山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第5290号原告徐冬奇，女，1989年11月15日出生，汉族，住青岛市市北区。委托代理人周善科，山东德衡律师事务所律师。被告青岛万泰置业有限�司，住所地青岛市市北区孟庄路*号*幢*号。法定代表人田凯，职务董事长。委托代理人法挺，山东森嵘律师事务所律师。原告徐冬奇诉被告青岛万泰置业有限公司（以下简称万泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐冬奇及其委托代理人周善科、被告青岛万泰置业有限公司的委托代理人法挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐冬奇诉称，2012年7月4日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》并在青岛市房地产交易中心办理了网签登记手续，约定原告向被告购买位于青岛市市北区上清路XX号XX﹒XXX号楼X层XXX户房屋，总价款为人民币2316229元，被告应于2012年12月31日前将房屋交付给原告。合同中约定，如被告未在约定期限内交付房屋，应当自2013年1月1日起按已付房价款的日万分之一支付违约金，逾期超过120日的，被告应按已付房款日万分之二支付违约金。合同签订后原告依约向被告支付了全部房款2316229元，履行了合同义务，但被告直至2015年2月5日才实际交付房屋，因被告迟延交房的违约行为给原告造成重大损失，请求判令:1、被告向原告支付逾期交房违约金327050元；2、诉讼费及其他相关费用由被告承担。被告万泰公司辩称，根据双方签订合同中的补充条款的约定，因水电热力等地方公用设施建设单位等非被告原因导致工程延误，被告可延期交房，无需承担逾期交房责任。本案中确存在逾期事实，但系因市政工程建设导致，因此被告无需承担违约责任。原告主张违约金数额计算有误。经审理查明，2012年7月4日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《青岛市商品房预售合同》，约定：乙方购买甲方投资建设的青岛市市北区上清路XX号XX﹒XX[上清路XX号地块（万泰XX）]X号楼X层XXX户房屋，建筑面积暂测89.12平方米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为25990元，总房款为2316229元；甲方定于2012年12月31日前将房屋交付给乙方；甲方未按合同约定期限将房屋交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过120天，甲方按日向乙方支付房价款万分之二的违约金。合同附件一约定，乙方于2012年12月31日前支付首付款1316229元；贷款1000000元，乙方以银行按揭贷款，于2012年7月14�前将办理按揭贷款所需文件全部提交银行，放贷机构于2012年7月31日前将贷款存入本合同指定账户。合同补充条款第二条约定，如因水、电、热力、燃气等地方公用设施建设单位等非甲方的原因造成工程延误，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可以据此延期交房，无需承担逾期交房的违约责任。该合同签订后，原告已按约向被告支付了全额购房款2319087.7元。庭审中，原告当庭播放录音证据，证明2014年8月16日被告通知交付房屋时，因阁楼未封好顶等原因，该房屋不能实际交付，直至2015年2月5日原告夫妻去接收房屋，交付了钥匙、门禁卡、使用说明书等，并现场缴纳了物业费，被告称没有证据证明该录音证据中现场人员的声音系被告公司员工的声音，对录音证据真实性不予认可，且双方�间争议的房屋并不包括阁楼部分。原告提交物业费交费收据，证明原告物业费缴纳日期为2015年2月5日，即被告是2015年2月5日才向原告交付的房屋，应按合同约定承担逾期交付违约责任。被告对此真实性无异议，但认为原告自认被告已于2014年8月16日通知其交付房屋，原告于2015年2月5日才收房是其自身权利处分，与被告无关，2014年8月16日至2015年2月5日之间，被告不承担逾期交房违约责任。原告提交青岛政务网上政府信箱中的回复，证明业主就万泰XX项目是否因供水、供暖、供电工程拖延造成无法交付通过青岛政务网政府信箱提出询问，市政公用局与青岛供电公司的答复，证明延期交房的原因与供水、供暖、供电工程拖延无关，是开发商造成的。被告对该证据真实性无异议，但被告已就此两份答复在市南法院提起诉讼，分别起诉了青岛海润自来水有限公司与青岛供电公司。市南法院已判决要求青岛供电公司撤销该份答复。被告诉自来水一案尚未出判决。因此这两份答复不能作为证据。原告提交其他业主入房入住交接表复印件，证明根据双方预售合同13条约定，房屋交付的标志为甲方与乙方签订房屋验收交接单，该房屋交接验收单作为原被告交接房屋具体时间的证据，应留存被告处。应由被告提供该份交接单以证明双方交接时间。被告认为该证据真实性无法核实，且与本案无关，从该证据内容看出2014年8月16日被告即已向业主交房，恰证明2014年8月16日房屋具备交付条件且被告向业主通知收房的事实。此外，被告通知原告收房，原告拒收，此后违约交房责任被告不应承担。被告通知原告于2014年8月16日到被告处办理交房手续，并提供了业主（租户）入住文件领取签字本。该签字本上有原告的签名，但没有签名时间。原告对该签字本真实性无异议，但称原告购买的系带阁楼的房屋，2014年8月16日原告所购房屋的阁楼没有封顶，无法使用，原告虽已在业主入户文件领取签字本上�字，但并没有注明签收时间，原告实际收房时间是2015年2月5日。被告则认为是原告怠于行使收房义务，被告建设的房屋在2014年8月15日即办理了竣工验收手续，不存在该时间内不具备交房条件之说。被告提供了青岛市建设工程竣工验收备案证，该证据显示上清路XX号地块（XXXX）X号楼竣工验收时间为2014年8月15日。原告对该证据真实性无异议，但认为该证据仅证明涉案工程项目是于2014年8月15日办理预售备案，不能证明该工程符合交房条件及2014年8月16日向原告交付房屋。本案中原告主张被告逾期交付房屋，应当自2013年1月1日起按照合同约定向原告支付违约金。对此被告认为，涉案房地产项目因受公用设施、自来水公司、天然气公司、电业公司、市政排水处、热力公司未能进场施工的原因，导致工期延误。被告当庭出示了工程监理月报�2012年9月7日与青岛市海润自来水集团有限公司签订的《供水工程建设合同》及发票，青岛兴水实业有限公司出具的《关于市北区上清路XX号自来水工程施工情况说明》，被告向青岛供电公司出具“关于‘万泰.XX’正式用电申请的报告”及青岛供电公司出具的发票，青岛供电公司出具“关于万泰XX项目供电情况落实”、“关于万泰XX项目申请用电的函复”，2013年3月18日被告与青岛供电公司签订《住宅小区供电配套工程建设合同书》及供电公司出具的发票，2012年11月14日青岛市供热办公室下发《供热配套实施情况通知单》及2012年11月20日青岛岳海热力有限公司出具的《证明》，2014年7月7日青岛市城乡建设委员会出具的《建筑节能工程认定意见书》、登记备案查询记录，�岛岳海热力有限公司出具的供热计量装置发票及付款凭证。以上证据用以证明涉案建设项目基于上述部门原因造成工期延误，根据双方合同约定，应当免除违约责任。原告称青岛供电公司出具“关于万泰XX项目供电情况落实”没有供电公司公章，签名人员身份无法核实，该情况落实仅为供电公司内部环境，不产生对外效力，不能作为供电公司对外意思表示；对被告向青岛供电公司出具“关于‘万泰.XX’正式用电申请的报告”及青岛供电公司出具的发票的真实性和证明事项均无异议；对其他证据真实性均无异议，但认为该证据不能证明被告的上述抗辩理由。以上事实，有当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证，可以采信。本院认为，原告与被告签订的商品房预售合同是双方的真实意思表示，亦不违反法律的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行义务。被告未按照合同约定时间交付房屋，已经构成违约，应当依约承担违约责任。原告称被告通知交付房屋时，其购置的房屋尚未封顶，不能使用，根据被告提供的验收证明，可证明该房屋已于2014年8月15日经过竣工验收，即该房屋已验收合格具备约定交付条件，被告于2016年8月16日通知原告收房，原告应予以接收；如发现房屋存在质量问题，原告应通过要求被告对房屋进行维修等方式主张，而不能因此拒绝收房。综上，对原告主张的违约时间截止到2015年2月5日的主张不予支持，违约时间应自2013年1月1日起计算至2014年8月16日止。被告关于延期交�系受自来水、电力、供热等市政公用设施建设延误工期原因所致，根据双方合同约定，其无需承担逾期交房责任的抗辩意见，因其提交的证据不足以证明其抗辩主张，应当承担举证不能的法律后果。被告应向原告支付迟延交付房屋的违约金246446元（2316229元×0.1‰×120天+2316229元×0.2‰×472天）。本案中原告主张被告支付违约金327050元，高出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告青岛万泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐冬奇逾期交房违约金人民币246446元。如被�未按本判决指定的期间履行给付原告金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6206元，由原告徐冬奇负担2206元、被告青岛万泰置业有限公司负担4000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张立桢代理审判员  孙秀明人民陪审员  王美欣二〇一六年七月二十五日书 记 员  左璐璐