江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣04民终1921号上诉人(原审原告)：聂宇，男，汉族，1993年8月24日出生，住瑞昌市。委托诉讼代理人：潘红兵，江西擎天律师事务所律师。上诉人(原审被告)：九江市金发房地产开发有限公司，地址：江西省瑞昌市赤乌东路85号。法定代表人：张友谷。委托诉讼代理人：李智，江西支点律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九江市金发房地产开发有限公司水华郡项目部，地址：江西省九江县港口街镇茶岭村。负责人：徐鹏。委托诉讼代理人：徐志勇，男，汉族，1973年12月25日出生，住江西省瑞昌市。上诉人聂宇、上诉人九江市金发房地产开发有限公司（以下简称“金发公司”）因与被上诉人九江市金发房地产开发有限公司水华郡项目部（以下简称“水华郡项目部”）商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江县人民法院（2017）赣0421民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。聂宇上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令被上诉人金发公司向上诉人支付逾期交房违约金48492.58元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实错误，《中共九江市纪律检查委员会提请协助函》、《九江县房地产管理局关于暂停“水华郡”项目销售行为的通知》均不应作为免除被上诉人承担违约责任的法定事由。中共九江市纪律检查委员会和九江县房地产管理局之所以下发上述两份文件，均系因被上诉人在经营过程中涉嫌违法造成的，违法行为不能成为免责事由，也与上诉人无关。金发公司答辩称：原审法院认定免责事由是正确的，理由是：水华郡项目部在开发过程中没有违法行为，若有违法行为也不存在纪委处理，也是依法处理。同时，九江县房地产管理局的销售通知直接影响我们整个开发。水华郡项目部同意金发公司的答辩意见。金发公司上诉请求：1、改判上诉人不承担违约责任；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决上诉人承担违约责任是错误的：1、商品房预售合同是水华郡项目部与被上诉人签订的，2、水华郡项目部是独立核算的，自负盈亏的分公司；3、水华郡项目部有独立财产：有销售商品房的收入，有未销售完的商品房；4、水华郡项目部可以为适格诉讼主体，以其自有财产承担民事责任，其财产不足以承担民事责任的，可以裁定追加上诉人为被执行人；5、赔偿责任是以相对方的损失为限，被上诉人没有提供逾期交房造成损失的相关证据；6、造成逾期交房的原因在于政府，因政府违法干涉导致上诉人不能为被上诉人办理交房入住手续。聂宇答辩称：1、上诉人金发公司该不该承担连带责任的问题，《公司法》第十四条明确规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中水华郡项目部应该相当于分公司的地位，所以我们认为本案的违约责任应当由金发公司承担。2、水华郡项目部是否是独立核算自负盈亏的分公司，与我方无关，我方也不清楚。3、上诉人提到我方没有提供逾期交房造成损失的证据，合同有明确的违约责任约定，我方无须就此举证。4、上诉人称逾期交房的原因在于政府的违法干涉，到目前为止没有证据证明政府在本案中有违法行为，本案中政府的行为只是禁止上诉人销售，这与房屋不能通过综合验收没有关联，这不影响房屋通过验收。水华郡项目部答辩称：我方认为损失应当由我方承担，同意金发公司的上诉意见。聂宇向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金48492.58元；2、判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院查明，2013年10月11日，原告与被告水华郡项目部签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告金发公司作为出卖人的九江县港口街镇茶岭村9号楼9-2-301房，建筑面积112.59平方米，其中套内建筑面积99.9138平方米，单价2950元/平方米，房屋总价款332141元。双方约定以按揭方式付款，首付款为102141元，按揭款为230000元。双方在合同第八条约定出卖人应当在2014年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对于逾期交房责任，双方在合同第九条约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。合同签订后，原告依约支付了首期房款102141元，后于2014年6月2日在中国工商银行瑞昌市支行办理了贷款手续，但出售方并未按约交房。2014年9月26日，因纪委查案原因，九江县房产局下发通知暂停“水华郡”项目销售行为。2017年4月5日，九江县房管局下发解除“水华郡”项目房产销售限制的通知。2015年7月27日，原告领钥匙入住。至目前，“水华郡”房产项目尚未整体验收。一审另查明，被告水华郡项目部系被告金发公司在九江县港口街镇茶岭村为房地产开发销售申请设立的分公司，登记类型为有限责任公司分公司，经营范围为主公司提供相关咨询服务，负责人为徐鹏。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》属合法有效的合同，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务，原告已经按照约定履行了付款义务，被告水华郡项目部应当在2014年3月20日之前完成交付，但其并未按时交付，构成违约。2014年9月26日，九江县房地产管理局向九江金发房地产开发有限公司下发“关于暂停‘水华郡’项目销售行为的通知”（县房管字[2014]13号）文件，说明“根据九江市纪律检查委员会九纪函字[2014]66号‘提请协助函’的要求，为了配合市纪委办案，我局决定暂停受理你公司‘水华郡’房地产开发项目的销售手续，具体准许销售时间待市纪委通知后，再行告之”，导致被告九江金发房地产开发有限公司及水华郡项目部无法办理涉案房产的验收、产权登记等相关手续，直到2017年4月5日“水华郡”项目才经九江县房管局解除限制销售等行为。上述期间为当事人订立合同时无法预见的客观情况，让被告承担违约责任，有失公平，故原告要求被告在该期间仍应承担违约责任、支付违约金的请求不予支持。原告主张违约金计算的期限为2014年3月21日至2016年3月20日，综上，对原告主张2014年3月21日至2014年9月26日期间、违约金按照合同约定的日利率万分之二计算一审法院予以支持，故违约金计算为332141元×2/10000×189天=12554.93元，超出部分不予支持。因被告九江金发房地产开发有限公司水华郡项目部的类型属有限责任公司分公司，不具备独立的法人资格，依据公司法的规定，其民事责任应当由被告九江金发房地产开发有限公司承担，故原告要求被告九江金发房地产开发有限公司承担逾期交房违约责任，一审法院予以支持。被告九江金发房地产开发有限公司辩称并非其公司签订合同、应当由九江金发房地产开发有限公司水华郡项目部承担违约责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告九江金发房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向原告聂宇支付逾期交房违约金12554.93元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1012.31元，由被告九江金发房地产开发有限公司负担262.09元，由原告聂宇负担750.22元。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上诉人聂宇与被上诉人水华郡项目部签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按约履行。上诉人聂宇按约支付购房款后，被上诉人水华郡项目部应当按照合同约定的期限向上诉人聂宇交付符合约定条件的房屋，但涉案房屋未在合同约定的期限内达到交付条件，故被上诉人水华郡项目部应按照约定承担相应的违约责任，因原审被告水华郡项目部类型属有限责任公司分公司，不具备独立的法人资格，其民事责任应当由上诉人金发公司承担。上诉人聂宇上诉称其主张的逾期交房违约金应予全部支持，《中共九江市纪律监察委员会提请协助函》（九纪函字[2016]66号）、《九江县房地产管理局关于暂停“水华郡”项目销售行为的通知》（县房管字[2014]13号文件）不应作为免除上诉人金发公司承担违约责任的法定事由，中共九江市纪律检查委员会和九江县房地产管理局之所以下发上述两份文件，均系因被上诉人在经营过程中涉嫌违法造成的，违法行为不能成为免责事由，也与上诉人无关。经查，2014年9月26日，九江县房地产管理局向金发公司下发“关于暂停‘水华郡’项目销售行为的通知”（县房管字[2014]13号）文件，说明“根据九江市纪律检查委员会九纪函字[2014]66号‘提请协助函’的要求，为了配合市纪委办案，我局决定暂停受理你公司‘水华郡’房地产开发项目的销售手续，具体准许销售时间待市纪委通知后，再行告之”，直自2017年4月5日“水华郡”项目才经九江县房管局解除限制销售，因涉案房产暂停销售的原因系为了配合纪委办案，故一审法院认定涉案房屋暂停销售为当事人订立合同时无法预见的客观情况，并对九江县房地产管理局下文暂停销售涉案房屋之后的违约金不予计算，并无不当。对上诉人聂宇的上诉理由，本院不予采纳。上诉人金发公司称原审判决上诉人承担违约责任是错误的：1、商品房预售合同是水华郡项目部与被上诉人签订的；2、水华郡项目部是独立核算的，自负盈亏的分公司；3、水华郡项目部有独立财产：有销售商品房的收入，有未销售完的商品房；4、水华郡项目部可以为适格诉讼主体，以其自有财产承担民事责任，其财产不足以承担民事责任的，可以裁定追加上诉人为被执行人；5、赔偿责任是以相对方的损失为限，被上诉人没有提供逾期交房造成损失的相关证据；6、造成逾期交房的原因在于政府，因政府违法干涉导致上诉人不能为被上诉人办理交房入住手续。经查，上诉人聂宇虽系与被上诉人水华郡项目部签订的商品房预售合同，但是水华郡项目部属有限责任公司分公司，其不具备独立的法人资格，根据《中华人民共和国公司法》第十四条“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具备法人资格，其民事责任应由公司承担”之规定，被上诉人水华郡项目部的民事责任应当由上诉人金发公司承担。因上诉人聂宇与被上诉人水华郡项目部签订的合同中对于逾期交房违约金有明确约定，上述约定不违反相关法律规定，故一审法院按照合同约定计算违约金并无不当，同时，一审法院对于九江县房地产管理局下文暂停销售涉案房屋之后的违约金并未予以计算，故对上诉人金发公司的上诉理由，本院不予采纳。综上所述，上诉人聂宇与上诉人金发公司的上诉请求均不能成立，均予以驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费812.41元，由上诉人聂宇负担698.41元，由上诉人九江市金发房地产开发有限公司负担114元。本判决为终审判决。审 判 长 文江平审 判 员 顾佰成审 判 员 黄丽丽二〇一七年十二月十八日法官助理 章康娜书 记 员 殷亮亮