辽宁省辽阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）辽阳民一终字第00303号
上诉人（原审原告）：杨春家，男，1964年1月21日出生，汉族，无职业。
上诉人（原审原告）：杨立家，男，1961年3月5日出生，汉族，无职业。
上诉人（原审原告）：杨平，男，1967年11月3日出生，汉族，无职业。
被上诉人（原审第三人）：陈秀云，女，1942年6月26日出生，汉族，无职业。
原审被告：赵悦英，女，1973年9月28日出生，汉族，无职业。
上诉人杨春家、杨立家、杨平因房屋买卖合同纠纷一案，不服灯塔市人民法院（2014）灯民初字第01629号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人杨春家、杨立家、杨平、被上诉人陈秀云、原审被告赵悦英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨春家、杨立家、杨平一审诉称：原告母亲于2005年病故，原告父亲杨宗友于2007年4月2日与第三人陈秀云再婚。2007年，赵悦英出售其回迁所得的位于铧西新区5号楼6单元302室（46.79平方米）住宅楼，被告赵悦英的弟弟赵洪涛受其委托，与三原告达成房屋买卖协议，三原告出资70，000元，被告赵悦英将房屋出售给三原告。同年6月13日，三原告与赵悦英签订房屋买卖协议，取得房屋所有权。三原告出资后将房屋给父亲居住，但约定不可转让。因该房系回迁房，当时不能办理房屋过户登记。后回迁房可以办理房照后，三原告未及时办理房屋过户登记。三原告的父亲未告知原告，私自找到被告赵悦英，要求将房屋过户到自己名下，赵悦英又与原告的父亲签订了房屋买卖协议，将房屋登记为原告父亲所有。一、请求法院依法确认原告杨春家、杨立家、杨平与被告赵悦英签订的购买灯塔市铧西新区5号楼6单元302室房屋买卖合同合法有效；二、请求法院判令位于灯塔市铧西新区5号楼6单元302室的房屋归原告所有。
被告赵悦英一审辩称：被告对三原告起诉状不予认可，三原告所述不实，被告未与原告签订房屋买卖协议，被告没有任何委托他人的手续，现争议房屋已被第三人陈秀云取得，综上所述请求法庭驳回三原告的诉讼请求。
第三人陈秀云一审辩称：杨宗友系大槽煤矿职工，居住在铧子镇前后两趟房子，铧子镇被确定为沉陷区后，经动迁办实地测量，杨宗友的房屋为180平方米。杨宗友分得三处住宅楼，每处住宅楼面积为60平方米，其中九号楼有两处住宅楼，分给杨立家、杨春家居住，十九号楼一处，分给杨平居住。杨宗友与第三人陈秀云无楼房居住，杨宗友的女儿也未分到住宅楼。二、因杨宗友将三处住宅楼分给三个儿子居住，杨宗友与第三人陈秀云无处居住，最后，三个儿子商量共同出资为杨宗友及第三人购置一处楼房居住。三、三原告出资70，000元向被告赵悦英购买了46.79平方米的住宅楼，房屋产权归杨宗友，当时杨宗友、杨立家、杨春家、杨平、杨丽娟立有协议书，在场有三个人见证。白纸黑字，谁也推翻不了。四、杨宗友与第三人陈秀云搬到新买的楼房居住后，杨宗友认为楼房没有过户，心里不踏实。杨宗友找到赵悦英说明了来意，要求与赵悦英签订一份房屋买卖协议书，并要求赵悦英协议办理过户，赵悦英与杨宗友到房产部门办理了过户手续。此时，杨宗友与第三人陈秀云已登记结婚。五、杨宗友经深思熟虑，决定立遗嘱，待杨宗友死后，楼房归第三人陈秀云。杨宗友立遗嘱时，头脑清醒，神志清晰，是自愿立的遗嘱，并经灯塔市公证处公证，遗嘱是合法有效的。六、杨宗友去世后，根据杨宗友的死亡证明和公证书，该住宅楼已在房产部门办理了更名手续，该住宅楼现已登记在第三人陈秀云名下。
一审法院审理查明，杨春家、杨立家、杨平提交买卖楼房契约一份，内容为：“原楼主赵悦英楼房铧西新区5号楼6单元302室（45m2）转卖给杨立家、杨春家、杨平哥仨（哥仨给父亲杨宗友买的，杨宗友有永久的居住权，不可买卖转让），定价人民币柒万元正（￥70，000.00元正）（哥仨每人承担23，330.00元正）买卖成交后的所有事宜由买方承担，动迁办的所有事宜与卖方无关（办理房证等事宜时卖方提供合法的手续），楼款一次性付清，口说无凭，特立此契约。”赵悦英、赵洪涛以卖方名义签字，杨立家、杨春家、杨平以买方名义签字，买卖楼房契约标注的日期为2007年6月13日。杨春家、杨立家、杨平庭审中陈述，该买卖楼房契约由杨平起草，买卖楼房契约中“赵悦英”的签名为赵悦英的弟弟赵洪涛代写，杨春家、杨立家、杨平亦将购楼款70，000.00元交付赵洪涛。赵悦英的代理人在庭审中陈述，赵悦英将该房屋卖与了杨春家、杨立家、杨平的父亲杨宗友。
赵悦英于2014年11月1日为杨春家、杨立家、杨平出具证实一份，内容为：“我叫赵悦英，在铧西新区拥有一处住宅，为5号楼6单元302室（45平方米），想出售，打广告，后杨春家与我弟弟赵洪涛联系购买，双方达成协议，由我弟弟与杨春家、杨立家、杨平达成协议。房款当时交给我弟弟赵洪涛了。大约2010年或2011年，动迁房屋统一下发房照后，购房人家老头、老太太（老头叫杨宗友，老太太名字我不知道，老头名字也是过户时知道的）找我说要给过户。说让我过户，我问你儿子知道不，他说知道，他把房照等都拿过来了。我就陪他到房产部门过户。以上事实属实。”
一审法院认为，赵悦英提供的证实与杨春家、杨立家、杨平提供的楼房买卖契约内容一致，故可以认定赵洪涛将位于灯塔市铧西新区5号楼6单元302室的房屋出售杨春家、杨立家、杨平是经赵悦英同意。本案的争议焦点为：一、杨春家、杨立家、杨平与赵悦英签订的买卖合同的法律效力问题；二、位于灯塔市铧西新区5号楼6单元302室的房屋是否应为杨春家、杨立家、杨平所有问题。
赵洪涛基于被告赵悦英的委托与三原告签订的房屋买卖合同，是当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
杨春家、杨立家、杨平与赵悦英所签订的买卖合同标的物为不动产，不动产物权的设立、变更、转让和消灭需要经依法登记，才能发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。本案所争议的标的物并未登记在的杨春家、杨立家、杨平名下，故杨春家、杨立家、杨平要求确认位于灯塔市铧西新区5号楼6单元302室的房屋归其所有的请求，无法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：一、杨春家、杨立家、杨平与赵悦英签订的购买灯塔市铧西新区5号楼6单元302室的房屋买卖合同合法有效；二、驳回杨春家、杨立家、杨平的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由赵悦英负担。
杨春家、杨立家、杨平上诉的理由及请求是：1、上诉人购买房屋虽未登记，但购买房屋的协议合法有效；2、房屋登记错误，房屋权利人有权请求更正，并有权请求法院按实际权属认房屋产权。请求二审法院撤销原审判决第二项，确认本案争议房屋归上诉人所有。
被上诉人陈秀云二审答辩认为：原审判决认定事实清楚适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
原审被告赵悦英二审答辩认为：答辩人将本案争议房屋卖给了三上诉人，请求法院依法判决。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。杨春家、杨立家、杨平所提交的证据不足以证明自己的事实主张，其上诉理由，不能成立。
原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由杨春家、杨立家、杨平负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 都 伟
审 判 员 戴慧琦
代理审判员 徐莲凤
二〇一五年五月十三日
书 记 员 李 玉