广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终8966号
上诉人（原审被告）：韩�建，男，汉族，1956年10月3日出生，住广东省佛山市禅城区。
委托诉讼代理人：韩广中，男，汉族，1954年12月3日生，住广东省佛山市禅城区，系韩广建兄弟。
被上诉人（原审原告）：杜机明，男，汉族，1979年8月20日出生，住广东省佛山市高明区。
被上诉人（原审原告）：曾玉婷，女，汉族，1984年2月18日出生，住广东省佛山市高明区。
上诉人韩广建与被上诉人杜机明、曾玉婷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2017）粤0608民初1681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月23日依法立案后，组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
韩广建上诉请求：1.撤销（2017）粤0608民初1681号民事判决；2.依法改判由于不可抗力原因致使合同无法履行，双方解除合同并返还房产或已付款；3.本案诉讼费用由杜机明、曾玉婷承担。事实与理由：一审法院没有采纳我方提交的重要证据，也没有对此进行调查核实，认定事实错误。本案主要事实如下：一、本案房产证的分证未能取得，我方没有过错，是政府的相关政策所致，我方提交了相关部门的函件予以证实。二、双方已经在合同约定了违约金是已付款的10%。三、我方在其余的合同中都约定了相同的违约责任。四、杜机明、曾玉婷于2016年下半年提出要终止合同和退款，双方口头约定退还已交房款和按已交房款的10%补偿，共55万元。我方于2017年1月分两次返还了30万元，还欠25万元，这是杜机明、曾玉婷也认可的（其催款手机信息截屏，详见附件），这证明杜机明、曾玉婷对已交房款10%的违约金是接受认可的。
杜机明、曾玉婷答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求维持。
杜机明、曾玉婷向一审法院起诉请求：一、韩广建立即一次性返还杜机明、曾玉婷700000元（已扣除杜机明、曾玉婷已返还的部分300000元定金款）；二、韩广建支付因违约行为导致杜机明、曾玉婷购房损失150000元；三、本案诉讼费用由韩广建承担。
一审法院查明，2014年8月16日，双方签订了《存量房买卖合同》。该合同约定：杜机明、曾玉婷购买韩广建位于佛山市高明区更合镇某大道某号首层的房产，建筑面积为71.85平方米，该房总金额为682575元，分两期付清，第一期于2014年8月22日前支付人民币50万元，且约定该500000元作为购房定金；第二期于办理房产证时支付尾款人民币182575元。产权转移手续由双方负责办理。合同还约定了相应的违约责任。合同签订后，杜机明、曾玉婷按约定支付了50万元给被告，此后双方未能按照合同约定办理过户手续，并于2016年签订�份补充协议，写明如超过2016年12月31日不能办理房产证过户则视为韩广建违约。韩广建分别于2017年1月6日及27日共返还了人民币30万元给杜机明、曾玉婷，并表明愿意赔偿违约金5万元给杜机明、曾玉婷。后因双方协商退款无果，遂诉至一审法院。
一审法院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点在于韩广建是否属于违约及应承担何种违约责任。根据双方的约定，在2016年12月31日前不能办理房产证过户则视为韩广建违约，双方至今未能办理过户手续，显属韩广建违约。根据定金法则，韩广建应当双倍返还定金给杜机明、曾玉婷，但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条规定，定金的数额可以由当事人约定，但不得超过主合同标的总额的20%。本案中杜机明、曾玉婷给付韩广建的定金已超出合同标的额的20%，超出20%的部分无效，不能适�定金罚则，本案定金应确定为136515元（682575×20%），韩广建应双倍返还定金273030元给杜机明、曾玉婷。对于超过定金的部分（362485元），可视为杜机明、曾玉婷给付韩广建的预付房款，韩广建已返还30万元给杜机明、曾玉婷，韩广建还应当返还杜机明、曾玉婷62485元。杜机明、曾玉婷主张韩广建应支付违约造成的购房损失150000元，根据我国合同法的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，当事人可以选择适用违约金或者定金条款，杜机明、曾玉婷第一项诉讼请求已选择适用定金条款，故一审法院不支持其又要求违约金的诉讼请求。韩广建辩解其不构成违约的辩解不能成立，一审法院不予采信。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、韩广建应于判决发生法律效力之日起十日内向杜机明、曾玉婷返还房款62485元；二、韩广建应于判决发生法律效力之日起十日内向杜机明、曾玉婷双倍返还定金273030元；三、驳回杜机明、曾玉婷的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12300元，减半收取6150元，由杜机明、曾玉婷负担2983元，由韩广建负担3167元。
韩广建在二审期间向本院提交了佛山市高明区国土城建和税务局出具的《关于房屋分割申请的复函》作为新证据，以证明因为政府2016年新的行为导致涉案合同不能履行，属于不可抗力。
经质证，杜机明、曾玉婷认为该证据与本案无关。
杜机明、曾玉婷在二审�间未向本院提交新证据。
对于韩广建提交的证据，本院予以采纳。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点系韩广建是否构成违约以及承担何种违约责任。
韩广建与杜机明、曾玉婷签订的《佛山市存量房买卖合同》、《关于佛山市存量房买卖合同补充协议》，是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同，对双方当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方已约定在2016年12月31日前不能办理房产证过户则视为韩广建违约，故韩广建未能依约定按时办理房产证过户已构成违约。关于韩广建提出因不可抗力导致合同无法继续履行的抗辩意见，本院认为，合同法所称不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。首先，韩广建作为涉案房屋所有权人，在进行房产交易前理应充分了解相关政策法规，掌握涉案房屋是否符合交易条件。其次，双方早于2014年8月16日便签订涉案合同,而佛山市高明区国土城建和税务局在2017年才依据【佛国土规划复（2016）10号】文件不予受理韩广建再分割已确权房产的申请，韩广建未及时�理涉案房屋过户手续是涉案合同受到新政策影响的重要原因。因此，本案中相关部门的行政行为并不属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，本院对于韩广建此项抗辩意见不予采纳。关于韩广建应承担何种违约责任的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”一审法院据此酌定韩广建应双倍返还定金273030元给杜机明、曾玉婷，处理妥当，本院予以维持。
综上，韩广建的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6332.70元，由韩广建负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温万民
审 判 员 徐允贤
代理审判员 彭振宇
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 陈敏仪