南宁铁路运输法院
民 事 判 决 书
（2015）南铁民初字第490号
原告莫秋芬。
委托代理人马金文，广西作一律师事务所律师。
委托代理人卢春贝，广西作一律师事务所实习律师。
被告刘福翔。
原告莫秋芬与被告刘福翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月25日受理后，依法适用普通程序，由审判员杜金泽担任审判长，与代理审判员刘建军、梁耀美组成合议庭，书记员吴宾虹担任记录，于2015年11月30日第一次公开开庭审理，原告委托代理人马金文、卢春贝及被告刘福翔到庭参加诉讼。2015年12月16日，本院组织原、被告双方就被告提交的证据进行质证，原告委托代理人马金文、被告刘福翔到庭参加质证。2016年4月19日，本院第二次公开开庭审理本案，原告委托代理人马金文、被告刘福翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告莫秋芬诉称，原、被告于2015年3月1日签订《铺面租赁协议书》，约定由被告刘福翔将位于广西大学东校园五栋宿舍旁一间16平方米的铺面出租给原告，租金为4500元／月；原告需向被告支付铺面转让费15000元、更名费10000元、水电卫生押金11500元，经被告同意原告方可将铺面转租。同年3月7日、6月10日，原告依约向被告支付了铺面转让费、更名费、租金、水电卫生押金共计63500元。同年6月初，经被告同意，原告将铺面转租给案外人王某，6月15日，王某与被告签订《铺面租赁协议书》，6月18日，原告与王某签订《铺面转让协议》。但被告未将铺面未到期租金、水电卫生押金退还原告。被告收取更名费也没有事实和法律依据。为此，原告多次要求被告将押金、租金及更名费退还，被告均予以拒绝。原告遂诉至法院，请求判令：1.被告返还原告押金11500元、更名费10000元、租金10800元及前述费用的利息258.98元（该利息暂从2015年6月19日计至2015年8月15日，此后的利息另计）；2.本案诉讼费用由被告承担。因得知案涉铺面可能是未经规划许可建设的房屋，原告于2016年3月16日书面变更诉讼请求为：1.确认原、被告于2015年3月1日签订的《铺面租赁协议书》无效；2.被告返还原告转让费15000元、更名费10000元、押金11500元、租金10800元，合计47300元；3.本案诉讼费用由被告承担。
原告莫秋芬对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1.原告与被告刘福翔于2015年3月1日签订的《铺面租赁协议书》及被告分别于2015年3月7日、6月10日出具的收条，拟证明原、被告之间存在铺面租赁合同关系，被告向原告收取铺面转让费15000元、更名费10000元、租金27000元、水电押金9000元及卫生综合管理押金2500元，共计63500元；2.被告与案外人王某于2015年6月15日签订的《铺面租赁协议书》（复印件）及原告、被告、王某于2015年6月18日签订的《铺面转让协议》、王某出具的收条，拟证明原告经被告同意将铺面转租他人。
被告刘福翔辩称，2015年3月初，原、被告签订《铺面租赁协议书》，约定原告莫秋芬须一次性支付被告转让费15000元、更名费10000元，租赁期限自2015年3月1日至2017年3月1日止，租赁期间未经被告同意原告不得转让该铺面。同年5月初，由于原告经营不善，无法继续支付租金，口头向被告提出转租铺面。按照租赁合同约定，如未到期解除合同，被告不退还原告支付的转让费15000元、更名费10000元及押金11500元，原告表示无异议，被告未表态。同年6月，原告准备将铺面转让给第三方王某，转让费50000元，同时王某亦找到被告提出愿意向被告支付30000元转让费，并另外付给被告更名费、押金等共计21500元，待原告违反租赁合同后与被告重新签订合同，被告拒绝。后经原告、被告及王某共同商议，被告同意原告将该铺面转让给王某，但不退还原告转让费15000元、更名费10000元及押金11500元，原、被告签订的铺面租赁协议作废，王某重新向被告支付更名费10000元、水电卫生押金11500元，向原告支付转让费30000元（含2015年6月18日至2015年8月31日已交租金）。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告刘福翔为其辩解在举证期限内提供的证据有：1.被告与案外人广西大学于2014年4月1日签订的《摊位（场地）租赁合同》及广西大学出具的证明两份，拟证明案涉铺面系广西大学所有，属于合法建筑，权利人同意被告转租；2.李宗愉、梁定持的书面证词，拟证明原告、被告及案外人王某于2015年6月18日签订《铺面转让协议》的事实；王某、李宗愉、梁定持三位证人出庭作证的陈述，拟证明原告、被告及案外人王某于2015年6月18日签订《铺面转让协议》及款项支付事实。
经过开庭质证，原告对被告所举证据1中的《摊位（场地）租赁合同》真实性、合法性、关联性无异议，但认为不能证明争议铺面是合法建筑；原告对被告所举证据1中的两份证明真实性、合法性、关联性均有异议，认为广西大学及其内设机构不具备出具房屋产权证明、房屋合法性证明的资格，两份证明均不具备证据效力；原告对被告所举证据2的真实性、合法性、关联性均有异议，认为两位证人的书面证词与其在庭审中的陈述矛盾，且明显受到被告的不当影响，应不具有证明力；原告对证人王某的证词的真实性、合法性有异议，认为王某曾于第一次庭审中旁听本案审理，其陈述已经失去了客观性，应不具有证明力。
被告对原告所举证据1及证据2中的《铺面租赁协议书》无异议；被告对原告所举证据2中的《铺面转让协议》的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该协议中由其书写的附加条款系三方当事人协商一致的结果，原告既然签名确认，就不得再要求退还押金、更名费及租金剩余部分。
结合原、被告双方的举证质证意见，本院认为，原告所举证据1及证据2中的《铺面租赁协议书》，双方均无异议，上述证据来源合法、客观真实且与本案有关联，本院予以认定；原告所举证据2中的《铺面转让协议》，被告对其真实性、合法性、关联性无异议，仅强调该协议中手书的附加条款系三方协商一致的结果，本院对该份证据的形式真实予以确认；原告对被告所举证据1中的《摊位（场地）租赁合同》异议成立，本院对该份证据的证明目的不予认可；原告对被告所举证据1中的两份证明及证据2的异议成立，本院对该两组证据均不予采信；原告虽对被告所举证据3的客观真实提出异议，但其未提供反证证明王某所述虚假，且王某所述与在案其他证据能够相互印证，故其异议不能成立，本院对该证据的效力予以确认。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
本案诉争铺面位于广西大学东校园学生宿舍4栋旁，2010年由被告刘福翔设计、案外人广西大学建设完工，2014年4月1日，由广西大学出租给被告使用。本案述及的“广西大学东校园五栋宿舍旁一间面积为16平方米的铺面”与“广西大学东校园学生宿舍4栋E1铺面”为同一铺面。
2015年3月1日，原告莫秋芬（乙方）与被告刘福翔（甲方）签订《铺面租赁协议书》，约定：甲方将广西大学东校园五栋宿舍旁一间面积为16平方米的铺面租赁给乙方作零食店使用，租期从2015年3月1日起至2017年3月1日止，租金为4500元／月；乙方向甲方支付铺面转让费25000元（其中包含更名费10000元）、水电押金9000元、卫生综合管理押金2500元，租赁期满如乙方无违反学校规定及其他违约行为，甲方应退还全部押金11500元整；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋转让给第三方或改变用途，如未经甲方同意转让，甲方将不退还押金并解除未到期合同，不退还未到期租金，如合同未到期乙方要转让，需提前告知甲方，由乙方负责自行找寻下一位租赁者并有权收取该租赁者的转让费。该合同签订后，被告将案涉铺面交付原告使用，原告也依约于同年3月7日向被告支付了2015年3月1日至2015年5月31日期间的租金13500元、铺面转让费15000元、更名费10000元、水电押金4500元及卫生综合管理押金2500元，合计45500元，于同年6月10日向被告支付了2015年6月1日至2015年8月31日期间的租金13500元及水电押金4500元，合计18000元。
同年6月15日，被告刘福翔与案外人王某签订《铺面租赁协议书》，约定由王某向被告支付更名费10000元、水电押金9000元及卫生综合管理押金2500元。
同年6月18日，原告莫秋芬（甲方）、被告刘福翔与案外人王某（乙方）共同签订《铺面转让协议》，约定：铺面使用人刘福翔同意甲方将位于广西大学东校园学生宿舍4栋E1铺面转让给乙方使用，租期自2015年6月16日至2017年3月1日止；乙方于2015年6月15日与刘福翔签订铺面租赁协议并向刘福翔支付更名费10000元及押金11500元；乙方向甲方支付铺面转让费30000元；甲方与刘福翔于2015年3月1日签订的铺面租赁协议于2015年6月15日解除失效；本合同自甲方交清退款21500元后凭乙方开具给甲方的收条起生效。被告刘福翔在《铺面转让协议》正文之后补充以下内容：刘福翔同意甲方转让铺面给乙方使用；甲方由于未到期转让铺面，转让费归甲方所有，甲方须交清使用期间租金及水电，不得提出退还押金费用（二个月水电押金及2500元校方卫生秩序押金）方生效；乙方须一次性交清更名费10000元、二个月租金即押金
9000元、校方卫生秩序押金2500元方生效。该协议签订后，案外人王某于2015年6月18日向原告出具收条一份，确认收到21500元。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。被告刘福翔提交的证据不能证明案涉铺面的产权归属，亦不能证明该铺面系经过建设工程规划许可建设的房屋，其应承担举证不能的不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。故出租人（被告）就未经建设工程规划许可建设的房屋与承租人（原告）订立的租赁合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告莫秋芬已经于2015年6月18日将案涉铺面交还被告刘福翔，并主动放弃了其占有使用商铺期间已付租金的返还要求，被告应向原告返还其已付的转让费15000元、更名费10000元、押金11500元及未占有使用商铺期间的租金10800元，合计47300元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：
一、确认原告莫秋芬与被告刘福翔于2015年3月1日签订的《铺面租赁协议书》无效；
二、被告刘福翔向原告莫秋芬返还转让费15000元、更名费10000元、押金11500元及原告未占有使用商铺期间的租金10800元，合计47300元；
本案案件受理费898元（原告已预交），由被告刘福翔负担。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费898元（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：中国农业银行股份有限公司南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杜金泽
代理审判员 刘建军
代理审判员 梁耀美
二〇一六年四月二十二日
书 记 员 吴宾虹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国城乡规划法》
第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：
（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；
（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。