河北省昌黎县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昌民初字第1894号原告叶德堂，男，1956年9月9日出生，汉族，住昌黎县葛条港乡解官营村174号，身份证号码130322195609092619。委托代理人叶宝军。委托代理人罗雪艳，河北秦海律师事务所律师。被告宁立彬。第三人刘庆来。委托代理人刘学军，系刘庆来的儿子。第三人刘学军，男，1971年8月6日出生，汉族，住昌黎县昌黎镇二街兴昌里1组43号，身份证号码130322197108060052。原告叶德堂诉被告宁立彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依被告宁立彬申请，本院于2014年10月22日追加刘庆来、刘学军为本案第三人，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人叶宝军、罗雪艳，被告宁立彬、第三人刘学军，第三人刘庆来的委托代理人刘学军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶德堂诉称，2011年10月，原告经朋友介绍，从被告处购买昌黎县金榭巴黎小区5-4-404住宅楼一套，建筑面积95平米，单价3100元每平米，房款共计294500元。2011年10月23日，原告通过建设银行转帐，给付了被告房款294500元。被告出具了收条，并说明“以后出现多退少补情况，按3100元每平米，2011年10月23日收到房款与杨总发票不产生任何关系”。原告将房款付清后，被告不能交付房屋。后来经过了解，被告不具有该房屋的产权手续，也不能交付房屋，双方买卖协议无效。请求判令被告退还购房款。因被告的原因不能交付房屋，给原告造成经济损失，请求判令被告按照同期货款利率给付利息，自2011年11月到2014年8月，利息共计67500元。被告宁立彬辩称，一、我是原告购房的中间人。原告购买的金榭巴黎小区5号楼404号住宅楼是刘庆来的楼房，是刘庆来委托其子刘学军让我帮忙把该楼房转卖。经我介绍，原告购买了这套住宅楼。在原告交清了购房款294500元后，刘庆来将与开发商签订的金榭巴黎小区5号楼404号购房合同交给了原告。合同双方权利义务人是原告和刘庆来，一个愿卖，一个愿买，双方自愿，交房与否与我无关。二、我曾收到过原告的购房款294500元。2011年10月23日原告通过建行汇给我购房款，我也为原告出具了收款条。但这笔款只是过眼云烟，是借用我的银行卡号而已。我在收到该款的当日，就将这294500元钱交给了刘庆来之子刘学军，有刘学军给我出具的收条为证。所以，若返还购房款也得是实际收款人刘学军承担还款责任。三、原告请求利息无事实和法律依据。按合同法的规定，合同无效的后果是双方相互返还，不存在利息一说。且未及时交房不是我的原因，我不是卖房人。我没有给原告造成任何经济损失，而金榭巴黎开发商杨德琛给我造成的经济损失远远超过原告的10倍之多。我是最大的受害者。姐姐宁立娟金榭巴黎5号楼，弟弟宁立军5号楼1404，外甥陈川7号楼203，外甥女杨云7号楼204（都是我的直系亲属）与原告叶德堂从刘庆来手里购买的楼房情况是一模一样，昌黎县一百多户购房者都在耐心等着政府的一步步解决。另外，开发商杨德琛欠我本人现金200万元，至今还等政府解决（8月份我已起诉到民三庭，由周志玮法官负责此案），现在给我造成的是无家可归，妻离子散的严重后果。我只想要一个平静的生活，请法院核实。综上，我申请法院追加刘学军、刘庆来为本案被告，以切实维护当事人的合法权益。第三人刘庆来、刘学军辩称，一、被答辩人诉称与事实不符。秦皇岛第三建筑工程公司第十三分公司第一项目部（以下简称第十三分公司）承建秦皇岛金丰房地产开发有限公司开发的金榭巴黎项目。2011年4月23日，被答辩人与第十三分公司签订“秦皇岛金榭巴黎购买意向申请单”，申请购买的是被答辩人在诉状中所诉称的，当时正在建筑、尚未竣工的单元楼房屋楼号，也就是期房而不是已竣工的商品房。2011年10月，被答辩人通过中间人宁立彬与答辩人达成口头协议并经第十三分公司同意，自愿购买的也是该楼号而不是已竣工的商品房。长达三年多时间，被答辩人从未向答辩人主张交付房屋或确认合同无效，只是在第十三分公司负责人涉嫌犯罪后才向法院提起民事诉讼这一事实来看，对于双方协议转让的标的物为楼号，答辩人没有义务向被答辩人交付房屋，以及未约定交付房屋的具体时间，被答辩人是明知的。因此，被答辩人诉称从答辩人处购买的是住宅楼，答辩人不具有房屋产权手续、不能交付房屋与事实不符。二、被答辩人曲解了双方法律关系。根据《城市房地产管理法》第36条之规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。这个概念规定了房地产转让的主体是房地产权利人，包括房地产所有人、经营人和使用人等。而如前提述，答辩人向被答辩人转让的只是楼号，是将本人对第十三分公司拥有的债权转让给了被答辩人。从事实法律关系上看，协议达成时答辩人并没有获得争议房屋的产权，即没有取得商品房所有权，而只有在争议房屋竣工并办理房产登记后，根据合同享有要求第十三分公司办理产权转移，将房产过户到答辩人名下的权利，因此被答辩人取得的只是将来取得房屋所有权的期待权利。参照最高人民法院民（1996）2号文件第28条：“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效。”之规定，根据证据规则，被答辩人应首先举证证明答辩人与第十三分公司之间达成的协议无效，否则答辩人与被答辩人这种期待权利的转让行为并不违反法律强制性规定，为有效合同。因此，被答辩人以双方转让标的物为住宅楼现房，要求人民法院适用商品房买卖相关法律规定，确认买卖协议无效，判决返还购房款并赔偿利息损失从根本上曲解了双方之间的法律关系。三、答辩人不是本案适格被告且已超过诉讼时效。答辩人与被答辩人达成协议后，被答辩人通过中间人宁立彬向答辩人交付了约定款项，答辩人已将与第十三分公司签订的“秦皇岛金榭巴黎购买意向申请单”交付给了被答辩人且已征得第十三分公司同意，双方已履行完毕协议项下相应的法律义务，答辩人与第十三分公司之间成立了新的民事法律关系，被答辩人已成为第十三分公司的债权人而不是答辩人的债权人，因此，被答辩人诉请要求答辩人返还购房款并无法律和事实依据，中间人宁立彬更无任何法律责任。被答辩人要求判决返还购房款属于法律上的债权。从时效上看，答辩人与被答辩人达成口头协议是在2011年10月，被答辩人于2014年8月才向人民法院提起诉讼，已超过2年的诉讼时效，被答辩人已丧失以答辩人和中间人宁立彬为被告，要求人民法院保护其债权的权利，其现在也只能向第十三分公司主张签订正式商品房购房合同或要求第十三分公司向其交付房屋。综上，答辩人与被答辩人协议转让的是楼号而不是现房，答辩人并无向被答辩人交付房屋的义务，双方也未约定交付的时间，被答辩人诉称与事实不符，主观增加了答辩人的合同义务并曲解了双方之间的法律关系基础，人民法院应当驳回其诉讼请求。退一步讲，即使第十三分公司在金榭巴黎等项目建设中违法犯罪是不争的事实，但这种犯罪是不是影响被答辩人实际取得诉争房屋的所有权，还需国家相关法律的进一步认定，被答辩人不等相关案件的判决结果，不顾县委、县政府已介入平息事态，尽最大努力保护“购房户”权利的事实而向法院提起诉讼，属于滥用诉权，人民法院也应当驳回其诉讼请求。原告叶德堂为支持其主张提交如下证据：1、2011年10月23日宁立彬出具的《书面情况说明》一份，主要记载宁立彬收到原告金榭巴黎5号楼404室，95平方米购房款29.45万元，以后出现多退少补情况，按每平米3100元计算，2011年10月23日收到房款与杨总（杨德琛）发票不产生任何关系。2、《中国建设银行汇款凭证》一份，主要记载叶德堂经中国建设银行汇款给宁立彬29.45万元。3、2011年4月23日刘庆来与秦皇岛市第三建筑工程公司十三分公司第一项目部签订的《金榭巴黎购买意向申请单》一份，主要记载刘庆来购买金榭巴黎5号楼404室，95平方米房屋。4、《房款申领单收据》一份，主要记载刘庆来将购房款21万元交付给秦皇岛市第三建筑工程公司十三分公司第一项目部。5、叶德堂当庭陈述：通过朋友介绍，原告欲购买金榭巴黎楼房，宁立彬当时拿着刘庆来的申领单和购房收据，说从刘庆来手里买的，手续未下来。所以，我们是从宁立彬手里买的，我们之间签了合同，与宁立彬建立了买卖合同关系，但该合同系无效合同，应适用无效合同返还的情况。原告用证据1、2主要证明原告将购房款给付了宁立彬。用证据3、4、5主要证明金榭巴黎5号楼404室系宁立彬从刘庆来手里购买转卖给原告。被告宁立彬经对原告叶德堂证据质证，发表如下质证意见：对原告证据1-4均无异议。对原告证据5不认可，认为购买意向申请单是客观存在的，不是伪造的，是秦皇岛市第三建筑公司的合同，其上有盖章和签字。第三人刘庆来、刘学军经对原告证据质证，发表如下质证意见：对原告证据1-4均无异议。对证据5不认可，认为宁立彬是替其卖房，其间宁立彬没有收取好处费。被告宁立彬为支持其抗辩，提交如下证据：1、2011年10月23日刘学军出具的《收条》一份，内容“收条，今收到金榭巴黎5号楼404室95平米房款294500元，每平米3100元，如出现多退少补情况，与杨林（杨德琛）发票不产生任何关系，所以多退少补，按每平米3100元补交”，收款人刘学军签名盖章，时间2011年10月23日。2、宁立彬当庭陈述：金榭巴黎房屋是刘庆来从开发商处买来的，刘学军办理的，所以将刘庆来和刘学军追加本案第三人，我在房屋买卖过程中是在做好事。我给原告打的条是在我以前的日化商店（步行街嘉宁日化）里给叶德堂打的。当天我就把钱原数给了刘学军，形成了证据1。被告宁立彬用证据1、2主要证明其是做好事。原告叶德堂经对被告宁立彬证据质证，发表如下质证意见：对被告宁立彬提交的证据1，认为原告当时没有在场，不了解也不清楚。对宁立彬证据2不予认可，原被告间商定本案所涉房屋时，宁立彬未提及他是委托代卖，买卖过程中原告未见过刘学军，也未与刘学军商讨过购买房屋的价款，当时说的是宁立彬从刘庆来手里买的，我们买的是宁立彬的房子，只是刘庆来的手续，具体宁立彬与刘学军给款的情况我方不清楚。第三人刘庆来、刘学军经对被告宁立彬证据质证，发表如下质证意见：对被告宁立彬的证据1、2均无异议，认为当时宁立彬是为了给双方帮忙，是中间人。第三人刘庆来、刘学军为支持其抗辩，当庭陈述：我通过宁立彬将诉争的房产卖给的原告。原告叶德堂经对第三人刘庆来、刘学军证据质证，发表如下质证意见：对第三人刘庆来、刘学军的当庭陈述内容不清楚，认为如果被告宁立彬是替第三人卖房，应当是原告和刘学军买卖并交付房款，而不是将钱交给宁立彬让其转交购房款。被告宁立彬经对第三人刘庆来、刘学军证据质证，发表质证意见，认为当时原告明知道我不是刘庆来，他也没要求见刘庆来。经本院审核，原告叶德堂证据1-4及被告宁立彬证据1、2及第三人刘庆来、刘学军证据相结合，能够证实被告宁立彬受原告及第三人委托，作为中间人介绍原告从第三人刘庆来、刘学军处购买金榭巴黎5号楼404室房屋，以及被告宁立彬未从中收取好处费的事实，故本院对上述证据中该内容予以采纳。原告证据5不能证明其待证内容，故本院不予采纳。综合以上诉讼证据的认证情况和当事人在庭审中的述辩，本院对本案的事实认定如下：2011年4月23日第三人刘学军以其父亲刘庆来的名义与秦皇岛市第三建筑工程公司十三分公司第一项目部签订《金榭巴黎购买意向申请单》一份，约定刘庆来购买金榭巴黎5号楼404室，95平方米房屋。同日，刘学军将购房款21万元交付给秦皇岛市第三建筑工程公司十三分公司第一项目部。2011年10月原告叶德堂与其子叶宝军找到被告宁立彬欲购买金榭巴黎小区楼房，被告宁立彬遂联系第三人刘学军。同年同月23日原告叶德堂将欲购的在建金榭巴黎5号楼404室的购房款29.45万元经中国建设银行汇给被告宁立彬。同日被告宁立彬将该款全额交付给第三人刘学军，及宁立彬将刘庆来与秦皇岛市第三建筑工程公司十三分公司第一项目部签订的《金榭巴黎购买意向申请单》、交款凭证交付给原告叶德堂。另查明，刘庆来从秦皇岛市第三建筑工程公司十三分公司第一项目部购买的在建金榭巴黎5号楼404室房屋系刘学军出资。本院认为，本案系由中间人宁立彬接受第三人刘学军和原告叶德堂的双方委托，买卖刘学军从建筑商处购买的尚未取得所有权手续的房屋买卖合同纠纷。第三人刘学军将在建的未取得所有权手续的金榭巴黎小区5号楼404室楼房出卖给原告叶德堂，属于无权处分行为。第三人刘学军至今未得到开发商追认或取得处分权，其与原告之间的房屋买卖合同应属无效，故第三人刘学军应返还原告购房款。原告叶德堂及第三人刘学军明知双方买卖的房屋系在建房屋，尚未取得所有权证书，而进行交易，造成房屋买卖合同行为无效的过错责任在原告与第三人双方，故本院对原告主张按照同期货款利率给付利息的诉讼请求不予支持。被告宁立彬接受原告叶德堂与第三人刘学军的双方委托，完成了受托事项，被告宁立彬与原告及第三人刘学军之间均形成了委托合同关系，该委托合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告宁立彬在完成委托买卖房屋过程中未收取任何一方好处费，行为并无不当，且委托事项已实际完成，故对原告叶德堂要求被告宁立彬返还购房款的诉讼请求，本院不予支持。第三人刘庆来是刘学军的父亲，虽然以刘庆来的名义从建筑施工单位购买在建金榭巴黎5号楼404室房屋，但实际出资购买人是刘学军，且该房屋买卖过程均是刘学军在联系、洽谈、接受价款、交付手续等，第三人刘庆来并未实际参与房屋买卖过程，故刘学军在本案中应承担法律责任，刘庆来不承担法律责任。第三人刘学军抗辩其出售的是期房，不是现房，且房屋买卖未约定交房期限，房屋买卖协议合法有效，以及本案超过诉讼时效期间，应驳回原告诉求的主张，既无法律依据，也无事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：一、第三人刘学军于本判决生效之日起十五日内返还原告叶德堂购房款人民币294500元。同时，原告叶德堂返还第三人刘学军金榭巴黎5号楼404室购买意向申请单及购房交款凭证。二、驳回原告叶德堂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6730元，由原告叶德堂及第三人刘学军均担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。审判长朱峰审判员何友山人民陪审员吴波二〇一四年十二月九日代理书记员张晓嫚