江西省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）赣民终355号
上诉人（原审原告）：江西恒地置业有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区人民路186号。
法定代表人：付小昆，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：陈刚，江西惟民律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余凤丽，江西惟民律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：孙泉国，男，1985年7月13日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：孙艺，江西康润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：余永萍，女，1985年7月15日出生，汉族，系孙泉国之妻，住江西省九江市浔阳区。
委托诉讼代理人：孙艺，江西康润律师事务所律师。
上诉人江西恒地置业有限公司（以下简称恒地公司）因与被上诉人孙泉国、余永萍房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民初194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月19日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
恒地公司上诉请求：撤销一审裁定，由一审法院继续审理本案。事实和理由如下：一审裁定认定双方之间并非房屋买卖合同关系，证据不足，缺乏法律根据。一审裁定认为本案《商品房买卖合同》并非真实房屋买卖合同，而是作为案外人陈远东向孙泉国借款的担保，所依据的证据是陈远东出具的《还款承诺书》。一审法院认为该承诺书中载明以恒地公司开发的商品房作为陈远东借款的担保，陈远东系恒地公司的实际控制人，陈远东的签字代表恒地公司，故签订《商品房买卖合同》是为借款提供担保。案外人陈远东并非恒地公司股东，亦不是恒地公司的法定代表人，只是间接持有恒地公司的股权。陈远东出具的《还款承诺书》上并没有加盖恒地公司的公章，亦没有恒地公司法定代表人的签字，恒地公司也未授权陈远东签字，故陈远东的签字行为属个人行为，其无权代表恒地公司。本案《商品房买卖合同》签订两年前，孙泉国与陈远东之间存在民间借贷关系，恒地公司、九江市东宝发展有限公司、江西省融城置业有限公司共同为陈远东借款提供了担保。恒地公司与孙泉国订立了一份《最高额担保合同》，后恒地公司没有再为陈远东向孙泉国借款提供担保。恒地公司的股东是九江市东宝发展有限公司和江西裕盛贸易有限公司。根据《公司法》的相关规定，即使恒地公司要为陈远东提供担保，必须经股东会表决同意，且九江市东宝发展有限公司没有表决权，应由另一股东江西裕盛贸易有限公司作出决定，可见陈远东对于恒地公司是否担保没有决定权。一审裁定认定陈远东代表恒地公司决定为自己提供担保，损害了江西裕盛贸易有限公司的合法权益。本案中三份《商品房买卖合同》所涉及的是面积共为1400余平方米，价值1770余万元的门面房屋。从面积、房屋用途和金额来看，均有别于普通商品房买卖，不能以普通商品房买卖的交易习惯进行判断。一审法院认为恒地公司在孙泉国没有支付房屋对价的情况下，即出具《收款收据》，且孙泉国一直未要求交付房屋。事实是合同约定了孙泉国支付购房款的时间，其逾期付款后，恒地公司在多次催告未果的情况下提起本案诉讼。孙泉国在购房款未付的情况下，当然无权要求恒地公司交付房屋。如房屋买卖合同是为借款提供担保，孙泉国在未收回借款的情况下，应当要求恒地公司交付房屋以抵偿借款，但孙泉国并未要求以房抵偿，可见双方订立《商品房买卖合同》的真实意思是销售房屋而非担保。孙泉国已在一审法院就其与陈远东之间民间借贷提起诉讼，并将恒地公司以担保人作为被告起诉。但孙泉国在该案中并未提及其与恒地公司订立《商品房买卖合同》及以房屋提供担保一事，仅是对包括恒地公司资产在内的价值4000余万元的资产申请保全。可见，孙泉国并不认为《商品房买卖合同》的真实意思是为借款提供担保。恒地公司与孙泉国之间虽存在担保关系，但并不影响双方另行订立房屋买卖合同，双方之间可以存在两种不同的法律关系。由于孙泉国违反合同约定的付款义务，恒地公司要求其履行合同并承担违约责任的诉请合理合法，一审法院应对本案进行审理。
孙泉国、余永萍辩称，陈远东经与九江福元运通投资管理有限公司协商，该公司以公司员工孙泉国个人名义向陈远东贷款，孙泉国与陈远东于2013年8月26日订立了《最高额民间借贷合同》，约定借款最高额7000万元，借期六个月，实际借款6830万元。借款时陈远东以其名下的三家公司恒地公司、九江市东宝发展有限公司、江西融城置业有限公司作为保证人，并分别与孙泉国订立了《最高额担保合同》，三家公司均承诺以公司全部资产为陈远东所欠借款向孙泉国承担连带责任保证。后应孙泉国和九江福元运通投资管理有限公司的要求，陈远东将江西融城置业有限公司永修项目的土地证放置在九江福元运通投资管理有限公司处作为担保。借款期满后，陈远东未按约归还借款，并以向银行贷款为由，要求九江福元运通投资管理有限公司返还土地证，并承诺贷款到位后优先归还孙泉国4000万元本息。孙泉国将土地证返还了陈远东。陈远东于2015年9月17日签订了一份《还款承诺书》，约定：陈远东将银行贷款优先归还孙泉国4000万元本金及利息，恒地公司以其名下湖滨翡翠城不低于1500平方米的商业门面为陈远东履行还款承诺提供担保。后恒地公司与孙泉国订立了三份《商品房买卖合同》，并办理了网签备案。但陈远东仍未能按承诺还款，孙泉国遂对陈远东及其名下作出担保的三家公司提起诉讼，该案正在审理中。该案起诉后，恒地公司提起本案诉讼，要求履行《商品房买卖合同》支付购房款及违约金。从上述事实看，恒地公司与孙泉国订立的三份《商品房买卖合同》，是恒地公司为陈远东借款所作的担保，双方之间不存在真实的房屋买卖关系。恒地公司连带责任担保始于2013年8月26日，后双方订立的《商品房买卖合同》，是为进一步明确担保责任而签订。恒地公司提供担保未经股权会决定，这是其内部管理问题，不能对抗相对人。陈远东并非单纯的“间接持有”恒地公司的股份，而是恒地公司的实际控制人，其的签字足以代表恒地公司。根据工商信息显示，九江市东宝发展有限公司占有恒地公司85%的股份，而陈远东占有九江市东宝发展有限公司95%的股份。根据《中华人民共和国公司法》的相关规定，陈远东虽不是恒地公司的显明股东，但其通过九江市东宝发展有限公司实现了对恒地公司的实际控制，是恒地公司的实际控制人。故陈远东在《还款承诺书》中的意思表示可以代表恒地公司的意志。陈远东在上述另案的《查封笔录》上签名，亦可以证明其对恒地公司的财产有处置权。陈远东出具《还款承诺书》后，恒地公司即与孙泉国签订了《商品房买卖合同》，在孙泉国未支付购房款的情况下，向孙泉国出具了《收款收据》，并办理了合同备案登记，该事实表明恒地公司在履行陈远东《还款承诺书》的承诺。《还款承诺书》、《商品房买卖合同》、《收款收据》、房屋的网签备案均在同一天形成，从该时间上看，亦证明该房屋买卖合同并非真实的买卖关系，而是履行承诺的担保行为。《还款承诺书》约定：“为保障上述承诺的正常履行，在未结清全部借款本、息、费之前，不得以任何形式要求孙泉国撤销网签备案”。该约定是典型的让与担保合同条款。商品房交易中，购房人在没有支付购房款的情况下，售房人即出具全额《收款收据》并办理备案登记，而恒地公司始终未向孙泉国催交房款，孙泉国也未要求实际交付房屋，不符合商品房买卖的交易习惯。从上述事实看，孙泉国与恒地公司之间是担保关系，而非商品房买卖关系，房屋买卖仅是为借款提供的担保。孙泉国在另案中对恒地公司的担保提出了诉请，一审法院向恒地公司释明其可变更诉请，但恒地公司拒绝变更诉请，一审法院据此驳回恒地公司的本案起诉正确。
恒地公司向一审法院起诉请求：孙泉国、余永萍履行三份《商品房买卖合同》，向恒地公司支付购房款1772.2026万元及逾期付款违约金17.36756万元(按日万分之0.5计算，自2016年3月18日起至2016年9月30日止，后期违约金继续按上述标准计算至购房款付清之日止)。
一审法院认定事实，恒地公司系九江市浔阳区人民路186号“湖滨翡翠城”的项目开发商。2013年8月26日孙泉国与案外人陈远东订立一份《最高额民间借贷合同》，约定：陈远东向孙泉国借款7000万元，借期自2013年8月27日起至2014年2月26日止。2015年9月17日陈远东向孙泉国出具《还款承诺书》，载明：鉴于陈远东与孙泉国于2013年8月26日订立的《最高额民间借贷合同》，约定最高额借款7000万元，担保人为恒地公司、九江市东宝发展有限公司和江西省融城置业有限公司；截止2015年9月17日借款余额为3500万元，累计欠息、服务费合计920万元；对此陈远东作出承诺：担保人恒地公司自愿提供九江翡翠城不低于1500平方米的商业门面以网签备案的形式给孙泉国，承诺在未结清全部借款本、息、费之前，不得以任何形式要求孙泉国撤销网签备案；及其他相关内容。同日，孙泉国作为买受人与恒地公司订立了三份《商品房买卖合同》，约定：房屋单价为12600元/平方米，总价款为1772.2026万元，孙泉国应在2016年3月17日前一次性支付全部购房款，逾期按日万分之0.5支付违约金；恒地公司应于2016年6月30日前向孙泉国交付房屋；及其他相关内容。房屋买卖合同签订后，在孙泉国并未实际支付购房款的情况下，恒地公司为孙泉国出具了三份《收款收据》，并将上述三份合同办理了网签备案登记。后孙泉国一直未向恒地公司支付购房款。
另查明，孙泉国与余永萍系夫妻关系，订立《商品房买卖合同》是在其夫妻关系存续期间。九江市工商行政管理局出具的恒地公司的企业变更信息中，载明在2015年8月6日九江市东宝发展有限公司出资2550万元，占恒地公司85%的股份，江西裕盛贸易有限公司出资450万元，占恒地公司15%的股份；九江市东宝发展有限公司企业变更信息中，载明在2013年8月2日陈远东出资2850万元占该公司95%的股份，俞宝泉出资150万元占该公司5%的股份。
一审中，一审法院向恒地公司释明：要求其变更诉请案由为借款合同纠纷，恒地公司予以拒绝。
一审法院认为，本案争议的焦点是《商品房买卖合同》是真实的房屋买卖合同还是为陈远东借贷担保的合同。“商品房买卖合同”是指房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权，买受人支付价款的合同。本案中，虽然恒地公司与孙泉国订立了《商品房买卖合同》，但孙泉国并未实际支付房屋对价，在孙泉国未实际支付对价的情况下，恒地公司出具了《收款收据》，而孙泉国从未要求恒地公司交付该房屋。上述情况不符合商品房买卖行为的交易习惯。同时，陈远东出具的《还款承诺书》中，承诺以恒地公司开发的湖滨翡翠城不低于1500平方米商品房作为其履行还款承诺的担保，虽然该承诺书上没有恒地公司盖章，但是陈远东系恒地公司的实际控制人，陈远东的签字可代表恒地公司，且恒地公司同日即与孙泉国订立《商品房买卖合同》，该合同中涉及的商品房均是湖滨翡翠城的房屋。上述事实相互印证，可以认定恒地公司系以案涉商品房作为陈远东向孙泉国借款的担保，故恒地公司与孙泉国之间订立的《商品房买卖合同》，系为陈远东向孙泉国借款提供的担保，恒地公司与孙泉国之间并非商品房买卖关系。据此，一审法院向恒地公司释明：其可变更诉讼请求。但恒地公司仍坚持其与孙泉国之间系商品房买卖合同法律关系，拒绝变更诉讼请求。根据《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的司法解释>》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。应裁定驳回恒地公司的起诉。据此裁定：驳回恒地公司的起诉。恒地置业公司预交的案件受理费129174元，予以退回。
二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，本案中，孙泉国与案外人陈远东存在民间借贷的债权债务关系，双方在对借贷款项的结算后，确定陈远东尚欠孙泉国借款本金3500万元及息费920万元。2015年9月17日陈远东向孙泉国出具《还款承诺书》，陈远东在该承诺书中向孙泉国承诺：有恒地公司提供九江翡翠城不低于1500平方米的房屋（店面），以网签备案的形式给孙泉国，并表示在未结清全部借款本、息、费之前，不得要求孙泉国撤销网签备案。同日，恒地公司即与孙泉国订立了三份《商品房买卖合同》，约定总购房款为1772.2026万元及付款时间。但孙泉国在未支付购房款的情况下，恒地公司向孙泉国出具了购房款全额的《收款收据》，并将该三份合同为孙泉国办理了网签备案手续。另由于陈远东系九江市东宝发展有限公司的控股（95%股份）股东，该公司又是恒地公司的控股（85%股份）股东，陈远东应是恒地公司的实际控制人。上述事实及陈远东的特殊身份表明，《商品房买卖合同》是恒地公司履行陈远东《还款承诺书》中对孙泉国的承诺而订立的，双方的真实意思并非是对商品房的交易，而是为陈远东向孙泉国借款提供担保。由于孙泉国就其与陈远东及包括恒地公司在内的担保人向一审法院提起了另案诉讼，且其表示不放弃恒地公司以本案房屋买卖形式提供的物的担保，一审法院在认定孙泉国与恒地公司之间系担保法律关系的同时，向恒地公司释明，要求其变更本案诉讼请求并无不当。在恒地公司拒绝变更诉请的情况下，一审法院依照《最高人民法院<关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的司法解释>》第二十四条之规定，驳回恒地公司起诉并无不当，应予维持，本案所涉纠纷可在孙泉国起诉陈远东及恒地公司等的另案中处理。
综上，恒地公司的上诉请求不成立，一审裁定认定事实清楚、适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，裁定如下：
驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 彭海鹏
审判员 廖志坚
审判员 郭卫斌
二〇一七年八月十八日
书记员 张 英