江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终1064号
上诉人（原审原告）：江苏中鸿物业管理有限公司，住所地海安县。
法定代表人：叶建华，董事长。
委托诉讼代理人：杨晓飞，江苏锦润律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李晓丽，女，1975年8月20日出生，汉族，户籍地海安县，现住海安县。
委托诉讼代理人：胡志凤，江苏钻石律师事务所律师。
上诉人江苏中鸿物业管理有限公司（以下简称中鸿公司）、李晓丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省海安县人民法院（2017）苏0621民初5018号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
中鸿公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一审、二审诉讼费由李晓丽承担。事实和理由：1.一审认定双方之间的商铺租赁合同于2017年8月28日解除，却以从2017年6月15日起江海路（永安路至封闭施工为由仅将租金计算至2017年6月15日错误，应当支持至2017年8月28日。江海路施工时预留出了可供车辆通行的道理，可直达李晓丽所租赁的商铺门口，相邻众多商铺在施工期间仍然正常经营，并未受到影响而停业。李晓丽占用案涉商铺至2017年8月28日是事实，因其占用行为，中鸿公司无法将商铺另行出租，如不支持该期间的租金或者房屋占用费，将不可避免地造成中鸿公司的损失。2.履约保证金是合同当事人一方为担保合同的履行，而给付另一方当事人一定的金钱作为债权的担保，是合同履行的一种担保方式，在性质上具有补偿性和惩罚性。因李晓丽存在违约情形，中鸿公司已经根据合同约定对履约保证金予以没收。如法院认为中鸿公司在已经没收履约保证金的基础上不可再主张违约金，应当不支持违约金，而不是在履约保证金中予以扣减。
李晓丽辩称，双方签订租赁合同时均不能预见商铺所在道路进行封闭式施工，而封闭式施工会导致商铺使用价值大幅下降。李晓丽在得知道路改建方案后，即向中鸿公司提出解除合同，此属于情势变更情形，双方合同应当解除。虽然合同中约定中鸿公司在某些情形下可以停止供电供水，但此属于格式条款。中鸿公司诉讼请求中并未就履约保证金提出主张，而是直接要求李晓丽承担违约责任，一审为减少双方诉累而一并作出处理并无不当。
李晓丽上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回中鸿公司的诉讼请求。1.虽然2017年6月1日海安县公安局和海安县住房和城乡建设局通告对江海路（永安路至实施封闭施工的期间，但李晓丽在2016年下半年就得知该扩建方案。由于案涉租赁房屋的唯一通行道路和桥梁全封闭维修改造，客观情况发生重大变化，且另寻场所重新经营需要一定时间，李晓丽于2016年11月向中鸿公司提出在该租赁年度期满解除合同，中鸿公司当时同意，并在2017年1月20日对租赁房屋停止供水供电。即便中鸿公司不同意提前解除合同，其也不应当停止供水供电，因此导致李晓丽事实上不能正常使用租赁房屋，租赁合同事实上早已经终止。故一审认定房屋租赁合同解除期限错误。2.一审按照30%标准计算违约金，明显过高且与相关规定不符。
中鸿公司辩称，李晓丽实际占有案涉商铺至2017年8月28日是事实，因此其应当向中鸿公司支付租金及房屋占用费至2017年8月28日。若法院认为中鸿公司扣除履约保证金后又主张违约金，应当不支持违约金，而不是在履约保证金中扣减违约金等款项。
中鸿公司向一审法院起诉请求：1.要求确认双方之间的租赁合同于2017年8月28日解除。2.判令李晓丽向中鸿公司支付从2017年1月20日起至2017年6月19日期间的租金28256.65元、租金滞纳金8477元，以及2017年6月20日至2017年8月28日返还房屋之日的占用费11302.66元（以每月5651.33元为标准计算）。3.判令判令李晓丽向中鸿公司支付从2017年1月20日起至2017年6月19日期间的物业管理服务费1040元及违约金312元。4.本案诉讼费由李晓丽负担。
一审法院查明事实如下：2014年11月18日，中鸿公司与李晓丽签订中洋现代城商铺租赁合同，中鸿公司将中洋现代城编号为44号-102的商铺出租给李晓丽使用，建筑面积104平方米，用于李晓丽进行安然汗蒸经营。租赁期限从2015年1月20日起至2018年1月19日止。月租金标准为5029.67元，执行时间从2015年1月20日至2018年1月19日，从2016年1月20日开始，租金标准年递增6%，2017年1月20日至2018年1月19日，年租金为67816元。物管费月标准为208元。租赁合同签订之日起五天内，李晓丽缴纳履约保证金18000元，履约保证金不计息，在合同期满后，李晓丽退还商铺，交还商铺钥匙，结清欠款，中鸿公司退还保证金。租金缴纳实行年度结算，李晓丽应提前一个月一次性缴纳下一年度的应付租金，逾期按应缴额每日加收1%的滞纳金；逾期缴纳物业管理服务费的，按日加收应缴费用1%的违约金。双方还约定，李晓丽有下列情形之一的视为李晓丽单方违约，中鸿公司有权随时解除本合同，收回商铺使用权，并没收履约保证金，追回欠缴租金、物管费，并从中鸿公司解除合同通知下达次日起，物管部门不再提供水电服务：正常租赁期间，拖欠租金或物管费超过一个月；未经双方协商一致，李晓丽单方提前解除合同。
合同签订后，李晓丽缴纳了保证金18000元及截止2017年1月19日之前的租金和物业管理费。2016年1月18日，李晓丽缴纳了从2016年1月20日至2017年1月19日期间的租赁费60356元。
2017年4月16日，江苏锦润律师事务所称接受中鸿公司的委托向李晓丽邮寄律师函一份，要求李晓丽在收到律师函后10日内向中鸿公司缴纳2017年1月20日至2018年1月19日期间的租金、物管费70312元，否则将通过法律手段解决。但该邮件因李晓丽拒收被退回。
2017年4月20日，周波报警称两台空调外机不见了，后海安县公安局城南派出所出警，民警到场帮助寻找，经了解被小区清洁人员收放在垃圾房，后清洁人员将空调外机送还周波，但周波反映空调外机的外壳、铜管在搬动时被损坏，民警建议其与物业管理人员协商处理。
2017年6月1日，海安县公安局和海安县住房和城乡建设局发布通告，主要内容是2017年6月15日至2018年1月31日对江海路（永安路至实施封闭施工。
2017年7月29日，李晓丽与中鸿公司姓曹的工作人员电话联系称“因前段时间孩子高考没有时间，人不在家里，准备最近把东西弄一下，那边不是说在修桥修路，桥可不可走了，可不可以搬东西”，曹称“桥不通了”。曹还称“时间拖长了，公司的话可能律师要通过法律途径……”，李晓丽称“没有哪个打电话给我，我不是不搬，空调外机弄坏了没有处理。反正这一两天我回去，我就去把钥匙交掉。”
2017年8月28日，李晓丽将案涉商铺的钥匙交给中鸿公司。
另查明，案涉商铺的所有权人为江苏中洲置业有限公司（以下简称中洲公司）。中洲公司委托中鸿公司出租商业用房，洽谈、签约、收取相关费用等。审理中，中洲公司表示对中鸿公司以原告身份参与诉讼并主张相关权利没有异议。
一审法院认为，中洲公司委托中鸿公司对外出租案涉房屋，并以中鸿公司的名义与李晓丽之间签订商铺租赁合同，中洲公司没有异议，中鸿公司与李晓丽之间的房屋租赁合同成立且合法有效。根据租赁合同约定，李晓丽应于2016年12月20日前给付2017年1月20日至2018年1月19日期间的租金和物业管理费，但李晓丽至今未给付。根据合同约定，李晓丽拖欠租金或物业管理费超过一个月，或者未经双方协商一致，李晓丽单方提前解除合同，中鸿公司均有权单方解除合同。虽然李晓丽在2017年1月20日前提出过退租，但未能与中鸿公司协商一致，且未实际交付案涉商铺钥匙，双方之间就解除合同事宜未能协商达成一致意见。中鸿公司于2017年7月26日起诉要求解除合同，2017年8月28日，一审法院将中鸿公司的起诉状副本等材料送达给李晓丽，李晓丽将案涉商铺钥匙交给中鸿公司，并返还了案涉商铺，故双方之间的商铺租赁合同于2017年8月28日予以解除。
虽然李晓丽曾向中鸿公司提出过解除合同，但双方未能协商一致，李晓丽也未交付案涉商铺，李晓丽占用案涉商铺应当给付租金和物业管理费。根据租赁合同的约定，从2017年1月20日起至2018年1月19日期间的年租金标准为67816元、物业管理费标准为208元/月，李晓丽本应支付从2017年1月20日起至2017年8月28日期间的租金，但考虑到2017年1月20日之前李晓丽曾提出过退租、2017年1月20日之后李晓丽经营很少、商铺停电、从2017年6月15日起江海路（永安路至封闭施工等情况，综合认定李晓丽向中鸿公司支付从2017年1月20日起至2017年6月15日期间的租金。李晓丽辩称第二年度的租金并未递增，故而中鸿公司要求递增租金与事实不符，该辩称与合同约定不符，即使中鸿公司收取第二年租金时未递增，也是中鸿公司对其自身权利的放弃，其效力并不及于第三年度的租金，中鸿公司按合同约定的数额主张租金标准，符合双方约定，一审法院支持租金27312.20元（67816元/年÷365天×147天）。对于中鸿公司主张的物业管理费，支持从2017年1月20日至2017年6月15日期间的物业管理费1019.20元（208元/月÷30天×147天）。
虽然根据租赁合同的约定，李晓丽逾期缴纳租金和物业管理费的，每日按应缴额1%给付滞纳金或违约金，该标准过高，中鸿公司主张按欠付租金和欠付物业管理费的30%主张违约金不违反法律规定，法院分别支持欠付租金的违约金8193.66元（27312.20元×30%）、欠付物业管理费的违约金305.76元（1019.20元×30%）。
租赁合同签订后，李晓丽缴纳了履约保证金18000元，其目的是担保合同履行，亦属于违约责任的一种，中鸿公司称因李晓丽未按时交纳租金和物业管理费违约已依据合同予以没收，法院不予采信。中鸿公司所主张的违约金应先从履约保证金中予以扣减，李晓丽已返还案涉商铺，多余的履约保证金中鸿公司应当返还，本案中为减少讼累，可冲减租金和物业管理费，相抵后李晓丽应当给付租金和物业管理费18830.82元。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、中鸿公司、李晓丽于2014年11月18日签订的中洋现代城商铺租赁合同于2017年8月28日解除。二、李晓丽给付中鸿公司房屋租金、物业管理费合计18830.82元，于判决发生法律效力后10日内履行完毕。如李晓丽未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回中鸿公司的其他诉讼请求。案件受理费902元，由中鸿公司负担459元，由李晓丽负担443元。
二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，中鸿公司与李晓丽签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。虽李晓丽曾向中鸿公司提出过解除合同，但李晓丽提出的解除请求既不符合约定解除条件，也不具备法定解除条件。李晓丽并未提交证据证明中鸿公司当时即表示同意解除合同，故其主张案涉合同自2017年1月20日解除缺乏依据。后中鸿公司于2017年7月26日起诉要求解除合同，2017年8月28日一审法院将中鸿公司的起诉状副本等材料送达给李晓丽，李晓丽将案涉商铺钥匙交给中鸿公司并返还案涉商铺，故一审确认双方之间的商铺租赁合同于2017年8月28日解除正确。李晓丽本应支付自2017年1月20日起至2017年8月28日期间的租金，但考虑到李晓丽租赁案涉商铺的目的是用于经营汗蒸，商铺所临道路封闭施工必然会对其合同目的的实现造成影响。李晓丽也曾因此于2017年年初提出解除合同，该期间未能正常经营。后商铺所临道路确于2017年6月15日起封闭施工，对李晓丽的正常经营带来一定影响。此外，期间双方又因李晓丽店铺空调外机的搬动及是否损坏产生纠纷。一审综合考虑确认李晓丽支付从2017年1月20日起至2017年6月15日期间的租金，亦无明显不当。
双方合同中约定的1.8万元履约保证金与逾期缴纳租金加收滞纳金均系合同当事人对违约时应承担的违约责任的约定。履约保证金与违约金均能弥补守约方损失，故两者在功能上存在重叠。基于填平原则，在违约金足以填补守约方损失时，不能重复主张履约保证金。中鸿公司已经主张按欠付租金和欠付物业管理费的30%计算违约金，考虑到李晓丽本应于2016年12月20日前给付2017年1月20日后的租金及物业管理费，但其至今仍未给付，已逾期一年有余，故一审按照其欠付总额30%计算违约金并未明显偏高，同时亦能弥补中鸿公司的损失。
综上，上诉人中鸿公司、李晓丽的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费902元，由江苏中鸿物业管理有限公司负担459元，由李晓丽负担443元。
本判决为终审判决。
审判长 曹 璐
审判员 陆海滨
审判员 高 雁
二〇一八年五月三十日
书记员 邢彦华