广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第556号
上诉人（原审原告、反诉被告）：薛成岭。
委托代理人：杨爱国，广东乐为律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市瑞泰物业管理有限公司。
法定代表人：张维森。
委托代理人：黄德明，广东桦仁律师事务所律师。
上诉人薛成岭与上诉人深圳市瑞泰物业管理有限公司（以下简称瑞泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年1月25日，薛成岭作为乙方、瑞泰公司作为甲方签订《深圳市东方万汇城商�租赁合同》，约定，甲方同意将乙方自愿选定的且清楚知悉的位于深圳市龙岗区龙岗大道4001号（东方万汇城）北区铺位（见图纸）出租给乙方使用，建筑面积为1000平方米，月租金50元／平方米，A区物业管理费10元／平方米（不含空调费），B区物业管理费25元／平方米（含空调费），经营范围为3D画展及其他相关文化产业；合同有效期限为自2014年4月1日起至2016年11月30日止；乙方同意于本合同签订时，一次性向甲方支付履约保证金8万元，用于保证薛成岭全面和实际履行本合同的相关义务，本合同约定租期届满后，如乙方无拖欠款项或无其他抵扣情形，此履约保证金在本合同约定租期届满后15日内无息返还给乙方；每月租金5万元，本合同签订时，乙方须一次性支付2014年7月1日起至2014年9月30日止的折后租金12万元，从2015年1月1日起，租金按季度缴纳，租金标准按本合同�一条履行；每月管理费为2.5万元，从2014年4月1日起，管理费按季度缴纳，乙方应于每季度末至少提前7天交纳下季度应付管理费（具体缴纳时间按甲方书面通知执行）。双方在合同尾部补充协议部分手写约定：1、2014年10月1日至2014年12月31日的租金标准为40元／平方米，乙方须一次性缴纳两个月租金（2014年12月1日至2014年12月31日为免租期）；2、2016年1月1日至2016年11月30日的租金标准为53元／平方米。
同日，薛成岭、瑞泰公司签订《补充协议书》，约定：瑞泰公司同意薛成岭自2014年2月11日起，可以进行装修，薛成岭装修好后，可自行确定开业时间；双方确认2014年7月1日前为装修期，瑞泰公司免收房租；瑞泰公司商场整体开业前，薛成岭向瑞泰公司支付的管理费为每月一万元，支付时间为自薛成岭正常营业时起，每次支付一个月，自瑞泰公司商场整体开业时起，薛�岭向瑞泰公司支付的管理费按《租赁合同》第四条（三）管理费的标准，每次按季度支付；瑞泰公司确保在2014年5月1日前整个商场整体开业，逾期未能开业的，逾期时间作为乙方2014年第四季度的免租期顺延，与《租赁合同》中约定的免租期累加；若瑞泰公司在2014年6月1日前仍未整体开业，瑞泰公司有权解除《租赁合同》并要求瑞泰公司返还履约保证金8万元及退还已支付给甲方的全部房租。
合同签订后，薛成岭向瑞泰公司支付履约保证金8万元及一次性支付了2014年7月1日至2014年9月30日的租金12万元，瑞泰公司出具收款收据交薛成岭收执。2014年3月8日，薛成岭在涉案租赁物经营的3D画体验馆经装修后开业。
2014年7月11日，瑞泰公司委托律师向薛成岭发出《律师函》，称：一是合同约定瑞泰公司在2014年6月1日前仍未整体开业，薛成岭有权解除合同，现瑞泰公司至今仍未开业且开业时间不能确定，因此薛成岭可以选择解除合同，由瑞泰公司返还薛成岭已经缴纳的相关费用；二是合同约定自双方签字盖章后合同生效，目前该合同并未经甲方负责人及代表人签字确认，也属于瑞泰公司2014年4月1日前的版本，如薛成岭仍需继续租赁该商位，则在接到本律师函之日起三日内前来与瑞泰公司洽谈重新签约事宜。
2014年7月23日，薛成岭委托律师向瑞泰公司发出《律师函》，认为瑞泰公司未按合同约定在2014年6月1日前整体开业，且瑞泰公司向薛成岭发出的《律师函》中亦确认了该事实，已构成违约，现薛成岭致函瑞泰公司称自瑞泰公司收到本律师函之日起五个工作日内，薛成岭解除与瑞泰公司签订的《租赁合同》及《补充协议书》，要求瑞泰公司返还履约保证金8万元、租金12万元，另赔偿薛成岭各项损失60万元。瑞泰公司于2014�7月24日收到函件。
2014年7月30日，薛成岭再次委托律师向瑞泰公司发出《律师函》，确认签订的《租赁合同》及《补充协议书》将于2014年8月1日解除，并请瑞泰公司尽快向薛成岭支付上次函件要求的款项，否则薛成岭将不会腾空其现所租赁的铺位，亦不会支付任何管理费用。
瑞泰公司分别于2014年7月31日、2014年8月5日向薛成岭发函，认为瑞泰公司已交付租赁物给薛成岭，且薛成岭已开业，双方对整体开业存在认识不一致和误解的情况下，薛成岭单方要求解除合同，瑞泰公司无需承担任何法律责任，要求薛成岭收到函件后交还涉案房产，否则赔偿瑞泰公司一切损失。后双方就合同解除后的赔偿问题无法协商一致，薛成岭遂诉至原审法院，并提出上列诉讼请求，瑞泰公司认为薛成岭拖欠租金、管理费，亦在举证期限内提出上列反诉请求。
原审另查，�案租赁物系瑞泰公司从案外人承租而来，该房产已取得房地产证（证号：深房地字第6xx**号），登记的权利人为深圳某集团有限公司。
薛成岭为证明其发生的损失，提交以下证据：一、装修合同、收款收据，证明薛成岭对涉案租赁物装修所支出的费用为61000元；二是《活动策划、执行合同》、报价表、附加部分清单、节目单、结算清单、总统计表、收据，证明薛成岭为经营的3D画体验馆开业与深圳市咏乐汇演艺策划有限公司签订合同并支付了策划费及演出费61400元，但其中的收款收据合计为41300元；三是订购合同、银行流水清单，证明薛成岭购买油画支付了231000元；四是送货单、电信发票、收款收据，证明薛成岭为经营3D画体验馆支付的各项费用合计102629元；五是售票明细表、协议书、银行交易明细，证明薛成岭在营业期间的营业收入状况。
瑞泰公司为证明涉案商场已整体开业，提交多份租赁合同、身份证、收据、开业申请书等证据，显示租户在2014年7月份已经开业，大部分在6月1日前开业，并不存在未整体开业的问题。薛成岭则认为涉案商场至今仍未整体开业。
原审法院根据薛成岭申请依法委托深圳市银通联资产评估有限公司对涉案商铺的装修进行了评估，该公司于2014年12月1日作出深银专评报字（2014）第165号《评估报告书》，确定涉案商铺装修在评估基准日（2014年11月5日）的评估价值为271866元，其中双方无异议部分评估价值为83172元，异议部分（包括3D画价值及部分装修项目）的评估价值为188694元。瑞泰公司对此提出了异议，认为：一是报告中没有注明评估场所的面积，超出租赁面积部分不应当纳入评估；二是无异议部分装修是由瑞泰公司进行，该部分不应纳入评估范围；三是薛成岭已将纳入评估的3D画搬走，亦不应纳入评估范围。深圳市银通联资产评估有限公司针对瑞泰公司的异议，回复称：本次评估的工程及资产项目是评估人员现场测量并经原瑞泰公司当事人签字确认的，报告只是对评估项目的价值进行评定估算，具体需补偿的范围由法院确定。
原审庭审中，薛成岭、瑞泰公司确认薛成岭只支付了管理费3万元，薛成岭认为该款项支付的是2014年5月至7月的管理费，因瑞泰公司口头同意薛成岭开业至5月只需要支付一个月的费用，并提交《缴费通知单》证明每个月的管理费为1万元，其中2014年5月19日的《缴费通知单》显示收费项目为2014年5月的管理费及2014年3月9日至2014年4月31日的电费。瑞泰公司主张薛成岭单方提出解除合同，不能享受瑞泰公司给予的相关租金及管理费优惠，应自2014年4月1日起按照合同约定的正常租金、管理费标准来支付费用。关于涉案3D画体验馆停业时间，薛成岭称一直经营至2014年10月底瑞泰公司停止供电才停业，根据评估公司于2014年11月5日到现场测量时的情况可以证明，瑞泰公司则认为薛成岭至今一直在营业。薛成岭主张其第三项诉讼请求的损失包括装修费损失61000元、策划费与开业演出费61400元、购买3D画费用231000元、3D投影设备31000元、工作服、礼仪服费用10300元、消防器材3180元、网络推广10000元、办公用品、设备、耗材费48149元、2014年8月1日至2016年11月30日的预期利益损失143971元。经原审法院主持，薛成岭、瑞泰公司无法办理交接手续。
薛成岭诉至原审法院，请求判令：1、确认薛成岭与瑞泰公司2014年1月25日签订的编号为“北区2002”的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》及《补充协议》在2014年8月1日已经解除；2、瑞泰公司返还薛成岭履约保证金8万元、返还薛成岭租金12万元；3、瑞泰�司赔偿薛成岭各项损失60万元；4、本案诉讼费用由瑞泰公司承担。
瑞泰公司反诉至原审法院，请求判令：1、薛成岭支付自2014年4月1日至交还房屋之日止按每月5万元计付的租金，暂计至2014年9月1日的租金为25万元；2、薛成岭支付自2014年4月1日至交还房屋之日止按每月2.5万元计付的管理费，暂计至2014年9月1日的管理费为12.5万元；3、瑞泰公司无需退还薛成岭履约保证金8万元；4、薛成岭承担本案诉讼费。
原审法院认为，薛成岭、瑞泰公司签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》及《补充协议书》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，依法受法律保护，双方均应恪守诚实、信用原则，全面履行合同义务。根据合同约定，瑞泰公司确保薛成岭承租铺位所在的整个商场于2014年5月1日整体开业，若瑞泰公司在2014年6月1日前仍未整体开业，�成岭有权解除《租赁合同》并要求瑞泰公司返还履约保证金8万元及退还薛成岭已支付给瑞泰公司的全部房租，但瑞泰公司于2014年7月11日向薛成岭发出的函件中确认涉案商场“至今未开业且开业时间不能确定”，已构成违约，薛成岭于2014年7月23日向瑞泰公司发出解除合同的函件，符合法律规定，原审法院确认双方签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》及《补充协议书》于瑞泰公司收到该函件之日（即2014年7月24日）解除，薛成岭请求瑞泰公司返还履约保证金8万元，原审法院予以支持，瑞泰公司反诉请求无须退还履约保证金，没有依据，原审法院予以驳回。根据合同约定，瑞泰公司在2014年7月1日前免收租金，2014年7月1日至2014年9月30日折后的每月租金为4万元，薛成岭已支付的2014年7月至9月的租金12万元，扣除薛成岭应付的2014年7月1日至7月24日的租金30968元（40000元�31天×24天），瑞泰公司应返还薛成岭租金89032元，对薛成岭请求超出部分，原审法院不予支持。合同解除后，双方应积极办理交接，但薛成岭未及时向瑞泰公司返还涉案商铺，瑞泰公司亦怠于收回商铺，双方均有过错，原审法院酌定合同解除后的房屋占有使用费参照2014年7月的租金标准由薛成岭、瑞泰公司各担一半，即薛成岭应自2014年7月25日起按每月20000元的标准（40000元÷2）向瑞泰公司支付房屋占有使用费，因瑞泰公司在本案中未实际请求交还涉案商铺，原审法院确定计算至本判决生效之日止。因薛成岭已提交证据证明其支付管理费至2014年7月，因瑞泰公司违约导致合同解除，薛成岭无须承担合同解除后的管理费。瑞泰公司主张其给予薛成岭的租金及管理费优惠是基于双方继续履行合同，但合同明确约定免租期且并未附带条件，且瑞泰公司并未提交证据证明其对薛�岭已支付的管理费提出异议，原审法院不予采纳，对瑞泰公司超出部分的主张不予支持。
关于薛成岭主张的各项损失60万元，其中的装修损失经原审法院依法委托评估机构进行评估，双方无异议部分即形成附合的装修装饰物的残值为83172元，薛成岭在本案中仅主张61000元，属于对自身权益的处分，原审法院予以支持。至于薛成岭主张的3D画、3D投影设备、工作服、礼仪服费用、消防器材、网络推广费、办公用品、设备、耗材费损失，薛成岭在涉案租赁物处开展经营的正常支出，且并未与涉案租赁物形成附合，可以移动搬走，不能认定为合同解除后的损失，故原审法院对该部分诉讼请求不予支持。至于薛成岭主张的2014年8月1日后的预期利益损失，薛成岭自认在合同解除后还在经营，且薛成岭并未提供证据证明其可期待利益损失的具体金额，原审法院对该项请求亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认薛成岭、瑞泰公司签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》及《补充协议书》于2014年7月24日解除；二、瑞泰公司于判决生效之日起十日内向薛成岭返还履约保证金80000元；三、瑞泰公司于判决生效之日起十日内向薛成岭返还租金89032元；四、瑞泰公司于判决生效之日起十日内向薛成岭赔偿装修损失61000元；五、薛成岭于判决生效之日起十日内向瑞泰公司支付房屋占有使用费（按每月20000元的标准，自2014年7月25日起计至判决生效之日止）；六、驳回薛成岭的其他�讼请求；七、驳回瑞泰公司的其他反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费5900元、评估费9000元，合计14900元，由薛成岭承担10617元，瑞泰公司承担4283元；反诉受理费2031元，由薛成岭承担112元，瑞泰公司承担1919元。
上诉人薛成岭不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2014）深龙法民三初字第926号民事判决书的第三项，瑞泰公司返还薛成岭租金120000元；2、撤销（2014）深龙法民三初字第926号民事判决书的第四项，瑞泰公司赔偿薛成岭装修损失61000元、策划费与开业演出费61400元、3D画损失188694元、预期利益损失143971元、其他损失22172元；3、撤销（2014）深龙法民三初字第926号民事判决书的第五项，薛成岭无需支付瑞泰公司自2014年7月25日至判决生效之日止的房屋占有使用费。事实与理由：
第一，薛成岭与瑞泰公司在2014年1月25日签订的《商位租赁合同》与《补充协议书》是双方的真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方当事人应当按该两份合同的约定全面履行自己的义务。该两份合同可以证明如下事实：1、在正常履行合同的情况下，薛成岭已经支付完2014年9月30日之前的全部房租，且2014年7月1日前与2014年12月1日至2014年12月31日为免租期；2、保证在2014年5月1日前商场整体开业，是瑞泰公司应当履行的合同义务；3、在瑞泰公司不能确保商场在约定日期前整体开业的情况下，又会导致两种结果：（1）2014年5月1日前不能整体开业的，逾期时间作为2014年第四季度的免租期顺延；（2）2014年6月1日前不能整体开业的，薛成岭有权解除合同，瑞泰公司应当返还薛成岭已经支付的履约保证金及薛成岭支付的全部房租（并非是如补充协议中的第三条、第七条所约定的“未使用期限房租”）；4、无论任何一方违反合同约定，也当赔偿对方的损失。
第二，瑞泰公司在2014年7月11日向薛成岭发出的《律师函》上盖有瑞泰公司公章，该律师函已经明确承认商场在2014年6月1日前未整体开业且开业时间不确定。该律师函已经确认瑞泰公司违约的事实。根据双方签定的两份合同，在瑞泰公司违约的情形下，薛成岭选择解除合同并要求瑞泰公司返还履约保证金与房租，是薛成岭的当然权利。薛成岭在2014年7月24日解除该合同，亦没有超过法律规定的期限。
第三，一审法院判决要求薛成岭承担2014年7月1日至7月24日期间的房租，是没有任何依据的。薛成岭向瑞泰公司支付的房租是120000元，因瑞泰公司违约，其应当�还的房租显然应当是120000元。首先，退还薛成岭已经支付的全部房租（并非是未使用期限的房租），是双方当事人在合同中明确约定的。其次，若按照一审法院的逻辑推理，薛成岭应当承担2014年7月1日至7月24日期间的房租，那如果双方当事人的合同履行至2014年9月30日，薛成岭才行使解除合同的权利，那么此时薛成岭已经无权要求瑞泰公司返还房租了。那么双方在合同中再约定要求瑞泰公司返还所付房租，有何实际意义？并且，双方当事人在补充协议中分别使用了“未使用期限的房租”与“全部房租”等区别词语，因此，显然应当根据当事人签订该合同的目的解释该合同。
第四，薛成岭与瑞泰公司在合同中，已经明确约定违约方应当赔偿对方的损失。现有证据已经证明薛成岭违约，赔偿薛成岭的全部损失，是瑞泰公司应尽的合同义务。1、“深银专评报字（2014）第165号”评估报告书评估载明的评估结果83172元，不但包括装修损失，还包括宣传广告画及刷白等，而刷白是需要使用各种装修工具及零配件的。而薛成岭向一审法院提供的损失明细表中，对宣传广告画及装修工具、零配件是另行计算的（见薛成岭提供的明细表中的第8项），并不包括在装修损失中。一审法院仅支付装修损失，却对明显是装修之外的广告画等不予支持。2、薛成岭在装修完租赁场地后，聘请策划公司进行开业策划，因此花去策划费及开业演出费61400元，及其他各项支出，均是为了经营该场所而花费的，现在因瑞泰公司的违约，致使薛成岭无法继续经营，进而导致薛成岭的该投入无法获得回报，瑞泰公司显然应当予以赔偿。3、薛成岭花费231000元购买3D画，是因为薛成岭承租瑞泰公司的该场所用于经营3D画馆。现因瑞泰公司违约，薛成岭无法继续经营该�地，致使薛成岭花巨资购买的3D画变成一堆废纸，显然亦是因为瑞泰公司的违约所造成的，其应当按评估的价值全部赔偿。4、薛成岭与瑞泰公司签订租赁合同后，目的是将合同履行完毕，以期获取经济利益。根据《合同法》第一百一十三条规定，该预期利益，应当由瑞泰公司承担赔偿责任。预期利益的金额，薛成岭在一审过程中提供了充分的证据予以证明。
第五，一审判决薛成岭支付瑞泰公司2014年7月25日至判决生效之日的房屋占有使用费，显然是没有任何依据的。1、根据双方的合同约定，在瑞泰公司的商场不能在2014年6月1日前整体开业的情况下，薛成岭解除合同时，瑞泰公司应当退还薛成岭已经支付的全部房租，即薛成岭无需向其支付任何房租。2、双方的合同中明确约定：瑞泰公司不能确保商场在2014年5月1日前整体开业的，逾期未能开业的，逾期时间作�薛成岭2014年第四季度的免租期顺延，与《租赁合同》中约定的免租期累加。租赁合同中的免租期是2014年7月1日前，2014年第四季度是2014年10月、11月、12月，且瑞泰公司至今未提供任何证据证明其商场整体开业的时间。因此，在瑞泰公司没有提供证据证明其商场整体开业的情况下，瑞泰公司无权向薛成岭收取房租。3、本案在审理过程中，瑞泰公司于2014年10月27日采取停水、停电措施，致使薛成岭自此时起无法正常使用租赁场地。在法院陪同评估公司的工作人员进行现场评估时，可以看到现场是遍地灰尘，即可证明薛成岭已经停止经营很长一段时间。在瑞泰公司已经严重违约的情况下，其进一步采取停水、停电措施，致使薛成岭停止经营，其后还需薛成岭支付房租，既不符合法律规定，亦不合情理要求。4、本案在诉讼前，薛成岭聘请律师于2014年7月30日向瑞泰公司发出《律师函》，要求其按合同约定履行向薛成岭支付相关款项的义务，否则将不腾空所租赁的铺位。瑞泰公司接到该律师函后，拒不按约定向薛成岭支付相关款项，薛成岭不腾空该铺位，是行使自力救济的权利。因瑞泰公司不向薛成岭支付相关款项，导致薛成岭未腾空该铺位，是瑞泰公司的行为所造成的，对该期间的房租，应当由瑞泰公司承担。5、评估公司对现场进行评估后，薛成岭要求将承租的铺位腾空，但瑞泰公司找各种理由拒绝。这一事实，薛成岭的代理人有多次电话与一审承办法官及法官助理沟通，其对这一客观事实是非常清楚的。且在2014年12月23日开庭时，一审法官当庭与双方沟通好在2014年12月26日前进行现场移交，但在2014年12月26日现场移交时，薛成岭及一审法官助理到场的情况下，瑞泰公司仍然没有到场，致使不能现场移交。可见，在瑞泰公司拒绝薛成岭移交租赁铺位的情况下，一审法院判决要求薛成岭支付瑞泰公司的房租，显然是没有任何事实依据的。
综上所述，一审法院置客观事实于不顾，做出了错误判决。为维护薛成岭的合法权益，根据我国法律规定，特向贵院提出上诉，请求依法支持。
针对薛成岭的上诉，瑞泰公司答辩意见与上诉状意见一致。
上诉人瑞泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市龙岗区人民法院作出的（2014）深龙法民三初字第926号民事判决书之第二、三、四、五、七项判决。2、薛成岭支付瑞泰公司自2014年4月1日至交还房屋之日止按每月5万元计付的租金，暂计至2014年9月1日的租金为25万元。3、薛成岭支付瑞泰公司自2014年4月1日至交还房屋之日止按每月2.5万元计付的物业管理费。暂计至2014年9月1日的管理费为12.5万元。4、本案一审、二审的全部诉讼费用由薛成岭承担。事实与理由：
一、原审法院查明事实不清，认定事实错误。1、根据瑞泰公司与薛成岭签订的租赁合同的《补充协议书》第十四条，若薛成岭以瑞泰公司未整体开业为由解除合同，则仅可要求瑞泰公司返还履约保证金及退还已支付的全部房租。由此可见，瑞泰公司与薛成岭之间就解除租赁合同的法律责任已经进行明确约定，并不涉及到赔偿损失。在双方有明确合同约定的情况下，原审法院判令瑞泰公司赔偿薛成岭装修损失，明显违反当事人意思自治原则。2、瑞泰公司与薛成岭在签订的租赁合同中，明确约定租金为每月5万元。原审法院却参照指导价标准来计付租金，这对于瑞泰公司来说是显示公平的，也与租赁合同的约定不符。3、在合同解除后，瑞泰公司一直积极与薛成岭协商办理交接事宜，并多次要求薛成岭返还涉案商铺，但薛成岭一�占用商铺不予返还。瑞泰公司对此并无过错，薛成岭应支付全部的租金，而并非原审法院认定的各承担一半。4、在租赁合同解除后，薛成岭一直占用涉案商铺，由此产生的租金与管理费是并存的，原审法院仅仅是部分支持了瑞泰公司要求薛成岭支付租金的请求，却完全不支持瑞泰公司要求薛成岭支付管理费的请求，这是极为不合理的。
二、原审判决适用法律错误，依法应当予以改判。一审法院认定事实不清，必然导致适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。在瑞泰公司与薛成岭对于合同履行及违约责任等均有明确约定的情况下，原审法院却错误的适用法律，作出与当事人约定相悖的判决，依�应予以改判。
综上所述，原审判决查明事实不清，认定事实错误，适用法律错误。请求贵院依法查明事实，正确适用法律，依法支持瑞泰公司的上诉请求。
针对瑞泰公司的上诉，薛成岭答辩认为，瑞泰公司的上诉没有事实和理由，应当驳回。理由是：一、双方在租赁合同中已经明确约定了租金的支付标准，现公司方要求按照5万元的标准支付租金没有合同依据，不能成立。二、双方在租赁合同中已经明确约定违约方对守约方的损失赔偿责任，因此其认为不应当对薛成岭承担赔偿责任的理由不成立，要求薛成岭支付2.5万元的物业管理费超出了合同的范围，不能支持。
本院经审理查明，原审判决查明事实无误，本院予以确认。
本院认为，薛成岭与瑞泰公司于2014年1月25日签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》及《补充协议书》系双方真�意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方均应全面履行。
依据上述合同约定，若涉案商铺所在的整个商场在2014年6月1日前仍未整体开业，薛成岭有权解除《租赁合同》并要求瑞泰公司返还履约保证金8万元和已支付的全部房租。根据瑞泰公司于2014年7月11日向薛成岭发出的函件，其确认涉案商场“至今未开业且开业时间不能确定”，故瑞泰公司已构成违约，薛成岭于2014年7月23日向瑞泰公司发出解除合同的函件符合法律规定，原审法院确认双方签订的《深圳市东方万汇城商位租赁合同》及《补充协议书》于瑞泰公司收到该函件之日（即2014年7月24日）解除，薛成岭请求瑞泰公司返还履约保证金8万元正确，本院予以维持。对于薛成岭已支付的租金12万元，瑞泰公司应向薛成岭返还，其亦无权再向薛成岭收取从2014年7月1日到2014年7月24日的租金。原审判决退还的12万元租金应扣除2014年7月1日到2014年7月24日的租金有误，本院予以纠正。
涉案合同解除后，房屋未及时返还造成了房屋占有使用费的损失，该损失应由致损的责任人承担。本案中，薛成岭应当及时返还涉案房产，而瑞泰公司亦应及时收回房产，现双方迄今不能完成房屋交接的手续均有过错，故原审酌情参照2014年7月的租金标准由双方各自承担合同解除后房屋占有使用费损失的一半并无不当，本院予以维持。薛成岭上诉主张，《补充协议书》约定，“若商场未在2014年5月1日前整体开业，逾期时间作为2014年第四季度免租期顺延”，故瑞泰公司无权收取房租。本院认为，涉案租赁合同已于2014年7月24日解除，故合同关于免租期的约定在合同解除后不再对双方当事人发生效力，薛成岭的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。原审关于合同解除后�房屋使用费的处理恰当，本院予以维持。
关于物业管理费，虽然涉案租赁合同是因瑞泰公司违约而解除，但合同解除后的物业管理费是薛成岭继续占有使用涉案房产而产生。原审判决薛成岭无需再支付合同解除后的物业管理费有误，本院予以纠正。薛成岭已支付了2014年5月至7月的物业管理费，至于之后的物业管理费，因双方当事人对房屋不能返还均有过错，本院酌情判决薛成岭按每月5000元的标准向瑞泰公司支付从2014年8月至本判决确定的付款之日的物业管理费。
关于薛成岭主张的各项损失60万元。原审已委托评估机构对装修损失予以评估，原审据此判决瑞泰公司应向薛成岭支付装修损失61000元正确，本院予以维持。关于薛成岭主张的策划费、开业演出费、网络推广费的损失，均属于开展营业必要支出，不属于违约损失的范围；而3D画费、3D投影设备、�作服、礼仪服装费用、消防器材、办公用品、设备和耗材损失，因并未与涉案租赁物形成附合，可以移动搬走，亦不能作为合同解除后产生的损失。至于2014年8月1日之后的预期利益的损失，因薛成岭迄今仍在经营涉案商铺，亦未举证证明预期利益计算的依据，对该诉请不应予以支持。瑞泰公司上诉主张，《补充协议书》约定“若涉案商场在2014年6月1日前未整体开业，薛成岭有权解除租赁合同、并要求退还履约保证金和已支付的全部房租”，上述约定并未涉及赔偿损失，故瑞泰公司无需赔偿薛成岭装修损失。本院认为，合同一方当事人违约，另一方当事人有权请求对方赔偿因违约造成的损失，若当事人要放弃该项权利，应在合同中予以明确约定。本案中，补充协议的上述约定并未提及损失的赔偿的内容，不能由此直接推定薛成岭在主张退还履约保证金和已支付的全部房租后已无权请求赔偿损失，故瑞泰公司的该项上诉主张不成立，本院不予支持。原审判决对瑞泰公司应向薛成岭赔偿装修损失61000元的处理正确，本院予以维持。
综上所述，原审查明事实基本清楚，但适用法律部分有误。薛成岭关于返还12万元租金的上诉请求有理，本院予以支持，其他上诉请求，本院予以驳回。瑞泰公司关于物业管理费的上诉请求部分有理，本院予以部分支持，其他上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第926号民事判决第一、二、四、五项；
二、变更深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第926号民事判决第三项为：“深圳市瑞泰物业管理有限公司于判决生效之日起十日内向薛成岭返还租金120000元”；
三、撤销深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法民三初字第926号民事判决第六、七项；
四、薛成岭应于本判决生效之日起十日内向深圳市瑞泰物业管理有限公司支付物业管理费（按每月5000元的标准，自2014年8月1日起计至本判决确定的付款之日止）；
五、驳回薛成岭的其他诉讼请求；
六、驳回深圳市瑞泰物业管理有限公司的其他反诉请求。
上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费5900元（薛成岭预交），由薛成岭承担3982.5元，瑞泰公司承担1917.5元；反诉受理费2031元（瑞泰公司预交），由薛成岭承担1703元，瑞泰公司承担328元。评估费9000元（薛成岭预交），由薛成岭承担5500元，瑞泰公司承担3500元。二审案件受理费19622元（瑞泰公司预交9850元、薛成岭预交9772元，由薛成岭承担10612元，瑞泰公司承担9010元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨潮声
审 判 员 聂 效
代理审判员 王丹妮
二〇一五年六月十六日
书 记 员 李全慧
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条：
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条：
有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：
（一）债权人无正当理由拒绝受领；
（二）债权人下落不明；
（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；
（四）法律规定的其他情形。
标的物不适于提存或者提存费用过高的，债务人依法可以拍卖或者变卖标的物，提存所得的价款。
第一百零七条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：
承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰�修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原�人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。