海南省第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海南二中民一终字第1069号
上诉人（原审被告）陈学文，男，汉族。
上诉人（原审被告）曾天女，女，汉族。系陈学文妻子。
委托代理人陈学文，系曾天女丈夫，基本情况同上。
被上诉人（原审原告）陈玉女，女，汉族。
委托代理人符冠龙，海南林源律师事务所律师。
上诉人陈学文、曾天女因与被上诉人陈玉女房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省洋浦经济开发区人民法院（2015）浦民初字第55号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，陈玉女与陈学文均认可双方系亲兄妹关系。2006年11月8日，陈学文、曾天女夫妻向陈玉女出具书面声明，同意将其位于公务员住宅小区五幢601号房转让给陈玉女，并于当日向陈玉女出具了收到房屋预付款4万元的收据。2007年1月12日，陈学文与海南盛达房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定以147132元的总价款购买洋浦经济开发区浦馨苑5幢601房，同时约定以按揭方式付款，首付59132元，余款88000元办理银行按揭。2008年4月1日，陈学文与中国银行股份有限公司洋浦分行签订个人房屋贷款合同，贷款金额88000元，贷款期限20年，并约定以所购房屋作为抵押，但双方并未到相关部门办理抵押登记手续，后因陈学文、曾天女夫妻将房屋产权证书交给陈玉女，一直未办理抵押登记手续。2012年11月18日，陈玉女与陈学文、曾天女签订房屋转让协议书，约定陈学文、曾天女将其位于洋浦经济开发区浦馨苑5幢601房转让给陈玉女，转让金额为15万元，一次性付清，陈学文、曾天女应确保转让房屋没有权属争议，如有权属争议，造成陈玉女损失，由陈学文、曾天女负责。转让协议同时约定自协议书签订的当日双方到房产管理部门办理房屋所有权过户手续，房屋转让所产生的一切费用由陈玉女负担。2012年11月23日，陈学文、曾天女向陈玉女出具收款收据，载明“收到陈玉女房款十五万元，装修费四万元，共计十九万元整”。该份收据中，陈学文、曾天女收到现金5万元，因陈玉女与陈学文、曾天女共同投资经营旅店，陈学文、曾天女同意从2005年起每年给陈玉女分配1万元，其余10万元以陈玉女从陈学文、曾天女处应得收入及借款中予以抵扣。陈玉女为办理房屋过户手续，垫付燃气初装费1800元、房款163元、住房维修基金4413.96元、印花税及契税2280.55元，共计8657.51元。因陈学文、曾天女拒绝配合办理房屋过户手续，陈玉女向原审法院起诉，请求：1.陈学文、曾天女应履行《房屋转让协议》，协助陈玉女到房产部门办理房屋所有权过户手续，并赔偿陈玉女违约金3万元；2.陈学文、曾天女向陈玉女返还位于新英湾区的浦馨苑5幢601房办理房产证垫付的费用与车费共计8857.51元。
原审法院认为，陈玉女与陈学文、曾天女签订的房屋转让协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，为有效合同。陈学文、曾天女均在收款收据上签名表示收到陈玉女交来的房款及装修费共19万元，现又辩称只收到5万元现金，金额与实际不符，从而认为该转让协议无效，但其对陈玉女所陈述的共同投资经营旅店每年的所得分配给陈玉女1万元的协议予以认可，且未提供证据证实存在合同无效的其他情形，不予采纳。关于房屋的价格问题，陈学文、曾天女认为房屋市场价格为45万左右，以15万元的价格卖给陈玉女不合理、不公平，希望法庭确认无效。从陈学文、曾天女2006年出具的转让声明以及陈玉女预付的4万元房款来看，房产转让的合意形成于2006年，至2012年双方再次重新签订房屋转让协议，是前一行为的延续，且结合考量陈玉女与陈学文均认可双方系亲兄妹的亲情关系，不能单纯的从最终签订转让协议时的房产价值来评判该转让协议的效力，故陈学文、曾天女主张协议无效，不予采纳。陈学文、曾天女认为该房产已办理银行抵押，其无权处理。房产的抵押并不发生房产权属变动的法律后果，陈学文、曾天女作为房产的所有权人，有权处分该房产，只是在转让房产时双方应妥善处理抵押事宜。陈玉女在签订房屋转让协议及给付房款时理应核实房屋的权属情况，涉案房屋系2008年办理抵押贷款，双方在转让协议签订时未对此做任何约定，视为陈玉女清楚涉案房屋的抵押事项，认可该项权利瑕疵。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现涉案房屋并未办理抵押登记，办理产权过户手续不存在障碍，陈玉女关于要求陈学文、曾天女配合办理房屋产权过户手续的诉讼请求，应予支持。房屋转让协议签订及支付转让金已逾两年之久，陈学文、曾天女仍未配合办理产权过户登记手续，已构成违约，陈玉女主张违约金，应予支持，综合考虑房屋价款、合同履行情况，根据公平原则予以衡量，违约金酌定为2000元，超出部分不予支持。陈玉女诉请为办理房产证所垫付的钱款与车费共计8857.51元，应由陈学文、曾天女承担，但根据房屋转让协议的约定，房屋转让所产生的一切费用由陈玉女负担，故对该项诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、陈学文、曾天女于判决生效之日起十日内协助陈玉女办理房屋产权过户登记手续，并支付陈玉女违约金2000元；二、驳回原告陈玉女的其他诉讼请求。案件受理费772元，由陈玉女负担732元，由陈学文、曾天女负担40元。
陈学文、曾天女不服原审判决，上诉称，2005年，曾天女与陈玉女共同出资合作经营洋浦五山街福林旅馆，陈玉女出资2.8万元，陈学文、曾天女出资2万元。陈玉女4万元收据的成因是：2006年陈玉女退出旅馆经营后，陈学文将借给陈玉女的1万元及陈玉女的2.8万元投资，共计约4万元，作为陈玉女购房首付款，其余购房款是由陈学文代为办理贷款，该贷款由陈玉女负责偿还。实际上，该房首付款金额将近6万元，陈学文通知陈玉女再汇款2万元时，陈玉女表示拒绝购买该房。陈学文出具的购房款收据内容不真实，陈学文只收到陈玉女现金11万元，并非15万元，也没有收到陈玉女的房屋装修费4万元，从而说明与陈玉女签订的房屋转让协议无效。综上，原审判决认定事实不清，判决结果显失公平，故请求：撤销原审判决，驳回陈玉女诉讼请求。
陈玉女辩称，陈玉女与陈学文、曾天女签订的房屋转让协议合法、有效。陈玉女已支付全部购房款，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，故请求二审法院驳回陈学文、曾天女的上诉，维持原审判决。
本院二审查明的事实与原审查明的事实相一致。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点是：陈玉女与陈学文、曾天女签订的房屋转让协议是否有效。根据陈玉女与陈学文、曾天女之间所签订的《房屋转让协议书》约定，陈学文、曾天女将其位于海南省洋浦新英湾区浦馨苑5幢601房屋以15万元的价格转让予陈玉女。合同签订后，陈玉女按照合同约定全面履行了支付购房款的义务，陈学文也向陈玉女出具转让涉案房屋产权的声明，充分表明协议内容是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此原审认定该协议合法有效，具有法律依据，本院予以确认。陈玉女已按合同约定全面履行了自己的义务，作为合同另一方的陈学文、曾天女也应按照合同约定履行义务，虽然陈学文、曾天女上诉称其实际上只收到陈玉女11万元购房款，并非15万元，但其没有提供足够的证据反驳陈玉女已向其支付15万元购房款的事实，应承担举证不能的法律后果，应依约协助陈玉女办理涉案的房屋产权过户。陈玉女履行合同义务后，陈学文、曾天女无正当理由拒绝履行合同义务，原审根据陈玉女请求及合同内容，认定陈学文、曾天女向陈玉女支付违约金2000元，并无不当，本院予以确认。
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。陈学文、曾天女上诉请求无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费772元，由上诉人陈学文、曾天女负担。
本判决为终审判决。
审判长 高景伟
审判员 徐忠贵
审判员 沈美萍
二〇一五年十月十三日
书记员 田秀莉
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。