北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京民初91号
原告：北京康尔森投资有限公司，住所地北京市通州区梨园镇大稿村办公楼319室。
法定代表人：陈强，总经理。
委托诉讼代理人：邢钢，北京市子悦律师事务所律师。
被告：北京市北方律师事务所，住所地北京市朝阳区东三环南路58号富顿中心A座18层。
负责人：庞民京，主任。
委托诉讼代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庞硕，北京市北方（保定）律师事务所律师。
原告北京康尔森投资有限公司与被告北京市北方律师事务所（以下分别简称原告、被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年11月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邢钢，被告委托诉讼代理人闫涛、庞硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告经济损失5亿元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：
2009年6月，原告为壹瓶房地产公司向锦州银行借款提供了自己的土地进行抵押担保，该土地位于北京市海淀区知春路白塔庵68号，面积7457.16平方米，土地使用证号为京海国用（2003转）第2237号。后因壹瓶公司将借款挪作他用、锦州银行疏于监管，原告于2010年4月委托被告向天津市和平区人民法院提起诉讼，请求解除抵押合同，并要求锦州银行协助办理注销土地抵押登记手续。诉讼中，锦州银行同意放弃抵押权，并于2010年7月29日向原告出具了《关于放弃抵押权的函》。2010年8月3日，原告收到锦州银行的函件后申请撤诉。其后，原告与锦州银行一起到土地登记机关办理抵押注销登记，但是登记机关答复抵押物被有关法院查封，无法办理抵押注销登记。
面对土地不能办理解押的问题，原告向被告寻求法律专业上的协助，并全权委托被告解决上述事项。2010年9月，被告给出的意见是继续以与前述相同的诉讼请求再次起诉锦州银行，要求解除抵押合同，并要求锦州银行协助办理注销抵押登记手续。随后，被告以此意见代理了上述案件，在一审法院驳回原告诉讼请求的情况下，被告继续代理原告上诉，二审法院于2011年9月同样以没有请求基础为由驳回原告的上诉请求。为解决上述问题，2012年底，原告根据新的律师的建议，向北京市第一中级人民法院对锦州银行和壹瓶公司提起担保物权确认纠纷，请求确认该二公司对原告不享有担保物权、判令该二公司立即解除对原告土地的抵押登记等。诉讼中，经北京市第一中级人民法院法官协调，登记机关于2013年10月30日为原告办理了土地解押登记手续。由于土地抵押登记迟迟不能解除，在2010年9月至2014年3月（抵押登记虽然注销但房屋仍空置一段时间）长达三年半的时间里，原告多达46757平方米的房屋无法出租（原因有二：其一，租户在发现房产存在抵押权的情况下，担心权利人实现抵押权，会对其租赁权造成影响，故放弃承租；其二，由于房产被抵押，无法进行分割登记，导致租户无法办理经营证照，因此影响出租），损失租金5.3亿余元（参照原告与案外人签订的租赁合同，按照每年每平方米租金3284.3958元计算）。
2013年12月28日，被告突然以其单方持有的两份金额各为2000万元的委托代理协议，起诉至北京市朝阳区人民法院，要求原告为被告的上述代理行为支付2000万元律师费及违约金。朝阳区法院作出一审判决支持了被告的诉讼请求，原告上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2016年8月5日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。因为此次诉讼，原告又遭受了代理费（2000万元）、违约金及诉讼费等损失将近4000万元。
原告认为，被告作为从事法律服务的专业机构，应当诚实守信、勤勉敬业，依法维护当事人合法权益，确保当事人权益能够最大限度地得以实现。为妥切履行上述义务，被告应在法律手段的选择、法律判断等与专业性相关的部分都进行独立裁量，并对专业性判断（如诉谁、诉什么、在哪儿诉、凭什么诉等问题）负责。在锦州银行向原告出具放弃抵押权的正式函件，并且同意并实际配合原告办理注销抵押登记手续后，要解决原告的诉求，是不能再以起诉锦州银行要求解除抵押合同，并要求锦州银行协助办理解除抵押登记手续的方式进行的。因为，其一，锦州银行已向原告出具了放弃抵押权的正式函件，抵押合同就已经正式解除。其二，锦州银行一直同意并实际配合原告办理注销抵押登记手续，就不存在起诉要求锦州银行协助办理抵押注销登记手续的任何事实和法律基础。但是，被告作为法律专业机构竟然提出了完全错误的法律意见，并以此意见进行了错误的诉讼活动，这给原告造成了巨大的经济损失。三年半的租金损失5.3亿余元，加上被告索取的代理费、违约金及北京市朝阳区人民法院和北京市第三中级人民法院收取的诉讼费用等，原告实际遭受的损失达5.7亿余元，但目前只主张5亿元，被告作为侵权人理应予以赔偿。
被告辩称：被告不同意原告的全部诉讼请求，具体理由如下：
1.被告依照原告指示及委托代理协议约定履行了全部受托义务。根据《合同法》第399条规定：“受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。”2010年4月，被告依照原告指示，代理原告就抵押合同纠纷在天津和平区法院起诉锦州银行和壹瓶公司，要求解除《借款抵押合同》，并解除原告为壹瓶公司向锦州银行所提供土地的抵押担保责任。起诉后，经过被告的努力和积极协商，促使锦州银行出具了放弃抵押权的函件，原告向法院申请撤诉。2010年9月14日，被告又依照原告指示，代理原告起诉锦州银行及壹瓶公司抵押权纠纷一案，要求对壹瓶公司借款进行账务审计，明确借款用途，要求锦州银行为原告办理土地的解除抵押手续等。在上述两案的诉讼过程中，原告在起诉状、上诉状、撤诉申请书、授权委托书等法律文书上盖章确认，均为其真实意思表示；被告在委托代理过程中，严格按照原告的指示进行诉讼活动，各项内容均得到了原告的认可和授权，被告在代理过程中的行为均符合法律规定及委托代理协议约定。需要说明的是，根据委托代理协议的约定，在原告通过第一次诉讼达成目的的情况下，被告即已完成了代理工作并可获取律师费，被告不存在建议原告再次起诉的目的。另外，原告第二次起诉锦州银行还聘请了其他律师，后来又另行委托律师在北京市第一中级人民法院以几乎相同的诉讼请求起诉锦州银行，这些都进一步证明再次起诉锦州银行是原告自己的决策。
2.被告的代理行为已被生效法律文书确认符合法律规定。被告曾就原告不支付上述案件律师费及违约金一事，将其诉至朝阳区法院，朝阳区法院作出一审判决、市三中院作出二审判决，两审法院均认定被告依约履行了委托代理协议约定的全部义务，而原告未支付律师费已构成违约，应支付律师费及承担违约责任。两审判决书确认了以下事实：（1）抵押合同纠纷和抵押权纠纷案件涉及标的巨大，原告起诉是经过慎重考虑的；（2）原告在另行委托其他律师事务所律师作为代理人参加诉讼程序、接受法律服务后，依然未改变起诉决定，可见其对诉讼的重要性和必要性是明确认知的；（3）在原告对一审判决有异议的情况下，其不仅未要求解除委托代理合同，而且二审程序单独、继续委托被告律师作为诉讼代理人参加诉讼，可见原告对被告的法律服务结果是肯定和信赖的。因此，根据生效法律文书确认的事实可以看出，被告的代理行为符合法律规定。
3.原告无证据证明其受到损害的具体数额，应承担举证不能的不利后果。本案中，原告诉讼请求高达5个亿，却没有提交任何能够证明其受到损害的具体数额的证据，依法应承担举证不能的不利后果。生效判决判令原告支付或负担的律师费、违约金及诉讼费等，不属于原告的损失。原告的房产多年处于闲置状态是由于该公司长期拖欠众多债权人债务，致使房产被法院查封，与被告无关。更为重要的是，原告在申请财产保全时自行提交的《不动产权证书》显示，涉案房屋于2014年5月5日竣工，在此之前原告无权使用、出租房屋，根本不可能遭受租金损失。
4.原告的诉讼请求已超过诉讼时效。自原告就抵押权纠纷委托被告起，至被告起诉律师费一案原告应诉答辩之日止，原告从未向被告提出过任何不满，更未主张过任何损害赔偿。因此原告的诉讼请求已超过诉讼时效。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：
2010年4月，被告指派律师于娜代理原告向天津市和平区人民法院对锦州银行天津分行（被告）、壹瓶房地产开发（北京）有限公司（第三人）提起诉讼，以壹瓶公司将借款挪作他用、锦州银行疏于监管为由，请求判令解除原告与锦州银行于2009年6月8日签订的《借款抵押合同》、解除原告为壹瓶公司向锦州银行所提供的土地使用权抵押担保责任。该土地位于北京市海淀区知春路白塔庵68号，面积7457.16平方米，土地使用证号为京海国用（2003转）第2237号。2010年7月29日，锦州银行向原告出具《关于放弃抵押权的函》。8月3日，原告向锦州银行出具关于收到上述函件的《回执》，并申请撤回起诉，天津市和平区人民法院予以准许。此案案号为（2010）和民三初字第0243号。
此后，上述土地之上的抵押登记未能及时注销，就其原因和经过，原被告各执一词。原告的主张是，锦州银行出具《关于放弃抵押权的函》后，其仍委托于娜办理解押手续；随后于娜对原告称，登记机关以土地存在法院查封为由不予办理解押手续；原告向被告负责人庞民京求助，庞民京给出的建议是继续起诉锦州银行和壹瓶公司。被告的主张是，2010年8月3日，原告当时的法定代表人卢颉开车带于娜前往天津，锦州银行出具的《关于放弃抵押权的函》直接交给了卢颉；此后于娜并未代理原告办理解押手续，是原告方自行与锦州银行前往登记机关，事后才告知被告系由于存在法院查封无法办理解押手续；随后，原告决定再次起诉锦州银行和壹瓶公司，并要求被告代理。就上述情节，双方均未提交直接证据；北京市第三中级人民法院2016年2月19日开庭笔录第3-4页记载，原告（该案上诉人）陈述：“……银行出具放弃抵押的函并且同意办理解押手续后（上诉人）就撤诉了，接着银行就陪上诉人去房管局办理解押手续，但房管局称土地有查封不能办理解押，我方就找到了被上诉人，但被上诉人提供的解决方法是继续起诉银行，要求银行办理解押手续。实属不妥……”；本案原告起诉状第1页也记载：“其后，原告与锦州（银行）一起到北京市土地局办理抵押注销登记”。诉讼中，原告曾申请本院通知于娜出庭作证，并提交了于娜的手机号码；经本院电话联系，于娜称其已从被告处离职，现不在北京，不方便出庭作证。
2010年9月，原告再次向天津市和平区人民法院对锦州银行天津分行（被告）、壹瓶房地产开发（北京）有限公司（第三人）提起诉讼，诉讼请求包括：1.判令对壹瓶公司所借2亿元的借款进行账务审计，要求其提供明确的款项用途；2.判令解除原告与锦州银行于2009年6月8日签订的《借款抵押合同》；3.判令锦州银行为原告办理土地使用权解除抵押手续。除被告指派的律师于娜外，原告还委托北京市德鸿律师事务所张成律师作为其诉讼代理人参加该案诉讼。天津市和平区人民法院经审理认为，锦州银行为原告出具了放弃抵押权并协助其办理抵押权注销手续的函件，原告据此撤回起诉，故原告以行为作出了确认解除抵押合同的意思表示；在没有合同关系的情形下，原告主张对壹瓶公司所借款项进行财务审计等没有事实及法律依据。锦州银行已经依照函件对原告的承诺，与其一同去办理解除抵押担保手续，非因锦州银行故意导致办理不能；在排除不能办理抵押权注销问题后，仍可依照规定和约定，办理标的物的解除抵押手续等。综上，该院于2011年5月16日作出（2010）和民三初字第1088号民事判决：驳回原告的全部诉讼请求。原告不服并提起上诉，天津市第一中级人民法院于2011年9月7日作出（2011）一中民二终字第348号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案二审中，原告仅委托于娜作为其诉讼代理人。
2012年12月，原告授权北京晨野律师事务所王甫律师作为诉讼代理人，在北京市第一中级人民法院对锦州银行、壹瓶公司提起担保物权确认之诉，诉讼请求包括：1.确认二被告对原告的土地不享有担保物权；2.判令二被告立即解除原告土地之上的抵押登记；3.判令二被告因迟延解除抵押登记赔偿原告损失1.125亿元；4.判令壹瓶公司在为原告解除抵押登记之前，停止无理要求还款的违约行为；5.确认二被告对原告土地负有解除抵押登记的义务。2013年10月30日，北京市第一中级人民法院承办法官带领三方当事人前往土地登记机关，询问为何有查封即无法办理解押手续，登记机关工作人员否认说过这样的话，并于当日办理了涉案土地的抵押注销登记手续。2013年11月11日，原告申请撤回起诉。2013年11月13日，北京市第一中级人民法院作出（2013）一中民初字第925号民事裁定：准许原告撤诉。
2013年10月，被告起诉至北京市朝阳区人民法院，要求原告支付（2010）和民三初字第0243号、（2010）和民三初字第1088号、（2011）一中民二终字第0348号等三起案件的律师费2000万元，并以2000万元为基数支付自2011年5月31日至实际给付之日的违约金（按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准计算）。被告提交两份落款日期分别为2010年1月11日、2011年5月30日的《委托代理协议》作为证据。2010年1月11日协议共3页，原被告除在第3页尾部盖章外，还在全部页码加盖骑缝章。该协议的主要内容如下：原告在其与锦州银行的抵押合同纠纷案件中聘请被告方指派的律师担任委托代理人；原告应当于合同签订之日一次性向被告支付律师费2000万元；原告不得以其单方又委托其他律师或与对方当事人和解、调解及撤诉等理由要求被告退返律师费；被告指派的律师应当勤勉、尽责完成委托代理事项，按照协议约定的代理权限提供法律服务，保护原告的合法权益；原告有责任对委托代理事项作出独立的判断、决策，原告根据被告律师提供的法律意见、建议、方案所作出的决定而导致的损失，非因被告律师错误运用法律等失职行为造成的，由原告自行承担；原告不支付或逾期支付律师费，被告有权要求原告支付，并按照日千分之五的标准计收延期支付款项的违约金。2011年5月30日协议与2010年1月11日协议相比，除存在以下区别外，其余内容完全一致：（1）委托代理事项中的对方当事人增加壹瓶公司；（2）未加盖骑缝章；（3）尾部加盖原告当时法定代表人卢颉的人名章。被告主张上述两份协议指向同一委托代理事项，应付律师费只有一笔，当时是为了归档需要和延长诉讼时效的考虑才签订了后一份协议。原告当时的主要答辩意见是：被告提交的两份委托代理协议是伪造的，双方只签订过一份免费代理协议，但现在找不到了；被告建议原告第二次起诉锦州银行和壹瓶公司，属于诉讼错误；原告的诉讼目的没有达到，2000万元律师费过高。原告提起反诉，请求法院判令解除两份《委托代理协议》、原告支付被告律师费10000元。朝阳区法院经审理认为，两份《委托代理协议》系双方真实意思表示，原告抗辩不清楚缔约过程，但对其单位在上述《委托代理协议》上签章确认的事实没有进行合理解释和举证，而且就相关案件是否为有偿代理的陈述与其证人证言存在矛盾，亦未进行合理解释和举证，故原告应依约履行相应义务。2010年4月，原告对锦州银行及壹瓶公司提起抵押合同纠纷诉讼。该案审理中，原告以诉讼目的达到为由申请撤回起诉。此后，原告于2010年9月对锦州银行及壹瓶公司再次提起抵押权纠纷诉讼，该案诉讼标的金额较大，显然原告的起诉是经慎重考虑的。特别是，原告除委托被告律师作为诉讼代理人外，在另行委托其他律师事务所律师作为代理人参加诉讼程序、接受法律服务后，亦未改变其起诉决定，可见其对此次民事诉讼的重要性和必要性是明确认知的。案件一审程序中，被告指派律师提供了代理服务，原告未提出异议。特别是，原告表示对一审判决有异议的情况下，二审程序单独、继续委托被告律师作为诉讼代理人参加诉讼，可见原告对被告的法律服务结果是肯定和信赖的。对被告要求原告支付律师代理费的诉讼请求，法院予以支持。由于原告逾期未支付律师代理费，其应当承担相应违约责任。被告主张的违约金低于双方约定标准，法院予以支持。因被告在《委托代理协议》中的主要义务均已履行，故原告反诉要求解除《委托代理协议》等诉讼请求缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上，朝阳区法院于2015年12月作出（2013）朝民初字第40608号民事判决：一、原告于判决生效后七日内一次性给付被告律师费二千万元；二、原告以二千万元为基数按照中国人民银行同期贷款利率一点五倍标准支付被告自二○一一年五月三十一日起至实际给付之日止违约金；三、驳回原告的反诉请求。案件受理费164969元、反诉案件受理费35元、保全费5000元，均由原告负担。
原告不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院，请求撤销原判、改判驳回被告的全部诉讼请求，其上诉理由除一审答辩意见外，还特别强调：被告在提供法律服务过程中出现重大专业判断错误，严重违反了其应当承担的勤勉尽职、高度注意等法定及约定义务，一审法院判令原告向其支付律师费用及承担违约责任是错误的。关于原告的此项上诉主张，北京市第三中级人民法院经审理认为：首先，依据原告提交的卷宗证据，在完成一审诉讼程序后，原告继续委托被告作为其上诉案件的委托代理人，并为后者出具了二审诉讼的授权委托手续，可见原告对于被告提供的法律服务是信赖的；原告提交的卷宗等证据并不足以证明被告在提供法律服务过程中存在违反勤勉尽职、高度注意等法定或约定义务的情形。其次，原告并未能提交有效证据证明其对被告提供的法律服务行为曾提出过质疑或异议。故法院对原告的该项上诉意见不予采信，对其据此要求不支付全部律师费用的上诉请求不予支持。北京市第三中级人民法院还认为，原被告通过签订2份《委托代理协议》建立了法律服务合同关系，该2份协议未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告关于《委托代理协议》不具有真实性，以及对其不能产生法律效力的上诉意见均缺乏充分证据佐证，法院不予支持。被告依据《委托代理协议》的约定向原告主张的律师费用金额不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院据此支持被告主张的律师费请求，合法有据。原告关于被告主张的高额律师费与其提供的服务之间严重不成正比，违反了律师收费的合理性原则的上诉意见，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。因《委托代理协议》明确约定原告应在合同签订之日一次性支付律师费用，其至今未支付费用的行为违反了合同约定，构成违约，被告有权要求其按照协议约定支付违约金。被告主张的违约金标准低于双方约定标准，且不违反法律规定，故一审判决并无不当。2016年8月5日，北京市第三中级人民法院作出（2016）京03民终1898号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费141800元，由原告负担。2016年8月23日，被告向朝阳区法院申请强制执行，后转由北京市第一中级人民法院集中执行。2016年8月31日，原告向本院提出再审申请，目前尚无结果。
关于租金损失5.3亿余元，原告的主张是：由于抵押登记不能及时注销，潜在的租户担心权利人实现抵押权会影响其承租权，故不愿意租赁房屋；在房屋不能进行分割登记的情况下，承租人无法办理营业执照，也影响房屋出租。抵押登记注销手续本可在2010年8月即办理完毕，故租金损失从2010年9月开始计算；抵押登记虽于2013年10月注销，但出租房屋需要一定周期，故租金损失计算至2014年3月。原告就此提交以下证据:1.原告与中国工艺艺术品交易所有限公司于2012年5月5日签订的《房屋租赁合同》，以此证明后者承租房屋的面积为30447平方米，年租金1亿元，租期10年；依此推算，每平方米的年租金为3284.3958元，涉案房屋总面积46757平方米，空置3.5年的租金损失超过5.3亿元。2.中国工艺艺术品交易所有限公司于2012年7月3日向原告出具的《致函》，主要内容为：“贵公司与我公司于2012年5月签订的《房屋租赁合同》至今不能办理入住手续。有关信息显示，贵公司土地及地上建筑物已被锦州银行抵押、查封，此合同不能履行，责任在贵司。如近期不能办理入住相关手续，贵司属违约行为，我司将追诉贵司的违约责任及相关损失”；原告以此证明由于抵押登记不能注销，影响了房屋出租。被告认为，原告曾（通过中联国际文化发展有限公司）间接持有中国工艺艺术品交易所有限公司的股份，鉴于二者存在关联关系，故不认可上述《房屋租赁合同》及《致函》的证明效力；被告就此提交中国工艺艺术品交易所有限公司及中联国际文化发展有限公司的《企业信用信息公示报告》。另外，被告在其庭后提交的代理词中提出，根据原告在办理财产保全担保物评估时提交的《不动产权证书》记载，涉案房屋的竣工日期是2014年5月5日，故于2010年9月至2014年3月期间原告不可能有租金损失。本院要求原告提交涉案房屋竣工验收备案手续，原告先提交了2011年9月7日《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》（复印件）及2011年10月19日《建设工程消防验收意见书》（复印件）；经本院再次要求，原告提交0447海竣2014（建）0057号《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表记载涉案房屋的竣工验收时间是2014年5月5日。为查清事实，本院向北京市海淀区住房和城乡建设委员会调取了涉案房屋的竣工验收备案档案，其中的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《中联国际文化艺术发展中心(艺术品展厅、展览展示配套设施)工程竣工报告》、《北京市房屋建筑工程质量保修书》等均载明涉案房屋于2014年5月5日竣工验收合格。诉讼中，原告承认涉案房屋于2010年9月至2014年3月期间曾被法院查封。
关于诉讼时效问题，被告主张：既然原告认为被告存在错误的代理行为，则诉讼时效期间应当从2010年9月原告二次起诉锦州银行之日起算。原告则主张：对于律师费、违约金及案件受理费的赔偿请求权，诉讼时效期间应当从北京市第三中级人民法院于2016年8月5日作出（2016）京03民终1898号民事判决之日起算；对于租金损失赔偿请求权，鉴于原告直至2014年7月23日经律师提醒才认识到被告的代理行为存在错误并在（2013）朝民初字第40608号案提交的《质证意见》中提出，其直至2016年2月19日经律师再次提醒才认识到赔偿义务人是被告、并于北京市第三中级人民法院开庭时提出“我方保留追究其（被告）赔偿损失的权利”，故诉讼时效期间应于2016年2月19日起算。
另外，原告于2016年12月22日向本院提出申请，要求保全被告价值2.5亿元的财产。本院先行查封原告提供的担保房产后，向登记机关查询了该房产的权属状态，于2017年5月18日作出保全裁定：查封、扣押、冻结被告名下总价值不超过二亿五千万元的财产。随后，依据该裁定，本院冻结被告银行账户3个以及债权18笔。
本院认为：原告以侵权为由要求被告承担赔偿责任，应当证明被告侵权责任的构成要件已经具备。按照通说，侵权责任的构成要件一般包括加害行为、损害后果、因果关系及过错等四个方面；该四要件须同时具备，缺一不可。
本案中，原告主张的损失由两部分组成：一部分是其基于（2013）朝民初字第40608号及（2016）京03民终1898号民事判决须支付或负担的律师费、违约金及案件受理费；另一部分是涉案房产闲置三年半的租金损失。对于原告主张的该两部分损失，本院均难以认定，现分述如下：1.向被告支付律师费和违约金并负担相关案件的受理费，是法院生效判决确定的原告应尽的法律义务；原告对此存有异议，理应就上述案件申请再审，而无权另行起诉要求被告赔偿。2.现有证据充分表明，涉案房产的竣工验收合格日期是2014年5月5日；依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；故在2010年9月至2014年3月期间涉案房产并不具备交付使用的法定条件，原告主张该期间的租金损失难以成立。即使涉案房产在上述期间具备使用条件，原告提交的《房屋租赁合同》与《致函》也不足以证明其关于抵押登记未注销导致房屋闲置的主张，因为：首先，中国工艺艺术品交易所有限公司与原告存在关联关系，上述证据的真实性存疑；其次，《致函》提及合同不能履行的原因在于“至今不能办理入住手续”，原告并未就抵押登记影响租户入住作出充分合理的解释和证明；再次，《致函》并不包含明确的解除合同的意思表示，原告也未就合同解除的事实提交其他证据；最后，抵押登记存续的同时，涉案房产一直被法院查封，原告未能解释房屋空置系由抵押而非查封问题引起。
综上，由于原告主张的损害后果不能成立，其要求被告承担侵权责任欠缺必要条件。另外，本案被告还提出了诉讼时效抗辩；也就是说，即使被告侵权责任的构成要件具备，原告也应当在法定诉讼时效期间内主张权利，否则其赔偿请求也不应得到法院支持。按照原告的主张，被告代理其再次起诉锦州银行属于错误行为，那么，天津市第一中级人民法院于2011年9月终审驳回其上诉请求之时，其即应认识到被告的“错误”；退一步讲，原告另行委托其他律师向北京市第一中级人民法院提起诉讼，并于2013年10月达到注销抵押登记目的之时，其无论如何也应该认识到被告先前的代理行为是“错误的”；考虑到“损害”发生的延续性，最迟于原告主张的2014年3月涉案房产结束空置之时，原告损害赔偿请求权的诉讼时效期间也应起算。原告称其直至2014年7月23日经律师提醒才认识到被告的代理行为存在错误，即使其陈述属实，诉讼时效期间不从其“应当知道”权利被侵害之日，而从其“实际知道”权利被侵害之日起算，至2016年11月16日其提起本案诉讼之日，当时法定的两年诉讼时效期间也已届满。原告还称，其于2016年2月19日经律师再次提醒才认识到赔偿义务人是被告；该陈述与其主张的2014年7月23日即认识到被告的代理行为存在错误自相矛盾，本院难以采信。另外，原告在北京市第三中级人民法院于2016年2月19日开庭时所陈述的“我方保留追究其赔偿损失的权利”，并非明确肯定地要求被告履行赔偿义务，不构成诉讼时效期间中断事由。
综上，被告侵权责任的构成要件不具备，原告主张的赔偿请求权欠缺事实基础；即使其请求权成立，诉讼时效期间于其起诉时也已届满；对原告的诉讼请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条、第十三条规定，判决如下：
驳回原告北京康尔森投资有限公司的诉讼请求。
案件受理费2541800元、财产保全费5000元，由原告北京康尔森投资有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。
审判长 史德海
审判员 刘 辉
审判员 赵 彤
二〇一七年十二月二十二日
书记员 贾蒙霓
书记员 刘佳莹