福建省福州市鼓楼区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）闽0102执异108号
异议人：厦门友朋四方物业有限公司，住所地厦门市思明区鹭江道268号远洋大厦6层A单元。
法定代表人：戴继光，总经理。
委托代理人：杨丽萍，该公司员工。
申请执行人：王晓，男，汉族，1987年4月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：郭忠雄，男，汉族，1971年10月19日出生，住福建省福州市仓山区。
被执行人：卓芙蓉，女，汉族，1975年3月18日出生，住福建省福州市鼓楼区。
被执行人：福州云聚兴贸易有限公司，住所地福建省福州市台江区支前路3号3#楼三层02办公室。
法定代表人：李贻平，董事长。
本院在执行申请执行人王晓与被执行人郭忠雄、卓芙蓉、福州云聚兴贸易有限公司民间借贷纠纷一案【案号为（2017）闽0102执3082号】，异议人厦门友朋四方物业有限公司对本院拟拍卖位于厦门市思�区单元房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已经审查终结。
异议人厦门友朋四方物业有限公司的异议请求：在拍卖涉案房产过程中对租赁事实公开披露，保障异议人对拍卖的知情权、优先购买权和参与竞价权。
事实与理由如下：异议人是涉案房屋的实际使用人，且已经支付了租赁费。2015年7月13日，异议人与郭忠雄之间签订了租赁协议，协议约定被执行人（乙方）将位于厦门市思明区××、××、××、××、××、6Ｆ出租给异议人（甲方），租赁自2015年7月13日至2035年7月12日止，还约定了租金支付方式、违约责任等相关条款。合同签订之后，双方于2015年8月17日签订了《补充协议》，双方约定乙方一次性向甲方收取20年的租金，并于2015年8月30日前支付给乙方指定账户。异议�已根据约定足额向指定账户支付了20年租金。被执行人也依约交付了房屋使用至今，异议人的租赁合同是合法有效的，应受法律保护。
综上，恳请法院在处置租赁物时对租赁关系予以公开披露，并保障异议人在法院公开处置租赁物过程中的知情权、优先购买权和参与竞价权。
申请执行人对异议人提出的异议发表如下意见：一、异议人与被执行人郭忠雄恶意串通签订《租赁协议》，损害了申请执行人的合法权益，符合《合同法》第五十二条规定的情形，应属于无效的合同。
租赁协议是2015年7月13日签订的，而被执行人郭忠雄与申请执行人之间签订的《借款协议》签订于2015年6月25日，两份合同签订时间仅隔十余天。20年租金100万元，每平方米租金不到5元每月，明�价格过低，当地租赁价格为每平方米60元每月。
二、即使上述《租赁协议》经过厦门市鹭江公证处的公证，也不能证实该协议不存在恶意串通的可能性。
三、《租赁协议》的租金是否实际支付以及是否缴纳税金是判断合同是否实际履行的重要参考。转账凭证中载明的款项用途为“往来款”，并未明确载明“租金”，无法证明所支付的款项为租金。
异议人厦门友朋四方物业有限公司为了证明其主张，向本院提交如下证据：
A1、《公证书（租赁协议）》、《公证书（补充协议）》，以此证明异议人与被执行人于2015年7月13日签订《租赁协议》，协议约定将厦门市思明区268号单元�租给异议人，租赁期限从2015年7月13日至2035年7月12日，且异议人已支付20年租金，协议合法有效。
A2、《银行转账凭证》，以此证明异议人已于2015年8月21日与2015年8月28日依约足额向指定账户支付租金。
A3、《收据》，以此证明被执行人已收取异议人的租金。
A4、《证明》，证明异议人从2015年7月至今为涉案房产实际使用人。
A5、《企业信用信息公示报告》，证明异议人在与被执行人签订《租赁协议》之前就已在涉案房产办公。
A6、（2012）思执行执第1133-1号《执行裁定书》，证明涉案房产存在产权纠纷。
A7、《中国建设银行单位客户专用回单》（补充提交），证明异议人于2015年8月24日与2015年8月28日向《补充协议》约定的指定账户转账100万元。
申请执行人质证认为：对证据A1-A6真实性无异议，证明对象有异议，公证书仅能证明是当时双方去办理的，不能证明真实的租赁关系。
本院查明：申请执行人王晓与被执行人郭忠雄、卓芙蓉、福州云聚兴贸易有限公司民间借贷纠纷执行异议一案，本院于2017年7月19日立案执行，执行依据为（2016）闽0102民初8659号民事判决：一、郭忠雄、卓芙蓉于本判决生效之日起十日内向王晓偿还借款本金1777333.3元并支付利息（以1777333.3元为本金，按月利息2%标准计付，自2015年7月8日起至借款实际还清借款之日止，其中应扣除已支付的利息200000元）；二、郭忠雄、卓芙蓉于本判决生效之日起十日内向王晓支付案件受理费12682.5元及律师代理费50000元；三、福州云聚兴贸易有限公司对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任。并在实际承担责任后，有权向郭忠雄、卓芙蓉追偿；四、驳回王晓其他诉讼请求。2017年1月18日，本院作出（2016）闽0102民初8659号《协助执行通知书》通过福州市不动产登记和交易中心，查封了被执行人郭忠雄名下座落于厦门市思明区××、××、××、××、××、××房产。
异议人提交的《租赁协议》载明：被执行人郭忠雄自愿将座落于厦门市思明区××、××、××、××、××、××房产（上述六套房产建筑面积合计共941平方米）出租给异议人使用，租赁期限自2015年7月13日至2035年7月12日，每平方米20元/月的租赁费用出租给异议人使用。被执行人郭忠雄委托苗兴安全权代为决定、办理对甲方租金收取事宜的一切相关事项。2015年7月13日，双方在厦门市公证处签订了《租赁协议》。
2015年8月17日，被执行人郭忠雄的委托代理人苗兴安签订《补充协议》，约定异议人给苗兴安一次性转账100万元作为20年的租金。2015年8月24日与2015年8月28日，异议人向苗兴安账户转账人民币共计100万元人民币。
本院认为，虽然，案外人提交的《租赁合同》载明合同签订时间在房产查封之前，但是租赁合同中约定20年的租金100万元一次性支付的条款，显然与租赁的日常商业交易习惯不符。且位于厦门市思明区××、××、××、××、××、××房产面积为941平方米，若租赁20年100万元，每月每平方米租金为4.43元，价格明显过低，与常理不符，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款关于：“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，案外人提出的异议，于法无据，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回案外人厦门友朋四方物业有限公司提出的执行异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 员 赵 南
人民陪审员 任立东
人民陪审员 薛洁云
二〇一七年十二月十五日
法官 助理 李 榕
书 记 员 江 威
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。