山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4556号
上诉人（原审被告）：王建华，女，1980年11月29日出生，汉族，山东诚业经贸有限公司职工，住济南市。
委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：济南中合房地产经纪有限公司，住所地历下区文化东路24号普利文东花园1号楼1-501室。
法定代表人：于涛，总经理。
委托诉讼代理人：张玲、杨墨，山东贤关律师事务所律师。
上诉人王建华因与被上诉人济南中合房地产经纪有限公司（以下简称中合经纪公司）居间合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初973民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
王建华上诉请求：1、依法撤销济南市历下区人民法院(2016)鲁0102民初973号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定的基本事实清楚准确，部分事实稍有偏差。原判决认定的下列基本事实清楚准确：1、2014年5月10日，王建华与济南百居安房地产咨询有限公司（以下简称百居安公司）成立居间合同关系，同年5月23日在百居安公司的居间服务下获得包括本案涉案房屋在内的多个房源信息并现场查看了房屋。2、2014年7月21日，王建华又与中合经纪公司成立居间合同关系，在中合经纪公司的居间服务下又获得本案涉案房屋的房源信息并现场查看了房屋。3、2014年7月22日，王建华在百居安公司居间服务下与本案涉案房屋所有权人签订《房屋买卖合同》其后完成交易，并于2014年8月15日获得房屋产权，王建华亦按约定向百居安公司支付包括中介费在内的共计19200元费用。原判决对下列事实的认定出现偏差:1、原判决认定百居安公司工作人员于2014年5月23日带领王建华查看了包括涉案房屋在内的三套房屋，于2014年5月27日查看了另一套房屋。但百居安公司出具的“看房确认单”载明，查看上述包括本案涉案房屋在内的四套房屋的时间均是2014年5月23日，原判对该项事实的错误认定应属疏忽。2、原判决认定王建华“由百居安公司带领查看涉案房屋后，在众多房源信息中并未选中并决定购买该房，但再次由中合经纪公司提供该房源信息经看房后决定购买，于看房的第二天达成购房协议。王建华最终决定的购买行为，应是百居安公司和中合经纪公司两次看房的共同效果”，该事实认定属主观臆断，既无充分证据予以证明，又不合理。实际上，王建华在经百居安公司带领查看涉案房屋后并非未选中并决定购买，而是对该房屋比较满意，只是还想再看看其他房屋并做进一步的比较而已。在经中合经纪公司带领只查看该房屋前，王建华并未意识到与先前居安公司带领查看的房屋系同一套房屋，否则，在王建华已经自百居安公司处充分获得该房源信息并查看了该房屋且中介费用相同的情况下，实无必要再由另一家中介公司带领查看一次。尤其是王建华在中合经纪公司带领其查看该房屋之前与中合经纪公司签订的“物业需求看房协议”中，确认在中合经纪公司带领看房之前并未获知过该房源信息并查看过该房，显然与本案查明的事实严重不符。二、原判决在错误地认定部分事实的基础上，适用法律亦出现严重错误。原判决判令王建华向中合经纪公司支付5000元“佣金”、支付中合经纪公司因本案所支付的2000元律师费并承担部分案件受理费，其在判决书中所显示出来的主要法律依据是因王建华对中合经纪公司违约而应承担违约责任。王建华对此难以苟同。1、王建华与中合经纪公司签订的《物业需求看房协议》系中合经纪公司提供的“格式条款”，应受合同法关于“格式条款”的相关法律规范的规制，尤其是对提供格式条款一方应承担拟定格式条款时的公平义务进行必要审视。中合经纪公司提供的《物业需求看房协议》中含有禁止房屋购买方“跳单”的条款，依房屋中介法律关系的特点，该类禁止“跳单”条款对促进房屋中介市场的良性竞争及诚实信用原则的贯彻具有积极意义，但是，房屋购买方合法的购房选择权也是对该类条款进行法律判断时必须予以关照的问题。依房屋中介服务法律关系的相关法学理论及最高人民法院相关指导案例所反映出来的主流法律认识，为平衡房屋中介公司和购房者的法益，认定购房者是否“跳单”违约并进而承担违约责任的关键是看购房者是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件并违背诚实信用原则而背弃该中介公司。在本案中合公司提供的《物业需求看房协议》中，暗含购房者“跳单”违约责任产生的基本前提是购房者系经由中合经纪公司首次获知该房深信息并查看该房。若王建华确系经由中合经纪公司首次获知该房源信息并查看该房，其背弃中合经纪公司而与房屋所有权人或转寻其他中介公司完成房屋买卖交易，则构成违约，其违约责任形成。但本案事实并非如此，王建华系首先通过其他正当渠道获知该房源信息并查看该房，并且在发现中合经纪公司带领查看的房源系经由百居安公司获知的房源之后，即刻终止了与中合经纪公司的合作。由于王建华并非自中合经纪公司首次获得该房源信息，禁止“跳单”的约束条款并不具备适用的基本前提，即便该禁止“跳单”的约束条款如原判决所述系合法有效条款，王建华依法亦不应因此承担违约责任。2、王建华作为购房者，《中华人民共和国消费者权益保护法》第九条、第十条、第十六条、第二十六条所赋予自由交易权、公平交易权等权利必须受到法律保护，王建华在原审中就该问题亦做了充分论辩，但是原判决对该项论辩未给予必要回应和析理，即未对上述法律条款的适用进行必要考量。3、若原判结论适用法律正确，势必会令王建华在本案所涉居间合同关系中陷入极不公平的两难境地。上诉人先后分别与百居安公司、中合经纪公司成立居间合同，如果两家公司提供的房源不一致，则不会发生利益冲突，如果两家公司提供了相同的房源，按原判法律适用逻辑，王建华无论选择哪家公司的中介服务进行房屋买卖交易，均会形成对另一家公司的违约而承担违约责任。在消费者权益保护法授予消费者以必要的交易选择权的法律环境中，在王建华作为消费者还在是否购买以及通过何种方式购买该房进行充分考量和比较的时候，尤其是其对中合经纪公司的违约责任尚不具备产生条件的情况下，原判决判令王建华承担违约责任，实际上使王建华为一次正常的接受房屋买卖中介服务的行为付出了极不公平的交易成本。王建华坚持在原审中的观点，认为原判决未对房屋中介机构和购房者之间的法益平衡进行充分考量，让王建华在中合经纪公司仅仅提供了一次极其简单的带领查看王建华之前已经获知房源信息的房屋的情况下，被在一定时期内限制甚至剥夺交易选择权，既不合理，亦不合法。恳请贵院纠正原审错误，依法裁断。
中合经纪公司辩称，一、本案不存在无效格式条款的情形，《物业看房协议》系双方真实意思表示、合法有效。1、本案居间合同(《物业看房协议》)并未不合理限制王建华另觅他人居间的自由，也并未限制王建华与其他人签订合同，更没有强制王建华与中合经纪公司订约，而是对居间人所做工作及成果予以保护的法律措施。目的是让违反合同约定的委托人对其不诚信行为承担法律责任。中合经纪公司提供房源信息以及实地验看服务等，均是不可逆的，中合经纪公司一旦向王建华提供以上居间服务，就处于随时被“跳单”的危险之中，本协议及其中条款，就是本着诚信原则及双方权利平衡、利益保护的考量而设定的。2、被中合经纪公司对其中禁止“跳单”条款，已在合同中以加粗加黑加下划线的醒目方式进行标注，已尽到提示义务，王建华亦签字认同。3、在《物业看房协议》中，设置禁止“跳单”条款是行业惯例，所有房屋中介公司，包括被告所提交证据中百居安的看房确认单也有相似的规定。如果否定该合同，则整个房屋中介市场秩序势必都将遭到破坏。二、王建华利用了中合经纪公司提供的居间服务。1、王建华在中合经纪公司带看房屋前明确表示“此前没有任何一家中介及个人推荐和带看过涉案房屋”，并且委托中合经纪公司作为其“求购涉案物业的独家代理商”。中合经纪公司相信王建华所述均是真实的，才为其提供房源信息，并带看房屋，努力促成交易。若如上诉状中所述，王建华早已通过案外人签订过居间合同、带看过涉案房屋，并且感到很满意，则属于隐瞒重要事实，构成欺诈。王建华欺诈在先，“跳单”在后，致使合同不能履行，更应当承担违约责任。2、王建华在中合经纪公司带看房屋前并未决定要购买，看后第二天即通过案外人与原房主签订合同，明显系利用了中合经纪公司提供的居间服务。王建华在对涉案房屋“比较满意”的情况下，却“未意识到”与先前所看房屋为同一套，有违常理，亦与事实不符。三、《消费者权益保护法》赋予消费者公平交易权、自主选择权，而非任意违约权，更非违约免责权。中合经纪公司并未强制与王建华签订居间合同，而是其在众多中介中，选中了中合经纪公司来提供居间服务。并且中合经纪公司收取的佣金也并不高于其他中介公司，而是同上诉人与案外人百居安公司收取的一样，均为成交价格的2%。作为完全行为能力人，王建华完全可以与多家中介机构签订多份居间合同，也完全可以购买多套房屋，不能以“只能履行其中一份”，而主张其余均无效。作为合同当事人之一，购房人应审慎选择交易相对人，理性缔结合同，本着诚实信用原则履行合同，而非任意缔约，更不能任性违约。四、指导案例不是正式法源，我国并非判例法国家，不适用遵循先例原则。该指导案例本身亦存在诸多问题，理论与实务届存在很多解读，迄今为止未能形成“通说”。该指导案例，不能作为本案裁判依据。综上，本案居间合同合法有效，王建华违反合同约定，理应承担违约责任。故请求二审法院依法裁定驳回其上诉，维持原审判决。
中合经纪公司向一审法院起诉请求：1、判令王建华支付佣金19800元并赔偿利息损失（以19800元为计算基数，按照银行同期贷款利率标准，自2014年8月15日起计算至判决生效之日止）；2、王建华承担中合经纪公司支出的律师费2000元。
一审法院认定事实：2014年7月21日，中合经纪公司与王建华签订《物业需求看房协议》，约定中合经纪公司向王建华提供买卖环绿山庄5号楼2-101号房屋信息，建筑面积95㎡，售价99万元的物业信息，王建华确认在此次带看房屋前，没有任何一家中介代理机构及个人向其推荐和带看上述业务，并且中合公司为王建华求购/求租上述物业的独家代理商。在签订本协议书后的一年内，王建华及其关系人不得避开中合经纪公司与中合经纪公司介绍的房源方私下交易或通过其他居间方与中合公司介绍的房源房交易（此交易包括但不限于买卖、租赁、赠与等形式），否则视为王建华违约，王建华需支付中合经纪公司本协议约定的全部服务佣金及中合公司因追偿王建华所产生的诉讼费、律师费等相关费用。承办费为成交价格的2%，于王建华与业主签订买卖合同之时一次性向中合经纪公司付清。2014年5月10日，王建华与百居安公司签订了《人个委托购房及看房协议》，约定王建华确认每次在看房确认单上签字确认所看房屋是通过百居安公司首次获得房源信息。如王建华或其直系亲属成功购买该房屋，则王建华按成交价的2%支付百居安公司中介费。王建华委托百居安为该房屋的独家受托方，王建华为了逃避中介费而自行或通过第三方（包括其他房地产中介）购买该房屋，王建华违反该约定，应按约定中介费的双倍向百居安支付违约金。合同签订后，王建华于2014年5月23日在百居安公司工作人员带领下查看房屋三套（包括涉案房产），于2014年5月27日在百居安公司工作人员带领下查看房屋一套，并在《看房确认单》上签字。2014年7月22日，王建华与涉案房产业主签订《房屋买卖合同》，约定王建华购买济南市室，成交价为96万元。王建华于2014年8月15日取得该房屋产权。王建华向百居安公司支付中介费、贷款代理费、评估费、合计19200元（其中支中介费18900元）。中合公司因本案支付律师费2000元。王建华称，由于两家中介带领看房，间隔时间长，看房后王建华不确定是否是同一套房产，就打电话向百居安公司落实，结果发现是同一套房产，其就履行了与百居安公司的合同。经法院释明，王建华以若其构成违约，认为违约金过高，请求法院调整。
一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案王建华与两家中介签订了居间合同，其中关于禁止买方利用中介的房源信息而绕开中介与卖方进行交易的约定属于居间合同中的禁止“跳单”条款，均合法有效。而衡量买方是否跳单的关键，是看买方是否违背诚实信用原则，不当利用中介的房源信息。涉案两家中介向王建华提供了相同的房源信息，约定中介费均为成交价的2%，故王建华有权在两家中介中进行选择交易。王建华由百居安公司带领查看涉案房屋后，在众多房源信息中并未选中并决定购买涉案房产，但再次由中合经纪公司提供该房源信息经看房后决定购买，于看房的第二天达成了购房协议。王建华最终决定的购买行为，应是百居安公司和中合经纪公司两次看房的共同效果，应认定王建华最终达成交易已利用了中合经纪公司提供的房源信息。王建华与两家中介均签订居间合同，并利用了两家中介的居间服务，最终履行与百居安公司的居间合同，对中合经纪公司已构成违约。按照中合经纪公司、王建华合同约定，王建华违约仍须支付中合经纪公司全部佣金，此时该约定佣金应为违约金性质，由于王建华非主观恶意违约，法院根据王建华的违约程度，参照中合经纪公司的履行情况认为中合经纪公司主张过高，酌情调整为5000元。中合经纪公司主张超出部分及利息请求，于法无据，法院均不予支持。关于中合经纪公司主张的律师费，经审理认为，由于该费用中合经纪公司已实际支出，且根据双方合同约定该费用应由王建华负担，故中合经纪公司该请求法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决：一、王建华支付济南中合房地产经纪有限公司佣金5000元，于判决生效之日起十日内付清；二、王建华支付济南中合房地产经纪有限公司律师费2000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回济南中合房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币350元，济南中合房地产经纪有限公司负担280元，由王建华负担70元。
本院经审理认定：二审期间，中合经纪公司对王建华主张的百居安公司工作人员于2014年5月23日带王建华查看了包括涉案房屋在内的三套房产，于2014年5月27日查看了另一套房产的事实予以认可，故对该事实本院予以确认。原审认定的其它事实属实，本院予以确认。
本院认为，合同的签订应当遵循公平原则确认各方当事人的权利义务，当事人应当以诚实信用原则行使权利、履行义务。本案王建华先后与百居安公司、中合经纪公司签订的看房协议均属居间合同，其中均约定了禁止“跳单”条款，即禁止买方利用中介的房源信息而绕开中介与卖方进行交易，上述合同的签订是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效合同，原审法院予以确认并无不当。王建华在与中合经纪公司签订看房协议时，并未告知中合经纪公司其与百居安公司签订有看房协议并就涉案房产已进行实地看房考察，中合经纪公司在与王建华签订看房协议过程中并无过错，双方应当按照合同的约定履行各自的义务，上诉人王建华关于其并非自中合经纪公司首次获取涉案房产信息，不适用禁止“跳单”条款约束的主张不能成立，本院不予采信。王建华与中合经纪公司签订看房合同后第二天便与原房主达成购买意向并签订购房合同，达到了其通过房屋中介看房、购房的根本目的，原审法院认定王建华利用了中合经纪公司提供的房源信息，最终的购房行为是通过中合经纪公司与百居安公司两次看房的共同效果并无不当，王建华关于其通过百居安公司第一次看房已比较满意，并未利用中合经纪公司提供的房源信息的主张于法无据，本院不予支持。由于两家房产中介都与王建华签订有看房协议，且均向王建华提供了相同的房源信息，约定了相同的居间费用，王建华有权选择任一家中介公司进行交易履行付款的义务，但在其通过百居安公司与原房主签订购房合同后，应当向中合经纪公司承担违约责任。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费350元，由王建华负担。
本判决为终审判决。
审判长 韩 梅
审判员 郎家涛
审判员 宋海东
二〇一六年九月三十日
书记员 王宪峰