广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗越法民三初字第1141号
原告：广东宏德科技物业有限公司，住所地：。
法定代表人：张朝德。
委托代理人：欧妍倩，广东科德律师事务所律师。
被告：梅岱�，女，1959年8月3日出生，汉族，住广州市天河区。
委托代理人：林萱，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广东宏德科技物业有限公司诉被告梅岱琤物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员伍颖妍独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人欧妍倩，被告梅岱琤及其代理人林萱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告是越秀区东风西路XXX号之一XXX房的业主。原告依法律规定和合同约定自2006年10月起为该小区的物业管理公司，原告为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。但被告自2011年4月至今一直拒不支付物业服务费，经原告发函催收后仍不理睬。为维护原告合法权益，故诉请法院判令：被告立即支付从2012年4月1日起至2014年3月31日的物业管理费10692元（以445.50元／月标准计算）及利息（以被告同期应付而未付的物业管理费为基数，从2012年4月1日起算，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利息的标准支付）。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.根据涉案房屋的房产证，涉案房屋是被告向广州基伟房地产发展有限公司购买的，故涉案大楼的开发商并非广州市越秀区城市建设开发公司（以下简称越秀城建公司），因此原告称其是开发商选聘的物业服务企业不是事实。根据《物业管理条例》第二十一条的规定及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告对涉案大楼实施物业服务缺乏合法依据。2.多年来，涉案房屋的安全、通风、采光等各项合法权益一直遭受到房屋北侧玻璃幕墙外违章建筑的严重侵犯。被告于2008年前曾多次反映，并要求原告提供违章建筑的使用人信息，以协助被告向有关行政主管部门投诉该违章建筑。但原告一直借口推诿，甚至提供虚假信息给被告，导致被告无法向行政主管部门提供准确的投诉信息，至今仍受到该违章建筑的严重侵扰。根据《物业管理条例》第四十六条规定，被告认为如原告是涉案房屋的合法物业服务企业，其应能提供涉案房屋北侧的违章建筑的使用人信息。3.被告从未见过原告在流花湖广场园景中心公布物业管理费的收支明细，亦未发现原告对涉案房屋的治安、环保、物业装饰装修和使用等方面提供过物业管理服务。如原告无法提供合法有效的证据证明其对涉案房屋的建筑物、构筑物、消防系统、电梯、给排水系统等进行了定期安全检查和维修养护，尤其是聘请了具有相关专业资质、技术的单位或人员对电梯、消防系统及供电设备等专业特种设备进行检测和维护，则原告的请求没有事实依据。4.原告于2014年4月30日才向法院起诉，部分请求超过诉讼时效。根据法律关于诉讼时效的规定，即使原告主体适格，其主张管理费的期间应自2014年4月30日往前推算2年，即从2012年的5月1日起算。对原告超过诉讼时效的部分主张，依法不应得到法律的保护。原告的起诉状中主张物管费的期限截至2014年3月31日，因此计算的物管费数额存在错误。综上，原告没有证据证明其是涉案房屋的合法物业管理企业，也没有证据证明其为涉案房屋提供了物业服务，故原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请请求。
经审理查明：原告是一级物业管理企业。被告是广州市越秀区东风西路XXX号之一XXX房即流花广场园景中心XXX房的产权人，该房建筑面积74.1558平方米，规划用途为办公。
2010年2月11日，广州市越秀区城市建设开发公司（为甲方）与原告（为乙方）签订了《物业管理服务合同》，�中约定：甲方为保障开发建设的小区、楼宇，在成立业主委员会过渡期内的物业管理服务工作，保障业主、住户有一个良好的安居环境；经甲乙双方友好协商，甲方同意将流花广场、华业大厦、悦湖阁、伟业阁、B2栋、棠溪小区等物业小区、楼宇的物业管理服务工作交由乙方提供物业管理服务，并签订本合同，共同遵守；甲方将其开发建设项目的物业管理服务工作交由乙方经营管理，乙方必须依法和依照国家、省、市物业管理有关法规切实做好管理服务工作；管理期内乙方自主经营、自负盈亏，并承担因物业管理工作不善而产生的一切法律责任和经济责任；物业管理期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止；物业经营管理期内，如小区、楼宇产生（成立）业主委员会的，由小区、楼宇业主委员会决定是否继续聘用乙方，如业主委员会决定另行聘用物业管理单位，乙方�须无条件撤出该小区或楼宇的物业管理服务工作；乙方在经营过程中，与业主、住户履行物业服务所发生的诉讼、赔偿等一切责任，均由乙方自行承担；经双方友好协商，乙方在物业管理经营期内，不收取甲方未安置、未出售自有物业的物业管理费，如安置使用或出售，乙方按照该楼宇的物业管理收费标准（经物价局核定或备案），依法向使用人或买受人收取相关的物业管理费用等。双方于同年3月1日签订《物业服务合同补充合同》，其中约定：自2006年10月1日起，甲方同意将流花广场、华业大厦、悦湖阁、伟业阁、B2栋、棠溪小区等物业小区、楼宇的物业管理服务工作交由乙方提供物业服务，并于2010年2月11日续签《物业服务合同》；现经双方协商一致，就《物业服务合同》中未尽事项订立以下补充合同；关于《物业服务合同》第七条“物业管理收费标准（经物价局核定或备案）”，按照不同小区、楼宇，具体收费标准为：流花广场，湖景阁（住宅）：1.75元／平方米·月，流花广场园景中心（商用）：6.00元／平方米·月等。
2013年1月30日，越秀城建公司（为甲方）与原告（为乙方）签订《协议》，约定：甲乙双方2010年2月11日签订的《物业管理服务合同》条款变更如下：原“合同期限自2010年3月1日起至2013年2月28日止。物业经营管理期限内，如小区、楼宇（成立）业主委员会的，由小区、楼宇业主委员会决定是否继续聘用乙方，如业主委员会决定另行聘用物业管理单位，乙方必须无条件撤出该小区或楼宇的物业管理服务工作”变更为“合同期满后，相关楼宇业主委员会还未依法（分别）成立的，或业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同未生效的，本合同自然延续，至新聘物业管理企业物业服务合同生效�接管时止”。
原告曾通过快递方式向被告寄送《律师函》一份，要求原告在收到函件之日起七日内支付所欠缴的物业管理费等费用，该快递“寄件人签署”一栏落款日期为2014年2月28日。据《速递邮件改退批条》显示，该快递因“收件人拒收”于2014年3月1日被退件。
原告曾因该小区其他业主苏颖欠付物业管理费而提起诉讼，经两审审理，广州市中级人民法院作出（2012）穗中法民五终字第XXXX号《民事判决书》，查明如下事实：1993年12月6日，越秀城建公司与香港广基投资有限公司成立合作经营“广州基伟房地产发展有限公司”（以下简称基伟公司），合作公司的经营范围：在经市规划局（86）城地批字第XXX号文批准使用的广州市东风西路XXX号-
XXX号地段开发、建设、销售、出租和管理自建的商住楼宇；合作公司的合作经营期限为十年；基伟公司于2007年1月2日被吊销企�法人营业执照；2010年11月1日，越秀城建公司作出《说明》，其中内容为：自2006年10月1日起广东宏德科技物业公司（原名：广东华银物业管理有限公司）进入流花广场湖景阁、园景中心、悦湖阁、华业大厦、B2栋公寓提供物业管理服务。该判决书认为：越秀城建公司作为建设单位基伟公司的股东之一，在没有证据显示其实际取得了基伟公司的授权或事后得到基伟公司追认之情况下，越秀城建公司与广东宏德科技物业有限公司签订的《物业管理服务合同》、《物业服务合同补充合同》，均因合同订立主体不具有合法性而属无效合同，但根据公平合理和等价有偿的原则，最终判决：自该判决送达之日起10日内，苏颖向广东宏德科技物业有限公司支付从2009年3月1日起至2012年2月止的物业管理费（每月按143.7元计）。
因被告拖欠从2012年4月起至2014年3月止的物业服务费，原告�2014年5月8日提起本案诉讼。
庭审中，原告表示：若法院认定物业服务合同无效，则放弃要求被告支付利息的诉请，但坚持要求被告支付物业管理费。原告就其主张为案涉小区提供了物业服务，提交了《流花广场业主／住户手册》、部分业主向原告缴交管理费、代缴的水电费的发票、清洁费发票、电梯等保养费发票、《电梯日常维护保养合同》、《消防系统设施维修保养合同》及消防维护保养款的发票等证据予以证明。原、被告共同确认：涉讼房屋所在小区至今尚未成立业主委员会。
本院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，本案原告向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告于2014年2月28日向被告发出《律师函》要求原告支付所欠缴的物业管理费引起诉讼时效中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定，本案诉讼时效从原告向被告主张时即2014年2月28日重新计算。至本案原告向本院提起诉讼的2014年5月8日，未超过两年的诉讼时效，故被告关于原告起诉的部分请求超过诉讼时效的抗辩不成立，本院不予采纳。
涉讼小区因物业服务合同产生的纠纷，已有生效判决认定越秀城建公司与本案原告广东宏德科技物业有限公司签订的《物业管理服务合同》、《物业服务合同补充合同》因合同订立主体不具有合法性均属无效合同，故越秀城建公司（甲方）与本案原告广东宏德科技物业有限公司（乙方）于2013年1月30日签订的《协议》亦属无效。虽然案涉的前期物业管理合同对于业主不具有约束力，但依据原告提交的为案涉小区提供物业服务的相关证据，可以认定原告对于案涉小区实际进行了服务，且被告作为小区业主亦实际接受了原告服务的事实，被告因此而获得的利益。合同归于无效，因已获得的利益无法返还，则应通过折价补偿的方式，返还原告一定的费用。故根据公平合理和等价有偿的原则，被告向原告支付上述费用的标准可参照合同约定的价格，即以每月每平方米6元的标准计算。涉案房屋的面积为74.2558平方米，故每月的物业服务费为445.5348元。原告要求以每月445.50元的标准计算，是其在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，本院予以照准。
关于利息请求的处理。原告在庭审中已确认，若法院认定合同无效，则放弃向被告追究利息的权利。在本案中，原告对其诉讼请求予以放弃，是其对自身权利的处分，本院予以照准。
鉴于本案纠纷系因前期物业管理合同无效而发生的，原告对此存在过错，故本案受理�用应由原告承担。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告梅岱琤向原告广东宏德科技物业有限公司支付从2012年4月1日起至2014年3月31日止的物业服务费（按每月445.50元计）。
二、驳回原告广东宏德科技物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费34元，由原告广东宏德科技物业有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审判员 伍颖妍
二〇一四年八月八日
书记员 苏颖诗