浙江省绍兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2008）绍民一初字第95号
原告：单纪林。
原告：单志清。
原告：单根美。
三原告共同委托代理人：章关兴、秦国光。
被告：单子根。
被告：孙建洪。
委托代理人：董坚。
原告单纪林因与被告单子根、孙建洪发生房屋买卖合同纠纷一�，于2007年12月7日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员周国鑫独任审判，追加单志清、单根美为本案共同原告，先后于2008年1月11日、3月4日公开开庭进行了审理。原告单志清、单根美及三原告共同委托代理人章关兴，被告单子根、被告孙建洪及其委托代理人何震达到庭参加诉讼。审理中发现案情复杂，依法组成由审判员周国鑫担任审判长，审判员陈新业、代理审判员冯春盛参加评议的合议庭，于2008年5月26日公开开庭进行了审理。原告单志清及三原告共同委托代理人秦国光、章关兴，被告单子根、被告孙建洪及其委托代理人董坚（原委托代理人何震达已撤换为董坚）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告单纪林、单志清、单根美共同诉称：位于绍兴县马鞍镇东联村地号198、228，图号10-3-1的二间平房（面积53.3平方米）及二间楼房（面积81.6平方米）系原告单纪林所有，对应的土地使用者为单纪林，单纪林因工作原因，于1996年开始一直住在越城区灵芝镇横湖村，后回老家发现上述二处房屋已被别人居住占用，经了解后才知道该二处房屋已经被被告单子根出卖给了被告孙建洪，被告孙建洪出租给他人使用。原告即刻与被告孙建洪交涉，被告孙建洪出具二份绝卖文契，辩称该房屋已经由单子根出卖给其本人，原告坚决反对该买卖行为，要求孙建洪返还，但多次交涉无果。
原告认为，单子根无权处分原告的房屋，两被告于2001年10月23日及2002年4月5日签订的二份房屋买卖合同（绝卖文契）无效，孙建洪理应返还原告所有的该二处房屋，特起诉请求：1、确认被告孙建洪与被告单子根于2001年10月23日及2002年4月5日签订的二份房屋买卖合同（绝卖文契）无效；2、判令被告孙建红返还绝卖文契中所对应的位于绍兴县马鞍镇东联村地号228、198，图号10-3-1的二间平房（面积53.3平方米）及二间楼房（面积81.6平方米）给原告；3、本案诉讼费用由被告孙建洪承担。
被告单子根辩称：开始孙建洪是向我租的，后来孙建洪要求把房屋卖给他，因为我有债务，所以我就瞒着我爹把房屋卖给孙建洪了，结果我爹不同意，来跟我吵，说他不同意把房子卖掉，后来我们去向孙建洪还，结果他不肯还。综上，被告单子根认为，房子是我爹的，我是偷偷去卖掉的，合同是否有效我不知道，请求法庭依法处理。
被告孙建洪辩称：1、我认为2001年10月23日及2002年4月5日这二份房屋买卖合同应该属于有效的，因为根据物权法的规定，这二份房屋买卖合同经过原告事后的追认；2、本案讼争房屋，在孙建洪购得以后，已经过重大的翻建，所以原告所主张的物权已经灭失，由于原告所享有的物权遭侵权，本案这个损害赔偿责任应当由单子根来承担，原告起诉的二个诉讼请求，针对孙建洪的这一部分应当不能成立，请求法院依法予以驳回；3、讼争房屋并非原告单纪林一人所有，根据档案记载，系原告家庭六人申报建造。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。
双方当事人对事实和证据的争议焦点主要是：（1）讼争房屋是原告单纪林的个人财产还是其家庭共有财产？（2）原、被告各自提供的证人证言，其证明力应当如何认定？
针对第一个争议焦点，原告提供以下一组证据材料：绍兴县国土资源局档案馆于2005年11月4日出具的《地籍档案查询单》二份，以证明讼争房屋两宗土地使用者均为单纪林，房屋所有权属单纪林所有的事实。
被告单子根对上述证据的“三性”表示认可，认为房屋确属其父所有。被告孙建洪对上述证据的真实性不持异议，但认为房屋并非单纪林一个人所有，而是属于其家庭共有财产，并申请本院向绍兴县国土资源局档案馆调取讼争房屋的相关档案材料，本院据此调取有关档案材料。
经双方当事人当庭举证、质证，本院审查，本院认为，讼争房屋应认定为原告家庭共有财产。理由：（1）土地使用者虽登记为单纪林个人，但其登记性质应视为代表家庭登记；（2）从1989年10月20日单纪林向有关部门提交的两份《绍兴县土地登记申请书》来看，申报时家庭人口为5人，结合庭审时双方当事人陈述一致的事实，可以确认该5人为单纪林夫妇（妻子樊爱云已于1996年去世）、儿子单志清、单子根、女儿单根美；（3）樊爱云系单纪林的妻子，其死亡后，属于其所有的份额转为遗产，三原告及被告单子根均系第一顺序法定继承人，故原、被告提供的各自证据可以互相印证，可以作为本案的定案依据。
针对第二个争议焦点，原告单纪林提供证人王�、樊某甲、韩某、单某的证言。
证人王某当庭陈述：我系单子根的邻居。单纪林得知他儿子把房子卖掉以后，到子根家里去吵过，也去村里说过，村里说村长裘某写有证明，去问裘某，他说房屋买卖时他还没有做村长，情况是不知道的，是做了村长以后听人说才知道的，证明是村文书写好，自己签了个字。
证人樊某甲当庭陈述：单子根是我外甥，他把房子卖掉以后过了不久，单纪林经在海涂的亲戚告知才知道，单纪林知道以后说房子卖掉他没有地方可住了，这房子大儿子也有份的，当时我跟单纪林和大外甥、二个外甥媳妇一起去跟孙建洪说，当时阿洪也是比较客气的，说要讨论讨论再决定，第二次我没有去，这事海涂里的人都知道。
证人韩某当庭陈述：我是开残疾车的，与原告单纪林是同村人。大约5、6年前，即2003年左右，单纪林曾经先后5次租我的车，由我送他去海涂，他对我说房子被儿子酒醉以后卖掉了，要去还。选举的时候，他的儿媳曾陪他一起去。
证人单某当庭陈述：我与三原告系邻居关系，卖房子的事开始我是不知道的，后来他们吵架以后才知道，时间大概是4、5年以前，吵架时三原告及单子根均在场，三原告叫单子根去还房子，至于单子根有否去还过我不清楚。
被告孙建洪对这四个证人证言有异议，认为证人王某、樊某甲与原告有亲戚关系，王某陈述内容都是听说的，樊某甲的证言恰恰证明原告在房屋买卖后不久就知道房子被卖了的事实；证人韩某的证言并不可信，且其不知道房屋买卖情况；证人单金某讲内容即使属实，但这些意见并没有传达到孙建洪那儿，故对孙建洪没有任何效力。并提供以下8个证人证言：
（1）证人孙某证言，主要内容：在房屋买卖时我是村里文书，二份协议书都是我代笔写的，第二份协议是在单子根家里写的，单志清也在场，我说红本子（指土地使用权证）上面是单纪林的名字，如果房子要卖掉，单纪林必须到场，当时单子清说他爹在给他看蟹池，而且天气也不好，所以不要去叫他了，我两兄弟在场，以红本本为准。房子出卖后，单纪林来过村里；
（2）证人华某证言，主要内容：单纪林在单子根母亲死了以后，经常说要将二间房屋卖掉，后来有几家人来看过都说不要，刚好孙建洪说他们不要买，他买进可以做仓库，后来我跟单志清夫妻说了一下，他们说可以的，协议在单子根家里签订，钞票当场付清，红本子是单子根的妻子从楼上拿出来，房子卖了以后，单纪林到孙建洪家来过，说这个房子卖掉他不知道，我当时还说你怎么会不知道呢？
（3）证人何某证言，主要内容：2001年的时候，单纪林领着我们去看过二间双平台房屋，并想叫我买进，门是单纪林开的，因为我钱不够，单纪林又不同意欠，所以没有买成。
（4）证人金某证言，主要内容：我听单子根旁边邻居说单纪林的房子要卖掉，我去找过单纪林，单纪林说这个房子是小儿子单子根的，要跟单子根说，于是我去找单子根，后因房子破旧，双方又是两个村子，钱又不够，故未买成；
（5）证人裘某证言，主要内容：我是2005年开始担任村委主任的，证明上面所讲这件事我是听别人说的；
（6）证人周某证言，主要内容：我是2005年4月起担任村里书记，证明上面内容是由我陈述，村里孙会计写的，下面由我签了个字；
（7）证人樊某乙、陈某证言，主要内容：2002年10月孙建洪叫陈某修建平房，当时二间平房虽然没有倒掉，但是瓦片都掉下了，在修建的时候，单纪林来看过，但没有说什么。
原告对被告孙建洪提出的上述证人证言的质证意见为�（1）证人孙某的证言部分事实，但该证言并不能证实当时单纪林明知或者事后原告予以追认；（2）华某证言可以证明孙建洪买房并非居住，而是用于仓库，原告曾去孙建洪家里去吵过，这二点可以证实村委证明是虚假的；（3）金某证言与本案无关；（4）证人裘某证言当时并非村里负责人，他所说证明内容是经了解所知，并非亲身感知；（5）证人周某签字的证明并非一般书证，而是证人证言，而且证人周某并不知道双方的实际情况，并不能证明孙建洪所要证明的事实；（6）证人樊某乙、陈某所作的证言与本案没有关联性。
经双方当事人当庭举证、质证，本院审查，本院认为，被告孙建洪提供的证人何某、金某、孙某、华某证言，符合证据“三性”要求，可以作为认定本案事实的依据，双方提供的其他证人或不知道本案情况，或其提供的证言与本案事实缺乏关联�，均不能单独作为认定本案事实的依据。理由：1、证人何某、金某与双方均没有利害关系，其证言可证实单纪林在单子根出卖楼屋前曾对证人金某说过卖房子找他小儿子单子根即可的事实，证人何某在单纪林陪同下还去看过房子，该证言与本案事实有一定关联性；证人华某是买卖楼屋的中间人，协议签订时也在场，证人孙某是两次绝卖文契的执笔人，知道本案有关情况，其证言证实当时他起草绝卖文契时原告单志清不但在场，且未表示任何异议，其证言可与华某证言互相印证，可作为认定本案事实的依据；2、证人王某不知道本案有关情况，证人樊某甲与原告有亲戚关系，证人韩某、单某陈述之内容系房屋买卖以后发生的情况，与本案事实缺乏关联性，均不能单独作为认定案件事实的依据；3、证人裘某、周某于2005年才分别担任村委主任、村支部书记，在两被告买�房屋时并不在场，他们陈述情况均为传来证据，并非亲身感知的事实，故其证言缺乏客观性和合法性，对其证明力不予认定；4、原东联村委出具的证明及东联居委会出具的证明，基于上述原因同样不能作为认定案件事实的依据，证人樊某乙、陈某陈述之证言系房屋买卖以后发生的事情，与本案事实缺乏关联性，亦不能作为认定本案事实的依据。
综上，本院认定如下法律事实：
座落于绍兴县马鞍镇东联村座西朝东平屋二间，系原告单纪林于1979年经有关部门批准建造，1987年单纪林经有部门审批又建造二层楼房二间，1989年10月，单纪林对上述二处房屋申报土地使用权登记，绍兴县人民政府经审核同意，于1991年颁发《集体土地建设用地使用证》二本予以确认，其中平屋二间建筑占地53.3平方米，楼屋二间建筑占地81.6平方米，家庭人口均为5人，即原告单纪林夫妇（妻子樊爱云于1996年故）、单志清、单根美及被告单子根。樊爱云去世后，单纪林于1996年回越城区灵芝镇横湖村居住，帮儿子单志清管理蟹塘，并放话要将二间楼屋出卖。2001年10月23日，单子根以自己名义将上述平屋二间作价2，000元出卖给被告孙建洪，并由本村会计孙某代笔出具《绝卖文契》一份，载明：该屋坐西朝东，柒架头平屋二间，系砖木结构，上连瓦片，下到土基石，同时四壁门窗齐全，该房屋产权如有亲属出来干涉，全有出主单子根负责，与受主无关。2002年4月5日，在被告单子根家里（单志清及中人华某在场）被告单子根以单纪林名义，将上述房屋中的楼屋二间作价16，000元出卖给孙建洪，并由孙某执笔，双方订立《绝卖文契》一份，载明：该屋占地面积为81.6平方米，该屋由本人全权作主出卖给受主所有，今后如遇子女或外人出来干涉者，由本人负责，与受�无关。孙建洪当场付清房款，单子根亦将由其保管的《集体土地建设用地使用证》两本交付于孙建洪为凭。孙建洪买受后，将二层楼屋二间翻建成了三楼，管业使用至今。嗣后，单纪林曾与孙建洪就单子根出卖房屋一事进行交涉，未果，遂诉至本院要求处理，酿成纠纷。
审理过程中，因原告主张的合同效力与本院根据本案事实作出的认定不一致，本院依法向原告作出释明，并告知原告可以变更诉讼请求，但原告不同意变更诉讼请求。
以上事实认定，由原告提供的土地使用者为单纪林的地籍档案查询单二份；被告孙建洪提供的《绝卖文契》二份、申请本院调取的绍兴县国土资源局档案馆有关涉讼房屋的土地登记档案资料二份、证人何某、金某、孙某、华某证言、本院告知笔录及当事人在庭审中所作的陈述等证据所证实。
本院认为，合同是平等主体的自然人、法人及其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的意思表示一致的协议。依法成立的合同，自成立时起生效。本案双方当事人争议的焦点问题是两被告先后于2001年10月23日、2002年4月5日订立的两份《绝卖文契》是否合法有效？本院认为，该两份合同均应认定有效，具体理由分述如下：
一、关于第一份合同的效力问题。
首先，从买卖双方当事人的意思表示来看，单子根与孙建洪均系完全民事行为能力人，出卖人单子根经与买受人孙建洪协商一致，就有关房屋买卖事宜由孙某执笔，双方订立《绝卖文契》一份，单子根并在该《绝卖文契》上签字捺印，孙建洪持有并向法庭提交该《绝卖文契》，本案又不存在一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立合同的情形，故应当认定《绝卖文契》系合同双方当事人的真实意思表示。
其次�从合同内容来看，买受人孙建洪与二间平屋的土地使用者单纪林系同一农村集体组织成员，其买受人主体资格符合法律规定。合同内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，未损害社会公共利益，由于单子根系共有人之一，其以自己名义与买受人孙建洪订立合同，故本案亦不存在双方恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。
通过以上分析，可以认定两被告于2003年10月23日订立的《绝卖文契》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。
二、关于第二份合同的效力问题。
经查，该《绝卖文契》亦系由孙某代笔书写，与前一份合同不同之处在于，该合同单子根是以单纪林名义与买受人孙建洪订立，该合同除存在前述第一份合同有效情形外，还存在合同有效的表见代理情形。这是因为该合同是单子根以本人单纪林名义与合同相对�孙建洪订立，但单子根并没有获得本人单纪林的授权，此其一；其二，孙建洪订立合同前，已听说单纪林要将楼屋二间出卖，订立合同时单子根持有并交付买卖房屋的《集体土地建设用地使用证》，以上这些事实和理由足以使孙建洪相信单子根具有代理权；其三，因单子根系单纪林儿子，单子根以其父名义与孙建洪订立合同，孙建洪当然相信单子根具有代理权，单子根实际上没有代理权，孙建洪主观上并无过失；其四，本案两被告订立的《绝卖文契》本身并不具有无效和应被撤销的内容。以上几点符合表见代理的人的构成要件，对单纪林来说，产生有权代理的效力，即在孙建洪与单纪林之间产生房屋买卖法律关系，单纪林应受表见代理人单子根与相对人孙建洪之间实施的民事法律行为的约束，享有该行为设定的权利和履行该行为设定的义务。单纪林不得以无权代�为抗辩，不得以行为人具有故意或过失为理由而拒绝承受表见代理的后果，也不得以自己没有过失作为抗辩。因此，从鼓励、保护交易角度出发，应认定两被告签订的《绝卖文契》有效，现原告要求确认两被告签订的《绝卖文契》无效，并要求被告孙建洪返还房屋，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条之规定，判决如下：
驳回原告单纪林、单志清、单根美要求确认被告孙建洪与被告单子根于2001年10月23日及2002年4月5日签订的二份房屋买卖合同（绝卖文契）无效并判令被告孙建洪返还二份绝卖文契所对应的位于绍兴县马鞍镇东联村，地号228、198，图号10-3-1的二间平房（面积53.3平方米）及二间楼房（面积81.6平方米）给原告的诉讼请求。
本案受理费550元，由原告单纪林负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 周国鑫
审 判 员 陈新业
代理审判员 冯春盛
二〇〇八年七月二十五日
书 记 员 王 琴