广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民四初字第1855号
原告（反诉被告）：陈青兰，女，1968年7月8日出生，住江西省上饶市余干县。
委托代理人：江卫国，住址。
被告（反诉原告）：徐凤金，女，1952年5月28日出生，住广州市天河区。
委托代理人：陈志华、罗杨，均为广东沁森律师事务所律师。
原告（反诉被告）陈青兰与被告（反诉原告）徐凤金租赁合同纠纷一案，本院2013年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年11月20日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈青兰及其委托代理人江卫国，被告（反诉原告）徐凤金的委托代理人陈志华、罗杨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈青兰诉称：我、被告于2008年11月13日签订《房屋租赁合同》，合同约定，被告将天河区荷光路38号大院棠新小区3栋503房租给我方居住，租金每月1350元，租期5年，至2013年11月13日止；租赁期间，被告要收回该房屋，须赔偿我3个月房租，并承担我由此造成的一切损失；依法到房屋所属街道出租屋管理中心登记备案，并交纳相关费用。2012年2月份，我大儿子小学六年级快要毕业，天河区教育局为了照顾外来务工人员子女上学，规定凡具有完整公立小学学籍，有街道出租屋管理中心登记备案的房屋租赁合同，区教育局免费就近统筹公立初中学位给学生上学。学校要我提供街道出租屋管理中心已登记备案的房屋租赁合同，我去找被告，被告却一直拖着不办。后来实在没办法，只得交了25000元赞助费让大儿子上初中。2013年2月，我小女儿小学快毕业，学校又要求我提供街道出租屋管理中心登记备案的房屋租赁合同，送天河区教育局免费就近统筹公立初中学位。我又去找被告，被告依然拖着不办。3月7日被告突然电话通知我方，其家里出事，明天要提前收租金，我以为被告家里人生了重病，急需钱，就毫不犹豫答应了。第二天我付完房租及水电费后，问她家里是不是出了什么大事，她放好钱后，告知我方现住的员村要拆迁，没有地方住，要搬回来来住，要求我方马上去别处租房。我一下子惊呆了，半天才回过神来，有种受骗的感觉，问她为什么不提前告诉我，为什么要我搬走，又要预收下月房租。我家人多，手头钱也很紧张，家居电器什么都有，又有车，女儿小学还没毕业，儿子在读中学，一下子到哪里能租到离两个小孩学校都近、有停车位、房子大、租金又便宜的空房。员村离棠下很近，整个村拆迁有成千上万人要在附近租房，租金猛涨不说，就算贵点能不能租到合适的房还是问题，希望被告能想办法，等6月份我儿子毕业后再搬。被告毫无商量余地，并威胁说房子是她的，她要回来住，我方就必须搬走，如果我不搬走就叫人把我赶出去，东西全部扔出去，叫我有本事就到法院告她。面对这个蛮不讲理的人，我气得快疯了，只得强忍怒气，一家人整天分头到处去租房。3月15日终于租到房屋，先搬了过去，留了部分家居没搬，把被告电视机机顶盒留在门口大房子里。锁好门后，电话通知被告过来办退房手续及其单方面违约对我方造成巨大损失的赔偿问题，她说这几天没空，约好18日晚上在原出租房面谈。18日晚上，双方见面后，把被告违约对我方造成的损失说了，被告女儿马上翻脸，把我方合同抢走，还要赶我们走。警察来到后帮我拿回了租赁合同，并让我锁好门，下次再谈。几天后通过电话找被告，被告均不接，警察也进行了几次调解，但被告连预收的租金和押金都不想全额退回。为维护我方合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、被告返还押金1450元；2、被告返还预交未住的一个月租金2000元；3、被告赔偿房屋租赁中介费2000元；4、被告支付搬家费2800元；5、被告支付违约金（3个月租金）6000元；6、被告支付2012年因被告违反街道出租屋管理中心的管理规定及租赁合同，未去街道出租屋管理中心备案登记，未与我签订教育局认可的房屋租赁合同，造成大儿子不能进入教育局免费提供的中学读书，所交赞助费25000元；7、被告支付2013年因被告违反街道出租屋管理中心的管理规定及租赁合同，未去街道出租屋管理中心备案登记，未与我签订教育局认可的房屋租赁合同，造成女儿不能进入教育局免费提供的中学读书，所交赞助费40000元；8、被告承担本案诉讼费。
徐凤金辩称：一、关于陈青兰要求返还押金1450元的诉请。陈青兰要求我方返还押金1450元，然而双方的租赁合同中押金的数额为1350元，另外100元是智能钥匙押金，但陈青兰并没有在办理时把智能锁钥匙退还给我方。另，租赁期间，陈青兰对涉案房屋的墙壁、门窗等处造成了严重的损坏，已交的押金远远不足以对房屋进行还原、修复。二、关于陈青兰要求我方返还预交的的房租2000元的诉请，请法院根据实际情况予以判决。事实上，我方2013年3月7日要求陈青兰于2013年4月份搬离房屋现在，此时已临近缴租日期，且我方也无法预知陈青兰搬离房屋的具体时间，故提前预收了4月份的房租。另，陈青兰实际搬离房屋的日期为2013年3月19日，已经超过了应交房租的日期，实际居住了，不存在预交未住的情形，且陈青兰也没有结清3月12日之后的水电费。三、陈青兰主张的中介费及搬家费，无事实及法律依据。陈青兰为证明中介费及搬家费用，提交两份《证明》，对此真实性及合法性我方均不予认可，因为经查实，加盖公章的广州市如意房屋中介公司及广州市快讯搬屋公司，根本不存在，陈青兰存在伪造证据之嫌。另，我方已履行提前告知义务，给予足够的时间让陈青兰搬离房屋，即使真实存在该两笔费用，也应由陈青兰自行承担，不应由我方承担。四、我方已履行提前告知义务，给予足够的时间让陈青兰搬离房屋，不存在任何违约行为。2008年1月12日，陈青兰与我方签订《房屋租赁合同》租期一年，2009年1月11日租赁合同期满后，双方并没有续签合同，根据合同法第236条的规定，该租赁合同的租赁期限为不定期，我方有权随时要求解除合同。当时我方因居住的员村房屋需拆迁，在无处居住的情况下，迫于无奈于2013年3月份提前告知陈青兰于4月份搬离房屋。我方已经履行了法律规定的提前告知义务，给予合理期限，不存在任何违约行为，不需要支付任何违约金。且我方认为，陈青兰提交的房屋租赁合同第二页的内容并非我方提供的格式条款，系由陈青兰伪造，故陈青兰以此提出的违约金计算方式存在错误，不应得到支持。五、陈青兰为子女上学支付的赞助费，不应由我方承担。第一，陈青兰两个小孩就读是棠下小学，按规定其直升对口学校是广州市骏景中学，而非广州市113中学和广州市南国学校，且其女儿是在陈青兰搬离我方房屋后才升入初中的，根本与我方无关。第二，陈青兰提交的房屋租赁合同系由其伪造，我方已向法院提出鉴定申请。理由如下：（一）合同中字体不一，一份正式的合同不可能同时出现三种不同的字体，且是在对陈青兰有利的部分进行了变更，我对此存在异议。（二）合同中存在大量的错别字，可见合同的伪造嫌疑。（三）合同的书面文件存在不完整性，陈青兰提交的合同下面明显有切割的部分。（四）根据拟定合同的习惯，第九项，其他约定的内容应当属于一个合同的最后一项，而不是处于中间，严重的违反了合同的正常安排。
徐凤金反诉称：2008年1月12日，我方与陈青兰签订《房屋租赁合同》，约定我方将天河区荷光路38号大院棠新小区3栋503房出租给陈青兰使用，租金每月1350元，租期一年。合同期满后，双方没有再续签合同，但陈青兰一直居住在上述房屋，租金也逐年提升，至2012年下半年开始租金为每月2000元。2013年3月份，由于我方要使用该房屋，便要求陈青兰于2013年4月搬离。陈青兰于2013年3月19日自行搬离后，我方发现该房屋的所有墙壁、门窗等人为损坏严重，无奈之下只能对房屋进行维修，为此我方共支付房屋维修费60805元。现提起反诉，请求法院判令：1、陈青兰向我方支付房屋维修费60805元。2、陈青兰承担本案受理费。
陈青兰针对徐凤金的反诉辩称：不同意徐凤金反诉诉请。一、关于房屋墙壁损坏问题，我方并没有破坏涉案房屋的墙壁。如我方破坏了房屋的墙壁，我方不要求徐凤金返还租赁押金。我从2007年起承租涉案房屋，涉案房屋当时的装修都很残旧。徐凤金没有证据证明我方破坏涉案房屋的墙壁。二、2008年11月13日我方与徐凤金签订了租赁合同，承租涉案房屋的原因是为了方便我方孩子上学，租赁期限至2013年11月31日届满。2013年3月徐凤金称其员村的房屋准备拆迁，要求我方立即搬走，我就要求徐凤金宽限几个月，待我方孩子2013年6月毕业后马上搬走。三、关于房屋租金，租金并非预交，承租以来均是先居住再交租的。
经审理查明：徐凤金是天河区棠新小区3栋503房（简称“涉案房屋”）的登记宅基地使用权人。
本案中陈青兰提供落款时间为2008年11月13日、当事人为徐凤金（甲方、出租方）及陈青兰（乙方、承租方）双方签订的《房屋租赁合同》（共3页，其中最后一页有双方签名。庭审中陈青兰同意将该合同原件交由本院保管附卷）。合同约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作住宅使用，租赁期限自2008年11月13日至2013年11月13日，每月租金1350元，租赁押金1350元；乙方应按时交纳自行负担的电话费、水费、电费；乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿；租赁期满后，如乙方不续租，未违反本协议条款，在交清所有费用后，甲方全额无息退回乙方押金；租赁期间甲方要收回房屋，须赔偿乙方3个月房租，并承担乙方由此造成的一切损失；甲方依法到房屋所在街道出租屋管理中心登记备案并交纳相关费用；甲方须向乙方提供小孩升学所需的街道出租屋管理中心的备案材料及税单；租赁期间，甲方未依法到房屋所在街道出租屋管理中心登记备案，未提供小孩升学所需的街道出租屋管理中心的备案材料及税单，造成乙方小孩不能升入对口学校，必须承担赔偿责任；租赁期间，所有设施所有权属甲方，租赁期内乙方必须妥善保管，不得丢失和损坏，保持墙身及地面地板整洁，正确使用。等等。
合同签订后，陈青兰支付徐凤金租赁押金1450元（含智能钥匙押金100元），徐凤金将涉案房屋交付陈青兰使用。
2013年3月12日，陈青兰向徐凤金交付2013年3月13日至4月12日的租金2000元（陈青兰、徐凤金均确认租金已由1450元／月调整至2000元／月）。
2013年3月19日，陈青兰搬离涉案房屋。当日陈青兰、徐凤金双方因解除合同后退还押金及赔偿损失等事宜协商不成并发生争执，徐凤金一方报警（报警回执显示报警人为梁旭镇。徐凤金称梁旭镇为其女儿）。
关于2013年3月19日双方发生纠纷的经过，陈青兰称：2013年3月19日前我方已将我方物品全部搬走；2013年3月19日当日双方发生纠纷，徐凤金一方报警后警察上门，警察要求双方冷静处理，然后我方将涉案房屋锁住就离开了；事后徐凤金一方用撬门的方式强行收回涉案房屋。对此徐凤金则提供一份其制作的《情况说明》予以说明（“广州市天河区东圃镇棠下治保会”盖章确认情况属实）。《情况说明》主要内容：2013年3月19日晚上20点左右，涉案房屋承租人陈青兰的老公江卫国自愿搬清屋内所有家具物品后，当晚江卫国约我方谈涉案房屋退房一事。由于徐凤金身体不适就委托其女儿梁旭镇。江卫国当时要求我方赔偿3个月租金和搬迁费等无理要求，并坚持不退还房屋钥匙。我方在与江卫国协商不成后报警处理，警察上门了解情况后，对涉案房屋仔细巡查一遍看到涉案房屋内空无一物，室内所有墙壁、门窗和门锁损害严重。经警察再次调解，江卫国还是一再要求赔偿其住房租金和搬迁费等无理要求，最后大家不欢而散。3月20日早上，我方打电话给江卫国想调解，但江卫国态度强硬，在调解无望的情况下申请了棠下村大队帮忙见证，在棠下村治保会、棠下派出所和管理处等多人见证下开门进入房屋，房屋本有的家具四件套、家电和报装的有线电视机顶盒都不在，连厕所设施也在我方不知情的情况下被陈青兰私下进行改造。
本案中徐凤金表示其持有的合同原件已遗失，对陈青兰提供的租赁合同原件除由其签名确认的末页确认真实性外，对其余内容真实性均不予确认，并申请对租赁合同第2页的字体墨迹与第1、3页是否相同等进行司法鉴定。
陈青兰对其第3、4项诉请提供如下证据：1、2013年3月13日广州市如意房屋中介公司出具的房屋租赁中介服务费2000元；2、2013年3月15日广州市快讯搬屋公司出具的搬家费用2800元。经质证，徐凤金对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。徐凤金并出具2013年10月29日广州市工商行政管理局出具的《证明》两份，《证明》主要内容为该局企业登记数据库未查到上述广州市如意房屋中介公司、广州市快讯搬屋公司的记录。
陈青兰对其第5、6项诉请提供如下证据：1、儿子江浩文（2000年1月7日出生）、女儿江浩琪（2001年5月23日出生）的户口自江西上饶迁入广东从化的《准予迁入证明》、《常住人口登记卡》及广州市天河区棠下小学出具的上述两人的学籍登记资料；2、2012年5月28日广州市第一一三中学东方小区教导处向棠下小学江浩文出具的《2012年天河区小学升初中申请跨地段升学受理回执（二）》［主要内容：你跨地段入读113中学的申请我校已受理，经初步审核，由于你户口在从化，房产为租赁（未备案），因此不完全具备跨地段入读我校的条件，我校会将你的申请材料统一递交给区教育局中招办进行复核，复核结果将于7月10日通知你现就读小学，请你于7月23日到毕业小学领取入学通知书］；3、中国农业银行现金缴款单一份（显示缴款人113中学，收款人广州市天河区教育局，款项来源“捐资助学费”，金额25000元；无显示缴款时间，陈青兰称缴款时间约在2012年4月；陈青兰称该款项为其儿子江浩文的入学赞助费）；4、中国建设银行广州南国花园支行出具的《广东省非税收入（电子）票据》（显示缴款人为陈青兰，收款单位为广州市南国学校，收费项目“捐资助学”，金额40000元；原告称该款项为其女儿江浩琪的入学赞助费）；5、《2012年天河区初中招生工作指引》、《2013年天河区初中招生工作指引》［均载明：具有广州市常住户籍（含12区、县级市），在我区公办小学毕业的学生（含经批准的政策性照顾借读生），按照小学升入对口中学和统筹分配学位的原则，实行免试入学。在我区公办小学毕业，仍需在我区公办学校升学的，必须在制定时间到我区居住地所属中学办理跨地段升学手续，由居住地所属中学进行初审，经区复审后，采用免试、统筹入学的办法安排升学；办理时须提供户口簿原件和复印件、在天河区有效的居住证明（如父母房产证、购房合同发票、市房管局认可的有效租赁合同等）、及毕业小学从《广州市教育综合管理系统》中打印的学籍证明（须加盖学校公章）；未按时、按要求申请者，视为自动放弃我区升学资格］。经质证，徐凤金对证据1、5的真实性不予确认；证据2、3、4的真实性无异议，但认为与本案无关，棠下小学的对口初中为骏景中学，并非113中学及南国中学，上述费用属择校费。
庭审中陈青兰明确其第5、6项诉请的合同依据为租赁合同中“租赁期间，甲方未依法到房屋所在街道出租屋管理中心登记备案，未提供小孩升学所需的街道出租屋管理中心的备案材料及税单，造成乙方小孩不能升入对口学校，必须承担赔偿责任”的约定。对此徐凤金表示：1、上述合同条款所在的第2页是陈青兰伪造的，不可能存在这样的合同约定；2、陈青兰未举证证明其要求过我方办理租赁合同登记备案，陈青兰也未举证证明骏景中学拒绝提供陈青兰小孩就读的书面文件，故陈青兰要求我方赔偿其赞助费损失没有法律依据。陈青兰则称：1、我方承租涉案房屋就是为了小孩读书，租赁期间我方多次要求徐凤金办理租赁合同登记备案并表示同意负担相关租赁税费，但徐凤金一直不同意办理；2、棠下小学口头告知我方由于租赁合同没有办理租赁备案，故骏景中学不允许我方小孩入读，骏景中学、棠下小学也不可能就该情况出具书面说明。另，本院庭审中询问陈青兰，如何解释其两个小孩入读棠下小学而无须办理租赁合同登记备案？陈青兰回答称：当时我方小孩入读棠下小学只须提供租赁合同，且小学不需办理租赁合同登记备案，只需要交赞助费就可以了。
徐凤金对其反诉请求另提供《建筑装修工程合同》、《报价表》（显示施工项目包括拆打地面、厨房、橱柜；电路维修安装、自来水维修安装、墙面批荡、木门安装、座厕安装等）、《企业法人营业执照》、工程款发票（金额60805元）等证据。经质证，陈青兰对上述证据的真实性均不予确认，称不存在其损坏涉案房屋的事实。
关于涉案房屋是否带家私电器出租，陈青兰表示涉案房屋不带家私电器；徐凤金则表示带家私电器，依据为其提供的证据《情况说明》。
关于承租期间的水电费、有线电视费等费用，陈青兰称水电费没有结清，有线电视费是与租金一并交给徐凤金的。徐凤金表示陈青兰没有支付2013年3月12日-19日期间的水电费、有线电视费，但其本案中不主张上述费用。
本院认为：本案中，陈青兰提供了租赁合同原件，该合同有陈青兰、徐凤金签名确认，徐凤金对该原件除由其签名确认的末页确认真实性外，对其余内容真实性均不予确认，但未提供其持有的租赁合同原件加以对比核实，未举相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。本院依法采信陈青兰提供的租赁合同是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。
关于陈青兰的本诉请求。租赁合同约定，租赁期间徐凤金要收回房屋，须赔偿陈青兰3个月房租，并承担陈青兰由此造成的一切损失。本案中，合同签订后徐凤金将涉案房屋交付陈青兰使用，陈青兰支付租金至2013年4月12日，合同约定租赁期限至2013年11月13日届满，但按徐凤金自身陈述及查明的事实，其因自身原因须搬回涉案房屋居住，因此要求提前解除合同、收回房屋。陈青兰于2013年3月19日搬离涉案房屋，但该日双方因合同解除的结算及赔偿问题产生纠纷，陈青兰不同意交回房屋钥匙，徐凤金一方报警并于次日自行收回房屋，其后陈青兰提起本案诉讼。由此可见，徐凤金在租赁期限未届满的情况下单方要求解除合同、收回房屋并导致本案纠纷，徐凤金是本案租赁合同的违约方，应依约承担违约责任。陈青兰根据上述合同约定要求徐凤金退还租赁押金1450元，因上述1450元中有100元属于智能钥匙押金，而陈青兰事实上未归还智能钥匙给徐凤金，因此徐凤金须退还的租赁押金应扣除100元，即徐凤金应返还陈青兰租赁押金1350元。陈青兰要求徐凤金按双方履约过程中已实际调整的租金标准2000元／月赔偿相当于三个月租金的违约金6000元，有事实和法律依据，本院予以支持。陈青兰在2013年3月19日已搬离涉案房屋，徐凤金自认其于2013年3月20日自行收回房屋，租金应计至陈青兰搬离涉案房屋之日止。鉴于陈青兰已支付租金至2013年4月12日，因此徐凤金应退回其多收的2013年3月20日-4月12日期间的租金1548.4元（2000元／月÷31日×24日）。至于陈青兰要求徐凤金赔偿其中介费损失2000元、搬家费2800元的诉请，因上述费用的赔偿问题双方合同并无明确约定，徐凤金提供的《证明》反映开具上述收据的中介公司及搬家公司在工商部门并无办理注册备案，且在双方租赁合同期限届满、不再续租的情况下上述款项也属陈青兰另行租赁房屋须发生的合理费用，因此陈青兰上述诉请理据不足，本院不予支持。至于陈青兰要求徐凤金因未按合同约定配合办理租赁合同备案登记导致其额外支出儿子江浩文升初中入学赞助费损失25000元、女儿江浩琪升初中入学赞助费损失40000元的诉请。如按陈青兰所述，租赁合同登记备案与其子女入学密切相关，但陈青兰未举证其租赁涉案房屋多年以来曾要求徐凤金办理租赁合同登记备案，也未举充分证据证实其上述损失与徐凤金未配合其办理租赁合同登记备案存在必然的因果关系；且按陈青兰自身陈述，其儿子江浩文入读113中学所交的赞助费25000元发生在2012年4月，距离2013年3月双方发生纠纷将近1年，陈青兰未举证其在缴费当时及事后合理期间内曾就此向徐凤金提出过异议，主张过权利。因此，陈青兰上述要求徐凤金赔偿上述赞助费损失，理据不足，本院亦不予支持。
关于徐凤金的反诉请求。首先，租赁合同未约定涉案房屋带家私电器出租及家私清单，因此徐凤金称涉案房屋为带家私电器出租及陈青兰导致其交付的家私电器丢失，本院不予采信。其次，2013年3与9日双方发生纠纷当日涉案房屋现状缺乏照片、视频等直接证据予以证实，陈青兰对租赁期间涉案房屋被其损坏的事实予以否认，徐凤金仅依据其提供的证据《情况说明》拟证明该事实依据不足。另外，根据徐凤金提供的《建筑装修工程合同》、报价单及装修发票等，上述装修是针对整个涉案房屋的装修，并非房屋的局部整改、修复，徐凤金据此要求陈青兰赔偿其房屋维修费60805元，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起10日内，徐凤金返还陈青兰租赁押金1350元。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，徐凤金返还陈青兰租金1548.4元。
三、自本判决发生法律效力之日起10日内，徐凤金支付陈青兰违约金6000元。
四、驳回陈青兰的其它本诉请求。
五、驳回徐凤金的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费1830元，由陈青兰负担1730元，徐凤金负担100元；反诉受理费660元，由徐凤金负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 李新程
人民陪审员 关东英
人民陪审员 卓燕君
二〇一四年六月二十五日
书 记 员 何嘉杰
梁雅芝
判决书已于2014年月日送达