湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第00476号原告张林香。委托代理人翁新明，湖北长捷律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告鄂州曼晶置业有限公司。法定代表人詹右铭，该公司董事长。被告黄石曼晶酒店管理有限公司。法定代表人詹右铭，该公司董事长。被告詹右铭。被告湖北联创房地产开发有限公司。法定代表人詹右铭，该公司董事长。四被告委托代理人朱亚，湖北元申律师事务所律师。代理权限：特别授权。四被告委托代理人罗琼，湖北元申律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告张林香诉被告鄂州曼晶置业有限公司（以下简称鄂州曼晶公司）、黄石曼晶酒店管理有限公司（以下简称黄石曼晶公司）、詹右铭、湖北联创房地产开发有限公司（以下简称联创房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨启军独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人翁新明及四被告委托代理人罗琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张林香诉称：2012年7月12日，原告与被告鄂州曼晶公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定原告购买被告鄂州曼晶公司开发的位于鄂州市滨湖南路曼晶国际广场一幢24层09号面积50.50平方米的公寓一间，房屋总价款477，100.00元，交房时间为2013年12月31日前。同时，合同对被告逾期交房作出了约定。合同签订后，原告依合同约定缴纳了全部购房款，但被告鄂州曼晶公司至今未向原告交付房屋。2014年8月4日，原告与被告鄂州曼晶公司法定代表人詹右铭协商处理延期交房问题，被告黄石曼晶公司、詹右铭自愿为被告鄂州曼晶公司应承担的义务提供保证担保，被告联创房地产公司自愿将其所有的位于黄石曼晶酒店的房产作抵押担保。原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，要求解除原告与被告鄂州曼晶公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，由被告鄂州曼晶公司返还购房款477，100.00元，承担违约金71，565.00元，要求被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司承担连带偿还责任，并由被告承担本案诉讼费用及保全费用。被告鄂州曼晶公司、黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司辩称：原告要求解除合同应通知被告鄂州曼晶公司，且原告行使合同解除权已超过一年的期间，原告诉请的违约金过高，要求调整，被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司只在物权担保外承担保证责任。原告张林香为证实其主张，向法庭提供如下证据：证据一，原告的居民身份证复印件。拟证实原告诉讼主体适格。证据二，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。拟证实原告购买被告鄂州曼晶公司开发的位于鄂州市滨湖南路曼晶国际广场一幢24层09号面积50.50平方米的公寓一间，房屋总价款477，100.00元，交房时间为2013年12月31日前。同时，合同对被告逾期交房作出了约定。证据三，抵押保证合同及附件。拟证实被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司为被告鄂州曼晶公司应承担的义务提供保证担保，其应承担连带保证责任。证据四，销售不动产统一发票。拟证实原告已向被告鄂州曼晶公司预交购房款247，100.00元。证据五，住房按揭借款合同及进账单。拟证实原告为购房向鄂州市农村信用合作社兴业信用社贷款230，000.00元。被告鄂州曼晶公司、黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司未向法庭提交证据。庭审质证中，四被告对原告证据一、四、五无异议，对其他证据有异议，认为证据二原告应于2015年1月31日前行使合同解除权，因未按时行使，该权利丧失，对证据三的证明目的有异议，认为被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司只在物权担保之外承担责任。经庭审质证及当事人当庭陈述，本院认证如下：原告证据一、四、五具有客观性和合法性，被告亦无异议，予以采信。证据二具有客观性和合法性，予以采信。证据三具有客观性和合法性，能证实被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司为被告鄂州曼晶公司应承担的义务提供保证担保，被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司与被告鄂州曼晶公司承担连带保证责任的目的，予以采信。本院根据当事人举证、质证意见和当事人陈述，确定如下案件事实：2012年7月12日，原告张林香与被告鄂州曼晶公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定原告购买被告鄂州曼晶公司开发的位于鄂州市滨湖南路曼晶国际广场一幢24层09号面积50.50平方米的公寓一间，房屋总价款477，100.00元，被告鄂州曼晶公司应于2013年12月31日前向原告交付房屋，逾期超过30日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告鄂州曼晶公司应当自原告解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的15％向原告支付违约金。合同还就其他事项作出了约定。嗣后，原告于2013年9月16日支付购房款247，100.00元，又于同年10月18日通过鄂州市农村信用合作社兴业信用社贷款230，000.00元支付了购房款，但被告鄂州曼晶公司至今未向原告交付房屋。2014年8月4日，原告与被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司签订抵押保证合同一份，约定被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司为被告鄂州曼晶公司应承担的义务提供连带责任保证担保，被告联创房地产公司又以其所有的房产作抵押担保。嗣后，原告与被告联创房地产公司就约定的抵押房产未在房产部门办理抵押登记。原告为维护自身合法权益，特诉诸法院，要求解除原告与被告鄂州曼晶公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，由被告鄂州曼晶公司返还购房款477，100.00元，承担违约金71，565.00元，要求被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司承担连带偿还责任，并由被告承担本案诉讼费用及保全费用。本院认为，原告张林香与被告鄂州曼晶公司签订的商品房买卖合同中约定被告鄂州曼晶公司应于2013年12月31日前向原告交付所购商品房，而被告鄂州曼晶公司至今尚未履行交房义务，其构成违约。原告要求解除双方商品房买卖合同并由被告鄂州曼晶公司返还购房款的请求依法成立，予以支持。关于原告诉请的违约金，根据合同约定，被告逾期交房应按原告累计已付款的15％向原告支付违约金明显高于法律规定，当事人之间的意思自治，有违社会公平的价值观念，故被告鄂州曼晶公司应自2014年1月1日起至2015年6月1日止按银行同期贷款利率上浮30％向原告支付违约金，原告超出部分损失请求不予支持。被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司为被告鄂州曼晶公司应承担的义务提供连带责任保证担保，原告与被告联创房地产公司就约定抵押的房产未在房产部门办理抵押登记，故被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司应与被告鄂州曼晶公司承担连带偿还责任。原告与被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司签订的抵押保证合同是对《商品房买卖合同》及补充协议内容的补充，原告的合同解除权应重新计算，故被告辩称原告超过合同解除权依法不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一，解除原告张林香与被告鄂州曼晶公司于2012年7月12日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二，被告鄂州曼晶公司于本判决生效后十日内一次性返还原告张林香购房款477，100.00元，并承担违约金52，719.55元，合计人民币529，819.55元；三，被告黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司对上述款项承担连带偿还责任；四，驳回原告张林香其他诉讼请求。本案受理费9，300.00元，由被告鄂州曼晶公司、黄石曼晶公司、詹右铭、联创房地产公司负担（被告应缴纳费用已由原告预交，待本判决生效后由被告支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：鄂州市财政局财政专户，开户银行：中国建设银行鄂州市分行营业部，账号：42×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号：0711-3357122。审判员杨启军二〇一五年六月一日书记员卢婷