黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑0602民初2272号
原告：周龙（反诉被告），住大庆市龙凤区。
委托代理人：韩涛，黑龙江四维律师事务所律师。
被告：陈晶（反诉原告），住大庆市萨尔图区。
委托代理人：杨飚，黑龙江司洋律师事务所律师。
原告周龙（反诉被告）与被告陈晶（反诉原告）房屋租赁合同纷一案，原告周龙于2014年8月20日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理并作出（2014）萨民初字第1831号民事判决书，判决：一、被告陈晶返还原告周龙房屋租金28000元，此款于本判决生效后一次性付清；二、被告陈晶赔偿原告周龙搬家费1200元，此款于本判决生效后一次性付清；三、驳回原告周龙其他诉讼请求。被告陈晶不服该判决提出上诉，大庆市中级人民法院作出（2016）黑06民终946号民事裁定书，以原审没有释明是否要求解除合同即判决出租方返还租金属于法律适用错误、原审法院在未穷尽送达方式的情况下即公告送达开庭传票缺席审理属于程序违法为由裁定：一、撤销黑龙江省大庆市萨尔图人民法院（2014）萨民初字第1831号民事判决；二、本案发回黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院重审。案件发回后，陈晶提出反诉，本院依法适用普通程序另行组成�议庭，两次公开开庭对本诉和反诉合并进行了审理，第一次庭审，本案当事人及委托代理人均到庭参加诉讼，第二次庭审，原告周龙、被告陈晶及其委托代理人杨飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周龙提出诉讼请求：1、判令被告陈晶返还原告周龙租金28000元；2、判令被告陈晶赔偿原告周龙因房屋不能正常经营造成的损失2000元；3、被告陈晶支付原告周龙违约金122元；4、诉讼费用由被告陈晶负担。在案件审理过程中，原告周龙增加诉讼请求，要求解除其与陈晶签订的租赁合同；将诉讼请求第二项变更为由被告陈晶赔偿原告周龙损失1700元。事实与理由：原、被告于2014年7月23日签订《租房合同》，合同中约定“被告陈晶将位于团结汽配城房屋出租给原告周龙，被告陈晶保证该房屋无产权纠纷，如有纠纷被告陈晶�退还给原告周龙全部的房屋租金”。原告周龙在签订合同的第二天就将全部租金28000元通过现金、银行汇款等方式支付给被告陈晶，且陆续将经营所需物品搬进屋内，并进行简单的装修。2014年8月7日，自称该房屋所有权人的孙某找到原告周龙，声称原告周龙承租的房屋是其所有，并对出租事宜毫不知情，随后将房屋门口用砂石等物堵住，原告周龙遂报警，经公安机关核实后仍不能确定房屋所有权人，现该房屋原告周龙已无法正常使用，故诉至法院。
被告陈晶辩称，一、自2008年10月27日至今，被告陈晶是经过生效法律文书确定的本案涉案房屋唯一的产权所有人，房屋产权无任何纠纷，不存在原告周龙所述的事实。因此，被告陈晶无需返还房租。二、至今为止原告周龙没有向被告陈晶提出要解除《房屋租赁合同》，本案�案房屋钥匙一直在原告周龙处，原告周龙一直控制着本案涉案房屋。被告陈晶有理由认为原告周龙一直在占有使用着本案涉案房屋。三、被告陈晶在履行《房屋租赁合同》的过程中不存在违约和过错，被告陈晶签订合同时向原告周龙出示了法律文书证明了其是房屋所有人，签订合同后及时向原告周龙交付房屋，之后被告陈晶应原告周龙要求出资给房屋安装了卷帘门，房屋完全符合合同约定的使用标准，被告陈晶已经按照《房屋租赁合同》的约定完全履行了合同义务。被告陈晶无需返还房屋租金，无需承担违约责任，更不用赔偿任何损失。四、案外人孙立富没有有效的法律文件证明其是本案涉案房屋的产权人，案外人孙立富阻挠使用房屋是寻衅滋事，是侵权行为，因此，给原告周龙造成的损失，应当向侵权人孙立富主张权利。
反诉原告陈晶提出反诉请求：要求反诉被告周龙给付反诉原告陈晶房屋租金28000元并承担反诉费用。事实与理由：2014年7月23日，反诉人陈晶与被反诉人周龙签订《租房合同》，合同约定反诉人陈晶将团结汽配城房屋出租给被反诉人周龙，房屋租赁期限共计2年，自2014年8月1日起至2016年10月1日止。房屋租金一年一交，房屋年租金为人民币28000元，每年提前一个月交房租。被反诉人周龙于2014年7月23日和2014年7月24日分两次给反诉人陈晶第一年的房屋租金共计28000元。按照《租房合同》约定，被反诉人周龙应当于2015年6月23日给付反诉人陈晶第二年的房屋租金，租赁房屋自2014年7月23日至今一直由被反诉人周龙控制和使用中。但是至今为止，被反诉人周龙既没有给付第二年租金，也没有将房屋返还给反诉人陈晶，故被反诉人周龙应当履行合同义务即给付反诉人陈晶房屋租金28000元。
反诉被告周龙辩称，反诉人陈晶请求被反诉人周龙给付房屋租金无事实和法律依据。首先，因陈晶的严重违约行为已经致使无法实现合同目的，周龙依法行使合同解除权，合同解除后，周龙与陈晶之间不再具有房屋租赁的法律关系，周龙没有义务向其支付租金；其次，在反诉状中陈晶声称房租自2014年7月23日至今一直由周龙占有和使用，然而，事实上该房屋自陈晶与周龙签订房屋租赁合同后7日，案外人孙立富就开始阻挠周龙对该房屋的占有使用，并强行驱离了周龙，2014年10月16日周龙被迫搬离了房屋，该房屋现由孙立富实际控制并出租给金鑫达汽配从事经营活动。因而，该诉求无事实依据。综上所述，请求法院依法驳回反诉人陈晶的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事�进行了证据交换和质证。庭审中原告（反诉被告）周龙举证如下：
证据一，《租房合同》复印件一份[原件存于（2014）萨民初字第1831号民事卷宗中]，证明2014年7月23日陈晶与周龙订立《租房合同》，租金为每年28000元。同时合同第六条约定陈晶保证该房屋无产权纠纷，合同约定陈晶将位于团结汽配城房屋出租给周龙使用，租赁用途为汽车修理。租期为两年，自2014年8月1日至2016年10月1日止。如有产权纠纷则退还给周龙房费。被告（反诉原告）陈晶质证对证据的真实性无异议，对合同第六条保证房屋无产权纠纷，该约定应该是依法的查封、冻结，由此造成周龙无法正常使用涉诉房屋。本院对该证据予以确认。
证据二，收条复印件一份、龙江银行客户回单复印件一份[两份证据原件存于（2014）萨民初字第1831号民事卷宗中]，证明周龙在签订租房合同后已经向陈晶支付房租共计28000元。被告（反诉原告）陈晶质证对该组证据无异议。本院对该组证据予以确认。
证据三，被询问人李玉娜询问笔录复印件一份、《房屋租赁合同书》复印件一份、照片复印件四张[三份证据原件存于（2014）萨民初字第1831号民事卷宗中]，证明：1、案外人李玉娜于2013年10月1日与案外人孙立富签订房屋租赁合同，租用本案争议房屋用于办公。2、2013年12月份，陈晶到本案争议房屋找到案外人李玉娜并声称该房屋是其所有。3、2014年7月份，陈晶与案外人李玉娜在隐瞒了李玉娜向孙立富租赁该房屋即该房屋存在产权争议的前提下，经案外人李玉娜介绍，陈晶与周龙签订了房屋租赁合同。4、案外人孙立富发现争议房屋由周龙占有使用的情形后，在争议房屋大门口�了一车沙子，并用大量红砖堵塞争议房屋大门，使房屋无法使用，并强行驱离周龙的事实。被告（反诉原告）陈晶质证对证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，依据李玉娜询问笔录可以证实陈晶向李玉娜出具过法院生效文书，足以证明涉诉房屋产权人为陈晶，根据周龙提供的照片以及陈述的事实可以证明，对周龙造成侵害的人是案外人孙立富而不是陈晶，周龙的损害应向案外人孙立富主张权益。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据四，《团结汽配城房屋内部认购协议》复印件一份、案外人孙立富询问笔录复印件一份[两份原件存于（2014）萨民初字第1831号民事卷宗中]，证明：1、案外人孙立富于2007年7月19日向大庆市美佳建筑有限公司够买了该房屋，价款为42万元的事实。2、2013年10月1日案外人孙立富将争议房屋出租给李�娜，合同约定租期为2013年10月1日到2016年10月1日的事实。3、该房屋自2007年7月19日由案外人孙立富购买后一直由其占有使用并缴纳各项费用的事实，房屋装修及门口的铺垫费用也是由其支付的事实。4、本案争议房屋存在产权争议。被告（反诉原告）陈晶质证对认购协议的真实性有异议，此认购协议出卖人并不是房屋的开发商，大庆市美佳建筑有限公司无权出售此房屋。依据认购协议不能证明案外人孙立富为涉诉房屋的产权人。对询问笔录的真实性无异议，对证明的问题有异议，依据该询问笔录也无法证实孙立富是涉诉房屋的产权人。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据五，购买商品明细表复印件一份、发票复印件一份[两份证据原件存于（2014）萨民初字第1831号民事卷宗中]，证明周龙为了装修承租房屋购买了价值300元的商品�事实。被告（反诉原告）陈晶质证对证据的真实性有异议，无法确定其真实性，其购买的东西与本案无关联性。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据六，收据复印件二张、发票复印件一张[两份证据原件存于（2014）萨民初字第1831号民事卷宗中]，证明周龙因被案外人孙立富驱离而无法使用房屋，支付搬家费用1200元的事实。被告（反诉原告）陈晶质证对证据的真实性有异议，无法确定其真实性，周龙陈述搬家原因是因为案外人孙立富驱赶，与陈晶无关，因此周龙应向孙立富主张权益。本院对该组证据的真实性予以确认。
证据七，电费票据复印件一份[原件存于（2014）萨民初字第1831号民事卷宗中]证明周龙为使用争议房屋交付电费200元。被告（反诉原告）陈晶质证对证据的真实性无异议，此电费为周龙使用房屋时正常使用，应该由周龙自行承担。本院对该证据的真实性予以确认。
证据八，照片打印件三张，证明涉诉房屋一直由案外人孙立富实际控制，并承租给金鑫达汽配从事经营活动。被告（反诉原告陈晶）质证对证据的真实性无异议，依据照片无法确定此房屋由孙立富实际控制，周龙一直未向陈晶返还房屋钥匙，陈晶认为此房屋一直由周龙实际使用。本院对该证据的真实性予以确认。
庭审中，被告（反诉原告）陈晶举证如下：
（2008）萨民一初字第588号民事判决书复印件一份、（2008）萨民一初字第920号民事调解书复印件一份（加盖档案室公章）、2008年9月20日团结汽配城房屋买卖协议复印件一份（与原件核对无异）、（2008）萨民一初字第920号生效证明一份、2008年10月27日房屋钥匙领取单复印件一份（与原件核对无异）、2010年8月21日执行申请书复印件一份、2014年8月4日大庆市团结汽车行业服务中心团结项目部《证明》复印件一份（与原件核对无异）、2015年5月13日民事起诉书复印件一份、2016年物业费票据复印件一份（与原件核对无异），证明本案涉案房屋经生效法律文书确定所有人为陈晶；本案涉案房屋已经由开发商交付给陈晶，陈晶是唯一的产权所有人；本案涉案房屋产权无任何纠纷。原告（反诉被告）周龙质证认为（2008）萨民初字第588号民事判决书是复印件无法证明其真实性，判决书判决的内容是玉宇房地产开发公司与美佳建筑有限公司签订关于大庆团结汽车服务中心工程的施工合同无效的事实，与本案无直接关联。本案争议的焦点是原、被告双方签订《租房合同》第六条约定案外人孙立富与陈晶之间�涉诉房屋有产权争议的事实是客观存在的。对（2008）萨民初字第920号民事调解书及生效证明的真实性无异议，对证明的问题有异议，调解协议内容是玉宇房地产与陈晶达成房屋买卖合同，但是依据该调解书并不能证明陈晶已经拥有了涉诉房屋的所有权，该调解书只产生债权的效力，并不必然产生物权效力。对团结汽配城房屋买卖协议的真实性有异议，双方当事人并没有出具由工商部门监制的格式化房屋买卖合同书。对房屋钥匙领取单的真实性有异议，领取单上的公章是大庆市团结汽车行业服务中心团结项目部出具的公章，该证据并不能证明与玉宇公司之间的关系。对执行申请书、证明的真实性无异议，对证明的问题有异议，依据该申请书并不能确认陈晶拥有涉诉房屋的产权。对起诉状的真实性无异议，对物业费票据的真实性无异议，对证明的问题有异议，该物业�是2015年至2016年的费用，不是我租赁时的票据，2014年物业费是孙立富交的。本院对该组证据的真实性予以确认。
根据当事人提交的证据及陈述，本院确认法律事实如下：
2013年10月1日，案外人孙立富与李玉娜签订《房屋租赁合同书》，双方约定孙立富将位于团结汽配城房屋租给李玉娜使用，租赁期限为3年，自2013年10月1日至2016年10月1日，房屋第一年租金为56000元，每年现金一次性付清。2014年7月23日，经李玉娜介绍，周龙与陈晶签订《租房合同》，双方约定，陈晶将位于团结汽配城房屋租给周龙用于汽车修理，租赁期限为2年，自2014年8月1日至2016年10月1日，房屋租金一年一交，年租金为28000元，陈晶保证该房屋无产权纠纷，如有纠纷退还周龙房费。周龙于签订合同当日给付陈晶现金8000元，于2014年7月24日通过银行给陈晶转款2万元。2014年7月24日，周龙为承租房屋交纳电费200元。2014年8月6日，周龙搬入承租房屋，2014年8月7日，案外人孙立富通知周龙其所承租的房屋归孙立富所有，孙立富对房屋出租给周龙不知情并主张收回房屋，将房屋门口用砂石堵住，2014年8月19日，周龙向公安机关报警处理。2014年10月16日，周龙搬离承租房屋并搬走所有物品。周龙因搬入、搬出承租房屋共支付搬家费用1200元。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。周龙与陈晶签订的《租房合同》系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、法规的禁止性规定，该合同系合法有效的合同，对双方均具有约束力。陈晶作为出租人，有保证其所出租的房屋在交付承租人后不因第三人主张对出租房屋享有权利而导致承租人不能对承租房屋使用、收益的义务，陈�在明知出租房屋存在权属争议的情况下，仍与周龙签订房屋租赁合同，致使周龙因无法使用房屋而不能实现合同目的，故陈晶应承担相应的违约责任。对于周龙主张解除双方的房屋租赁合同并返还房屋租金28000的诉讼请求，本院予以支持；对于周龙主张陈晶赔偿电费损失200元、搬家费用1200元的诉讼请求，周龙提供的证据充分，本院予以支持；对于周龙主张陈晶支付违约金的诉讼请求，因双方在合同中并未约定，本院不予支持；对于周龙主张陈晶赔偿装潢材料损失300元的诉讼请求，因周龙提交的证据与本案缺乏关联性，故本院不予支持。对于反诉原告陈晶要求反诉被告周龙给付房屋租金并承担反诉费用的反诉请求，因周龙并未占有、使用承租房屋，故本院对反诉原告陈晶的反诉请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告周龙与被告陈晶于2014年7月23日签订的《租房合同》；
二、被告陈晶自本判决生效后立即返还原告周龙房屋租金28000元；
三、被告陈晶赔偿原告周龙电费损失200元、搬家损失1200元，合计1400元，此款自本判决生效后立即给付；
四、驳回原告周龙其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告陈晶的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期�的债务利息。
案件受理费553元，原告周龙负担8元，被告陈晶负担545元。反诉费250元（减半收取），由反诉原告陈晶负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 金昌国
代理审判员 韩 涛
人民陪审员 于文霞
二〇一七年五月十日
书 记 员 张亚芳