湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第00314号
原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆，住所地武汉市江汉区青年路***号。
法定代表人叶萍，经理。
委托代理人刘海彬，北京盈科（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司，住所地武汉市江汉区青年路468号。
法定代表人严汉桥，执行董事。
委托代理人黄俊，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆（以下简称陆逊缘宾馆）与被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司（以下简称潮江春酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈艳玲独任审判，公开开庭进行了审理。陆逊缘宾馆的法定代表人叶萍、委托代理人刘海彬、潮江春酒店的委托代理人黄俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆逊缘宾馆诉称，陆逊缘宾馆将坐落于武汉市汉口青年路462号1700平方米的房产、土地（共五层，含宾馆院内停车场）及有关设施出租给潮江春酒店经营酒店。租赁期限为捌年整，租赁时间2006年9月21日至2014年9月20日。自开始计算租金之日起3年内月租金为62500元，租金从第四年起，每年年租金按上年租金基数的2%递增。2006年10月24日、12月7日，双方对陆逊缘宾馆物品进行了清点、交接、签字认可。潮江春酒店在合同履行期限内，未按合同约定缴纳房租。合同到期后，陆逊缘宾馆多次要求潮江春酒店办理房屋及酒店设备、设备、物品等的交接手续，并交齐租金，潮江春酒店均不予履行。为了维护自己的合法权益，陆逊缘宾馆起诉至法院，请求判令：1、确认陆逊缘宾馆与潮江春酒店签订的《租赁经营合同》在2014年9月20日已经终止；2、潮江春酒店将坐落于武汉市汉口青年路462号的1700平方米的房产、土地（共五层，含宾馆院内停车场）、停车场门卫室以及餐厅厨房操作间（约200平方米）腾退给陆逊缘宾馆；3、潮江春酒店将陆逊缘宾馆物品和陆逊缘宾馆餐厅中的物品按清单移交给陆逊缘宾馆；4、潮江春酒店支付陆逊缘宾馆拖欠的房租1893876元、违约金20万元；5、潮江春酒店支付陆逊缘宾馆房屋占用费230010（暂算至2014年12月31日，起诉之日至实际腾退之日按每日2300.10元支付占用费）；6、潮江春酒店承担本案诉讼费用。
潮江春酒店辩称，双方租赁合同期限虽然届满，但双方仍存在不定期租赁合同关系，若要求潮江春酒店腾房，应解除合同，故陆逊缘宾馆无权要求潮江春酒店腾退房屋。陆逊缘宾馆诉请的租金数额与实际不符。潮江春酒店不存在违约行为，不应承担支付违约金责任。陆逊缘宾馆已于2014年10月将酒店上锁，实际占有了酒店及酒店物品，陆逊缘宾馆无权要求潮江春酒店支付占用费且返还物品。综上，潮江春酒店请求法院驳回陆逊缘宾馆的诉讼请求。
潮江春酒店提起反诉诉称，陆逊缘宾馆将武汉市江汉区青年路462号的部分房产出租给潮江春酒店属实。2012年9月起，因长江大道范湖-
中南路综合整治工程施工，讼争酒店门口被封闭围挡围住，导致酒店无法营业。为维护自己的合法权益，潮江春酒店提起反诉，请求判令：1、变更潮江春酒店与陆逊缘宾馆于2006年9月18日签订《租赁经营合同》的租赁期限为十年，即2016年9月27日终止；变更《租赁经营合同》的租金条款，认定2012年9月至2014年9月租金为0元；2、陆逊缘宾馆返还维修费12.4万元；3、陆逊缘宾馆承担本案诉讼费用。
陆逊缘宾馆针对反诉辩称，潮江春酒店要求变更合同属于形成权，已过除斥期间。双方签订的租赁合同第八条对城市规划、政策调整等因素进行了约定，应按照合同的约定履行。陆逊缘宾馆从未收到潮江春酒店要求维修宾馆物品的请求，其要求返还12.4万元没有事实依据，不应得到支持。综上，陆逊缘宾馆请求驳回潮江春酒店的诉讼请求。
经审理查明，2006年9月，陆逊缘宾馆与武汉市江海楼酒店管理有限公司签订《租赁经营合同》一份，该合同约定：甲方（陆逊缘宾馆）将位于武汉市汉口青年路462号的1700平房米的房产、土地（共五层，含宾馆院内停车场）及有关设施出租给乙方（武汉江海楼酒店管理有限公司）经营酒店；租赁期限为八年，2006年9月21日至2014年9月20日；自甲方开始计算租金之日起3年内租金62500元（全年75万元）；租金按季支付，乙方每季度第一个月十日前一次性缴纳187500元租金；租金从第四年起，每年年租金按上年租金基数的2%递增，即第四年租金为765000元／年，第五年租金为780300元／年，依此类推。其缴纳方式为：将每年度租金分成四等份按本条第二款约定的期限及方式缴付；甲方同意给予乙方租赁房屋装修期1个月，装修期内不计租金，不论乙方装修是否结束，甲方从签定合同之日起的第二个月的第一天开始计算租金，装修期间的水、电费及其它费用全部由乙方承担；租赁期内，乙方应按规定的时间向甲方足额缴纳租金，乙方经营中发生的各种费用如水、电费、治安费、税费、环保费等其他费用均由乙方自行承担；甲乙双方如果提前解除合同，必须提前半年书面通知对方，并征得对方书面同意后方可解除合同；如遇政策调整、城市规划及不可抗力因素造成合同终止，双方均不承担违约责任；乙方逾期一个月交房屋租金，甲方有权终止合同，已收的押金不退还，乙方装修及添制的不可移动的设施全部无偿归甲方所有；乙方拖欠租金，按拖欠租金的总额的日5‰计算违约金；本合同签订后，双方对甲方提供的资产明细表进行清点签字认可，乙方在使用过程中对正常磨损及不使用的设施交甲方处置，并从资产明细表中清除，对于非正常损坏乙方应照价赔偿；乙方增添的可移动设施，在合同到期后由乙方自行处置，不可移动的设施，应保持原状不得破坏，甲方不补偿任何费用。上述合同签订后，2007年5月18日，陆逊缘宾馆、武汉江海楼酒店管理有限公司、潮江春酒店签订《补充协议》，约定如下：2006年9月18日，陆逊缘宾馆与武汉江海楼酒店管理有限公司签订的租赁合同，经三方同意，承租方由武汉江海楼酒店管理有限公司变更为潮江春酒店；原合同规定双方的权利义务不变，潮江春酒店于本协议签订生效后，全面履行原合同规定的武汉江海楼酒店管理有限公司的义务。
上述合同签订后，陆逊缘宾馆将讼争房屋交给潮江春酒店经营，潮江春酒店从2007年开始拖欠租金。2008年12月至2013年5月期间，陆逊缘宾馆多次向潮江春酒店发出催款通知函。2010年1月18日，陆逊缘宾馆与潮江春酒店对2009年拖欠租金数额进行了对账，确认截止2009年12月31日，潮江春酒店欠租金469326元。双方在2010再次对账，确认截止2010年12月31日潮江春酒店欠租金515677元。双方于2011年进行对账，确认截止2011年12月31日，潮江春酒店欠租金580975元。2012年再次对账，确认截止2012年12月31日，潮江春酒店欠租金972900元。2013年双方对账，确认截止2013年12月30日，潮江春酒店欠租金1598486元。2014年11月7日，陆逊缘宾馆向潮江春酒店发出告知函，该告知函写明：“贵公司租赁武汉市江汉区陆逊缘宾馆协议已于2014年9月20日到期，我方欠租金1961877元，我方多次书面和口头催交未付，你方也没有给予较合理的解决措施。为严肃合同，维护我方利益，特请湖北潮江春酒店有限公司于2014年11月10日上午9时30分与武汉市江汉区陆逊缘宾馆办理房屋及酒店设备设施的交接手续。并请湖北潮江春酒店有限公司抓紧筹备资金，交齐租金，否则武汉市江汉区陆逊缘宾馆将采取一切必要的法律途径追收欠款。”此后，双方未办理房屋交接手续。2014年11月20日，陆逊缘宾馆再次向潮江春酒店发出收房通知，收房通知下方写明：“因贵公司今天不配合办理交接手续，请你方于2014年11月25日之前通知我方与你方同时开门，请出你方财产及物品，2014年11月26日武汉市江汉区陆逊缘宾馆将自行收房”。该收房通知后出具后，双方仍未办理房屋交接手续。2014年11月20日，陆逊缘宾馆将讼争房经营宾馆部分上锁，潮江春酒店仍在一楼经营清山小镇餐馆。租赁期内，潮江春酒店支付陆逊缘宾馆房屋押金30万元。
另查明，本案讼争房坐落于武汉市江汉区青年路366号（新号462号），其产权人及土地使用权人为陆逊缘宾馆，潮江春酒店承租第四幢楼房屋，该房屋共五楼，建筑面积1766.48平方米。
上述事实，有陆逊缘宾馆提供的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、《租赁经营合同》、《补充协议》、租金对账单、催款通知函、告知函、工作联系函、收房通知，潮江春酒店《租赁经营合同》、《补充协议》、收据及现金缴款单、武汉市公安局交通管理局网页上下载的信息截图、对账单、申请报告以及陆逊缘宾馆、潮江春酒店的陈述等证据证明，以上证据均经庭审查证属实，本院予以确认。
本院认为，陆逊缘宾馆与潮江春酒店签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。（一）关于合同终止问题。合同约定租赁期限自2006年9月21日至2014年9月20日止，陆逊缘宾馆请求确认双方之间签订的《租赁经营合同》在2014年9月20日终止，具有合同依据，本院予支持。潮江春酒店主张合同期满后双方存在不定期租赁关系，理由是在2015年潮江春酒店仍在交租金，陆逊缘宾馆也在收租金，但潮江春酒店从2007年开始拖欠租金，其在2015年交纳部分租金不能认定为双方存在不定期租赁合同，且陆逊缘宾馆于2014年11月17日要求潮江春酒店腾退房屋。故潮江春酒店上述主张理由不成立，本院不予采信。（二）关于陆逊缘宾馆提出的房屋腾退诉讼请求。双方租赁期限已届满，潮江春酒店应承担房屋返还责任，陆逊缘宾馆该项诉请具有合同和依据，本院予以支持。（三）关于陆逊缘宾馆要求潮江春酒店按物品清单移交财物的诉讼请求。陆逊缘宾馆于2006年10月将经营物品交给武汉市潮江春商务酒店，并办理了交接登记，制作了财产清单。潮江春酒店租赁经营后，实际接受了上述物品并用于经营，也实际返还了部分物品。现陆逊缘宾馆要求返还的财产是依据清单及返还清单核对后剩余的未返还的物品，该物品实际由潮江春酒店经营使用和控制，潮江春酒店应承担返还责任。故陆逊缘宾馆上述请求成立，本院予以支持。潮江春酒店应返还的财物详见清单。（四）关于陆逊缘宾馆主张的欠租诉讼请求。经双方对账确认，截止2013年12月30日潮江春酒店欠租金1598486元，双方对潮江春酒店2014交纳租金302636元没有异议。潮江春酒店应支付拖欠的租金数额截止2014年9月20日计算为：1598486元＋（69003元×9月）－302636元=1916877元，陆逊缘宾馆只要求支付拖欠的租金1893876元，本院予以支持。陆逊缘宾馆及潮江春酒店均同意将潮江春酒店支付的押金冲抵租金，潮江春酒店实际应支付的下欠租金为1893876元－300000元=1593876元。（五）关于陆逊缘宾馆要求潮江春酒店支付违约金20万元的诉讼请求。依据双方合同第八条的约定，潮江春酒店拖欠租金，按拖欠租金总额的日5‰计算违约金，潮江春酒店从2007年开始拖欠租金，按合同约定计算远远超过20万元，陆逊缘宾馆仅要求潮江春酒店支付违约金20万元符合合同和法律依据，本院予以支持。（六）关于陆逊缘宾馆要求潮江春酒店支付房屋占用费的诉讼请求。2014年11月20日以后，潮江春酒店实际占用的是一楼的房屋，在此之后仅应支付一楼房屋的占用费。2014年9月20日至11月20日比照租金支付房屋占用费，计算为69003元×2月=138006元，2014年11月20日至实际腾退之日按每月13801元（69003元÷5层）支付房屋占用房。（七）关于潮江春酒店的反诉请求是否成立问题。本院认为，潮江春酒店要求变更双方签订的《租赁经营合同》租赁期限为十年，即2016年9月27日终止；要求变更租金条款，确认2012年9月至2014年9月的租金为0的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。潮江春酒店要求陆逊缘宾馆返还维修费12.4万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内从武汉市江汉区青年路366号4幢5层楼（新号462号）房屋内腾退（具体腾退面积以产权证标明的面积为准）；
二、被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆清单中的财物（清单附后）；
三、被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆租金1593876元；
四、被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆违约金20万元；
五、被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆房屋占用费（2014年9月20日至11月20日期间房屋占用费138006元；2014年11月20日起按每月13801元标准支付房屋占用房至实际腾退房屋之日止）；
六、驳回原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆的其他诉讼请求；
七、驳回被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件减半后受理费13196元、其他诉讼费用40元，共计13236元，由原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆负担1324元，由被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司负担11912元［上述款项原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆已垫付，被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司应随同上述判决款项一并支付给原告（反诉被告）武汉市江汉区陆逊缘宾馆。］。反诉案件减半后受理费9780元，由被告（反诉原告）湖北潮江春酒店有限公司负担（已付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉
市中级人民法院。
审判员 陈艳玲
二〇一五年十一月四日
书记员 叶长青
速录员 蒋 耘