浙江省天台县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1023民初3865号
原告：汤金国，男，1979年12月31日出生汉族，住天台县。
原告：陈才芬，女，1982年1月18日出生住天台县。
两原告共同委托诉讼代理人：陆晓强，浙江天城律师事务所律师。
被告：浙江天台永超房地产开发有限公司（统一社会信用代码91331023092324300Y），住所地天台县始丰街道汇泉西街27号。
法定代表人：朱朝阳。
委托诉讼代理人：白玉拴，男，1965年4月28日出生汉族，住河南省南阳市宛城区，系被告公司员工。
委托诉讼代理人：何元炉，浙江同元律师事务所律师。
原告汤金国、陈才芬诉被告浙江天台永超房地产开发有限公司（以下简称永超房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月7日立案受理。因本案的处理与（2017）浙1023民初1005号案件存在密切关系，而（2017）浙1023民初1005号案件尚未生效，故本院于2017年7月25日裁定中止本案诉讼，后于2017年12月11日恢复审理。本案依法由审判员张修峰适用简易程序于2018年1月12日进行了公开开庭审理。原告陈才芬、被告永超房产公司的委托诉讼代理人白玉拴和何元炉到庭参加诉讼，原告汤金国经本院合法传唤未无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告汤金国、陈才芬向本院提出诉讼请求：1、判决被告永超房产公司向原告支付违约金43200元。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系房地产开发商，在天台县始丰新城西区商业中心地方开发经营“财富国际”房地产项目。2015年1月24日，原、被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买坐落天台县新城商业中心“金色广场-
韩国城”A1-31号商铺，合同第五条第3款约定房屋总价款为192000元。合同第九条约定“出卖人应当在2016年1月31日前将符合下列条件的商品房交付给买受人使用”。合同签订后，原告依约一次性全额支付购房款，但是截至2017年4月26日，被告才将房屋交付给原告，原告依据合同第十条第1款规定“买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款万分之五的违约金”，要求被告支付违约金43200元。
被告永超房产公司辩称：1、涉案房屋在2016年1月份已经具备入住条件，被告多次通过电话和书信等方式通知原告收房。2016年10月30日前，被告委托物业公司电话告知，并于2017年1月7日以邮寄的方式通知原告工程已经竣工验收合格，要求原告前来办理相关手续，原告一直不来配合办理相关手续，过错不在被告方。2、原告长期不来办理交接手续，诉被告违约是不合理的。合同明确约定原告方先交清所欠款项再交房，但是原告目前还拖欠契税、印花税、产权登记费等费用未交，原告无权要求被告交房。此外，原告违规装修（违规拆除外墙）影响办证，原告应当承担相应责任。被告要求原告拆除违规的装修，恢复原状，重新测绘，补缴罚款。3、原告主张的违约金过高。综上，请求驳回原告诉讼请求。
原告反驳称：1、2017年1月7日，原告去被告那边了，但是被告未提交相关材料，未交付钥匙，钥匙是原告自己更换的，被告当时也未完成交房。2、原告的房产证在2017年底已经办理了，所欠税费全部已经交清。3、原告方的装修是在2017年4、5月份，被告交付房屋之后的事情，而且该装修经过被告同意的，原告后来的装修也是按照图纸规定来改的，是被告自己未按照图纸规定施工。
被告补充称：原告未按照约定将物业费交给被告，而是交给了物业公司，与被告无关。
为证明诉称的相关事实，原告向本院提交如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原告向被告购房以及双方的详细约定情况。2、银行付款凭证以及收款收据，证明原告已经按照约定付清相关税费。
被告对原告提交的证据质证如下：1、对第1组证据的真实性、合法性无异议，但是该证据不能证明被告违约，与本案争议焦点缺乏关联。2、对第2组证据中盖有被告公司印章的收款收据的真实性、合法性无异议，但是该证据刚好可以证明原告严重违约，逾期交付费用。对原告的银行账单无异议，但是对台州天佳物业管理有限公司盖章的收款收据的关联性有异议，按照合同约定，原告应当将相关费用交付给被告，而非物业公司，物业公司与被告没有关系。
被告向本院提交如下证据：1、快递面单复印件及交房通知复印件、财富国际交房代收明细表复印件，证明2017年1月7日，被告已经以邮寄的方式通知原告收房并告知原告需要缴纳的相关费用。2、照片，证明原告违规装修，拆除外墙。3、图纸一张，证明原告装修不符合图纸规定。
原告对被告提交的证据质证如下:1、对第1组证据中的快递面单复印件及交房通知复印件的真实性、合法性无异议，被告确实在2017年1月7日通知交房，但是当时被告都不能提供房屋的质量保证书等。该组证据中的费用清单，被告也未交给原告，原告有异议。原告当时未交费是因为被告说当时还不能办理房产证，后来被告说随时可以办理房产证的时候，原告就马上交付了相关费用。2、对照片的真实性无异议，但是对其关联性有异议，从照片中可以看出，被告交付给原告的店铺是没有门面的，不具备店铺的基本属性工程，原告后来的改装没有违规。3、图纸原告看不懂，不发表意见。
原告汤金国经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃质证与抗辩的权利。对原、被告双方提交的证据，本院认定如下：1、原告提交的证据，能够证明相应的事实，经审查，符合证据“真实性、合法性、关联性”的要求，本院予以采信。2、被告提交的第1组证据中的快递面单复印件及交房通知复印件，被告无异议，经审查，证据“真实性、合法性、关联性”的要求，本院予以采信。该组证据的中的交房代收明细复印件原告表示未收到，且被告也无有效证据证明原告已经接收该文件，故本院对该份证据不予采信。3、被告提交的第2、3组证据能够证明原告拆除外墙进行装修的事实，本院对该两组证据的这一部分的证明力予以认可。
经审理查明：2015年1月24日,两原告与被告签订商品房买卖合同一份，合同约定两原告向被告购买坐落于天台县始丰街道财富国际小区A1-31商铺，房屋的建筑面积为6.91㎡，房屋总价为192000元。合同第九条“交付期限及条件”约定，被告应当在2016年1月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人的；2、县级以上规划、文物等行政主管部门根据法律法规的规定，采取某项行政措施。施工中遇到重大技术问题而致开发建设期可以延期，出卖人延期不超过60个月。合同第十条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。⑴逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十二条“交接”约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。在签署房屋交接单前，出卖人不得拒绝买受人查验房屋。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第二十一条“前期物业管理”约定，被告已经选聘浙江台州天台物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。此外，商品房买卖合同附件八“补充协议内容”第九条约定：买受人委托出卖人代为缴纳的有线电视、水、电处装置、物业维修专项资金、代收代缴由买受人承担的办理产权转移预告登记、产权抵押登记、契税、房屋所有权证、土地使用权证相关费用及其他部门收取的费用均不包括在该商品房售价内。买受人来办理结算交接手续时，须先付清出卖人代为支付的上述费用，再办理交房手续。合同签订后，原告一次性付清全部购房款。2017年1月7日，被告通知原告办理房屋交接手续。2017年4月26日，原告向台州天佳物业管理有限公司支付2017年3月3日至2018年3月2日的物业费166元、装修垃圾清运费280元、楼道二次维护费200元并预存电费2000元。2017年11月2日，原告向被告支付代收维修基金380元、代收权证工本费1650元、代收印花税96元、代办费200元，合计2326元。
另查明，交房后，原告已经入住使用房屋并对房屋作了装修。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同（包含附件内容）系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，被告应在2016年1月31日前将符合竣工验收合格、取得建设工程竣工验收备案证明等条件的商品房交付给原告，否则应按合同第十条承担自合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止的逾期交房违约金，现被告未按期交付房屋，应承担逾期交房的违约责任。对于交房时间，被告虽然在2017年1月7日书面通知了原告，且原告也确认接到通知，但是被告并无证据证明其在2017年1月7日向原告提交符合合同约定的相关证明文件并与原告签订房屋交接单，原告有权按照合同约定拒绝交接并要求由被告承担延期交房的责任，故2017年1月7日不能作为被告完成交房义务的时间点，之后，原告自认在2017年4月26日收到该房，故本案交房时间应认定为2017年4月26日，逾期交房违约金的计算期限可以认定为2016年2月1日起至2017年4月25日止。对于违约金计算标准，合同约定为日万分之五，但是该违约金约定过高，本院酌情予以调整，将其调整为日万分之三，故被告方应支付的逾期交房违约金为25920元【按双方认可的已付房款192000元×0.0003×450天进行计算】。被告在庭审中所提出的逾期交房的责任不在被告，原告无权要求被告承担违约责任的意见，缺乏依据，本院不予采纳，理由如下：1、被告辩称其在2016年1月份开始就多次通过电话和书信等方式通知原告收房，2016年10月30日前委托物业公司电话告知原告收房，是原告自己不来办理手续，但是未向本院提交充分有效的证据予以证明，本院不予采信。2、被告辩称的原告还拖欠部分费用未付，亦不能作为被告免责的依据。根据原、被告双方约定，在办理房屋交接手续时，被告应当按照合同约定提供符合要求的证明文件，否则原告有权拒绝接收房屋，因此产生的延期交房的责任由被告承担。在本案中，被告本就未按照合同约定时间交付房屋，在2017年1月7日通知原告办理交接手续时，也没有证据证明其当时有向原告出示合同约定的相关证明文件，故原告有权拒绝交接，并有权要求被告承担相应责任。双方签订的合同的附件中虽约定，在办理交接结算时，原告必须先付清相关费用，再办理交房手续，但是该条款并不能作为被告的免责依据。在本案中，在原告依照合同约定拒绝交接的情况下，被告根本就无权要求原告交付相关费用，因为被告要求原告支付相关费用的前提是原告同意交接，原告行使拒绝交接的权力应先于被告要求支付费用的权利，被告的抗辩不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告浙江天台永超房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告汤金国、陈才芬逾期交房违约金25920元。
如果未按本判决所指定的期间内履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费880元（原告方预付），依法减半收取440元，由原告胡修军、陈冬红负担176元，由被告浙江天台永超房地产开发有限公司负担264元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于台州市中级人民法院[上诉案件受理费人民币880元在提交上诉状时预交，在上诉期内未预交的，应当在上诉期满后七日内预交，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇：台州市财政局，开户银行：台州市农行，账号：19-900001040000225089001]。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。涉及给付货币的，可直接或通过本院交付权利人，若通过银行向本院汇款的，可向本案承办法官领取《当事人缴款通知书》，并按《当事人缴款通知书》指示内容进行汇款。
如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请本院强制执行。执行期间本院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，本院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。
审 判 员 张修峰
二〇一八年二月十三日
代书记员 林英盖