安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终502号
上诉人（原审被告）：李其彬，男，1976年9月30日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区，
委托诉讼代理人：尹袁，安徽众城高昕律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：肥东县长乐空心砖厂，住所地安徽省肥东县撮镇镇长乐居委会，统一社会信用代码91340122764777880E（1-1）。
法定代表人：温宗刚，厂长。
委托诉讼代理人：殷平勇，安徽华腾律师事务所律师。
上诉人李其彬因与被上诉人肥东县长乐空心砖厂（以下简称长乐空心砖厂）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初3408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李其彬上诉请求：撤销一审判决，改判驳回长乐空心砖厂的一审诉讼请求。事实和理由：一、长乐空心砖厂没有土地使用权人的授权，无权出租土地及收取租金。长乐空心砖厂虽然提交了其与长乐乡居委会签订的协议用以证明其享有出租权利，但本案涉及的是土地使用权，早在二轮土地承包时已经分包给村民个人使用，涉案土地使用权的合法使用人及受益人应当是村民个人。长乐空心砖厂未举证证明其出租土地的行为已取得村民的授权，或者长乐乡居委会将土地使用权出租给长乐空心砖厂取得村民的授权。一审判决将此举证责任分配给李其彬，无事实和法律依据，且有违公平原则。而实际上，李其彬一审中已经提供了村民没有授权居委会将土地使用权出租给长乐空心砖厂的证据，且已经向居委会明确表示在长乐空心砖厂政策性停产后，要求收回土地使用权。同时，长乐空心砖厂将农业用地用于非农业建设，也违反了土地管理法的强制性规定。二、李其彬不存在违约，长乐空心砖厂的无权出租行为导致租赁合同的目的无法实现，应当返还已经收取的租金，赔偿给李其彬造成的损失。正如前述，长乐空心砖厂未取得土地使用权人的授权，导致合同签订后，村民通过堵路、出具书面意见等方式阻挠李其彬使用租赁物，李其彬的合同目的无法实现。因此，长乐空心砖厂无权向李其彬主张租金。三、一审判决内容与长乐空心砖厂的诉请相互矛盾。长乐空心砖厂既诉请要求解除合同，又主张解除合同后的租金，即使一审法院判决解除合同，也应当明确解除合同时间，长乐空心砖厂主张没有租赁期间的租金没有法律依据。四、涉案土地使用权人实际是村民，长乐空心砖厂无权要求李其彬搬离出租场所。
长乐空心砖厂辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、长乐乡居委会为了农田水利建设的需要，解决群众用水难问题，决定在塘东、××、××村民组××、荒岗地挖一口当家塘，为解决挖塘资金，招商引资，将部份土地租赁给长乐空心砖厂建窑厂，此后长乐乡居委会与长乐空心砖厂签订了《关于挖塘租地建厂的协议》，并经当时的肥东县长乐乡政府鉴证，明确了长乐空心砖厂在租赁期间的土地使用权。后由于政策的变化，小轮窑关闭，但长乐乡居委会与长乐空心砖厂并没有解除协议，为了按时支付村民的租赁费用，在协议履行过程中，长乐空心砖厂将部份空闲的土地和厂房出租给李其彬使用，并没有违反法律强制性的规定，应当认定合法有效。李其彬上诉称长乐空心砖厂无权出租，没有法律依据。至于李其彬上诉称长乐空心砖厂将农业用地用于非农业建设，显属无稽之谈，租赁的土地本身就是荒岗，况且也不是本案审理的范围。二、双方签订的租赁协议明确约定了租金的支付时间及违约责任，李其彬没有按约支付租金，违约事实存在。一审判决解除双方签订的《堆放建筑辅材租地的协议书》，并判决李其彬按协议约定给付租金，完全符合法律规定和协议约定。
长乐空心砖厂向一审法院起诉请求：判令解除长乐空心砖厂与李其彬签订的《堆放建筑辅材租地的协议书》、《租地协议》，李其彬立即恢复原状并支付所欠租金418000元及违约金58520元（自2016年1月16日起至2016年7月15日，按月息2分计算，款清息止）。
一审法院认定事实：2015年6月28日，长乐空心砖厂与李其彬签订一份《堆放建筑辅材租地的协议书》，约定李其彬租赁长乐空心砖厂162亩场地房屋，用于堆放建筑辅材、钢管、钢扣等，租赁时间为2015年7月15日至2023年12月31日，租赁价格为每亩720元，另管理人员工资、房屋、场地附属物设施每年469440元，合计648000元；付款方式为自2016年起，至后每年租金应在当年元月15日之前一次性付清全年租金。合同租地时间不足半年的，租金按半年收取，退回半年租金。超过半年的，租金按全年收取；违约责任为逾期一个月交付租金，长乐空心砖厂有权终止协议。2015年9月19日，长乐空心砖厂与李其彬又在上述协议的基础上续签一份《租地协议》，约定李其彬另行租赁长乐空心砖厂5亩土地堆放钢管等，租金仍是每亩720元，场地设施费每年16400元，合计每年2万元，其他条款同原协议书。上述协议签订后，李其彬付清了2015年的租金。因2016年1月15日前，李其彬只向长乐空心砖厂支付2016年租金25万元，下欠租金至今未付，故长乐空心砖厂起诉至一审法院。
一审法院另查明，2003年6月20日，肥东县原长乐乡长乐居委会与长乐空心砖厂签订了《关于挖塘租地建厂的协议》，由肥东县原长乐乡人民政府鉴证，协议约定的场地含涉案场地，租期年限为20年，自2004年1月1日至2023年12月31日。长乐空心砖厂法定代表人温宗刚陈述，李其彬将承租的土地又转租给他人，第三方又在涉案土地上搭建了临时建筑，因涉及第三方，其暂不要求拆除涉案土地上搭建的临时建筑。
一审法院认为，长乐空心砖厂与李其彬签订的两份租地协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效。长乐空心砖厂已经按约履行了交付出租场地的义务，李其彬未能按约支付场地租金，且欠付租金时间已超过1个月，构成违约，长乐空心砖厂依约享有解除合同的权利，对其诉请解除合同予以支持。同时对长乐空心砖厂要求李其彬按照双方约定的租金标准支付2016年的剩余租金418000元予以支持。李其彬辩称长乐空心砖厂不是该块土地的合法使用权人，没有得到土地使用权人的授权，无权签订土地租赁合同。长乐空心砖厂提供了其与长乐乡居委会签订的《关于挖塘租地建厂的协议》，涉案土地已经长乐乡居委会租赁给长乐空心砖厂，李其彬无证据证明此份协议已终止或解除，其相关辩称证据不足，不予采纳。长乐空心砖厂诉请的违约金，因协议约定的违约金日千分之一过高，长乐空心砖厂诉请自2016年1月16日起，按月息2分计算，符合有关法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除长乐空心砖厂与李其彬2015年6月28日签订的《堆放建筑辅材租地的协议书》、2015年9月19日签订的《租地协议》；二、李其彬于判决生效之日起十日内向长乐空心砖厂给付租金418000元，并自2016年1月16日起按月利率2%计算违约金，款清息止；三、李其彬于判决生效之日起十日内搬出其存放在长乐空心砖厂土地上的建筑材料等物品。案件受理费8448元，减半收取为4224元，由李其彬负担。
本院二审期间，李其彬提交了四张租金的支付凭证，分别为2016年1月28日现金支付9万元，2016年1月29日转账支付16万元，2016年12月22日分两笔转款支付计38万元，以证明李其彬已经向长乐空心砖厂支付租金，并未根本违约，前期迟延支付并非李其彬原因，而是因为土地使用权人阻挠李其彬正常使用土地。长乐空心砖厂质证认为，证据的真实性不持异议，前两笔租金25万元已经一审判决认定，后两笔租金38万元是在一审判决之后支付的，长乐空心砖厂认可收到该38万元，但对其证明目的不予认可。
长乐空心砖厂提交了两张分别为2016年1月30日及2017年1月16日向长乐乡居委会支付租金的凭证，以证明其与长乐乡居委会签订的协议还再履行，长乐空心砖厂一直在支付租金。李其彬质证认为，证据的真实性不持异议，但不能证明租金已经支付给土地使用权人。
本院对上述证据认定如下：双方当事人对以上证据的真实性均无异议，李其彬提交的四张租金支付凭证，其中前两笔款项25万元已经一审判决认定，后两笔款项38万元系李其彬于一审法院作出判决之后支付，且长乐空心砖厂亦认可收到该款，本院予以确认。长乐空心砖厂提交的租金支付凭证能够证明其仍向长乐乡居委会支付租金，印证了一审判决关于长乐空心砖厂与长乐乡居委会签订的《关于挖塘租地建厂的协议》无证据证明已经终止或解除的认定理由，本院予以确认。
本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明：根据长乐空心砖厂与李其彬签订的《堆放建筑辅材租地协议书》以及《租地协议》，李其彬应当支付2016年租金为668000元。李其彬于2016年1月29日前支付租金25万元，于2016年12月22日支付租金38万元，尚欠长乐空心砖厂2016年租金38000元未付。
一审法院于2016年8月18日向李其彬邮寄送达了长乐空心砖厂的民事起诉状，李其彬于次日签收。
本院认为，长乐空心砖厂依据其与李其彬签订的两份租地协议出租给李其彬使用的土地，系根据其与长乐乡居委会并经长乐乡人民政府鉴证签订的《关于挖塘租地建厂的协议》，该协议约定的期限至2023年12月31日。李其彬一审中虽提交了由部分村民签字的情况说明，称该协议已经终止，村民不同意长乐空心砖厂继续使用土地，但并不能证明该份协议已经依法被解除或撤销，且长乐空心砖厂二审中提交的证据亦能够证明该份协议仍在履行，长乐空心砖厂仍向长乐乡居委会支付租金。故李其彬上诉认为长乐空心砖厂无权出租土地，不应收取租金的理由，无充分的事实依据和法律依据，本院不予采信。
根据李其彬与长乐空心砖厂的协议约定，每年租金应于当年的元月15日之前一次性付清全年租金，逾期一个月支付，长乐空心砖厂有权终止协议。李其彬未按约支付租金，至今仍尚欠2016年租金38000元未付，长乐空心砖厂起诉要求解除合同，符合双方约定及法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。因长乐空心砖厂系通过提起诉讼要求解除合同，故双方合同应自李其彬收到一审法院寄送的长乐空心砖厂民事起诉状时即2016年8月19日解除。一审判决支持长乐空心砖厂关于解除合同的诉请正确，但应对合同解除时间予以明确。
长乐空心砖厂诉请的租金是根据合同约定，李其彬应于2016年1月15日前支付的2016年租金，因李其彬未按约支付，仍尚欠38000元未付，且至今仍未搬离租赁场地，故双方合同虽然已经依法解除，但李其彬仍应支付该笔款项，并承担逾期支付违约金。
综上，李其彬上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于李其彬二审提交的证据，本院对李其彬应承担的租金数额及相应的违约金予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初3408号民事判决第（一）项即“解除肥东县长乐空心砖厂与李其彬2015年6月28日签订的《堆放建筑辅材租地的协议书》、2015年9月19日签订的《租地协议》”，第(三)项即“李其彬于本判决生效之日起十日内搬出其存放在肥东县长乐空心砖厂土地上的建筑材料等物品”；
二、变更安徽省肥东县人民法院（2016）皖0122民初3408号民事判决第（二）项即“李其彬于本判决生效之日起十日内向肥东县长乐空心砖厂给付租金38000元，并支付违约金（自2016年1月16日起，以418000元为基数计算至2016年12月22日；自2016年12月23日起，以38000元为基数计算至款项实际付清之日止，以上均按照月利率2%标准计算）”；
四、驳回肥东县长乐空心砖厂的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8448元，减半收取为4224元，由李其彬负担。二审案件受理费8448元，由李其彬负担。
本判决为终审判决。
审判长 张长海
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一七年四月二十五日
书记员 罗 晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。