黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终7500号
上诉人（原审原告）：哈尔滨市双城区农村信用合作联社，住所地双城区治国街一委。
法定代表人：郑红梅，理事长。
委托诉讼代理人：邢方雪，黑龙江九州律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李立秋，男，1981年10月2日出生，汉族，兰陵信用社主任，住黑龙江省双城市。
被上诉人（原审被告）：丁晶,女，1954年12月16日出生，汉族，退休工人，住哈尔滨市双城区。
委托诉讼代理人：刘雷，男，1976年6月12日出生，汉族，无业，住哈尔滨市双城区。
被上诉人（原审被告）：中国银行股份有限公司双城支行，住所地哈尔滨市双城区花园大街102号。
负责人：李东，行长。
委托诉讼代理人：何极，黑龙江何极律师事务所律师�
上诉人哈尔滨市双城区农村信用合作联社（以下简称双城信用社）因与被上诉人丁晶、被上诉人中国银行股份有限公司双城支行（以下简称中国银行双城支行）确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2016）黑0113民初5559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。上诉人双城信用社的委托诉讼代理人邢方雪、李立秋，被上诉人丁晶的委托诉讼代理人刘雷，被上诉人中国银行双城支行的委托诉讼代理人何极到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
双城信用社上诉请求：撤销原判，改判支持双城信用社的诉讼请求。事实和理由：1.丁晶与中国银行双城支行恶意串通，捏造虚假的补充协议，但一审法院未予审查。2.原审认为三方协议实为双城信用社�实现债权在丁晶为行使抵押权的情况下一种替代行为，双城信用社在起诉债权和抵押权的情况下，无必要重复对租赁权诉讼。但以上两种权利并非并列的，原审认定无事实和法律依据，必须改判。
丁晶辩称，请求二审法院维持原判。
中国银行双城支行辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回双城信用社的请求，维持原审判决。1.中国银行双城支行、丁晶签订房屋租赁合同是在2011年6月21日先于丁晶和双城信用社之间的借款合同，2011年6月21日同时中国银行双城支行、丁晶签订房屋补充协议，租赁期限延长三年，从2016年延长至2019年。2016年5月20日中国银行双城支行、丁晶对于延长的房屋价格进行商定，租金由27万元变更33万元，中国银行双城支行、丁晶之间的合同是有效的。2.租赁物的所有权仍属于丁晶所有，双城信用社虽然提出了诉讼并进入执行程序，但是执行法院没有给中国银行双城支行、丁晶下达有关提起租赁款的相关裁定，因此丁晶有权收取2016-2017年度的租金。3.中行支付租金的时间为在每年的6月中下旬，合同约定的还款时间为2016年9月，在借款没有到期的情况下，中国银行双城支行不可能将房屋租金交付给双城信用社。只能交付给房屋的出租人丁晶。综上，原审判决正确。
双城信用社向一审法院起诉请求：一、确认丁晶和中国银行双城支行于2011年6月21日签订的案涉抵押房屋租赁合同的《补充合同》和2016年5月20日签订《房屋租赁价格协议》无效；二、判令中国银行双城支行向双城信用社支付2016年至2017年度的租金人民币33万元；三、中国银行双城支行自2017年6月21日开始至实际搬离房屋时止，按年租金27万元标准给付双城信用社租金。
一审法院认定事实：2011年6月21日，丁晶和中国银行双城支行签订房屋租赁合同，主要约定，丁晶将产权证号为双城市房权证治国街字第××号、建筑面积212平方米房屋一处租赁给双城支行作为营业用房。租期为五年，自2011年6月至2016年6月。年租金为人民币27万元，租金每年以现金方式支付。同时，该合同对其它事项进行了约定。2013年9月2日，双城信用社与案外人丁相华签订一份编号为200332013090401的最高额个人担保借款合同，主要约定，案外人丁相华向双城信用社借款270万元，借款期限自2013年9月2日至2016年9月1日。丁晶以位于哈尔滨市××城区××街水利综合楼房屋一处（产权证号：03-××8）作为抵押担保。2013年9月2日，丁晶与双城信用社签订了房地产抵押合同，并办理了房屋他项权登记。借款到期后，案外人丁相华未按合同约定还款，双城信用社向双城区人民法院提起诉讼，双城区人民法院于2016年11�22日作出（2016）黑0113民初4311号民事判决书，判决：一、丁相华、寇小全偿还双城信用社哈尔滨市双城区农村信用合作联社借款本金人民币270万元；二、丁相华、寇小全偿还双城信用社哈尔滨市双城区农村信用合作联社以270万元为本金，自2014年12月2日起至判决书确定的自动履行期限内实际给付之日止，按照月利率8．60‰计算的利息及逾期罚息；三、如丁相华、寇小全不能清偿上述债务，对其不能清偿的部分，应以本案所涉丁晶名下的坐落于双城区治国街水利多种经营公司综合楼、房屋所有权证号为03-××8的房产折价或者拍卖、变卖清偿。后丁相华、寇小全未能履行生效判决所确定的履行义务，该案已进入强制执行程序。2013年9月2日，双城信用社与丁晶和中国银行双城支行签订协议书（三方协议），主要约定，1、中国银行双城支行已经知道案涉房屋用于办理抵押贷款，并向相关部门提交了书面证明。2、借款人丁相华如按借款合同约定的期限偿还贷款本息或提前偿还的，此协议即自动撤销。3、借款人丁相华如不能按借款合同约定的期限偿还贷款本息，由双城信用社依法处置案涉房屋，丁晶和中国银行双城支行签订的原始租赁合同书仍生效，但租金将由中国银行双城支行直接交付双城信用社，用作抵扣借款人贷款本息及违约金等相关费用。如丁晶和中国银行双城支行对案涉房屋的原始租赁合同书租期已到，中国银行双城支行想继续租用案涉房屋则必须征得双城信用社同意。如果中国银行双城支行提前终止租赁合同书或对案涉房屋的租期已到不再续租，应提前2个月告知双城信用社并按期撤出，由双城信用社依法处置案涉房屋。如中国银行双城支行未能履行上述约定，给双城信用社造成损失，将承担相应责任。丁晶和中国银行双城�行签订补充合同一份，落款日期为2011年6月21日，主要约定，根据双方签订的房屋租赁合同，就房屋租赁等相关事项补充如下：一、每年支付租金……四、原合同约定的租期为五年，经双方协商，乙方续租甲方房屋，续租期为三年，续租价格是甲乙双方在原合同到期前30日，根据周边房屋租赁市场价格情况协商确定，续租生效的前提是在乙方同意确定的续租价格的情况下……六、本补充协议与正式租赁合同具有同等法律效力。落款处甲方签名为“丁晶”，乙方处签名为被告双城支行法定代表人“刘志刚”，并加盖有被告双城支行单位印章。2016年5月20日，丁晶和中国银行双城支行签订房屋租赁价格协议，主要约定，甲、乙双方根据2011年6月21日签订的《补充合同》中关于续租的约定，现就租赁价格及其他事项约定如下：一、由于2011年6月21日补充合同就续租一事约定为�年，其价格待双方协商同意确定。现经协商三年的年租金价格为人民币贰拾柒万元，人民币270，000元。二、开具发票时，……三、付款方式：乙方在每年租赁到期时，一次性支付次年租金。双方对合同其它事项进行了约定。同时，丁晶和中国银行双城支行于2016年5月27日在该协议中增加补充条款，内容为：经甲乙双方协商，最终租赁价格为含税金人民币叁拾叁万元整￥330，000元。另查明，中国银行双城支行已向丁晶支付2016年至2017年度房屋租金计人民币33万元（含税金在内）。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政�规的强制性规定。本案中，丁晶和中国银行双城支行对补充合同及房屋租赁价格协议均予以认可，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定。虽双城信用社主张丁晶和中国银行双城支行构成恶意串通而损害其利益，但其在债务人到期未清偿债务的情况下，可依法主张债务人履行还款义务，并要求抵押担保人承担保证责任。而事实上，双城信用社已就其债权未得到清偿事项提起诉讼，并已进入强制执行阶段。故无法认定其利益已受到损害。其主张丁晶和中国银行双城支行所签订的补充合同及房屋租赁价格协议无效的请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同丁晶作为房屋出租方，有按与双城支行之间的合同约定收取房屋租金的权利。虽双城信用社与丁晶�中国银行双城支行签订了三方协议，但丁晶和中国银行双城支行已以明示毁约的方式拒绝履行该协议，故双城信用社要求向其返还已付租金及收取预期租金的请求，不予支持。如因丁晶和中国银行双城支行违约行为对其债权利益造成损失，可另行主张权利。另关于双城信用社申请对丁晶和中国银行双城支行间补充合同进行司法鉴定问题，法院认为，因该鉴定结果对本案审理结果并不产生实质影响，为减轻当事人诉累，对双城信用社司法鉴定申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回哈尔滨市双城区农村信用合作联社的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对原审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，丁晶与中国银行双城支行签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该《房屋租赁合同》和《补充合同》有效并无不当。双城信用社主张丁晶和中国银行双城支行构成恶意串通而损害其利益该合同无效的上诉主张因无证据证实，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；第一百九十五条第二款规定：债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。本案中，丁晶与中国银行双城支行在2011年签订了涉案房屋的租赁合同及补充协议，丁晶与双城信用社于2013年9月2日签订了房地产抵押合同，并办理了房屋他项权登记。依据上述法律规定，丁晶与中国银行双城支行签订的房屋租赁关系不受涉案房屋已经设立的抵押权影响。双城信用社因其债权无法实现已起诉了债务人及抵押人，且已进入执行阶段。双城信用社已就抵押权的实现行使了权利。虽双城信用社与丁晶和中国银行双城支行签订了三方协议，但丁晶和中国银行双城支行已以明示毁约的方式拒绝履行该协议，且该协议并不属于抵押权人与抵押人就抵押财产以折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿的协议。故一审法院驳回双城信用社要求向其返还已付租金及收取预期租金的请求并无不当，本院予以支持。
综上所述，哈尔滨市双城区农村信用合作联社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由哈尔滨市双城区农村信用合作联社负担。
本判决为终审判决。
审判长 何长滨
审判员 万 迎
审判员 柳 波
二〇一七年十一月二十一日
书记员 周小倩