广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终2481号
上诉人（原审原告）：东莞市显鸿贸易有限公司。住所地：广东省东莞市东城区岗贝东源路65号东海阳光公寓商铺101号A区***号。
法定代表人：陈植强，该公司总经理。
委托代理人：杨瑞茹，广东赋诚律师事务所律师。
委托代理人：邓彩南，广东赋诚律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：江苏省华建建设股份有限公司。住所地：江苏省扬州市文昌中路***号。
法定代表人：陆金龙，该公司董事长。
委托代理人：顾增平，北京高朋（扬州）律师事务所律师。
委托代理人：戚兆岳，北京高朋（扬州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：东莞市东海大厦房地产投资开发有限公司。住所地：广东省东莞市东城区东城大道世博广场J区***号。
法定代表人：李勇，该公司经理。
上诉人东莞市显鸿贸易有限公司（以下简称显鸿公司）因与被上诉人江苏省华建建设股份有限公司（以下简称华建公司）、东莞市东海大厦房地产投资开发有限公司（以下简称东海公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2015）东一法民二初字第271号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年6月16日进行法庭调查，于2016年11月16日进行公开开庭审理。上诉人显鸿公司委托代理人杨瑞茹、邓彩南，被上诉人华建公司委托代理人顾增平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人显鸿公司上诉请求：撤销一审判决，依法支持显鸿公司的全部诉讼请求；本案一审、二审诉讼费用由华建公司、东海公司承担。事实和理由：一、显鸿公司与东海公司就涉案150个车位所签订的《商品房买卖合同》是客观真实，合法有效的。涉案150份合同是东海公司在2012年4月至5月期间通过东莞市房产管理局网上系统与显鸿公司签订，显鸿公司通过银行转账的方式向东海公司支付了全部的转让款，并依法缴纳了150个车位的契税、维修资金。显鸿公司与东海公司早在2012年签订的关于涉案150个车位的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，并无违反法律强制性规定，该等买卖合同合法、有效并已得到充分的履行。二、一审判决第9页第一行：“一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉，故本案审理范围应限于显鸿公司是否取得案涉150个车位的物权，从而足以排除一审法院对该150个车位的强制执行措施”。一审判决本末倒置，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款之规定：“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条第一款，能够排除执行的条件之一是“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。故本案的争议焦点应该是显鸿公司是否具有足以排除强制执行的民事权益，即合法有效的买卖合同，而不是一审法院认为的“取得涉案车位的物权”。买卖合同的成立是物权变动的原因行为，而物权变动即所有权发生转移是此原因行为的结果，其二者有不同的法律基础，不同的成立时间，不同的生效要求。根据最高人民法院对执行异议之诉的相关规定可知，需要法院审查的是买卖合同是否合法有效，而不是买卖合同的履行结果——物权变动。退一步讲，如果显鸿公司已经取得了涉案车位的物权，根本就不会发生被他人申请查封的事实，也根本不会存在本案查封异议之诉，故一审判决存在严重的根本性的错误。三、一审判决依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条认定涉案车位未登记故不发生物权变动效力从而驳回显鸿公司的一审诉求是适用法律错误，本案需查明的是显鸿公司与东海公司之间的买卖合同是否合法有效，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定予以审查。结合本案事实，涉案150份买卖合同是双方真实意思表示，并未违反效力性强制性法律规定，是合法有效的。四、合同成立生效，能够发生债权法上的效果，但是不一定能够发生物权变动的结果，故最高人民法院规定能够排除执行的除了有合法有效的买卖合同外，还需要同时满足几个法定条件，本案中显鸿公司作为善意买受人，早在查封之前的2012年已合法占有该车位并一直缴纳管理费、已支付全部价款，完全满足可排除执行的法定情形。至于一审判决第10页第6行：“显鸿公司自此之后一直未再及时办理涉案车位过户登记手续，存在过错”，是认定事实错误。显鸿公司是从开发商东海公司处买受涉案车位，要办理物权登记手续，必须取得由东海公司提供的房地产办证证明。该办证证明是由地方税务局在开发商完税后才开具的，显鸿公司只能在网签合同后等待开发商完成纳税义务后、通知领取办证证明，才能办理涉案车位的房产证。结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条进行对比，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议的，并无要求“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件，这也是切合实际情况的法律规定。故不能办理物权登记手续并非显鸿公司的原因造成，显鸿公司对此不存在任何过错。综上所述，显鸿公司一审诉求是“确认显鸿公司与东海公司签订的150个车位《商品房买卖合同》有效”，是请求确认显鸿公司具有排除执行的民事权益，而并非确认车位物权，一审判决对“该合同的效力问题可另案处理，一审法院对该诉请不予处理”是与法律规定相悖，导致适用法律错误、判决错误，恳请二审法院予以纠正，维护显鸿公司的合法权益。
被上诉人华建公司辩称，显鸿公司与东海公司就涉案150个车位所签订的《商品房买卖合同》不符合情理，存在《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害第三人利益”的情形，且也有违《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定，为无效合同。显鸿公司上诉称“双方签订的《商品房买卖合同》客观真实、合法有效”及“一审法院未对合同效力处理系认定事实错误、适用法律错误”的事实与理由不能成立。显鸿公司与东海公司的商品房买卖存在以下不符合情理之处：1.显鸿公司注册资本仅为10万元，而本案所涉房款765万元均由其支付；2.双方的商品房买卖合同中约定每个车位5万元远远低于市场行情；3.显鸿公司一次性购买150个车位；4.显鸿公司购买车位数量（150个）与实际支付车位价款（153个）的陈述相互矛盾，且东海公司一审中对此的解释也不符合情理；5.显鸿公司2012年5月30日支付东海公司房款765万元后，东海公司自2012年5月31日起至2013年6月14日分24笔将850万元余元转回支付给了显鸿公司；6.2012年9月11日和2013年11月1日，东海公司仍对外销售涉案车位；7.显鸿公司经核准的经营范围为销售钢材，却一次性购买150个车位，一审中陈述投资车位是为了运作地上项目，但至今既未运作地上项目，对车位也未实际经营管理；而东海公司作为房地产开发商，明知车位应首先满足业主需要，而不征求业主意见，一次性销售给显鸿公司。综上，显鸿公司与东海公司关于车位的买卖并非其双方真实的意思表示，实为双方恶意串通，损害第三人利益的行为，且有违《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定应为无效合同。二、显鸿公司并未取得涉案150个车位的物权，显鸿公司称对涉案150个车位享有完全的物权没有法律依据，与事实不符。根据东莞市房产管理局登记及回函可以确定，涉案车位权属人为东海公司，并非显鸿公司。显鸿公司诉称其占有、控制涉案车位，但与东海公司2012年9月11日、2013年11月1日在报纸上刊登公告售卖涉案车位，相互矛盾，故显鸿公司并未取得涉案车位的物权，显鸿公司该诉称意见没有法律依据，与事实不符，进一步印证了显鸿公司与东海公司关于车位的买卖实为恶意损害第三人利益的行为。三、东莞市第一人民法院已经判决确认东海公司欠付华建公司工程款本金3900万余元，利息2000万余元，华建公司2014年9月申请法院强制执行，至今未果。法院执行过程中依法查封了东海公司所有的涉案车位（唯一可供执行的资产），如法院判决确认显鸿公司对涉案车位享有所有权，与事实不符，于法无据，助长了东海公司恶意转移资产损害第三人利益的行为，同时也将致华建公司面临无资产可供执行的境地，华建公司成千上万的农民工工资将无法兑现，从法律价值和利益考量的角度，应优先保护华建公司工程款债权。四、东海公司在拖欠华建公司巨额工程款的情况下，曾以同样的手段将华建公司申请查封的自有商铺恶意转让给第三人，后第三人以商铺抵押的方式骗取银行巨额贷款。华建公司就该案正在依法申请再审中。五、即便双方签订有买卖合同，显鸿公司依据合同享有的是债权，现买卖合同无法履行，显鸿公司可以根据其与东海公司签订的合同主张损害赔偿。综上，显鸿公司与东海公司关于涉案车位的买卖并非真实意思表示，实为恶意串通损害第三人利益的行为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人东海公司没有向本院提出答辩意见。
显鸿公司向一审法院起诉请求：一、确认显鸿公司与东海公司签订的150个车位《商品房买卖合同》有效；二、撤销（2014）东一法执外异字第84号执行裁定书，中止对显鸿公司已买受的150个车位的执行查封，车位编号为001-004、007-039、041-153号；三、本案的诉讼费用由华建公司、东海公司承担。
一审法院认定事实：东海公司确认东海阳光公寓地下车库有产权的车位共有153个。显鸿公司与东海公司于2012年4月21日就案涉150个车位签订了《商品房买卖合同》，合同约定东海公司将位于东莞市东城区东源路65号东海阳光公寓地下车库150个车位出售给显鸿公司，每个车位价格为50000元，付款方式为一次性付款。显鸿公司提供的《商品房合同备案登记证明书》显示涉案车位的买受人为显鸿公司。显鸿公司提供的《存款账户回单》显示显鸿公司于2012年6月5日向东海公司转账7650000元用于购买东海阳光地下车库，于同日向东莞市房产管理局转账92599.50元用于涉案150个车位的代缴存住房专项维修资金，于6月6日缴交226285.50元；东海公司确认收到。显鸿公司提供的《商品房合同备案登记申请表》显示，东海公司向东莞市房地产交易所申请办理案涉150个车位确权手续，该表中的“当地房产交易所意见”栏载明“已确权，同意办理”，并加盖了东莞市东城区房地产交易所公章；但在市房地产交易所意见一栏则空白未有加盖公章及填写意见。显鸿公司提供的《工作联系函》显示深圳市莲花物业管理有限公司东莞分公司（以下简称莲花公司）于2013年5月6日向显鸿公司发函，称其托管东海阳光150个地下停车位一年来，停车位空置率高，故解除2012年5月份的托管协议，并要求显鸿公司从2013年5月起，按50元/个/月的车位管理费的标准开始缴纳管理费。显鸿公司提供的《收据》显示其于2013年5月至2015年6月向莲花公司交付了管理费共计195000元。显鸿公司认为根据上述证据可知涉案150个车位已由显鸿公司实际控制并使用，是权属人。华建公司提供的2012年9月11日报纸通告栏显示物业服务中心通过该报纸通告现正出售东海阳光公寓地下车位。2013年11月1日的《东莞日报》分类广告处刊登了东海阳光公寓地下车位现正出售中，每个车位售价50000元。华建公司认为，根据刊登的车位出售广告，可见涉案150个车位权属在广告刊登时仍属东海公司所有，并非显鸿公司所有。显鸿公司和东海公司称该登报是应东莞市房产管理局的要求进行车位备案手续而完善的一道手续，并非是在刊登公告时要出售该车位。一审法院在执行申请执行人即华建公司与被执行人即东海公司建设工程施工合同纠纷一案过程中，依法查封了登记在东海公司名下的位于东莞市××××公寓地下车库153个车位，后案外人即显鸿公司以上述案涉车位中的150个车位（编号为001-004、007-039、041-153号）属其所有为由，向一审法院提出书面异议，请求一审法院中止对上述案涉150个车位的查封。一审法院在审查过程中，依职权向东莞市房产管理局出具函件以核实东海公司是否已就案涉150个车位办理登记变更手续及了解其相应变更流程。后东莞市房产管理局回函称显鸿公司只是网上签合同，没有备案登记信息，并称案涉150个车位的变更登记手续是由开发商2012年9月11日提交东城房管所初审，2012年10月29日东城房管所初审后提交市局复审，在复审过程中发现显鸿公司没有在东海阳光公寓购房，故而作退件处理。该回函同时称涉案150个车位在2012年9月到东城房管所申请备案时已取得《商品房房屋产权权属证明书》。一审法院对显鸿公司的执行异议审查后认为显鸿公司的异议请求理据不充分，遂裁定驳回了显鸿公司的异议请求。显鸿公司不服该裁定，故向一审法院提起案外人执行异议之诉，请求解决。另查，显鸿公司是于2012年4月13日成立的一家有限责任公司，住所地为东莞市东城区××公寓商铺××区××号，注册资金为10万元，经营范围为销售钢材（不含危险化学品）。一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，故本案审理的范围应限于显鸿公司是否取得案涉150个车位的物权，从而足以排除一审法院对该150个车位的强制执行措施。而显鸿公司与东海公司之间的《商品房买卖合同》虽与物权取得相关，但即使该合同有效，也不能使得显鸿公司取得合同标的物的物权，因此该合同的效力问题可另案处理，一审法院对该诉请不予处理。关于显鸿公司是否取得案涉车位的物权，一审法院认为，首先，根据东莞市房产管理局回函，可知涉案车位已经取得权属证明，该权属人为东海公司。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，涉案150个车位的产权变更尚未经东莞市房产管理局审核通过仍登记在东海公司名下，故涉案150个车位的产权应仍属东海公司所有，显鸿公司认为其为涉案150个车位的所有权人，依据不足，一审法院不予采纳。其次，显鸿公司称其已付清涉案150个车位的购车款及相关费用且已实际控制使用该车位，并对未办理房产登记手续不存在过错，因此一审法院不得对涉案150个车位进行查封。对此，一审法院认为，虽显鸿公司提供的《商品房合同备案登记申请表》显示东海公司在2012年9月11日向房产交易所提交了申请，但根据东莞市房产管理局回函，东莞市房产管理局因发现显鸿公司没有在东海阳光公寓购房却购买了该公寓150个地下车位，故而作退件处理。虽东海公司、显鸿公司称因东莞市房产管理局的要求，其分别于2012年9月11日、2013年11月1日在报纸上刊登公告售卖涉案车位，仅为履行办理涉案车位权属变更手续的一道手续，但显鸿公司和东海公司均没有证据证实该陈述真实，应承担举证不能的责任。即使显鸿公司、东海公司所述属实，在刊登完该公告后，显鸿公司可以再次去申请办理变更手续或通过其他合法途径及时对涉案车位进行确权，但显鸿公司自此之后一直未再及时办理涉案车位过户登记手续，存在过错。显鸿公司认为其无过错缺乏依据，一审法院不予采信。因此，一审法院查封涉案150个车位，合法有据，显鸿公司要求撤销一审法院（2014）东一法执外异字第84号执行裁定书，中止对显鸿公司已买受的150个车位（车位编号为001-004、007-039、041-153号）的执行查封，依据不充分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照前述法律和《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回显鸿公司的诉讼请求。本案一审受理费65350元，已由显鸿公司预交，由显鸿公司负担。
二审中，当事人均未提交新证据。
本院二审查明如下事实：一、显鸿公司与东海公司于2012年4月期间就案涉150个停车位签订了《商品房买卖合同》，显鸿公司提供的《存款账户回单》显示案涉显鸿公司于2012年5月30日向东海公司转账7650000元用于购买东海阳光地下车库。二、一审法院于2014年10月24日查封了案涉地下停车位。三、本院向东莞市东城房地产管理所发函调查东海阳光公寓住宅以及车位数量的情况，东莞市东城房地产管理所向本院回复称东海阳光公寓有住宅618套、商铺6套、车位153个。四、本院向东莞市房产管理局发函调查东莞市房产管理局有无要求东海公司通过刊登公告形式完善东海阳光公寓地下车库150个车位权属变更手续，东莞市房产管理局对此回复称：东海公司出售150个车位给显鸿公司，双方签订了网签合同，开发企业于2012年9月向东城房管所申请办理上述车位的合同备案手续，但经核查，由于显鸿公司没有在车位所在项目东海阳光公寓购房，东莞市房产管理局依照《物权法》第七十四条和《广东省物业管理条列》第五十四条规定于2012年10月对开发企业上述150个车位备案申请作退件处理，并由东城房管所工作人员口头告知开发企业，如企业破产或注销，对外销售未售车位，需进行公示并经全部业主同意，才可以出售。五、本院向中国农业银行东莞分行调取东海公司（账号为27×××74）于2012年5月31日至2012年6月14日期间的银行交易流水。从中国农业银行东莞分行出具的东海公司上述账户银行流水单来看，并不存在东海公司向显鸿公司转账的款项的情况。六、本院向东莞日报社、东莞市首易电子商务有限公司调查2013年11月1日的东莞日报刊登东海阳光公寓地下车位出售广告的客户情况，东莞市首易电子商务有限公司回复称由于离刊登时间比较长，现刊登广告的客户资料已经丢失，无法查证该广告客户的资料。本院向南方都市报社调查2012年9月11日南方都市报刊登东海阳光公寓地下车位出售广告的客户情况，南方都市报社向本院回复称鉴于该广告刊登至今已近4年，广告认刊书原件已经丢失，经核对电脑数据资料，该广告刊户为显鸿公司。
除上述查明的事实外，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案为案外人执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对上诉人显鸿公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，结合双方的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点在于：一、显鸿公司与东海公司签订150个停车位的买卖合同的效力；二、案涉150个停车位的查封应否中止执行。
关于争议焦点一。依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”案涉东海阳光公寓有住宅618套、商铺6套、车位153个，显鸿公司并未在东海阳光公寓购房，不属于东海阳光公寓的业主，依据上述法律规定，东海公司出售东海阳光公寓的停车位应当先满足东海阳光公寓业主的需要。现东海公司、显鸿公司均未能提交任何证据证明东海公司将案涉150个停车位出售给显鸿公司时符合上述法律规定，因此，显鸿公司与东海公司签订的150个停车位的买卖合同未达到有效的条件，显鸿公司请求确认其与东海公司签订150个停车位的买卖合同有效，缺乏依据，本院不予支持。一审法院对于显鸿公司该项诉讼请求不予审查不当，本院予以纠正。
关于争议焦点二。显鸿公司上诉主张，其已与东海公司签订了案涉150个停车位的买卖合同及付清了全部价款，且已实际控制了该些停车位，并对未办理房产登记手续不存在过错，因此其对该150个停车位享有足以排除强制执行的民事权益。对此，本院认为，如前所述，显鸿公司与东海公司签订的150个停车位的买卖合同未达到有效的条件，而显鸿公司在明知其不属于东海阳光公寓的业主的情况下，购买了东海阳光公寓绝大多数停车位，其亦未能提交证据证明其购买案涉150个停车位时已尽到谨慎的审查义务，而从东莞市房产管理局给本院的回复函来看，目前案涉150个停车位无法办理权属变更手续，因此显鸿公司对于案涉150个停车位未办理过户登记手续存在过错。显鸿公司上诉有关其对于案涉150个停车位未办理过户手续不存在过错的主张不成立。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院可以对案涉150个停车位查封。显鸿公司对案涉150个停车位的执行提出异议亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的规定。因显鸿公司与东海公司签订的案涉150个停车位的买卖合同未达到有效的条件，且目前案涉150个停车位无法办理权属变更手续，故显鸿公司就案涉150个停车位所签订的买卖合同享有的是债权。显鸿公司对案涉150个停车位享有的债权对于华建公司依据执行依据所享有的债权不具有优先效力，因此显鸿公司就案涉150个停车位不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定，应对显鸿公司提出的执行异议予以驳回。综上，一审法院认定显鸿公司有关撤销一审法院（2014）东一法执外异字第84号执行裁定书，中止对显鸿公司已买受的150个车位（车位编号为001-004、007-039、041-153号）的执行查封的诉请依据不足，并无不当，本院予以维持。
综上所述，一审判决未对显鸿公司与东海公司签订的案涉150个停车位的买卖合同的效力进行审查不当，本院予以纠正，但一审裁判结果正确，故对显鸿公司的上诉请求不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、第三百三十四条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费32675元，由上诉人东莞市显鸿贸易有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 邓潮辉
审判员 邹凤丹
审判员 邓晓畅
二〇一七年二月二十四日
书记员 谭震聪