湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0111民初440号
原告：李宗光，男，1948年10月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。
委托诉讼代理人：黄伟，湖南秉言律师事务所律师。
被告：徐跃纲，男，1958年6月28日出生，汉族，住湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：丁小强，桃江县桃花江法律服务所法律工作者。
被告：曾日辉，男，1962年2月6日出生，汉族，住湖南省桃江县。
委托诉讼代理人：尹佳，桃江县浮邱山法律服务所法律工作者。
委托诉讼代理人：丁小强，桃江县桃花江法律服务所法律工作者。
原告李宗光与被告徐跃纲、曾日辉租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月5日作出（2014）雨民初字第00979号民事判决，被告徐跃纲在该判决发生法律效力后向长沙市中级人民法院申请再审。长沙市中级人民法院于2016年8月18日作出（2016）湘01民申91号民事裁定书，裁定提审该案，后于2016年12月2日作出（2016）湘01民再76号民事裁定书，裁定撤销本院（2014）雨民初字第00979号民事判决，将该案发回本院重审。本院立案后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人黄伟、被告徐跃纲及其委托诉讼代理人丁小强、被告曾日辉及其委托诉讼代理人丁小强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李宗光诉称，原告与两被告于2007年7月签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于长沙市雨花区红星村村部北向的大楼前栋二楼至六楼房屋及一楼带电梯间的门面一间租赁给被告用于小型宾馆经营，合同对租期、租金标准等事项均进行了约定。2008年6月27日，原告与被告徐跃钢签订补充协议，约定：原告同意被告在合同期内将二、三楼转租给他人经营，但租金、水电费仍由被告按合同约定向原告支付，如被告违反合同约定则原告有权收回所有租赁房屋（包括二、三楼）。租赁合同签订后，被告出现了拖欠租金、擅自转租等违约行为。原告诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告签署的《房屋租赁合同》已于2012年11月20日解除；二、被告向原告支付欠交的租金509625元（按合同约定的租金标准每天679.5元，自2010年11月1日计算至2012年11月20日，共计750天）；三、被告承担本案诉讼费用。
被告徐跃纲辩称，被告方没有违约行为，原告以拖欠租金为由解除合同系故意设下陷阱。原告诉称被告方转租事实不成立，被告方也没有改变房屋结构，请求驳回原告诉讼请求。
被告曾日辉的答辩意见除同意被告徐跃纲的答辩意见之外，补充答辩认为被告曾日辉已经将宾馆股权转让，被告曾日辉不是本案适格被告，不应当向原告承担责任。
经审理查明：
一、2007年7月25日，原告（甲方）与被告徐跃纲、曾日辉（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其拥有的坐落于长沙市雨花区红星村村部北向的大楼前栋二楼至六楼房屋及一楼带电梯间的门面一间（以下简称涉案房屋）出租给乙方用于经营；租赁期限为2007年8月1日起至2017年7月31日止；租金及支付方式：租赁期第一年至第五年租金为每年贰拾肆万捌千元整，以后每年递增百分之伍。租赁期第一年每三个月支付一次，并提前十五天付清。从租赁期第二年开始每半年支付一次，并提前壹个月付清；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）未按约定期限交付租金，超过柒天的；（2）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，乱搭乱建、改建、装修房屋，经甲方书面通知，在限定的时间内仍未修复的；（3）租赁期内，未经甲方书面认可，擅自转租、转让、兑换承租房屋或改变原约定用途和性质的；一方因违约导致合同解除，守约方有权要求违约方赔偿经济损失。合同签订后，被告方租赁涉案房屋进行宾馆经营，名称为“长沙市雨花区桃花江招待所”。2008年6月27日，原告与被告徐跃纲签订《补充协议》，约定：原告同意被告徐跃纲将位于长沙市雨花区红星村村部北向的大楼前栋二、三楼转租给他人经营，如被告徐跃纲违反合同约定则原告有权收回所有租赁房屋（包括前栋二、三楼）。
二、原告于2011年2月11日因涉案房屋与被告之间的租赁纠纷，曾以被告方违约为由向本院提起诉讼，请求判令解除原告与两被告之间的《房屋租赁合同》、被告方支付欠交的租金并恢复租赁房屋原貌或赔偿修复费用。2011年6月3日，本院作出（2011）雨民初字第302号《民事判决书》，判决原告与两被告签订的《房屋租赁合同》中涉案房屋四楼至六楼部分无效，二、三楼及一楼带电梯间的门面一间的部分于2011年2月14日解除，被告方支付欠付租金57078元及延期付款利息。该判决因被告方上诉，长沙市中级人民法院将该案发回本院重审，在重审过程中原告无正当理由拒不到庭，该案依法按撤诉处理。后原告于2012年5月28日，就涉案房屋与被告方之间的租赁纠纷再次向本院提起诉讼，诉讼请求为要求解除合同并支付欠付租金，后原告于2013年4月申请撤诉，本院予以准许后，原告于2014年2月再次就该纠纷向本院提起诉讼。
另查明：
一、涉案房屋一楼带电梯间的门面一间和二楼、三楼的房屋，原告取得了建设工程规划许可证，四楼至六楼没有取得建设工程规划许可证。被告徐跃纲、曾日辉向原告缴纳租金截止日期为2010年10月30日。
二、2008年5月7日，被告曾日辉（甲方）与案外人颜迪波（乙方）签订《转让协议书》，约定甲方将其持有的桃花江宾馆（即长沙市雨花区桃花江招待所）的全部股份转让给乙方，转让后甲方不参与宾馆以后经营及债权债务的清偿，乙方不负责转让前的所有债权债务。在本案庭审过程中，被告曾日辉陈述称，对该转让事项被告曾日辉未向原告进行告知。
在本案审理过程中，原告提交了《解除房屋租赁合同通知书》、《终止房屋租赁合同通知书》各一份，拟证明原告曾于2010年9月15日、2010年10月29日以欠付租金、擅自装修、擅自转租为由向被告徐跃纲、曾日辉提出解除合同的要求。被告方对此陈述称该通知未直接送达给合同相对方，被告方投入大量资金进行宾馆经营，履约是诚信积极的，一直按约缴纳租金，但2010年10月以后原告拒绝收取被告方支付的租金，从原告多次起诉的庭审笔录法庭调查的内容均可对此进行佐证。被告方还陈述称，涉案房屋被告经营至2011年5月1日，此后因原告对涉案房屋停水停电，被告方无法继续经营。
本院认为：
一、关于合同解除问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方之间形成房屋租赁关系。根据查明事实，涉案房屋一楼门面及二楼、三楼房屋原告取得了建设工程规划许可证，该部分房屋租赁合同合法有效。双方因涉案房屋租赁产生纠纷后，原告先后两次起诉要求解除合同，并于2011年5月1日起对涉案房屋停水停电，原告以其行为明确表示不再履行涉案房屋的出租义务，此后被告方亦未再进行经营使用，双方租赁合同事实上已经解除，故本院认定合同解除时间为2011年5月1日。涉案房屋四至六楼无建设工程规划许可证，此部分租赁合同应属无效。
二、关于欠付租金认定问题。涉案房屋一楼门面及二楼、三楼部分租赁合同合法有效，被告方应当按照合同约定标准向原告支付租金，四至六楼部分虽合同无效，但被告方使用该部分房屋属实，应当参照合同约定的租金标准支付相应的房屋占有使用费。双方对涉案房屋租金支付至2010年10月30日无异议，根据上述合同解除时间，被告方还应支付2010年11月至2011年4月共计六个月的租金及房屋占有使用费共计124000元（248000元∕年×0.5年）。原、被告双方在本案中均未对违约责任提出权利主张，本院对此依法不予审理。被告曾日辉辩称其已将股份转让，但被告曾日辉对此并未向原告进行口头或书面告知，依据合同相对性原则被告曾日辉应当向原告承担责任，其与转让方之间的债权债务关系可依法另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、原告李宗光与被告徐跃刚、曾日辉于2007年7月25日签订的《房屋租赁合同》于2011年5月1日解除；
二、被告徐跃纲、曾日辉于本判决生效之日起7日内支付原告李宗光2010年11月1日至2011年4月30日期间的房屋租赁费及占有使用费124000元；
三、驳回原告李宗光的其他诉讼请求。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案原审受理费8976元、公告费560元，由原告李宗光和被告徐跃纲、曾日辉各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判长 张松杰
审判员 欧阳毅
审判员 吕毅国
二〇一七年七月十三日
书记员 田媛莉
附：
《中华人民共和国合同法》
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。