连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）港民初字第00355号
原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司，住所地本市海州区海连东路40号金茂花园1号楼706室。
法定代表人刘国钢，董事长。
委托代理人张寿雷，该公司职员。
被告杨海晨，无固定职业。
委托代理人杨立银，无固定职业。
原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司（以下简称天一物业连云港分公司）与被告杨海晨物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月2日立案受理后，依法由审判员苏静适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张寿雷和被告杨海晨委托代理人杨立银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天一物业连云港分公司诉称，2012年10月，原、被告签订前期物业服务合同，合同约定由原告为被告所在的日出东方小区提供物业管理服务，物业管理费用为0.7元每平方米，公共能耗费为0.3元每平方米、被告系该小区的业主，物业面积152.03平方米，按约定被告应当向原告交纳从2012年9月26日起至2014年12月25日止的物业管理费、公共能耗费共计人民币4105元。原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催要仍拒绝支付。被告拖欠物业费的行为严重损害了原告及其他业主利益，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决被告给付其拖欠原告物业费和公摊水电费等4105元、自欠款之日起每天给付0.1%的违约金、承担本案的诉讼费用。
被告杨海晨辩称，我与原告没有合同关系。从物业角度讲，到今天为止每户业主的可视电话没有安装、我们家洗衣机房的下水道向上泛水、2个卫生间漏水、主卧室墙面渗水、洗菜池下水道向上泛水；我对原告主张的费用数额也有异议，2013年9月26日原告的物业合同才生效，不应该收取2012年的物业费；物业公司承诺每周用水清洗一次路面、每周清理一次生活垃圾等都没有做到。我没有享受到相应的服务，不同意支付物业费。
经审理查明，被告杨海晨系连云港市连云区日出东方小区7号楼1单元201室房屋的业主，房屋建筑面积为152.03平方米，该小区系连云港中冠房地产开发有限公司开发。2012年9月26，连云港中冠房地产开发有限公司与南通天一物业管理咨询有限公司签订了《前期物业服务合同》，选聘该公司对小区进行前期物业管理，约定了物业服务费高层为每平方米每月0.7元等内容。2013年9月26日，原告和该小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定了由原告为该小区提供物业管理服务、服务期限为自2013年9月26日起至2015年9月25日止；物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米0.70元，不包括共用水费、电费；共用水费、电费、电梯运行费每月按每户每平方0.5元收取；物业服务费从2013年10月1日起计收，以后每年的收取时间为10月1日至10月30日，被告在首次收取业主服务费时可预收一年的物业服务费和电梯运行费、公共水电费；业主逾期缴纳物业服务费用及公共能耗费的，从逾期之日起每天按应付物业服务费及公共能耗费的千分之一缴纳滞纳金等内容。合同签订后，原告将该合同以及其他物业服务企业必备的相关资料报连云港市物价局备案，并在该小区进行物业管理，但是被告至今未向原告缴纳涉案房屋2012年9月26日至今的物业管理服务费用。经原告书面催缴截止至2014年9月的物业服务费，被告仍未缴纳，原告因而诉至本院。诉讼期间，原告申请撤回了要求被告给付逾期付款违约金的诉求。以上事实有原告向本院提供的《前期物业服务合同》1份、《物业服务合同》1份、物价局收费备案通知书2份、照片1张、《撤诉申请书》以及庭审笔录等在案予以证实，本院依法予以确认。
原告还向本院提供了2012年10月10日中冠房地产向其提供的《证明》复印件1份，载明了“该公司与南通物业管理咨询有限公司签订的物业管理协议中公共能耗费每平方0.5元漏表述”等内容，原告以此证明其向被告收取公共能耗费的依据和标准。被告对上述证据的真实性不予认可。
被告对其主张的房屋存在的质量问题及原告没有尽到服务义务未能向本院提供相应证据加以证明。原告在庭审时自认被告居住的是2楼，故不发生电梯运行费，公共能耗费应按每平方0.3元收取。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。涉案被告房屋的建设单位中冠房地产以及所在小区业主委员会与原告签订的《前期物业服务合同》、《物业服务合同》对被告具有约束力，原告已经向被告提供了物业服务，被告也应当按照合同约定向原告支付物业服务费。被告购买的涉案房屋为高层建筑、建筑面积为152.03平方米，2012年9月26日至2013年9月25日期间的物业服务费应当按照中冠房地产与南通天一物业管理咨询有限公司签订的《前期物业服务合同》约定的每平方0.70元的标准向原告支付物业服务费1277.05元；原告所主张的该段期间的公共能耗费因为其提供的中冠房地产的证明系复印件，被告对该证据的真实性不予认可，本院对此不予确认，且《前期物业服务合同》对该部分并没有约定如何收取，故原告应当向本院举证证明其该段时间实际发生的公共能耗费，以便本院按照被告专有部分占建筑物总面积的比例分摊计算该费用，但原告对此未能提供，故本院因无法计算该部分费用而对原告该部分诉求不予支持；2013年10月1日至2014年9月31日期间的物业服务费，被告应当按照该小区业委会和原告签订的《物业服务合同》约定缴纳每平方0.70元的物业服务费1277.05元和每平方0.5元的公共能耗费。现原告提出被告居住房屋在二楼，故要求按照每平方0.3元的标准收取公共能耗费547.31元，低于《物业服务合同》约定的标准，系其对自己权利的处分，应当予以准许。关于原告主张的2014年10月1日至2014年12月25日的物业服务费，因为其对该部分并没有书面催缴，故本院对该部分在本案中不予支持，本院仅支持其书面催缴过的2012年9月26日至2014年9月30日期间的物业服务费和公共能耗费。原告放弃要求被告给付逾期交款违约金的诉求，系其对自己权利的处分，本院对此依法予以支持。关于被告提出的因为原告没有给其处理房屋质量以及没有安装可视电话而拒交物业服务费的辩解主张，因为即使向被告所说的房屋存在上述问题，被告也应向房地产开发商主张权利，被告以此为由拒交物业服务费没有法律依据，本院对此不予支持。
综上，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《江苏省物业管理条例》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
被告杨海晨于本判决发生法律效力之日起十日内向原告南通天一物业管理咨询有限公司连云港分公司支付2012年9月26日起至2014年9月30日的物业服务费、公共能耗费共计3101.41元。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告杨海晨承担（因原告已预交，被告将该款于给付上述款项时一并给付原告）。
本判决为终审判决。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 苏 静
二〇一五年四月二十七日
书记员 刘一龙
法律条文
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《江苏省物业管理条例》第五十二条物业服务企业应当定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
业主或者业主委员会对公布的共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热费用的分摊情况提出异议的，物业服务企业应当答复。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据
第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本院第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。