浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0122民初3320号
原告（反诉被告）：江增洪，男，1957年12月31日出生，汉族，住桐庐县。
委托诉讼代理人：邵滢，浙江合强律师事务所律师。
被告（反诉原告）：江南镇荻浦村民委员会，住所地：桐庐县江南镇荻浦村。
法定代表人：申屠祥军，主任。
委托诉讼代理人：申屠晓娟、赵和平，浙ＸＸ茂律师事务所律师。
原告（反诉被告）江增洪与被告（反诉原告）江南镇荻浦村民委员会（以下简称荻浦村委）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江增洪及其委托诉讼代理人邵滢、被告委托诉讼代理人申屠晓娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
江增洪向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告第二期房屋租金47520元（2016年7月1日至2018年6月30日），并支付原告第二期租金47520元自2016年8月2日起至实际付款日止按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算的逾期利息；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月28日，原告与被告签订《租房协议》一份，由被告承租原告位于桐庐县江南镇荻浦村广场空闲农房一幢（三层砖混结构，房间共计12间），租期为15年，自2013年7月1日起至2028年6月30日止，租金为每间每月人民币100元，支付方式为三年一付，支付时间为每个支付期第一年的8月1日前付清，租金每三年调整一次，调整幅度为原租金的10%递增等等。该《租房协议》签订后，被告即按约支付了第一期租金43200元，原告也按约交付了房屋。现第二期的房屋租金早已到期（约定的支付期限为：2016年8月1日前），然而对于该第二期租金，虽经原告多次催要，但被告却不予支付。为此，原告特诉至法院，请判如所请。
荻浦村委辩称，一、被告并不是实际的承租人，对其不能苛以过重的义务。名义上是原、被告之间签订《租房协议》，原告自始至终也都是知道房屋实际是由桐庐金基投资有限公司（以下简称桐庐金基公司）承租的，从本质上来讲被告仅仅是一个居间者的身份，是为了发展荻浦村的经济，为村民谋福利，不赚取任何的差价，也不收取任何的服务费，完全是为村民服务的一种行为。因此，对原、被告之间签订的《租房协议》不能对被告苛以过重的义务。二、《租房协议》未约定合同不得解除，从权利义务对等角度应该允许承租方解除合同。本案的《租房协议》是2013年的时候签订的，那时候荻浦村的民宿、旅游业务等都刚刚发展起来，荻浦村委也是刚接触这块事项，因此当时合同签得比较简单。合同中对于承租方如何解除合同并没有作出约定，至少没有约定不得解除。而在协议的第4条约定，出租方如按协议提前收回房屋的，将承担一定比例的装修费，也就是说出租方如果支付一定的装修费是可以解除《租房协议》，从权利与义务对等的角度来说，既然出租方可以解除合同，也应该给予承租方解除合同的权利。三、本案实际承租人已经注销，该项目无法推进，《租房协议》无法继续履行，被告已经向原告送达了书面的解除通知，因此《租房协议》于2016年7月15日已经解除。本案的实际承租人桐庐金基公司于2016年6月底就停止了该居家养老项目，并且在6月底的时候就撤离，于2016年11月22日注销。原、被告双方当时签订《租房协议》的时候，就是为这个居家养老项目签订的，现项目已经终止了，《租房协议》实际上已经无法履行。《租房协议》租期为15年，已经支付了3年租金，如果说该合同不能解除，被告一直需要支付后续12年的租金，无论是从经济的角度，还是从情理的角度来讲，都是不合理的，也是对资源的极大浪费。从租赁合同的性质来说，租赁合同的性质也不适于强制要求继续履行。四、原告没有明确要求继续履行合同的意思表示，更没有在合同期限内向法院提起诉讼，其要求支付租金的诉请，不应该得到支持。被告在向原告送达了解除合同的通知书后，多次就补偿问题与原告进行协商。原告从来没有明确地说明要求继续履行合同，继续支付第二期三年的租金。在被告向原告送达解除合同通知书后至2017年6月，长达11个月的时间里，原告从来没有向被告主张过租金。原告如果不同意解除租房协议的，应该积极地主张自己的诉求的，在桐庐金基公司没有注销前，被告也可以配合原告积极地向其主张权利，但原告一真没有明确表达要求继续履行合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间的，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”根据该条的规定，原告对解除合同的异议，至少应该在三个月内向法院提起诉讼，要求继续履行合同，支付租金，但原告一直没有提起诉讼，其诉讼请求不应得到支持。
荻浦村委向本院提出反诉诉讼请求：1、确认反诉人与被反诉人的《租房协议》已于2016年7月15日解除；2、本案反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2013年6月，桐庐县江南镇人民政府（以下简称江南镇政府）与浙江金基置业有限公司（以下简称浙江金基公司）签订《桐庐养老事业发展项目意向协议》，协议约定由浙江金基公司出资在江南镇注册独立核算的项目开发经营公司（即之后成立的桐庐金基公司），投资开发荻浦村农居改造养老项目。协议第七条约定，以浙江金基公司为主导的桐庐县江南镇荻浦村农居改造养老项目业务合作对象必须明确为村级主体，未来农居租赁签订合同以村级实体为合作签约履约对象，不与农户直接签订租赁合同。为了配合江南镇政府推进居家养老项目，使村空置农房得到充分利用，让老百姓得到实惠，反诉人与被反诉人等农户分别签订了《租房协议》。反诉人与被反诉人签订的《租房协议》约定，反诉人承租被反诉人广场空闲农房一幢（三层砖混结构，房间共计12间），租期于2013年7月1日至2028年6月30日，租金每间每月100元，以后每年增加10%。2013年7月17日，反诉人收到江南镇政府拨款后，代为支付第一期三年租金43200元。该承租房屋的实际使用人桐庐金基公司因土地指标无法落实，运营管理困难等各项原因，江南镇政府、桐庐金基公司于2016年6月终止了农居改造养老项目。因农居改造养老项目不再推进，反诉人只能解除与被反诉人的《租房协议》。桐庐金基公司于2016年6月底前腾空了涉案房屋。反诉人于2016年6月底多次电话及口头告知被反诉人解除双方签订的《租房协议》，反诉人于2016年7月15日将书面《解除租房协议通知书》送达给被反诉人。之后，桐庐金基公司、江南镇政府、反诉人多次应补偿问题与被反诉人进行协商，因双方差距较大，未能就补偿问题达成一致意见。反诉人认为，反诉人与被反诉人的房屋租赁合同已于2016年7月15日解除，现涉租房屋处于被反诉人支配使用中，反诉人无需继续支付租金。为此，反诉人特向法院提起反诉，请求确认双方签订的《租房协议》已经解除。
江增洪针对反诉人荻浦村委提出的反诉辩称，一、从法律上讲，作为违约方的荻浦村委依法不具有单方合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四第的规定，合同的解除有三种方式：协议解除、约定解除、法定解除。本案中，江增洪并没有与荻浦村委就房屋租赁合同解除事宜协商达成一致意见，不存在协议解除的情形；另，本案所涉的《租房协议》中并没有设置荻浦村委提前通知即可解除合同的条款，故也不适用约定解除。至于法定解除权，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了五种情形。五种情形中，合同双方在第一种情形下都有合同法定解除权，其余四种情形，仅非违约方享有合同的法定解除权。本案庭审中，荻浦村委明确其行使合同解除权系依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十六条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，但本案并不符合上述法律的适用情形。具体理由：1、本案不适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款：“因不可抗力致使不能实现合同目的”。“不可抗力”是指：合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，荻浦村委解除合同则是因为其经营亏损引起的，经营风险并非“不可抗力”。关于荻浦村委提及的江南镇政府的《桐庐养老事业发展项目意向协议》与本案没有关联性，荻浦村委与江南镇政府之间的关系与本案的法律关系属于两个不同的法律关系，关于其提及的土地指标无法落实等系意向合同解除的原因之一，该说法也仅系口头，并无书面材料，即使该情况引起合同解除的原因之一，该事由也不属于“不可抗力”。由此可见，荻浦村委单方向江增洪提出解除合同的行为，并不属于“不可抗力”，而属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第2种情形，即“在履行期限届满前，当事人一方明显表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”，但因其系违约方，法律没有赋予其享有法定合同解除权。故荻浦村委单方向江增洪发出解除合同的通知，不能够达到产生合同法定解除的效果，更无法达到按照通知内容即产生合同解除的法律效果。2、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款适用的前提也是“当事人一方依法享有合同解除权”。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。荻浦村委系单方违约解除合同，依法不具有合同的解除权，故不适用该条。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条适用的前提是“当事人一方依法享有合同的解除权”。荻浦村委系单方违约，并不依法具有合同解除权，故不符合该条的适用的前提。另，结合荻浦村委提交的录音证据可以看出，在荻浦村委向江增洪送达解除合同的通知不久，双方及桐庐金基公司等即在荻浦村委进行了碰面商谈合同解除相关事宜，但因赔偿问题无法达成一致，谈判破裂。后双方又多次进行协商，均无果。从上述情况可以看出，江增洪并未同意荻浦村委单方解除合同，表示要求继续履行。江增洪早已对该解除行为提出了异议，甚至在荻浦村委不予理睬的情况下，于2017年6月8日向荻浦村委寄送了要求支付第二年租金的书面通知。期间，江增洪也曾口头向荻浦村委提出支付租金。关于钥匙交付问题，因系荻浦村委单方违约，江增洪当然有权拒绝接受。二、荻浦村委所谓的在2017年6月底前腾空房屋并非事实，至今占用房屋。2017年7月，江增洪女儿回到老家，通过窗户拍摄到案涉房屋并未腾空，堆放了许多的建筑材料。由此可见，案涉房屋并未腾空，荻浦村委至今占用房屋。三、荻浦村委单方违约解除合同，经法院释明后仍坚持解除租赁合同的，假使法院认为其有权可以根据实际情况判决解除合同，但也应判决违约方承担相应的违约责任。承租人在租赁合同履行期限内拒绝接受房屋，或者单方搬离租赁房屋并通知出租人收回房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，其拒绝接受或搬离房屋的行为不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除的合同效力。经法院释明出租人坚持不解除的，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，该义务性质不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，法院假使有权可以直接判决解除租赁合同，也应根据案件具体情况以出租人收回房屋、当事人起诉或判决生效之日、房屋腾空之日等时间合理确定合同解除的具体时间，承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任。根据本案的情况，若法院认为本案租赁合同的目的无法实现，判决解除合同的，也应将房屋腾空之日确定为合同解除之日，并判决荻浦村委承担该期间占用房屋的使用费及因违约行为给江增洪造成的损失。
本院经审理认定事实如下：2013年6月7日，江南镇政府与浙江金基公司签订了一份桐庐养老事业发展项目意向协议。该意向协议约定：浙江金基公司首期项目为农居改造养老，后续项目包括堂梓上自然村开发建设、养老产业在桐庐的延伸发展以及房地产项目开发。荻浦村农居改造养老项目从2013年8月开工，2014年部分建设投入使用。浙江金基公司经交投集团董事会批准后于2013年7月底前出资在江南镇注册独立核算的项目开发经营公司，注册资金2000万元。浙江金基公司主导的桐庐县江南镇荻浦村农居改造养老项目业务合作对象必须明确为村级主体，未来农居租赁签订合同以村级实体为合作签约履约对象，不与农户直接签订租赁合同，江南镇政府应责成村级主体与农户签订协议，并交浙江金基公司备案。由于该意向协议约定，浙江金基公司于2013年底前出资在江南镇注册独立核算的项目开发经营公司和签订合同以村级实体为合作签约履约对象。根据意向协议之约定，浙江省交投地产集团有限公司出资设立了桐庐金基公司。桐庐金基公司于2013年6月委托江南镇政府向荻浦村委所属农户租赁农居房屋。为协助桐庐金基公司推进乡村休闲养老产业试点改造项目，江南镇政府责成荻浦村委与江增洪、申屠华伟等农户分别签订了《租房协议》。荻浦村委与江增洪于2013年6月28日签订的租房协议明确，签订该协议是为了加快荻浦村的居家养老项目推进，使村空置农房得到充分利用，让老百姓得到实惠。经双方商定达成条款如下：荻浦村委租赁江增洪位于广场空闲农房一幢（三层砖混结构，房间共计12间）；租期为15年，自2013年7月1日起至2028年6月30日止，租金为每间每月人民币100元，第一期租金合计人民币43200元，支付方式为三年一付（支付时间为每个支付期第一年的8月1日前支付）；租金每三年调整一次，调整幅度为原租金的10%递增等条款。该租房协议签订后，荻浦村委于2013年7月17日按约支付江增洪第一期三年的房屋租金43200元。荻浦村委出面租赁的农户农居房屋实际由桐庐金基公司使用。桐庐金基公司在对其他出租人的农居房屋装修时，桐庐金基公司临时使用了江增洪的房屋，供桐庐金基公司聘请的装修人员居住和存放装修材料。由于桐庐金基公司在实际运营居家养老项目中存在困难，桐庐金基公司、江南镇政府于2016年6月终止了农居改造养老项目。桐庐金基公司、江南镇政府、荻浦村委于2016年6月即与各出租人商谈解除房屋租赁合同事宜。桐庐金基公司、江南镇政府、荻浦村委与江增洪于2016年6月底至2016年7月中上旬多次商谈解除房屋租赁合同事宜，由于双方对解除房屋租赁合同后的经济补偿问题未能谈妥，导致解除房屋租赁合同未能达成一致意见。除江增洪外，荻浦村委与其他出租人经协商达成一致意见，解除了房屋租赁合同。期间，荻浦村委将江增洪的房屋钥匙交还给江增洪，江增洪拒收。荻浦村委遂向江增洪发送《解除租房协议通知书》，认为由于居家养老项目一直无法落实，合同目的无法实现，决定解除租房协议。
本院认为，原、被告双方签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。由于《租房协议》未约定被告可单方解除合同，因此，被告未经与原告协商一致即欲单方解除合同，属于合同的违约方，被告向原告交还租赁房屋的钥匙和向原告发送《解除租房协议通知书》不能达到解除房屋租赁合同的目的，故对被告反诉要求确认原、被告双方签订的《租房协议》已于2016年7月15日解除的诉讼请求，本院不予支持。但由于桐庐金基公司与江南镇政府终止了居家养老项目，被告租赁房屋的合同目的不能实现。现原、被告双方签订的《租房协议》约定的房屋租赁期限长达15年，在被告按约支付了第一期即第一个三年的房屋租金后，被告就未对租赁房屋根据《租房协议》的目的进行实际使用，所租赁房屋一直空闲至今。如不解除该房屋租赁合同，使该《租房协议》一直履行至合同履行期满，这对被告是不公平的，也对集体资产造成浪费和损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条有关“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合同期限内未要求履行”的规定，本案中被告未实际使用租赁房屋，且在应支付第二期房屋租金前已与原告多次协商解除房屋租赁合同，并向原告返还租赁房屋的钥匙和向原告发送了《解除租房协议通知书》，被告明确有意向解除原、被告双方签订的《租房协议》，被告不愿再继续履行房屋租赁合同，本案债务的性质不适于强制履行，本案不具备继续履行的条件。同时，根据《中华人民共和国民法总则》第六条有关“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”的规定，为更有利于维持原、被告双方的利益平衡，真正体现民事活动应遵循公平原则，本院应判决解除原、被告双方签订的《租房协议》。本院判决解除原、被告双方签订的《租房协议》后，被告拒绝履行租赁合同给原告造成的损失，应当承担赔偿损失的违约责任。本院酌情确定由被告补偿原告三个月的房屋租金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条第二项、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：
一、解除江增洪与民委员会签订的《租房协议》。
二、民委员会应支付江增洪房屋租金22440元（该租金自2016年7月1日起计算至2017年11月30日止，计17个月），补偿违约损失3960元（3个月的房租），共计26400元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回江增洪的其他诉讼请求。
四、驳回民委员会的反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。
案件受理费988元，减半收取计494元，反诉案件受理费40元，合计534元，由民委员会负担。
江增洪于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；民委员会于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 袁来红
二〇一七年十一月十七日
书记员 方淼丹