北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第43895号
原告：海淀区清上园小区业主委员会，住所地海淀区清上园小区6号楼东南侧一层。
负责人：姜中尧，主任。
委托诉讼代理人：赵保生，北京市京和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王学宅，北京市京和律师事务所律师。
被告：北京天恒房地产股份有限公司，住所地北京市西城区阜外大街31号天恒置业大厦11层。
法定代表人：刘洪文，董事长。
委托诉讼代理人：张剑英，北京时代九和事务所律师。
委托诉讼代理人：杨静，北京时代九和事务所律师。
被告：北京天恒瑞海物业管理有限责任公司，住所地北京市西城区西直门内南小街国英1号B1-0101。
法定代表人：王军，董事长。
委托诉讼代理人：刘画荣，北京市天宁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴承闿，北京天恒瑞海物业管理有限责任公司项目经理，住北京市宣武区白广路6号眷14楼28号。
被告：北京世纪国华伟业商务咨询有限公司，住所地北京市丰台区右安门四路通6号。
法定代表人：ＸＸ芳。
原告海淀区清上园小区业主委员会（以下简称清上园业委会）与被告北京天恒房地产股份有限公司（以下简称天恒房地产公司）、北京天恒瑞海物业管理有限责任公司（以下简称天恒瑞海公司）、北京世纪国华伟业商务咨询有限公司（以下简称世纪国华公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2015年12月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告清上园业委会负责人姜中尧及委托诉讼代理人赵保生、被告天恒房地产公司委托诉讼代理人张剑英、被告天恒瑞海公司委托代理人刘画荣、吴承闿到庭参加了诉讼。被告世纪国华公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。
清上园业委会向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令三被告将拆改的1、2、3、4号楼地下1层、2层进行粉刷修复并做防水处理；2.判令三被告打通和修复1、2、3、4号楼地下1层、2层的人防和消防通道；3.判令三被告将1、2、3、4号楼的全部电梯修复至从地下至地上能正常运行的状态；4.判令被告将2004年至2016年4月15日出租收益3980369元及30%违约金1194110.70元全部移交给业委会；5.判令被告在履行上述恢复原状修复义务并验收合格后将上述物业交付业委会；6.诉讼费由三被告负担。事实和理由：2003年，天恒房地产公司委托天恒瑞海公司对清上园小区提供前期物业管理。2004年2月18日，天恒瑞海公司与世纪国华公司签订租赁协议，准许世纪国华公司将1、3、4号楼地下室，拆改成隔断房供世纪国华公司对外出租使用。双方约定年租金23万元，从第三年起按5%的比例环比递增，以现金形式支付。截止2015年12月，天恒瑞海公司已获取租金及利息3900369元。被告实施的行为破坏了小区规划，造成人防和消防通道被封堵、房屋渗漏、电梯停运或半停运，特别是其出租使用的设施设备的振动噪音产生的共振共鸣导致整体建筑结构受损。2015年9月-11月，小区召开业主大会，解除与天恒瑞海公司的前期物业服务合同，对侵害业主权益行为提起诉讼。我业委会认为，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利，三被告破坏小区建设，应依法恢复原状，其利用业主共有部分从事经营性活动，应将经营收益移交我业委会，故提起诉讼。
天恒瑞海公司辩称，1.清上园业委会诉讼请求涉及多个法律关系与独立的案由，不应合并审理。2.清上园业委会的诉讼请求不明确。（1）第一二项诉讼请求涉及1、2、3、4号地下室，未明确具体地址、范围、粉刷及防水处理具体部位。（2）清上园业委会第三项诉讼请求主张出租营利，按年租金计算，显然出租营利与房屋租金名称不一致，再则，计算租金与利息具体起止日期不明确。3.天恒房地产公司与清上园小区业主之间没有物业服务合同关系，天恒瑞海公司与世纪国华公司形成的房屋租赁合同权利义务关系对清上园业委会不产生法律效力，三被告之间也不存在承担连带或共同赔偿责任的事实依据，故清上园业委会向三被告主张租金及利息、恢复原状、排除妨碍于法无据。4.2016年4月15日，清上园业委会与天恒瑞海公司、北京温暖人家物业管理有限责任公司（以下简称温暖公司）签订《物业交接协议》，根据协议约定，天恒瑞海公司已将涉诉房屋按现状移交给温暖公司，且温暖公司受清上园业委会委托正在管理涉诉房屋，天恒瑞海公司已无粉刷义务。天恒瑞海公司在管理期间，涉诉房屋并未损坏、渗漏，温暖公司作为后续物业服务单位，应承担防水处理的义务。天恒瑞海公司在管理涉诉房屋期间未封堵破坏人防和消防通道，无打通和修复义务。涉诉电梯亦按照《物业交接协议》的约定移交给温暖公司，且电梯移交时运转正常，清上园业委会提出恢复停靠楼层的要求同样应由温暖公司承担。5.根据相关法律规定，一般诉讼时效为二年，清上园业委会主张2014年之前的出租营利收入已过诉讼时效，清上园业委会按照租金的标准主张营利收入，根据相关法律规定迟延支付或拒付房屋租金的诉讼时效为一年，故清上园业委会主张2015年之前的房屋租金已过诉讼时效，其诉讼请求不应受到法律保护。6.清上园业委会与天恒瑞海公司不存在房屋租赁合同的权利与义务关系，且天恒瑞海公司与世纪国华公司签订合同期限为2004年2月23日至2010年2月22日，自2004年4月8日起计算租金，合同期满后未续签合同。清上园业委会诉称截止2015年2月已获取租金利3900396元无事实依据。天恒瑞海公司将收取的地下室的房屋租金已全部用于清上园小区的物业管理，清上园小区有20%的业主无故拒交物业管理费，截止2016年4月15日物业管理交接，清上园小区业主总计欠物业费3088569.96元，导致天恒瑞海公司经营亏损。天恒瑞海公司将地下室出租，收取的全部租金已全部用于弥补中水差价和公共区域的改造和维修，全部业主为实际受益人。7.清上园业委会计算地下室出租的营利方法有误。出租收入252万应扣除管理服务费用2144388.75元和税费139440元后，余额方可视为营利。8.清上园业委会既有维权的权利，同时也有催促业主缴纳物业费和协商解决疑难问题的义务。清上园业委会不仅应追缴营利收入，而应从全局考虑解决小区持久稳定获得物业服务的问题。故天恒瑞海公司不同意清上园业委会的诉讼请求。
天恒房地产公司辩称，1.天恒房地产公司合法拥有清上园1、2、3号楼地下室一层全部产权，建筑面积5768.27平方米；2.海淀区人防办同意天恒房地产公司独家、排他性使用人防地下车库，使用时间为50年，使用面积为5915平方米，所以清上园1、2、3号楼地下2层人防产权也是归天恒房地产公司所有；3.天恒房地产公司移交的4号楼人防工程，人防建筑面积3596平方米，已经竣工验收，海淀区人防办已经认可。故天恒房地产公司不同意清上园业委会的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和持证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：
清上园小区为天恒房地产公司开发建设。2003年8月6日，天恒房地产公司与天恒瑞海公司签订《清上园物业管理委托合同》，天恒房地产公司委托天恒瑞海公司对清上园小区提供前期物业管理,期限自2003年至2005年。到期后，双方未续签合同，天恒瑞海公司继续在小区进行物业管理服务。2003年8月27日，天恒房地产公司与天恒瑞海公司签订《停车场委托管理协议书》，天恒房地产公司将清上园小区地上及地下停车场委托天恒瑞海公司实行物业管理。委托管理期限自2003年8月25日起至2005年8月19日。2004年至2015年8月，天恒瑞海公司将地下一、二层委托世纪国华公司经营使用。世纪国华公司在经营使用过程中，在清上园小区1、3、4号楼地下一层搭建了隔断进行出租。
2006年11月2日，清上园业委会经依法选举产生。2014年1月18日至2月17日，清上园小区召开业主大会，通过《管理规约》、《业主大会议事规则》以及业主委员会委员变更等事项并备案，成立新一届业委会。新一届业委会于2014年5月5日登记备案。《清上园小区管理规约》规定，物业共用部分为：京海国用（2002出）字第1862号所属土地四至项下所及地上地下建筑物，除专用部分建筑物外，为物业共用部分，属全体业主共有、共用部分。根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定，业主共用部分包括，但不限于：（一）单幢建筑物的共用部分，包括该幢建筑物的业主共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位（基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。（二）物业管理区域内的共用部分，包括道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视临近系统、附属设施设备使用的房屋等。第十六条，违反规约应当承担的责任：（一）违约业主向全体业主或者向相应业主承担因违约或侵权所获收益或致他人损失的责任，并应当支付所获收益或造成损失30%比例的违约金。（二）违约业主除承担违约或侵权责任外，还应当根据业主受损害的程度另行承担损害赔偿责任，赔偿业主的损失。（三）由业主或业主委托人、物业使用人承担因违约或侵权责任所发生的维修维护费及其他处理费用，其中包括但不限于：设计费、勘察费、鉴定费、查询调查费、诉讼费、律师费等处理该事项所支付的相关费用。
2015年，清上园小区第一次业主大会投票通过诉讼追讨公共收益等项，并于2015年11月9日公告，授权清上园业委会提起民事诉讼，追讨本小区物业公司（天恒瑞海公司）所侵犯业主权益，包括但不限于以上事项：东门外地面停车场、地下室、广告等一系列属于业主共有收益的部分。
2016年4月15日，清上园业委会（甲方）与天恒瑞海物业公司（乙方）、北京温暖人家物业管理有限责任公司（以下简称温暖物业公司、丙方）签订《物业交接协议》，约定一、甲、乙、丙三方确定最终正式的移交日期为2016年4月15日，其中物业费截止日期为2016年2月6日，其它各项费用的截止日期为2016年4月15日。二、清上园小区现有的各外包单位由乙方终止，新合同由甲方、丙方根据实际情况安排签订。三、乙方应将收取的公共收益移交给业委会...六、在丙方接管清上园小区之后，清上园小区的物业管理责任由丙方承担。接管时间为2016年4月15日，当日天恒瑞海公司退出清上园小区。
诉讼中，天恒瑞海公司称于2015年8月份开始清空地下室，到10月份，已在街道、小区办等部门联合下，将地下室清空完毕。清上园业委会对此予以认可。经现场查看，清上园小区1、2、3、4号楼地下一、二层的电梯门已封，致电梯不再往地下运行，地下一、二层的部分消防和人防通道被堵死。
对于上述事实，双方无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、清上园业主委员会主张清上园小区1、3、4号楼地下一层的收益，提供了如下证据：
（一）主张1、2、3号楼地下一、二层为业主共有：
1、北京市海淀区土地局针对清上园一期、二期使用土地的告知书和土地使用证，土地使用者为天恒房地产公司，证明清上园一期土地面积为27823.05平方米，对应的土地分摊面积22352.01平米，二期土地面积35622.57平方米，对应分摊的土地面积35622.57平方米。上述共同共有按份所有的土地不可分割，其分摊土地使用权的公共收益应归清上园业主所有。天恒房地产公司和天恒瑞海公司对于证据的真实性认可，但认为上述地段使用权属于本公司所有。本院认为上述证据来源合法，本院确认为真实。
2、北京市规划委员会告知书、居住小区公共服务设施配套建设指标表，证明按照规划用途，清上园小区一期地下一层为汽车库、自行车库、设备用房，面积为7468.74平米；地下二层为汽车库及设备用房，面积为9114.75平米，证明被告无权改变土地规划用途和拆改建筑结构，应当恢复原状，承担违约责任；小区规划图中记载，7号楼位于小区的北部，首层及以上为14-18层住宅，住宅建筑面积51943平方米，阳台面积4503平方米，地下一层为设备用房和自行车库，面积3219平方米，地下二层为人防及设备用房，面积3343平方米，住宅户数453户。天恒房地产公司和天恒瑞海公司对于证据的真实性认可，但认为上述地段使用权属于本公司所有。上述证据来源合法，本院确认为真实。
3、海淀区房屋管理局告知书、测绘技术报告书，证明清上园一期1、2、3、4号楼建筑总面积为126666.05平米与其对应分摊土地使用面积22352.01平方米（包括地上地下），全体业主享有该宗土地及上述建筑区划内共有区域的使用权和管理权，收益应归全体业主使用；测绘图包括清上园1-3号楼的面积、4号楼的面积，其中4号楼地下室面积3671.67平方米，人防面积3579.64平方米。天恒房地产公司和天恒瑞海公司对于告知书真实性认可，关联性和证明目的不予认可，测绘报告无原件，不予认可。本院对于告知书的真实性予以确认。
对于上述的证明效力，需结合本案事实综合认定。
（二）清上园业委会主张被告拆改现状，提供了照片。天恒瑞海公司对于照片的真实性持有异议，认为不能证明其证明目的。天恒房地产公司认为证据与其无关。本院赴现场查看，照片与现场一致，本院确认为有效证据。清上园业委会另提供了清上园小区工程号变更后平面图，地上及地下各一份,本院确认为真实。
（三）清上园业主委员会主张的清上园小区1、3、4号楼地下一层的出租收益，提供了《清上园项目地下室租赁协议》，系天恒瑞海公司与世纪国华公司于2004年2月18日签订，写明甲方天恒瑞海公司同意将其所有的位于北京市海淀区清河小营清上园小区1、3号楼和4号楼地下一层部分区域出租予乙方世纪国华公司经营办公（含正常工作人员住宿）及库房等（4号楼地下一层区域划分详见附图）。本协议租赁期限为6年，自2004年2月23日起至2010年2月22日止。乙方向甲方缴交的承租场地租金为人民币23万元/年，承租期内年租金总价标准从第3年起按每年5%的比例环比递增。天恒房地产公司对证据的真实性持有异议，认为所盖的天恒瑞海公司公章是项目部章，非公司法人章，故对于证据的真实性、合法性都有异议，且与天恒房地产公司无关。天恒瑞海公司对该证据的真实性不持异议。本院确认上述证据的真实、有效性。
二、天恒房地产公司对其抗辩意见，提供了如下证据：
1.X京房权证海字第XX**号房屋所有权证，显示天恒房地产公司拥有海淀区清上园1、2、3号楼-1层全部产权，建筑面积为5768.27平方米；清上园业委会持有异议，但未提供相反证据证明，故本院确认为有效证据。
2.北京市海淀区人民防空办公室作为甲方、天恒房地产公司作为乙方，于2003年11月5日签订的《人防工程使用协议》，甲方同意乙方独家、排他性使用人防地下车库，使用时间为50年，使用面积5915平方米，防空地下室产权归乙方所有。乙方一次性支付甲方人防工程使用费210万元。清上园业委会对于证据的真实性认可，但对证明目的持有异议，人防工程资产管理规定有新规定，该协议系无效协议。本院确认上述证据为真实。
3.海淀区人防办公室于2003年11月26日出具的《防空地下室产权证明书》，证明天恒房地产公司申请办理清河三街126号（清上园1-3楼人防车库）防空地下室的产权证明，共计2栋，建筑面积7868平方米，经核查以上防空地下室产权属于该单位所有。清上园业委会认为该协议系无效协议。人防工程不能归属任何单位所有。该证明材料本院确认真实性，对于证明目的本院待与本案事实综合论述。
4.《清上园1、2、3号楼人防委托经营管理协议》，证明2004年3月25日，天恒房地产公司委托天恒瑞海公司对清上园1、2、3号楼地下人防工程进行日常物业管理及经营，建筑面积为7868平方米；清上园业委会对于证据的真实性不持异议，证明目的有异议，系开发商验收时的文件，并不能说明产权归其所有，也不能证明其有天然使用权。该证明材料本院确认真实性，对于证明目的本院待与本案事实综合论述。
5.北京市人防工程认可文件，证明海淀区人防办认可天恒房地产公司移交的7号楼（即4号楼）人防工程，人防建筑面积3596平方米；清上园业委会对于证据的真实性无异议，但认为7号楼非4号楼。该证明材料本院确认真实。
6.北京市人防工程竣工验收备案表，证明2003年8月，清上园一期工程7号楼人防建筑面积3596平方米完成工程竣工验收备案；清上园业委会认可真实性，但认为与本案无关联；该证据本院确认为真实。
7.房屋所有权证，证明天恒房地产公司取得海淀区清上园4号楼22套房屋单独所有权，以及1号楼21层102-2101号房屋单独所有权，为小区业主。该证据本院确认为真实，但与本案无直接关联。
三、天恒瑞海公司对其抗辩意见，提供了如下证据
1、2005年4月至2014年4月现金交款单、收据，证明天恒瑞海公司在该段期间内累计收入租金252万元；清上园业委会对材料的真实性、关联性、合法性均有异议，对所述的租金收入不认可，对其未经业主大会同意，非法侵占业主资金的行为不认可。上述证据材料，因系天恒瑞海公司制作，清上园业委会持有异议，故真实性本院不予确认。
2、北京市国家税务局关于地方教育附加征收管理若干的公告；2005年4月至2015年9月项目部人工成本主营业务成本明细账、记账凭证、进账单、工资表；2009年3月至2015年12月清上园保洁服务合同；清上园保安服务合同、发票、记账凭证、支票申请单；生活垃圾清运费记账凭证、发票、支票申请单；维修垃圾漕运费记账凭证、发票、支票申请单；地下室通风机照片；清上园项目发生费用明细账、记账凭证、支票申请单发票；清上园项目应分摊的总部管理费；中水站自来水费交费单、清上园中水亏损情况统计表；清上园中水站查表记录；清上园地下空间收支情况统计表；清上园小区业主欠物业费明细。以上证明天恒瑞海公司的各项支出。清上园业委会对于证据的真实性、关联性、合法性均持有异议。上述证据材料，因系天恒瑞海公司制作，清上园业委会持有异议，故真实性本院不予确认。
世纪国华公司经本院公告传唤，未到庭应诉。
本院认为，清上园业委会系合法成立，并于2015年根据业主大会授权追索小区公共区域经营所获收益，故其作为诉讼主体适格。诉讼中，清上园业委会提供了证据材料，证明相关程序符合法律规定。天恒房地产公司及天恒瑞海公司持有异议，但未提供相反证据证明，故其异议本院不予采纳。
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。本案中，清上园业委会主张清上园小区1、3、4号楼地下一层的收益，经核实，1、3号楼地下一层的房屋所有权人为天恒房地产公司，天恒房地产公司将其名下房屋委托天恒瑞海公司经营管理，系其专有权利，上述房屋面积非业主共有部分。清上园业委会持土地使用权等文件要求该部分收益归业主所有的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于清上园小区4号楼，根据清上园业委会提供的的平面图纸，能够确认4号楼是经过原7号楼楼号变更而来；清上园业委会调取的规划图记载了该楼地下一层为设备用房和自行车库，地下二层为人防面积；天恒房地产公司提供的人防工程认可文件、人防工程竣工验收备案表，亦证明地下二层房屋的性质，但未能证明地下一层的产权归属。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建筑区划内的设备层或设备间等结构部分应当认定为业主共有；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利所有的场所及设施等，亦应为业主共有。故清上园小区4号楼地下一层设备用房、自行车库设备层均为业主共有部分。天恒瑞海公司委托世纪国华公司将业主共有部分出租获利，侵害了业主权益，应将租金返还给清上园业委会。故本院对于清上园业委会要求天恒瑞海公司、世纪国华公司返还出租收益的请求予以支持。清上园业委会主张自2004年至2016年4月15日期间的收益，本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期限为二年。清上园业委会于2006年11月2日已依法产生。对于小区的公共事务就此可以提起相关主张。但清上园小区业委会并未在规定的时效期限内提出相关主张，直至第二届清上园业委会于2014年5月成立后，其负责人才与天恒瑞海公司协商收益问题。故本案诉讼时效应自清上园小区主张权利的前两年开始计算，即自2012年4月15日开始计算。具体数额按照《清上园项目地下室租赁协议》中约定的租金数额，按照每年5%比例环比递增计算。诉讼中，清上园业委会认可天恒瑞海公司于2015年8月份开始清空地下室，到10月份，已在街道、小区办等部门联合下，将地下室清空完毕，故本院计算租金至2015年8月。同时，收益应当扣除天恒瑞海公司经营期间的合理成本。天恒瑞海公司称将收取的全部租金已全部用于弥补中水差价和公共区域的改造和维修，但未得到清上园业委会的认可，该事实本院亦无法认定，故天恒瑞海公司称该部分费用从收取的租金中扣除，本院不予采纳；天恒瑞海公司称出租收入应扣除管理服务费用和税费，但天恒瑞海公司提供的证据材料均系天恒瑞海公司制作，清上园业委会提出异议，且税费一项并无支出票据，故本院对天恒瑞海公司的支出部分予以酌情判定。关于清上园业委会主张的违约金一项，因《清上园管理规约》约束的是业主违反规约的行为，故清上园业委会以此为依据，要求被告支付违约金，缺乏法律依据，本院不予支持。
物权法规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。天恒瑞海公司委托世纪国华公司经营管理清上园小区1、2、3、4号楼地下一、二层过程中，将部分消防、人防通道堵死，并将通往地下的电梯封锁，改变了建筑物原有用途，亦造成安全隐患，损害了其他业主的合法权益，故清上园业委会起诉要求天恒瑞海公司、世纪国华公司恢复原状，本院予以支持。天恒瑞海公司与温暖公司进行物业交接，表示今后的物业服务由温暖公司承接，但不能免除天恒瑞海公司、世纪国华公司在经营管理中产生的侵权责任，故仍应由天恒瑞海公司、世纪国华公司承担相应的法律责任。天恒房地产公司委托天恒瑞海公司进行前期物业管理，在此过程中所产生的侵权责任应由侵权一方承担责任，与天恒房地产公司无关，故清上园业委会要求天恒房地产公司承担连带责任的请求本院不予支持。对于车库存在的漏水之处以及墙皮脱落现象，属自然使用中产生的损耗，应由温暖公司继续承担修复义务。清上园业委会亦未提供充分证据证据证明系被告使用期间予以损坏，故对于清上园业委会该部分诉讼请求本院不予支持。世纪国华公司经本院合法传唤，未到庭应诉，本院缺席判决。
综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第八十三条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：
一、本判决生效之日起三十日内，北京天恒房地产股份有限公司、北京天恒瑞海物业管理有限责任公司、北京世纪国华伟业商务咨询有限公司将位于北京市海淀区清上园小区1号、2号、3号、4号楼全部电梯修复至从地下一、二层至地上能正常运行的状态，恢复原状并通过电梯检验检测机构验收；打通和修复1、2、3、4号楼地下一层、二层的人防和消防通道，恢复原状；
二、本判决生效后七日内，北京天恒瑞海物业管理有限责任公司、北京世纪国华伟业商务咨询有限公司返还海淀区清上园小区业主委员会收益263532元；
二、驳回海淀区清上园小区业主委员会的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19001元，由海淀区清上园小区业主委员会负担12701元，已交纳；由北京天恒瑞海物业管理有限责任公司、北京世纪国华伟业商务咨询有限公司负担6300元，于本判决生效后七日内交纳。
公告费390元，由北京世纪国华伟业商务咨询有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 郝 蓬
人民陪审员 宋秀珍
人民陪审员 翟 彦
二〇一七年六月二十日
书 记 员 宁晓栩