青岛市城阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）城民初字第4119号
原告青岛富登嘉投资股份有限公司。
法定代表人纪胜师。
委托代理人刘玉龙，山东天华律师事务所律师。
委托代理人孙晓飞，山东天华律师事务所律师。
被告青岛天递通物流有限公司。
法定代表人宋晓山。
委托代理人吕翠玉，山东江河海律师事务所律师。
委托代理人王春梅，山东江河海律师事务所律师。
第三人中远物流仓储配送有限公司。
法定代表人曹栋。
委托代理人胡家强，山东德衡律师事务所律师。
原告青岛富登嘉投资股份有限公司与被告青岛天递通物流有限公司，第三人中远物流仓储配送有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛富登嘉投资股份有限公司委托代理人刘玉龙、孙晓飞，被告青岛天递通物流有限公司委托代理人吕翠玉、王春梅，第三人中远物流仓储配送有限公司委托代理人胡家强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2010年12月21日签订《房屋租赁合同》（合同编号：2011-1号）约定：原告将位于青岛市城阳区河套街道办事处东侧、裕和路627号租赁物总占地面积71095.76平方米、总建筑面积42487.90平方米、变压器容量1000KVA出租给被告，租赁费每年200万元，该租赁费为不含税费价格，等等。合同签订后，原告如约履行了义务，被告将房屋部分转租给了第三人。被告拖欠应于2013年6月30日前向原告付清的2013年7月1日至2013年12月31日期间的租赁费100万元及有关税费。原告于2013年8月8日向被告发出《催缴通知书》，要求被告履行义务但未履行，原告于2013年9月4日根据《合同法》第九十三条的规定向被告发出《解除合同通知》，被告应向原告支付解除合同的经济损失。被告的行为属于违法行为，故请求判令：1、确认原、被告于2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》解除。2、被告向原告支付租赁费100万元、解除合同损失200万元，第三人在欠缴被告租金范围内承担共同支付责任。3、案件受理费、财产保全费由被告承担。后原告明确并变更诉讼请求为：1、确认原、被告双方2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月3日解除，被告及第三人腾退房屋，交付原告。2、被告支付原告2013年7月1日至2013年10月3日的租金、支付2013年10月4日至实际交还房屋之日的使用费按照租金标准计算；支付解除合同损失200万元，第三人不需承担责任。3、案件受理�由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告向本院提供下列证据：
1、企业登记信息查询登记结果2份、被告的股东会决议1份，证明被告、第三人的企业登记信息、主体资格、被告的股东情况。被告对该证据真实性无异议。第三人对此无异议。
2、房屋租赁合同1份，证明根据合同2.1条被告承租原告的租赁物，根据2.5条被告承租的租赁物是以现状出租，合同5.1.2条约定了租金的支付方式，逾期的租金是2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金100万元，该租金应于2013年6月30日前缴纳，合同5.3条约定如被告欠缴租金超过一个月在原告书面通知缴纳欠款之日起五日内仍未支付有关款项及违约金，原告有权单方解除本合同，被告应向原告支付解除合同年度年租金额的2倍作为损失赔偿。合同11.3条约定了双方的送达方式，合同还约定了其他违约责任，原告保留继续追偿的权利。被告�该证据真实性予以认可，认为根据合同8.4条说明本合同的解除日为2013年10月3日，以及合同9.4条原告有义务、有权自行收回租赁物，合同10.2条及违约责任5.3条属于对违约金的重复约定，关于合同所有违约金的约定，被告认为都是过高，其中有些条款是霸王条款，显失公平。第三人认为该合同是原、被告签订，第三人不知情，不发表质证意见。
3、催缴通知书1份，证明因被告违约，原告根据合同约定于2013年8月8日向被告发出催缴通知书，该通知书由被告的股东之一袁著君签收，向被告催收2013年6月30日应缴纳的租金100万元、催收根据合同5.3条计算的违约金、告知根据合同5.3条的规定，如果拒付租金和有关款项，原告有权解除合同，并要求被告支付年租金的2倍作为损失赔偿、催收应由被告承担的税费100万元，但被告没有按期缴纳上述全部款项。被告认为租赁物的实际地�是在河套街道办事处裕和路621号，关于袁著君的签字的意思是收到该通知书并不是同意原告所发出的该催款通知，且原告的诉请无违约金一项，且要求的损失及房屋租赁费没有事实及法律依据。第三人认为与其无关，不发表质证意见。
4、编号为1075193014503号EMS快递1份，详情单1份，改退批条1份，解除合同通知书1份，证明原告根据合同的约定向被告发出解除合同通知，但被告逾期不领取EMS，又拒收EMS，该快递内装有解除合同通知，因此应当视为解除合同通知送达了被告，请求法院确认自判决生效之日解除双方的租赁合同。该邮件发出日期为2013年9月4日，退回日期是2013年9月24日。被告认为其认可原告向被告发解除合同通知，被告予以拒收，但是根据双方签订的房屋租赁合同第8.4条规定，合同解除日非原告所称判决生效之日，而是2013年10月3日已经解除。第三人认为与�无关，但认为根据EMS以及改退批条，原、被告的解除合同通知应该于2013年9月24日送达。
5、涉案土地建筑物房地产权证及证明各1份，证明涉案租赁合同所出租场地的权利人是青岛城阳源盛公司，该公司于2009年3月改制归原告，原告有权对外出租租赁物。被告对该证据无异议，认为无论哪个地址均是涉案租赁物的地址，实际上是一个地址。第三人对房地产权证无异议，但认为第三人与被告所签订租赁合同的租赁物的地址是青岛市城阳区正阳路韩家庄社区裕和路621号。
被告辩称：一、被告欠原告的租赁费，过错不在被告，而是由于第三人欠付被告租金和无故解除合同所致。根据原、被告的租赁合同约定，被告欠付租赁费非原告在诉状中称的100万元，而应根据合同约定予以确定。被告之所以欠付原告租赁费，是因为第三人一直拖欠被告2013年8、9月份及2011年一个月的租�费和无故解除与被告的合同，且被告对涉案租赁物投入了大量资金，导致被告公司资金严重短缺，第三人无故解除合同且拖欠被告租赁费的行为直接切断了被告向原告支付租赁费的来源，被告与第三人的合同中明确约定了一方解除合同及欠交租赁费的违约责任，被告现保留向第三人主张租赁费及违约金的诉权。二、根据法律规定，原告对因合同解除给其造成的损失承担举证责任，但原告没有证据予以证明。房屋租赁合同解除造成的原告的损失也仅是在被告欠付租赁费范围内利息损失，而不是原告在诉状中主张的200万元，双方合同中对损失数额的约定是无效的，实际有效约定明显过高，请求予以调整。三、被告早在2013年9月份就已将涉案租赁物腾出，原告不及时接收，应承担相应的不利后果。四、被告投入大量资金，对租赁物进行改造、装修，原、被告双方租赁合同履行不到3年，原告即要求解除合同，根据公平公正原则，原告应当给予相应补偿，第三人是被告装修、改造的实际受益人，其应当与原告一起给予被告相应的补偿。原、被告双方合同中约定的多项针对被告的违约金及关于添附物归属的约定，不仅显失公平，且将被告置于与原告极其不平等的低位，严重侵犯了被告的合法权利，因此，请求对违约金损失及添附物补偿问题做适当调整。五、被告在承租租赁物时，该租赁物已经通过了消防验收，即使没有通过验收，第三人作为承租人，其对此具有审查义务，原告作为涉案租赁物的出租人，明知涉案租赁物没有通过消防验收，仍然出租给被告，第三人和原告对此都具有过错，应当承担由此引发的不利后果。
为证明其抗辩理由，被告向本院提交下列证据：
1、被告与刘同锐签订的工程协议书、防雨棚预算表、设计图纸、补�协议各1份，证明被告对涉案租赁物进行防雨棚建设，与刘同锐签订该合同共计向其支付13.5万元。原告认为该证据的真实性无法确认，该证据与本案无关，根据原、被告之间的租赁合同9.2条规定，合同终止，添附物无偿归原告所有。
第三人认为对真实性无法确认，与本案无关，与第三人无关。
2、被告与刘志珉签订的库房改造工程合同1份、临电架设工程协议书1份，证明被告因仓库改造与刘志珉签订两份合同，由刘志珉承担部分仓库改造工程，除该两份合同约定的工程款外，因增加部分工程被告又向刘志珉支付5万元，因此该工程共计向刘志珉支付50.1万元。原告认为该证据的真实性无法确认，该证据与本案无关，根据原、被告之间的租赁合同9.2条规定，合同终止，添附物无偿归原告所有。第三人认为对真实性无法确认，与本案无关，与第三人无关。
3、证明1份、�岛市公安局城阳分局建筑工程消防设计审核意见书1份、消防验收意见书1份，证明被告承租原告涉案房屋时，原告将该宗材料提供给被告，涉案房屋在出租之时已经通过了消防验收，庭审中原告认可青岛城阳源盛公司已改制为原告，因此并非第三人称的因无消防验收导致被告与第三人的合同无效。原告对该证据的真实性无异议，但认为该证据是对钢结构厂房作出的消防验收。第三人认为该证据不能证明被告出租给第三人的仓库经过了验收合格。
4、涉案租赁物录像光盘1份，证明被告已对涉案租赁物进行了全面装修改造。原告认为该证据的真实性无法确认，与本案无关。第三人认为真实性无法确认，与第三人无关。
第三人辩称，1、本案系原、被告房屋租赁合同纠纷，第三人不是该合同签约主体，不应作为本案第三人参与诉讼。2、第三人不是该合同关系的利害关系�，原告将其列为第三人理由不成立；3、中远物流公司作为第三人本案参与诉讼，只能是中远物流公司提起诉讼、申请参加诉讼或者由法院通知参加诉讼，绝非原告直接将中远物流公司列为第三人，程序违法。4、中远物流公司与本案的处理结果无法律上的利害关系，原告将其列为第三人并提出诉请，没有法律依据。5、本案不应审理被告与中远物流公司签订的《仓库租赁合同》及履行情况，但中远物流公司为了说明中远物流公司不欠付被告租赁费，对该合同的解除情况予以说明：签合同时，因被告隐瞒了《仓库租赁合同》项下仓库没有取得消防验收合格的这一事实，导致中远物流公司无法向其资源方提供符合仓储条件的有效证明，且其资源方因存放的货物受潮而与中远物流公司终止业务合作，导致中远物流公司业务发生重大变化，中远物流公司书面通知被告解除合同，而后由于被告禁止提货车辆及人员进出仓库，中远物流公司再次通知被告解除双方签订的《仓库租赁合同》。2013年8月30日中远物流公司向被告支付了7月份仓储费276994.30元，因2013年8月份被告已采取封库行为，故不属于中远物流公司租赁时间，且中远物流公司与被告所签《补充协议》约定，被告免租2011年8月租金，故中远物流公司不欠付被告租赁费。
为证明其抗辩理由，第三人向本院提交下列证据：
1、仓库租赁合同、补充协议、业务终止函、关于催促函2的回复函、关于对《催促函2的回复函》的回复函、关于河套仓库消防栓及办理消防资质方案通知函，证明签合同时，因被告隐瞒了仓库租赁合同项下的仓库没有取得消防验收合格的这一事实，导致第三人无法向其资源方提供符合仓储条件的有效证明，且其资源方因存放的货物受潮而与第三人终止业务合作，导致第三人业务发生重大变化，第三人书面通知被告解除合同。原告认为该证据存在于被告与第三人之间，原告不知情，不予质证。被告认为该证据系复印件，对真实性无法确认；对于2013年6月20日的业务终止函的真实性认可，是9月30日终止合同。根据被告提交的证据3证明被告在向第三人出租房屋之时已有相关的消防资质，只是第三人承租了涉案房屋后基于公安消防大队对消防验收改变了管理方法需要上网查询，由被告负责办理网上查询消防验收，费用由被告与第三人均担，被告已经完成了D库的网上消防验收，但第三人拒绝支付其应承担的费用。
2、催促函、催促函2、公函、致天递通物流的沟通函、关于8月22日公函回复、公函、致歉函、青岛天地通物流有限公司2013年5月（水电）、7月份仓储费确认表、国内跨行大额汇款凭证、青岛增值税专用发票4份、《补充协议》，证�由于被告禁止第三人提货车辆及人员进出仓库，第三人再次通知被告解除双方签订的仓库租赁合同，并付清至2013年7月的租赁费，因2013年8月份被告公司已采取封库行为，故不属于第三人租赁时间，且第三人与被告所签补充协议约定，被告免收2011年8月份的租金，故第三人不欠付租赁费；2013年9月1日被告与第三人进行了仓库交接。原告认为该证据存在于被告与第三人之间，原告不知情，不予质证。被告认为该证据系复印件，对真实性无法确认，且第三人至今欠缴被告2011年1个月的房租、2013年8、9月份的房租，被告保留对欠缴租赁费的诉权。被告认为其没有封库行为，第三人没有证据证明被告封过其仓库。
经审理查明，2010年12月21日，原告青岛富登嘉投资股份有限公司与被告青岛天地通物流有限公司签订《房屋租赁合同》，约定甲方（即原告）将位于青岛市城阳区河套街道办事处东侧，裕和路627号场地及建筑物租赁给乙方（即被告）使用，功能为仓储，租赁期间，乙方经甲方书面同意，可以将租赁物部分或全部转租、转借给第三人。合同租赁期间为五年，自2011年1月1日起开始计收租金，至2015年12月31日止。租赁费每年200万元，为不含税费价格，租金支付原则为先支付租金后用房、半年一支付，具体支付方式为：在签订合同时支付2011年1月1日-2011年6月30日租费，在2011年6月30日前支付2011年7月1日-2011年12月31日租费，在2012年1月1日前支付2012年1月1日-2012年6月30日租费，以此类推。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起5日内，乙方未全部支付有关款项及违约金，甲方有权单方解除本合同，乙方应向甲方支付解除合同年度年租金额的2倍作为损失赔偿。租赁期内除土地使用税由甲方向税务机关交纳外，其余按国家及青岛市有关规定因租赁而发生的税费、就本合同缴纳的印花税、登记费及其他有关的税项及费用，均由乙方负担并缴纳，如税务机关向甲方征收除土地使用税以外的其他税费，甲方应当通知乙方备齐款项通过甲方予以缴纳，如乙方3日内未缴纳，甲方应当自行筹措资金予以缴纳，缴纳后有权要求乙方向甲方支付该有关款项，如果乙方在7日内不予支付，按照逾期缴费的处理约定进行处理。同时双方约定，在租赁期间经甲方书面同意，乙方可以对租赁物进行改善或者增设他物，如乙方须对租赁物进行装修、改造、增加，须事先向甲方提交装修、改建、增建设计方案，并经甲方书面同意才能进行，否则视为乙方违约。本合同终止，本合同租赁物、添附物无偿归甲方所有，乙方添置设施归乙方所有。
2010年12月27日，被告与第三人签订《仓库租赁合同》，�三人承租涉案仓库及场地，2013年9月双方租赁合同终止。
2013年8月8日，原告向被告发出《催缴通知书》，主要内容为：在实际履行过程中，贵公司应于2013年6月30日前向我公司付清2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金100万元，拖欠至今未交，税务机关应向我公司征收2011年1月1日至2013年6月30日共两年半期间因贵我双方间的租赁而发生的税费500万元×20%=100万元。根据《房屋租赁合同》的规定，现通知贵公司：1、贵公司应于2013年6月30日前向我公司付清2013年7月1日至2013年12月31日期间的租金100万元，拖欠至今未付，违反了合同约定，属于违约行为，贵公司应当于收到本通知之日起5日内全部支付给我公司。2、贵公司拖欠租金的行为，应支付违约金，违约金金额计算为：100万元×5%×拖欠日数=违约金金额，应于收到本通知之日起5日内全部支付给我公司。3、贵公司的欠交时间已经超过一个月，我公司在书面通知贵公司交纳欠款之日起五日内，贵公司未全部支付有关款项及违约金，我公司有权单方解除本合同。贵公司应向我公司支付解除合同年度年租金额的2倍作为损失赔偿。届时，我公司将行使合同解除权。4、税务机关应向我公司征收2011年1月1日至2013年6月30日共两年半期间因贵我双方间的租赁而发生的税费500万元×20%=100万元。根据合同约定，税费均由贵公司负担并缴纳，我公司现通知贵公司备齐款项100万元通过我公司予以缴纳，如贵公司3日内未缴纳至我公司，我公司应当自行筹措资金予以缴纳，交纳后有权要求贵公司向我公司支付该有关款项，如果贵公司在7日内不予支付，按照合同逾期缴费的处理约定进行处理。被告处袁著君在该通知书上签字。
2013年9月3日，原告作出《解除合同通知》，主要内容为：现贵公司未履行有关义务，根据《合同法》第九十三条规定，当事人可以约定乙方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，同时根据《房屋租赁合同》的规定，我公司现通知贵公司：贵我双方之间2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》解除。原告于2013年9月4日通过邮政速递物流向被告发出该通知书，因被告拒收，逾期未取，该件于2013年9月24日退回原告处。
另查明，涉案房屋所有权人是青岛城阳源盛公司，该公司于2013年11月19日出具证明：“我公司在河套街道裕河路627号土地及地上建筑物于2009年3月改制后归青岛富登嘉投资股份有限公司所有，其有权利对外出租”。被告对此无异议。
以上事实，有房屋租赁合同、催缴通知书、解除合同通知书、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，并经质证，足以认定。
本院认为，综合各方的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、被告是否应支付原告2013年7月1日至2013年11月20日期间的租金及使用费。二、被告是否应支付原告违约金，若支付，其数额如何确定。现根据本案查明的事实，评判如下：
一、原、被告签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现原告依约将房屋交付被告使用，被告应按约定及时足额支付租金。根据合同约定，被告应在2013年6月30日前向原告支付2013年7月1日至2013年12月31日的租金100万元，因被告未按期支付，原告于2013年8月8日向被告发出催缴通知书，要求被告在收到通知之日起5日内付清该款项，被告于同日签收该通知，但并未在该期间内交纳租金。2013年9月4日，原告通过邮政速递向被告发出解除合同通知，要求与被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，该快件于2013年9月24日退回，理由为“收件人拒收，逾期未取”，被告对此无异议。根据双方合同约定，被告逾期未交租金，经催告后仍未交纳的行为构成违约，原告有权行使合同解除权，现双方均认可租赁合同于2013年10月3日解除，本院对此予以确认。故对原告要求被告支付2013年7月1日至2013年10月3日期间的租金的主张本院予以支持，被告应支付该期间租金516667元（200万元÷12个月×3个月＋200万元÷12个月÷30天×3天）。同时，因被告拒收解除合同通知书，且在2013年10月3日后未将房屋返还原告，未与原告办理交接手续，因此被告应支付合同解除后至房屋实际返还之日止的使用费。原告认可于2013年11月20日将房屋收回，因此对原告要求被告按照租赁合同中约定的租金的标准支付2013年10月4日至2013年11月20日期间的使用费的主张本院予以支持，被告应支付该期间费用266667元（200万元÷12个月÷30天�48天）。对原告要求被告即第三人腾退房屋的主张本院不予支持。
二、根据我国法律规定，当事人一方不履行合同义务，应当承担赔偿损失的违约责任。本案中，被告未按照合同约定及时足额支付租金，构成违约，根据双方合同约定，因被告的该违约行为导致合同解除的，应向原告支付解除合同年度年租金额的2倍作为损失赔偿。被告认为违约金约定过高，要求予以调整，本院认为，原、被告双方房屋租赁合同解除后，应为原告预留时间寻找新的承租人以减少损失，本院认为预留时间以6个月为宜，故原告主张的违约金过高，本院酌情予以调整，被告应支付原告以六个月租金计算的违约金。
原告在庭审中明确不要求第三人中远物流仓储配送有限公司承担责任，系对其权利的自行处分，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对此予以确认。
综上，依照《中华�民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告青岛富登嘉投资股份有限公司与被告青岛天递通物流有限公司于2010年12月21日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月3日解除。
二、被告青岛天递通物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛富登嘉投资股份有限公司2013年7月1日至2013年10月3日租金516667元，2013年10月4日至2013年11月20日期间的使用费266667元。
三、被告青岛天递通物流有限公司于本判决生效后十日内支付原告青岛富登嘉投资股份有限公司解除租赁合同违约金1000000元。
四、驳回原告青岛富登嘉投资股份有限公司要求被告青岛天递通物流有限公司及第三人中远物流仓储配送有限公司腾退房屋的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费30800元，由原告青岛富登嘉投资股份有限公司负担10000元，由被告青岛天递通物流有限公司负担20800元。
如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判长 纪仁峰
审判员 顾 伟
审判员 李 珂
二〇一四年一月十三日
书记员 胡绪云
附本案依据的法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同，
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，�当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。