广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终14号上诉人（原审原告）：广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司，住所地：广东省江门市蓬江区江北路8号。负责人：徐正海，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李军，男，该公司职员。委托诉讼代理人：潘美凤，女，该公司职员。被上诉人（原审被告）：梁嘉诚，男，1991年8月28日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁永康（梁嘉诚的父亲），住广东省江门市蓬江区。被上诉人（原审被告）：区玉婵，女，1959年8月7日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：梁永康（区玉婵的配偶），住广东省江门市蓬江区。上诉人广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司（以下简称江门海伦堡公司）因与被上诉人梁嘉诚、区玉婵物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江门海伦堡公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持江门海伦堡公司的全部诉讼请求，由梁嘉诚、区玉婵承担全部诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误及举证责任分配不当，一审法院未查明涉案房屋是否已具备交付条件以及为何至今梁嘉诚、区玉婵不接收涉案房屋的原因。涉案小区开盘至今有9至10年，大部分的业主已入住，已具备交付条件。江门海伦堡公司接受江门市万城房地产发展有限公司（以下简称万城房地产公司）的委托，对涉案小区进行前期物业管理，江门海伦堡公司对于万城房地产公司的具备交付条件的相关文件证据并没有保存，起诉前及庭审前仍都在与万城房地产公司协商沟通，正在收集竣工备案表及催促梁嘉诚、区玉婵收楼的通知等证据的过程中，一审已作出判决。目前江门海伦堡公司已找到了能证明涉案房屋具备交付条件以及梁嘉诚、区玉婵无合法理由拒绝接收房屋的相关证据并向二审法院提交。梁嘉诚、区玉婵与万城房地产公司签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》后，万城房地产公司已按合同约定多次通知、催告梁嘉诚、区玉婵收楼，但梁嘉诚、区玉婵逾期未办理收楼手续，涉案房屋应视为已交付。2.当事人双方之间是物业服务合同纠纷，一审法院在适用《物业管理条例》的规定时，也应适用我国《合同法》的有关规定及在判决时应当予以考虑合同法在司法领域的公平、诚实信用原则。3.梁嘉诚、区玉婵称没有与江门海伦堡公司签订任何的合同，但江门海伦堡公司为被万城房地产公司聘请的前期物业管理公司，管理的是整个涉案小区，自然包括了涉案房屋在内，双方已形成事实服务合同。虽梁嘉诚、区玉婵未收楼，未实际使用涉案房屋，但江门海伦堡公司受万城房地产公司委托后已经履行相关物业管理义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，梁嘉诚、区玉婵虽未入住涉案房屋，但仍应当缴纳物业管理费及其他费用。梁嘉诚、区玉婵辩称，江门海伦堡公司没有具体的理由视为交付是没有依据，因为梁嘉诚、区玉婵没有签收涉案房屋。江门海伦堡公司关于物业管理费、电梯电费、公共照明费以及滞纳金的主张缺乏事实依据。请求二审法院维持原判。江门海伦堡公司向一审法院起诉请求：1.梁嘉诚、区玉婵立即支付2011年10月起至2017年5月止的管理费17441.24元、2011年10月起至2017年4月止的电梯电费731.74元和公共照明电费1086.43元给江门海伦堡公司；2.梁嘉诚、区玉婵支付滞纳金56854.44元给江门海伦堡公司；3.本案诉讼费用由梁嘉诚、区玉婵负担。一审法院认定事实：2010年1月16日，梁嘉诚、区玉婵与万城房地产公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，由梁嘉诚、区玉婵向万城房地产公司购买江门市蓬江区江北路8号海伦堡第X幢XX室。但梁嘉诚、区玉婵至今没有接收、使用涉案房屋。另，梁嘉诚、区玉婵与江门海伦堡公司签订了《江门海伦堡前期物业管理服务协议》，该协议约定涉案房屋的物业管理服务费按照每月每平方米1.6元计算支付，因梁嘉诚、区玉婵原因房屋空置的，梁嘉诚、区玉婵应照常交纳物业管理费。该协议并约定梁嘉诚、区玉婵并需在每月10日前确保指定扣划的银行账户有足额余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等。而该协议由梁嘉诚、区玉婵签名、广州中颐物业管理有限公司江门分公司加盖公章确认，但没有书写签订时间。又，江门海伦堡公司原名称为广州中颐物业管理有限公司江门分公司，于2014年1月28日变更名称，为广州海伦堡物业管理有限公司（原广州中颐物业管理有限公司）设立的没有独立法人资格的分支机构，广州海伦堡物业管理有限公司原具备物业服务贰级资质，现具备从事物业管理活动的贰级资信等级。再，涉案房屋所在的海伦堡小区于2016年10月成立了第一届业主委员会，江门海伦堡公司于2016年11月与该业主委员会签订《江门中颐海伦堡物业服务合同》，约定由江门海伦堡公司继续对涉案房屋所在的小区提供物业管理服务。该合同约定涉案房屋的物业服务费用的收费标准为每月每平方米1.6元，物业共用设施设备运行费用由业主按实际发生的成本测算均摊交纳，包括电梯运行的用电费、公共照明用电费用按栋分别计算、分摊。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。江门海伦堡公司与梁嘉诚、区玉婵签订的《江门海伦堡前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，因而合法有效。双方应当严格按照合同的约定和法律的规定行使权利和履行义务。江门海伦堡公司由广州中颐物业管理有限公司江门分公司变更而来，故江门海伦堡公司实为上述协议的签订一方，梁嘉诚、区玉婵以江门海伦堡公司不是协议的签订一方而不具备涉案诉讼的主体资格的抗辩意见缺乏依据，一审法院不予采纳。对于江门海伦堡公司的主张，梁嘉诚、区玉婵以其没有接收房屋为由而抗辩不应支付相关管理费用和公共用电分摊费用，故梁嘉诚、区玉婵是否应当支付物业管理费用和公共用电分摊费用的问题是处理本案纠纷的基础，是江门海伦堡公司的请求是否得以支持的前提。《物业管理条例》第四十二条第二款规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。依照上述法律规定和权利义务相一致的原则，江门海伦堡公司应在梁嘉诚、区玉婵接收房屋后，或梁嘉诚、区玉婵在万城房地产公司具备交付房屋的条件下无合法理由拒绝接收房屋、应视为梁嘉诚、区玉婵已接收房屋的情况下依照合同的约定和法律的规定向梁嘉诚、区玉婵主张物业管理费用和公共分摊费用。而江门海伦堡公司未能对万城房地产公司就涉案房屋交付给梁嘉诚、区玉婵的相关事宜进行举证，从而未能证明涉案物业是否具备交付的条件、梁嘉诚、区玉婵所抗辩的房屋存在渗漏问题而不予接收房屋的理由是否合法有据，江门海伦堡公司对此应当承担举证不能的责任。由此，双方虽签订有前期物业管理服务协议，但江门海伦堡公司在确认梁嘉诚、区玉婵未接收房屋的情况下，未能提供证据证明梁嘉诚、区玉婵应当视为已经接收涉案物业或其他应当支付管理费用和公共分摊费用的情况，江门海伦堡公司要求梁嘉诚、区玉婵支付管理费用及公共用电分摊费用、逾期付款违约金的请求依据不足，依法应当予以驳回。综上所述，一审法院依照《物业管理条例》第四十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回江门海伦堡公司的全部诉讼请求。一审案件受理费1703元，由江门海伦堡公司负担。二审中，梁嘉诚、区玉婵没有提交新证据。江门海伦堡公司提交了如下证据：1.催收楼快递单四份，用以证明：万城房地产公司已经按照购房合同约定书面通知梁嘉诚、区玉婵办理收楼手续并多次催告。2.案发房屋竣工备案表一套，用以证明：案涉房屋在购房合同约定的交付期限时已具备交楼条件。梁嘉诚、区玉婵对上述证据认为：江门海伦堡公司在一审中未出示上述证据，不属于新证据，不予质证。多份投递单都没有签收，且2011年9月6日由梁家文签收的回执单没有签收内容。经审核，江门海伦堡公司提交的两项证据在本案诉前已经存在，其无正当理由未能在一审举证期限内予以提交，不属于二审程序新的证据范畴，且证据1没有相关妥投记录，无法证明梁嘉诚、区玉婵已经签收该四份催收楼快递单，证据2并不能明确证明竣工备案表是对应梁嘉诚、区玉婵所购买房屋，也即上述两份证据不足以证明江门海伦堡公司举证内容，故本院依法不予采纳。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，万城房地产公司（甲方）与江门海伦堡公司（乙方）于2013年12月30日签订《前期物业服务合同》，其中第七条约定：“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”。再查明，江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会与江门海伦堡公司于2016年11月3日签订的《江门中颐海伦堡物业服务合同》第八条约定“……因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位从交付之日起全额交纳”。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对江门海伦堡公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议的焦点为：梁嘉诚、区玉婵是否需要向江门海伦堡公司支付物业服务费及违约金？根据万城房地产公司（甲方）与江门海伦堡公司（乙方）于2013年12月30日签订的《前期物业服务合同》第七条“业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”以及江门市蓬江区海伦堡小区第一届业主委员会与江门海伦堡公司于2016年11月3日签订的《江门中颐海伦堡物业服务合同》第八条“……因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由开发建设单位从交付之日起全额交纳”的约定，本案二审争议焦点审查的重点是涉案房屋是否已交付给梁嘉诚、区玉婵。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，江门海伦堡公司确认梁嘉诚、区玉婵未办理收楼手续，即梁嘉诚、区玉婵未接收或转移占有涉案房屋，因此涉案房屋未实际交付给梁嘉诚、区玉婵。涉案房屋亦未办理所有权转移登记到梁嘉诚、区玉婵名下，即涉案房屋亦未完成法律行为的交付。至于江门海伦堡公司认为已向梁嘉诚、区玉婵发出收楼通知书，梁嘉诚、区玉婵拒绝收楼应视为交付的主张，江门海伦堡公司提供的证据不足以证明其已发出收楼通知的主张，其依法承担举证不能的不利后果。即便梁嘉诚、区玉婵存在拒绝收楼的情况，因江门海伦堡公司所主张视为交付属拟制交付，需要进一步审查视为交付的条件是否成立，即梁嘉诚、区玉婵对开发商万城房地产公司拒绝收楼的理由是否成立，因此涉及对梁嘉诚、区玉婵与案外人万城房地产公司之间权利义务关系的认定，涉及对商品房买卖合同的合同条款效力的认定、质量问题的认定，属于梁嘉诚、区玉婵与商品房出卖人之间的法律关系，与本案物业服务法律关系分属不同法律关系。江门海伦堡公司在无充分证据证明拟制交付已成立并得到确认的情况下，一审法院在本案中不审理梁嘉诚、区玉婵与案外人万城房地产公司之间的法律关系，并无不当，本院予以确认。另，江门海伦堡公司主张涉案房屋已经具备交付条件、其作为前期物业管理公司已经对涉案小区形成事实物业服务，即便该主张属实，但如前所述，江门海伦堡公司未提供证据证明涉案房屋已实际交付给梁嘉诚、区玉婵，江门海伦堡公司请求梁嘉诚、区玉婵支付管理费用、公共分摊费用及逾期付款违约金的请求依据不足，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1703元，由广州海伦堡物业管理有限公司江门分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李立辉审 判 员 许世清审 判 员 梁智坚二〇一八年三月二十一日法官助理 张迪楠书 记 员 李艳斌