吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉24民再80号
上诉人（原审原告）：苏思国，男，1967年8月9日出生，汉族，延吉市泰华大厦有限公司法定代表人，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：王宗巍，吉林诚途律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：金玉雪，女，1968年10月27日出生，朝鲜族，无职业，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：齐晖，吉林金达莱律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：张杰，男，1967年12月21日出生，朝鲜族，延吉市凯尔玛大厦有限公司办公室主任，住吉林省延吉市。
上诉人苏思国因与被上诉人金玉雪、张杰执行异议之诉一案，不服延吉市人民法院（2015）延民初字第6162号民事裁定（按撤诉处理），向延吉市人民法院申请再审。该院作出（2016）吉2401民监55号民事裁定，再审本案，并于2017年4月5日作出(2016)吉2401民再83号判决。苏思国不服一审判决向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏思国上诉请求，撤销一审判决，改判支持苏思国的诉讼主张。事实与理由：本案认定事实错误。本案诉争房屋登记在张杰名下，但上诉人提供的购买房屋付款证据、房屋占有使用及张杰于2011年4月14日在延吉市公证处作出的（2011）吉延至诚民证字第772号公证声明书的内容来看，苏思国才是真正的诉争房屋所有人，张杰也对此事实予以认可。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”的规定，苏思国提供的相关证据已足以证明诉争房屋的不动产登记簿存在错误的事实，故上诉人苏思国才是本案诉争房屋的实际所有人；本案适用法律错误。一审判决认定苏思国不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形【第二十八条：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记】，异议主张无法排除强制执行。而第二十八条的适用前提为存在买卖不动产法律关系，即张杰将本案诉争的房屋出售给苏思国后，未办理产权变更登记，张杰的债权人申请查封、执行该房屋产权时才应该适用第二十八条的四种情形进行评判。根据苏思国提供的证据来看，诉争房屋至始即为苏思国所有，双方根本不存在任何买卖合同关系，公证的买卖关系亦为了苏思国在北京缴纳房屋相关税费进行使用，且从（2011）吉延至诚民证字第772号和773号两份公证的序号及公证时间来看，两份公证系同时办理的，故认定苏思国与张杰存在买卖合同关系明显缺少证据佐证，亦不符合交易习惯和生活常识，在缺少买卖基础法律关系的前提下直接适用第二十八条明显适用法律错误。
金玉雪答辩称，苏思国与张杰没有签订过房屋买卖合同，当时张杰尚未取得诉争房屋的所有权证书，根据《房地产管理法》第三十八条的规定，诉争房屋是不能转让的，转让房屋违反法律规定；《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”的规定，苏思国与张杰至今没有签订过房屋买卖合同，且苏思国与张杰之间既是同一单位（卡尔玛大厦）同时又是朋友关系，随时可以办理房屋产权过户手续，故苏思国对至今没有办理产权过户登记手续具有放任过错。另有，至今早2011年办理的两份公证声明书，一份内容是苏思国借用张杰的名义购买诉争房屋，一份是张杰声明将诉争房屋转让给苏思国，内容相互矛盾，且公证委托书中明确张杰是诉争房屋的产权人，故苏思国提交的公证书不足以排除强制执行；张杰已经取得了诉争房屋的所有权证书，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，应当驳回苏思国的诉讼请求；苏思国至今没有取得房屋所有权权属证书，苏思国享有的只是债权，无法对抗房屋已经登记在张杰名下的物权，根据物权优先原则，苏思国的债权不足以排除强制执行；2010年北京市未进行全面限购，苏思国具有购房资格，其主张因限购以张杰名义购房违背客观事实。即便苏思国不具有在北京市购房的资格，其诉讼主张因违反国家政策，也应当予以驳回。综上请求驳回上诉请求。
张杰述称，涉案房屋属于苏思国所有，当时购房的首付款是苏思国卡里转到张杰卡里，以张杰名义支付的。2010年4月13日苏思国给的钱。我从金玉雪借款是从2011年7月6日开始，两者之间时间关系足以证明，钱是苏思国垫付的。其他的意见和上诉意见一致。
苏思国向一审法院起诉请求：撤销本院（2015）延执异字第46号执行裁定，确认北京通州芙蓉园282号楼5单元2701号、产权证号为京房权证通字13168**号房屋为苏思国所有；张杰将该房产的产权证协助过户登记到苏思国名下，本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实如下：2010年9月1日，张杰与中国建设银行股份有限公司北京市支行、北京天旭运河房地产开发有限责任公司签订个人住房借款合同，张杰由北京天旭运河房地产开发有限责任公司保证，向中国建设银行股份有限公司北京市支行借款，用于购买北京天旭运河房地产开发有限责任公司位于北京市通州区芙蓉花园A3住宅楼23层5单元2701号房屋（后楼号调整为芙蓉园282号楼5单元2701号），张杰用于还款的帐号为6227000012670218880。2010年10月22日至2011年12月20日，延吉市泰华大厦有限公司（以下简称泰华大厦）在苏思国的授意下按月向张杰以上的还款帐号付款。2010年12月10日，苏思国作为代理人，代表张杰与北京天旭运河房地产开发有限责任公司签订商品房预售合同补充协议，对诉争房屋价格进行调整。
2011年4月14日，张杰在吉林省延吉市至诚公证处做了三份公证书，其中两份是声明书，一份是委托书。声明书的内容是：本人接受朋友苏思国的请求，为方便银行贷款，本人同意以本人张杰的名义购买一套房屋（坐落在北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A3＃住宅楼23层5单元2701号，预测建筑面积为86.59平方米），本人声明：1.该房产实际拥有人为苏思国；2.该房产首付款、银行分期付款均由苏思国支付；3.苏思国拥有该房产的一切处置权（包括房产的出售、出租、过户等事宜）。另一份声明书的内容是：本人在北京购买一套房产（坐落在北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A3＃住宅楼23层5单元2701号，预测建筑面积为86.59平方米），因本人经济能力有限，银行贷款分期付款出现压力，经与朋友苏思国（男，1967年8月9日出生，公民身份号码为22240119670809091X）商量，本人将该房产转让给苏思国，本人已收到苏思国交来的该房产的首付款肆拾万零陆仟伍佰壹拾贰元整（￥406512）。我声明：1.上述房屋的银行贷款以后每月由苏思国负责支付；2.以后与该房产的有关债权、债务均与本人无关；3.苏思国拥有该房产一切处置权（包括该房产的出售、交易、过户、出租等事宜）。委托书的内容是：我是坐落于北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A3＃住宅楼23层5单元2701号的房屋产权人（预测建筑面积为86.59平方米），现因工作繁忙，办理有关事宜诸多不便，在我权限内特委托苏思国全权代理我办理该房产的如下事宜：1.办理该房产银行贷款提前还贷事宜；2.办理该房产收房手续以及新房装修事宜；3.代为领取房产证及与之相关事宜；4.代为办理该房产出售、过户、出租事宜；5.代为办理该房产后续手续（包括补签合同等事宜）；6.该房产地址（北京市通州区芙蓉路西侧芙蓉花园A3＃住宅楼23层5单元2701）、购买时间（2010年4月13日）、合同编号（Y1004417）、房产面积（86.59）；委托人苏思国在上述委托范围内所进行的代理活动，办理有关事项，签署有关文件，我均予以承认；委托人有转委托权，委托期限自2011年4月14日起至办完上述事宜为止。
该房屋现登记在张杰名下，房屋权属证书号为X京房权证通字第13168**号，2012年至2016年的物业费及2014至2016年的取暖费均为苏思国以自己的名义交纳。因张杰欠金玉雪借款未偿还，在本院审理和执行过程中，本院依据已经发生法律效力的（2014）延民初字第4730号民事判决，于2015年7月24日作出（2015）延执字第1033-1号执行裁定，评估、拍卖、变卖上述房屋。一审法院认为：诉争房屋虽为泰华大厦替苏思国偿还贷款，苏思国办理诉争房屋合同变更事宜并交纳了该房屋的各种费用，但仍登记在张杰名下。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”苏思国承认之所以以张杰的名义购买房屋，是为了规避在北京一个人不能购买两套房屋的限购政策，即是因苏思国自身的资格原因不能办理案涉房屋的过户手续，而不是如其所说的张杰不予配合。根据上述规定，案涉房屋不符合排除执行的情形，对苏思国的诉讼请求，不应支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第四百零七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：一、撤销本院（2015）延民初字第6162号民事裁定；二、驳回苏思国的诉讼请求。案件受理费100元（苏思国已予交），由苏思国负担。
在二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审对原审判决认定的事实予以确认。
本院二审认为，苏思国提出其本人为涉案房屋实际所有人并提供支付房款凭证及公证声明书，但两份公证声明书对房屋来源的记载内容相矛盾。即一份声明书内容为以张杰名义购买房屋；另一份声明书内容为因张杰本人经济能力有限，偿还贷款出现压力，将该房产转让给苏思国，本人已收到苏思国交来的该房产的首付款406512元。根据第二份声明书内容，苏思国与张杰之间不是借用名义购房，是房屋转让关系，因此，上诉人提出苏思国与张杰之间并非房屋买卖关系，一审适用法律错误的理由不成立。苏思国提出的涉案房屋归其所有，房屋登记簿存在错误的上诉主张，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定涉案房屋不符合排除执行的情形，并以此判决驳回苏思国的诉讼请求，并无不当，二审予以维持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人苏思国负担。
本判决为终审判决。
审判长 李京鹤
审判员 俞顺花
审判员 邓 艳
二〇一七年十一月二十四日
书记员 李思思