湖北省兴山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0526民初449号
原告:陈家柱，男，1972年4月22日出生，汉族，农民，住兴山县，户籍地湖北省保康县。
原告：张祥银，女，1975年1月20日出生，汉族，农民，住兴山县。系原告陈家柱妻子。
委托诉讼代理人：黄敏，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。
委托诉讼代理人：丁雪莲，湖北三峡律师事务所律师。特别授权代理。
被告：陈昌华，男，1974年1月26日出生，汉族，农民，住兴山县。
委托诉讼代理人：杨英，女，1975年9月22日出生，汉族，农民，住兴山县。系被告陈昌华妻子，特别授权代理。
委托诉讼代理人：万柱，兴山县明理法律服务所法律工作者。特别授权代理。
被告：杨英，女，1975年9月22日出生，汉族，农民，住兴山县。系被告陈昌华妻子。
委托诉讼代理人：万柱，兴山县明理法律服务所法律工作者。特别授权代理。
原告陈家柱、张祥银与被告陈昌华农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，由审判员马明生独任审判，于2017年9月5日、2017年9月22日公开开庭进行了审理，后经审查本案不宜适用简易程序，于2017年12月11日裁定转为普通程序，由审判员马明生、人民陪审员龚万仁、杨琼组成合议庭，并依法追加杨英为本案被告，于2018年1月4日公开开庭进行审理，二原告及其委托诉讼代理人丁雪莲、二被告及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告陈家柱、张祥银诉至本院，请求判令1、原、被于2007年4月9日签订的有关转让房屋所有权，山林、土地承包经营权和宅基地土地使用权的协议合法有效；2、被告协助原告完成该协议书内山林承包经营权和宅基地土地使用权变更登记。事实与理由：2007年4月9日，原告夫妇与被告陈昌华签订了一份书面协议。该协议约定，被告将其所有的一栋房屋及其享有经营权的土地和山林，全部转让给原告。同时约定，原告在收到被告交付的《土地使用证》、《农村土地承包证》和《林权证》之日一次性给付被告29000元转让款。该协议经原、被告家庭代表签字，原、被告所在兴山县榛子××村民委员会（以下简称村委会）盖章。其后，被告陈昌华在收到原告给付的全部价款后，将协议约定的房屋、山林及土地的相关证书和实物一并交付原告使用和经营。同年8月15日，原告张祥银向兴山县人民政府申请宅基地土地使用权变更登记时，被告反悔，不协助二原告办理变更登记，原、被告就协议的履行发生纠纷。纠纷发生后，经村委会多次组织调解，被告才于2009年4月14日向村委会提交申请，同意转让，并协助原告办理了农村土地承包经营权的变更登记，但被告一直不予协助办理山林经营权和宅基地土地使用权的变更登记。原告认为，协议系双方当事人的真实意思表示，其相关内容符合法律规定，亦经村委会同意，该协议合法有效，原告也按约定履行了自己的义务，被告以交付相关证书即代替履行变更手续属履行瑕疵，被告以各种理由不予协助办理变更登记已构成违约。原告为维护自己的合法权益，诉至本院，请求判如所请。
被告陈昌华、杨英辩称，1、2007年4月9日被告陈昌华确与原告陈家柱签订了一份协议书，但签订该协议的双方当事人主体有问题，买方不应当是原告陈家柱，而应当是原告张祥银，卖方应当是被告陈昌华、杨英。同时案涉房屋登记在被告陈昌华父亲陈家善的名下，山林登记在被告杨英的名下，被告陈昌华实际上没有处分权。2、该协议仅约定了房屋买卖，原告给付被告的29000元仅为购房款，被告同意给原告办理房屋转让登记。但该协议内关于山林、土地的约定无效，原告要被告协助办理土地和山林的权属变更登记，须在2009年4月14日人民调解协议基础上给被告一定的转让费。现土地已部分转让给原告，被告不再收回，但原告应当给付被告土地和山林的转让费。3、被告陈昌华是在被告杨英不知情的情况下与原告签订的协议，陈昌华转让房屋杨英不反对，因为山林登记在杨英名下，现杨英不同意将山林转让给原告,被告陈昌华无权转让。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
庭审后，本院于2017年9月14日在案涉房屋、山林所在地榛子××村七组进行实地查看，拍摄现场实地照片14张，就相关案件事实询问了该村书记石万兴，形成询问笔录，并在兴山县公安局榛子派出所调取了被告陈昌华全部家庭成员的户籍信息。2017年9月22日，本院组织双方当事人对本院依职权取得的证据进行了开庭质证。其后，对案涉2009年4月14日人民调解协议的相关事实，本院依法在榛子乡司法所调取了相关调解卷宗，询问了参与协议签订的官在位、石万兴、二原告及被告陈昌华，并补充调查了参与2007年4月9日原被告签订协议的陈昌庆，形成调查笔录五份，并于2018年1月4日开庭，组织双方当事人进行了质证。
双方当事人对庭审中提交的证据的真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告对原告提交的二被告的身份信息的证明目的无异议，本院予以确认。对本院依职权调取的证据，双方当事人对现场照片十四张、被告陈昌华家庭成员的户籍信息无异议，本院予以确认。
对证据的证明效力及争议的相关事实，本院认证如下：
（一）原告提交兴山县榛子××村民委员会证明（以下简称村委会证明）一份，拟证明被告陈昌华和杨英系夫妻关系，被告陈昌华和陈家善系父子关系，陈家善夫妇均已去世，陈昌华系陈家善夫妇唯一的儿子，享有家庭户主的资格。被告认为，被告父亲陈家善夫妇共生育三女一子，一女已去世，尚有二女一子，一子即被告陈昌华，被告还有两个姐姐，且二人并不清楚本案的争议，亦未授权被告作为家庭户主，故被告不享有家庭户主的资格，故对原告提交该证据的证明目的提出异议。本院认为，该证据是对被告家庭情况的如实陈述，对其陈述的内容本院依法予以确认。
（二）原、被告均提交了2007年4月9日原告陈家柱与被告陈昌华签订的协议一份。原告认为该协议书系被告陈昌华将其家庭所有的房屋、承包的山林和土地同时转让给原告的买卖合同，为支持其观点，还提交了收条一份、集体土地建设用地使用证一本、兴政林证字（2003）第000881号林权证一本和村委会说明一份，用以佐证原告在付清全部价款后，被告陈昌华将三证交付给原告用于办理过户手续。被告则认为该协议仅系房屋买卖合同，不包含山林和土地转让的相关事宜，交付三证给原告，是为了方便其生产生活，并非用于办理过户手续，原告给付的29000元系购房款，不包含山林和土地的流转费。同时村委会的证明系原告代理人拟定后，交由村委会盖章，该证明不具有证明效力。
针对双方当事人的争议，本院于2017年9月14日询问了榛子××村民委员会，该村党支部书记石万兴陈述：2007年4月9日，原告陈家柱与被告陈昌华在榛子乡张官店集镇一餐馆签订协议一份，约定被告陈昌华将房屋及其附属房、山林和土地共计作价29000元转让给原告陈家柱。协议签订时石万兴、村委会会计焦天福、七组组长陈昌庆在场予以见证，协议签订后板庙村委会盖章予以同意，原告陈家柱、被告陈昌华及焦天福到案涉山林、土地踏界确定四界。农村买卖房屋，有买房屋搭山林和土地的交易习惯和惯例，被告将三证交付给原告，对山林和土地的踏界行为，均是为了办理变更过户手续。原、被告因山林和土地变更过户的纠纷，经村委会多次调解未果，村委会已出具说明一份予以证实。2017年9月22日的庭审质证中，原告对村委会的意见无异议，被告认为原、被告签订的协议与一般农村房屋买卖搭山林和土地的交易习惯不同，该协议仅用于房屋买卖，不包含山林和土地的转让内容。同时，石万兴等三在场人没有参与原、被告协议的拟定，只是见证双方签订合同的过程。
本院认为，宅基地、山林和土地系村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本村村民每一家庭户，经村委会许可，可在本村无偿拥有一处宅基地，并在本村享有山林和土地的承包经营权。农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权变更，因此必须经过村委会的同意。原、被告签订的协议中明确说明涉房屋买卖，故石万兴、焦天福、陈昌庆三人，在现场见证双方签订合同，亦是对其宅基地使用权转让的许可，故被告辩称该三人没有参与原、被告协议拟定的意见，本院不予采信。本院认定，石万兴的陈述客观真实，符合实际情况。其村委会出具的说明，亦能与其陈述相吻合，本院予以采信。对于被告辩称该协议仅用于房屋买卖，不包含山林和土地的转让内容，本院将根据本案基本事实、结合农村房屋买卖交易习惯，综合认定该协议涉及的具体内容指向及双方当事人的权利义务。并据此认定原告提交的收条、集体土地建设用地使用证、林权证等证据的效力。
（三）原告提交申请书一份、土地使用权变更登记申请书一份、宗地图二张、人民调解协议一份、附议一份，拟证明被告违约，不履行原协议书约定，亦不履行人民调解协议。被告亦提交内容相同的人民调解协议一份，拟证明其争议已在人民调解协议中的第一、二条达成协议，但协议未将山林和土地的转让费予以明确，被告才搁置人民调解协议的履行。
本院认为，因被告认可未履行人民调解协议中关于山林权属变更这一基本事实，故对该组证据的证明力本院予以确认。为明确人民调解协议的具体内容指向及双方当事人的权利义务，本院调查了参与签订该调解协议的二原告、被告陈昌华、原榛子乡政府干部官在位及板庙村书记石万兴，补充调查了参与2017年4月9日协议签订的陈昌庆，形成调查笔录五份。官在位、石万兴、二原告均陈述：“屋前后”山林被板简公路一分为二，案涉房屋位于该山林公路上方，在人民调解协议中约定，由被告陈昌华继续承包经营该山林的公路上方屋后部分，由原告陈家柱承包该山林公路下方屋前部分。因被告家庭的退耕还林地“黑桃树屯”、“门前”分别分布于“屋前后”林地的屋后林地和屋前林地，故将“门前”林地一并协议交由原告陈家柱经营。被告陈昌华陈述：该调解协议对“屋前后”林地的屋后部分进行了约定，但对屋前部分没有约定，且“门前”林地不在“屋前后”林地内。陈昌庆陈述：本人身为板庙村七组组长，陈家柱所购买的陈昌华的房屋位于该组，二人签订购房协议时，村委会通知本人到场，只是履行了对自己的告知义务。到陈昌华山林、土地是指界，不是踏界，是为了区分陈昌华的山林土地与相邻权利人的界限，方便陈家柱在此生活。另外“门前”林地在“屋前后”林地内。本院同时在榛子司法所调取了该调解卷宗中对原、被告所作的调解笔录。在2018年1月4日的庭审中对上述笔录进行了质证。原告认为陈昌华、陈昌庆的陈述不属实，对其他笔录所陈述的事实无异议，被告杨英认为已经将土地转让给了原告，人民调解协议中所涉及的山林转让不属实，山林二被告不同意转让。
本院认为，人民调解协议系双方当事人在人民调解委员会主持下，通过平等协商、互谅互让，对纠纷的解决自愿达成一致意见的真实意思表示。本案所涉人民调解协议原、被告均参与，并在协议上签字确认，该协议真实有效。对于该协议的权利义务指向，调解参与人官在位、石万兴、二原告的陈述能够相互印证，本院予以采信。陈昌庆对于“门前”林地位置的陈述，与上述四人陈述一致，本院对该点陈述予以采信。被告陈昌华、杨英虽对官在位、石万兴、二原告的陈述提出异议，但未提交相应证据予以证实，其异议本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年4月9日原告陈家柱与被告陈昌华签订农村房屋买卖协议一份，该合同约定被告陈昌华将登记在其父亲陈家善（2003年已去世）名下的土木结构房屋一栋[权利人：陈家善；证号：兴山集建（1992）字第111203130号；地址：兴山榛子乌龟包三组；面积：195.19平方米]及其附属设施和登记在其妻子被告杨英名下的山林[权利人：杨英；证号：兴政林证字（2003）第000881号；小地名屋前后，面积75亩，小地名敌草淌，面积10亩；登记时间：2003年8月28日]及土地转让给原告，转让价款共计29000元，合同还约定了房屋、山林和土地变更过户的具体事宜。该协议签订时，由板庙村民委员会党支部书记石万兴、会计焦天福、七组组长陈昌庆在场予以见证，协议上加盖有兴山县榛子××村民委员会公章。协议签订后，原、被告及会计焦天福到案涉山林和土地上踏界确定四界，被告将集体土地建设用地使用证、林权证和土地承包经营权证交给原告，原告于2007年4月11日给付被告陈昌华合同约定的价款29000元，被告陈昌华向原告出具收条一张。其后，原告要求被告协助其办理房屋、山林和土地的变更过户手续，被告不予协助，双方发生矛盾。2007年8月15日，原告张祥银向兴山县人民政府申请办理房屋土地使用证变更登记，再次要求被告予以配合，被告不予配合。原、被告发生纠纷后，于2009年4月14日在榛子乡人民调解委员会就其争议达成人民调解协议。在调解协议中，双方当事人约定兴政林证字（2003）第000881号林权证项下“屋前后”山林的屋后林地继续由被告家庭经营，屋前部分由原告经营，同时将坐落在屋前林地内的退耕还林地“门前”林地交由原告经营。该调解协议还对土地经营权进行了约定。原告陈家柱、张祥银、被告陈昌华、杨英分别在协议上签字确认。其后，双方当事人对土地依照人民调解协议进行了分割，被告协助原告办理了土地承包经营权证，但房屋和山林至今仍未协助办理产权变更登记。
同时查明，兴政林证字（2003）第000881号林权证项下小地名“屋前后”山林系一块坡地，该林地被板简公路（兴山县榛子××村—保康县歇马镇简槽村）一分为二，被告转让给原告的房屋坐落在“屋前后”林地内，位于板简公路上方。被告杨英另持有兴政林证字（2005）第035068号林权证（登记时间为2005年12月29日），证内载明：小地名“门前”林地，面积0.5亩、小地名“黑桃树屯”林地，面积1.0亩。“门前”、“黑桃树屯”系退耕还林地，均位于“屋前后”林地内，其中“门前”林地在公路下方，“黑桃树屯”林地在公路上方房屋后。
另查明，乌龟包三组已合并至榛子××村。被告陈昌华及其妻子杨英、儿子陈龙的户口现均已迁至兴山县榛子××组××号。被告陈昌华母亲张运年于2015年去世后，埋葬在“屋前后”林地内。二原告原系保康县歇马镇人，2007年原告张祥银将其户口迁入兴山县榛子××村，原告陈家柱户口仍在原籍。2007年4月9日，二原告在购买被告房屋后，于当年入住。后在其房屋旁修建有砖混结构房屋一栋（尚未办理建房审批手续）。
本院认为，本案属合同类纠纷案件，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯及约定全面履行合同及协助等义务。本案原告陈家柱与被告陈昌华分别代表其家庭于2007年4月9日自愿签订的协议，系其真实意思表示，不违反相关法律规定，板庙村民委员会作为村民自治性组织，对其签订协议进行见证并盖章确认，符合法律规定，该协议系具有法律效力的农村房屋买卖合同。2009年4月14日经榛子乡人民调解委员调解达成的人民调解协议系对2007年4月9日协议内容的部分变更，对其变更的部分，按变更后的条款履行，未变更的部分，仍应按原协议履行。具体论述如下：
一、关于2007年4月9日协议书转让的具体内容。该合同第一条“甲方房屋1栋7间，附猪圈、牛栏，均属土木结构，双方协议价款29000.00元出售给乙方。”系对转让价款的约定；第二条“乙方在收到甲方土地使用证、农村土地承包证、林权证之日起一次性付清所有款项；乙方自己负责办理过户手续及其所需费用，甲方概不承担。”系明确付款方式及由原告负责办理房屋、土地和山林的过户；第三条“甲方在乙方付款之前，必须协助乙方搞好承包土地四界，山林四界与村组左右邻舍的上界事宜。乙方方可付清所有款项；甲方交付三证。房屋中财物由甲方自行处理。”系对合同第二条的补充说明，亦是进一步明确被告须协助原告办理房屋、山林和土地过户的相关义务；第四条“甲方以后修建本人房屋，甲方可在原承包山林中采伐有用材6m3（陆立方）。”系被告约定在将山林过户给原告后，另行提出的要求。由此可见，该协议书所约定的内容，不仅包含了房屋的买卖，还约定了山林和土地的转让内容。其转让价款虽然约定在协议第一条的房屋买卖条款中，但其协议的第二条、第三条均是对山林和土地转让相关事宜的约定，其约定符合农村房屋买卖的交易习惯，应认定为系买卖房屋附带山林和土地的惯例，其中并未提及山林和土地转让所需的费用，故山林和土地的转让费用应包含在房屋款项中。协议的第四条，亦是被告明确了在山林承包经营权转让给原告后，需要特别强调的附加要求。另，原、被告在该协议签订后，交付三证、到山林、土地踏界和原告给付被告转让价款29000元的行为，亦是双方履行合同的具体行为。被告给原告出具的收条上虽载明有“购房款29000元”，但不影响原告给付的款项中包含转让山林和土地经营权的费用的认定。
二、关于2009年4月14日人民调解协议的具体内容指向。人民调解协议第一条“屋后公路上山林由陈昌华经营，现有土地由陈家柱经营。”系指，因“屋前后”山林被“板简公路”分成两块，且案涉房屋位于该林地内公路上方，故明确“屋前后”山林的屋后林地由被告陈昌华经营，“屋前后”山林的公路下方林地由原告经营；第二条“原停耕还林1.5亩，分布在双方山林中，由双方经营。（2011年前仍由陈昌华领取补助款）”系指明被告杨英所持有兴政林证字（2005）第035068号林权证内载明的“门前”面积0.5亩林地、“黑桃树屯”1.0亩林地，分布在“屋前后”山林内，其中“门前”林地位于“屋前后”公路下方山林内，“黑桃树屯”林地则位于其公路上方房屋后山林内。因本协议第一条已对“屋前后”林地的承包经营权进行了分割，故此条是对双方在2007年4月9日协议时，被告未交付给原告的兴政林证字（2005）第035068号林权证上所登记的林地一并作出了处理，即明确“黑桃树屯”林地仍然归被告经营，“门前”林地由原告经营。第三条“陈昌华经营山距屋周围30米内由陈家柱用于家庭基本建设，超过30米的须经双方协商处理。”本条系进一步明确，在“屋前后”山林承包经营权被分割后，因案涉房屋位于被告陈昌华承包的“屋后”林地内，为了方便原告生产生活所作出的约定。
据此，人民调解协议对原协议中约定转让的“屋前后”山林进行了分割，同时对分布于该山林内的退耕还林地进行了一并处理。但该协议未对原协议中涉及的“敌草淌”林地作出约定。
三、在转让协议主体上，农村山林和土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，被告杨英虽系家庭承包经营山林的代表，但被告陈昌华作为家事代理，通过签订合同的方式转让家庭承包的山林、土地并无不妥；被告陈昌华转让房屋及集体土地建设用地使用权的行为，亦系家事代理行为。原告张祥银具有农业经营能力，其同一集体经济组织成员的身份最终以户籍迁入得以确认，其具有受让集体土地建设用地使用权、山林承包经营权的资格。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国人民调解法》第三十一条第一款之规定，判决如下：
一、限被告陈昌华于本判决生效之日起三十日内协助原告陈家柱、张祥银将兴山集建（1992）字第111203130号集体土地建设用地使用证转移登记至原告张祥银名下。
二、限被告陈昌华、杨英于本判决生效之日起三十日内协助原告陈家柱、张祥银将兴政林证字（2003）第000881号林权证项下，小地名“屋前后”75亩林地中的公路下方林地、小地名“敌草淌”10亩林地、兴政林证字（2005）第035068号林权证项下小地名“门前”0.5亩林地的承包经营权转移登记至原告张祥银名下。
三、驳回原告陈家柱、张祥银的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取40.00元，由被告陈昌华、杨英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审 判 长 马明生
人民陪审员 龚万仁
人民陪审员 杨 琼
二〇一八年一月十五日
书 记 员 陈 进