广西壮族自治区灵山县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0721民初2483号原告：刘娟，女，1978年12月30日出生，汉族，广西灵山县居民。委托诉讼代理人：叶勇，广西同望律师事务所钦州分所律师。委托诉讼代理人：沈开勇，广西同望律师事务所钦州分所律师。被告：广西富桂房地产开发有限公司，住所地广西南宁市青秀区民族大道143号德瑞花园6号楼2617号。法定代表人：谢国鸿，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘慧，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴小彤，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。原告刘娟与被告广西富桂房地产开发有限公司（下文简称富桂房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人叶勇、沈开勇、被告的委托诉讼代理人刘慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理灵山县灵城镇“富桂·香江国际”X栋X号房的《房屋所有权证》；2.被告向原告支付逾期办证违约金45072.74元（违约金计算：以本金255317元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从实际的交房日期2013年2月7日至2016年11月17日，共计1360天，减去约定的540天，被告应支付原告820天的违约金共计45072.74元，以法院计算结果为准，以后依法延计）；3.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年5月25日，原告刘娟与被告广西富桂房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于灵山县原农副产品综合批发市场的“富桂·香江国际”第X幢X层X号商品房，建筑面积100.56平方米，房价款总额255317元；被告应于2012年11月30日前将符合条件的房屋交付原告。双方在签订的购房合同第十五条“关于产权登记”中明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同约定的“出卖人向买受人支付已付房款千分之一的违约金，合同继续履行”处理。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款及办理房产证等相关费用。2013年2月7日，被告向原告交付了房屋，但被告至今未按约定将办理权属登记需由被告提供的资料向有关部门提供以及协助原告办理灵山县灵城镇富桂·香江国际”X幢X号房的《房屋所有权证》。原告认为，由于被告没有向相关房产部门提交资料备案，导致原告自房屋交付使用之日起540日的期限届满时未取得房屋产权证书，被告行为已构成严重违约。依据合同法的相关规定，被告应向原告支付违约金以及协助原告办理房产证，由于《商品房买卖合同》中约定的违约金过低，且损失数额难以确定，因此请求增加违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，被告应以原告已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付逾期办证的违约金。被告富桂房地产公司辩称，一、原告的诉请已超过法定的诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》和《最高人民法院关于适用若干问题的意见》的相关规定，当事人请求法院保护民事权利的诉讼时效为2年，从知道或应当知道权利被侵害之日起计算，超过诉讼时效起诉的，经查明无中止、中断、延长事由的，应当驳回其诉讼请求。依照双方签订的《商品方买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告已于2013年2月7日将房屋交付给原告，至540日期限届满为2014年8月1日，诉讼时效从届满之日起计算，原告于2016年11月22日向法院起诉已超过2年的诉讼时效。对原告主张通过张贴公告、拉横幅、网上发贴、寄送邮件等欲证明诉讼时效中断的事由，原告所提供的证据均与（2016）桂07民终796号至833号、（2016）桂07民终858号共39件案件一审提交的证据一致，对该证据钦州市中级人民法院已判决不符合构成诉讼时效中断的情形，故本案不存在诉讼时效中断的事由；二、办理房屋产权登记手续的主体应为原告。根据《商品房买卖合同》第十五条第一款、第三款的约定和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告作为房地产开发企业，在办理产权登记过程中所负的是协助、配合的义务，而非办证主体。被告已在商品房交付使用后的540天内，即在2013年3月25日将办理权属登记需由被告方提供的资料报产权机关备案，完全履行《商品房买卖合同》第十五条约定的提交权属资料备案的义务；三、被告不存在违约行为。被告已将办理权属登记所需的资料报产权机关备案，但由于行政机关的原因，导致被告在2014年10月份才取得涉案房产的测绘报告，故相关的责任不应由被告承担；四、办理各业主的《房屋所有权证》是各买受人自行办理的，如果买受人委托出卖人代为办证，应当属于另一委托办证关系，不应在本案处理；五、即使被告在商品房交付使用后540天内没有向相关部门提交办理权属备案的登记资料，需要承担违约责任，也应按《商品房买卖合同》第十五条的约定支付违约金，因该条款是双方自愿、真实的意思表示，不应随意调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。（详见证据目录）被告认为原告提供的《灵山县富桂·香江国际小区全体业主致广西富桂房地产开发有限公司的请求书》不符合证据的三性，首先所粘贴的位置并不是被告办公所在地，被告无从得知请求书的存在，其次，请求书中所签署的日期和姓名是否真实也无从得知；对原告提供的《在小区公告栏张贴请求书的照片》认为没有原始的载体，不符合证据的三性，不予以认可；对原告提供的《国内特快专递邮件详情单（EQ815415037CS）》认为不符合证据的三性，该份邮件的寄件人是姚澄善，不是本案原告，收件单位是广西蓝海投资集团，也不是本案被告，邮件上也没有写明邮寄的内容，同时该份邮件上的改退批条上注明了因电话不通，不在公司，电联寄件人退回；对原告提供的《灵山县“富桂·香江国际”小区全体业主通过在小区拉横幅进行维权的照片》真实性存在异议，不符合证据的三性；认为原告提供的《灵山网网贴截图》仅是网络截图，无法证实其报道内容的真实性。原告认可被告提供的《委托书》、《证明（落款灵山县宏达房产交易服务中心）》及《房产测绘成果报告》的真实性、合法性，但认为与本案没有关联性，被告仅是提交了测绘的委托，并没有将大产权证的材料向房产局提交；认为被告提供的《办证程序示意图》无法证明其真实性；认为被告提供的《关于富桂·香江国际大产权证办理指示（致灵山县住房和城乡建设局）》和《关于富桂·香江国际大产权证办理指示（致灵山县人民政府）》、《报告（致灵山县人民政府）》不符合证据的三性，该三份证据均为被告自行出具，没有相关部门的盖章，其签收落款人也无法证实为相关政府部门的工作人员，同时也证实了无法办理大产权证的原因是存在土地纠纷；认为被告提供的《信息服务费发票》、《证明（落款南宁网商网络技术有限公司）》无法证实南宁网商网络技术有限公司是否存在，该公司的经营范围无法核实，被告委托该公司代为群发信息的内容也无法证实；认为被告提供的《关于富桂香江国际房产证办理通知》无法证实其张贴的具体位置；认为被告提供的《证明（落款灵山县房产管理局）》、《国家企业信用信息公示查询》不能证明被告已履行了协助办理房产证的义务。对原告提供《灵山县富桂·香江国际小区全体业主致广西富桂房地产开发有限公司的请求书》、《在小区公告栏张贴请求书的照片》、《灵山县“富桂·香江国际”小区全体业主通过在小区拉横幅进行维权的照片》的事实，因不能证明具体的时间，故对原告所提供该三份证据及该部分的事实，本院不予认可；原告提供的《国内特快专递邮件详情单（EQ815415037CS）》因邮寄人不是原告，收件人也不是本案被告，故对该份证据不予认可；对原告提供的《灵山网网贴截图》因不符合最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条第（四）项的规定，对原告欲证明的内容不予采纳。对被告提供的《委托书》、《证明（落款灵山县宏达房产交易服务中心）》、《房产测绘成果报告》、《证明（落款灵山县房产管理局）》、《国家企业信用信息公示查询》证实了灵山县宏达房产交易服务中心属灵山县房产管理局下属企业，经营范围包括房产测绘，被告于2013年3月25日委托该服务中心对“富桂·香江国际”小区进行测绘，故对该四份证据，本院予以认可；对被告提供的《办证程序示意图》因无原件核对，也无其他证据予以佐证，对该份证据本院不予认可；被告提供的《关于富桂·香江国际大产权证办理指示（致灵山县住房和城乡建设局）》、《关于富桂·香江国际大产权证办理指示（致灵山县人民政府）》和《报告（致灵山县人民政府）》，是被告与政府其他部门的请示来信，与本案没有关联性，本院对上述证据的证明效力不予确认；被告提供的《信息服务费发票》、《证明（落款南宁网商网络技术有限公司）》，因被告不能提供其委托南宁网商网络技术有限公司发送的短信内容，且与双方签订的《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议”中第四条约定的情形不符，故对该两份证据的证明效力本院不予认可；对被告提供的《关于富桂香江国际房产证办理通知》，被告无法证实其张贴的位置，且该通知的落款为广西厚德物业有限公司灵山县分公司而不是被告，该通知无公司的盖章，被告也没有证实其委托了广西厚德物业有限公司灵山县分公司代为张贴，故对于被告欲证明的内容，本院不予认可。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年5月25日，原告刘娟与被告广西富桂房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发建设的位于灵山县原农副产品综合批发市场的“富桂·香江国际”第X幢X层X号商品房，建筑面积100.56平方米，房价款总额255317元；被告应于2012年11月30日前将符合条件的房屋交付原告。在合同第十五条“关于产权登记的约定”中约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：“2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3、房屋产权证办理由买受人负责，也可委托他人办理，出卖人应按有关规定提供相关资料以协助买受人办理，国家政策规定的由买受人承担的有关税费及办理房产证的相关费用由买受人负担。出卖人在产权登记约定的时间内办理权属登记后，因政府及其它相关部门原因导致无法按时取得房产证的，出卖人不承担责任。”；在合同附件四“合同补充协议”第四条中约定：“1、本合同项下的任何通知、付款要求或各种通讯联系以书面形式或报纸公告形式按下列地址送达：通讯地址为广西灵山县灵城镇东门街37号，电话号码为139××××6612、182××××1580；2、……;3、任何通知、付款要求或者各种通讯只要按照上述地址发送，即应视作在下列日期被送达：（1）如果是信函，则为挂号信发出后5个工作日；（2）如果是传真，则为发出之日；（3）如果派人专程送达，则为收件人签收之日；（4）如果是报纸公告，则为公告之日。”合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依照合同约定向被告支付了全部购房款。2012年6月21日，原告向灵山县地方税务局缴纳了契税并获得了契税完税证。2013年2月6日，被告通知各业主，可于同月7日至8日以及同月15日至3月10日办理交房手续。原告接到被告的《交房通知书》后，于2013年2月7日已到被告处办理交房手续，同日向被告支付办理房产证代收费用。2013年3月25日，被告委托灵山县宏达房产交易服务中心办理产权测绘，2014年12月9日被告取得“富桂·香江国际”小区的《房屋所有权证》（证号为：灵房权证灵山字第××号）。另查明，办理业主分户产权证应提供的资料如下：1、富桂·香江国际房屋所有权证的复印件；2、商品房买卖合同；3、房屋产权转移书；4、购房发票；5、契税完税证；6、分户面积测绘图纸；7、身份证复印件；8、结婚证复印件。本院认为，原告刘娟与被告广西富桂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方间形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点归纳为：一、原告请求被告协助办理《房屋所有权证》，有何事实及法律依据；二、被告是否应支付逾期办证违约金给原告。关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”、《商品房销售管理办法》第三十四条“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的相关规定，被告协助原告办理房屋所有权证是被告作为房地产开发企业必须履行的法定义务，不存在诉讼时效的规定。由此，对被告提出已过诉讼时效的主张，本院不予支持。原告请求被告履行协助办证的义务，是基于以上的法律法规及双方签订的《商品房买卖合同》的约定，因此原告请求被告协助办理《房屋所有权证》的请求，合法有据，本院予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”本案中，依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后540内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，被告于2013年2月7日将房屋交付给原告后，应于2014年8月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告逾期没有履行合同的义务，原告请求保护民事权利的诉讼时效自2014年8月1日起计算。原告主张已通过张贴请求书公告、拉横幅、网上发帖、寄送邮件等方式向被告主张权利，已构成诉讼时效中断。依照最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条规定：具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；……；（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。本案中，原告所提交的证据，均没有直接送达给被告的证据，张贴请求书，也只是在各住户楼梯口外，并不是直接送达给被告，即没有符合上述规定第（一）项的情形存在，对于被告邮寄请求书的问题，邮寄人不是原告，所寄送的材料，也没有送达至被告处，不符合上述规定的第（二）项，而在网上发布信息，并不符合上述规定第（四）项的情形。因此，对原告主张的发生诉讼时效中断的情形，本院不予认可。原告于2016年11月22日才向本院提起诉讼，已超过了两年的诉讼时效，因此，本院认定原告起诉被告，主张权利，已超过了诉讼时效，故对被告提出已过诉讼时效的主张，本院予以支持。依据最高人民法院《关于适用的解释》第二百一十九条：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条和最高人民法院《关于适用的解释》第二百一十九条的规定，判决如下：一、被告广西富桂房地产开发有限公司协助原告刘娟办理灵山县“富桂·香江国际”X栋X号房的《房屋所有权证》；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费513元，由原告刘娟负担308元，被告广西富桂房地产开发有限公司负担250元。上述义务，义务人应在本案判决生效之日起三十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，未履行金钱给付义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息；未履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员  叶开华二〇一六年十二月二十六日书记员  黄春虹证据目录：一、原告在举证期限内提交的证据：共和国居民身份证》（持有人刘娟）一份。2、《商品房卖合同》一份。3、《收据》014460）一份。4、《个人住（商业用房）借款合同》（编号：450182000-011-201200913）一份。5、《交房通书》一份。6、《收据》№1646565、№01747545、№1747597、№1747332）四份。7、《中华人共和国税收通用宪税证》（№11723089、填发日期：2011年6月21日）一份。8、《电脑咨单》一份。9、《灵山县9、《灵山县人民法院调查取证函的回复函》一份。“富桂·香江国际”小区全体业主至广西富桂房地产开发有限公司的请求书》一份。11、在小区告栏张贴请求书的照片各一份共十张。12、《国内快专递邮件详情单》（ＥＱ815415037ＣＳ）一份。13、灵山县富桂·香江国际”小区全体业主通过在小区拉横幅进行维权的照片一份。14、灵山网站截图一份。15、《灵山15、《灵山县人民法院调查取证函的回复函》一份。二、被告在举证期限内向本院提交的证据：、《证明》（落款单位：灵山县宏达房产交易服务中心，系灵山县房产管理局测绘股委托的测绘机构）各一份。2、《广西壮自治区房产测绘成果报告》（报告编号：20141108）一份。3、《办证程示意图》一份。4、《关于富·香江国际大房产权证办理指示》（致灵山县住房和城乡建设局）一份。5、《关于富·香江国际大房产权证办理指示》（致灵山县人民政府）一份。6、《报告》致灵山县人民政府）一份。7、《房屋所7、《房屋所有权证》（灵房权证灵山字第××号）一份；发票号码：00665613，信息服务费）一份。9、《证明》落款单位：南宁网商网络技术有限公司）一份。10、《关于桂香江国际房产证办理通知》一份。11、《证明一份。12、《国家12、《国家企业信用信息公示查询》一份。附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的。（二）当事人一方以送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的。（三）当事人一方为融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的。（四）当事人一方下（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。最高人民法院《关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。