湖北省孝感市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂孝感中民二终字第00187号
上诉人（原审被告）大悟县中祥房地产开发有限公司。住所地：大悟县城关镇建新街***号。
法定代表人熊金堂，该公司经理。
委托代理人彭想灵，湖北君兆律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被上诉人（原审原告）吴某。
法定代理人吴霞辉。
委托代理人丁鸣，湖北书院律师事务律师。代理权限：一般代理。
上诉人（原审被告）大悟县中祥房地产开发有限公司（以下简称中祥公司）因与被上诉人（原审原告）吴某房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省大悟县人民法院（2015）鄂大悟民初字第00222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中祥公司的委托代理人彭想灵，被上诉人吴某的法定代理人吴霞辉、委托代理人丁鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴某原审诉称，2014年2月20日，吴某与中祥公司签订了《商品房买卖合同》。该合同约定中祥公司应在2014年5月1日前向吴某交付房屋，但直到2014年12月23日，中祥公司才向吴某交付房屋。根据相关法律及合同规定，中祥公司的行为属于严重违约。事后就违约赔偿事宜，吴某主动与中祥公司协商，无奈中祥公司不愿就此事与吴某协商。为维护吴某合法权益，特具文起诉，请求法院判令中祥公司立即支付合同违约金94400元；判令中祥公司支付吴某维权律师费5000元；中祥公司承担本案的诉讼费用。
中祥公司原审辩称，2014年2月20日吴某同中祥公司签订《商品房买卖合同》。由于诉讼等事由中祥公司未能及时交付房屋，后吴某经吴霞辉同意，委托吴绍先（吴某的祖父）办理交接房事宜。吴绍先于2014年12月18日同中祥公司签订《文化新都商铺交接协议书》，吴某对延期交房表示谅解并放弃追究中祥公司延期交付商铺的民事责任，中祥公司将协议所指定商铺交付给了吴某。由此可见，中祥公司虽然延期交付房屋，但已取得吴某谅解，吴某也放弃了追究中祥公司民事责任的权利，此外中祥公司并无其他构成违约的情形，因此中祥公司并未违约，请求驳回吴某的诉讼请求。
原审查明，吴某之父吴霞辉以其子吴某的名义为其购买位于大悟县××文化新都××楼××楼××商铺一套，2014年2月20日双方签订《商品房买卖合同》。该合同约定：出卖人为中祥公司、中祥公司方家湾改造项目部；买受人为吴某；买受人所购商品房为文化新都2幢1层121号房（即文化新都2号楼1楼21号商铺）、商品房用途为商铺、建筑面积41.78平方米、商品房总价款为800000元、付款方式为“买受人于2014年2月20日一次性付清总房款人民币捌拾万元整（￥800000）”、商品房交付期限为2014年5月1日前；买受人的违约责任为“买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之五的违约金，合同继续履行”、出卖人的违约责任为“自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行”等。2014年2月20日吴某依约定付款800000元，并由中祥公司出具收款收据。付款后，因吴某的法定代理人吴霞辉在外地工作，2014年12月18日，中祥公司工作人员同吴霞辉在电话中沟通，确认由吴霞辉之父吴绍先代为领取文化新都2幢1层21号商铺的钥匙，2014年12月23日吴绍先在中祥公司物业管理部门领取商铺钥匙、接收房屋。2015年3月23日，吴某起诉至法院，请求法院判令中祥公司支付合同违约金94400元及律师维权费用5000元。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同的约定积极、全面地履行合同义务，任何一方违反合同都应依法承担违约责任。本案中，吴某、中祥公司自愿签订《商品房买卖合同》后，吴某依约履行义务，按期支付购房款；中祥公司没有在合同约定的期限内向吴某交付房屋，中祥公司的行为构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任，因此吴某要求中祥公司支付合同违约金的请求，原审法院予以支持。吴某、中祥公司双方在合同中已明确约定违约责任的承担方式，因此中祥公司应按照合同约定向吴某支付违约金94400元（236天×800000元×0.0005）。吴某要求中祥公司支付因维权产生的律师费，因未能提交充分的证据予以证实，故该项诉讼请求原审法院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、中祥公司于判决生效后十日内向吴某支付违约金94400元。二、驳回吴某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2285元，由中祥公司承担。
中祥公司不服原判上诉称，原审法院认定事实不清：1、原审法院既认定了中祥公司同吴某父亲（吴霞辉）之间的通话记录，就不应否认吴霞辉全权委托其父吴绍先代为吴某办理交接商铺事宜的事实。2、“委托书”系吴某父亲吴霞辉亲自承诺其父亲吴绍先以其孙子吴某的名义全权处理交接商铺事宜，这一承诺得到了吴某的确认，何况委托书是吴绍先签字交给中祥公司。该委托书委托人虽然是未成年人吴某，但《商品房买卖合同》的买受人是吴某，由吴某委托其爷爷吴绍先代理交接商铺事宜是经过吴某同其法定代理人吴霞辉电话认可的，该委托书合法有效。因此，双方签订的《文化新都商铺交接协议书》自然合法有效。原审法院认定“委托书和交接协议书无效”无法律依据、无事实依据。另：委托书和交接书即使无效也视为表见代理。因吴霞辉一直在北京，办理交接手续较困难，买受人同代理人吴绍先系祖孙关系，委托办理交接合乎情理。中祥公司完全有理由相信代理人吴绍先有权全权代理交接商铺事宜。其法律后果应由吴某和法定代理人承担。故请求：1一审撤销一审判决，改判驳回吴某诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由吴某承担。
吴某二审辩称，1、原审法院认定事实正确。吴某与中祥公司签订《商品房买卖合同》，吴某于签订合同当天（即2014年2月20日）就一次性付清全部房款，没有任何违约行为。在双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定“出卖人应当在2014年5月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”。而实际情况是直到2014年12月18日，中祥公司才与吴某的法定代理人吴霞辉通电话告知交房领钥匙。2014年12月23日，吴绍先到中祥公司物业部门领取房屋钥匙，接收房屋。此时，距双方合同约定的交房约定的交房截止时间足迟延了236天。2、中祥公司提供的委托书和交接协议书既不合法也不合情理，自始至终无效。委托书和交接协议书的签名吴某不是本人所写，也不是法定代理人吴霞辉所签，法定代理人吴霞辉不知道有该委托书的存在。其次，从常理来看，即使法定代理人吴霞辉本人在外地，吴某的母亲作为其法定代理人完全可以代表吴某去处理交房相关事宜，无需委托祖父吴绍先办理房屋交接事宜。吴某9岁，属于无民事行为能力人，只能由其监护人代为委托。本案中吴某签订委托书及交接协议书属无效的民事行为。3、中祥公司主张委托书与交接协议书属表见代理无事实依据、无法律依据。吴某的法定代理人吴霞辉委托吴绍先办理的事项只是委托其领钥匙，对吴绍先签订的协议吴霞辉不予追认，自始无效。如构成表见代理，则表见代理人的相对人必须为善意且无过失。故请求依法驳回上诉，维持原判。
中祥公司、吴某均未在二审提交证据。
经审理查明，原审法院查明的事实属实。另查明：原审“2014年12月23日吴绍先在中祥公司物业管理部门领取商铺钥匙”属表述错误；庭审中，中祥公司、吴某的法定代理人均认同“吴某的母亲领取的钥匙，并交纳物业管理费”的事实，本院予以确认。
本案焦点问题：1、中祥公司在履行交房义务时是否存在违约；2、《委托书》和《交接协议书》是否合法有效。
本院认为：中祥公司与吴某签订的房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律和法规的强制性规定，依法成立、有效，双方当事人均应当依照合同的约定履行各自的义务。合同签订后，吴某于2014年2月20日向中祥公司依约定付款80万元，履行了向中祥公司支付购房款的义务。中祥公司依照合同约定，应于2014年5月1日履行向吴某交付房屋的义务，而中祥公司直至2014年12月23日履行交房义务，逾期交房236天，其行为已构成违约，依法应承担逾期交房的违约责任。
吴某系未成年人，所签订的《委托书》已经过吴某与其法定代理人吴霞辉电话确认：委托吴某的祖父吴绍先处理房屋交接事宜、并代表吴某交纳物业管理费，该《委托书》应认定为有效。中祥公司的该上诉理由本院予以采纳。吴绍先接受委托并签收《交接协议书》时，应当保护被委托人吴某的权利不受侵害。但吴绍先签订《交接协议书》时免除了中祥公司的违约责任、损害了未成年人吴某的利益；且吴某的法定代理人吴霞辉事后不认可吴绍先签订的《交接协议书》；故该《交接协议书》中“免除中祥公司违约责任的约定”的代理行为因侵害了未成年人的合法权益、且没有得到吴某的法定代理人吴霞辉事后追认，故吴绍先签订的《交接协议书》中“免除中祥公司违约责任的约定”无效；该《交接协议书》其他部分有效（未侵害未成年人的合法权益）。中祥公司认为“《交接协议书》免除中祥公司违约责任的约定有效”的上诉理由本院予以驳回。表见代理的相对人必须为善意且无过失，中祥公司明知吴绍先的代理行为中约定“免除中祥公司违约责任”会损害吴某的合法权益，仍然要求签订《协议书》，目的是为逃避违约责任、属恶意行为，亦不符合表见代理的法律特征。庭审中，吴某的法定代理人、中祥公司均认同“吴某的母亲领取的钥匙，并交纳物业管理费”，吴某的母亲是吴某的法定代理人，既然能“领取钥匙并交纳物业管理费”，也应当能直接签订《交接协议书》。中祥公司通过“吴某电话确认法定代理人吴霞辉委托吴某的祖父吴绍先处理房屋交接事宜”属规避法定代理人（吴某的母亲）履行权利的行为。中祥公司“构成表见代理”的上诉理由亦不成立。
综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，依法应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国未成年人保护法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2285元由大悟县中祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 铮
审判员 汪书力
审判员 胡 红
二〇一五年九月二十九日
书记员 张 依
附：相关法条
《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国未成年人保护法》
第六条保护未成年人，是国家机关、武装力量、政党、社会团体、企业事业组织、城乡基层群众性自治组织、未成年人的监护人和其他成年公民的共同责任。
对侵犯未成年人合法权益的行为，任何组织和个人都有权予以劝阻、制止或者向有关部门提出检举或者控告。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；