湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1202民初248号原告：米曦林，男，1981年2月17日出生，瑶族，住湖南省辰溪县。原告：刘红娟（系米曦林之妻），女，1980年4月27日出生，瑶族，住湖南省辰溪县。两原告的共同委托诉讼代理人：周娟（特别授权），湖南五溪律师事务所律师，执业证号：14312201511407074。被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地：湖南省怀化市。法定代表人：邹明，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师，执业证号：14312201520253671。原告米曦林、刘红娟诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月18日受理后，依法适用简易程序，于2018年2月7日公开开庭进行了审理，原告米曦林、刘红娟的共同委托诉讼代理人周娟、被告大汉置业公司的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告米曦林、刘红娟向本院提出诉讼请求：判令被告承担逾期交房的违约金22551.55元。事实与理由：原告于2013年参加被告开发的大汉龙城·电信智能小区团购购房并交付定金与诚意金，后于2015年6月签署《认购书》，约定交房时间为2016年3月31日，后由于被告提出需将交房时间推迟而与原告等购房户产生矛盾，为解决矛盾，中国电信股份有限公司怀化分公司工会代表购房户与被告于2015年7月28日达成《商品房团购补充协议》，该协议第三十条约定：因规划审批、地质条件复杂等因素影响，原定于2016年3月31日的交房时间变更为2016年12月31日，且被告免收购房户2年物业管理费、如被告在2016年12月31日未能如期交房，除按与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，被告另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。2015年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其位于怀化市鹤城区紫东片区建设的大汉龙城电信智能小区5幢1401号房屋以总价款375229元出售给原告。《商品房买卖合同》第十一条约定被告应当于2016年12月31日前将约定的商品房交付原告使用。第十二条约定被告逾期交房的违约责任为按日向原告支付已付购房款的万分之二至实际交付之日止。被告通知原告收房，原告按时到被告处，发现被告所交房屋不仅不具备交房手续而且房屋多面墙体未修好，便拒绝收房，被告答应整改，但时至今日被告未向原告交付约定房屋已构成违约。原告特诉至法院。被告大汉置业公司辩称：原告未根据合同约定缴纳专项维修基金，被告可以延期交房，不应当向原告支付逾期交房违约金。双方签订的《补充协议》对交房条件进行变更，将交房条件确定为经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。原告已经于2017年3月9日收房，当天不应当计算至逾期交房期限之日。原告主张的违约金数额过高，请求法院酌情予以减少。经审理查明，2013年11月6日，中国电信集团工会湖南省怀化市委员会（甲方）与被告（乙方）签订《商品房团购协议》，约定中国电信怀化分公司的员工团购被告拟修建的“大汉龙城·电信智能小区”。甲方保证全权代表接受购房业主的委托，团购业主不少于700户。乙方保证依法办理建设、报建、办证等手续，保证相关手续在法定或约定期限内办理完毕，建筑标准和质量标准均达到国家现行规范要求和符合合格标准，并保证按照本协议约定的时限向甲方购房业主积极交付房屋及两证。团购业主按选定的房屋套型建筑面积付款，团购房屋的整体实收均价为3000元/平方米。交房期限为2016年3月31日前竣工验收合格并交付。同时向甲方业主提供相关验收证明文件。合同签订后，因B户型房源不足和规划审批、地质条件复杂等因素导致不能根据前述协议按期交房，双方又签订一份《商品房团购补充协议书》，约定：交房时间由2016年3月31日变更为2016年12月31日。乙方免收甲方签约业主2年物业管理，如乙方在2016年12月31日未能如期交房，除按乙方与购房业主签订的《商品房买卖合同》条款执行外，乙方另行补偿签约业主每户2万元。违约赔偿履行时间不超过一个月。原告受让中国电信怀化分公司的员工的房产指标后于2015年8月20日与被告签订《商品房买卖合同》，约定:原告购买被告开发的大汉龙城·电信智能小区第5幢1401号房，该幢房屋建筑层数为地上30层，地上2层。单价为每平方米2966元，总金额375229元。首付款100229元，剩余房款275000元采用公积金方式支付。原告于本合同约定交房前自行向房屋专项维修基金管理部门缴存房屋专项维修资金。被告应当于2016年12月31日前按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。由于被告原因，未按合同约定于2016年12月31日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按每日向万分之二向原告支付已交房价款的违约金。并同时签订一份《补充协议》，约定：商品房的交付条件为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格。合同约定的交房期限内被告未缴纳专项维修基金，被告可以据实延期，不承担逾期交房责任。合同签订后，原告缴清了375229元购房款和房产税7504.58元，并于2017年3月9日收房，2018年1月15日缴纳了专项维修基金12398元。被告为原告代交了两年的物业管理费。截止至今，被告尚未取得验收证明。上述案件事实，经本院公开开庭审理，原、被告举证、质证，有如下证据予以证实：证据一、《商品房买卖合同》、《补充协议》，证实原告向被告购买大汉·智能小区第5幢1401号住宅一套，购房款为375229元，被告应于2016年12月31日前交房，交房条件为为商品房经建设单位、施工单位、监理单位和设计单位共同验收合格，逾期交房按照最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金等事实；证据二、销售不动产统一发票2张、房产税完税凭证1张、专项维修基金收据1张、收据1份，证实原告已向被告付清购房款、缴纳了专项维修基金，被告为原告代交了两年的物业费的事实；证据三、《商品房团购协议书》、《商品房团购补充协议书》，证实大汉龙城·电信智能小区系湖南省电信怀化分公司与被告订购的团购房，被告负责修建约定的户型、栋数、给予湖南省电信怀化分公司员工或以员工名义购房的买受人优惠，每平方米均价3000元，交房时间为2016年3月31日前，因被告不能按期交房且原约定户型不够，协商补偿并约定2016年12月31日前仍不能交房向签约业主每户支付违约金2万元；证据四、庭审笔录，证实本案其他事实。本院认为，工会作为公司的内设机构，虽然没有对外代表公司签订民事合同的主体资格，但根据《劳动法》，工会具有代表和维护劳动者的合法权益，依法独立自主地开展活动的资格。《商品房团购协议》及《团购补充协议》的签订，系工会代表中国电信怀化分公司员工与被告签订，该团购形式既有利于被告销售房屋，也有利于电信员工获得购房优惠待遇，并未违反法律、行政的强制性规定，应系合法有效。双方均应按照合同全面履行。庭审查明，被告已经为原告代交了两年的物业管理费，原告享受了团购补充协议中的两年物业费的优惠。可见，被告已经认可了原告具有团购资格，故原告有权根据团购补充协议向被告主张权利。原告与被告签订《商品房买卖合同》后，已经缴清了购房款，但截止至今被告尚未取得验收证明文件，不具备交房条件，构成违约，应向原告支付2万元违约金。并自逾期交房之日起按照已付购房款的每日万分之二支付逾期交房违约金，原告已经于2017年3月9日收房，其自愿按照已付购房款每日万分之一计算逾期交房违约金，系对其诉讼权利的自主处分，不违反法律规定，本院予以准许。逾期交房违约金应为：375229元×67（天）×0.1‰=2514.03元。以上两项违约金共计22514.03元。原告请求被告支付违约金共计22514.03的诉讼请求，本院予以支持，超过22514.03元的部分，本院不予支持。被告辩称原告主张的违约金过高，未提交证据予以证明，本院对该辩称意见不予采纳。被告辩称原告未在合同约定的期限内缴纳专项维修基金，其可以据实延期，不支付延期交房违约金。本院认为，被告不是专项维修基金的权利人，且缴纳专项维修基金并未合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩的条件，本院对该辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告米曦林、刘红娟逾期交房违约金22514.03元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，减半收取182元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  李 玲二〇一八年四月十日代理书记员  杨梅云附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。