湖北省武穴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂1182民初46号
原告：方泳刚，男，1967年12月3日出生，汉族，个体工商户，住武穴市梅川镇上河街*号。公民身份号码4221291967********。
委托代理人：方坦柱，男，1945年7月12日出生，汉族，退休工人，住武穴市梅川镇会元路**号。公民身份号码4221291945********。系方泳刚父亲。特别授权。
委托代理人：董茂富，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。一般代理。
原告：方丽君，女，1974年3月24日，汉族，务工，住武穴市民主路***号。公民身份号码4221291974********。
委托代理人：方坦柱，男，1945年7月12日出生，汉族，退休工人，住武穴市梅川镇会元路**号。公民身份号码4221291945********。系方丽君父亲。特别授权。
委托代理人：董茂富，男，武穴市武穴法律服务所法律工作者。一般代理。
被告：查拥军，男，1975年6月26日出生，汉族，个体工商户，住武穴市梅川镇柳界路**号。公民身份号码4211821975********。
委托代理人：黄建华，男，湖北文信律师事务所律师。特别授权。
原告方泳刚、方丽君诉被告查拥军租赁合同纠纷案一案，本院于2016年1月5日立案受理后，依法适用简易程序由审判员饶国雄独任审判，于2016年2月18日公开开庭对本案进行了审理。原告方泳刚、方丽君及其委托代理人方坦柱、董茂富与被告查拥军及其委托代理人黄建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方泳刚、方丽君诉称：2010年3月30日，方泳刚、方丽君将其所有的位于梅川镇玉带路68号房屋梅川商场大楼出租给查拥军经营超市。查拥军按双方签订的租赁合同的约定交纳了前五年的租金。按双方签订的租赁合同的约定，查拥军应当在2015年3月份交纳第六年的租金36万元。逾期后，经方泳刚、方丽君多次催促，查拥军仍未交纳第六年的房屋租金。由于查拥军逾期不交纳租金，已构成根本性违约。方泳刚、方丽君已于2015年9月1日向查拥军发出解除租赁合同的通知。查拥军收到解除合同的通知后，既未提出异议，也未交纳拖欠的租金，也未搬走遗留在商场内的残余货架，不肯退还房屋给方泳刚、方丽君。故诉至法院，请求：1、解除方泳刚、方丽君与查拥军于2010年3月30日签订的梅川商场房屋租用合同书；2、责令查拥军搬走留存在商场内的货架，并将租赁的商场交付给方泳刚、方丽君；3、责令查拥军支付从2015年5月1日起至实际退出租赁房屋之日止期间的房屋租金，并按日5‰支付滞纳金给方泳刚、方丽君；4、查拥军交付租赁房屋时，不得拆走商场内的消防设施、电梯、地板砖等商场设施、设备。
原告方泳刚、方丽君为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、建设工程规划许可证，拟证明方泳刚、方丽君为出租房屋的实际产权人，原告有权将该房屋对外出租；
证据二、2010年3月30日，方泳刚、方丽君与查拥军签订的《梅川商场房屋租用合同书》，拟证明双方约定的租赁期限，租金标准、租金交付方式和交付期限、合同解除条件、违约责任等；
证据三、1080829578416EMS全球邮政特快专递③寄件人联，方泳刚、方丽君于2015年9月1日给查拥军的通知，拟证明查拥军未按约交纳第六年租金，方泳刚、方丽君依照合同法的规定向查拥军发出解除合同的通知；
证据四、短信四份，拟证明方泳刚、方丽君通过发短信方式多次向查拥军催要过租金；
证据五、图片一张，拟证明方泳刚、方丽君已将解除合同的通知张贴在查拥军经营的超市大门口旁边墙上；
证据六、查拥军经营的超市购物小票，拟证明查拥军在2015年9月仍在营业，使用承租的房屋；
证据七、武穴市人民法院（2006）武梅民初字第121号民事调解书，拟证明梅川商场房屋租用合同书第二条东至西第一间门面房屋属案外人方丽平所有，不在合同租赁范围之内，方泳刚、方丽君没有向查拥军收取该门面的租金。
被告查拥军辩称：查拥军一直在积极履行合同义务，但方泳刚、方丽君出租的房屋一直存在产权争议，给查拥军使用承租的房屋带来不便，无法继续经营。方泳刚、方丽君已构成违约，应当依法驳回方泳刚、方丽君的诉讼请求。同时，查拥军反诉要求方泳刚、方丽君继续履行合同，并赔偿其经济损失36万元。
被告查拥军为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、本院（2014）鄂武穴行初字第00020号、00021号、00022号、00023号、00024号、00026号行政判决书，拟证明查拥军与方泳刚、方丽君签订的房屋租赁合同中的房屋存在产权争议，且该纠纷到现在尚未解决；
证据二、方丽平为原告的民事诉状，拟证明方丽平对方泳刚、方丽君出租的房屋提出了所有权主张，出租房屋有产权纠纷；
证据三、武穴市公安局梅川镇派出所出具的关于查拥军与方泳刚由于百家仓储房屋租赁纠纷问题的处警情况说明，拟证明在查拥军经营期间，方泳刚多次在经营场所干扰，导致其无法正常经营；
证据四、第三人（方丽平、伍年珍）参加民事诉讼申请书，拟证明因有第三人（方丽平、伍年珍）主张权利，出租房屋权属不明，查拥军不知道向谁交付房屋租金，故无法交付房屋租金。
查拥军为支持其反诉主张，向本院提交了如下证据：
证据一、2015年11月2日，方泳刚、方丽君分别与伍万祥签订的梅川商场房屋租用合同书，拟证明方泳刚、方丽君与查拥军尚未解除租赁合同之前就将租赁给查拥军的房屋出租给他人，已构成违约；
证据二、图片十张，拟证明2015年11月10日方泳刚将租赁的房屋换锁，导致查拥军无法使用、无法经营；
证据三、方丽平于2010年4月18日出具的收条一张，拟证明查拥军已交付租金60万元，不欠租金，没有违约。
经庭审质证，被告查拥军对原告方泳刚、方丽君提供的证据一、二、五、六、七的真实性未提出异议，原告方泳刚、方丽君对被告查拥军提供的证据二、三、四无异议，对原、被告双方均无异议的证据，本院予以采信。
被告查拥军对原告方泳刚、方丽君提供的证据三、四有异议，认为没有收到邮政特快专递送达的解除合同通知及方泳刚通过手机发来的解除合同的短信。对此，方泳刚、方丽君提供了武穴市邮政局市场经营部出具的投递邮件清单及投递员卢建新出具的证明，证实载有解除合同的通知的邮件已送达给查拥军（查拥军经营的超市主管范端文签收），本院已将该二份补强证据交给被告方质证，被告未提出异议，故对上述被告提出异议的证据，本院予以采信。
原告方泳刚、方丽君对被告查拥军提供的证据一提出异议，认为该六份行政判决书虽然是真实的，但与本案争议无关。对此，本院认为：查拥军提供的证据一“六份行政判决书”中的原告均为伍年珍，其与本案租赁房屋梅川商场的所有人方泳刚、方丽平、方丽君在租赁物上没有直接的权利义务关系，故对该份证据本院不予采信。
经审理查明：1964年7月2日，方坦柱与伍年珍登记结婚。婚后先后生育长女方丽平、长子方泳刚、次子方绍川、次女方丽君。1997年4月9日，方坦柱从武穴市梅川镇人民政府竞买取得原梅川汽运服务公司资产。1997年7月17日，方坦柱取得了原梅川汽运服务公司的土地使用权，并办理了宗地编号为120702233、120702234、120702235土地使用权证书。2000年10月12日，方坦柱与伍年珍协议离婚。离婚时，双方约定将位于梅川镇下河街1号的二栋房屋归伍年珍所有。2006年6月30日，方泳刚、方绍川与伍年珍、方丽平、方丽君及方坦柱因财产确权纠纷诉至本院。2006年7月10日，在本院主持下，方泳刚、方绍川与伍年珍、方丽平、方丽君及方坦柱达成如下协议：一、伍年珍将其所有的梅川镇下河街1号的二栋房屋赠与给方丽平、方泳刚、方绍川、方丽君。其中，1、前商业大楼底层东边地税局房屋隔壁第一间门面（长10.3M、宽3.89M）归方丽平所有；2、前商业大楼三至五层归方丽平所有；3、前商业大楼二层归方丽君所有；4、前商业大楼的后院全部土地归方泳刚使用，后住宿大楼东边四间一至三层归方泳刚所有；5、后厨房一间、后食宿大楼西边镇大会堂隔壁二间三层归方绍川所有。二、方泳刚将其所有的前商业大楼东边底层第一间门面3.9㎡赠与给方丽平，将前商业大楼东边底层第二间楼梯门面赠与给方丽君等等。本院据此制作了（2006）武梅民初字第121号民事调解书，方丽平、方泳刚、方绍川、方丽君据此向房产管理机关办理了相应的产权变更登记。2009年4月20日，方泳刚、方丽平、方丽君以梅川商场的名义申请在原商业大楼原址上建设梅川商场综合楼。梅川商场综合楼竣工后，方丽平与方泳刚、方丽君就相关的产权分配一直在发生争议。2013年4月21日，方丽平向本院起诉方泳刚、方丽君，要求确认新建的梅川商场第一层东至西第一间49.14㎡、第二层335.96㎡、第三层335.96㎡房屋产权归其所有，并协助其办理产权登记。该案仍在审理中。
2010年3月30日，方泳刚、方丽君作为甲方与乙方查拥军签订一份梅川商场房屋租用合同书，约定甲方将梅川商场一楼和二楼租赁给乙方经营使用。合同约定：一、租期十年，即从2010年5月1日起至2020年4月30日止；二、东至西第一间门面和商场内隔断上楼上商品房的公用楼梯及上三楼商场隔断的楼梯不在乙方租赁范围之内（此三处场地甲方未收取乙方租金）。后消防楼梯和三楼商场共用；三、前五年租金每年36万元，共计180万元，由乙方在合同签订之日付清给甲方。后五年租金分五次交，每年租金在35万元的基数上每年递增1万元，即第六年36万元、第七年37万元、第八年38万元、第九年39万元、第十年40万元。每年一次性交清当年租金，交款日为上年到期日提前两个月。约定期限乙方未交清全年租金，甲方立即收回房屋，不退剩余租金，甲方有权单方提前终止合同；四、甲方房屋主体结构乙方不准改动。乙方在甲方房屋内安装消防设施及门窗需要改动等（费用）由乙方承担，必须达到消防部门的认可。如因不符合消防要求而造成的一切后果，由乙方承担，甲方不作任何补偿和赔偿。乙方在甲方房屋的装璜、装修、安装水电、贴地板砖、安装电梯、门窗及防火、防盗设施等由乙方承担，合同到期和一切原因导致提前终止合同，乙方对其所投入的全部装璜设施都不准损坏和拆走，归甲方所有，甲方不作任何补偿、赔偿；五、甲方出示房屋验收合格证，现不能提供土地证和房产证。在合同期内，若甲方因债权债务及家庭成员为商场、房屋事由而产生纠纷等因素，使乙方的财产受到损失和人身受到伤害，甲方不承担补偿、赔偿及任何连带责任。乙方已支付的一、二楼租金，若（今后）他人能提供属其享有的一、二楼土地使用权证和房屋所有权证后，致使乙方未能实际使用的商场面积，每年期满甲方按年租金平均折合一、二楼商场面积每平方米分摊的租金按实际未使用的租赁时间和面积计算，三天之内退还给乙方。除此因素以外乙方未能实际使用该楼的租赁面积和租赁时间，甲方向乙方收取的租金不予退还；……；八、甲方向乙方交房时，应达到地面平整可直接贴地板砖，所有内墙见白，转闸门、玻璃窗到位。电动转闸门的电机及配件由乙方承担，一楼橱窗和二楼前面大玻璃归乙方承担，所有权归甲方；……；十一、乙方在十年租房期内，不得将房屋转租他人，乙方违约，甲方有权单方提前终止合同，立即收回房屋，不退剩余租金，或约定期限乙方未交清全年租金，乙方除将在15日内拆走货物和货架外，其他商场内的设施全部归甲方所有，（甲方）不作任何补偿、赔偿，乙方并且向甲方支付日处千分之五延期支付租金的滞纳金；十二、该楼属新建楼，目前对该楼尚未领取房屋所有权证和土地使用权证，确定产权。若因此原因和租赁房屋产权暇疵及其他因素导致本合同无效，则甲方不向乙方作任何补偿、赔偿和承担任何过错责任。乙方对该楼所投入的装璜设施均不得损坏和拆走，全部归甲方所有，且甲方不对乙方作任何补偿和赔偿；十三、自签订合同之日，甲方交房给乙方进商场内进行装修，装修期间不计入租赁期间。租赁时间从2010年5月1日起开始计算。……；十五、由于此商场二楼前面约350㎡房屋面积现有纠纷，属于方丽君处，后面属方泳刚部分。如因此所产生的后期退还租金由归属方退还，退还时间以第五条约定为准。合同签订后，双方均按合同的约定履行各自的义务。方泳刚、方丽君将合同约定的房屋交付给查拥军。查拥军向方泳刚、方丽君交付了合同约定的前五年租金180万元，并开始对租赁的房屋按经营超市用途进行了装修和使用。同时，查拥军也一并承租了方丽平所有的梅川商场第一层东边第一间门面房屋。
2015年3月，到了合同约定交付第六年房屋租金的期限，方泳刚、方丽君通过打电话和发短信等方式催促查拥军按合同约定交付2015年5月1日至2016年4月30日期间的房屋租金36万元。逾期后，查拥军仍未交付第六年的房屋租金给方泳刚、方丽君，但仍在继续使用租赁的房屋经营超市。2015年9月1日，方泳刚、方丽君向查拥军发出了解除合同的通知。通知的内容为“查拥军：根据我们双方于2010年3月30日签订的《梅川商场房屋租用合同书》第三条的规定，你应在2015年3月1日交清2015年5月1日至2016年4月30日期间的房屋租金36万元。否则，视为你方违约，我方有权解除合同。现合同规定你方支付2015年5月1日至2016年4月30日期间房屋租金的时间已过去6个月了，虽经我方多次口头和短信方式向你催要，但你方至今未交付一分钱房屋租金。你的行为表明你根本不想履行合同了。故根据《合同法》第九十三条、第九十四条的规定，我方现通知你解除合同，特依法向你发出通知。通知你解除我们于2010年3月30日签订的《梅川商场房屋租用合同书》，并责成你在2015年9月10日前搬走属于你所有的全部货物及货架，付清欠交的房屋租金，并按合同约定返还房屋及其他一切设施不得损坏和拆走，按合同约定归我方所有。逾期，则视为你放弃不要未搬走的货物、货架。”。为了保证查拥军能够收到解除合同的通知，方泳刚、方丽君除将该通知张贴在查拥军经营的超市大门旁边墙上之外，还将通知的内容通过短信方式发送给查拥军。另外，还通过邮政特快专递方式将解除合同的通知寄送给查拥军。2015年11月2日，方泳刚、方丽君分别与伍万祥签订梅川商场房屋租用合同书，约定将查拥军应退出的房屋出租给伍万祥，租期二个月。方泳刚、方丽君因此收取伍万祥交付的租金11万元，预收水、电费1万元。因查拥军拒不退出而导致伍万祥无法进驻梅川商场。方泳刚、方丽君将收取的租金12万元退还给伍万祥。由于查拥军既不交付租金，又不退出房屋，方泳刚与查拥军因此多次发生言语冲突并向武穴市公安局梅川镇派出所报警，梅川镇派出所告知双方通过司法途径解决纠纷。2016年1月5日，方泳刚、方丽君诉至本院，要求解除其与查拥军于2010年3月30日签订的梅川商场房屋租用合同书；责令查拥军搬走存放在梅川商场内的货架，将租赁的商场返还给方泳刚、方丽君；交付从2015年5月1日起至其退出房屋之日止的租金。庭审中，查拥军口头反诉要求继续履行合同，因方泳刚、方丽君违约应赔偿其一年的租金损失36万元。但查拥军在本院限定的期限内未提交书面反诉状及预交反诉费。
本院认为：方泳刚、方丽君与查拥军签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行了五年多，该合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。查拥军未按合同约定的期限交付2015年5月1日至2016年4月30日期间的房屋租金36万元，逾期后，在方泳刚、方丽君多次催告之后仍未交付其应交的租金，已构成根本违约。方泳刚、方丽君提出的解除租赁合同的主张，符合双方合同的约定和法律的规定。双方之间的租赁合同在方泳刚、方丽君于2015年9月1日发出的解除租赁合同的通知到达查拥军处时即已解除。此后，双方之间不再存在租赁合同关系。方泳刚、方丽君因查拥军不履行支付租金义务而解除租赁合同的权利是法定的解除权，属于形成权，无须征得查拥军的同意即发生解除合同的法律效果。鉴于双方之间的租赁合同已经解除了，故对方泳刚、方丽君提出的解除租赁合同的诉讼请求，本院不予以支持。但方泳刚、方丽君提出的要求查拥军返还租赁的房屋的请求，依法予以支持。查拥军对租赁的房屋进行了装璜、装修，安置了电梯，解除租赁合同后，对此如何处理，双方签订的租赁合同第四条已有明确的约定，故对方泳刚、方丽君提出的要求按合同的约定，解除合同后，租赁的商场内的消防设施、电梯、地板砖等全部装饰装修物归其所有，查拥军不得拆走的请求，予以支持。合同解除后，查拥军拖欠的2015年5月1日至2015年8月31日期间的房屋租金12万元以及2015年9月1日租赁合同解除后房屋占有使用费应由查拥军支付给方泳刚、方丽君。由于双方签订的租赁合同第十一条明确约定了逾期支付租金应支付延期支付租金的违约（滞纳）金，故对方泳刚、方丽君要求查拥军支付延期支付租金的违约金的请求，予以支持，但双方约定的违约金的计算方式中适用的日处千分之五的比例过高，违约金总额应限定在年租金36万元的30%幅度之内为宜。按照双方签订的租赁合同的约定，查拥军如迟延交付租金必须按日千分之五支付违约金，依据“举轻明重”原则，租赁合同解除后，查拥军没有及时腾出房屋，继续占用房屋，并且没有交纳房屋占有使用费，依法更应当支付未交付的房屋占用费的利息，利率比照最高人民法院关于民间借贷案件限定的年利率24%为宜。查拥军提出的出租房屋产权有争议，合同应当认定无效的辩称，与其口头反诉要求继续履行租赁合同的主张相矛盾。查拥军承租的房屋存在产权纠纷，在租赁合同签订时，双方当事人对此相互明了，并且，合同对此约定了救济途径，该产权纠纷在租赁合同已实际履行的五年之中，没有成为查拥军行使承租人权利的任何障碍，故对查拥军的此项辩称，本院不予支持。查拥军虽然在庭审中提出了口头反诉，但由于其未在本院限定的期限内提交反诉状，预交反诉费，视为其已放弃反诉诉讼请求。故此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四第第一款第三项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……。”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，判决如下：
一、限被告查拥军在本判决生效之日起三日内将承租的梅川商场一楼（不含东边第一间门面）和二楼房屋腾出并返还给原告方泳刚、方丽君（腾房时，查拥军可以拆走货架，但不得拆走商场内的消防设施、电梯、已安装的水电、地板砖等全部装饰装修物）；
二、限被告查拥军在本判决生效之日起三日内支付2015年5月1日起至2015年8月31日止的房屋租金12万元给方泳刚、方丽君，并从2015年3月1日起至付清之日止按日千分之五支付违约金，违约金的总额控制在108000元（即年租金36万元的30%幅度）之内；
三、限被告查拥军在本判决生效之日起三日内支付从2015年9月1日起至其实际腾房之日止按36万元／年标准支付逾期腾房占有使用费，并按年利率24%支付每月的房屋占有使用费的利息。
如果未按本判决限定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8320元，减半收取4160元，由被告查拥军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黄冈市中级人民法院。
审判员 饶国雄
二〇一六年五月六日
书记员 郑丹丹