江苏省无锡市锡山区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏0205民初619号
原告:张起斌，男，1968年8月3日生，汉族，住湖北省枣阳市。
委托诉讼代理人：王玲，无锡市锡山区安镇法律服务所法律工作者。
被告:周峰，男，1971年12月3日生，汉族，无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：倪学良，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：钱澄，无锡市锡山区锡州法律服务所法律工作者。
原告张起斌与被告周峰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月8日公开开庭进行了审理。原告张起斌及其委托诉讼代理人王玲、被告周峰的委托诉讼代理人倪学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张起斌向本院提出诉讼请求，1、依法确认张起斌与周峰于2017年9月14日签订的房屋买卖协议有效，要求周峰继续履行该房屋买卖协议，协助张起斌办理豪景苑17号801室房屋的过户手续；2、要求周峰支付张起斌违约金100000元并承担张起斌支付的中介费13000元、律师代理费15000元、保全担保的保险费用3250元；3、周峰承担本案诉讼费用。审理中，张起斌诉讼请求第二项变更为主张违约金100000元，其余费用不再主张。事实和理由：2017年9月14日，张起斌与周峰签订房屋买卖合同一份，约定周峰将其所有的位于无锡市锡山区的房屋以130万元的价格卖给张起斌，并约定在2018年1月25日前办理过户。合同签订后，张起斌已向周峰支付了1070000元房款，已经超过了合同约定的过户前应当支付的房款金额，因周峰不配合办理过户手续，故诉至本院。
被告周峰辩称，1、张起斌在签订合同时不符合在无锡市买房的条件，没有在无锡居住满两年，也没有缴纳两年的个人所得税；2、房屋买卖协议上没有周峰签字确认，仅是周建宝代签，房屋买卖合同无效，如需承担协议产生的违约责任，应由周建宝及张起斌自行承担。故请求法院驳回张起斌的诉讼请求。
经审理查明，2017年9月10日，周峰与周建宝签订个人授权委托书一份，委托书载明：“兹委托受托人周建宝为我的代理人，全权代表我办理下列事项：一、出售冠达豪景苑17幢-801房屋149.87/平方；二、房屋收款以及房屋过户等一切手续。代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由委托人享有和承担。”周峰在该委托书的委托人处签名确认。周建宝系锡山区安镇信诚中介服务部员工，为案涉房屋提供中介服务。2017年9月14日，张起斌与周峰的委托代理人周建宝签订房屋买卖合同一份，甲方为周峰，甲方代理人为周建宝、乙方为张起斌，双方约定：周峰将其所有的位于无锡市锡山区的房屋以1300000元的价格出售给张起斌；付款方式为支付50000元定金，协议履约后转作房款，首付款700000元，第二期贷款支付600000元；过户时间为2018年1月25日前、房屋交接时间为2018年1月28日前等。合同第十条手写部分载明：“由于2018年1月11日过户受到甲方法院查封，甲、乙方坐下来商议决定2018年1月25号前过好户，甲方不属于违约，如过2018年1月25号后，甲方过2018年1月25号过户，甲方属于违约，甲方无条件担任乙方的违约赔款，按总房价的每月总价1.3%计算，计算时间按乙方支付定金日期计算。”合同签订后，张起斌于2017年9月15日向周建宝支付了中介费13000元。张起斌于2017年9月15日、11月16日、12月15日分别向周建宝支付房款50000元、300000元、350000元，共计700000元。2018年1月，该房屋因周峰的其他诉讼案件被无锡市梁溪区人民法院查封，2018年1月25日张起斌代周峰向案外人王锡生支付370000元以解决上述查封案件，该款项作为已付房款由周峰向张起斌出具收条，后案涉房屋得以被解封。2018年1月26日，张起斌、周峰、周建宝一同前往不动产登记中心办理了案涉房屋买卖合同网签备案。但周峰一直未协助张起斌办理过户手续。张起斌委托无锡市安镇法律服务所代理其与周峰的房屋买卖合同纠纷，代理费为15000元。张起斌在本案立案时申请对周峰的财产进行保全，为提供保全担保向天安财产保险股份有限公司支付保费3250元。
审理中，本院向周建宝进行调查。周建宝称，周峰因债务很多，银行账户被冻结，故授权委托其出售房屋，并通过其账户接收房款，协商订立案涉房屋买卖合同时周峰是在场的。合同签订后，其代周峰收到张起斌支付的房款700000元，该款项给了周峰本人130000元左右，其他都已代周峰处理了债务，现在还剩下10000元左右，准备支付案涉房屋过户的物业费。合同第十条手写部分违约条款是在得知案涉房屋被梁溪区人民法院查封后，张起斌、周峰经协商，补充进合同中的，是双方新达成的合意，双方约定如周峰不能于2018年1月25日办理过户，违约金从张起斌支付定金之日起至实际过户之日止，每月按房价的1.3%计算，但由于当时考虑到马上就能解决被梁溪法院查封的事情，马上就可以过户了，所以违约金计算的终止时间在合同中就没有写清楚。张起斌对合同第十条的陈述同周建宝一致，并称现主张的违约金是按合同第十条双方后补充达成的违约金计算方法计算，总房价1300000元的1.3%计算每月，从2017年9月15日支付定金之日起至2018年5月15日计算八个月为135200元，现其自愿主张违约金100000元。
张起斌向本院提交了在无锡累计2年以上的个税证明和住房查询证明，证明其作为外地户籍在无锡系首次购房且在无锡缴纳个人所得税已满2年，满足无锡的房屋交易政策。审理中，张起斌把房屋尾款230000元提存至本院。
以上事实有张起斌提供的个人授权委托书、房屋买卖合同、不动产权证、收据、收条、委托代理合同、保险单、发票、完税证明及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，案涉房屋买卖合同上出卖方周峰的签字虽不是其本人所签，但在签订案涉房屋买卖合同前，周峰已将案涉房屋全权委托周建宝进行出售，并承诺周建宝在其权限范围内签署的一切有关文件，其均予承认，由此在法律上产生的权利、义务均由其享有和承担，故周建宝有权代表周峰与张起斌订立合同，案涉合同未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当依约履行。合同签订后，张起斌依约支付房款1070000元，周峰办理网签后未配合办理过户手续，其行为已经构成违约，根据合同第十条违约责任约定，双方就周峰未按时过户约定的违约金计算方式为按总房价1300000元的1.3%计算每月，从2017年9月15日支付定金之日起至实际过户之日止，虽然该条款对违约金的终止计算时间并未写清楚，但周建宝、张起斌均称违约金的终止计算时间为实际过户之日，周峰对此未提出异议，且该说法符合一般交易约定，现张起斌要求周峰协助办理案涉房屋过户手续并要求其按合同第十条约定支付违约金的诉请请求，符合双方约定，于法有据，本院予以支持。现张起斌自愿主张违约金100000元，经计算，该金额低于违约金约定，系其对权利的自由处分，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、确认张起斌与周峰于2017年9月14日签订的房屋买卖合同合法有效；
二、张起斌与周峰于2017年9月14日签订的房屋买卖合同继续履行，周峰于本判决生效之日起10日内协助张起斌办理位于无锡市锡山区房屋的不动产权属变更登记手续。过户手续完毕后，张起斌支付周峰房屋尾款230000元（该款项已提存至本院）；
三、周峰于本判决生效之日起10日内支付张起斌违约金100000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8826元（减半收取）、保全费5000元，二项合计13826元，由周峰负担（张起斌同意其预交的诉讼费用，本院不再退还，由周峰在本判决生效之日起10日内向其直接支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
代理审判员 宣锦虹
二〇一八年五月二十三日
书 记 员 华 莉
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。