浙江省嵊州市人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）浙0683执异56号
案外人：吕荣跃，男，1970年10月19日出生，汉族，住新昌县。
案外人：贾松萍，女，1973年7月31日出生，汉族，住新昌县。
申请执行人：招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行，住所地：嵊州市剡湖街道西后街66号。
负责人：黄钟尧，行长。
委托诉讼代理人：杜晔，浙江三惟律师事务所律师。
被执行人：浙江胜坚轴承机械有限公司，住所地：嵊州市经济开发区城东区加佳路67号。
法定代表人：赵达江，董事长。
被执行人：新昌县密而特轴承机械制造有限公司，住所地：新昌县城关镇梁家井。
法定代表人：赵云，董事长。
被执行人：新昌县金城建设发展有限公司，住所地：新昌县南明路260号-3。
法定代表人：章品位，董事长。
被执行人：浙江胜坚置业有限公司，住所地：新昌县儒岙镇黄泥丘村。
法定代表人：赵笑芹，董事长。
被执行人：浙江绍兴白云建设有限公司，住所地：新昌县南明街道鼓山中路181号。
法定代表人：吕伯安，董事长。
被执行人：赵达江，男，1963年7月15日出生，汉族，住新昌县。
被执行人：赵云，男，1988年4月12日出生，汉族，住新昌县。
被执行人：吕晓春，女，1970年10月30日出生，汉族，住新昌县。
本院在执行申请执行人招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行（以下简称招行嵊州支行）与被执行人浙江胜坚轴承机械有限公司、新昌县密而特轴承机械制造有限公司、新昌县金城建设发展有限公司、浙江胜坚置业有限公司（以下简称胜坚置业公司）、浙江绍兴白云建设有限公司、赵达江、赵云、吕晓春金融借款合同纠纷一案中，案外人吕荣跃、贾松萍向本院提出书面异议，本院于2017年12月5日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。案外人吕荣跃、贾松萍、申请执行人招行嵊州支行的委托诉讼代理人杜晔到庭参加听证，被执行人均未到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人吕荣跃、贾松萍称，嵊州市人民法院于2016年4月19日作出（2016）浙0683执2191号执行裁定书，错误查封了案外人购买的新昌县七星街道人和景园×期××幢××室。为此案外人提出异议，理由为：2012年7月31日，两案外人向胜坚置业公司购买新昌县七星街道人和景园×期××幢××室，付款方式为：2012年6月22日缴纳诚意金30万元，2012年7月31日付购房款423315元，共计购房款723315元，另外于2013年8月18日购买价格22680元的车棚一个。现今案外人前往办理房屋权证时发现上述房屋被本院查封。案外人认为，案涉房屋所有权应属于案外人吕荣跃、贾松萍所有，为此请求依法撤销（2016）浙0683执2191号执行裁定，解除对新昌县七星街道人和景园×期××幢××室房屋的查封措施。
申请执行人招行嵊州支行称，案涉房屋系登记在被执行人胜坚置业公司名下的不动产，法院依法执行并无不当。案外人虽然与胜坚置业公司签订了合同，但仍应依法登记才能发生物权变动的效力。为此要求驳回案外人的异议请求。
本院查明，本院在审理原告招行嵊州支行与被告浙江胜坚轴承机械有限公司、新昌县密而特轴承机械制造有限公司、新昌县金城建设发展有限公司、胜坚置业公司、浙江绍兴白云建设有限公司、赵达江、赵云、吕晓春金融借款合同纠纷一案中，经原告申请财产保全，本院于2016年4月19日作出（2016）浙0683民初2191号民事裁定书，裁定冻结被告银行存款1800万元，或查封、扣押其相应价值的其他财产，并据此裁定查封案涉房屋在内的胜坚置业公司名下座落于新昌县七星街道人和景园的多处房屋。2016年6月27日，本院作出（2016）浙0683民初2191号民事判决书，判决主文为：“一、浙江胜坚轴承机械有限公司返还招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行借款本金1750万元，并支付按合同约定方式计算的利息（其中1150万元自2015年10月21日起至2016年3月31日止按年利率6.111%计算利息和复息，自2016年4月1日起至付清日止按年利率9.1665%计算罚息和复息；600万元自2015年10月21日起至2016年3月31日止按年利率5.0925%计算利息和复息，自2016年4月1日起至付清日止按年利率7.63875%计算罚息和复息）以及律师代理费1万元。上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。二、新昌县密而特轴承机械制造有限公司、赵达江、吕晓春、赵云对浙江胜坚轴承机械有限公司的上述债务承担连带清偿责任。新昌县密而特轴承机械制造有限公司、赵达江、吕晓春、赵云承担担保责任后，有权向浙江胜坚轴承机械有限公司追偿。三、浙江胜坚置业有限公司、浙江绍兴白云建设有限公司对浙江胜坚轴承机械有限公司的上述债务中的借款本金600万元及相应的利息、罚息、复息（自2015年10月21日起至2016年3月31日止按年利率5.0925%计算利息和复息，自2016年4月1日起至付清日止按年利率7.63875%计算罚息和复息），以及律师代理费3400元承担连带清偿责任。浙江胜坚置业有限公司、浙江绍兴白云建设有限公司承担担保责任后，有权向浙江胜坚轴承机械有限公司追偿。四、新昌县金城建设发展有限公司对浙江胜坚轴承机械有限公司的上述债务中的借款本金1200万元及相应的利息、罚息、复息（其中600万自2015年10月21日起至2016年3月31日止按年利率5.0925%计算利息和复息，自2016年4月1日起至付清日止按年利率7.63875%计算罚息和复息；600万自2015年10月21日起至2016年3月31日止按年利率6.111%计算利息和复息，自2016年4月1日起至付清日止按年利率9.1665%计算罚息和复息），以及律师代理费6800元承担连带清偿责任。新昌县金城建设发展有限公司承担担保责任后，有权向浙江胜坚轴承机械有限公司追偿。五、驳回招商银行股份有限公司绍兴嵊州支行的其余诉讼请求”。该判决生效后，招行嵊州支行向本院申请执行，本院于2017年4月1日立案，案号为（2017）浙0683执1018号。
另查明，2012年7月31日，案外人与被执行人胜坚置业公司签订订购协议书一份，约定向被执行人胜坚置业公司购买座落于新昌县七星街道人和景园×期××幢××室房屋，购房总价723335元已于订购协议书签订前支付完毕。2013年8月18日，胜坚置业公司与案外人办理房屋交付手续，包括出具房屋使用说明书、质量保证书及案外人签订前期物业管理服务协议、缴纳物业维修基金等一系列手续。同日，案外人向胜坚置业公司购买总价为22680元的车棚一个。2014年1月13日，新昌县国土资源局向案外人吕荣悦、贾松萍出具土地使用权分割登记凭证，将案涉房屋的土地使用权分割给案外人，并注明该凭证是各分割单位分摊土地使用权面积的权属证明，是准予土地使用权分割转让的凭证，购房者可凭证及有关资料申请变更登记，换领国有土地使用证。
本院认为，执行过程中，为维护消费者生存权，消费者对买受房屋的物权期待权应享有足以排除执行的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。结合本案，2012年7月31日案外人向胜坚置业公司购买案涉房屋（房屋性质为住宅），全额支付购房款，并于2014年办理案涉房屋的土地分割手续，故案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二、三项规定之条件。本案的争议焦点在于，法院查封前案外人与胜坚置业公司签订的订购协议书等能否认定为合法有效的书面买卖合同。对此，本院认为，案外人与胜坚置业公司虽未签订格式版本的商品房买卖合同，但案外人提供的订购协议书及2013年8月18日房屋交付时出具的房屋使用说明书、质量保证书等内容已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人胜坚置业公司已经按照约定收受购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，上述协议应当认定为商品房买卖合同，故可认定案涉房屋在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。综上，案外人具备房屋消费者物权期待权的保护条件，案外人要求解除对新昌县七星街道人和景园×期××幢××室查封措施的异议请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
解除对登记在浙江胜坚置业有限公司名下的座落于新昌县七星街道人和景园×期××幢××室的查封措施。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张盼盼
审 判 员 陈荣华
人民陪审员 徐小平
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 范少杰