广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初585号原告：李卫恒，男，1977年9月25日出生，汉族，住清远市清城区。委托诉讼代理人：林明凤，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振杰，广东大观律师事务所律师。被告：清远市盈科实业投资有限公司，住所地清远市新城振兴路九号豪美大厦12层01单元。法定代表人：王涛，总经理。委托诉讼代理人：苏丽慧，该公司职员。原告李卫恒与被告清远市盈科实业投资有限公司（以下简称盈科公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李卫恒的委托诉讼代理人林明凤和黄振杰、被告盈科公司的委托诉讼代理人苏丽慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李卫恒向本院提出诉讼请求：1、判令被告盈科公司向原告李卫恒支付因逾期交付经清远市住房和城乡建设管理局(以下简称市住建局）工程竣工验收备案商品房的违约金130827.86元（违约金以购房款1431377元为基数按每日万分之二的标准自2015年3月31日起计算至原告收楼之日即2016年7月31日止）；2、判令被告盈科公司向原告李卫恒支付因逾期办理产权登记的违约金14313.77元；3、判令被告盈科公司向原告李卫恒支付延期交付车位的违约金（违约金以车位价款120000元为基数按每日万分之二的标准自2015年3月31日起计算至交付之日止，暂计至2017年1月15日为15744元）；4、判令被告盈科公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年5月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告将其开发建设的位于清远市××××号天润御庭二十三号楼4层02（复式）号商品房转让给原告，总金额为1431377元。合同约定，被告须于2015年3月30日前将经市住建局竣工验收备案的商品房交付原告使用，且应于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案，逾期交房和因被告的责任致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应支付违约金。合同签订后，原告依约支付首期款431377元，余款1000000元由原告向银行办理按揭贷款支付，由原告取得被告开具的售房款发票。但由于被告自身问题，该工程未能如期完成竣工验收备案手续，导致原告未能按合同约定时间收到符合合同约定标准的商品房，也未依约将房屋权属登记所需资料报产权登记机关备案，致使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书。同时，原、被告双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，双方约定购买该楼盘负一层的车位2个，价款为120000元，补充协议约定，被告应当按《商品房买卖合同》约定的时间向原告交付住宅及车位，违反本约定的，违约方应按《商品房买卖合同》及相关协议的约定承担违约责任。协议签订后，原告依约支付车位价款120000元，由原告取得被告开具的收款收据，由于被告自身问题，至今未能向原告交付车位，被告应支付违约金。原告认为，商品房买卖合同及补充协议是出卖人转移商品房及车位所有权与买受人，买受人支付价款的合同，依约交付符合合同约定标准的房屋及车位并协助买受人办理房地产权属证书是出卖人应承担的主要义务。被告未依约交付符合合同约定标准的房屋及车位，未依照规定期限协助原告办理房地产权属证书的行为，已严重违反了《商品房买卖合同》及补充协议的约定，损害了原告的合法权益。被告依法应承担支付违约金的违约责任。基于上述事实，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。被告盈科公司辩称，1、答辩人在2016年3月10日取得涉案房屋竣工验收备案，答辩人不存在违约。在取得竣工验收备案后，答辩人已通知原告收楼，因此，违约金计算截止日期应该计算至竣工验收备案之日即2016年3月10日，并不是计算至收楼之日，所以答辩人不同意原告计算违约金的时间。2、根据双方买卖合同的补充协议，双方将办证期限变更为房屋交付之日起720日内，那么至原告起诉之日止，答辩人并不存在逾期办证的事实。因此原告的第二项诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回。3、原、被告双方对车位的交付时间无明确约定。车位属于配套设施，不能与房屋同时交付的，因为车位与房屋，无论是在消防验收、规划验收等均是分开进行的，一般是先对房屋进行了所有的验收完成之后，并交付，才对车位及配套设施验收。所以在交付时间不可能达到同时交付。所以原告的第三项诉讼请求不存在合同、法律、事实依据，也应当予以驳回。此外，双方对于车位没有签订正式的买卖合同及车位使用协议，对车位的交付时间及逾期交付责任均无明确的约定，答辩人认为应该视为约定不明确，应该按照交易习惯或事实确定，不能笼统认为与住宅交付的时间及责任一致。4、对于违约金的标准，合同附件四补充协议第十八条第（四）项明确约定按日计算违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。本院经审理认定事实如下:2014年5月13日，原告李卫恒与被告盈科公司签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于清远市××××号天润御庭二十三号楼4层02（复式）号房屋，建筑面积为134.86平方米，房屋总价款为1431377元。合同第八条约定：“出卖人应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房获得市住建局工程竣工验收报告。……”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2、详见补充协议。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同附件四--合同补充协议第十一条《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定修改、增补为：“……（三）出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。如委托律师事务所办理产权证的，办证服务费由买受人负担。……（四）由于以下买受人原因，导致不能在合同约定期限内申请产权转移登记的，由买受人承担延迟办理产权登记的责任。（1）买受人未按出卖人或律师事务所书面通知要求提供房产登记机构要求的需由买受人提供的证件资料；……”第十八条约定：“……（三）买受人在签署买卖合同前，出卖人已向买受人充分解释买卖合同及附件的所有条款，买受人对买卖合同及附件的所有条款均已理解并明白自己在买卖合同及附件中所享有的权利及所承担的义务。（四）买卖双方一致同意：《商品房买卖合同》及本补充协议，以及相关法律法规规定的按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。……”第二十条约定：“（一）本补充协议是《商品房买卖合同》的附件，若补充协议与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本补充协议的约定为履行依据。……”原告在附件四—合同补充协议买受人签章处签字进行了确认。此外，原、被告双方还签订一份《商品房买卖合同》补充协议，该协议写明乙方（李卫恒）希望以总价包干的形式向甲方（盈科公司）购买位于清远市××××号天润御庭23号楼4层02（复式）号的住宅商品房（下称住宅）及购买或租用（使用）位于负一层的车位（下称车位）2个，故双方签订该协议。第一条约定：“甲乙双方一致同意，前述住宅的购买价款及车位购买价款或使用费的总价为1551377元人民币。双方于2014年5月13日签订住宅的《商品房买卖合同》，合同编号为：2014051345394449，前述总价中的1431377元作为住宅的交易价填写入该合同中；前述总价中的120000元视乙方选定的车位具体情况，确定为购买价或使用费。”第二条约定：“由于车位的销售、出租的手续尚待完善，且车位编号，位置暂无法确定，故甲乙双方一致同意具体车位编号、位置由甲方在具备销售、出租的条件后，根据实际情况按就近原则分配给乙方（乙方承诺不对甲方的分配提出异议），双方于签订本补充协议时暂不签署车位的《商品房买卖合同》或《车位使用协议》；乙方于签署本补充协议时一次性支付车位款120000元给甲方，……”第四条约定：“如对方无违约行为，甲方应按照合同约定的时间向乙方交付住宅及车位，乙方应按合同约定的时间支付住宅及车位的款项，且甲乙双方均不得以住宅及车位的总价分配给住宅和车位后，住宅或车位的价款过高或过低为由，要求解除住宅或车位的《商品房买卖合同》（或《车位使用协议》）中的任何一份合同（协议）或要求调整相关价款。违反本条款约定，违约方应按《商品房买卖合同》及相关协议的约定承担违约责任。”合同签订后，原告已付清购房价款1431377元以及车位价款120000元。约定的交楼期限届满后，因涉案房屋尚未满足合同约定的交付条件，原告拒绝收楼。2015年6月10日，涉案房屋所在的天润御庭23号楼经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位竣工验收合格。2016年3月10日，该23号楼经市住建局竣工验收备案。被告表示在涉案房屋经过竣工验收备案后，其已通过书面以及电话的形式通知过原告，要求原告办理房屋交接手续，但原告予以否认，被告对此无提供相关证据证实。2016年3月28日，被告按原告在《商品房买卖合同》中留下的地址向原告发出了一份办理房产证通知书（该通知书落款时间为2016年5月10日），邮件查询结果显示退回妥投，原告亦表示没有收到过被告发出的该邮件。被告在其印制的办理房产证通知书中告知了原告涉案房屋已进入办理房产证阶段，要求原告于2016年5月31日前前往被告海伦春天签约室办理办证相关手续；同时，该通知书也告知了原告办理房产证需要准备的材料、费用等事项。2016年6月23日，原告办理了收楼手续。至法庭辩论终结时止，原告所购两个车位尚未确定位置、编号。对于产权登记事宜，被告无提供证据证明其已向产权登记机关提交了办证需由其提交的资料以办理产权转移登记手续。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、补充协议、发票、收款收据，被告提供的竣工验收备案表、商品房买卖合同附件四、办理房产证通知书、邮单、邮件查询结果，以及本案的庭审笔录等证实。本院认为，本案的争议焦点主要为：1、逾期交房违约金应如何计算；2、被告是否存在逾期协助办证违约行为，是否应承担支付逾期办证违约金的违约责任；3、被告是否存在逾期交付停车位的违约行为。对于第一个争议焦点，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是原、被告双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。原告已支付全部购房款，被告按约定应在2015年3月30日前将获得市住建局工程竣工验收报告的商品房交付原告使用，但是被告迟至2016年6月23日才将涉案商品房交付给原告，显然，被告逾期交付房屋的行为已构成违约。因此，原告有权要求被告按照合同约定承担给付违约金的违约责任。对于违约金的计算，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交付房屋而买受人不解除合同的，明确适用第1、2种方式处理，即违约金以原告已交付房价款的万分之二的标准按日进行计算并同时适用补充协议的约定，附件四--合同补充协议第十八条第（四）项约定按日计算之违约金、赔偿金等的单项总额以不超过房价款总额的2%为限。因此，结合《商品房买卖合同》第九条以及附件四--合同补充协议第十八条第（四）项的约定，被告应支付的逾期交房违约金以原告已付房价款1431377元的万分之二为标准从逾期之日（2015年3月31日）起按日计算，但金额最高不超过房价款总额的2%，故被告应支付给原告的逾期交房违约金金额为28627.54元（1431377元×2%）。对于第二个争议焦点，虽然被告提供了相关证据证明其已向原告发出了办证通知书，但其通知书的落款时间却晚于通知书交邮时间，其提供的证据存在矛盾，因此，本院对被告提供的办证通知书不予采信，对于被告抗辩称房产证未办理的原因在于原告未按通知的要求提交所需资料的意见不予采纳。关于产权登记事项，合同附件四第十一条第（三）款已将合同第十五条的约定修改为“出卖人、买受人双方共同（或共同委托律师事务所）办理产权证，双方应于合同约定交付之日起720日内向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。”双方在补充协议中也约定“若补充协议与《商品房买卖合同》约定有不同之处，以本补充协议的约定为履行依据。”从内容上看，合同补充协议第十一条第（三）款的约定只是对申请办理房地产转移登记的时间进行了重新确定，并不存在违反法律规定、侵害国家、集体或其他人的合法权益、损害社会公共利益或者免除被告的法律责任、明显加重原告的责任、排除原告主要权利等法律禁止的内容，对双方当事人应具有法律上的约束力。因此，按照补充协议第十一条第（三）款的约定，被告应于约定的房屋交付之日（2015年3月30日）起720日内（即2017年3月19日内）向房屋产权登记机关申请办理涉案房屋的产权转移登记手续，但是被告并无提供相关证据证明其已向产权登记机关提交了办证需由被告提交的资料以办理产权转移登记手续，因此，被告已构成逾期协助办证的违约行为，应按照合同第十五条的约定向原告支付房价款的1%作为违约金，即支付14313.77元（1431377元×1%）。对于第三个争议焦点，对于原告所购买的车位，原、被告之间除了签订过一份《商品房买卖合同补充协议》外，并无就购买的车位签订正式的《商品房买卖合同》。而在《商品房买卖合同补充协议》中无约定停车位的交付时间，因此，原告主张被告存在逾期交付停车位的违约行为依据不足，故对于原告要求被告按照住宅《商品房买卖合同》中关于住宅的交付时间以及违约金的约定认定逾期交付车位的违约行为以及计付相应违约金，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告清远市盈科实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李卫恒支付逾期交房违约金28627.54元。二、限被告清远市盈科实业投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李卫恒支付逾期办证违约金14313.77元。三、驳回原告李卫恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3518元，减半收取计1759元，由原告李卫恒负担1322元，被告清远市盈科实业投资有限公司负担437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一七年四月一日书记员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。