湖南省耒阳市人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘0481民初1937号	原告贺凯元，男。	委托代理人：贺乃荣，耒阳腾飞法律服务所法律工作者；	被告耒阳市旭辉房地产开发有限公司；	住所地：耒阳市五里牌街道办事处五里牌居委会白云路；	法定代表人：雷超莲，该公司负责人；	第三人：廖良生，男。	第三人：廖小军，男，汉族。	第三人：胡良坚，男，汉族。	原告贺凯元诉被告耒阳市旭辉房地产开发有限公司（以下简称旭辉公司）、第三人廖良生、廖小军、胡良坚建设工程施工合同纠纷,于2017年8月7日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭,于2017年11月9日公开开庭进行了审理。原告贺凯元及其委托代理人贺乃荣、被告耒阳市旭辉房地产开发有限公司的法定代表人雷超莲、第三人胡良坚到庭参加诉讼；第三人廖小军、廖良生经本院传票传唤，逾期无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。	原告贺凯元向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告支付原告在耒阳市金星国际的工程承包款共计5217280元；2、判决解除原、被告之间所签订的购房合同；3、判决原告对被告耒阳市金星国际建设工程具有优先受偿权；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年10月1日湖南万力集团有限公司与被告旭辉公司签订金星国际项目工程承包协议书，并成立金星国际项目部，原告贺凯元、第三人廖良生、胡良坚、廖小军既是出资人也是工程的实际承包人。2017年1月5日工程结束后，经过结算，被告下欠原告工程款5117280元。同年1月9日，原、被告签订了购房合同用做抵扣所欠原告的工程款4200404元。另外，早在2016年4月25日，被告就与原告签订了一份购房合同用以抵作原告的工程进度款825596元。两次签订的购房合同共作价为5026000元用以抵作原告承包工程款。但是至今，被告仍未将抵扣工程款的房屋登记给原告，被告还拒绝给原告办理房屋产权手续。为此，请求法院解除原、被告之间的房屋买卖合同，并由被告支付原告在金星国际的工程承包款5217280元，并自工程实际竣工之日起计算原告的利息损失。	原告提交了以下证据以支持其诉讼请求：	证据一、金星国际承包协议书，证明发包方旭辉公司与承包方湖南万力建设集团有限公司签订了金星国际承包协议。	证据二、湖南万力建设工程有限公司耒阳市金星家园项目股东合作协议书，证明湖南万力建设集团有限公司将金星国际项目转包给了原告及廖良生、胡良坚、廖小军。	证据三、金星国际总结算单。证明（第二页、金星国际施工单位各投资人应进投资款本金利润清单）原告应进工程款为3481404元。	证据四、商品房买卖合同三份、收据三张，证明通过结算后，被告共计欠原告的工程款为5126000元，被告出具的三份房屋买卖合同以及三张收款收据给予抵扣工程款。（该三份抵扣工程款的房屋买卖合同，金额为5126000元，未包括判决书判决的红砖款91280元在内）。	证据五、补充协议、民事判决书。证明1、2016年12月30日旭辉房地产公司与万力建设集团公司结算，其中已经扣减的315万元原告等人应进的工程款，扣减315万元包括谭凤元应进的红砖款91280元，而在耒阳市人民法院（2016）湘0481民初1780号判决书中，判决该笔红砖款由原告支付给谭凤元，所以原告应进的工程款要加上该笔红砖款91280元。	被告对上述证据经质证，对证据1、4、5无异议。对证据2系四承包人的内部问题，与被告无关;对证据3被告只认定工程总价款为86854953.2元。	被告旭辉公司辩称：被告欠原告的工程款是事实，但是被告已经用房子和门面抵扣了，虽然说抵扣给原告的房子在其他地方做抵押，但是只是抵押了20万，等抵押完毕还是会给原告的，如果没有东西给原告，被告会承担责任的。	被告旭辉公司未提交证据。	第三人胡良坚辩称：合伙人之间均有合伙数据。	第三人廖良生、廖小军未到庭参加应诉亦未提交证据。	经过双方对上述证据的质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5，证据的形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，均予以认定。	经审理查明：2012年10月1日湖南万力集团有限公司与旭辉公司签订金星国际项目工程承包协议书，并成立金星国际项目部，原告贺凯元与第三人廖良生、胡良坚、廖小军是该项目的出资人也是工程的实际承包人。2017年1月5日该工程结束后，经过结算，被告旭辉公司尚欠原告及第三人工程款总计为86854953.2元；原告及第三人对此工程款进行了分配，原告应进工程款为3481404元。同时，因第三人廖良生欠原告819000元，第三人廖良生从其应进工程款中扣划原告名下。2016年4月25日，被告旭辉公司与原告签订了两份购房合同，将金星国际2508房、2608房出售给原告，用以抵扣原告的工程进度款825596元。2016年5月12日，被告向原告出具了收据，收据注明：2508号房款、2608号房款（抵扣施工方胡良坚工程款）。2017年1月9日，原告贺凯元与被告旭辉公司签订了购房合同购买金星国际二楼333.37平方米（单价12600元/㎡,总价4200404元），合同付款方式中约定为抵工程款。2017年1月19日，被告向原告出具了收据，收据注明：兹收到贺凯元购二楼333.37㎡门面款（抵贺凯元工程款）4200404元。同日，被告还向原告出具了另一张收据。收据注明：兹收到贺凯元-1B58号车位款（抵贺凯元工程款）100000元。	另查明：金星国际2508房、2608房在出售给原告前，被告已将该房屋抵押，并办理了抵押登记手续。在本案开庭前，该抵押未解除。同时，金星国际二楼门面，至今未取得商品房预售许可证，不能办理预售登记。	因在金星国际建设工程中，案外人谭风元向建设工程送红砖，原告贺凯元以经手人接受核实并向其出具了单据。耒阳市人民法院于2016年11月14日作出（2016）湘0481民初1780号民事判决，判决原告贺凯元支付案外人谭风元货款91280元，并承担诉讼费2082元。	本院认为，原告贺凯元及第三人廖良生、廖小军、胡良坚等人承建的金星国际项目工程已完工并交付被告旭辉公司，双方就金星国际项目工程进行了结算。被告旭辉公司应支付原告贺凯元及第三人廖良生、廖小军、胡良坚等人工程款合计86854953.2元。原告贺凯元与第三人廖良生、廖小军、胡良坚等人就工程款的分配达成协议，原告贺凯元应进款项合计5126000元，原告贺凯元与被告旭辉公司分别签订了三份《商品房买卖合同》，用以抵扣上述工程款。现该三份《商品房买卖合同》中，因金星国际2508房、2608房在出售给原告前，被告已将该房屋抵押，同时，金星国际二楼门面，至今未取得商品房预售许可证。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条的规定，该三份《商品房买卖合同》应宣告无效。原告诉请判令解除原告贺凯元与被告旭辉公司签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。原告贺凯元因金星国际项目被耒阳市人民法院判令支付案外人谭风元货款91280元，该款项在原告及第三人与被告旭辉公司的结算中表明，应由被告旭辉公司支付。综上，被告旭辉公司应支付给原告贺凯元工程款5217280元。	关于原告主张对耒阳市金星国际工程具有优先受偿权问题。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条以及2002年6月最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》等规定。本院认为，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是对《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的理解与适用，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条虽然规定建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。但对于当事人约定的工程款债务履行期限超过工程竣工后六个月，而又符合《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的权利行使情形的，最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》并未予以明确，基于诚实信用原则、合同自由原则以及文义解释规则，如果当事人自愿对工程款履行期限进行了明确约定，则在履行期限届满后六个月内，经承包人催告后发包人仍未支付，承包人依法行使建设工程价款优先受偿权的，应当予以支持。本案中，原、被告双方2017年1月5日金星国际项目总结算之日起中对工程款进行了最终结算，原告在履行期限届满后依法主张建设工程价款优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。	综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百六十九条、第二百八十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：	一、被告耒阳市旭辉房地产开发有限公司向原告贺凯元支付工程欠款5217280元，于本判决发生法律效力之日起30日内履行完毕；	二、解除原告贺凯元与被告耒阳市旭辉房地产开发有限公司于2016年4月25日及2017年1月9日签订了商品房买卖合同；	三、原告贺凯元对被告耒阳市旭辉房地产开发有限公司金星国际项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；	如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。(自觉履行的，可将标的款汇至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院，账号100531698080010001，行号403554700639，开户行中国邮政储蓄银行湖南省耒阳市五一路支行。付款时请注明案号)。	本案案件受理费47621元，诉讼保全费5000元，由被告耒阳市旭辉房地产开发有限公司负担。原告已垫付15621元，耒阳市旭辉房地产开发有限公司应在执行中清偿。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。	审 判 长 胡伟人民陪审员许小艳	人民陪审员 刘        林	二〇一八年一月八日	代理书记员 罗        珊																											校对责任人：胡 伟 打印责任人：罗 珊																附：相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。	第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：	（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；	（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；	（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；	（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；	（五）法律规定的其他情形。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第二百六十九条建设工程合同是承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。	建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。	第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。	建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。	最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》	第十七条当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理;没有约定的，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计息。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。	最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》	第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。	在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。