广东省吴川市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0883民初1882号原告：高华兴，男，1981年8月28日出生，汉族，住吴川市，原告：邱白雨，女，1986年12月03日出生，汉族，住吴川市，委托代理人：杨观强，吴川市公职律师事务所律师。委托代理人：陈涛，广东梅江律师事务所律师。被告：彭康帝，男，1947年9月20日出生，汉族，住吴川市，委托代理人：李志毅，吴川市大山江法律服务所，特别授权。被告：潘观英（系彭观福妻子），女，1975年01月15日出生，汉族，住吴川市，被告：郭梅芳（系彭观福母亲），女，1944年09月10日出生，汉族，住吴川市，被告：彭玲（系彭观福大女儿），女，1997年10月26日出生，汉族，住吴川市，被告：彭焱（系彭观福二女儿），女，1999年11月15日出生，汉族，住吴川市，被告郭梅芳、彭玲、彭焱的共同委托代理人：潘观英，本案的另一原告。被告：彭某1（系彭观福三儿子），男，2003年11月16日出生，汉族，住吴川市，被告：彭某2（系彭观福四儿子），男，2003年11月16日出生，汉族，住吴川市，被告彭某1、彭某2的共同法定代理人：潘观英，本案的另一原告。原告高华兴、邱白雨诉被告潘观英、郭梅芳、彭玲、彭焱、彭某1、彭某2案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高华兴及其与邱白雨的共同委托代理人杨观强、陈涛、被告彭康帝及其委托代理人李志毅、被告潘观英（同时作为彭某1、彭某2的共同法定代理人、被告郭梅芳、彭玲、彭焱的共同委托代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高华兴、邱白雨向本院提出诉讼请求：1.判决不得对原告购买的位于吴川市梅菉街道同德城逸景轩A座703房的强制执行，并解除对该房屋的查封措施；2.判决确认原告与房屋转让人于2009年01月22日签订的《房屋转让合同》合法有效，并确认同德城逸景轩A座703房归原告所有；3.判决被告潘观英、郭梅芳、彭玲、彭焱彭某1枫彭某2炜立即协助和配合原告办理同德城逸景轩A座703房的产权过户登记手续（庭审时原告放弃该项诉讼请求）；4.本案件受理费由被告负担。事实与理由：原告（房屋受让人）与彭观福（房屋转让人）于2009年01月22日达成协议并签订《房屋转让合同》，合同约定：转让人将其所有的位于吴川市梅菉街道同德城逸景轩A座703房以人民币214000元的价格出售给原告；原告方先行支付106800元转让人，余下的银行按揭款和利息由原告以转让人的名义和存折直接向农业银行吴川市支行支付清；转让人必须协助原告办理房屋产权过户登记手续，其相关税费由原告自行承担；合同经吴川市梅菉法律服务所办理法律见证时生效。上述合同签订并生效后，原告已于签订合同当日一次性付清了第一期106800元的房屋转让款。转让人也已于合同生效当日将转让房屋的相关权证：1.粤房证字第××号号《房地产权证》复印件、2.《广东省商品房买卖合同》、3.《个人房屋担保借款合同》及支付银行按揭款的存折、4.转让房屋的大门钥匙等交付给原告使用至今。由于必须付清银行按揭款并解除抵押关系后取回房屋产权证，才能办理过户变更登记手续。所以原告从2009年2月开始一直使用转让人名义开立的银行帐户和存折支付按揭款至2016年1月，余下的按揭款本息共计93448.93元由原告于2016年2月16日与农业银行吴川市支行一次性结清。归还全部按揭款本息后，原告准备找房屋转让人彭观福协助办理变更产权登记时，才发现房屋转让人彭观福已于2013年12月08日因肝功能衰竭而在医院死亡。原告只好要求被告潘观英等人到房管部门协助办理房屋产权过户变更登记手续，但他们以各种理由推诿，一直未协助和配合原告办理产权过户登记手续。但该房屋一直是原告在具体管理使用。被告彭康帝以其于2013年12月4日与彭观福结算借款本息，并由彭观福立下欠其20万元本金及利息9万元的凭据，于2013年12月12日起诉彭观福归还借款本息的民间借贷纠纷一案，吴川法院作出(2014)湛吴法塘民初字第1号民事判决，后又作出（2016）粤0883民再1号民事判决。被告彭康帝申请法院作出（2014）湛吴法塘执字第54－1号《民事裁定书》，将原告购买使用的尚登记在彭观福名下的吴川市梅菉街道同德城逸景轩A座703房予以查封。2017年3月16日，原告闻知自己的房屋被查封，便提出《案外人异议申请书》，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。法院于2017年06月09日作出（2017）粤0883执异6号《执行裁定书》，驳回原告的异议申请。并明确告知可在15日内向人民法院另案提起诉讼。原告认为，原告与房屋转让人彭观福双方达成一致意见后签订的《房屋转让合同》，并共同到相关的法律服务机构办理法律见证，是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。且转让人已将房屋交付给原告管业使用。因此，被告潘观英等人应当依合同约定协助原告办理涉案房屋的产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然尚未办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物使用至今。为此，根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，原告取得涉案房屋后，未办理物权变更登记只是未能付清全部按揭款，以及付清按揭款时，房屋转让人已死亡的原因造成。但并不影响合同的法律效力，且原告在本案中并无过错，所以，人民法院不应查封、扣押冻结该财产。同时，按照证据显示，彭观福于2013年12月8日因病死亡，被告彭康帝于2013年12月4日与其结算借款本息时，彭观福应是在医院住院治疗疾病期间，从其因肝功能衰竭死亡的结果可以看出，彭观福当时没有能力进行结算。当时其是否处于昏迷、神智不清状态所立《借现金收据》，借款是否真实存在？是值得怀疑的。故此，原告依据《民事诉讼法》第227条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”、《最高人民法院关于适用的解释》304条“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”、第307条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，于2017年6月30日具状起诉，因诉求未明确而撤回诉求。现已明确诉求和被告后再次提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。被告彭康帝辩称，一、原告起诉是无理的。原告要求法院不能涉案的商品房进行强制执行并要求解封，没有任何法律依据。2017年6月9日吴川市人民法院已经作出（2017）粤0883执二6号执行裁定，驳回异议人高华兴、邱白雨的异议请求，已经发生法律效力，并且告知原告方，如果认为原判决裁定错误，依照审判监督程序办理，与原判决无关的可以提起诉讼，显然，该请求是与原裁定是有关的，即原告不能请求对涉案商品房的解封。二、确认涉案房屋转让合同是否有效的问题，并且确认该房屋归两原告所有，明显是错误的。涉案房屋是彭观福名下的房产，在彭康帝申请执行的时候，没有任何人提出房屋所有权的问题，直到2017年，需要对被查封的房屋进行拍卖等程序的时候，原告高华兴、邱白雨等人提出认为涉案房屋已经转让，并要求解封。彭康帝等人对房屋的转让相关的合同等手续是不予确认，而且退一步来讲，转让合同有效，但是从付款等情况来说，也只是彭观福支付给银行的款项，并不能认定涉案房屋归两原告所有。三、原告请求本案潘观英等被告协助及配合原告办理产权过户登记手续也是没有法律和事实依据的。四、原告的起诉超过诉讼时效，按照2017年6月9日的民事裁定，要求签收15天后提起诉讼，我方查到相关签收，原告是2017年6月19日签收，起诉的时间是2017年7月4日，已经超过了法定的15天。五、原告的第二项请求显然是不能成立的，从原告提供的证据来看，无法证实付给银行的款项是原告支付，且该房屋一直是登记的彭观福的名下，涉案的房屋是彭观福的合法财产，原告的请求显然无理。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告潘观英、郭梅芳、彭玲、彭焱彭某1枫彭某2炜辩称，涉案的商品房由我丈夫转让给原告，钥匙也已经交给原告。房屋价款共214000元，买卖当时原告支付了106800元，剩余由原告进行按揭。由于当时还没有按揭完成，还不能进行过户。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的事实认定如下：本院于2013年12月13日作出(2014)湛吴法塘民初字第1-1号民事裁定书，裁定对彭观福名下的座落在吴川市梅菉街道同德城逸景轩A座703房（产权证Ｃ6××500）的查封。于2014年8月4日作出(2014)湛吴法塘民初字第1号民事判决书，判决彭观福、潘观英归还给彭康帝欠款20万元及利息。该案发生法律效力后，彭康帝向本院申请执行，执行过程中，发现彭观福在本案诉讼之前已死亡。后该案进行再审，本院于2016年11月9日作出（2016）粤0883民再1号民事判决书，判决撤销本院(2014)湛吴法塘民初字第1号民事判决，判决由潘观英归还给彭康帝20万元及利息，郭梅芳、彭玲、彭焱彭某1枫彭某2炜在继承彭观福遗产实际价值范围内清偿。案外人高华兴、邱白雨对本院执行彭观福名下的座落在吴川市梅菉街道同德城逸景轩A座703房提出书面异议。2017年6月9日，本院作出（2017）粤0883执异6号执行裁定书。认定异议人高华兴、邱白雨理由不成立，裁定驳回高华兴、邱白雨的异议，并告知认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。该裁定书由高华兴、邱白雨于2017年6月19日签收。（2017）粤0883执异6号异议人高华兴、邱白雨对裁定不服，以申请人彭康帝、被执行人潘观英郭梅芳、彭玲、彭焱彭某1枫彭某2炜为共同被告，于2017年6月30日向本院递交起诉状，本院于2017年7月4日立案受理。本院经审理，提出其诉讼请求不符合相关的规定，高华兴、邱白雨于2017年10月9日主动申请撤回起诉。本院于2017年10月9日裁定准许高华兴、邱白雨撤回起诉。高华兴、邱白雨于2017年10月19日再次向本院提起诉讼，本院于2017年10月24日立案受理了本案。经审查，高华兴、邱白雨作为房屋受让人与彭观福作为房屋转让人于2009年01月22日签订《房屋转让合同》，合合同约定：一、转让房屋价款人民币21.4万元。承让方一次性支付10.6万元，余款银行按揭款及利息由高华兴、邱白雨向中国农业银行吴川支行支付。二、出让方收到转让房屋价款后，房屋于2009年1月22日交付给承让方管业、所有使用。三、房屋转让后，因房屋产权证抵押在银行，承让方在中国农业银行吴川支行履行按揭房期内如提前归还按揭借款或按揭期满后需要将房屋转移(让)过户的，出让方必须配合办理。过户的一切费用由承让方负责。合同经吴川市梅菉法律服务所办理法律见证时生效，等等。合同签订后，高华兴、邱白雨按约定支付了房屋转让款10.6万元给彭观福。转让人彭观福当即将转让房屋的相关权证：粤房证字第××号号《房地产权证》复印件、《广东省商品房买卖合同》、《个人房屋担保借款合同》及支付银行按揭款的存折、转让房屋的大门钥匙等交付给受让人高华兴、邱白雨。受让人高华兴、邱白雨从2009年2月开始一直使用转让人彭观福名义开立的银行帐户和存折支付按揭款至2016年1月。2016年2月16日，高华兴、邱白雨向农业银行吴川市支行一次性结清余下的按揭款本息共计93448.93元。高华兴、邱白雨归还全部按揭款本息后，要求转让人彭观福办理过户登记，得知彭观福于2013年12月08日死亡，无法办理过户登记。本院认为，本案的争议焦点是：1.原告高华兴、邱白雨的起诉是否超过诉讼时效；2.原告高华兴、邱白雨请求不得强制执行涉案的房屋，并解除查封的理由是否成立。关于第一个争议焦点，原告的起诉是否超过诉讼时效。本院（2017）粤0883执异6号执行裁定书，高华兴、邱白雨于2017年6月19日签收，本院于2017年7月4日立案受理，但原告实际系于2017年6月30日向本院递交起诉状，应以递交起诉状的日期作为起诉之日。从2017年6月19日起至2017年6月30日还未超过15天的起诉期限。故被告彭康帝的抗辩理由不予采纳。关于第二个争议焦点，案外人的理由是否成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，高华兴、邱白雨作为房屋受让人与彭观福作为房屋转让人于2009年01月22日签订《房屋转让合同》，该买卖合同是在人民法院查封之前已经签订的合法有效的书面合同。合同生效后，转让人已将房屋的大门钥匙等交付给受让人高华兴、邱白雨，受让人高华兴、邱白雨已在人民法院查封之前合法占有该房屋。受让人高华兴、邱白雨已于签订合同当日一次性付清了第一期10.68万元的房屋转让款，后来每月都在归还银行按揭贷款，即银行按揭欠款已转移给受让人高华兴、邱白雨，且从2009年2月起一直使用转让人彭康福名义支付按揭款至2016年1月，于2016年2月16日交清余下的按揭款本息93448.93元，应当认为受让人高华兴、邱白雨“已支付全部价款”。按相关的规定，必须付清银行按揭款并解除抵押关系后取回房屋产权证，才能办理过户变更登记。在交清银行按揭款后准备办理过户前，转让人已死亡，受让人对涉案房屋未办理过户登记手续非因其自身原因未办理过户登记。因此，本案买受人对登记在彭康福名下的不动产提出异议，符合能够排除执行的条件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第(一)项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”之规定，应判决不得执行位于吴川市梅菉街道同德城逸景轩A座703号房屋，并解除对该房屋的查封。此外，原告主张确认涉案房屋归其所有等其他诉讼请求，因房屋未办理所有权转移登记，作为买受人应当另行提起房屋买卖合同之诉，请求协助办理房屋所有权转移登记，取得房屋所有权，不应在本案执行异议之诉中解决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于吴川市梅菉街道同德城逸景轩A座703号（产权证Ｃ6××500）房屋，并解除对该房屋的查封；二、驳回原告高华兴、邱白雨的其他诉讼请求。本案件受理费100元，由被告彭康帝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  陈土福审 判 员  麦郁龄人民陪审员  钟 敏二〇一七年十二月二十日书 记 员  颜云英附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。