广西壮族自治区河池市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂12民终916号上诉人（原审被告）：韦荣飞，女，1966年2月3日生，壮族，农民，户籍所在地都安县，现住宜州市上诉人（原审被告）：梁道龙，男，1959年1月10日生，壮族，农民，户籍所在地。共同委托代理人：梁冬巧，女，1989年9月19日生，壮族，户籍所在地。系二上诉人女儿。共同委托代理人：蓝仁文，广西正营律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周明军，男，1972年9月5日生，汉族，户籍所在地广西宜州市。被上诉人（原审原告）：周已云，男，1996年6月11日生，壮族，居民，户籍，现租住宜州市。委托代理人：韦烜科，广西典哲律师事务所律师。上诉人韦荣飞、梁道龙因与被上诉人周明军、周已云农村房屋买卖合同纠纷一案，不服宜州市人民法院（2015）宜民初字第1732号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人韦荣飞、梁道龙以及共同委托的诉讼代理人梁冬巧、蓝仁文、被上诉人周已云及其委托诉讼代理人韦烜科到庭参加诉讼，被上诉人周明军经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韦荣飞、梁道龙不服一审判决，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。其主要理由有：一、关于原判决查明的事实的问题。第一，上诉人对原审判决确认的法律事实中认定宜州市房地产管理局档案室2015年8月24日出具的《证明》有异议。上诉人认为：(1)房产局档案室是宜州市房地产管理局的一个业务部门，它不是一个适格的可以对外出证明的主体；(2)该业务部门的职能应只是说明该处房产有无档案的问题，这份证明不是变更登记，不能变更房产证本身的内容；(3)无法证明被上诉人的证明目的。故该证明的真实性、合法性都有问题，不能用来作本案的定案依据。第二，房产证登记的时间为2000年6月3日，不是1998年4月，如果1998年4月有证，那么2000年6月换办了“国有”的证。二、关于本案诉争房地产的土地性质问题。上诉人认为，诉争房地产的土地性质应为国有。理由有三：其一，房产证上有国有的记载；其二，(2014)河市民一终字第344号民事判决书第5页第6行，认为韦翠娥名下的房屋的土地使用权为国有性质，具备了上市交易的基本条件；(2016)桂1281民初219号民事判决书第4页第2-4行，该判决书第5页第三段第1-3行，宜州市法院认定房屋的土地使用权为国有性质。关于本案房地产的土地证登记为《集体土地使用证》，上诉人认为，该土地最初是集体性质的，但在2000年6月时已经转变为国有的，并不是“填写有误”那么简单，具体是如何转变的，请求二审法院依法向宜州市国土资源局和宜州市房地产管理局调查核实。关于诉争《房屋基地转让合同》的效力问题。上诉人认为，该转让合同有效。理由如下四点：第一，(2014)河市民一终字第344号民事判决书第5页第8-9行，河池市中级人民法院认为韦明强主张韦荣飞、梁道龙与周明军签订的《房屋基地转让合同》无效，没有任何依据。第二，双方在签订该合同时都具有民事法律行为能力，主体适格。签订该合同是双方真实的意思表示，不存在胁迫、欺诈的情形，且双方已实际履行各自的义务，并未损害国家、集体、第三人的合法利益。签订该合同前，被上诉人向上诉人出示争讼房地产的土地证、房产证，就房产证中土地性质为国有的内容，重点向上诉人强调：该房屋属于国有性质可以自由买卖，因此上诉人才决定向其购买。三、关于本案的法律适用问题。（一）关于原判决的法律适用，上诉人认为，原判决依据的《中华人民共和国土地管理法》第八、十条跟本案没有直接的关系。关于原判决适用该法的第63条，上诉人认为，依据该法条并不能当然就得出农村房屋不能出卖给别村村民的结论。根据《合同法》第五十二规定，合同的签订违反法律、行政法规的强制性规定的方为无效；《解释一》第四条规定：人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《解释二》第十四条进一步规定：合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。根据以上法律规定，上诉人认为，确认合同因违反法律和行政法规强制性规定无效的标准，必须要同时具备四个条件：一是必须是违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规；二是必须是违反了法律和行政法规的强制性规定；三是必须是违反了强行性规定中的效力性规定；四是违反法律和行政法规的强制性规定，既包括同内容违法，也包括形式违法。因此，审查合同效力的关键，在于审查合同是否违反了强制性规范中的效力性规定，从立法者的本意来看，土地管理法第63条应当是管理性规定而非效力性规定（注：第62条也是效力性规定），该法条主要是出于保护耕地的需要而设，不是禁止宅基地及其上房屋买卖的规定，故本案不宜机械适用。（二）其他支持合同有效的法律依据：1、我国宪法规定“公民在法律面前一律平等”，法律面前的平等是绝对的，不分城镇、农村居民，也不分农村集体经济组织内村民和农村集体经济组织外村民。无论是《民法通则》、《合同法》还是《物权法》对人的适用范围都是一样的，都是中华人民共和国公民，适用法律并不因买卖合同双方主体为城镇、农村居民存在差异性。《民法通则》、《合同法》关于买卖合同的主体并无具体规定。《物权法》中虽未对农村房屋买卖行为做出明确规范，但是第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记”，这一条认可了宅基地使用权是完全可以转让的，只不过转让后需要到相关机关办理相应登记手续。2、1963年3月20日中共中央《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第二项规定：“社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有”。这一规定最早赋予了农民享有买卖房屋的权利，并且房屋买卖之后宅基地的使用权也自然随之转移给买方。这说明即使在更强调阶级划分更重于保护农民利益的年代里国家也没有限制农民处分其房屋及宅基地使用权的意向。3、最高人民法院[1992]民他字第8号批复认为：农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效。该批复明确界定有效的情况是买房人交付购房款并且占有管理出卖房屋的合同是合法有效的，从而在司法实践中也认可了农村房屋买卖的合法性。4、我国继承法第三条规定，公民死亡时遗留的房屋是遗产，第32条规定“无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。”由此可见，继承法认可了农村房屋可以通过继承方式取得，继承人是否为同一集体所有制组织成员法律并无限制性规定。综前所述，我国对农村房屋买卖至今未进行专门立法，现行法律、行政法规对农村房屋买卖行为亦未明确作禁止性规定，《房屋基地转让合同》的签订并没有违反我国当时及现行法律规定，应认定为有效。四、被上诉人现起诉请求确认该合同无效，违反了民事法律的帝王条款诚实信用原则。正如2014宜民初字第178号民事判决书第六页宜州市人民法院认定的事实：庆远镇金宜大道重修之后，通行条件大为改善，道路两旁的建筑物逐年增多，原以居住为主的房屋呈现了商机，城市商业化发展进程导致房价的提升。现在，本案争讼的房地产已经处于宜州市城区发展规划范围内，房屋所在地的社会结构和争议房屋及宅基地的土地性质均随着当地社会经济的发展发生了质的变化。在此情况下，被上诉人起诉请求确认该合同无效，是为追逐利益而为，其不顾先前的承诺和实际的履行行为反悔，有悖诚实信用的民事行为原则，不应得到法院的支持。被上诉人周已云答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。被上诉人周明军未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩，视为放弃答辩权利。一审法院认定事实：1995年9月，庆远镇江头村马路屯村民韦翠娥经宜州市城乡建设委员会、宜州市人民政府的批准，领取了《私人住宅建设工程规划审批单》、《村、镇个人建房用地批准书》，使用江头社区马路屯集体土地新建住房，房屋建成后，韦翠娥、周明军夫妇与儿子周已云作为家庭住房使用。1998年4月，韦翠娥向宜州市人民政府、宜州市房地产管理局申请办理了土地使用权、房屋所有权登记，土地证号：宜集用（98）字第00**号，使用人为韦翠娥，房产证号：房权证宜州字第××号，产权人为韦翠娥、周明军共有，共有权证号：000317号。证书记载：房屋北面为公路，东、南面为空地，建筑面积为123.34㎡，设地下室一层，用地面积为77.24㎡。2002年间，韦翠娥去世，周明军将房屋出租给他人使用。被告夫妇通过韦翠琴(韦翠娥胞姐)的介绍认识周明军，得知周明军欲将房屋出卖的情况后，有意购买周明军的房屋居住，双方对房屋买卖价款进行了协商。2005年2月8日，被告向周明军支付购房款5万元，周明军出具的收款凭据记载尚欠1万元，韦翠琴在收款凭据上签名作证。2006年11月29日，被告向周明军支付了购房款1万元，周明军在收款凭据上注明购房款已全部付清的内容，当日，双方签订了《房屋基地转让合同》，协定房屋、宅基地转让价款为6万元，暂不办理过户手续，周明军将房屋交付给被告后外出，下落不明。被告一直使用与周明军购买的房屋至今。2011年间，被告在诉争房屋上续建两层半砖混结构房屋，至今未办理土地使用权、财产所有权转移登记手续。2015年8月24日，宜州市房地产管理局档案室出具证明一份，证明诉争房屋的《房屋所有权证》上的“土地使用情况摘要”的权属性质填写为“国有”，经查，填写有误，应改为“集体”。2015年9月10日原告向该院提起诉讼，请求：1、确认原告周明军与被告韦荣飞、梁道龙签订的《房屋基地转让合同》无效；2、被告韦荣飞、梁道龙返还诉争房屋给原告周明军、周已云；3、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，原告撤回第2项诉讼请求。一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。原告执有诉争房屋的房权证及集体土地使用证，该土地性质为集体土地，隶属于集体经济组织。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。周明军与韦荣飞、梁道龙所签的《房屋基地转让合同》的买卖标的物土地性质为集体土地，该土地性质的房屋买卖属于我国禁止在本集体经济组织之外流转的范围，韦荣飞、梁道龙的户籍不在江头社区，故周明军与韦荣飞、梁道龙签订的《房屋基地转让合同》无效，原告要求认定《房屋基地转让合同》无效，有事实和法律依据，应予以支持。原告周已云以合同侵害其利益为由提出异议，主张合同无效，其辩解不能成立，不予采信。被告主张诉争房产的土地权属性质为国有。该院认为，诉争房产的土地权属性质应以《集体土地使用证》为准，而诉争《房屋所有权证》上的“土地使用情况摘要”的权属性质填写为“国有”，已查实，系填写有误。故，对于被告的主张不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：确认原告周明军与被告韦荣飞、梁道龙于2006年11月29日签订的关于宜州市庆远镇园村马路屯的房屋基地转让合同无效。案件受理费1300元，由原告周明军、周已云负担650元，被告韦荣飞、梁道龙负担650元。本院二审期间，上诉人韦荣飞、梁道龙提交证据：宜州市人民法院（2016）桂1281民初219号民事判决书复印件一份，拟证明本案讼争土地的性质为国有土地。被上诉人周明军、周已云未提交新证据。经庭审质证，被上诉人周已云认为，上诉人提交的判决书尚未生效，不能作为证据使用。被上诉人周明军未到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。本院认为，上诉人提交的民事判决书尚未生效，不能作为本案定案依据予以采信。经二审审理查明：一审认定的事实属实，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、本案涉案土地性质如何认定？二、上诉人韦荣飞、梁道龙与被上诉人周明军签订的《房屋基地转让合同》是否违法法律强制性规定而无效？本院认为：一、关于本案涉案土地性质如何认定的问题。双方当事人签订的房屋基地转让合同中约定转让的土地为何种性质，有宜州市土地管理局与1998年颁发的《集体土地使用证》[宜集用（98）字第0055号]以及宜州市国土资源局于2015年8月10日出具的证明予以证实，该宗土地性质为集体土地，用途为农村宅基地。对于该土地上房屋产权证中土地权属性质登记为“国有”的情况，宜州市房地产管理局档案室已出具证明作出说明，该处填写有误，应为“集体”。故，涉案土地为农民集体所有土地。上诉人称该土地所有权性质已发生变化，但并未提供证据证实，对其主张不予采纳。二、关于上诉人韦荣飞、梁道龙与被上诉人周明军签订的《房屋基地转让合同》是否违法法律强制性规定而无效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，同时根据该法第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。宅基地所有权属于集体，对其处分应当取得集体经济组织的同意，同时，宅基地使用权具有人身属性，非本集体经济组织成员无法取得。上诉人与被上诉人不是同一集体经济组织的成员，无法取得宅基地使用权，被上诉人周明军将土地转让给上诉人违反了土地管理法的上述强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。故双方签订的转让合同无效，一审判决正确，应予维持。综上所述，上诉人韦荣飞、梁道龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人韦荣飞、梁道龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  潘嘉芳代理审判员  韦艳艳代理审判员  覃 阳二〇一六年八月××日书 记 员  苏 嘉附：本案判决所适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；