文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第403、483、484号各案原告林剑明等（各案原告详细情况见附表）。委托代理人黄汉鸿，广东深天正律师事务所律师。委托代理人李成，广东深天正律师事务所律师。被告深圳市华侨城酒店置业有限公司，地址深圳市宝安中心区。法定代表人金阳，董事长。委托代理人何麒，万商天勤（深圳）律师事务所律师。原告林剑明等与被告深圳市华侨城酒店置业有限公司（以下简称华侨城公司）房屋买卖合同纠纷共3案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄汉鸿、李成，被告委托代理人何麒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。各案原告诉称，2013年6月，各案原告（××）与被告（××）签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定××向××购买位于深圳市宝安区新安街道中心区N26区宝兴路西侧前海颐大厦商务公寓。××须于2014年3月31日前将房地产交付××使用。××应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。在将本房地产交付给××之日起240日内××应书面通知××共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。如××未履行相关义务造成××不能按约定期限取得《房地产证》的，××自本房地产交付之日后的第240日起，按日向××支付本房地产总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则××有权在该120日届满之日起半年内解除合同。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至××实际取得《房地产证》之日止，××按日向××支付本房地产总价款万分之四的违约金。××、××双方在《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件三约定，交楼标准为毛坯房。合同签订后，原告向被告支付了房款，被告也将合同规定的房屋交付给原告使用。但被告交付房地产后，由于被告的原因造成原告不能在法定期限内领取所购房屋的《房地产证》，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付房地产总价款万分之四的违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付延期办证违约金（具体数额见附表）；2、被告承担本案诉讼费用。被告华侨城公司答辩称：第一、原告在购买被告房地产过程中均违反买卖合同的约定付款要求，存在严重逾期付款的责任，被告针对本案原告另案起诉了原告逾期付款的责任；本案应当等待该案审理结果再进行审理，因为业主逾期付款严重影响了本案被告的办证责任，且根据双方买卖合同，如本案原告存在逾付款的责任，被告也不应当承担逾期办证的责任；第二、本案逾期办证并非被告导致，是由于宝安区在被告工程建设过程中执行三通政策的影响导致本项目第二期工程晚于一期，属于原告与被告约定不可抗力的情形；另外，本案项目一期和二期属于同一宗地，一期的工程正常来说，按照现在的登记制度，一期的工程应当先给予初始登记，第二期结束之后再完成整个项目初始登记，但涉案的一期项目在竣工时，还未执行该政策，所以导致工程虽然如期竣工，但是初始登记未能正常办理，被告无法办理初始登记，并非被告的责任，系宝安区国土局办理该业务的责任；第三、被告在了解到无法按买卖合同为原告办理房地产证时，经过跟全体业主协商，与包括原告在内的全体业主签订了对办证事宜的补充约定，即委托办证协议，根据该协议约定，被告逾期办证的责任应当是自2015年2月1日开始起计，违约金标准为购房款总额的万分之三。经审理查明：2013年5月19日，各业主（即各案原告）作为买方，被告华侨城公司作为卖方，双方签订了《认购书》，约定如下：买方自愿认购卖方前海颐大厦项目的商务公寓的房产（具体房号见附表），付款方式为向银行借款方式付款；签订本认购书时，买方应向卖方支付定金，签订正式的房产买卖合同后，已经支付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起15日内，买卖双方应签订正式的买卖合同，买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止；若买卖双方未在约定的时间内签订买卖合同，除非买卖双方书面同意本认购书时效延期，否则本认购书的效力即行终止，本房地产可另行出售。2013年5月19日，各业主作为买方，被告华侨城公司作为卖方，双方签订了《深圳市房地产认购书补充协议》，就购买涉案房产事宜约定如下：买方作为“华誉铂金卡”客户，在购房原价（详见附表）的基础上专享优惠价；买方须于签订认购书及本补充协议之日起7日内支付不低于最终成交价45%的首期房款，向卖方指定银行之一借款，办理按揭相关手续（取得与剩余房款等额的贷款承诺函），并与卖方签订买卖合同。按揭金额、按揭年限以银行最后批复为准，如银行承诺的贷款金额减少或未获批准，买方应当在接到银行或卖方相应通知或应当知晓银行的相应决定之日起7日内向卖方追加首期款（首期款比例增加的），或自行筹资付清余款（无法足额取得银行按揭贷款的）。卖方仅提供银行现有通用的按揭贷款条件和资料信息，不负责协助买方办理按揭手续，买方应自行与按揭银行联系办理按揭相关事宜，并自行承担相关全部责任；买方须按双方约定的时间和方式交付房款并与卖方签订买卖合同，若因买方原因，未按期支付房款或按约定的条件签订买卖合同的，每延期一日，买方应按认购单位原价的万分之三向卖方支付违约金，直至卖方依约解除认购书及本补充协议，或者双方按约定的条件签署买卖合同；“买方原因”包括但不限于：（1）买方未按约定期限按期付款。（2）买方逾期未按卖方要求办理按揭相关手续，或因买方提交资料不合格、资信状况或其它买方原因导致约定的按揭未获审批。（3）买方逾期未与卖方签订买卖合同或买方单方解除认购书或本补充协议；补充协议与认购书具有同等法律效力，如二者内容冲突，以本补充协议为准。如双方签订的买卖合同与认购书及本补充协议有相抵触的地方，以买卖合同为准。2013年5月31日至2013年7月22日期间，贷款银行向各业主出具《个人购房贷款承诺函》，表明在满足相关条件的情况下，同意向各业主发放购买涉案房产的贷款。2013年6月13日至2013年8月7日期间，华侨城公司作为卖方，各业主作为买方，双方签订了《房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：××向××购买位于深圳市宝安中心区N26区宝兴路西侧前海颐大厦商务公寓的房产（房号和购房总价款详见附表）；××须于签订合同之日支付购房总价款的45%，于签订合同之日起30日内办理银行贷款并向××支付剩余价款（数额详见附表中“银行贷款金额”）。双方约定由××自行办理按揭贷款手续的，××应在签订合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由××提供的证据资料交付××或××指定的第三人；××应于2014年3月31日前将本房地产交付给××，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。××应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。××在将本房地产交付给××之日起240日内为××办理并取得《房地产证》，由××书面通知××共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；合同第七条约定，××逾期付款在90日之内（含90日），或逾期超过90日但逾期应付款的金额未达到购房总价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。××逾期付款超过90日的，且逾期应付款的金额达到购房总价款的五分之一的，××有权要求××支付购房总价款或者在应付款期限届满之日起半年内解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的10%向××支付违约金，××应当退还××已付的购房价款，××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之四的违约金。本条中的逾期应付款是指依照本合同约定的到期应付款与该期实际已付款的差额，累计应付款是指依照本合同约定的到期应付款总和；合同第二十二条约定，如××未履行相关义务造成××不能按约定期限取得《房地产证》的，××自本房地产交付日后的第240日起，按日向××支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则××有权在该120日届满之日起半年内解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10日内退还××全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向××支付违约金，违约金不足以补偿××实际损失的，××应补偿其差额。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至××实际取得《房地产证》之日止，××按日向××支付本购房总价款万分之四的违约金。因××未履行相关义务导致××不能按期办理《房地产证》的，××不承担延期办证的违约责任；合同附件五第四条约定，××逾期支付购房款（包括但不限于逾期支付房款、违约金或按揭贷款未能按期足额支付给××等），应按欠付款数额每日向××支付万分之五的违约金。如××逾期支付购房款，视为××不具备入伙资格，××不予办理入伙手续且不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。××无权向××要求本合同第十二条、第二十二条所规定的赔偿；合同附件五第十三条约定，××在本房地产取得竣工备案回执之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务；合同附件五第二十一条约定，本合同正文第十二、二十二条约定的延迟履行的违约金变更为“××按照政府主管部门公布的市场指导租金向××支付违约金”。2013年10月9日至2014年1月2日期间，贷款银行将贷款即合同约定的剩余价款放款至华侨城公司的账户。原、被告确认：2014年1月至3月期间，华侨城公司将涉案房屋交付给各业主。2014年7月，各业主作为甲方，华侨城公司作为乙方，双方签订了《委托办证协议》，约定甲方向乙方购买了涉案房产，甲方委托乙方或者乙方授权的第三方办理本房地产的产权证，若为按揭贷款的，并委托乙方或者乙方授权的第三人办理抵押手续，将产权证原件移交给贷款银行；乙方或乙方指定的第三人有权以甲方名义在代表期限内（自签署本协议之日起至2014年12月31日止）向深圳市房地产权登记中心宝安登记点申请办理本房地产的二级转移登记手续；乙方或乙方指定的第三人在代表期限内向宝安登记点提交了书面二级转移登记申请的，视为乙方已经履行了本房地产的办证义务。乙方未在代表期限内提交该等转移登记申请的，应自代表期限届满之日起第31日起，每再延期一日，按日向甲方支付购房总价款万分之三的违约金，直至向宝安登记点提交转移登记申请。2015年2月至3月期间，华侨城公司向深圳市房地产权登记中心提交了各业主的涉案房产转移登记的申请资料，并由深圳市房地产权登记中心出具《深圳市房地产权登记中心业务受理通知书》。原、被告确认：2015年3月至6月期间，涉案房产登记在各业主名下。各业主主张被告未按合同约定履行办证义务，故现诉至法院，请求判令华侨城公司向各业主支付逾期办证违约金（以本房地产总价款为基数，从涉案房地产交付之日后第240日起至深圳市房地产权登记机关核发原告所购房屋的《房地产证》之日止，每日按万分之四计算）。华侨城公司主张未按合同约定的日期办证的原因如下：本项目分两期开发，一期为涉案公寓，另一期为公寓前面的万豪酒店，公寓建成后，房地产登记中心要求万豪酒店工程竣工后两期一起办理初始登记，故致使涉案公寓初始登记延迟。另查，1、华侨城公司以各业主未按约定签订正式的买卖合同，且在签订合同后逾期支付购房款为由，另案提起诉讼，请求判令各业主向华侨城公司支付逾期签约及逾期付款违约金。华侨城公司主张双方未按约定签订正式合同的原因是各业主没有依约取得银行的贷款承诺函，未满足签订正式合同的条件；各业主主张双方未按约定签订正式合同的原因是未接到华侨城公司签订正式合同的通知。2、华侨城公司确认各业主均依约支付了定金和首期款。以上事实，有深圳市房地产买卖合同、房地产专用发票、竣工验收备案回执、入伙通知书、产权查询结果表、认购书及认购书补充协议、收款凭证、委托办证协议、深圳市房地产权登记中心业务受理通知书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《认购书》、《深圳市房地产认购书补充协议》、《房地产买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，各方应当依法全面履行合同约定的义务。原、被告签订的《房地产买卖合同（预售）》中对于被告的办证义务约定内容如下：“××在将本房地产交付给××之日起240日内为××办理并取得《房地产证》，由××书面通知××共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》”、“合同第二十二条约定，如××未履行相关义务造成××不能按约定期限取得《房地产证》的，××自本房地产交付日后的第240日起，按日向××支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则××有权在该120日届满之日起半年内解除合同。××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起10日内退还××全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向××支付违约金，违约金不足以补偿××实际损失的，××应补偿其差额。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至××实际取得《房地产证》之日止，××按日向××支付本购房总价款万分之四的违约金。因××未履行相关义务导致××不能按期办理《房地产证》的，××不承担延期办证的违约责任”、“××在本房地产取得竣工备案回执之日起240天内办妥初始登记并将相关资料提交给政府主管部门或贷款银行之后即视为履行了办证义务”、“合同附件五第二十一条约定，本合同正文第十二、二十二条约定的延迟履行的违约金变更为‘××按照政府主管部门公布的市场指导租金向××支付违约金’”、合同附件五第四条约定“如××逾期支付购房款，视为××不具备入伙资格，××不予办理入伙手续且不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”。买卖合同签订后，双方又签订《委托办证协议》，约定由被告在2014年7月12日至2014年12月31日期间代原告申请办理涉案房产的产权证，如被告在上述期限内提交了书面二级转移登记申请的，视为已履行了办证义务；如逾期未履行，则从上述期限届满之日第31日起，按日向原告支付购房总价款万分之三的违约金，直至向宝安登记点提交转移登记申请。本院认为，原、被告在签订买卖合同后已经以签订《委托办证协议》的方式，将在买卖合同中约定的被告履行办证义务的时间和违约责任的承担方式进行了变更，即将办证时间变更为2014年12月31日之前，将逾期办证的违约金的计算方式变更为：以购房总价款为基数，按日万分之三从2015年2月1日计算至提交转移登记申请之日。另，《房地产买卖合同（预售）》中关于“如××逾期支付购房款，视为××不具备入伙资格，××不予办理入伙手续且不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”属于提供格式条款一方即被告免除其违约责任的格式条款，在无证据证明被告在签订合同时对该条款已经以合理方式提请原告注意的情况下，本院认为该条款无效，即原告逾期支付购房款的违约行为并不必然导致被告逾期办证的违约行为的违约责任的免除。经查，被告在2015年2月至3月期间向产权登记机关提交书面办证申请，已超过了《委托办证协议》中约定的期限，在被告未能举证证明其迟延办证的原因在于原告的情况下，其应依约承担违约责任，向原告支付违约金。原告诉请被告应当按照每日万分之四向其支付违约金，被告提出违约金标准过高，综合考虑本案案情，原告作为买方，存在未按合同约定签署正式买卖合同及支付购房款之情形，从房屋买卖流程上看，逾期签署正式买卖合同及逾期付款的行为必然会对此后的交易环节造成一定影响，延缓交易进程，且被告逾期办证的时间尚不足以给原告造成较大的损失，本院认为合同约定的违约金数额过高，故酌情调整为被告应当按照每日万分之一的标准向原告支付违约金。综上，根据双方约定，本院认为被告应向原告支付逾期办证违约金（以合同约定的购房总价款为基数，按日万分之一的标准，从2015年2月1日起计算至被告向产权登记机关提交转移登记申请之日止，具体数额详见附表）。对于原告的超额诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市华侨城酒店置业有限公司应当在本判决发生法律效力之日起三日内向各案原告支付违约金（具体数额详见附表）；二、驳回各案原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费由各案原告和被告按比例承担（受理费的承担情况详见附表），上述费用各案原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  陈蕾仰人民陪审员  陈远霞人民陪审员  郭映舜二〇一六年三月二十九日书 记 员  陈锐强书 记 员  梁娇梅原告林剑明等诉被告深圳市华侨城酒店置业有限公司系列案附表案号      （2015）深宝法民三初字第              原告姓名及身份证号码              原告诉请违约金数额              房号              签订认购书和补充协议的时间              认购原价（元）              取得贷款承诺函的日期              签订正式买卖合同的日期              合同约定的购房总价款（元）              银行放款日期              银行贷款金额（元）              签订委托办证协议的日期              提交转移登记申请日期              判决被告应当向原告支付的违约金（元）              诉讼费承担      （元）                  原告              被告                  403号              林剑明      441324198610075912              2014年11月17日至2015年3月25日共128日的延期办证违约金人民币385,603元              A单元11A              2013年 5月19日              7807369              2013年6月19日              2013年6月28日              7531295              2014年1月2日              4140000              2014年7月1日              2015年2月27日              19581.37              3491              187                  483号              李俊锋（曾用名李惠风）440528196912093936              2014年11月17日至2015年4月7日共141日的延期办证违约金人民币167041元              A单元6E              2013年 5月19日              3191650              2013年7月22日              2013年8月7日              2961734              2013年10月22日              1620000              2014年7月12日              2015年2月27日              7700.51               1657              80                  484号              李坚华440306198212291616              2014年9月19日至2015年4月2日共141日的延期办证违约金人民币314067元              B单元13B              2013年 5月19日              4267181              2013年5月31日              2013年6月13日              4026509              2013年10月9日              2200000              2014年7月2日              2015年3月12日              15703.39               2832              149      附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。