广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法容民初字第406号
原告广东同信物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区卫国路107号201房。
法定代表人苏日生。
委托代理人赵清，住湖北省赤壁市。系该公司员工。
委托代理人陈绮锋，住广东省佛山市禅城区。系该公司员工。
被告吴冬华，男，1980年11月16日出生，汉族，住广东省中山市。
原告广东同信物业管理有限公司与被告吴冬华物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月11日受理后，依法由审判员杜镇年适用简易程序独任审判，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵清、陈绮锋，被告吴冬华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2009年4月8日与佛山市宏基业房产有公司签订了前期物业管理服务协议，为逸涛居小区提供物业管理服务。被告为该小区业主，于2009年9月26日购买了逸涛居小区5幢1003号房，该房屋面积为110.39平方米，并于2010年12月28日办理了房屋交接入住手续，原、被告于2010年11月7日签订《前期物业管理服务协议书》。签订协议后，原告一直接照约定履行了相关物业管理义务。但被告自2012年11月1日以来，一直无故拖欠物业服务费、分摊水电费、车位管理费等，经原告多次催收未果。截至2013年6月30日，被告共拖欠物业服务费430.53元、公摊水电费172.5元、汽车车位管理费90元、摩托车车位管理费15元，合计被告共拖欠原告各项费用708.03元。按《前期物业管理服务协议书》约定，被告应从拖欠之日起按每日千分之五的标准向原告支付违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、被告支付拖欠2013年4月1日至2013年6月30日期间的物业服务费430.53元，2012年11月1日至2013年6月30日期间公摊电费166.12元，2012年7月25日至2013年6月30日期间的公摊水费6.38元，2013年4月1日至2013年6月30日期间汽车车位管理费90元，2013年4月1日至2013年6月30日期间摩托车车位管理费15元，共计708.02元；二、被告从拖欠之日起至全部清偿之日止按每日千分之五的标准向原告支付违约金（暂计至2015年1月1日为12310.89元）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告自2010年12月28日确认收楼之日起已预交619元管理费和公摊水电费用给原告。后原告在被告的银行账户共扣费5037.71元，加上被告预交的619元，原告共收取被告5656.71元，按被告房屋110.4平方米计算，自2010年12月28日至2013年6月30日止，共30个月，住宅物业管理费4305.6元，摩托车位管理费150元，公摊水电费按原告数额计算，汽车车位管理费大概450元，因为汽车车位于收楼后购买，无法确定具体何时签收车位。经核算，被告已付清原告物业服务费用。
原告在诉讼中提供证据及被告质证意见如下：
1.原告的营业执照、组织机构代码证，被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格。
2.前期物业服务合同原件一份，证明原告为被告居住的小区提供前期物业服务。
3.前期物业管理服务协议书原件一份，证明原告为被告提供前期物业服务。
4.房屋买卖合同复印件一份，证明被告系逸涛居2座501室的业主。
5.收楼通知书、收楼证明、收楼确认书原件各一份，证明被告已收楼。
6.确权面积明细表原件一份，证明被告的房屋面积及原告收取物业服务费的标准。
7.电费发票原件十份、水费发票原件四份，证明原告已为被告垫付公摊水电费。
8.摩托车位使用协议书原件一份，证明被告购买了摩托车位使用。
被告质证意见：对原告提交的证据无异议，但被告并未欠原告物业管理费用。
被告在诉讼中提供账户交易明细原件、收条原件、存折复印件各一份，证明被告已向原告付清费用。
原告对被告该证据的真实性无异议。
经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：
被告对原告的证据无异议，本院予以确认。
原告对被告证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。
根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明事实如下：
2009年4月8日，原告与案外人佛山市宏基业房产有限公司（以下简称宏基业房产公司）签订《前期物业管理服务协议》一份，约定：由原告于2009年4月8日起为位于佛山市顺德区容桂街道公园路5号的逸涛居小区提供前期物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅物业服务费为每平方米1.3元／月，业主应于收楼之日起交纳物业服务费，具体的收楼日期以通知业主的日期为准；停车场车位使用人应按汽车车位每月30元／个、摩托车车位每月5元／个的标准交纳停车服务费，案外人宏基业房产公司未售出且未使用的车位，原告不得向案外人宏基业房产公司收取任何费用。2009年9月26日，被告与案外人宏基业房产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告向案外人宏基业房产公司购买座落在佛山市顺德区容桂街道公园路5号逸涛居5座1003号房，建筑面积为107.46平方米。2009年9月26日，被告与案外人宏基业房产公司签订《逸涛居人防摩托车位使用协议书》，约定：案外人宏基业房产公司提供位于逸涛居地下人防工程编号为M649的停车位给被告使用，案外人宏基业房产公司同意免费提供上述人防摩托车位给被告使用，被告在使用该人防摩托车位涉及的物业管理费由被告按时向物业管理服务公司交纳。2010年11月7日，被告与原告签订《顺德区前期物业服务协议书》一份，约定：物业服务费按总建筑面积交纳，具体标准为每平方米1.3元／月，被告应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用按季度交纳；原告预收被告公摊水电费200元；被告不按约定标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。2010年12月28日，被告确认收楼，被告房屋的建筑面积为110.39平方米。被告因购买逸涛居003号车位，案外人宏基业房产公司于2011年3月12日向被告开具发票。后原告与被告因物业管理费问题产生纠纷，原告于2015年2月9日诉至本院。
另查明，被告每月应交住宅物业管理费143.51元。至2013年2月27日，原告共收取被告各项物业管理服务费5656.71元。
本院认为，依法成立的合同，应当受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案是物业服务合同纠纷，争议焦点为物业管理费的计算问题。一、关于住宅物业管理费问题。根据被告与原告签订《顺德区前期物业服务协议书》约定，物业服务费从签收房屋之日起缴交，被告于2010年12月28日收楼，物业管理费应自2010年12月28日起交纳至2013年6月30日，共30个月又2天。住宅物业管理费143.51元，故被告应交住宅物业管理费为：143.51元／月30个月＋143.51元／月30天2天=4314.87元。二、关于公摊水电费问题。诉讼中，被告表示公摊水电费按原告数额计算，经计算，被告应负公摊水电费用为710.65元。三、关于摩托车车位管理费问题。被告于2010年11月7日与原告签订《顺德区前期物业服务协议书》，故被告应从2010年11月7日起至2013年6月30日止，共31个月又22天。摩托车车位管理费每月5元／个，故被告应交摩托车车位管理费为：5元／月31个月＋5元／月30天22天=158.67元。四、关于汽车车位管理费问题。原告主张自2011年2月开始扣费，但未能提供证据予以佐证，案外人宏基业房产公司于2011年3月12日向被告开具发票，但被告亦无法确定购买车位有具体时间，故本院确认被告应自2011年3月1日起交纳该车位管理费至2013年6月30日，共28个月，汽车车位物业管理费每月30元／个，故被告应交汽车车位物业管理费为：30元／月28个月=840元。综上，至2013年6月30日止，被告合共应交物业管理费为6024.19元，原告已共收取被告5656.71元，扣减后，被告还欠原告各项费用共367.48元。
被告拖欠原告物业管理费，按合同约定，被告应向原告支付逾期付款违约金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因原告通过银行扣收费用，其扣收相关费用时未向被告说明收费项目，故原告未能有效证明被告拖欠的各项费用具体日期。同时，因原告扣收被告费用时未与原告进行核对，亦未向被告发出催收欠费通知，以致被告对是否存在拖欠费用情形存在误解，故原告主张被告自拖欠之日起计付违约金，理据不足，本院不予支持。本院酌定被告从原告起诉之日（2015年2月9日）起向原告支付物业管理费违约金，因违约金按每日千分之五计算过高，本院不予支持，违约金调整为按每日万分之五计算，违约金计至付清款之日止。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告吴冬华于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广东同信物业管理有限公司支付费用367.48元及违约金（以367.48元为基数，自2015年2月9日起按日万分之五计至付清款之日止）；
二、驳回原告广东同信物业管理有限公司的其他诉讼请求。
本案受理费减半收取为90.13元（原告已预交），由原告广东同信物业管理有限公司负担60.13元，被告吴冬华负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杜镇年
二〇一五年四月二十七日
书记员 佘凯琪