湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2015）株天法民一初字第280号原告刘滔湘，男，1963年11月22日出生，汉族，湖南省株洲市人。委托代理�陈志坚，湖南中兴律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。委托代理人马滨，湖南中兴律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告株洲天发物业管理有限责任公司，住所地株洲市天元区。法定代表人罗山河，系公司董事长。原告刘滔湘与被告株洲天发物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月23日立案受理后，依法组成由审判员欧阳中伟担任审判长，人民陪审员曹佩均、彭福寿参加的合议庭，于2015年5月11日公开开庭进行了审理。书记员谭雪晴担任庭审记录。原告刘滔湘的委托代理人陈志坚、马滨到庭参加了诉讼，被告株洲天发物业管理有限责任公司经本院公告送达无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘滔湘诉称：原告系株洲市荷塘区“水木.阳光上东”小区的业主，该小区由株洲市国投水木开发建设有限公司开发建设。根据建设方与小区业主的约定，选聘被告为小区进行前期物业管理。被告进驻小区后，向原告收取了装修押金2000元，并要求原告预交了物业管理费、垃圾清运费、二次加压水费等费用。2014年9月5日，被告及其工作人员突然撤离小区。2014年10月1日，株洲市国投水木开发建设有限公司与被告解除了物业管理合同，而对于原告交付的押金及预交的费用被告至今未予退还。为维护自己的合法权益，原告特诉请法院判令：1、被告向原告返还装修押金、预交的物业管理费、垃圾清运费及二次加压水费共计3585元；2、被告在2014年9月6日起按银行贷款利率向原告支付利息至欠款付清为止；3、被告承担诉讼费用。原告刘滔湘为支持自己的诉讼请求和主张，向本院提交了以下证据材料：证据1、身份证复�件，证明原告的主体资格；证据2、营业执照，证明被告的主体资格；证据3、收款收据，证明被告向原告收取了押金等款项；证据4、物业管理合同，证明株洲市国投水木开发建设有限公司与被告间签订了前期物业服务合同及原、被告间的权利义务按该合同约定履行的事实；证据5、声明，证明株洲市国投水木开发建设有限公司解除了与被告间的前期物业服务合同关系；证据6、情况说明，证明被告撤离小区，停止物业服务的事实；证据7、株洲市商品房（预）销售合同，证明原告与被告间的权利义务关系按株洲市国投水木开发建设有限公司与被告签订的前期物业合同及本合同约定的《临时管理使用公约》履行；证据8、株洲市物业管理处的回复，证明原告所在的小区在被告擅自撤离后由其他物业服务企业暂时接管，株洲市物业管理处同意小区成立业主委员会�重新选聘物业服务企业的事实。被告株洲天发物业管理有限责任公司未向本院提出答辩意见，亦未向本院提交证据材料。被告株洲天发物业管理有限责任公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证权利。经本院审查，原告提交的八份证据材料均客观、真实、合法，足以证明原告的证明目的，本院予以采信。通过对证据的审核认定，并听取原告的陈述，本院确认如下案件事实：被告系一家从事物业管理服务的有限责任公司，成立于2001年5月16日。2012年11月5日，被告与株洲市国投水木开发建设有限公司签订了一份《物业管理合同》，约定被告为株洲市国投水木开发建设有限公司开发建设的位于株洲市荷塘区新湘路39号水木.阳光上东项目提供前期物业管理；合同期限为一年，自水木.阳光上东项目正式交房之日起自动生效；按双方协商的�月每平方米建筑面积1.2元的标准向业主收取物业管理服务费，株洲市国投水木开发建设有限公司承担空置物业管理成本费用的60％。合同终止后，在新的物业管理企业接管本物业项目之前，除株洲市国投水木开发建设有限公司或业主委员会要求被告提前撤离外，被告应当提供三个月的过渡期物业管理服务，过渡期收费标准不变，过渡期满后，必须按规定进行交接、撤离。株洲市国投水木开发建设有限公司在开发建设水木.阳光上东项目过程中与原告签订了《株洲市商品房（预）销售合同》，约定原告购买水木阳光上东小区203号房屋，房屋在2014年1月26日前交付。该合同的附件五约定原告已详细阅读并完全理解株洲市国投水木开发建设有限公司与被告签订的《前期物业管理服务合同》、《临时管理使用公约》所有条款并予以全部接受和遵守，并附《临时管理使用公约》的全部内容，该使用公约约定本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主公约》生效之日终止，临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。2014年7月16日，被告向原告出具两份收款收据，其中一份载明：“物管费1295元（2014年5月1日至2015年5月1日），二次加压65元，装修垃圾清运费225元，合计金额1585元”，另一份收款收据载明：“装修押金2000元”。原告陈述二次加压费用属于按时间段发生的费用，不属于一次性发生的费用。2014年9月5日，被告突然撤离了株洲市国投水木开发建设有限公司开发建设的水木.阳光上东项目。在与被告的法定代表人及工作人员联系未果的情况下，株洲市国投水木开发建设有限公司于2014年10月1日在株洲日报刊登了一则公告，该公告明确：“被告突然撤离水木.阳光上东项目，向业主收取的装修保证金和物�费去向不明，属严重违约，故宣布终止双方的《物业管理合同》，自公告之日起15日内办理好交接等善后事宜，逾期将依法采取处置措施”。但公告期满后，被告没有与株洲市国投水木开发建设有限公司或原告办理相关的交接手续，且无法取得联系。在此情况下，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，2014年9月30日，株洲市物业管理处对株洲市国投水木开发建设有限公司作出回复，同意由株洲市国投水木物业管理公司暂时接管“水木阳光上东”项目，并尽早成立业主委员会，由业主大会最终确定选聘物业管理企业。该小区现由株洲市国投水木物业管理公司提供物业管理服务。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。被告与株洲市国投水木开发建设有限公司于2012年11月5日系自愿签订《物业管理服务合同》，合同内容系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方由此建立的物业服务合同关系合法有效，受法律保护。本案原告系株洲市国投水木开发建设有限公司开发建设的水木.阳光上东项目的业主，双方所签订的《株洲市商品房（预）销售合同》明确约定被告为水木.阳光上东项目提供物业服务，被告与株洲市国投水木开发建设有限公司签订《物业管理服务合同》对原告具有约束力，被告实际提供了物业服务，原告也实际向被告支付了物业服务费，故原告与被告之间的物业服务合同关系依法成立有效，原、被告应按《株洲市商品房（预）销售合同》有关物业服务的约定及《物业管理服务合同》的约定享有合同权利并履行合同义务。在履约过程中，被告在未与原告及株洲市国投水木开发建设有限公司协商的情况下，擅自终止物业服务，在株洲市国投水木开发建设有限公司公告的期间内未办理相应的交接手�，故原告与被告之间的物业服务合同关系因被告的违约行为已经实际终止，由此，被告对于已向原告收取的款项应当承担退还责任。原告在被告提供物业服务期间没有对房屋进行装修，原告主张的装修押金2000元及装修垃圾清运费225元有理有据，且有证据证实，应予支持；原告主张的物业服务费用及二次加压费用应当核减被告提供服务期间的费用，根据本案实际，被告应向原告退还的物业费及二次加压费为887.78元［1360元（1595元+65元）－1360元÷360天×125天（2014年5月1日起至2014年9月5日止）］。本案系因被告违约而造成合同无法继续履行，故被告应当承担相应的违约责任，原告要求被告从2014年9月6日终止服务开始支付逾期付款利息至款项付清时止的主张合法，应予支持，对于利息计算标准，应当按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率予以计算。被告经合法传唤未到�参加诉讼，本院无法主持调解，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告株洲天发物业管理有限责任公司在本判决生效后十日内向原告刘滔湘退还物业服务费887.78元、装修押金2000元、装修垃圾清运费225元，共计3112.78元；并按应退还的金额从2014年9月6日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率支付逾期付款利息至款项付清时止；二、驳回原告刘滔湘的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件�理费50元，公告费56元，共计106元，由被告株洲天发物业管理有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 欧阳中伟人民陪审员 曹 佩 均人民陪审员 彭 福 寿二〇一五年五月十一日书 记 员 谭 雪 晴附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百〇七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律如干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立�合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。