贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔南民商终字第241号
上诉人（原审原告）王劈波，男，1977年6月25日生，汉族，住贵州省都匀市。
上诉人（原审原告）范林林，女，1977年8月26日生，汉族，住贵州省都匀市。
二上诉人委托代理人赵荣汴，贵州黔匀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）郭小兰，女，1976年8月27日生，汉族，住贵州省都匀市。
委托代理人尚中平，贵州法庄律师事务所律师。
上诉人王劈波、范林林与被上诉人郭小兰房屋租赁合同纠纷一案，都匀市人民法院于2015年7月28日作出（2015）都民初字第1089号民事判决后，王劈波、范林林均不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
一审审理查明：2011年11月27日，原告范林林与被告签订房屋租赁合同，约定范林林将其与王劈波共有的位于都匀市环城西路2号平桥商寓2层办公用房出租给被告郭小兰，合同约定：1、租赁期限7年，自2012年1月1日起至2018年12月31日至；2、租金及支付方式为第一年8000元每月，之后每年租金在上一年的基础上按每月500元递增，租金提前5天支付，每季度支付一次，每逾期1日，则按日租金的2倍支付滞纳金；3、被告郭小兰向原告支付保证金16000元，合同签订当日交8000元，第三季度交8000元，租赁期满，若郭小兰无违约行为，保证金不计利息全额退还被告郭小兰；4、被告郭小兰拖欠租金达30天的，原告有权解除合同，收回出租房屋并没收保证金；合同还约定了双方其他权利义务关系。合同签订后，被告自2012年1月1日起使用前述房屋，承租期间，被告郭小兰均于每季度初10天前后内向原告交纳房租；2015年6月，原告范林林以被告未按合同约定时间给付房租为由，向被告郭小兰催收滞纳金64366.62元，其后，由于双方未能达成一致意见，原告遂向法院起诉。
原审原告王劈波、范林林一审共同诉称：原告范林林与被告郭小兰经友好协商，于2011年11月27日签订《房屋租赁合同》一份，由原告将位于都匀市环城西路2号平桥商寓2层270.48平方米经营用房租给被告郭小兰经营窗帘销售，双方自愿约定租赁期限、用途、租金支付方式以及双方的权利义务；根据合同法规定，该合同系双方真实意思表示，具有法律效力，各方应自觉履约，但被告郭小兰自始至终对合同置若罔闻，违背诚实信用的原则，自合同履行三年多来，从未按双方约定的时间支付租金，每次均超过合同约定时间一周以上，有时长达半月之久；原告曾多次电话通知以及到被告店内口头催收均无果，原告于2015年6月2日以书面形式通知被告，但被告至今仍我行我素、百般抵赖；到原告起诉之日，被告已拖欠滞纳金64366.62元，被告的行为已严重违反我国合同法相关规定以及自愿签订的《房屋租赁合同》中第四条第一项、第六条第四项之规定，属明显违约行为，故原告向法院起诉，要求：一、判令解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，并不退还保证金；二、判令被告支付2012年9月至2015年3月应付滞纳金64366.62元；三、判令被告承担本案诉讼费用及今后可能发生的强制执行费。
原审被告郭小兰一审辩称：因为合同纠纷只涉及合同签订的相对方，所以原告王劈波不具有本案原告的诉讼主体资格；原告要求解除合同没有合同约定的解除依据，也没有解除的事实，因此解除合同的诉讼请求应予驳回，保证金在合同终止时必须退回；原告要求支付滞纳金没有依据，且要求过高。
一审审理认为：原告范林林与被告郭小兰于2011年11月27日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方均应诚实履行；关于原告王劈波主体资格问题，王劈波作为出租房屋的共同共有人，虽然未参与房屋租赁合同的签订，但可以对原告范林林的行为进行追认，依法可以与原告范林林共同向被告主张相应权利，故被告关于王劈波不具有本案主体资格的主张不予支持。关于期限的解释，从合同约定来看“提前5天支付，每季度支付一次”并不十分明确，由于双方未能就该约定达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，结合房屋租赁合同的特点以及合同条款的内容，“提前5天支付”应当是指每季度未开始前的5天，因此，被告确实存在逾期履行义务的情形；根据合同约定，被告郭小兰履行义务的方式为按季度分期履行付款义务，且双方对于履行期限以及逾期支付房租约定了非常严苛的条件（每季度提前5天支付租金，逾期则按日租金的2倍支付滞纳金），因此，根据合同法第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，从平衡当事人权利义务的角度出发，“拖欠租金达30天”应当是指一次性拖欠租金达30天，而非累计拖欠租金达30天。虽然被告存在拖欠租金的情形，但是根据原告在诉状中的自述“（被告）从未按双方约定的时间支付租金，每次均超过合同约定时间一周以上，最长达近半月之久。”的内容来看，被告拖欠租金并未达到30天，因此原告无权根据约定解除合同，由于原告未能证明被告存在明确表示不履行主要债务或者经催告后在合理期限内仍未履行主要合同义务等法定解除情形，故对于原告要求解除合同并不退还保证金的主张不予支持，在出现新的解除、终止事由或协商解除之前，双方仍应按约定继续履行合同；虽未构成根本性违约，但是被告郭小兰未能及时支付租金，应当根据合同约定向原告支付滞纳金，鉴于原告并未提供证据证明因被告逾期付款所遭受的实际损失，故对于原告关于滞纳金的请求酌定支持3000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告郭小兰于判决生效之日起10日内，向原告王劈波、范林林支付滞纳金3000元；二、驳回原告王劈波、范林林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费1410元，减半收取705元，原告王劈波、范林林负担605元，被告郭小兰负担100元。
一审判决宣判后，王劈波、范林林均不服，向本院共同提起上诉，请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人支付上诉人违约金（即滞纳金）64366.62元；3、解除双方于2011年11月27日签订的《房屋租赁合同》。其主要理由：一、一审认定上诉人未遭受损失后仅酌情支持3000元不能成立。依据是：1、双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，合同第四条明确规定每逾期一日被上诉人须按日租金的二倍支付滞纳金（即违约金），双方约定这一条款不违反法律强制性规定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，应当履行；2、一审认定被上诉人确实存在逾期履行义务的情形，上诉人提供的被上诉人逾期交纳租金的“清单”累计应交滞纳金64366.62元，并经当庭质证，被上诉人未提供任何证据加以反驳，应当作为定案依据；3、依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，双方可以约定一方违约时向对方支付违约金及约定违约金的计算方法，但一审混淆“违约金”与“赔偿金”的概念，前者为双方的约定只需违约行为就应支付，后者为必须要有损害后果才予赔偿。本案中的滞纳金就是违约金，而不是赔偿金，一审认定上诉人没有损失，只酌定支持3000元于法无据。二、一审认定被上诉人的行为不构成解除合同不能成立。依据是：1、双方自2011年11月27日签订合同后被上诉人即从2012年9月26日至2015年3月7日期间频繁迟延履行交纳租金义务最少7天，最多时达12天，且每次延期履行上诉人均多次催告，被上诉人仍置之不理，且有加重趋势；2、依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，一方当事人以自己行为表明不履行合同义务的，或延迟履行债务经催告仍不履行的，致使合同目的不能实现的，可以解除合同。本案被上诉人反复频繁延迟履行交纳租金义务，经反复催告仍不按时履行，致使上诉人不能按时获得租金，造成上诉人生意周转受阻、被处罚，导致租赁合同目的不能实现，故应当依法解除合同；3、被上诉人在承租期间擅自改变出租房的主体结构，建造违章建筑，其行为严重违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，上诉人可以解除合同。综上所述，被上诉人长期反复迟延履行交纳租金且不听从上诉人多次催告仍不按时履行，更严重的是改变租赁物的结构，在消防通道上搭建违法建筑，不但违反了合同约定和法律规定，还严重堵塞消防通道，已构成解除合同的必要条件。
被上诉人郭小兰二审未作书面答辩意见。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
综合双方当事人的诉辩请求及理由，本案争议焦点主要是：1、上诉人主张解除《房屋租赁合同》的条件是否成就；2、一审支持上诉人滞纳金3000元是否适当。
本院认为：关于上诉人主张解除《房屋租赁合同》的条件是否成就的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第1项“乙方（郭小兰）有下列情况之一的，甲方（范林林）有权解除合同，收回出租房屋并没收保证金：（1）拖欠租金达30天的；（2）未经甲方同意擅自转租的（以乙方营业执照为准），如乙方因经营困难确实要转租的，必须三方在场商量转让事宜，并由甲方与第三方签订新的租房合同；（3）未经甲方同意改变经营用途的（以乙方营业执照为准）；（4）利用上述房屋从事非法经营及任何违法犯罪活动的”的约定，本案双方当事人在合同中已对上诉人有权解除合同的情形进行了约定，故被上诉人如果存在以上情形，上诉人有权按照约定解除合同。双方在实际履行合同过程中，被上诉人确实未按照合同约定期限给付租金，但被上诉人延期给付租金的时间都未超过30天，其行为不属根本违约。因此，被上诉人延期给付租金的行为并不符合双方约定的合同解除条件。上诉人认为被上诉人延迟给付租金的行为已导致合同目的不能实现，可以解除合同。虽然被上诉人存在延迟给付租金的行为，但被上诉人延迟交付租金的时间都在10天左右，时间并不长，不会导致合同目的不能实现。故上诉人主张被上诉人逾期交付租金的行为导致合同目的不能实现的理由不成立，本院不予支持。另外，上诉人还主张被上诉人在承租期间擅自改变房屋的主体结构，违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，并在二审审理过程中向本院提交了现场照片。从照片上看，被上诉人为了经营生意确实对租赁的房屋进行了装修，但并不能证实被上诉人因装修改变了房屋的主体结构，根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第1项的约定“乙方在不破坏门面原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修”，被上诉人并未违反租赁合同的约定和法律法规，况且，上诉人在2012年1月1日起就将房屋租赁给被上诉人，其对被上诉人装修房屋的行为一直未提出过异议。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。对于上诉人提出的被上诉人已改变经营范围，违反合同约定的问题。从上诉人出示的照片来看，被上诉人的经营范围仍然是以销售窗帘为主，并未违反《房屋租赁合同》第八条第1项的约定。故对上诉人的该项主张，本院不予支持。
关于一审支持上诉人滞纳金3000元是否适当的问题。上诉人主张滞纳金属于违约金，并认为依据《房屋租赁合同》第四条第1项“租金提前5天支付，每季度支付一次。每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金”的约定，被上诉人应当支付上诉人滞纳金64366.62元。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被上诉人在一审庭审答辩时曾提出上诉人主张的滞纳金数额过高，而从双方约定的滞纳金计算方式来看，滞纳金确实较高，同时，上诉人也未举证证明因被上诉人的逾期支付租金的行为造成的实际损失。故一审酌情支持上诉人滞纳金3000元基本适当，符合法律规定。因此，对上诉人的该项主张，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人王劈波、范林林的上诉理由不充分，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1334元，由上诉人王劈波、范林林承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
代理审判员 王天才
代理审判员 蔡云飞
二〇一五年十二月一日
书 记 员 杨 墨