苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）园商初字第2068号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行，住所地苏州工业园区旺墩路邮政大楼。
负责人王林伟，该行行长。
委托代理人蔡吉，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
委托代理人陆佳。
被告徐志刚。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行与被告徐志刚金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月30日受理后，依法由审判员王贤成独任审理。因被告下落不明，本院依法公告起诉状副本、传票及相关材料，并依法组成合议庭，于2014年4月14日公开开庭适用普通程序进行了审理。原告委托代理人蔡吉到庭参加诉讼。被告徐志刚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行诉称：2010年12月20日，原告与被告徐志刚签订了《个人购房借款及担保合同》（合同编号：32050111012577324），合同约定：被告向原告借款人民币28万元用于购房，借款期限为360月，按月等额本息还款，年利率为5.219%，被告以所购买的位于苏州市相城区元和镇澄阳路XX号XX幢XX室房产为该笔贷款提供抵押担保。合同签订后，原告依照约定履行了放款义务，并办理了抵押权登记。但是被告并未按合同约定按时还款，截至2013年9月17日止，被告已经连续三个月以上未按时足额偿还贷款本息，已经构成违约，原告有权宣布借款合同提前到期，并要求被告提前清偿全部贷款本息，并偿付原告为实现债权所支出的律师费用。故原告诉至法院，要求判令：1、被告归还原告借款本金271864.2元，并支付拖欠的利息（含复利及罚息）8737.97元（利息暂计算至2013年9月17日，从2013年9月18日起，按《个人购房借款及担保合同》的约定继续计算至实际归还之日）；2、被告承担原告为实现债权支付的律师费10518元；3、如被告不能清偿上述债务，原告有权行使抵押权，以依法处分抵押的苏州市相城区元和镇澄阳路XX号XX幢XX室所得的价款优先受偿；4、本案的诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告将其第1项诉请现明确如下：判令被告归还原告借款本金271864.2元，并支付计算至2014年4月13日的利息（含复利及罚息）18133.33元，以及自2014年4月14日起至实际归还之日止，按《个人购房借款及担保合同》的约定计算的利息。
被告徐志刚未作答辩。
经审理查明，2010年12月20日，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行（贷款人）与被告徐志刚（借款人，抵押人）签订了合同编号为320501111012577324的《个人购房借款及担保合同》一份。该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款人民币28万元，该贷款用于借款人购买座落于南亚花园XX的房产；贷款期限为360个月，自2010年12月20日至2040年12月20日止，实际放款日与到期日以借款借据为准，借款借据为本合同的组成部分；贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率下浮15%，月利率=年利率／12，日利率=年利率／360；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率以及上述利率浮动比例确定新的利率；贷款还款方式为按月等额本息还款法，分期还款的贷款，每期还款日为实际放款日次月起的每月对应日；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按约定的贷款利率基础上加收30%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款；由于借款人和担保人没有按照合同约定履行各自的义务，贷款人为实现债权而产生的律师费用、等所有费用由借款人承担。抵押人以其位于南亚花园XX#XX房产就本案所涉借款向原告提供抵押担保，担保的范围为本合同项下的贷款本息、利息、罚息、复利以及贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付的费用。合同还约定了其它相关事项。
2011年1月5日，被告签署借款借据，载明：借款金额为人民币28万元；期限自2011年1月5日至2041年1月5日，年利率为5.44%，还款方式为等额本息。
然而，被告未按约还款，从原告提供的利息及罚息清单显示，被告已连续三个月以上未按约定还款，原告诉至法院。截至2014年4月13日，被告尚欠原告借款本金271864.2元、利息（含罚息、复利）18133.33元。
另查明，上述合同约定的抵押房产于2011年1月12日办理了抵押登记。他项权证载明：房屋所有人为徐志刚，他项权证号为苏房他证相城字第30XX**号，房产所有权证号为苏房新字第04XX28号，房屋坐落于相城区元和镇澄阳路XX号XX幢XX室，债权数额为28万元。
再查明，原告与江苏致邦（苏州）律师事务所签订委托代理合同一份，约定由该所委派律师担任原告与被告金融借款合同纠纷一案的诉讼代理人，律师代理费为人民币10518元。
以上事实，有《个人购房借款及担保合同》、借款借据、房屋他项权证、还款明细及欠款明细、委托代理合同、律师费支付凭证及当事人在庭审中的陈述等予以证实。
本院认为，原告与被告间签订的《个人购房借款及担保合同》合法有效，原告按约履行了贷款义务，被告应按照约定的还款期限及时还款。逾期不还的，构成违约，故对原告要求被告立即归还借款本金、利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持。原告主张自2014年4月14日起至借款还清之日止，按照《个人购房借款及担保合同》约定计算利息于法不悖，本院予以支持，但该部分利息应为罚息和复利，应计算至本案判决确定的给付之日。原告主张赔偿律师费的经济损失10518元，有相应合同依据，本院予以支持。原告请求就被告上述债务对被告所抵押的房产行使优先受偿权，因符合合同约定，本院予以准予，原告有权对上述抵押物进行拍卖、变卖，并以所得价款在登记债权数额内优先受偿。
被告徐志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。
根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告徐志刚于本判决生效之日起七日内归还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行借款本金人民币271864.2元，同时偿付计算至2014年4月13日的借款利息（含罚息、复利）18133.33元，以及自2014年4月14日起至本判决确定的给付之日止，按照《个人购房借款及担保合同》的约定计算的罚息、复利。
二、被告徐志刚应于本判决生效之日起七日内偿付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行为实现债权所支付的律师费损失人民币10518元；
三、如果被告徐志刚未能履行上述第一、第二项，则原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行有权以被告徐志刚抵押的坐落于相城区元和镇澄阳路XX号XX幢XX室的房产折价，或者以拍卖、变卖该房产所得价款在28万元范围内优先受偿。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5666元，财产保全费用1976元，公告费用600元，三项合计为8242元，由被告徐志刚负担。上述款项已由原告中国邮政储蓄银行股份有限公司苏州市分行预交，本院不再退还，被告徐志刚应于履行本判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 王贤成
人民陪审员 孙令奇
人民陪审员 邱火根
二〇一四年四月二十三日
书 记 员 曹梦杰
附录：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
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