湖北省襄阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂06民再36号
上诉人（原审原告）：张军胜，男，1969年1月27日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市樊城区。
委托诉讼代理人:王青松、孙星，湖北长久律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：杨辉，男，1969年3月25日出生，汉族，襄阳市人，户籍所在地：襄阳市樊城区，现住址不明。
被上诉人（原审被告）：吴瑛，女，1970年12月8日出生，汉族，襄阳市人，现居广州市花都区。户籍所在地：襄阳市樊城区，
委托诉讼代理人:杨文忠，襄阳市明正法律服务所法律工作者。
再审第三人：朱明安，男，1945年10月27日出生，汉族，住。
上诉人张军胜与被上诉人吴瑛、杨辉、第三人朱明安房屋买卖合同纠纷一案，襄阳市樊城区人民法院于2014年7月15日作出（2013）鄂樊城民三初字第00550号民事判决，发生法律效力后，该院经院长发现提交审判委员会讨论决定对本案进行再审。该院提起再审后，于2016年5月19日作出（2016）鄂0606民再2号民事判决，宣判后，张军胜不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张军胜及其委托诉讼代理人孙星，被上诉人吴瑛的委托诉讼代理人杨文忠，被上诉人杨辉，再审第三人朱明安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张军胜上诉称：1、再审判决认定吴瑛系争议房屋的共有人错误。杨辉虽在1997年就分得争议房屋，但仅在2008年由单位代其申报参加过一次房改，而当时杨辉与吴瑛已经离婚。2、再审认定购房款4万元，售价与房屋价值不对等错误。张军胜为购买房屋实际支付杨辉6万元，杨辉出有收条，后因为杨辉拖欠单位房款，杨辉为了过户又交给张军胜2万元用于解决其与单位之间的债务，该2万元并非退回的购买款，实际购房款应为6万元，而此售价与当时房改购买成本价相当。3、再审认定张军胜购买本案争议房屋存在恶意错误。再审中，仅以襄阳市公安局樊城区分局警务保障室出具的一份情况说明就认定樊城公安分局曾阻止张军胜购买争议房屋，该证据既不是正式的单位证明也没有单位负责人和制作人的签字，形式上不符合证据要求，内容上也与客观实际情况相悖。4、虽然双方签订购房合同是在出卖人参加房改之前，出卖人尚未取得房屋产权，但不影响合同的效力，即便按照《合同法》51条规定，在杨辉现已取得完全产权的情况下，该购房合同也应该为有效合同，况且张军胜当时购房已实际支付了相应的对价，且不论张军胜买房是否善意，在支付对价的情况下也不可能损害第三人利益。请求撤销原审判决，依法改判上诉人与杨辉签订的《契约》有效，二被上诉人协助将樊城区××路××号2幢1单元3层2室房屋的所有权及土地使用权变更登记至上诉人名下。本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人吴瑛、杨辉答辩称：再审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
再审第三人朱明安答辩称：再审判决认定事实清楚，处理正确，请求维持。
张军胜向原审诉称：2005年8月31日，原告以6.5万元的价格购买二被告所有的樊城区××路××号（樊城公安分局米公派出所院内40栋3单元3楼右）的房屋，契约签订当天即支付杨辉6万元购房款，余款5000元约定待过户手续办完后付清。二被告在协议签订后拒不配合办理房屋过户手续，故请求法院判令：1、确认原、被告双方签订的房屋买卖协议有效；2、二被告协助原告将房屋所有权及土地使用权变更登记至原告名下，并由被告承担过户费用；3、本案的诉讼费用及相关费用由被告承担。
原初审判决认定：2005年8月31日，张军胜与杨辉签订房屋买卖合同，合同约定：杨辉将其位于樊城区立业路90号（市公安局樊城分局）米公派出所院内40栋3单元3楼右，面积为94平方米的房屋以6.5万元的价格出售给张军胜；契约签订后，张军胜付购房款6万元，余下房款5000元在办理过户手续后，张军胜一次性付清；张军胜所购买的是杨辉本人的房屋，而不是其家庭成员或“第三人的房屋”，若杨辉没有该房屋的产权，责任由杨辉负担，房屋过户时所产生的一切费用由张军胜负担。契约签订，张军胜于当日支付了购房款6万元，杨辉出具了收条，后张军胜即入住该房屋至今。另查明，本案所争议房屋产权登记信息为：所有权证号为樊城区字第00127494号，位于樊城区立业路90号（市公安局樊城分局）2幢1单元3层2室，房屋共有人吴英。与该房屋产权证所对应的土地使用权证尚未分割到户。
初审判决认为，张军胜与杨辉签订的房屋买卖合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。张军胜按合同约定履行了付款义务，杨辉至今未协助张军胜办理过户手续，属于违约，应承担相应的责任。张军胜的诉讼请求，予以支持。但张军胜请求杨辉承担过户费用的请求不符合合同约定，不予支持。据此判决：杨辉、吴瑛于本判决生效之日起十日内协助张军胜，将位于樊城区立业路90号（市公安局樊城分局）2幢1单元3层2室房屋的所有权证号为：樊城区字第00127494的房屋所有权证及相应的土地使用权证一并过到张军胜名下，过户费用由张军胜负担。
再审判决认定：杨辉原系樊城公安分局干警，1999年1月驾车在谷城石花发生重大交通事故。同年6月被谷城县法院以交通肇事罪判处有期徒刑三年缓刑四年，后被樊城公安分局开除公职。樊城公安分局为处理杨辉交通事故赔偿死者损失，替其垫付赔偿款，杨辉目前还有34600元未还单位。1995年，杨辉与吴瑛共同参加单位（樊城公安分局）首次房改购买一套本案争议住房。2003年11月，杨辉与吴瑛在樊城民政局协议离婚，婚生女儿随吴瑛生活，房改住房一套归吴瑛所有（米公派出所内）。后吴瑛将女儿托付给杨辉父母看管，自己南下广州打工。2005年8月，杨辉私自将房改后已约定归吴瑛所有的房屋卖给米公派出所干警张军胜，约定价款6.5万元，实际收取4万元。对此，吴瑛因在广州打工毫不知情。樊城公安分局得知杨辉拟将房屋出售给张军胜的消息后，先后两次专门派人与张军胜谈话，称杨辉无权处理此房，理由是：一、该房仍属公安分局（杨辉只是首次参加房改）；二、杨辉离职前拖欠公款34600元未还，让张军胜不要购买。张军胜未能听从，坚持与杨辉进行房屋买卖交易，打扫卫生后搬进居住。樊城公安分局得知后，采取停电停水措施，张军胜购买小发电机发电和在外提水生活，未能搬离房屋。
另查明，2001年2月与2005年5月，杨辉先后两次共向同事朱明安借现金14万元未还。2013年3月，朱明安向本院起诉。诉讼中本院采取保全措施，查封了杨辉卖给张军胜的房屋。2013年7月2日，朱明安向本院申请执行，拟对该房拍卖偿还，但因张军胜购买此房和本案原审未结，执行未果。2014年7月15日，本案原审未能听取执行人员建议，本案原审作出判决，判决杨辉、吴瑛协助张军胜办理房产权证和土地使用权证过户手续。
还查明，樊城公安分局2008年在第二次房改工作中，依照政策专门通知杨辉按要求提出参加房改申请并交付购房款，杨辉未予申请，也未交款。樊城公安分局为不影响其他人员房改购房和统一完成房改任务，于2009年9月8日，代杨辉提出了第二次购房申请，签订购房协议，并垫付第二次购房款43999.67元。2010年12月31日，经襄阳市房管产权部门登记，杨辉为该房所有权人，吴瑛为该房产权共有人（面积94.28平方米）。该房屋的所有权证在樊城公安分局保管，未发给杨辉。该房屋的土地使用权证还未办理。
再审认为，本案争议的房屋，杨辉和原妻子吴瑛于1997年参加樊城公安分局房改首次购买，按照当时国家房改政策，其只享有部分产权，樊城公安分局为房屋共有人，购房个人不能私自对外出售。2003年杨辉与吴瑛在民政部门协议离婚，协议约定吴瑛分得共同参与房改并已享有部分产权的房屋。至此，杨辉对此房已失去处分权利。2010年12月31日，该房经房屋产权管理部门登记吴瑛为该房的共有人。无论是该房的登记前，还是该房的登记后，吴瑛是该房的共有产权人，杨辉对该房出售未征得吴瑛同意，应属无效行为，故吴瑛辩称杨辉处分房屋无效的理由，符合法律规定，本院予以采信。2001年2月至2005年5月期间，杨辉向同事朱明安借款其计14万余元，截止2005年8月杨辉出售房屋时，杨辉向朱明安不仅未偿还本金，还未支付借款利息，杨辉对外欠有高额到期债务。2005年8月31日，杨辉与张军胜签订房屋买卖协议，将与吴瑛参加房改共同购买的部分产权房改房出售给张军胜，并收取4万元房款。此行为不仅属不诚信的无权处分吴瑛和樊城公安分局财产行为，而且严重侵害朱明安债权的合法权益。同时，该房以4万元出售与其价值不对等。张军胜从杨辉处购买房屋，樊城公安分局得知消息后，先后两次专门派出工作人员告知张军胜此房杨辉无权出售，并向张军胜说明杨辉无权出售房屋的原因，阻止张军胜购买此房，张军胜未予听从，并与杨辉签订购房协议，搬进该房居住生活。之后，樊城公安分局对该房采取停水停电措施，阻止杨辉与张军胜房屋交易。张军胜购回小发电机发电照明和在外提水生活，坚持买下此房。此行为属明知杨辉对争议房屋无权处分，而坚持与其发生买卖行为，并进住此房。故吴瑛再审中辩称张军胜与杨辉签订购房合同，存在不善意的理由予以采信。综上，杨辉私自出售本案争议的房屋存在恶意，属无权处分他人财产行为。张军胜明知杨辉无权处分房屋，不听权利人樊城公安分局劝阻，仍然与杨辉坚持购房交易，侵害了他人的合法权益，存在过错。张军胜与杨辉系同所干部，明知杨辉出售房屋没有征得共有人吴瑛同意而与其签订房屋买卖合同，其在再审中称自己为善意取得与事实不符，本院不予采信。故双方签订的房屋买卖协议不符合法律规定，属无效协议。且该房屋的土地使用权证还未办理。现张军胜起诉要求杨辉和吴瑛协助其办理房屋产权和土地使用权证的过户手续的请求不予支持。原审判决杨辉、吴瑛协助张军胜办理房屋产权证及土地使用权证存在错误，再审依法予以纠正。据此判决：一、撤销本院（2013）鄂樊城民三初字第00550号民事判决；二、驳回原告张军胜的诉讼请求。
二审查明：杨辉与吴瑛于1994年3月4日登记结婚。1998年11月19日，杨辉交纳首次购房款26370.89元。其它事实与再审判决认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，杨辉与张军胜2005年8月签订的《房屋转让协议》，虽系双方真实意思的表示，但本案诉争的房屋系杨辉与吴瑛婚姻关系存续期间参加房改取得的房产，属于夫妻共同共有，任何一方不得擅自处分。杨辉未经吴瑛同意，擅自将房屋卖与张军胜，属无权处分的行为。且吴瑛对签订《房屋转让协议》不知情，事后也未对签订协议书的行为予以追认，杨辉亦未在签订《房屋转让协议》后取得涉案房屋的单独所有权，故双方签订《房屋转让协议》的行为系杨辉无权处分了共有人的财产，该协议应属无效。张军胜主张自己作为买受人，对涉案房屋是否系杨辉的夫妻共同财产不知情，且已支付了相应对价，并实际居住了该房屋，系善意取得房屋的所有权。因张军胜与杨辉协商买卖诉争房屋时，对房屋权利人的真实情况未尽到基本的审查义务，且在事后发现房屋所有权人为杨辉和吴瑛时，亦未获得房屋共有人吴瑛的追认，故张军胜并非善意第三人，因此，其请求杨辉、吴瑛办理房屋过户手续的理由，本院不予支持。综上，张军胜的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由上诉人张军胜负担。
本判决为终审判决。
审判长 王明兰
审判员 王 进
审判员 肖 瑾
二〇一七年八月二日
书记员 肖 雪