江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终3903号
上诉人（原审被告）：罗庆生，男，1954年6月3日出生，汉族，住常州市新北区，现住常州市新北区（街北宾馆）。
委托诉讼代理人：齐微波，江苏致达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：常州市新北区孟河镇小河社区居民委员会，住所地常州市新北区孟河镇兴镇路96号。
诉讼代表人：王建良，该社区居委会主任。
委托诉讼代理人：蒋志刚，常州市新北区小河法律服务所法律工作者。
上诉人罗庆生因与被上诉人常州市新北区孟河镇小河社区居民委员会（以下简称小河居委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服常州市新北区人民法院（2015）新孟民初字第964号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗庆生上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由小河居委会承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、本诉部分。一审判决将浴室部分房屋认定为小河居委会所有既无事实依据，又无法律依据，且故意曲解罗庆生的证据内容。确认不动产所有权的归属，应当是房屋所有权证，没有权属证书的情况下，应当从出资兴建推断所有权人。本案中双方均没有不动产所有权证，但双方一致确认浴室部分房屋是陈某出资兴建，小河居委会未出资分文，该部分房屋的所有权不可能也不应该归小河居委会，小河居委会无权处分该部分不动产。2004年7月1日，陈某将该不动产及其他设备、设施等以40万元的价格转让给罗庆生，罗庆生理所当然的取得包括浴室部分房屋在内的财产所有权。在罗庆生相对证据更充分地证明其对此享有所有权且小河居委会有没有更充分证据予以推翻的情况下，一审法院罔顾证据规则，错误地认定该财产为小河居委会所有，显然是枉法裁决，应予纠正。需要特别说明的是，罗庆生不仅提交了陈某出具的证明，同时还提交了2004年7月10日罗庆生向小河居委会提出的《申请书》，内容为明确告知小河居委会浴室房屋已由罗庆生一次性出资在陈某处购买并交付给罗庆生，要求小河居委会协助办理房屋所有权证，但一审法院对此只字不提。2、反诉部分。从一审诉状中可以看出罗庆生承租的小河居委会的宾馆部分房屋是年久失修的危房，既然是危房，平时的维护不能马虎。而小河居委会并没有证据证明其对出租标的物进行过任何形式的维护，只能是罗庆生替代小河居委会进行房屋安全维护保养，势必要请人工、买材料、花时间。罗庆生提交的九份维修清单及支付凭证是确凿无疑的事实，一审法院却视而不见。二、一审法院程序违法。一审法院利用职权违法替代小河居委会收集证据，对罗庆生提交的证据既不表述也不依证据规则确认，二审中予以详述。
小河居委会辩称，一审判决程序合法，判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。一、小河居委会出租给罗庆生的浴室宾馆有土地证。二、陈某转让给罗庆生的资产均是动产部分。三、陈某原来是在小河居委会处承包浴室，承包期间陈某建造的浴室房屋用来抵租金，产权归小河居委会。一审罗庆生提交了陈某出具的证明，法庭要求证人陈某到庭作证，罗庆生说找不到陈某。事后一审法官找到了陈某，问了情况并做了笔录证明该产权是小河居委会的，转让给罗庆生的资产是动产部分，不存在不动产部分的转让，事实已经清楚。四、罗庆生反诉认为在承包期间对浴室宾馆进行了维修，主张维修费。事实上宾馆从来没有维修过，浴室部分年久失修，但是至今仍在经营。罗庆生没有征得村委同意，让瓦工签字就说已经进行维修，小河居委会不予认可。
小河居委会向一审法院起诉请求：判令罗庆生立即从承租房中腾空搬出并交付小河居委会改造使用、支付2014年7月1日至搬出为止的租金暂计一年50000元并承担诉讼费。
罗庆生向一审法院提起反诉请求：判令小河居委会立即支付房屋维修费186694元并承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2004年6月28日，常州市新北区孟河镇街北村民委员会（甲方）与罗庆生（乙方）签订租赁合同一份，其内容第一条为“乙方所租甲方房屋，座落在小河兴镇××××号，门面房壹间供乙方进出、门面贰层以上及后房经营权归乙方，其他门面房壹层归甲方经营和收费”，第二条为“经双方协商，租期为五年”，第三条为“乙方与陈某对动产的结算和支付由双方协商，与甲方无关，乙方须守法经营，其经营产生的债权债务责任自负，与甲方无关”，第四条为“所有房屋不动产权归甲方所有，乙方如需改造和更新必须征得甲方同意，……”2009年3月5日，常州市新北区孟河镇街北村民委员会（甲方）与孟河镇小河华夏宾馆浴室（乙方）又签订协议书一份，其内容第一条为“乙方所租甲方房屋，座落在小河兴镇××××号，门面房一间供乙方进出、门面贰层以上及后房经营权归乙方，其他门面房一层归甲方经营和收费”，第二条为“经双方协商，租期为四年”，第三条为“所有房屋不动产权归甲方所有，乙方如需改造和更新必须征得甲方同意，……”，该协议乙方签字人为罗庆生。2013年7月1日，小河居委会（甲方）与罗庆生（乙方）签订房屋租赁协议一份，其内容抬头部分为“上列乙方承租甲方座落在兴镇××××号平方米的厂房（无产权证）从事经营宾馆浴室项目”，第一条为“乙方承租甲方以上原小河宾馆（街北片）平方米的房屋，全年租金为伍万元”。期限届满后，因小河居委会不同意再将上述房屋出租给罗庆生，引发纠纷。
一审另查明：坐落于武进市小河镇××路（现××北区××路）的地号为4110047、使用权面积为616.7平方米的土地属于武进市小河宾馆所有，其集体土地使用权证编号为武集用（98）字第410364号。常州市新北区孟河镇街北村民委员会即为现在的小河居委会。
一审再查明：2004年7月1日，陈某出具证明一份，载明“本人陈某，此前小河街北浴室及锅炉房全部设备、设施、承包经营权于贰零零柒年七月一日起以人民币肆拾万元的价转让给街南村委村民罗庆生。罗庆生所有应付款项已于当时一次性支付给本人”。自2004年7月起，罗庆生均按期缴纳房屋租金，其付款单位（人）一栏有时表述为小河宾馆、有时表述为原小河宾馆、有时表述为小河浴室。
一审法院认为：双方之间发生房屋租赁合同往来，合同到期后，承租方应及时将租赁物归还出租方。一、关于三份租赁合同的租赁物范围问题。一审庭审中，小河居委会认为租赁物应为兴镇××××号的小河宾馆与浴室，罗庆生则认为仅为小河宾馆、并不包括浴室。法院认为，小河居委会的陈述更具有合理性，其理由如下：一、双方签订的三份房屋租赁协议中的前两份，关于租赁标的物的表述一致，为“座落在小河兴镇××××号，门面房壹间供乙方进出、门面贰层以上及后房经营权归乙方，其他门面房壹层归甲方经营和收费”，门面贰层以上为宾馆，后房为浴室；二、陈某出具的证明也仅指将“小河街北浴室及锅炉房全部设备、设施、承包经营权转让给罗庆生”，按字面意思理解应仅指动产及经营权的转让，这与双方签订的第一份协议中第三条内容“乙方与陈某对动产的结算和支付由双方协商，与甲方无关，乙方须守法经营，其经营产生的债权债务责任自负，与甲方无关”相互印证；三、小河居委会提交的收据中付款人一栏也出现多种表述，为小河宾馆、小河浴室、原小河宾馆。综上，法院认定本案所涉租赁物为小河宾馆与浴室。二、关于罗庆生的反诉请求是否可以得到支持的问题。一审庭审中，罗庆生提交了维修清单9份，以此证明其反诉请求。法院认为，就罗庆生提交的现有证据看，其并无法形成一完整的证据链证明其对涉案房屋进行了维修，故对该项反诉请求法院不予支持，其可在证据充分后另行起诉。综上，小河居委会在本诉中要求罗庆生从小河兴镇××××号房屋中腾空、并支付自2014年7月1日起至搬出为止的租金的诉讼请求成立，应依法予以支持。罗庆生在反诉中要求小河居委会支付房屋维修费186694元的诉讼请求，因无事实和法律上的依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九之规定，判决：一、罗庆生于判决生效之日起30日内从常州市新北区孟河镇兴镇××××号承租常州市新北区孟河镇小河社区居民委员会的房屋中腾空并支付自2014年7月1日起至腾空之日止按50000元/年计算的房屋占有费；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回罗庆生在反诉中的诉讼请求。本诉案件受理费1050元，由罗庆生负担。反诉案件受理费减半收取2017元，由罗庆生承担。
二审中，双方均未提交证据。
双方对一审查明的事实未提出异议，本院依法予以确认。
二审经查阅一审卷宗查明，2016年6月18日，一审法院对陈某进行询问并制作笔录，法官问：“出示2004年7月1日的证明一份。请问这份证明是否是你出具的？”陈某回答：“是我出具的。”法官问：“麻烦你陈述下当事人出具这份证明的经过。”陈某回答：“当时我把小河街北浴室及锅炉房全部设备、设施和承包经营权于2004年转让给罗庆生，我就写了这个证明给他。”法官问：“当时写这个证明的时候，所转让的东西，包不包括浴室和其他附属房屋？”陈某回答：“当时转让只是动产，所有不动产是村委的，不是我的。”二审中，罗庆生对该笔录发表意见称：我方有异议。一、笔录时间是2016年6月17日上午10点，陈某的签字是2016年6月18日。二、该份笔录前面部分是打印的,后面是手写的，手写部分有改动并添加，但是旁边没有陈某的签字确认。笔录是在一审法官的诱导之下，陈某签字的，真实情况不是这样的。而且笔录与陈某出具的证明是相矛盾的。三、陈某的证明中很明确小河街北浴室及锅炉房全部设施经营权转让给罗庆生，如果不包括浴室的不动产房屋，陈某没有必要单列浴室，而且与其他动产部分是并列的。小河居委会对该笔录发表意见称：一，陈某的证明是罗庆生打印好以后给陈某的，陈某说他没有看直接就签字了，一审法院要求陈某在4月15号必须要到庭，但是罗庆生说找不到陈某。二、该笔录是法院作的，在笔录中陈某说的很清楚，当时转让的是动产，不动产是属于村委的，并不属于陈某，所以转让的是动产部分。
本院认为，关于涉案租赁物的范围问题。罗庆生主张租赁物不包含浴室房屋的主要证据是该房屋出资建造人陈某出具的证明，但该证明的内容未能明确陈某转让给罗庆生的财产是否包括浴室房屋，而根据一审法院对陈某本人的调查，陈某明确陈述其转让给罗庆生的财产仅为动产，并不包括浴室房屋。故一审法院结合双方当事人签订的房屋租赁协议内容、陈某出具的证明及小河居委会提交的收据认定涉案租赁物包括浴室并无不当。关于罗庆生是否对租赁物进行了维修的问题。罗庆生主张其对租赁的宾馆进行了维修的证据是案外人出具的维修清单，但所有维修清单均是对维修材料和金额的罗列，均未载明所维修的房屋坐落，故一审法院认定罗庆生提交的证据不足以证明其对涉案房屋进行过维修的事实不无不当。综上所述，罗庆生的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3067元，由上诉人罗庆生负担。
本判决为终审判决。
审判长 李银芬
审判员 顾 洋
审判员 沈超彦
二〇一七年十二月十八日
书记员 孙 姣