上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初2678号
原告：吕荣林，男，1962年9月25日出生，汉族，住浙江省绍兴市。
委托诉讼代理人：陈曦，上海捷铭律师事务所律师。
委托诉讼代理人：段小波，上海捷铭律师事务所律师。
被告：钱喆，男，1985年1月15日出生，汉族，住上海市杨浦区。
委托诉讼代理人：陈永青，上海俱进律师事务所律师。
被告：殷盛杰，男，1984年10月19日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托诉讼代理人：杨融越，上海致格律师事务所律师。
被告：上海盛洪汽车服务有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：殷盛杰，职务总经理。
委托诉讼代理人：杨融越，上海致格律师事务所律师。
第三人：张东彪，男，1967年11月18日出生，汉族，住上海市杨浦区政本路*******号*层。
第三人：胡海北，男，1969年5月20日出生，汉族，住上海市杨浦区政本路*******号*层。
原告吕荣林与被告钱喆、上海诚马吉立汽车服务有限公司(以下简称诚马公司)、殷盛杰、上海盛洪汽车服务有限公司(以下简称盛洪公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月10日立案后，依法追加张东彪、胡海北作为第三人参加诉讼。审理中，原告撤回对被告诚马公司的起诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吕荣林委托诉讼代理人陈曦、被告殷盛杰及被告殷盛杰、上海盛洪汽车服务有限公司共同委托诉讼代理人杨融越、第三人张东彪、胡海北到庭参加诉讼。被告钱喆经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕荣林向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告钱喆签订的《上海市商用物业租赁合同》已经于2016年11月2日解除；2、判令第三人张东彪迁出上海市杨浦区政本路XXX-
XXX号2层商铺(以下简称二楼房屋)、第三人胡海北迁出上海市杨浦区政本路XXX-
XXX号3层商铺(以下简称三楼房屋)，由三被告共同返还上海市杨浦区政本路XXX-
XXX号1-3层的商铺(以下简称系争房屋)；3、判令三被告承担2015年4月1日至2016年4月1日的租金差额351,689.6元，2016年4月2日至2016年11月2日租金差额295,283.4元；4、判令三被告承担房屋使用费，自2016年11月3日起计算至实际迁出之日止(按照每月89,326.2元计算)；5、判令三被告支付2016年12月前拖欠的物业费68,509.44元、水、电费用按实结算；6、判令三被告承担延迟支付租金的利息(以351,689.6元为本金从2016年2月1日起计算至实际支付之日止，以295,283.4元为本金从2016年9月2日起计算至实际支付之日止，均按照银行同期贷款利率计算)。事实和理由：2011年5月31日，被告钱喆、诚马公司与原告签订《上海市商用物业租赁合同》，租用系争房屋，租期自2011年8月1日至2017年7月31日。月租金79,500元，每间隔两年递增一次，每次递增数额按第一年年租金的6%计算。被告殷盛杰、钱喆是被告盛洪公司股东，被告盛洪公司实际使用系争房屋一层商铺。后被告钱喆、殷盛杰又将系争房屋中二层、三层房屋转租给第三人使用。2015年3月，经被告殷盛杰要求，原告同意2015年4月1日至2016年4月1日的房租为70万元，但应当在2015年4月30日前一次性付清，否则该约定无效。然而至2015年4月30日，被告仍未缴清70万元房租，因此房租标准应当按照原租赁合同的约定进行计算。经原告多次追讨，被告仍拒付、少付租金，故原告于2016年11月1日通知被告殷盛杰解除《上海市商用物业租赁合同》。鉴于被告延迟付租的行为构成根本违约，原告为维护自身合法权益诉至法院。
被告钱喆辩称，原告将钱喆作为被告主体不适格。2011年诚马公司向原告租赁系争房屋，由当时的法定代表人钱喆签字，是代表公司的职务行为。2012年系争房屋承租人变更为被告盛洪公司，并由原告和被告盛洪公司重新签署合同，故房屋租赁合同相对方应当是被告盛洪公司，被告钱喆不应承担合同义务。据了解，原告在其他法院有被执行的案件，原告作为被执行人，其他法院向盛洪公司发出协助执行通知，要求盛洪公司将房租支付给相关执行法院，原告丧失收取房屋租金的权利。据此，原告要求解除合同、返还房屋条件不成就。被告盛洪公司将租金支付给相关法院，不应视为违约。原告和被告盛洪公司补充协议的对价行为已经成就，原告也接受了该付款方式，双方就协议履行完毕，故原告主张补差的理由不成立。基于前述理由，被告钱喆认为原告亦无权主张房屋使用费。原告第五项诉讼请求，应当按照实际情况，该由承租人承担的由承租人按实结算，该由原告承担的，就由原告履行，不存在原告再主张这些费用。综上，被告钱喆不同意原告的诉讼请求。
被告殷盛杰辩称，其是盛洪公司股东、法定代表人，其与原告发生的租赁关系是职务行为，与其本人无关，相关法律责任应由盛洪公司承担，不同意原告全部诉请。
被告盛洪公司辩称，其与原告的合同合法有效，不同意解除合同、返还房屋。原告与被告盛洪公司在2012年7月1日签订租赁合同，之后签订了补充协议，约定租金按照70万元的标准打折支付。现原告以其与诚马公司签订的租赁合同来起诉殷盛杰及盛洪公司没有依据，况且原告也撤回了对诚马公司的起诉，故原告主张的租金计算方式及差价等费用也就失去了事实上的依据。从我方提供的租赁合同可以看出，被告盛洪公司与原告存在租赁关系，租赁期限是到2025年7月1日，租金是每月79,500元，每两年递增2%，并非原告所述的6%。各项费用由盛洪公司交给物业，水、电费至今没有任何欠费。物业费确实有拖欠，但这是盛洪公司和物业公司之间的事情。殷盛杰从2012年5月31日开始向第三人收取物业费，第三人胡海北付至2016年年底，第三人张东彪付至2016年5月底。两第三人租金均付至2017年7月31日。原告、被告盛洪公司和交通银行股份有限公司绍兴分行(以下简称交行绍兴分行)曾于2013年12月4日签订过三方协议约定，原告和被告盛洪公司的租赁合同继续有效，盛洪公司应当将原租赁项下的租金支付给交行，因为原告在交行有欠债。2014年11月6日，法院查封了系争房屋准备拍卖。2016年2月29日，被告盛洪公司根据绍兴法院执行庭要求将27万余元交至绍兴法院，加上之前已付的41万余元，已支付将近70万元。2015年10月29日执行法官至系争房屋做了执行笔录，对被告经营造成重大影响，导致租金收取产生困难，所以被告盛洪公司不是一次性支付房租，而是分期支付，对此原告是明知的。原告还曾发律师函确认房屋承租人是被告盛洪公司，已经付清了2016年4月1日之前的租金。后来被告没有付租是因为交行和法院通知被告不能将租金付给原告。目前被告已经付清2015年4月1日及2016年4月2日两期租金，不存在补租金差价的问题。另原、被告之前协商确定2016年4月1日至2017年4月1日也按照70万元的标准履行，原告从未提出异议。关于支付利息的诉讼请求，没有法律、合同依据，被告不予同意。
第三人张东彪述称，其不同意迁出二楼房屋，其已经按照合同支付租金。其之前和钱喆签的合同到2017年7月31日到期，租期届满后其还是希望续租，但不知道和谁续租。租赁期间，由被告殷盛杰收取物业费、水电费，物业费按照每年9,550元的标准支付。
第三人胡海北述称，其租赁三楼房屋，情况和二楼张东彪差不多。其是2012年从宁某某处通过转让取得三楼房屋的承租权，其没有签过合同，只有宁某某是和钱喆签的合同，其一直按照宁某某和钱喆的合同履行，租期也是到2017年7月31日。租期届满后其也希望续租，但不知道和谁签约、租金付给谁。第三人胡海北也是按照每年9,550元的标准支付物业费。
本院经审理认定事实如下：原告是系争房屋权利人。2011年5月31日，原告与被告钱喆签订《上海市商用物业租赁合同》。该合同载明，甲方为原告，乙方为诚马公司。甲方将系争房屋出租给乙方使用，物业用途为综合商用，建筑面积为1189.4平方米。在签订本合同前甲方已告知乙方该物业已设定抵押。租期自2011年8月1日起至2017年7月31日止，为期陆年。月租金79,500元，租金二年内不变，自2013年8月1日起，每间隔二年递增一次，每次递增数额按第一年年租金的6%计算。租金按贰个月为一期支付，第一期租金及保证金应于2011年5月31日前付清，以后乙方应提前十天支付下期租金给甲方。乙方应于本合同签订时付清全额保证金159,000元，租赁期限届满，乙方点清、交还物业及设施，付清应付费用，并经甲方确认无误后，甲方应于当日内将保证金无息退还给乙方。乙方在租赁期内实际使用的水、电、煤气、有线电视、通讯等费用应由乙方自行承担，物业管理费由乙方支付。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，否则视为违约。合同尾部承租方记载的是“上海诚马吉立汽车服务有限公司”，法定代表人处由钱喆签名，未盖公章。合同签订后，原告收取保证金159,000元。
2011年6月7日，钱喆与第三人张东彪签订《上海市商用物业租赁合同》，将二楼房屋转租给张东彪经营棋牌生意，建筑面积约396.5平方米，租期自2011年8月1日起至2017年7月31日止，为期陆年。每月租金23,912元，租金二年内不变。自2013年8月1日起，每间隔二年递增一次，每次递增数额按第一年年租金的6%计算。租金按三个月为一期支付，第一期租金及保证金应于2011年6月8日前付清，以后应提前十天支付下期租金，保证金为47,824元。
同日，钱喆与案外人宁某某签订《上海市商用物业租赁合同》，将三楼房屋转租给宁某某，建筑面积约396.5平方米，租期自2011年8月1日起至2017年7月31日止，为期陆年。每月租金25,118元，租金二年内不变。自2013年8月1日起，每间隔二年递增一次，每次递增数额按第一年年租金的6%计算。租金按三个月为一期支付，第一期租金及保证金应于2011年6月8日前付清，以后应提前十天支付下期租金，保证金为50,236元。2012年，第三人胡海北从宁某某处通过转让形式取得三楼房屋承租权，但其未与被告重新签订合同，一直按照宁某某所签租赁合同的内容履行。
2011年8月23日，上海诚马吉立汽车服务有限公司分公司成立，注册地址为上海市杨浦区政本路XXX-
XXX号一层，负责人是钱喆。后该分公司于2012年4月26日注销。
2012年7月2日，盛洪公司成立，注册地址为上海市杨浦区政本路XXX-XXX号一层，法定代表人为殷盛杰。
2012年9月4日，殷盛杰与钱喆出具承诺言明，“10月1日前付完欠房租余款99,000元，今后按合约执行，如不执行，后果自负。”
2013年12月4日,交行绍兴分行(甲方)、原告(乙方)与盛洪公司(丙方)签订一份《房地产抵押、出租合作协议》。该协议约定，甲方、乙方于2013年12月4日签订编号为XXXXXXX的抵押合同，抵押标的物为系争房屋。乙方、丙方于2011年5月31日签订了租赁合同，租赁标的物为系争房屋，且该租赁合同是乙方和丙方之间就系争房屋的唯一租赁合同。租赁合同为本协议不可分割的一部分，未经甲方书面同意，乙方、丙方不得对租赁合同进行任何修改。丙方承诺，鉴于甲方、乙方已经签订了抵押合同，该协议项下的乙方房产为甲方享有的债权设定抵押担保，甲方行使抵押权时，乙方与丙方签订的租赁合同继续有效，但丙方应将原租赁合同项下相应的租金支付给甲方。租金支付金额、时间按租赁合同执行。丙方对租赁合同项下的租金不得提前支付，且只能以现金、不可转让的汇票或不可转让的转账支票的方式支付，并以租金实际缴存、划转至甲方指定账户为准；否则，丙方仍应按租赁合同向甲方支付租金。
留存在交行绍兴分行的《上海市房屋租赁合同》载明，出租方(甲方)为吕荣林，承租方(乙方)为盛洪公司，甲方将系争房屋出租给乙方，房屋实测建筑面积1189.4平方米，租期自2011年8月1日起至2017年7月31日止。房屋年租金总计954,000元，租金二年内不变。以后该房屋租金每二年按第一年年租金的6%环比递增。乙方应于每月壹月前向甲方支付租金。乙方应于交付房屋时支付租赁保证金159,000元。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费用由乙方承担。协议尾部甲方处由原告签名，乙方处盖有盛洪公司公章，法定代表人处签有殷盛杰的名字，签约时间为2011年5月31日。
2013年12月5日，交行绍兴分行核准为系争房屋抵押权人，最高债权限额45,000,000元，债权发生期间为2013年12月4日至2015年12月4日。
2014年11月6日，系争房屋被浙江省绍兴市越城区人民法院司法查封。嗣后，系争房屋被多家法院轮候查封。
2015年，交行绍兴银行因案外人绍兴县万众纺织有限公司未按借款合同约定还款而诉至法院[案号：(2015)浙绍商外初字第7号]。同年6月12日，浙江省绍兴市中级人民法院判决绍兴县万众纺织有限公司应归还交行绍兴分行借款本金3,800万元及利息、支付律师代理费7万元，交行绍兴分行对吕荣林名下位于上海市政本路XXX-
XXX号的房地产享有优先受偿权。后交行绍兴分行申请执行，浙江省绍兴市中级人民法院于2016年3月7日发布系争房屋竞买公告，但未拍卖成功。
2015年，原告与殷盛杰签订《补充协议》约定，“一、照原租赁合同承租人上海盛洪汽车服务有限公司法定代表人殷盛杰一次性支付出租人吕荣林一年房租(2015年4月1日-2016年4月1日)共计700,000元整。二、若承租人上海盛洪汽车服务有限公司法定代表人殷盛杰在2015年4月30日前，未能将房屋租金700,000元整付清，则本协议无效，按原租赁合同执行。三、其他条款仍按原租赁合同执行。……”协议尾部记载，已付叁拾万元，现金壹拾万元，银行转账贰拾万元，余款5月4日前全部结清，否则作废。
2015年4月13日至2015年8月24日期间，被告殷盛杰陆续向原告支付租金共计74万元。
2015年10月29日，浙江省绍兴市中级人民法院执行法官至系争房屋给被告钱喆制作执行笔录，告知系争房屋抵押权人交行绍兴分行已申请执行，若房屋拍卖成交将由新房东收租。
2016年6月13日，原告向第三人发出书面通知称系争房屋第一承租人殷盛杰及盛洪公司(原诚马公司)已拖欠数月房租构成违约，房东可以要求立即解除合同、收回房屋、补缴房租并追究违约责任。原告通知第三人在该通知生效日起15天内收回房屋。
2016年7月至2016年11月期间，被告殷盛杰陆续向原告支付租金共计33万元。
2016年11月4日，原告向盛洪公司、殷盛杰、钱喆发送律师函称，钱喆以诚马公司名义与原告就系争房屋签订了租赁合同。2015年3月，因被告方经营需要和原告资金周转一次性支付年度资金的需要，被告方与原告签署《补充协议》。《补充协议》签订后，被告方未能在期限内付清，经协商，被告方承诺余款在2015年5月4日付清，后被告方在宽限期限内付清了2016年4月1日之前的房租。关于2016年4月1日起的房租，经被告方要求，双方确定2016年4月1日至2017年4月1日的房租在被告方能一次性付清的前提下仍按照《补充协议》约定执行。后被告方未能在约定期限内付清，双方协商延长至2016年7月30日前付清，由于被告方仍未能在期限内付清，原告要求立即付清，否则解除租赁关系。应被告方继续租赁的要求并经钱喆先生共同协商，确定付清的期限延长至2016年10月20日。后虽经多次催促被告方仍未能付清，原告于2016年11月2日通知被告方解除租赁关系。根据法律规定，被告方多次拖延支付租金的行为已构成严重违约，应依法、依约承担违约责任。鉴此，原告委托律师再次通知被告方与原告的租赁关系已经于2016年11月2日解除，同时通知被告方立即停止收取次承租人的租金，立即按原租赁合同的租金标准付清租赁费并配合办理租赁房屋的移交手续。
2016年11月8日，原告委托律师向次承租人发函表示其已委托律师办理与承租人殷盛杰及盛洪公司解除房屋租赁合同和收回商铺的相关事宜，原告要求次承租人立即停止向殷盛杰及盛洪公司支付租金；提供租赁合同、自承租之日起的租金支付明细清单和公司营业执照信息等名单；即时做好搬离准备，并在收到本通知之日起30日内搬离，如需续租，直接与原告或代理律师联系。
2016年12月29日，被告殷盛杰向浙江省绍兴市中级人民法院支付系争房屋租金27万元。
2017年2月10日，上海华幸物业管理有限公司东方家园管理处出具情况说明，确认自2014年1月至2016年12月，系争房屋物业管理费68,509.44元未付，物业费标准为每月每平方米1.6元。
2017年3月20日，交行绍兴分行向盛洪公司发送通知函称，交行绍兴分行是系争房屋的抵押权人，在根据(2015)浙绍商外初字第7号民事判决书和(2015)浙绍执民第652号执行裁定书主张抵押权实现过程中，盛洪公司仍占用系争房屋。因吕荣林等人尚欠交行绍兴分行4,000多万元款项，故通知盛洪公司停止向吕荣林支付租金，已实际发生的房屋使用费向绍兴市中级人民法院缴纳。
2017年5月2日，被告殷盛杰向浙江省绍兴市中级人民法院支付系争房屋租金15万元。
审理中，原告提供其2016年11月1日与被告殷盛杰的往来微信，用于证明原告已通知被告殷盛杰按原合同年租金108万元的标准立即付租，否则合同于次日解除。被告殷盛杰对微信不予认可。
被告殷盛杰提供一份署期为2012年7月1日的《上海市商用物业租赁合同》复印件表示，原、被告自2012年7月1日起按该份合同履行。因被告殷盛杰与前妻在上海市宝山区人民法院(以下简称宝山法院)有诉讼，此合同原件已交至宝山法院。该合同载明，出租人(甲方)为原告，承租人(乙方)为盛洪公司。甲方将系争房屋出租给乙方，租期共壹拾叁年，即自2012年7月1日零时起至2025年7月1日24时止。租金每月79,500元，前贰年内不变，后每间隔贰年递增一次，每次递增数额按第一年租金的2%计算，租金每叁个月交一次。保证金为159,000元。物业管理费由乙方自行向物业管理公司交纳，水电费由乙方自行缴纳。合同尾部甲方处由原告签名，乙方法定代表人处由被告殷盛杰签名。原告表示确实签署过该份合同，但合同原件上并没有签约时间。这份合同是2015年为了使司法拍卖流拍而后签的，该合同没有法律效力。
审理中，被告殷盛杰表示被告钱喆是诚马公司设立的分公司的负责人，因钱喆经营不善，殷盛杰充资作为股东进来接盘。殷盛杰从2012年5月30日开始向原告付租，盛洪公司于2012年6月1日成立，殷盛杰、钱喆是盛洪公司股东，各占50%股份，殷盛杰是法定代表人。房屋由被告盛洪公司承租，被告殷盛杰付租只是职务行为。如果合同解除，保证金应返还给被告盛洪公司。被告殷盛杰、盛洪公司对原告提供的付款明细真实性没有异议，但认为其支付租金并非每笔一次性支付，而是滚动支付，故对于原告拼凑每期租金的计算方式不予认可。2015年4月1日前，盛洪公司按照合同支付租金，之后殷盛杰与原告电话沟通确认按照每年70万元的标准支付租金。所以，被告盛洪公司只同意按年租金70万元的标准付租，这也是得到银行认可的。被告殷盛杰2015年4月13日支付的2万元是2015年4月之前的租金。之后支付的72万元中有70万元是2015年4月至2016年4月期间的租金，多付的2万元是晚付租金的补偿。其次，对于交行绍兴银行留存的合同，被告盛洪公司、殷盛杰不知晓。合同签订日期是2011年5月31日，当时盛洪公司还未成立。该份合同上殷盛杰的名字非其本人所签，公章可能是当时殷盛杰为了帮助原告办理贷款应其要求所盖。因为原告与被告殷盛杰后签的租赁合同租期过长，可能影响原告贷款，所以原告才制作了这份合同，该合同没有法律效力。再次，被告盛洪公司、殷盛杰表示对律师函中与被告答辩内容一致的部分予以认可，其余内容不认可。被告认为原告在律师函中已确认被告付清了2016年4月1日之前的房租。最后，第三人张东彪已经在2017年7月底将房屋返还给被告盛洪公司，盛洪公司已另行招租。
原告表示2011年8月1日至2015年3月31日合计是44个月，但被告方实际只付了34个月的房租。2015年4月至2016年4月，原告实际收取租金总计74万元，其中4万元是2015年4月之前的租金。对于2015年4月之前的租金，原告不在本案中主张。其次，留存在银行的租赁合同是被告殷盛杰本人签字盖章，符合实际情况以及双方意愿。再次，鉴于第三人张东彪已迁出二楼房屋，原告撤回要求第三人张东彪迁出的诉讼请求。最后，合同解除后，保证金同意返还并与被告方的欠费相抵扣。
本院认为，本案的主要争议焦点为：第一、系争房屋承租方究竟是谁，到底由谁承担支付责任。系争房屋最初的租赁合同由原告与钱喆签订。虽然被告殷盛杰提供其与吕荣林签订的租赁合同用以证明被告盛洪公司从2012年7月1日开始承租系争房屋，但是宝山法院处该份租赁合同原件并没有签约时间。再结合2013年原告、被告盛洪公司与交行绍兴分行签署三方协议时，原告与被告盛洪公司均未提及2012年租赁合同的事实，本院认为原告主张被告殷盛杰提供的租赁合同是为了应对拍卖形成于2015年的意见具有高度盖然性。据此，本院难以认定双方实际是按该份租赁合同履行。留存在银行的租赁合同签订时间为2011年5月31日，当时被告盛洪公司尚未成立，故该份合同应是为了与银行签订三方协议而在事后签订。被告殷盛杰抗辩留存银行的租赁合同非其所签，但该份租赁合同盖有被告盛洪公司的公章，且被告盛洪公司亦参与《房地产抵押、出租合作协议》的签订，所以本院认为即使该份租赁合同不是在2011年当年签订，但在签三方协议时原告与被告方业已明确租赁合同的主体，即承租人为被告盛洪公司。同时，双方亦对租期和租金标准予以确认。综合上述分析，本院认为原告知晓且确认系争房屋的承租人已变更为被告盛洪公司，故其要求解除与被告钱喆签订的租赁合同并由被告钱喆支付租金等费用的诉讼请求，本院难以支持。2015年被告殷盛杰与原告签订《补充协议》，承诺由其向原告支付一年房租，如未能在约定时间付清租金其同意按原租赁合同履行。该补充协议签订后，均是被告殷盛杰个人支付租金，所以本院认为被告殷盛杰签约并付租的行为应视为债的加入，其关于职务行为的抗辩，本院不予采纳，其应当向原告承担支付租金等费用的责任。
第二、被告方是否要向原告返还房屋。虽然系争房屋被查封，原告成为案件被执行人，但房屋权利人未有变更前，原告仍是租赁关系的出租方，是收取租金的主体。就算被告盛洪公司收到法院或是银行要求停止向原告付租的通知，也不代表其就可以不按约定的时间付款。2016年4月至2017年4月的租金如何支付双方并未订立书面协议，从原告发送的律师函内容可以反映，原告曾同意被告殷盛杰按70万元/年的标准付租，但附有一定的付款条件。原告容许被告殷盛杰最晚的付款期限为2016年10月20日，而该日之前被告殷盛杰仅支付了18万元租金，如果按70万元/年的租金标准计算，也就支付了3个多月的租金。所以，无论是按照双方口头协议还是按照原租赁合同，被告盛洪公司、殷盛杰均未能按约履行。所以，在原告收租权利经催告无法实现的情况下，原告可以行使合同解除权。本院认定原告与被告盛洪公司、殷盛杰的租赁合同于2016年11月10日原告方律师函送达被告方之日解除。合同解除后，第三人胡海北应迁出三楼房屋，被告盛洪公司、殷盛杰应当将房屋返还给原告，并承担返还房屋之前的房屋使用费。现原告要求按照合同标准收取房屋使用费，并无不当，本院予以支持。根据合同约定，租赁期间产生的水、电、物业管理费由承租方承担，故被告盛洪公司、殷盛杰应当结清返还房屋之前的水、电费用，并支付2016年12月之前拖欠的物业费68,509.44元。审理中，原告表示同意返还保证金，被告盛洪公司、殷盛杰均表示保证金返还给被告盛洪公司，并无不妥，本院予以准许。
第三、原告主张的租金差额及延迟付租利息是否能够成立。从原告寄送的律师函内容看，原告自认被告方在宽限期限内付清了2016年4月1日之前的房租，表明其对补充协议约定的付款期限同意进行变更，故其现在再以被告方违反补充协议约定为由要求被告方支付2015年4月1日至2016年4月1日的租金差额，本院不予支持。同样，原告主张该部分租金差额的利息，缺乏相应依据。至于2016年4月2日至2017年4月1日的房租，前已阐述承租方未能按原告口头同意的方案履行，故原告要求承租方按原合同标准支付租金，本院予以支持。经计算，2016年4月2日至2016年11月10日的租金应为654,895.6元，由于被告殷盛杰在原告通知解约后又向浙江省绍兴市中级人民法院支付了42万元租金，加上之前已经付给原告的33万元，被告殷盛杰一共支付了75万元，已经超出应付的租金数额，故其无需再支付租金差额。不过，被告盛洪公司、殷盛杰至今未返还房屋，故其多付的95,104.4元可在应付的房屋使用费中予以扣除。对于该部分租金延迟支付的利息，应从原告给予的最后付款期限之次日按照欠付本金以及之后被告殷盛杰的支付情况予以分段计息。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人胡海北应于本判决生效之日起十五日内迁出上海市杨浦区政本路XXX-XXX号3层商铺；
二、被告上海盛洪汽车服务有限公司、殷盛杰应于本判决生效之日起十五日内将上海市杨浦区政本路XXX-
XXX号1-3层商铺返还给原告吕荣林，并结清返还房屋之前产生的水、电费用(若有)；
三、被告上海盛洪汽车服务有限公司、殷盛杰应于本判决生效之日起十五日内按照89,326.2元/月的标准向原告吕荣林支付2016年11月11日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(应扣除被告殷盛杰已经支付的95,104.4元)；
四、被告上海盛洪汽车服务有限公司、殷盛杰应于本判决生效之日起十五日内向原告吕荣林支付2016年12月前拖欠的物业费68,509.44元；
五、被告上海盛洪汽车服务有限公司、殷盛杰应于本判决生效之日起十五日内向原告吕荣林支付延迟付租的利息(以424,895.6元为本金,从2016年10月21日起算至2016年10月27日；以374,895.6元为本金，从2016年10月28日起计算至2016年10月31日；以324,895.6元为本金，从2016年11月1日起计算至2016年12月28日；以54,895.6元为本金，从2016年12月29日起计算至2017年5月1日；均按照银行同期贷款利率计算)；
六、原告吕荣林应于本判决生效之日起十五日内向被告上海盛洪汽车服务有限公司返还保证金159,000元；
七、驳回原告吕荣林其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,955元，由原告吕荣林负担5,385元，被告上海盛洪汽车服务有限公司、殷盛杰负担5,570元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陈 稷
审 判 员 龚 平
人民陪审员 张 新 康
二〇一八年一月十五日
书 记 员 袁甄乙肖蔚瑾
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。