安徽省凤阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1126民初4206号原告：王宗君，男，1964年8月15日出生，汉族，住安徽省凤阳县。委托诉讼代理人：姚运胜，安徽治邦律师事务所律师。被告：凤阳县绿都房地产开发有限公司，住所地安徽省凤阳县临淮关镇门临路。统一社会信用代码91341126697395582X。法定代表人：王施政，该公司总经理。委托诉讼代理人：王庆松，男，1964年1月10日出生，汉族，公司法律顾问，住安徽省凤阳县。原告王宗君与被告凤阳县绿都房地产开发有限公司（以下简称绿都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宗君的委托诉讼代理人姚运胜、被告绿都公司的委托诉讼代理人王庆松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王宗君向本院提出诉讼请求：1.判令绿都公司立即将房地产权证办下来交付王宗君，并将多收取的办证费及房屋面积误差款退还给王宗君;2、判令绿都公司支付王宗君逾期办理房屋所有权证违约金（自2014年1月27日起按年利率7.5%向王宗君支付全部已付房款194403元违约金至房屋所有权证实际交付王宗君止。）；3.诉讼费由绿都公司承担。审理过程中，王宗君变更诉讼请求为：1.判令绿都公司将多收取的办证费2082.14元及房屋面积误差款517.57元退还给王宗君;2、判令绿都公司支付王宗君逾期办理房地产权证违约金44955.7元（自2014年11月16日起按年利率7.5%向王宗君支付全部已付房款194403元违约金至房地产权证实际办理完毕日止即2017年12月15日）。事实与理由：2011年8月23日，王宗君与绿都公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，王宗君购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套，坐落位置为第11幢1单元302号房，建筑面积86.39㎡，单价2250.3元，购房款计194403元。同时王宗君向绿都公司购买储藏室一间，价款15161元。合同第八条约定，绿都公司应当于2012年12月30日前将综合验收合格的商品房交付王宗君使用。第十五条约定，在商品房交付使用后290日内，王宗君应当取得房地产权证书。合同签订后，王宗君依约支付了全部房款和储藏室价款，但绿都公司未能按期交房，至2014年1月27日王宗君拿到钥匙。绿都公司向王宗君收取的代办证费用5832元。2016年6月15日王宗君起诉绿都公司逾期交房违约金，判决后绿都公司未履行。绿都公司没有将综合验收报告及房地产权证书办下来交给王宗君，也没有将多收取的办证费退还给王宗君。后经王宗君催促、协调于2017年12月15日拿到房地产权证。绿都公司辩称，对王宗君主张的代办证费差额及房屋面积误差款无异议；合同明确约定必须是因开发商原因导致房产证不能如期办理，开发商才应承担违约责任，合同没有约定违约金按年利率7.5%计算。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对双方争议的事实，即逾期办证是否为绿都公司的原因。绿都公司提供综合查验申请表、综合查验备案表，证明2013年4月房屋竣工，绿都公司提出综合验收，到2015年11月政府相关部门才验收备案，政府办事机构的原因造成逾期办证，责任不在绿都公司。王宗君提供了凤阳县国土资源和房产管理局文件，证明是由于开发企业擅自改变规划，导致项目不能及时验收，绿都公司提供的证据也显示开发企业擅自改变规划，并受到行政处罚，故绿都公司提交的证据不足以证明是政府原因造成。在房屋通过综合验收后，至本案审理期间绿都公司才向登记办证机关提交相关材料，缴纳相关费用。故对绿都公司所称造成逾期办证的原因不在绿都公司，本院不予确认。综上，本院认定事实如下：2011年8月23日，王宗君与绿都公司签订《商品房买卖合同》。王宗君购买绿都公司开发的“禄都花苑”商品房一套（第11幢1单元302号房），建筑面积86.39㎡，单价2250.3元，购房款计194403元。同时王宗君向绿都公司购买储藏室一间，价款15161元。合同第五条约定，合同约定面积与产权登记有差异的，以产权登记面积为准；面积误差比绝对值均在3%以内的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同面积时，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有，产权登记面积小于合同约定建筑面积时，面积误差比绝对值在3%以内部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第八条约定，绿都公司应当于2012年10月30日前将综合验收合格的商品房交付王宗君使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方友好协商解决。合同签订后，王宗君于2011年11月1日支付了全部房款和储藏室价款。王宗君与绿都公司约定由绿都公司为王宗君代办房屋产权转移登记。2012年8月2日，绿都公司向王宗君收取代办证费5832元。2014年1月27日，王宗君拿到钥匙。王宗君所购商品房2015年才通过综合验收。2017年12月13日凤阳县国土资源和房产管理局为王宗君登记颁发不动产权证，房屋登记建筑面积86.16平方米。绿都公司为王宗君缴纳契税1938.86元、专项维修资金1551元、登记办证费和测绘费260元。本院认为：王宗君与绿都公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格依约履行。王宗君依约履行了付款义务。绿都公司也应严格按照双方约定履行自己的义务。王宗君要求绿都公司返还房屋面积误差款517.57元。双方在合同中约定，房屋价款据实结算，实际面积少于合同面积的房价款予以返还。故对王宗君要求绿都公司返还房屋面积误差款517.57元，本院予以支持王宗君要求绿都公司返还多收取的代办房地产权证费用2082.14元。绿都公司收取王宗君办证费用5832元，实际为王宗君办证支出3749.86元，多收取的2082.14元，应返还王宗君。故对王宗君的请求予以支持。王宗君要求绿都公司支付逾期办理房地产权证违约金。根据合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后290日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意友好协商解决。在交房前双方又约定由绿都公司代办产权证。绿都公司在2014年1月27日交房时该商品房未通过综合验收，商品房于2015年才通过综合验收，绿都公司在本案审理过程中，才向产权登记机关提交材料，为王宗君缴纳相关办证费用，王宗君所购商品房2017年12月13才登记颁发不动产权证书，故绿都公司辩称不是其原因造成产权证不能如期办理，显不能成立，本院不予采信。绿都公司显已违约，故应支付逾期办理房产证违约金。双方关于违约金的约定不明，根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金应自实际交付日起290日后按已付房款计算，该房屋是2014年1月27日交房，故违约金应自2014年12月15日起计算，王宗君要求自2014年11月16日起计算违约金，不予以支持。违约金应计算至产权证登记颁发日，即2017年12月13日，对王宗君要求计算至2017年12月15日不予支持。根据违约时的银行计收逾期贷款的规定，本院酌定按年利率7.5%计算。逾期办理产权证违约金为43700.73元，对王宗君请求符合上述部分，本院依法予以支持，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内返还原告王宗君房屋面积误差款517.57元、办证费2082.14元；二、被告凤阳县绿都房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告王宗君支付逾期办理房屋产权证违约金43700.73元；三、驳回原告王宗君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费988元，减半收取494元，由被告凤阳县绿都房地产开发有限公司负担481元，王宗君负担13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  杨春权二〇一七年十二月二十日书记员  胡红密附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。