福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽05民终5426号
上诉人（原审被告）：吴纯玉，女，1977年3月12日出生，汉族，住福建省南安市。
被上诉人（原审原告）：杨发水，男，1972年1月3日出生，汉族，住福建省南安市。
被上诉人（原审原告）：杨灿榕，男，1973年6月23日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。
委托诉讼代理人：杨秒水，男，1948年1月23日出生，汉族，住福建省南安市，系杨灿榕的父亲。
被上诉人（原审原告）：杨起灿，男，1985年8月15日出生，汉族，住福建省南安市。
委托诉讼代理人：杨振忠，男，1961年6月28日出生，汉族，住福建省南安市，系杨起灿的父亲。
原审第三人：南安辉侨温泉花园发展有限公司，住所地：福建省南安市官桥镇政府大院内。
法定代表人：林荣东，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄草龙，福建泉秀律师事务所律师。
上诉人吴纯玉因与被上诉人杨发水、杨灿榕、杨起灿及原审第三人南安辉侨温泉花园发展有限公司（以下简称辉侨公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2015）南民初字第7437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
吴纯玉上诉请求：撤销一审判决，并改判驳回杨发水、杨灿榕、杨起灿一审的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由杨发水、杨灿榕、杨起灿承担。事实和理由：一审法院认定杨发水与陈国杯签订的合同无效及判决吴纯玉承担租金有误。2009年9月16日杨发水以杨发水、杨灿榕、杨起灿的名义与吴纯玉签订房屋租赁合同，将三人分别所有的位于南安市温泉新都城商业楼A栋二层01#、02#、03#、05#、06#、07#、08#、09#、10#、11#、12#、15#、16#、17#、18#、19#、20#单元、建筑面积1847.83平方米的店面出租给吴纯玉使用，租期为10年。后由于吴纯玉经营出现困难，拖欠部分租金。为此，杨发水、杨灿榕、杨起灿起诉吴纯玉要求支付租金。在案件审理中，吴纯玉因资金周转困难暂停营业，在这期间，杨发水又以杨发水、杨灿榕、杨起灿三人的名义于2015年12月15日将前述房屋出租给陈国杯，合同签订时，陈国杯征得吴纯玉同意将债务转由其承担并写入租赁合同。合同签订后，陈国杯立即接管了该房屋并利用吴纯玉原有的设备进行经营。一审法院认定，杨发水与陈国杯签订合同，将房屋租给陈国杯，但未得到另两个产权人的追认，该合同无效。这一认定是错误的，因为杨发水与陈国杯签订合同时，其余两名产权人都向陈国杯表示过由杨发水签订就可以，更何况陈国杯从2015年12月1日起接管并经营，合同履行了半年多，陈国杯也为吴纯玉偿还了部分欠款，该合同应认定为有效。退一步讲，杨发水租赁属于自己的房屋部分也应认定为有效，吴纯玉不应支付该部分租金。
杨发水、杨灿榕、杨起灿辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨发水与吴纯玉签订的租赁合同确系杨发水一人所签，该房产系杨发水、杨灿榕、杨起灿三房东的合伙公司出资购买，并且杨灿榕、杨起灿因长期在外经商所以全权委托杨发水办理所有手续。但杨发水与陈国杯签订的租赁合同确实没有征求其他两位房东杨灿榕、杨起灿的意见。
南安辉侨温泉花园发展有限公司述称，吴纯玉与杨发水、杨灿榕、杨起灿之间的租赁关系与本公司无关。
杨发水、杨灿榕、杨起灿向一审法院起诉请求：一、依法判令解除杨发水、杨灿榕、杨起灿与吴纯玉于2010年9月16日签订的《房屋租赁合同》，并把租赁的房屋交付给杨发水、杨灿榕、杨起灿；二、判令吴纯玉立即偿还尚欠杨发水、杨灿榕、杨起灿的房屋租金1321252.41元；三、判令吴纯玉放置在案涉房屋的电视、空调、沙发等杨发水、杨灿榕、杨起灿享有留置权及优先受偿的权利。
一审法院认定事实：2010年9月16日，杨发水、杨灿榕、杨起灿(甲方、出租方)与吴纯玉(乙方、承租方)、南安辉侨公司(丙方、招商方)签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一条、房屋地点、面积及附属设施：1.甲方将坐落于南安市温泉新都城商业楼A栋二层01、02、03、05、06、07、08、09、10、11、12、15、16、17、18、19、20单元、建筑面积1847.83平方米的店面出租给乙方使用。第二条、租赁用途：餐饮、彬发酒店。第三条、租赁期限及房屋交付：1.租赁期限10年，自2009年9月1日起至2019年8月31日止，其中，2009年9月1日起至2010年8月31日止为免租期。第四条、租金、履约保证金及其他费用：1.租金：(1)按建筑面积计价，月租金每平方米26元，第4年每年递增5%，即：第1年至第3年房屋租金为每平方米26元/月，合计每月48043.58元，合计每年576523元；第4年房屋租金为每平方米27.3元/月，合计每月50445.76元，合计每年605349.1元；第5年房屋租金为每平方米28.67元/月，合计每月52977.29元，合计每年635727.4元；第6年房屋租金为每平方米31.1元/月，合计每月55626.15元，合计每年667513.8元；第7年房屋租金为每平方米31.6元/月，合计每月58407.46元，合计每年700889.5元；……(2)支付方式：租金每三个月支付一次，先付后用；首笔租金乙方应在免租期结束后5日内(即2010年9月5日前)向甲方付清。3.其他费用：租赁期间，乙方应按时缴纳因使用房屋和经营而发生的所有费用，包括但不限于物业管理费、水电费、宽带费、电话费、有线电视费、垃圾处理费、税收等，并承担延期付款的违约责任和行政处罚等。第五条、保证及责任：2.乙方的保证及责任：(7)乙方以所承租的房屋为经营场所，须符合丙方确定的业态、业种的规划、布局；乙方如变更经营品牌及业种，须事先征得丙方的书面同意，在符合丙方招商的整体业态、业种的规划、布局的情况下，丙方应予同意；乙方所承租房屋经营类别、品牌商品如下：业种餐饮，品牌全称彬发酒店。第六条、违约责任：（二）乙方的违约责任：1.若乙方逾期缴纳足额租金，每逾期一日按月租金的千分之二向甲方支付违约金。2.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，没收保证金，且有权要求乙方支付1个月的租金作为违约金：(1)单方面解除合同的；(2)逾期支付足额租金或合同约定应由乙方承担的其他费用超过31天。第七条、合同解除、终止：2.合同终止或解除后15天内，乙方应拆除并取回其自置的所有设施设备、装修，但不得损害或拆除房屋所在建筑物本身之结构体。乙方逾期拆除取回的设施设备装修，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方处理，费用由乙方承担。3.合同终止或解除后，甲方对房产和附属设施情况进行验收；如有损坏，甲方可在乙方保证金中扣除。保证金扣除乙方违约金、赔偿金、所有费用后，余额返还乙方；如保证金不足抵扣的，乙方应在接到甲方通知后10日内补足差额；逾期补足的，每逾期一天，按应补足款的千分之二支付违约金。”合同签订后，杨发水、杨灿榕、杨起灿依约将租赁物交付吴纯玉用于开办福建南安彬发大酒店有限公司。吴纯玉支付至2014年3月份的租金，此后仅支付租金70000元，未按合同约定期限、金额支付租金，引起纠纷。杨发水、杨灿榕、杨起灿遂向一审法院提起本案诉讼。在本案审理过程中，杨发水、杨灿榕、杨起灿变更原诉讼请求为判令吴纯玉继续履行租赁合同，并支付2014年4月至2016年4月18日的租金1329600元。此外，杨发水(甲方)与陈国杯(乙方)于2015年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南安市温泉新都城商业楼A栋二层01、02、03、05、06、07、08、09、10、11、12、15、16、17、18、19、20单元店面出租给乙方使用。南安市温泉新都城商业楼A栋二层01、02、03、18、19号店面为杨发水所有，05、06、07、11、12、17号店面为杨灿榕所有，08、09、10、15、16、20号店面为杨起灿所有。
一审法院认为，杨发水、杨灿榕、杨起灿与吴纯玉、辉侨公司于2010年9月16日签订的《房屋租赁合同》主体资格合法、当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认合法有效，当事人应予履行并受合同约束。杨发水、杨灿榕、杨起灿依约将租赁物南安市温泉新都城商业楼A栋二层01、02、03、05、06、07、08、09、10、11、12、15、16、17、18、19、20单元、建筑面积1847.83平方米的店面交付吴纯玉用于开办福建南安彬发大酒店有限公司。吴纯玉仅支付至2014年3月份的租金，此后仅支付租金70000元即未再支付租金。现杨发水、杨灿榕、杨起灿请求吴纯玉支付尚欠2014年4月至2016年4月的租金1329600元，其中2014年4月至8月的租金每个月52977.29元，计264886.45元，2014年9月至2015年8月的租金每个月55626.15元，计667513.8元，2015年9月至2016年4月的租金每个月58407.46元，计467259.68元，上述租金共计1399659.93元，扣除吴纯玉已支付的70000元，尚欠1329659.93元。现杨发水、杨灿榕、杨起灿在该数额内请求吴纯玉支付1329600元，予以支持。吴纯玉主张杨发水、杨灿榕、杨起灿将房屋另行租赁给陈国杯，其提供的陈国杯与杨发水签订的《房屋租赁合同》上出租人一方仅有杨发水签名，因本案杨发水、杨灿榕、杨起灿是将温泉新都城商业楼A栋二层中三人各自分别享有所有权的店面作为一个租赁物共同出租给吴纯玉用于开办福建南安彬发大酒店有限公司，杨发水仅对温泉新都城商业楼A栋二层的01、02、03、18、19号店面享有所有权，对属于杨灿榕、杨起灿所有的12间店面无处分权，杨发水个人与陈国杯签订的《房屋租赁合同》未经杨灿榕、杨起灿追认，应认定无效。吴纯玉主张由陈国杯承担合同责任，没有法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第五十一条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、被告吴纯玉应于本判决生效后十日内支付原告杨发水、杨灿榕、杨起灿租金1329600元（租金结至2016年4月）；二、驳回原告杨发水、杨灿榕、杨起灿的其他诉讼请求。案件受理费16767元，由被告吴纯玉负担。
二审中，当事人没有提交新的证据。一审认定的事实正确，本院予以确认。经查阅本案一审卷宗，本院补充认定以下事实：2015年12月15日杨发水与陈国杯签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋出租给陈国杯，合同约定1.租金。（1）租赁期自2015年11月30日至2020年11月29日，自2015年11月30日至2019年8月31日房屋租金每月38804.43元，2019年8月31日后，按市场租金双方面谈协商后，再另行签订合同。（2）支付方式③合同签订时先支付原结余欠款的200000元，其余部分每月25日前应还原结余欠款50000元，直至还清原结余欠款867891元等。2015年12月17日杨发水收到陈国杯现金及转账金额计200000元，2016年1月10日杨发水收到吴宝玲转账金额58206元，2016年2月13日杨发水收到吴宝玲转账金额38804元。
二审当事人争议的焦点：一、杨发水与陈国杯签订的合同是否有效？二、吴纯玉应偿还的租金是多少？
本院认为，杨发水、杨灿榕、杨起灿与吴纯玉、辉侨公司于2010年9月16日签订的《房屋租赁合同》主体资格合法、当事人意思表示真实，内容不违反法律规定，应确认合法有效，当事人应予履行并受合同约束。杨发水、杨灿榕、杨起灿将案涉房屋交由吴纯玉经营，但吴纯玉仅支付至2014年3月份的租金，此后仅支付租金70000元即未再支付租金。杨发水、杨灿榕、杨起灿请求吴纯玉支付2014年4月起的租金，有事实和法律依据，应予支持。根据二审补充认定的事实，2015年12月15日杨发水与陈国杯签订《房屋租赁合同》，将案涉房屋另行租赁给陈国杯经营。本案现有证据无法证实杨发水签订该合同有经杨灿榕、杨起灿授权，杨灿榕、杨起灿事后也未予以追认，杨发水出租案涉房屋中属于杨灿榕、杨起灿所有的部分系无权处分，在法律对无权处分租赁合同的效力没有规定的情况下，根据相关司法解释的规定，可以参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，杨发水与陈国杯签订《房屋租赁合同》应认定为有效合同。吴纯玉关于合同效力的上诉主张，于法有据，予以支持。杨发水于2015年11月30日将案涉房屋出租给陈国杯，其与吴纯玉签订的《房屋租赁合同》已实际解除。因杨发水未能提供证据证明其与陈国杯之间还存在其他经济往来，故杨发水与陈国杯签订《房屋租赁合同》载明的“原结余欠款867891元”应认定为吴纯玉至2015年11月30日前所欠杨发水、杨灿榕、杨起灿的案涉房屋租金。根据二审补充认定的证据，陈国杯于2015年12月17日支付给杨发水的200000元应认定为代吴纯玉偿还案涉房屋的租金，因此，吴纯玉尚欠租金667891元。吴纯玉上诉主张，其所欠的租金通过债务转移的方式由陈国杯承担，其不应支付租金，没有事实根据，不能成立。
综上所述，吴纯玉的上诉请求，部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销福建省南安市人民法院（2015）南民初字第7437号民事判决；
二、吴纯玉应于本判决生效后十日内支付杨发水、杨灿榕、杨起灿租金667891元；
三、驳回杨发水、杨灿榕、杨起灿一审的其他诉讼请求。
一审案件受理费16767元，由杨发水、杨灿榕、杨起灿负担8000元，由吴纯玉负担8767元；二审案件受理费16767元，由杨发水、杨灿榕、杨起灿负担8000元，由吴纯玉负担8767元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄祥彪
审 判 员 陈志杰
代理审判员 张 萍
二〇一七年五月十五日
书 记 员 杨凌珊
速 录 员 许珊珊
附
本案适用的主要法条提示：
《中华人民共和国合同法》
第一百七十四条【买卖合同准用于有偿合同】法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
第四十五条法律或者行政法规对债权转让、股权转让等权利转让合同有规定的，依照其规定；没有规定的，人民法院可以根据合同法?)第一百二十四条和第一百七十四条的规定，参照适用买卖合同的有关规定。
权利转让或者其他有偿合同参照适用买卖合同的有关规定的，人民法院应当首先引用合同法第一百七十四条的规定，再引用买卖合同的有关规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。