.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0105民初1608号原告：张志萍，女，汉族，1964年4月2日出生，无业，住宁夏银川市。委托诉讼代理人：郑运生，男，汉族，1966年1月20日出生，住兴庆区,韦司德房地产开发公司法律顾问，系银川市西夏区镇北堡镇昊苑村村民委员会推荐诉讼代理人。被告:唐小垛，男，汉族，1985年4月2日出生，个体从业人员，住宁夏银川市。被告:王超，男，汉族，1989年8月27日出生，宁夏共享铸钢有限公司职工，住宁夏银川市。被告唐小垛、王超共同委托诉讼代理人：孙瑜、张丽燕，银川市西夏区贺兰山西路法律服务所法律工作者。被告：袁志荣，男，汉族，1964年11月17日出生，银川市西夏区镇北堡镇昊苑村农民，住宁夏银川市。原告张志萍与被告唐小垛、王超、袁志荣确认合同效力纠纷一案，本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月19日、2017年11月10日公开开庭进行了审理。原告张志萍及委托诉讼代理人郑运生、被告唐小垛、王超及共同委托诉讼代理人孙瑜、张丽燕、被告袁志荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志萍向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认各被告人之间签订的《房屋转让协议书》无效；2.判令被告唐小垛、王超向原告归还房屋；3.诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告与被告袁志荣系夫妻关系，之前被告唐小垛、王超承租原告的房屋，但其后被告唐小垛、王超与袁志荣之间所实施的房屋买卖行为原告不知情，三被告一直对原告隐瞒双方之间的房屋买卖实情，至2016年4月份原告才首次得知。原告认为，被告袁志荣在原告不知情的情况下，擅自出售共有财产，被告袁志荣与唐小垛、王超之间所进行的房屋买卖行为损害了原告的合法权益，同时，由于涉案房屋属于村委会分配、出售给村民用以维持生活的小产权房，至今也无法办理房产证，被告王超、唐小垛与袁志荣之间签订的《房屋转让协议书》无效，由于被告唐小垛、王超拒不退还房屋给原告，且又提起房屋买卖诉讼一案，故原告为了维护自身合法权益，依法向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的各项诉讼请求。被告唐小垛、王超辩称：1.原告与被告袁志荣系夫妻关系，原告在买卖合同发生长达半年之久不存在不知情的情况；2.该案件涉案房屋不属于小产权房，该土地系国有土地，是由原宁夏林草场的国有土地转交由镇北堡镇政府用于安置移民所用的。被告袁志荣辩称：我没有经过我老婆的同意私自签订了协议，原告和我闹矛盾不让我卖房子。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人提供的证据，本院认定如下：1.原告提交的第一组证据：结婚证、户口本，证明原告张志萍与被告袁志荣系夫妻关系，财产属于夫妻共同所有。被告唐小垛、王超对该组证据的真实性、合法性没有异议，但是对该组证据的证明目的有异议，认为上述材料没有证明房屋的具体东西，只能证明是夫妻关系，无法证明该房屋是共同财产。本院认为该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。2.原告提交的第二组证据：（1）被告唐小垛、王超起诉被告袁志荣的民事起诉状、开庭传票；（2）立即无条件返还房屋并停止一切装修建设行为告知书；（3）检讨；（4）照片九张；（5）张志萍起诉被告袁志荣离婚诉状和案件受理通知书；（6）光盘录像资料。证明被告袁志荣在未经原告同意的情况下私自将夫妻共有的唯一住房出售给唐小垛、王超，其私自出售房屋的行为损害了共有人张志萍的合法权益，属于无效行为。录像资料清楚的证实唐小垛与袁志荣签订《房屋转让协议书》一事原告张志萍确实不知情，且张志萍早就给唐小垛、王超当面提出要求，要求唐小垛、王超退还住房，张志萍、袁志荣退还房屋转让款，唐小垛，王超同意此处理方案。该组证据中的光盘录像资料因原告未提请书面申请，也无打印整理的书面录音资料，无法当面质证。被告唐小垛对该组证据中被告唐小垛、王超起诉被告袁志荣的诉状及传票的真实性无异议，对证明目的有异议，认为被告唐小垛、王超起诉被告袁志荣的案件法律关系与本案无直接关系。对该组证据中立即无条件返还房屋并停止一切装修建设行为告知书、检讨、照片九张、张志萍起诉被告袁志荣离婚诉状和案件受理通知书的三性均有异议，认为该证据与本案确权的法律关系没有直接利害关系。被告王超对该组证据中的立即无条件返还房屋并停止一切装修建设行为告知书、检讨、照片九张、张志萍起诉被告袁志荣离婚诉状及受理案件通知书的三性均有异议，认为该证据都系原告张志萍单方与被告袁志荣所做，其他意见同被告唐小垛的质证意见一致。被告袁志荣对该组证据的三性均没有异议。本院认为该组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。3.原告提交的第三组证据：《房屋转让协议书》，系复印件，转让方袁志荣，受让方唐小垛、王超。证明被告袁志荣与被告唐小垛、王超于2016年12月10日签订了《房屋转让协议书》，将原告位于××区西侧第一户房屋以26万元转让给被告唐小垛、王超，其双方的行为侵犯了原告的财产所有权。被告唐小垛、王超对该组证据的三性及证明目的均有异议，认为原告提供的《房屋转让协议》是复印件，按照证据规则，复印件不能作为证据使用，其次该次开庭是第二次开庭，且被告唐小垛、王超在本院有诉讼履行房屋买卖协议案件，原告若无法取得可申请法院调取，且原告的代理人也是被告唐小垛、王超、袁志荣房屋买卖案件中被告袁志荣的委托诉讼代理人，其有足够的能力获得该《房屋转让协议》。被告袁志荣对该组证据没有异议。本院认为，该证据虽系复印件，但在本院受理唐小垛、王超诉袁志荣履行房屋买卖协议纠纷一案中已向本院提交，故本院对该证据予以采信。4.原告提供的第四组证据：光盘录像资料录音及整理笔录一份。证明：1.被告袁志荣私自向被告唐小垛、王超出卖其与原告张志萍共有的唯一住房，是在原告不知情的情况下完成的私下交易；2.原告张志萍与被告唐小垛交涉后，唐小垛答应只要能把买房子的钱退给唐小垛，唐小垛就退回房屋。被告唐小垛、王超对该证据的三性及证明目的均有异议，认为根据证据规则，录音必须经过当事人双方的同意，否则是违法的。在该份录音整理笔录中有许多因杂音而无法整理出来的地方，因此不能完整的证明该录音过程中双方当事人整体的阐述，不能完整的证明当时的事实。被告袁志荣对该组证据没有异议。本院认为该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。5.被告唐小垛、王超提交一组证据：光盘视听资料一份，证明本案原告张志萍知道被告袁志荣将房屋转让给被告唐小垛、王超的事实，并且在2017年的5月，原告同家人及被告袁志荣多次来到被告唐小垛、王超的住处因转让房屋的事来滋事，并且亲口承认知道被告袁志荣将房屋转让给被告唐小垛、王超的转让价格及各项权利义务。原告张志萍对该证据的真实性、关联性和证明目的均有异议，认为视频证据中的人是有原告和原告的子女，当中的一些话语是在吵架的过程中随口所说，与事实并不是完全吻合。被告袁志荣对该证据有异议，称被告唐小垛把我的房子门撬开了，我去看房子，原告和被告之间说的话我不清楚。本院认定该证据与本案不具有关联性，本院不予采信。本院依原告张志萍申请调取的证据：1.《西夏区镇北堡镇昊苑村村民委员会出具的证明》。证明：2003年9月6日袁志荣向银川市西夏区镇北堡镇昊苑村村民委员会缴纳”二组养殖区基地费2170元，该土地用于养殖和居住，允许建造两间（60平米左右）看护房，且不允许转让”。原告张志萍对该证据的三性没有异议。被告唐小垛、王超对该证据的真实性没有异议，但对证据的合法性以及关联性有异议，认为：（1）村委会是自治组织，不是政府一级行政机关，无法做出允不允许转让的行为；（2）该份证据没有明确该村这片土地的性质；（3）缴纳土地所有费虽然是由昊苑村村委会收取了，但实际上该笔费用是由镇北堡镇最终取得，因此该份证据不能证实该房屋和土地不能转让的事实。被告袁志荣对该证据没有异议。本院认定该证据与本案有关联性，本院予以采信。2.《西夏区人民政府文件》（银西政复[2005]16号）复印件一份。证明：文件规定，为加强村庄、集镇规划建设管理，改善村庄、集镇的生产生活环境，杜绝不按照村庄规划乱占、滥建现象，严禁非法买卖宅基地，严格按照批准的村庄规划统一建设，严格执行”一户一宅”的规定。被告袁志荣所建房屋位于××村点之上。原告张志萍对该组证据无异议。被告唐小垛、王超对该组证据的真实性没有异议，对合法性以及关联性有异议，认为该份证据只是在2005年对四个规划村庄的规划进行了批复，对该四个村庄的土地性质并没有完整的阐述。该证据是在2005年对移民工作的一个肯定，同时也是为了防止移民返回原居住地所做的不允许非法买卖的规定，该文件不是对镇北堡镇政府下达的文件，最早昊苑村的土地系芦花镇林草场的国有土地，而且现在整个镇北堡镇移民地区的移民有75%村民户籍在原籍，而该份文件只能当时使用，不能作为现在的证据使用。该镇是2012年后重新规划的旅游小镇，该份证据是2005年所出，不能作为定案依据。被告袁志荣对该组证据没有异议。本院认定该证据与本案有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张志萍与被告袁志荣系夫妻关系。2003年9月6日袁志荣向银川市西夏区镇北堡镇昊苑村村民委员会缴纳二组养殖区基地费2170元，取得了该土地的使用权，并在该土地上建造看护房。2016年12月10日被告袁志荣与被告唐小垛、王超签订《房屋转让协议》，双方约定被告袁志荣将昊苑村二组养殖区第二巷道西侧第一户房屋以26万元的价格转让给唐小垛、王超。唐小垛、王超于2016年12月10日支付袁志荣15万元房款。另查明，被告袁志荣转让给被告唐小垛、王超的房屋无产权证书。本院认为，被告袁志荣与被告唐小垛、王超之间所签订的《房屋转让协议》所涉及的房屋是袁志荣建造在银川市××区基地上的看护房且无产权证书，该养殖区土地不允许转让。袁志荣与唐小垛、王超之间签订的房屋转让协议违反法律强制性规定，故原告张志萍要求确认被告袁志荣与被告唐小垛、王超之间签订的《房屋转让协议》无效的诉讼请求本院予以支持。因原告张志萍不是《房屋转让协议》的合同相对人，故原告张志萍要求被告唐小垛、王超返还房屋的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第五项、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项之规定，判决如下：一、被告袁志荣与被告唐小垛、王超签订的《房屋转让协议》无效；二、驳回原告张志萍要求被告唐小垛、王超向原告张志萍返还房屋的诉讼请求。案件受理费100元，由被告唐小垛、王超、袁志荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长李素宁人民陪审员侯丽娟人民陪审员丁艳丽{文书日期}书记员周梦涛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同应当遵守法律、行政法规，遵守社会功德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：......（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市土地管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：......（六）未依法登记领取产权证书的《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。