杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初6405号原告：金侦祥，男，1974年9月6日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。被告：彭素花，女，1981年1月10日出生，汉族，户籍地浙江省建德市，现住浙江省杭州市下城区。被告：吴静之，男，1965年12月17日出生，汉族，户籍地浙江省常山县。原告金侦祥与被告彭素花、吴静之房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月18日立案后，依法适用简易程序审理。后转为适用普通程序，并于同年12月14日公开开庭进行了审理。原告金侦祥、被告彭素花到庭参加诉讼，被告吴静之经本院合法传唤后未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金侦祥向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即搬离原告房屋，如房屋垃圾未清理干净的，需要根据垃圾量支付500-1000元的垃圾清理费、搬运费和房屋保洁费，如物品有损坏的支付物品赔偿金（按物品折旧价格计算）；2、判令二被告按照市场价格支付2016年1月至今拖欠的房屋租金、物业费及利息（其中2016年1-12月房租为4000元/月，2017年1-6月为4500元/月，2017年7月1日-22日为4800元/月，2017年7月23日至今为200元/天；物业费和公共能耗费参照欣景苑物业当年收费标准计算，1.4元/平方米/月；利息按照国家同期银行贷款利率计算）；3、判令二被告支付拖欠至今的电费、水费、燃气费等一切在租赁期间发生但未及时结清的各类费用；4、判令二被告支付由于未按约定及时搬离，造成原告装修时间拖延而另外租赁房屋居住的费用，每月按3434元计算（有租房合同为证）；5、判令二被告支付原告近二年来多次催要房租而发生的通讯费、交通费、误工费，共计3000元；6、本案受理费由二被告共同承担。庭审中补充陈述：鉴于两被告已搬离，故撤回上述第1项诉讼请求中要求二被告立即搬离原告房屋的部分，其余诉请不变。事实和理由：原告于2011年8月8日将位于杭州市下城区费家塘路、建筑面积为114.48平方米的房屋（欣景苑6幢3单元701室）租赁给二被告，并签订了房屋租赁合同，合同期限为2年，至2013年8月7日到期。期满后双方一直以口头协议继续以市场价格租赁，按季度支付房租。2015年1月起二被告以资金回笼很差为由一直向原告拖欠房租，原告本着互信原则，让二被告拖欠房租至2015年12月20日才将2015年度的房租3万元收回。2016年二被告又以资金不到位或下月支付为由拖欠房租至今未支付。2017年5月原告考虑房屋出售或自住，电话告知二被告结清房租并于6月30日搬离，二被告表示自己不影响看房，房屋一旦出售就马上搬离。到6月底原告看房屋一时卖不出去，告诉二被告自己要装修自住让其马上搬离，但二被告称一时找不到房子，恳求住至7月22再搬离，当时原告已明确说明7月份的房租为4800元/月，对方表示接受。7月中旬，二被告又说到8月22日才搬走，原告不同意，二被告在7月19日发短信说8月15日搬走，之后拉黑原告手机号码，不再接原告的电话，原告多次发短信均未有回音。7月23日早上原告准备收房，发现二被告既没有结清所拖欠的房租、物业费等各类费用，也没有任何搬离的打算，并且态度非常恶劣。在此种情况下，原告拨打110电话报警，请求警察予以协调处理，警察到场后，二被告承认以上事实（有执法记录仪视频为证），但是仍拒不结清房租等各类费用也不搬离。原告迫于无奈，在警察在场的情况下，告知二被告此房屋要停水、停电，准备装修进场。原告于23日起草了告知函发送给二被告，又于24日晚上在110民警在场的情况下张贴在701房门上。二被告以停水停电影响其生活为由，以口头及发送手机短信的方式威胁恐吓原告夫妻要为此付出代价，原告已报案，受案号：杭下公（东）受案字[2017]11662号。至原告起诉之日，二被告仍租住在701室未搬离，原告于8月3日发短信再次催促，8月4日原告去房间检查时发现仍有大量物品及垃圾未处理。鉴于上述事实，原告认为二被告的行为严重违反了法律和道德，给原告带来了经济损失，损害了原告的合法权益，应承担相应的法律责任和赔偿原告的所有经济损失，故诉请法院依法秉公裁决。被告彭素花辩称，被告已全部付清租金，不存在拖欠租金的情况，通过原被告之间的微信短信记录，也可证明被告已经结清租金。被告已于2017年8月2日搬离，在租赁期间都是原告与吴静之联系，房租也是吴静之支付。两被告已于2017年5月31日离婚，之后吴静之就搬走了，经询问，吴静之告诉自己已经全部付清之前的房租，叫被告安心居住。最后一期房租是吴静之叫自己通过支付宝转账给原告的，房租是3500元。被告吴静之未作答辩。原告金侦祥围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、不动产权证书1份。证明欣景苑6幢3单元701室为原告按份共有的事实。2、《房屋租赁合同》1份。证明2011-2013年原被告之间存在租赁关系。3、结婚证2份（复印件）。证明《房屋租赁合同》签名的人朱燕青为原告已经过世的妻子，以及原告与张金楠再婚的事实。4、短信记录1组（当庭提供手机核对）。证明原告曾向被告多追次讨房租，截至2015年底被告已支付30000元房租，此后再无支付，以及告知被告腾房的事实。5、房屋租赁信息表1份。证明被告拖延腾退房屋导致原告租房时间延长的事实。6、微信聊天记录1组（当庭提供手机核对）。证明原告告知被告腾房、房租、纠纷等事项的事实。7、照片1张。证明原告曾张贴告知函要求被告腾房的事实。8、《告知函》1份。证明原告已经告知被告腾房的事实以及告知其不腾房的后果。9、公安受案回执照片1张。证明被告不腾房的事实。10、高盛龙涤物业管理集团有限公司收款收据、国网浙江省电力公司杭州供电公司机打发票各1份。证明被告拖欠水电费的事实。11、照片1组。证明被告未将房屋清理干净的事实。12、发票1张。证明2015年8月1日至2017年7月31日的物管费和公共能耗费合计3846.6元。被告彭素花围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、短信聊天记录1组（当庭提供手机核对）。证明原告本人以及现任妻子张金楠联系情况，对方已认可房租付到2017年7月22日。2、转账记录1张。证明被告已付2017年7月房租3500元。3、公安询问笔录1份。证明双方引发纠纷的一些事实。被告吴静之未提交证据，也未到庭发表质证意见，应视为放弃举证和质证的权利。对于原告金侦祥提交的证据，被告彭素花对证据1、2、7-9无异议；对证据3认为不清楚；对证据4、6中与吴静之之间的记录不清楚，其也提供了微信、短信记录；对证据5有异议；对证据10，对水电费部分有异议，其没交2017年7月的水电费；对证据11，其已经叫别人打扫干净了；对证据12不清楚，是吴静之负责交的。本院认为，上述证据除了证据5与本案缺乏直接关联，对于其他证据均予以确认。对于被告彭素花提交的证据1-3，原告金侦祥对真实性无异议，但认为不能证明房租已付到2017年7月22日，本院对证据的真实性予以确认。经审理，本院认定案件事实如下：金侦祥与朱燕青系夫妻关系，坐落于杭州市下城区欣景苑6幢3单元701室房屋系两人共同购买的省直单位专用房。朱燕青于2013年11月4日因患病去世。金侦祥于2015年1月21日与张金楠登记结婚。上述房屋于2017年3月23日进行不动产登记，由金侦祥及其儿子金康杰按份共有。2011年8月8日，朱燕青作为出租方（甲方）、彭素花作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将欣景苑6幢3单元701室出租给乙方作住宅使用，租赁期二年，从2011年8月8日起至2013年8月7日止；月租金2150元，先付后用，并交付一个月房租作为定金，房租一季一付，到期日提前一个星期支付；在租赁期间，水费、电费、燃气费、有线电视费、宽带费、物业管理费由乙方支付，物业管理费一季一付，有线电视费、宽带费一年一付；租赁期间拖欠租金一个月的，甲方有权解除合同，收回出租房；等等。承租上述房屋时，彭素花和吴静之为夫妻关系，该房屋由两人共同居住使用。租赁合同到期后，彭素花和吴静之续租房屋，但双方没有签订书面合同。现金侦祥主张截至2015年12月31日之前的房租已全部结清，押金2150元也抵作租金予以结算，其中2015年全年租金提高到按每月2500元结算；后自2016年1月1日起至2017年8月2日两被告搬走前，彭素花仅于2017年7月4日支付了租金3500元，其余拖欠租金迄今分文未付。庭审中，彭素花对上述租赁过程予以认可，确认该房屋系其与吴静之共同居住使用，但认为租金均由吴静之支付，且已全部结清，对具体金额不清楚，现其和吴静之已离婚。另查明，在金侦祥的短信催促下，吴静之于2015年12月21日向金侦祥转账30000元，用以支付2015年拖欠租金。彭素花曾于2017年7月4日通过支付宝转账支付给金侦祥房屋租金3500元。此外，在金侦祥收回房屋后，其支付了电费234.3元、2017年5月-8月的水费97.4元、2015年8月1日至2017年7月31日的物管费（含能耗费）3846.6元。根据双方提供的微信、短信记录，金侦祥在2017年7月21日的微信中提到“你们的房租只付到22号，我们23号来收房合情合理”。在7月22日的微信中多次催促对方搬离。在7月23日的短信、微信中提到“你和你老婆说7月22日搬家，房租也和你事先说过7月份涨到4800元每月，这些你们都是认可的，而且你们打的房租也是到7月22日的，今天警察来的时候你也在场承认的…另外通知你7月23日起房租是200元每天，而且只能住到7月30日，如果你不认可，不交房租那就马上搬家，合情合理”、“你房租到期不付租金，水电费欠费，你想免费住房子”、“最迟让你住到本月30日，你今天必须把剩下的7天或者8天房租交了，200元每天”。在7月24日的微信中提到“你们拖欠我们一年多房租不付，赖着不搬，一点道德和诚信都没有，你们不但要全额支付拖欠房租和利息”、“你可以问你前夫欠不欠，房租都有打款记录，你赖不掉的”、“你把2016年到2017年的租房打款记录发过了！不付房租赖在人家了，我们容忍一年多”。金侦祥还上门张贴了《告知函》，其内容为“你们从2016年1月份至今的房租一直拖欠，经过近二年来多次催收，你们一直以各种理由推脱…但是直至7月22日，你们仍然不予支付2016年1月至今的房租…鉴于此种情况，我已整理材料送至法院起诉，要求你支付全部所拖欠房租…装修公司将于7月30日前进场敲墙、施工…”。在上述过程中，双方产生纠纷并报案，由下城区东新派出所受案处理。在2017年8月3日的派出所询问笔录中，当问到是否拖欠租金时，彭素花回答：“没有，我都按时把房租给房东的。我房租都交到今年7月份过了，平时房租是我老公吴静之交给金侦祥的，今年七月四日我还打了3500元的房租给金侦祥，是用支付宝打给他的”。本院认为，朱燕青与彭素花于2011年8月8日签订《房屋租赁合同》，朱燕青将其与原告金侦祥共有的坐落于杭州市下城区欣景苑6幢3单元701室房屋出租给彭素花、吴静之夫妇作住宅使用，双方意思表示真实，合同内容不悖法律法规的强制性规定，应确认有效。在约定的租赁期间届满后，彭素花、吴静之夫妇续租房屋，出租人也没有提出异议，双方并未另行签订书面续租合同，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现彭素花、吴静之已于2017年8月2日前陆续搬离，双方引发本案诉讼，本院就相关争议问题逐一分析如下：第一，关于本案诉讼主体问题。涉案《房屋租赁合同》虽在朱燕青与彭素花之间签订，但租赁房屋为朱燕青、金侦祥共有，租赁关系发生之时，金侦祥系该房屋权利人之一，后朱燕青因病去世，现金侦祥依据租赁合同行使本案诉权并无不当，其作为原告的诉讼主体适格。而彭素花、吴静之原系夫妻关系，因共同居住使用需要租赁该房，且房租由吴静之结算，彭素花一方对外订立租赁合同应视为家事代理行为，合同权利义务及于夫妻双方，故两人作为本案共同被告的诉讼主体亦适格。第二，关于是否拖欠租金以及具体金额认定问题。首先，金侦祥认为两被告拖欠2016年1月1日起至2017年6月底期间的租金，对于2017年6月底之后的租金因彭素花于2017年7月4日已付3500元而不再主张。彭素花则抗辩该期间的租金已由吴静之支付且已全部结清，不存在拖欠租金之事实。对此本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。彭素花、吴静之作为承租方，对其主张已结清租金之事实负有举证责任，但本案中，两被告并未提供相应的支付凭证加以证实，庭审中本院经释明并要求其于庭后十个工作日内提交相关证据，但迄今为止仍未举证，故应承担于己不利的法律后果。其次，通过双方提供的微信、短信记录，前后存有矛盾之处，并不能明确认定彭素花、吴静之已经结清全部租金。虽然金侦祥多次提及房租只付到22号，但当时双方主要矛盾在于腾退交还房屋，其同时也提到吴静之拖欠租金达一年多之久。庭审中，金侦祥解释最后阶段系彭素花一人所租且不肯腾退，故针对其个人催要房租，而之前租金系向吴静之催要；而彭素花认可系吴静之告诉她已结清全部租金，自己并不清楚支付情况以及具体数额。故在无确凿的证据加以证实的情形下，仅凭存有争议的微信、短信记录，无法认定租金已全部结清的事实。综上，本院对金侦祥主张两被告拖欠2016年1月1日起至2017年6月底期间的租金予以支持。但双方在转为不定期租赁后，对于每月租金数额并未作出明确约定，金侦祥主张2016年1-12月租金为4000元/月、2017年1-6月租金为4500元/月的依据不足；参照2015年全年已付租金共计30000元的事实，本院酌情考虑以该支付标准予以结算，即确定2016年1月1日起至2017年6月底期间合计拖欠租金数额为45000元予以支持。第三，关于金侦祥的其他诉讼请求。庭审中，金侦祥撤回要求对方立即搬离房屋和支付垃圾清理费、搬运费、房屋保洁费、物品赔偿金、造成装修时间拖延而另外租赁房屋居住的费用，以及近二年来多次催要房租而发生的通讯费、交通费、误工费等诉讼请求，对此本院均予以准许。关于金侦祥主张支付2016年1月起拖欠至今的物业费，根据合同约定，该费用应当由承租人负担。结合金侦祥已付2015年8月1日至2017年7月31日的物管费（含能耗费）3846.6元的事实，本院按其主张时间扣除2015年8月1日至2015年12月31日缴纳的572.4元（含税），对其中3274.2元予以支持，结合案件实际情况，对于房屋租金、物业费的利息部分不再予以支持。关于金侦祥主张支付拖欠至今的电费、水费、燃气费等一切在租赁期间发生但未及时结清的各类费用，根据合同约定，相关费用应当由承租人负担。结合金侦祥已垫付事实，庭审中金侦祥明确主张电费134元、水费80元，而彭素花予以认可，故本院予以支持。被告吴静之经本院合法传唤未到庭应诉，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告彭素花、吴静之于本判决生效之日起十日内支付给原告金侦祥拖欠2016年1月1日起至2017年6月底期间的房屋租金合计45000元；二、被告彭素花、吴静之于本判决生效之日起十日内支付给原告金侦祥拖欠的物管费（含能耗费）3274.2元；三、被告彭素花、吴静之于本判决生效之日起十日内支付给原告金侦祥拖欠的电费134元、水费80元；四、驳回原告金侦祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1979元，由原告金侦祥负担479元，被告彭素花、吴静之负担1500元。原告金侦祥于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告彭素花、吴静之于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  李旭峰人民陪审员  傅广平人民陪审员  佟飞云二〇一八年一月十八日代书 记员  马昱昀?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-13-?