广东省珠海中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2014）珠中法执外异字第66号
案外人：华盈（香港）地产有限公司，住所地：香港某。
法定代表人：林健生，董事长。
委托代理人：高峰，广东诚迅达律师事务所律师。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地：广州。
负责人：林剑，总经理。
委托代理人：王美智，广东莱特律师事务所律师。
被执行人：珠海经济特区北岭实业发展总公司。住所地：珠海。
法定代表人：徐冠浩，总经理。
本院依据已经发生法律效力的广东省高级人民法院（2006）粤高法民二终字第195号民事判决，在执行中国信达资产管理股份有限公司广州办事处申请执行珠海经济特区北岭实业发展总公司借款合同纠纷一案，于2013年6月8日作出（2007）珠中法执字第28号之十五执行裁定，查封被执行人珠海经济特区北岭实业发展总公司名下位于珠海xx大厦xx阁2113-3号（建筑面积为847.83平方米）、2113-7号（建筑面积为1385.61平方米）商铺。案外人华盈（香港）地产有限公司（简称“华盈公司”）向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
华盈公司提出异议称，根据广东省高级人民法院（2005）粤高法民一终字第355号民事判决，珠海xx路xx号（原地址：拱北xx大道xx大厦）除金龙阁以外的商铺均不属于珠海经济特区北岭实业发展总公司（简称“北岭公司”）所有，其中xx阁2113-3号、2113-7号商铺归华盈公司所有，已卖给他人且已缴纳购房款，请求解除对两商铺的查封。
经本院查明，广东省高级人民法院于2007年10月9日作出（2005）粤高法民一终字第355号民事判决，其中查明：1992年3月28日，北岭公司与龙珠公司签订《合作开发北岭小区北段合同书》，约定双方合作开发商住楼宇，由北岭公司提供珠海拱北迎宾大道西侧北岭小区北段开发用地，承担土地平整、拆迁费用及办理施工手续等；龙珠公司负责开发的全部资金。龙珠公司按建筑面积54000平方米、每平方米1750元付给北岭公司作为拆迁补偿、经营利润等共计9450万元。楼宇建成后，由北岭公司代理签约出售，并负责办理房产证和有关手续。同年4月9日，龙珠公司向北岭公司支付了订金人民币300万元。1992年4月21日，龙珠公司与华盈公司就转让北岭银龙阁第一期工程商住小区合作开发权签订《协议书》，约定龙珠公司将原与北岭公司签定的合作开发北岭小区北段的合同全部转让给华盈公司，并由华盈公司再向北岭公司签合约；华盈公司在协议签定后2日内将龙珠公司原付给北岭公司的人民币300万元订金转回付给龙珠公司，原龙珠公司的300万元订金归华盈公司所有；华盈公司在协议签定后2日内支付港币500万元给龙珠公司，作为龙珠公司在转让合约时应得的利润。1992年4月28日，龙珠公司致函北岭公司称：根据我司与贵司1992年3月28日签定的《合作开发北岭小区北段合同书》，因我公司与华盈公司合作共同开发此项目，为便于对外销售等事宜，现正式委托华盈公司与贵司的澳门华岭置业有限公司（简称“华岭公司”）重新签约。原我司与贵司签定的合同正式作废，我司原所付给贵司的人民币300万元订金全权转给华盈公司，作为新签合同的定金。1992年4月28日，华岭公司与华盈公司签订《“x城”商住区买卖合同书》，约定华岭公司将xx的54000平方米商住建筑楼宇全部售给华盈公司，合共港币18360万元。1992年5月4日，华盈公司作为委托人与北岭公司作为受托人签订《委托书》，约定华盈公司与北岭公司所签订的拱北xx大道xx阁（以后改名xx城）的4栋商住楼、1栋商业楼，现全权委托北岭公司代与顾客签定具有法律效力及日后也按此条款执行到交付楼宇使用和领取房产证的订购合同。1992年5月8日，龙珠公司（需方）与北岭公司（供方）签订北岭公司筹购房字［B］号《x城楼宇购销合同》（即B合同），约定：龙珠公司向北岭公司购买位于拱北xx大道xx区xx阁、xx阁商住楼宇，建筑面积20458.86平方米，每平方米单价2040元，总金额人民币XXX元。…全部楼房款项付清后，楼房方能交付使用。同日，龙珠公司与北岭公司就B合同签订《补充协议》，约定：B合同之总额，只是一部分，总额应是人民币77743668元，差额部分为XXX元，龙珠公司须在签约隔日起即付800万元，至5月28日前付2500万元，余下10月31日前将XXX元付完给北岭公司xx办事处。如龙珠公司不按时付款，合同作废，所交款项不予退回。此款是华盈公司收后再转给华岭公司的专款。华盈公司在该《补充协议》上盖章签字。龙珠公司于1992年5月9日、5月28日分别汇给北岭公司的xx办事处人民币800万元、2500万元共计3300万元。1994年9月22日，北岭公司、华岭公司（甲方）与华盈公司（乙方）签订《关于承包开发建设珠海xx大道xx阁（易名x城）商住楼项目合同书》，约定…甲方同意将楼宇开发销售权及承包承建施工管理权交给乙方，并达成协议如下：甲方同意将原合同（除1栋4层商场外）其余楼宇项目开发承建、管理和承包销售等一切经营权交给乙方负责，并由乙方支付建筑所需一切费用；乙方同意除已支付给甲方港币4000万元外，再付人民币3500万元作为本合同项目开发的承包销售费；本合同生效之日起，上述楼宇项目的开发、经营管理权、处分权、收益权等归乙方华盈公司所有，并承担诸事纠纷及经济责任。乙方在对外销售楼宇过程中，甲方提供授权书给乙方作售楼之用，并由乙方委托甲方为客户签订合同及日后开具发票并协助办理房产证及所需的一切手续；本合同生效之日起，华岭公司与华盈公司签订的合约作废，由乙方委托北岭公司与珠海经济特区云珠实业有限公司、龙珠公司、珠海宏达贸易有限公司签订的x城楼宇购销合同全部由乙方自行处理解决。1994年10月6日，华盈公司、北岭公司与珠海经济特区建源工程有限公司（简称“建源公司”）签订《合同移交书》，约定：根据北岭公司与华盈公司在1994年9月22日签订的承包开发建设珠海拱北迎宾大道银龙阁项目合同书第五条的约定，将北岭公司与建源公司所签订的‘珠合1994第5331号’工程合同书，扣除北岭公司部分桩基工程费用后，余下人工挖孔桩的所有工程费用全部由华盈公司支付给建源公司，今后结算按市建行审核为准，请华盈公司按以上合同条款继续执行。华盈公司作为接收方在该文上盖章确认。1997年3月21日，北岭公司在致交通银行珠海分行的《不可撤销承诺书》中提及：华盈公司是与北岭公司共同开发xx大道x城商住楼的合作商。1998年8月31日，北岭公司（甲方）、龙珠公司（乙方）、珠海经济特区万年置业发展有限公司（丙方，简称“万年公司”）签订《协议书》（简称“《四方协议》”），华盈公司作为“总承包商”在该《协议书》上盖章确认。约定：根据甲方与乙方1992年5月8日签订的B合同及其补充协议，乙方已按约交付购楼款人民币3300万元。丙方是乙方的主要股东，丙、乙方协商一致并经甲方同意，由丙方代替乙方执行上述合同；乙方所支付的3300万元作为丙方已支付的购楼款，丙方承担乙方在B合同中的一切权利义务。甲方与丙方按B合同及议定标准均价3800元／平方米计算（3800元／平方米×8684.21平方米=3300万元），甲方据此向丙方先交付建筑面积8684.21平方米的楼宇，即产权归丙方所有。1998年10月20日，龙珠公司、北岭公司、华盈公司和万年公司作出《关于x城楼宇［B］合同的情况说明》（即《情况说明》），确认：龙珠公司在1992年6月2日前支付了3300万元。后经各方议定龙珠公司仅以出资的3300万元购买x城xx阁楼宇（含1至3层商场及住宅），具体商场、住宅等面积的分配交接仍按B合同执行。xx阁楼宇改变为华盈公司出资购买，龙珠公司不再出资。1998年8月31日经有关各方协商同意由万年公司代替龙珠公司执行B合同，龙珠公司在以上项目已付的3300万元作为万年公司已付的购房款，并由万年公司分得x城xx阁住宅商场等面积8684.21平方米的产权，承担龙珠公司在B合同中的一切权利和义务。1998年11月20日，北岭公司复函万年公司，称：根据我司与华盈公司于1994年9月22日签订的承包合同书，x城项目的建设工程进度、装修、预售、收款、交房等工作均由华盈公司负责，相关的经济责任也由华盈公司承担。并根据华盈公司委托与你方签订了合同，龙珠公司所付的3300万元由华盈公司在款到后即时转走。我司将督促华盈公司交房，同时保证…不准销售万年公司购买的房产。1998年11月25日，北岭公司、华盈公司（甲方）与万年公司（乙方）签订《x城楼宇移交协议书》，约定：根据B合同及《四方协议》，甲方向乙方交付xx阁住宅73套，商场一楼1050.75平方米、二楼1472平方米、三楼1472平方米、及地库1009.56平方米。乙方必须在12月1日前到甲方售楼处按上述分配划分的住宅、商场、地库楼层办理锁匙交接手续（除抵押外）。一经交接，乙方即是上述房屋的所有权人，任何人未经乙方的书面授权或认可不得处分。…同年12月1日和3日，x城建设工程指挥部与万年公司办理了交接手续，两份《收房证书》载明：应移交住宅73套，其中已交钥匙64套…。商场收到3994.75平方米，其中，一楼1050.75平方米、二楼1472平方米（抵押担保物）、三楼1472平方米、及地库1009.56平方米（抵押担保物）。1998年12月9日，华盈公司向龙珠公司和万年公司发出《第四次收楼及办理合同通知书》，称：x城楼宇已交收了大部分，该部门请在1998年12月31日前到北岭公司办理签署正式买卖合同和办理有关契证，逾期不办理造成有关费用及日后能否办理的后果由贵公司自行负责。1998年12月20日，龙珠公司与万年公司签订《关于x城xx阁移交确认书》，确认万年公司代表龙珠公司先期收回xx阁商住楼宇的部分面积如数交给龙珠公司。其中：xx阁住宅先收共73个单位；xx阁及xx阁商场先收共3994.75平方米；地下停车位收地库先收1009.56平方米；与卖方尚存的有争议事项及欠交、拒交面积等问题，交由龙珠公司负责处置并承担相应法律责任。另查明，x城商住楼项目是1989年6月22日珠海规划局批准由珠海香洲区xx村委会开发建设的工程项目，1991年7月24日以北岭公司名义向珠海计划委员会呈报该项目的自筹基建项目计划，项目名称为xx阁。1992年6月25日，北岭公司取得了该项目用地的《国有、集体建设用地许可证》。同年7月13日，北岭公司取得了xx阁1、2、3号商住楼（含地下室1层）的《建设用地规划许可证》。1993年6月4日，北岭公司办理了xx阁的《投资许可证》，该证记载该项目计划开工年月为1993年6月，计划竣工年月为1995年7月。1994年8月20日和26日，该地块以北岭村民委员会的名义分别取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。1995年2月27日，北岭公司x城指挥部填报了该项目的《建设工程规划报建表》。1995年5月19日，珠海建设委员会向北岭公司xx工程指挥部、江西省建筑设计院发出《关于xx阁工程加层报告的复函》，同意建设单位在银龙阁商住楼1#、2#楼的主体标准层住宅各增加2层；1#楼的住宅平面4户型改为8户型，2#楼的6户型改为16户型；1#楼的裙房屋面增设茶座、游泳池、网球场，2#楼1、2层住宅改为商场。1995年6月，珠海规划局同意报建xx1#（xx阁、xx阁）、2#（xx阁、xx阁）商住楼。1995年7月26日，北岭公司填报了《珠海建设工程开工申报表》。1995年8月16日，北岭公司取得了x城商住楼的《预售商品房许可证》。1997年7月16日，北岭公司重新取得了该项目的《建设工程规划许可证》。1998年9月5日，xx1#、2#楼通过单位工程竣工验收，取得了《单位工程竣工验收证明书》，该证上注明的施工单位是南京大地建设集团珠海分公司，开工日期是1995年8月1日，竣工日期是1998年9月15日。广东省高级人民法院认为，关于龙珠公司、华盈公司、北岭公司、南光公司在本案中的地位和相互关系问题。本案讼争的xx项目是以北岭公司的名义开发的，并由北岭公司取得《商品房预售许可证》，北岭公司是该项目的合法开发商。经查，1992年4月21日龙珠公司与华盈公司就转让北岭银龙阁第一期工程商住小区合作开发权签订《协议书》；同年4月28日华岭公司与华盈公司签订《“x城”商住区买卖合同书》；同年5月4日华盈公司就全权委托北岭公司代签xx商住楼与北岭公司签订《委托书》；龙珠公司为购买xx楼宇与北岭公司签订B合同和《补充协议》，华盈公司在该《补充协议》上盖章签字；龙珠公司支付的3300万元款项到帐后由华盈公司转走；在龙珠公司申请延期付款的函上也是由华盈公司盖章表示同意；1994年9月22日华盈公司、北岭公司与华岭公司签订《关于承包开发建设珠海xx大道xx阁商住楼宇项目合同书》约定华盈公司取得争议楼宇的开发、经营管理权、处分和收益权，虽然华盈公司、北岭公司、南光公司均称此承包合同未实际履行，为后来的《关于修改承包合同的协议书》所替代，但同年10月6日的《合同移交书》仍约定由华盈公司代替北岭公司履行与建源公司的工程合同，支付工程费用给建源公司；北岭公司1997年3月21日的《不可撤销承诺书》仍称华盈公司是xx商住楼的合作商；华盈公司在1997年11月13日给刘汉标的函件中也自称是以承包开发方式建设x城；1998年8月31日就龙珠公司购楼重新签订《四方协议》时华盈公司也作为“总承包商”在该协议书上盖章确认，华盈公司还在《情况说明》上盖章；北岭公司在1998年11月20日给万年公司的复函中也明确xx项目的建设由华盈公司负责，经济责任由华盈公司承担；1998年11月25日北岭公司、华盈公司共同作为一方与万年公司签订《x城楼宇移交协议书》，在交付房产后华盈公司还于1998年12月9日通知龙珠公司和万年公司商讨收尾工作。从上述事实可见，虽然北岭公司是x城工程项目的合法开发商，华盈公司未取得该项目开发的合法手续，但华盈公司实际参与了x城工程项目的开发，是本案购销合同的实际履行人。故原审法院认定华盈公司是本案xx工程项目的实际开发方和卖房者依据充分，判决华盈公司与北岭公司共同承担项目开发责任并无不当。
广东省高级人民法院（2006）粤高法民二终字第195号民事判决，判令北岭公司应支付信达公司广州办事处人民币300万元及利息。根据信达公司广州办事处的申请，本院立案强制执行，执行案号：（2007）珠中法执字第28号。在执行过程中，依据信达公司广州办事处的继续查封申请，本院先后以（2007）珠中法执字第28号之五民事裁定、（2007）珠中法执字第28号之七执行裁定书，继续查封北岭公司名下位于xx路2133号（xx城商住大厦）包括xx阁、xx阁一楼1050.75平方米、二楼1472平方米、三楼1472平方米商场、1009.56平方米地库（权证号码xXXX**）等多套房产。华盈公司向本院提出案外人异议，要求解除对部分房产的查封。本院经审查于2010年10月25日作出（2009）珠中法执案异字第51号执行裁定，认为，从广东省高级人民法院（2005）粤高法民一终字第355号民事判决认定的内容可知，早在1994年9月22日，在仅完成xx大厦项目部分桩基工程的情况下，北岭公司已将其名下的x城大厦楼宇项目整体出让给了华盈公司，华盈公司付清了对价，接收了该楼宇项目，占有了北岭公司出让的项目用地及桩基工程等财产，在此基础上最终建成了x城大厦楼宇。x城大厦楼宇项目属于应当办理登记手续的财产。在其已整体出让该项目的情况下，北岭公司应当办理过户登记手续，将该项目过户到华盈公司的名下。而事实上，北岭公司至今未履行该义务。本案中无证据证明华盈公司对此有过错。华盈公司对本院将x城大厦楼宇内的xx商住大厦争议房产作为北岭公司的财产予以查封提出执行异议成立，本院予以采纳。裁定中止对x城商住大厦争议房产的执行。上述执行裁定生效后，本院于2010年12月24日作出（2007）珠中法执字第28号之八执行裁定，解除本院（2007）珠中法执字第28号之七执行裁定对被执行人北岭公司名下位于珠海xx路2133号xx大厦1单元（金龙阁）4楼A、B、C、D、E、F、G、H座住宅，9楼H座住宅，11楼G座住宅，12楼H座住宅，13楼H座住宅，15楼A、B、C、D、E、F、G、H座住宅，2135#商铺，2139#商铺，2141#商铺，2145#商铺，2147#商铺，2161#商铺，2149-1#商铺，2149-2#商铺，2137#商铺的查封。
另查明，信达公司广州办事处诉龙珠公司合同纠纷一案，本院于2012年10月17日作出（2012）珠中法民二初字第14-1号民事裁定，查封龙珠公司所有的、目前仍登记在北岭公司名下位于珠海xx大厦xx阁2113-2号商铺（建筑面积127.79平方米）、3号商铺（建筑面积847.83平方米）、5号商铺（建筑面积846.79平方米）、7号商铺（建筑面积1385.61平方米）、8号商铺（建筑面积255.85平方米）、9号商铺（建筑面积846.79平方米）及地库（面积1009.56平方米）。2012年12月13日，本院作出（2012）珠中法民二初字第14号民事判决，判令龙珠公司向信达公司广州办事处支付3500万元及利息。案件受理费311996.98元、保全费5000元，均由龙珠公司负担。因被执行人龙珠公司未履行生效法律文书所确定的义务，本院依据信达公司广州办事处的申请立案强制执行，案号：（2013）珠中法执字第525号。在执行过程中，华盈公司对本院（2012）珠中法民二初字第14-1号民事裁定提出书面异议。本院经审查后于2014年1月16日作出（2013）珠中法执外异字第82号执行裁定，裁定如下：在本院（2013）珠中法执字第525号案中，中止对登记在珠海经济特区北岭实业发展总公司名下的珠海xx大厦xx阁2113-3号商铺（建筑面积847.83平方米）、2113-7号商铺（建筑面积1385.61平方米）的执行。
2013年6月8日，本院根据信达公司广州办事处的申请，以（2007）珠中法执字第28号之十五执行裁定书，轮候查封了被执行人北岭公司名下位于珠海拱北xx大厦xx阁2113-3号（建筑面积847.83平方米）、2113-7号（建筑面积1385.61平方米）商铺。
本院认为，广东省高级人民法院（2005）粤高法民一终字第355号民事判决认为：“虽然北岭公司是xx工程项目的合法开发商，华盈公司未取得该项目开发的合法手续，但华盈公司实际参与了x城工程项目的开发，是房屋购销合同的实际履行人，故认定华盈公司是xx工程项目的实际开发方和卖房者依据充分，判决华盈公司与北岭公司共同承担项目开发责任。”本院（2009）珠中法执案异字第51号执行裁定认为：“从广东省高级人民法院（2005）粤高法民一终字第355号民事判决认定的内容可知，早在1994年9月22日，在仅完成xx大厦项目部分桩基工程的情况下，北岭公司已将其名下的xx大厦楼宇项目整体出让给了华盈公司，华盈公司付清了对价，接收了该楼宇项目，占有了北岭公司出让的项目用地及桩基工程等财产，在此基础上最终建成了xx大厦楼宇。”根据上述已发生法律效力的民事判决、执行裁定，华盈公司是xx大厦工程项目整体出让的受让方、xx大厦的实际开发方及房产销售者。因此，华盈公司认为xx大厦xx阁2113-3号、2113-7号商铺属于其公司所有之理由成立，本院应当中止对该争议商铺的执行。另需指出的是，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十三条关于“人民法院依照民事诉讼法第二百零四条（即现行民事诉讼法第二百二十七条）规定，裁定对异议标的中止执行后，申请执行人自裁定送达之日起十五日内未提起诉讼的，人民法院应当裁定解除已经采取的执行措施”之规定，若申请执行人信达公司广州办事处在收到本院中止对涉案商铺执行的裁定后十五日内未起诉，本院将依法解除对该商铺的查封。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，裁定如下：
在本院（2007）珠中法执字第28号案中，中止对登记在珠海经济特区北岭实业发展总公司名下的珠海xx大厦xx阁2113-3号商铺（建筑面积847.83平方米）、2113-7号商铺（建筑面积1385.61平方米）的执行。
当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条的规定，向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 朱学辉
审 判 员 周志毅
代理审判员 熊 珊
二〇一四年十一月二十日
书 记 员 林晓聪