江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终9558号上诉人（原审被告）：港中旅华贸国际物流股份有限公司，住所地上海市浦东机场海天一路528号。法定代表人：ＸＸ，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷建新，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟彤，江苏东恒律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司，住所地江苏省南京市白下区中山东路288号3903、3904室。负责人：蔡显忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：殷建新，江苏东恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟彤，江苏东恒律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：南京全润再生资源有限公司，住所地江苏省南京市南京经济技术开发区兴和路21号。法定代表人：李凤全，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱海波，男，该公司法务经理，住江苏省淮安市清浦区。上诉人港中旅华贸国际物流股份有限公司（以下简称港中旅公司）、港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司（以下简称港中旅南京分公司）因与被上诉人南京全润再生资源有限公司（以下简称全润公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年3月14日公开开庭进行了审理。上诉人港中旅公司、港中旅南京分公司的委托诉讼代理人殷建新、张伟彤，被上诉人全润公司的委托诉讼代理人钱海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。港中旅公司、港中旅南京分公司共同上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判为“一、驳回被上诉人的诉讼请求；二、被上诉人赔偿上诉人合同解除造成的损失99840元（以3个月租金计算）”；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、上诉人与被上诉人有关1280平方米的厂房的房屋租赁合同已经解除，被上诉人要求上诉人继续支付租金缺乏事实依据。首先，被上诉人与房屋所有权人龟尚电子签订的补充协议以及被上诉人默许龟尚电子对上诉人的催告行为表达了其解除合同的意思表示。其中，被上诉人与龟尚电子签署的《补充合同》要求被上诉人对厂区内2厂房进行返还和回收，并与其下属承租企业解除房屋租赁合同。2厂房包含涉诉的面积为1280平方米的厂房。龟尚电子的催告函中也明确提到被上诉人和龟尚电子签订的补充协议对上诉人带来的直接影响是被上诉人与上诉人之间的租赁合同自动解除。龟尚电子的催告函表明对于不交付房屋的的承租人会停止供应水电，将直接影响上诉人正常的业务经营。而被上诉人对于龟尚电子以上催告行为表示默许。上诉人于2015年12月20日搬离所承租的厂房并于2015年12月29日书面通知了被上诉人及龟尚电子，有现场照片和书面通知为证。被上诉人拒绝交接，拖延交接手续。因此，自2015年12月20日，上诉人与被上诉人的租赁合同已合意解除。其次，2016年2月1日，被上诉人向上诉人发出沟通函询问上诉人是否同意解除租赁合同，并明示“请贵司收函后3各工作日给予书面答复，如未回复视为贵公司同意解除与我公司双方的租赁合同”，上诉人有充分的理由相信被上诉人再一次确认其解除合同的意思表示。基于本份沟通函，上诉人于2016年2月3日回函再一次表示同意解除合同，确认租赁合同已解除的事实及表达被上诉人的行为构成违约。2、被上诉人没有履行合同义务，构成合同违约。由于被上诉人的行为导致上诉人无法正常使用租赁物，合同目的无法实现，构成合同违约。一审法院认为被上诉人按约交付即履行了合同义务属于事实认定错误，且没有对其违约行为进行认定。3、上诉人一审请求法院调取全润公司和龟尚电子房屋租赁合同纠纷案件卷宗，一审法院拒绝调取。因龟尚电子与被上诉人之间的租赁合同纠纷结果对本案有利害关系，上诉人请求二审法院予以调取。4、一审法院驳回上诉人反诉请求适用法律错误。一审法院适用合同法第九十三条第二款、第九十四条驳回上诉人的反诉申请，而规避了合同法九十三条第一款，属于法律适用错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。全润公司辩称：一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。1、截止到2016年7月4日，上诉人依然在使用本案诉争的所有标的物，上诉人最终于2016年9月12日才搬出涉案厂房。2、上诉人声称其是以第三人龟尚电子公司的函件作为合同解除的依据。但上诉人是与被上诉人建立租赁合同关系，龟尚电子属于合同外的第三人，其行为不能直接影响双方之间合同关系的成立、变更和消灭，因此上诉人以龟尚电子的通知主张被上诉人违约而解除租赁合同明显不当。且双方签订的租赁合同明确约定，在租赁期间，如发生权属纠纷，由被上诉人负责处理，也就是被上诉人出现的纠纷不会影响涉案租赁合同的履行。上诉人依然实际使用所有厂房也表明了被上诉人在合同履行中不存在违约、不当的行为。3、原审法院应当支持被上诉人的原审诉讼请求。租赁合同约定，上诉人如果停止使用该厂房，应当提前3个月提前通知被上诉人，并且应当给予经济补偿。本案双方并没有对解除合同达成合意。因此两上诉人应当支付2015年12月13日起到2016年9月12日的租金。并承担因没有及时支付租金而产生的违约责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。全润公司向一审法院起诉请求：判令两被告立即支付已经拖欠的租金299420元（2015年12月13日至2016年9月12日）。港中旅南京分公司向一审法院反诉请求：1．确认双方的租赁合同于2015年12月20日解除；2．判令全润公司赔偿反诉人合同解除造成的损失99840元（以3个月租金计算）。反诉费由全润公司承担。一审法院认定事实：南京经济技术开发区兴和路21号的厂房所有权人系案外人龟尚公司，全润公司系该厂房的承租人。2013年9月，全润公司（甲方）与港中旅南京分公司（乙方）签订租赁合同一份，约定由乙方租用甲方在南京市经济技术开发区兴和路21号厂区内1号厂房总面积1635平方米（包含卸货平台）作为仓储或生产办公使用，租赁日期从2013年9月13日至2016年9月12日止。2015年3月12日，全润公司（甲方）与港中旅南京分公司（乙方）又签订租赁合同一份，约定乙方租用甲方厂区内1号厂房增加1280平方米作为仓储或生产办公使用，租赁日期从2015年3月13日至2016年9月12日，租金为26元/平方米/月，年租金为399360元，按一季度付一次，每季度提前五日付清租金，先付后用，另：乙方租甲方办公室一间每月2000元，年租金24000元，按一季度付一次。该合同约定，在乙方租赁期间如发生权属纠纷由甲方负责处理。两份租赁合同签订后，租赁物均按期交付使用。1635平方米厂房及一间办公室的租金一直正常交纳，1280平方米厂房的租金已交至2015年12月12日。2016年2月1日，全润公司向港中旅南京分公司发出沟通函，称“因龟尚公司要解除厂房租赁合同，故我司现在正式书面向贵司发函，征求贵司2点意见。1、是否同意解除贵公司与我公司双方签订的租赁合同。2、如需解除合同有何要求？请贵司收函后3个工作日给予书面答复，如未回复视为贵公司同意解除与我公司双方的租赁合同，并放弃所有权力。本函不代表我公司任何意见，仅是听取贵公司意见的沟通函。”2月3日，港中旅南京分公司回函称“因贵公司原因致解除合同，贵公司已构成违约；合同已无法继续履行，故我公司迫于无奈，同意解除合同”。另查明，龟尚公司因包括本案租赁物在内的房屋租赁合同纠纷，于2015年12月4日将全润公司诉至一审法院，全润公司提起反诉，后双方以和解为由均撤回起诉。还查明，本案在审理过程中，2016年7月13日，全润公司与港中旅南京分公司对1280平方米厂房进行了交接。本案中，双方争议的焦点是租赁合同是否已经解除，为此，港中旅南京分公司举证如下：1、2015年7月6日龟尚公司与全润公司签订的补充合同，证明2015年9月30日以后，全润公司无权再收取租金；2、龟尚公司分别于2015年11月24日、12月7日向港中旅南京分公司等次承租人发送的通知和催告书，证明厂房所有权人关于解约事宜进行催告；3、照片一张，证明其于2015年12月20日已将1280平方米厂房腾空；4、港中旅南京分公司于2015年12月29日发送给龟尚公司和全润公司的通知，内容为：“2015年3月，我司与南京全润再生资源有限公司签订《租赁合同》一份，租用南京市经济技术开发区兴和路21号仓库，租赁面积为1280平方米，租赁期限自2015年3月13日至2016年9月12日止。现因龟尚公司与全润公司之间存在房屋权属纠纷问题，经我司研究决定，已于2015年12月20日前撤出该承租仓库，货物已全部搬出”。全润公司对上述证据的质证意见是：对证据1，认为该补充合同针对的租赁物与港中旅南京分公司无关；对证据2，认为系案外人龟尚公司发出，不影响双方之间的合同关系，且龟尚公司从未阻碍过港中旅南京分公司使用租赁物；对证据3不予认可；对证据4，称并未收到该通知。一审法院认为，全润公司与港中旅南京分公司所签订的两份租赁合同，均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行合同义务。全润公司已按约交付租赁物，港中旅南京分公司应当按照合同约定支付租金。因双方于2016年7月13日对1280平方米厂房进行了交接，故港中旅南京分公司应向全润公司交纳2015年12月13日至2016年7月13日的租金，经计算，为232960元。港中旅南京分公司系被告港中旅公司下属不具备法人资格的分支机构，其不能清偿债务部分应由港中旅公司承担补充清偿责任。港中旅南京分公司反诉主张租赁合同已于2015年12月20日解除，对此，一审法院认为，关于合同解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”最高人民法院研究室对《关于适用若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复（法研[2013]79号）明确：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。港中旅南京分公司以其于2015年12月20日搬离为由主张租赁合同解除，不符合法律规定，该反诉请求一审法院不予支持。对于南京分公司要求全润公司赔偿损失的反诉请求，无法律与事实依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，一审法院判决：一、被告港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司于判决生效之日起十日内支付原告南京全润再生资源有限公司1280平方米厂房租金232960元；二、被告港中旅华贸国际物流股份有限公司对上述债务中被告港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司不能清偿部分承担补充清偿责任；三、驳回反诉原告港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司的反诉请求。案件受理费4362元，减半收取2181元，反诉费1148元，合计3329元由被告港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司负担。本院二审期间，上诉人向本院提交：1、“李风全”名片一张，证明439×××＠ｑｑ.ｃｏｍ邮箱是被上诉人的法定表人李凤全的邮箱。上诉人向该邮箱发送了2015年12月29日的通知。2、录音一份，证明上诉人在2015年12月20日从涉案厂房搬出后告知了被上诉人股东盛青，让被上诉人核实并办理交接手续，盛青当时答应，但事后没有去。被上诉人对上述证据的质证意见为：1、名片的真实性不予认可，上诉人提供的名片名字是“李风全”，而被上诉人公司法定代表人是“李凤全”；名片中载明职务是副总，而李凤全是被上诉人公司总经理；名片载明被上诉人公司地址也和实际地址不一致。被上诉人提交“李凤全”名片一张，证明上诉人提交的名片不真实。上诉人认为被上诉人提供的名片不能否定上诉人提供的名片的真实性。2、上诉人提交该证据超过举证期限，不能作为本案认定事实的依据。录音中确实是盛青的声音，盛青在被上诉人公司没有职务，盛青本人对该谈话记不清楚了。即使该录音是真实的，该录音表明被上诉人是配合仓库交接的，但最终上诉人没有办理交接，且上诉人提出交接的要求不代表双方对合同的解除达成了合议。对上述证据，本院认定如下：1、上诉人提交的名片上虽然是“李风全”而非“李凤全”，但手机号码158××××4246与被上诉人提交的名片一致，被上诉人不能证明上诉人提交名片中的地址、职务及其他信息虚假，对该证据的真实性本院予以确认。2、被上诉人确认该录音中为盛青的声音，盛青亦在上诉人与被上诉人签订的《一厂房内器材、设备管理交接单》上记载为被上诉人方人员，故对该录音证据的真实性本院予以确认。二审中，被上诉人陈述涉案1280平方米的厂房没有钥匙，交接厂房也不需要交接钥匙。该厂房并不是一直摆满东西，而是上诉人出货的时候会从该厂房通行，或者有物品时堆放一下。对一审查明的事实双方均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应向被上诉人支付2015年12月13日至2016年9月12日期间的租金。2、上诉人主张被上诉人赔偿合同解除造成的损失是否应予支持。关于第一个争议焦点。本院认为，上诉人与被上诉人于2016年2月3日协商一致解除涉案1280平方米厂房租赁合同，上诉人于2015年12月20日已经从涉案厂房中搬出，故上诉人应支付被上诉人自2015年12月13日至2016年2月3日期间的租金57685元。理由如下：首先，被上诉人2016年2月1日向上诉人发函，征求上诉人是否同意解除双方签订的厂房租赁合同，且表明“如未回复视为贵公司同意解除与我公司双方的租赁合同”。虽然该函注明“本函不代表我公司任何意见，仅是听取贵公司意见的沟通函”，但从被上诉人设定的上诉人未回复的效果来看，该沟通函表明了被上诉人解除合同的意愿。上诉人2016年2月3日回函同意解除，应视为双方就厂房租赁合同解除达成一致意见，双方的合同自此时解除。其次，上诉人原审提交了其于2015年12月20日腾空涉案厂房的照片以及其2015年12月29日向被上诉人法定代表人李凤全邮箱发出的其搬离涉案厂房的通知；二审中，上诉人又提交了录音证据，上述证据相互印证，能够证明上诉人于2015年12月20日已经搬出了涉案厂房，并通知了被上诉人。被上诉人主张上诉人一直使用涉案厂房至2016年7月13日，但其仅提交了2016年7月4日出库单及照片，不足以证明上诉人在租赁合同解除后仍在正常使用涉案房屋；且涉案厂房没有钥匙，被上诉人在上诉人提出交接厂房后未积极收回房屋，仅以双方未办理交接手续主张上诉人继续占有使用涉案厂房，依据不足，本院不予支持。再次，上诉人主张案外人龟尚电子公司要求其2015年12月20日搬离，故上诉人与被上诉人之间的租赁合同于2015年12月20日其实际搬离之日起解除，但上诉人系与被上诉人签订的厂房租赁合同，被上诉人并未要求上诉人2015年12月20日搬出，上诉人2015年12月20日搬出应视为其单方行为，不能视为此时双方已经协商一致解除厂房租赁合同。关于第二个争议焦点。本院认为，被上诉人2016年2月1日发函询问上诉人是否同意解除合同，并非单方要求解除合同；上诉人回函同意解除合同，故双方系协商一致解除合同。因合同解除非因被上诉人违约导致，故上诉人要求被上诉人赔偿相应的损失，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，因上诉人二审提交新证据，港中旅公司及港中旅公司南京分公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2741号民事判决第三项。二、撤销南京市栖霞区人民法院（2016）苏0113民初2741号民事判决第一、二项。三、港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司于本判决生效之日起十日内支付南京全润再生资源有限公司1280平方米厂房租金57685元。四、港中旅华贸国际物流股份有限公司对上述债务中港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司不能清偿部分承担补充清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4362元，减半收取2181元，反诉费1148元，合计3329元，由南京全润再生资源有限公司负担1641元，由港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司负担1688元。二审案件受理费4362元，由南京全润再生资源有限公司负担3282元，由港中旅华贸国际物流股份有限公司、港中旅华贸国际物流股份有限公司南京分公司负担1080元。本判决为终审判决。审判长  李飞鸽审判员  许云苏审判员  马 帅二〇一七年三月十四日书记员  朱亚芳