辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽民一终字第00046号
上诉人（原审被告、反诉原告）：颐高数码连锁有限公司。
法定代表人：夏时春，该公司董事长。
委托代理人：孟靖岳，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁华胜房地产集团有限公司。
法定代表人：沙克忠，该公司总经理。
委托代理人：成守印，辽宁晟通律师事务所律师。
委托代理人：胡迪，辽宁晟通律师事务所律师。
原审原告、反诉被告辽宁华胜房地产集团有限公司（以下简称华胜公司）与原审被告、反诉原告颐高数码连锁有限公司（以下简称颐高公司）房屋租赁合同纠纷一案，鞍山市中级人民法院于2014年8月25日作出（2014）鞍民一初字第00020号民事判决。颐高公司不服该判决，于2015年1月13日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案。颐高公司的法定代表人夏时春、委托代理人孟靖岳，华胜公司的委托代理人成守印、胡迪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
华胜公司一审诉称：华胜公司、颐高公司双方于2010年8月5日签订《租赁合同》一份，约定华胜公司合法拥有的，座落于辽宁省鞍山市铁东区五道街财富中心二期负一层至四层的全部系商业用房，总建筑面积为16，286平方米。华胜公司将该房屋整体出租给颐高公司使用。合同约定租赁期从计租日起算。此后，每年计租日前一个月付下一年租金，颐高公司应按时足额向华胜公司支付租金及其应付款项，逾期付款超过30天，经华胜公司书面通知后仍未缴纳的，华胜公司有权单方终止合同，合同自华胜公司将终止合同通知书书面送达颐高公司之日终止。任何一方违反合同约定导致合同无法履行，应赔偿对方违约金500万元。同时双方约定，交付日期租赁物实际交接时间为华胜公司书面通知颐高公司并由双方现场清点后签署交接单为准（本合同确定的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以此交付确认的签字盖章时间为准）。交付到计租开始日为免租期，免租期为5个月。尽管合同约定，交付日租赁物实际交接时间，以华胜公司书面通知颐高公司并由双方现场清单后签署交接单为准，但颐高公司从2012年7月14日至2012年12月22日经过5个月，颐高公司进行装修，计算免租期已经超过。颐高公司于2012年12月22日开始营业有收益，颐高公司方应从2012年12月22日起付租金。华胜公司方于2013年6月27日书面通知从2012年12月22日起计付租金。2013年11月12日通知颐高公司应于2013年11月21日前交付租金。颐高公司方一直未按合同约定交付租金。华胜公司于2013年12月17日书面通知颐高公司，如不支付租金，将单方终止合同。2013年12月23日，华胜公司书面通知颐高公司解除合同。解除合同是因为颐高公司违约。故诉至法院，请求：1、依法判令颐高公司给付违约金500万元；2、由颐高公司承担本案的诉讼费用。
颐高公司一审辩称：一、华胜公司方主张的租赁房屋交付时间为2012年7月14日，明显与合同约定及法律的强制性规定不符，租赁房屋实际交付颐高公司的时间为租赁房屋消防验收合格之日。租赁合同3.1、3.2.1、3.2.2、7.9条均约定甲方必须保证承租场地交付时通过消防部门的验收，涉案承租房屋取得消防验收的时间为2012年12月21日，这个时间应确认为涉案承租房屋的交付时间。根据合同约定免租期为5个月，颐高公司已交付了一年的房屋租金，使用期限应该到2014年5月20日。如果颐高公司继续租赁诉争房屋，颐高公司交付下一年度房屋租金的时间为2014年4月21日至2014年5月21日。现双方已于2013年12月22日解除了租赁合同，颐高公司实际使用租赁房屋7个月，多交纳的租金应当退回颐高公司，就此颐高公司已提出了反诉。二、房屋产权证登记的面积比合同约定的面积小，应该根据实际面积计算房屋租金。根据《租赁合同》1.2条面积误差约定“甲方保证各楼层面积在上浮10%至下浮20%以内，……按实结算实际租金。”现房屋实际面积比约定面积小1075.26平方米，根据合同约定的租金调整计算方法，颐高公司多缴纳的租金数额为718，765.00元，该部分款项华胜公司应予退还。三、华胜公司方未按照合同约定履行开具发票的义务，应承担相应的违约责任。合同4.4，8.7条约定了华胜公司有出具发票的义务，自2010年8月20日至2012年10月30日，颐高公司向华胜公司预交了807.5万元房屋租金，至今华胜公司未向颐高公司开具发票，严重违反合同约定，就此颐高公司已向法院提出了反诉。四、华胜公司对所谓的违约金的计算依据错误。华胜公司依据合同10.4条“任何一方违反本合同约定，导致合同无法履行，应赔偿给对方违约金500万元，本合同有约定的，按本合同约定执行”，华胜公司依据前半部分要求支付违约金，忽略了后半部分关于延期支付房租的违约责任。合同8.7条明确约定“……，乙方付款每迟延一天，应按所欠费用额的日千分之一向甲方支付违约金”，假定颐高公司真有延期缴纳房屋租金的行为，也应该按照该条的规定计算违约金。五、由于双方对于交付日的确认、房屋实际面积的确认、租金发票的开具等问题存在争议，且未能协商解决，经双方协商一致，同意解除《租赁合同》。因租赁合同是基于双方协商一致�除，因此就合同的解除自然不存在违约的问题，华胜公司的主张没有事实和法律依据。
颐高公司反诉称：一、华胜公司应当根据合同和法律规定履行开具房屋租金发票的义务，并承担延期开具发票的违约金；二、华胜公司应当退还颐高公司已缴纳的部分房屋租金即471万元；三、房屋产权登记的房屋面积比合同约定的面积小1075平方米，应该根据实际面积计算房屋租金。具体理由同答辩意见。据此反诉请求：1、判令华胜公司向颐高公司开具房屋租金发票750万元；2、判令华胜公司支付颐高公司延期开具发票的违约金89万元（计算截止到2014年5月30日）；3、判令华胜公司返还颐高公司多缴纳的房屋租金50万元；4、判令华胜公司返还颐高公司因面积误差多缴纳的房屋租金610，566.00元；5、本案的诉讼费用由华胜公司承担。
华胜公司一审针对颐高公司的反诉答辩�：合同8.1条款约定足额缴纳租金，颐高公司没有足额缴纳。合同4.4条款约定一次性开发票，没有足额缴纳就不存在开发票的问题。2012年12月22日颐高公司已经开业，开业就已经实际使用，颐高公司实际使用是一年，所以要求返还房屋租金的请求应当驳回。关于面积误差问题，实际交付面积确实比约定面积缩小了，但颐高公司的主张计算方法错误，依据面积测量表，只有实际面积小于合同面积超过20%，超过部分返还租金，在误差幅度内的部分，租金不予返还。据此只有负一层需返还租金108，198.72元，对该数额华胜公司认可，请法庭依据面积计算结果予以裁决。
一审法院经审理查明：华胜公司、颐高公司于2010年8月15日签订了一份《租赁协议》，约定华胜公司（甲方）将其享有出租权的位于鞍山市铁东区五道街财富中心负一层至四层的商业用房出租给颐高公司（乙方），房屋总建筑面积约16，286平方米。合同第1.2条面积误差约定，“甲方保证各楼层面积误差在上浮10%至下浮20%以内（按照楼层分别计算），在上浮10%至下浮20%范围以内，按照负一层建筑面积每平方米每年420.00元，一层建筑面积每平方米每年880.00元，二层建筑面积每平方米每年560.00元，三层建筑面积每平方米每年335.00元，四层建筑面积每平方米每年140.00元的标准按实结算实际租金。当楼层面积误差超过上浮10%至下浮20%范围时，当实际面积大于合同面积超过10%时，超过部分乙方无需支付租金；当实际面积小于合同面积超过20%时，超过部分的面积按照上款所述租金的双倍扣减乙方应该支付给甲方的租金；”第三条租赁期、筹备期及续租约定，“本《租赁合同》租赁期二十年，租赁期从计租开始日计算。双方约定甲方于2012年7月1日前�物业交付于乙方，如果租赁标的提前达到交付条件，乙方应无条件提前接受。从交付日期租赁物实际交接时间为甲方书面通知乙方并由双方现场清点后签署交接单为准（本合同确定的租赁期限、各项费用起算日等起始时间均以此交付确认书的签字盖章时间为准，该租赁物交付确认书作为本合同的附件三）。交付到计租开始日为免租期，免租期为五个月。如甲方迟延交付一日，则免租期增加一天，计租开始日顺延……”。第3.2.1条负一层至三层交付标准约定，“……符合消防设计规范，并通过消防验收。”第3.2.2条四层交付标准约定，“……通过消防验收。”第4.1条租赁费用约定，“第一年为800万元，之后每年等幅增加30万元，即第二年830万元，第三年860万元，第四年890万元，第五年920万元，类推第十年1070万元，第二十年1370万元（实际支付租金随面积变化同比调整；每年30万元的增幅部分，如果面积误差在10%以内，增幅保持不变，如果面积误差超过10%，增幅随面积变化同比增长）。租赁费用采用先付后租的方式，每年支付一次付款，每年提前一个月支付。第一年租金按照以下方式支付：合同签订三个工作日内支付100万元，建设达到正负零支付100万元，大楼结顶支付200万元，交付之日支付400万元。此后，每年记租日前一个月付下一年房租。在甲方将“承租场地”交付乙方时，乙方另行支付甲方押金100万元，该押金三年后退还，折抵第四年房租……”第4.4条，“在乙方向甲方支付租赁费的同时，甲方向乙方一次性开具发票。”第7.9条，“甲方须保证承租场地交付时通过消防部门的验收。”第8.7条，“乙方应按时足额向甲方支付租金及其它应付款项，乙方缴纳上述费用时，甲方应在收取乙方费用后7个工作日内开具合法有效的发票，先收费后开票。乙方付款每迟延一天，应按所欠费用额的日千分之一向甲方支付违约金，逾期付款超过30天，经甲方书面通知后仍未缴纳的，甲方有权单方终止合同，合同自甲方将终止合同通知书书面送达乙方之日起终止，按照第十一条规定赔偿甲方违约金。甲方迟延开具相应发票，则甲方应按应开发票金额的日万分之五向乙方支付违约金。”第十一条违约责任，“任何一方违反本合同规定，导致合同无法履行，应赔偿给对方违约金人民币500万元。本合同有约定的，按本合同约定执行。”合同签订后，颐高公司从2010年8月20日起至2010年10月30日分8次向华胜公司支付了750.00万元，其中2012年8月17日和2012年9月11日分别支付了425，000.00元和575，000.00元。此后，案外人张明通过与华胜公司、颐高公司签订的三方协议，向华胜公司支付了租金57.5万元，抵消等额的颐高公司�金。至此，颐高公司共交付华胜公司807.5万元。2012年7月14日，华胜公司将涉案的承租房屋交付颐高公司，颐高公司进场进行了装修。2012年12月21日，涉案承租房屋经鞍山市消防局消防验收合格。2012年12月22日，颐高公司承租该房屋用于经营的商场开业。
2013年6月27日，华胜公司去函通知颐高公司，合同计租日为2012年12月22日。颐高公司随后回复，认为2012年7月14日为承租房屋交付之日不符合双方约定。2013年11月12日，华胜公司向颐高公司发函，要求其于2013年11月21日前支付下一年的房屋租金。颐高公司就开具发票、明确起租日起止时间等问题回函，但未在合同约定期限内交付下一年租金。2013年12月23日，华胜公司向颐高公司发出《终止合同通知书》，双方并就此形成一份《会议纪要》约定，“双方于2013年12月22日解除2010年8月15日签订的《租赁合同》；其他事宜双�再另行协商确认。”
另查：2012年5月3日，鞍山市房屋产权登记发证中心测绘科出具《测量报告》一份，写明涉案承租房屋的实际测量面积，负一至四层的实际面积分别为2733平方米、3131.02平方米、3583.33平方米、3516.85平方米、2246.18平方米，合计为15，210.74平方米。其中负一层实际面积比约定面积缩减23.2%，其他楼层实际面积与约定面积误差在上浮10%至下浮20%范围内。
庭审中，华胜公司增加诉讼请求，要求颐高公司支付拖欠的租金150万元并支付因拖欠租金所产生的违约金100万元，但未缴纳相应的诉讼费用并自行主张将另行诉讼。颐高公司庭审中变更诉讼请求第4项，请求判令华胜公司返还颐高公司因面积误差多缴纳的房屋租金718，765.00元。
一审法院认为：华胜公司、颐高公司双方于2010年8月15日签订的《租赁合同》，是双方真实意思的表�，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点主要是涉案承租房屋的交付时间确认问题、房屋的实际租金问题、颐高公司已付租金问题及双方违约责任的认定和违约金数额的确认问题。
关于承租房屋的交付日期和计租期的确认问题。双方在合同中约定了交付日期、免租期和计租期三个时间起算点，双方虽约定了合同的确定租赁期限以交付确认书的签字盖章时间为准，但双方至今未签订确认书，应视为约定不明。在此情况下，华胜公司于2012年7月14日允许颐高公司进场，便于颐高公司进行装修和前期准备工作，颐高公司也实际进入租赁房屋对其进行装修。故涉案承租房屋的交付日期应当从华胜公司允许颐高公司进场的日期即2012年7月14日开始计算为宜。2012年12月22日，颐高公司承租房屋经营的项目已经正式开业，且距华胜公司的交付日期已超过了双方约定的5个月的免租期，华胜公司主张从颐高公司经营项目开业之日即2012年12月22日，确认为租赁合同的计租日期，并无不当，一审法院予以支持。关于颐高公司主张2012年7月14日，承租房屋并未经过消防验收，不能作为交付日期，应以消防验收合格之日为交付日并顺延五个月的免租期一节。双方在合同中虽约定了房屋交付的标准和条件应通过消防验收合格，但华胜公司将承租房屋交付给颐高公司时，颐高公司实际进行了接收并对承租房屋进行了装修，华胜公司函告颐高公司确认计租日时，颐高公司虽不予认可，但在接收房屋时并未就此提出异议且已时隔近一年才提出，故应视为双方以实际的交付和接收对约定的条件进行了变更。《中华人民共和国消防法》只是规定未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用，而颐高公司接收承租房屋后并不是直接进行使用和经营，而是做前期的准备工作。双方约定的免租期的合同目的亦是为了颐高公司能够提前进场进行准备和装修。颐高公司使用和营业时，承租房屋已经通过了消防验收，故此关于交付日期的确认并不违反法律法规的强制性规定。因此，一审法院确认2012年7月14日为案涉承租房屋交付之日，2012年12月22日作为起租日，符合双方的约定本意及交易习惯且并不违反法律法规的强制性规定。
关于房屋的实际租金问题。双方合同约定，各楼层面积在上浮10%至下浮20%以内，以实际面积按时结算实际租金；当实际面积小于合同面积超过20%时，超过部分的面积按约定的楼层租金的双倍扣减。经测量实际面积小于约定面积，实际租金应在第一年800万元的租金基数上扣减缩小面积。根据测绘报告内容和双方约定的楼层单价及计算方法，负一层的面积减少超过20%外，按约定价格双倍扣减，其他楼层面积差均在上浮10%至下浮20%以内，按约定据实结算。据此，房屋租金应当在约定的第一年租金800万元基础上，扣除面积差额718，765.00元。涉案房屋第一年租金应为7，281，235.00元。关于华胜公司主张除负一层的实际面积比约定面积缩小超过了20%，应当按照双方约定双倍扣减租金108，198.72元外，其他楼层在约定幅度内的，均不予调整一节。因双方合同明确约定，楼层面积误差在上浮10%至下浮20%范围内，按照约定的每层价格的标准按实结算实际租金，因此华胜公司的主张不符合双方合同约定，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于颐高公司已付租金问题。双方合同签订�，颐高公司共向华胜公司支付了807.5万元，合同中约定房屋押金100万元，扣减押金后，颐高公司实际向华胜公司支付的房屋租金应为707.5万元。颐高公司主张双方对押金的约定并未实际履行，但对此并未提供相应的证据。故在双方合同约定承租房屋交付后承租人需支付押金100万元情况下，对于2012年8月17日和2012年9月11日颐高公司向华胜公司支付的100万元应当认定系颐高公司依合同履行的的押金支付义务，故对颐高公司的该项主张，一审法院不予支持。
关于华胜公司主张颐高公司支付违约金500万元一节。2012年12月22日为租赁合同的计租日，根据合同约定，颐高公司应在第二年计租日的提前一个月内支付下一年租金，即应当在2013年11月22日支付第二年的租金。颐高公司在此约定日期内未支付第二年的租金，且华胜公司发函要求颐高公司在应付之日内缴纳租金后，颐�公司亦未有交付。依据双方合同约定租赁期限为20年，现颐高公司只支付了一年的租金，违反了双方的合同约定，应当承担相应的违约责任。租赁合同第十一条关于违约责任约定，任何一方违反本合同规定，导致合同无法履行，应赔偿给对方违约金500万元。故根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，颐高公司应当承担违约责任。双方就违约责任有明确约定，颐高公司应按照合同约定支付华胜公司违约金500万元。关于颐高公司主张即使颐高公司违约，双方合同第8.7条另约定了迟延支付房租的违约责任，应当按照该约定承担违约责任一节。一审法院认为，颐高公司在华胜公司的催告下，未在约定期限内交付租金，导致合同无法继续履行，双方解除合同。颐高公司的违约行为属于根本违约，应当按照双方约定承担根本违约责任，而不应按照迟延履行的约定承担迟延履行违约责任。因此，颐高公司的抗辩理由不能成立，一审法院不予支持。
关于颐高公司反诉主张华胜公司为其开具发票一节。双方合同虽约定华胜公司在颐高公司足额支付了租金后，才有开具发票的义务，但现双方合同已经解除，租赁协议无法继续履行，双方应对权利义务进行清理。颐高公司虽未足额支付第一年的租金，但华胜公司应就已支付707.5万元部分的租金开具相应数额的发票，故颐高公司的该项反诉主张，一审法院部分予以支持。
关于颐高公司反诉主张华胜公司支付延期开具发票的违约金一节。因颐高公司未足额支付第一年的房屋租金，故华胜公司不存在延期开具发票的问题。颐高公司的该项主张，一审法院不予支持。
关于颐高公司反诉主张华胜公司返还多支付的房屋租金50万元及面积误差租金一节。因涉案房屋第一年租金为7，281，235.00元，现颐高公司支付了707.5万元，未全额支付年租金。故其主张由华胜公司返还多支付租金及面积误差租金，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。
据此判决：一、颐高数码连锁有限公司于判决生效后15日内支付辽宁华胜房地产集团有限公司违约金500万元；二、华胜房地产集团有限公司于判决生效后15日内为颐高数码连锁有限公司开具707.5万元的房屋租金发票；三、驳回颐高数码连锁有限公司的其他反诉请求。如果颐高数码连锁有限公司未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费46，800.00元，保全费5，000.00元，由颐高数码连锁有限公司负担。反诉案件受理费22，800.00元，由颐高数码连锁有限公司负担。
颐高公司上诉称：一、一审法院认定的房屋交付日期为2012年7月14日、计租日期为2012年12月22日是错误的。1、案涉房屋于2012年12月21日通过了地下二层至地上三层的部分消防验收，颐高公司才得以正式开业经营，故颐高公司认为应以消防验收通过之日作为交付房屋之日，免租期为自2012年12月22日之日起向后推五个月，之后才为计租日。2、案涉房屋自2010年8月5日签订《租赁合同》之日尚处于施工状态，2012年7月14日颐高公司进场装修时也始终处于交叉施工状态，该房屋尚由华胜公司实际控制。3、即使颐高公司于2012年7月14日进场装修为接受了未经验收的房屋，双方同意以7月14日为房屋交付之日，但华胜公司未按照合同约定在2012年7月1日前交付，根据合同“甲方迟延交�一日，则免租期增加一天”的约定，实际免租期应为5个月零14天，按照交付日2012年7月14日计算，实际计租日应为2012年12月28日。二、一审判决认定颐高公司逾期支付下一年度房屋租金为根本性违约，承担违约金500万元没有事实和法律依据，明显错误。1、华胜公司交付的房屋为在建工程项目，在合同履约期间出现延期交付房屋导致免租期顺延、未开具租金发票等各种违约行为。2、2013年12月17日向颐高公司发函要求在2013年12月22日前缴纳房租，逾期交房将依据双方合同约定终止合同，追究颐高公司的违约责任。该通知规定的房租交付时间是对合同约定的时间变更为2013年12月22日。双方已于2013年12月22日解除了双方签订的租赁合同。华胜公司要求颐高公司支付租金的最后期限与合同合意解除合同为同一天。因此，颐高公司无需向华胜公司提前支付下一年度的房屋，不存在逾期支付租金的违约行为，华胜公司单方面解除合同没有依据。3、即使颐高公司存在逾期支付租金的行为，一审判决认定支付500万元违约金，明显超过华胜公司的实际损失，实属过高且不当。双方于2012年12月22日合意解除合同后，联合向商户发出通知，颐高公司在合同解除前的全部商户已经由华胜公司全部接收。合同解除并未给华胜公司造成实际损失。三、一审判决认定颐高公司支付的807.5万元中，仅支付了房屋租金707.5万元，将剩余100万元作为押金明显与事实不符。颐高公司自2010年8月20日至2012年12月17日期间向华胜公司支付了750万元，加上负一层的57.5万元共计支付了807.5万元。一审判决擅自推定其中两种汇款票据相加为100万元为交付的押金是没有根据的。对于未作说明的收款收据应为颐高公司支付的租金。从往来函件看，华胜公司仅要求颐高公司支付下一年房屋租金，对第一年度的租金只字未提。因此依据一审判决认定第一年房屋租金应为7，281，235.00元，颐高公司实际缴纳的租金为807.5万元，其中不包含押金100万元。颐高公司已经足额、超额缴纳房屋租金，华胜公司理应按照合同约定开具相应的租金发票，其不履行开具发票的义务应承担合同约定的延迟开票的违约责任。对于多缴纳的租金部分应返还给颐高公司。综上，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或予以改判。本案一、二审案件受理费由华胜公司承担。
华胜公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，程序合法，适用法律正确，应依法维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院另查明：本院审理期间，华胜公司为证明由于颐高公司的违约行为，造成华胜公司的损失远远超过合同约定的合同解除赔偿额500万元�提交了3组证据：1、案涉项目备案确认书、工作联系单，证明备案项目形成时间在双方签订租赁合同之前，已经明确建筑就是数码城，是为颐高公司租赁而建设的。由于颐高公司拒绝继续租赁案涉建筑物，建筑物处于空置状态；2、物业、租金、公司拨款记账表，证明数码城2014年收入、支出情况，由于颐高公司的原因，部分小商户继续营业，商城只能继续营业。造成2014年度租金损失近500万元；3、招租合同、明乐思公司营业执照，证明案涉建筑物目前处于空置状态，空置损失还在继续发生。颐高公司对上述三份证据真实性无异议。对证明问题有异议，华胜公司接收物业后，经营发生的利润或损失与颐高公司无关，不能认定因颐高公司不再租赁而导致项目空置。
2013年12月17日，华胜公司向颐高公司发函：请你公司在2013年12月22日前缴纳房租，逾期交付，我公司将依据《租赁合同》第八条第8.7款的约定终止合同，追究贵公司违约责任。
本院认为：本案争议焦点为：一、关于涉案房屋的交付时间和计租日期的确认问题；二、颐高公司是否存在迟延交付租金导致合同无法继续履行的违约行为；三、关于原审认定的500万元违约金是否超过华胜公司的实际损失，约定数额是否过高问题；四、颐高公司支付给华胜公司的807.5万元中，是否包含了100万元押金、是否超付房租的问题。
一、关于涉案房屋的交付时间和计租日期的起算问题。颐高公司认可在2012年7月14日华胜公司已经允许颐高公司进场，现颐高公司以房屋交付时未经消防验收为由不认可该时间为交付日期。是否经过消防验收是建筑房屋能否投入使用的前提条件，而不是颐高公司是否接收房屋对其进行前期准备的法律强制性规定。颐高公司在实际进场时并未对是否�消防验收提出异议，且颐高公司也实际进入租赁房屋对其进行装修。因此华胜公司在未经过消防验收将涉案房屋交付颐高公司进行装修和前期准备并不违反法律的强制性规定。原审认定涉案房屋的交付日期为2012年7月14日，计租日期为2012年12月22日超过了约定的5个月免租期均无不当，本院予以确认。关于颐高公司主张应以涉案房屋经消防验收合格之日即2012年12月21日作为交付之日一节。除前述原因外，如果以该时间作为交付日期，次日颐高公司承租该房屋用于经营的商场就已经开业，在颐高公司已经开始营业产生收益的情况下，还要有5个月的免租期，显然与双方约定的免租期目的不符亦不符合公平合理的原则。故颐高公司的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于颐高公司主张华胜公司并未按照合同约定在2012年7月1日前交付涉案房屋，应按约定迟延交付�日，免租期增加一天，实际计租日应为2012年12月28日一节。如按颐高公司主张，该免租期的增加亦应当从约定交付的2012年7月1日开始计算，至原审法院确认的2012年12月22日的计租日期亦超过了颐高公司主张的5个月零14天的免租期。故颐高公司主张实际计租日应为2012年12月28日缺乏事实依据，本院不予支持。
二、关于颐高公司是否存在迟延交付租金导致合同无法继续履行的违约行为问题。本院已确认涉案房屋的计租日为2012年12月22日，故颐高公司应当在2013年11月22日前支付第二年的租金。颐高公司在此日期前未支付第二年的租金，且华胜公司发函要求颐高公司在应付之日内缴纳租金后，颐高公司亦未交付租金。故根据双方合同约定，颐高公司未在约定期限内交付第二年的房屋租金，违反合同约定，存在迟延交付租金导致合同无法继续履行的违约行为，应当承担相�的违约责任。原审判决对此认定正确，本院予以维持。关于颐高公司主张双方已变更缴纳租金的最后期限为2013年12月22日，而此日期与双方合同合意解除的时间一致，故不存在逾期支付租金一节。华胜公司虽然于2013年12月17日，向颐高公司发函：请你公司在2013年12月22日前缴纳房租，逾期交付，我公司将依据《租赁合同》第八条第8.7款的约定终止合同，追究贵公司违约责任。该通知函的内容说明华胜公司告知颐高公司如未在2013年12月22日缴纳租金，将依据合同约定终止合同及追究责任，并非对交纳租金时间进行了重新约定。颐高公司在2013年12月22日前未向华胜公司支付房屋租金，双方虽然于2013年12月22日就解除《租赁合同》形成了《会议纪要》，但双方解除合同是基于颐高公司迟延交付租金的违约行为导致的。会议纪要注明“其他事宜双方再另行协商确认”，说明合�解除后尚有未处理事宜且双方并未进行协商。因此，华盛公司有权依据合同约定向颐高公司主张因合同解除的赔偿责任。故颐高公司的该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于原审认定的500万元违约金是否超过华胜公司的实际损失，约定数额是否过高问题。根据双方签订的《租赁协议》第十一条违约责任：“任何一方违反本合同规定，导致合同无法履行，应赔偿给对方违约金500万元”的约定，原审认定颐高公司应当支付华胜公司违约金500万元。首先，从双方签订合同的时间看，双方于2010年8月15日即签订了《租赁协议》，而此时涉案房屋并未建成，在整个建设过程中，华胜公司均按照双方签订的租赁合同目的设计规划房屋，颐高公司亦认可在进场装修时，双方存在交叉装修现象。可见，涉案房屋的总体建设均围绕租赁合同进行，现颐高公司承租一年即不再租赁，导致华胜公司涉案房屋进行转型他用均存在大量的改造费用。其次，从房屋租金看，双方约定的房屋租金为第一年800万元，且逐年递增。颐高公司违约不再租用后，虽有部分商户租金移交给华胜公司，但该费用显然不及颐高公司应当支付的租金费用，华胜公司在招租转租过程中，必然产生大量的租金损失。再次，从双方的租期看，双方约定的租赁期限为20年，在此期间华胜公司会有巨大的预期收益，而颐高公司仅租赁一年的时间，导致华胜公司预期收益受损，颐高公司在解除合同时，对此应当可以预见。综合以上因素，原审认定颐高公司按照双方约定给付违约金500万元并未明显高于华胜公司的实际损失。故颐高公司的该项主张不能成立，原审认定并无不当，本院予以维持。
四、关于颐高公司支付给华盛公司的807.5万元中，是否包含了100万�押金、是否超付房租的问题。双方在合同中明确约定颐高公司应当支付华盛公司押金100万元，双方均应当按照合同履行。在华胜公司出具的收款收据中虽未做特别说明，但不能据此否认颐高公司履行了该约定内容。双方亦未对缴纳房屋租金方式的约定进行变更，因此，颐高公司缴纳的807.5万元中应包含100万元的押金和707.5万元房屋租金。颐高公司应缴纳第一年房屋租金7，281，235.00元，颐高公司未足额支付房屋租金，则华胜公司不存在迟延开具发票的问题。故颐高公司的该项主张亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。双方合同对押金返还的约定为“押金三年后退还，折抵第四年房租”，鉴于双方租赁合同已解除，华胜公司应返还颐高公司缴纳的押金100万元。颐高公司应缴纳第一年房屋租金7，281，235.00元，尚欠租金206，235.00元。华胜公司应将颐高公司缴纳的100万元押金扣除尚欠租金206，235.00元，剩余793，765.00元返还颐高公司。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持鞍山市中级人民法院（2014）鞍民一初字第00020号民事判决第一项；
二、撤销鞍山市中级人民法院（2014）鞍民一初字第00020号民事判决第三项；
三、变更鞍山市中级人民法院（2014）鞍民一初字第00020号民事判决第二项为：华胜房地产集团有限公司于本判决生效后15日内为颐高数码连锁有限公司开具7，281，235.00元的房屋租金发票；
四、华胜房地产集团有限公司于本判决生效后15日内返还颐高数码连锁有限公司押金793，765.00元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的�务利息。
一审本诉案件受理费46，800.00元，保全费5，000.00元，由颐高数码连锁有限公司负担。反诉案件受理费22，800.00元，由华胜房地产集团有限公司负担9，050.00元，由颐高数码连锁有限公司负担13，750.00元。二审案件受理费46，800.00元，由华胜房地产集团有限公司负担7，430.00元，由颐高数码连锁有限公司负担39，370.00元。
本判决为终审判决。
审判长 郭玉兰
审判员 王 隽
审判员 赵碧涛
二〇一五年七月二十一日
书记员 刘 禹