福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0206民初2493号原告：厦门鑫利房物业管理有限公司，住所地厦门市湖里区兴隆路501室第八层之六。法定代表人：潘志强，该公司董事长。委托诉讼代理人：柏毅，该公司员工。被告：方友生，男，1973年11月27日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告：卢美观，女，1978年6月15日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告厦门鑫利房物业管理有限公司（以下简称鑫利房物业）与被告方友生、卢美观物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告鑫利房物业的委托诉讼代理人柏毅、被告方友生、卢美观到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫利房物业向本院提出诉讼请求：1.方友生、卢美观立即支付2014年1月至2016年3月的物业服务费4492.8元、公共维修金1036.8元、水费及公摊水费949.4元、垃圾处理费81元，共计6560元；2.方友生、卢美观立即支付因拖欠物业服务费产生的滞纳金5745.8元。事实和理由：2014年1月1日、2015年1月1日，厦门科瑞大厦业主委员会（以下简称科瑞大厦业委会）分别与鑫利房物业签订了1份科瑞大厦物业服务委托合同，约定委托期限为2014年1月1日起至2014年12月31日止、2015年1月1日起至2016年12月31日止。后鑫利房物业依据物业服务委托合同及相关法律法规规定履行了对科瑞大厦小区的物业管理服务、代收代缴水电费及代收公共维修金等职责，但方友生、卢美观作为该小区业主，违反合同约定，自2014年1月1日起至今拒绝缴费。鑫利房物业多次催讨未果，遂提起诉讼。方友生、卢美观辩称，1.2015年1月1日签订的科瑞大厦物业服务委托合同未经双方代表人签字、科瑞大厦业委会公章模糊不清、双方落款日期的笔迹相同，合同不真实，未按法律程序订立且不满足合同生效条件。2.方友生、卢美观未收到鑫利房物业发送的催缴函，鑫利房物业主张2014年1月至2015年3月期间的物业服务相关费用超过诉讼时效。3.鑫利房物业未提供厦门水务集团代收代缴委托其代收代缴水费的委托授权书，也没有代缴水费发票，其代收城市垃圾处理费同样没有委托授权书及代缴发票。4.鑫利房物业未按照物业服务委托合同第17条、第18条履行合同义务，物业管理服务混乱。鑫利房物业于2014年9月1日被厦门市湖里区人民政府挂牌督办，被列为全国重大火灾隐患单位；公共维修金使用未经业主大会同意，使用情况未公示；小区存在大量违建，鑫利房物业未制止；小区仅有的一个小广场及人行通道被任意停车；电梯经常出现关人掉层现象，B栋电梯在2014年7月至2015年11月期间长期停运；小区环境脏乱，小广告现象严重。鑫利房物业的行为构成根本违约，方友生、卢美观主张行使先履行抗辩权。本院认为，科瑞大厦业委会与鑫利房物业于2014年1月1日、2015年1月1日签订的2份科瑞大厦物业服务委托合同有缔约双方盖章确认，系当事人真实意思表示，内容及形式于法不悖，应认定为合法有效。方友生、卢美观辩称上述第二份合同不真实，未按法律程序订立且不满足生效条件，但未能提交证据予以证明，且于法无据，本院对此不予采纳。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该2份合同对包含方友生、卢美观在内的全体业主均具有法律约束力。根据合同约定，鑫利房物业在2014年1月1日至2016年12月31日期间为坐落于厦门市××号的科瑞大厦提供物业服务，（高层）住宅的物业服务费1.3元/平方米/月。现方友生、卢美观名下的厦门市湖里区台湾街7号804室房产（属高层住宅，建筑面积为128.02平方米）在讼争小区内，且鑫利房物业在合同签订后已依约对小区进行了物业管理，故方友生、卢美观应按合同约定的标准支付2014年1月至2016年3月期间的物业服务费4493.5元（128.02平方米×1.3元/平方米/月×27个月）。鑫利房物业请求方友生、卢美观支付物业服务费4492.8元，不违反法律规定及合同约定，本院予以支持。因公共维修金为鑫利房物业代收代付性质，鑫利房物业并无证据证明其已代业主支付公共维修金，在物业服务合同期限已经届满、鑫利房物业已撤出讼争小区的情况下，其关于公共维修金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。物业服务委托合同约定，鑫利房物业按月向业主及物业使用人按实际发生额收取水、电公摊费用，但公摊金额须经科瑞大厦业委会确认，同时将计算明细表（水电公摊的计算方式按政府公布的相关政策执行）进行公示并自觉接受查询和咨询。因鑫利房物业未能证明其诉求的公摊水费金额得到科瑞大厦业委会的确认，且无法说明公摊水费计算方式及依据，故对其关于公摊水费的诉讼请求，本院不予支持。鑫利房物业能够提供其代缴2014年1月至2015年6月期间科瑞大厦水费的票据，并能提供方友生、卢美观名下的厦门市湖里区台湾街7号804室房产在上述期间内的水表读数抄录记录，故对鑫利房物业关于水费的诉讼请求，本院对其中发生于2014年1月至2015年6月期间的水费（依鑫利房物业提供的应缴水费明细，该部分水费为634.3元）予以支持。鑫利房物业未能提供其代缴垃圾处理费的票据，对其关于垃圾处理费的诉讼请求，本院不予支持。从庭审双方的诉辩主张等情况看，鑫利房物业的物业管理方式仍存在有待完善的地方，方友生、卢美观逾期交纳物业服务费的自救行为不宜认定为违约，故鑫利房物业请求方友生、卢美观支付物业服务费的滞纳金，本院不予支持。因物业管理服务为一个连续的过程，且鑫利房物业已于2015年4月17日向方友生邮寄函件，并在邮件封面注明催讨物业服务相关费用，邮寄回执查询显示邮件因收件方拒收而退回，故对方友生、卢美观关于鑫利房物业诉讼请求超过诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。方友生、卢美观主张行使先履行抗辩权，并无相关法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百五十七条、第一百六十二条规定，判决如下：一、方友生、卢美观于本判决生效之日起十日内向厦门鑫利房物业管理有限公司支付2014年1月至2016年3月期间的物业管理费4492.8元及2014年1月至2015年6月期间的水费634.3元；二、驳回厦门鑫利房物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用小额诉讼程序计取10元，由方友生、卢美观负担4元，厦门鑫利房物业管理有限公司负担6元。本判决为终审判决。代理审判员  陈慧琳二〇一七年五月二十七日代书 记员  罗迪青附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。