广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终695号
上诉人（原审被告）:中山市易商投资管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：谈子信，该公司总经理。
委托诉讼代理人：郎鸣镝，广东邦仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴玉玑，广东邦仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中山市中卓投资发展有限公司，住所地中山市。
法定代表人：陈枝忠，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵继明，广东保信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王光阳，广东保信律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：中山市佳益物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：彭秀鸾，该公司总经理。
被上诉人（原审第三人）：劳剑宁，男，1959年11月15日出生，澳门特别行政区居民，大陆住址中山市。
被上诉人（原审第三人）：彭映鸾，女，1968年6月2日出生，澳门特别行政区居民，大陆住址中山市。
上诉人中山市易商投资管理有限公司（以下简称易商公司）因与被上诉人中山市中卓投资发展有限公司（以下简称中卓公司）、中山市佳益物业管理有限公司（以下简称佳益公司）、劳剑宁、彭映鸾房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初15030号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月24日受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
易商公司上诉请求：撤销一审判决，改判确认其与中卓公司签订的《认租意向书》已获得被上诉人佳益公司、劳剑宁、彭映鸾的授权，应由其承担向中卓公司返还15万元保证金的责任。事实和理由：一、易商公司已获得佳益公司、劳剑宁、彭映鸾的授权与中卓公司签署《认租意向书》，即是作为中介方有权代理租赁。易商公司在一审中提交的相关证据包括有劳剑宁在《认租意向书》首页上的签名、彭映鸾通过手机短信催促易商公司面谈招商进度、以及通过电子邮件沟通协调招商方案、策划方案，足以证明业主委托了易商公司作为中介方办理涉案物业的出租事宜，故涉案合同的主体应为佳益公司、劳剑宁、彭映鸾与中卓公司，易商公司仅为中介方的角色。二、在长达一年多的磋商过程中，业主从未就易商公司代其签署《认租意向书》及代收认租意向保证金的行为提出异议，反而按照《认租意向书》约定的框架与中卓公司进行过多次磋商。故假使在签署《认租意向书》时易商公司未取得业主的明确授权，但签署之后业主的上述行为已表明其追认了易商公司有权代为签署《认租意向书》。三、之所以导致中卓公司没有能够按照《认租意向书》的约定签订正式的租赁合同，是因为佳益公司、劳剑宁、彭映鸾反悔擅自变更了租金递增方式等租赁条件并拒绝按照《认租意向书》约定的原租赁条件签订正式的租赁合同，相反，易商公司通过各种方式多次催促业主按照《认租意向书》的约定签署正式租赁合同，佳益公司、劳剑宁、彭映鸾为推脱责任才向易商公司寄发律师函否认已授权易商公司的事实，从而将不履行《认租意向书》的责任强加给易商公司。因此，导致《认租意向书》未能继续履行的过错在业主，由此引起的法律责任也应由佳益公司、劳剑宁、彭映鸾承担。四、易商公司代佳益公司、劳剑宁、彭映鸾收取15万元后，佳益公司、劳剑宁、彭映鸾口头确认将该15万元作为易商公司的前期中介服务费，故易商公司才没有将该笔15万元转交给佳益公司、劳剑宁、彭映鸾，故退还该15万元的责任主体应是佳益公司、劳剑宁、彭映鸾，而非易商公司。
中卓公司答辩称，一、业主坚持不认可其授权易商公司经营或商谈租赁业务，因此易商公司并未得到业主的授权；二、《认租意向书》的出租方是易商公司，即易商公司是租赁物的有权出租主体，收取15万元的认租意向保证金的收据也是易商公司开具的，故该笔款项的返还责任也应由易商公司承担；三、易商公司主张的中介费，应当向其主张的与其成立居间合同关系的业主支付，与本案15万元认租意向保证金无关。故请求法院驳回上诉，维持一审判决。
佳益公司、劳剑宁、彭映鸾共同辩称，劳剑宁、彭映鸾是涉案唯佳中心物业的投资人，佳益公司是唯佳中心物业的管理人，均未与易商公司建立委托代理关系，其从未就涉案房地产招租事宜与易商公司建立任何正式书面的委托代理关系，得知涉案纠纷发生后也没有以任何形式进行追认，易商公司在一审中提交的证据也不能证明其已与易商公司建立任何形式的委托关系，虽然易商公司在与中卓公司签订《认租意向书》后告知了劳剑宁，劳剑宁亦在易商公司所持的《认租意向书》上签名表示获悉，但租赁唯佳中心物业的具体条件必须由其与中卓公司进一步沟通协商确定。虽然在易商公司的介绍下，劳剑宁、彭映鸾与中卓公司曾于2015年5-8月期间进行了数次协商，但由于无法就租赁的具体条件协商一致，故涉案《认租意向书》不具备履行的基础，其未能与中卓公司建立房屋租赁合同关系；三、双方未能建立正式的房屋租赁关系，因此，双方之间也就不存在法律上的权利义务关系，实质上，业主方并未收取中卓公司的任何款项，易商公司作为无权代理的中介方，应当自行承担由此产生的责任。请求法院依法公正判决。
中卓公司向一审法院起诉请求：1.判令解除《认租意向书》；2.判令易商公司双倍返还定金共300000元。
一审法院认定事实：2015年1月23日，中卓公司与易商公司签订《认租意向书》，约定由中卓公司向易商公司承租案涉物业（佳益公司、劳剑宁、彭映鸾均确认该物业投资人为劳剑宁、彭映鸾，管理人为佳益公司），并约定中卓公司于签署《认租意向书》的同时向易商公司缴纳意向金15万元作定金，该笔定金在易商公司签署《〈房屋租赁合同〉之补充协议》后将冲抵合同价款；签署《认租协议书》后，双方约定时间并通知中卓公司携带有关资料及合同保证金（相当于2个月的租金及管理费），在指定日期到指定地点签署相关商铺的合同文书。该《认租意向书》还记载了双方约定的其他事项。次日，易商公司将该案涉物业予以出租的情况报告了劳剑宁，劳剑宁在易商公司所持的《认租意向书》首页右上方签名。同年2月12日，中卓公司向易商公司支付15万元并取得了由易商公司开具的《收款收据》，该《收款收据》“名称及规格”栏记载“认租意向保证金”。此后，在易商公司的介绍下，劳剑宁、彭映鸾与中卓公司就案涉物业的租赁事宜进行了数次协商，但未达成一致意见，故中卓公司一直未能与佳益公司、劳剑宁、彭映鸾签订正式的租赁合同。中卓公司认为易商公司在没有取得业主授权的情况下与其签订《认租意向书》并收取其15万元定金后已达一年半之久，仍不能签订《房屋租赁合同》，合同履行的过错方在于易商公司。
一审法院认为，中卓公司与易商公司签订的《认租意向书》是双方关于租赁案涉物业订立正式租赁合同之前先行订立的预约合同，其意义在于中卓公司与易商公司或真实业主最终订立正式的本约为目的。因此，只要双方签订《认租意向书》当时意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，即应属合法有效，双方当事人应严格履行，而不以易商公司有无取得业主的授权而改变。中卓公司因易商公司未履行该意向书约定，致其未能与业主最终签订正式的租赁合同，主张易商公司构成违约，于法有据，应予支持。佳益公司、劳剑宁、彭映鸾虽然确认劳剑宁已获知《认租意向书》以及劳剑宁、彭映鸾在易商公司的介绍下与中卓公司就租赁案涉物业进行过数次协商，但并无向中卓公司确认其已授权易商公司签署前述意向书，故易商公司称已获其授权签订意向书，不应承担相应权利义务的抗辩意见，不应支持。易商公司所述的与佳益公司、劳剑宁、彭映鸾之间产生的争议，可另循其他法律途径解决。
易商公司与中卓公司签订《认租意向书》且收取中卓公司15万元款项后，至今未能完成使中卓公司与案涉物业业主签订正式租赁合同的义务，理应承担相应的合同责任，故中卓公司要求解除涉案的《认租意向书》的请求，于法有据，应予支持，但其要求易商公司按定金法则返还30万元的请求，依据不当，应依法调整。定金法则以合同双方有明确约定及实际履行为前提，本案中，《认租意向书》虽然约定由中卓公司向易商公司支付定金15万元，但易商公司向中卓公司开具收款收据时明确记载为“认租意向保证金”，应认定双方在实际履行已确认对该款的性质予以变更。因此，中卓公司主张该15万元为定金，并要求按定金法则由易商公司两倍予以返还，与事实不符，不应支持，易商公司应如数返还即可。佳益公司、劳剑宁、彭映鸾经合法传唤无到庭参加诉讼，视其放弃举证和质证的权利，应承担由此引起的不利法律后果。
综上，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十条、第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决：一、解除中卓公司与易商公司于2015年1月23日签订的《认租意向书》；二、易商公司于本判决发生法律效力之日起七日内向中卓公司返还认租意向保证金15万元；三、驳回中卓公司的其他诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取2900元，由易商公司与中卓公司各负担1450元。
本院审理查明：原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院另查：2016年5月13日、2016年5月16日，易商公司分别向中卓公司、劳剑宁发出律师函，通知各方按照意向书内容分别于2016年5月16日、2016年5月19日之前签订正式的房屋租赁合同。同年5月23日，劳剑宁向易商公司发出律师函，内容为劳剑宁虽然获知有涉案的《认租意向书》并在易商公司持有的意向书右上角签名，但认为具体的租赁条件必须由劳剑宁与中卓公司具体协商，而在后期的具体协商中，双方未能达成一致意见，故二者未能建立租赁合同关系，并确认劳剑宁与易商公司不存在委托代理关系，易商公司应停止涉案物业的招商事宜。同年5月31日，中卓公司向易商公司发出律师催告函，内容为中卓公司经了解得知易商公司没有获得涉案物业业主的授权，现该物业已出租给他人，现要求易商公司在5日内签订正式的房屋租赁合同，否则，其有权单方解除《认租意向书》，易商公司应双倍返还定金。同年6月3日，易商公司分别向劳剑宁、中卓公司发函，内容为《认租意向书》是经中卓公司、易商公司、业主三方在场的情况下协商确定的，其已获得了业主方的授权进行招商代理，现通知双方于2016年6月5日在约定的时间、地点，按照《认租意向书》的约定签订正式的房屋租赁合同。
本院另查：易商公司主张其与业主存在委托关系电子邮件的两份附件《物业策划招商顾问合作协议》《租赁代理合作意向》均为空白的合同打印件。
本院认为：易商公司与中卓公司对一审认定的《认租意向书》应当予以解除、以及中卓公司向易商公司支付的15万元“认租意向保证金”应当予以返还的法律后果均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点在于易商公司与中卓公司签订的《认租意向书》，其合同效力是否扩张为在佳益公司、劳剑宁、彭映鸾与中卓公司之间产生，意即涉案15万元的“认租意向保证金”的返还主体应为易商公司还是佳益公司、劳剑宁、彭映鸾。
一、对易商公司所提其与佳益公司、劳剑宁、彭映鸾存在委托代理关系，故签订《认租意向书》的法律效果应归于被代理人（或委托人）佳益公司、劳剑宁、彭映鸾的上诉意见。第一，代理这一民事法律行为的最基本特征是以被代理人的名义，法律效果归于被代理人，但涉案《认租意向书》的合同一方当事人明确为易商公司而非佳益公司、劳剑宁、彭映鸾，不符合直接代理的法律特征。第二，假设易商公司与佳益公司、劳剑宁、彭映鸾之间存在委托合同关系，依据合同法第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”适用该条“合同直接约束委托人和第三人”的前提是第三人知道受托人与委托人之间的代理关系，本案中，易商公司并没有证据证明中卓公司在与其订立涉案《认租意向书》时知道其与佳益公司、劳剑宁、彭映鸾之间的委托关系，且本案中易商公司收取了中卓公司的15万元认租意向保证金后并未转交给佳益公司、劳剑宁、彭映鸾，不符合日常生活中委托事务的处理规则，故该合同不能直接约束佳益公司、劳剑宁、彭映鸾和中卓公司。再据合同法第四百零三条规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，……受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”此为受托人履行披露义务后，委托人享有的介入权以及第三人享有的选择权。如果第三人选择了委托人作为相对人主张权利，则第三人与受托人签订的合同效力则可及于委托人。本案中，假使是因为佳益公司、劳剑宁、彭映鸾的原因使得易商公司对中卓公司不履行义务，但在易商公司向中卓公司披露了佳益公司、劳剑宁、彭映鸾后，易商公司与中卓公司的合同关系是否及予佳益公司、劳剑宁、彭映鸾，取决于中卓公司的选择权，中卓公司依然坚持选择易商公司作为相对人主张权利，故在此情形下易商公司不得以其与佳益公司、劳剑宁、彭映鸾存在委托关系要求中卓公司向佳益公司、劳剑宁、彭映鸾主张权利。故无论易商公司与佳益公司、劳剑宁、彭映鸾是否存在委托关系，均不能抗辩中卓公司对其提出的请求权，易商公司认为认租意向保证金应由佳益公司、劳剑宁、彭映鸾返还的理据不充分，本院不予采纳。
二、对易商公司所提其与佳益公司、劳剑宁、彭映鸾之间为居间合同关系的上诉意见。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。本案中，易商公司是《认租意向书》中的一方当事人，该意向书无任何居间合同条款，明显与居间合同的法律特征不相符合，故易商公司主张其仅仅系作为提供媒体服务的中介公司，不应承担返还之责的上诉主张不能成立，本院不予支持。
因此，易商公司没有证据证明《认租意向书》的合同效力存在扩张情形，根据合同相对性原则，在本案《认租意向书》解除的情况下，应由《认租意向书》合同当事人同时也是15万元“认租意向保证金”的实际收款人即易商公司承担返还该款的责任。
综上所述，上诉人易商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人中山市易商投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 谢劲东
审判员 马 燕
二〇一七年四月二十八日
书记员 廖建锋