湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）零民初字第1141号
原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司，住所地：湖南省永州市零陵区芝山路29号。
法定代表人陈建元，系该公司总经理。
委托代理人何胜瑞，湖南湘永律师事务所律师。
委托代理人李烈，湖南湘永律师事务所律师。
被告（反诉原告）秦美銮，女，1957年7月11日出生，汉族，湖南省永州市零陵区人，退休职工，现住湖南省永州市零陵区南路**号，公民身份证号：4329011957********。
委托代理人肖绍泉，永州市零陵区法律援助中心工作者。
原告永州市祥达房地产开发有限公司与被告秦美銮合同纠纷一案，于2013年9月11日向本院提起诉讼，本院受理后，被告提起反诉，本院依法组成由审判员魏再永担任审判长，审判员陈芳、人民陪审员杨荣芳参加审理的合议庭，于2014年3月14日公开开庭合并进行了审理，书记员张紫娴担任记录。原告永州市祥达房地产开发有限公司法定代表人陈建元及其委托代理人何胜瑞、李烈、被告秦美銮及其委托代理人肖绍泉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年8月原、被告双方签订了《旧房换新房合作开发合同》，约定：职工将旧房的国土使用证、房屋产权证及房屋周边空地证件交给承建商办理相关报建手续，职工无权干涉承建商的规划、设计等事项；还约定了职工旧房户协调处理邻居及内部关系，如内部职工阻工造成工期延长及相关损失由职工方负责；承建商要在34个月将房屋建成交房，如期没建好，要按新房价值每天2%罚违约金。如自然灾害和不可抗拒的情况下，承建商不承担违约责任；如签订合同后，承建商在开工后，职工任何人不得以任何理由干涉承建商正常施工，否则按违反合同处理按新房价格2%每日罚违约金。被告将国土使用证和房屋产权证、本人身份证复印件交给了原告办理相关建设手续，可被告却在原告办理建设工程规划许可证和建设工程施工许可证及相关手续时，被告到规划建设局阻止原告办理相关的手续，影响了原告的工程进度，导致原告办证费用交了，相关证件却拿不到，迟迟不能开工，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令被告继续履行合同，协助原告办理报建手续。
原告为支持自己的主张，提供以下证据证明：
1、旧房换新房合作开发合同一份，用以证实：（1）被告应于合同签订日内将房屋周边空地相关证件交给原告办理手续；（2）被告无权干涉原告办理规划手续；（3）如被告内部职工阻止原告建设所造成的工期延长及相关损失，由被告负责；（4）被告与其他旧房户应统一与原告签订合作开发合同；（5）合同没有禁止原告以安置房报建；（6）被告旧房土地及旧房前、后、左、右空地，全部给乙方进行旧房改建，合同签订后旧房所有权及周边空地使用权归原告；（7）与被告签订合同的时间为2009年8月23日；（8）被告违约应承担的违约责任；
2、与旧房户肖文忠签订的旧房换新房合作开发合同一份，用以证实与肖文忠签订合同时间为2009年8月29日，旧房户没有统一签订合同，被告违约；
3、被告土地证复印件一份，用以证实被告没有及时提供房屋周边空地国土原件，被告违约；
4、对国土局工作人员的调查笔录一份，用以证实被告阻止国土局办理国土证，并要求国土局将土地证办理到被告名下，被告违约；
5、被告向零陵区规划建设局递交的关于请求制止开发商陈建元以虚假材料盗用我们的名义报批规划建设的报告一份，用以证实被告干涉阻止原告报建，被告违约；
6、零陵建设局“关于张达义等人信访事项答复意见书”一份，用以证实被告干涉阻止原告报建，被告违约；
7、土地证一份，用以证实原告为被告办理的是出让土地，没有损害被告利益；
8、零陵区政府关于国有改制企业职工住房处置有关会议纪要（零府阅（2011）3号）一份，用以证实零陵区政府要求对香料厂按安置房建设，按安置房报建的房屋有100%产权，被告可以节约办理房产证契税等费用，更有利于保护被告利益；
9、15户旧房户请求企业出面办理立项报建的报告一份，用以证实香料厂绝大部分职工要求香料厂出面办理相关手续，并按安置房报建；
10、旧房户“请求法院判令永州市祥达房地产开发有限公司尽快建设好房屋的报告”一份，用以证实香料厂绝大部分职工要求原告继续履行合同，并按安置房报建，同时证明被告阻止办理国土证和报建，被告违约；
11、证人证言，用以证实在签订合同前，所有旧房户进行了协商，一致同意统一签订合同；
12、设计图，用以证实房屋层高为3米；
13、领款单，用以证实香料厂的公章一直在使用；
14、规划建设局函，用以证实原告于2011年11月28日之前报建。
被告秦美銮反诉称：2009年8月23日原、被告双方签订《旧房换新房合作开发合同》，合同约定，反诉原告将坐落于原永州市香料厂的住宅与反诉被告合作开发建设，即反诉原告将其所有的房屋及周边空地交与反诉被告统一规划新建，反诉被告承担新建房屋的报建、建设费用，新建房屋建成后，反诉被告按照反诉原告原有房屋面积1：1.5比例给付反诉原告新建房屋。合同第一条第二款第2项约定：反诉被告每月支付反诉原告“租房费”260元，直到交房为止。合同第四条第一款约定：“最后一户搬出后，竣工交付期叁拾肆个月”，第四款约定：“双方任何一方违约，另行罚违约金贰拾万元整”。2009年8月29日，反诉原告与反诉被告签订《旧房换新房合作开发合同补充协议》，双方补充约定，反诉被告向反诉原告交付新房的位置和楼层，并约定反诉被告违反此补充协议应承担违约金100，000元。反诉原告于2009年9月27日从旧房搬出，其余换房户也相继于2009年10月底之前就全部从旧房搬出。按照合同约定，反诉被告应于2012年8月底前按照原、被告双方签订的《旧房换新房合作开发合同》第四条的约定，向被告交付新房。但至今，合同约定的交房时间已超过一年多，反诉被告不但没有向反诉原告交付新房，连建设规划许可证等相关手续也没取得，甚至连旧房拆除后土地平整也未完成。而且，从2012年6月起，反诉被告违反《旧房换新房合作开发合同》第一条第二款第2项：每月支付“租房费”260元，直到交房为止的约定，停止向反诉原告支付“房租费”。按照《旧房换新房合作开发合同》和《旧房换新房合作开发合同补充协议》的约定，反诉被告违反了合同应向反诉原告支付违约金300，000元。综上所述，反诉被告严重违反合同，应按合同约定承担违约责任。同时，反诉被告已丧失了履约信用和履约的实际能力，双方已失去继续合作的必要，据此，反诉原告对反诉被告提出反诉，请求人民法院依法判令：一、反诉被告按照合同约定交付房租费10，200元；二、按照《旧房换新房合作开发合同》第一条第二款第四项的约定赔偿反诉原告经济损失；三、反诉被告承担违约金300，000元；四、解除原、被告所签订的《旧房换新房合作开发合同》。
为支持自己的诉讼请求，被告向本院提供以下证据：
1、旧房换新房合作开发合同一份，用以证实被告与原告双方的权利义务，被告已经履行自己的主要义务；
2、旧房交接单，用以证实：1、被告交房时间；2、合同约定新房建设时间是34个月，从2009年11月1日计算，新房交付时间应是2012年8月1日；
3、2012年6月15日徐家井办事处为反诉被告申报安置房所签署意见，用以证实：（1）原告在未经被告同意的情况下，以一个不存在的主体和一个虚假的名义申请房屋规划许可手续，损害了被告的合法权益；（2）原告在合同约定的交房日期届满时，才向有关机关申请规划报建手续（交房时间应是2012年8月1日）；
4、《关于张达义等人信访事项答复意见书》（零建信访复字（2013）4号）一份，用以证实“开发商在张达义等人完全不知情的情况下盗用张达义等人的名义以虚假材料报批安置房手续”，张达义等人并没有阻止原告依法申报规划许可手续；
5、香料厂信访事项听证报告，用以证实原告以安置房报建损害了被告的合法权益，开发商报建是2.9米；
6、《关于国有改制企业职工住房处置有关工作会议纪要》（2011年元月17日）一份，用以证实原告申报安置房损害被告的合法权益，建房用地为划拨用地；
7、2009年8月27日香料厂《收据》一份，用以证实：反诉原告对周边土地的移交，已尽到了相应义务；
8、2012年6月12日，原告以“湖南省永州市香料厂”的名义出具的《建设安置房规划报建手续的申请》，用以证实：（1）原告弄虚作假，以一个不存在的主体报建安置房；（2）合同约定的交房日期将近，原告才以安置房的名义报建与被告合作建房工程；（3）香料厂就等同于原告；
9、永州市香料厂的一个平面图，用以证实原告不但冒用香料厂的名义开发商品房，以安置房的名义来承担商品房的约定，合同约定层高为3米，原告报建层高为2.9米。
被告对原告提供的证据进行了质证，认为：1号证据的真实性无异议，原告所谓的证明对象是把有利于原告的部分突出来，扭曲了这份合同，这份合同写明是房换房不是安置房；2号证据与本案无关；3号证据的真实性无异议，本案原告主张的关联性提出异议，与被告违约没有因果关系；4号证据是无效的，人民法院没有当事人的申请，在有必要的调查下才去调查，缺乏公正性；5号证据的真实性有异议，恰恰证明原告违约，而不是被告违约，原告是按香料厂的名义报建，损害了被告的合法权益，合同约定层高3米，原告报建层高为2.9米；6号证据的真实性无异议，与被告是否违约没有必然的关系，与本案没关联性；7号证据与本案没有因果关系，原告所主张的观点不成立；8号证据与本案无关联性，原、被告是换房，不是开发小区；9号证据与被告方无关联，原、被告是单独签订的旧房换新房合同；10号证据与本案无关，被告只有按合同办事的义务，没有与15户一起签订什么合同之类的义务；11号证据与本案无关；12号证据是虚假的，无效的，不能做为案件的依据，上面写的名字不是本案的原告公司；13号证据原告所主张的观点不成立，恰恰证实原告使用香料厂公章是非法的，香料厂已经不存在；14号证据与本案无关联性，真实性不提出异议。
原告对被告提供的证据进行了质证，认为：1号证据的真实性、合法性无异议，不能证实原告所证明的证明目的，这份合同不仅仅只是一项的交房义务；2号证据的真实性、合法性无异议，从另一方面证实被告阻碍原告报建的一个行为；3号证据的真实性、合法性无异议，从证据内容来说被告是在断章取义，并不能证实被告所主张的目的，国土证是办在邓义权等人的名下的，但是邓义权等人的拒不签字，导致原告无法报建；4号证据的层高应以实际交房为准；5号证据的真实性、合法性无异议，不能证实被告所主张的目的；6号证据的真实性、合法性无异议，合同中有约定，将周边空地相关证件交给原告是被告的义务，不管被告以什么方式拿到周边空地交给原告，只要被告方没有把周边空地交给原告就是没有履行合同义务；7号证据的真实性、合法性无异议，从另一方面证实被告阻碍原告报建的一个行为；8号证据的真实性、合法性无异议，被告证实目的说原告弄虚作假，那些都是只是被告方自己的说法而已；9号证据的层高应以实际交房为准。
本院对原告提交的上述证据的认证意见认为：1、2、3、7、14号证据是客观、真实的，本院予以采信，证明目的待后陈述；4号证据被调查人做了两份笔录，其内容不一致，本院不予采信；5、6、8、9、10、11号证据是政府有关职能部门做出的行为，不属于民法调整范围，是客观、真实的，职能部门所做出的行为，本案不加评判；12号证据是客观、真实的，本院予以采信；13号证据是客观、真实的，本院予以采信。
本院对被告提交的上述证据的认证意见是：1、2、7号证据是客观、真实的，本院予以采信；3、4、5、6、8号证据是政府有关职能部门做出的行为，不属于民法调整范围，是客观、真实的，职能部门所做出的行为，本案不加评判；9号证据应以原告实际交房层高为准。
根据原、被告陈述和采信的证据，本院确认以下案件事实：
2009年8月23日，原告永州市祥达房地产开发有限公司（乙方）与被告秦美銮（甲方）签订了《旧房换新房合作开发合同》，合同约定：甲方协调处理邻居及内部关系，划清土地权属界线，协助乙方顺利施工，周边空地出现一切纠纷由甲方负责协助乙方解决。如（香料厂）内部职工阻止乙方施工所造成工期延长及相关损失，由甲方负责；双方签订合同后，甲方无权干涉乙方的规划、设计方案等事项；竣工交付期为最后一户搬出后34个月，乙方补给甲方每月租房费260元，共补34个月。逾期未交房乙方仍按260元／月的标准给付甲方租房费，直到交付新房为止；原告交付给被告新房楼层层高为3米；如甲、乙双方任何一方违约，另行罚违约金300，000元；甲方如期没交房给乙方按甲方价值每天千分之二给予赔付。合同签订后，2011年1月17日，零陵区政府《关于国有改制企业职工住房处置有关工作会议纪要》形成的一致意见中，含有“同意香料厂职工建安置房”的内容。原香料厂职工彭莲莲等十多户（占总职工比例的大多数）也同意以安置房报建并强烈要求立即报建、开工。2012年12月，张达义、秦美銮等人向零陵区信访局和永州市住建局等单位反映原告以虚假材料报批规划。因张达义、秦美銮认为自己的旧住房为商品房，不同意原告以安置房报建。2013年1月，零陵区建设局以答复意见书的形式决定：因张达义、秦美銮等人为该项目土地使用权人，如果张达义、秦美銮等人不同意安置房报建，零陵区建设局就不予办理相关规划手续。为此，原告诉之本院，要求依法处理。被告提出反诉，要求终止合同，原告赔偿损失及违约金。
本院认为：本案原、被告自愿签订的合同系双方真实的意思表示，没违反法律禁止性规定，属有效的合同，对本案原、被告具有法律约束力。原、被告双方应当按约定履行自己的义务。本案原、被告签订的是《旧房换新房合作开发合同》，要达到合同目的，需双方合作。建房当然要先办理相关规划手续，协助原告办理报建手续是完全履行合同的必经程序，属合同法意义中的先履行行为。而被告认为原告以永州市香料厂的名义报建安置房违反规定，拒绝在申报手续上签字同意，导致零陵区建设局不予办理相关规划手续。而原告的申报手续是否违规或违法，是建设局等职能部门依其职权履行职能决定是否审批，并不属民法调查范畴。故被告不履行协助原告办理报建手续的义务实属违约在先。原告要求被告继续履行合同，协助原告办理报建手续的请求，本院予以支持。原、被告互有相互履行的义务，被告有先履行义务没履行，不能要求原告履行后履行的义务，故对被告要求原告按照《旧房换新房合作开发合同》第一条第二款第四项的约定赔偿反诉原告经济损失；原告承担违约金300，000元；解除原、被告所签订的《旧房换新房合作开发合同》的反诉请求，本院不予以支持。对被告秦美銮要求原告永州市祥达房地产开发有限公司按照合同约定交付房租费10，200元的反诉请求，属于原告履行合同的行为，本院予以支持。但原、被告合同签订房租费为每月260元，违反永州市政府规定的每月600元的标准，按此标准计算，从2012年8月3日开始计算，至2013年12月止，被告的房租费应为10，200元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）秦美銮继续履行合同，协助原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司办理报建手续；
二、原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司支付被告（反诉原告）秦美銮房租费10，200元；
三、驳回被告（反诉原告）秦美銮要求原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司按照《旧房换新房合作开发合同》第一条第二款第四项的约定赔偿反诉原告经济损失的反诉请求；
四、驳回被告（反诉原告）秦美銮要求原告（反诉被告）永州市祥达房地产开发有限公司承担违约金300，000元的反诉请求；
五、驳回被告（反诉原告）秦美銮要求解除原、被告所签订的《旧房换新房合作开发合同》的反诉请求。
案件受理费50元，反诉费5，953元，共计6，003元由原告永州市祥达房地产开发有限公司承担640元，被告秦美銮承担5，363元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人应向本院书面申请执行。申请执行的期限为两年。该期限自法律文书规定履行期间的最后一日起计算。逾期不申请执行的，视为放弃权利。
审 判 长 魏再永
审 判 员 陈 芳
人民陪审员 杨荣芳
二〇一四年五月二十九日
书 记 员 张紫娴
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条【先履行义务】当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。