天津市和平区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0101民初247号
原告：中国农业银行股份有限公司天津新技术产业园区支行，住所地天津市和平区卫津路与鞍山西道交口处农行大厦1－7层。
负责人：李斌杰，行长。
委托诉讼代理人：李惠鑫，男，该行职员。
被告：林晨，男，1982年1月17日出生，汉族，住天津市西青区。
被告：林子田，男，1935年10月7日出生，汉族，住天津市南开区。
被告：李玉贞，女，1936年1月4日出生，汉族，住天津市南开区。
原告中国农业银行股份有限公司天津新技术产业园区支行与被告林晨、林子田、李玉贞金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李惠鑫到庭参加诉讼。被告林晨、林子田、李玉贞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司天津新技术产业园区支行向本院提出诉�请求：1.三被告在继承财产范围内偿还原告借款本金3079091.22元、利息56451.61元、罚息871.89元、复利639.4元（截至2016年3月24日）及自2016年3月25日至判决确定给付之日的逾期利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计息）；2.原告对抵押的房产享有优先受偿权。事实和理由：2013年12月18日，原告与案外人林宝明签订了个人购房担保借款合同，约定林宝明向原告借款3410000元，用于购买位于天津市西青区××云锦××房产，借款期限自2013年12月18日至2026年12月17日，原告与林宝明对还款方式、借款利率、担保方式等作出了约定。同时林宝明以其前述房产设定了抵押担保，并进行了抵押登记。合同订立后，原告按约履行了贷款义务。后林宝明去世，其继承人为三被告。由于贷款尚未清偿，截至2016年3月24日，尚欠原告借款本金3079091.22元、利息56451.61元、罚息871.89元、复利639.4元。故原告起诉来院。
林子田、林子田、李玉贞未做答辩。
原告中国农业银行股份有限公司天津新技术产业园区支行围绕诉讼请求依法提交了证据。经本院庭审审查原告所举证据，其提供的证据客观真实，来源合法，且与本案有关联，本院予以确认。
根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月18日，原告与林宝明签订个人购房担保借款合同，约定被告向原告借款3410000元，用于购买房产坐落于天津市西青区××云锦××房产，借款期限156个月，自2014年1月29日至2027年1月28日，利率为年利率5.633%，遇基准利率调整，自调整生效之日起以调整后的人民币贷款基准利率和合同约定的借款利率浮动幅度重新确定合同的借款执行利率，还款方式为等额偿还本息。同时林宝明以前述房产设定了抵押担保，并办理了天津市�屋登记证明。合同签订后，原告于2014年1月29日履行了贷款义务，双方确认借款日期为2009年1月29日、合同到期日为2027年1月28日，还款日为每月29日，还款方式为等额本息还款，执行利率5.633%。
另查，林宝明于2016年3月13日因故去世，其法定继承人为被告林晨、林子田、李玉贞。截至2016年3月24日，林宝明尚欠原告借款本金3079091.22元、利息56451.61元、罚息871.89元、复利639.4元。
本院认为，原告与林宝明签订的个人住房购房担保借款合同，是双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认有效。双方均应依约履行各自义务。原告按约已履行了贷款义务，但林宝明未按约履行还款义务，形成违约。由于林宝明因故去世，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”的规定，被告林晨、林子田、李玉贞应在继承遗产的实际价值范围内对林宝明的债务承担清偿责任，若三被告放弃继承，则无须承担还款责任。林宝明以其名下坐落于天津市西青区××云锦××号，建筑面积261.21平方米的房产设立抵押，并已办理相关抵押登记手续，该抵押合法有效。因此，原告要求对该抵押物享有优先受偿权的诉讼请求，符合合同的约定及法律规定，本院予以支持。由于被告林晨、林子田、李玉贞既未出庭参加诉讼，亦未提交反驳原告主张权利的证据，视为其放弃所享有的民事权利，对此应承担相应的法律责任。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：
一、被告林晨、林子田、李玉贞自本判决生效之日起十日内在继承遗产的实际价值范围内偿还原告中国农业银行股份有限公司天津新技术产业园区支行借款本金3079091.22元、利息56451.61元、罚息871.89元、复利639.4元（截至2016年3月24日）及自2016年3月25日至本判决确定给付之日止的逾期利息（按中国人民银行有关规定及合同约定计息），若被告林晨、林子田、李玉贞放弃继承，则无须承担还款责任；
二、原告中国农业银行股份有限公司天津新技术产业园区支行对�林宝明设定抵押的坐落于天津市西青区××云锦××号，建筑面积261.21平方米的房产享有优先受偿权。
案件受理费31896元，公告费300元，由被告林晨、林子田、李玉贞在继承遗产的实际价值范围内负担（自本判决生效之日起十日内直接交予原告中国农业银行股份有限公司天津新技术产业园区支行），若被告林晨、林子田、李玉贞放弃继承，则无须负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 秦润林
代理审判员 秦 晨
人民陪审员 赵 扬
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 王 朝
本案引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法�关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。