广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初5081号
原告：杜健明，男，1968年9月25日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，
被告：郑长均，男，1979年12月1日出生，汉族，住四川省开江县，
原告杜健明诉被告郑长均民间借贷纠纷一案,本院于2017年4月11日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杜健明到庭参加诉讼。被告郑长均经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
杜健明向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还借款455552元，利息24000元【利息从2017年2月29日暂计至起诉之日（第一笔利息按月息率2%；第二笔利息按月息率2.5%标准计至被告履行完毕止）】，两项共计479552元；2、本案诉讼费用由被告承担；3、请求对被告名下位于佛山市禅城区仙槎�8号地下停车场DS52号【不动产权证号粤（2016）佛禅不动产权第0037660号】、佛山市禅城区仙槎路8号九座1403房（房地产权证号：粤房地产权证佛字第××号）的房产享有优先受偿权。庭审过程中，杜健明明确其诉请的利息计算方式为：郑长均尚欠本金455552元，其中55552按月利率2%计算，40万元按月利率2.5%计算，均自2017年2月29日起计算至被告实际清偿完毕之日止。事实和理由：2016年6月30日和2016年12月6日，被告因欠缺资金，向原告借款合计50万元，并于2016年6月30日和2016年12月6日立下借据承认欠款。借款后，被告于2016年7月29日至2017年2月27日共归还了44448元本金，余下455552元本金至今未还。经原告多次追收无果，为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请求依法判决。
郑长均未作答辩。
杜健明围绕其诉讼请求依法提交了证据，郑长均未提出异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
2016年6月30日，郑长均向杜健明借款10万元，双方签订《借款合同》（甲方：杜健明，乙方：郑长均），约定，借款用途为资金周转，借款月利率为2%，乙方以其名下位于佛山市禅城区仙槎路8号地下停车场DS52号〖不动产权证号：粤（2016）佛禅不动产权第0037660号〗作为借款担保，借款期限自2016年6月30日起至2017年12月29日止。还款方式为等额分期返还本息，借款期限内，乙方共分18期等额向甲方归还借款本息，即借款期间内应于每月29日前等额向甲方返还借款本息7556元。乙方逾期归还借款本息的，逾期还款期间，甲方每日按借款金额的5‰加收乙方罚息。乙方逾期一天向甲方支付借款本息的，甲方有权要求乙方提前归还借款本息。
2016年6月30日，原、被告签订《房屋抵押合同》（甲方：郑长均，乙方：杜健明），约定，本合同项下最高额抵押担保的范围为10万元。最高额抵押担保范围为主合同项下的全部债务，包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金，以及乙方为实现债权和抵押权而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、公告费、差旅费等）。该处抵押车位于2016年6月29日办理了抵押登记，不动产登记证明号为：粤（2016）佛禅不动产证明第0004432号，登记的被担保主债权数额为10万元。
2016年6月30日，杜健明向郑长均账户转账支付10万元。同日，郑长均出具收条，确认已收到杜健明通过中国民生银行支付的10万元。
2016年12月6日，郑长均向杜健明借款40万元，双方签订《借款合同》（甲方：杜健明，乙方：郑长均），约定，借款用途为家庭及个人开支，借款月利率为2.5%，乙方以其名下位于佛山市禅城区仙槎路8号九座1403房〖房地产权证号：粤房地权证佛字第××号〗作为借款担保，借款期限自2016年12月6日起至2017年6月5日止。还款方式为先付息，后还本。借款期限内，乙方每月5日之前向甲方支付当月借款利息1万元，借款期满，乙方必须在借款期满之日前向甲方返还全部借款本息。乙方逾期归还借款本息的，逾期还款期间，甲方每日按借款金额的5‰加收乙方罚息。乙方逾期一天向甲方支付借款本息的，甲方有权要求乙方提前归还借款本息。
2016年12月6日，原、被告签订《房屋抵押合同》（甲方：郑长均，乙方：杜健明），约定，本合同项下最高额抵押担保的范围为40万元。最高额抵押担保范围为主合同项下的全部债务，包括借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金，以及乙方为实现债权和抵押权而产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、财产保全费、评估费、公告费、差旅费等）。该处抵押房产于2016年12月6日办理了抵押登记，不动产登记证明号为：粤（2016）佛禅不动产证明第0011252号。
2016年12月6日，杜健明向郑长均账户转账支付40万元。同日，郑长均出具收条，确认已收到杜健明通过中国民生银行支付的40万元。
杜健明自认郑长均还款情况如下：第一笔10万元的借款已归还借款本金44448元，尚欠本金55552元，支付了8期利息，付清了2017年2月27日之前的利息。第二笔40万元的借款郑长均于2017年1月5日还款12400元，其中支付利息1万元，手续费2400元；于2017年2月15日还款14344元，其中支付利息1万元，滞纳金4344元。
本院认为：本案为民间借贷纠纷。
关于第一笔借款。杜健明主张的借款事实提供了充分的证据予以证实，可以认定。郑长均借款之后未依约还款，构成�约，应承担相应的违约责任。虽然借款尚未到期，然依照《借款合同》的约定，杜健明有权要求郑长均提前归还借款本息。杜健明诉请郑长均归还第一笔借款的尚欠本金55552元，并按双方约定的月利率2%计算利息，合法有据，本院予以支持。
关于第二笔借款。第二笔借款《借款合同》中并未约定手续费，杜健明收取手续费缺乏事实和法律依据，故郑长均于2017年1月5日支付给杜健明的12400元，扣除应付利息1万元之外剩余的2400元应从借款本金中予以抵扣。郑长均于2017年2月15日支付的14344元，杜健明除扣除利息1万元之外，剩余4344元杜健明称已用于抵扣滞纳金。依照第二份《借款合同》的约定，郑长均逾期还款每日应按借款金额的5‰加收罚息，按照该约定，自逾期之日起，郑长均应支付的利息已超出了年利率36%的范围，依照《最高人民法院关于审理民间�贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于“借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持”的规定，郑长均已支付的利息超出年利率36%的部分应抵扣借款本金。关于第二笔借款的欠款情况具体计算如下：
计息本金（元）
利息起算时间
计息截止时间
月利率（％）
应付利息（含罚息）（元）
还款额（元）
已还利息（元）
已还本金（元）
尚欠本金（元）
400,000.00
2016/12/6
2017/1/5
2.5
10,000.00
12,400.00
10,000.00
2,400.00
397,600.00
397,600.00
2017/1/6
2017/2/5
2.5
10,271.33
0.00
0.00
0.00
397,600.00
397,600.00
2017/2/6
2017/2/15
3
3,976.00
14,344.00
14,247.33
96.67
397,503.33
截至2017年2月15日，郑长均尚欠第二笔借款本金397503.33元，杜健明主张该笔借款按照双方约定的月利率2.5%计算利息，超出了法律规定的年利率24%的范围，本院对杜健明主张的超出部分的借款本息诉请不予支持。
上述两笔借款郑长均尚欠借款本金共计453055.33元（55552元＋397503.33元）。杜健明主张两笔借款均从2017年2月29日起计算利息，本院予以支持。
郑长均将其名下分别位于佛山市禅城区仙槎路8号地下停车场DS52号【不动产权证号粤（2016）佛禅不动产权第0037660号】、佛山市禅城区仙槎路8号九座1403房（房地产权证号粤房地产权证佛字第××号）的两处房产抵押给杜健明，并办理了抵押登记，杜健明的抵押权自登记之日起设立。郑长均未依约清偿到期债务，杜健明有权按照抵押登记的顺位对上述抵押房产折价、拍卖、变卖所得价款在双方约定的担保范围内享有优先受偿权。按照两份《房屋抵押合同》的约定，位于佛山市禅城区仙槎路8号地下停车场DS52号的房产担保的最高限额为10万元，位于佛山市禅城区仙槎路8号九座1403房的房产担保的最高限额为40万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第二百一十一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、被告郑长均于本判决生效之日起十日内向原告杜健明清偿借款本金55552元及利息〖以55552元为本金，按年利率24%，自2017年2月29日起计算至实际清偿之日止〗；
二、被告郑长均于本判决生效之日起十日内向原告杜健明清偿借款本金397503.33元及利息〖以397503.33元为本金，按年利率24%，自2017年2月29日起计算至实际清偿之日止〗；
三、原告杜健明就判决第一项确定的债权对被告郑长均名下位于佛山市禅城区仙槎路8号地下停车场DS52号的房产【不动产权证号：粤（2016）佛禅不动产权第0037660号】折价、拍卖、变卖所得价款在最高限额10万元范围内享有优先受偿权（具体优先受偿权顺位以登记为准）；
四、原告杜健明就本判决第二项确定的债权对被告郑长均名下位于佛山市禅城区仙槎路8号九座1403房的房产（房地产权证号：粤房地产权证佛字第××号）折价、拍卖、变卖所得价款在最高限额40万元的范围内享有优先受偿权（具体优先受偿权顺位以登记为准）；
五、驳回原告杜健明的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8494元，由原告杜健明负担94元，被告郑长均负担8400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 袁 菁
人民陪审员 李健莹
人民陪审员 李瑞芬
二〇一七年八月九日
书 记 员 叶萃颖