广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗荔法民三初字第149号
原告：何美琼，香港居民，现住香港九龙。
委托代理人：张伟松，广东博诺律师事务所律师。
被告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：彭庆邦，职务：董事长。
委托代理人：梁彬，国信信扬律师事务所律师。
委托代理人：梁蔼欣，国信信扬律师事务所律师。
原告何美琼诉被告广州牵晴汇房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。原告何美琼的委托代理人张伟松，被告广州牵晴汇房地产有限公司的委托代理人梁蔼欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告何美琼诉称：原、被告于2008年7月25日签订《商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于荔湾区黄沙大道以北、丛桂路以南、和平西路以南、大同路以西的逸翠湾A某房，总价款2707000元。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，被告于2010年3月22日将房屋交付原告使用，根据合同约定，被告应于2012年3月11日前为原告办妥房地产权证，自2012年3月12日起，被告应按原告已付房款2707000元的万分之一，即每日270.7元的标准支付违约金，直至被告通知原告领取房地产权证之日，即2012年10月25日，共计228天。为此原告向法院起诉要求：1.判令被告立即向原告支付延迟办理并交付房产证的违约金61719.6元（每日按总房款人民币2707000元万分之一的标准，从2012年3月11日起计至2012年10月25日止，合共228天）；2.本案诉讼费由被告承担。
被告广州牵晴汇房地产有限公司辩称：一、被告一直严格诚信积极履行约定义务，多次快递发函催促原告提交办证资料，尽力排除非被告原因导致的迟延，积极完成案涉房屋的权属初始登记。被告分别于2010年3月22日、2011年10月28日快递发函催促原告提交办证资料，并且，在2010年3月26日原告办理商品房交付使用手续时也当面催告其提交办证资料。在案涉房屋所属住宅的公建配套设施（包括幼儿园，在2011年5月即竣工验收）政府归口管理部门迟迟不予接收的前提下，即使非被告原因导致，被告仍然尽力排除各种干扰因素，积极完成案涉房屋的权属初始登记。
二、原告无视《商品房买卖合同》补充协议第十七条的约定，对逾期办证的后果具有过错。按照合同，原告应在该商品房交付使用之日交齐办证资料以及缴纳有关税费，但原告迟延至2011年11月26日才交齐办证资料。因此，原告逾期提交办证资料的违约行为，对逾期办证的后果具有过错。
三、逾期办证不等于逾期交房，并未影响原告对案涉商品房的使用和收益，即使认定被告应当承担逾期办证的违约责任，鉴于原告具有一定过错且不存在实际经济损失，原告诉请的违约金也过高，应该依法予以调整。综上，为维护被告的合法权益，原告的诉请应直接予以驳回。
四、关于诉讼时效问题。案涉商品房于2010年3月26日交付使用，即使不考虑原告逾期提交办证资料事实，根据相关法律规定，结合原告最早的起诉时间为2014年12月25日，原告诉请的违约金已全部过诉讼时效，应直接予以驳回。
综上所述，被告一直严格诚信积极履约，尽力排除非被告原因导致的迟延，全力配合办妥案涉商品房的房地产权证，逾期办证后果并未给原告造成实际经济损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，请求贵院综合考量协议的有关约定和相关法律规定，查明事实真相，作出公正判决，维护被告的合法权益。
经审理查明：2008年7月25日，原告（乙方、买方）与和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方、卖方）签订了《商品房买卖合同》（合同编号200807058829）及《补充协议》，合同约定：乙方向甲方购买位于广州市荔湾区黄沙大道逸翠湾A1幢19层1901房，建筑面积138.11平方米，其中，套内建筑面积112.92平方米，公共部位与共用房屋分摊建筑面积25.19平方米，成交价是人民币2707000元；甲方应当在2009年12月31日前将房屋交付给乙方使用；甲方应当在商品房交付使用后720日内，向产权登记机关为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。另《补充协议》第十一条约定：如因甲方的责任未能在约定期限内取得案涉房屋的《房地产权证》的，应自该商品房交付使用之日的第721天起，每逾期一日，由甲方向乙方按已付房价款的万分之一支付违约金至房地产权证权属登记机关核发《房地产权证》之日止；“甲方的责任”是指：（1）甲方的权属证件不齐全；（2）甲方未缴齐应缴配套费用。
上述合同和补充协议签订后，原告依约向和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司支付了全部购房款。双方于2010年3月26日办理了收楼手续，同日，广东南国德赛律师事务所出具《委托书》确认原告交纳契税、公证费等合共41075元给该所，由该所代为缴纳。案涉房屋所在楼盘于2012年4月20日经核准办理初始登记。2012年8月27日，案涉房屋产权登记至原告名下。
2014年11月21日，原告向本院递交诉讼材料，提起本案诉讼。
庭审中，双方提供的《客户办证核对信息表》均记载，原告交齐所有资料日期为2011年11月16日，其中原告提供的《客户办证核对信息表》显示，通知业主取证日期为：2012年10月25日。
另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司，即本案被告。
被告为证明原告逾期提交办证资料存在严重违约的事实，提供了被告于2010年3月22日通过EMS向原告寄发收楼通知的快递单及所寄材料，于2011年10月28日通过全一快递向原告寄发办证通知的快递单及所寄材料，广东广大律师事务所出具的《客户办证核对信息表》。原告确认收到通知收楼和办证的快递，但认为在原告收到上述通知前，已将办证所需的全部资料及契税款项提交给被告。另原告为证明其曾于2014年7月28日前往被告的办公地点向被告主张过违约金的事实，提供了《追讨函》一份，原告称该函件尾部的字样“已收原件客服部2014.7.28”为被告的客服人员所写。被告对此不予确认。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。按照合同的约定，被告应自收楼之日720日内为原告办理产权登记，现原告实际收楼时间是2010年3月26日，该交楼之日起的第720日即2012年3月15日是原告办妥产权证的最后期限，但直到2012年8月27日，案涉房屋产权才登记至原告名下，被告对迟延办证应承担违约责任。
至于被告抗辩认为办证期限起算日应某至原告提交办证资料之日及原告逾期提交办证资料导致被告无法在房屋交付之日起720日内办妥产权证的问题。首先，双方签订的合同明确约定了被告为原告办妥产权证的期限是在“商品房交付使用后720日内”，而非被告主张的以原告提交办证资料之日起720日内，被告认为办证期限起算日应某至原告提交办证资料之日属对合同条款理解不正确，本院对此主张不予采纳。其次，即使原告是于2011年11月16日提交齐办证资料，但该时间仍早于合同约定的被告办妥产权证的最后期限，并不对被告依约办证造成实质影响。而事实上，案涉房屋所在楼盘于2012年4月20日才经核准办理初始登记，被告迟至2012年8月27日才为原告办妥案涉房屋的产权登记，可见，该迟延办证的后果是其自身原因导致。因此，被告在本案中的抗辩主张缺乏合理依据，本院不予采纳。
关于诉讼时效的问题，原告于2014年11月21日向本院递交诉讼材料，因原告提供的《追讨函》上的签收字样没有确定的签名和盖章，被告对此也不予确认，因此原告提供的证据不能有效证明其曾于2014年7月28日向被告追讨违约金的事实，因此也不能证明其诉讼时效依法存在中止、中断的情形，故被告提出原告的诉讼请求超过诉讼时效期间的抗辩主张成立，原告提出的2012年11月21日前的违约金主张全部超过了二年诉讼时效，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，判决如下：
驳回原告何美琼的全部诉讼请求。
本案受理费1343元，由原告何美琼负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起原告在三十日内、被告在十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 艳
人民陪审员 卢嘉乐
人民陪审员 丘德薇
二〇一五年三月二十三日
书 记 员 钟细妹
梁斯睿