陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终10376号
上诉人（原审被告）西安久远置业有限公司，住所地：西安市高新科技五路以北橡树星座第1幢2单元6层20604室。
法定代表人马素铭，董事长。
委托代理人窦江朋，男，汉族，1982年1月9日出生，西安久远置业有限公司经理，住西安市碑林区。
委托代理人唐锐，男，汉族，1988年2月15日出生，西安久远置业有限公司法务人员，住。
被上诉人（原审原告）梁建刚，男，汉族，1954年1月15日出生，住西安市临潼区。
上诉人西安久远置业有限公司（以下简称久远公司）因与被上诉人梁建刚商品房销售合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2017）陕0115民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人久远公司的委托代理人窦江朋、唐锐到庭参加诉讼。被上诉人梁建刚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
久远公司上诉请求：1、依法撤销一审判决并予以改判；2、一、二审诉讼费用由梁建刚负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。首先，梁建刚的起诉已过诉讼时效，一审对此未作审理不妥。其次，一审不尊重双方当事人合同约定内容的做法，没有法律依据。合同中对按揭购房已交房款基数的认定有明确约定，一审对此不理不顾，按合同全款作为基数作出判决，是荒唐的。一审变更双方当事人约定的违约金比例，没有法律依据。合同中对办理房产证的问题也有明确约定，一审不顾该约定，将未办证的原因归于久远公司不妥。第三，一审判决关于天然气未按时开通的责任认定错误。一审已查清天然气管道按期完工，但对未进行安检的原因未予认定。实际上天然气未按时开通是由业主造成的。第四，一审判决关于房产证迟延办理的原因认定错误。久远公司于2013年12月11日已经办理完毕房屋初始登记，如果梁建刚履行了自己的义务，两年之内仍可能取得房产证。一审的认定纯属臆测。
梁建刚未提交答辩意见。
梁建刚向一审法院起诉称：久远公司系专业从事房地产开发的企业法人，2010年久远公司以“临潼首席温泉园林景观社区”为名，在临潼××××路开发建设“花漾青城”住宅小区。双方签订了《商品房买卖合同》，约定建筑面积为82.2平方米（实际交房面积为85.23平方米），房价款总额为272082元（实际付款总房价280244元）。双方在合同中明确约定，久远公司应按期交房及按期使用房屋的基础设施达到使用条件，相关配套也会按期到位，温泉应当24小时供应，同时久远公司还承诺在房屋交付使用后按期为梁建刚办理房产证。合同签订后，梁建刚即按合同约定履行了自己的义务，但久远公司未按合同约定日期交付房屋，其他相关设施和配套也未按期到位并达到使用条件，其办理房产证登记的义务也未按约定履行。久远公司的行为违背了其对梁建刚的承诺，违反了合同约定，严重损害了业主的权利。故诉至法院，要求久远公司支付迟延办理房产登记、迟延交付商品房及未按约履行配套设施义务所产生的违约责任20158元。
久远公司辩称，对迟延交房的事实认可，但梁建刚违反合同约定请求违约金，所有设施都已到位，未实施是部分业主不同意。梁建刚脱离合同要求更高违约金应当不予支持。天然气因业主擅自动用设施，导致天然气公司不予开通，还有一部分业主长期不在家，无法进行实际安装，责任不在久远公司。房屋大证已办理，梁建刚没有提供相关手续委托久远公司代为办理房产证，不应由久远公司承担该部分违约责任，是梁建刚自己造成的，请求法院驳回梁建刚的诉讼请求。
一审法院认定事实：2010年6月29日，梁建刚与久远公司签订《商品房买卖合同》，梁建刚购买久远公司开发的位于西安市××区文化××路的花漾青城第2幢1单元8层01号房，约定建筑面积82.20平方米，单价每平方米3310元，总金额272082元。交房日期为2011年10月31日前。在逾期付款、逾期交房方面，合同约定：梁建刚逾期付款在60日内，自应付款期限之第二天起至实际付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，梁建刚愿意继续履行合同的，经久远公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款项期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，梁建刚按日向久远公司支付逾期应付款万分之三的违约金。久远公司逾期交房不超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向梁建刚支付已付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行。久远公司逾期交房超过90日，梁建刚有权解除合同。梁建刚要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，久远公司按日向梁建刚支付已付房价款万分之0.5的违约金。在约定的交房期限中，如遭遇不可抗力，且久远公司在发生之日30日内告知梁建刚，除双方协商同意解除合同或变更合同外，久远公司可据实予以延期。遇久远公司自身不能控制的政府及外界因素，久远公司在发生之日起15日内告知梁建刚，除双方协商同意解除合同或变更合同外，久远公司可据实延期。在配套设施方面，合同约定：久远公司承诺房屋交付后，天然气按国家规定交纳入户费后，四个月达到使用条件；如果在规定日期内未达到使用条件，除因不可抗力和非久远公司过错影响施工的情况外，久远公司若未能按期交付，按合同约定的逾期交房违约责任办理。在办理产权证方面：合同附件六，关于权属登记办理的特别约定（替换合同第15条）：买受人自愿委托久远公司办理本合同项下房屋的房屋权转移登记的，在合同约定的房屋交付期限届满前，买受人须主动向出久远公司提交以下资料和税费：需根据久远公司的要求出具委托书；完成房屋面积补差的结算手续；提供交纳该房屋专项维修基金、契税和办理房屋权属证书所需的各种税费的证明；其他应由买受人填报的与房屋权属转移登记相关的资料和表格。以上费用和资料由买受人在收房前提供给久远公司。如买受人未在上述期限内与久远公司办理完以上各项手续，交齐相关费用和资料，则不能及时办理房屋权属转移登记的后果由买受人承担。久远公司在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金并办理完房屋面积补差手续后365日内，将办理权属登记需由出卖人提出的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金等等。2010年7月12日，该合同在西安市临潼区房地产管理所进行了备案登记。合同签订后，梁建刚依合同约定的面积交纳了房款。2011年12月30日，梁建刚与久远公司办理了房屋交接手续。2013年12月11日，久远公司办结了花漾青城2号楼房屋所有权初始登记手续。后经房管部门实测该房屋面积为85.23平方米，梁建刚按合同约定补缴了面积差额的房款，其实际向久远公司缴纳房款280244元。久远公司于2014年3月29日向梁建刚出具记载房屋面积、单价和总房款的正式发票一张。2016年1月6日梁建刚诉至本院。审理中，梁建刚将诉讼请求明确为迟延交房、迟延办理房产证、迟延天然气到位三项违约金共计20158元。另查明，2012年2月21日、28日、3月5日，西安市临潼区燃气有限责任公司市政分公司向久远公司移交花漾青城2#楼1、2、3、4单元天然气管道安装工程，2013年1月6日涉案楼栋的天然气经安全检测后，投入使用。
一审法院认为，梁建刚与久远公司间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。在梁建刚按合同约定时间向久远公司交纳全部购房款后，久远公司未按合同约定期限向梁建刚交付房屋，构成违约，梁建刚要求久远公司支付违约金的请求合理合法，本院应予支持。审理中，梁建刚以合同对双方违约金的约定不对等，久远公司违约时的违约金计算标准明显低于其违约时的违约金计算标准，要求对久远公司的违约金计算标准调整为按同期银行贷款利率计算。久远公司承认违约，但抗辩对违约金应按合同约定的比例计算。因合同为久远公司提供的制式合同，且对双方违约约定的违约金计算标准明显不对等。因此，依法应对合同该条款作出不利于久远公司的解释。现梁建刚要求将该合同中对久远公司违约时的违约金计算标准调整为按同期银行贷款利率计算的请求符合法律规定，本院依法予以支持。久远公司虽在房屋交付后4个月内完成了天然气管网的施工，但未达到合同约定的使用条件。久远公司虽对该迟延提出抗辩，称天然气未按时通气是部分业主违规操作造成的，责任不应由久远公司承担。但其未提供充分证据证明，且亦无证据证明其就该迟延事由按合同约定向梁建刚进行了告知。因此该迟延构成合同违约。现梁建刚要求久远公司按合同承担违约责任，本院依法予以支持。但违约金比例应以生效法律文书对该小区同类案件同类违约确定的日万分之0.5的标准计算。久远公司承认2013年12月11日办理完2号楼的房屋初始登记手续，该时间已距久远公司在合同中承诺的房屋交付后2年内（2011年12月30日房屋实际交付日）买受人取得产权证书期限即将届满。在本案梁建刚未委托久远公司代办产权登记的情况下，由于久远公司办理产权初始登记的时间已近二年，且又未将其办理产权初始登记的情况告知梁建刚，致使梁建刚在合同约定的期限内在房管部门办理产权转移、从而取得房屋权属证书成为不可能。故久远公司的该行为符合双方合同中“因出卖人的责任，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金”的约定。久远公司抗辩不能办理的责任在梁建刚一方，办证需梁建刚自愿委托其并提供相关资料才能办理。但依据相关规定办理产权初始登记是出卖人的义务，该义务无需买受人配合。双方合同约定的应是办理买受人权属证书的手续。久远公司该抗辩不符合合同的约定，故对其抗辩依法不予支持。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、西安久远置业有限公司于判决生效后十日内以280244元为基数，从2011年11月1日起至2011年12月29日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率支付梁建刚迟延交房违约金。二、西安久远置业有限公司于判决生效后十日内以280244元为基数，从2012年5月1日起至2013年1月6日止，按日万分之0.5的标准支付梁建刚天然气迟延履行违约金。三、西安久远置业有限公司于判决生效后十日内支付梁建刚自房屋交付之日起2年内未能取得房屋权属证书的违约金5604元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费304元，由西安久远置业有限公司负担152元，梁建刚负担152元。
本院二审经审理查明，一审法院查明的事实属实。
本院认为，本案的争议焦点问题可总结为以下三个方面：第一个焦点问题，一审判决调整久远公司应承担的违约金计算标准是否正确。梁建刚以合同约定应由久远公司承担的迟延交房违约金计算标准明显过低为由要求予以调整。梁建刚因久远公司迟延交房而造成的实际损失应参考当地房屋租金标准计算，但按照合同中约定的久远公司承担迟延交房违约金计算标准所计算所得违约金数额确实远远低于梁建刚的实际损失。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人按照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”，梁建刚以此理由请求调整违约金，理由正当。一审判决调整久远公司迟延交房违约金的计算标准，并无错误。第二个焦点问题，天然气未按时开通的责任和房产证迟延办理的责任应由哪一方承担。久远公司陈述天然气未按时开通的责任在于业主一方，但未提供充足证据予以证明，因此其公司应当对天然气未按时开通承担相应的违约责任；久远公司在合同约定的业主取得房产证的两年期限即将届满之时，方才办理完毕房屋产权初始登记，之后又未将初始登记办理完毕的情况及时告知业主，导致业主未能在合同约定的两年期限内取得房产证。因此房产证迟延办理的责任在久远公司一方，久远公司应承担迟延办理房产证的违约责任。久远公司认为一审判决错误认定天然气未按时开通责任和房产证迟延办理原因的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。第三个焦点问题，违约金计算基数以合同约定的房屋总价款为准，是否合理。久远公司已实际收到了包括按揭款在内的房屋总价款，一审判决以房屋总价款作为基数计算违约金数额，并无错误。久远公司认为一审判决对已付房款基数的认定错误的上诉理由，不能成立，本院依法不予采信。
综上所述，久远公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费304元，西安久远置业有限公司已预交，由西安久远置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 焦海林
审判员 李美红
审判员 朱利安
二〇一七年十月三十日
书记员 胡蓓娜