江西省鹰潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣06民终391号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘小明，女，1968年8月1日出生，汉族，江西省抚州市人，住江西省鹰潭市月湖区。委托代理人：许春林，江西赣鹰律师事务所律师。委托代理人：王智春，江西赣鹰律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：江西创景置业有限公司，统一社会信用代码91360600784145282P，住所地江西省鹰潭市高新技术产业开发区。负责人骆光耀，该公司董事长。委托代理人：韩鹭，江西华星律师事务所律师。委托代理人：江国婷，江西华星律师事务所律师。上诉人刘小明因与被上诉人江西创景置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省鹰潭市月湖区人民法院（2016）赣0602民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小明上诉请求：1.撤销(2016)赣0602民初662号民事判决书判决主文中的第一、三、四项的判决;2、改判被上诉人江西创景置业有限公司按照合同约定向上诉人刘小明支付逾期交房违约金计人民币1540076.16元(按房屋总价款1137427元的日万分之五计算，自2009年1月1日起计算至2016年5月31日止共2708天，之后的违约金计算至被上诉人江西创景置业有限公司实际交房之日止);改判驳回被上诉人江西创景置业有限公司全部反诉请求;或者依法发回重审;3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人江西创景置业有限公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实错误。1、“创景·白露湾”系被上诉人开发的房地产项目。2007年12月5日，双方签订了一份“商品房买卖合同”(合同编号№000019620)约定：“创景·白露湾”第28幢2单元A28-2号的房屋(地上三层，地下一层)，建筑面积277.37平方米，房屋总价款1137427元，交房时间2008年12月31日；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续;出卖人逾期交房按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金、因被上诉人未能按照“商品房买卖合同”第八条、第十一条的约定向上诉人履行交房义务，导致本案纷争。2、被上诉人针对上诉人庭审中的答辩，于庭后向原审法院提交了商品住宅建筑质量分套验收表、竣工报告、竣工工程勘验质量检查报告、建设项目竣工规划验收合格证，竣工验收备案表。尽管“商品住宅建筑质量分套验收表、竣工报告、竣工工程勘验质量检查报告、建设项目竣工规划验收合格证”书证中有:“2008年10月31日经设计单位验收合格，2008年11月6日经建设单位、施工单位、监理单位验收合格，2008年12月25日经勘验单位验收为合格工程”。因该组书证系被上诉人庭后提供的，因为该组书证中的设计、建设、施工、监理、勘验五单位与被上诉人均存在合同利益关系，故上诉人对该组书证的三性均提出异议的抗辩意见。但原审判决对上诉人的该抗辩意见未予以采信，也未释明不予采信的理由，“竣工验收备案表”中“设计、建设、施工、监理、勘验”五单位签署验收合格的时间为2009年6月25日，该时间与上述组书证中的“2008年10月31日、2008年11月6日、2008年12月25”不一致，且该份书证中竣工验收备案的时间为2010年12月31日.由此足见，被上诉人明显存在违反“商品房买卖合同”第八条、第十一条约定的行为。3、原审判决依据“建设工程质量管理条例”第四十九条第一款及“房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法”第六条第一款的规定，认定被上诉人履行了“商品房买卖合同”第八条、第十一条约定的义务，并依据“商品房买卖合同”第十一条第二款的约定，从而认定上诉人向被上诉人支付保管费及物业费,属于认定事实错误，适用法律不当。4、原审法院认定“被告提供的证据足以证明其于2008年12月31日前将《领房通知书》邮寄至原告在《商品房买卖合同》中载明的地址，但该挂号信被退回，退回原因为迁移新址不明。且被告于2009年4月27日再次使用挂号信的方式向原告邮寄《领房通知书》，地址为原告所经营的百泰珠宝店，但该挂号信被退回，退回时间：2009年4月29日，退回原因：拒收。由此可见，被告已履行了合同约定的义务，不存在违约情形”，这与事实严重不符，理由为：其一，被上诉人提供的3份挂号信，署名上诉人刘小明的2份，信封地址分别为鹰潭市月湖区金山弄1号4单元302室(邮戳时间2008年12月29日、2008年12月31日，改退批条注明：退回，2、迁移新址不明)、鹰潭市中心广场百泰珠宝(邮戳时间2009年4月27日、2009年4月29日，改退批条注明：鹰潭，拒收)；第1份挂号信因“迁移新址不明”被退回，该挂号信没有送达给上诉人；第2份挂号信因改退批条中的签名人员未在“改退批条”中注明系何因何人“拒收”，因此，该挂号信也没有送达给上诉人。署名上诉人的配偶徐凯生的1份，信封地址鹰潭市月湖区环城西路27号付11号(邮戳时间2009年4月27日、2009年4月29日，改退批条注明：鹰潭，拒收)；因改退批条中的签名人员未在“改退批条”中注明系何因何人“拒收”，因此，该挂号信没有送达给上诉人的配偶徐凯生。鉴于寄给徐凯生的地址与本案上诉人现在登记的户籍所在地地址××（××月湖区环城西路××号付11号)，结合该3份挂号信均已拆开了(因改退批条中的签名人员未在3份拆开了的挂号信中的“领房通知书”中签名，因此，不能证实该“领房通知书”系3份挂号信中所邮寄的材料)。因此，该3份挂号信不足以证实被上诉人向上诉人及其配偶徐凯生邮寄及送达了挂号信，更不能证实确实向上诉人及其配偶徐凯生所邮寄的挂号信的内容为“领房通知书”。其二、因上诉人刘小明在本案合同中所载明的通讯地址是鹰潭市月湖区金山弄1号4单元302室，后因户籍迁移，迁于鹰潭市月湖区环城西路27号付11号。对此事实，被上诉人是明知的。被上诉人明知上诉人的经营场所及上诉人的配偶徐凯生的工作单位、办公地点。若被上诉人确实向上诉人及其配偶徐凯生邮寄了挂号信及特快邮件，上诉人及其配偶徐凯生应该是能收到的。其三、被上诉人提供的这三组证据不足以证实被上诉人依照合同第8条、第11条的约定向上诉人履行了交房义务，更不能证实系上诉人恶意拒收，只能证实被上诉人根本就未向上诉人及其配偶徐凯生邮件过或送达了该组证据。其四、上诉人从未收到过被上诉人提供的书面交房通知，也未见到过涉案商品房的验收合格证、《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等合同约定的符合交房条件的证明文书，更未收到过被上诉人向上诉人邮寄的邮件。且被上诉人提供的证据也不能证实被上诉人向上诉人履行了书面的告知义务。被上诉人向原审法院提供的挂号信函及改退批条仅能证实被上诉人向上诉人邮寄过邮件，但被上诉人向上诉人邮寄了什么东西，被上诉人却无法证实。就算被上诉人邮寄的系书面的领房通知书，但上诉人并未收到过被上诉人邮寄的材料，被上诉人并非将书面的领房通知邮寄出去就能认定其对上诉人尽到了书面告知的义务，还要依法送达给上诉人才能认定被上诉人充分履行了书面的通知义务。而被上诉人不仅不能证实其向上诉人履行了书面告知义务，反而证实其未将书面通知送达给上诉人。5、由于被上诉人没有严格按照合同第8条及第11条的约定向上诉人履行交房义务，从而导致房屋不能按时交付，故房屋未交付的责任在于被上诉人，故其要求依据合同第11条的约定要求上诉人支付管理费是无事实及法律依据的。被上诉人至今都未书面通知上诉人接收房屋，未能提供合同约定的相关材料，导致上诉人至今都未收房，故上诉人不存在应当支付物业管理费用的问题，且在“商品房买卖合同”中上诉人与被上诉人也没有对交纳物业管理费的问题进行约定。故上诉人不应向被上诉人支付物业管理费。二、原审法院判令“要求上诉人向被上诉人支付物业管理费”系违反法定程序，应发回原审法院重审。本案的案由系商品房买卖合同纠纷，审理的系与“商品房买实合同”中约定的相关事宜，而在本案合同中上诉人与被上诉人双方并未对交纳物业管理费的问题进行约定。故物业管理费的收取与本案没有任何关联性。在原审中，被上诉人提起了反诉，要求上诉人向其支付物业管理费。该项诉请与本诉的诉讼请求在事实或法律上不具有牵连性，原审法院依法不应受理该项反诉请求。原审法院违反法定程序，对该项诉讼请求予以受理并判决，系严重违反法定程序，依法应发回原审法院重新审理。江西创景置业有限公司二审未提交答辩意见。刘小明向一审法院起诉请求：“创景·白露湾”系被告开发的房地产项目。2007年12月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号№000019620），合同约定：“创景·白露湾”第28幢2单元A28-2号的房屋（地上三层，地下一层），建筑面积为277.37平方米，房屋总价款为1137427元，交房时间为2008年12月31日；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；出卖人逾期交房按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。合同还就办理产权证及其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，可被告至今未能按合同的约定向原告履行交房义务，故原告诉至法院，请求判令被告按照合同约定向原告支付逾期交房违约金1540076.16元（自2009年1月1日起计算至2016年5月31日止共2708天，之后的违约金计算至被告实际交房之日止），本案诉讼费用由被告承担。江西创景置业有限公司向一审法院反诉称，反诉人于2008年12月29日使用挂号信的方式向被反诉人刘小明邮寄《收房通知书》，地址为《商品房买卖合同》中所记载的唯一的联系地址，即江西省鹰潭市月湖区金山弄1号4单元302室，但该挂号信被退回，退回原因为迁移地址。反诉人又于2009年4月27日再次使用挂号信的方式向刘小明邮寄《收房通知书》，地址为刘小明所经营的位于鹰潭市中心广场××百泰珠宝店，但该挂号信仍被退回，退回原因为用户拒收。两次邮寄收房通知书失败后，反诉人也多次电话通知被反诉人前来收房，但被反诉人并未理睬，一直未来办理收房手续。2015年2月11日，被反诉人及其丈夫徐凯生委托反诉人的员工何丽售房，并出具委托书，被反诉人的行为应视为其已收房并已自行处置。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知之日起15天内前来办理交接手续，如买受人不按期办理房屋交接手续的视同买受人认可符合全部交付条件，房屋的损坏、灭失的风险同时转移至买受人；另自逾期日起买受人应支付每天0.1元/平方米的保管费”。因被反诉人逾期收房，反诉人为其垫付了多年每月367.67元的物管费，故提起反诉，要求被反诉人继续履行《商品房买卖合同》；责令被反诉人协助反诉人办理房产证及房屋他项权证；判令被反诉人支付保管费20248.01元（保管费自2014年7月5日起按照合同约定暂计算至2016年7月4日）；判令被反诉人支付物管费8824.08元（保管费自2014年7月5日起按照合同约定暂计算至2016年7月4日）；本案的诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：“创景?白露湾”系被告开发的房地产项目。2007年12月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号№000019620），合同约定：“创景?白露湾”第28幢2单元A28-2号的房屋（地上三层，地下一层），建筑面积为277.37平方米，房屋总价款为1137427元，交付期限为2008年12月31日前且该商品房经验收合格；出卖人逾期不超过30日交房，应按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；出卖人逾期超过30日后交房，买受人有权解除合同，买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在出卖人通知之日起15日内前来办理交接手续，如买受人不按期办理房屋交接手续的，视同买受人认可房屋符合全部交付条件，房屋的损坏、灭失风险同时转移至买受人，另自逾期日起买受人应支付每天0.1元/平方米的保管费；合同还就办理产权证及其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，可原告至今未收到该房屋，故诉至法院。被告于2008年12月28日使用挂号信的方式向原告刘小明及其丈夫徐凯生分别邮寄《领房通知书》，邮寄的地址均为《商品房买卖合同》所记载的联系地址即：江西省鹰潭市月湖区金山弄1号4单元302室，邮寄徐凯但该挂号信被退回，退回时间：2008年12月31日，退回原因：迁移地址。被告于2009年4月27日再次使用挂号信的方式向原告邮寄《领房通知书》，地址为原告所经营的百泰珠宝店，但该挂号信被退回，退回时间：2009年4月29日，退回原因：拒收。且被告同一时间也通过挂号信的方式向其他买卖人邮寄《领房通知书》。被告认为原告恶意拒收房屋且不交付物管费，故反诉至本院。另查明，原告所购买的“创景?白露湾”第28幢2单元A28-2号的房屋于2008年10月31日经设计单位验收，结果为符合设计及合同约定，于2008年11月6日经建设单位、施工单位、监理单位验收为合格，于2008年12月25日经勘察单位验收为合格工程。但竣工验收备案表中设计单位、建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位验收合格的落款时间为2009年6月25日。一审法院认为，原告刘小明与被告江西创景置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，是合法、有效的，双方当事人均应遵照执行。合同签订后，原告依约缴纳了全部购房款，被告亦应当按照约定在合同期限内交付符合合同约定条件的房屋。围绕双方关于被告是否构成逾期交房的诉辩主张，本案的争议焦点确定为：房屋交付的条件何时成就。根据《商品房买卖合同》第八条的约定“出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第①种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：①该商品房经验收合同；②该商品房经综合验收合格；③该商品房经分期综合验收合格；④该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，买卖合同双方当事人选择的房屋交付条件为第①种即房屋经验收合格。原告主张以房屋综合验收合格后备案机关核发的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的日期为房屋验收合格日期，即2009年6月25日才通过综合验收，2010年12月31日竣工备案。被告主张以商品住宅建筑质量分套验收表及质量检查报告的日期为房屋竣工验收合格日期，在2008年12月31日之前。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”，及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条第一款规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫”。根据上述规定，工程竣工验收与竣工验收备案系处于不同验收阶段、由不同主体参与的行为。建设工程在建设、施工、设计、勘察、监理五大参建主体联合验收合格后，就可交付使用，工程竣工验收备案是管理性法律规范，在备案过程中发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。本案中，被告于2008年12月31日前组织设计、施工、监理单位对涉案房屋进行了验收，出具了竣工验收报告且报告书载明验收合格，且竣工验收备案表上竣工验收日期的载明为2008年12月23日，因此应认定2008年12月31日前房屋交付条件已成就。原告主张以房屋综合验收合格后备案机关核发的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表的日期为房屋验收合格日期，缺乏法律依据，不予采纳。被告提供的证据足以证明其于2008年12月31日前将《领房通知书》邮寄至原告在《商品房买卖合同》中载明的地址，但该挂号信被退回，退回原因为迁移新址不明。且被告于2009年4月27日再次使用挂号信的方式向原告邮寄《领房通知书》，地址为原告所经营的百泰珠宝店，但该挂号信被退回，退回时间：2009年4月29日，退回原因：拒收。由此可见，被告已履行了合同中约定的义务，不存在违约情形，故原告要求被告按照合同约定向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方当事人应继续履行所签订的《商品房买卖合同》。反诉原告要求反诉被告协助办理房产证及房屋他项权证的诉讼请求，没有法律依据，不予支持。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条第二款“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在出卖人通知之日起15天内前来办理交接手续，如买受人不按期办理房屋交接手续的视同买受人认可符合全部交付条件，房屋的损坏、灭失的风险同时转移至买受人；另自逾期日起买受人应支付每天0.1元/平方米的保管费”之规定，反诉原告要求反诉被告支付保管费及物管费的诉讼请求，予以支持。原告的房屋面积为277.37平方米，反诉原告主张两年的保管费为20248.01元(277.37平方米×0.1元/平方米×730天)，予以支持。根据反诉原告提供的收据存根及应收物管费表，反诉原告主张两年的物管费为8824.08元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经合议庭评议，判决：一、驳回原告刘小明的诉讼请求；二、反诉被告刘小明应继续履行与反诉原告江西创景置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；三、反诉被告刘小明于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江西创景置业有限公司保管费20248.01元（保管费自2014年7月5日起计算至2016年7月4日）；四、反诉被告刘小明于本判决生效之日起十日内支付反诉原告江西创景置业有限公司物管费8824.08元（物管费自2014年7月5日起计算至2016年7月4日）；五、驳回反诉原告江西创景置业有限公司的其他诉讼请求。二审期间，本案各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明的上述事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《商品房买卖合同》、竣工验收报告、国内挂号信函收据等证据在案佐证，且上述证据均经一审庭审查证属实，二审予与确认。本院认为，当事人双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方均具有约束力。根据双方签订的《商品房买卖合同》，房屋交付期限为2008年12月31日前且该商品房经验收合格；出卖人逾期不超过30日交房，应按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，涉案房屋于2008年12月31日前经设计、施工、监理单位对验收合格，符合交付条件。且被上诉人江西创景置业有限公司于2008年12月28日、2009年4月27日使用挂号信的方式向上诉人刘小明邮寄《领房通知书》，履行了合同约定的义务。上诉人刘小明主张被上诉人逾期交房的理由与请求，没有事实和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条、第二百三十三条之规定，在一审期间，被上诉人江西创景置业有限公司对上诉人刘小明提出反诉，其诉讼请求基于相同法律关系且双方的诉讼请求具有因果关系，一审法院合并审理，作出支持被上诉人江西创景置业有限公司要求上诉人刘小明支付物业管理费的诉讼请求的判决并无不当。综上所述，上诉人刘小明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19188元整，由上诉人刘小明负担。本判决为终审判决。审判长  傅高煌审判员  张文胜审判员  周林昌二〇一七年十一月十七日书记员  徐 惠