辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽审一民抗字第34号
抗诉机关：辽宁省人民检察院。
申诉人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人王成林的权利义务继承人）：王美香。
申诉人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人王成林的权利义务继承人）：王宝善。
申诉人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人王成林的权利义务继承人）：王毅善。
申诉人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人王成林的权利义务继承人）：王当焕。
申诉人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人王成林的权利义务继承人）：王美柱。
以上五申诉人共同委托代理人：张成铭，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
以上五申诉人共同委托代理人：崔秀琳，北京市中银（沈阳）律师事务所律师。
被申诉人（一审原告、二审上诉人、原再审申请人）：石强吉。
委托代理人：王春梅，辽宁晟大律师事务所律师。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人、原再审被申请人）：李桂芳。
委托代理人：石强吉。
被申诉人（一审第三人、二审被上诉人、原再审被申请人）：石玉涛。
委托代理人：石强吉。
申诉人王美香、王宝善、王毅善、王当焕、王美柱与被申诉人石强吉、李桂芳、石玉涛房屋买卖合同纠纷一案，大连市中级人民法院于2008年4月20日作出（2008）大民二终字第192号民事判决。石强吉不服，向辽宁省高级人民法院申请再审，辽宁省高级人民法院于2008年10月10日作出（2008）辽立二民申字第1472号民事裁定，驳回石强吉的再审申请。2011年11月15日辽宁省高级人民法院作出（2011）辽立二民监字第46号民事裁定，指令大连市中级人民法院对本案再审。大连市中级人民法院于2012年10月29日作出（2012）大审民终再字第21号民事判决，王美香、王宝善、王毅善、王当焕、王美柱不服，向检察机关提出申诉。辽宁省人民检察院于2013年10月23日作出辽检民抗（2013）第87号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年2月24日作出（2014）辽立一民抗字第1号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。辽宁省人民检察院指派检察员徐平、崔彤霞出庭，申诉人王美香、王美柱及其委托代理人张成铭、被申诉人石强吉及其委托代理人王春梅到庭参加诉讼，申诉人王宝善、王毅善、王当焕及被申诉人李桂芳、石玉涛及本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
石强吉一审诉称：石强吉与李桂芳系夫妻关系。2002年，石强吉搬到大连市甘井子区南关岭镇姚家小区居住，2002年12月石强吉回到其原居住的大连市金州区杏树屯镇石家村自己原有房屋时，发现房屋被王成林占用。王成林称与李桂芳有买卖协议，李桂芳已将房屋出售给他，并支付了房款，我与王成林协商退房无果。王成林系城市户口，按法律规定，非农业户口居民不能购买农民建造在集体所有土地上的房屋，且夫妻关系存续期间一方擅自处理房屋，其协议无效。现要求确认李桂芳与王成林签订的《房屋买卖协议》无效，退房返款。
李桂芳一审辩称：2006年石强吉的父亲石善同打电话给我称诉争房屋有人要买，价格为4.8万元，我同意卖，当时我对石强吉父亲讲如果卖房子石强吉不会同意，石强吉的父亲说其有房子，可以将诉争房屋卖了。以前我也想卖房子，但石强吉始终不同意，卖房子时我与石强吉发生了矛盾，一气之下我就将房子卖了，卖完以后我没有告诉石强吉。卖房子的同时我与石强吉父亲商量后，将菜园和地也给了王成林耕种。我与王成林只写了一份契约，签订的契约我手中没有，如果当时我不想卖房子，不可能不要一份契约。同意石强吉的诉讼请求。王成林一审辩称：2006年11月22日李桂芳通过王廷全书写了一份房屋买卖契约，房款为4.8万元，买卖双方是李桂芳与王成林，当时有三位见证人在场，其中有一位见证人石善同是石强吉的父亲，石强吉以不知情为由要求确认房屋买卖无效是不成立的。此前李桂芳曾将案涉房屋卖给他人。王成林与李桂芳原定在2007年11月21日书写房屋买卖契约，办理交接手续，因为当天李桂芳没有将房屋所有权证及宅基地使用证带来，房契没有写成，李桂芳当时打电话让其丈夫石强吉第二天把房产执照及宅基地使用证从姚家村带过来，11月22日双方正式写契约，王成林有理由相信李桂芳对该房有处分权。王成林的妻子属于农村居民，王成林购买此房符合法律规定，不同意石强吉的诉讼请求。石玉涛一审述称：我是石强吉及李桂芳的儿子，宅基地有我一部分，我不知道也不同意李桂芳卖房子，同意石强吉的诉讼请求。
大连市金州区人民法院一审认定的事实为，2006年11月22日，王成林与李桂芳签《买卖房契约》，约定今有自己的捣制房五间（内有一间空架没有房照）情愿卖给王成林所有，房价为4.8万元整，当时一次性交清分文不欠。代笔人王庭全，见证人石建吉、石吉、石善同。李桂芳在契约上签名，并代替石强吉在契约上签名。协议签订后，王成林于当日付清了全部购房款4.8万元，李桂芳将房屋的房产执照、宅基地使用证交付给王成林。后石强吉父亲石善同将房屋交付给王成林。大连市金州区人民法院另查，在签订《买卖房契约》前，石强吉、李桂芳、石涛均居住在大连市甘井子区南关岭镇姚家小区的住房中，诉争房屋由石强吉的父亲石善同代为管理联系卖房事宜。此前石强吉及李桂芳曾将此房卖给石强吉的妹妹。2007年11月21晚，李桂芳与王成林准备签订买卖契约，因李桂芳当时没有房屋的房产执照，当日未签成，于第二日即11月22日，双方正式签订房屋买卖契约办理交接手续。大连市金州区人民法院又查，案涉房屋房产执照登记房屋产权人共有三人。王成林的妻子单春叶系农业户口，已病故，王成林系非农业人口一直居住在农村。
大连市金州区人民法院一审认为，王成林与李桂芳所签订的《买卖房契约》是双方当事人的真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效。协议签订王成林已全部履行了交付房款的义务，李桂芳也交付了房屋，石强吉认为李桂芳处分夫妻共同财产未经其同意，也未经财共有人第三人石玉涛同意，其处分行为无效。一审法院认为在该房屋处分之前，石强吉和石玉涛均居住在大连市甘井子姚家村，石强吉和李桂芳委托父亲石善同代为看管该房屋、联系房屋购买人，签约时石善同在场并以见证人身份签字。且李桂芳又在此前曾处分过该房屋，石强吉和石玉涛并没有提出过异议，王成林有理由相信李桂芳的处分行为经过石强吉和石玉涛的同意，李桂芳对该房屋有处分权，其行为构成表见代理。石强吉认为王成林属非农业人口，在农村购买房屋违反法律规定，买卖协议无效，一审法院认为，虽然王成林属非农业户口，但其妻子单春叶属农业户口，且王成林属农村居民，而不属于城市居民，不违反城市居民不得在农村购买房屋的规定。因此石强吉要求确认李桂芳与王成林所签订的《买卖房契约》无效退房返款的诉讼请求不予支持。判决：驳回石强吉的诉讼请求。诉讼费1000元，由石强吉负担。
石强吉不服该判决，向大连市中级人民法院提起上诉。
大连市中级人民法院二审认定的事实与一审法院认定的事实相同。
大连市中级人民法院二审认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。案涉房屋原系石强吉、李桂芳、石玉涛一家三口共同共有，根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，李桂芳作为部分共有人处分共有财产，一般认定无效，但双方合同签订过程系在多位中间人见证下，王成林在签合同当时即交付房屋价款，并对房屋进行了占有使用，应当属于善意有偿取得该房屋，故应当依照法律规定维护善意第三人的合法权益，合同应当认定为有效。基于此，石强吉提起诉讼要求确认合同无效并依照无效合同处理的原则退房返款，一审法院对其诉讼请求予以驳回并无不当。关于石强吉的上诉理由：首先，李桂芳是否代替石强吉签名的问题。大连市中级人民法院认为，李桂芳是房屋共有人之一，其作出处分该房屋的意思表示是真实的，就是不论是否经过石强吉的同意，李桂芳本人都是有处分房屋的意思表示的，那么该情况都可认定为部分共有人处分共有财产，自然适用善意取得的法律制度，李桂芳是否代替石强吉签名并不影响合同效力。石强吉以此作为否定合同效力的上诉理由，不予采纳；其次，石强吉是否委托其父亲管理房屋和曾将房屋卖给妹妹的问题。大连市中级人民法院认为，一审法院对此作出认定是基于李桂芳在庭审中的陈述，当事人的陈述可以作为认定事实的证据，并无不当。石强吉以此作为否定李桂芳擅自处分房屋的合同效力的事实依据，不予认定；第三，关于王成林购买农民个人宅基地是否违反法律规定的问题。王成林系农村小学的退休教师，虽然属于非农业户口，但并不属于城镇居民，其夫妻一直居住于农村，原有宅基地损毁后另寻居住地，并且也在杏树屯镇范围内，其签订购买案涉房屋协议后，交付了合理价款，实际占有使用了房屋，该行为并不违反国家法律强制禁止性规定，石强吉提出的法律规定只是规范城镇居民不得在农村购置宅基地，但并没有规定在农村居住的非农业户口居民不得在农村购置宅基地，该规定不能否定合同效力，此节上诉理由，同样不予采纳；第四，关于王成林是否属于一户二宅的问题。王成林虽原有一处宅基地，但所建房屋已经损毁，不能直接认定王成林存在一户二宅的问题。并且关于宅基地的批准建设属于行政管理的范畴，并不直接影响合同效力。石强吉主张合同无效的理由不予采纳；第五、关于李桂芳表见代理是否成立的问题，根据我国婚姻法以及相关司法解释的规定，夫妻之间是可以互相成立表见代理的，并且本案中李桂芳处分房屋的行为无论适用表见代理制度和适用善意取得制度均是同样的法律后果，即合同有效。而结合本案的具体情况，认定王成林的善意取得更可以合理保护其合法权益。石强吉以此作为否定合同效力的上诉理由，亦不予采纳。判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由石强吉负担。
石强吉不服该判决，向本院申请再审，本院于2008年10月10日作出（2008）辽立二民申字第1472号民事裁定，驳回石强吉的再审申请。后于2011年11月15日本院作出（2011）辽立二民监字第46号民事裁定，指令大连市中级人民法院再审本案。
大连市中级人民法院经再审，所查明的事实与原生效判决所认定的事实相同。
大连市中级人民法院经再审认为，2006年11月，李桂芳卖房给王成林，并代替石强吉在协议上签字，收受了房款。王成林已实际进驻，双方没有办理房屋过户手续。现双方为该协议的效力产生争议。1、根据有关婚姻的法律制度，夫妻对家庭财产拥有平等的处分权，对日常生活中的琐碎事项，任何一方的擅自行为其效力及于另一方，此即婚姻法制度中的家事代理制度。然而针对于类似房地产买卖、金融证券交易等重大财产事项，其处分需经夫妻双方合意，此有法律的明确规定。本案李桂芳所出卖的房屋系与石强吉共有，房证明确记载石强吉为产权人，卖房协议没有石强吉签字，王成林没有其它证据证明石强吉同意卖房，注意义务有欠缺，当承担不利后果。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。法律的此项规定意在加强对耕地的保护。本案王成林原在猴儿石村有房屋，其另行购买房屋违背了法律的此项规定。合同无效，当退房返款。3、本案买卖合同无效，卖方李桂芳与买方王成林各有过错，应共同承担所造成的损失。经调解，石强吉同意再赔偿对方2万元，此足以弥补王成林的损失，予以准许。判决如下：一、撤销该院（2008）大民二终字第192号民事判决。二、石强吉、李桂芳于本判决生效后十日内返还王成林，房款人民币4.8万元及该款自2006年11月22日起至还清止的利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算）。三、李桂芳于本判决生效后十日内赔偿王成林人民币2万元。四、王成林在石强吉、李桂芳履行完上述义务后10日内将其现居住的金州区杏树屯镇石家村房屋返还给石强吉、李桂芳、石玉涛。一二审案件受理费人民币2000元，由王成林和石强吉各负担1000元。
辽宁省人民检察院抗诉认为，大连市中级人民法院（2012）大审民终再字第21号民事判决书认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律错误。首先，王成林买房行为构成善意取得。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释》（一）第十七条规定，“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权。应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”简言之，未经夫妻合意的行为并非一概无效，善意第三人有理由相信夫妻一方的处分行为为夫妻共同意思表示的，不能以另一方不同意为由认定该行为无效。本案房屋原由石强吉的父亲代管及联系卖房事宜，买卖合同系李桂芳与王成林签订，并当场将房屋的房产执照、宅基地使用证交付，石强吉的父亲及多人在场见证，王成林完全有理由相信石强吉与李桂芳有卖房的共同意思表示，李桂芳代表其他共有人签订房屋买卖合同亦符合情理，且王成林支付了合理对价，并实际入住，属善意取得。根据上述司法解释，石强吉不同意卖房的理由不得对抗作为善意第三人的王成林，不能否定买卖合同效力，原审法院以石强吉不同意卖房为由，判决本案买卖合同无效属适用法律错误。其次，原审法院认为“本案王成林原在猴儿石村有房屋，其另行购买房屋违背了村民一户只能拥有一处宅基地的规定，无效”，系认定事实的主要证据不足，适用法律错误。经审查卷宗，王成林在猴石儿村的房屋已毁损，且已出售他人，除案涉房屋，王成林已无其他住房，并不存在“一户二宅”的问题，原审法院认为王成林拥有两处住房，而以违反《土地管理法》有关“一户只能拥有一处宅基地”的规定为由判决本案合同无效，没有事实和法律依据。另查明，王成林作为农村小学教师，一直与其具有农业户口的妻子长期居住农村，属农村常住人口，其以养老居住为目的购买案涉房屋并实际入住，且除该房屋外，再无其他居住地，处于对房屋长时间稳定的占有使用状态，以夫妻一方不同意卖房、违反一户二宅及城市居民不得在农村购买房屋的规定为由否定本案房屋买卖合同效力，不利于维护其房屋、土地等重大财产的权属关系稳定，亦有违民法倡导的公平和诚实信用原则。
本院再审过程中王美香、王宝善、王毅善、王当焕、王美柱申诉称，王成林在购买诉争房屋之前已经把原来房子卖掉，石强吉知道李桂芳卖房子一事。石强吉、李桂芳、石玉涛辩称，李桂芳与王成林签订的房屋买卖合同属无效合同，李桂芳处分房屋的行为不构成表见代理，王成林购买房屋的行为不构成善意取得。
本院再审查明的事实与原审一致。另查明，王成林原居住大连市金州区杏树屯镇猴儿石村，王成林的妻子单春叶系农业户口，于2007年5月9日死亡，王成林系非农业人口，一直居住在农村。案涉房屋房产执照登记房屋产权共有三人为石强吉、李桂芳、石玉涛。房屋买卖协议签订后至今未能办理房屋过户登记。
本院再审认为，本案争议焦点为房屋买卖合同效力问题。因王成林系非农业人口，且与石强吉、李桂芳、石玉涛非同村居民，依照国家农村房屋土地政策及相应法律法规，农村非农户购买（非同村）村民宅基地上房屋，合同无效。房屋未完成登记过户，也不能认定王成林已构成善意取得。原再审法院根据双方当事人对合同无效存在过错的具体情况，同时判决石强吉、李桂芳赔偿2万元及房款利息，也是对双方利益的妥善合理平衡。原审历次审理论理及适用法律有所不当，但原再审判决结果正确。辽宁省人民检察院抗诉意见不成立，不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
维持大连市中级人民法院（2012）大审民终再字第21号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 张宇庭
代理审判员 宁久宏
代理审判员 王少林
二〇一五年五月十九日
书 记 员 张 帆