广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第14号上诉人（原审被告）：王某，男，汉族，2010年1月30日出生，住吉林省吉林市龙潭区。上诉人（原审被告）：杨某，女，汉族，1968年9月23日出生，住吉林省吉林市龙潭区。两上诉人共同委托代理人：汪玉玲，广东伟伦律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：何小静，广东伟伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司。住所地：惠州大亚湾西区龙海二路花千树苑*栋**楼。法定代表人：张峰。委托代理人：陈凯旋，该公司职员。上诉人王某、杨某因与被上诉人惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2013）惠湾法民一初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2013年3月26日，惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司向原审法院提起诉讼，请求：l、解除双方商品房买卖合同；2、二被告支付本案的诉讼费用并由二被告承担解除双方商品房买卖关系的费用。主要事实和理由是：2012年9月7日，原被告达成了买卖××花园××栋××房的合意，房屋总价为405600元，被告并于当天支付了购房款，但被告拒绝签订《商品房买卖合同》并不配合原告办理预告登记义务，原告多次催促被告履行相关的义务，但被告不以理睬。根据《中华人民共和国合同法》等相关规定，现原告向法院提起诉讼。被告王某、杨某辨称：原被告双方已经协商一致解除了××-××6房的买卖合同，并约定解除后签订××-××1号房的买卖合同。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2012年8月26日，杨红艳以被告王某的名义与原告签订《××花园5、6、7.8栋住宅认购协议书》，约定被告自愿认购原告位于惠州××路××天××花园（××）第××栋××6房，建筑面积87.17平方米，一次性付款总价为405600元。2012年9月7日，杨红艳向原告一次性付款405600元，原告出具收条，内容为：“今收到王某、杨红艳交来××花园××栋××房房款405600元”。之后，原告在网络上将《商品房买卖合同》正本打印（合同打印后即在房管局留底），杨红艳见该《商品房买卖合同》没有包含购房入户的条款，便拒绝签名。双方经多次沟通，2013年3月11日，杨红艳以两被告的名义又与原告签订了《预售商品房买卖合同解除协议书》，约定解除××花园××栋××房的预售合同，解除合同有关费用由两被告负担，两被告已付给原告××栋××6房的房款405600元，双方一致同意在房管局解除备案手续后三天内转为××花园××栋××1房的房款，两房的差价在××栋××1房签订合同并于房管局备案后扣除相关款项后退回被告。之后，杨红艳要求双方在签订××花园××栋××1房的买卖合同时必须加入购房入户的条款，致使商品房买卖合同又未签署成功，杨红艳便拒绝协助原告到房管局办理解除××花园××栋××房买卖关系的相关手续。双方遂酿成纠纷，原告便向本院起诉，并提出如上诉请。另查明：被告杨某于2013年3月13日出具委托书一份，委托杨红艳代为办理以上房产与开发商解除商品房买卖关系，并特别授权杨红艳放弃变更诉讼请求、代为和解、调解提起反诉上诉，领取相关退房款项等。杨红艳自述其是被告杨某之姐，被告王某是被告杨某之子。涉案商品房项目已于2012年5月31日办理了《商品房预售许可证》。原审法院判决理由和结果原审法院认为，被告或代理人并未在购买××花园（二期）第××栋××6房的《商品房买卖合同》上签名，合同法第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，故双方的《商品房买卖合同》并未成立。但双方签订了《认购协议书》，约定了双方的主要权利义务，被告并支付了购房款405600元，再加之原告通过网络打印的《商品房买卖合同》一经打印便已在房管部门留底，故双方的买卖关系事实上已形成。因双方均表示不愿意继续履行买卖××花园（二期）第××栋××6房的行为，故双方的买卖关系应当解除。买卖关系解除后，原告收取被告的购房款应当返还。关于解除商品房买卖关系的费用问题。原告要求被告承担解除买卖关系的费用，因该费用并未实际发生，原告目前也未提交证据证明该项费用必然会发生，故该诉讼请求本院不予支持。该费用若实际发生，原告可另行主张权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司与被告王某、杨某关于××花园（二期）第××栋××6房的买卖关系；二、原告惠州大亚湾昌恒房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内返还被告王某、杨某购房款405600元。案件受理费7384元，由被告王某、杨某负担。当事人二审的意见原审被告王某、杨某不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、判令被上诉人承担本案一、二审案件诉讼费。主要事实和理由是：2012年8月，被上诉人公司业务员派发宣传广告，盖章宣称购房入户。2012年8月26日，上诉人乘坐被上诉人公司专车前往售楼处。销售经理谭彩虹当面承诺，孩子单独产权单独户口，一次性付全款，即可在第二年8月优先办理孩子单独户口。于是当场签订认购协议书，以小孩单独名义购房，由此可见购房目的明确：为小孩单独户口。2012年9月7日，一次付全款后，购买××栋××6房，××栋××3房，车位566号，赠送车位565号。签定正式合同时，上诉人发现合同上没有购房入户条款，致使合同没有签成。随后双方多次沟通，在20l2年l1月6日，销售经理谭彩虹承认，无法实现此前承诺的小孩单独入户，并以书面形式承认无法解决户口问题，同意退房。但由于房价下跌，销售部主管应志清不愿意退房。双方多次沟通，于2012年l2月7日，达成一致：为实现小孩入户，以母子共同产权购房，签定了《承诺书》，最终形成第一个《预售商品房买卖合同解除协议书》。协议书约定，先解除××栋××6房，然后将退房款转移到××栋××1房，再签××栋××1房合同。签定协议书后，双方签定××栋××3正式合同、补充协议和赠送停车位转让协议，以及签定××栋××1房认购协议书。以上表明，无论购买××栋××6房，还是××栋××l房，实现小孩入户都是购房的先决条件，是上诉人的一贯主张，是被上诉人的郑重承诺。2013年1月23日被上诉人递交起诉状，诉求继续履行签定××栋××6房认购合同，承担定金责任40000元及赔偿原告损失，理由为上诉人拒不与被上诉人签定《广东省商品房买卖合同》。上诉人按时应诉，法院告知起诉已经撤诉，但至今未收到法院的撤诉通知书。2013年2月2日，被上诉人向上诉人发催告函，要求在2月18日前签定××栋××6房合同及办理预告登记（请注意2月10日是春节）。这时上诉人已经回家过年，没有及时收到，也没有签收。接到催告函后，上诉人打电话质问，既然双方已经签定解除协议，为何还催告签定合同。被上诉人说公证处无法办理单独小孩子房产的公证，因而无法解除。之后，双方就如何解除××栋××6房进行协商，在2013年3月11日，签定第二个《预售商品房买卖合同解除协议书》。最后，在2013年3月21日被上诉人起诉，请求解除××栋××6房买卖关系，事实和理由是上诉人拒绝签定商品房买卖合同并不配合办理预告登记。二、一审判决事实认定不清：一审判决认为（第2页上数第一行）：“2013年3月1l日，杨红艳以两被告名义又与原告签定了《预售商品房买卖合同解除协议书》……。之后，上诉人要求在××栋××l房合同中必须加入购房入户条款，致使合同又未签署成功，便拒绝到房管局办理解除××栋××6房买卖关系的相关手续，双方遂酿成纠纷。”一审认定的上述事实纯属捏造。实际上，双方刚刚在2013年3月11日签订《预售商品房买卖合同解除协议书》，被上诉人就在2013年3月21日提交起诉书，前后只有十天时间。在此期间，上诉人正忙于办理解除××栋××6房和购买××栋××3房以及××栋××1房的公证委托书，双方没有任何接触，没有任何纠纷可言。被上诉人没有要求签定××栋××l房合同，也没有要求办理解除××栋××6房买卖关系。没有证据证明双方之间存在任何纠纷。购房入户是上诉人自始至终的购房先决条件，从未放弃。以小孩单独名义购买××栋××6房，无法实现小孩单独入户，因而解除；以母子共同名义购买××栋××l房，实现小孩入户，是双方共同努力的结果，在这一点双方没有争议。因此，一审法院不顾事实，不顾常理，无中生有，因果颠倒，肆意捏造。三、一审判决事实错误，适用法律不当：1，一审起诉事实和理由不成立：根据20l3年3月ll日以及2012年12月7日签订的两个《预售商品房买卖合同解除协议书》，双方一致同意解除××栋××6房合同，被上诉入应该催告解除××栋××6房，而不应该催告签定××栋××6房合同及办理预告登记。被上诉人不顾明显事实证据，提出看似多此一举的诉求，必定别有用心。一审法院受理此案，并将其由简易程序转为普通程序，最终判定被上诉人胜诉，理据何在？2，一审法院详细叙述《预售商品房买卖合同解除协议书》，认定解除××栋××6房合同出于双方自愿，并给予尊重。既然认定为自愿，那么一审判决关于解除××栋××6房合同的判定就是多此一举。3，一审法院关于被上诉人退还上诉人购房款的判定是错误的。因为解除××栋××6房认购协议出于双方自愿，法院给予尊重。同样《预售商品房买卖合同解除协议书》中关于如何处理购房款的规定，也出于双方自愿，法院同样应该给予尊重，即将××栋××6房退房款用于购买××栋××l房，差价退还上诉人，而不应该直接退还上诉人，这违背《预售商品房买卖合同解除协议书》，违背自愿原则，因而错误。另外，被上诉人并没有做出这项诉求，法院这一判决违背不告不理这一基本原则。解除合同和如何处理购房款都出于双方自愿，应该一视同仁，但一审法院却做出完全相反的判决，让人费解。在反诉状以及案件审理过程中，上诉人反复强调××栋××6房和××栋××1之间不可分割，一审法院一直置之不理。4，一审适用法律不当：一审两条判决的法律依据为《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同生效。依据该法，能够说明《预售商品房买实合同解除协议书》是有效的，因而解除××栋××6房合同是双方的共同意愿，无须通过起诉实现，无须法院判决；直接将6拣306房购房款退还上诉入，违背《预售商品房买卖合同解除协议书》，是错误的。5，一审判决没有认定上诉人存在任何过失，而一审诉讼由被上诉人无故提起，但一审判定上诉人承担全部诉讼费用，是不公的，是故意偏袒被上诉人。双方之间的394号和444号两个案件，涉及到××栋××6房、××栋××3房和××栋××l三套房产，彼此之间由于购房款以及购房赠送车位等产生极强的连带关系，难以完全分割开。如果将三者一并审理，便易于正确理解案情，从而做出正确判断。请二审法院参考。综上所述，一审判决认定事实不清，证据不足，判决不正确，适用法律不当。请求二审法院查明事实，撤销一审判决，依法改判，维护上诉人的合法权益。被上诉人二审答辩称：请求维持原判。要求增加违约金5万元，如果本案不处理，我方另行主张违约金。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查一，上诉人购买××花园××栋××房后，因其本身不符合入户条件，要求退房。经与被上诉人协商，2012年11月6日被上诉人销售部谭某某出具申请书，表示销售部同意退房，请“应总”协助解决。2012年12月7日，上诉人的出具一份《承诺书》，承诺以王某的名义购买××花园××栋××1房，总价35万元，以及××栋××3房，总价12.4万元，开发商统一赠送停车位565号。并承诺“本人保证在2012年12月7号签订上述两套住房及停车位的合同，并保证配合解除原先打印的××花园××栋××房的合同，解除合同有关费用由本人承担。”被上诉人负责人应某某在承诺上签名并备注“同意上述价格并赠送车位”。同日，双方签订《认购协议书》，上诉人认购天路花园××栋××1房，总价35万元，同日被上诉人出具《收款收据》，收到上诉人王某购买××花园××栋××1房定金6963元。2012年12月11日，应某某在上诉人405600元购房《收款收据》的背面备注“同意换房到××栋××1。”2013年3月11日，双方签订《预售商品房买卖合同解除协议书》，一致同意解除××栋××6房的预售商品房买卖合同，同时约定：“二、解除××栋××6房商品房买卖合同解除备案手续需通过法院房管局完成，诉讼费、执行费、解除备案费、预售商品房监管服务费（总房价2‰）等与解除合同有关所需全部费用由上诉人承担；三、上诉人已付××6房房款405600元，一致同意在房管局解除××6房合同备案手续后此房款三天内转为上诉人购买××栋××1房的房款，两房的差价在××栋××1房签订合同并于房管局备案后扣除第二条相关款项后退回给上诉人，上诉人所交的维修基金、契税转为上诉人购买××栋××1房的维修基金、契税;四、上诉人若不配合被上诉人办理解除合同备案所需手续；在办完××6房解除合同备案手续后三日内不跟被上诉人签订××栋××1房商品房买卖合同及不在规定时间内办理××1房合同备案手续；上诉人不在被上诉人通知的时间内办理××栋××3房合同备案手续的，均视为上诉人违约，上诉人需向被上诉人支付违约金人民币五万元。”另查二，上诉人在一审庭审笔录上注明，同意解除××栋××6房，是购买××1房，不是放弃购买××6房，开发商承诺王某单独户口、单独产权，如果开发商不承认承诺购买××栋××1房的购房入户，不同意解除××栋××6房。另，本案二审期间多次与双方进行调解，最终无法达成一致意见。本院裁判理由和结果本院认为，本案系商品房预售纠纷。虽然双方签订了《认购协议书》后，上诉人没有在购买××花园××栋××房的《商品房买卖合同》上签名，但是上诉人已经支付全部购房款，并网络打印《商品房买卖合同》，一审结合该事实已经《认购协议书》上已经约定双方主要权利义务的事实，认定双方之间的商品房买卖关系成立并有效并无不当，本院予以维持。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：双方签订的购买××花园××栋××房的合同能否解除；一审一并判决被上诉人退还购房款给上诉人是否有误。具体评述如下：经调查双方签订系列合同的来龙去脉，上诉人购买××花园××栋××房后，因无法入户问题产生争议，经双方协商，双方于2013年3月11日又签订《预售商品房买卖合同解除协议书》，一致同意解除××栋××6房的预售商品房买卖合同。也即双方已经达成解除合同的合意。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”一审据此支持被上诉人的诉请，判决解除双方的房屋买卖合同并无不当，本院予以维持。关于解除双方之间购买××栋××6房的买卖关系后，被上诉人应否一并退回购房款的问题。上诉人主张依照双方的约定，××栋××6房的购房款是转为购买××栋××1房的房款，不应在本案中判决退还。对此本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”依照法律规定，商品房买卖合同解除后，恢复原状，出卖人应退回购房款给购买人。一审据此判决被上诉人将收取的购房款退回给上诉人并无不当。该处理与在执行中双方之间是否按约定继续将退回的××栋××6房的购房款转为购买××栋××1号的房款并不矛盾。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币7384元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长  池志勇审判员  赖锦荣审判员  曾 莹二〇一四年八月二十二日书记员  段艳红附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。