广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠香法民三初字第307号
告：珠海国宾餐饮有限公司（以下简称国宾公司），住所地珠海市。
法定代表人：蔡建明，总经理。
委托代理人：谢一凡，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：郭江波。
被告：广东省公安边防总队第五支队（以下简称边防五支队），住所地珠海市香洲区。
法定代表人：徐立，支队长。
委托代理人：张涛，广东铭建律师事务所律师。
委托代理人：黄勇，广东铭建律师事务所律师。
原告珠海国宾餐饮有限公司诉被告广东省公安边防总队第五支队房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员莫宇兴独任审判，公开开庭进行了审理。原告国宾公司的法定代表人蔡建明及委托代理人谢一凡、郭江波，被告边防五支队的委托代理人黄勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国宾公司诉称：案外人珠海市三品发展有限公司于2001年承租被告位于珠海市拱北情侣南路XXX房屋一栋，房屋高3层，建筑面积1290平方米。
2003年，经被告同意，三品公司将租赁合同转给原告，由原告租用被告上述房屋，合同期到2016年2月1日止。原告在此开办了“国宾餐厅”。（曾改名“皇御轩酒楼”，后恢复“国宾餐厅”字号；原告也同期改名珠海市皇御轩酒楼有限公司，后改回现名。）
原告租用后不久，就发现房屋有漏水等问题，于2007和2009年两次进行加固维护并装修，但仍无法解决问题。
2010年，鉴于房屋存在严重安全隐患，无法再安全使用。原告遂与被告协商由原告负责对房屋拆除重建为酒店并延长租期。被告同意但表示要报广东省总队批准。
2010年6月，因房屋不能安全使用，原告退出所租房屋。但因被告同意拆建并延长租期，原告为此仍继续向被告交付租金，直到2013年11月。
从2010年到2013年底，双方就房屋拆除重建开展大量工作。包括重新签订租赁合同明确双方权利义务，其中约定被告负责向武警有关部门办理房屋“维修改造项目的审批手续”；被告也向广东省总队上报了拆除重建的请示。为给上级审批提供依据，双方还委托中介机构对租金进行评估，以确定重建后租金标准；委托房屋安全鉴定所对房屋进行安全鉴定，再次确认房屋无法安全使用。
由于被告负责人在这几年间数次更换，原告每次都要重新与新的负责人联系拆建续租事宜，但一直未得到明确的答复。直到2013年11月，被告才告知原告广东省总队不同意延长租期。
被告出租给原告的房屋，已经鉴定为不安全房屋，原告有权解除合同。原告自2010年6月也因此已经没有租用房屋，租赁合同实际已经终止，被告不应再收取租金。但因被告同意拆建并延长合同期，并向上级部门申请审批，原告为此一直向被告交付租金。现被告无法完成审批手续，应将2010年6月至今多收的房租2015322元以及押金返还原告，并赔偿原告支付的房屋鉴定费。
诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《武警部队房地产租赁合同》；2判令被告返还租金2，015，322元、房屋押金150，000元；赔偿房屋安全鉴定费51，000元；3、诉讼费由被告负担。
原告国宾公司在举证期限内提交的证据如下：1、《武警部队房地产租赁合同》；2、《关于五支队与珠海皇御轩餐饮有限公司延长租期及对物业进行改造的请示》；3、《关于房屋安全鉴定的申请函》；4、《鉴定报告》；5、《不同意延期的函》；6、发票；7、租金收据23份。
被告边防五支队辩称：一、答辩人与被答辩人并未就改建租赁物并延长租期进行约定，答辩人没有合同约定或法律规定需延长租期的义务。
答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》中并未对房屋改建或租赁期延长作出约定，在履行合同中答辩人虽曾有过对租赁物进行改建意愿，但经请示省总队审批并未通过，且答辩人在未获得省总队批准的情况下，从未就改扩建费用承担、租金标准等进行过协商，因此不能将答辩人的此种意愿即认定为《租赁合同》权利义务的约定，被答辩人缴纳租金系在占有使用答辩人租赁物的情况下履行《租赁合同》应承担的义务，与答辩人是否同意延长租期并无关联。
二、房屋存在渗漏与被答辩人所经营的国宾餐厅停业并无直接因果关系。
答辩人所出租的租赁物为部队营房，《租赁合同》第一条已明确约定“乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产”，被答辩人作为承租方，对“拟租赁的不动产位于海边，地基可能存在下沉的风险”应有一定预估和判断。再者，该租赁物经被答辩人整体装修后经营餐厅，房屋渗漏原因“究竟是房屋质量出现问题还是国宾公司装修和维护不善引起的”被答辩人未举证证明。
被答辩人诉称从2010年6月即因房屋渗漏而停业，但其在房屋存在渗漏的情况下既未通知答辩人，又未与答辩人进行协商处理，也未自行对房屋进行维修，而在2010年6月未通知答辩人的情况下擅自停业，该渗漏究竟何时出现、是否已经足以影响到被答辩人的正常经营，停业的真正原因究竟是其自身经营情况发生变化还是其它原因答辩人均不得而知。再者，被答辩人于2013年才向答辩人提出对房屋进行鉴定，我方对此予以了积极配合，从鉴定申请的委托人即为被答辩人的法定代表人蔡建明即可看出，鉴定结论虽然认定房屋存在渗漏和钢结构件锈蚀，但从时间上分析，若被答辩人于2010年6月即停业，在长达近3年的时间里，被答辩人既未使用又未正常维护该房屋，存在渗漏点扩大和增多等情形亦在情理之中，因此，答辩人认为被答辩人所经营的餐厅停业时与房屋渗漏并不存在必然的因果关系。
三、被答辩人在房屋存在渗漏的情况下没有及时采取措施防止损失扩大，且在履约过程中存在违约情形。
涉案房屋至今一直由被答辩人占有及使用，依双方签订的《租赁合同》缴纳租金亦系被答辩人的义务，被答辩人称于2010年6月即已停业，其主要原因即房屋渗漏，《鉴定报告》虽然认定该房屋存在渗漏、钢结构构件锈蚀等情况，但并未认定该房屋系危房需拆除重建，而是建议采取措施进行处理，充分说明该房屋的渗漏是完全可以及时修复使用的，而被答辩人至今既未答辩人协商进行维修，亦未自行进行维修，退一步讲，即便房屋存在渗漏，但被答辩人并未采取积极措施防止损失扩大，违反了《合同法》第119条关于减损规则的法律规定，没有积极采取措施防止损失扩大，因此被答辩人不得就扩大的损失要求答辩人赔偿。再者，被答辩人曾于2013年7月至9月多次未依约向答辩人缴纳租金，根据《租赁合同》第六条第二款约定，答辩人不仅有权不退还保证金，同时还有权要求被答辩人另行支付违约金，因此，鉴于被答辩人实际占有租赁房屋，且在履约过程中存在违约情形，其主张答辩人返还租金及保证金的诉请没有事实及法律依据。
综上，答辩人请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，切实维护答辩人的合法权益。
被告边防五支队在举证期限内提交的证据如下：1、银行入账单；2、收款收据（记账联）；3、国宾公司2010-2013年度交租情况明细表。
经审理查明：2003年5月开始，原告租赁被告位于珠海市香洲区情侣南路的三层楼房经营餐饮业，房屋的建筑面积为1290平方米，每年税后基础租金为464400元，并按约定逐年递增计算。
2012年7月9日，原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）在原租赁合同的基础上又签订一份《武警部队房地产租赁合同》。
合同第二条约定：甲方出租楼房给乙方从事餐炊、住宿、娱乐等业务，大楼所属设施，空隙坪地、通道供乙方使用，不另收费。
合同第三条约定：租赁期限自2001年2月1日至2016年2月1日止。
合同第四条约定：租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币7772552元，乙方于每月的前十日内交付甲方，付款方式为甲方指定的工商银行账户内存入，账号为20×××47。
合同第七条约定：租赁期内，甲方应当履行下列义务：（四）负责向武警部队基建营房部门办理租赁合同审核手续；（六）负责向武警部队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。
合同第九条约定：甲方因军事需要提前解除合同的，必须经武警部门营房管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。
合同第十条约定：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同时，甲方应当向乙方支付人民币15万元作为违约金。
合同第十五条还对前期合同、租金递增、计算方式等事项进行了约定。
原告租赁涉案房屋后，在此开办经营“国宾餐厅”（曾改名“皇御轩酒楼”，后恢复“国宾餐厅”字号；原告也同期改名珠海市皇御轩酒楼有限公司，后改回现名。），双方一直履行合同无异议。
2011年9月14日，被告以自己的名义向广东省边防总队后勤部提交了一份《关于五支队与珠海市皇御轩餐饮有限公司延长租赁期及对物业进行改造的请示》，主要内容为：“为了拓宽部队经费来源，盘活支队一中队旁物业（皇御轩酒家物业），经支队党委会研究决定，我支队拟同意现承租方提出的物业改造申请，即延长租赁期并对物业进行扩建，现将有关情况请示如下：一、支队皇御轩酒家物业概况。支队皇御轩酒家物业原为支队一中队招待所，位于珠海市情侣××路××中队旁，建于1999年，3层高，占地面积2472.15平方米，建筑面积1290平方米。2001年1月18日，支队将一中队招待所出租给珠海市三品发展有限公司，租赁期15年，租赁范围为餐饮、住宿、娱乐等，基本租金46万余元，从第四年起每年递增一万元，目前租金56.84万元，承租方需将地上建筑物和不可移动、不可拆除部份资产全部交付我支队使用，在同等条件下，现承租方具有优先承租权。（三）拟采取每月交纳租金，参考周边租赁价格，物业扩建改造后基本租金拟提升至100万左右，从第五年起，每两年按租金的3.8%递增。三、物业改造效益性及可行性。（一）随着地基不断沉降，结构问题进一步恶化，四年后该物业将难于重新出租，提早进行扩建改造，对支队是有益的，可以增加支队物业面积，更重要的是促进支队物业良性发展。（二）扩建改造后物业租金参考支队拱北综合大楼租赁合同，年租金约100万元（具体金额双方进一步洽谈），比原来增加约30万元，效益性明显。（二）扩建改造后大楼将成为集餐饮、住宿为一体的综合环境优美的情侣南路，面朝澳门，背靠繁华的拱北口岸商业区，市场竞争力大，必将拓宽支队物业可持续发展空间。综上所述，我支队将一中队旁物业延长租期及扩建改造的相关情况报请总队研究，若可行，我支队下一步将扩建方案，可行性报告及合作意向书上报总队审批”。
2013年3月20日，被告向珠海市房屋安全鉴定所出具《关于房屋安全鉴定的申请函》，主要内容为：“我支队位于珠海市拱北情侣南路靠近澳门边防营区自建的营房，面积约1700平方米。由于该营房太靠近海边，地质基础太差，加上周边单位在建楼房打桩震动的影响，现该营房出现地面基础下沉，墙体裂缝，房屋呈倾斜状，为了安全起见，我支队经请示上级批准，拟将该营房拆除重建。特请贵所帮助鉴定该房情况。”
珠海市房屋安全鉴定所于2013年4月22日作出《安全鉴定报告》，结论意见为：“根据《民用建筑可靠性鉴定标准》GB50292-1999有关规定，该房屋存在的渗漏、钢结构件锈蚀、外墙裂缝和首层地坪不均匀沉降的缺陷已严重影响房屋的正常使用，应采取措施进行处理”。鉴定费用51000元已由原告垫付。
2013年8月21日，被告向原告发出《关于不同意与珠海国宾餐饮有限公司延长租赁期限的函》，主要内容为：“支队已将《关于五支队与珠海市皇御轩餐饮有限公司延长租赁期及物业进行改造的请示》及相关情况上报总队，总队研定并通知我支队不同意与贵司延长租赁期限。特告知贵司”。
庭审中，原告主张涉案楼房早在2009年已发生基础沉降缺陷和墙体裂缝，原告因此无法经营已于2010年6月停止营业，但为了改建后的续租权，所以才一直交租至2013年10月，合计支付期间租金2015322元。现被告已明确不再续租给原告，故诉讼请求解除租赁合同及返还租金2015322元、房屋押金150000元、房屋安全鉴定费51000元。
被告认可原告已支付的期间租金数额，同意返还鉴定费51000元，但认为原告自2013年11月开始没有支付租金，已构成违约，因此不同意退还押金150000元。
另查明，双方发生纠纷后，原、被告曾自行进行了调解。被告曾经同意返还租金100万元及押金15万元、鉴定费51000元，因原告坚持要求150万元而未能达成协议。后来，原告同意上述方案，但被告却因要上报总队批准而最终未能达成一致。
本院认为：原、被告自2003年5月开始一直存在涉案楼房的租赁合同关系。双方于2012年7月9日签订的《武警部队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。
庭审中，被告对原告主张从2010年6月至2013年10月合计支付租金2015322元无异议，本院对此予以确认。
原告主张涉案楼房因出现基础沉降、缺陷、墙体裂缝等原因无法经营已于2010年6月开始停业等待改造。被告虽然认为原告停业时未与被告协商及通知被告，停业与楼房安全缺陷不一定存在因果关系，但亦未否认涉案楼房存在基础沉降、缺陷及墙体裂缝等事实情况。从原告主张的停业时间及双方于2012年7月9日仍签订《武警部队房地产租赁合同》来看，原告当时是认可并愿意以这种方式继续履行合同的权利义务；又从被告于2011年9月14日书面向广东省边防总队后勤部报告《关于五支队与珠海市皇御轩餐饮有限公司延长租赁期及对物业进行改造的请示》、于2013年3月20日向珠海市房屋安全鉴定所去函《关于房屋安全鉴定的申请》、珠海市房屋安全鉴定所于2013年4月22日作出《安全鉴定报告》、于2013年8月21日向原告发出《关于不同意与珠海国宾餐饮有限公司延长租赁期限的函》的内容以及房屋安全鉴定费51000元已由原告垫付的情况来看，原告之所以在无法正常使用涉案楼房的情况下仍然向被告继续支付租金，完全是寄以希望能够继续延长改建后楼房的承租权为目的的做法。
基于上述事实情况，原告请求解除双方签订的《武警部队房地产租赁合同》理据充分，本院予以支持。据此，原告请求被告返还押金150000元、返还垫付的鉴定费51000元符合合同的约定和法律的规定，本院一并予以支持。
不管涉案楼房是何时停业，但可以肯定的是导致原告经营停业的原因是涉案楼房出现基础沉降、缺陷、墙体裂缝等安全隐患、严重影响房屋正常使用造成的。本院从双方订立合同的目的；从合同权利义务相对应；兼顾公平原则考虑，酌定被告还应返还原告租金人民币100万元。至于原告请求如数返还的理由和依据不足，本院不予支持，至于被告抗辩不同意返还的意见与案件的实情不相符合，本院不予全部采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十条、第二百三十一条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告珠海国宾餐饮有限公司与被告广东省公安边防总队第五支队于2012年7月9日签订的《武警部队房地产租赁合同》；
二、被告广东省公安边防总队第五支队于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海国宾餐饮有限公司返还押金人民币150000元、房屋鉴定费人民币51000元；
三、被告广东省公安边防总队第五支队于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告珠海国宾餐饮有限公司返还租金人民币100万元；
四、驳回原告珠海国宾餐饮有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取人民币16411元，由原告、被告各负担8205.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 莫宇兴
二〇一四年九月十日
书记员 周潇盈