重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01终3752号
上诉人（原审被告）：李昭伦，男，1956年11月7日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：涂珀溯，重庆海力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文韬，重庆海力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：重庆同洲控股（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道龙祥街4号1幢4，组织机构代码75006675-4。
法定代表人：任和斌，董事长。
委托诉讼代理人：王汉塘，男，1981年12月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
被上诉人（原审原告）：重庆市渝北区佳居花园A区业主委员会，住所地重庆市渝北区余松路501号佳居花园3幢。
负责人：刘家国，主任。
委托诉讼代理人：孙大为，男，1974年6月13日出生，汉族，住重庆市渝北区，小区业主。
委托诉讼代理人：蔡良毅，男，1970年3月15日出生，汉族，住重庆市江北区，小区业主。
上诉人李昭伦、重庆同洲控股（集团）有限公司（以下简称同洲公司）与被上诉人重庆市渝北区佳居花园A区业主委员会（以下简称佳居花园A区业委会）建筑物区分所有权纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2016）渝0112民初12721号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理本案。上诉人李昭伦的委托诉讼代理人涂珀溯，同洲公司的委托诉讼代理人王汉塘，被上诉人佳居花园A区业委会的委托诉讼代理人孙大为、蔡良毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李昭伦上诉请求：1、撤销(2016)渝0112民初12721号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中一审法院认定同洲公司无权处分涉案房屋存在错误，做出的一审判决明显与房管局及规划局的颁发的证件回复相佐，超越法律赋予的职权做出了干预行政的判决。一审法院认定上诉人的购买房屋行为不是善意理由牵强，事实认定明显错误。本案中，李昭伦购买的涉案房屋在购买前一直就是登记在同洲公司名下，同洲公司将房屋出售给上诉人是合乎法律规定的。根据一审法院的认定如果房管局将房屋登记在同洲公司名下的行为是错误的，那么被上诉人这应当首先进行的是行政诉讼，作为司法机关直接将行政机关职权的事宜通过民事判决书来处理解决，这明显存在极大的问题。李昭伦购买后也缴纳了全部的税费并将该房屋办理到自己名下，该房屋有完整的产权登记并非是物业管理用房。同洲公司举示的(2012)渝仲字第292号裁决书早已认定了上诉人合法拥有涉案房屋的事实。一审法院偏听偏信被上诉人的言辞做出上诉人是非善意的认定存在明显错误。二、一审法院认为负一层不具备自然采光、通风功能不能作为物业管理用房没有法律依据，且否认《物业管理用房审批申请表》的效力，再一次越权作出带有行政性质的认定。一审法院认为同洲公司没有完成《物业管理用房审批申请表》上承诺的在1号楼侧面加修45平方米的物业用房，那么该《物业管理用房审批申请表》是无效的，不能作为物管用房的依据。从这个认定再一次看出了一审法院对行政机关权力的干预。同时，同洲公司目前暂未在1号楼侧面加修45平方米的物业用房，不代表同洲公司不可以修建，该承诺有继续履行的空间。三、本案中的诉请是行政诉讼的请求，而本案用民事判决来做出结果，上诉人认为作为一审的被告主体存在问题，请求二审法院予以改判。本案中被上诉人的诉讼请求是要求确认登记在上诉人名下的涉案房屋为物管用房。而这一请求的实施主体是房管局，且房管局还做出了对上诉人就涉案房屋办证的具体行为，该行为与被上诉人的请求相冲突，那么该案就明显是一个行政诉讼案件，被上诉人要获得请求的支持，首先得撤销房管局的行政行为。而上诉人与被上诉人本就没有直接的民事法律关系。与被上诉人签订房屋合同的是重庆市人民检察院和其一分院，约定物管用房的位置和面积的是同洲公司。作为涉案房屋的实际所有权人，就涉案房屋是否为物管用房是办证单位与被上诉人产生的是一种行政关系而非民事关系，上诉人应当是行政诉讼案件中的第三人而非本案的被告。四、本案中一审法院违反级别管辖做出判决。本案中被上诉人虽然为重庆市渝北区佳居花园A区业主委员会，但在庭审过程中被上诉人的举证得知，重庆市渝北区佳居花园A区为重庆市人民检察院和重庆市人民检察院一分院的集资建房，该小区的业主绝大部分都是重庆市人民检察院和重庆市人民检察院一分院的领导和员工，而本案一审法院为渝北区人民法院，渝北区恰恰也属于重庆市人民检察院和重庆市人民检察院一分院的辖区范围，对本案的审理存在极大的不公平性。依据民事诉讼法19条的规定，本案属于在本辖区有重大影响的案件。一审法院应当结合《最高人民法院关于审理民事级别管辖异议案件若平问题的规定》第7条之规定“当事人未依法提出管辖权异议，但受诉人民法院发现其没有级别管辖权的，应当将案件移送有管辖权的人民法院审理”处理，而一审法院未按此处理存在严重程序违法，应当发回重审。
同洲公司辩称，同意李昭伦的上诉意见。
佳居花园A区业委会辩称，本案争议应通过民事诉讼解决。根据《物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位应当按照房屋总建筑面积一定比例提供物管用房。规划部门应当要求建设单位在房屋结构设计及功能设计时规划专门的物业管理用房，并在房屋对调完成后进行验收。本案中，规划审批时未严格按照有关规定要求配备物管用房，房管部门未经实地核实，采用无法律授权的审批方式确定了根本无法使用的物管用房。在房屋已建成交付使用、无法修改规划的情况下，要求规划部门重新确定物管用房已无可能。因此，业委会根据实际情况要求确认物管公司正在使用的房屋为物管用房是民事上的确认诉讼，不需要先提起行政诉讼。争议房屋是物业管理用房。佳居花园项目立项及规划在2004年，按照当时的规定，同洲公司应当向物业管理区域按照建筑总面积的一定比例提供物管用房，并向前期物业管理交接验收物业管理用房。2006年小区房屋实际交付使用、前期物管公司入驻提供服务时，同洲公司并未向前期物管公司提供其他物管用房，而是将佳居花园A幢2层1号房屋交给物管公司使用至今。因此应视为同洲公司将争议房屋作为物管用房交付小区业主。物管用房一经确定，未经小区业主同意，不得单方变更。同洲公司向有关部门备案的房屋或未建设，或为开闭所等公用设备用房，不可能作为物业管理用房使用，而且该备案物管用房仅387平米，远小于法律规定的物管用房面积。李昭伦购买非善意，不能取得物权。李昭伦未尽到必要的审慎义务，对所购房屋为物管用房的情况视而不见，不能依据买卖合同取得物权。并且李昭伦与同洲公司所签订合同名为房屋买卖合同，实为到期未偿还债务以抵押物直接充抵债务的担保合同，应属无效。
同洲公司上诉请求：撤销（2016）渝0112民初12721号民事判决并予以改判，由佳居花园A区业委会承担一、二审诉讼费。事实和理由：一审认定争议房屋有错误。2003年7月1日签订的《房屋买卖补充协议》约定，同洲公司修建3000平方米的会所作为物业管理用房。会所规划在3号楼的一层和二层。2004年7月1日，重庆市建设委员会作出的，《关于同舟佳居花园工程初步设计的批复》载明了3号楼2层2号房屋标有“物管”的字样。因此一审法院认定争议房屋为物管用房。而事实上，会所与物管用房不可等同。同洲公司因为不符合相关建筑规划，并未修建会所。虽然2004年7月1日，重庆市建设委员会作出的，《关于同舟佳居花园工程初步设计的批复》载明3号楼2层2号房屋标有“物管”字样，但本案争议的房屋是3号楼2层1号房屋，两者并不是同一地方。一审法院忽视房管局、规划局和重庆市城市建设综合开发管理办公室的合法行政审批行为。2005年8月5日，渝北区房屋管理局以（2005）061号《物业管理用房审批申请表》批准佳居花园A区物管用房位于该小区1号楼的负一层；重庆市规划局2007年颁发的渝规建验（2007）北龙字第0307号《建设工程规划验收合格证》确认了该小区物管用房位于1号楼负一楼。2006年7月26日，重庆市城市建设综合开发管理办公室核发的《重庆市房地产开发建设项目手册》载明物管用房面积为346.04平方米。2005年7月18日、2006年11月1日渝北区房产测量所核发的《重庆市房产面积测算报告书》载明争议的房屋为商业用房而非物管用房，物管用户房位于1号楼负一层。争议房屋是同洲公司自建并取得产权后合法出售给李昭伦。一审法院适用法律错误。一审法院违背特权法定原则和特权公示公信制度。本案争议房屋，经过规划局房管局的审批和颁证，确定为商业用房，并非物管用房。同洲公司取得了产权证，当事人均可充分相信该房屋的权属并可自由买卖。李昭伦购买该房屋，只要看到房产证载明的用途和产权人，即尽到了合理的注意义务。李昭伦通过合法购买取得本案争议房屋的产权，理应得到法律保护。同洲公司与李昭伦的房屋买卖行为经重庆仲裁委（2012）渝仲字第292号《裁决书》予以确认，买卖双方均履行了已生效法律文书的义务。一审判决否定上述五年前的民事交易行为，等同于民事判决撤销了仲裁裁决书，则将引起市场秩序大乱。而撤销仲裁裁决书，当事人在仲裁生效6个月内向中级法院申请，基层法院对撤销仲裁裁决无管辖权。此外，一审法院通过民事判决否定房管局、规划局和重庆市城市建设综合开发管理办公室等的行政审批和颁证行为，违反了相关法律规定。行政机关的行政行为应当通过行政诉讼来认定。同洲公司没有按照合同约定或者房管局的审批新建相应面积的物管用房，应由同洲公司承担相应违约责任或相应的行政责任，而不能以此作为认定争议房屋为物管用房的事实基础。一个房屋也不应该因为曾经作过物管公司临时用房而变成物管用房，而应由房管局和规划局来审批。
李昭伦辩称，同意同洲公司的上诉意见。
佳居花园A区业委会辩称，同李昭伦上诉的答辩意见。
佳居花园A区业委会向一审法院提出诉讼请求：确认登记在被告李昭伦名下的位于渝北区房屋（建筑面积465.24平方米）为物业管理用房，归佳居花园A区全体业主所有。案件受理费由二被告负担。
一审法院认定事实：佳居花园A区业委会系依法成立的坐落于渝北区的小区业委会。同洲公司系由重庆同舟实业（集团）有限公司更名而来。
2010年1月10日，佳居花园A区业委会申请备案。备案时的《重庆市业主委员会备案申请表》载明：申请单位佳居花园A区业委会。物业名称佳居花园A区，座落位置渝北区余松路501号，总建筑面积168785平方米，业主总数795户。备案意见中加盖了所在地居民委员会、街道办事处印章。
2014年9月3日，佳居花园A区业主代表大会作出了《关于全权委托佳居花园A区业委会代表全体业主就小区物管用房作为法律诉讼主体资格的决议》并附到会的23位业主代表会议签到表。该决议载明：佳居花园A区业委会于二O一四年九月三日在小区物管会议室组织召开了本小区业主代表大会，业委会委员和业主代表、社区共24人参加了会议，会上就小区物管用房被开发商出售引起的法律诉讼维权资格主体问题进行了表决，到会全体代表23人一致同意全权委托业委会作为本次维权的资格主体参加诉讼。
2003年7月1日,市检一分院作为买方（乙方），同洲公司作为卖方（甲方），双方签订了《房屋买卖协议》，约定：佳居花园是经渝府地(2003)382号文件和市建委渝建发(2003)91号文件批准的由甲方投资修建的用于乙方购买安置职工的经济适用房。甲方责任：1、在乙方的配合下，办理规划定点选址等前期手续；缴纳征地及各项建设税费，完善一切建设手续。2、甲方在建房过程中，应严格按规定程序办理投标、质检、监理等手续，接受质检部门的检查。全权承担本工程安全责任事故，自行处理施工中的一切安全事故。……4、经甲乙双方确认的设计标准，甲方不得单方面更改、降低设计和施工标准。乙方责任：1、负责配合甲方办理该项目的有关手续，提供必要的相关资料。2、配合甲方办理完善职工购房手续。3、按约定负责收取职工购房手续。4、负责提供设计标准，审查确认设计。5、负责派员监督工程施工。
同日，市检察院、市检一分院（乙方）与同洲公司（甲方）签订了《房屋买卖补充协议》，约定：一、主体：房屋买卖协议的乙方主体明确为：市检察院、市检一分院。二、设计：1、乙方负责提供设计条件、标准，由甲方负责组织设计，设计方案及图纸最终由乙方确认。本工程所有设计都由甲方负责组织设计，乙方最终确认。2、小区配套环境应有标准网球场、游泳池及室外健身区域，配备必须的健身器材。小区绿地面积不得小于征地面积的35%。3、应为每户设计停车位一个，购房者按1100元/平方米购买车位。4、进户门必须为防火防盗金属门。5、水电容量必须满足使用需要和设计规范，每户用电标准不应低于40A，高层必须设置二次供水。宽带和闭路电视接头、电话线应安装到分户内。6、电梯指定为上海三菱或沈阳东芝。三、价格：该小区建设成本初步测算单价为1455元/平方米，经甲乙双方协商，乙方愿意补偿355元/平方米，以1100元/平方米的价格作为实际成交价。四、乙方购房按1100元/平方米的价格，应是钥匙工程，即包土地出让金和相关设施费用在内的完全产权。甲方在1100元/平方米价格外不再收取乙方其他费用（两证工本费除外）。……六、经甲乙双方协商，乙方不享有该小区商业用房，甲方另补给乙方250万元。七、甲方应负责在不影响公共绿化区域的前提下修建3000平方米的会所，用作小区物业管理用房。《房屋买卖补充协议》首部将市检察院列为了买方，但落款处只加盖了市检一分院的印章。
2005年9月9日，市检察院、市检一分院作为买方（乙方）与同洲公司作为卖方（甲方），再次签订了《房屋买卖补充协议》，对房屋价格及车位价格进行了协商。
2004年7月1日，重庆市建设委员会向市检一分院、同洲公司作出《关于同舟佳居花园工程初步设计的批复》，批复载明：该工程由1号、2号、3号、4号、5号楼共5幢组成，其中1号楼的负一层为设备用房，3号楼（两单元，一梯四户）一层为幼儿园、会所及商业用房，3号楼二层为会所及商业用房。规划附图中3号楼二层1号的房屋功能为活动室、健身房、医疗站、棋牌室。在3号楼二层2号房屋一角A线至B线间有一边长为5.4米、6米的矩形区域规划用途标明为“物管”。
2005年7月18日，重庆市房屋勘测院渝北区房产测量所出具《房屋建筑面积测算报告书》，载明：1号楼负一层中包含物管用房346.04平方米；3号楼二层均为商用房屋。
2005年8月5日，同洲公司向重庆市渝北区房产管理局提交《物业管理用房审批申请表》，审批意见中经办人意见一栏载明：佳居花园总建筑面积168785平方米，物管用房经现场核实为387平方米，坐落在1号楼负一层建筑面积342平方米，1号楼第一层侧面修建面积为45平方米。在物管用房申请审批的同日，同洲公司向重庆市渝北区房产管理局出具《承诺书》，承诺在佳居花园1号楼侧面修建面积为45平方米的房屋作为物业公司管理用房和办公室。庭审中，佳居花园A区业委会表示并未修建该45平方米的物管用房，同洲公司表示不清楚是否修建。
2006年年底，小区业主接房入住，同洲公司将3幢2层1号房屋的大部分和2号房屋的少部分交付给业主和前期物管公司作为物业管理用房，但实际交付的物管用房的界限均不与2层1号或2号房屋的四周界限重合。
2006年12月19日，案涉项目向重庆市规划局申请规划验收。2006年12月27日重庆市规划局向市检一分院、同洲公司发出《关于市检察院第一分院经济适用房工程办理竣工规划验收手续的函复意见书》，要求两单位对3号楼第1、2层原批幼儿园、会所严格按照原规划批准的内容进行整改，恢复幼儿园、会所功能；以上手续履行后方可申请非住宅部分规划验收。
2007年1月8日，同洲公司向重庆市规划局出具书面《回复》，载明：“由于3号楼一、二层用房使用功能发生了变化，现将幼儿园、会所位置调整至3号楼二层12-22轴线，幼儿园面积686平方米、会所面积593平方米”。此处面积经手写修改为“幼儿园面积747平方米，会所面积1102平方米”。修改处加盖了同洲公司印章，由同洲公司员工“华川”签字，《回复》左下角加盖了市检察院印章并签署了“属实”。（注：测算报告显示3号楼二层共计建筑面积1876.09平方米，此《回复》修改前的面积之和为1279平方米，修改后的面积之和为1849平方米）
2007年1月10日，案涉项目住宅部分竣工规划验收合格。规划验收合格证载明：佳居花园A区1号楼负一层，建筑面积1891.85平方米，备注为物管、设备用房、车库；3号楼第2层，建筑面积1826.12平方米，备注为幼儿园、会所。
2008年1月28日，同洲公司与李昭伦签订《商品房买卖合同》，由同洲公司将佳居花园一期3幢第一层1、2号和第二层1、2号房屋出售给李昭伦。李昭伦陈述：在购买房屋时去看过实际房屋，当时确实是物管公司在使用，但同洲公司告知我方物管公司只是临时使用该房屋，之后会还回来的，而且房屋产权登记在同洲公司名下。
2008年8月22日，以李昭伦为（乙方）与同洲公司为（甲方）又签订《补充协议书》，由同洲公司将3幢平街第一层（房号为1、2、3、4）、第二层（房号为1、2、3、4）作价2000万元出售给乙方，在签署本补充协议时，同洲公司将合同项下房屋交付给李昭伦，自即日起，前述房屋由李昭伦占有、使用、收益、处分；同洲公司应当在补充协议签订后150日内将产权办理至李昭伦名下并交付房屋；在补充协议签署后120日内的期间为甲方的审核考虑期，在此期间内，如同洲公司需要解除买卖合同，则应当在前述120日内向李昭伦发出解约通知书并取得李昭伦同意，同时同洲公司应将李昭伦已付的2000万元房价款退还给李昭伦，并补偿李昭伦经济损失400万元。2009年5月，案涉房屋产权办理至李昭伦名下，现该房屋已被李昭伦用于抵押。
因同洲公司未按时交付房屋，李昭伦于2012年5月30日向重庆仲裁委员会申请仲裁，要求同洲公司交付3幢二层1号和2号房屋并支付违约金。重庆仲裁委员会作出（2012）渝仲字第292号裁决书，认为：同洲公司与李昭伦签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，同洲公司有向李昭伦交付剩余房屋的义务，故裁决同洲公司向李昭伦交付剩余房屋并承担相应的违约金。
2012年5月，同洲公司以佳居花园A区业委会现在的物业管理公司重庆万祺物业管理有限公司（以下简称万祺公司）为被告，以万祺公司占用3号楼二层第1、2号房屋而导致同洲公司无法依照合同约定向李昭伦交付房屋为由，向一审法院提起诉讼，要求停止妨碍同洲公司向李昭伦交付上述房屋的行为。2012年6月25日，一审法院作出（2012）渝北法民初字第09279号《民事裁定书》对该案进行了裁判，该《民事裁定书》认为：佳居花园A区3幢第二层第1、2号房屋由同洲公司出卖给李昭伦，并于2009年5月将房屋登记在李昭伦名下。从登记之日起，上述房屋的所有权人为李昭伦，同洲公司不再是该房屋的所有权人。因同洲公司不是上述房屋的所有权人，故同洲公司无权行使物权保护请求权，裁定驳回了同洲公司的起诉。
2016年11月16日，经一审法院组织进行了现场勘查，经与原规划设计图相比，被告同洲公司将1号楼负一层的部分区域隔断为单个房间，各房间均不能自然采光和通风。3号楼二层1号房和2号房之间的隔墙并未按照房屋产权证图示的直线位置一致。同洲公司隔断装修的物管用房与渝北区房产测量所《房屋面积测算报告书》附图中标明的负一层的物管用房的位置也不一致。前期物业服务合同备案时，同洲公司承诺在1号楼侧面需修建的45平方米未实际修建。除现有3号楼二层实际使用的1号房屋外，佳居花园A区无其他位于地上的物业管理用房。3号楼二层2-2号房屋系市检察院从李昭伦处租赁，作为老干部活动中心使用。
一审法院认为，本案争议的焦点：1、案涉的佳居花园A区3幢二层1号房屋究竟是作为物管用房归全体业主共有，还是属于归李昭伦个人所有的房产？2、同洲公司将案涉房产出售给李昭伦属于合法出售还是无权处分？
重庆市规划局对佳居花园《重庆市建设工程初步设计审查意见通知书》及重庆市建设委员会《关于同舟佳居花园工程初步设计的批复》显示，市检一分院、同洲公司均是立项单位，市检一分院与同洲公司是联建关系。现对争议焦点从以下几方面进行认定：
1、从2003年7月1日的《房屋买卖补充协议》中明确约定，同洲公司应在不影响公共绿化区域的前提下修建3000平方米的会所作为物业管理用房，而会所最初规划在3号楼的一层和二层，因此从双方最初的合同约定显示，物业管理用房是在3号楼一层或2层，而非在1号楼负1层。
2、2004年7月1日，重庆市建设委员会向市检一分院和同洲公司作出的《关于同舟佳居花园工程初步设计的批复》的规划附图显示，在3号楼二层2号房屋中标有“物管”用途的字样，即物管用房部分就在3号楼二层。
3、虽然同洲公司2005年8月5日在向重庆市渝北区房屋管理局提交的《物业管理用房审批申请表》中表示将物业管理用房调整至1号楼负一层，但经一审法院组织各方现场勘查，1号楼负一层并不具备自然采光、通风的功能，且除现在使用的3号楼二层1号房屋以外，再无其他位于地上的物业管理用房。同时，同洲公司在申请物业用房备案时，承诺在1号楼侧面修建的45平方米的物业用房也未实际修建，故应当认定为同洲公司并未完成真正意义上物业管理用房的建设和备案，不应依据《物业管理用房审批申请表》对物业管理用房进行认定。
4、从前述几点的证据显示，3号楼二层1号房屋应属物业管理用房，并从2006年实际交房之初便一直作为物业管理用房使用，在移交使用时并未明确表示只是暂时作为物管用房或者特别注明是用作经营性用房移交，故案涉房屋应属全体业主共有。同洲公司在未履行物业管理用房备案承诺前，不应将应属于全体小区物业管理用房的3号楼二层1号房屋擅自申请登记在同洲公司名下。同洲公司将该房屋另出售给李昭伦的行为，属于无权处分。李昭伦与同洲公司之间的交易金额高达2000万元，李昭伦陈述其在购买案涉房屋时，明知道物管公司在实际使用该房屋，但其在仅有同洲公司表示物管公司是临时使用，并未征询物业公司的意见的情况下进行购买，未尽到足够的审慎义务，不能构成善意。
综上，3号楼二层1号作为物管用房应归佳居花园A区全体业主共有，对佳居花园A区业委会的诉讼请求应当予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决：确认登记在被告李昭伦名下的位于渝北区房屋（建筑面积465.24平方米）为物业管理用房，归重庆市渝北区佳居花园A区全体业主所有。案件受理费22800元，由被告重庆同洲控股（集团）有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是，案涉房屋的性质即争议房屋是否为物业服务用房。对此本院分析如下：1、从2003年7月1日的《房屋买卖补充协议》可以看出，双方最初的合同约定，物业服务用房是在3号楼一层或二层，而非在1号楼负一层。2、2004年7月1日，重庆市建设委员会向市检一分院和同洲公司作出的《关于同舟佳居花园工程初步设计的批复》的规划附图显示，在3号楼二层2号房屋中部分标有“物管”用途的字样，即物管用房部分就在3号楼二层。3、虽然同洲公司2005年8月5日在向重庆市渝北区房屋管理局提交的《物业管理用房审批申请表》中表示将物业管理用房调整至1号楼负一层，但经一审法院组织各方现场勘查：1号楼负一层并不具备自然采光、通风的功能，且除现在使用的3号楼二层1号房屋以外，再无其他位于地上的物业服务用房。同时，同洲公司在申请物业服务用房备案时，承诺在1号楼侧面修建的45平方米的物业服务用房也未实际修建，故应当认定为同洲公司并未完成真正意义上物业管理用房的建设和备案。4、从2006年实际交房之初，案涉房屋便一直作为物业服务用房使用，在移交使用时并未明确表示只是暂时作为物业服务用房或者特别注明是用作经营性用房移交。5、物业服务用房指专门用于物业服务企业进行物业服务活动使用的建筑。根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，开发商在向物业管理公司移交管理的物业、财产时，同时移交部分房产供物业管理公司使用、经营，当业主委员会成立，新的物业公司提出接管时，开发商或原物业管理公司对这部分房产主张所有权，产生争议的，作为物业服务用房移交或者虽未明确但一直是作为物业服务用房在使用的，应当确定为物业服务用房。由于本案前期物业管理公司由同洲公司选聘确定，同洲公司在向物业管理公司移交物业管理用房时，就将争议房屋交给了前期物业管理公司。同洲公司当时将争议房屋交付给前期物业管理公司时，并未说明该争议房屋系经营性用房，物业管理公司也未将争议房屋作为经营性用房使用。该争议房屋一直作为物业服务用房在使用，因此应认定为物业服务用房，为业主共有。6、同洲公司将该房屋另行出售给李昭伦的行为，属于无权处分。李昭伦与同洲公司之间的交易金额高达2000万元，李昭伦陈述其在购买案涉房屋时，明知道物业管理公司在实际使用该房屋，其在仅有同洲公司表示物业管理公司是临时使用，并未征询物业管理公司意见的情况下进行购买，未尽到谨慎审查义务，不能构成善意取得。
《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区域内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区域内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区域内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，案涉的物业服务用房应当归业主共有。
综上所述，上诉人李昭伦和同洲公司的上诉理由不成立。原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人李昭伦、重庆同洲控股（集团）有限公司分别负担11400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李盛刚
审 判 员 张欲晓
代理审判员 彭松涛
二〇一八年三月十三日
书 记 员 李 莉