贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0522民初3841号
原告刘某德，男。
原告杨某，女。
委托代理人李岩珈，贵州靖毕律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告高某学，男。
委托代理人黄美克，黔西县中心法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
原告刘某德、杨某与被告高某学确认合同无效纠纷一案，本院于2017年8月8日受理，依法由审判员高翎朕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某德、杨某的委托代理人李岩珈与被告高某学及其委托代理人黄美克到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘某德、杨某诉称：原被告系夫妻关系，双方共同在黔西县红林乡岩脚村金坪组修有自建住房一栋，共三层400㎡左右。房屋建成后，原告长期在外打工，无法得知家乡政策和发展近况。被告高某学与案外人高某启（涉案合同执笔人）等人在得知政府要征收原告的房屋后，千方百计联系在浙江打工的原告夫妇，声称要购买原告的房屋居住，联系上后又立即于2017年7月1日向原告夫妇支付10000元作为回家购买机票的费用，因原告经济困难选择乘坐长途客车回家，7月3日下午原告到百里杜鹃百纳乡喻家寨时，被告驾车将原告夫妇接到家中，被告称只要签字马上就可以拿钱，因当时已经很晚，原告担心持有大量现金不安全就未拿走现金，7月4日上午双方才完成现金的交付。7月6日，房屋征收丈量组便到现场对涉案房屋进行标记，随后登记丈量，被告对整个情况了如指掌，丈量当天被告赶到现场让征收测量组直接将房屋登记在其名下。房屋被登记在被告名下后，被告又多次威胁原告尽快搬家。原告认为，被告与他人恶意串通，在原告无法得知真相的情况下故意向原告隐瞒和掩盖事实，以购房居住为幌子欺骗原告将房屋低价转让，并及时安排原告回家的行程，回家至完成合同签订前阻断原告与外界的交往，让原告无法得知涉案房屋即将被征收的事实。合同签订时，被告处心积虑，谎称原告在外欠有债务，将合同签订时间写提前对原告有利，于是被告又将合同时间擅自写成2016年10月16日。根据法律规定，本集体经济组织成员终身只能获得一处宅基地，被告为了牟利设计购买原告的自建房屋，被告与原告并非同一集体经济组织成员，双方签订的《房屋买卖合同无效》，请求判令原被告签订的《房屋买卖合同无效》，并承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，在举证期内向本院提交了下列证据：
1、户籍资料，证明原告身份信息及原被告非同一集体经济组织成员；
2、转款明细、银行卡、《房屋买卖合同书》，证明合同实际签订时间为2017年7月3日，涉案合同违反法律的强制性规定，属无效合同。
被告高某学辩称：原告是在深思熟虑后才将房屋出售给被告，被告支付了价款，原告交付了房屋，双方签订的《房屋买卖合同书》并未损害他人利益，价款公平合理，根据公平原则和诚实守信原则，原被告之间的《房屋买卖合同》成立。原告起诉理由系捏造，原告夫妇系成年人，对于自己财产处分有充分认识，原告在当地也有亲人居住，房屋纳不纳入征迁原告即使不知道其亲友也应该知道，原告如果不想对自己的房屋处分，任何人也不能改变其意思，如果有人出费用让原告夫妇回家出售房屋，原告更应该加强防范意识，对被告的目的加以考虑。原告将房屋出卖给被告，在征收测量时也是配合登记在被告名下，后来可能考虑到征收价高于卖房价不划算才重新捏造事实起诉，以上事实证明原告见财起意而反悔，其行为违反诚实信用原则，请求驳回原告无理诉讼。
为支持自己抗辩主张，被告高某学在举证期限内向本院提交下列证据：
1、身份证、户口簿，证明被告主体资格，被告儿子众多，有购买房屋需求；
2、《房屋买卖合同书》、收据、租房协议，证明原被告签订买卖合同后，交付了全部价款，原告将房屋卖给被告后，被告又将该房屋部分租赁给原告存放物品；
3、微信聊天记录，证明原告与被告达成的《房屋买卖合同书》系双方多次协商达成，是双方真实意思。
被告的证人高某启（被告兄弟）证实：我哥哥高某学有四个儿子，他要购买房屋给儿子居住，原告家房屋修建不久就提出要转卖，我通过其他人联系原告刘某德，双方加微信后经过多次协商，达成将原告房屋卖给被告的约定，原告叫我打款1万元表示诚意他们才回来卖房，在写协议时原告说他在信用社有3万元贷款，为了信用社不拍卖房屋，将协议时间写提前，协议第二天到普底农行签字后，被告将剩余房款交给原告，原告说他家东西没有放处，被告又将该房屋几间租赁给原告堆放物品，在签订协议后约一个星期，有人来丈量该房，原告还叫我哥来登记在我哥名下，但事后原告反悔。
被告的证人王某能（被告远房亲戚）证实：原告与被告达成协议当晚是在高某启家中，当天达成协议后，原告说其有贷款3万元，叫把协议时间写提前，免得房屋被信用社拍卖，协议第二天到普底农行签字后，被告将剩余房款交给原告，原告说他东西没有放处，被告又将该房屋几间租赁给原告堆放物品。
经本院质证，被告对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据的真实性不持异议，但对证明目的有异议，认为将协议时间提前，是因为原告称在信用社有贷款，为了规避其他债权人对被告向原告购得的房屋主张权利，所以双方约定协议时间提前。原告对被告提交的第1组证据真实性无异议，但对儿子众多，有购买房屋需求的证明目的有异议；对第2组证据的买卖合同及收据的真实性及证明目的无异议，对租房协议因被告不能提供原件核对，不予质证；对第3组证据真实性不持异议，对关联性和证明目的有异议。对于被告证人，均是被告亲戚，与被告是利害关系人，其证言不予采信。
经本院认证，原告提交的第1组证据因被告无异议，本院予以认定；对第2组证据，合同签订时间被告也认可，本院认定，其他证明目的要与其他证据结合才能体现，单这个证据不能体现。对于被告提交的第1组证据，只能证明被告主体资格，至于购房需求与本案无关；对第2、3组证据，证明了原被告签订了房屋买卖合同，原告也认可，但与合同有效无效无关。
经审理查明：2017年7月3日（合同上时间为2016年10月16日），原告刘某德、杨某与被告高某学签订了《房屋买卖合同书》，二原告将其位于贵州省黔西县红林乡岩脚村金坪组（百里杜鹃管理区金坡乡岩脚村金坪组）的三间门面房卖给被告高某学，该房屋无相关房产手续，房屋作价198000元（其中10000元于2017年7月1日通过转账支付，合同签订后被告支付了余款）。原告将房屋卖给被告没多久，有人来对该房屋进行登记丈量，准备征收该房，原告认为自己受到欺骗，诉至本院要求确认《房屋买卖合同书》无效。
另查明，被告高某学系贵州省黔西县金坡乡石笋村全塘组（百里杜鹃管理区金坡乡石笋村全塘组）村民。
本院认为，双方签订的《房屋买卖合同书》转让标的物系农村房屋，关于农村房屋的转让，现行法律、法规并未作出明确规定，特别是对农村村民之间转让农村房屋的情况，现行法律、法规也并未作出明确规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定农村村民出卖出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。即农村村民可以出卖住房，依照我国现行房地产制度，出卖房屋的，宅基地使用权应当一并转让。因此，农村房屋转让合同的效力依赖于宅基地转让的效力，如果宅基地转让有效，则农村房屋转让合同有效，相反，则无效。农村宅基地所有权属于村集体经济组织，宅基地的使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，享有者必须具有本集体经济组织成员这一特定身份，非本集体经济组织成员无权取得。对此，国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的规定》和国土资源部2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》中都有明确规定。本案中，被告高某学系系贵州省黔西县金坡乡石笋村全塘组（百里杜鹃管理区金坡乡石笋村全塘组）村民，而双方买卖的房屋位于贵州省黔西县红林乡岩脚村金坪组（百里杜鹃管理区金坡乡岩脚村金坪组），被告高某学不属于贵州省黔西县红林乡岩脚村（百里杜鹃管理区金坡乡岩脚村）集体经济组织成员，不符合法定的取得宅基地使用权条件的主体，且原告修建房屋占用的土地未依法报经审批机关审批，违反《中华人民共和国土地管理法》第四十三及四十四的规定，故原告刘某德、杨某与被告高某学签订的《房屋买卖合同书》无效。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第四十三条、第四十四条、第五十九条、第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项之规定，判决如下：
原告刘某德、杨某与被告高某学签订的《房屋买卖合同书》无效。
案件受理费60元，减半收取30元，由被告高某学负担。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。
审判员 高翎朕
二〇一七年十月二十四日
书记员 杨 波