江苏省响水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）响民初字第02569号
原告盐城天瑞物业有限公司，住所地响水县城响灌中路南侧（菜场西侧）。
法定代表人王钦，该公司经理。
委托代理人高艳花，该公司员工。
委托代理人董雪中，响水县春秋法律服务所法律工作者。
被告李涛，退休教师。
原告盐城天瑞物业有限公司（以下简称天瑞公司）诉被告李涛物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法由代理审判员贺永刚适用小额诉讼程序，于2016年1月19日公开开庭进行了审理。原告天瑞公司的委托代理人高艳花、董雪中、被告李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天瑞公司诉称，原告是从事物业服务资质的有限公司。金色家园由响水县东城建设发展有限公司承建，被告是金色家园的拆迁安置户。根据有关法律和政策规定，响水县城南拆迁指挥部于2010年11月1日，将金色家园下列房地产安置并交付被告：10#101，面积94.67平方米；10#102室，面积94.67平方米；10#202，面积94.67平方米；被告在金色家园安置的房地产总面积合计284.01平方米。2010年11月1日，被告在金色家园临时管理规约附件中出具承诺书，愿意遵守相关规定。2012年12月10日，响水县住房和城乡建设局和原告签订了前期物业服务合同，根据该合同约定原告受托从事金色家园物业管理服务。原告作为该公司的前期物业服务合同单位，根据响水县物价局等有关文件规定，被告应当向原告支付2012年度-2015年度物业费等相关费用5325元，期间，原告为此多次通过上门、电话等多种方式向被告催要。2015年11月11日，原告在被告居住的门上张贴送达《催缴物业费通知书》，要求其在3日内向原告结清上述款项。但被告仍借故托辞，未有支付分文，一直拖延至今。综上，原告认为，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件中具体应用法律若干问题的解释》、原被告双方议定的业主临时规约及被告出具的承诺书等有关规定，被告有义务向原告支付物业费等5325元。现请求依法判决被告立即给付其拖欠原告的物业费5325元；被告承担本案的诉讼费用。
被告李涛辩称：1、原告主张的5325元数字不实。我于2011年我拿钥匙时已经交了的物业管理费及装潢保证金3000元，2011年11月1日至2012年11月1日物业等相关费用全部缴清，2012年11月1日至2013年11月1日装潢保证金三室已全部算清，相关票据由前期物业会计陈秀芬存档，2013年11月1日至2015年11月1日未缴。2、原告乱收费、违法收费。原告招聘社会人员，到业主家中强行要钱，用野蛮的语言对待业主。3、原告没有实行明码标价制度。按照国家发改委、建设部的相关规定，原告应在小区醒目位置做好物业管理相关项目的公示，自觉接受业主监督，而原告是闭门式的管理。4、原告的服务不到位，管理不周到。业主反应极大，百分之九十九的业主签名要求上访，要求更换物业公司，小区内闲杂人员随意进出，路灯、共用楼道灯常年不检查、更换。值班流于形式，管理不到位。
经审理查明，2010年11月1日，被告李涛结清金色家园小区拆迁安置房房款，领取了该小区10号楼101室、102室、202室（均为94.67平方米），三套房屋面积合计284.01平方米。2012年12月10日，响水县住房和城乡建设局（甲方）与天瑞公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方将金色家园委托乙方实行物业管理服务，其中第六条约定：普通住宅物业服务费用按照0.46元∕月·平方米交纳；第七条约定：物业共用设施设备运行费用由业主按照实际发生的成本测算均摊交纳，其中楼道、地坪等公共照明费100元∕年；第八条约定：物业服务费用按年交纳，业主或者物业使用人应在6月（每次交付的具体时间）履行交纳义务；第三十四条约定：本合同期限自2012年12月10日起至业主委员会成立为止。该协议附件四对物业管理服务质量标准进行约定，具体包括公共事务管理、物业管理区域秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等。2015年2月16日，响水县东城建设发展有限公司（甲方）与天瑞公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定将金色家园小区委托天瑞公司进行管理，其中第二章约定服务内容与质量，第六条约定普通住宅的物业服务费用0.46元∕月·平方米交纳（以物价部门规定为准）；第七条约定：物业共用设施设备运行费用由业主按实际发生的成本测算均交纳，其中楼道、地坪等公共照明费100元∕年；第三十一条约定：本合同期限自2015年2月16日起至2016年2月15日。该协议附件四对物业管理服务质量标准进行约定，具体包括公共事务管理、物业管理区域秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等。
2013年11月19日，响水县物价局《关于金色家园小区前期物业管理公共服务费试行标准的复函》（响价管（2013）44号）对收费标准作出答复：同意对该小区普通住宅（不分高层多层）的业主暂按每平方米建筑面积每月不超过0.46元的标准收取前期物业管理公共服务费，物业服务等级为四档。2015年4月15日，响水县物价局《关于金色家园小区前期物业管理公共服务费试行标准的复函》（响价管（2015）10号）对收费标准作出答复：同意对该小区普通住宅（不分高层多层）的业主暂按每平方米建筑面积每月不超过0.45元的标准收取前期物业管理公共服务费，物业服务等级为四档。
2015年11月11日，原告天瑞公司向被告发出3张《催缴物业费通知书》，要求被告于3日内交纳物业费，被告至今未交纳。
另查，被告李涛所住的小区存在私搭乱建、养鸡、绿化被破坏、没有照明等物业管理、服务不到位的现象。
上述事实，有当事人陈述、前期物业服务合同、响水县物价局文件、催缴物业费通知书、照片等证据在卷佐证。
本院认为，金色家园系拆迁安置小区，响水县住房和城乡建设局、东城建设发展有限公司作为建设单位与原告天瑞公司签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，原告天瑞公司有权要求被告李涛交纳物业费。原告主张的物业费从2012年12月10日起至2015年4月14日按照每月每平方米0.46元计算，结果为3679.82元（284.01平方米×0.46元×28月＋284.01平方米×0.46元∕30日×5日），2015年4月15日起至2015年12月31日按照每月每平方米0.45元计算，结果为1094.86元（284.01平方米×0.45元×8月＋284.01平方米×0.45元∕30日×17日），合计4774.68元。因原告天瑞公司存在管理、服务不到位的现象，应认定原告在履行合同中存在瑕疵，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，一方当事人履行合同质量不符合约定的，另一方当事人可以要求对方承担减少价款等违约责任，故本院酌定被告向原告交纳2012年12月10日至2015年12月31日期间的物业费2864.81元（4774.68元×0.6）。原告主张被告承担水电分摊费用，但未提供实际发生的水电费发票，且原告未能提供证据证实其提供了楼道、地坪等公共照明，对该主张，本院不予支持。对被告主张以支付了2013年11月之前的物业费，因被告亦未提供相关证据予以证实，故不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告李涛于本判决生效后10日内向原告盐城天瑞物业有限公司支付物业服务费2864.81元；
二、驳回原告盐城天瑞物业有限公司的其他诉讼请求。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。
案件受理费50元，减半收取25元，由原告盐城天瑞物业有限公司负担12元，被告李涛负担13元。
本判决为终审判决。
代理审判员 贺永刚
二〇一六年三月一日
书 记 员 蒋 洋
附录法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
2、《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
3、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务单位签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。