河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）郑民三终字第2002号
上诉人（原审被告）文艳红，女，汉族，1962年11月10日出生。
被上诉人（原审原告）郑州开元物业管理有限公司。
法定代表人谢利卿，该公司总经理。
委托代理人郭志彦，河南中砥律师事务所律师。
上诉人文艳红与被上诉人郑州开元物业管理有限公司（以下简称开元物业公司）物业服务合同纠纷一案，开元物业公司于2015年1月7日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求：判令文艳红支付2005年1月1日至2015年6月30日期间物业服务费9025.8元、违约金8370.5元，合计17396.32元；本案诉讼费用由文艳红承担。河南省郑州市中原区人民法院于2015年9月9日作出（2015）中民二初字第160号民事判决。上诉人文艳红不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。上诉人文艳红，被上诉人开元物业公司的委托代理人郭志彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：1999年11月10日，郑州开元房地产有限公司与开元物业公司签订《物业管理委托合同》，约定：郑州开元房地产有限公司将郑州市桐柏路101号银田花园委托于开元物业公司实行物业管理；物业类型为住宅；坐落于郑州市中原区桐柏路101号；委托管理期限自1999年12月1月1日至业主委员会成立选聘其他物业公司时止；本物业管理服务费，住宅房屋由开元物业公司按建筑面积每月每平方米0.38元向业主或物业使用人收取，管理服务费标准的调整，按物价局核定价格调整。1999年12月31日开元物业公司、文艳红之间签订《公共契约》，主要约定开元物业公司是该住宅区的物业管理机构，依照法律授权有关规定对住宅区的房屋、公共设施、居住秩序等事务行使管理权。文艳红系开元银田花园的业主，居住房屋位于开元银田花园5号楼东1单元4层西户，登记房屋建筑面积为188.51平方米。1999年12月18日该小区开发商开始通知业主收房。2001年1月1日至2004年12月31日文艳红每年交纳空房物业费370元。文艳红自认自2005年1月1日起不再缴纳物业服务管理费，并声称其于2006年9月30日开始正式入住。《中华人民共和国物业服务企业资质证书》载明郑州开元物业管理有限公司物业服务资质等级为三级，物业服务费收费标准为0.38元／平方／月，批准收费的机关及文号为郑价公（2004）2号文件，年度考核为合格。经郑州市中原区物价局核准，银田花园物业服务收费标准中多层住宅物业费的标准为每月每平方米0.38元。
原审法院认为：因为开元物业公司与文艳红签订了《公共契约》，约定开元物业公司为文艳红所住小区的物业管理服务机构，并且开元物业公司也实际为该小区提供了物业管理和服务，因此，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，开元物业公司有权利提供相应的管理、服务并向文艳红收取物业服务费用。文艳红抗辩提出开元物业公司没有与其签订物业服务合同的理由不能成立，该院不予支持。按照开元物业公司的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，其物业服务资质等级为三级，物业服务费收费标准为0.38元／平方／月。因物业公司资质等级与物业管理服务等级属不同概念，且文艳红的收费标准经过物价部门的备案审核，故开元物业公司有权按照此标准向文艳红收取物业服务费用。文艳红以此拒绝交纳物业费于法无据，该院不予支持。文艳红在该小区5号楼东1单元4层西户居住，房屋登记面积为188.51平方米。文艳红自2005年1月1日起不再缴纳物业费，已经构成违约，应承担违约责任，应按照物业收费标准或双方的约定支付2005年1月1日至2015年6月30日的物业费。开元物业公司向文艳红开具的2001年至2004年物业费发票载明，双方约定文艳红每年交付的空房物业费为370元。开元物业公司主张文艳红在2005年1月1日已经正式入住，应按普通收费标准计费，但开元物业公司没有提供相应的证据证明文艳红入住的准确时间和双方对物业费标准进行了重新约定，因此，该院认为在文艳红自认的正式入住时间2006年9月30日前，仍应按双方约定的每年370元标准计费，故自2005年1月1日起至2006年9月30日止文艳红应交物业费共计21个月，合计647.5元；2006年10月1日至2015年6月30日期间，文艳红应按房屋登记面积和0.38元／平方／月的标准交付物业费，共计7521.5元，故对于开元物业公司主张的2005年1月1日至2015年6月30日期间9025.8元物业服务费，该院支持其中的8169元，其余的不予支持。对文艳红以开元物业公司所提供的小区服务存在瑕疵问题作为其拒绝交纳物业费的抗辩理由，因开元物业公司提供的服务包含多种事项，且文艳红所提出的问题涉及公共利益问题，文艳红不能据此免除自己履行交付物业服务费的义务。如业主财产及人身安全受到损失，业主可向相关物业公司主管部门反映，也可另行提起诉讼但与本案物业服务合同不属同一法律关系，故对于文艳红的此项抗辩该院不予支持。但同时，该院强调就开元银田花园小区物业服务存在的问题，开元物业公司作为物业服务企业，应当听取业主意见、吸取合理建议，不断提高物业服务质量和服务水平，回应业主的合理诉求。关于开元物业公司要求文艳红支付8370.5元违约金的问题，因文艳红对开元物业公司提供服务的质量持有异议，但开元物业公司未能作出合理解释，故开元物业公司要求文艳红支付违约金无法律依据，该院不予支持。综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、文艳红于本判决生效之日起十日内向郑州开元物业管理有限公司支付（2005年1月1日至2015年6月30日期间）物业管理服务费8169元；二、驳回郑州开元物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果文艳红未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费235元，由郑州开元物业管理有限公司负担125元，文艳红负担110元。
宣判后，文艳红不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审法庭上，开元物业公司提出庭下调解，文艳红也同意，致使文艳红没有反诉，在没有任何调解动作及结果的情况下，一审法院下发判决书，显然违反审判程序。2.文艳红与开元物业公司存在实际物业服务关系，但是双方并没有签订物业服务合同，开元物业公司不具有起诉文艳红的主体资格，应当依法驳回其起诉。3.避开主体资格问题存在的错误，开元物业公司起诉文艳红要求支付物业费用，其中有9年的费用超过了诉讼时效，开元物业公司早已失去胜诉权。4.避开主体资格问题存在的错误和诉讼时效问题，一审法院判决文艳红支付物业服务费用8169元，依据不足。5.文艳红的摩托车被盗，应承担赔偿责任。开元物业公司对小区的管理很差，所提供的服务质量低。综上，请求查清事实，依法改判驳回开元物业公司的诉讼请求。
被上诉人开元物业公司答辩称：一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。本案没有超过诉讼时效，且文艳红在一审中也没有主张时效的问题。双方之间存在事实的物业服务合同关系，文艳红在公共契约和上诉状中均认可存在事实的物业服务合同关系。我们的服务是按照合同的约定正常提供服务的，一审法院也没有支持违约金。应当驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
本院认为：本案中，文艳红与开元物业公司双方之间存在事实上的物业服务合同关系，因文艳红未按规定缴纳物业费而引起本案的纠纷，故文艳红认为开元物业公司不具有起诉文艳红的主体资格的上诉理由不成立，本院不予支持。关于文艳红认为开元物业公司起诉文艳红要求支付物业费用，其中有9年的费用超过了诉讼时效的上诉主张，因双方的物业服务合同一直处于持续履行状态，且文艳红在一审程序中也没有主张时效问题，故其该上诉主张亦不能成立。至于文艳红称其摩托车被盗，应由开元物业公司承担赔偿责任的上诉理由，一审法院认为业主可向相关物业公司主管部门反映，也可另行提起诉讼但与本案物业服务合同不属同一法律关系，并无不当。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人文艳红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童 铸
审 判 员 刘俊斌
代理审判员 顾立江
二〇一五年十二月十七日
书 记 员 刘 盼