陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕01民终11747号
上诉人（原审原告）陈淑萍，女，1957年4月10日出生，汉族，住陕西省西安市灞桥区。
被上诉人（原审被告）陕西佳信置业发展有限责任公司，住所地陕西省西安市莲湖区西关正街198号。
法定代表人刘朝阳，该公司董事长。
委托代理人齐晓联，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。
委托代理人马贝俐，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。
上诉人陈淑萍因与被上诉人陕西佳信置业发展有限责任公司（以下简称佳信公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2938号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈淑萍，被上诉人佳信公司的委托代理人齐晓联、马贝俐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2007年12月29日，陈淑萍与佳信公司签订《意向书》，约定由陈淑萍购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第9栋6层9-2-6（东）号商品房，面积为136平方米，单价为2800元／平方米，总价款为380800元，具体面积最终以签订《商品房买卖合同》为准。如出现面积增大或减少多退少补，多于本意向书确定的面积由陈淑萍以本意向书确定的单价补足多于部分面积价款；少于本意向书约定的面积由佳信公司按本意向书确定的单价退还陈淑萍多付面积房款。意向书第二条“付款方式”约定，陈淑萍向甲方交付人民币250000元整，主体封顶时（五证齐全）付人民币80000元整，剩余房款50800元整，于交房时付清。意向书签订同日，陈淑萍向佳信公司支付购房款250000元。2008年11月18日，陈淑萍向佳信公司支付购房款80000元。2011年11月3日，陈淑萍再次向佳信公司支付购房款32848元。2011年11月5日，佳信公司向陈淑萍交付涉案房屋。2015年6月1日，陈淑萍、佳信公司签订《商品房买卖合同》（合同备案登记号：Y15052852），该合同明确约定,陈淑萍购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区××花园小区××单元××号商品房（以下简称“涉案房屋”），面积为129.20平方米，总价款为361760元。第六条约定，买受人于2015年5月20日前付清总房款361760元。合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。合同第十五条“关于产权登记的约定”，出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。至今，佳信公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查，涉案房屋所在楼栋已经取得商品房预售证，但涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地。庭审中，佳信公司承认陈淑萍已经支付了全部的购房款,涉案房屋的交付时间为2011年11月5日，并向陈淑萍退还了多收的房款1088元，陈述涉案小区因土地出让金尚未足额缴纳，故涉案小区的土地性质尚未从工业用地变更为住宅用地，导致涉案房屋的五证中还差土地所有权证尚未取得，因而未能向产权登记机关提交涉案房屋权属初始登记的资料。陈淑萍提出，佳信公司逾期办证的违约行为与其无关且一直持续，故商品房买卖合同房屋约定的总价款0.01%计算的逾期办证违约金约定过低，要求按照中国人民银行同期贷款利率计算违约金。因陈淑萍第一项诉请不够准确，经法院释明，陈淑萍将其该诉请明确为要求佳信公司将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
陈淑萍起诉至西安市雁塔区人民法院称，陈淑萍、佳信公司于2007年12月29日签订的商品房买卖《意向书》，该意向书约定，由陈淑萍购买佳信公司开发的位于西安市雁塔区西影路的朝阳花园小区第9栋2单元6层20602号商品房，购房总金额为380800元。后因房屋面积较《意向书》所载面积缩小，陈淑萍实付总房款362848元。陈淑萍已于2011年11月3日向佳信公司支付了全部购房款。2011年11月5日，佳信公司将房屋交付陈淑萍使用。直到2015年6月1日，佳信公司才与陈淑萍签订正式的《商品房买卖合同》，合同备案登记号Y15052852，此时距房屋交付使用已有三年多时间。合同第十二条约定，因佳信公司的原因，该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由佳信公司承担全部责任。第十五条约定，佳信公司在该商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由佳信公司提交的资料报产权登记机关备案。如因佳信公司的责任，陈淑萍不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，陈淑萍不退房，佳信公司按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。自2011年11月5日交房之日起至2013年3月20日，该商品房交付使用已满500日。因佳信公司的原因，致使陈淑萍至今未取得房屋产权证书。自2013年3月21日起截止2016年8月20日已逾期1247天。而合同约定的逾期办理房屋产权过户登记的违约金比例明显过低，故陈淑萍请求按银行同期贷款利率计算该部分违约金计72464.05元。因合同所载购房全款为361760元，佳信公司实收陈淑萍362848元，多收1088元，该多收部分佳信公司应按同期贷款利率计利退还本息。两项合计73769.99元。由于起诉时佳信公司的违约状态仍在持续，故该部分违约金应按银行同期贷款利率暂计算至2016年8月20日，之后至陈淑萍获得房屋产权证书之日止的违约责任另行计算，如佳信公司届时不予赔付，陈淑萍将另行起诉。佳信公司的行为已经严重违反合同约定，为维护自身合法权益，故陈淑萍诉至法院，请求判令：1、佳信公司立即为陈淑萍办理朝阳小区第9栋2单元6层20602号房屋《商品房买卖合同》的产权过户登记手续，并交付房屋所有权证书；2、佳信公司向陈淑萍支付因迟延办理房屋产权过户登记违约金、应退还多收款项本息共73769.99元（暂时计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至陈淑萍取得房屋权属证书之日）；3、本案诉讼费由佳信公司承担。
佳信公司辩称，双方签订了正式有效的商品房买卖合同，合同对违约责任有明确约定。而违约条款设定的迟延办理房屋产权过户的违约责任为以所交款项的万分之一计算，该条款合法有效，并没有被撤销，故佳信公司的违约行为应按该违约条款处理。关于陈淑萍主张的佳信公司多收的房款，佳信公司会承诺退还。合同约定房款结算应以实测面积结算，目前的面积都是估算。佳信公司愿意先退房款，根据实测结果对业主多退少补。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈淑萍与佳信公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。本案中，陈淑萍、佳信公司均认可涉案房屋的交付时间为2011年11月5日，涉案房屋至今未取得房屋权属的初始登记，陈淑萍已经足额交纳购房款，佳信公司已经将多收的房款向陈淑萍退还，法院对此事实予以确认，故本案争议的焦点问题是佳信公司未将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案是否构成逾期违约行为、如何承担逾期提交备案资料的违约责任及佳信公司是否需要向陈淑萍支付多收购房款的利息。首先，根据合同第十五条的约定，佳信公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。佳信公司已于2011年11月5向陈淑萍交付房屋，但至今仍未按期积极履行上述义务，其行为已构成违约，理应依据合同约定将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。其次，陈淑萍要求佳信公司按照中国人民银行贷款利息标准支付逾期备案违约金72464.05元的诉请，本案佳信公司未足额缴纳土地出让金，土地性质仍为工业用地，其至今尚未取得土地使用权证。由此可见，佳信公司在进行商品房开发时未履行其开发商的基本义务是涉案房屋无法办理房屋权属初始登记的直接原因，该情形的发生与陈淑萍无关。并且，佳信公司违约的情形自合同约定的履行期限至今已经长达四年之久，截止目前涉案房屋进行权属登记的具体时间还因佳信公司是否足额缴纳土地出让金尚不能确定，该违约情形还可能随之继续持续。陈淑萍虽未提交其因没有取得房屋产权证书所遭受损失的相关证据，但陈淑萍长期未取得房屋权属证书系客观事实，且该事实也的确给陈淑萍生活客观上带来诸多影响和不便，陈淑萍由此遭受的损失也明显高于合同约定的总房款0.01%的违约金即36.18元。因此，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”之规定，法院结合佳信公司的过错程度、违约程度、违约持续的时间等因素,综合考虑到双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付，且陈淑萍已实际使用房屋的情况，酌情认定佳信公司按照已付购房款的同期人民银行贷款利率20%的标准计算自2013年3月20日至庭审之日，一次性向陈淑萍承担逾期备案违约金为宜。再次，佳信公司依据双方签订的意向书收取陈淑萍购房款，之后双方才签订正式的商品房买卖合同，且双方合同约定涉案房屋的面积应以产权登记面积为准。而现涉案房屋尚未进行产权登记，从而涉案房屋的面积尚未最后确定，不能以此认定佳信公司收取陈淑萍购房款无依据。加之，佳信公司在本案审理过程中已向陈淑萍返还根据合同约定多收的房款，故陈淑萍主张佳信公司支付占有多收面积款期间的利息的诉请，缺乏合同及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，原审遂判决：一、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起六十日内将原告陈淑萍购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第9幢2单元6层20602号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西佳信置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告陈淑萍支付逾期备案违约金19259元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告陈淑萍的其余诉讼请求。本案案件受理费966元，由被告陕西佳信置业发展有限责任公司承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时一并向原告支付。
宣判后，陈淑萍不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实清楚，适用法律错误。原审判决认定按照已付购房款的同期人民银行贷款利率的20%的标准计算逾期备案违约金缺乏法律及事实依据。一、逾期备案仅为办理房屋权属登记证书的前提之一，本案佳信公司未办理房屋权属登记证书的根本原因是没有足额缴纳土地出让金，所以判决佳信公司支付逾期备案违约金明显过低。二、西安市房价现已大幅增长，涉案小区周边地段房价涨幅已超过50%，但由于佳信公司的原因，导致房屋目前无法正常交易，且房屋本身因为没有房屋权属证书而严重贬值。因此，其按照人民银行规定的金融机构的逾期贷款利息计算违约金数额并未超过实际损失。三、佳信公司违约事实明显，违约程度严重，违约行为持续时间长达数年，因此均应加重佳信公司的违约责任。四、逾期办理房屋权属登记证书与其已实际使用房屋无任何法律与事实关系。五、原审判决综合考虑双方合同约定的逾期备案违约金为一次性支付不妥。由于佳信公司至今未支付足额的土地出让金，致使房屋权属证书不符合办理条件，日后如果佳信公司仍不足额支付土地出让金，佳信公司的违约行为将继续损害其的经济利益及其他合法权益。上诉请求：1、撤销原审判决；2、依法改判佳信公司立即为上诉人办理其房屋产权过户登记手续，并交付所有权证书；3、依法改判佳信公司向上诉人支付迟延办理房屋产权过户登记违约金72464.05元（暂计算至2016年8月20日，佳信公司应支付至上诉人取得房屋权属证书之日）；4、本案诉讼费用由佳信公司承担。
佳信公司辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，不能成立。双方对逾期备案的违约金约定为一次性违约金。原审判决在上诉人未举证有实际损失的情况下调高违约金已是错误的，上诉人上诉要求比照同期银行贷款利率支付逾期备案违约金至其取得房产证之日止，更是无事实和法律依据，应予驳回。
本院经审理查明，原审判决认定事实属实。二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认为，上诉人与佳信公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应按照约定履行各自义务。关于备案登记。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”之规定，佳信公司按照《商品房买卖合同》第十五条之约定进行备案登记的前提是将涉案小区的土地性质从工业用地变更为住宅用地，并取得涉案小区的土地使用权证书。现佳信公司未取得涉案小区的住宅用地土地使用权证书，不具备将涉案房屋进行备案登记的条件，故原审判决佳信公司在判决生效之日起六十日内将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案不妥，佳信公司应在取得涉案小区住宅土地使用权证书时办理将涉案房屋需由佳信公司提供的资料报产权登记机关备案手续。对于上诉人上诉请求改判佳信公司立即办理涉案房屋产权过户登记手续并交付所有权证书与其在一审审理的请求不符，其在二审中变更诉讼请求不符合法律规定，不予涉及。关于逾期备案违约金。因佳信公司至今未取得住宅土地使用权证导致涉案房屋无法办理房屋权属证，佳信公司存在过错，应当承担逾期办证违约金，按照双方合同的约定，佳信公司应按已付房价款的0.01%支付违约金。该违约金的约定过低，原审法院综合考虑相关因素，对逾期办证违约金进行了适当提高，并无不当，予以确认。现上诉人要求按照同期人民银行贷款利率按日计算逾期备案违约金，依据不足，不予采信。故，上诉人的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。综上，原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2938号民事判决第二项、第三项。
二、变更西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113民初2938号民事判决第一项为：陕西佳信置业发展有限责任公司于取得西安市雁塔区西影路朝阳花园小区土地使用权证书（住宅用地）之日起六十日内将陈淑萍购买的位于西安市雁塔区西影路朝阳花园小区第9幢2单元6层20602号商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费966元，陈淑萍已预交，由陕西佳信置业发展有限责任公司承担。陕西佳信置业发展有限责任公司于支付上述款项时一并向陈淑萍支付。
二审案件受理费966元，陈淑萍已预交，由陈淑萍承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张亚凤
审 判 员 王慧芳
代理审判员 辛 娟
二〇一七年十二月六日
书 记 员 石李婷