广西壮族自治区百色市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂10民终1210号
上诉人（一审被告）：中国农业银行股份有限公司平果县支行，住所地：平果县马头镇新兴街272号。
法定代表人：黄志党，行长。
委托诉讼代理人：�超君，女，1985年10月4日出生，汉族，中国农业银行股份有限公司平果县支行法律事务经理，住广西田东县。
委托诉讼代理人：谭龙周，男，1969年11月4日出生，壮族，中国农业银行股份有限公司平果县支行风险副经理，住平果县。
被上诉人（一审原告）：张伟，男，1982年8月14日出生，壮族，农民，住广西田东县右江矿务局州景矿宿舍区。
被上诉人（一审被告）：百色中恒房地产有限责任公司，住所地：平果县大学城大学路2号一品天下营销中心。
法定代表人：苏庆群，执行董事。
委托诉讼代理人：阮怀流，男，1963年1月25日出生，壮族，百色中恒房地产有限责任公司总经理，住广西百色市右江区。
上诉人中国农业银行股份有限公司平果县支行因与被上诉人张伟、被上诉人百色中恒房地产有限责任公司（以�简称“中恒房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服平果县人民法院（2017）桂1023民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司平果县支行的委托诉讼代理人李超君、谭龙周，被上诉人张伟，被上诉人百色中恒房地产有限责任公司的委托诉讼代理人阮怀流到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中国农业银行股份有限公司平果县支行上诉请求：1.一审判决认定张伟和中恒房地产公司承担连带责任不清，应依法改判或发回重审；2.如张伟与中恒房地产公司的《商品房买卖合同》解除，上诉人与张伟签订的《个人购房担保借款合同》亦应解除；3.判令被上诉人中恒房地产公司向上诉人返还《个人购房担保借款合同》剩余贷款本息，如被上诉人中恒房地产公司未�剩余贷款本金返还上诉人，被上诉人张伟承担偿还剩余贷款本息；4.请求法院依法对本案涉及的房产以拍卖、变卖的价款优先受偿上述贷款本息。事实和理由：（一）、上诉人与被上诉人张伟签订的《个人购房担保借款合同》合法有效。张伟向上诉人提供签订合同所需身份证、户口簿、个人婚姻状况声明、个人收入证明、商品房买卖合同、信贷业务申请书等各种的资料，其申请贷款是自愿、真实、有效的。上诉人经过审核、调查等流程后，与张伟、中恒房地产公司签订《个人购房担保借款合同》，并于2015年11月4日向张伟发放20.4万元贷款。上诉人已按合同履行完毕。（二）、被上诉人张伟必须和被上诉人中恒房地产公司连带偿还上诉人的贷款本息。（1）.被上诉人张伟偿还贷款本息的事实和理由：上诉人对《个人购房担保借款合同》的被解除没有过错。根据合同第�三条约定，“借款人与售房人的商品房买卖合同被确认无效、变更、撤销、解除的，贷款人有权根据情况单方面解除与借款人的借款合同或采取其他相应措施。合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担合同项下全部债务”。（2）.被上诉人中恒房地产公司承担连带责任的理由是依据《个人购房担保借款合同》第三十一条、第九条的9.1、9.1.2、9.3款和第三十五条的约定。第三十一条约定“本合同项下借款采取阶段性保证＋抵押担保方式。由阶段性保证人百色中恒房地产有限责任公司按9.1和9.3条约定提供保证�保”，其中9.1的9.1.1条约定“保证方式为连带责任保证”。9.1.2约定“保证范围包括本合同项下借款本金、利息、复息、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用”。第三十五条约定“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。（3）.对本案涉及的房产以拍卖、变卖的价款优先受偿上述贷款本息的理由是根据《个人购房担保借款合同》由三十一条，第九条的9.2.1、9.2.7、9.3款和第三十二条的约定。综上理由，请求二审支持上诉人的上诉请求。
被上诉人张伟辩称：因被上诉人中恒房地产公司无法交房，其已不再购买涉案房屋，解除了商吕房买卖合同，个人购房担保借款合同也应解除，由此产生的债务应由中恒房地产公司承担。
被上诉人中恒房地产公司辩称：其延迟交房的主要原因是公司原股东资金困难。现新股东接管经营后，工程已于2017年复工，预计2018年元月底前可交房。为顾及上诉人、两被上诉人三方的利益，要求张伟谅解中恒房地产公司目前的困难，不解除《商品房买卖合同》。
张伟向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告中恒房地产公司于2015年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、判令被告中恒房地产公司退还原告已付的购房款[含首付款247724元+银行按揭贷款（截止2016年12月16日为28637.29元）]及利息（以首付款和已付的贷款之和为基数，按照年利率6.15%从2015年8月24日起计算至被告实际清偿之日止）及税款7211.45元；3、判令被告中恒房地产公司支付违约金4517.24元；4、判令解除原告与被告农行平果支行的《个人购房借款/担保合同》，并由被告中恒房地产公司向被告农行平果支行支付剩余的购房款本金和利息。
一审法院认定事实：2015年8月11日，原告张伟与被告中恒房地产公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定：1、原告购买被告中恒房地产公司开发的位于平果县品天下第15幢A单元22层的2201号总价款为451724元的商品房；2、原告于2015年8月11日前向被告中恒房地产公司支付首期房价款247724元，余款204000元由原告向被告农行平果支行申请贷款支付；3、被告中恒房地产公司于2015年12月25日前将验收合格的该商品房交付原告使用，如逾期交房超过180日，原告有权解除合同；被告中恒房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）�并自买受人付款之日起，按照6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计付利息；同时，被告中恒房地产公司按照全部房价款1%向买受人支付违约金。该合同签订后，原告先后于2014年10月14日、2015年8月24日向被告先后支付了房屋首付款10600元、141724元，两笔共计247724元。2015年10月30日，原告张伟作为借款人和抵押人，被告中恒房地产公司作为保证人与被告农行平果支行签订了《个人购房担保借款合同》。该合同签订后，原、被告为该合同中约定的抵押房产办理了在建工程抵押登记证明，被告农行平果支行按该合同约定将204000元借款直接划入被告中恒房地产公司的账户。原告自2015年12月6日起按月向被告农行平果支行偿还按揭贷款，截至2017年4月3日，原告尚欠被告农行平果支行偿还按揭贷款本息181325.18元。2016年5月17日，原告到平果县地方税务局旧城税�分局缴纳了契税6453.2元、契税滞纳金758.25元。
因被告中恒房地产公司未按照约定履行交房的义务，原告于2016年6月向被告中恒房地产公司发出《退房通知函》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。2016年11月1日，原告向一审法院起诉，请求确认解除其与两被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》和《个人购房担保借款合同》。本案于2016年12月16日开庭审理后，原告撤回起诉。原告撤诉后，因其与两被告之间的纠纷未能得以解决，原告再次向一审法院提起诉讼。
一审法院认为，本案涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，一审法院对此进行一并审理。在本案中，原告与被告中恒房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）�、原告与被告中恒房地产公司和被告农行平果支行签订的《个人购房担保借款合同》，系当事人真实意思表示，与法不悖，原告与被告中恒房地产公司之间成立了商品房买卖合同法律关系，与被告中恒房地产公司和被告农行平果支行之间成立了借款合同法律关系，上述两个法律关系合法有效，并已生效。
因被告中恒房地产公司存在逾期180日未交房的客观事实，且原告与被告中恒房地产公司不能就该合同的继续履行事宜达成一致意见，现原告请求确认解除其与被告中恒房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，被告中恒房地产公司对此亦无异议，本院依法予以确认。原告与被告中恒房地产公司之间的商品房买卖合同被解除后，原告与被告农行平果支行之间的《个人购房担保借款合同》的目的亦无法实现，现原告请求确认解除本案中与农行平果支行签�的《个人购房担保借款合同》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，原告的请求于法有据，一审法院予以支持。
合同解除后，已经履行的，应当根据履行情况恢复原状或者采取其他补救措施，当事人也有权要求赔偿损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，本案原、被告之间各自签订的《商品房买卖合同（预售）》、《个人购房担保借款合同》解除后，被告中恒房地产公司应当将原告已支付的购房首付款和已支付的贷款本金及利息返还给原告，并承担向被告农行平果支行支付《个人购房担保借款合同》解除后剩余贷款本金及利息的义务。现原告主张由被告中恒房地产公司向其本人退还已支付的房款（含购房首付款款247724元和已支付的银行按揭贷款）及利息，由被告中恒房地产公司向被告农行平果支行支付剩余的贷款，于法有据，一审法院予以支持。原告已支付的银行按揭贷款的数额及支付时间和被告中恒房地产公司应支付的剩余贷款的数额，应当以被告农行平果支行在本案判决生效当月出具的还款明细清单为准。依据原告与被告中恒房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，被告中恒房地产公司向原告支付的利息，应当按6%（不低于中国人民银行同期同类贷款利率）从付款之日起分期分段计付。原告主张被告中恒房地产公司应当按照房屋总价款的1%支付违约金4517.24元，符合原告与被告中恒房地产公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，于法有据，一审法院依法予以支持。被告农行平果支行辩称《个人购房担保借款合同》解除后的剩余�款由原告偿还，并由被告中恒房地产公司承担连带偿还责任，于法无据，一审法院不予采信。关于原告主张的税款，该税款系原告按照相关法律规定向平果县地方税务局旧城分局支付的费用，其中契税金额为6453.2元，滞纳金为758.25元。一审法院认为，原告为履行合同而依法缴纳了6453.2元契税，现因其与被告中恒房地产公司之间的《商品房买卖合同（预售）》被解除而给原告造成了损失，这一损失系被告中恒房地产公司的逾期交房这一违约行为导致，故原告主张由被告中恒房地产公司赔偿其所支付的契税6453.2元，于法有据，一审法院予以支持。但原告支付的滞纳金758.25元系因原告自身逾期缴纳契税而产生，故原告主张该费用由被告中恒房地产公司赔偿，于法无据，一审法院不予支持。
合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭。被告农行平果支行主张其对本案涉及房产拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权，一审法院认为，被告农行平果支行对本案所涉房屋取得的仅是在建工程抵押登记，并未取得实实在在的抵押权，故被告农行平果支行的主张于法无据，不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、确认原告张伟与被告百色中恒房地产有限责任公司于2015年8月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》、原告张伟与被告中国农业银行股份有限公司平果县支行、被告百色中恒房地产有限责任公司于2015年10月签订的《个人购房担保借款合同》于本案判决生效之日起解除；二、被告百色中恒房地产有限责任公司在本案判决生效之日起十日内向原告张伟返还购房首付款247724元和原告张伟已向被告中国农业银行股份有限公司平果县支行支付的银行按揭贷款（以被告中国农业银行股份有限公司平果县支行在本案判决生效当月出具的还款明细清单为准）；三、被告百色中恒房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张伟支付违约金4517.24元、赔偿契税6453.2元、赔偿已支付房款的利息损失[其中:以10600元为基数从2014年10月15日起计付，以141724元为基数从2015年8月25日起计付，以实际偿还银行按揭贷款金额为基数从实际偿还按揭贷款之日起计付，上述分期分段的利息均以6%（中国人民银行同期同类贷款利率）计付至本案生效判决确定的履行期限内的实际清偿之日止]；四、被告百色中恒房地产有限责任公司在本案判决生效之日起十日内向被告中国农业银行股份有限公司平果县支行支付剩余的购房贷款本金及利息（以被告中国农业银行股份有限公司平果县支行在本案判决生效当月出具的还款明细清单为准）。本案受理费5622元，因适用简易程序，减半收取2811元，由被告百色中恒房地产有限责任公司负担。
本院二审期间，上诉人、被上诉人张伟、中恒房地产公司均未提交新的证据，且对一审查明的事实没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人张伟是否应对被上诉人中恒房地产公司返还剩余贷款的承担连带偿还责任，是本案争议焦点。被上诉人中恒房地产公司因未能按与被上诉人张伟签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的时间交付房屋，已达到张伟可以请求解除合同的条件，故张伟请求确认解除合同应予支持。《商品房买卖合同（预售）》解除后，从属于该合同的《个人购房担保借款合同》亦应解除，且一审判决、上诉�的上诉请求中，均确认《个人购房担保借款合同》应予解除。上诉人请求被上诉人张伟对中恒房地产公司返还剩余贷款及利息承担连带偿还责任，主要是依据《个人购房担保借款合同》第十三条及第九、三十一、三十五条的相关约定。（一）、从该合同第十三条约定的内容来看，虽然有“合同被解除时，借款人同意贷款人有权要求售房人将借款人结欠借款本息及相关费用由售房人账户直接划至贷款人指定账户，用于偿还本合同项下债务。如售房人将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担合同项下其他剩余债务；如售房人未将购房贷款本金和利息直接返还贷款人，借款人应承担合同项下全部债务”之约定，只是约定了如果中恒房地产公司直接返还给上诉人贷款本金和利息后，张伟应承担合同项下的其他剩余债务，但未明确约定张伟与中恒房地产公司共�承担返还给上诉人贷款本金和利息的连带责任。故上诉人以该合同的条款来主张被上诉人张伟应与中恒房地产公司承担连带返还剩余贷款及利息，理由不成立。（二）、关于《个人购房担保借款合同》第九、三十一、三十五条的相关条款，这些条款是双方履行合同的内容。但是，由于各方当事人均对合同解除没有异议，即合同已解除，根据《中华人民共和国合同法院》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，按此规定，合同解除后，合同当事人均不能再按原合同履行。据此，上诉人以这部分合同条款作为其诉讼请求的依据，实际上是要求按原合同履行，故上诉人以这部分合同条款来作为其主张张伟对中恒房地产公司返还剩余贷款及利息承担连带责任的依据，不符合法律规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判
二审案件受理费5622元，由上诉人中国农业银行股份有限公司平果县支行负担。
本判决为终审判决。
审判长 凌文楼
审判员 玉 江
审判员 黄小萍
二〇一七年十一月三日
书记员 黄 勤