北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初26210号原告（反诉被告）：刘阳，男，1984年1月5日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托代理人：王茂，北京市盈科律师事务所律师。委托代理人：王龙兴，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：郝彧，女，1962年2月14日出生，住北京市西城区。委托代理人：郭卫（被告之夫）。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托代理人：王达，女，该单位法务专员，住该单位宿舍。第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街甲一号。法定代表人：高晓辉，董事长。委托代理人：贾梦，女，该单位法务专员，住址同该单位。原告（反诉被告）刘阳与被告（反诉原告）郝彧、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、第三人北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。刘阳及其委托代理人王茂、王龙兴、郝彧及其委托代理人郭卫、第三人我爱我家公司之委托代理人王达、第三人伟嘉安捷公司之委托代理人贾梦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘阳向本院提出诉讼请求：1.判令郝彧继续履行双方就位于西城区黄寺大街23号1号楼某房屋签订的编号为EXXXXXXXXXX的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，包括履行配合办理涉案房屋网签、评估、面签、贷款、缴税义务，将诉争房屋交付刘阳、办理诉争房屋转移登记、将诉争房屋现存的户口迁出。2.判令郝彧支付违约金122万元；3.判令郝彧承担本案全部诉讼费用。事实和理由：我方经我爱我家公司居间与郝彧签订了编号为EXXXXXXXXXX的《北京存量房屋买卖合同》及《补充协议》。约定我方以1220万元的价格购买郝彧名下位于北京市西城区黄寺大街XX号X号楼某房屋。2016年7月19日，我方支付30万元定金。合同第六条第三款约定双方自合同签署之日起，要积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、贷款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反承诺，须按买卖合同第十条第五款承担违约责任。合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同的约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。合同签订后，被告在配合办理房屋评估、网签等事宜上一直借故拖延拒不办理。9月5日郝彧拒绝在打印出来的网签草稿上签字，无法进行后续网签手续。9月10日我方与中介人员至郝彧住处，但其仍不配合，并要求涨价200万元。我方一直都有购房资格。郝彧辩称，不同意原告全部诉讼请求。刘阳所述房屋合同签订请况、定金情况属实。我方并未违约。郝彧当庭提出如下反诉请求：1.请求判令刘阳支付违约金244万元。2.请求判令刘阳支付违约金122万元（依据合同第10条第5款）。3.刘阳承担全部诉讼费。事实及理由：根据双方所签补充协议第5条，2016年9月5日双方办理网签过程中，刘阳突然告知我方其没有网签资质，要求我方回去等待，并要求重新修改补充协议，双方未达成一致。双方另约定再行网签的2016年9月10日刘阳仍无网签资质。刘阳的行为构成违约，应赔偿违约金。只要刘阳向我方支付违约金，我方同意继续履行买卖合同。刘阳回避其合同义务，不同意其全部诉讼请求。根据合同第10条第5款，2016年9月10日后，刘阳应向我方交付违约金244万。2016年9月11日，我方向原告发送告知函要求其完整履行义务，包括支付244万元违约金，在履行该义务基础上，我方会完整履行合同，我方按照有效补充协议第12条协商解决。次日我方将催告函告知刘阳，但通过中介得到的回复意见是刘阳回避我方提出的支付244万元违约金的义务，该行为应视为漠视毁约行为。至2016年9月26日合同要求的15日期限届满，原告另应支付该行为导致的违约金122万。针对郝彧的反诉请求，刘阳辩称，我方不同意全部反诉请求。我方不存在违约行为，无需承担违约金。请求法院驳回反诉请求。被告以我方购房资质过期违反补充协议约定为由要求244万元违约金，但从2016年7月19日签订合同以来，我方一直按合同履行义务，包括给付定金以及提交购房资质核验、办理网签的相关资料，并通过中介催促对方配合网签。而根据我方提交的微信、电话录音来看，经多次催促后郝彧一直不配合，反而提出重新签订补充协议才配合网签。2016年9月3日签订二次补充协议，条款均按郝彧意愿确定。此次补充协议签订前，郝彧已存在拖延履行义务的情况。9月5日我方购房资质核验当日过期，故未完成网签，我方不构成违约。此后我方督促中介重新进行购房资质核验，但郝彧就不再配合。反诉请求应予驳回。我爱我家公司述称，合同签订情况属实。我方在2016年7月25日提交房源核验、刘阳购房资格核验，2016年8月5日刘阳通过购房资格核验，8月8日通过房源核验。按流程可以进行草拟网签，在沟通草拟网签时双方对网签价格、贷款金额未达成一致。8月中旬至9月期间，我方一直协调双方进行沟通。9月5日双方至公司办理贷款面签，双方均同意网签可在面签后补。当天刘阳购房资格核验过期，我公司便重新提交购房资格核验。此后，再约郝彧网签、评估，就不再配合。9月20日，我方提出草拟网签合同，郝彧以不认可合同中贷款金额、房屋价格为由未签字。10月8日我方再次提交刘阳购房资质核验，10月19日核验通过。因已产生纠纷，我公司再通知郝彧，其再不配合。刘阳一直在续购房资格核验。郝彧有涨价的意愿。伟嘉安捷公司述称，意见同我爱我家公司。补充一点：刘阳始终有购房资格，郝彧以刘阳违约为由不配合。另外，郝彧一直主张网签价格应为实际价格，不同意做低价格，双方协商不成。刘阳有房款、有购房资格就具备履约能力，现并未发现刘阳存在无法履约的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年7月19日，刘阳、郝彧签订北京市存量房屋买卖合同，约定乙方（刘阳，下同）通过我爱我家公司居间购买甲方（郝彧，下同）坐落于西城区黄寺大街XX号X号楼某房屋（下称诉争房屋），建筑面积106.7平方米，房屋成交价为1220万元，乙方应于合同签订当日向甲方支付定金30万元，乙方选择申办商业贷款的，拟贷款金额为770万元。合同第六条第三款约定，自合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、贷款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任。合同第十条第五款约定，除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。合同第七条房屋交付约定，甲方应在收齐全部房款后5个工作日内将房屋交付乙方。合同第九条权属转移登记约定，甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应另行签订书面补充协议。同日，甲、乙、丙（见证方，我爱我家公司）签订补充协议，对房款交接、贷款等进行了约定，未对网签进行具体明确约定（双方未实际履行该协议,后双方确认该协议作废）。郝彧之夫即代理人郭卫签署同意出售声明书，同意出售诉争房屋。刘阳向郝彧支付定金30万元。同日，甲、乙、丙（居间方，我爱我家公司）签订居间服务合同，约定甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管等手续。甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方提交书面告知书，且因此而导致丙方不能履行授权事项，丙方不承担任何责任；同日，甲、乙、丙（服务方，伟嘉安捷公司）签订履约服务合同，约定服务内容包括：乙方购房资格审核、房屋评估手续、组织各方协商解决交易过程中产生的各类事项或纠纷、协助守约方向违约方发送履约告知函件。2016年9月3日，甲、乙、丙（见证方，我爱我家公司）再次签订补充协议，约定房屋成交价格为1220万元，乙方分5次交付房款：1、签合同当日支付定金30万元。2、办理产权转移前2个工作日，交付首付款188万元。3、办理产权转移前2个工作日，交付首付款300万元。4、办理房屋交验当天支付预留尾款2万元。5、贷款部分房款700万元，由金融机构依照放款流程及条件直接发放给甲方。丙方积极配合甲乙双方办理银行放款事宜，如因乙方自身原因导致银行贷款未能足额批贷，乙方自行筹齐剩余尾款交付给甲方。第五条：经甲乙双方友好协商同意，双方约定于2016年9月5日办理完网签面签手续，如遇突发情况，最迟不得晚于2016年9月10日，银行批贷且满足缴税条件后，双方约定办理缴税的时间最迟于2016年9月30日，除不可抗因素外，甲乙任何一方未按约定时间办理，违约方应向守约方支付房屋总成交价款20%的违约金。第六条：经甲乙双方友好协商同意，甲方承诺在交付房屋之前，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款20%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。第十一条违约条款约定，除甲乙丙签署的房屋买卖合同、居间服务合同、履约服务合同、补充协议等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何一方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋总成交价款20%的违约金。补充协议还约定，甲乙双方2016年7月19日签订的补充协议同时作废，以此协议为准。2016年9月5日，刘阳、郝彧赴我爱我家公司办理网签、面签手续，当日刘阳购房资质核验过期，未正式网签。此后，刘阳、郝彧对合同约定、履行、违约等内容发生争议。郝彧主张，刘阳在9月5日至10日期间无网签资质，违反补充协议约定，构成违约，其无法配合进行网签、评估等。刘阳则主张，其始终有购房资质并未违约，而是郝彧借故违反合同约定，不配合履行网签、评估等义务，构成违约。关于郝彧主张刘阳违约的问题。郝彧表示，刘阳在2016年9月10日前，无网签资质，违反补充协议“于2016年9月5日办理完网签面签手续，如遇突发情况，最迟不得晚于2016年9月10日”的约定，构成违约。对此，刘阳表示，我始终有购房资质，只是购房资质核验有30天有效期。2016年8月5日我通过购房资格核验，9月5日双方去中介办网签时发现核验过期，双方口头协商一致网签日期延续至9月26日。9月6日再次提交购房资质核验，9月20日核验通过。9月6日至20日期间多次与对方沟通变更网签日期，郝彧以各种理由推脱，并表示要求我支付20%的违约金，否则不予配合。郝彧对我购房资格的质疑不成立。为此，刘阳提交了购房核验查询结果网页打印件，手机截屏、中介工作进度表格，该部分证据显示：刘阳具备在本市购房的资质，有效期限自2016年7月至2017年7月。2016年9月20日刘阳购房资质核验通过。针对购房资质核验与网签的关系。我爱我家公司表示，购房资质核验过期必须重新提交，核验通过后才能在网上提交正式网签。另外，刘阳还强调，9月5日购房资质核验到期前，郝彧已存在不配合的行为，导致无法及时网签。为此，刘阳提交了我爱我家公司工作人员贾明与郝彧的微信聊天记录。该部分聊天记录显示，2016年7月24日、25日，贾明告知郝彧提交资料还缺个件。未见郝彧回复意见。8月17日，贾明告知郝彧：客户资质都过了，下一步网签需要出面配合。8月31日至9月1日期间，贾明、郝彧通过微信就补充协议进行沟通。郝彧对该微信聊天记录的真实性予以认可，不认可证明目的。郝彧另主张，9月11日其已向刘阳发送告知函（告知函主要内容为郝彧主张刘阳在9月10日24时前不具备法定购房资格手续，构成违约，应向其支付244万元违约金），刘阳未向其支付244万元，该行为应视为漠视毁约行为，还应依据房屋买卖合同第十条第五款约定再支付122万元违约金。为此，郝彧提供了微信记录。刘阳对此不予认可。诉讼中，针对郝彧提出的违约金主张，刘阳表示，违约金主张过高，申请法院依法调整。关于刘阳主张郝彧违约的问题。刘阳表示，郝彧无权以我违约为由不配合进行网签、评估，并提出涨价，已构成违约。郝彧则表示，我方积极配合，未构成违约。为此，刘阳提交了告知函、催促函、照片、微信聊天记录。其中，告知函显示：2016年9月10日，伟嘉安捷公司向郝彧发送告知函，告知其未配合办理诉争房屋所涉及评估、网签手续。2016年9月14日，伟嘉安捷公司向郝彧发送告知函，告知其未配合办理评估，并要求9月20日前与公司联系并尽快配合办理上述事宜。如逾期未联系办理上述事宜，会承担相应违约责任。催促函显示：2016年9月20日，刘阳向我爱我家公司发送催促函要求公司尽快催促郝彧配合办理网签、评估等手续，尽快顺利履行合同。告知函、照片显示：9月26日，伟嘉安捷公司再次向郝彧发送告知函（照片显示张贴于诉争房屋户门上），通知郝彧存在未配合办理面签、评估、网签的情况，经多次催促仍未配合，通知郝彧2016年10月4日前与公司联系并尽快配合办理上述事宜。微信聊天记录显示：9月7日、8日，贾明要求郝彧配合评估。郝彧未予回复。9月9日11：05郝彧：刘阳购房资质什么时候才能批下来？贾明：22日之前。郝彧：是9月22日吗？贾明：嗯。12:22郝彧：刘阳购房资质下不来就没有办法网签吗？贾明：嗯。9月10日贾明通过微信向郝彧发送告知函（即上述9月10日告知函）,并说明需要配合预网签。郝彧：请你出示刘阳购房资质，我立即去我爱我家办理网签手续，请2016年9月10日24点之前出示刘阳购房资质，以便我配合完成网签手续。贾明：郝彧女士，您与我公司客户刘阳签署买卖合同，因此前不配合提供证件，未能提供网签需要的监管银行卡。拖延网签，我公司多次沟通，但你以各种理由推脱，拒绝办理。郝彧：我的证件已经全部交给了你公司了，我的监管银行卡复印件已经交给了你们。贾明：需要您配合做预网签。郝彧：请2016年9月10日24点之前出示刘阳购房资质，以便我配合完成网签手续。贾明：刘阳资质目前到期重新提交审核，将于9月22日左右完成，目前需要预网签合同，以便系统录入才能正式网签合同。客户资质没问题，预网签不需要购房资格，之前审核已经通过，因客观原因一个月有效期已过，已经重新提交，请配合流程。9月11日贾明：明天上午7:20评估公司会过去评估，也就5分钟，请您在家等候。郝彧：不好意思，明天上午不方便，以后再约。9月13贾明：公司需要近两天出评估结果，什么时间在家？好约评估公司。郝彧：等网签下来再说吧。针对刘阳出示的该部分证据，郝彧表示：9月10日、14日告知函的真实性认可，2016年9月5日刘阳购房资格核验过期，至2016年9月14日时刘阳仍无网签资质，我方无法配合网签。催促函已收到。未收到9月26日的告知函。微信聊天记录的真实性予以认可，证明目的不认可。刘阳还提交了录音。该部分录音显示：2016年9月10日上午，贾明与郝彧之夫郭卫沟通的过程：贾：网签合同的话，您今天也不签？郭：我想通了我再签，送客。贾：今天是最后一天，您就超期了。郭：送客，我都说送客了，你还不知道啥意思；9月10日下午，郝彧与贾明电话沟通（内容较散乱概括归纳如下）：沟通中贾明与郝彧就提交资料的责任等问题互相指责。贾明询问郝彧为何不配合网签。郝彧表示可以配合网签，但强调刘阳现没有网签资质。贾明表示，刘阳购房资质其公司已核验通过，购房资质核验过期可以先进行预网签，这不需要资质。郝彧始终强调刘阳拿到资质才能配合网签；9月10日晚，郝彧与我爱我家公司董宜志进行沟通。董：我也跟客户聊了，再不行加个五万十万的，您看能不能行。郝：加个五万十万的真不如不加。董：您想要多少。郝：不行就像你说的……董：您说加多少，您别说追究客户违约金的事情，咱们别扣文嚼字……。郝：这个价格我肯定不同意。董：您说一个价格我听着。郝：不行就算了吧。……董：您想多少钱，……咱别说那二十违约金的事了。郝：那也达不到我的预期。董：您说，我听着。郝：再加二三百万的行么？董：那肯定不可能，谁还买呢。……董：您跟大哥再商量一下，你们如果想涨价的话，涨多少合适，我看客户同不同意。郝：行；9月10日晚，郭卫、郝彧与我爱我家公司董宜志进行沟通。郭：气氛那么不好的情况下，大家都要保持君子风度……你从我的角度想一想，我现在是没有退路了，就这几天，北京房价平均都涨了30到50，我本来那些做好的打算根本就实现不了了。董：你也知道都在涨……。郭：我买的时候已经很便宜了，所以无所谓。我想来想去，一动不如一静，刚好有这个机会，我就想清楚了。你们也做努力了，现在这个棋早就下完了，也就是个收官了。董：大姐的意思是说，如果走三方免责的话，是不是可以把定金退回来是吧？郭：免不免责和我一点关系都没有。……从明天开始。你郝姐就是要那个20%的违约金，你什么时候给了我什么时候往下走，一直要到12月22号，合同终止，我再给你发个函。是不是啊，合同就终止了。那个合同是没有毛病的。所以我一点不用求你们，求乙方。董：公说公有理，婆说婆有理。郭：你说那点道理就省了。……什么时候把20%违约金付给我，再考虑往下走。我劝你也不要付给我们……根据合同，我该尽的义务已经尽完，没有任何地方需要求你们。要如果网签了，我还可能求你们，是不是啊！但没有网签，我求你什么呀！……刘阳他要吃个亏，以后做事就更谨慎了。这个人真是前途无量的。这个事他亏大发了，我也是……。董：三五十万也不是闹着玩啊。郭：我宁可把这个钱以他的名义全捐掉，我也不会还给他的。……郝：怎么着？不行能免么？董：免不了。双方应积极配合履行。如果网签你不签字，可能涉及你违约。郝：那走法律程序吧，那就这样吧。针对该部分录音证据，郝彧表示，真实性认可，证明目的不认可。另查，郝彧提供的微信聊天记录显示，2016年9月9日至11日期间，刘阳、郝彧进行沟通的情况。9月9日刘：补充协议您看明天能否重签下？按之前跟您说的推迟到9月26日前网签，目前我朝阳的房子已经过户了，月底拿到尾款，10月1日后就可以约过户。郝：我爱人在考虑中，星期一答复。刘：您还要考虑什么呢？网签不影响后面的时间。9月11日，郝彧回复告知函（同上述告知函）图片给刘阳。告知函主要内容为郝彧主张刘阳在9月10日24时前不具备法定购房资格手续，构成违约，应向其支付244万元违约金。为证明其一直积极配合未违约的意见。郝彧提供了7月21日、22日刘阳与郝彧微信聊天记录、郝彧与贾明的微信聊天记录、银行借记卡开卡资料、网页打印件、链家工作人员刘立国证言（未出庭质证）。其中，郝彧、刘阳微信聊天记录显示，7月22日诉争房屋曾进行过一次评估。郝彧与贾明的微信聊天记录显示，9月4日贾明通知郝彧9月5日携带相关资料办理面签手续，未见微信记录中有9月5日前沟通预网签的情况。未显示8月17日贾明强调郝彧缺少资料。8月29日贾明沟通签字确认装修款事项。银行借记卡开卡资料显示，2016年9月5日，郝彧开通银行卡的情况。网页打印件显示大兴相关小区价格网页信息。刘立国证言写明郝彧与其沟通相关情况。针对郝彧的该部分证据及意见，刘阳表示，7月21日、22日微信记录的真实性认可，2016年9月5日签订贷款合同同时，银行不认可7月的评估报告要求重新评估。9月5日后郝彧不再配合评估。郝彧与贾明的微信聊天记录显示郝彧借资质到期不配合网签。银行借记卡开卡资料表明，郝彧在约定网签当日才开卡，构成违约。网页打印件、链家工作人员刘立国证言均不予认可。针对双方争议的是否配合的问题。我爱我家公司、伟嘉安捷公司表示，双方可先签署预网签合同，待购房资质核验通过后再正式提交网签，多次催促郝彧，其均不予配合。如郝彧配合预网签，刘阳的资格不影响，但郝彧有涨价的意愿始终不配合，刘阳不得不一直延续购房资质核验。郝彧只要在正式网签前提供银行卡进行资金监管就可以，9月5日郝彧开卡不存在迟延耽误。针对刘阳、我爱我家公司、伟嘉安捷公司提出的预网签问题。郝彧表示，刘阳和公司利用制式文件杜撰预网签进行欺诈。为此，郝彧提交了刘阳签字、郝彧未签字的草拟合同。该合同列明双方当事人基本情况、诉争房屋基本情况、房屋成交价格1000万元。针对该合同，刘阳表示，合同的真实性认可，证明目的不认可。该合同系网签手续的一部分。9月10日，持该合同找郝彧办网签手续时，其拒绝签字配合。我爱我家公司、伟嘉安捷公司表示，合同真实性认可，刘阳所述过程属实。根据建委规定该合同需要双方签字确认。如双方在该合同上都签字，待刘阳购房资质核验通过后即可进行正式网签。对此，郝彧表示，不认可我爱我家公司、伟嘉安捷公司的意见，我方并无配合签草拟合同的义务。诉讼中，针对刘阳提出的违约金主张，郝彧表示，违约金主张过高，申请法院依法调整。关于合同继续履行的问题。刘阳表示，其能够向法院一次性提存剩余房款，并已将1190万元提交至我院案款账户。本院认为，刘阳、郝彧所签上述《北京市存量房屋买卖合同》、2016年9月3日《补充协议》，均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效，对双方均具有约束力。当事人应按合同约定行使权利、履行义务，违反合同的应承担违约责任。关于郝彧主张刘阳违约的问题。本问题的争议焦点在于郝彧主张2016年9月5日至10日期间，因刘阳购房资质核验过期未完成网签，是否构成2016年9月3日补充协议第五条约定的情况。根据上述查明的事实可知，双方2016年9月3日签订补充协议明确约定：“于2016年9月5日办理完网签面签手续，如遇突发情况，最迟不得晚于2016年9月10日，银行批贷且满足缴税条件后，双方约定办理缴税的时间最迟于2016年9月30日，除不可抗因素外，甲乙任何一方未按约定时间办理，违约方应向守约方支付房屋总成交价款20%的违约金”。根据该约定，双方至迟应于2016年9月10日办理完网签手续，任何一方未按约定时间办理将构成违约。根据上述查明刘阳购房资质核验的情况可知，刘阳认可其购房资格核验在2016年9月5日过期，9月6日重新提交资质核验后于9月20日购房资质方再次通过核验。根据该情况可以得出一个结论——2016年9月5日至10日期间刘阳购房资质处于上次核验已过期下次核验未出结果之间的状态。此种状态下，无法完成网签手续。郝彧主张刘阳构成违约的理由成立。刘阳主张其具备购房资质、9月5日前郝彧存在拖延导致购房资质核验过期的抗辩意见，本院无法采纳。理由如下：1、根据上述查明的情况，网签未按期完成的最主要原因在于购房资质核验过期，而非无购房资质。刘阳强调其具有购房资质，不构成违约的意见不具有关联性。2、刘阳提供的相关证据未显示郝彧在9月5日前有明显拖延导致无法网签的情况。包括刘阳主张郝彧未办理银行卡的情况，经我爱我家公司证明该情况对网签不构成影响。3、双方系在2016年9月3日签订补充协议对完成网签期限进行了约定，自愿签订该协议后再强调此前对方的拖延行为依据不足。基于上述分析意见，郝彧依据补充协议要求刘阳支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金具体数额，本院下面具体展开分析。关于244万元违约金的问题。根据合同法相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。根据上述查明的事实及分析意见，刘阳购房资质核验在2016年9月5日至10日过期仅为影响网签进行的暂时性障碍，且该障碍因素在2016年9月20日就已消除。结合正常的社会经验和案件事实可知，该情况不可能也无证据显示给郝彧造成了高达244万元的损失。刘阳明确提出违约金过高调整请求，于法有据，本院予以采纳。本院结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，调整该项违约金具体数额为10万元。关于郝彧主张刘阳另外再向其支付122万元违约金的问题。郝彧表示其主张该项请求的合同条款为买卖合同第十条第五款，该款约定“除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任”。根据上述查明的情况可知，双方买卖合同签署于2016年7月19日，补充协议签署于9月3日，双方签署买卖合同时不可能知道补充协议对违约的约定内容。郝彧依据刘阳违反补充协议约定的行为主张适用买卖合同违约责任，缺乏合同基础。根据上述郝彧主张244万元违约金的分析意见可知，郝彧该项主张数额明显过高，刘阳不存在向其支付如此高额违约金的义务，郝彧据此另外主张122万元违约的意见，缺乏法律依据，本院不予支持。关于刘阳主张郝彧违约的问题。根据上述查明的情况可知，2016年9月5日后刘阳、我爱我家公司、伟嘉安捷公司多次向郝彧发送告知函等函件、多次与郝彧沟通要求配合进行网签、评估等手续，郝彧均未予配合。郝彧不予配合的抗辩理由主要有：1、9月10日刘阳购房资格核验通过前，其无法配合网签。2、刘阳违反补充协议约定应先支付244万元违约金，其才能配合。3、能提供证据证明其已履行完配合义务。本院认为，郝彧的抗辩意见部分合理，部分不合理。具体分析如下：首先，根据上述针对刘阳违约行为的分析意见可知，2016年9月5日刘阳购房资质核验过期后至再次核验通过前，郝彧无论配合与否网签均无法完成，郝彧以此为由拒绝配合刘阳、我爱我家公司、伟嘉安捷公司提出的预网签具有合理性。但根据上述查明的情况可知，刘阳购房资质核验过期的问题于2016年9月20日解决后，郝彧仍拒绝配合履行合同义务，缺乏合理性。其次，双方所签买卖合同或补充协议并未约定，违约情况下需以对方先支付违约金作为继续履行合同义务的先决条件，认为对方违约情况下郝彧完全可通过后续另行主张违约责任的形式进行权利救济，而不是拒绝履行其所负合同义务。郝彧相应抗辩意见缺乏约定及法律依据。郝彧要求刘阳先支付244万元违约金再行配合的抗辩意见缺乏依据。再次，郝彧提供的证据均系9月5日双方发生分歧前其配合履行合同义务的情况，不能证明9月5日以后尤其是刘阳再次通过购房资质核验后郝彧积极配合履行合同的情况。综合上述分析意见，郝彧知晓刘阳具备购房资质，在购房资质核验有效期外未配合的行为构成合理抗辩，但在刘阳购房资质核验再次通过并接到配合通知后，其本应秉持诚实信用原则履行自己负担的合同义务，但郝彧以先支付244万元违约金为条件拒绝履行相关合同义务的行为，缺乏依据和合理性，构成违约。应根据买卖合同第六条、第十条的约定承担相应违约责任。刘阳要求郝彧支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。违约金具体数额，本院下面具体展开分析。根据合同法相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。根据上述查明的事实及分析意见，刘阳要求继续履行合同购买诉争房屋情况下，无充分证据显示郝彧未配合的行为给其造成了高达122万元的损失。郝彧明确提出违约金过高调整请求，于法有据，本院予以采纳。本院结合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整该项违约金数额为30万元。关于合同继续履行的问题。如上所述，双方所签合同合法有效情况下，应依法继续履行。刘阳已将诉争房屋剩余房款提存至我院，本院对此不持异议，在本案中一并处理。刘阳要求郝彧交付诉争房屋、协助办理诉争房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。刘阳要求郝彧配合的其他继续履行的合同义务，因剩余房款已一并解决且不适宜强制执行，本院不再继续处理。刘阳要求郝彧配合迁移户口的问题，不属于法院主管范围，本院亦不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第五十四条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）郝彧协助原告（反诉被告）刘阳将北京市西城区黄寺大街XX号X号楼某号房屋（产权证号：京房权证西私字第XX**号）过户至原告（反诉被告）刘阳名下。二、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）刘阳支付被告（反诉原告）郝彧房款一千一百九十万元（已提存）。三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）郝彧将北京市西城区黄寺大街XX号X号楼某房屋腾空交付原告（反诉被告）刘阳。四、本判决生效之日起十日内，被告（反诉原告）郝彧支付原告（反诉被告）刘阳违约金三十万元。五、本判决生效之日起十日内，原告（反诉被告）刘阳支付被告（反诉原告）郝彧违约金十万元。六、驳回原告（反诉被告）刘阳的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）郝彧的其他诉讼请求。如当事人未按本判决确定的内容履行义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延金或加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费十万零二千三百二十元，由原告（反诉被告）刘阳负担二千三百二十元（已交纳），由被告（反诉原告）郝彧负担十万元（本判决生效后十日内交纳）；反诉受理费三万六千零八十元，被告（反诉原告）郝彧负担三万五千一百零五元（已交纳），由原告（反诉被告）刘阳负担九百七十五元（本判决生效后十日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  杨成龙人民陪审员  赵晓霞人民陪审员  陈西霞二〇一七年六月二十九日书 记 员  袁 慧书 记 员  陈光华-2--1--2--1--2--1-