杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭拱民初字第1625号
原告浙江苏宁电器有限公司。
法定代表人卞农。
委托代理人（特别授权代理）何建祥、陈贺梅。
被告浙江中房商业发展有限公司。
法定代表人章毅。
委托代理人（特别授权代理）章樑、陈钟。
原告浙江苏宁电器有限公司（以下简称苏宁电器）为与被告浙江中房商业发展有限公司（以下简称中房公司）关于房屋租赁合同纠纷一案，于2009年11月5日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法由审判员周蓓独任审判，于2009年12月1日公开开庭进行了审理。原告苏宁电器的�托代理人何建祥、陈贺梅，被告中房公司的委托代理人章樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宁电器诉称，原、被告于2005年3月21日签订《杭州市拱北公共中心二楼房屋租赁合同》，由原告（乙方）租赁被告（甲方）具有出租权的上塘路1060号杭州市拱北公共中心大厦共计4234.7平方米（建筑面积）的房屋、附属设施和附属场地；租赁期自2005年3月23日至2015年5月31日止。同时双方在合同第5.1中约定：甲方保证出租给乙方租赁物的产权关系清晰没有争议，甲方有权出租。在租赁期内，甲方任何产权方面的变动均不得影响本合同的执行，否则视为违约，甲方应承担违约责任。合同第7.4约定：因甲方的出租权有争议或引起纠纷，视为甲方违约，甲方按年租赁费用总额向乙方支付违约金，并赔偿乙方的全部损失，且乙方有权解除合同。后原、被告又分别于2005年4月19日�2007年5月29日签订《补充协议》对前期租赁合同中的租金及物业费进行了补充约定。根据上述约定，2008年12月1日至2009年11月30日的租金为203.2828万元，物业费23万元。2009年9月28日，杭州市拱墅区人民法院（2008）拱民一初字第1383号民事判决书，判决解除了被告与杭州市拱宸桥地区旧城改造工程指挥部（以下简称拱宸桥指挥部）之间的房屋租赁合同，据此被告对上塘路1060号杭州市拱北公共中心大厦不再享有转租的权利，被告已构成严重违约。由于被告的违约行为，给原告造成了巨大的经济损失，现原告依据合同约定要求被告承担相应的违约责任。为此提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告于2005年3月21日签订的《杭州市拱北公共中心二楼房屋租赁合同》及2005年4月19日、2007年5月29日签订的补充协议；2、请求法院判令被告支付原告违约金226.2828万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告中房公司辩称，原告陈述的事实基本属实，补充协议约定的物管费实际原告只承担了15万，其余8万由被告承担。（2008）拱民一初字第1383号民事判决书在2009年9月17日作出，根据该判决被告与房屋所有权人拱宸桥指挥部之间的房屋租赁合同已经解除，但拱宸桥指挥部承诺对被告与原告签订的租赁合同中被告应承担的权利义务由拱宸桥指挥部承继，被告与拱宸桥指挥部双方对权利义务的移交也作了约定。被告在履行转租合同过程中，并不存在违约情形，被告与拱宸桥指挥部之间租赁合同的解除并不影响原告实现合同目的，也没有给原告造成任何的损失。原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，原告要求解除合同不符合法定和约定的条件。故原告的诉讼请求应当予以驳回。
原告苏宁电器为支持其诉请向本院提交以下证据材料：
1、被告与拱宸桥指挥部签订的房屋租赁合同及补充协议各一份；
2、同意转租证明一份；
3、原、被告双方房屋租赁合同一份及补充协议二份；
证据1－3共同证明案涉承租房屋所有权属于拱宸桥指挥部，原、被告存在房屋租赁合同关系，拱宸桥指挥部同意转租，以及签约双方的权利义务。
4、（2008）拱民一初字第1383号民事裁定书及（2008）拱民一初字第1383号协助执行通知书各一份，证明因被告与拱宸桥指挥部之间的租赁权发生纠纷，拱墅区法院冻结被告租金收益1255953.88元。
5、关于行使不安抗辩权的函及申通快递详情单各一份，证明原告通知被告，因被告的相关违约行为引起诉讼，原告行使不安抗辩权暂停支付租金。
6、（2008）拱民一初字第1383号民事判决书一份，证明因被告的违约行为导致被告与拱宸桥指挥部之间房屋租赁合同及补充协议解除，使得原、被告之间的租赁合同无法继续履行，被告构成违约。
被告中房公司为支持其辩称向本院提交以下证据材料：
1、2009年7月7日拱宸桥指挥部出具的承诺书及2009年10月20日拱宸桥指挥部与被告签订的协议各一份，证明在被告与房屋所有权人拱宸桥指挥部的诉讼过程中及判决生效后，拱宸桥指挥部明确表示合同解除后被告基于转租合同所产生的权利义务由其承继，双方对交接时间作了约定，2009年10月18日起的合同权利由拱宸桥指挥部承继。
2、2009年11月26日被告发给原告的函一份，证明被告与拱宸桥指挥部间就权利义务转让及代为履行的情况，被告已经通知原告，
对原、被告提交的证据经庭审举证、质证，本院作如下认证：
被告中房公司对原告苏宁电器提供的证据1、2、3、4、6均无异议，本院对其证明力予以确认。中房公司对证据5的真实性无异议，但对关联性有异议。本院对证据5的真实性予以确认。
原告苏宁电器对被告中房公司提交的证据1、2的真实性均无异议，但认为拱宸桥指挥部出具的承诺书与本案无关，根据合同相对性原则，拱宸桥指挥部与被告双方不能擅自约定原告的权利。被告将合同项下的权利或义务转让给任何第三方应事先书面通知原告，并需得到原告的书面认可。被告事后发函通知原告，原告不予认可。本院确认上述证据具有证据效力。
根据上述有效证据及庭审中双方当事人的陈述，本院认定以下事实：
原告苏宁电器与被告中房公司于2005年3月21日签订《杭州市拱北公共中心二楼房屋租赁合同》一份，由中房公司将上塘路1060号杭州市拱北公共中心大厦共计建筑面积4234.70平方米的房屋、附属设备设施和附属场地出租给苏宁电器，租赁期自2005年3月23日至2015年5月31日止，装修期自2005年3月23日至2005年5月31日，该期间内不收取租金，租�从2005年6月1日起算。租赁费用第一年为192万元、第二年为207万元（均已除去中房公司为苏宁电器承担的8万元物业费用），从第三年起每两年递增5%。租赁费用采取“先付后租”的方式按半年支付。物业管理费每年23万元，其中15万元由苏宁电器支付，其余8万元由中房公司承担在房屋租赁费中扣除。双方还约定：中房公司保证出租给苏宁电器的租赁物产权关系清晰没有争议，中房公司有权出租。在租赁期内，中房公司任何产权方面的变动均不得影响本合同的执行，否则视为违约，中房公司应承担违约责任。因中房公司的出租权有争议或引起纠纷，视为中房公司违约，中房公司按年租赁费用总额向苏宁电器支付违约金，并赔偿苏宁电器的全部损失，且苏宁电器有权解除合同。2005年4月19日中房公司与苏宁电器签订补充协议，确认租赁房屋的实际建筑面积为4060.70平方米，�对每一期租金的支付时间段及实际支付金额进行了约定。2007年5月29日双方达成补充协议，自2006年12月1日起租赁费用在原合同的基础上每年降低10万元。
另查明，中房公司出租给苏宁电器的房屋产权属于拱宸桥指挥部，由中房公司承租后经拱宸桥指挥部同意转租给苏宁电器。由于中房公司与拱宸桥指挥部之间因履行房屋租赁合同产生纠纷，2009年9月17日本院（2008）拱民一初字第1383号民事判决书判决解除了中房公司与拱宸桥指挥部之间的租赁合同。在该案审理期间拱宸桥指挥部于2009年7月7日出具承诺书，承诺自生效法律文书确定拱宸桥指挥部与中房公司解除房屋租赁合同之日起，中房公司与苏宁电器签订的房屋租赁合同及补充协议中出租方的权利义务全部由拱宸桥指挥部承继。中房公司也在该承诺书上盖章。2009年11月26日中房公司函告苏宁电器，中房公司基于与苏宁电器签订的三份有关房屋租赁合同所产生的权利由拱宸桥指挥部受让，请苏宁电器向拱宸桥指挥部履行相关义务；中房公司基于合同所负的义务由拱宸桥指挥部代为履行。
又查明，在苏宁电器与中房公司之间租赁合同的履行中，苏宁电器已经支付租金至2008年11月30日。本院于2008年9月25日向苏宁电器发出协助执行通知书，冻结中房公司在苏宁电器的租金收益1255953.88元。苏宁电器据此停止向中房公司支付2008年12月1日至2009年5月31日的租金990404元及2009年6月1日至2009年11月30日的租金1042424元。对于超过冻结金额的部分，苏宁电器于2009年7月函告中房公司以行使不安抗辩权为由暂停支付。
本院认为，中房公司与苏宁电器之间订立的房屋转租合同及补充合同系双方真实意思的表示，不违反法律的规定，且出租方拱宸桥指挥部也同意中房公司转租，故转租合同合法有效。在转租�同履行中拱宸桥指挥部与中房公司之间的租赁合同被法院判决解除，则转租合同也应当随之相应地解除，故苏宁电器要求解除其与中房公司之间的房屋租赁合同及补充合同的请求本院予以支持。对于苏宁电器要求中房公司支付违约金2262828元的诉请，本院认为，中房公司与苏宁电器在合同5.1中约定“租赁物的产权关系清晰没有争议，甲方由出租权”是指在缔约合同时出租方应同意转租；“在租赁期内，甲方任何产权方面的变动均不得影响本合同的执行”是指在合同履行过程中，即使出现产权变动也不得影响合同履行。现虽然租赁合同被解除，但出租方拱宸桥指挥部已经明确表示愿意完全按照中房公司与苏宁电器之间转租合同的约定将房屋租赁给苏宁电器，也即转租合同的解除对苏宁电器并未造成不利之处，苏宁电器在转租合同中的权利义务均可以继续得到履行，事�上在本案中是苏宁电器主观上不愿意继续承租讼争房屋。拱宸桥指挥部向苏宁电器发出的要约行为弥补了转租合同解除后可能会给苏宁电器造成的损失，使得苏宁电器作为次承租人的合同目的依然能够得到实现，其权益并没有受到任何侵害。因此苏宁电器主张中房公司违约不符合双方在合同中约定的违约情形，故对其该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《城市房屋租赁管理条例》第三十一条之规定，判决如下：
一、浙江苏宁电器有限公司与浙江中房商业发展有限公司之间于2005年3月21日签订的《杭州市拱北公共中心二楼房屋租赁合同》及2005年4月19日、2007年5月29日签订的补充协议予以解除。
二、驳回浙江苏宁电器有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费24904元，减半收取12452元，财产保全申请费5000元，合计17452元，由浙江�宁电器有限公司负担17412元，由浙江中房商业发展有限公司负担40元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费24904元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审判员 周蓓
二〇一〇年二月五日
书记员 吴彦