安徽省铜陵市铜官山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜官民二初字第01142号
原告：铜陵新华书店有限公司，住所地本市。
法定代表人：沙文胜，该公司总经理。
委托代理人：陈伟，该公司员工。
委托代理人：章建国，安徽景旺律师事务所律师。
被告：铜陵市铜官山区天天创汽车装潢美容店，住所地本市。
经营者：周树青，男。
委托代理人：金春，安徽宪达律师事务所律师。
原告铜陵新华书店有限公司（以下简称新华书店）与被告铜陵市铜官山区天天创汽车装潢美容店（以下简称天天创汽车美容店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月31日立案受理，依法由审判员方贝贝适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新华书店委托代理人陈伟、章建国，被告天天创汽车美容店经营者周树青及委托代理人金春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新华书店诉称：原被告于2014年5月28日签订《房屋租赁合同》，原告将位于铜陵市石城大道617号新华书店综合楼一层房屋出租给被告用于经营洗车、车辆装潢、餐饮。合同履行中。被告擅自将所租赁的房屋一层部分分割进行转租，违反了合同约定。同时，截止起诉之日，被告已经拖欠2015年6至8月3个月房租5万元，也构成违约。请求判决解除原被告双方于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》；判令被告交还房屋，并保证房屋及室内装修和设备完好，否则承担赔偿责任；判令被告支付拖欠房租5万元；判令被告支付拖欠水电费4000元；请求判令被告支付违约金10万元；本案诉讼费用由被告承担。
被告天天创汽车美容店在庭审中辩称：1.原告要求解除双方签订的房屋租赁合同无事实及法律依据，被告与铜陵宝山公司关于本案租赁房屋还有一份房屋租赁合同，宝山公司与原告的房屋租赁合同尚在租赁期间，原告一房两租，违反法律规定，原告主张拖欠房租、水电费以及被告转租，无事实依据，即使被告存在违约，也应当由宝山公司主张权利，而不应由原告主张；2.原告与被告就本案租赁房屋，先后于2014年5月28日及5月29日分别签订房屋租赁合同，被告认为因为之前原告与宝山公司之间房屋租赁合同未解除，故原告与被告签订的上述两份房屋租赁合同均为无效合同，原告与被告分别签订两份合同是为了骗取被告租金以及拆迁补偿金；原告于2015年7月17日已经明确告知被告本案租赁房屋已经列入政府拆迁范围，故被告应当按照政府部门规定将承租房屋交给政府部门，征收公告发布后，原被告之间已不存在租赁关系，被告也无任何违约行为。
经审理查明：2014年5月28日，原被告签订一份《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：1.原告将其位于本市石城大道617号新华书店综合楼一层（值班室和过道约50平方米除外）的房屋（以下均称“讼争房屋”）出租给被告作为洗车、车辆装潢、餐饮等经营使用；2.租赁期限三年（2014年6月1日至2017年5月31日止）；3.第一年租金19万元整，第二年租金20万元整，第三年租金21万元整。此外，该合同第五条约定承租方擅自将房屋转租、转让或转借的，出租方可以终止合同，并收回房屋；合同双方不履行合同或无故提前解除合同，应一次性支付违约金10万元。合同签订后，原被告双方即依约履行。现被告已向原告支付租金至2015年5月。讼争房屋月租金为16666元，日租金为555元。另，上述《房屋租赁合同》签订的次日（2014年5月29日），原被告双方又就讼争房屋签订一份《房屋租赁合同》，该份合同除租金标准相对于5月28日合同约定有所提高外，其他内容均无变动。2015年，因市政府统一部署，大杨村片区B-2地块为市重点工程改造，并列入征收范围。讼争房屋属于征收范围。2015年7月17日，原告向被告发出《限期搬迁交房通知》，该份通知明确载明：1.因2015年底市重点工程建设需要，原告于2015年7月16日与铜官山区土地和征收中心签订了《房屋征收框架协议》，现讼争房屋近期将交付拆除，为此，双方签订的《房屋租赁合同》终止；2.根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》约定，对被告装潢及附属物进行补偿，被告应在收到本通知后7日内腾空并交还讼争房屋，由政府有关部门支付相关补偿款；3.因被告未按期交房导致原告未能按照《房屋征收框架协议》履行义务而产生违约金的，由被告承担。上述通知发出后，原告又于2015年7月27日向被告发出《解除合同通知书》，该份通知书载明：1.2014年5月28日签订《房屋租赁合同》，原告将讼争房屋出租给被告经营洗车、车辆装潢、餐饮；2.被告擅自将讼争房屋一层部分分割进行转租，违反了合同约定，同时，截至本通知发出之日，被告已经拖欠2015年6月及7月房租近3.33万元，均构成违约；3.根据合同法规定，解除原被告双方签订的《房屋租赁合同》，被告应立即将讼争房屋腾空后交还原告。后讼争房屋于2015年8月底被拆除，被告于拆除前搬离。
另查明：2007年1月30日，原告与案外人铜陵市宝山建筑安装有限公司（以下简称宝山公司）签订《房屋租赁合同》，将讼争房屋出租给宝山公司经营宾馆、餐饮。2014年5月30日，原告向宝山公司送达《解除租赁合同通知书》，告知宝山公司，因其拖欠租金达3个月，根据双方合同约定，解除双方签订的上述《房屋租赁合同》。在本案原被告签订《房屋租赁合同》之前，被告经营者周树青已从宝山公司处承租讼争房屋，实际占有进行经营。其间，被告与案外人许银姣于2012年10月29日签订《门面房租赁合同》，约定将讼争房屋部分面积约30平方米及现有装潢设施出租给许银姣使用，年租金为31400元。
以上事实，有当事人陈述，《房屋租赁合同》，《合作经营协议》，《承诺书》，《限期搬迁交房通知》，《解除合同通知书》，《付款凭证》等证据附卷，且经庭审质证，予以认定。
本院认为：原被告于2014年5月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，予以确认。原被告签订房屋租赁合同时，原告与宝山公司关于讼争房屋的租赁合同尚未终止，但此因素并不影响原被告之间房屋租赁合同的效力。原被告签约后，原告即书面通知宝山公司解除了双方所签房屋租赁合同，宝山公司在法定期限内未表示异议，被告实际占有使用讼争房屋，并向原告交纳租金，原被告之间的房屋租赁合同完全正常履行。原被告于2014年5月29日签订的《房屋租赁合同》，原告当庭明确表示该份合同系应付上级公司备案而签订，且实际履行中被告系按照5月28日所签合同的标准支付租金，故原被告双方于2015年5月29日签订的房屋租赁合同并非双方真实意思表示，自始不发生法律效力，对原被告双方均无拘束力。因讼争房屋被政府部门列入征收范围，该因素属不可抗力，原被告之间的房屋租赁合同实际已经无法继续履行，原告据此于2015年7月17日向被告发出通知，要求解除房屋租赁合同，符合法律规定，原被告双方所签订的《房屋租赁合同》已于通知到达被告时（2015年7月17日）解除，故本院对此合同解除的效力予以确认，但无须重复再行解除。如上所述，原告已于2015年7月17日向被告发出通知，以讼争房屋被列入征收范围为由解除了房屋租赁合同，原告的该民事行为系合法行使及处分其相关合同权利，且并未提及被告转租及拖欠租金等违约问题。但原告随后又于2015年7月27日向被告发出通知，以被告转租及拖欠租金为由要求解除合同，该行为系重复行使权利。根据诚实信用原则，原告对相关合同权利的处分应当以首次意思表示（即因讼争房屋被征收而解除合同）为准。现讼争房屋已于诉讼期间拆除，故被告无须再行腾交房屋。讼争房屋被征收前，被告尚在正常经营，其虽于讼争房屋拆除前搬离，但应酌情给予1个月时间用于商谈补偿事宜以及搬迁机械设备等物品。故讼争房屋的租金应当计算至2015年7月17日。2015年7月18日至2015年7月30日，被告应当参照租金标准支付房屋占用费。关于原告要求被告支付水电费4000元的诉讼请求，因被告不予认可，且原告未提交相关票据等证据证明，故对该项请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、被告铜陵市铜官山区天天创汽车装潢美容店于本判决生效后五日内支付原告铜陵新华书店有限公司租金26085元（555元×47天），支付原告铜陵新华书店有限公司房屋占用费7215元（555元×13天）；
二、驳回原告铜陵新华书店有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1690元（已减半），原告铜陵新华书店有限公司负担1325元，被告铜陵市铜官山区天天创汽车装潢美容店铜陵市徽都商务宾馆负担365元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。
审判员 方贝贝
二〇一五年十一月二十三日
书记员 包利霞
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。