南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第7026号
原告南京港（集团）有限公司，住所地南京市鼓楼区江边路19号。
法定代表人沈卫新，总经理。
委托代理人沈苏宁，江苏致邦律师事务所律师。
被告陈亚明，男，汉族，1969年1月30日生。
原告南京港（集团）有限公司（以下简称南京港公司）诉被告陈亚明房屋租赁合同纠纷一案,本院于2015年11月3日立案受理后,依法由审判员李义军、代理审判员孙燕、人民陪审员张曼华组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告南京港（集团）有限公司的委托代理人沈苏宁、被告陈亚明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告南京港公司诉称，原告南京港公司系南京市鼓楼区XX路47号6幢平房1号的房屋所有权人，被告陈亚明为原告下属公司职工。为解决职工住房问题，自1997年起原告南京港公司将涉案房屋以公有住房租赁的方式出租给被告陈亚明使用，合同约定月租金为74.2元。2005年3月起，原、被告解除劳动关系，被告陈亚明不再享有公有住房的职工福利；原告南京港公司多次要求被告陈亚明返还房屋、支付拖欠房屋占有使用费无果，至今仍占用租赁房屋。被告陈亚明在租期届满后仍占有使用租赁房屋的行为严重侵害了原告南京港公司的合法权益，故原告南京港公司诉至法院，诉讼请求为：1.判令被告陈亚明立即腾房，将租赁房屋返还给原告南京港公司；2.判令被告陈亚明向原告南京港公司按照租赁合同标准给付自2015年3月1日起至实际返还租赁房屋期间的房屋占有使用费（暂计算至2015年10月31日为8665.2元,2014年已交纳）；3.判令被告陈亚明支付违约金2599.56元。
被告陈亚明辩称，第一，被告陈亚明长期在原告处工作,在职期间应当享受福利分房。原告南京港公司认为原、被告解除劳动关系，被告陈亚明不再享用公有住房的职工福利的观点无法律依据。由于涉案房屋为平房无法正常买卖，故被告陈亚明无法参加房改购买涉案房屋。因此，被告陈亚明拥有涉案房屋的使用权。第二，当年，原告要求各基层单位下岗分流，减员增效，被告陈亚明在公司领导轮番做工作的情况下辞职自谋出路，当时的公司领导承诺涉案房屋肯定能正常居住。第三，2015年初，涉案小区需要进行自来水改造，要在被告陈亚明承租房屋紧邻的水泵房内安装24小时运转的水泵，这将导致被告陈亚明无法正常居住生活。后被告陈亚明多次向相关单位反映，相关单位答复只要产权单位同意，方案可以调整。综上，为维护被告陈亚明的合法权益，请求驳回原告南京港公司的诉讼请求。
经审理查明，坐落于南京市鼓楼区XX路47号房屋（建筑面积为48.4平方米）登记的所有权人为原告南京港公司，该房屋的规划用途为一般住宅。
被告陈亚明原系原告下属公司南京港生活服务中心职工。被告陈亚明自1997年起开始承租坐落于南京市鼓楼区XX路47-6平房1号公有住房。2003年6月30日，南京港务管理局行政处房地产管理科签订了甲方（出租方）为南京港务管理局，乙方（承租方）为陈亚明的《公有住房租赁契约》，租赁契约约定：乙方承租甲方管理的坐落于南京市鼓楼区XX路47-6平房1号房屋作居住使用；使用面积为45.41平方米，月租金为74.20元；房屋租金数额，由甲方按照本市现行租金标准评定，因房屋条件或租金标准变动时，其租额应予调整；每月租金应在当月20日前交付甲方；乙方违反支付租金的，应向甲方交付违约期间租金总额30%的违约金；一方未履行本契约议定的其它条款使另一方造成经济损失或其它严重后果的，另一方有权向责任方要求赔偿或提前解除租赁契约；本合约为期三年，租赁期满，乙方继续租用房屋，须经甲、乙双方议定并办理续约手续。被告陈亚明未在该《公有住房租赁契约》尾部的乙方处签字或者盖章，但持有该《公有住房租赁契约》原件。租赁契约签订后，被告陈亚明继续使用涉案房屋，到期后未续约，但被告陈亚明仍继续使用涉案房屋。2005年2月，被告陈亚明与南京港生活服务中心解除劳动合同。被告陈亚明未支付自2005年3月1日起至2013年12月31日止和2015年1月1日起至今的房屋租金，已支付2014年的房屋租金960元，租金标准为每月80元。
2015年7月7日，南京港资产管理有限公司房产管理部在涉案房屋门上张贴了《通告》，内容为：因涉案房屋的使用性质为水泵；目前由鼓楼区住建局和南京水务集团有限公司对该处居民住宅实施供水设施改造工程；在施工过程中，被告陈亚明家无理由肆意阻扰该项目的施工作业，对施工造成了重大负面影响；为确保居民的正常供水，根据公有住房管理中涉及公用设施用途任何人无权随意改变的有关规定，请被告陈亚明收函后立即给予配合。
2015年8月13日，南京港资产管理有限公司、南京港务管理局房地产管理科在涉案房屋门上张贴了《通知》，内容为：鉴于被告陈亚明于2005年3月1日与原告南京港公司解除了劳动合同，已不是本公司职工；现原告南京港公司研究决定不再与被告陈亚明续签租赁合约，限被告陈亚明在30日内自行腾空住房交还原告南京港公司，并补足欠交租金。
涉案房屋在被告陈亚明承租前，原告南京港公司对涉案房屋进行了扩建，经现场勘验，涉案房屋在有权属登记的房屋东侧建有宽度为4.6米的房屋，有权属登记房屋的北侧部分房屋不在公有住房租赁范围内，南北长4.2米、东西宽3.7米，现被告陈亚明所承租的公有住房为二室二厅。原告南京港公司陈述，上述扩建部分未取得相应的规划许可。
另查明，2011年2月28日，南京港务管理局变更为原告南京港公司。南京港资产管理有限公司系原告南京港公司的法人独资有限公司。
审理中，原告南京港公司陈述，同期XX路其他公有住房租金标准没有调整。被告陈亚明在审理中也要求到原告南京港公司处交纳租金，但原告南京港公司以案件在法院诉讼为由不同意收取已产生的房屋租金。
以上事实，有原、被告陈述、房屋所有权证、公有住房租赁契约、职工动态命令、通告、通知、照片、勘验笔录、公司准予变更登记通知书、企业登记资料查询表等证据予以佐证，足以认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人就应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，原告南京港公司的内设机构与被告陈亚明签订的《公有住房租赁契约》，虽然被告陈亚明未在该契约上签字或者盖章，但被告陈亚明实际持有该契约原件，且原告南京港公司（南京港务管理局）已将涉案租赁房屋交付给被告陈亚明，故该契约已成立。该契约所涉的租赁房屋中无权属证书的房屋未取得相应的规划许可，故涉及无权属证书房屋的公有住房租赁契约依法应认定为无效。涉及无权属证书房屋的公有住房租赁契约部分无效，其他部分（即涉及有权属证书房屋的公有住房租赁契约）依然有效。租期期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉及有权属证书房屋的公有住房租赁契约部分到期后，被告陈亚明继续使用涉案租赁房屋，原告南京港公司当时并未提出异议，故原租赁契约继续有效，租赁期限为不定期。被告陈亚明承租涉案租赁房屋是基于被告陈亚明当时系原告南京港公司下属单位职工身份依据国家福利政策租赁公有住房。虽然被告陈亚明从原告南京港公司的下属单位辞职，但这并不影响其享受该福利，即继续承租涉案租赁房屋。鉴于本案所涉房屋为公有住房系被告陈亚明所依法享有的福利，原告南京港公司主张被告陈亚明腾房并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于无权属证书的房屋如被相关行政管理部门认定为违法建筑，由相关行政管理部门依法处理。
关于房屋租金（房屋占有使用费）的问题。被告陈亚明承租涉案租赁房屋，应当支付房屋租金（房屋占有使用费），其标准参照公有住房租赁契约的约定。被告陈亚明在2014年按照每月80元的标准支付了房屋租金，表明原、被告双方就租金的调整达成一致意见，故自2015年1月1日起按每月80元主张相应期间的房屋租金（房屋占有使用费）并无不当。被告陈亚明对欠付期间不持异议，故被告陈亚明应将房屋租金（房屋占有使用费）支付至本判决发生法律效力之日止，此后的房屋租金（房屋占有使用费）应参照公有住房租赁契约的约定时间按每月80元的标准支付。
关于违约金的问题。被告陈亚明作为涉案租赁房屋的承租人，应当按时交纳租金，逾期支付租金的应当承担违约责任。被告陈亚明认为违约金过高，请求法院予以调整，本院综合被告陈亚明的过错程度、2014年交付租金的行为以及合同部分无效等方面考虑，酌定被告陈亚明支付违约金1000元。
综上，为维护当事人的合法权益。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告陈亚明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京港（集团）有限公司房屋租金（房屋占有使用费）7865.20元（截至2013年12月31日）、房屋租金（房屋占有使用费，自2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止，按每月80元的标准计算）；
二、被告陈亚明于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告南京港（集团）有限公司违约金1000元；
三、驳回原告南京港（集团）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82元，由被告陈亚明负担（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李义军
代理审判员 孙 燕
人民陪审员 张曼华
二〇一六年四月八日
法官 助理 靖伯伟
见习书记员 夏 娜