广东省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）粤高法执复字第93号
申请复议人（被执行人、异议人）：珠海市前山工业集团有限公司。住所地：广东省珠海市香洲区。
法定代表人：张海文。
申请执行人：珠海市华富和合投资发展有限公司。住所地：珠海市。
法定代表人：吴峭峰。
委托代理人：李任开，广东德赛律师事务所律师。
被执行人：珠海经济特区前山工业集团公司房地产开发部。住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：陈建波。
被执行人：珠海市前山燃料供应公司。住所地：珠海市。
法定代表人：张觅煦。
申请复议人珠海市前山工业集团有限公司不服珠海市中级人民法院（2014）珠中法执异字第6号执行裁定，向本院申请复议。本院于2014年7月16日立案受理，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查完毕。
珠海市中级人民法院在执行珠海市华富和合投资发展有限公司（以下简称华富和合公司）申请强制执行珠海市前山工业集团有限公司（以下简称前工集团公司）、珠海经济特区前山工业集团公司房地产开发部（以下简称前工房地产开发部）、珠海市前山燃料供应公司（以下简称燃料公司）借款合同纠纷一案中，作出（2005）珠中法执字第385号之十六号执行裁定书，裁定继续查封前工集团公司名下房地产共计11处：珠海前山镇上冲工业区食堂（权证号码49829**）、前山镇上冲工业区单身宿舍（权证号码44863**）、前山镇梅花路22号（已房改的和珠房地字第059604a中的679.96平方米除外，权证号码2003882）、前山逸仙路123号富华商住楼10号铺、前山逸仙路123富华商住楼2楼、前山镇兰埔村后山（权证号码01949**）、珠海兰埔村后山（权证号码01949**）、前山镇逸仙路151号之三（权证号码01949**）、前山镇中山亭逸仙路鸡石脚137号（权证号码01949**）、中山亭逸仙路（下白马埔）138号（权证号码42658**）、前山镇中山亭逸仙路鸡石脚129号（权证号码01092**）。
前工集团公司对此不服提出异议，请求解除对上述房地产除前山镇梅花路22号整栋楼之外的所有查封。主要异议理由：依据（2004）珠法民二初字第76号民事判决书及2007年11月21日由中国农业银行珠海市前山支行（以下简称农行前山支行）、华富和合公司、前工集团公司三方签订的债权转让协议书，确认前工集团公司所欠的借款本金1140万元，利息4060614.65元，本息合计15460614.65元。但目前珠海市中级人民法院查封了前工集团公司位于前山镇上冲工业食堂、单身宿舍、梅花路22号、前山逸仙路123号富华商住楼10号铺、富华商住楼2楼、兰埔村后山（权证号码：0194910、0194911）、逸仙路151号之三、前山逸仙路鸡石脚137号、逸仙路（下白马埔）138号、鸡石脚129号房产。上述被查封房地产价值大大超过了借款本息。就其中梅花路22号的价值，根据香洲区国资委批复和国土局的确权，1层商场667.52平方米；2层商场858.53平方米；3-4层办公1801.8平方米；5-7层单身宿舍1892.9平方米，按照其周边开发最近销售的心海洲楼盘一层商场15万元／平方米、住宅1.5万元／平方米的价格比照，梅花路22号房产价值不低于8000万元。扣除过户需补交国土局的地价1200万元，还远远超过本案的借款本息。因此，珠海市中级人民法院的查封是超标的查封，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条，应当及时解除对超标的额部分财产的查封。
对于前工集团公司的异议，申请执行人华富和合公司在执行法院举行异议听证时答辩称：一、涉案房产之前属于前工集团公司没有异议；二、梅花路22号房产已经转让给申请执行人并且已经实物交付，被执行人前工集团公司无权再以已经转让的财产作为执行标的物，无权以该房地产价值要求解封其他被查封的财产；三、前工集团公司所谓的计算依据未举证证明；四、根据双方的转让协议，前工集团公司同意查封上述房产，现予反悔不应支持；五、若需要解封其他财产，被执行人应补交梅花路22号的地价，将该房产过户给申请执行人。
执行法院查明：执行法院依据（2004）珠法民二初字第76号民事判决书，受理农行前山支行申请强制执行前工集团公司、前工房地产开发部、燃料公司借款合同纠纷一案，依该判决，前工集团公司应偿还农行前山支行本金1700万元及计至2004年4月30日止的利息5992615.81元。案件在诉讼及执行过程中，执行法院对前工集团公司的多处房产进行了查封，目前仍查封的财产有：前山镇上冲工业区食堂（权证号码49829**）、前山镇上冲工业区单身宿舍（权证号码：44863**）、前山镇梅花路22号（已房改的和珠房地字第059604a中的679.96平方米除外，权证号码2003882）、前山逸仙路123号富华商住楼10号铺、前山逸仙路123号富华商住楼2楼、前山镇兰埔村后山（权证号码01949**）、前山镇兰埔村后山（权证号码01949**）、前山逸仙路151号之三（权证号码01949**）、前山中山亭逸仙路鸡石脚137号（权证号码01949**）、中山亭逸仙路（下白马埔）138号（权证号码42658**）、前山镇中山亭逸仙路鸡石脚129号（权证号码01092**）。
2007年11月29日，执行法院根据农行前山支行和某和合公司的申请，将本案申请执行人变更为华富和合公司。
执行法院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”。本案中，前工集团公司因拒不履行生效法律文书确定的义务，执行法院依法查封了其名下的财产符合法律规定，应予维持。至于前工集团公司主张执行法院查封的财产已超过案件的执行标的，应解除除梅花路22号楼外其他房产的查封，执行法院认为：1、前工集团公司未向执行法院提交任何证据证明梅花路22号房产的确切价值，仅仅以附近销售的某一房产作为参照即认定梅花路22号房产价值8000万，缺乏依据；2、房产的价值最终应从变现中确定，梅花路22号房产涉及划拨用地，该房产最终能否拍卖变现、拍卖变现后是否需要补交地价，补交地价的数额等问题，目前仍未能确定；3、关于本案执行标的数额问题，（2004）珠法民二初字第76号民事判决书自2004年生效至今已接近10年，涉及的双倍罚息数额巨大且仍在增长（确切数额以偿还债务之日结算为准）。据此，前工集团公司主张梅花路22号房产已足以偿还本案债务，缺乏依据，不予支持。
遂于2014年6月10日作出（2014）珠中法执异字第6号执行裁定，驳回前工集团公司的异议请求。
前工集团公司不服向本院申请复议，请求撤销上述执行异议裁定，对超标的查封的财产解除查封。复议理由：执行法院作出的（2014）珠中法执异字第6号执行裁定、驳回复议申请人的执行异议的理由均不成立。
1、针对异议裁定认为：申请复议人未提交任何证据证明梅花路22号房产的确切价值，仅以附近销售的某一房产作为参照即认定梅花路22号房产价值8000万元，缺乏依据。在开庭听证时，申请复议人已当庭进行解释，因为如果申请人单方委托对该房产进行评估，如果法庭不采纳评估的效力，申请复议人将承受支付评估费的损失，这对经济极其困难的申请复议人来说是难以承受的。而且法律也没有规定对房产的价值必须进行评估，对特定位置、功能、面积确定的房产价值按通常的估算已经远超过申请执行标的的没有评估的必要。而且，申请复议人也当庭表明如果法庭认为需要对该房产进行评估，申请复议人可以委托评估也能接受法院委托评估，只要确认评估的结果能够被接受，在这种情况下，法院以没有任何证据证明梅花路22号房产的确切价值为由驳回申请人的执行异议毫无道理。
2、针对异议裁定认为：房产的价值最终应从变现中确定，梅花路22号房产涉及划拨用地，该房产最终能否拍卖变现、拍卖变现后是否需要补交地价、补交地价的数额等问题，目前仍未能确定。申请复议人的众多财产因本执行案件被执行法院查封近10年，法院没有进行任何实质性财产处分，梅花路22号房产能否拍卖法院早已应当弄清楚，此不应当作为驳回申请人执行异议的理由。
3、针对异议裁定认为：关于本案执行标的数额的问题，民事判决已生效近10年，涉及的双倍罚息数额巨大且仍在增长，申请复议人主张梅花路22号房产已足以偿还本案债务，缺乏依据。申请复议人的债务数额的确切数据应当由法院计算确认，法院查封申请复议人众多房产近10年的时间，一直怠于对本案的执行，造成申请复议人承担数额巨大的双倍罚息，法院执行局应当检讨在本案执行中不正确履行职责的过错责任，不应当以此为由驳回申请复议人的理由。
4、被申请复议人在听证时当庭提交的《房地产转让协议书》内容证实：被申请复议人申请执行的债权已经抵销了其购买申请复议人梅花路22号房产的部分购房款。据此证明梅花路22号房产的价值大于被申请复议人申请执行的本案债权，而且该债权已经抵销，法院应当对该执行案件裁定结案，对查封申请复议人的其他财产全部予以解封。
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”申请复议人申请解封法院超标的查封的众多房产有充足的理由，执行法院作出的（2014）珠中法执异字第6号执行裁定错误，请求依法撤销，并裁定对超标的查封的财产解除查封。
本院经审查，对执行法院查明的事实予以确认。本院另查明：（1）本案执行依据（2004）珠法民二初字第76号民事判决于2004年10月29日作出，该判决的判项为：一、前工集团公司应自该判决发生法律效力之日起十日内向原告农行前山支行偿还贷款本金人民币1700万元及计至2004年4月30日止的利息5992615.81元，之后利息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付至偿清之日；二、前工房地产开发部、燃料公司对上项贷款中的本金人民币820万元及利息，其中计至2004年4月30日止的利息3514231.62元，向原告农行前山支行承担连带保证责任。（2）农行前山支行、华富和合公司和前工集团公司三方于2007年11月21日签订债权转让协议，确认根据（2004）珠法民二初字第76号民事判决，截至2007年11月25日，前工集团公司欠农行前山支行借款本金人民币1140万元、利息人民币4060614.65元，本息合计15460614.65元（利息按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）；约定农行前山支行将其对前工集团公司享有的上述债权以同样的金额15460614.65元转让给华富和合公司。（3）前工集团公司和某和合公司于2007年11月23日签订《房地产转让协议书》，约定：将珠海市前山镇梅花路22号（权证号码20038**）房产在该协议条款所规定的条件下转让给华富和合公司，转让的总价款为人民币2000万元，该转让款包括前工集团公司将土地由划拨性质转为出让性质需补缴的土地出让金和土地性质变更过程中所须支付的各项税、费等；前工集团公司协助华富和合公司与珠海农行签订《债权转让协议》，华富和合公司受让珠海农行对前工集团公司的债权再以该债权抵销应付给前工集团公司的房地产转让款15460614.65元，在该协议签订之日起5个工作日支付定金200万元，余款2539385.35元待拟转让房产更名过户至华富和合公司名下再支付；华富和合公司在受让农行前山支行的债权后，向法院申请依申请执行人的申请查封（2005）珠中法执字第385号之四号裁定书项下所查封的所有财产，对此前工集团公司没有异议并予以配合协助。定金200万元某和合公司已于2007年11月26日通过银行支付给前工集团公司，但该房地产转让协议没有作为执行和解协议提交法院备案；根据珠海市房地产登记中心出具的《房地产限制（查封）登记表》，目前梅花路22号（权证号码20038**）仍登记在被执行人前工集团公司名下。（4）根据（2005）珠中法执字第385号之四号民事裁定书，（2005）珠中法执字第385号之十六号执行裁定书裁定继续查封的涉案房地产2007年2月28日为继续查封，期限一年，申请执行人华富和合公司和被执行人前工集团公司是在查封期间签订的上述《房地产转让协议书》。（5）涉案房地产在继续查封到期后又继续查封，目前仍处于查封状态。
本院认为：（一）关于申请执行人华富和合公司和被执行人前工集团公司所签订的《房地产转让协议书》。此点虽然不是本案的争议焦点，但对其认定影响到本案的处理结果。其效力属于另一法律关系，当事人若对其有争议可另循途径解决，且由于是在法院强制执行程序之外达成的协议，并未提交法院，不构成执行和解协议，在本次执行复议程序中不作审查。根据珠海市房地产登记中心出具的《房地产限制（查封）登记表》，目前梅花路22号涉案房产仍登记在被执行人前工集团公司名下，因此该涉案房产仍属于被执行人前工集团公司名下的财产，执行法院继续查封该房产，符合法律规定。
（二）关于本案的争议焦点。本案的争议焦点是执行法院的查封行为是否构成超标的查封。
判断是否超标的查封，应该以知道执行标的额和所查封财产的价值为前提，并且将两者相比较才能得出。现本案被执行人前工集团公司针对执行法院的查封行为提异议，认为是超标的查封，执行法院在异议审查过程中就应当首先查明执行标的额和所查封财产的价值，然后将两者进行比较，才能判断是否为超标的查封，进而得出异议审查结论。执行标的额为生效判决确定的金钱债务及迟延履行期间的债务利息。虽然本案的执行依据（2004）珠法民二初字第76号民事判决明确了被执行人所欠债务为本金人民币1700万元及计至2004年4月30日止的利息5992615.81元，之后利息按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率计付至偿清之日，但该判决只是确定了债务的计算基数和计息方法，并非一个确定不变的数额，只要未获清偿，利息就会增加，且查明的情况也是该判决于2004年10月29日作出，距异议审查之时已近10年未受清偿；农行前山支行和申请执行人华富和合公司、被执行人前工集团公司三方于2007年11月21日签订的债权转让协议，确认根据（2004）珠法民二初字第76号民事判决，截至2007年11月25日前工集团公司所欠债务本息合计15460614.65元，但距异议审查之时也有超过6年之久，这期间利息增加了多少、债务发生了何种变化、到异议审查之时的债务本息是多少，异议审查中没有查明。因此，本案目前的执行标的额不明。同时，所查封财产的价值亦会随着市场行情和财产本身状况的变化而发生改变，但目前所查封房地产的状况如何、价值多少异议审查中也没有查明。因此，用以判断本案是否超标的查封的两个情况执行法院均没有查明，不具备进行判断的前提条件，无从进行比较，从而无从得出是否超标的查封的审查结论。
异议裁定的作出，应建立在事实清楚的基础之上。现在执行法院在异议审查过程中既没有审查清楚计至异议审查之时本案的执行标的额为多少，也没有审查清楚所查封财产的价值是多少，即作出异议裁定驳回异议人的异议，属事实不清、证据不足。
综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下：
一、撤销珠海市中级人民法院（2014）珠中法执异字第6号执行裁定。
二、发回珠海市中级人民法院重新审查。
本裁定送达后即发生法律效力。
审 判 长 陈良军
代理审判员 陈可舒
代理审判员 古 兵
二〇一四年十二月十八日
书 记 员 袁伟现