四川省内江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川10民终216号
上诉人（原审原告）刘绪贵，男，1958年2月5日出生，汉族，四川省资中县人，个体工商户，住资中县归德镇。
委托代理人陈小兵，四川蜀缘律师事务所律师。
上诉人（原审原告）王治华，女，1963年12月12日出生，汉族，四川省资中县人，城镇居民，住资中县归德镇。
委托代理人陈小兵，四川蜀缘律师事务所律师。
上诉人（原审被告）何伟，男，1984年12月16日出生，汉族，内江市东兴区人，施工员，住内江市东兴区白合镇。
委托代理人陈世全，四川朴治律师事务所律师。
上诉人刘绪贵、王治华、何伟因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2015）资中民初字第2576号民事判决�向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭审理了本案。上诉人刘绪贵、王治华的委托代理人陈小兵，上诉人何伟的委托代理人陈世全到庭参加诉讼。另经查明，原审第三人四川省内江市金鹏房地产开发有限公司、王忠义，已在一审时经裁定退出本案诉讼，双方当事人对此并无异议。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：二原告所有的坐落在资中县归德镇双桥街66、68号的砖木结构房屋系二原告于2000年7月10日购买的资中县归德镇供销合作社的房屋。2013年3月6日，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告自愿将坐落在资中县归德镇双桥街66、68号的砖木结构房屋及该房屋的国有土地使用权转让给被告（产权证号：资中县房权证城镇字第1000000172**号，房屋产权面积640㎡。国有土地使用证号：资中国用（2002）字第16-0140号，面�875㎡）。原、被告双方协议该房产及附属建筑物总价为1，200，000元整，并约定了付款期限及违约责任。合同签订当日，二原告便将房产证和土地使用证交付给被告，被告出具欠二原告购房款120万元的《欠条》，并承诺一年内付清购房款。截止目前被告仅支付购房款20万元。2013年2月18日，被告何伟与案外人王忠义签订了资中县归德镇双桥街片区改造合作协议，《合作协议》约定，被告现有归德镇双桥街66、68号国有住宅地一宗，土地使用面积为935㎡。王忠义的土地使用面积524.71㎡，双方以土地入股，被告占股份65%，王忠义占股份35%。被告在与原告签订协议后，与王忠义等十一户人合伙开发资中县归德镇双桥街片区。被告在改造过程中，因过道、水沟等土地权属问题与资中县归德镇麻柳河村发生纠纷，导致停工。被告向资中县归德镇麻柳河村赔偿因占过道、水�等地的各类损失共计90，000元。2014年1月14日，原告与被告签订《房屋买卖合同补充协议》，协议第一条约定：因原告方出售给被告方的房屋所在土地出现权属纠纷导致工期延误，由此造成乙方直接经济损失280，000元，经双方友好商定，各负责经济损失140，000元。该损失在房屋出让款中折抵。原告以其经多次催收，被告仅支付原告购房款200，000元，尚欠1，000，000元，被告的行为已构成了严重违约为由，起诉至法院要求判令被告立即支付所欠购房款1，000，000元及支付违约金600，000元。
原审法院经审理认为，本案的争议焦点是：一、被告所欠购房款数额为1，000，000元还是860，000元；二、被告是否存在违约行为，是否应当承担违约责任。一、被告所欠购房款数额为860，000元。2014年1月14日原、被告签订《房屋买卖合同补充协议》实际上是原、被告协商一致后，对2013年3月6日签订的《房屋买卖合同》的变更，与主合同系同一法律关系，不可分割。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告均为完全民事行为能力人，房屋买卖合同及其补充协议的签订均系双方当事人真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同补充协议》内容系对还款期限、还款方式的变更。综上，原、被告双方房屋总价款为120万元，被告已在2013年支付20万元，加之因原告出售给被告的房屋所在地出现权属纠纷导致工期延误造成损失28万元，原、被告各负担一半，并在购房款中进行了折抵，故被告仅欠原告购房款86万元，而不是原告主张的100万元。二、被告存在违约，应当承担违约责任。原告在庭审中称，被告违约是因为被告未按照房屋买卖合同约定在2014年6月30日前支付剩余房屋价款860，000元。被告称原告于2014年6月26日起诉至法院以存在重大误解为由要求撤销《房屋买卖合同补充协议》的效力，导致补充协议处于法律规定的效力待定状态，被告无法支付购房款的原因系原告引起的，故被告不存在违约行为，不应当承担违约责任。该院认为原告起诉至法院要求撤销补充协议并不导致该协议处于效力待定状态，除非经过法院生效判决撤销该协议，否则该协议一直有效。本案中被告并未按照补充协议约定的日期给付房屋价款，该行为已经违约，应当按照房屋买卖合同及其补充协议的内容承担违约责任，因此原告要求被告支付违约金有理，该院予以支持。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以�加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。可见，违约金不能低于造成的损失同时超过损失部分不能超过造成损失的百分之三十，本案约定的违约金明显过分高于造成的损失，故该院认为违约金应该以860，000元为基数按照中国人民同期贷款利率标准的1.3倍计算从2014年7月1日起计算至还清贷款时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第五十四条、第七十七条、第一百五十条、第一百一十四条第二款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第二款之规定，判决：一、被告何伟在本判决生效之日起15日内立即向原告刘绪贵、王治华支付购房款860，000元；二、被告何伟在本判决生效之日起15日内立即向原告刘绪贵、王治华支付违约金（以860，000元为基数，从2014年7月1日起按照中国人民银行同期贷款利率标准的1.3倍，计算至付清购房款时为止）。案件受理费9，600元，原告刘绪贵、王治华负担4，000元，被告何伟负担5，600元；诉讼保全费5，000元，原告刘绪贵、王治华负担2，083元，被告何伟负担2，917元。
宣判后，原审原告刘绪贵、王治华及被告何伟均不服，分别向本院提起上诉。原审原告刘绪贵、王治华向本院提起上诉，并针对原审被告何伟的上诉答辩称：双方《房屋买卖合同》明确约定一年内付清全部购房款，任何一方违约需赔偿对方违约金60万元。上诉人何伟仅在2013年支付了20万元购房款，尚欠100万元未付清，一审时被上诉人何伟也予以认可，并提出应减去《房屋买卖合同补充协议》约定的停工损失14万元，但没有提出将60万元违约金减少，一审法院主动引用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款及相关司法解释规定对双方当事人约定的60万元违约金不予认可，明显适用法律错误。请求二审依法撤销原审判决第二项，改判上诉人何伟支付违约金60万元给上诉人刘绪贵、王治华，并承担上诉费。
原审被告何伟向本院提起上诉，并针对原审原告刘绪贵、王治华的上诉答辩称：合同履行期间一方主张合同有效，一方主张无效，应由人民法院进行效力认定，并非一审判决认定的合同“当然有效”；双方签订的《房屋买卖合同补充协议》约定上诉人何伟应于2014年6月30日前付清余款，上诉人刘绪贵、王治华却在2014年6月27�，即履行期限届满前，提起诉讼，要求撤销该补充协议。在该补充协议效力未明确前，上诉人实际应支付的余款金额不能确定，故原合同及补充协议未能按约履行，系因上诉人刘绪贵、王治华针对补充协议效力提起诉讼造成的，后经2015年12月3日，内江市中级人民法院（2015）内民终字第900号民事判决认定该补充协议有效，双方权利义务才重新得以确认。故上诉人何伟在合同履行中并无过错，没有违约，不应承担60万元违约金。请求二审法院撤销原判第二项，改判上诉人何伟不承担违约责任。上诉费用由上诉人刘绪贵、王治华承担。
二审期间，双方当事人均未提交新的证据。
二审查明的案件事实与一审查明一致，本院依法予以确认。
本案二审期间的争议焦点是：一、上诉人何伟是否违约；二、如认定上诉人何伟违约，违约金如何认定。
本院认为：双方当事人签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且并未违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行合同及协议义务。上诉人何伟如无法定抗辩事由，其未依约履行支付剩余的86万元购房款应当认定构成违约。现上诉人何伟主张的抗辩事由是：因为上诉人刘绪贵、王治华在本案讼争合同约定的履行期限届满前，以双方《房屋买卖合同补充协议》存在重大误解为由，另行提起诉讼要求撤销该补充协议，致该补充协议效力未定，双方权利义务处于不明确状态，故其未按约支付讼争的购房款并不构成违约。本院认为，上诉人何伟的该抗辩事由不能成立，理由是：根据《中华人民共和国合同法》第五十四条“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误�订立的……”之规定，因重大误解签订的合同系可撤销合同，而非无效合同，可撤销合同在未经依法撤销前，其合同效力并非属于效力待定状态，应为有效合同，上诉人何伟应当履行该有效合同约定的86万元付款义务而未履行，构成违约；并且，即使双方对《房屋买卖合同补充协议》效力存在争议，亦仅是该补充协议约定折抵的14万元存在不确定状态，对《房屋买卖合同》约定的其余86万元应付款部份，双方并无争议，上诉人何伟未按约履行该86万元付款义务，同样存在违约。
至于违约金的确定，原合同总金额为120万元，未付款金额为100万元，实际应付款项为86万元，但约定的违约金为60万元。上诉人刘绪贵、王治华在未提供充分证据证明其实际损失的情形下，其实际损失应为该应付款项的利息损失，依照前引《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二�、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条第二款之规定，该违约金明显过高。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条“买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判”之规定，在上诉人何伟以没有违约进行抗辩而没有主张调整过高违约金时，原审应就是否主张调整违约金，向上诉人何伟进行释明，原审法院未进行释明直接予以调低，存在不当，应予以纠正。本院审理过程中，对上�人何伟进行释明后，其主张违约金过高，请求予以调整，本院审查后，认为原审调整确定的违约金金额计算符合前述法律和司法解释规定的标准，应予以确认。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序虽有不当，但未影响判决结果。上诉人何伟的上诉理由不能成立，其上诉请求不应支持；上诉人刘绪贵、王治华的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11，696元，由上诉人何伟负担1，896元，上诉人刘绪贵、王治华负担9，800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 锋
审 判 员 吴 敏
代理审判员 夏 欣
二〇一六年四月十五日
书 记 员 黄�芮