广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初3451号原告：金鑫，女1977年9月8日出生，汉族，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：何慧文，广东新北江律师事务所律师。被告：清远市凯力房地产开发有限公司，住所地清远市清城区石角镇教育路石角颐景园二期2号楼首层10号商铺。法定代表人：陈桂娇，该公司经理。委托诉讼代理人：朱理忠，广东正肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱振荣，广东正肯律师事务所工作人员。原告金鑫与被告清远市凯力房地产开发有限公司（以下简称凯力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金鑫的委托诉讼代理人何慧文，被告凯力公司的委托诉讼代理人朱理忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鑫向本院提出诉讼请求：一、请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金按照原告已付房价款的日万分之一从2013年8月31日起计算至实际交房之日止，暂计至2017年6月27日的违约金为70447.50元）。二、请求法院判决被告向原告支付逾期办证违约金（自2013年12月1日起计算被告报产权登记机关备案办理房地产权属证书之日止，标准按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计付已付购房款505000元的利息给原告作为逾期办证违约金，暂计至2017年6月27日为108332元）。三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：一、原、被告于2011年8月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2011080317175972），原告购买被告开发的位于清远市清城区××江××大厦××号房屋，房屋总价款为505000元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经工程验收竣工备案合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交付房产超过30天的，原告可以要求被告继续履行合同，并且要求被告按日向原告支付房价款万分之一的违约金。原告在签订合同当天已经按照合同约定支付全部购房款，但被告至今未向原告交房，按照合同第八条、第九条的约定，被告应当按日向原告支付房价款万分之一的违约金，违约金应从约定交付房屋日期的次日起即2013年8月31日起计算，暂计至2017年6月27日为1395日，违约金为70447.50元。被告构成违约但从未向原告支付违约金，其行为严重损害原告的合法权益，为此原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决被告向原告支付逾期交房违约金。二、《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书。根据《商品房买卖合同》第八条约定被告最迟应在2013年8月30日前交付房屋，即被告最迟应在2013年11月30日前报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书。原告在2011年8月5日就已向税务机关缴纳相关契税，但因被告原因至今原告尚未取得房地产权属证书。《商品房买卖合同》第十五条第2项约定，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告认为合同第十五条第2项约定的违约金明显过低，不利于原告合法权益的保障，因此逾期办证违约金应调整为按已付购房款按日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计算，因此根据《合同法》第114条第2款规定：“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，原告请求法院判决被告向原告支付逾期办证违约金，自2013年12月1日起至被告报产权登记机关备案办理房地产权属证书之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息利率计付已付购房款505000元的利息给原告作为逾期办证违约金。被告凯力公司辩称，一、答辩人并不存在迟延通知原告收楼的情况，原告房屋其已经收楼多年，因此原告第一个诉讼请求不应该得到支持，其请求也完全超过诉讼时效。二、关于迟延办证问题。1、答辩人真实是没有任何过错的，由于近年来，清远房地产业发展迅速，其相关供水、供电、测量等各方面工作均无法迅速应付，致使相关手续一直拖延，这个都是现时清远房地产业的实际情况，不是答辩人一个企业能力范围内的事。2、原告要求答辩人依银行逾期贷款利率承担迟延办证违约责任理由不充分，合同双方已经明确约定逾期办证违约条款，并且经政府部门确认，原告无异议，就算真要答辩人承担违约责任，也应按合同约定处理，如果原告认为该条款重大误解或显失公允，应在签订合同一年内行使撤销或变更权，原告不在该期限内行使权利，就已经丧失请求撤销或变更的权利了。3、另原告要求变更约定的违约条款，必须有证据证明其违约条款约定的违约责任少于其实际损失，现时原告并没有证据证明其有实际损失，反而是其购买的房屋因为升值而获得了丰厚的利益。综上所述，答辩人认为，原告请求不合理，因此请求法院驳回，同时也希望原告、法院能考虑到社会实际情况，结合清远房地产业真实情况，为答辩人正常经营运作多点理解，使企业能办得下去。本院经审理认定事实如下：2011年8月3日，原告金鑫与被告凯力公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发建设的位于清远市清城区××江××大厦××号房屋，套内建筑面积87.75平方米，房屋总价款505000元。合同第六条约定：“买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款，已于2011年8月3日交付房款479750元，剩余房款25250元于交楼时付清。”合同第八条约定：“出卖人应当在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经工程验收竣工备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、政府有关部门的行政许可原因或其他行政行为而导致延期办理有关验收手续。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告于2013年9月11日向被告支付了余款25250元。2017年5月12日，清远市不动产登记中心受理了涉案房屋的房地产转移登记申请，向被告出具了清远市不动产登记收件收据。对于被告是否通知交楼的问题，被告提供了一份挂号信收据拟证明其已通知原告收楼，该收据显示被告于2013年8月7日向原告邮寄了一份挂号信。对于房屋是否实际交付的问题，被告认为依据合同第六条的约定，原告于2013年9月11日支付了余款，则被告在该日同时向原告交付了涉案房屋。原告则认为虽然合同第六条约定是付清余款与房屋交付为同一天，但是原告在付清余款后，被告并没有按照约定当天交付房屋，目前原告尚未收楼。对于涉案房屋竣工验收备案的时间，被告陈述在2014年已竣工验收备案，但无提供相关证据。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、契税完税证明，被告提供的挂号信收据、不动产登记收件收据，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、原告请求的逾期交房违约金是否已经超过诉讼时效；2、被告是否存在逾期交房违约行为，若存在，原告请求的逾期交房违约金如何计算；3、被告是否存在逾期办证的违约行为，是否应向原告支付违约金。对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年。对于逾期交房违约金的诉讼时效问题，应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条的规定，将逾期交房违约金看作是未约定履行期限的债权，在起诉之前，守约方未向对方主张该违约金，违约方也未明确表示拒绝承担违约责任的，诉讼时效期间从违约方实际履行合同义务之日起计算，即原告主张的逾期交房违约金从被告实际交付房屋之日起计算。而被告并无提供任何证据证明原告已实际收楼，因此，原告主张的逾期交房违约金没有超过诉讼时效。对于第二个争议焦点，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已支付全部房屋价款，被告应依约在2013年8月30日前将经工程竣工验收备案的商品房交付原告使用并在符合约定的交付条件后书面通知原告收楼，而被告并没有履行该合同义务将房屋交付给原告使用。因此，被告的行为已构成违约，原告有权要求被告按照合同的约定承担支付违约金的违约责任。对于违约金的计算，按照合同第九条条的约定，应以原告已付房价款505000元为基数，按照每日万分之一的标准自约定的交楼期限届满的次日即2013年8月31日起计算。至于截止时间，虽然被告曾于2013年8月7日向原告发出过收楼通知书，但是此时涉案房屋尚未竣工验收备案，不符合合同约定的交楼条件，原告此时拒收房屋具有正当理由。而在被告当庭提供了不动产登记收件收据时，原告应知道涉案房屋已竣工验收备案，此日之后原告应与被告办理房屋交接手续，因此，本院确定违约金的计算截止时间为庭审日（2017年8月28日）加算5天必要的收楼准备时间，即计算至2017年9月2日。对于第三个争议焦点，由于原告在本案中尚未办理房屋交接手续，尚未收楼，根据合同第十五条的约定，被告协助办证的合同义务尚未到来。此外，清远市不动产登记中心已于2017年5月12日受理了涉案房屋产权转移登记的申请，可以认定被告已在该日履行了合同第十五条约定的协助办证义务。因此，被告并不存在逾期办证违约行为，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市凯力房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告金鑫支付逾期交房违约金，该违约金以505000元为基数，按每日万分之一的标准自2013年8月31日起计算至2017年9月2日；二、驳回原告金鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3876元，减半收取计1938元，由原告金鑫负担1175元，被告清远市凯力房地产开发有限公司负担763元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘金桥二〇一七年九月二十八日书记员  余晓燕附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。