山东省日照市东港区人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）鲁1102民特5号
申请人：日照东港农村商业银行股份有限公司。住所地：日照市海曲中路55号,统一社会信用代码91371100MA3C4W6K46。
法定代表人：许传健，董事长。
委托诉讼代理人：宋春峰，男，该公司员工。
被申请人：日照贝尔机械有限公司，住所地日照市高新区北园四路。统一社会信用代码91371100690627010F。
法定代表人：刘加启，经理。
申请人日照东港农村商业银行股份有限公司与被申请人日照贝尔机械有限公司申请实现担保物权纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用特别程序进行了审查。现已审查终结。
申请人日照东港农村商业银行股份有限公司称，被申请人日照贝尔机械有限公司从申请人处借款1笔，金额1000万元，借款期限自2014年2月8日至2016年10月6日，由被申请人日照贝尔机械用有限公司名下的房屋所有权（房产证号：日房权证市字第××号）提供抵押担保，签订东农信中小高抵字2014年第038号最高额抵押合同，并依法登记，办理了他项权利证书（日房他证市字第DG20140903**号）。但目前借款人公司经营出现风险，不履行还本付息义务，尚欠本金900万元及利息，经多次催要未果。现申请人请求法院依法裁定拍卖或变卖被申请人日照贝尔机械有限公司名下房产（日房权证市字第××号），抵押金额2125万元，拍卖或变卖所得价款在最高额2125万元范围内，申请人优先受偿。
被申请人日照贝尔机械有限公司经本院合法传唤拒不参加询问，亦未提交书面答复意见，视为对自己权利的放弃。
本院查明，2014年1月16日，被申请人日照贝尔机械有限公司召开股东会并作出决议，同意公司向日照市东港区农村信用合作联社借款1000万元用于年产40台BL高速地毯织机项目建设，且同意以公司合法拥有的在建工程做抵押，为上述借款业务提供抵押担保。公司股东会成员自愿以自然人身份为上述信贷业务提供连带责任保证担保。同日，被申请人向日照市东港区农村信用合作联社出具企业借款申请书，申请借款1000万元。
2014年1月29日，日照市东港区农村信用合作联社（××）与被申请人（××）日照贝尔机械有限公司签订编号为东农信中小高抵字（2014）年第038号《最高额抵押合同》，双方约定××所担保的主债权为自2014年1月29日至2016年10月10日（包括该期间的起始日和届满日，该期间为最高额担保债权的确定期间），在人民币2125万元的最高余额内，××依据与日照贝尔机械有限公司（下称债务人）签订的借款合同、银行承兑协议以及其他融资文件（下称主合同）而享有的对债务人的债权。不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。抵押担保范围包括：主债权本金、利息、罚息。复利、违约金、损害赔偿金及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押变现所得中扣除，而不包括在合同约定的最高余额内。抵押财产为债务人所有的位于东港区河山镇山海四路南，金玻化工北003幢1××号房产（日房权证市字第××号）。发生下列情况之一的，最高额抵押担保的债权确定：1、债权确定期间届满……。2、新的债务不可能再发生。3、……。发生下列情形之一，××有权实现抵押权：1、××主债权到期（包括提前到期），债务人未予清偿的；2、……。双方未就抵押权实现方式达成一致的，××可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。××主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，××有权自主决定实现担保的顺序，××承诺不因此而提出抗辩。××放弃、变更或丧失主合同项下其他担保权益的，××的担保责任仍持续有效，不因此而无效或减免。××承诺依法处分抵押财产的所得在偿还抵押担保范围内的全部债务后有剩余的，将剩余部分及时退还××。本合同自双方签署之日起生效。××日照市东港区农村信用合作联社与××日照贝尔机械有限公司均在合同上签字盖章。
2014年9月3日，上述抵押房产在日照市东港区房地产管理处办理抵押登记（他项权利证号：日房他证市字第DG20140903**号）。登记的抵押金额为21250000元，约定期限为2014年1月29日至2016年10月10日。抵押财产之上不存在其他在先权利人。
2014年1月29日，日照市东港区农村信用合作联社（贷款人）与被申请人（借款人）日照贝尔机械有限公司签订编号东农信中小固借字（2014）年第038号《固定资产借款合同》。合同约定借款人向贷款人借款人民币1000万元，用于支付钢结构工程款，借款期限自2014年1月29日始至2016年10月10日止。实际借款期限以贷转存凭证（借款借据）为准。借款利率为固定利率，年利率8.61%，合同有效期内利率不变。借款按日计息，按月结息，日利率=年利率/360。结息日为每月20日。借款到期，息随本清。借款人不按合同约定的还款期限偿还到期（含提前到期）应付的借款本金，自逾期之日起，按本合同约定的利率加收50%作为罚息利率，计收逾期利息；借款人在借款期限内不能按期支付的利息，应按合同约定的借款利率计收复利；借款逾期后仍未支付的利息，应按本款约定的罚息利率计收复利。本合同项下借款的担保方式为案外人王兆森提供的保证担保（与贷款人签订合同编号为东农信中小保字2014年第038号《保证合同》）；以及被申请人日照贝尔机械有限公司提供的最高额抵押担保（遇到款人签订合同编号为东农信中小高抵字2014年第038号《最高额抵押合同》）。合同自双方签署之日起生效。日照市东港区农村信用合作联社与被申请人均在合同上签字盖章。
上述借款合同签订后，日照市东港区农村信用合作联社于2014年2月8日向被申请人发放贷款1000万元，到期日为2016年10月6日，利率为7.17500‰。借款到期后借款人未按约足额偿还本金及支付利息。现尚欠借款本金900万元及自2016年6月21日起的利息。
申请人名称原为“日照市东港区农村信用合作联社”，后经山东省银监局批准，于2015年12月28日成立“日照东港农村商业银行股份有限公司”，原日照市东港区农村信用合作联社的债权债务由日照东港农村商业银行股份有限公司承担。
另查明，申请人自认其与被申请人之间除诉争借款外，另有一笔于2015年7月25日发放的270万元借款亦在最高额抵押合同约定业务范围内。
本院经审查认为，申请人与被申请人签订的固定资产借款合同以及最高额抵押合同，均系双方当事人意思表示真实，其内容不违背法律、行政法规禁止性规定，合法有效。合同双方均应按约全面适当履行合同义务。申请人已按约向借款人发放贷款，借款人亦应按约归还申请人贷款本金并支付利息。然其未按约履行上述付款义务，显属违约。按照借款合同约定，申请人有权要求借款人归还到期借款本息。同时被申请人作为诉争借款合同的抵押担保人，亦应按照抵押合同约定承担担保责任。上述最高额抵押合同签订后，合同约定的抵押物均已办理抵押登记，申请人对上述抵押财产均享有抵押权。现主债权到期而申请人未受清偿，申请人申请实现抵押权条件成就。虽然主债权同时有第三人保证担保，但根据抵押合同约定，××有权自主决定实现担保的顺序。另诉争抵押物之上不存在其他在先权利人，即抵押权不存在瑕疵的情况下，申请人申请拍卖、变卖抵押财产优先清偿诉争债务，符合法律规定，本院应予准许。至于申请人得优先受偿的范围，按最高额抵押合同约定，因诉争借款逾期，申请人与借款人之间不再发生新的债权，最高额抵押担保的债权确定。决算期届至，最高额抵押担保的债权余额未超出被申请人抵押担保的最高限额，故申请人得优先受偿的范围应以各抵押合同约定的最高额抵押限额为限。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第七十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百七十二条第一项规定，裁定如下：
准许拍卖、变卖被申请人日照贝尔机械有限公司所有的位于日照市东港区河山镇山海四路南，金玻化工北003幢1××号房产（房产证号：日房权证市字第××号;他项权利证号：日房他证市字第DG20140903**号），申请人日照东港农村商业银行股份有限公司对抵押物变价款，在2125万元限额内行使优先受偿权（准予受偿的债权数额以申请人所持有的债权凭证为依据；优先受偿的债权种类范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等），实现抵押权的费用优先从抵押物变现中扣除，不在上述债权余额内。
申请费100元，由被申请人负担。
申请人不服本裁定，应当在收到本裁定书之日起十五日内向本院提出异议。
审判员 常金锋
二〇一八年二月九日
书记员 庄晓娜