内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）内07民终1175号
上诉人(原审原告)：马云鹏，男，汉族，住内蒙古自治区根河市。
委托诉讼代理人：王瑛（系上诉人马云鹏的妻子），住内蒙古自治区呼伦贝尔市。
委托诉讼代理人：王侠，内蒙古羽林律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：孙凤杰，男，汉族，住内蒙古自治区根河市。
委托诉讼代理人：周华夫，内蒙古环通律师事务所律师。
被上诉人(原审第三人)：孙为公，男，汉族，住内蒙古自治区根河市。
委托诉讼代理人：吕兴瑞，内蒙古环通律师事务所律师。
上诉人马云鹏因与被上诉人孙凤杰、孙为公房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区根河市人民法院（2015）根民初字第139号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人马云鹏及其委托诉讼代理人王瑛、王侠，被上诉人孙凤杰及其委托诉讼代理人周华夫，被上诉人孙为公的委托诉讼代理人吕兴瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马云鹏上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审；2.一、二审诉讼费由孙凤杰、孙为公负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。马云鹏与孙凤杰签订的购房协议虽然没有注明建筑面积，但是通过孙凤杰一审的书面答辩意见和庭审陈述，可以认定孙凤杰出售给马云鹏的房屋是原物资供应科小工厂的全部房屋。二、一审判决认定事实不清。孙为公提交的协议书写明是其与孙凤杰合买供应科小工厂房屋，一审庭审中二人又称是孙为公向孙凤杰购买争议房屋，明显矛盾，一审法院未予查清。三、一审判决程序违法。根河林业局与孙凤杰签订了房屋买卖合同，又给孙为公开具了同一处房屋的销售不动产统一发票，涉嫌一房两卖，一审法院漏列根河林业局为当事人，导致认定事实错误。
孙凤杰辩称，一、一审判决认定事实正确。孙凤杰并未将860.81平方米房屋全部卖给马云鹏，在一审答辩意见和庭审陈述中也没有认可出售给其全部房屋。二、在马云鹏搬进小工厂之前，孙为公就已经占有使用小工厂北面的300多平方米房屋。三、一审判决程序合法。争议的340.80平方米房屋经过两次买卖，每次买卖都需要上税，孙凤杰与孙为公为少缴纳税金，才让根河林业局代开发票，并不是一房两卖，不存在漏列当事人的问题。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
孙为公述称，同意孙凤杰的答辩意见。2010年买房时，为了规避房屋交易税费，未办理房屋过户登记。在马云鹏起诉孙凤杰之后，孙为公为了保障自己的权益才办理房屋过户登记。孙为公与孙凤杰之间的房屋买卖关系真实发生，请求法院驳回马云鹏的上诉请求，维持原判。
马云鹏向一审法院起诉请求：1.确认马云鹏与孙凤杰签订的《购房协议》合法有效；2.判令孙凤杰腾房，并将房产证书等相关手续交给马云鹏；3.判令孙凤杰给付自2012年5月24日起至今三年的租金共计9万元；4.判令孙凤杰退还马云鹏税务及土地好处费6000元；5.诉讼费用由孙凤杰承担。
一审法院认定事实：2011年3月1日，马云鹏与孙凤杰经朋友介绍认识，孙凤杰将原根河林业局物资供应科小工厂房屋出售给马云鹏。双方协定价款为30万元，并签订了购房协议。协议书第一条内容为”甲方将其拥有独立产权的位于（林业局物资供应科小工厂）房屋。房屋所有权证编号，建筑面积（空）平方米，以叁拾万元出售给乙方，乙方同意以上述价格向甲方认购。”该条款没有注明建筑面积。在主协议后，又附加两条协议：”一、在购房订金交付后，请甲方注意防火防盗，务必保持原样。二、在购房款全部结清后，甲方于（空）后全部移交。”马云鹏于当日交付定金5万元。2012年5月24日，马云鹏将余款25万元转存到孙凤杰账户。2014年1月24日、29日张某、孙凤杰收取马云鹏税务、土地好处费合计6000元。2013年4月，马云鹏接收房屋一栋，并曾主张让孙凤杰腾房，孙凤杰表示到秋天腾房。2014年12月，马云鹏接收另一栋房屋。另查明，2010年3月12日，孙凤杰以241970.80元价格购买根河林业局原物资供应科小工厂，面积为860.81平方米。2010年4月3日，孙为公出资95000元，从孙凤杰处购得了原根河林业局物资供应科小工厂院内北侧340.80平方米厂房，于2015年7月8日办理了房屋所有权证。
一审法院认为，孙凤杰与马云鹏之间的买卖合同合法有效。双方订立房屋买卖合同时，应当对标的、数量、质量、价款、履行期限等加以明确，但双方合同中没有注明房屋面积、房屋间数等相关数据。双方签订房屋买卖协议后，没有进行不动产登记。马云鹏主张孙为公与孙凤杰之间的买卖协议无效，但未提供证据证明，现有证据不能排除孙为公对340.80平方米房屋所有权，对马云鹏的诉讼请求不予支持。孙凤杰应腾退除孙为公产权证注明的340.80平方米以外的其他房屋，面积为520.01平方米（以原根河林业局物资小工厂平面图为准）。一审法院对马云鹏主张孙凤杰腾退房屋并配合变更房屋登记信息的诉讼请求予以支持。马云鹏、孙凤杰在签订买卖合同时，附加了孙凤杰可以使用场地的条款，没有明确使用时间，孙凤杰亦表示只要马云鹏提出，可以随时腾退。马云鹏要求孙凤杰给付租金9万元，其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。马云鹏主张孙凤杰退还6000元好处费，因与本案不是一个法律关系，不予处理。判决：一、孙凤杰返还占用马云鹏原根河林业局物资供应科小工厂房屋即520.01平方米；二、驳回马云鹏的其他诉讼请求。
本院二审期间，马云鹏提供两份证据：1.现场照片5张，证明整个院落即是原物资供应科小工厂，只有一个进出口，争议的340.80平方米房屋位于院落之中，共有六个门，最东侧的20平方米房屋被孙凤杰占用，其余房屋均由马云鹏管理使用；2.证人陈某出庭作证，证明孙凤杰以30万元价格出售给马云鹏整个小工厂的院落和房屋。
经质证，孙凤杰认为证据1不属于新证据，只能证明房屋的坐落位置，不能证明其他内容，孙凤杰所用的房屋在第三张照片中大门东侧，是清真寺房屋北侧连山的第一个房间，面积大约20平方米。争议的340.80平方米房屋最东侧换塑钢窗的房间已经卖给孙为公，其他房间早已经存放孙为公的木材；认为证据2的证人证言无效，证人曾在一审出庭作证，并未证明马云鹏以30万元价格购买小工厂房屋，如此关键性的证言在一审中没有陈述，说明证人是在马云鹏的授意下作虚假陈述。孙为公对证据1的真实性认可，但对证明目的不认可，理由同孙凤杰的质证意见；认为证据2不属于合法的新证据，证人陈述内容与一审作证内容不一致，对证人证言不认可。本院对证据1的真实性予以确认，对证据2因证人在一审中已经出庭作证，二审证言内容在一审中可以阐述却并未提及，故不属于新证据，不予采信。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2010年3月12日，根河林业局作为甲方、孙凤杰作为乙方，双方签订了《房屋买卖合同》，约定：”一、原物资供应科小工厂是砖木结构，面积860.81平方米，成交价格为241970.80元，...（其他内容略）”孙凤杰向根河林业局交付241970.80元购房款，根河林业局交付给孙凤杰5栋房屋，包括院门西侧107.10平方米房屋、院门东侧147平方米房屋、院门东侧向北拐弯处与清真寺用房北墙连山的80.23平方米房屋、院落西侧186.48平方米房屋、院落北侧340.80平方米房屋（内含6间屋），合计861.61平方米。双方并未办理产权过户手续。
2011年3月1日，孙凤杰作为甲方、马云鹏作为乙方，双方签订了《购房协议》，约定：”一、甲方将其拥有独立产权的位于（林业局物资科小工厂）房屋，房屋所有权证编号（空），建筑面积（空）平方米，以人民币叁拾万元出售给乙方，乙方同意以上述价格向甲方认购。二、甲方向乙方提供符合要求的房屋资料以备查核。三、保证对出售的房屋拥有独立产权，保证该出售房屋未予出租。四、自签订本协议起，保证将房屋按约定价格售给乙方，期间不得将房屋出售给第三人。五、按照前述业务需要及时签订各种合同文件和办理各种手续。...（第六条至第九条略）...附贰条协议：一、在购房订金交付后，请甲方注意防火防盗，务必保持原样。二、在购房款全部结清后，甲方于（空）后全部移交。”马云鹏按照约定分两次向孙凤杰交付了购房款30万元。孙凤杰以税务好处费、土地好处费的名义向马云鹏另收取6000元。马云鹏主张其购买的房屋即是根河林业局出售给孙凤杰的5栋房屋。孙凤杰在一审时抗辩称出售给马云鹏的房屋为3栋，包括院门西侧107.10平方米房屋、院门东侧147平方米房屋以及142平方米房屋（此房位置与现存房屋无法对应确认），合计396.10平方米，二审时变更抗辩理由为卖给马云鹏4栋房屋，是除院落北侧340.80平方米房屋（内含6间屋）之外的其从根河林业局购买的其他4栋房屋。
2015年，马云鹏以孙凤杰为被告诉至一审法院。一审法院于2015年4月2日受理本案，于2015年4月22日、2015年6月15日两次进行开庭审理。2015年6月30日，一审法院组织双方进行现场勘查时，孙凤杰提出院落北侧340.80平方米房屋（内含6间屋）没有出售给马云鹏，而是由孙伟购买。一审法院于2015年7月2日接待孙为公（孙伟），于2015年7月8日依职权追加孙为公为第三人参加诉讼。孙为公在2015年9月8日第三次庭审中提交了其与孙凤杰于2010年4月3日签订的《协议书》、孙凤杰于2010年3月14日出具的收条和2015年7月8日登记取得的编号为***号的房产证复印件，用以证明其是院落北侧340.80平方米房屋（内含6间屋）的所有权人。《协议书》内容为：”①2010年4月3日，我跟孙为公合买根河林业局供应科小工厂房屋财产协议书。②孙为公交95000元，收条95000元，我没收回作废，属于孙为公面积为小工厂北厂房，门口往前30米，后到围墙都属于孙为公所有。③小工厂余下房屋和面积属于孙凤杰所有。”
另查明，马云鹏在二审中认可现占有使用院门西侧107.10平方米房屋、院门东侧147平方米房屋、院门东侧向北拐弯处与清真寺用房北墙连山的80.23平方米房屋（除其中1间屋由孙凤杰占有）、院落西侧186.48平方米房屋以及院落北侧340.80平方米房屋（内含6间屋）西数第1、2、3、5间屋。另外，院落北侧340.80平方米房屋西数第4间屋由孙为公占有，第6间屋原为马云鹏同意孙凤杰作为更夫房占有使用，现马云鹏要求孙凤杰腾出该屋。孙凤杰同意腾出院门东侧向北拐弯处与清真寺用房北墙连山的80.23平方米房屋中其所占用的1间。
再查明，院落中另有3栋房屋，包括院门西侧铁皮盖房屋、院门东侧红色墙体的清真寺用房、院落北侧白色墙体房屋，三方当事人均认可该3栋房屋与本案无关，系案外人所有。
还查明，孙凤杰在二审中认可其向马云鹏收取的6000元，实际上是变相要钱给两名更夫发放工资。
本院认为，本案二审争议焦点有三个：第一，孙凤杰与马云鹏签订的《购房协议》中是否包含双方争议的院落北侧340.80平方米房屋；第二，马云鹏要求孙凤杰给付三年的租金9万元是否应予支持；第三，孙凤杰是否应当退还马云鹏税务及土地好处费6000元。
针对争议焦点一，孙凤杰与马云鹏签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。虽然在《购房协议》中，双方没有明确约定出售房屋的面积，但从以下几个方面可以确认马云鹏购买的房屋范围即是孙凤杰从根河林业局购买的房屋范围。首先，孙凤杰与根河林业局签订的《房屋买卖合同》中对标的物的表述是”原物资供应科小工厂”，孙凤杰与马云鹏签订的《购房协议》中对标的物的表述是”位于（林业局物资科小工厂）房屋”，表述基本一致，孙凤杰与孙为公《协议书》中称双方争议的院落北侧340.80平方米房屋为”小工厂北厂房”，对其他房屋称”小工厂余下房屋”，可见”物资科小工厂”名称本身便包含争议房屋，如果孙凤杰未将院落北侧340.80平方米房屋卖给马云鹏，协议中应当有所体现；其次，孙凤杰从根河林业局处购买房屋面积为860.81平方米，价格为241970.80元，一年后马云鹏从孙凤杰处购房的价格为30万元，无论是按孙凤杰一审抗辩意见即卖给马云鹏396.10平方米，还是按其二审抗辩意见即卖给马云鹏520.01平方米来看，在价格上均涨幅很大，不合常理；再次，对于双方争议的院落北侧340.80平方米房屋，马云鹏占有使用其中4间屋，而本案诉讼由马云鹏提起，现有证据并未显示孙凤杰或孙为公对马云鹏占用房屋的行为提出过异议；最后，孙为公明知该房存在所有权争议，却在一审诉讼期间办理了院落北侧340.80平方米房屋的产权证，属于恶意办理登记，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人马云鹏，孙为公不能依此证书取得争议房屋的所有权。所以，一审法院认定事实错误，孙凤杰、孙为公应当将其占用的房屋腾出，孙凤杰也应当按照协议约定将相关材料交付马云鹏，并协助其办理过户手续。
针对争议焦点二，因马云鹏与孙凤杰的《购房协议》中并未约定房屋交付时间，且自认部分房屋系其同意孙凤杰使用，故马云鹏要求孙凤杰支付租金的请求没有事实依据，本院不予支持。
针对争议焦点三，因孙凤杰认可该6000元为变相向马云鹏索要的更夫工资，与收条上所记载的税费、土地费用等无关，故孙凤杰收取该费用与房屋买卖事宜并不相关，应当退还马云鹏。关于孙凤杰提出的更夫工资问题，与本案不属同一法律关系，可以另案主张。
综上所述，马云鹏的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区根河市人民法院（2015）根民初字第139号民事判决；
二、确认孙凤杰与马云鹏于2011年3月1日签订的《购房协议》有效；
三、孙凤杰、孙为公于本判决生效之日起十日内返还马云鹏原根河林业局物资供应科小工厂院门东侧向北拐弯处与清真寺用房北墙连山的80.23平方米房屋中所占用的1间屋、院落北侧340.80平方米房屋西数第4间和第6间屋；
四、孙凤杰于本判决生效之日起十日内交付给马云鹏原根河林业局物资供应科小工厂的相关房屋材料，如不能交付，也应当协助马云鹏办理过户手续；
五、孙凤杰于本判决生效之日起十日内返还马云鹏6000元；
六、驳回马云鹏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费合计4400元，由马云鹏负担1400元，由孙凤杰负担3000元。
本判决为终审判决。
审判长 马 然
审判员 王宝珍
审判员 李 光
二〇一七年十一月十三日
书记员 范晨阳