浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙07民终1019号
上诉人（原审第三人）：王晋强，男，1973年4月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。
上诉人（原审第三人）：贾晓玲，女，1974年9月1日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：王晋强，男，1973年4月27日出生，汉族，住浙江省义乌市，系贾晓玲丈夫。
被上诉人（原审原告）：黄满雪，女，1971年8月29日出生，汉族，住浙江省宁波市江东区。
委托诉讼代理人：朱爱民，浙江现代阳光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑颜萍，浙江现代阳光律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：浙江融华置业有限公司，住所地：浙江省义乌市江东街道篁园路248号7楼。
上诉人王晋强、贾晓玲因与被上诉人黄满雪、浙江融华置业有限公司（以下简称融华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王晋强、贾晓玲的上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回黄满雪的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。王晋强、贾晓玲与融华置业公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。一审法院认为“现有证据无法证明融华置业公司与王晋强、贾晓玲之间存在商品房买卖合同关系”是错误的。1、黄满雪并没有请求法院确认王晋强、贾晓玲与融华置业公司之间的买卖合同关系不成立，一审法院直接对该合同关系作出认定，违反处分原则。另外，黄满雪在起诉状中认为“融华置业公司与王晋强、贾晓玲签订的商品房买卖合同无效”，而合同无效的前提是合同已经成立，故黄满雪也是认可合同是成立的。因此，王晋强、贾晓玲与融华置业公司之间存在的商品房买卖合同关系是双方认可的，王晋强、贾晓玲无需举证。2、认定合同关系的成立，不以书面合同为唯一依据。王晋强、贾晓玲提供的收款收据、预售商品房证明均能反映合同法解释（二）第一条第一款规定的合同主要条款，也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，应当认定王晋强、贾晓玲与融华置业公司之间存在商品房买卖合同关系。3、一审法院认为王晋强、贾晓玲的购房款“明显低于市场销售价格”错误，缺乏证据支持。2015年房价处于低谷，特别是融华置业公司出售的篁园路333号房产，基本无人问津，该地段的许多房屋都是以100万元以下的价格成交的。而且，若是房屋价格明显低于市场价，不动产登记部门不会进行预售房产登记。认定“明显低于市场销售价格”应有相应的司法鉴定作为依据。4、一审法院不能依据融华置业公司出具的《情况说明》认定王晋强、贾晓玲与融华置业公司之间的商品房买卖合同关系不成立。该《情况说明》没有单位负责人及制作人员的签名，不符证据的法定形式，而且融华置业公司是本案的利害关系人，其出具《情况说明》的目的是为了冲抵更多的债务，因此不应采信。5、王晋强、贾晓玲与融华置业公司之间的商品房买卖关系合法有效。王晋强、贾晓玲确实与融华置业公司发生过民间借贷关系，但双方签订商品房买卖合同时已对借款本息进行了结算，双方均同意以借款本息来抵付购房款。因此，王晋强、贾晓玲之间并不是借款抵押关系，而是将原来的借贷关系转化为了商品房买卖合同关系，该意思表示真实，合法有效。综上，王晋强、贾晓玲与融华置业公司之间的商品房买卖合同关系是成立的，且合法有效。二、黄满雪与融华置业公司签订的商品房买卖合同无效。1、一审法院认定“黄满雪在融华置业公司取得了商品房预售许可证之后补签了《商品房买卖合同》”错误。该合同并非补签，而是一份新的合同。2013年12月18日融华置业公司向黄满雪发出《签约须知》，属于要约，但黄满雪对此置之不理，显然是拒绝承诺，故要约已经失效，双方没有“补签”的可能性，而是一份新的合同。2、黄满雪与融华置业公司于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》是恶意串通的行为。首先，该交易行为不符合商品房买卖的交易习惯。黄满雪提供的收据没有记载房号等必要信息，黄满雪也没有与融华置业公司签订预约合同，来明确款项的性质和用途，故不能认定为购房款。其次，黄满雪于2011年支付给融华置业公司的款项应认定为借款。融华置业公司出具收据的时间为2011年4月8日，当时融华置业公司虽然已经受让案涉房产的土地使用权，但还没有取得预售许可证，所以该款项的合理解释是融华置业公司向黄满雪的借款，用于支付土地出让金。再次，黄满雪与融华置业公司之所以在2016年补签合同，是因为融华置业公司无力还款，黄满雪希望通过已经出售给王晋强、贾晓玲的房屋来弥补损失，而融华置业公司希望将房屋高价卖出以抵消更多的债务。因此，黄满雪和融华置业公司在明知涉案房屋已经出售的情况下，恶意签订《商品房买卖合同》，损害了王晋强、贾晓玲的合法利益，应属无效。三、一审法院判决撤销融华置业公司将房产备案登记给王晋强、贾晓玲的行为，于法无据。1、王晋强、贾晓玲与融华置业公司存在商品房买卖合同关系，融华置业公司出具《情况说明》否认该事实，是为了高价出售房屋，不能作为认定事实的依据。2、黄满雪在没有诉请王晋强、贾晓玲与融华置业公司之间的商品房买卖合同关系无效的前提下，即主张撤销备案登记行为，不能成立。3、即使黄满雪与融华置业公司签订的《商品房买卖合同》有效，也不能对抗王晋强、贾晓玲的备案登记。王晋强、贾晓玲的备案登记在先，且已经履行了合同义务，王晋强、贾晓玲的权利保护顺位优于黄满雪。4、义乌市政府在2015年就融华置业公司的相关问题发布过公告，因此融华置业公司应当在2015年就知道案涉房屋已经进行预售备案登记，即使其行使撤销权，也已经超过了一年的撤销权除斥期间。四、一审判决适用法律错误。王晋强、贾晓玲与融华置业公司签订的《商品房买卖合同》并没有违反合同法第52条、56条的规定，判决合同无效缺乏依据，适用法律错误。
黄满雪辩称：一审判决正确，王晋强、贾晓玲的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。
融华置业公司未作答辩。
黄满雪向一审法院起诉请求：1、确认黄满雪与融华置业公司于2016年10月9日签订的商品房买卖合同合法有效。2、确认王晋强、贾晓玲与融华置业公司签订的商品房买卖合同无效。3、撤销融华置业公司将锦绣篁园篁园路333号5单元701室的房产备案给王晋强、贾晓玲的行为。4、融华置业公司将锦绣篁园篁园路333号5单元701室的房产备案登记至黄满雪名下。在一审审理过程中，黄满雪申请撤回第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：融华置业公司是一家房地产开发企业。2011年时拿到了“锦绣篁园”商品房项目的建设用地使用权。融华置业公司拿到商品房项目的建设用地使用权后，即向外进行商品房的预售。2011年4月8日，黄满雪向融华置业公司交纳了认购锦绣篁园篁园路333号5单元701室房产的全款，共计2190580元，由融华置业公司出具收据一份予以确认。前述款项中的1800000元由黄满雪于2011年4月8日转账至融华置业公司法定代表人妻子刘晓斐账户。2013年12月18日，融华置业公司向黄满雪发送《签约须知》一份。2016年10月9日，黄满雪和融华置业公司签订了购买锦绣篁园篁园路333号5单元701室房产的《商品房买卖合同》，载明房屋总价款为2190580元。2016年11月21日，融华置业公司将上述商品房交付给黄满雪使用。2015年1月31日，融华置业公司就涉案房屋在义乌市房地产管理处为王晋强、贾晓玲办理了该套商品房的预售房产备案登记，备案金额为1009375元。2015年2月6日，融华置业公司就锦绣篁园5单元701室向第王晋强、贾晓玲出具收款收据一份，载明收到上述房屋款项80万元。2016年11月25日，融华置业公司出具《情况说明》一份，载明黄满雪于2011年4月8日付款购买了涉案房屋，通知备案时未办理备案登记，现涉案房产因融华置业公司向王晋强、贾晓玲借款，被公司以备案登记形式登记于王晋强、贾晓玲名下。
一审法院认为，黄满雪向融华置业公司认购了本案讼争的商品房，并在融华置业公司取得商品房预售许可证后补签了《商品房买卖合同》，黄满雪和融华置业公司双方均已履行了合同主要义务，且合同内容没有违反法律的强制性规定，为此，黄满雪和融华置业公司签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。融华置业公司出具《情况说明》否认与王晋强、贾晓玲之间存在商品房买卖的合意，且王晋强、贾晓玲在整个庭审过程中未提供与融华置业公司签订的《商品房买卖合同》及相应的付款凭据，目前虽然该商品房预售备案登记在王晋强、贾晓玲名下，但备案登记金额仅有1009375元，且与收款收据载明的金额80万元也不一致，均明显低于市场销售价格，即现有证据无法证明融华置业公司与王晋强、贾晓玲之间存在商品房买卖合同关系，且融华置业公司认可其与王晋强、贾晓玲之间系民间借贷关系，故融华置业公司将涉案商品房预售备案登记给王晋强、贾晓玲的行为应予撤销。依照合同约定以及法律规定，融华置业公司有义务将本案讼争商品房预售备案在黄满雪名下，为此，黄满雪的诉讼请求，依法应予支持。融华置业公司经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利，依法可缺席作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、黄满雪与融华置业公司于2016年10月9日签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、融华置业公司于判决生效后五日内撤回将锦绣篁园篁园路333号5单元701室房产给王晋强、贾晓玲的预售备案登记。三、融华公司于判决生效后五日内将锦绣篁园篁园路333号5单元701室房产备案登记至黄满雪名下。案件受理费80元，由融华置业公司负担。
二审中，黄满雪、融华置业公司未提供证据。王晋强、贾晓玲向本院提供：王联弟、王英（王晋强的妹妹、妹夫）与融华置业公司签订的协议书（复印件）一份，用以证明：王晋强、贾晓玲取得涉案房屋的原因。
对王晋强、贾晓玲提供的证据，黄满雪发表如下质证意见：真实性无法确认，但从该协议上可以看出王联弟、王英与融华置业公司之间是借贷关系，因为还有回购协议，房屋是用于借款的抵押。融华置业公司未对证据发表意见。
对王晋强、贾晓玲提供的证据，本院认为应结合本案其他证据及当事人的陈述一并分析认证。
本院对原审判决认定的事实予以确认。另查明：根据王晋强、贾晓玲二审提供的协议书及陈述，案涉房产备案登记在王晋强、贾晓玲名下，是因为王联弟、王英（王晋强的妹妹、妹夫）曾出借款项给融华置业公司，因融华置业公司缺乏清偿能力，故将案涉房产以80万元的价格抵偿债务，并将房屋备案登记在王连弟、王英指定的王晋强、贾晓玲名下；融华置业公司可在协议签订后一年内回购房屋，并支付80万元债务本金及按每月2%计算的利息；如融华置业公司在协议签订后一年不回购房屋，则该房屋归王晋强、贾晓玲所有。
本院认为：虽然融华置业公司于2015年1月31日将涉案房产备案登记于王晋强、贾晓玲名下，但双方并未签订商品房买卖合同，王晋强、贾晓玲也未支付购房款，融华置业公司也未向王晋强、贾晓玲交付房屋。结合王晋强、贾晓玲二审的陈述及其提供的协议书，本案房产系因融华置业公司向案外人王联弟、王英（王晋强的妹妹、妹夫）借款而预售备案登记于王晋强、贾晓玲名下用于抵偿债务，融华置业公司在一年内清偿80万元借款本金及相应利息的情况下有权回购房屋。根据以上事实，足以认定融华置业公司将涉案房产预售备案登记至王晋强、贾晓玲名下的目的是为借款清偿提供担保，双方不存在真实的商品房买卖合同关系。而从融华置业公司与黄满雪之间签订《商品房买卖合同》的时间及付款情况、房屋占有情况看，双方之间的《商品房买卖合同》意思表示真实，亦不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定合法有效。黄满雪要求继续履行其与融华置业公司签订的商品房买卖合同，于法有据，亦未超过相关的时效期间的规定。原审法院判令融华置业公司将案涉房产备案登记从王晋强、贾晓玲名下撤回，并备案登记至黄满雪名下，并无不当。王晋强、贾晓玲主张黄满雪和融华置业公司恶意串通，损害其合法利益，因缺乏有效证据予以证明，故本院不予采信。综上，王晋强、贾晓玲的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人王晋强、贾晓玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 晋
审 判 员 金 莹
审 判 员 胡 照
二〇一八年四月十九日
代书记员 季丽华