广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终2610号
上诉人（一审原告）：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：广东省珠海市。
法定代表人：刘广略，董事长。
委托诉讼代理人：林伟杰，广东莱恩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘萌，广东莱恩律师事务所实习律师。
被上诉人（一审被告）：陈韶宁，男，1973年7月23日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
委托诉讼代理人：李恒芳，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周昭瀚，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。
一审第三人：张贤平，男，1972年7月27日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，
一审第三人：珠海市广圣石业有限公司，住所地：广东省珠海市香洲区香工路。
法定代表人：张贤平。
一审第三人：中信银行股份有限公司珠海分行，住所地：广东省珠海市香洲区吉大景山路。
负责人：刘云中，行长。
委托诉讼代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘芹芹，广东晨光律师事务所律师。
上诉人珠海市南福房产开发有限公司（以下简称南福公司）因与被上诉人陈韶宁、一审第三人张贤平、一审第三人珠海市广圣石业有限公司（以下简称广圣公司）、一审第三人中信银行股份有限公司珠海分行（以下简称中信银行珠海分行）商品房销售合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2016)粤0402民初7649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
南福公司的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判解除南福公司与陈韶宁签订的《商品房买卖合同》；3、改判陈韶宁立即腾退南福公司已向其交付的锦园5栋1单元1901房（权证号码：20××26）；4、改判陈韶宁立即协助南福公司注销【粤（2016）珠海市不动产权第0031226号】不动产权登记；5、判令陈韶宁承担本案的全部诉讼费用。
事实和理由如下：一审判决一方面确认南福公司与陈韶宁之间的合同合法有效，认定双方均应全面履行合同，但另一方面不但未确认陈韶宁已自认违约的事实，相反却以“可能性”为由作为裁判依据，因此一审判决严重错误，依法应予纠正。一审查明及双方确认的事实是：南福公司与陈韶宁之间成立商品房买卖合同关系。而一审也认定该商品房买卖合同合法有效，双方均应全面履行。也就是说，本案的审查重点应当是合同当事人是否有履行合同义务以及履行的程度、是否构成违约等。对作为商品房购买人的陈韶宁而言，履行支付购房款的义务无疑是本合同中最为重要的合同责任。而陈韶宁在庭审中已经明确回答法庭没有支付过任何购房款给南福公司，这属于陈韶宁自认对其不利的事实，也是自认违约的事实。但一审法院却无视这一客观事实，相反却对陈韶宁其他毫无事实依据的主张作出认定，甚至以南福公司未能提供相反证据否定陈韶宁的“口头协议”为由，进而确认南福公司与案外人之间存在有关款项的抵顶，并得出驳回南福公司诉讼请求的结论。一审判决这一裁判过程完全脱离法律对证据、事实的认定原则，也违反合同相对性原则。完全是事实不清，证据不足的认定。
一、虽南福公司是专业的房地产开发企业，但作为私企，仍存在不少管理不完善的地方，其中包括出现本案基于熟人关系，在未收到购房款即为陈韶宁申请银行按揭贷款、办理过户手续以及交付房屋的行为，但上述行为无论南福公司有多不专业，也不应成为陈韶宁可以不用按照合同支付购房款的理由。本案的商品房买卖中，陈韶宁经案外人张贤平介绍到南福公司处购买商品房。南福公司因张贤平所在的广圣公司承接了部分业务，故作为熟人介绍的关系户，南福公司轻信了陈韶宁能够及时完成付款这一基本合同义务，南福公司的工作人员也未按足购房流程办理相关手续。但即使一审法院认为南福公司的上述行为有违一般的交易习惯，但目前在客观上是南福公司确实已经依据合同完成了包括交房在内的绝大部分的合同义务，而陈韶宁也是根据双方合同住进了新房，成了纯获利益的一方。相应的，南福公司则是纯获损失的一方。但这一颠覆民事合同平等、公平、公正的基本原则的事实却未能得到一审法院的注意，相反，一审仅仅着眼于所谓的不合理之处，处处代替陈韶宁对其已经获得的利益进行解释。二、陈韶宁提交的证据不足以证明其与张贤平存在真实的借贷关系，一审法院的该项认定是错误的。陈韶宁在一审中提交的两张《转账汇款电子回单》只能证明陈韶宁有汇款给张贤平，但是否为借款？该款是否已经偿还？均是无从考证的事情。而《借款收据》中包括内容以及张贤平的签名捺印的真实性，在张贤平没有出庭接受法庭调查的情况下也根本无法确认，同时也并不排除是陈韶宁配合两张汇款凭证而刻意制作的，南福公司对此证据当然也是不予认可的。但在此情况下，一审判决仍作出支持陈韶宁与张贤平之间的借贷关系成立的认定无疑是荒谬的，更何况陈韶宁与案外人之间的借贷关系是否成立与本案根本没有关联性。需要进一步指出的是：南福公司也仅与张贤平所在的公司有业务往来，与张贤平本人没有合同关系。三、南福公司、陈韶宁与张贤平，或者与张贤平所在的广圣公司之间从未有过任何关于以工程款、借款和购房款相互抵顶的口头协议。1，本案除了陈韶宁的单方的口头陈述外，没有任何直接或间接的证据能够反映各方之间曾存在款项抵顶协议的事实及经过。但一审却以南福公司没有相反证据推翻该陈韶宁的口头陈述为由，进而确认该事实成立，这明显是错误分配举证责任的行为，也是与证据规则相违背的。对于陈韶宁主张的抵顶款项一事，其单方的口头陈述并不具备证据基本的证明效力，在其未能进一步提供其他证据相佐证时，该口头陈述根本没有证明力。此时，依据证据规则，相应的举证不能的不利后果应当由陈韶宁自己承担。但一审恰恰相反，在这种情况下却将举证责任错误分配至南福公司。试问，对于本不存在的事实，南福公司应如何举证？2，南福公司在一审中已经明确是与第三人珠海市广圣石业有限公司（下称“广圣公司”）有工程合作关系，与张贤平无任何经济合同关系。即使张贤平是广圣公司的股东和法定代表人，两者也是相互独立的民事主体。在陈韶宁只是主张与张贤平个人有借贷关系的情况下，一审法院却得出工程款、借款、购房款相互抵顶的结论，这明显有悖于案件各方的基本法律关系。3，南福公司在一审中已经清楚陈述，与广圣公司的工程合作直至2015年初就已经停止，且广圣公司尚欠南福公司工程款（南福公司已经多支付了50多万元工程款，应当返还），该事实足以证明本案不存在南福公司用张贤平或者广圣公司的工程款来抵顶房款的可能性。此外，按照陈韶宁提供的《借款收据》来看，借款时间是2015年12月4日，借款期限是60天，借款金额是80万元。而南福公司与陈韶宁签订的《商品房买卖合同》的时间是2016年1月14日，约定的首付款是1313740元。即在陈韶宁的主张中，存在借款期限未到之际就发生款项抵顶、抵顶的款项数额相差足有513740元等极不合理的情况，此时如果再加上南福公司多支付的50万元工程款，那么是不是应当解释为抵顶的结果是南福公司要倒贴一套房给别人呢？一审对如此清楚的事实不进行审查，甚至不要求陈韶宁给出合理解释，就毫无根据地对陈韶宁声称抵顶一事予以确认。这不仅是对案件事实的错误认定，更是脱离证据以及当事人主张的错误裁判。
综上所述，南福公司已经全部履行了合同义务，而陈韶宁依据合同也得到了全部利益，但却至今分文未付，已构成对合同的根本违约，南福公司依约依法有权单方解除合同，并取回房屋。一审判决认定事实错误，请求二审予以改判，以维护南福公司的合法权益。
陈韶宁二审答辩称：一审法院对陈韶宁与南福公司双方所签订《商品房买卖合同》的性质、目的、交易习惯及履行情况，作了全方面的仔细的审查，同时充分考虑到了双方举证责任的分配原则，在全面审查本案证据的基础上，达到了民事诉讼高度盖然性的证明标准，做到了法官的内心确认。一审判决公正、合理，应当予以维持，恳请二审法院驳回南福公司无理的上诉请求。一、以下事实可以证实陈韶宁的主张：1、从房屋买卖的程序来看，陈韶宁与南福公司已经完成了商品房买卖的全部程序。包括：1）、2016年1月14日，陈韶宁与南福公司签订《商品房买卖合同》；2）、2016年1月20日，陈韶宁在南福公司的安排下与中信银行签订《借款及抵押合同》；3）、2016年2月1日，陈韶宁在南福公司的要求下向南福房产交纳契税；4）、2016年3月7日，南福公司向陈韶宁交付房屋；5）、2016年3月25日，南福公司向珠海市地方税务局交纳陈韶宁所交的契税并开具完税证明；6）、2016年4月15日，陈韶宁与南福公司工作人员杨庆文一同到珠海市不动产登记中心办理不动产权证，所交纳的办证费用是南福公司工作人员刷卡交纳；7）、2016年6月29日，陈韶宁聘请的装修公司入场装修。这里必须指出两个细节：一是南福公司与陈韶宁对接的不是一般的工作人员，而是公司的总经理助理杨庆文，还有公司的两名财务人员。他们不可能对陈韶宁所购房屋的情况不了解，南福公司关于其不专业、管理不完善的说法完全站不住脚，也没有提供任何证据予以证实。南福公司完全可以让这些所谓的不专业的人员到庭，提供相应的证人证言，但是，南福公司并没有提供这方面的任何证据。相反，陈韶宁在一审时，曾经多次电话并到公司现场去找当时接洽的几名工作人员，但是他们不是闭而不见，就是绕道避开陈韶宁，根本不敢面对陈韶宁。二是陈韶宁交纳契税这个环节，南福公司是预收了陈韶宁的契税后，再向地税交纳，这一事实一方面说明公司在款物的收取上是非常谨慎且有固定程序的，另一方面，充分说明不仅总经理助理杨庆文确认，而且公司的财务也是确认陈韶宁已经交纳了全部的首期款（通过工程款抵顶的方式）这一事实的。2、从资金流及财务开票流程来看，陈韶宁已经通过工程款抵顶方式及银行贷款方式，向南福公司交纳了全部购房款：1）、2016年1月14日，签约当日，南福公司即开具了全部首期款的收据；2）、2016年1月26日，南福公司开具了首期款的发票；3）、2016年2月1日，陈韶宁在南福公司的要求下向南福交纳契税；4）、2016年3月22日，南福公司开具了贷款部分的发票；5）、2016年3月25日，南福公司向珠海市地方税务局交纳陈韶宁所交的契税并开具完税证明。本案不仅有南福公司开具的首期款收据，而且还开具了相应的发票。依据《发票管理办法》第四条之规定：发票，是指在购销商品、提供或者接受服务以及从事其他经营活动中，开具、收取的收付款凭证。依据最高人民法院大量的司法案例及审判实践，最高院在江苏南通二建集团有限公司与新疆剑天房地产开发有限公司一案中，曾明确阐述：发票应为合法的收款收据，是经济活动中收付款项的凭证，双方对发票真实性没有异议，持有发票，在诉讼中处于优势证据地位。开具首期款发票这一行为，本身就说明南福公司是确认已经收到了首期购房款这一事实的。3、从《商品房买卖合同》本身的约定来看，陈韶宁所购买的房屋不是直接向南福公司交纳购房款，而是通过工程款抵顶方式交纳首期款：对于卖方南福公司而言，合同最重要最核心的部分是如何约定收到房款，即合同的第六条付款方式及期限，下面分为一次性付款、分期付款、其他方式三个条款。但是，陈韶宁与南福公司的这份合同，对这最重要的一部分约定，居然是全部划掉，没有做出任何约定。这显然不符合一般的买卖房屋的程序。4、从履行情况来看：签订合同，当日即开具收据，后来开具首期款发票，连同后来办理抵押贷款，银行放款后再次开具发票，交纳契税、办理不动产权证、交付房产、收取管理费等一系列事实，都毫无疑义地说明唯一的一个事实：陈韶宁已经交纳了全部购房款项。5、南福公司自认的几个事实：1）、南福公司承认陈韶宁是第三人张贤平介绍来的；2）、南福公司承认南福公司与张贤平的广圣石材公司存在工程关系。6、陈韶宁已经提供了张贤平之间借款合同及转账凭证，足以证实陈韶宁与张贤平之间的借款关系。7、从情理上分析：1）、陈韶宁本人与南福公司完全不认识，张贤平与南福公司也仅仅工程关系，不存在亲戚关系，南福公司如何轻信陈韶宁会付首期款，并且在签约当日即开具收据？甚至在合同中不约定付款方式及期限？2）、陈韶宁所购房屋的首期款金额巨大，高达1313740元，占到了总房款的40%，作为一家专业的房地产公司，在没有收到房款的情况下，就对如此巨大的款项开具发票，并因此产生了纳税义务，这合理吗？3）、南福公司如果发现存在没有收到房款的工作失误，首先应当向陈韶宁主张，但是，在本次诉讼之前，南福公司从未以口头或书面方式向陈韶宁提出过任何主张，这完全不符合常理。4）、从签订合同到提起诉讼，时间长达近9个月，南福公司每个月难道不进行财务核算吗？如此巨大的金额，如果发生错误，早在次月就应当发现，而不会一错再错，直到交房装修入住后再来提起诉讼了？！南福公司不仅是一家专业的房地产商，而且诉讼经验丰富，从裁判文书网上查询已生效的案件，南福公司涉案133宗，其中99%以上的案件是当被告，仅有4宗是作原告。从这些已经结案并生效的文书及执行情况可以看出，南福公司是一家缺乏起码企业诚信的公司。陈韶宁恳请二审法院驳回南福公司的上诉请求，以维护法律的公平公正。
中信银行珠海分行答辩称：我行认为不论谁偿还贷款我方均同意解除抵押。
张贤平、珠海市广圣石业有限公司二审未提交答辩意见。
南福公司向一审法院起诉请求：1、解除南福公司、陈韶宁签订的《商品房买卖合同》并注销粤（2016）珠海市不动产权第03031226号不动产权登记；2、陈韶宁立即腾退锦园5栋1单元1901房（权证号码：20××26）；3、陈韶宁承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：涉案房产由南福公司开发建设。南福公司、陈韶宁双方于2016年1月14日签订《商品房买卖合同》，约定陈韶宁以3263740元的价格向南福公司购买涉案房产。该合同第五条“面积确认及面积误差处理”、第六条“付款方式及期限”、第七条“交付期限”、第十条“规划、设计变更的约定”、第十一条“交接”、第十三条“出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任”、第十五条“关于产权登记的约定”约定详见补充协议。合同第五条约定买受人将商品房预收款直接存入该商品房项目预收款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据。合同第八条“买受人逾期付款的违约责任”约定买受人如未按合同约定时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。双方订立的《<商品房买卖合同>附件》第四条“买卖合同第六条之补充”关于具体付款方式和期限的约定为空白，第五条“买卖合同第七条之补充”关于交付期限的约定为空白。
南福公司于订立上述合同当日向陈韶宁开出数额为1313740元的首期款收据，于同年1月26日向陈韶宁开出相应售房款发票。陈韶宁于同年1月20日向中信银行珠海分行申请按揭贷款195万元，于同年2月1日向南福公司支付涉案房产的契税。南福公司于同年3月22日向陈韶宁开出数额为195万元的售房款发票，于同年3月7日交付涉案房产给陈韶宁。陈韶宁于同年4月15日取得涉案房产的产权登记，珠海市不动产登记中心于4月25日办理涉案房产的抵押登记。
南福公司、陈韶宁双方确认陈韶宁未实际以现金方式支付首期款1313740元。南福公司主张陈韶宁未依约支付首期款，已构成根本违约，应解除合同，故提起本案诉讼。陈韶宁抗辩南福公司作为专业的房地产开发企业不可能在南福公司、陈韶宁双方订立的《商品房买卖合同》中不约定应支付的首期款和期限，根据合同约定可以看出南福公司有一套严谨的收款和开票的程序规定，本案实际情况是张贤平担任法定代表人的广圣公司对南福公司享有工程款债权，而张贤平与陈韶宁之间存在借贷关系，因此，南福公司以首期款抵顶工程款的方式将涉案房产出售给陈韶宁，并开具首期款收据和发票，由于陈韶宁与张贤平是朋友关系，陈韶宁比较相信张贤平，认为只要签订合同、开具发票和办理产权证即无须签订书面的款项抵顶协议，故三方未签订书面的款项抵顶协议。陈韶宁就其上述抗辩意见提供张贤平于2015年12月4日出具的《借款借据》和相应的转账凭证加以证明，《借款借据》载明张贤平于同日向陈韶宁借款80万元，约定借款期限60日。转账凭证显示陈韶宁于同日分别转账30万元、50万元给张贤平。
南福公司对陈韶宁上述抗辩意见不予认可，主张陈韶宁提供的证据只能体现陈韶宁与张贤平之间存在借款关系，与广圣公司无关，亦不能证明南福公司欠付广圣公司工程款及南福公司、陈韶宁及张贤平、广圣公司之间约定以首期款抵顶工程款的事实，南福公司与张贤平之间没有工程合同或合作关系，南福公司与广圣公司在锦园项目开发之初直至2015年初有工程合同关系，双方之间已经完成工程结算，但是具体的工程款尚未结清，南福公司超付工程款约50万元，现无法联系到广圣公司，南福公司尚未通过诉讼等途径主张权利，而且南福公司、陈韶宁于2016年1月14日签订合同，陈韶宁于2015年12月4日出借款项给张贤平，约定借款期限60天，在借款期限尚未届满的情况下，不可能存在陈韶宁陈述的工程款、借款与首期款相互抵顶的事实。南福公司表示之所以在未实际收到首期款的情况下开具收据和发票，是因为广圣公司与南福公司有较好的合作关系，张贤平介绍陈韶宁购买涉案房产，鉴于陈韶宁是南福公司领导的熟人介绍的购房客户，因此南福公司工作人员在为陈韶宁办理相关购房手续时放宽交易条件，轻信其能够履行付款的基本合同义务，工作出现疏忽，没有依足流程而出现上述情况。南福公司未提供证据证明其上述主张。陈韶宁表示至办理完毕产权过户手续期间长达4个月至今，南福公司关于其工作人员疏忽的主张没有依据。
张贤平是广圣公司的股东，出资比例为90%。
经一审法院释明，中信银行珠海分行表示陈韶宁的借款没有逾期情况，信用良好，其暂不提出独立的诉讼请求，将根据本案的审理结果再决定是否另行提起诉讼。
一审法院认为，南福公司、陈韶宁双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。
陈韶宁提供的《借款借据》和相应的转账凭证表现出其与张贤平之间存在借贷关系，一审法院予以确认。本案存在特殊情形，合同及补充协议均未约定具体的购房款支付方式和期限，不符合商品房买卖的交易习惯。南福公司作为专业的房地产开发企业，根据合同约定，其对于售房款的收取和相应收款收据的开具有严谨的程序规定，其在未收到首期款的情况下向陈韶宁开具收款收据和发票，并配合陈韶宁申请银行按揭贷款，办理过户手续，实际交付涉案房产给陈韶宁，其主张工作出现疏忽显然不符合常理。根据合同约定和履行实际，结合南福公司陈述其与广圣公司之间存在工程合同关系，张贤平为广圣公司控股股东和法定代表人，陈韶宁与张贤平存在借贷关系的事实，陈韶宁关于南福公司、陈韶宁与张贤平之间达成首期款、工程款与借款相互抵顶的口头协议具有相当高的可能性，在南福公司未能提供相反证据予以否定的情形下，一审法院予以确认。陈韶宁已通过款项抵顶方式实际履行支付首期款的合同义务，南福公司接受此种履行方式并配合办理后续交易事宜，其诉讼请求依据不充分，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：驳回南福公司的诉讼请求。一审案件受理费45964元，保全费5000元，合计50964元，均由南福公司负担。
二审期间，各方均未提交证据。
经审理查明，陈韶宁与张贤平民间借贷纠纷，一审法院于2016年11月16日作出（2016）粤0402民初3539号《民事判决》，该判决中陈韶宁提出诉讼请求为张贤平归还借款本金2600000元，后陈韶宁以张贤平将对南福公司债权转让方式归还80万元借款为由，撤回其中80万元本金及利息诉请。该判决查明，陈韶宁于2016年2月6日取款120万元现金。本案中，陈韶宁陈述，2016年2月6日取款120万元现金后，向张贤平支付90万元，其中47万元系借款，张贤平出具借条，43万元为支付涉案房屋房款，涉案房屋房款由2015年12月4日借款80万元及利息和上述43万元构成。
另查明，南福公司二审庭审陈述：“我公司疏忽行为是轻易相信陈韶宁可以支付房款。”审问：“你方疏忽轻易相信陈韶宁何时支付房款？”南福公司答：“在产权登记办理或者房屋交付之后的合理时间。”
本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。
本院认为：结合各方当事人在二审期间的诉辩意见分析，本案争议焦点为陈韶宁是否以南福房产公司欠付张贤平工程款抵顶首期房款。本院分析如下：其一、陈韶宁未现金或者转账方式支付首期房款，但南福公司为陈韶宁开具首期款发票，因此南福公司应当对未支付房款则开具发票行为做出合理解释。南福公司对此解释为其疏忽轻易相信陈韶宁可以支付房款，故在未收到首期房款情况下开具房款发票，本院认为，根据南福公司陈述其应当对陈韶宁支付首期房款时间存有预期，但是根据《商品房买卖合同》附件内容显示，对付款时间及金额均空白，既然南福公司对付款时间有预期并要求陈韶宁支付，则应当在《商品房买卖合同》附件予以明确，南福公司上述行为与其陈述明显矛盾。南福公司对《商品房买卖合同》附件真实性不予认可，但该份合同附件加盖南福公司公章及刘广略印鉴，在未提交证据否定该份合同附件真实性情况下，本院对《商品房买卖合同》附件予以采信。其二、根据查明事实显示，在陈韶宁未支付首期房款情况下，南福公司配合陈韶宁申请银行按揭贷款，陈韶宁向南福公司支付办理房地产权证税费，南福公司代其缴纳且协助陈韶宁办理房地产权证，并将涉案房屋交付给陈韶宁，在办理上述事宜过程中，南福公司并未提出任何异议。诚如一审法院所述，南福公司作为专业房地产开发企业，针对售房款及收款收据开具应当有严谨程序规范，在陈韶宁并未支付首期房款情况下，不可能在无任何异议情况下帮助其办理上述事项，南福公司请上述行为确与常理不符。南福公司针对上述行为均解释为疏忽所致，本院认为，作为规范房地产企业针对购房关键步骤不可能多次疏忽犯错，由此可见南福公司并未如实陈述本案事实。其三、陈韶宁针对未付款南福公司开具发票陈述原因为张贤平与其之间存在借款关系，而张贤平持股广圣公司与南福公司有工程合作关系，因此利用借款与工程款相互抵顶方式支付涉案房屋首期房款。本院认为，陈韶宁针对上述行为给予解释具有合理性，一方面南福公司确认与广圣公司之间存有工程合同关系，虽然南福公司与张贤平之间并无直接关系，但基于张贤平为广圣公司法定代表人身份，本院认为南福公司与张贤平之间存有关联；另一方面根据陈韶宁提交证据可以显示陈韶宁与张贤平之间存有借款关系，鉴于陈韶宁与张贤平之间借款关系存在以及张贤平控股的广圣公司与南福公司之间工程合作关系，可以印证陈韶宁主张以工程款和借款相互抵顶事实。南福公司上诉认为抵顶借款并未到期且数额不吻合，以此认为不存在抵顶事实，本院认为，借款约定归还时间与实际归还时间不一致属于出借人与借款人之间约定，不能以借款人未到期归还借款而否认还款行为。既然已经用借款抵顶房款，数额不一致应当由陈韶宁与张贤平结算，至于陈韶宁与张贤平之间民间借贷关系并非本案审查范畴，因此南福公司主张借款未到期及数额不吻合均不足以否定工程款及借款相互抵顶房款之事实。综上，南福公司对陈韶宁未支付首期房款即其出具发票、配合办理房屋按揭贷款手续、办理房地产权证、交付房屋等事实无法做出合理解释，而陈韶宁主张工程款与借款相互抵顶有南福公司与广圣公司存有工程合同关系以及陈韶宁与张贤平之间存有借款关系予以印证，根据优势证据原则，本院采信陈韶宁主张。陈韶宁通过工程款与借款相互抵顶方式支付首期款，依约履行《商品房买卖合同》支付购房款义务，南福公司接受此种履约方式并且配合办理后续相关交易事宜，因此陈韶宁并未存有违约行为，南福公司请求解除《商品房买卖合同》并注销不动产登记及腾退涉案房屋请求，理据不足，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人南福公司上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费人民币45964元，由上诉人南福公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 朱 玮
二〇一七年十月三十日
书记员 程 敏