黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）哈民一民终字第1856号
上诉人（原审被告）哈尔滨市第一市政工程公司，住所地哈尔滨市道里区兆麟街2-2号。
法定代表人吴跃滨，经理。
委托代理人陈远礼。
被上诉人（原审原告）哈尔滨时代创新科技发展有限公司，住所地哈尔滨市南岗区清滨路副55号。
法定代表人尹航，经理。
委托代理人刘希辉，住哈尔滨市南岗区。
委托代理人郭洁，黑龙江国脉汇通律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市第一市政工程公司（简称市政一公司）因与被上诉人哈尔滨时代创新科技发展有限公司（简称时代公司）买卖合同纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院于2013年7月16日作出（2011）南民一初字第965号民事判决后，市政一公司不服，向本院提起上诉。本院于2013年12月10日作出（2013）哈民一民终字第641号民事裁定：撤销哈尔滨市南岗区人民法院（2011）南民一初字第965号民事判决，发回重审。哈尔滨市南岗区人民法院作出（2014）南民一初字第333号民事判决，市政一公司不服向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，上诉人市政一公司的委托代理人陈远礼，被上诉人时代公司的委托代理人刘希辉、郭洁到加庭参诉讼。本案现已审理终结。
时代公司原审诉称：2005年5月27日，双方签订房屋买卖合同，约定：市政一公司将坐落于哈尔滨市南岗区文景街副2号的房产及院内相关设施及土地使用权均出售给时代公司后，市政一公司以各种借口不履行更名义务。时代公司诉至法院，请求判令市政一公司继续履行合同，将房屋进行更名过户。
市政一公司原审辩称：（一）市政一公司至今仍是国有独资企业没有改制，2006年3月3日，市国资委下发《关于印发2006年哈尔滨市国有企业改制计划的通知》（哈国资发字﹤2006﹥44号）将市政一公司列入国企改制计划，改制模式为股份制。但是市政一公司自那时至今没有进行股份制改革，仍为国有独资企业，所有财产都是国家授权管理的国有资产。（二）市政一公司与时代公司于2005年5月27日签订的国有资产转让合同违法无效。1.根据国务院《国有资产评估管理办法》规定，国有资产转让必须依法评估并经国资委备案确认。市政一公司2005年5月27日签订合同转让国有资产没有合法有效的资产评估报告，更没有经过国资委备案确认。2.2002年哈尔滨公立会计师事务所所做资产评估报告和市国资委办公室当时的审核文件（哈国资办评字﹤2002﹥第10号）明确规定该评估结论自2002年12月30日起失效。根据《国务院办公厅转发国资委﹤关于进一步规范国有企业改制工作实施意见﹥的通知》（国办发﹤2005﹥60号）规定，企业改制清产核资结果过期后，还需要另行组织清产核资。因此，上述资产评估报告和市国资委办公室审核文件不适用本案，不能作为本案资产转让合法有效的依据。3、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，国有划拨土地使用权转让，必须经县以上人民政府批准并履行法定程序，否则不得转让。市政一公司和时代公司转让合同未经批准，合同无效。（三）如果时代公司依据合同取得上述国有划拨土地使用权和地上物所有权，将造成国有资产重大流失，涉及法律责任追究问题。首先，市政一公司上述资产，2011年经资产评估价值2922万元，2013年经审计价值4892万元。如果按照原一审判决以500万元转让将造成国有资产重大流失，给国家带来损害。其次，市政府和南岗区政府已经启动文景街棚户区改造工程，将对包括市政一公司上述国有划拨土地收回、对房产资产进行征收。时代公司与市政一公司的合同已经不可能履行。综上所述，请求法院查明事实，驳回时代公司的起诉。
原审判决认定：2005年5月27日，时代公司与市政一公司签订《房产买卖合同》，合同约定：时代公司购买市政一公司所有的坐落于哈尔滨市南岗区文景街副2号的房产、院内相关设施及土地使用权，其中房产面积以实际发生面积为准、土地面积按国家测量面积为准。上述资产总价款500万元，合同签订后时代公司预付20万元，时代公司付款后，市政一公司将相关资产的所有权证书交给时代公司，时代公司负责办理房产过户手续，相关费用由时代公司承担；时代公司负责办理土地出让手续，相关费用由时代公司承担；时代公司办理相关落户手续期限为半年，手续办完后市政一公司搬出，同时将余款480万元一次性支付给市政一公司；市政一公司保证转让相关资产的行为已得到相关国有资产管理部门的认可；市政一公司协助时代公司办理更名过户手续，市政一公司应保证院内200千瓦变压器正常，将合同签订之前所有费用付清，同时协助时代公司将使用权过户到时代公司名下，更名过户的相关费用由时代公司承担等。合同签订后，2005年5月31日，时代公司向市政一公司交付20万元预付款，市政一公司将时代公司购买的南岗区文景街副2号院内9处房产产权证及土地使用权证交付时代公司。此后，时代公司要求市政一公司履行合同，办理房产及土地的更名过户手续，市政一公司均拒绝。2010年1月26日，市政一公司通知时代公司：根据市政府、国资委对国有改制企业的法规、政策的相关规定，使原2005年5月27日双方签订的房产买卖合同无法履行。此后市政一公司以房产证、土地证丢失为由向房产局、土地局申请补办。审理过程中，时代公司申请对诉争房产中的八处房产即市政一公司名下位于哈尔滨市南岗区文景街2号3栋1层、6栋1层、8栋1层、5栋1-2层、2栋1层、1栋1层、4栋1层、9栋1层房产进行财产保全并提供相应担保，依法对上述房产进行查封。因市政一公司系国有企业，其所有的房产及土地属于国有资产，2002年1月，市政一公司拟有偿转让涉案国有资产向当时主管国有资产评估工作的哈尔滨市国有资产管理委员会办公室提交《资产评估项目立项备案申报表》，哈尔滨市国有资产管理委员会办公室于2002年1月10日在该表的“国有资产管理（财政）部门签署意见”一栏盖章，在“领导签字”处有崔博文签署“同意”及崔博文本人签字，完成上述备案程序后，市政一公司委托哈尔滨公立会计师事务所有限公司对涉案房产、土地进行评估，评估价为490.9万元，评估结论为有效期一年，评估基准日为2001年12月31日，评估结论自2002年12月30日失效。2005年5月27日，时代公司与市政一公司签订《房产买卖合同》，在签订合同过程中市政一公司向时代公司出示了已经在哈尔滨市国有资产管理委员会办公室备案的《资产评估项目立项备案申报表》。因原有评估结果已失效，双方共同委托评估公司对诉争房产土地进行评估，评估价为541万元。评估后市政一公司未就评估结果向哈尔滨市国有资产管理委员会办公室进行备案确认。庭审中，经时代公司申请，黑龙江省瑞宸土地房地产估价有限公司对诉争房产土地现值进行评估，鉴定结果为860，4073万元。时代公司同意按此评估价格履行合同。
原审判决认为：双方签订的《房产买卖合同》效力问题系本案焦点问题。（一）关于国有资产评估备案是否影响合同效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”，而《国有资产评估管理办法》并未将评估程序作为合同生效要件。本案中双方所签《房产买卖合同》所涉及的房产、土地及相关设施系国有资产，根据《国有资产评估管理办法》第三条规定，国有资产占有单位转让国有资产的，应当进行资产评估。该办法第十二条规定，国有资产评估应按下列程序进行：1.申请立项，2.资产清查，3.评定估算，4.验证确认。庭审中市政一公司辩称根据《国有资产评估管理办法》，市政一公司虽在2002年就涉案资产有偿转让进行评估立项并对评估结果进行确认，但2005年5月27日双方签订《房产买卖合同》后仍应就涉案资产评估再次申请评估立项，并将评估结果向资产管理部门备案确认，而双方未履行上述程序且约定的交易价格低于评估价格造成国有资产流失，因此合同无效。市政一公司的抗辩理由不能成立：首先，根据《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》（国办发（2001）102号）规定，取消政府部门对国有资产评估项目的立项确认审批制度，实行核准制和备案制。经各级政府批准的涉及国有资产产权变动、对外投资等经济行为的重大经济项目，其国有资产评估实行核准制。凡由国务院批准实施的重大经济项目，其评估报告经财政部进行审核；凡由省级政府批准实施的重大经济项目，其评估报告由省级财政部门进行核准。对其他国有资产评估项目实行备案。除核准项目以外，中央管理的国有资产，其资产评估项目报财政部或中央管理的企业集团公司、国务院有关部门备案。地方管理的国有资产评估项目的备案工作，比照上述原则执行。根据上述规定，2002年市政一公司已就涉案资产转让向哈尔滨市国有资产管理委员会办公室进行备案，该备案应视为国资部门对涉案国有资产转让评估的批准，属于一次性和最终的行为，虽然此次评估结果在一年内有效，但不能以此认定立项审批表的有效期亦为一年，因此市政一公司的此点答辩意见并无事实及法律依据，不予采信。其次，在双方签订合同之时，市政一公司承诺已办理国有资产转让评估的相关审批备案手续并向时代公司出示国资部门的备案表，且双方已对涉案资产进行评估，故时代公司有理由相信市政一公司的转让行为已履行相关手续。现市政一公司以此理由进行抗辩，违背诚实信用原则不予采信。再次，《国有资产评估管理办法》的立法目的是为了保护国有资产，避免国有资产因低价转让而流失。结合本案，双方约定的合同价格为500万元，涉案资产的评估结果为541万元，评估结果与交易价格之间虽有差距，但不能因此认定国有资产流失，2004年1月1日实施的《企业国有产权转让管理暂行办法》第十三条规定：“在清产核资和审计的基础上，转让方应当委托具有相关资质的资产评估机构依照国家有关规定进行资产评估。评估报告经核准或备案后，作为确定企业国有产权转让价格的参考依据。在产权交易过程中，当交易价格低于评估结果的90%时，应当暂停交易，在获得相关产权转让批准机构同意后方可继续进行。”根据该规定，本案交易价格并未低于评估价的90%，符合市场交易规律。且时代公司表示愿意按现有评估结果购买，故双方的买卖行为并未造成国有资产流失。第四，《国有资产评估管理办法》第三条关于国有资产转让应当进行评估的规定属于管理性强制性规定而非效力性强制性规定。违反上述规定并不必然导致合同无效。况且向国资部门提交评估结果进行备案系市政一公司的义务，现市政一公司以自己没有履行法定义务为由主张合同无效，亦违背诚实信用原则，不予支持。
（二）国有划拨土地转让未审批是否影响合同效力的问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条关于“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定，转让房屋必然涉及土地使用权的转让。本案中，双方《房产买卖合同》所涉及的土地系市政一公司于1999年8月2日以划拨方式取得，处分房屋亦涉及划拨土地使用权的转让问题。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”依据该规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需要办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非是对房地产转让合同的审批，因双方只有签订房地产转让合同后，履行合同时才会发生报批问题，该规定实际上对涉及划拨土地使用权的房地产转让合同的效力给予了肯定。房地产管理部门是否批准转让主要涉及到合同义务能否得到履行问题，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，物权不能发生变动，房地产转让合同也将不能履行。但是是否批准不必然导致合同无效。故市政一公司主张转让诉争房地产未经审批《房产买卖合同》无效的主张，无法律依据。
双方签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方应予遵守。合同签订后，时代公司依约支付预付款，市政一公司未依约协助时代公司办理相关手续，且提出解除合同构成违约，应依法承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，现时代公司要求市政一公司继续履行合同，于法有据，予以支持。时代公司同意按现有评估结果履行合同义务，根据“合同自由”原则，对时代公司的请求，应予准予。时代公司表示愿意承担因履行合同产生的一切费用，应予准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，据此判决：一、原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司与被告哈尔滨市第一市政工程公司继续履行《房产买卖合同》（合同总价款按8，604，073元履行）；二、被告哈尔滨市第一市政工程公司于本判决生效后十五日内协助原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司办理哈尔滨市南岗区文景街2号房产（9处）、土地使用权更名过户手续（费用由原告哈尔滨时代创新科技发展有限公司承担）。案件受理费100元，由被告哈尔滨市第一市政工程公司负担；鉴定费46，280元，由哈尔滨时代创新科技发展有限公司负担。
市政一公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：（一）原审判决认为“双方约定的合同价格为500万元，虽然涉案资产的评估结果为541万元，评估结果与交易价格虽有差距，但不能因此认定国有资产流失”，该认定忽略了重要事实，即签约时间为2005年，本案判决是2015年（2011年该资产即评估鉴定为2991万元），现诉争资产以10年前的价格转让，导致国有资产净流失2000余万元，原判对此未予认定属于认定事实不清。（二）2002年国资委对涉案资产立项备案与本案涉及的交易无关。本案涉及的交易从未在国资委备案登记，按相关规定任何国有资产的交易，均需经国资委备案，原审判决认为2002年的备案永久有效不符合法律规定。（三）相关证据的采信严重不当，时代公司举示的证据七《情况说明》即属不当证据，国资管理部门的审批行为属行政行为，其说明与解释均应以行政机关的文件为准，原判却以个人说明取代行政答复无疑于法不合。综上所述，一审判决确属错判，应予撤销。请求二审法院改判，驳回时代公司的全部诉讼请求，避免国有资产的流失。
时代公司在法定期限内未提交书面答辩状，在二审庭审中辩称：（一）原判认定事实清楚，并无不当。市政一公司第一点上诉理由断章取义，认为所谓的国有资产流失不相干，不能抛开所签订的《房产买卖合同》背景及已部分履行的事实，单单以市政一公司在10年后自认的价格谈转让房产的价格，而不论述合同签订的事实及履行情况。（二）市政一公司所称现在涉案资产以10年前的价格转让履行，则国有资产净流失2000余万元是其臆想，没有事实根据。第一、签订《房产买卖合同》时市政一公司承诺转让资产的行为已得到相关国有资产管理部门的许可，事实上也履行了审批手续，虽然转让时评估时效已超过，但是在办理手续时又进行了评估为541万元，与合同转让价500万元的差额未超过10%，当时即使按500万成交，也是在法规许可的价格浮动范围内。第二、市政一公司所称净资产流失2000余万元的说法无事实根据。市政一公司自行委托无资质公司、无资质人员出具的资产评估报告无效（另附关于对该评估的异议说明）。因此市政一公司自认的流失2000余万元说法是无稽之谈。第三、时代公司正是基于合同签订的时间与现在继续履行存在时间差及土地增值情形，才在一审对该转让的房产及土地价格申请了鉴定，鉴定结果为860多万元。这是对争讼房产及土地有效的评估，时代公司认可以该价格进行继续交易。现在再讨论500万元转让问题已无实际意义。第四、时代公司如办理该房产及土地转让手续还需另行缴纳土地出让金，根据《哈尔滨市人民政府关于调整哈尔滨市城镇国有土地基准地价的通知》的规定，预计时代公司需另行缴纳土地出让金近800万元。以上四点说明市政一公司自说自证的2000余万元的说法没有事实根据。（三）市政一公司认为2002年的国资委对涉案资产立项备案与本案涉及的交易无关的说法不符合事实，违背诚实信用。双方签订《房产买卖合同》前后及履行时，均到国资委（当时财政局内设的国资局）进行咨询，且2005年6月办理手续的评估是接受国资委管理部门的建议，省略签订合同前的评估，完全是基于之前的备案及评估。市政一公司转让资产行为是已在备案的前提下进行的，因为2002年的评估失效，在签订合同前后咨询得到首肯，在办理过户时由双方作为委托人在国资委指定的评估机构进行了房产及土地评估。因此，市政一公司认为的《房产买卖合同》涉及转让的标无备案、无评估因而是无效的说法无事实根据。市政一公司否认的说法违背了诚实信用的原则。（四）市政一公司主张《房产买卖合同》无效没有法律依据。市政一公司在签订合同后至原第一次诉讼时，并未认为双方签订的《房产买卖合同》无效，市政一公司就是以无效为借口不想履行合同。市政一公司认为双方签订的《房产买卖合同》无效属于法律适用不当。1.《房产买卖合同》签订前转让资产已备案，签订后又进行了评估。市政一公司主张未备案未评估，合同无效无法律依据。《中华人民共和国物权法》第十五条及《中华人民共和国合同法》第四十四条均规定了合同自成立时生效，不办理登记不影响合同效力，除法律另有规定外或者法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续的，依照规定。不动产物权的变动未经登记不发法律效力，但不动产登记并不影响物权变动合同的效力。合同属于债权法律关系的范畴，不动产登记属于物权法律关系的范畴。就是物权变动合同和物权变动本身是两个法律事实。备案与否是管理性强制性规范，不是效力性强制性规范，这一点在《国有资产评估管理若干问题的规定》第十六条规定中写明，未办理评估备案手续的，由财政部门责令改正并通报批评。不存在合同无效的问题。2.《房产买卖合同》涉及的国有划拨土转让未审批不影响合同效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条及第六十一条规定，涉及划拨土地使用权的房地产转让合同签订后，需办理相关审批手续，经过房地产管理部门批准转让的，应由合同的受让方直接与房地产管理部门签订土地使用权出让合同，缴纳土地出让金。该规定所指的审批并非对房地产转让合同审批，如果房地产管理部门不予批准，不办理过户登记，不发生物权变动，但不必然导致房产买卖合同无效。上述法律认识在省高级法院（2009）黑监民再字第54号《民事判决书》及最高人民法院（2011）民再申字第58号《民事裁定书》中已有论述。请求驳回市政一公司的诉讼请求，维持原审判决。
二审期间，双方当事人均未提供新的证据。
二审认定的案件事实与一审一致。
本院认为：市政一公司为国有企业没有改制，所属资产亦属国有资产，市政一公司在签订《房产买卖合同》之前已经按照相关规定向哈尔滨市国有资产管理委员会办公室进行了备案并取得《资产评估项目立项备案申报表》。市政一公司与时代公司在《房产买卖合同》中约定转让相关资产的行为已得到相关国有资产管理部门的认可，这是双方对诉争房产转让方式作出的约定，该内容明确且确定。依据该约定，市政一公司已经履行了向相关国有资产管理部门备案的合同义务，合同履行的结果具有确定性，不应将上述约定视为限制合同生效的条件，诉争房产转让合同不构成附生效条件的合同。因双方当事人转让诉争房产意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故诉争《房产买卖合同》应为依法成立的有效合同。
市政一公司在向相关国有资产管理部门备案时已经委托鉴定机构对诉争房产及土地进行评估。时代公司与市政一公司签订《房产买卖合同》时，因评估价格超出有效期间，于是双方共同委托对诉争房产及土地重新评估后，市政一公司即未就转让价格向时代公司提出异议也未行驶法律赋予的向有权部门申请撤销或变更的救济权利，反而接收时代公司支付的预付款并将诉争房产产权证及土地使用权证交付时代公司。上述事实表明市政一公司在当时是同意按约定的价款履行《房产买卖合同》，造成合同约定的转让价款与现今房地产市场交易价格的差额，是因《房产买卖合同》履行期间房地产市场变化以及城市房地产价格大幅上涨的情况下所致，属于正常的市场商业风险不是因添加增值。即使产生价差也是在合同履行期间内，况且时代公司同意按重新评估的价格支付价款。故市政一公司上诉提出诉争资产以10年前的价格转让将导致国有资产净流失的主张没有事实基础。
案件事实和证据表明，《申报表》记载市政一公司转让的诉争房产及土地，哈尔滨市国有资产管理委员会办公室已经立项备案，《情况说明》及《批文》也证实国有资产管理部门对国有资产评估项目实施以表代批，资产评估报告有效期不是指有偿转让资产的评估文件期限，市政一公司也未举示相关法律法规的规定证明转让资产评估文件受时间限制或者在一定期间内有效的证据。市政一公司以备案永久有效不符合法律规定的上诉请求缺少法律依据。
《情况说明》是时任国资委办公室负责审核诉争房产有偿转让的工作人员出具，证实的内容与国资委办公室当时审核文件记载的内容相同。市政一公司上诉认为原审判决采信《情况说明》不当，负有举示证据的义务，市政一公司没有举示证据证明国资委办公室批准诉争房产有偿转让的相关文件处于真伪不明的状态。依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外”的规定，在没有证据证明国资委办公室批准转让的相关文件无效或失效的情况下，作为对上述相关文件《情况说明》具有证明力，对市政一公司主张原审判决采信《情况说明》不当的上诉理由不予采纳。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由哈尔滨市第一市政工程公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郎晓侠
审判员 赵国良
审判员 张惟光
二〇一六年三月三十日
书记员 王帅英