上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）虹民三（民）初字第184号
原告上海伟佳展览服务有限公司（反诉被告）。
法定代表人刘得义。
委托代理人吴伟农。
委托代理人吴伟东。
被告周华（反诉原告）。
委托代理人陈蔚（系周华之妻，即被告之一）。
被告陈蔚（反诉原告）。
上列两被告的共同委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
原告上海伟佳展览服务有限公司（以下简称伟佳公司）与被告周华、陈蔚房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告伟佳公司的委托代理人吴伟农、吴伟东，被告陈蔚暨被告周华的委托代理人，被告周华、陈蔚的委托代理人葛文昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告伟佳公司诉称，原、被告于2011年签订房屋租赁合同，原告向被告租赁位于上海市吴淞路XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋），租赁期限至2014年2月7日。合同到期后，双方未续签合同，但原告以每月租金9，000元继续租赁系争房屋。2014年7月，被告要求原告交还房屋。原告于2014年10月11日搬离系争房屋，次日原告找来收拾垃圾的名叫张某的人清扫房屋，并委托张某将房屋钥匙于14日交还给了被告。原告的租金已支付至2014年11月7日，被告于2014年10月25日将系争房屋出租给其他公司，但一直未退还原告押金和多支付的租金。原告多次催讨无果，为维护自己的合法权益，故诉至法院，要求判令：1、被告返还原告租赁保证金7，000元；2、被告返还原告多支付的2014年10月14日至2014年11月7日期间的租金7，200元；3、被告支付原告提前收回房屋的违约金7，000元；4、被告支付逾期退还押金、租金的滞纳金32，700元。审理中，原告撤回了第4项诉讼请求。原告并称，原告草拟了一式两份的《续租说明》，原告在《续租说明》上签好字后交由被告签字，被告不同意《续租说明》并自己草拟了一份《续租条款》，原告也不同意被告的《续租条款》，故未在《续租条款》上签字盖章。被告之后有无在原告的《续租说明》上签字没有告知原告，被告也没有将《续租说明》交还原告一份，故原告认为除了租金，双方对其他内容没有达成协议，双方形成的是不定期租赁；租赁合同约定，原告有权对房屋进行适当装修，对卧室、书房和厨房间的墙体在不影响安全的情况下可进行拆除和改建，故原告制作了设计图并在该图上签名盖章后交给了被告，现被告提交的设计图下方有落款人周华手写的一段文字，该段文字系被告事后擅自添加的，未经原告同意，租赁合同没有约定原告交还房屋时必须恢复原状。
被告周华、陈蔚辩称，不同意原告的全部诉讼请求。租赁合同到期前，双方协商续签合同事宜，双方就每月租金9，000元及续租1年达成一致，但被告提出续租合同中要增加“押金增至9，000元、合同到期当日返还房屋、返还房屋须恢复原状”这三项条款，原告不同意，故双方未签订续租合同，但出于合同到期后被告权益的保障，被告在原告草拟的《续租说明》上签了字。合同到期后，原告继续租赁。2014年10月中旬，原告电话告知被告其将搬走，被告要求与原告见面办理房屋交接手续，但已联系不上原告。2014年10月14日，原告找了一位收拾垃圾的人来清扫房屋，并让该人将钥匙转交给被告。2014年11月15日，被告将系争房屋出租给其他人。被告认为，被告没有要求提前收回房屋，是原告先搬离系争房屋才导致租赁结束，原告违约在先，应承担违约责任，被告不应承担违约责任。原告提前解除合同造成被告损失，故原告的押金及多支付的2014年10月14日至2014年11月7日的租金应冲抵被告的损失。审理中，被告确认2014年10月14日收回了系争房屋。被告并称，原告只交给被告一份《续租说明》，被告对该《续租说明》的内容起初是不同意的，故重新草拟了一份《续租条款》，但原告又不同意被告的《续租条款》，考虑到原告还在实际租赁系争房屋，为保护自己的权益，故被告在原告草拟的《续租说明》上签了字；签订租赁合同时，原告没有提出要改造房屋，故合同没有对交还房屋时须恢复原状作出约定。合同签订后，原告提出要改造房屋，被告要求原告不要改变房屋的承重墙，交还房屋时须恢复原状，原告同意并在其提供的设计图上盖章确认。设计图上周华写的一段文字是在2011年2月12日原、被告双方在场并确认的情况下写的，因当时原告未带公章，原告拿回去签字盖章后再交给被告，原告落款时间写成了2011年2月21日。
被告周华、陈蔚反诉称，反诉的诉称意见同本诉的辩称意见。要求判令：1、确认双方的租赁合同于2014年10月14日解除；2、原告支付提前退租的违约金18，000元；3、原告支付水电费及电话费543.54元；4、原告赔偿将系争房屋恢复原状及房屋内设备损坏的损失20，500元。审理中，被告变更第3项反诉请求，要求原告支付水电费及电话费500元。
原告伟佳公司对反诉辩称，对反诉的辩称意见同本诉诉称意见。同意租赁合同于2014年10月14日解除，同意支付被告水电费及电话费500元，不同意被告的其余反诉请求。
经审理查明，被告周华、陈蔚系夫妻，系争房屋系周华名下房产。2011年1月，被告周华（出租方，甲方）与原告伟佳公司（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋（建筑面积150.31平方米）出租给乙方作办公居住使用，租赁期限自2011年2月8日起至2014年2月7日止；2、租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。乙方需继续承租该房屋的，应于租赁期满前三个月向甲方提出续租要求，经甲方同意后重新签订租赁合同；3、租金每月7，000元，两年内不变，自第三年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定。租金支付方式为押一付三，先付后用，在每隔三个月的8号前打入甲方的账户；4、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金即7，000元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金无息归还乙方；5、租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备等费用由乙方承担，物业管理费由甲方承担；6、租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，乙方应负责维修，乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担；7、除本合同附件（三）外，乙方有权对房屋进行适当装修，对卧室、书房和厨房间的墙体在不影响安全的情况下进行拆除和改建；8、除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的当日返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按300元每日向甲方支付该房屋占用期间的使用费；9、乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；10、租赁期间，非本合同规定的情况，甲方擅自解除本合同，提前收回房屋的，甲方应按月租金的两倍向乙方支付违约金，若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿。租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金，违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；11、本合同自签字后生效；12、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。本合同补充条款及附件均为本合同不可分割的一部分，本合同及其补充条款和附件内空格部分填写的文字与铅印文字具有同等效力。合同补充条款约定：甲方保证房屋交付时屋内设施设备的完好，在租赁使用过程中设施设备的维修由乙方负责，乙方保证在租赁期满交回房屋时屋内设备的完好。合同并对其他事项作出约定。
合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金7，000元，被告向原告交付了房屋。原告要求对系争房屋进行装修改造，拆除部分墙体，原告并向被告提供了改造设计平面图。被告同意原告改造，周华并在原告提供的改造设计平面图下方位置手写了内容为“同意在不动承重墙的前提下进行改造，要求交回房屋时恢复原状”的文字，落款时间为2011年2月12日。原告委托代理人吴伟农在该图中间位置签字并加盖了原告的公章，落款时间为2011年2月21日。之后，原告对系争房屋进行装修，将厨房、卧室部分墙体拆除改建，卫生间内增加了隔断。
合同期满前，原告提出续租，双方进行了协商，原告草拟了一份《续租说明》，内容为：“原吴淞路XXX号XXX室的租赁现续租至2015年2月8日，房租调整为9，000元每月，其余条件不变。”被告要求增加“押金由7，000元调整为9，000元”、“本续租合同到期后，乙方应于到期当日将房屋恢复原状返还甲方，未经甲方同意逾期返还房屋的，应按日租金的两倍向甲方支付该房屋占用期间的使用费”、“该续租条款作为原租赁合同的补充，与原租赁合同具有同等法律效力”等条款内容，并草拟了一份《续租条款》，原告不同意增加条款，遂未在《续租条款》上签字。之后，陈蔚在原告的《续租说明》上签了字。
2014年10月14日，原告搬离了系争房屋，原告将系争房屋的钥匙交由上门收拾垃圾的人，并委托该人将钥匙转交给了被告。原告搬离时未将系争房屋恢复原状，原告尚有水电费及电话费未结清。原告租金支付至2014年11月7日。2014年11月15日，被告将系争房屋出租给其他人。
审理中，根据被告申请，本院依法通过上海市高级人民法院指定委托上海沪港建设咨询有限公司，对系争房屋内拆除、改动的墙体恢复原状的费用进行审价。审价结果为修复工程所需费用是7，197元。原告对审价意见没有异议，被告有异议，认为审价单位只对卧室破墙开窗的恢复费用进行了审价，对其余拆除、改动的墙体恢复原状的费用没有进行审价。审价单位认为，除了厨房门的恢复费用因被告没有提供原始状况的依据无法进行审价外，其余墙体恢复费用均已进行了审价；按照普通标准，木门含门套的购置费用在600-1200元之间。
上述事实，有原告提供的租赁合同、续租条款、署名为张某出具的证明，被告提供的产权证、租赁合同、续租说明、物品移交清单、改造设计平面图、现场照片、收款收据、被告出租给其他人的租赁合同、房屋结构图，上海沪港建设咨询有限公司出具的《关于虹口区吴淞路XXX号XXX室修复工程司法审价的意见书》以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，租赁期满，原告要求续租并草拟了《续租说明》，明确续租租金调整为每月9，000元，续租租期为1年，其他条件不变。被告对《续租说明》上所提租金和租期没有异议，但要求另外增加合同条款，原告不同意增加条款。故从双方的磋商中可知，双方对续租租金和租期已达成一致，只是对增加条款未协商一致，且原告之后也是按照调整后的租金标准来支付租金。原告主张双方系不定期租赁，理据不足，故本院不予采纳。
根据《续租说明》，续租期至2015年2月8日止，现原告于2014年10月14日搬离系争房屋，双方对租赁合同于2014年10月14日解除达成一致意见，故本院予以照准。原告主张合同解除系因被告要求收回房屋，原告并未举证证明。即便如原告所言，系被告要求收回房屋，但按照常理，如被告要求收回房屋，原告同意的情况下，完全可以和被告正常办理房屋交接手续，结清租金、押金和水电费等相关费用，而不是采取将钥匙交由清扫垃圾的人转交给被告的方式，除非原告举证证明其采取此方式交还房屋系按照被告的要求所为。鉴于此，本院有理由相信，要求提前解除合同的应是原告。
被告确认2014年10月14日收回了系争房屋，故对原告多支付的2014年10月14日至2014年11月7日的租金，被告应返还原告。对未结清的水电费和电话费500元，原告同意支付，原告付清水电费和电话费后，被告应将租赁保证金返还原告。原告提前解除合同，构成违约，根据合同的约定，原告应按月租金的两倍向被告支付违约金。现被告主张原告支付违约金18，000元，符合合同的约定，故本院予以支持。原告主张被告违约，要求被告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。
租赁合同约定原告有权对房屋进行适当装修，对卧室、书房和厨房间的墙体在不影响安全的情况下进行拆除和改建，但合同对原告交还房屋时是否需要恢复原状未作出约定。现被告提供改造设计平面图来证明双方对恢复原状达成了一致，即认为对被告在该平面图下方位置手写的要求交还房屋时恢复原状的文字内容，原告已在该设计平面图上签字盖章确认。但原告认为，被告手写文字系在原告签字盖章后擅自添加的，未经原告同意。从该平面图上手写文字、公章印鉴排列上来看，本院难以判断双方文字、印鉴形成的先后，被告关于双方就恢复原状达成一致的意见，依据尚不充分，故本院不予采信。即便原告同意恢复原状交还房屋，原告应履行的也仅是恢复义务，现因被告收回房屋后已将房屋按现状出租给其他人，恢复原状的客观条件已不存在，被告也未举证证明其是在原告同意赔偿其恢复费用后才将房屋出租给其他人的，故本院有理由相信，即便原告有过恢复原状交还房屋的意思表示，被告也已放弃要求原告恢复原状的权利，故对被告主张赔偿恢复费用的反诉请求，本院不予支持。被告已将房屋出租给他人，未保留现场，被告主张设备损坏，证据不足，故对其要求赔偿的反诉请求，本院难以支持。依照《中国人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第二款、第十三条、第十六条第一款、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第三十二条、第三十七条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《上海市房屋租赁条例》第十九条第二款之规定，判决如下：
一、原告上海伟佳展览服务有限公司和被告周华、陈蔚签订的房屋租赁合同于2014年10月14日解除；
二、被告周华、陈蔚应返还原告上海伟佳展览服务有限公司房屋租金7，200元；
三、被告周华、陈蔚应返还原告上海伟佳展览服务有限公司房屋租赁保证金7，000元；
四、原告上海伟佳展览服务有限公司应支付被告周华、陈蔚水电费及电话费共计500元；
五、原告上海伟佳展览服务有限公司应支付被告周华、陈蔚违约金18，000元；
上述第二款至第五款所述款项，原、被告双方应于本判决生效之日起15日内付清；
六、驳回原告上海伟佳展览服务有限公司的其余诉讼请求；
七、驳回被告周华、陈蔚的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费330元，减半收取165元，由原告上海伟佳展览服务有限公司负担54元，被告周华、陈蔚负担111元；本案反诉受理费413.04元，由原告上海伟佳展览服务有限公司负担195.71元，被告周华、陈蔚负担217.33元；审价费1，500元，由被告周华、陈蔚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一五年七月二十三日
书记员 吴燕
附：相关法律条文
一、《中国人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。
第十六条要约到达受要约人时生效。
……
第二十一条承诺是受要约人同意要约的意思表示。
第二十五条承诺生效时合同成立。
第二十六条承诺通知到达要约人时生效。承诺不需要通知的，根据交易习惯或者要约的要求作出承诺的行为时生效。
第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《上海市房屋租赁条例》
第十九条……
租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。