温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0302民初5087号原告：温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司，住所地：温州市鹿城区新城绿洲花园二楼。法定代表人：朱建华，董事长。委托诉讼代理人：方静，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：谢海林，北京德恒（温州）律师事务所律师。被告：浙江上尚房地产开发有限公司，住所地：丽水市北苑路198号财富国际大厦5楼。法定代表人：张才，董事长。委托诉讼代理人：夏金松，浙江晟耀律师事务所律师。原告温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司（以下简称路易斯物业公司）与被告浙江上尚房地产开发有限公司（以下简称上尚房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月9日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，审理中，原告提出财产保全，本院作出（2017）浙0302民初5087号《民事裁定书》依法查封了被告名下的坐落丽水市莲都区绿谷大道216号515室、520室、811室、915室、1515室房产。被告提出管辖权异议，本院作出裁定驳回被告的该项申请，被告上诉至温州市中级人民法院，温州市中级人民法院作出二审裁定予以维持。原告路易斯物业公司的委托诉讼代理人谢海林、被告上尚房开公司的委托诉讼代理人夏金松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告路易斯物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付物业服务费845896元（不包含公共能耗分摊费用）及滞纳金（滞纳金按每日千分之三计算，以845896元为基数从起诉之日起计算至款项还清之日止）；2.判令被告立即向原告支付公共水电费100231元及支付滞纳金（滞纳金按每日千分之二计算，以100231元为基数自2017年5月1日起算至款项还清之日止）；3.判令被告支付原告商业用房物业费差额人民币130908元及滞纳金（滞纳金按每日千分之三计算，以130908元为基数自2017年5月1日起算至款项还清之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月8日，原告与被告（即上尚广场综合楼的开发商）签订《上尚广场前期物业服务合同》，合同约定由原告为上尚广场全体业主和非业主使用人提供有偿的物业服务，业主和非业主使用人向原告交纳物业管理服务费，如因被告原因未出售或未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告全额交纳。现“上尚广场综合楼”已出售的面积为24113平方米，未出售的面积为22617.56平方米，按照合同约定，该部分面积的物业费应由被告承担，但被告从2015年4月1日开始一直拒不交纳物业管理服务费，从2015年4月1日至2016年5月30日共拖欠物业服务费所拖欠的物业服务费已经在申请执行，而从2016年6月1日至2017年3月30日的物业费及相关费用均一直拒不支付，遂诉至法院。被告上尚房开公司辩称，1.本案不应当鹿城区审理，虽然在举证阶段提出管辖权异议，二审法院并没有支持，但明显违反了诉讼法中关于管辖权的规定。应当在原告注册地、经营地龙湾辖区法院审理；2.根据双方前期物业服务合同约定及管理义务来看，按照前期物业合同，计费标准明显不合理，应当按照丽水市物业服务收费管理办法中关于前期物业指导价计算，根据前期物业服务合同第三条第三十八条规定，都有物业方案约定的，合同中明确提供酒店式公寓服务，当时约定的价格超出市场价格。但实际上原告至今没有提供服务方案，也没有提供酒店式服务。既然原告提供的物业服务不是酒店式服务，就应当按照前期物业指导价进行计算；3.对于原告主张的物业服务费及公共水电费，计算标准有异议。对于物业费面积计算，应当减去地下室面积，现在实际销售的面积跟原告所主张的面积是不一样的，应当按照房管局提供的信息为准。公共水电费用，应该按照全体业主据实分摊，物业公司在向被告收取公共水电费时应当向被告和业主公布收支清单，据业主反映，都被物业公司收取500元公共水电押金；4.对于商业用房物业费没有事实依据，公共水电费滞纳金按照日千分之二计算是没有依据的，合同中并没有约定具体的标准。本院经审理查明，2012年5月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《上尚广场前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对上尚广场综合楼提供前期物业管理服务，物业总建筑面积为46730.56平方米（含地下室建筑面积）；服务费用标准为公寓、办公按每月每平方米3元收取（不包括公共能耗分摊费用），商业按每月每平方米3.5元收取（不包括公共能耗分摊费用），物业服务费中未计入的共用设施设备运行能耗费用，按物价部门规定，另行据实向业主分摊，并每年向业主公布一次收支情况。乙方除明确业主前期物业管理费以外，其它应缴纳的涉及物业的有关费用如下：自行车、电动车、摩托车、车辆停泊消耗费，参考物价局标准收取，水电等代收代缴规费采取预收方式（标准按实际另定）。业主应于甲方开具交付通知书之日（即交付之日）起交纳物业服务费用，因甲方原因未出售或未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳，物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在合同年度初第一个月履行交纳整年度物业服务费用义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每日3‰的标准向乙方支付滞纳金。政府提交最低工资标准超过现行最低工资标准的10%，则物业管理费相应提高0.1元/月/平方米，以此类推，甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。合同签订后，原告入驻涉案小区并提供物业服务。后双方就物业服务费的缴纳发生纠纷，原告诉至鹿城区人民法院，要求被告缴纳物业费，经（2016）浙0302民初935号民事判决被告缴纳物业管理费610674.12元，被告不服提起上诉，二审法院作出（2016）浙03民终3993号民事判决，确认了该物业服务合同的效力，但对物业服务费部分作出调整，判令被告向原告支付物业服务费534580.32元及违约金。后原告又于2016年6月2日起诉要求被告支付2016年1月1日至2016年5月30日物业管理费等相关费用。本院作出（2016）浙0302民初6421号民事判决，该判决已经生效。现原告已经于2017年4月30日退出了涉案小区的物业服务。另查明，上尚广场小区建筑总面积46682.96平方米，地上部分总计41862.61平方米，其中物业用房295.78平方米，地下部分总计4820.35平方米。截止2017年4月30日已经出售房地产面积26682.4平方米，涉案小区的商业用房面积为10909.9平方米，截止2017年4月30日，已经销售的商业用房面积为1777.25平方米。还查明，上尚广场小区位于丽水市莲都区，从2011年4月1日开始的莲都区的最低工资标准为1060元/月，从2013年1月1日开始的莲都区的最低工资标准为1200元/月，从2014年8月1日开始的莲都区的最低工资标准为1350元/月，从2015年11月1日开始的莲都区的最低工资标准为1530元/月。上述事实由当事人提供的证据及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告于2012年5月8日《上尚广场前期物业服务合同》经双方签章确认，内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认为有效，双方应按上述合同全面履行其义务。关于被告提出的应按市场指导价来确定物业服务费的标准依据不足，本院不予采信，根据合同约定，物业使用人应在合同年度第一个月支付全年的物业服务费用，现原告主张支付从2016年6月1日至2017年4月30日的物业服务费，本院予以支持，物业服务费的标准，原告主张按3.4月/元/平方米，本院认为，根据上述合同的约定，政府提高最低工资标准超过现行最低工资标准的10%，则物业管理费相应提高0.1元/月/平方米，原告并未提供2012年5月8日的最低工资标准，本院酌情认定以2013年1月1日开始的1200元/月为基准，2016年6月1日开始的最低工资标准为1530元/月，故物业服务费标准为3.2元/平方米/月。被告未出售的面积除去物业用房面积即被告应缴纳物业费的面积为19704.78平方米（46682.96平方米-26682.4平方米-295.78平方米），故被告应支付的该段期间的物业服务费为693608元（19704.78平方米×3.2月/元/平方米×11个月）。被告抗辩地下室面积不应纳入计算物业费的面积范围，亦未提供相应的依据，本院不予采信。因被告未能按时足额缴纳上述物业服务费，原告要求支付违约金，本院予以支持，但原告主张的违约金过高，本院酌情按日万分之二的标准计算，原告主张从2017年5月1日起计算，于法不悖，本院予以支持；关于公共水电费，合同约定未包括在上述物业费之中，故应分别计算，本院予以支持。2016年5月1日至2017年4月30日的电费为182995元，故被告应分摊77242元（182995元×19704.78平方米÷46682.96平方米）。关于原告主张的该部分的违约金，因原告未提供证据其有公布该水电费明细，故其主张要求被告支付逾期支付公摊水电费的违约金，本院不予支持。关于原告主张的商业用房的物业费差额部分，根据合同约定，商业用房的物业服务费标准为3.5元/平方米/月，原告主张差额部分，本院予以支持。原告主张该部分的时间段从2015年5月1日至2017年4月30日，于法不悖，故该部分的差额为109591.8元[（10909.9平方米-1777.25平方米）×0.5×24个月]。原告主张从2017年5月1日计算违约金，于法不悖，本院予以准许。违约金的标准本院酌情调整为日万分之二的标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告浙江上尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司物业管理费693608元及违约金（自2017年5月1日起按日万分之二的标准计算至实际履行之日止）；二、被告浙江上尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司公摊水电费77242元；三、被告浙江上尚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司商业用房物业管理费差额109591.8元及违约金（自2017年5月1日起按日万分之二的标准计算至判决确定的履行之日止）四、驳回原告温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14493元，减半收取7246.5元，由原告温州市路易斯酒店物业管理服务有限公司1322.5元，由被告浙江上尚房地产开发有限公司负担5924元，财产保全费5000元，由被告浙江上尚房地产开发有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。代理审判员  张万星二〇一七年十月三十一日代书 记员  朱艳月附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第十二条因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。??