广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初28635号
原告（反诉被告）：深圳市中保集团有限公司，地址：广东省深圳市龙华街道东环二路21路中保大厦1808-1809室，统一社会信用代码：91440300738817607C。
法定代表人：蔡杰熙。
委托诉讼代理人：洪一方，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杜光山，北京市中伦文德（深圳）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阮润莲，女，汉族，1949年10月20日出生，住址：广东省深圳市福田区，
委托诉讼代理人：曾健明，广东知明律师事务所律师。
原告（反诉被告）深圳市中保集团有限公司与被告（反诉原告）阮润莲合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市中保集团有限公司的委托诉讼代理人洪一方，被告阮润莲的委托诉讼代理人曾健明均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告深圳市中保集团有限公司诉称，2011年6月7日，原告与被告签订《收购私宅协议书》，约定由原告收购被告位于宝安区××浪街道××横××水库花园新村××号地块的烂尾楼一栋，被告将该烂尾楼及其附着的土地按现状一并转让给原告。2011年12月13日，原、被告签订《补充协议书》，将涉案收购价格由人民币158万元变更为人民币173万元。协议签订后，原告于2012年2月17日向被告支付了100,000元的购房款，于2013年1月24日向被告支付了143,000元的购房款。2016年，深圳市龙华新区大浪办事处启动涉案房屋的征收手续，被告在未经原告同意的情况下，擅自与深圳市龙华新区大浪办事处签订征地补偿协议，并领取补偿款，严重侵害了原告的合法利益。原告多次与被告协商补偿事宜，但被告均不予理会。因涉案房屋拆迁在即，收购协议已经实际履行不能，故依据《合同法》以及《民法通则》第九十二条等相关规定，被告应向原告返还已支付的购房款，并应按已付购房款2%每月向原告支付利息。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告返还原告支付的购房款人民币243,000元；2、被告按原告已付购房款向原告支付利息（按月息2%的标准，自付款之日起，计至实际还款之日止，暂计至2016年11月29日为人民币250,410元）；3、本案所有诉讼费、保全费由被告承担。
原告增加一项诉讼请求：请求确认原、被告签署的收购私宅协议书、补充协议书和补充协议书二无效；并变更第二项诉讼请求中利息计算方式为中国人民银行同期同类贷款利率。
被告阮润莲答辩并反诉称，一、关于案由的问题。房屋买卖合同法律关系的法律特征是买方履行付款义务，卖方履行房屋产权转让义务，合同的标的物是房屋的产权，但本案是因为宝安区政府拟征收涉案房屋、土地，用于兴建深圳市第八高级中学，被告可能取得征收相关补偿权利的情况下签订了收购私宅协议书及补充协议书，协议的标的物是涉案私宅及附着土地可能被政府征收而取得补偿的权利，而不是房屋的产权，这与房屋买卖合同法律关系的法律特征有本质上的区别，因此本案的案由确定为房屋买卖合同纠纷是错误的，而应该将案由变更为合同纠纷，已生效的深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第59号民事调解书对同类诉讼的案由有明确的确定；二、关于协议的效力问题。由于涉案协议书的标的物是私宅及其所附的土地可能被政府征收取得的权利，而不是房屋的产权，因此协议转让的是合同债权，而不是物权，合同法第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，虽然被告与原告双方在签订协议时，被告尚未与深圳市龙华新区大浪办事处正式签订征收补偿协议书，但并不影响被告与原告签订的协议的法律效力，因为无论从协议的格式和内容上看，均不违反合同法第52条及相关法律法规的强制性规定；三、关于被告是否应该返还深圳市中保房地产开发有限公司支付的243,000元款项的问题。原告并没有充分合法有效的证据证明中保房地产开发有限公司支付给被告的上述款项与原告所称的购房款有任何的关联性，因此，对于上述243,000元应该另案处理。补充协议书（二）第3条约定，如甲方未能够在2016年6月30日前支付完所有的收购楼款和违约金，私宅由乙方处理，甲方已支付乙方所有款项，乙方不予退还，甲乙双方之前所签订的收购私宅协议书和补充协议书一律作废。双方签订补充协议（二）之后，原告仍然没有依约履行付款义务，而且从2011年6月7日签订收购私宅协议书至2015年12月30日签订补充协议（二）4年半的时间内，是原告没有依约付款，才造成收购协议无法履行，原告的行为已经构成根本违约，被告可以行使协议赋予的合同解除权。此外，合同法第57条规定，合同无效被撤销或终止，不影响合同独立存在有关解决争议方法条款的效力，第98条规定，合同的权利义务终止不影响合同中结算和清算条款的效力。故即便涉案的协议在法律效力有问题，但补充协议书（二）第3条的约定对被告与原告具有法律约束力，被告无须返还中保房地产开发有限公司所支付的相关款项。综上，原告的诉求没有任何的事实及法律依据，请求法庭予以驳回。原告的违约行为给被告造成了重大的经济损失，被告特提起反诉，请求判令：一、被告赔偿原告房屋租金损失人民币251,694元；二、原告承担本案诉讼费用。
被告明确其第一项反诉诉讼请求的计算方式是根据2011年深圳市宝安区公布的下横新村仓库租金的政府指导价格，人民币9元/平方米计算，即以涉案房屋的面积466.1平方米×人民币9元/平方米×5年（自2011年6月份至2016年11月止）×12月=人民币251,694元。
原告针对被告的反诉答辩称，1、关于被告提出本案案由应为合同纠纷，而非房屋买卖合同的问题。双方签署的私宅收购协议书及协议，双方明确约定双方转让的是涉案私人住宅及附着的土地，并按现状进行转移，在第1、2、4条有约定，故双方的真实意思表示实际为房屋的物权转让，且被告主张的合同之债（补偿权利）是完全基于相应的物权作为权利基础，故该合同违反了合同法第153条及土地管理法第63条强制性的规定，应为无效；2、涉案的收购私宅协议书及补充协议无效，被告应当返还原告支付243,000元及其利息，其中10万元的款项是由中保房地产开发有限公司予以支付，原告已经提交相应证据证明是由原告中保集团授权中保房地产开发有限公司支付该笔款项，而剩余14.3万元是由原告直接支付给被告。故合同无效被告应当予以返还全部款项；3、涉案房屋已经烂尾十几年，根本不具有占有和使用的条件和可能，且房屋一直处于空置状态，更不存在使用客观条件，涉案房屋由被告实际控制及所有，被告从未向原告交付过涉案房屋，包括但不限制房屋的本身和私宅有关的建设用地规划许可证等权属证明，故被告主张按照2011年宝安区仓库租金指导价来主张租金损失于法无据，且被告并未提供相应的证据证明相关的租金损失为9元/平方米，因此就其反诉的请求予以全部驳回。
经审理查明，2011年6月7日，原告深圳市中保集团有限公司（甲方）与被告阮润莲（乙方）签署《收购私宅协议书》，约定如下：乙方经政府批准，在深圳市宝安区××浪街道××横××水库花园新村××号地块兴建了私人住宅。乙方上述私宅占地面积为100平方米，原建筑合同书建筑面积为482平方米，经宝安区房屋测量队实量，建筑面积为466.1平方米，楼高4.5层，因客观原因至今尚未建设竣工，即俗称的烂尾楼。现宝安区政府拟征收大浪下横朗水库花园新村地块用于兴建深圳市第八高级中学，乙方上述私宅处于拟征收土地的范围。甲方相关地块也处于宝安区政府拟征收的土地范围，为便于统一征收，推进深圳教育事业的发展，甲方拟收购乙方上述私宅，乙方同意将上述私宅的相关权益转让给甲方。双方同意：一、乙方以每栋实收人民币158万元的价格（如出现不可预见费用，由甲方负责）将本协议上述私人住宅及其附着的土地按现状一并转让给甲方。二、甲、乙双方签此协议书之后，甲方登报三次确权，如有第三方对上述私宅的权属提出异议，甲方经审核后有权自行终止本协议。三、甲方应于2011年7月31日之前一次性付清全部收购（转让）款人民币158万元。四、乙方确认收到全部收购（转让）款后当日，应将与私宅有关的所有资料[包括：“建设用地规划许可证”、“村镇住宅建筑许可证”、“居民（私人）兴建住宅用地批准通知书”、“乙方购地、建房付款收据”等]的原件一并交给甲方（甲方给乙方出具接收资料手续），且乙方不得再对上述私宅及其附着的土地向任何方提出任何主张。政府办理该楼（地）征收赔偿时，甲方如有需要，乙方应无偿给予协助。乙方如遗失“二证一书”及“付款收据”正本，要登报“遗失声明”，并将报纸交给甲方确认。五、乙方私宅及其所附着的土地被甲方收购之后，如甲方将该土地用于兴建商住用房，甲方承诺按乙方私宅的建筑面积1：1的比例，向乙方补偿新建商住用房（具体楼层、位置用抽签方法确定）。如补偿的新建商住用房的面积少于或超出实量面积时，则按该商住用房对外销售价多退少补。甲方与乙方签署相关补偿新建商住用房协议书之日起，乙方要在两个月内将已收取的全部收购（转让）款158万元退还给甲方，并按银行同期存款利率计息。超过两个月不退完收购（转让）款，甲方可视为乙方放弃商住用房补偿的要求。六、乙方私宅及其所附着的土地被政府征收之后，如政府变更土地规划用途（不是兴建深圳市第八高级中学），并出现第三方进行商业开发，甲方应无偿协助乙方按本协议书第五条执行。
2011年12月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《补充协议书》，因宝安区政府迟迟未能决定在涉案房屋所在地块兴建第八高级中学，而目前又处于区政府换届选举前期，乙方的涉案房屋政府何时征收，无法估计，故双方补充协议如下：一、甲方在原《收购私宅协议书》每栋楼收购价158万元的基础上，愿意增加补偿乙方（每栋）15万元人民币，增加后每栋楼新的收购价为173万元（乙方实收）。甲方为表示合作诚意，从甲乙双方签署“补充协议书”之日起，在一个月内按原《收购私宅协议书》乙方提供的账户（每栋）先汇入10万元定金给乙方。二、每栋楼收购款余下163万元，甲方需于2012年2月底之前将其中143万元汇入乙方账户。上述付款（定金10万元和部分收购款143万元）如甲方出现拖延，甲方要按拖欠款每月2%向乙方支付违约金，在拖欠满一个月后的七天内汇入乙方账户。拖欠时间不满一个月的按实际拖欠天数计算，直至付清欠款为止；在甲方收到乙方交付的以下第三条约定的私宅资料后五天内要将剩余的收购款20万元汇入乙方账户。甲方每拖延一天要交一万元违约金给乙方。三、乙方在收到上述第一条和第二条约定款共153万元后五天内要将与私宅有的所有资料，包括《建设用地规划许可证》、《村镇住宅户筑许可证》、《居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、乙方购地建房付款收掂等原件一并交付给申方。乙方如遗失上述资料原件，要在报纸上刊登“遗失声明”，并将相应报纸交给甲方（甲方同时给乙方出具接收资料手续）；上述资料乙方每拖延一天交付，则应向甲方支付一万元违约金，直至全部交付为止，上述违约金甲方有权在应向乙方支付的款项中扣除。四、甲乙双方同意撤销原《收购私宅协议书》第五条、第六条。乙方收到收购款173万元后，要按原《收购私宅协议书》第四条执行（即：乙方不得再对上述私宅及其附着的土地向任何方提出任何主张，政府如办理该私宅及其土地征收赔偿时，乙方应无偿给予协助。），放弃对上述私宅的一切主张和权益。
2012年1月17日，深圳市中保房地产开发有限公司代原告向被告支付了人民币100,000元。被告主张深圳市中保房地产开发有限公司的该笔付款与本案无关，但同时确认其与该公司不存在其他经济往来，不清楚该公司为何向其付款。
2013年1月24日，原告向被告支付了人民币143,000元。
2015年12月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《补充协议书（二）》，因甲方收购楼款未能按《收购私宅协议书》及《补充协议书》支付给乙方，故双方补充协议如下：一、原每栋私宅按甲乙双方签订的收购价格173万元不变，原甲方已付给乙方10万元定金，余下未付收购款163万元。甲方按原《补充协议书》第二条的规定，按拖欠购楼款每月2%向乙方支付了违约金5个月（2012年3月至7月）共14.3万元。现甲乙双方同意从2012年8月起拖欠购楼款违约金按每月1.5%支付。二、甲方于2016年1-3月支付乙方所欠收购楼款和42个月的违约金（2012年8月至2016年1月）各50%（共132.8万元）。2016年1月31日前甲方先付20-30万元给乙方。如到期甲方未能按此规定付款给乙方，月违约金仍按原来的2%计算；余下款项，甲方于2016年6月30日前全部付清给乙方。三、如甲方未能在2016年6月30日前支付完所有收购楼款和违约金，私宅由乙方处理，甲方已支付乙方的所有款项，乙方不予退回，甲乙双方之前所签订的“收购私宅协议书”和“补充协议书”一律作废。
2016年11月10日，因赖屋山（横朗）土地整备需要，需征收被告的涉案房屋，深圳市龙华新区大浪办事处（甲方）、被告（乙方）与深圳市龙华下横朗股份合作公司（丙方）签署了一份《征收补偿合同》[合同编号：深龙大浪土整2016第005号]，约定乙方同意以货币补偿的房屋及构筑（附属）物进行征收，建筑物补偿金额为人民币3,118,500元，构筑（附属）物补偿为人民币2,252元，签约奖励为人民币362,837元，扣减10%公告基准地价人民币55,800元，扣减“两规”处理罚款及地价人民币41,310元，补偿合计金额为人民币3,386,479元。
另查，1、被告主张涉案房屋所在土地原是下横朗新村的集体用地，房屋系经批准兴建的，该房屋以被告名义进行了历史遗留违法建筑普查申报，但未作出处理决定。
2、原、被告于庭审中确认涉案房屋已被拆除，被告同时确认涉案房屋系主体建好、没有装修，也没有接通水电，一直到拆除都是同一个状态。
3、关于房屋交付的问题。原告主张，按照其与被告的约定，涉案房屋应当在原告付清款项之后才交付，故房屋仍由被告控制；被告对此不予认可，认为双方在签署协议时，房屋已由原告控制使用，合同中也仅约定了被告在付款后向原告移交房屋有关的资料，并无关于房屋交付的约定。
4、被告申请了证人何某、麦某出庭作证，以证明涉案房屋系由原告控制。证人陈述其于2015年秋天前往涉案房屋区了解情况时，有保安在场守卫，并称因老板不同意，故阻止证人上楼查看。
上述事实，有收购私宅协议书、补充协议书、补充协议书（二）、征收补偿合同、证人证言、付某、委某、支付结算业务委托凭条、涉案房屋照片等证据及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系合同纠纷。原告深圳市中保集团有限公司与被告阮润莲签署的《收购私宅协议书》、《补充协议书》及《补充协议书（二）》合法有效，双方均应全面遵照履行。上述协议签署后，原告分两次向被告支付了共计人民币243,000元的款项，但被告并未提交证据证明其已向原告交付了涉案房屋，且被告已于2016年11月10日与案外人签署了《征收补偿合同》，现房屋亦已拆除，故原、被告签署的上述《收购私宅协议书》、《补充协议书》及《补充协议书（二）》已实际无法履行，应予解除。合同解除后，被告应向原告返还其收取的款项共计人民币243,000元。原告同时诉请被告向其支付上述款项的利息，但由于原告并未按照约定向被告支付款项，对于合同无法履行亦存在过错，相应的利息损失，应由其自行承担，对其该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告的反诉诉讼请求。被告主张原告在与其签署协议后四年半的时间内，一直未依约履行合同义务，应向其赔偿在此期间的租金损失共计人民币251,694元。经查，被告主张涉案房屋在双方签署协议当时已由原告控制，但原告对此不予认可，被告提交的证据亦不足以证明其主张，结合被告已就涉案房屋的拆迁补偿与案外人达成协议的事实，本院对被告关于房屋已由原告控制的主张不予采信，对其要求原告赔偿租金损失的诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告阮润莲于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市中保集团有限公司支付人民币243,000元；
二、驳回原告深圳市中保集团有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告阮润莲的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币4,351元，由原告负担人民币2,351元，被告负担人民币2,000元；反诉费人民币2,358元，由被告负担。案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 陈 蕾 仰
二〇一七年十一月八日
书记员 席俊奇(兼)
书记员 李 玉 婷
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。