重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝05民终4485号
上诉人(原审被告、反诉原告)：钟莉，女，汉族，1970年8月30日出生，住重庆市渝中区。
上诉人(原审被告、反诉原告)：林江，男，汉族，1970年7月16日出生，住重庆市渝中区。
二上诉人共同委托代理人：葛春喜，重庆盈兴律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈林，男，汉族，1979年11月3日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人：汪信明，重庆捷恒律师事务所律师。
委托代理人：李力，重庆捷恒律师事务所律师。
上诉人钟莉、林江与被上诉人陈林房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2016)渝0108民初7519号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
钟莉、林江上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由为：1、一审判决认定双方在房交所办理过户时均未履行各自义务错误，事实上系被上诉人单方违约，无理提出从首付款中扣除5000元以缴纳物管费的要求，导致双方在房交所办理过户手续不能。2、被上诉人违约行为客观存在，经上诉人发函催促，仍拒绝履行合同义务，上诉人据此要求解除合同，符合法律规定，一审不予支持错误。
陈林二审辩称：上诉人欠缴物管费导致房屋存在债务纠纷，构成根本违约，且上诉人拒绝缴纳，导致被上诉人产生不安，因此，被上诉人有权不支付首付款和进行过户。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈林向一审法院起诉请求：1、判决解除《房屋买卖（居间）合同》；2、判决钟莉、林江共同返还交付的定金20000元；3、判令钟莉、林江共同支付违约金58500元；4、本案诉讼费由钟莉、林江承担。庭审前，陈林变更诉讼请求为：1、继续履行《房屋买卖（居间）合同》，在三日内配合完成变更登记手续；2、钟莉、林江共同支付违约金58500元；3、本案诉讼费由钟莉、林江承担。
反诉原告钟莉、林江向一审法院起诉请求：1、解除《房屋买卖（居间）合同》；2、陈林支付违约金58500元；3、陈林承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月23日，陈林（乙方）与钟莉（甲方）、林江（甲方）、案外人重庆森威房地产经纪服务部（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定：甲方将位于重庆市经开区汇龙路68号B区10幢房屋出售给乙方，建筑面积为93.69平方米，实际成交价585000元。乙方于2016年3月23日向甲方支付购房定金20000元。乙方于过户当日向甲方交付首付款163000元，剩余房款400000元由乙方向银行申请二手房按揭贷款支付；另有房款2000元于甲方腾房当日乙方支付甲方。甲、乙双方商定于甲方提前还贷注销完毕取得产权证并银行审批通过后三个工作日内办理该房屋的产权交易过户手续。甲方承诺于收到银行放款二天内腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲方应结清腾房日前该房屋发生的水、电、燃气、有线电视、物业管理等费用，并将户口迁空。甲方必须保证该房屋权属真实、合法、无权属纠纷，并能正常办理交易过户手续，若该房屋发生权属纠纷、债务纠纷、或者不能正常顺利交易过户，则由甲方负责解决并承担一切法律后果及违约责任。如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同或违反本合同约定条款则视为根本违约，均由违约方向守约方按本合同第二条约定该房屋实际成交价格的10%支付违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。
同日，钟莉收到陈林支付的涉案房屋定金20000元。2016年4月29日，涉案房屋的抵押登记被注销。陈林的贷款申请也已通过。
2016年5月5日，重庆瑞庭物业管理有限公司美堤雅城管理处制作的缴费通知单载明钟莉、陈林所有的10-2-602号房屋尚欠2011年8月1日至2016年5月31日的物管费共计18195.39元，其中本金5434.60元，违约金12760.79元。
2016年6月8日，钟莉、林江作为业主结清了2011年8月1日至2016年5月31日的物管费，金额为4543.5元。
过户之前的双方义务均已履行。2016年5月4日，双方与中介一起去办理过户但没办成。
审理中，关于当日未能办理过户的原因，双方各执一词。陈林称是因钟莉、林江未提交申请表没有办理过户。而且应从整体角度理解房屋买卖合同第五条（过户、贷款及腾房约定）与第六条（相关权利义务），物管费的问题也应由钟莉、林江负责解决。钟莉、林江称是因陈林没有支付首付款。过户之前的义务钟莉、林江已按合同履行，不存在违约；产权也无问题，双方应按合同履行；未办成过户已造成损失，且合同已超过履行期限不能过户，现在应处理善后事宜。案外人中介公司述称，钟莉、林江的产权没有问题，但尚欠物管费，有债务纠纷。
一审法院认为，陈林要求继续履行合同并要求钟莉、林江支付违约金；钟莉、林江则要求解除买卖合同并要求陈林支付违约金。双方的请求完全相反，遂，本案的焦点应为双方是否存在违约行为，应否承担违约责任。具体评述如下：
本案双方当事人及案外人重庆森威房地产经纪服务部签订了《房屋买卖（居间）合同》，陈林作为买方，负有支付房屋价款的义务；钟莉、林江作为卖方，负有交付房屋、配合买方办理过户的义务。因双方对钟莉、林江拖欠的物管费的问题协商未果，双方的交易进行到过户阶段便停止。过户之前的义务双方均已履行。陈林向钟莉、林江支付了定金，并且按揭贷款的审批已通过。钟莉、林江也已按约提前还贷取得了产权证。陈林主张违约理由是钟莉、林江未办过户，钟莉、林江主张违约理由是陈林未支付首付款，导致其未买到其他房屋。根据合同约定，过户当日陈林向钟莉、林江支付首付款。即办理过户手续和支付首付款应是同时履行，不存在先后顺序。过户当日双方曾均到房管部门但未办成，双方未成功办理过户主要受钟莉、林江拖欠的大额物管费问题协商未果的影响。该问题应系双方履行合同过程中发生的争议。过户当日双方均未履行各自义务，应视为双方都行使了同时履行抗辩权。因此，双方均未违约，不应承担违约责任。对陈林要求钟莉、林江承担违约责任的请求，不予支持。对于陈林请求继续履行合同之诉讼请求，予以支持。钟莉、林江请求解除合同的理由是陈林不履行合同义务导致钟莉、林江未买成其他房屋。而过户、支付首付款是同时履行的，钟莉、林江单方指出陈林不履行，理由不成立。对于钟莉、林江的诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈林与钟莉、林江继续履行于2016年3月23日签订的房屋买卖合同；二、驳回陈林的其他诉讼请求；三、驳回钟莉、林江的诉讼请求。
二审补充查明：1、庭审中，双方均确认，2016年5月4日在房交所办理过户手续未成的原因系被上诉人要求上诉人解决所欠物管费问题，而上诉人予以拒绝。2、2016年5月16日，上诉人向重庆森威房地产经纪服务部寄送了函件，称，由于被上诉人违约，要求被上诉人按合同第七条第2款之规定赔偿经济损失。3、2016年5月28日，上诉人与被上诉人及中介单位重庆森威房地产经纪服务部工作人员就房屋买卖合同的履行再次进行了磋商，但对物管费的处理问题仍未达成一致意见，协商未果。4、2016年5月31日，上诉人向重庆森威房地产经纪服务部再次寄送函件，要求重庆森威房地产经纪服务部收到函告后通知被上诉人五日内前来解除合同，逾期不来解除合同，一切后果由被上诉人承担。本院二审查明的其他事实与一审一致。
本院认为，根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、在案涉合同履行过程中，导致履行中断的违约责任的承担问题。二、案涉合同应否解除？对此，分别评析如下：
对于第一个争议焦点问题，双方均确认案涉合同履行中断系因物管费的缴纳发生争议。根据双方签订的《房屋买卖合同》第三条和第五条的相关约定，讼争房屋买卖交易双方确定的履行程序是先过户并同时支付首付款，然后等待银行按揭贷款，最后是上诉人收到银行发放的按揭贷款后2日内腾空房屋并交付，结清腾房日前该房屋发生的水、电、燃气、有线电视、物业管理等费用，并将户口迁空。因此，结清物管费义务在过户及支付首付款义务之后，在房屋未过户及支付首付款之前，上诉人有权拒绝履行其应负之后履行义务，故被上诉人以上诉人未结清物管费为由拒绝履行支付首付款及过户义务，导致合同履行中断，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。根据双方合同第七条第3项关于违约责任之约定，任何一方拒绝履行合同或违反合同约定条款则视为根本违约，均由违约方向守约方按房屋实际成交价格的10%支付违约金。因此，上诉人要求被上诉人按房屋实际成交价格585000元的10%承担违约金58500元符合双方约定，应予主张，一审不予支持错误，本院予以纠正。
至于被上诉人辩称上诉人欠缴物管费导致房屋存在债务纠纷，构成根本违约，且上诉人拒绝缴纳导致被上诉人产生不安的理由，如上所述，首先双方合同约定物管费的结清期限在交房之时，在此之前，欠缴并不等于不缴，更不等同于存在债务纠纷；其次，现有证据均表明上诉人只是拒绝在被上诉人未履行支付首付款义务之前缴纳物管费，而并未明确之后不履行缴纳义务；同时，对于交易价格近60万元的房屋买卖而言，本金为5000余元的物管费，无论是否缴纳，均达不到法定的不安抗辩权的行使条件。故，被上诉人的辩称理由均不成立，本院不予支持。
对于第二个争议焦点问题，双方在合同中并未对合同解除的条件进行约定，现上诉人要求解除合同，应满足《中华人民共和国合同法》第九十四条法定解除的条件，即：一、因不可抗力致使不能实现合同目的；二、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。根据查明的事实，被上诉人虽然在合同履行过程中存在要求上诉人先行解决物管费问题的违约行为，但上诉人并无不履行主要债务的意思表示，从双方之后数次磋商亦能证明被上诉人只是要求扣除物管费后支付，而物管费仅涉及18000余元，相较被上诉人愿意支付的16万余元首付款而言，尚不构成不履行主要债务。虽然被上诉人事实上未按约支付首付款构成迟延履行，但是，上诉人却未提供相关证据证明催告被上诉人在合理期限内履行，现被上诉人愿意继续履行合同并以提起诉讼的方式予以明确，又无其他影响合同目的不能实现之情形，故上诉人要求解除合同的理由均不符合上述法定解除条件，一审予以驳回并无不当。
综上所述，钟莉、林江的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、维持重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初7519号民事判决第一项；
二、撤销重庆市南岸区人民法院（2016）渝0108民初7519号民事判决第二项、第三项；
三、由被上诉人陈林在本判决生效之日起5日内支付上诉人钟莉、林江违约金58500元；
四、驳回陈林的其他诉讼请求；
五、驳回钟莉、林江的其他诉讼请求。
未按本判决指定期间履行给付义务，逾期按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费1842元、保全费820元；反诉案件受理费705元；二审案件受理费1842元；一、二审合计5209元，由被上诉人陈林承担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 商雪梅
审 判 员 于 利
代理审判员 黎 明
二〇一七年七月十日
书 记 员 李 婷