广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初25533号原告（反诉被告）蔡锋，男，汉族，1978年7月3日出生，身份证住址湖北省浠水县，委托代理人伍权力，广东万道律师事务所律师。委托代理人陈铿，广东兆广律师事务所律师。被告（反诉原告）深圳市怀德股份合作公司，住所地深圳市宝安区福永街道怀德综合楼（办公场所），组织机构代码192473979。法定代表人潘灿森。委托代理人叶志新，广东淳锋律师事务所律师。委托代理人徐学飞，广东淳锋律师事务所实习律师。原告蔡锋诉被告深圳市怀德股份合作公司，及反诉原告深圳市怀德股份合作公司诉反诉被告蔡锋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡锋及其委托代理人陈铿，被告深圳市怀德股份合作公司委托代理人叶志新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2015年8月13日签订了怀物地字(2015)7号协议书，双方约定，原告租赁被告位于怀德翠岗五区立新市场内1号用地作汽修用途，有效期自2015年5月1日至2017年4月30日，租金18,380元／月(含管理费)。原告并向被告支付60,170元作为租赁保证金。承租期间，原告在用地上建立了厂房，从事汽车修理业务。2016年4月20日，被告无故将原告厂房断电，2016年4月28日，被告又通知原告拖欠房租，将原告建立的厂房房门锁住，致使原告无法经营。后被告又通知原告解除合同，但却拒绝原告搬走留在厂房内的各种汽修配件、办公设备等物品，还拆除了原告建立的厂房。原告遂于2016年5月9日、2016年5月19日先后向深圳市公安局福永派出所报案。至今，被告既未退还原告租赁保证金，也没有将原告厂房内的物品返还给原告，又擅自拆除了原告建立的厂房。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求判令：1、被告返还原告租赁保证金60,170元及利息(按中国人民银行同期贷款利率，自2016年5月9日起暂计至2016年10月10日计1,111.5元)；2、诉讼费由被告承担。被告答辩称，原告诉求被告返还租赁保证金没有事实和法律依据，原告自2016年1月开始拖欠租金、水电费，违反了双方租赁协议书的约定。双方在租赁协议第12条违约责任中明确约定原告拖欠租金累计达2个月的，被告有权选择提前终止协议并有权收取租金及没收租赁保证金。另外，根据双方租赁协议书第3条第2款的约定，被告也有权以月租金千分之七向原告收取滞纳金。原告违约在先，被告按协议约定没收租赁保证金，依法有据，请求驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，原、被告于2015年9月1日签订怀物铺字[2015]316号租赁协议书，将位于怀德翠岗五区立新市场1号用地出租给原告使用，每月租金25,845元，物业管理费为1,182元/月；水电费由原告自行承担，但须随同租金一并支付至被告账户再由水电部门扣缴。每月租金25,845元已包含管理费1,182元；水电费是随同租金支付至物业管理公司的账户，不是反诉人的账户。2016年1月开始，原告出现经营异常，拖欠工人工资，亦没有如期支付租金及水电费。被告多次催收均无果，直至2016年5月，连续拖欠租金已达4个月，被告于2016年5月8日向其发出解除租赁协议的通知，并将通知张贴至其经营场所大门。在拖欠租金期间，原告已经没有正常经营，其员工也因拖欠工资事宜投诉到了劳动站。2016年5月15日，租赁场地已经人去楼空。综上，为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求法院依法判令：1、原告支付2016年1月1日至2016年4月30日的租金113,380元、滞纳金26,232.68元；2、原告支付2016年1月1日至2016年4月30日的电费6,751.2元。原告针对被告的反诉答辩称，被告反诉原告未支付2016年1月至2016年4月租金、水电费没有事实依据，被告反诉中的怀物铺字[2015]316号租赁协议书未经原告同意且该协议书上的签名不是原告所签。原告总共向被告支付了244,749.2元，按照18,390元/月计算，原告已足额支付了被告租金。被告经原告提出异议后未与原告协商对账，以原告未缴纳租金为由解除合同且未返还保证金，损害了原告的权益。被告的反诉请求没有事实和法律依据。经审理查明，2015年8月13日，原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订一份怀物地字【2015】7号《协议书》，相关约定如下：1、甲方将位于怀德翠岗五区立新市场内1号用地租赁给乙方作汽修用途，协议有效期从2015年5月1日至2017年4月30日止；2、乙方每年应交总金额18,390元（租金包含管理费），用地面积1,226平方米，15元每平方米，该用地从2015年5月1日起计租；3、乙方必须在本协议书签订之日起三日内向甲方上缴三个月租金55,170元及两个月水电费5,000元作为履行本协议的保证金，如乙方在协议期满不续约情况及没有欠下任何费用，将用地上建筑物退交甲方时，甲方应退还乙方上述保证金；4、乙方应在每月15日前将上月租金交付至甲方指定银行账户，欠交时间或金额达一个月租金视为违约，甲方有权终止本协议收回用地；5、如有下列情形之一，甲方有权单方面选择提前终止本合同，有权收取应收取的租金，并没收乙方已缴纳的保证金：（1）乙方拖欠甲方租金累计达两个月……。被告于2015年8月7日出具一份收款收据，确认收到原告交来的【2015】7号租赁合同保证金60,170元。被告主张原、被告上述怀物地字【2015】7号《协议书》已作废，双方于2015年9月1日重新签订一份怀物铺字【2015】316号《租赁协议书》，约定被告将怀德翠岗五区立新市场1号用地给原告作汽修用途，原告每月应交租金为25,845元，物业管理费按1,182元/月计；租赁期限从2015年9月1日计至2016年8月31日止；原告在2015年9月1日前向被告交付三个月租金77,535元、两个月水电费保证金8,000元，合计85,535元，作为履行本协议的租赁保证金。原告主张2015年9月1日怀物地字【2015】316号《租赁协议书》中乙方落款处非其本人签名，申请对【2015】316号《租赁协议书》第二页上法定代表“蔡锋”签名处的签名笔迹和指纹进行鉴定。后我院依法委托广东南天司法鉴定所负责本案鉴定事宜，广东南天司法鉴定所于2017年1月10日出具粤南【2017】痕鉴字第78号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：签字日期为2015年9月1日，怀物铺字【2015】316号《租赁协议书》第二页上法定代表“蔡锋”签名处的红色指印，不是样本捺印人蔡锋手指捺印形成。广东南天司法鉴定所于2017年1月12日出具粤南【2017】文鉴字第35号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：2015年9月1日《租赁协议书》落款乙方法定代表处“蔡锋”签名不是蔡锋本人所签。原告主张其自2007年下半年开始使用涉案厂房，被告对此予以认可，并主张双方于2015年9月1日续签合同。原告主张其于2015年9月1日以后向被告缴纳租金及其他费用情况如下：1、2015年9月29日向被告缴纳7月厂房租金余款2,452元、8月厂房租金26,549.6元；2、2015年10月27日向被告缴纳20,425.3元；3、2015年11月24日向被告缴纳31,170.6元；4、2015年12月23日向被告缴纳31,067.3元；5、2016年1月28日向被告缴纳31,052.6元；6、2016年3月31日向被告缴纳20,956.4元。被告对原告2015年10月27日之后缴纳的上述金额予以认可，共计134,672.2元。另查，涉案房屋没有取得建设规划许可证。上述事实，有原告提供的协议书、银行流水、收款收据3份、解除合同的通知、照片、报警回执、缴款通知单，被告提交的租赁协议书、2016年1月至2016年4月租金、水电费、管理费收款收据、租金、水电催收通知、原告未发工资确认表、“解除租赁关系通知”及张贴告示、2015年9月—2015年12月租金、水电费记账凭证及收款收据、劳动监察违法事项督促整改通知书、土地整备项目实施方案、测绘报告、关于退回英管山用地兴建福永体育中心的复函、深圳市宝安区福永街道城市建设科关于核查土地权属的请示的处理意见以及当事人庭审陈述笔录相互印证，本院予以认定。本院认为，2015年9月1日怀物地字【2015】316号《租赁协议书》，经鉴定乙方落款处法定代表“蔡锋”签名处非本人签名捺印，故本院对该份租赁协议书不予采信。【2015】7号《协议书》虽有撕毁痕迹，但原、被告均认可其签章真实性。被告主张7号《协议书》签订后，双方对相关的租金及权利义务重新协商，但被告未提供真实有效的证据证明双方就涉案租赁物权利义务进行重新约定，故对于被告的该项主张，本院不予认可。本院认定原、被告双方按照【2015】7号《协议书》的约定实际履行合同。因涉案厂房未取得建设规划许可证，被告将涉案厂房进行营利性出租，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的【2015】7号《协议书》应属无效。关于租赁保证金。因协议书无效，相互取得的财产应当予以返还，故被告应将租赁保证金60,170元（55,170+5,000）返还给原告，并支付占有款项期间的利息，利息以60,170元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2015年8月8日起计至款项付清之日止。原告主张利息自2016年5月9日起计，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。故被告应向原告返还租赁保证金60,170元，并支付利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年5月9日起计至款项付清之日止）。关于被告要求原告支付2016年1月1日至2016年4月30日的租金113,380元、滞纳金26,232.68元、电费6,751.2元的反诉请求。本院认为，虽然协议书无效，但原告实际使用了涉案厂房，应当向参照协议书约定向被告支付房屋占有使用费。根据7号《协议书》的约定，涉案厂房租金每月18,390元（含管理费），2015年9月至2016年4月期间应交租金为147,120元（18,390*8），原被告在庭审中均确认原告向被告缴纳2015年9月之后的租金等费用为134,672.2元，故原告欠缴租金为12,447.8元。由于7号《协议书》中仅约定了租金，且租金包含了管理费，未明确约定电费支付方式，被告亦未能提供证据明确原告欠缴费用明细，故本院仅对租金部分予以确认。综上，原告应向被告支付欠缴租金12,447.8元，对于被告超过本院认定部分的反诉请求，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告深圳市怀德股份合作公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡锋返还租赁保证金60,170元，并支付利息（利息以60,170元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2016年5月9日起计至款项付清之日止）；二、原告蔡锋于本判决发生法律效力之日起十日内向被告深圳市怀德股份合作公司支付租金12,447.8元；三、驳回反诉原告深圳市怀德股份合作公司的其他诉讼请求。本案受理费666元，由被告承担，受理费原告已预交。反诉费1,613元，由原告承担137元，由被告承担1,476元，反诉费被告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  何冰清二〇一七年四月十七日书记员  王 欢书记员  梁 诚附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。