辽宁省瓦房店市人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0281民初3593号原告：毛嘉薇，女，1985年4月24日出生，回族，现住江西省南昌市。原告：马福满，男，1984年9月20日出生，回族，现住广东省深圳市。二原告共同委托诉讼代理人：王华泰，系辽宁金刚石律师事务所律师。被告：大连远洲东涛房地产开发有限公司，住所地瓦房店市。法定代表人：朱武超，系该公司董事长。委托诉讼代理人：谭永军，系大连瓦房店市大众法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曲道春，系辽宁万正律师事务所律师。原告毛嘉薇、马福满与被告大连远洲东涛房地产开发有限公司（以下简称远洲公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人王华泰、被告远洲公司的委托诉讼代理人谭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛嘉薇、马福满向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付原告逾期办证违约金60000元（以原告所购房屋的总价款按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准计算至实际取得房地产权属证书之日止。暂计为60000元）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月26日，原、被告签订了商品房买卖合同，合同约定被告将“远洲国际城”第6-12幢1单元5层2号房屋，面积120.12平方米，以682252元卖于原告，原告依据合同约定履行了相应的义务，被告应在2014年9月30日前将竣工验收合格的房屋交付原告，并自房屋交付之日起90日内为原告办理房屋产权证书。但被告于2014年8月8日将未经合法验收的房屋交付原告，且至今未给原告办理房屋所有权属书证。被告已严重违约并给原告造成很大损失，故诉至法院，请依法支持原告的诉讼请求。被告远洲公司辩称，不同意原告的诉讼请求，并请求依法驳回原告诉讼请求，起诉费由原告自行承担。理由：1、从程序上讲，原告起诉已过诉讼时效；2、被告没有为原告办理房照是因为施工单位未能交付相关手续所致，非被告的原因，被告正在与施工单位协调，争取早日为原告办理房屋产权证。被告远洲公司在庭审后向本院提交的代理词中主张：1、原、被告双方在《商品房买卖合同》中没有约定给付逾期办证违约金，故原告要求违约金没有合同依据，依据合同意思自治原则，应视为原告放弃要求给付逾期办证违约金的请求；2、原告主张的违约金数额过高，已超出被告的给付能力，如依原告的请求则被告只能破产，如此对于原告也是损失，将彻底无法取得房屋产权证；3、原告已实际占有、使用房屋，实现了房屋的使用价值，且被告已对原告所购买的房屋在瓦房店市房产管理局进行了备案登记，不存在权利被第三方侵犯的可能，故原告的实际利益没有受到任何损失；4、被告并无恶意违约，暂时不能办理房照的原因系因建设单位没有向被告公司全部交付竣工手续。现建设单位正在向被告交付手续，房屋验收手续正在办理当中。基于以上事实，请求法院在原告购房款总额的1%范围内作出相应的判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月26日，原告向被告交付购房款212252元，欲购买被告开发建设的房屋。2014年7月26日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告将瓦房店市文兰办事处祝丰西街89号1单元5层2号房屋卖给原告，建筑面积120.12平方米，总价款682252元（扣除首付款，余款以按揭贷款方式支付给被告）。合同第8条约定：出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家或地方政府的有关规定将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:……5、该商品房经建设单位组织的竣工验收合格”。合同第15条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.自交付之日起超过360日买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，自届满的次日起买受人同意给予出卖人合理时间继续办理。合同中对“合理期间”未作明确约定。另外，合同中亦未约定逾期办证违约金。被告于2014年8月8日将案涉房屋交付二原告。至2017年7月18日，被告仍未给原告办理房屋权属证书。诉讼过程中，原告主张自实际交付房屋后一年起开始承担违约金。本院认为，原、被告签订的商品房销售合同没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同。原告已全面履行合同义务，但被告未能按照合同约定的期限为原告办理购买房屋的产权证书构成违约，应当承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满，未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。1、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；2、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，指房屋交付使用之日起90日；3、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原、被告虽未约定逾期办理房屋权属证书的违约金，但被告逾期办证的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。案涉违约金应以日计算，为继续性债权，故被告抗辩本案已过诉讼时效，本院不予支持。双方未在商品房买卖合同中约定给付逾期办证违约金，被告以此强调属于原告放弃逾期办证违约金，于法无据。该抗辩理由不能成立。关于违约金的计算期限。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，结合原、被告“自交付之日起超过360日，买受人仍无法办理房屋权属登记或无法取得房屋权属证书的，买受人同意给出卖人合理时间继续办理”之约定，该“合理时间”以90日为宜。被告于2014年8月8日交付房屋，在此基础上顺延360日之后再顺延90日，被告应自2015年11月1日起承担违约金。原告主张自实际交付房屋后一年起开始承担违约金，无法律依据，本院不予支持。因涉案产权证书不能确定具体办理时间，故对起诉日之后的违约金本院不予审理，原告可另行起诉。本案违约金应计算至本案立案之日，即2017年7月18日，共计625日。关于违约金的数额。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。对于违约金数额的判定应充分考虑守约方的实际损失以及违约方的过错程度等因素，以实现违约金补偿性和处罚性的价值属性。本案原告实际占有使用所购房屋，实现了房屋的使用价值，原告在明知被告所开发的房屋未经验收合格的情况下而予以购买，自身存在过错，且又无证据证明因被告的逾期办证行为导致原告受到实际损失，故参考其实际损失情况，原告主张以房屋总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金（即中国人民银行公布的中长期贷款基准利率为年利率4.75%，同时加收罚息50%的标准，即年利率7.125%）过高，被告主张予以调整有事实和法律依据。被告抗辩延迟办理房屋产权证系施工单位原因导致相关材料无法向登记机关报备，但被告与建设单位之间的建设工程施工合同关系与本案房屋买卖合同关系非同一法律关系，施工合同双方权利义务的履行行为不影响原、被告之间房屋买卖合同的成立及违约责任的承担，亦不能作为减轻被告过错的抗辩理由。被告主张按房款总额1%的标准给付违约金过低，本院不予支持。结合上述事实，原告购房款总额682252元，按原告主张的年利率7.125%及本院确定的支付违约金时间自2015年11月1日起，计算至起诉日2017年7月18日止，共计625天，违约金84393.15元（682252元×7.125％÷360日×625日）。考虑原、被告均有过错，本院将被告应支付的违约金调整为前述违约金数额的10%，即8439.3元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告大连远洲东涛房地产开发有限公司于本判决生效后30日内给付原告毛嘉薇、马福满自2015年11月1日始至2017年7月18日止的违约金8439.3元；二、驳回原告毛嘉薇、马福满其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费955元，由被告大连远洲东涛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  李宝超二〇一七年十二月二十四日书记员  王丹鹏