北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）二中民终字第11549号
上诉人（原审原告）张立中，女，1962年9月6日出生。
委托代理人夏广域，北京市京华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京政泉控股有限公司，住所地北京市朝阳区大屯里317号。
法定代表人胜瑞刚，董事长。
委托代理人徐昂杨，男，1978年10月20日出生。
委托代理人车莉丽，女，1980年5月22日出生。
上诉人张立中、北京政泉控股有限公司因商品房预售合同纠纷一案，均不服北京市朝阳区人民法院（2012）朝民初字第07874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张立中之委托代理人夏广域，北京政泉控股有限公司（以下简称政泉公司）之委托代理人徐昂杨、车莉丽，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年12月，张立中诉称：2004年9月1日，我与政泉公司签订《商品房买卖合同》，购买了政泉公司开发销售的206号商业用途房屋（以下简称206号房屋），建筑面积382.37m2，单价18696.177元／m2，总价7148857元，交付期限2005年5月1日前。合同签订后，我依约向政泉公司支付了首付款3578857元。2004年9月2日，政泉公司根据我购买上述房屋的投资意愿，向我承诺：”自房屋交付90日起3年内，每年向我给予按购买房屋总价款11%、13%、15%的固定回报。”2006年3月，因政泉公司迟延交付房屋，我诉至法院要求政泉公司按合同约定承担违约责任。2009年12月25日北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）以（2009）二中民终字第16395号判决书作出终审判决，支持我违约金请求，又因房屋所在商业楼的格局发生重大变更，我购买的房屋位置变更为上下步行楼梯、电梯井、风井、强弱电等，判决将双方《商品房买卖合同》予以解除。同时《判决书》载明：”......需指出的是，政泉公司未经相应政府部门审批及我同意，擅自变更设计，致使双方之间的合同无法继续履行，政泉公司应承担相应的违约责任，赔偿我的合理损失。合同解除后，相关款项的退还及赔偿问题，双方可另行解决。”政泉公司作为该商品房的销售者，理应秉承诚实信用的原则依约履行合同义务，而政泉公司不仅迟延交房又故意隐瞒我擅自变更房屋设计，经我要求恢复原状或调换后，并未采取任何补救措施导致合同被迫解除，其行为严重违反了法律规定，存在欺诈。在房屋价格明显上涨的今天，严重妨碍了我合法占有、使用和处分应得的房产，由此给我造成了极大的经济损失。现起诉要求：1、判令政泉公司返还我购房款3578857元并支付利息，利息按中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2004年9月1日起付至判决给付之日止。2、判令政泉公司赔偿我可得收益损失2788054.23元。3、判令政泉公司赔偿我房屋升值损失10557933元。4、判令政泉公司承担已付购房款一倍的赔偿3578857元。5、判令政泉公司支付逾期交房违约金193258.28元（自2009年3月19日至2009年12月15日）。
政泉公司辩称：同意退还购房款。购房款的利息应按活期存款利率计算，且只应计算到2009年7月6日（2009）朝民初字第14243号判决之日。我公司在该次诉讼过程中多次要求退还付款，但由于张立中上诉导致损失扩大。二中院于2009年12月15日维持原判，张立中在2011年12月15日以后起诉，其诉讼请求已超过诉讼时效。《承诺函》与本案商品房买卖合同不属同一法律关系。法院已二次判决我公司向张立中支付迟延交房违约金，违约金数额接近张立中已付房款的一半，张立中已获得相应赔偿，再要求迟延交房违约金没有依据。张立中要求赔偿房屋升值损失没有合同依据，也没有法律依据。张立中要求赔偿一倍已付房款没有合同依据，也没有法律依据，且与其要求房屋升值损失的诉讼请求重复计算。
原审法院认为：张立中与政泉公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于政泉公司未经相应政府部门审批及张立中同意，擅自变更设计，致使双方之间的合同无法继续履行，现双方买卖合同已经法院生效判决予以解除，政泉公司应就其违约行为承担相应赔偿责任。张立中与政泉公司之间买卖合同于2009年12月15日被终审判决予以解除，张立中于2011年11月提起本案诉讼，尚未超过诉讼时效。张立中要求政泉公司返还购房款3578857元并支付利息的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。对于张立中要求政泉公司支付2009年3月19日至2009年12月15日的延期交房违约金的诉讼请求，因双方买卖合同已被法院生效判决予以解除，张立中要求政泉公司支付逾期交房违约金的诉讼请求法院不予支持。对于张立中要求政泉公司赔偿房屋升值损失的诉讼请求，因政泉公司违约行为导致张立中无法实现合同目的，政泉公司应适当赔偿张立中的房屋差价损失，政泉公司以其曾先行起诉要求解除合同为由拒绝赔偿的抗辩意见法院不予采信。对于房屋差价赔偿款数额，法院参考206号房屋在2009年12月15日的市场价，综合考虑张立中已付款金额、政泉公司已赔偿违约金等案件情况，依据公平原则依法酌定为306万元。对于张立中要求政泉公司支付可得收益损失的诉讼请求，政泉公司承诺函中称业主需与选聘的管理公司签署统一经营公约以及经营回报自房屋交付90日起算，现上述条件均未成就，张立中依据承诺函要求政泉公司支付可得收益损失的诉讼请求法院不予支持。张立中要求政泉公司承担已付购房款一倍赔偿款的诉讼请求没有事实和法律依据，法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2013年4月判决如下：一、北京政泉控股有限公司于判决生效后三日内向张立中退还购房款三百五十七万八千八百五十七元并支付利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2004年9月1日起计算至北京政泉控股有限公司退还上述购房款之日止；二、北京政泉控股有限公司于判决生效后三日内向张立中支付房屋升值赔偿款三百零六万元；三、驳回张立中的其他诉讼请求。政泉公司如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，张立中、政泉公司均不服，分别向本院提起上诉。张立中认为原审判决认定事实和适用法律均有错误，故请求：撤销原判第一项中的利息给付时间，改判自2004年9月1日起付至判决给付之日止；改判原判第二项为判令政泉公司支付我房屋升值赔偿款10557933元；撤销原判第三项，改判支持我其他诉讼请求（包括可得收益损失2788054.23元、逾期交房违约金193258.28元）。政泉公司认为原审判决认定事实不清且错误，适用法律亦存在错误，故请求：撤销原判第一项、第二项，依法予以改判。
经审理查明：2004年9月1日，张立中与政泉公司签订《商品房买卖合同》，约定张立中购买政泉公司开发销售的206号房屋，建筑面积382.37平方米，单价每平方米18696.177元，销售总价7148857元；出卖人在2005年5月1日前将商品房交付买受人；商品房逾期交付超过90日后，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。合同签订后，张立中向政泉公司支付了首付款3578857元。
2006年，政泉公司起诉张立中，以项目施工出现问题及房屋设计变更致成本增加为由，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。张立中在该案中提起反诉要求继续履行合同，并要求对方按已付款的日万分之二支付2005年5月1日至2006年6月12日的逾期交房违约金。原审法院经审理就该案作出（2006）朝民初字第14005号民事判决，判令双方签订的《商品房买卖合同》继续履行，政泉公司向张立中支付2005年5月2日至2006年6月12日的逾期交房违约金291318.96元。判决后，政泉公司不服上诉至本院，后于2008年9月申请撤回上诉，本院经审查，裁定准许政泉公司撤回上诉。
2009年，张立中起诉政泉公司，要求其支付2006年6月13日至2009年3月19日的延期交房违约金，支付产权登记违约金。政泉公司在该案中提起反诉要求解除合同并要求张立中支付迟延付款违约金。原审法院经审理于2009年7月6日就该案作出（2009）朝民初字第14243号民事判决，判令：1、解除张立中与政泉公司签订的《商品房买卖合同》；2、政泉公司向张立中支付2006年6月13日至2009年3月19日的延期交房违约金723644.89元。判决后，张立中不服上诉至本院，本院经审理于2009年12月15日作出（2009）二中民终字第16395号民事判决，判令：驳回上诉，维持原判。本院（2009）二中民终字第16395号民事判决事实查明部分载有如下内容：张立中购买的206号房屋已不存在，该大概位置现在是上下步行楼梯、电梯井、风井、强弱电等。政泉公司未在相应政府部门办理上述图纸的设计变更审批、备案手续。本院（2009）二中民终字第16395号民事判决判决理由部分载有如下内容：该商业楼的格局已发生重大变更，张立中预购买的房屋已不存在，客观上已无法继续履行合同，合同目的无法实现，双方签订的《商品房买卖合同》应予解除。政泉公司未经相应政府部门审批及张立中同意，擅自变更设计，致使双方之间的合同无法继续履行，政泉公司应承担相应的违约责任，赔偿张立中合理损失。合同解除后，相关款项的退还及赔偿问题，双方可另行解决。
原审审理中，经张立中申请，原审法院委托鉴定机构对206号房屋在2009年12月15日的市场价进行了评估。评估结果为：该房屋单价为46308元／平方米，总价为17706790元。鉴定费44707元，已由张立中预交。
另查，政泉公司2004年9月2日给张立中出具了《”政泉花园”（金泉广场）商业面积统一经营承诺函》，称政泉公司将指定专业的商业管理公司对业主所购房屋与其他相邻的商业面积统一进行商业规划、经营，待选聘工作完成后将与业主签署《政泉花园”（金泉广场）商业面积统一经营公约》；支付经营回报的期限自房屋交付90日起算；商业管理公司每年将按所购房屋总价款的11％、13％、15％给予固定回报，政泉公司对此承担担保责任。
上述事实，有《商品房买卖合同》、（2006）朝民初字第14005号民事判决书、（2009）朝民初字第14243号民事判决书、（2009）二中民终字第16395号民事判决书、《”政泉花园”（金泉广场）商业面积统一经营承诺函》、评估报告及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。张立中与政泉公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当依照合同的约定履行各自的义务。由于政泉公司未经相应政府部门审批及张立中同意，擅自变更设计，致使双方之间的买卖合同无法继续履行，现该合同已经法院生效判决予以解除，政泉公司应就其违约行为承担相应赔偿责任。
关于合同解除的后果问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张立中就合同解除后果问题提起诉讼，首先涉及诉讼时效问题，张立中与政泉公司之间买卖合同于2009年12月15日被终审判决予以解除，故张立中于2011年11月提起本案诉讼，尚未超过诉讼时效。关于张立中的诸项诉讼请求，本院做出如下分析：第一，张立中要求政泉公司返还购房款3578857元，具有事实和法律依据，原审法院予以支持，于法有据，本院予以维持。第二，张立中要求政泉公司赔偿房屋升值损失，因政泉公司违约行为导致张立中无法实现合同目的，政泉公司应适当赔偿张立中的房屋差价损失。政泉公司以其曾先行起诉要求解除合同为由拒绝赔偿的抗辩意见无事实和法律依据，不能成立。对于房屋差价赔偿款数额，原审法院参考鉴定机构出具的鉴定意见，综合考虑张立中已付款金额、政泉公司已赔偿违约金等案件情况，依据公平原则依法酌定为306万元，该数额并无明显不妥，本院予以维持。第三，张立中要求政泉公司支付2009年3月19日至2009年12月15日的延期交房违约金，因在酌定政泉公司应付张立中房屋差价损失问题中已考虑已赔偿的逾期交房违约金等案件的情况，故延期交房违约金不宜再重复计入，原审法院对张立中的该项请求予以驳回，认定结果并无不当，本院予以维持。第四，张立中依据《承诺函》要求政泉公司支付可得收益损失，因双方当事人在《承诺函》中的相关约定不属于买卖合同关系的内容，与本案并非同一法律关系，故本院对政泉公司原审抗辩意见予以采信，对此不予处理。第五，张立中要求政泉公司承担已付购房款一倍的赔偿，因张立中要求政泉公司赔偿房屋差价损失的请求已被支持，故该项请求不应重复考虑，本院对此不予支持。第六，张立中要求政泉公司支付购房款利息，原审法院予以支持，本院考虑到计入利息后政泉公司向张立中赔偿总额无明显不妥，对此判项予以维持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费72637元，由张立中负担48637元（已交纳），北京政泉控股有限公司负担24000元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费113638元，由张立中负担65638元（已交纳），北京政泉控股有限公司负担48000元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理审判员 周梦峰
代理审判员 马兴芳
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 李 丽