湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终7575号
上诉人（原审原告、反诉被告）：徐光发，男，1979年3月25日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：余成龙，北京德恒（武汉）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李芬，北京德恒（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚晴，女，1972年2月1日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：李平，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张斌，男，1970年11月4日出生，汉族，住武汉市江汉区，
委托诉讼代理人：李平，湖北忠三律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：武汉链家宏业房地产经纪有限公司，住所地武汉市江汉区中央商务区泛海国际SOHO城（一期）第7幢32层1号。
法定代表人：黄月平，该公司总经理。
委托诉讼代理人：江佳娜，该公司员工。
上诉人徐光发因与被上诉人姚晴、张斌、武汉链家宏业房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2017）鄂0103民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
徐光发上诉请求：1、撤销一审判决第一、二、三项，改判支持徐光发的全部诉讼请求，并赔偿徐光发相应的损失；2、本案一、二审诉讼费由姚晴、张斌、链家公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、存量房买卖合同应以徐光发与姚晴于2016年9月9日签订的合同为准。2、徐光发不存在违约行为，违约方系姚晴、张斌。徐光发在房产交易过程中已经配合姚晴、张斌办理银行贷款相关手续，还清了所售房产剩余银行贷款，并依约配合办理了房产过户手续，徐光发已经尽到应尽的义务，姚晴、张斌未能获得银行贷款系其自身原因造成，与徐光发无关。3、姚晴、张斌需承担房屋占用费用。双方虽已经办理产权过户登记手续，但姚晴、张斌未支付购房尾款，房产并未实际交付，徐光发仍是该房产的合法占有人，姚晴、张斌强行撬门入住系严重违法行为。4、姚晴、张斌需按徐光发提交物品清单返还室内物品。二、一审判决适用法律错误。姚晴、张斌因自身原因无法获得银行贷款，也未能通过其他方式支付购房尾款，徐光发通过发律师函的方式，多次催告，姚晴、张斌却不予理会，属于根本违约，徐光发应享有合同解除权，并可以要求姚晴、张斌承担直接损失及预期利益。
姚晴、张斌辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，徐光发的上诉理由不符合客观事实，请求驳回上诉，维持原判。
链家公司辩称，2016年9月1日签订的合同为双方真实意思表示，贷款不成功是徐光发的原因造成的，一审判决认定事实清楚，请求依法判决。
徐光发向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《武汉市存量房买卖合同》；2、姚晴、张斌向徐光发支付违约金37500元；3、姚晴、张斌返还房屋、将房屋过户至徐光发名下并承担过户税费；4、姚晴、张斌向徐光发支付房屋占用费（按租金5000元每月，支付至实际返还之日止）；5、姚晴、张斌向徐光发返还房屋内物品（详见清单）；6、姚晴、张斌承担本案的诉讼费用。
姚晴、张斌向一审法院提起反诉请求：1、徐光发继续履行编号为100000314658的《武汉市存量房买卖合同》；2、徐光发向姚晴赔偿经济损失3万元；3、本案全部诉讼费由徐光发承担。
一审法院认定事实：2016年9月1日，经链家公司居间介绍，徐光发与姚晴的委托代理人王国庆（系姚晴表姐）签订编号为100000314658的《武汉市存量房买卖合同》一份，合同约定：徐光发将坐落于武汉市江汉区唐家墩路9号武汉菱角湖万达广场A区A栋A1单元13层25室房屋出售给姚晴，房屋面积为85.11平方米；房屋转让价格为按套转让，转让金额为120万元，付款方式为：第一部分房款为定金5万元；第二部分房款为115万元，姚晴应于房屋过户当日支付首期款50万元并应在首期款支付截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，徐光发需配合姚晴提交申请贷款银行所需全部资料并按银行规定签署所需法律文书，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，由贷款银行按约定时间支付给徐光发。同年9月9日，徐光发向姚晴出具《收条》一份，收条载明：徐光发收到姚晴支付的定金5万元。同日，徐光发与姚晴签订《补充协议》约定：由于徐光发无法提前偿还银行贷款，姚晴自愿替徐光发垫付14万元用于提前还贷，徐光发的收款银行卡存放在链家公司处，待姚晴办理完抵押登记，徐光发收到尾款后，由链家公司见证，徐光发退还姚晴的垫付款14万元。同年11月8日，姚晴依约向徐光发转账支付57万元，该款项包含姚晴依据《补充协议》代徐光发垫付的款项及部分首付款。当月，徐光发与姚晴、张斌办理房屋过户手续，将房屋过户至姚晴、张斌名下，姚晴、张斌依约缴纳完各类税费。
一审法院另查明：2016年9月9日，姚晴、张斌与平安银行股份有限公司武汉分行（以下简称平安银行武汉分行）签订《房地产买卖抵押贷款合同》一份，约定：姚晴、张斌向平安银行武汉分行贷款74万元用于购房，贷款期限为300个月，自2016年11月9日至2041年11月9日止，姚晴以坐落于武汉市江汉区唐家墩路9号武汉菱角湖万达广场A区A栋A1单元13层25室为贷款提供抵押。同年12月6日，姚晴、张斌在房屋管理部门办理了抵押登记。平安银行武汉分行审批通过涉案房屋的贷款手续后，在出账审查环节发现徐光发将收款银行卡挂失，同时首付款金额与贷款金额之和超出购房总款16万元，导致贷款未发放。后经协调，徐光发口头承诺在银行放款后将多出的16万元退还姚晴、张斌，但其一直并未向平安银行武汉分行出具书面说明，导致平安银行武汉分行不能放款。
一审法院还查明：姚晴搬入涉案房屋时，房屋中存有如下物品：沙发、茶几、电视柜、餐桌各一个，餐椅二把，饮水机、冰箱各一台，空调挂机二台。
本案审理中，徐光发向一审法院申请对姚晴、张斌的财产采取保全措施。一审法院审查后，依法作出（2017）鄂0103民初3863号民事裁定，对姚晴、张斌名下价值1250000元的财产予以查封、冻结。
一审法院认为，徐光发、姚晴签订的编号为100000314658的《武汉市存量房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示、且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同签订后，姚晴、张斌依约支付了定金、首付款及垫付款合计62万元，向平安银行武汉分行申请了贷款，并签订了《房地产买卖抵押贷款合同》，徐光发亦依约配合姚晴、张斌办理了房屋过户登记手续，涉案房屋现已登记至姚晴、张斌名下。双方均依约履行了合同的主要义务。在姚晴办理贷款过程中，徐光发主动挂失收款银行卡并拒绝向平安银行武汉分行就贷款多出的16万元出具退还姚晴、张斌的书面说明，导致银行未按约发放贷款，故姚晴、张斌购房尾款未支付系徐光发违约导致，徐光发应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。此规定中享有合同解除权的一方当事人应为守约方，而本案中，徐光发系违约方，故徐光发不享有合同解除权。姚晴、张斌已履行合同的主要义务，亦表示其具备支付购房尾款的能力（称其正在积极协调贷款事宜），编号为100000314658的《武汉市存量房买卖合同》应当继续履行，故对徐光发要求解除合同、支付违约金、返还房屋、将房屋过户至徐光发名下并由姚晴、张斌承担过户税费、支付房屋占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。对姚晴、张斌要求继续履行合同的反诉请求，一审法院予以支持。徐光发要求姚晴、张斌返还涉案房屋内的物品，因未举证证明其物品实际存在，故一审法院仅对姚晴、张斌认可的部分予以支持。关于姚晴、张斌要求徐光发赔偿经济损失3万元的反诉请求，因姚晴、张斌未提交充足的证据证明其损失与本案具有唯一性和关联性，故一审法院不予支持。一审庭审中，徐光发称王国庆系以自己的名义与其签订合同，姚晴不是本案反诉部分适格主体的观点，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予采信。庭审后，经一审法院主持调解，因双方分歧较大，故调解未成。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、徐光发与姚晴、张斌签订的编号为100000314658的《武汉市存量房买卖合同》继续履行；二、姚晴、张斌于一审判决生效后十日内向徐光发返还涉案房屋内物品（清单：沙发、茶几、电视柜、餐桌各一个，餐椅二把，饮水机、冰箱各一台，空调挂机二台）；三、驳回徐光发的其他诉讼请求；四、驳回姚晴、张斌的其他诉讼请求。一审案件受理费1000元，反诉费775元，保全费5000元，共计6775元，由徐光发负担6000元，姚晴、张斌负担775元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
徐光发向本院提交如下证据：
证据一、短信截图，拟证明2016年9月1日签订的合同是王国庆本人所签，不是作为姚晴的代理人签订。
证据二、通话录音，拟证明贷款没有批下来是姚晴、张斌自身的原因。
姚晴、张斌向本院提交如下证据：平安银行的账户交易明细两份，拟证明2017年9月12日平安银行已经放款，姚晴、张斌已经将58万元房款汇至徐光发的账户。
本院依徐光发的申请从平安银行武汉分行调取如下证据：
证据一、姚晴的个人贷款申请表。
证据二、徐光发与王国庆签订的《武汉市存量房买卖合同》。
证据三、徐光发、王国庆与链家公司签订的《居间服务合同》。
经质证，姚晴、张斌对徐光发提交的证据的意见为：对证据一和证据二的真实性和证明目的均有异议。链家公司对徐光发提交的证据的意见为：对证据一的真实性不认可，虽然合同是王国庆签订，但是姚晴在履行，之后姚晴和徐光发签订了补充协议，姚晴对王国庆的行为予以追认；对证据二的真实性和证明目的均不予认可。
徐光发对姚晴、张斌提交的证据的意见为：对两份证据的真实性无异议，但不能达到证明目的。链家公司对姚晴、张斌提交的证据的意见为：对两份证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。
徐光发对本院依申请调取的证据的意见为：对三份证据的真实性均无异议，但贷款申请表上的授信金额为58万元，与本案争议的贷款金额74万元相矛盾，《武汉市存量房买卖合同》和《居间服务合同》都是徐光发与王国庆签订的，应该还有姚晴签订的合同，姚晴签订的合同才是双方的真实意思表示。姚晴、张斌对本院依申请调取的证据的意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，贷款申请表上的落款时间是2017年7月9日，是在一审诉讼期间，与姚晴、张斌最开始提交的申请表金额有变更，之前申请的74万元贷款没有通过银行审批，后来经过与银行沟通将贷款金额调整为58万元才通过银行审批；对证据二、证据三的真实性均无异议，该两份证据结合姚晴、张斌在一审提交的授权委托书可以说明王国庆只是代姚晴签订了合同，后面的手续都是姚晴办理的。链家公司对本院依申请调取的证据的意见为：对三份证据的真实性均无异议，当时确实因为买卖双方的沟通问题导致贷款金额从74万元变成58万元。
本院认为，徐光发提交的证据一和证据二均不能达到其证明目的，本院不予采信。姚晴、张斌提交的证据可以证明姚晴、张斌已经将购房款58万元汇至徐光发账户，本院予以采信。本院依申请调取的证据一显示贷款授信金额为58万元，与姚晴、张斌提交的平安银行账户交易明细相印证；证据二和证据三均系与王国庆签订，房产转让价格为120万元，与姚晴、张斌一审中提交的证据一致。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审另查明，2017年9月12日，姚晴、张斌将58万元购房款转账至徐光发平安银行武汉汉口支行账户。
本院认为，本案的争议焦点为：1、2016年9月1日徐光发和王国庆签订的《武汉市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示还是2016年9月9日徐光发与姚晴签订的《武汉市存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示；2、违约方是徐光发还是姚晴、张斌。
关于争议焦点一，2016年9月1日的《武汉市存量房买卖合同》虽然是徐光发与王国庆签订，但一审中，王国庆作为证人陈述其是作为姚晴的代理人签订合同，姚晴事后对王国庆的代理行为予以了追认，结合姚晴、张斌及链家公司均陈述2016年9月9日徐光发与姚晴签订的《武汉市存量房买卖合同》系为房屋过户和贷款所签订，不是双方的真实意思表示，本院认为，2016年9月1日签订的编号为100000314658的《武汉市存量房买卖合同》才是徐光发与姚晴、张斌的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定享有权利和履行义务。
关于争议焦点二，合同签订后，姚晴、张斌按照约定支付了定金、首付款及垫付款共计62万元，向平安银行武汉分行申请了贷款，徐光发亦按照约定配合姚晴、张斌办理了房屋过户登记手续，双方均履行了合同的主要义务。但是在姚晴办理贷款的过程中，徐光发挂失收款银行卡并拒绝配合姚晴、张斌继续办理贷款手续，导致银行未按约定发放贷款，姚晴、张斌在当时未支付购房尾款给徐光发系徐光发违约导致。徐光发上诉认为系姚晴、张斌自身原因导致贷款未按时发放，因徐光发并未提交充分的证据予以证明，其该项上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。现姚晴、张斌已经将购房尾款58万元支付给徐光发，双方的合同已经履行完毕，徐光发要求解除合同、支付违约金、返还房屋、将房屋过户至其名下并由姚晴、张斌承担过户税费、支付房屋占用费的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，徐光发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由徐光发负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 薇
审判员 李 瑜
审判员 胡丹丹
二〇一八年一月十二日
书记员 肖宇晴