北京市第四中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京04民初82号
原告（执行案外人）：赵天力，男，1960年2月21日出生，住河南省安阳市北关区。
委托诉讼代理人:付海军，河南衡中律师事务所律师。
被告（申请执行人）：万家共赢资产管理有限公司，住所地上海市浦东新区浦电路360号5层。
法定代表人：伏爱国，总经理。
委托诉讼代理人：孙培睿，男，1983年8月16日出生，万家共赢资产管理有限公司场外业务部职员。
委托诉讼代理人：于来宏，北京市正皓律师事务所律师。
第三人（被执行人）：安阳德宝置业有限公司，住所地河南省安阳市文峰区文峰大道宏昌公寓2号楼4层。
法定代表人：王太敬，总经理。
委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。
第三人（被执行人）：王太敬，男，1966年8月17日出生，安阳德宝置业有限公司总经理。
委托诉讼代理人：马翠翠，北京大成（郑州）律师事务所律师。
原告赵天力与被告万家共赢资产管理有限公司（以下简称万家共赢公司）、第三人安阳德宝置业有限公司（以下简称德宝公司）、第三人王太敬案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵天力的委托诉讼代理人付海军，被告万家共赢公司的委托诉讼代理人孙培睿、于来宏，第三人德宝公司和王太敬的委托诉讼代理人马翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求法院停止对位于河南省安阳市文峰区德宝国际名城×号楼×单元×号房屋（以下简称涉案房屋）的强制执行。事实和理由：法院依万家共赢公司申请查封了德宝国际名城共178套房屋，其中包括赵天力购买的涉案房屋。该房屋系赵天力向德宝公司购买，双方签订了合法有效的书面买卖合同即《商品房认购书》，赵天力交付了全部购房款，并由第三人德宝公司开具了房款收到票据，且已经实际入住该房屋，对签订合同和没有办理过户不存在任何过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条及其他相关法律法规，请求法院停止对涉案房屋的执行。
被告万家共赢公司辩称，1.认购书不具备商品房买卖合同主要条款，不是商品房买卖合同，该认购书中亦约定双方另行签订正式的商品房买卖合同，但双方长时间都没有签订，且合同签订在德宝公司取得涉案房屋商品房预售许可证之前，因此，原告与德宝公司之间没有合法有效的商品房买卖合同。2.按照相关规定，开发商应该向购房人开具发票，而原告只有收据，该收据可以随意印制，借据、收据不是真实的房屋买卖合同关系，原告已经支付了全部房款的真实性存疑。3.德宝公司的房屋并没有完成竣工验收，不符合交付的法律规定，所以原告所谓的占有，违反了法律的禁止性规定，原告没有实际入住涉案房屋。4.原告名下有其他房产。综上，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称最高院执异司法解释）第二十九条规定，应当驳回原告的诉讼请求。
第三人德宝公司和王太敬述称，1、德宝公司在2016年5月25日因涉嫌非法集资被公安局刑事立案，其名下所有财产以及涉及与集资有关的财产均被公安机关予以查封。2、同意本案原告的诉讼请求。3、原告与德宝公司签订的认购书具备《商品房销售办法》第16条关于商品房认购书当中涉及商品房买卖合同的主要条款，应当按照商品房买卖合同来认定。虽然德宝公司与原告在签订《商品房认购书》时没有取得商品房预售许可证，但是按照《商品房销售办法》第5条相关规定，目前德宝公司已经取得商品房的预售许可，对此德宝公司与原告签订的《商品房认购书》是真实有效的。4、原告将房款交于德宝公司或者是德宝的经办人，随后德宝公司向原告出具了相关房款手续。5、关于本案适用最高院执异司法解释28条和29条并是选择性的规定，且没有冲突，只要符合其中一条就应该得到法院的支持。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人对执行异议裁定书所认定事实均无异议。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1．根据证据《商品房认购书》及当事人陈述，能够认定以下事实：2011年11月13日，栗振庆与德宝公司签订《商品房认购书》，约定栗振庆购买德宝公司开发的涉案房屋。此后，栗振庆支付了全部购房款。2015年10月17日，赵天力与栗振庆签订《房屋转让协议》，约定栗振庆将涉案房屋转让给赵天力，栗振庆负责去德宝公司办理更名手续。之后，赵天力将全部购房款支付给栗振庆指定收款人栗春明。2015年10月23日，栗振庆向德宝公司申请将涉案房屋认购人更名为赵天力，同日，赵天力、苏树敏与德宝公司签订《商品房认购书》，约定赵天力购买德宝公司开发的涉案房屋，赵天力在接到德宝公司的通知后7日内到德宝公司签订《商品房买卖合同》。
2.根据购房款收取凭证及当事人陈述，能够认定以下事实：德宝公司向赵天力开具了收到全部购房款的凭证。双方就涉案房屋未签订《商品房买卖合同》，未办理商品房预告登记、网签和产权过户手续。
3.根据本院裁定书、执行材料，能够认定以下事实：2015年10月19日，本院依万家共赢公司申请，分别出具（2015）四中民（商）保字第309、311号民事裁定书，分别裁定冻结被申请人德宝公司、王太敬银行存款11230万元和15000万元或查封、扣押、冻结被申请人其他相应价值的财产。2015年10月21日，本院发出协助执行通知书，查封了德宝公司名下安阳国贸中心德宝国际名城的178套房产及相应的国有土地使用权，其中包括涉案房屋。
4.根据本院判决书、执行材料，能够认定以下事实：2015年12月18日，本院就万家共赢公司与德宝公司、王太敬金融借款合同纠纷二案分别作出一审判决，（2015）四中民（商）初字第310号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款
10280万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任；（2015）四中民（商）初字第312号判决德宝公司于判决生效后十日内偿还万家共赢公司贷款14100万元、利息、罚息以及律师费10万元，王太敬对上述债务承担连带保证责任。上述二判决均已发生法律效力。2016年3月17日，本院对万家共赢公司申请强制执行案立案。
5.根据执行异议裁定书、德宝公司和万家共赢公司提供证据、当事人陈述，能够认定以下事实：德宝公司取得德宝国际名城项目商品房预售许可证时间分别为：1－3号楼、7－10号楼、17号楼，均是2012年3月9日；12号楼、15号楼、16号楼是2014年4月1日。德宝公司向栗振庆交付房屋钥匙的时间是在法院2015年10月21日查封之前，栗振庆交付钥匙给赵天力的时间是2015年10月23日，赵天力已装修并入住房屋。
本院认为，案外人基于实体权利对执行标的提出排除执行异议后，经法院审查作出裁定后，案外人对裁定不服可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，向人民法院提起执行异议之诉。
本案系金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利以排除执行。对此，本院审查《商品房认购书》符合买卖合同成立条件，能够认定买受人赵天力与德宝公司已签订合法有效的书面买卖合同，虽然买卖合同的签订时间晚于法院查封时间，但买受人购买的涉案房屋系从该房屋原买受人栗振庆处转让而来，原买受人栗振庆与德宝公司签订了《商品房认购书》，且栗振庆已支付了全部购房款，后栗振庆与赵天力在法院查封之前签订《房屋转让协议》约定将涉案房屋转让给赵天力，赵天力支付了全部购房款并到德宝公司办理了更名手续，故买受人赵天力已经继受取得了原买受人栗振庆对于涉案房屋的全部合法民事权益，因栗振庆与德宝公司签订《商品房认购书》时间在法院查封之前，且德宝公司在法院查封不动产之前已经向栗振庆交付房屋钥匙，上述民事行为的效力当然及于买受人赵天力。现买受人已经装修入住，虽然涉案房地产开发、销售以及登记行为存在缺陷，但买受人不具有过错，属于非自身原因未办理过户登记。德宝公司在审批、建房、验收过程中存在问题的责任，亦不应由买受人承担。对买受人物权期待权的保护，系基于买受人已经为取得物权履行了相应义务并以占有的方式对外进行公示，该占有一般以取得房屋钥匙或办理物业入住手续等行为进行判断，现涉案房屋在法院查封之前原买受人已经取得房屋钥匙的行为，属于合法占有该不动产。根据最高院执异司法解释第二十八条、第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人作为案外人提出执行异议，在符合条文规定情形且能够排除执行的，法院应予支持。最高院执异司法解释的上述条文系法院对案外人基于实体权利对执行标的提出异议可否获得支持的判断标准，买受人符合其中任何一条规定情形提出异议的均可得到法院支持。经审查本案买受人符合上述最高院执异司法解释第二十八条规定的情形，作为房屋买受人的案外人已经就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。在案外人符合上述司法解释规定情况下，本院对案外人提出停止执行的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：
停止对河南省安阳市文峰区紫薇大道655号德宝国际名城×号楼×单元×号房屋的执行。
案件受理费70元，由万家共赢资产管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
本院（2017）京04执异166号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审 判 长 马 军
审 判 员 李 军
人民陪审员 王丽丽
二〇一七年九月二十七日
法官 助理 王艳锋
书 记 员 白 硕