杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第1035号
原告：楼基胜。
委托代理人：唐为群。
被告：杭州太阳服装有限公司。
法定代表人：项松影。
被告：项松影。
第三人：杭州联合农村合作银行彭埠支行。
负责人：沈基良。
委托代理人：许慧君、汪俊强。
原告楼基胜诉被告杭州太阳服装有限公司（以下简称太阳公司）、项松影房屋买卖合同纠纷一案，本院于2010年5月12日立案受理后，依法由审判员倪泓适用简易程序进行审理。因被告太阳公司、项松影下落不明，本案于2010年8月2日转成普通程序，依法组成合议庭进行审理。因杭州联合农村合作银行彭埠支行（以下简称联合银行彭埠支行）与本案存在利害关系，本院依法通知其作为第三人参加本案诉讼，并于2010年11月8日公开开庭进行了审理。原告楼基胜的委托代理人唐为群，第三人联合银行彭埠支行的委托代理人许慧君、汪俊强到庭参加诉讼。被告太阳公司、项松影经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告楼基胜起诉称：被告太阳公司系自然人独资企业，其法定代表人也即被告项松影与原告系朋友关系。2009年10月28日，被告太阳公司与原告签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定原告将其所有的位于杭州市西湖区康新花园A座1302室房屋（以下简称1302室房屋）转让给被告太阳公司，被告太阳公司支付购房款1160000元。后被告太阳公司以资金紧张为由，提出先将1302室房屋过户后再支付购房款。原告在不交付房屋的情况下，同意并配合被告太阳公司办理了房屋过户手续。2010年2月1日，被告太阳公司将1302室房屋办理了抵押贷款手续后，仍以各种理由拒不支付购房款。被告太阳公司的行为已导致合同目的不能实现，且合同约定的第五条第二项也约定了退还房屋的违约责任，故原告在催讨无果后诉至法院，要求判令：一、解除原告与被告太阳公司于2009年10月28日签订的《杭州市房屋转让合同》；二、两被告向原告支付违约利息31320元；三、两被告协助原告办理房屋权属变更登记手续；四、本案诉讼费用由两被告承担。
被告太阳公司、项松影未作答辩。
第三人联合银行彭埠支行答辩称：2010年1月26日，第三人与被告太阳公司签订《最高额抵押借款合同》，最高贷款限额为2390000元，被告太阳公司以包括1302室房屋在内的三套房屋作为抵押。2010年2月1日，第三人取得该房屋的他项权证，并于2010年2月25日依约向被告太阳公司发放贷款2390000元。故第三人依法享有1302室房屋的优先受偿权，原告与被告太阳公司签订的《杭州市房屋转让合同》不符合解除条件。
针对第三人联合银行彭埠支行的答辩，原告楼基胜认为1302室房屋在购房款未支付及实际仍由原告控制使用的情况下，该房屋属于担保法规定的“所有权、使用权不明或者有争议的财产”，不得抵押，故第三人与被告太阳公司签订的抵押合同无效；第三人有关工作人员存在与被告太阳公司、项松影恶意串通诈骗钱财的犯罪嫌疑；被告太阳公司以1302室房屋抵押贷款的行为已构成诈骗罪，该经济犯罪嫌疑的材料移送公安机关或检察机关查处，本案民事纠纷则继续审理。
原告楼基胜提供了以下证据：
1.《杭州市房屋转让合同》一份。证明原告与被告太阳公司就1302室房屋转让所约定的权利义务。
2.杭州市房产交易、产权登记申请书一份。证明原告在被告太阳公司要求下同意并配合其办理了1302室房屋的过户手续。
3.房屋他项权证存根一份。证明被告太阳公司于2010年2月1日将1302室房屋办理了抵押贷款手续。
4.房屋所有权证存根一份。证明被告太阳公司于2009年11月12日领取了1302室房屋所有权证。
5.房产档案证明一组（包括公有住房买卖协议书一份、发票二份、房屋所有权证一份）。证明1302室房屋在出售给被告太阳公司之前系原告所有。
6.房产记载信息查询记录一组。证明被告在短短两天时间内将包括1302室房屋在内的五套房屋抵押给第三人办理贷款手续，第三人存在与被告太阳公司恶意串通诈骗的犯罪嫌疑。
被告太阳公司、项松影未提供证据。
第三人联合银行彭埠支行提供了以下证据：
1.房屋所有权证一份。证明被告太阳公司是1302室房屋的所有权人。
2.房屋他项权证一份。证明被告太阳公司已与第三人依法办理了1302室房屋的抵押登记手续。
3.最高额抵押借款合同一份。证明被告太阳公司以1302室等房屋作抵押向第三人贷款2390000元。
4.借款借据一份。证明第三人已依约向被告太阳公司发放贷款2390000元。
5.借款利息清单一份。证明截止2010年10月11日，被告太阳公司已累计欠付第三人贷款利息86860.16元。
被告太阳公司、项松影经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃举证与质证之权利。
综合当事人的质证意见，本院对上述证据认定如下：原告提供的证据2、3、4、5，第三人均无异议，本院予以认定；原告提供的证据1，第三人不能确认真实性，本院经审查后对其真实性予以认定；原告提供的证据6，第三人对真实性无异议，但认为不能证明其证明对象，本院认为第三人的质证意见成立，故仅对其真实性予以认定；第三人当庭提供的证据1、2、3、4系复印件，原告提出如经本院核实后则无异议，本院认为，证据1与原告提供的证据相吻合，真实性应予认定，证据2、3、4经本院庭后与原件核对无误，故予以认定；第三人提供的证据5，原告无异议，本院对其真实性予以认定。
根据对证据的确认及当事人陈述，本院认定案件事实如下：
1302室房屋系楼基胜于1999年通过购买公有住房所得。2009年10月28日，项松影代表太阳公司与楼基胜签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定：楼基胜将其所有的1302室房屋转让给太阳公司，太阳公司自合同签订之日起10天内将购房款1160000元一次性付清，楼基胜自合同签订之日起15天内将房屋交付给太阳公司。同日，楼基胜协助太阳公司办理该房屋的产权转让手续，太阳公司于2009年11月4日取得该房屋的所有权证。后太阳公司一直未支付购房款。2010年1月26日，太阳公司与联合银行彭埠支行签订《最高额抵押借款合同》一份，约定：联合银行彭埠支行同意自2010年1月26日至2013年1月25日期间内向太阳公司发放贷款，最高贷款限额为2390000元，借款种类与用途以借款借据为准；太阳公司自愿以有完全处分权的包括1302室房屋在内的财产作为抵押财产，为其在本合同项下发生的所有债权提供抵押担保；等等。2010年2月1日，联合银行彭埠支行与太阳公司办理了抵押权登记手续，并于同年2月25日向太阳公司发放借款2390000元，借款用途为流动资金，借期为2010年2月25日至2011年2月24日止，还款方式为到期还本，按月结息。2010年3月21日起，太阳公司未再向联合银行彭埠支行支付贷款利息。目前，1302室房屋仍由楼基胜居住使用。
另查明，太阳公司系项松影独资的一人有限责任公司。
本院认为：楼基胜与太阳公司签订的《杭州市房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予认定。虽然，1302室房屋至今仍由楼基胜居住使用，但楼基胜在合同签订后已向房屋权属登记机关申请并办理了房屋权属转移登记手续，太阳公司因此成为1302室房屋的所有权人。嗣后，太阳公司以合法取得的1302室房屋的所有权证书设定抵押为借款合同项下的债务作抵押，并办理了抵押登记手续，符合法律规定，联合银行彭埠支行的抵押权自抵押合同生效时设立，经抵押登记后，依法产生对抗第三人的效力。据此，联合银行彭埠支行取得对抵押物的优先受偿权。故楼基胜以1302室房屋系所有权、使用权不明或者争议的财产而提出抵押行为无效的抗辩，无事实和法律依据，本院不予采信。因楼基胜与太阳公司签订的《杭州市房屋买卖合同》的履行期限早已届满，1302室房屋也已实际过户至太阳公司名下并设定抵押，双方已无解除合同的必要，但楼基胜有权要求太阳公司支付约定的购房款1160000元及支付逾期付款的违约金。经本院释明，楼基胜未变更诉讼请求。因此，楼基胜以太阳公司未支付购房款为由，要求解除其与太阳公司签订的《杭州市房屋买卖合同》，以及要求太阳公司协助办理房屋权属变更登记手续的诉讼请求，本院不予支持。由于原告主张的违约金是基于解除合同所提出，而涉案合同不能解除，在此情况下，该违约金的请求在本案中本院不予支持。原告可以在请求太阳公司支付拖欠购房款时，一并主张违约金。至于楼基胜提出太阳公司、项松影以及联合银行彭埠支行涉嫌犯罪，因未能提供证据，故本院不予采信。太阳公司和项松影经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本案的审理和判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百八十条、第一百八十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
驳回楼基胜的诉讼请求。
案件受理费583元，由楼基胜负担。公告费650元，由杭州太阳服装有限公司、项松影负担，于本判决生效之日起七日内径直支付楼基胜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的诉讼请求交纳（开户银行：工商银行杭州湖滨分理处，开户名称：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 倪 泓
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 楼 宏
二〇一〇年十一月十八日
书 记 员 李 韵