山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终1742号
上诉人（原审原告）田珍都，男，1975年12月8日出生，汉族，住山东省济南市。
委托代理人鲍春明，山东圣祥律师事务所律师。
上诉人（原审被告）李学峰，男，1987年7月7日出生，汉族，济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心经营者，住山东省泰安市。
委托代理人高强，山东齐鲁律师事务所律师。
委托代理人朱文华，山东齐鲁律师事务所实习律师。
上诉人田珍都因与上诉人李学峰居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2014）历商初字第2660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
田珍都原审诉称：田珍都与李桂英（卖方）、李学峰于2014年11月6日签订一份《房产买卖合同》，李学峰提供居间服务，田珍都向其支付中介服务费2.6万元。签订合同之前，李学峰提供信息称涉案房屋系1990年左右建造，但田珍都核实后得知涉案房屋实际建造年代为上世纪七十年代，至今房龄已有30多年。李学峰拒绝提供卖方代理人的信息且不帮助联系卖方，未尽到居间服务的义务，致使合同无法实际履行。为维护田珍都的合法权益，特请求法院判令：（一）撤销《房产买卖合同》中有关居间合同条款；（二）李学峰返还田珍都已付的中介服务费2.6万元并按中介服务费2.6万元的一倍赔偿，共计5.2万元；（三）李学峰承担本案诉讼费。
原审被告李学峰辩称：（一）居间合同成立、生效并已履行完毕，居间服务费不应退还。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。《房产买卖合同》包含买卖关系和居间关系两个法律关系，其中居间合同成立、生效并已履行完毕，因此居间服务费不应退还。（二）李学峰已向田珍都如实报告了相关事项，房龄不属于“与订阅合同相关的重要事实”，李学峰无须承担任何责任。根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益时，才不得要求支付报酬并因此需向委托人承担损害赔偿责任。李学峰审查了出卖人的基本情况，虽然出卖人没有出面，但委托人持有全权委托的公证书，符合法律规定。李学峰审查了房产基本情况，涉案房产没有抵押、查封等权利限制信息，能够正常办理过户手续。需要特别说明的是，法律并没有赋予居间人查询权利，律师的查询权利都受到很大的限制。现行的房屋登记管理体系下，就房屋的建造年代和实际房龄状况，房屋实际房龄的信息通常根据房屋出卖人或者出卖人的代理人提供的信息向委托人如实反映，这也是房屋居间服务行业的习惯做法。从另一方面来看，因为最能反映房产实际情况的房产证、房产分户平面图等均未载明房屋的实际房龄，这也说明房屋的实际房龄并非属于“与订立合同相关的重要事实”，实际房龄不应对《房产买卖合同》的订立、履行产生实质性的影响。（三）田珍都未尽到举证责任，应承担不利后果。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据《合同法》四百二十五条的规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，才不得要求支付报酬并因此需向委托人承担损害赔偿的责任。因此在本次居间合同纠纷中，关于田珍都的诉讼请求，其应在如下三个方面承担举证责任：第一涉案房产的实际建造年代；第二李学峰故意隐瞒了涉案房屋实际建造年代的信息或者因为故意或者重大过失而提供了虚假的情况；第三是田珍都因为李学峰的上述行为遭受到了实际的损失。但田珍都现在提供的证据显然无法证明上述内容，田珍都未能承担其应尽的举证责任，需要承担举证不能的不利法律后果。综上，李学峰请求法院依法驳回田珍都的诉讼请求。
原审法院认定：李学峰系济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心经营者，该咨询中心经营范围为房屋信息咨询。2014年11月6日，田珍都（乙方）与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心（丙方、居间服务方）、李桂英（甲方）签订《房产买卖合同》一份，约定：田珍都购买李桂英所有济房权证历字第2516**号，坐落于济南市历下区文化东路91号1号楼1-203号的房产。甲、乙双方在签订合同当日，乙方支付定金1万元。鉴于丙方为甲方双方所提供的信息服务，经协商同意，甲、乙双方须向丙方支付相应中介服务费并在签订本合同时一次性支付于丙方，此费用不包括通过丙方办理贷款所需要支付的贷款服务费以及贷款时要交的手续费、抵押登记费、评估费等，具体金额按佣金确认单为准。
当日，田珍都与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心签订《佣金确认单》一份，约定：田珍都就成交物业地址历下区文化东路91号1号楼1-203向济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心支付佣金2.6万元。同时，济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心向田珍都出具《收据》一份，证实收到购买房屋中介服务费2.6万元现金。之后，田珍都核实得知涉案房屋实际建造年代为上世纪七十年代，至今房龄已有30多年；李学峰拒绝提供卖方代理人的信息且不帮助联系卖方，合同未履行。
另查明，2014年5月21日，李桂英（委托人）与韩雪利（受托人）签订《委托书》一份，约定：李桂英委托韩雪利为代理人，办理如下事项：（一）将坐落于济南市历下区文化东路91号1号楼1-203号的房产（房屋所有权证号：济房权证历字第2516**号，房屋面积：77.38平方米）对外出售，并与买受人办理上述房产的买卖及过户手续，办理测绘及面积变更、代理收取房款、签订或撤销网签协议、签订或撤销资金监管协议、缴纳税费、办理有关税务部门的完税证明，协助买受人办理银行贷款的相关手续。（二）受托人在办理上述房屋买卖及过户手续中所签署的一切文件，委托人均予以承认。（三）委托期限：自本委托书签署之日起至办理完上述手续为止。（四）受托人无转委托权。2014年5月23日，济南市历城公证处出具（2014）济历城证民字第5569号《公证书》一份，证明申请人李桂英于2014年5月21日来公证处在公证员面前，在上述《委托书》上签名、按指印。经庭审释明，田珍都就按中介服务费2.6万元的一倍赔偿损失的主张举出1万元定金损失。
原审法院认为：本案系因房龄不实及无法实际履行房屋买卖合同而引发的居间合同纠纷。济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心系个体工商户，李学峰是经营者，理应享有和承担相应权利和义务。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十条规定，当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。故2014年11月6日，田珍都与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心、李桂英签订的《房产买卖合同》中涉及的居间合同条款不因此无效。但居间合同中，居间人应就有关订立合同的事项向委托人如实报告。房龄作为订立房屋买卖合同的有关事项，居间人理应如实向买房人报告，披露详细房产信息。李学峰作为济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心经营者，理应承担相应权利义务，具有向买房人田珍都如实披露房龄信息、自身经营范围等义务。在房屋买卖合同签订过程中，李学峰提供的房屋房龄不实，应承担没严格审查的责任。田珍都并未举出李学峰出于欺诈故意的证据，且其自己负有审查义务，应承担部分责任，原审法院酌定为40%。故对田珍都要求撤销其与济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心、李桂英于2014年11月6日签订的《房产买卖合同》中有关居间合同条款的诉讼请求，原审法院未予支持；对其要求返还中介服务费2.6万元的诉讼请求，原审法院认定15600元，超出部分未予支持。关于赔偿损失的诉讼请求，田珍都主张返还1万元的定金损失，由于定金条款属于其与房主之间的买卖合同法律关系，而非本案居间合同法律关系，故其主张于法无据，原审法院未予支持。据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条之规定判决：一、李学峰于判决生效之日起十日内返还田珍都中介服务费15600元；二、驳回田珍都的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1200元，由李学峰负担720元，田珍都负担480元。
上诉人田珍都不服原审判决上诉称：（一）原审判决认定本案中介服务费2.6万元与事实不符。田珍都所缴纳的费用包括中介费、贷款费用、评估费三项，其中贷款费用5000元、评估费5000元、中介费按房价（103万元）2%收取20600元。经讨价还价，甲丙双方确定三项费用总共2.6万元。贷款费5000元、评估费5000元未实际发生，应全部返还，剩余1.6万元应为中介费。原审判决认定本案中介费为2.6万元不符合客观事实。（二）李学峰称不知道房屋房龄明显是说谎，是故意欺诈。李学峰宣称“现行的房屋登记管理体系下，就房屋的建造年代和实际房龄状况，房屋实际房龄的信息通常根据房屋出卖人或者出卖人的代理人提供的信息向委托人如实反映，这也是房屋居间服务行业的习惯做法。”需要提醒的是，房主李桂英知道该房建造时间。李学峰是专业房屋中介人员，对业务区域内的房屋房龄等情况应相当熟悉，其称不知晓的说法令人难以相信，且房屋中介人员相比较一般人有特殊的人脉渠道查询到房屋房龄等情况。同时，该房主公证委托代理人韩雪利也是房屋中介人员。韩雪利在网上宣传说该房有14年房龄。如果不是李学峰也向田珍都宣称是90年代建造，田珍都也不会签订涉案合同。由于韩雪利与李学峰同为中介，田珍都认为他们之间相互串通，恶意欺诈。（三）原审判决认定田珍都负有审查义务缺乏法律依据。李学峰提供的房屋信息、房屋交易服务等属于田珍都支付报酬购买的内容，这也是田珍都为何不自己去找房源，而支付报酬请中介的原因。不论房主或其代理人是否告知李学峰案涉房屋的真实房龄，李学峰都负有审查、提供房屋真实信息的绝对责任。如果房屋信息有误，不论李学峰是否存在故意欺诈行为，都在客观上造成其所提供的服务质量存在问题的事实，作为中介服务提供商李学峰都应无偿退款。不论《消费者权益保护法》还是《合同法》都没有要求消费者在购买商品或服务时负有审查义务。原审判决认定田珍都负有审查义务，没有法律依据，明显不公。（四）李学峰没有向田珍都提供房主代理人联系方式，导致房子无法交易。李学峰作为中介服务人员，有义务向田珍都提供房主代理人的联系方式。但李学峰以行业规则为由不告诉田珍都，实际上侵害了田珍都的合法权益。综上，请求：（一）撤销原审判决，并依法改判李学峰返还款项2.6万元；（二）一、二审诉讼费用由李学峰负担。
针对上诉人田珍都的上诉李学峰辩称：根据《房产买卖合同》第九条的约定，中介服务费2.6万元应在签订合同时一次性支付给李学峰，该费用不包括通过李学峰办理贷款需要的贷款费、评估费等费用。因此，田珍都在上诉状中陈述的第一条事实及理由不应支持。对于田珍都在上诉状中陈述的第二、三条事实与理由，李学峰以自己在上诉状中的陈述为答辩内容。
上诉人李学峰不服原审判决上诉称：（一）李学峰已经促成合同成立，有权按照约定收取佣金。根据《合同法》第四百二十六条的规定，李学峰作为居间人已经促成合同成立，有权按照约定收取佣金。合同不能履行系被上诉人单方面违约导致，不影响佣金的收取。（二）李学峰如实报告了抵押、查封、委托等相关事项，房龄不属于“与订立合同相关的重要事实”，无须承担任何责任。根据《合同法》第四百二十五条的规定，居间人只有在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人的利益时，才不得要求支付报酬并因此需向委托人承担损害赔偿的责任。本案中，李学峰已经就涉案房产的产权所有人、共有情况、房屋建筑面积、有无抵押等他项权利进行了充分的如实报告义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形。现行的房屋登记管理体系下，就房屋的建造年代和实际房龄查询难度非常大，涉案房屋的房产证、房产分户平面图等均未反映房屋的房龄状况，房屋实际房龄的信息通常根据房屋出卖人或者出卖人的代理人提供的信息向委托人如实反映，这也是房屋居间服务行业的习惯做法。从另一方面来看，因为最能反映房户实际状况的房产证、房产分户平面图等均未载明房屋的实际房龄，这也说明房屋的实际房龄并非属于“与订立合同相关的重要事实”。（三）根据合同约定，田珍都作为完全民事行为能力人，对房产情况已经知悉，现在以未告知相关情况为由提起诉讼，实际上是后悔买房，为逃避违约责任找借口。综上，原审判决判令李学峰退还佣金15600元，没有事实和法律依据。请求：（一）撤销原审判决的第一项，并改判驳回田珍都的全部诉讼请求；（二）本案一、二审诉讼费用由田珍都负担。
针对上诉人李学峰的上诉田珍都辩称：李学峰的上诉理由不能成立，其没有完成基本的服务，不能促成该房屋买卖的成立。在李学峰收取了费用后没有将房主的信息告知购买者，导致该房屋无法进行交易。李学峰作为中介所提供的信息是不真实的，涉案的房屋的房龄相差10年之久，并且李学峰有义务审查，但所提供的信息均不真实。综上，由于李学峰没有完成作为中介应完成的义务，所以李学峰应返还所收取的费用。
经审理本院认定：原审法院认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案所涉《房产买卖合同》第九条明确约定，中介服务费在签订本合同时一次性支付，且不包括贷款服务费以及贷款时要交的手续费、抵押登记费、评估费等。而且，济南历下泰鑫居房屋信息咨询中心向田珍都出具的《收据》上明确载明了收款事由系中介服务费。故田珍都上诉称，其交纳的2.6万元款项还包括贷款服务费、评估费共计1万元，应予返还的上诉理由，本院不予采信。虽然房产登记查询系统中及产权登记证书上均未记载有关房龄的信息，但是作为居间人李学峰在没有查证的情况下提供虚假的房龄信息，存在过错。本案所涉房屋买卖交易最终未能实现，但是李学峰确实查询并向田珍都披露了涉案房产的产权人、共有情况、建筑面积、抵押、查封等情况，提供了服务，付出了劳动。原审判决判令李学峰返还部分中介费，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1200元，由上诉人李学峰承担600元，由上诉人田珍都承担600元。
本判决为终审判决。
审 判 长 魏希贵
代理审判员 栾钧霞
代理审判员 王鹏飞
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 杜晓阳