苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第01462号
原告苏州润建置业有限公司，住所地苏州工业园区娄葑分区宏业路168号。
法定代表人陈军，行政总裁。
委托代理人李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
委托代理人丁彬，北京观韬（苏州）律师事务所律师。
被告苏州港兴隆餐饮有限公司苏惠路店，住所地苏州工业园区苏惠路88号环球188购物中心301、310商铺。
负责人林建阳。
被告苏州港兴隆餐饮有限公司，住所地苏州工业园区旺墩路268号时代广场购物中心B1楼BFC-01室。
法定代表人林建阳。
原告苏州润建置业有限公司诉被告苏州港兴隆餐饮有限公司苏惠路店（以下简称“港兴隆公司苏惠路店”）、苏州港兴隆餐饮有限公司（以�简称“港兴隆公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案受理，依法由审判员陈新雄适用简易程序独任审判，后因被告港兴隆公司苏惠路店、港兴隆公司下落不明，本案依法转为普通程序审理，由审判员陈新雄担任审判长，与人民陪审员任家旭、葛恒伟组成合议庭于2016年3月4日公开开庭进行了审理。原告苏州润建置业有限公司委托代理人李永安到庭参加诉讼。被告港兴隆公司苏惠路店、港兴隆公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已经审理终结。
原告苏州润建置业有限公司诉称，2011年6月30日原告与被告港兴隆公司签订了《盛高置地.苏州环球188项目林记茶餐厅租赁合同》，约定被告公司向原告租赁苏州环球188购物中心的301、310号店铺，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日。此后，原告又与被告港兴隆公司、港兴隆公司苏惠路店共同签订《商铺租赁补充协议》，根据该协议的约定将商铺的承租方变更为港兴隆公司苏惠路店。2014年7月14日，两被告又共同作为一方与原告再次签订了《租赁合同终止协议》，约定于2014年6月20日双方的租赁合同终止，被告应于本案所涉租赁协议签订之日起三日内付清房屋租赁费用共计289692.1元，逾期未付上述款项的则应承担滞纳金、违约金及免租期租金。终止协议签订后，被告并未按约履行付款义务，原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院，请求法院判令：1、两被告支付拖欠的租金、物业用房使用费、物业管理费、共用事业费共计289692.1元；2、两被告支付因拖欠上述费用而导致的滞纳金177912.24元（计算至2014年6月20日止）；3、两被告支付违约金228344元；4、两被告支付免租期租金154836元；5、两被告支付原告为本案支出的律师费30000元；6、�被告承担本案的诉讼费。诉讼中，原告增加诉请，要求两被告向原告支付由原告代付的增值税款1919.12元。
被告港兴隆公司苏惠路店、港兴隆公司未答辩。
经审理查明，2011年6月30日原告与被告港兴隆公司签订了《盛高置地.苏州环球188项目林记茶餐厅租赁合同》，约定被告港兴隆公司向原告苏州润建置业有限公司租赁苏州环球188购物中心的301、310号店铺，租赁期限自2011年7月1日至2016年6月30日止，并约定了租金计算标准、租赁房屋面积、免租装修期等租赁条款。其中合同第7.3条约定“除非本合同另有特别明确的约定，免租装修期不因任何原因而延长。同时，双方确认，出租方提供的免租装修期是基于承租方在履行合同过程中没有重大违约的前提下给予承租方的优惠。在租赁期内，如因承租方原因导致本合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除本合同的，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在本合同解除后5个工作日内按合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租装修期的全部租金”。第18.3条约定“在租赁期间内，承租方逾期支付或补缴租金或物业管理费或租赁押金的，每逾期一日，自逾期之日起按逾期交付金额的3‰支付滞纳金”。第18.6条约定“出租方依据本合同第18.5条单方面终止合同的，承租方应按照如下标准承担违约金：18.6.1若剩余的租赁期不足4月的，承租方应按照当年度平均月租金标准全额赔偿出租方剩余租赁期内的租金；18.6.2若剩余的租赁期超过4月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担4个月租金的违约金”。
又查明，在上述合同履行期间，原告与被告港兴隆公司及被告港兴隆公司苏惠路店三方签订了《商铺租赁补充协议》一份，该协议约定将上述关于苏州环球188购物中心的301、310号店铺的租赁合同的承租人变更为港兴隆公司苏惠路店，原合同中被告港兴隆公司的相应权利义务均由港兴隆公司苏惠路店继受。
另查明，2014年7月14日，原告与被告港兴隆公司、港兴隆公司苏惠路店三方又签订了《租赁合同终止协议》一份，该协议中的甲方（出租方）为原告，乙方（承租方）为被告港兴隆公司、港兴隆公司苏惠路店。协议确认的主要事项有：第一，租赁合同于2014年6月20日终止；第二，被告于该协议签订之日起三日内将租赁的商铺交还给原告；第三，截止合同终止日，该商铺未结清的租赁费用包括租金、物业用房使用费、物业费、公共事业费共计563251.78元；第四，两被告交纳至原告处的租赁押金及公用事业费押金共计174724.9元；第五，原告同意以被告在租赁场所内遗留的装修及设施设备进行�价，折价的金额为98834.78元；第六，双方同意以被告交纳至原告的押金及装修、设备折价款来折抵其所应支付的租金、物业费等费用，折抵后被告还应向原告支付289692.1元，且该款项应在协议签订之日起三日内支付，若未按期支付则被告还应向原告另外支付逾期付款的违约金177912.24元（依照原租赁合同第18.3条计收）、解除合同违约金228344元（依照原租赁合同第18.6条计收）、免租期租金154836元（依照原租赁合同第18.6条计收）。诉讼中，原告提交了税务发票及转账凭证一份，称由于原告将上述终止协议中被告折抵给原告的装修及相关设施设备转让给第三方，导致了原告支出了相应的税费1919.12元，该部分费用应由被告承担。原告提交了委托代理合同及代理费收取发票一份，证明原告因本案诉讼支付律师费30000元。另外，原告还在庭审中确认涉案的商铺被告已按终止协议�约定交还原告，但上述欠付的费用并未按期支付，原告多次催讨无果，遂致本案诉讼。
以上事实，由《盛高置地.苏州环球188项目林记茶餐厅租赁合同》、《商铺租赁补充协议》、《租赁合同终止协议》、发票等证据，以及原告庭审陈述予以证实。
本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。原告苏州润建置业有限公司与被告港兴隆公司苏惠路店、港兴隆公司先后签订的房屋租赁合同、补充协议及租赁合同终止协议，均系双方自愿签订，依法成立、有效，双方应诚实信用地履行合同权利义务。根据原、被告双方共同签订的《租赁合同终止协议》，原、被告间的租赁关系已经终止，且原告在庭审中也已确认房屋已按约定收回，故被告方应按照该终止协议的约定履行相应付款义务。关于原告主张的被告欠付的租金、物业费、物业管理费、共用事业费的金额，根据终止协议中双方确认的上述费用的金额及关于租赁押金、公用事业费押金及房屋装修、设施设备进行折抵的约定，经过核算原告欠付的该部分费用金额为289692.1元，该金额与原告诉请的第一项金额相符，对此本院予以确认。关于原告所主张的被告应支付的支付逾期付款的违约金177912.24元，应支付的解除合同违约金228344元，免租期租金154836元，三项费用合计为561092.24元。其中逾期付款的违约金177912.24元根据《租赁合同终止协议》是按照每日3‰计算，该标准明显高于原告的实际损失且超出法定标准，本院依法调整为按同期同类贷款利率的1.3倍计算，经折算本院酌定该金额为12673元。其中解除合同的违约金228344元，根据《租赁合同终止协议》的约定是按4个月的租金标准计收，考�到因被告的违约导致合同提前解除，该情形必然导致原告需重新寻找交易机会并产生相应损失，故该约定的金额并未明显超出其实际的损失情况，因此对于双方确认的该违约金金额本院亦予以认可。其中免租期的租金154836元，因免租期原本就是原告作为出租方给予被告的租赁优惠，但在租赁合同的实际履行中，由于被告一方的原因致使合同提前解除，现原、被告双方一致同意根据原租赁合同的约定被告不再享受该免租期优惠，该约定系双方真实意思表示且符合双方合同约定，本院亦予以认可。
关于原告主张的律师费损失30000元。根据《租赁合同终止协议》的内容，该协议中并没有关于被告违约应支付原告方因主张债权而导致的律师费损失的内容，虽对于债权主张的费用双方在原租赁合同中有所约定，但《租赁合同终止协议》是原被告双方对于合同终止时�自权利义务的最终确定，既然该协议中没有再行约定应由承租方承担出租方相应律师费损失的约定，则原告的该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。
关于原告主张的其因出售被告折抵给原告的装修及设施设备而导致的税金，双方在《租赁合同终止协议》并未约定该税金应由被告方承担，且出售该设备系原告对于其获得的折抵物的自行处分，由此而产生的税金应由其自负，故原告主张由被告承担该部分税金的诉请，于法无据，本院不予支持。
关于上述原告主张各项费用的承担主体，虽然在房屋租赁合同的履行过程中，对于承租的主体曾有过变更，但在最终的《租赁合同终止协议》中两被告均在承租人乙方处盖章确认，因此由该租赁合同的终止而引起的各项费用应由两被告共同承担。
综上，被告港兴隆公司苏惠路店、港兴隆公司应向�告支付欠付的租金、物业费、物业管理费、共用事业费合计289692.1元，支付逾期付款的违约金12673元，支付解除合同违约金228344元，支付免租期租金154836元。被告港兴隆公司苏惠路店系被告港兴隆公司依法设立的不具法人资格的企业，对被告港兴隆公司苏惠路店资产不足以清偿上述债务的部分，承担补充清偿责任。被告苏州港兴隆餐饮有限公司苏惠路店、苏州港兴隆餐饮有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告苏州港兴隆餐饮有限公司苏惠路店应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州润建置业有限公司租金、物业费、物业管理费、�用事业费四项费用289692.1元、逾期付款的违约金12673元、解除合同违约金228344元、免租期租金154836元，上述费用合计685545.1元；
二、被告苏州港兴隆餐饮有限公司对被告苏州港兴隆餐饮有限公司苏惠路店的资产不足以清偿上述债务的部分，承担补充清偿责任；
三、驳回原告苏州润建置业有限公司的其他诉讼请求。
上述款项如采用银行转账方式支付，请汇入原告指定的账户，或者汇入本院账户，开户名：苏州工业园区人民法院；开户银行：农业银行苏州斜塘支行；账号：10×××89。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12608元，由原告苏州润建置业有限公司负担1608元，由被告苏州港兴隆餐饮有限公司苏惠路店、苏州港兴隆餐饮有限公司负担11000元。该款项已由原告预交，本院不再退还，两被告负担部分应于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。
审 判 长 陈新雄
人民陪审员 任家绪
人民陪审员 葛恒伟
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 李靖伟