浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍民初字第1110号
原告（反诉被告）：蒋根达。
委托代理人：程幸福、盛雅欢。
被告（反诉原告）：沈军。
委托代理人：高向华。
委托代理人：朱光全。
原告（反诉被告）蒋根达诉被告（反诉原告）沈军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年4月10日立案受理后，依法由审判员冯春盛独任审判。审理期间，被告沈军于2010年5月20日提出反诉，本院依法予以受理，并于2010年6月18日、7月5日、7月30日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）蒋根达的委托代理人程幸福，被告（反诉原告）沈军的委托代理人高向华、朱光全到庭参加诉讼。期间双方同意自2010年7月5日起庭外和解一个月，但未果。本案现已审理终结。
原告蒋根达诉称：2010年2月10日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议》，约定由被告将位于绍兴县柯桥街道笛扬路中海国际广场一层营业房出租给原告经营酒吧，租金每年850，000元，租期自2010年2月11日到2018年2月10日，合同自双方签字后生效，被告应当在合同生效起十五个工作日内将房屋交给原告。
合同生效日当天，原告向被告交付定金200，000元。2010年2月11日，原告又交付被告租金300，000元，两项合计500，000元。此后，被告迟迟不肯交付租赁的房屋。后原告向开发商打听，开发商计划在2010年4月10日交房。为此，原告致函被告要求解除合同，退还被告已收的款项，但被告置之不理，双方遂发生纠纷。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，诉讼请求经变更明确为：要求被告退还原告支付的租费500，000元并支付该款自2010年2月12日至判决还款日止按银行同期贷款利率计算的利息。
被告（反诉原告）沈军针对本诉辩称并反诉诉称：原、被告签订房屋租赁协议事实，但原告未向被告支付过定金200，000元，被告收到原告支付的租金500，000元事实。签约以后，被告已于2010年2月11日上午向原告交付了房屋钥匙，但原告至今拖欠租金，构成违约，故原告提出的解除合同的事由不能成立，要求驳回原告的诉讼请求。
另外，被告提出反诉，反诉的诉讼请求为：1、要求确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁协议》于2010年5月20日解除；2、要求反诉被告支付租金247，900元和延期付款滞纳金31，900元，赔偿经济损失283，300元，合计563，100元，该款抵扣反诉原告已收取的租金500，000元，反诉被告需赔偿经济损失63，100元。事实与理由如下：2010年2月10日，双方签订房屋租赁协议，双方对于出租的房屋、定金、租期、租金等事项作了约定。签约后，尽管反诉被告一直未按约支付定金，但反诉原告仍将出租房屋交付给反诉被告供其装修使用。然反诉被告来函要求解除合同，显然没有履行合同的诚意，构成明示违约。据此，反诉原告提出上述反诉诉讼请求。
反诉被告蒋根达就反诉辩称：双方签订租赁合同以后，反诉原告未向反诉被告交付房屋，故反诉被告无需交付租金。双方间的租赁合同早于2010年3月底解除，从双方合同约定内容来看，反诉被告应当自2010年5月1日起开始交租金，但由于此前反诉被告根本没有占有房屋，故不存在反诉原告所称的经济损失。综上，请求驳回反诉原告的反诉诉讼请求。
经审理本院认定事实如下：2010年2月10日，原告（反诉被告）蒋根达与被告（反诉原告）沈军签订一份《房屋租赁协议》，约定由被告将位于绍兴县柯桥街道笛扬路中海国际广场第一层建筑面积1000平方米的房屋出租给原告；用途经营酒吧；租赁期限自2010年2月11日至2018年2月10日，免租期三个月，租金从2010年5月1日开始起算；房屋的年租金为850，000元，2012年2月之前，租金不变，2012年2月以后，租金每年递增10%；原告应于合同生效之日向被告交付定金200，000元，被告收到第一年租金后，该定金转为原告的履约保证金，原告应于2010年3月31日前一次性付清第一年租金，以后年租金应于每年1月5日前支付；被告应于本合同生效起十五个工作日内将房屋交付给原告，交付方式按现状交付；如果原告逾期未交付租金的，每逾期一日，被告有权按月租金的1%向原告收取滞纳金；合同自双方签字确认后生效等。
嗣后，原告于2010年2月11日向被告支付租金500，000元。由于被告未能向原告交付房屋，2010年3月27日，原告致函被告，称因被告未能及时交付出租房屋，决定不再承租，要求退还被告预收的500，000元款项。被告则以已交付房屋为由予以拒绝，双方遂酿成纠纷。
另认定，2010年2月11日，被告以系争房屋有人急需租用为由，向房屋开发商绍兴中海投资发展有限公司借用了该房屋钥匙。
以上事实认定，由原告提供的房屋租赁协议、收条、告之书、回执，被告提供的房屋钥匙借用申请报告，本院向绍兴中海投资发展有限公司调查的情况说明及当事人在庭审中所作的陈述等证据予以证明。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效。被告作为出租人，其基本的合同义务是向承租人交付房屋。原告作为承租人，其基本的合同义务是向出租人交付租金。根据双方约定，原告在第一年租期内享有三个月免租期，租金自2010年5月1日起算，其应于2010年3月31日前一次性付清第一年租金。而被告则应在合同生效后十五个工作日内即2010年3月4日前交付房屋，交付方式按现状交付。对于被告将出租房屋交由原告占有租赁的事实，双方存在争议，被告主张的其于2010年2月11日上午交付了房屋钥匙，原告认为己方于2010年2月11日向被告支付租金500，000元，但被告至今未能转移占有房屋。被告为了证明自己主张的事实，提供了竣工验收备案表、工程质量监督报告、照片、证人刘心愿和杨志祥证言、房屋钥匙借用申请报告佐证。本院审查上述证据后认为，竣工验收备案表、工程质量监督报告、照片与被告主张的待证事实不具关联性；刘心愿的证言及钥匙借用申请报告只能证实被告于2010年2月11日向开发商借用钥匙的事实，并不能证明原、被告间交付房屋的事实；杨志祥的证言提到签约当天下午没有被告交付钥匙的情节，亦不能直接证明被告主张的事实。综上分析，在掌握本案房屋占有转移时，一般应将原告签收交房书及被告交付房屋钥匙为转移房屋占有的必要条件，现被告提供的上述证据不能充分证明其主张转移占有房屋的事实，应承担举证不能之不利后果。由于被告未能按约履行其交付房屋的基本合同义务，已构成根本违约，故原告提出解除合同，不再租赁房屋的请求，本院依法予以支持。反诉原告认为反诉被告未交付过定金，且未按约交付租金，构成明示违约，要求确认房屋租赁协议于2010年5月20日解除并要求反诉被告支付租金、滞纳金，赔偿经济损失等合计563，100元。本院认为，根据我国担保法第九十条的相关规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。反诉被告未交付合同约定定金，导致定金合同未能生效，故该行为不构成违约。另，尽管反诉被告未按约付清第一年全部租金，但其在反诉原告未按约交付房屋之前，有权行使先履行抗辩权，拒绝支付第一年的剩余租金，亦不构成违约。据此，反诉原告提起的各项反诉请求，理由不足，本院均不予支持。
关于原告提出的诉讼请求能否得到支持的问题。本院认为，原告已向被告交付500，000元的款项的性质在被告出具的收条中已明确为租金。根据我国合同法的相关规定，在合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，被告应返还原告已交付的租金500，000元并支付该款自2010年2月12日至判决还款日止按银行同期贷款利率计算的利息，本院对此予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条的规定，判决如下：
一、沈军应返还蒋根达租金500，000元，并支付该款自2010年2月12日至本判决确定还款日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，款限于本判决生效后十日内付清；
二、驳回沈军的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费8，800元，减半收取4，400元，财产保全申请费4，270元，合计8，670元，由沈军负担。反诉案件受理费9，431元，减半收取4，715.50元，由沈军负担。当事人应负担的以上费用均限于本判决生效后十日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 冯春盛
二〇一〇年七月三十日
书记员 任高翔