中华人民共和国广东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤民终579号
上诉人（原审原告）：邱春鹏，男，汉族，住广东省中山市三乡镇。
委托诉讼代理人：刘瑾玮，广东铭兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱靖艳，广东铭兴律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：邱财加（外文名：KHOOCHAIKAA），男，马来西亚公民。
被上诉人（原审被告）：黄茂常（外文名：WONGMIOWSONG），男，马来西亚公民。
上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：李黄善，广东华杨律师事务所律师。
原审第三人：珠海市福安钢木制品有限公司。住所地：珠海市前山镇。
法定代表人：陈秋平。
原审第三人：中山市盈富房地产有限公司。住所地：中山市三乡镇。
法定代表人：黄志连，总经理。
原审第三人：陈秋平，男，澳门特别行政区居民。
上诉人邱春鹏与被上诉人邱财加、黄茂常等案外人执行异议之诉一案，不服珠海市中级人民法院（下称珠海中院）（2015）珠中法民四初字第34号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭，组织当事人听证进行了审理。上诉人邱春鹏及其委托诉讼代理人刘瑾玮，被上诉人邱财加、黄茂常委托诉讼代理人李黄善，第三人陈秋平到庭参加听证。本案现已审理终结。
上诉人邱春鹏上诉称：一、原审法院认定事实错误导致错误判决。上诉人一直均表示同意支付剩余土地款项，但是应当在确保合同能够继续顺利履行的情况下支付，上诉人作为善意第三人购买涉案土地，该法律行为应当受到法律的保护，由于被上诉人的查封行为导致至今未能完成土地过户手续，已经造成上诉人严重的经济损失，倘若如今将全部款项支付后又不能顺利办理过户手续的，将再次导致上诉人的合法权益受损，况且按照上诉人与第三人珠海市福安钢木制品有限公司（下称福安公司）签订的《售让合同》的约定是分期支付，在办理过户出土地证后才支付余款。若如今在无任何保障的前提下全额支付剩余土地款，显然对上诉人有失公平。其次，上诉人也并未收到一审法院书面的通知将剩余转让款项汇入法院指定的账户。二、原审法院适用法律错误，导致错误判决。上诉人在原审提出法院查封的除涉案土地以外的另两处土地使用评估价值高达人民币28633400元、25076522元，合计53709922元。该价值已经远远超过二被上诉人的判决金额21170827元，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产之规定》第2l条：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。”涉案财产的查封违法法律规定，应当依法及时解除对超标的额的部分财产的查封。但原审法院忽略该事实，导致未准确适用法律依据。本案上诉人已经支付部分土地转让款项且实际占有、使用，未登记过户登记的原因也不归咎于上诉人。法院强制查封该土地，虽有其法律依据，但并非所有未支付全部款项的情况均一刀切，在保护被申请人权益的同时也应当保护上诉人的权益。应当结合案件综合考虑，如果仅仅以未付清款项为由作为是否查封的标准，显然不符合情理，也严重影响市场交易秩序。据此，请求依法撤销广东省珠海市中级人民法院作出的(2015)珠中法民四初字第34号一审民事判决，并依法改判为支持上诉人的全部诉讼请求。
被上诉人邱财加、黄茂常答辩称：一审法院查明事实清楚，法律适用正确，请求法院依法裁定维持原判，并且答辩人认为向珠海中院申请查封位于中山市××“松毛埔”土地证号为中府国用字(1992)第31××16号工业用地（下称第31××16号土地）合法有效。
1、被答辩人提供的与第三人签订《售让合同》的时间在2013年8月28日，虽然被答辩人辩称在2013年9月初就将31××16号工业用地投入建设使用，但被答辩人在2013年10月30日前并未向第三人福安公司履行售让合同所约定的全部付款义务，更未办理土地权属变更手续，该《售让合同》更没有向社会进行公示，答辩人在向珠海中院申请查封时是无法得知合同协议内容，答辩人系善意第三人。且根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，为了实现答辩人的合法债权，法院查封第31××16号土地使用权合法有效。2、被答辩人主张答辩人查封第31××16号土地使用权系恶意查封，缺乏事实依据。第三人福安公司、中山市盈富房地产有限公司（下称盈富公司）、陈秋平未偿还答辩人的欠款为21170827元及利息，答辩人向法院申请查封共计三块土地，除了第31××16号土地使用权属于第一查封且无抵押登记外，土地证号为国(2009)31××90号土地己被珠海市香洲区人民法院查封，正在轮候查封，土地证号为：国(2000)31××28号土地虽是第一查封，但该土地己抵押给中山市中炬××贷款股份有限公司，即使该土地拍卖成交后亦需优先偿还抵押权的债务，而31××16号土地经评估，参考价为6379533元，是远远不足以偿还答辩人的欠款，因此，被答辩人主张答辩人系恶意查封缺乏事实依据。
第三人陈秋平答辩称：答辩人在2007年被被答辩人以假合作假借钱设下了多个陷阱，因被答辩人在1998年到2008年时间陷入金融危机，为了填补因金融危机造成的上亿元损失，他们得知本答辩人有土地因欠资金后又因欠银行的帐务需偿还，所以可能收买本答辩人的朋友律师在同一天签了三份不同的协议。本人提出担心而本答辩人的律师一直劝本答辩人没有问题，事实上这是一个巨大的陷阱，在双方合作后被答辩人一直强调要把土地抵押给他们。后因邱加财四姨太林小姐对其老公欲以假合作吞吃同乡的资产行为表示反对无效后，怕我们上当私下提醒本答辩人的太太，才使我们逃过被诈骗把合作的土地抵押出去。后被答辩人见用这个方式无效，才用另外设计的借款为由起诉本答辩人，而答辩人被邱财加、黄茂常利用公权力对我们进行公然的掠夺，和法院的法官积极的配合表示十分无奈。自十八大以来，在ＸＸＸ总书记对司法改革，坚决打击司法不公的举措越来越多，和让审判者审理，让审判者负责。为此我们对中国司法改革有信心，虽然之前有很多冤案错案，和诉讼欺诈，这些让人民感到司法不公，司法没有公信力的情况会随着十九大的召开而让司法公平公正让人民得到更多的获得感。有鉴于本案一拖四年，所有的情形已发生巨大的改变，答辩人原来计划出售该地归还一些债务，但被邱财加查封，被异议人提出诉讼一拖四年，为此造成了巨大的经济损失。答辩人之前和邱春鹏协商在6个月内归还其300万元，邱春鹏先生同意放弃买卖把土地退还本答辩人。答辩人特向法院提出取消出售给邱春鹏，由法院查封，并要求法院对该土地重新评估。
上诉人邱春鹏于2015年8月18日向珠海中院提起诉讼：一、邱春鹏与福安公司于2013年8月28日签订的《售让合同》合法有效，邱春鹏依合同约定支付了相应款项，福安公司已将土地交付给邱春鹏使用至今，邱春鹏依法取得土地使用权。1．邱春鹏与福安公司于2013年8月28日签订的《售让合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。2．邱春鹏已按照合同约定支付了相应的款项。3．福安公司已将土地交付给邱春鹏使用至今，邱春鹏在2013年9月初将涉案土地投入建设使用，建筑面积约为7500平方米。4．福安公司当庭确认涉案土地已转让给邱春鹏，已交付邱春鹏使用，且同意协助邱春鹏办理过户手续。综上事实，根据《合同法》第44条、第130条及《物权法》第15条之规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。邱春鹏已依法取得该土地的使用权，没有登记只是物权尚未设立，福安公司应当依法配合原告办理过户手续。二、邱财加、黄茂常与福安公司、盈富公司、陈秋平之间的债权债务，邱财加、黄茂常查封第三人的两地土地证号分别为中府国用字(2009)31××90号、中府国用字(2000)31××28号的价值足以清偿邱财加、黄茂常的债权。邱财加、黄茂常无权要求超值查封案外人邱春鹏拥有的中府国用字31××16号土地使用权，属于恶意查封。1．邱财加、黄茂常与福安公司、盈富公司、陈秋平之间的债权债务为借款本金人民币21170827元及相关利息。而中府国用字(2009)31××90号和中府国用字(2000)31××28号两块土地的评估价分别为人民币28633400元、人民币25076522元，归还邱财加、黄茂常的债务绰绰有余。2．邱春鹏与福安公司的买卖（2013年8月28日签订《售让合同》）在前，且买卖价格高于法院的评估价值人民币6410352元，不存在恶意转移财产情形；法院查封（2013年10月31日查封）在后。三、法院于2013年10月31日，以(2013)珠中法执字第501号之一执行裁定书、(2013)珠中法执字第501号之三协助执行通知书，查封了涉案第31××16号土地的使用权。在获悉上述情况后，邱春鹏向法院提出执行异议申请，珠海市中级人民法院于2015年7月29日作出(2014)珠中法执外异字第1号执行裁定书，驳回邱春鹏的异议请求。故依据《民事诉讼法》第119条、第227条及《最高人民法院关于<民事诉讼法>的解释》第304条、第305条之规定，特向法院提起诉讼，恳请法院依法支持邱春鹏的诉讼请求：1．依法判令两被告立即停止对位于中山市××“松毛埔”土地证号码为中府国用字(1992)第31××16号工业用地的强制执行，并解除查封措施。（土地评估价值：人民币6410352元）2．依法判令两被告承担本案全部诉讼费用。
珠海中院经审理查明：1992年5月左右，福安公司取得了第31××16号、位于中山市××“松毛埔”土地的土地使用权，使用期限为1992年5月12日至2042年5月11日，用地总面积10273平方米，用途为厂房，土地使用权性质为国有，土地使用权类型为出让。
2013年8月28日，福安公司与邱春鹏签订《售让合同》，约定：“现经双方友好协商，甲方（指福安公司，下同）自愿将其名下公司土地出售给乙方（指邱春鹏，下同），条件如下：一、出让土地名称：福安公司，法人：陈秋平，土地性质：国有出让；用途为：国有出让工业用地。出让土地面积共：壹万零贰佰柒拾叁平方米，（小写：10273.00），土地证号码：中府国用字(1992)第31××61号。二、售让土地单价：以总面积计，共壹万零贰佰柒拾叁平方米（小写：10273.00），总价为人民币：柒佰壹拾万元正，小写：7，100，000元。三、经甲乙双方对此地售让情况充分了解后，签订售让合同的当天，甲方收取乙方购地定金人民币：陆拾伍万元正，小写650，000元，作为乙方购买该地块定金。因为甲方新办土地证未出，故需等甲方出新土地证后，再交由乙方自办理过户手续，甲方提供协助。双方在国土局签名确认出让给乙方的当天，乙方支付甲方人民币肆佰万元正，小写4，000，000元，余款贰佰肆拾万元，小写2，450，000元在出国土地证后一星期内乙方应先支付给甲方人民币捌拾万元，小写80万元，余款壹佰陆拾伍万元人民币，小写165万元，在两个月内付清。若乙方在两个月内未支付余款，乙方应承担违约责任，并按上述款金的每日千分之二十利息支付给甲方。双方不得异议。但因乙方急需用土地开工，故在双方签订合同后乙方可先开工建设。四、若甲方不履行本合同或因甲方原因停止或无法售让该土地，则视甲方违约，甲方必须赔偿双倍定金款给乙方，即人民币壹佰叁拾万元正，小写1，300，000元，及乙方先开工建设所造成的经济损失，然后才能处理该土地。若认购方不买，则视为乙方放弃，则甲方没收乙方所交定金。或没有准时交付土地买卖款，则甲方可依法追索银行贷款4倍利息或收回土地。五、该土地转让所需缴纳税费全部由乙方负责。甲方只净收现金人民币柒佰壹拾万元。六、甲方要保证该土地没有产权纠纷和财务欠债纠纷或其它权利限制，若发生买卖前已存在的任何纠纷、债务款项或权利障碍问题是（例如村道分摊费、闲置费）等，全部由甲方负责处理清缴，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。有欠债的，由甲方负责还清。七、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。自签字或盖章即生效，具相应法律效力”。福安公司确认收到邱春鹏购上述土地使用权的转让款共85万元：1.2013年8月28日邱春鹏向陈秋平银行转账汇款53万元，福安公司出具收到邱春鹏交来购××村15.4亩土地定金65万元的收据，邱春鹏及福安公司称邱春鹏另还向介绍人代付了应由福安公司支付的中介费现金12万元；2．邱春鹏及福安公司称邱春鹏后又向陈秋平分两次各付现金10万元共20万元，陈秋平分别于2013年10月24日、2013年11月2日出具了相应的收款收据。
邱春鹏主张签订合同后即在案涉土地上筹备建设并兴建了厂房，并提交照片为证。中山市××村民委员会于2013年9月25日出具证明，内容为：兹有邱春鹏位于我村松毛埔有一土地，面积约10000平方米，需办理用电手续，情况如下：由于历史原因，该土地上建筑物未办理有关报建手续或房产证，但该建筑符合规划要求，不属违章建筑。特此证明。火坦××工程安装有限公司三乡分公司于2013年9月28日出具收到邱春鹏电表安装工程费用1300元的收据。中山市三乡测绘工程有限公司于2013年9月10出具收到邱春鹏放桩费（××村松毛埔）1500元的收款收据，该司于2013年10月21日测量并出具邱春鹏用地示意图。
珠海中院于2013年10月31日以(2013)珠中法执字第501号之一执行裁定书、(2013)珠中法执字第501号之三协助执行通知书，查封了案涉第31××16号土地使用权。2013年11月8日，中山市国土资源局三乡分局出具收到邱春鹏交来办理位于中山市××“松毛埔”的房地产办证二手交易资料的收件回执。
邱财加、黄茂常与盈富公司、福安公司、吴某玉、陈秋平借款合同纠纷一案，珠海中院于2012年6月26日作出(2011)珠中法民四初字13号民事判决书，判决盈富公司、福安公司、陈秋平于判决发生法律效力之日起十日内共同向邱财加、黄茂常偿还借款本金21170827元及相应利息。盈富公司、福安公司、陈秋平不服该判决上诉至本院。本院经审理于2013年4月18日作出(2013)粤高法民四初字第7号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于盈富公司、福安公司、陈秋平未履行上述判决确定的义务，依据邱财加、黄茂常的申请，珠海中院于2013年7月5日立案强制执行，案号为(2013)珠中法执字第501号。在执行过程中，除第31××61号土地使用权外，珠海中院发现福安公司名下还有证号为国(2009)31××90号、位于中山市雍×村12200平方米土地的使用权（用途为商品住宅），盈富公司名下有土地证号为国(2000)31××28号（原面积为13790.2平方米，扣除已分割的面积10684.5平方米）、位于中山市三乡镇×村（用途为商品住宅）。对于上述三块土地的使用权，经珠海中正土地房地产与资产评估有限公司评估，在2014年1月21日，本案所涉的第31××61号土地使用权的价值为6，410,352元（福安公司出售给邱春鹏的价格高于此价格），另两个土地使用权的价值分别为28,633,400元，25,076，522元。
邱春鹏在本案开庭时称同意在执行阶段将剩余土地转让款交由法院保管，待办理过户之后再支付给福安公司。邱春鹏在庭后的法庭调查中又表示其支付剩余土地转让款的前提是将案涉土地使用权过户至其名下。珠海中院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，书面通知邱春鹏将剩余土地转让款人民币625万元汇入珠海中院暂存款账户，邱春鹏在珠海中院指定期限内未将剩余土地转让款人民币625万元汇入珠海中院暂存款账户。
珠海中院认为：一、关于本案的法律适用问题。本案被告邱财加、黄茂常系马来西亚居民，原告邱春鹏提起案外人执行异议之诉，本案属涉外纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条第二款“本法和其他法律对涉外民事关系法律适用没有规定的，适用与该涉外民事关系有最密切联系的法律”的规定，邱春鹏、福安公司、盈富公司住所地、案涉售让合同的签订地、争议土地所在地均在我国国内，本案应适用中华人民共和国法律。二、关于邱春鹏的诉讼请求能否得到支持的问题。在珠海中院查封(2013)珠中法执字第501号案被执行人福安公司名下的第31××16号土地使用权之前，邱春鹏与福安公司已就该土地使用权签订《售让合同》、办理用电手续安装电表并委托测绘用地，且未过户登记的原因并不归责于邱春鹏。因邱春鹏仅支付了85万元转让款，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，邱春鹏还应将剩余土地转让款人民币625万元按照珠海中院的要求交付执行，但邱春鹏经珠海中院书面通知并未按照珠海中院的要求将剩余价款交付执行，故对其要求停止对案涉土地执行并解除查封的诉讼请求珠海中院依法不予支持。综上所述，邱春鹏的诉讼请求没有事实和法律依据，珠海中院不予支持。据此，珠海中院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项的规定判决：驳回原告邱春鹏的诉讼请求。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，2016年12月21日，珠海中院以邮寄送达的方式将（2015）珠中法民四初字第34号《通知书》邮寄给邱春鹏的诉讼委托代理人刘瑾玮并注明“（转）邱春鹏”。该《通知书》载明：“请你于收到本通知书之日起七日内将剩余土地转让款人民币625万元汇入本院暂存款账户，如你在期限内未将剩余土地转让款人民币625万元汇入本院暂存款账户，所产生的法律后果由你自行承担。”
本院认为，本案执行异议之诉纠纷，争议焦点为邱春鹏主张对登记在福安公司名下的第31××16号土地使用权享有的实体权益能否排除珠海中院对该财产的强制执行。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合以下四种情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，上述条款为并列条款，缺一不可。据珠海中院查明，该院查封(2013)珠中法执字第501号案被执行人福安公司名下的第31××16号土地使用权之前，邱春鹏与福安公司已就该土地使用权签订《售让合同》、办理用电手续安装电表并委托测绘用地，且未过户登记的原因并不归责于邱春鹏。该院已书面通知邱春鹏将剩余人民币625万元按照珠海中院的要求交付执行，但邱春鹏并未按照珠海中院的要求将剩余价款交付执行。邱春鹏上诉称其一直表示同意支付剩余土地款项，但同时表明法院应当在确保其与福安公司签订的转让合同能够继续履行的情况下才支付。在二审听证过程中，邱春鹏也一再强调只有在法院保证涉案土地使用权过户完成后再行向申请人支付执行款或确保涉案土地使用权能够过户的情况下才同意支付剩余款项。根据《规定》第二十八条第（三）款规定，买受人剩余价款的支付，必须按照法院要求的时间，而非合同约定时间。而且，因为一旦标的物被法院查封，公权力已然介入到被执行人与第三人之间民事权利，并对这种民事权利进行适当干预，此时，法院向第三人发出的支付剩余款项通知是具有法律效力，且不得附条件的。经过通知，第三人不按要求期限付款的，可认定为未达到《规定》第二十八条第（三）款规定的条件，则其所主张的实体权利因不符合司法解释规定的条件，不能排除法院对涉案标的物的执行。
综上所述，上诉人邱春鹏的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案一审案件受理费56673元，由邱春鹏负担；二审案件受理费56673元，由邱春鹏负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈良军
审判员 陈小虎
审判员 陈可舒
二〇一七年十月三十一日
书记员 李翠微