浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第2788号
原告：陈伯祥。
委托代理人（特别授权）：朱小伟、金仕杰，浙江百方律师事务所律师。
被告：陈伯鸣。
委托代理人（特别授权）：楼志坚，诸暨市牌头法律服务所法律工作者。
原告陈伯祥为与被告陈伯鸣物权纠纷一案，于2014年9月26日诉至本院，本院于同日受理后，依法由审判员张晓华适用简易程序独任审判，于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告陈伯祥及其委托代理人朱小伟，被告陈伯鸣及其委托代理人楼志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈伯祥起诉称，原告与被告系兄弟关系。1969年，原、被告全家随母亲（知青）下放到诸暨市大唐镇生活。下放后不久被告自行搬出到别处居住。1975年11月7日，原告向陈躬贤购买了本案诉争楼房一间，原告购买该房屋后于1976年1月23日交纳了税款并取得了买契（当时房产证）。1977年上半年，被告以其无房可居为由，未经原告同意强行入住该房屋。原告因兄弟情谊在干涉无效后，便放任其居住。被告居住该房屋直至1993年，后搬离。今年政府“三改一拆”活动中，原告了解到自己购买的诉争房屋竟然在1995年土地登记时被登记在被告名下（当时知青下乡根据政策安置的另一处家庭住房也登记在被告一人名下，原告暂不作处理）。原告随即向被告及村委要求处理，但被告拒不调解、未果。现起诉要求判令：一、确认坐落于诸暨市大唐镇路西新村上唐谷559号的楼房一间属原告陈伯祥所有（土地证号为2－1995－002－042**）；二、本案诉讼费由被告承担。
被告陈伯鸣答辩称，一、原告诉请不能成立。因我国对不动产实行统一登记制度，不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依法由国家行政权力机关确认，答辩人对本案诉争房屋持有《集体土地建设用地使用证》，房屋权属无可争议，故应驳回原告的诉讼请求；二、原告提出的权属主张不能成立。1、答辩人对原告持有的40年前的二份凭据有异议，答辩人作为兄长，对此不知情，只知道该房屋是父亲购买；当时父亲当家，租房、买房等大事由父亲决定、安排；2、1969年下放时原告才14岁，买房时原告20岁，仅在生产队挣工分，所得报酬只有每天三、五角，其本人不可能具备一次性支付购房款现金600元的经济能力；3、原告从未在涉案房屋中居住；4、答辩人1972年结婚成家租房另住，1977年父亲考虑答辩人居住困难，其他五个一起下放的儿女均已抽调回城，故告知答辩人入住该房屋，将房屋交答辩人所有，至1990年5月地籍调查时重新确权登记，1995年国土局颁发土地使用权证，现答辩人妻、女的户籍仍在房屋所在村；5、原告1978年知青上调后，父亲又将在城关的祖遗房屋交付原告居住使用，直至1994年遗产分割。综上，答辩人认为原告购买了涉案房屋不是事实。原告提供的“契据”形式上不真实，整份契据一人书写，买卖双方及证明人均无签名，不具备排它性特征，如不能提供陈躬贤出具的600元收据佐证，不能证明陈伯祥买房的事实。
假定陈伯祥买房事实，根据契据记载的内容，决定陈伯祥不能达到签约的目的。1、涉案房屋系解放前的老房屋，土改时房屋所有人为金啟明，但金啟明于1960年已去世；2、陈躬贤系金啟明的女婿，既不是上唐谷村民，又不是法定继承人，更无产权变更手续为陈躬贤所有的根据；3、“契证”上明确注明“基地不准出租和买卖”，说明宅基地的使用权已回归村集体组织；4、买受人陈伯祥已于1978年知青上调，不再是上唐谷村民。上述事实，对照农村住房和宅基地使用权转让的特别规定，即城镇居民购买农村住房和宅基地的，因违反国家相关规定而无效；向本集体经济组织以外的农村村民转让住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性而无效；另外出卖人必须是房屋所有权人，若不是房屋所有人，契约因出卖人主体不符而无效。由于该契据买卖双方的行为均不符上述相关规定，故买卖关系依法不能成立。导致陈伯祥对该处房产40年来均无法办理因“受让”而转户的登记手续，更无法获得宅基地的使用权证，陈伯祥当然也就不具备物权、用益物权的权利主体资格。即使原告主张权属，也应通过向人民政府申请，或通过行政诉讼撤销国土管理部门的登记行为。
原告陈伯祥为证实其主张的事实，向本院提供下列证据，被告陈伯鸣质证如下：
1、原告与陈躬贤签订的立绝卖房屋契据一份，证明1975年11月7日，原告向陈躬贤购买了涉案房屋，由当时的人民公社及生产大队革委会确认；
2、买契本契一份，证明原告于1976年1月23日向当时的税务机关缴纳了房屋买卖的契税36元，取得浙江省革命委员会生产指挥组颁发的买契本契一份的事实；
3、土地房产所有证存根一份，证明出卖人陈躬贤所有的房产原属于金啟明合法所有的事实；
上述证据1－3，被告经质证，认为契据形式上不具有合法性，因整份契据的内容由一人书写，买卖双方均未签字，均为印章；从内容上看，陈躬贤既不是同村村民，又不是法定继承人，仅仅是金啟明的女婿，产权也没有变更到陈躬贤的名下，陈躬贤并不是房屋的真正所有权人，原告也不是实际的出资买受人，真正出资的应该是原、被告的父亲。对契税发票及买契本契的真实性不能确定，即使生产指挥组出具的契税和本契成立的话，也不能实现原告的举证目的，更不能证明买卖关系的成立，因农村房屋买卖除了契税外，还要经当地的政府审批、登记，不审批、不过户是无效的，涉案房屋没有登记在出卖人名下，县生产指挥组契税契证充其量是行使目前税务部门的职能，而不是房屋登记机关的职能；
4、诸暨市国土资源局地籍档案查询单及土地登记审批表、地籍调查表各一份，证明本案所涉的房屋土地使用权已登记在被告名下的事实。被告经质证，对证据的真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，被告是合法取得该房屋的；
5、由诸暨市大唐镇路西新村村民委员会出具的证明一份，证明本案所涉房屋因发生了纠纷，由村组织出面调解，但被告拒绝调解，故原告提起诉讼的事实。被告经质证，对证据的真实性无异议，村里没有通知被告进行调解。
被告陈伯鸣为证实其辩述意见，向本院提供下列证据，原告陈伯祥质证如下：
6、土地审批登记表、地籍登记表、集体土地建设用地使用证、户口登记簿（复印件），证明讼争房屋登记在被告名下，被告及其家人户籍在该村，房屋现由被告管理使用的事实。原告经质证，对证据的真实性无异议，房屋现登记在被告名下，但被告无法证明该房产属于其合法所有，关于户口簿，由于是复印件，且是在2012年进行登记，无法证明沈亚芳与被告的关系，也无法证明其户籍现状。
上述证据经庭审出示、宣读并质证，均已收集在卷，本院认证如下：原告提供的证据1－3，均形成于1975年、1976年期间，其中买契本契、税收凭证由原诸暨县革命委员会生产指挥组出具，立绝卖房屋契据符合当时的行文格式，并盖有出卖人、证明人、代笔人的印章及诸暨县城山人民公社革命委员会、诸暨县城山人民公社唐山生产大队革命委员会的印章，上述证据的真实性、合法性应予认定。庭审中，被告确认登记在其名下的坐落于诸暨市大唐镇上唐谷村唐州岑下的房屋，土改登记于金啟明名下，被告认为该房屋是其父亲向金啟明的女婿陈躬贤购买。结合土地房产所有证存根载明的内容，金啟明户内人口仅为一人，同时卖房契据中亦载明，“金啟明晚年时无子供养，在失去劳动能力时，其生活费用全有我陈躬贤负责，并在1960年（金啟明）去世时所化丧葬费用亦有我陈躬贤负担，故得此遗产”。可见，无论根据现行的继承法，还是按照当时的风俗习惯，陈躬贤应属金啟明的继承人，有权处分被继承人金啟明的遗产。原告与金啟明之间签订的立绝卖房屋契据成立并有效。本院对证据1－3的证明力予以确认。证据4与被告提供的证据6一致，证据内容反映出土改时登记于金啟明名下的房屋，1995年12月30日登记于被告名下的事实，本院对证据的证明力予以确认。证据5，与双方争议事实无关联性，本院不作认定。
综合上述认定的证据并结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：
原告陈伯祥与被告陈伯鸣系亲兄弟。1969年，原、被告因历史原因随母亲下放到原诸暨县城山人民公社唐山生产大队。1975年11月7日，陈躬贤将继承所得的位于原诸暨县城山公社唐山大队、土地房产所有权登记于金啟明名下的房屋，出卖给原告陈伯祥，并出具立绝卖房屋契据一份，该契据由金远山代笔，陈全康、赵仁荣、蒋银波作为证明人盖章，诸暨县城山人民公社唐山生产大队革命委员会、诸暨县城山人民公社革命委员会在该契据上盖章。1976年1月23日，原告陈伯祥向原诸暨县革命委员会生产指挥组缴纳税费36元，并由该生产指挥组出具买契本契一份。上述房屋从1978年开始由被告陈伯鸣居住、管理、使用。1995年12月30日，涉案房屋登记在陈伯鸣名下，登记地号为05－03－051，用地面积37.76平方米，四至为：东至陈国亮屋共墙、西至金月焕屋共墙、南至道地、北至道地。另，双方当事人在庭审中陈述，原、被告之户籍于1978年、1979年期间均回迁为非农。
2014年9月26日，原告陈伯祥诉讼来院，要求确认涉案房屋为原告所有。
本院认为，不动产物权登记产生的公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即善意第三人有理由相信该登记而与登记的权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利应予以保护。但是，不动产物权登记的效力，仅仅是一种推定效力，即推定登记的物权人为该不动产的权利人，在该不动产物权不涉及善意第三人的情况下，如果其他利害关系人具有足够的证据可以证明自己是真正的权利人，可以申请登记机构更正登记，也可以通过诉讼程序请求人民法院重新确权。正是基于此法理，《物权法》第三十三条规定：“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”。
本案涉案房屋系原告向原登记所有人金啟明的继承人陈躬贤购买，并缴纳相应税费，取得政府管理部门出具的买契本契，应认定原告继受取得房屋的所有权。而被告对涉案房屋的权属来源，陈述系其父亲向陈躬贤购买，并分配给被告所有。但被告对该主张又未提供任何证据证实，退一步讲，即使原、被告的父亲在购买房屋时参与了出资，其同意以原告的名义购买房屋，该出资行为亦存在赠与的意思表示。故被告的辩述缺乏事实依据，本院不予采信。原告诉请要求确认涉案房屋归其所有，理由正当，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条的规定，判决如下：
确认坐落于诸暨市大唐镇上唐谷村唐州岑下地号为05－03－051、登记在被告陈伯鸣名下的占地面积为37.76平方米的房屋为原告陈伯祥所有。
案件受理费1050元，依法减半收取525元，由被告陈伯鸣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 张晓华
二〇一四年十一月十二日
书记员 杨方玲