北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第17083号
原告吴庆玲，女。
委托代理人石弘川，北京市瑞驰律师事务所律师。
被告北京中誉信诚房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区祁家豁子2号（南院）10号楼529室。
注册号：110105012842331。
法定代表人张志慧，总经理。
委托代理人乔新伟，男。
原告（反诉被告）吴庆玲与被告（反诉原告）北京中誉信诚房地产经纪有限公司（以下简称中誉信诚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员郭晶独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴庆玲之委托代理人石弘川与被告中誉信诚公司之委托代理人乔新伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴庆玲诉称，2013年9月，我的代理人与被告签订了北京市房屋出租委托合同，约定被告以委托人身份全权代理对外出租该房屋并代为办理与承租人之间的洽谈、联络、签署合同等事宜，出租代理期为2013年9月26日至2014年9月25日。合同第六条约定，租金标准为每月3900元，按季缴付，合同期内房租分四期支付，每期被告需提前三日支付，每期房租为11700元，具体支付日期为2013年9月25日、2013年12月25日、2014年3月25日、2014年6月25日。我将房屋交付被告后，无论该房屋实际出租与否，被告均应按约定的租金标准支付我租金。合同第十一条第四款第一项约定，被告未按约支付租金达3个工作日以上的，我有权单方解除合同并按被告违约处理。合同第十二条第三款约定，违约方应在解除合同当日无条件将委托期剩余房租全部返还对方。然而被告自2014年3月25日起，一直未支付房租，是明显的违约。故诉至法院，要求：1、解除双方签订的《北京市房屋出租委托合同》；2、被告立即腾退并返还北京市海淀区车公庄西路×502室房屋及房屋附属设备；3、被告支付我未付的房屋租金和违约金共计23400元；4、诉讼费由被告承担。
被告中誉信诚公司辩称，2013年9月，原告的代理人与我公司签订了北京市房屋出租委托合同，该房屋于2013年1月出现房顶融雪后漏水情况，当时我公司多次联系原告维修，数月后，原告才联系到房管所查看、维修房屋，但没有修好，房屋至今还在漏水。每到雨天，房顶就会出现漏水，房间也会跳闸，非常危险。现诉争房屋无法正常居住，我多次告知原告，但原告不予理会，原告的行为明显违反合同约定，故我公司不能支付原告房屋租金。2014年3月26日下午，原告以查看房屋为由，在未通知我的情况下，私自进入诉争房屋，并强行将电卡取走，造成租户用电不便，是明显的违约行为。2014年3月20日，原告将收房通知贴到诉争房屋的房门上，对我公司的名誉造成严重影响。原告交付我公司无法正常代理出租、居住的房屋，拒不承担维修义务，私自进入房屋内，扰乱我公司代理出租，恶意散播我公司的负面信息，明显违反合同约定，应承担违约责任及相应的赔偿。现我公司同意解除双方签订的租赁合同，同意十日内返还诉争房屋及房屋附属设备，但不同意支付其租金及违约金。且我公司提出反诉，要求原告支付我公司违约金3900元及我方代理客户违约金8000元，共计11900元，所有诉讼费用由原告承担。
吴庆玲针对中誉信诚公司的反诉辩称，我交付的房屋不存在影响使用的问题，被告在租期内未告知我房屋存在漏水问题，我也不知道房屋漏水。被告主张的房屋漏水问题是2013年1月，不是诉争合同期间内，与本案无关。我没有收到过任何房屋有漏水情况的通知，我对房屋是否漏水毫不知情，即便房屋真的有漏水情况，根据合同约定，被告同样有义务进行维修。我没有干扰过租户的正常生活，因为被告没有按时支付房屋租金，我又找不到被告的主管人员，我有权单方解除合同，故2014年3月26日，我向租户说明了被告不支付租金的情况，并表示收回电卡。我全程都没有进入房屋内，电卡也是租户交给我的。且诉争房屋安装的是智能电表，没有电卡也可以正常用电和购电。实际上，我通过国家电网网站查询，租户在之后依然正常用电和购电，因此我并未影响租户的正常居住生活。依据合同第六条第一款约定，被告应该在2014年3月22日支付第三期租金，被告无正当理由至今未付，其才是违约方。综上，我没有违约行为，不同意支付被告违约金。被告主张的代理客户违约金与本案无关，也没有法律依据。
经审理查明，2012年，吴庆玲委托代理人热×（出租方，甲方）与中誉信诚公司（租赁方，乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，约定委托期内乙方以甲方委托人身份全权代理对外出租北京市海淀区车公庄西路×502室房屋（以下简称502室房屋）并代为办理与承租方之间的洽谈、联络、签署相关合同事宜，乙方为出租该房屋而采取的必要步骤无须再取得甲方另外授权，该房屋的一切使用、出租权利均由乙方独立行使，出租代理期自2012年9月25日至2013年9月25日，租金标准为每月3500元。合同签订后，吴庆玲将502室房屋交付中誉信诚公司代为出租。合同期满后，吴庆玲委托代理人热×（出租方，甲方）与中誉信诚公司（承租方，乙方）再次签订《北京市房屋出租委托合同》，继续委托中誉信诚公司代为对外出租502室房屋，出租代理期自2013年9月26日至2014年9月25日，租金标准为每月3900元，按季缴付，合同期内房租分4期支付，每期乙方需提前三日向甲方支付，每期房租具体支付日期分别为2013年9月25日、2013年12月25日、2014年3月25日、2014年6月25日，每期支付租金金额为11700元。合同第七条约定：“（一）在委托期内甲方应负责的事项及费用：1、因水、电、燃气、管道线路及防水层，房屋主体结构装修自然老化无法正常使用，需修理或施工改造所发生的费用。”第八条第二款约定：“如房屋及附属设施、设备（含家电）因自然老化损坏所导致的维修责任由甲方负责或者由乙方负责修理，甲方承担费用。”第十一条第三款约定：“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，按甲方违约处理：……2、交付的房屋不符合合同约定严重影响使用的；3、不承担约定的维修义务致使乙方无法正常代理出租该房屋的。”第十一条第四款约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1、未按约定支付租金达3个工作日以上的又无正当理由。”第十二条约定：“（一）、出租代理期内甲方需提前终止合同收回房屋，无论转租自用或自身原因造成本合同不能正常履行的，应提前30日通知乙方，并按月租金的100%支付违约金，由此给乙方及乙方代理出租房屋客户造成的经济损失与违约责任，甲方应当承担赔偿。（二）出租代理期内乙方需提前终止合同，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%支付违约金。（三）违约方应在解除合同当日无条件将委托期内剩余房租全部返还对方。”审理中，吴庆玲要求解除双方签订的房屋出租委托合同，并要求中誉信诚公司立即腾退502室房屋及屋内双人床一张、双人床垫一张、两门衣柜一个、写字台一张、餐桌一张、转椅一把、椅子两把、书柜两个、松下牌冰箱一台、三洋牌洗衣机一台、万和牌燃气热水器一台、抽油烟机一台、燃气灶一个、座便器一个、洗脸盆一个。中誉信诚公司同意解除租赁合同，亦同意返还502室房屋及上述家具家电。
吴庆玲提出因中誉信诚公司未依约支付租金，故要求中誉信诚公司支付2014年3月25日至2014年6月25日的租金11700元及租期内剩余房租11700元作为违约金。中誉信诚公司表示不同意，并提出吴庆玲至今未解决502室房屋的漏水问题，且其无法维修房屋主体结构的问题，导致租户无法正常居住，故要求吴庆玲承担违约金3900元及代理客户违约金8000元。吴庆玲表示中誉信诚公司未告知其房屋存在漏水，故不同意中誉信诚公司的主张。审理中，中誉信诚公司提交了屋内的照片、其与客户德高行（北京）科技有限公司就承租502室房屋签订的北京市房屋租赁合同及德高行（北京）科技有限公司于2014年5月27日出具的情况说明，内容为：“该租屋于2013年1月第一次出现房顶于融雪后漏水情况，当时报请贵公司处理，并进行了一次防漏水补强工程。然在2014年4月至今，再出现房顶雨后严重漏水，情况比2013年1月更为严重，因漏水路径穿过房顶电灯路线，导致整个屋子跳电。恐有人身安全的隐忧之下，住屋人迄今无法开灯，只得摸黑入屋居住，造成严重不便及安全上的恐慌。又因房顶漏水，已使房东提供的家具（书桌）出现部分遇水损伤痕迹。”吴庆玲表示照片未显示拍摄时间，2013年1月502室房屋确出现过漏水，后物业公司对此进行了维修，之后中誉信诚公司未再主张房屋存在漏水一事。吴庆玲对租赁合同及情况说明的真实性认可，但表示不清楚502室房屋的租户是谁，且不知道情况说明中提到的2014年4月房屋漏水情况。中誉信诚公司还提交了德高行（北京）科技有限公司于2014年3月26日的情况说明书及2014年3月20日吴庆玲张贴在502室房屋门上的收房通知。吴庆玲对上述证据的真实性予以认可，但表示因中誉信诚公司未依约交纳房租，且其找不到该公司人员，故其在502室房屋门上张贴通知，2014年3月26日其并未进入502室房屋内，其在向租户说明中誉信诚公司未交纳房租的情况并主张收回电卡后，租户自行交付电卡，且收回电卡并未影响租户正常购电及日常生活。吴×提交其在国家电网网站查询结果的打印件，证明502室房屋在其取回电卡后仍然正常用电及购电。中誉信诚公司表示租户在2014年3月26日后确实购买了电量，但手续繁琐。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋出租委托合同、网站查询打印件、北京市房屋租赁合同、照片、情况说明、通知等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。吴庆玲与中誉信诚公司签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应遵守履行。现吴庆玲要求解除合同，中誉信诚公司亦表示同意解除，故吴庆玲要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。吴庆玲要求中誉信诚公司腾退房屋并返还屋内家具家电，中誉信诚公司亦表示同意，本院对此不持异议。中誉信诚公司自2014年3月25日未依约支付房屋租金，并占有使用502室房屋至今，其行为已经违反了合同的约定，中誉信诚公司对此应承担相应的违约责任，现吴庆玲要求中誉信诚公司支付2014年3月25日至2014年6月25日的租金，于法有据，本院予以支持。关于违约金，中誉信诚公司作为违约方，应承担相应违约责任，但双方并未约定中誉信诚公司逾期支付租金应承担的违约责任，故根据权利义务相对等的原则，本院比照双方签订合同第十二条第三款的约定，判定违约方中誉信诚公司吴庆玲支付委托期内的剩余房租作为违约金。吴庆玲要求中誉信诚公司支付违约金11700元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。中誉信诚公司主张502室房屋存在漏水问题，但中誉信诚公司未提交充分证据证明房屋出现漏水问题的时间是否在本案诉争合同期内，亦未提交证据证明其将房屋漏水情况告知吴庆玲并向吴庆玲主张过维修，中誉信诚公司亦未对房屋进行过维修，故其要求吴庆玲支付违约金及代理客户违约金的反诉请求，未提交充分证据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除吴庆玲与北京中誉信诚房地产经纪有限公司关于北京市海淀区车公庄西路×五○二室签订的《北京市房屋出租委托合同》；
二、北京中誉信诚房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内腾退并交还吴庆玲位于北京市海淀区车公庄西路×五○二室房屋及该房屋内双人床一张、双人床垫一张、两门衣柜一个、写字台一张、餐桌一张、转椅一把、椅子两把、书柜两个、松下牌冰箱一台、三洋牌洗衣机一台、万和牌燃气热水器一台、抽油烟机一台、燃气灶一个、座便器一个、洗脸盆一个；
三、北京中誉信诚房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付吴庆玲二○一四年三月二十五日至二○一四年六月二十五日的房屋租金一万一千七百元及违约金一万一千七百元，以上共计二万三千四百元；
四、驳回北京中誉信诚房地产经纪有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百九十三元，由北京中誉信诚房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
反诉案件受理费四十九元，由北京中誉信诚房地产经纪有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 郭晶
二〇一四年七月十一日
书 记 员 常远