河北省永清县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第964号
原告：于景侠，工人。
委托代理人：申素梅，河北恒帆律师事务所律师。
委托代理人：乔博雅，河北恒帆律师事务所律师。
被告：廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区春明道。
法定代表人：高荣，总经理。
委托代理人：陶东坡，河北天枢律师事务所律师。
原告于景侠与被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员袁宏军独任审判，公开开庭进行了审理。原告于景侠的委托代理人申素梅、乔博雅，被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司的委托代理人陶东坡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告于景侠诉称，原告系原永清县农机修造厂职工，在永清县益昌路196号原农机修造厂宿舍区建有住宅一处，土地面积为91.99㎡。被告于2007年2月对该地块进行房地产开发，将该小区命名为“锦绣花园”。被告经与原告协商，双方于2007年10月2日签订了《房屋拆迁补偿协议》，后原告按约完成搬迁。协议中约定：被告拆迁原告所有的土地面积为91.99㎡的住宅，将90㎡的砖混结构住宅楼还迁给原告，楼号为锦绣花园6B楼2单元102室，并赠送给地下室面积8㎡，回迁时间为自搬迁之日起16个月内。但是被告直到2010年10月才通知原告领取回迁房钥匙，同时让原告交纳地下室款6025元，被告还非法收取了原告置换房屋契税费97元、测绘费95元、工本费80元。至今被告尚未给原告办理该回迁房屋的产权证书，给原告造成较大经济损失。被告的行为违反了法律规定及拆迁约定，侵犯了原告的合法权益，原告多次主张权利均遭被告拒绝。故原告诉至法院请求判令：1、被告即刻为原告办理并交付锦绣花园小区6B楼2单元102室回迁楼房的房屋所有权证书；2、被告赔偿因未及时办证给原告造成的经济损失96550.8元；3、被告退还原告多收取的地下室款5285元；4、被告退还给原告违法收取的房屋契税费97元、测绘费90元、工本费80元；5、返还给原告单元防盗门配套费1100元；6、被告给付原告因还迁住宅楼实际面积小于房屋拆迁补偿协议约定面积的差额部分折价款8344元，并返还多收取的房款6440元；7、本案诉讼费及其他诉讼开支由被告承担。
被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司辩称，1、被告至今未能办理房屋权属证书是由于原告拒绝交纳办证的费用造成的。依据《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令248号）第33条规定：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。可见，被告只是承担协助办理房屋权属证书的责任。被告曾多次通知锦绣花园的买受人办理房屋权属证书，说明被告已尽到了协助的责任。2、原告主张被告赔偿经济损失的诉讼请求没有法律依据和事实依据。具体理由：原告主张经济损失的数额和原因需要有证据证实，而原告没有出示任何相关证据证实损失的存在。原告的计算方式、计算依据，既没有在双方签订的《房屋拆迁补偿协议》里约定，也没有相关的法律规定。如果原告主张的是违约金等损失，也是不成立的。因为，被告已在2009年11月24日和2010年9月8日对其进行了补偿，且原告在2009年11月24日的收条中明确表明自愿放弃其他权利主张，不再追究被告违约责任。3、原告要求退还多收取的地下室款的诉讼请求已超过诉讼时效。被告也未多收取地下室款。理由是：原告在其《民事起诉状》中写明“在2010年10月回迁户领取回迁楼钥匙”，可以证明房屋交付时间为2010年10月。地下室同时交付，也是2010年10月。被告在2014年6月4日向人民法院提起诉讼，已超过了两年的诉讼时效。地下室的面积应以专业的测绘公司测量的为准。原告自己的“实际测量”不能作为地下室面积的依据。原告与被告在2007年10月2日签订了《房屋拆迁补偿协议》，在2010年9月8日签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》对《房屋拆迁补偿协议》的相关内容进行了补充和变更。《商品房买卖合同》第四条计价方式与价款和第五条面积确认及面积差异处理中约定了地下室的面积和价款，在未办理房屋权属证书之前，应以此为准。4、置换房屋契税费、测绘费、工本费并不是违法收取，而是被告替相关部门代收的款项，不存在退还的问题。5、关于配套费问题，被告认为该诉讼请求已超过诉讼时效。另外，被告一开始计划向每户收取2000元配套费，后降为1100元，用于每户的单元门、地下室门和每个单元的单元门，被告并未从中获利。现今的商品房销售中，已将配套费加在房价中，不再另行收取配套费。6、关于原告认为还迁住宅楼面积小，要求返还房款的问题，被告认为该诉讼请求已超过诉讼时效。被告与原告签订的《商品房买卖合同》第五条约定：“以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理”，“按产权登记面积结算价款”。而原告以“套内建筑面积”结算价款不符合双方的合同约定也没有法律依据。因此，原告主张的还迁住宅楼面积不应扣除共有分摊面积，双方不存在返还房款的问题。
综上所述，原告的诉讼请求或已超过诉讼时效，或没有法律依据和事实依据。恳请法庭驳回原告的所有诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求所提供的证据以及被告质证意见如下：
证据1、房屋拆迁补偿协议一份。证明：1、该《房屋拆迁补偿协议》是被告向包括原告在内的该小区被拆迁人发放的统一制式的拆迁协议。2、此协议约定了被告给付原告回迁房屋的条件等约定。据此，双方约定的是90㎡的还迁住宅楼使用面积。此协议未写明该90㎡是使用面积，是被告在有意回避。被告对原告拆迁补偿的只是职工宿舍的使用面积，并没有包括宿舍通往外面的大道，即被告给原告的还迁房屋只是使用面积，不包含公摊面积，就是协议中的90平方米是房屋使用面积。而与此对应的，被告对东侧北园子村的9户的拆迁补偿却包含了公摊即5米大道。
被告质证意见：对证据的真实性无异议，可以证实双方的权利义务约定的并不明确具体。对于还迁标准的面积90㎡应指的是建筑面积，被告已对逾期交房进行了补偿。
证据2、费用表一张。证明：在原告领取回迁房门钥匙之前，只有交纳了其上列明的相关费用后，被告才将回迁房交付给原告，其上有的项目不应当原告交纳，原告为了拿到房屋钥匙尽早入住，无奈交纳了相关的费用。该表标注了：1、房面积差数及补交的房款数额，该款原告不应当交纳。2、在发放此表时，被告承诺赠与原告地下室10㎡。3、地下室的实际面积和原告还要交纳的地下室面积差款的数额，此数额是地下室的产权面积数额，被告不应当按照产权面积计算，应按照使用面积进行计算，故按此面积计算并收取原告的地下室款被告应当返还给原告。4、标注了原告需交纳的契税、测绘费、工本费、配套费等费用数额，该费用原告不应交纳。
被告质证意见：不认可证据的真实性，理由为没有我公司盖章确认。
证据3、缴费收据一组。证明：2010年9月8日原告在领取回迁房屋钥匙时，按照被告给的费用表交纳的契税97元、测绘费95元、工本费80元收据一张；补房款6440元和地下室补款6025元共计12465元收据一张；配套费1100元收据一张。证实原告已经将该款实际交付给被告，因被告不该收取该款，故被告应返还给原告。
被告质证意见：对真实性没有异议，但是不能证明收取该费用的不合理性。
证据4、于景侠房产证复印件一份。证明：原告被拆迁的坐落在益昌路东光明道北侧原农机局修造厂的房屋，土地使用权面积是92.23㎡。该土地证已经在原、被告签订房屋拆迁补偿协议时由被告收走。该证结合《房屋拆迁补偿协议》，证实原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》约定的回迁房屋90㎡是使用面积。为了取证及计算方便，原告主张此90㎡面积为房屋套内建筑面积。
被告质证意见：对证据的真实性无异议，但是不能证实该90㎡是使用面积，理由为协议中约定的是面积，而依据法律规定，应按建筑面积理解。
证据5、《永清县锦绣花园小区地下室面积表》一份。证明：经永清县鑫琳房产测绘有限公司对原告回迁房地下室实际测量，原告地下室使用面积为11.48㎡。按照原、被告的约定，被告赠给原告地下室面积10㎡，被告仅应当收取原告1.48㎡的差价款，故被告应返还给原告多收取的地下室款。
被告质证意见：对证据真实性不认可，理由是没有测绘公司的资质证明，也没有房管部门的确认证明。面积应按产权面积数额，在双方签订的商品房买卖合同中有约定。
证据6、永清县鑫琳房产测绘有限公司出具的《永清县锦绣花园小区分层房屋面积表》一份。证明：原告回迁房屋的套内建筑面积数额为84.04平方米。证明被告给付原告的回迁房屋套内建筑面积不足拆迁补偿协议约定的90平方米，其差值部分5.96平方米所折合的价款8344元，被告应退还给原告。
被告质证意见：对证据真实性有异议，理由是没有测绘公司的资质证明，也没有房产部门的确认，不能证明原告主张。回迁房应以建筑面积为准，而不是套内建筑面积。
证据7、收据一张。证明：原告计算房屋价款的市场价格是2100元。该价格是在原告领取房屋钥匙时即2010年10月份的市场价。该证据的原件为张忠斗保存，在张忠斗房屋拆迁补偿案件中，张忠斗持该票据原件在法庭出示，法庭和被告方已核实为真实。
被告质证意见：不认可其真实性，因为是复印件，没有证据效力。不认可其关联性，不能证明市场价格，该收据只是房款补交差价，没有标明市场价格，且市场价格应以物价部门市场调查后确认的价格为主。
被告为支持其答辩主张所提供的证据以及原告方的质证意见如下：
证据1、商品房买卖合同一份。证明：原、被告双方在商品房买卖合同中对房屋拆迁补偿协议中的相关内容进行了补充和变更。
原告质证意见：不具真实性、合法性与关联性。不能证明被告要证明的问题。首先，该合同的签名不是原告所签。从内容上看，该合同出具的日期是2010年9月8日，该日是原告交费领取回迁房屋钥匙的时候，原告对该合同内容不予认可。其次，该合同的是商品房买卖合同，是针对商品房的买卖所作的格式合同，适用的只是商品房买卖，并不适用拆迁补偿安置的回迁房，拆迁补偿房屋就只能签订《房屋拆迁补偿协议》，因为房屋拆迁并不是买卖房屋，原告的回迁房也不是商品房。该买卖合同对本案不适用。“协议”是建立在拆迁置换关系上的，而“合同”是建立在商品房买卖基础上的。第三，合同中的内容是在规避被告违约责任，为无效合同。
证据2、收条两张。证明：原告收到房租费2500元，并承诺自愿放弃其他权利主张，不再追究被告的违约责任。第二张收条证明原告收到了补偿款9000元。
原告质证意见：对收条一的真实性认可。对被告的证明目的不认可，与本案无关联。该收条达不到被告的证明目的。该收条是原告收取的2009年11月1日至2010年3月31日期间的房租费。是关于延期入住的租金、违约金、补偿金，只是针对这部分内容做的约定，并不包括本案的诉讼内容。对收条二的真实性不认可，因为原告没有领取到收条上所说的款项，签字也不确定是原告所签，其次该收条上没有日期，不知道上面的费用是哪个阶段的，与本案的诉讼无关。
依据原、被告质证意见并结合双方庭审中陈述综合分析，本院对双方当事人所举证据的效力认定如下：
原告所举的证据：证据1系双方签订的房屋拆迁补偿协议，具有真实性、关联性、合法性，本院对其证据效力予以确认。证据2虽无被告公司盖章确认，但是与证据3的相关内容能够互相印证，且被告对证据3的真实性无异议，故本院对证据2和证据3的效力予以确认。证据4系房屋管理机构颁发的权属证书，具有真实性、关联性、合法性，本院对证据的效力予以确认。证据5、6均系永清县鑫琳房产测绘有限公司所出具，被告提出无该公司的资质证明，不认可其真实性，但是在其他案件中由被告所提供的同一小区内住户的房屋所有权证书中显示，房屋的测绘亦是该公司所完成的，故可以推定该公司具有相应的资质，因此本院对证据5、6的效力予以确认。证据7虽是复印件，但原件在张忠斗起诉被告的案件中已经为被告所认可，故对其真实性本院予以确认。
被告所举的证据：证据1系商品房买卖的示范合同文本，而本案中双方当事人之间并非商品房买卖关系，而是拆迁补偿安置关系，故该证据不是双方之间的真实关系反映，因此不具有真实性，对其证据效力本院不予确认。证据2为收条两张，原告虽对收条二中签名有异议，但未举出证据加以证明，故本院对该两张收条的真实性予以确认。
经审理查明，原告系原永清县农机修造厂职工，在永清县益昌路东光明道北侧原农机修造厂宿舍区建有住宅一处，土地证为永2006-00102号，土地使用权面积为92.23㎡。被告于2007年2月对该地块进行房地产开发，将该小区命名为“锦绣花园”。被告经与原告协商，双方于2007年10月2日签订《房屋拆迁补偿协议》一份。该协议中约定：甲方（被告）按90㎡的砖混结构住宅楼还迁乙方（原告），并给地下室或储藏室一间（按甲方统一规定，面积8㎡左右）；乙方确定的具体楼号为6B楼2单元102室；供选的以上楼层双方各不找价，超出还迁面积20㎡内的部分，乙方按1400元／㎡价格向甲方补交房款，超出20㎡以上的部分，按甲方销售价补交甲方；还迁面积少于拆迁面积的，甲方按800元／㎡补偿乙方；回迁时间为自搬迁之日起16个月之内，搬迁费用及租房费用由乙方自行承担，超出16个月的，甲方按每月200元的标准给乙方补偿，直至交房为止；还迁入住需交纳的维修基金、契税、物业管理费、开口费及相关费用按统一标准由乙方自行负担；本协议签订后，乙方在十五日内完成搬迁。
原、被告在签订《房屋拆迁补偿协议》后，原告于2007年10月18日前完成搬迁，被告并未在约定的回迁时间（即2009年2月18日）之内交付回迁房。被告实际向原告交付回迁房时间为2010年9月8日，该回迁房的产权面积为97.34㎡，其中套内面积为84.04㎡，分摊面积为13.3㎡，分摊系数为0.158223。被告交付回迁房的同时向原告交付了地下室，并确定所赠送地下室面积由8㎡变更为10㎡。该地下室产权面积为19.83㎡，其中套内面积为13.05㎡，分摊面积为6.78㎡，分摊系数为0.519817，使用面积为11.48㎡。同日，原告还向被告交纳了房款12465元（其中楼房款6440元，地下室面积补差款6025元），有线电视初装费300元，单元防盗门配套费1100元，契税97元，测绘费95元，工本费80元。
本院认为，原告与被告经协商一致后，双方签订了《房屋拆迁补偿协议》，该协议是双方当事人之间的真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守并执行。被告作为房地产开发商，在向原告交付回迁房后，有义务及时协助原告办理该房屋的产权证。对于办理房屋产权证时所应缴纳的相关费用，被告应当对收费项目、收取标准以及何方负担等问题向原告进行释明。本案中被告在向原告交付回迁房屋的同时，已向原告收取了契税、测绘费和工本费，因此被告应当承担为原告办理该回迁房屋产权证的责任，并在办理之后亦应及时将房屋产权证和有关机构收取相关费用所出具的正式票据转交给原告。对于出现有关机构的收费金额与被告向原告事先代收款数额不相等的情况时，原、被告之间应当予以多退少补。
关于所交付的回迁房与地下室的面积问题，双方在协议中只是提出了面积，但对于该面积是指建筑面积还是使用面积，并没有加以明确或说明，因此应属于约定不明确的内容，对此种情形，双方可以协议补充；对于不能达成补充协议的，应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中双方各执一词，协议中又无明确约定，故依法应按照交易习惯来确定。通观房屋的交易，同时结合房管机构所出具的产权证书来看，在通常情况下，房屋面积均指的是房屋的建筑面积，也就是产权面积。因此本案中涉及回迁房与地下室的有关面积，也应当理解确定为建筑面积。被告交付原告的回迁房产权面积为97.34㎡，地下室产权面积为19.83㎡，并不少于双方所约定的数额。原告主张应以使用面积为标准，要求被告给付因回迁房实际面积小于拆迁补偿协议约定面积的差额部分折价款、返还不该收取的房款以及给付不足10㎡地下室的差额面积款、退还地下室款的诉讼请求，均于法无据，本院不予支持。
关于被告向原告收取的单元防盗门配套费，系双方协商达成一致后的民事行为，被告在收取该款后，业已履行了相应的安装义务，原告以防盗门质量不合格且没有安装可视对讲系统为由要求被告返还该款的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。
本案中被告交付的回迁房产权面积为97.34㎡，地下室的产权面积为19.83㎡，均多于双方约定的面积，故原告还应按约定向被告补交7.34㎡的回迁房款10276元和9.83㎡的地下室款4915元，共计15191元。而实际上原告已补交的房款为12465元，故原告尚欠被告房款2726元未缴纳。因此关于原告主张由被告返还不应当收取的房款以及多收取的地下室款的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。
关于原告所主张要求被告赔偿因未及时办证给原告造成的经济损失一项，双方当事人在签订的拆迁补偿协议中并没有作出相关约定。本院认为，原告在取得回迁房屋之时，按被告提出的要求向其交纳了相应的楼房与地下室面积补差款，同时也交纳了用于办理房屋产权证的相关费用。基于此种情形下，对于因未及时办证所给原告造成的经济损失，原告有权向被告主张。对于应取得房屋权属证书的日期，原告主张应当以按照协议约定的回迁时间之日起90日，即2009年5月18日前。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的有关规定，标的物为尚未建成房屋的，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。据此，原告的该主张与司法解释的相关规定并不一致，故应当以回迁房屋的实际交付使用之日起90日的次日，即2010年12月8日，确定为出卖人应当承担违约责任的开始时间。对于损失计算的方法，原告主张依据上述司法解释的该条规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，该主张符合法律规定，本院予以采纳。原告主张其房屋按照2100元／㎡的价格标准来计算，经查该价格并不高于被告在永清县住房保障和房产管理局进行预售备案所确定的最低价，故本院对原告所主张的价格予以确认，以此来计算原告的回迁房屋90㎡的价格为189000元，加上原告已经交纳的房款6440元，共计为195440元，该数额应视为原告已付购房款总额。对于原告主张利息计算至2014年11月17日，本院予以采纳。原告主张依据贷款利率变动情况进行分段计算，其计算方法不正确，本院不予采纳，应当以同期同类贷款计收逾期贷款利息的标准计算。根据中国人民银行公布的人民币贷款基准利率，应确定同期同类贷款的年利率为5.96%。原告主张逾期贷款利息为在基准利率水平上加收40%，并不超过有关规定，本院予以支持。该项损失计算结果为64277元。
被告称未能办理房屋权属证书是由于原告拒绝交纳办证的费用造成的，以及其已在2009年11月24日和2010年9月8日对原告进行了补偿，且原告在2009年11月24日的收条中明确表明自愿放弃其他权利主张，不再追究被告违约责任，故原告要求被告赔偿经济损失的诉讼请求没有法律依据和事实依据。被告上述辩解意见，均与事实不符，本院不予采信。
综上，原告关于要求被告办理并交付锦绣花园小区6B楼2单元102室回迁楼房的房屋所有权证书的诉讼请求，以及由被告赔偿因未及时办证给原告造成的经济损失的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。原告的其他诉讼请求，证据不足且没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司为原告于景侠办理位于永清县锦绣花园小区6B楼2单元102室回迁楼房（含地下室）的房屋所有权证书并交付原告于景侠，同时应将有关机构出具的契税费、测绘费、工本费的正式票据一并交付原告于景侠。
如果出现有关机构的收费票据金额与被告向原告事先代收款数额不相等的情况时，原、被告之间应当予以多退少补。
二、被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司赔偿原告于景侠因未及时办证给原告造成的经济损失64277元。
三、驳回原告于景侠的其他诉讼请求。
上述判决中第一、二项，于本判决生效后三十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1329元，保全费520元，共计1849元，由原告于景侠负担842元，被告廊坊开发区荣盛锦程房地产开发有限公司负担1007元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于廊坊市中级人民法院。
审判员 袁宏军
二〇一四年十二月八日
书记员 王思萌