浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙台民终字第942号
上诉人（原审原告）：台州林木控股投资有限公司，住所地：台州市经济开发区广场南路168号。
法定代表人：林于明，该公司董事长。
委托代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。
委托代理人：林扬扬，浙江平正律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：潘灵飞。
上诉人台州林木控股投资有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服台州市椒江区人民法院（2015）台椒民初字第1756号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院审理认定，台州林木控股投资有限公司与潘灵飞于2013年签订商铺出租合同，约定台州林木控股投资有限公司将坐落在台州市经济开发区广场南路168号鑫泰广场1A36铺位出租给潘灵飞，租期自2013年2月28日至2016年2月25日，第一年管理费（年租金）为117348元，第二年管理费（年租金）为117348元，第三年管理费（年租金）为129082元，付款方式为先付后用，第一期管理费在合同签订时付，以后每期管理费在租期到期提前一个月支付。对于违约责任，双方约定潘灵飞未按合同约定的期限交付租金的，按年租费的日万分之五支付违约金，逾期一个月未能交付的，台州林木控股投资有限公司有权解除合同并没收潘灵飞的保证金。潘灵飞已支付清2013年的房租117348元。对于2014年的租金，台州林木控股投资有限公司认可潘灵飞于4月17日支付租金10000元，于5月30日支付租金10000元，于6月18日支付租金18000元，于7月21日支付租金21000元，于10月17日支付租金6000元，于11月支付租金8000元。对于2015年的租金，台州林木控股投资有限公司认可潘灵飞于2月13日支付10000元，于4月27日前支付38000元，于4月30日支付10000元，于6月8日支付37084元。潘灵飞持有2014年11月份的8000元收款收据1份、2015年4月10日的10000元收款收据1份、2015年4月11日的28000元台州银行现金解款单1份、2015年4月27日的38000元发票1份，台州林木控股投资有限公司于2015年2月向潘灵飞开具8000元的发票1份。目前，潘灵飞仍在占有、使用所租赁的商铺。
原审法院审理认为，原、被告签订的商铺出租合同系双方真实意思的表示，对双方具有约束力。原、被告对2014年11月的8000元收款收据与2015年2月的8000元发票是否系同一笔租金及2015年4月10日的10000元收款收据、4月11日的28000元台州银行现金解款单是否与2015年4月27日的38000元发票为同一笔租金存在争议。该院认为，原告系专业从事经营的企业法人，其出具发票时应将原有收款收据收回，根据原告提供的记账凭证，其开具其他发票时存在收回收款收据及现金解款单的情形，而对争议的几笔租金，被告既持有收款收据和现金解款单，又有原告开具的收费发票，且收款收据、现金解款单与发票之间的时间并不一致，被告已举证证明其多次付款的事实，原告提出反驳但未提供有效证据推翻原告的证据，故该院确认被告持有的收款收据、现金解款单与原告出具给被告的发票不属于同一笔租金。被告主张原告同意减免2014年租金16000元缺乏证据证明，且被告予以否认，该院不予采信。原、被告商铺出租合同的租期自2013年2月28日至2016年2月25日，双方约定租金先付后用，第一期管理费在合同签订时付，以后每期管理费在租期到期提前一个月支付。被告应在2014年1月28日前支付2014年全年的租金117348元，但截至2015年1月28日，被告仅支付了租金73000元，故被告在2015年支付的租金141084元中的44348元应先补足2014年的租金，故被告支付的2015年租金为96736元，尚未达到双方约定的2015年全年的租金金额。原、被告对租金的支付时间有明确约定，被告未按合同的期限支付租金已构成违约，根据双方约定，被告逾期支付租金的时间已超过一个月，原告要求解除合同符合双方约定，该院予以支持。因双方合同解除，原告要求被告腾退并返回房屋的请求合理，该院予以支持。原、被告约定的2015年租金为129082元，其租期自2015年2月28日至2016年2月25日，那么月租金为10756.83元，因双方的合同需要解除，被告无需按全年的租金标准支付租金，截至2015年10月，被告需要支付的租金为86054.67元，被告已支付的租金超过了其实际租用期间的租金，原告要求被告支付租金的请求缺乏依据，该院不予支持。对于2015年10月至双方合同实际解除之日的租金，原告可另行主张。被告逾期支付租金构成违约，应按双方约定支付逾期支付租金期间的违约金，但双方约定按年租金的日万分之五计算违约金的标准过高，该院酌定按欠付租金的日万分之五计算违约金较为合理。对于2014年的117348元租金，被告应在2014年1月28日前支付，原告要求自2014年2月28日起算违约金合理，其中2014年2月28日至4月17日的违约金为2816.35元（117348×0.05%×48日），2014年4月17日至5月30日的违约金为2307.98元（107348×0.05%×43日），2014年5月30日至6月18日的违约金为924.81元（97348×0.05%×19日），2014年6月18日至7月21日的违约金为1309.24元（79348×0.05%×33日），2014年7月21日至10月17日的违约金为2567.31元（58348×0.05%×88日），2014年10月17日至11月30日的违约金为1151.66元（52348×0.05%×44日），2014年11月30日至2015年2月13日的违约金为1663.05元（44348×0.05%×75日），2015年2月13日至4月10日的违约金为737.74元（26348×0.05%×56日），2015年4月10日至4月11日的违约金为8.17元（16348×0.05%×1日），以上共计违约金13486.31元。对于2015年的违约金，因双方合同解除的日期尚无法确认，其相应的欠付金额难以确定，该院在本案中不予处理，原告可在双方合同解除之日确定后另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告台州林木控股投资有限公司与被告潘灵飞签订的关于台州市经济开发区广场南路168号鑫泰广场1A36的铺位的商铺出租合同；二、被告潘灵飞于本判决生效后十日内腾退坐落在台州市经济开发区广场南路168号鑫泰广场1A36的铺位房屋并将该房屋返还给原告台州林木控股投资有限公司；三、被告潘灵飞于本判决生效后十日内支付给原告台州林木控股投资有限公司违约金13486.31元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1332元（减半收取，原告已交纳），由原告台州林木控股投资有限公司负担1180元，被告潘灵飞负担152元。
宣判后，台州林木控股投资有限公司不服，向本院提起上诉称：一审认定的租金金额与被上诉人实际交付金额不一致。合同签订以来，被上诉人未遵守约定支付租金，经上诉人再三催告才陆续支付部分租金，上诉人无奈诉至法院以维护权益。一、上诉人提交的商铺出租合同、房租费发票及记账凭证可证明被上诉人欠房租费78346元。2014年11月被上诉人因资金困难仅交现金8000元，未能依约付清应付租金，故上诉人将此笔租金作为暂收款开了一张8000元的收款收据，财务人员2015年2月13日对账时确认此笔租金并由暂收款转入财务正式收入，补开税务正式发票。正式发票开具后，原收款收据自然作废，无须收回，收款收据和税务正式发票同指一笔租费。二、被上诉人持有2015年4月10日的10000元暂收款的收款收据和2015年4月11日的28000元的台州银行现金解款单，二笔付款方式属现金支付不存在异议，上诉人收到该租费无争议，一审同时认定被上诉人持有的2015年4月27日开具的一张38000元金额的税务正式入帐发票的款项已支付，属于事实认定错误。按照财务规定和日常通常做法，付款方式无非是现金支付和转帐支付二种，双方之间的付款方式事先不曾约定。发票是合同组成部分，特别是发票上载明的付款方式，就是双方对付款方式经协商一致的约定，且被上诉人持有双方协商一致的该转帐付款的金额为38000元的发票，对此不存异议。一审法院在被上诉人没有提供转帐付款凭据的的事实情况下加以认定，要求上诉人进一步提供证据证明被上诉人未曾付款的事实。该张发票上的转帐付款方式的约定已证明上诉人的主张。没有发生过的事实，上诉人不可能也没有责任进一步举证。根据民事诉讼法和证据规则之要求，应由付款方承担提供证据证明已通过转帐方式已支付款项的责任，否则承担举证不能的法律后果。三、一审认定按约定的年租金日万分之五计算违约金过分高于造成损失，显然错误。这一约定是双方意思一致的表示，未违反任何法律、法规的强制性规定，从违约时间和程度计算未超过年租金的30%，不违反最高人民法院的相关司法解释规定。综上，一审认定事实不当，判决错误，请求撤销一审判决第三项及第四项，改判支持上诉人的一审全部诉请，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
潘灵飞答辩称：上诉人的上诉请求没有法律依据，不能成立。逾期房租经过公司同意分期支付，故不需支付违约金。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是未注明日期的8000元收款收据与2015年2月的8000元发票是否指同一笔租金及2015年4月10日的10000元收款收据、4月11日的28000元台州银行现金解款单与2015年4月27日的38000元发票是否指同一笔租金。上诉人作为专业从事经营的企业法人，经营范围包括市场经营管理等项目，应当建立起健全的财务制度。根据企业财务制度的基本要求，上诉人收到被上诉人支付的款项后出具正式税务发票时应注明款项来源、收回原有收款收据。被上诉人持有收款收据和现金解款单，又持有上诉人开具的正式税务发票，且收款收据、现金解款单与正式税务发票之间的时间并不一致。根据上诉人一审时提供的记账凭证，开具其他发票时存在收回收款收据及现金解款单的情形。2015年4月27日的38000元发票载明付款方式为转账，但并无相应转账纪录。本院认为，在此情况下，若上诉人认为上述几笔争议款项存在重叠之处，则应当对此承担进一步的举证责任，但是，上诉人并不能提供充分有效的证据加以证明，故应承担举证不利的法律后果。因此，一审法院认定被上诉人持有的收款收据、现金解款单与上诉人出具给被上诉人的发票所指向对象不存在重叠之处，即未指向相同的款项，并无不当，本院依法予以维持。综上，上诉人台州林木控股投资有限公司的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实正确，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费950元，由上诉人台州林木控股投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邬卫国
审 判 员 徐黎明
审 判 员 汤坚强
二〇一五年一月二十九日
代书记员 严 凌