浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）金义民初字第3210号
原告：浙江易川体育用品连锁有限公司。
法定代表人：郦文斌。
委托代理人：陈莹。
委托代理人：郑轩。
被告：周本玄。
委托代理人：王曾玲、陈佳豪。
原告浙江易川体育用品连锁有限公司为与被告周本玄房屋租赁合同纠纷一案，于2013年12月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员何小甫独任审判，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告浙江易川体育用品连锁有限公司的原委托代理人樊元到庭参加了诉讼（后原告与樊元解除了委托代理关系），被告周本玄及其委托代理人陈佳豪到庭参加了诉讼。因被告申请对原告提供的房屋租赁合同中修改内容进行鉴定，本院指定浙江汉博司法鉴定中心进行鉴定。浙江汉博司法鉴定中心经审查，认为因技术条件所限，无法作出检验意见。于2014年5月7日第二次开庭进行了审理，原告浙江易川体育用品连锁有限公司的委托代理人陈莹、郑轩到庭参加了诉讼，被告周本玄的委托代理人陈佳豪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江易川体育用品连锁有限公司诉称，原告承租被告出租的位于义乌市城中中路59号二间营业房从事服装经营，双方签订的《租赁协议》合同期限为：2010年1月1日起至2012年12月31日止。原告在2009年12月10日，依据《租赁协议》约定支付给被告房屋押金36000元和水电押金24000元。2012年12月31日，租赁合同到期，原告与被告按时办理了退房交接手续。被告无理由拒不退还原告交纳的36000元租房押金。原告认为租赁合同到期后才办理了退房手续，没有损害被告的租赁利益，被告无权扣留原告的租赁保证金。为此，诉请判令被告退还36000元租赁保证金，按每日万分之二点一计算，暂算至2013年11月30日，即2529.45元，直至被告履行付款之日止的利息损失；被告承担本案的诉讼费用。
被告周本玄辩称，被告是从义乌市稠城镇朝阳一组租来的房屋，一共租了6年，再转租给原告的。原告答应租6年，但是合同是三年签一次。在合同中也载明房屋租用到2015年，否则予以赔偿。保证金是续租的保证，合同分两次签。现在原告只租了三年，所以被告不予退还36000元。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、租赁协议一份，证明原、被告之间存在房屋租赁合同关系，租赁期限是2010年至2013年，2012年12月31日合同期满应当退还保证金36000元及水电押金的事实；
2、被告出具的收条一份，证明被告已收到原告预付的36000元保证金及水电押金24000元的事实；
3、催款函复印件一份及快递详情单一份，证明2013年8月20日，原告向被告催促退还保证金36000元；
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1的真实性有异议，对于原、被告之间存在合同关系没有异议，但对于合同第二页的第二处修改有异议。对证据2的真实性没有异议。催款函的真实性无法确认，快递详情单中没有被告周本玄的签名，被告没有收到该快递，对原告的证明目的不予认可。
对原告提供的证据，本院认证如下：
对证据1的真实性认可，关于双方争议的第二处“2015”的修改问题，原告认为是经双方合意修改的，被告予以否认，因不具备检验条件，无法通过专业机构鉴定处是否系被告所修改，因该合同在原告处保存的，在被告否认是其修改或同意修改情况下，原告应对此承担举证不能的责任，对于原告主张双方争议的第二处“2015”的修改是经双方合意修改，本院不予采纳。对证据2予以采信。对证据3的真实性予以认定，原告提供的证据已经证明其按照被告的地址进行了邮寄，现被告无相反证据证明未收到该催款函，本院对被告的说法不予采纳。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、被告所持有的原、被告签订的租赁协议一份，证明原告未按合同的约定经营至2015年12月31日，已经构成违约的事实；根据合同约定，原告因违约需赔偿被告36000元人民币的事实；
2、收条一份，证明被告已经在2012年12月18日，退还给了原告水电费押金24000元的事实；原、被告之间的租赁合同权利义务已经完结的事实；
3、被告与原告工作人员陈旭滨的录音光盘及书面整理材料一份，证明原告提供的“租赁协议”第12款违约责任第二项中记载的“如乙方在承租城中中路59号二间店面，中途不经营至2015年12月31日也做违约处理”中的“2015”修改成“2012”是原告方在被告不知情的情况下修改，系原告的单方行为，与被告无关；
4、土地登记申请表复印件及农村、乡镇企业单位集体建设使用土地申请表复印件一份，证明涉案的城中中路59号房屋是经过各部门审批建造的；
5、义乌市稠城镇朝阳一组与被告签订的房屋租赁合同一份，证明被告对涉案房屋有合法的转租权；
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议。被告称第二页改的期限不是被告签字，但是从租赁协议中周本玄的签字对比看，签字是一致的。对证据2，双方进行结算后，被告退还了24000元水电费，但是无法证明退还了36000元的事实，恰好证明了租赁合同2012年到期后，结算了水电费的事实，如果存在被告说的合同期限到2015年止，那么被告不可能退还24000元水电押金的。对于超出租赁期间的该店铺承租事宜，原告没有义务作出赔偿。对证据3，对真实性有异议，没有录音原件无法证明是原始录音。我们听过光盘、陈旭滨也听过光盘，陈旭滨不知道该录音，不是他本人的录音，陈旭滨本人也未到庭说明，录音中也没有标明通话的人、时间、地点，且录音是节选的，是否有串通、胁迫、蒙骗、利诱也不知情，录音光盘和书面材料是不一致的，我们认为该证据是没有法律效力的。对证据4，被告没有提供土地登记申请表，农村、乡镇企业单位集体建设使用土地申请表原件，真实性无法确认，房屋租赁合同中房屋作为经营场所的，被告没有提交商业用房的房屋建设、施工、验收、消防的证据，土地登记证书和土地申请表与本案没有关联性。房屋租赁合同出租方抬头和落款不一致，出租方的四个人不知道是否是农村组织的成员，对其真实性无法确认，被告应当提交相应的35万元的收款收据、发票以证明证据的真实性，对该证据的真实性和关联性不予认可。
对被告提供的证据，本院认证如下：
对证据1、2的真实性予以认定。对证据3，该通话涉及到第三人陈旭滨，被告并未申请陈旭滨作为证人出庭作证，该通话是否真实无法确认。对证据4、5的真实性予以认定，证据5可以证明被告具有合法转租权。
经审理查明，2009年12月5日，原、被告签订租赁协议一份，双方约定：一、被告将义乌市城中中路59号二间店面房出租给原告使用；二、租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日，租期二年（实际应为三年）；三、每年租金360000元；…。十二、原告承租城中中路59号二间店面，2010年1月1日至2012年12月31日止，如被告无故不租给原告，作违约处理，被告必须赔偿原告人民币叁万陆仟元整。如原告在承租城中中路59号二间店面房，中途不经营至2015年12月31日也作违约处理，原告必须赔偿被告人民币叁万陆仟元（为保证兑现，原告必须交纳保证金人民币叁万陆仟元整（￥36000元），水、电费保证金贰万四仟元整（￥24000）。待合同期满原告交出整个店面房后，被告如数退还原告水、电费保证金人民币贰万四仟元整（￥24000），此款不计息）。2009年12月10日，原告支付给了被告押金36000元、水电费保证金24000元。2012年12月14日，原告将案涉房屋腾空，并将房屋钥匙交还给了被告，被告于2012年12月18日退还给原告水电费保证金24000元，36000元保证金至今未退还。
另查明，案涉房屋属义乌市稠城街道朝阳一组所有，被告曾与其签订房屋租赁合同。该合同约定被告对房屋可转租。
本院认为，原、被告于2009年12月5日签订的房屋租赁协议系双方的真实意思表示，应认定为有效。本案争议焦点：关于双方在合同第十二条中约定“如乙方（原告）在承租城中中路59号二间店面房，中途不经营至2015年12月31日也作违约处理，原告必须赔偿被告人民币叁万陆仟元…”如何认定问题。原告认为，双方合同约定租赁期届满时间为2012年12月31日，且双方已按约办理退房手续，原告不存在违约。被告认为，原告未经营至2015年12月31止就搬离属违约行为。本院认为，原告承租被告店面经营至2012年12月14日已搬离事实清楚。根据租赁协议约定“如乙方（原告）在承租城中中路59号二间店面房，中途不经营至2015年12月31日也作违约处理，原告必须赔偿被告人民币叁万陆仟元…”。现原告未按租赁协议约定经营至2015年12月31日就搬离属违约行为，其要求被告返还保证金36000元的诉请，于法无据。本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告浙江易川体育用品连锁有限公司的诉讼请求。
案件受理费382元，由原告负担。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费764元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审判员 何小甫
二〇一四年五月十四日
书记员 魏文婷