广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初19860号
原告（反诉被告）冯玉如，女，汉族，1973年7月8日出生，身份证住址广东省韶光市浈江区，
委托代理人赵明华，广东玉律律师事务所律师。
委托代理人叶峰，系原告的丈夫。
被告（反诉原告）深圳市钜盛隆实业发展有限公司，住所地深圳市罗湖区田贝四路与贝丽北路交汇处阳光天地家园B座明星阁1302，组织机构代码738806449。
法定代表人邱广文。
委托代理人方贤圣，广东深大地律师事务所律师。
委托代理人叶景，广东深大地律师事务所实习律师。
原告冯玉如与被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司（以下简称钜盛隆公司），及反诉原告深圳市钜盛隆实业发展有限公司反诉被告冯玉如房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵明华、叶峰，被告委托代理人方贤圣均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年8月20日，原、被告签订了两份《深圳市房地产买卖合同》，合同编号分别为：深（宝）网预买字（2010）第7952号、深（宝）网预买字（2010）第7953号，约定被告将位于深圳市宝安区龙华街道建设路龙泽榕园B栋4层A单元401号、501号房出售给原告，房屋用途为住宅，原告按照双方约定支付了定金、首期款、剩余房款以按揭的方式支付。合同第九条、第二十一条、第二十二条约定了交房时间、办证时间、逾期交房违约责任、逾期办证违约责任等，即约定：“原告通过按揭的方式支付剩余房款，被告应于2010年12月31日前将商品房交付给原告，被告应当按合同约定，如期交房，并在将本房地产交付给原告之日起240日内（即2011年8月28日之前）书面通知原告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》（以下简称房产证）”“买方要求继续履行合同的，合同继续履行，”等条款。原告按照原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》履行了合同义务，但被告并未按照合同的约定履行交房、办理房产证的义务。原告付清房款后，原告多次敦促被告履行交房、办理房产证的义务，但被告一直以种种原因拖延推诿，至今还没有为原告办理房产证，原告认为被告已严重违约，应当按照合同的约定向原告支付逾期办理房产证的违约金：167,042元{按照合同约定，被告应支付的逾期办证的违约金数额为603,872元=417,605元（单套总价）×2套×0.0004每天（违约金比例）×1,808天（违约金计算天数，暂从2011年8月28日计算至2016年8月18日，实际数额算至被告给原告办理产权证之日止），原告考虑到该603,872元数额过大，要求被告按照房产总价的20%支付违约金167,042元＝417,605元（单套总价）×2套×20％}。原告自2011年起多次敦促被告为原告办理房产证，被告在2015年通知原告，要求“原告带齐相关资料并向被告缴纳60,000元公司清算分摊费”。原告收到通知后，认为被告提出的60,000元公司清算分摊费不合理，合同只约定买方承担按照深圳市规定办理房产证的费用。原告认为，原告与被告之间依法订立的商品房买卖合同合法有效，且原告已按约履行了合同义务，依法依约，被告理应按照合同约定及时为原告办理所购商品房的房产证，并承担逾期交付房屋、办理房产证的违约金，原告无需支付公司清算分摊费。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告立即为原告办理房屋产权证书；2、被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金167,042元；3、被告承担本案所有诉讼费用。
被告答辩称，与我方的反诉意见一致。补充：原告虽然入住了涉案的楼盘，但是原告的房地产证确实没有办理，但被告对此是没有过错的，原因：1、原告至今没有交清房款；2、也没有按照国土局的要求向被告递交办证手续的资料；3、被告的初始登记比正常的楼盘登记要晚，原因是被告的楼盘竣工之后遇到宝安和龙华两个区域重新划分，被告的竣工备案资料和宝安区的内部质检报告及宝安区测绘大队的测绘报告在宝安区承建部门和龙华新区承建部门之间来回履行，重点是龙华不动产登记中心以前是房产证登记科，其不承认宝安区的测绘部门测绘的竣工测绘报告，导致被告迟迟不能办理初始登记；4、原告的房产的定金早已过期，原告签订认购书和正式的房地产买卖合同之间相差有几个月的时间，本来原告是签了认购书之后是不准备购买该两套房产，事后原告与被告方的管理人员串通才重新购买该房产，而且违反了认购书的约定，交2万元的定金为了骗取按揭款，将首期款汇给被告，然后再从被告方汇回原告方，实际上被告至今没有按照合同约定，收到原告的购房款。综上，说明了被告不存在违约情形，请求法院驳回的原告诉求。
被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司反诉称，2010年8月20日，反诉原告与反诉被告在合同签订之后向反诉原告支付购房首期款328,210元（其中反诉被告与反诉原告方管理人员串通将两套房子的过时定金计算在内），余款按揭支付，反诉原告按约向反诉被告交付了房产，但反诉被告至今不按合同约定支付反诉原告首期款，而是与反诉原告管理人员串通将打到公司的首期款如数返还，以此骗取首期款收据并办理银行按揭，实际反诉原告至今未收到反诉被告首期款，为此反诉原告特向法院提起反诉，请求判令：1、反诉被告向反诉原告支付购房款328,210元；2、反诉被告向反诉原告支付逾期支付购房款328,210元每日万分之三违约金，从2010年8月21日暂计至2016年10月17日，违约金共计225,480.27元。
原告（反诉被告）冯玉如针对反诉答辩称，1、原告已按照合同约定支付的所有定金、首付款及通过银行按揭的方式支付了房屋余款；2、请求法院按照原告诉状的诉求要求被告承担违约责任。
经审理查明：2010年4月3日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《龙泽榕园认购书》，甲方落款处加盖有被告公章，认购书相关约定如下：乙方购买甲方所开发之龙泽榕园项目B栋A单元五层01号房，用途为住宅，建筑面积为49.13平方米；该物业总价为人民币417,605元，乙方向甲方支付定金1万元，于签订本认购书时付清，签订正式的房地产买卖合同时，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起3日内，买卖双方签订正式的买卖合同；备注条款中约定①该房为毛坯交房；②首期款为人民币200,605元，贷款金额为人民币217,000元。
2010年8月20日，被告作为卖方，原告作为买方，签订一份合同编号分别为深（宝）网预买字（2010）第7952号《深圳市房地产买卖合同》，卖方落款处加盖有被告公章，合同相关约定如下：原告向被告购买龙泽榕园B栋四层A单元401号房，建筑面积为49.13平方米，房屋总价为人民币417,605元，原告采取按揭方式付款，签订本合同之日首期支付本房地产总价款的30.56%，即人民币127,605元，其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付；被告应于2010年12月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成项目的房地产初始登记；在本房地产交付给原告之日起240日内被告应书面通知原告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，办证方式为被告书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证的实际达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金；附件五第四条约定：本房地产发票及付清楼款证明在买方付清房款后由卖方统一安排开具；附件五第十四条约定，本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。
2010年8月20日，被告作为卖方，原告作为买方，签订一份合同编号分别为深（宝）网预买字（2010）第7953号《深圳市房地产买卖合同》，卖方落款处加盖有被告公章，合同相关约定如下：原告向被告购买龙泽榕园B栋五层A单元501号房，建筑面积为49.13平方米，房屋总价为人民币417,605元，原告采取按揭方式付款，签订本合同之日首期支付本房地产总价款的48.04%，即人民币200,605元，其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付；被告应于2010年12月31日前将本房地产交付给原告，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成项目的房地产初始登记；在本房地产交付给原告之日起240日内被告应书面通知原告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，办证方式为被告书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证的实际达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金；附件五第四条约定：本房地产发票及付清楼款证明在买方付清房款后由卖方统一安排开具；附件五第十四条约定，本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。
被告主张原告与被告管理人员串通签订上述两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，将首期款汇给被告后再从被告方汇回原告方。原告对被告的主张不予认可，被告未提交证据证明其该主张。
2010年8月15日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（以下简称浦发银行）签订一份《个人购房借款（综合）合同》，约定原告向浦发银行借款29万元用以购置涉案龙泽榕园B栋四层A单元401号房，并以该房产作为抵押。
2010年9月7日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司深圳分行（以下简称浦发银行）签订一份《个人购房借款（综合）合同》，约定原告向浦发银行借款217,000元用以购置涉案龙泽榕园B栋五层A单元501号房，并以该房产作为抵押。
2014年9月3日，被告取得了龙华第25小区商住楼B栋《深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。
2015年6月8日，被告办理了龙泽榕园B栋房屋的初始登记。
另查，1、原告主张其向被告支付购房款的情况如下:2010年4月3日，原告向被告支付定金各10,000元，共20,000元，原告提交了被告出具的收款收据予以证明，收款收据的收款单位处加盖有被告的公章，载明收到原告定金人民币10,000元；2010年6月11日，原告以转账方式分别向被告支付款项人民币190,605元、117,605元，共计308,210元，原告主张该款项为首期款，原告提交了个人活期明细证明该主张；银行发放贷款人民币29万元、217,000元。被告主张并未实际收到定金和首期款，原告支付的上述定金和首期实际已经退还给原告，原告对被告的该主张不予认可，被告未提交证据证明其该主张。
2、原告主张其已经实际入住涉案房产，被告主张其并未向原告交付过房产。
3、涉案两套房产均办理了预售备案登记，登记的买方名称为原告。
以上事实，有泽榕园认购书、深圳市房地产买卖合同、不动产信息查询结果单、深圳市不动产权预售备案登记查询表、个人活期明细、现金交款单、转账凭条、个人活期明细、收款收据两份、个人住房（商业用房）借款合同、竣工验收会议纪要、会议签到表、产权资料电脑查询结果表、竣工验收备案收文回执、深圳市房地产预售许可证、建设工程竣工测量报告等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。被告主张涉案两份《深圳市房地产买卖合同（预售）》是被告公司管理人员与原告串通签订的，但被告未提交证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。本院认为公司公章的加盖具有确认民事行为的效力，公司对其公章应当负有审慎的管理义务，在被告未提交证据证明其在合同中加盖公章的行为属于恶意串通的情况下，本院认为原被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系原被告真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，原被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。
原告主张其已按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定向被告支付了涉案房产定金2万元、首期款308,210元，且银行发放了贷款人民币29万元、217,000元，原告提交了加盖银行公章的现金交款单、收款收据、个人活期明细银行进账单证明其该主张，在被告并未提交证据予以反证的情况下，本院认为原告提交的证据足以证明其主张，本院对原告的上述主张予以支持。被告主张并未实际收到定金和首期款，原告支付的上述定金和首期实际已经退还给原告，但被告未提交证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，本院对被告该主张不予支持。故对于反诉原告深圳市钜盛隆实业发展有限公司要求反诉被告冯玉如支付购房款及利息的反诉请求，本院不予支持。
《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，在本房地产交付给原告之日起240日内被告应书面通知原告向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，办证方式为被告书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如被告未履行相关义务造成原告不能按约定期限取得《房地产证》的，被告自本房地产交付之日后的第240日起，按日向原告支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证的实际达到120日，则原告有权在该120日届满之日起半年内解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至原告实际取得《房地产证》之日止，被告按日向原告支付本房地产总价款万分之四的违约金。本案中，根据被告的主张，因购房款问题被告从未与原告办理过交付房产的手续，在被告既未提交证据证明被告依约通知过原告办理房地产证，又未对原告实际使用涉案房产的时间提出明确主张的情况下，本院认为被告未依约履行办理房地产证义务的行为构成违约，在计算延期办证违约金时的交付时间以合同约定的交付时间即2010年12月31日为标准，根据合同约定，被告逾期办证的行为已经超过120日，被告应当履行协助原告办理房地产证的义务，且应当向原告支付逾期办证违约金（以涉案房屋总价款417,605元为基数，按每日万分之四，从2011年8月28日起计算至原告实际取得房产权属证书之日）。原告起诉要求违约金按照167,042元计算，是其对自身诉讼权利和利益的自由处分，本院对其请求予以确认，被告应向原告支付逾期办证违约金167,042元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内配合原告冯玉如办理位于深圳市龙华建设路龙泽榕园B栋四层A单元401号房、B栋五层A单元501号房的房产权属证书；
二、被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告冯玉如支付延期办证违约金167,042元；
三、驳回被告深圳市钜盛隆实业发展有限公司的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币1,820元，反诉受理费人民币4,668元，由被告负担，受理费原告、被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 何冰清
二〇一七年二月二十日
书记员 李玉婷
书记员 梁 诚
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。