淮安市淮阴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮民初字第00553号
原告南京家时光房地产营销策划有限公司，住所地南京市栖霞区八卦洲街道大同生态产业园1332号。
法定代表人张立双，系该公司经理。
被告淮安金标置业有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路169号。
法定代表人李其标，该公司董事长。
原告南京家时光房地产营销策划有限公司（以下简称家时光公司）为与被告淮安金标置业有限公司（以下简称金标公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2015年5月29日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭分别于2015年6月25日、7月28日进行公开开庭审理。原告家时光公司法定代表人张立双及其委托代理人、被告金标公司委托代理人出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告家时光公司诉称：原告家时光公司独家全案代理销售被告金标公司开发的淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园项目。原告代理被告销售回款为15962864元，应得佣金为2824221元，被告仅支付1555421元，剩余佣金126880元一直未付。特向法院提起诉讼，请求被告支付代理佣金126880元。第二次庭审中，原告家时光公司将自己的诉讼请求标的额变更为1122348.49元（剩余款佣金1102348.49元＋首付款佣金20000元），并要求被告金标公司承担本案全部诉讼费用。针对上述诉讼请求，原告家时光公司向本院提供了双方签订的《代理合同》、28份淮安龙凤旺万家商铺认购协议书、其依据28份认购协议书制作的佣金结算明细表、原告家时光公司法定代表人与被告法定代表人等交涉的电话录音资料等予以证明。
被告金标公司辩称：原、被告双方签订委托代理销售合同是事实，佣金计算标准也是事实，但原告请求的金额有严重误差。原告应当按照合同约定做好客户的银行按揭贷款手续及后续的房款催收工作。由于合同到期日为2014年11月30日，后续的银行按揭贷款手续及房款催收大都由被告独立完成，故原告根据2014年11月30日以后客户的付款数额计算佣金显然不合理，也无权主张佣金。经过查账，被告不欠原告的佣金，法院应当依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年7月28日，原、被告双方签订了一份《代理合同》，由被告金标公司委托原告家时光公司代理销售淮安龙凤旺万家婚庆礼品创业园项目全案代理。约定的委托销售期限为2014年8月1日至同年11月30日，代理期届满前10日内，原告应做好清盘和工作交接的准备工作，完成工作交接后，双方的合同关系即告结束；合同约定代理成功的标志为客户签署正式的《商品房买卖合同》并按约支付购房首付款。若因客户原因导致银行不同意审批按揭贷款，则视为代理不成功；双方约定佣金计算的方法为，销售额在2000万元以内的按照19%结算，在2000万以上的按20%结算并补足之前的1%佣金；结算的条件是以按照客户的实际到账金额结算佣金，银行按揭客户按实际到账款结算佣金，余留部分佣金待银行成功放贷后结算；双方还约定了原告家时光公司应当做好客户在银行的按揭贷款手续及房款的催收工作等。合同签订后，在合同履行期间内，双方都能信守协议内容，履行各自合同义务，被告金标公司也依合同向原告家时光公司支付了客户首付款的佣金。后因原告家时光公司的部分客户未能在合同期内支付首付款（补款）和办理成功银行按揭贷款，导致被告承继其完成了后期的房款催收及银行按揭贷款协办等工作。现原、被告双方为代理合同期满后客户所支付购房款的佣金是否应当支付及支付数额发生讼争。
本案在审理过程中，为查明佣金的准确数额并判断被告是否应当支付，本院组织原、被告双方对原告提出的28个客户进行逐一对账。经过对账，原告家时光公司认为，根据客户支付购房款的不同情况，其应得的佣金额可分为三个部分，即银行按揭贷款佣金564376元、补款佣金299957.6元以及首付款佣金238014.86元，合计为1102348.49元，再加上先前所欠首付款佣金20000元，从而得出诉讼请求的标的额为1122348.49元。
被告金标公司在对账后认为：28个客户的补款及按揭贷款都是在《代理合同》到期后才向被告支付的，原告家时光公司没有跟踪并做贷款的催收工作，故即便后期贷款到帐，也无权主张佣金；对部分首付款的佣金，被告只认可燕××的一笔即24808元；另有4笔佣金已支付给了分销商；有一个客户因原告撤场后跟踪不到位，被告做了大量的工作才签订购房合同并支付了首付款，至今按揭贷款未办；还有一客户因银行不同意以组织名义贷款，经被告方多次与其协调才转为3年期分期付款；对原告家时光公司所主张的先前所欠首付款佣金2万元亦不予认可。
对上述争议事实，本院认为：合同法允许并尊重当事人对合同履行期限的约定，是便于双方对合同期间有个预期与判断，期间届满后合同自然终止，合同约定的各项权利义务对双方均不具有效力。根据原、被告双方提供的证据材料，并通过主持双方对账，听取双方质证意见，本院对双方争议的事实作如下分析与认定：1、根据《代理合同》约定，原告客户签署正式的《商品房买卖合同》并支付首付款的为代理成功之标准。这一约定的前提条件，应当是指在合同履行期之内的行为，否则就会导致有关委托销售期限的约定无意义。因此，凡未在约定的委托销售期内签署《商品房买卖合同》并支付首付款的，即便在委托销售期内交付了定金，也不应认定为原告代理成功之客户。这样的客户共有8个，但其中有一例外，即客户燕××的《商品房买卖合同》虽签署于代理合同期届满后的2014年12月26日，但其为原告家时光公司接谈之客户并一次性付清购房款，且被告金标公司予以认可，故可视为家时光公司成功代理之客户。但被告对该客户依12%的比例计算佣金不当，应予纠正；2、有客户的购房欠款是在其他分销商的跟踪催收下才得清偿，其佣金已由被告金标公司结算予分销商。对此，原告虽认可存在被告支付给其他分销商佣金的可能，却因无证据材料而并不能肯定究竟支付了多少，本院只有听凭被告陈述，从而确认4个客户的后期购房款佣金已经付出，被告当然不应再向原告支付；3、有5个客户至今贷款未办，自然不存在以到账金额结算佣金情况。原告家时光公司还提供了与被告法定代表人交涉的电话录音资料，以证明被告方曾答应过即使合同期满佣金照样支付。被告在核实后并未否认其真实性，但认为该录音资料的内容与本案无关联性。本院认为，该录音资料不存在侵犯对方合法权益及违反法律禁止性规定的情形，具有可采性，但其并不具有证明双方存在具体债务的确定性，即不具有直接证明原告所主张的佣金给付金额事实的证明力，只能大致地证明被告对合同期满后继续支付佣金有过承诺。根据前述1～3种情况的分析认定，应有16个客户符合签署正式《商品房买卖合同》并支付首付款的成功代理标准，故为原告家时光公司代理成功之客户，其税后应得佣金为776452.57元。
至于原告家时光公司所主张的先前所欠首付款佣金2万元，被告金标公司并不认可，原告又未针对该2万元欠款向法庭提供证据材料，对此本院实难认定。
本院认为：原、被告双方所签订的《代理合同》在形式上、内容上均不违反法律规定，对双方均具有约束效力，其性质属于商品房委托代理销售合同。商品房委托代理销售合同具有一定特殊性，其法律关系基础并不是基于某种身份关系的信任，而是包含了商业风险因素在内的委托人基于受托人的专业知识、技能、商誉等而设立的一种合作关系。因此商品房委托代理销售合同并非典型意义上的委托代理合同，在法律适用上，按照合同法总则的规定，可参照分则中最相类似的委托合同的有关条款。一般情况下，委托人支付报酬并不以受托人成功处理委托事务为要件，但若有特别约定，应从其约定。而委托事务的处理，虽不以处理成功为必要，但一般都需处理完毕，委托关系方为终止。当然也存在委托事务尚未处理完毕，委托关系却已终止的情形，但合同的结算和清理应当是继续有效的，即委托人仍有义务向受托人支付相应的报酬。故本案中本院所认定的16个客户均符合成功代理之标准，且该16个客户均已支付了全部购房款，即使后期贷款发放于代理合同履行期限届满之后，也应属于委托代理销售合同受托方的合理预期利益，对此，被告金标公司理应与原告家时光公司进行佣金结算并予以支付。尽管本院认定原告家时光公司16个客户的税后应得佣金为776452.57元，但必须考虑的是，原告家时光公司在履行代理合同过程中，并未依照合同约定在合同期届满前提前十天做好清盘和交接准备工作，对部分客户后期贷款事宜既无交待，又无跟踪，客观上导致被告金标公司不得不继续催款，完善并协调后续清欠事宜，并导致本纠纷的发生，若不对被告金标公司的后续行为作适当补偿，显然对被告不公，故本院酌情扣除上述应得佣金的20%作为补偿。本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十四条、第一百二十五条第一款、第四百零五条之规定，判决如下：
被告淮安金标置业有限公司于本判决生效后十日内向原告南京家时光房地产营销策划有限公司支付佣金621162.056元。
案件受理费16219元，由被告金标公司负担10000元原告家时光公司负担6219元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，帐号：34×××54）。
审 判 长 滕 威
代理审判员 王圣宇
人民陪审员 周文华
二〇一五年八月十四日
书 记 员 高 平
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。
《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所适用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。
《中华人民共和国合同法》第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应报酬。当事人另有约定的，按照其约定。