北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0113民初6348号
原告李顺兴，男，1927年7月16日出生，汉族。
委托代理人张楠，北京市玖典律师事务所律师。
委托代理人刘淑英，女，1938年8月17日出生，汉族。
被告宫保文，男，1951年3月21日出生，汉族。
委托代理人宫占伟，男，1979年8月4日出生。
委托代理人宫占杰，男，1986年9月22日出生，汉族。
第三人崔海涛，男，1987年8月7日出生，汉族。
委托代理人陈艳春，女，1990年3月19日出生，汉族。
第三人高发翠，女，1956年8月15日出生，汉族。
崔海涛、高发翠共同委托代理人刘玉先，北京市京畿律师事务所律师。
原告李顺兴与被告宫保文、第三人崔海涛、高发翠农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张锐独任审判，公开开庭进行了审理。原告李顺兴的委托代理人张楠、刘淑英，被告宫保文的委托代理人宫占杰，第三人崔海涛及其委托代理人陈艳春、刘玉先，第三人高发翠的委托代理人刘玉先到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李顺兴诉称：原告与崔勇（已故）系同村村民。崔勇为第三人崔海涛之父。2001年10月27日崔勇将其名下的位于顺义区仁和地区X村的宅院（以下简称涉诉宅院）卖予被告宫保文。2003年9月20日，原告与被告经中间人介绍，签订房屋买卖合同。合同约定：被告将其从崔勇处购买的房屋卖给原告，上有北正房5间。同年原告新建北正房13间；2005年新建北正房6间；2007年新建北正房6间。现为明确房屋所有权，避免今后因房屋归属产生纠纷，特诉至法院，请求依法判决：1.确认原告李顺兴与被告宫保文于2003年9月20日签订的《置房契约》有效；2.被告负担诉讼费用。
被告宫保文辩称：同意原告的诉讼请求，认可原告陈述的事实及理由。
第三人崔海涛、高发翠述称：第三人崔海涛是崔勇与常向东的婚生子，1993年9月28日崔勇与常向东离婚，崔海涛与崔勇一起生活。涉诉宅院的宅基地使用权人为崔勇，原有北正房5间。2001年10月27日，崔勇因急需用钱，经人介绍将涉诉宅院上的房屋卖给被告并交付，价格是21000元。2003年9月20日，被告又将上述房屋以40000元的价格卖给了原告。2006年3月28日，高发翠与崔勇结婚。2013年5月14日，崔勇因车祸身亡。第三人认为，崔勇与被告之间以及被告与原告之间的两次买卖行为均应属无效。理由为：第一，涉诉宅院上的房屋有崔勇生母的份额，出卖涉诉宅院时，崔勇的母亲尚在世，卖掉涉诉房屋是对崔勇母亲财产的无权处分；第二，宫保文是外省市居民，根据相关法律规定是不允许购买涉诉房屋的，这种行为也是私下的交易，没有经过村委会、乡镇、区县政府的批准。另，崔海涛现和他的孩子户口都在涉诉宅院上，崔海涛一家人没有其他的住所。故不同意原告的诉讼请求。为维护第三人的权益，请求法院依法判决：1.确认2001年10月27日崔勇与宫保文签订的《买卖合同》无效；2.确认2003年9月20日宫保文与李顺兴签订的《置房契约》无效；3.李顺兴将位于顺义区仁和地区的房屋和宅院腾空，交还给崔海涛、高发翠。
针对第三人崔海涛、高发翠的诉讼请求，原告李顺兴辩称：不同意第三人的诉讼请求。原告为涉诉宅院所在村集体的成员，按照法律规定有权使用涉诉宅院的宅基地。2003年，原告与被告签订的《置房契约》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，且原告在涉诉房屋中也已经居住十余年，周围的村民及村委会均认可购房行为，双方签订的置房契约是合法有效的。崔勇与被告之间的买卖行为也是双方真实意思表示，且双方支付了价款并交付了房屋，也应属有效。
针对第三人崔海涛、高发翠的诉讼请求，被告宫保文辩称：不同意第三人的诉讼请求。认可原告李顺兴的答辩意见。
经审理查明：
原告李顺兴与崔勇（已于2013年去世）均为顺义区仁和地区X村村民。崔勇为第三人崔海涛之父。第三人高发翠是崔勇再婚妻子，二人于2006年再婚，2009年户口迁入涉诉宅院上。被告宫保文非仁和地区X村村民。涉诉宅院上原有房屋五间，宅基地使用权登记在崔勇名下。2001年10月27日，崔勇将涉诉宅院上的房屋卖给被告宫保文，并收取了购房款21000万元。2003年9月20日，原告李顺兴经人介绍从被告宫保文处购得涉诉房屋，并支付了购房款4万元，双方签订有《置房契约》。后，原告李顺兴及妻子搬入涉诉宅院居住至今。原告李顺兴与被告宫保文一致认可《置房契约》中的“宫宝文”即宫保文，是当时代笔人书写错误。
另，原告李顺兴提交的X村村委会与北京X区管委会于2003年10月10日出具的证明有如下内容：“兹有我村抗美援朝老复转军人李顺兴，因家中居住困难，现在我村不允许批准宅基地，故于2003年9月20日，经本村村民介绍，购买本村房屋一所伍间《注：原产权人和宅基地使用权人户主崔勇》，现本人申请办理宅基地使用转稳手续，请各上级单位协助解决为盼。”原告李顺兴提交的X村村委会于2014年6月23日出具的证明有如下内容：“……购房后李顺兴及其爱人还问过原房主崔勇宅基地登记卡之事，崔勇称确实丢失了，后李顺兴找到村委会，因考虑到李顺兴是本村村民，又无住房，村委会曾开证明协助该房屋所有权人李顺兴补办宅基地登记卡未果，李顺兴、刘淑英夫妇自购房后一直在此地居住，并无其他住房。”
上述事实，有双方陈述、户口本、宅基地登记卡复印件、《置房契约》、收条、证明、庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：
根据本案查明的事实，崔勇将涉案房屋出售给宫保文，宫保文又将涉案房屋出售给李顺兴，涉案房屋存在连环交易情况。宫保文虽为外省市居民，但涉案房屋的最终购买人及使用人李顺兴为北京市顺义区仁和地区X村村民。根据国家关于农村宅基地流转的政策，农村宅基地在同一集体经济组织成员间可以自由流转。因房地一体，作为本村村民，李顺兴有权购买涉案房屋。李顺兴与宫保文之间签订的《置房契约》系双方真实自愿意思表示，且不违反法律强制性规定，应属合法有效，故对李顺兴的诉讼请求，本院予以支持。
崔海涛、高发翠主张崔勇与宫保文就涉案房屋签订的买卖合同无效基于两个理由：一是涉案房屋应有崔海涛生母的份额，崔勇出卖房屋的行为属于无权处分；二是宫保文是外省市居民，购买涉案房屋违法了法律强制性规定。本院认为，崔海涛、高发翠的上述理由均缺乏依据。首先，崔海涛、高发翠未举证证明涉案房屋中有崔海涛生母的份额；其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使涉案房屋有崔海涛生母的份额，也不影响合同的效力；第三，宫保文虽为外省市居民，但宫保文又将涉案房屋出卖给了李顺兴，涉案房屋最终的购买人与使用人均是本村村民李顺兴，因此，房屋连环交易行为并没有导致宅基地流转给本集体经济组织以外的成员，也没有损害到集体经济组织及其他成员的权益，并不违反法律强制性规定。
公民、法人的合法民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。崔勇将涉案房屋卖给宫保文，是双方真实意思表示。作为顺义区X村村民，李顺兴有权购买涉案房屋，且其购买涉案房屋的行为也得到了X村村委会的认可。在李顺兴已支付对价并在涉案房屋上居住十四年之久的情况下，崔海涛、高发翠以第一手买受人宫保文非本村村民为由，要求确认崔勇与宫保文之间、宫保文与李顺兴之间的房屋买卖合同均无效，并要求李顺兴返还房屋的诉讼请求，不仅违背诚实信用原则，也侵害了作为最终房屋买受人李顺兴的合法权益，且不存在实际履行的可能，故本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告李顺兴与被告宫保文于二○○三年九月二十日签订的《置房契约》有效；
二、驳回第三人崔海涛、高发翠的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告李顺兴负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 张锐
二〇一七年九月八日
书记员 刘昶