文书内容苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0591民初8149号原告：苏州工业园区生物产业发展有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号。法定代表人：庞俊勇，总经理。委托诉讼代理人：丁彬、李永安，北京观韬（苏州）律师事务所律师。被告：苏州浪涛医药技术有限公司，住所地苏州工业园区星湖街218号生物纳米园C11楼102室。法定代表人：TAOXUELIANG。原告苏州工业园区生物产业发展有限公司（以下简称“生物产业公司”）与被告苏州浪涛医药技术有限公司（以下简称“浪涛医药公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用简易程序，后因被告浪涛医药公司下落不明，依法转为普通程序，组成合议庭于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁彬到庭参加诉讼，被告浪涛医药公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已经审理终结。原告生物产业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付电费、水费、物业费共计10564.9元；2、判令被告支付延期付款违约金（以10564.9元为基数，自2015年11月5日起每逾期一日按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至实际付清之日止）；3、判令被告支付危险废物处理费14964元；4、判令被告支付遗留物品评估费用2500元；5、判令被告支付遗留物品拍卖公告费1200元；6、判令被告支付遗留物品搬离及拆除费用6762.37元；7、判令被告支付逾期返还房屋的占有使用费60060元（合同约定的月租金9240元为标准，自2015年9月1日起支付至房屋另行出租之日即2016年3月15日）；8、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年5月27日，原、被告签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于苏州工业园区星湖街218号生物纳米园C11楼102室房屋，租期从2009年7月1日至2012年6月30日，后原被告双方两次签订续约协议，将租赁期限延长至2015年8月31日，租赁期限届满后，被告实际于2015年10月撤离房屋，但未按照租赁合同约定将房屋恢复原状、返还房屋，同时在房屋内遗留大量危险化学品，后由原告予以处置。被告浪涛医药公司未到庭，亦未提交相应的书面的答辩状。本院经审理认定事实如下：苏州工业园区星湖街218号生物纳米园C11楼产权人为原告生物产业公司。2009年5月27日，原告生物产业公司（出租方、甲方）与被告浪涛医药公司（承租方、乙方）签订《苏州工业园区生物纳米园房屋租赁合同》，约定：1.1、租赁地址为苏州工业园区星湖街生物纳米园C11楼102室，建筑面积231平方米……12.1、租赁解除或终止之日，除非双方另有书面约定，乙方应与甲方结清所有应付的款项，将房屋恢复至交付时原状且在迁离该房屋后书面通知甲方验收该房屋。甲方对房屋进行验收结束，收到房屋钥匙且双方签署房屋验收交接单后视为乙方履行了将房屋交还甲方的义务；12.2、乙方对该房屋作出任何修建或安装任何附属物、装置、附加物，即使该等装修、改建或安装已得到甲方的同意，甲方仍有权要求乙方在交还该房屋给甲方之前，复原、移去或拆走该等改建、附属物、装置及附加物或其他任何部分，并承担一切的费用。如经甲方批准，乙方也可以保留房屋的有关装修或设施，但乙方不应要求甲方承担任何补偿费用；12.3、若乙方未按12.1条规定履行交还房屋义务的，则从合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权每天按照合同期内日租金的200%向乙方收取租金及其他各项费用，并有权从房屋押金中扣除，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离；12.4、若乙方未按12.1条规定的履行交还房屋义务的，逾期三十日（包括法定节假日）甲方同时有权视乙方留存于房屋内的之任何物品（包括但不限于办公用品和设备）为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物（如有），乙方同意不向甲方索赔，并承担甲方为清除上述物品的劳务费用和房屋恢复原状所支付的费用……13.1、如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金和物业管理费一起其他应付费用包括但不限于水费、电费等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之五向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及滞纳金之日为止。逾期超过30日的，属于严重违约，甲方有权按照条款13.2追究乙方责任；13.2、以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，没收乙方缴纳保证金，并按日租金的200%向乙方收取合同终止日至实际移交日的租金，同时，乙方仍应向甲方清偿所有截止房屋实际移交之日所欠的应付款项，合同终止之日为自甲方书面通知到达乙方之日，13.2.1未足额支付任何一起租金和物业管理费或者其他费用超过30日的……17.9、本合同未尽事宜，经各方协商一致，可订立补充条款，本合同补充条款及附件均为本合同不和分割的一部分，若本合同正文与补充条款之间有任何冲突，则有关补充条款应被视为是对本合同正文相关条款的补充并以之为准。附件二、关于租赁期限、租金、物业管理费及其他费用的支付。1.1、甲乙双方约定，本合约自签署之日起生效；1.2、甲乙双方约定自本合约签署之日至2009年6月30日为优惠期。在此期间，乙方无需支付租金、物业管理费及其他一切费用；1.3、该房屋租金支付自2009年7月1日起至2012年6月30日止，租赁期为36个月；1.4、甲乙双方约定，该房屋每月租金为人民币40元每平方米，每月租金总计为人民币9240元，首期租金（2009年7月1日至2009年7月31日）应于2009年7月1日支付，以后房屋租金每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付；1.5、甲乙双方约定，该房屋每月物业管理费计为人民币7元每平方米，每月物业管理费总计为人民币1617元，首期物业管理费（2009年7月1日至2009年7月31日）应于2009年7月1日支付，以后物业管理费每月提前支付一次，于每月第一日支付，不足一个月的按照当月实际租赁天数与当月实际天数的比例支付；1.6、本合同项下保证金总额为人民币27720元。另合同附件三对于甲方向乙方交付及乙方向甲方返还房屋的地板、外墙、内部装饰、公用事业设备标准进行了约定。2012年6月13日，原、被告双方签订了《租赁合同之续约补充协议》，约定：甲乙双方约定延长该单元租赁期至2015年6月30日止，延长租赁期为36个月；延长租赁期内的租金、物业管理费及空调费的支付仍按照原租金合同执行，于每月同一时段内支付；租赁合同其他条款不变；本补充协议于双方签署后生效，不再另行订立新的租赁合同。2015年7月1日，原、被告双方签订《租赁合同续期协议》，约定：甲方同意乙方续租该房屋，租赁期延续至2015年8月31日，延续期为2个月；甲乙双方确认，租赁期延续期间的租金标准为每月人民币40元/每平方米，每月租金总计为9240元，物业管理费标准每月人民币7元/每平方米，每月物业管理费总计人民币1617元；本协议与租赁合同不一致的地方，以本协议为准，未涉及的部分，仍照租赁合同约定执行。2015年11月4日，原告向被告邮寄律师函，指明双方租赁合同已经终止，被告仍拖欠租金人民币34788.11元，要求被告付清上述拖欠费用，并保留追究违约责任的权利，同时要求被告归还涉案房屋，否则将依据合同约定及法律规定自行收回该房屋。原告依据被告在租赁合同中写明的送达地址向被告进行邮寄送达上述律师函，但后被退回。2015年11月23日，原告在被告住所地门口张贴了“关于要求尽快搬离该房屋的函”，言明：贵方就承租苏州工业园区星湖街生物纳米园C11楼102单元房屋事宜与我司签订了房屋租赁合同，该合同已于2015年8月31日终止，根据租赁合同约定，贵方应于2015年8月31日前将已经恢复至交付时原状或我司书面同意接受之状态房屋归还给我司，并且按照我司要求付清拖欠的费用，但截至本函发出之日，虽经我司屡次催告，贵方仍拒不履行。基于贵方的上述严重违约行为，我司现正式函告贵方，请务必于2015年11月30日前付清拖欠的费用，并根据租赁合同约定的标准向我司归还该房屋，如贵司逾期仍未履行，我司将根据租赁合同相关约定以及相关法律规定自行收回房屋，对遗留设施和物品采取处置措施，并追究贵司相应的违约责任，由此产生的一切费用和损失将由贵司承担。2016年1月19日，原告在被告住所地门口张贴了“关于要求尽快取回遗留设施及物品的函”，言明：贵我双方就苏州工业园区星湖街生物纳米园C11楼102单元房屋签订了房屋租赁合同已于2015年8月31日终止，贵方应于租赁合同终止之日将已经恢复至交付时原状或我司书面同意接受之状态的房屋归还给我司，但截至本函发出之日，贵方仍未履行。经屡次催告未果，我司已根据法律定及租赁合同的相关约定采取措施，进入该房屋，清点遗留设施及物品，截至本函发出之日，该等设施及物品仍遗留在该房屋封存，我司现再次函告贵方，请贵方务必于本函送达三日内自行取回上述设施及物品，否则我司将根据法律规定及租赁合同的相关约定进行处理，我司保留追究贵方相应违约责任权利。诉讼中，原告提交生物产业公司与苏州美诺医疗科技有限公司及苏州向达环境净化科技有限公司签订的《生物纳米园小微企业联合危废处理协议书》、生物纳米园小微企业联合危废处置报价单、浪涛医药公司单元遗留危废处理价格清单、危险废物转移信息单、增值税普通发票，主张因处理浪涛医药公司遗留的危废品支出咨询服务费14964元。原告提交苏州合展设计营造有限公司、苏州工业园区仁昌建设工程有限公司、苏州中正建设工程有限公司针对C11-102室拆除及复原工程出具的三份《报价单》，其中施工内容均包括通风橱、实验操作台拆除，垃圾清理、外运等，各方报价分别为7563.12元、10804元、6762.37元。原告委托苏州中正建设工程有限公司进行了拆除及修复施工，支出费用6762.37元。原告提交评估业务约定书、固定资产通风柜等设备评估明细表、评估费发票、拍卖服务合同、拍卖公告发布费发票等，主张因委托江苏万隆永鼎房地产土地资产评估有限公司对被告浪涛医药公司遗留设备物品进行评估支出评估费2500元；因委托苏州市吴中拍卖行有限公司对被告浪涛医药公司遗留设备物品进行拍卖，后因两次刊登拍卖公告但均流拍产生拍卖公告费1200元。原告提交电费缴纳的增值税发票、水费缴纳的发票主张被告拖欠2015年6月至9月间的电费7127.9元、水费203元，另被告拖欠2015年7月至8月间物业管理费3234元，上述合计10564.9元。庭审中，原告确认其诉请的金额已经扣除了被告缴纳的保证金27720元，被告实际于2015年10月搬离涉案房屋，2016年3月原告将涉案房屋另行出租。以上事实，由房屋租赁合同、租赁合同续期协议、律师函、危废处理价格清单、危废转移信息单、增值税发票、评估业务约定书、拍卖服务合同、报价单等证据以及原告的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，原告生物产业公司与被告浪涛医药公司签订的房屋租赁合同及续期协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方当事人均应全面履行自己义务。原告提交相应发票主张的被告拖欠电费、水费、物业管理费等费用10564.9元，被告未到庭应诉抗辩，亦未有其他证据证实被告曾支付过该费用，故原告该项诉求本院予以支持。关于违约金，因双方在合同中13.1条中约定，若被告未按约支付相关费用，每逾期一日，应按照欠费总额的千分之五支付违约金至被告实际付清之日止，现原告自愿变更，主张以拖欠水电费、物业管理费总额10564.9元为基数，自邮寄律师函催费次日即2015年11月5日起按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至被告实际支付之日止，不违反法律的规定，本院予以支持。关于原告主张危险废物处理费用14964元，根据原、被告双方合同及其附件约定被告应将涉案房屋恢复原状、交还原告，但被告遗留相关物品于涉案房屋，因被告从事系医药研发等特殊行业，原告根据生物纳米园危险废物处理规范流程对于被告遗留危废品予以处置，支出费用14964元，具有必要性和合理性，故对原告该项诉求本院予以支持。关于房屋复原费，因原被告双方在合同约定被告装修需经原告同意，在房屋归还原告时复原、移去或拆走改建、附属物并承担费用，现原告按照最低报价委托相关公司予以拆除复原，支出费用6762.37元，原告诉请主张该费用，本院依法予以支持，但对于原告主张的关于对被告办公物品及相关设备的评估费用、拍卖公告费用，因原、被告双方在合同约定被告逾期三十日未履行房屋交还义务，原告有权视被告留存于房屋内任何物品为废弃物并予以处置（包括但不限于办公用品和设备），且原告对被告办公物品及相关设备进行评估后两次发布拍卖公告均流拍，最终仍以废物处理，故原告主张评估费用、拍卖公告费用缺乏合理性、必要性，本院不予支持。关于房屋占有使用费，原告主张合同期限届满后，被告并未按照合同恢复房屋原状，亦未与原告办理房屋交还手续，故应当按照合同约定租金标准9420元/月支付自合同到期之日2015年9月1日至房屋另行出租之日2016年3月15日房屋占有使用费60060元，本院认为，合同到期后被告未按约返还房屋，且遗留相关物品于涉案房屋，但原告亦应根据合同约定及时止损，故本院酌情按照9420元/月租金标准计算3个月房屋占有使用费共计28260元。被告浪涛医药公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃相应的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州浪涛医药技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司水电费、物业管理费合计10564.9元及逾期付款违约金（计算方法：以10564.9元为基数，自2015年11月5日起按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍计算至被告实际付清之日止）；二、被告苏州浪涛医药技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告苏州工业园区生物产业发展有限公司危险废物处理费、房屋复原费、房屋占有使用费共计49986.37元；三、驳回原告苏州工业园区生物产业发展有限公司其他诉讼请求。如未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取2215元，公告费690元，共计2905元，由被告苏州浪涛医药技术有限公司负担。此款已由原告预交，本院不在退还，由被告在履行上述判决时将该款一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  闫可可人民陪审员  朱健健人民陪审员单江丽二○一七年八月十八日书记员张佳琦