广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠博法民一初字第435号
原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司。住所地：广东省博罗县。
法定代表人叶黎闻，董事长。
委托代理人宋振鹏、廖道明，广东伟伦律师事务所律师。
被告王惠兰，女，汉族，住广东省博罗县。
原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司诉被告王惠兰商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告王惠兰缺席。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年10月21日，原告作为出卖人，被告作为买受人共同签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买位于博罗县房屋，房价总金额为1660297元，付款方式为“一次性分期付款，于2010年10月21日预交50万元整首付，余款于2010年12月15日前付清”。合同还约定：逾期付款在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。在合同签订前，被告向原告支付了定金5万元。合同签订后，被告支付了首期房款50万元，剩余房款1110297元至今未支付，经原告多次催告未果。2014年7月17日，原告委托律师向被告邮寄了律师函，要求被告于收到本函之日起七日内付清剩余房款和延期付款的违约金，否则将解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告于2014年7月18日收到该律师函。被告收到该律师函后，未按要求向原告支付剩余房款。2014年8月4日，原告再次委托律师向被告邮寄了律师函，函告被告：“一、解除保利公司与王惠兰于2010年签订的《商品房买卖合同》，保利公司收回房屋另行处理；二、王惠兰于收到本律师函七日内协助保利公司办理房屋注销登记手续，并按合同约定向保利公司支付相应的违约金。”被告已于2014年8月5日收到该律师函，但未按要求与原告协商办理解除合同事宜。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方应严格依约履行合同义务。被告除支付房款55万元外，经原告多次催告，至今未支付剩余的购房款，是严重的违约行为，原告有权依法解除合同。根据《合同法》规定，解除合同应通知对方，合同自通知达到时解除。原告已于2014年8月4日向被告邮寄了解除合同的律师函，被告己于2014年8月5日收到该律师函，故原告请求法院确认原、被告签订的《商品房买卖合同》已解除。合同解除后，被告应向原告交回房屋。同时，被告应协助原告到博罗县房产管理局办理注销登记手续，注销费用由被告承担。
因被告的严重违约行为导致原告解除合同，按照合同约定，被告应按累计应付款的5％向原告支付违约金。因合同约定的违约金明显低于原告的实际损失，原告请求法院增加违约金，按造成的实际损失确定违约金数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。该司法解释还规定，商品房买卖合同损失赔偿额计算可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。又根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》规定，逾期贷款罚息利率为借款合同载明的贷款利率水平上加收30％一50％，故原告请求以中国人民银行规定的同期贷款利率上浮50％计算逾期利息。到目前为止，被告应付款为1110297元，逾期付款期间为2010年12月16日至2014年8月5日（合同解除日），共43个月，中国人民银行公布的现行三至五年贷款年利率为6.4％，故原告的损失应为381942.17元（1110297元×6.4％×150％÷12×43）。因此，请求法院判决被告向原告支付违约金381942.17元。因被告的违约行为，原告需要委托律师处理该诉讼纠纷，为此花费律师费36000元，该费用应由被告负担，故请求判决被告向原告支付律师费36000元。请求：1、判决确认原、被告于2010年10月21日签订的《商品房买卖合同》已于2014年8月5日解除；2、判决被告王惠兰向原告交回位于博罗县房屋；3、判决被告王惠兰协助原告到博罗县房产管理局办理注销登记手续，注销费用由被告王惠兰承担；4、判决被告王惠兰向原告支付违约金381942.17元；5、判决被告王惠兰向原告支付律师费36000元；6、判决被告王惠兰承担本案的诉讼费。
被告王惠兰经本院依法送达诉讼材料，未提交答辩意见。
经审理查明，2010年10月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告购买位于博罗县房屋，建筑面积315.26平方米，房价总金额为1660297元，付款方式为“一次性分期付款，于2010年10月21日预交50万元整首付，余款于2010年12月15日前付清”。合同还约定：逾期付款在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。上述房屋系别墅，按照合同约定，每平米价格约5266元。在合同签订前，被告向原告支付了定金5万元。合同签订后，被告支付了首期房款50万元，剩余房款1110297元未支付。2014年7月17日，原告委托律师向被告邮寄了律师函，要求被告于收到本函之日起七日内付清剩余房款和延期付款的违约金，否则将解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告于2014年7月18日收到该律师函。被告收到该律师函后，未按要求向原告支付剩余房款。2014年8月4日，原告再次委托律师向被告邮寄了律师函，函告被告：“一、解除保利公司与王惠兰于2010年10月21日签订的《商品房买卖合同》，保利公司收回房屋另行处理；二、王惠兰于收到本律师函七日内协助保利公司办理房屋注销登记手续，并按合同约定向保利公司支付相应的违约金。”被告已于2014年8月5日收到该律师函，但未按要求与原告协商办理解除合同事宜。另，本案房屋并未交付给被告使用。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。被告未按照约定于2010年12月15日之前支付余款1110297元，逾期超过180天，符合合同约定的解除条件，原告按照法定方式行使了解除权，本院确认双方签订的《商品房买卖合同》于2014年8月5日解除。解除后，原告要求被告协助到房管局办理注销手续并承担注销费用，理由成立，本院予以支持。该房屋并未交付给被告使用，本院对原告要求被告交回房屋的请求不予支持。原告主张按照约定的欠付房款的5%计算违约金低于损失，鉴于本案房屋为别墅，被告于2010年购买时价格约5266元／平方米，至2014年8月5日合同解除，房价亦有升值，原告主张的损失无事实依据，本院对其增加的部分不予支持，被告应按照约定向原告支付违约金55514.85元（1110297元×5%）。原告要求被告承担起律师费支出，无合同和法律依据，本院不予支持。被告经本院依法传唤，拒不到庭，不影响本院对本案的审理和判决。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原告惠州保利龙胜房地产开发有限公司与被告王惠兰于2010年10月21日签订的《商品房买卖合同》已于2014年8月5日解除。
二、被告协助原告到博罗县房产管理局办理注销手续，注销费用由被告承担。
三、被告于本判决生效之日起10日内向原告支付违约金55514.85元。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费23426元，由被告负担18426元，原告负担5000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 长 范永峰
审 判 员 曹万畅
人民陪审员 陈光辉
二〇一四年十一月十日
书 记 员 曾小琴