山东省济宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济民再终字第77号
原审上诉人（一审被告、反诉原告）：山东永胜房地产开发有限公司。
法定代表人：杜某。
委托代理人（一般代理）：张某。
委托代理人（一般代理）：段某。
原审上诉人（一审原告、反诉被告）：中国农业发展银行济宁市分行。
负责人：龙某。
委托代理人（特别授权）：公某。
原审上诉人山东永胜房地产开发有限公司（以下简称：永胜公司）因与原审上诉人中国农业发展银行济宁市分行（以下简称：济宁农发行）商品房买卖合同纠纷、返还房屋并支付租金纠纷一案，不服济宁市市中区人民法院（2009）济中区商初字第1226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年6月10日作出（2013）济民终字第594号民事判决。该判决已发生法律效力。永胜公司仍不服予以申诉，经本院审判委员会讨论决定，于2015年6月23日作出（2014）济民监字第6号民事裁定，裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。原审上诉人济宁农发行的委托代理人公某、姚海彬，原审上诉人永胜公司的法定代表人杜某、委托代理人张某、段某等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审济宁市市中区人民法院审理认定，当事人对以下事实无异议：
一、2001年2月26日，原告济宁农发行与被告永胜公司签订《金融写字楼购销合同》，约定：被告开发建设位于古槐路东、红星路南的“建设办公、商用和住宅用房”，原告购买的金融写字楼位于综合楼东、本小区南端。该楼为全框架结构，六层（含地下室）。金融写字楼图纸建筑面积为2990平方米（不含地下室），竣工结算时以实际面积（包含地下室）为准。《合同》第三条“价格、费用及支付办法”约定：1、如果原告上级行在该写字楼竣工交付前批准原告购买该楼房，则购买该金融写字楼的价格为每平方米2168元，并在批准后资金到位的10天内支付第一批价款为总价的30%，所有款项在竣工后六个月内付清。2、如果原告上级行批准购买该楼房时间在竣工交付之日后，购买该金融写字楼的价格仍为每平方米2168元，原告应在批准后资金到位的六个月内付清全部价款。3、在原告上级行暂时未批准原告购买该金融写字楼前，双方同意原告租赁使用该楼房，租赁使用期限从工程竣工验收合格交付使用之日起直至原告上级行批准购买时止。……租赁前签订租赁协议书，交房产管理部门备案。租赁协议书主要内容应服从于本协议。《合同》第七条约定：不论原告租用该房几年，购买该房时的价格为本合同第三款约定扣除折旧后的价格。为此，原告在租赁使用期间自被告保修期满负责维修房屋。《合同》第八条第三项“土地占用及金融写字楼确权”约定，在原告购买金融写字楼时，土地（楼前到路沿石，楼后到宿舍楼前6.5米、楼东到金融写字楼墙外、西到金融写字楼墙外）及金融写字楼由原、被告双方一次性办理确权手续给原告，确权费用按房管部门规定由各自承担。
二、2002年1月21日，原、被告签订“商品房移交协议”后，被告将金融写字楼1-5层、古槐商务楼处（又称沿街公建）“第四层”及“第五层”（即本案争议房屋）一并交付给原告使用至今。
三、2002年12月26日，原、被告签订房地产转让合同一份，约定：被告将其所属新建写字楼及相应地转让给原告做营业办公之用。该写字楼四邻为：南邻总府后街、北邻居民小区宿舍楼、西靠古槐商务楼、东邻东门小区居民楼。相应场地为楼前到路沿石、楼后到居民小区宿舍楼前6.5米、楼东到写字楼墙外、西到写字楼墙外，总面积4049.5平方米。该房地产转让合同第四条关于价格约定，被告转让给原告的房地产总金额为906.71万元，不含税费。关于付款方式，双方约定，协议签订后，原告付给被告价款的20%，被告负责、原告协助办妥房屋产权证、土地使用证、水电等过户手续，并将设计图纸、房产证、土地使用证及有关技术资料交付给原告，原告凭被告正式的销售不动产专用发票，一个月内付清剩余款项。
四、原告于2002年12月27日-2003年12月29日间先后数次向被告支付购房款共计938万元（含契税271884元、服务费40499.5元）。2003年1月3日，被告为原告办理了房屋所有权证，该房权证中记载房屋建筑面积为4049.5平方米，房屋平面图中古槐商务楼处记载为“第四层”及金融写字楼1-5层。2003年1月24日、2月12日被告为原告办理了济中国用（2003）字第08022030039号、济中国用（2003）字第08022030040号土地使用权证，其中前者记载的使用面积及公共分摊面积均66.41平方米，后者记载的使用面积为802平方米。
五、针对争议房产，原、被告产生矛盾，2009年11月27日，被告以申请人的身份向济宁市仲裁委员会申请仲裁，同年12月8日原告提起诉讼，要求被告对涉案房产协助其办理产权手续，因仲裁尚未审结，本案中止审理。2011年5月30日，仲裁委做出（2009）第186号裁决书，裁决中国农业发展银行济宁市分行返还永胜公司争议房产213.74平方米，并支付房产使用费470818.46元。对上述裁决书，济宁农发行不服，向济宁市中级人民法院提出申请，要求撤销该仲裁裁决。2011年12月29日，济宁市中级人民法院做出（2011）济民二撤仲字第7号民事裁定，认为济宁市仲裁委审理及裁决的213.74平方米房屋不在当事人两份买卖合同约定的标的物范围之内，其争议案由也应为房屋租赁合同纠纷，而非房屋买卖合同纠纷，且诉争房屋没有约定仲裁条款，故仲裁委对该案没有仲裁权，从而裁定撤销济宁市仲裁委员会（2009）第186号裁决。后经被告申请，本案恢复审理。诉讼期间，被告提出鉴定申请，要求针对涉案房屋（古槐商务楼，又称临街公建第五层）建筑面积213.74平方米，2002年1月21日至2012年8月7日间的房屋租金进行鉴定。2012年10月12日济宁中兴资产评估不动产评估有限公司做出报告结论，认为上述房屋租金为751993.43元。对此，原告认为涉案房屋其已经购买，坚决不同意进行鉴定；并主张即使其没有购买，双方对租金也有约定，也不能依据第三方的鉴定。
原审济宁市市中区人民法院审理认为，当事人争议的焦点是：一、针对涉案房屋（古槐商务楼第五层，又称临街公建）建筑面积213.74平方米，原告是否已经购买？原、被告之间是否存在购房事实的问题：针对其主张，原、被告均提交了2001年2月26日双方所签金融写字楼购销合同书，原告以此证明约定的房屋面积以实际面积为准，即包括213.74平方米；合同中约定无论原告上级行在竣工前还是竣工后批准购买，购买价款不变。即使上级行不批准购买，亦应租赁，租赁前另行签订协议，租赁几年后原告购买都应按原来价格的折旧，该房原告已经购买不存在租赁。被告以此证明原告的购买意向不包括古槐商务楼。双方签订购销合同时，商务楼尚未开工。该金融写字楼与古槐商务楼是两个楼，购销合同不包括古槐商务楼，购买范围不包括四-
五层，被告认为原告以此证明的观点与合同约定及双方真实意思表示不一致。
原审济宁市市中区人民法院认为，2001年2月26日，原、被告签订金融写字楼购销合同书时，该建设工程尚未开工，双方对合同中房屋面积约定为竣工结算时以实际面积为准。2002年2月21日交付房屋时，被告连同涉案房屋一并交付给原告使用至今。2002年12月26日原、被告签订的房地产转让合同，针对其中金融写字楼1-5层、古槐商务楼（沿街公建中）四层部分，共计4049.5平方米，对价格、付款方式以及办理相关产权进行了约定，并办理了上述房产的产权证及土地使用权证。2008年10月30日被告向原告出具的“关于农发行使用我公司商务楼第五层房间未办理购销手续的情况说明”中亦有“涉及该213.74平方米房子价格问题双方没达成共识。我们当时提出与金融楼同价，即每平方2168元，发行没同意。……希望近期解决这个问题”的表述，综合上述情形，应当认定原、被告对含有涉案房屋在内的房屋已交付的事实未有争议，前者金融写字楼购销合同对房屋面积的约定不明确，但从交付房屋以及后来被告向原告出具的“说明”中，足以看出直至2008年10月30日，被告对涉案房屋仍作出愿意“与金融楼同价”出售给原告的意思表示。因此，从保护交易安全及公平合理的角度出发，应当认定，对涉案房屋原、被告之间存有买卖关系的事实。由于原、被告所签两份买卖合同中对何时办理产权手续约定不明，且金融写字楼购销合同亦有“所有款项在竣工后六个月内付清。……应在批准后资金到位的六个月内付清全部价款”的约定，原告亦自认依据该合同约定的每平方米2168元，其现尚欠被告房款176063.42元的事实，因此，原告未能按合同约定履行其付款义务，房款尚未付清，其仅以要求被告协助其办理产权手续提起诉讼，缺乏依据，亦有失公允，其诉讼请求，不予支持。涉案房屋，被告要求原告返还的请求，缺乏依据，且与事实相悖，亦不予支持。双方所签金融写字楼购销合同中关于租金虽有约定数额，但亦有“租赁使用期限从工程竣工验收合格交付使用之日起直至原告上级行批准购买时止。……租赁前签订租赁协议书”的条款，由于该合同中约定的购买房屋面积不确定，租赁房屋面积、时间亦不确定。被告反诉要求原告支付房屋租赁费的请求，与本案诉争的房屋确权纠纷亦不属于同一法律关系，被告应另案主张为宜。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回原告中国农业发展银行济宁市分行的诉讼请求；二、驳回被告山东永胜房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理26320元，本诉部分15000元，反诉部分11320元，诉讼保全费5000元，由原告负担20000元，被告负担11320元。
宣判后，济宁农发行、山东永胜房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。
济宁农发行请求撤销原判第一项，改判永胜房地产开发公司协助农发行办理古槐商务楼5楼213.74平方米房屋的所有权证。理由是：一、原审判决已查明永胜公司向农发行出售的房产包括金融写字楼1-5层和古槐商务楼第四、五层，同时交付农发行使用至今，总房款为9243679.92元，农发行交纳购房款938万元，扣除永胜公司垫付的契税271884元、交易服务费40499.50元，农发行尚欠永胜公司176063.42元，农发行也愿意支付剩余款项，永胜公司有义务协助农发行办理房产证，故一审驳回农发行的诉讼请求没有法律依据；二、农发行与永胜公司不存在租赁房屋的事实，亦不存在另案主张的可能。
针对济宁农发行的上诉，永胜公司答辩称：双方就涉案房屋未形成买卖合同关系，农发行未购买古槐商务楼第五层的房产。
永胜公司请求撤销原判第二项，改判农发行返还古槐商务楼第五层并支付租金损失。理由是：一、2001年2月双方签订的《金融写字楼购销合同》只涉及金融写字楼，2002年12月双方签订的《房地产转让协议》，农发行购买的房屋面积为4049.95平方米，总价款为9067100元，永胜公司已为农发行办理了4049.95平方米的房产证和土地证，房屋位置即商务楼第四层和金融写字楼1-5层，农发行按协议支付了购房款9067100元、契税271884元、交易服务费40499.50元，双方房款两清；二、不能根据永胜公司2008年10月30日出具的《关于农发行使用我公司商务楼第五层未办理购销手续的情况说明》认定双方存在买卖关系，该说明直接表明了双方没有办理购销手续，同时证明农发行因两个原因未办理购销手续，一是省行刚批准购买金融楼计划，不可能再批准扩大规模，二是双方对213.74元房屋的价格未达成共识，该说明只证明2002年交付涉案房屋时双方没有达成购买意向，出具该说明是要约邀请，但农发行未给予回复，双方对涉案房屋没有形成买卖合同关系；三、既然双方未形成买卖合同关系，涉案房屋是永胜公司的财产，农发行应当返还房屋并支付租金；四、本案双方诉争的是同一事实、同一标的房产，一审法院认为反诉与本诉不属同一法律关系是错误的。
针对永胜公司的上诉，济宁农发行答辩称：两个楼占用的土地原来都是农发行的，农发行为解决自己的办公场所问题，将土地转让给永胜公司搞开发，双方签订了《金融写字楼购销合同书》，永胜公司对于农发行购买房屋需要总行的批复的特定要求是清楚的，永胜公司也一直跟着农发行帮助协调，楼房（包括古槐商务楼第五层）是2002年4月交付的，批复是2002年11月，农发行在价款和面积上必须双控制，批复的面积不能超4050平方米，办证时只能按批复办理了4049.95平方米的房产证，涉案房产的批复是2004年，《房地产转让协议》是为了按总行批复的面积办房产证而签订的，根据双方的第一份合同，价格是不能调整的，永胜公司2008年出具说明的结算单价也是第一份合同中的2168元，按该价格，农发行支付的938万元远远超出了办证房屋的价格，所以农发行购买了涉案房屋，双方不存在租赁关系。
本院二审经审理查明，2003年12月31日，永胜公司向济宁农发行出具了9067616.50元的购房发票（2238.9452元／平方米）。二审查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。
本院二审认为，房屋建成后，永胜公司于2002年1月21日将金融写字楼和古槐商务楼第四、五层交付给中国农业发展银行使用，2002年12月26日签订房地产转让合同时，也未就古槐商务楼第五层签订任何书面合同。根据双方2001年2月26日签订的购销合同及2008年10月30日永胜公司出具的说明，可以认定双方签订书面房地产转让合同的房屋单价应为2168元／平方米。双方签订的书面房地产转让合同中的面积为4049.95平方米、价款为9067100元，永胜公司将938万元扣减契税、交易服务费后的9067616.50元全部开具了购房款发票，故书面房地产转让合同中的房屋面积和价款是针对鲁农发行字（2002）237号文件（批复建筑面积4049.95平方米，购置金额938万元）而签订的，并非双方真实的交易价格。双方未办理古槐商务楼第五层购销手续的原因是受规模限制和价格未达成一致。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。”结合永胜公司将古槐商务楼第五层一并交付济宁农发行使用、济宁农发行所交房款超出办理房产证的房屋价款等事实，可以认定双方就涉案房屋系买卖合同关系，价格可按永胜公司2008年10月30日情况说明中的2168元／平方米计算。虽然双方存在房屋买卖关系，但济宁农发行尚欠永胜公司部分房款，故其要求协助办理房屋所有权证的要求不应得到支持。双方为房屋买卖关系，则不存在房屋租赁关系，永胜公司要求返还房屋、支付租金的请求，亦不能得到支持。综上，原审判决结果并无不当，二上诉人的上诉请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42829元，由上诉人中国农业发展银行济宁市分行负担20189元，上诉人山东永胜房地产开发有限公司负担22640元。
原审上诉人永胜公司申诉称，一、（2013）济民终字第594号民事判决认定事实错误。1、该判决依据最高法院关于使用《合同法》若干问题的解释（二），推定双方存在涉案房屋买卖关系，不能成立。2001年2月26日，双方签订的《金融写字楼购销合同》，济宁农发行只是购买的位于总府后街的金融写字楼。该楼与古槐路商务楼是两个楼座，从该合同中不能推定农发行有购买涉案的古槐商务楼第五层213.74平方米的意思表示。2002年12月26日，双方签订的《房地产转让协议》，济宁农发行购买的房屋面积为4049.95平方米，即金融写字楼和古槐商务楼第四层房屋（其中金融写字楼3703.15平方米、古槐商务楼四层部分346.8平方米），总价款为906.71万元（不含税费）。该合同最终确定了济宁农发行购买房屋的总面积和总价款，显然不包括古槐商务楼第五层的面积和价款，不能推定济宁农发行购买了涉案房屋。济宁农发行作为国有银行，其固定资产购置均以上级行的批复为准。双方2012年12月签订的《房地产转让协议》，是严格按照鲁农发行（2012）237号文件（批复建筑面积4049.95平方米，购置金额938万元）签订的。合同履行情况也是济宁农发行的购房面积和购房款与省农发行批准的购买面积和购置金额一致。从该批复上看，不存在济宁农发行突破上级行的批复标准，多购买了古槐商务楼第五层213.74平方米房屋。时至今日也没有其上级行追加投资的批复，也无从推定双方存在涉案房屋的买卖关系。2、二审判决以永胜公司将涉案房屋交付济宁农发行使用，济宁农发行交纳的房款超出办理房产证的房屋价款的事实，认定双方就涉案房屋已经形成买卖合同关系，是错误的。济宁农发行向永胜公司支付的938万元房款，是严格按照省行批复的面积和规模支付的，不存在济宁农发行支付古槐商务楼第五层房屋价款的情形。从938万元价款构成上看，购房款906.74万元、契税271884元、交易服务费40499.5元（契税、交易服务费单据上记载的均是济宁农发行应承担的4049.95平方米房屋所发生的税费），总计937.9483万元，与其支付的938万元相差516.5元，二审判决以济宁农发行超额支付516.5元认定双方存在涉案房屋的买卖关系是错误的。总之，根据双方签订的两份合同、山东省农发行的批复、交款及税费凭证、房屋房权证、土地证等证据，均可证明济宁农发行没有购买涉案房屋。3、二审判决依据永胜公司出具的涉案房屋未办理购销手续的说明，强行认定涉案房屋价格为2168元，是错误的。首先，该说明的标题直接表明了涉案房屋双方未办理购销手续；其次，该说明证明的是交付该房屋时，济宁农发行因两个原因未办理购买手续，一是上级行刚批准购买计划，不能扩大规模，二是价格双方没有达成共识。二、二审判决适用法律错误。二审判决依据最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二），推定双方存在涉案房屋买卖合同关系，适用法律错误。该司法解释第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称、标的、数量的，一般认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，无论依据双方2001年的合同约定的购买金融写字楼，还是依据2002年的合同约定的购买金融写字楼和古槐商务楼第四层。涉案房屋均是双方约定的买卖标的4049.95平方米之外的房屋，其位置、价款、面积均不包括双方的买卖合同中，是永胜公司的房产，根本不存在任何争议，无从推定双方就涉案房屋存在买卖关系。
原审上诉人济宁农发行辩称，一、2001年2月26日签订的《金融写字楼购销合同书》是双方之间唯一有效的合同，双方应按此合同履行。双方的房屋买卖合同先后有两个，但有效的只有第一份，即2001年2月26日签订的金融写字楼购销合同书；之后于2002年12月26日签订的房地产转让协议，仅是为了办理上级行已经批复的房产面积的房产证用的，是格式合同，各条款均不是双方为买卖房屋而做出的真实意思表示，对双方均不具有约束力。二、对古槐商务楼五层213.74平方米房产，济宁农发行已购买而非租用。永胜公司以将争议的213.74平方米房屋交付给济宁农发行，济宁农发行也已向永胜公司支付了房款。根据济宁农发行的付款单据看，济宁农发行已向永胜公司支付房款938万元。无论是计算办理房产证的4049.95平方米的房款及税费（9092675.1元），还是计算永胜公司已交付济宁农发行的总房产4263.69平方米的房款（9243679.92元），均与济宁农发行已支付的938万元有较大差距。由此可知，济宁农发行就永胜公司所交付的总房产来说，已支付了绝大部分，只是因为济宁农发行方省行、市行政策，未能将尾款付清。本案就算存在争议也只是欠款纠纷而不是涉及房产所有权的纠纷。综上所述，双方只存在一份有效的合同，按此合同约定，永胜公司已交付该房产，济宁农发行也支付了房款，济宁农发行购买此房产是有事实和法律依据的，永胜公司应依法协助济宁农发行办理过户手续。永胜公司申诉要求返还房产和支付租金没有任何依据。
本院再审查明的事实与一、二审基本一致。
本院再审认为，永胜公司主张该房产双方系租赁关系，证据不足，其申诉理由，本院不予支持。其理由：第一，双方未签订书面的租赁协议，且自2002年1月21日永胜公司将该房产交付给济宁农发行直至其申请仲裁前，未有证据证实永胜公司向济宁农发行要求支付房屋租金，亦未有证据证实向其主张返还房屋的请求；第二、永胜公司2008年10月30日向济宁农发行出具的“关于农发行使用我公司商务楼第五层房间未办理购销手续的情况说明”中，亦有“涉及该213.74平方米房子价格问题双方没达成共识。我们当时提出与金融楼同价，即每平方2168元，发行没同意。……希望近期解决这个问题”的表述，从该表述中足以看出永胜公司对涉案房屋作出了愿意“与金融楼同价”出售给济宁农发行的意思表示，结合涉案争议房屋与其他房屋一同交付的事实，从保护交易安全及公平合理的原则出发，应当认定对涉案房屋双方之间存有买卖关系的事实。
从双方当事人于2001年2月26日签订的《金融写字楼购销合同书》和2002年12月26日签订的《房地产转让协议》来看，前者仅是双方如何对金融写字楼1-5层买卖所订立的合同，且具体面积不确定；后者即《房地产转让协议》是双方对金融写字楼1-5层和古槐商务楼第四层的买卖达成的协议，该协议明确约定了济宁农发行购买的房屋总面积和总价款，具备合同成立的一般要件，系有效合同，在此转让协议外双方未有其他的补充协议，应当认定济宁农发行已支付给永胜公司的款项，系购买4049.95平方米即金融写字楼1-5层和古槐商务楼第四层的房款，而不包含争议房屋古槐商务楼第五层213.74平方米的房款。因此，济宁农发行前述辩称的理由，证据亦不足，且尚欠永胜公司房款，其要求永胜公司协助办理房屋所有权证的请求，本院亦不予支持。
本案二审判决认定双方就争议房屋系买卖关系正确，判决主文应当维持，但判决理由部分认定房屋单价每平方米为2168元缺乏充分证据支持，应予纠正。争议房屋即古槐商务楼第五层213.74平方米的单价问题，系另一个法律关系，永胜公司可另行主张权利。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第二百零七条之规定，判决如下：
维持本院（2013）济民终字第594号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 周建立
审 判 员 张 鹏
代理审判员 尹冀鲁
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 孙衍慧