阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初4465号
原告：谭镇沅，男，1987年8月21日生，汉族，住阳江市江城区。
原告：曾雪婷，女，1987年1月31日生，汉族，住阳江市江城区。
两原告的共同委托诉讼代理人：邓德富，广东拓进律师事务所律师。
两原告的共同委托诉讼代理人：黄仕掌，广东拓进律师事务所律师。
被告：阳江市中天科达房地产有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路***号新乐苑*幢04商铺*楼。
法定代表人：陈积强，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李晓婷，广东德良（阳江）律师事务所律师。
原告谭镇沅、曾雪婷诉被告阳江市中天科达房地产有限公司（以下简称中天科达房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭镇沅、曾雪婷的共同委托诉讼代理人黄仕掌，被告中天科达房地产公司的委托诉讼代理人许祺祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告谭镇沅、曾雪婷诉称：原告与被告于2013年10月6日订立《商品房买卖合同》（合同编号：2013100325)，该合同约定：由被告将其开发经营的位于阳江市××××号京源华盛第1幢4单元1713号房出卖给原告，该房屋用途为住宅，建筑面积98，套内面积54平方米82.39平方米；购房价格按套内面积计算，单价为5477.73元/平方米，总房价款共451310元；付款方式为买受人在签订合同时交付首期款136310元，余款315000元以银行按揭贷款的形式支付；交房期限约定为出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人使用，如出卖人逾期交付房屋，逾期不超过90日，按合同约定支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹点伍的违约金。被告至今未办理工程竣工验收备案手续，商品房现并不具备法律规定的交付条件，被告未完成《商品房买卖合同》约定的向原告交付房屋的义务，其行为己构成违约。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，被告应每日按原告己付房价款451310元的万分之一点五的标准支付违约金给原告，自双方约定的最后交付期限届满之日起的第二天按日利率万分之一点五的标准计至商品房经建设主管部门确认建筑工程竣工验收合格之日止。原告为维护自己的合法权益，特向法院起诉，请求判令：1、被告立即支付自2014年7月1日起至2016年11月1日止的逾期交房违约金57812.81元给原告；从2016年11月2日起至商品房在建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表之日止的违约金按本金451310元、日利率万分之一点五计算给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告中天科达房地产公司辩称：一、被告已将具备合同约定的交付条件的涉案房屋交付给原告，原告亦收楼并实际占有使用，被告不存在违约行为。(一）涉案房屋己具备合同约定的商品房交付条件。被告与原告谭镇沅、曾雪婷于2013年10月6日签订《广东省商品房买卖合同》，该合同第八条约定的内容为：“出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；2，该商品房经综合验收合格；3，该商品房经分期综合验收合格。”即双方当事人约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”，该款约定的“商品房经验收合格”是指经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格。涉案房屋工程地基与基础、主体结构己经建设、勘察、设计、施工、监理五单位竣工验收合格，且环境保护、消防、防雷、民用建筑节能等项目亦经过相关部门验收合格，所以涉案房屋的质量和安全是合格的。同时，京源华盛小区内的供水、供电、天然气、公共通道、内墙地面、前期物业管理、地下停车位使用、电梯、消防设施、区内道路建设、园林绿化、电话网络线路、电视线路、对讲视频等居住配套设施均已完善并开通使用，完全满足日常居住条件。因此，涉案房屋已完全具备本案合同约定的交付条件。(二）被告已将涉案房屋交付给原告使用，原告亦收楼并实际占有使用。涉案房屋己于2014年7月31日由双方进行验收交接手续。原告己实际占有使用该房屋。原告购买涉案房屋的主要目的是居住，其合同目的己实现。双方当事人于2014年7月31日就商品房进行了交接，应视为原告同意变更约定的交付期限。综上，法院应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2013年10月6日，原告谭镇沅、曾雪婷（买受人）与被告中天科达房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013100325）。《商品房买卖合同》主要约定：“1、买受人向出卖人购买的商品房位于阳江市××××号“京源华盛”1幢4单元1713房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2013034号，该商品房的建筑面积共98.54平方米，其中套内建筑面积82.39平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.15平方米。2、按套内建筑面积计算购房价格，每平方米5477.73元，总房价款共451310元。3、买受人签订本合同时须交付首期款136310元，并在三个工作日内到银行办理按揭贷款以支付余下房款315000元，并承担由此产生的相关费用。4、（合同第八条）出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第（1）种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：（1）该商品房经验收合格。（2）该商品房经综合验收合格。（3）该商品房经分期综合验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；（2）买受人尚未付清全部房款，出卖人有权延期交付房屋给买受人使用，直至买受人付清全部房款。5、除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.0的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。6、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……等等”。签订上述合同后，原告于2013年12月9日前付清了全部购房款。2014年7月31日，被告将涉讼房屋交付给原告。2016年11月24日，原告以被告没有按时向其交付经验收合格的商品房，被告应承担违约责任为由向本院提起诉讼，请求如诉称。
诉讼中，原、被告双方对合同约定的交房条件：“该商品房经验收合格”产生争议，原告主张涉案商品房要经建设行政主管部门验收合格才符合合同约定的交房条件，被告则主张涉案商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五单位验收合格即符合合同约定的交房条件。对此，被告提供《地基与基础分部工程验收记录》、《A1、A2栋分部工程验收记录》、《A3、A4栋主体结构分部工程验收记录》、《B栋主体结构分部工程验收记录》、《C栋主体结构分部工程验收记录》、《D栋主体结构分部工程验收记录》、《E栋主体结构分部工程验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、《防雷装置验收意见书》等证据证明涉案房屋已经建设、勘察、设计、施工、监理五单位验收合格。被告提供的上述证据有五个验收单位盖章。但被告未能举证证实涉案商品房已经在阳江市住房和城乡规划建设局办理了工程竣工验收合格备案手续。
以上事实，有原、被告提供的身份证、企业机读档案登记资料、《广东省商品房买卖合同》、购房发票、《地基与基础分部工程验收记录》、《A1、A2栋分部工程验收记录》、《A3、A4栋主体结构分部工程验收记录》、《B栋主体结构分部工程验收记录》、《C栋主体结构分部工程验收记录》、《D栋主体结构分部工程验收记录》、《E栋主体结构分部工程验收记录》、建设工程消防验收意见书、防雷装置验收意见书等证据证实，结合庭审中各方当事人的陈述，经本院综合分析，予以认定。
本院认为，原告与被告中天科达房地产公司所签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法有效，双方当事人应按照合同约定来切实履行合同义务。综合双方当事人的诉辩，本案争议的焦点是涉案商品房是否具备交付使用条件，被告应如何承担违约责任。
本案中，被告与原告签订的《广东省商品房买卖合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，但双方没有具体约定验收主体及具体如何验收，双方对该约定的理解发生争议。房屋交付，首先要符合法律法规的规定。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条也规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，因此，交付使用的房屋应当经过竣工验收合格是法律的强制性规定，任何当事人都应当遵守，不得依当事人的意愿而违反。对于如何确定交付房屋是否经竣工验收合格的问题，《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，住房和城乡建设部《房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”、第十一条规定：“建设单位采用虚假证明文件办理工程竣工验收备案的，工程竣工验收无效，备案机关责令停止使用，重新组织竣工验收……”。可见，备案是竣工验收的最后一个环节，主管部门通过该环节对建设工程进行再次监督，因此取得建设工程竣工验收备案表是证明该工程经验收合格的依据。对此，广东省建设厅作出的粤建办房函(2003)63号《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》中亦明确《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。省建设厅作为合同范本提供者，其有权对合同中有争议内容作出解释，且该解释与上述法律法规规定相符。因此，对被告与原告签订的商品房买卖合同约定的商品房交付条件为商品房经验收合格，应理解为该商品房经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门取得工程竣工验收备案表。被告主张涉案商品房经建设、勘察、设计、施工、监理五单位验收合格即符合合同约定的交房条件，于法无据，本院不予支持。按照双方签订的商品房买卖合同的约定，被告应在2014年6月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用。本案中，原告于2014年7月31日签领了涉案商品房。原告领取涉案商品房时，虽然涉案商品房未办理工程竣工验收备案手续，房屋尚不符合合同约定的经验收合格的交房条件，但原告仍予以接收，应视为被告在2014年7月31日向原告履行了交付商品房的义务。至于该项履行不符合合同约定的交付条件，属于不当履行，被告应承担的是该不当履行的违约责任，原告作为买受人可以请求被告依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失，而不是逾期交房的违约责任。因此，原告接收商品房后仍要求被告支付逾期交房违约金，显属不当，本院不予支持。被告逾期交房时间应从2014年7月1日起计至2014年7月31日止，共计31天。根据原、被告双方签订的合同约定，逾期交房不超过90天，被告每日应按原告已付房价款451310元的万分之一的标准支付违约金给原告，即被告应向原告赔偿的逾期交房违约金为1399.06元（451310元×1/10000/天×31天）。
综上所述，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、第一百五十三条和《建设工程质量管理条例》第四十九条的规定，判决如下：
一、限被告阳江市中天科达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金1399.06元给原告谭镇沅、曾雪婷；
二、驳回原告谭镇沅、曾雪婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费623元（原告已预缴，已减半收取），由原告谭镇沅、曾雪婷共同负担600元，被告阳江市中天科达房地产有限公司负担23元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审判员 徐英涛
二〇一七年十二月七日
书记员 周仙帮