杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭拱民初字第488号
原告胡根花。
委托代理人梁冬辉。
被告杨金辉。
委托代理人王金华。
原告胡根花为与被告杨金辉租赁合同纠纷一案，于2009年3月17日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判，于2009年4月28日公开开庭审理了本案。原告胡根花的委托代理人梁冬辉、被告杨金辉的委托代理人王金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告胡根花诉称：2007年2月8日，其与杨金辉签订《租房协议书》一份，约定由杨金辉向胡根花租赁位于祥符镇花园岗农居点1号的房屋。该协议约定租赁的具体范围为主楼（三间、全部层数）和附房（主楼西面）三间；租赁期限自2007年2月8日起至2017年2月7日止；租金前三年为每年10万元，后七年为每年11万元；并对租金的支付期限和方式、违约责任等均作了详细约定。胡根花依约即时向杨金辉交付了该房屋，杨金辉也按约定方式支付了自2007年2月8日起至2008年2月7日止的租金10万元。2007年10月19日，因杨金辉未经胡根花同意擅自进行装饰施工并开饭店，双方又签订了《租房补充协议书》一份，约定自2008年2月8日起，房屋租金提升为每年12万元。杨金辉依约支付了自2008年2月8日起至2009年2月7日止的租金12万元。杨金辉在承租该房屋期间，未经胡根花同意，将该房主楼一、二层和附房三间全部转租给第三人；擅自对该房屋进行装饰施工，施工中拆墙、打洞，严重影响了该房屋的牢固度并造成房屋安全隐患；后杨金辉又在该房屋室外搭棚，且将不属租房协议中约定租赁物范围的院子出租给第三人。胡根花认为，杨金辉未经其同意擅自将租赁物转租，已经构成了对租赁合同的根本违约，按《合同法》第二百二十四条之规定，胡根花可以解除合同；杨金辉未经胡根花同意擅自进行装饰施工和搭棚并将约定租赁范围之外的院子出租给第三人已经违反合同约定，并给胡根花造成了损失，按《合同法》第二百二十三条之规定，胡根花可以要求杨金辉赔偿损失。因经与杨金辉多次协商未果，故胡根花提起诉讼，请求判令：1、解除与杨金辉之间的租赁合同；2、杨金辉支付租金10000元（自2009年2月8日起计算至2009年3月7日止）；3、杨金辉赔偿胡根花损失6万元，承担本案诉讼费用。
为证明其主张，胡根花向本院提交了如下证据：
1、花园岗社区证明，证明花园岗新农居点1号房屋属胡根花所有的事实；
2、租房协议书，证明双方签订房屋租赁合同的事实及双方权利义务的约定；
3、租房补充协议，证明杨金辉未经胡根花同意擅自进行装饰施工并开饭店的事实、双方就租金重新约定的事实；
4、关于租用房屋装饰事项的处理意见，证明杨金辉未经胡根花同意擅自进行装饰施工的事实；
5房屋租赁合同（杨金辉与查明起），证明杨金辉未经胡根花同意擅自转租该房屋的事实；
6、花园岗新农居点1号房屋一层平面图，证明该房屋的基本情况、该房屋的院子使用权属于胡根花且不属约定的租赁物范围的事实；
7、房屋租赁合同（杨金辉与程健），证明杨金辉将不属于租赁物范围的院子出租给第三人的事实；
8、该房屋的现状照片及示意图，证明杨金辉未经同意擅自转租该房屋的事实和杨金辉未经同意擅自搭棚并将院子出租给第三人的事实。
被告杨金辉答辩称：胡根花诉称杨金辉擅自将房屋转租没有事实和法律依据。双方签订的租赁协议约定乙方在期限内不得转让给其他人，没有约定不能将房屋转租给他人。签订协议至今，胡根花知道杨金辉将房屋租给他人使用，但是从未出面阻止，表明胡根花同意杨金辉将房屋租给他人使用。胡根花诉请赔偿不具有法律依据，租房协议中约定乙方在装饰期间导致其他事故由乙方承担，印证了胡根花同意杨金辉对房屋进行装饰施工和搭棚。在本案中即使杨金辉在合同履行中存在瑕疵，被告已经承担了补救措施，胡根花没有其他损失。原告要求被告支付租金6万元，不具法律依据。请求驳回胡根花的诉讼请求。
被告杨金辉向本院提交了如下证据：
1、拱墅区国土资源局出具的宅基地审批证明，证明花园岗新农居点1号房屋属于胡根花、闻燕、闻九香。本案的主体应该为这三人；
2、录音资料，证明胡根花及丈夫与杨金辉及妻子多次为房屋的租赁的继续履行进行协商，并未达成一致。胡根花不同意继续租赁房屋。
本院依法组织双方当事人对各自提交的证据进行了质证，现认证如下：
1、对于胡根花提交的证据1，杨金辉提出房屋权属证明应当由有权机构出具。根据杨金辉提交的反证1，证明涉诉房屋属于胡根花家庭共有，权利人有3人，故本案原告主体不齐全。胡根花对杨金辉提交的证据1表示没有异议，但提出房屋属于家庭共有，胡根花代表家庭出租房屋，租赁合同及诉讼主体没有问题。本院认为，双方各自提交的证据内容并不实质性抵触，涉诉房屋应认定为胡根花家庭所有，以上证据予以确认。对于原告主体是否缺少的问题，本院认为，胡根花代表家庭出租房屋，系家事代理，其家庭成员对合同效力也未提出异议，且租赁合同的当事人为胡根花，故本案中无需要求胡根花的家庭成员作为本案的共同当事人参加诉讼；
2、对于胡根花提交的证据2，杨金辉表示没有异议，本院予以确认；对于证据3、证据4的真实性杨金辉表示没有异议，但提出双方对该事项已经达成处理协议。本院对该证据予以确认；对于证据5、证据7的真实性杨金辉表示没有异议，但提出双方的租赁协议中只约定不得转让，并未约定不得转租。本院对该证据予以确认；对于证据6、8的真实性杨金辉表示没有异议，但提出房屋是属于胡根花的，但出租的院子中的搭建物是杨金辉出资搭建。本院对该证据予以确认；
3、对于杨金辉提交的证据2，胡根花表示该证据对杨金辉的主张不具有证明力。本院认为该证据内容系双方为处理纠纷的协商过程，对如何处理纠纷并不具有实质性的影响，对本案处理后果并无实质的关联性，不予确认。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
2007年2月8日，以胡根花为甲方、以杨金辉为乙方签订《租房协议书》一份，约定：杨金辉向胡根花租赁位于杭州市拱墅区祥符镇花园岗农居点1号的房屋。租赁的具体范围为主楼（三间、全部层数）和附房（主楼西面）三间；租赁期限自2007年2月8日起至2017年2月7日止；租金前三年为每年10万元，后七年为每年11万元；自签订协议后乙方应向甲方支付租用押金20000元；如果乙方中途退房，甲方不退押金给乙方及当期租房押金；在租用期间，甲方的房屋如乙方需装饰，如打洞、室外搭棚、室外楼梯改造，乙方应用书面形式递交给甲方，经甲方签复同意后乙方方可施工；乙方在租用期内不得以任何方式转让给他人。如果乙方违约，甲方有权收回租用的房屋并没收乙方20000元押金及当期租房租金；协议还约定了其他内容。
协议签订后，胡根花依约即时向杨金辉交付了该房屋，杨金辉也按约定方式支付了自2007年2月8日起至2008年2月7日止的租金10万元。
2007年2月10日，胡根花向杨金辉发出《关于租用房屋装饰事项的处理意见》，称：在租用初期阶段中，杨金辉已自行装饰，装饰中拆墙、敲洞，严重影响了房屋结构的牢固度及造成房屋安全隐患。根据租房协议，乙方如装饰应用书面形式递交给甲方，需甲方签复同意后乙方方可施工。现乙方自行装饰未向甲方提议，已违反了条款，处理意见如下：1、租用的房屋在装饰阶段中已拆墙、敲洞对影响房屋牢固度的部位，杨金辉应对结构进行加固，以防止安全事故的发生。2、租用的房屋，租用人已装饰施工，在租用期内如发生的所有事故，由杨金辉负全部和承担一切责任。杨金辉在该处理意见函上签字表示：同意处理意见，如发生事故，本人自己负责全部责任。
2007年10月19日，胡根花（甲方）与杨金辉（乙方）又签订了《租房补充协议书》一份，称：现乙方自行在装饰开饭店，未提交装饰施工方案的书面报告，补充约定：营业开饭店租金以原每年10万元提升为12万元，自2008年2月8日起。杨金辉依约支付了自2008年2月8日起至2009年2月7日止的租金12万元。
杨金辉在承租房屋的前后院子搭建了房屋，并将搭建的房屋、承租的附房分别出租。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。胡根花与杨金辉之间的租赁合同中也约定，“乙方在租用期内不得以任何方式转让给他人。如果乙方违约，甲方有权收回租用的房屋并没收乙方20000元押金及当期租房租金。”杨金辉不能证明其转租房屋取得了胡根花的同意，应认定杨金辉违约。杨金辉辩称胡根花实际是知晓房屋转租的事实，但没有阻止，表明胡根花是同意转租的。本院认为，不作为的默示只有在法律有规定或者当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示。故即使胡根花没有阻止行为，不代表其就认可了转租。杨金辉的反驳主张本院不予采纳，胡根花要求解除合同，本院予以支持。对于胡根花要求杨金辉赔偿6万元的主张，本院认为，根据双方合同约定，杨金辉转租的，胡根花已经收取的20000元押金不再退回。双方对于该种违约行为的处理方式已经有了约定，胡根花要求按照该约定处理，本院予以支持。至于胡根花称因杨金辉的装修行为给房屋造成损害要求赔偿，由于双方对装修问题已经有了处理意见，而且胡根花亦未就该损害后果进行举证，应当承担举证不能的后果。胡根花称杨金辉在院子里搭建房屋并出租，该出租收益应认为是胡根花的损失，应当赔偿的主张，本院认为，杨金辉搭建房屋并出租所获得的利益应当认为是合同之外的利益。从实际情况看，在杨金辉搭建房屋之前，该部分土地对胡根花而言并不产生经济利益。因此杨金辉获取该利益并不导致胡根花的经济损失。胡根花并非主张因搭建行为给其造成的损失，而是要求杨金辉返还获取的利益。该请求缺乏依据，本院不予支持。对于胡根花要求杨金辉支付2009年2月8日-2009年3月7日的租金1万元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十四条之规定，判决如下：
一、解除胡根花与杨金辉之间的房屋租赁合同；
二、杨金辉支付胡根花违约金20000元（该款项胡根花已经以押金形式收取，双方不再相互给付）；
三、杨金辉支付胡根花租金10000元，于本判决生效之日起十日内付清；
四、驳回胡根花的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1550元，减半收取775元，由胡根花负担443元，由杨金辉负担332元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1550元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈颖浚
二〇〇九年六月五日
书记员 吕 彦