海南省海口市美兰区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）琼0108民初869号
原告：海南金鹿投资集团有限公司，住所地：海口市海府路。
法定代表人：施序能，总经理。
委托代理人：芦水水、陈柘宇，海南信达律师事务所律师。
被告：梁建国，男，汉族，1981年3月25日出生，户籍地址为海口市琼山区，现下落不明。公民身份号码：41082219810325XXXX。
本院审理原告海南金鹿投资集团有限公司诉被告梁建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由审判员李佳担任审判长，与人民陪审员伍仁壮、黄亚六组成合议庭，并于2016年8月4日公开开庭审理了本案。原告委托代理人卢水水、陈柘宇到庭参加诉讼。被告经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
原告海南金鹿投资集团有限公司诉称：原告与被告于2015年5月1日分别签订了《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》、《海南金鹿文明商城铺面管理合同》。《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》中约定，被告承租原告位于海口市文明中路171号所有的海南金鹿文明商城内第一层3-5号铺面，共计394.84平方米，月租金51329.2元，租赁期限六年；《海南金鹿文明商城铺面管理合同》中约定，原告对包括被告承租的商铺在内的所有海南金鹿文明商城的商铺进行统一管理，被告承租的394.84平方米海南金鹿文明商城内一层3-5号铺面每月管理费7896.8元，管理期限六年，自2015年5月1日起至2021年9月30日止。合同签订后，原告依约向被告交付了位于海口市文明中路171号海南金鹿文明商城内一层3-5号共394.84平方米商铺，被告自承租后将铺面转租给他人一直使用至今，但被告自合同签订后从未向原告缴纳租金及管理费。截至2015年12月31日，被告已拖欠原告8个月铺面租金及管理费，共计473808元。因被告所转租铺面的次承租人曾分别于2015年7月2日、2015年12月29日向原告支付了202487.04元、40000元该两笔费用冲抵被告应支付的租金和管理费后，被告尚拖欠原告租金及管理费共计231320.96元。原告曾多次向被告催收铺面租金及管理费，且于2015年11月25日向被告寄送了《催款函》要求其支付拖欠的租金、管理费及违约金均未果。根据双方签订的《租赁合同》第六条之约定，被告拖欠租金及管理费累计达1个月的，原告有权解除合同收回铺面。在被告拖欠租金及管理费达8个月的情况下，原告于2015年12月8日向被告寄送了《关于解除<租赁合同>与<管理合同>的通知书》，并给被告发送了手机短信。原告于2016年1月13日在《海口日报》上公告了解除合同通知书。同时，根据双方合同之约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日应向原告支付拖欠金额3%的违约金，但原告认为合同约定违约金每日3%的计算标准过高，原告仅以拖欠总额3%的标准计算，据此，被告应向原告支付逾期支付租金的违约金6939.63元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，诉请判令：1、确认原、被告双方签订的《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》、《海南金鹿文明商城铺面管理合同》已于2016年1月13日解除，被告将租赁的房屋立即返还给原告；2、被告支付自2015年5月1日起至2015年12月31日止所拖欠的房屋租金、管理费共计231320.96元，及逾期支付租金的违约金6939.63元，共计238260.59元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告梁建国未答辩。
经审理查明：原告海南金鹿投资集团有限公司（甲方）与被告梁建国（乙方）签订的房屋租赁合同期满后，又于2015年5月1日续签了《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》，主要约定，甲方将位于海口市文明中路171号的海南金鹿文明商城内第一层（3-5号铺面）出租给乙方；一层（3号铺面200.88平方米，4号铺面131.46平方米，5号铺面62.5平方米）共394.84平方米，该面积不包含公共设施占用等公共面积；租赁合同一签六年，从第二年起每年递增3%，以此类推，租金计算过程保留一位小数（四舍五入）；租赁期为六年，一层（3-5号铺面），即从二0一五年五月一日起至二0二一年九月三十日止；按月缴纳租金，一次性缴纳一年租金，可享受九折优惠，如按月缴纳租金，则不可享受九折优惠；该铺面月租金（不含管理费），一层130元/平方米.月（一层3-5号铺面），共394.84平方米，月租金额51329.2元；在本合同签订前，乙方必须向甲方缴纳押金（含管理费），一层（3-5铺面）三个月押金（含管理费），共计177678元，做为租赁押金（押金不计算利息），合同签订后，乙方必须在二十个工作日内向甲方缴纳三个月租金作为租赁押金，否则本合同无效作废；租金自本合同租赁起始之日起开始计算；租金缴纳方式：按月缴纳租金，乙方必须在本月十五日前主动到商城管理处缴纳当月租金，如有特殊情况需要延期的须提前向甲方提出书面申请并经同意，但延期时间不超过七天，否则，按每逾期一天收取3%的违约金；乙方有拖欠租金、管理费累计达一个月的等情况，视为违约，甲方有权随时终止合同收回铺面，由此造成的一切后果由乙方承担；乙方如违反上述等规定，合同终止后，不予退还乙方所缴纳的押金和租金；本协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效，此协议一式三份，甲方持两份，乙方持一份。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《海南金鹿文明商城铺面管理合同》，主要约定，承租方：梁建国，地址：海口市文明中路171号，常住地址：海口市琼山区龙昆南路99号；被告将上述租赁合同中的铺面委托原告管理；管理期限为六年，即从二0一五年五月一日起至二0二一年九月三十日止；管理费按月缴纳，本月十五日前；管理费、公共水电费（含观光电梯、楼梯间、洗手间等公共照明及公共用水）和铺面内电费、水费等其他费用收取标准和支付办法：该铺面管理费标准为：一层（3号铺面200.88平方米，4号铺面131.46平方米，5号铺面62.5平方米）共394.84平方米，20元/平方米.月，共计7896.8元，本合同管理费起始时间从该铺面租赁时间起算，第二年起每年递增3%；该铺面公共水电公摊费按月缴纳，0.5元/平方米，乙方必须在当月的十五号前缴纳，由甲方管理部门代收，乙方表示无异议；本合同管理费缴纳时间、方法同《铺面租赁合同》中租金的缴纳时间、方法一样；甲方所发出的通知以本合同所载的地址为准，经交邮即视为送达，乙方在签订合同后，通讯地址及电话如有变动，应在三天之内书面通知甲方，以便联络有关事宜，否则，由此造成的一切后果由乙方负责；本合同自甲乙双方签字盖章之日起生效，此合同一式三份，甲方持两份，乙方持一份。上述两份合同签订后，被告继续承租上述铺面，原告继续为上述铺面提供管理服务。承租期间，被告将上述铺面进行了转租。被告未按约定向原告缴纳押金、租金、管理费用。原告于2015年11月25日向海南省海口市琼山区龙昆南路99号、海口市文明中路171号金鹿文明商城一层3-5号铺面邮寄《催款函》给被告，主要内容为，经原、被告以及次承租人之一海南欣美装饰工程有限公司于2015年6月三方口头约定，海南欣美装饰工程有限公司将202487.04元直接支付给原告以抵扣被告应付的部分租金。原告收到上述款项后，被告仍拖欠原告租金212095元；并要求被告在收到《催款函》之日起七日内交付押金177678元、付清拖欠的租金与管理费212095元以及逾期违约金6362.85元。2015年12月8日，被告又分别向上述两个地址邮寄《关于解除<海南金鹿文明商城铺面租赁合同>与<海南金鹿文明商城铺面管理合同>的通知》给被告，主要内容为，经原告多次退款，被告拒不履行付款义务，已经构成严重违约；通知被告解除上述两个合同，请被告在收到本通知后五日内退出租赁铺面。上述四封邮件，均未妥投。原告遂于2016年1月13日在海口日报刊登《关于解除<海南金鹿文明商城铺面租赁合同>与<海南金鹿文明商城铺面管理合同>的通知》，内容为“梁建国先生，因您一直未按照《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》与《海南金鹿文明商城铺面管理合同》的约定交付押金，亦未按时足额支付租金与管理费，截止2016年1月11日，您已拖欠租金与管理费合计人民币290546.96元。依据合同相关规定，每逾期一天缴纳租金，按3%计取违约金，因此，截止2016年1月11日，您的违约行为已产生违约金8716.41元。我司已多次向您催款，但您至今拒不履行付款义务，您的行为已构成严重违约，根据合同的相关约定，我司有权解除合同。为此，我司特通知您解除《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》与《海南金鹿文明商城铺面管理合同》，请您在收到本通知后五日内退出租赁铺面，我司保留向您追索租金、管理费和违约金的权利。”。截至2015年12月31日，被告应向原告缴纳租金、管理费共计473808元；但仅次承租人分别于2015年7月2日代被告向原告缴纳租金、管理费202487.04元，于同年12月29日缴纳租金、管理费40000元；被告尚欠原告租金、管理费231320.96元。
本院确认的上述事实，有《海口市建设工程规划临时许可证》、《建筑工程施工许可证》、《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》、《海南金鹿文明商城铺面管理合同》、《网上银行电子回单》、《中国农业银行转账业务客户回执》、邮寄单4张、手机短信、《催款函》、《关于解除<海南金鹿文明商城铺面租赁合同>与<海南金鹿文明商城铺面管理合同>的通知》、海口日报以及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证据材料虽未经被告当庭质证，但经本院审查，认为以上证据是客观、真实的，且与本案事实具有关联性，可以采信。
本院认为，原告海南金鹿投资集团有限公司与被告梁建国签订的《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》与《海南金鹿文明商城铺面管理合同》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，应受法律保护，对双方当事人具有法律约束力。原告依约将房屋交付给被告承租使用并提供管理服务，被告应按约定按期向原告支付租金、管理费。被告未按合同约定向原告支付租金和管理费的其行为已经构成违约，应承担相应的民事责任。原、被告在《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》中约定，被告拖欠租金、管理费累计达到一个月的，原告有权终止合同收回铺面。现被告至2015年12月31日已累计拖欠原告租金、管理费共计231320.96元，故原告有权依据双方在《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》的约定，解除该合同。被告在承租期间未按《海南金鹿文明商城铺面管理合同》约定向原告履行其主要义务，即缴纳管理费，致使该合同的目的无法实现。原告已于2016年1月13日通过登报公告方式向被告送达了《关于解除<海南金鹿文明商城铺面租赁合同>与<海南金鹿文明商城铺面管理合同>的通知》。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”，解除合同的通知已于2016年1月13日到达被告，故原告关于确认双方签订的《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》与《海南金鹿文明商城铺面管理合同》已于2016年1月13日解除，被告将涉案铺面返还给原告的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原、被告在《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》中约定，租金按月缴纳，每月租金51329.2元，被告应于每月的十五日前向原告缴纳当月租金；逾期，则按未应付未付租金总额每日3%收取违约金。被告应从2015年5月份开始，每月15日前向原告缴纳当月租金，但被告仅由次承租人于2015年7月2日代缴纳租金、管理费202487.04元、于同年12月29日代缴纳租金、管理费40000元。原告仅要求被告支付逾期缴纳租金的违约金6939.63元，该金额未超出双方合同的约定与法律的规定。故原告的该项诉请，有事实根据和法律依据，本院予以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、确认原告海南金鹿投资集团有限公司与被告梁建国于2015年5月1日签订的《海南金鹿文明商城铺面租赁合同》与《海南金鹿文明商城铺面管理合同》已于2016年1月13日解除；
二、被告梁建国须于本判决发生法律效力之日起十日内将位于海口市文明中路171号的海南金鹿文明商城内第一层3-5号铺面返还给原告海南金鹿投资集团有限公司；
三、被告梁建国须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付租金、管理费人民币231320.96元以及违约金人民币6939.63元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件诉讼费人民币4874，由被告梁建国负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
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案件唯一码
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审 判 长 李 佳
人民陪审员 伍仁壮
人民陪审员 黄亚六
二○一六年八月十五日
书 记 员 裴静静
速 录 员 王志玲
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附：相关的法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
审核：李佳 撰稿：李佳 校对：裴静静 印刷：余小英
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海南省海口市美兰区人民法院 2016年8月17日印制
(共印10份）