江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终220号
上诉人（原审被告）：管慧珍，女，1948年6月23日出生，南昌市人，汉族，住南昌市新建区。
委托代理人：万芳华，女，汉族，1983年10月3日生，住江西省南昌市南昌县，系管惠珍儿媳。
上诉人（原审被告）：管志仁，男，1953年11月23日出生，南昌市人，汉族，住南昌市。
委托代理人：管少伟，男，汉族，1975年10月23日生，住江西省南昌市东湖区，系管志仁儿子。
上诉人（原审被告）：管志义，男，1956年3月16日出生，南昌市人，汉族，住南昌市西湖区。
上诉人（原审被告）：管福贞，女，1959年10月13日出生，南昌市人，汉族，住南昌市。
被上诉人（原审原告）：陶晓春，男，1957年10月4日生，江西省南昌县人，汉族，住南昌市青山湖区。
委托代理人：江厚平，江西英华律师事务所律师。
上诉人管慧珍、管志仁、管志义、管福贞与被上诉人陶晓春房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2016）赣0103民初1649号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人管慧珍委托代理人万芳华，上诉人管志仁委托代理人管少伟，上诉人管志义、管福贞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，1992年4月14日，管炎炳（甲方）与陶晓春（乙方）签订《购买731房协议书》，主要内容为：“本协议书经过甲、乙双方多次并有成效的协商，现达成如下协议，本协议书自双方签字即生效，具有一定的法律依据和效力。1、甲方自即日收到乙方交来购房费28000元，甲方的私房现翠花街5号区第13单元731房属乙方所有，一切房产权属乙方，甲方无权。2、自即日起，双方互不追究，今后731房一切手续及731房由乙方自负自理，甲方不承担一切任何经济责任。3、本协议书自即日生效后凭双方收据为法律凭证。4、本731房甲方转让给乙方总价为47484元。5、自本协议书生效即日起，今后乙方需办理731房有关手续，甲方有责任义务协助乙方办理有关手续，但甲方不承担任何经济责任”。陶晓春及管炎炳在该协议书上签字，管志仁和刘一平作为甲方旁证人，田右芳和田小饶作为乙方旁证人均在该协议书上签字。同日，管炎炳向陶晓春出具收条，载明收到陶晓春的购房款47784元，管志仁和刘一平作为旁证人在该收条上签字。涉案房原为毛坯房，陶晓春购买后装修完毕即搬入居住至今，期限超过20年，其家庭成员均将户籍迁入涉案房。因涉案房属于被征收范围，亦未办理房屋登记手续，现又存在买卖争议，陶晓春无法获取征收补偿，故诉至法院，诉请如上。
另查明，管炎炳与李香英于20世纪四十年代结婚，婚后生育四子女即本案管慧珍、管志仁、管志义、管福贞。涉案房原为管炎炳获取的拆迁安置房，面积74.36㎡，原门牌号码为南昌市西湖区5号第13单元731室，后变更为南昌市西湖区××单元××室。庭审中，陶晓春陈述其购买时知晓涉案房没有房产证，当时办理房产证也不符合相关政策，此后也一直未办理房产证。管炎炳于1994年5月29日死亡，李香英于2011年5月11日死亡。庭审中，管慧珍、管志仁、管志义、管福贞陈述自陶晓春住进涉案房后，管慧珍、管志仁、管志义、管福贞及其母亲李香英从未找过陶晓春主张权利。涉案房现已清房，但尚未被拆除。
原审法院认为，本案争议的焦点问题系陶晓春与管炎炳签订的房屋买卖协议在李香英未签字的情况下是否具有法律效力？本案中，陶晓春在与管炎炳签订房屋买卖协议时，虽然在法律上有所疏漏，未让共有权人李香英在该协议上签字，但该协议于1992年签订，签订协议时，不仅管炎炳签字确认，且管志仁作为管炎炳与李香英的长子也以见证人的身份在该协议上签字，管慧珍、管志仁、管志义、管福贞庭审中也承认在签订房屋买卖协议后，李香英及管慧珍、管志仁、管志义、管福贞也从未找过陶晓春主张权利，陶晓春在购买涉案房后一直在该房屋内居住达20年之久。管慧珍、管志仁、管志义、管福贞抗辩认为该房屋买卖协议没有法律效力，缺乏事实依据，亦有违诚实信用原则。故原审法院对该购房协议的法律效力予以确认，该房屋应属于陶晓春所有。但对陶晓春要求管慧珍、管志仁、管志义、管福贞协助其办理涉案房房产证的诉请，因涉案房是否符合办理房产证的条件，属于房管部门的权责，且该房屋已被纳入征收范围，已经清房。故对于陶晓春的该诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款的规定，判决一、原告陶晓春与管炎炳于1992年4月14日签订的《购买731房协议书》合法有效；二、坐落于南昌市西湖区××单元××室房屋归原告陶晓春所有；三、驳回原告陶晓春的其他诉讼请求。本案由原告陶晓春预交的案件受理费5650元、财产保全费4020元，由原告陶晓春自行承担。
宣判后，管慧珍、管志仁、管志义、管福贞不服原审判决向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决第一、二项；判决被上诉人陶晓春与管炎炳于1992年4月14日签订的《购买731房协议书》无效；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
上诉人认为，上诉人父亲管炎炳与母亲李香英于20世纪四十年代结婚，生有二子二女，原居住于西湖区，后因翠花街老房拆迁，父亲随长子居住，母亲随女儿居住，父母之间少有来往，且子女们都长大成家。1992年4月14日，父亲管炎炳未与母亲商量，将老房拆迁的安置房（尚未交房），瞒着李香英及除管志仁之外的三个上诉人，偷偷将安置房卖给了被上诉人，并签订了《购买731房协议书》，因当时父母分居，母亲李香英及上诉人（除管志仁外），均无从知晓房屋被卖，不久管炎炳去世，而管志仁在外地工作偶尔来探望母亲李香英，也从未提及房屋被父亲卖给他人之事，直到2011年母亲去世，上诉人管慧珍、管志义、管福贞均未听管志仁说过翠花街的房屋被父亲卖给他人，三上诉人还一直以为是管志仁在管理房屋，直到近期该房屋要拆迁，拆迁办通知上诉人时，才知道房屋已被卖给被上诉人陶晓春。
我国婚姻法规定，夫妻双方在婚姻存续期间取得的财产为夫妻共同财产，民法通则规定，没有财产共有人的书面同意，不得处置共有财产，合同法、物权法等均对此作了明确规定。被上诉人与管炎炳签订的购房协议违反了上述法律规定，其后一直不去办理房屋产权登记，则是有意规避法律，有意欺瞒房屋共有人李香英。原一审判决认定事实错误，最后导致了错误的判决，上诉人管慧珍、管志义、管福贞自始至终没有参与交易，也不知道交易存在，怎么就“有违诚信原则”？一审判决在本院查明部分说“涉诉房屋按当时政策，不能办理产权登记”，哪么当时房管部门的拆迁安置房按什么政策不能办理产权登记？上诉人父亲在夫妻分居期间，将夫妻共同财产擅自卖给他人是严重的违法。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依予以改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人陶晓春辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回所有上诉人的上诉请求。
二审查明的事实与一审法院查明事实相同。
本院认为：本案争议的焦点是陶晓春与管炎炳签订的房屋买卖协议在李香英未签字的情况下是否具有法律效力？本案中，陶晓春在与管炎炳签订房屋买卖协议时，虽然未让共有人李香英在该协议上签字，但该协议于1992年签订，签订协议时，不仅管炎炳签字确认，且管志仁作为管炎炳与李香英的长子也以见证人的身份在该协议上签字，对陶晓春来说，管炎炳和管志仁签字，符合表见代理。在签订房屋买卖协议后，李香英及管慧珍、管志仁、管志义、管福贞也从未找过陶晓春主张权利，陶晓春在购买涉案房屋后一直在该房屋内居住达20年之久。管慧珍、管志仁、管志义、管福贞认为该房屋买卖协议没有法律效力，与事实不符，对上诉人提出的上诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5650元，由上诉人管慧珍、管志仁、管志义、管福贞承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年五月十六日
书记员 王 倩