重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终483号上诉人（原审被告）：重庆国博展贸商业有限公司，住所地重庆市北碚区水土高新技术产业园云汉大道5号附91号，组织机构代码09600868-X。法定代表人：吕娜，该公司经理。委托诉讼代理人：张姝，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷宇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆白鲸商贸发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区袁家岗兴隆湾奥林匹克体育中心西区3楼，组织机构代码79072247-X。法定代表人：曾作武，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒲旭，男，重庆白鲸商贸发展有限公司职工，住重庆市江北区。上诉人重庆国博展贸商业有限公司（以下简称国博公司）因与被上诉人重庆白鲸商贸发展有限公司（以下简称白鲸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第13767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人国博公司的委托诉讼代理人张姝、雷宇与被上诉人白鲸公司的委托诉讼代理人蒲旭到庭参加了询问。本案现已审理终结。国博公司上诉请求：撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院事实认定不清。一审法院认定被上诉人2015年1月26日已经将商铺交付给上诉人，认定错误，交付商铺的时间应当是2015年3月17日。一审法院对上诉人已经缴纳的租金对应的租赁期限认定错误。一审法院认定上诉人拖欠租金且被上诉人的解除理由成立，认定错误。一审法院以合同解除后双方未办理交接手续为由认定上诉人未交还商铺，认定错误。事实上，商铺已经由被上诉人强行收回。一审法院认定被上诉人从2015年6月13日起每月向重庆新永基商业管理有限公司多支付39000元租金，该认定缺乏足够的证据，认定错误；2、一审法院适用法律错误。上诉人未随第一季度租金缴纳装修期间租金系履行先履行抗辩权，而非违约行为，一审法院认定错误。即使法院认定上诉人存在违约行为的情况下，一审法院判令的上诉人应当承担的违约金过高，应当予以降低。综上所述，一审法院认定案件事实不清，适用法律错误，上诉人并不存在违约行为，被上诉人单方面解除合同的行为系违约解除，上诉人不应承担任何违约责任，反而是被上诉人强行收回商铺的行为给上诉人造成巨大损失，应依法撤销原审判决并驳回上诉人的一审诉讼请求。白鲸公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1、关于商铺交付时间，被上诉人已经于2016年1月26日按照合同约定商铺交付条件向上诉人交付了商铺，上诉人陈述的商铺没有通电及漏水问题与事实不符，上诉人已经提供了临时用电，电表应该是他们购买我们安装，2015年3月17日商铺移交和复尺确认单是双方在商铺移交后因上诉人对商铺面积出现质疑，双方对商铺面积的再次复核，并不是商铺的再次移交；2、关于商铺的交付时间为2016年1月16日，故上诉人拖欠租金是事实；3、被上诉人仅是停止了对上诉人商铺的供电，没有实际占有控制该商铺，上诉人尚未向被上诉人交还商铺；4、关于上诉人应当向被上诉人赔偿损失，该项目产权人向被上诉人出租前已经有大型超市入住，上诉人的业态与该商场业态冲突，上诉人承租该商铺必须取得产权人的书面认可，根据上诉人向被上诉人作出的承诺，应该承担该部分损失。白鲸公司向一审法院起诉请求：2014年12月3日，白鲸公司与国博公司签订《商铺租赁合同》，约定国博公司承租白鲸公司位于重庆市×××巷子街××新纪元购物广场××楼“美星乐购街”A区房屋。合同履行中，因国博公司严重违约导致白鲸公司自国博公司开业之日起每月向出租人额外支付租金39000元，按合同约定应由被告承担该部分损失。合同履行中，国博公司一再拖欠租金，截止2015年11月17日，国博公司累计拖欠白鲸公司租金287738元。白鲸公司多次催收，国博公司一直未支付。为维护白鲸公司合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、签订的《商铺租赁合同》及补充协议于2015年11月25日解除；2、国博公司立即向白鲸公司返还承租商铺；3、国博公司立即支付白鲸公司装修期内最低租金26158元（1307.90平方米×10元/月/平方米×2个月）；4、国博公司立即支付白鲸公司租金261580元[130790元/月×2个月（2015年9月26日至2015年11月25日）]；5、国博公司按照每月19500元的标准立即支付白鲸公司2015年6月13日至2015年11月25日的损失105950元；6、国博公司立即支付白鲸公司滞纳金17265元（该滞纳金以未付租金261580元以及装修期内最低租金26158元之和287738元为基数，按照每日0.1%，自2015年9月26日起计算至2015年11月25日止)，并自2015年11月26日起，以287738元为基数，按照每日0.1%支付滞纳金，直至付清租金时为止；7、国博公司支付白鲸公司违约金392370元(130790元/月×3个月)；8、国博公司支付的履约保证金240000元作为违约金处理，不予退还。一审法院认定事实：2014年4月16日，重庆新永基商业管理有限公司（甲方）与白鲸公司（乙方）签订《重庆“煌华国贸中心•新纪元购物广场”租赁合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区三峡广场双巷子步行街6号“煌华国贸中心•新纪元购物广场”负一层4900平方米商铺及其设施出租给乙方经营使用，租赁期为96个月，自2014年9月20日至2022年9月19日止。所有租赁场地均遵循“先交费后使用”的原则。保底租金的标准如下：2014年9月20日至2015年9月19日期间，保底租金为24.62元/月/平方米，月租金合计为120638元。2015年9月20日至2016年9月19日期间，保底租金为29.14元/月/平方米，月租金合计为142786元。保底租金按期足额缴纳，以每三个月为一期。乙方须于每期开始前1个月的25-30日将该租期的租金加物管费、推广费等应交费用交给甲方。当日，重庆新永基商业管理有限公司（甲方）与白鲸公司（乙方）签订补充约定，约定载明：本补充约定如与合同原约定内容不一致的，按本约定执行：甲方同意乙方在租赁期内将承租商铺以转租、分租、联营的方式与第三方合作，但本合同中所规定的乙方所有的义务和责任仍由乙方承担。乙方承诺在承租期内，不得经营生活超市及童装、餐饮等（甲方已有的商家或在谈商家，美食城除外），否则视为乙方根本性违约，按合同22.1条处理，即若乙方根本违约，甲方有权利选择单方面解除合同，乙方所交租金、物管费、履约保证金等作为违约金补偿给甲方，除了作为乙方违约的惩罚，同时以弥补甲方因商场整体经营和重新招商带来的影响和损失，以及解除合同而另行租赁产生的房屋空置期及新承租人装修期的租金损失等。2014年12月3日，国博公司（乙方）与白鲸公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于重庆市×××巷子步行街××新纪元购物广场××楼“美星乐购街”A区商铺及设施出租给乙方，乙方用于经营进口商品及生鲜展示及销售。A区建筑面积约为1307.90平方米，租赁期为7年，自本合同生效当日开始计算租期。本合同生效当日进行房屋交付，具体由双方签订的补充协议确认，交房地点为商铺所在地。自本合同生效当日开始计算2个月的装修期，装修期内，承租方应向出租方支付10元/平方米/月的最低租金（按照建设面积计算），出租方不再向承租方收取其他任何租赁及管理费用；装修期间的最低租金随第一个季度租金一同支付，出租方需提供正式发票；承租方须在装修前向出租方支付10000元装修保证金，承租方装修完毕并经出租方验收合格后30日内无息退还。从承租方装修期满次日开始计租，租金的收取标准为以100元/平方米为基础，自第二年起在上年租金基础上每年递增6%，即第一年月租金为130790元，第二年月租金为138637元，第三年月租金为146956元，剩余租期租金以此类推。租金按季度缴纳，承租方须在本合同生效并接到出租方开具的《付款通知书》7日内一次性缴纳第一季度租金给出租方，以后租金的支付方是出租方提前10日向承租方开具《付款通知书》，承租方收到《付款通知书》7日内将下季度租金支付至出租方指定的账户，商铺的使用采取先付租金后使用的原则。承租方在本合同签订后应按照约定的指定地点及时间到现场交接商铺，同时办理交接手续。承租方如有特殊情况不能如期接收商铺并办理交接手续的，须获出租方书面同意延期，否则视为承租方违约，出租方有权单方面终止合同，承租方所交纳的履约保证金及其他费用将作为违约金，出租方将不予退还。商铺交接条件以现状为准，出租方保证该商铺通水通电（出租方提供接驳口），出租方和承租方双方现场交接，商铺内任何形式的装修，须征得出租方的书面同意。承租方须向出租方缴纳240000元作为履约保证金，承租方须在本合同生效并接到出租方开具的《付款通知书》7日内一次性付清；租赁期满，如承租方无根本违约行为或未给出租方造成损失的，则出租方在承租方将商铺按照合同约定交还给出租方，并结清所有费用后15天内如数（无息）退还所缴纳的履约保证金。承租方应自行承担租赁商铺内的水电费。水电费按照煌华新纪元购物广场物业公司收费标准执行，出租方不得另行加收费用。承租方电表为一户一表（为预付费IC插卡式计量表），承租方须预先向出租方缴纳充值方能正常用电。出租方向承租方提供电费充值财务收据。出租方为承租方提供50千瓦的用电量，出租方指定用电接驳口，承租方自行牵线。在租赁期间内，承租方负责租赁商铺范围内设备设施的维护，以保证正常经营。若承租方违反合同约定，未能在约定期限内足额缴纳租金或保证金的，承租方应当向出租方按当期应交费用的每日千分之一交纳滞纳金；若因承租方未足额交纳租金及各项费用超过30天，出租方有权停止出租商铺能源（包括水电等）供应，封闭出租商铺，留置承租方承租商铺内的商品、道具等，由此造成的一切损失由承租方承担，出租方除向承租方追缴应交费用和征收滞纳金外，有权单方面终止本合同，承租方已交的履约保证金及其费用作为违约金处理，同时还应向出租方支付相当于同期3个月租金的违约金，给出租方造成损失的，还应赔偿出租方的损失。2015年1月9日，白鲸公司向国博公司提供2张地税通用机打票，金额分别为392370元、26158元。2015年1月16日，白鲸公司（甲方）与国博公司（乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定1、承租方负责对口协调该物业产权人重庆新永基商业管理有限公司，达到允许出租方将该铺位出租给承租方经营使用的目的；2、本合同自双方盖章后成立，自重庆新永基商业管理有限公司书面同意出租方将该铺位出租给承租方，并按合同约定的用途同意使用之日即生效。如本合同签订后1个月内未能出具同意的书面证明，则本合同即使终止，出租方有权对本租赁商铺另行招租。书面同意书作为本合同生效的法律依据，列入本合同的有效文件；3、本合同生效后，双方可就租赁期限的起始时间、接铺时间、装修免租期起始时间、每年度租金的起始时间进行明确约定，并签订补充协议。2015年1月24日，国博公司向白鲸公司发出了一份《关于我司进场装修的承诺书》，该书载明双方于2014年12月3日签订《商铺租赁合同》，约定由我司承租贵司位于沙坪坝区双巷子步行街6号新纪元购物广场负一楼“美星乐购街”A区用于经营进口商品经销及展示。合同签订后，双方于2015年1月16日签订了《补充协议》，约定由我司协调煌华大厦产权人。现我司为加快销售平台的开业步伐，拟尽快进场装修，特书面承诺如下：1、我司申请于2015年1月26日开始入场装修，并争取在2015年春节前开业。2、我司认可2015年1月26日即为合同约定的接房之日，我司合同租期及免租期均自2015年1月26日开始计算，同时我司认可租赁合同自2015年1月26日起开始生效。3、我司自合同生效之日按照合同约定支付相应费用。4、我司承诺，在2015年2月10日前由房屋产权方向贵司出具同意贵司将该房屋转租我司的书面证明，否则如因我司进入该项目导致产权方根据与贵司签订的《房屋租赁合同》的约定追究贵司违约责任或提高贵司租金及其成本的，我司承担全部赔偿责任。2015年1月26日，国博公司委托其公司的行政人事部部长李雪全权处理涉案商铺的交接事宜。同日，白鲸公司与国博公司签订《商铺移交和复尺确认单》，确定白鲸公司按照合同约定向被告交付商铺（使用面积为1307.90平方米），水表、电表读数均为0，安装位置待定。2015年2月3日，国博公司向白鲸公司支付2015年3月26日至6月25日期间的租金392370元。2015年2月3日，白鲸公司向国博公司发出《付款通知书》，该书载明双方签订的《租赁合同》已于2015年1月26日生效，按照合同约定，我司特发送《付款通知书》，提醒贵司在接到本通知后次日支付履约保证金240000元。在贵司办理入场装修时必须在我司煌华现场支付入场装修保证金10000元，请贵司提前准备现金在现场支付。2015年2月6日,国博公司通过哈尔滨银行向白鲸公司支付履约保证金240000元以及装修保证金10000元。2015年2月8日，白鲸公司向国博公司发出《付款通知书》，该书载明双方签订的《租赁合同》已于2015年1月26日生效，按照合同约定，我司特发送《付款通知书》，提醒贵司在接到本通知后次日一次性支付2015年1月26日至2015年3月25日装修期间的最低租金26158元。但国博公司并未按约支付装修期间的最低租金。2015年6月10日，白鲸公司向重庆新永基商业管理有限公司发出《关于引进“进口商品”业态的承诺书》，该书载明现我司与重庆国博展贸商业有限公司进行洽谈，决定在原有3D的位置引入“重庆进口商品展示交易中心”业态。并做如下承诺：1、自“重庆进口商品展示交易中心”开业之日（2015年6月13日）起计算，我司给予贵司在原有合同约定的基础上每月增加39000元的租金，缴纳时间与我司和贵司签订的合同租金缴纳时间一致（按季度缴纳）。2、如我司与“重庆进口商品展示交易中心”解约其撤场，从撤场之日起，我不再给予贵司增加的每月39000元的租金。同时我司承诺此区域内后期招商的业态不与卜蜂莲花超市业态相冲突。3、“重庆进口商品展示交易中心”所经营的品牌不得与卜蜂莲花超市经营的品牌重叠。最后，恳请贵司尽快恢复“重庆进口商品展示交易中心”的门头及广告招牌，不影响其2015年6月13日正式开业。2015年6月25日，重庆新永基商业管理有限公司向白鲸公司发了一份公函，该函载明贵司承租我司负一层所经营商铺中的“重庆进口商品展示交易中心”已于2015年6月13日正式开业。根据贵司交予我司的书面承诺，现我司正式函告贵司：1、请贵司于6月30日前缴纳在原有合同约定的基础上每月增加39000元的租金，缴纳时间与我司和贵司签订的合同约定的租金缴纳时间一致；2、请贵司立即下柜“重庆进口商品展示交易中心”所经营的与卜蜂莲花超市重叠的品牌。2015年6月25日，国博公司向白鲸公司发出《关于场地租用问题的函》，载明：一、在我公司沙坪坝门店开业筹备期间，贵公司的房屋出现漏水现象，导致我门店装修时间延长，开业延迟，营业收入受到影响。为尽早解决漏水问题，我公司已经先行委托第三方对漏水处进行修葺，产生了维修费用。现对贵公司提出经济补偿要求，要求延长我方装修时间2个月，以弥补我公司的部分损失。二、我方与贵公司签订的租赁合同中注明套内面积为1021.8平方米，但实测套内面积只有1011.9平方米。贵公司承诺补划一个房间供我方使用，但截至目前仍未践行。请贵公司务必在2015年6月30日前妥善解决上述问题，如双方未能在此日前达成一致，我公司将从所付租金中酌情冲抵我方损失。2015年6月29日，白鲸公司向国博公司发出《关于场地租用问题的复函》，载明：一、关于空调风机。贵公司口头申请我司安装中央空调风机盘管的末端风管机风口事宜，我司将组织、安排人员施工，但请贵司向我司出具书面申请，及时提交风管、风口布置图以便施工，也请贵公司委派工程负责人在现场配合。同时请贵公司出具书面材料承诺不因本次施工向我司主张任何损失。我司收到贵司上述书面材料后立即施工。二、关于门头店招灯。贵司反映卜蜂莲花入口的门头灯未接通电力问题，现我司已于煌华对接，本周之内解决。三、关于商品面积。合同约定，贵司承租商铺的面积为建面1307.96平方米（套内面积1021.8平方米），我司按约交付房屋后，贵司提出再次复尺面积，贵我双方于2015年3月17日再次复尺面积，测得商铺建筑面积为1313平方米（套内面积1026平方米）。贵公司承租商铺面积已经超过合同约定的面积，我司交付的房屋不存在面积误差问题。四、关于商铺漏水及免租期问题。关于商铺的漏水问题我司已与贵司往来函件中多次说明，本次不再赘述。此外，贵司申请延长2个月装修事宜，我司此项目亏损严重，之前已给贵司2个月的装修免租期，故此次再申请2个月的免租期一事，我司确实无法满足。五、关于经营品类。请贵司将商铺中与卜蜂莲花超市重叠的品牌下架（见附件二即产权人于2015年6月25日发出的催收租金《公函》。同时，贵司必须向我司提交开业之前已同意的《经营品牌不与卜蜂莲花超市经营品牌相冲突的函》。六、关于租金。截止发函之日，贵司尚拖欠以下租金，请贵司于2015年7月1日前付清。1、装修期间的最低租金26158元。2、原商铺租赁合同载明的2015年6月26日至9月25日期间的租金392370元。3、贵公司未履行2015年1月24日向我司提交的《关于我司进场装修的承诺书》第4条的承诺，产权人因贵司业态进入而增加了贵司项目租赁区域的租金，按照贵司的承诺及约定，贵司应承担此部分的租金增加额（其中2015年6月13日至2015年6月25日期间增加部分的租金16900元；2015年6月26日至2015年9月25日期间三个月增加的租金共计117000元，合计133900元）。即2015年3月17日《商铺移交和复尺确认单》。2015年7月16日，白鲸公司向国博公司发出《关于减免租金的函》，因承租期内房屋漏水，贵司进行了相应维修，现我司同意减免贵司租金130790元，作为对贵司承租房屋漏水（含维修）及延迟开业的补偿。贵司有权在支付第三期租金（即2015年9月26日至2015年11月25日期间租金）时抵扣本次减免的租金130790。此外，贵司应及时向我司支付拖欠的装修期间的最低租金26158元及《商铺租赁合同》中载明的2015年6月26日至2015年9月25日期间租金392370元。2015年7月20日，国博公司向白鲸公司支付2015年6月26日至2015年9月25日期间的租金392370元。2015年9月18日，白鲸公司向国博公司邮寄一份《租金催收函》，载明根据双方签订的《商铺租赁合同》以及贵司向我司出具的《关于我司进场装修的承诺书》的约定，贵司应当保证2015年2月10日前房屋产权人向我司出具产权人同意我司将房屋出租给贵司的书面证明，否则造成我司承担违约责任或被提高租金的，贵司应当承担全部赔偿责任。截止本函发出之日，房屋产权人并未向我司出具该证明。为配合贵司于2015年6月13日正常开业，导致我司向产权人支付的月租金增加了39000元。根据双方的协商，贵司应当向我司增加支付租金19500元。请贵司于2015年9月20日前向我司付清拖欠的截止2015年12月25日的租金125450元。2015年9月22日，白鲸公司还向国博公司邮寄一份《付款通知书》，通知国博公司在收到该通知后7日内支付第三季度租金392370元，否则支付按照应付款总额的每日千分之一滞纳金；另通知国博公司支付拖欠的2015年1月26日至3月26日期间的最低租金26158元。2015年11月14日，白鲸公司对租赁商铺断电以便进行电力设施检修。2015年11月15日，白鲸公司未对租赁商铺电力进行恢复。2015年11月15日，国博公司向白鲸公司邮寄《关于贵司承担所有损失费用的函》，载明在我司未欠电费的情况下，2015年11月14日贵司以检修设备为由对我司沙坪坝店断电，导致我司沙坪坝不能正常营业。断电后我司沙坪坝店库里的产品如海鲜、冻肉等严重变质，无法销售。因此对我司2015年11月14日的货品损失及正常营业损失费用1000000元全部由贵司承担，现该笔损失由我司从房屋租金中强行扣除至2016年6月，不足部分我司将通过法律途径向贵司追缴。其他附带损失另行评估。2015年11月19日，国博公司向白鲸公司邮寄《关于贵司阻拦我司进场的函》，载明在我司未欠电费，贵司也未提前通知的情况下，2015年11月14日，贵司以检修设备为由突然对我司沙坪坝店断电，截止2015年11月1日仍未能恢复供电，因此给我司带来货物损失及正常营业损失费用已达1200000元。考虑到我司所售商品多为食品，保质期有限，2015年11月17日，我司拟将商品转至我司其与门店及时进行销售或退回供应商处，以减少损失，但当时日一点三十分左右，贵司数十人突至我司卖场阻拦我司员工卸货，并以语言辱骂、恐吓、威胁、驱赶我司员工，我司已做报警处理。2015年11月20日，白鲸公司向国博公司发出《解除合同通知书》，载明合同签订后，贵司于2015年1月24向我司出具《关于我司进场装修的承诺书》，承诺租赁合同于2016年1月26日生效，并以当天为接房日期，并承诺自2015年1月26日开始按照合同约定支付相应费用。合同履行中，贵司多次拖欠我司费用，包括：1、已拖欠应于合同生效当日应支付的装修期间的最低租金26158元，本款已拖欠9月余；2、拖欠应于2015年9月26日前支付的第三季度租金（2015年9月26日至12月25日）392370元；3、拖欠2015年6月13日开始计算至2015年12月26日期间增加的租赁成本，每月39000元，共拖欠250190.73元。鉴于贵司违约行为已构成根本违约，并对我司造成重大损失，我司特函告贵司，自本函送达之日起贵司与我司之间的租赁合同解除，我司按照合同约定追缴贵司拖欠费用外，仍保留诉讼追究贵司违约责任的权利。一审另查明，2015年6月25日，加盖重庆新永基商业管理有限公司公章的煌华新纪元结算清单，载明2015年6月13日至2015年8月31日，固定租金101739.13元[（39000元×3个月×（18+31+31）天÷（30+31+31）天]。2015年7月1日，重庆新永基商业管理有限公司向原告白鲸公司出具发票1张，载明场地租赁费101739.12元。2015年8月5日，加盖重庆新永基商业管理有限公司公章的煌华新纪元结算清单2张，其中一张载明2015年9月1日至2015年9月19日，固定租金99993.03元[（120638+39000）元×19天÷30天=101104.07元]，2015年9月1日至2015年11月30日POS机租金1500元，另一张载明2015年9月20日至2015年11月30日，固定租金431492.04元[（142786+39000）元×3个月×（11+31+30）天÷（30+31+30）天]。2015年9月8日，重庆新永基商业管理有限公司向原告白鲸公司出具发票4张，场地租赁费是531485.07元（99993.03元+431492.04元）其他租赁费1500元。一审审理中，国博公司举示其于2015年3月18日向重庆红马图业科技有限公司（以下简称红马公司）发出的《关于请及时进场装修的函》、2015年3月21日红马公司向国博公司发出的《回复函》、2015年3月20日国博公司与红马公司签订的《重庆进口商品展示交易中心沙坪坝店装修及综合布线施工合同书》、2张收据、2015年4月8日发票、收据、电费原始凭据分割单、2015年1月27日国博公司向白鲸公司发出的《关于重庆白鲸商贸发展有限公司2015年1月26日没有完成正式交房的函》，均拟证明2015年1月26日商铺并未交付，商铺的交付日期为2015年3月17日。白鲸公司对上述证据中发票、收据、电费原始凭证分割单予以认可，但认为该组证据无法证明商铺的交付日期是2015年3月17日。对其余证据的真实性均不认可，白鲸公司认为国博公司在接房后的装修事宜和本案无关，另白鲸公司并未收到《关于重庆白鲸商贸发展有限公司2015年1月26日没有完成正式交房的函》，均无法证明商铺的交付日期是2015年3月17日。国博公司还举示2015年6月18日《关于重庆白鲸商贸发展有限公司付款通知的复函》，拟证明国博公司收到白鲸公司于2015年6月15日发出的《付款通知书》后，提出白鲸公司计算租金的方式不正确，租金应从2015年3月17日期算，双方已对装修期间内的最低租金暂缓支付达成一致。一审法院认为，《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。关于白鲸公司要求确认《租赁合同》及补充协议于2015年11月25日解除的诉讼请求。首先，合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自使消灭或向将来消灭的一种行为。按照合同自由原则，当事人可以通过协商或行使约定的解除权而解除合同。只要当事人解除合同的约定不违背法律和社会公共道德，在法律上是有效的。其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告签订的《租赁合同》约定租金按季度缴纳，承租方须在本合同生效并接到出租方开具的《付款通知书》7日内一次性缴纳第一季度租金给出租方，以后租金的支付方是出租方提前10日向承租方开具《付款通知书》，承租方收到《付款通知书》7日内将下季度租金支付至出租方指定的账户，商铺的使用采取先付租金后使用的原则；若因承租方未足额交纳租金及各项费用超过30天时，出租方有权单方面终止本合同。2015年1月24日，国博公司向白鲸公司发出《关于我司进场装修的承诺书》，承诺“我司认可2015年1月26日即为合同约定的接房之日，我司合同租期及免租期均自2015年1月26日开始计算，同时我司认可租赁合同自2015年1月26日起开始生效”。2015年1月26日，白鲸公司与国博公司之间办理租赁房屋的交接手续，并签订《商铺移交和复尺确认单》。国博公司按约支付了2015年3月26日至2015年9月25日期间的租金，之后未再按时支付季度租金，且未支付2015年1月26日至2015年3月25日期间的最低租金。国博公司迟延支付的行为已构成严重违约，白鲸公司有权行使合同中约定的解除权。国博公司辩称2015年1月26日白鲸公司并未向其交付租赁房屋，实际的租赁房屋交付日期系2015年3月17日，房屋的装修期是2015年3月17日至5月16日，因此，第一季度租金应该从2015年5月17日起计算至2015年8月16日，第二季度租金从2015年8月17日起计算至11月16日，国博公司已经提前支付上述两个季度的租金，不存在违约。一审法院认为，首先，白鲸公司与国博公司于2015年1月26日办理房屋的交接手续，国博公司于2015年2月3日向白鲸公司支付第一季度租金即2015年3月26日至6月25日期间的租金，2015年2月3日，白鲸公司向国博公司发出《付款通知书》，通知国博公司于收到本通知后次日支付履约保证金240000元，并在办理入场装修时在煌华现场支付入场装修保证金10000元。2015年2月6日，国博公司向白鲸公司支付240000元履约保证金以及10000元装修保证金；其次，虽然国博公司举示《关于重庆白鲸商贸发展有限公司2015年1月26日没有完成正式交房的函》，但并未提供证据证明其向白鲸公司发出过该函件，因此该函件仅是国博公司的单方陈述，并未得到白鲸公司的认可；最后，国博公司举示《关于场地租用问题的函》中对租赁房屋的套内面积提出异议，认为套内面积小于合同约定的面积。2015年6月29日原告白鲸公司回复此函，表示“我司按约交付房屋后，贵司提出再次复尺面积，贵我双方于2015年3月17日再次复尺，测得商铺建筑面积为1313平方米（套内面积1026平方米），故贵司承租商铺面积已超过合同约定的面积，我司交付的房屋不存在面积误差问题”。由此可以见，2015年3月17日并不是实际交付租赁房屋的日期，而是双方当事人对商铺再次对商铺的面积进行复核,商铺的交付日期为2015年1月26日。综上，国博公司的该抗辩，一审法院不予采纳。最后，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，白鲸公司于2015年11月20日向国博公司发出《解除合同通知书》，要求解除签订的《租赁合同》，国博公司于当日收到该通知书。双方签订的租赁合同及附件于2015年11月20日解除。故，一审法院对于白鲸公司的此一诉讼请求予以支持。关于白鲸公司要求国博公司立即向白鲸公司返还承租商铺的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，白鲸公司、国博公司签订的租赁合同及附件已于2015年11月20日解除。但国博公司并未与白鲸公司办理返还商铺的交接手续，因此，白鲸公司要求国博公司返还承租商铺，有法律和事实依据，一审法院对此一诉讼请求予以支持。关于装修期内最低租金。《租赁合同》中约定自本合同生效当日开始计算2个月装修期，装修期内承租方应向出租方支付10元/平方米的最低租金（按照建筑面积计算），出租方不再向承租方收取其他任何租赁及管理费。装修期间的最低租金随第一季度租金一同支付。2015年1月26日，《租赁合同》开始生效，装修期为2015年1月26至2015年3月25日。2015年1月26日双方签订的《商铺移交和复尺确认单》中载明商铺的建筑面积为1307.9平方米。因此，装修期间的最低租金为26158元。国博公司一直未按约支付，白鲸公司要求国博公司支付该笔租金，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于支付租金261580元[130790元/月×2个月（2015年9月26日至2015年11月25日）]。《租房合同》中约定自本合同生效当日开始计算租期，第一年月租金为130790元。2015年1月26日《租赁合同》开始生效，每月租金为130790元。2015年9月22日白鲸公司向国博公司邮寄《付款通知书》，要求国博公司在接到通知后7日内一次性支付2015年9月26日至2015年12月25日期间的租金392370元。2015年11月20日《租赁合同》已解除，国博公司应按照约定支付白鲸公司2015年9月26日至2015年11月20日期间的租金240484.84元（130790元+130790元÷31天×26天）。2015年7月16日，白鲸公司向国博公司发出《关于减免租金的函》，同意减免国博公司租金130790元。因此，国博公司还应向白鲸公司支付租金109694.84元。关于白鲸公司要求国博公司按照每月19500元的标准立即赔偿白鲸公司2015年6月13日至2015年11月25日的损失105950元。2015年1月24日，国博公司向白鲸公司发出《关于我司进场装修的承诺书》，承诺“在2015年2月10日前由房屋产权人向贵司出具同意贵司将该房屋转租我司的书面证明，否则如因我司进入该项目导致产权方根据贵司签订的《房屋租赁合同》的约定追究贵司违约责任或提高贵司租金及其他成本的，我司承担全部赔偿责任”。2015年2月10日，国博公司未按约向白鲸公司提供房屋产权人同意转租的书面证明。2015年6月10日，白鲸公司向房屋产权人重庆新永基商业管理有限公司出具《关于引进“进口商品”业态的承诺书》，协商白鲸公司将商铺转租给国博公司的事宜，并承诺自“重庆进口商品展示交易中心”开业之日，即2015年6月13日起，白鲸公司愿意在原有合同约定的基础上每月增加39000元租金，交纳时间与合同约定的租金交纳时间一致。2015年6月25日，房屋产权人重庆新永基商业管理有限公司向白鲸公司发出《公函》，同意白鲸公司将涉案商铺出租给白鲸公司经营“重庆进口商品展示交易中心”，前提是请白鲸公司于2015年6月30日前交纳在原有合同约定的基础上每月增加39000元的租金，交纳时间与原合同约定的交纳时间一致，同时要求“重庆进口商品展示交易中心”立即上柜与卜蜂莲花超市重叠的品牌。2015年9月15日，白鲸公司向国博公司发出的租金《催收函》，载明根据双方的协商，国博公司向白鲸公司支付增加租金部分的50%，每月向白鲸公司增加支付19500元，请国博公司于2015年9月20日前支付2015年6月13日至2015年12月25日期间增加的租金125450元。根据白鲸公司举示的5张发票、3张结算清单，可以计算出2015年6月13日至2015年11月30日期间的增加的租金是219010.56元（101739.13元+24700元+92571.43元），国博公司承诺赔偿白鲸公司因其租赁商铺经营“重庆进口商品展示交易中心”产生的成本损失，双方协商后，国博公司承担白鲸公司增加租金的50%，即自2015年6月13日起，国博公司每月增加向白鲸公司支付19500元。2015年11月20日，白鲸公司与国博公司之间的租赁合同已经解除。因此，国博公司应向白鲸公司赔偿的损失金额为103076.71元[（101739.13元+24700元+79714.29元）÷2]。白鲸公司的该项诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。关于白鲸公司要求国博公司立即支付白鲸公司滞纳金17265元（该滞纳金以未付租金261580元以及装修期内最低租金26158元之和287738元为基数，按照每日0.1%，自2015年9月26日起计算至2015年11月25日止)，并自2015年11月26日起，以287738元为基数，按照每日0.1%支付滞纳金，直至付清租金时为止；国博公司支付白鲸公司违约金392370元(130790元/月×3个月)；国博公司支付的履约保证金240000元作为违约金处理，不予退还合同载明：“若承租方违反合同约定，未能在约定期限内足额缴纳租金或保证金的，承租方应当向出租方按当期应交费用的千分之一/每日交纳滞纳金，双方另有约定的除外”，“若因承租方未足额交纳租金及各项费用超过30天，出租方有权停止出租商铺能源（包括水电等）供应，封闭出租商铺，留置承租方承租商铺内的商品、道具等，由此造成的一切损失由承租方承担，出租方除向承租方追缴应交费用和征收滞纳金外，有权单方面终止本合同，承租方已交的履约保证金及其费用作为违约金处理，同时还应向出租方支付相当于同期3个月租金的违约金，给出租方造成损失的，还应赔偿出租方的损失”。国博公司存在未按时交纳租金的违约行为，虽然国博公司抗辩未支付租金是因为白鲸公司交付的商铺存在严重的漏水问题，但双方已就漏水问题的解决协商达成一致，即白鲸公司减免被告租金130790元。国博公司不能再以此问题为由拒绝交纳租金。因此，白鲸公司要求国博公司支付违约金，有事实和法律依据，予以支持。庭审中，国博公司抗辩违约金过高，一审法院考虑白鲸公司的实际损失以及预期利益等综合情况，根据公平原则，认为违约金642370元（240000元+392370元）确定过高，依法予以调整为390000元。国博公司已经向白鲸公司支付240000元履约保证金，按照约定该履约保证金作违约金处理，故国博公司还应向白鲸公司支付违约金150000元。对于国博公司未支付的租金的滞纳金，实际上系违约责任的一种，150000元违约金足以弥补白鲸公司的损失，故对白鲸公司主张滞纳金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：“一、重庆白鲸商贸发展有限公司与重庆国博展贸商业有限公司签订的《租赁合同》及补充协议于2015年11月20日解除。二、重庆国博展贸商业有限公司于本判决发生法律效力后10日内立即返还位于重庆市×××巷子步行街××新纪元购物广场××楼“美星乐购街”A区的商铺。三、重庆国博展贸商业有限公司于本判决发生法律效力后10日内立即支付重庆白鲸商贸发展有限公司租金109694.84元。四、重庆国博展贸商业有限公司于本判决发生法律效力后10日内立即支付重庆白鲸商贸发展有限公司装修期内最低租金26158元。五、重庆国博展贸商业有限公司于本判决发生法律效力后10日内立即赔偿重庆白鲸商贸发展有限公司损失103076.71元。六、重庆国博展贸商业有限公司于本判决发生法律效力后10日内立即支付白鲸公司重庆白鲸商贸发展有限公司违约金150000元。七、驳回重庆白鲸商贸发展有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费11834元，减半交纳5917元，财产保全费4520元，合计10437元，由重庆白鲸商贸发展有限公司负担2437元，由重庆国博展贸商业有限公司负担8000元。此款限重庆国博展贸商业有限公司于本判决发生法律效力后10日内立即给付重庆白鲸商贸发展有限公司。”本院二审期间，上诉人国博公司为证明其主张，向本院提交如下证据：农业银行业务凭证、重庆红马图业科技有限公司说明，拟证明国博公司向重庆红马图业科技有限公司支付装修费的时间以及金额，实际交付商铺时间为2015年3月17日；EMS快递单，拟证明国博公司向白鲸公司邮寄了《关于重庆白鲸商贸发展有限公司2015年1月26日没有完成正式交房的函》。白鲸公司质证认为，银行业务凭证的真实性予以认可，但关联性不予认可，公司说明的三性均不予认可，国博公司在接收商铺后何时装修与商铺的交付没有关联。EMS快递单的真实性不予认可，没有加盖邮局印章，白鲸公司没有收到该函件。白鲸公司提交如下证据：进账单两份，拟证明白鲸公司向重庆新永基商业管理有限公司增加支付的租金，国博公司质证认为，不能达到证明目的。本院认为，国博公司提交的农业银行业务凭证及公司说明，关联的是国博公司与重庆红马图业科技有限公司之间关于装修的情况，其何时装修并不能证明案涉商铺的实际交付时间，不能达到其证明目的，本院不予采信。对于EMS邮寄单，该邮寄单没有加盖邮局邮戳，亦没有相关的送达回执，故不能证明国博公司向白鲸公司邮寄过该函件，亦不能证明白鲸公司收到该函件，本院不予采信。对于进账单，结合白鲸公司在一审中提交的发票和结算清单，能够证明白鲸公司实际向产权人多支付了部分租金，本院予以采信。经审查，一审法院判决认定的事实和证据属实，本院予以确认。本院认为，综合双方当事人一、二审诉辩主张，针对上诉人的各项上诉请求及理由，本院具体分析认定如下：一、关于商铺的实际交付时间。国博公司认为实际交付时间并非2015年1月26日，应为2015年3月17日。本院认为，2015年1月24日，上诉人国博公司向被上诉人白鲸公司发出的《关于我司进场装修的承诺书》中认可2015年1月26日为合同约定的接房时间，同时2015年1月16日，双方签订了《商铺移交和复尺确认单》，办理了房屋的交接手续，国博公司亦按照交付时间支付第一季度的租金及履约保证金。由此可见，国博公司对于2015年1月16日为商铺的交付时间是认可的并实际履行了支付相关款项的义务。而2015年3月17日的复尺确认单，从内容上看，仅是双方当事人对商铺面积的复核，不能认定为商铺的实际交接。针对国博公司主张的商铺直到2015年4月9日才通电，白鲸公司亦未按照约定安装电表，没有履行通电义务，故交付没有完成。本院认为，双方签订的租赁合同上只约定出租方提供用电接驳口，并未约定电表的安装应由白鲸公司负责，国博公司提交的电费单据不能够证明白鲸公司没有履行通电义务，不能以电费的缴纳时间推断商铺的实际交付时间，对此项上诉理由，本院不予采信。另外，对于《关于重庆白鲸商贸发展有限公司2015年1月26日没有完成正式交房的函》，国博公司认为其于2015年1月27日向白鲸公司邮寄，但其提供的快递单无法证明其向白鲸公司邮寄过该函件且白鲸公司收到该函件，同时，根据合同的履行情况，若国博公司于2015年1月27日没有实际接房，但仍按照约定时间支付租金及履约保证金等款项，有悖常理，故对于该项理由，本院不予采信。一审认定的房屋实际交付时间，认定正确，本院予以确认。二、关于租金的延迟交付及合同的解除。国博公司认为按照房屋实际交付时间2015年3月17日及缴纳租金的金额，其并未拖欠租金，合同解除理由不成立。本院认为，根据认定的实际交付时间2015年1月26日，国博公司按约支付了2015年3月26日至2015年9月25日期间的租金，之后未按时支付季度租金及最低租金，故国博公司延迟支付租金的行为已经构成违约，白鲸公司有权行使合同中约定的解除权，一审认定正确，本院予以确认。三、关于商铺的交还问题。国博公司与白鲸公司的合同已经于2015年11月20日解除，国博公司并未举证证明其与白鲸公司已经办理商铺返还的交接手续，不能证明其已经向白鲸公司实际返还商铺，故一审认定国博公司应当向白鲸公司返还商铺，于法有据，并无不当，本院予以确认。四、关于国博公司是否应当赔偿白鲸公司损失的问题。本院认为，根据国博公司向白鲸公司出具的承诺书内容可以看出，国博公司承诺于2015年2月10日前向白鲸公司提供房屋产权人即重庆新永基商业管理有限公司同意转租的书面证明，若未出具，则愿意对产权人追究白鲸公司或提高白鲸公司租金及其他成本承担全部赔偿责任。出具承诺书后，国博公司并未按照承诺书提供书面证明。同时，白鲸公司为了达到同意转租的目的，向重庆新永基商业管理有限公司出具了增加租金的承诺，重庆新永基商业管理有限公司在白鲸公司做出承诺后，同意房屋转租事宜，白鲸公司亦按照承诺向重庆新永基商业管理有限公司支付了承诺的租金。因此综合整个合同的履行情况，可以看出，白鲸公司向房屋产权人增加支付的租金系为了使房屋产权人同意转租事宜，而按照国博公司出具的承诺，该同意转租事宜本应由国博公司同房屋产权人主动协商并出具证明，若未出具证明，愿意承担赔偿责任（包括提高白鲸公司租金或或其他成本），故对于白鲸公司为协商转租事宜而增加的成本损失，国博公司应该按照承诺承担赔偿责任，一审认定正确，本院予以确认。五、关于违约金的认定问题。本院认为，国博公司未按时交纳租金，已经构成违约，应承担相应的违约责任。白鲸公司按照合同约定主张643270元违约金，国博公司提出抗辩，认为过高，一审法院认为约定的违约金高于白鲸公司的实际损失，故在综合考虑违约行为给白鲸公司造成的损失即案涉租赁合同解除后，白鲸公司再行出租房屋所需要的时间从而产生的租金损失及预期利益损失，从而认定390000元的违约金，合情合理，并无不当，本院予以确认。国博公司认为违约金过高的理由，没有事实依据和法律依据，本院不予采信。综上所述，重庆国博展贸商业有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11834元，由上诉人重庆国博展贸商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  郑 泽代理审判员  郝晶晶二〇一七年五月四日书 记 员  曾 静