山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁08民终4797号
上诉人（原审被告）：曲阜市丰鹏置业有限公司，住所地曲阜市仓庚路长寿街西首。
法定代表人：陈素浴，经理。
委托诉讼代理人：孔伟，山东众立律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马承金，男，1949年6月8日出生，汉族，农民，住曲阜市。
委托诉讼代理人：田运东，曲阜圣源法律服务所法律工作者。
上诉人曲阜市丰鹏置业有限公司（以下简称丰鹏公司）因与被上诉人马承金商品房销售合同纠纷一案，不服曲阜市人民法院（2017）鲁0881民初1611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丰鹏公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人支付违约金48,193元；被上诉人承担二审诉讼费。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《合同法解释二》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定属于违约金过高。被上诉人一审时未能举证证明上诉人违约使其遭受实际损失，则其损失应为同期人民银行贷款利率，因此其主张的违约金和实际损失之和最高为同期人民银行贷款利率的1.3倍，折合年利率7.8%，而双方签订的合同约定的违约金为日万分之三，折合年利率10.8%，显然违反法律规定，应当依法予以减少。二审诉讼期间上诉人当庭变更诉讼请求为撤销一审判决，改判双方按逾期交付使用房屋期间同地段同类房屋租金标准确定支付违约金26,260元（以鉴定为准）或发回重审。
马承金辩称：1、一审判决上诉人支付违约金的计算方式正确，证据确凿。双方签订的商品房买卖合同书系双方真实意思表示，没有违反法律的强制性规定。该合同属于格式合同，其内容都是按照上诉人要求及其工作人员填写内容签署。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任明确为出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三计算违约金，一审法院依据《合同法》第107、第114条判决正确。2、上诉人的上诉没有理由，请维持原判。上诉人延期交房没有考虑到给被上诉人造成的实际损失，双方的履行约定是采取补偿性和惩罚性，双方应依据《合同法》第8条第一款规定严格遵守。上诉人以《合同法解释二》第29条来调整无法体现对违约方的惩罚。上诉人在一审时也没有向被上诉人主张实际的损失质证意见，属于自行放弃。上诉人以房屋同地段同类房屋租金标准确定支付违约金26,260元没有任何法律依据，而变更上诉行为违背了法律的公平原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第17条规定，确认同地段同类房屋的租金标准是以没有双方约定来确认的，而本案双方争议的违约金标准是在双方购买房屋时上诉人自愿与购买者约定的，故上诉人变更上诉请求没有法律依据，请法庭驳回。
马承金向一审法院起诉请求：被告支付2017年5月20日前逾期交房违约金66,710.5元，诉讼费及其他费用由被告负担。
一审法院认定：2015年4月5日原告马承金与被告丰鹏公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于曲阜市静轩西路、天华路西2号楼2单元4层407号房屋住房一套，房屋建筑面积为87.72平方米，单价为4,632.27元/平方米，房屋总价款为406,343元；合同第八条交付期限为：出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；合同第九条出卖人逾期交房违约责任为：自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告按照合同约定分三次向被告交纳购房款共计406,343元，被告向原告出具了收据。2015年4月25日，原、被告签订《丰泽园地下储藏室出售协议》，约定原告购买被告开发建设的丰泽园高层住宅楼的2号楼第111号地下储藏室，面积为17.06平方米，单价为2,000元/平方米，总价款为34,120元。合同签订后，原告向被告交纳储藏室价款34,120元，被告向原告出具了收据。原告交付给被告房屋总价款为440,463元。2015年12月31日前被告未能向原告交房，原告向法院起诉，要求被告支付2017年5月20日前逾期交房违约金66,710.50元，诉讼费由被告负担。至原告起诉时，被告仍未能向原告交房。
一审法院认为：原告马承金与被告丰鹏公司签订的《商品房买卖合同》、《丰泽园地下储藏室出售协议》均系当事人双方真实意思的表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已经按照合同约定履行了支付购房款及购储藏室款的义务，被告亦应向原告如期交付约定的房屋及储藏室。但被告在2015年12月31日前未能交房，被告的行为违背诚实信用原则。综上所述，原告要求被告支付2017年5月20日前逾期交房违约金的请求予以支持。关于违约金数额问题，在双方签订的合同中明确约定按所交房款的日万分之三计算。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：被告曲阜市丰鹏置业有限公司于判决生效后十日内支付给原告马承金违约金66,710.50元（按购房款440,463元的日万分之三从2016年1月1日起计算至原告主张的2017年5月20日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,468元，减半收取计734元，由被告曲阜市丰鹏置业有限公司负担。
二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，本案二审期间双方争议的焦点为上诉人丰鹏公司的违约责任应如何认定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”上诉人逾期交房给被上诉人马承金造成损失，其损失应为涉案房屋的租金损失或者房屋价款的贷款利息损失。根据涉案房屋的位置及价格，结合当地房屋租赁市场行情及银行贷款利率，双方合同约定按照已支付房款日万分之三支付违约金，折合年利率为10.95%，一审计算的违约金66,710.50元明显高于当地房屋租金和房屋价款贷款利息，上诉人要求予以调整符合法律规定，应予支持。但上诉人二审庭审期间当庭变更其诉讼请求为按照涉案房屋同地段同类房屋租金标准确定，该变更超出了其上诉期内提交的上诉状主张及其一审主张的请求范围，且不符合上述司法解释第十七条的规定，本院不予支持，二审审理的范围应以其上诉期内提交的上诉状主张的请求为限。上诉人要求以购房款为基数按照年利率7.8%计算违约金，支付48,193元，符合上述法律规定，应予支持。
综上所述，上诉人丰鹏公司的上诉理由成立，本院予以采信；一审判决认定事实及适用法律不当，依法应予纠正。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更曲阜市人民法院（2017）鲁0881民初1611号民事判决为：上诉人曲阜市丰鹏置业有限公司于本判决生效后十日内支付给被上诉人马承金违约金48,193元；
二、驳回被上诉人马承金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1,468元，减半收取计734元，由上诉人曲阜市丰鹏置业有限公司负担503元，被上诉人马承金负担231元；二审案件受理费263元，由被上诉人马承金负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕玉宝
审判员 张 芳
审判员 宋汝庆
二〇一七年十一月二十七日
书记员 周平平