重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初1703号原告：重庆宏大地产策划有限公司，住所地重庆市渝中区民生路318号2幢29层E6，统一社会信用代码91500103450424302B。法定代表人：廖开颜，重庆宏大地产策划有限公司经理。委托诉讼代理人：刘渝，重庆志和智律师事务所律师。被告：重庆学苑房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区重庆大学柏树林66号，统一社会信用代码91500106787478824J。法定代表人：钟树生，重庆学苑房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：伍纯建，重庆百君律师事务所律师。原告重庆宏大地产策划有限公司（以下简称“宏大公司”）与被告重庆学苑房地产开发有限公司（以下简称“学苑公司”）委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年1月19日立案受理后，本案依法由代理审判员陈劲松独任审判，适用简易程序于2017年3月6日、2017年3月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘渝，被告的委托诉讼代理人伍纯建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、确认被告于2016年11月9日以发出《解除的通知书》方式解除《学苑U街三期营销代理服务合同》的行为无效。2、判令被告向原告支付2016年3月25日至2017年1月24日期间的工作费用300000元。3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年1月30日，原被告签订学苑U街三期营销代理服务合同，约定原告为被告开发的学苑U街三期项目提供营销代理服务。代理范围为商业街××幢、×××幢。代理服务期限为正式开盘后一年，如果三期两幢房源不能一次性推出，则相应的服务时间顺延；如果三期两幢所有房源不能一次性推出，则所开房源销售达60%时须推出新的可售房源，若不能有新的房源持续推出，出现销售断档，被告须按30000元/月向原告支付工作费。另外，双方还对佣金的支付标准进行了约定。合同签订后，被告只推出商业街100幢可售房源。2016年3月24日，原告代理销售的房屋占所开房源的60%，而被告至今未推出商业街99幢，也不向原告支付工作费用。2016年11月3日，被告向原告发出解除学院U街三期营销代理服务合同的通知书，以原告拒不履行合同主要义务为由解除合同。原告认为被告解除合同的理由不成立，解除合同不符合法律规定，解除合同的行为无效，且被告应支付拖欠原告的工作费。故诉至法院，请求判如所请。被告学苑公司辩称，第一，原告拒不履行合同主要义务，被告通知解除合同理由正当，解除的法律后果应当确认有效。原告消极等待客户上门，没有履行合同约定的市场调研、营销策划等合同义务。未经被告许可，原告更换大部分的营销人员，且代理销售期间大部分时间人员配置未达到合同要求的人数，仅一至两个留守现场。原告未按约按月、周提供市场动态分析、销售目标及执行情况，接受被告的监督考核。在销售指标达成率在60%-70%时，并未依约提出有效的调整方案。第二，即使被告以上解除合同的理由不成立，原告依据合同约定仍可解除合同，并承担违约责任。第三，原告主张的工作费用补偿理由不成立，不应支持。支付补偿费用应同时具备两个条件：一是已推出楼房销售达到60%以上；二是出现销售断档，二者缺一不可。现该两个条件并未全部具备。综上，原告的诉请没有事实及法律依据，应全部驳回。经审理查明，2015年1月30日，被告学苑公司（甲方、委托方）与原告宏大公司（乙方、受托方）签订《学苑U街三期营销代理服务合同》，约定就甲方开发的重庆大学虎溪校区教职工住宅区沿街商业设施的商业物业，甲方委托乙方独家全程营销代理服务。双方约定委托代理主要事项为市场调研、营销策划、租售代理。委托代理项目名称为学苑U街三期，××幢、×××幢；坐落位置为重庆大学虎溪校区住宅区；代理范围为商业街（××幢、×××幢）、车库、人防工程的销售及招租。双方约定三期代理服务期限为正式开盘后一年；开盘时间为2015年2月18日前，如果三期（共2幢）所有房源不能一次性推出，则相应的服务时间顺延。双方约定代理目标为实现商业面积销售80%，车库销售及人防工程的招租目标双方另行商定。双方约定委托服务内容为：在代理服务期限内，乙方作为本项目的独家销售代理商，全程销售代理本物业，无论任何人销售出之物业均计入乙方销售。委托服务内容主要包括，对本项目的总体营销策划方面的相关工作；项目销售过程中的跟进策划服务、租售执行工作；与相关协作单位的协作配合；租售策略的制定以及依据市场变化重新调整制定销售策略和销售执行。关于甲方权利和义务，双方约定：3、甲方应向乙方提出对市场调研、项目定位策划的基本要求，同时尽可能提供其所掌握的相关经济、技术、规划指标等方面的资料。4、提出对乙方提供服务内容、服务质量和工作进度的要求，安排甲乙双方的交流和讨论，保证甲方的真实意见能及时传达给乙方。17、乙方应向甲方提供月度销售目标、工作计划，并接受甲方考核。如乙方连续三个月未达到双方协商认可的目标，甲方有权终止合同。19、三期开盘时间为2015年2月18日前，若不能按规定时间开盘，则延迟的时间甲方须按叁万元/月向乙方支付工作费用，且考核服务期顺延。如果三期（共2幢）所有房源不能一次性推出，则在所开房源销售达60%时须推出新的可售房源，若不能有新的房源持续推出，出现销售断档，甲方须按叁万元/月向乙方支付工作费用，且考核、服务期顺延。关于乙方权利和义务，双方约定：1、乙方指定专人和甲方对接工作，具体负责与甲方就服务事宜进行沟通和联系；组织专业人员形成的销售置业顾问服务团队，制定详细的服务执行计划和实施策略，就资料收集和分析方法加以说明。12、乙方应按月、周提供市场动态分析、销售目标及执行情况，接受甲方的监督考核。关于代理人员要求，双方约定：1、乙方应提供详细的人员派驻计划，所派代理团队驻场人员至少不应少于6人。其中项目经理1人，销售主管1人，置业顾问4-5人。关于违约责任，双方约定：4、在甲方如约履行本合同的情况下，乙方单方面解除合同或不履行合同，应由乙方承担违约责任，赔偿甲方违约金人民币10万元。5、在乙方如约履行本合同的情况下，甲方单方面解除合同或不履行合同，应由甲方承担违约责任，赔偿乙方违约金人民币10万元。关于合同终止，双方约定，甲方委托乙方销售的本项目销售率达到80%时，乙方可提前终止本合同。另外，双方还就佣金支付标准及考核、佣金结算方式等进行了约定。2016年11月9日，被告通过EMS向原告发出《解除的通知书》。被告认为原告在合同履行过程中，未能依约履行合同义务，除消极等待购房者上门外，几乎无所作为，从销售的效果看极不理想，不仅当期推出的第三期可销售房屋尚有大量未能系销售，而且双方签订的二期销售代理合同中约定的销售房屋至今仍有超过三分之一未能完成销售，不仅从未提供过详细的营销策划方案，未提供过市场调研报告，也未提供过月度销售目标。鉴于原告拒不履行合同主要义务，擅自撤换销售代理人员，已严重违约，故书面通知原告，解除双方签订的《学苑U街三期营销代理服务合同》，解除的效力自本通知到达原告时生效。该通知落款时间为2016年11月3日。2016年11月10日，原告收到该解除合同通知。庭审中，双方均认可如下事实：被告委托原告代理销售学苑U街三期××幢、×××幢房屋，现×××幢房屋已开盘销售，××幢房屋未开盘销售。×××幢房屋可售房源77套，2016年3月24日已销售46套，已销售部分约占60%。本院对此予以确认。庭审中，原告申请证人李兰出庭作证。李兰系原告派驻被告销售现场销售经理。李兰认可原告派驻被告现场的销售人员确实是2名，但系被告许可。被告对此不予认可。庭审中，原告认可其并未完全按照合同约定向被告提供月度销售目标、工作计划，按月、周提供市场动态分析、销售目标及执行情况，但同时认为市场调研及定位策划、销售目标的确定不是单方面的，被告亦未提出市场调研及定位策划的基本要求及相关信息，也未与原告进行销售目标讨论。原告的履行合同瑕疵系被告未履行先行义务造成。上述事实，有当事人举示的《学苑U街三期营销代理服务合同》、《解除的通知书》、EMS快递单及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，原被告签订的《学苑U街三期营销代理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。关于落款时间为2016年11月3日的《解除的通知书》的效力问题。首先，关于原被告签订的《学苑U街三期营销代理服务合同》的类别问题。本院综合原被告签订的《学苑U街三期营销代理服务合同》中关于委托代理主要事项、代理目标、委托服务内容以及第十三条违约责任中原被告双方均有任意解除权的约定，认定该合同具备委托合同的特征。其次，关于被告向原告发出的《解除的通知书》中解除合同的理由是否正当问题。庭审中，原告认可其派驻销售现场人员确实未达到合同约定数量，在履行合同约定的“向被告提供月度销售目标、工作计划，按月、周提供市场动态分析、销售目标及执行情况”等方面存在瑕疵。本院认为，这些违约行为并未构成根本违约，被告不可据此解除合同。最后，被告是否可以解除合同问题。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定，委托合同中的委托人或者受托人可以随时解除委托合同，原被告在合同第十三条违约责任中亦约定原被告双方均有任意解除权，故被告具有合同任意解除权。落款时间为2016年11月3日的《解除的通知书》于2016年11月10日到达原告时生效，原被告签订的《学苑U街三期营销代理服务合同》于2016年11月10日解除。关于原告要求被告支付2016年3月25日至2017年1月24日期间的工作费用300000元的诉讼请求。首先，原被告在合同中约定，“如果三期（共2幢）所有房源不能一次性推出，则在所开房源销售达60%时须推出新的可售房源，若不能有新的房源持续推出，出现销售断档，甲方须按叁万元/月向乙方支付工作费用，且考核、服务期顺延”。庭审中，双方均认可：2016年3月24日，三期所开房源中已销售46套，已销售部分约占三期所开房源总数的60%，且被告至今无新房源推出，则被告应按约向原告支付工作费用。其次，双方在合同中约定原告所派代理团队驻场人员不得少于6人。原告认可其派驻现场人员为2人，但系被告许可，并通过证人证言予以证明。本院认为，“驻场人员不得少于6人”系双方书面约定，仅通过原告工作人员的证人证言不足以推翻该约定，故本院对原告减少派驻人员系被告许可的陈述不予认可。再次，原告认可其并未完全按照合同约定向被告提供月度销售目标、工作计划，按月、周提供市场动态分析、销售目标及执行情况，但同时认为原告的履行合同瑕疵系被告未履行先行义务造成。本院认为，市场调研、营销策划系原告的主要合同义务。根据诚实信用、严格履行的合同原则，原告对主要合同的履行应是积极主动的。庭审中，原告并未举示证据证明其为积极履行合同所做的努力，也未举证证明其对被告履行先行义务进行过催告，故原告的履行合同行为存在瑕疵。综上，本院将2016年3月25至合同解除期间的工作费用标准调整为10000元/月，则2016年3月25日至2016年11月10日期间的工作费用为75000元（10000元/月*7.5个月）。另外，需要说明的是，如原告认为被告违约，要求被告承担违约责任或赔偿损失，可在另案中解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第四百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆学苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日支付原告重庆宏大地产策划有限公司2016年3月25日至2016年11月10日期间的工作费用75000元。二、驳回原告重庆宏大地产策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半交纳2900元（原告已预交），由原告重庆宏大地产策划有限公司负担2062元，被告重庆学苑房地产开发有限公司负担838元。限被告重庆学苑房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日给付原告重庆宏大地产策划有限公司838元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日计算。代理审判员  陈劲松二〇一七年五月二日书 记 员  张 伟