常州市天宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0402民初2745号原告（反诉被告）：王臻，男，1986年10月17日生，汉族，住常州市钟楼区。原告（反诉被告）：胡晓峰，女，1987年4月12日生，汉族，住浙江省台州市黄岩区。王臻、胡晓峰的共同委托诉讼代理人：杨伟光、曹阳，江苏时强律师事务所律师、实习律师。被告（反诉原告）：唐益忱，男，1942年1月27日生，汉族，住常州市天宁区。被告（反诉原告）：顾贞淑，女，1940年3月9日生，汉族，住常州市天宁区。唐益忱、顾贞淑的共同委托诉讼代理人：周建斌、陶建冬，江苏正气浩然律师事务所律师。第三人：江苏鑫洋置业顾问有限公司，住所地常州市新北区通江中路305号。法定代表人：潘建春，该公司总经理。委托诉讼代理人：金振亮，男，该公司员工。原告王臻、胡晓峰与被告唐益忱、顾贞淑房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案受理后，依法追加第三人江苏鑫洋置业顾问有限公司（以下简称鑫洋公司）为第三人参加诉讼。唐益忱、顾贞淑提起反诉，本院依法予以合并审理。本院适用普通程序对本案公开开庭进行了审理。王臻、胡晓峰的委托诉讼代理人杨伟光、唐益忱、顾贞淑的委托诉讼代理人周建斌、陶建冬、鑫洋公司的委托诉讼代理人金振亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告王臻、胡晓峰向本院提出诉讼请求：1、判令唐益忱、顾贞淑继续履行常州市房地产买卖居间合同，并配合王臻、胡晓峰办理资金监管手续；2、判令唐益忱、顾贞淑立即将坐落于润德半岛花园10幢戊单元601室的房屋（以下简称案涉房屋）过户至王臻、胡晓峰名下，并向王臻、胡晓峰交付该房屋；3、判令唐益忱、顾贞淑立即向王臻、胡晓峰支付中介代理费、律师费共计38000元，并承担违约金（暂算2万元，计算方式为2万元加上每日逾期的违约金，每日逾期的违约金自2017年7月31日起每逾期一日按照80万的千分之一计算至法院判决生效之日止）；4、本案诉讼费由王臻、胡晓峰承担。事实和理由：2017年2月27日，双方签订房屋买卖合同一份，约定王臻、胡晓峰购买唐益忱名下的案涉房屋，购买价格为80万元。合同签订后，王臻、胡晓峰支付了定金2万元及中介费8000元。此后，王臻、胡晓峰多次要求唐益忱、顾贞淑办理资金监管手续以及过户手续，唐益忱、顾贞淑却因为房价上涨拒绝履行合同。故王臻、胡晓峰起诉至本院。本诉被告唐益忱、顾贞淑辩称，1、双方在签订合同时，唐益忱、顾贞淑对相应的房价市场信息不了解，同时对房屋买卖的相关重大事项缺乏判断能力，致使签订合同显失公平，其签订合同后果与真实意思不符，违反等价有偿原则。因此，要求撤销合同。2、双方签订合同时载明的房屋价款明显低于当时的市场价，王臻、胡晓峰为促成交易与鑫洋公司使唐益忱、顾贞淑陷入错误认识，因此，唐益忱、顾贞淑在发现这一事实之后，及时向王臻、胡晓峰提出撤销该合同的意思表示，但王臻、胡晓峰未予理睬，因此，唐益忱、顾贞淑认为买方的诉请不应得到支持。第三人鑫洋公司述称，案涉房屋买卖合同具有法律效力，应该继续履行，同意王臻、胡晓峰的意见。反诉原告唐益忱、顾贞淑向本院提出如下诉讼请求：1、撤销各方签署的2017年2月27日《常州市房地产买卖居间合同》，王臻、胡晓峰及鑫洋公司赔偿4000元损失（后变更为合同撤销后，鑫洋公司退还唐益忱、顾贞淑4000元）。2、本案诉讼费由王臻、胡晓峰承担。事实及理由：唐益忱、顾贞淑为案涉房屋所有权人。唐益忱、顾贞淑两人均年事已高、对房价市场信息几无关注，且顾贞淑系××患者，鑫洋公司为促成交易、诱使唐益忱、顾贞淑在未充分了解市场行情的情况下、陷入错误认识，于2017年2月27日在鑫洋公司处签署《常州市房地产买卖居间合同》，以80万元出卖案涉房屋。由于常州房地产市场房价涨幅较大，后经了解并鉴定，成交价格远远低于该房屋真实价值，唐益忱、顾贞淑在该时段以极低价格交易案涉房屋，明显违背其真实意思表示。反诉被告王臻、胡晓峰辩称，顾贞淑是完全民事行为能力人，购入价格为合理价格，要求继续履行合同。第三人鑫洋公司述称，房源途径与本案没有关系。案涉房屋不是平时正常交易的房屋，该房是楼梯房的顶楼且有阁楼，不能按正常房屋价格来定。2017年2月时，五年以内的次新房涨得快一点，老房子上涨幅度慢一点。本院经审查认定事实如下：案涉房屋于唐益忱与顾贞淑夫妻关系存续期间2003年1月8日登记的权利人为唐益忱，建筑面积为107.77平方米，阁楼面积为39.14平方米。2017年2月27日，唐益忱、顾贞淑（甲方、出售方）、王臻、胡晓峰（乙方、购买方）、鑫洋公司（丙方、中介方）签订《常州市房地产买卖居间合同》一份，约定，甲方自愿将自己拥有案涉房屋出售给乙方，房屋转让价格80万元。乙方通过资金监管手续交接房屋，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方支付28万元到资金监管专用账户，乙方向银行申请贷款。房屋办理过户手续所需缴纳的所有税、费由乙方独自承担支付。甲乙双方约定于2017年7月31日之前办理资金监管和产权转让手续。甲方承担中介费4000元，乙方承担中介费8000元。违约责任，甲方若中途违约，应在毁约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金20000元。甲方不能按期办理资金监管手续等情形视为违约，违约方每天应向守约方支付相当于上述房产价格万分之一的违约金。案涉房屋办理过户手续所需缴纳的所有税、费均由乙方独自承担。如甲乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总额的，违约方应据实赔偿。守约方已经承担的佣金可以直接向违约方进行追偿。守约方实现债权[包括但不限于引起诉讼（含一、二审和执行产生的、国家规定最高标准的代理费用）]程序的费用由违约方承担。2017年7月27日，王臻、胡晓峰向唐益忱、顾贞淑交付定金2万元，其中5000元暂存于鑫洋公司。因本案纠纷，王臻、胡晓峰与江苏时强律师事务所签订委托代理合同，并支付律师费30000元。2017年2月27日唐益忱、顾贞淑向鑫洋公司支付中介费4000元。2017年5月24日，鑫洋公司向王臻、胡晓峰开具中介费发票8000元。2017年5月中旬，唐益忱、顾贞淑通知鑫洋公司要求撤销案涉房屋买卖合同。经唐益忱、顾贞淑委托，江苏常度房地产评估咨询有限公司于2017年6月10日出具房地产评估报告，案涉房屋于2017年3月10日价值时间价格为114.46万元。审理中，唐益忱、顾贞淑提供其住院病历，证明顾贞淑属于限制民事行为能力人，常年生病，一直不在家出门，没有任何市场经验和房屋买卖常识。审理中，王臻、胡晓峰申请撤回第一项诉讼请求，本院予以准许。王臻、胡晓峰明确愿意直接付房屋余款给唐益忱、顾贞淑。审理中，王臻、胡晓峰陈述王臻系医生、胡晓峰系养老院院长，唐益忱、顾贞淑陈述唐益忱系教师、顾贞淑系护士，现均已退休在家。出售案涉房屋时，唐益忱、顾贞淑与其儿子居住在一起。审理中，依据王臻、胡晓峰的申请，本院对唐益忱、顾贞淑名下的财产采取了保全措施。上述事实，有常州市房地产买卖居间合同及当事人的陈述等证据证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，因在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。本案中，唐益忱、顾贞淑并未举证证明是王臻、胡晓峰利用优势或者利用唐益忱、顾贞淑没有经验而与其签订房屋买卖合同，及唐益忱、顾贞淑对案涉房屋价格的认知仅来源于王臻、胡晓峰或鑫洋公司的陈述。相反，唐益忱、顾贞淑尽管退休在家，但其具有一定文化程度，一直居住在本地，还和其儿子居住在一起，市场经济环境下房屋市场价格亦处于公开状态且较容易进行了解，另外买卖房屋属于个人经济活动中重大事项，双方均应保持足够谨慎义务，即客观上亦不存在王臻、胡晓峰利用优势或者利用唐益忱、顾贞淑没有经验而与其签订房屋买卖合同。故二手房交易中的房屋价格系当事人意思自治的结果，即使与市场评估价格存在一定的差异，并不能据此推断购房合同在签订时属于显失公平，因此，本案双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并不构成显失公平。唐益忱、顾贞淑据此申请撤销案涉房屋买卖合同，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。唐益忱、顾贞淑提供的病历资料并不能证明顾贞淑为限制民事行为能力人，故唐益忱、顾贞淑辩称顾贞淑为限制民事行为能力人，本院不予采信。唐益忱、顾贞淑申请对案涉房屋价值进行司法鉴定，本院亦不予准许。据此，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，应为合法有效，对双方当事人均具有约束力。案涉房屋买卖合同应继续履行，王臻、胡晓峰要求唐益忱、顾贞淑履行案涉房屋过户手续至其名下的诉讼请求，本院予以支持。王臻、胡晓峰要求唐益忱、顾贞淑支付律师代理费，符合双方合同约定及法律规定，且因唐益忱、顾贞淑原因导致王臻、胡晓峰提起本诉诉讼，王臻、胡晓峰亦实际支出该费用，故本院予以支持。因王臻、胡晓峰主张房屋买卖合同继续履行，王臻、胡晓峰亦未充分举证其损失情况，故王臻、胡晓峰要求支付中介费、违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十二条的规定，判决如下：一、王臻、胡晓峰于本判决发生法律效力之日起五日内支付唐益忱、顾贞淑购房余款78万元；唐益忱、顾贞淑于本判决发生法律效力之日起十日内协助王臻、胡晓峰将常州市润德半岛花园10幢戊单元601室房屋办理不动产登记手续至王臻、胡晓峰名下，并向王臻、胡晓峰交付常州市润德半岛花园10幢戊单元601室房屋，过户过程中所产生的所有税、费等款项均由王臻、胡晓峰负担。二、唐益忱、顾贞淑于本判决发生法律效力之日起十日内支付王臻、胡晓峰律师代理费30000元。三、驳回王臻、胡晓峰其他本诉请求。四、驳回唐益忱、顾贞淑的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12380元，财产保全费4520元，反诉案件受理费7530元，合计24430元，由唐益忱、顾贞淑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  朱加林代理审判员  潘德进人民陪审员  陈 贤二〇一七年十一月二十四日书 记 员  王吉娜