福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0111民初585号原告：中国银行股份有限公司福州市晋安支行，住所地福建省福州市晋安区。负责人：李积勇，行长。委托诉讼代理人：郁年、喻冰俊，福建世好律师事务所律师。被告：游剑雄，男，1989年10月15日出生，汉族，住福建省平潭县。被告：闽侯融侨置业有限公司，住所地福建省闽侯县。法定代表人：林文镜，董事长。委托诉讼代理人：陈立新、黄荷欣，福建谨而信律师事务所律师。原告中国银行股份有限公司福州市晋安支行与被告游剑雄、闽侯融侨置业有限公司（以下简称闽侯融侨置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人喻冰俊、被告闽侯融侨置业的委托诉讼代理人陈立新、黄荷欣到庭参加诉讼，被告游剑雄经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告游剑雄立即偿还原告贷款本金483172.73元及利息、罚息（暂计至2017年1月3日的利息55721.96元、罚息8116.73元。该日之后至全部款项还清之日止新发生的利息及罚息按编号为L-01-2012-HQ015《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的利息及罚息计算标准计付）；2.被告游剑雄赔偿原告为实现本案债权而支出的律师代理费11440元。以上二项暂计金额为558451.42元。3.被告闽侯融侨置业对被告游剑雄的上述债务承担连带还款责任；4.被告游剑雄限期办妥闽侯县旗山文城三期1座2306单元的《房屋所有权证》并协助原告办理上述房产抵押登记手续；5.原告有权对被告游剑雄所提供的抵押财产坐落于闽侯县旗山文城三期1座2306单元的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿；6.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：2013年1月16日，被告游剑雄与原告签订合同编号为L-01-2013-HQ015《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》（以下简称《贷款合同》及附件一、附件二）。《贷款合同》约定：被告游剑雄（以下简称借款人）向原告贷款51万元，用于购买坐落于闽侯县旗山文城三期1座2306单元的房屋，贷款期限为240个月。贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，第一个浮动周期内，贷款月利率为5.458‰；每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。同时还约定采取等额本息还款方式，按月结息和付息，每月的10日为还款日、结息日和付息日；若借款人未按约定期限还款，按照逾期贷款罚息利率按日计收利息直至清偿本息为止，其中逾期贷款罚息利率为贷款合同约定的贷款利率水平上加收50%;以及由贷款人所在地人民法院管辖等内容。贷款合同还约定，借款人以本合同项下贷款所购房屋向原告提供抵押担保，双方已于2013年1月30日向闽侯县房地产管理所办理了预购商品房抵押权预告登记，登记号为侯房预QR字第1300890号；同时由被告闽侯融侨置业为本贷款合同项下的全部债务提供阶段性连带责任保证。《贷款合同》附件一约定：因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费用）由借款人承担；借款人如未按期归还贷款本息即构成违约，原告有权宣布本合同项下的贷款本息全部或部分提前到期；同时还约定了保证人的保证责任和保证期间等内容。《贷款合同》附件二约定：抵押物的主要信息、抵押人及抵押权人等内容。合同签订后，原告于2013年2月5日，依约向闽侯融侨置业发放贷款51万元。此后借款人向原告履行了21期还款义务，但自2014年12月开始，已逾期26期未能依据合同约定向原告履行还本付息义务，已构成违约。依据《贷款合同》及附件的约定，原告有权对贷款逾期部分从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，并宣布借款人合同项下的贷款全部提前到期并收取利息及罚息，同时要求借款人全额承担由此而使原告产生的包括诉讼费用、律师费用等在内的一切费用。鉴于本案涉及房产已具备办理物权登记条件，因借款人怠于办理抵押登记，致使原告在客观上无法完成抵押登记手续。原告根据《贷款合同》及附件之规定有权要求借款人及时办妥闽侯县旗山文城三期1座2306单元的《房屋所有权证》并协助原告办理上述房产抵押登记手续。同时依《物权法》等相关法律规定，原告有权对被告游剑雄提供的坐落于闽侯县旗山文城三期1座2306单元的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿。截止于2017年1月3日，借款人尚欠原告贷款本金483172.73元、利息55721.96元、罚息8116.73元未还，该日之后至债务全部清偿之日止新发生的利息、罚息按贷款合同约定继续计算。为实现债权，原告委托福建世好律师事务所代理本案并支付相关律师费用。被告游剑雄未作答辩。被告闽侯融侨置业辩称，1.因被告游剑雄怠于办理讼争《贷款合同》项下用于抵押担保商品房的权属登记至其名下的手续以及抵押登记手续，导致原告对上述商品房的抵押权未能依登记而及时设立，应视为条件已成就，原告对上述商品房享有优先受偿权。根据讼争《贷款合同》第十八条以及附件二抵押物清单的约定，被告游剑雄系以本合同项下贷款所购房屋旗山文城三期第1#楼2306单元商品房向原告提供抵押担保。作为上述商品房开发商的被告闽侯融侨置业已于2014年11月5日完成了旗山文城三期项目的产权初始登记（总登记），并于2015年1月9日向被告游剑雄发出《产权办理通知书》，通知被告游剑雄在接到本通知书后的1个月内到被告闽侯融侨置业处办理面积差价款结算、领取办理权属登记所需的《购买商品房产权登记申请表》及图纸等文件，并持上述材料到闽侯县行政服务中心缴纳房屋公共维修资金、办理权属登记以及领取权属证书等。但是，被告游剑雄至今拒不前往被告闽侯融侨置业处领取相关办理权属证书所需的材料以及办理权属登记等。上述事实可以说明，既然讼争《贷款合同》中被告游剑雄用于抵押担保的商品房已具备办理产权登记及抵押登记等物权登记条件，且被告闽侯融侨置业已履行了向被告游剑雄通知办证的义务，由于被告游剑雄自己怠于办理该商品房权属登记至自己名下的手续以及抵押登记手续（需要缴纳相应的公共维修基金以及相关税费），导致原告对该商品房的抵押权未能依登记而及时设立，本质上应属于被告游剑雄为自己的利益而不正当地阻止条件成就，那么，应视为条件已成就即抵押权已设立。因此，原告对上述商品房已享有抵押权以及优先受偿权。2.既然原告对上述商品房的抵押权视为已设立且原告对该商品房享有优先受偿权，那么，根据讼争《贷款合同》的约定，作为保证人的被告闽侯融侨置业应免于承担保证责任，原告主张被告闽侯融侨置业应对被告游剑雄尚欠的借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏相应的法律依据，应当予以驳回。如上所述，被告游剑雄怠于办理上述商品房权属登记至自己名下的手续及抵押登记手续，不仅导致原告对该商品房的抵押权未能依登记而及时设立，还使被告闽侯融侨置业提供阶段性担保的保证期间被不当延长。根据讼争《贷款合同》附件一第四条第2点关于被告闽侯融侨置业的保证责任自抵押权设立时免除的约定，既然原告对该商品房的抵押权视为已设立，那么，作为保证人的被告闽侯融侨置业应当免于承担保证责任。鉴此，原告主张被告闽侯融侨置业应对被告游剑雄尚欠的借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏相应的法律依据，应当予以驳回。原告向本院提交了下列证据：1.编号为L-01-2012-HQ015的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》、附件二《抵押物清单》各1份；2.预告商品房抵押权预告登记1份；3.个人消费类贷款借款借据1份；4.逾期未还款明细清单1份；5.委托代理合同及发票、律师费收费凭证各1份。被告游剑雄未向本院提交证据。被告闽侯融侨置业向本院提交了下列证据：1.《初始登记通知书》1份；2.《产权办理通知书》1份；3.妥投凭证1份。被告游剑雄未到庭参加诉讼，视为放弃质证的诉讼权利。经庭审质证，被告闽侯融侨置业对原告提交证据1、2的真实性无异议；对证据3的真实性有异议，认为其中的日期有手写修改的痕迹，其并非在落款日期2月5日收到贷款，而是在2月8日收到贷款；对证据4认为不是证据，对证据5的形式真实性无异议。因原告已提供原件与证据1、2核对一致，且被告闽侯融侨置业对上述证据真实性无异议，故本院对证据1、2予以采信。证据3中的落款日期为2013年2月3日，但借款期限为2013年2月8日至2023年2月8日，故根据该证据，发放贷款的时间应当为2月8日，该内容与被告闽侯融侨置业所主张的一致，故本院对该证据予以采信。证据4为银行系统自动生成的“贷款已还款明细清单”，原告作为由国家批准设立并由银监会统一监管的商业银行，其银行系统数据具有一定的公信力，能够证明被告游剑雄的还款情况，且两被告未提供其他有效证据予以推翻，故本院对该证据予以采纳。证据5原告已提供原件核对，且证据间能相互印证，故对上述证据本院予以采纳。原告对被告闽侯融侨置业提供证据的真实性均无异议，本院对上述证据予以采信。经审查，原告提交的证据能够支持其诉状所具之事实和理由,除原告发放贷款的时间根据证据应当更正为2013年2月8日外，本院确认原告其余所诉均属实。另查明，《贷款合同》附件一约定：借款人以本合同项下所购房屋提供抵押的，本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、……鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用。若保证人（开发商）为本合同项下贷款提供保证的，则：保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则保证期间自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或几款人违约而引起的本合同项下债务，本证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。2017年1月6日，原告与福建世好律师事务所订立《委托代理合同》，委托该所律师处理本案纠纷，并因此于2016年1月23日支付律师费11440元。2014年11月5日，闽侯县房地产管理所向被告闽侯融侨置业发出编号为20140028的《初始登记通知书》：“你公司申请南屿镇旗山路3号旗山文城三期房屋产权初始登记（总登记），产权登记总建筑面积163761.17平方米”。2015年1月9日，被告闽侯融侨置业向被告游剑雄发出《旗山文城三期融侨宜家产权办理通知书》，通过EMS邮政特快专递邮寄，被告游剑雄于2015年1月10日签收。被告闽侯融侨置业在上述通知书中向被告游剑雄告知：其购买的房产已办理完毕产权预先登记，被告闽侯融侨置业已为其准备好办理权属登记所需的文件，请其在接到通知书后的一个月内到被告闽侯融侨置业处办理面积差价款结算，并领取相关文件，在两个月内办妥房屋产权证相关手续，通知书另告知了办理权属登记的详细流程。本院认为，原告与两被告签订的《贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告依约履行了贷款发放义务，被告游剑雄未按约偿还借款本息，已构成违约。原告有权依约宣布贷款提前到期，要求被告游剑雄偿还贷款本息，并承担其为实现本案债权而支出的律师代理费。本案律师代理费未超过福建省律师服务收费标准，属合理范围，本院予以支持。案涉房屋办理的抵押预告登记并非正式的物权登记，在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。原告仅据此享有抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉抵押房产办理抵押登记的请求权，并非对该房产享有现实的抵押权。由于本案商品房已经具备抵押登记条件，但被告游剑雄在接到被告闽侯融侨置业的通知后，却怠于完成自己的合同义务，导致原告对案涉合同项下的抵押权未能依登记而及时设立，被告融侨置业作为开发商提供阶段性担保的保证期间亦被不当延长。另外，该情形亦会导致购房人面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件的情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。故本案被告游剑雄负有对案涉房产协助办理抵押权登记的义务，被告闽侯融侨置业应督促其办理。若被告游剑雄逾期仍未办理抵押登记，基于其尚未办理商品房不动产所有权登记，本院无法径行判决由债权人自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告”的规定，债权人有权处分购房人于商品买卖合同项下的合同权利，而被告游剑雄取得的商品房所有权亦属于该权利范畴，故原告有权处置案涉商品房。综上，在案涉商品房因购房人怠于完成产权登记导致抵押权客观上无法依登记而设立的情况下，赋予债权人对商品房处置价款的优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人的利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认原告对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。因被告闽侯融侨置业的阶段性连带责任保证期间约定为抵押权正式设立之前，在抵押权未能依登记而设立的情况下，其保证期间延续，故其对被告游剑雄的上述债务承担连带保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼”的规定，保证人闽侯融侨置业在承担责任后，有权向债务人游剑雄追偿。在追偿过程中，若原告对案涉不动产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还被告闽侯融侨置业垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告游剑雄。被告游剑雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。被告游剑雄应承担放弃答辩、举证、质证权利而产生的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、被告游剑雄应于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司福州市晋安区支行借款本金483172.73元及利息55721.96元、罚息8116.73元（暂计至2017年1月3日，此后新发生的利息、罚息按合同约定计付至款项还清之日止）。二、被告游剑雄应于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司福州市晋安区支行赔付律师代理费11440元。三、被告闽侯融侨置业有限公司对本判决第一、二项确定的债务承担连带偿还责任；被告闽侯融侨置业有限公司承担保证责任后，有权向被告游剑雄追偿。四、被告游剑雄应于本判决生效之日起三十日内协助原告中国银行股份有限公司福州市晋安区支行办理坐落于闽侯县旗山文城三期1座2306单元房产的抵押登记手续，被告闽侯融侨置业有限公司应督促被告游剑雄配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告闽侯融侨置业有限公司的保证责任终止。五、闽侯县旗山文城三期1座2306单元房产抵押登记办妥后，或被告游剑雄逾期仍未办理抵押登记的，原告中国银行股份有限公司福州市晋安区支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一、二项确定的主债权优先受偿。六、原告中国银行股份有限公司福州市晋安区支行对闽侯县旗山文城三期1座2306单元房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告闽侯融侨置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期同类贷款利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告游剑雄。七、被告闽侯融侨置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告游剑雄追偿。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9385元，由被告游剑雄、闽侯融侨置业有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  王 潍人民陪审员  唐子熥人民陪审员  唐秀珍二〇一七年八月二十一日书 记 员  刘雅芳附：本案适用的主要法律条文和执行申请提示一、主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。3、《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一天起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。