辽宁省锦州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽07民终2076号
上诉人（原审原告）：闫杰，男，1967年11月25日出生，汉族，工人，现住辽宁省锦州市古塔区。
上诉人（原审原告）：陈韵英，男，1968年12月14日出生，汉族，工人，现住辽宁省锦州市古塔区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：顾晓丽，辽宁锦逸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：任松岐，男，1970年10月28日出生，汉族，工人，现住辽宁省锦州市古塔区。
被上诉人（原审被告）：刘力敏，女，1958年8月6日出生，汉族，退休工人，现住辽宁省锦州市凌河区。
委托诉讼代理人：贾继有，辽宁朋助律师事务所律师。
上诉人闫杰、陈韵英因与被上诉人任松岐、刘力敏确认合同无效纠纷一案，不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2017）辽0703民初850号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人陈韵英、两上诉人共同委托诉讼代理人顾晓丽，被上诉人刘力敏的委托诉讼代理人贾继有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人闫杰、陈韵英上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判上诉人享有优先购买权，依法改判二被上诉人之间的买卖合同无效。2、以物抵债是实践性法律行为，现房屋位置不确定，不能办理房屋交付及更名过户属于没有进行实际交付，法律行为没有完成，因此该房屋以房抵债行为无效。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：陈韵英、闫杰与任松岐有约定：“回迁的房屋产权应属于三方所有，三方各占三分之一份额，如一方要卖出，必须通过三方同意，如一方私自卖出，转让协议无效。”任松岐明知道有该协议，私自以回迁的楼房协议抵债，并且将不属于任松岐的三分之二的份额财产抵顶债务，属于无处分权人。原审没有对二原告享有优先购买权进行审理，刻意回避优先购买权，物权法第101条规定：“按份共有人刻意转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权利。”故任松岐将二上诉人享有的优先购买权的购房协议转让属于无效行为，只有上诉人放弃优先购买权，任松岐才可以出让其自己享有的房屋财产份额，条件具备，原审判决才可以判决二被上诉人之间转让协议有效。故原审判决错误，请求二审法院改判。上诉人当庭补充上诉理由：1、任松岐向刘力敏借款21万元，任松岐到期不还，用82.83号城市房屋征收产权调换安置协议书抵债违反最高院关于民间借款司法解释第24条即当事人已签订买卖合同作为民间合同的借贷的担保，借款到期后，借款人不能偿还出借人请求履行买卖合同的人民法院应当按照民间借款审理，向当事人变更诉讼请求，足以说明二被上诉人所之间基础法律关系是民间借贷而非买卖。2、我国担保法禁止流质契约。3、二上诉人与任松岐有财产份额约定书，对回迁房屋的财产各占三分之一，上诉人对回迁房屋享有物权，被上诉人之间存在的是债权，从物权大于债务的理论，应优先执行物权。4、任松岐只享有三分之一的份额，根据物权法97条的规定任松岐无权处分上诉人的财产。被上诉人之间名为买卖实为借贷关系，故买卖合同无效。再有，任松岐可以处分自己三分之一的份额，物权处分其余的三分之二的份额，上诉人根据《物权法解释一》第12条的规定请求按照同等条件下购买共有份额应予支持。所以上诉人享有优先购买权，综上所述，请求二审法院依法改判并支持上诉人的上诉请求。
被上诉人刘力敏辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋的所有权的是任松岐，有权处置该房屋，任松岐与刘力敏的买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律。合同合法有效。二上诉人不是涉案房屋的共有人，抵债行为无效没有依据。补充一下，该案是房屋确认有效的案件，不是贷款纠纷案件，虽然被上诉人与上诉人存在借款，又签订动迁房屋买卖合同，是另一个行为。任松岐同原欠刘力敏的欠款抵顶购房款是符合法律规定，不是借款当时用买卖合同做的借贷关系。
原审原告闫杰、陈韵英向一审法院起诉请求：1、请求确认被告任松岐、刘力敏之间关于35、36号《城市房屋征收产权调换安置协议书》所安置楼房的转让合同无效；2、判决二原告对第一被告转让给第二被告的35、36号《城市房屋征收产权调换安置协议书》所安置楼房享有优先购买权；3、由被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：原告闫杰、陈韵英及被告任松岐系朋友关系。因锦州市凌河区铁新南里*号处院内盖建的2户建筑面积为55平方米的无照平房动迁，2013年11月7日，被告任松岐作为乙方与甲方锦州市凌河区房屋征收办公室签订了35号、36号城市房屋征收产权调换安置协议书，约定每户平房征收补偿金额为86000元，产权调换后，每户平房安置房屋面积为48平方米的住宅，安置房屋每户价款96000元，各需交纳出资款10000元。同日，二原告及被告任松岐签订财产份额约定书一份，约定因城市房屋征收产权调换安置协议书只能写一人名字，所以三方协商，名字写为任松岐名下，但是回迁房屋产权应属于三方所有，三方各占三分之一份额，如乙方要卖出，必须通过三方同意，如一方私自卖出，转让协议无效。又查明，2014年3月1日，被告任松岐为被告刘力敏出具借条一张，载明“今向被告刘力敏借款人民币贰拾壹万圆（210000）整。以铁新南里*号楼*单元*号、**号房屋的住房协议作为抵押，该约定于2014年3月31日前一次性还清。身份证号码**，联系电话**，借款人任松岐，2014年3月1日”。借条内所载明的两处房屋即35、36号安置协议书中所涉及的两处安置房屋。2014年5月26日，因被告任松岐未能还款，二被告签订以房顶款协议一份，约定被告任松岐将35、36号城市房屋征收产权调换安置协议书中所涉两处安置房屋以2400元/平方米的价格转让给刘力敏，并无偿更名给王思远。同日，二被告又签订房屋买卖合同一份，约定任松岐将上述房屋无偿过户给王思远，付款方式为以房顶款。在上述以房顶款协议及房屋买卖合同中，甲方为被告任松岐本人签字，乙方由李会代为刘力敏签字。2016年11月16日，被告任松岐为二原告出具证明一份，载明其在二原告不知情的情况下，私自以20万元的价格将35、36号城市房屋征收产权调换安置协议书中所涉两处安置房屋卖给被告刘力敏。一审法院认为，被告任松岐不能偿还被告刘力敏的借款，双方在协商一致、意思表示真实的前提下又订立了房屋买卖合同和以房顶款协议，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应确认为有效。关于二原告主张其与被告任松岐系诉争动迁安置权益共有人，被告任松岐私自出售动迁权益未经共有人同意应属无效，并要求行使优先购买权一节，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。且35、36号城市房屋征收产权调换安置协议上均明确载明权利人仅为被告任松岐，并未载明二原告，其在出售该动迁权益时亦未告知被告刘力敏有第三人份额，被告刘力敏有理由相信其有处分权。二原告不能举证被告刘力敏在签订协议时知道其行为侵害了二原告合法权益，故被告刘力敏在支付合理对价后，依照房屋买卖合同所取得财产权益应受法律保护。如二原告认为被告任松岐出售动迁安置财产权益的行为侵害了其优先购买权或其他利益，可另行主张权利。综上，对于二原告的诉讼请求，一审法院依法不予支持。判决：驳回原告闫杰、陈韵英的诉讼请求。案件受理费200元，由原告闫杰、陈韵英负担。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决中查明的事实，本院予以确认。
本院认为，被上诉人任松岐向被上诉人刘力敏借款20万元到期未偿还在先，双方的以房顶款协议及房屋买卖合同的签订在后。双方是在借款合同期限届满即借款法律关系终止后，又建立的房屋买卖合同关系，且将借款本金20万元转化为每平方米单价2400元的已付购房款，是借贷双方一致协商将未予清偿的借款通过房屋买卖的方式，平衡双方权利义务的交易安排。两上诉人签订的以房顶款协议及房屋买卖合同，不违反我国《物权法》第一百八十六条关于禁止留押的法律规定，应认定合法有效。经审查，《城市房屋征收产权调换安置协议书》上诉争房屋的权利人是被上诉人任松岐，并没有体现是任松岐与两上诉人三人共有。本案中，两上诉人未提供证据证明被上诉人刘力敏在签订以房顶款协议及房屋买卖合同时知道被上诉人任松岐不是房屋的唯一产权人。况且，两上诉人在原审及本院审理中亦未反驳2400元的单价低于当时市场的合理交易价格。原审认定刘力敏支付合理对价取得诉争房屋的动迁安置权益，两上诉人可就被上诉人任松岐侵害其按份共有权益另案主张并无不当。故两上诉人认为两被上诉人的行为按照最高院关于民间借贷司法解释规定名为买卖实为借贷且违反我国物权法关于禁止留押的规定，买卖合同因任松岐无权处分上诉人的财产应属无效，上诉人享有优先购买权的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，上诉人闫杰、陈韵英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费400元，由上诉人闫杰、陈韵英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 门 辉
审 判 员 方结平
审 判 员 韩晓武
二〇一七年十二月五日
法官助理 王群星
书 记 员 张 丹