宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）石民终字第715号
上诉人（原审被告）石嘴山市华欣房地产开发有限公司。
法定代表人刘美兰，石嘴山市华欣房地产开发有限公司总经理。
委托代理人马新城，宁夏仲正律师事务所律师。
上诉人（原审被告）刘美兰，女，1967年3月17日出生，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司总经理。
委托代理人潘琪琛（刘美兰女儿），女，1992年8月27日出生，汉族，个体。
被上诉人（原审原告）马海东，男，1977年11月23日出生，汉族，个体。
委托代理人孙风军，宁夏民德律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）潘占荣，男，1968年6月21日出生，汉族，石嘴山市华欣房地产开发有限公司股东。
委托代理人潘琪琛（潘占荣女儿），女，1992年8月27日出生，汉族，个体。
上诉人石嘴山市华欣房地产开发有限公司（以下简称华欣房地产公司）、刘美兰因与被上诉人马海东、潘占荣商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2015）石大民初字第1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，马海东与华欣房地产公司签订商品房（预）销售合同一份，约定由马海东购买华欣房地产公司预售的大武口区锦馨花园20栋108B、门洞二层的商品房，预测量面积378平方米，单价为7800元／平方米，总价款合计2948400元。合同签订后，马海东支付华欣房地产公司购房款1806234元。2013年10月25日，马海东与华欣房地产公司签订《商品房买卖变更合同》，双方约定华欣房地产公司于本协议签订之日起一个月内返还马海东购房款150万元，剩余306234元及华欣房地产公司以9500元／㎡回购该房屋增值价款538832元，以上两项合计845066元作为马海东购买华欣房地产公司另行开发的营业房的预付款。新开发的楼盘仍按照原7800元每平方米的价格销售给马海东且不应迟于1年内进行开发，同时马海东有权对该楼盘营业房位置及面积享有优先选择购买权。如华欣房地产公司不能在一年内对楼盘进行开发，应向马海东按月支付2分利息。如华欣房地产公司在上述期限内未开发新楼盘，马海东有权随时终止本协议，华欣房地产公司应返还上述全部房款并赔偿损失。变更合同签订后，华欣房地产公司退还马海东130万元。现双方就剩余应退还购房款未达成一致意见，故马海东诉至法院，请求依法判令：一、解除马海东、华欣房地产公司签订的《商品房买卖变更合同》；二、华欣房地产公司、刘美兰、潘占荣向马海东连带偿还1442191.08元，律师费4万元，合计1482191.08元。
另查明，华欣房地产公司的股东为刘美兰、潘占荣，且刘美兰、潘占荣系夫妻关系，潘占荣于2014年4月26日将华欣房地产公司开发的位于大武口区文明北路锦馨花园20-20-114B号、20-20-114A号、14-103号、14-104号、1-109号、20-20-112B、1-107号、14-105号、1-105号、1-110号10套房屋登记在其名下。
同时查明，华欣房地产公司于2015年6月11日被大武口区人民法院纳入失信被执行人名单。
原审法院认为，本案的争议焦点为：1、本案涉案的变更合同是否应该解除。马海东与华欣房地产开发公司签订的商品房买卖变更合同中明确约定，华欣房地产公司于合同签订之日起一个月内返还马海东购房款150万元，同时在一年内开发新楼盘按照原7800元每平米的价格出售给马海东用以抵顶845066元，现被告华欣房地产公司未在一个月内返还150万元购房款，亦未在一年内开发新楼，华欣房地产公司虽抗辩其已有新楼盘进入设计规划开发程序，但从双方签订的变更合同来看，华欣房地产公司承诺一年内开发新楼盘，马海东有权对新楼盘营业房位置及面积享有优先选择购买权，现华欣房地产公司没有取得任何新楼盘可以预售的许可证，马海东的优先购买权无法保障，华欣房地产公司已构成根本违约，故马海东要求解除其与华欣房地产公司签订的商品房买卖变更合同的诉讼请求成立，应予以支持。2、马海东支付给华欣房地产公司的款项数额。马海东向法庭提交了证据一、三，结合华欣房地产公司法定代表人刘美兰当庭自认收到马海东支付的180万元购房款的情况可以证实马海东支付华欣房地产公司1806234元购房款。3、马海东起诉的利息计算方式及标准是否合理。马海东起诉的利息以本金1045066元（欠付购房款506234元＋房屋回购差价538830元）按照月息两分，计算自2013年10月25日至2015年5月25日期间的利息397125.08元，双方签订的商品房买卖变更合同中明确约定，华欣房地产公司于2013年10月25日起一个月内返还马海东150万元，剩余306234元以及回购房屋增值价款538832元作为马海东购买华欣房地产公司另行开发的营业房的预付款，以上共计2345066元，现双方均认可华欣房地产公司已返还马海东购房款130万元，华欣房地产公司尚欠马海东1045066元，双方在变更合同中约定如华欣房地产公司不能在一年内对楼盘进行开发应向马海东按月支付2分利息，故马海东要求华欣房地产公司支付自2013年10月25日至2015年5月25日期间的利息397125元符合双方约定，应予以支持。华欣房地产公司抗辩马海东回购房屋增值价款应以实际面积计算，因变更合同中明确约定回购房屋增值价款为538832元，故华欣房地产公司的该抗辩理由不能成立，不予支持。4、关于刘美兰、潘占荣是否承担连带责任的问题。潘占荣、刘美兰在与马海东签订变更协议之后，将华欣房地产公司的10套商品房登记在自己名下，且未向法庭提交证据证明向华欣房地产公司支付了相应对价，现华欣房地产公司因不履行欠其他债权人的债务而被大武口区人民法院纳入失信被执行人名单，华欣房地产公司提交的预证明公司有偿债能力的多套商品房均被抵押给他人，潘占荣、刘美兰系夫妻关系，将公司财产登记在自己名下，损害了债权人的利益，故马海东请求刘美兰、潘占荣对华欣房地产公司的债务承担连带清偿责任的诉讼请求成立，应予以支持。马海东要求的律师费4万元，因其未提供证据予以证实，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第二十条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、解除马海东与石嘴山市华欣房地产开发有限公司签订的商品房买卖变更合同；二、石嘴山市华欣房地产开发有限公司支付马海东各项费用共计1442191元，于判决生效后十五日内付清；三、刘美兰、潘占荣对上述第二项债务承担连带清偿责任。
华欣房地产公司上诉称，原审法院认定事实不清，适用法律错误。一、原审判决认定华欣房地产公司未能依据合同约定在一年内开发新楼盘，构成根本违约与事实不符。因楼盘的开发，须经土地购买、设计、审批、招标、建设等程序，期限长，现华欣房地产公司购买了土地，进行了设计规划，完成了开发的重要程序，故华欣房地产公司并未根本违约，解除合同显失公平；二、原审判决对回购款数额认定错误。合同约定商品房面积为378平方米，单价为7800元每平方米，总价款为2948400元。但马海东实际支付房款1806234元，只能购买231.568平方米商品房，且双方约定回购价为9500元每平方米，与原单价相差1700元，回购款应计算为393666元（231.568平方米×1700元）；三、原审判决利息计算错误。利息计算的起始时间应为2014年10月25日，一年内不应计算利息，且回购款不应计算利息，利息应按本金506234元（1806234元-已退付130万元），按月息2分计算为121496元；三、原审判决华欣房地产公司两股东承担连带支付责任没有法律依据。公司股东将公司部分房产变更至股东名下，未侵害马海东的合法利益。本案为商品房预售合同纠纷，原审法院适用公司法相关规定，属适用法律错误。综上，请求依法撤销原判，改判华欣房地产公司支付马海东各项费用1020037元。
马海东辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
刘美兰、潘占荣同意华欣房地产公司的上诉意见。
刘美兰上诉称，原审判决认定事实不清，适用法律错误。刘美兰与潘占荣系夫妻关系，均为华欣房地产公司股东，现华欣房地产公司处正常经营状态，公司实有资本近6000万元，公司有能力偿还相关债务。原审判决刘美兰、潘占荣承担连带清偿责任没有法律依据。故请求依法撤销原审判决，改判刘美兰、潘占荣不承担连带清偿责任。
马海东辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘美兰上诉请求无事实和法律依据，应予驳回。
华欣房地产公司、潘占荣同意刘美兰的上诉意见。
二审过程中，华欣房地产公司、刘美兰、马海东、潘占荣均未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与原审认定的事实相同，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对双方均有法律约束力，双方均应按约定履行合同义务。本案中，马海东与华欣房地产公司签订《商品房买卖变更合同》，华欣房地产公司不能依双方约定的期限内开发新楼盘，构成违约。故马海东依约有权解除《商品房买卖变更合同》，合同解除后，依据《商品房买卖变更合同》第三条约定及法律规定，华欣房地产公司应向马海东返还房款并赔偿损失及支付利息。现双方均认可马海东实际支付房款1806234元，华欣房地产公司实际退还130万元，尚欠506234元。同时，双方在《商品房买卖变更合同》第一条明确约定，华欣房地产公司应自签订合同之日起一个月内返还回马海东购房款150万元，回购之前购买房屋增值价款538832元加剩余欠款30万元，共计845066元作为马海东购买华欣房地产公司开发新楼盘营业房的预付款。另外，华欣房地产公司在合同中承诺：“如甲方（华欣房地产公司）不能在一年内对楼盘进行开发应向乙方（马海东）按月支付2分利息”，故马海东按月息2分，以本金1045066元（506234元＋538832元）计算自2013年10月25日至2015年5月25日期间的利息397125元不违反法律规定，且符合双方约定。以上本金1045066元及利息397125元，合计1442191元，华欣房地产公司应予以支付。华欣房地产公司上诉称其未根本违约，新楼盘已实际开发，但华欣房地产公司无证据证实，且华欣房地产公司对“楼盘开发”理解有偏差，本院对其上诉意见不予采信；华欣房地产公司上诉称原审判决回购房屋增值价款及利息计算错误。因双方签订的《商品房买卖变更合同》对此有明确约定，且该约定不违反相关法律规定，故本院对该上诉意见不予采信；关于刘美兰、潘占荣是否承担连带清偿责任问题。因潘占荣已实际将华欣房地产公司的十套房屋过户登记转移至其个人名下，刘美兰、潘占荣为华欣房地产公司夫妻关系股东。事实上，潘占荣转移房产行为，已造成华欣房地产公司财产与潘占荣个人财产的混同。根据《中华人民共和国公司法》第二十条规定，刘美兰、潘占荣应对公司债务承担连带清偿责任。综上，华欣房地产公司、刘美兰的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25411元，上诉人石嘴山市华欣房地产开发有限公司负担7632元，上诉人刘美兰负担17779元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王俊英
审 判 员 魏聪唤
代理审判员 彭德才
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 陈紫卉
附本判决所适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。