上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第6362号
原告（反诉被告）陆美华。
委托代理人钱忠海，安徽慧民律师事务所律师。
委托代理人周军，上海市千方律师事务所律师。
被告（反诉原告）吕海栋。
被告（反诉原告）张元莉。
委托代理人吕海栋。
被告（反诉原告）吕烨尧。
法定代理人吕海栋。
原告陆美华诉被告吕海栋、张元莉、吕烨尧房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月4日立案受理后，依法适用简易程序审理，诉讼中，被告吕海栋、张元莉、吕烨尧提起反诉，本院进行了合并审理，并分别于2015年3月18日、4月17日、5月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）陆美华的委托代理人钱忠海、周军，被告（反诉原告）张元莉的委托代理人、吕烨尧的法定代理人暨被告吕海栋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陆美华诉称，2013年8月7日，其经上海和辰房地产经纪事务所（以下简称和辰事务所）居间介绍，将其所有的浦东新区上南路XXX弄XXX号601（01A）房屋出售给吕海栋、张元莉、吕烨尧，双方签订了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，约定房屋总价为3，570，000元（人民币，以下币种相同）。其按照合同约定履行了自己的义务，但吕海栋、张元莉、吕烨尧在房屋交付后没有支付约定的尾款50，000元。其多次催讨，但吕海栋、张元莉、吕烨尧以种种理由拖延支付，现吕海栋、张元莉、吕烨尧已将系争房屋出租，但仍未支付尾款。吕海栋、张元莉、吕烨尧恶意违反合同约定，不履行合同约定的义务，故起诉至法院，要求判令吕海栋、张元莉、吕烨尧支付：1、房屋尾款50，000元；2、迟延支付房屋尾款的违约金6，300元（暂按14个月计算）。审理中，陆美华明确要求吕海栋、张元莉、吕烨尧支付的迟延违约金以未付尾款50，000元为本金、按照每日万分之三的标准、从2013年11月10日起算至起诉之日（2015年1月16日），之后的违约金在本案中不予主张。
被告（反诉原告）吕海栋、张元莉、吕烨尧辩称，陆美华在房屋买卖过程中刻意隐瞒了房屋渗水情况，交付的房屋存在瑕疵，并有严重漏水情况，交房验收不合格，存在违约，其才拒付尾款，要求驳回陆美华的诉讼请求。另外，其在验收房屋期间发现房屋存在严重漏水、渗水状况并获悉陆美华由于漏水问题曾对相邻业主作出经济赔偿等情况后，向陆美华的代理人金晔提出索赔请求，但陆美华始终未予理会。为避免损失扩大，其自费完成了房屋修缮工作。为此，提起反诉，要求判令陆美华：1、赔偿因系争房屋严重渗水给吕海栋、张元莉、吕烨尧造成的损失（即房屋修缮费）53，300元，2、支付延期交房违约金1，770元，3、返还垫付的水、电、燃气费用共计922.74元，4、依照合同约定完成物业部门的房屋维修基金的交割工作。审理中，吕海栋、张元莉、吕烨尧变更其第3项反诉请求费用金额为922.80元，并撤回第4项反诉请求。
针对吕海栋、张元莉、吕烨尧的反诉，陆美华答辩称，其并没有隐瞒房屋渗水瑕疵状况，在挂牌出售房屋已向中介说明房屋有轻微渗水，为此价格比市场价便宜，从吕海栋、张元莉、吕烨尧提供的照片看，屋顶墙皮有脱落，这不是一天形成的，吕海栋、张元莉、吕烨尧一方多次到现场看房，不可能看不到，理应知道房屋渗水，之后吕海栋、张元莉、吕烨尧愿意办理房屋交接手续，说明吕海栋、张元莉、吕烨尧知晓漏水并同意交付房屋。且反诉原告主张的修缮费用过高，即便产生修缮费用，也应由反诉原告自行承担。其次，合同约定办理房屋交接的最晚期限为2013年11月10日，但反诉原告在2013年10月16日已收到了房屋，故不存在延期交房屋的情况，不同意承担延期交房违约金。对于反诉原告主张的水电费、燃气费金额无异议，同意在反诉原告应当承担的房屋尾款中予以直接扣除。
经审理查明，吕海栋与张元莉系夫妻关系，吕烨尧系吕海栋、张元莉所生之子。2013年5月27日，陆美华公证委托案外人金晔出售系争房屋，委托权限包括代为签订、解除、修改定金协议、房地产买卖合同及相关协议、代为办理房地产转移登记手续……代为交房以及代为办理系争房屋出售过程中的其他相关事宜等14项授权。2013年8月4日，金晔代陆美华与吕海栋就系争房屋签订《房屋买卖合同》一份，约定总房价款为3，570，000元，并于签署本合同后7天内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续（若需）后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款2，000，000元，通过银行贷款方式支付第二期房价款1，520，000元，应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款50，000元。2013年8月7日，陆美华作为卖售人（甲方），吕海栋、张元莉、吕烨尧作为买受人（乙方），双方通过和辰事务所居间介绍签订《上海市房地产买卖合同》一份。合同约定，由乙方受让甲方自有的上海市浦东新区上南路XXX弄XXX号601（01A）室房屋，房地产转让价款共计3，000，000元。合同第四条约定，甲方于2013年11月10日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起三日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第五条约定，甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋及附属设施价值一倍向乙方支付违约金。第六条约定，在2013年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条约定，乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）乙方逾期未付款，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止……第十条约定，甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第（三）款内容处理……（三）甲方逾期未交接房地产，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之三计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止……该合同补充条款（一）中第2条约定，除另有约定外，该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格均已包含在房价款内，并随该房地产交付同时一并转让乙方。合同附件二中约定，随房屋同时转让的设备为“固定装修＋空调”，包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三约定，乙方于2013年8月14日前支付甲方房款1，800，000元，通过向银行贷款方式申请1，200，000元，由银行在见他项权证和新产证复印件后直接放款给甲方帐户，甲方收到所有房款后，甲方和乙方办理房屋交接手续。附件四约定，物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承揽转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。当天，双方又签订《补充协议》一份。协议约定，甲乙双方确认，买卖该房地产甲方实际到手价格为3，570，000元，买卖合同第二条所约定的转让价款3，000，000元为双方买卖该房地产的名义到手价格，乙方的付款义务以本协议书第一条所述的甲方实际到手价格为准，差额570，000元为装修补偿款及搬迁补偿款，此款于2013年8月5日支付100，000元，2013年9月30日前支付420，000元，2013年11月10日前支付50，000元，甲方承诺如交易过户当中违约将此款全部退回给乙方。该补充协议还约定，如本协议与买卖合同不一致，以本协议为准。
上述合同及补充协议签订以后，乙方向甲方共计支付了房款3，520，000元，尚有50，000元未付。甲方则按约办理了房屋过户手续，系争房屋于2013年9月24日经核准登记至乙方名下。2013年10月16日，金晔将系争房屋交付给了反诉原告。
审理中，金晔到庭作证称，其接受陆美华的委托后，至中介公司挂牌出售系争房屋，经和辰事务所中介与反诉原告进行了约谈，反诉原告在签订居间协议之前与中介公司工作人员看了一次房屋，在签订正式买卖合同前，其又陪反诉原告去看了一次房屋，房屋之前偶尔有人居住，其不知道房屋存在漏水状况，在看房时才发现房屋二楼露台搭出来的房间内立式空调背后墙皮有渗水情况，因为并非房屋原始结构，故向反诉原告作了解释。2013年10月16日交房当天，因发现房屋一楼卫生间在漏水，反诉原告提出意见要求解决，当天并未按约支付尾款，但房屋钥匙移交给了反诉原告。其已将情况反映给陆美华，陆美华提出让反诉原告自己维修，并表示维修费用大概在8，000元至10，000元，可以在尾款中进行抵扣。之后，反诉原告拍摄了漏水点照片等发送给其，并向其发送索赔函，其已转发给陆美华，至于陆美华是否收到其不清楚。但交接时并未看到其他渗漏水情况，可能被窗帘挡住了。另外，金晔称其当时挂牌价格为3，800，000元，双方最终达成的房屋价款低于市场价。其向反诉原告催讨过尾款，但未果。对于金晔的证言，陆美华认为告知过金晔房屋有渗漏水情况，故出售价格比较便宜。反诉原告对金晔的证言无异议。
反诉原告称，因房屋存在漏水情况，其为此先后进行了三次维修，第一次是2013年11月16日至20日，对房屋7楼的楼顶顶面进行维修，重新铺设楼顶的防水涂层和涂料、覆盖层，7楼墙面顶面做注胶丁及防水涂料，敲掉7楼卫生间地砖重新做防水并重新铺了地砖，换了一个台盆，同时，6楼到7楼的浴室进水管重新铺设了明管，总计花费了45，000元。第二次是2014年4月10日到4月13日，对6楼卫生间重新做防水并重新铺设地砖，花费了4，800元。第三次是2014年7月19日至7月21日，因6楼浴室还是存在漏水至5楼的情况，再次敲掉6楼浴室地砖，重做防水并铺设地砖，花费了3，500元。因为当时协商的维修价格不含税，所以没有正规发票。另外，反诉原告称其已于2014年4月将房屋对外出租。陆美华表示，对于反诉原告的几次装修其并不知情，且根据反诉原告的陈述，第一次装修与之后的两次装修价格相差很大，其认为反诉原告将分隔、装修房屋后对外出租的装修费用都计算在维修费用中，房屋维修费用没有这么多，现愿意承担10，000元维修费，并在尾款中进行抵扣。
关于交房问题，反诉原告认为所涉贷款应该在2013年10月11日打到陆美华账户上，双方就买卖系争房屋所签订的居间协议及买卖合同应整体联系来看，根据双方在中介公司签订的《房屋买卖合同》约定，陆美华应于银行贷款划入其收款账户后3天内将房屋交付给反诉原告，故陆美华直至2013年10月16日才交房，存在迟延交房问题，应当按约定承担违约金。对此，陆美华认为贷款大概在2013年10月14日打入其账户，且根据双方最后签订的正式网签合同约定，陆美华应于2013年11月10日前腾出并交付房屋，故其不存在迟延交房的情况。
上述事实，由当事人的陈述及《公证委托书》、《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》、《上海市房地产登记簿信息》、照片及金晔的证人证言等证据和庭审笔录予以佐证。
本院认为，涉案房屋买卖合同及协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据涉案合同约定，反诉原告应于陆美华交付房屋时支付尾款50，000元，本案中，系争房屋已于2013年10月16日交付给了反诉原告，但反诉原告未按约支付尚欠的房屋尾款，故陆美华要求反诉原告支付尾款50，000元具有合同和法律依据，本院予以支持。陆美华作为房屋出卖人应就买卖的房屋向反诉原告承担质量瑕疵担保责任，2013年10月16日，金晔代表陆美华将系争房屋交付给反诉原告时发现卫生间有漏水状况，双方为此进行交涉，陆美华表示由反诉原告自行维修，维修费用可在尾款中进行抵扣，但反诉原告嗣后进行了三次维修，其维修的范围和内容也与常理不符，故对其主张的维修金额本院难以悉数支持，对于反诉原告主张的维修费用，本院结合本案现有证据及双方意见予以确定。本案中，反诉原告未按约支付尾款系因交接房屋时发现房屋漏水并与陆美华交涉未果所致，故其未付尾款系事出有因，另外，根据双方网签的房屋买卖合同约定，交房时间为2013年11月10日前，故陆美华并未迟延交付房屋，反诉原告要求陆美华承担逾期交房违约金没有合同依据，故对于双方各自要求对方承担违约金的诉请本院均不予支持。陆美华对反诉原告主张的水电费和燃气费用金额并无异议，并同意承担，根据其意见，可与其同意承担的维修费用一并在反诉原告应当支付的尾款中予以抵扣。反诉原告撤回要求陆美华依照合同约定完成物业部门的房屋维修基金的交割工作的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，本院可予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）吕海栋、张元莉、吕烨尧支付原告（反诉被告）陆美华房屋尾款人民币50，000元；
二、驳回原告（反诉被告）陆美华要求被告（反诉原告）吕海栋、张元莉、吕烨尧支付迟延支付房屋尾款违约金的诉讼请求；
三、原告（反诉被告）陆美华支付被告（反诉原告）吕海栋、张元莉、吕烨尧维修费用人民币10，000元；
四、原告（反诉被告）陆美华支付被告（反诉原告）吕海栋、张元莉、吕烨尧水、电、燃气费用计人民币922.80元；
五、驳回被告（反诉原告）吕海栋、张元莉、吕烨尧的其余反诉请求；
上述第一、第三和第四项相抵，被告（反诉原告）吕海栋、张元莉、吕烨尧于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陆美华人民币39，077.20元。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币1，207元，减半收取计人民币603.50元，反诉案件受理费人民币599.50元，共计人民币1，203元，由原告（反诉被告）陆美华负担人民币130元，被告（反诉原告）吕海栋、张元莉、吕烨尧负担人民币1，073元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
代理审判员 倪军燕
二〇一五年六月五日
书 记 员 杨丽琼
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。