上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1787号
上诉人（原审原告）汤锡娟，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人庄荣强（系汤锡娟之丈夫），XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。委托代理人庄帆（系汤锡娟之儿子），XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审被告）郑芸，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。原审被告周三省，XX年XX月XX日出生，汉族，住上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室。上诉人汤锡娟因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第3241号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月3日受理后，依法组成合议庭,于2016年4月13日公开开庭审理了本案。上诉人汤锡娟之委托代理人庄帆,被上诉人郑芸及原审被告周三省到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，汤锡娟是上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人，郑芸及周三省是夫妻关系。2010年10月13日，汤锡娟（甲方）与郑芸（乙方）签订《上海天盟房屋租赁合同》。双方约定：甲方将系争房屋出租给乙方作为“住家使用”；租赁期自2014年10月6日起至2015年10月5日止；租金为每月人民币（下同）6,000元；押租保证金为5,500元，乙方同意于2014年10月13日一次性支付给甲方；甲方应于租赁关系解除后，确认乙方迁空、点清、交还房屋和设施，并付清所有应付费用后的当天将押租保证金无息退还乙方；因乙方违反本合同的规定而产生的违约金、损害赔偿金以及所欠的租金等费用，甲方可在押租保证金中扣抵，不足部分乙方必须在接到甲方付款通知后十天内补足；甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解，则视为违约，双方同意违约金为一个月的房租费。合同签订后，汤锡娟即向郑芸交付房屋，郑芸亦向汤锡娟支付押租保证金5,500元。因郑芸在合同到期后，未按约将系争房屋交还汤锡娟。汤锡娟于2015年10月12日自行调换系争房屋的门锁。后郑芸在系争房屋的房门上张贴写有“此房有纠纷，房客物品在里面，房东换锁芯，现在房客进不了、东西拿不出，目前等法院处理，请勿随便开门，否则物品丢失请赔偿”的字条。同年10月17日，郑芸与汤锡娟签订《确认单》，除确认水电煤的抄件数外，还确认了双方在系争房屋内的物品，并记载“搬清”。后汤锡娟诉至法院，要求判令：1、郑芸、周三省支付2015年10月6日至2015年10月17日的房屋使用费2,483元（按月租金7,000元计算）;2、郑芸、周三省支付水电煤费共计1,585.424元。原审审理中，汤锡娟变更诉请为：1、郑芸、周三省支付2015年10月6日至2015年10月17日的房屋使用费2,709元（按月租金7,000元计算）;2、郑芸、周三省支付水电煤、有线电视费共计1,663.66元；3、郑芸、周三省支付违约金6,000元。原审审理中，郑芸确认欠汤锡娟水电煤及有线电视费共计1,663.66元，并表示愿意支付。原审认为，汤锡娟与郑芸之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式并未违反我国法律、法规的禁止性规定，当属合法有效，对汤锡娟和郑芸均具有法律约束力。根据合同约定，郑芸的租赁期限至2015年10月5日届满。届时，郑芸应及时将系争房屋归还汤锡娟，但郑芸逾期未还，显属不当，依法应当承担相应的民事责任。现汤锡娟要求郑芸支付2015年10月6日起的房屋使用费于法有据，法院应予支持。但鉴于汤锡娟于2015年10月12日自行调换了系争房屋的门锁，郑芸又在该房屋的房门上张贴“此房有纠纷，房客物品在里面，房东换锁芯，现在房客进不了、东西拿不出，目前等法院处理，请勿随便开门，否则物品丢失请赔偿”的字条，故对于2015年10月12日至同年10月17日间的房屋使用费损失，双方均有过错，法院根据公平合理原则对该期间的房屋使用费酌情判处。关于房屋使用费的标准，鉴于双方合同约定的月租金为6,000元，汤锡娟虽主张每月7,000元的房屋使用费，但未提供相关依据，故法院对汤锡娟主张每月7,000元的标准不予支持，认定房屋使用费参照月租金6,000元的标准。关于水电煤及有线电视费用，因郑芸确认并同意支付，故法院对该诉请予以支持。关于违约金的诉请，合同约定“甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方又未征得对方谅解，则视为违约，双方同意违约金为一个月的房租费”，现双方的合同期限已届满，故该诉请于法无据，法院不予支持。关于押租保证金，鉴于双方合同已终止，郑芸亦搬离系争房屋，故汤锡娟应在结清相关费用后将押租保证金无息退还给郑芸。周三省虽实际使用系争房屋，但由于其非合同当事人，根据合同相对性的原则，汤锡娟要求其承担相关法律责任的诉请，于法无据，法院不予支持。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十八条之规定，于二○一六年一月四日作出判决:一、郑芸于判决生效之日起十日内支付汤锡娟房屋使用费人民币1,741.94元；二、郑芸于判决生效之日起十日内支付汤锡娟水电煤、有线电视费共计人民币1,663.66元；三、汤锡娟于判决生效之日起十日内返还郑芸押租保证金人民币5,500元；四、驳回汤锡娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由汤锡娟负担人民币17元，郑芸负担人民币8元。判决后，汤锡娟不服，上诉于本院，诉称:合同约定涉讼房屋只能用于住家，然被上诉人却将房屋改造成经营性小旅馆并从中牟利，擅自变更房屋用途，已违反合同约定，应承担一个月的租金作为违约金；每天有几十个人使用房屋，导致家具、煤气灶损坏，上诉人只得终止合同；被上诉人如按时搬离可考虑退还押金，但其不同意搬离，上诉人只能报警后由锁匠开门进入房屋，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、三项，改判被上诉人按照每月6,000元的标准支付2015年10月6日至2015年10月17日的使用费2,322.58元、上诉人无需退还租赁保证金。被上诉人郑芸辩称：房屋出租时即为旅馆的现状，因担心居委会询问，双方才约定为住家用途；租金高于市场价，上诉人出租时应明知设施会有正常使用损坏；被上诉人提出搬离，但上诉人不同意退还押金；上诉人更换锁芯，被上诉人只得报警，故不同意上诉请求。原审被告周三省同意被上诉人的意见。二审中，上诉人出示下列证据材料：1、录音资料一份，旨在证明2015年7月28日，上诉人已不愿出租房屋给被上诉人郑芸；2、照片一组，旨在证明其将未分割的房屋出租给被上诉人。被上诉人发表如下质证意见：证据1：认可材料真实性；证据2：不认可真实性。本院确认录音资料具有真实性，同时认为该录音的内容不能反映出上诉人对于旅馆用途提出异议；照片未反映拍摄日期等，不予确认。被上诉人出示下列证据材料：1、录音资料，旨在证明涉讼房屋2008年起就用于开设小旅馆，并不是被上诉人擅自变更使用性质；2、照片一组，旨在证明房屋出租给被上诉人时即用于开设小旅馆；3、收据，旨在证明上诉人一直按时收取租金。上诉人发表如下质证意见：证据1：真实性没有异议，但对证明目的有异议；证据2：真实性没有异议，但系去年10月的照片，不能反映房屋出租给被上诉人前的状况；证据3：真实性没有异议。本院认为，证据1：具有真实性，可予确认；证据2：拍摄时间仅标示为10月7日，不能反映被上诉人所述之状况；证据3：有证据效力。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，涉讼合同租期届满，郑芸理应搬离。鉴于汤锡娟更换门锁、郑芸于房门上张贴字条等行为，原审考虑双方过错，酌定之房屋使用费并无不妥，可予维持。涉讼合同约定押租保证金为5,500元，并约定在租赁关系解除后，确认承租人迁空、点清、交还房屋及设施，并付清所有应付费用后，出租人当天将押租保证金无息退还承租人。因此，本院认为，在租期届满后，原审判决汤锡娟返还押租保证金亦无不妥。汤锡娟依据合同第十二条主张相当于一个月房租的违约金，本院注意到，该条款适用于中途终止合同的情形，本案系租期届满而终止合同，显然与该条款约定的情形不一致，故该上诉理由，不予采纳。汤锡娟主张郑芸改变租赁房屋用途，二审中其陈述曾口头、电话向郑芸提出过异议，但并未向法庭提供过依据。本院注意到，双方二审期间出示的录音资料亦未能反映出汤锡娟对房屋用途改变提出异议，恰恰反映出汤锡娟对此应为明知，其该部主张，本院不能采信。综上所述，汤锡娟关于撤销原审判决主文第一、三项，改判郑芸按照每月6,000元的标准支付2015年10月6日至2015年10月17日的使用费2,322.58元、其无需退还租赁保证金的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币50元，由上诉人汤锡娟负担。本判决为终审判决。
审判长 叶振军
审判员 许 京
审判员 蒋辉霞
二〇一六年五月十一日
书记员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……