海南省陵水黎族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9028民初2号原告朱凤银，男。委托代理人程小燕，北京市亦非律师事务所律师。被告陵水云海投资有限公司。法定代表人孟庆和，总经理。原告朱凤银诉被告陵水云海投资有限公司（以下简称云海公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月6日公开开庭进行了审理。原告朱凤银委托代理人程小燕到庭参加诉讼。被告云海公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱凤银诉称，2012年2月25日，原、被告之间签订了“太阳岛·椰林海岸内部认购书”，原告一次性交购房全款538440元，以收据为证，认购了被告开发的楼盘悦海阁栋XX层X号精装房产一套，建筑面积89.73平方，单价每平米6000元。双方口头约定2012年6月底之前换签正式的商品房买卖合同书，但是由于被告没有如期与原告签署正式合同，原告多次找被告协商解决交房问题，被告于2013年8月23日给原告出具承诺书，承诺2013年9月底之前如不能开工，就退回房款。到目前为止，该工程仍处于停工状态，无奈2015年12月原告又找到了被告协商交房问题，被告再次承诺，2016年9月30日前交房，同时，讲明期间原告有权选择退房处理。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求法院依法判令：1、原、被告之前签订的“太阳�·椰林海岸内部认购书”无效；2、被告陵水云海投资有限公司返还原告购房款538440元并支付利息；3、诉讼费、保全费、差旅费、律师费等费用由被告承担。被告云海公司未提交答辩意见。经审理查明，2006年，经陵水县人民政府批准，被告云海公司在陵水县椰林镇建设“桃万物流中心”项目，项目占地面积40亩。2010年陵水县政府下发文件批复职能部门对该项目在用地规划、容积率等方面的整改方案。之后，云海公司动工建设“太阳岛.椰林海岸”楼盘。2012年2月24日，原告在被告公司以POS机刷卡转账方式向被告支付购房款538440元，被告亦同日向原告出具了《收据》，注明：“今收到朱凤银认购太阳岛.椰林海岸悦海�一单元XX全部房款”，金额538440元。次日，原、被告双方签订《太阳岛.椰林海岸内部认购书》，约定：1、原告自愿认购被告开发的位于陵水县椰林北大道的“太阳岛.椰林海岸商品房”悦海阁栋X-X层（后双方变更为XX---层）B号房，建筑面积89.74平方米，单价6000元/平方米，总价538440元；2、原告于签订本《内部认购书》时（即2012年2月25日），向被告支付总价全款538440元；3、签订《商品房买卖合同》的时间由被告书面通知。期后，因被告方面的原因未能依约与原告签订正式的《商品房买卖合同》。2013年8月23日，被告向原告出具《承诺书》，承诺在2013年9月底前开工，并根据实际对因购房延期前发生的机票费用予以补贴，如2013年9月底不能开工则给予退款等。该承诺书上未明确注明向何人作出承诺，落款处则有吴某龙署名及盖有被告�司印章。2015年12月8日，吴某龙以本人名义再次出具《承诺书》，注明：“兹本人代陵水云海投资有限公司已于2013年9月承诺至今未兑现，现本人代公司慎重承诺在2016年9月30日前后做到交房装修，在这中间如本公司能回款项根据你们客户的意愿，也可以选择退款处理，如是选择退款我方必自交款之日起承担银行同期贷款利息一起退款，这期间来回机票、车票到时本公司，根据你们客户的实际情况双方协商补给为准。注：1、石家庄团队10户；2、到2016年10月份还交不了房，每户补给违约金五万元正；3、每户每年往返机票为一年每户补助壹万元正。”原告在庭审中明确吴某龙系被告集团公司的董事长。现该涉案项目处于停工状态。庭审中，原告明确利息自认购书签订之日起按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至本金全部还清止；差旅费凭�据及按被告承诺的每年壹万元标准自付款之日起计算；律师费则按司法局规定的律师收费办法标准计算。上述费用原告均未列明具体数额。本案在审理过程中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：解除原、被告双方于2012年2月25日签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》。上述事实，有原告的庭审笔录、原告提交的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》、《收据》、二份《承诺书》以及本院已生效的（2015）陵民初字第1092号民事判决书等证据在案为凭，本院对上述证据的证明力予以认定，足以认定上述事实。本院认为，原、被告签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》未约定交房期限及逾期交房的违约责任、面积误差的处理以及基础配套设施的承诺等内容，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，双方签订的认购书应为预约而不是本约，故本案的案由应为商品房预约合同纠纷。被告至法庭辩论前未能向本院提交涉案商品房的预售许可证明，但预售许可证规范的是商品房预售行为，未对出卖人订立预约合同的行为干预禁止。因此，认购合同不以出卖人取得预售许可证明为生效要件，故本案原、被告签订的涉案认购书，系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，属有效合同，双方均应恪守履行。现原告依约支付了全部购房款，被告亦应在约定期限内与原告签订正式的《商品房买卖合同》。涉案认购书虽约定双方签订《商品房买卖合同》的时间由被告书面通知，但距双方签订认购书至今已长达四年多，且直至法庭辩论结束前该涉案项目仍未取得商品房预售许可证明，涉案项目亦处于停�状态，即被告至今仍不具备与原告签订《商品房买卖合同》的条件，双方签署《太阳岛.椰林海岸内部认购书》的合同目的不能实现。故原告要求解除双方签订的《太阳岛.椰林海岸内部认购书》的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”既然合同已解除，则原告要求被告返还购房款538440元及支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因双方认购书中未约定违约责任，且原告的实际损失为利息损失，因此原告利息损失应自2012年2月25日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至本判决确认的还款之日止。原告主张利息�中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算，缺乏依据，本院不予采纳。关于差旅费的问题。虽原告未能提交相关票据予以证明，但被告于2015年12月出具的《承诺书》中明确每年补助往返机票、车票10000元，故对原告要求被告支付2012年至2015年的差旅费共计40000元的诉讼请求，本院予以支持。关于律师费的问题。本案是商品房预约合同纠纷，律师费不是必要支出的费用，且双方在认购书中对律师费的负担也没有特别约定，故对原告要求被告承担律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告云海公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告朱�银与被告陵水云海投资有限公司于2012年2月25日签订的《太阳岛·椰林海岸内部认购书》；二、被告陵水云海投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱凤银返还购房款538440元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2012年月25日起计至本判决确定的还款之日止）；三、被告陵水云海投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告朱凤银支付差旅费40000元；四、驳回原告朱凤银的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费9184.4元，由被告陵水云海投资有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  林小丽审 判 员  崔 磊人民陪审员  姚 飞二〇一六年四月十三日法官 助理  蒋海燕书 记 员  冯长弘附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则�根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要�赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。