北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初29780号
原告董文媛（反诉被告），女，1973年2月19日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人周岩、秦搏，北京市中迈律师事务所律师。
被告臧慧清，女，1946年8月5日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人曹昕（臧慧清之子），1980年8月15日出生，住北京市西城区。
被告马晓予（反诉原告），女，1980年3月18日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人曹昕（马晓予之夫），1980年8月15日出生，住北京市西城区。
第三人北京链家房地产经纪有限公司。住所地：北京市朝阳区朝外大街***号****室。
法定代表人左晖，该公司董事长。
委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司职员，住该公司。
原告董文媛（反诉被告）与被告臧慧清、马晓予（反诉原告）、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董文媛及其委托诉讼代理人周岩，被告臧慧清、马晓予的委托诉讼代理人曹昕到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董文媛向本院提出如下诉讼请求:1、请求判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求判令被告返还原告已交付的2016年10月20日至2016年12月5日的租金共计15750元；3、请求判令被告退还押金10500元；4、请求判令被告支付违约金10500元；5、请求判令被告退还2016年9月1日至2016年10月19日的租金17000元。事实和理由：2016年6月4日，原告与被告臧慧清签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告马晓予位于西城区佟麟阁路62号院11号楼514房间，月租金10500元，租赁期限自2016年6月5日至2017年6月4日。2016年8月4日，原告居住的居民楼开始施工，包括加固阳台，更换阳台外窗，增加外墙的保温，更换暖气给排水管道、屋面保暖防水等，维修工期345天。目前，维修队伍日夜施工，从早6时到晚10时，有时甚至凌晨，电锯等噪音强烈。楼层间，房屋外遍地都是施工物品堆放，维修人员上下穿梭。至2016年10月19日，楼道窗户已拆，墙皮剥落但尚未加固，地面水泥洒落，木板、玻璃等拆卸物堆积，室内窗户已测量将于近日拆换，置于室外的空调被要求搬进屋子。当初租赁该房屋，就是方便孩子上学，可是现在已经严重孩子和家人的身心健康和安全。自施工以来，所租赁的房屋一直不敢开窗，一是噪音巨大，二是粉尘四溅，三是施工人员就在窗外；出入楼层要格外小心和警醒，一是地面废弃物横行，二是高空随时有物体坠落，虽然设置了保护设施，但不确定是否从薄弱处穿落到地面；孩子放学后，始终无法安静学习，无法安静地在晚上十点前休息，伴读的老人因为巨大的施工噪音严重影响睡眠，血压时创新高并连日卧床休息，不但不能照顾孩子，还需要家人照顾。2016年10月11日，被告臧慧清到原告租住房屋内，称其接到小区通知，室内的阳台窗户要统一拆换，要求配合，当时原告母亲因施工噪音致多日无法入睡而眩晕在床上。在那时才知道，房屋工期一年之久，维修范围包括但不限于窗户拆换，在进行排水管道更换时，还会有近一个月停水并无法使用卫生间。当时，原告母亲明确表示：一、因身体原因她不会在这里居住，到时租住屋内白天无人配合，将影响整个施工进程；二、以被告所述该房屋难以居住至租赁期满，我们会尽快搬离。因所租赁房屋严重影响身心健康和安全，在被告臧慧清走后，我们多方打听经与施工单位及邻居聊天得知，小区曾于上半年四五月份召开业主大会，就维修范围，维修工期和安全事项进行过说明。并特别强调要注意老人和儿童安全。2016年6月4日，被告臧慧清受被告马晓予的委托与原告签订租赁合同时，其应该而且应当知晓所出租房屋即将维修一事，但在签订房屋租赁过程中其自始至终隐瞒相关信息。另据被告马晓予的配偶介绍他每天接送孩子上学会路过出租房，但时至十月中旬，被告要求原告配合房屋维修前，原告一直没有接到被告的任何信息和电话告知所出租房屋维修一事。2016年10月17日晨，根据被告臧慧清所留电话，原告与被告马晓予的配偶约定在2016年10月19日验收房屋并结算相关费用。2016年10月19日下午5时，被告验收房屋后却拒绝结算任何费用。现诉至法院，请求法院判如所请。
被告臧慧清、马晓予辩称：原告描述与事实不符，涉案房屋所在楼宇公共维修房屋公示的公告时间是2016年8月12日。这时候我们才知道所出租房屋可能要进行公共维修。我们这个楼是新华社的家属楼，现在响应政府号召，由北京城建一公司对涉案楼宇进行外墙保温，更换临街的阳台窗子，公共区域改造包括排水管道等。所有室内的改造是可以选择做，可以选择不做。截止到现在，屋内所有现状与出租给原告时的设施没有任何改变。原告认为影响生活居住原告应提交证据，且噪音粉尘是否影响原告生活，应有环评部门出具的相应报告，对于安全隐患存的问题，工程施工期间并没有收到这个楼所在居民的投诉。截止到现在涉案房屋也只是在做外墙保温，粉刷油漆，同时更换公共区域及临街的塑钢门窗，我们房屋的现状与交付原告时一摸一样，所以我认为原告提出诉讼请求不成立。我们认为公共区域改造不是原被告租赁合同之间的要约。2016年10月19日，原告跟我们说过扰民噪音的问题，我们去了现场认为这个噪音不足以影响原告的生活居住，应该继续履行合同，因为当时原告没有提出解约，只告诉我们原告认为太吵了没法住了，但我们认为原告可以居住。综上，不同意原告的诉讼请求。
第三人链家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。
反诉原告马晓予向本院提出如下诉讼请求：１、要求被反诉人支付2016年12月5日到2016年12月20日的租金5419元；2、要求被反诉人支付合同违约金10500元；3、要求被反诉人支付房屋空置期费用10500元。事实和理由：2016年6月4日，双方签订租赁合同，我方将涉案房屋租与原告，租期为2016年6月5日至2017年6月4日，月租金10500元，付款方式为按季度支付，付款日期分别为2016年6月5日、2016年9月5日、2016年12月5日、2017年3月5日。同时约定押金为10500元。2016年12月20日，被反诉人将我们起诉至法院，要求解除租赁合同，同日，双方当事人和房屋中介三方对该房屋进行了验收。截止到2016年12月20日，被反诉人无故拖欠租赁费用，仍未交付2016年12月5日至2016年12月20日的租金5419元。按照合同约定，被反诉人提前解除合同应提前30天通知反诉人并支付违约金10500元，现被反诉人单方提前解约，并未按约定提前通知反诉人，给反诉人造成相应损失，应予以赔偿。特提起反诉，请求法院判如所请。
反诉被告董文媛辩称：原告和被告签订合同时，被告没有告知原告涉案房屋要进行装修改造。原告入住后涉案小区开始施工，原告居住期间施工队日夜施工，导致原告孩子及老人休息不好，且原告已经于2016年10月19日通知被告解除合同，原告认为不存在违约行为，被告没有履行告知义务，被告已经严重影响原告租住房屋的目的。综上，不同意被告的全部反诉请求
本院经审理认定事实如下：2016年6月4日，被告臧慧清代理马晓予（出租方，甲方）与原告董文媛（承租方，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，双方约定：原告承租被告马晓予所有的北京市西城区佟麟阁路62号院11号楼514号房屋，房屋用途为居住，租赁期限自2016年6月5日至2017年6月4日止，月租金标准10500元，租金支付时间分别为：2016年6月5日、2016年9月5日、2016年12月5日、2017年3月5日；押金为10500元。合同第九条合同解除约定：（一）、经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）、因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）、甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达士日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十日的。2、欠缴各项费用的金额相当于壹个月房屋租金的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏法国内务主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、未经甲方书面同意将房屋转租给第三人的。第十条违约责任约定：（一）、甲方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。（二）、租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方应退还相应的租金。（三）、因甲方未按约定时间交付该房屋或乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金100%标准支付违约金。
上述合同签订后，马晓予向董文媛交付了涉案房屋，董文媛向马晓予交纳了押金10500元，并支付了六个月的租金。
根据双方当事人提交的照片可查明，中经国际招标集团有限公司、北京国金管理有限公司、北京城建一建设发展有限公司曾于2016年8月12日联合发出《致新华社佟麟阁路62号院9、10、11号楼居民的一封信》（以下简称“一封信”）：告知该地区居民新华社佟麟阁路62号院9、10、11号楼老旧小区综合整治工程将于2016年8月下旬开始施工，本项目是新华社第三个老旧小区综合整治工程施工项目。一、本次综合整治项目改造工程的内容包括：1、三栋楼本体综合整治工程施工内容：加固阳台、更换外窗、增加外墙保温、更换暖气给排水管道（暖气片及洁具除外）、公共区域整理与修缮、屋面保暖防水及防雷修缮、地下室修缮、改造应急照明与可视对讲设备管线等。2、楼外综合整治工程施工内容：综合楼周边道路整治、改造部分暖气给排水外管线及化粪池、增加小区监控探头、自行车棚改造、生活区围墙改造、门卫值班室修缮、绿化修补等。二、施工安排：1、召开居民代表大会：介绍项目前期准备情况、详解施工内容、介绍相关政策、公布后续工作安排、解答居民代表疑问。2、入户调查：入户调查前3天张贴《入户调查通知》，告知入户调查方式和内容。3、确认施工内容……。4、张贴施工通知：……。5、本合同项目总工期为345日历天。
2016年9月1日，北京城建一建设发展有限公司开始对北京市西城区佟麟阁路62号院9、10、11号楼进行综合整治工程。
对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。
以下为双方争议的事实、证据：
董文媛主张臧慧清代理马晓予与其签订租赁合同前，该小区就已召开居民大会通报该小区即将进行综合整治的情况，但臧慧清在签订合同时并未将此情况告知其本人，使其在不明真相的情况下签订了租赁合同，工程开工后，施工噪音、粉尘污染严重影响其家人的生活质量并影响孩子学习，其于2016年10月17日向马晓予的代理曹昕发送短信，要求解除租赁合同并要求退还已支付的款项，同时通知马晓予2016年10月19日收房，2016年10月19日，马晓予的代理人曹昕到达涉案房屋后，不同意解除合同，不同意收房，为此，其于2016年11月8日起诉至法院，形成本案诉讼。
董文媛针对其主张，提交如下证据：
1、照片，用以证明涉案房屋存在安全隐患及噪音、粉尘。
2、证人证言，用以证明被告在出租房屋前即已知道装修改造的事实，但未向其履行告知义务。证人冯某的书面证言证实其于2016年暑期想在佟麟阁路62号院租房，其看房时曾有房主告知其新华社大院的房子近期要进行改造。2016年8月下旬10、11、12号楼开始全面施工，施工期间，小区居住环境受到影响。证人唐某1证实其父母居住在涉案小区，2016年初新华社就已口头通知要对新华社老旧小区进行工程改造。
3、公证的短信，用以证明其在2016年10月17日向被告提出解除合同并要求被告在2016年10月19日收房。
马晓予、臧慧清对照片的真实性认可，但认为该证据不能证明其出租的房屋内部存在任何问题，从照片看不出对安全有影响，其已明确告知董文媛如果董文媛不同意对室内进行改造，也可以不进行改造，对公共区域的施工改造不影响董文媛使用涉案房屋。马晓予、臧慧清认为证人唐某2不在涉案小区居住，冯某与董文媛是同事，有利害关系，对证人证言的真实性均不认可。马晓予、臧慧清主张其代理人曹昕并未收到该短信，其代理人曹昕于2016年10月19日前往涉案房屋是通过跟董文媛电话联系后前往涉案房屋的，其查看房屋后，认为施工产生的影响不足以导致双方合同解除的后果，因此，当时未同意解除双方之间的租赁合同。
马晓予、臧慧清提交建筑工程施工许可证复印件，用以证明工程许可证的审批时间在2016年9月2日，所以工程不可能在2016年8月开工。马晓予、臧慧清同时提供照片，用以证明小区公共区域改造情况及涉案房屋未进行改造的情况，马晓予、臧慧清认为通过该证据可以证明工程施工不影响董文媛使用涉案房屋。
董文媛对建筑工程施工许可证的真实性不予认可，同时主张开工许可证的审批时间与实际开工时间可能存在出入。董文媛对照片的证明目的不予认可。
本案审理中，经本院与佟麟阁路62号院9、10、11号楼社区工作站工作人员核实确认，该小区召开部分居民代表座谈会的时间是2016年8月12日，在该次座谈会上对佟麟阁路62号院9、10、11号楼的综合整治工程进行了介绍并征求居民意见、对居民提出的问题进行答疑。
本院认为，涉案房屋为被告马晓予名下的产权房屋，被告臧慧清受马晓予的委托以马晓予的名义与原告签订涉案房屋租赁合同，臧慧清的代理行为对马晓予发生法律效力，应由马晓予对外承担责任，臧慧清不承担责任。
涉案合同签订后，被告依约履行了交房义务，双方合同履行过程中，涉案房屋所在小区开始进行综合整治，原告主张被告在与其签订租赁合同前即已知晓小区即将进行综合整治，但被告隐瞒该事实未进行告知，针对此陈述，原告虽提供了两位证人的证言证明涉案小区在2016年初就已通知综合整治的事实，但两位证人未提供证据证明居住在涉案小区，同时该证言也缺乏其他直接证据佐证，而通过本院与佟麟阁路62号院9、10、11号楼社区工作站核实确认，小区部分居民代表大会的召开时间是2016年8月12日，因此，原告主张被告在出租涉案房屋前已明确知晓该小区即将进行综合整治的事实，不能成立，本院不予采信。据此，本院认定原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。
关于原告要求解除合同及双方当事人互诉对方支付违约金、被告反诉要求原告支付房屋空置期间租金的请求，涉案合同履行过程中，涉案小区开始进行整体综合整治，由于工程施工产生的噪音污染、环境污染，确与原、被告建立租赁关系之初的居住环境发生较大改变，且该改造工程历时345天之久，该施工期间将伴随原告整个租赁期间，势必会对原告的生活、居住造成影响，因此，原告要求解除合同的请求应予支持，本案审理中，本院于2016年12月20日组织双方当事人进行了房屋交接，本院认定双方租赁合同于2016年12月20日解除。对于合同解除的原因，应系外界因素导致涉案房屋居住环境发生显著变化所致，因此，双方合同的解除不可归责于原、被告任何一方当事人，双方当事人均不构成违约，因此，对于原、被告互诉对方支付违约金的请求，本院均不予支持，对被告反诉要求原告支付房屋空置期费用的请求，本院亦不予支持。
关于原告要求被告返还押金的请求，双方合同解除后，被告已收回涉案房屋，被告应当将原告缴纳的押金退还原告，对原告要求被告返还押金的请求，本院予以支持。
关于原告要求被告退还2016年10月20日至2016年12月5日期间租金的请求，原告虽于2016年10月曾经要求与被告解除合同，但双方未就此问题达成一致，原告主张已于2016年10月20日将涉案房屋腾退，但未对此提交证据加以证明，因此，对于原告要求被告退还其2016年10月20日至2016年12月5日期间租金的请求，本院不予支持。
关于原告要求被告返还2016年9月1日至2016年10月19日期间租金的请求，原告在2016年9月1日至10月19日期间，依然租赁并使用涉案房屋，原告理应承担该期间的租金，原告要求被告退还上述期间租金的请求，于法无据，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付2016年12月5日至12月20日期间租金的请求，由于原、被告交接房屋的时间在2016年12月20日，因此，对于在此之前的租金，原告应当承担，原告按照合同约定已交纳租金至2016年12月4日，对被告反诉要求原告支付2016年12月5日至12月20日期间租金的请求，本院予以支持。第三人链家公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：
一、原告董文媛与被告马晓予于二О一六年六月四日签订的《北京市房屋租赁合同》于二О一六年十二月二十日解除。
二、自本判决生效之日起七日内，被告马晓予退还原告董文媛押金一万零五百元。
三、自本判决生效之日起七日内，原告董文媛给付被告马晓予二О一六年十二月五日至二О一六年十二月二十日期间的租金五千四百一十九元。
四、驳回原告董文媛其他诉讼请求。
五、驳回被告马晓予其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五百七十二元、反诉费二百三十元，由原告董文媛负担五百六十六元（已交纳），由被告马晓予负担二百三十六元（已交纳二百三十元），余款于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一六年三月二十四日
书记员 吴杨阳