广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7698号上诉人（原审被告）：陈辉志，男，汉族，1967年12月14日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：李涛，广东润正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市禅城区盈康资产经营有限公司，住所地广东省佛山市禅城区五峰四路25号综合楼508室，注册号440602000101444。法定代表人：钟东，董事长、总经理。委托诉讼代理人黄亨平，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人徐东剑，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡卫强，男，汉族，1992年3月25日出生，住四川省南充市嘉陵区，原审第三人：佛山市顺安达航空服务有限公司，住所地广东省佛山市石湾和平路6号，统一社会信用代码914406047250681094。法定代表人：陈宗淡。原审第三人：李某，男，汉族，1979年11月28日出生，住广东省佛山市禅城区，原审第三人：佛山市顺安达旅行社有限公司，住所地广东省佛山市禅城区和平路6号第三层，注册号440602000171673。法定代理人：李某。上诉人陈辉志因与被上诉人佛山市禅城区盈康资产经营有限公司（以下简称盈康公司）、胡卫强、原审第三人佛山市顺安达航空服务有限公司（以下简称顺安达航空公司）、李某、佛山市顺安达旅行社有限公司（以下简称顺安达旅行社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初2552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈辉志上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判盈康公司立即退还保证金9000元给陈辉志；2.撤销一审判决第四项、第五项，改判陈辉志无需向盈康公司支付2016年3月至2017年3月的租金及占用费；3.盈康公司承担本案诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定事实不清。1.一审法院对陈辉志的租赁物使用用途认定不清。陈辉志租赁盈康公司的物业从事卫浴和化工产品的经营，由于2016年1月21日开始地铁封闭施工，导致陈辉志卸货车辆及客户购买货物的车辆根本无法到达租赁商铺，陈辉志根本无法经营。陈辉志因不能正常经营在2016年2月23日、2016年3月15日多次向盈康公司提出终止合同的要求。2.因无法经营使用租赁物，在2016年5月陈辉志已将除第三人分租的租赁物外的其余租赁物都退出并交付给盈康公司。（二）一审法院适用法律错误。1.盈康公司作为出租人在租赁期内有责任保证租赁房屋处于适格的使用状态。地铁施工导致租赁物无法正常使用，造成承租人的经济损失，虽不属于盈康公司过错，也应当由盈康公司承担风险，陈辉志无需向盈康公司支付租金及占用费。盈康公司作为出租人负有交付租赁物并使租赁物适于使用、收益的义务，租赁合同主要目的是要让承租人使用、收益租赁物。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”，如不能适于合同约定的使用、收益目的，则陈辉志的目的无法实现，出租人不仅负有消极的不得妨碍承租人使用、收益的义务，还负有租赁存续期间使租赁物保持适于承租人使用、收益状态的义务。所谓保持适于使用、收益的状态是指在租赁关系存续期间，如发生第三人对租赁物进行侵害或就租赁物主张权利等情形，致使承租人无法使用、收益租赁物的，出租人均应负责除去侵害，以恢复承租人的使用、收益权。因此地铁施工造成陈辉志无法正常经营的风险应当由盈康公司承担。一审法院将陈辉志无法经营的损失责任判令由陈辉志承担，适用法律错误。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，盈康公司在租赁期间不能保持租赁物符合约定用途，给陈辉志造成损失，应当承担赔偿责任。（三）不能继续履行合同并非陈辉志的过错造成，一审法院判令陈辉志承担保证金9000元归盈康公司所有的违约责任没有法律依据，显失公平。盈康公司辩称，一审判决认定事实清晰，适用法律正确，请求维持。胡卫强未发表答辩意见。顺安达航空公司、李某、顺安达旅行社未陈述意见。盈康公司向一审法院起诉请求：1.解除盈康公司与陈辉志、胡卫强签订的租赁合同并责令陈辉志、胡卫强立即将租赁物返还给盈康公司；2.陈辉志、胡卫强立即支付盈康公司租金90000元，以及暂计利息1906.39元（按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2017年1月18日，并请求继续计算至陈辉志、胡卫强实际清偿之日止，租金是从2016年3月-2016年12月止，利息以90000元为本金从每月11日开始计算）；3.履约保证金27000元归盈康公司所有；4.陈辉志、胡卫强以每月租金9000元的标准继续向盈康公司支付租金直至陈辉志、胡卫强实际交还租赁物之日止；5.请求顺安达航空公司、李某、顺安达旅行社搬离租赁物并交还物业；6.诉讼费由陈辉志、胡卫强承担。一审法院认定事实：坐落于原佛山市石湾镇镇中二路2号101、201的房屋权利人均为原佛山市石湾区盈康资产经营有限公司。2004年8月12日，原佛山市石湾区盈康资产经营有限公司变更为盈康公司。2014年，盈康公司（甲方、出租方）与陈辉志、胡卫强（乙方、承租方）签订《租赁合同》，主要约定：“……第一条租赁标的物的名称、位置、面积与用途1、甲方商铺及办公室位于佛山市禅城区镇中二路2号101-201，面积共467.34平方米……第二条租赁期限租赁期共3年，甲方从2014年7月1日起将租赁物交付乙方使用，至2017年6月30日收回。第三条租金计算及租金交纳期限1、租赁费每月为￥9000元（大写：玖仟元），其中物业租金为5400元，管理费为3600元……2、租金和管理费按租用日期起计，每月结算一次。首月租金和管理费从合同签订日起交付，其后每月租金和管理费在当月10号前交纳。乙方每逾期一日，按拖欠金额的千分之五加收滞纳金。第四条……为保证合同的履行，乙方应于合同签订之日交付履约保证金￥27000元……第七条违约责任1、乙方如有下列行为之一，则视为乙方违约，甲方有权即时终止本租赁合同，并处没收乙方履约保证金，同时收回租赁物。若造成甲方经济损失的，则乙方还须按甲方实际损失数额承担赔偿责任：（1）乙方逾期十天未按本合同规定缴交租金的……”。2015年6月8日，陈辉志与李某签订《商铺租赁合同》，约定陈辉志将禅城区镇中二路2号101之一商铺租给李某作为经营使用；租赁期限自2015年10月1日起至2017年6月30日止，面积约73㎡。2015年6月11日，陈辉志与李某签订《商铺租赁合同》，约定陈辉志将禅城区镇中二路二号铺二楼租给李某作为经营使用；租赁期限自2015年6月20日起至2017年6月30日止。上述陈辉志出租给李某的租赁物现实际使用人是李某、顺安达旅行社。庭审中，李某、顺安达旅行社确认租赁上述二楼的面积约6、70平方米。2016年5月，陈辉志、胡卫强搬空部分上述租赁物，也曾向盈康公司提出解除合同。2017年2月20日，陈辉志签收盈康公司的起诉状等应诉材料。2017年3月20日，法院向胡卫强留置送达盈康公司的起诉状等应诉材料。另查明一，陈辉志及李某、顺安达旅行社在庭审中均确认施工围蔽后，行人可以通过。另查明二，李某、顺安达旅行社所租赁的部分位于上××城区××路的租赁物右侧部分。一审法院认为，本案系因租赁合同引起的纠纷。盈康公司与陈辉志、胡卫强之间存在租赁合同关系，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于盈康公司诉请解除涉案合同。涉案合同明确约定陈辉志、胡卫强逾期十天未按合同规定缴交租金的，盈康公司有权即时终止租赁合同，并没收陈辉志、胡卫强履约保证金，同时收回租赁物。根据法院查明的事实，陈辉志、胡卫强逾期交纳2016年3月-12月租金均超过10天，故陈辉志、胡卫强已经构成违约。因此，盈康公司依约有权解除合同。由于盈康公司未提供有效的证据证明其起诉前已行使解除权并有效送达陈辉志、胡卫强，一审法院确认盈康公司起诉状送达陈辉志、胡卫强之日为合同解除的时点，即盈康公司与陈辉志、胡卫强于2014年签订的关于租赁佛山市禅城区镇中二路2号101-201的《租赁合同》（租赁期从2014年7月1日起至2017年6月30日）已于2017年3月20日解除。另外，由于上述合同已解除，故陈辉志、胡卫强应将合同项下的物业返还给盈康公司。同理，李某、顺安达旅行社继续使用陈辉志转租的部分亦缺乏法律依据，依法应返还给盈康公司。关于陈辉志提出相关市政工程围蔽及已搬离涉案租赁物的辩解意见。一审法院分析如下：第一，关于市政工程所采取的围蔽措施，属于市场经营主体在经营活动中所面临的正常的商业风险，而非不可抗力；第二，相关市政工程采取的围蔽措施并非盈康公司的过错或违约行为所造成；第三，相关市政工程采取围蔽措施后，并未影响涉案租赁物的人员进出；第四，陈辉志并无证据证明其与盈康公司办理了相关租赁物的交接手续，且陈辉志只是部分搬空租赁物并未整体搬空。因此，陈辉志上述辩解意见缺乏依据，一审法院不予采纳。关于盈康公司要求陈辉志、胡卫强支付租金及相应的利息。根据法院查明的事实，陈辉志、胡卫强从2016年3月开始拖欠租金至今，虽然涉案合同已于2017年3月20日解除，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故陈辉志、胡卫强仍应向盈康公司支付合同解除前的拖欠租金，而由于陈辉志、胡卫强继续占有使用涉案租赁物，因此陈辉志、胡卫强应按租金标准即9000元/月从2017年3月21日起向盈康公司支付占有使用费至实际返还涉案租赁物给盈康公司之日止。其中陈辉志、胡卫强应向盈康公司支付的2016年3月-10月的租金合计为：9000元/月×10个月=90000元，2017年1月-3月的租金及占有使用费合计为：9000元/月×3个月=27000元。关于盈康公司诉请2016年3月-12月租金的利息，根据合同约定，每月租金和管理费在当月10号前交纳。每逾期一日，按拖欠金额的千分之五加收滞纳金。如前认定，陈辉志、胡卫强拖欠租金的行为已构成违约，故盈康公司请求按中国人民银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，视为其对自己权利的处分，一审法院予以准许。一审法院以陈辉志、胡卫强每月拖欠租金总额9000元为本金，分别自每个欠费月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至判决确定的给付之日止。关于盈康公司请求没收保证金27000元，考虑到盈康公司请求陈辉志、胡卫强支付利息所基于的违约行为与没收保证金所基于的违约行为为同一行为即拖欠租金，故结合本案具体案情，一审法院酌定盈康公司没收保证金9000元。盈康公司诉请超出部分，缺乏依据，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认盈康公司与陈辉志、胡卫强于2014年签订的关于租赁佛山市禅城区镇中二路2号101-201的《租赁合同》（租赁期从2014年7月1日起至2017年6月30日）已于2017年3月20日解除，上述《租赁合同》项下保证金9000元归盈康公司所有；二、陈辉志、胡卫强于判决发生法律效力之日起十日内，向盈康公司返还位于佛山市禅城区镇中二路2号101、201的房屋；三、李某、顺安达旅行社于判决发生法律效力之日起十日内，向盈康公司返还位于佛山市禅城区镇中二路2号101、201的房屋（均位于上述房屋朝向禅城区镇中二路的房屋右侧部分，其中101的房屋返还面积为73㎡，201的房屋返还面积为70㎡）；四、陈辉志、胡卫强于判决发生法律效力之日起十日内，向盈康公司支付拖欠的2016年3月至2016年12月的租金90000元及利息（利息以每月9000元为本金，自上述对应当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段累计至判决确定的给付之日止）；五、陈辉志、胡卫强于判决发生法律效力之日起十日内，向盈康公司支付2017年1月至2017年3月的租金及占有使用费27000元，自2017年4月1日起至陈辉志、胡卫强及李某、顺安达旅行社实际返还上述第二项、第三项判决确定的物业之日止的占有使用费由陈辉志、胡卫强按每月9000元/月的标准向盈康公司计付；六、驳回盈康公司的其他诉讼请求。如果陈辉志、胡卫强未按判决指定的期间履行给付金钱义务及返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。如果李某、顺安达旅行社未按判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。一审案件受理费1339元，由陈辉志、胡卫强负担1159元，由盈康公司负担180元。本院二审期间，陈辉志向本院提交以下证据：1.竞租成交确认书一份，拟证明冯正是盈康公司员工，涉案物业是冯正作为盈康公司的经办人；2.回执一份，拟证明陈辉志不能按合同目的使用租赁物而向有关部门反映情况。盈康公司、胡卫强、顺安达航空公司、李某、顺安达旅行社均未向本院提交新的证据。本院组织了各方当事人进行证据交换和质证，盈康公司发表了质证意见，胡卫强、顺安达航空公司、李某、顺安达旅行社未发表质证意见。对上述证据，本院认定如下：陈辉志提交的证据1，盈康公司对真实性无异议，本院予以采信；陈辉志提交的证据2与本案缺乏关联性，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，2017年2月22日，一审法院进行现场勘查，在现场勘查笔录中，各方当事人均确认：围蔽从2016年1月21日开始，围蔽的板设立在商铺门前的台阶下；围蔽后，涉案商铺不能通车，不能停车，停车只能前往禅城区中心医院。陈辉志确认其使用涉案商铺销售化工原料和卫浴产品。盈康公司确认围蔽对涉案商铺使用确有影响，但不至于无法办公。陈辉志、盈康公司均确认涉案商铺被围蔽后双方第一次协商在2016年2月，陈辉志要求免租，盈康公司不同意，要求陈辉志重新考虑；第二次是2016年3月15日，陈辉志要求减免租金或提前终止合同并退还保证金，盈康公司不同意。2016年7月14日，陈辉志出具《情况说明》，内容为“2016年5月左右陈辉志与盈康公司工作人员到场查看并核实情况，证明约有330平方米左右物业停止经营并搬空，余下物业约137平方米由顺安达公司使用”。再查明，李某起诉陈辉志、何惠群、原审第三人盈康公司房屋租赁合同纠纷两案，禅城区人民法院作出（2017）粤0604民初5696号、5697号民事判决，李某不服上述判决，向本院提起上诉，二审案号为（2017）粤06民终7111号、7112号。盈康公司在二审中述称“2015年9月，盈康公司对租赁物做例行的安全检查，发现租赁物挂了牌（顺安达），当时盈康公司没有细究顺安达是谁的公司。2016年1月，地铁施工对道路围蔽，陈辉志反映对经营有影响，盈康公司有安排员工到现场去了解情况。2016年3月，陈辉志到公司协商合同的事宜，提及到如不减免租金就要解除合同，当时盈康公司才得知顺安达公司不是陈辉志名下的公司，但盈康公司当时无法回应是否能够减租和解除合同的事宜。2016年7月，陈辉志和李某一起到盈康公司协商合同的解除，提出由李某承租，盈康公司才知道转租的事情，由于盈康公司对于陈辉志提出由李某承租其全部物业的要求需要走评估等流程，当时盈康公司没有答复陈辉志及李某的请求，也没有就转租问题讨论。2017年2月7日，盈康公司对陈辉志提起诉讼要求解除合同、返还租赁物。盈康公司重点在与陈辉志谈解除合同，没有深究到陈辉志转租的事情”。又查明，陈辉志于2016年7月将涉案商铺钥匙放在顺安达旅行社处并告知盈康公司。盈康公司确认其于2017年5月接收了商铺钥匙。本院认为：针对陈辉志的上诉主张、盈康公司的答辩意见，归纳本案二审争议焦点有三个，第一是陈辉志、胡卫强与盈康公司于2014年签订的《租赁合同》何时解除；第二是陈辉志、胡卫强应向盈康公司支付的租金及利息数额是多少；第三是陈辉志、胡卫强支付的履约保证金27000元应否归盈康公司所有。关于第一个争议焦点。陈辉志上诉主张因围蔽施工导致涉案商铺无法经营使用，其无需支付2016年1月21日之后的租金予盈康公司，双方签订的《租赁合同》于2016年1月解除。盈康公司辩称围蔽对涉案商铺使用确有影响，但不至于无法办公，陈辉志从2016年3月份开始拖欠租金，盈康公司于2017年2月7日对陈辉志提起诉讼要求解除合同、返还租赁物，故双方签订的《租赁合同》于2017年3月20日解除。经审查，各方当事人均确认围蔽从2016年1月21日开始，围蔽的板设立在商铺门前的台阶下；围蔽后，涉案商铺不能通车，不能停车。因陈辉志使用涉案商铺销售化工原料和卫浴产品，围蔽对涉案商铺使用有重大影响，对陈辉志的经营行为亦有重大影响，双方之间的租赁合同签订于2014年7月，租赁三年，在合同履行至一年半之后发生围蔽，属于双方当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的重大变化，继续履行合同对陈辉志而言基本上不能实现合同目的。且双方之间虽未在2016年2月、3月协商一致减免租金或者解除租赁合同，但是双方在2016年5月均确认陈辉志对330平方米左右物业停止经营并搬空、余下物业约137平方米由顺安达公司使用，在2016年7月均确认陈辉志和李某一起到盈康公司协商陈辉志解除租赁合同并提出由李某承租陈辉志的全部物业，结合陈辉志于2016年7月将涉案商铺钥匙放在顺安达旅行社处并告知盈康公司的事实，表明陈辉志已经于2016年7月搬离租赁物并将租赁物钥匙交还给盈康公司。综上，本院认定陈辉志、胡卫强与盈康公司于2014年签订的《租赁合同》已经于2016年7月解除。陈辉志上诉主张租赁合同于2016年1月解除，盈康公司辩称租赁合同于2017年3月20日解除，理由不能成立，本院不予支持。关于第二个争议焦点。如上所述，陈辉志、胡卫强与盈康公司于2016年7月解除了《租赁合同》，陈辉志、胡卫强应向盈康公司支付2016年3月-7月的租金合计为45000元（9000元/月×5个月）。盈康公司诉请2016年3月-7月租金的利息，根据合同约定，每月租金和管理费在当月10号前交纳，每逾期一日，按拖欠金额的千分之五加收滞纳金。如前认定，陈辉志、胡卫强拖欠租金，盈康公司请求按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，符合法律规定，视为其对自己权利的处分，一审法院以陈辉志、胡卫强每月拖欠租金总额9000元为本金，分别自每个欠费月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算至判决确定的给付之日止，处理并无不当，本院予以维持。盈康公司诉请2016年8月以后的租金及利息，因双方之间的租赁合同已经于2016年7月解除，陈辉志、胡卫强全部退出租赁物并告知盈康公司部分租赁物已经转租给李某的事实，陈辉志、胡卫强、李某均明确表示李某愿意承租陈辉志的全部物业，故盈康公司未及时接收搬空租赁物的钥匙、未及时与李某协商订立新的租赁合同，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，盈康公司未采取适当措施致使损失扩大，不得就扩大的损失要求赔偿，故盈康公司诉请陈辉志、胡卫强支付2016年8月以后的租金及利息，本院不予支持。至于李某、顺安达旅行社于2016年8月以后继续占用涉案租赁物朝向禅城区镇中二路的房屋右侧部分所应支付的费用，因盈康公司在本案中并未主张李某、顺安达旅行社向其支付相应的费用，故本院对此不作审查，盈康公司与李某、顺安达旅行社可以另行解决。综上，陈辉志、胡卫强应向盈康公司支付2016年3月-7月的租金45000元及利息，陈辉志上诉主张其不需支付2016年3月-7月的租金45000元及利息，理由不成立，本院不予支持；陈辉志上诉主张其不需支付2016年8月-2017年3月的租金及利息，理据充分，本院予以支持。关于第三个争议焦点。陈辉志、胡卫强与盈康公司签订的《租赁合同》约定“陈辉志、胡卫强逾期十天未按本合同规定缴交租金的，盈康公司有权没收履约保证金，若造成经济损失的，则陈辉志、胡卫强还须按实际损失数额承担赔偿责任”，本案中，陈辉志与盈康公司协商解除合同过程中，陈辉志、胡卫强从2016年3月开始拖欠租金，虽然双方之间的租赁合同已经于2016年7月解除，但陈辉志、胡卫强的该行为必然造成盈康公司的经济损失，考虑到合同的履行情况、违约情节等因素，盈康公司诉请没收陈辉志、胡卫强的履约保证金27000元，理据充分，本院予以支持。一审判决酌定盈康公司没收保证金9000元，处理不当，本院予以纠正。陈辉志上诉主张盈康公司退还保证金9000元，理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人陈辉志的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分予以驳回。一审判决认定事实不清，本院查清事实后予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初2552号民事判决第三项；二、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初2552号民事判决第二项、第五项、第六项；三、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初2552号民事判决第一项为：确认上诉人陈辉志、被上诉人胡卫强与被上诉人佛山市禅城区盈康资产经营有限公司于2014年签订的关于租赁佛山市禅城区镇中二路2号101-201的《租赁合同》（租赁期从2014年7月1日起至2017年6月30日）已于2016年7月解除，上述《租赁合同》项下保证金27000元归盈康公司所有；四、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初2552号民事判决第四项为：上诉人陈辉志、被上诉人胡卫强于本判决发生法律效力之日起十日内，向被上诉人佛山市禅城区盈康资产经营有限公司支付拖欠的2016年3月至2016年7月的租金45000元及利息（利息以每月9000元为本金，自上述对应当月11日起按中国人民银行同期同类贷款利率分段累计至本判决确定的给付之日止）；五、驳回被上诉人佛山市禅城区盈康资产经营有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决负担部分执行；二审案件受理费2678元，由上诉人陈辉志负担2318元，由被上诉人佛山市禅城区盈康资产经营有限公司负担360元。本判决为终审判决。审判长  刘建红审判员  张雪洁审判员  邱程辉二〇一七年十一月十七日书记员  梁启星