甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第424号
上诉人（原审原告）甘肃东航综合服务有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人柏怀仁，该公司董事长。
委托代理人周元，甘肃勇盛律师事务所律师。
委托代理人蔡中亮，甘肃勇盛律师事务所律师。
上诉人（原审被告）兰州好小仔美容美发中心，住所地兰州市城关区。
负责人马菁，该中心负责人。
委托代理人唐建红，甘肃雷诺律师事务所律师。
委托代理人王福秀，甘肃雷诺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）马菁，女，1972年7月6日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。
委托代理人唐建红，甘肃雷诺律师事务所律师。
委托代理人王福秀，甘肃雷诺律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）马学军，男，1963年7月28日出生，汉族，住兰州市城关区。
委托代理人唐建红，甘肃雷诺律师事务所律师。
委托代理人王福秀，甘肃雷诺律师事务所实习律师。
上诉人甘肃东航综合服务有限公司（以下简称东航服务公司）、兰州好小仔美容美发中心（以下简称好小仔美发中心）因与被上诉人马菁、马学军房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1079号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人甘肃东航综合服务有限公司委托代理人周元、蔡中亮，上诉人兰州好小仔美容美发中心委托代理人唐建红、王福秀及被上诉人马菁、马学军的共同委托代理人唐建红、王福秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，东航服务公司自2006年起将位于兰州市城关区东岗西路582号商铺，面积361.29平方米，租赁给好小仔美发中心用于商业经营。租赁合同每年签订一次，双方最后签订的合同是自2014年1月1日至2014年12月31日止。合同约定的房屋租金为每平方米每月64.59元，年租金共28万元。租金每半年支付一次，好小仔美发中心另向东航服务公司支付50000元租赁风险抵押金。另查，好小仔美发中心于2011年12月20日将房屋部分面积分租给案外人马小兵；2012年5月1日将房屋部分面积分租给案外人兰州爱里食品有限责任公司；2012年11月21日将房屋部分面积分租给案外人杨军。东航服务公司于2014年9月18日向好小仔美发中心发函，要求终止合同。好小仔美发中心回函承诺限期收回。上述转租房屋仍由案外人承租使用，剩余面积由好小仔美发中心使用。另查，2014年12月31日租赁合同期满后，东航服务公司、好小仔美发中心未续签合同，好小仔美发中心未向东航服务公司支付房屋租金。
原审法院认为，所有权人对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。东航服务公司、好小仔美发中心签订的房屋租赁合同期限届满后，未能续签合同，支付房屋租金，故双方的租赁合同关系终止。东航服务公司在本案中要求解除房屋租赁合同的诉讼请求已无处理的意义。好小仔美发中心应当向东航服务公司腾交房屋。关于东航服务公司主张好小仔美发中心擅自转租，违反合同约定，应当解除合同的请求。涉案房屋租赁合同期限在本案审理期间届满，双方未能续签合同，故双方的租赁合同关系终结。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定合同无效的，人民法院不予支持。东航服务公司将本单位办公楼一层房屋出租给好小仔美发中心使用。其中房屋的部分面积自2011年起陆续被好小仔美发中心转租。东航服务公司对于好小仔美发中心的转租事实应当知晓，故法院对其辩称的意见不予采信，对其诉请的该项请求不予支持。关于东航服务公司请求好小仔美发中心支付租赁房屋转让费490000元、转租增加的190000元房屋租金的意见，东航服务公司在知道或应当知道好小仔美发中心转租的事实后，未能在法律规定的期限内提出异议。另东航服务公司未能提供好小仔美发中心转租及增加房屋租金的相应证据，故法院对该项诉请不予支持。关于好小仔美发中心主张马菁、马学军不是本案适格被告的意见，马菁作为好小仔美发中心的负责人，其有权对外签订合同，且相应法律责任由好小仔美发中心承担。马学军作为好小仔美发中心工作人员代为签订合同，签订合同的相应法律责任是由好小仔美发中心承担。根据相关法律规定，为更好的将案件基本事实查明，马菁、马学军的被告身份适格，故对好小仔美发中心的辩称法院不予采信。关于好小仔美发中心与案外人签订的转租合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定，案外人与好小仔美发中心签订的合同中，超出2014年12月31日的租赁合同期限应属无效。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条之规定，判决：被告兰州好小仔美容美发中心、马菁、马学军于本判决生效后十日内向原告甘肃东航综合服务有限公司腾交位于兰州市城关区东岗东路582号1层，建筑面积361.29平米的商铺。案件受理费11700元，原告甘肃东航综合服务有限公司承担10700元，被告兰州好小仔美发美容中心承担1000元。
宣判后，东航服务公司与好小仔美发中心均不服判决，向本院提出上诉。
上诉人东航服务公司提出上诉称：1、被上诉人支付给上诉人因房屋租赁所获得的店铺转让费490000元，房屋转租多收租金190000元。2、被上诉人支付上诉人租赁合同终止后继续使用其房屋的费用及赔偿由此给上诉人造成的损失。请求二审撤销原判，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
上诉人好小仔美发中心提出上诉称：1、原审判决将马菁与马学军列为一审被告，主体不适格。2、被上诉人对上诉人转租行为早已知晓，并未提出异议。请求二审撤销原判，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。
被上诉人马菁答辩称：同意好小仔美发中心的意见。
被上诉人马学军答辩称：同意好小仔美发中心的意见。
经审理查明，原审判决认定案件基本事实正确，本院予以确认。另查明，好小仔美发中心转租铺面均已由东航服务公司收回。
本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。关于东航服务公司主张好小仔美发中心支付给其因房屋租赁所获得店铺转让费490000元，房屋转租多收租金190000元的问题，东航服务公司与好小仔美发中心位于楼上楼下，在原审庭审中东航服务公司认可由好小仔美发中心转租几个店面经营是知道的，每一年签合同的时候口头告知过好小仔美发中心，足以说明东航服务公司对好小仔美发中心转租的事实早已知情，现东航服务公司、好小仔美发中心签订的房屋租赁合同期限已经届满，未能续签合同，东航服务公司没有证据证明双方之间就这一事实有补充合同，也没有提交足够证据证实好小仔美发中心因房屋租赁获得店铺转让费490000元，房屋转租多收租金190000元，故对其主张不予支持。另东航服务公司主张好小仔美发中心支付其租赁合同终止后继续使用其房屋的费用及赔偿由此给其造成的损失的上诉请求，系东航服务公司在二审中增加的独立的诉讼请求，应另行起诉。好小仔美发中心主张原审判决将马菁与马学军列为一审被告，主体不适格的问题，马菁系好小仔美发中心的负责人，马学军系好小仔美发中心的职员，原审中东航服务公司以马菁、马学军作为被告起诉，原审判决将马菁、马学军列为诉讼主体并无不妥，但好小仔美发中心的转租协议由马学政代马菁与转租方签订，并非马学军，故马学军在本案中不承担责任，原审判决不妥，应予纠正。综上，上诉人东航服务公司、好小仔美发中心提出的上诉理由及观点均不能成立，上诉请求不予支持。另东航服务公司、好小仔美发中心对腾交租赁商铺并无异议，应予认定，但好小仔美发中心转租部分商铺均已由东航服务公司收回，好小仔美发中心应腾交现由其租赁使用的商铺，故原审判决腾交建筑面积361.29平米的商铺应予以变更。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2014）城民一初字第1079号民事判决；
二、兰州好小仔美容美发中心、马菁于本判决生效后十日内向甘肃东航综合服务有限公司腾交位于兰州市城关区东岗东路582号1层由兰州好小仔美容美发中心租赁的商铺。
三、驳回甘肃东航综合服务有限公司的其他诉讼请求。
甘肃东航综合服务有限公司预交的一审案件受理费11700元，由甘肃东航综合服务有限公司负担10700元，兰州好小仔美发美容中心负担1000元。甘肃东航综合服务有限公司预交的二审案件受理费10700元，由甘肃东航综合服务有限公司负担，兰州好小仔美容美发中心预交的二审案件受理费1000元，由兰州好小仔美容美发中心负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 李世俊