四川省南充市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川13民终2655号
上诉人（原审原告）：彭珺，女，1967年12月7日出生，汉族，住南充市顺庆区。
上诉人（原审原告）：彭晖，男，1969年2月8日出生，汉族，住南充市顺庆区仪。
共同委托诉讼代理人：戴斌，四川泰宇律师事务所律师。
共同委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：四川仪陇农村商业银行股份有限公司，住所地仪陇县新政镇宏德大道广电大厦一楼。
法定代表人：陈双全，董事长。
委托诉讼代理人：张明秋，四川果城律师事务所律师。
上诉人彭珺、彭晖与上诉人四川仪陇农村商业银行股份有限公司（简称仪陇农商行）房屋租赁合同纠纷一案，四川省顺庆区人民法院于2017年5月12日作出（2017）川1302民初147号民事判决，判决后双方均不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
彭珺、彭晖上诉请求：撤销原判，改判仪陇农商行向彭珺、彭晖支付违约金399,198.46元，赔偿损失100万元整并支付利息；判令仪陇农商行依约向税务部门支付2014年至2016年房屋租赁应缴的税金及附加，并承担延迟交税违约金；一二审诉讼费用由仪陇农商行承担。事实及理由：1.双方约定税金及附加（2014年至2016年共约17余万元）由仪陇农商行承担，属于民事裁判范围，一审判决驳回彭珺、彭晖此项诉讼请求不符合双方约定及法律规定。2.仪陇农商行自认其租赁房屋后，中途交给顺庆信用联社使用，已构成违法转租，一审判决否认违法转租的事实存在，属于事实认定错误。同时，一审判决认为彭珺、彭晖主张转租违约金的前提是彭珺、彭晖解除合同，属于法律适用错误，彭珺、彭晖有权主张转租违约金。转租违约金按未履行期间的租金计算10%，为155,582.86元。3.根据双方合同约定，仪陇农商行应于2015年11月11日前支付2016年的租金，但仪陇农商行拖欠至2015年12月31日方才支付，逾期达50天，应按合同约定以每日3‰支付违约金，即473,040×3‰/天×50天=70,956元。4.律师费、广告费等25,000元，属于彭珺、彭晖主张权利的必要支出，应由仪陇农商行承担。5.由于房屋租赁价格下滑，仪陇农商行提前解除合同后，应对未履行期间的租金差价进行赔偿，一审判决以彭珺、彭晖主张的差价损失“达到近65%的跌价比率”，而主观酌定损失金额为54万元，不符法律规定。差价损失应按双方未履行期间的合同金额－解除合同后房屋重新出租的价格全额赔偿，应为698,823.05元。
仪陇农商行上诉请求：撤销原判，改判驳回彭珺、彭晖全部诉讼请求，一二审诉讼费用由彭珺、彭晖承担。事实及理由：1.一审判决认定仪陇农商行违约解除合同与事实不符。2015年8月，四川省农村信用联社发出要求清理整顿异地设立办事机构的通知，仪陇农商行的业务经营范围限于仪陇县，其在顺庆区所租赁案涉房屋设立分支机构属于清理整顿范围。为此，仪陇农商行为避免彭珺、彭晖的损失，便将房屋转租给顺庆信用联社使用。顺庆信用联社因此向彭珺、彭晖支付了2015年12月至2016年12月的租金，但顺庆信用联社在2016年8月即不再租赁房屋，上诉人自身也无法使用，出现了合同约定的可以解除合同的情形即“无法经营或难以经营的事项”，上诉人依约提出解除合同，并在一个月内腾退，不应承担解除合同的违约金。2.即便认定上诉人解除合同构成违约，但一审判决酌定的54万元的赔偿金额也过高，参照司法实践类似案例和北京高级法院的解答，赔偿损失最长不应超过合同约定的6个月的租金。3.缴纳税金属行政机关职权范围，不属本案处理。
针对彭珺、彭晖的上诉请求，仪陇农商行辩称：1.坚持上诉意见。2.彭珺、彭晖实际知晓转租事实，且关于转租违约金和逾期付款违约金的主张，已超过一年的诉讼时效，仪陇农商行不应承担违约责任。3.不能以解除合同后彭珺、彭晖与案外人重新签订的租赁协议的价格，作为计算差价损失的依据，因为不能排除彭珺、彭晖有向案外人主动让利的情形。
针对仪陇农商行的上诉请求，彭珺、彭晖辩称：1.坚持上诉意见。2.仪陇农商行主张彭珺、彭晖知晓转租事实，且与案外人重新签订的租房协议存在恶意串通，与客观事实不符，亦未提供证据证明，不应得到采信。
原审原告彭珺、彭晖向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付违约金399,198.46元（其中转租违约金155,582.86元、未付租金违约金70,956元、未付税金及附加违约金至2016年11月11日172,659.10元）、赔偿租金损失698,823.05元、广告费、律师费、交通费、电话费、招待费、签订新租赁合同费用等损失25,000元；2.判令被告依约向税务部门支付2014年至2016年房屋租赁应缴的税金及附加161,884.80元；3.本案诉讼费用全部由被告负担。
一审法院认定事实：2013年12月21日，彭珺、彭晖（甲方）与仪陇信用社（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于南充市顺庆区人民中路A号、B号房屋共40.24平方米的房屋出租给仪陇信用社，房屋用途为银行办公及安装ATM机，租赁期内不得改变租赁用途。双方约定，租赁期限为五年，自2013年12月11日起至2018年12月11日止，租金（不含税）为第一年438,000元、第二年438,000元、第三年473,040元、第四年515,613.6元、第五年567,174.96元，支付期限均为当年的11月11日前。同时约定，因房屋租金而产生的各项税金及附加由乙方承担，并按时到税务机关缴纳。还约定，乙方如需将租赁房屋转租、分租、转租、调换或以其它任何方式交给第三方、乙方关联人或关联企业，须事先征得甲方书面同意。否则，甲方有权解除合同，此外还应按剩余应交租金总额的10%计算违约金支付给甲方。对于合同终止、提前终止并解除等双方约定：一方发生了破产、清算或解散、营业执照被吊销、无法经营或难以经营的事项。拟解除合同的一方应向对方发出书面《解除合同通知》，在通知中明确合同的解除日期，送达对方后生效。对违约责任双方约定：乙方若拖欠支付租金及税金，拖欠时间在15日内，每日按拖欠租金、税金总额的千分之三向甲方支付违约金：拖欠时间超过15日，除每日按拖欠租金、税金，甲方还有权解除合同；乙方未在合同约定的时间补偿违约金的，甲方有权解除合同，乙方按合同约定的尚未到期的租金总额的10%向甲方支付违约金。上述合同签订后，原告将该房交于仪陇信用联社，该社也将之用作营业用房。2015年8月，四川省农村信用社联合社办公室发出通知，要求清理整顿农村信用社异地设立办事机构并限期于8月31日前撤销。之后，仪陇信用联社更名为仪陇农商行，该房的租金交付至2016年12月11日。其间，2016年8月，仪陇农商行拟与彭珺、彭晖解除合同，多次通过短信联系彭珺、彭晖，并于2016年8月17日发出《解除租房合同通知书》称，2015年8月仪陇农商行将该租赁房屋及业务交由顺庆信用联社承租运营，贵方对顺庆信用联社缴纳2016年房租租金的行为未提出异议。由于银行网点转型、成本控制等原因，决定自即日起解除双方的租赁合同，并将在30日内腾退房屋。之后，仪陇农商行于2016年10月14日将该房腾退交付给彭珺、彭晖，但双方对因合同解除的其它争议未协商一致，彭珺、彭晖遂诉讼来院并提出前述诉请。诉讼中，彭珺、彭晖提交了落款时间为2017年1月13日的《房屋租赁合同》，上载明包含案涉门面在内的共69.14平方米的房屋由原告出租给他人，租金为每年35万元，彭珺、彭晖要求以此为标准计算租金损失。同时，彭珺、彭晖称被告在《解除租房合同通知书》中自称将该房转租给顺庆信用联社，因此，被告的行为违约，应承担相应的违约责任。
一审法院认为，彭珺、彭晖与仪陇农商行自愿签订《房屋租赁合同》，没有违反法律强制性规范，合法有效，双方均应依约履行。本案中，被告仪陇农商行要求解除合同，由于彭珺、彭晖并无任何致合同解除的违约行为，且也无约定解除合同的情形出现，因此，仪陇农商行方并无合同解除权。但其于2016年10月14日将房屋予以腾退，彭珺、彭晖已接收了该房且将该房另行出租，因此，《房屋租赁合同》已经因双方事实上协商一致而解除。仪陇农商行未按合同约定的期限继续履行，而是拒绝履行合同约定的义务，其行为构成违约，彭珺、彭晖有权向其主张违约责任。
关于具体的违约金额问题，根据原告的诉请，一审法院逐一评判如下：1.彭珺、彭晖请求判令仪陇农商行向相关部门支付税金及附加并承担未履行该项义务的违约责任问题。征缴税金属行政机关的职权事项，不属民事裁判范围；另一方面，仪陇农商行缴纳该款与否，并未在其与彭珺、彭晖之间产生权利义务关系，从而形成利益冲突并导致债的发生。因此，彭珺、彭晖要求被告承担违约责任缺乏相应的基础。综上，彭珺、彭晖的该项诉请本院不予支持。
2.彭珺、彭晖主张的转租违约金问题。彭珺、彭晖称仪陇农商行将案涉房产转租他人，其依据是仪陇农商行在向其发函时自称曾将该房交由顺庆信用联社使用且该社向彭珺、彭晖交付了租金。彭珺、彭晖一方面不认可收取了顺庆信用联社所谓的转租租金，另一方面却认可仪陇农商行所称的转租行为。而事实上，双方均未举出该房事实上转租他人的直接证据，因此，仅凭仪陇农商行口头陈述尚不能确认该房转租的事实，否则，会导致国有资产流失的风险。退一步讲，即使仪陇农商行在合同履行期间将该房曾交由他人使用，而合同对此的约定是，彭珺、彭晖有权解除合同，并按剩余租期应交租金计付违约金。从该约定可看出，其主张违约金的前提是彭珺、彭晖解除合同，本案中，原告并未以此情形要求解除合同来主张权利，因此，其要求按剩余租期计付违约金不应得到支持。
3.关于彭珺、彭晖主张未付租金的违约金和广告费、律师费、交通费、电话费、招待费、签订新租赁合同费用等损失。庭审查明，仪陇农商行支付租金至2016年12月11日，并不存在未付租金的问题。同时，彭珺、彭晖主张的广告费、律师费、交通费、电话费、招待费、签订新租赁合同费用等，并无相应证据证明，且也与仪陇农商行的违约行为没有法律上的因果关系，故对彭珺、彭晖的该类诉请，不予支持。
4.关于彭珺、彭晖主张的租金差价损失问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，彭珺、彭晖主张因仪陇农商行未履行合同的损失计算方式为，按合同约定应收的后期的租金收益与合同解除后实际出租的租金收益之间的差额，符合法律规定，应予支持。为此，彭珺、彭晖提交了与他人签订的租赁合同，并要求以此作为计付实际出租租金收益的依据。但其一，因出租金额与被告存在实际上利益影响，从诚信原则出发，彭珺、彭晖理应当向仪陇农商行作必要的通知和告知。事实上，仪陇农商行对彭珺、彭晖对外出租的行为毫不知情，在此情形下，如果认定该证据,不能保障仪陇农商行作为交易相对方的基本权利，也存在一定的道德风险；其二，彭珺、彭晖的证据具有唯一性，缺乏该自行出租的价格与市场一般行情基本一致的相应证据；其三，从现有证据确认可知，假设合同没有解除，仪陇农商行全部履行也只应向彭珺、彭晖支付租金1,082,788.56元，而彭珺、彭晖主张的差价损失为698,823.05元，达到近65%的跌价比率，明显过高且不合情理。故此，根据本案实际且从公平原则出发，一审法院酌定仪陇农商行应赔偿的差价损失金额为54万元。
综上，一审法院判决：一、被告四川仪陇农村商业银行股份有限公司赔偿原告彭珺、彭晖违约损失54万元；二、驳回原告彭珺、彭晖的其它诉讼请求。案件受理费17393元，由原、被告各负担8696.5元。
本院二审审理中，仪陇农商行提供顺庆区农村信用合作联社转款凭据一张、手机收款截屏图片三张，拟证实彭珺、彭晖实际知晓2015年12月31日收到的2016年度的租金473040元系由顺庆农村信用社支付，进而说明彭珺、彭晖知晓并认可仪陇农商行将房屋转租给顺庆农村信用社使用的行为。彭珺、彭晖质证认为，转款凭据仅系付款方留存的单据，彭珺、彭晖并不知道该款系顺庆农村信用社支付；手机收款截屏图片也与本案无关，对该证据的三性均不认可。本院认证为，对转款凭据的真实性予以确认，但由于彭珺、彭晖否认其知晓该款系顺庆农村信用社支付，仪陇农商行提供的转款凭据仅系付款方留存的单据，且无其他证据予以补证，不能以此证明彭珺、彭晖知悉并认可转租事实。
彭珺、彭晖提供2016年11月8日、2016年11月13日向仪陇农商行的函件2份，拟证实彭珺、彭晖要求仪陇农商行承担逾期付款的违约责任并未超过诉讼时效，仪陇农商行对该两份函件的真实性予以认可，并确认其工作人员收到该函件。对彭珺、彭晖提供的该两份函件，本院予以采信。
二审中，仪陇农商行自认于2015年8月将案涉房屋转给顺庆区信用联社使用，并对逾期50天（2015年11月11日—2015年12月31日）支付2016年度租金的事实未提出异议，且有仪陇农商行二审提供的银行转款凭据予以佐证，故本院对前述事实予以确认。
二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点是仪陇农商行是否存在违约，以及如何承担违约和损失赔偿责任的问题。对此，本院依据彭珺、彭晖的一审起诉请求和双方的二审上诉请求，逐一评判如下：
一、关于转租违约责任的问题。由于仪陇农商行一二审中均自认存在转租的事实，本院对此予以确认。仪陇农商行主张彭珺、彭晖知晓转租事实并受领了次承租人支付的租金，但彭珺、彭晖对此不予认可，仪陇农商行亦未提出足够证据证明其主张，应承担举证不能的责任，其转租行为已构成违约。双方关于转租违约责任的约定为：“甲方（即出租人彭珺、彭晖）有权解除《合同》，此外乙方（即承租人仪陇农商行）还应按剩余租期应交租金总额10％计算的违约金支付给甲方”，根据该条款的文义解释，甲方解除合同与主张违约金属先后关联的同一关系，而非并列的选择关系，其关于“按剩余租期应交租金总额10％计算违约金”的计算标准，也是基于解除合同后乙方对甲方损失的填补，因此，彭珺、彭晖主张转租违约金，应以其主动解除合同为前提。但本案中，彭珺、彭晖并未以此情形要求解除合同来主张权利，应视为其知晓仪陇农商行违约转租的行为后，选择的是继续履行合同而非以此主张解除合同并追究转租违约责任，因此，一审法院据此驳回彭珺、彭晖关于转租违约金的主张并无不当，本院依法予以维持。
二、关于延付租金的违约责任问题。本院认为，根据双方合同约定，仪陇农商行应于2015年11月11日前支付2016年度的房屋租金473040元，但该款于2015年12月31日方实际支付，逾期付款50天，仪陇农商行应当承担违约责任。由于彭珺、彭晖已于2016年11月通过书面函件的形式向仪陇农商行主张逾期付款违约金，构成诉讼时效中断，其诉讼时效应从中断时重新计算，故彭珺、彭晖于2017年1月5日提起本案诉讼，并未超过诉讼时效。对仪陇农商行二审中关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。本案中，彭珺、彭晖因仪陇农商行逾期付款造成的损失主要为资金利息损失，双方合同约定的日3‰的违约金明显过高，已超过法律保护的年利率24%的上限，故对于仪陇农商行要求调减违约金的请求，本院予以支持。根据本案实际情况，本院酌定由仪陇农商行以迟延付款的本金为基数，按年利率24%承担违约责任，应支付的违约金金额为473040元×24%÷365天×50天=15552元。
三、关于彭珺、彭晖请求判令仪陇农商行向相关部门支付税金及附加，并承担未履行该项义务的违约责任问题。本院认为，征缴税金虽属行政机关职权范围，但当事人关于税金承担的约定，实际是对债的一种约定，应受民法调整和保护。本案中，双方关于税金及附加承担的约定系真实意思表示，应属有效。但人民法院不能代替行政机关确定纳税主体，也不能确定具体的应税金额，故不能直接判令仪陇农商行履行缴税义务，彭珺、彭晖可在自行缴纳税金及附加后，按照合同约定向仪陇农商行追偿价款并主张违约责任。
四、关于彭珺、彭晖主张的广告费、律师费、交通费等25000元损失的问题。由于彭珺、彭晖并无足够证据证实前述费用已实际发生并与本案存在必然联系，且其关于律师费的主张亦无法律依据，故对彭珺、彭晖的该项主张，本院不予支持。
五、关于提前解除合同的违约责任问题。本院认为，仪陇农商行提前解除租赁合同虽有四川省农村信用联社清理整顿异地设立办事机构的客观原因，但二审中，仪陇农商行自认其订立合同时已经明知异地设立办事机构应当经过银监部门批准，但其仍在并未获得批准的情形下即到顺庆区设立异地办事机构，并与彭珺、彭晖签订了房屋租赁合同。因此，由于仪陇农商行订立合同时已经具有对其无法在顺庆区正常开展异地经营活动的预见义务，其以无法在顺庆区继续经营为由主张免除提前解除合同的违约责任，本院不予支持。由于房租下跌，提前解除合同对彭珺、彭晖造成实际损失，仪陇农商行应当承担赔偿责任。关于赔偿责任如何承担的问题，彭珺、彭晖主张按剩余租期的租金差价计算，但本院认为差价仅能作为核定损失的参考因素，而不能完全以差价计算损失。其理由为：首先，若以出租人与新承租人签订的租赁合同作为差价的计算依据，在排除出租人与新承租人存在串通、让利的情形下，新订立合同的租金也与出租人对市场行情的把握、价格趋势判断、谈判技巧等密切相关，而前述因素均是原承租人所无法控制的。本案中，出租人彭珺、彭晖新订立合同与原合同的租金差价达到60%以上，已超出双方订立合同时所应预见的正常市场风险范围，若仍直接以新订立的租赁合同价格作为差价损失计算依据，对原承租人有失公平。其次，由于司法评估只能对既存状态作出结论，不宜对将来的租赁价格、行情走势发表作为定案依据的评估意见，因此，本案差价损失也不宜通过司法评估进行确定。根据双方合同的剩余租期（2年）、闲置期间（约1个月）、出租人另行出租的差价以及仪陇农商行虽已将租金支付至2016年年底、但实际于2016年10月即腾退房屋等综合因素，本院酌定以双方合同约定的六个月的租金作为赔偿损失的具体数额，租金标准按双方合同剩余租期的平均价格计算。即仪陇农商行应向彭珺、彭晖赔偿的损失为：（515,613.6+567,174.96）元÷24个月×6个月＝270697.14元。彭珺、彭晖主张的房屋闲置期间的租金损失已酌定计算在内，不再另行计算。
综上，仪陇农商行应向彭珺、彭晖支付的违约金及赔偿款应为15552元＋270697.14元=286249.14元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2017）川1302民初147号民事判决；
二、四川仪陇农村商业银行股份有限公司于本判决生效之日起十日内向彭珺、彭晖支付违约金及赔偿款共计286249.14元；
三、驳回彭珺、彭晖的其它诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17393元，由彭珺、彭晖和四川仪陇农村商业银行股份有限公司各负担8696.5元。二审案件受理费34786元，由彭珺、彭晖和四川仪陇农村商业银行股份有限公司各负担17393元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱苏川
审 判 员 雷发军
审 判 员 陈国兵
二〇一七年十一月十六日
法官助理 王婵轶
书 记 员 范云荣