广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8822号
上诉人（原审被告、反诉原告）：谢春燕，女，1982年11月22日出生，汉族，住广东省化州市。
委托诉讼代理人：刘创雄，广东天一星际律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩润熙，男，1990年7月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄家铭，女，1993年2月11日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。
委托诉讼代理人：李洁晶，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢剑飞，广东禅都律师事务所律师。
原审第三人：佛山市家美房地产代理有限公司，住所地广东省佛山市高明区。
法定代表人：阮成飞，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：刘欣茹，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：何美红，女，该公司员工。
上诉人谢春燕因与被上诉人韩润熙、黄家铭，原审第三人佛山市家美房地产代理有限公司（以下简称家美公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初1413号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人谢春燕上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判支持谢春燕的诉讼请求，即确认2017年2月11日签订的《存量房买卖合同》及2017年3月8日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》自2017年4月18日解除，判令谢春燕退还定金20000元给韩润熙、黄家铭，无须承担违约责任；三、本案一、二审诉讼费用由韩润熙、黄家铭负担。事实与理由：谢春燕出售房屋是为了在佛山市禅城区重新购买房屋，有家美公司证实。2017年3月24日，佛山市出台《佛山市人民政府办公室关于进一步完善我市新建商品房限购政策的通知》，受此政策影响，谢春燕无法实现换房的目的，由此导致的后果由谢春燕承担极不公平，一审判决继续履行合同错误。双方对交易不成的违约责任作了明确约定，应尊重当事人的约定，并据此作出判决。
被上诉人韩润熙、黄家铭辩称，谢春燕因为房价上涨想毁约，并非想在禅城区买房。韩润熙、黄家铭办完买房相关手续后，谢春燕告知不卖了，后又要求加价20万元，韩润熙、黄家铭不同意，谢春燕就违约。谢春燕作为违约方，其发出的解约通知不具法律效力。
原审第三人家美公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。
被上诉人韩润熙、黄家铭向一审法院提出本诉请求：1.确认韩润熙、黄家铭与谢春燕签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》，以及黄家铭与谢春燕、家美公司于2017年2月11日签订的《存量房买卖合同》合法有效；2.谢春燕继续履行《广东省佛山市存量房买卖合同》以及《存量房买卖合同》，立即协助韩润熙、黄家铭办理位于佛山市高明区1803房（粤房地权证佛字第××号）的房产过户手续；3.本案的诉讼费用由谢春燕承担。
上诉人谢春燕向一审法院提出反诉请求：1.确认谢春燕与韩润熙、黄家铭2017年2月11日签订的《存量房买卖合同》及后签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》于2017年4月18日解除；2.谢春燕退还韩润熙、黄家铭定金2万元，无需承担违约责任；3.本案的诉讼费用由韩润熙、黄家铭承担。
一审法院认定的事实：韩润熙与黄家铭是夫妻。
2017年2月11日，黄家铭（乙方）与谢春燕（甲方）、家美公司（丙方）签订《存量房买卖合同》，约定：黄家铭向谢春燕购买佛山市高明区1803房，房产权证号码为05××43，土地证号码为04××10，建筑面积为124.96平方米，房屋使用性质为住宅；该房屋已经设定抵押，甲方应于签订本合同之日起6日内向银行申请办理提前还贷手续，办妥注销抵押登记手续后甲乙双方应于10日内到银行办理按揭手续；该房地产以现状售予乙方，乙方已认真查勘和了解该房地产的情况，不带家私家电；该房产按整套出售并计价，总金额650000元；签订本合同时，乙方向甲方支付20000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照银行按揭付款方式付款，首期房款：乙方于双方到地税签名核税当天向甲方支付房款180000元，剩余房款50000元于完税当天向甲方付清；甲乙双方必须在收到地税通知可以完税5日内到地税窗口办理，逾期则以该房地产转让总价为基数按日万分之5向乙方支付违约金；剩余房款：除前述房款外，剩余房款400000元由乙方申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料，双方同意先签按揭审批后再过户，如银行不批或少批贷款金额，甲乙应于出新房产证后60天内以现金方式补足，办理银行按揭所产生的费用全部由乙方承担；甲乙双方同意于银行通知按揭审批后15日内办理过户手续，同意该房产交付使用时间为业主收齐楼款当天，……；办理产权转移登记的费用由乙方承担；按乙方承担全部税费方式缴付税费，签订本合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分全部由乙方承担；甲乙双方应于签订三方合同当天向丙方各支付经纪服务费9750元；甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，甲方应向乙方退回已收房款并双倍返还定金；乙方不按本合同约定买入该房产的，乙方已付定金由甲方没收；……。同日，黄家铭向谢春燕支付了定金20000元及向家美公司支付了中介服务费9750元，谢春燕亦向家美公司支付了中介服务费9750元。2017年3月8日，韩润熙、黄家铭与谢春燕签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，约定与前述《存量房买卖合同》基本一致。
涉案房产原办理银行按揭抵押登记，谢春燕于2017年2月18日申请提前还贷，并于2017年3月9日注销了抵押登记。2017年3月14日，韩润熙、黄家铭、谢春燕和家美公司前往建设银行申请办理按揭手续。2017年4月13日，银行通知按揭审批已通过。同日，家美公司通过微信告知谢春燕于2017年4月17日到房管部门办理过户，谢春燕回复称其丈夫说不卖涉案房屋了，按合同办事，该赔的就赔。2017年4月17日，谢春燕发出《解除存量房买卖合同通知书》，韩润熙、黄家铭于2017年4月18日收到。
2017年3月24日，佛山市人民政府办公室发布佛府办函[2017]190号《关于进一步完善我市新建商品住房限购政策的通知》。
一审法院认为，涉案的《存量房买卖合同》及《广东省佛山市存量房买卖合同》系各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。韩润熙、黄家铭诉求确认上述两份合同合法有效，一审法院予以支持。
涉案合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。韩润熙、黄家铭在涉案合同签订后，已依约支付了定金20000元及中介服务费9750元，亦在谢春燕的配合下获得了银行按揭贷款批准，积极履行了合同义务。谢春燕应依合同约定协助韩润熙、黄家铭办理房屋过户登记手续，但谢春燕在家美公司通知办理房屋过户手续时却不愿办理且告知家美公司不愿出售涉案房屋，谢春燕的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。韩润熙、黄家铭诉求谢春燕继续履行合同，协助韩润熙、黄家铭办理涉案房屋的过户登记手续，符合法律规定及双方约定，且涉案房屋亦不存在无法过户的情形，故一审法院予以支持。谢春燕辩称其出售涉案房屋目的是为了在佛山市禅城区重新购买房屋，但未能提供证据予以证实，且谢春燕在佛山市禅城区购房并非是涉案合同的合同目的，其辩称因无法在佛山市禅城区重新购房导致涉案合同的合同目的无法实现没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
谢春燕提供《解除存量房买卖合同通知书》，认为韩润熙、黄家铭仅支付定金20000元，至今超过两个月时间还未支付首期房款230000元和办理按揭手续，主张涉案合同已解除。一审法院认为，依照双方的约定，首期房款230000元于双方到地税签名核税当天支付房款180000元，于完税当天付房款50000元，由于谢春燕拒绝办理房屋过户登记手续，首期房款的支付时间未到。同时，韩润熙、黄家铭已办理银行按揭手续并获批准。据此，韩润熙、黄家铭并不存在谢春燕所称的违约行为。谢春燕作为违约方主张解除涉案合同不符合法律规定，且不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条的情形，故其发出的《解除存量房买卖合同通知书》不产生解除涉案合同的效力。综上，对谢春燕提出的反诉请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决：一、确认黄家铭与谢春燕、家美公司于2017年2月11日签订的《存量房买卖合同》合法有效；二、确认韩润熙、黄家铭与谢春燕于2017年3月8日签订的《广东省佛山市存量房买卖合同》合法有效；三、谢春燕继续履行《广东省佛山市存量房买卖合同》及《存量房买卖合同》，谢春燕于判决生效之日起十五日内协助韩润熙、黄家铭办理佛山市高明区1803房（粤房地权证佛字第××号）房产的过户登记手续；四、驳回谢春燕的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉受理费10300元，减半收取5150元，财产保全费2020元，合计7170元，由谢春燕负担。反诉受理费150元，由谢春燕负担。
二审期间，当事人未提供新证据。
经审理，本院确认一审法院认定的事实。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，双方在二审争议的焦点为：案涉房屋买卖合同是否应当解除。
根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，解除权人可根据合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同。该第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”但在本案中，双方当事人没有约定解除合同的条件，故谢春燕不存在依约解除合同的权利。该法第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”在本案中，不存在因不可抗力而不能实现合同目的的情形，该条第二、三、四项规定的情形，具有解除权的不是违约的当事人，而是对方当事人。则谢春燕是否得主张本案存在法律规定的其他情形，并据此行使解除权。在本案中，谢春燕主张应根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定解除案涉房屋买卖合同。但佛山市关于新建商品住房限购政策的规定并没有妨碍谢春燕继续履行合同，对于本案合同的履行，谢春燕的合同目的在于取得对方支付的购房款，韩熙润和黄家铭的合同目的在于取得谢春燕交付的房屋，且购房总价经双方协商一致，不存在继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的情形。谢春燕在本案中所称的出售案涉房屋是为了到佛山市禅城区购房，但双方没有以谢春燕能否在佛山市禅城区购房作为本案合同履行的条件，故谢春燕主张本案应适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条的规定解除合同的理由不成立，本院不予采纳。
综上所述，上诉人谢春燕的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10500元，由上诉人谢春燕负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 温万民
审 判 员 徐允贤
代理审判员 彭振宇
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 张晓航