江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0585民初5774号
原告：刘飞，男，1989年11月6日出生，汉族，住江苏省太仓市。
委托诉讼代理人：王金其，江苏广浩律师事务所律师（代理权限截至2018年1月10日）。
委托诉讼代理人：蔡峰，江苏广浩律师事务所律师（代理权限自2018年1月10日始）。
委托诉讼代理人：王逸静，江苏广浩律师事务所实习律师。
被告：韩贵学，男，1969年10月19日出生，汉族，住安徽省霍邱县。
原告刘飞与被告韩贵学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月19日立案后，经审理发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，并于2018年1月11日、2018年2月24日公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告刘飞及其委托诉讼代理人蔡峰、王逸静（仅参加第一次庭审）、被告韩贵学均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘飞向本院提出诉讼请求：1.解除原告刘飞、被告韩贵学于2015年2月8日签订的《房屋租赁合同》，被告韩贵学腾退并将涉案房屋归还给原告刘飞；2.被告韩贵学支付拖欠原告刘飞的租金（具体金额为以下三部分金额之和：2016年3月18日至2017年3月17日期间为60000元，2017年3月18日至2017年9月17日期间为100000元，2017年9月18日至被告实际腾退之日期间按年租金200000元计算）；3.被告韩贵学支付原告刘飞代付的物业费50000元；4.被告韩贵学赔偿原告刘飞违约金50000元。事实和理由：1.原、被告于2015年2月8日签订《房屋租赁合同》，约定由被告韩贵学（承租方、乙方）向原告刘飞（出租方、甲方）租赁位于太仓市浮桥镇××街××、××、××室房屋，租期自2015年2月8日至2018年3月18日（其中前40天为装修免租期，租金自2015年3月18日起算），租金为200000元/年，先付后用；如承租方逾期不付租金及其他费用的，按每日千分之三支付违约金；如承租方逾期超过30日不付租金，出租方可单方终止合同，并可要求承租方赔偿年租金25%的违约金；物业管理费自2015年1月1日起算，承租方必须于每月10日前向甲方支付上一月度的物业管理等相关费用。2.合同签订后，原告刘飞按约将房屋交付被告韩贵学，被告韩贵学使用期间屡有延期付款，2016年3月18日前的租金被告已付清，2016年3月18日后被告仅支付原告租金140000元；2016年3月18日至2017年3月17日期间尚有60000元租金未付，2017年3月18日至2018年3月17日期间的租金分文未付；原告刘飞于2017年2月、6月两次书面通知被告韩贵学付款，但被告韩贵学至今仍未交纳相应租金。3.合同约定物业管理费由被告韩贵学支付，自2015年1月1日起到2018年期间物业公司收取的物业费全部应由被告交纳；但被告韩贵学只交纳物业费10000元，2015年10月至2017年9月期间的物业费50000元经多次催要后被告韩贵学未交纳，所在小区物业公司苏州中兴物业有限公司已起诉隔壁几家业主、并以准备起诉为由要求原告刘飞及时交纳物业费，原告刘飞在多次催被告韩贵学交纳无果的情况下，无奈向所在小区物业公司交纳了物业费50000元。
被告韩贵学承认原告主张的上述三项事实，同时提出：1.被告到现在未搬走，因自己没钱故也未付租金，不付租金确系违约，但被告与原告一直在商量缓交，故不应当计算违约金；2.因房屋漏水导致设备坏掉无法营业，被告通知后原告未能及时维修，导致每年停业五六次，每次停业五六天；3.原告口头称如被告按时交纳租金则同意将年租金降至150000元，希望原告按照口头承诺计收租金；4.被告韩贵学于2017年12月12日收到本院送达的诉状、应诉材料、传票等材料。针对原告主张的各项诉讼请求，被告提出：1.被告想继续承租涉案房屋，但如原告坚持不肯，则被告亦同意解除合同并腾退房屋；2.认可原告主张的第二项诉讼请求，但没钱支付；3.被告已向物业公司交付物业费10000元，但因物业公司服务不到位且收费太高，许多中兴街商户都没有交，所以被告也不交纳。
针对被告的辩称意见，原告刘飞述称：1.被告先后两次向原告提出过房屋渗水，原告均已直接通知物业公司前去进行了解决，且房屋渗水根本不影响被告的正常经营，之后被告未再反映过房屋漏水；房屋渗水根本没有导致被告设备损坏、也从未导致被告停业，被告从未就此向原告提出过设备损坏和停业。2.被告经多次催要租金不付，2017年四五月原告附条件同意如被告将之前拖欠租金一次性付清，则按照150000元/年来收取被告之前拖欠的租金，但被告至今未能按时付清租金，被告自然无权要求按照150000元/年计收租金。3.原告明确表示不予利用被告装修的不可拆卸的附属物。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换并质证。对当事人双方没有争议的事实及相应证据，本院予以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人双方均有约束力，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的房屋租赁合同租赁期限自2015年2月8日起至2018年3月18日止（其中含装修免租期40天），故按照当事人双方的理解2015年2月8日至2015年3月19日期间共计40天不计收租金，自2015年3月20日起计收租金；庭审中，双方当事人均对此计算有误，本院予以纠正。庭审中，原、被告双方确定2016年3月20日之前的租金已付清、自2016年3月20日起被告韩贵学仅交纳了租金140000元，被告韩贵学的行为属违反房屋租赁合同约定严重拖欠原告刘飞租金不交纳，在原告刘飞多次催要之下被告韩贵学仍未交纳，被告韩贵学明显构成违约，原告刘飞依据房屋租赁合同第七条7.2（7）之约定，有权解除双方之间的房屋租赁合同，因被告韩贵学于2017年12月12日收到本院送达的诉状等材料，故原、被告之间签订的房屋租赁合同于2017年12月12日解除。
涉案房屋租赁合同解除后，被告韩贵学理应及时腾退并将涉案房屋交还给原告刘飞；且从涉案房屋租赁合同的租赁期限来看，该房屋租赁合同于2018年3月18日期满，现已过房屋租赁合同有效期限，原告刘飞要求被告韩贵学腾退并交还涉案房屋，被告韩贵学理应及时腾退并交还房屋。关于被告韩贵学应支付拖欠原告刘飞的租金问题，原、被告庭审中确认2016年3月20日起的租金被告韩贵学仅交纳了140000元，故被告韩贵学应支付拖欠原告刘飞2016年3月20日起至2017年12月12日期间（合计20个月零23天）的租金205936元【345936元-已付140000元】及按照200000元/年的计算标准支付2017年12月13日至被告实际腾退之日期间的房屋占用使用费。根据房屋租赁合同第七条7.2之约定，承租方不按约定支付出租方租金逾期30天的承租方应支付出租方年租金25%的违约金，被告韩贵学违反先付后用的租金支付合同约定，在原告刘飞多次催要下至今仍未支付租金，严重违反了房屋租赁合同的相关约定，原告刘飞要求被告韩贵学支付违约金50000元（200000元*25%），符合合同约定，本院予以支持；被告韩贵学并未提供原告刘飞放弃主张违约金的证据，原告刘飞也不认可被告的辩解意见和观点，故本院对被告韩贵学的辩称意见不予采纳。
另外，根据房屋租赁合同约定，被告韩贵学应向物业公司交纳涉案房屋的物业费，但被告韩贵学至今未交纳2015年10月至2017年9月期间的物业费；物业公司向原告刘飞催交物业费，原告刘飞亦为物业服务合同的相对人，负有及时向物业公司交纳物业费的义务，涉案小区多名业主拖欠物业公司物业费，物业公司已于2017年年中将多名小区业主诉至我院，原告刘飞在多次催促被告韩贵学交纳物业费无果的情况下，为防止自己成为物业纠纷案件的被告按照物业公司给予的合理优惠折扣（该折扣明显优于法院判决的打折幅度）及时交纳了物业费50000元，被告韩贵学理应按照房屋租赁合同第五条5.2之约定向原告刘飞支付物业费50000元；被告韩贵学抗辩物业公司未及时处理房屋漏水问题且收费过高问题，与本案无关，本院不予理涉，由被告韩贵学另行向相关主体主张权利。需要注意的是，被告韩贵学庭审中辩称不付租金原因之一在于房屋漏水导致设备损坏、每年五六次停业，但遭到原告刘飞否认；本案中被告韩贵学自认在遭到索租时并未向原告刘飞主张，若其辩称意见为真，则其不可能在日常多次遭受索租时对此不予披露和主张；本院为保护其权利，明确要求被告韩贵学提供房屋漏水、设备损坏及停业等损失的证据，但被告韩贵学至今未提供任何相关证据，理应承担相应的不利法律后果，故本院对被告韩贵学的该辩称意见不予采信。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、原告刘飞、被告韩贵学于2015年2月8日签订的《房屋租赁合同》于2017年12月12日解除，被告韩贵学于本判决生效之日起10日内腾退并将太仓市浮桥镇中兴街186幢206、207、208室房屋交还给原告刘飞；
二、被告韩贵学于本判决生效之日起10日内向原告刘飞支付自2016年3月20日起至2017年12月12日止期间租金205936元及按照200000元/年的标准支付自2017年12月13日起至被告实际腾退之日止期间的占用使用费；
三、被告韩贵学于本判决生效之日起10日内支付原告刘飞物业费50000元；
四、被告韩贵学于本判决生效之日起10日内支付原告刘飞违约金50000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9648元，由原告刘飞负担148元，被告韩贵学负担9500元。案件受理费原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在履行本判决时按照负担额一并支付给原告。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。
审 判 长 王云超
审 判 员 徐 冰
人民陪审员 周秀芬
二〇一八年三月二十九日
法官 助理 王 伦
书 记 员 陈寒艳