天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2015）滨民初字第1783号原告天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店，住所地天津市滨海新区塘沽福州道*********号。（经营者张旭，男，1975年4月8日出生，汉族，住天津市滨海新区塘沽上海道正德里*栋4门***号。）委托代理人邢莉娜（系张旭之妻），天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店经理，住址。委托代理人严武，天津承前律师事务所律师。被告滨海投资集团股份有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽烟台道15号。法定代表人贾立杰，董事长。委托代理人王瑞，该公司员工。原告天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店（以下简称谊合名都）诉被告滨海投资集团股份有限公司（以下简称滨海投资）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月12日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月15日、2016年3月10公开开庭进行了审理。原告的委托代理人邢莉娜、严武，被告的委托代理人王瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店诉称，2011年8月3日，案外人邢莉娜与被告（当时名称为天津滨海投资集团股份有限公司）签订《滨海名都商用房屋租赁合同》，约定租赁被告所有的位于塘沽××道××、××号商业用房从事餐饮，随后双方签订补充合同，约定承租方变更为天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店，即本案原告。合同签订后，原告对房屋进行了装修，开业经营，在合同履行期间，由于被告没有履行关于停车场使用的决定，且房屋电梯故障不断，并且存在电费超标等一系列问题，原、被告之间产生纠纷，被告于2014年8月向滨海新区人民法院提起诉讼，要求解除原、被告之间签订的商用房租赁合同，滨海新区法院以（2014）滨塘民初字第4669号判决书判决合同解除，原告不服，上诉至天津市第二中级人民法院，2014年11月19日，天津市第二中级人民法院以（2014）二中民四终字第779号民事判决书判决维持原判，该判决同时指出，关于装修损失问题，原告另行主张。被告在申请执行过程中，经法院调解，要求原告支付1000000元，即可与原告重新签订租户合同，原告依约支付，但被告却出尔反尔，拒绝与原告重新签订租赁合同，理应返还该1000000元。此外，依据双方租赁合同第5.2条、6.7条之规定，被告应返还租赁保证金273808元，电力增容费530783元。原告对租赁房屋的装修总计18216090元，按20%折旧，原告要求被告赔偿14572872元。鉴于原、被告双方合同已解除，为保护原告的合法权益，故起诉要求依法判令：诉讼请求1、返还租赁保证金273808元，电力增容费530783元，继续签约保证金1000000元；2、赔偿装修损失14572872元（以评估结果为准）；3、诉讼费由被告承担。为支持其主张，提交了如下证据：证据一、租赁合同。证明双方之间的租赁关系和诉请第一项的相关约定。证据二、补充合同。证明主体变更的事实。证据三、电力增容协议书及票据。证明电力增容的事实以及原告按照约定报了相关手续。证据四、协商意见书。证明被告承诺解决停车场问题。证据五、关于停车场地使用的规定。证明被告对场地使用的规定，但被告没有按照规定履行，被告存在违约行为。证据六、100万元付款凭证。证明支付100万元的情况。证据七、天津市小型建设工程施工合同及收据。证明装修的事实。证据八、弱点系统设备购销及施工合同及收据。证明装修的事实。证据九、外墙装饰工程分包合同及收据。证明装修的事实。证据十、灯箱安装合同及收据。证明装修的事实。证据十一、瓷砖及洁具销售合同及收据。证明装修的事实。证据十二、活动隔断销售安装合同及收据。证明装修的事实。证据十三、海鲜水池、冷藏展示柜台合同及收据。证明装修的事实。证据十四、厨具。证明装修的事实。证据十五、自动门加工制作合同。证明装修的事实。证据十六、传菜电梯订货合同及收据。证明装修的事实。证据十七、钢结构及彩板工程合同及收据。证明装修的事实。证据十八、木门订货单及收据。证明装修的事实。证据十九、玻璃订货单及收据。证明装修的事实。证据二十、灯具销售合同及收据。证明装修的事实。证据二十一、通风空调工程合同及收据。证明装修的事实。证据二十二、不锈钢结算单及收据。证明装修的事实。证据二十三、消防施工合同及收据。证明装修的事实。证据二十四、委托设计协议书及收据。证明装修的事实。证据二十五、地采暖工程承包合同及收据。证明装修的事实。证据二十六、天然气安装工程协议。证明装修的事实。证据二十七、酒柜销售安装合同及收据。证明装修的事实。证据二十八、（2014）二中民四终字第779号民事判决书。证明双方合同解除的事实，对被告违约作出了说明。被告滨海投资集团股份有限公司辩称，不同意原告部分诉讼请求。一、对原告租赁保证金273808元及电力增容费返还被告不认可，因为双方的房屋租赁合同已经解除但原告从2013年5月4日至2014年11月19日拖欠租金4203998元，解除合同后至今占用被告房屋，被告认为合同虽然解除但原告合同义务未履行，故拒绝返还相应款项。二、被告不认可继续签约保证金1000000元的事实，这是原告交纳部分欠付租金。三、被告认为装修费用，在履行合同期间原告严重违约，无理拖欠4203998元租金，合同解除18个月未缴纳租金给被告带来严重影响，根据最高院关于审理城镇房屋租赁房屋司法解释第十一条第二款规定，被告认为原告作为承租人严重违约拖欠租金导致合同解除，被告认为原告的装修残值对被告没有利用价值，故不应承担装修损失且应为被告房屋恢复原状，故请求驳回原告诉求。四、根据合同法第九十九条规定。因为二审法院在终审判决的事实中已经查明（判决第六页第四段第四句）原告一直拖欠被告租金、采暖费等没有结算，基于以上事实我们认为有权拒绝上述款项。为支持其主张，提交了如下证据：证据一、谊合名都2013年5月4日至2014年11月19日欠租金及违约金一览表。证明原告在2013年5月4日至2014年11月19日拖欠租金4203998元。证据二、天津市滨海新区人民法院民事判决书（2014）滨塘民初字4669号。证明原告违约在先，原告的诉求该文书中未予支持。证据三、（2014）二中民四终字第779号民事判决书。证明证明原告违约在先，原告的诉求该文书中未予支持。证据四、执行庭的笔录。证明原告诉请第一项1000000元是租金并不是续约保证金。证据五、收到1000000元租金后开具的发票时间为2015年4月28日。证明我们认为该笔款项为租金。经当庭质证，被告对原告提交的证据质证意见为：证据一、二、三没有异议。证据四真实性没有异议，但证明目的不认可，协商意见书可以证明双方解决了原告的问题，反而原告还有900000元款项未付。证据五真实性没有异议，不认可证明目的，我方已经将车场全部交付给原告，关联性不认可。证据六真实性没有异议，不认可证明目的，我方认为原告尚欠我方租金。证据七至二十七真实性有异议，是原告自己提供的，不能证明是否实际发生。证据二十八真实性没有异议，不认可证明目的，原告提供的证据二十八原告提出的所有问题二审法院全部未支持，租金问题指出可以另行解决。原告对被告提交证据的质证意见为：证据一、数额不认可，拖欠租金数额与本案无关，关于租金情况我们已经在其他法院进行诉讼。证据二、三真实性没有异议。但被告在履行过程中存在过错，仅是没有支持抗辩理由，不是指明被告在履行过程中不存在过错，法院也查明被告在停车场等问题存在履约瑕疵。证据四张旭表述1000000元是表述问题，我们认为是续约保证金，因为执行过程中没有发生执行费用，所以我们不认可是租金。证据五我们没有见过这个发票。经本院综合分析，对双方提交的证据认证如下：经双方质证，对原告提交的证据一、二、三，被告提交的证据二、三、四，以上证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。对原告提供的证据四、五、六、二十八以及被告提交的证据五真实性予以确认。经审理查明，2011年8月3日，原告的委托代理人邢莉娜（乙方）与被告（甲方）签订了《滨海名都商用房屋租赁合同》，约定被告将位于滨海名都商业用房福州道1320#、1296#租赁给乙方用于经营餐饮。该房屋租赁期限为10年，自2011年8月5日至2021年8月4日止。合同第5.2条约定：“本房屋租赁保证金为乙方履行本合同约定义务的保证。为首年2个月的租金，为（人民币）贰拾柒万叁仟捌佰零捌元整。在乙方履行合同义务的条件下，租赁终止后，无息返还乙方该保证金。双方如有在合同期内未清算的权利、义务，则清算后结算。”合同第6.7条约定：“乙方负责电的增容事宜，甲方负责协办手续和核定增容量。在本租赁合同终止或解除后，乙方增容费用由甲方无息返还。”另，《滨海名都商用房屋租赁合同》签订后，原告与被告又签订了一份《补充合同》，约定承租方由邢莉娜变更为原告天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店，本合同与原承租方邢莉娜签订的房屋租赁合同具有同等法律效力。履约中，双方发生纠纷成讼，被告于2014年8月5日立案起诉原告要求解除双方签订的《滨海名都商用房屋租赁合同》以及原告将天津市滨海新区塘沽福州道商业用房1320号、1296号房屋腾空交还原告{案号为：（2014）滨塘民初字4669号}。上述案件已经天津市第二中级人民法院（2014）二中民四终字第779号案件判决“驳回上诉，维持原判”审结，业已生效。经已生效的（2014）二中民四终字第779号判决书确认，原、被告双方签订的《滨海名都商用房屋租赁合同》已经解除，解除原因系谊合名都拖欠租金超过60天，滨海投资公司有权解除合同，在案证据能够证实谊合名都自2013年5月至今一直欠缴租金的事实成立，已构成解除条件。经（2015）塘执初字第164号案件的2015年6月4日执行笔录记载，原告方经营者张旭表示：“我已交付100万元所欠租金，对方答应我恢复供电，让我正常经营。我现在努力想办法筹钱给付尚欠的租金，但现在能力有限，当初对方说在一年后交付。我想继续经营，毕竟投资太大了，近2000万元。”滨海投资公司表示，如果所欠租金在2015年底付清，双方可以订立租赁协议，现在公司对外租赁期是二年。张旭表示，年底前付清租金能力办不到，而且租期太短。在上述执行案件中，双方对续租事宜并未达成一致意见。庭审中，原告表示已于2015年4月20日向被告付款1000000元。被告认可收到原告交来的1000000元租金并开具了发票。另查，原、被告双方当庭认可，租赁期间内，原告已支付电力增容费为530783元。另查，2011年6月1日，被告由天津滨海投资集团股份有限公司变更为滨海投资集团股份有限公司。再查，被告亦于2015年11月12日在塘沽审判区立案起诉原告要求：1、原告支付被告所欠租金3203998元；2、原告支付被告延期交付租金的违约金，截止至2015年1月6日违约金424485.84元，并以2211311元为基数，按每日万分之二计算违约金至实际给付租金之日止。3、原告支付被告房屋占用使用费，截止至2015年1月6日占用费3480542.67元，并以3.5535/日/平方米（2.369*1.5）计算至实际腾房之日止。4、请求判令被告承担案件受理费。案号为（2015）滨塘民初字第10209号，该案件尚在审理过程中。上述事实，有双方当事人当庭陈述以及提交的证据佐证，并经当事人当庭质证，本院予以确认。本院认为，根据已生效的（2014）二中民四终字第779号判决书认定，原、被告双方签订的《滨海名都商用房屋租赁合同》已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”本案中，《滨海名都商用房屋租赁合同》第5.2条明确约定：“本房屋租赁保证金为乙方履行本合同约定义务的保证。为首年2个月的租金，为（人民币）贰拾柒万叁仟捌佰零捌元整。在乙方履行合同义务的条件下，租赁终止后，无息返还乙方该保证金。双方如有在合同期内未清算的权利、义务，则清算后结算。”经查，原、被告关于租金给付的纠纷尚在（2015）滨塘民初字第10209号案件的审理过程中，不具备双方合同约定的清算条件，故原告主张被告返还租赁保证金273808元的诉请，本院不予支持。关于原告主张返还电力增容费的问题。《滨海名都商用房屋租赁合同》第6.7条约定：“乙方负责电的增容事宜，甲方负责协办手续和核定增容量。在本租赁合同终止或解除后，乙方增容费用由甲方无息返还。”经查，双方签订的《滨海名都商用房屋租赁合同》已经解除，且双方均认可原告已实际支出电力增容费，故原告主张被告返还电力增容费530783元的诉请，本院予以支持。关于原告主张返还继续签约保证金1000000元的问题，根据经（2015）塘执初字第164号案件的2015年6月4日执行笔录记载，原告方经营者张旭表示该1000000元系所欠租金，被告在庭审中亦表示收到的1000000元是原告交纳的租金而非继续签约保证金，且双方并未对续租事宜达成一致意见。故，原告的该项主张，本院不予支持。关于原告主张赔偿装修损失的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案中，《滨海名都商用房屋租赁合同》解除的原因系原告拖欠被告方租金所致，且双方在合同中并未约定合同解除后装饰装修如何处理的事宜，根据法律规定，作为承租方的原告请求赔偿装饰装修残值损失的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，判决如下：一、被告滨海投资集团股份有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店返还电力增容费530783元；二、驳回原告天津市滨海新区塘沽谊合名都大酒店其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120065元,由原告负担116174元，由被告负担3891元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院；并于递交上诉状后七日内，自行向天津市第二中级人民法院交纳上诉费，逾期不交纳按撤回上诉处理。审 判 长 张 悦代理审判员 马 力代理审判员 张全伟二〇一六年三月二十八日书 记 员 王旭东本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。