河南省南阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫13民终5950号
上诉人（原审被告）：新野县育才综合学校。住所地：新野县城人民路北端。
法定代表人：张振雷，任校长。
委托诉讼代理人：张勇，河南船旗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：新野县农村信用合作联社城区信用社。住所地：新野县城汉新街**号。
负责人：龚林阁，任该社主任。
委托诉讼代理人：焦伟，该社职工。
委托诉讼代理人：温东旭，河南衡祥律师事务所律师。
上诉人新野县育才综合学校（以下简称育才学校）因与被上诉人新野县农村信用合作联社城区信用社（以下简称新野城区信用社）租赁合同纠纷一案，不服河南省新野县人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1329民初1950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人育才学校的法定代表人张振雷、委托诉讼代理人张勇，被上诉人新野城区信用社的委托诉讼代理人焦伟、温东旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
育才学校上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实与理由：1.一审认定事实不清，适用法律不当，判决不当。上诉人使用争议土地经政府许可，在政府许可未撤销的情况下，一审判决使用民事程序剥夺上诉人的合法土地使用权，是典型的以司法权代替行政权，应予撤销。2.本案争议土地是经规划的教育用地，被上诉人作为金融机构不应继续使用该宗土地，其在该宗土地上的金钱利益可通过流转的方式得到补偿。一审判决上诉人搬离，将破坏上诉人的正常教学秩序，数百学生流落校外，影响社会安定。3.一审判决在租金计算及上诉人已经建设的工程设施项目认定上存在事实不清。上诉人建设的工程设施项目除了一审认定的教学楼外，仍有大量的固定建筑设施，一审判决未予查明；2017年春，上诉人在被上诉人的默许下，进行了教学设施的改扩建，投资400余万元，一审对此未予查清；双方签订的合同约定的252间房屋包含24间门面房，但该24间门面房未交付上诉人使用，应当扣减相应的租金；2016-2017年度，被上诉人同意新野县汉华小学使用争议场地的教学设施，被上诉人承诺不收取费用，仅支付上诉人少量补偿费用，应对上诉人该年度的租金进行适当扣减。
新野县城区信用社辩称，上诉人的上诉理由不能成立，答辩人对争议土地拥有权属证书，政府规划不能影响答辩人的土地使用权，答辩人也没有接到政府的征收通知。双方之间是租赁关系，不能因为一方投资建设就可继续占有，24间门面房当时没有出租给上诉人。从2012年起，答辩人就提出要求上诉人搬离。
新野县城区信用社向一审法院起诉请求：1.判令育才学校交还租赁房地产；2.判令育才学校支付租金、占用费用及违约金70万元；3.诉讼费由育才学校承担。
一审法院认定事实：2003年3月18日，新野县城区信用社与育才学校签订合作合同一份，主要内容为：“合作合同甲方：新野县城区农村信用合作社法定代表人：何同亮乙方：新野县育才综合学校法定代表人：张振雷经甲乙双方充分协商，根据自愿、公平、公正、等价有偿的原则，订立本合同如下：一、双方出资责任1.甲方出资土地约28亩（以现场勘验定界为准），房屋四幢面积约8388.3平方米。室外电力设施及水利设施作为实物投资。2.乙方投资兴建教学楼约2252平方米，室内教学设施及器材等作为乙方投资。3.本合同双方签字后3天内，甲方将现有设施交付校方管理。150天内乙方将教学楼建成并经验收交付使用。乙方对甲方交付的房产等设施整改费用由乙方承担。……。”合同签订后，新野县城区信用社将租赁物交付，育才学校在该院内投资兴建面积为2252㎡教学楼一座。2003年4月23日，育才学校法定代表人张振雷向新野县城区信用社出具保证书一份，主要内容为：“保证书城区信用社：新野县城区农村信用合作社与新野县育才综合学校在二〇〇三年三月十八日签定的合作合同用于学校审办招生许可证。不作为联合办校依据，视为无效合同。特此保证保证人：张振雷2003.4.23号。”2003年9月18日，新野县城区信用社与育才学校签订租赁合同一份，主要内容为：“租赁合同出租方：新野县城区农村信用合作社（以下简称甲方）代表人：陈光承租方：新野县育才学校（简称乙方）代表人：张振雷甲方用位于人民路中段的房地产（原光达院）提供给乙方兴办育才学校，经双方协商订立租赁合同如下：一、租赁标的物1.土地20445m2（以实际丈量面积为）。2.房产间8392.30m2。二、租金第一年145000元。以后双方根据乙方的生源及收费情况，另行订立年租金的数额及支付方式。三、租期自2003年8月1日至2013年7月31日。四、租金支付方式30%现金支付，于每年的9月10日前双方结算租金；剩余70%的租金用于抵付乙方所建房产等固定建筑投资；房屋及固定建筑价款折旧，抵付完毕后，乙方的所投房产及固定建筑的产权转给甲方所有。五、乙方在租赁期间除应依法从事经营，照章支付各项费用外，还应当对所租赁的标的物进行正常的维修，其费用自理。六、其他事项1.租赁场区内的现有供水、供电、路面及其它设施归甲方所有，乙方只能管理使用，正常的维护、维修，不得拆除、放掉、损毁。2.租赁期内，乙方若需改造水电路或增添固定建筑设施，需征得甲方书面同意。……七、违约责任。如甲方无故违约解除合同，除赔偿乙方损失外，还应支付乙方违约金10000元；若乙方违犯合同约定，除支付违约金10000元外，还将已投入的资产做为赔偿金赔偿给甲方。……注：1.甲方的房地产附明细（含附属设施）。2.乙方的房产及固定建筑明细（价格依双方认可的价格或有资质的机构评定的价格为准）。3.2003年招生436人，收费1254800元。甲方：代表人：陈光乙方：代表人：张振雷2003年9月18日。”2004年8月1日，原告与被告又签订租赁合同一份，主要内容为：“租赁合同出租方：新野县城区农村信用合作社（以下简称甲方）代表人：陈光承租方：新野县育才学校（简称乙方）代表人：张振雷甲方用位于人民路中段的房地产（原光达院）提供给乙方兴办育才学校，经双方协商订立租赁合同如下：一、租赁标的物1.土地20445平方米（以实际丈量面积为准）。2.房产约252间8392.30平方米。二、租金第二年155000元（壹拾伍万伍千元整）。以后双方根据乙方的生源及收费等情况，另行订立年租金的数额及支付方式。三、租期自2003年8月1日至2013年7月31日。四、租金支付方式40%现金支付，于每年的9月10日前双方结算租金；剩余60%的租金用于抵付乙方所建房产及固定建筑投资；抵付完毕后，乙方的所投资房产及固定建筑的产权转给甲方所有。五、乙方在租赁期间除应依法从事经营，照章支付各项费用外，还应当对所租赁的标的物进行正常的维修，其费用自理。六、其他事项1.租赁场区内的现有供水、供电、路面及其它设施归甲方所有，乙方只能管理使用，正常的维护、维修，不得拆除、放掉、损毁。2.租赁期内，乙方若需改造水电路或增添固定建筑设施，需征得甲方书面同意。……七、违约责任。如甲方无故违约解除合同，除赔偿乙方损失外，还应支付乙方违约金10000元；若乙方违犯合同约定，除支付甲方违约金10000元外，还将已投入的资产做为赔偿金赔偿给甲方。八、其他未尽事宜，由双方协商处理，另行订立书面附属协议，附属协议与本合同具有同等效力。九、本合同一式三份，甲、乙双方各执一份，监督单位一份。注：1.甲方的房地产附明细（含附属设施）。2.乙方的房产及固定建筑明细（价格依双方认可的价格或有资质的机构评定的价格为准。面积2252平方米，价值1195940元当年租金冲抵93000元，累计冲抵194500元，房地产净值1001440元）。3.2004年招生503人，收费1012000元。甲方：代表人：陈光乙方：代表人：张振雷04年8月1日。”在合同约定的承租期内，育才学校按合同约定2003年用现金交付租金145000元的30%为43500元，2004年到2010年交付155000元的40%租金为62000元，交纳租金至2009-2010年，下余租金未付。2013年7月9日，新野县城区信用社通知育才学校于2013年7月31日前搬离租赁的房地产，但育才学校在租赁合同期满后，拒不向新野县城区信用社交付房屋和土地。2017年2月17日，育才学校向新野县城区信用社送达通知一份，称因扩大招生，拟对租赁场院进行升级改造，对操场等教学设备进行更新。但育才学校在未得到新野县城区信用社同意的情况下，对该校原建的操场、食堂、道路、厕所等固定设备进行重建。一审法院经新野县城区信用社申请，于2017年7月20日依法下发（2017）豫1329民初1950号民事裁定书，要求育才学校停止其在租赁新野县城区信用社位于新野县××××中段东侧原光达院内对固定设施的施工和增添附属物的行为，保持现状。但育才学校拒不履行，继续施工至工程完工。另查明，2017年7月20日，新野县民政局下发新民[2017]84号文件对育才学校作出撤销这一社会组织登记处理。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，新野县城区信用社将位于新野县××路中段东侧的原光达院内的房产、土地等租赁给育才学校，双方签订租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”育才学校在租赁到期后，应当返还租赁新野县城区信用社的房地产。关于新野县城区信用社请求租金等问题，依据双方签订的合同，2010年以前，按合同约定的租金，育才学校于2003年应支付费用145000元的70%为101500元以租赁期间被告所建价值1195940元的四层教学楼抵偿，2004年-2010年租金为每年155000元的60%计558000元仍以四层教学楼价款抵偿。新野县城区信用社自愿请求的2010年至2017年8月1日期间的租赁费及逾期占用费，育才学校应按每年155000元支付租赁费及逾期占用费为1085000元。上述费用共计1744500元，减去育才学校所建四层教学楼的价值1195940元为548560元，应由育才学校向新野县城区信用社支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”虽育才学校将双方合同签订后所建的操场、食堂、厕所等固定设施已拆毁重建，但育才学校未提交证据证明其重建、增添附属物经过新野县城区信用社同意，且在本院下发裁定要求育才学校停止施工情况下，育才学校仍强行施工，故育才学校在租赁土地房屋上重建的添置物应由育才学校在交还租赁物前自行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、二百二十三条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定，判决：一、新野县育才综合学校于本判决生效之日起三十日内交付新野县农村信用合作联社城区信用社位于新野县××路中段东侧原光达院房地产。二、新野县育才综合学校于本判决生效之日起三十日内支付新野县农村信用合作联社城区信用社租赁费、占用费548560元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元，由新野县农村信用合作联社城区信用社负担1615元，新野县育才综合学校负担9285元。保全费100元，由新野县育才综合学校负担。
本院二审期间，上诉人育才学校向法庭提交证据四组。第一组证据为民办学校办学许可证一份，用于证明育才学校办学手续齐全，争议场地正用于教学工作，一审认定育才学校组织机构代码被撤销错误。新野县城区信用社质证认为，该证据不能证明在民政部门进行了社会组织登记。第二组证据为建设项目意见书、建设工程规划许可证、建设项目选址意向书、建设用地规划许可证各一份，用于证明争议土地被政府批准为教学用地。新野县城区信用社质证认为，对证据的真实性有异议，该组证据不能证实育才学校享有土地使用权和房屋所有权。第三组证据为育才学校附属项目明细账、建筑工程结算编制书、市政园林建筑工程决算书、价格鉴定结论书等，用于证明一审判决遗漏了应折抵价款的工程设施费用情况。新野县城区信用社质证认为，数据是上诉人单方行为，被上诉人没有参与，当时双方已经算过账，工程费用后期冲抵了租赁费。第四组证据为育才学校告知书一份及证言三份，用于证明2017年校园改造已通知新野县城区信用社，改造费用4144650元一审未认定错误。新野县城区信用社质证认为，告知书系上诉人在非法占有被上诉人财产的情况下做出的，相关风险应自己承担，证人证言因证人未出庭，不符合证据条件。对育才学校所提交的第一组证据，因该组证据与本案关联性不大，且一审认定育才学校社会组织登记被撤销是基于民政部门的文件，而该证据为教育行政部门颁发，对该证据的证明方向本院不予采信。对第二组证据，因该组证明与本案关联性不大，且该组证据不是新证据，对其证明方向本院不予采信。对第三组证据，因双方在租赁合同中已对固定建筑的价值有明确约定，且该组证据也不属于新证据，对该组证据的证明方向本院不予采信。对第四组证据，告知书为单方行为，无证据表明告知书已经送交新野县城区信用社并经同意，三份证言证人未出庭作证，对该组证据本院不予采信。
对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，育才学校与新野县城区信用社签订租赁合同，双方应严格按照合同约定享有权利，履行义务，承担责任。双方租赁合同到期后，新野县城区信用社主张育才学校返还租赁物并承担租金符合法律规定，一审法院支持其相关诉讼请求，本院予以支持。育才学校主张其办学及教学设施建设行为征得了政府及相关行政机关的批准，一审判决剥夺了其土地使用权。本院认为，公民、法人的合法权益都应受到法律的保护，育才学校不能以办学及建造教学设施经过政府许可为由，来损害新野县城区信用社的合法权利，对其该主张本院不予支持。育才学校主张争议土地为教育用地，新野县城区信用社所享有权利应通过土地流转获得补偿。本院认为，本案基础法律关系为租赁合同纠纷，土地的规划用途不应成为新野县城区信用社主张权利的障碍，对育才学校的该主张本院不予支持。育才学校主张双方之间存在合作合同，本案应认定双方之间存在合作关系。但根据育才学校法定代表人张振雷所出具的保证书显示，其曾书面保证该合作合同不作为联合办学的依据，视为无效合同。对育才学校的该主张本院不予支持。育才学校主张一审判决未对教学楼外的其他固定设施及2017年改扩建教学设施投入进行查明存在错误。根据双方所签订租赁合同中“租赁期内，乙方若需改造水电路或增添固定建筑设施，需征得甲方书面同意”的约定，育才学校未提交证据证明其所建造的其他固定设施征得了新野县城区信用社的同意，一审法院判决其自行处理符合法律规定，本院予以支持。育才学校主张新野县城区信用社未将24间门面房交付其使用及新野县城区信用社同意汉华小学使用争议校舍，应分别扣减一定数量的租金。但未提交证据证明双方租赁合同包含其所称的24间门面房，也未提交证据证明新野县城区信用社同意汉华学校使用部分校舍，同时育才学校也认可汉华小学已向其支付了补偿费用，对其相关主张本院亦不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。上诉人育才学校的上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10900元，由新野县育才综合学校负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈德林
审判员 孙 娟
审判员 王 彬
二〇一七年十二月八日
书记员 钱薪谕