中华人民共和国广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终649号
上诉人（原审原告）：王美莲，女，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：余飞，广东君厚（黄埔）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：孙超伦，男，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）：王柳柳，女，汉族，住广东省佛山市南海区。
被上诉人（原审被告）：孔庆祥，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。
被上诉人（原审被告）：孔庆立，男。
上诉人王美莲与被上诉人孙超伦、王柳柳、孔庆祥、孔庆立申请执行人执行异议之诉一案，不服佛山市中级人民法院（下称佛山中院）（2016）粤06民初235号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月28日立案后，依法组成合议庭，组织当事人听证进行了审理。上诉人王美莲的委托诉讼代理人余飞，被上诉人孙超伦、王柳柳、孔庆立到庭参加听证。本案现已审理终结。
上诉人王美莲上诉称：一、法院在查封孔庆立、孔庆祥名下财产时，王柳柳、孙超伦未付清全部转让价款，查封行为不违反《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。
一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，以被上诉人孙超伦、王柳柳已付清全部价款，且在查封后的付款延迟是经过孔庆立同意为由，认定法院不得查封、扣押、冻结被上诉人孔庆立所有的位于佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋（证号02××90）的房产。
本案的争议焦点之一是法院作出的查封行为是否符合法律规定。上诉人于2016年3月23日向一审法院提出财产保全，一审法院也作出了(2016)粤06民初66号民事裁定书及(2016)粤06执保95号协助执行通知书，查封了孔庆祥、孔庆立名下的幼儿园，即上诉人查封在先，被上诉人孙超伦、王柳柳当时仅付款30%，并未付清全部价款。故法院查封符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条规定，“查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照”，即被上诉人孔庆立、孙超伦、王柳柳知道或应当知道该处房产被查封一事，然而两人在查封后，依然于2016年3月25日和4月11日依次向被上诉人汇入孔庆立、孔庆祥账户汇入500万元、200万元和700万元，上诉人认为被上诉人双方存在串通的嫌疑。倘若在合法查封房产后第三人只要向卖方私下交清余款即可解除查封，试问债权人的权益又何以得到保障？因此，被上诉人孙超伦、王柳柳于查封后才付清全部价款，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中“不得查封已付清全部价款的财产”的情形，一审法院判决有误。
二、被上诉人孙超伦、王柳柳对未能办理过户存在明显过错，且被上诉人所存在口头协议不能作为判案依据。
被上诉人孙超伦、王柳柳与被上诉人孔庆立之间签订的协议约定付款期为2016年1月31日，且于付清全部转让款3个工作日内办理过户事宜，但是根据被上诉人孔庆立提供的《转款通知》显示，被上诉人孙超伦、王柳柳却于2016年4月11日才将转让款全部付清，为此还承担了100万元的违约金，由此可见被上诉人孙超伦、王柳柳对未能办理过户存在明显过错，不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》中“第三人对办理过户无过错”的情节。原审法院以孔庆立与孙超伦、王柳柳存在口头协议，曾口头约定变更付款时间等理由，认为孙超伦、王柳柳的延迟付款是经过孔庆立同意，对房产未能过户没有过错，这明显是偏袒被上诉人。本案是执行异议之诉，被上诉人孔庆立、孔庆祥、孙超伦、王柳柳的利益和立场明显一致，其所谓的互相之间存在口头协议完全只是其一面之辞，并无任何书面证据材料证实。按照谁主张谁举证原则，上诉人已经举出书面合同依据证明王柳柳、孙超伦存在逾期付款事实，在被上诉人未提供任何证据的情况下，仅凭被上诉人买卖双方的串通陈述，就可以认定存在所谓的“口头协议”，然后认定王柳柳、孙超伦逾期付款是经过了孔庆立的同意，由此得出王柳柳、孙超伦并无过错的结论，这明显是荒谬的，且直接侵害了上诉人的利益，即对该等事实的认定完全依据被上诉人的陈述作出而无需举证。在执行异议之诉中，买卖双方串通以逃避债权人执行的案例非常多，法律也以保护债权人利益为原则，保护买受人利益为特例，在认定买受人可以排除执行时作出了非常严格的限制。按照立法原意，买受人对房产未能过户是否存在过错应当是基于房产为何未能依约办理过户来认定，比如房产是否具备办理过户条件、卖方是否配合过户、是否已到合同约定的过户时间等等，而不能凭买卖双方一个完全无法证实的“口头协议”就此就认定买受人没有过错。如果这种“口头协议”可以作为买受人无过错的依据，只要买卖双方串通一致，房产转让价款也可以在查封后私下支付给卖方，债权人的利益将得不到任何保障。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照上述法条，“查封前已签订合法有效的书面买卖合同”是要求合同必须是书面的，如有补充合同也应当是书面的，否则，法院无从审查是否存在补充合同。如果口头协议能够成立，在本案诉讼中买卖双方完全可以对书面买卖合同的条款对出任何随意对己方有利的变更而无需举证，进而侵害到买卖双方之外的债权人的合法权利。因此本案判决的依据只能是双方书面签订的买卖合同，口头协议不能认定为判案依据。其次，王柳柳、孙超伦在法院查封前并未支付全部价款，且王柳柳、孙超伦在知道或者应当知道幼儿园已被查封的情况下，仍然私下将余款支付给孔庆立（如果当时仍想完成交易，完全可以将尾款部分支付给法院冻结，以排除执行），同时幼儿园是符合过户条件的，造成查封前一直未能过户的原因正是王柳柳、孙超伦逾期付款造成的。据此请求，1、请求撤销一审判决，判令继续对被告孔庆立名下所有的位于佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋(证号：02××90)的保全执行；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人孙超伦、王柳柳答辩称：其与孔庆立于2015年12月签订了幼儿园转让协议后便开始逐步经营涉案幼儿园，在此之前与孔庆立并不认识。而且在2016年4月去办理涉案房产过户时我们才知道房产已经被查封。在知道房产被查封前交易款项2100万元已经全部支付完毕。对于超期付款问题，我们是和孔庆立对付款时间进行了口头更改，并且得到孔庆立的同意，也实际履行完毕。我们双方并非专业法律人士，对于合同变更都自觉遵循诚信原则，所以没有考虑过签订书面协议。因此，对于房产没有过户被上诉人没有过错。
被上诉人孔庆立答辩称：我与孙超伦、王柳柳之前并不认识，幼儿园由他们接手后，幼儿园的老员工告诉我，他们确实很用心经营。我们之间确实达成了口头协议，同意他们延期支付款项。从情理上我希望这个幼儿园由他们继续经营下去，而且他们也愿意支付100万元违约金给我，基于这两原因我同意他们迟延付款是合情合理的。上诉人认为我们之间串通作出口头协议是不存在的。此前王美莲也曾向我购买过幼儿园，我也口头答应她延期付款，但由始至终王美莲都没有按照协议约定支付，经过催告还是没有付款，在这件事上，是王美莲不守道义、不诚信。
上诉人王美莲于2016年8月向佛山中院提起诉讼称，王美莲诉称：(2016)粤06执异45号执行裁定在已经查明孙超伦与王柳柳未按照合同约定付款并已经承担违约责任的情况下，致使孔庆立所有的位于佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋（权证号：02××90）未能办理过户手续仍不存在过错的认定是严重错误的。
根据被告之间于2015年12月1日签订的《佛山市南海区桂城兴业新邨幼儿园产权及经营权转让合同》的约定，被告孙超伦与王柳柳需要在2016年1月31日将全部价款付清。然而在原告与被告孔庆立、孔庆祥合同纠纷一案中，法院依原告申请于2016年3月23日对案涉房屋进行保全时，被告孙超伦与王柳柳仅支付了700万元的转让价款。虽然被告孔庆立在执行异议听证过程中表示曾宽限被告孙超伦与王柳柳的付款期限，但是被告孔庆立与被告孙超伦、王柳柳均未对转让合同中的条款作出任何书面的变更或签订补充协议，而是自始至终均按照转让合同的约定履行，被告孔庆立也因被告孙超伦与王柳柳的违约行为要求其承担违约金责任以及在全额付清价款前无需承担办理案涉房屋的过户手续的义务，恰恰印证了案涉房屋未能按照合同约定办理过户手续完全是因为被告孙超伦与王柳柳的过错造成的。
综上所述，被告孙超伦与王柳柳对案涉房屋未能办理产权过户手续存在过错，请求法院判令继续对被告孔庆立所有的位于佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋（权证号：02××90）的保全执行并判令由各被告共同承担本案的诉讼费用。
佛山中院经审理查明，2015年12月1日，被告孙超伦、王柳柳与被告孔庆立签订《佛山市南海区桂城兴业新邨幼儿园产权及经营权转让合同》，双方约定：一、甲方（孔庆立）转让的兴业幼儿园内容：广东省佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋（幼儿园）的产权及经营权（详见《房地产权证》和《中华人民共和国民办学校办学许可证》）。二、兴业幼儿园总建筑面积为1310.09平方米（详见《房地产权证》）。三、乙方（孙超伦、王柳柳）对甲方转让的兴业幼儿园现状及内容已作充分了解。乙方同时对受让兴业幼儿园需办理的产权及经营权转让手续、经营权变更手续、需交的一切税费手续费及相关费用也充分了解。四、乙方对兴业幼儿园充分了解后，同意按现状受让。五、兴业幼儿园产权及经营权的转让形式及转让金额：1．兴业幼儿园以套的形式转让。2．兴业幼儿园转让金额为人民币2000万元（该转让金额为实收金额，不含转让产生的任何税费或转让手续费）。3．乙方同意按2000万元受让兴业幼儿园。4．乙方向甲方支付转让金额时，甲方只出具《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》约定的转让金额的收据（不出具发票），超出《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》约定转让金额部分的，甲方不出具任何发票（或收据）。六、付款方式：1．甲、乙双方约定付款方式为分期付款。2．甲、乙双方签订本《转让协议书》当天，乙方向甲方支付定金人民币10万元。3．乙方于2015年12月31日前向甲方支付首期转让金额人民币190万元。4．乙方于2016年1月31日，向甲方支付转让金额余额1800万元。七、法人变更产权过户时间：1．法人变更时间为乙方已付200万元后，甲乙双方前往房产当地教育部门办理经营权变更手续。2．产权过户时间，乙方付清全部转让款三个工作日内，甲、乙双方前往上述房产的街道房管部门办理上述房产产权过户事宜。八、交付时间：甲方收到乙方应付全部转让金额次月起将幼儿园按现状交付给乙方经营。九、其他约定：……。十、违约责任：1．甲方若中途不卖，视为违约，本合同即告解除。甲方在违约之日起三天内将所收款项全部退回给乙方，并按乙方已支付给甲方的定金的等额赔偿给乙方作为违约金（政府行为或自然灾害导致无法转让不视为违约）。2．甲方未按合同约定与乙方前往相关部门办理房产产权及经营权变更手续，则视甲方违约，本合同即告解除（如乙方不配合到相关部门办理房产产权及经营权变更手续，则不视为甲方违约）。甲方在违约之日起三天内将所收款项全额退回给乙方，并按乙方已支付给甲方的定金的双倍赔偿给乙方作为违约金（政府行为或自然灾害导致无法转让不视为违约）。3．乙方未按合同如期向甲方支付转让金额，视乙方违约。在乙方违约之日起，乙方每日向甲方支付应付款项的千分之一给甲方作为违约金。乙方逾期满一个月仍未按合同约定向甲方支付转让金额的，本合同即告解除，甲方没收乙方已交所有款项，甲方有权向乙方追究由此造成甲方的相应经济损失。4．乙方若中途不买，视乙方违约，本合同即告解除。甲方没收乙方所交定金及已交转让金额为违约金，甲方同时有权向乙方追究由此造成甲方的相应经济损失。十一、乙方向甲方支付完毕兴业幼儿园转让金额人民币2000万元，双方到当地房管部门签订《广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）》之时，即视本合同履行完成，上述协议内容同时自行终止。十二、……。上述合同签订后，根据孔庆立出具的《转款通知》，孙超伦、王柳柳分别于2015年11月30日（由卢杰媚网络转账）支付10万元，2015年12月1日支付20万元，2015年12月1日支付20万元，2015年12月8日支付50万元，2016年3月9日支付150万元，2016年3月10日支付450万元，2016年3月25日分别支付500万元、200万元共700万元，2016年4月11日支付700万元（由于孙超伦、王柳柳逾期支付交易款项，孙超伦、王柳柳比合同约定多支付100万元，孙超伦、王柳柳及孔庆立均确认该100万元为逾期付款违约金），上述款项分别转入孔庆祥名下位于中国银行佛山南海支行62×××31账户及孔庆立名下位于中国民生银行股份有限公司佛山分行营业部622618032009909账户。孔庆立协助孙超伦、王柳柳于2016年2月29日办理了以王柳柳为校长的佛山市南海区桂城兴业新邨幼儿园的《民办学校办学许可证》。
2016年3月23日，佛山中院在审理王美莲诉孔庆立、孔庆祥一案中，根据原告王美莲提出的财产保全申请及其所提供的财产线索，佛山中院作出(2016)粤06民初66号民事裁定书及(2016)粤06执保95号协助执行通知书，查封了孔庆立所有的位于佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋（证号02××90）。
2016年4月11日，孙超伦、王柳柳与孔庆立到佛山市南海区桂城街道行政服务中心办理案涉房屋的产权过户手续时，发现该房产已于2016年3月23日被佛山中院查封，遂提起执行异议，请求解除案涉房屋的查封。佛山中院于2016年7月21日作出(2016)粤06执异45号执行裁定，裁定中止对孔庆立所有的位于佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋（证号02××90）的保全执行。佛山中院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。结合原告王美莲在本案中的诉讼理由，本案的争议焦点在于孙超伦、王柳柳对案涉房屋未能办理产权过户手续是否存在过错。对此，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定，“当事人协商一致，可以变更合同。”根据《佛山市南海区桂城兴业新邨幼儿园产权及经营权转让合同》约定，孙超伦、王柳柳应于《转让协议书》当天支付定金10万元，于2015年12月31日前支付190万元，于2016年1月31日前支付余款1800万元。“乙方未按合同如期向甲方支付转让金额，视乙方违约。在乙方违约之日起，乙方每日向甲方支付应付款项的千分之一给甲方作为违约金。乙方逾期满一个月仍未按合同约定向甲方支付转让金额的，本合同即告解除，甲方没收乙方已交所有款项……”根据已查明的事实，孙超伦、王柳柳第一次逾期付款发生在2015年12月31日，之后亦未能在2016年1月31日前支付余款1800万元，即孙超伦、王柳柳已违反合同约定，孔庆立有权解除合同并没收孙超伦、王柳柳已支付的款项。然而孔庆立在孙超伦、王柳柳迟延支付转让价款后并未解除合同并没收孙超伦、王柳柳此前已支付的款项，而是继续协助孙超伦、王柳柳办理《中华人民共和国民办学校办学许可证》并实际移交幼儿园，其在执行异议听证及本案诉讼过程中亦明确表示宽限孙超伦、王柳柳的付款时间。因此，孔庆立宽限履行时间及孙超伦、王柳柳支付100万元违约金的行为，应视为双方对原合同的变更。双方变更合同发生于佛山中院保全查封之前，孙超伦、王柳柳按照新的约定继续履行合同，并不能认为其对未能办理案涉房屋的过户存在过错。
综上，案涉房屋属不得查封的情形，原告王美莲的诉请缺乏事实依据，佛山中院不予支持。据此，佛山中院依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）项的规定判决，驳回王美莲全部诉讼请求。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，王美莲与孔庆祥、孔庆立债务纠纷一案，佛山中院于2016年3月21日作出（2016）粤06民初66号民事裁定书及（2016）粤06执保95号《查封、扣押财产清单》，裁定查封了孔庆立名下所有的位于佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋(证号：02××90)房产。上述查封裁定书及《查封、扣押财产清单》于2016年4月13日送达给孔庆立。
本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉纠纷，争议焦点为现登记在孔庆立名下佛山市南海区桂城××大道北×号兴业新邨××苑××栋(证号：02××90)房产能否由佛山中院依法查封。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”据此，对于登记在被执行人名下，案外人主张已经实际购买、占有的财产能否排除执行的主要条件为：第三人已经支付全部价款、实际占有、对于未办理过户登记没有过错。结合上诉人的主要上诉主张本案的主要争议问题为，孙超伦、王柳柳对于争议房产未办理过户是否存在过错。
王美莲上诉认为：首先，根据孙超伦、王柳柳与孔庆立签订的协议约定的付款日期为2016年1月31日，且于付清款项3个工作日内办理过户事宜。但据孔庆立提的《转账通知》显示，孙超伦、王柳柳于2016年4月11日才付清款项，并承担了100万元的违约金，可见孙超伦、王柳柳对未能办理过户存在过错。而因为孔庆立与孙超伦、王柳柳利益和立场一致，其就延期付款的口头协议是一面之词，没有书面证据证实，就此认定买受人无过错没有依据，且如买卖双方串通，房产转让款可以在查封后私下支付给卖方，债权人利益得不到任何保障。其次，孙超伦、王柳柳在法院查封争议房产前未支付全部价款，且孙超伦、王柳柳在知道或者应当知道法院查封事实的情况下仍将余款支付给孔庆立存在过错。据此，一审判决认定孙超伦、王柳柳对争议房产未办理过户不存在过错认定事实错误，适用法律错误。
根据查明事实，孙超伦、王柳柳确实存在违反合同约定，迟延付款的行为，但孙庆立在一、二审庭审中均表示，经双方协商就宽限付款时间达成了口头协议，同时收取了孙超伦、王柳柳迟延付款违约金100万元，最终孙超伦、王柳柳于2016年4月11日付清所有转让款项，据此可推定双方就协议中有关付款期限的约定作了口头变更，该变更行为为双方当事人的真实意思表示，并不违反法律禁止性规定。而据本院查明，佛山中院于2016年4月13日才将（2016）粤06民初66号民事裁定及（2016）粤06执保95号《查封、扣押财产清单》送达给孔庆立，即孔庆立自2016年4月13日才知悉涉案房产被佛山中院查封。因此王美莲认为孔庆立、孙超伦、王柳柳明知或应当知道涉案房产被查封仍继续按照约定交易金额，收取和支付剩余交易款项，为损害债权人权益行为的主张缺乏依据。进而王美莲主张孙超伦、王柳柳对涉案房产没有办理过户手续存在过错，同样也缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人王美莲的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费100元，由王美莲负担；二审案件受理费100元，由王美莲负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈良军
审判员 陈小虎
审判员 陈可舒
二〇一七年十月二十五日
书记员 李翠微