山东省昌邑市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昌民初字第2347号
原告张宝海，昌邑市文化执法局干部。
原告吕晓玲，昌邑市农村商业银行职工。
以上两原告委托代理人孙见津，山东万信律师事务所律师。
以上两原告委托代理人陈修桥。
被告寿光市全福元置业有限公司。
法定代表人舒安，执行董事。
委托代理人丁璐，山东寿城律师事务所律师。
委托代理人程爱红，被告公司职工。
原告张宝海、吕晓玲诉被告寿光市全福元置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告张宝海、两原告委托代理人孙见津、陈修桥、被告委托代理人丁璐、程爱红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
两原告诉称，2009年，被告寿光市全福元置业有限公司在昌邑市天水路开发建设商贸城楼盘，同年10月26日，被告与原告张宝海签定YS0001338号商品房买卖合同书，约定，原告购买商贸城2期楼房。双方就买房事项做了详细约定，合同第十五条约定，被告应当在商品房交付后365日内将相关材料递交产权登记机关备案。如果原告未在规定的期限内取得房地产权属证的，被告应当承担退房的合同义务。合同签定后，原告按照合同约定履行了交付购房款及其他合同义务，但被告在交付房屋后（被告于2010年10月27日交付房屋）时至今日，也未按照合同约定办理产权登记手续。被告的违约行为明显，致使双方签定的合同目的不能实现，侵害了原告的合法权益，为依法维护原告的合法权益，现诉至法院，要求：一、解除原、被告签定的YS0001338号商品房买卖合同，被告返还原告购房款156717.00元及其他损失47284、16元，共计204001.16元；二、诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告辩称，本案已超过法定两年的诉讼时效。原、被告签订的商品房买卖合同已经履行完毕，原告的诉求没有任何事实及法律依据，要求法院查清事实后，依法驳回原告的诉求。
经审理查明，两原告系夫妻关系。2009年8月15日，被告收取原告张宝海购房定金10000元，2009年10月26日，两原告与被告签订编号为YS0001338的《商品房买卖合同》，合同约定，买受人购买的商品房为预售商品房，系中央商务区商贸城二期房，建筑面积35.05平方米，每平方米4586.39元，共计160753元，最终按产权登记面积据实结算房款，即根据本合同规定的销售单价与实际测量面积进行面积差异互补房款。合同约定的房屋交付日期为2010年10月31日前。合同第十五条关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，2009年10月26日，原告按合同约定向被告交付购房款150573元，原告共交付被告购房款160753元，2010年10月27日，根据涉案楼房实测面积，被告退还原告购房款4036元，原告实交被告购房款156717元。该日，被告将涉案楼房交付原告。
另查，为办理涉案楼房权属证书，被告于2011年7月8日将其收取原告的房屋维修基金2050元，缴纳至昌邑市房产管理服务中心。2012年3月28日代房产管理服务中心收取原告房屋交易费、登记费、印花税票、印花税计975元，2013年3月31日，被告代地税局收取原告房屋交易契税4702元，并分别为原告出具收到条各1份。以上被告共收取原告办理房屋权属登记所需费用计7727元。但被告未按合同约定在涉案楼房交付之日始365日内，将办理涉案楼房权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案。根据原告申请，本院于2013年12月10日，从昌邑市房产管理服务中心调取的被告送至该中心的办理权属证书的商铺及业主名单载明，原告张宝海购买的涉案2-076号商铺资料由被告工作人员孙薇于2013年11月7日记载于该清单中。本院受理该案的时间为2013年11月5日，被告收到本案起诉状等应诉材料的时间为2013年11月11日，原告申请本院从昌邑市房产管理服务中心调取的《房地产权属登记缴费单》中载明，该中心受理涉案楼房权属登记申请的时间为2013年11月13日。两原告申请本院从该中心调取的《房屋登记簿》中载明，涉案楼房原所有权人为被告，原所有权证号为昌邑房权证城区字第××号，原登记时间为2012年4月6日，该所有权证注销登记时间为2013年11月28日，该日，涉案楼房进行了变更登记，变更登记后的所有权人为原告张宝海，房屋取得方式为买卖，所有权证号为昌邑房权证城区字第××号。至此，涉案楼房已办理房屋权属证书。
关于按合同约定，两原告取得涉案楼房权属证书的时间应如何确定、合同第十五条约定的两原告行使合同解除权的条件何时成就、两原告向本院起诉要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》是否超过诉讼时效的问题：
两原告主张，虽然合同第十五条对两原告取得涉案楼房权属证书的时间未明确约定，但合同第十五条约定的“规定期限”应为合理期限，该合理期限是被告将涉案楼房权属登记所需资料提交房产管理机关完成备案之日始的90日内。虽然被告未在合同约定的期限内将办理涉案楼房权属登记应由其提供的资料提交房产管理机关备案，原告也未在规定期限内取得涉案楼房权属证书，但被告的行为表明，其一直在履行合同义务，原告在被告口头承诺将办理涉案楼房权属登记所需资料报产权登记机关备案，并为其办理产权登记证书但未予办理的情况下，才向法院起诉，要求解除合同，因此，原告起诉并未超过诉讼时效期间。
被告主张，合同第十五条约定的备案期限365日，是被告向房产管理机关提交整栋楼房办理权属登记所须资料及办理权属证书的时间，并未约定为原告办理涉案楼房权属证书的时间，原告办理涉案楼房权属证书的时间应自2011年10月28日始至房产管理部门办理涉案楼房产权手续结束的合理期限。但原告已于2010年10月27日接受涉案楼房，因此，本案诉讼时效应自2010年10月28日始。自该日至原告起诉之日，已超过两年的诉讼时效期间，法院应驳回原告的起诉。
本院对该问题的认定：本院认为，因原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条虽约定了被告将办理涉案楼房权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的时间，对原告取得涉案楼房权属证书的时间仅约定为“规定时间内”。因此，对此处的“规定时间”的认定，应遵循无约定从法定的原则加以确定。《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条规定，“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂停登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）”。第二十七条规定，“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚，产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记，他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书，……。”依据以上规定本院认定，原告取得涉案楼房权属证书的时间为，自合同约定的被告应将办理涉案楼房权属证书应由其提供的资料报产权登记机关备案期限届满之日的第二日起的37日内（自2010年10月28日始的37日内），即原告取得涉案楼房权属证书的届满之日为2011年11月4日。虽然被告未按合同第十五条约定期限履行备案义务，致使原告未能在以上期限内取得涉案楼房权属证书后，原告选择了合同第十五条约定的对被告该违约行为的第一种处理方式即要求原告继续履行合同的处理方式，但因该条并未对原告选择第二种处理方式即原告行使合同解除权的期限进行约定，因此，在原告选择要求被告继续履行合同，而被告仍未履行备案义务，原告未取得涉案楼房权属证书的情况下，原告仍有权选择第二种处理方式，即要求解除合同，在两原告行使合同解除权前，两原告的该项权利并未受到侵犯，因此，两原告向本院起诉，未超出法律规定的两年诉讼时效期间。
关于原、被告签订的《商品房买卖合同》是否解除的问题：
庭审中，针对原告向本院起诉，未超出诉讼时效期间的以上认定情况，本院向原、被告进行了释明，并告知原、被告：本案起诉状具有通知被告解除合同的作用，因此，自本院向被告送达本案起诉状及应诉材料之日即2013年11月11日始，原、被告签订的《商品房买卖合同》已经解除。在此基础上，本院依据合同法第九十二条的规定，对合同解除后的后果对被告进行了释明，征求被告对其是否就要求原告返还涉案楼房提起反诉的意见，被告明确表示不提起反诉，关于涉案楼房的返还问题，另行主张权利。
关于原告主张因解除合同为其造成的经济损失的数额及应否由被告承担的问题：
原告主张的经济损失分为两部分：
1.原告已缴纳房款156717元的利息损失，利息的计算方法为：按中国人民银行同期贷款利率，根据原告缴纳购房款的款额及时间，分段计算至2014年7月4日，按此方法计算原告已缴纳房款的利息损失为44815.12元。
被告对原告主张的利息计算方法及利息数额无异议，但主张原、被告签订的《商品房买卖合同》中对原告解除合同的损失的计算方法有明确约定，有约定应从约定，因此，原告的以上利息损失不应由被告承担。
2.合同履行期间，为办理涉案楼房权属证书，被告向原告代为收取的以上房屋维修基金2050元、房屋交易费、登记费、印花税票、印花税计975元、房屋交易契税4702元。
被告对两原告主张的以上费用无异议，但主张以上税、费均由房管部门及地税部门收取，不应由被告承担。
本院对该问题的认定：本院认为，因原告行使合同解除权的条件系由被告的违约行为所成就，因此，造成合同解除的过错责任在被告。据此，依照合同法第九十七条之规定，合同解除后，原告有权要求被告赔偿损失，且损失额应与原告的实际损失相一致，因此，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定了合同解除后被告赔偿原告损失的计算方法，但因原告的实际损失大于按此约定计算的损失数额，故原告仍有权利向被告主张实际经济损失。因原告所缴纳的利息损失系原告因履行合同而产生的实际损失，故对原告的该项损失予以认定。原、被告的合同解除后，被告就应停止为原告向房产管理部门办理涉案楼房权属证书，依据《山东省实施﹤房屋登记办法﹥》第十五条关于“申请人收回申请，已缴纳的费用不予退还”之规定，合同解除后，原告通过被告向房产管理服务中心所缴纳的交易费等975元，该中心不再予以退还，因此该笔费用应为原告的经济损失。《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》规定：“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已缴纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。”按此规定，原告已缴纳的房屋交易契税，税务部门不再予以退还。因涉案楼房权属变更登记手续发生在原、被告解除合同后，因此，该笔契税应为原告的损失。因合同解除，原告退房后，原告不再是涉案楼房的业主，根据房屋维修基金（住宅专项维修基金）的性质，合同解除后房产管理部门应将所收取原告的维修基金予以返还，故该维修基金并非原告的实际损失。据此，被告应赔偿原告经济损失：44815.12元＋975元＋4702元=50492.12元。
综上，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同中约定的合同解除条件成就后，原告即可行使合同解除权，在原告行使合同解除权前，其该项权利并未受到侵犯，因此，原告向本院起诉要求解除该合同未超出法律规定的两年的诉讼时效期间。因原告行使合同解除权的条件系由被告的违约行为所成就，且自本院向被告送达本案起诉状及其他应附材料之日即2013年11月11日始，双方签订的合同已经解除，解除合同的过错责任在被告，因此，合同解除后被告除应返还原告已交购房款外，还应赔偿原告的实际经济损失50492.12元，但因原告要求被告赔偿损失的诉讼请求仅为47284.16元，少于原告的实际损失数额，且原告对其该项诉讼请求未予变更，故本院仅能支持原告以上损失中的47284.16元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：
一、原告张宝海，吕晓玲与被告寿光市全福元置业有限公司签订的《商品房买卖合同》于2013年11月11日解除。
二、被告返还两原告已交购房款156717.00元，赔偿两原告经济损失47284.16元，以上共计204001.16元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3628元，财产保全费1420元，共计5048元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时预交上诉费3628元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 付明琪
审 判 员 刘斐斐
代理审判员 黄家浩
二〇一四年八月八日
书 记 员 夏天华