广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终2241号
上诉人（原审被告）：德庆县中亿房地产开发有限公司，住所地德庆县新圩镇政府大院内办公大楼410房。
法定代表人：叶建明。
委托诉讼代理人：俞伟洪、陈慧，广东端信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐楚鸿，男，1980年5月21日出生，汉族，住广东省德庆县。
委托诉讼代理人：叶敏华，广东定海针（阳山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄发，男，1969年11月22日出生，汉族，住广东省清远市清城区。是广东定海针（阳山）律师事务所工作人员。
上诉人德庆县中亿房地产开发有限公司（以下简称“中亿房地产公司”）因与被上诉人徐楚鸿房屋买卖合同纠纷一案，不服德庆县人民法院（2017）粤1226民初117号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中亿房地产公司上诉请求：撤销一审判决，改判中亿房地产公司仅需向徐楚鸿支付逾期交房的违约金20086.36元（从2015年11月1日起至2016年7月31日止按日万分之二计），本案一、二审诉讼费用由徐楚鸿承担。事实和理由：一审法院判决中亿房地产公司向徐楚鸿支付违约金31417.12元是错误的，理由如下：原香山国际城开发商中亿公司因资金不足，导致1.2.3栋楼烂尾，未能按时交楼。经德庆县政府、县住建局努力，争取了肇庆鸿景地产有意向注资该项目。为了达到让肇庆鸿景注资的目的。在2016年8月2日，县住建局主持协调下，业主与中亿房地产公司达成了以下共识：1、业主接受1.2.3栋楼交楼时间为2016年12月31日，并且同意延期交楼违约金赔付时间至2016年7月31日，2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2、鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。该会议是真实召开、会议内容也是真实的，且德庆县房产管理服务中心也予以确认，所以会议内容对中亿房地产公司和业主均有约束力。会议后，中亿房地产公司注资香山国际城项目，该项目顺利在2016年12月16日竣工，并经验收合格，取得了《工程竣工验收报告》，符合了交楼条件。中亿房地产公司在2016年12月26日以书面形式通知陈炳风在2016年12月31日起到售楼部办理收楼。因此，中亿房地产公司应支付2016年7月31日前的逾期交楼违约金，但不应支付2016年8月1日至2016年12月31日期间的违约金。
徐楚鸿辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应当予以维持。
徐楚鸿向一审法院起诉请求：1.判令中亿房地产公司实际履行合同，并立即向徐楚鸿支付违约金32152.9元（按日息万分之二计算至交付合格房屋之日止，暂计至2017年1月10日的违约金是32152.9元）；2.该案诉讼费用由中亿房地产公司承担。
一审法院认定事实：2013年12月2日，徐楚鸿与中亿房地产公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：20131285），合同约定：中亿房地产公司将其位于德庆县新圩镇政府南侧香山国际城第3号楼5层505房（建筑面积共109.75㎡）预售给徐楚鸿，购房款为367882元；第八条约定了交付期限，中亿房地产公司须在2015年10月31日前交付经验收合格的商品房给徐楚鸿；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，中亿房地产公司如未按合同规定的期限将商品房交付徐楚鸿使用的，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中亿房地产公司按日向徐楚鸿支付已交付房价款万分之一的违约金，逾期超过60日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，中亿房地产公司按日向徐楚鸿支付已交付房价款万分之二的违约金。合同附件四《商品房买卖合同》补充协议：第3条约定了合同第八条约定的交付条件“该商品房经验收合格”是指该商品房已经建设、监理、施工、设计、勘察等五单位出具《工程竣工验收报告》，并不以是否办理备案手续作为商品房的交付条件，第4条约定只要房屋交付时出卖人（中亿房地产公司）向买受人（徐楚鸿）出具了上述《工程竣工验收报告》，则买受人不得以“未办理备案”、“质量问题”、“物业管理问题”等理由拒绝收楼，否则买受人延迟取得房屋的责任由其自行承担。合同签订后，徐楚鸿依合同约定向中亿房地产公司足额支付了购房款367882元。但中亿房地产公司未能按合同约定的期限向徐楚鸿交付商品房。2016年12月16日，以中亿房地产公司为建设单位、广东健城建设监理有限公司、广东省八建集团有限公司、广州华工勘察工程有限公司和广东省华城建筑设计有限公司为监理、总承包施工、勘察、设计单位为香山国际城首期A区1、2、3栋楼出具《建筑工程竣工验收报告》，报告称该三栋楼已按要求完成设计图纸和合同约定范围内的工程，验收程序有效符合规定要求，同意验收，本项目工程综合评定为合格。据此，中亿房地产公司于2016年12月26日分别向徐楚鸿和其他业主发出“业主收楼通知书”，通知徐楚鸿和其他业主于2016年12月31日起到中亿房地产公司处办理收楼手续。徐楚鸿收到通知书后，并没有按期到中亿房地产公司处办理收楼手续。
另查明，中亿房地产公司注册成立日期2011年8月26日，原法定代表人陈微波，在德庆县新圩镇政府南侧开发经营“香山国际”商品楼，在销售第1、2、3楼期间，由于资金问题，项目处于半停工状态，未能如期交楼给业主。2016年5月，肇庆鸿景城有意向注资，项目才开始重启。肇庆鸿景城注资后，将“香山国际”商品楼改名为“鸿景城”，法定代表人仍为陈微波。2017年4月24日，中亿房地产公司变更法定代表人为叶建明。
又查明，中亿房地产公司向该院提供的“中亿地产业主大会会议纪要”，纪要称：由于原香山国际城开发商中亿地产因资金问题导致1、2、3栋楼烂尾，未能按时交楼，经德庆县住建局努力协调，肇庆鸿景地产意向注资该项目。2016年8月2日，由德庆县住房和建设局主持，中亿房地产公司和香山国际城部分业主70人召开业主大会，会议汇总为经德庆县住建局协调，原香山国际城业主与开发商协商达成共识：1.业主接受1、2、3栋楼交楼时间为2016年12月31日，并且同意延期交楼违约金赔付时间到2016年7月31日，2016年8月1日至2016年12月31日共153天不作赔付；2.鸿景地产将注资香山国际城项目，按上述要求交楼及赔付相关延迟交楼违约金。纪要落款处加盖有德庆县房产管理服务中心印章，时间为2017年2月21日。该会议纪要并没有业主签名确认。
再查明，德庆县房产管理服务中心2017年5月3日向该院出具“关于中亿房地产开发公司和其开发项目一期购房群众沟通会议情况说明”，该说明称：2016年8月2日，中亿房地产电话告知售楼部有大批业主集中，提出尽快交楼要求，中亿房地产公司也有议题与业主沟通，考虑维稳，住建局安排工作人员肖文杰和谢繁穗去现场协调。当时售楼部现场有业主估计约30人左右，中亿房地产公司有叶建明等人。协调过程中业主对迟迟不能交楼情绪普遍很激动，我们向业主耐心解释，并明确目前新的注资方已同意注资，可以如约交楼。开发商（鸿景注资方代表）明确表态可在2016年12月31日完工，但也提出在2016年8月1日至2016年12月31日工程建设期间，要求不计违约金，当时现场的业主没有向工作人员提出异议，有小部分业主和开发公司代表沟通，我们对其双方沟通结果不清楚。最后我们希望双方达成谅解，尽快完工交楼，维护我县社会大局稳定。该中心于2017年6月2日向该院出具“关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明”，称：该单位加盖公章只是应中亿地产公司要求，在其补充出具的当时会议纪要上作为当时参会方证明，证实开发商与部分业主开过沟通会，对《中亿地产业主大会会议纪要》上的“会议汇总”内容不能证实，也不了解双方是否“达成共识”。
一审法院认为，该案是商品房预售合同纠纷。徐楚鸿与中亿房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容没有违反国家法律、法规强制性规定，为有效合同，双方当事人应严格遵守合同约定全面履行自己的义务。徐楚鸿在签订合同后已依约付清购房款，但中亿房地产公司并没有在约定的期限交付案涉房屋给徐楚鸿，已构成违约，应承担合同约定的违约责任，除交付案涉房屋外还应支付逾期交房违约金给徐楚鸿。徐楚鸿、中亿房地产公司双方对因逾期交楼从2015年11月1日至2016年7月31日计付违约金均没有异议。综合双方当事人的诉、辩意见以及该院查明的事实，该案争议的焦点有：1.中亿房地产公司是否符合约定的交楼条件（即案涉房屋经验收合格）交付案涉房屋给徐楚鸿；2.中亿房地产公司是否要支付2016年8月1日起的违约金及计至何时止。为此，该院作如下评判：
第一，中亿房地产公司是否符合约定的条件（即案涉房屋经验收合格）交付案涉房屋给徐楚鸿的问题。徐楚鸿、中亿房地产公司签订的商品房买卖合同第八条约定了交付房屋条件为商品房经验收合格，而附件四第3、4条约定了合同第八条的商品房验收合格是指经建设、监理、施工、设计、勘察等四单位出具《工程竣工验收报告》。中亿房地产公司已提供了上述五个单位出具的《工程竣工验收报告》，该报告评定案涉房屋验收合格。中亿房地产公司取得《工程竣工验收报告》之日，就已经具备了合同约定的商品房交付条件，可以将案涉的房屋交付给徐楚鸿使用，中亿房地产公司亦履行了通知徐楚鸿前来办理收楼手续的义务。因此，徐楚鸿随时都可以按通知的要求到中亿房地产公司处办理房屋的交付手续。徐楚鸿以房屋还没达到交付条件拒收，理据不足。附件四第3、4条约定的交付商品房条件不违背法律规定，或低于法律规定义务，双方应当依约履行，徐楚鸿以该条约定为格式条款抗辩拒收案涉房屋，理据亦不足。徐楚鸿诉请中亿房地产公司实际履行合同交付房屋已没有实质意义，该院在此不再作判处。
第二，中亿房地产公司是否要支付2016年8月1日起的违约金及计至何时止问题。对中亿房地产公司应按合同约定逾期交付房屋之次日起至2016年7月31日止，按购房款万分之二向徐楚鸿支付违约金，双方均没有异议，该院予以确认。中亿房地产公司已向徐楚鸿发出收楼通知书，通知徐楚鸿在2016年12月31日起收楼，故中亿房地产公司交付案涉房屋的时间应认定为2016年12月31日，逾期交楼的违约金亦应计算至该日止。徐楚鸿未按通知的时间收楼，责任不在中亿房地产公司，徐楚鸿要求违约金计至房屋实际交付日止的主张，理据不足；中亿房地产公司认为2016年8月1日之后的违约金不作赔付，理由是曾与业主开会达成了共识，并提供“中亿地产业主大会会议纪要”佐证，经审查，该会议纪要与德庆县房产管理服务中心向该院出具的“关于中亿房地产开发公司和其开发项目一期购房群众沟通会议情况说明”和“关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明”载明的事实明显不符，不能证明中亿房地产公司已与徐楚鸿达成了共识，且中亿房地产公司也没有提供业主会议纪要的记录材料，徐楚鸿对此亦予以否认，故中亿房地产公司不再赔付违约金的理由不成立。中亿房地产公司还应向徐楚鸿支付2016年8月1日至2016年12月31日的违约金。
经核，中亿房地产公司应支付徐楚鸿违约金为31417.12元（以购房款367882元为本金，从2015年11月1日起至2016年12月31日止共计427天，按日万分之二计）。
综上所述，徐楚鸿要求中亿房地产公司支付逾期交房违约金的诉请，理据充分，应予支持，但以该院核实的数额为准；中亿房地产公司不同意支付2016年8月1日之后违约金的意见，理据欠缺，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、中亿房地产公司于判决发生法律效力之日起十五日内向徐楚鸿支付违约金31417.12元；二、驳回徐楚鸿其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费566.26元，由徐楚鸿负担18.4元，被告中亿房地产公司负担585.42元。
二审中，双方当事人均没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：中亿房地产公司是否应支付2016年8月1日至同年12月31日期间的违约金。
中亿房地产公司以其与业主开会达成了共识，并提供“中亿地产业主大会会议纪要”来证实，但该纪要与德庆县房产管理服务中心向法院出具的“关于中亿房地产开发公司和其开发项目一期购房群众沟通会议情况说明”、“关于中亿地产业主大会会议纪要几点说明”载明的事实明显不符，不能证明中亿房地产公司已与徐楚鸿达成了“违约金只计至2016年7月31日止，2016年8月1日之后的违约金不作赔付”的共识，且徐楚鸿对此也予以否认。故中亿房地产公司上诉提出违约金仅需计至2016年7月31日止，2016年8月1日之后的违约金不作赔付的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的约定以及履行合同的情况，核算中亿房地产公司应支付徐楚鸿的违约金具体计算为：已付购房款367882元×0.0002×逾期违约天数427天（2015年11月1日至2016年12月31日）＝31417.12元，处理正确，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，中亿房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费83.26元，由上诉人德庆县中亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 何 桑
代理审判员 黄国涛
二〇一七年十一月十七日
法官 助理 覃丽珍
书 记 员 李少锋