湖南省长沙县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）长县民初字第2636号
原告中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行，住所地：长沙县星沙街道牛角冲社区板仓中路31号。
负责人张毅，行长。
委托代理人熊伟，系该行信贷部主任。
委托代理人钟梅，湖南韬一律师事务所律师。
被告曾海勇。
被告湖南金利屋房地产有限公司，住所地：长沙县星沙板仓中路57号。
法定代表人鲍友清。
委托代理人熊伟权，湖南明城明律师事务所律师。
委托代理人王志荣，湖南明城明律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行（以下简称工行星沙支行）与被告曾海勇、湖南金利屋房地产有限公司（以下简称金利屋公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告工行星沙支行的委托代理人钟梅、被告金利屋公司的委托代理人王志荣均到庭参加了诉讼，被告曾海勇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告工行星沙支行请求本院依法判令：1、解除原告与两被告签订的《个人购房借款／担保合同》中未履行部分的借贷关系，未到期的贷款本金提前到期；2、被告曾海勇立即偿还原告未到期本金522672.8元、逾期本金1338.7元、逾期利息2675.05元，本息合计526686.55元（利息计算至2014年6月17日止，此后利息按合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日止）；3、被告曾海勇承担原告为实现上述债权所支付的按欠款总额5%计提的代理费26334元；4、原告对被告曾海勇提供抵押的位于长沙县星沙街道办事处潇湘路以南、金华路以西水岸世景5栋21层2104号房产在上述借款本息及实现债权的费用范围内享有优先受偿权；5、被告金利屋公司对被告曾海勇的上述借款本息及实现债权的费用承担连带清偿责任；6、本案诉讼费用及其他相关费用由两被告承担。
被告曾海勇均未作答辩。
被告金利屋公司辩称，在阶段性保证责任期内，金利屋公司已按约履行了保证义务，至2014年12月31日止，金利屋公司已为曾海勇垫付41663.75元。抵押物已办理正式的抵押手续，金利屋公司的保证责任已免除。
经审理查明：曾海勇因购房的需要向工行星沙支行借款。2011年10月18日，曾海勇（借款人）、工行星沙支行（贷款人）、金利屋公司（保证人）签订一份个人购房借款／担保合同，约定工行星沙支行向曾海勇提供个人购置住房贷款560000元，用于购买位于长沙县潇湘路以南金华路以西水岸世景5-2104号房屋，借款期限为20年；借款利率以借款发放时中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，借款发放后遇基准利率调整，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率为准，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准，逾期利息（即罚息）的利率在借款利率基础上加收50%确定；还款方式为按月等额本息还款，每月25日为还款日；曾海勇如连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，工行星沙支行可宣布未偿还的借款立即到期，要曾海勇立即清偿未偿还款项及所产生的利息、罚息及其他实现债权的费用，并解除借款合同；曾海勇以其所购买的位于长沙县潇湘路以南金华路以西水岸世景5-2104号房屋对上述借款本息及实现债权的费用提供抵押担保；金利屋公司对上述借款本金、利息、实现债权的费用提供阶段性连带责任保证担保，但金利屋公司对上述用于抵押的房屋办理正式抵押登记手续后到期的曾海勇尚欠的借款本息及实现债权的费用免除保证担保责任。2011年9月29日，上述用于抵押的房屋办理了抵押权预告登记，预告登记权利人为工行星沙支行，预告登记义务人为曾海勇。2011年11月18日，工行星沙支行向曾海勇发放借款560000元，借款到期日为2031年11月18日，放款时的借款月利率为5.875‰。借款后，曾海勇尚能按约定按期偿还按揭借款本息，但从2013年7月5日开始出现逾期，至2014年6月17日，曾海勇已累计逾期11期，连续拖欠按揭借款本息1期，未到期的借款本金为522672.8元，逾期本金1338.7元，逾期利息2675.05元，工行星沙支行遂诉至本院，并委托湖南韬一律师事务所律师代为参加诉讼，用去律师代理费26334元。
另查明，曾海勇出现逾期未还款的情形后，经工行星沙支行通知，金利屋公司已逐月代曾海勇向工行星沙支行偿还按月借款本息至2014年12月31日止，代偿的按揭借款本息共计41663.75元（至2014年6月17日止代偿的按揭借款本息为8098.28元）。2014年11月21日，曾海勇所购买的房屋已登记至其名下，权证号为长房权证星沙街道办事处字第××号，房屋登记座落为长沙县星沙街道东二路39号水岸世景5栋2104。同日，该房屋办理了抵押登记，他项权证号为长房他证星沙街道办字第5140208**号，他项权利人为工行星沙支行。
以上事实，有个人购房借款／担保合同、个人住房贷款凭证、预购商品房抵押权预告登记证、银行对账单、银行业务回单凭证、房屋产权证、他项权证、当事人陈述、开庭笔录等予以证实，足以认定。
本院认为：曾海勇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩、辩论意见及证据，本院视为其放弃诉讼答辩、辩论及举证、质证的权利。在没有证据证明工行星沙支行、金利屋公司所提交的有效证据本身及内容不真实的情况下，本院以工行星沙支行、金利屋公司提交的有效证据作为定案的依据。曾海勇向工行星沙支行借款，双方的借贷关系事实清楚，证据充分，因曾海勇借款后存在累计六次未按时足额偿还借款本息的事实，符合约定的未到期的借款提前到期的情形，故工行星沙支行要求解除与曾海勇的借贷关系，并要求曾海勇偿还至2014年6月17日止的剩余借款524011.5元的请求本院予以支持。曾海勇向工行星沙支行借款时约定了借款利息，因此曾海勇应当向工行星沙支行支付借款利息，根据工行星沙支行的诉求，至2014年6月17日止的利息为2675.05元，2014年6月18日至实际还款之日的利息按月借款合同约定的利率计算。因2014年6月17日之后，金利屋公司代曾海勇向工行星沙支行垫付了部分借款本息，故上述确定的曾海勇应偿还给工行星沙支行的借款本金524011.5元及利息中，应扣除金利屋公司自2014年6月17日后已垫付的33565.47元。根据合同约定，曾海勇应承担工行星沙支行为实现债权所支付的律师费，根据工行星沙支行主张债权的金额及湖南省律师服务收费标准，律师费用认定为16633元，超出部分不予支持。因曾海勇为该笔借款本金、利息及实现债权的费用提供了合法有效的抵押担保，故当曾海勇不履行还款义务时，工行星沙支行对曾海勇提供的抵押物即曾海勇名下的位于长沙县星沙街道东二路39号水岸世景5栋2104号房屋（权证号：长房权证星沙街道办事处字第××号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，优先受偿的范围包括借款本金、利息、律师代理费。根据约定，金利屋公司仅对上述用于抵押的房屋办理正式抵押登记手续前到期的曾海勇尚欠的借款本息及实现债权的费用承担阶段性连带保证责任，该约定设立的目的，是为了保证工行星沙支行在抵押物办理正式的抵押手续前能收回已到期的借款本息，这里的到期应是指自然到期，而不应包括提前宣布到期，现曾海勇提供的抵押物已于2014年11月21日办理了房产证及他项权证，此日之后的借款本息已有合法有效的抵押担保予以保障，故金利屋公司只对此日之前自然到期的借款本息承担担保责任，况且，金利屋公司已承担担保责任至2014年12月31日，因此，金利屋公司无需再承担担保责任。综上，本院为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第三十三条、第五十三条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行与被告曾海勇之间的借款关系；
二、限被告曾海勇在本判决生效后十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行借款本金524011.5元及利息，至2014年6月17日止的利息为2675.05元，2014年6月18日至实际还款之日的利息按原借款合同约定的利率计算，但应扣除被告湖南金利屋房地产公司自2014年6月17日后垫付借款本息33565.47元；
三、限被告曾海勇在本判决生效后十日内支付原告中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行律师费用16633元；
四、如被告曾海勇未按上述期限履行还款义务，原告中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行对曾海勇名下的位于长沙县星沙街道东二路39号水岸世景5栋2104号房屋（权证号：长房权证星沙街道办事处字第××号）的拍卖、变卖价款享有优先受偿权，优先受偿的范围包括借款本金、利息及律师代理费；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9410元，公告费560元，共计9970元，由原告中国工商银行股份有限公司长沙星沙支行负担50元，被告曾海勇负担9920元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 常 维
人民陪审员 毛 甜
人民陪审员 李慧芳
二〇一五年一月二十三日
代理书记员 谭 怡
本判决所引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《中华人民共和国民法通则》
第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。
债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。