北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初7975号
原告（反诉被告）杨文亮，女，1965年5月5日出生，公民身份号码：×××。
委托代理人李莹，北京大悦律师事务所律师。
委托代理人王楠，北京大悦律师事务所律师（实习律师）。
被告（反诉原告）胡啸波，男，1981年11月6日出生，公民身份号码：×××。
委托代理人贾军，1970年8月23,男。
原告（反诉被告）杨文亮与被告（反诉原告）胡啸波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨文亮之委托代理人李莹、王楠，被告（反诉原告）胡啸波之委托代理人贾军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨文亮向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的北京市房屋租赁合同；2、被告向原告返还租房押金129000元。事实与理由：2015年9月22日，原告与被告签订了《北京市房屋租赁合同》，双方约定，原告承租被告位于北京市顺义区×嘉园×号楼-×至×层×房屋，建筑面积约383.57平方米，租赁时间自2015年10月1日至2018年9月30日止，每月租金43000元。2016年7月27日，原告住所×嘉园开始实施大规模拆旧重建工程。因施工影响，原告车辆不能驶入小区内部路，且施工导致小区的整体环境和卫生条件受到很大干扰，还有噪音污染、粉尘污染、强光污染、大量的建筑垃圾、出现大量施工人员、大量的大型施工车辆进入小区等问题，严重影响了原告的正常起居和健ＸＸ活，造成原告无法正常居住，2016年7月31日开发商和物业业主召开会议，并就施工污染和业主方签订补偿协议，但被告就此事未和原告沟通，施工污染经济补偿也未向原告支付毫厘，2016年9月，原告不堪租处施工污染，被迫搬离租住的房屋，之后原告多次向被告要求其返还已收取的房屋押金，但均遭到被告无故拒绝。
被告胡啸波辩称：原告与被告双方于2015年9月22日，在双方自愿的前提下签订了编号为YA.01.1004051B号的房屋租赁合同。该合同约定房屋租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，共计三年。合同内容对租赁房的基本情况、租赁期限、租金押金、送达、违约责任、争议解决方式均作出了约定。原告在房屋租赁期限未届满时，以承租房外施工为由，不经被告同意自行丢弃承租房而去。其该行为严重违反合同约定，给被告造成重大的经济损失。综上，我方不同意原告的诉讼请求。
反诉原告胡啸波向本院提出反诉请求：1、杨文亮向我方支付违约金129000元以及给我方造成的经济损失258000元，共计387000元。事实与理由：我方于2015年9月22日与杨文亮在双方自愿的前提下签订了编号为YA.01.1004××××号的房屋租赁合同，该合同约定房屋租赁期限自2015年10月1日起至2018年9月30日止，共计三年。杨文亮在房屋租赁期限未届满时，以承租房外施工为由，不经我方同意于2016年10月10日自行丢弃承租房产而去，致使我方的出租房屋闲置数月，给我方造成重大经济损失。我方多次与杨文亮协商未果，为维护反诉人合法利益不受非法侵害，故我方提出反诉。
反诉被告杨文亮就反诉辩称：我方不同意其反诉请求。我方不是自行丢弃涉诉房屋。2016年8月19号，我方向被告提出退租，让其在10月7号前来领取房门钥匙，当时被告请朋友检查房屋时发现没有燃气卡，所以我方不是自行丢弃。我方退租后被告没有将该房屋继续出租，这点我方没有核实，即使该房屋没有出租也是因为房屋外的施工情况。对此我方有证据佐证房屋外施工情况导致房屋不适合居住。此外合同第9条第3项第2款关于我方退租有相关规定，我方有单方解除权。合同第4条第2款押金部分租赁期满合同解除后被告应该将租金返还原告。综上，我方不同意被告方的反诉请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
本院经审理认定事实如下：
2015年9月22日，胡啸波（出租方、甲方）与杨文亮（承租方、乙方）在中介公司的居间下签订了编号为YA.01.1004××××号的房屋租赁合同，双方在合同中约定：胡啸波将坐落于北京市顺义区×嘉园×号楼-×至×层×房屋出租给杨文亮；租赁期限自2015年10月1日至2018年9月30日，共计三年，甲方应于2015年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡、电卡、燃气卡后视为交付完成；租金为每月43000元，押金为129000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；乙方保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；第十条违约责任（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，违约方按月租金的300%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。
合同签订后，杨文亮于2015年9月22日通过电汇方式向胡啸波支付了押金129000元和6个月的房屋租金258000元，两项共计387000元。在2016年4月8日，杨文亮通过电汇方式向胡啸波再次支付了6个月的房屋租金258000元。
庭审中，经本院询问杨文亮称：我方不是自行丢弃涉诉房屋，2016年8月19日，我方向胡啸波提出退租，胡啸波在2016年10月7日请他朋友前来领取房门钥匙并检查房屋时，发现没有燃气卡，这说明我方不是自行丢弃房屋，最终导致我方2016年10月10日才交还钥匙也是被告的原因造成的，我方2016年8月19日就已搬离，因为房屋外的施工导致涉诉房屋不适合居住。此外，杨文亮称其本人患有哮喘，涉诉房屋周边施工期限较长，造成的粉尘比较大，她多次去医院就医。
另经询问，胡啸波称：合同签订后，我方交付的房屋是适格的房屋，没有给杨文亮造成身体健康上的伤害，涉诉房屋的开发商施工是合理合法的，杨文亮提供的短时间的一些证明并不能证明开发商长期施工对其造成影响。
当事人有争议的证据和事实情况如下：
庭审中，杨文亮向法庭提交了原告与被告签订的房屋租赁合同，证明原、被告双方之间存在租赁合同关系以及杨文亮有单方解除合同的权利。胡啸波对该证据的真实性认可，但是认为杨文亮所说的合同单方解除权是对合同内容的断章取义，他交付的房屋没有给杨文亮造成身体健康上的伤害，房屋是适格的房屋。杨文亮向法庭提交的朱增辉的证人证言，证明原告方提出退租的时间，并且原告不是自行丢弃房屋。胡啸波认可这一证据的真实性，但是认为这一证据只能证明杨文亮最初提出退房的时间。杨文亮向法庭提交的开发商与业主沟通的会议纪要以及涉诉房屋周边的照片和视频资料，证明涉诉房屋周围已经不适合居住了，开发商给业主已经进行了相应的补偿。被告不认可这一证据的证明目的，认为拆除房子的时间非常短，原告方提交的视频都是拆除的当时拍摄的，不能客观地反映当时的拆迁事实。施工时间较短，拆迁方也对施工时间有相关承诺，会议纪要上反映了施工方会采取相关措施不影响小区居民居住，这些证据恰恰证明了施工方在保护居民的权益。
被告胡啸波在庭审中向法庭提交了一份由×（北京）物业服务有限公司出具的《证明》，证明在小区内没有发现因施工有居民搬离的相关情况。原告对该证据的真实性不认可，认为物业公司并不负责了解业主出租房屋的相关情况，且证明出具时间为2017年7月5日，不能证明施工当时的客观情况。被告胡啸波向法庭提交了2022室业主和2021室业主的证人证言，证明施工期间物业公司及时洒水降尘，对于业主的居住没有造成生活上的影响，也没有听说因施工有业主搬离房屋的情况。对此杨文亮认为这一证据内容不属实，据原告方了解，该业主在施工期间也不在房屋里居住。被告还向法庭提交了建筑规划许可证和施工许可证，证明开发商施工合理合法。原告杨文亮认可该证据的真实性，但是不认可这一证据的关联性，且认为施工时间并不是被告方所说的从2017年3月10日才开始正式施工，在原告方提出退租之前就已施工有半个月之久。
另经法庭询问，原告杨文亮认为双方的租赁合同应于2016年8月19日，该方提出退租并搬离房屋之日解除，被告胡啸波认为双方租赁合同应于2016年10月10日解除，因为胡啸波在那天才与杨文亮就房屋相关事宜交接完毕。
上述事实，有合同书、银行账单、施工许可证、建筑工程规划许可证、现场照片、证人证言及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：
通过庭审，本院根据各方当事人诉辩基础中的要件事实，排除无争议事实后，确定本案的核心争议焦点有以下几个方面：
案件争议焦点一是涉诉租赁合同的解除问题。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，杨文亮与胡啸波签订了房屋租赁合同。房屋租赁合同反映了各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反国家法律法规强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为法定解除和约定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。
关于合同的解除时间问题，杨文亮主张合同应于2016年8月19日解除，胡啸波认为双方租赁合同应于2016年10月10日解除。本院认为，杨文亮与胡啸波在房屋租赁合同中第三条约定《房屋交割清单》（见附件）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水卡电卡、燃气卡后视为交付完成……乙方应按照原状返还房屋及附属物品、设备设施。杨文亮主张其于2016年10月10日才将车库门钥匙、水卡和燃气卡交还给胡啸波的责任在于胡啸波。经审理查明，杨文亮本可在9月30日将钥匙以及水卡、电卡等物品交予中介进行交接。结合本案事实，本院确认房屋租赁合同于2016年10月10日解除。
案件争议焦点二是违约责任的认定问题。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。违约责任，是合同当事人不履行合同义务时，依法产生的民事责任。违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
具体在本案中，关于杨文亮提前退租的行为是否违约的问题，在本案中，杨文亮与胡啸波签订房屋租赁合同后，杨文亮于合同签订当日就将房屋租赁的押金及6个月的租金交付给了胡啸波，胡啸波也向杨文亮交付了租赁房屋。2016年8月19日，杨文亮通过短信方式告知胡啸波退租搬离出租房屋的事情，并提出因房屋周边施工致使房屋不适合居住，要求提前解除租赁合同，胡啸波不同意并多次与杨文亮协商未果。杨文亮与胡啸波在对涉诉房屋周边的施工情况是否对房屋的居住产生影响一问题上意见分歧较大。杨文亮向法庭提交了房屋租赁合同、开发商与业主沟通的会议纪要、涉诉房屋周边的照片及视频资料证据证明房屋周边的施工情况不宜居住，胡啸波向法庭提交了房屋租赁合同、物业公司出具的《证明》、2022室业主和2021室业主证人证言、建筑规划许可证、施工许可证及照片证据，证明胡啸波向杨文亮交付的房屋是适合居住的房屋，施工合理合法，对业主居住没有造成生活上的影响。本院认为，房屋租赁合同中所约定的出租房屋其周边的环境、卫生、安全等条件只需符合普通人群居住标准即可认定为符合合同约定的应交付的房屋宜居标准。对于本案中杨文亮主张房屋因施工导致不适合居住的情况，不是双方约定合同解除的条件。杨文亮因其自身患有哮喘，故对于生活环境要求较普通人群更加严格，且在本案中对于杨文亮提及其因房屋周边施工原因造成其多次去医院就医的情况，杨文亮未向法庭提供证据证明二者之间存在必然的因果联系，故本院不予采信。杨文亮在未与胡啸波协商一致的情况下，单方解除合同，不符合合同法规定及合同约定，构成违约，应当承担相应的违约责任。
杨文亮在未与胡啸波协商一致的情形下，单方解除合同，涉诉房屋至2017年4月份仍处于空闲状态。庭审中，杨文亮明确提出了违约金数额过高的抗辩。本院结合租赁市场现状、涉诉房屋实际情况等因素，在衡量现时段涉诉房屋对外出租价格情况、当事人的过错程度以及合同解除给胡啸波造成的损失情况后，认定因合同提前解除杨文亮应向胡啸波支付的违约金数额为64500元。因杨文亮已向胡啸波支付押金129000元。根据双方合同约定，该押金除抵扣应由杨文亮承担的费用、租金，以及违约赔偿责任外，剩余的64500元应由胡啸波返还给杨文亮。杨文亮将钥匙交还给胡啸波，胡啸波实际控制了房屋后未在合理空置期内将房屋再次出租，相应扩大的损失，应由胡啸波自行承担。而且，违约金已弥补胡啸波因此事所遭受的损失，故此对于其所主张的要求杨文亮赔偿其经济损失的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杨文亮与被告（反诉原告）胡啸波签订的编号为YA.01.1004××××号的房屋租赁合同于二零一六年十月十日解除；
二、原告（反诉被告）杨文亮向被告（反诉原告）胡啸波支付违约金六万四千五百元，从其已向胡啸波支付的押金中抵扣，胡啸波将剩余的押金六万四千五百元于本判决生效之日起七日内返还给杨文亮；
三、驳回原告（反诉被告）杨文亮的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）胡啸波的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千四百四十元，由原告（反诉被告）杨文亮负担七百三十四元（已交纳），由被告（反诉原告）胡啸波负担七百零六元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费三千五百五十三元，由原告（反诉被告）杨文亮负担九百六十八元，于本判决生效之日起七日内交纳,由被告（反诉原告）胡啸波负担二千五百八十五元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张鹏飞
二〇一七年七月二十七日
书记员 赵文鑫