西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）碑民三初字第00941号
原告：杨华太，西安市碑林区大众直通车眼镜超市二店业主。
原告：黄丽娥（系杨华太之妻），西安市碑林区大众直通车眼镜超市二店业主。
二原告共同委托代理人：杨永政，陕西维谨律师事务所律师。
被告：西安饮食股份有限公司老孙家饭庄，住所地：西安市新城区南新街2号五层。
负责人：马明军，总经理。
委托代理人：贾国华，陕西普迈律师事务所律师。
委托代理人：尚艳燕，陕西普迈律师事务所律师。
被告：西安天瑞置业有限公司，住所地：西安市新城区长缨西路163号。
法定代表人：杜刚，总经理。
委托代理人：蔡毅，陕西普迈律师事务所律师。
原告杨华太、黄丽娥与被告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄（以下简称老孙家饭庄）、被告西安天瑞置业有限公司（以下简称天瑞公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨华太、黄丽娥的共同委托代理人杨永政，被告老孙家饭庄的委托代理人贾国华、尚艳燕，被告天瑞公司的委托代理人蔡毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨华太、黄丽娥诉称，2001年4月16日，被告老孙家饭庄与被告天瑞公司签订房屋租赁合同，由天瑞公司承租老孙家饭庄所有的位于西安市东大街273号房屋（房屋为地上六层，地下一层为设备间），租金为每年120万元，租期内，每满三年老孙家饭庄给天瑞公司30天的免租装修期。2006年9月5日，原告与天瑞公司签订租赁合同，原告从天瑞公司处承租西安市东大街273号房屋一至六层整体。原告除向天瑞公司一次性支付租金外，还代天瑞公司履行其与老孙家饭庄签订的租赁合同，向老孙家饭庄支付租赁合同约定的租金并经营所承租的房屋。合同签订后，原告认真履行合同，向老孙家饭庄支付租金至2010年12月20日。2010年11月15日，西安市碑林区棚户区改造工作领导小组对涉案房屋所在的东大街地区进行拆迁改造，并发出拆迁公告。2010年11月23日，原告承租的房屋被围墙包围，无法正常出入。根据天瑞公司与老孙家饭庄签订的租赁合同约定，在租赁期限内，如遇市政拆迁征用或第三者经营性开发拆迁，老孙家饭庄应自接到通知三日内通知天瑞公司，租金按实际使用天数计算。并由拆迁单位依据有关规定予以老孙家饭庄产权、安置等赔偿，予以天瑞公司装修、经营损失等赔偿，双方合同终止。原告与天瑞公司签订的合同约定，原告承租房屋期间，若遇房屋拆迁、转让，天瑞公司依据与老孙家饭庄租赁合同取得的相关权利、利益由原告享有。
依据上述合同的约定，原告租赁的房屋的租赁合同应自拆迁公告发布之日即为终止，合同终止后，老孙家饭庄应按约定将多收的租金及免租期间的租金退还原告。2011年4月，拆迁单位将相应的补偿款已支付给老孙家饭庄，而天瑞公司却不向老孙家饭庄主张权利，老孙家饭庄亦不向原告履行付款义务。现请求：1、确认原告与天瑞公司2006年9月5日签订的租赁合同及天瑞公司与老孙家饭庄2001年4月16日签订的租赁合同于2010年11月23日终止履行；2、依法判令两被告返还原告多支付的租金389999元，向原告支付拆迁补偿中对原告装修、经营部分的补偿款1146118元；判令两被告返还租赁合同保证金300000元。
被告老孙家饭庄辩称，本案存在两个租赁合同关系。2001年4月16日，老孙家饭庄与天瑞公司签订了为期10年的租赁合同。之后，2006年9月5日，天瑞公司又与原告签订了租赁合同，天瑞公司将承租的房屋转租给原告。老孙家饭庄与天瑞公司之间存在租赁合同关系，与本案原告无租赁合同关系。根据其与天瑞公司签订的租赁合同约定：天瑞公司对房屋的装修改造在合同期限届满时，不能进行拆除，无条件交付老孙家饭庄所有。双方签订的租赁合同于2011年4月15日终止，合同到期后，天瑞公司未向其交付房屋，直至2011年5月底才交付。根据合同的约定，天瑞公司对房屋的装修不能拆除，无条件交付。因此，老孙家饭庄不应向天瑞公司的房屋装修进行补偿，更不存在向原告补偿装修损失。政府在对涉案房屋拆迁过程中，没有对房屋装修进行赔偿，原告要求支付拆迁补偿中对原告装修、经营部分的补偿款1146118元的请求不能成立。其与天瑞公司签订的租赁合同补充协议约定，合同期间，老孙家饭庄同意每三年免费提供天瑞公司装修期三十天。根据该约定，每三年，如果天瑞公司需要装修，老孙家饭庄可免除三十天的租金。如果没有进行装修，不应免除租金。另外，老孙家饭庄与天瑞公司的合同条款并不适用原告，所以，原告要求返还其多支付的300000元免租装修期的租金的请求，不能成立。老孙家饭庄与天瑞公司签订的租赁合同，租赁期限为10年，即从2001年4月16日起至2011年4月15日止。天瑞公司租金支付至2010年12月20日。2010年10月底，西安市东大街拆迁改造N-6段工程开始，涉案房屋在改造范围内。2010年11月15日，拆迁部门在涉案房屋门前垒起围墙，但留有进出口。原告的经营活动虽受到一定影响，但未停业。从2010年12月20日以后，原告再未支付租金，实际占用房屋长达半年时间。所以，原告要求返还多支付的89999元租金的请求，不能成立。老孙家饭庄依据合同收取天瑞公司的300000元租赁保证金，已抵扣了天瑞公司拖欠的租金。其没有收取原告的租赁保证金，故不应返还。
被告天瑞公司辩称，其与老孙家饭庄签订房屋租赁合同，后经老孙家饭庄同意将房屋整体转租给原告，由原告按原租赁合同向老孙家饭庄支付租金，原租赁合同中的权利义务已由原告承继，与其无关。因政府拆迁引发诉争，其没有收到拆迁部门的补偿，原告要求其承担责任，没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2001年4月16日，老孙家饭庄与天瑞公司签订房屋租赁合同，约定：老孙家饭庄将位于西安市东大街273号白云章分店框架结构楼房一至五层和六层活动房（含地下一层）整体出租给天瑞公司使用。租赁期限为10年，从2001年4月16日起至2011年4月15日止。合同期内前三年每年租金100万元，第四年起每年租金105万元，第七年起每年租金110万元，第十年租金为115万元，租金每年分两次付清，每年3月15日、9月15日为付款日，每次支付六个月的房租。合同签订之日，天瑞公司支付合同定金375000元。合同还约定，在租赁期内，如遇市政府拆迁征用或第三者经营性开发拆迁，老孙家饭庄应自接到通知三日内通知天瑞公司，租金按实用天数计算。并由拆迁单位依据《西安市城市房屋拆迁安置办法》及《西安市城市房屋拆迁安置实施细则》的有关规定予以老孙家饭庄产权、安置等赔偿，予以天瑞公司装修、经营损失等赔偿。同日，双方又签订补充协议，约定在租赁期内，天瑞公司承担白云章店60名人员的工资每年50万元。2002年4月22日，老孙家饭庄与天瑞公司又签订补充协议（二），约定：天瑞公司第一年向老孙家饭庄支付租金100万元，从第二年每年支付租金70万元，直至租赁合同期满。原合同中租金递增条款不再执行。每年6月20日、12月20日为付款日，每次付款金额为35万元。合同保证金降为30万元，该款于最后一次付款时一并结算。还约定，合同期限内老孙家饭庄同意每三年免费提供天瑞公司装修期三十天。租赁期满双方如不再续签合同，天瑞公司必须在租赁期满之日30日内办理交接手续后搬离，该房屋内的装修、电梯及空调与房屋整体交还。合同签订后，天瑞公司向老孙家饭庄支付合同保证金30万元。
2006年9月5日，天瑞公司与原告经营的西安市碑林区大众直通车眼镜超市（以下简称大众直通车眼镜超市）签订租赁合同一份。约定：天瑞公司依据其与老孙家饭庄的租赁合同，同意将西安市东大街273号楼整体转租给大众直通车眼镜超市，租赁期限自2006年10月1日至2011年4月15日，租金207万元。大众直通车眼镜超市遵守天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同及补充协议的内容，代天瑞公司向老孙家饭庄履行租赁合同约定的义务。天瑞公司承租房屋期间，若遇房屋拆迁、转让，天瑞公司依据租赁合同取得相关权利、权益由大众直通车眼镜超市享有。租赁合同到期后，若老孙家饭庄未按合同将30万元合同保证金抵扣房租或拒绝归还大众直通车眼镜超市，天瑞公司即应向大众直通车眼镜超市支付30万元。协议签订后，大众直通车眼镜超市向天瑞公司支付租金207万元。天瑞公司将西安市东大街273号楼整体转租给大众直通车眼镜超市经营使用，大众直通车眼镜超市按照天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同及补充协议的内容，向老孙家饭庄支付房屋租金及承担白云章店60名人员的工资每年50万元。老孙家饭庄出具的收款收据中写明交款人为：天瑞公司（大众直通车眼镜超市）。2009年9月14日，老孙家饭庄向天瑞公司回函：“针对大众直通车眼镜超市提出租赁合同中有关租赁期间装修期事宜，经研究决定：贵方仍旧按期交付租金，待合同期满后采取顺延合同终止时间的方式一并给予解决”。大众直通车眼镜超市房屋租金支付至2010年12月20日。
2010年11月15日，西安市东大街拆迁改造N-6段工程开始施工，东大街273号的白云章饺子馆、皇城医院、天辰公司的房屋在改造范围内。2010年11月23日，碑林区拆迁改造部门在三家单位门前垒起围墙。导致大众直通车眼镜超市承租的房屋无法正常经营。原告多次找天瑞公司及老孙家饭庄协商装修补偿及清算租金事宜，遭到二被告拒绝。原告遂于2011年3月从承租的房屋搬离。2011年4月26日，西安市碑林区东大街改造协调工作领导小组办公室与老孙家饭庄的上级主管单位西安旅游集团有限责任公司签订《拆迁安置补偿框架协议》，内容为：一、N-6段企业营业用房实行等价就地安置原则。对N-6段白云章饺子馆、皇城医院、天辰公司三家单位营业使用的面积总额为1674.67平方米的房屋，在N-6段位于临东大街新建楼体三个门头内部一至三层对三家单位进行安置，安置面积不低于现有面积，超出被拆迁面积的房屋依据拆迁安置价格予以购置。二、对N-6段三家单位办公使用的面积总额为3352.73平方米的房屋，用位于东门里东门商贸中心2号楼四层面积约3300平方米的房屋予以安置。对安置不足的房屋予以货币补偿。对于营业用房和办公用房，双方按照拆一还一，互不找差价的原则进行。三、对于三家单位自建使用、且尚未取得产权证书的面积总额为436.22平方米的房屋，按照有证房的标准予以货币补偿，补偿单价为每平方米2210元。四、对于评估报告中三家单位的补偿拆迁过渡费、附着物赔偿费、搬家费等，不再支付。
另查明，老孙家饭庄位于西安市东大街273号白云章分店框架结构楼房一至五层的装修及附着物评估价为1146118元。原告杨华太、黄丽娥系夫妻关系，黄丽娥开办的西安市碑林区大众直通车眼镜超市为个体工商户。该眼镜超市已于2011年4月11日被工商行政管理部门核准注销登记。
以上事实有老孙家饭庄与被告天瑞公司签订的房屋租赁合同及补充协议、天瑞公司与大众直通车眼镜超市签订的租赁合同、收款收据、关于租赁合同有关装修事宜的回复、西安市碑林区棚户区改造工作领导小组办公室的说明、现场照片、拆迁安置补偿框架协议、工商登记档案、当事人陈述及调查、庭审笔录在卷佐证。
本院认为，本案争议的焦点是：1、老孙家饭庄与被告天瑞公司签订的房屋租赁合同及补充协议对原告是否有约束力；2、该租赁合同的终止时间如何确定；3、老孙家饭庄位于西安市东大街273号白云章分店框架结构楼房一至五层房屋的装修及附着物在拆迁安置中是否得到了补偿；4、关于租赁合同中对于装修免租期应如何认定。
老孙家饭庄与天瑞公司于2001年4月16日签订房屋租赁合同及补充协议，老孙家饭庄将位于西安市东大街273号白云章分店框架结构楼房整体出租给天瑞公司使用。双方就租赁期限、租金收取及在租赁期内，如遇市政府拆迁征用或第三者经营性开发拆迁，合同终止条件、相关损失的赔偿均进行了明确约定。该合同系双方真实意思表示，为有效合同。在该合同履行过程中，天瑞公司又与原告签订租赁合同，天瑞公司依据其与老孙家饭庄的租赁合同，将西安市东大街273号楼房整体转租给原告，原告遵守天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同及补充协议的内容，以天瑞公司名义向老孙家饭庄履行租赁合同约定的义务。承租房屋期间若遇政府拆迁，天瑞公司依据租赁合同取得相关权利、利益均由原告享有。合同签订后，原告一次性向天瑞公司支付了207万元，承继了天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同及补充协议的权利义务。原告按原租赁合同约定的义务向老孙家饭庄支付租金。天瑞公司与原告之间的转租合同，不违反法律规定，老孙家饭庄亦表示认可，该转租行为应认定有效。天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同及补充协议的内容对原告有约束力，该合同中天瑞公司的权利和利益，应当由原告享有。依据天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同的约定，在租赁期内，如遇市政府拆迁征用或第三者经营性开发拆迁，老孙家饭庄应自接到通知三日内通知天瑞公司，租金按实用天数计算。2010年11月15日，西安市东大街拆迁改造N-6段工程开始施工，老孙家饭庄应自2010年11月15日起，通知原告终止合同，并结算租金。2010年11月23日，碑林区拆迁改造部门在原告租赁的楼房门前垒起围墙，导致原告无法正常经营。原告承租房屋的目的是为了经营并取得收益，由于拆迁改造，致使承租的房屋不具备合同约定的使用功能。依据合同约定，自碑林区拆迁改造部门在原告租赁的楼房门前垒起围墙之日，应为租赁合同终止之日。老孙家饭庄位于西安市东大街273号白云章分店框架结构楼房一至五层房屋的装修及附着物评估价为1146118元，其上级主管单位西安旅游集团有限责任公司与西安市碑林区东大街改造协调工作领导小组办公室签订《拆迁安置补偿框架协议》，虽约定对于评估报告中老孙家饭庄的补偿拆迁过渡费、附着物赔偿费、搬家费等，不再支付。但该评估价值实际已经转化为其获得了就地安置、以旧换新、拆一还一的现实利益。装修及附着物评估价值以其他方式补偿给了老孙家饭庄。关于租赁合同中对于装修免租期的认定。在天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同约定，老孙家饭庄同意每三年免费提供天瑞公司装修期三十天。在老孙家饭庄向天瑞公司回函中：“针对大众直通车眼镜超市提出租赁合同中有关租赁期间装修期事宜，经研究决定：贵方仍旧按期交付租金，待合同期满后采取顺延合同终止时间的方式一并给予解决”。因此，无论原告是否进行装修，老孙家饭庄每三年免收一个月租金，十年应免收三个月租金。由于拆迁导致合同终止，无法顺延免租期限，多收的租金应予以退还。老孙家饭庄收取的合同保证金30万元，现合同已经终止，30万元保证金应予以退还。
天瑞公司与原告签订租赁合同，天瑞公司将其与老孙家饭庄的租赁合同及补充协议的全部权利义务转让给原告，老孙家饭庄对此表示认可。至此，天瑞公司已不再是西安市东大街273号房屋的承租人，原告在承继了天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同的权利义务后，成为该房屋的实际承租人。原告与老孙家饭庄之间形成事实的租赁合用关系。由于政府的拆迁改造，致使租赁合同无法继续履行，按照天瑞公司与老孙家饭庄的租赁合同及补充协议，和天瑞公司与原告签订租赁合同的约定，老孙家饭庄应将多收取的租金及合同保证金退还给原告。老孙家饭庄白云章分店框架结构楼房一至五层房屋的装修及附着物评估价值为1146118元，在拆迁安置补偿框架协议中，该评估价值以其他方式补偿给了老孙家饭庄。依据租赁合同房屋的装修及附着物的拆迁补偿款应归原告所有，老孙家饭庄应将房屋的装修及附着物评估价值支付给原告。因此，原告请求确认天瑞公司与老孙家饭庄2001年4月16日签订的租赁合同及原告与天瑞公司2006年9月5日签订的租赁合同于2010年11月23日终止履行，依法予以支持；原告请求老孙家饭庄返还多支付的租金389999元，向原告支付拆迁补偿中对装修经营部分的补偿款1146118元及返还租赁合同保证金300000元的请求，依法予以支持。因天瑞公司未收取原告租金、合同保证金及装修经营部分的补偿款，原告要求天瑞公司承担共同赔偿责任的请求，依法不予支持。老孙家饭庄辩称一节，与本院查明和认定的事实不符，其提供的证据不能证明辩称事实成立，对其辩称依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十八条、第九十一条第一款第（七）项、第九十二条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄与被告西安天瑞置业有限公司2001年4月16日签订的租赁合同，及原告杨华太、黄丽娥与被告西安天瑞置业有限公司2006年9月5日签订的租赁合同于2010年11月23日终止履行；
二、被告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄于本判决生效后十日内返还原告杨华太、黄丽娥租金389999元；
三、被告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄于本判决生效后十日内支付原告杨华太、黄丽娥拆迁补偿中对原告装修经营部分的补偿款1146118元；
四、被告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄于本判决生效后十日内返还原告杨华太、黄丽娥租赁合同保证金300000元。
五、驳回原告杨华太、黄丽娥对被告西安天瑞置业有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费24525元，由被告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄负担（此款原告杨华太、黄丽娥已预交，被告西安饮食股份有限公司老孙家饭庄在支付上述款项时一并给付原告杨华太、黄丽娥）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 马利群
审判员 唐星利
审判员 王 旭
二〇一二年二月二十日
书记员 何 敏