浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终6305号
上诉人（原审原告）：王晓京，女，1979年2月17日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：金京华，浙江纵伸律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：朱文正，男，1983年9月18日出生，汉族，住海南省海口市美兰区。
委托诉讼代理人：陈岳荣，浙江万申佳律师事务所律师。
上诉人王晓京因与被上诉人朱文正房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2017）浙0782民初13763号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
王晓京上诉请求：撤销一审判决，支持王晓京的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定涉案商铺未取得产权人认可，直至产权人出具书面证明同意涉案商位转租后，涉案租赁合同方发生合同效力是错误的。首先，针对本案双方的租赁合同效力问题，自双方签字后便发生效力。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。只要出租人未在除斥期间内对转租合同提出异议，转租合同即是有效的。本案中，朱文正使用商铺时间已经长达一年半，产权人浙江义乌林业开发有限公司不可能不知情，且该公司从未提出异议亦未向人民法院就转租合同的效力提出审查请求，且为表明自身的态度，浙江义乌林业开发有限公司才出具了一份证明用于证明其同意涉案商位的转租行为。二、一审法院认定朱文正收到《责令办照通知书》后未支付第二年的租金这一事实不能作为朱文正违约的依据是错误的。王晓京与朱文正签订的《商位租赁合同》第二条有明确约定：逾期支付租金超过十天的，王晓京有权终止合同，并收取违约金。本案洪涉案商位的营业执照办理并不属于租赁合同约定的义务及附属义务，而且商位租赁期间，王晓京亦同意将营业执照登记在王晓京的名下，但是由于朱文正坚决反对导致涉案商位营业执照未能办理，但这不能作为朱文正不交租金的抗辩理由。涉案商位一直由朱文正在正常使用，故朱文正拖延交付租金的行为已经构成违约，王晓京有权解除合同并要求朱文正支付违约金。三、一审法院认定王晓京在取得转租同意时，朱文正要求继续履行合同，王晓京要求解除合同并要求支付违约金及腾空商铺的诉请没有事实及法律依据是错误的。首先，一审第一次庭审期间，朱文正明确同意解除双方签订的租赁合同，但是在后面的庭审中，朱文正又表示要继续履行合同，这显然与第一次答辩是自相矛盾的。朱文正的行为违反了民事诉讼中的“禁止反言”规则。其次，朱文正在一审的辩称，对王晓京的“诉请第一项无异议”的陈述也充分表明了其同意解除双方的商铺租赁合同，属于自认行为。可见本案双方当事人已经形成“一致解除本案的商铺租赁合同”的事实。符合合同法第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定。
朱文正辩称，请求驳回王晓京的上诉请求，维持原判。一、一审法院认定涉案商铺出租未取得产权人认可，直至产权人出具书面同意之后，合同履行是正确的，即使朱文正认为双方签订的租赁合同签字后生效。因王晓京的原因致使转租合同依法持照经营的目的没有实现。王晓京一直处于根本违约的状态。根据最高人民法院《关于审理诚征房屋租赁合同纠纷案件具体使用法律若干问题的解释》第十六条是对房屋出租人和承租人之间的法律关系，不是转租人与次承租人的法律关系。转租合同签订之后，由于出租人与承租人已经在出租合同里面书面明确约定不同意转租，不同意转让，致使朱文正申请办理营业执照依法经营的目的不能实现。市场只允许以王晓京的名义办理营业执照，不允许以次承租人的名义办理营业执照经营。在一审诉讼过程中，王晓京通过补救措施向法庭举证取得了同意转租的证明。此时情况发生变化，履行合同成为可能，朱文正同意缴纳租金，同意将租金交给法院。在王晓京根本违约在先的情况下，朱文正依法享有迟延履行支付租金的抗辩权。二、一审法院认为朱文正收到《责令办照通知书》后未支付第二年的租金这一事实不能作为朱文正违约的依据是正确的。双方签订《商位租赁合同》的目的就是为了依法经营，不能办理营业执照将使得签订合同依法经营的目的不能实现。此时王晓京违约在先，朱文正是依法行使抗辩权。王晓京依法不享有合同解除权，朱文正依法享有合同解除权但是不选择行使合同解除权。不存在朱文正支付违约金的问题。王晓京主张支付违约金的额度也明显超过实际损失，因迟延交付房租的损失也只有银行存款利息损失。三、一审法院认定王晓京在取得出租人转租同意时，朱文正要求继续履行签订《义乌国际家居城三区四楼H1-3号商铺租赁合同》，王晓京要求解除合同并要求支付违约金及腾空商铺的诉请没有事实及法律依据是正确的。王晓京在一审举证出租人同意转租的情况下，朱文正作出不同意解除，要求继续履行合同的意思表示。现在一审判决书未生效，朱文正明确表示愿意缴纳租金。租金大部分是通过王晓京交给出租人浙江义乌林业开发有限公司。四、2016年4月15日，王晓京与朱文正签订了梦天木门品牌代理及门店经营转让协议，约定位于义务国际家具城的梦天专卖店店面含门店对外经营手续、工商、税务注册等行政审批以及对外经营手续、店内的样品、办公用品、办公家具、店面灯具及经营有关的相关内同有偿打包给本案朱文正，同时将义乌市的代理权有偿转让给朱文正，转让价65万。鉴于这样的事实，所以判令腾空商铺是不存在的，判令到实际腾空之日的租金是不存在的。只是存在将租金交给王晓京转交，还是直接将租金交给浙江义乌林业开发有限公司的争议。王晓京通过一份转让合同套取朱文正65万元商位转让款之后，又不协助、阻止朱文正营业执照的办理。自己也不为商位办理营业执照，致使该商位无照经营。其行为严重损害了朱文正的合法权益，严重损害了义乌大商市的形象。王晓京完全是在设置陷阱、坑害朱文正。王晓京认为朱文正是外地人，在义乌没有根基，好欺负，所以，先行起诉，以势压人。真正权利受损害的是朱文正，而不是王晓京。事实上本案的整个商位经营使用权已经转让给朱文正，只是通过王晓京向房东支付租金而已。其他的答辩意见与一审中朱文正的辩称一致。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，适用法律正确。不存在损害王晓京利益的情形，因为王晓京转租商铺的根本目的是为了收取租金，而朱文正在出租人同意转租的情况下，非常愿意缴纳租金，不是朱文正不愿意缴纳租金，此时，继续履行合同，实际履行合同是承担违约责任的首选。因为王晓京违约方有履行能力，继续履行合同不违背合同的性质和法律，朱文正提出继续履行合同的要求，请求二审驳回王晓京的上诉请求，维持原判。
王晓京向一审法院起诉请求：1、判令解除王晓京与朱文正签订的商铺租赁合同；2、判令朱文正支付王晓京商铺占用期间的租金（自2017年5月1日起按照年租金11万元的标准计付至实际腾空之日止，现暂算27500元），并支付违约金11万元，共计137500元；3、判令朱文正腾空义乌国际家居城三区四楼H1-3号商铺。
一审法院认定事实：2013年12月24日，浙江义乌林业开发有限公司（甲方）与王晓京（乙方）签订了《义乌国际家居城商位租赁合同》一份，约定：乙方向甲方承租义乌国际家居城四层H1-3号商位，面积172.5平方米，用于经营梦天木门：租赁期三年，自2014年5月16日至2017年5月15日止；商位年租金92978元，履约保证金30000元；……商位只能自营，未经甲方同意不得以转租、转让、出借、调换等方式供他人经营。乙方不得出租、出借营业执照。2017年5月26日，双方签订第二份商位租赁合同，除“租赁期自2017年5月25日至2020年5月24日止”一项内容外，其他内容与第一份商位租赁合同基本一致。2016年4月15日，王晓京（甲方），朱文正（乙方），浙江梦天木业有限公司（丙方）签订梦天木门品牌代理及门店经营转让协议一份，约定：一、转让项目甲方将位于义乌国际家居城梦天专卖店面【含各门店对外经营手续（工商、税务注册等行政审批）、店内样品、办公用品、办公家具、店面灯具以及与经营有关的其它各类物品等】有偿打包转让给乙方；同时经丙方同意并见证，甲方将其拥有的梦天木门义乌市（不含下辖县）代理权有偿转给乙方。2016年5月13日，王晓京（甲方）与朱文正（乙方）签订义乌国际家居城三区四楼H1-3商铺租赁合同一份，约定王晓京将其拥有的家居城三区四楼H1-3商铺出租给朱文正经营使用，租期为三年，从2016年5月1日至2019年4月30日止；租金第一年支付人民币壹拾壹万元整，之后两年在前一年基础上每年递增10%，每年4月15日前缴纳当年租金，未按约定交付的，每逾期一日，须按150元每日向乙方支付违约金，逾期超过十天，甲方有权终止合同，并有权按租赁逾期内租金总额的100%收取违约金。租赁期间，乙方不得私自将店面转租给他人使用。乙方在租赁未到期间，经双方协商许可，可解除合同，退还其余租金，否则甲方不逾退还当年租金。2017年5月9日，义乌市市场监督管理局稠江市场监督管理所向梦天木门（三区四楼H1-3号）发出责令办照通知书，载明：“经查，你未经市场监管部门注册登记，擅自从事木门经营，已违反了国务院《无照经营查处取缔办法》的规定。现从教育引导角度出发，责令你立即停止经营，并在2017年5月24日前到稠江市场监管所（地址：贝村路930号）办理市场监管部门商注册登记，取得合法经营资格。逾期不办理的，将依据国务院《无照经营查处取缔办法》的规定予以处罚。”2017年9月28日，浙江义乌林业开发有限公司出具《证明》一份，表明其同意王晓京将三区四楼H1-3号商位转租。另查明，2014年8月13日，义乌市梦天木门商行的营业场所由义乌家具市场五层A17号变更至义乌国际家居城三区四层H1-3号。2016年5月11日，义乌市梦天木门商行变更登记为义乌市申华木门商行，营业场所变更为义乌市江东街道江南四小区19幢1号。一审法院认为，王晓京与朱文正间签订商铺租赁合同，其目的是为取得一定的商业利益，王晓京在对涉案商铺转租时，应当取得产权人的许可，以方便朱文正依规从事商业经营。但商铺转租一直未取得产权人浙江义乌林业开发有限公司的认可，致使朱文正承租的商铺一直未能办理营业执照，并在营业时被义乌市市场监督管理局稠江市场监督管理所责令立即停止经营的查处。直至2017年9月28日，浙江义乌林业开发有限公司出具《证明》表明其同意三区四楼H1-3号商位转租后，才在王晓京与朱文正间发生合同效力。故朱文正在2017年5月9日收到市场监管局发出的《责令办照通知书》后未支付第二年租金的这一事实，并不能作为朱文正违约的依据，故在朱文正因王晓京取得浙江义乌林业开发有限公司同意其三区四楼H1-3号商位转租的许可时，要求继续履行合同，王晓京要求解除商铺租赁合同并要求朱文正支付违约金及腾空商铺的诉请，也就缺乏事实和法律依据，不予支持。朱文正未履行的第二年支付租金义务应在2017年9月28日商铺转租合同效力后按合同的约定向王晓京支付11万元租金，王晓京也应按照合同约定继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十八条的规定，判决：一、朱文正于判决生效后十日内支付王晓京商位租金110000元；二、驳回王晓京的其他诉讼请求。案件受理费1525元，由王晓京负担1000元，由朱文正负担525元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于王晓京与朱文正签订的《义乌国际家居城三区四楼H1-3商铺租赁合同》效力问题。根据案涉房产产权人浙江义乌林业开发有限公司与王晓京签订的《义乌国际家居城商位租赁合同》约定，案涉商位只能自营，未经甲方（浙江义乌林业开发有限公司）同意不得以转租、转让、出借、调换等方式供他人经营。故在浙江义乌林业开发有限公司追认王晓京与朱文正间签订商铺租赁合同之前，该合同系属于效力待定的合同。一审法院认定至2017年9月28日浙江义乌林业开发有限公司出具《证明》表示其同意转租后，上述合同才在王晓京与朱文正间发生合同效力，并无不当。王晓京上诉主张其与朱文正之间的商铺租赁合同自双方签字时即发生效力，没有事实与法律依据，本院不予采信。2017年9月28日王晓京与朱文正的商铺租赁合同生效后，未发生解除合同的法定事由，双方亦未一致达成解除合同的意思表示，故王晓京诉请解除双方签订的商铺租赁合同并要求朱文正支付违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，王晓京的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2500元，由上诉人王晓京负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 耘
审 判 员 张淑英
审 判 员 金佳卉
二〇一八年三月二十六日
代书记员 卢芷忻