山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄民初字第4048号
原告：青岛那鲁湾实业发展有限公司，住所地：青岛隐珠街道办事处两河河东。组织机构代码：7XXXXXX。
法定代表人：张鹏江，董事长。
委托代理人：石磊，男，汉族，1982年2月23日生，住青岛市黄岛区，系青岛那鲁湾实业发展有限公司总经理。
被告：香港骏奕集团城际酒店管理有限公司，住所地：香港轩尼诗道250号卓能广场15/B-15/F。组织机构代码：6XXXXXX。
法定代表人：曲峰，总经理。
委托代理人：李洁，山东汉通律师事务所律师。
原告青岛那鲁湾实业发展有限公司为与被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月9日向本院起诉。本院受理后，被告于2015年4月27日提出管辖权异议，申请将本案移送山东省青岛市中级人民法院审理。本院于2015年5月20日作出（2015）黄民辖初字第4048号民事裁定书，驳回被告提出的管辖权异议。被告不服该裁定，上诉于山东省青岛市中级人民法院，该院于2015年7月10日作出（2015）青民辖终字第264号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。本院依法组成合议庭，于2015年8月13日公开开庭审理了本案。原告青岛那鲁湾实业发展有限公司之委托代理人石磊、被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司之委托代理人李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告青岛那鲁湾实业发展有限公司诉称：原、被告于2013年5月27日签订了《委托经营合同》，约定由被告承租原告位于胶南市滨海大道1388号达令港项目的50间房产，租金为前两年内每年每间1.5万元，后三年，每年每间2万元，于每个季度末交纳一次租金。上述合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了房屋，并履行了其他合同义务，但被告接受房屋后，一直占有并使用房屋，却拒不交纳任何租金，按照《委托经营合同》第五章第二十四条（四）款“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，收回房屋：1、逾期25日未支付租金的……”之规定，原告有权单方面解除合同，收回房屋，并追究被告的违约责任。被告只享受权利不履行义务的行为，严重侵害了原告的合法权益。请求判令：1、解除原、被告于2013年5月27日签订的委托经营合同，2、被告向原告一次性支付已拖欠的租金132.25万元以及诉讼期间产生的租金。3、被告向原告一次性支付违约金85万元，4、诉讼费由被告负担。
被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司辩称：1、原告并没有解除合同的事实依据和法律依据，被告同意解除合同，但前提是原告赔偿被告的损失后，双方解除合同，被告的损失已向青岛市中级人民法院提起诉讼，案号为（2015）青民四初字第64号。2、根据双方签订的委托经营合同，委托管理期限为2013年8月1日（双方手续完备一个月后）起，本案中消防验收合格证自始至终未能办理，原告不具备收取租金的合同依据。3、根据合同约定，原告委托被告管理经营的是酒店，办理消防验收合格证是原告的法定义务和合同义务，但原告自始至终未能办理该证书，消防验收无法通过，因此是原告违约在先，被告行使的权利是先履行抗辩权。被告不应当承担违约金。
经本院开庭审理查明，2012年至2013年，青岛阳光博澳投资开发有限公司与胶南市滨海大道1388号达令港项目50间房产（其中包括1号楼4间、2号楼20间、6号楼26间）的房主签订委托经营合同，委托经营期限为5年。青岛阳光博澳投资开发有限公司委托原告青岛那鲁湾实业发展有限公司对上述50间房产对外出租。
2013年5月27日，原告青岛那鲁湾实业发展有限公司与被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司签订委托经营合同，合同约定：原告将胶南市滨海大道1388号达令港项目50间房产委托被告管理，管理期限为5年，自2013年8月1日（消防手续完备1个月后）起，截止日期以原告与分户业主签订《返租协议》终止日期为准。原告保证在6月10日将符合乙方经营管理要求的50间原告所管理的公寓标准间交给被告，并向被告提供所有设施设备的全套目录和技术资料。第四条、原告保证配合被告在2013年8月1日前办妥酒店经营所需的《消防验收合格证》；原告承诺协助被告办理必备的经营手续。如因原告酒店的消防手续原因，影响了按时办理证照时，合同执行期应自动顺延，如消防手续不能正常办理，使合同不能执行而给被告带来的相应损失，原告应给予补偿。第七条、原告作为客房5年内的管理方，被告承诺原告享有前两年内每年每间1.5万元的保底收入回报（以下简称租金），共计150万元，后三年，每套房屋每年收益为2万元，第三、第四年共计200万元，第五年以每套房屋每年收益2万元平均至每月，每个房间按实际经营月份计算租金。第二十一条、合作期收益支付时间：合作期限每满3个月，被告支付一次租金，被告于第三个月结束前20日内付清租金。此后租金支付时间，以此类推。第二十二条、合同签订日，被告支付合作押金10万元，该合作押金用于支付被告的违约金、损害赔偿金等。若被告在履行合同期间，应承担违约、赔偿等责任的，原告有权从押金中直接扣除。扣除后，押金不足10万元的，被告应在原告通知补足后3日内，将押金补齐。合作期满后，若被告履行全部合同义务后，原告将剩余合作押金无息返还给被告。第二十四条、原告有下列情形之一的，被告有权单方解除合同：1、交付的房屋主体结构存在质量问题严重影响被告使用的，2、不承担约定的维修义务致使被告无法正常使用该房屋的。被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回该房屋：1、逾期25日未支付租金的；2、利用该房屋从事违法活动的或许可他人从事违法活动的，3、未经原告同意擅自改造，破坏房屋结构的；4、不具有经营资质或未办理相关经营许可的；5、被告未按约定补足押金的。第二十五条、（一）合同签订后，任何一方擅自解除本合同的，违约方应按年租金数额向守约方承担违约责任。（二）因原告未按约定履行维修义务造成被告人身、财产损失的，原告应承担赔偿责任。（三）被告逾期支付租金的，逾期一天，除支付逾期付款利息外还应按季租金的5‰向原告支付违约金，逾期25天，原告除有权解除本合同外，被告应按年租金承担违约责任且押金不予退还。（四）因被告原因导致合同解除的，被告应按年租金额承担违约责任且押金不予退还。
合同签订当天，被告支付给原告9万元押金，原告将50间房产中的45间交付给被告使用。2013年5月29日被告又交给原告1万元押金，上述共计10万元。
2013年11月11日，青岛市公安消防支队向青岛阳光博澳投资开发有限公司出具青公消验字【2013】第0128号建设工程消防验收意见书，1、2、6号楼工程，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，综合评定该建设工程消防验收合格，同时应当落实以下意见：1、消防设施器材应定期组织检验、维修、确保完好有效；自动消防系统应当委托具备相应资质的检测、维修保养机构每年至少进行一次全面检测和维修保养。2、该工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向我支队申报建设工程消防设计审核、验收或备案。3、该工程在投入使用、营业前，应向当地公安消防机构申请消防安全检查，经消防安全检查合格后方可营业。
2015年3月19日，原告给被告出具《关于合同履行情况的告知函》一份，在告知函中原告称，按照双方签订的《委托经营合同》的约定，自签订合同以来，原告一直在全力配合被告办理《消防验收合格证》，但因政府政策等方面的客观原因，现已无法办理。鉴于此，原告公司代表已于2015年3月17日与被告代表曲峰先生就上述情况进行了口头说明，并告知被告应尽快考虑选择交纳租金继续履行合同或解除合同终止合作，但被告至今未予以答复，因此原告公司就该情况再次书面函告被告，希望被告在收到本函告之日起3日内，予以函复。
原告主张合同签订后，被告并未按照合同约定的时间交纳租金，现要求解除与被告签订的《委托经营合同》，并要求被告支付自2013年8月1日至2015年4月9日，共计131.25万元的租金，并支付违约金75万元以及10万元保证金。
被告主张因为原告未按照合同约定在2013年8月1日前办妥酒店经营所需的《消防验收合格证》，并且自2013年7月1日至2014年6月1日，被告多次要求原告办理消防验收合格证，并给原告多次发《消防验收催收函》，但原告未能办理，按照合同约定管理期限自消防手续完备1个月后起，因原告酒店的消防手续原因，影响了按时办理证照时，合同执行期自动顺延。因此系原告违约在先，被告有权拒绝交纳房租，并且原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。
对此原告称并未收到《消防验收催收函》，并且原告仅仅是配合被告办理《消防验收合格证》，并非是原告负责办理。
上述事实，有原、被告陈述，原告提交的授权委托书、委托经营合同、建设工程消防验收意见书、收款凭证、公司设立登记申请书、照片、证明、达令港项目销售返租房屋管理明细、关于合同履行情况的告知函、被告提交的公司登记材料、消防验收催接函在案佐证，经本院开庭审查，可以采信。
本院认为，原告要求解除与被告签订的《委托经营合同》，被告同意解除，本院依法予以确认。双方约定委托管理的期限为五年，自2013年8月1日（消防手续完备1个月后）起，并约定原告配合被告在2013年8月1日前办妥酒店经营所需的《消防验收合格证》，并承诺协助被告办理必备的经营手续；如因原告酒店的消防手续原因，影响了按时办理证照时，合同执行期应自动顺延。本案中，涉案的1、2、6号楼工程以及内装修于2013年11月11日经消防验收合格，青岛市公安消防大队也在验收意见书中说明：该工程在投入使用、营业前，应向当地公安消防机构申请消防安全检查，经消防安全检查合格后方可营业。至此，青岛阳光博澳投资开发有限公司已经完成了涉案酒店的消防手续，也就是完成了合同约定的义务。被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司租赁涉案45间房产在营业前，应当向公安消防机构申请消防安全检查，原告青岛那鲁湾实业发展有限公司需要履行的仅是配合并协助被告办理相关手续的义务。现被告未办理消防安全检查等手续，但被告已经实际占有并使用涉案的45间房屋，应当按照合同的约定向原告支付租金。根据双方约定从消防手续完备1个月后开始计算经营期限，那么即从2013年12月11日开始，被告应当交付原告租金，按照约定，前两年内每年每间1.5万元的租金，被告应当每满3个月支付一次租金，3个月的租金为168750元（1.5万元/年×45间÷12个月×3个月），截至到2015年9月11日，被告至迟应当分别于2014年2月20日、2014年5月23日、2014年8月23日、2014年11月22日、2015年2月20日、2015年5月23日、2015年8月23日分别支付租金168750元，上述共计1181250元。
关于违约金，双方约定被告逾期支付租金，逾期25天，原告除有权解除本合同外，被告应按年租金额承担违约责任且押金不予退还，即被告应承担年租金67.5万元（1.5万元×45间），并不退还原告所交的10万元押金。被告主张违约金过高，申请本院予以调整，本院予以准许。结合本案案情，以按照年息9%计算为宜，截止到2015年8月23日，被告拖欠的租金应支付的违约金为79734.38元【168750元×9%×（1.5年＋1.25年＋1年＋0.75年＋0.5年＋0.25年）】。按照合同约定，被告交给原告的10万元押金，原告不予退还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告青岛那鲁湾实业发展有限公司与被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司之间的委托经营合同于本判决生效之日解除。
二、被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司于本判决生效之日起30日内腾出涉案的45间房产，并交付给原告青岛那鲁湾实业发展有限公司。
三、被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内付给原告青岛那鲁湾实业发展有限公司2015年9月11日之前的租金1181250元。
四、被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内付给原告青岛那鲁湾实业发展有限公司违约金79734.38元。
五、驳回原告青岛那鲁湾实业发展有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费24100元，由原告青岛那鲁湾实业发展有限公司负担7951元，由被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司负担16149元。因原告青岛那鲁湾实业发展有限公司已向本院预交，被告香港骏奕集团城际酒店管理有限公司于本判决生效之日起10日内付给原告青岛那鲁湾实业发展有限公司16149元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 李进运
审 判 员 张美灵
人民陪审员 单宝林
二〇一五年十一月十八日
书 记 员 欧晓彬