广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2011）惠中法民一终字第677号
上诉人（原审被告）杨军，男，汉族，1968年9月9日出生，户籍住址：湖北省京山县。
委托代理人梁小军，广东达伦律师事务所律师。
委托代理人罗青松，广东达伦律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）王占珍，女，汉族，1960年3月27日出生，户籍住址：湖北省仙桃市。
委托代理人汪绍怡，广东以泰律师事务所律师。
原审被告屈玉胜，男，汉族，1970年12月6日出生，户湖北省京山县。
上诉人杨军、王占珍因房屋租赁合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第1100号民事判决，分别向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审原告王占珍诉称：2011年4月10日，被告自称广东省××路××私房××套私房一套，被告愿意以248000元的价格转让给原告并要求原告交纳60000元定金，被告于4月10日向原告收取定金60000元，但4月12日原告得知该房产所有权并不属于被告，该房的所有权人为吕玉成、余鑫，被告无权处分该房产，因此，原告认为双方签订的《房子转让协议》无效，被告已经收取原告的60000元定金，但该房产所有权并非被告无法转让，被告已经构成了违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，被告应该承担双倍返还的义务。为维护原告的合法权益，依法向法院提起诉讼，请求判令：1、依法确认原、被告签订的《房子转让协议》无效；2、被告双倍返还定金120000元；3、被告承担本案全部诉讼费用。
原审被告杨军辩称，一、答辩人与被答辩人所签的《房子转让合同》实际上是一份房屋转租合同。从《房子转让合同》内容来看，被答辩人在签订合同时，已经明知双方约定的内容是转租，而不是转让房屋产权，转让的是房屋里面现有一切设备。具体内容如下：第一、《房子转让合同》第②项明确约定：甲方交清4月份房租(乙方交4月份房租8000元)。甲方是答辩人，乙方是被答辩人。双方已在合同中约定了缴交房屋租金的时间及金额，如果是转让不可能还要买受人缴交房屋租金。显然，在签合同时，被答辩人是知道双方所签合同为转租合同。第二、《房子转让合同》第④项明确约定：合同照原合同转让。原合同是指答辩人杨军与房屋所有人吕玉成、余鑫所签订的《房屋租赁合同》。根据双方的约定足以认定，被答辩人与答辩人所签的《房子转让合同》是转租合同。从市场价值来惠州市中心区××层区的三层公寓楼，共63套，建筑面积2450平方米，不可能以248000元转让。即使是房屋转让，也需要经过房管部门，税务部门办理相关转让手续，而双方签订的《房子转让合同》对此只字未提。从现有财产价值来看，答辩人将房屋转租给被答辩人，同时，将房屋内的设备转让给被答辩人。其设备有旅馆业治安管理信息系统、房屋租赁管理电脑系统、63间户屋内现有空调等设备，以及答辩人已交给业主的相当于两个月房租的押金50000元。双方约定成交价248000元基本符合市场行情。二、双方签署的《房子转让合同》依法有效，双方应当履行；而被答辩人违约未履行合同义务。答辩人与业主签订的《房屋租赁合同》补充协议约定，承租人(本案的答辩人)有转租的权利，并且，其转租行为是征得业主(出租方)的同意的情况下转租的，属于有效的转租行为。答辩人与被答辩人签订的《房子转让合同》实际上是转租合同。其意思表示真实，没有违反法律的强制性规定，合法有效，双方应当依合同履行。而被答辩人缴交定金之后，承租房屋并营业两天后反悔，既没有支付双方约定的合同价款余额188000元，也没有继续承租该公寓，属于被答辩人违约。三、答辩人不应当双倍返还定金120000元，且应当没收被答辩人定金60000元。被答辩人没有履行合同义务，属于违约行为。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，答辩人应当没收定金。而不应当退还被答辩人已交的定金，更不应当双倍返还定金。
原审被告屈玉胜辩称，答辩人并非签订《房子转让合同》的一方，不应当作为本案的当事人。《房子转让合同》是被答辩人与杨军所签，对答辩人不发生法律效力，答辩人也不享有该合同的权利，也不应当承担该合同的义务。不应当列为本案的当事人。
原审审理查明：2010年5月20日，第一被告杨军（合同乙方）与案外人吕玉成、余鑫（合同甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：（第一条）甲方将其所有的坐落于惠州市××路××号××大厦2、3、4层（房地产粤房地证字第××号3第××号3第××号381号）加一楼门面一间（房地产粤房地证字第××号382号），共63套房屋，建筑面积24850平方米租赁给乙方；（第二条）该房屋用途为出租房住宿；（第三条）租赁期限自2010年7月1日至2015年7月1日止。2011年4月10日，原告与第一被告签订《房子转让合同》，约定：（第1条）第一被告将位于南门路21号2-4层公寓，其中包括一楼门面通道转让给原告；（第2条）第一被告交清4月份房租，第一被告交清4月10日以前水电费及一切费用，房子里面预存的东西，一切归原告，里面不能有任何矛盾，包括以前的中介费用；（第3条）转让价248000元，原告预付定金60000元，余额188000元双方签好合同后一次付清；（第4条）合同照原合同转让；（第5条）如有违约，双倍补偿。同日，第二被告作为经手人收取了原告的定金60000元，第一被告也在《收款收据》填票人栏签字。原告于2011年4月11日在涉案房屋营业一天。原告以没有见到涉案房屋的所有权人为由拒绝支付余款188000元。此后，该房屋一直由被告经营。原告要求被告退还定金未果后，诉至本院，请求判如所请。
原审判决认为：虽然原告与第一被告于2011年4月10日签订《房子转让合同》的名称是“房子转让”，但是，从《房子转让合同》约定的内容来看，该合同明显是房屋转租合同。原告与第一被告签订名为《房子转让合同》的转租合同，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。由于《房子转让合同》明确约定“合同照原合同转让”，故原告应当在签订合同时知道第一被告是转租他人的房屋。在原告与第一被告均明知涉案房屋权属人是他人的前提下，双方并没有在合同中明确约定是否要得到房屋权属人的同意，故双方以合同约定不明产生争议导致《房子转让合同》未能履行，双方均有过错，第一被告收取原告的定金60000元应当返还给原告。原告以被告违约为由要求双倍返还定金以及被告以原告违约为由要求没收定金的请求，无事实与法律依据，本院均不予支持。由于第二被告只是收取定金的经手人，原告亦无充分证据证明两被告系合伙关系，故原告要求第二被告返还定金的诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条的规定，原审作出三项判决：一、解除原告王占珍与第一被告杨军于2011年4月10日签订的《房子转让协议》。二、第一被告杨军应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告王占珍返还定金60000元。三、驳回原告王占珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2800元（原告已预交），由原告王占珍负担1400元、第一被告杨军负担1400元。
判决书送达后，原审被告杨军和原审原告王占珍均不服，分别向本院提出上诉。原审被告杨军上诉称：
原审原告王占珍上诉称：一、一审判决认定事实有误，程序错漏，其审理查明部分与事实不符。1、上诉人从未接收过涉案房屋，更未在涉案房屋营业一天，但一审法院却在没有证据的情况下凭空认定了“原告”“营业一天”。2、上诉人对被上诉人提供的所谓证据《收据》、露馅资料都予以否定，没有经过任何鉴定，一审法官却违法加以认定。3、一审法官本应依职权追加本案案外人、所涉房屋的房东吕玉成、余鑫作为第三人出庭，或调查房东（出租人）是否统一被上诉人转租，这是关系到转租是否合法的关键，但一审法官却疏忽大意，未予追加和调查。在未知出租人是否同意转租的情况下，即认定协议有效有误。二、被上诉人已构成违约和非法转租，定金理应双倍返还。1、本案要判断被上诉人是否违约，关键是要正确认识和理解《房子转让合同》第4点“合同照原合同转让”的意思表示。从语义上分析，这句话是省略语，其完整的语句为：（将来王占珍的租赁）合同转让照原（房东吕玉成与杨军的房屋租赁）合同转让（或转名给承租人）。假如把“让”改为“名”，意思就更清楚不过了。这就是原被上诉人双方当时的真实意思，他们当时的想法都是要求把原《房屋租赁合同》的承租方改为王占珍。2、从法律上分析，“合同照原合同转让”就是指：原租赁合同的所有权利义务转让给上诉人王占珍，由上诉人王占珍承接（代位）杨军继续履行原合同。其包含下面三方面的基本含义：（1）“出租方”按原合同。如出租方不是房东吕玉成、余鑫，那当然就不是按原合同了。也就是说，被上诉人如果没有能促成房东吕玉成、余鑫来与上诉人签署合法的租赁合同，怎么可能“按原合同”呢？（2）承租的条件按原合同。包括租赁的范围、租金、押金、租金交纳、权利义务等均按原合同。（3）承租的时间和租赁的期限要按原合同。因设计日后押金的清退，以及上诉人继续经营的语气，因此时间与期限必须按原合同。3、根据《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，作为承租人的杨军，转租时必须要征得房东吕玉成、余鑫的同意，否则，即构成非法转租，其转租行为是违法行为。而且，由于没有得到房东吕玉成、余鑫的同意，作为承租人的杨军根本没有转租权。从以上可以看出，无论按照法律规定还是合同的约定，被上诉人杨军当然、也必然要房东吕玉成、余鑫同意出面，与上诉人补签同样的《房屋租赁和他能够（常用版）》，这是被上诉人杨军的法定义务。如果房东不到场，这一目的根本无法达到，也无法将原租赁合同的权利和义务转让给上诉人。现在，由于被上诉人一直无法促使房东吕玉成、余鑫同意转租和出面签约，被上诉人无疑构成了非法转租，更完全构成违约。根据《房子转让合同》第5天，违约当然要双倍补偿。4、上诉人按约定预付了定金60000元，已履行了合同义务。但被上诉人收了60000元定金后却什么都不去做，连房东都约不出来，根本无法“签好合同”，又怎样“照原合同转让”呢？这不是违约又是什么？5、根据《房子转让合同》权利义务的分配，作为出租人、转租人的被上诉人杨军，理所当然要约出房东来签好正式的《租赁合同》，这是法律规定给他的义务，这是十分明确的。难道法定的义务一定要合同约定吗？一审法院认为“双方并没有在合同中明确约定”，“双方均有过错”，这是明显是十分错误的。三、两被上诉人杨军、屈玉胜是合伙，有充分证据证实，一审法院却不予认定。1、《房子转让合同》是屈玉胜拟定手写的。这些合同条款，如果不是合伙，根本无权决定。反过来说，对合同内容的决定权无疑证明了屈玉胜的合伙地位。2、《收款收据》有屈玉胜、杨军两人签名，从签名位置上看，屈玉胜在经收人签名，杨军在填票人签名，屈签名在上，杨签名在下，这充分说明当时的真正收款人是屈玉胜，也充分说明屈玉胜绝不可能是杨军聘请的员工。而且，当时杨军本人在场，如果屈玉胜是杨军的员工，他能当着老板杨军的面在他头上签名吗？假如说屈玉胜代表、代理杨军签名，杨军本人在场，这不是画蛇添足吗？两人一起签名，只能表明两人都有份，是合伙的，是共同占有该款项的。由于《收款收据》是本案最重要的证据，收取定金是当事人承担法律责任的开始。在这样重要的证据上，屈玉胜与杨军共同签名，摆明他们是要共同分配定金，共同承担气候的一切法律责任。3、上诉人教的6万元定金由屈玉胜收取，当时屈玉胜对上诉人和杨军说，他是合伙人，要上诉人把6万元定金直接给付屈玉胜。4、上诉人在协商转让的时候一直是与屈玉胜、杨军共同协商的，屈玉胜曾明确上诉人说，他与杨军本人是好朋友，合伙搞这个公寓楼时他花了20多万元，一直怀疑杨军报大了数，骗了他。所以他现在寸步不离公寓楼，公寓楼主要由屈看管、经营、而杨军只是请他外甥看管、监督。四、从法律定性上说，本案的《房子转合同》不是房产转让合同，也不是转租合同，而是一份转名合同。1、本案的《房子转让合同》依常识可以推定，不可能是房产产权的转让和买卖，这一点双方都认同。但协议第二条，“房子里面预存的东西，一切归乙方”，且表明房子里面的东西，即空调、家具等设备设施的所有权将由甲方转名归乙方持有。2、本案的《房子转让合同》也不可能转租合同。转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物出租给次承租人使用收益的行为。经过出租人同意，承租人是可以转租一部分、大部分的场地给次承租人，但原租赁关系依然存在，承租人不可能完全退出或解除原租赁关系。可是，本案的被上诉人杨军明显是要全部退出，不再继续承租了，这说明本案的《房子转让合同》不可能使转租合同。而且，合同中没有一个字提到转租，而“转让”却有四处，包括价款都是“转让价”，而不是转租价，而且如果真是转租的话，协议约定的就应当是转租的租金或押金，根本不可能是“转让价”。3、根据双方的履约情况和《房子转让合同》的内容分析，本案的《房子转让合同》明显是一份转名合同。双方所要表示的真实意思是对房子内的空调、家具等财产的所有权转名，对房东吕玉成与被上诉人杨军签订的《房屋租赁合同》进行转名。也就是说，上诉人和被上诉人都是希望吧被上诉人承租的房子及房子里的空调、家具设施转名给上诉人，由上诉人经营管理。而“合同照原合同转让”，明显就是指，将来上诉人要签《房屋租赁合同》就是按房东吕玉成和被上诉人杨军签订的《房屋租赁合同》一样，怎样才能和原合同一样？就是要把原承租方改为上诉人王占珍。五、被上诉人杨军和屈玉胜现已将本案标的物转让给第三人，卷款潜逃，充分证明其故意毁约违约的事实。在诉讼过程中，两被上诉人将本案标的物南门路21好2-4层公寓通过房东吕玉成、余鑫的签字转让给了第三人，且拒不返还上诉人的财务，现已潜逃，其行为明显是欺诈，逃避法律，拒不履行法院判决，已给上诉人造成了巨大的经济损失。综上，上诉请求：撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第1100好民事判决书，改判第一被上诉人、第二被上诉人双倍返还上诉人定金120000元；并判令两被上诉人承担一、二审所有诉讼费用。
上诉人杨军上诉称：一、一审法院判决解除上诉人与被上诉人于2011年4月10日签订的《房子转让协议》超出诉讼请求。被上诉人在民事起诉状中的诉讼请求时确认上诉人与被上诉人之间签订的《房子转让协议》无效，属于确认之诉。而解除上诉人与被上诉人于2011年4月10日签订的《房子转让协议》属于变更之诉。在一审法院确认上诉人与被上诉人签订的《房子转让协议》合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定全面履行各自义务。却在没有法律规定或当事人约定的条件下，判决解除上诉人与被上诉人于2011年4月10日签订的《房子转让协议》，显然超过了诉讼请求。二、一审法院认为上诉人与被上诉人应当在合同中明确约定房屋转租收复要得到房屋权属人的同意。上诉人认为，一审法院认定事实和适用法律错误。法律没有规定必须在房屋转租合同内容中明确约定是否要得到房屋权属人的同意，只规定承租人经出租人同意，可以将租赁物租给第三人。上诉人的转租行为得到该房所有权人吕玉成、余鑫不仅得到口头的同意，而且还通过书面进行了确认。其转租行为合法有效。三、一审法院认为《房子转让合同》未履行的原因是房子转让合同中未明确约定转租是否要得到房屋权属人的同意导致的，双方均有过错。上诉人认为，一审法院适用法律错误。《合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”没有规定合同荣可以不履行，或谁对谁错的问题。四、一审法院判决上诉人返还被上诉人的定金60000元缺乏法律依据。综上，上诉请求：1、撤销惠州市惠城区人民法院（2011）惠城法民一初字第1100好民事判决第一、二项。2、请求判令上诉人无需返还定金人民币60000元给被上诉人。3、请求判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
经二审审理查明：一审查明事实基本属实，本院予以确认。
本院认为：本案系合同纠纷。双方签订的《房子转让协议》虽名为转让，但从其内容和涉及房屋的面积、金额等，可认定双方签订该协议时的真实意思表示为房屋转租关系。
该协议内容是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，原审认定该协议合法有效，本院予以确认。《房子转让协议》第三条约定，乙方预付定金60000元，余额188000元，双方签好合同后一次性付清。根据该约定，应当认定双方签订的《房子转让协议》只是一个预约合同，双方还要签订本约正式合同。现上诉人王占珍主张杨军没有约出房屋所有权人，导致《房子转让协议》不能继续履行。上诉人杨军则主张上诉人王占珍不愿意承租。因上诉人王占珍在签订协议时已经明知存在原租赁合同、明知上诉人杨军并非房屋所有权人仅仅是承租人，而杨军亦未能举证证明其在签订协议前已经经得房屋所有权人的同意。故此，应认定双方均没能提供足够的证据证明系对方过错而导致《房子转让协议》不能继续履行，双方应对自己的民事行为承担相应的法律责任。上诉人王占珍上诉请求双倍返还定金，上诉人杨军上诉请求不返还定金，原审均不予支持，判令上诉人杨军返还60000元定金给上诉人王占珍并无不当，本院予以维持。关于被上诉人屈玉胜是否要承担返还定金责任问题。因本案关键证据《房子转让协议》的甲乙双方分别为杨军和王占珍，屈玉胜非合同当事人。至于定金《收款收据》上经收人处有屈玉胜的签名，不能认定屈玉胜就是合同当事人。上诉人王占珍主张杨军与屈玉胜为合伙关系，请求屈玉胜返还定金，该请求理据不足，本院予以驳回。
综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求没有充分的事实依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费2800元，由上诉人王占珍、杨军各负担1400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 池志勇
审 判 员 曾 莹
代理审判员 江 敏
二〇一二年三月九日
书 记 员 寇 倩