江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8792号
上诉人（原审被告）：黄伟，男，1969年6月22日出生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：罗列，江苏六度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兴龙，江苏六度律师事务所实习律师。
上诉人（原审第三人）：昆山长海医院有限公司，住所地昆山市周市镇长江北路353号。
法定代表人：黄伟，该公司总经理。
上诉人（原审第三人）：徐连胜，男，1963年6月9日出生，汉族，住昆山市。
被上诉人（原审原告）：林义，女，汉族，1977年7月26日出生，住昆山市。
委托诉讼代理人：丁玉贵，江苏六典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张文九，江苏六典律师事务所律师。
上诉人黄伟、昆山长海医院有限公司、徐连胜因与被上诉人林义房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2015)昆周民初字第00439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月31日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
黄伟上诉请求：二审法院撤销原审判决并发回重审或依法改判租赁合同继续有效，黄伟按合同约定支付林义租金，案件受理费由林义承担。事实和理由：一、关于责任主体，根据合同相对性原则及被告与第三人地位的法律规定，一审法院将黄伟与昆山长海医院有限公司、徐连胜，自然人与有限公司的地位完全等同，共同承担合同的义务无事实和法律依据。二、房屋价格鉴定人在黄伟再三要求到庭接受质证的情况下，一审法院不安排鉴定人到庭接受质证，违反了民诉法的规定，且鉴定的价格完全不符合客观情况，同时，鉴定人未提供鉴定依据。三、关于合同效力，林义完全不顾契约精神，黄伟系个体工商户，承担的是无限连带责任，昆山长海医院只不过是黄伟的字号，一审法院既然认定租赁合同是与昆山长海医院签订，也即认可是与黄伟个人签订，合同就应该继续有效，双方主要争议实际上是林义不肯配合将发票开具到昆山长海医院有限公司名下，并借机以解除合同为名，欲达到提高租金价格的目的，所以昆山长海医院的工商注销并不影响合同的继续履行。四、关于代付款，昆山长海医院有限公司代黄伟支付给林义的两笔房租款共计87.6万元的代付事实是一个基本常识问题，无需举证。昆山长海医院有限公司支付的两期房租且金额完全吻合，昆山长海医院与昆山长海医院有限公司在名称上仅是增加了有限公司字样。此外，双方也多次协商，且在一审判决前的两年多时间里，林义也未将87.6万元返还给昆山长海医院有限公司，这不是代付房租款又是什么，更何况，黄伟曾于2015年3月12日予以书面答复。五、一审判决引用法条与本案无关联性，和相应的鉴定人必须到庭质证的规定，第三人及实际控制人承担法律责任的规定均未引用。
昆山长海医院有限公司上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回林义对昆山长海医院有限公司的起诉，案件受理费由林义承担。事实和理由：在除了名称由昆山长海医院改为昆山长海医院有限公司外，一切均未改变的情况下，一审法院还不认可昆山长海医院有限公司与林义存在租赁合同关系，昆山长海医院有限公司就没有返还房屋的前提，相反，林义还应该返还昆山长海医院有限公司代付款87.6万元。
徐连胜上诉请求：二审法院撤销原审判决并依法改判驳回林义对徐连胜的起诉，案件受理费由林义承担。事实和理由：一审法院认定事实和适应法律错误，一审法院主体混淆，将黄伟、昆山长海医院、徐连胜、昆山长海医院有限公司完全等同，将徐连胜列为本案第三人且承担合同义务无事实与法律依据。
林义辩称：租赁合同的相对方是长海医院，不是长海医院有限公司，我方没有义务向长海医院有限公司开具租赁发票。对方拒付2014年7月之后的租赁期间租金，我方多次催付并要求就第三方支付的款项性质予以明确，对方迟迟未回复。我方因对方拒付租金提出解除合同合法有据。一审判决驳回我方提出的违约金的诉讼请求，我方对此有异议。
林义向一审法院起诉请求：要求黄伟返还房屋，并支付租金1752000元及违约金和2015年5月23日起至实际返还房屋之日按评估价格计算的房屋使用费，诉讼费由黄伟承担。另因第三人徐连胜为昆山长海医院实际投资人，第三人长海医院有限公司与注销前的昆山长海医院存在延续关系，且为实际使用人，故两第三人应对林义的诉讼请求共同或连带承担责任。本案审理期间，林义确认黄伟支付租金总金额为1567067元，违约金分四笔，其中438000元从2014年7月11日开始；438000元从2014年10月11日开始；438000元从2015年1月11日开始；253067元从2015年4月11日开始；计算至黄伟实际给付之日，按照年利率24%计算。
一审法院认定事实：2005年9月28日，昆山东辉房地产发展有限公司（甲方）与昆山长海医院（乙方）签订房屋租赁合同一份，将其开发销售已验收合格但尚未办理房产证的位于昆山市周市镇长江北路353号建筑面积9600平方米的商业用房出租给昆山长海医院，双方约定租赁期限二十年自2006年3月28日至2026年3月27日、2006年3月28日前为免租金装修期；第三条租赁价格第一年至第四年租金每平方米每天0.6元、第五年租金每平方米每天0.7元、第六年至第十年租金每平方米每天1元、第十一年至第十五年租金每平方米每天1.05元、第十六年至第二十年租金每平方米每天1.1025元；第四条租金支付方式中约定第一年租金在2007年3月28日前支付、第二年租金在2008年3月28日前支付、从第三年开始每季度第一个月10号前支付，在甲方收到乙方租金后一个月内将租赁发票开具给乙方，否则乙方有权延期支付下一期的租金；合同第九条约定租赁期限内除非双方协商一致，任何一方不得以任何理由解除本合同；双方在合同十四条约定乙方逾期付款以每天千分之五计算违约金等内容。合同由双方盖章，第三人徐连胜在乙方昆山长海医院公章处签名确认。2006年2月28日，黄伟以投资人名义经工商核准注册成立个人独资企业昆山长海医院，住所地登记为周市镇长江北路353号，昆山长海医院正式营业。之后，昆山东辉房地产发展有限公司将上述商业用房出售给王敏芳、王琴及林义等人。2008年期间，林义领取其中26间商业用房的房产权证，分别登记为昆山市周市镇东辉缘10号楼14-22、25、35-42、52-59号，26间商业用房建筑面积合计为4812.57平方米。王敏芳、王琴及林义三人领取房产证后与昆山长海医院签订房屋租赁合同，将三人建筑面积9600平方米的商业用房继续出租给昆山长海医院，合同内容与2005年9月28日昆山东辉房地产发展有限公司和昆山长海医院的合同一致（黄伟提供的合同中存在手写第十七条约定：在合同期内双方一致约定，长海医院可以将该房屋转租与他人合作经营、合资经营。而林义提供的合同无该手写内容），该合同落款时间仍写为2005年9月28日，甲方王敏芳、王琴及林义三人签名，乙方由昆山长海医院加盖公章并由徐连胜签名。2007年10月18日针对房屋出售后相关事宜，昆山东辉房地产发展有限公司与昆山长海医院签订了补充协议书，确认其放弃优先购买权及其他内容。2008年10月20日，王敏芳、王琴及林义三人和昆山东辉房地产发展有限公司向昆山长海医院出具承诺书，确认原租赁合同及补充协议继续有效。林义等人签订租赁合同后，将租赁合同提交税务部门，在昆山长海医院支付租金并提供开票证明后，提交税务部门开具正式租金发票给昆山长海医院。在双方按合同履行义务期间，昆山长海医院租赁的9600平方米商业用房中原属王敏芳所有的2436.56平方米房屋因王敏芳欠款纠纷被强制拍卖，2012年5月24日由周挺拍得并将该部分房屋登记为周挺、周佐兴等人，后因租金纠纷引起诉讼，一审法院判决仍要求相关当事人按2005年9月28日租赁合同履行。判决生效后，周佐兴与昆山长海医院有限公司于2014年12月28日重新签订了该部分房屋的租赁合同，租金标准、租期等均进行了调整，昆山长海医院有限公司也出具了相关开票证明。
另查明：昆山长海医院系个人独资企业，于2006年2月28日成立，投资人登记为黄伟，实际投资人为第三人徐连胜（工商登记为监事），昆山长海医院于2014年6月9日经工商核准注销。第三人长海医院有限公司于2014年6月25日经工商核准注册成立，法定代表人为黄伟，股东为黄伟、徐连胜二人，住所地仍登记为周市镇长江北路353号。2014年8月8日及2014年10月28日，长海医院有限公司二次向林义转帐支付438000元，林义于2014年9月15日（函告时间2014年9月13日）、2015年3月10日向昆山长海医院（收件人徐连胜）发函催讨租金、提供开票材料及要求确认两笔汇款是否系长海医院有限公司代付租金的书面证明等事宜，但昆山长海医院有限公司仅在2015年3月12日邮寄林义876000元的开票证明，其他事项黄伟及第三人均未予回复。后林义再次于2015年3月18日、4月15日向昆山长海医院发函要求确认是否代付、在开票材料盖章及催讨租金等，但均未收到回复。林义遂于2015年5月21日向昆山长海医院（收件人徐连胜）发出解除租赁合同函（函落款时间2015年5月20日），并于2015年5月22日送达。因林义未收到相关租金，双方多次协商未果，林义诉至一审法院，由此引起纠纷。
又查明：涉案登记在林义名下的26间商业用房，建筑面积合计为4812.57平方米，其中14号-22号9间房屋在10号楼东北部一层，25号在10号楼的西侧独立的1-3层（仅有3层），35号-42号在10号楼的东北部2层，52号-59号在10号楼的东北部3层{实际位于10号楼西侧独立的1-3层及10号楼东北部1-3层（总共4层）}。本案审理期间，林义要求对涉案房屋在2015年5月23日起的房屋现行租金标准进行评估，并支付评估费40000元，一审法院委托后，苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司于2016年3月21日出具评估报告，认定房屋日租金单价为1.33每平方米，后于2016年7月4日出具情况对单价的认定予以释明。
上述事实，有房产证、租赁合同、补充协议、承诺书、函件、解除租赁合同函、开票证明、工商材料、（2012）昆周民初字第0408号民事判决书、评估报告及本案庭审笔录、当事人陈述等予以证实，一审法院予以认定。
一审法院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案中昆山东辉房地产发展有限公司与昆山长海医院于2005年9月28日签订房屋租赁合同，后林义取得其中26间商业用房产权，并与昆山长海医院签订租赁合同，两份合同内容一致，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约享受权利、履行义务。在合同正常履行过程中，因昆山长海医院于2014年6月9日经工商核准注销，而在原址上于2014年6月25日新成立的第三人昆山长海医院有限公司并未与林义重新签订租赁合同，造成双方对租金付款人及开票事宜未协调解决，从而引起纠纷。根据本案的现有证据，林义在收到非合同相对方的昆山长海医院有限公司两笔438000元款项后发函要求昆山长海医院（徐连胜）确认是否代付的行为，是正当谨慎行为，黄伟及第三人昆山长海医院有限公司表示曾在2015年3月12日邮寄林义材料中确认代付行为，但相关证据均为复印件，而林义有直接证据证实该材料仅为876000元款项的开票证明，并无确认代付等内容，故一审法院认定当时昆山长海医院（徐连胜）或昆山长海医院有限公司均未对林义要求确认是否代付的内容给予明确答复，该行为明显不当。现林义主张因与昆山长海医院有限公司无合同导致无法开具昆山长海医院有限公司抬头的发票，符合税务规定，故付款义务人不得以此理由拖延或拒绝付款，而在林义多次发函催要租金并起诉后，付款义务人至今仍未付款，造成合同目的不能实现，故林义发函要求解除合同的理由成立，解除合同函已于2015年5月22日送达，故双方租赁合同于2015年5月22日解除。结合本案林义26间房屋的具体位置及基本相连的实际，考虑到本案房屋返还的复杂情况，一审法院酌情认定房屋返还期限为60日。
关于付款及返还房屋的责任主体的认定。本案中，昆山长海医院已于2014年6月9日注销，当时黄伟系投资人，第三人徐连胜为实际投资人，在该个人独资企业注销时黄伟、徐连胜均未与林义办理相关手续，另第三人昆山长海医院有限公司在2014年6月25日成立，并实际使用涉案房屋，其法定代表人为黄伟，股东为黄伟、徐连胜二人，本案款项均发生在昆山长海医院有限公司成立后，故根据本案的实际情况和现有证据，认定由黄伟和第三人徐连胜、昆山长海医院有限公司共同承担支付林义租金及返还房屋的责任。关于未付租金及房屋使用费，因林义已实际收取2014年8月8日及2014年10月28日昆山长海医院有限公司二次支付的438000元，该款项应认定系支付租金，故未付租金应从2015年1月1日起计算至合同解除之日2015年5月22日止，根据合同每天每平方米1元计算142天租金合计为683385元（4812.57平方米*142天）；2015年5月23日合同解除后的房屋使用费按评估报告每天每平方米1.33元计算至房屋实际返还之日止。关于违约金，合同中虽约定违约条款，但本案因昆山长海医院注销，双方未重新签订租赁合同，也未及时沟通解决，故根据本案的实际情况，林义违约金诉请一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、黄伟、第三人徐连胜及昆山长海医院有限公司于判决生效之日起六十日内将坐落于昆山市周市镇长江北路353号的昆山市周市镇东辉缘10号楼14-22、25、35-42、52-59号，共26间商业用房返还给林义。二、黄伟、第三人徐连胜及昆山长海医院有限公司于本判决生效之日起十五日内支付林义租金683385元，同时按每天每平方米1.33元的标准支付林义自2015年5月23日起计算至实际返还房屋之日止期间的26间商业用房（建筑面积4812.57平方米）占用使用费。三、驳回林义其他诉讼请求。案件受理费22408元，由林义负担11774元，黄伟、第三人徐连胜及昆山长海医院有限公司负担10634元。财产保全费5000元及评估费40000元，合计45000元由黄伟、第三人徐连胜及昆山长海医院有限公司负担。合并后，黄伟及第三人徐连胜、昆山长海医院有限公司合计负担55634元，该费用林义已经预交，一审法院不再退还，黄伟及第三人徐连胜、昆山长海医院有限公司于本判决生效之日起十五日内直接给付林义。
二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院一致。
本院认为，林义与昆山长海医院签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。但在涉案合同履行过程中，昆山长海医院于2014年6月9日经工商核准注销，昆山长海医院的投资人并未就此与林义进行沟通并重新签订租赁合同，反而由昆山长海医院登记投资人黄伟、实际投资人徐连胜在涉案租赁房屋上设立昆山长海医院有限公司并继续使用涉案租赁房屋。因昆山长海医院与昆山长海医院有限公司系两个独立的主体，在昆山长海医院注销且黄伟、徐连胜、昆山长海医院有限公司未与林义重新签订租赁合同的情况下，且后续租金未支付的情况，林义发函要求解除租赁合同并返还租赁房屋合法有据。
昆山长海医院登记投资人为黄伟、实际投资人为徐连胜，两人又在涉案租赁房屋上登记设立昆山长海医院有限公司继续使用涉案租赁房屋，因黄伟、徐连胜、昆山长海医院有限公司未与林义重新签订租赁合同，一审法院综合房屋使用情况、昆山长海医院注销情况以及昆山长海医院有限公司设立情况认定由黄伟、徐连胜、昆山长海医院有限公司共同承担支付租金、房屋占有使用费及返还房屋的责任并无不当。
苏州同方铭诚土地房地产评估有限公司出具的评估报告是由具备相应资质的鉴定人员进行实地查勘后作出，鉴定意见客观、明确，针对黄伟等的异议亦作出了书面的情况说明，一审法院据此采信该评估报告并无不当。黄伟上诉认为该评估报告不符合客观情况，但未能提供足以推翻的相反证据，本院对此不予采信。
综上所述，黄伟、昆山长海医院有限公司、徐连胜的上诉请求依据不足，应予驳回，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67224元，由上诉人黄伟负担22408元，由上诉人昆山长海医院有限公司负担22408元，由徐连胜负担22408元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾 平
审 判 员 陈 斌
代理审判员 柳 璐
二〇一七年一月十六日
书 记 员 韩泽滔