广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终20837号
上诉人（原审被告）林宣游。
委托诉讼代理人王培云，广东鼎方律师事务所律师。
委托诉讼代理人方建忠，广东鼎方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）深圳市志健实业有限公司。
法定代表人郑健明，该公司董事长。
委托诉讼代理人王金辉，广东圳宝律师事务所律师。
上诉人林宣游因与被上诉人深圳市志健实业有限公司（以下简称志健公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法横民初字第2778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月23日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人林宣游、被上诉人志健公司到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
林宣游上诉请求：一、撤销原审判决，驳回志健公司的诉讼请求或者查清事实后依法改判；二、判令志健公司承担本案一审、二审诉讼费。事实和理由如下：一、原审认定事实错误。1、2015年10月9日，志健公司将林宣游曾经经营的“思苑”专柜的场地收回，转租给“皇妹”专柜经营。同时，根据林宣游与志健公司2014年2月21日双方签订的《专柜合同》第二条“履约保证金”第2.2款“若乙方连续三天不正常营业，甲方视为乙方自动解除合同，甲方从第四日起收回专柜使用权另作安排…”。但是原审认定：“2015年10月至2016年1月4日四个月可作为原告（志健公司）等待被告（林宣游）履约的合理时间，原告（志健公司）可以主张2016年1月之前的租金等费用是错误的。2、原审判决认定林宣游应向志健公司支付2015年10月的租金、管理费、水电费及促销员管理费共计18986.12元，滞纳金从2015年10月6日起每月按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年11月的租金、管理费共计18404.48元，滞纳金从2015年11月6日起每月按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年12月的租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年12月6日起每月按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2016年1月的租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年1月6日起每月按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止，以上认定错误。一是2015年10月份所产生的水、电费的抄表过程和促销员管理费的产生等没有经过林宣游确认，系志健公司的杜撰行为，且“促销员管理费”是超越了志健公司在一审的诉讼请求范围。二是原审判决确认“被告（林宣游）在2015年10月底停止经营”，在林宣游与志健公司之间有合同明确约定的情况下【原审志健公司提供的证据一，第二页第二条“2.2”，若乙方连续三天不正常营业，甲方视乙方自动解除合同】。但是，原审法院违背本案当事人的约定，而酌情认定4个月的所谓“商业合理时间”是错误的。三是租金金额应当以《专柜合同》约定的单价为准，而不应当以《补充协议为准》。3、关于2015年7月、8月、9月租金的支付问题，在一审期间，林宣游与志健公司没有任何一方提交并出示银行汇款原始凭证资料的情况下，原审法院以“原告回应，2015年7月至9月期间的租金、管理费等是由一个陈某某转账，备注林宣游租金…，”以及“从2015年7月3日起广州XX鞋业有限公司接手了被告（林宣游）的店铺并向原告（志健公司）缴纳租金，缴纳租金时依然备注被告（林宣游）的名字，通过私人转账交租，写明代被告（林宣游）交，交了3个月的租金…”确认了“陈某某代林宣游支付了这期间的租金”这一莫须有的事实。二、原审适用法律错误。1、程序错误，本案应当追加深圳市XX商业发展有限公司、广州XX鞋业有限公司为本案当事人。因《补充协议》的主体之一系深圳市XX商业发展有限公司。2、原审判决书第一项中的“促销人员管理费”系超出志健公司在一审中的诉讼请求范围，系超裁行为。
志健公司辩称，林宣游主张合同主体已经变更为案外人广州XX鞋业有限公司，在诉讼前我方并不清楚，而且合同主体一直是志健公司，而且对方也没有提供证据证明事先经过我方同意变更合同主体。因此，请求驳回林宣游的上诉请求，维持原判。
志健公司原审诉请:1、林宣游继续履行合同；2、林宣游支付拖欠的租金31250.56元、管理费5558.4元、水电费541.64元、滞纳金341.75元，共计37692.35元（租金和管理费暂计算至2015年11月末，实际计算至判决之日；滞纳金暂时计算至2015年11月10日，实际应计至林宣游付款日）；3、林宣游承担本案诉讼费用。
一审法院查明：志健公司、林宣游于2014年2月21日签订了一份《专柜合同》，约定：志健公司将其位于深圳市龙岗区横岗街道茂盛路1号志健时代广场F1层，建筑面积为70平方米，实用面积为35平方米或双方书面确认的单位场地出租给林宣游使用；林宣游的经营范围为鞋包，品牌为（思苑）丽人达芙妮商品；租赁期限自2014年3月1日起至2016年2月29日；每月租金为12880元，每月管理费为2520元，租期每满一年，租金在前一年的基础上递增10%；节庆促销费1000元/年，品牌推广服务费2000元/年；林宣游在签订合同之日起三日内向志健公司一次性交纳履约保证金25760元；林宣游于每月5日前用现金缴纳当月费用，逾期不缴纳的，须按日向志健公司支付拖欠租金及费用等应交款万分之五的滞纳金；拖欠应交款超过五日以上，视为林宣游违约，志健公司可以采取停止林宣游用水、用电等措施，并可以解除合同；合同期限届满前，未经志健公司书面同意，林宣游擅自停止经营、擅自撤场，除履约保证金不予退还外，林宣游自愿承担两个月租金金额的惩罚性违约金，还需承担志健公司的经济损失。志健公司收取了林宣游履约保证金25760元。2014年2月22日，志健公司、林宣游签订《补充协议》，作出如下补充及修改：第一年租金14204.8元/月，第二年租金在第一年的基础上递增10%，第二年租金15625.28元/月，管理费不变2779.2元/月，合同期限自2014年3月1日起至2016年2月29日止；本协议为原合同的补充部分，本协议未约定的，按原合同有关条款执行，本协议与原合同条款相冲突的，以本协议为准。上述《专柜合同》及《补充协议》均加盖“深圳市志健实业有限公司合同专用章”及有林宣游的签名及捺印。
志健公司主张林宣游缴纳租金及管理费截至2015年9月，缴纳水电费截至2015年8月，而在2015年10月开始未按约缴纳租金及其他各项费用，并提交林宣游欠费明细表、缴费通知单、水电表抄表记录、2015年度公共区域专柜灯（公共区域用电）。缴费通知单显示：2015年10月费用为18986.12元，其中包含10月租金15625.28元、10月管理服务费2779.2元、10月照明电费44.86元、10月电费208.69元、10月促销员管理费40元、9月公共用电60.32元、9月电费227.77元；2015年11月费用18404.48元，其中包含11月租金15625.28元、管理服务费2779.2元；铺位名称林宣游（达芙妮鞋包）。欠款明细表显示2015年11月、12月每月欠租金15625.28元和管理费2779.2元。林宣游对志健公司提交的上述证据不予认可，主张至2015年6月底的租金及各项费用林宣游已经交清，而2015年7月1日起的租金及各项费用应由广州XX鞋业有限公司承担，与林宣游无关，并称7月之后的租金及费用是广州XX鞋业有限公司转账支付给志健公司的。志健公司回应，2015年7月至9月期间的租金、管理费等是由一位叫陈某某转账，备注林宣游租金，所以志健公司认为依然是由林宣游委托别人转账支付，其一直没有同意租赁合同的主体变更。
林宣游提交照片以证明原“思苑”专柜已转租给“皇妹”鞋柜经营，并申请了证人李某到庭作证。志健公司认为林宣游超过举证期限提交上述照片而不予质证，并称林宣游不履行约定向其支付相关的费用，并且未经其同意林宣游于2015年10月21日擅自逃场，违反了合同的约定。证人李某称：其是广州XX鞋业有限公司的自营店的经理，林宣游是广州XX鞋业有限公司加盟商，2015年6月份双方协商由加盟店转为直营店；广州XX鞋业有限公司跟林宣游签订了加盟转自营的协议，并派其与林宣游双方一起到志健广场的招商部经理处进行租赁合同的变更，但是何经理说租期到了之后再和广州XX鞋业有限公司重新签订合同，因为店铺是自己收银，跟商场没有财务对账的关系，只需要按时缴纳租金即可；从2015年7月3日起广州XX鞋业有限公司接手了林宣游的店铺并向志健公司缴纳租金，缴纳租金时依然备注林宣游的名字，通过私人转账交租，写明代林宣游交，交了3个月的租金，然后公司倒闭，老板找不到人，员工工资也没有发。
志健公司提供录音光盘，录音内容：女：“我们现在跟你签的合同，是林宣游是吧，对不对？”男：“恩。我今天来就是说这个问题。假如说你公司要终止这个合同，要拿走这些货和押金，我没有意见；但是假如说要按合同来算，那么好，我重新接收这家店，那么货给我，押金要给我，我10月份的租金给你，最多欠你一个滞纳金。”林宣游对此不予认可。
一审法院认为，志健公司、林宣游签订的《专柜合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，应为合法有效，合同当事人均应按照合同的约定履行已方义务。《专柜合同》及《补充协议》均加盖了志健公司用章，涉案场地也实际交由林宣游使用，林宣游抗辩志健公司不是合同签订的主体，依据不足，法院不予采纳。
林宣游主张合同的承租方已经变更为案外人广州XX鞋业有限公司，但是未能提交承租主体变更的三方协议或志健公司同意变更承租人的书面材料，即使正如证人所称广州XX鞋业有限公司跟林宣游签订了加盟转自营的协议，该协议仅是案外人与林宣游之间的协议，不对志健公司产生合同约束力；而证人也称2015年7月至9月的租金及费用等转账给志健公司时，都有备注代林宣游交，从证人的陈述中志健公司也未曾明确表示同意变更租赁合同的承租方。以上事实显示案外人并未承接林宣游与志健公司之间的租赁合同的权利义务关系，志健公司、林宣游仍受《专柜合同》及《补充协议》约束，故林宣游应按约定支付租金及相关费用。根据林宣游陈述2015年7月之后的租金及相关费用与其无关以及证人陈述“交了3个月的租金，公司倒闭了老板找不到人”，结合志健公司主张，可确认2015年10月起的租金及费用尚未支付，该行为已经构成根本违约，林宣游应依法承担给付租金及其他费用，并按约支付滞纳金的责任。林宣游与案外人广州XX鞋业有限公司之间的纠纷，应依照法律规定或者按照双方约定另循途径解决。
本案中，林宣游承租的专柜2015年10月21日起停止经营且自此未再支付租金等费用，对于林宣游的履约意愿发生变化的事实，及按合同约定志健公司在此情形下享有单方解除权，对此志健公司应当明知，即使志健公司选择继续履行，等待林宣游履约，也不应超过商业上的合理时间；至2016年1月4日本案开庭时，林宣游亦明确表示其不是租赁合同承租人，无须履行该租赁合同，至此，林宣游已经严重违约且明确表示不再履行合同，志健公司应该履行合同解除权，将场地另行出租使用，以防止合同损失扩大。故法院酌定2015年10月至2016年1月四个月可作为志健公司等待林宣游履约的合理时间，志健公司可主张2016年1月之前的租金等费用。2016年2月后，志健公司未采取合理措施，解除合同或另行出租使用场地，违反了减损规则和诚实信用原则，故2016年2月1之后的租金及管理费等法院不予支持。对志健公司诉请继续履行租赁合同，法院亦予以驳回。
根据《专柜合同》及《补充协议》，2015年10月至2016年2月期间的租金15625.28元/月、管理费2779.2元/月；每逾期一日缴费，按当月拖欠总费用的0.05%计算滞纳金；林宣游在2015年10月底停止经营，11月开始便无产生水电费。另依据志健公司提交的林宣游欠费明细表、缴费通知单、水电表抄表记录，林宣游应向志健公司支付：2015年10月的租金、管理费、水电费及促销员管理费共计18986.12元，滞纳金从2015年10月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年11月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年11月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2015年12月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年12月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；2016年1月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2016年1月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止。
原审判决：一、林宣游应于判决发生法律效力之日起七日内向志健公司支付2015年10月的租金、管理费、水电费及促销员管理费共计18986.12元，滞纳金从2015年10月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；二、林宣游应于判决发生法律效力之日起七日内向志健公司支付2015年11月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年11月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；三、林宣游应于判决发生法律效力之日起七日内向志健公司支付2015年12月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2015年12月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；四、林宣游应于判决发生法律效力之日起七日内向志健公司支付2016年1月租金、管理费18404.48元，滞纳金从2016年1月6日起每日按当月拖欠总费用的0.05%计算至实际清偿之日止；五、驳回志健公司的其他诉讼请求。
本院审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，林宣游于二审调查期间提交了一份照片证据，拟证明涉案专柜已由志健公司转给案外人“皇妹”经营。林宣游在二审调查期间申请追加广州XX鞋业有限公司作为第三人，并判令其赔偿志健公司全部损失。
本院认为，林宣游与志健公司签订的《专柜合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行合同。林宣游上诉主张本案应追加深圳市XX商业发展有限公司作为当事人，原审未予处理有误，本院认为，虽然《专柜合同》及《补充协议》上有深圳市XX商业发展有限公司的名称，但林宣游在签订合同时并未提出异议，且《专柜合同》及《补充协议》均加盖了志健公司公章，涉案场地也实际由志健公司交付使用，因此，志健公司系合同签订的主体，林宣游的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
林宣游作为承租人，应当依照合同约定支付租金及相应的管理费用，林宣游主张于2015年7月1日起承租方已经变更为广州XX鞋业有限公司，并上诉主张原审认定2015年7月至9月的租金费用系由案外人代为转账支付有误，对此，本院认为，林宣游未提交相关的证据证明2015年7月1日起承租方已经变更为广州XX鞋业有限公司，一审证人亦陈述广州XX鞋业有限公司未与志健公司签订租赁合同，志健公司也未明确表示同意变更租赁合同的承租方。因此，林宣游关于承租方变更的主张，依据不足，本院不予支持。林宣游于二审期间要求追加广州XX鞋业有限公司作为第三人，亦缺乏依据，本院不予支持。志健公司在原审时主张2015年7月至9月的租金及费用等是由一位叫陈某某转账，备注林宣游租金，该主张与证人陈述一致，因此，原审认定2015年7月至9月的租金及费用仍由林宣游支付并无不当，本院依法予以确认。林宣游的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
林宣游上诉主张依据《专柜合同》，志健公司在林宣游连续三天不正常营业的情况下，第四天就可以收回专柜使用权，原审酌定四个月的等待履约期不当，对此，本院认为，根据合同约定，志健公司可以在林宣游连续三天不正常营业的情况下收回专柜使用权，该约定仅是赋予了志健公司选择权。本案林宣游虽然于原审提交了照片，但并未提供充分有效的证据证明志健公司已经收回专柜并且另行出租。在志健公司未解除合同的情况下，林宣游仍应当履行合同。林宣游未缴纳2015年10月之后的租金及相关费用，至原审开庭时已明确表示无需履行该合同，原审酌定2015年10月至2016年1月为等待履约期并无不当，本院依法予以确认。林宣游的该项上诉主张，本院不予支持。
林宣游上诉主张租金金额应以《专柜合同》约定为准，而不以《补充协议》为准，对此，本院认为，因《补充协议》签订于《专柜合同》之后，且明确约定系对《专柜合同》的补充，林宣游的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。2015年10月的水电费等虽未经林宣游确认，但志健公司主张的数额符合常理，促销员管理费亦属于运营过程中产生的管理费用，因此，原审认定林宣游2015年10月应支付的款项并无不当，本院依法予以确认。
综上所述，上诉人林宣游上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1664.27元，由上诉人林宣游承担。
本判决为终审判决。
审判长 赖 秋 姗
审判员 丁 婷
审判员 罗 巧
二〇一七年三月二十五日
书记员 孙巍（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。