福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）台民初字第1107号
原告池晓文，男，1969年8月19日出生，汉族，住所地福建省古田县。
委托代理人刘志毅，福建臻永律师事务所律师。
被告福建博美诗邦地产有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人赵鲁山，董事长。
委托代理人范鸿钟，该公司员工。
原告池晓文因与被告福建博美诗邦地产有限公司（以下简称博美诗邦地产公司）商品房预售合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员盛洁适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘志毅及被告的委托代理人范鸿钟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告池晓文诉称，2009年5月10日，原告与被告博美诗邦地产公司订立一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告开发的位于福州市台江区宁化路3号博奥城4#楼某单元房，该商品房建筑面积为68.52平方米，总房价款为619338元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。被告于2009年10月将该房屋交付原告使用，但截止起诉日，涉案商品房仍不能办理权属证书。由于被告存在逾期办理房屋权属证书的严重违约行为，依法应承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条（交付期限）约定，被告应于2009年10月1日前将房屋交付原告使用。该合同第十五条（关于产权登记的约定）约定，被告应当在上述商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第2项处理：原告不退房，被告按已付房价款的每逾期一日0.005％向原告支付违约金。根据上述约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记（包括房屋产权证登记和国有土地使用权证登记）需由被告提供的资料报产权登记机关备案。但是，被告迟延履行该项合同义务和法定义务，截止起诉日，涉案商品房尚不能办理国有土地使用权证。被告逾期办理房屋权属证书（包括房屋产权证和国有土地使用权证）的行为，显然属于违约行为，依法应支付违约金直至原告实际取得国有土地使用权证之日止，现请求法院判令：1、被告立即完备办理国有土地使用证的相关手续并协助原告办理国有土地使用证；2、被告自2013年3月23日起至2015年2月1日止，按原告已付购房款的日0.005%标准向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金21212元。3、诉讼费用由被告承担。
被告博美诗邦地产公司辩称，一、被告关于办理产权的合同义务已经全面履行完毕，不存在违约情形，原告要求被告承担违约责任没有依据。二、原告要求被告承担违约金的主张已超过了两年诉讼时效，原告的诉讼请求没有法律依据。三、原告并未因逾期办证产生不利影响和损失，被告无须承担赔偿责任。四、即使被告违约，也仅承担部分合同约定的违约金。
经审理查明，2009年5月10日，原告池晓文（买受人）与被告博美诗邦地产公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：被告将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第4#楼11层某单元商品房预售给原告；该商品房建筑面积为68.52平方米，总价款为619338元；被告应当在2009年10月1日前履行交房义务。该合同第十五条“关于产权登记的约定”约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的每逾期一日万分之0.5%向买受人支付违约金。上述合同订立后，经福州市房地产交易登记中心预告登记。原告依约向被告支付了全部购房款619338元，并于2009年10月接收了房产，但被告却迟延至2011年8月1日才办妥福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第4#楼房屋产权初始登记手续，2015年1月26日，福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城1-6#楼通过土地总登记，尔后被告通知原告从2015年2月1日开始可以办理土地使用证登记，从而引起纠纷，原告遂于2015年3月23日向本院提起诉讼。
诉讼中，被告确认合同约定的违约金计算标准为每日万分之零点五。另，原告确认其已于2011年8月收到被告寄出的办理讼争屋所有权证的通知函及所需的证明文件。
本院认为，本案原被告订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，原被告双方均应依约全面履行自己的义务。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，协助商品房购买人办理房屋所有权及土地使用权登记，是开发商的法定义务，因此，应当认定本案《商品房买卖合同》第十五条（“关于产权登记的约定”）中约定的“房屋权属证书”包括房屋所有权证和土地使用权证。原告已于2009年10月1日前接收了讼争屋即福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第4#楼11层某单元房，被告本应于交房后的365个工作日内协助原告办理房屋权属证书，但被告迟延至2011年8月1日才完成讼争屋所在楼房的产权初始登记，至2015年1月底才通知原告2015年2月1日开始办理土地使用证登记，被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城1-6#楼于2015年1月26日通过土地总登记，被告已通知原告办理土地使用证登记，故原告诉请被告立即完备办理国有土地使用证的相关手续并协助原告办理土地使用证的主张，本院不予支持。原告诉请被告按其已付房价款619338元的每日万分之零点五的标准支付自2013年3月23日（起诉日倒推两年）起至2015年2月1日止逾期办理房屋国有土地使用证的违约金符合合同的约定和法律规定，且未超过诉讼时效，本院予以支持，故原告应向被告支付逾期办理房屋土地使用证违约金21088元（619338元×日万分之零点五×681天）。原告诉请中超出上述金额的部分，本院不予支持。诉讼中，被告提出其不存在违约情形、逾期办证并未给原告造成实际损失以及原告违约金诉讼请求已超过诉讼时效等答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，判决如下：
一、被告福建博美诗邦地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告池晓文支付自2013年3月23日起至2015年2月1日止逾期办理福州市台江区义洲街道宁化路3号博奥城第4#楼11层某单元房屋土地使用证的违约金人民币21088元。
二、驳回原告池晓文的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取165元，由被告福建博美诗邦地产有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。
代理审判员 盛洁
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 曾琦
附本案适用的主要法律条款：
一、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
三、《城市房地产开发经营管理条例》
第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起9０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。