苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0505民初197号原告：金科集团苏州房地产开发有限公司，住所地苏州高新区塔园路369号。法定代表人：罗利成，执行董事。委托诉讼代理人：裴鹏义，公司员工。委托诉讼代理人：王雪峰，公司员工。被告：张敏，女，1986年8月26日生。委托诉讼代理人：赵强，江苏昊强律师事务所律师。委托诉讼代理人：何亚龙，江苏昊强律师事务所实习律师。原告金科集团苏州房地产开发有限公司与被告张敏商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并于2016年6月3日、11月25日公开开庭审理了本案，原告金科集团苏州房地产开发有限公司的委托诉讼代理人裴鹏义、王雪峰，被告张敏及其委托诉讼代理人赵强、何亚龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金科集团苏州房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付购房款7372321元；2、请求判令被告支付违约金1560056元（暂时计算至2015年12月31日）；3、本案诉讼费用由被告承担。其后，原告在庭审中表示要求将第二项诉请中的违约金按照年贷款利率6%上浮30%计算至实际给付之日止。事实和理由：2011年12月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（编号：苏新合同XX）及其附件，约定被告向原告购买原告开发的枫景颐庭第xx号商品房，房屋总面积587.11平方米，总价款11372321元，合同第6条约定：买受人在2011年12月30日前支付房款人民币200万元，2012年12月30日前支付房款人民币5960625元，2013年9月30日前支付房款人民币3411696元。截止目前被告仅支付房款400万元，剩余购房款7372321元迟迟未向原告支付。因此，原告特诉至法院如上所请。被告张敏辩称：1、原告所售房屋与其销售广告及宣传资料不一致，已构成欺诈。被告有权暂缓支付剩余房款并不承担违约责任。原告向被告提供的宣传资料，销售人员的解说及样板房均说明原告销售的为独栋别墅，别墅间距大，间距至少有3、4米以上，有大花园，庭院面积有70平米以上，周边绿化良好，但原告实际建造的却是联排别墅，别墅间距仅有几十厘米，两栋别墅间屋顶相连，庭院面积仅有20平米左右。原告销售的广告及宣传资料就房屋及相关设施所做的说明及允诺具体明确，并对房屋买卖合同的订立及房屋价格有重大影响。根据最高院关于审理商品房的司法解释，第三条规定，销售广告及宣传资料应视为合同内容，原告虚假宣传已构成欺诈，对此答辩人已提起反诉。要求降低房屋价格，按联排别墅的价格支付房款。2、被告对原告存在售房的欺诈问题一直处于投诉协商中，被告没有违约行为，不应承担违约责任。2012年12月，被告发现所购别墅在建造位置别墅间距等方面与原告宣传存在巨大差别，就向原告提出异议。经过协商，在原告承诺别墅没有问题后，被告同意继续支付部分购房款。2013年10月，被告发现原告交付的别墅为联排别墅并非独栋别墅，即向原告提出抗议。原告不予理睬，被告分别于2014年2月18日、12月31日、2015年年初，向市物价局、工商局、消协进行举报投诉，相关部门多次组织双方协商，原告在协商过程中提出可以解除违约金、更换一期独栋别墅等条件，双方最终没有达成和解。根据合同约定及合同法相关规定，因原告没有履行交付独栋别墅的合同义务，被告享有暂缓支付剩余购房款的抗辩权，且双方一直在相关行政部门的组织下协商，原告明确表示不要求被告承担违约金，现起诉又要求被告承担违约责任显然是没有事实和法律依据。综上，请求法庭依法判决。在庭审过程中，被告表示不再主张反诉。经审查本院认定事实如下：2011年12月30日，原告金科集团苏州房地产开发有限公司作为出卖方与被告张敏作为买受方签订了一份《商品房买卖合同》（编号苏新合同XX），约定原告将其开发的苏州市枫景颐庭XX号房屋出售给被告，房屋价款为11372321元，房屋合计建筑面积587.11平方米。合同第六条约定付款方式为2011年12月30日前支付房款人民币200万元，2012年12月30日前支付房款人民币5960625元，2013年9月30日前支付房款人民币3411696元。合同第七条约定买受方付款逾期超过60天后，每逾期一天应支付房屋总价款的万分之五的违约金。合同签订后，被告张敏于2011年12月30日支付了房款200万元，其后又于2012年12月29日支付了房款100万元，其后又于2013年2月23日支付了房款100万元。其后被告张敏认为本案诉争的房屋与样板房差距过大、房屋间距过小，因此与原告发生争议，被告就此于2014年2月和2015年1月分别投诉至苏州市价格举报中心与苏州市消费者权益保护委员会。2015年6月，苏州市消费者权益保护委员会出具了苏消终字[2015]第XX号终止调解书，载明：“2015年1月消费者张敏向我委进行投诉，反映其2011年12月30日在金科集团苏州房地产开发有限公司购买别墅一幢，后发现其购买的房产与开发商所展示的一期样板房及周边环境存在较大差异，消费者认为金科王府项目存在楼间距过小、地下室几乎无采光、别墅院子面积小、沿街商业房过高、基本无绿化等问题，并叙述了其在2014年2月之后再物价部门协调下双方沟通的情况，并重点投诉了开发商存在囤房、未开工即销售、一期二期差距过大且价格不透明等问题，表示不能接受金科集团宣传和现实差距如此之大的房子，和商家协商赔偿未果，要求我委进行协商调解。我委接诉后，于2015年1月份指派调解员曹凌霄和投诉人父亲张建国至售楼处进行协商调解，金科集团表示，不再计取滞纳金，一期仍有未售房源可补差价更换，但双方意见未能达成一致。之后在2015年5月和6月我委又组织双方到我委进行协商处理，在调节过程中，投诉人对于金科提出的补差价更换一期别墅的方案不予接受，仍然要求退房，双方始终无法达成一致意见。鉴于双方意见分歧较大，我委遂于当日决定终止调解，建议消费者可根据《消法》第三十四条之解决消费争议的途径通过向行政部门申诉、申请仲裁、向法院起诉的方式解决该纠纷。”2016年8月3日，本院向苏州市消协投诉部核实上述终止调解书的内容情况，消协投诉部工作人员朱佳斌表示该调解书确实是苏州消协所作出的，该调解书中载明的调解员曹凌霄目前已经离职，消协的工作以调解书为准。上述事实，由《商品房买卖合同》、发票、收据、苏消终字[2015]第XX号终止调解书、谈话笔录以及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，当事人应按照合同的约定全面履行合同义务。在本案中，合同确已明确约定了房款支付的时间节点以及具体金额，被告确应按约支付相应的房款，故本院对于原告要求被告支付剩余房款7372321元的诉讼请求予以支持。但关于滞纳金，结合苏消终字[2015]第XX号终止调解书可知，原告与被告就本案诉争房屋存在一定的争议，对此亦通过苏州市价格举报中心与苏州市消费者权益保护委员会进行协商处理。结合终止调解书中原告公司当时表示不再计取滞纳金的陈述，本院对于原告诉求的截至苏州消协2015年6月出具终止调解书之前的滞纳金不予支持。综上，本案中的滞纳金，应自2015年7月1日起算。关于滞纳金的标准，由于双方签订的商品房买卖合同第七条约定了“买受方付款逾期超过60天后，每逾期一天应支付房屋总价款的万分之五的违约金”，每日万分之五约合为每年18.25%，而原告自行降低标准，仅以年息6%的1.3倍即7.8%主张违约金，并不违反法律规定，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百六十一条、《最高人民法院》第十六条的规定，判决如下：被告张敏于本判决生效之日起十日内向原告金科集团苏州房地产开发有限公司支付剩余房款7372321元，并支付相应的逾期付款违约金（以7372321元为基数，以年利率7.8%为标准，自2015年7月1日起计算至实际给付之日止）。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74327元，由原告金科集团苏州房地产开发有限公司负担5804元，由被告张敏负担68523元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。审 判 长  游进国代理审判员  艾罗伟人民陪审员  金洪培二〇一六年十二月二十七日书 记 员  陆 玮