北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民（商）终字第14488号
上诉人（原审被告）北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。
法定代表人刘波，总经理。
委托代理人寇建军，男，1986年11月19日出生。
被上诉人（原审原告）张福生，男，1968年6月24日出生。
上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）因与被上诉人张福生委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民（商）初字第25855号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官巴晶焱担任审判长，法官王天水、法官付哲参加的合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
张福生在一审中起诉称：2013年9月8日，张福生与中天置地公司签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定张福生将×号房屋（以下简称涉诉房屋）委托中天置地公司出租，出租代理期限自2013年10月16日至2015年10月15日，租金每月7272元。合同履行中，中天置地公司未按约定于2014年10月16日支付租金，张福生依据合同约定于2014年10月26日收回涉诉房屋，但中天置地公司要求于2014年10月16日终止合同并交房，中天置地公司应按月租金的200％向张福生支付违约金14544元。故张福生诉至一审法院，请求判令：中天置地公司给付违约金14544元，水费181元，损坏门锁损失260元，2014年10月16日至2014年10月26日的租金2580元，因中天置地公司未提前一个月通知张福生解除合同造成张福生于2014年10月底将涉诉房屋出租与9月出租的租金差价4769元，免租期损失1160元，张福生为再次出租涉诉房屋将广告在赶集网上置顶的费用173.5元，交通费560元，误工费4334元，餐费差价80元，打印、复印费100元。
中天置地公司在一审中答辩称：中天置地公司将涉诉房屋群租，但由于政府整顿群租房，致使中天置地公司无法继续出租，属于委托合同约定的不可抗力原因，故中天置地公司并未于2014年10月16日向张福生支付租金。中天置地公司同意给付张福生水费181元、损坏门锁的损失260元，不同意张福生的其他诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年9月8日，张福生（甲方）与中天置地公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定甲方委托乙方出租涉诉房屋，出租代理期限自2013年10月16日至2015年10月15日，房屋代理期开始的前30天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金；每月租金7272元，乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2013年10月16日，第二次2014年1月16日，第三次2014年4月16日，第四次2014年7月16日，第一年租金标准与第二年相同，每年都有免租期30天；出现任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；第九条（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.未按约定划付租金达7日以上的；2.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.利用房屋从事违法活动；4.放任承租方的上述行为的；出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200％支付违约金；乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200％向甲方支付违约金。
合同订立后，张福生将涉诉房屋交付中天置地公司。2014年10月16日，中天置地公司未向张福生支付租金。2014年10月26日，张福生收回涉诉房屋。
一审法院判决认定：张福生与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。张福生已履行合同义务，中天置地公司未按合同约定支付房租，属违约行为，按合同约定中天置地公司逾期支付租金达7日以上的，张福生有权解除合同，中天置地公司应按月租金200％向张福生支付违约金。故张福生要求中天置地公司给付违约金14544元的诉讼请求，具有合同依据，该院予以支持。中天置地公司还应给付张福生2014年10月16日至2014年10月26日张福生实际收回房屋期间的租金2580元。中天置地公司同意给付张福生水费181元，损坏门锁的损失260元，该院对此不持异议。张福生要求中天置地公司赔偿的其他损失，理由不当，证据不足，该院不予支持。中天置地公司关于其未支付租金系由于不可抗力原因的答辩意见，理由并不充分，该院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、中天置地公司于判决生效后10日内给付张福生房租2580元；二、中天置地公司于判决生效后10日内给付张福生违约金14544元；三、中天置地公司于判决生效后10日内给付张福生水费181元；四、中天置地公司于判决生效后10日内赔偿张福生损失260元；五、驳回张福生的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
中天置地公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二项，并依法改判，由张福生承担本案一、二审诉讼费。其主要上诉理由是：涉案房屋在中天置地公司代理出租时房屋内就存在隔断，后经与张福生协商并经其同意后对房屋进行了隔断优化将原来的四间隔断改为三间，张福生还支付了500元施工费给中天置地公司。但在合同履行过程中相关主管部门整治群租房不允许房屋内有隔断，中天置地公司与张福生协商解决方案，但张福生拒绝拆除隔断并拖延不理，无奈中天置地公司在合同履行1年后告知张福生房屋无法继续出租，要求解除合同，张福生当时口头同意并答应办理收房手续，因此中天置地公司才未支付下一期房租，但张福生一直拖延直至2014年10月26日才收回房屋。因此，合同解除及延期收房的责任都不在中天置地公司，中天置地公司并未构成违约，不应承担支付违约金及延期房租的责任。另，关于群租问题，2014年10月10日左右，张福生到房屋中与租户交谈续租问题，让租客无需搬走，以后的房租直接交给张福生，对此张福生在一审期间予以承认，因此中天置地公司不存在延期支付房租问题。关于违约金，当时张福生交给中天置地公司的房子就是隔断房，中天置地公司按照政策规定无法再群租，此属不可抗力，故不应支付违约金。
张福生服从一审法院判决，其针对中天置地公司的上诉理由答辩称：不同意中天置地公司的上诉请求，请求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市房屋出租委托代理合同》、门锁照片以及双方当事人一、二审陈述意见等在案佐证。
本院认为：张福生与中天置地公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行合同义务。根据该合同约定，出租代理期限为2013年10月16日至2015年10月15日，出租代理期内任何一方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金；中天置地公司应在2014年10月16日缴纳租金，中天置地公司未按约定划付租金达7日以上的，张福生有权解除合同，中天置地公司应按月租金的200%支付违约金。本案中，中天置地公司未按时缴纳租金，亦未举证证明已提前通知张福生终止合同，故其已构成违约，其应按月租金的200%向张福生支付违约金。中天置地公司主张因政策原因导致涉案房屋无法群租，此属不可抗力，故其提前终止合同不应支付违约金。对此，本院认为，中天置地公司作为专业的房地产中介机构，其在签订上述房屋出租委托代理合同时应知群租违规，现其主张无法群租属于不可抗力，且以此为由拒绝支付提前终止合同的违约金，于法无据，本院不予支持。另，中天置地公司与张福生均认可实际收房时间是2014年10月26日，故一审法院判决中天置地公司还应给付张福生2014年10月16日至2014年10月26日期间的租金2580元，并无不当，本院予以确认。中天置地公司称因联系不上张福生而导致无法交还房屋以及张福生拒绝收房，均未提供证据予以证明，故本院不予采信。中天置地公司同意给付张福生水费181元，损坏门锁的损失260元，本院对此亦予以确认。
综上，中天置地公司的上诉主张，均缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院判决认定事实清楚，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费260元，由张福生负担140元（已交纳）由北京中天置地房地产经纪有限公司负担120元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费228元，由北京中天置地房地产经纪有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴 晶 焱
代理审判员 王 天 水
代理审判员 付 哲
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 郭莹书记员王天冕