福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）仓民初字第909号
原告福州万嘉利物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区道山路1号楼6层。
法定代表人熊赐福，该公司执行董事。
委托代理人林钟奇，该公司员工。
被告叶建春，男，1973年10月5日出生，汉族，住福州市仓山区。
委托代理人李瑞姬、沈洁，福建创元律师事务所律师。
原告福州万嘉利物业管理有限公司（以下简称万嘉利物业公司）与被告叶建春物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告福州万嘉利物业管理有限公司的委托代理人林钟奇、被告叶建春的委托代理人沈洁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告福州万嘉利物业管理有限公司诉称，2002年4月7日，被告叶建春对福州市仓山区金河路136号舒柳苑6#1＊＊室进行验收并与原告办理了交接手续，同日与原告签订了《物业管理服务协议》。《物业管理服务协议》第一条第二款第四项明确约定，被告负有“依据本协议定期向甲方交纳物业服务费”的义务。但自2011年1月1日至2014年12月31日，被告无故拖欠物业费2534.4元及违约金5587.6元，公用水电费259.7元，城市垃圾处理费144元，总计8525.7元。原告曾多次通知被告缴费，并多次催讨，至今无果。被告的行为影响了物业服务管理日常工作的正常运行，同时损害了其他正常缴费业主的利益。现请求判令：1、被告向原告支付自2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费2534.4元、自2010年10月1日至2014年10月31日的公用水电公摊费259.7元、自2010年1月1日至2011年12月30日的城市垃圾处理费144元，共计2938.1元，实际应计至还清之日。2、被告向原告支付物业服务费违约金5587.6元（以每日千分之三的标准自2009年1月1日计至2014年10月31日，实际应计至还清之日止）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告叶建春辩称，一、因原告未妥善履行物业服务合同义务，未尽到对共用设施的维护、修理义务，导致被告家里被污水浸泡，且事后拒绝承担赔偿义务，被告拒绝支付物业服务费是依法行使合同履行抗辩权。2011年1月底，被告回南平老家过年，离开前因屋内排水不畅，通知原告注意疏通相关下水管道。但是原告忽视了被告的警告，并未采取检修维护措施，致使被告房屋因下水道堵塞造成污水倒灌，直至污水流到楼道才被邻居发现。接到邻居电话，被告立即赶回福州，发现屋内积水严重，地板被浸泡变形，家具部分损毁，致使被告损失交通费、卫生费、消毒费、修缮费和地板家具等物品损失等约10000元。被告与原告多次协商，但原告拒绝承担责任，只同意赔付500元，与被告的实际损�差距巨大。根据双方物业服务合同的约定，同时根据《物业管理条例》第三十六条第一款“物业管理企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应的物业服务，并接受业主监督。”之规定，原告应当对物业共用部位、共用设施设备进行维护、保养和维修，保障其正常运行和使用安全；对于楼内外共用排水管道，原告有义务进行清理、维护，并保障排水畅通。根据《物业管理条例》第六十一条“违反本条例第三十七条第二款规定，物业管理企业不按照法律、法规规定和物业服务合同的约定做好安全防范工作，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，以及《中华人民共和国合同法》第六十六条“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方�对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。原告未妥善履行物业合同约定义务，造成被告财产损失，故此，被告有权拒绝支付物业服务费，以维护自身的合法权益。二、即便是被告应当支付物业服务费，因原告所主张的物业费自2011年1月1日起，其部分主张已经超过2年的诉讼时效，至多只能支持其起诉之日往前倒推两年的物业费。被告认为诉讼时效起算时间应为原告起诉之日（2015年2月5日）起往前倒退两年（2013年2月5日）。三、因原告未尽到物业服务职责，导致被告财产损失，原告违约在先，被告无需向原告支付违约金。四、因《物业服务合同》为原告单方制作，每日千分之三的违约金标准过高，且该条款只对被告违约进行约束，当原告违约时却未约定违约金，显失公平，关于违约金条款的�定应认定为无效。原告主张的违约金总和高于物业费3倍以上，依据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第二条，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：……（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。”及《合同法》第114条第二款规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，被告请求法院依法调低违约金。五、原告主张的公共水电公摊费、生活垃圾等费用证据不足，未提供相应凭证，依法不应予以支持。
庭审中，原告向法庭提交如下证据：
A1.交房通知单，证明被告交房的时间；
A2.房屋验收交接确认单，证明被告已接收物业；
A3.原、被告签订的《物业管理服务协议》，证明：1、被告及时缴纳费用是其应尽的义务；2、被告逾期缴纳费用时，原告有权从逾期之日起按照每日千分之三的标准加收应缴纳费用的违约金；3、被告与原告签订的物业服务合同合法有效；
A4.收楼承诺书，证明被告已承诺交纳一切有关费用；
A5.《福州市物价局关于核定“金山碧水”物业管理服务收费标准的通知》（榕价房（2003）49号），证明被告应按其房屋建筑面积向原告缴纳物业管理费每月每平方米0.6元；
A6.《福州市物业服务费收费管理实施细则（暂行）》，证明原告有权向被告收取公共水电费用；
A7.《福州市城市生活垃圾处理费�收暂行办法》、福州市环境卫生管理处委托原告代收生活垃圾处理费的授权委托书，证明被告需缴纳生活垃圾处理费07年-08年每月每户3元，09年后每月每户6元，且原告有权代收；
A8.历月电费明细、公共用电每月分摊清单、舒柳苑6#楼105相关费用计算表，证明被告物业费已交至2010年12月止，其应向原告支付物业费2534.4元、违约金5587.6元；公用电费已交至2010年9月止，其应向原告支付公用电费224.4元；生活垃圾处理费已交至2009年12月止，其应向原告支付生活垃圾处理费144元，并应向原告支付公用税费35.3元；
A9.催费通知单、律师函，证明原告曾向被告催缴物业费。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对证据A1-A2的真实性及证明对象均无异议。证据A3，物业管理服务协议，真实性、合法性无异议，但违约金条款加重了业主责任，根据《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》的规定，应认定为无效。证据A4，真实性、合法性无异议，系格式条款、霸王条款，损害了被告的合法权益，该承诺书应被认定为无效。对证据A5的真实性及证明对象无异议，但已经超过诉讼时效。对证据A6的真实性、合法性无异议，但不能证明原告有权利收取该费用，根据细则第十二条，公共水电费具体分摊办法由物业企业与业主在物业服务合同中约定，但《物业管理服务协议》第三条第二款中不但未约定，甚至还删除该项。因此，原告无权向被告收取公共水电费用。证据A7《福州市城市生活垃圾处费征收暂行办法》真实合法，《福州市人民政府文件》因原告提供的不完整，未看到公章，真实性无法确认。《授权委托书》真实合法，但生活垃圾处理费的授权委托书委托权限至2010年12月31日已截止，自2010年12月31日后，原告无权代收。对证据A8的真实性、合法性、关联性均有异议，该证据系原告单方制作，未经相关部门核实，不能认定其真实性，应以相关单位的缴费凭证为准。证据A9律师函，真实性无法核实，被告没有收到，原告也没有邮寄凭证；缴费凭证真实性及合法性无法确认，被告未收到，且不能证明催费通知单贴在被告处。
被告向法庭提交如下证据：
B1.照片；B2.福州新闻网报道；B3.关于要求支付赔偿的函、寄件单及查询单；证据B1-B3共同证明原告未尽到物业管理服务职责，未及时疏通下水管道，导致被告家里被污水浸泡，损失上万余元，原告始终未予赔偿。
原告对被告提交的证据发表如下质证意见：
对证据B1的真实性有异议，照片上无法体现时间、地点。证据B2的真实性有异议，该报道的内容系�告单方面自述，对律师的意见有异议，未提供律师的执照复印件。对证据B3的真实性有异议，原告未收到被告的信件。对证据B1-B3的证明对象有异议，被告提交的证据无法证明被告家里被污水浸泡系原告未尽到物业服务职责所致，被告的主张已经超过两年的诉讼时效，被告家里被污水浸泡是邻里之间的侵权行为，与原告没有关系，且与本案无关。
本院对上述证据认证如下：
被告对证据A1-A6、证据A7中的《福州市城市生活垃圾处费征收暂行办法》、《授权委托书》的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以认可。证据A8中的历月电费明细加盖有国网福建省电力有限公司福州供电公司电费专用章，本院对其真实性予以确认。证据A8中的公共用电每月分摊清单、舒柳苑6#楼105相关费用计算表、证据A9中的催费通知单均系原告单方制作，证据A9中的律师�未加盖相关部门公章，对上述证据，本院不予采信。证据B1-B3原告对其真实性有异议，证据B1、B2及证据B3中的关于要求支付赔偿的函均系被告单方制作，本院不予认可。证据B3中的寄件单及查询单有相关部门盖章确认，本院对其真实性予以认可，但被告未提交证据证明其产生的损害与原告之间存在因果关系，且被告家里被污水浸泡产生的损失属于侵权之诉，与本案不是同一个法律关系，被告应另行主张。
根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：
被告叶建春系福州市仓山区金河路136号舒柳苑6#1＊＊室的业主。原告为上述房屋所在小区提供物业管理服务。被告房屋面积为87.98平方米，物业费每月每平方米0.6元。2011年1月至今，被告未缴纳物业费；2010年10月至今，被告未缴纳公用水电公摊；2010年1月至今，被告未缴纳城市垃圾处理费。
本院认为，原告具有物业管理资质，原告与被告签订的《物业管理服务协议》合法有效。原告向被告提供物业管理服务，被告应负有及时缴纳物业管理服务费的合同义务。被告的辩解不足以成为拒绝缴费的理由，其拒不履行合同义务，已构成违约，依法应承担相应民事责任。被告每月应交纳的物业费为52.79元（0.6元／月.平方米×87.98平方米）。被告主张原告部分诉讼请求已经超过两年的诉讼时效，本院认为，原告提交的证据不足以证明本案存在诉讼时效中断的情形，故被告的该项抗辩，本院予以支持。被告应向原告补交的物业费应当自起诉之日即2015年2月5日往前倒推两年，即2013年2月到2015年2月，因原告仅起诉至2014年12月，故被告应补交2013年2月到2014年12月的物业费1214元（52.79元／月×23个月）。原告主张的城市垃圾处理费已超过两年的诉讼时效，本院不予支持。《物业管理服务协议》第七条第4项约定，如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三的标准加收违约金，由于原告主张逾期交纳物业费的违约金按日千分之三计算显属过高，本院调整为日千分之一。根据原、被告签的《物业管理服务协议》，业主应于每月5日前交纳相关费用，故被告逾期交纳费用的违约金应从2013年2月6日起算。另，《物业管理服务协议》未对公用水电公摊作出约定，故原告要求被告支付公用水电公摊于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告叶建春于本判决生效之日起十日内支付原告福州万嘉利物业管理有限公司物业服务费人民币1214元及违约金（违约金按日千分之一的标准，从2013年2月6日起，按每月应缴纳的物业费，分别计算至款项还清之日止）。
二、驳回原告福州万嘉利物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由原告负担40元，由被告叶建春负担10元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 翁 昕
人民陪审员 刘林雯
人民陪审员 潘珠英
二〇一五年七月二日
书 记 员 郭友情
附一：本民事判决书引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
附二：执行申请提示
发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”