天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2013）南民初字第2768号原告天津高通房地产发展有限公司，住所地天津市和平区大沽北路157号1102室，组织机构代码600564643。法定代表人莫悦宁，总经理。委托代理人刘淑霞，天津击水律师事务所律师。委托代理人吴淼，天津击水律师事务所律师。被告天津市德福祥纺织品市场，住所地天津市南开区南门外大街274号，组织机构代码684731153。负责人高原，经理。委托代理人丁钢，天津元庆律师事务所律师。委托代理人周健民，男，1962年11月8日出生，汉族，天津市南开区鼓楼街道办事处科长，住。被告高原，男，1956年10月17日出生，汉族，天津市德福祥纺织品市场总经理，住。委托代理人丁钢，天津元庆律师事务所律师。委托代理人周健民，男，1962年11月8日出生，汉族，天津市南开区鼓楼街道办事处科长，住天津市河西区越秀路教师村18605，公民身份证号码1201061962********。被告曹敬妹，女，1961年3月28日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托代理人周健民，男，1962年11月8日出生，汉族，天津市南开区鼓楼街道办事处科长，住天津市河西区越秀路教师村18605，公民身份证号码1201061962********。被告卢松泉，男，1954年8月28日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托代理人周健民，男，1962年11月8日出生，汉族，天津市南开区鼓楼街道办事处科长，住天津市河西区越秀路教师村18605，公民身份证号码1201061962********。第三人高子爱，女，1982年10月30日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托代理人周健民，男，1962年11月8日出生，汉族，天津市南开区鼓楼街道办事处科长，住天津市河西区越秀路教师村18605，公民身份证号码1201061962********。原告天津高通房地产发展有限公司（以下简称高通公司）与被告天津市德福祥纺织品市场（以下简称德福祥市场）、被告高原、被告曹敬妹、被告卢松泉、第三人高子爱房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高通公司委托代理人刘淑霞、吴淼，被告德福祥市场、被告高原的委托代理人丁钢、周健民，被告曹敬妹、被告卢松泉、第三人高子爱的共同委托代理人周健民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高通公司诉称，2008年12月26日，原告与被告德福祥市场、被告高原签订房屋租赁合同及附件一、附件二、附件三，2009年4月24日签订《租赁合同》的补充说明，2009年12月29日签订《租赁合同》的补充协议。租赁合同约定，被告德福祥市场承租原告坐落于天津市南开区南门外大街274号、274增1号、276号、276增1号、278号房屋进行经营，租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日终止，租金标准为租赁期限内第一年租金为1650000元，每年递增100000元，以此类推，支付方式为每两个月为一个租金支付期限，支付期限应当提前10日将下一个租赁期限的租金汇入原告帐户。2009年12月29日，原、被告签订的《租赁合同》补充协议中约定，被告承担与底商有关的一切责任及费用，从第二个租赁年度至第五个年度每年租金优惠10万元，但如果被告未履行承诺或以各种理由拖欠租金，不按时缴纳，则本协议及租金优惠部分自始无效，同时原告有权追索因优惠而减收的租金。被告未依约按期支付租金，原告应当追索已优惠的租金，2012年8月，被告未经原告允许，擅自对租赁的房屋进行拆改，2012年9月10日原告诉至法院，要求解除《租赁合同》和该合同附件及补充协议，要求被告将房屋恢复原状等。2013年4月10日，南开法院做出（2012）南民初字第6113号民事判决书，解除了原、被告的租赁合同及补充协议，并判决被告给付原告违约金87500元，同时判令被告将房屋恢复原状。自2012年10月1日起至租赁合同解除之日止，被告未向原告缴纳房屋租金，该期间，被告持续收取了其他实际租赁户的租金。被告高原与被告曹敬妹系夫妻关系，被告卢松泉系被告德福祥市场的合伙人。故诉请法院判令四被告连带向原告支付拖欠的2012年10月1日至2013年4月24日的租金1359595元；判令四被告连带向原告支付拖欠的热能损耗补偿费54540元；诉讼费用由四被告连带承担。原告为支持其主张，向本院提交以下证据：1、民事判决书、《天津市房屋租赁合同》。证明双方对房屋租金的约定及上一个案件对于拆改事实的认定；2、被告向原告缴纳租金的存折、来往短信、告知书及拒收证明。证明被告自2012年7月29日至今没有支付租金及原告多次向被告高原催要租金，要求被告高原履行判决；3、催缴热费通知，证明停热热能损耗补偿费共计54540元；4、权属登记簿。证明桃花园南里158401402房屋为被告曹敬妹所有；5、光盘。证明被告卢松泉系被告德福祥市场的隐名股东。补充证据：1、南开区户籍信息。证明高子爱系高原、曹敬妹的女儿；2、录音。证明德福祥市场存在其他股东；3、集中供热管理办法，证明拖欠供热费情况。被告德福祥市场辩称，按照合同规定，原告对房屋负有维修的义务，但多年来原告未进行修缮，因房屋漏雨原告不履行房屋修缮义务，影响被告经营，并造成被告对所承租的二楼多年无法出租、使用，且被告对房屋修缮的维修费高达660000元。原告有过错，应当减免租金。被告已履行补充协议中的六项义务，原告不能再追偿已经优惠完毕的300000元。双方约定的第四年租金为每年1950000元，6个月应当是975000元，原告要求被告支付租金的数额没有事实依据。被告向原告交付过押金275000元，应当将该押金和利息返还给被告或折抵房租。被告高原辩称，租赁合同约定，原告将房屋抵押时应当通知被告。原告未履行告知义务已构成违约，应当承当违约责任。被告德福祥市场、被告高原为支持其抗辩主张提供以下证据：1、原告将租赁房屋进行变更、抵押登记，证明原告违反合同，对被告经营造成影响，原告没有履行告知义务，应该承担违约责任并赔偿损失；2、告知函。证明被告已经通知原告不使用暖气。不承担补偿金的交纳；3、2009年10月29日签订的补充协议，证明对被告租金每年递减10万元约定，被告已经尽到协议当中义务，原告要求废除补充协议，被告不同意；4、光盘。证明房屋漏雨情况的通话记录及因漏雨而减免30万元房租，同时证明原告未履行维修义务，被告是维修房屋不是拆改。补充证据1、收据两张。证明原告收取被告押金275000元，原告应当依约退还本金及利息。补充证据2、被告对房屋进行维修的票据及合同。证明被告履行了合同以外的义务，维修款应当由原告返还给被告或从房屋租金中抵扣。被告曹敬妹辩称，原告提起本案诉讼之前，其已与高原离婚，不同意承担连带责任。被告卢松泉辩称，与被告德福祥市场并不存在合伙人的关系，不同意承担连带责任。第三人高子爱辩称，其合法取得天津市××桃花园××158401402房屋所有权，不同意承担连带责任。被告曹敬妹、卢松泉、第三人高子爱未提交任何证据。经审理查明，2008年12月26日，原告高通公司作为甲方即出租方、被告高原经营的天津市远通纺织品市场作为乙方即承租方，双方签订了《天津市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有位于天津市南开区南门外大街紫光苑底商274号、276号、278号，该房屋面积为2835.97平方米，租予乙方用于商业，租赁期限自2009年4月1日起至2014年3月31日止。该协议第三条第一款租金标准约定：租赁期内，双方同意房屋租金第一年为1650000元人民币。每年递增100000元，第二年租金为1750000元人民币，第三年租金为1850000元人民币，第四年租金为1950000元人民币，第五年租金为2050000元人民币。双方于2009年12月29日签订的补充协议中约定：鉴于承租方承担与底商有关的一切责任及费用，出租方考虑在租金方面给予一定优惠，从第二个租赁年度至第五个租赁年度每年租金优惠100000元。该补充协议还约定承租方承诺应承担的责任包括但不限于如下内容：1、负责底商中央空调室内机组、室外冷却塔等相关设备的维修和保养。2、负责底商内部各种管道线路的维修和保养。3、负责解决底商内所有商户因底商结构、机器设备、上下水管道等原因造成的财产损失。4、负责解决底商与邻里之间的纠纷及因此产生的费用。5、负责地上消防泵房的日常看管打压。6、负责协调解决与底商房屋及附属设施有关的其他事物，并承担因此而产生的费用。如承租方不完全履行上述承诺，或以各种理由拖欠租金，不按时交纳，则本协议及租金优惠的部分自始无效，同时出租方有权按照原租赁合同的约定向承租方追索因优惠而减收的租金。协议签订后，原告对天津市南开区南门外大街紫光苑底商274号、276号、278号进行了产权变更登记，变更为南开区南门外大街274号、274号增1号、276号、276号增1号、278号。2009年4月24日双方又签订《关于天津高通房地产发展有限公司与承租人天津市远通纺织品市场（高原）签订补充说明》，约定：“2008年12月26日天津高通房地产发展有限公司与承租人天津市远通纺织品市场（高原）就南开区南门外大街274278号底商出租事项经协商一致，并签订了《天津市房屋租赁合同》（该合同已备案）。2008年12月26日签订合同时，因承租人尚未办理企业名称查询及工商登记事宜，故以天津市远通纺织品市场（高原）与出租人签订合同。2009年3月13日，承租人以该底商为经营地址，取得天津市工商行政管理局南开分局颁发的个人独资企业营业执照，企业名称为天津市德福祥纺织品市场，投资人为高原。2009年4月1日承租人新成立企业即天津市德福祥纺织品市场已在该底商内正式承租经营，故应将原承租人天津市远通纺织品市场变更为天津市德福祥纺织品市场，原承租人营业执照变更为120104000092129，原承租人地址变更为南门外大街274278号，原承租人法人代表高原保持不变。2008年12月26日出租人与承租人签订的《天津市房屋租赁合同》只对承租人资料进行变更说明”。另查，双方签订的附件三第五条第（五）项约定，由于甲方（原告）的房屋原因造成的漏雨，甲方应及时修缮。租赁合同第五条约定押金为275000元，甲方收取押金后，应向乙方开据收条，租赁关系终止时，甲方收取的押金以及产生的利息除用以抵充应由乙方承担的房租、违约金、水、电、通讯、供热、设备维修费用外，剩余部分归还乙方。被告德福祥市场、被告高原于2008年12月18日、同年12月29日共向原告交付押金275000元。2012年9月10日，原告以被告德福祥市场、被告高原擅自拆改房屋结构为由，诉请法院判令解除原、被告之间的《天津市房屋租赁合同》、恢复房屋原状并支付违约金，本院以（2012）南民初字第6113号民事判决书认定：被告未经原告许可，擅自将房屋拆改，已构成违约，其向本院提交的证据中虽证明房屋存在漏雨及地面不平的事实，但根据现场勘察结果及原告的证据足以证明被告的拆改行为已超出其抗辩中所主张的修缮范畴，遂判决解除原、被告的租赁合同，被告向原告支付违约金87500元并将房屋恢复原状。该判决已于2013年4月24日生效，被告已向原告支付违约金。由于原告于2012年9月10日起诉，遂被告自原告起诉的次月始至本院作出（2012）南民初字第6113号判决生效之日未向原告缴纳房租。根据合同约定2012年10月1日至2013年3月31日在第四年度期间，租金应为1950000元，又根据优惠的约定应减去100000元，故应按1850000元计付，半年应交纳房租925000元，因被告给付上半年房租时交付925200元，故此期间应付924800元。2013年4月1日至4月24日在约定的第五年度期间，租金应为2050000元，减去优惠100000元，故应按1950000元计付，计1950000元除去365天乘以24天，此期间应付房租128219.17元。两项总计被告共欠原告房租1053019.17元。本案审理中，本院调取了被告高原与被告曹敬妹于2013年4月18日在天津市红桥区民政局签订的离婚协议书及离婚证的相关材料，二被告离婚协议书约定：女方名下有座落在红桥区桃花园××私产××套双方离异后该房归女方所有，男方自己解决住房。2013年7月被告曹敬妹将房屋卖给其女儿高子爱，高子爱于2013年7月取得该房屋的产权证书。经查双方在买卖过程中没有支付相应对价。因案情需要，本院将高子爱追加为本案第三人参加诉讼，并裁定冻结其名下座落于天津市××桃花园××158401402房屋所有权转移手续。庭审中，原告主张被告德福祥市场、被告高原拖欠租金，因此追索已优惠的租金300000元，但对二被告已依据补充协议履行了六项责任义务的抗辩未表示异议。原告在本案审理期间撤销热能损耗补偿费54540元的诉讼请求。以上事实有原、被告当庭陈述以及向法院提供的证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，原告与被告德福祥市场签订的《天津市房屋租赁合同》及附件补充说明、补充协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，本院确认合法有效。原告未能依双方约定对房屋漏雨进行维修，应当承担相关责任，酌情减除租金的20%，原告要求被告给付1359595元，系包括被告退还的优惠金额后所计付的数额，被告德福祥市场履行了补充协议中约定的六项责任义务，原告对此事实未表示异议，且原、被告双方就租金优惠事实已经实际履行完毕，故原告请求追索已履行完毕的租金优惠部分，本院不予支持。因此被告所欠金额应为1053019.17元，鉴于本院认定酌减的20%，被告应付原告房租应为842415.34元，即（1053019.17210603.83=842415.34）。双方当事人约定租房押金275000元及利息抵充房租的约定不违反法律规定，参照中国人民银行同期3年存款利率3.33%，利息共计27472.5元，两项合计冲抵租金302472.5元。被告德福祥市场、被告高原主张原告将房屋抵押给金融机构，已构成违约，请求原告支付违约金的抗辩理由，因被告未能举证证明原告的行为对其正常承租使用该房屋产生影响，故本院不予支持。被告天津市德福祥纺织品市场为个人独资企业，投资人为被告高原。法律规定个人独资企业是指由一个自然人投资，财产为投资人个人所有，以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。又依据法律规定夫妻关系存续期间所得的财产属于夫妻共同所有，其中包括生产、收益。被告高原与被告曹敬妹协议离婚的时间为2013年4月18日，原告在本案中所主张的债务期间为2012年10月1日至2013年4月24日，上述期间的绝大部分尚在高原与曹敬妹婚姻关系存续期间。按照最高人民法院债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理的规定，鉴于被告高原及被告曹敬妹未举证证明债权人与债务人明确约定为个人债务以及其夫妻关系存续期间存在个人财产的约定，故被告德福祥市场的对外债务应由该二人共同负担。被告曹敬妹与第三人高子爱在明知本案诉讼开始后，将曹敬妹通过离婚取得的房屋转让高子爱，且双方在买卖过程中没有支付相应对价，存在逃避债务的故意，故第三人高子爱应在取得房屋的价值范围内承担民事责任。由于被告德福祥市场系个人独资企业，独资企业所欠债务应由该独资企业和投资人承担责任，故其要求被告卢松泉承担连带责任的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津市德福祥纺织品市场给付原告天津高通房地产发展有限公司房屋租金539942.84元。被告高原承担无限偿还责任，被告曹敬妹对上述欠款承担连带给付责任；二、第三人高子爱在天津市红桥区桃花源南里158401402号房屋价值范围内对本判决主文第一项承担连带责任；三、驳回原告天津高通房地产发展有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17527元，原告天津高通房地产发展有限公司负担7527元，被告天津市德福祥纺织品市场承担10000元，被告高原承担连带给付责任，于本判决生效后十五日内交付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  刘建伟人民陪审员  史文琴人民陪审员  周正超二〇一四年××月××日书 记 员  谢思宇本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十四条、债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。