北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初19022号原告：张婷婷，女，1976年1月31日出生。委托诉讼代理人：彭锐，北京京舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：万振，北京京舟律师事务所律师。被告：王辰星，女，1989年1月7日出生。委托诉讼代理人：张合，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美春，北京天驰君泰律师事务所律师。第三人：北京保利营房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东风乡将台洼村。法定代表人：王健，董事长。委托诉讼代理人：翟利娟，北京市炜衡律师事务所律师。原告张婷婷与被告王辰星、第三人北京保利营房地产开发有限公司（以下简称保利营公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张婷婷及其委托诉讼代理人彭锐、万振，王辰星委托诉讼代理人张合、李美春，保利营公司委托诉讼代理人翟利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张婷婷向本院提出诉讼请求：1.要求保利营公司协助王辰星办理某某号房屋（以下称涉诉房屋）的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至王辰星名下；2.在涉诉房屋转移登记至王辰星名下后，要求王辰星协助张婷婷将该房屋转移登记至张婷婷名下；3.要求王辰星向张婷婷支付违约金184万元；4.要求王辰星赔偿张婷婷申请诉前财产保全支付的保险费4.6万元；5.要求王辰星承担保全费5000元。事实和理由：2015年5月23日，在某1公司（以下简称某1公司）的居间服务下，张婷婷作为买受人与王辰星作为出卖人签订《房屋买卖约定合同》及《补充协议》，约定张婷婷购买王辰星名下的位于某2号房屋（现地址为某某号）房屋，房屋总价款为920万元，其中定金50万元，前期首付款330万元，剩余540万元于过户前一个工作日以资金监管形式支付给王辰星。另外合同还约定，王辰星不将涉诉房屋出售给张婷婷，或者提高房屋交易价格，或者将房屋出售给第三方的，王辰星以相当于房屋总价款的20%数额向张婷婷支付违约金。合同签订后，张婷婷支付了50万元定金及300万元购房款，且已实际入住涉诉房屋，房屋目前仍登记在开发商即保利营公司名下。后王辰星因房价暴涨而多次明确表示拒绝出售涉诉房屋，并愿意向张婷婷支付184万元违约金及中介费损失。张婷婷与王辰星之间的房屋买卖合同关系合法有效，王辰星的行为已经构成根本性违约金，应承担相应的违约责任。王辰星辩称，王辰星同意在办理完毕涉诉房屋的权属登记后，将该房屋转移登记至张婷婷名下，但目前涉诉房屋未完成权属登记，无法将房屋转移登记至张婷婷名下。王辰星不存在违约行为，故不同意承担违约责任，也不应支付保险费和保全费，张婷婷恶意拖欠最后一笔房款而申请查封涉诉房屋，由此扩大的损失应由张婷婷自行承担。保利营公司辩称，保利营公司与王辰星之间确实存在房屋买卖合同关系，王辰星已付清全部购房款，但涉诉房屋尚未取得房屋所有权证。为王辰星办理涉诉房屋的权属登记手续是保利营公司的合同义务，在条件具备的情况下保利营公司同意协助王辰星办理涉诉房屋的权属登记手续，张婷婷的其他诉讼请求与保利营公司无关，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王辰星与冷某某系夫妻关系，二人于2013年1月4日登记结婚。2012年4月13日，王辰星作为买受人与保利营公司作为出卖人签订《北京市商品房预售合同》，约定王辰星购买保利营公司开发建设的位于某2号房屋，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准；房屋预测建筑面积为144.69平方米，单价为每平方米52694.77元；保利营公司应于2014年7月15日前向王辰星交付该商品房，应于2015年7月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，商品房交付使用后，王辰星同意委托保利营公司指定单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因保利营公司的责任，王辰星未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，保利营公司应按约定标准向王辰星支付违约金。2015年5月，王辰星出具《委托书》，委托冷某某办理涉诉房屋交易的相关事宜，包括：前往房地产管理部门协助查询上述房地产是否发生司法机关或行政依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；代本人签订买卖合同、办理上述房产的买卖交易手续；代本人办理上述房产的房源核验手续；代本人办理上述房产的网上签约登记备案和（或）撤销网签手续；在合法的前提下，全权代本人办理提前还款，解除抵押登记手续；协助买方办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字；代本人办理与出售上述房产相关的税务手续；代本人到房地产交易管理部门办理上述房产产权转移登记等一切手续；代收相关售房款；代为到银行办理提款手续；代为办理物业交验手续。2015年5月，王辰星出具《无共有权人声明书》，载明王辰星系涉诉房屋的所有权人，其承诺涉诉房屋为其单独所有，无任何共有权人，由此产生的所有法律责任均由其承担。2015年5月23日，在某1公司的居间服务下，张婷婷作为买受人与王辰星作为出卖人（由冷某某作为代理人）签订《房屋买卖约定合同》，约定：王辰星向张婷婷出售涉诉房屋，房屋建筑面积为144.69平方米（实际面积以《房屋所有权证》登记的面积为准）；王辰星已与售房单位签订了《北京市商品房预售合同》，王辰星尚未取得《房屋所有权证》，售房单位正在按购房合同的约定办理房屋登记，具体取得时间以开发建设单位实际办理而定；房屋成交价格为920万元（包括房价款、专项维修资金、装饰装修款等），张婷婷以全款方式购买涉诉房屋，合同签订当日张婷婷向王辰星支付定金50万元，王辰星在得到领取该房屋《房屋所有权证》的通知后3日内通知张婷婷和某1公司，张婷婷在得到通知后15日内，买卖双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；王辰星应在2015年7月10日前将该房屋交付张婷婷使用；合同签订后，买卖双方应按照合同约定履行义务，因迟延履行合同义务，迟延履行方应按照每逾期一日赔偿守约方成交价款万分之二的逾期违约金，并于实际履行义务之日起三日内向守约方支付违约金，合同继续履行，逾期超过十五日，守约方有权单方解除合同，违约方应自解除合同的通知送达之日起3日内按照本合同约定成交价的百分之二十向守约方支付违约金。同日，张婷婷与王辰星（由冷某某作为代理人）签订《补充协议》，双方对于房屋成交价格、房款支付、违约责任等作出补充约定。关于房屋成交价格约定，房价款为319万元，房屋公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁费、综合补偿款等合计为601万元，房屋总价款为920万元。关于房款支付约定，1.张婷婷应于办理房屋所有权转移登记手续前一次性支付除定金外的剩余房款870万元；2.张婷婷应于签订买卖合同当日向王辰星支付定金50万元，应于2015年7月10日前再向王辰星支付剩余房款330万元，应于过户前一个工作日以资金监管形式向王辰星支付剩余房款540万元，王辰星应于2015年7月10日前收到张婷婷支付房款330万元同时将钥匙交于张婷婷，允许张婷婷提前入住；3.张婷婷如不按时支付以上款项，每逾期1日，应按日向王辰星支付房屋成交价格的万分之五作为赔偿。关于违约责任约定，1.王辰星的下列行为构成违约（1）王辰星提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证；（2）在签订本协议后，王辰星不将该房屋出售给张婷婷，或者在签订本协议后，王辰星提高房屋交易价格，或者王辰星将房屋出售给第三方的情形；（3）若王辰星违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向张婷婷支付违约金；（4）某1公司收取张婷婷的所有费用不予退还，由王辰星直接赔付张婷婷；（5）王辰星构成违约的其他情形。同日，张婷婷、王辰星（由冷某某作为代理人）与某1公司签订《居间服务合同》，就居间服务内容、居间费数额、各方权利义务关系及违约责任等进行了约定。2015年5月25日，张婷婷向王辰星支付定金50万元。2015年8月21日，张婷婷向王辰星支付购房款330万元。2015年9月6日，张婷婷向王辰星支付28150元，备注为“利息王辰星”。张婷婷表示28150元系延期付款利息，王辰星表示28150元系逾期支付首付款的部分违约金。王辰星已将涉诉房屋交付给张婷婷，至今由张婷婷居住使用，涉诉房屋仍登记在保利营公司名下。2016年8月18日，张婷婷的购房资质审核通过。某3公司（以下称某3公司）系保利营公司委托的房屋所有权证代办公司。2016年8月3日，某3公司出具《情况说明》，内容为：“某某业主ＸＸ星，于2016年2月4日向朝阳区房屋权属登记中心提交材料申请办理房屋所有权证。由于业主为部队军人身份无法提供户口本，需用部队证明代替，业主提供的部队证明不符合登记中心要求退件。我司再次为业主预约时间为4月初办理产权证，但此房屋已于2016年3月25日被北京市朝阳区人民法院申请司法查封，无法继续办理产权证，特此说明”。张婷婷提交冷某某与某1公司的程某的微信记录、张婷婷与冷某某的短信记录，用以证明王辰星明确提出拒绝履行房屋买卖合同，构成根本违约。微信内容为：2016年2月29日，程某向冷某某发送微信“冷哥，您先把帐算好，现在这种情况属于咱单方面违约，20%的违约金要出，中介费也要咱们这边出，算了一下也200万左右呢，您考虑好。客户这边肯定是不同意解约”，冷某某回复“我们考虑好了”，程某回复“考虑好了保利中央公园的房子就是不卖了是嘛？”，冷某某回复“是的，184加12万5千，他们拿着这么多钱也是可以买的，好的，挣184万可以了，我们相中的房子买不了了，就不能卖了，违约金我都认了”，程某回复“可能不会很顺利昂冷哥，最后可能会通过司法程序解决，根据以往案例，解决时间确定不下来，可能几个月，也可能一年两年，最后结果也确定不了”，冷某某回复“违约是双方都有可能的，如果对方就说没钱了，不买了，我不是也只能认违约了？所以需要你啊”。短信内容为：2016年3月1日，冷某某向张婷婷发送短信“您是张女士吗？我是保利卖你房子的”，张婷婷回复“是啊！”，冷某某回复“我们想跟你们见一面，那房子我们卖不了了，谈一下赔偿的事情”，张婷婷回复“不可能啊！我们都住进去了！”，冷某某回复“见面说吧，您也咨询一下法律方面的朋友，我们违约会按照合同中的违约条款执行的。违约金184万呢，您可以买到心仪的房子的。我们也留给你们搬家的时间，中介费我们赔偿。我们咨询的朋友是，违约也是合同中的一部分，违约条款是对守约方的保护。换句话说假设您就说没钱不买了，我至多不也就执行违约条款吗”。王辰星对该组证据的真实性不持异议，但不认可证目的，表示短信内容不完整，短信的最后一条，冷某某要求尽快完成解押及过户手续，且短信内容系冷某某与张婷婷协商的过程，冷某某没有代为解除合同的权限，故不能证明王辰星存在违约行为。张婷婷提交张婷婷与冷某某的短信记录，内容为：2016年4月23日，冷某某向张婷婷发送短信“张姐，我们愿意正常履行合同，请尽快撤销诉讼申请，尽快过户”，用以证明王辰星虽于2016年4月23日同意继续履行合同，但不能免除其违约责任的承担。王辰星对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示王辰星不存在违约行为，同意继续履行合同，王辰星已经履行了买卖合同中的收款及交房等义务。张婷婷提交张婷婷与程某之间的微信聊天记录，用以证明冷某某向程某告知产权证于2016年2月4日已办好，之后冷某某向程某表示要求提高房价，王辰星构成违约。微信内容为：2016年3月11日，程某向张婷婷发送了其与冷某某的聊天记录截图，截图内容为：“2016年3月9日，冷某某向程某发送微信‘约我们见面谈！’、‘那边回复了吗’、‘你跟他说，我不是强行想收回房子，他们非要买可以，但是也得让我买到差不多的房子吧’、‘涨价的部分一半补给我我觉得不过分，现在值1300’、‘你做做他们工作，这已经是建立在房子卖给他们的基础上了’”，张婷婷回复“唉！照他的意思要补多少呀？”，程某回复“1100万”，张婷婷回复“补到这些，是吗？就是要加180万元？”，程某回复“现在不提供房本啊张姐，业主2月4日就拿到房本了，现在说还没有拿到，意思是这样张姐”，同时发送了其与冷某某的聊天记录截图，截图内容为：“2016年2月11日，冷某某向程某发送微信‘房产证2月4日已办好，请通知过户’”，张婷婷回复“我们商量商量吧！然后再给你信哈！”，程某回复“嗯，好的张姐”。2016年3月19日，张婷婷向程某发送微信“小程，对方有什么反馈吗”，程某回复“催着跟咱们见面，说现在能卖1400万”，张婷婷回复“上周他们怎么不着急？”，程某回复“上周也着急张姐”，张婷婷回复“他们是不是在资金上有变化了？”，程某回复“这人性格不稳定”，张婷婷回复“现在是非常时期，情绪不稳定能理解，但是，我是担心他们一看市场在涨，他们也不停的变”，程某回复“他现在就说房价又涨了，还是想违约张姐”，张婷婷回复“还是被我说中了”，程某回复“别着急张姐，见面聊吧，现在也只能这样”，张婷婷回复“嗯，好的”。王辰星对冷某某与程某之间的微信记录的真实性不持异议，但表示2016年2月11日的微信内容“房产证2月4日已办好”不能证明王辰星于2016年2月4日已实际取得产权证，仅仅是王辰星误以为产权证已办好，微信内容“约我们见面谈”可以看出仅是请程某为双方促成见面的机会，王辰星不存在违约行为；对于张婷婷与程某微信记录的真实性无法确认。张婷婷提交谈话录音，谈话时间是2016年3月27日，地点是大望路太平洋咖啡厅，在场人有张婷婷、张婷婷的配偶李某某、冷某某、王辰星的父亲、程某，用以证明涉诉房屋产权证没有办下来是因为王辰星和冷某某提供办理产权证的文件不符合要求，并非张婷婷采取财产保全措施所致；因北京房价暴涨，王辰星恶意违约拒不履行合同。王辰星对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示在谈话中李某某称“咱们这样，我们回去研究研究，因为我们已经住进来了，是吧！住进来差不多半年了”、“我和我媳妇啊，回去再研究研究，研究好了就告诉你，明天也好，回去琢磨琢磨”、“我们回去再研究那么几天，您们再给我们几天时间，我们俩好好研究研究，毕竟是大事”、“我们琢磨琢磨到时候再告诉你”，可见谈话只是双方协商的过程，没有达成协商的结论，王辰星不存在违约行为。张婷婷提交保单及保险费发票，用以证明为查封涉诉房屋，张婷婷支付了4.6万元保险费。王辰星对该证据的真实性不持异议，但不认可关联性，表示该证据恰好可以证明张婷婷恶意拖欠购房尾款540万元。张婷婷申请证人程某出庭作证。程某表示：1.某1公司系本案买卖合同的居间方，其曾系某1公司的员工，为买卖双方提供居间服务；2.涉诉房屋于2015年5月成交，合同签订后，张婷婷向王辰星支付了50万元定金，后又支付了330万元购房款，王辰星出售涉诉房屋时尚未取得房屋所有权证书，只是与开发商签订了买卖合同。涉诉房屋的买卖合同和居间合同均是王辰星的配偶冷某某签订的，故其一直是与冷某某联系；3.2016年春节前夕，冷某某表示产权证马上办下来了，让其通知张婷婷准备好尾款，其便通知张婷婷准备尾款，张婷婷表示尾款已经准备好，春节后，张婷婷提交了购房资质审核申请，在审核结果没有出来之前，冷某某告诉其不想卖房了，后其通过微信和电话多次与冷某某沟通，冷某某表示卖房也可以，但得加价。2016年3月底4月初，张婷婷、张婷婷的配偶、冷某某、王辰星的父亲及其见面进行商谈，王辰星的父亲表示不想卖房了，现在房价涨了很多，当初是想把涉诉房屋卖出后再去买其他的房屋，但因为现在房价涨了，就不想再卖涉诉房屋了。此后也经过多次沟通，冷某某的态度还是如果张婷婷要买的话需要加钱。在法院查封涉诉房屋后，冷某某与其联系，表示希望尽快将涉诉房屋过户至张婷婷名下，按照合同约定的价格，让其与张婷婷沟通一下，但其一直没有联系上张婷婷。张婷婷对证人证言予以认可。王辰星对证人的身份存疑，表示合同中载明的经纪执业人员不是证人，证人和张婷婷存在支付居间费的利害关系，没有如实客观陈述案件事实，证言具有倾向性，不足以被采信。王辰星提交某3公司于2016年5月11日出具的《证明》，内容为：“我公司接受北京保利营房地产开发有限公司委托，代为办理位于北京市朝阳区崔各庄乡大望京村4号地（630号地块）3#住宅楼的房屋产权证。2016年4月初，某2房屋（现地址为：某某）已满足办理房产证条件。经我司查询，由于该套房屋于2016年3月22日被北京市朝阳区人民法院查封，现无法办理房屋产权登记。以上情况我司已如实向该房屋业主王辰星女士告知”，用以证明涉诉房屋于2016年4月满足办理产权证的条件，但因涉诉房屋于2016年3月22日被北京市朝阳区人民法院查封，故无法办理产权登记。张婷婷对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示涉诉房屋未办理产权证的原因是王辰星向建委提交的材料不符合要求，而非涉诉房屋被查封。王辰星提交谈话录音，谈话时间是2016年3月27日，地点是大望路太平洋咖啡厅，在场人有张婷婷、张婷婷的配偶李某某、冷某某、王辰星的父亲、程某，用以证明双方处于协商阶段，王辰星在等待张婷婷的答复，王辰星不存在违约行为。张婷婷对该证据的真实性不持异议，但不认可证明目的，表示张婷婷已于2016年3月1日明确告知王辰星不可能解除合同，后张婷婷于2016年3月14日向法院申请诉前财产保全，为了防止涉诉房屋在此期间被王辰星处置，张婷婷没有明确回复王辰星的涨价要求。保利营公司对张婷婷和王辰星提交的上述证据均不发表意见，表示与其无关。关于剩余购房款，张婷婷同意一次性向王辰星支付。经询，王辰星主张张婷婷要求的违约金过高。王辰星和张婷婷均表示整个房屋买卖过程王辰星本人从未与张婷婷接触、联系。另查，张婷婷于2016年3月14日向本院提出诉前财产保全申请，要求查封王辰星名下的涉诉房屋，某4公司足额开具保单保函为张婷婷提供担保。本院于同日作出（2016）京0105某5号民事裁定书，裁定查封王辰星名下的涉诉房屋，张婷婷交纳保全费5000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，张婷婷与王辰星签订的《房屋买卖约定合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应据此行使权利、履行义务。现张婷婷要求保利营公司协助王辰星办理涉诉房屋的权属转移登记手续，之后再由王辰星协助张婷婷办理涉诉房屋的权属转移登记手续，保利营公司和王辰星均表示同意，本院不持异议，客观上合同的继续履行也无其他障碍，故对于张婷婷的该两项诉讼请求本院予以支持。考虑到双方已经发生纠纷，为避免后续争议的产生，张婷婷应在房屋权属转移登记的同时向王辰星支付剩余购房款。本案争议焦点在于王辰星的行为是否构成违约，是否应承担违约责任。根据《补充协议》约定，协议签订后，王辰星不将涉诉房屋出售给张婷婷或提高房屋交易价格均构成违约，并应按房屋总价款的20%支付违约金。根据张婷婷提交的短信及微信内容，冷某某于2016年2月29日明确向居间方表示已考虑好不出售涉诉房屋了，并愿意支付184万元违约金；又于2016年3月1日向张婷婷明确表示不出售涉诉房屋，并愿意按合同约定支付违约金，同时给张婷婷留出搬家时间；后又向居间方表示如果张婷婷非要购买涉诉房屋也可以，需要将涨价部分的一半补给王辰星。冷某某作为王辰星的配偶，王辰星已授权冷某某办理涉诉房屋的买卖交易手续，整个交易过程均由冷某某参与，王辰星也自认冷某某与张婷婷的谈话及微信记录是双方协商的过程，故王辰星应对冷某某的行为承担相应法律后果。从上述查明的事实可以看出，王辰星存在拒绝出售房屋及提高交易价格的行为，该行为已经违反了合同约定，应承担相应违约责任。关于违约金的具体数额，王辰星主张违约金过高并请求本院予以酌减，本院将以张婷婷的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、王辰星的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则依法酌情确定。张婷婷主张的保险费缺乏依据，本院不予支持。关于保全费，张婷婷在诉前采取保全措施系为保障其要求涉诉房屋转移登记至其名下的诉讼请求最终得以实现而采取的合理措施，故本院对张婷婷主张的保全费予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、第三人北京保利营房地产开发有限公司于本判决生效后七日内协助被告王辰星办理某某号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至被告王辰星名下；二、被告王辰星在前述第一项判决履行完毕后七日内，协助原告张婷婷办理某某号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至原告张婷婷名下，与此同时，原告张婷婷向被告王辰星支付剩余购房款540万元；三、被告王辰星于本判决生效后七日内向原告张婷婷支付违约金15万元；四、被告王辰星于本判决生效后七日内向原告张婷婷支付保全费5000元；五、驳回原告张婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76200元，由被告王辰星负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  柯 岩代理审判员  魏慧彪代理审判员  尹 殷二〇一七年九月七日书 记 员  张 晨