广东省湛江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤08民初4号
原告：曾宇祥，男，1977年10月20日出生，汉族，住广东省吴川市。
原告：曾观德，男，1980年3月30日出生，汉族，住广东省吴川市。
原告：曾观华，男，1982年7月15日出生，汉族，住广东省吴川市。
上列原告共同委托诉讼代理人：陆华平，广东佳业律师事务所律师。
被告：广东正大物业服务有限公司。住所地：广东省湛江市绿华路**号汇景名都3﹟楼之三。
法定代表人：潘晟，该公司执行董事。
诉讼代表人：广东正大物业服务有限公司管理人。负责人：林峰。
委托诉讼代理人：何爱军，广东粤海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：钟永华，广东粤海律师事务所律师。
原告曾宇祥、曾观德、曾观华与被告广东正大物业服务有限公司（以下简称“正大物业公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾宇祥及原告曾宇祥、曾观德、曾观华的委托诉讼代理人陆华平，被告正大物业公司的委托诉讼代理人何爱军、钟永华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾宇祥、曾观德、曾观华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即付清2015年度和2016年度的租金共329346元及逾期利息10703元（以2015年度的164673元从2015年2月起计至2016年3月31日止；2016年度未计）；2、请求判令被告承担起诉后至付清租金之日止的逾期付款利息（按欠款额的每月0.5%计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由如下：2012年4月16日，原告与湛江市城乡建设实业有限公司（以下简称“城建公司”）签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买吴川市海港大道西面“蓝湾商业广场”第一层1164号商铺（以下简称“1164号商铺”），面积48.53平方米，价款为1350315元。当日原告按开发商的要求付足购房款（其中抵扣2013年度、2014年度的商铺租金共计296410元）。同日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：由原告将所购买的商铺出租给被告使用，租赁期限为5年；2013年度、2014年度的租金为148205元/年，2015年度、2016年度的租金为164673元/年，2017年度租金为197607元；被告在承租期间可以转租他人经营；租金于每年1月支付。《租赁合同》生效后，被告已将承租的商铺作为商业广场的“售楼中心”使用。但是，除了双方约定的2013年度、2014年度租金已抵扣原告的部分购房款外，被告尚未支付2015年度和2016年度的租金共计329346元及逾期利息10703元。经原告多次追讨以及发律师函追索，被告仍然拒绝付清所欠的租金及利息。被告的行为已违背诚实信用的原则，属违约行为，依法应承担民事违约责任，付清租金和拖欠的利息。为此诉至法院，请求判决支持原告的全部诉讼请求。
正大物业公司辩称，被告与原告于2012年4月16日签订的《租赁合同》违反法律、法规的强制性规定，不受法律保护，且合同尚未实际履行。依照《中华人民共和国破产法》第十八条第一款的规定，双方签订的《租赁合同》视为已经解除，请求法院驳回原告的诉讼请求。理由是：一、被告与原告于2012年4月16日签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，不受法律保护。从原告提供的证据材料来看，原告与城建公司于2012年4月16日签订《商品房买卖合同》，认购1164号商铺：面积48.35平方米，双方约定每平方米单价为31366.20元，总购房款为1516555.77元，一次性付清房款只收1350315元，优惠166240.77元。另按照合同第二十条约定“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”（即附件四）。但双方没有签字确认该补充协议。然而，原告在诉状中声称“当日原告按开发商的要求付足购房款（其中抵扣2013年度、2014年度的商铺租金共计296410元）”，这是子虚乌有。因为在《商品房买卖合同》中双方当事人没有此约定。至于原告与被告同日签订的《租赁合同》是经开发商介绍，但从法律关系来说，是被告与原告之间产生的房屋租赁关系，与开发商无关。关于被告与原告之间签订的《租赁合同》是否受法律保护的问题，被告认为是不受法律保护的，原因有三：其一，被告与原告签订《租赁合同》时，汇景蓝湾楼盘属于在建工程，后来由于被告公司于2012年12月12日被法院裁定进入破产重整程序。截止目前，即2017年4月15日汇景蓝湾楼盘尚未取得工程竣工验收。其二，原告与城建公司签订《商品房买卖公司》，双方约定房屋的交付时间为2013年10月1日。但由于城建公司于2012年12月12日被法院裁定进入破产重整程序，在建工程进度缓慢，无法依约定的时间交付使用，故不存在“即购即租”。涉案商铺尚未交付使用，不可能出租。因此，双方签订的合同违反《城市房屋租赁管理办法》第六条“未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租”的规定。其三，不管是售后返租或是购后出租都涉及产权的转让。而根据我国物权法的规定，不动产物权的转让自记载于不动产登记簿时发生效力。从原告向法院提供的证据看，原告目前不能出示其商铺的产权证，所以，根据我国《合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告与原告签订的《租赁合同》不受法律保护。二、被告与原告签订的《租赁合同》尚未实际履行，原告诉称合同已实际履行，主张2013年和2014年的租金已在购房款总额抵扣296410元没有事实根据。一方面，从原告与城建公司签订的《商品房买卖合同》来看，双方的约定中没有售后返租或约定购后出租的租金从购房款中抵扣的条款约定。另一方面，从原告与被告签订的《租赁合同》来看，双方虽然约定2013年和2014年的租金296410元在原告购买城建公司的商铺须支付的总金额1646725元中采用抵扣方式一次性冲抵，但原告拿不出冲抵的事实证据，况且原告所签订的购房合同面积为48.35平方米，每平方米单价为31366.20元，总金额为1516555.77元，而不是1646725元，既然实行一次性付清购房款优惠166240.77元，那就不会再存在抵扣冲减租金296410元。另外，被告也从来没有向原告给付租金的事实。因此，被告与原告签订的《租赁合同》尚未实际履行。三、被告与原告签订的《租赁合同》依法视为已经解除。2012年12月12日，湛江市中级人民法院裁定宣告嘉粤集团有限公司等34家企业进入破产重整程序（其中包括城建公司和正大物业公司），在企业重整期间，城建公司和正大物业公司及其合同对方当事人均没有向管理人反映和提出商品房售后返租和购后出租的情况，更没有提出继续履行《租赁合同》。因此，依据《中华人民共和国破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，被告与原告于2012年4月16日签订的《租赁合同》自2013年3月己经解除。综上，被告与原告签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，不受法律保护，且合同尚未实际履行。被告进入破产重整程序后，依照法律规定，该合同早已解除。因此，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据有：证据1《广东省商品房买卖合同》及附件、证据2《收据》和《发票》、证据3《租赁合同》、证据4《律师函》和《快递回执》、证据5《照片》；被告提交的证据有：证据1（2012）湛中法民破字第11号《民事裁定书》、证据2（2012）湛中法民破字第11-1号《决定书》、证据3（2012）湛中法民破字第3-36号之八《决定书》。
本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方提交的证据，本院认定如下：1、被告对原告提交的证据1中的《广东省商品房买卖合同》和证据2《收据》和《发票》无异议。但由于被告并非该《广东省商品房买卖合同》的相对方，故在该合同的相对方城建公司没有对该合同及《收据》、《发票》进行确认的情况下，本院无法核实上述证据的真实性，故本院不予采信。同理，本院对原告提交的证据1中的附件四合同补充协议也不予采信。2、被告对原告提交的证据2《租赁合同》的真实性、关联性无异议，但对该合同的合法性有异议，被告认为该合同违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同未实际履行，不受法律保护。由于被告对该证据的真实性、关联性无异议，且该证据与本案具有关联性，故本院予以采信，至于该合同应否受法律保护在论述部分予以明确；3、被告对原告提交的证据4《律师函》、《快递回执》有异议，认为该回执无法证明《律师函》已送达给被告。由于《快递回执》上没有收件人的签名，不能证明待证事实，故本院不予采信；4、被告对原告提交的证据5《照片》有异议。由于原、被告双方在本院对1164号商铺进行勘验时确认售楼中心包含了1164号商铺，故本院对该证据予以采信。5、原告对被告提交的三份证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议。由于该三份证据来源真实，形式合法，且与本案有关联性，故本院予以采信。
根据前述予以采信的证据，本院确认以下事实：2012年4月16日，原告曾宇祥、曾观德、曾观华作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的被告正大物业公司签订了《租赁合同》，主要约定如下：1、合同标的。甲方将其拥有的价值人民币1646725元整的吴川市海滨街道海港大道西面（与创业路交界处）蓝湾商业广场第一层1164号铺位出租给乙方，该物业建筑面积为48.35平方米（含公摊面积）。2、租赁期限及乙方租权。租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止（共五年）。……3、租金及支付方式。第一年：2013年1月1日至2013年12月31日，每年租金148205元正整（即该商铺总价的9%）；第二年：2014年1月1日至2014年12月31日，每年租金148205元整（即该商铺总价的9%）；第三年：2015年1月1日至2015年12月31日，每年租金164673元整（即该商铺总价的10%）；第四年：2016年1月1日至2016年12月31日，每年租金164673元整（即该商铺总价的10%）；第五年：2017年1月1日至2017年12月31日，每年租金197607元整（即该商铺总价的12%）。4、支付方式。乙方须向甲方支付的第一年和第二年（2013年1月1日至2014年12月31日）的租金共计296410元，在甲方向湛江市城乡建设实业有限公司购买该商铺须支付的总金额人民币1646725元中采用抵扣的方式一次性冲抵；乙方须向甲方支付的第三至第五年的租金在2015年1月起向甲方逐年支付，在当年1月30日前乙方扣除有关税费后以银行转账形式存入甲方指定银行账号。5、违约责任。甲方不得提前解除本合同，甲方如有违反本合同约定的行为，乙方有权要求甲方继续履行合同。给乙方或商场实际经营造成各项损失的，甲方应承担赔偿责任。若甲方原因导致合同无法继续履行，甲方应赔偿该年度租金10%作为违约金，并承担所有应由乙方承担的赔偿责任；乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息。逾期不得超过六个月，若超过六个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。
另查明，本院于2012年12月12日裁定受理包括正大物业公司和城建公司在内的共34家公司的破产重整申请，并宣告包括正大物业公司和城建公司在内的共34家公司进入破产重整程序。
本案审理期间，本院对涉案1164号商铺进行了现场勘验。被告正大物业公司承认现场看到的“汇景蓝湾售楼处”销售中心包含了涉案的1164号商铺，但主张该“汇景蓝湾售楼处”销售中心是从2015年10月1日起才开始使用。对此，原告曾宇祥确认双方签订合同时的“售楼处”并非现在的“汇景蓝湾售楼处”销售中心，原告是在2015年左右才发现被告正大物业公司将售楼处搬到涉案1164号商铺的。
本院认为：本案是租赁合同纠纷。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的焦点问题如下：一、关于双方订立的《租赁合同》是否合法有效的问题；二、关于《租赁合同》有否实际履行以及是否已解除的问题。
关于双方订立的《租赁合同》是否合法有效的问题。原、被告于2012年4月16日签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人本应按照约定履行自己的义务。
关于《租赁合同》有否实际履行以及是否已解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，《租赁合同》约定的租赁期限是从2013年1月1日起开始，故根据上述法律规定，原告作为出租人应在2013年1月1日将租赁物即涉案的1164号商铺交付给被告使用。但从原告在起诉状中所主张的事实可知，原告所出租的1164号商铺是由原告与城建公司签订合同所购买，双方在该合同中约定的商铺交付时间是2013年10月1日。而由于本院于2012年12月12日裁定受理包括正大物业公司和城建公司在内的共34家公司的破产重整申请，并宣告包括正大物业公司和城建公司在内的共34家公司进入破产重整程序，故尚未到原告所主张的由其向城建公司所购买商铺的约定交付时间时，城建公司已进入破产重整程序，正大物业公司也同时进入破产重整程序。也即是说，在本案原、被告签订的《租赁合同》还没开始履行时，正大物业公司已进入了重整程序。从本案现有的证据来看，原告并没有提交证据证明在城建公司和正大物业公司进入破产重整程序后，其将涉案的1164号商铺交付给被告正大物业公司占有使用。从双方在本院对1164号商铺现场勘验时所确认的事实来看，被告正大物业公司在2015年之前并没有占有使用涉案的1164号商铺。由此可见，原告并没有履行其作为出租人应履行的交付租赁物的义务，故双方签订的《租赁合同》并没有实际履行。此外，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，由于法院在2012年12月12日受理正大物业公司破产申请时《租赁合同》尚未实际履行，故该合同是继续履行或解除应由正大物业公司管理人决定，而本案并没有证据证明正大物业公司管理人通知原告曾宇祥、曾观德、曾观华继续履行《租赁合同》，故《租赁合同》实际上已于2013年2月12日解除。综上，原告曾宇祥、曾观德、曾观华在双方签订的《租赁合同》并没有实际履行且已于2013年2月12日解除的情况下，现要求被告支付2015年和2016年的租金329346元、逾期利息10703元以及起诉后至付清租金之日止的逾期付款利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
驳回原告曾宇祥、曾观德、曾观华的全部诉讼请求。
案件受理费6401元，由原告曾宇祥、曾观德、曾观华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省高级人民法院。
审判长 陈 翔 青
审判员 王 凤 云
审判员 侯 英 枭
二〇一七年六月二十九日
书记员 欧阳荣垿
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国企业破产法》
第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。
管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。