江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终8761号
上诉人（原审被告）：南京实佳基础设施建设开发有限责任公司，住所地南京市秦淮苜宿园大街77号7楼。
法定代表人：王树根，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴光辉，江苏艾玛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁丹，江苏艾玛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：王芬，女，1972年6月26日生，汉族，住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：徐亚兵，北京市京师（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷丽娟，北京市京师（南京）律师事务所实习律师。
上诉人南京实佳基础设施建设开发有限责任公司（以下简称实佳开发公司）因与被上诉人王芬商品房预约合同纠纷一案，不服江苏省南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初5315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人实佳开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审法院认定意向金协议性质错误；（二）一审错误适用《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条之规定。
被上诉人王芬辩称：(一)一审法院对《购房意向性协议》法律属定性正确。（二）一审法院对50万元意向金法律属性定性正确。（三）上诉人因自身原因无故不与王芬订立正式的商品房买卖合同，其行为构成违约，应承担违约责任，王芬主张适用“定金罚则”符合法律规定。（四）上诉人在上诉状中以及在一审法院审理过程中认为双方签订《购房意向金》协议的行为系要约，该主张属于对合同法的错误理解。（五）上诉人违反正常的商业道德，违反诚实信用原则，无故不跟王芬签订正式的商品房买卖合同，对这样的行为人民法院应通过司法判决的导向作用进行谴责，维护正常的交易秩序。
王芬一审请求：1、判令实佳开发公司支付违约金100万元；2、判令全部诉讼费用由实佳开发公司承担。
一审法院认定事实：
王芬参加实佳开发公司举办的佳湖绿岛独立别墅39幢房屋现场�价活动，实佳开发公司制作的佳湖绿岛独立别墅购房意向客户比选表显示，王芬以一次性付款、单价38045元/平方米的报价，获得佳湖绿岛独立别墅竞价第一名，实佳开发公司单位经办人签字确认，该比选表注明“此次采取公开竞价、价高者得销售策略，报价相同时，比较付款方式，依次类推，经比选的第一名为意向购房客户”；2016年6月3日王芬、实佳开发公司双方就诉争房屋达成《购房意向金协议》，协议载明“…现买方就房屋提出下述购买要约：房屋建筑面积433.96平方米，买方同意以房价16510008.2元认购该房屋；该房屋是现状售予买方，而买方曾被邀请检查或已授权代表代其检查该房屋，并且完全明白该房屋的产权状况；若卖方在2016年7月18日前未能就以上要约达成协议，卖方代保管的意向金须无息退还给买方，买方不能为此追究卖方责任；…一旦卖方同意上述购买要约内容…买方即将该意向金50万元作为认购的定金；买卖双方同意该房屋交易所产生的税费由各自承担…；备注2016年6月30日之前支付五百万元房款（含定金50万元整）”。王芬于2016年6月3日向实佳开发公司支付购房意向金50万元，同年6月8日以1350万元的价格出售了其自住的房屋，6月21日王芬依照意向协议约定向实佳开发公司支付了购房款450万元，6月27日实佳开发公司就诉争房屋向王芬发出通知，认为《购房意向金协议》只是买方购房意向书，在签订正式房屋买卖合同前，买卖双方均可以终止议价，已于6月15日口头通知暂停交易，要求王芬五日内取回50万元意向金及未经同意汇入其公司账户的450万元。6月29日，实佳开发公司退还了王芬450万元购房款，并于7月1日向王芬的律师回函，表明根据意向金协议在7月18日前实佳开发公司有权决定是否就《购房意向金协议》中�购房条款与王芬达成一致，因不能与王芬达成一致意见，决定终止该协议的履行，450万元已退还。2016年12月9日实佳开发公司退还王芬50万元。王芬就其损失提出要求评估鉴定，庭审中，实佳开发公司表示为了节约司法资源，不同意对该房屋的价格进行司法评估。王芬表示庭后三日内未向法院提交就其损失进行评估的申请，王芬即将诉讼请求变更为主张违约金50万元，实佳开发公司表示对王芬变更的诉讼请求不需要答辩期限，也不需要法院重新开庭，其意见就是驳回王芬的诉讼请求。
一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案从实佳开发公司采取公开竞价的销售策略，比较付款方式，经比选的第一名即王芬作为意向购房客户，并与王芬签订了《购房意向金协议》，协议中对房屋坐落、房屋面积、房价、付�方式均作出了约定，具备了房屋买卖合同成立的基本要件，该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法、有效，双方均应遵照执行。王芬已按约支付购房意向金，且在合同约定的2016年6月30日前支付了购房款500万元（含定金50万元），履行了协议的约定，实佳开发公司单方面终止协议的履行，退还王芬购房款，构成违约，应按照定金罚则承担违约责任，故对王芬要求实佳开发公司承担50万元违约责任的诉讼请求，一审法院予以支持。实佳开发公司辩称该协议仅为要约，双方均可以终止协议的辩称意见，因该协议为买卖双方的意思表示，并非单方意思表示的要约，故对实佳开发公司的抗辩意见，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
实佳开发公司于本判决生效之日起十日内向王芬支付违约金50万元。
一审案件受理费13800元，减半收取为6900元，由实佳开发公司负担。
本院二审期间，王芬提交了其当时填写的购房意向表一张。对此，实佳开发公司质证认为该证据与本案无关联性，不能证明双方已达成有效协议。对于一审查明事实，实佳开发公司主张一审认定王芬以1350万价格出售自住房屋证据不足。其余事实双方均无异议。
经本院查明，王芬一审期间提交了沁湖景岸8幢别墅的销售发票一张，金额为1350万元。
本院认为：
本案中，双方签订的《购房意向金协议》中已对涉案房屋的坐落、面积、总价、付款方式、销售方式、部分付款日期，房屋现�等进行了明确与约定，符合商品房买卖合同应具备的主要内容，再结合被上诉人王芬参加竞价活动的过程及其在二审中提交的购房意向表，可以认定涉案《购房意向金协议》系商品房买卖合同。该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方也均已签字确认，对双方当事人具有法律约束力。
虽该协议第二条约定“若卖方在2016年7月18日前未能就以上要约达成协议，卖方代保管的意向金须无息退还给买方，买方不能为此追究卖方责任”，但该协议第六条同时约定“备注：2016年6月30日之前支付五百万元房款（含定金50万元整）”。由于上诉人实佳开发公司系涉案房屋的销售方，该协议书文本也系其事先拟定。同时王芬已依约向实佳开发公司支付了该部分房款，实佳开发公司也无证据证明在王芬付款前已明确通知其终止合同履行。故本院认定，实佳开发公司�依涉案协议约定，接受了部分房款（含定金50万元整）。
涉案协议履行中，实佳开发公司单方终止了合同履行，其行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。就此，王芬请求一审法院判令实佳开发公司支付违约金50万元，一审法院依据定金罚则对此予以支持。本院二审认为，双方在涉案协议第六条中已明确约定了定金为50万元，实佳开发公司也已接受了该定金，现实佳开发公司违约，故一审判决实佳开发公司支付王芬违约金50万元，并无不当，本院依法予以维持。
综上所述，实佳开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，可予维持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13800元，由上诉人实佳开发公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王劲松
审判员 郑 慧
审判员 龚 震
二〇一七年十二月二十五日
书记员 戴 苗