上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初5791号
原告(反诉被告)：姚锋，男，1960年4月3日出生，汉族，户籍地安徽省，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：周宝余，上海市南浦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：黄金彪，男，1971年9月20日出生，汉族，户籍地福建省莆田市，现住上海市。
委托诉讼代理人赵海江、臧文婕,上海市ＸＸ律师事务所律师。
原告姚锋与被告黄金彪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案受理，由审判员金根元适用简易程序独任审判。审理中，黄金彪提起反诉，本院依法决定合并审理，于同年3月23日公开开庭进行了审理，姚锋的委托代理人周宝余、黄金彪的委托代理人臧文婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚锋向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2011年12月20日签订的土地租赁协议；2、判令黄金彪支付2014年1月1日至2014年11月13日的租金1,318,300元及违约金395,400元。事实和理由：2011年12月，原被告就闵行区中心村银春路XXX号土地36亩、土地上的大棚8,000平方米、水泥道路2,000平方米的租赁等具体内容进行协议，最后达成一致意见，于当月20日于颛桥镇中心村签订了土地租赁协议。协议签订后，原告将规定的标的物全部交给被告，被告支付了六个月的租金及押金。至2013年年底之前的租金已付清。2013年12月，原告通知被告应当支付2014年上半年的租金时，被告称资金周转困难要求暂缓两个月，原告予以同意，但被告仍未按期支付。2014年8月，因被告长期拖欠租金及该场所被政府列入违章强拆的范围，租赁协议必须终止，原告正式通知被告，但被告未予理会，故提出诉请。
被告黄金彪辩称，租赁土地属于农耕用地，第一手承租人涉嫌破坏土地已被刑事拘留，故原被告签订的租赁协议无效；原告从上家承租的土地是35亩、租金每亩每年2,200元，而租给被告时是36亩、租金每亩每年40,000元，合同无效，获利部分不应当被认可，故不同意原告的诉讼请求，并提出反诉：1、双方于2011年12月20日签订的土地租赁协议无效；2、姚锋返还押金240,000元；3、姚锋返还场地租赁费差额2,535,750元(自2012年1月1日起至2013年11月30日止，按每亩每年37,800元计算，共35亩)；4、姚锋返还多收取的租赁费用196,666.66元(自2012年1月1日起至2013年11月30日止，按每亩每年40,000元，以1亩计算的租赁费用及2013年12月的租赁费)；5、姚锋赔偿损失1,432,000元；6、姚锋返还从第三方收取的租金121,700元；7、姚锋支付上述4,526,116.66元自反诉日起至判决生效日止的银行同期贷款利息。
针对黄金彪的反诉，姚锋辩称，合同的效力由法院确定，押金最多冲抵租金或使用费；租赁协议约定36亩土地是经过双方丈量后确定，原告在向他人租赁土地时，以230万元的价格买下了土地上的建筑物及其他设施，之后再出租，不可能按照每年2,200元一亩计算；黄金彪在收到整改通知后仍进行搭建，产生的损失与原告无关；黄金彪主张的从第三方收取的租金，已经在租金中扣除，没有重复收取。因此，不同意黄金彪的反诉请求。
姚锋向本院提供下列证据：
1、土地租赁协议，证明原被告之间的租赁关系；
2、租金及押金收据，证明2013年年底之前的租金已付清；
3、闵行区颛桥镇中心村的情况证明书、王某与杨某某签订的安全管理协议、杨某某与姚锋签订的转让合同，证明姚锋出租给黄金彪土地房屋的来源；
4、通知书及已张贴的照片，证明姚锋因黄金彪未按约支付租金通知其终止租赁协议；
5、报警记录，证明2014年11月6日双方发生争执，黄金彪还在使用场地；
6、整改通知书，租赁场所有违规情形，消防部门要求整改；
7、承诺书，黄金彪承诺拆除违建房屋，人员全部撤离，但不能证明黄金彪搬离；
8、草图，证明要拆除的搭建物；
9、原颛桥镇拆违办主任情况说明，证明黄金彪搬离的时间；
10、颛桥镇拆违办证明，证明姚锋将租赁场所钥匙交给拆违办的时间，由拆违办接管租赁场所；
11、王某与颛桥镇中心村签订的租赁土地协议书、王某与杨某某签订的转让合同，结合姚锋与杨某某签订的转让合同，证明姚锋以230万元的价格购买了土地上的房屋等，故以每亩4万元出租给黄金彪；
12、支票、凭证及收据，证明姚锋支付了230万元；
13、证人证言。
黄金彪向本院提供下列证据：
1、颛桥镇中心村与王某的租赁土地协议书，证明土地为35亩，租赁费每亩每年2,200元；
2、停止违法行为通知书，证明租赁场地存在违法事实，姚锋明知该场地为农业用途仍出租给黄金彪用于锯木材、堆放木料，故原被告间的土地租赁协议为无效合同；
3、分包协议、建设图纸、拆违草图、预算表及支付凭证，证明黄金彪在租赁场所投入1,069,000元建造房屋；
4、电路变压器安装协议、费用表、销货清单及收条、收据，证明黄金彪在租赁场所投入363,000元安装电路设备等；
5、承诺书及草图，证明黄金彪于2013年11月15日前从租赁场所搬离。
黄金彪对姚锋提供的证据发表如下质证意见：证据3中“情况证明书”真实性不予认可，因为经了解村委会未出具上述证明；证据4未收到；证据9相当于证人证言，需出庭作证；证据12中的收据无原件，真实性不予认可；证据13中证人曹成青关于工资发放等陈述不合情理，不符合客观事实，而证人郑明涛受姚锋的指示做事，故证人证言不足以采信。对于姚锋提供的其他证据，黄金彪对真实性未提出异议，但不认可证明目的。姚锋对黄金彪提供证据的真实性未提出异议，但不认可证明目的。
对于黄金彪对真实性持有异议的证据，本院认为，证据3中的“情况证明书”盖有村委会的印章，本院予以确认；证据4根据其性质，系张贴性的通知，因黄金彪称未收到，故对本案无直接的证明力；证据9属证人书证，颛桥镇整治违法建筑工作领导小组办公室在上面盖章证实，故对本案具有一定的证明力；证据12虽系复印件，但收据金额与姚锋与案外人的合同中的金额相吻合，本院予以确认；证据13中证人曹成青系租赁场的门卫，无证据表明其陈述完全不合情理、违背事实，不能直接加以否定，应结合其他证据确定证明力，郑明涛受姚锋委托进行协调，与姚锋有一定的利害关系，故其证言对本案无直接的证明力。
综合上述证据及原被告的陈述，本院经审理查明，本市闵行区银春路XXX号内的土地系闵行区颛桥镇中心村的农用耕地。2006年5月28日，上海市闵行区颛桥镇中心村民委员会(以下简称中心村)与案外人王某签订《租赁土地协议书》，约定中心村将上述地址内的35亩土地出租给王某，用于种植花、苗、木及放置盆栽植物，租赁期限10年，自2006年7月1日起2016年6月30日止，第一、第二年每亩年租金1,600元，第三、第四年每亩年租金1,900元，第五、第六年每亩年租金2,200元，第七、第八年每亩年租金2,500元，第九、第十年每亩年租金2,800元。
2010年12月15日，王某与案外人杨某某签订《房屋、彩钢大棚、塑料大棚及附属设施使用权转让合同》，合同主要内容为，双方就王某承租的中心村银春路XXX号内35亩园艺土地上的房屋、彩钢大棚、塑料大棚和设施使用权事宜，经协商一致订立合同条款，王某在2006年7月1日起向中心村租赁土地35亩，用于种植花草、苗木及放置盆栽植物，并在35亩土地上建造房屋、彩钢大棚、塑料大棚约8,000平方米，水泥道路约2,000平方米，水、电、下水道，绿化使用权转让价170万元，签约之日起5天内付清；转让时间为2010年12月15日至2016年2月29日止；杨某某上交王某土地使用费，2011年1月1日起至2012年12月30日止，每年每亩2,200元，2013年1月1日至2014年12月30日，每年每亩2,500元，2015年1月1日至2016年2月29日止，每年每亩2,800元；35亩土地内现有签订的合同全部交杨某某，杨某某须按原合同执行，收益归其所有；杨某某使用期间增设的各类设施在合同终止时，由其自行拆走，王某不承担任何赔偿或补偿；合同使用期满杨某某必须完整地把35亩土地及附属设施房屋、门卫、彩钢大棚、塑料大棚、水泥道路、水电、东边的钢丝围墙、下水道交给王某。2011年1月1日，原告(反诉被告)姚锋与杨某某签订《房屋、彩钢大棚、塑料大棚及附属设施使用权转让合同》，内容与王某和杨某某签订的合同完全一致，只是合同的甲方王某替换成了杨某某，合同的乙方杨某某替换成了姚锋。
2011年12月20日，姚锋与被告(反诉原告)黄金彪签订《土地租赁协议》，主要内容为，姚锋将本市闵行区中心村XXX号土地36亩租给黄金彪有偿使用，该地块上包括大棚8,000平方米，水泥道路2,000平方米及现有的水电下水管道，姚锋将该地块现有4家租户同时转让给黄金彪，现有租户全部由黄金彪负责安置，姚锋同意黄金彪在不破坏场地内原有设施的基础上建造临时厂房和办公用房；黄金彪租赁该地用于锯木材、堆放木料；租赁期限自2012年1月1日起至2017年2月28日，期限5年；租金采取预交制，先付后用，从合同签订之日起算租金，每半年缴纳一次，应于每个租金到期日的前十天内付清，每逾期一日，按日租金的5%支付滞纳金，合同签订后，应缴纳租赁押金(2个月租金)240,000元，每亩年租金40,000元，共计36亩，全年租金1,440,000元，合同签订后应首付六个月租金720,000元；黄金彪在场地内建造的建筑物必须符合消防、安全、环保等规定，并经有关部门验收后方能投入使用，未经有关部门同意私自建造的，即视为违约，姚锋有权不返还黄金彪的押金，黄金彪须承担由此产生的法律责任，现有大棚及道路黄金彪如需改动，须事先征得姚锋同意，未经同意私自动工即视为违约；合同生效后，因一方的原因造成合同不能履行或不能完全履行而损害对方权利，应承担违约责任，违约金为合同总价的30%。协议签订后，黄金彪于2012年1月16日向姚锋支付押金24万元。双方确认黄金彪的租金支付至2013年12月底。
2012年1月1日，黄金彪与案外人马某某签订《分包协议》，约定由马某某为黄金彪承租的本市闵行区银春路XXX号进行砖混搭建生活办公用房等系列工作，总价99万元，利润8%，合计1,069,200元。黄金彪提供的收据显示马某某收到黄金彪支付的1,069,000元。
2012年1月5日，因在中心村子马家堰生产队集体土地原有大棚内建造房屋和堆场，上海市规划和国土资源管理局向杨某某发出责令停止土地违法行为通知书。审理中黄金彪陈述姚锋称可以协调，至当月16日确认没有拆违，才支付押金和履行合同。
2012年2月2日，黄金彪与案外人朱某某签订《电路变压器安装协议》，约定由朱某某为黄金彪承租的本市闵行区银春路XXX号进行电路变压器安装等系列工作，总价304,066元，黄金彪提供的收款收据显示朱某某收到黄金彪支付的30万元。
2013年10月11日，因存在重大火灾隐患，闵行区公安消防支队发出整改通知书，责令予以整改消除，黄金彪在被检查单位负责人栏内签名。当月24日，杨某某、黄金彪向颛桥镇相关部门出具承诺书，承诺11月15日前银春路XXX号木器加工厂内违建房屋全部拆除，人员全部撤离。2014年11月13日，颛桥镇相关拆违部门派驻管理人员接收银春路XXX号大门管理工作，并于该日起对内部木材加工场实施“只出不进”，限期2014年12月30日全部清空搬离。
审理中，姚锋称最早是王某向村里租了土地，并在土地上建了建筑物，由其出资转让款230万元向王某取得了土地及土地上建筑物的相应权利，但由于其是外地人，村里觉得麻烦，并且为了拿回扣，就让杨某某与王某签订转让合同，再由杨某某与姚锋签订合同，所以转让款230万元，其中170万元直接给了王某，另60万元作为好处费，不进合同，给了其他人。
另双方确认，姚锋向第三方收取了应由黄金彪收取的租金121,700元。
本院曾于2015年3月23日受理了姚锋的本诉，于同年7月2日受理了黄金彪的反诉，后双方各自向本院撤回本诉、反诉。
本院认为，本市闵行区银春路XXX号土地，性质为农业用地，土地上房屋等建筑物的建造、搭建均未履行相应的审批手续，因此，原告(反诉被告)姚锋与被告(反诉原告)黄金彪就上述土地及建筑物用于经营锯木材、堆放木料所所签订的《土地租赁协议》应属无效。鉴于姚锋将农业用地出租给被告用于非农业用途，应对协议的无效承担主要责任。
关于土地的面积。姚锋认为其租赁给黄金彪的土地面积为36亩，而黄金彪则认为是35亩，虽然根据双方签订的《土地租赁协议》明确土地的面积为36亩，但由于上述土地的使用权系姚锋根据其与上手的转让合同取得且最初是由他人从中心村租赁取得，而原被告之前的相关协议、合同均载明土地的面积为35亩，而姚锋又未有证据表明双方在签订合同时进行了丈量，也未提供相应的宗地图以证明土地的面积，因此，本院确定原被告协议确定租赁的土地应为35亩，并以此计算土地和建筑物的使用费。
关于姚锋的本诉诉讼请求。由于原被告之间的《土地租赁协议》无效，因此，姚锋要求解除原被告双方签订的《土地租赁协议》，缺乏依据，本院不予支持。同理，姚锋根据无效协议主张违约金，缺乏依据，本院亦不支持。姚锋主张的租金，应确定为土地和建筑物等的使用费。虽然黄金彪提供的承诺书能够证明黄金彪承诺于2013年11月15日前拆除全部违建房屋，人员全部撤离，但该承诺书并不能证明黄金彪之后确实按承诺撤离，而姚锋提供的证据能够证明至2014年11月底，黄金彪仍在使用租赁场所，因此，姚锋要求黄金彪支付2014年1月1日起至同年11月13日期间的按双方协议标准计算的使用费，理由充分，本院应予支持，但应按35亩计算并扣除其已收取的属黄金彪所有的121,700元。由于《土地租赁协议》无效，关于租金支付时间的约定亦不发生效力，因此，姚锋要求支付自拖欠之日起的利息损失，缺乏依据，本院不予支持。
关于黄金彪的反诉诉讼请求。一、由于双方间的《土地租赁协议》无效，姚锋继续占用押金缺乏依据，因此，黄金彪要求返还，理由充分，本院应予支持。二、虽然王某与中心村签订的《租赁土地协议书》根据不同的时段每亩每年的租金从1,600元至2,800元不等，但王某在上述土地上建造了房屋、大棚、水泥道路及水电等建筑物和设施，姚锋在取得上述土地及建筑物和设施的相应权利时支付了转让款，且无证据表明协议约定租金明显高于当时的市场价格，因此，黄金彪要求姚锋返还场地租赁费差额2,535,700元，缺乏依据，本院不予支持。三、本院确定原被告租赁的土地应为35亩，而2012年1月1日起至2013年12月31日姚锋按36亩的标准向黄金彪收取租金，因此，黄金彪要求姚锋返还多收取的租赁费8万元，理由充分，本院应予支持；由于2013年12月黄金彪仍在使用租赁场所，因此，其要求退还当月的租金，缺乏依据，本院不予支持。四、由于黄金彪主张的赔偿损失系其承租后自行建造的房屋和其他设施而产生的费用，上述房屋和设施已在政府相关部门的违法建筑整治过程中被拆除，是否进行了补偿、补偿多少、由谁领取了补偿等目前均不清楚，因此，黄金彪的本项反诉请求，本案不予处理。五、黄金彪要求姚锋返还从第三方收取的租金121,700元，已在其应付的使用费中扣除，黄金彪的反诉中不再予以处理。六、由于协议无效，姚锋向黄金彪收取押金缺乏依据，因此，黄金彪要求姚锋支付自反诉之日起的银行同期贷款利息损失，理由充分，本院应予支持，具体数额，应根据各自的责任予以确定；黄金彪要求姚锋支付多收的租金的同期银行贷款利息损失，理由充分，本院应予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)姚锋与被告(反诉原告)黄金彪于2011年12月20日签订的《土地租赁协议》无效；
二、被告(反诉原告)黄金彪应于本判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)姚锋使用费1,094,190.41元；
三、原告(反诉被告)姚锋于本判决生效之日起10日内返还被告(反诉原告)黄金彪押金240,000元；
四、原告(反诉被告)姚锋于本判决生效之日起10日内返还被告(反诉原告)黄金彪多收的使用费80,000元;
五、原告(反诉被告)姚锋于本判决生效之日起10日内支付被告(反诉原告)黄金彪240,000元自2015年7月2日起至本判决生效之日止计算的银行同期贷款利息的60%；
六、原告(反诉被告)姚锋于本判决生效之日起10日内支付被告(反诉原告)黄金彪80,000元自2015年7月2日起至本判决生效之日止计算的银行同期贷款利息；
七、驳回原告(反诉被告)姚锋的其他诉讼请求；
八、驳回被告(反诉原告)黄金彪的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费减半收取10,112.06元，由原告(反诉被告)姚锋负担3,655.89元，被告(反诉原告)黄金彪负担6,456.17元；反诉案件受理费15,289.67元，由原告(反诉被告)姚锋负担1,646.03元，被告(反诉原告)黄金彪负担13,643.64元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金根元
二〇一七年六月二十八日
书记员 梁 悦
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应
当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错，应当各自承担相应的责任。