云南省普洱市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云08民终426号
上诉人（原审原告）：李枚，女，1978年4月12日生，普洱市镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县人，现住普洱市思茅区。
委托代理人：赵江，普洱振兴法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：杨荣平，男，1972年1月2日生，普洱市江城哈呢族彝族自治县人，现住普洱市江城哈尼族彝族自治县。
被上诉人（原审被告）：白树才，男，1962年10月5日生，普洱市思茅区人，现住普洱市思茅区。
原审第三人：白春雪，女，1973年7月31日生，普洱市江城哈尼族彝族自治县人，现住普洱市江城哈尼族彝族自治县。
委托代理人：刘俊廷，云南标点律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
上诉人李枚与因与被上诉人杨荣平、白树才、原审第三人白春雪确认合同无效纠纷一案，不服思茅区人民法院(2016)云0802民初民1243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日受理后，依法组成合议庭，依法对本案行了审理。本案现已审理终结。
李枚上诉请求：1、请求维持原判第一条；2、撤销原判第二条；3、请求确认杨荣平与白树才签订的房屋买卖合同无效；4、判决被上诉人杨荣平、第三人白春雪协助李玫办理房屋过户登记手续。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。一审判决认定：杨荣平将房屋出售给白树才，未签订书面合同，但被告白树才2011年2月24日向被告杨荣平支付房款50000元……合计支付购房款l20000元。这一认定没有证据支持，这些付款凭证是杨荣平与白树才双方恶意串通伪造的。事实是：杨荣平与白树才签订《房屋买卖合同》的时间在李枚与杨荣平、白春雪签订《房屋买卖协议》之后，即李枚签协议的时间是2013年6月7曰，杨荣平、白树才签订合同的时间是2016年3月1日。李枚签订的《房屋买卖协议》在先。2、李枚先行付款，先行合法占有房屋，诉争房屋所有权人为李枚。李枚依协议约定向杨荣平支付了购房款306000元后，杨荣平应依约办理过登记手续，约定余款70000元在办完过户登记后支付。李枚依约付款后对房屋进行了投资装修，于2013年9月l2日入住至今。但杨荣平违约不办理过户登记，反而将李枚已入住的房屋再次出售给其亲戚白树才，违反民法诚实信用原则，导致纠纷，责任在杨荣平。李枚依约依法先取得合法占有权，房屋所有权人依法应为李枚。3、杨荣平、白树才于2016年3月1日签订房屋买卖合同时，白树才已知晓李枚购买房屋并已居住的事实，但仍然与杨荣平签订《房屋买卖合同》办理过户的行为系双方恶意串通，损害李枚合法权益所为，其第二次买卖行为及办理过户行为构成《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“双方恶意串通、损害第三人利益”的行为无效的规定，故杨荣平与白树才签订的《房屋买卖合同》无效。本案不适用登记过户优先原则，应适用交付和善意占有优先原则，应判决杨荣平、白春雪协助李枚办理过户手续。4、占有使用本身具有公示的作用，李枚先行占有使用房屋的状况白树才在一审庭审中陈述其是知道的，而杨荣平为获取更大利益和非法利益，白树才为低价获得房屋，双方恶意串通，协议二次买卖，白树才也有责任。
被上诉人杨荣平、白树才、原审第三人白春雪均未提交书面答辩状。
李枚向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法确认杨荣平、白树才于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》无效；2、由杨荣平、白树才共同承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告李枚增加诉讼请求：确认原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪于2013年6月7日所签订的房屋买卖（转让）协议有效，且由二人协助李枚办理过户手续。
一审法院认定事实：2009年11月10日，被告杨荣平与国营思茅农场签订了《危旧房改造合同书》，合同确定被告杨荣平住房经国营思茅农场危旧房鉴定小组鉴定，属于D级危房，应拆除重建，由国营思茅农场统一规划，统一设计，统一建设。新建设房屋为框架结构七层，建筑面积120平米。后被告杨荣平将该房屋出售给被告白树才，未签订书面合同，但被告白树才2011年2月24日向被告杨荣平支付房款50000元、2011年4月18日向被告杨荣平支付过户款25000元、2011年11月30日向被告杨荣平支付房款10000元，后被告杨荣平于2011年6月21日向被告白树才拿走2000元、2011年10月6日拿走10000元、抽签拿走2000元、2012年12月7日拿走1000元、2016年1月2日拿走4000元、2016年4月6日拿走6000元、2016年5月23日拿走10000元，被告杨荣平拿走的款已经折为购房，即被告白树才已向被告杨荣平支付购房款合计12000元。国营思茅农场将危房改造重建交由云南普洱兴盛房地产开发有限公司开发，云南普洱兴盛房地产开发有限公司开发了盛景园小区。2013年4月18日，被告杨荣平与云南普洱兴盛房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，合同约定被告杨荣平购买盛景园小区的房屋，套内建筑面积111.54平方米，单价每平方米1204.35元，总价134333元，被告杨荣平于2012年3月20日交付房款44333元，余款按揭。2013年6月7日，被告杨荣平及其前任妻子第三人白春雪（被告杨荣平与第三人白春雪于2012年2月3日离婚）与原告李枚签订了《房屋买卖（转让）协议》，协议约定被告杨荣平向原告李枚出售其所有的盛景园小区的房屋，价格376000元，当天原告李枚向被告杨荣平支付购房定金130000元，合同签订的第二天即2013年6月8日原告李枚再次向被告杨荣平支付房款176000元，并约定余款70000元在房屋产权证、土地使用证过户后支付。原告李枚于2013年6月进行装修，并于2013年9月12日入住至今。2016年1月4日被告杨荣平取得盛景园房屋房产证，房权证号：普房字第××号，房屋系被告杨荣平单独所有。2016年3月1日被告杨荣平与被告白树才补签了《房屋买卖合同》，并将盛景园房屋进行过户，2016年3月15日被告白树才取得盛景园房屋房产证，2016年3月30日取得国有土地使用证。
一审法院认为：本案焦点为2016年3月1日被告杨荣平与被告白树才签订的《房屋买卖合同》是否有效？2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》是否有效？被告杨荣平、第三人白春雪协助原告李枚办理过户手续的主张是否成立？
2016年3月1日被告杨荣平与被告白树才签订的《房屋买卖合同》及2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》的效力问题。依法成立的合同，自成立时生效。虽被告杨荣平与被告白树才2016年3月1日才签订的《房屋买卖合同》，但在之前被告白树才已多次向被告杨荣平支付房款即已实际履行《房屋买卖合同》，且被告杨荣平购买诉争房屋时房款仅为134333元，被告杨荣平出售诉争房屋无明显低于2011年的市场价,故2016年3月1日被告杨荣平与被告白树才签订的《房屋买卖合同》合法有效。2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》，经鉴定系被告杨荣平所签，具有真实性、合法性，且无《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，故《房屋买卖（转让协议）》亦合法有效。
被告杨荣平、第三人白春雪协助原告李枚办理过户手续的主张是否成立？根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”在本案中，原告李枚仅与被告杨荣平、第三人白春雪签订了《房屋买卖（转让协议）》，并装修入住，但未办理房屋过户手续，未完成不动产的交付即登记，故原告李枚未取得该房屋的所有权；而被告杨荣平与被告白树才达成协议后已完成了过户即完成了不动产交付，故被告白树才已取得诉争房屋所有权，被告杨荣平已无诉争房屋所有权，现原告李枚要求被告杨荣平、第三人白春雪协助原告李枚办理过户手续，于理于法无据，本院不予支持。
第三人白春雪是否系本案适格主体问题。2009年11月10日被告杨荣平与国营思茅农场签订了《危旧房改造合同》，2012年2月3日被告杨荣平与第三人白春雪协议离婚，且2013年6月7日被告杨荣平与第三人白春雪共同与原告李枚签订了《房屋买卖（转让）协议》，故第三人白春雪系《房屋买卖（转让）协议》合同相对人，系本案适格主体。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，判决：一、确认2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》有效；二、驳回原告李枚的其他诉讼请求；案件受理费100元，由被告杨荣平、白树才承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：
2009年11月10日，杨荣平与国营思茅农场签订了《危旧房改造合同书》，合同确定杨荣平住房经国营思茅农场危旧房鉴定小组鉴定，属于D级危房，应拆除重建，由国营思茅农场统一规划，统一设计，统一建设。新建设房屋为框架结构七层，建筑面积120平米。国营思茅农场将危房改造重建交由云南普洱兴盛房地产开发有限公司开发，云南普洱兴盛房地产开发有限公司开发了盛景园小区。2013年4月18日，杨荣平与云南普洱兴盛房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》，合同约定杨荣平购买盛景园小区的房屋，套内建筑面积111.54平方米，单价每平方米1204.35元，总价134333元，杨荣平于2012年3月20日交付房款44333元，余款按揭。2013年6月7日，杨荣平及其前任妻子白春雪（杨荣平与白春雪于2012年2月3日离婚）与李枚签订了《房屋买卖（转让）协议》，协议约定杨荣平向李枚出售其所有的盛景园小区的房屋，价格376000元，当天李枚向杨荣平支付购房定金130000元，合同签订的第二天即2013年6月8日李枚再次向杨荣平支付房款176000元，并约定余款70000元在房屋产权证、土地使用证过户后支付。李枚于2013年6月进行装修，并于2013年9月12日入住至今。2016年1月4日，杨荣平取得盛景园房屋房产证，房权证号：普房字第××号，房屋系杨荣平单独所有。2016年3月1日杨荣平与白树才补签了《房屋买卖合同》，并将盛景园房屋进行过户，2016年3月15日白树才取得盛景园房屋房产证，2016年3月30日取得国有土地使用证。
本院认为，本案二审争议的根本焦点为，一、杨荣平与白树才之间的口头买卖协议是否成立的问题；二、杨荣平与白树才之间于2016年3月1日签订的房屋买卖合同是否有效的问题。关于第一个焦点问题，杨荣平与白树才均主张双方于2011年2月24日订立了口头房屋买卖合同，由杨荣平将本案所诉争的房屋出售给白树才。首先，杨荣平与白树才自述仅依据口头协议就进行了大额的房屋买卖交易，与当地的通常交易习惯不相符。其次，杨荣平在两张信签纸上连续出具给了白树才10张收条，时间的跨度是2011年2月24日至2016年的5月止。收条为付款人支付款项的凭证，通常情况由付款人保存，在较长的时间跨度里一般为一次付款出具一份收条，本案在长达5年多的时间里，收条却为连续性书写，这亦明显与通常交易习惯不相符。且双方当事人均未提供存取款凭证或银行转账记录印证白树才确实已经支付购房款的事实。另杨荣平与白树才属于本案的当事人，是本案的利害关系人。在杨荣平与白树才不能提交案外无利害关系的第三人或者其他证据予以证明二人之间存在于2011年2月24日订立了口头买卖合同合同的情况下，对杨荣平与白树才自述双方于2011年2月24日订立了口头房屋买卖合同合同的陈述本院不予采信。杨荣平与白树才对此应当承担举证不能的责任。故对杨荣平与白树才均自述双方于2011年2月24日订立了口头房屋买卖合同的主张，本院不予支持；关于杨荣平与白树才之间于2016年3月1日签订的房屋买卖合同是否有效的问题。2013年6月7日，杨荣平及其前妻白春雪共同与李枚签订了《房屋买卖（转让）协议》，协议约定杨荣平向李枚出售其所有的盛景园小区的房屋，价格376000元。当天李枚向杨荣平支付购房定金130000元，合同签订的第二天即2013年6月8日李枚再次向杨荣平支付房款176000元，并约定余款70000元在房屋产权证、土地使用证过户后支付。同时，杨荣平将属于其所有的本案诉争的房屋交付给了李枚实际占有。李枚于2013年6月对该房屋进行了装修，并于2013年9月12日入住至今。双方均履行了大部分属于各自的义务。该合同属于双方的真实意思表示，内容亦不违反法律的规定，为有效合同。从2013年6月7日起，杨荣平就已经将其本案诉争的房屋的所有权转让给了李枚。根据法律规定杨荣平无权将诉争房屋的所有权再次进行转让。故，杨荣平与白树才之间于2016年3月1日签订的房屋买卖合同无效。故上诉人李枚的上诉理由成立，其上诉主张本院予以支持。
综上所述，一审审判程序合法，但认定事实部分不清，判决部分不当，应予纠正。为维护正常的交易秩序及公序良俗，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持思茅区人民法院(2016)云0802民初民1243号民事判决第一项，即“一、确认2013年6月7日原告李枚与被告杨荣平、第三人白春雪签订的《房屋买卖（转让协议）》有效”；
二、撤销维持思茅区人民法院(2016)云0802民初民1243号民事判决第二项，即“二、驳回原告李枚的其他诉讼请求”；
三、确认杨荣平与白树才之间于2016年3月1日签订的《房屋买卖合同》无效；
四、由杨荣平、白春雪协助李枚办理本案诉争房屋的过户手续。
一审案件受理费100元由杨荣平承担；二审案件受理费100元，由上诉人由杨荣平承担。
本判决为终审判决。
审判长 张劲松
审判员 赵 键
审判员 邱继娇
二〇一七年八月二十四日
书记员 杨 芳