湖北省十堰市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂03民终674号
上诉人（原审原告）：丹江口市房地产开发总公司，住所地湖北省丹江口市均州一路。
法定代表人：杨浩，该公司经理。
委托诉讼代理人：王灵芝，湖北遇真律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冉国华，女，1963年1月18日出生，汉族，住湖北省丹江口市。
被上诉人（原审被告）：陈圣芳，女，1965年7月20日出生，汉族，住湖北省丹江口市。
被上诉人（原审被告）：刘学凤，女，1966年12月21日出生，汉族，住湖北省丹江口市。
以上三被上诉人的委托诉讼代理人：彭雪峰，湖北延兴律师事务所律师。
原审第三人：丹江口市房地产开发总公司物业管理分公司，住所地：湖北省丹江口市均州一路。
负责人：秦本华，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵作德，该公司员工。
上诉人丹江口市房地产开发总公司（以下简称：房总公司）因与被上诉人冉国华、陈圣芳、刘学凤，原审第三人丹江口市房地产开发总公司物业管理分公司（以下简称：房总物业分公司）合同纠纷一案，不服湖北省丹江口市人民法院（2017）鄂0381民初2605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日立案后，依法组成合议庭经过阅卷和调查、询问当事人，合议庭认为事实已核对清楚，决定不开庭审理。经合议庭评议，本案现已审理终结。
房总公司上诉请求：撤销原判，依法发回重审或改判。事实与理由：一、一审判决存在三处事实认定与判决认定相互背离的地方，致使一审判决是错误判决。二、一审法院超越上诉人的诉讼请求范围进行审理，损害上诉人的利益。三一审判决程序有瑕疵。
冉国华、陈圣芳、刘学凤答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
房总公司向一审法院起诉请求：1.确认冉国华与房总物业分公司签订的协议无效；2.确认冉国华与陈圣芳及刘学凤之间的转让行为无效；3.要求冉国华、陈圣芳、刘学凤立即腾退返还房屋，将房屋及房屋的钥匙返还给房总公司；4.要求冉国华按照市场租赁价格赔偿占用期间的费用39600元（132个月×300元/月）；5.要求陈圣芳及刘学凤按照市场租赁价格赔偿占用期间的费用12600元（42个月×300元/月）（一审庭审中变更为占用费9000元）（30个月×300元/月），冉国华对此费用承担连带责任。
一审法院认定事实：一、位于湖北省丹江口市均州二路南侧汇文小区系房总公司开发建设的居民小区，于2004年12月24日办理了房产总证（产权证书号为：丹房权证城区字第××号），建筑面积2633.76平方米。本案争议的小区值班室面积17.73平方米，产权登记在房总公司名下。
二、房总物业分公司系丹江口市房地产开发总公司下设的分支机构（分公司，属非法人组织）。冉国华原系该小区的业主。2004年6月1日，房总物业分公司与冉国华双方签订了一份《协议书》，协议约定：“汇文小区院内现有冉国华负责卫生整洁和按规定的时间锁开大门，房总物业管理分公司可将院内值班室无偿提供给冉国华管理使用，冉国华在负责上述工作期间，房总保证不将值班房租给他人，或聘请他人管理，若以后需要聘请值班卫生人员，必须经过冉国华同意，优先冉国华同志，双方不得违约，若一方违约赔偿对方经济损失。冉国华若需要配备垃圾桶时，房总必须配备六个垃圾桶（六个单元）”。冉国华作为卫生管理者在该协议书尾部签名予以确认，房总物业分公司亦在该协议的尾部加盖公司印章予以确认。
三、《协议书》签订后，冉国华一直按照双方的约定负责汇文小区的清洁卫生、开锁大门等管理事务。房总物业分公司亦按照约定将该小区值班室交给了冉国华管理使用。冉国华于2015年将其在汇文小区购买的住宅房屋出售给了他人之后，冉国华将本案争议的值班室及值班室的钥匙交给了汇文小区业主陈圣芳、刘学凤管理使用，并由陈圣芳、刘学凤等人共同负责该小区清洁卫生、开锁大门等事务。争议发生至今，该事实状态一直未变。无证据证实冉国华将本案争议的房屋转让给陈圣芳、刘学凤。
四、2017年7月，房总物业分公司欲收回该值班室，与冉国华协商未果，便于2017年7月13日通过快递方式给冉国华邮寄《通知》一份，该《通知》载明：“冉国华：汇文小区目前不再需要门卫值班卫生人员，双方于二○○四年六月一日签订的《协议书》已无履行的意义，鉴于此，公司特通知你即日起，解除双方于二○○四年六月一日签订的《协议书》；同时从即日起七个工作日内请你腾退无偿使用的汇文小区院内的值班室，将值班室、值班室钥匙退还给我公司，逾期我公司将采取法律措施”。上述通知规定的期限届满后，房总物业分公司未收到冉国华退还的值班室及该值班室的钥匙，遂提起诉讼。2017年9月23日，一审法院作出（2017）鄂0381民初1791号民事判决书，判决驳回房总物业分公司的诉讼请求。
五、2017年10月24日，房总公司在汇文小区大门口贴出《通知》，内容：“刘学凤：陈圣芳：我系你实际占有的汇文小区房子的产权所有人，最近得知，冉国华未经我公司同意，将我公司房屋交付给你使用，其行为严重侵犯了我公司的利益，为了依法维护房屋所有权人的合法权益，特通知你腾退返还我公司房屋，请你收到该通知后的七个工作日内将占有的房屋腾退空并将房屋及房屋钥匙返还给我公司，逾期我公司将采取法律措施”。该《通知》房总公司亦通过申通快递向冉国华邮寄送达。
七、房总公司请求冉国华按照市场租赁价格赔偿占用期间的费用39600元的计算方法为：从2004年6月1日至2015年6月1日，共132个月，按每月300元标准计费；请求陈圣芳及刘学凤按照市场租赁价格赔偿占用期间的费用9000元的计算方法为：从2015年6月1日至2017年12月1日，共30个月，按每月300元标准计费。
一审法院认为，争议房屋的使用性质是本案的焦点问题。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。中华人民共和国国务院公布《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。《湖北省物业服务和管理条例》第十二条规定，业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其面积不低于二十平方米。本案诉争房屋的面积为17.73平方米，没有超过国务院、湖北省公布的物业服务和管理条例规定的物业服务用房面积。诉争房屋的产权属于开发商房总公司，但自2004年6月1日起房总物业分公司与冉国华签订《协议书》后，诉争房屋一直作为汇文小区的值班室管理、使用，不论原业主（冉国华）或现业主（陈圣芳、刘学凤）均利用该房屋行使小区的物业管理职能即打扫小区卫生、开锁小区大门等行为，为小区全体业主服务。因此，诉争房屋的功能应当定性为物业服务用房，该房屋被用作该小区清洁卫生、开锁大门等事务的值班室没有违反法律、行政法规和地方性法规的规定。关于房总公司请求的确认冉国华与房总物业分公司签订的协议无效的诉讼请求，房总物业分公司作为房总公司下设的分支机构，于2004年6月1日与冉国华签订的《协议书》，意思表示真实，没有违反法律、行政法规的强制性规定和损害第三人利益，且合同履行时间长达十余年之久房总公司没有提出异议，对房总公司的确认合同无效之诉，不予支持。关于房总公司请求的确认冉国华与陈圣芳、刘学凤之间的转让房屋行为无效的诉讼请求，房总公司没有提供证据证实冉国华与陈圣芳、刘学凤之间存在转让房屋的行为，以及有偿收取了相关转让费用的证据，房总公司请求的确认合同转让无效之诉，无事实依据，对此不予支持。关于房总公司请求的要求冉国华、陈圣芳、刘学凤返还房屋，交付钥匙；赔偿占用房屋费用39600元和9000元及承担连带责任的诉讼请求，基于使用汇文小区值班室的《协议书》目前没有被解除，且协议书明确约定对该争议房屋的使用系无偿使用，房总公司的该项诉讼请求，没有事实和法律依据，对房总公司的此诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《物业管理条例》第三十条、第五十条，参照《湖北省物业服务和管理条例》第十二条之规定，判决：驳回房总公司的诉讼请求。案件受理费1105元，由房总公司负担。
二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，房总物业分公司作为房总公司下设的分支机构，负责房总公司物业管理服务工作，其为了履行物业管理职责于2004年6月1日与冉国华签订的《协议书》，不违反法律、行政法规的强制性规定，且合同履行时间长达十余年之久房总公司未提出异议，故原审判决对房总公司的确认合同无效之诉不予支持正确，本院予以确认。依据中华人民共和国国务院公布《物业管理条例》第三十条规定，建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。诉争房屋的产权虽登记在开发商房总公司名下，但房屋产权证书中已注明为小区值班室，自2004年6月1日起房总物业分公司与冉国华签订《协议书》后，诉争房屋一直作为汇文小区的值班室使用，可以确认诉争的房屋系小区物业用房。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，该诉争房屋应当属于该小区业主共有。冉国华离开该小区后，将诉争房屋交给陈圣芳、刘学凤是利用该房屋行使小区的物业管理职能即打扫小区卫生、开锁小区大门等行为，为小区全体业主服务，故房总公司主张该行为无效、主张冉国华、陈圣芳、刘学凤返腾退房屋及支付占用费用的诉讼请求，均无事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1105元，由丹江口市房地产开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 昆
审判员 王广泉
审判员 王宇鹏
二〇一八年六月五日
书记员 赵玲娜