福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2018）闽0122民初508号原告：薛建英，女，1976年6月12日出生，汉族，住福建省福州市台江区。被告：福建宏汇置业有限公司，住所地：福建省连江县潘渡乡坡西村巷里5号。法定代表人：林义奇，执行董事。委托诉讼代理人：章琳，系福建宏汇置业有限公司员工。原告薛建英与被告福建宏汇置业有限公司（以下简称宏汇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告薛建英、被告的委托诉讼代理人章琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。薛建英向本院提出诉讼请求：1.依法判令宏汇公司向薛建英支付逾期办证违约金14730元（违约金按已付购房款454657元的日万分之一计算，自2015年12月27日起计至2016年11月14日止，即454657元×0.01%/天×324天=14730元）；2.本案诉讼费用由宏汇公司承担。事实和理由：2013年2月19日，薛建英（买受人）与宏汇公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：薛建英购买宏汇公司开发建设的位于连江县的房产，总价款454657元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合各项约定条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等。合同签订后，薛建英依约足额支付了购房款454657元。宏汇公司于2014年12月27日将商品房交付薛建英使用，后直至2016年11月14日才具备向薛建英提供办理不动产登记所需资料的条件，宏汇公司的行为已构成违约。根据合同约定，因宏汇公司的原因，薛建英不能在商品房交付使用后365日内即2015年12月27日前取得房屋权属证书的，宏汇公司应自逾期之日起每日按薛建英已付款的0.01%向薛建英支付违约金计14730元。宏汇公司辩称：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……。”但本案逾期办证系因政府原因导致，宏汇公司无过错，不应承担违约责任。2015年7月份，宏汇公司就已经具备办理不动产初始登记（总登）的条件。但由于政策变化，连江县房地产交易管理所不受理宏汇公司的申请。直到2016年7月才通知可以办理，但又恰逢连江县人民政府设立连江县不动产登记中心，连江县政府通知从2016年8月1日起连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，自2016年8月8日起，连江县范围内的土地、房屋、林地、林权及海域登记统一由连江县不动产登记中心承办。由于不动产登记中心刚成立，前期案件堆积等原因导致2016年9月30日才受理宏汇公司的不动产首次登记申请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即薛建英提供的证据A1《商品房买卖合同》（合同编号：20130030294-LJ14H06453），A2.销售不动产统一发票（自开），A3.【宏汇·蝶泉湾】交房须知、物业费发票，A4.《通知书》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：宏汇公司提供的证据B1.福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、竣工验收报告、连江县不动产登记受理单，旨在证明2015年5月30日涉案小区已经竣工验收备案，具备办理不动产登记的条件；B2.公告，旨在证明2016年8月1日起，连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，2016年8月8日起房屋登记有连江县不动产登记中心承办，本案逾期办证系政策原因导致。本院认为，因薛建英对该两份证据的真实性未予确认，并认为即使证据材料真实的，因宏汇公司未及时履行告知义务，也构成违约。本院认为，宏汇公司提交的证据B1中的福建省房屋建筑和市政基础设施竣工验收备案表、竣工验收报告，可以证明涉诉小区已具备交房条件，但不足以证明其已具备办理房屋产权证条件；《连江县不动产登记受理回执单》可以证明不动产登记部门收到宏汇公司提交申请办理房屋所有权首次登记（总确权）的时间是2016年9月30日；证据B2连江县房地产交易管理所《公告》及《友情提示》可以证明2016年8月1日起，连江县房地产交易管理所停止受理房屋登记，2016年8月8日起连江县不动产登记中心开始颁发不动产权证。根据双方当事人的陈述和上述已确认的有效证据，对本案的主要事实作如下认定：2014年9月4日，薛建英与宏汇公司签订一份《商品房买卖合同》，约定薛建英购买宏汇公司开发建设的位于连江县的商品房，总价款为454657元。《商品房买卖合同》还约定“第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择[2]:[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，经双方同意按下列第2项处理；[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后90日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。”合同签订后，薛建英依约支付了合同约定的总价款454657元。福建宏汇置业有限公司于2014年12月25日将商品房交付薛建英使用。随后，于2016年9月30日，连江县不动产登记中心受理宏汇公司的房屋所有权首次登记（总确权）。宏汇公司通知薛建英于2016年11月14日起可为其提供办理不动产登记所需的相关材料。另查明，因连江县政府决定自2016年8月8日起在全县范围内实施不动产统一登记制度，连江县房管交易管理所于2016年8月1日起停止受理房屋登记，连江县不动产登记中心于2016年8月8日起开始颁发不动产权证。综上所述，本院认为，薛建英向宏汇公司购买其建设的位于连江县，双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，系依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》十四条的约定，在宏汇公司交付房屋的365日内，如因宏汇公司的原因导致薛建英不能取得房屋权属证书的，宏汇公司应自逾期之日起每日按薛建英已付款的0.01%向薛建英支付违约金。现宏汇公司于2014年12月25日将商品房交付薛建英使用，但直到2016年11月14日才具备办证条件，致使薛建英未能在商品房交付使用后365日内（即2015年12月24日前）取得房屋权属证书，宏汇公司辩称逾期办证系因政府原因所致，但政府只在2016年8月1日至8月8日期间停止受理房屋登记，该时间远迟于宏汇公司应具备办证条件的时间，故宏汇公司举证不能，辩解不能成立。因此，薛建英系因宏汇公司原因未能在交房后365日内取得房屋权属证书，宏汇公司应依约承担违约责任。薛建英主张宏汇公司按其已付购房款454657元的0.01%支付2015年12月27日起至2016年11月14日止的违约金14730元（454657元×324天×0.01%），予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：福建宏汇置业有限公司应在本判决生效之日起十日内向薛建英支付逾期办证违约金14730元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费168元，减半收取84元，由福建宏汇置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员 林 青二〇一八年三月二日书记员 许铭捷附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。