广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）防市民一终字第24号
上诉人（一审原告）彭务信。
委托代理人黄炳华，广西心田律师事务所律师。
委托代理人林燕莹，广西心田律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）防城港市理工职业学校，住所地防城港市防城区防城镇防钦路灵秀小区九巷2号。
法定代表人苏启森，该校校长。
委托代理人许家华，广西南港律师事务所律师。
上诉人彭务信因与被上诉人防城港市理工职业学校（以下简称理工职校）租赁合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2014）防民初字第669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人彭务信及其委托代理人黄炳华、林燕莹，被上诉人理工职校的法定代表人苏启森及其委托代理人许家华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，理工职校的前身是防城港市第一职业中等专业学校，该校无偿取得使用权的全部土地均是政府依法划拨的土地。2007年1月1日，理工职校在没有依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，依照规定办理登记”的情况下，与彭务信签订《承包合同书》，将校区内的4至7号鱼塘及该范围内的建筑物（划拨土地使用权）出租给彭务信搞种养经营，双方约定租赁期限（2007年1月1日至2018年12月31日）和租金（5000元）等条款。2010年1月4日，因理工职校建设需要，双方协议终止部分承包合同，理工职校收回4号鱼塘的使用权并退给彭务信2500元租金。彭务信在租赁期间，对所租土地进行了相应的人力、财力、物力投入，从事养殖业和种植业，从中也获得了一定的收益。2013年7月8日，防城港市人民政府召集市武警支队、市住建委、市国土局、市财政局、市教育局、市理工职校、防城区政府等单位领导召开会议，专题研究市理工职校和市武警支队教导队一中队的搬迁建设问题，形成会议纪要确定市理工职校原使用的划拨土地整体移交给武警支队使用。2013年7月中旬，武警支队通过理工职校催促彭务信退出原承包学校的鱼塘和果山以便部队规划建设。2013年12月9日，双方及武警支队后勤部达成由彭务信在2014年春节前卖掉鸡鸭和在2014年2月底前放水卖鱼的腾出土地方案。除了彭务信之外，理工职校还与张卫和裴春初签订了土地租赁合同，他们的租期也未届满，但该两人已和理工职校达成拆迁补偿协议。彭务信于2013年11月28日向理工职校提交书面报告，要求协商解决租期未满的赔偿问题，但理工职校认为彭务信要求太高而致双方没有达成一致意见。彭务信又于2014年3月份和4月份通过快递方式向理工职校送达通知请求解决赔偿问题，但双方始终未能解决。因此，彭务信遂自行委托广西科桂司法鉴定中心对“因合同不能履行造成委托人种养经营的养殖基地的经济损失”进行资产评估，鉴定中心作出全部损失合计266588元的结论。彭务信于是以该结论为据提起诉讼，请求判令理工职校赔偿损失266588元。
一审法院审理认为，彭务信与理工职校签订《承包合同书》，约定由理工职校将校区内的4、5、6、7号鱼塘提供给彭务信进行种养经营，双方之间实际上是一种土地租赁合同关系。理工职校将无偿取得使用权的国有划拨土地进行出租，没有经过市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准并依照规定办理登记，根据《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条“土地使用权转让、出租、抵押，当事人不办理土地登记手续的，其行为无效，不受法律保护”的规定，双方签订的《承包合同书》是一份违反法律法规强制性规定的无效合同，彭务信以该无效合同不能继续履行造成损失为由主张理工职校赔偿没有法律依据，不应支持。防城港市人民政府形成会议决议将理工职校原使用的土地整体交由武警部队使用，这是人民政府代表国家根据社会公共利益的需要，依照法律程序收回划拨土地使用权后重新安排使用的具体行政行为，理工职校对于合同无法履行不存在过错，不应承担赔偿责任。彭务信租赁国有划拨土地，应当预见到该土地可能因政府行为的干预而随时不能经营使用等风险，不宜在该土地上作长期投资或建设永久性建筑物和构筑物，如因上列行为造成的损失，应由彭务信自行承担。彭务信租赁土地经营种养业六年多，已经取得一定的收益，在部队接管土地后，也给予了合理的期限让彭务信卖掉所养殖的鸡鸭和鱼，已尽量降低了彭务信的投资损失。鉴于理工职校已对同一性质的其他两位承租人（张卫和裴春初）作出了补偿，因此根据公平原则，双方可以参照对张卫和裴春初的补偿标准另行协商补偿事宜。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决驳回彭务信的诉讼请求。案件受理费5299元，由彭务信负担。
上诉人彭务信不服一审判决，上诉称，一、一审法院认定理工职校的前身是防城港市第一职业中等专业学校，该校土地属于政府划拨国有土地，缺乏事实依据。第一，理工职校并未提供相应国有土地使用证；第二，理工职校何时由防城港市第一职业中等专业学校更名而来，防城港市第一职业中等专业学校的成立时间，一审判决未予以查明，这涉及校区的土地来源情况，应当予以查清；第三，双方签订的《承包合同书》项下的鱼塘及部分土地是防城区华石镇的农民集体土地，据该村村民反映，该校区内鱼塘的部分土地是借用的。二、一审判决曲解《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款规定来认定“2007年1月1日，理工职校在没有依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于‘经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，依照规定办理登记’的情况下，与彭务信签订《承包合同书》，将校区内的4至7号鱼塘及该范围内的建筑物（划拨土地使用权）出租给彭务信搞种养经营”这一事实是错误的。三、一审判决对争议标的物未查明，就认定不宜在该土地上作长期投资或建设永久建筑物和构筑物错误。事实上，案涉土地根本没有永久性建筑物，无须考虑政府征收征用行为的干预而随时不能经营使用的风险。四、一审判决适用《划拨土地使用权管理暂行办法》第三十二条认定《承包合同书》无效，违反《最高人民法院关于适用<；中华人民共和国合同法>；若干问题的解释（一）》第四条的规定，属于适用法律错误，请二审法院予以纠正。综上，请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人彭务信的诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由被上诉人理工职校承担。
被上诉人理工职校辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果恰当。上诉人彭务信的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉人彭务信的上诉请求，维持一审判决。
上诉人彭务信在二审期间未向本院提交新证据。
被上诉人理工职校在二审期间向本院提交如下证据：1、《关于防城港市第一职业中等专业学校和防城区华石中学学校用地和房屋建筑物界定的通知》（防区教财（2011）2号）、《防城港市机构编制委员会关于防城港市第一职业中等专业学校、防城港市防城区第二职业学校整合并入防城港市职业教育中心（防城港市职业技术学院筹建处）的通知》（防编发（2011）62号）、《防城港市机构编制委员会关于设立防城港市理工职业学校的批复》（防编发（2012）80号），证明防城港市第一职业中等专业技术学校管理的土地已划转给理工职校管理；2、1985年8月签订的《协议书》，证明《协议书》得到华石乡人民政府、华石村委会的一致同意，彭务信租赁的鱼塘属于理工职校管理使用的土地；3、国有土地使用证（防区国用（2000）字第19000019号），证明防城港市第一职业中等专业学校办公、住宅、教学楼的土地性质为划拨。
经开庭质证，上诉人彭务信对被上诉人理工职校提供的证据1的真实性无异议，但对关联性有异议，认为不能证明彭务信租赁的土地属于国有划拨的土地；对证据2有异议，认为不能证明上诉人租赁的鱼塘属于理工职校管理使用的划拨土地，且协议书原来是有附图的，现理工职校提供的《协议书》无附图，附图对鱼塘的四至方位有明确规定，也规定学校不能再开荒扩大；对证据3有异议，认为不能证明彭务信租赁的鱼塘属于国有划拨土地。本院认为，理工职校提供的证据1，证明理工职校的成立由来以及与华石中学的分界，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据2，证明彭务信租赁的鱼塘在该协议书范围内，理工职校对该鱼塘享有使用权，与本案具有关联性，本院予以采纳；证据3，与本案无关联，本院不予采纳。
一审判决查明的事实除“该校无偿取得使用权的全部土地均是政府依法划拨的土地”和“2013年12月9日，双方及武警支队后勤部达成由彭务信在2014年春节前卖掉鸡鸭和在2014年2月底前放水卖鱼的腾出土地方案”因无证据佐证，本院不予以确认外，其余事实属实，本院予以确认。
本院另查明，案涉土地是1985年8月华石中学与华石村委会、圩一至圩八生产队协商签订协议，由华石中学使用，该地于2011年3月15日界定为防城港市中等专业学校的办学用地，理工职校于2012年5月18经批准设立。
综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、彭务信与理工职校签订的《承包合同书》效力如何；二、彭务信请求理工职校赔偿经济损失266588元有无事实和法律依据。
本院认为，一、关于第一个争议焦点。彭务信认为《承包合同书》合法有效，理工职校认为因案涉土地的土地性质为划拨故而《承包合同书》无效。租赁属于转移财产使用、收益权利的方式，租赁合同属于诺成性合同，双方当事人达成一致意思表示即成立，除了法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的外，自成立时生效。因理工职校未能提供证据证明案涉土地为划拨土地，且一审法院适用的《划拨土地使用权管理暂行办法》属部门规章，不能作为确认合同无效的依据，故理工职校的辩解，本院不予采信。彭务信与理工职校签订的《承包合同书》，签订主体适格，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审法院认定《承包合同书》无效错误，本院予以纠正。彭务信的该项上诉理由成立，本院予以支持。
关于第二个争议焦点。经行政单位规划，理工职校的校址重新选定，《承包合同书》事实上不能再继续履行。从双方对赔偿损失的交涉情况来看，双方对《承包合同书》的解除已达成一致意见，只是对赔偿事宜经协商未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，《承包合同书》经彭务信与理工职校协商一致，已解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”彭务信诉请理工职校赔偿其经济损失266588元，但其提供的证据鉴定结论系其单方自行委托，依法不予采纳，其亦未能提供其他证据证明其经济损失，彭务信应承当举证不能的不利后果。彭务信承租土地经营养殖业，投资周期长，风险相对较大，其也进行了一定的投资，理工职校解除本案租赁合同造成彭务信无法继续在案涉土地经营养殖业，产生了一定的经济损失。对该损失的发生，理工职校并无过错或违约行为。但该损失完全由彭务信来承担，有失公允，因此理工职校应给予彭务信适当补偿，减轻其受损程度，体现民事活动应当遵循的公平原则，更符合法律所追求的公平价值。至于理工职校承担补偿损失的具体数额，本院根据双方当事人的基本情况、合同履行的实际情况、当事人所受损失程度等，酌定为2万元。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，实体处理有所不当。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销防城港市防城区人民法院（2014）防民初字第669号民事判决；
二、被上诉人防城港市理工职业学校补偿上诉人彭务信经济损失2万元；
三、驳回上诉人彭务信的其他诉讼请求。
一审案件受理费5299元，二审案件受理费5299元，合计10598元（上诉人彭务信已预交），由上诉人彭务信负担9803元，由被上诉人防城港市理工职业学校负担795元。
上述债务，义务人应当于本案判决生效之日起十日内履行，逾期履行的应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向一审法院申请执行。
本判决为终审判决。
审判长 佟日红
审判员 禤汉奇
审判员 潘云燕
二〇一五年四月二十二日
书记员 温婷婷