陕西省咸阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕04民终1481号
上诉人（原审原告）:高美丽，女，1964年6月5日出生，汉族，村民,住陕西省泾阳县。
委托诉讼代理人:胡建民，男，1963年3月16日出生，汉族，村民，住陕西省泾阳县，系高美丽之夫。
委托诉讼代理人:王欢，泾阳县泾干法律服务所法律工作者。
上诉人（原审被告）:张敏学，男，1962年9月20日出生，汉族，村民，住陕西省泾阳县。
上诉人高美丽与上诉人张敏学买卖合同纠纷一案，双方均不服泾阳县人民法院（2017）陕0423民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高美丽及其委托代理人胡建民、王欢，上诉人张敏学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高美丽上诉请求：请求撤销原判，依法改判1.依法确认高美丽与张敏学于2004年6月20日达成的房屋买卖口头合同为有效合同；2.依法判令张敏学按合同约定交付高美丽位于关中环线北侧，桥底镇街道（原桥底肉食站）坐西向东十一间门面房中由北向南第三、第四间二层所买房屋，价值约100000元；3、本案一、二诉讼费张敏学承担。事实与理由：其与张敏学于2004年6月20日达成口头房屋买卖合同，约定张敏学将位于泾阳县桥底镇街道（原桥底肉食站）坐西向东十一间门面房中由北向南第三、第四间二层房屋以每间五万元的价格转让给高美丽。2004年6月25日，上诉人高美丽向张敏学交纳第一笔房款49000元。后双方约定剩余房款以高美丽2003年至2007年在被上诉人张敏学处工作的工资抵作房款（四年共计四万元）。张敏学收到房款后即向高美丽交付了房屋，因约定的由北向南第三、第四间二层房屋的一层张敏学对外出租，故高美丽只能占有房屋的二层。后因张敏学基建，为看管场地方便，张敏学又将南边第一间房屋交由高美丽居住。此后，高美丽分别于2006年9月19日、2008年7月13日、2009年9月5日分别向张敏学交纳了3000元、3000元、10000元房款，张敏学错将收据写成了借据。至此高美丽共计向张敏学交纳房�105000元的两间两层房屋的全部价款。原判仅凭单个证据效力认定双方只存在一间两层房屋的买卖关系属认定事实错误。高美丽在原审提供的收据、借据以及赵文东、王育兴、高武利的证言足以证明双方之间具两间房屋买卖合同关系。高美丽提供的高武利证言及张敏学卫生所账单足以证明用工资抵作房款的事实。综上，原判认定事实错误，请求撤销原判，依法改判。
张敏学对高美丽的上诉辩称，高美丽所述事实无直接证据证明。原判对高武利及卫生所账单未认定是客观的，高武利作为证人未出庭，账单没有张敏学的签字，因而其所谓工资抵顶房款一事不能成立。张敏学并未将北三、四间二层交付高美丽使用。上诉人高美丽请求依法确认有两间房的买卖合同及交付两间门面房的请求依法不能成立。
上诉人张敏学上诉请求：请求撤销原判，驳回高美丽诉讼请求。事实与理由：原判认定高美丽与张敏学之间的房屋买卖合同有效错误。房屋买卖属重大民事行为，应当以书面合同为准，本案并无书面合同，也无直接证据证明有口头房屋买卖协议的存在。高美丽在原审请求交付的是门面房由北向南第三、四间二层房屋，而原判判决的是由南向北第一间一间二层，与高美丽所称的协议存在矛盾，原判超出诉讼请求。2004年6月25日的49000元条据虽然提到收房款，但并未写明是购房款还是租房款，该钱系租房款。张敏学在2007年、2008年已经泾阳县人民政府对涉案土地、房产已颁发了两证，具有物权，故原判认为双方之间买卖合同有效错误。另，该案超过诉讼时效，张敏学要求异地审理未获批准，原审拖延审理程序违法。
高美丽对张敏学的上�辩称，双方购买房屋因为是亲戚关系，所以未签书面合同，口头约定也是订立合同的一种形式。本案属于房屋买卖合同关系而不是张敏学所说的租赁关系。关于时效问题，对方一直在拖延，因而不存在超出时效问题。
高美丽向一审法院起诉请求：1.依法确认原告与被告于2004年6月20日达成的房屋买卖口头合同为有效合同；2.依法判令被告按合同约定交付原告位于关中环线北侧，桥底镇街道（原桥底肉食站）坐西向东十一间门面房中由北向南第三、第四间二层所买房屋，价值约100000元；3、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2003年7月1日被告张敏学与农行泾阳县支行签订房地产租赁协议，农行泾阳县支行将其依法收贷所取得的泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产以四十六万元的价格�赁给张敏学永久使用，且为一次性付款；2006年9月28日，农行泾阳县支行与张敏学就该房地产租赁协议又签订了补充协议，双方将房屋的价格确定为四十五万元，双方认可就泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产系买卖关系。2007年12月29日泾阳县人民政府向被告张敏学颁发泾国用（2008）第B-012号国有土地使用证，2008年1月28日向张敏学颁发房权证泾阳县字第××号房产证。原告高美丽系被告张敏学妻之胞妹。2004年6月25日，被告张敏学收原告高美丽房价款49000元，并向原告高美丽出具了收条。条据载明“今收到高美丽房价款肆万玖仟园整（49000.00元），收款人：张敏学.04、6、25。”后被告张敏学将泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的从北向南第三间房的二层房屋交由原告高美丽居住使用。2009年11月，被告让原告高美丽搬进该十一间门�房中从南向北第一间房的上下两层居住使用至今。因双方就房屋买卖未签订书面合同，引起争议，经双方多次协商无果，原告提起诉讼。
一审法院认为，被告张敏学通过购买以四十五万元的价格，取得了原属泾阳县食品公司下属桥底肉食站全部房地产产权。此有泾阳县人民政府向被告张敏学颁发的国有土地使用证和房产证，及三原县人民法院（2014）三民初字第00170号民事判决书、咸阳市中级人民法院（2015）咸中民终字第00089号民事判决书的确认。2004年6月25日张敏学收原告高美丽房价款49000元及后来三次又收取16000元，可以确认双方之间确立了房屋买卖关系。被告张敏学认为双方之间系房屋租赁合同关系，但其与原告之间未签订租赁合同，也未口头约定租赁期限及单月租金的情况下，原告一次性支付给其49000元及后来又给付16000元�不符合常理。另外，原告与被告有亲属关系，从张敏学当初购得十一间两层房产的总价450000元，原告总计给付张敏学现金65000元并在被告处打工的事实，符合购买的对价而非租赁，故被告主张租赁关系的事实及理由不能成立。原告高美丽实际占有使用取得的是张敏学泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的南第一间房屋上下两层，故应确定双方就该间房屋属于买卖关系，合法有效。原告诉称其购买的是被告取得的泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的从北向南第三、四间两间房产的上下二层房屋，要求被告交付该两间房屋的诉讼请求，证据不足，不予支持。原告诉称其与被告协商用其2003年至2007年在被告处的工资抵顶房款一节，证据不足，不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第十条第�款、第六十条第一款、第六十一条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百五十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、原告高美丽与被告张敏学就泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中从南向北第一间一间两层门面房的买卖合同有效；二、驳回原告高美丽的其他诉讼请求。案件受理费2300元，原告高美丽承担1150元、被告张敏学承担1150元。
二审中，上诉人高美丽提供照片4张及照片复印件2张，证明张敏学实际向高美丽交付的是南一间两层及五间安间房。张敏学质证认为，对照片真实性无异议，证明目的不予认可。高美丽在一审时并未提出，且五间安间房只是让其临时居住，属于租赁。
上诉人张敏学提供2017年9月4日高增奎证言一份，证明卫生所如果欠�美丽工作与张敏学无关，高美丽是在给张敏学岳父打工。高美丽质证对该证言不予认可。
经合议庭评议，本院对高美丽所举证照片的真实性予以认定，证明目的不予认可。张敏学所举证据不符合证据的形式要件，本院不予认定。
经审理，一审查明事实中，除第4页第1行“房价款”应为“房款”外，以及第4行“第三间房的二层房屋”高美丽、张敏学均不认可外，其余查明事实双方无异议，本院予以确认。
本院认为，张敏学于2004年6月25日收取高美丽房款49000元，张敏学主张该款为房租款，其与高美丽之间为房屋租赁关系，但其与高美丽之间并未签订书面租赁合同，也未口头约定租赁期�及租金，高美丽一次性支付49000元与常理不符。且从张敏学当初购得十一间两层房产总价款为450000元来看，高美丽交付给张敏学的49000元符合购买的对价而非租赁费。故原判认定高美丽与张敏学为房屋买卖关系正确。高美丽实际占有使用取得的是张敏学泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的南第一间房屋上下两层，故原判确定双方就该间房屋属于买卖关系合法有效正确。高美丽称其购买的是张敏学取得的泾阳县桥底镇街道座西向东十一间门面房中的从北向南第三、四间两间房产的上下二层房屋，要求交付该两间房屋的上诉请求，无相关证据印证，本院不予支持。高美丽称其用工资抵作房款一节，证据不足，本院不予采信。张敏学认为本案已超诉讼时效，因其在一审并未提出时效抗辩，现在二审提出于法不符。张敏学认为其要求异地审理未获批准，原审拖延审理程序违法一节，经查，张敏学于2016年11月23日申请泾阳县人民法院回避此案，要求本案异地审理，泾阳县人民法院遂于2016年11月24日请求本院对该案指定管辖，本院于2017年1月19日作出该案不符合指定管辖的条件，本案仍由泾阳县人民法院审理的批复，该环节并无不当。张敏学认为原审拖延审理程序违法一节，无事实依据，本院不予采信。
综上，上诉人高美丽及上诉人张敏学的上诉理由依法均不能成立，其上诉请求本院均不予支持，原判认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费高美丽预交2300元，由高美丽承担。张敏学预交2300元，由张敏学承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李新莉
审 判 员 王丽丽
代理审判员 柯彦红
二〇一七年十月十七日
书 记 员 昝 鑫
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。