重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终424号
上诉人（原审被告）黄小梅，女，汉族，1981年10月7日生，住重庆市綦江县。
被上诉人（原审原告）梁双成，男，汉族，1969年10月1日生，住武汉市硚口区。
委托代理人：杜炫，重庆源伟律师事务所律师。
委托代理人：龙丽华，重庆源伟律师事务所律师。
上诉人黄小梅与被上诉人梁双成房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初19856号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄小梅上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼请求。其事实与理由为：1、涉案房屋系上诉人与案外人尹二娟共有，上诉人出卖房屋系无权处分，另一共有权人亦未对上诉人的出售行为进行追认。因被上诉人在订立合同时知晓上诉人无权处分房屋，故房屋买卖合同应为无效合同，上诉人不应承担双倍返还定金的责任。2、上诉人与被上诉人达成口头协议，由被上诉人承担房屋的15万元解押款，因被上诉人无故拖延履行解押事宜，上诉人才将房屋出售给他人，上诉人并未违约。
梁双成答辩称，一审法院认定事实正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回。
梁双成诉称，2016年5月29日，梁双成与黄小梅通过重庆北联置业顾问有限公司（以下简称北联公司）签订了《房地产买卖居间协议》，约定黄小梅将位于重庆市九龙坡区龙江路8号7幢5-1号房屋以70.90万元的价格卖给梁双成。梁双成于签订合同当日向黄小梅支付定金2万元。在合同履行过程中黄小梅明确告知梁双成已将涉案房屋出售他人。根据梁双成与黄小梅双方签订的合同约定，黄小梅应双倍返还定金。现起诉至法院，请求：1、判令黄小梅双倍返还梁双成定金共计4万元人民币；2、判令黄小梅支付梁双成经济损失6000元；3、本案诉讼费用由黄小梅承担。审理中，梁双成自愿撤回本案第2项诉讼请求，一审法院口头裁定予以准许。
一审查明：重庆市九龙坡区龙江路8号7幢5-1号房屋系黄小梅与案外人尹二娟共有。2016年5月29日，梁双成与黄小梅通过重庆北联置业顾问有限公司（以下简称北联公司）签订了《房地产买卖居间协议》，约定黄小梅将位于重庆市九龙坡区龙江路8号7幢5-1号房屋以70.90万元的价格卖给梁双成；梁双成于签订协议时向黄小梅支付定金2万元；梁双成于过户当日向黄小梅支付首付款8.9万元；梁双成向银行申请个人二手房商业按揭贷款60万元，用于支付黄小梅第三部分房款；黄小梅尚欠银行抵押贷款35万元左右，由黄小梅自行解押；梁双成向北联公司支付服务费7000元、权证代办费1250元；该协议第八条约定：若梁双成与黄小梅任何一方违反本合同约定（包括但不限于：1、延迟办理解押；2、拒不或延迟提交真实有效的按揭贷款材料、过户资料；3、拒不或者延迟到场办理贷款按揭、过户手续；4、拒不或逾期交付房屋；5、拒不或逾期支付房款、中介服务费、税费等费用；6、拒不或者延迟履行本合同项下之其他义务），则逾期未超过10日的，违约方须按房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任，守约方应当向违约方发出解除合同通知书。
协议签订当日，梁双成向黄小梅支付了定金2万元，黄小梅收到该款。梁双成分别于2016年5月30日、2016年6月2日向北联公司支付中介服务费各3000元，共计6000元。2016年10月13日，北联公司出具《情况说明》，载明：“……。梁双成在签订协议后一直积极履行协议各项内容，并已完成了按揭贷款的相关手续。黄小梅至今未能履行《房地产买卖居间协议》约定的义务”。在该协议履行过程中，黄小梅将涉案房屋另行出售他人。
2016年10月19日，梁双成向一审法院提起诉讼。审理中，黄小梅陈述无书面证据证明梁双成与黄小梅在履行协议过程中，双方达成口头协议对协议约定的房屋解押的内容进行了变更。梁双成陈述梁双成与黄小梅双方未在协议之外达成任何协议。
一审认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护，不得擅自变更或者解除。黄小梅虽然在与梁双成达成的关于重庆市九龙坡区龙江路8号7幢5-1号房屋买卖协议时只是该房屋的共有权人之一，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，此协议亦系双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故对黄小梅辩称黄小梅单方与梁双成达成的房屋买卖协议属于无效合同的抗辩意见，不予采纳。
关于梁双成主张的黄小梅双倍返还定金问题。黄小梅虽辩称梁双成与黄小梅在履行协议过程中，双方通过电话达成口头协议约定由梁双成承担15万元解押款，后因梁双成未支付该款，导致涉案房屋无法解押办理过户，但黄小梅并未举证对此予以证明，应承担不利后果。故对黄小梅的此抗辩意见，不予采信。本案中，黄小梅将该房屋另行出售给他人，导致合同目的无法实现，已构成根本违约。根据梁双成与黄小梅双方在协议中的约定：拒不或者延迟履行本合同项下之其他义务的，且逾期超过10日的，梁双成有权解除合同并要求黄小梅承担定金责任。此外，梁双成于2016年10月19日向本院提起诉讼，本院依法已向黄小梅送达起诉状副本，梁双成的意思已到达黄小梅。再者，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，现梁双成主张黄小梅双倍返还定金符合上述规定及协议约定，故对梁双成要求黄小梅双倍返还定金共计4万元人民币的诉讼请求，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：黄小梅于本判决生效之日起10日内双倍返还梁双成支付的定金共计4万元。一审案件受理费减半收取为400元，由黄小梅负担。
本院二审审理中，上诉人与被上诉人均未举示新证据，本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为：关于上诉人黄小梅提出因被上诉人在订立合同时知晓上诉人无权处分房屋，故房屋买卖合同应为无效合同，且上诉人与被上诉人就被上诉人承担解押款达成口头协议，因被上诉人未按约履行解押义务导致合同不能按期履行，上诉人不应双倍返还定金的问题。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。上诉人与被上诉人通过重庆北联置业顾问有限公司签订的《房地产买卖居间协议》系双方的真实意思表示，未损害国家、集体或社会公共利益，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。《房地产买卖居间协议》约定上诉人黄小梅尚欠银行抵押贷款35万元左右，由上诉人黄小梅自行解押。上诉人黄小梅称与被上诉人达成口头协议将原《房地产买卖居间协议》中关于上诉人承担解押责任的约定变更为由被上诉人承担15万元解押款，但上诉人并未对此举证予以证明，应承担不利后果。本案中，上诉人将该房屋另行出售给他人，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，根据双方在协议中的约定：拒不或者延迟履行本合同项下之其他义务的，且逾期超过10日的，被上诉人梁双成有权解除合同并要求上诉人承担定金责任。《中华人民共和国担保法》规定，约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被上诉人要求上诉人双倍返还定金符合合同约定及法律规定，故上诉人的上诉理由均不能成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费800元，由黄小梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 商雪梅
审 判 员 于 利
代理审判员 黎 明
二〇一七年三月二十八日
书 记 员 高广宇