黑龙江省海林市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第223号
原告毕秀兰，女，1950年7月13日出生，汉族，无固定职业。
委托代理人李一斌，黑龙江精诚律师事务所律师。
被告海林商联房地产开发有限公司
法定代表人孙来汉，男，该公司董事长。
委托代理人王发国，黑龙江江昊律师事务所律师。
委托代理人杨旭春，黑龙江江昊律师事务所律师。
原告毕秀兰与被告海林商联房地产开发有限公司（以下简称商联公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理。依法由代理审判员石秀华适用简易程序于2015年7月2日公开开庭进行了审理。2015年8月11日，本案转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李一斌到庭参加诉讼。被告委托代理人王发国、杨旭春分别于2015年7月2日、2015年9月2日到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告毕秀兰诉称：2010年5月25日，原告从被告处购买其开发的坐落在海林市丽海城市花园小区二期21号楼4单元303室商品房，该房建筑面积74.61平方米，房屋购价165709元，付款方式及期限为：一次性付款。双方签订了《商品房买卖合同》。原告于当日向被告支付了全部购房款，被告出具了收条，并向海林市物业管理领导小组办公室缴纳了物业专项维修金3314元。2010年10月份被告交付房屋，2010年10月26日给原告换发购房发票。但由于被告自身的原因，原告在自房屋交付使用之日起90日的期限届满时未取得房屋产权证书。被告行为已构成违约。应依据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条之规定，承担违约责任，支付违约金。要求被告支付给原告不能按期取得房地产权属证书的违约金59157.96元，并由被告承担本案诉讼费用。
被告商联公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同中没有约定办理房屋产权证照的时间，原告所购买的房屋位于被告开发的海林市丽海城市花园二期。该小区二期工程由于海林市规划部门几次修改规划，最早的规划于2008年做出，调整之后的规划在2014年8月才调整完毕，导致整个丽海花园小区二期工程的开工时间和竣工时间较原计划迟延，该迟延是因为政府调整规划的行政行为，政策调整，并非出自被告的原因，属于不可抗力。最高院的司法解释所规定的是因出卖人原因导致买受人无法取得房屋产权证照，现在这个原因是由于政府的政策调整造成的。所以，被告不应承担违约责任，应驳回原告的诉讼请求。
结合各方分歧意见，确认本案的争议焦点为：1、被告是否具有违约行为；2、原告的诉讼请求是否合理，是否予以支持。
审理中，原告毕秀兰为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、商品房买卖合同一份共18页，证明1、2010年5月25日，原告从被告处购买其开发的坐落在海林市丽海城市花园二期小区21号楼4单元303室商品房，该房建筑面积为74.61平方米，房屋价款165709元。付款方式及期限为：一次性付款。双方签订了《商品房买卖合同》。2、原、被告双方在《商品房买卖合同》中没有对产权登记的时限及违约事项进行约定。
被告无异议，但是提请法庭注意该合同的第8条所约定的不可抗力的范畴。
证据二、购房发票一张，证明原告于2010年5月25日签订《商品房买卖合同》时向被告支付了购房全款165709元，被告出具了收据。被告于2010年10月26日给原告换取购房发票。
被告无异议。
证据三、物业专项维修金票据一张，证明原告于2010年5月25日签订了《商品房买卖合同》之日，向海林市物业维修领导管理小组办公室缴纳了购房房屋的物业专项维修金3314元。
被告无异议。
证据四、房屋所有权证一份及登记费票据一张，证明由于被告原因，原告于2015年6月1日才取得房屋所有权证。
被告无异议。
对原告提供的证据，本院认为，被告对证据一、证据二、证据三、证据四无异议，予以采信。
被告商联公司为支持其主张，向法庭举证如下：
证据一、丽海花园小区二期工程规划图三份，证明案涉房屋2008年10月6日初次规划，分别经历2012年7月9日、2014年5月22日的规划调改。由于规划调改导致工程竣工的时间迟延，本案被告没有为原告提供竣工办理产权证照的原因是因为规划调整的不可抗力造成的。
原告有异议，认为因该组证据系被告逾期向法庭举证，不应被法庭采信。该证据系影印件不是原件，无法核对真实性。该证据仅看出规划部门对被告的开发项目的用地面积及容积率绿地等指标进行调整，是开发单位为了开发利益的最大化，向规划部门提出申请调整时规划部门才能调整，不是规划部门依职权主动调整，该证据不能作为被告反驳给原告逾期办理房屋产权登记的理由。
证据二、建设工程规划许可证两份，建设工程施工许可证两份，证明丽海小区31-35号楼属于三期，36-38号楼属于二期。由于规划的调整，海林市住建局在2014年8月15日和7月29日才向被告发放施工许可和规划许可，导致本案涉及的21号楼所在二期工程施工竣工和整体验收迟延。造成原告无法取得房屋产权执照的原因，是由于规划调整的政府的行为这一不可抗力造成的。
原告对形式要件无异议，对举证目的有异议。理由是该四份许可证所标明的建设项目名称均为本案所争议楼房之外，并无法体现出被告所要证明的问题。并且如其所述，该四份许可证标明该楼盘合同竣工日期应为2015年11月30日，被告在现在也不可能取得21号楼的竣工手续而具备给原告办理房照的条件，被告的说法自相矛盾。由此提示，原告要求被告出示二期21号楼的建筑工程施工许可证，以待证许可证上所标明的合同开工及竣工的日期。所以，该组证据与本案无关联性。
证据三、规划调整说明一份，证明由于海林市规划局的规划调整，导致丽海花园小区工程无法整体验收备案，所以导致原告无法取得房屋产权执照，是由于政府政策调整造成的，属于不可抗力，被告不应承担违约责任。
原告对形式要件有异议，认为该说明是被告自己做出的说明，因被告系本案诉讼参与人，不能在诉讼中自己为自己作证。海林市规划局虽然加盖印章，但是根据《民事诉讼法》的规定，单位向法庭出示证据，应当由负责人、经手人签名或盖章，并加盖单位印章，但是规划局没有经手人和负责人签字，故形式要件不合法。该说明不能证明被告举证目的中所述：系因政府原因导致原告至今无法取得房屋权属证，被告应向法庭出示关于本案涉及的21号楼的规划许可证，和建设许可证，如果发生变更应以此证件作为法律依据，不能以说明作为依据，即使存在说明中的情况，也不属于《民法通则》中规定的不可抗力的要件。所以，对被告的举证目的不予采信。
对于被告提供的证据，本院认为，原告对证据一、证据二未予以有效反驳，认定有效。证据三，形式要件上虽然有瑕疵，但不足以影响其效力，故予以采信。但政府规划调整不属于不可抗力。
根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：
2010年5月25日，原告毕秀兰与被告商联公司签订了商品房买卖合同。原告从被告处购买了由其开发的坐落在海林市丽海城市花园小区二期21号楼4单元303室，该房建筑面积74.61平方米，房屋购价165709元，付款方式及期限为：一次性付款。原告于当日向被告支付了全部购房款，2010年10月份被告将该房屋交付给原告。
海林市丽海城市花园小区二期工程于2008年10月6日初次规划，分别经历2012年7月9日、2014年5月22日二次规划调改，致使海林市丽海城市花园小区二期工程施工竣工和整体验收迟延。
本院认为：2010年5月25日，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行合同义务。原告已依约履行给付全部购房款的义务。被告本应在《商品房买卖合同》订立之日起90日内协助原告办理房屋权属证书。但因海林市人民政府做出规划调整，客观上造成了海林市丽海城市花园小区二期工程施工竣工和整体验收迟延。原告未能办理房屋权属证书，非被告的原因。因为，《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款规定：县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条第一款第二项规定：建设单位办理工程竣工验收备案应当提交工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料。海林市丽海城市花园小区二期工程系由规划部门整体规划。因此，办理竣工验收应是该二期工程整体验收。根据《房屋登记办法》第三十条规定第四项规定：因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交建设工程符合规划的证明；同时，该条第五项规定：应提交房屋已竣工的证明。所以，海林市丽海城市花园小区二期工程规划调整致使被告无法组织整体竣工验收，亦无法向房地产管理部门提供相关备案材料。原告在与被告签订房屋买卖合同之日起至2015年5月15日无法取得房屋所有权证不是被告的原因。故本院对于原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告毕秀兰对被告海林商联房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费1278.93元，由原告毕秀兰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。
审 判 长 宫立军
代理审判员 石秀华
代理审判员 许万福
二〇一五年十月十日
书 记 员 吴 茜