浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0681民初9841号
原告：诸暨新杰房地产开发有限公司。住所地诸暨市陶朱街道宝利路*号越烽大厦*层000501。
法定代表人：周全新，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权）：洪刚，浙江同策律师事务所律师。
被告：寿佳莹，女，1980年9月27日出生，汉族，浙江省诸暨市人，住诸暨市。
被告：章涛，男，1977年3月21日出生，汉族，江西省吉安市人，住诸暨市。
原告诸暨新杰房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称新杰公司）与被告寿佳莹、章涛商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2017年9月18日公开开庭进行审理。原告新杰公司的委托诉讼代理人洪刚，被告寿佳莹、章涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新杰公司向本院提出诉讼请求：判令解除原告与两被告就购买位于诸暨市签订的《浙江省商品房买卖合同》；判令被告支付原告违约金人民币26045.30元；原告已收取的购房款扣除被告应承担的相应费用后余款退还被告。庭审中，原告明确被告应承担的相应费用为违约金。事实和理由：2015年1月24日，两被告就购买新泽苑小区3幢1单元011402号房屋及附属用房地下室（000255号）与原告签订《浙江省商品房买卖合同》。合同总价520906元。合同中就双方权利义务作出明确约定，根据合同约定两被告应在签约并支付首付款后15日内就剩余款项人民币36万元办理银行按揭，如无法办理贷款的，则应在15日内一次性支付余款。同时合同约定，买受人逾期付款越过90天后，出卖人有权解除合同。出卖人�除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。两被告支付首付款160906元后，因自身原因未办妥按揭贷款，亦未在约定期限内支付余款，经原告多次催促，均未履行付款义务。为维护合法权益，特起诉法院要求依法支持原告的诉讼请求。
被告章涛、寿佳莹答辩称：一、非因被告原因导致房屋贷款未办妥，原告要求解除《商品房买卖合同》缺乏事实依据和法律依据。合同签订时间为2015年1月14日，考虑新年将至按揭贷款手续无法办理的原因，原告要求被告过完春节后再办理按揭，具体办理时间由原告通知。春节过后，原告未通知被告赴银行办理贷款手续。被告逾期办理按揭手续非因原告原因造成。二、在不影响第一点答辩意见的情形下，提出以下答辩意见：（一）原告丧失了解除权，原告提出解除合同的解除权超过法律规定的期限。原告未催�告办理银行贷款或支付剩余房款，即使被告存在逾期支付房款的行为，原告的解除权已消灭，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催促后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《浙江省商品房买卖合同》第七条第2款约定“逾期超过90日后出卖人有权解除合同”，可知原告解除合同的期限为2015年4月29日至2016年4月28日，但原告在前述期间未向被告要求解除《浙江省商品房买卖合同》，即使原告证明其在2016年2月（以具体的时间为准）催告被告支付剩余购房款事实，原告合同解除权行使的合理期限为三个月，即原告需在2016年2月至2016年6月期间行使合同解除权，但原告未在3个月内向被告要求解除合同。（二）被告要求原告支付违约金的诉请已超过诉讼时效，不�支持。逾期支付房款违约金属于一时性债权，非持续性债权，故违约金适用诉讼时效。民法通则规定向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告需在两年内向被告主张违约金，但原告并未在前述期限内要求对方支付违约金，故被告无需支付逾期付款违约金。（三）被告的合同与原告在房管部门备案的合同内容不一致，且合同的诸多内容显失公平，限制被告权利。被告逾期付款与原告逾期办证违约责任不对等。办证时间违反法律规定。合同约定交房时间为2015年12月31日前，故办理房屋权属证书应该是2016年3月30日前，但合同第十五条约定的办证时间却系2017年4月30日，该时间与法律规定办证时间相违背，严重侵害了被告的权益。三、原告认可被告逾期支付剩余房款。物业公司工作人员催促被告缴纳房屋阳台浇筑款项，被告于2016年6月2日缴纳浇筑阳台款项�但原告未要求被告缴纳房屋剩余房款、违约金。物业公司通知被告支付阳台浇筑款项的行为视为本案涉案房屋系被告，且现在房屋阳台浇筑完毕，综上，被告要求继续履行合同，原告解除合同权力已经消灭，要求驳回原告的诉讼请求。
原告新杰公司对其起诉主张向法院提供下列证据，两被告质证如下：
1、《商品房买卖合同》一份，证明原、被告双方建立商品房买卖合同关系，以及合同中约定的双方权利义务，两被告质证无异议。
2、发票记账联一份，证明原告方收到被告的房屋首付款160906元的事实。两被告质证无异议。
3、2016年3月18日、2017年4月11日原告代理人分别向两被告寄送催交房款的律师函，办理解除合同信件的邮寄回单及ＥＭＳ打印表，其中2016年要求被告交纳房款的材料被告是收到的，第二份要求解除合同的材料，�递的邮递员在改退批条上注明经电话和被告联系，被告说人在江西，要求退回。被告章涛质证认为，第二份解除合同的材料没有收到过，被告不知道是谁寄给的，当时电话打过来时被告说人不在诸暨在江西。第一份材料被告的妻子收到的。被告寿佳莹质证认为，对的，被告收到过第一份函。
4、诸房预商字第00099221号预告登记证一份，证明涉案的商品房已办理预告登记。两被告质证无异议。
被告寿佳莹、章涛对其辩述向本院提供下列证据，原告新杰公司质证如下：
5、新泽苑物业前期服务协议一份、统一收款收据一份，证明原告没有向被告催缴过房款，只是在2016年6月2日催缴浇阳台的费用，当时被告将浇阳台的费用支付给了原告。原告质证认为，对证据的真实性无异议，但对证据和本案的关联性有异议。物业管理协议履行的基础是被告�约支付完毕全部房款，原告依约向被告交付房屋后，该协议才进入实质的履行阶段，涉案商品房买卖合同中，该协议并没有进入实质性履行阶段。关于被告出示的2016年6月2日的收款收据，代理人会向物业公司核实。但这个现浇阳台的费用是新泽苑小区中很多业主违章搭建，物业因为上下层业主已经交房，可能基于相邻关系和被告方联系，所以产生了被告提供的收款收据，但这与原告无关，是第三方物业公司出具。
6、2015年1月19日中国农业银行银行卡活期账户交易明细一份、个人收入证明一份、中国建设银行住房公积金中心银行卡一份，证明当时被告当时准备办理按揭贷款手续的，是原告方不让被告办，要被告到春节以后去办。原告质证认为，对三份证据的真实性无异议，对所要证明的对象有异议，根据双方合同约定，被告提交资料只是一个初步义务，被�必须同时符合贷款银行的相关贷款条件和贷款资格。由于被告不符合贷款资格所造成的相应后果应由被告承担，合同第六条付款方式及期限约定“如买受人不符合贷款资格，则应在十五日内一次性支付余款”，如果不符合贷款条件，责任应由被告承担。
上述证据经庭审出示并质证，均已收集在卷，本院分析、认证如下：
对原告提供的商品房买卖合同、发票记帐联，两被告质证无异议，本院确认其证明效力。对原告提供的2016年3月18日的律师函，两被告质证收到过该函件，本院也予确认；对原告提供的2017年4月11日的信件，两被告质证未收到，信件上所贴改退批条载明“人在江西，要求退回”，这与被告章涛陈述的当时有电话打给他，他说人江西一致，本院认定原告向被告寄送过该信件，邮局投递过程中电话联系被告章涛，章涛说人在江西，邮局把该信件退回给原告的事实。对被告提供的新泽苑物业前期服务协议、统一收款收据以及2015年1月19日的交易明细、个人收入证明、中国建设银行住房公积金中心银行卡，原告对上述证据的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，但被告与物业公司签订前期服务协议与浇阳台的费用仅能证明两被告与相关物业公司订立了前期服务协议与浇筑阳台的费用，仅能证明两被告与相关物业公司订立了前期服务协议，并向物业公司缴纳了浇筑阳台的费用，非与原告之间发生，与本案诉争缺乏关联性，本院不予认定；被告提供的交易明细、个人收入证明以及公积金中心银行卡，也不能达到被告所要证明的系原告不让被告去办理银行按揭贷款，且庭审中被告陈述，春节后被告认为合同中关于双方权利义务不公平，合同约定办理房产证是合同签订十六个月后，担心原告办不了房产证，所以春节后没有去办理按揭贷款手续，从被告的陈述也可以看出被告不去办理银行按揭贷款并非是原告不让被告办理，被告提供的上述证据不能达到其证明目的，本院不予确认。
综合对上述证据的分析认证，结合原、被告庭审中的陈述，本院认定下列事实：
2015年1月14日，原告新杰公司与被告寿佳莹、章涛订立商品房买卖合同，约定两被告购买的商品房为预售商品房，第3幢01单元011402号房，建筑面积共89.67平方米，单价每平方米4693.94元，总价款420906元。地下室000255号，面积13.50平方米，计金额100000元，商品房及相关用房的合同总金额为520906元。买受人在本合同签署时支付首期房款人民币160906元给出卖人，剩余房款人民币36万元买受人需15天之内备齐所有按揭贷款资料，并签订银行贷款合同，如买受人不符合贷款资格，则应在15天之内一次性支付余款。①逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；③买受人若无法办理按揭贷款的，则应在十五天之内付清余款，逾期未付清余款的按本条第2种方式处理，出卖人应当在2015年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付买受人使用。出卖人已经选聘杭州卓越物业服务有限公司从事商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。两被告向原告支付首期房款160906元。后两被告未按�同约定到银行办理按揭贷款手续，也未按约定一次性支付余款。2015年1月16日，涉案房屋办理了商品房预告登记。2016年3月18日，原告新杰公司发律师函给两被告，要求两被告立即主动履行自身合同义务，在收到本函后十日内积极办妥按揭贷款手续或一次性支付余款，并在结清房款后办理交房手续。如接函后未按期积极履行自身义务及时办妥按揭贷款手续或选择一次性付清房款，将通过法律途径解决争议。两被告收到函件后仍未办理银行按揭贷款手续，也未一次性支付剩余房款。
本院认为，原告新杰公司与被告寿佳莹、章涛签订的商品房买卖合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。合同约定买受人在合同签署时支付前期房款人民币160906元，剩余房款360000元需15天之内备齐所有按揭贷款资料并签订银行贷款合同，如买受人不符合贷款资格，则应在15天内一次性支付余款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。本案两被告在合同签订之日即2015年1月14日支付首期房款160906元后，既未按约定时间办理银行按揭贷款手续，也未在约定期限一次性支付余款，显属违约，已符合合同约定的解除条件。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中双方当事人关于解除权的行使期限没有约定，被告也没有就解除权的行使进行催告，涉案合同的解除权�当在解除权发生之日起一年内行使。本案合同在2015年1月14日签订，合同约定合同签署时支付首期房款160906元，剩余房款36万元买受人需15天之内备齐所有按揭贷款资料，并签订银行贷款合同，不符合贷款资格的则应当在15天之内一次性支付余款，即应当在2015年1月29日办理银行按揭贷款或一次性付清剩余房款，两被告未按该约定付清房款，逾期超过90日后出卖人有权解除合同，即本案解除权发生之日为2015年1月29日起加上90天的期限，解除权发生之日为2015年4月29日，原告应当在该解除权发生之日起一年内行使解除权，2016年3月18日，原告发律师函给被告要求在收到函件后十日内履行支付房款的义务，未提出解除合同，至2017年4月11日才发函给被告提出解除合同，并于2017年8月3日向本院起诉要求解除合同，已超过解除权行使的期限，解除权消灭，原告起诉要求解除合同，并�求被告在解除合同前提下按累计应付款的5%支付违约金，本院不予支持。被告辩述原告行使解除权已超过期限，解除权消灭的意见符合本案事实和法律规定，本院予以采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下：
驳回原告诸暨新杰房地产开发有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费4039元，依法减半收取2019.50元，由原告诸暨新杰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 郦武亮
二〇一七年九月十九日
书记员 杨方玲