辽宁省大连市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终7524号
上诉人(原审被告):大连蒙凯立家具有限公司。
法定代表人:董蒙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李庆东，辽宁星业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴刚，该公司员工。
被上诉人(原审原告)：大连宇塘阀门有限公司。
法定代表人：赵是渊，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘清姝，辽宁五寰律师事务所律师。
上诉人大连蒙凯立家具有限公司（以下简称蒙凯立公司）因与被上诉人大连宇塘阀门有限公司（以下简称宇塘公司）租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年09月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
蒙凯立公司上诉请求：一、依法撤销(2017)辽0211民初4362号民事判决书；二、继续履行上诉人与被上诉人签订的《厂区租赁合同》；三、上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院判决解除上诉人与被上诉人的《厂区租赁合同》运用的法律及事实不够充分。1、上诉人与被上诉人所签订的《厂区租赁合同》中没有约定解除合同的条款，所以解除合同的事实依据不足。2、被上诉人及原审法院对《合同法》第94条理解及运用错误。3、判决解除《厂区租赁合同》不符合《合同法》和《民法通则》立法精神和原则。二、上诉人没有违约，被上诉人违约在先。1、被上诉人没有履行《厂区租赁合同》第7条”确保向乙方交付租赁物时，厂区能开始正常运转”,交付的厂区房屋存在很大的安全隐患，确保不了正常使用。2、上诉人没有拖欠租金，2017年1月1日接受租赁房屋时已经向被上诉人交纳了1到4个月的租金，也就是说，双方已经实际认可了不提前一个月缴纳房租的行为，并不是《合同》中注明的”首次支付”租金，所以到2017年3月25日还没有交房租的时候，被上诉人就急着要房租是不合适的。3、被上诉人违反《厂区租赁合同》第9条的约定”如甲方依据合同向乙方交付的租赁物不能在交付日开始正常运转，租期相应顺延”，被上诉人交房时厂房主体砖墙破损，未按约定粉刷，不能正常供应电力。租金缴纳的日期就不能按合同约定的时间执行，应该顺延，所以被上诉人的房租催缴通知书，就失去了意义。4、被上诉人未经上诉人同意，擅自挖开通往租赁物的道路，至今没有填埋，造成上诉人的经营受到严重的影响。租赁房屋后，发现很多房屋本身的问题，先后致函给被上诉人意欲协商解决双方的矛盾，也表示由被上诉人维修房屋及电路、水管，达到能正常使用，房租一分不差全部给付，可是被上诉人一意孤行，拒绝与我们协商。综上，上诉人认为，《租赁合同》还没有到非得解除不可的地步，只要双方都作出让步，是能解决问题的。在上诉人没有违约，被上诉人违约在先，上诉人对被上诉人解除合同通知和催缴通知给予多次回复，强调没有给付租金的理由，而被上诉人不予理睬。故此提出上诉，要求继续履行合同。望二审法院给予支持。
宇塘公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。上诉人所说的厂区存在安全隐患不能正常供电，被上诉人挖路影响经营等理由均不成立。理由如下：1.富井科技公司于2016年9月28日-2016年10月25日期间陆续接收案涉厂区及办公室，经验收后投入使用，并于2016年10月25日交付半年房租，且与被上诉人结算2016年10月25日-2016年12月24日两个月房租，签收增值税发票，这说明双方合同履行期间富井科技公司均正常使用案涉租赁物，并未提出上述异议。现出现欠付租金纠纷时却反提种种拒付理由，有违诚信，已构成根本违约。2.2016年12月31日，富井科技公司与被上诉人解除案涉房屋租赁合同，又介绍上诉人租赁被上诉人的案涉房屋，如果存在上述问题而无法使用，富井公司的法定代表人又怎会介绍自己女儿所在公司进一步租赁被上诉人案涉房屋。3.被上诉人于2017年7月18日对案涉厂区内地面进行部分维修，并铺设临时通行辅助器材，并未影响上诉人通行，且上诉人与被上诉人同在一个院内，是双方必经之路，被上诉人正是为维护双方利益而进行的道路施工。
宇塘公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的《厂区租赁合同》；2.被告腾退案涉租赁物；3.被告支付原告自2017年4月25日起至判决生效之日止的租金；4.被告支付原告违约金17.5万元。
一审法院认定事实：2016年8月15日，原告与大连富井科技发展有限公司（以下简称富井公司）签订《厂区租赁合同》，约定原告将坐落于大连市甘井子区营城子镇营辉路16号的厂房及办公楼出租给富井公司，租赁期限为五年，自2016年10月8日至2021年10月7日止。租金每年35万元，富井公司应于本合同生效的同时一次性支付半年租金，以后提前一个月交付下半年租金。双方约定合同自双方签订之日起付租金后生效。2016年9月28日，原告交给富井公司钥匙两把，分别为进入厂区大门钥匙和小门钥匙。富井公司随后搬入部分办公用品。2016年10月25日，富井公司向原告交付了半年的租金。同日，被告的法定代表人董蒙为原告出具确认单，确认合同生效日期为2016年10月25日。2016年12月29日，原告为富井公司开具了2016年10月25日至2016年12月24日房租的增值税发票。2016年12月31日，原告与富井公司签订《厂房租赁合同解除协议》，约定，双方于2016年8月15日签订的厂房租赁合同于2016年12月31日解除。同时，因富井公司工商注册登记需要，双方于2016年8月15日另行签订的厂区租赁合同（合同租金为每年5万元），也因上述合同的解除而归于无效。2017年1月1日，原告、富井公司、被告三方签订协议，富井公司将租赁原告厂房因合同解除剩余的租金由被告承继，不需要原告退回。2017年2月17日，原、被告补签了一份《厂区租赁合同》，约定原告将坐落于大连市甘井子区营城子镇营辉路16号的厂房及办公楼出租给被告，租赁期限自2017年1月1日至2021年10月24日，原告已于2017年1月1日将租赁物交付给被告使用。租金每年35万元，双方约定首次支付租金的日期为2017年3月25日，此租金为2017年4月25日至10月24日半年期间的租金，以后被告应提前一个月一次性支付半年租金。2017年3月27日，原告向被告发出《房租催缴通知书》，内容为”贵司租赁我司房屋，按约定，租金应于2017年3月25日支付，现已超期。请贵司于3月31日前支付租金，否则我司有权解除房屋租赁合同”。2017年5月8日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为”鉴于贵司逾期支付2017年4月25日至2017年10月24日的房屋租金，且我公司给予宽限期后，贵司至今未履行，已构成根本违约。特我公司向贵司提出解除合同并要求贵司承担违约责任”。上述两份通知书被告均收到。
一审法院认为，原告于2016年8月15日与富井公司签订了《厂区租赁合同》，合同约定年租金35万元，富井公司应于合同生效的同时一次性支付半年租金，合同自双方签订之日起付租金后生效。富井公司于2016年10月25日支付了半年的租金17．5万元，根据双方约定，合同于2016年10月25日生效。双方之间的租金自2016年10月25日起算。原告于2016年12月29日将2016年10月25日至2016年12月24日的租金发票开具给富井公司。后双方于2016年12月31日解除合同，原告、被告、富井公司于2017年1月1日签订协议，协议约定，富井公司将租赁原告厂房因合同解除剩余的租金由被告承继，不需要原告退回。原、被告于2017年2月17日补签了租期自2017年1月1日至2021年10月24日止的《厂区租赁合同》，并约定首次支付租金的日期为2017年3月25日，此租金为2017年4月25日至10月24日半年期间的租金。根据原告、被告、富井公司三方签订的协议及原、被告签订的《厂区租赁合同》中关于租金的约定，富井公司交付给原告的半年租金应为2016年10月25日至2017年4月25日的租金，原告与富井公司于2016年12月31日解除合同，剩余2017年1月1日至2017年4月25日的租金由被告承继，故被告应于2017年3月25日支付2017年4月25日至2017年10月24日的租金。被告未按约定时间支付租金，原告于2017年3月27日发函催要，被告亦未支付。根据法律规定，被告迟延交付租金，经催告后在合理期限内仍未支付，原告有权解除合同。故对原告主张解除与被告签订的《厂区租赁合同》，一审法院予以支持。关于原告主张被告腾退案涉租赁物一节，原、被告双方合同解除后，被告理应将案涉租赁物返还给原告。故对原告的该节主张，一审法院予以支持。关于原告主张被告支付自2017年4月25日至判决生效之日止的租金（按照年租金35万元计算）一节，依照双方合同约定，被告应于2017年3月25日支付原告2017年4月25日至2017年10月24日的租金，但被告一直未予支付，故对原告的该节主张，一审法院予以支持。关于原告主张被告给付违约金17.5万元一节，原、被告约定，如被告违约没有承租到五年期限提前终止合同，被告应赔偿原告违约金即五年租金的20％，双方关于违约金的约定并不违反法律规定，现原告仅主张五年租金的10％即17.5万元，一审法院予以支持。据此，一审法院判决如下：一、解除原告大连宇塘阀门有限公司与被告大连蒙凯立家具有限公司签订的《厂区租赁合同》。二、被告大连蒙凯立家具有限公司于判决生效之日起10日内将案涉租赁物腾退给原告大连宇塘阀门有限公司。三、被告大连蒙凯立家具有限公司于判决生效之日起10日内给付原告大连宇塘阀门有限公司租金（自2017年4月25日起至判决生效之日止，按照年租金35万元计算）。四、被告大连蒙凯立家具有限公司于判决生效之日起10日内给付原告大连宇塘阀门有限公司违约金17.5万元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17,400元（原告预付），由被告负担，于判决生效之日起10日内给付原告。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。蒙凯立公司提举：证据1.《解除合同通知书的回函》，拟证明该公司及时向宇塘公司反映案涉租赁物存在的问题，欲与宇塘公司协商解决，而宇塘公司不予理睬。宇塘公司主张没有收到该回函，并认为该函只是蒙凯立公司的一个观点，不能作为证据使用。证据2.《水电费催缴函的回函》，拟证明的问题同前。宇塘公司主张没有收到该回函，并认为该函只是蒙凯立公司单方制作的，没有宇塘公司对该回函内容予以认可的证据，不能作为证据使用。宇塘公司提举：证据1.照片4张，拟证明道路维修是为双方利益而为，并没有影响蒙凯立公司正常出行及生产经营问题。蒙凯立公司认为无法看出是维修，挖沟造成车辆无法通行，使蒙凯立公司经营受阻。2.录音整理笔录一份，拟证明蒙凯立公司所述长期供电不能正常使用，其真实原因是电路短路，可以提供送电即可正常使用，并不需要维修。蒙凯立公司认为录音是真实的，但无法看清录制的地点、在场人员身份、哪里的故障，不能作证据使用。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议的焦点是当事人双方签订的《厂区租赁合同》是否具备解除条件。
《中华人民共和国合同法》规定了合同解除有两种方式，一种是约定解除，另一种是法定解除。《厂区租赁合同》没有约定合同解除的条件，《厂区租赁合同》应否解除就应看是否具备了法定解除条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定:当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行,当事人可以解除合同。《厂区租赁合同》第四条约定首次支付租金的日期为2017年3月25日，此租金为2017年4月25日至10月24日半年期间的租金，蒙凯立公司到期没有按约定支付租金，在宇塘公司向其发出《房租催缴通知书》后仍未交纳，具备了法定解除条件。宇塘公司发出《解除合同通知书》符合法律规定，一审法院适用法律正确。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。宇塘公司向蒙凯立公司送达《解除合同通知书》后，蒙凯立公司并没有请求法院确认解除合同的效力，那么自《解除合同通知书》送达到蒙凯立公司之日起案涉《厂区租赁合同》解除。由于宇塘公司没有提举证据证明《解除合同通知书》送达的时间，应以蒙凯立公司作出《解除合同通知书的回函》日即2017年5月16日为送达日。一审判决没有确认合同解除时间欠妥，应予纠正。至于蒙凯立公司提出的该公司接到《房租催缴通知书》时距该通知要求交付的期限只有两天时间，宇塘公司没有给予合理期限的问题，虽然蒙凯立公司接到《房租催缴通知书》的时间距离该通知要求交纳租金的时间只有几天，但距离宇塘公司发出《解除合同通知书》的时间却有一个多月的时间，在这段时间里蒙凯立公司仍可以交纳房租，这段时间也足以蒙凯立公司准备租金，蒙凯立公司该主张不成立。
关于蒙凯立公司应否支付房租的问题。蒙凯立公司主张宇塘公司交付的厂区存在很大的安全隐患，不能确保正常使用。蒙凯立公司在一审提出的诉讼期间及相关回函中提出的问题主要是厂房砖墙破损、没有按约定粉刷墙壁、有的地方漏水、有的门损坏、有的水管和手柄没有安装、电路老化等。首先，在房屋交接时双方应对租赁物进行查验，蒙凯立公司在交接时未对租赁物提出异议，在交接后很长时间内也未对租赁物提出异议，在宇塘公司催交租金后才提出租赁物存在问题，属于怠于行使权利。其次，蒙凯立公司对租赁物提出的问题不属于租赁物主要功能存在问题，属于附属设施的瑕疵，而且属于宇塘公司应给予维修的范围，蒙凯立公司应要求宇塘公司予以维修，不构成拒付房租的理由。至于房租的支付时间及计付期间，案涉《厂区租赁合同》明确约定首次支付租金的日期为2017年3月25日，此租金为2017年4月25日至10月24日半年期间的租金，蒙凯立公司就应按约定在2017年3月25日支付2017年4月25日至10月24日的租金。虽然《厂区租赁合同》明确约定租赁物不能在交付日开始正常运转，租期相应顺延。租期顺延得具备两个条件，一是租赁物确实不能正常运转，另一个是蒙凯立公司要在交付日提出租赁物不能正常运转并得到宇塘公司认可。在双方当事人交接租赁物时，蒙凯立公司并未提出租赁物不能正常运转要求租期相应顺延，尤其是在蒙凯立公司已经实际接手案涉租赁物一段时间的情况下，双方补签《厂区租赁合同》仍约定在2017年3月25日支付2017年4月25日至10月24日的租金，并且如前所述，在诉讼中蒙凯立公司提出的租赁物存在的问题不属于租赁物主要功能问题。因此，租期不能顺延。另外，房屋租赁费的发票、孙洪佳签字的增值税专用发票使用明细表、三方协议、2017年2月17日的《厂区租赁合同》形成了完整的证据链条，可以证明并且蒙凯立公司在上诉状中认也可该公司从富井公司承继的租金，属于2017年1月1日至2017年4月24日的租金。因此，可以认定蒙凯立公司欠付2017年4月25日之后的房租和使用费。由于2017年5月16日起《厂区租赁合同》解除，蒙凯立公司应给付宇塘公司自2017年4月25日起至2017年5月16日按合同约定的全年35万元标准计算的租金、自2017年5月17日起至本判决生效日止参照前述的租金标准计算的使用费。
另，由于宇塘公司没有提举蒙凯立公司逾期支付租金给该公司造成的损失，一审起诉时蒙凯立公司仅欠付半年租金17.5万元，一审判决蒙凯立公司承担与欠付租金同样数额的违约金，违约金标准过高，应予调整，应以欠付的租金和使用费为基数按同期同类中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4362号民事判决第二项；
二、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4362号民事判决第一项为：大连宇塘阀门有限公司与大连蒙凯立家具有限公司签订的《厂区租赁合同》于2017年5月16日起解除；
三、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4362号民事判决第三项为：大连蒙凯立家具有限公司于本判决生效之日起10日内给付大连宇塘阀门有限公司租金及使用费（按合同约定的全年35万元标准计算自2017年4月25日起至2017年5月16日的租金、按合同约定的全年35万元标准计算自2017年5月17日起至本判决生效之日止的使用费）；
四、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4362号民事判决第四项为：大连蒙凯立家具有限公司于本判决生效之日起10日内给付大连宇塘阀门有限公司违约金（其中以17.5万元为基数自2017年3月25日起至本判决确定的租金和使用费给付之日止、以2017年10月25日至本判决生效日的使用费为基数自2017年9月25日起至本判决确定的使用费给付之日止，按同期同类中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；
五、驳回大连宇塘阀门有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17,400元（大连宇塘阀门有限公司预付），由大连蒙凯立家具有限公司负担14,000元，由大连宇塘阀门有限公司负担3400元；二审案件受理费17,400元（大连蒙凯立家具有限公司预付），由大连蒙凯立家具有限公司负担14,000元，由大连宇塘阀门有限公司负担3400元。
本判决为终审判决。
审判长赵虹
审判员张萍萍
审判员陈伟
二〇一七年十一月二十一日
书记员杜玉洁