杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西泗民初字第32号
原告：杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司。
法定代表人：徐喆。
委托代理人：王建红。
委托代理人：李永平。
被告：吴华。
委托代理人：朱炜、赵振良。
原告杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司（以下简称高尔夫物业公司）为与被告吴华物业服务合同纠纷一案，于2010年1月28日向本院起诉。本院于同日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员倪泓独任审判，于2010年3月3日公开开庭进行了审理。原告高尔夫物业公司的委托代理人王建红、李永平，被告吴华及其委托代理人朱炜、赵振良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高尔夫物业公司起诉称：2003年4月7日，原告与被告签订前期物业管理服务协议一份，约定：自西湖高尔夫别墅房屋正式交付之日起至业委会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效期间，由原告为被告所有的西湖高尔夫别墅1073幢提供物业管理服务，该别墅建筑面积为675.65平方米，物业管理费为每月每平方米3.50元，费用交付时间与方式为每月5日前交纳当月的物业管理费，逾期三个月除补交所欠物管费用外，还须从逾期之日起，以所欠物管费为基数、每天计收2‰的滞纳金。2004年9月4日，1073幢别墅的女主人黄萍与原告又签订了私家花园养护协议一份，约定：被告委托原告为其私家花园养护服务，养护面积为900平方米，养护费用为每月每平方米0.8元，养护时间自2004年7月1日至2005年6月30日止。该合同到期后，双方虽未再另行签订书面的私家花园养护协议，但原告一直为被告提供绿化养护服务至2009年11月30日止。2009年11月24日，西湖高尔夫别墅业委会选聘了其他物业公司为小区提供物业管理服务。2009年11月27日，之江�管局、转塘街道办事处、梦湖社区、西湖高尔夫别墅业委会以及新、老物业公司关于西湖高尔夫别墅小区物业管理移交问题召开了协调会。依据该会议纪要，截止2009年11月30日前的物业管理费由原告收取。但被告却未按时缴纳2009年1月1日至2009年11月30日期间的物业管理费26012元、绿化费7920元及水费4118元，合计38050元。在原告发函催要、并应被告要求开具了相关发票后，被告仍未支付物业管理费和绿化费。故请求判决被告立即支付物业管理服务费26012元及逾期付款违约金13928.52元（以所欠物管费为基数，按日2‰暂计至2010年2月28日）；被告支付绿化费7920元；本案诉讼费用由被告承担。
被告吴华答辩称：一、原告第一、二项诉讼请求属不同合同类型，应当分别起诉。因第二项诉请为要求被告支付绿化费，该部分并不属于物业服务合同纠纷，而是属于承揽合同纠纷，且原�起诉依据的《前期物业服务协议》与《私家花园养护协议》在合同主体、内容、金额、期限、面积上均不一致。二、原告的第一项诉请没有依据。被告在原告起诉前即2010年2月2日就已向原告支付了物业管理费25000元，而被告延时支付也是因为原告未及时提供正确计算的物管费发票。关于滞纳金，在原告的发函中仅要求被告支付物业管理费，应视为放弃滞纳金；而根据双方的交易惯例，被告之前也曾于2008年9月26日才支付2007年1月至2008年12月的物业管理费，原告也从未主张过滞纳金，即双方已默认了合同中关于费用支付方式的变更。再退一步讲，滞纳金的约定也明显过高，按同期银行贷款基准利率5.31%计算，原告的实际损失也仅为1381元，即只有1795元的违约金才是合理的。故超过部分的违约金不应支持。三、原告的第二项诉请没有证据支持。根据双方签订的《前期物业�理服务协议》的内容，对别墅区内绿化进行养护和管理本来就是包含在原告的物业管理服务内容之中，不应另行收费。《私家花园养护协议》的有效期限为2004年7月1日至2005年6月30日，且该协议也并非原告与被告所签。被告支付绿化费至2008年12月底止，原告并未提供2009年度为被告提供过绿化服务的证据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
针对被告吴华的答辩，原告高尔夫物业公司认为，原告的银行帐户上确于2010年2月2日收到一笔25000元的进帐，但因被告未告知，故原告也不清楚。原告计算的物业管理费并没错，被告延期支付的理由不成立。原告为被告提供的绿化养护服务是从属于物业服务合同的，不存在分别起诉的情况。该养护是属于有偿服务，被告在支付了2008年的绿化养护费后，在2009年原告继续提供服务时，也未提出任何异议，或不需再提供绿化服务的意�。至于滞纳金问题，原告在催要时还是跟被告协商的，故可以放弃部分权益，但现在既然起诉了，就应该按协议约定计算滞纳金。
原告高尔夫物业公司为证明其主张的事实，向本院提交证据如下：
1、《前期物业管理服务协议》一份，证明原、被告之间的前期物业管理服务关系及对收取物业管理服务费、滞纳金等相关事项的约定。
2、《私家花园养护协议》一份，证明自2004年7月1日起，原告即为被告提供花园养护服务及相关的收费标准。
3、发票三份，证明被告于2008年9月26日向原告支付了2007年1月至2008年12月的物业管理费、绿化费共计74034元。
4、关于清算物业管理费的函及寄送凭证各一份，证明原告于2009年12月23日向被告发函催要物业管理费、绿化费、水费共计38050元的事实。
5、被告的回复及寄送凭证各一份，证明被告收到原告的催款函，并于2009年12月30日向原告索要相应发票的事实。
6、发票三份及回执联一份，证明原告应被告要求，于2010年1月6日向被告先行开具了相应发票三份，且被告已收到的事实。
7、关于高尔夫别墅小区物业管理移交问题会议纪要一份，证明截止2009年11月30日之前的物业管理费由原告收取的事实。
8、绿化承包养护协议及附表各一份，证明原告已为被告提供花园养护，在原告绿化养护繁重时还将该养护任务特意承包给外聘的绿化养护工进行养护的事实。
被告吴华为证明其主张的事实，向本院提交证据如下：
1、现金缴款凭证一份，证明被告在诉前已将水费4118元及物业管理费25000元支付给原告的事实。
2、关于清算物业费的函二份，证明原告于2009年12月22日及2010年1月28日分别发函催要，该计算期间有误，且证明了原告当时并未主张滞纳金的事实。
3、公告一份，证明因小区部分业主提出物业管理费应按实际服务的时间为准，故业主委员会公告告知业主，实际物业管理费计算至2009年11月28日止，也即原告物业管理费的计算有误。
4、报告一份，证明原告作为物管单位，其财务报告不正常，违规在先，为此之江房管局已受理的事实。
5、房屋产权证及土地使用证、户口簿各一份（复印件），证明被告是1073幢别墅的唯一业主，其同户人也从来未签署过关于绿化养护的协议，从而证明原告的第二项诉请没有依据。
上述证据均经原、被告质证。综合原、被告的质证意见及证据间联系，本院对证据认证如下：
1、对原告提供的证据3、4、5、6，被告均无异议，本院经审查后予以认定。
2、对原告提供的证据1，被告对其真实性、合法性无异议，但对证明对象有异议，认为只能证明双方对物业管理服务作出过合同约定。本院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》，具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。
3、对原告提供的证据2，被告认为协议的当事人黄萍并不是本案被告，故对其真实性、合法性、关联性均有异议。对此，原告提出黄萍实为1073幢别墅的女主人，至今还是居住于其中。本院认为，被告虽提出异议，但其在除此之外再未与原告签订过其他私家花园养护协议的情况下，事实上也一直在按黄萍与原告签订的《私家花园养护协议》支付相应的绿化费至2008年底；在本院的询问中，被告也承认黄萍确实居住于其别墅内，年约三十五、六岁，且黄萍出面与原告签订的协议上已明确签约双方为原告和1073幢别墅，据此，本院推定黄萍是代表被告与原告签订了《私家花园养护协议》。故本院对该证据予以认定。
4、对原告提供的证据7，被告对其真实性、合法性无异议，但提出原告撤出小区时间是2009年11月28日，故对原告的物业管理费的计算期间有异议。本院认为，该会议纪要是在包括西湖高尔夫别墅业委会及新、老物业公司在内的各方代表共同签字下形成的决议，对各方均有约束力，现被告单方提出异议并不成立。故本院对该证据予以认定。
5、对原告提供的证据8，被告对其真实性、关联性有异议，认为该证据上的绿化养护承包时间是从2009年4月19日开始，而原告主张的时间是从2009年1月1日开始，故不能证明相应事实。本院认为，被告虽提出异议，但未提交反驳证据予以证明，该份证据结合被告关于在交纳完2008年底止的绿化费后、并未明确提出2009年不需再提供服务的陈述，可以证明原告实际仍在为被告提供绿化服务的事实，故本院对该证据予以认定。
6、对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，本院予以认定。
7、对被告提供的证据2，原告认可其真实性，但提出即使按最�一份催缴函的时间，被告也应于2010年1月31前缴清所欠费用，而被告实际缴纳的时间也已远远超过该期限。本院对两份催缴函的真实性予以认定，至于被告是否可据此主张原告计算费用有误及不支付滞纳金的问题，本院将作综合分析认定。
8、对被告提交的证据3，原告提出并未收到过该公告。本院认为，该份公告仅仅是西湖高尔夫别墅业主委员会单方出具的意见，其效力并不足以推翻2009年11月27日由包括原告以及西湖高尔夫别墅业主委员会在内的各方代表形成的会议纪要，故本院对该份公告不予认定。
9、对被告提交的证据4，原告对形式的真实性无异议，但对内容的合法性提出异议，认为业委会根本没有权利来审计物业公司的财务情况。本院认为，该份报告为西湖高尔夫别墅业主委员会就原告的财务状况提请之江房管局进行审计的报告，至目前尚未有定论，且原告的财务状况是否正常合法也并非本案审理范围，故该报告与本案无关联性，本院不予认定。
10、对被告提交的证据5，原告提出系复印件，即使提供原件，也认为不能证明黄萍不是被告房屋的实际居住人。本院认为，关于黄萍与原告所签订的《私家花园养护协议》，本院已作出有效认定，被告提交的证据并不能证明其与原告间不存在私家花园养护关系，故本院对该证据不予认定。
根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
被告系西湖高尔夫别墅1073幢业主，住房建筑面积为675.65平方米。2003年4月7日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，双方就物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、合同期限及违约责任等内容进行了约定，其中：自西湖高尔夫别墅房屋正式交付之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，原告作为西湖高尔夫别墅开发商委托，为被告所购置的1073幢别墅提供物业管理服务，包括向被告提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务；该别墅建筑面积为675.65平方米，物业管理费为每月每平方米3.50元，费用交付时间与方式为每月5日前交纳当月的物业管理费，逾期三个月除补交所欠物管费用外，还须从逾期之日起，以所欠物管费为基数、每天计收2‰的滞纳金；等等。2004年9月4日，该别墅常住人黄萍与原告又签订了《私家花园养护协议》一份，约定：被告委托原告为其私家花园进行养护，养护绿化面积为900平方米，养护费用为每月每平方米0.8元，按季于每季度第一个月结清；养护时间自2004年7月1日至2005年6月30日止。该协议到期后，原、被告未再续签，但双方均按以前的《私家花园养护协议》履行权利义务，被告也向原告支付了至2008年12月的绿化费。2009年11月24日，西湖高尔夫别墅业委会选聘了杭州公元酒店物业管理有限公司为小区提供物业管理服务，并签订了新的物业管理服务合同。2009年11月27日，之江房管局、转塘街道办事处、杭州梦湖社区、西湖高尔夫别墅业委会以及新、老物业公司关于西湖高尔夫别墅小区物业管理移交问题召开了协调会并形成会议纪要，各方一致决议：原告与西湖高尔夫别墅业委会于2009年11月28日上午9点开始现场移交，西湖高尔夫别墅业委会有责任和义务协助原告对2009年2月9日始至2009年11月30日止的小区物管欠费进行催缴等。后被告因未按时缴纳2009年1月1日至2009年11月30日期间的物业管理费、绿化费及水费合计38050元，原告向其多次发函催要。2010年1月19日，被告向原告帐户内存入现金4118元用以缴纳水费。2010年1月28日，原告就被告未付的物业管理费和绿化费诉至本院。2010年2月2日，被告又向原告帐户内存入现金25000元用以缴纳部分物业管理费。
根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点主要为：一、绿化费与物业管理费是否同属于物业服务合同范围的问题；二、被告是否应向原告支付2009年1月1日至11月30日的绿化费的问题；三、原告计算物业管理费的期间是否有误的问题；四、原告是否有权主张滞纳金及滞纳金约定是否过高的问题。
本院认为：关于争议焦点一，在原、被告签订的《前期物业服务协议》第一条第一款第（10）项中明确规定，原告的权利义务包括“向乙方（即被告）提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务”，而被告别墅内的私家花园属其房屋的自用部位，原告据此向被告提供私家花园养护服务，系物业服务协议中包含的内容，其收取绿化费的性质仍属物业服务合同关系。故不存在绿化费与物业管�费分别起诉的问题。
关于争议焦点二，被告认为对别墅区内绿化进行养护和管理本来就是包含在物业管理服务内容之中，不应另行收取费用。在《前期物业服务协议》第二条第三款第（3）项确实约定了原告的物业管理服务内容包括“对别墅区内绿化、别墅区小品进行养护和管理”，但结合该协议第一条第一款第（10）项关于原告“向乙方（即被告）提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务”的约定可看出，原告提供的免费绿化服务应限于小区公用部分，对于业主房屋自用部位如被告的私家花园等，仍实行有偿服务。事实上，被告也向原告缴纳了至2008年12月的绿化费。原、被告在2004年9月4日签订的《私家花园养护协议》期满后虽未再签订类似协议，但被告的绿化费还是缴纳至2008年12月，可见双方一直在按照到期协议履行，相互间仍存在事实合同关系�在被告未明确向原告提出拒绝服务的情况下，被告以原告未提供私家花园养护服务为由不予交纳2009年1月起的绿化费，理由不足，本院不予采信。被告应本着诚信原则，向原告缴纳2009年1月1日至11月30日的绿化费7920元。
关于争议焦点三，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在2009年11月27日形成的会议纪要中，包括原告与西湖高尔夫别墅业委会在内的各方均认可原告于2009年11月28日上午开始现场移交，但仍有权对2009年2月9日始至2009年11月30日止的小区物管欠费进行催缴。故原告向被告催缴2009年1月1日至11月30日的物业管理费26012元，理由正当，计算也无误。因被告已于原告起诉后支付了其中的25000元，故被告现仍需向原告支付剩余的物业管理费1012元。被告提出依据西湖高尔夫别墅业委会的单方公告，主张上述�议纪要无效的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。
关于争议焦点四，在原、被告签订的《前期物业管理服务协议》中，双方已明确约定逾期交纳物业管理费的，需支付一定比例的滞纳金。原告在向被告的催缴过程中未主张滞纳金，并不意味着原告就此放弃该项权利。在原告催讨不成向法院起诉后，仍有权要求被告承担相应的违约责任。但双方约定的“从逾期之日起，以所欠物管费为基数、每天计收2‰的滞纳金”，明显过高，鉴于被告已认可所欠26012元物业管理费的逾期付款违约金为1795元，故本院予以认定。对原告诉请中超过部分的逾期付款违约金，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：
一、吴华支付杭州之江度假区�湖高尔夫物业管理有限公司物业管理费1012元，并支付逾期付款违约金1795元，合计2807元。该款于本判决生效之日起十日内付清。
二、吴华支付杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司绿化费7920元，于本判决生效之日起十日内付清。
三、驳回杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果吴华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费997元减半收取498.50元，由杭州之江度假区西湖高尔夫物业管理有限公司负担126.50元，吴华负担372元。吴华负担部分于本判决生效之日起七日内交纳至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院�并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 倪 泓
二〇一〇年三月十六日
书 记 员 郑海娣