广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0102民初6320号原告：南宁市远鹏物业服务有限责任公司，住所地：南宁市人民东路158号置地广场地下二层，组织机构代码：74514145-7。法定代表人：康菁，系该公司董事长。委托代理人：丘苏里，南宁市远鹏物业服务有限责任公司职员。被告:李宛轩，女，1967年10月30日出生，汉族，住广西武鸣县。原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司（以下简称：远鹏物业公司）与被告李宛轩物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告远鹏物业公司的委托代理人丘苏里，被告李宛轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远鹏物业公司向本院提出诉讼请求:一、判令被告支付原告拖欠的物业管理费、公共维修资金等其他费用总计：377元（欠费时间自2017年3月起计算至2017年5月31日止）；二、判令被告支付原告因拖欠上述费用所产生的违约金24元，计算方式：以实际拖欠费用总额按每天3%计算至实际偿清之日止；三、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告是南宁市兴宁区人民东路158号置地广场C栋1808号房的业主，被告于2007年12月与原告签订《置地广场小区前期物业管理服务协议》，开始享受原告提供的物业服务。根据原、被告双方签订的协议以及南宁市物价局相关物业费批复文件，从2010年11月1日起，物业费为0.99元/㎡，公共维修资金0.2元/㎡，生活垃圾清运费每户每月8元。虽然水电费属于代收代缴费用，但是由于涉及电梯、路灯、二次加压供水等公共问题，存在水电公摊费用。但被告于2017年3月起至今一直拒绝交纳物业费等其他费用，却无偿享受原告提供的各种物业服务。原告多次以电话、书信、上门告知等不同方式通知被告前来交纳物业管理费等相关费用，但被告均置之不理，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告李宛轩辩称：原告未按合同约定提供物业服务，没有履行治安、环保、物业公共部位维修等义务，故被告有权拒交物业费。原告未尽到合同义务的表现有：原告擅自在楼顶建房，封闭顶层的通道；小区的清洁不干净；从入住开始小区也没有维持正常治安秩序的保安，也未巡逻；消防栓没有水，灭火设施过期，从入住开始没有更换过，造成安全隐患，因为消防设施存在隐患，导致商铺、停车场1楼到负二楼的消防设施均被消防部门封闭；未履行水电费的代缴义务，从2017年6月到目前都是各业主到业主自管委员会交纳的500元费用维持小区正常的水电以及清洁开销；安全通道均未安装路灯；出入的门禁损坏，原告未予维修；原设计的绿化区至今未建成，并且封闭；业主平时遇到室内有维修问题反馈，均未得到处理；原告多次擅自停水停电。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：置地广场小区的开发商为南宁海奇房地产开发有限公司，2004年8月13日，原告与南宁海奇房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由原告对置地广场小区提供前提物业服务，该合同第十八条约定：住宅物业（高层）公共维修资金按0.2元/月﹒㎡由原告向业主收取，2007年12月8月8日，双方签订《物业管理服务补充协议》，约定房屋共用维修资金居住类按0.2元/月﹒㎡收取。2007年12月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《置地广场小区前期物业管理协议》，载明有效期至业主委员会成立时止，合同第三条约定：甲方支持房地产公司选聘的物业管理企业，依照有关物业管理的文件和合同进行服务，积极配合物业管理企业执行指定的各种管理、服务制度，明确乙方按照南宁市三级标准进行物业管理服务工作；合同第四条约定：置地广场收费标准详见“置地广场费用告知书”，乙方的收费标准须报物价局批准后执行：甲方在每月初1-10日按时到小区办公室缴纳各种费用，甲方未按时缴费，乙方可以停止报货水电供应在内的服务，所产生的损失，甲方自行承担，甲方恶意拖欠费用时，每拖欠一天，乙方增收金额的3‰作为滞纳金；合同第六条约定：乙方出具服务发票收据物业服务费，出具收款收据收取垃圾费，出具收款收据收取水电费，收费单价以水电供应公司所标注的单价为准，各单元路灯费以本单元实际入户公摊，小区内产生路灯等公摊费，以小区实际入住户公摊。该合同还对其他事项进行了约定。签订合同后，被告接收了置地广场C栋1808号房。经南宁市房产管理部门测绘，置地广场C栋1808号房的建筑面积为77.56㎡。置地广场小区至今尚未成立业主委员会。南宁市物价局于2010年11月1日在《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》中批复准许同意原告远鹏物业公司三级备案，按建筑面积计，住宅综合费最高为：有电梯0.99元/㎡。备案后，原告按每月0.99元/㎡的标准收取物业服务费。被告自2017年3月起未缴纳物业服务等费用，原告遂向本院起诉，诉请如前。另查明，自2015年起因置地广场小区存在火灾隐患，消防设施维护不当，而原告久拖未改，南宁市兴宁区公安消防大队于2017年11月16日对置地广场第一层至第五层商业部门及地下一层局部、地下二层及三层车库采取临时查封措施。置地广场小区所在区域隶属南宁市兴宁区朝阳街道办事处人民北一里社区居民委员会（以下简称：人民北一里社区居委会）管辖，本院于2017年12月14日至该社区居委会调查，该社区居委会的工作人员反映如下情况：2017年3月，置地广场小区发生业主和物业公司工作人员殴打的事件，此后物业公司的物业办公室就无人办公，大门紧闭，社区居委会的工作人员每天巡逻也未发现有人办公，为确保置地广场小区的日常正常进行，业主于2017年6月21日自发成立了业主自管委员会，业主自管委员会的职能是协调、代缴业主的水费（无一户一表）、公共水电费、清洁费、公共设施的维护等，业主自管委员会未进行法定登记，支出费用也不需向社区居委会备案，社区居委会只起到协助和证明的作用；2017年8月左右物业办公室开过门，但没有正常办公，一直到2017年11月16日小区被消防部门查封后一直关门；置地广场小区自2014年开始，物业公司与业主之间偶尔有些冲突，自2017年1月开始发生大规模冲突，当时全部电梯停运，后来每座楼栋只有一部电梯运行，而且长期均是此状态，后来物业公司又出现停电停水的情况，事情发生后，城区相关部门进行了协调，但由于物业公司和业主之间对电梯维护、修理费用等问题无法达成协议，矛盾再次升级；《南国早报》及其他新闻媒体也对置地广场小区物业管理中出现的问题进行了报道，报道的内容均属实。原告提交收费发票载明其最后一次预交小区电费的时间为2017年6月19日，最后一次预交小区水费的时间为2017年5月26日，其向环卫部门代缴了小区2017年3月至2017年5月的清洁费。被告向“业主自管委员会”交纳了500元费用，“业主自管委员会”自2017年6月23日起向供电部门交纳该小区的公共用电电费，自2017年7月31日起向供水部门交纳该小区的水费。本院认为：一、关于原、被告之间是否形成合法有效的物业服务合同关系。根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”第二十五条规定：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”原告作为物业服务企业与被告自愿签订《置地广场小区前期物业管理协议》，约定在置地广场小区业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之前，由原告对小区进行前期物业服务，上述合同是双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效，原、被告之间形成合法有效的物业服务合同关系。二、关于原告主张的各项费用是否合理的问题。1、物业服务费。《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，原告依据其与被告签订的《置地广场小区前期物业服务协议》，负有对置地广场小区实行物业管理的合同义务，而被告作为该小区的业主，亦负有基于该合同向原告交纳物业管理服务费的义务。至于物业管理服务费应以何标准计算的问题。本案中，原告于2010年11月1日按照三级资质将物业管理服务费调整至0.99元/平方米·月，得到了南宁市物价部门的核批，符合《前期物业管理协议》第三条“明确乙方按照南宁市三级标准进行物业管理服务工作”的约定。至于被告以原告提供的物业服务不到位存在违约行为为由拒缴物业管理服务费的问题，当事人对其主张的事实负有举证责任，根据被告提交的证据及本院至人民北一里社区居委会调查核实的情况，反映出在原告诉请的物业服务期间（2017年3月至2017年5月）置地广场小区存在电梯维护不当、消防设施存在安全隐患、物业办公室长期关门且无人值班的情况，且自2017年4月物业人员与业主发生冲突后，原告的物业办公室就未正常办公，而原告提交的证据不足以证明其在主张的物业服务期间（2017年3月至2017年5月）全面履行了其与业主签订的《置地广场小区前期物业管理协议》及其与开发商签订的《物业管理服务合同》约定的包括对房屋建筑共用部位和共用设施、附属配套设施的维护、公共秩序的维持等合同义务，本院对原告主张其撤场期间（2017年4月至5月）的物业服务费不予支持，对原告主张其撤场之前（2017年3月）的物业服务费，综合该小区的物业服务情况，本院按50%的比例酌情认定为77.56㎡×0.99元/平方米·月×1个月×50%=38.39元。2、公共维修资金。公共维修资金系用于房屋公共部位和共用设施的维修和养护，对于原告撤场之前（2017年3月期间）的公共维修资金，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与开发商签订的《物业管理服务合同》、《物业管理服务补充协议》约定房屋共用维修资金居住类按0.2元/月﹒㎡收取，该约定对业主亦产生约束力，原告依据该合同约定收取公共维修资金符合上述约定，本院予以支持，故2017年3月期间的公共维修资金应为0.2元/月﹒㎡×77.56㎡×1个月=15.51元。如前所述，由于本案现有证据不能证实原告在其诉请撤场之后的物业服务期间（2017年4月至2017年5月）提供了设施维护义务，原告诉请该期间的公共维修资金，本院不予支持。3、生活垃圾费。《置地广场小区前期物业管理服务协议》记载原告负有对公共环境的清洁卫生、垃圾收集等，原告在其诉请的物业服务期间亦向环卫部门代交了垃圾处理费，故在置地广场小区成立业主委员会确定其他可代收垃圾处理费的具体对象之前，原告依据《置地广场小区前期物业管理服务协议》代收垃圾费具有合理性。原告主张生活垃圾费按8元/月，未超出南宁市物价部门核定的城镇生活垃圾处理费的标准，故垃圾处理费应为24元（8元/月×3个月）。4、水费、公摊电费、公摊水费。《置地广场小区前期物业管理协议》约定水费、公摊水电费由原告代收代缴，原告提交了缴费票据证实其在其诉请的物业服务期间向水电部门代交了水电费，《置地广场小区前期物业服协议》第六条也约定公摊水电费“以小区实际入住户公摊”，据此，原告在为该小区业主向供电部门代交小区共用建筑部分的水、电费及业主自用水费后，有权向业主要求支付相应的公摊水、电费及自用水费。现原告诉请被告支付欠缴2017年3月至2017年5月的公摊电费70.3元、公摊水费5.8元，共计76.1元，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。被告辩称各业主已向业主自管委员会交纳500元用于支付公共水电费，原告无权代收水电费，但从缴费票据载明的内容来看，“业主自管委员会”系从2017年6月起开始代缴各种费用，该期间不在原告诉请的物业服务期间内，而在原告诉请的物业服务期间内原告已提交了缴费发票证实其实际代缴的事实，故本院对被告提出的该抗辩主张不予支持。5、关于违约金。原、被告双方签订的《置地广场小区前期物业管理协议》第四条约定，甲方恶意拖欠费用时，每拖欠一天，乙方增收总金额的3‰作为滞纳金，原告据此每日按照全部欠缴金额的3‰计算违约金，但由于原告向业主收取费用包括物业服务费、公共维修金、生活垃圾清运费、公摊水电费、代收电费等费用在内，其中生活垃圾清运费、公摊水电费、水费属于代缴费用，原告并非直接收取该部分费用的权利主体，故原告作为物业公司无权主张该部分代缴费用的违约金；至于欠缴物业服务费、公共维修资金产生违约金，因原告未能举证证实在其诉请的物业服务期间全面提供了物业服务，被告抗辩该期间拒缴物业服务费、公共维修资金的理由成立，本院对原告提出被告支付欠缴该费用产生的违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条第一款、第六条之规定，判决如下：一、被告李宛轩向原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司支付2017年3月至2017年5月期间的公摊电费70.3元、公摊水费5.8元，共计76.1元；二、被告李宛轩向原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司支付代缴的2017年3月至2017年5月的生活垃圾处理费24元；三、被告李宛轩向原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司支付2017年3月的物业服务费38.39元、公共维修资金15.51元；四、驳回原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由原告南宁市远鹏物业服务有限责任公司负担19元，被告李宛轩负担6元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。本判决为终审判决。审判员  农慧兰二〇一七年十二月二十二日书记员  宁文惠附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持第五条第一款物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。