浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终1855号
上诉人（原审原告、反诉被告）：胡颖芝，女，1986年6月7日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，
委托代理人：胡雍月，系胡颖芝父亲。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州兆龙投资管理有限公司，住所地杭州市萧山区义桥镇湘东村（建新）。
法定代表人：韩晓刚。
委托代理人：楼辉，系该公司员工。
上诉人胡颖芝因与被上诉人杭州兆龙投资管理有限公司（以下简称兆龙公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2016）浙0109民初10404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年12月26日，胡颖芝与兆龙公司签订商品房买卖合同及补充协议书，约定由胡颖芝购买兆龙公司开发的三水一生家园7幢2单元201室预售商品房，房屋总价495326元。付款方式约定为：订约当日支付首期房款155326元，余款340000元于当日办理银行按揭手续方式，若胡颖芝自身原因在五天内未办理按揭手续，应按逾期付款承担相应违约责任；逾期付款超过90日后，兆龙公司有权解除合同并要求胡颖芝按累计应付款的1%支付违约金，兆龙公司同意胡颖芝继续履行的，胡颖芝应自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之一点五的违约金。合同中还约定，兆龙公司逾期交付商品房，逾期超过90日后，胡颖芝有权解除合同，胡颖芝要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，兆龙公司按日支付已付房价款万分之一点五的违约金。合同签订后，胡颖芝支付了首付款155326元，并申请银行按揭贷款，银行因故未批准胡颖芝的贷款申请。后胡颖芝于2007年12月2日向兆龙公司支付房款40000元，于2009年9月8日向兆龙公司支付房款120000元，于2010年3月3日向兆龙公司支付剩余房款180000元。2010年2月26日，兆龙公司曾向原审法院起诉，要求解除其与胡颖芝之间的商品房买卖合同，胡颖芝支付违约金。2010年11月8日，原审法院作出（2010）杭萧民初字第958号民事判决，判决驳回兆龙公司的诉讼请求。2010年12月1日，兆龙公司不服一审判决，向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院于2011年2月11日作出（2010）浙杭民终字第3307号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2013年6月23日，胡颖芝向兆龙公司转账1332元。2016年5月5日，胡颖芝曾到兆龙公司要求交付案涉商品房未果。
胡颖芝向原审法院起诉，请求判令：1.兆龙公司履行交房义务；2.兆龙公司支付违约金144957.15元。庭审中，原告变更诉讼请求中的违约金金额为180174.83元（自2010年3月3日起暂算至2016年10月17日，实际要求算至兆龙公司交房日止）。
兆龙公司提起反诉，请求：1.胡颖芝支付兆龙公司逾期付款违约金88239元及相关利息损失；2.胡颖芝返还兆龙公司代为交纳的物业管理费5404元及相关利息损失。
原审法院认为：胡颖芝与兆龙公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应全面履行。胡颖芝主张兆龙公司逾期交付案涉房屋，要求兆龙公司交付房屋并支付逾期交房违约金；兆龙公司辩称胡颖芝未及时向兆龙公司主张收房，兆龙公司为胡颖芝垫付2008年至2010年度的物业费，且胡颖芝至今未付逾期付款违约金，故要求胡颖芝支付逾期付款违约金、代缴物业管理费及相应利息。经审查，胡颖芝在履行合同过程中存在逾期支付房款的情形，但在胡颖芝已足额支付房款、双方合同经生效判决确认继续履行的情况下，兆龙公司应履行向胡颖芝交付案涉房屋的义务。关于胡颖芝主张的逾期交房违约金，根据以上确认的证据及庭审中双方的陈述，胡颖芝提交的证据中载明其曾在2016年5月5日委托胡雍月到兆龙公司谈交房的事情未果，兆龙公司在庭审中也陈述胡颖芝的代理人直到2016年才来要求收房，胡颖芝未举证证明其在2016年5月5日前有积极向兆龙公司要求收房的行为，故胡颖芝主张的逾期交房违约金应以已付房款495326元为基数，按合同约定的日万分之一点五为标准自2016年5月5日起算。胡颖芝未按合同约定及时足额支付房款，已构成违约，应按合同约定支付违约金，其中以340000元为基数自2004年12月31日起算至2007年12月2日，以300000元为基数自2007年12月3日起算至2009年9月8日，以180000元为基数自2009年9月9日起算至2010年3月3日，均按合同约定的日万分之一点五为标准计算，扣除胡颖芝已支付的1332元，为86907元。至于兆龙公司主张前述违约金的利息，不予支持。2008年至2010年期间，案涉房屋尚未交付胡颖芝，兆龙公司也未举证证明其已代胡颖芝缴纳2008年至2010年度的物业管理费，故兆龙公司要求胡颖芝支付代缴物业管理费及利息的反诉诉讼请求，不予支持。综上，对胡颖芝合理部分的诉讼请求及兆龙公司合理部分的反诉诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，原审法院于2017年2月7日判决：一、兆龙公司在判决生效后十日内，向胡颖芝交付位于萧山区的房屋；二、兆龙公司支付胡颖芝以495326元为基数，自2016年5月5日起算至兆龙公司履行判决第一项义务时止，按日利率万分之一点五计算的违约金。该款限于判决生效后十日内付清；三、驳回胡颖芝的其他本诉诉讼请求；四、胡颖芝支付兆龙公司违约金86907元，该款限于判决生效后十日内付清；五、驳回兆龙公司的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3904元，减半收取1952元，由兆龙公司负担150元，由胡颖芝负担1802元；反诉案件受理费2142元，减半收取1071元，由胡颖芝负担986元，兆龙公司负担85元。
宣判后，胡颖芝不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院程序违法，错误分配举证责任。原审判决认定“胡颖芝未举证证明其在2016年5月5目前有积极向兆龙公司要求收房的行为，故胡颖芝主张的逾期交房违约金应以已付房款495326元为基数，按合同约定的日万分之一点五为标准自2016年5月5日起算。”属于错误分配举证责任。交房是出卖人的义务，买受人没有催促出卖人交房的义务。兆龙公司是否违约及何时开始违约，应该根据合同约定来确定。兆龙公司逾期交房的起算时间应从2006年5月29日开始计算。出卖人按照合同上约定的时间内履行交房义务，是法律上规定的应尽义务。《商品房买卖合同》第八条规定房屋的交付期限：“出卖人应当在2006年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4件，并符合本合同约定的商品房交房买受人使用。”第九条出卖人逾期交房的违约责任中明确，“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。”第十一条关于房屋交接的规定：“出卖人书面通知买受人办理交付手续。”买受人至今没有收到出卖人交房面通知。买受人虽然逾期支付部分购房余款，但是法律、合同都未授予出卖人拒绝交房的权利。至今为止双方没有变更过交房时间的约定。现提起上诉，请求：1.撤销原审判决；2.兆龙公司履行合同交房义务；3.兆龙公司支付逾期交房违约金146124.68元(已经减去逾期付款违约金)；4.兆龙公司承担本案诉讼费用。
针对胡颖芝的上诉，兆龙公司答辩称：原审判决正确，要求维持原判。
二审期间，胡颖芝未向本院提交新的证据材料。
二审期间，兆龙公司向本院提交证据材料如下：催促办理房屋交接的通知（复印件）1份、快递回单2份、手机录音及文字资料1份，共同用以证明兆龙公司已通知胡颖芝收房，胡颖芝已知晓。
上述证据经胡颖芝质证：兆龙公司邮寄的通知，胡雍月确实于2017年3月9日收到；但胡颖芝委托胡雍月参加诉讼，作为诉讼代理人没有义务帮忙转交收房通知，所以胡颖芝并未收到该通知。本院经审查后认为，上述证据与双方当事人陈述及在案其他有效证据相印证部分，可作为认定本案相关事实的依据。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：杭州杨岐房地产开发有限公司于2012年12月13日名称变更为兆龙公司。兆龙公司曾于2011年7月6日向胡颖芝寄发要求结算支付违约金及交房的函，要求胡颖芝在2011年7月15日前到兆龙公司付清逾期付款违约金后办理交房手续。胡颖芝确认已收到该函。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，商品房买卖合同签订后，胡颖芝理应按照合同约定如期支付房款。但在银行按揭贷款未获批准的情况下，胡颖芝未能以其他付款方式及时付清房款，其行为构成违约，应承担相应的逾期付款违约责任。在胡颖芝付清房款前，兆龙公司有权拒绝履行交付房屋的义务。而兆龙公司已于2011年7月6日向胡颖芝寄发过要求结算支付违约金及交房的函，也即兆龙公司已履行书面通知交房的义务。在此情形下，原审法院根据胡颖芝提供的证据所对应的要求交付房屋的时间节点作为逾期交房违约金的起算点，尚属合理。同时，根据胡颖芝支付房款的情况，原审法院所核算的应由胡颖芝承担的逾期付款违约金，也无不当。综上，胡颖芝的上诉理由，均不能成立，本院不予采信。原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1972元，由胡颖芝负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 张诗雯