山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7060号
上诉人（原审被告）：济南市天桥区中驿宾馆，住所地济南市。
经营者：刘少坤，男，1987年5月14日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘纯清，山东明湖律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马恩菁，山东明湖律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：中国重汽集团房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨斌，董事长。
委托诉讼代理人：韩祥成，山东舜天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邢双双，山东舜天律师事务所律师。
上诉人济南市天桥区中驿宾馆（以下简称中驿宾馆）因与被上诉人中国重汽集团房地产开发有限公司（以下简称重汽房地产公司）返还原物纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院作出的（2017）鲁0105民初416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
中驿宾馆上诉请求:1、撤销一审判决并依法改判，驳回重汽房地产公司的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费及其他费用由重汽房地产公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定中驿宾馆占有使用涉案标的无合法依据错误。中驿宾馆依据房屋租赁法律关系合法占有涉案房屋。一审法院根据金芙蓉公司对涉案标的不再享有使用权，中驿宾馆与金芙蓉公司间的租赁合同无法履行就直接认定中驿宾馆对涉案标的没有合法的占有使用权明显错误。显然2014年12月22日重汽房地产公司与金芙蓉公司的租赁合同解除了，但是租赁合同解除后，2015年4月3日，重汽房地产公司函告中驿宾馆与其就涉案房屋的承租进行洽谈，通过多次洽谈，双方就涉案房屋达成了租赁的合意，由中驿宾馆直接承租涉案房屋，并向重汽房地产公司支付房租。为此，2015年7月15日，中驿宾馆向重汽房地产公司一次性补缴了2015年1月至7月的租金，之后中驿宾馆便按照约定，按季度向重汽房地产公司缴纳房租，并且是先交后用，不同于房屋占有使用费的逾期占有及支付的滞后性。重汽房地产公司也按约收取中驿宾馆的租金直到2017年3月（重汽房地产公司一审立案时间系2017年1月23日）。因此，中驿宾馆占有使用涉案房屋的权利并非基于转租合同，而是基于与重汽房地产公司所达成的新的租赁关系。二、一审法院认定案件事实的证据不足。一审法院判决只对重汽房地产公司提交的证据予以分析和认定，对中驿宾馆在一审庭审中提交的证据却避而不谈，不予任何的分析，更未对在一审庭审中重汽房地产公司已经认可的证据和事实予以认定。首先，一审中中驿宾馆提交的证据相互印证，能够证明中驿宾馆与重汽房地产公司之间系房屋租赁法律关系。中驿宾馆向一审法院提交的重汽房地产公司向中驿宾馆发出的“告知函”、中驿宾馆经营者刘少坤向重汽房地产公司缴纳租金的“银行转账汇款回单”及“电子银行回单”（回单上明确了款项的用途为中驿宾馆房租），能够证实中驿宾馆自2015年1月至2017年3月与重汽房地产公司存在房屋租赁法律关系的情况。至于重汽房地产公司在一审庭审中所称租赁合同属于要式合同，必须签订书面的租赁合同可建立租赁法律关系明显与法律规定不符，根据《合同法》第二百一十五条的规定，不签订书面租赁合同不影响租赁法律关系的成立，中驿宾馆与重汽房地产公司事实上已经建立了租赁法律关系，并且已经实际履行。其次，在一审庭审中，重汽房地产公司认可了中驿宾馆提交的重汽房地产公司于2014年4月10日出具的“证明”，即认可了金芙蓉公司的转租行为，但一审法院对于这一无争议的事实却未予确认。三、一审法院适用法律错误。一审法院认为在中驿宾馆经营者刘少坤与金芙蓉公司的租赁合同尚未解除的前提下，不能与重汽房地产公司就涉案房屋建立新的租赁关系是错误的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“出租人就统一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：（一）已经合法占有租赁房屋的；（二）已经办理登记备案手续的；（三）合同成立在先的。不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。”可以看出，就同一房屋是可以订立数份有效的租赁合同，只是合同履行的问题，但一审法院却认为就同一房屋不能订立两份有效的租赁合同，并称前一份租赁合同未解除的前提下不能建立新的租赁关系，明显属于法律适用错误。另，本案中，重汽房地产公司与金芙蓉公司的租赁合同已于2014年12月22日被中院判决解除，所以，重汽房地产公司作为涉案房屋的产权所有人自从2014年12月22日起就重新收回了对涉案房屋所有的权能，并有权出租涉案房屋，刘少坤与金芙蓉公司的租赁合同是否已经解除并不影响重汽房地产公司作为房屋所有权人出租涉案房屋的权利，更不影响中驿宾馆与重汽房地产公司基于租赁的合意就涉案房屋建立租赁法律关系。四、一审法院审理程序错误。（一）一审法院适用案由错误。重汽房地产公司基于返还原物纠纷向一审法院提起诉讼，要求中驿宾馆腾退涉案房屋，是错误的。在一审庭审中，中驿宾馆向一审法院提起过案由适用错误问题，但一审法院并未变更或就此向重汽房地产公司释明。返还原物纠纷属于物权纠纷，房屋租赁合同纠纷属于合同纠纷，两个案由反映的是不同的财产关系，不可混为一谈。根据《物权法》第三十四条的规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”因此，只有在中驿宾馆无权占有涉案房屋时，重汽房地产公司方可依据物权请求权要求中驿宾馆返还原物，在中驿宾馆支付租金并合法占有使用涉案房屋的情况下，重汽房地产公司无权依据该案由要求中驿宾馆腾退涉案房屋。需要说明的是，中驿宾馆一直按与重汽房地产公司的约定向重汽房地产公司支付租金，从2015年1月至2017年3月底，重汽房地产公司也一直按约收取租金，期间两年多的时间里，重汽房地产公司从未提出过异议，但重汽房地产公司于2017年1月23日便向一审法院提起诉讼，原因在于重汽房地产公司违反诚信，已经将中驿宾馆承租的未到期的房屋整体转让给了第三人，其无法履行与第三人的转让合同的义务，这正是双方发生纠纷的根源，正是因为此，重汽房地产公司才急于把尚未到期的房屋收回，因此，本案的真正案由应该是房屋租赁合同纠纷，而非返还原物纠纷。（二）一审法院对部分证据的处理程序有误。综合以上分析可以看出，本案的争议焦点是中驿宾馆与重汽房地产公司是否存在租赁法律关系。为证明中驿宾馆与重汽房地产公司之间建立的是租赁关系，中驿宾馆向一审法院提交了相关证据，重汽房地产公司仅就中驿宾馆提供的证据进行反驳，却未提交任何证据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第91条规定的举证责任分配原则，一审法院应当要求重汽房地产公司就中驿宾馆缴纳的租金性质提供反证，但一审法院并未要求重汽房地产公司提交相关证据，亦未对此争议焦点进行调查。为此，在庭审中中驿宾馆提出要求法院调取重汽房地产公司近两年来的财务账薄，该证据是审理案件需要的重要证据，但一审法院并未调取。综上所述，一审法院判决认定的事实错误，证据不足，适用法律错误，程序错误，请求支持上诉请求。
重汽房地产公司辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
重汽房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令中驿宾馆立即腾退占用重汽房地产公司的西工商河路13号房屋；2、诉讼费用由中驿宾馆承担。
一审法院认定事实：2009年8月10日重汽房地产公司与金芙蓉公司签订《翡翠郡健身会所租赁合同》一份，约定由金芙蓉公司承租重汽房地产公司名下位于济南市天桥区西工商河路13号健身会所，总建筑面积为6557.76平方米，租赁期限为10年，至2019年8月10日止，并约定了其他权利义务。合同签订后，重汽房地产公司将上述标的物交付金芙蓉公司。
2010年6月22日，金芙蓉公司与刘洪才签订租赁合同一份，约定：刘洪才自2010年9月1日起租赁金芙蓉公司（天桥区西工商河路13号）房屋从事经营，租赁面积900㎡。租赁期限9年，至2019年8月31日止，并约定了其他权利义务。
2012年5月1日，刘洪才作为甲方，刘少坤作为乙方就转让天桥区西工商河路13号（金芙蓉健身俱乐部）一、二、三楼签订转让合同一份，约定：第一条转让房屋甲方转让房屋面积约900平方米（含一楼的外租房，二楼钢结构夹层及三楼）用途以乙方的合法经营范围为准。第二条转让期限自2012年6月1日起至2019年8月31日止，共计7年3个月。第三条转让费用第四条转让后租金交付方式自2012年6月1日转让生效起，其租赁关系及交付方式延续刘洪才与金芙蓉健身俱乐部的租赁合同，每年向金芙蓉健身俱乐部缴纳租赁费12万元，租赁费每三个月缴纳一次，不得拖欠，如有拖欠，按照应收金额的3%收取滞纳金，逾期30天以上，则合同自动解除。合同另约定了其他权利义务关系。2014年11月28日，刘少坤注册成立了济南市天桥区中驿宾馆，在涉案房屋处经营，类型为个体工商户，经营者为刘少坤。
2014年2月10日，重汽房地产公司因金芙蓉公司未按约缴纳租金将其诉至一审法院，要求解除租赁合同，腾退房屋并支付欠付租金及违约金，一审法院于2014年8月25日出具（2014）天民三初字第90号民事判决书，判决：一、解除重汽房地产公司与金芙蓉公司于2009年8月10日签订的租赁合同。二、金芙蓉公司于判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区西工商河路13号健身会所（总建筑面积6557.76平方米）腾交给重汽房地产公司。三、金芙蓉公司于判决生效之日起10日内支付所欠房租1480676元。四、金芙蓉公司于判决生效之日起10日内支付自2014年8月11日至判决生效之日止的租金。五、金芙蓉公司支付重汽房地产公司违约金148067.6元。金芙蓉公司不服判决，上诉于山东省济南市中级人民法院，该院2014年12月22日出具（2014）济民四终字第833号民事裁定书，裁定：准许上诉人金芙蓉公司撤回上诉，双方均按原审判决执行。
判决生效后，金芙蓉公司未按判决内容履行，故重汽房地产公司申请强制执行。在执行过程中，因中驿宾馆一直未予腾退房屋，故诉至法院要求判如所请。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”本案中，位于济南市天桥区西工商河路13号健身会所，总建筑面积为6557.76平方米的所有权人系重汽房地产公司，该事实有房屋所有权证及生效的判决予以证实，足以认定。重汽房地产公司将上述标的物租赁给金芙蓉公司使用，金芙蓉公司又将其中租赁面积900㎡租赁给刘洪才，2012年5月1日刘洪才与刘少坤签订转让合同，刘洪才将涉案房屋的租赁权转让给刘少坤，故涉案房屋自此由刘少坤成立的中驿宾馆经营使用，也即上述房屋的占有使用人为中驿宾馆。经法院生效判决重汽房地产公司与金芙蓉公司的租赁合同于2014年12月22日解除。金芙蓉公司自此对涉案标的不再享有使用权，故金芙蓉公司与刘少坤间的租赁合同也无法继续履行。中驿宾馆占用使用上述标的物，没有了合法依据，故重汽房地产公司作为所有权人，要求其返还原物，符合法律规定，一审法院予以支持。中驿宾馆辨称其与重汽房地产公司就租金缴纳达成了一致，表明双方建立了新的租赁关系，其系基于双方间的租赁关系合法占有房屋。重汽房地产公司对此不予认可，因刘少坤与金芙蓉公司的租赁合同尚未解除，其主张与重汽房地产公司间建立了租赁关系没有事实依据也没有法律依据，一审法院不予采纳。
为保护当事人的合法权益，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十七条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定判决：济南市天桥区中驿宾馆于判决生效之日起30日内将位于济南市天桥区西工商河路13号900㎡房屋腾交给中国重汽集团房地产开发有限公司。案件受理费100元，减半收取计50元，由济南市天桥区中驿宾馆负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。原审认定的事实属实，本院予以确认。
另查明，2015年4月3日，重汽房地产公司向中驿宾馆发出一份告知函，内容为：我公司与济南市金芙蓉健身俱乐部有限公司（以下简称金芙蓉公司）的房屋租赁事宜，已经济南市天桥区人民法院下达（2014）天民三初字第90号民事判决书，判决解除我公司与金芙蓉公司的房屋租赁合同。现我公司已申请济南市天桥区人民法院强制执行。对于金芙蓉公司擅自转租给你方的房屋，请于2015年4月10日之前到我公司客服管理部洽谈。如果你方逾期未进行联系，届时法院强制执行时给你方造成的一切损失，概由你方承担全部责任。
一审中，中驿宾馆提交中国工商银行转账回单7份及电子回单3份，证明其向重汽房地产公司缴纳2015年1月至2017年3月涉案房屋租金的情况。重汽房地产公司质证称，仅能证明中驿宾馆向重汽房地产公司转账汇款的事实，不能证明双方就涉案房屋的租赁达成一致，形成租赁合同关系。
本院认为，根据中驿宾馆提交的告知函、转账回单及电子回单，可以证明中驿宾馆与重汽房地产公司曾就涉案房屋进行了协商，后中驿宾馆向重汽房地产公司支付了2015年1月至2017年3月的租金。同时，中驿宾馆一直占有使用涉案房屋，故中驿宾馆与重汽房地产公司形成了事实租赁关系。重汽房地产公司虽主张其并未与中驿宾馆形成租赁合同，但在中驿宾馆向其多次缴纳租金后，重汽房地产公司并未退回，且并未举证证明在2015年4月3日至其2017年1月起诉期间，曾要求中驿宾馆腾退房屋，故对重汽房地产公司的该主张，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。在重汽房地产公司与中驿宾馆之间存在租赁关系的情况下，中驿宾馆对涉案房屋的占有属于合法占有，重汽房地产公司要求中驿宾馆返还原物的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初416号民事判决；
二、驳回中国重汽集团房地产开发有限公司的诉讼请求。
一审案件受理费100元，减半收取50元，由中国重汽集团房地产开发有限公司负担。二审案件受理费100元，由中国重汽集团房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一七年十一月三日
书记员 吴颖颖