湖北省钟祥市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂钟祥民二初字第00092号
原告杨静。
委托代理人刘尚友，湖北祥鑫律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告湖北博皇房地产投资开发有限公司，住所地：钟祥市郢中街办襄汉路。组织机构代码：58247499-3。
法定代表人李红山，总经理。
委托代理人何建英，女，1972年10月17日出生，汉族，系李红山之妻。代理权限为特别授权。
委托代理人魏益明，湖北王府律师事务所律师。
原告杨静诉被告湖北博皇房地产投资开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法由审判员李庆红适用简易程序独任审判，并于2014年7月2日公开开庭进行了审理，原告杨静的委托代理人刘尚友、被告湖北博皇房地产投资开发有限公司的委托代理人何建英、魏益明到庭参加诉讼。后因该案案情复杂，于2014年8月11日转为普通程序审理，依法组成由审判员李庆红担任审判长，审判员史雄斌、人民陪审员陈波参加的合议庭，于2014年10月24日公开开庭进行了审理，原告杨静的委托代理人刘尚友、被告湖北博皇房地产投资开发有限公司的委托代理人魏益明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨静诉称，2013年6月3日，原、被告签订一份《荆门市商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告位于钟祥市郢中街办襄汉路“明珠花园”一幢2单元12层1204房（3室2厅1厨2卫、封闭式阳台1个、非封闭式阳台2个，建筑面积114.94平方米）商品房一套，单价每平方米2088.05元，总金额240000元；2013年7月30日前交付商品房；自合同约定交房期限届满之日起180日内申请办理房屋所有权转移登记。2013年6月2日，原告支付给被告全部购房款240000元，被告出具购房款收据一份。被告收到购房款后，未向钟祥市房地产管理局依法办理预售合同登记备案，影响原告办理房屋所有权转移登记的合法权益。故请求法院依法确认原、被告签订的《荆门市商品房买卖合同》合法有效；责令被告立即到房地产管理部门为原告所购买的“明珠花园”一幢2单元12层1204房依法办理预售合同登记备案，并为原告办理房屋所有权证及其土地使用权证；本案诉讼费由被告承担。
原告杨静为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据：
证据A1：被告营业执照、组织机构代码证、税务登记证、法定代表人李红山身份证复印件各一份。用于证明被告的主体资格。
证据A2：《商品房预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《房地产开发资质证》、《土地使用权证》各一份。用于证明被告开发“明珠花园”项目及其销售商品房手续合法。
证据A3：《荆门市商品房买卖合同》、《预付购房款补充协议》各一份。用于证明原、被告签订的合同中对预售房屋面积、房号、价格、交房时间及办理产权转移登记等事项进行了约定；原告预付款15万元，按补充协议一次性付款优惠9万元，收到15万元超过一年为绝卖。
证据A4：购房款收据一份。用于证明被告已收到原告购房款24万元，其中按补充协议优惠9万元。
证据A5：钟视网上截图的钟祥市房地产管理局公告一份。用于证明被告已取得商品房预售许可证的开发企业项目，双方签订的合同合法有效。
被告湖北博皇房地产投资开发有限公司未在法定期限内提交答辩状，庭审时辩称，原告所述不属实，本案名为商品房预售合同纠纷，实为民间借贷纠纷。
被告湖北博皇房地产投资开发有限公司未提交证据。
为查明案件事实，本院依职权调取如下证据：
证据B1：2014年5月23日在钟祥市房地产管理局调取的证明一份。证明钟房预字（2012）027号湖北省商品房预售许可证已作废，被告未再办证。
证据B2：2014年8月14日荆门市中级人民法院对钟祥市开发区土管所所长龚志祥的询问笔录一份。证明被告未办理土地使用权证。
证据B3：2014年8月14日钟祥市住房和城乡建设局出具的证明一份。证明被告未办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。
证据B4：荆门市中级人民法院（2014）鄂荆门执他字第00001号执行裁定书一份。证明被告开发的明珠花园价值1500万元的房地产于2014年2月21日被荆门市中级人民法院查封，查封期限为二年。
经庭审质证，被告湖北博皇房地产投资开发有限公司对原告杨静提交的证据A1无异议，对该证据本院依法予以采信。
被告湖北博皇房地产投资开发有限公司对原告杨静提交的证据A2、A3、A4真实性无异议，对证据A2来源不清楚，手续都是李红山办理的，请求法院核实；对证据A3、A4证明内容有异议，补充协议第四条约定，如甲方需要购房，要按市场价成交；被告出具的收据系转账，但不能证明已付款24万元；对证据A5请求法院依法核实。被告湖北博皇房地产投资开发有限公司对本院依法调取的证据B1、B2、B3、B4无异议。原告杨静对证据B1有异议，认为证件作废的时间不清楚，如果是双方签订买卖合同时没有作废，该合同是有效的，申请法院调取证件作废的时间；截止2013年9月29日18时钟房预字（2012）027号商品房预售许可证还挂网上，足以证明双方签订合同时有效；该证件作废原因不明，不符合行政机关的行政行为；对证据B2、B3有异议，认为如果土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证是虚假的，为何所有的房屋都建好了；对证据B4真实性无异议。
对上述有争议的证据，本院认为：证据A3、A4被告湖北博皇房地产投资开发有限公司对其真实性无异议，且与本案关联，能够证明案件的部分事实，本院予以认定；证据A2中的《商品房预售许可证》与本院依法调取的证据B1不一致，经到相关主管部门核实，被告未办理《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《土地使用权证》，本院不予认定，对证据A2中的《房地产开发资质证》予以认定；证据A5与本院依法调取的证据B1内容不一致，且被告也未取得相关证件，本院不予认定；证据B1、B2、B3系行政机关出具的证明，客观真实，且能相互印证，能够证明案件的事实，本院予以认定。证据B4原告对其真实性无异议，且系荆门市中级人民法院生效法律文书，本院予以认定。
经审理查明，2013年6月2日，被告向原告出具收据一份，收据载明：“交款单位杨静，收款方式转帐，人民币24万元，收款事由：西单元-1204号购房款，并加盖有湖北博皇房地产投资开发有限公司明珠花园财务专用章”。2013年6月3日，原告杨静为买受人、被告湖北博皇房地产投资开发有限公司为出卖人签订一份《荆门市商品房买卖合同》，合同主要约定：原告购买被告开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路明珠花园第1幢2单元12层1204号房，该商品房建筑面积114.94平方米，单价为每平方米2088.05元，总金额为人民币24万元；出卖人在2013年7月30日将商品房交付买受人使用，自本合同约定的交房期限届满之日起180日内共同向房屋登记机构申请办理商品房屋所有权转移登记手续。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作了明确约定。同日，杨静为甲方、湖北博皇房地产投资开发有限公司为乙方签订一份《预付购房款购房补充协议》，协议约定：甲方预付15万元，按照预付一年的时间约定乙方付给甲方预付房款优惠9万元；一年到期后，乙方有权退还收据的全部金额给甲方，甲方应退还乙方房屋，如一年后房屋销售形式不好，乙方不要求甲方退房，此房按收据金额属甲方所有，乙方应无条件给甲方办理房屋产权手续；房屋交付之后，乙方将装修钥匙留一把在售楼部，其余钥匙交给甲方，如乙方有顾客购买成交此房，必须先同甲方商量，征得甲方同意可另行换房，如达不成协议，乙方可按实际时间退还甲方本金和优惠金额，乙方退还本金和实际优惠金额后，甲方应无条件退房和有关手续，如甲方要求要房，需按市场价格成交……。合同签订后，被告已按约定交付房屋钥匙，但未按合同约定为原告办理产权证书，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，因双方意见存在分歧，致调解未能达成一致。
另查明，被告湖北博皇房地产投资开发有限公司开发的位于钟祥市郢中街办襄汉路“明珠花园”项目未取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，经本院向相关主管部门核实，其商品房预售许可证已作废。还查明，被告湖北博皇房地产投资开发有限公司开发的“明珠花园”项目价值1500万元的房地产于2014年2月21日因借款合同纠纷被荆门市中级人民法院查封。
本院认为，原、被告虽然签订了《荆门市商品房买卖合同》和《预付购房款购房补充协议》，对买卖双方的权利义务、违约责任等作了明确约定，并出具了购房款收据，但其签订的补充协议内容属于借款抵押担保条款，不符合商品房销售交易习惯，且被告用于借款抵押担保的房屋在房管部门也没有登记备案。双方当事人签订购房合同时没有真实买卖房屋的意愿，原告仅仅是想获得实现债权的保障，被告签订此合同，其本意也非出售房屋。故本案的法律关系名为商品房买卖合同关系，实为借贷担保法律关系。原告主张的法律关系与本院审理查明的事实不一致，本案在审理过程中，已释明原告可以变更诉讼请求，但原告坚持不同意变更。故原告要求确认双方签订的商品房买卖合同有效、要求办理预售合同登记备案和房屋产权证、土地使用权证其理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告杨静的诉讼请求。
案件受理费4900元，由杨静负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。
审 判 长 李庆红
审 判 员 史雄斌
人民陪审员 陈 波
二〇一四年十一月十七日
书 记 员 杨 华