广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1971民初11794号
原告：广东东豪房地产置业有限公司，住所地：广东省东莞市南城街道西平东骏路东骏豪园一期商铺B116。
法定代表人：谭爱平。
委托代理人：林彩霞，广东聚才律师事务所律师。
委托代理人：陈烘朋，广东聚才律师事务所律师。
被告：莫淑雅，女，汉族，1982年11月14日出生，住广东省东莞市莞城区，
委托代理人：张玲悦，广东广健律师事务所律师。
原告广东东豪房地产置业有限公司诉被告莫淑雅居间合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广东东豪房地产置业有限公司委托代理人林彩霞、陈烘朋，被告莫淑雅本人及委托代理人张玲悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2017年3月20日，原告与被告签订《快速销售委托合同》，约定被告将其名下位于东莞市南城区绿色2纪城·国际公馆·香榭丽70栋2101委托原告代为销售，委托期限为2017年3月21日至2017年5月21日，代理销售价格不低于4900000元，签订合同当日，被告收取了原告的保证金600元。合同签订后，原告积极履行义务，并为被告寻求找到了符合条件的买受人。2017年4月20日，原告向被告发出书面的《业务联系函》，函告被告于2017年4月24日前来配合签署《房地产买卖及居间合同》，被告拒绝签收。依照原被告签订的合同规定，原告的行为已经构成违约，被告应按照合同的约定向原告支付违约金147000元，同时被告应该向原告退还已经支付给被告的保证金。为维护自身的合法权益，诉至法院请求依法判令：1、被告退还原告快速销售保证金600元；2、被告向原告支付违约金147000元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称，1.被告同意返还保证金600元。2.被告不同意支付违约金147000元。3.被告作为本次物业的售卖方，原告作为物业居间方，二者法律关系属于居间法律关系，原告事实上在签订了快速销售委托合同后并没有履行居间人的基本义务，包括提供订立合同的机会，带客户查看物业，可以看出原告是否积极履行职责。委托期间被告从未收到管理处通知有原告的经纪人带客户看房的任何进门许可的电话通知，被告本人从未为原告及其客户开门通行的服务，案涉物业国际公馆物业所有中介进出要有入门登记，但是物业的入门登记没有原告进出查看案涉物业的出入登记，因此原告没有为被告提供真实意向客户，以促成案涉物业的成交，原告以其行为表明其没有按照快速销售委托合同的义务，不应当享有合同权利。案涉合同属于原告提供的样本合同，该样本合同的第6、7、8、9条属于格式条款，其中第7条排除了被告与其他中介交易的权利，加重了被告的违约责任。4.原告在起诉状中的函件中的内容属于虚假，与事实不符。被告可以按照原告提供的劳务支付居间费用，但原告应当提供相应的证据作为依据。
经审理查明，2017年3月20日以原告为乙方，被告为甲方签订了一份《快速销售委托合同》，合同约定：原告独家委托出售的房屋为坐落于东莞市××城区绿色路××号世纪城·国际公馆·香榭里70栋2101，物业为住宅，编号为0400629401，物业面积为233.89平方米；原告代被告与意向方商洽的价格，不低于4900000元，接受意向买方通过贷款方式付款；委托期限自2017年3月21日至2017年5月21日；被告向原告支付的600元快速销售保证金，如该物业实际成交价高于委托价的，被告同意按超额部分的3%向原告支付居间服务费；意向买方接受委托价的，被告应在接到原告电话或者书面通知其3日内到原告指定的地点与原告及意向买方签署正式的买卖合及居合同。被告违反下列约定的，应向原告支付违约金，违约金为委托价的百分之三：1、在独家委托期间内要求提出终止委托合同的；2、交易条件符合第三条约定时，经原告通知被告拒不来签署合同的；3、通过其他中介企业成交或与客户私下成交的；4、其他因被告原因导致协议无法正常履行的情形。该合同由原告的盖章签字确认和被告签字捺印确认。原告主张因通知被告签署合同，但被告拒不前来签署合同，且案涉房屋已经出让他人，被告的行为构成违约，要求被告承担违约责任。被告主张同意返还保证金600元给原告，但原告没有依合同履行介绍买家的义务，被告不存在违约,且原告与被告之间共签订了三次的《快速销售委托合同》。
另查，广东世纪城物业服务有限公司香榭里物业服务处出具《证明》，载明：兹有自2017年3月18日至2017年5月29日的《中介人员登记进出登记表》复印件，是从国际公馆香榭里物业服务处的登记记录，该《中介人员登记进出登记表》共有26页，上述记录是此期间中介人员出入的全部记录。而原告提供其与黄林丰签订的《物业求购委托经纪服务合同》，黄林丰同意以4900000元按揭贷款方式购买案涉房屋，黄林丰的身份证显示出生日期为1965年10月20日。
再查，被告于2017年4月3日与案外人广东金信联置业有限公司、吴旋签订了《存量房买卖及居间服务合同》，将案涉房屋通过广东金信联置业有限公司出卖给吴旋，该房屋支付的中介费为98000元。
以上事实，有原告提交的《快速销售委托合同》、房地产权证（复印件）、业务联系函、邮件面单、改退批条、物业求购委托经纪服务合同、身份证复印件，被告提供的快速销售委托合同（20170320、20170111）（复印件）、工行个人购房借款担保合同、微信聊天记录、证明、中介人员进出登记表（复印件）、存量房买卖及居间服务合同及微信聊天记录以及本案庭审笔录等附卷为证明。
本院认为，被告主张合同为样本合同，合同中的第6、7、8、9条为格式条款，但被告确认就案涉的房屋已与原告签订三次《快速销售委托合同》，对之前的《快速销售委托合同》合同期满被告已收取了保证金，故可知原被告之间非第一次履行该合同，被告清楚知晓合同内容，本院对被告的主张不予采信。双方签订的《快速销售委托合同》是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规的规定，合法有效。原告主张签订合同后积极履行了合同义务，并在委托期间通过原告的努力找到了购买案涉房屋的意向买家，带意向买家看房后并于2017年4月13日与案外人签订了《物业求购委托经纪服务合同》，然而在原告通知被告到原告处签署《房地产买卖及居间合同》时，被告却不配合，但从被告提供的原告员工与被告的聊天记录中提到，原告并无被告房屋的钥匙以及密码，原告是无法进入被告房屋进行看房，且被告向法庭提供了《广东世纪城物业服务有限公司中介人员进出登记表》中，并无原告带案外人看房的记录，且原告也没有提供证据证明黄林丰具备购房条件，故本院对原告主张已为被告介绍合适的购房人的事实不予采信。庭审中，被告同意向原告返还快速销售保证金600元，故原告请求被告退还快速销售保证金600元，合法有据，本院予以支持。关于被告是否需要支付原告的费用。原告与被告签订了《快速销售委托合同》，合同有约定“甲方独家委托乙方出售价物业……”在委托期间被告通过其他经纪方出售了案涉房屋，故被告的行为构成违约，但被告主张双方约定的违约责任过高，且鉴于原告在委托期限内也无促成被告与他人签订买卖合同，无法证明原告的实际损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，合同当事人可以约定高于实际损失的违约金，但过高的违约金约定可能与公平原则存在冲突。因此，被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，本院应当依法予以调整，由于被告在独家委托期间将房屋通过其他中介出售了案涉房屋属违约行为，但原告没有提供相关损失的证据，双方在《快速销售委托合同》中对违约金的约定明显过高，故本院对违约金的约定予以调整，参照被告出让案涉房屋支付的中介费为98000元作为基数，被告应向原告支付的违约金应为29400元（98000×30%=29400）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第一百零七条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条以及上述援引法律条文的规定，判决如下：
一、被告莫淑雅应于本判决生效之日起五日内向原告广东东豪房地产置业有限公司退还快速销售保证金600元。
二、被告莫淑雅应于本判决生效之日起五日内向原告广东东豪房地产置业有限公司支付违约金29400元。
三、驳回原告广东东豪房地产置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费1626元，由原告承担1351元，被告承担275元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审
审判员 方敬萍
二〇一七年七月二十八日
书记员 柯聪聪
附页（文书引用的法律条文）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。