湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初4436号
原告何文松，男，1973年10月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区，。
委托代理人蒋剑云，湖南华湘律师事务所律师。
委托代理人罗正德，湖南水正兰律师事务所律师。
被告陈燕，女，1982年7月15日出生，汉族，住湖南省东安县，。
委托代理人姚宗逸，湖南君卓律师事务所律师。
委托代理人黄洋，湖南君卓律师事务所律师。
被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙市雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2218。
法定代表人袁李，总经理。
委托代理人李铁山，男，1987年7月10日出生，汉族，住长沙市开福区，。系该公司职员。
原告何文松诉被告陈燕、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后依法由审判员刘蜜纯担任审判长、与人民陪审员周杏玲、李毅组成的合议庭公开开庭进行了审理。书记员贺福华担任记录。原告何文松及其委托代理人蒋剑云、罗正德，被告陈燕及其委托代理人姚宗逸、黄洋、被告新环境公司的委托代理人李铁山均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何文松诉称：2017年3月16日，原告何文松（乙方）与被告陈燕（甲方）、新环境公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，编号为HXJS0242113。合同约定甲方将其所有的位于长沙市岳区含光路660号蔚蓝小区二期3栋304房屋出售给乙方，房屋所有权证号为71××27，建筑面积约为139.79平方米，甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币135万元，全额托管于丙方。付款方式为：乙方于2017年3月16日支付甲方购房定金10万元，由丙方托管待交房时支付给甲方；乙方于2017年5月16日办理银行审批手续，甲方应解除抵押并办理产权过户，手续办理之时支付甲方购房首付款46万元；乙方通过银行贷款向甲方支付购房款78万元。银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续共同委托丙方办理。甲方在签订本合同后当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或乙方，且应按照约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。丙方为促成本合同提供居间服务，若未达成交易，则按揭服务费、中介服务费无息退还。双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续，不配合方视为违约方。还约定合同一方未按本合同约定的条款履行其义务：每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。本合同履行过程中发生争议的，任何一方均可向房屋所在地人民法院提起诉讼。
合同签订后，原告按照合同约定履行了相应义务，即分别于2017年3月17日、18日、21日向被告支付了定金10万元、中介服务费22000元、按揭服务费15000元，2017年4月10日通过了银行审批手续。但被告陈燕未按合同约定履行交房义务，即未在2017年5月16日解除房屋抵押和办理产权过户。被告陈燕不仅不按合同履行相应的义务，还于5月26日函告声称单方解除房屋买卖合同，其行为已严重违约。原告认为全面履行合同是买卖双方必须遵守的法定义务，被告必须按照合同约定履行其合同义务，不能擅自单方面解除合同，损害原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、两被告继续履行《房屋买卖合同》，被告陈燕办理过户手续；2、被告陈燕向原告支付违约金（按每日100元，从2017年5月16日计算至其完成履行合同完毕为止）；3、被告新环境公司继续协助原、被告履行房屋买卖合同的办理过户手续义务；4、本案诉讼费由被告承担。
被告陈燕辩称：一、被告陈燕已通知原告何文松、被告新环境公司解除房屋买卖合同，且该合同解除符合三方当事人合同的约定。二、合同解除系因原告何文松、被告新环境公司未按照合同约定履行支付被告陈燕定金10万元的义务，导致被告陈燕无法解除房屋抵押，原房屋买卖合同无法履行。被告陈燕已尽合同义务，不存在任何违约行为。三、根据合同约定，被告陈燕有权要求原告何文松、被告新环境公司支付违约金10万元，请求法院依法驳回原告何文松的诉讼请求。
被告新环境公司辩称：一、被告陈燕、原告何文松双方是通过被告新环境公司提供居间服务，三方签订房屋买卖合同，合同约定由原告何文松购买被告陈燕的房屋，合同签订当天支付定金10万元，另因被告陈燕的房屋有抵押尚未解除，由原告何文松所支付的10万元为被告陈燕的房屋抵押提供资金支付，合同第10条约定，被告陈燕需百分之百配合被告新环境公司办理相关手续。合同履行过程中，原告何文松依约支付10万元定金，并按合同约定进行托管于被告新环境公司，被告陈燕在提前还贷解除房屋抵押时，要求原告何文松、被告新环境公司将上述10万元支付给被告陈燕，但按照原告何文松与被告新环境公司的建议，被告陈燕需提前办理全权委托公证给被告新环境公司或代办机构，然后支付10万元，但被告陈燕始终拒绝办理公证，而原告何文松因考虑到资金风险，在被告陈燕不办理公证的前提下，也拒绝支付10万元定金给被告陈燕，双方僵持不下，后被告陈燕单方要求解除合同。二、本案被告新环境公司系居间方，为原告何文松、被告陈燕提供居间服务。居间服务是居间人向委托人报告合同的机会，或提供订立合同的媒介业务，三方合同的第三条约定，促成买卖合同成立的，则视为居间人已全面履行居间义务，并有权收取居间服务费。本案中，被告新环境公司已依约促成被告陈燕、原告何文松签订房屋买卖合同，被告新环境公司的居间服务义务已完成，双方合同未履行是因被告陈燕拒绝依照三方合同的约定百分之百配合被告新环境公司或代办机构办理相关手续，而原告何文松又坚持被告陈燕必须先行办理委托公证，才同意将10万元定金支付给陈燕，双方发生僵持，被告新环境公司在履行合同过程中不存在违约行为。三、被告新环境公司虽然居间义务已全面完成，鉴于原告何文松要求继续履行合同，被告新环境公司愿意配合协助原告何文松、被告陈燕办理产权过户手续。
为支持其诉讼请求，原告何文松向本院提交了如下证据：
证据一、房屋买卖合同。拟证明2017年3月6日，原告何文松与被告陈燕、新环境公司签订《房屋买卖合同》一份，编号为HXJS0242113。合同约定甲方将其所有的位于长沙市岳麓区含光路660号蔚蓝小区二期3栋304房屋出售给乙方，房屋所有权证号为71××27，建筑面积约为139.79平方米，价格为135万元等约定。1、证明原、被告之间房屋买卖关系存在；2、证明被告陈燕未按合同约定办理过户，其行为严重违约。
证据二、定金收条。拟证明定金10万元已交付新环境公司托管。
证据三、收据。拟证明按揭服务费和中介费37000元已交付新环境公司。
证据四、银行转账凭证。拟证明原告分别于2017年3月17日、18日、21日支付了定金10万元、中介服务费22000元、按揭服务费15000元。
证据五、银行审批手续。拟证明原告履行了银行贷款审批手续的义务。
证据六、通知函。拟证明2017年4月25日，被告陈燕向新环境公司、何文松发通知函，要求将托管定金10万元转入其个人账户用于其还贷。证明被告陈燕无法履行解除房屋抵押的义务，无法按期交付房屋。
证据七、解除二手房买卖合同通知书。拟证明2017年5月26日，被告陈燕向新环境公司、何文松发出解除二手房买卖合同通知书，以未将托管定金转入其账户为由，单方提出解除房屋买卖合同。拟证明被告陈燕其行为已严重违反房屋买卖合同交付房屋义务的规定。
证据八、关于房屋买卖合同事宜的回复函。拟证明原告与被告陈燕经过多次协商，未能解决房屋买卖一事，现原告提请法院继续要求陈燕继续履行交房义务，并应承担违约金的责任。
被告陈燕质证认为：证据一，三性无异议，证明目的有异议，本案的合同不能履行的原因系因何文松、新环境公司未按照合同约定支付10万元定金用于陈燕偿还贷款，导致房屋抵押无法解除，合同违约系何文松、新环境公司的原因，陈燕已充分履行自己的合同义务。从整个合同来看，没有任何条款约定陈燕必须办理全委托公证，何文松、新环境公司强行要求陈燕办理全委托公证，超越了合同约定。
证据二，三性无异议，证明目的有异议，收条已经明确了该款由新环境公司代收，陈燕并没有实际收到10万元定金，且根据三方合同约定，这10万元定金是用于偿还贷款，但是何文松、新环境公司未支付10万元给陈燕，导致合同无法继续履行。
证据三，三性均有异议，收款单位不是合同三方，也不是正式的税务发票，合法性存疑，且与本案无关。
证据四，三性均有异议，邹娥不是本案当事人。
证据五，三性均有异议，没有原件，根据2017年3月18日长沙市人民政府颁布的购房政策，已有两套住房的家庭，第三套住房暂停发放商业贷款，而何文松夫妇已有两套住房，所以是无法发放商业贷款的，根据三方约定，何文松需贷款78万元支付给陈燕，所以即使证据是真实的，而贷款只有68万元，也就是何文松无法履行合同。
证据六，三性无异议，证明目的有异议，该证据恰好证明了陈燕已向何文松、新环境公司发出催交定金的通知，也证明合同无法履行是何文松、新环境公司的原因，陈燕已经履行合同义务，且多次口头通知，陈燕积极促使履行合同。
证据七，三性无异议，证明目的有异议，陈燕解除合同系按照三方的合同的第8条约定，陈燕作为守约方有权按照合同约定解除合同。
证据八，三性无异议，证明目的有异议，陈燕解除合同系依约解除，不存在违约行为，所以不应当存在违约责任。
被告新环境公司质证认为：证据一，三性无异议，但是需强调合同的第二条第一款定金的支付方式，定金10万元托管于新环境公司，在陈燕提前还贷之时支付给陈燕；第十条，陈燕需百分之百配合新环境公司办理相关手续；第七条第二款，买卖双方需全力配合代办机构办理相关手续。
证据二，三性无异议。
证据三，三性无异议，按揭方的受理方为湖南新金非融资性担保有限公司，按揭方收据结合三方合同第二条第四款的约定，可以看出该公司正是合同约定的贷款业务的代办机构。
证据四，三性无异议。
证据五，三性无异议，据新环境公司向新金公司核实，何文松的银行贷款确已审批通过，可以向银行现场核实。
证据六、七，真实性无异议，合法性、关联性有异议，该通知函并不能发生合同解除的效力，恰好证明陈燕在不具备合同解除条件的情况下单方解除三方合同，拒绝履行合同义务，已构成根本违约。且证据六，陈燕确实向何文松、新环境发出要求支付10万元定金的通知，但是由于陈燕拒绝委托公证，而何文松又坚持在陈燕未办理委托公证的情况下不得将10万元定金支付给陈燕，由此该10万元定金未能支付。
证据八，三性无异议。
被告陈燕为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一、房屋买卖合同。拟证明原被告三方于2017年3月16日签订《房屋买卖合同》，就房屋坐落、交易价格、付款方式、付款步骤、违约责任等达成合意。
证据二、房屋钥匙委托书、房屋所有权证代管委托书。拟证明原告于2017年3月16日将房屋钥匙、房屋产权证托管至被告新环境公司。
证据三、通知函、快递单。拟证明原告于2017年4月25日向原告何文松、被告新环境公司发出定金催收通知，就被告未按约将定金交与原告还清房贷尾款的严重违约行为进行催告。
证据四、照片、车票、补充协议。拟证明原告为促成交易的继续履行，于2017年4月23日至26日往返虎门和长沙，并参与了25日下午的三方协商。
证据五、解除二手房合同通知书、快递单、何文松的回复函。拟证明原告于2017年5月26日向原告何文松、被告新环境公司发出解除合同通知，因被告一直拒不交付定金给原告还清房贷尾款，被告的严重违约行为导致交易无法继续履行，合同目的不能实现，而解除《房屋买卖合同》。
证据六、微信聊天记录。拟证明定金未给付由买家和中介的双方原因造成的。
证据七、银行流水。拟证明2017年3月21日至2016年6月22日之间原告账户并未收到被告的10万元定金。
原告何文松质证认为：证据一，三性、证明目的无异议。
证据二，三性有异议，与何文松无关。
证据三，三性有异议，恰好证明陈燕违反合同约定，单方解除合同，已构成重大违约。
证据四，真实性无异议，合法性、关联性有异议，双方没有达成补充协议。
证据五，对解除二手房合同通知书、快递单的三性有异议，这是陈燕的单方行为，按照合同约定，陈燕不能单方解除合同，不能达到其证明目的；对何文松的回复函无异议。
证据六，三性有异议，与何文松无关，是新环境公司和陈燕之间的聊天记录，也不能达到其证明目的。
证据七，三性有异议，陈燕没有收到10万元定金与何文松无关。
被告新环境公司质证认为：证据一，三性无异议，但是需强调合同的第二条第一款定金的支付方式，定金10万元托管于新环境公司，在陈燕提前还贷之时支付给陈燕；第十条，陈燕需百分之百配合新环境公司办理相关手续；第七条第二款，买卖双方需全力配合代办机构办理相关手续。
证据二，三性无异议。
证据三、五，真实性无异议，合法性、关联性有异议，该通知函并不能发生合同解除的效力，恰好证明陈燕在不具备合同解除条件的情况下单方解除三方合同，拒绝履行合同义务，已构成根本违约。陈燕确实向何文松、新环境发出要求支付10万元定金的通知，但是由于陈燕拒绝委托公证，而何文松又坚持在陈燕未办理委托公证的情况下不得将10万元定金支付给陈燕，由此该10万元定金未能支付。
证据四，对补充协议的真实性无异议，合法性、关联性有异议，仅能证明新环境公司组织何文松、陈燕就合同继续履行进行协商，但该补充协议未经三方签字，不具有法律效力，也能证明在三方发生争议时尽到了居间人的义务，化解矛盾，解决争议。对车票的真实性、合法性无异议，关联性、证明目的有异议，与本案无关。
证据六，没有原件，三性均有异议。1、没有原件，无法核实真实性；2、无法核实聊天双方的主体身份；3、微信聊天记录作为电子证据不符合电子证据的形式要件。
证据七，三性无异议。
被告新环境公司没有向本院提交证据。
结合双方当事人的质证意见，本院对双方当事人提交的证据认证如下：原告所提交的证据一、二、三、四、六、七、八，来源合法、能够证明待证事实，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可；证据五，为银行贷款审批手续，原告所提交为照片打印件，无法核实其真实性，本院对其真实性不予认定。被告陈燕提交的证据一、二、三、五、七来源合法、能够证明待证事实，本院对其真实性、合法性、关联性予以认可；证据四，对车票、照片真实性予以认定，补充协议没有签字确认，尚未成立，对合法性不予认定；证据六，无法核实双方当事人的身份，对其合法性不予认定。
综合上述有效证据及当事人的当庭陈述，本院查明如下事实：2017年3月16日，原告何文松、被告新环境公司、被告陈燕签署编号为489675957230的《房屋买卖合同》，该合同系被告新环境公司提供的格式合同，合同约定被告陈燕将坐落于岳麓区含光路660号蔚蓝小区二期3栋304号房屋（房屋产权证号为71××27）出售给原告何文松，被告新环境公司为该次交易的居间方。房屋现状为已设抵押。原告何文松、被告陈燕共同确认该房屋总售价为人民币135万元，售房款全额托管于被告新环境公司。合同对付款方式约定为：“购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款”的方式，原告何文松应于2017年3月16日前支付被告陈燕购房定金10万元。合同中定金的收取方式既勾选了定金由被告新环境公司托管，待交房时支付给被告陈燕，又勾选了其他选项，用于被告陈燕归还银行贷款。购房首付约定为46万元，原告何文松于2017年5月16日前办理银行审批手续，被告陈燕应在此之前解除抵押并办理产权过户。另通过银行贷款向被告陈燕支付购房款78万元（实际到账日期以银行实际情况为准，多退少补），尾款1万元待交房时被告新环境公司转交。对于银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续，均由买卖双方共同委托代办机构办理。被告陈燕应在签订本合同当日内将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交代办机构或者原告何文松，且应按照约定时间到房屋管理部门办理产权交接手续。被告新环境公司为达成本合同提供居间服务，若未达成交易，则按揭服务费、中介服务费无息退还。合同第七条其他约定中第2项约定买卖双方均须按照代办机构的要求在签订后180天内完成所有手续，不配合方视为违约方；第3项约定为买卖双方的交房时间为卖方收到全款之日。合同第八条违约责任约定合同一方未按合同约定的条款履行其义务，每逾期一日，违约方向守约方支付100元/天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间10日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。
2017年3月16日，被告陈燕将本案所涉房屋钥匙、房屋所有权证和国土证原件均交给被告新环境公司并办理了代管手续。2017年3月16日、3月17日，原告何文松让其妻子刘艳将定金10万元转账到被告新环境的账户托管，被告陈燕就定金出具收条，并在收条中注明款放中介处。2017年3月21日，原告何文松向被告新环境公司交纳了按揭服务费和中介费一共3.7万元。其后被告新环境公司和原告何文松要求被告陈燕办理全权委托公证，全权委托被告新环境公司办理房屋过户手续，被告陈燕拒绝，被告新环境公司未将托管的定金10万元交给被告陈燕。此后，原、被告三方就定金事宜均协商无果。2017年4月25日，被告陈燕向原告何文松及被告新环境公司发出通知函，要求被告新环境公司将托管的定金10万元于4月27日前转入其指定账户。但被告陈燕一直未收到托管的10万元定金，致使其并未办理解除抵押手续和过户手续。2017年5月26日，被告陈燕通知原告何文松和被告新环境公司解除合同，理由是由于原告何文松和被告新环境公司未将定金转到其账户，导致其无法还清贷款尾款，致使合同目的不能实现。2017年6月3日，原告何文松就被告陈燕的来函进行答复，要求继续履行合同。此后，经原、被告多次协商无果，原告诉至本院，形成本诉。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是各方的真实意思表示，不违反法律的强制性、禁止性规定，应当认定有效。本案争议焦点在于违约责任的认定问题。
本案中，原、被告所签订的《房屋买卖合同》系被告新环境公司提供的格式合同，合同中关于购房定金支付方式既约定了定金托管于被告新环境处，待交房时支付给被告陈燕，交房时间根据合同第七条第3点的约定为被告陈燕收到全款之日。又约定定金用于被告陈燕归还银行贷款。原、被告对于定金的支付时间是待交房完成后再给付被告陈燕，还是直接给付给陈燕用于偿还银行贷款存在矛盾之处。依据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当做出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案中争议的既然为购房定金，结合一般的交易习惯，定金一般是在签订合同后支付房屋首付款之前支付，且双方在签订合同时约定了定金用于归还拟出售房屋剩余的房屋贷款，因此，从公平合理的角度来看，本案中的定金应理解为用于被告陈燕归还银行欠款更为合理，而并非等交房后由被告新环境公司转交。
原告何文松在房屋买卖合同签订后，依照约定将定金转账至被告新环境公司托管的账户，并在之后的过程中申请了银行贷款，其已经履行合同约定的义务。被告陈燕在履行合同过程中，也已将钥匙及房屋产权证托管给被告新环境公司，并在此后为偿还银行贷款就定金的使用问题与原告及被告新环境公司进行多次协商，也履行了促成合同的实现的义务。由于三方签订的合同条款相互矛盾，其后原告何文松和被告新环境公司提出要求被告陈燕办理过户的全权委托公证手续，并在遭到拒绝后未将定金转给被告陈燕，导致被告陈燕无法用定金归还剩余房屋贷款，从而无法完成合同约定的解除抵押及办理过户手续。对于原告何文松和被告新环境公司要求被告陈燕在收取定金10万元之时就必须办理过户的全权委托公证手续的要求，从公平的角度来看，此时买家的首付款尚未支付，银行贷款手续也在办理之中，而被告陈燕作为卖家已经将房屋所有权证、国有土地使用权证原件等房屋权属证书及房屋钥匙均交给了被告新环境公司，从权利义务对等及风险管控对等的角度来看，在收取定金之时就要求卖家通过公证的方式办理将房屋过户手续全权委托给中介方，过分加重了卖家的风险，被告陈燕拒绝该要求有其正当性。此后，被告陈燕在多次要求下，无法拿到定金用于偿还银行贷款，2017年5月26日被告陈燕要求解除合同之时也已经过了合同约定的履行期限2017年5月16日，双方签订的《房屋买卖合同》事实上已经履行不能，被告陈燕要求解除房屋买卖合同，应认定有效，原、被告所签订的《房屋买卖合同》自解除通知到达合同相对方时已解除。对于在原告何文松请求两被告继续履行《房屋买卖合同》、被告陈燕办理过户手续,以及被告新环境公司继续协助原、被告履行房屋买卖合同办理过户手续义务的诉求，本院均不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告何文松的全部诉讼请求。
本案案件受理费14250元，由原告何文松承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘蜜纯
人民陪审员 周杏玲
人民陪审员 李 毅
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 贺福华