广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2740号
上诉人（原审被告）：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，住广州市荔湾区。
委托代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。
委托代理人：黄京穗，广东恒生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：兰花，女，1981年9月5日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托代理人：朱光荣，广东华之杰律师事务所律师。
原审被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所地。
法定代表人：陈智敏，经理。
上诉人涂国钧因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2012）穗海法民三初字第938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2010年9月26日，涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。
2011年1月27日，万城公司代涂国钧（出卖人）与兰花（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构（房号以附件二上表示为准），该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）2层97号铺（第二条）；该商铺属现房，按套内面积计价，房价款总金额为253352元（第三条）；付款方式为按揭付款：2010年12月27日前支付63352元；2011年1月10日前支付70000元；余下房价款120000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金（第十五条）；等等。兰花共向万城公司支付了房款133352元、税费8553元。
查册时间为2014年2月17日的《房地产登记簿查册表》载明：海珠区南珠路2号297房的产权人是涂国钧，登记时间是2011年9月6日；该房屋已被法院查封，查封时效为2014年1月22日到2016年1月21日。
涂国钧为证明其抗辩意见，还提交了以下证据：
1、《广州市存量房转移登记办理指南》、《登记办证指南（十四）关于身份证明、委托书的说明》。
2、日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》及附件（包括按揭及交易费用明细、办理按揭客户所需提供的资料、收入证明）的复印件和邮件详情单、妥投证明。
3、某二手按揭服务中心出具的《证明》，内容为：2011年9月16日至2011年10月10日期间，我司派遣工作人员在广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心的现场驻点为以按揭付款方式购房（出售方系涂国钧）的小业主办理按揭手续业务，第三方万城公司引荐我司承接了该项业务；现场驻点前，相关各方已通知该部分业主需携带按揭资料来现场办理按揭手续及交相应按揭资料。
4、广东恒生律师事务所向广东华科律师事务所发出的《情况征询函》，就其所了解的广东华科律师事务所在2011年9月16日至10月中旬期间，该所有派遣律师及工作人员到现场值班，为接到卖方通知前来的小业主协助办理相关买卖手续（包括指引买方签署委托过户文件、指引签署委托过户所必需的公证《授权委托书》、收取房管部门规定办理递件交易过户手续买家必须提交的相关资料等），另外，在现场为小业主办理相关手续的还有万城公司、按揭代理公司广州市盈联投资顾问有限公司等情况向该所征询。该函的下方手写有“经我所查核，情况基本属实”字样，并盖有广东华科律师事务所的公章。
经质证，兰花对上述证据1不予确认；对证据2的真实性也不予确认，认为邮件详情单注明的内件品名是办理按揭手续，邮寄的文件则是关于办理房产证相关手续的通知，两者相互矛盾，该证据不能证明万城公司有向兰花邮寄办理按揭手续的通知，也不能证明涂国钧有快递关于办理房产证手续的通知，而且邮件详情单的品名并没有注明有相关附件的存在，另外，相关联的案件以及中院判决都认定了9月份到11月份，万城公司主张的办理相关手续的现场一片混乱，无法办理相关手续，兰花当时有听其他业主告知，也有去现场，看到一片混乱，有警察到场维持秩序；对证据3、4的真实性也不予确认，认为该证据属于证人证言的范畴，但没有相关的证人出庭接受询问，至今也没有相关部门到庭核实和确认，而兰花在现场也没有见过自称律师的工作人员和银行办理按揭手续的人员。
2013年3月21日，兰花向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1.解除双方签订的位于广州市海珠区南珠路2号297铺位的《商铺买卖合同》；2.涂国钧向其返还购房款133352元；3.涂国钧向其支付违约金共25335.2元及退回其支付的税费8553元；4.万城公司对诉讼诉求2、3的款项承担连带责任；5、本案诉讼费由涂国钧、万城公司承担。
诉讼中，兰花表示合同生效后的210个工作日的届满日期为2011年12月2日，万城公司则认为届满日期是2011年12月10日。
原审法院认为：万城公司经涂国钧授权委托，以涂国钧名义与兰花签订的《商铺买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对兰花和涂国钧均有约束力，双方均应按合同约定切实履行。
上述合同约定，合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。
涂国钧、万城公司辩称兰花没有在其通知的时间内办理按揭手续和委托过户公证手续才导致其未能在合同约定时间内办理过户手续，并提交了落款日期为2011年9月5日的《关于办理房产证相关手续的通知》为证。对此，该院认为，该通知的内容为办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，而且合同中也没有约定兰花必须办理委托过户公证手续，涂国钧、万城公司要求兰花办理该手续没有合同依据，故该院对涂国钧、万城公司的上述抗辩意见不予采纳。涂国钧至今未为兰花办理过户手续，其行为已构成违约。
鉴于涉案房屋已被法院另案查封，故兰花要求解除涉案《商铺买卖合同》及要求涂国钧退还已付购房款133352元和税费8553元，并要求涂国钧支付违约金25335.2元，合法合理，予以支持。根据《民法通则》第六十三条第二款的规定，代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。故兰花要求万城公司对涂国钧的债务承担连带责任的请求，依据不足，不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年5月5日作出如下判决：一、解除万城公司代涂国钧与兰花于2011年1月27日签订的《商铺买卖合同》；二、涂国钧在本判决生效之日起10日内，返还购房款133352元和税费8553给兰花；三、涂国钧在本判决生效之日起10日内，支付违约金25335.2元给兰花；四、驳回兰花的其它诉讼请求。一审案件受理费3744元，由涂国钧负担。
判后，上诉人涂国钧不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉认为：一、一审法院查明事实错误。1.一审未查明涂国钧实际是通知买方交纳办证过户资料，更没有查明兰花对于委托过户这一交易过户方式在诉讼之前一直无异议，愿意配合而仅是主张到场后无法办理的情况。2011年9月5日涂国钧发给兰花的《关于办理房产证相关手续的通知》内容实际上包括交纳过户办证资料，兰花不前来交纳办证过户资料，构成根本性违约，无权要求涂国钧过户。2.合同第15条约定买受人必须提供必要的文件配合过户，因此，兰花出具授权委托给涂国钧认可的代理人员到房屋交易登记中心办理过户手续是其应尽的文件配合义务，兰花至今未履行其义务已构成违约。兰花拒绝不配合办理委托过户及提交过户所需办证资料应免除涂国钧为其负责办理产权交易过户的210个工作日的时间责任。3.涂国钧提交了大量证据也可充分证实涂国钧当时已履行通知业主办理按揭义务。2011年9月5日向商铺买方统一发出的邮寄函件品名注明是“办理按揭通知”表明发出了按揭通知，邮件中附件即是《按揭及交易明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》。二、逾期办证的后果应由兰花承担，且合同约定的违约金过高。兰花没有在通知约定的期限内办理相关手续履行合同义务，随后也没有主动找涂国钧提供相关文件配合履约，造成逾期办证的后果由兰花承担。涂国钧未能依约过户，不可能造成兰花逾期或是实际损失，在兰花并未依约支付全部购房款的情况下，一审依据合同约定计算违约金远远高于兰花的造成的损失。据此，请求法院判令：1.撤销原审判决第三项，驳回兰花要求其支付违约金25335.2元的诉讼请求；2.本案的诉讼费全部由兰花负担。
被上诉人兰花答辩称：不同意涂国钧的上诉请求，2011年9月5日的通知不包括缴纳过户办证资料，涂国钧认为其已经履行了通知办证义务没有证据证明。
原审被告万城公司经本院传票合法传唤，未到庭陈述意见。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，涂国钧表示：同意原审判决第一、二、四项。
本院认为：本案当事人争议的焦点为：涂国钧应否承担违约责任。
双方签订的《商铺买卖合同》约定：“若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人支付违约金。”现案涉商铺因涂国钧未能依约办理交易过户手续，且已经被查封而导致兰花主张解除合同，据此，涂国钧理应依据上述约定承担违约责任。原审法院判令涂国钧向兰花支付违约金25335.2元，上述处理并无不当，本院予以维持。涂国钧上诉提出因兰花没有在其通知的时间内办理按揭手续和委托过户公证手续才致使其无法依约办理过户，对此，由于合同并无就买受人必须办理委托过户公证手续进行明确约定，且涂国钧所提交的证据亦不能充分证明其有催告兰花办理按揭手续的内容，因此，涂国钧上诉主张兰花构成违约，理据不足，本院不予采信。至于涂国钧上诉主张违约金过高的问题，因其未能提交证据证明合同约定的违约金过分高于兰花造成损失，故该上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予采信。
因双方当事人对于原审判决第一、二、四项均无异议，故上上述判项可予维持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人涂国钧的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费434元由上诉人涂国钧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张怡
代理审判员 余盾
代理审判员 蔡峰
二〇一四年八月十五日
书 记 员 张辉