江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0426民初1043号原告彭桂芳，男，1981年11月19日生，汉族，住德安县。委托代理人王弟林，江西博阳律师事务所律师。被告德安县有源房地产开发有限公司,住所地德安县义峰路（汇龙世纪商贸城C61号）。法定代表人夏超明，总经理。被告夏超明，男，1974年4月5日出生，汉族，住德安县。原告彭桂芳与被告德安县有源房地产开发有限公司（以下简称有源公司）、夏超明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理，依法由代理审判员王青蓝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王弟林到庭参加了诉讼。被告德安县有源房地产开发有限公司、夏超明经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭桂芳诉称，2009年3月21日原被告双方签订了一份汇龙城市广场商铺租赁合同，约定被告公司承租原告位于汇龙城市广场B5、F30号的商铺，当时商铺建筑面积因房产证未发，故约定其面积分别为23.8㎡、21.88㎡，承租期限自2010年5月1日起至2016年4月30日止，根据合同第二条约定“每年租金约定为承租商铺总价的8%予以计算”，后经德安县房管局下发的商铺产权证，登记面积分别为24.01㎡、22.7㎡，比约定面积分别增加了0.21㎡、0.82㎡，根据约定，于2015年10月15日开始被告本应支付第六年度上半年租金，但其一直以各种理由拖延未付，且被告公司在六年租赁期间内支付租金也没有按本合同第二条第三款约定的房产证上的实际建筑面积予以补足增加面积的租金，在原告业主的集体追讨下，被告仅支付该年度两个月的租金，仍欠付10个月租金，原告遂诉至法院，要求两被告支付自2015年7月1日至2016年4月30日租金24392元，房产实际面积比合同多1.03㎡，要求两被告支付误差面积的6年租金3672元，两项共计28064元；被告向案外人王敏星出具承诺书，承诺按日千分之一支付违约金，故要求被告以28064元为基数按日千分之一计算自2015年10月15日起至租金付清之日止的违约金。被告德安县有源房地产开发有限公司未提交答辩意见。被告夏超明未提交答辩意见。经审理查明，原告彭桂芳与被告德安县有源房地产开发有限公司于2009年3月21日签订商铺租赁合同。合同约定：1、原告将自有的汇龙城市广场一层B5号商业用房租赁给被告，租期为6年，自2010年5月1日起至2016年4月30日止，该商铺的建筑面积约为23.8㎡，单价为8890.21元，商铺总价为人民币211587元整；2、被告支付原告年租金为合同总价的8%；3、租金为半年一付，每次提前半月支付；4、铺位总价以产权证面积乘以单价为准计算租金。同时约定，被告没有及时足额向原告支付租金的，以逾期应付租金总额为基数按同期银行活期存款利率向原告支付日违约金。原告彭桂芳与被告德安县有源房地产开发有限公司于2009年4月22日签订商铺租赁合同。合同约定：1、原告将自有的汇龙城市广场贰层F30号商业用房租赁给被告，租期为6年，自2010年5月1日起至2016年4月30日止，该商铺的建筑面积约为21.88㎡，单价为7052.65元，商铺总价为人民币154312元整；2、被告支付原告年租金为合同总价的8%；3、租金为半年一付，每次提前半月支付；4、铺位总价以产权证面积乘以单价为准计算租金。同时约定，被告没有及时足额向原告支付租金的，以逾期应付租金总额为基数按同期银行活期存款利率向原告支付日违约金。被告德安县有源房地产开发有限公司如约向原告支付了自2010年5月1日至2015年6月30日的租金，但拖欠自2015年7月1日至2016年4月30日止的租金至今未付，原告经多次催要未果，遂诉至本院。另查明，德安县誉明房地产测绘有限责任公司对汇龙城市广场一层B5号商业用房测绘产权面积为24.01㎡、汇龙城市广场贰层F30号商业用房产权面积为22.7㎡.上述事实有原告陈述、商铺租赁合同、房屋面积测绘报告、银行流水明细清单等证据存卷佐证，事实清楚，证据充分，足以认定。本院认为，原告彭桂芳与被告德安县有源房地产开发有限公司之间的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效；双方当事人应按合同约定履行义务。根据合同相对性，合同相对人为被告德安县有源房地产开发有限公司，被告夏超明非本案合同的权利义务相对人，该合同对被告夏超明不具有法律约束力，原告诉称被告夏超明作为德安县有源房地产开发有限公司的出资人，其未足额缴纳注册资金证据不足，故原告要求被告夏超明承担民事责任无法律依据。原告依约将商铺租赁给被告德安县有源房地产开发有限公司，被告有源公司应按约定支付租金。原告依据商铺租赁合同要求被告支付租金符合法律规定，应予支持。根据合同约定汇龙城市广场一层B5号商业用房年租金为8890.21×23.8×8%=16926.96（元），月租金为1410.5元，被告有源公司未付十个月租金应计算为1410.58元×10个月=14105元；商铺测绘面积为24.01㎡，比合同约定面积23.8㎡多出面积0.21㎡，该面积对应租金为0.21㎡×8890.21元×8%×6年=896元。根据合同约定汇龙城市广场贰层F30号商业用房年租金为7052.65×21.88×8%=12344.96（元），月租金为1028.7元，被告有源公司未付十个月租金应计算为1028.7元×10个月=10287元；商铺测绘面积为22.7㎡，比合同约定面积21.88㎡多出面积0.82㎡，该面积对应租金为0.82㎡×7052.65元×8%×6年=2776元。根据合同约定，被告逾期支付租金的，应以应付租金总额为基数向原告按同期银行活期存款利率支付日违约金，被告未付十个月租金前四个月（2015年7月1日至2015年10月30日）租金逾期日为2015年4月15日，基数为（1410.5元+1028.7元）×4个月=9756.8元；后半年（2015年11月1日至2016年4月30日）逾期日起为2015年10月15日，基数为（1410.5元+1028.7元）×6个月=14635.2元。故原告要求被告按有源公司向案外人王敏星作出的承诺书约定的应付款租金总额日千分之一支付违约金，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告德安县有源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭桂芳支付自2015年7月1日至2016年4月30日止的租金24392元；二、被告德安县有源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告彭桂芳支付差额面积1.03㎡自2010年5月1日至2016年4月30日止的租金3672元；三、被告德安县有源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以9756.8元为基数按中国人民银行同期活期存款利率向原告彭桂芳支付自2015年4月15日起至租金付清之日的违约金；四、被告德安县有源房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以14635.2元为基数按中国人民银行同期活期存款利率向原告彭桂芳支付自2015年10月15日起至租金付清之日的违约金；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费501.6元（原告已预交），由被告德安县有源房地产开发有限公司负担，与上述款项一并给付原告。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。代理审判员  王青蓝二〇一六年十二月二十七日书 记 员  荣丽娜