上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13501号
上诉人（原审第三人）:马鹏骏，男，1982年11月10日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：刘惠，上海宝深律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马爱华，女，1954年6月9日出生，汉族，住上海市。
被上诉人（原审被告）：上海衡复物业有限公司，住所地上海市徐汇区乌鲁木齐南路394号。
法定代表人：俞晓洁，董事长。
委托诉讼代理人：黄珽，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李磊，男，该公司工作人员。
原审第三人:马承发，男，1952年2月20日出生，汉族，住上海市。
原审第三人:马景华，女，1947年7月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。
上诉人马鹏骏因与被上诉人马爱华、上海衡复物业有限公司（以下简称衡复物业公司）、原审第三人马承发、马景华房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初5162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人马鹏骏上诉请求：依法改判马爱华与衡复物业公司签订的《XX路XX弄旧住房成套改造安置协议》（以下简称安置协议）无效或发回重审。事实与理由：1、上诉人早于1997年即将户口迁入上海市徐汇区XX路XX弄XX号（以下简称系争房屋），安置协议中书写的家庭成员包含上诉人，物业公司亦对上诉人的身份予以认可，上诉人作为系争房屋的同住成年人具备购房资格；2、被上诉人马爱华于1997年7月11日迁至系争房屋，依据上海市相关的政策规定，其作为系争房屋的同住人至少应实际居住满三年以上，故其在1998年1月26日签订安置协议之时并不符合同住人的要求，根本不具备购房资格且其购房款至今仍未付清，上述安置协议严重侵犯了上诉人的权利，应属无效。
被上诉人马爱华辩称，不同意上诉人的上诉请求，原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1、互换房屋系家庭内部的特殊情况，1997年3月动迁时被上诉人的母亲范某要求被上诉人与朱某互换房屋，在与房管所多次讨论后签订了安置协议，所以该份协议系基于家庭内部互换房屋的约定而产生，合法有效；2、本案与马鹏骏没有关系，其于1997年7月将户口迁入系争房屋，但其并未实际居住，属于空挂户口人员，且其迁入之时尚未成年，已有福利分房，并非系争房屋的同住人。
被上诉人衡复物业公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，陈某与朱某签订之协议与安置协议均合法有效，关于系争房屋同住人的认定与该份协议并无关联。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人马承发述称，同意上诉人的上诉请求。马爱华签安置协议时也没有在系争房屋内居住，并没有购房资格，其所签订的安置协议应属无效。
原审第三人马景华述称，同意上诉人的上诉请求。其母亲范某并未出具过给陈某的授权委托书，且母亲范某的印章一直保管在第三人这里，安置协议的盖章与第三人保管的印章不同。
马爱华向一审法院起诉请求：马爱华、衡复物业公司继续履行1998年1月26日签订的安置协议，衡复物业公司配合马爱华办理产权登记。
一审法院认定事实：范某与马某1系夫妻关系，生育马承发、马景华、马爱华、马某2。陈某与马爱华系夫妻关系，未生育子女。马鹏骏系马承发之子。马某1（1996年1月11日报死亡）、范某（2012年2月23日报死亡）、陈某（2011年1月5日报死亡）、马某2（1997年3月10日报死亡）均已去世。
1987年12月的徐汇区动拆迁户配房签报显示，户主马承发，家庭主要成员劳某、马鹏骏，原住XX路XX弄XX号，动迁分配XX路XX弄XX号XX室（面积15.1平方米）。另，XX路XX弄XX号动迁还分配了XX路XX弄XX号XX室（面积15.1平方米）给马爱华一家、XX路XX弄XX号二层东间（即系争房屋改造前地址，面积19.2平方米）给马某2和范某、马某1，另有一套给马景华一家。
1998年1月25日，甲方陈某与乙方朱某（马某2丈夫）签订协议书一份，内容为：XX路XX弄XX号二楼户主范某的女婿，现XX路XX弄房屋由永平A有限公司进行成套改造，经商量范某决定在房改后与女儿马爱华女婿陈某一起居住，双方协商达成以下协议：一、甲方同意转让XX路XX弄XX号XX室15.1平方米全独用2房一套给乙方，同时办理有关过户手续，乙方付给甲方补偿费用4万元（XX户XX弄XX户时间为准）二、甲乙双方签约后乙方支付1万元由甲方出具收条，余款3万元乙方在进户时全部付清，并在办妥租赁手续后双方同时办理迁移户口手续。三、甲乙双方签约后同时在永平A有限公司所发的购房协议书上签名便于甲方受范某委托办理住房改造安置协议签约。四、乙方在改造期间的居住问题自行负责。五、本协议一式三份，甲乙双方各执一份，签字后即生效另一份由永平A有限公司备案。
1998年1月26日，甲方安置人永平A有限公司、乙方被安置人范某、马爱华、陈某签订安置协议，主要内容为：一、乙方原住XX路XX弄XX号，居住部位二层东间，居住面积19.2平方米，建筑面积46.07平方米。二、甲方根据文件精神及XX路XX弄XX房源规格，乙方应安置27.21平方米，建筑面积53.72平方米，但乙方与甲方反复协商要求调换成38.22平方米，建筑面积62.12平方米，乙方经调整后超建筑面积8.38平方米，乙方自愿出资超面积购房。三、甲方安置乙方住房为XX路XX弄XX号XX室一套，合计居住面积38.22平方米，建筑面积（暂定）62.12平方米，乙方同意接受甲方安置。四、乙方原建筑面积46.07平方米，乙方原地安置后扩大建筑面积16.05平方米，总计应付房款64709.56元。……六、乙方家庭成员为范某、马鹏骏、马爱华、陈某合计4人，经与本户同住成年人协商一致，确定购房人马爱华并同意由陈某代表家庭全部成员在本协议上签字后即生效。七、甲方待安置房屋竣工后，报请房屋产证堪丈部门测定，根据测定面积与乙方结算差额，多退少补并正式签订购房合同，乙方凭购房合同和付款凭证向有关部门申领房地产权证。……十二、本协议经甲乙双方签字盖章后立即生效。落款处甲方由公司盖章、唐乃东签字，乙方由陈某、马爱华签字和范某盖章。房屋改造完成后，陈某、马爱华、范某居住系争房屋。
1998年3月2日、6月10日的上海市企业单位统一收据分别显示马爱华支付房款24,709.56元、40,000元（陈某公积金贷款）。
2000年4月，上海B有限公司向马爱华发送办理产证收费结算通知，主要内容为：一、需补交房款25,798元、房屋登记勘丈费、办理产权证费用等等共计27,999元；二、办理手续材料：已签约改造安置协议书、购房款收据调换正式购房收据、购房人身份证复印件2张、产权人图章、购房人户口薄复印件；三、要求各住户尽快付清购房费用，办理产证，2000年6月30日后购房政策如有调整造成经济损失责任自负。同时，补收售房款通知载明购房人马爱华，XX房XX路XX弄XX号XX室，预售建筑面积62.12平方米，实测建筑面积70.31平方米，应付款合计90,508元，预售已支付64,710元，尚需补收25,798元。因马爱华对补收房款持异议，故未办理过户手续。同年10月，上海B有限公司再次向马爱华发送通知，要求其在2000年12月31日前抓紧时间办理，否则不能享受（99）购房方案的优惠。
2017年3月5日，上海市徐汇区XX居民委员会出具情况说明：马鹏骏户籍所在地为系争房屋，人户分离，特此说明。
2017年5月，上海B有限公司更名为上海衡复物业有限公司。
系争房屋由马爱华居住使用至今。
审理中，衡复物业公司确认马爱华要办理产权需补交房款25,798元。马爱华表示愿意支付该房款。
一审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。从马爱华、陈某、范某与物业公司签订《XX路XX弄旧住房成套改造安置协议》可以看出，陈某与朱某互换房屋已经得到公房管理机构的认可。第三人称安置协议无效的意见，无事实依据，法院不予采纳。根据安置协议的内容，对房屋买受人、房屋标的、价款、付款时间等进行了约定，具备了房屋买卖合同的实质要件，应视为买卖合同成立，协议约定再签订正式买卖合同只是以格式合同的形式对买卖关系予以确认，为房产交易中心办理过户手续所需。故马爱华、衡复物业公司已成立合法有效的房屋买卖合同关系。马爱华已支付了大部分房款，系争房屋也由马爱华一直居住至今，协议应继续履行。
按照上海市相关规定，公房出售中的“同住人”，系指本处有常住户口且实际居住生活三年以上（特殊情况除外）而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。根据审理查明的事实，马鹏骏作为他处公房的受配人，属于他处有房，且实际未居住系争房屋，系空挂户口，不属于系争房屋的同住人，无购房资格。现安置协议已经明确购房人是马爱华，故马爱华继续履行安置协议无需经过马鹏骏的签字同意。第三人称马爱华签安置协议时也没有在系争房屋内居住，也没有购房资格，但马爱华系与他人互换公房，该互换行为也得到公房管理机构认可，属于规定中的特殊情况，故第三人该意见不予认可。综上，马爱华要求衡复物业公司继续履行安置协议的诉请，于法有据，法院予以支持。马爱华向衡复物业公司支付剩余房款后，衡复物业公司应配合马爱华办理房屋产权登记手续，交易中产生的税费等按国家规定由各自承担。因当时安置协议未能继续履行系由马爱华未付清房款造成，故本案诉讼费应由马爱华负担。
一审法院据此判决：一、马爱华与上海衡复物业有限公司继续履行1998年1月26日签订的《XX路XX弄旧住房成套改造安置协议》；二、马爱华于判决生效之日起十日内支付上海衡复物业有限公司房款25,798元；三、上海衡复物业有限公司于马爱华履行前款义务后十日内，配合马爱华办理上海市XX路XX弄XX号XX室房屋产权过户登记至马爱华名下的手续。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,025元，由马爱华负担。
二审中，上诉人补充提交以下证据：情况说明一份，由系争房屋2楼邻居出具，用以证明一审中被上诉人提供的居委会证明中记载的事实未经核实，与实际情况不符。经质证，被上诉人马爱华认为该邻居是在受到逼迫的情况下出具证明，实际上诉人未曾居住过系争房屋。被上诉人衡复物业公司认为，对该节事实不清楚且该证人并未出庭作证，缺乏形式要件。原审第三人均表示认可并同意上诉人的意见。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，本案争议焦点在于被上诉人马爱华与被上诉人衡复物业（原永平C有限公司）签订的《XX路XX弄旧住房成套改造安置协议》是否有效。
根据1987年的动迁资料显示，系争房屋当时安置给马某2、范某、马某3，同时，XX路XX弄XX号XX室安置给马爱华一家，马鹏骏随父母安置于XX路XX弄XX号。之后，陈某与朱某签订协议书，此协议系马爱华家庭与马某2家庭及双方母亲范某之间协商达成的，系当事人的真实意思表示，至今未持异议。该协议不涉及上诉人及原审第三人马承发、马景华的动迁利益，故上诉人和两第三人认为协议无效，本院不予采纳。马爱华等人基于上述协议与衡复物业签订《XX路XX弄旧住房成套改造安置协议》，其中第六条罗列的家庭成员中虽然包括了上诉人马鹏骏，但被上诉人衡复物业公司应诉时明确表示，当时马鹏骏未成年不需要其签字。结合马鹏骏的情况，其为XX路XX弄XX号房屋安置人员，其户籍迁入系争房屋后也未实际居住，故上诉人一则不是协议签订时的同住人，二则上诉人系未成年人，一审法院认定上诉人无购房资格并无不当。因此，马爱华等人当时与衡复物业公司签订的合同明确购房人为马爱华并不违反法律规定，也未损害上诉人的利益，不存在法律规定的无效情形。据此一审法院认定有效正确。马爱华仅仅因为当时对补交房款持有异议而搁置了办理购房的相关手续，现马爱华愿意支付剩余房款，一审判决协议继续履行，本院予以支持。
综上所述，上诉人马鹏骏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币80元，由上诉人马鹏骏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十二月七日
书 记 员 王长鹏
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……