广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第333号
原告（反诉被告）：陈美美，女，汉族，住广东省东莞市莞城区。
委托代理人：李昕，系广东华安联合律师事务所律师。
被告（反诉原告）：罗林，男，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。
委托代理人：彭全江，系广东正明扬律师事务所律师。
上列原、被告租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法由审判员杨宇鹏独任审理，分别于同年5月23日、2015年4月21日公开开庭进行了审理。两次开庭，原告委托代理人李昕、被告委托代理人彭全江均到庭参加诉讼。原告陈美美到庭参加了第一次庭审。诉讼中，根据原告申请，本院依法委托鉴定。后原告撤回该申请。双方申请庭外和解但未达成协议。鉴定及庭外和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。
原告诉称,2014年2月23日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告位于里水镇甘蕉和同工业区凯业园区自编3号的厂房做办厂经营使用。合同期限为2014年3月1日起至2020年2月28日止。原告依约已向被告支付了一个月租金14800元及押金44400元。原告使用上述合同和有关手续到工商管理局登记，但该局认为该合同无合法权属主人，故不能进行注册登记。根据双方合同第九条约定，被告必须在租赁期内提供土地使用证及其他证件来协助原告办理营业执照。现被告根本提供不了土地使用证及其他证件，致使原告无法办理营业执照。且根据双方合同第八条约定，被告必须提供180K电压的电到门前，但被告亦未提供，故被告已严重违约。2014年3月15日，被告已将涉讼厂房另行出租给案外人。故诉讼请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.被告返还原告租金和押金59200元，装修费19000元；3.本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，原告主张没有事实依据。原告没有要求被告、村集体出具手续办理工商登记。出租厂房门口数米有变压器，只要接线就可以用电。因此，原告诉称与事实不符，实际上是原告不想租赁。请求法院驳回原告全部诉讼请求。
被告反诉称，按双方合同第三条规定，每月租金在上月25-30日前向被告按时交清，若逾期按逾期天数每天处百分之三滞纳金，如当月未交租金作中途退出处理，被告有权将厂房收回，不退还原告押金。目前，原告已逾期交纳4个月租金，按合同约定已构成违约，被告有权收回厂房。双方应解除合同，但原告一直占用厂房，却拒不交纳租金。故反诉请求：1.解除原、被告签订的租赁合同；2.原告以每月14800元标准支付2014年4月1日至5月20日的租金；3.本案反诉费由原告负担。
原告针对被告的反诉答辩称，同意解除租赁合同，但租赁厂房已经由被告于2014年3月15日自行收回，所以原告无需再向被告支付租金。
庭审中，原告举证如下：
1.租赁合同原件1份，用以证明原告已经支付了租金14800元及押金44400元。合同还约定被告交付厂房电压应达180千瓦，被告应当提供土地证明及其他证件协助原告办理营业执照，现被告提供的厂房为违章建筑，原告无法办理营业执照，所以被告构成根本违约。
2.收据原件2份（编号9984662、9984661），用以证明原告已经支付了租金14800元及押金44400元。
3.照片打印件5份(存于手机中,当庭出示），用以证明被告已将涉讼厂房出租给案外人。
4．工程承包合同原件1份、收据原件2份（编号6014570、6014570），用以证明原告已对涉讼厂房装修，被告根本违约给原告造成损失。
经质证，被告对原告出示的证据1的真实性无异议，但不能证明厂房无法办理营业执照。被告提供厂房予承租人使用多年，一直可以办理营业执照，只是原告未要求被告提供材料配合办理。对证据2无异议。对证据3，认为无法证明原告主张的证明内容。对证据4的真实性无异议，但不清楚是否实际履行及装修。
庭审中，被告举证如下：
1．土地使用权承包合同原件1份，用以证明被告向村集体承包土地建设厂房，故被告对涉讼土地有使用权。
2．常住人口登记卡原件2页，用以证明罗林和罗凯是父子关系。
3．证明原件1份，用以证明罗凯向村集体承租涉讼土地，并在土地上自建厂房。
4．照片彩色打印件2份，用以证明厂房门口数米处有变压器，门口有电表，被告提供电压符合约定，原告随时可以用电。
5．确认书原件1份，用以证明涉讼厂房由罗凯委托罗林出租。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性无法确认，认为其不能证明涉讼厂房属于合法建筑。对证据2的真实性无异议。对证据3的真实性无法确认，认为其不能证明涉讼厂房是合法建筑及被告有权出租。对证据4，认为不能证明被告提供电压达180千瓦。变压器为公共用电，不是被告专属用电。对证据5的真实性无法确认，认为其亦不能证明涉讼厂房是合法建筑，故被告无权出租涉讼厂房。
为查明案件事实，本院依法调查取证，并当庭出示如下材料：
2014年6月16日告知笔录原件1份。
经质证，原告对本院出示的材料的真实性无异议，认为其可以证明原告已于2014年4月前离场，原告对涉讼厂房进行了装修，被告于同年4月20日带案外人查看厂房并签订租赁合同，故被告反诉原告要求支付2014年4月后的租金没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。
被告对本院出示的材料没有异议，认为其可以证明原告基本没有装修，虽然被告与案外人签订合同，但案外人使用了厂房一个月左右又离场了。被告在原告表示不再承租的情况下才将厂房另行出租。
本院经审查认为，原告出示的证据1-2、被告出示的证据2、本院出示的材料来源合法，内容真实，与本案相关联，故本院均予采信。原告出示的证据3、被告出示的证据4均为照片，双方对对方证据均不确认，这些照片未反映具体位置，故本院均不采信。原告出示的证据4为原件，且被告对其真实性不持异议，故本院确认原告持有这些证据的事实，但对于有无装修的事实，本院结合其他查明的事实再综合认定。被告出示的证据1、3、5为原件，原告虽有异议但无证据推翻，故本院确认其真实性。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
2014年2月23日，原、被告签订租赁合同（下称涉讼合同一），约定被告将位于里水镇甘蕉和同工业区凯业园区自编3号的厂房（下称涉讼厂房）给原告有偿使用；期限从2014年3月1日起至2020年2月28日；每月有偿使用费14800元，每三年递增15%;原告先向被告支付押金44400元，不作租金，不计利息，期满时凭原始收据退回原告；每月租金在上月25-30日前向被告按时交清，当月未交租作中途退出处理，被告有权将厂房收回，不退还原告押金；被告已安装水电到门前；在租赁期内，被告提供土地使用证明及其他证件来协助原告办理营业执照。合同最后加注“用电180K电压，罗林”等文字。
2014年2月23日，原告向被告缴纳2014年3月1日至同年3月30日租金14800元及押金44400元，合共59200元。
原告持有其与龙平原签订的《工程承包合同》（下称涉讼合同二）原件，约定原告以包料形式发包涉讼厂房室内改造工程予龙平原，报价23800元。另原告持有龙平原为经手人的收据原件2份，记载经手人分别于2014年3月1日、同年3月8日收取原告厂房装修费11900元、7100元，合共19000元。
针对涉讼厂房无权属证或规划、报建手续。
2014年3月1日，原告接收涉讼厂房，收到被告交付的钥匙。双方没有办理厂房交还手续，包括未办理钥匙交还手续。
2014年4月21日，被告父亲罗某（甲方）与案外人李志刚（乙方）签订《租赁合同》（下称涉讼合同三），约定甲方将涉讼厂房给乙方有偿使用；期限从2014年5月7日起至2020年5月6日止。
2014年6月16日，李志刚在本院组织的笔录中述称：李志刚于同年4月20日看厂房，当时该厂房空置，无前任承租人在场，没有经营；李志刚于同年4月27日开始对厂房装修，即在接收厂房基础上做过相应装修；同年5月7日，现场可见厂房漏雨，故出租人同意先修补，双方约定同年5月11日交付；同年5月10日，出租人交钥匙给李志刚，故李志刚从次日接收厂房，并起算租金。
庭审中，被告主张其于2014年5月10日收回涉讼厂房。
原告主张其对涉讼厂房添附财产共19000元，其中不可搬离部分6592元。被告不确认上述事实，不同意接收原告添附物，同意原告搬离其添附的可搬离财产。
诉讼中，本院根据原告申请对涉讼厂房装修造价进行鉴定，但原告此后自愿撤回该鉴定。
本院认为，因涉讼厂房无权属证或规划、报建手续，故涉讼合同一违反法律强制性规定而无效，自始不具有法律约束力，故双方有关解除该合同的请求缺乏法律依据，本院均不支持。因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告请求被告返还押金44400元，符合法律规定，本院予以支持。
涉讼合同三、李志刚在笔录中的陈述与双方庭审陈述能够相互印证，证明被告另行出租涉讼厂房予李志刚的事实，亦印证李志刚陈述内容的真实性。根据李志刚有关其于2014年4月20日看厂房、该厂房空置、无前任承租人在场、经营的陈述，结合涉讼合同三的签订时间，可以认定被告于2014年4月21日已知悉原告撤场，且被告于该日已实际处分涉讼厂房，则视为被告在该日已实际收回涉讼厂房。原告主张2014年3月已交回该厂房，但无足够书面证据印证，而被告主张其于同年5月10日才收回厂房，与本院认定不符，故本院对双方上述主张均不采纳。根据以上论析，原告于2014年3月1日至同年4月20日期间实际占用涉讼厂房，应参照双方约定标准即每月14800元向被告计付相应使用费。原告请求退还已付2014年3月使用费，本院不予支持。本案中，原告还应向被告支付2014年4月1日至20日使用费9866.67元（按14800÷30×20计）。被告的租金请求实质为使用费请求，在本院核定范围部分，本院予以支持；超出部分，不予支持。
有关装修费问题。一、涉讼合同二及原告持有的龙平原为经手人的收据均为原告与案外人关系的材料，未经被告签名或参与协商、议价，被告对其内容亦不确认，且原告无足够证据证明其对涉讼厂房装修的项目经被告同意。同时，原、被告没有通过书面等有效方式确定双方在交收涉讼厂房时的状况，双方庭审中对原告装修情况的陈述亦不一致，且李志刚述称其在接收厂房基础上做过相应装修，故本院不能通过对比厂房原状与现状确定原告实际装修范围及其价值。二、原告自愿撤回司法鉴定，致本院不能通过鉴定确定原告实际装修范围及其价值，由此产生的举证责任应由原告承担。三、被告不同意接收原告添附物，同意原告将其可搬离的财产搬离，则原告可自行取回上述可搬离财产。至于不可搬离的添附物，原告虽主张存在该添附物及其价值为6592元，但无证据证明，被告亦不确认，本院对该主张不予采纳。综上，原告无足够证据证明其在涉讼厂房所添附财产的具体范围、价值（包括含有不可搬离部分及其具体范围、价值），应承担举证不能的责任。原告有关装修费19000元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条的规定，本案判决如下：
一、被告罗林应于本判决发生法律效力之日起十日内退还押金44400元予原告陈美美；
二、原告陈美美应于本判决发生法律效力之日起十日内支付使用费9866.67元予被告罗林；
三、驳回原告陈美美的其他诉讼请求；
四、驳回被告罗林的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案以简易方式结案，本诉受理费减半收取877.5元（原告已预交），由原告负担422.5元，被告负担455元。反诉受理费85元（被告已预交），由原告负担25元，被告负担60元。经抵扣，被告负担的份额430元，应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 杨宇鹏
二〇一五年四月二十二日
书记员 黄 伟