贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0502民初5861号原告（反诉被告）:贵州滨河影业有限责任公司，住所地:贵州省毕节市赫章县建设路279号，统一社会信用代码:91520527322225130F。法定代表人:魏蔚，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:路英(特别授权代理)，系贵州盛实律师事务所律师。委托诉讼代理人:王东阳(一般授权代理)，系贵州盛实律师事务所实习律师。被告（反诉被告）:贵州三石投资有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区麻园路五龙公寓,统一社会信用代码:915205005806891735。法定代表人:况磊，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:李凌瑞(特别授权代理)，贵州靖毕律师事务所律师,执业证号：15224201510189434。委托诉讼代理人:潘军(一般授权代理)，贵州靖毕律师事务所律师。被告（反诉原告）:贵州三石房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区洪山街道办公园路1号“倾城HOME”A幢2单元3层2-3-3号，统一社会信用代码:91520502MA6DK26M2D。法定代表人:冯岩，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:陈璐(特别授权代理)，北京盈科(贵阳)律师事务所律师，执业证号:15201200911230129。原告（反诉被告，�下简称原告）贵州滨河影业有限责任公司（以下简称滨河公司）与被告（反诉被告，以下称被告）贵州三石投资有限责任公司（以下称三石投资公司）、被告（反诉原告）贵州三石房地产开发有限公司（以下简称三石房开公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用简易程序进行审理，2017年10月31日，本院公开开庭进行了审理。原告滨河公司之委托诉讼代理人路英、王东阳，被告三石投资公司之委托诉讼代理人李凌瑞，被告三石房开公司之委托诉讼代理人陈璐到庭参加诉讼。案件审理过程中，因本案案情复杂，本院于2017年11月7日将本案转为普通程序继续审理。本案现已审理终结。原告滨河公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付原告违约金105万元人民币，并从2017年10月起，两被告按每月15万元的标准于�月二十日前支付原告违约金，直至原告影院实际开业之日止；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由:2014年11月21日，原告与被告三石投资公司签订了商场租赁协议，约定将其投资修建的位于爱民广场负二层面积为2000平方米商业用房出租给原告作为影院放影使用，租期为十年，合同签订后，因被告三石投资公司不具备房地产开发、销售资质，该房屋未能通过消防验收及未取得不动产产权登记，致使原告至今不能办理放映许可证的手续而不能开业。被告三石投资公司的法定代表人况磊为完善资质，又成立了贵州三石房地产开发有限责任公司，以被告三石房开公司为主体办理了用地规划许可证、不动产权证书等相关证件。但出租给原告的商场至今仍未通过消防验收，不能作为影院放影使用。2017年8月2日，经原告与二被告协商，三方达成了如下协议:一、被告三石房开�司认可并继承被告三石投资公司在商场租赁协议中的权利义务，被告三石房开公司继续协同被告三石投资公司履行本合同，被告三石房开公司不得以商场租赁协议签订人与商场权属登记人的不同主张合同无效或变更、撤销合同。二、原告和二被告三方确认原告投入的装修和放映设备折旧及停业损失约为600万元。原告2016年4月装修完毕后由于两被告原因不能如期开业，经三方达成协议:两被告自2016年12月起，每月赔偿原告逾期开业违约金人民币15万元至原告实际开业之日止。两被告于2016年12月19日，2017年1月19日、2月20日共计分三次支付原告违约金45万元后，截至本协议签订之日，两被告尚欠乙方停业违约金75万元，在协议签订之日后5日内支付，之后在每月20日前被告三石投资公司和被告三石房开公司继续按每月15万元的标准支付原告逾期开业违约金至原告实际开业止。但协议签订后，被告却未支付违约金给原告，经多次催要仍无效。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。被告三石投资公司辩称:原告与被告之间确实存在场地的租赁合同关系，但是延期开业不能办理消防验收许可证是客观原因造成，不是答辩人的原因所造成，所以不应当承担违约责任。被告三石房开公司辩称，涉案租赁合同因租赁标的物未办理建设工程规划许可证而无效。原告所诉被告三石房开公司已支付45万违约金不是事实，其中有15万是借款。原告自行装饰装修涉案商铺系原告自行扩大损失，其装饰装修行为并未到消防部门备案。涉案租赁合同上的印章与被告实际使用的印章不是同一枚印章，系公司当时法定代表人况磊利用职务之便伪造。反诉原告三石房开公司向本院提出反诉请求:1.请求�认涉案2014年11月21日签署的《商场租赁协议》及2017年8月2日签署的《补充协议》无效；2.涉诉费用由反诉被告承担。事实与理由:“爱民广场改造工程”项目因历史原因，在尚未办理相关规划手续、施工许可的前提下，先行开发建设商铺及地下车库，于2015年建成。2014年11月21日，因反诉被告滨河公司的法定代表人与反诉被告三石投资公司的法定代表人况磊关系较为密切，在滨河公司尚未注册成立时便与三石投资签订《商场租赁协议》，约定将负二层商业内用房2000平米出租给滨河公司作为影院业态使用，滨河公司在协议签订后三个工作日内缴付首笔资金600万元，作为合同定金。商场交付后，缴付第一期租金及物业管理费暂定400万元(最终租金以双方实测面积为准)。同时协议第五条约定，滨河公司进场装修时，若三石投资未取得该建筑工程的消防、环保等证书的，由此产生的责任和协调费用由三石投资承担。2015年12月24日，三石房开成立，为了推动项目的“合法化”，于2016年8月方才完成国有建设用地使用权出让的手续，2016年11月办理该宗地的产权登记。至今，该宗地的建筑物尚未办理《建设工程规划许可证》。综上，案涉租赁的房屋未取得建设规划许可证，所签订的涉及该房屋的《商场租赁协议》及《补充协议》应属无效。故三石房开公司特依据《民事诉讼法》有关规定，向贵院提起反诉，请贵院依法判决如前诉请。反诉被告滨河公司辩称，涉案商场是否取得相应规划部门的资质，我方并不清楚，请求法院依职权进行核实，如果已经取得，合同不可能无效；如果没有取得，合同存在无效，我方将变更诉讼请求，要求被告方基于合同承担原告方�履行合同所造成的相应损失。涉案反诉费由反诉被告承担，并不应当由我方承担。反诉被告三石投资公司辩称，反诉中所涉及的商场租赁协议与补充协议为有效合同，具体意见与本诉的答辩意见一致。各方当事人依法向本院提交证据，本院已组织各方当事人进行举证、质证，对原被告双方均无异议的证据，本院予以确认。对原被告双方均有异议的证据，本院作如下分析与认定：证据一:商场租赁协议、补充协议。被告三石投资公司质证意见:商场租赁协议、补充协议真实性、合法性无异议，但达不到原告的证明目的，延期不是由于我公司原因造成。被告三石房开公司质证意见:该份协议是在三石房开公司没有成立时签订的，对该证据的形成有异议，从该份商场租赁协议内容看二被告并没有获取任何收益，实际上是租赁的标的物由三石投资公司交付给原告装修。该份协议恰恰反映原告与三石投资公司之间具有一定的关联关系。补充协议上我公司的印章系况磊利用当时职务之便自行私刻，我公司没有该公章，我公司已经向公安机关报案，目前该公章我公司已经申请报废。经审查，《商场租赁协议》及其《补充协议》中约定的涉案租赁标的物因未取得建设工程规划许可证，同时也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主�部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，属于无效合同。证据二:租赁发票、《融资租赁合同》、支付租金银行流水、江苏金融租赁股份有限公司《律师函》。被告三石投资公司质证意见:该组证据与本案无关联性。被告三石房开公司质证意见：租赁发票、支付租金银行流水真实性无异议，但达不到原告的证明目的，与本案无关联性，该证据与原告的诉请没有关联;《融资租赁合同》、江苏金融租赁股份有限公司《律师函》真实性不清楚。经审查，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。证据三:贵州星空电影院线有限公司加盟协议。被告三石投资公司质证意见:与本案无关联性，该协议是原告与第三人所签订的合同。被告三石房开公司质证意见:该组证据的真实性不清楚，该组证据的证明目的与本案的关联性持异议，该证据与诉讼请求没有关联。经审查，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。证据四:数字影院设备供货及安装合同。被告三石投资公司质证意见:该组证据的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。该证据不能证明所购买的相关设备是投入涉案的影院中。被告三石房开公司质证意见:真实性不清楚，证明目的以及关联性持异议，该组证据与原告的诉讼请求没有关联。经审查，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。证据五:原告法定代表人魏蔚与蒋凯的短信聊天记录。被告三石投资公司质证意见:认可该手机号码使用人为蒋凯，但具体原告与蒋凯私下如何协商，我方并不清楚。被告三石房开公司质证意见:该证据达不到原告的证明目的，与本案无关联性，从该证据的内容也看不出是违约金还是借款，如果涉及蒋凯我方要求其庭作证，如果仅有电子短信聊天记录达不到其证明目的。经审查，该组证据与本案没有关联性，本院不予采信。证据六:《毕节军分区爱民广场改扩建协议书》、《毕节市城乡规划局关于毕节市中心城区东城区B-2-04号（爱民广场)的规划意见、贵州省毕节军分区后勤部《证明》。原告质证意见是:真实性无异议，我方认同三石投资公司的资格是合法有效的，因此商场租赁合同是合法有效的。被告三石房开公司质证意见：真实性有异议，达不到被告三石投资公司的证明目的，《毕节军分区爱民广场改扩建协议书》出具的主体是毕节军分区，该宗土地是属于国有建设用地，2016年8月，我公司已经通过招拍挂的方式取得了该宗土地的使用权。经审查，该组证据符合证据的三性，本院予以采信。证据七:补充协议。证明目的:涉案爱民广场项目完工后(2015年)，为完善相关资质，况磊等人才于2015年12月成立了贵州三石房地产开发有限公司，为了完善三石投资公司之前所对外签订的所有合同的合法性，经协商房开公司与投资公司均与对外其他的合同相对人签订了补充协议，认可了相应的债权债务，本案所涉及的补充协议是三方真实意愿的体现，所以被告三石房开公司应按合同约定承担相应的责任。原告质证意见是：无异议。被告三石房开公司质证意见：同原告提交的补充协议质证意见一致，证明目的有异议，本案是租赁合同纠纷，我公司与三石投资公司的争议与本案无关联性，该组证据并不能证实三石投资公司是涉案项目的合法主体，没有任何主管部门认可三石投资公司是爱民广场项目的合法投资人及实际实施人，所以与本案的诉求无关联性。经审查，该组证据因涉案租赁标的物未取得建设工程规划许可证而无效。证据八:国有建设用地使用出让合同(2016年8月15日)合同编号:522401-2016-CR-0050、国有建设用地使用权黔(2016)-毕节市-不动产权第000009号、建设用地规划许可证地字第520000201618963号毕节规地字[2016]17号。原告质证意见：真实性无异议，但达不到被告的证明目的，被告三石房开认为涉案合同无效及补充协议并非同一枚印章我方持有异议，涉案印章根据况磊当庭陈述，已经在公安进行过备案，补充协议及商场租赁协议应当有效，而且当时况磊是法定代表人，其对外签订的合同是合法有效的。被告三石投资公司质证意见：真实性、合法性无异议，但该组证据恰恰证明了二被告达成相关协议后，同意由被告三石房开公司为主体办理相关资质。经审查，该组证据符合证据的三性，本院予以采信。证据九:2017年9月5日贵州三石房地产开发有限公司变更登记档案、中国工商银行客户存款对账单(2017年3月3日打印)。原告质证意见:2017年9月5日，贵州三石房地产开发有限公司变更登记档案与本案无关联性，是被告公司的内部行为。中国工商银行客户存款对账单达不到被告的证明目的，是虚假的陈述，就是因为被告违约，不能交付商铺给原告使用才支付的违约金，因此该组证据达不到被告方的证明目的。被告三石投资公司质证意见：2017年9月5日，贵州三石房地产开发有限公司变更登记档案真实性无异议，但与本案无关联性，其次本案被告三石投资公司法定代表人已经向七星关区法院提起对蒋凯的诉讼。中国工商银行客户存款对账单真实性、合法性无异议，但达不到其证明目的，未有证据证明其为借款。经审查，该组证据符合证据的三性，本院予以采信。结合原被告双方当事人陈述以及本院经审查确认的证据，查明事实如下：2014年11月21日，原告与被告三石投资公司签订《商场租赁协议》，合同约定，被告三石投资公司将其投资修建的位于毕节市七星关区爱民广场负二层面积为2000平方米商业用房出租给原告作为影院放影使用，租�为十年，从2015年9月1日至2025年8月31日止。十年租金及物管费共计1000万元。2017年8月2日，原告与被告三石投资公司和三石房开公司签订《补充协议》，协议载明：因被告三石投资公司不具备房地产开发、销售资质，涉案房屋未能通过消防验收及未取得不动产产权登记，致使原告不能办理放映许可证的手续而不能开业。被告三石投资公司的法定代表人况磊为完善资质，又成立了贵州三石房地产开发有限责任公司，以被告三石房开公司为主体办理了用地规划许可证、不动产权证书等相关证件。但出租给原告的商场至今仍未通过消防验收，不能作为影院放影使用。为此，三方达成了如下协议:一、被告三石房开公司认可并继承被告三石投资公司在商场租赁协议中的权利义务，被告三石房开公司继续协同被告三石投资公司履行本合同，被�三石房开公司不得以商场租赁协议签订人与商场权属登记人的不同主张合同无效或变更、撤销合同。二、原告和二被告三方确认原告投入的装修和放映设备折旧及停业损失约为600万元。原告2016年4月装修完毕后由于两被告原因不能如期开业，经三方达成协议:两被告自2016年12月起，每月赔偿原告逾期开业违约金人民币15万元至原告实际开业之日止。两被告于2016年12月19日，2017年1月19日、2月20日共计分三次支付原告违约金45万元后，截至本协议签订之日（2017年8月2日），两被告尚欠乙方停业违约金75万元，在协议签订之日后5日内支付，之后在每月20日前被告三石投资公司和被告三石房开公司继续按每月15万元的标准支付原告逾期开业违约金至原告实际开业止。协议签订后，二被告未按照合同约定支付原告逾期开业违约金。另查明，2012年3月，中国人民解放军贵州省毕节军分区与被告贵州三石投资公司签订《毕节军分区爱明广场改扩建协议书》，合同约定由被告三石投资公司投入资金对爱明广场进行改扩建。2016年11月30日，爱明广场改造工程取得建设用地规划许可证（毕市规地字〔2016〕17号，地字规520000201618963号），2016年11月1日，被告三石房开公司取得爱明广场改造工程项目国有建设用地使用权，并办理不动产权属登记证书（黔（2016）毕节市不动产权第9号），涉案项目至今未办理建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设。本院认为，原告滨河公司与被告三石投资公司以及被告三石房开公司签订的《商场租赁协议》和《补充协议》，因涉案租赁标的物未取得建设工程规划许可证，也未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠�案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，属于无效合同。故对反诉原告请求确认前述《商场租赁协议》和《补充协议》无效的请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，本案中，因原告已实际对租赁房屋进行装修装饰并购置放映设备，原告可基于合同无效而向二被告主张相应权利。经本院释明，询问原告是否需要变更诉讼请求，但原告坚持其诉讼请求不变更。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，因涉案合同无效，原告所举证据不能支持其诉讼请求，应当承担举证不能的不利后果。故对原告诉请要求二被告支付其违约金的请�，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告贵州滨河影业有限责任公司的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）贵州滨河影业有限责任公司与被告（反诉被告）贵州三石投资有限责任公司于2014年11月21日签订的《商场租赁协议》无效；三、原告（反诉被告）贵州滨河影业有限责任公司与被告（反诉被告）贵州三石投资有限责任�司、被告（反诉原告）贵州三石房地产开发有限公司于2017年8月2日签订的《补充协议》无效。本诉案件受理费7,125.00元，保全费5,000.00元，反诉案件受理费30.00元，由原告贵州滨河影业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审 判 长  吴运成人民陪审员  赵明贵人民陪审员  谢忠红二〇一八年一月二十二日书 记 员  邓 頔