吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2401民初5470号原告：延吉市泰华精品大世界有限公司，住所地：延吉市。法定代表人：苏丹，该公司总经理。委托诉讼代理人：张杰，该公司经理办公室经理。委托诉讼代理人：樊璟，北京市汉卓律师事务所律师。被告：王焕信，1983年11月17日出生，男，现住延吉市。委托诉讼代理人：金昌龙，吉林阿里郎律师事务所律师。原告延吉市泰华精品大世界有限公司（以下简称延吉泰华公司）诉被告王焕信房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月25日受理后，依法组成合议庭，分别于2017年11月20日、2017年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张杰、樊璟，被告王焕信及其委托诉讼代理人金昌龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。延吉泰华公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方之间签署的“租赁合同”自2016年11月20日起解除，王焕信交纳的押金不予退还；2.王焕信支付欠付的房租23万元（2016年6月9日计算至2016年12月8日）及违约金11.5万元，后续违约金以23万元为基数，自2016年11月20日起按日万分之四的标准计算至实际给付之日；3.王焕信支付欠付的物业费19659元及截止到2016年11月19日的违约金144642.4元，后续违约金自2016年11月20日起，按未付金额（19659元）日百分之三的标准计算；4.王焕信支付欠付广告费10万元及违约金，自2016年11月20日起，违约金按未付金额（10万元）日百分之三的标准计算至实际给付之日；5.王焕信支付水费150元（2016年8月20日至2016年11月15日）及截止到2016年11月19日的违约金129元（50元自2016年9月25日至2016年11月19日的违约金82.5元；50元自2016年10月19日至2016年11月19日的违约金46.5元；均按照日百分之三的标准计算），后续违约金按未付金额（150元）日百分之三的标准计算至实际给付之日；6.判令王焕信支付押金3万元。事实与理由：延吉泰华公司与王焕信于2015年7月22日签订“租赁合同”，约定：租期3年，自2015年6月9日至2018年10月9日，王焕信每半年向延吉泰华公司交纳租金23万元整，交费日期为2015年7月25日前交纳23万元，2016年2月25日前交纳23万元，2016年9月25日交纳23万元，2017年4月25日交纳23万元，2017年10月9日交纳23万元。对于合同解除的约定为：王焕信在租赁未到期期间，需要解除合同，须提前30天书面通知延吉泰华公司，并向延吉泰华公司支付3个月租金作为赔偿金。第十四条对违约责任作出了具体约定：1.王焕信逾期未付清租金的，延吉泰华公司有权单方解除合同，收回店面，王焕信交纳的押金不予退还；2.王焕信未按时交纳水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费等费用的，应承担每日3％的违约金；3.租期届满，王焕信未提前通知延吉泰华公司续租而继续使用租赁场地的，王焕信应每周赔偿一个月房屋租金。租赁合同签署后，延吉泰华公司依约履行了全部合同义务，王焕信仅向延吉泰华公司支付了前两次的租金，迟迟不交纳第三次租金。经延吉泰华公司多次催收，王焕信在无任何理由的前提下欠付延吉泰华公司多项费用及违约金。此外，租赁期间由于王焕信私自加高广告牌，致使后面的“乔治亚服装城”广告牌被遮挡，当时乔治亚服装城要求延吉泰华公司承担赔偿责任。之后延吉泰华公司与王焕信达成协议，约定由王焕信补偿给延吉泰华公司10万元广告费。王焕信的行为违反了法律、法规的规定，损害了延吉泰华公司的合法权益，故诉至本院。王焕信辩称，1.因出租方于2016年7月2日对租赁房屋采取停电措施，导致王焕信无法营业，在这种情况下王焕信要从租赁房屋撤出时即2016年10月16日，延吉泰华公司阻挠王焕信撤离房屋，因此王焕信无法从租赁房屋撤走，也不能将自己经营时使用的设备、办公用品等物品拿走，在经济上受到很大损失。本案中租赁合同没有继续履行的原因是延吉泰华公司单方面解除合同的行为，而不是王焕信的违约行为，因此延吉泰华公司要求王焕信支付占用期间租赁费的理由不能成立。同时王焕信已支付了一年多的房租费，不存在拖欠租赁费的事实；2.双方不存在物业费的拖欠问题，如该租赁物需要交纳物业费，应由物业管理部门收取，双方未签订物业管理合同，王焕信未收到交纳物业管理费通知，因此延吉泰华公司主张物业费理由不成立；3.双方不存在拖欠广告费的事实，也未对广告的事宜签订书面合同或口头承诺，现延吉泰华公司要求王焕信支付拖欠广告费的理由没有依据；4.王焕信没有拖欠水费的事实。延吉泰华公司请求中违约金的金额违反了合同法解释的规定，约定标准高，对违约金的金额应当不予支持，或如王焕信确实有违约行为应当予以调整。押金3万元不是王焕信所交纳。综上，延吉泰华公司的诉请没有依据，应予以驳回。经审理查明：案外人傅青波于2007年3月21日注册成立延吉市青波眼镜店，企业类型为个体工商户，于2013年12月5日核准注销。王焕信于2015年6月26日注册成立延吉市青波眼镜店（以下简称青波眼镜店），企业类型为个体工商户，于2017年10月23日核准注销。2015年7月22日，延吉泰华公司与青波眼镜店签订了“租赁合同”，约定：租赁物业为延吉泰华公司566平方米，用于眼镜经营使用，租期为3年即2015年6月9日至2018年10月9日。青波眼镜店每半年向延吉泰华公司缴纳租金23万元。交费日期：2015年7月25日前交纳23万元，2016年2月25日前交纳23万元，2016年9月25日交纳23万元，2017年4月25日交纳23万元，2017年10月9日交纳23万元。青波眼镜店按半年支付，第一年租金在合同签订日内交纳。其后每年的租金在该年的前一个月交纳。水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费、工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切与房屋有关的费用，全部由青波眼镜店缴纳。青波眼镜店在租赁未到期期间，需要解除合同时，须提前30日书面通知延吉泰华公司。并向延吉泰华公司支付相当于3个月租金的赔偿金。青波眼镜店租赁期满，必须将店面完整无损交还延吉泰华公司，所经营的商品青波眼镜店自行处理，租赁合同期满或合同解除、终止之日店面内仍留有青波眼镜店物品的，视同青波眼镜店放弃对该物品的所有权，延吉泰华公司可随意处置，因处置该物品所产生的费用由青波眼镜店承担。青波眼镜店超过30日逾期未付清租金的，延吉泰华公司有权单方解除合同，并收回店面，青波眼镜店装修无偿归延吉泰华公司所有，青波眼镜店交纳的押金不予退还。青波眼镜店未按时交纳水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费、工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切费用的，延吉泰华公司有权从押金中代为扣缴。青波眼镜店应按缴纳费用每日3%的标准向延吉泰华公司支付违约金。本合同订立之日，青波眼镜店交押金3万元，合同期满，如青波眼镜店没有违约情形，延吉泰华公司将押金归还青波眼镜店。合同中承租方（乙方）青波眼镜店由王焕信签字捺印。合同签订后，王焕信于2015年7月25日交纳租金23万元，2016年2月29日交纳租金10万元，2016年3月19日交纳租金5万元，2016年4月8日交纳租金8万元。2017年10月16日，王焕信将店内物品搬离涉案房屋时受到延吉泰华公司工作人员阻挠，王焕信报警后，经延吉市公安局新兴派出所民警调解，王焕信将店内物品搬离，剩余少数桌子、货架等。另查，涉案房屋位于延吉市光明街29号，所有权人为延吉泰华公司。2016年4月21日，王焕信注册成立延吉市光明街赢鼎眼镜店，王焕信租用涉案房屋后将青波眼镜店牌匾更换为赢鼎眼镜店。双方口头约定涉案房屋水费每月为50元。王焕信承租涉案房屋前，该房屋由傅青波承租，并于2010年向延吉市泰华大厦有限公司交纳定金3万元，王焕信与延吉泰华公司签订租赁合同后未按合同约定交纳押金3万元。认定上述事实的证据有：租赁合同、房屋产权证书、企业信息、个体工商户注销情况、交纳租金及水费收据、延吉市公安局新兴派出所报警回执、出警记录视频及当事人当庭的陈述。本院认为，延吉泰华公司与青波眼镜店于2015年7月22日签订的“租赁合同”，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定各自履行义务。青波眼镜店已于2017年10月23日核准注销，该个体工商户注册登记的经营者为王焕信，故王焕信为本案被告诉讼主体适格。“租赁合同”中约定：青波眼镜店每半年向延吉泰华公司缴纳租金23万元。交费日期：2015年7月25日前交纳23万元，2016年2月25日前交纳23万元，2016年9月25日交纳23万元，2017年4月25日交纳23万元，2017年10月9日交纳23万元。庭审中，双方均认可延吉泰华公司多给王焕信四个月的免租期，延吉泰华公司自认每年多给两个月。现王焕信已交纳46万元租金，即应为2015年6月9日至2016年8月8日，含免租期2个月。2016年8月9日以后的租金王焕信未支付，故对延吉泰华公司要求王焕信支付租金的主张，本院予以支持。王焕信提出合同解除系因延吉泰华公司于2016年7月2日采取停电措施，导致王焕信无法营业，因其提供的证人证言不能证明上述事实，故对该主张，本院不予支持。根据双方合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定，延吉泰华公司具有合同解除权。因王焕信已于2016年10月16日将涉案房屋内部分物品取出，搬离租赁房屋，并已明确表示不再承租该房屋，延吉泰华公司未同意王焕信将物品全部搬出，故合同应自2016年10月16日起解除。故对延吉泰华公司请求王焕信支付2016年6月9日至2016年12月8日的租金，本院支持2016年8月9日至2016年10月16日的租金85611.11元（23万元÷6个月*2个月+23万元÷6个月÷30天*7天=85611.11元）。“租赁合同”中已约定青波眼镜店在租赁未到期期间，需要解除合同时，须提前30日书面通知延吉泰华公司，并向延吉泰华公司支付相当于3个月租金的赔偿金。现王焕信未提前30日向延吉泰华公司告知，故对延吉泰华公司要求王焕信支付违约金的主张，本院予以支持。王焕信提出违约金约定标准高，如王焕信有违约行为应当予以调整。现延吉泰华公司未证明其实际损失，合同中约定须提前30日书面通知，故本院酌情认定损失为一个月租金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金支持49833.33元（23万元/6个月*1个月+23万元/6个月*1个月*30%）。合同虽约定水费、电费、空调费、取暖费、物业管理费、工商、税收、卫生、房屋出租税费等一切与房屋有关的费用，全部由青波眼镜店缴纳。但未约定物业费数额及计算方式，延吉泰华公司亦未能提供证据证明，故对延吉泰华公司要求王焕信支付物业费及违约金的请求，本院不予支持。延吉泰华公司主张因赢鼎眼镜店牌匾遮挡后排商铺牌匾而支出10万元的事实，王焕信亦不予认可，延吉泰华公司未能提供证据证明，故对延吉泰华公司主张王焕信支付10万元广告费及违约金的请求，本院不予支持。对于延吉泰华公司要求王焕信支付2016年8月20日至2016年11月15日期间的水费，王焕信已于2016年10月16日搬离租赁房屋，故水费应计算至2016年10月16日，共计93.33元（50元*1个月+50元÷30天*26天=93.33元）。合同约定王焕信未按时交纳水费等一切费用的，王焕信应按缴纳费用每日3%的标准向延吉泰华公司支付违约金，王焕信提出该标准约定过高，且合同中未约定交费时间，故应自起诉之日起，按照月利率2%的标准计算为宜。对于延吉泰华公司要王焕信支付押金3万元的主张，因押金系代为扣缴王焕信拖欠各项费用所用，现王焕信已承担相应违约责任并承担各项费用，故对延吉泰华公司的该主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条第二项、第一百零九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告延吉市泰华精品大世界有限公司与被告王焕信于2015年7月22日签订的“租赁合同”于2016年10月16日解除；二、被告王焕信于本判决发生法律效力后立即向原告延吉市泰华精品大世界有限公司支付租金85611.11元及违约金49833.33元，共计135444.44元；三、被告王焕信于本判决发生法律效力之日立即向原告延吉市泰华精品大世界有限公司支付水费93.33元及违约金（以93.33元为基数，自2017年8月25日至全部给付之日止，按照月利率2%的标准计算）；四、驳回原告延吉市泰华精品大世界有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10195元（原告已预交16215元，退还原告6020元），由被告王焕信负担3010元，原告延吉市泰华精品大世界有限公司负担7185元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  张妍妍人民陪审员  周国君人民陪审员  李战江二〇一七年十二月二十八日书 记 员  付红娜