安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终503号
上诉人（原审被告）：程柱，男，1975年5月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
上诉人（原审被告）：张涓涯，女，1982年8月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区，
以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：孙养成，安徽经合律师事务所律师。
以上两位上诉人的共同委托诉讼代理人：王超，安徽经合律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:翟志鹏，男，1965年2月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县，
委托诉讼代理人：袁梅，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘亚坤，安徽华人律师事务所实习律师。
原审第三人：周德义，男，1957年7月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
上诉人程柱、张涓涯因与被上诉人翟志鹏以及原审第三人周德义房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2016）皖0104民初3353号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人程柱及其与上诉人张涓涯的共同委托诉讼代理人孙养成、王超，被上诉人翟志鹏的委托诉讼代理人袁梅、刘亚坤到庭参加了诉讼，原审第三人周德义经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
程柱、张涓涯上诉请求：撤销一审判决，改判驳回翟志鹏的全部诉讼请求。事实和理由：一、案涉《存量房买卖合同》和《补充协议》没有张涓涯的签字，张涓涯不是合同一方当事人。故一审判决张涓涯承担责任，无事实和法律依据。二、周德义无权代理程柱、张涓涯处分案涉房产。由于程柱欠周德义借款，周德义为了确保程柱能够按时足额偿还借款，便要求程柱、张涓涯办理委托出售案涉房屋的公证书，之后程柱、张涓涯与周德义办理了委托公证。也就是说，办理委托公证的目的是为了保证程柱能够按时足额偿还周德义的借款，委托出售案涉房屋并不是双方的真实意思表示。该委托公证办理后，周德义并未将案涉房屋予以出售，与此同时程柱也积极偿还借款，并于2014年9月24日还清了周德义的借款本息，且口头通知周德义解除委托公证书。故周德义无权代理程柱、张涓涯出售案涉房屋。三、就委托公证书本身而言，周德义无权直接从房屋买受人处收取购房款，也无权要求房屋买受人将购房款汇入其指定账户。委托公证书其中一项授权为“到资金托管中心和银行开户及领取房款（或直接打入受托人指定的帐户）”，也就是说，周德义只有权到资金托管中心或银行领取购房款，而不能直接从房屋买受人处收取购房款；即使其要求将购房款打入受托人指定的帐户，也是在购房款先到资金托管中心或银行后，周德义才可以请求资金托管中心或银行将购房款打入其指定账户。这样委托的理由是因为到资金托管中心和银行开户需要买卖双方亲自办理，周德义在出售案涉房屋、接收购房款这一程序中，必须要告知程柱并请程柱协助办理，而周德义并未通知程柱、张涓涯出售房产的情况，也未通知程柱、张涓涯协助办理这些手续，反而私自让翟志鹏将购房款打入自己指定的案外人账户。该行为属于超授权范围代理，系无效行为，故程柱、张涓涯无需对案涉购房定金和房款承担返还责任。四、该起房屋买卖纠纷中存在诸多不符合房屋买卖日常交易习惯，可能存在虚假诉讼。1、翟志鹏与程柱、张涓涯从不相识，双方从未就案涉房产的买卖进行过联系，整个交易前后，周德义也从未与程柱、张涓涯联系，故一审判决认定程柱、张涓涯拒不配合办理房屋过户手续，根本就是不存在的事实。2、委托公证书于2010年2月4日出具，至周德义持该公证书办理房屋买卖手续已逾六年，而翟志鹏在房产交易过程中并未联系过程柱、张涓涯以验证委托公证书的真伪，以及周德义是否仍有权代理该事宜，便草率地签订合同。3、翟志鹏购买房屋时从未到现场实地查看，也从未了解房屋是否对外出租，若事先了解过就知道案涉房屋已经对外出租多年。4、案涉房屋产权证自2005年8月11日颁发，且在中国银行合肥金寨路支行设立了20年的抵押权，案涉房产交易时抵押权仍未解除，但翟志鹏与周德义在交易过程中并未提及该问题，也没有约定剩余的抵押权该如何处理，就支付高达65万元的房款，且房款采用全款支付，不进行按揭，显然有违常理。5、房产交易额巨大，从规避风险的角度考虑，买卖双方一般会采取买受人先将购房款打入资金托管账户，但翟志鹏却直接将购房款支付给周德义指定的第三人吴瑜的账户，吴瑜与周德义是何种关系以及接收该笔购房款后的资金流向，均未查明。6、周德义一审庭审时无正当理由未出庭参加庭审，其虽提交了书面答辩意见，但无法核实其真实性，本案的《存量房买卖合同》、《补充协议》及收条等不能作为定案依据。
翟志鹏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程柱、张涓涯的上诉理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。理由：1、案涉房屋系程柱、张涓涯的夫妻共同财产，两人均签署了委托书并办理了公证，案涉《存量房买卖合同》和《补充协议》是周德义依授权所签，虽没有张涓涯的签字，但合同效力当然及于张涓涯。一审法院判决张涓涯承担责任是正确的。2、翟志鹏购买房屋时，周德义出具了委托公证书，该委托书的形式、内容、授权事项均不违反法律规定，合法有效，翟志鹏有理由相信周德义具有出卖该房屋的授权。正如程柱所称，其与周德义之间存在债权债务纠纷，周德义与程柱办理了委托公证是为了保证欠款能够得到偿还，因程柱未按约偿还借款，周德义根据授权出卖其房屋，并用房款抵偿借款，恰恰证明程柱出具该委托公证书的合理性。且周德义出卖房产所得房款系为了实现债权，并没有损害程柱的合法权益。3、翟志鹏根据委托书授权和代理人周德义的要求付款，不存在过错，程柱、张涓涯未配合办理过户手续至合同不能履行，应当返还房款并双倍返还定金。房屋买卖过程中，买卖双方可以约定将房款汇入资金托管中心，也可直接交付。根据委托公证书授权的“到资金托管中心和银行开户及领取房款（或直接打入受托人指定的账户），周德义要求将房款付至其指定的账户并未超出授权范围，也未违反法律规定，程柱上诉中所称系其对该条款的故意曲解。
周德义未陈述，其在一审中提交书面答辩意见述称：1、周德义办理案涉房屋的出售事宜系经过程柱、张涓涯的公证授权，该代理行为合法有效，相关法律后果应由程柱、张涓涯承担。2、案涉房屋买卖合同履行过程中，程柱、张涓涯没有授权第三人办理房屋项下按揭贷款结清手续，合同履行中也对此不配合，故程柱、张涓涯的违约行为系导致案涉房屋买卖合同不能继续履行的根本原因。3、程柱自2010年开始陆续向周德义借款90余万元，基于此，程柱、张涓涯才与周德义办理了委托公证，同意委托周德义代为出售房屋并以房款冲抵债务。双方的行为系当事人之间的真实意思表示，应受法律保护。
翟志鹏向一审法院起诉请求：1、解除翟志鹏与程柱、张涓涯于2016年4月1日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》；2、程柱、张涓涯向翟志鹏双倍返还定金10万元；3、程柱、张涓涯向翟志鹏返还已付购房款60万元。
一审法院认定事实：2010年2月4日，程柱、张涓涯经合肥市徽元公证处公证出具一份委托书，该委托书载明：委托人为程柱、张涓涯，受托人为周德义；委托人系夫妻关系，共有房屋一套，位于合肥市××路××西南××室，建筑面积108.7平米，权属证号为合蜀字第032358号；委托人现全权委托受托人办理上述房产买卖、过户以及与此相关的手续，包括签订房屋买卖合同、到资金托管中心和银行开户及领取房款（或直接打入受托人指定的账户）、房屋交接、水电过户、有线电视过户、开取免税证明等相关手续；代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予以承认，由此产生的权利、义务由委托人享有和承担；代理人无转委托权。本委托书为不可撤销委托书，自委托人签字之日起生效至上述委托事务办理完毕之日失效。
2016年4月1日，周德义持上述委托书以程柱的名义（出卖人、甲方）与翟志鹏（买受人、乙方）签订了《存量房买卖合同》和《补充协议》，约定：出卖人为程柱，买受人翟志鹏；甲方出卖的存量房坐落于合肥市××路××西南××室，权属证号为房地权蜀字第032358号，用途为住宅，建筑面积108.7平方米；双方商定存量房转让价款为110万元；甲乙双方确认，本合同签订之后十日内，甲乙双方共同向房地产管理部门申请存量房转移登记手续；乙方自本协议生效之日起向甲方支付定金5万元，该定金在乙方履行存量房买卖合同后抵作房价款。若甲方不履行该合同，应双倍返还乙方定金，乙方不履行该合同，甲方收取的定金不予退还；甲乙双方应在房产局下发已过户的房产证及乙方付清全部房款后三日内办理房屋交接手续；甲方系代理人签订本合同，双方商定不办理资金托管手续，定金自行支付；乙方一次性付款购买此房，乙方先支付甲方60万元，同意将该款汇入甲方代理人指定的吴瑜的工行账户，待房产证下来当日乙方再支付甲方45万元，同意将该款汇入甲方代理人指定的银行账户；若单方原因造成房产不能按期过户，由违约方赔偿守约方违约金20万元。
上述合同签订后，翟志鹏于2016年4月1日向周德义支付购房定金5万元，并于2016年4月7日及4月9日分别向周德义指定的账户支付购房款31万元、29万元，合计60万元。此后，因周德义无法办理合肥市××路××西南××室房产项下的按揭贷款抵押权注销手续，程柱、张涓涯也拒绝配合，该房产一直无法办理产权过户登记手续。2016年4月28日，翟志鹏诉至一审法院。
一审法院另查明，程柱、张涓涯系夫妻关系，双方于2005年1月16日登记结婚。
一审法院认为，周德义与程柱、张涓涯之间基于公证委托书而存在委托关系的事实清楚，证据充分，应予认定。周德义作为程柱、张涓涯的受托人持程柱、张涓涯出具的公证委托书，以程柱的名义与翟志鹏签订存量房买卖合同和补充协议，该合同项下的民事责任依法应由程柱、张涓涯承担。在案涉合同履行过程中，翟志鹏已依约支付了购房款及定金计65万元，但程柱、张涓涯拒绝履行合同项下包括办理存量房过户手续等合同义务，其行为显属根本违约。翟志鹏据此要求解除合同、返还已付购房款60万元并主张双倍返还定金10万元，事实清楚，予以支持。至于周德义在办理委托事务过程中未将购房款交付程柱、张涓涯以及周德义与程柱、张涓涯之间的其他法律纠葛均与本案处理无关，应由相关各方依法另行途径解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条第二款、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百一十五条规定，判决：一、解除翟志鹏与程柱、张涓涯于2016年4月1日签订的存量房买卖合同；二、程柱、张涓涯于判决生效之日起二十日内返还翟志鹏购房款60万元；三、程柱、张涓涯于判决生效之日起二十日内双倍返还翟志鹏定金10万元。案件受理费10800元、保全费4270元，合计15070元由程柱、张涓涯负担。
本案二审期间，程柱、张涓涯提交下列证据：证据1、租赁合同，证明案涉房屋一直处于出租状态，翟志鹏购买房屋时未到现场查看，不符合房屋买卖的日常交易习惯。证据2、手机号码138××××6268的使用情况及通话记录各一份，证明该手机号码是张涓涯的登记号码，自2014年2月28日入网后由程柱一直使用至今，在此期间翟志鹏及周德义从未联系过程柱、张涓涯商讨房屋过户事宜，翟志鹏称程柱、张涓涯未能配合其办理房屋过户手续，不符合日常交易习惯，程柱、张涓涯直至收到一审法院通知后才知晓此事。证据3，证人王某出庭证言，证明程柱与周德义的借款已经履行完毕，周德义无权处分案涉房屋。
翟志鹏对以上证据质证意见为：证据1的真实性不予认可，但周德义带翟志鹏看过房子，翟志鹏知道房屋存在租赁。证据2的真实性无法确认，即使有这个通话记录，也不能证明周德义没有通知过程柱、张涓涯。证据3不能达到对方的证明目的，证人证言无其他证据佐证，程柱与周德义之间的借款是否结清，翟志鹏对此并不清楚，且不影响本案合同的效力。
程柱、张涓涯针对其一审提交的证据即收条及说明进一步说明，程柱的借款已于2014年9月24日全部结清，委托公证书已经失去效力，但周德义并未返还，反而持失效的委托书出售了案涉房屋。翟志鹏认为，该证据只能证明程柱与周德义之间存在借贷关系，但并不影响委托公证书的合法性。
本院对一审查明的事实予以确认。证人王某二审到庭陈述，“2014年，周德义曾经让我陪同他办事，说有个人欠他钱，后在一个房产中介公司见到程柱，程柱称他还清了，周德义说还欠利息，程柱答应还钱，后来程柱还的8万元是我经手的；程柱让周德义把暂扣他的手续归还，说是钱还得差不多了，后来周德义还了程柱身份证，之后的事就不清楚了”。
本院认为，程柱、张涓涯因程柱与周德义之间存在借款往来，自愿向周德义出具委托出售案涉房屋的授权，并办理了公证。周德义持程柱、张涓涯的委托公证书以程柱的名义与翟志鹏签订了存量房买卖合同，翟志鹏也按合同约定支付了定金5万元及部分购房款60万元，周德义作为程柱、张涓涯的代理人签订合同所产生的民事责任应由程柱、张涓涯向翟志鹏承担。程柱上诉称其与周德义之间的借款债务已于2014年9月24日结清，但其提交的证据即收条和证明仅能证明其与周德义之间存在借款往来，并不能达到其证明目的；证人王某的证言亦无法确认程柱与周德义的借款债务已经依法结清。即便按程柱主张若已还清周德义借款，其之后也未及时依法撤销委托公证书，导致周德义对外签订房屋买卖合同，但翟志鹏根据周德义持有的委托公证书，仍有理由相信周德义有代理权，且并无证据证明翟志鹏在签订存量房买卖合同时知晓周德义与程柱之间的借款纠纷。程柱上诉所称翟志鹏与周德义之间存在不符合日常房屋交易习惯的情形，仅系其单方推断，并无其他充分有效的证据予以佐证，不足以推翻案涉合同的成立和效力。程柱与周德义之间的纠纷应另行解决，不影响本案的处理结果。
综上所述，程柱、张涓涯的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10800元，由程柱、张涓涯负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一七年六月十六日
书记员 罗 晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。