湖北省武汉市武昌区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鄂0106执异101号
申请人（案外人）：邬昌辉，男，1982年8月10日出生，汉族，住河南省固始县，
委托代理人：鄂艳萍，湖北大晟律师事务所律师。
委托代理人：邓丽莉，湖北大晟律师事务所律师。
申请执行人：武汉市武昌区汉信小额贷款股份有限公司，住所地：武昌区八一路九号星星大厦10楼。
法定代表人：刘金成，董事长。
委托代理人：何谦，公司员工。
委托代理人：邓勇，湖北诚智成律师事务所律师。
被执行人：武汉大成高新科技有限公司，住所地：武汉市洪山区武珞路717号兆富国际大厦1709室。
法定代表人：羿金安，总经理。
被执行人：羿金安，男，1969年2月23日出生，汉族，住武汉市武昌区，
本院在执行申请执行人武汉市武昌区汉信小额贷款股份有限公司（以下简称“汉信小贷”）与被执行人武汉大成高新科技有限公司（以下简称“大成公司”）、羿金安借款合同纠纷一案中，申请人（案外人）邬昌辉向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。
申请人（案外人）邬昌辉请求：申请撤销（2016）鄂0106执字413号执行裁定书，解除对位于武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号房屋的查封。
事实和理由：2011年3月14日，申请人邬昌辉与被执行人羿金安签订《租赁协议》约定，申请人承租被执行人位于武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号（房屋所有权证号：武房权证昌字第××号，建筑面积44.55平方米）的房屋，申请人按协议约定向被执行人缴纳房租、物业管理费等。同时邬昌辉还租赁了武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层9号房屋，用于开办武汉小博士教育咨询有限公司中南路分公司，并经工商登记9号房屋为其办公场所，该分公司负责人为邬昌辉。
2016年7月14日，经协商一致，申请人与被执行人签订《房屋转让协议》（以下简称“转让协议”）约定，邬昌辉购买羿金安的上述房屋，总价款56万元整，之前邬昌辉已付房租及押金不退。邬昌辉按照转让协议分别向羿金安于2016年7月14日支付5000元、7月16日支付395000元、8月3日支付160000元，并由羿金安在160000元中国农业银行个人结算业务申请书上作出备注，“已收邬昌辉全额房款伍拾陆万元整”，至此邬昌辉的转让协议付款义务全部履行完成。同时羿金安将身份证、房产证、土地证复印件各一份签字后，均交与邬昌辉用于办证，并承诺与其妻子刘琳一同前往办理。
按照武汉市存量房屋买卖交易的流程，申请人与被执行人于2016年7月29日签订了《武汉市存量房买卖合同》（武房字[06]第16768079号）约定，房屋成交价格222750元，由卖方羿金安将上述房屋出售给买方邬昌辉，刘琳（系羿金安的妻子）亦在该合同的卖方处签字。此合同仅供备案之用。
2016年8月3日，邬昌辉按照转让协议的约定，付清全部购房款，并缴纳办证税费后，邬昌辉为办理涉案房屋的变更登记，向武昌区房屋交易登记管理中心提出申请，并由该局受理后录入系统生成《武汉市房屋交易告知书》（转让，武昌区局房交转第201617004752号）；2016年8月3日和11日，邬昌辉按照税务部门的要求，缴纳了办理房屋买卖过户手续中各（双）方应交的税、费，包括：交易手续费178.20元、个人所得税3715.34元（羿金安应缴）、契税1146.03元（邬昌辉应缴），共计15039.57元，至此办理房屋过户交易的税、费缴纳亦全部完成。
2016年8月，邬昌辉为办理土地的变更登记，向武汉市国土资源和规划局提出申请，并由该局出具《不动产登记收件预约单》。以上过户手续，由于羿金安、刘琳没有配合申请人一同前往房产、土地部门办理相关手续，故致房屋、土地两证变更登记手续实际未能完成。
涉案房屋从申请人承租时起，到转让协议的全部购房款项付清，再到办理过户应缴纳税费支付完毕，一直由邬昌辉占有、使用至今，上述17号房屋现状目前为小博士教育咨询机构所在场所。现申请人经前往武昌区不动产登记中心、武昌区人民法院调查了解后得知，被执行人的上述房屋已因“汉信小贷诉大成公司、武汉市洪山天诚信用担保有限公司、湖北天诚投资担保有限公司、湖北中世信投资管理有限公司、谢义明、吴莎、羿金安借款合同纠纷一案”，由贵院作出（2016）鄂0106执字413号执行裁定书，对羿金安的上述房屋采取了财产保全措施，并由贵院于2016年8月26日在武汉市武昌区住房保障和房屋管理局办理了该房屋的查封登记手续。
根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号）第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中申请人早已在房屋被查封前，即与被执行人签订房屋转让协议，并付清全额购房款，实际占有、使用涉案房屋，缴纳过户税费，具备了办理房屋、土地过户登记的全部条件，没有实际办成过户登记手续并非申请人自身原因造成。因此贵院对涉案房屋的查封违反了上述相关法律规定，应予撤销。
综上所述，贵院对涉案房屋的查封行为属于执行行为，该行为违反了最高人民法院相关规定，根据《民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第二十八条的规定，贵院执行保全的是申请人作为案外人的合法财产，现申请人依法提出异议，请贵院审查后，撤销（2016）鄂0106执字413号民事裁定书，解除对涉案房屋的查封。
执行申请人汉信小贷称：我认为异议不能成立，1、我们认为购房交易的真实性存在异议，房屋转让协议存在多处涂改，且房屋交易价格明显低于市场价格，根据我们了解武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号房屋该附近同类型的房屋市场交易价格已超过2万元每平方米，该转让协议，我们认为是执行异议申请人与被执行人之间恶意串通，逃避债务；2、根据他们房屋交易转款的记录不能直接指向是购房款，我们在向武昌区法院申请查封前，实地考察时，该房屋处于闲置状态，申请人提出以租赁方式占有房屋与实际事实不符；综上，请求法院依法驳回申请异议人邬昌辉的申请。
申请人邬昌辉为支持其请求，向本院提交了以下证据：
（1）《房屋转让协议》，证明2016年7月14日羿金安与邬昌辉签订了《房屋转让协议》，并在协议载明收取邬昌辉5000元定金；（2）工商银行转款凭证，证明2016年7月16日通过工商银行转款39.5万元；（3）农业银行转款凭证，证明2016年8月3日通过农业银行转账16万元；
《租赁协议》、银行明细表（缴纳租金）物业费（2016年8月7日）、水电费收据，证明从签订《房屋买卖合同》的时候，邬昌辉就一直占有和使用；
（1）房屋交易告知书（2016年8月3日）；（2）不动产登记预约单；（3）宗地略图；（4）税费单据，证明没有办理房产证不是邬昌辉的原因。
经审理查明，在申请执行人汉信小贷与被执行人大成公司、羿金安借款合同纠纷一案中，因上列被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2016年8月25日本院作出（2016）鄂0106执字413号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人武汉大成高新科技有限公司、羿金安银行存款2170053.5元，或查封、扣押被执行人同等价值的财产。2016年8月26日本院向武汉市武昌区房管局、武汉市武昌区不动产登记局发出（2016）鄂0106执字413号协助执行通知书，依法查封了被执行人羿金安名下位于武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号（房屋所有权证昌2010009875，建筑面积44.55平方米）房屋。
另查明，2016年7月4日申请人（案外人）邬昌辉与被执行人羿金安签订《房屋转让协议》，协议约定被执行人羿金安将其名下的位于武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号的房屋卖给申请人（案外人）邬昌辉，并约定价款为“总价56万元”，且双方已于2011年3月10日签订了《租赁协议》，约定被执行人羿金安将其所属位于武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号房屋租给申请人（案外人）邬昌辉办公使用。之后，申请人（案外人）邬昌辉按照《房屋转让协议》的约定，分三次向被执行人羿金安支付房款56万元（2016年7月4日交纳定金5000元、2016年7月16日通过银行转账395000元、2016年8月3日通过银行转账160000元）。被执行人羿金安在2016年8月3日收到160000元转款后，在中国农业银行个人结算业务申请书上作出备注：“已收邬昌辉全额房款伍拾陆万元整”。
2016年8月3日，武汉市武昌区房屋交易登记管理中心出具《武汉市房屋交易告知书（转让）》（武昌区局房交转第201617004752号），载明：出让方为羿金安，受让方为邬昌辉，交易房屋坐落于武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号。同日申请人（案外人）邬昌辉缴纳办理上述房屋过户交易的税、费共计15039.57元（交易手续费178.20元、个人所得税3715.34（羿金安应缴）、契税11146.03元（邬昌辉应缴）。2016年8月29日武汉市国土资源和规划局出具给申请人（案外人）邬昌辉《不动产登记收件预约单》。
本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，申请人（案外人）邬昌辉提交的证据证明的事实符合上列规定的情形，其权利能够排除本院查封上列房屋的执行。据此，申请人（案外人）邬昌辉申请解除对位于武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号房屋查封的请求成立，本院予以支持。申请人（案外人）邬昌辉无权申请撤销（2016）鄂0106执字413号民事裁定书。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二款、第二十八条的规定，裁定如下：
解除本院（2016）鄂0106执字413号协助执行通知书，对位于武昌区中南路3号阜华领秀中南12A层17号房（房屋所有权证昌2010009875，建筑面积44.55平方米）的查封。
如不服本裁定，相关当事人可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 万文沙
审 判 员 陶冲祥
审 判 员 刘 蕾
二〇一七年十二月十二日
法官助理 王 聪
书 记 员 何利仙