广东省信宜市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0983民初1210号
原告：李以富，男，汉族，1979年2月4日出生住信宜市。
委托诉讼代理人：朱柏年，男，汉族，1985年11月13日出生住信宜市。。
被告：白洪灿，男，汉族，1969年4月24日出生住高州市。。
原告李以富与被告白洪灿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李以富的委托诉讼代理人朱柏年到庭参加诉讼，被告白洪灿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李以富向本院提出诉讼请求：一、判令该《协议》无效。二、判令被告立即返还房款188000元以及利息86480元（该利息按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍从2015年8月1日起计算至2017年6月1日，2017年6月2日起的利息按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至被告还清房款为止）给原告。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月17日，原、被告签订《协议》一份，约定：“被告将位于信宜市镇隆镇八坊四村嘉信豪庭小区6号地第三层南面的商品房和二层东南角201号储物间出售给原告，购房金额为188000元，被告协助原告办理相关产权证或政府认可的证件，政策性收费由原告负责与被告无关，如果被告违约要退还乙方材料总额款，并按银行利息四倍按月计算给原告，交付使用在2015年7月底”。原告当天分别经中国农业银行转账50000元、经中国邮政储蓄银行转账50000元到被告账户，2015年2月18日再次向被告账户转账20000元，另外现金支付68000元，合计188000元。但信宜市镇隆镇八坊四村嘉信豪庭小区6号地项目目前已成为烂尾楼，按照协议约定，被告已经违约。原告曾多次和被告交涉要求退回购房款，但被告一直以各种理由推搪，直至起诉日被告已经违约了约两年。同时，原告于2017年5月向有关部门核实，被告并不是房地产开发企业，也不具备出售商品房资质。原、被告所签的《协议》是不符合相关法律规定的，被告建设的信宜市镇隆镇八坊四村嘉信豪庭小区6号地没有依法取得《商品房预售许可证》。原告在购房的时候，被告也没有出示相关证件，属于刻意隐瞒，有违诚实信用原则。根据不动产相关的法律法规，原告向被告购买的该房产也无法办理不动产登记证。原告认为，被告违反了《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条以及其他相关的法律法规。现特提起诉讼，请求法院判如所请。
被告白洪灿既不作书面答辩和提供证据，也不到庭参加诉讼。
本院经审理认定事实如下：2015年2月17日，原告李以富与被告白洪灿签订《协议》一份，《协议》主要内容为：今收到李以富交来镇隆八坊四村嘉信豪庭小区6号地第三层南面一套房建筑材料款：壹拾捌万捌仟元正（￥188000元），并交付二层东南角201号储物间。甲方协助乙方办理相关产权证或政府认同的证件，政策性收费由乙方负责，与甲方无关。如果甲方违约要退还乙方材料总款额，并按银行利息四倍按月计算给乙方，交付使用在2015年7月底。交款人栏李以富签名及签写身份证号码，收款人栏白洪灿签名及签写身份证号码，双方签名处加盖了双方的指模。签订上述《协议》当天，原告通过其妻子钟某凤在中国邮政储蓄银行卡号62×××66向被告银行账号62×××58转账50000元，又通过钟某凤在中国农业银行账号62×××18向被告银行账号62×××72转账50000元，2017年2月18日通过钟某凤在中国邮政储蓄银行卡号62×××66向被告银行账号62×××58转账20000元，另有现金68000元直接支付给被告。被告收到上述款项188000元后，继续对信宜市镇隆镇八坊四村嘉信豪庭小区6号地进行建设，但在2015年7月底该楼房尚未建好也并未交付给原告。至今信宜市镇隆镇八坊四村嘉信豪庭小区6号地楼房仍未建好。庭审中原告称该楼房已成为烂尾楼。
另查明，被告与原土地权属人签订书面协议约定转让信宜市镇隆镇八坊四村嘉信豪庭小区6号地给被告，但双方至今尚未办理土地转让手续，被告尚未取得土地使用权证书，且被告建造该楼房也未办理相关建房及用地手续。
本院认为：本案案由应是房屋买卖合同纠纷（立案案由是合同纠纷），《协议》中原告支付建筑材料款、被告交付房屋的行为实际上是房屋买卖的行为。由于被告尚未办理土地转让手续，且被告建造该楼房也未办理相关建房及用地手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条和三十八条规定，被告尚未取得土地使用权证书，且该土地上的楼房亦未依法登记领取权属证书，因此，该楼房不得转让。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，被告在该地建造楼房，并通过签订书面协议将房屋卖给原告，该行为违反了国家法律、行政法规的强制性规定，《协议》属于无效合同。该《协议》自签订之日起，该合同对原、被告双方当事人就不具有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，对原告请求被告退还购房款188000元，本院依法予以支持。对于原告请求被告按中国人民银行同期同类贷款利率四倍从2015年8月1日起计算利息是否支持的问题。原、被告在《协议》中约定如甲方违约，要按银行利息四倍计算利息，该约定不符合法律规定。原告请求的利息应按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准从2015年8月1日起计算利息。被告白洪灿经本院合法传唤不到庭应诉，也没有提供有效证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告李以富与被告白洪灿于2015年2月17日签订的《协议》无效。
二、限被告白洪灿于本判决发生法律效力后十日内退还人民币188000元给原告李以富。
三、被告白洪灿在退还上述款项的同时，还应支付利息（利息自2015年8月1日起以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计至还清款项之日止）给原告李以富。
四、驳回原告李以富的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2709元（原告已预交），由被告白洪灿负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。
审判员 肖健全
二〇一七年九月一日
书记员 邓 生
附法律条文内容如下：
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条：房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给他人的行为。
第三十八条：下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条：以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
2、《中华人民共和国合同法》
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。