湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0111民初980号
原告（反诉被告）湖南丰润物流有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区汇金路278号蓝天建材城精品楼1栋601房。
法定代表人陈刚，董事长。
委托代理人何开华，湖南湘华源律师事务所长沙分所律师。
被告（反诉原告）刘黎明。
委托代理人刘双秀，湖南泓锐律师事务所律师。
委托代理人徐红娟，湖南泓锐律师事务所律师。
原告（反诉被告）湖南丰润物流有限公司（以下简称原告）诉被告（反诉原告）刘黎明（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序并组成合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人何开华，被告及其委托代理人徐红娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月26日，原、被告双方签订了《铺位租赁合同》，合同约定被告承租原告位于蓝天建材城大卖场第二栋1217号铺位（以下简称1217号商铺），租赁面积为106㎡，租赁价格为每月每平方米68元。合同到期后，原告多次催促被告续签租赁合同，但被告置之不理，既不续签合同又不腾退商铺，也未向原告交纳商铺使用费，损害了原告合法利益，故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告解除合同；2、被告立即腾退原告蓝天建材城大卖场第二栋第1217号商铺；3、被告支付租赁合同期满后的商铺使用费16218元（即从2015年10月28日至2016年1月30日，按每月每平方米68元计算）；4、被告支付市场物业管理服务费1113元；5、被告承担本案的诉讼费用。
被告辩称，1、同意解除合同并将铺面归还给原告。2、关于商铺使用费，因为没有达到约定的使用率，所以按照合同，被告不需要支付。3、市场内未进行物业管理，所以被告无需支付物业管理费。
被告反诉称，原告本着将蓝天建材城打造成高端专业建材品牌市场目的出发，将被告招商至蓝天建材城。2013年10月26日，原告与被告签署《加盟合同》，约定原告将1217号商铺供被告经营双木林品牌硅藻泥，租金为68元/㎡/月，月租金为7208元，租赁期限为2013年10月26日至2015年10月27日，另有四个月（开业之日起算）的免租期，同时还约定在免租期四个月内，第一层商铺招租率还未达到80%则继续免租直至达到80%为止，并从开业之日起免物业费。合同签署后，被告按约向原告支付了30000元定金并预付半年租金43248元。同时，为了市场更好发展及招商顺利，原告承诺被告只要进场装修并经验收合格开张营业的，将按照面积100㎡以上的补贴100元/天。基于上述承诺，被告应原告要求立即进场装修后开张营业，原告将第一个月3000元补贴支付给了被告。但随后因原告擅自调整市场规划致使市场混乱，加之市场本身报建审批手续不齐，设备、设施不齐全，房屋漏水现象明显，市场消防不合格未能达到交付使用条件，直接致使原告招商失败、两年租赁期限届满后不仅招商率未达到80%，也未将后续补贴支付给被告。因原告前述行为严重影响被告商铺经营并导致亏损，为维护被告合法权益，特提起反诉，请求判令：1、原告退还被告已支付的定金30000元；2、原告退还被告预先支付的房屋租金（6个月）43248元；3、原告承担本案的反诉费用。
原告针对被告的反诉辩称，1、同意解除合同，请求法院判令被告腾空门面；2、针对被告诉称的没有达到80%使用率，原告已经通过告知函告知被告缴纳使用费，也告知被告如果需要续租需要办理手续，否则将用定金冲抵使用费，从2013年10月26日到2015年10月27日原告已经免费给被告使用两年，之后2015年10月28日市场达到80%的使用率，被告应该支付商铺使用费。
经审理查明，2013年10月26日，原告与被告签订《加盟合同》，主要约定：1、被告承租1217号商铺经营双木林硅藻泥，计租面积106㎡，租金为68元/㎡/月，每月租金为7208元，每半年缴纳一次；2、合同签订时，被告向原告缴纳商铺定金53000元，计租时转为履约保证金，租赁期限自2013年10月26日至2015年10月27日；3、原告给予被告4个月（开业之日起算）免租期，若在免租期4个月之内，第一层商铺招租率还未达80%则继续免租直至达到80%为止，从开业之日起免物业费12个月；4、被告自愿接受原告制定的《物业管理办法》及《加盟公约》的约束，并承诺将严格遵守其规定，同意原告关于物业管理费、能源使用费和其他费用的计算和缴纳方式的规定。上述合同签订后，被告向原告预付租金43248元并交纳门面定金30000元，原告向被告交付了1217号商铺，被告对商铺进行装修并营业。
2015年12月7日，原告委托其市场物业管理部即蓝天建材城物业管理部向被告发送《市场商户租赁费用交纳通知》，其中载明：“按双方签订的《商户租赁合同》第五条的规定，现我市场租赁面积已达到80%以上，商户应履行缴租义务。请于2015年12月7日自2015年12月10日前来市场财务部办理租金交纳手续”。2015年12月15日，上述物业管理部向被告等商户发送《告知函》，载明：“贵商户的《商户租赁合同》已到期，为了不影响贵商户的正常营业，望贵商户于2015年12月18日前来招商部办理合同续约手续，如贵商户逾期未前来办理，市场将从贵商户租赁押金中扣除费用，冲抵租金。”
另查明：1、“蓝天建材城”占地地块（长沙市雨花区汇金路278号，用地面积90亩）属中国人民解放军九五一七二部队（以下简称95172部队）所有。2011年3月20日，95172部队向原告发送《蓝天仓储建设委托书》，载明拟在该地块建设“蓝天仓储”并委托原告承办。2012年4月3日，95172部队向原告发送《关于将“蓝天仓储”投入到提质扩容项目中，联合打造“蓝天建材城”，以支持地方经济发展的复函》，载明同意将“蓝天仓储”投入到雨花五金机电大市场提质扩容项目之中，联合打造专业建材市场“蓝天建材城”。2014年5月12日，长沙市雨花区发展和改革局作出雨发改投备（2014）19号《关于湖南丰润物流有限公司蓝天建材城建设项目备案的通知》，对“蓝天建材城”项目进行备案。
2、庭审中双方确认《加盟合同》于2015年10月27日解除；被告陈述仍占有1127号商铺，因原告在合同到期后即停电停水，已无法经营；原告陈述在2016年3月1日才对商铺停电，水可以使用，就被告缴纳的商铺定金同意抵扣费用后退还。
以上事实，有《加盟合同》、蓝天建材城收款收据、《市场商户租赁费用交纳通知》、《告知函》、《通知单》、《蓝天仓储建设委托书》、雨发改投备（2014）19号《关于湖南丰润物流有限公司蓝天建材城建设项目备案的通知》、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议焦点为原、被告签订的《加盟合同》是否有效及被告是否应缴纳合同期满后的商铺占有使用费。
“蓝天建材城”前身系95172部队在其所有地块上建设而成的“蓝天仓储”，该部队后同意由“蓝天仓储”打造“蓝天建材城”并委托原告进行管理，“蓝天建材城”项目并已经长沙市雨花区发展和改革局备案。被告主张“蓝天建材城”无产权证明、属于违章建筑，不能进行招商引资、租赁合同无效，没有事实依据，本院不予支持。原、被告签订的《加盟合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据《加盟合同》约定，被告应在第一层商铺招租率达到80%时开始交纳租金，被告提交照片不足以证明市场整体招租状态，其陈述招租率尚未达到80%、无需支付租金，与事实不符，对其主张本院不予采纳。双方确认《加盟合同》于租赁期满之日（2015年10月27日）解除，本院予以确认，被告应腾空并向原告交付1217号商铺，原告应向被告返还商铺定金30000元。被告在租赁期满后仍实际占有使用1217号商铺，但双方并未就续签合同达成一致意见，原告要求被告支付2015年10月28日至2016年1月30日的占有使用费，本院予以支持，计算为22344.8元（7208元/月×3月+7208元/月×3/30月），原告只主张16218元系对个人权利的处分，亦未损害被告利益，本院予以认可，因被告已预付租金43248元，故原告应退还被告27030元（43248元-16218元）。被告未提交证据证明停水停电时间，另双方在《加盟合同》内对市场规划并无明确约定，被告亦未提交证据证明规划变更对其经营造成实际负面影响，故对被告据此不需支付租赁（占有使用）费的主张，本院不予支持。
《加盟合同》虽提及了物业管理费的收取，但原告并未提交证据证明双方在租赁合同签订后又签订了物业服务合同，或其向被告提供了物业服务，就原告主张的物业费收取标准，亦不能证明进行了公示，故对原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）湖南丰润物流有限公司与被告（反诉原告）刘黎明签订的《加盟合同》于2015年10月27日解除；
二、被告（反诉原告）刘黎明于本判决生效后三日内腾空并向原告（反诉被告）湖南丰润物流有限公司交付蓝天建材城大卖场第1217号商铺；
三、原告（反诉被告）湖南丰润物流有限公司于本判决生效后三日内退还被告（反诉原告）刘黎明预付租金27030元；
四、原告（反诉被告）湖南丰润物流有限公司于本判决生效后三日内退还被告（反诉原告）刘黎明已支付的定金30000元；
五、驳回原告（反诉被告）湖南丰润物流有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）刘黎明的其他反诉请求。
如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费233元，反诉受理费825元，合计1058元，由原告（反诉被告）湖南丰润物流有限公司负担500元，被告（反诉原告）刘黎明负担558元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 袁 亚
人民陪审员 胡 南
人民陪审员 郭开华
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 曹川川
附：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。