江苏省涟水县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0826民初177号
原告：淮安市祥安物业管理服务有限公司，住所地涟水县涟城镇城东路。
法定代表人：桂玉梁，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张云甫，该公司员工。
委托诉讼代理人：陆小平，江苏知缘律师事务所律师。
被告：淮安新港建设有限公司，住所地涟水县红日路北侧、金轮路东侧。
法定代表人：沈超，该公司董事长。
委托诉讼代理人：罗岸伟，江苏岸庆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：左泉，江苏岸庆律师事务所律师。
原告淮安市祥安物业管理服务有限公司（以下简称祥安物业）与被告淮安新港建设有限公司（以下简称新港公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年2月13日和3月8日公开开庭进行了审理。2017年5月10日，因争议较大本案转为普通程序审理，依法组成合议庭于2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告祥安物业委托诉讼代理人张云甫、陆小平，被告新港公司委托诉讼代理人罗岸伟、左泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告祥安物业向本院提出诉讼请求：要求被告给付2016年3月1日-2017年7月31日期间物业管理费331826.8元。事实和理由：2011年5月12日，原告经招投标，与被告签订了《新天地前期物业管理委托合同》。合同签订后，原告按约履行了合同，积极地为被告提供物业管理服务，被告没有按照合同约定给付物业补贴和物业管理费。原告依法向法院起诉要求被告�付2014年8月1日至2016年2月的物业管理费。后法院判决认定，原、被告双方于2011年5月12日签订的新天地前期物业管理委托合同不违反国家有关法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，对各方当事人均具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行自己的权利与义务，并判决被告给付上述物业管理费。现被告又拖欠2016年3月1日至2017年7月31日的物业管理服务费，经原告多次索要无果，故诉至法院。
被告新港公司辩称：1、双方签订的物业费前期已支付完毕，被告无需再支付物业管理费。在招标文件明确确定合同期限是四年，一期交付时间是2012年4月1日，综合各方面因素应当确认合同的期限是2012年4月至2016年4月。关于在前期物业合同中第八条关于管理期限的以生效之日起至与物主管理企业签订《物业管理委托合同》之日止。该约定是对招标文件关于合同期限的实质性改变，违反了招投标法的相关规定，应属无效条款。就合同期限应当按照招投标文件来确定。前期合同应当到2016年4月终止，合同到期后原告不需要再支付管理费。2、合同到期后我方仅同意支付原告安排保安看守小区大门的费用27000元，原告接手物业后，实际上只安排了少数几名保安看守大门，根本没有提供实质性的物业管理，因为本小区几乎无人入住。虽然之前在两级法院判定在2014年2月至2016年3月，按照合同约定的百分之八十判定物业费，因为尚在合同履行期间，被告也已经履行，但是现在合同已终止，我方只同意按照原告实际付出的劳动支付相应费用。我方测算的1500元/月每人*2人*9月，合计27000元。3、2017年1月6日后被告无需再向原告支付任何费用，被告在1月6日已经向原告发出了解除合同通知，原告收到通知后拒不配合。综上所述，请求法院依法驳回�告诉讼请求。
原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：原、被告双方签订的新天地物业管理合同、涟水县人民法院（2016）苏0826民初2530号民事判决书、淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2990号民事判决书各一份。
被告为了反驳原告提交了以下证据：1、前期物业管理招标文件一份包括封面、投标邀请函、投标须知等，2、2016年6月24日至7月14日的新天地小区录像及其情况说明各一份，3新港新天地投标文件封面及投标函各一份，4、原、被告双方签订的新天地物业管理合同一份，5、涟水县人民法院（2016）苏0826民初2530号民事判决书及庭审笔录，淮安市中级人民法院（2016）苏08民终2990号民事判决书各一份、6、公证书一份，7、解除合同通知书及快递单一份，8、张钵在（2017）苏0826民初462号案件庭审过程中的证言一份。
本院经审理认定事实如�：2011年，被告以招投标的方式为其开发的新天地小区选聘物业管理企业，在招标文件的投标邀请函中确定合同期限为四年，投标人须知确定小区第一期于2012年4月份交付，第二期于2013年2月份交付，第三期于2013年5月份交付，第四期于2014年4月份交付，合同期限约四年。原告应邀进行投标并向被告出具包括投标函在内的招标文件，承诺除非另外达成协议并生效，招标方的中标通知书、招标文件和本投标文件将成为约束双方的合同文件的组成部分。原告中标后于2011年5月12日与被告签订物业管理委托合同，确定由原告在新天地小区内提供物业服务，合同第三章委托管理期限第八条约定“管理期限自本合同生效之日起至本物业管理区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”合同第十二条第（一）项约定“已出售的房屋从甲方通知业�领取钥匙时起，由业主承担，未出售房屋的物业管理费及相关费用按照《淮安市服务收费管理实施细则》淮价服（2015）32号文件第十五条规定，由甲方100%交纳。”合同第十二条第（二）项约定：低层住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.2元。合同第三十三条约定“本合同自签订之日起生效”。合同签订后，被告于2014年8月1日将建成的新港新天地小区第一期别墅区交付给原告管理，该小区建筑面积为16266.02平方米。被告原计划开发的新天地的第二期、第三期、第四期一直没有开发。2016年4月20日原告向法院起诉要求被告给付物业管理费，人民法院依法按照合同约定的80%判决被告给付原告2014月8月1日至2016年2月期间原告实际管理小区的物业费。2017年1月5日原告向被告发出了一份通知函，要求被告退出小区，交出小区管理权，2017年1月6日被告收到该通知函。现在被告�直占据、管理小区。
另查明，原告管理的新港新天地小区第一期别墅区一直无人入住，小区内的绿化也因原告主张该绿化不符合要求没有交接，一直由被告安排人维护、管理。2017年3月7日法院工作人员和公证人员进入涉案别墅区，发现别墅门口处的部分电表箱盖已经脱落，有的别墅门口有瓦砾，绿化中有些树倒了无人扶正其中亦有树木倒掉后枯死。小区主干道很多下水道窨井盖打开，有些别墅的窗户打开无人关闭。
本院认为：物业服务企业向小区提供物业服务，就有权主张相应的物业管理服务费。建设单位应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理服务费。本案中，原告根据物业服务合同为被告开发的小区提供了物业服务，被告应当以合同约定为基础向原告交纳相应的物业费。
关于被告应当支付物业服务费期间的问题。本院认为，原、被告双方签订的前期物业合同中第八条明确约定管理期限自本合同生效之日开始，第三十三条明确约定本合同自签订之日起生效，可以认定双方约定的管理期限开始时间为合同签订的时间，即2011年5月12日。合同的内容由当事人约定，本案原、被告通过招投标签订合同，在招投标中双方也明确表示，除非另外达成协议并生效，招投标文件作为约束双方的合同文件的组成部分。因此，原、被告双方之间达成新天地小区前期物业管理合同，应当不仅仅限于2011年5月12日双方签订的物业管理委托合》，还应当包括该招投标中双方来往的招投标文件。所以，对于双方约定的管理期限，应当结合双方正式签订的物业合同以及招投标活动中招投标文件，综合认定为四年，即自2011年5月12日起至2015年5月11日止。2015年5月11之后原告按照原合同约定继续提供服务的，被告没有提出异议，原合同继续有效，合同期限为不定期，任何一方当事人有权随时终止双方权利义务关系。此后被告亦应当以合同约定为基础向原告支付物业管理服务费。2017年1月6日原告已经收到被告要求终止原、被告权利义务关系的通知，可认定原、被告双方基于案涉小区的前期物业权利、义务关系即行终止。由此，被告应向原告交纳物业服务费的期间为2016年3月1日至2017年1月6日。
关于交纳物业费标准问题。本院认为，虽然合同约定未出售房屋的物业管理费及相关费用，由被告100%交纳，但结合该小区的现状及原告在管理中存在不足，同时考虑小区绿化一直由被告负责管理原告物业服务支出明显减少的情况，本院酌定按照合同约定价格的80%确定物业费。
因此，原告有权要求被告给付的物业服务费为：16266.02平方米×1.2元/平方米/月×（10+6/31）×80%=159176.12元，多出部分，因无事实依据，本院不予支持。
原告提出双方签订的合同已经对合同期限作出明确约定，招标文件中四年的合同期限已经双方更改，不能作为认定合同期限的依据。本院认为，双方签订的合同中关于管理期限的约定实际是对合同附了失效的条件，此条件是否成就尚处于不确定状态，不应视为对合同限期的明确约定，其与招投标文件中四年合同期限约定并不矛盾，因此不能将双方签订的合同中第八条的约定视为对招投标文件合同期限约定的更改，应当视为对其补充，两种约定应同时适用。招投标法明确规定招标人和中标人应当按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同，否则应当责令改正可并处罚款，合同期限显然系合同实质性内容，按常理原、被告当时的真实意思表示也不应当是违法对招投标文件进行违背合同实质性内容更改�在司法实践中，在可以将当事人的合意理解为合法的情况下，人民法院亦不宜将其理解为违法。从有关管理机关未责令改正该约定来看，该招标活动的管理机关也认为双方系按照招投标文件订立书面合同的。涉案小区销售停滞一直无人入住，被告明确表示该小区不需要提供前期物业服务。原告未对小区绿化进行管理，树木倒了枯死亦无人问津，小区墙面脱落瓦砾无人打扫，管理绿化和打扫卫生正是无人入住的小区前期物业管理的主要部分。现涉案小区在可预期时间内无法成立业主委员会，如果按照原告的主张认定合同期限终点，必然导致原告未完全履行物业合同主要义务被告却要按照本合同在不确定期限内支付物业费的结果，这必将导致合同双方权利义务长期严重失衡。所以，原告关于合同期限的主张，本院不予采信。
被告主张原、被告双方形成事实上�管关系，原告未提供综合性物业管理服务，只安排两名保安看门，应当按照在保安工资的基础上给付一些适当利润的标准缴纳物业服务费，其理由是新天地小区监控录像中除保安看门外无其他服务人员及小区无人居住的事实。本院认为，该录像显示的是2016年6月24日至7月1日、7月13日、7月14日期间的全天内容，该录像时间不能完整的反映诉讼前的小区服务状态。因为，被告举证的监控录像并未完全覆盖整个案涉小区，并不是所有的物业管理服务及物业管理服务人员都必须在被告所举证的录像内出现。诚然，原告可能在实际服务过程中没有达到招标测算时的服务人员数量，这与被告开发的小区实际销售和入住率有很大的关系，小区人员入住越多，所需要提供的服务随之增加，但截止目前，该小区尚无一户入住，实际服务中，必然会与当初测算时的理想状态产生差距，�告也毫无必要按照测算提供服务人员数额，此应归咎于被告对市场风险预估不足，责任在被告。正因如此，本院根据小区服务的现状，结合双方合同约定，对于被告应当给付的物业服务费酌定按80%支付。被告认为因小区无人居住就不需要综合性物业服务，此系被告脱离实际的主观臆测，此与案涉合同中关于未出售的无人入住房屋物业费由被告承担的约定相矛盾。在物业服务中，前期物业服务中就有相当部分的物业服务是物业服务企业对未出售房屋进行综合性物业管理的。所以，被告该主张无事实与法律依据，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第十二条、第六十条、第一百二十四条、第二百三十六条、《中华人民共和国招标投标法》第四十六条、第五十九条、《物业管理条例》第二十六条、第四十二条,《中华人民共和国民事诉�法》第一百四十二条的规定，判决如下：
被告淮安新港建设有限公司于本判决生效后三十日内支付原告淮安市祥安物业管理服务有限公司物业管理服务费159176.12元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6278元，由被告淮安新港建设有限公司负担3484元，原告淮安市祥安物业管理服务有限公司负担2794元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，账号：62×××31）。
审 判 长 杨金星
审 判 员 薛玉春
人民陪审员 张 煦
二〇一八年一月八日
书 记 员 徐 洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第十二条合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定。
《中华人民共和国招标投标法》
第四十六条
招标人和�标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。
第五十九条
招标人与中标人不按照招标文件和中标人的投标文件订立合同的，或者招标人、中标人订立背离合同实质性内容的协议的，责令改正；可以处中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款。
《物业管理条例》
第二十六条前期物业服务合同可以约定期限;但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。