河北省邢台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邢民四终字第376号
上诉人（原审原告）田玉军，自由职业者。
被上诉人（原审被告）河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼六楼。
法定代表人张峰，该公司经理。
委托代理人郭叔平，该公司法律顾问。
委托代理人赵建廷，该公司法律顾问。
上诉人田玉军因与被上诉人河北万峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省邢台市桥西区人民法院（2014）西民初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人田玉军、被上诉人河北万峰房地产开发有限公司的法律顾问赵建廷、郭叔平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告田玉军与被告河北万峰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2000-0171。该合同约定原告购买被告公司所开发的金域首府2号楼2单元201商品房及地2-201号地下室，总价款为314617元，首付款164617元，贷款150000元，贷款年限20年。该《商品房买卖合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2010年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。该《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金”。该《商品房买卖合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项（2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金；3、由于办证主管部门或买受人的原因未能及时取得产权证，出卖人不承担任何责任）处理。原、被告均认可在《商品房买卖合同》签订后，原告田玉军依约向被告支付了全部房价款共计：314617元，其中个人支付164617元，贷款支付150000元。被告河北万峰房地产开发有限公司认可其未能按约定的交付期限交房。被告于2012年8月18日向原告交付了房屋，原告同时在被告处办理了装修管理协议、移交业主物品登记表、金域首府物业管理公约承诺书等交房手续。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交了邢台市建设局监制的关于万峰大酒店综合开发项目2#楼的建设工程竣工验收报告，竣工日期显示为2010年11月16日，验收结论显示为“该单位工程分为地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、屋面工程、给排水与采暖、电气安装工程、电梯工程，该工程各项施工资料齐全有效，观感评价‘一般’；经验收委员会讨论，一致决定该工程为‘合格’工程”，并加盖有建设施工单位（河北万峰房地产开发有限公司）、勘察单位（地矿邢台地质工程勘察院）、设计单位（邢台市建筑设计研究院）、施工图审查机构（邢台月昌工程设计咨询有限责任公司）、监理单位（河北省冀咨工程监理有限责任公司）、施工单位（石家庄建设集团有限公司）单位印章和负责人或法定代表人的签章。原告认为该验收报告只是验收环节的文件，只能证明楼的主体已建好，与小区的验收没有关系。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交对金域首府2号楼2单元701号房屋租金进行的价格评估鉴定结论，并要求法院根据该估价结果，以证明其在《商品房买卖合同》中与原告间所约定逾期交房的违约金过高，应予适当调整。被告河北万峰房地产开发有限公司向本院提交（2006）5号市长办公会会议纪要、办字（2007）58号《邢台市人民政府办公室关于我市高档宾馆及大型会议中心项目优惠政策的通知》、关于实施万峰大酒店综合开发项目的合同、（2011）6号邢台市人民政府秘书长办公会议纪要等文件，上述文件记载有邢台市政府部门承诺万峰大酒店综合开发项目免缴市级权限内的一切行政性收费的内容。以上查明事实，有商品房买卖合同、购房款缴费收据凭证、原告办理交房的相关手续、金域首府2号楼竣工验收报告、金域首府2号楼2单元701号的房屋租赁价格鉴证书，以及原、被告当庭陈述的庭审笔录等在卷佐证。
原审认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告田玉军按《商品房买卖合同》的约定向被告河北万峰房地产开发有限公司支付了房款，被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于迟延交房的违约责任问题，被告河北万峰房地产开发有限公司主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的2012年、2013年平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于违约天数的计算，因被告于2012年8月17日已向原告交付了房屋，故被告违约天数应自2010年11月1日至2012年8月17日止，共计657天。综上，被告延迟交房违约金数额为314617元×0.00008×657=16536元。关于逾期办理房地产权属证书违约责任问题，被告提交的会议纪要等相关证据仅能证明邢台市政府部门同意万峰大酒店综合开发项目免缴市级权限内的一切行政性收费的内容，并无法据此证明相关优惠政策是否已落实，也无法证明其未能按约定办理房地产权属证书的原因是市相关部门未落实相关优惠政策，因此被告应承担迟延办理房地产权属证书违约责任。原告主张自2012年11月19日至开庭之日参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金，因在《商品房买卖合同》中已对产权登记问题作出了明确约定，且原告也没有证据能够证明逾期办理房产权属证明给其造成的直接损失数额，因此对其主张本院不予支持，应按合同中约定由被告按照原告已付房价款的0.5％向原告支付违约金。综上，被告逾期办理房地产权属证书违约金数额为314617元×0.5％=1573元。本案经多次调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》二十七条、二十九条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告田玉军购买位于邢台市桥西区金域首府2号楼2单元201商品房及地2-201号地下室的逾期交房违约金16536元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内给付原告田玉军逾期办理房地产权属证书违约金1573元。三、驳回原告田玉军的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取495元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。
上诉人田玉军上诉主要称，根据最高院商品房买卖合同司法解释第17条的规定，同地段的、同类房屋并非指的是未经验收合格的房屋。不符合建设部颁布的城市房屋租赁管理办法第一项、第二项的强制性规定，一审中司法辅助办公室曾下发通知，中止该评估，理由是因年度跨度较大，租金信息缺实，对评估结果产生较大的失实，故中止鉴定，上述情形并未消除，一审法院依据不合法的估价报告书作出判决错误，不符合合同法司法解释二第29条的规定，规避减轻了被上诉人违约责任，使合同更难履行，也背离公平公正的原则。上诉人根据合同法第114条规定，商品房司法解释第18条、合同法司法解释第28条规定，请求调整逾期办理房产证的违约金。因对方逾期办证给我造成了直接的经济损失，我要求参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的违约金，并无不妥。一审法院在裁定双方逾期交房和办证违约金高低问题中，在双方所依据的法律条款几乎相同，却采用了双重标准判决，背离了公平公正原则。对方称因为政府原因导致不能办证，对方既然认为政府未按承诺优惠政策，应依据市规划局签订的合同第四项第二条去主张自己的权利。不应将责任转嫁到我们身上，对方与政府签订的任何协议与我们无关。
被上诉人河北万峰房地产开发有限公司答辩称，我国合同法规定的违约金是损害赔偿性的违约金，是否支付违约金以及条件和标准，应当以当事人受到的经济损失为依据。田玉军的经济损失应当以在一审程序中同地段、同小区的同期房租为依据。因上诉人没有提交逾期办证受到的经济损失的证据，应当驳回对方上诉。一审中我方向法院提交相关证据，证明市政府曾承诺减免万峰酒店开发项目市级范围内的一切行政收费，但由于政策变更导致优惠政策无法落实。双方诉争的金域首府2号楼2010年11月已经竣工验收合格，达到法定交付条件。购房合同约定的房屋交付状态即为毛坯房，因此评估时应以毛坯房作为评估标准，不能以装修后的房屋作为评估标准。评估程序在评估过程中曾中止，后法院又依照职权重新启动了相关评估程序，并产生估价报告书。我方提交的估价报告书合法有效，法院应当予以确认。一审法院在违约金约定过高情况的情况下，依法对违约金进行调整，正是公正公平原则的体现，应当予以维持。
二审查明与一审查明事实基本一致，不再重复。
本院认为，双方对上诉人未按期交房和办理房产证的事实无异议，主要争议是违约金的支付标准。一审法院参照相同小区不同房型的2012年、2013年平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，自由裁量将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算，符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，应予维持。上诉人上诉称因被上诉人逾期办证对其造成较大损失，应提高逾期办证违约金，但上诉人未提交充分证据证明其实际损失情况，对于该上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果正确，应予维持。经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费990元由上诉人田玉军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王小英
代理审判员 杜 浩
代理审判员 乔 鹏
二〇一五年七月二十日
书 记 员 张 雪