陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11852号
上诉人（原审被告）陕西天宝物业投资有限公司，住所地西安市雁塔区丈八路南侧西万路以东。
法定代表人姜玲，该公司董事长。
委托代理人巨少帅，北京金诚同达（西安）律师事务所律师。
委托代理人韩明珠，北京金诚同达（西安）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）王功福，男，汉族，1964年7月2日出生，现住西安市雁塔区。
委托代理人徐亚丽，女，1968年3月5日出生，汉族，韩城矿物局干部，住西安市雁塔区。系王功福之妻。
上诉人陕西天宝物业投资有限公司（以下简称天宝公司）因与被上诉人王功福商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初94号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2012年8月8日，王功福作为买受人，天宝公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y12071050）一式三份，合同约定：由王功福购买天宝公司开发的位于西安市××区××东路晶城秀府8幢3单元17层31701号房屋一套，建筑面积共98.38平米，房屋总价款806132元，合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第十四条第一款约定：“天然气管道于入住时安装到位，买受人自行申请开通，承担相关费用，但必须在符合西安当地燃气公司的要求下才能正式通气使用。因买受人私改管线造成供气延误的，出卖人不承担责任；供暖设备于入住时达到使用条件，因买受人私改管线造成的不利后果包括给其它业主造成的损失由买受人自行承担。”，第二款约定：“如果在规定的日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：在未达到使用条件前，出卖人按买受人已付购房款的日万分之一支付违约金（以上各项不累积计算）；出现本合同第八条第二款出卖人可据实予以延期的情形之一，导致基础设施、公共配套建筑在规定日期未达到使用条件，出卖人不承担上述违约责任。”；第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”；附件六《商品房买卖合同》补充协议第四条第一款约定：“买受人应保证按照《买卖合同》约定的交付时间办理入住手续（如《买卖合同》约定的交付时间与实际交付时间不一致的，以出卖人通知的入住时间为准），逾期办理入住手续的，视为买受人违约，买受人逾期办理入住超过30日的，出卖人书面催办买受人入住并有权自买受人逾期办理入住手续之日起，按照总房款之日万分之一收取违约金。买受人逾期办理入住超过90日的，出卖人有权解除合同。”2014年1月17日，王功福按约向天宝公司支付了全部购房款806132元，天宝公司向其出具了编号为00277824的购房款发票。然天宝公司实际交房日期为2014年1月22日，房屋交付后，天宝公司并未在合同约定的期限内将办理权属登记相关的资料报产权登记机关备案，在庭审中，天宝公司对其逾期办证的违约事实亦无异议。天宝公司于2014年11月11日将天然气安装到位，而合同约定的天然气安装时间为2013年12月31日，迟延了293日。2014年11月27日，天宝公司就其迟延供暖向王功福支付了违约金620元。
王功福于2016年11月起诉至西安市雁塔区人民法院称，2012年8月8日，王功福、天宝公司双方签订《商品房买卖合同》（编号：3932138）一式三份，约定王功福购买天宝公司开发的位于西安市××区××东路晶城秀府8幢3单元17层31701号商品房，房屋总价款806132元，王功福已付清全部购房款。合同第八条约定：“天宝公司应于2013年12月31日之前将验收合格并符合合同约定的商品房交付王功福使用”；第十四条约定：“天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件，天宝公司应按王功福已付房款的日万分之一支付违约金”；第十五条约定：“天宝公司应在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，如因天宝公司原因，王功福不能在约定期限内取得房产证，且王功福不退房时，天宝公司应按王功福已付房款的2%向王功福支付违约金”。然天宝公司并未按合同约定的期限向王功福交付房屋，天然气和供暖设备也未达到使用条件，更未在约定的期限内为王功福办理涉案房屋产权证。天宝公司之行为已严重违反了合同约定，故王功福诉至法院，请求依法判令：1、天宝公司立即将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并协助王功福办理产权证书。2、天宝公司向王功福支付产权证违约金16122.64元。3、天宝公司向王功福支付天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件违约金25070.71元。4、由天宝公司承担本案诉讼费。
天宝公司辩称，对于王功福述称的所购房屋楼号、交房时间及所交款项数额予以认可。但根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，天宝公司已于交房时完成了天然气管道主体的安装，且在2014年11月份已经就延迟供暖问题向王功福支付了违约金620元，故王功福要求天宝公司承担其天然气或供暖设备于入住时未达到使用条件的违约金之诉请，依法应予以驳回。而天宝公司逾期办证之行为，并未给王功福造成实际损失，故王功福诉请逾期办证的违约金过高，请求法院对此予以调整。
原审法院认为，王功福、天宝公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，故对合同双方具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。根据合同第十五条的约定，天宝公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务，而天宝公司在王功福依约向其支付了806132元购房款后，并未在约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，其行为已构成违约，理应继续履行合同相应义务并承担违约责任，故对王功福主张由天宝公司立即将办理权属登记需由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案并由天宝公司向其支付逾期办证违约金的诉讼请求，予以支持，庭审中，王功福、天宝公司双方一致认可房产证违约金数额为16122.64元，依法予以准许。对于天宝公司认为王功福主张的违约金过高，要求予以降低的辩称意见，原审法院认为王功福按照合同约定主张的违约金并非过分高于天宝公司违约给王功福造成的损失，且天宝公司并未提供相关证据证明合同约定的违约金过高，且双方庭审中已就该金额达成一致，故对于天宝公司的该项辩称理由，不予采纳。根据合同第十四条的约定，天然气安装使用时间应为2013年12月31日，如果在规定的日期内未达到使用条件且买受人不退房的，出卖人按买受人已支付交房款的日万分之一支付违约金。天宝公司未在合同约定期限内将天然气安装到位，而又无法定和约定的延期事由，该行为亦构成违约，故应按合同约定向王功福支付天然气违约金，但应扣除天宝公司已支付的供暖违约金620元，庭审中，王功福、天宝公司双方一致认可天然气违约金数额为23619.66元，依法予以准许，天然气违约金确认为22999.66元（23619.66元-620元）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将为王功福办理房产证权属登记需由天宝公司提供的资料报产权登记机关备案，协助王功福办理产权证书。二、陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向王功福支付逾期办证违约金16122.64元。三、陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向王功福支付天然气违约金22999.66元。四、驳回王功福其它的诉讼请求。如陕西天宝物业投资有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费830元，由王功福负担30元，陕西天宝物业投资有限公司负担800元。此款王功福已交纳，陕西天宝物业投资有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担部分给付王功福。
宣判后，天宝公司不服，向本院提起上诉称，天宝公司于交房时完成了天然气管道主体的安装，不应承担相应的违约责任。1、天宝公司已于房屋交付时完成了主管道的安装，只是在2014年11月11日，才在符合西安秦华天然气有限公司的通气要求时正式通气使用，并不代表2014年11月11日才将管道安装到位。因此，不应当承担逾期完成管道安装的违约责任。2、供暖违约金已经支付完毕，合同约定天然气和供暖的违约金不累计，已经赔偿了供暖违约金，就不应再支付天然气违约金了。上诉请求：1、撤销原审判决第三项，改判驳回王功福要求天宝公司支付天然气逾期违约金的诉讼请求；2、本案诉讼费用由王功福承担。
王功福辩称，驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，王功福和天宝公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行各自义务。天宝公司于2014年11月11日将天然气安装到位，违反了《商品房买卖合同》第十四条约定的2013年12月21日安装到位，故天宝公司应当依照合同约定承担相应的违约责任。天宝公司因供暖设备入住时未达到使用条件而向王功福发放了620元供暖补贴，且王功福已经接受此款，视为双方对商品房买卖合同第十四条关于供暖设备约定的变更，故天宝公司关于已支付供暖设备违约金就不应再支付天然气管道逾期安装违约金的上诉理由不成立。综上，天宝公司上诉理由不成立，上诉请求不予支持。据此，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费375元，由陕西天宝物业投资有限公司承担（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 肖晓通
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十月二十三日
书 记 员 石李婷