上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终12870号
上诉人（原审原告、反诉被告）：陈怡诚，男，1993年2月13日出生，台湾地区居民。
委托诉讼代理人:刘彦辛，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:桑林，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨艳，女，1969年6月13日出生，香港居民。
委托诉讼代理人:乔雨，上海市ＸＸ律师事务所律师。
上诉人陈怡诚因与被上诉人杨艳房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初4573号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
陈怡诚上诉请求：撤销原判第一至三项，依法改判支持上诉人原审诉请。事实和理由：房屋交付时，被上诉人杨艳隐瞒租赁房屋二层进出户大门被堵塞且出口通道被隔断并违章搭建成储藏室的事实，并且被上诉人多次到租赁房屋与上诉人家人发生争吵并殴打，上诉人家人影响上诉人正常生活的安定性，因此，本案系被上诉人违约导致合同解除。上诉人要求被上诉人支付维修费用及装修款具有事实及合同依据。上诉人曾经自行联系并通过物业向被上诉人归还房屋钥匙，但被上诉人拒绝受领。原审认定上诉人应支付房屋租金至2017年7月19日属于事实认定不清。支付保证金为房屋交付的前置条件之一，上诉人已支付保证金，被上诉人应予返还。
被上诉人杨艳辩称，其不同意上诉人陈怡诚的上诉请求。房屋交付没有重大瑕疵，是现状交付，被上诉人告知过上诉人二楼储存室有私人物品，不能随意打开。争吵及殴打并非上诉人解除合同的理由，其在律师函中也没有提及。上诉人支付装修费用、维护费用没有经过被上诉人同意，应由其自行承担。上诉人主张将房屋钥匙交付物业，被上诉人不知其已搬走并提前解约的情况。被上诉人未收到过保证金，上诉人亦未提供支付凭据。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。
2017年3月，陈怡诚向一审法院起诉请求判令：1、解除双方签订的租赁合同；2、杨艳返还2017年2月至3月的租金人民币64,000元；3、杨艳支付违约金64,000元；4、杨艳支付维修费用20,200元、装修费6,700元；5、杨艳返还保证金32,000元。
一审审理中，杨艳提起反诉，请求法院判令：1、陈怡诚支付2017年4月至2017年7月19日以每月32,000元计算的租金116,266.67元；2、陈怡诚支付以96,000元为本金，从2017年3月16日起计算至实际支付之日，按银行同期贷款利率计算的滞纳金（暂为1,939.90元）；3、陈怡诚支付提前解约违约金64,000元；4、陈怡诚支付空置费32,000元；5、陈怡诚支付中介费32,000元；6、陈怡诚赔偿损失185,053元。
一审法院认定事实：上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）现权利人为杨艳、李某。
2016年7月1日，陈怡诚（承租方、乙方）与杨艳（出租方、甲方）通过居间方上海XX有限公司居间介绍，就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室的房屋（以下简称系争房屋）签订《2016年上海市房屋租赁合同》，约定，房地产坐落于徐汇区XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积291.23平方米。第三条第一款，甲方于2016年7月1日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2016年7月1日起至2021年6月30日止。第四条，该房屋月租金为32,000元，租金按3个月为一期支付，乙方应于2016年7月1日或之前支付甲方第一期租金。第五条，（一）甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即32,000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。（二）租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视等费用由乙方承担，其他有关费用，均由甲方承担。第六条，（一）租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。（三）租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常可使用和安全的状态，甲方对该房屋进行检查、养护，应提前7日通知乙方，检查养护时，乙方应予配合，交付应减少对乙方使用该房屋的影响。（四）租赁期间，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。第九条第二款，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金：……2、甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；……6、乙方逾期不支付租金累计超过15天；第十条违约责任约定，（一）该房屋交付时存在缺陷，影响乙方正常使用的，甲方应自交付之日起的7日内进行修复、逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款，（二）因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿，（三）租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；合同特别约定，房租由2017年每年递增月租金的百分之八,包车位1个104号。
合同签订后，杨艳于2016年5月向陈怡诚交付房屋，陈怡诚于2016年5月对系争房屋进行了装修改造，包括部分墙面粉刷、更换了窗帘、沙发、床垫、鞋柜、梳妆台、餐桌、餐椅等家具。
2016年7月6日，陈怡诚在未经杨艳同意的情况下，擅自打开系争房屋二层储物间（二层进户门与通道间），将杨艳存放在内的物品搬至他处存放，后又搬回原处。陈怡诚于2016年9月27日向杨艳支付第二期租金96,000元，于2016年12月31日向杨艳支付第三期（2017年1月至2017年3月）的租金96,000元。
2017年1月26日，陈怡诚（代理人苏某）与杨艳（代理人斐某）及证人张某签订《协议书》，内容为：双方就陈怡诚于2016年7月6日不经杨艳同意撬开杨艳2703小仓库，搬走所有藏品，造成杨艳物品损失（初步估计价值40万）一事，达成如下共同条款：一、陈怡诚真诚向杨艳赔礼道歉，承认自己所作所为对杨艳造成的损失；二、陈怡诚对杨艳提出的赔偿40万元要求有异议，待杨艳列出详细清单后核实；三、所属赔偿由陈怡诚在事后三日内现金赔付杨艳，对物品遗失及要求赔偿的金额均有异议，要求提供证据证明。
2017年2月10日，陈怡诚委托北京观韬中茂（上海）律师事务所向杨艳发出律师函，内容为，系争房屋二层进出户大门及通道属于房屋重要的附属设施，在诸如火灾、非法侵入住宅等紧急情况下具有关键的逃生作用。该进出户大门及通道未能依合同约定处于正常的可使用和安全状态，不仅降低了租赁房屋的实际使用价值，而且给委托人在居住过程中带来了极大的不便与安全隐患。要求杨艳应于收到本函后三个工作日内与委托人协商解除《上海市房屋租赁合同》，并赔偿相应的损失。
一审法院另查明，陈怡诚、杨艳及中介人员徐锁荣的三人微信群聊记录显示，2016年12月31日，杨艳称“今天房租不能按时支付给我们，已经违约。令人诧异的是，我们27楼过道小房间里储放的名画几十幅，陈年茅台酒等等私有财产去了哪里？你居然擅自撬开两道门锁而没有知会我一声？难道这房子是你的了？今日事情由你而起，你得承担之后的一切后果”，徐锁荣其后发出了陈怡诚人员及物业人员打开二层储物间的现场照片。同日，陈怡诚微信称“租金已经存入”。杨艳微信又称“你们擅自撬我门锁，搬我物件，今日我们上门理论你们也推诿搪塞，态度蛮横，对于上述单方承诺，我仍保留向房客及物业、中介追索遗失之损失的权利”。
一审中，陈怡诚证人王某、袁某出庭作证。证人王某是系争房屋所在小区保安领班，其称“2010年，陈怡诚即入住了系争房屋所在的小区，当时住5号楼801，结构与系争房屋相同。陈怡诚租赁系争房屋后，提出有些东西旧了，要更换，当时杨艳表示可以看着办。其后，陈怡诚让物业处理了鞋箱、两个沙发，音响、电视机、高尔夫等放在了电表箱，双方交接时，电表箱中的物品都还给了杨艳。关于27层小房间的情况，中介以陈怡诚名义向物业申请开锁，我们主管说小房间是违建，要求处理，于是物业保安将小房间内物品搬到了2号楼地下室”。证人袁某称，“2016年5月，陈怡诚说系争房屋需要翻新，证人对房屋墙面损坏部分进行了粉刷，拆除了厨房中岛台，因有些窗帘轨道不滑、窗帘布旧而更换了窗帘，替陈怡诚将房屋内原有的床垫、鞋柜、梳妆台、餐桌椅等搬出，房屋内房门的钥匙也都更换了，证人不清楚房屋翻新是否得到了杨艳的同意”。
一审审理中，法院于2017年7月19日会同陈怡诚、杨艳进行现场勘查，现场情况为：餐桌、沙发不是原来的，已换；电视机搬至27层，卧室墙上加装了电视机架；27层主卧卫生间内缺失一台盆；书房缺少书写桌椅；次卧橱柜移门损坏，不能使用。当天，陈怡诚将系争房屋交还杨艳，双方对移交的家具、物品进行了清点。
一审庭审后，陈怡诚提供其于2016年9月27日、2016年12月31日支付租金的付款凭证及说明，拟证明其在2016年5月以现金方式支付第一期租金及保证金，经质证，杨艳表示，有付款凭证的予以认可，第一期租金及保证金无付款凭证，记不清了。
一审法院认为，陈怡诚、杨艳就系争房屋签订的2016年上海市房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法、有效，法院予以确认，双方均应恪守。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
陈怡诚作为一名完全民事行为能力人，在与杨艳签订租赁合同前已对房屋进行过多次查看，且陈怡诚原在系争房屋所在小区租赁同类型房屋居住，现陈怡诚未提供其在与杨艳签订房屋租赁合同时对系争房屋的27层进户门与室内房门间储物室处于封闭状态提出过异议的充分证据，杨艳将系争房屋交付给陈怡诚时，未将双方争议的储物间钥匙交付给陈怡诚，可以认定，双方按现状交付租赁物。陈怡诚取得系争房屋后，对系争房屋进行装修并实际居住使用系争房屋。至于储物间是否属于杨艳擅自搭建的违章，陈怡诚亦并无证据予以证明，也不属于本案的处理范围。现陈怡诚未进一步提供杨艳交付的系争房屋设施未处于正常的可使用和安全状态、房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的或交付的房屋存在缺陷、危及陈怡诚安全的充分证据。系争房屋为复式结构房屋，对外室号为2604室，陈怡诚从2604室进户门通行使用系争房屋，故陈怡诚主张根据租赁合同第六条第三款、第九条第二款第2项要求解除合同，缺乏依据，法院不予支持。鉴于双方于2017年7月19日对系争房屋进行了交接，陈怡诚将房屋返还给了杨艳，双方租赁合同实际于2017年7月19日解除。至于陈怡诚提出其于2017年1月底搬离系争房屋，但陈怡诚持有系争房屋的钥匙，未交还给杨艳，故陈怡诚应支付租金至7月19日。陈怡诚要求杨艳返还2017年2月、3月租金之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。因陈怡诚无权主张解除合同，其于2017年1月搬离系争房屋并提起诉讼要求解除合同，未按约支付租金的行为构成违约。现陈怡诚提出杨艳的行为构成根本违约，未提供充分的证据，故陈怡诚要求杨艳支付违约金之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定。根据租赁合同第六条，（一）、（四）的约定，由于陈怡诚至今未提供系争房屋及其附属设施包括窗帘、厨房中岛台、床垫、鞋柜、梳妆台、餐桌椅等存在损坏、故障、不可正常使用或不安全状态，通知杨艳维修，杨艳未按期修复的充分证据，也未提供其对墙面进行装饰装修征得杨艳同意的相关证据，且根据证人到庭陈述，系争房屋内窗帘未损坏，只是有些窗帘轨道不滑，故陈怡诚要求杨艳支付维修费用、装修款之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
双方间租赁合同于2017年7月19日解除，陈怡诚至今未提供其支付保证金的付款凭证，对此杨艳未予确认，故陈怡诚要求杨艳返还保证金32,000元之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
杨艳反诉要求陈怡诚支付2017年4月至2017年7月19日间每月32,000元租金之诉讼请求，理由正当，法院予以支持。
本案因陈怡诚违约导致双方间租赁合同解除，故杨艳反诉要求陈怡诚支付提前解约的违约金64,000元，理由正当，法院予以支持。
因双方已对系争房屋进行了交接，根据法院的现场勘查情况，系争房屋也属于可正常使用的状况。由于杨艳至今未提供其已向陈怡诚交付其主张赔偿之家具及其提供的家具发票与其主张赔偿家具存在关联性的充分证据，故杨艳反诉要求陈怡诚赔偿损失185,053元的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
双方间租赁合同对陈怡诚逾期支付租金的违约责任未做约定，故杨艳反诉要求陈怡诚支付逾期付租金按中国人民银行同期贷款利率计算自2017年3月16日起算的滞纳金之诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
双方间租赁合同第十条违约责任对空置费、中介费未做约定，现杨艳依据合同第十条反诉要求陈怡诚承担空置费、中介费的诉讼请求，法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十三条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，于二○一七年八月二十八日作出判决：一、陈怡诚于判决生效之日起十日内向杨艳支付2017年4月1日起至2017年7月19日止每月32,000元的房屋租金计116,266.67元；二、陈怡诚于判决生效之日起十日内支付杨艳提前解除合同违约金64,000元；三、驳回陈怡诚的全部诉讼请求；四、驳回杨艳的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计2,059元，由陈怡诚负担。反诉案件受理费计3,884.50元，由陈怡诚负担1,623.70元，杨艳负担2,260.80元。
经本院审理查明，原审除认定“2016年7月1日，陈怡诚（承租方、乙方）与杨艳（出租方、甲方）通过居间方上海XX有限公司居间介绍，就系争房屋签订《2016年上海市房屋租赁合同》”有误，应为“2016年5月底，陈怡诚（承租方、乙方）与杨艳（出租方、甲方）通过居间方上海XX有限公司居间介绍，就系争房屋签订《2016年上海市房屋租赁合同》”之外，其余事实认定无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人陈怡诚与被上诉人杨艳签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。本案的争议焦点为究竟系哪一方违约导致租赁合同解除。对此，上诉人主张被上诉人违约的基础事实为被上诉人隐瞒房屋二层进出户大门被堵塞且出口通道被隔断并违章搭建成储藏室，并且被上诉人多次至系争房屋与上诉人家人发生争吵并殴打上诉人家人，但上诉人在租赁系争房屋前查看过房屋，并且之前亦在同类型房屋中居住，对房屋结构较为了解，系争房屋交付时，上诉人予以接受，据此可以认定被上诉人不存在隐瞒的情形，并且上诉人在律师函中从未提及双方争吵等导致合同无法继续履行的情况，因此，上诉人主张被上诉人违约导致合同解除，缺乏依据，本院不予支持。上诉人无正当理由未按约支付租金，并且提前退租，其明显构成违约，被上诉人有权解除合同并追究上诉人的违约责任。至于租赁合同解除的法律后果，由于上诉人未提供系争房屋及其附属设施包括窗帘、厨房中岛台、床垫、鞋柜、梳妆台、餐桌椅等存在损坏、故障、不可正常使用或不安全状态，通知被上诉人维修，被上诉人未按期修复的充分证据，亦未提供其对墙面进行装饰装修根据合同约定征得被上诉人同意的相关证据，故原审对维修费用、装修款未予支持，并无不当，本院予以确认。上诉人提前退租构成违约，亦无证据证明双方办理系争房屋交接手续，故上诉人理应将房租支付至2017年7月19日止。至于租赁保证金，鉴于合同约定被上诉人收取保证金后应向上诉人开具收款凭证，在双方对保证金是否支付各执一词的情况下，上诉人未能提供支付保证金的凭证，本院难以认定上诉人已付保证金。综上，上诉人陈怡诚的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币5,990.70元，由上诉人陈怡诚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年十一月二十八日
书 记 员 刘 皓
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……