湖南省长沙市天心区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）湘0103执异78号
异议人（案外人）：覃莉，女，1973年6月7日出生，土家族。
申请执行人：张宇，男，1983年11月8日出生，汉族。
委托诉讼代理人：田祖明，湖南湘楚律师事务所律师。
被执行人：覃忠，女，1968年9月25日出生，土家族。
本院在执行申请执行人张宇与被执行人覃忠民间借贷纠纷一案中，案外人覃莉对本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
异议人覃莉称：法院查封了异议人购买的位于长沙市天心区友谊路***号青园**期**栋***（房屋权证第712***1**号），产权面积160.59平方米的房屋一套，异议人认为法院查封错误。2017年5月8日异议人与覃忠签订了二手房买卖合同。异议人当日支付给覃忠定金10000元，5月9日付50万元、5月10日付942500元。三笔均是通过农业银行铁道支行转账到覃忠账号622***********。付清了房屋的全款共计1452500元。2017年1月18日起，异议人一直居住在青园**期*栋**号房使用至今。青园物业从2017年5月8日起也更名为异议人。异议人2017年5月15日去房产局办理了过户登记以及缴纳了契税（18583.5元）和个人所得税（12389元）之后，等待房产局办理过户，2017年5月24日异议人接到了房产局通知，说法院查封了这套房子，异议人认为法院查封这套房子不当，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，人民法院不得查封的财产必须同时具备三个条件，一是第三人支付了全部价款；二是第三人实际占有了该财产；三是第三人没有过错。就异议人是否过过错事宜，异议人认为没有过错，理由是异议人购买的二手房是按市场价购买的，并不存在于覃忠恶意串通低价购买，且异议人也不知道该楼房已被查封以及抵押给第三人的情况，异议人购买的该楼房是双方真实意思表示，早已实际使用，所以异议人认为在购买该楼房的民事行为中无过错，异议人购买的该楼房符合法律规定的要求，故异议人请求：解除对位于长沙市天心区友谊路***号青园**期**栋***号（房屋权证第712***1**号），产权面积160.59平方米房屋的查封。
申请执行人张宇辩称：一、本案异议人与被执行人系亲姐妹关系，从法律上存在直接的利害关系，申请人有充分的理由对异议人与被执行人之间房屋交易行为的真实性、合法性提出合理质疑；二、异议人与被执行人所签房屋买卖合同的时间是2017年5月8日，而早在2017年4月24日，申请人就已向贵院对被执行人提起了民间借贷的诉讼也就是说该房屋买卖行为的发生是在诉讼案件过程中发生的，其行为足以证实两者之间存在转移财产的事实。同时，从该房屋买卖合同的履行来看，5月8日签订合同，5月9日支付定金，5月10日支付全部的145万房款，时间非常紧凑，其交易的紧凑性与正常的房屋买卖合同的交易模式是完全背离的，再次，被执行人将该房屋非法转让后，其名下已再无任何资产，而2017年8月4日，贵院已对申请人与被执行人之间的民间借贷案件下达了判决书，判决被执行人偿还申请人借款60万元，被执行人与异议人之间就其名下唯一的房产来非法予以转移，严重损害了申请人的合法权益；三、该房屋买卖合同约定的转让价格仅为9000元左右每平米，而根据申请人所做相关市场调查，涉案房屋位于天心区友谊路***小区，属于高档住宅楼盘，在同时段内该房屋真实交易价格，至少已不低于12000元每平米，所以，从交易的价格本身分析，也足以证实该交易行为的不真实、不合法。综上，异议人的异议申请无事实和法律依据，请求法院依法裁定驳回其异议申请。
本院查明，张宇与覃忠民间借贷纠纷一案，本院于2017年4月24日立案受理后，原告张宇向本院提出保全申请，本院于2017年5月12日作出（2017）湘0103民初2697号民事裁定：查封被申请人覃忠名下价值60万元的财产。5月16日，本院向长沙市不动产登记中心发出（2017）湘0103民初2697号协助执行通知书，查封了覃忠名下位于长沙市天心区友谊路***号青园**期**栋***号（房屋权证第712***1**号）房屋。2017年8月4日，本院作出（2017）湘0103民初2697号民事判决：限被告覃忠于本判决生效后十日内向原告张宇返借款本金60万元。
另查明，覃莉是覃忠的妹妹，现居住于该房屋。2017年5月8日，覃莉与覃忠签订了一份二手房买卖合同，约定覃忠将其名下位于长沙市天心区友谊路***号青园**期**栋***号（房屋权证第712***1**号）房屋出售给覃莉，价格为1452500元。当日覃莉支付给覃忠定金10000元，5月9日向覃忠转账500000元，5月10日向覃忠转账942500元。2017年5月10日，覃忠向覃莉出示收条一张：今收到覃莉支付长沙市天心区友谊路**号青园**期*栋**单元***房屋全款1452500元。2017年5月15日，覃莉与覃忠分别缴纳完房屋过户相应的税费后，长沙市不动产登记中心向覃莉出示了不动产登记受理凭证，对其将天心区友谊路***号青园**期**栋***房屋产权从覃忠名下过户到覃丽名下的申请予以受理。因房屋已被本院查封而无法过户，覃莉遂提出上述异议。
本院认为，覃莉与覃忠在本院对长沙市天心区友谊路***号青园**期**栋***号（房屋权证第712***1**号）房屋采取查封措施之前就已签订二手房买卖合同，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，合同合法有效。合同签订后，覃莉付清了全部房款，且在法院查封之前就已向房屋登记部门申请产权变更登记。但过户手续未完成，并非因其本人原因。覃莉排除法院执行的主张，符合法律规定，本院予以支持。申请执行人张宇主张该合同系签订双方恶意串通以逃避法院执行，但未提供有效证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项、第二十八条、《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，裁定如下：
解除本院（2017）湘0103民初2697号案件于2017年5月16日对位于长沙市天心区友谊路***号青园**期**栋***号（房屋权证第712***1**号）房屋的查封措施。
如对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 彭丁云
人民陪审员 赵 箭
人民陪审员 涂富强
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 陈 汉
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议不成立的，裁定驳回异议；
（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；
（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。
第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。