山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终8788号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张成功。
委托诉讼代理人：陈炜，山东福泰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：青岛庆祥太阳能有限公司。
法定代表人：李芹芹，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李晓辉。
上诉人张成功因与被上诉人青岛庆祥太阳能有限公司（以下简称“庆祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莱西市人民法院（2015）西民初字第3231号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张成功的委托诉讼代理人陈炜，被上诉人庆祥公司的委托诉讼代理人李晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人张成功上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或发回重审；2、判令被上诉人承担本案一二审全部诉讼费用。其主要上诉理由为：一、原审法院认定事实错误，适用法律不当，导致判决错误。一审判令上诉人于2016年8月30日前付给被上诉人购房款403728元毫无根据，且不说上诉人不服一审判决提起上诉使这一付款时间自动失效，就本案而言也不能判令这一付款日期。双方签订的购房协议第三条明确约定，购买房屋可以办理银行按揭手续，一审法院如此�决，违背了双方签订合同的精神，与合同内同相矛盾。该合同系上诉人草拟，系格式合同，该合同的二三款显然存在关联性。即使认定合同有效，在对合同购房款应一次付清还是按揭贷款问题的解释上，应秉持有利于买受方的原则，即以按揭方式购买房屋，方能体现出该合同关系的公平性。且涉案房屋属高价值不动产，根据市场交易习惯，按揭贷款更符合常理。二、一审查明事实“上诉人变更诉讼请求要求继续履行双方签订的购房协议，由被上诉人协助办理涉案房屋产权证及国有土地使用证”是不对的，上诉人在整个庭审期间，并未明确表示变更诉讼请求，只是陈述过如果被上诉人能够办好房屋的所有正规手续，也可以履行协议，但至今上诉人并未办理出涉案房屋的确权手续，不具备办理房屋确权手续的合法条件。三、上诉人与被上诉人�2012年签订购房协议后，按约定支付了定金，后经了解，被上诉人不具备房屋确权所需的条件，上诉人担心房屋不能确权，多次找被上诉人的法定代表人李晓辉商谈退还定金及利息，但无结果，三年后（2015年8月左右）在迫不得已的情况下上诉人入住涉案房屋，上诉人的入住行为是为了保护自身的合法权益，并无不当。
被上诉人庆祥公司答辩称：1、双方合同签订的合同中关于房款的约定明确。2、被上诉人证件齐全，原审中已提供了国有土地证和房产手续，证件齐全。3、一审法院认定事实清楚，判决考虑双方利益，公正公平，请求驳回上诉、维持原判。
张成功向一审法院起诉请求：请求依法确认双方签订的购房协议无效，并要求庆祥公司返还购房定金10万元及利息。
庆祥公司向一审法院反诉请求：要求张成功支付所欠房款40万元，并支付违约金3万元。
一审法院认定事实：2012年7月10日，张成功、庆祥公司签订购房协议，协议的主要内容为：甲方为庆祥公司，乙方为张成功。一、乙方自愿购买甲方位于绕岭镇庆祥商业楼的3号（该房屋是从西向东依次排列）房屋，该房屋建筑面积约130平方米，每平方米单价3800元，房价款约为￥50万元整。上述建筑面积为暂测面积，最终面积以房产证为准，房价金额按房产证面积计算，多退少补；二、乙方自愿交给甲方定金10万元整（本协议签订同时先交10万元整，其余40万元整，双方约定于2012年10月31日前由乙方付清；如乙方未按约定日期付款，属乙方违约，并扣除所交定金作为违约金，甲方有权再次出售此房屋）；三、甲乙双方在证件齐全之日起十日内办�房屋相关手续，乙方必须将房屋款全部付清，按揭的一周内交齐按揭材料，并办理好按揭手续，否则视为违约。甲方承诺在签订《商品房买卖合同》时，乙方已认购房屋的单价及位置均按本协议执行……。协议签订后，张成功于2012年7月10日向庆祥公司交付定金10万元。2015年7月，张成功未经庆祥公司同意入住涉案房屋并对涉案房屋进行了装修。
另查明，庆祥公司于2012年4月5日以出让方式取得涉案房屋国有土地使用权证，于2013年5月9日取得建设工程规划许可证，于2013年5月27日取得建设工程施工许可证，且涉案房屋于2015年6月在莱西市不动产登记中心已进行了分户登记，取得了涉案房屋的房权证（房权证号为：西房私字第××号）。房屋面积为：132.56平方米。本案在审理过程中经原审法院多次调解，双方未�达成一致意见。
一审法院认为，庆祥公司出售的房屋在张成功起诉前已取得规划许可、施工许可、并在不动产管理中心进行了分户登记，具备了出售条件，且双方签订的购房协议系双方当事人的真实意思，因此，该协议合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案审理过程中，双方均同意继续履行合同，予以照准。张成功已按约支付了购房定金，在未付清全部房款的情况下自行入住涉案房屋，庆祥公司反诉要求张成功支付剩余购房款，理由正当，予以支持；根据双方协议约定，庆祥公司应当在张成功付清房款后协助其办理房屋产权及国有土地使用权变更登记手续，张成功要求庆祥公司协助办理房地产权证，符合法律规定，予以支持。庆祥公司要求张成功支付违约金3万元，因庆祥公司与张成功签订协议后，方取得相关许可，庆祥公司自身存在过错，因此其要求张成功承担逾期付款的违约责任，证据不足，不予支持。依据双方合同约定房屋总价款应为503728元（3800元/平方米×房产证核准面积132.56平方米），因张成功已经支付定金10万元，冲抵总房款后，张成功尚欠庆祥公司购房款403728元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百五十九条之规定，一审判决：一、张成功于2016年8月30日前付给庆祥公司购房款403728元。二、庆祥公司于张成功付清购房款后30日内，协助张成功办理位于莱西市绕岭大孙公路北房权证号为：西房私字第××号房屋的房权证及国有土地使用权证变更登记手续。三、驳回庆祥公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，反诉费3678元，由庆祥公司负担2300元，张成功负担3678元。
本案原审2015年10月14日第二次开庭时，张成功当庭明确表示，如果庆祥公司能提供涉案房屋的合法证件，要求继续履行合同，若不能提供合法证件，则要求解除合同，由庆祥公司双倍返还定金。
本院认为，涉案所争议房产，已于2015年6月在莱西市不动产登记中心进行了分户登记，取得了房权证书，其合法性已为国家行政机关通过登记方式予以确认。被上诉人庆祥公司出售给张成功，系对自有房产的处分，张成功亦通过与庆祥公司签约的方式对该房屋买卖关系予以确认，故该房屋买卖合同应系双方当事人的真实意思表示，内容及形式不违反法律、法规的强制性规定，原审对该合同的效力予以确认并无不当，双方均应按照�同的约定，按照诚实信用原则全面履行自己的合同义务。张成功已入住涉案房屋且已对房屋进行装修，系以自己的行为表明履行合同，原审按照双方合同的约定，判令张成功向庆祥公司支付剩余房款，并判令庆祥公司协助张成功办理涉案土地房屋的变更登记手续，并在张成功实际已逾期付款的情况下，不支持庆祥公司要求张成功承担逾期付款违约责任的反诉请求，已综合平衡了各方的利益，裁量适当，张成功再以付款方式、房产手续的合法性等理由提起上诉，上诉的理由无事实与法律依据，本院不予采信。
综上所述，上诉人张成功的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3678元，由上诉人张成功负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 楷
代理审判员 孙 付
代理审判员 甘玉军
二〇一七年五月五日
书 记 员 彭晓凤
书 记 员 孔 怡