湖南省永州市零陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1102民初2203号
原告：宋海文，男。
委托诉讼代理人：钟建宁。
被告：零陵区维纳斯皮具专卖店。
经营者：秦邦荣，男。
被告：零陵区新维纳斯皮具专卖店。
经营者：方云清，男。
委托诉讼代理人：邹兴洪。
原告宋海文与被告零陵区维纳斯皮具专卖店（维纳斯店）、零陵区新维纳斯皮具专卖店（以下简称新维纳斯店）排除妨害纠纷（原案由为租赁合同纠纷）一案，本院于2017年1月19日作出（2016）向1102民初1778号民事判决书，原告宋海文不服，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院于2017年7月12日以（2017）湘11民终765号民事裁定书将本案发回重审，本院立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告宋海文的委托诉讼代理人钟建宁、被告零陵区新维纳斯皮具专卖店经营者方云清及其委托诉讼代理人邹兴洪到庭参加了诉讼到庭参加了诉讼，被告零陵区维纳斯皮具专卖店经传票传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理完毕。
原告宋海文向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵占，并搬出诉争门面；2、被告按照2万元/月的标准计付房屋占用费至搬出之日止（计算至起诉前为40,000元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：零陵区某门面原属肖家余、刘志新所有，因肖家余、刘志新向原告借款后无力偿还本息，用该门面抵偿原告的借款，于2015年12月21日办理了产权过户，产权证号为永房权证零陵字第7150104**号。原告取得该门面产权后，要求当时在使用该门面的波司登羽绒服经营者搬出，该经营者于4月下旬自行搬走后，原告将门面出租了，但过了不久承租人却告知原告，该门面由被告在使用。原告与被告交涉，并向被告发出书面通知，要求被告提供占有和使用该门面的合法依据，但被告至今未提供合法依据，强占原告的门面经营。特向法院起诉，请求判决如其所请。
被告新维纳斯店辩称，1.本案所涉及门面物权正在诉讼中，原告是否是物权所有人待定，本案应当中止审理；2.即便原告为争议标的房屋的所有权人，本案租赁合同为有效合同，租赁物在租赁期间发生物权变动不影响租赁合同的效力；3.被告新维纳斯店依据租赁合同使用门面不构成侵权。
被告维纳斯在法定期限内未向本院提交答辩意见，亦未提交证据。
原告宋海文提交下列证据：1、永房权证零陵字第7150104**号房产证，欲证明原告宋海文于2015年12月21日依法取得了位于零陵区的门面产权，并办理了房屋产权登记。从2015年12月21日起，原告就依法享有该门面的所有权，任何人不得侵犯原告房屋的所有权；2、个体工商户登记基本信息，欲证明①、被告零陵区维纳斯皮具专卖店在占有和使用原告的门面经营；②、零陵区维纳斯皮具专卖店的经营者是秦邦荣；3、（2016）湘永冷证字第624号《公证书》，欲证明①、被告零陵区维纳斯皮具专卖店在占有和使用原告的门面经营；②、2016年6月14日�告要求被告没有合法依据要求搬出该门面，如拒不搬出则按每月2万元的标准支付房屋占用费；4、《门面租赁协议》，欲证明原告于2016年5月1日将该门面出租，每月租金2万元；5、零陵区房地产抵押申请登记表，欲证明本案争执的门面于2012年9月6日在零陵区房产局办理抵押登记，抵押权是宋海文和熊保家；6、永州市中级人民法院（2017）湘11民终239号民事判决书，证明肖家余夫妇因借款事宜于2012年9月6日将本案争执的门面办理了抵押登记，抵押权人为宋海文和熊保家。2013年5月31日肖家余夫妇出具授权委托书，在委托书上载明“经肖家余与宋海文协商一致，肖家余自愿用抵押的房产抵偿宋海文的借款本息，将抵押的房产过户给宋海文”。法院的终审判决支持门面过户给宋海文。
被告新维纳斯皮具店提交了下�证据1、门面转让协议、收条两份，欲证明本案所涉门面的原承租人蒋群峰将门面转让给了本案被告方云清，方云清依据协议约定向蒋群峰支付了门面转让费10万元和定金40,000元；2、2014年8月24日蒋群峰与欧华华侨实业有限公司签订的商铺租赁合同，在该合同最后一页全东香加附注：“此合同另加两年到2023年9月1号”，蒋群峰加附注：“此合同从2016年4月20号转让给方云清，以后此合同与蒋群峰无关。2016年4月5日”，被告方云清在该合同承租方加签了名字；欲证明被告方云清和原承租人蒋群峰、永州欧华华侨房地产实业有限公司（经办人全东香）在约定，由被告方云清替代蒋群峰继续履行商铺租赁合同，并将租赁期限从2021年9月1日延长至2023年9月1日；3、收条，欲证明被告方云清于2016年4月5日向永州欧华华侨房地产实业有限公司交纳了2016年3月1日至2017年3月1日的租金8.5万元，收款人为全东香；4、收条，欲证明方云清于2017年3月1日向永州欧华华侨房地产实业有限公司交纳了2017年3月1日至2018年2月28日全年租金8.5万元，收款人为全东香；5、协议书及收据3张，欲证明因本案所涉门面存在漏水现象，经协商由全东香和方云清各承担维修费用的50%，对漏水部分进行维修，方云清花费维修费6424元，维修的时间是在2017年2、3、4月份。
为查明事实，本院对全东香、蒋群峰作调查，全东香陈述与蒋群峰是在2014年8月23日续签的租赁合同，2016年4月5日，蒋群峰将门面转租给方云清，转租时她同意将门面转租，全东香与肖家余为夫妇关系。蒋群峰陈述，他是从2011年9月1日起租赁该门面的，2016年4月5日，征得出租人同意，将该门面转租给方云清，转租时转让费为140,000元，该转租费方云清已全部支付给他。本院亦向蒋群峰调取其与欧华华侨公司在2011年9月1日签订的商铺租赁合同，该合同约定，蒋群峰租赁王府井商业广场19号门面作为服饰、小商品经营场所，租期为11年，从2011年9月1日至2022年9月1日。月租金为7083.33元，按季度支付等事项。
经当庭举证、质证，本院认为下列证据合法有效，可作为定案的依据，原告所举的证据1，被告新维纳斯虽提出异议，认为其真实性需核实；经审查认为，经核实该房产证已在房产部门办理变更登记，该登记具有物权变动效力，故本院对该证据的证明力予以确认。原告提交的证据2，被告新维纳斯对真实性没有提出异议，但认为方云清是该店的实际经营者，且该店在2016年7月6日便已注销；经审查认为，经与全国企业信用信息公示系统核对，可以确认“零陵区维纳斯皮具专卖店”的经营场所为湖南省永州市零陵区，经营者为秦邦荣，但“零陵区维纳斯皮具专卖店”的营业执照已于2016年7月6日注销，本案被告新维纳斯亦在庭审中陈述，该店实际经营者亦为方云清，原告宋海文当庭亦对此没有提出异议，故本院对该证据不予采信。原告提交的证据3，被告新维纳斯对真实性没有提出异议，但认为宋海文是在方云清签订商铺租赁合同后才告知该商铺的所有权已转移，且该门面产权在当时仍处在诉讼中，为未确定状态；经审查认为，该证据来源合法、内容真实，与本案相关联，本院对该证据予以确认。原告提交的证据4，被告新维纳斯对真实性、关联性均提出异议，认为其与本案无关；经审查认为，该证据系原告与他人签订的租赁协议，与本案缺乏必要的关联性，对该证据的证明力不予确认。原告提交的证据5，被告新维纳斯对真实性无异议，但认为抵押期限只有6个月，起始时间是2012年9月6日，在该门面租赁时已过抵押期限，经审查认为，该证据系经房产部门审批的房地产抵押申请登记表，且被告对该证据的真实性亦无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。原告提供的证据6，被告新维纳斯对真实性没有异议，但对其证明目的有异议，认为授权委托书是2013年5月30日出具的，截止时间不明确，本院对该授权委托书予以采信。
被告新维纳斯提交的证据1，原告宋海文对真实性没有异议，但认为该合同是无效的，收条的真实性有异议，只有9万元的凭证，与被告所说14万元是对不上的；经审查认为，该合同来源合法、内容真实、与本案相关联，故本院予以采信（理由在本院认为中予以阐述），被告提供的收条原告�提出异议，但经本院与转让方核实，该收条及款项均已给付完毕，故本院予以采信。被告提供的证据2，原告宋海文对真实性没有异议，但认为合同是2014年签的，但是肖家余是在2013年同意将门面转让给原告，而且已经签了协议，这合同是无效的；涉案门面在2012年已经作了抵押，但在转让合同中并没有写；经审查认为，该门面虽在2012年9月6日办理了抵押登记，但其期限为6个月，在2014年签订租赁合同时已过抵押期限，且蒋群峰租赁该门面是在2011年9月1日，2014年租赁合同为双方修订合同有关内容的续签合同，2013年虽然肖家余、刘志新虽出具了办理房产转移登记的委托书，但房屋实际产权变更是在2015年12月21日，故不影响该租赁合同的有效性，本院对该证据依法予以采信。原告宋海文对被告提交的证据3、4的真实性提出异议，认为没有转款凭证予以证实；经审查认为，该收据经本院向全东香核实，全东香对此予以认可，故本院依法予以采信。原告对被告提交的证据5的真实性有异议，收据没有公章，协议书没有别的相关清单等证据予以佐证；经审查认为该收据与本案无关联，本院不予采信。
本院调取的相关证据，原告质证认为对蒋群峰的调查笔录的真实性没有异议，但对蒋群峰陈述内容的有异议，2011年的商铺租赁合同是虚假的；对2011年蒋群峰与欧华华侨房地产实业有限公司所签订房屋租赁合同的真实性提出异议，因没有缴纳房租的转账凭证，经营场所的营业执照等佐证，合同中欧华华侨房地产实业有限公司的代表人签名也非肖家余，而是肖碧海的签名；且该合同与2014年蒋群峰与欧华华侨房地产实业有限公司所签订的合同的租赁时间也不一样，2011年所签的租赁合同是约定到2022年9月1日到期，2014�签订的合同是2021年9月1日到期，故该合同是虚假的，法院不应当采信。经审查认为，该合同所签字人员肖碧海为肖家全之子，该合同来源合法、内容真实、本院予以采信。
根据采信的证据及双方当事人陈述，本院确认本案事实如下：2011年9月1日，蒋群峰承租了永州欧华华侨房地产实业有限公司王府井工程项目部（以下简称欧华公司）开发经营的、位于永州市零陵区人民路的商铺1间（编号19号）。2014年8月3日，欧华公司与蒋群峰重新签订了《商铺租赁合同》，双方约定“第一条甲方将拥有经营管理及转租权的商铺（合同标的）“19号”共壹间，合同约定套内面积213M2的铺面出租给乙方，作为服饰、小商品经营场所。第二条租金、押金交纳期及方式1、租用期限：柒年，自2014年9月1日至2021年9月1日。2、递增减方式：柒年租金不变，每年租金为捌万伍仟元整。……第三条水电费、保洁费、电话费和维修费的缴费办法：1、管理费、保洁费、水电费、电话费、宽带费：由乙方自行向有关部门交纳；2、维修费：租赁期间，乙方导致租赁物有关的设施损毁，维修费由乙方负责，但正常磨损除外。第四条出租方与承租方的变更：1、租赁期间，甲方如将房产经营、管理权转移第三方，应符合国家有关房产转让规定，不必经乙方同意。但甲方应书面通知乙方，三方应同时办好合同变更，该第三方即成为本合同的自然人（甲方），同时，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务，新甲方不得违约，否则，新甲方违约应按一次性赔偿乙方装修费30万元及乙方所交押金的10倍赔偿作为违约金。2、租赁期间，乙方如欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征�甲方的同意，在不损害甲方利益情况下甲方不得已（以）任何理由阻止乙方转租。付清所有费用，并办理有关手续后，取得使用权的第三方方可成为本合同的自然人（乙方），签订书面合同的同时享有原乙方的权利，承担乙方的义务。……”。欧华公司及肖家余在合同上加盖了印章，甲方经办人全东香及蒋群峰在合同上签名及捺印。合同签订时，该诉争门面的产权人为肖家余、刘志新，全东香为肖家余之妻，刘志新与肖家余以欧华公司的名义共同经营开发了诉争门面所在的物业，刘志新于2011年7月30日退出共同经营。
2012年9月6日，肖家余、刘志新以本案诉争门面（产权证号：永房权证零陵字第001827**号）为债务提供担保，并在房产部门办理了抵押登记，评估价值为636.6万元，抵押期限为6个月（2012年8月29日-2013年2月28日）。2013年5月31日，肖家余、刘志新等向陈勇出具授权委托书，将抵押房产，作价抵偿给宋海文，肖家余、刘志新与宋海文、熊保佳间债权、债务关系全部结清，委托陈勇办理房屋产权、土地使用权的过户手续的一切事宜。2015年12月21日，本案诉争门面过户给原告宋海文，房产部门颁发了永房权证零陵字第7150104**号产权证书，房屋所有权人为宋海文（单独所有）。
2016年3月21日，蒋群峰（甲方）与被告新维纳斯的经营者方云清（乙方）签订《门面转让协议》，约定“一、转让时间从2016年4月20号，交付门面给乙方。……三、转让费共计人民币壹拾肆万元整，在签订协议时一次性付定金4万元整，乙方违约定金不退。甲方违约赔偿乙方4万元整。四、甲方在15天之内给乙方从房东处在原签约合同加上乙方名字后，乙方承担原合同的一切权益和责任，原合同与甲方无关了。由乙方全权承担法律责任。五、在签上乙方名字后，乙方必须在2016年4月1号前，一次性支付付清转让费余款拾万元整和原甲方合同押金肆仟元整给甲方。否则，算乙方违约，乙方定金不退。六、在2016年4月20日交门面前，乙方一次性付清甲方余下的房租费按年租捌万伍千元整计算。……”。
2016年4月5日，被告新维纳斯的经营者方云清在蒋群峰与欧华公司签订的《商铺租赁合同》中的“承租方”添加了名字（捺印），全东香在该合同中附注“此合同另加两年到2023年9月1号”、蒋群峰亦在该合同中注明：“此合同从2016年4月20日号转让�方云清，以后此合同与蒋群峰无关”。经本院调查询问，全东香表示其在2016年4月5日并不知道诉争门面已过户给原告的事实，在2016年5月得知诉争门面过户给原告之后，肖家余于2016年7月向本院提起民事诉讼，请求撤销在诉争门面过户过程中宋海文向房产部门提交的房屋买卖合同，本院于2016年12月15日以（2016）湘1102民初1663号民事判决书，判决驳回肖家余诉讼请求；肖家余不服，向永州市中级人民法院提起上诉，永州市中级人民法院以（2017）湘11民终239号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
2016年6月14日，原告向新维纳斯（当时为维纳斯）送达了通知书，要求被告提供占有和使用该门面的合法依据，如果没有，被告需在收接通知的三日内搬离门面，如逾期搬离，原告将采取法律措施维护其合法权益，并要求被告按每月二万元的标准支付房屋占用费，如被告想租赁诉争门面经营，可以与原告协商签订租赁合同。永州市冷水滩公证处对原告的送达行为进行了公正，并出具了(2016)湘永冷证字第624号公证书，2016年7月25日，原告宋海文向本院提起民事诉讼，遂引发本案。
另查明，被告新维纳斯的经营者方云清先以维纳斯的名称经营诉争门面，2016年7月4日，被告注册了新维纳斯继续经营诉争门面至今。
本院认为，原告宋海文起诉要求判令被告停止侵占，并搬出诉争门面，并支付房屋占用期间的占用费，该诉讼请求为排除妨害之诉。根据双方诉辩意见本院确定本案争议焦点：1.该门面归谁所有？2.租赁、转租合同是否有效，是否符合买卖不破租赁的情形，被告新维纳斯是否为无权占有。
对本案焦点问题1，合议庭认为，原告宋海文已于2015年12月21日办理了本案诉争门面的房屋过户登记手续，为该房屋的合法登记所有权人，且案外人肖家余向本院提出确认肖家余、刘志新与本案原告宋海文签订的房屋买卖合同无效纠纷一案，经本院及永州市中级人民法院两级法院一、二审均驳回其诉讼请求，故在无证据证实该房屋所有权证无效的情况下，2015年12月21日起，宋海文即为本案诉争门面的合法所有人。
对于焦点问题2，本院评判如下：案外人蒋群峰与永州欧华华侨房地产实业有限公司签订房屋出租合同，是在2011年9月1日，当时尚未办理房屋初始登记，房屋初始登记后，所有权人登记为肖家余、刘志新，双方仍按原出租合同履行，故变更登记后的所有权人以其行为确认该租赁合同有效。之后，该房屋抵押登记及办理房屋产权转让均未告知承租人，相反原产权所有人中途还与原承租人延长期限、变更部分租赁合同的内容（在产权发生变动前），故原承租人有理由确信该房屋产权没有变动；且从案外人肖家余、刘志新20**年出具委托书，委托他人代为办理本案诉争门面的产权转让手续至该房屋在2015年12月21日变更登记时，该房屋一直出租给原承租人蒋群峰，原告宋海文有足够充分的时间通知原承租人该房屋所有权将要发生变动或者已经发生变动的情况，但直到该房屋产权发生变动6个月后才向被告新维纳斯的经营者方云清进行告知，且其通知的内容为告知其已取得争讼门面的所有权，并要求经营户提供占有和使用该门面的合法依据，并非解除租赁合同的通知，其行为显然有怠于行使权利。而转租人根据原承租人提供的租赁合同及原出租人的同意，完全有理由相信该租赁合同的真实性，且其转租该门面出于善意，故该转租合同应当有效，应当予以保护，被告方云清基于转租合同占有该房屋为合法占有。且在蒋群峰与永州欧华华侨房地产实业有限公司王府井工程项目部签订的租赁合同中，该合同对租赁后变更的所有权人同样有效，该合同中，对转租事宜有约定，合同第四条第2项规定：“…租赁期间，乙方（蒋群峰）欲将房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方（永州欧华华侨房地产实业有限公司王府井工程项目部）同意，在不损害甲方利益情况下甲方不得以任何理由阻止乙方转租。…”，转租合同中，事先征得甲方同意为对承租人的限制，同时在不损害甲方利益情况下甲方不得以任何理由阻止乙方转租，为对出租人的限制，双方均应当遵守该条款的约定，即便宋海文在转租前取得了该房屋的所有�，在原出租合同约定的范围内也不得阻却转租的行为的成立，纵观宋海文与方云清之间的转租合同，其对原合同并没有实际性变更，只对其经营时间进行了变更，故案外人蒋群峰、方云清的转租合同中关于在原租赁期间内的转租部分的约定符合法律规定及出租合同的约定，方云清基于转租合同在原租赁合同约定的经营期间占有使用该房屋合法，其与转租人、原房屋所有人约定的延长租赁期间的约定，属于无权处分，该部分亦没有得到所有权变更后的所有权人的追认，也不符合原出租合同的约定，故该部分约定无效，被告方云清应当在原租赁合同约定的期间占有使用该房屋，但在宋海文通知告知其房屋所有权发生变动后，其应当向所有权人宋海文履行缴纳租金义务。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款之规定，对未经出租人同意的转租行为而言，法律赋予出租人的权利为解除权，并非转租行为当然无效。
原告宋海文所诉称的，根据法律规定，该房屋在出租前已抵押的，租赁关系不得对抗抵押权，故该租赁及转租协议对原告宋海文不具有约束力的诉讼主张。因本案房屋出租是在2011年9月1日，原告与案外人办理的抵押登记是在2012年9月6日，因此不适用该规定的情形，且原告与案外人肖家余等约定的抵押期限仅为6个月，即便是在蒋群峰在2014年8月3日续签租赁合同时，该约定的抵押期限已过，无论是本案所涉及的哪一个租赁合同均不在该门面的抵押期限内，故原告的该诉讼主张不成立，该转租合同有效且对原告具有约束力。
原告宋海文在诉讼中还提出要求被告新维纳斯按照2万元/月的标准计付房屋占用费至搬出之日止（计算至起诉前为40,000元）；因支付房屋占用费的前提为被告新维纳斯非法占用本案双方争议的房屋，被告新维纳斯的经营者方云清是基于租赁合同、转租合同合法占有、使用该房屋，不构成侵权，故不应当支付房屋占用费，原告宋海文可另案起诉向被告新维纳斯的经营者，追索房屋租金。故对原告方要求被告新维纳斯支付房屋占用费的诉讼请求没有事实依据，本院不予以支持。
综上，原告宋海文的起诉没有事实依据、证据不足，其诉讼请求本院不予支持，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回原告宋海文的诉讼请求。
案件受理费800元，由原告宋海文负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于永州市中级人民法院。
审 判 长 李跃林
审 判 员 彭艺玲
人民陪审员 李俊达
二〇一八年二月十三日
书 记 员 唐燕辉
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，�成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。