浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙06民终2568号
上诉人（原审被告）：苏州樱花科技发展有限公司，住所地：江苏省苏州市北环东路8号（华东电器市场内），统一社会信用代码：913205086891752217（1／1）。
法定代表人：屠荣灵，董事长。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈诗斌，广东天道勤律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：浙江德乐电器有限公司，住所地：浙江省嵊州市经济开发区浙锻路168号三楼，组织机构代码：72006601-6。
法定代表人：袁月华，总经理。
委托诉讼代理人（特别授权代理）：邢哲，浙江高名律师事务所律师。
上诉人苏州樱花科技发展有限公司因与被上诉人浙江德乐电器有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省嵊州市人民法院（2015）绍嵊民初3161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
苏州樱花科技发展有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。一、被上诉人与上诉人在2015年的租赁协议中约定的租金79.5960万元是第一年到第三年的租金总和，一审认定该租金为第一年的租金认定事实错误。二、上诉人是受蒙蔽才与被上诉人签订了房屋租赁协议。签订该租赁协议时上诉人认为租赁房屋系被上诉人所有，王国兴系被上诉人的法定代表人，后上诉人发现租赁房屋系浙江德乐厨具有限公司所有，王国兴既不是被上诉人公司法定代表人也不是浙江德乐厨具有限公司法定代表人，曾要求被上诉人提供租赁房屋的权属证书及授权出租证明，但直到上诉人要求解除合同，被上诉人仍未提供其有权出租房屋的凭证及租赁房屋的权属证书。因此，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁协议应当认定无效，上诉人有权退还租赁房屋，不再支付未使用期间的租金。三、被上诉人在出租时未告知上诉人租赁房屋已抵押，隐瞒租赁房屋存在瑕疵，租赁房屋随时存在折价、拍卖、变卖偿还抵押债权的风险。被上诉人故意隐瞒行为违反了诚实信用原则，严重损害了上诉人的合法权益，上诉人有权依法单方面解除合同，停止预付未使用期间的租金。四、上诉人提供的一系列证据足以证明上诉人已在2015年8月底前腾空、退还租赁房屋。从上诉人的法定代表人与王国兴之间的短信记录上双方就上诉人是否需要支付租金的争论可推断出租赁房屋已退还的事实。从上诉人公司员工张志良即王国兴的朋友提供的归还租赁房屋钥匙的快递凭证，可推断出租赁房屋已腾空、退还的事实。五、上诉人有权行使不安抗辩权，终止履行合同。房屋租赁协议签订后，被上诉人负有保证上诉人在租赁期间对租赁房屋拥有完整的使用权的义务，租赁房屋不应当存在任何第三方主张权利的风险。但被上诉人在嵊州市人民法院作为被告及被执行人应履行债务有一亿多元，已严重丧失商业信誉，经营状况严重恶化。上诉人有理由相信被上诉人履行能力降低，有不能确保租赁协议履行的现实危险，在被上诉人没有提供担保时，上诉人有权终止租赁协议履行。
被上诉人浙江德乐电器有限公司辩称，上诉人的上诉理由均不成立。本案合同是经过上诉人与被上诉人公司负责人协商签订的，不存在欺骗隐瞒的情况。即使按照上诉人所述的情况，上诉人应当在合理期限内提出解除合同，上诉人未在合理期限内提出，说明其对房屋的租赁情况是认可的。上诉人提供的证据不能证明其已向被上诉人提出解除合同并退还钥匙，上诉人从未向被上诉人提出过解除合同的请求，按照合同法的规定，被上诉人可选择继续履行合同并要求上诉人承担相应的义务。本案中并不存在不安抗辩权的情况，被上诉人已经与银行达成了还款协议。被上诉人并未收到要求解除合同的相关通知，物权法亦规定不动产可以抵押、出租。请求法院驳回上诉人的上诉请求。
原审原告浙江德乐电器有限公司向一审法院起诉请求：判令被告支付拖欠的2015年4月1日至2016年3月31日的房租费395960元，并支付违约金358182元（按未付款总额每日百分之一暂算至2015年11月6日）；本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年2月28日，原、被告签订了房屋租赁协议一份，约定：原告将其从浙江德乐厨具有限公司处租得的位于嵊州市浙锻路168号五号厂房底层（面积为6030平方米）转租给被告使用；租赁期限为五年，自2015年4月1日起至2020年3月31日止；第一年至第三年的租金为795960元，第四年租金为在前一年租金基础上递增5%，第五年租金为在第四年租金基础上递增5%；租金支付方式为：第一年租金在协议签订后十日内支付397980元，在2015年8月底前付清；第二年至第五年，则于每当年的3月5日前支付当年租金的50%，其余租金在每当年的8月5日前付清。如逾期付清，则应当承担未付款总额每日百分之一的违约金。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用，但被告仅支付了租金40万元。
一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，租赁协议依法成立，属合法有效。根据合同的约定，被告应于2015年8月底前付清第一年的租金795960元，但被告至今只支付了400000元，显属违约，故原告要求被告支付剩余租金及违约金的诉请，于法有据，该院予以支持。至于违约金的计算标准，因双方协议约定的每日百分之一的违约金计算标准过高，该院依法予以调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算。被告辩称其已于2015年8月底前将部分租赁房屋返还给原告，于2015年10月25日将租赁房屋的钥匙邮寄给了原告，并提供了一份寄件人为“张志良”、收寄地为“杭州市萧山”、品名为“钥匙一串”的快递单加以证明，然该院认为，寄件人“张志良”的身份不明确，仅凭该份快递单也无法证明邮寄的物品系钥匙，更无法证明邮寄的是涉案租赁房屋的钥匙，故该院对被告提出的其已将涉案租赁房屋返还给原告的辩称不予采信。另被告辩称涉案租赁房屋已进行了抵押、原告及房屋所有人在法院作为被告的案件众多，被告有理由相信原告已不能确保租赁合同得到履行，但被告未提供充分有效的证据证明涉案租赁合同因原告或房屋所有人的原因已实际不能得到履行，被告提出的上述理由并非是被告拒付租赁期内房屋租金的法定抗辩理由，故对被告该项辩称，该院亦不予采信。据此，对原告诉讼请求中的合理部分，该院依法予以支持，对不合理部分，依法予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、苏州樱花科技发展有限公司再支付浙江德乐电器有限公司2015年4月1日至2016年3月31日期间的房屋租金395960元，并支付该款自2015年9月1日起至判决确定给付日止按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算的违约金，款限于判决发生法律效力之日起三十日内付清；二、驳回浙江德乐电器有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11340元，保全费1520元，合计12860元，由原告浙江德乐电器有限公司负担5960元，被告苏州樱花科技发展有限公司负担6900元（限被告于判决发生法律效力后十日内向该院缴纳）。
二审中，双方当事人均未提供新的证据。上诉人向本院申请要求调查涉案房屋的现状，查看屋内是否存放有上诉人的物品，证明其已于2015年8月底前腾空涉案房屋。本院认为，目前涉案房屋内的状况并不能证明上诉人是否已于2015年8月底前腾空涉案房屋，故对上诉人的该项申请本院不予准许。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人认为涉案《房屋租赁协议书》第二条第一款“第一年至第三年租金为79.5960万元+出租方应当缴纳租赁款的税款”的意思应理解为：79.5960万元为第一年至第三年的租金总和，该三年内每一年的租金为26.532万元。然根据该协议书第二条第二款的规定“租金承付办法：第一年租金在本协议签订后十日内支付39.7980万元，在2015年8月底前付清；第二年至第五年，则于每当年的3月5日前支付当年房屋租金的50%，其余租金在每当年的8月5日前付清”可知，第一年的租金必定大于39.7980万元，且租金为按年计算、支付。上诉人业已于涉案协议书签订后十日内向被上诉人一次性支付租金40万元，其虽主张已经支付的40万元中包括押金30万元，但“押金”一说并无合同及法律依据，故本院对其79.5960万元为第一年至第三年租金总和，该三年内每一年的租金为26.532万元的主张不予采信。上诉人主张其已于2015年8月底前腾空、退还涉案房屋，但其一审提供的快递单上记载的寄件人身份不明确，仅凭该快递单的记载亦无法证明邮寄物品即是涉案房屋的钥匙。上诉人一审提供的短信记录为手机屏幕截屏打印件，无法确定当事人的身份，内容亦未涉及房屋腾退相关事宜，因此，对上诉人主张其已于2015年8月底前腾空、退还涉案房屋的主张本院亦不予采信。上诉人主张签订协议时被上诉人并未告知其自身并非是涉案房屋的所有人，其与被上诉人签订的房屋租赁协议应当认定无效，但根据被上诉人与浙江德乐厨具有限公司签订的《厂房租赁合同》，被上诉人有权转租涉案房屋，一审认定涉案租赁协议合法有效并无不当。上诉人主张被上诉人出租房屋时并无告知其涉案房屋已抵押，因此其有权单方解除合同。对此，本院认为，上诉人并无证据证明被上诉人有故意隐瞒涉案房屋已抵押的情况，且涉案房屋已抵押亦非上诉人可单方解除合同的法定或合同约定的事由，故对上诉人的该项主张本院不予采信。上诉人以被上诉人经营状况恶化、债务缠身、丧失商业信誉、合同履行能力降低为由主张不安抗辩权，但本案租赁房屋已交付上诉人使用，被上诉人已履行其合同义务，故上诉人主张采取不安抗辩权的理由不成立。
综上所述，苏州樱花科技发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11340元，由上诉人苏州樱花科技发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑森轶
代理审判员 韦 玮
代理审判员 李丹丹
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 王婷婷
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