山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁09民终736号
上诉人（原审被告）：泰安万瑞置业有限公司。住所地：肥城市凤山大街132号蓝色港湾商业街*号楼北。
法定代表人：赵玉，总经理。
委托诉讼代理人：闫文明，山东同成（肥城）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：肥城天行健房产服务有限公司。住所地：肥城市新城泰西大街街东。
法定代表人：罗红梅，总经理。
委托诉讼代理人：冯爱红，山东信望律师事务所律师。
上诉人泰安万瑞置业有限公司（以下简称万瑞公司）因与被上诉人肥城天行健房产服务有限公司（以下简称天行健公司）委托合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2017）鲁0983民初2003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
万瑞公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判或发回重审；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审不按照合同约定条款判决错误。诉争合同第五条明确约定了代理佣金、溢价分成及支付的条件。根据该约定，原审判决第2部分“对王道忠、汪杰等5套房屋”应支持上诉人原审抗辩主张；第3部分对“乔善立等三套房屋”应支持上诉人原审抗辩主张，合同已经解除，被上诉人获得代理费已失去合同依据；第5部分“对李竹筠1套房屋”应支持上诉人原审抗辩主张；第6部分袁春红房屋溢价应为负值；第7部分李建美房屋应支持上诉人原审抗辩主张；第8部分“对玄峰等6套房屋”支持上诉人原审抗辩主张，溢价为负值。对第9部分应支持上诉人原审抗辩主张，网签办理是在合同解除之后。2、顶账房不属于销售行为，不应记取代理费。3、对原审25套车库、车位的销售应支持原审上诉人抗辩主张，特别是对涉及5、6号楼以及顶账范围的车库、车位属于合同约定的不记取代理费范围。4、上诉人现金支付的12万元发票应当予以扣除。5、罗红梅签字认可的四次考核罚款为23000元，原审认定为17900元错误。原审认定因上诉人的关系，被上诉人也提取代理费，本着权利义务一致的原则，罗红梅和郭国茂签字的所有奖罚都应当在罗红梅所提取的代理费中扣除。6、根据合同第二条第2款约定，被上诉人没有在约定或者顺延时间内完成销售数额，应按照未完成数额承担违约责任。综上，应从一审判决数额中去除335477.56元顶账房的佣金及溢价金、王道忠等五套房屋佣金及溢价金82850.45元、乔善立等三套房屋佣金及溢价金66746.45元、孙兆华房屋佣金7026.04元、五号楼、六号楼的车位和车库佣金和溢价金79749.36元、李建美一套房屋佣金和溢价金11666.51元、罚款5100元以及上诉人现金支付并有发票的12万元。
天行健公司辩称，1、原审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：原审中双方均对合同的效力及条款予以认定，原审对于首付款的判决和确定是依据合同的第五条第一项的三种情况分别进行列明和认定。原审中，原被告对销售房屋的数量及网签和按揭均作出了确定和认可，原审也是依据双方的确定和认可进行判决的。2、对于顶账房和车库、车位的约定，按照双方委托合同第一条第一项的约定，被上诉人销售范围包括所有的车库和车位，仅是住宅楼不包括五号、六号，而合同第五条第六项规定，因甲方即上诉人的关系所发生的销售乙方即被上诉人同样提取溢价和佣金的分成，上诉人所主张的顶账房是经被上诉人销售流程为其签订合同并办理网签，其销售行为是顶账而代替的应付账款的收入，双方在合同中对该种销售行为也作出了约定，因此，对于以上销售行为和车库、车位，也应作为佣金和溢价金的依据。3、上诉人仅向我方支付了10万元的佣金和5000元过节费。原审中，被告提交的银行打款和我方对其出具的收到条可以形成相互的印证，后应上诉人的要求，我方为其出具了12万元的发票，但实际付款是10万元，上诉人是将10万元现金与12万元的发票进行了累计相加，与事实不符。
天行健公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告按照合同约定支付佣金及溢价金1236707.3元并承担逾期违约金;2、本案的诉讼费用及邮寄费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年9月17日，甲方（万瑞公司）与乙方（天行健公司）签订《万瑞公馆代理合同》。第一条，合作方式和范围：甲方委托乙方独家代理销售由甲方开发的肥城万瑞公馆项目，包括住宅及可售商业（含车库、车位及储藏室），楼栋号1、2、3、4、7，同时由乙方代办该项目的银行按揭贷款与业主后期的房产、土地证与抵押等业务。第二条，销售任务：1、消防与甲方签订的80套（5#、6#楼）不计取该合同的佣金及溢价；2、前70套（1号楼42户、3号楼28户）自合同签订之日起至2016年1月底销售完毕；剩余房源至集中交房时销售达到开发量的90%；剩余开发量的10%在集中交房后1年周期内全部完成；3、2015年11月30日之前总销售量不低于80套（每套收款不低于10万元）；4、销售奖惩：销售任务完成，甲方给予乙方超5套内每套奖励1000元，第6套起开始每套奖励1500元；（此奖励为佣金及溢价金之外的单独奖励），销售任务未完成，甲方对乙方处罚为每套1000元；此奖罚在甲乙双方结算费用时，甲方直接兑现。第四条，销售价格：1#、3#楼的70套房屋销售基价为均价4500元/平方米，其它房源均价4700元/平方米，车位为6万/个、车库9万/每间。第五条，代理佣金、溢价分成及支付：1、甲乙双方确定的代理佣金为所有住宅及车位出库计取销售基价总额的1.2%；乙方实际销售价格超出本合同核定的销售基价部分即溢价部分甲乙双方按照7:3的比例对溢价部分进行分成，代理佣金及溢价分成甲方以人民币形式支付。2、佣金、溢价计算条件，（1）对一次性付款客户，签订了房屋预售合同或者购房合同，并付清50%以上房款，即视为乙方完成房屋销售代理行为；对分期付款客户，签订了房屋预售合同或者购房合同，并付清30%的房款，即视为乙方完成房屋销售代理行为；对按揭贷款的客户，签订了房屋预售合同或者购房合同，并付清30%的首付款，办理完毕银行按揭手续为标准，即视为乙方完成房屋销售代理行为。（2）甲方正式签订购房合同并获得买受人首付款后，乙方对本销售合同中指定房地产的代销即告完成，并负责后期的一切手续。3、乙方将上月结算的佣金、溢价清单呈报甲方进行核算，经甲方审核无误后，在每个月的10日前将佣金、溢价所得部分支付给乙方。如甲方拖延审核和支付则于结算清单提交两个月后，按照银行贷款利率记取滞纳金，一并计入乙方代理费用。6、因甲方的关系所发生的销售，乙方同样提取佣金及溢价分成。第十条，违约责任：3、由于开发手续的办理及施工进度等影响乙方未完成销售任务，乙方不承担违约责任，正常汲取佣金及溢价分成；5、甲方未能按照合同的约定支付乙方代理费，视为违约，乙方有权终止合同，并向甲方收取应付代理费；6、在合同期内，若甲方无正当理由解除合同，应结清乙方全部佣金及溢价分成，并赔偿乙方总销售额的1%作为补偿；若乙方无正当理由解除合同，应赔偿甲方总销售额的1%作为补偿。第十一条，其他事项，未尽事宜双方另行签订补充协议，补充协议具有同等法律效力。
本案争议的焦点为被告销售房屋及车库车位的数量及金额，根据原被告提交的证据及质证意见，一审法院认定如下：
一、对59套房屋的质证及认定：
1、对孔凡红、王军、孙金、宋志敏、张方方、安海军、李勇、张庆峰、邢英刚、韩瑞清、蒋军建11套房屋购买价格双方均无异议，本院予以确认。此部分销售佣金为7379962.56×1.2%=88559.55元，溢价金为662529.95×30%=198758.99元，合计287318.54元。
2、对王道忠、陈现军、佟鑫、汪心心、汪杰5套房屋，被告称首付价格未达30%，原告不应提取佣金及溢价金。本院认为，按照合同第五条约定，按揭贷款的客户签订了房屋预售合同或者购房合同，并付清30%的首付款，办理完毕银行按揭手续为标准，应视为完成房屋销售代理行为。该部分用户首付价格虽未达30%，但已办理完网签，视为原告完成房屋销售代理行为。原告主张提取佣金及溢价金，本院予以支持。销售佣金为2876587×1.2%=34519.04，溢价金为161104.7×30%=48331.41，合计82850.45元。
3、对乔善立（陈俊华）、郭庆超、田森（田洪泉）3套房屋，被告认为这三套房屋首付比例达到20%以上，网签时间为解除合同后，按照合同约定未网签的不应计算佣金和溢价金。本院认为，被告于2017年4月19日单方解除合同前，原告已与购房者签订购房协议，协议约定了具体的付款时间及金额，由于被告的单方终止合同导致原告无法完成合同约定义务，应视为完成房屋销售代理行为。原告主张提取佣金及溢价金，本院予以支持。销售佣金为2026047.44×1.2%=24312.57，溢价金为141446.26×30%=42433.88，合计66746.45元。
4、对孙兆华1套房屋款原告主张664512元，被告认可558758元，网签价格为585512元。本院认为，因该房产已办理网签，应以网签价格为依据计算佣金为585512元×1.2%=7026.14元。
5、原告主张提取李竹筠1套房屋的佣金，被告辩称未网签，房屋买卖不确定，原告不应提取佣金及溢价金。原告提交了李竹筠交纳全款的认购书及内部财务传递表，本院认为，李竹筠已签订认购书并缴纳全部房款应认定为原告完成房屋销售代理行为。原告主张提取佣金及溢价金，本院予以支持。销售佣金为587612.2元×1.2%=7051.35，溢价金为109232.8×30%=32769.84元，合计39821.19元。
6、被告对鲍洪洋、王海富、袁春红3套房屋购买底价、溢价金有异议，称合同约定1、3号楼6层底价为5200元，5层底价为4429元，该三套房屋属于70套以外房源应按合同附件2约定的价格进行计算佣金及溢价金。本院认为，被告辩称符合合同约定，本院予以采信。原告取得鲍洪洋、王海富的佣金为1500798×1.2%=18009.58，溢价金为100882.2×30%=30264.66元，袁春红的佣金为593442×1.2%=7121.3元，溢价金不再享有，合计55395.54元；
7、被告辩称李建美1套未签合同，首付为24万元，底价按照合同附件二计算单价4359元/平方米；按照原告提交的内部传递表显示已交付总价款的30%以上，按照合同约定，视为原告已完成销售任务（备注李建美于2017年5月22日网签）应计入佣金及溢价金，但底价应按照合同附件二单价4359元/平方米计算，销售佣金为604992.34×1.2%=7259.91元，溢价金为14688.66×30%=4406.60元，合计11666.51元；
8、对玄峰、于鹏、闫文冰、丁翠、乔成荣、范国栋6套房屋，被告辩称根据合同附件一、附件二底价、溢价金的计算标准有异议，原告提交由被告方签字确认的团购价格表一份。本院认为，原告是按照被告方的定价出售，应按照实际销售价格提取销售佣金为3921253.34×1.2%=47055.04元。
9、被告辩称李玲1套未签合同、未办理贷款，按照合同约定不应提取佣金，原告提交认购书和内部财务传递表证实李玲交纳房款20万元，达总房款47%且约定了后期交款时间，现已办理网签。本院认为，按照合同约定付款30%即可提取佣金，原告的主张应予支持，销售佣金为425680×1.2%=5108.16元。
10、原告主张提取张洪金、赵衍忠、潘利明、王开东、潘明军、冉梅、段序祥、陈勇、冉海英（2套）、葛成平、王光超、肖富强、彭泽华、韩秀娟、马士勇、ＸＸ、史风、李海洋顶账房19套房屋的佣金及溢价金，同时提交原告法定代表人罗红梅、被告董事长韩瑞双、营销总监郭国茂、执行总经理邢英刚于2017年2月21日签订顶账房已选房源登记表一份，证实以上19套房屋原告方已为客户进行选房服务并协助办理相关手续，被告方已签字认可。被告辩称该批房屋系被告的顶账房源，原告未进行销售，不应提取佣金及溢价金。本院认为，原被告对不提取佣金及溢价的房屋已在合同中明确约定(5#、6#楼)，另外合同约定“因甲方的关系所发生的销售，乙方同样提取佣金及溢价分成”，2017年2月21日原被告对顶账房已选房源进行了确定，该19套房屋虽系被告方关系而产生的销售，但原告仍提供了与一般销售同等的看房、选房服务，被告对原告提供的销售服务亦认可，且其中4套冉梅、王光超、肖富强、李海洋系先交款后顶账，原告主张提取佣金符合合同约定，对被告的辩称本院不予采信。原告应提取的销售佣金为12025547.11×1.2%=144306.55，溢价金637236.64×30%=191170.99，合计335477.56。
11、原告主张提取蒋元超、李洪伟2套房屋的佣金，被告辩称该两套房屋未签订房屋买卖合同，未网签，首付20万元比例不足30%，按照合同约定不提取佣金和溢价金。本院认为，按照合同约定对按揭贷款的客户，签订了房屋预售合同或者购房合同，并付清30%的首付款，办理完毕银行按揭手续为标准，视为原告完成房屋销售代理行为，蒋元超、李洪伟未付完30%的房款、未办理网签，原告未按照合同约定完成销售行为，对被告的辩称本院予以采信。
12、被告辩称李秀丽、张莉、高晶、魏书艺4套首付比例低于20%，张晶1套首付比例低于30%且均未网签，按照合同约定不提取佣金和溢价金。本院认为，该五套房屋未按合同约定的比例交付房款、未办理网签，原告未按照合同约定完成销售行为，对被告的辩称本院予以采信。
13、对李全1套房屋应否提取佣金，原被告有异议，经对账原告不再对该套房屋主张佣金，本院予以支持。
二、对25套车库、车位的质证及认定：
1、被告对张水堂、宋岗、张勇（2套）、张秋红、赵立芹、武东艳、张海巍、于令山、李晓磊、王静、冉辉、王慧、薛辉14套购买价格及交款均无异议，但辩称5、6号楼的车库、车位，原告不应提取佣金及溢价。本院认为，合同约定：原告独家代理销售，范围包括住宅及可售商业（含车库、车位及储藏室），因此对于车位及车库的销售因理解为全部销售范围的车库车位，被告应按照实际销售数额支付佣金及溢价金，佣金为1165605×1.2%=13987.26，溢价金为219207×30%=65762.1，合计为79749.36元。
2、被告对卢诗卿、赵方华、张海滨（3套）购买的车库、车位为5、6号楼且未交纳款项，原告不应提取佣金及溢价。原告提交内部财务传递表予以证实卢诗卿、张海滨各交纳20000元、赵方华交纳10000元。本院认为，合同未约定车库、车位的交付比例，原告只能提取已收房款的佣金为50000×1.2%=600元；
3、对玄峰1套车库购买价格无异议，本院予以认定，佣金为90000×1.2%=1080元，溢价金为6360×30%=1908元，合计2988元；
4、被告对杨明珠、马超（2套）购买价格无异议，但认为底价系90000元，溢价为-11916元，原告提交了被告签字的车库车位定价表一份，证实对于销售价格是按照被告定价销售，应按照约定提取佣金。本院认为原告系按照被告的定价销售，原告应提取佣金，佣金为165339×1.2%=1984.07元。
5、被告认可于桂英1套交款价格90564元，原告提交的车库车位协议及内部财务传递表证实交纳款项是110564元，本院认定为110564元，原告佣金为90000×1.2%=1080元，溢价金为20564×30%=6169.2元，合计7249.2元。
6、被告认为王光超、肖富强、李海洋为顶账房源的车库车位，王光超溢价为负值，原告提交内部传递表证实王光超、李海洋各交纳20000元，肖富强10000元，三人均是先交款后办理顶账手续，王光超的车库系按被告提供的价格销售，因面积小，未达底价。本院认为，三人已支付部分车库款，合同未约定支付比例，被告同意抵账，应认定为原告完成销售行为，原告可以提取佣金为266760×1.2%=3201.12元，溢价金为49320×30%=14796元，合计17997.12元。
7、被告认为李玲两个车位总价为154000元，原告提交车位协议及内部传递表证实李玲两个车位总价为156000元。本院认为，原告提取佣金为12000×1.2%=1440元，溢价金36000×30%=10800元，合计12240元。
以上总合计为1061273.33元。
另查明，被告取得商品房预（销）售许可证后，原被告重新制定了营销考核责任书对原合同约定的销售进度进行了变更。经双方签字确认：2016年9月原告销售任务目标为16套，实际完成4套，未完成12套，奖励1800元，罚款12000元，应交罚款10200；10月份原告销售任务目标8套，实际完成4套，未完成4套，奖励1800元，罚款4000元，应交罚款2200；2016年11原告销售任务目标7套，实际完成3套，未完成4套，奖励1200元，罚款4000元，应交罚款2800；2016年12月原告销售团队任务目标4套，实际完成1套，未完成3套，奖励300元，罚款3000元，应交罚款2700，以上累计罚款17900元。
被告认为已支付原告佣金、溢价金220000元，提交2016年2月3日罗红梅书写35000元收条一份（记载30000元佣金、5000元过节费）、2016年9月13日罗红梅出具收到5万元佣金的收据一份、2016年10月26日3万元发票一张、2016年11月30日3万元发票一张、2016年12月12日6万元发票两张、2017年1月26日转账凭证二张（1万元销售佣金、一张记载1万元劳务费），被告支付佣金22万元，原告称已收到2016年2月3日35000元，2016年9月13日50000元，2017年1月26日2万元，共收10万的佣金，5000元的过节费，该三笔款项均通过银行转账方式支付，被告提交的12万的发票是原告履行的开票义务，被告并没有支付12万元，系重复计算。一审法院认为，被告付款系通过银行转账，虽提交发票但未提交付款凭证且原告不予认可，对被告支付的佣金应认定为10万元。
另查明，万瑞公司成立于2015年2月3日，2016年3月25日取得建设用地规划许可证。2016年9月9日万瑞公司取得万瑞公馆5#、6#住宅楼72套商品房预（销）售许可证，2016年11月23日万瑞公司取得万瑞公馆1#、3#住宅楼77套商品房预（销）售许可证，2017年2月22日万瑞公司取得万瑞公馆4#住宅楼36套商品房预（销）售许可证，2017年3月21日，万瑞公司取得万瑞公馆2#住宅楼42套商品房预（销）售许可证，2017年3月30日，万瑞公司取得万瑞公馆7#住宅楼35套商品房预（销）售许可证。一审法院认为，原被告签订的万瑞公馆代理合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同签订时就成立。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。原告要求被告支付1236707.3元证据不足，被告应当支付943373.33元（1061273.33元-100000元-17900元）。该代理合同签订于被告成立且该项目获审批后，预售许可证发放之前属于效力待定合同。我国法律规定，委托人可以随时解除委托合同。合同签订后，原告积极从事相关宣传、推广、销售活动，但预售许可证发放后原告未能完成销售任务，被告于2017年4月19日向原告送达了解除代理合同通知书，原被告签订的代理合同予以解除，原告要求被告按照代理合同第十条第6项支付销售总金额1‰的违约金，不予支持。但按照代理合同第五条第2项、第3项约定被告应按客户实际到款的金额及本合同约定的比例及时将上月应支付的费用支付给原告，如拖延审核和支付则于结算清单提交两个月后，按照当时银行贷款利率记取滞纳金，一并计入代理费用，被告于2017年4月19日解除合同未支付佣金，违约金应按照合同约定自2017年6月19日起按中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第三百九十六条、第四百零五条、第四百一十条之规定，判决：一、被告泰安万瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告肥城天行健房产服务有限公司943373.33元及违约金（以基数943373.33元自2017年6月19日起按中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至支付之日止）。二、驳回原告肥城天行健房产服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7892元，由被告泰安万瑞置业有限公司负担6612元，原告肥城天行健房产服务有限公司负担1280元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，上诉人提交证据一、上诉人与兴润建设集团有限公司签订的建设工程施工合同原件一份。该合同专用条款第12.4约定了涉案30套房屋抵顶施工单位的工程款。证明：顶账房是上诉人与承包单位对工程价款结算方式的确定，视为支付工程价款，该部分房屋不需要经过被上诉人通过营销进行销售，上诉人没有支付佣金的义务；证据二、商品房买卖合同（网签）十份。该十份合同是判决书中第六页2、3、4及第七页7部分的房屋；证明：上述房屋不具备双方代理合同第五条第二款第三项对于按揭贷款客户佣金的支付必须同时具备签订合同、付清30%以上首付款及办理完毕银行按揭手续这三个条件，上述十套房子均属于按揭贷款客户；证据三、商品房网签备案登记表9页。证明：判决书第八页10部分的19套房屋当中仅有7套办理了网签合同，且与被上诉人无关，该7套房屋的合同签订等全部手续均是由上诉人自己的团队办理的；证据四、销售任务考核奖惩情况表一份。证明：上诉人房屋的销售由被上诉人团队及上诉人自己的郭国茂团队共同销售，顶账房部分均是上诉人自己的团队办理的销售及合同的签订等一切手续。被上诉人质证意见如下：对证据一真实性有异议，该合同的签订日期为2017年6月7日，与本案涉及的房产纠纷没有关联性，我方涉及的顶账房源应以原庭审双方均认可的2017年1月11日、2017年3月22日签订的顶账房源为准，该顶账房源是经双方及营销总监郭国茂共同确定的，上诉人提交的该份建设施工合同与本案没有任何关系。对证据二真实性无异议，上述合同在一审时已经进行了质证。对证据三真实性没有异议，一审已经提交并质证。对证据四真实性没有异议，对其证明目的有异议，对于我方的罚款数额，与郭国茂无关。本院对上述证据的真实性予以确认。
2017年3月24日，李玲与上诉人签订认购书，约定于签订认购书之日付定金20万元，剩余尾款在2017年4月20日前交付（并一块签合同）。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于王道忠、陈现军、佟鑫、汪心心、汪杰的5套房屋，被上诉人是否应提取佣金及溢价金的问题。双方在《万瑞公馆代理合同》中约定：对分期付款客户，签订了房屋预售合同或者购房合同，并付清30%的房款，即视为被上诉人完成房屋销售代理行为；对按揭贷款的客户，签订了房屋预售合同或者购房合同，并付清30%的首付款，办理完毕银行按揭手续为标准，即视为被上诉人完成房屋销售代理行为。上述五套房屋的购买方支付的首付款均未达到合同约定的30%的比例，因此，被上诉人不应提取佣金及溢价金，上诉人的该上诉理由成立，本院予以支持。
关于乔善立（陈俊华）、郭庆超、田森（田洪泉）3套房屋，被上诉人是否应提取佣金及溢价金的问题。上诉人于2017年4月19日单方解除合同前，被上诉人已与购房者签订购房协议，协议约定了具体的付款时间及金额，由于上诉人单方终止合同导致被上诉人无法完成合同约定义务，并非被上诉人主观不愿意履行合同，且在合同解除后，该三套房屋均已网签，因此，应视为被上诉人完成了上述三套房屋的销售代理行为。对被上诉人主张佣金及溢价金，应予以支持。上诉人关于该三套房屋不应计算佣金及溢价金的上诉理由不能成立。
关于李竹筠的1套房屋佣金，上诉人称未网签，房屋买卖不确定，被上诉人不应提取佣金及溢价金。本院认为，李竹筠已签订认购书并缴纳全部房款，房屋买卖合同已经履行，亦符合双方在《万瑞公馆代理合同》约定的提取佣金及溢价金的条件。上诉人的该上诉理由不能成立。
关于李建美的1套房屋，李建美已交付总价款的30%以上，后因上诉人单方终止合同导致被上诉人无法完成合同约定义务，并非被上诉人主观不愿意履行合同，且在合同解除后，李建美所购买的房屋已办理网签，因此，上诉人应支付被上诉人相应的佣金及溢价金。
关于李玲的1套房屋，上诉人未签合同、未办理贷款，按合同约定不应提取佣金。本院认为，李玲签订了认购书并交纳20万元房款，付款比例达总房款47%，同时约定剩余尾款在2017年4月20日前交付并签合同。上诉人于2017年4月19日单方解除合同，致使被上诉人不能履行后续签合同等义务，因此，应视为被上诉人完成了此套房屋的销售代理行为，上诉人应支付佣金。
关于19套顶账房被上诉人是否应提取佣金及溢价金的问题。双方在合同中约定“因上诉人的关系所发生的销售，被上诉人同样提取佣金及溢价分成”。该19套房屋虽系上诉人关系而产生的销售，但被上诉人仍提供了与其他房屋销售同等的看房、选房服务。2017年2月21日双方对19套顶账房进行了确定，说明上诉人对被上诉人提供的销售服务是认可的，且其中冉梅、王光超、肖富强、李海洋的房屋4套系先交款后顶账。而且双方对“因上诉人的关系所发生的销售”的情形并未进行列明或作排除约定，因此，被上诉人主张提取19套顶账房的佣金及溢价金符合合同约定。
关于25套车库、车位被上诉人是否应提取佣金及溢价金的问题。双方合同约定：原告独家代理销售，范围包括住宅及可售商业（含车库、车位及储藏室），楼栋号1、2、3、4、7。但5、6号楼被上诉人不计取佣金及溢价。从上述约定来看，被上诉人对于车位及车库的销售范围应理解为全部的车位、车库，包括5、6号楼购房户所购买的车位、车库。因此，被上诉人主张提取25套车位、车库佣金符合合同约定。
关于被上诉人开具的12万元发票是否应认定为被上诉人收取的佣金、溢价金的问题。上诉人支付的10万元佣金有被上诉人法定代表人出具的收条（据）以及银行转账凭证、上诉人内部财务审批手续等证据证实。对于被上诉人开具的12万元发票，上诉人未提供相应的付款凭证，因此，上诉人主张该12万元发票亦是被上诉人收到的佣金，证据不足，本院不予采信。
关于被上诉人的罚款问题。上诉人提交的销售任务考核表分别记载了对被上诉人及郭国茂销售团队的奖惩情况，由此可见，两个团队是分别考核业绩的，因此，上诉人关于郭国茂团队的罚款也应从被上诉人的代理费中予以扣除的主张没有事实依据，本院不予采信。
综上所述，万瑞公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更肥城市人民法院（2017）鲁0983民初2003号民事判决第一项为：上诉人泰安万瑞置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人肥城天行健房产服务有限公司860522.88元及违约金（以基数860522.88元自2017年6月19日起按中国人民银行公布的同期同档贷款利率计算至支付之日止）；
二、撤销肥城市人民法院（2017）鲁0983民初2003号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人肥城天行健房产服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7892元，由泰安万瑞置业有限公司负担5525元，被肥城天行健房产服务有限公司负担2367元。二审案件受理费15748元，由泰安万瑞置业有限公司负担14365元，肥城天行健房产服务有限公司负担1383元，肥城天行健房产服务有限公司应负担的二审案件受理费，泰安万瑞置业有限公司已预交先由其垫付，待执行时一并处理。
本判决为终审判决。
审判长 陈 峰
审判员 梁丽梅
审判员 张 萍
二〇一八年五月九日
书记员 李丹丹