广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶浈法民一初字第763号
原告：杨应海，男，汉族，住韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路*号韶关，公民身份号码：×××0094。
原告：吴贤优，女，汉族，住韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路*号韶关，公民身份号码：×××1923。
委托代理人：杨模海、陈明，广东磨铁律师事务所律师。
被告：吴富优，女，汉族，住始兴县，公民身份号码：×××0325。
委托代理人：陈健，男，汉族，××年××月××日出生，住始兴县。
被告：刘传应，男，汉族，住始兴县，公民身份号码：×××301X，现在广东清远监狱服刑。
第三人：中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行。住所地：韶关市。
负责人：李旺全，行长。
委托代理人：陈芳，张克强，该行职员。
原告杨应海、吴贤优诉被告吴富优、刘传应房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法追加中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行（下简称：农行复兴支行）作为本案第三人参加诉讼，本院就本案依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨应海及其委托代理人杨模海、被告吴富优及其委托代理人陈健、第三人农行复兴支行的委托代理人陈芳、张克强到庭参加了诉讼。被告刘传应经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨应海、吴贤优诉称：原、被告于2010年4月3日签订了《转让韶关碧桂园房屋买卖协议》，约定被告将其所有的房产有偿转让给原告，协议签订后，原告依约分期付清了购房款，原告也于2010年底搬入该房居住至今。但是，原告要求被告配合办理过户手续，累遭拒绝，为此，原告特诉至法院，请求法院判决：一、确认原、被告签订的《转让韶关碧桂园房屋买卖协议》合法有效；二、浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园XX号房屋的所有权归原告所有；三、被告配合原告将涉案房屋过户到原告名下并承担相关税费。
被告吴富优辩称：一、对被答辩人诉求一确认《转让韶关碧桂园房屋买卖协议》合法有效的问题，答辩人对于按房屋买卖协议履行义务，将房屋转让给被答辩人没有任何异议，对该房屋的所有权归其所有也没有异议。二、被答辩人自己不肯办理过户手续，答辩人从来没有不同意过户，答辩人原价转让房屋，没有赚一分钱，而被答辩人受让此房屋已享受到溢价，被答辩人要求答辩人承担过户的相关税费不符合公序良俗的公平原则，请法庭驳回被答辩人的此项诉讼请求。本案是因被答辩人的原因导致不能办理房屋过户手续，此责任由被答辩人自己承担，被答辩人起诉答辩人无理，诉讼费用应由原告自行承担。
被告刘传应辩称：原告于2015年6月9日向韶关市浈江区法院起诉被告刘传应转让房屋一案。提出答辩如下：对原告所书的诉讼请求，证据不足，应当驳回其诉讼请求。理由：一、原草签协议无合法性（如对付款期限、违约等）；二、对房屋的标的，地理位置无标识和图表；三、双方原协议中已明确所有产生的税费被告不再承担；四、无法确认现有房屋的真实性。原告所指的事实与理由不实，被告在发生纠纷前从未拒绝过处理房屋一事。再次是缴交房屋按揭资金及其他费、税提供的资料凭据，被告无法看懂（从时间看大部分缴交的清单都是由被告缴交的）。由于被告刘传应在监狱服刑，无法面对面澄清和辨认清楚有关内容事项，因此，被告认为此案应在被告出狱后开庭调解审理。
第三人农行复兴支行述称：一、第三人与被告签订的个人购房借款合同合法有效，应当继续履行，被告因购房向我行申请贷款，于2009年5月8日与我行签订了《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，对合同各方均具有约束力，应按合同约定继续履行；二、原、被告签订的转让韶关碧桂园房屋买卖协议书无效，根据物权担保法的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，抵押人未通知抵押权人，转让行为无效，根据第三人与被告签订的借款合同第十条约定，抵押期间未经贷款人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分。经贷款人书面同意处分抵押物所得价款，应用于提前清偿所担保的债权或者提存。三、被告支付给第三人5万元违约金；四、第三人对涉案房产享有优先受偿权；本案诉讼费用由原、被告承担。
经审理查明：2010年4月3日，原告杨应海、吴贤优与被告刘传应、吴富优签订一《转让韶关碧桂园房屋协议书》，该《转让韶关碧桂园房屋协议书》约定：被告将其位于韶关碧桂园XX号房屋按购买总价（含税证、契税、物业等以交款单据为准，及每月代扣供房款计原价转让）。现预交三万元人民币，余款在六十天内交清所有款项。原告在签订《转让韶关碧桂园房屋协议书》后至2010年7月25日，原告付清了被告购买该房屋时支付给韶关顺宏房地产开发有限公司首付款（约三十五、六万元），被告刘传应、吴富优并出具一收条，收条上内容为：“已收杨应海韶关碧桂园B区XX号别墅房屋转让款，全部已清”。原、被告签订《转让韶关碧桂园房屋协议书》后，被告吴富优将其用于第三人农行复兴支行扣款偿还房屋按揭贷款的银行存折（帐号为：44×××06）交付给原告，由原告存款到此帐户偿还该套房屋所欠第三人农行复兴支行的房屋按揭贷款。至2015年8月25日止，被告吴富优、刘传应尚欠第三人农行复兴支行韶关碧桂园B区XX号房屋的按揭贷款777212.89元。因原、被告双方就房屋产权过户手续问题无法达成一致协议，导致该房屋产权至今未办理过户手续，为此，原告向本院提起诉讼，要求被告将位于浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园水木大春华12街3号房屋过户到原告名下。
另查明，位于浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园XX号房屋于2010年9月7日办理房屋产权登记，产权人为本案被告吴富优、刘传应，并于同日办理了抵押登记手续，抵押权人为本案第三人农行复兴支行。原告杨应海、吴贤优向被告吴富优、刘传应购买韶关碧桂园B区XX号别墅后，即对该房屋进行装修使用，现已入住该房屋，该房屋内的水、电费、燃气费、物业管理费等均由原告缴交。
以上事实有原告提交的身份证、被告身份证复印件、委托公证书、转让韶关碧桂园房屋买卖协议、收款收据、收条、房地产权证、吴富优存折、建设银行客户回单、自来水公司、供电所证明、代收物管费、电视网络费代扣压协议、燃气抄表凭证等；有第三人提交的《个人购房担保借款合同》、个人借款凭证、房地产他项权证、贷款基本信息等以及庭审笔录等在卷证实。
本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告吴富优、刘传应将其位于浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园XX号房屋转让给原告杨应海、吴贤优，原告杨应海、吴贤优并已向被告吴富优、刘传应支付吴富优、刘传应已支付给韶关市顺宏房地产开发有限公司的首期购房款及其他已缴交的费用（含吴富优、刘传应办理房产证所交的契税等费用、收房时所交的物业管理费等费用），被告吴富优、刘传应也同意将上述房屋过户给原告杨应海、吴贤优。原、被告双方对于合同的效力并无异议。本案原、被告双方争议的焦点是被告刘传应、吴富优将房屋转让给原告杨应海、吴贤优后，办理房屋过户所需的税费应由谁承担。对此，原、被告双方签订的《转让韶关碧桂园房屋协议书》，双方对房屋产权过户所需的税费负担并没有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按合同有关条款或者交易习惯确定”的规定，由于原、被告双方签订的《转让韶关碧桂园房屋协议书》对过户所需费用并没有约定，且又不能对此达成新的协议，故对于过户所需的税费，应根据国家税务部门的规定和交易习惯予以确定。另外，第三人农行复兴支行提出本案原、被告双方房屋买卖的合同效力及违约金的问题，但同时提出对涉案房屋享有优先受偿权。对于本案涉案房屋的买卖，原、被告双方均不持异议，原告自原、被告双方签订《转让韶关碧桂园房屋协议书》后至今一直实际向第三人农行复兴支付履行支付房屋按揭款的义务；第三人农行复兴支行提出对涉案房屋享有优先受偿权，对此，原告在庭审时也表示愿意提前清还该房屋尚欠第三人的按揭款，据此，原告在向第三人农行复兴支行代为清偿按揭款后，抵押权消灭，第三人农行复兴支行应与被告共同协助原告办理房屋过户手续。对于第三人提出的提前还款支付违约金的请求，根据被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第五条“提前还款”的约定，提前还款无需支付补偿金。第三人农行复兴支行提出支付提前还款违约金的请求，依据不足，理由不充分，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条以及《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、确认原告杨应海、吴贤优与被告吴富优、刘传应双方签订的《转让韶关碧桂园房屋协议书》有效；
二、原告杨应海、吴贤优应于本判决生效后十日内直接代被告吴富优、刘传应清偿韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园XX号房屋所欠第三人中国农行银行股份有限公司韶关复兴支行的房屋按揭贷款余额及利息（至2015年8月25日止欠777212.89元）。被告吴富优、刘传应、第三人中国农业银行股份有限公司韶关复兴支行应于原告杨应海、吴贤优清偿韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园XX号房屋的房屋按揭贷款余额及利息后五日内协助原告杨应海、吴贤优将位于韶关市浈江区十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园XX号房屋产权过户到原告杨应海、吴贤优名下。过户所需税费由原被告（买卖双方）根据税务部门及房产登记部门的规定各自承担各自名下应负担的税费及其他过户所需费用。
三、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费12300元，由被告吴富优、刘传应负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 刘文兴
审 判 员 罗方灵
人民陪审员 李春梅
二〇一五年十月十六日
书 记 员 刘 娟