重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0237民初2023号
原告：蔡泉，男，1975年4月19日生，汉族，无固定职业，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：肖明安（系特别授权），重庆宏愿律师事务所律师。
被告：重庆尊诚房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道永兴社区南山中路221号，统一社会信用代码91500234671041807R。
法定代表人：谢家田，董事长。
委托诉讼代理人：任连辉，重庆昊源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王炬洪，女，该单位职工。
原告蔡泉与被告重庆尊诚房地产开发有限公司（以下简称“尊诚房地产公司”）民间借贷纠纷一案，原告于2017年6月16日向本院起诉，依法由审判员熊艺独任审判，适用简易程序第一次于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告蔡泉及其委托诉讼代理人肖明安、被告尊诚房地产公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。本案适用简易程序第二次于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告蔡泉及其委托诉讼代理人肖明安、被告尊诚房地产公司的委托诉讼代理人任连辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡泉向本院提出诉讼请求：1、判决被告偿还原告借款本金1070万元及利息（利息从2016年11月13日起至付清之日止、按月利率2%计算）。2、原告对位于巫山县高唐街道宁江路499号的5幢、6幢共36套房屋及相应土地使用权享有优先受偿权。事实和理由：2013年3月18日，被告尊诚房地产公司向我借款230万元并出具借条；2013年9月29日，被告向我借款140万元并出具借条；2013年11月15日，被告向原告借款100万元并出具借条；2014年4月3日，被告再向我借款600万元并出具借条，以上借款均转款给被告在巫山碧水云天的项目负责人江宇平（共计1070万元），以上借款均约定按月利率3.5%计算并利息、均未约定借款期限。2015年11月27日，原、被告签订《借款合同》，确认前期借款本息为17677048元（其中欠付本金14019644元、欠付利息3657404元），并约定自2015年11月27日起按月利率2%付息。2015年12月1日，被告以其41套房产作为抵押并办理了抵押登记（后变更为36套抵押登记），后被告将利息支付至2016年11月12日（被告共偿还我借款利息共11247782元）。现向法院起诉，望支持诉请。
被告尊诚房地产公司辩称，一、事实部分：原告陈述的我公司向原告借款230万元、140万元、100万元均属实（借款均由原告转款给我公司在巫山碧水云天的项目负责人江宇平），均按月利率3.5%计付利息，但我公司未收到2014年4月3日原告转款给江宇平的600万元（但对转款凭证真实性无异议）；另外，据我公司财务陈述，2015年11月27日签订合同前偿还的均是利息。借款后，我公司共偿还原告借款本息共11247782元（其中利息3660761元、本金7587021�）；其中，我公司于2013年9月30日分两次偿还原告利息38961元、于2013年10月1日偿还利息221800元、于2015年1月7日偿还利息300000元、于2015年2月13日偿还利息2000000元、于2015年4月4日偿还利息1000000元、于2015年9月3日偿还利息100000元；此外，我公司于2015年12月8日偿还原告本金139685元、于2015年12月22日偿还本金195182元、于2016年1月28日偿还本金100000元、于2016年2月6日偿还本金600000元、于2016年4月14日偿还本金170000元、于2016年4月28日偿还本金150000元、于2016年9月6日偿还本金2831990元、于2016年11月12日偿还本金3400164元。经原、被告协商自2015年11月30日起停止计算全部借款利息。二、法律适用：我公司借款后按月利率3.5%支付了借款利息，就已支付的利息超过年利率36%的部分要求冲抵借款本金，原告主张2015年11月30日后的利息无事实、法律依据，应依法驳回；对原告主张的36套房屋�土地使用权优先受偿权，请法院依法判决。
根据原、被告的陈述及举证，本院对本案法律事实确认如下：
2013年3月18日，原告蔡泉给被告尊诚房地产公司巫山碧水云天项目负责人江宇平转款2300000元；2013年9月29日，原告给江宇平转款1400000元；2013年11月15日，原告再给江宇平转款1000000元，以上借款被告均认可系被告尊诚房地产公司向原告所借，借款均约定月利率为3.5%；2014年4月3日，原告再给江宇平转款6000000元。借款后，被告偿还原告的款项共计11247782元。被告于2013年9月30日偿还原告利息38961元、于2013年10月1日偿还利息221800元、于2015年1月7日偿还利息300000元、于2015年2月13日偿还利息2000000元、于2015年4月4日偿还利息1000000元、于2015年9月3日偿还利息100000元；被告另于2015年12月8日偿还原告139685元、于2015年12月22日偿还195182元、于2016年1月28日偿还100000元、于2016年2月6日偿还600000元、于2016年4月14日偿还170000元、于2016年4月28日偿还150000元、于2016年9月6日偿还2831990元、于2016年11月12日偿还3400164元。
2015年11月27日，原、被告签订《借款合同》，该合同载明：“签订合同当事人：出借方：蔡泉，男，1975年4月19日生，住重庆市巫山县巫峡镇广东中路345号3-1，公民身份号码51222719750419XXXX。借款方：重庆尊诚房地产开发有限公司，住所地重庆市开县汉丰街道永兴社区南山中路221号，组织机构代码67104180-7。法定代表人谢家田，董事长。借款方因建设尊诚*碧水云天房地产开发项目，向出借方借支现金。就借款事宜，出借方与借款方经过平等协商，自愿签订合同如下：一、借款本息确认经出借方和借款方核对：截止2015年11月26日，借款方因建设尊诚*碧水云天房地产开发项目，分多次共计借支了出借方本金（大写）壹仟肆佰零壹万玖仟陆佰肆拾肆元（小写14019644元）。所借资金均用于了尊诚*碧水云天房地产开发项目的工程建设。截止2015年11月26日，借款方应当支付给出借方的资金利息（大写）叁佰陆拾伍万柒仟肆佰零肆元（小写3657404元）。即截止2015年11月26日，借款方共计下欠出借方借款本息共计人民币（大写）壹仟柒佰陆拾万柒仟零肆拾捌元（小写17677048元）。二、抵押担保及偿还办法。1、抵押担保：经借款方与出借方协商确定，由借款方以尊诚*碧水云天共计41套住房（详见抵押物清单）作为其偿还借款本息的抵押担保。本合同签订后30日内，借款方与出借方另行《抵押登记合同》，并共同前往巫山县房产登记部门办理抵押登记......三、利息计算办法。自本合同签订之日起至出借方的借款本息偿还完毕之日期间，借款本息按照月利率2%计息......附：抵押物清单。出借方（签字）：蔡泉（捺手印），借款方（公章）：（加盖重庆尊诚房地产开发有限公司公章），法定代表人：谢家田（私章），江宇平，签订日期：二○一五年十一月二十七日。”
2016年4月20日，原告蔡泉取得重庆市巫山县国土资源和房屋管理局出具的不动产登记证明[证号：渝（2016）巫山县不动产证明第000278198号]，证明权利或事项：在建工程抵押权变更，权利人（申请人）：蔡泉，义务人：重庆尊诚房地产开发有限公司，坐落：巫山县高唐街道宁江路499号6幢、5幢，不动产单元号：WM0010040097000001020，附记：该案系在建工程抵押权变更：债权金额1767.7048万元，业务编号：201604120350114。碧水云天抵押物清单（附后），抵押人：（加盖重庆尊诚房地产开发有限公司公章），法人代表：谢家田（私章），抵押权人：蔡泉（捺手印），2016年4月12日，该抵押物清单（复印件）加盖了重庆市巫山县国土资源和房屋管理局不动产登记资料查询专用章。现原告起诉要求被告偿还借款本金1070万元及利息；原告对位于重庆市巫山县高唐街道宁江路499号的5�、6幢共36套房屋及相应土地使用权享有优先受偿权。
另查明，蔡泉与邓冬于1999年9月办理结婚登记。
上述事实，有原告的身份证复印件，被告的营业执照复印件2张，《借款合同》及转款凭证4张，抵押权证书（不动产登记证明）复印件，抵押物清单复印件2份，借款单复印件，结婚证复印件，被告法定代表人身份证明，借款及偿还借款本息的证据材料复印件及原、被告当庭陈述在卷佐证。
本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告认可原告将共计470万元借款本金分3次转款给被告在巫山碧水云天项目的负责人江宇平的行为系被告公司的借款，本院予以确认。另外，结合原告将600万元转款支付给江宇平的凭证，及被告于2014年4月3日出具的726万元借款单，再加上双方于2015年11月27日签订《借款合同》确定的借款金额再结合前述借款交易习惯（利息约定）等因素，该600万元应认定为被告公司向原告的借款本金，被告辩称未收到该笔借款的理由本院不予采信，该笔借款的利息约定应以前述标准认定为月利率3.5%。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条规定，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的�人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。被告辩称偿还的部分款项系偿还的借款本金，但未提供充分的证据证实，原告也不予认可，故本院不予采信。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借�请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。被告辩称自2015年11月30日起不再支付利息，但未提供证据证实，故本院不予采信。
根据查明的事实，经计算，2300000元借款本金自2013年3月18日起至2013年9月28日（6个月零11天）以月利率3%计算被告应支付的利息为439300元[（2300000元×3%×6个月+2300000元×3%÷30天×11天）]，该利息抵扣被告于2013年9月30日、2013年10月1日偿还的利息后有178539元（439300元-38961元-221800元）的利息未支付；3700000元（2300000元+1400000元）借款本金自2013年9月29日起按月利率3%计算到2015年1月7日（15个月零10天）的利息为1702000元（3700000元×3%×15个月+3700000元×3%÷30天×10天）；1000000元的借款本金�2013年11月15日起按月利率3%计算到2015年1月7日（13个月零24天）的利息为414000元（1000000元×3%×13个月+1000000元×3%÷30天×24天）；6000000元的借款本金从2014年4月3日起按月利率3%计算到2015年1月7日（9个月零5天）的利息为1650000元（6000000元×3%×9个月+6000000元×3%÷30天×5天），以上利息合计3944539元（178539元+1702000元+414000元+1650000元），该金额可抵扣被告于2016年1月28日止偿还的利息后还剩109672元（3944539元-300000元-2000000元-1000000元-100000元-139685元-195182元-100000元）的利息未偿还。从2015年1月8日以10700000元为本金、按月利率3%计算到2015年11月26日（10个月零19天）的利息为3413300元（10700000元×3%×10个月+10700000元×3%÷30天×19天），以上利息合计3522972元（3413300元+109672元），截止2016年9月6日被告偿还的金额可将借款利息结算2015年11月26日还超出229018元[2831990元-（3522972元-600000元-170000元-150000元）]。因签订《借款合同》后，双方约定的月利率为2%，故自2015年11月27日至2016年11月12日（11个月零17天）、以10700000元本金按月利率2%计算的利息为2475266.67元（10700000元×2%×11个月+10700000元×2%÷30天×17天），该金额不足以抵扣被告截止2016年11月12日止偿还的利息（2016年11月12日被告偿还了3400164元），故超出部分应抵扣借款本金，抵扣后的借款本金为9546084.67元[10700000元-（229018元+3400164元-2475266.67元）]。原告主张自2016年11月13日按月利率2%计算利息，符合相关规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产；第一百八十二条规定，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。被告作为抵押人为其借款提供了在建工程抵押担保并办理了不动产登记，原告主张行使该不动产优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的部分诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条、第二十九条第二款（二）项，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条、第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、由被告重庆尊诚房地产开发有限公司于本判决生效后五日内偿还原告蔡泉借款本金9546084.67元及利息（利息从2016年11月13日起至付清之日止、按月利率2%计算）。
二、原告蔡泉有权在本判决第一项债权范围内对不动产登记证明[证号：渝（2016）巫山县不动产证明第000278198号]中义务人为重庆尊诚房地产开发有限公司坐落于巫山县高唐街道宁江路499号6幢、5幢的36套住宅（房号：5幢14-01号、5幢23-01号、5幢4-02号、5幢5-02号、5幢6-02号、5幢7-02号、5幢8-02号、5幢9-02号、5幢23-02号、5幢14-03号、5幢22-03号、5幢23-03号、5幢2-04号、5幢3-04号、5幢4-04号、5幢5-04号、5幢6-04号、5幢7-04号、5幢8-04号、5幢21-04号、5幢3-05号、5幢23-05号、5幢17-06号、5幢20-06号、6幢10-01号、6幢14-01号、6幢22-01号、6幢23-01号、6幢1-02号、6幢2-02号、6幢3-02号、6幢4-02号、6幢5-02号、6幢6-02号、6幢7-02号、6幢11-02号）及房屋占用范围内相应土地使用权折价或依法拍卖、变卖后的价款享有受偿权。
三、驳回原告蔡泉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费94988元，减半交纳47494元（原告已预交），由原告蔡泉负担5122元，被告重庆尊诚房地产开发有限公司负担42372元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判�的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 熊 艺
二〇一七年九月六日
易雪兰
书记员
曾宪府
附件：碧水云天抵押物清单
序号
|
编号
|
房屋用途
|
结构
|
房号
|
建筑面积
（平方米）
---|---|---|---|---|---
1
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
14-01
|
78.14
2
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
23-01
|
78.14
3
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
4-02
|
123.73
4
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
5-02
|
123.73
5
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
6-02
|
123.73
6
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
7-02
|
123.73
7
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
8-02
|
123.73
8
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
9-02
|
123.73
9
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
23-02
|
123.73
10
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
14-03
|
107.81
11
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
22-03
|
107.81
12
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
23-03
|
107.81
13
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
2-04
|
78.14
14
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
3-04
|
78.14
15
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
4-04
|
78.14
16
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
5-04
|
78.14
17
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
6-04
|
78.14
18
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
7-04
|
78.14
19
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
8-04
|
78.14
20
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
21-04
|
78.14
21
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
3-05
|
78.14
22
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
23-05
|
78.14
23
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
17-06
|
107.81
24
|
5
|
住宅
|
框架剪体
|
20-06
|
107.81
25
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
10-01
|
78.12
26
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
14-01
|
78.12
27
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
22-01
|
78.12
28
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
23-01
|
78.12
29
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
1-02
|
123.71
30
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
2-02
|
123.71
31
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
3-02
|
123.71
32
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
4-02
|
123.71
33
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
5-02
|
123.71
34
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
6-02
|
123.71
35
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
7-02
|
123.71
36
|
6
|
住宅
|
框架剪体
|
11-02
|
123.71
合计
|
3645
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共�国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用�使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。被告作为抵押人为其的借款提供了在建工程抵押担保并办理了不动产登记，原告主张行使该在建工程的优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。