广东省佛山市禅城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0604民初15091号
原告（反诉被告）陈彩莹，女，汉族，1990年8月2日出生，住广东省云浮市新兴县。
委托代理人郑永成，广东唯杰律师事务所律师。
委托代理人黄彪，广东唯杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）佛山市圆方房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区江湾一路12号401室，统一社会信用代码914406005744527005。
法定代表人吕日锵。
委托代理人邓兆堃，广东源浩律师事务所律师。
被告佛山市焦点房地产策划有限公司，住所地佛山市禅城区南庄大道中96号1611室。统一社会信用代码：91440604398127123K。
法定代表人宁立雄。
委托代理人张家红，女，汉族，1980年1月16日出生，住广州市海珠区。系被告员工。
原告陈彩莹诉被告佛山市圆方房地产有限公司（以下简称圆方公司）、佛山市焦点房地产策划有限公司（以下简称焦点公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月20日立案后，适用简易程序进行审理。诉讼中，被告圆方公司向本院提起反诉，本院予以准许并与本诉合并审理。本案公开开庭进行了审理。原告及被告圆方公司委托代理人到庭参加诉讼，被告焦点公司经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告圆方公司于2014年12月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1401019809）,购房款总额：215000元；2、判令被告圆方公司返还购房定金30000元以及相应利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告圆方公司实际返还之日止）；3、判令被告圆方公司返还首期购房款85000元以及相应利息（从起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至被告圆方公司实际返还之日止）；4、判令被告圆方公司返还原告专项维修费用2150元，印花税107.5元，契税6450元并支付自起诉之日起至被告圆方公司实际返还之日的利息（以8707.5元为本金，从起诉之日起以中国人民银行同期贷款利率计算至被告圆方公司实际返还之日止）；5、判令被告圆方公司返还团购金20000元及相应的利息（以20000元为基数从起诉之日起以同期银行贷款利率计算，至实际返还之日止）；6、判令被告焦点公司对上述第5项诉请承担连带清偿责任；7、判令本案诉讼费由两被告共同承担。
事实与理由：原告因被告所发的传单宣称涉案商铺在佛山市地铁4、5号线枢纽上盖，弼塘地铁站位于项目之上、该商铺有专业团队管理等要约，与被告圆方公司就涉案商铺的买卖进行协商，双方于2014年12月4日签订《商铺认购书》，原告认购位于禅××××号《明福智富广场》项目负一层355号商铺，认购书签订后，原告于2014年12月4日、12月8日根据被告圆方公司指示支付定金30000元、相应的团购费用20000元，但出具的收据显示收款人为被告焦点公司。2014年12月14日，原告与被告圆方公司签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告以215000元的价格购买禅××××号《明福智富广场》项目负一层355号商铺，买受人付款方式为部分银行按揭贷款，商业贷款100000元、约定日期2014年12月14日；买受人须在本合同签订后七日内与银行签订抵押款协议并提供银行按揭所需要的全部资料；买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准，在本合同签订之日起90日，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应7日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款。上述协议签订后，原告即向被告圆方公司交付首期款85000元，并将相关申请贷款的材料交付给被告圆方公司，由其代理原告办理按揭贷款事项。2014年12月24日，原告缴纳了契税6450元、印花税107.5元，此外还缴纳了专项维修基金2150元。
被告圆方公司收取原告按揭贷款资料后，先后向多家银行申请按揭贷款，无奈各银行一直拒绝办理。经原告多次催促，被告圆方公司于2017年6月12日向负一层大部分业主出具一份《通知》，清晰表明银行拒绝按揭贷款的原因系：银行政策性的原因，导致至今还没有办理按揭贷款（非原告原因）。原告收到被告圆方公司出具的通知后到上述相关银行询问未能办理按揭贷款原因，银行工作人员回答不能办理原因系开发商自身原因并非原告。在明确不能办理后，按揭贷款材料已经退回被告圆方公司。现因被告圆方公司原因导致不能办理银行按揭贷款并导致商铺合同不能继续履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定，原告有权解除合同并要求其支付相应的利息，同时亦有权要求被告圆方公司支付原告因履行合同所支出的各项费用。为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告圆方公司辩称：1、原、被告双方签订合同和委托经营协议，被告圆方公司已经按照合同约定交付合同所指的物业，根据双方签订的委托经营协议，由第三方全权负责客户的物业移交，同时也约定有关委托收益已在合同总价扣除，合同价是扣除预期收益的价格；2、根据合同约定，客户如果选择银行贷款，应该在约定的期限内办理好银行贷款手续，如银行未能按期足额贷出款项，客户应在约定的时间内付清余款，否则要支付违约金；3、关于收取的款项，被告按照合同约定，收取约定的首期款，由其他第三人收取的服务费，该付的由客户与第三人自行结清，与被告无关；4、关于交叉施工的问题，被告向千色汇公司交付物业，上面记载的时间比竣工验收时间早了两个月，被告需解释的是这是一个关于交叉施工的常识，只要不影响下工序的施工，其他施工队伍会照常进行施工，按照规划从外立面到装修、绿化才进行的才叫竣工验收，内部的装修队伍是已经进场装修了，其他诉争案件4-9层是按照五星级标准装修，已经进场了。所以千色汇公司提前进场装修是一种很正常很普通的现象，由于第三人委托经营的收益已经在合同中预购，因此第三人目前是否盈利是否开业与被告无关，也与原告无关。
被告焦点公司辩称：一、被告焦点公司与被告圆方公司是委托代理销售关系，被告焦点公司代理销售被告圆方公司位于佛山市禅××××号明福智富广场的项目。被告焦点公司受托进行代理销售，并组织客户进行团购销售活动，所以销售及收费均在该项目的营销中心内进行，根据两被告的约定，原告支付的团购金，实际上为被告焦点公司的代理费；二、原告参加团购活动，已在成交价格上享受了实际优惠，在收据中明确原告已向被告支付团购金，收据上也注明“签订认购书后此收据自动作废。”原告与被告圆方公司已完成《商品房买卖合同》的签订，原告因与被告圆方公司为办理银行按揭的原因引起纠纷，这是他们之间的合同纠纷，被告焦点公司作为代理销售方，已完成促成交易的义务，没有义务协助原告办理银行贷款，且房产证已可以办理，证明交易已全部完成，被告焦点公司应当收取相应的代理费。原告仅因被告焦点公司收取应收的代理费，要求被告焦点公司承担连带责任，没有法律依据。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告圆方公司向本院提出反诉请求：1、原告向被告圆方公司支付购房款余款100000元；2、原告向被告圆方公司支付违约金28290元（暂计至2017年10月30日，并主张计至实际付清之日）；3、原告承担本案诉讼费用。
事实与理由：被告圆方公司与原告于2014年12月14日签订了《商品房买卖合同》以及《补充协议》，约定原告向被告购买位于佛山市禅××××号负一层355号房产。《商品房买卖合同》第四条第1款约定了房产总价为215000元。合同第六条第3款约定了付款方式和期限：商业贷款100000元，结算时间为2014年12月14日。合同补充协议第三条第1、2条补充约定了银行按揭款的付款时间，原告在本合同签订之日起90日内将银行贷款支付给被告或贷款不足以支付应付商铺价款的，则原告应于期限届满之日起7天内以现金方式向被告付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款。原告购买的上述房产已向被告圆方公司支付购房款115000元，但被告至今仍未收到原告通过商业贷款方式或无法通过贷款需要一次性支付的购房余款，合计100000元，及因逾期付款产生的违约金，该违约金从2015年4月1日起暂计至2017年10月30日为28290元（100000元×943天×0.03%=28290元），被告圆方公司主张计算至原告实际付清之日止。
综上所述，原告逾期付款的行为已构成根本违约，为维护被告圆方公司的合法权益，根据《民事诉讼法》第51条规定特向法院提出反诉请求，请求法院依法作出公正裁决。
原告辩称：1、根据双方签订的商品房买卖合同与被告于2017年6月12日所发的通知函可知，原告与被告圆方公司签订的合同交易方式是银行贷款，且被告在发函中也确认；根据原告提供的银行录音录像银行贷款不成并非业主原因，是被告的原因所致；2、补充协议第3条关于支付的约定无效，理由如下：该条款是由被告圆方公司所提供，如业主需要购买涉案商品房其必须签订该补充协议，该条款全部适用5号字，没有做任何加粗加黑的提示，不能引起业主的注意，不能代表原告与被告就此协议达成一致意见。该条款理解上并非如一，银行未将贷款款项划入或者不足部分由原告补清，银行贷款通过的情况下，才会有后面的划款行为，对格式合同理解发生争议的应按照普通解释，按照合同法规定应当作出不利于被告的解释，该条款不论是什么原因致使银行贷款不能均由业主承担责任，明显是加重一方责任，免除一方责任，从法理上来看该条款应是无效条款；3、关于违约金，事实上办理贷款的实际履行，一直与补充协议第3条不符，并非由业主承担办理银行贷款业务，结合一手房交易的习惯，贷款均是由开发商办理，业主作出配合。2017年6月12日，被告发函原告通知不能办理银行贷款，现被告无视合同的实际履行，把全部责任推给业主明显不合理。被告至今无作出有效的交楼行为，商场现无水无电，不符合同14条及补充协议第1条的约定，按照这种情况，业主签订合同的目的不能实现。综上，请求法庭依法驳回被告的反诉。
诉讼中，原告举证如下：
1、原告身份证，被告企业信用信息公示报告,证明原、被告的诉讼主体适格。
2、被告印制的《宣传单》，证明圆方公司在其宣传册上所作出的承诺与事实不符。
3、被告于2014年12月4日与2014年12月8日出具的定金《收据》，证明原告与圆方公司签订商铺认购协议，并于当日支付定金。
4、《认购书》2014年12月4日，证明原、被告就案涉房产所签订的认购协议。
5、团购金《收据》2014年12月4日、2014年12月8日，证实原告按被告圆方公司指示就案涉房产交付团购金。
6、《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，证明原告与被告圆方公司于2014年12月14日就涉案房屋交易签署合同及补充协议，并约定相关权利、义务。
7、被告圆方公司于2014年12月14具的首期款《收据》，证明原、被告于签订买卖合同及补充协议当日支付首期购房款。
8、《税收缴款书》，明原告因购买涉案房产而支付的契税、印花税。
9、被告圆方公司于2014年12月14日专项维修基金的《收据》，证明被告一收取原告专项维修金。
10、被告向其他业主于2017年6月12日收到的《通知》，证明被告圆方公司承认非因原告的原因导致银行贷款不能办理，合同无法继续履行。
11、录音录像光盘，证明原告到相关银行咨询，并得知不能贷款的原因系被告圆方公司自身的原因，而且贷款业务系由被告帮助原告办理。
12、佛山市禅城区发展规划和统计局出具的《商品房销售价目表》，证实原告的购房价格与备案价格相仿，原告并未享受团购金的优惠。
13、相片，证明到现在为止未通水通电，没有装修完毕，涉案商铺不能使用。
14、关联公司工商登记资料，证明被告圆方公司与千色汇公司是关联公司，并受同一自然人吕亦灿实际控制。
15、延期交房通知书，证明至发函当天涉案房屋还没达到交房条件，之前被告圆方公司辩称已交付是无效的。
诉讼中，被告圆方公司举证如下：
1、被告营业执照、法定代表人身份证明书，证明被告的诉讼主体资格。
2、《商品房买卖合同》、补充协议及委托经营协议书（负一层355号商铺），证明①被告与原告双方存在商品房买卖合同关系，双方就付款方式、期限、逾期付款的违约责任做了明确约定；②证明原告与佛山市千色汇商城经营管理有限公司存在委托经营关系，双方约定委托经营期三年，该收益已在佛山市千色汇商城经营管理有限公司支付商铺使用权总额中予以折扣。
3、竣工验收备案表，证明原告所购的商铺（负一层355号）所在建筑物已于2015年12月11日完成竣工验收备案。
4、企业信息，证明佛山市千色汇商城经营管理有限公司企业信息。
5、通知函和移交确认函，证明被告已将原告购买的商铺移交到佛山市千色汇商城经营管理有限公司。
6、付款凭证，证明被告收取原告购房款合计115000元。
被告焦点公司未举证。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人举证的证据，本院认定如下：对原告提交的证据1、3、4、5、6、7、8、9、10、12、13、14、15，被告圆方公司无异议，本院予以确认；对证据2，经核对原件，本院确认其真实性；对证据11，原告未能证明录音对象的身份，该录音录像的来源及内容的合法性不予确认。对被告圆方公司提交的证据1、2、3、4、6，原告对其真实性无异议，本院予以确认；对证据5，经审查，本院确认其真实性。
本院经审理查明：
2014年12月4日，原告向被告焦点公司缴纳团购优惠金20000元，被告焦点公司开具两张《收据》，收据载明：今收到千色汇355号铺买家陈彩莹交来团购优惠金2500元、17500元（签认购书后，此收据自动作废）。同日，原告与被告圆方公司签订《商铺认购书》，原告向被告圆方公司认购位于佛山市禅××××号明福智富广场项目负一层355号商铺。2014年12月14日，原告（买受人）与被告圆方公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：1401019809），合同约定由原告向被告购买位于佛山市禅××××号明福智富广场项目负一层355号商铺即涉案商铺，该商品房按套出售，按套内建筑面积计算，总价款215000元。合同主要条款有：第六条付款方式及期限。买受人按下列第3方式付款：3、银行按揭……（2）结算方式：商业贷款；约定金额：100000元（人民币）；付款比例：47%；约定日期：2014年12月14日；……第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。
2014年12月14日，原告与被告圆方公司签订《补充协议》，主要约定：三、按揭付款的方式及期限。1、买受人须在本合同签订后的七日内与银行签订抵押款协议，并提供银行按揭所需的全部资料，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。2、买受人申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款，否则视为逾期付款，买受人按本合同第七条和本补充协议第四条之规定承担相应的逾期付款的违约责任。……四、买受人逾期付款的违约责任。买受人逾期付款超过60日后，出卖人不解除本合同的，买受人应当继续履行本合同，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。……十、其他。……2、除本合同另有约定外，买受人在本合同项下所享有的解除权行使期限为三个月，自解除事由发生之日起算。……5、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，若两者不一致，以本补充协议内容为准。
2014年12月14日，原告与案外人佛山市千色汇商城经营管理有限公司（以下简称千色汇公司）签订《委托经营协议书》，协议主要约定：原告同意将佛山市禅××××号明福智富广场项目负一层355号商铺委托千色汇公司经营管理；委托经营期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月30日；委托经营期三年，该收益已在千色汇公司支付该商铺使用权总额中予以折扣；原告全权委托千色汇公司处理该商铺交接事宜；原告同意千色汇公司或向千色汇公司承租该商铺的实际使用人可以根据经营的需要对该商铺进行全装修与整体布局改造，相关费用由千色汇公司承担。
另查一，2015年8月23日，被告圆方公司向千色汇公司移交了佛山市禅××××号明福智富广场项目负一层商铺。2015年12月11日，被告圆方公司开发的明福智富广场项目办理了竣工验收备案。
另查二，原告缴纳了购房款115000元，专项维修基金款2150元、契税6450元、印花税107.5元。
另查三，2017年6月12日，被告圆方公司向原告发出《通知》，通知称由于银行政策性原因导致至今还未办理按揭贷款，要求原告尽快支付剩余购房款100000元。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告圆方公司签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，原、被告均应全面善意地履行各自的合同及协议约定的义务。
关于合同应予解除还是继续履行问题。根据《补充协议》约定，在本合同签订之日起90天内，按揭银行未将贷款划入出卖人账户或者划入款项不足以付清买受人应付商铺价款的，买受人应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向出卖人付清全部应付商铺价款。由此可知，银行按揭贷款并非案涉房屋买卖交易中购房余款的唯一支付方式，在不能取得银行贷款时，原告有义务以自有资金支付余款的方式继续履行合同。因此，原告以不能取得银行贷款为由要求解除合同并要求被告圆方公司退还首付款及专项维修费用、契税、印花税等，缺乏依据，本院不予支持。
关于违约金。根据合同第六条第3点及《补充协议》第三条第2、3点的约定可知，原告最迟应于合同签订之日起97天内支付全部购房款，即原告应于2015年3月31日前向被告圆方公司支付购房余款100000元，但原告至今未支付该款项，已构成违约，应承担违约责任。被告圆方公司反诉要求以购房余款100000元为本金、按日万分之三的标准自2015年4月1日起至实际清偿之日止计算违约金，符合合同约定，不违反法律相关规定，本院予以支持。
关于返还团购金的问题。原告缴纳的团购金的收取方为被告焦点公司，而非被告圆方公司，原告诉请被告圆方公司返还团购金缺乏事实及法律依据，本院不予支持。另，团购优惠的收据上注明“签认购书后，此收据自动作废”，结合整个案情理解此备注应理解为原告与被告圆方公司签订了认购书后，被告焦点公司不负有返还团购优惠金的义务。据审理查明，原告确与被告圆方公司签订认购书，依据约定，被告焦点公司不再负有返还团购优惠金的义务，本院对原告要求被告焦点公司返还团购金的诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：
一、原告（反诉被告）陈彩莹于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）佛山市圆方房地产有限公司支付购房余款100000元及违约金（以100000元为本金，按日万分之三从2015年4月1日计算至原告陈彩莹实际清偿购房余款之日止）；
二、驳回原告（反诉被告）陈彩莹的全部诉讼请求。
如果当事人未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费2478元，反诉费1433元，由原告（反诉被告）陈彩莹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 侯 德
二〇一七年十二月二日
书记员 罗凤华