湖南省常德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘07民终1862号
上诉人（原审原告）：王利华，男，1967年11月14日出生，汉族，居民，住石门县。
被上诉人（原审被告）：石门大民置业有限公司，住所地湖南省常德市石门县楚江镇渫阳居委会西溶路盛世家园二楼。
法定代表人：杨锡柱，该公司总经理。
被上诉人（原审被告）：石门县东升置业有限公司，住所地湖南省常德市石门县永兴街道新厂社区八组。
法定代表人：刘一伟，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡祖湘，湖南龙马律师事务所律师。
上诉人王利华因与被上诉人石门大民置业有限公司（以下简称大民公司）、石门县东升置业有限公司（以下简称东升公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服湖南省石门县人民法院（2017）湘0726民初1329号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王利华、被上诉人东升公司的委托诉讼代理人胡祖湘到庭参加诉讼，被上诉人大民公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王利华上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；准予对石门小商品综合城商品房5005号一套执行查封，并由石门小商品综合城股份49%内承担担保支付借款本息。事实与理由：1、案外人东升公司提出异议的查封房屋属于被执行人大民公司与案外人东升公司的共同财产。2、法院查封的是大民公司的财产。3、法院查封的是房产并不是收益。4、原审判决适用法律不当，应适用物权法和民法通则的规定。
被上诉人东升公司答辩称：驳回上诉，维持原判。所持理由为：1、东升公司坚持在一审中的答辩意见。2、石门县人民法院一审判决事实清楚，适用法律正确。3、尽管大民公司在小商品城确实占有49%的股份，但因该项目到今天为止，还没有进行清算和分配，所以大民公司在小商品城的项目中到底是盈利还是亏损都是个未知数。故法院第一次的裁定书冻结东升公司的财产是错误的。后执行异议之诉改变了结果，我方认为是正确的。4、该案要进行区分，大民公司欠王利华的钱是事实，大民公司在石门的资产共有三处，所以财产保全也可冻结另外两处。
被上诉人石门大民置业有限公司未予答辩。
王利华向一审法院起诉请求：请求准予对石门小商品综合城5005号房屋的执行，并由石门小商品综合城股份49%内承担担保支付借款本息。
一审法院认定事实：2012年，大民公司的法定代表人杨锡柱与易大民合资购买石门县楚江镇渫阳社区西溶路（原电力局电杆厂）土地一块，面积为8953平方米，土地使用权登记在易大民名下。2013年4月24日，杨锡柱、易大明、石门县万发矿业有限公司投资成立石门大民置业有限公司。2016年3月30日，大民公司与东升公司签订“石门县楚江镇西溶路小商品市场项目合作协议”，约定合作开发石门小商品综合城，其中大民公司占股49%，东升公司占股51%。同日，双方签订实物入股协议。2016年4月20日，双方对投入股份情况进行结算。2016年4月28日，石门县人民政府频发石政土让（2014变）007号国有设用地使用权出让审批单，石门县国土资源局将石门县楚江镇渫阳社区西溶路面积为8953平方米土地受让给易大明，出让总金额为625万元。2016年8月30日，常德万源评估咨询有限公司对此土地使用权估价1020.52万元。2016年9月14日，易大名与东升公司签订国有建设用地使用权转让合同，易大名将该块土地的建设用地使用权转让给东升公司，同日，东升公司进行了土地登记申请。2016年9月22日，石门县发展和改革局作出石发改社（2016）39号关于变更石门小商品综合城建设项目投资主体备案的通知，将石门小商品综合城项目建设投资主体即建设单位由大民公司变更为东升公司。同日，石门县住房和城乡建设局给东升公司颁发小商品综合城建设工程规划许可证。次日，颁发建筑工程施工许可证。2016年10月8日，王利华与大民公司、东升公司签订“房屋产权调解协议”，约定因王利华购买并办理房产网签备案的石门县盛世家园3栋1单元1101号房产由易大明再次出售给ＸＸ海并入住，ＸＸ海下欠盛世家园购房款25万元，由ＸＸ海支付王利华15万元，王利华办理该房产网签备案解除手续，余款10万元在ＸＸ海办理房产贷款手续后支付，余款无法支付时，由易大明、杨锡柱及大民公司拥有的石门小商品综合城股份49%内承担担保期在45天内支付，上述款项总计25万元由石门县房地产管理局开发管理办公室担保并监督执行。后易大明、杨锡柱签字并盖大民公司公章，刘亚和签字作为“见证人”并盖上东升公司公章。2016年10月28日，石门县房地产管理局给东升公司颁发小商品综合城商品房预售许可证。2016年9月20日，大民公司以领取股金、借款形式向东升公司签订领款凭证，用于偿还银行利息、个人借款等。2017年4月，双方对石门小商品综合城房产面积进行制订表册，注明仅作为甲乙按股份比例划分责任收回该项目的各项建设成本和有关费用，不是股份的财产分割，最终利益分配和结算见2017年4月22日项目结算协议。2017年4月28日、2017年6月29日，大民公司和东升公司共同与马群慧、覃文龙签订购房协议。2017年6月2日，一审法院作出（2017）湘0726执296号执行裁定书，查封了石门小商品综合城5005号房屋。2017年6月28日，东升公司以案外人身份对执行标的向法院提出书面异议，认为石门县小商品综合城5005号房屋不属于大民公司的财产，也不是大民公司与东升公司的共有财产，大民公司对涉案房屋仅有投资收益权，法院的查封致使房屋无法销售，对公司的经营严得不利，请求法院解除查封。2017年7月12日，法院作出（2017）湘0726执异22号执行裁定书，裁定中止对石门小商品综合城5005号房屋的执行。2017年8月9日，王利华以（2017）湘0726执异22号执行裁定错误向法院提出执行异议。一审法院认定：根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。另按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定，对案外人的异议，人民法院应对已登记的不动产，按照不动产登记簿判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其是否系权利人。大民公司与东升公司协议合作开发石门小商品综合城，后投资主体由大民公司变更为东升公司，并在石门县发展和改革局进行了变更备案，之后，东升公司申请领取了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，虽大民公司与东升公司合作开发该项目，但根据物权法的规定，不动产物权以登记为准，东升公司为小商品综合城的权利人。大民公司虽然在石门小商品综合城项目上与东升公司存在联营关系，但仅仅是合同式联营，对东升公司名下不动产没有所有权，只有项目收益权，大民公司的债权人可以申请保全其收益，况且，东升公司与大民公司所欠王利华债务无关，又是在支付了合理的对价后方取得土地使用权，且是建设开发的投资者，如因大民公司债务而保全东升公司名下财产，明显有损无辜者利益。综上所述，东升公司是石门小商品综合城的权利人，故对石门小商品综合城5005号房屋享有排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项，《最高人民法院〈关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释〉》第三百一十三条（二）项之规定，判决：驳回王利华的诉讼请求。案件受理费80元，由王利华负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：是否应对石门小商品综合城商品房5005号进行执行查封，并由石门小商品综合城股份49%内承担担保支付借款本息。
2016年3月30日，大民公司与东升公司签订《石门县楚江镇西溶路小商品市场项目合作协议》，约定：合作开发石门小商品综合城，其中大民公司占股49%，东升公司占股51%；同日，双方签订实物入股协议。《石门县楚江镇西溶路小商品市场项目合作协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律强制性规定，应认定合法有效。此后，虽然石门小商品综合城投资主体由大民公司变更为东升公司，东升公司申请领取了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，并在石门县发展和改革局进行了变更备案；但是不能仅此认定大民公司与东升公司合作开发的石门小商品综合城项目的所有权人仅为东升公司。鉴于大民公司并未入股东升公司，大民公司亦不是东升公司的股东，大民公司与东升公司仅是依据《石门县楚江镇西溶路小商品市场项目合作协议》共同合伙开发石门小商品综合城，应根据双方签订的上述协议认定大民公司和东升公司系合伙开发关系，石门小商品综合城项目为大民公司和东升公司共同开发，应按照协议履行。王利华请求法院准予对大民公司合伙开发的石门小商品综合城5005号房屋的执行申请成立。因本案系申请执行人执行异议之诉纠纷，王利华请求由石门小商品综合城股份49%内承担担保支付借款本息与本案争议没有直接关联性，因此对王利华主张由石门小商品综合城股份49%内承担担保支付借款本息的诉讼请求予以驳回。
综上所述，王利华的上诉请求部分成立，予以支持。大民公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省石门县人民法院（2017）湘0726民初1329号民事判决；
二、准予对石门小商品综合城5005号房屋的执行。
三、驳回王利华的其他诉讼请求。
一审案件受理费80元，二审案件受理费80元，两项合计160元；由石门大民置业有限公司负担65元，石门县东升置业有限公司负担65元，王利华负担30元。
本判决为终审判决。
审判长 李 浚
审判员 孙 晖
审判员 柳 萌
二〇一八年二月二日
书记员 杨昇婷
附法律条款：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；