湖南省龙山县人民法院
行 政 判 决 书
（2013）龙行初字第55号
原告姚秀平，女，1966年4月2日出生，土家族。
委托代理人彭斌，男，湖南喳哂呔律师事务所律师。
被告龙山县房地产管理局。住所地龙山县民安街道办事处长沙路东端。
法定代表人向华，男，该局局长。
委托代理人文峰，男，龙山县正方法律服务所法律工作者。
原告姚秀平不服龙山县房地产管理局2012年7月27日作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书，于2013年11月13日向本院提起行政诉讼。本院受理后，于2013年11月19日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年1月10日公开开庭审理了本案。原告姚秀平及其委托代理人彭斌，被告龙山县房地产管理局的委托代理人文峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告龙山县房地产管理局2012年7月27日作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书，认为被告龙山县房地产管理局在没有登记申请书、申请人的身份证明及未收回房屋他项权证的情况下，仅凭银行的还款结清证明为姚秀平办理注销房屋抵押登记手续，属办理业务时收集资料不齐，审查注销抵押登记资料存在瑕疵，因此集体研究决定：撤销龙房权证民私有字第000154**号房屋抵押注销登记，抵押权自2006年12月6日生效。被告龙山县房地产管理局于2013年11月27日向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、建行撤销错误注销抵押登记申请书一份、委托书一份、抵押承诺书一份、抵押人安置声明一份、承诺书一份、结婚证一份、结婚证一份、常住人口登记卡一份、房地产抵押合同一份、个人住房最高额抵押贷款合同一份、房屋他项权证一份、中国建设银行个人住房最高额抵押贷款支用单一份、个人贷款支用凭证一份，拟证明龙山县房地产管理局作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书实体合法；2、2012年6月2日申请书一份、立案审批表一份、受理案件告知书三份、龙房法字（2012）002号行政处理决定书一份、送达回证三份、送达证据二份，拟证明被告作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书程序合法；3、《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》一份、《最高人民法院关于房地产管理机关能否撤销错误的注销抵押物登记行为问题的批复》一份，拟证明被告作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书所适用的法律依据。原告对被告提供的证据质证认为，证据1是建行向被告提交的申请材料，不是被告作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书的证据，不能作为本案的有效证据使用；证据2的三份告知书，建行和贾高富的告知原告不知情，原告收到了告知书，并进行了答复，应由法院管辖，不应由被告管辖，关于龙房法字（2012）002号行政处理决定书，现已提起行政诉讼，不予质证。
原告诉称，原告合法拥有位于龙山县民安镇民族路南端的私宅一栋，土地使用证为龙国用（99）字第1591号，房屋所有权证为龙房权证民私有字第000154**号。2006年11月贾高富到建行贷款，原告同意用房产作抵押。贾高富于2009年3月偿还了建行的70万元贷款，并于2009年4月27日在被告龙山县房地产管理局办理了抵押注销登记。2011年3月，在龙山县建行诉贾高富金融借款合同纠纷一案中，龙山县建行将原告列为被告，原告才得知贾高富在办理抵押注销登记后又于2009年8月向建行另贷了一笔款项。原告与贾高富于2002年12月24日在龙山县人民法院调解离婚，原告对该笔贷款不知情，且在民事庭审中原告向法院提交了抵押注销登记证明，以主张原告对贾高富于2009年8月10日在建行的贷款不再承担法律责任。在这种情况下，迫于龙山县建行的压力，被告为开脱自己的责任，擅自作出了龙房法字（2011）1号行政处理决定书，撤销了原告的抵押注销登记。2011年12月20日原告依法向法院提起行政诉讼，法院于2012年4月15日作出（2012）龙行初字第3号行政判决书，撤销了被告龙房法字（2011）1号行政处理决定书。被告龙山县房地产管理局既没有上诉，也没有申请抗诉，而是以相同的事实和理由又作出了同样的行政处理决定，即被告于2012年7月27日作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书，严重损害了原告的合法权益，请人民法院依法撤销被告于2012年7月27日所作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书，并由被告承担本案的诉讼费用。原告为证明自己的主张，向本院提供了身份证复印件一份、注销抵押登记手续一份、龙房法字（2011）001号行政处理决定书一份、行政判决书一份、龙房法字（2012）002号行政处理决定书一份，拟证明被告作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书违法。被告龙山县房地产管理局质证认为，龙房法字（2012）002号行政处理决定书是经房地产管理局领导集体研究决定的，办理注销抵押登记时没有收回他项权证，程序明显有瑕疵。
被告龙山县房地产管理局口头辩称，一、原告的起诉超过了起诉期限，我方于2012年7月27日作出决定书，当天进行了送达，在送达时明确告知了原告的权利义务，原告于2013年11月13日起诉超过了诉讼期限；二、原告的起诉理由主要是被告作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书是基于法院撤销的决定书重复作出的决定，该决定是符合法律规定的，人民法院撤销龙房法字（2011）1号行政处理决定书的理由是程序违法；三、被告作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书程序合法、适用法律正确，请法院依法维持。
经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：原告方提供的证据和被告方提供的证据1、2、3与本案的事实均具有关联性，且来源真实、合法，为本案的有效证据，予以确认。
经审理查明，2001年1月12日原告姚秀平位于龙山县民安街道办事处民族路南段七层房屋在龙山县房地产管理局申请办理了初始登记，产权证号为龙房权证民私有字第000154**号。2006年12月6日贾高富向中国建设银行股份有限公司龙山支行（以下简称龙山建行）申请贷款个人住房最高额抵押贷款80万，期限5年，以姚秀平所有七层房屋作抵押。同日贾高富与龙山建行签订《房地产抵押合同》，贾高富与姚秀平同意以龙房权证民私有字第000154**号所列房地产抵押借款70万元，抵押贷款期限自2006年12月6日至2011年12月6日止，贾高富、姚秀平应在抵押期届满，将上述贷款金额连同利息偿还给龙山建行，贾高富、姚秀平和龙山建行向龙山县房地产管理局申请注销登记。同日龙山县房地产管理局为龙山建行颁发了龙房民国有他字第00001699号房屋他项权证。12月19日贾高富与龙山建行签订《个人住房最高额抵押贷款合同》，合同约定：龙山建行向贾高富提供最高额抵押额度为人民币70万元，贷款额度有效期间五年，自2006年12月19日至2011年12月18日，贾高富同意以位于龙山县民安街道办事处民族路南段七层房屋为2006年12月19日至2011年12月18日期间因龙山建行连续发放贷款而形成的一系列债权，最高额为70万元，在上述期间内龙山建行经审查同意后可以连续地、循环地向贾高富提供贷款，龙山建行在上述债权最高额内对贾高富因发放贷款而形成的债权均提供抵押担保，而不论次数和每次的金额，也不论龙山建行单笔债务的履行期限届满日是否超过有效期间。中国建设银行股份有限公司龙山县支行于12月21日将70万元汇入贾高富的龙山建行账户。还款后贾高富于2007年11月28日贾高富从龙山建行支用60万元，贾高富将上一年度的贷款偿还后又于2008年10月31日贾高富从龙山建行支用70万元，贾高富将上一年度的贷款偿还后又于2009年8月10日从龙山建行支用70万元，该笔贷款循环使用。2009年3月17日贾高富向龙山建行还款70万元，出具了结清证明一份，证明贾高富偿还了2008年10月31日的贷款。2009年4月27日龙山县房地产管理局为姚秀平办理了抵押注销登记。2011年10月12日龙山建行向龙山县房地产管理局提交撤销错误注销抵押登记申请书，请求龙山县房地产管理局依法撤销其注销抵押登记行为。2011年10月26日龙山县房地产管理局作出龙房法字（2011）001号行政处理决定书，撤销了龙房权证民私有字第000154**号房屋抵押注销登记，抵押权自2006年12月6日生效。原告姚秀平不服龙山县房地产管理局作出的龙房法字（2011）001号行政处理决定书，于2012年1月12日向法院提起行政诉讼，龙山县人民法院于2012年4月5日作出（2012）龙行初字第3号行政判决书，以龙山县房地产管理局违反法定程序为由，撤销了龙山县房地产管理局作出的龙房法字（2011）001号行政处理决定书。判决作出后均未提起上诉。2012年6月2日龙山建行再次向龙山县房地产管理局提交撤销错误注销抵押登记申请书，要求依法撤销其错误注销抵押登记行为、恢复抵押登记。2012年7月27日龙山县房地产管理局作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书，撤销了龙房权证民私有字第000154**号房屋抵押注销登记，抵押权自2006年12月6日生效。该决定书于7月28日后送达给姚秀平、贾高富、龙山建行，原告姚秀平不服该决定向法院提起了诉讼。
本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告的起诉是否超过诉讼时效；2、龙山县房地产管理局作出行政处理决定的行为是否是重复行政行为；3、龙山县房地产管理局作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书是否合法。
焦点一，关于原告的起诉是否超过诉讼时效的问题。龙山县房地产管理局于2012年7月27日作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书，决定书中明确告知原告，如不服决定可在三个月内向人民法院提起诉讼。原告于2012年10月26日向本院提交了行政起诉状，已注明待民事案件争议解决后再立案，其诉讼时效没有超过。
焦点二，关于龙山县房地产管理局作出行政处理决定的行为是否是重复行政行为问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第五十五条规定，人民法院判决被告重新作出具体行政行为的，被告不得以同一事实和理由作出与原具体行政行为基本相同的具体行政行为。同时《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十四条第二款规定，人民法院违反法定程序为由，判决撤销被诉具体行政行为的，行政机关重新作出具体行政行为不受行政诉讼法第五十五条规定的限制。龙山县人民法院（2012）龙行初字第3号行政判决书是以龙山县房地产管理局作出龙房法字（2011）001号行政处理决定违法法定程序为由将该决定撤销的，因此，虽然龙山县房地产管理局作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书与龙房法字（2011）001号行政处理决定书基本相同，但并不违法。
焦点三，龙山县房地产管理局于2012年7月27日作出龙房法字（2012）002号行政处理决定书，该决定书所列相对人为姚秀平，但被告龙山县房地产管理局的这项具体行政行为涉及到姚秀平、贾高富、龙山建行的利益，被告作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书未列全相对人，主体不合法，因此，龙山县房地产管理局作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书应予以撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第3目之规定，判决如下：
一、撤销龙山县房地产管理局于2012年7月27日作出的龙房法字（2012）002号行政处理决定书；
二、责令龙山县房地产管理局在60日内重新作出具体行政行为。
案件受理费100元，由被告龙山县房地产管理局承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。
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审 判 长 杨庭洪
人民陪审员 李洪珍
人民陪审员 向本恒
二〇一四年一月二十三日
代理书记员 刘江蓉
附法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
（二）具体行政行为有下列情形之一的，判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为：
1、主要证据不足的；
2、适用法律、法规错误的；
3、违反法定程序的；
4、超越职权的；
5、滥用职权的。
（三）被告不履行或者拖延履行法定职责的，判决其在一定期限内履行。
（四）行政处罚显示公正的，可以判决变更。