北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第01931号
原告北京正华天泰物业管理有限责任公司，住所地北京市平谷区平谷镇府前街36号。
法定代表人杨树棋，董事长。
委托代理人黎存存，北京中勉律师事务所律师。
委托代理人黄恩子，女，1984年3月12日出生，北京正华天泰物业管理有限责任公司职员。
被告曹宏伟，女，1969年5月5日出生。
委托代理人李军（系被告之夫），1966年2月7日出生。
原告北京正华天泰物业管理有限责任公司（以下简称正华天泰物业公司）与被告曹宏伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郑娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告正华天泰物业公司的委托代理人黎存存、黄恩子，被告曹宏伟的委托代理人李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告正华天泰物业公司诉称：被告曹宏伟居住北京市丰台区永外宋家庄政馨园801号（以下简称801号）房屋，被告于2003年9月11日与我公司签订了《政馨家园物业委托管理协议》，由我公司对被告所居住的小区进行物业管理。被告作为801号房屋的业主，自2004年10月12日起至今拒交物业管理费及其他费用，我公司多次以发放交费通知书、打电话、上门催缴等形式进行催缴，被告至今仍未履行缴费义务。故起诉要求被告交纳2004年10月12日至2013年10月11日之间的物业费25515.27元、生活垃圾清运费270元、公共照明费108元，根据《政馨家园物业委托管理协议》中第九条第四款的约定支付违约金25893.27元。
被告曹宏伟辩称：我确实没交物业费，但我不交物业费是因为原告正华天泰物业公司违约在先，导致我的权利受到侵害。我于2003年9月入住政馨家园小区，2003年9月11日，原告以不给钥匙相威胁，我被迫与其签订《政馨家园物业委托管理协议》，并于当日支付2003年9月至2004年9月一年的物业管理费，根据合同约定原告将提供若干服务内容并承诺将达到合同约定的服务质量，但原告始终置合同约定于不顾，存在种种违约行为，经我再三沟通拒不改正，违约情形具体表现在：一、我自入住后发现同一房间屋顶楼板开裂、墙壁开裂、墙角开裂，自入住以来多次与原告沟通交涉，其中杨姓经理多次到现场查看，但事后均无音信，至今未予解决。根据合同第二条第一款的约定，楼板属于物业管理服务内容中规定的房屋共用部分，原告应当进行维护和管理；合同第三条第三款约定，共用部分的维护和管理应当制定年维保计划，但自入住至今已长达10年之久，原告仍没有履行义务的诚意，致使我不得不增加额外支出进行二次装修，并且直接影响我进行正常的房屋买卖活动。二、根据合同第二条第三款、第三条第五款的规定，原告应当管理和养护小区内公用绿化、园林小品，并使其达到市园林局规定的《三级养护标准》。但原告严重违反合同约定，导致大面积绿地寸草不生、绿地中垃圾遍地。三、根据合同第二条第三款第二项、第三条第四款的规定，原告应当负责公共环境及房屋公共部位的清洁卫生、生活垃圾的收集和清运，以达到垃圾日产日清，公共部位基本无废弃物的标准。但小区现状是垃圾长期堆积、无人清运，楼内随意张贴小广告无人清理，小区道路上动物粪便随处可见，严重影响生活质量。四、根据合同第二条第二款、第三条第三款和第八款的规定，原告应当对公用设施设备，包括但不限于绿地、照明、路灯设备定制维保计划，确保各类设施完好。但小区中路灯毁损无人维修，门禁长期失效无人修理，致使我多次丢失自行车及其他财物。五、根据合同第二条第四款规定，小区内应有保安值守，消防设施齐备且有效，但现状是小区内无保安，消防通道长期被占用、消防设施无法在紧急时刻进行使用，致使小区内业主的人身和财产安全存在严重的隐患。六、原告长期侵占业主利益，小区地下室被原告出租后，原告未对其进行有效管理，在未征得业主同意的情形下，该部分人员长期无偿使用由我及其他业主交纳维修和运行费用的楼内电梯。七、根据《北京市政府令》第219号文件第二十三条第二款规定：“物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算，业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。”我多次要求原告提供北京市发改委批准其收取停车管理费的文件，原告至今拒不提供，如果原告无法提供，则其收费行为实属违法，我有权要求其退还已收取的停车管理费及承担相关的法律后果。八、我所购房为合作建房（项目名称政馨家园），物业费参照经济适用房标准收取，当时开发商北京正华住宅合作社承诺物业费0.60元每平米（包括电梯和水泵费用），我入住时开发商北京正华住宅合作社指定的北京正华天泰物业公司以不给钥匙相威胁致使我被迫与其签订现在1.63元每平米的物业服务合同。我们从开发商与物业公司的名字上不难看出他们的血缘关系（正华天泰物业王姓保安经理即为当时售楼处人员），原告接管时也口口声声说自己就是开发商的延续，因此原告应承担开发商遗留下的一切不利后果。九、根据合同第九条第一款规定，原告违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相关的法律责任。鉴于原告的违约情形，我有权行使同时履行抗辩权。我已向原告展现履约诚意，但原告完全无视合同约定，严重侵犯了我的权益，因此我有权在原告消除上述违约情形、履行合同义务之前拒绝履行要求。
经审理查明，被告曹宏伟系801号房屋业主。2003年9月11日，原告正华天泰物业公司（甲方）与被告（乙方）签订《政馨家园物业委托管理协议》，协议约定：乙方将政馨园房屋，面积144.94平方米，委托原告进行物业管理。协议约定政馨园5号楼2-9单元的物业管理服务费标准为1.63元／平方米／月，生活垃圾费30元／年，公共照明费1元／月；协议还约定了双方的权利义务、管理服务内容、质量及违约责任等事项。被告未交纳2004年10月12日至2013年10月11日的物业费25515.27元、公共照明费108元、生活垃圾清运费270元，共计25893.27元。在审理中，被告提出原告物业服务存在瑕疵、违约在先，并提供照片及视频资料等证据佐证。原告认为其收取的物业费低于北京市经济适用房的收费标准，其已经提供了与价钱相符的物业服务，被告提及的房顶、墙角开裂等问题，因这些均属业主专有部位，如果质量有问题应该找开发商，与物业无关；小区地上停车是按照北京市政府指导价收取停车费，如果被告认为其收费不合理，可以去相关部门投诉；地下室属于人防工程，人防已经收回去了，和物业无关，如果确实影响了业主生活，其下来会加强管理；物业的收支每年都在小区内公示了；物业已经尽到相关义务，被告不应违约，应按照约定交纳物业费用。
上述事实，有《政馨家园物业委托管理协议》、交费通知书、物业费等交清证明、照片、视频资料、论坛帖子、宣传单及双方当事人的陈述等相关证据在案佐证。
本院认为，和谐社区、良好的小区环境需要物业管理企业和业主共同建立、治理和维护。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照诚实信用的原则，严格按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。作为接受物业管理服务的业主，应当协助物业公司进行管理，并通过每个业主自身的行动，与物业管理公司共同努力，建设和谐的小区环境和氛围。原告正华天泰物业公司与被告曹宏伟签订的《政馨家园物业管理委托协议》，系双方当事人真实意思表示，当属有效。被告在享受了物业服务后，有义务依约交纳物业管理费。对于物业费收费标准一节，虽被告提交了政华家园宣传单拟证明801号房屋物业费应按多层0.6元／㎡（含电梯运行费、高压水泵费）标准收取，但未提供证据证明该宣传单系原告发放；且2003年9月11日，原告与被告签订《政馨家园物业委托管理协议》，协议约定政馨园5号楼2-9单元的物业管理服务费标准为1.63元／平方米／月，生活垃圾费30元／年，公共照明费1元／月，虽被告表示该协议系被迫签订，但其提交的业主论坛帖子不足以证明其观点，故对被告提出应按0.60元／平方米／月的标准收取物业费的意见，本院不予认可。被告虽提供照片拟证明原告服务存在瑕疵，但未提供充分翔实的证据证明原告的物业服务与《政馨家园物业委托管理协议》存在明显差距，故被告应全额交纳物业费。综上，对原告要求被告支付物业管理费的诉讼请求，本院应予支持。双方虽在《政馨家园物业委托管理协议》中约定了违约责任，但考虑本案具体情况，关于滞纳金的给付数额，本院酌情予以确定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
被告曹宏伟于本判决生效后十日内给付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司二○○四年十月十二日至二○一三年十月十一日的物业管理费共计二万五千五百一十五元二角七分；
被告曹宏伟于本判决生效后十日内给付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司二○○四年十月十二日至二○一三年十月十一日的生活垃圾清运费二百七十元；
被告曹宏伟于本判决生效后十日内给付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司二○○四年十月十二日至二○一三年十月十一日的公共照明费一百零八元；
被告曹宏伟于本判决生效后十日内给付原告北京正华天泰物业管理有限责任公司违约金三千八百元；
驳回原告北京正华天泰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百四十七元，由原告北京正华天泰物业管理有限责任公司负担二百三十三元，由被告曹宏伟负担三百一十四元（本案案件受理费已由原告预交，被告于本判决生效后七日内交付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。
代理审判员 郑 娟
二〇一四年三月十三日
书 记 员 才润雨