贵州省六盘水市钟山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0201民初3940号
原告（反诉被告）：叶润辉，男，1970年5月23日出生，汉族，原住四川省泸县，现住贵州省六盘水市钟山区。
委托诉讼代理人：李翔，系贵州勤维律师事务所律师,执业证号：15202200610366716。
被告（反诉原告）：张道琼，女，1972年6月14日出生，彝族，住六盘水市钟山区。
委托诉讼代理人：谭新，系贵州祥紫律师事务所律师，执业证号：15202200410769704。
原告（反诉被告）叶润辉与被告（反诉原告）张道琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）叶润辉向本院提出诉讼请求:1、判令被告偿还原告房款232536元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告2007年联合建房修建德坞镇西宁村住房，原告分得住房3套、2个门面，其余分给被告。合作建好房后，被告欲收购原告的三套住房，双方于2008年9月27日签订一份《房屋买卖合同》，出卖价格为445536元，被告首期付款213000元、第二期付款按每月2000元，直到房款付清为止。当日被告付清首付款213000元，余款232536元从未支付。按双方约定的24000元/年的付款方式，现应将所有的房款基本给付完毕，但被告不知出于什么因素，分文未付，使原告的权利不得实现，原告多次向被告提出付款要求，但被告仍是不偿付。故为维护原告的合法权益，特向贵院提出起诉，望贵院支持为谢。
被告（反诉原告）张道琼辩称，原告叶润辉所提诉请与事实不相符合，其行为严重违约，并给被告造成严重的损失，因此请求驳回其诉请。2007年5月25日，我为甲方与原告为乙方签订《联合建房合同》，竣工时间为2007年9月30日。合同约定：甲方出土地110平方米，乙方出资共同联合建房，乙方出面办理产权证等相关手续，并口头承诺房屋竣工之日就可以为我办理完毕产权证。房屋依约竣工建成后，原告并未为我办理房屋权属证书。2008年9月27日，房屋建成后，我又与原告签订了《房屋买卖合同》。合同约定：原告将其在联建房屋中应分得的部分共计3套房屋卖给我，并约定房产证由卖方也即原告负责办理。然而，时至2016年5月，将近8年的时间，原告并未按照合同约定，为我办理房产证，其严重违约行为导致我遭受了重大损失。为此，我已经依法向原告提起反诉。原告以能办理房产证为由，在我房产所在的区域四处寻找合作建房者，共计有几十户，但至今未给任何一户兑现其办理房屋产权相关手续的承诺，其合作建房尾款也被众多合作户扣留至今。原告不仅严重违约，导致我及德坞怡景小区二十多户合作户遭受重大损失，如今还以虚假伪造的合同进行诉讼，应该承担相应的法律责任，有违诚实信用原则，根据《合同法》的相关规定，答辩人享有拒绝履行合同义务的权利，故请求驳回原告的诉请。
被告（反诉原告）张道琼向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人叶润辉补偿反诉人房屋征收损失257844.00元；2、判令被反诉人叶润辉承担违约导致的利息损失542800.00元；3、判令被反诉人叶润辉承担违约赔偿金168200.00万元。上述诉请共计：968844.00元。4、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人叶润辉承担。事实和理由:2007年5月25日，反诉人张道琼为甲方与被反诉人叶润辉为乙方签订《联合建房合同》。合同约定：甲方出土地110平方米，乙方出资共同联合建房，乙方出面办理产权证等相关手续，并口头承诺房屋竣工之日就可以办理产权证。2008年9月27日，房屋建成后，反诉人张道琼又与被反诉人叶润辉签订了《房屋买卖合同》。合同约定：被反诉人叶润辉将其在联建房屋中应分得的部分共计3套房屋卖给反诉人张道琼，并约定房产证由卖方也即被反诉人叶润辉负责办理。然而，时至2016年5月，将近8年时间，被反诉人叶润辉并未按照合同约定，为反诉人办理房产证，其严重违约行为导致反诉人遭受了以下重大损失：一、2016年5月12日，六盘水市钟山区人民政府决定对本案所涉房屋片区进行征收改造，由征收人六盘水市钟山区人民政府西宁社区服务中心与反诉人张道琼签订了《六盘水市钟山区棚户区改造项目征收补偿合同》。根据2013年1月16日颁布实施的《钟山区国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》第十五条，对国有土地上建设的合法（持有《国有土地使用证》和《房屋所有权证》）建筑物、构筑物、地上附着物实施征收的，如果房屋结构是小砖、料石墙钢筋混凝土顶的，按照每平方米1600元标准进行房屋补偿。反诉人张道琼所拥有的本案涉及房屋总建筑面积共计859.48平方米，由于被反诉人叶润辉的违约行为，反诉人张道琼未取得房屋所有权证，只按照每平方米1300元的标准进行了房屋补偿，共计少补偿257844.00元；二、反诉人张道琼与被反诉人叶润辉联建房屋及购买被反诉人叶润辉的联建房产，目的希望获得建房物权后，通过对物权的合法处置，享有房产收益，获得资产性收入。但由于被反诉人叶润辉的违约行为，导致反诉人张道琼一直未获得房屋产权证，致使建成的房屋无法进入市场。作为工薪阶层的反诉人张道琼，在建房和买房时，向银行和民间进行了借贷。可由于建成的房屋无法进入市场，反诉人张道琼自然无法实现房屋的合理性资产收益，也就无法及时还清银行及民间借款，为此背负了巨大的房屋建设和购买资金压力，遭受的借贷资金利息损失共计54.28万元，该笔损失也是基于被反诉人叶润辉的违约行为而导致，依法应由被反诉人叶润辉承担。三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定的除外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。反诉人张道琼已付房款购房款为21.3万，根据该条规定，被反诉人还应承担至今共计9年的损失共计16.82万元。综上，为维护反诉人合法权益，故提起以上反诉请求，恳请得到法庭的支持。
原告（反诉被告）叶润辉对被告（反诉原告）张道琼的反诉辩称：一、反诉人的反诉请求是针对合作建房提出的反诉，而不是针对本诉买卖合同提出的反诉。两者是不同的法律关系，故反诉人提出的反诉理由不成立，应当予以驳回。二、反诉人提出的三个请求，要求赔偿损失和赔偿金，这对被反诉人叶润辉没有办理房产证没有直接关系，也就是说叶润辉没有办理房产证与反诉人的损失没有因果关系，所以被反诉人不应当赔偿反诉人提出的损失和赔偿金。三、反诉人提出的三个反诉请求，根据合同法规定不应当同时兼得，只能是在损失范围内给予一定的赔偿。本案反诉人将所有损失进行叠加，是有违合同法的相关规定。所以反诉人提出的反诉请求得不到法律支持。四、被反诉人未给反诉人办理房产证不是其本身原因，而是政策原因造成该片区房产证均未办理，是属于政府的不可抗力，不可规定谁的责任，所以原告的行为并不是违约。五、反诉人与被反诉人并没有约定办理房产证期限，在房屋拆迁之前，被反诉人一直积极为其办理房产证，但是由于该片区房屋要拆迁，所以政策上不允许办理房产证。综上，被反诉人并没有违约行为，故不能赔偿反诉人的各项请求，而且反诉人的各项请求有违法律规定，故请求人民法院驳回反诉人的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告（反诉被告）叶润辉提交的身份证复印件、2007年5月20日原被告签订的联合建房合同、2008年9月27日的收款收据、西南政法大学司法鉴定中心作出的西政司法鉴定中心[2017]鉴字第0111号司法鉴定意见书；被告（反诉原告）张道琼提供的身份证复印件。各方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告叶润辉提交的2008年9月27日的房屋买卖合同，被告对该组证据的三性均有异议，理由为合同第6页约定的内容不是双方的真实意思表示，是原告的篡改，是原告伪造的证据，原告出示该组证据旨在证明双方买卖的房屋是双方合资修建的房屋，原告应分得的三套，并约定了付款方式，但被告方在合同签订后未按合同约定支付后续购房款，合同再次说明双方没有约定取得房产证的期限，也没有约定没有取得房产证之前的违约处理方式的事实，因审理过程中被告对该组证据第6页中涉及被告捺印部分申请进行鉴定，西南政法大学司法鉴定中心作出的西政司法鉴定中心[2017]鉴字第0111号司法鉴定意见书的鉴定意见为系被告所捺印，故本院对该组证据予以认定，并作为认定本案事实的依据；2、被告张道琼提交的联合建房合同、建房收据，原告对该组证据中联合建房合同的三性没有异议，但对证明目的有异议,理由为产权证办理方式只是约定由叶润辉办理，双方并未约定违约责任。对建房收据的关联性有异议，理由为3.9万元收据，是建房款，而不是2、3、4层的房款，被告出示该组证据旨在用于证明被告提供土地，原告出资联合建房，竣工日期为2007年9月30日，房产证由原告出面办理和被告交付建房款3.9万元的事实，因被告提供的上述证据可以达到原告需证明的事实，故本院对该组证据依法予以认定并作为本案事实认定的依据；3、被告张道琼提交的房屋买卖合同、购房收据，原告对房屋买卖合同中对第6页的真实性有异议，理由为手写部分括号中是反诉人自己添加；对购房收据中备注栏的手写部分并非原告方书写，被告出示该组证据旨在证明原告将其应分得的三套房屋出售给被告，房屋产权手续由原告方办理和被告交付购房款21.3万元的事实，对原告不予认可的内容部分因原告并未提供证据予以证明，且该组证据能达到原告所需证明的事实，故本院对该组证据依法予以认定并作为本案事实认定的依据；4、被告张道琼提交的2013年1月16日颁布实施的《钟山区国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》和《六盘水市钟山区棚户区改造项目征收补偿合同》，原告对该组证据的真实性无异议，对关联性有异议，理由为与本诉没有关系，该组证据不能证明被告的损失是原告造成的，原告出示《钟山区国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》用于证明钟山区对合法办理《国有土地使用证》和《房屋所有权证》）的建筑物、构筑物、地上附着物实施征收的，如果房屋结构是小砖、料石墙钢筋混凝土顶的，按照每平方米1600元标准进行房屋补偿的事实。《六盘水市钟山区棚户区改造项目征收补偿合同》用于证明由于被告没有办理房屋产权证，房屋结构是小砖、料石墙钢筋混凝土顶，只按照每平方米1300元标准进行房屋补偿，每平方米低于正常标准少赔偿300元的事实。该组证据可以证明钟山区房屋征收补偿的标准以及被告房屋被征收过程中的征收标准，故本院对该组证据的三性予以认定，但对被告用于证明其房屋未能按1600元的标准进行征收的原因是因为没有办理产权证所造成，因通过该组证据并不能达到其证明目的，故本院对该部分的证明目的不予认定；5、被告张道琼提供的六盘水农村商业银行股份有限公司徳坞支行出具的《情况说明》及利息清单、水城县农村信用合作联社米箩信用社出具的《证明》及利息清单、六盘水农村商业银行股份有限公司开发区支行出具的《证明》及利息清单、中国工商银行股份有限公司六盘水分行个贷中心出具的《个人贷款结清证明》、利息清单及《抵押合同》，原告对该组证据的真实性没有异议，对关联性有异议，理由为这是反诉人借款所产生的利息，与被反诉人是否办理房产证的行为没有因果关系。原告出示该组证据旨在证明其分别向徳坞支行借款共计33万元，利息支付共计73199.21元；米箩信用社借款共计15万元，利息支付总计42275.03元；农商行开发区支行借款共计9万元，利息支付总计12582.91元；工行住房公积金借款共计15万元，利息支付总计34077.77元的事实，因被告提供的上述证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认定；6、被告张道琼提供的2009年9月12日、2014年6月21日借条、2016年9月12日收条、2009年9月6日、2015年1月4日借条、2016年9月16日收条、2013年12月31日借条、2016年9月15日收条、2014年1月10日、2014年4月3日借条、利息支付凭证7张，原告对该组证据的关联性有异议，理由为不能证明反诉人的损失是被反诉人造成，因被告提供的上述证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认定；7、被告张道琼提供的银行贷款利息表，原告对该组证据的关联系有异议，与本案没有关系；被告出示该组证据旨在证明2008年9月27日，双方签订合同时的银行贷款利率的事实，为了反诉状中计算违约赔偿数额使用，因被告提供的上述证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认定；8、被告张道琼提供的怡景小区回购房源名单，原告对该组证据的关联系有异议，被告出示该组证据旨在用于证明原告承诺不能兑现，导致与叶润辉建房、购房的合作者都没有依约办理房产证的事实，因原告提供的该组证据不能达到被告的证明目的且与被告提供的上述证据与本案不具有关联性，故本院对该组证据不予认定。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年5月20日，原告（反诉被告）叶润辉为乙方与被告（反诉原告）张道琼为甲方签订《联合建房合同》，合同约定：“甲方将位于德坞镇西宁村二、三组开发小区自有住宅用地110平方米入股修建7层单元楼一幢，共四个门面，六套半住房，由乙方负责投资施工建设，双方分层。……土地使用证号国用（籍）第20060951号。……”合同中约定了工程地点、工程方式、工程内容、工程质量等内容，其中分层方式、产权办证方式、工期要求约定为：“五、分层方式：本工程共修7层半，甲方所得门面2个，住房3.5套（五、六、七），乙方所分得门面2个，住房3套，甲方多得的0.5套住房，由甲方按照造价付款给乙方（具体的价款待核算完以后计算）。六、产权办证方式：由乙方出面办理相关手续，费用各自承担。七、工期要求：本工程从2007年4月1日至2007年9月30日竣工验收。工程质量问题所带来的一切后果有乙方承担责任。……”合同签订后，原告（反诉被告）叶润辉依据合同约定于2007年9月30日将房屋修建完毕。协议履行过程中，原告（反诉被告）叶润辉于2007年9月27日向被告（反诉原告）张道琼出具收款收据一份，主要载明：“今收到张道琼交来建房（小复式楼）款人民币（大写）叁万玖千元，￥39000元……”。上述房屋修建完毕后，原告依约履行了房屋的交付义务。2008年9月27日，原告（反诉被告）叶润辉作为出卖人与被告（反诉原告）张道琼作为买受人签订《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》，合同主要约定：“买受人购买的房屋为第二、三、四楼201、202、203号房，每套房屋的建筑面积为123.76平方米，按建筑面积计算，该房屋单价为人民币每平方米为壹仟贰佰元，总金额肆拾肆万伍仟伍佰叁拾陆元整（￥445536元）”其中付款方式及期限的约定为：“2、分期付款：首期付款贰拾壹万叁仟元整。（其中原告叶润辉持有的合同中约定：“第二期付款每月贰仟元整（到房款付清为止）”，被告张道琼持有合同的中约定：“余款按每月贰仟元正计付（直至房款付清，房产证办到买受方为止）房产证由买方负责办理”）”，并约定“……3、该房屋产权手续由出卖人办理、所涉及费用由买受人承担”。同日，原告（反诉被告）叶润辉向被告（反诉原告）张道琼出具《收款收据》一份，主要载明：“今收到张道琼交来购房款人民币（大写）贰拾壹万叁仟元正，￥213000元……”，后原告（反诉被告）叶润辉依约履行了房屋的交付义务，现原告（反诉被告）叶润辉以被告（反诉原告）张道琼未按约定履行剩余购房款的支付义务为由，诉至本院，请求依法判如所诉。
另查明，被告（反诉原告）张道琼于2016年5月12日与六盘水市钟山区人民政府西宁社区服务中心签订《六盘水市钟山区棚户区改造项目征收补偿合同》（合同编号DHLND093号调换类），就本案所涉房屋达成征收补偿协议，现该房屋已被实际拆除。
再查明，审理过程中，根据被告（反诉原告）张道琼的申请本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对原被告双方提交的《房屋买卖合同》中涉及原被告的捺印部分进行鉴定，该鉴定中心于2017年3月25日作出西政司法鉴定中心[2017]鉴字第0111号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1、原告叶润辉提交的《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》原件第6页手写字迹处两枚红色指印是张道琼的右手拇指指纹所捺印；2、被告张道琼提交的《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》原件第3页手写字迹处红色押名指印与第6页手写字迹处红色指印均是叶润辉的右手拇指指纹捺印。
本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。原告（反诉被告）叶润辉与被告（反诉原告）张道琼于2008年9月27日签订的《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》系对于双方之前签订的《联合建房合同》实际履行完毕后，原告（反诉被告）叶润辉对依据《联合建房合同》实际分配到的房屋的有权处分，该协议书系原被告双方的真实意思表示且未违反相关法律法规的强制性规定，并不存在合同无效的情形，故该合同依法成立并生效。根据《六盘水钟山区德坞开发新区住宿楼买卖合同》的约定，原告（反诉被告）叶润辉已经根据合同约定实际履行了房屋的交付义务，被告（反诉原告）张道琼亦按照合同约定履行了交付首期付款213000元的义务。对于剩余款项的支付方式双方产生了争议，其中原告（反诉被告）叶润辉认为基于其持有的合同的约定，剩余款项的支付方式应为：“第二期付款每月贰仟元整（到房款付清为止）”，而被告（反诉原告）张道琼则认为其持有的合同中的约定的剩余款项的支付方式为：“余款按每月贰仟元正计付（直至房款付清，房产证办到买受方为止）房产证由买方负责办理）”，被告（反诉原告）张道琼认为其按月支付款项的基础是在原告（反诉被告）叶润辉办理完毕产权手续时开始按月支付。虽原被告双方分别提交的合同中对剩余232536元购房款支付的文字表述上存在差异，但从被告张道琼提交的合同中，并不能看出剩余款项的支付开始的时间需以办理完毕产权手续为前提，对剩余款项按月支付2000元的起算时间应认定为合同签订之日起的次月即2008年10月起。虽至原告起诉之日，被告按月未支付款项未到232536元，但因被告长达8年的时间拒不支付款项的行为已经表明被告对剩余款项拒不支付的意思，且被告未支付价款的金额已经超过剩余款项的五分之一，原告（反诉被告）叶润辉有权要求被告（反诉原告）张道琼支付全部价款，故本院对原告（反诉被告）叶润辉提出要求被告（反诉原告）张道琼支付房款232536元的本诉予以支持。
对被告（反诉原告）张道琼提出的反诉请求中的要求原告叶润辉补偿房屋征收损失257844元的诉请，虽被告（反诉原告）张道琼提交的《钟山区国有土地上房屋征收与补偿办法（试行）》、《六盘水市钟山区棚户区改造项目征收补偿合同》证明了“小砖混有双证（国有土地使用证、房屋所有权证）的按1600元每平方米计算”以及本案所涉房屋是按1300元每平方米的标准进行征收的事实，但因被告（反诉原告）张道琼并未提供证据证明其未能按照1600元每平方米标准被征收的原因是在于未办理产权登记手续所造成，故本院对被告（反诉原告）张道琼的该项反诉请求不予支持。对被告（反诉原告）张道琼提出的反诉请求中的要求原告叶润辉承担违约导致的利息损失542800元的诉请，虽被告（反诉原告）张道琼向本院提交了房屋修建期间至今的多笔借款，但因与上述借款与本案并无法律上的关联性，故本院对被告（反诉原告）张道琼的该项反诉请求不予支持。对被告（反诉原告）张道琼提出的反诉请求中的要求原告叶润辉承担违约赔偿金168200元的诉请，双方并未在合同中约定办理产权登记手续的时间期限也未约定逾期办理的违约责任，被告（反诉原告）张道琼提出应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定予以认定，但因本案所涉及买卖的房屋并不属于该司法解释所调整的对象，故本院对被告（反诉原告）张道琼的该项反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十三条第一百三十条、第一百六十一条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张道琼于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）叶润辉房款232536元；
二、驳回被告（反诉原告）张道琼的诉讼请求。
如果被告（反诉原告）张道琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉的案件受理费4788元，因适用简易程序减半收取2394元，由被告（反诉原告）张道琼负担（原告（反诉被告）叶润辉已预交，被告（反诉原告）张道琼应负担部分在判决生效之日起十日内连同上述款一并返还给原告）；反诉的案件受理费13488元，因适用简易程序减半收取6744元、鉴定费5000元，以上合计11744元，由被告（反诉原告）张道琼负担（被告（反诉原告）张道琼已预交）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。
逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决生效后二年以内，向本院申请强制执行。
审判员 张 冰
二〇一七年七月二十五日
书记员 李婉婷