安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终6609号
上诉人（原审被告）:安徽省中望环保节能检测有限公司，住所地安徽省合肥高新技术产业开发区昌河科创大厦1605，统一社会信用代码913401007711463668。
法定代表人：许赤诚，执行董事。
委托诉讼代理人：沈余，安徽元贞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：合肥兴泰资产管理有限公司，住所地安徽省合肥市长江中路168号招商大厦6楼，统一社会信用代码913401007373061787。
法定代表人：葛立新，董事长。
委托诉讼代理人：潘昌俊，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：惠晓侠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。
原审被告：安徽省人居环境监测中心，住所地安徽省合肥市长江西路407号，组织机构代码68495934-2。
法定代表人：吴志强，主任。
上诉人安徽省中望环保节能检测有限公司（以下简称中望公司）因与被上诉人合肥兴泰资产管理有限公司（以下简称兴泰公司）、原审被告安徽省人居环境监测中心（以下简称人居环境监测中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中望公司上诉请求：撤销原判，依法改判，由兴泰公司承担一、二审诉讼费。
事实及理由：2016年11月8日，中望公司总经理吴荣生向兴泰公司账户汇款163464元，此款为2016年11月1日至2017年1月31日期间租金，此后中望公司致电兴泰公司要求支付租金，被兴泰公司要求等候通知，中望公司非恶意拖欠租金。《房屋租赁合同》虽约定每年租金在上年租金基础上增长2%，但中望公司在2015年5月1日至2016年11月8日期间数次向兴泰公司支付季度租金163464元，即双方口头协商一致并以行为变更了合同约定租金标准，一审错误认定中望公司拖欠2015年5月1日至2017年7月31日期间租金539890.22元。
中望公司经营范围为环境质量检测、评价等，在经营中仅需在实验室内使用少量化学药品，兴泰公司在订立房屋租赁合同时已知晓中望公司经营性质及化学物品用途，且中望公司已按兴泰公司要求整改完毕，中望公司持有少量化学品获得了相关行政机构考核，不符合合同约定的“存放危险物品”情形，一审认定中望公司利用租赁房屋存放危险物品，系以偏概全，无事实依据。
一审适用法律错误。至兴泰公司2017年1月23日起诉时，中望公司未拖欠支付租金达十五日，结合中望公司未利用房屋存放危险物品，中望公司无任何违约行为，兴泰公司不具有单方合同解除权。
兴泰公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
人居环境监测中心述称，请求依法判决。
兴泰公司向一审法院起诉请求：解除其与中望公司于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》；人居环境监测中心、中望公司停止转租及在租赁房屋内存放危险化学品，并向其返还安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路679号房屋；人居环境监测中心、中望公司支付其拖欠租金169897.95元（暂计算至2017年1月16日，顺延计算至房屋交付日止）、违约金299319.59元（暂计算至2017年1月16日），结清租赁房屋的水、电、物业、网络、有线电视等费用。
一审法院认定事实：2014年6月18日，兴泰公司（甲方）与中望公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同载明：兴泰公司将合肥市长江西路679号（建筑面积3892㎡）钢结构简易厂房出租给中望公司用于办公、生产经营使用，租赁期限5年，2014年5月1日至2019年4月30日，免租期至2014年7月31日；第一年租金653856元，以后每年在上年基础上增长2%，租金每3个月支付一次，到期日7天前付清下3个月租金；中望公司应在租赁时交纳房屋保证金2万元（不计息），租赁期满如不存在扣款事项，租赁保证金予以返还；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋“1、未按约定时间支付租金达15天的；2、擅自改变房屋用途的；3、乙方转租用途不符合本合同约定，转租条款违背本合同约定的；4、利用房屋存放危险物品或为违法、违规行为的……”；乙方逾期支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每天应支付应付租金1%违约金；甲方有本合同第六条第二款第2项约定情形的，乙方有本合同第六条第三款第2、3、4、5、6项约定情形之一的，除对方有权解除合同外，还应向对方支付3个月租金的违约金等。前述合同落款处承租方一栏载有中望公司印章，承租方委托代理人一栏载有人居环境监测中心印章。
2016年12月20日，兴泰公司向中望公司发出《安全整改通知书》，要求中望公司不再生火做饭，清理危险化学物品，停止对外转租，购置消防器材等。中望公司未支付2016年11月1日后租金。
一审法院认为，兴泰公司、中望公司签订的《房屋租赁合同》不违反法律法规强制性规定，合法有效。中望公司于2017年后未再支付租金，兴泰公司有权解除《房屋租赁合同》，中望公司应向兴泰公司返还租赁房屋。
双方合同约定中望公司利用租赁房屋存放危险物品，兴泰公司可单方解除合同，故中望公司不应当在租赁房屋处存放危险化学用品。中望公司陈述已按照《安全整改通知书》整改完毕，但其陈述的将危险化学用品上锁处理，与合同约定不符，故兴泰公司诉请中望公司停止存放危险化学用品，予以支持。
中望公司辩称兴泰公司知晓其将房屋转租用于羽毛球馆，并提供了兴泰公司开具的发票以证明兴泰公司认可转租行为，故兴泰公司诉请中望公司停止转租，不予支持。
中望公司陈述其支付季度租金数额为163464元，故2015年5月1日至2017年7月31日中望公司拖欠租金539890.22元（详见附表），此后中望公司应支付季度租金173469.3元或在上年租金基础上增长2%后的计算数额。
中望公司未如期支付租金，应支付违约金，但合同约定的违约金标准过高，故酌定2016年7月31日前违约金为3.5万元，扣除中望公司已缴纳的保证金2万元，违约金计算为1.5万元。2016年8月1日起，中望公司应支付以拖欠租金数额为基数，按两倍中国人民银行同期同类贷款利率标准，自每季度应缴当日计算至款清日止的违约金。
兴泰公司非水、电、物业、网络、有线电视等费用收费方，亦未代替中望公司支付前述费用，故对兴泰公司相关诉请，不予支持。
兴泰公司诉请人居环境监测中心支付租金及其他费用，因人居环境监测中心未在合同承租方一栏印章，且兴泰公司提供的《安全整改通知书》亦确认承租人为中望公司，对该项诉请不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、解除合肥兴泰资产管理有限公司与安徽省中望环保节能检测有限公司于2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》，安徽省中望环保节能检测有限公司于判决生效之日起十日内向合肥兴泰资产管理有限公司返还安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路679号房屋；二、安徽省中望环保节能检测有限公司于判决生效之日停止在安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路679号房屋内存放危险化学品；三、安徽省中望环保节能检测有限公司于判决生效之日起十日内向合肥兴泰资产管理有限公司支付租金539890.22元（截至2017年7月31日，其后每季度应支付租金173469.3元或在上年租金额基础上增长2%）及违约金1.5万元（截至2017年7月31日，2016年8月1日起，以实际拖欠租金数额为基数，自每季度应缴当日，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准两倍计算至款清之日止）；四、驳回合肥兴泰资产管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8638元，由合肥兴泰资产管理有限公司承担638元，安徽省中望环保节能检测有限公司承担8000元。
本院二审期间，中望公司围绕上诉请求提交了付款凭证一份，以证明2016年11月8日其通过吴荣生账户缴纳了租金163464元；兴泰公司质证称认可收到前述款项。本院对一审法院查明的事实除“中望公司未支付2016年11月1日后租金”之外予以确认。
本院另查明：中望公司于2016年11月8日向兴泰公司转账给付了2016年11月1日至2017年1月31日期间租金163464元。中望公司于2017年3月22日签收了一审法院送达的本案起诉状副本及其他应诉材料。
本院认为，兴泰公司与中望公司就合肥市长江西路679号（建筑面积3892㎡）钢结构简易厂房租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，该合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，具有法律拘束力。合同签订后，中望公司按163464元/季度标准向兴泰公司支付了2014年8月1日至2017年1月31日期间租金，中望公司已缴纳的2015年8月1日以后租金数额虽不符合合同约定，但兴泰公司未提出异议，结合中望公司提供的兴泰公司于2016年9月28日向中望公司开具的房屋租金发票，可视为双方协商变更了合同约定租金标准，即截至兴泰公司起诉时中望公司未拖欠租金，兴泰公司诉请中望公司支付拖欠租金及逾期缴租违约金，无事实依据，本院不予支持。
中望公司有在租赁房屋内存放危险性化学药品的客观情形，兴泰公司就房屋安全生产检查时发现的危险化学品存放及其他问题向中望公司发出了《安全整改通知书》，中望公司上诉称已完成整改，却未提供证据予以证明，兴泰公司亦不予认可，故兴泰公司诉请《房屋租赁合同》解除及租赁房屋返还，符合合同约定及法律规定，本院确认《房屋租赁合同》于起诉状副本送达中望公司时即2017年3月22日解除。兴泰公司起诉对中望公司缴租标准提起了异议，本院予以采纳，即中望公司仍应按书面合同约定标准支付2017年2月1日至房屋返还日止的租金及占有使用费，其中2017年2月1日至2017年7月31日期间租金及占有使用费计算为340135.9元（163464元/季度×1.02×1.02×2），2017年8月1日后占有使用费计算标准为173469.3元/季度（163464元/季度×1.02×1.02×1.02），一审认定中望公司缴纳的2万元保证金抵扣中望公司应付款项，兴泰公司未提异议，本院予以确认，2017年2月1日至2017年10月31日期间租金及占有使用费计算为493605.2元（340135.9元+173469.3元-20000元）。
综上所述，中望公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初464号民事判决第二项，即：安徽省中望环保节能检测有限公司于判决生效之日停止在安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路679号房屋内存放危险化学品；
二、撤销安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初464号民事判决第三、四项；
三、变更安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院（2017）皖0191民初464号民事判决第一项为：确认合肥兴泰资产管理有限公司、安徽省中望环保节能检测有限公司2014年6月18日签订的《房屋租赁合同》于2017年3月22日解除，安徽省中望环保节能检测有限公司于判决生效之日起十日内向合肥兴泰资产管理有限公司返还安徽省合肥高新技术产业开发区长江西路679号房屋；
四、安徽省中望环保节能检测有限公司于判决生效之日十日内向合肥兴泰资产管理有限公司支付租金及占有使用费493605.2元（暂计算至2017年10月31日，顺延按173469.3元/季度计算至房屋返还日止）；
五、驳回合肥兴泰资产管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8638元，由合肥兴泰资产管理有限公司承担3638元，安徽省中望环保节能检测有限公司承担5000元；二审案件受理费9349元，由合肥兴泰资产管理有限公司承担3000元，安徽省中望环保节能检测有限公司承担6349元。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 马枫蔷
审判员 沈 静
二〇一七年十二月二十九日
书记员 徐文强
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。