江苏省泗洪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）洪金民初字第0118号
原告夏翠英，女，1955年6月4日出生，汉族，无业。
委托代理人路兵，泗洪县楚声法律服务所法律工作者。
委托代理人何广甫，男，1953年7月10日出生，汉族。
被告胡修金，男，1976年8月24日出生，汉族，农民。
委托代理人廖传江，泗洪县归仁法律服务所法律工作者。
原告夏翠英诉被告胡修金排除妨害纠纷一案，本院于2014年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月24日公开开庭进行了审理。原告夏翠英委托代理人路兵、何广甫，被告胡修金委托代理人廖传江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏翠英诉称：开发商裴昭珲在开发泗洪县归仁镇刘大庄康居小区过程中，因资金短缺，向原告借款。后裴昭珲授权其妻刘静于2011年11月份用其开发的刘大庄小区的房屋按195000元／套折抵原告借款，共计六套，总价款1170000元，诉争房屋在这六套之中。刘静协助原告在归仁镇城管环卫服务中心办理房产证，该中心后到泗洪县人民政府产权登记部门进行了确权登记并办理了房产证。现在争议房屋被被告以开发商欠其钱款为由擅自侵占，故提起诉讼，要求被告胡修金搬离归仁镇刘大庄康居小区1幢4号房屋。
原告夏翠英为支持其诉讼请求提供了以下证据：
1、购房协议书一份，2011年11月30日夏翠英与刘静签订，证明原告及其丈夫何广甫购买包括该诉争房屋在内的六套房屋。
2、授权委托书一份，证明伏乃柱、裴昭珲委托刘静出售七套房屋，原告与刘静所签购房协议包含在这七套之中。
3、（2012）洪民初字第0835号民事判决书一份。证明原告与刘静所签的购房协议系裴昭珲以房抵债而形成。
4、合伙协议一份，证明伏乃柱、裴昭珲、刘海东共同合伙开发归仁镇刘大庄小区，合伙协议约定裴昭珲占有50%股份、刘海东占有45%股份、伏乃柱占有5%股份。
5、康居工程联建协议书一份，系案外人裴昭珲、伏乃柱、刘海东与泗洪县归仁镇刘大庄村委会所签订，证明案外人裴昭珲出卖给原告的房屋系其与合伙人伏乃柱等共同开发。
6、归仁镇刘大庄集中居住平面图，证明本案涉诉房屋的位置以及案外人裴昭珲开发的其他房屋的位置。
7、房屋所有权证书，系2012年2月29日由归仁镇城管环卫服务中心填发，证明原告已合法取得了本案涉诉房屋的物权。
被告胡修金辩称：1、原告是城镇户口，根据法律规定，城镇户口居民不能到农村购买房屋，因此原告所签的购房协议无效；2、原告取得房产证的程序不合法，应该是取得土地使用权证，然后取得房产证，只有土地使用权证与房产证同时具备才能证明原告对诉争房屋拥有合法权利；3、开发商没有将诉争房屋交付给原告，被告所居住的诉争房屋是经过刘大庄村村委会群众代表大会同意从开发商处购买，且房屋已经交付给被告使用，被告不存在侵占原告房屋问题。
被告胡修金为支持其答辩理由提供了以下证据：
8、收条一份，证明开发商将诉争房屋卖给了本案的被告并收取了购房款，后来经过村委会追认该出售行为，被告方取得房屋的所有权符合法律规定。
9、户口本一份，证明被告户籍已经从归仁镇凌汪村迁移至刘大庄村，具有购买资格。
审理过程中，本院依职权调取了以下证据：
10、从泗洪县社会主义农村建设办公室调取的洪政复（2008）35号归仁镇镇村布局规划的批复一份，泗洪县政府对归仁镇请示上报的村庄布局规划作出的批复中，刘大庄村列为归仁镇36个集中居住点之一。
11、本院对伏乃柱的调查笔录，伏乃柱确认康居工程联建协议书、合伙协议、授权刘静的委托书、胡修金的收条签字均是自己所写。
12、本院对归仁镇刘大庄村村主任程安学的调查笔录一份，证明康居工程联建协议书签订的过程并且明确小区房屋是由开发商自行销售；对于胡修金买房的情况，证明120000元是由司永怀（大队会计）收取的，村里按照每户3000元提成累计至120000元，村里收取作为开发商给村里的提成。
13、本院对归仁镇城管环卫服务中心原主任赵绍玲的调查笔录一份，证明办证经过。
14、本院对归仁镇城管环卫服务中心原办证人员刘邦忠的调查笔录一份，证明办证过程中，原告方提供了相应手续和证件，并去现场勘察过。
对原告提供的证据，被告的质证意见为：证据1、2、4、5、6真实性有异议，不是原件，不能作为证据使用。其中，证据1购房协议书是伪造的，协议书的时间与房产证时间冲突，应该是先有协议书才有房产登记，即使购房协议书属实，刘静也无权将诉争房屋卖给原告方；证据2委托书没有授权刘静出售诉争的房屋；证据4合伙协议未说明谁有权出售房屋，也没有约定合伙执行人；证据5刘大庄村委会与裴昭珲、伏乃柱签订的是代建小区合同而不是联建合同；证据6平面图涂改痕迹过重，看不清。对证据3判决书的真实性无异议，但其没有对房产证的形式以及实质内容进行审查，忽略了城镇居民不能购买农村房屋这一规定。对证据7房产证的真实性无异议，但其获得的程序违法，房产证不具有合法性，因此原告对诉争房屋不享有权利。
对被告提供的证据，原告的质证意见为：证据8收条不具有真实性，被告方应当提供其付款120000元的款项来源，以此来证明其的确向有关人员或者部门付款的事实；房屋系伏乃柱、裴昭珲等人合伙开发，收条上面的收款人是伏乃柱，村民委员会无权出售房屋，不存在其追认问题，故村委会出具证明与被告的收条是矛盾的。证据9户口本反映被告迁移户口时间是2013年5月6日，本案第一次起诉时间是2013年4月22日，被告的户籍是在原告起诉被告以后为了应诉才迁移的。
对本院依职权调查的证据，原告的质证意见为：证据10具有合法性、真实性、关联性，可以证明案外人裴昭珲、伏乃柱所开发的小区得到了泗洪县规划部门的许可。对证据11、13、14均无异议，三份证据证明原告提供的证据复印件与原件一致，同时证明原告在办理产权证的过程中按政府部门要求提供了手续，工作人员及原告多次到本案涉诉房屋中查看现场，在办理产权证过程中涉诉房屋尚未为被告占有。对证据12的真实性有异议，程安学称涉诉房屋房款是胡修金交给大队会计司永怀的，而被告向法庭提供的伏乃柱的收条反映出被告是将120000元交给开发商伏乃柱的，故程安学的谈话内容与被告提供的收条相互矛盾。
对本院依职权调查的证据，被告的质证意见为：对证据10的真实性无异议，可以证实涉案房屋的性质。证据11部分不属实，联建协议是伏乃柱与村里签订的，和其他人没有关系。对证据12的真实性无异议，当时收钱都是村里收，然后转交给伏乃柱，最后伏乃柱和村里进行结算，这并不矛盾。对证据13、14的真实性有异议，办理房产证必须是先办理土地证然后才能办理房产证，到现在为止原告方也没有拿出土地使用证，赵绍玲和刘邦忠也没有实际到现场查看。
根据当事人的举证情况，本院对上述证据效力认定如下：
证据3、7、10，原被告对真实性、合法性、关联性无异议，对其证明效力，本院予以确认；证据1、2、4、5、6虽然是复印件，但原告陈述原件已在归仁镇城管环卫服务中心作为档案留存，证据11、13、14中伏乃柱及归仁镇城管环卫服务中心工作人员赵绍玲和刘邦忠也证明了证据的真实性，故对证据1、2、4、5、6的真实性，本院予以认定。证据8与证据11相互印证，可以证明胡修金向伏乃柱交付房款的行为，故对证据8的证明效力，本院予以认定。证据9系原告第一次起诉以后，被告才迁入刘大庄，户籍虽具有真实性，但与本案并不具有关联性，对该证据的证明效力，本院不予认定。证据11，原告对其真实性无异议，被告虽否认关于联建协议的效力，但未提供证据证实，对证据中的其它谈话内容真实性予以认可，故对证据11的证明效力，本院予以认定。证据12程安学谈话中承认联建合同系其本人与伏乃柱等人所签，结合证据5，对该部分内容本院予以认定，关于村委会收取胡修金120000元房款，因村会计和原告均未到庭说明，且无其他证据予以佐证，故对该部分内容本院不予认定。证据13、14系归仁镇城管环卫服务中心工作人员赵绍玲、刘邦忠对如何为原告办理争议房屋产权证、原告提交哪些手续等问题的说明，是在履行职务行为过程中发生的，原告的陈述以及其他证据也印证了证人证言的真实性，故对证据13、14的证明效力，本院予以认定。
本院经审理查明：原、被告争议房屋为泗洪县归仁镇刘大庄康居示范村1幢4号，位于归仁镇刘大庄村，泗洪县政府以洪政复（2008）35号文件批复归仁镇村庄布局规划，刘大庄村列为归仁镇36个集中居住点之一。康居示范村项目于2009年6月16日由归仁镇刘大庄村民委员会作为甲方，伏乃柱、裴昭珲、刘海东作为乙方签订康居工程联建协议书，协议第四条约定“合作方式：乙方代建代售，土地使用年限按国家政策办理，土地使用权归乙方所有”，第八条约定“乙方所建一切房屋和农贸市场乙方有权出售、使用和管理，与甲方无关。”2009年6月18日，裴昭珲作为合伙人甲方，伏乃柱、刘海东作为合伙人乙方签订归仁镇刘大庄土地开发项目协议，其中裴昭珲占有50%股份、刘海东占有45%股份、伏乃柱占有5%股份。
因案外人裴昭珲欠原告丈夫何广甫借款1166000元及利息未还，2011年11月13日，裴昭珲、伏乃柱向刘静（裴昭珲妻子）出具委托书，授权刘静销售刘大庄康居小区7套空房。刘静于2011年11月30日与原告及其丈夫何广甫达成归仁刘大庄商住楼订购协议书，以归仁镇刘大庄康居小区6套房屋按每套195000元的价格，合计作价1170000元，抵偿给原告夏翠英及其丈夫何广甫，其中包含本案争议房屋。2012年2月，归仁镇城管环卫服务中心办证人员与原告、何广甫、刘静、裴昭珲到现场查看后，给原告及其丈夫何广甫办理了包含争议房屋在内的6套房产证。
2012年4月，何广甫以裴昭珲欠借款未还为由，向本院起诉，经本院（2012）洪民初字第0835号民事判决书审理查明，认为“被告在以房屋折抵过债务后，尚欠原告176981.17元本金未还”，故判决“被告裴昭珲偿还原告何广甫借款176981.17元及利息。”
被告胡修金目前实际占有房屋。其自述的占房理由为：其于2011年2月13日自该小区的另一开发商伏乃柱处购买了诉争房屋，经伏乃柱出具收条载明“今收到胡修金购房款壹拾贰万元正￥120000元（壹幢第四套）伏乃柱2011.2.13号。”
另查明：原告夏翠英系城镇居民。原告于2013年4月22日以本案相同诉讼请求向本院起诉，后于同年12月20日撤回起诉。
经当事人确认，本院归纳本案争议焦点为：1、原告与案外人裴昭珲之间的房屋买卖合同是否有效；2、原告有无取得本案诉争房屋的物权。
对于第一个争议焦点，本院认为：本案争议房屋坐落于归仁镇刘大庄村，该房屋所在的小区是为解决农村土地节约化利用而兴建的农村集中居住点，其土地属于农民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条规定，使用农民集体所有土地建设住宅的仅限于该集体经济组织成员，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此外，根据国办发（2007）71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案原告虽为以房抵债，但其必须通过转移房屋所有权来实现，性质上仍属买卖，而原告为城镇居民，不具备农村集体经济组织成员资格，其与案外人裴昭珲签订的房屋买卖合同因违反上述强制性规定，故该合同无效。
对于第二个争议焦点，本院认为：一方面，由于房屋买卖合同无效，导致物权变动缺乏其必要的前提与基础；另一方面，原告虽已取得争议房屋的产权证，但根据住房和城乡建设部《房屋登记办法》第四条规定，法定房屋登记机构应为政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构，而本案中向原告发证的填发机关是泗洪县归仁镇城管环卫服务中心，并非法定房屋登记机构，且《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。故原告虽持有争议房屋的产权证，但该房屋登记行为并非法定登记机构依法办理，不能产生物权变动的效果，故原告并未合法取得本案争议房屋的物权。
综上，原告要求被告搬离归仁镇刘大庄康居小区1幢4号房屋的主张无事实和法律依据，依法应予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十条之规定，判决如下：
驳回原告夏翠英对被告胡修金的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告夏翠英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（开户行：中国农业银行，帐号：460101040004680）预交上诉案件受理费80元。
审 判 长 祁 晖
代理审判员 崔学志
人民陪审员 胡西海
二〇一四年四月三十日
书 记 员 朱尚杰