江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣09民终427号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汪军，男。
委托代理人：兰宇军，江西鸿韵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉被告）：宋孝球，男。
上诉人汪军为与被上诉人宋孝球租赁合同纠纷一案，不服江西省奉新县人民法院（2013）奉城民一重初字第199号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员吴刚担任审判长，与审判员黄若凡、代理审判员黄泰文参加的合议庭，书记员高强担任记录。于2016年6月1日公开开庭进行了审理。上诉人汪军及其委托代理人兰宇军，被上诉人宋孝球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审认定：2011年10月12日，宋孝球（甲方）与汪军（乙方）签订《猪场租赁合同》。约定宋孝球将其所有的位于奉新县赤岸镇邹家山猪场（除办公楼已出租的部分外）房屋、配套设备、附属设施使用权出租给汪军，并约定如办公楼出租部分收回按同等价格加租给汪军。宋孝球协助汪军做好环保、治安、水电协调工作。汪军依法合理利用、保护、维系承租物的权利和义务。汪军须合法经营并承担法律、法规责任。出租年限为5年，自2011年10月1日起至2016年9月30日止，第一年租金为110000元，从第二年起每年递增5000元，各种税费由汪军承担。签订合同时汪军付清第一年租金，以后每年9月20日前一次性付清下一年租金。如一方未履行本合同规定的责任应视为违反合同，违约方应负责向另一方赔偿因违约引起一切直接和可得利益损失。合同签订后，汪军按期交付了第一年的租金110000元给宋孝球，并开始在该猪场养猪。2012年11月22日、2012年12月29日、2013年1月21日汪军分别转款50000元、50000元、20000元，合计120000元给宋孝球。2012年5月30日，因汪军经营养殖场时产生的畜禽废渣堆放点不符合规范要求，所产生的恶臭气味对周围居民造成了影响，奉新县环境保护局向汪军发出了《责令改正通知》，责令汪军在2012年6月20日前停止使用现有大门口的畜粪池并清除干净，消除恶臭气味，并在此期限内建设新的畜粪池并投入使用，逾期不改正，按相关法律法规进行处罚。后汪军在未与宋孝球协议解除合同的情况下，单方面撤离猪场。宋孝球自2013年4月至2013年10月为涉案猪场共缴纳电费2005元。
另查明，2012年12月31日奉新县人民政府办公室向各乡、镇人民政府等有关部门印发了《奉新县加强畜禽养殖污染治理促进畜牧业持续健康发展的实施意见》，该意见提出了合理规划布局，科学划定畜禽禁养区、限养区和可养区；可养区、限养区范围内的所有畜禽规模养殖场，必须逐步实现粪污排放减量化、无害化、资源化等要求。
原审法院认为，宋孝球与汪军签订的《猪场租赁合同》系双方协商一致的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。宋孝球主张办公楼已从上一租赁方收回并交由汪军租用，汪军不认可，宋孝球未提供证据证明办公楼（原出租部分）已收回，且交付汪军实际使用的事实，故宋孝球此主张缺乏充分证据，对其要求汪军支付办公楼租赁费的诉讼请求不予支持。汪军提出由于猪场的附属设施无法满足猪场的规模养殖，宋孝球又拒不履行合同约定的义务新建附属设施，从而导致无法实现其合同目的，且已于2013年4月10日依法解除该合同，要求宋孝球返还部分租金、污粪处理设施建造费5000元和赔偿违约损失。宋孝球提出，根据合同约定及客观事实，附属设施建设是汪军的义务，并且汪军未按规定履行通知程序，故该合同依法依然有效，违反合同约定是汪军。首先，合同约定租赁标的物为猪场房屋、配套设施、附属设施，并未注明包含应当另行建造的污粪处理设施，双方亦未达成污粪处理设施由宋孝球负责建造的补充协议，同时，汪军未能举证证明其所主张的2013年1月21日向宋孝球所汇款项20000元中包含污粪处理设施建造费5000元，故宋孝球没有建造污粪处理设施的义务；其次，根据合同法第九十六条规定，合同一方当事人依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方，汪军未提供证据证明其履行了通知义务，故汪军主张宋孝球未履行建造污粪处理设施致其无法继续履行合同，合同已于2013年4月10日解除的理由不能成立。故对其要求确认《猪场租赁合同》已解除，及要求返还租金和污粪处理设施建造费5000元及赔偿违约损失380000元的反诉请求不予支持。双方所签订的《猪场租赁合同》的租赁期限尚未届满，汪军应继续履行支付租金的合同义务。按双方所订《猪场租赁合同》的约定，汪军应于2012年9月20日前一次性付清第二年度即2012年10月1日至2013年9月30日的租金115000元，汪军于2012年11月22日、2012年12月29日、2013年1月21日共转款给宋孝球120000元，尚余5000元，可冲抵2013年至2014年度租赁费，2014年至2015年度租赁费125000元。宋孝球主张汪军承诺逾期支付租赁费按每月15%加收利息，汪军不予认可，宋孝球亦未提交相应证据予以证实其主张，故对宋孝球要求汪军支付逾期租赁费15%的月利息的主张不予支持。但由于汪军未按合同约定按时支付租金的行为，造成了宋孝球利息损失，故汪军应向宋孝球支付逾期付款利息，2013年至2014年度及2014年至2015年度逾期付款利息应分别自2013年9月21日、2014年9月21日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期付款利息至付清租赁费止。宋孝球自2013年4月至2013年10月为涉案猪场共缴纳电费2005元，宋孝球要求汪军支付此款的诉讼请求应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、汪军于判决生效之日起十日内归还宋孝球垫付的电费2005元；二、汪军判决生效之日起二十日内向宋孝球支付2013年10月1日至2014年9月30日的租赁费115000元、2014年10月1日至2015年9月30日的租赁费125000元，并支付逾期付款利息（利息以所欠租赁费为基数，分别自2013年9月21日、2014年9月21日起按中国人民银行的同期同类贷款基准利率计算至付清款止）；三、驳回宋孝球的其他诉讼请求；四、驳回汪军的反诉请求。案件受理费7312元，由汪军负担4930元，宋孝球负担2382元；反诉诉讼费3969元，由汪军承担。
上诉人汪军不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、污粪处理设施属猪场配套设施，原审对出租人义务认定错误；2、原审认定上诉人解除合同未履行通知程序违背客观事实。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判驳回宋孝球的诉讼请求并支持上诉人的反诉请求。案件受理费由宋孝球负担。
二审中，被上诉人宋孝球未作出书面答辩。
二审中，上诉人汪军、被上诉人宋孝球均未提供新的证据。
本院二审查明：本院二审除确认一审查明的事实外，另查明，双方对单方提前解除合同如何担责无约定、仅约定如合同到期需续租，应提前六个月提出申请。此外，2013年4月14日后，双方多次短信联系，宋孝球要求汪军缴交租金、电费、妥善处理未了事情并办理猪场移交和终止合同等手续，汪军均未答复。一审庭审中，宋孝球认可到2013年9月份交租金时知道汪军已经撤离猪场，同年10月提起本案诉讼。
本院认为：宋孝球与汪军签订的《猪场租赁合同》，系其双方真实意思表示，并不违反法律强制性或禁止性规定，符合法律规定，合法有效，应予保护。（一）关于奉新县环境保护局要涉案猪场新建畜粪池的责任归属问题。1、双方签订合同时，涉案猪场属可正常使用的猪场，且汪军作为承租人未提供证据佐证租赁标的物当时即存在某种瑕疵或不符合合同约定，即当时租赁标的物能满足承租人约定的用途；2、双方合同中对新情况下应添置、建造相关设施，以满足新要求无约定，在此种情况下，本案要求宋孝球对新建畜粪池完全担责，显然缺乏法律依据，也有失公平；3、汪军从事生猪养殖，知道并且应当知道何种生猪养殖规模，应当具备何种设施条件，本案中，双方对配套设施、附属设施约定不明确、具体，责任在汪军，尤其根据双方合同约定，宋孝球的合同义务是协助汪军做好环保、治安等协调工作，而非为汪军新建环保设施。综上，本案环保部门要求新建畜粪池的责任应当归属汪军，因此，汪军关于原审对出租人义务认定错误以及涉案猪场环保不达标，导致其合同目的不能实现，要求宋孝球赔偿损失的反诉请求，理由不充分，本院不予采纳；（二）关于汪军在合同履行期间，撤离涉案养猪场，单方解除合同应如何担责问题。1、涉案养殖场具有一定规模，全部撤离非一时一天可完成，宋孝球父亲住在该养猪场，对汪军全部撤离猪场不可能不知情，且依常理会在一定时间内将汪军撤离猪场的情况告诉宋孝球；从双方短信内容如汪军停交电费的事实可推定宋孝球事后知道汪军撤离了该养猪场，且宋孝球在一审庭审中认可2013年9月份知道了汪军撤离养猪场。综上，应当认定宋孝球2013年9月已明知汪军以其行为表明单方解除合同的事实，双方所签订的合同已实际解除；2、根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同履行期限届满前，一方当事人违约单方解除合同，应当赔偿对方由此造成的损失。本案中，由于双方合同中对解除合同造成损失无约定，参照双方合同中关于续租应提前六个月提出申请的约定，酌定汪军赔偿宋孝球六个月（2013年10月1日至2014年4月1日）的租金损失较为公平。宋孝球知道汪军全部撤离猪场后，在合理的期限（2013年10月1日至2014年4月1日）之后，仍对该养猪场的利用放任不管，由此扩大的损失，应由其自行承担。因此，原审判决2014年4月1日以后仍计付租金于法不符，应当予以纠正。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、维持江西省奉新县人民法院（2013）奉城民一重初字第199号民事判决第一、三、四项；
二、撤销江西省奉新县人民法院（2013）奉城民一重初字第199号民事判决第二项；
三、由上诉人汪军赔偿被上诉人宋孝球六个月租金损失60000元，扣除汪军2012年10月1日至2013年9月30日年度多付的5000元租金，上诉人汪军尚应支付被上诉人宋孝球55000元，限本判决生效后十日内付清。
如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费7312元，二审案件受理费7312元，共计14624元，由上诉人汪军、被上诉人宋孝球各负担7312元，一审反诉案件受理费3969元，由上诉人汪军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 刚
审 判 员 黄若凡
代理审判员 黄泰文
二〇一六年八月一日
书 记 员 高 强