上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3808号
原告吴凌。委托代理人洪凌，上海市金茂律师事务所律师。被告吴瀚卿。委托代理人汪军建，上海市方正律师事务所律师。委托代理人陈枫，上海市方正律师事务所律师。原告吴凌诉被告吴瀚卿其他合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月16日和5月13日两次公开开庭进行了审理。原告吴凌的委托代理人洪凌，被告吴瀚卿及其委托代理人汪军建、陈枫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凌诉称：2009年7月，原告与被告签订协议一份，约定共同出资购买上海市松江区文诚路XXX弄XXX号联排别墅一栋。双方对出资款、投资期限、出售房屋后的分配比例、违约责任进行了约定。协议履行过程中，原告按约履行了出资义务，投资期限届满后被告拒绝配合原告出售房屋。原告认为，被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。故原告起诉要求：1、判令解除《投资协议》；2、判令被告返还原告投资款600,000元；3、判令被告偿付原告违约金1,200,000元；4、判令被告赔偿原告可得利益损失580,000元(按涉案房屋4,000,000元售价计算)；5、判令被告赔偿原告自协议到期之日起至实际履行之日止的延迟履行利息(以投资款600,000元及可得利益580,000元为基数，按照银行同期贷款利率计算)；被告吴瀚卿辩称：双方虽然签订了协议，但原告未按协议约定履行付款义务，故我方同意解除投资协议。原告主张的投资款我方已全部返还。原告未按约定向被告支付投资款，系原告违约在先，故对房产不享有相应权利。原告既主张违约金，又主张实际损失，属于重复主张，我方不予认可。而且原告主张的违约金过高，要求依法予以调整。经审理查明：2010年9月9日，原告与被告补签了《协议》一份，约定：双方共同投资购买位于上海市松江区文诚路2188弄名仕豪庭55号联体别墅一栋；投资期限自2009年7月至2015年5月1日止；原告出资65万元，被告出资90万元；投资期间房屋居住权归被告所有；被告于2010年2月1日前将出资额全部支付完毕；原告于2010年2月1日前支付23万元，从2010年2月1日起至2015年1月31日止支付42万元；原告有义务在2015年2月1日开始至投资期限到期的3个月内房屋销售期间继续支付每月贷款，该期限内支付的费用不参加利润分配，作为销售成本，被告有义务配合原告在此期间内完成房屋销售；投资期满后，出售该房屋，所得房款扣除银行未还的贷款和所有的销售费用、销售成本后剩下的净利润按出资款的比例分配；原告必须在规定的投资期内按时支付款项；被告必须在投资期满配合原告销售；有违约者向对方赔偿已经支付的投资款的双倍，房子产权归违约者所有，银行贷款由违约者承担。2009年10月20日，案外人何某甲、陈某某、何某乙与被告签订《房地产买卖合同》一份，约定：被告向何某甲、陈某某、何某乙购买位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号联列住宅一栋，建筑面积172.55平方米，房价款187万元；2009年10月13日支付定金2.5万元、2009年10月20日支付首付款72.5万元、贷款111万元、房屋交接之日支付尾款1万元。原告于2009年10月20日从其账户中提取20万元。之后，原告向被告账户先后转账518,900元。被告于2009年10月20日向何某甲支付首付款57万元，其中转账56.5万元，现金5,000元，何某甲出具收条一份。被告于2009年11月14日向何某甲转账18万元，何某甲出具75万元的收据一份(包含2009年10月20日的57万元在内)。2009年11月21日，被告与中国工商银行上海市漕河泾开发区支行签订《房屋担保借款合同》一份，抵押贷款111万元；该贷款划转到二手房交易出售方指定账户。双方约定原告每月支付被告贷款7,000元。之后，被告支付评估费1,870元、手续费500元、契税56,100元。2009年12月22日，被告取得房屋产权证，登记权利人为被告。被告先后向原告转账60.25万元、给付现金1万元、债权转让10万元。2015年8月30日，被告与案外人孙某某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：被告将讼争房屋出售给孙某某，房屋总价395万元。之后，因房屋无法办理过户手续，双方未继续履行合同。另查明，双方确认讼争房屋目前市场价为400万元。以上事实，有协议、房地产买卖合同、房屋担保借款合同、银行对账单、付款凭证、收据、发票、居间协议、房地产登记簿、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。(一)合同是否解除的问题。双方于2010年9月9日签订的协议依法成立并生效，对双方均有约束力。根据协议约定，合同履行期自2009年7月至2015年5月1日，现履行期届满，合同已终止，原告无须再主张解除合同。(二)原告出资款项的问题。原告认为，其向被告支付了718,900元，其中20万元系支付首付款当日原告从账户中提取现金后交付被告，该资金具体怎么分配由被告自行安排，其余款项均由原告账户划转被告账户。被告认为，原告从账户中提取20万元并不能证明该款项已交付被告，转账款项中仅31.3万元系支付贷款，其余款项均是原告替被告归还信用卡或其他的经济往来。本院认为，原告在支付首付款当日从自己账户中提取20万元，日期上相互吻合，此其一；协议约定原告应于2010年2月1日前支付23万元，现原告提取20万元，金额上较为匹配，此其二；原告称其将20万元交由被告后由被告自行安排资金的分配，该解释亦较为合理，此其三；从双方签订的协议本意来看，双方共同出资购买房屋以盈利为目的，如果原告出资未到位的话，那么双方的投资与回报将出现严重不对等，而从房屋购买至今，被告从未对原告的出资问题予以质疑，显然违背常理，此其四；综合以上几点，本院认为该20万元应当认定为原告支付的投资款。至于其他转账款项，被告明确予以收到，因此原告已完成其出资义务，被告收到款项后如何支配可自行安排。现原告主张718,900元中的60万元作为出资额，并无不当。现协议履行期已届满，原告要求返还投资款，于法不悖，本院予以支持。(三)被告是否存在违约的问题。根据协议约定，投资期限自2009年7月起至2015年5月1日止，2015年2月1日至2015年5月1日为讼争房屋销售期，被告有义务配合原告在此期间内完成房屋销售。目前可查的被告最早出售房屋的日期为2015年8月，故被告存在违约行为。(四)违约金、可得利益及利息的问题。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。协议约定，投资期满后出售房屋，所得房款扣除成本后剩下的净利润按出资款的比例分配。讼争房屋目前市场价为400万元，扣除购房价187万元、评估费1,870元、手续费500元、契税56,100元后，按照双方出资比例计算，原告可得收益为828,612元，也就是说被告因违约给原告造成的可预见的损失范围为828,612元。现被告认为原告主张的违约金过高，合乎情理，本院依法予以调整。原告既主张违约金又主张可得利益及利息损失，已超过可预见的损失范围，故对于可得利益及利息损失，本院不予支持。(五)被告已返还原告投资款的问题。被告向原告转账60.25万元、给付现金1万元、债权转让10万元，共计71.25万元。根据双方的微信聊天记录显示，原告确认收到被告返还的投资款35万元，该35万元包括转账24万元、现金1万元，债权转让10万元，对此本院予以确认；其余36.25万元，有被告提供的转账流水相印证，故本院确认该款项系被告返还原告的投资款。至于原告辩称上述款项系双方的其他经济往来，但未提供充分证据加以证明，故本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百十三条、第一百十四条之规定，判决如下：一、被告吴瀚卿于本判决生效之日起十日内返还原告吴凌投资款600,000元；二、被告吴瀚卿于本判决生效之日起十日内支付原告吴凌违约金116,112元；三、驳回原告吴凌的其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,840元，减半收取12,920元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费17,920元，由原告吴凌负担7,439.50元(已付)，被告吴瀚卿负担10,480.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 康晓莉
二〇一六年五月十六日
书记员 张婉洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
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第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……