浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1023民初5422号
原告：王道仁，男，1980年11月12日出生，汉族，住浙江省天台县。
原告：陈焦飞，女，1980年7月4日出生，汉族，住浙江省天台县。
两原告的共同委托诉讼代理人：王耿勇，浙江仁联律师事务所律师。
被告：浙江天台永超房地产开发有限公司，住所地：浙江省天台县始丰街道汇泉西街27号，统一社会信用代码91331023092324300Y。
法定代表人：朱朝阳，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：白玉拴，男，1965年4月28日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区，系被告公司员工。
原告王道仁、陈焦飞诉被告浙江天台永超房地产开发有限公司（以下简称永超房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月18日立案受理后，依法由审判员胡国卫适用简易程序于2017年10月27日公开开庭进行了审理。原告王道仁、陈焦飞的共同委托诉讼代理人王耿勇，被告永超房产公司的委托诉讼代理人白玉拴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王道仁、陈焦飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告向两原告交付坐落于天台县始丰新城西区财富国际第C2幢801号房屋，并承担自2016年2月1日起至2017年3月25日止按日向两原告支付已付房款1430500元的万分之三的违约金180243元；2、判令被告向两原告交付坐落于天台县始丰新城西区财富国际第C2幢801号房屋的所有权证及国有土地使用权证，办理相关变更登记，并支付自2016年7月1日起至实际交付权属证书之日止按日向两原告支付已付房款1430500元的万分之一的违约金（暂算至2017年9月11日为62227元）；3、要求被告承担本案的诉讼费用。在诉讼过程中，原告方将第1、2项诉讼请求变更为：1、判令被告自2016年2月1日起至2017年3月25日止，按日向两原告支付已付房款1430500元的万分之三的逾期交房违约金；2、判令被告自2016年7月1日起至2017年10月18日止，按日向原告支付已付房款1430500元的万分之一的逾期交付权属证书的违约金。事实和理由：两原告与被告于2015年2月26日签订商品房买卖合同一份，合同约定出卖人应当在2016年1月31日前将符合条件的坐落于天台县始丰新城西区财富国际第C2幢801号房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房的，应按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金。合同还约定，出卖人应当在2016年6月30日前，取得相应的土地、房屋权属证书，交付给买受人，并代买受人办理该商品房转移登记；出卖人逾期交付权属证书的，应当按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。现原告已经支付了全部购房款合计人民币1430500元，但被告未能依据合同约定向原告交付房屋并代办土地、房屋权属证书。为维护原告自身的合体权益，根据相关规定，向法院提起诉讼。
被告永超房产公司答辩称：一、按照商品房买卖合同第九条第二项的约定：施工中遇到重大技术问题而致开发建设期可以延期，出卖人延期不得超过60个月。本案延期责任在天台县人民政府及客观无法改变的重大技术问题造成，不应由答辩人承担；二、答辩人2016年1月邮寄通知原告交房，原告到2016年6月8日才办理验收交接，原告认可同意交房事实。2016年6月8日才办理交房的过错也在原告方；三、原告方没有及时交足代办费、契税、印花税、燃气费、物业维修基金、房权工本费等费用，根据合同约定，原告需要先付清出卖人代为支付的上述费用，再办理交房手续，已经交清所有费用的目前正在办理转移登记的过程中；四、原告起诉延期办证没有证据证明因此造成的损失，答辩人现已办理完初始登记，原告方以索赔为目的不及时向答辩人提供办证资料，逾期办证的责任不应由答辩人承担。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2015年2月26日,两原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定两原告向被告购买坐落于天台县始丰街道财富国际小区C2幢801号房屋，房屋的建筑面积为164.53㎡，房屋总价为1430500元。合同第九条“交付期限及条件”约定，被告应当在2016年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付两原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施。施工中遇到重大技术问题而致开发建设期可以延期，出卖人延期不超过60个月。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十六条“关于产权登记的约定”约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人；买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的1%承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第②项处理：买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。此外，商品房买卖合同附件八“补充协议内容”第八条第1项约定：出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准。买受人应在出卖人发出交付使用的书面通知之日起15日内，到出卖人处办理该商品房的结算交接手续……买受人逾期办理该商品房结算交接手续的，则视为该商品房已完成交接，由此造成该商品房的一切风险责任由买受人承担，逾期期间所发生的物业管理费由买受人承担。第2项约定：买受人在交接该商品房之日起，在房产管理局产权登记机关规定的期限内凭购房发票自行向房产管理局产权登记机关办理权属登记手续；若买受人属按揭贷款购房户，办理商品房产权及抵押银行手续必须由出卖人统一代为办理，同时应按办理产权登记的要求向出卖人提供证件、材料和费用。买受人交房时预付办证所需费用（待办完毕后按实结算）结清后才可办理手续。若买受人未与出卖人结清款项的，出卖人有权拒绝将办理权证的资料提供给买受人，其后果由买受人承担。合同签订后，原告向被告支付购房款630500元，后以银行按揭贷款的方式向被告支付购房余款800000元，房款全部付清。2016年6月8日，被告收取原告契税、印花税等办证费用共计40858.60元。
另查明，被告所开发的财富国际楼盘原为天台县建安房地产开发有限公司开发，因天台县建安房地产开发有限公司资金链断裂被宣告破产，其所有的始丰新城“金色广场”在建房地产项目被整体拍卖，案外人徐学根、周显达、苏正富于2014年1月22日以最高价竞得“金色广场”在建房地产项目。2014年6月13日，根据案外人徐学根、周显达、苏正富的申请，本院依法裁定天台县始丰新城金色广场在建房地产（项目共计十八层框架建筑4幢、六层框架建筑1幢、裙楼及地下室）的所有权归被告永超房产公司所有。被告接手“金色广场”在建房地产项目后将其更名为“财富国际”项目。2016年6月18日，被告组织设计、施工、建设单位对财富国际项目进行了竣工验收。2016年10月18日，天台县人民政府相关领导组织召开了关于财富国际项目工程竣工验收相关问题的专题会议，会议主要明确了三大方面的内容：一、会议认为财富国际项目（原为金色广场项目）于2006年因资金问题被迫停工，2012年底启动破产程序，于2014年由浙江永超房地产开发有限公司经法院拍卖取得。由于该项目在拍卖时房屋的主体工程已经完成，建筑的违法点和部位已存在，同时缺失项目前期大量的基础资料，导致在竣工规划核实、质量综合验收时无法验收。鉴于该项目已逾期交房8个多月，易成为社会不稳定因素，为避免该项目出现“二次烂尾”情况，确保社会平稳安全，并结合[2013]95号专题会议纪要精神，原则同意对该项目予以竣工验收。二、会议指出要本着实事求是的原则妥善处置财富国际项目工程竣工验收问题，现将该项目相关事项具体明确如下：1、关于超用地的问题……5、关于规划竣工核实缺少直接依据的问题。会议明确按照该项目建筑用途、建筑面积、各类经济技术指标、基础设施和公共配套设施等实测资料和实际建成情况予以规划核实。……9、关于住宅底层入口通道净宽未达到1999年《住宅设计规范》要求的净宽不应低于1.2米要求的问题。鉴于该问题在拍卖时就存在，也无法进行整改，会议明确按拍卖时的现状进行确定，并免于相应处罚。10、竣工验收备案工程资料缺失问题。因项目为破产拍卖所得，缺失了项目前期大量基础资料，造成财富国际项目竣工验收备案工程资料严重缺失。会议明确城建档案室在工程档案验收时，按拍卖后所形成的工程档案进行验收。11、关于部分业主私自封闭阳台、设备平台的问题。财富国际项目第一批房交付时间2016年1月底，因各种原因无法在规定时间内达到交房条件，部分业主私自入住并在房屋装修时封闭了阳台和设备平台，导致在房屋测绘和规划验收时无法进行，甚至无法整改，同时可能会造成社会不稳定的因素。会议明确按现场实际情况，在确保社会稳定的基础上，按照标准层标准要求进行测绘、验收、登记。……专题会议明确后，财富国际项目于2016年12月19日完成了竣工验收备案。
此外查明，2016年6月8日，被告向原告方交付了房屋钥匙，原告方亦对房屋门、锁、墙面、门窗等进行了验收并签署了房屋验收交接单一份。2016年7月13日，被告出具证明一份，载明：该商品房原定于2016年1月31日交付，现由于市政配套及现场施工等客观原因要延期交房，关于延期交付，按我公司与您签订的《商品房买卖合同》第十条第一款规定处理。（此次交付并非正式交付）前期财富国际物业办理领取钥匙及相关手续，延期交房的违约责任我公司照常负责。2017年10月18日，涉案商品房办理了不动产初始登记，后于2017年11月20日进行了转移登记，涉案商品房已登记在原告方名下。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同复印件一份、个人住房（商业用房）借款合同复印件一份、发票复印件一份、收款收据复印件一份、证明复印件一份、被告提供的房屋验收交接单复印件、专题会议纪要复印件、权属登记证书复印件各一份、本院调取的不动产初始登记证书复印件各一份以及原、被告的当庭陈述予以证实。
本院认为：本案第一个争议焦点为逾期交房的违约损失如何计算的问题。原、被告于2015年2月26日签订的商品房买卖合同（包含附件内容）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，被告应在2016年1月31日前将符合竣工验收合格、取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付给两原告，否则应按合同第十条承担自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的逾期交房违约金。结合查明事实，被告虽在2016年6月8日向原告交付了房屋钥匙，原告亦签署了房屋验收交接单，但被告直至2016年12月19日才完成财富国际项目的竣工验收备案，故2016年6月8日并不能确定为符合合同约定的正式交房时间，被告仍应承担逾期交房的违约责任。对于被告永超房产公司抗辩认为涉案楼盘系根据1999年《住宅设计规范》设计，且该楼盘系通过法院拍卖所得不应存在违法点，施工验收备案法规提高技术标准属于国家法定行为，被告无法用技术解决差异，该问题属于合同约定的可以延期的重大技术问题；再者，部分业主私自入住装修，业主的装修改造使房屋面积增大，造成重复测绘不能验收备案，被告方不存在过错，不应承担逾期交房的违约责任。对此，本院认为，造成被告逾期交房的原因是多方面的，〔2016〕92号专题会议纪要明确的14点事项中既包括了被告因验收基础资料缺失、拍卖时建筑违法点及部位存在所导致的无法验收，也包括了因被告超建筑面积、跃层改为独立套、售楼处等问题引起的无法验收，且上述事项均非合同所约定的可以予以延期交房的情形，况且被告也未有充分证据证明原告存在改造装修影响验收备案的情形，故对被告的上述抗辩，本院不予采纳。对于实际交房时间，本院认为，涉案楼盘在2016年12月19日完成了竣工验收备案，已取得规划、消防、环保、城建档案等部门出具的认可文件，故应认定2016年12月19日为符合合同约定的交付时间。综上，本院认定逾期交房违约金的计算期限为2016年2月1日起至2016年12月19日止。对于违约金计算标准，合同约定为日万分之五，现原告主动进行了调整，要求按照日万分之三的标准计算逾期交房违约金，合理合法，本院予以确认。综上，被告方应支付的逾期交房违约金为138186.30元【按已付房款1430500元×0.0003×322天进行计算】。
本案第二个争议焦点为逾期交付初始登记证书的违约损失如何计算的问题。根据合同约定，被告负责办理涉案房屋的土地使用权及房屋所有权初始登记，被告应于2016年6月30日前，取得土地、房屋权属初始登记证书，交付给原告，否则被告应自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。结合本院查明事实，被告已于2017年10月18日取得涉案房屋的不动产初始登记证书，故逾期交付初始登记证书的违约金计算期限应确定为2016年7月1日起至2017年10月17日止。对于违约金计算标准，合同约定为日万分之三，现原告主动进行了调整，要求按照日万分之一的标准计算逾期办证违约金，合理合法，本院予以确认。综上，被告方应支付的逾期交付初始登记证书的违约金为67662.65元【按已付房款1430500元×0.0001×473天进行计算】。对于被告抗辩的原告以索赔为目的，不及时配合提供办理房产证所需的资料，逾期办证的责任在于原告。被告的上述抗辩，缺乏相关证据予以证明，本院不予采纳。对于被告抗辩的原告没有及时交足补充协议第九条约定的代办费、契税、印花税、燃气费、物业维修基金、房权工本费等费用，被告有权拒绝办理，不需承担违约责任。在案证据证明，被告于2016年6月8日就向原告收取了相关费用，故被告的上述抗辩，与事实不符，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告浙江天台永超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王道仁、陈焦飞逾期交房的违约金138186.30元。
二、被告浙江天台永超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王道仁、陈焦飞逾期交付初始登记证书的违约金67662.65元。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费依法减半收取2470元（原告方预付），由原告王道仁、陈焦飞负担370元，由被告浙江天台永超房地产开发有限公司负担2100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[上诉案件受理费人民币4940元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审判员 胡国卫
二〇一七年十一月二十八日
书记员 洪 娟