文书内容广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2014）江新法民一初字第319号原告邓新雄。原告邓海。两原告的委托代理人杜福香、陈剑诚，分别是广东福香律师事务所律师和实习律师。被告江门市新会区福田房地产开发有限公司，住所地：江门市新会区会城嘉怡苑10座107，组织机构代码：72509223-X。法定代表人梁健林，该公司经理。委托代理人李鸿亮，该公司员工。委托代理人吴达能，广东信宇律师事务所律师。原告邓新雄、邓海诉被告江门市新会区福田房地产开发有限公司（以下简称福田房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年8月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邓新雄及两原告的委托代理人杜福香、陈剑诚，被告的委托代理人李鸿亮、吴达能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓新雄、邓海共同诉称：2010年12月13日，被告和原新会区会城镇泗丫朱家庄X号房屋的权利人朱留女签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》和《房屋拆迁补偿补充协议》，约定朱留女将新会区会城镇泗丫朱家庄X号平房交付给被告拆迁，补偿方式为产权置换，由被告补偿嘉怡苑二期X座XXXX铺位给朱留女，应补偿建筑面积42.91平方米置换为29.59平方米的铺位面积，另增购3.27平方米铺位，合计补偿铺位面积32.86平方米；被告补偿给朱留女的新铺位，预计于2013年12月13日前交付使用，逾期不交付则头三个月的临时安置费按月726元支付，第四个月至半年的临时安置费按月1089元支付，之后的临时安置费按月1800元支付直至补偿铺位移交日止，详细见《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》和《房屋拆迁补偿补充协议》。前述拆迁补偿合同及补充协议签订后，朱留女将房屋交付给被告拆迁。上述被拆迁的原新会区会城镇泗丫朱家庄X号平房的产权属朱留女与原告邓海夫妻共同共有，朱留女于2011年4月2日死亡，其遗留的关于上述被拆迁房屋的份额产权由原告邓新雄继承。2013年9月左右，原告获悉被告约定补偿给原告的铺位变成小车房，遂向被告交涉，但至今无果。被拆迁地段的小车房价值约7500元/平方米，铺位价值约15000元/平方米，价差约7500元/平方米，约定补偿铺位面积32.86平方米，价差损失达246450元。被告不能按约定交付铺位给原告，铺位变成小车房，被告应赔偿铺位与小车房的价差损失给原告。另被告自2014年7月起便没有按约定支付逾期交楼的临时安置费，依据《房屋拆迁补偿补充协议》的约定，自2014年7月起被告应当按1800元/月支付临时安置费给原告。据此，请求判令：1.被告立即交付嘉怡苑XX座XXX房屋（原嘉怡苑二期X座XXXX）给原告；2.被告赔偿铺位与小车房的价差损失246450元给原告（以评估为准）；3.被告自2014年6月起按每月1800元支付原告临时安置费至实际交楼日止（暂计至起诉之日为5400元）；4.被告承担本案全部诉讼费用。原告邓新雄、邓海为其陈述事实向本院提供如下证据：1.身份证（复印件）两份和（2013）粤江新会第XXXXXX号、XXXXXX号、XXXXXX号、XXXXXX号公证书(原件)各一份，证明两原告的主体资格。2.企业机读档案登记资料(盖有江门市工商行政管理局新会分局政府信息公开专用章)一份，证明被告主体资格。3.《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》、《房屋拆迁补偿补充协议》（附图为复印件）各一份(原件)、收据(原件)两份，证明2010年12月31日，被告和原新会区会城镇泗丫朱家庄4号房屋的权利人朱留女签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》和《房屋拆迁补偿补充协议》，详细对拆迁补偿具体事项进行约定，被告是以铺位补偿给原告的，而且，面积是按1.45：1的比例赔偿的，亦即是说，原、被告双方约定的补偿房产是铺位，被告存在违约事实。4.关于福田公司不按房屋拆迁合同交付铺位问题的复函(原件)一份，证明2013年9月左右，原告获悉被告约定补偿给原告的铺位变成小车房，遂向被告交涉，并要求有关部门处理，但至今未果，被告存在过错。5.NO.XXXXXXX、NO.XXXXXXX、NO.XXXXXXX号商品房买卖合同（复印件）各一份、江门市经华万达资产评估土地房地产估价有限公司房屋估价答复书（原件）一份、企业信用信息公示系统基本信息（打印件）一份，证明涉案房产可作饮食经营，亦证明诺诚公司就本案标的物作出的小车房价值高估了，对标的物作为商铺的价值低估了。被告福田房地产公司辩称：一、铺位与车房的法定规划用途没有实质性区别。国家统一印发的房地产权证中的“规划用途”的分类，只分为“住宅”和“非住宅”两类，没有“铺位”和“车房”的分类，“铺位”和“车房”均属于“非住宅”。从法定规划用途的层面看，铺位与车房没有实质性区别。原被告签订的《房屋拆迁补偿补充协议》第一条中有“另附图纸”的说明，该所附图纸中载明被告补偿给原告的XXXX房屋为小车房，在签订合同时原告已知道补偿的是小车房而没有提出异议，现在提出异议是没有理由的。二、被告补偿给原告的小车房已实质具备铺位的结构及功能。被告补偿给原告的小车房层高4.8米，已建夹层，临街，已实质具备铺位的结构及功能，相邻的小车房已有多家开店经营。被告补偿给原告的小车房不是一般的层高不能建夹层的小车房，与铺位没有实质性区别。综上，“铺位”与“车房”没有差价，被告不应赔偿原告的差价损失，请求依法驳回原告的第2项诉讼请求，诉讼费由原告负担。另外，从2014年7月起，被告已多次通知原告接收小车房，但原告不予接收，故以后被告不应支付原告临时安置费，请求依法驳回原告的第3项诉讼请求，诉讼费由原告负担。被告福田房地产公司为其辩解向本院提供如下证据：1.商品房屋权属证明书（原件）一份，证明国家统一印制的房地产权证，对房屋的规划只作“住宅”和“非住宅”的分类，不作“铺位”和“车房”分类。2.《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》、《房屋拆迁补偿补充协议》、补充协议附图各一份（原件），证明补充协议附图载明补偿给原告的XXXX房屋是小车房，原告在签订合同时知道补偿的是小车房而没有异议。3.XXXX房屋照片两份，证明补偿给原告的小车房层高4.8米，已建夹层，临街，实质具备铺位的结构及功能。4.相邻小车房经营照片两份，证明相邻小车房已有多家开店经营。本院根据原告的申请，依法委托江门市诺诚房地产土地评估有限公司对涉案小车房按单层状况与假设该房产为商业铺位的价值差进行评估，该公司于2014年12月12日作出诺诚估字（新3）2014第A1719号《房地产估价报告》，估价结果为：江门市新会区会城嘉怡苑XX座XXXX（33.17平方米）作为商铺的价值是331700元，作为小车房的价值是232190元，两者价值之差为99510元。原告在收到上述报告后，提出书面异议，评估公司于2015年4月17日作出书面复函，答复“本次评估目的是为委托方提供房地产价值参考，评估时除了考虑评估标的在正常的公开市场中可能形成的价格外，尚需考虑评估标的在现状相同及假设用途不同而形成的价值差，本公司复核后认为原评估价值合理。”经庭审质证，被告对原告的证据1和证据2无异议；对证据3中《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》、《房屋拆迁补偿补充协议》的真实性无异议，但对其完整性有异议，补充协议的附图原告未提供原件，原告提供的附图复印件不是补充协议的附件，该附图是不真实的，对该部分的真实性有异议，补充协议的附图应以被告提供的附图为准；对证据3中2份收据的真实性没有异议；但对证据3的证明内容有异议，原告提供的补充协议附图不真实，签订合同时，对于补偿的是小车房，原告没有异议，被告多次通知原告接收小车房，被告没有违约；对证据4的真实性没有异议，对其证明内容有异议，签订合同时，原告已知道补偿的是小车房，不是被告后来变更为补偿小车房，补偿的是小车房从一开始就已经很明确了，虽然铺位和小车房没有实质性的区别，其价值没有差别，但是，为了化解矛盾、避免矛盾激化，被告已向规划部门申请将小车房的表述变更为铺位的表述，该申请已向规划部门提交；对证据5的真实性不予确认，与本案无关联，评估是由原告申请的，诺诚公司的评估报告属于原告的举证证据，原告又以其他不实证据抗辩评估报告，是自己抗辩自己，不应采信。原告对被告的证据1的真实性没有异议，对其证明内容有异议，该证据恰恰证明被告违约，原、被告约定的补偿铺位在该证据中显示是小车房；对证据2的真实性没有异议，对补充协议附图不予确认，原告从来没有看过这份完整的附图，该附图是被告为了应诉而重新制作的，如果原告当初看到附图的是小车房并且按照被告所说的明确告知是补偿小车房，原告绝对不会与被告达成补偿协议；对被告的证据3显示的实物没有异议，事实上是存在照片上的实物，但小车房和铺位的功能、价值是完全不相同的，是不能混同；对证据4的关联性不予确认，该证据与本案无关。原告对《房地产估价报告》认为按照23.75年使用年限来确定商铺市场价值，没有依据，拆迁补偿应交付的是新楼，价值不应被打折；评估完全没有考虑铺位升值的客观事实，涉案房屋处于城央，地点好，铺位市场价值被低估；作为车房，评估出来是每平方7000元，而被告市场卖价是每平方6000元，同样有资质的经华万达公司评出来是每平方4000元，可见小车房的评估价过高；评估公司拒绝出示评估依据的资料及说明理由，其评估结果是否公正适当存在质疑。被告对《房地产估价报告》认为是由有资质的评估机构作出的，没有异议。综合双方当事人的质证意见及庭审陈述，本院对当事人所举证据作如下认定：被告对原告的证据1、2、4的真实性无异议，本院予以采纳；对原告的证据3中的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》、《房屋拆迁补偿补充协议》和收据的真实性无异议，只是对部分证明内容有异议，本院予以采纳；至于《房屋拆迁补偿补充协议》中的附图，因原告未能提供有被告盖章的原件，且被告不予认可，故本院对该附图不予采纳；原告的证据5中的房屋估价答复书是原告单方委托评估，未经本院和被告认可的机构作出，而证据5的其他证据与本案无关，故本院全部不予采纳。原告对被告的证据1、3和证据2中的《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》、《房屋拆迁补偿补充协议》的真实性无异议，本院予以采纳；原告对证据2中的补充协议附图不予认可，因被告未能举证证明补充协议中所称的附图就是被告在庭上所提供的附图，且附图上表述为小车房，而补充协议仍表述为商铺，对被告提供此附图存质疑，故本院不予采纳；被告的证据4与本案无关，本院不予采纳。对于江门市诺诚房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》，因是经原、被告协商选定有资质的评估机构作出，原告未能举证证明其评估程序违法及依据不足，故本院对该《房地产估价报告》予以采纳。经审理查明，2010年12月13日，被告和原新会区会城镇泗丫朱家庄4号房屋的权属人朱留女签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》和《房屋拆迁补偿补充协议》，约定朱留女将新会区会城镇泗丫朱家庄4号平房交付给被告拆迁，补偿方式为产权置换，由被告补偿原地段嘉怡苑二期C座C114铺位给朱留女，应补偿建筑面积42.91平方米置换为29.59平方米的铺位面积，另朱留女以每平方米6000元增购3.27平方米铺位，新补偿置换铺位面积为32.86平方米；被告预计于2013年12月13日前交付补偿的铺位使用，逾期交付从2013年12月13日起按头三个月的临时安置费每月726元支付，第四月起至半年内每月按1089元支付，之后每月1800元支付到移交日为止；同时约定被告为朱留女代建铺位夹层阁楼32.86平方米，朱留女同意补回建造价8543.60元给被告，该款在建造夹层前15天内付50%给被告，完全完工后可交付房屋使用时付清给被告。之后，朱留女将房屋交付给被告拆迁。2011年4月2日，朱留女死亡。2012年9月19日和10月29日，原告分别向被告支付补偿房屋增购款9810元和夹层阁楼建造款4271.6元。因上述被拆迁的原新会区会城镇泗丫朱家庄X号平房原为朱留女与原告邓海夫妻共同共有，涉案被拆迁房屋的一半产权为朱留女的遗产。朱留女的丈夫邓海和朱留女的女儿邓惠珍作为朱留女的合法继承人，于2013年6月15日作出放弃继承权的书面声明。同日，两人与朱留女的儿子邓新雄共同向江门市新会公证处申请办理继承权公证。2013年6月18日，该处分别作出（2013）粤江新会第XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号、XXXXXXX号公证书，对朱留女死亡、朱留女的遗产由邓新雄一人继承、邓海和邓惠珍放弃继承权的事项进行公证。2014年4月10日，江门市新会区住房和城乡建设局对涉案新补偿房屋作出《商品房屋权属证明书（拆迁）》，其中房屋坐落表述为：江门市新会区会城嘉怡苑XX座XXXX车房。在涉案房屋约定的交付期限届满前，原告获悉被告补偿给原告的房屋为小车房，遂与被告交涉，又向新会区住房和城乡建设局反映情况，均无果。另外，被告自2014年7月起没有按约定支付逾期交楼的临时安置费给原告，两原告遂于2014年8月15日起诉至本院。两原告在庭审期间预付了评估费2820元。另查明，房管部门对涉案房屋实地测绘的建筑面积为33.17平方米。原告起诉后，被告向规划部门申请把涉案房屋的“小车房”变更为“商铺”，但一直没有具体答复。2014年11月22日，两原告与被告就本案第1项诉讼请求经协商签订一份《协议书》，约定被告于该协议生效之日起三日内将江门市新会区会城嘉怡苑XX座XXX房屋（原嘉怡苑二期X座XXXX）交付给原告，并依法协助原告办理该房屋的房屋产权证。同日，两原告接收了涉案房屋。此后，被告将涉案房屋权属办理到了两原告名下。为此，两原告减少本案第1项诉讼请求。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。涉案被拆迁房屋的原权属为朱留女与邓海夫妻共有，与被告签订《江门市新会区房屋拆迁补偿合同》和《房屋拆迁补偿补充协议》的另一方虽然只是朱留女一人，但邓海、被告对此没有表示异议，视为邓海对上述拆迁补偿合同和协议内容的追认。因此，上述拆迁补偿合同及协议是当事人之间的真实意思表示，内容没有违反法律规定，均合法有效。原告邓海与邓新雄是被拆迁房屋的合法继承人，上述拆迁补偿合同及协议所约定的权利义务应由两原告继受，因此，邓海与邓新雄是本案的适格原告。本案的争议焦点是：1.被告交付的房屋是否符合约定?2.两原告是否存在房屋的价值差损失?3.被告应否向两原告支付临时安置补偿费?对于房屋交付是否符合约定的问题。对合法有效的房屋拆迁补偿合同和协议，双方当事人都应当按照合同和协议约定的内容履行各自的义务。原告方将房屋交付给被告进行了拆迁，已经履行了协议约定的义务，被告则应按照约定向原告方交付房屋。涉案拆迁补偿合同及协议均约定用作产权置换的房屋为铺位，而被告提供的涉案房屋的权属证明书现明确为车房，被告也未能举证证明已明确告知实际交付的房屋为小车房，故本院认为被告没有按约定使用用途的性质交付房屋，构成违约。被告辩称涉案房屋有夹层、临街，其与铺位的价值没有差别。涉案房屋可能在实际使用中与同地段的铺位表面上没有区别，但房产登记为车房，其实际价值明显会有贬损，造成两原告的经济损失。从本院委托的评估机构所作出的评估结果，两者确实也存在价值差。因两原告坚持原地实物补偿，被告又未能够将涉案房屋的规划用途变更为铺位，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”和第二十五条第一款“实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”的规定，约定调换的房屋与实际交付的房屋因用途不同所计算的价格必然不同，两原告请求被告赔偿该差价，合法有据，本院予以支持。对于评估两不同用途房屋的价格，本院已依法委托有资质的评估机构进行评估，并予采纳其评估结果，故被告应按评估所得的价值差99510元赔偿给两原告。对于两原告请求支付的临时安置补偿费的问题。两原告主张被告只支付了2014年6月12日前的临时安置补偿费，被告对此也没有异议。因被告在上述日期之后仍没有交付房屋给两原告，而原告拒绝接收房屋的原因是房屋用途与约定不符，造成迟延交付房屋的过错在被告方，故两原告依据《房屋拆迁补偿补充协议》的约定，请求被告支付从2014年6月至实际交楼日止的临时安置补偿费，理据充分，本院予以支持。至于临时安置补偿费的标准，《房屋拆迁补偿补充协议》约定是从2013年12月13日起头三个月按月726元支付，第四个月至半年内按月1089元支付，之后按月1800元支付。被告欠付的起始日为2014年6月13日，属于四个月至半年内（即2014年3月13日至2014年9月12日），而被告至2014年11月22日才履行交付房屋的义务，因此，2014年6月13日至9月12日按月1089元计算，2014年9月13日至11月22日按月1800元计算，被告应支付的临时安置补偿费为7467元（1089×3+1800×2+1800÷30×10）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，判决如下：一、被告江门市新会区福田房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内赔偿房屋价差损失99510元给原告邓新雄、邓海。二、被告江门市新会区福田房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内支付临时安置补偿费7467元给原告邓新雄、邓海。三、驳回原告邓新雄、邓海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5047元、诉讼保全费1520元及评估费2820元合共9387元，由被告江门市新会区福田房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判长  赵汝佳审判员  张妙玲审判员  张瑞芝二〇一五年十一月五日书记员  梁凯青