湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂安陆民初字第00259号
原告蒋仁华，务农。
委托代理人齐忠东，湖北维天律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉、申诉，代签法律文书。
被告万福新，务农。
委托代理人谈宏亮，男，1987年11月8日出生，汉族，系被告万福新女婿。代理权限：一般代理。
原告蒋仁华与被告万福新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月5日作出（2013）鄂安陆民初字第01451号民事判决，因被告万福新不服而上诉至湖北省孝感市中级人民法院，湖北省孝感市中级人民法院于2013年12月9日以事实不清为由作出（2013）鄂孝感中民二终字第128号民事裁定，撤销安陆市人民法院（2013）鄂安陆民初字第01451号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成由审判员陈玉华担任审判长并主审、审判员张炬、人民陪审员周宗德参加评议的合议庭于2014年3月24日和4月10日公开开庭进行了审理。原告蒋仁华的委托代理人齐忠东、被告万福新及其委托代理人谈宏亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋仁华诉称，2011年8月30日，原告与被告签订了一份《房屋买卖协议》，约定被告将位于南城四里村九组童家湾小区两间三层住宅一套出售给原告方，价格为22万元整。合同生效后原告按时支付了购房款22万元整，但被告却没有按时搬家交房。经原告多次催促，被告明确表示不履行合同，不再出卖房屋给原告，并表示愿意承担违约责任。2012年3月16日，被告将22万元购房款退还给了原告，同时先支付了1万元违约金，剩余违约金表示随即支付。但原告多次催要而一直不支付剩余违约金。为此原告提起诉讼，请求人民法院依法判令被告按合同第七条之约定支付剩余违约金5.6万元，并由被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据一、蒋仁华身份证复印件1份，拟证明原告的身份；
证据二、《房屋买卖协议书》复印件1份和收条复印件2份，拟证明原、被告房屋买卖合同关系成立且原告已履行付款义务的事实；
证据三、被告万福新的证明复印件1份，拟证明被告违约退款的事实。
被告万福新辩称，1、原告所诉称的事实是编造的虚假事实。答辩人按签订的《房屋买卖协议》约定已将房屋的钥匙交付给原告，由于诉争房屋没有产权证，答辩人的行为应为已经履行了交付房屋的义务，而并非原告诉称的被告不履行合同。2、原告请求支付5.6万元违约金没有事实和法律依据，不受法律保护。原告与答辩人就集体所有的宅基地上的房屋进行买卖，导致宅基地直接流转。根据房地一体原则，当宅基地上所建房屋被转让，该土地的使用权也随之一并被转让，这与《中华人民共和国土地管理法》第六十三的规定显然是矛盾的。故而该协议应该自始无效，原告的请求无根据，希望人民法院给予公正的裁判。
被告万福新为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：
证据一、《房屋买卖协议书》和《镍业项目房屋拆迁协议书》复印件各1份，拟证明原、被告签订合同的事实和合同无效的事实（四里村九组的土地）；
证据二、收条复印件和银行付款凭证复印件各2份，拟证明被告按照无效合同将己收取的购房款如实依法返还的事实；
证据三、“违约金”收据复印件1份，拟证明原、被告之间的房屋买卖协议无效时被告以违约金的形式对原告的补偿，且原告已经接受的事实；
证据四、土地性质证明2份，拟证明该诉争房屋占有范围内的土地性质是宅基地，属村集体所有和禁止私人之间交易的事实；
证据五、安陆市人民政府南城街道办事处四里村村民委员会及安陆市公安局南城派出所证明1份，拟证明原告蒋仁华不属四里村集体经济组织成员的事实，为合同效力问题提供事实依据；
证据六、对证人童某的调查笔录2份，拟证明原告诉状上的部分内容为虚假捏造。
本院根据原告蒋仁华的申请，调取的证据为：安陆市国土资源局出具的《按照村汇总表（土地利用现状分类）》及2012年12月12日工作底图，证明原、被告双方诉争的房屋所占土地为集体建设用地。
经庭审举证质证，被告万福新对原告蒋仁华提交的证据一、证据二、证据三均无异议。原告蒋仁华对被告万福新提交的证据一无异议，对证据二的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为只能说明被告违约的事实；对证据三的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为不能说明原告接受事了的事实；对证据四不认可，认为该证据是非法证据，与本案没有关联性；对证据五的真实性无异议，但对证明目的不认可；对证据六及证人的证言有异议，认为缺乏真实性。原、被告双方对本院调取的证据的质证意见，原告认为该证据与本案不相符，不真实，该房屋是拆迁补偿所建，没有真实反映本案所涉土地，不认可。被告对该证据的真实性无异议。
对上述无异议的证据，本院予以釆信。对有异议的证据，本院结合诉辩双方的意见予以综合评判，被告万福新提交的证据二、证据三、证据四、证据五、证据六及原告蒋仁华申请本院调取的证据，客观反映了原、被告双方从《房屋买卖协议书》的签订到形成诉讼的事实，具有真实性，本院予以采信。
经审理查明，2011年8月30日，原告蒋仁华、被告万福新签订了《房屋买卖协议书》，合同约定被告万福新将位于安陆市南城办事处四里村九组童家湾小区（安置区）住宅两间三层房屋一套出售给原告蒋仁华，售价22万元整，付款方式自合同签订之日起3日内付清22万元，被告万福新必须全力配合原告蒋仁华办理房屋产权手续；合同同时约定，被告万福新需在协议签订之日起3日内同时将原房屋宅基地安置协议交原告蒋仁华保管，被告万福新不再拥有该房屋宅基地安置协议的产权；合同还约定，双方自协议签订之日起不得违约反悔。如有一方违约反悔，违约反悔方必须向另一方支付全部售房款百分之三十的违约金。合同签订后，原告蒋仁华于当日和次日分两次将22万元房屋款支付给了被告万福新。2012年3月16日被告万福新将22万元退还给原告蒋仁华，并出具“因本人违约现将蒋仁华贰拾贰万元整购房款退还给蒋仁华”的证明，同时支付违约金1万元。现原告蒋仁华按双方签订的合同第七条约定，被告万福新应支付6.6万元违约金，扣除先支付的1万元，尚欠5.6万元未付而诉讼来院，请求人民法院依法判令被告万福新支付违约金5.6万元，并承担本案诉讼费。
同时查明，因安陆市原镍业项目建设，被告万福新所在的安陆市南城办事处四里村4组的村民宅基地被政府征收，该村村委会在本村9组集中一块土地进行安置，并按同等宅基地面积予以返还。原告蒋仁华与被告万福新诉争房屋是被告万福新在返还的宅基地上所建，该房屋所占土地属安陆市南城办事处四里村集体建设用地。
另查明，原告蒋仁华户籍地登记为安陆市雷公镇魏桥村1组。
本案原、被告双方争议的焦点为双方签订的《房屋买卖协议书》是否有效。
本院认为，原告蒋仁华与被告万福新诉争的房屋系被告万福新在安陆市南城办事处四里村返还的宅基地上所建，该土地（宅基地）归安陆市南城办事处四里村集体所有，被告万福新只享有宅基地使用权。原告蒋仁华户籍地登记为安陆市雷公镇魏桥村1组，并非安陆市南城办事处四里村，不属安陆市南城办事处四里村集体经济组织成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村宅基地使用权具有村民身份性，村民基于其身份隶属而享有居住地福利，从所在村无偿分配取得使用权，即只有具备该集体经济组织成员的身份，才可以依法取得并享有宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。该禁止性规定对农村集体土地使用权的流转做了严格的限制。由此可见，村民将房屋卖给城市居民等非集体经济组织成员的行为被法律所禁止。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原、被告签订的《房屋买卖协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。故原名蒋仁华的诉讼请求不应支持。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
驳回原告蒋仁华的诉讼请求。
本案受理费1200元，由原告蒋仁华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并在七日内预交案件的受理费1200元。逾期交纳按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈玉华
审 判 员 张 炬
人民陪审员 周宗德
二〇一四年六月九日
书 记 员 李丹萍
附：相关法律条文
《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。