中华人民共和国
湖南省长沙市芙蓉区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）芙民初字第1286号
原告王静，女，汉族。
委托代理人谢东升，湖南崇民律师事务所律师。
被告饶茂文，男。
委托代理人谭剑，湖南卓越律师事务所律师。
委托代理人曹翔，湖南卓越律师事务所律师。
被告鸿基（湖南）房地产发展有限公司，住所地长沙市天心区劳动路233号佳逸豪园201房。
法定代表人邓小明，董事长。
委托代理人姜守瑞，湖南通程律师事务所律师。
被告饶海，男，汉族。
原告王静诉被告饶茂文、鸿基（湖南）房地产发展有限公司（以下简称鸿基公司）财产损害赔偿纠纷一案，于2014年4月23日向本院起诉。本院受理后，依法适用普通程序，由审判员杨宜担任审判长，与人民陪审员蔡厚成、喻方芳组成合议庭，本院根据王静的申请依法追加饶海为本案被告，于2014年12月12日公开开庭进行了审理，原告王静的委托代理人谢东升，被告饶茂文的委托代理人谭剑、被告鸿基公司的委托代理人姜守瑞到庭参加诉讼，被告饶海经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王静诉称：王静于2011年租赁饶茂文位于芙蓉区鸿基花园二栋某某某某号房屋（以下简称某某号房屋），并签订了《房屋租赁协议》。2012年4月11日，一场大雨突然来袭，某某号房屋因属上世纪90年代建筑，排水以及出水管老旧不畅，雨水顺流急速至某某号房屋，因向下排水口狭小不畅，水流灌满逆上至楼上二楼阳台出水口渗出，因楼上水满成灾直接渗透过二楼地板导致102房严重进水，造成王静存于房间内的9成货物以及大部分生活用品进水损坏，据统计致使王静直接经济损失110680元。事发后，王静多次电话通知被告要求协商解决及给予赔偿，但被告借口称“因损失过大，赔偿不了”一直拒不赔偿。饶茂文提供的出租房屋在排水、防水上存在严重缺陷，无法达到可用于正常出租的基本标准，不能满足正常条件下一般人的正常居住要求，且不予修缮，而鸿基公司的建筑设计开发质量存在严重问题，直接导致王静财产受损，饶海与本案王静的财产损失有利害关系。请求法院判决：1、三被告承担连带责任赔偿王静因租赁房屋下雨进水导致的财产损失110680元。2、本案的诉讼费用由三被告承担。
被告饶茂文辩称：1、根据王静的诉状称是因大雨导致水流入二楼导致二楼阳台出水，水回流到二楼客厅，再渗透到一楼，原因是公共管道疏于管理。原告是以侵权之诉起诉，而饶茂文多次维修，尽到了管理义务。2、王静没有提交证据证明其损失。且双方合同约定102房屋租赁用途为住家，而王静将其改成仓库存放物品，因此，即便有损失也是因为王静不当使用造成，损失应当由其自行负责。请求法院驳回王静的损失。
被告鸿基公司辩称：1、鸿基公司开发的房屋系按照国家有关规定进行竣工验收，质量符合规定，不存在质量问题、不存在严重缺陷。王静如果主张房屋存在质量问题，应依法申请房屋质量鉴定，本案只有依法经过鉴定认定存在质量问题的情况下，鸿基公司才存在承担责任的可能性。王静未依法申请鉴定，应承担举证不能的责任。2、2007年10月1日施行的《物业管理条例》规定“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”。双方签订买卖合同的时候是1994年左右，我国对聘请物业公司尚没有具体的法律法规规定，处于摸索的阶段，没有任何法律法规对于开发商聘请物业公司做出强制性的规定，开发商没有义务为业主聘请物业服务公司，直至现今的《物业管理条例》也没有规定开发商必须聘请物业的义务，因为聘请物业公司的权利属于业主。退一步讲，即使开发商聘请了物业管理公司，物业公司也不是本案中所谓排水管道的维修义务主体，根据相关法律规定，物业公司承担维修责任是要经过法定程序，即经过业主大会的同意，并且有相应的责任付费才能从事维修服务的，没有任何法律法规规定物业公司可以不经过业主同意擅自为业主维修房屋公共设施。3、根据住建部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，对于房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙的防渗漏的期限为5年。本案涉案房屋1995年就已经办理了房屋产权证，在此之前已经交付使用了，故该房屋的质保期限早已超过了法定期限。综上，本案的王静及饶茂文、饶海在使用房屋过程中，怠于履行注意义务，未能及时对房屋进行修缮，遇到天气原因造成了本案的损害发生，依法应承担赔偿责任，鸿基公司依法不应承担法律责任。
被告饶海未到庭，未答辩，也未提交证据，本院视为其放弃举证、质证、答辩和辩论的权利。
经审理查明：2011年5月3日，饶茂文授权其侄子饶金陵作为出租方与作为承租方的王静签订了《房屋租赁协议》，约定王静承租饶茂文所有的某某号房屋。合同签订后，饶茂文向王静交付了某某号房屋，王静向饶茂文交付了一年的租金。2012年4月份，该栋楼204号房屋天花板渗水至王静承租的某某房屋，并致其屋内存放的物品及生活用品损坏。2012年4月13日，王静维修电脑花费1950元。
鸿基花园由鸿基公司于1993年8月开发，1994年10月交付使用；某某号房屋的所有权人为饶茂文，204号房屋的所有权人为饶海。现该小区没有成立业主委员会，没有委托物业公司管理。
2015年1月8日，经至鸿基花园2栋进行现场勘验查明：2014年4月长沙多日大雨，雨水经顶层至一楼的公共排水管下流，因排水管道淤堵，雨水回流至二层饶海与排水管相连的阳台进房屋，雨水经房屋地板渗漏至某某号房屋。
上述事实，有经庭审质证的当事人的身份资料及工商登记资料、（2013）芙民初字第175号民事判决书、当事人陈述、现场勘验笔录及照片、光盘等证据证实，本院予以确认。
本院认为：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、采光等方便的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。现已查明某某号房屋的漏水系一至七层的公共排除水管道淤堵造成，该公共管道的管理和维护义务在于一至七层的业主，故饶茂文、饶海作为某某、204号房屋所有权人应承担相应的责任，王静要求饶茂文、饶海赔偿因排水管回流漏水所致损失的要求合法。现有证据可以证明王静花费1950元维修电脑，故饶茂文、饶海应连带赔偿王静电脑维修费1950元。关于王静主张的其他损失。王静提交的现有证据可以证明其房内物品确因漏水被损坏，但该证据尚无法证明物品被损坏的具体情况，该损失的具体价值不明确，故对该部分损失，本院在本案中不予支持。鸿基公司作为鸿基花园的开发商，对该小区的公共设施不负有管理和维护义务，王静亦未提交证据证明该房屋存在质量问题或鸿基公司对该排水管道漏水存在过错过，故鸿基公司对王静的损失不承担责任。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国侵权责任法》第十一条、第十三条，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、饶茂文、饶海在本判决生效之日起五日内连带赔偿王静1950元；
二、驳回王静对饶茂文、饶海的其他诉讼请求；
三、驳回王静对鸿基（湖南）房地产发展有限公司的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2514元，其他诉讼费（公告送达费）560元，共计3074元，由王静负担2000元、饶茂文负担274元、饶海负担800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 宜
人民陪审员 喻方芳
人民陪审员 蔡厚成
二〇一五年五月二十九日
书 记 员 李 毅
附件：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十三条不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。
第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。
公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。
没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。
第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。
损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。
受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。
《中华人民共和国侵权责任法》
第十一条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，每个人的侵权行为都足以造成全部损害的，行为人承担连带责任。
第十三条法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。