北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第3510号
上诉人（原审原告、反诉被告）骆巧华，方子足道负责人。
委托代理人郭嘉林，北京市高界律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）团队之星（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市海淀区西郊板井村农林科学院南门西侧平房。
法定代表人吴振华，经理。
委托代理人吴广松，男，团队之星（北京）餐饮管理有限公司法务专员。
委托代理人阿曼太，男，该公司经理。
上诉人骆巧华因与团队之星（北京）餐饮管理有限公司（以下简称团队之星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第26107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，骆巧华及其委托代理人郭嘉林，团队之星公司委托代理人吴广松到庭参加了诉讼。现已审理终结。
骆巧华在原审法院诉称：2013年3月10日，团队之星公司与我签订《商业用房租赁合同》，将其承租的北京市农林科学院（以下简称农林科学院）面积220平方米底商转租给我，我用于经营“方子足道馆”。租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日止，房屋转让费12万元，租金按半年结算，首期半年租金152570元，剩余租金每年8月31日和2月28日按团队之星公司指定方式支付。合同签订后，我依约支付了转让费和首期租金，开始装修承租房屋。装修期间，我多次要求团队之星公司为我出具场地证明，配合我办理营业执照，但团队之星公司以各种借口拖延。2013年9月11日，我收到北京市农林科学院委托的物业公司侬苑物业中心服务中心（以下简称侬苑物业中心）的“整改通知”，要求我停止营业，办理营业执照等相关手续，并于9月13日停止对我供电。经我的委托律师与侬苑物业中心协商，9月17日下午恢复了供电。接到“整改通知”后，我又几次找到团队之星公司，提出希望尽快配合我办理营业执照的要求，但该公司仍旧置之不理，对物业公司的停电行为及给我造成的损失视而不见。为维护我的合法权益，故我诉至法院，根据合同法的相关规定及双方签订的《商业用房租赁合�》第十五条违约责任规定，我请求法院依法判令解除我与团队之星公司于2013年3月10日签订的《商业用房租赁合同》；依法判令团队之星公司支付我违约金50856.67元；判令团队之星公司返还我转让费12万元及2013年4月1日至9月30日的房屋租金152750元；判令团队之星公司赔偿我装修残值15万元；判令团队之星公司赔偿我因停电造成的营业损失25000元。本案诉讼费用由团队之星公司负担。
团队之星公司在原审法院辩称：一、同意解除租赁合同，因为骆巧华存在长期拖欠房租、破坏房屋主体结构、未经出租方同意私自转租等一系列违约行为，涉案合同无法继续履行；二、不同意支付违约金，双方于2013年3月10日签订租赁合同之前，我方就曾告知骆巧华，涉案房屋上已有注册公司，如骆巧华再申请注册公司会很难，骆巧华明确声明自己只是租用房屋，自己有营业执照，不需要我方出任何手续，所以我方不存在违约行为，不同意支付违约金；三、我方不同意返还转让费12万元，因为12万元转让费对应的是租赁房屋内的经营设施的作价，且转让费12万元与2013年4月1日至9月30日的租金属于我们双方合同已经履行完毕的内容，该种履行是符合法律规定和合同约定的，骆巧华要求返还上述款项没有事实理由与法律理由，要求解除合同也并非由我方单方提出的，而是由骆巧华提出的；四、关于骆巧华主张的装修残值15万元，对装修残值15万元的金额我方不持异议，但装修是骆巧华的单方行为，与我方无关，骆巧华在提出解除合同后要求返还装修残值，不符合合同法规定。解除合同的原因是骆巧华的单方违约行为，其经营过程中的装修损失，属于其单方经营成本，依法不应由我方承担；五、骆巧华要求我方赔偿其因停电造成的经营损失，我方认为缺乏事实与法律依据，骆巧华一直无照经营足疗馆至今，期间其私自拆除涉案房屋的部分东墙，非法占用了东侧的产权单位的其他房屋，与产权单位产生矛盾，产权单位对其采取了停水停电措施，骆巧华主张的停水停电的营业损失系其自身行为造成的，在其停电之后，我方也积极协调矛盾的利益方，尽快使其恢复了用水用电，骆巧华被停电，不是我方行为所致，相反，我方为了其能在承租房屋处继续经营，作出了出租方应有的努力，尽到了应尽的义务，故骆巧华的停电损失应由其自行承担，另，骆巧华的停电损失也缺乏证据支持；六、本案诉讼是由骆巧华违约行为引起的，故我方不应为骆巧华的违约行为引起的诉讼承担诉讼费。综上，合同解除并非我方单独提出，合同解除系因骆巧华违约在先，因此解除合同的责任和后果应由骆巧华独立承担，我方不应承担，故我公司不同意�巧华的全部诉讼请求。自2013年8月31日起，骆巧华无故违约拖欠应付的第二期房屋租金152570元至今，2013年9月17日我公司向骆巧华催要租金时，骆巧华却以自己不能申办营业执照和被停水停电为由拒付房屋租金，骆巧华在合同履行过程中出现的无故拖欠租金、私自转租、破坏房屋主体结构等违约行为，给我方造成了损失，为维护我公司合法权益，我公司提出反诉，请求判令骆巧华向我公司支付拖欠的房屋租金152570元、修补房屋东墙、恢复原状的费用30000元、违约金152570元，并承担本案全部诉讼费用。
骆巧华对团队之星公司的反诉答辩称：一、团队之星公司未给我提供场地证明，未能配合我办理营业执照，违约在先，故须在其配合我办理营业执照之后，我才能向其支付租金。二、需要修补东墙的房屋属于农林科学院，我已经于2013年9月17日将上述房屋腾空交还农林科学院了，我方与农林科学院已经就上述房屋的修补达成了一致意见，团队之星公司要求我方向其支付修复费用没有事实依据。三、团队之星公司主张违约金没有合同依据。综上，我方不同意团队之星公司的反诉请求。
原审法院经审理查明：团队之星公司自侬苑物业中心处承租了涉案房屋。2013年3月10日，团队之星公司（出租方、甲方）与骆巧华（承租方、乙方）签订《商业用房租赁合同》，合同主要内容为：房屋坐落于农林科学院南墙底商，建筑面积220平方米，甲方对该房屋的使用权以租赁方式取得，乙方依本合同所得承租权利不大于甲方原合同的承租权；乙方对该房屋的承租用途为商业，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途；租赁期限自2013年4月1日至2015年3月31日止；房屋转让费为12万元；租金按半年结算，每半年期前30日支付，首期半年租金152570元，剩�租金分别于每年8月31日和2月28日由乙方按甲方指定方式支付。合同第九条载明：乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需征得甲方书面同意，投资由乙方自理，退租时，甲方有权要求乙方对未经甲方同意的装修按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。第十二条甲方责任载明：甲方应给予乙方因经营所需水、电等连接时的必要协助。第十三条乙方责任载明，乙方有下列情形之一的，甲方可立即终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，1.擅自将承租的房屋转租的；2.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用的；3.擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途的；4.拖欠租金达7日的；5.利用承租房屋进行违法活动的；6.故意损坏承租房屋的。第十五条违约责任载明：租赁期间双方必须信守合同�甲方违反本合同的规定的，应按月租金的2倍作为违约金返还给乙方；如乙方违反本合同规定，甲方没收其所交租金。在2年租期内，甲方如提前解除合同，甲方应退还乙方转让费用十二万元整。
2013年3月15日，团队之星公司向骆巧华交付了涉案房屋。后骆巧华向团队之星公司支付了2013年4月1日至9月30日的首期租金152750元及转让费12万元，并对涉案房屋进行了装修用于经营足疗店，团队之星公司对于骆巧华的装修行为并未提出异议。双方均确认骆巧华所进行的装修现残值为15万元。承租涉案房屋后，骆巧华在未取得团队之星公司同意的情况下在承租房屋东侧边缘墙壁新开启房门一个并占用承租范围之外的相邻房屋。2013年9月6日，农林科学院的下属单位侬苑物业中心向团队之星公司发送“整改通知”载明：贵公司所承租的南商房屋，1、“方子足道”在未办理工商营业执�、消防审批、验收等相关手续的情况下，私自开业经营。2、“方子足道”私占侬苑物业中心的房屋（“方子足道”邻东的房是物业的房）。根据以上两条，我物业严厉要求贵公司立即腾空私占侬苑物业中心的房屋（“方子足道”邻东的房是物业的房），否则将水电停止使用。同时停止营业，办理工商营业执照、消防审批、验收等相关手续，否则将该房屋交回房屋产权单位。9月11日，侬苑物业中心向团队之星公司发送“通知”，载明：你方因私占侬苑物业中心的房屋，已违反了合同规定，经院里决定你方应立即迁出，将所承租的房屋全部交回房屋产权单位。9月12日，侬苑物业中心向团队之星公司发送“通知”，载明：你方因私占侬苑物业中心的房屋，已违反双方合同规定，望贵方立即迁出，否则将于2013年9月13日停止水电供应，由此产生的全部责任由贵方承担。9月13�，侬苑物业中心停止了对涉案房屋的供电，9月17日恢复供电。骆巧华私自占用的房屋现已腾空。骆巧华进驻涉案房屋后实际使用房屋并进行经营活动。骆巧华未按合同约定交纳第二期房租，就未交房租原因，骆巧华主张因团队之星公司未协助其办理营业执照，违约在先，其交纳房租系在后义务，故未交纳。现骆巧华在涉案房屋处经营的“方子足道”未办理营业执照。骆巧华曾通过发送律师函和口头催告的方式要求团队之星公司为其办理营业执照。在本案审理过程中，在法院组织协调下，双方就办理营业执照和交纳租金事宜进行了多次协商，但未达成一致。现涉案房屋由骆巧华持有。案件审理过程中，法院对涉案房屋进行了现场勘验，拍摄了照片并制作了房屋示意图。
庭审中，骆巧华申请证人张×出庭作证，张×出庭陈述其和骆巧华一起与团队之星公司副经理阿曼�协商承租涉案房屋事宜，由骆巧华签订书面合同，其使用部分房屋经营复印、照相业务并向骆巧华交纳租金。骆巧华与团队之星公司对张×的证言均无异议。团队之星公司未对张×使用房屋提出异议。骆巧华主张其与张×系合作承租关系，举证不足，团队之星公司主张其于骆巧华起诉后方知晓骆巧华转租事宜，与本案查明的事实不符。
现骆巧华要求解除涉案合同的理由为团队之星公司迟延履行办理营业执照义务致使其合同目的不能实现。骆巧华主张其因停电造成营业损失25000元，举证不足；团队之星公司主张修复东墙费用为3万元，未提交相应证据证明。
上述事实，有双方当事人陈述及骆巧华提供的《商业用房租赁合同》等证据，团队之星公司提供的房屋所有权证复印件等证据以及法院拍摄的现场照片、制作的现场图在案佐证。
原审法院法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，骆巧华与团队之星公司之间签订《商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。现骆巧华要求解除合同，团队之星公司亦同意解除，对此法院不持异议。对于该合同的解除，双方在履行过程中均存在违约行为。关于合同履行过程中骆巧华的违约行为：涉案合同中明确约定了骆巧华有交纳租金义务，虽团队之星公司未配合骆巧华办理营业执照，但骆巧华承租涉案房屋后实际使用房屋并进行经营，理应按合同约定交纳相应的租金，但其未按时交纳，已构成违约；涉案合同中亦明确约定骆巧华不得有损坏房屋设施的行为，但�巧华未取得团队之星公司同意私自在承租房屋墙壁开启房门，占用承租范围之外的房屋，亦构成违约。关于合同履行过程中团队之星公司的违约行为：涉案合同明确约定租赁房屋的用途为商业，因此团队之星公司负有为骆巧华提供办理营业执照所需的相应材料和必要协助的合同附随义务，但经骆巧华催告后，团队之星公司仍未能履行相应义务，已构成违约。鉴于双方在涉案合同的履行过程中均存在违约行为，因此均应对涉案合同的解除承担相应责任，骆巧华应负主要责任，团队之星公司应负次要责任，具体责任比例，法院酌情予以判定。关于团队之星公司主张骆巧华私自转租一节，因团队之星公司对张×的证言真实性无异议，因此其对骆巧华转租为明知，但其未提出异议，视为其同意，故对其主张的骆巧华私自转租构成违约，法院不予采信。
关于骆巧华主张的违约金，因其在合同履行过程中存在违约行为，且对合同解除应承担主要责任，故法院对其该项主张不予支持。关于骆巧华要求返还转让费和已支付房屋租金的诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，法院均不予支持。关于骆巧华要求赔偿装修残值一节，因双方对合同解除均有责任，法院根据双方责任比例予以判定。关于骆巧华要求赔偿停电造成的营业损失的诉讼请求，因其未提交相应充足证据证明，故法院不予支持。
骆巧华实际使用房屋但未按合同约定支付相应租金，故其理应向团队之星公司支付自拖欠之日至合同解除之日的相应租金，因此对于团队之星公司要求骆巧华支付租金的诉讼请求，法院予以支持，具体数额，法院参照合同约定的租金标准和骆巧华未支付房租的时间予以确定。关于团队之星公司主张的东墙修补费用，因其未提供相应证据证明，故法院不�支持。关于团队之星公司主张的违约金，因其在合同履行中亦存在违约行为，对合同解除负次要责任，故法院亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除骆巧华与团队之星（北京）餐饮管理有限公司于二〇一三年三月十日签订的《商业用房租赁合同》。二、团队之星（北京）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿骆巧华装饰装修损失人民币六万元。三、骆巧华于本判决生效后七日内按每日八百四十八元的标准向团队之星（北京）餐饮管理有限公司支付自二〇一三年十月一日起至本判决生效之日止的租金。四、驳回骆巧华的其他诉讼请求。五、驳回团队之星（北京）餐饮管理有限公司的其他反诉请求。
骆巧华不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求：支持其一�全部诉讼请求；变更一审判决第二项；不同意给对方违约金。其主要上诉理由是：对方一直未向我方提供办理营业执照需要的场地证明，我方没有违约；我方占用农林科学院的房屋一事和对方无关。
团队之星公司服从一审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：骆巧华实际占用承租房屋并进行经营，应当给付租金，其以无场地证明为由拒付租金，理由不足；骆巧华私自开门占用承租房屋以外的房屋，破坏了房屋原有结构，应属违约。在合同履行过程中，骆巧华违约情况较严重，应当承担主要责任。因此，本院对其主张的违约金、返还转让费和已支付房屋租金的请求，均不予支持。一审法院根据双方责任比例对于赔偿装修残值确定的数额合理，本院予以确认。骆巧华要求赔�停电造成的营业损失的诉讼请求，因其未提交相应充足证据证明，故不予支持。
综上所述，骆巧华上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费八千七百七十九元，由骆巧华负担七千七百二十三元（已交纳）；由团队之星（北京）餐饮管理有限公司负担一千零五十六元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费三千一百六十四元，由骆巧华负担七百二十元（于本判决生效后七日内交纳）；由团队之星（北京）餐饮管理有限公司负担二千四百四十四元（已交纳）。
二审案件受理费八千七百七十九元，由骆巧华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理审判员 夏根辉
代理审判员 刘 磊
二〇一四年六月二十四日
书 记 员 索 彤