广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0305民初1833号原告：桂林富鑫�业服务有限公司，住所地：桂林市七星区东方大厦4-7号，统一社会信用代码：91450305571813734H。法定代表人：刘红灵，该公司总经理。委托代理人：李仁彬，该公司物管员。被告：谢伟林，男，1966年9月29日出生，住桂林市七星区，原告桂林富鑫物业服务有限公司诉被告谢伟林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案受理后，依法由审判员廖莉莎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁彬、被告谢伟林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是桂林市七星区X小区业主，原告与桂林市X业主委员会于2014年12月31日签订《物业服务委托合同》，合同第十八�约定：住宅区按建筑面积0.3元/月/平方米，商铺按建筑面积1元/月/平方米收取物业费，公共场地停车位费60元/月/个。第十九条约定：各业主必须于每月10日前缴纳当月费用。第二十五条约定：如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要自逾期之日起每天按欠费的千分之三交纳滞纳金。从2015年7月1日至2017年3月31日，原告在X小区履行了物业服务的义务。被告房屋面积为80.29平方米，每月应缴物业费24.09元。被告从2015年7月1日至2017年3月31日止欠缴物业费共计505.9元、车位费1260元，滞纳金暂计至2017年5月31日为2039.9元。经原告书面催交，被告拒不交费。为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告2015年7月1日至2017年3月31日的物业费505.9元、车位费1260元、滞纳金暂计至2017年5月31日为2039.9元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计3806元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.X小区业主委员会成立于2015年3月20日，《物业服务委托合同》系在该业主委员会成立之前签订，故合同无效；2.2015年8月18日，由于原告未履行《物业服务委托合同》的基本义务，业主委员会已通知原告解除双方签订的《物业服务委托合同》，故原告无权收取物业服务费和车位费；3.原告未履行《物业服务委托合同》中约定的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护、车辆停放管理等义务；4.被答辩人主张的滞纳金缺乏依据。综上，原告要求被告支付物业服务费、车位费及滞纳金没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2014年12月31日，原告（乙方）与业主委员会（甲方）签订《物业服务委托�同》一份，约定：物业名称为桂林市七星区X小区，物业类型为住宅小区，总建筑面积约37000平方米，乙方提供公共服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任；委托管理期从2014年12月31日起至2017年3月31日止；委托服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共花木等的养护和管理；小区交通与车辆停放秩序的管理等；物业管理费用按以下规定收取：住宅区按建筑面积0.3元/月/平方米收取；公共场地停车位费60元/月/个；原告按月收取各业主或物业使用人的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月10日前交纳当月的费用；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之�交纳滞纳金。合同签订后，原告于2015年7月1日进驻X小区提供物业服务。2015年8月17日，业主委员会制作《告知函》一份，载明：“桂林富鑫物业服务有限公司：经X小区全体业主对你公司进行‘满意度测评调查’，有60%以上业主对你公司的服务不满意。经业主委员会研究决定，请贵公司于2015年8月18日零时终止对我X小区全部的物业管理服务工作。”当日，“赖记林”在该《告知函》上签字确认“已收到”。2015年9月8日，业主委员会制作《告知函》一份，载明：桂林富鑫物业服务有限公司：贵公司从2015年7月1日进入小区物业服务以来，存在以下几个问题：1.进入小区服务人员只有经理1人、保安2人、保洁员1人、水电工1人，无法为小区提供正常服务；2.车辆管理不到位；3.保洁工作不到位；4.保安人员只有3人，出现无人巡逻、严重脱岗、小区治安混乱、偷盗事件频繁现象；5.未经业主委员会同意擅自收取车位费及物业管理费，业主委员会组织业主对贵公司服务进行测评，测评结果有60%以上业主不满意贵公司服务，要求贵公司终止对小区的一切服务。当日下午，“刘述杰”在该《告知函》上签收。2017年3月31日，原告撤离X小区，停止对该小区的物业服务。2017年7月3日，桂林市七星区X区居民委员会出具《证明》一份，载明：从2008年至今，我社区有三名保洁员在鸾西一区负责保洁工作。被告是桂林市七星区X小区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为80.29平方米。经原告催收后，被告仍未交纳自2015年7月1日至2017年3月31日期间的物业服务费，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告与业主委员会于2014年12月31日签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告系X小区的业主，原告自2015年7月1日起至2017年3月31日止为鸾西一区提供了物业服务，故被告应支付原告相应的物业服务费。被告关于《物业服务委托合同》系在X小区业主委员会成立之前签订，合同无效的辩称，因与原告签订《物业服务委托合同》的系业主委员会，而非X小区业主委员会，故本院对其辩称不予采信。结合本案案情及其他关联案件看，X小区有60%以上业主对原告提供的物业服务不满意，主要表现为服务人员不足，车辆管理、保洁、治安等工作不到位。本院认为，虽然原告提供了主要的物业服务，但其并未完全按《物业服务委托合同》约定的标准为小区提供完善的物业服务，存在服务瑕疵，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”，本院对物业服务费酌情扣减，被告按应交物业服务费的60%比例向原告交纳物业服务费，即303.50元（计算方法：0.3元/月/平方米×80.29平方米×21个月×60%=303.50元）。原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告关于桂林市X业主委员会已通知原告解除《物业服务委托合同》，原告无权向其收取物业服务费、车位费及滞纳金的辩称，因被告未提供证据证明“赖记林”及“刘述杰”在签收《告知函》时系原告公司员工，亦未提供证据证明桂林市X业主委员会采用了其他方式将《告知函》送达原告，故被告应承担举证不能的责任，本院对被告的该项辩称不予采信。原告要求被告支付车位费的诉讼请求，因其未提供证据证明被告与其存在车位使用的合同关系，故本院不予支持。关于滞纳金问题，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原、被告就如何交纳物业服务费问题一直存在争议，导致被告没有及时交纳物业服务费，因此，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高�民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：告谢伟林支付原告桂林富鑫物业服务有限公司自2015年7月1日起至2017年3月31日止的物业服务费303.50元。二、二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告谢伟林负担。上述应付款项，义务人应于判决书生效后十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  廖莉莎二〇一七年八月十六日书记员  游 青