广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终21133号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄纯华，女，汉族，1968年7月21日出生，汉族，住广东省揭阳市榕城区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟德霞，女，1976年3月15日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：刘映辉，广东安国律师事务所律师。
上诉人黄纯华因与被上诉人钟德霞房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初2685号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人黄纯华上诉请求：撤销一审判决第三项，改判：钟德霞向黄纯华支付逾期交房的违约金8320元(2080元／天×4天)。事实理由如下：一、在双方交易过程中，自2017年1月1日与卖方签订买卖合同后，出现多次纠纷，黄纯华一直做着各种让步。第一，对方为了多拿首付款项，不同意本人自己找银行办按揭，黄纯华只好多借25万元高利贷来填付。第二，签合同时，对方出示唯一房产查册表，称自己是免税的。但3月8日到房管局突然说在梅州老家有房，要黄纯华多交2万多元税款。黄纯华只好回来准备2万元并在次日马上去交税。第三，《补充协议》上的“不破坏”，明知没有任何买卖，明知是对方把自己资金转嫁到黄纯华身上，明知钟德霞即使搬空一切也不违背“不破坏”的不合理协议，出于想保护自己房产又让步签字。第四，2017年3月9日，黄纯华已交完税后，对方无故不递件，拖至3月14日才去递件，已超过合约规定5天时间，黄纯华也让步，配合递件并给付首付款。到最后，2017年4月5日三方交接房屋时，黄纯华没有再让步，黄纯华提出以4月1日至4月5日这四天的违约金(8000多元)冲抵5000元《补充协议》款项，并同意钟德霞有什么要拿回的遗留物品的，先拍照，改时间来取，不拿的废弃品黄纯华同意花钱请人清理。基于黄纯华多次让步而钟德霞还纠缠不清，警方也调解无效的情况下，同意黄纯华先换锁保护好房产，并可追诉钟德霞的违约责任。二、钟德霞违约的事实一清二楚，一审法院不作认定。（一）2017年4月1日银行放款并实时到帐，是事实。当日，中介已通知钟德霞，钟德霞不在当日核实，后果应自负。况且，钟德霞是有手机信使，具有实时到帐的短信通知。另外，也有网银可供查询，核实途径有多种，为何钟德霞一定要坚持到银行柜台核实。（二）2017年4月1日，中介通知钟德霞按约定交接房屋，遭到钟德霞拒绝，也是事实。钟德霞以无法核实款项到帐，拒绝交房完全是借口。钟德霞根本没有交接房屋的诚意。（三）双方交接房屋是在4月5日晚上8时，这也是事实。交接时，黄纯华提出以逾期交房违约金冲抵所谓的5000元，但对方不同意引发纠纷。综上，2017年4月1日下午，银行已经放款到钟德霞账户，钟德霞收到中介通知后也没有提出异议，所以钟德霞需要支付逾期4天交楼的违约金。综上，黄纯华上诉请求二审法院依法予以改判。
被上诉人钟德霞二审答辩称：一、不同意黄纯华的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。虽然在履约过程中黄纯华存在迟延付款的违约情形，但基于息事宁人的角度，钟德霞并未提出上诉。双方签订的《补充协议》属于房屋买卖合同的构成部分，双方应当严格按照约定支付对应款项。黄纯华拒不支付，属于违约情形。结合一审法院认定的事实和双方提交的证据，足以证实黄纯华所主张的上诉理由不能成立。二、黄纯华上诉认为钟德霞存在逾期交楼与事实相矛盾。一审判决书载明黄纯华自述2017年4月2日至4日恰好是2017年清明假期。从三方及按揭公司的员工交流形成的证据也可以印证钟德霞在2017年4月1日至4日查询银行到账情况显示没有到账。在2017年4月5日查询到款项到账后通知中介方完成合同约定的交房手续，所以钟德霞不存在恶意违约，属于客观障碍，更加印证钟德霞逾期交房的违约行为是不存在的。黄纯华主张逾期交房违约金没有事实依据，应当予以驳回。
一审法院经审理查明：2017年1月1日，钟德霞（卖方）、黄纯华（买方）与经纪方签订《房地产买卖合同》（NO.0010006），约定：买卖双方就买卖位于广州市海珠区××××房达成一致意见，该物业建筑面积92.85平方米，以现状按套售予买方，该物业现状是指吉屋（即为不附任何家私电器、不附租约）；买卖双方同意该物业总楼价为208万元，此价格已包括卖方买入该物业后至本次出售前已产生及已支付之一切费用（包括维修基金、煤气管道、电话、网络使用费、有线电视初装费、装修费用等等）；买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。查验后双方签妥《物业交接确认书》即视为房屋转移占有的标志；卖方应在该物业正式交付使用前，交清所有该物业名下发生的欠款及应付费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络使用、电视天线、管理费等费用）；因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则(1)逾期未超过十天的，违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金；(2)逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之十的违约金，守约方应向违约方发出解除合同通知书；已收之房款应于解除合同发出之日起五天内退还；付款方式：定金5万元买方须在2017年1月1日支付给卖方；首期楼款58万元买方应于递件成功当天支付卖方；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方；等。
2017年3月5日，钟德霞（甲方、卖方）与黄纯华（乙方、买方）签订《补充协议》，约定：买卖双方就买卖位于海珠区××××房，经甲乙双方协商决定，乙方自愿多支付5000元给甲方，并于交楼当天支付给甲方，甲方保证不破坏厨房、橱柜、卫生间的入墙电器设备。
钟德霞于2017年4月13日提起本案诉讼,请求判令：1.黄纯华向钟德霞支付剩余楼款5000元，返回钟德霞多预交的水费203.67元、管理费59.98元；2.黄纯华向钟德霞支付因逾期支付剩余楼款5000元而产生的违约金20850元（从2017年4月6日开始计至2017年4月15日共10天，每日按总楼价2085000元的千分之一计算）；3.黄纯华向钟德霞支付因黄纯华逾期支付首期楼款83万元而产生的违约金4170元（从2017年3月15日起至2017年3月16日止每日按总房价2085000元的千分之一标准计算）。黄纯华反诉请求法院判令：1.撤销双方在2017年3月5日签署的《补充协议》；2.钟德霞向黄纯华支付逾期交房的违约金8320元（2080元/天×4天）；3.钟德霞向黄纯华支付电费1.8元，管道煤气费124元；4.2017年2月-3月的维修分摊费用20元，每月按10月标准计算。诉讼中，钟德霞申请撤回其第一项诉讼请求中关于水费、管理费的主张，黄纯华对此表示没有异议。黄纯华申请撤回其第三、四项反诉请求，钟德霞对此表示没有异议。
一审诉讼中，钟德霞、黄纯华确认以下事实：1、除同贷书载明的贷款数额外，黄纯华分别于2017年1月1日、2017年3月14日、2017年3月15日、2017年3月16日向钟德霞支付了5万元、20万元、43万元、20万元；2、取得递件回执的时间为2017年3月14日，钟德霞于当天向黄纯华发送银行卡号。
此外，黄纯华表示：因为4月2日至4月4日银行不上班，所以黄纯华也无法进银行确认贷款是否已到达钟德霞账户；直至4月5日，黄纯华到银行查询钟德霞是否收到款项，银行答复贷款是实时到账的，当天晚上8点钟德霞、黄纯华与中介均到达涉案房屋，由于黄纯华认为钟德霞迟延四天交房，存在违约金，故主张违约金与补充协议载明的5000元相互抵消，不同意再向钟德霞支付5000元，钟德霞不同意，故双方产生纠纷，钟德霞报警，警察到场后认为涉案房屋应属于黄纯华，故建议黄纯华当场换锁，黄纯华通过换锁收楼，收楼时厨房内只剩下抽烟机等不好用且比较脏的电器，容易搬的例如冰箱、微波炉等钟德霞已经搬走。
一审法院认为：钟德霞、黄纯华签订的《房地产买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，双方均应切实履行。根据约定，黄纯华应于递件成功当天即2017年3月14日支付首期楼款（含银行实际贷款额与应付楼价余款的差额）给钟德霞；钟德霞、黄纯华双方同意涉案房屋交付使用的时间为钟德霞收齐楼款当天。从一审法院查明事实来看，首先，钟德霞所主张的4月2-4日恰逢清明假期导致无法查询到账信息及黄纯华所主张的手机银行每日转账额度有限制，确实属于客观障碍；其次，从钟德霞在假期结束后第一天当即交付房屋、黄纯华连续三天的付款行为及金额来看，钟德霞、黄纯华对于迟延履行不存在主观上的严重恶意。在钟德霞、黄纯华的履行行为均存在客观迟延的情况下，考虑到《房地产买卖合同》已经履行完毕，故对于钟德霞、黄纯华各自主张的逾期付款违约金、逾期交房违约金，一审法院认为均不宜支持。
关于《补充协议》。虽然名为补充协议，但从协议的内容来看，协议载明的5000元是钟德霞、黄纯华对于厨房、橱柜、卫生间的入墙电器设备协商一致的对价，这与《房地产买卖合同》载明的不附任何家私电器也是相吻合的，与黄纯华确认的收楼时厨房内留有油烟机等电器也是对应的，也符合房屋买卖的交易习惯。故黄纯华主张补充协议的形成是钟德霞认为黄纯华没有按期付款导致钟德霞另行购房的资金不够从而产生的借贷利息要求中介和黄纯华承担，与协议内容完全不符，也没有证据予以证明，故一审法院对此不予采纳。黄纯华认为这是在钟德霞拖延不过户及威胁破坏厨卫的入墙电器设备、橱柜的情况下签订的，属于胁迫、乘人之危的情形，但如前所述，该补充协议是有明确对价的，而且买卖合同对于迟延过户的违约责任有明确约定，故对于黄纯华该主张一审法院不予采纳。综上，黄纯华要求撤销双方在2017年3月5日签署的《补充协议》，依据不足，一审法院不予支持。黄纯华应在交楼当天支付5000元给钟德霞，故钟德霞要求黄纯华支付5000元，合法有理，一审法院予以支持。如前所述，协议载明的5000元是钟德霞、黄纯华对于厨房、橱柜、卫生间的入墙电器设备协商一致的对价，即该5000元不属于房屋买卖的房价款，故钟德霞主张按照买卖合同约定的迟延付款违约金的标准计算违约金，没有依据，一审法院不予支持。黄纯华至今尚未向钟德霞支付5000元，确实造成钟德霞资金被占用的损失，故一审法院酌情将迟延支付5000元的违约金调整为从2017年4月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至黄纯华付清款项之日，且违约金应以本金为限。
钟德霞撤回部分诉讼请求及黄纯华撤回部分反诉请求属于对其权利的自由处分，对方也表示没有异议，故一审法院予以准许。
综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和第一百一十四条的规定，于2017年9月12日作出判决如下：一、被告黄纯华在本判决生效之日起10日内向原告钟德霞支付5000元及迟延付款的违约金（以5000元为本金，从2017年4月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至被告付清款项之日；违约金应以本金为限）；二、驳回原告的其余诉讼请求；三、驳回被告的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费551元，由原告负担95元，被告负担456元。一审案件反诉费67元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。
二审期间，上诉人黄纯华提交了中介公司员工李尚国出具的《证明》（该证明是黄纯华在一审判决作出后找中介公司出具的）以及办理银行按揭人员和李尚国的微信聊天记录，拟证明银行在2017年4月1日中午已经发放了贷款，中介电话通知黄纯华和钟德霞，但没有相关证据证实，并申请法院允许其庭后补充提交证据。被上诉人钟德霞质证称：黄纯华所举证据均超过举证期限；1.对李尚国出具证明的真实性不予确认，该证明没有载明出具时间，所证明内容也与一审双方提交的证据相矛盾；双方一审都交了相应聊天记录，足以证实在2017年4月5日前中介方没有通知双方办理房屋交接手续；直到2017年4月5日中介方提交收楼证明，现中介公司出具的证明与之前证据相矛盾，而且自始至终中介公司没有派员出庭作证印证该证明内容的真实性；2.微信聊天记录的主体双方并非本案直接当事人，也没有证据原件证实聊天记录形成的真实情况，该证据无法印证黄纯华主张的款项已经发放至钟德霞账户，故对该聊天记录的真实性、合法性、关联性均不予认可。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
本院认为，一审法院认定涉案《房地产买卖合同》以及补充协议合法有效，并判决黄纯华应向钟德霞支付5000元以及迟延付款违约金，论理清晰，双方均无异议，二审不作赘述。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对黄纯华的上诉请求，认定如下：
黄纯华上诉主张钟德霞应向其支付逾期交房违约金的问题。黄纯华上诉主张其在双方合同履行过程中多次让步，但并不能成为其要求钟德霞支付逾期交付房屋的违约金的理由。因黄纯华一审自认2017年4月2日至4日银行不上班，无法确认贷款是否已经到达钟德霞银行账上。因此双方于2017年4月5日对房屋进行交接，钟德霞并不存在逾期交楼的事实。黄纯华二审所举证据亦不足以证明黄纯华或中介公司在2017年4月1日已经确认银行贷款发放到账并通知钟德霞交楼以及钟德霞明确拒绝向黄纯华交楼的事实。因此，黄纯华理应承担举证不能的法律后果，其上诉主张钟德霞应向其支付2017年4月1日至4日期间逾期四天交楼的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
另外，黄纯华请求法院允许其二审庭后补充提交证据以证明其反诉请求成立，因与《中华人民共和国民事诉讼法》关于举证期限的相关规定不符，本院不予采纳。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人黄纯华的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人黄纯华负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一七年十二月七日
书记员 璩方慧