湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长中民三终字第00676号
上诉人（原审被告）李天龙。
委托代理人徐红娟、胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人罗时辉，公司总经理。
委托代理人周己中。
委托代理人熊卫东，湖南昌祥律师事务所律师。
上诉人李天龙因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2014）雨民初字第03826号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人李天龙的委托代理人徐红娟、胡岳，被上诉人天诚公司的委托代理人周己中、熊卫东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。该合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。合同约定了物业名称及管理范围、物业服务内容、服务费用、物业资料的移交、违约责任等其他事项。其中约定业主应缴纳的物业费用（具体按物价局最终核定的价格标准）住宅1元／平方米／月，门面3元／平方米／月，业主或物业使用人违反合同第六条的规定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同第二十三条规定，本合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务。望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合。天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。
其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司也进入上述区域进行了物业管理日常工作。2011年5月12日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证规定非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。天诚公司为此制作了收费公示牌对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布了《公告》：天诚公司自2011年元月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。2012年5月，原审法院在审理天诚公司与孙芳物业管理服务纠纷一案中，根据天诚公司提供的服务质量，将其提供物业服务区域的物业收费标准进行调整：按商业门面4.5元／平方米／月，办公、商用房1.4元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。该判决已发生法律效力。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业管理费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准（每天0.3%）在服务区域内公告。因李天龙拖欠物业管理费，天诚公司曾于2012年12月17日起诉至原审法院，请求判令李天龙支付2011年1月25日至2012年10月24日物业管理费用及违约金，该案经原审法院审结后，李天龙不服该院判决上诉至长沙市中级人民法院，长沙市中级人民法院于2014年7月29日作出（2014）长中民三终字第01951号判决书，判令李天龙支付26081.874元（从2011年1月25日起至2012年10月24日止）及相应违约金。此后的物业管理费，经天诚公司多次催收，李天龙至今未交纳。天诚公司遂于2014年9月2日起诉至原审法院，请求依法判令：1、李天龙立即支付2012年10月25日至2014年8月24日物业管理费用27324元，违约金13662元（违约金以每月1242元为基数按照每日0.3%的标准计算，从2012年10月25日计算至拖欠费用缴清为止）；2、李天龙承担本案的诉讼费用。
另查明：一、高桥大市场日化城1栋111、112、113、114号门面系李天龙所有，面积共计为98.32平方米；高桥大市场日化城1栋205、206、306号住房系李天龙所有，面积共计为571.11平方米，全部用于商业用途。二、李天龙在日化城1栋的门面及用房的建设单位和物业出售单位为长沙市雨花区机械化施工公司，在家电城14栋的门面及用房的建设单位和物业出售单位为湖南高桥大市场发展有限公司。2003年6月30日，长沙市雨花区机械化施工公司改制更名为湖南高桥大市场发展有限公司。三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。
原审法院认为，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。由于高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，未自行选聘物业服务企业。因此，前期物业服务合同对各业主和物业使用人具有约束力。（1）关于物业管理费。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，李天龙作为高桥大市场日化城、家电城的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费，但李天龙至今未交纳，已构成违约，应承担支付物业管理费及违约金的责任。天诚公司向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业管理费。李天龙的门面经营面积为98.32平方米，按每平方米4.5元标准计算物业管理费，李天龙应每月支付物业管理费442.44元；同时，日化城1栋205号、206号、306号面积共为571.11平方米三处用房作商业用途，按1.4元／平方米／月收取，李天龙应每月支付物业管理费799.554元。因此，李天龙每月合计应交物业管理费1241.99元（442.44元＋799.554元）。故从2012年10月25日起至2014年8月24日止，李天龙累计应支付天诚公司物业管理费27323.78元（1241.99元／月×22月），天诚公司诉请超出部分，不予以支持。（2）关于违约金。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在合同中约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。但该违约金的标准过高，原审法院调整为以李天龙应付物业管理费27323.78元为基数，以同期同类银行贷款基准利率自天诚公司起诉之日即2014年9月2日起计算至付清之日止。天诚公司诉请超过部分，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、李天龙于本判决生效之日起3日内支付天诚公司物业管理费27323.78元（从2012年10月25日起至2014年8月24日止），并以中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率为标准支付自2014年9月2日起至实际付清之日止的违约金；二、驳回天诚公司的其他诉讼请求。本判决生效后，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费825元，因适用简易程序，减半收取412.50元，由李天龙负担。
上诉人李天龙不服一审判决，上诉称：一、原审法院程序违法。上诉人于2014年10月16日收到民事起诉状副本等材料，并在答辩期内的10月30日向原审法院邮寄提交了管辖权异议申请书。但原审法院收到上诉人的管辖权异议申请书后没有进行审查，径行缺席判决，严重剥夺了上诉人的诉讼权利，程序违法。二、原审法院认定事实不清。1、湖南高桥大市场发展有限公司不是高桥大市场家电城、皮具城房屋的建设单位，因而不具备签订市场前期物业合同的主体资格；2、上诉人十年前就购买房屋，在买卖合同中并没有关于市场前期物业服务的相关规定，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订的物业服务合同不属于前期物业服务合同。而且天诚公司并未与业主签订物业服务合同，故天诚公司与业主之间不存在合同关系；3、湖南高桥大市场发展有限公司采用招投标方式选择物业公司明显超出了法律规定的时限，而且招投标程序违法；4、被上诉人没有任何证据证明本案所涉物业与上诉人有权属关系。三、原审法院适用法律错误。根据《物业管理条例》和《前期物业管理招投标管理暂行办法》之规定，签订前期物业的主体一方为建设单位，而本案中湖南高桥大市场发展有限公司并非高桥大市场的建设单位，不具备签订前期物业服务合同的主体资格，因此其与被上诉人签订的前期物业服务合同属于无效合同，对业主不具有拘束力。根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条之规定，前期物业管理关系的建立必须由物业管理企业与业主签订前期物业管理服务协议，但本案中天诚公司至今未与业主签订物业管理服务合同。另外，《商品房房屋买卖合同》中未约定前期物业费用的承担，因此该物业服务费应由建设单位承担，不应由业主承担。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法发回重审或改判，并判令由被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。
被上诉人天诚公司答辩称，一、原审法院依法向上诉人送达了开庭传票，在上诉人故意不应诉的情况下，原审法院依法判决，程序合法。1、上诉人并未提交邮寄单据的原件，也不能证明邮寄的内容是本案的管辖异议书，因而不能作为认定案件事实的依据；2、原审法院并没有收到上诉人提交的管辖异议申请书；3、被上诉人曾于2013年起诉要求上诉人交纳物业费，当时上诉人也提出管辖权异议，一、二审法院均驳回了上诉人的管辖权异议。而且上诉人在一审时也没有提交管辖权异议的相关证据，对于不能提交必要证据的异议申请，以及明显无正当理由的申请，应当退回，不予审查，法院无须作出裁定。二、原审法院认定事实清楚，对《前期物业服务合同》的合法性进行认定符合法律规定。三、上诉人不交纳物业费明显违反法律规定，原审法院判决上诉人交纳物业费，凸显司法公正，维护了司法的公平正义。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
在二审审理过程中，上诉人李天龙提交了以下证据以证明其主张：第一组证据、管辖权异议申请书、邮寄的相关凭证以及开庭传票、举证通知书、邮寄的相关凭证，拟证明：上诉人在2014年2月16日签收原审法院邮寄的传票、举证通知书等法律文书后，在规定的答辩期内不仅向原审法院提出管辖权异议，且原审法院确已收到上诉人的管辖权异议申请书。第二组证据、长沙市安全生产委员会办公室下发的通知、长沙市雨花区高桥街道安全生产委员会下达的通知及领导干部安全生产检查记录表、长沙市公安局雨花分局隐患整改通知以及高桥大市场照片，拟证明被上诉人服务的高桥大市场一直处于脏、乱、差、堵、患的状态，被上诉人未提供任何的物业管理服务，从而引起街道等各部门重视，并开展集中整治行动，故上诉人有权拒绝交物业费。
被上诉人天诚公司对上诉人李天龙提交的上述证据发表质证意见如下：第一组证据没有原件无法确定真实性，而且李天龙在之前的案子中也提了管辖权异议，后来都被驳回了，李天龙在浪费司法资源；第二组证据没有原件，而且与本案无关。
本院对上诉人李天龙提交的上述两组证据审核认为，第一组证据的邮寄凭证无法证明李天龙邮寄的材料为管辖权异议申请书，不能达到上诉人的证明目的，与本案缺乏关联性，本院不予采信；第二组证据上诉人未提供证据的原件，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点：一、原审判决是否严重违反法定程序；二、诉讼主体的问题；三、本案纠纷是否适用前期物业管理服务。
一、关于原审判决是否严重违反法定程序。上诉人李天龙称其在答辩期内向原审法院邮寄提交了管辖权异议申请书，但原审法院没有进行审查，径行缺席判决，严重违反法定程序。然李天龙所提交的证据无法充分证明其在答辩期内向原审法院邮寄提交了管辖权异议申请书，且根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖”之规定，本案物业服务合同的履行地在长沙市雨花区，原审法院是合同履行地人民法院，对本案具有管辖权。上诉人收到原审法院的开庭传票后，在原审法院未通知变更开庭时间的情况下，未到庭参加诉讼，系其对诉讼权利的自主处分，原审法院依法缺席审理并无不当。故，原审判决并未严重违反法定程序。
二、关于诉讼主体的问题。根据本案查明的事实，上诉人李天龙在日化城1栋的门面及用房的建设单位和物业出售单位为长沙市雨花区机械化施工公司，在家电城14栋的门面及用房的建设单位和物业出售单位为湖南高桥大市场发展有限公司。湖南高桥大市场发展有限公司系长沙市雨花区机械化施工公司于2003年6月30日改制更名而来。后湖南高桥大市场发展有限公司进行公开招投标，天诚公司中标进入湖南高桥大市场进行物业服务，上诉人并未提供给充分证据证明湖南高桥大市场发展有限公司进行的公开招投标程序违反法律规定，故天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同应认定为合法有效。
三、关于本案纠纷是否适用前期物业管理服务。根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》第十四条“物业管理区域房屋开始出售至业主委会员成立前，由物业出售单位选聘物业管理企业承担前期物业管理”，住建部《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，湖南高桥大市场发展有限公司作为建设单位可以通过签订书面合同的形式选聘物业管理企业，承担前期物业管理。本案中，涉案门面和房屋的建设单位在出售房屋时并未选聘物业服务企业，且至今业主们一直未成立业主委员会，更未选聘适合自己市场管理的物业服务企业，现湖南高桥大市场发展有限公司将物业服务委托给天诚公司进行管理，符合前期物业服务的适用情形，故原审法院对本案纠纷适用前期物业服务合同纠纷进行裁量，适用法律正确。天诚公司通过招投标方式进入湖南高桥大市场进行物业服务符合法律规定，与湖南高桥大市场发展有限公司所签订的《物业管理服务合同》内容未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。（2014）长中民三终字第01951号生效民事判决已确认本案涉案房屋和门面的所有人为上诉人李天龙，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订《物业管理服务合同》（前期物业）对上诉人具有约束力。且上诉人李天龙作为高桥大市场家电日化城和家电城的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业管理费。
综上，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，判处得当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费825元，由上诉人李天龙承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
代理审判员 黄 琦
代理审判员 金新贵
二〇一五年四月一日
书 记 员 杨 蓓
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。