山东省莱芜市钢城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1203民初609号
原告：莱芜市颜庄镇郭家台村民委员会，住所地：莱芜市颜庄镇郭家台村民委员会驻地。
法定代表人：刘学训，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：高文玲，山东棋山律师事务所律师。
原告：莱芜市颜庄镇黄花店村民委员会，住所地：莱芜市颜庄镇黄花店村民委员会驻地。
法定代表人：黄宪武，该村民委员会主任。
委托诉讼代理人：高文玲，山东棋山律师事务所律师。
被告：黄宪可，男，汉族，现住莱芜市。
被告：吕爱奎，男，汉族，现住莱芜市。
被告：王松山，男，汉族，现住莱芜市。
原告莱芜市颜庄镇郭家台村民委员会（以下简称郭家台村委会）、莱芜市颜庄镇黄花店村民委员会（以下简称黄花店村委会）与被告黄宪可、吕爱奎、王松山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭家台村委会的法定代表人刘学训、黄花店村委会的法定代表人黄宪武及两原告共同委托诉讼代理人高文玲、被告黄宪可到庭参加诉讼，被告吕爱奎、王松山经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭家台村委会、黄花店村委会向本院提出诉讼请求：1.被告返还两原告位于莱芜市颜庄镇黄花店村北（原黄花店与郭家台村的联办小学）所有房屋及院落（总面积约7亩，房间20间、传达室1间、操场一处），总价值150000元；2.被告承担侵占房屋期间的租赁损失2500元（每年按照15000元计算，共计2个月），并按照每月1250元计算至被告返还房屋止；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2004年两原告与苏江富签订租赁合同，到期日为2014年4月1日，租金每年15000元。在租赁期间，苏江富在未经两原告同意的情况下，私自在2013年4月1日与三被告签订了转租合同。但苏江富同时与三被告签订了一份附加协议，协议约定：“由于苏江富所签订的租赁合同于2014年4月1日到期，如苏江富合同到期后不能与乙方继续履行所签署的租赁合同，合同自动终止。”合同到期后，苏江富找两原告延续租赁合同两年并支付了相应租赁费，续租到期日�2016年4月1日。合同到期后，通知三被告搬离所占的租赁房屋，返还给两原告，但三被告至今不予返还。多次协商未果，现诉至法院，望判如所请。
被告黄宪可辩称，1.两原告所诉无事实依据，被告没有与原告签订房屋租赁合同，不存在侵占房屋、拖欠租赁费的事实，也未造成原告的房屋租赁损失。2.两原告起诉被告主体不适格，两原告与苏江富签订的房屋租赁合同，三被告使用的房屋及院落是苏江富转租的，且系双方真实意思表示，并无违法之处。苏江富已将涉案院落内添置的地上附着物及附属物转让给被告,若原告将涉案房屋院落收回,应当对被告予以补偿。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告吕爱奎提交书面答辩状辩称，被告吕爱奎仅在合同上签字，并未侵占房屋和院落，自始至终并未按照合同履行任何权利和义务；被告也未对涉案房屋及院落进行过投资，也未经营过。涉案租赁房屋合同涉及的房屋及院落一直由被告黄宪可占有并使用，与被告吕爱奎没有任何法律关系。
被告王松山提交书面答辩状辩称，被告王松山仅在合同上签字，并未侵占房屋和院落，自始至终并未按照合同履行任何权利和义务；被告也未对涉案房屋及院落进行过投资，也未经营过。涉案租赁房屋合同涉及的房屋及院落一直由被告黄宪可占有并使用，与被告王松山没有任何法律关系。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的其与苏咸东于2017年1月12日签订的《协议》、于2017年4月1日签订的《调解协议》、被告提交的《房屋转租合同》，客观真实、来源合法，�与本案待证事实具有关联性，本院予以采信。依据双方庭审陈述、没有争议的事实和证据及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年4月1日，苏江富与钢城区颜庄镇人民政府签订《房屋租赁合同》，租赁黄花店村和郭家台村联办小学，合同约定：“租赁房屋坐落在颜庄镇黄花店村北，总面积7亩，包括房屋20间、操场一处、传达室一间；租赁期限自2004年4月1日至2014年4月1日；租金每年15000元。租赁合同期满后，同等条件下，承租方优先继续租赁，如中止租赁关系，承租方增设的物品由承租方自行处理。承租人不可以转租租赁房屋。”
2007年4月，原告郭家台村委会、黄花店村委会与钢城区颜庄镇人民政府、苏江富签订《房屋租赁合同变更补充协议》，协议约定：“因原黄花店村和郭家台村联办小学系钢城区颜�镇黄花店村和郭家台村联合投资所建，房屋租赁费应由黄花店村委会和郭家台村委会收取。经协商将合同内容变更补充如下：出租方由钢城区颜庄镇人民政府变更为钢城区颜庄镇黄花店村和郭家台村，自2007年4月1日起，苏江富应将房屋租赁费15000元交付给郭家台村委会和黄花店村委会。”
2013年4月1日，苏江富与被告黄宪可、吕爱奎、王松山签订《房屋转租合同》，合同约定：“苏江富将原黄花店村和郭家台村的联办小学的房屋20间、传达室1间、操场一处，院落面积约7亩转租给黄宪可、吕爱奎、王松山。转租期限：自2013年4月1日起至2033年4月1日止，期限为20年。黄宪可、吕爱奎、王松山每年交给苏江富租赁费15000元。苏江富在租房期所建设的房屋地面附着物及附属物，转让给黄宪可、吕爱奎、王松山。”
同日，苏江富与被告黄宪可、吕爱奎、王松山签订《附加协议》，协议约定：“因苏江富所签订的租赁合同于2014年4月1日到期，如苏江富合同到期后不能与黄宪可、吕爱奎、王松山继续履行所签署的租赁合同，合同自动终止，违约金及造成的损失苏江富不予赔付，由黄宪可、吕爱奎、王松山自行承担。”
2017年1月12日，原告郭家台村委会、黄花店村委会与苏咸东签订《协议》，协议约定，“因合同到期，所欠租赁费一次性交清，双方协商终止租赁关系到2017年4月1日终止。苏咸东在租赁土地后自行承建车间及变压器等，由双方协商就该车间及变压器作价处理。如果2017年4月1日前东西没有或折价协商不成，苏咸东的东西自行处理。”
2017年4月1日，原告郭家台村委会、黄花店村委会与苏咸东签订《调解协议》，协议约定：“因租赁合同�2016年4月1日到期，双方协商不再续租，现就租赁地址苏咸东添设的设备及厂房做出以下处理：1、因苏咸东未经郭家台村委会、黄花店村委会私自将租赁房屋及院落转租，苏咸东自愿将位于租赁院落中添设的设备及厂房（包括：变压器一台、自建车间（700-800）㎡、储罐2个）以抵作私自转租的违约金。”
另查明，苏江富在租赁涉案房屋及院落后，在上面添置了车间、变压器等地面附着物及附属物。苏咸东与苏江富系父子关系，苏江富于2014年下半年去世。
本院认为，本案的争议焦点为：1.原告作为出租人主张次承租人的被告返还涉案房屋及院落主体是否适格，有无事实及法律依据；2.原告主张被告支付侵占房屋期间的租赁损失有无事实及法律依据；3.被告主张原告对地上附着物及附属物予以补偿有无事实及法律依据。
关于焦点问题一，在转租的情形下，存在租赁合同与转租合同两个法律关系，由于次承租人的租赁权建立在承租人的租赁权基础之上，在租赁合同终止后，承租人即已丧失租赁权，次承租人的租赁权也失去存在的基础，转租合同在客观上成为不能履行的合同，故在此情形下，次承租人不得对出租人主张租赁权之存续。本案中，被告与苏江富的转租期限已超过原告与苏江富的剩余租赁期限，现原告与苏江富的租赁合同的租赁期限已届满，转租合同在客观上已无法履行，被告继续占有涉案房屋及院落无合同依据和法律依据。依据原告提供的《房屋租赁合同变更补充协议》，可以认定原告系涉案房屋及院落的所有权人。原告作为出租人，同时又是物权权利人，可按照《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，基于物上请求权要求被告返还租赁物。被告与苏江富之间的转租合同，不能对抗原告作为物权权利人的物上请求权。综上，原告与本案有直接利害关系，主体适格；原告主张被告返还涉案租赁房屋及院落，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。
关于焦点问题二，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”依据原告与苏咸东签订的《协议》，可以认定双方的《房屋租赁合同》已于2017年4月1日终止。从被告与苏江富签订的《附加协议》内容来看，被告对原告与苏江富之间的剩余租赁期限是明知的，被告作为次承租人应当提高注意义务，在原告与苏江富的《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，及时腾退涉案房屋及院落。被告在《房屋租赁合同》终止后未腾退房屋，占有使用费应自合同终止后（即自2017年4月2日）起算。原告主张租赁损失参照《房屋租赁合同》约定的租金（每年15000元）计算占有使用费，符合上述法律规定及合同当事人之间的交易习惯，本院予以支持。
关于焦点问题三，从原告提供的《调解协议》内容来看，苏咸东对添置的附着物及附属物作出处分，原告据此主张附着物及附属物所有权。而从被告黄宪可提交的《房屋转租合同》内容来看，苏江富对添置的附着物及附属物亦作出处分的意思表示，被告黄宪可据此主张被告黄宪可、吕爱奎、王松山对附着物及附属物共同享有所有权。虽然《房屋转租合同》处分日期在前，但《房屋转租合同》中对处分的权利类型约定不明确，在附表中对附着物及附属物仅标�了价格，但对如何履行及交付约定亦不明确。原、被告均主张所有权，但均没有提供其他证据相印证，无法形成完整证据链，均未形成优势证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告主张原告对附着物及附属物予以补偿，根据谁主张谁举证的原则，被告负有举证证明责任，但被告仅提供《房屋转租合同》，相较于原告提供的《调解协议》，未形成优势证据，不能达到高度盖然性，根据上述法律规定，应由被告承担举证不能的不利法律后果。综上，被告主张原告补�附着物及附属物，证据不足，本院不予支持。
被告吕爱奎、王松山辩称未侵占涉案房屋及院落，不应承担租赁损失，但黄宪可庭审中称涉案的房屋及院落按照坐落划分，由王松山租赁位于郭家台村的三分之一，黄宪可与吕爱奎共同租赁位于黄花店村的三分之二，与被告吕爱奎、王松山的辩称不符。被告吕爱奎、王松山与被告黄宪可共同作为次承租人的主体身份，在租赁期限届满后，共同负有腾房义务，共同履行腾房民事责任。而被告黄宪可与被告吕爱奎、王松山内部如何约定，并不能外部对抗原告作为出租人的权利行使。因现涉案房屋及院落并没有腾退给原告，被告吕爱奎、王松山仍应与被告黄宪可共同承担腾房义务及承担逾期腾房期间的占有使用费用。综上，被告吕爱奎、王松山的辩解，本院不予采纳。
依照《�华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下：
一、被告黄宪可、吕爱奎、王松山于本判决生效之日起十日内返还原告莱芜市颜庄镇郭家台村民委员会、莱芜市颜庄镇黄花店村民委员会原黄花店村和郭家台村联办小学（总面积约7亩）的房屋20间、操场一处、传达室1间及院落；
二、被告黄宪可、吕爱奎、王松山于本判决生效之日起十日内支付原告莱芜市颜庄镇郭家台村民委员会、莱芜市颜庄镇黄花店村民委员会逾期腾房的占有使用费（按照每年15000元计算，自2017年4月2日起至本判决生效之日止）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3350元，减半收取计1675元，由被告黄宪可、吕爱奎、王松山负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省莱芜市中级人民法院。
审判员 尹祥丽
二〇一七年八月二日
书记员 侯 娜
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》第三十四�：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。