甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）凉民初字第2770号
原告王继华（反诉被告）。
委托代理人高伯虎，甘肃陇达律师事务所律师。
被告刘贤平（反诉原告）。
委托代理人杜赟，甘肃纵横律师事务所律师。
原告王继华（反诉被告）诉被告刘贤平（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月4日受理。审理中，被告提起反诉，本院决定合并审理，依法适用简易程序，于同年6月4日公开开庭进行了审理。原告王继华委托代理人高伯虎、被告刘贤平及其委托代理人杜赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）诉称，2014年5月8日，原告将其位于武威市文化广场圣源百汇地下商场A—45号房屋出租给被告经营，双方签订了房屋租赁合同，合同约定：租期为三年，自2014年5月10日起至2017年5月9日止，第一租赁年度租金为58186元，承租方于签订合同时一次性支付，次年房租在上年度基础上按10%递增，承租方应每年提前50天支付，承租方不得因经营亏损等原因拖欠租金。如承租方未能按期支付租金，逾期每天按租金5%向出租方支付违约金。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告支付了第一年度租金58186元，双方均履行了合同约定的其他义务。第二年度租金应为64004.60元，被告应于2015年3月21日前付清，但届期后，被告以经营效益欠佳和商场重新规划为由，拒不缴纳第二个租赁年度的房租。原告多次要求被告继续履行租赁合同，如数交清房租，但被告拒绝继续履行及交纳房租。为维护原告合法权益，请求法院判令被告：1、继续履行双方签订的房屋租赁合同，支付第二租赁年度的房屋租金64004.60元；2、支付迟延交付租金的违约金，按每天所欠租金的5%计算至被告履行合同之日止。对被告的反诉请求，答辩如下：商铺建筑面积为60.61平方米，在合同签订、履行过程中，被告从未对此提出过异议，且原告是按套出租的，并不存在欺诈行为，故请求法院驳回其要求原告退还租赁费27465.60元的反诉请求。被告终止合同的理由是经营亏损，非商场规划，其解除合同的请求，既不符合法律规定，也不符合合同约定，应当予以驳回。被告要求赔偿装修损失的请求，无据证实，且原告并未违约，应当予以驳回。
原告（反诉被告）为支持其主张提供了下列证据：
1、商铺购买协议一份，证明涉案房屋属原告所有，原告有出租房屋的权利和资格。
2、房屋租赁合同一份，证明原、被告约定房屋租赁权利、义务的事实。
3、授权委托书一份，证明原告授权王继中代为出租房屋、代签房屋租赁协议的事实。
4、房屋租赁合同一份，证明出租商铺面积为60.61平方米的事实。
5、短信照片一张，证明被告不愿继续租赁房屋的原因是其身体欠佳、无力经营和外债累累，不是商场规划的原因。
被告（反诉原告）辩称，合同约定发生争议时，应请求仲裁机构裁决，故法院无管辖权，应移送仲裁机构裁决。租赁房屋已被规划为服装超市，在此经营童装品牌已无可能，继续履行合同的条件已不存在，故请求法院终止合同。被告严格遵守合同约定和商场的各项管理规定，并无违约行为，故不承担违约责任。因此，应当驳回原告的诉讼请求。房屋实际面积为32平方米，而合同约定面积为60.61平方米，原告存在欺诈行为。另外，租赁房屋被规划为服装超市，被告继续租赁已无可能，故提出以下反诉请求，：要求原告退还多出面积28.61平方米的租费27465.60元，解除房屋租赁合同，赔偿装修费用10000元。
被告（反诉原告）对其辩解的事实提供了下列证据：
1、房屋租赁合同一份，证明原、被告约定了合同终止条件的事实。
2、武威圣源商贸有限公司证明一份，证明原告商铺已被规划为服装超市的事实。
3、房屋租赁合同一份，证明原告的商铺已被规划为服装超市区，武威圣源商贸公司已将原告商铺出租给了他人的事实。
4、武威圣源佰汇购物中心整体规划方案一份，证明武威圣源商贸公司已将被告承租的商铺以及周边商铺重新进行了定位规划，原、被告签订的租赁合同已无法继续履行的事实。
5、摄影光盘一份，证明规划区域已开始封闭装修，被告已无法继续履行合同的事实。
6、武威圣源商贸有限公司证明一份，证明原告商铺建筑面积为60.61平方米，与实际面积不符。
7、授权委托书两份，证明因商场生意萧条，被告所在商场的其他业主对商铺的租赁价格要求降价调整的事实。
经被告（反诉原告）申请，本院依职权调取了下列证据：
1、证人蔡雪丽的证言，证明商场效益不好，承租方整体要求下调房租。商场通过规划，已将部分房屋出租他人，原告的房屋处在规划区内。如果原告不按商场规划处理，商场将停止对该房屋的一切服务，而且商场规划已拆迁到原告房屋的地方，周围商铺都已围起来了，客户也进不去。
2、证人马丽的证言，证明商场进行了规划，原告商铺已经规划为服装超市，我告知原告，其商铺要改造为服装超市。
原、被告对上述证据提出以下质证意见：
对原告出具的证据1、2、3，被告未提出异议；对证据4，被告有异议，认为与本案无关联；对证据5，被告提出异议，认为不能证明系被告发送。对被告提供的证据1，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为不能证明被告有权单方解除合同；对证据2，原告提出异议，认为无制作人、负责人的签名，不符合单位出具证明的形式要件，不能作为定案的依据；对证据3、4，对其真实性及证明目的均有异议，不予认可；对证据5，原告对其证明目的提出异议，认为商场规划不影响被告继续履行合同；对证据6，原告对其真实性提出异议，认为不符合单位出具证明的形式要件，不能作为定案的依据。对证据7，原告提出异议，认为与本案无关，不予认可。对证人蔡雪丽的证言，被告无异议，原告有异议，认为不属实，对证人马丽的证言，被告无异议，原告认为系虚假陈述。本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5具有客观性、合法性、关联性，其证明效力应予确认。被告提交的证据1、2、3、4、5、6客观真实、与本案有关联，其证明效力应予确认，原告虽提出异议，但未提交相应证据证实，其异议不予成立。证据7与本案无关，不予认定。证人蔡雪丽、马丽的证言，客观真实，与本案有关联，应予认定。
根据原、被告陈述及本院确认的上述具有证明效力的证据，查明如下事实：
2010年9月29日，原告王继华（反诉被告）购买了位于武威市文化广场圣源百汇地下商场A—45号房屋，签订了商铺购买协议，约定原告购买商铺经营必须服从商场整体规划以及统一安排，遵守商场所有管理制度，否则，出卖人有权解除本协议，并按买受人实际占用时间按同类房屋租金扣除占用费用，并由买受人承担违约责任后给其退还所剩房款，收回商铺等。2014年5月8日，原告将该商铺出租被告刘贤平（反诉原告）经营，双方签订了房屋租赁合同，合同约定：租赁期为三年，自2014年5月10日起至2017年5月9日止；第一租赁年度租金为58186元，承租方于签订合同时一次性支付，次年房租在上年度基础上按10%递增，承租方应每年提前50天支付，承租方不得因经营亏损等原因拖欠租金。如承租方未能按期支付租金，逾期每天按租金5%向出租方支付违约金。因市政建设、商场规划等原因需要变更或终止合同的，双方可以变更或终止合同。发生纠纷，应请求仲裁机构裁决等。合同签订后，原告按约交付房屋，被告支付了第一年度租金58186元，双方均履行了合同约定的其他义务。按合同约定，第二年度租金应为64004.60元，被告应于2015年3月21日前付清，但租金交付期限届满后，被告以商场重新规划、经营效益欠佳为由拒绝缴纳。2014年5月20日，武威圣源商贸有限公司将该商场部分商铺租赁给他人用于经营服装批发，原告商铺位于其中，该公司多次通知原告接受商场统一规划无果。审理中，被告认为房屋实际面积小于合同约定面积，原告存在欺诈行为，且租赁商铺被规划为服装超市，被告继续租赁已无可能，故要求原告退还多支付的租赁费27465.60元，解除商铺租赁合同，赔偿装修费用10000元。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规，属有效合同，应依法予以保护，双方应按合同约定履行各自的义务。根据商铺租赁合同，因商场规划等原因需要变更或终止合同的，双方可以变更或终止合同，根据商铺购买协议，商铺经营必须服从商场整体规划及统一安排。现原告商铺所在区域已被规划为服装超市，原告应服从商场统一规划，同时，被告提出解除合同的理由，符合原、被告因商场规划等原因需要变更或终止合同的、双方可以变更或终止合同的约定，故原告要求被告继续履行租赁合同的诉讼请求不予支持，应予解除。合同解除后，被告占用商铺期间的使用费按合同约定计算，即年租金为64004.60元，自2015年5月10日起按标准175.36元／天计算至商铺交付之日止。合同解除系第三方商场规划所造成，并非原、被告违约所致，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求不予支持。被告在提交答辩状期间未提出管辖权异议，并应诉答辩且提起反诉，应当视为本院有管辖权，故其提出的本院无管辖权、应移送仲裁机构裁决的辩解意见不予采纳。被告在租赁合同签订、履行中，从未对商铺面积提出过异议，视为对商铺面积60.61平方米的认可，故被告要求原告退还多收租赁费27465.60元的反诉请求不予支持。被告要求原告赔偿商铺装修费用的反诉请求无据证实，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（五）项、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、解除原告王继华（反诉被告）与被告刘贤平（反诉原告）签订的房屋租赁合同，被告自本判决生效之日起3日内将商铺交付原告；
二、被告刘贤平（反诉原告）自2015年5月10日起按175.36元／天标准支付原告王继华（反诉被告）商铺使用费至商铺交付之日止；
三、驳回原告王继华（反诉被告）的其他诉讼请求。
四、驳回被告刘贤平（反诉原告）的其他反诉请求；
案件受理费1410元，减半收取705元，由原、被告各负担352.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。
审判员 张中红
二〇一五年六月十日
书记员 张国君