山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）济民一终字第826号
上诉人（原审原告）曲欣然，男，1955年6月28日出生，汉族，济南益东纸制品有限公司干部，住济南市。
上诉人（原审被告）山东嘉恒房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人柳玉荣，董事长。
委托代理人王磊，男，1980年12月7日出生，汉族，山东嘉恒房地产开发有限公司职员。
上诉人曲欣然与上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司（以下简称嘉恒公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服济南市历城区人民法院（2009）历城民商初字第2669号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年10月21日公开开庭审理了本案。上诉人曲欣然，上诉人嘉恒公司的委托代理人王磊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原审法院认定：曲欣然（买受人）与嘉恒公司（出卖人）于2003年3月13日签订了商品房买卖合同。合同约定：第三条、买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第二层2709、2080、2081号房。该商品房的用途为商业，建筑面积为25.18平方米，其中，套内面积12.92平方米，公共部位与公共房屋分摊建筑面积12.26平方米（有关公共部位与公共房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8442元，总金额212570元整。第六条、付款方式及期限：买受人自签订合同之日付清全部房款212570元。第八条、交付期限：出卖人应当在2003年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十三条、出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第1种方式处理：1、出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、水电自房屋交付之日正常使用；2、电梯自房屋交付之日正常使用；3、中央空调、消防设施自房屋交付之日正常使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、协商解决、协商不成按本合同第九条执行。第十九条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下述第1种方式解决：1、提交济南市仲裁委员会仲裁。2、依法向人民法院起诉。原告购买的商品房系商铺，在嘉恒大厦的二楼裙楼内，原告起诉时该楼层一直在装修、改造。该大厦的一、二、三层原设计为商场，中间设计有上下扶手电梯四部，及步行楼梯。后被告将涉案房屋的四部自动扶手电梯改为四部升降电梯，未在中央建设步行楼梯，但有其他楼梯可供通行。2003年3月13日曲欣然与嘉恒签订租赁合同书1份，曲欣然将上述房屋租赁给嘉恒公司，每年租金为房屋总成交价的8%。租赁期限为10年，自2003年3月1日至2013年3月1日。2006年11月13日，曲欣然作为申请人，嘉恒公司作为被申请人就本案第一、二项诉讼请求向济南市仲裁委申请仲裁，济南市仲裁委认为：仲裁时效的起算应自申请人知道或应知道其权利被侵害之日起计算。2003年3月13日，被申请人将房屋交付给申请人，该事实在本会已生效的裁决书中已确认。房屋交付时，双方当事人应当对所交付的房屋进行验收，并办理房屋交接手续。房屋交付时，如有不符合合同约定的情形，申请人应当知道其权利受到侵害，仲裁时效应自2003年3月13日房屋交付时起算。根据有关法律规定，仲裁时效为二年，而申请人于2006年11月13日提出仲裁请求，已超仲裁时效。2007年7月6日，济南市仲裁委作出（2006）济仲裁字第367号裁决：对申请人曲欣然的仲裁请求不予支持。曲欣然不服，于2007年12月19日向济南市中级人民法院提起诉讼，要求撤销（2006）济仲裁字第367号裁决书。济南市中级人民法院认为：嘉恒公司在（2006）济仲裁字第367号案件中隐瞒了其已将该争议房屋产权办理至案外人名下的事实及相关证据，而该证据足以影响本案公正裁决，申请人曲欣然申请撤销济南仲裁委员会（2006）济仲裁字第367号裁决的理由属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的撤销仲裁裁决的法定情形之一，依法应予支持。2008年2月19日，济南市中级人民法院作出（2007）济中立初字第26号民事裁定：撤销济南仲裁委员会（2006）济仲裁字第367号裁决。为此，曲欣然诉来原审法院要求一、判令嘉恒公司履行000358号商品房买卖合同第十三条承诺，将曲欣然所购商品房的四部自动扶手电梯设备限期符合双方约定（附件三）的标准；并向曲欣然赔偿双倍设备差价1.6万元。二、判令嘉恒公司履行000358号商品房买卖合同第十四条承诺，将该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套限期达到使用条件；并按合同向曲欣然支付违约金8.9万元。三、判令嘉恒公司限期恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯。另查明，曲欣然第三项诉讼请求未经仲裁委仲裁，在首次开庭前，嘉恒房地产公司未提出异议，第二次庭审时提出该项诉讼请求未经仲裁，请求法院依法驳回。
原审法院认为：曲欣然、嘉恒公司双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定履行合同确定的义务，嘉恒公司未按照合同约定建设4部自动扶手电梯，并在未经有关部门批准的情况下改变楼房设计，未在一至三层中间建设步行楼梯，属于变更合同的内容，但该变更没有得到曲欣然的同意，因此属于违约行为。嘉恒公司应承担违约责任。鉴于该楼房的改造已经完成，嘉恒公司重新建设自动扶手电梯和步行楼梯，已不现实。曲欣然要求嘉恒公司将所购商品房的四部自动扶手电梯设备限期建设到符合双方约定（附件三）的标准，并恢复已拆除的大堂一层至二层楼梯的诉讼请求，不予支持。虽然嘉恒公司没有按合同要求建设手扶自动电梯和步行楼梯，但上述房屋嘉恒司已经返租使用，而且还有其他电梯和楼梯供涉案商铺使用。因此从有利于生产、生活，减少损失考虑。嘉恒公司可以以赔偿损失的方式承担违约责任。根据曲欣然、嘉恒公司合同第十三条的规定，出卖人应赔偿双倍的装饰、设备差价。因双方对设备差价约定的内容解释不一，曲欣然主张的1.6万元，系其根据自行咨询的电梯价格，按其购买的商铺面积在三层楼的面积中所占比例计算出的。庭审中，嘉恒公司也未向法院提供四部自动扶手电梯的价格。原审法院认为，电梯的价格因所设楼层的高度、坡度、用途和客户的需求不同，而有所差别，没有统一的标准，可供参考。双方的上述约定，是对出卖人违约的处罚，该条款的实质是要求嘉恒公司承担的违约金。违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅。虽然嘉恒公司提出合同第十三条的约定过高，原审法院认为，对违约金的调整应以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行的程度，当事人的过错，预期利益等多种因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合考虑。曲欣然要求嘉恒公司支付1.6万元的设备赔偿款，予以支持。曲欣然主张嘉恒公司还违反了合同第十四条的规定，没有在交房时达到水电、电梯、中央空调、消防设施正常使用。原审法院认为，从曲欣然提交的照片看，嘉恒公司交付的商铺，正在装修状态，没有达到正常使用的情况。曲欣然、嘉恒公司签订买卖房屋合同后的同日又签订了房屋租赁合同，曲欣然于2003年3月1日买卖合同约定的交房之日起将房屋租赁给嘉恒公司，至2013年3月1日止，因曲欣然、嘉恒公司未对房屋进行实际交接，而且嘉恒公司现租赁曲欣然的房屋使用，因此曲欣然要求嘉恒公司履行合同第十四条的约定，条件未成就。曲欣然可在嘉恒公司租赁期满交房之日要求嘉恒公司履行上述合同约定内容。对曲欣然第二项诉讼请求不予支持。曲欣然主张2009年11月发现嘉恒公司将嘉恒大厦一至二层大堂楼梯私自改造，嘉恒公司对改造楼梯无异议，对拆除楼梯的时间不予认可，主张是2007年7月将楼梯拆除的，认为曲欣然的主张已超过诉讼时效，并且曲欣然的该项诉讼请求未经过仲裁，请求法院依法驳回曲欣然的诉讼请求，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议的，另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院继续审理。对曲欣然的第三项诉讼请求，应予审理。曲欣然、嘉恒公司签订房屋买卖合同同日签订了房屋租赁合同，由嘉恒公司租赁曲欣然房屋，双方并没有进行房屋交接，嘉恒公司未提供证据证实实际拆除楼梯的时间，因嘉恒公司的违约行为，系一直持续进行的，因此，曲欣然的起诉没有超出诉讼时效。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，《中华人民共和国仲裁法》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十六条，判决：一、限被告山东嘉恒房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告曲欣然设备差价款16000元。二、驳回原告曲欣然的其他诉讼请求。案件受理费2400元，原告曲欣然负担2034元，被告嘉恒公司负担366元。
上诉人曲欣然不服原审判决上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。理由：一、曲欣然购买的房屋建筑面积总共为25.18平方米，公共部位与公摊面积为12.26平方米，嘉恒公司将近总建筑面积的一半作为公摊面积。曲欣然在一审庭审时提交的证据可以证明：商铺2079至2081铺位正对大堂步行楼梯和自动手扶电梯，嘉恒公司将步行楼梯和自动扶手电梯拆除、封堵后，步行楼梯及扶手电梯占用的面积即变成非公共部位，实际已由嘉恒公司侵占。由于没有了自动扶手电梯和大堂步行楼梯，曲欣然购买的商铺成为毫无使用价值的地段，不仅不能用于商业，连办公、居住都不可能，如果转让，一文不值。根据双方签订的商品房买卖合同第十八条约定，买受人的房屋仅作商业使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，除本合同及附件另有规定外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公共房屋分摊面积承担义务。出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。嘉恒公司的行为已构成违约，因此曲欣然请求判令嘉恒公司将已拆除的四部自动扶手电梯和步行楼梯恢复原样。二、曲欣然请求法院判令嘉恒公司赔偿双倍差价1.6万元，并不代表曲欣然放弃要求嘉恒公司按照合同第十四条约定恢复四部扶手电梯。四部扶手电梯的双倍差价远远超过1.6万元。三、原审所谓的曲欣然起诉时，该楼层一直在装修、改造，不符合事实。曲欣然提供的嘉恒商务大厦房地产估价报告证明，第二层早已装修完毕，已经符合开办商场的条件，根本不需要改造。曲欣然起诉前第二层曾抵押给银行，在嘉恒公司提交房管局的保证书和商铺已出售统计表中显示，一至二层还有十几户商铺没有清理，所以无法自己单独使用。曲欣然起诉时，嘉恒公司正在封堵一至二层大堂自动扶手电梯和步行楼梯的井口。曲欣然向法庭提交的八张照片，其中四张是在2006年拍摄，另外四张是起诉前拍摄，后拍摄的照片除了显示二层正在封堵井口的施工外，其他场景没有改变，而前四张照片显示，步行楼梯没有拆除，也就是说，嘉恒公司拆除一至二层大堂电梯和步行楼梯，封堵井口的行为是故意破坏二层公共设施和故意侵占公共使用面积的行为。四、依据合同约定，拆除步行楼梯和没有安装自动扶手电梯是两个不同的行为，前者是在嘉恒公司租赁曲欣然房屋过程中，私自拆除已经可以使用的步行楼梯行为。曲欣然与嘉恒公司的此项纠纷已经不是商品房买卖合同纠纷，而是房屋租赁合同纠纷，该案审理时，租赁合同纠纷案同时审理，曲欣然曾请求合并审理，法庭却不予以采纳。五、原审法院认为嘉恒公司未按照合同约定建设四部自动扶手电梯，并在未经有关部门批准的情况下改变楼房的设计，未在一至三层中间建设步行楼梯，属于变更合同的内容，认定事实错误。嘉恒公司趁人之危，在房屋租赁期间偷偷拆除楼梯，已经构成违约，而不是变更合同的行为。综上，请求二审法院依法查明事实，撤销原审判决或依法改判支持曲欣然的诉讼请求。
上诉人嘉恒公司不服原审判决上诉称：一审判决认定嘉恒公司没有按照合同要求建设自动扶手电梯和步行楼梯与事实不符。嘉恒公司已将房屋返租使用，且还有其他电梯和楼梯供涉案商铺使用。在原审庭审期间，嘉恒公司已陪同审判人员前往现场实地勘验，涉案房屋可以使用已开通的三部自动升降电梯，且在房屋北侧、西侧、东侧均有步行楼梯可以通行，并未妨碍涉案房产的生活、生产，反而方便了生产、生活。因此，嘉恒公司不应承担任何赔偿责任。请求二审法院依法撤销原审判决，驳回曲欣然的诉讼请求。
经审理本院认定，原审判决认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，1、济南仲裁委员会于2005年9月13日受理了曲欣然的书面仲裁申请，并于2006年6月26日作出（2005）济仲裁字第436号裁决书，裁决嘉恒公司协助曲欣然办理涉案房产的房产证及土地使用证。该裁决书认定：曲欣然于2003年3月13日向嘉恒公司支付了购房款21.2570万元。嘉恒公司于同日向曲欣然交付了房屋。嘉恒公司已向曲欣然支付了2003年3月1日至2006年3月1日的租金42627元。该裁决现已生效。2、原审卷宗2010年6月17日开庭笔录载明：“审：你的第一项诉讼请求计算依据是什么？原：被告应安装的自动扶手电梯属于该建筑的公共设备，所以原告所依据的赔偿标的数额根据大厦二层的面积的比例，计算公式是根据嘉恒房产开发公司一、二层房地产评估报告及奥的斯资料计算，自动扶手电梯价值200万元，按合同约定双倍赔偿是400万元，用总面积除以我方面积乘以400万元，计16000元，并要求被告安装电梯，总面积不清楚，大约几千平方米。”3、原审卷宗第七十九页曲欣然提交的《山东嘉恒房地产开发有限公司所属高新区华龙路1825号嘉恒商务大厦地下一至三层全部及地上一至二层部分房地产估价报告》（以下简称嘉恒房地产评估报告）载明：估价对象地下一至三层部分，室内为水泥地面，墙刮腻子刷乳胶漆；地上一至二层部分，室内为大理石地面及路踢脚线，墙腻子刷乳胶漆，包窗口，天棚铝龙骨、石膏板吊顶，栅栏灯格。内部设有麦克维尔（武汉）中央空调系统，消防自动报警系统、喷淋系统、自动灭火系统，安装六部OTIS电梯。4、嘉恒公司提交由济南方达房产测绘鉴定中心绘制的涉案房屋所在的房屋分层分户平面图，该平面图显示打印日期为2009年6月9日，有效期限至2010年5月。曲欣然对此不予认可，称该图纸变更时未向其告知，与房屋买卖合同中的图纸不符，没有水电、中央空调及楼梯。5、嘉恒公司称涉案房屋内的水、电、空调、消防设施在房屋交付时就有，且水电一直通着，曲欣然本案的诉讼请求均属于公共设施，曲欣然无权单独要求赔偿。
二审中，本院对涉案现场进行勘验，1、涉案房屋通过大楼外侧的楼梯（曲欣然主张该楼梯由原图纸中的窗户改造而成）可直接进入，现场已没有房屋买卖合同中图纸显示的步行楼梯或自动扶手电梯。2、涉案房屋有照明，屋顶有消防喷淋，涉案房屋东邻青苹果绘画艺术中心租赁范围的东北角有洗手间、水龙头，涉案房屋内有两个灭火器，南边通道被反锁（原因不明），在青苹果绘画艺术中心租赁的范围内有中央空调出风口，曲欣然的房屋内没有中央空调出风口。嘉恒公司称涉案房屋处于整层开放式的空间内，中央空调并没有针对哪一个铺位，青苹果绘画艺术中心租赁范围内的空调出风口属于整层业主共用，任何一方将空调出风口圈襟在自己范围内或破坏过去的中央空调出风口，都属于侵权责任纠纷。曲欣然称电只有照明，没有插座，不能正常使用，供水设备的位置与房屋买卖合同中图纸标识的位置不一致，无法勘验，现场勘验的空调部分不在其所购房屋内，与本案无关，消防喷淋系统没有验收合格证明及2014年消防检查验收证明。
本院认为：本案的争议焦点有三，一、曲欣然要求嘉恒公司按照商品房买卖合同第十三条约定，将所购商品房的四部自动扶手电梯设备限期建设成符合双方约定（附件三）的标准，并赔偿双倍差价1.6万元的请求是否应予支持；二、曲欣然要求嘉恒公司按照商品房买卖合同第十四条约定，将该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套限期达到使用条件，并支付违约金的请求是否应予支持；三、曲欣然要求嘉恒公司恢复已拆除的大堂一层至二层楼梯的请求是否应予支持。
关于焦点一，曲欣然与嘉恒公司之间签订房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，嘉恒公司应按照双方签订的房屋买卖合同约定的标准，向曲欣然交付房屋。双方签订的房屋买卖合同第十三条的内容为出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。约定出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。现嘉恒公司认可其未按合同第十三条约定安装自动扶手电梯，应承担违约责任。由于该楼房已改造完毕，安装自动扶手电梯已不可能，嘉恒公司只能向曲欣然赔偿双倍的设备差价，曲欣然主张双倍设备差价为1.6万元，并在庭审中明确了计算方法，原审判决嘉恒公司赔偿曲欣然双倍设备差价1.6万元并无不当，本院予以确认。曲欣然在二审中要求更多的损失，属新增加的请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第156条的规定，曲欣然对自动扶手电梯双倍差价数额请求的变更系二审中新增加的诉讼请求，二审不予审理。嘉恒公司主张有其他电梯可供通行，并未影响曲欣然的生活、生产，故不应该承担违约责任。该理由不能对抗其已违反双方签订的房屋买卖合同约定的事实，本院不予支持。
关于焦点二、双方签订的房屋买卖合同第十四约定，1、水电自房屋交付之日正常使用；2、电梯自房屋交付之日正常使用；3、中央空调、消防设施自房屋交付之日正常使用。由于曲欣然已要求嘉恒公司承担未安装自动扶手电梯双倍差价的违约责任，故其再要求嘉恒公司承担迟延履行电梯交付的违约责任，本院不予支持。嘉恒公司主张涉案房屋有水、电、中央空调及消防设施，该主张与曲欣然提交的嘉恒房地产评估报告载明的内容及本院现场勘验所见的涉案房屋所在楼层有水、电、中央空调及消防喷淋等设施相一致。虽然曲欣然主张涉案房屋存在供水设备与房屋买卖合同中图纸标识的位置不一致、中央空调不在其所购房屋内、消防喷淋系统没有验收合格证明及2014年消防检查验收证明等问题，本院认为，嘉恒公司于2003年3月13日向曲欣然交付了房屋，曲欣然也已将该房屋返租给嘉恒公司使用并收取了租金，该房产系开放的商业用房，其中的水、电梯、中央空调、消防设施等均为公共设施。至于公共设施在交付时是否达到合同约定的交付条件，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条：“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验。”第一百五十八条第二款：“当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条第一款“合同法第一百五十八条规定的检验期间、合理期间、两年期间经过后，买受人主张标的物的数量或者质量不符合约定的，人民法院不予支持。”的规定，即便曲欣然已将房产返租给嘉恒公司使用，亦不妨碍其对房屋的公共设施的运行情况进行相关检验，并在合理期间提出异议，且曲欣然于2005年向济南仲裁委员会提起申请，要求嘉恒公司按照房屋买卖合同约定协助其办理房产证及土地使用权变更登记时，未对房屋质量问题提起异议，曲欣然于房屋交付两年之后提出异议，本院不予支持。
关于焦点三，由于嘉恒公司拆除楼梯的行为发生于房屋交付之后，即便存在侵害广大业主共有权的可能，亦属于建筑物区分所有权的范畴，与本案房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，故曲欣然要求嘉恒公司恢复已经拆除的大堂一层至二层楼梯的请求，本案不予处理。综上，曲欣然的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4800元，由上诉人曲欣然负担2400元，上诉人山东嘉恒房地产开发有限公司负担2400元。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙红岩
审 判 员 翟 勇
代理审判员 何菊红
二〇一四年十月三十日
书 记 员 白 雪