宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终781号上诉人（原审原告）张延飞，女，1982年3月24日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。上诉人（原审原告）刘彦飞，男，1980年11月6日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。二上诉人共同委托诉讼代理人：胡国华，宁夏沙都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）宁夏隆盛房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区宝湖东路283号。法定代表人：魏海鹰，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛加辉，宁夏天盛律师事务所律师。上诉人张延飞、刘彦飞因与被上诉人宁夏隆盛房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区西夏区人民法院（2016）宁0104民初8717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理，经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人张延飞、刘彦飞上诉请求：撤销原审判决书第一项、第二项，改判解除上诉人与被上诉人签订的201300007452号《商品房买卖合同》；被上诉人返还上诉人201300007452号《商品房买卖合同》购房款202062元、房产契税款6466元、房产物业储备金2440.50元，支付房产装饰款6000元。被上诉人以购房款总额202062元，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（年利率7.5%）向上诉人支付自2013年7月15日至判决确定付款之日。事实及理由：上诉人认为，本案应适用该特别规定，而不能适用商品房买卖合同司法解释第十五条出卖人迟延支付购房款的规定；判决按日以已付款202062元万分之0.1标准，自2015年4月1日至判决确定付款之日的违约金标准过低，不足以弥补上诉人损失；一审法院认定：商品房买卖合同司法解释第十九条规定系在当事人未约定解除权的情况下，赋予守约方享有合同解除权，该没有事实依据和法律依据，系主观认定。被上诉人恶意违约，导致本案房产买卖目的不能实现，上诉人有权根据解除合同。被上诉人宁夏隆盛房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。张延飞、刘彦飞向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告签订的编号为201300007452号《商品房买卖合同》；2.被告向原告返还购房款202062元；3.被告向原告支付违约金49707元；4.被告向原告支付房屋简装材料费、人工费6000元；5.被告向原告返还契税6466元；6.被告向原告返还物业储备金2440.50元。一审法院认定事实：二原告系夫妻关系。2013年7月22日，原告张延飞与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为农行银川兴庆区支行，抵押日期为2012年11月28日。原告张延飞购买被告开发的位于银川市××区号，建筑面积48.11平方米,合同价款为202062元；原告于2013年3月14日前支付款项102062元，于2013年4月5日前支付商业贷款100000元；房屋交付期限为2014年12月31日；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办理房屋权属证书的，双方同意按下列约定处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起60日内退还全部已付款，并按全部已付款0.1%向原告支付违约金。2.原告不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之零点一的违约金。原告于2014年4月17日向被告交纳物业储备金2400.50元；被告向原告代收隆鑫苑A2-公寓309、310、311号契税23361元；原告于2013年7月15日向被告支付了首付款102062元，于2013年7月29日通过农业银行银川兴庆支行贷款支付房款100000元，共计支付购房款202062元。另查明，2013年7月22日，原告张延飞与中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》一份，约定：原告张延飞因购房向中国农业银行股份有限公司银川兴庆支行借款100000元，抵押人原告张延飞、刘彦飞以新华东街650号隆鑫苑A2号楼B座公寓311号房屋作为抵押物，被告作为保证人提供担保。诉讼中，原告称被告于2014年4月17日向原告交付了涉案房屋，其将涉案房屋进行了简装，花费6000元，后居住使用至今，但一直未办理房产证。一审法院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，原、被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付涉案房屋，并于交付房屋后90日内，即2015年3月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，否则原告可以选择退房。原告依据《最高人民法院的解释》第十九条：”商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，要求解除与被告之间的合同，但该法律规定系在当事人未约定解除权的情况下，赋予守约方享有合同解除权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：”当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案中原、被告对合同解除权已经进行了约定，故不应适用《最高人民法院的解释》第十九条的规定。原、被告对合同解除权予以约定，但并未约定合同解除权的行使期限，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定：”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。参照《最高人民法院的解释》第十五条：”根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”原告自2015年4月1日起可以行使合同解除权,于2016年9月27日要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》，已超过解除权一年的行使期限，解除权消灭。另外，被告已经向原告交付了房屋，原告也将涉案房屋装修,合同的主要义务已得到履行，如果允许权利人在过长的期限内解除合同，就会使合同关系处于不确定状态，亦不利于社会经济秩序的稳定。故法院对原告要求解除与被告签订的《银川市商品房买卖合同》、返还购房款、装修损失、契税款、物业储备金的诉讼请求不予支持。关于违约金，双方合同约定违约金为已付购房款日万分之零点一，原告认为该违约金过低，要求按照年利率7.5%计算41个月，但原告并未举证证明因被告逾期为原告办理房屋产权登记造成的损失超过了合同约定的违约金标准，故法院按照双方合同的约定，支持被告按照原告已付购房款202062元的日万分之零点一向原告支付自2015年4月1日至本判决确定付款之日止的逾期办理产权登记违约金。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院的解释》第十五条之规定，判决：一、被告宁夏隆盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，按照购房款202062元的日万分之零点一向原告张延飞、刘彦飞支付自2015年4月1日至本判决确定的付款之日止的逾期办理产权登记违约金；二、驳回原告张延飞、刘彦飞的其他诉讼请求。如果被告宁夏隆盛房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2699元，已减半收取，由原告张延飞负担2588元，被告宁夏隆盛房地产开发有限公司负担111元。本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、银国用（2010）第02209号土地使用证，证明本案房产涉及土地使用权，即银国用（2010）第02209号土地使用证于2013年4月22日注销抵押登记，上诉人与被上诉人签订购房合同时，本案房产土地使用权于2012年11月28日设立抵押登记与事实不符。证据二、银川市不动产登记服务中心出具的情况说明、委托贷款抵押合同，证明购房合同签订后，被上诉人未告知上诉人将其开发隆鑫苑2号楼于2014年7月14日办理在建工程抵押登记，行为违反了司法解释第8条，担保法第49条规定，恶意违约，致合同目的不能实现，上诉人请求解除合同有事实和法律依据。证据三、兴庆区人民法院（2015）兴民初字第3557号判决书，适用合同第93条、97条司法解释第18条规定判决解除合同并按金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金。证据四、中国农业银行贷款还款流水一份（原件），证明上诉人购买涉案房产时在农行银川市兴庆支行贷款10万元，至2016年12岳支付贷款利息2292.2元，一审法院判决按日万分之零点一.支付违约金，不足以弥补损失。经质证，被上诉人对证据一的真实性没有异议，对关联性及证明目的有异议，该证据没有显示何时抵押的信息，不能达到证明目的；对证据二，被上诉人已经告知上诉人房屋有抵押的事实，至于房屋何时抵押不影响判决结果；对证据三真实性没有异议，关联性及证明目的有异议，解除合同的期限为一年，该份判决书中未超过一年的解除合同的期限，本案的合同已经超过一年的解除期限；对证据四真实性没有异议，关联性及证明目的有异议，偿还银行贷款是上诉人的义务，和本案中的上诉人的损失没有因果关系。经审查，上诉人提交的证据一、二无法达到其证明目的，且不是二审期间的新证据，本院不予采信；上诉人提交的证据三、四与本案无关，本院不予采信。二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，按双方合同约定，被上诉人未在约定期限给上诉人提交备案登记资料，上诉人可以选择退房，即解除合同，但双方对解除权的行驶期限没有约定，根据法律规定，当事人没有约定解除权行驶期限的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。上诉人自2015年4月1日起可以行使合同解除权,于2016年9月27日要求解除与被上诉人签订的《银川市商品房买卖合同》，已超过解除权一年的行使期限，解除权消灭。一审法院按照上诉人与被上诉人合同约定计算逾期办证期间的违约金符合法律规定，上诉人关于一审支持违约金过低的上诉理由无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2699元，由上诉人张延飞、刘彦飞负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡春燕审 判 员  邢雪梅代理审判员  张建国二〇一七年七月三十一日书 记 员  宋晓朵