宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终763号
上诉人（原审被告）：宁夏吉利汽车贸易有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街1039号C区19-16、17、18号。
法定代表人陈彧，该公司董事长。
委托代理人岳海军，宁夏浩晟律师事务所律师。
委托代理人陈水霞，女，1960年3月12日出生，汉族，系宁夏吉利汽车贸易有限公司总经理，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审原告）：宁夏胜大汽车服务有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县银川德胜工业园区109国道西侧。
法定代表人王举财，该公司总经理。
委托代理人耿靖婷，宁夏诚托律师事务所律师。
上诉人宁夏吉利汽车贸易有限公司（以下简称吉利公司）因与被上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司（以下简称胜大公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2014）贺民初字第1730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭于2017年8月2日、9月25日公开开庭进行了审理，上诉人吉利公司委托诉讼代理人岳海军，被上诉人胜大公司委托诉讼代理人耿靖婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吉利公司上诉请求：请求撤销一审判决第一项，依法改判驳回胜大公司主张房屋占有使用费的诉讼请求。事实及理由：鉴定机构鉴定涉案房屋租金标准为18元/平方米/月不具有客观性和合法性。涉案房屋面积1338平方米的认定缺乏事实依据，无房产证或者实测印证。涉案房屋于2016年4月通过法院强制执行程序过户给了案外人宁夏富龙小额贷款公司，被上诉人已经失去了房屋所有权，一审判决房屋占有使用费至2016年7月19日及之后的费用另行主张错误。
被上诉人胜大公司辩称，一审鉴定程序合法，房屋面积系双方合同中明确约定，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。
胜大公司向一审法院起诉请求：1.被告对原告位于银川市××县自南向北4-6跨建筑面积为1338平米的营业房，按原设计图纸恢复房屋主体结构原状；2.被告赔偿擅自改造房屋主体结构经济损失91万元；3.被告支付原告房屋使用费80万元（暂从2010年9月10日计算到实际交付之日）；4.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年5月5日，原告与宁夏黄河农村商业银行股份有限公司签订借款协议，以包括涉案房屋在内的房产抵押贷款700万元，并办理抵押登记。2010年7月26日，原、被告签订房屋买卖协议一份，约定将涉案贺兰县德胜工业园区109国道西侧一楼营业房（双方认可面积1338平方米）的所有权出售给被告，售价为变更商业用地后每平米3600元。合同签订后，原告向被告交付房屋、被告向原告支付部分房款130万元。贺兰县人民政府于2011年3月4日召开政府第四十七次常务会议，研究并同意原告申请将涉案房屋所在的土地变更用途，该宗地由工业用地变更为商服用地，用于建设品牌汽车4S店，补交土地出让金后，办理土地变更手续。原告向被告交付涉案房屋后，被告对房屋进行了改造装修，用于经营汽车销售4S店。涉案房屋因抵押一直无法过户至被告名下，被告于2012年诉至银川市中级人民法院，要求与原告解除合同，并由原告返还房款、赔偿损失。银川市中级人民法院经审理后，委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司对涉案房屋的改造装修进行评估鉴定，涉案房屋装修改造价值1823325.32元。2014年7月7日，银川市中级人民法院作出（2013）银民初字第78号民事判决书，判决：”一、解除原、被告的房屋买卖合同；二、原告10日内向被告返还房款130万元，同时被告向原告返还涉案房屋；三、原告向被告给付装修改造费170元”。原、被告收到判决书后，均未上诉。2014年8月16日，该民事判决书生效。被告在判决生效后未向原告返还涉案房屋并继续占有使用至今。原告认为被告的改造行为违反相关行政法规、被告占有房屋应当向原告支付使用费，故原告诉至本院，要求判如所请。
一审法院另查明，（2012）银民初字第78号民事判决书中载明：”结合本案事实，双方当事人在合同履行中均存在过错，故对被告的利息损失及原告抗辩的房屋占用使用费均不予支持。......原告提出被告购买涉案房屋未经其同意擅自改造装修，改造装修亦未通过相关部门审批，对装修改造费用不予认可的抗辩理由，因原告出具的政府常务会议纪要将涉案土地变更性质用于建设汽车4S店，且该费用已实际发生，合同解除后被告不能继续使用涉案房屋，故原告应向被告给付装修改造费”。判决生效后，被告未主动向原告履行债务，被告在（2013）银民初字第78号民事判决书案件执行中已向原告主张逾期付款利息。
一审法院还查明，经银川中院委托宁夏正业通房地产估价事务所作出正业通司鉴报【2016】第41号司法鉴定意见书的鉴定意见为”确定于鉴定时点（2016年3月31日）鉴定对象的市场租金价值为18元/平方米/月”。原告预付鉴定费3400元。2015年8月5日，银川市中级人民法院向原告各承租户发布通知，载明”从即日起停止与原告续签房屋租赁合同、交付房屋租赁费，同时不得将该公司房屋转租他人，否则所产生的法律后果自行承担。”
一审法院认为，原、被告签订的涉案房屋买卖合同已经解除，本案存在以下争议焦点：
一、被告是否应当恢复房屋原状、赔偿改造损失的问题。
法院认为，从私权利角度，原告通过签订书面房屋买卖合同的方式将涉案房屋出售给被告，在原告向被告交付房屋后，原、被告已经开始履行房屋买卖合同，而被告即开始完全享有房屋的所有权，可以对涉案房屋行使占有、使用、处分、收益的所有权能。在合同存续期间，原告改造房屋的行为系善意的行使所有权，应当获得保护。从公权利角度，涉案房屋所在的土地已经贺兰县人民政府于2011年3月4日召开政府第四十七次常务会议研究进行土地性质变更为商服用地，用于建设品牌汽车4S店。原、被告均认可被告购买房屋是用于建设汽车销售4S店，原告向被告交付房屋后，被告即按照汽车销售4S店的规模和要求对涉案房屋进行改造装修，原告的改造行为并不违反原、被告的约定及法律规定。被告对房屋的改造使房屋的价值进行了提升，对提升的认定及费用数额已有生效法律文书予以确定。故原告要求被告按原设计图纸恢复房屋主体结构原状、赔偿擅自改造房屋主体结构经济损失80万元的诉讼请求，法院不予支持。
二、被告是否应当向原告支付房屋占有使用费的问题。
原、被告之间签订的关于涉案房屋的买卖合同已经银川市中院（2012）银民初字第248号民事判决书及宁夏高级法院（2014）宁民终字第133号民事判决书予以解除，解除合同的原因在于原告对涉案房屋进行抵押担保，且签订房屋买卖合同后未清偿涉案房屋的抵押贷款和涂消抵押登记，致使被告无法取得涉案房屋及土地的产权，此行为致使合同目的不能实现，构成根本违约。而被告的逾期支付房款仅为一般违约行为，不导致合同的解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定的理论基础，合同因根本违约行为解除的，则违约的一方当事人应当承担赔偿合同不履行给非违约方所造成的损失，非违约方不承担赔偿责任，则被告不应承担合同解除的损失，即存续期间房屋占用使用费的赔偿责任。故原告要求被告支付合同存续期间，即判决生效之日之前的占用使用费的诉讼请求，法院不予支持。
生效判决书中的判项载明”原告10日内向被告返还房款130万元，同时被告向原告返还涉案房屋”，被告未履行生效法律文书的义务如期向原告返还房屋，并且占有、使用涉案房屋至今的行为无法定或约定的依据。被告在（2013）银民初字第78号民事判决书案件执行中已向原告主张逾期付款利息，故原告主张被告支付房屋占用使用费理由成立。参照司法鉴定意见书中确定的市场租金价值为18元/平方米/月的标准，法院酌情确定被告向原告支付自生效法律文书确定的履行之日（2014年8月26日）至庭审结束之日（2016年7月19日）期间的房屋占用使用费556340元（18元/平方米/月÷30天×1338平方米×693天）。故对原告要求被告支付房屋占用使用费80万元诉讼请求中的合理部分556340元，法院予以支持。2016年7月19日后的占用使用费，原告可以另行主张。
被告辩称原告主体不适格的问题，因原告名下的涉案房屋虽经执行程序进行拍卖，但物权变动之前，原告依然系物权所有人，享有占有、使用、收益的权利，原告的该项辩称法院不予采纳。因原告在庭审中未说明房屋使用费标准且不同意进行鉴定，故本案发生的鉴定费用应由被告全额承担。银川市中级人民法院向原告各承租户发布通知属于执行范畴，不影响审判阶段债权债务关系的认定，被告仍可依据法院文书履行相应的协助义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决：一、被告宁夏吉利汽车贸易有限公司向原告宁夏胜大汽车服务有限公司支付房屋使用费556340元，于判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏胜大汽车服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20290元，由原告宁夏胜大汽车服务有限公司负担13689元，由被告宁夏吉利汽车贸易有限公司负担6601元，鉴定费3400元，由被告宁夏吉利汽车贸易有限公司负担。
本院二审期间，上诉人提交如下证据：
证据一、判决书三份（网上打印件两份，原件一份），证明：案外人银川嘉和通汽车服务有限公司、银川路宝工贸有限公司及贺兰县德虎汽车维护中心三家承租人于2010年至2016年分别与被上诉人签订了数份房屋租赁协议，将与涉案房屋向毗邻的房屋承租，每户的平均租金标准为8.5元每月每平米至12元每月每平米的事实。
被上诉人对（2016）宁0122民初2849号的真实性及合法性予以认可，对关联性不予认可，因其他两份证据是打印件，无法核对其真实性，故对该两份证据的三性及证明目的均不予认可。
证据二：银川市中级人民法院执行裁定书（2013）银执字第293-1号，证明：涉案房屋已于2016年3月2号由中级人民法院裁定，抵偿给宁夏富龙小额贷款公司，并由上诉人于裁定下达之日交付富龙小贷的事实。
被上诉人对该证据的真实性、合法性没有异议。对关联性及证明目的有异议。该组证据仅能证实法院裁定将涉案的房产抵给富龙小贷，但并不能证实上诉人与裁定当日移交房产。
证据三：房屋商铺租赁合同一份、收据10张及贺兰县人民法院（2016宁01**民初2849号）民事判决书一份、贺兰县法院（2017宁01**执210号）执行裁定书一份、胜大汽车服务公司通知一份（复印件），证明：涉案房屋相邻地段同等面积的房屋被上诉人租给案外人宁夏嘉禾通汽车服务有限公司，在2013年4月1日至2016年3月30日期间，租金标准为每月每平米10元的事实。
被上诉人对该证据的真实性、合法性的没有异议，但是对证明目的及关联性有异议，该证据与本案无关。
被上诉人提交收条一份，证明：上诉人向被上诉人交付涉案房屋的时间是2016年11月18日。
上诉人对证据的真实性、合法性没有异议，但对关联性及证明目的有异议。涉案房屋银川中院在2016年3月2日作出裁定后，相关权利由富龙小贷享有，并由吉利公司将涉案房产交付富龙小贷，与胜大公司之间不存在交付关系。
经审查，上诉人提交的证据二可以证实涉案房屋权属发生变更的事实，本院予以采信；上诉人提交的证据一和证据三和本案无关，本院不予采信，被上诉人提交的收条系权属变动之后出具，故本院不予采信。
二审审理查明，本院于2016年3月2日作出的（2013）银执字第293-1号执行裁定书裁定：被执行人宁夏胜大汽车服务有限公司名下银川市德胜工业园区109线西侧7204.3平方米的国有土地使用权[贺国用（2016）第251号]及位于银川德胜工业园区109线西侧4819.8平方米房产（贺兰县房产证西岗镇字第股份制20090017）作价8276748.48元，交付申请执行人宁夏富龙小额贷款有限公司银川分公司抵偿8276748.48元债务，财产权自本裁定送达申请执行人起时转移。
二审查明的其它事实与一审审理查明一致，本院予以确认。
本院认为，对于房屋租金价值，经委托评估机构评估为18元/平方米/月，该评估程序合法，评估人员有相应资质，故该评估结论应予认定，上诉称该结论不合理的上诉理由无事实和法律依据的上诉意见，本院不予采纳。根据上诉人二审提交的（2013）银执字第293-1号执行裁定书，在2016年3月2日涉案房产所有权已经变更为宁夏富龙小额贷款有限公司银川分公司，故之后的房屋使用费被上诉人无权主张，一审判决的房屋使用费应予调整，本院支持2014年8月26日至2016年3月2日期间的房屋占用使用费445554元（18元/平方米/月÷30天×1338平方米×555天）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项的规定，判决如下：
一、维持贺兰县人民法院（2014）贺民初字第1730号民事判决第一项即”驳回原告宁夏胜大汽车服务有限公司的其他诉讼请求”；
二、变更贺兰县人民法院（2014）贺民初字第1730号民事判决第二项即”被告宁夏吉利汽车贸易有限公司向原告宁夏胜大汽车服务有限公司支付房屋使用费556340元，于判决生效之日起十五日内付清”为上诉人宁夏吉利汽车贸易有限公司向被上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司支付房屋使用费445554元，于判决生效之日起十五日内付清。
一审案件受理费20290元，由上诉人宁夏吉利汽车贸易有限公司负担5287元，被上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司15003元；二审案件受理费6601元，由上诉人宁夏吉利汽车贸易有限公司负担5287元，被上诉人宁夏胜大汽车服务有限公司负担1314元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡春燕
代理审判员 杨 玫
代理审判员 张建国
二〇一七年十月十一日
书 记 员 牟 荣
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
......
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。