杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第791号
原告毛里红。
委托代理人徐登峰、应洁清。
被告石玉萍。
被告周捷航。
二被告共同委托代理人姜志明。
第三人马振会。
第三人钱仪明。
原告毛里红为与被告石玉萍、被告周捷航房屋买卖合同纠纷一案，于2010年6月29日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员陈颖浚独任审判，于2010年7月26日公开开庭进行了审理。原告毛里红及其的委托代理人应洁清、被告石玉萍、周捷航的委托代理人姜志明到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院依法组成合议庭审理本案，并通知马振会、钱仪明作为本案第三人参加诉讼，于2010年10月26日、2010年12月20日公开开庭进行了审理。原告毛里红及其的委托代理人应洁清、被告石玉萍、周捷航及其的委托代理人姜志明到庭参加了诉讼。第三人马振会于第二次开庭到庭参加了诉讼。第三人马振会、钱仪明在第三次开庭经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告毛里红诉称：2008年6月5日，毛里红与马振会签订《购房协议书》一份，协议约定马振会将座落于杭州市拱墅区大浒东苑17幢1单元502室的房屋（该房系产权调换的拆迁安置房，当时未办理房产证）转让给毛里红，双方在协议书中就房款总价、分期付款方式、交房时间、违约责任及房产过户等事项作出约定。协议签订后原告按约将购房定金15万元支付给马振会的委托人即被告石玉萍。嗣后，原告接收了该房屋，对其进行了装修添置了家具、电器、办理了水、电、气等一系列更名手续，并投入使用。2010年3月，毛里红得知该房屋可以办理三证过户手续后，多次与石玉萍联系办理过户手续，但遭到拒绝。2010年5月，毛里红得知其购买的房屋被石玉萍以明显低于市场价的价格过户给了周捷航。毛里红认为，石玉萍在明知房屋已经出售给毛里红，并且已经交付毛里红使用近两年的情况下，还在2010年5月14日与周捷航签订房屋转让合同，其行为已经构成了恶意串通，应认定无效。故毛里红提起诉讼，请求判令：确认两被告于2010年5月14日签订的房屋转让合同无效；由被告承担本案诉讼费用。
为证明其主张，毛里红向本院提交了如下证据：
1.购房协议书，证明原告与马振会之间存在房屋买卖合同关系；
2.收款收据、收款凭证及收条，证明原告按约支付购房定金15万元及中介费1万元的事实；石玉萍收到15万元的事实；
3.意向书、产权调换协议、补充协议、私房回迁安置协议、私房资金结算表、马振会与钱仪明的离婚协议及补充协议，证明涉案房屋系通过产权调换的回迁房，马振会对该房屋拥有所有权；
4.委托书、供用气及华数数字电视服务合同、发票、保险凭证、收据，证明本案所涉房屋的供用水、电、气的开户及其他相关手续登记在原告名下的事实；
5.房屋装修照片，证明原告对房屋进行装修的事实；
6.房屋租赁合同及房屋设施移交清单，证明原告实际使用本案所涉房屋近两年的事实；
7.房屋权属记载信息查询证明、杭州市房屋转让合同，证明石玉萍擅自将本案所涉房屋恶意转让给被告周捷航的事实；
8.房途网历史记录，证明两被告以明显低于市场的价格签订房屋买卖合同；
9.补充协议，证明原告与马振会协议撤销仲裁条款，同意将房屋引发的纠纷由房屋所在地人民法院解决；
10.马振会与石玉萍的《房屋转让合同》，证明石玉萍是本案的适格被告。
被告石玉萍、周捷航答辩称：我们认为原告的诉讼与事实完全相反，被告与这个事情没有法律关系。石玉萍是受产权人的委托签订了购房合同，她本人不是合同的当事人，原告混淆了这个法律关系，不能把她作为被告。周捷航与产权人达成的购房合同，完全是合法有效的。原告将周捷航作为买卖当事人是没有法律依据的，原告认为这份协议转让合同是无效的，我们没有看到相应的有力的证据证明房管理局颁布的三证是无效的。我们认为原告的诉讼主体是不适格的应当驳回原告的诉讼请求。
被告石玉萍、周捷航向本院提交了如下证据：
1.房屋转让合同，证明两被告之间的买卖是合法的；
2.公证书，证明石玉萍是代理人，具有合法授权；
3.发票、缴税款凭证、无婚登记记录证明、契证、房屋所有权证、土地使用证，证明周捷航支付了所有价款，合法取得房屋所有权。
第三人马振会称：对于毛里红的诉讼请求没有意见。案涉房屋是其卖给石玉萍的，石玉萍和周捷航签订的《房屋转让合同》其与钱仪明均不知情。
第三人马振会向本院提交了其与石玉萍签订的《房屋转让合同》。
第三人钱仪明称：其与本案纠纷无关。案涉房屋在离婚时约定归马振会所有，后面如何处理与其无关，其也不知情，也没有收到过钱款。
钱仪明未向本院提交证据。
本院依法组织当事人对提交的证据进行了质证，现认证如下：
1.对于毛里红提交的证据1、2，石玉萍提出，该协议与石玉萍无关。合同中出售人是马振会，石玉萍不是合同当事人。对于毛里红支付的15万元虽然仍在石玉萍处，但这应当属于石玉萍的不当得利。毛里红在本案中并没有要求石玉萍返还，故与本案纠纷也没有关系。周捷航则提出，该证据与其无关。马振会对真实性表示没有异议，但提出，该协议有两页，第二页是无正文内容的。其按照石玉萍的要求在第二页上签名，没有看到过合同正文内容，也没有收到过钱款。该合同实际上也与其没有关系，其已经将房屋卖给了石玉萍。本院对该证据予以认定；
2.对于毛里红提交的证据3，石玉萍和周捷航提出，不能证明马振会对案涉房屋享有所有权；马振会对该证据表示没有异议。本院对该证据予以认定；
3.对于毛里红提交的证据4、5，石玉萍提出，虽然毛里红占有房屋，但其不享有所有权。周捷航提出，毛里红占有房屋，侵害了其利益，其将提起诉讼保护自己的权利。马振会表示没有异议。本院对该证据予以认定；
4.对于毛里红提交的证据6，石玉萍提出，毛里红没有付清购房款，也没有取得所有权，合同也不是与房屋的所有权人签订的，对房屋只是临时占有。周捷航则提出，出租房屋时其尚未购房，该证据与其无关。马振会表示对该事实不知情。本院对该证据予以认定；
5.对于毛里红提交的证据7，石玉萍提出，其是受房屋产权人的授权出售房屋，是合法出售，不能证明是恶意转让。周捷航提出，他对石玉萍持有的委托公证书是进行了审查的，是善意购买人，取得房屋是完全合法的。马振会表示无异议。本院对该证据的真实性予以认定；
6.对于毛里红提交的证据8，石玉萍和周捷航对证据形式和证明效力均提出异议。马振会表示没有异议。本院结合本案其他证据综合确定其证明力；
7.对于毛里红提交的证据9，石玉萍、马振会表示没有异议，周捷航表示与其无关。本院对该证据予以认定；
8.对于毛里红提交的证据10，石玉萍提出，该合同是无效的。马振会不是房屋的所有权人。而且马振会又将房屋转让给了毛里红，也可以印证马振会所称的其对毛里红购房事宜不清楚是虚假的。周捷航提出，该合同中的出让人不是房屋的产权人，而周捷航的合同是与得到钱仪明授权的石玉萍签订的。马振会表示没有异议，该证据马振会亦作为证据提交，本院予以认定；
9.对于石玉萍、周捷航提交的证据1、2，毛里红对合同的真实性提出异议，提出，在合同中“买方”和“卖方”所留的电话号码是同一个号码，而且合同价款也低于市场价。石玉萍对房屋已经交付给了毛里红也是明知的，故该合同是双方串通的虚假合同。马振会对合同表示不知情，对于公证书，则表示没有异议。由于马振会已经将房屋转让给了石玉萍，所以应石玉萍的要求出具该授权公证书。本院认为，证据的真实性是指证据形成是否真实，并非内容是否真实。故对该证据予以认定；
10.对于石玉萍、周捷航提交的证据3，毛里红对真实性提出异议，提出不能证明周捷航实际支付过购房款，周捷航应当提交款项支付凭证。马振会则提出，钱仪明根本没有收到过周捷航支付的款项。本院对证据予以认定，对于周捷航是否实际支付过购房款，则综合本案其他证据予以判断。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
马振会与钱仪明原系夫妻，双方于2004年8月离婚。在双方的离婚协议中载明：双方现在居住的一套住房，位于知足亭100-1西单元403室。考虑到男方无房可住，故该套住房归双方共同所有（男方现居住的小房间归男方所有）。因该套住房面临拆迁，所以今后凡涉及到该套住房的所有问题，需经双方协商一致意见后，再与有关方面签订相关的拆迁安置协议。2006年7月28日，双方签订《补充协议》，载明：大关知足亭100-1号西单元403室住户，总面积55.56平方米，因男女双方于2004年离婚，现又面临拆迁，就该房在拆迁过程中的有关事宜，经过协商，达成如下协议：1、按离婚协议，11.37平方米归男方所有，44.19平方米归女方所有；6、鉴于原房卡是女方名字，故等分到新房后，有责任和义务将属于男方的房子办理房卡过户手续，其过户费用由男方承担；7、与开发中心的房屋拆迁协议，由女方负责签订。后，知足亭100-1西单元403室房屋被拆迁，在拆迁单位与钱仪明（马振会）于2006年11月的《拆迁产权调换协议》及《补充协议》中约定，拆迁单位安置被拆迁人两套房屋，分别为大浒东苑17幢1单元502室，建筑面积44.93平方米；大浒东苑25幢3单元404室，建筑面积74.33平方米。在协议底部以手写字样注明：25-3-404室安置钱仪明，17-1-502室安置马振会。
2007年3月24日，以马振会（甲方）与石玉萍（乙方）签订《房屋转让合同》一份，约定：甲方将坐落于杭州市拱墅区大浒东苑17-1-502室以净价320000元转让给乙方。在合同签订日起1日内，乙方先付定金20000元给甲方。余款等该房办妥三证，办好委托公证，乙方将人民币12万元一次性付清。该房由乙方一次买断。向杭州市土地储备中心缴纳的人民币18万元，由乙方垫付，以后的扩面由乙方全部承担。诉讼中，马振会确认，在签约时收到定金2万元，在2009年底左右收到12万元，总共14万元。
2008年6月5日，马振会出具《委托书》一份，载明：本人马振会全权委托石玉萍前来办理大浒东苑17-1-502室的房屋转让相关事宜。同日，以马振会为卖方（甲方）、毛里红为买方（乙方）签订《购房协议书》一份，甲方同意将坐落于后者拱墅区大浒东苑17幢1单元502室转让给乙方。该物业成交价为人民币49万元。乙方同意签订《杭州市房屋转让合同》中约定首付款为15万元，甲方同意乙方采用商业贷款方式购买物业，乙方同意在银行放贷后由银行支付贷款34万元。乙方同意在本协议签订当天支付10万元与甲方，2008年6月21日另行支付5万元，总计定金15万元。待《杭州市房屋转让合同》签订当日直接转成首付款，甲方取得10万元当天将此物业交付于乙方，并进行物业交割。该合同分为两页，在第二页中无正文。马振会在第二页落款处签名。马振会称未见合同具体内容。在签名后马振会先行离去，由石玉萍与毛里红办理具体事宜。毛里红将10万元款项交付给石玉萍，石玉萍以自己名义向毛里红出具了收条。2008年6月21日，毛里红支付了第二笔款项5万元，石玉萍也以自己名义出具了收条。诉讼中，石玉萍承认，该15万元仍由其持有。
在签约完毕后，石玉萍向毛里红交付了房屋。毛里红开通了煤气、有线电视等，将房屋装修后出租。该房屋至今仍由毛里红占有。
2010年3月，毛里红得知案涉房屋权属证书已经颁发，遂与石玉萍联系办理后续事宜。但双方产生纠纷，合同未能继续履行。毛里红称，原因是石玉萍欲加价10万元，毛里红不同意。石玉萍则称，其发现马振会不是房屋所有权人，而钱仪明又委托其另行出售，故未与毛里红继续履行合同。
2010年3月10日，马振会、石玉萍到浙江省杭州市钱塘公证处办理委托公证书一份，载明：委托人钱仪明曾经于2010年2月14日全权委托马振会代为办理位于杭州市大浒东苑17幢1单元502室房屋的出售事宜，受托人马振会有转委托权。现马振会将上述事宜转委托石玉萍代为办理。马振会称，由于其已经将房屋转让给了石玉萍，故应石玉萍的要求办理该委托公证。诉讼中石玉萍承认，未直接与钱仪明联系，非钱仪明直接授权。
2010年5月14日，石玉萍以钱仪明为卖方（甲方），与周捷航为买方（乙方）签订《杭州市房屋转让合同》一份，将拱墅区大浒东苑17幢1单元502室房屋以65万元转让给周捷航。该合同签订地点为“平海大厦”，合同中卖方与买方的地址都填写为“杭州市拱墅区大浒东苑17幢1单元502室”，联系电话为同一号码。在甲方落款处石玉萍签署了钱仪明的姓名，边上添加括号注明“石玉萍代”，并作为代理人签名。嗣后，2010年5月17日，周捷航领取了房屋三证。在契证中记载：成交金额650000元，计税金额673950元。该成交价折合单价为每平方米14467元。根据毛里红提交的房途网历史记录显示，在2010年4-6月期间，杭州市大浒东苑房屋的成交均价在20000余元。
毛里红得知房屋被另行转让后，认为石玉萍与周捷航恶意串通，于2010年6月29日向本院提起诉讼。
诉讼中，钱仪明在回答本院询问时称：案涉房屋的权利在离婚时已经分割给马振会，如何处理都是马振会的事情，后面房屋的处理都不是其本人的意思表示。其认为本案纠纷与其无关，其没有委托石玉萍转让房屋，也没有收到过钱款。
本院认为：本案的争议焦点为：1.与周捷航缔约的合同主体为谁，石玉萍是否本案适格被告；2.2010年5月14日的《房屋转让合同》的效力如何认定。
本院认为，民事法律行为是公民或者法人设立、变更或者终止民事权利和民事义务的合法行为。民事法律行为应当意识表示真实。意识表示真实是构成民事法律行为有效性的要件之一。如果意思表示不真实，就会构成无效的民事法律行为。
从本案查明的事实，可以认定案涉房屋系安置马振会的回迁房。虽然名义产权人是钱仪明，但根据钱仪明和马振会之间的约定，马振会是房屋的实际权利人。2007年3月24日，马振会与石玉萍签订《房屋转让合同》，将案涉房屋转让给了石玉萍。该合同双方当事人意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定，亦不侵害他人利益，属有效合同。石玉萍虽未取得案涉房屋的所有权，但取得了债权请求权以及对案涉房屋的利益。
2008年6月5日与毛里红签订的合同，虽然以马振会的名义签订，马振会也在合同上签名。但具体与毛里红办理合同履行事宜的是石玉萍。毛里红所支付的钱款也是由石玉萍收取并占有至今。虽然石玉萍是以代理人的身份在交易中出现，但作为马振会和石玉萍，二人均明知石玉萍不是马振会的代理人，而是合同的实际缔约人。马振会在将房屋已经转让给了石玉萍之后，并没有要将房屋另行转让给毛里红的意思表示。从后续事实也可以证明该关系，石玉萍在收取毛里红支付的钱款后并没有要将该钱款交给名义上的“委托人”马振会的意思，马振会也没有向石玉萍讨要该合同钱款的想法，因为双方均明知该合同的实际缔约人是石玉萍，合同利益应当归属于石玉萍。马振会的一系列行为，均是配合石玉萍交易所需、应石玉萍要求而作，二人之间的代理关系是不真实的。虚构该代理关系实际是当事人为规避法律而做出的行为。
同理，2010年3月10日所作的委托公证，也是虚假的委托关系。钱仪明在将房屋权利分割给了马振会之后，并没有要处分房屋的意思表示。马振会在将房屋转让给了石玉萍之后，也没有要另行处分房屋的意思表示。该委托行为意思表示不真实，虚假的委托关系不具有法律效力。故石玉萍在2010年5月14日以钱仪明名义与周捷航签订的《房屋转让合同》，并非是钱仪明的真实意思表示，作出房屋转让的行为人是石玉萍，应认定石玉萍是实际缔约人，其是本案的适格被告。
当然，石玉萍规避法律规定的行为，并不必然导致其与周捷航签订的《房屋转让合同》无效，毕竟其持有的一系列文件材料可以使第三人产生合理信赖，故关键是要审查周捷航是否构成善意第三人。
毛里红主张，周捷航不属于善意第三人，而是与石玉萍恶意串通损害其利益。主要理由是：在合同中买卖双方所填写的地址同一，电话号码同一，合同价款明显低于市场价，而且周捷航不能证明其实际支付过购房款。本院认为，从本案证据判断，石玉萍和周捷航的行为确实能使人对二人“恶意串通”产生合理怀疑。除了毛里红主张的理由外，周捷航的合同价确实低于一般的市场价，甚至还低于契税的计税价。根据一般经验，契税的计税价是一个最低标准价，成交价格高于计税价才是常态。其次，购买不动产对一般人都是人生大事，是非常审慎的。二手房交易，购买方应当会对房屋进行实地勘察，了解房屋的详细情况，才会作出相应的决定。案涉房屋早已交付给了毛里红，如果周捷航进行了实地看房，就应该知晓房屋早被他人占有。根据常理，一般人就会进一步了解情况，则不难得知房屋的真实情况。对存在纠纷的房屋，作为一个善意的购买人，一般是不愿意惹上这种麻烦的。第三，对于是否实际支付了购房款以及如何交付钱款，诉讼中周捷航一直不能做出合理说明。其虽然提交了一份《销售不动产统一发票》，但该发票只是相关行政部门给当事人代开的，钱款并不是实际交给了发票开具部门，发票开具部门是依当事人要求和陈述内容开具。即钱款是否支付是按照当事人陈述内容判断的，在本案中就是石玉萍的认可，在无其他证据相印证的情况下，不足以证明钱款实际交付。综上，毛里红主张的石玉萍与周捷航恶意串通是具有可能性的。即使不能认定，则周捷航在交易过程中也不是善意无过失的，不能证明支付了合理对价，不能认定为善意第三人。
即使恶意串通的事实不能认定，但石玉萍与周捷航签订的《房屋转让合同》的效力仍然是有问题的。在与毛里红签订《购房协议书》后，石玉萍对房屋的利益以及合同权利已经被毛里红继受取得，石玉萍又不是房屋的所有权人，因此，其对房屋不再具有处分的权利。其处分他人财产，权利人又不予认可，该处分行为无效。由于周捷航不能认定为善意第三人，则石玉萍以钱仪明名义与周捷航所订立的合同不具有法律效力。对于毛里红主张确认该合同无效的请求，本院予以支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：
石玉萍以钱仪明名义就杭州市拱墅区大浒东苑17幢1单元502室房屋与周捷航于2010年5月14日签订的《房屋转让合同》无效。
案件受理费80元，财产保全申请费5000元，合计5080元，由石玉萍、周捷航负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费80元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈颖浚
审 判 员 李燕山
人民陪审员 吴晓航
二〇一〇年十二月二十一日
书 记 员 徐 婷