北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昌民初字第12942号
原告北京金河水务建设集团有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯。
法定代表人周付春，董事长。
委托代理人汤宁，北京中勉律师事务所律师。
被告朱钢华，男，1962年3月13日出生，汉族，住北京市昌平区。
被告北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院，住所地北京市昌平区沙河镇西沙屯村南。
法定代表人朱钢华，院长。
二被告共同委托代理人李云峰，北京市奥援律师事务所律师。
原告北京金河水务建设集团有限公司（以下简称：金河水务公司）与被告朱钢华、被告北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院（以下简称：丽康福利院）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李国栋任审判长与人民陪审员李德江、人民陪审员赵君立组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金河水务公�的委托代理人汤宁、被告朱钢华以及被告朱钢华、被告丽康福利院之共同委托代理人李云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金河水务公司诉称：2009年3月6日，原告与被告朱钢华签订《租赁合同》，约定：原告金河水务公司将其位于昌平区沙河镇西沙屯的公司大院内东侧四排厂房及所属土地（统称为租赁物）租给被告朱钢华作为养老人员的住宿以及关联办公使用；合同期限自2009年3月6日起至2019年3月5日；每年租金为人民币18万元；任何一方解除合同，需要提前六个月通知对方；合同期内，承租方要求退租须向出租方支付10万元违约金作为补偿，出租方要求停租需向承租方支付10万元补偿金作为补偿。租赁物交付后，被告朱钢华个人举办的养老机构即被告北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院随即迁入运营，成为实际租赁物的实际占用人。2013年10月，因北京市政府、市发改委及昌平区政府已经批准原告所有的位于沙河镇西沙屯的土地用于北京市公租房项目，原告遂指派人员通知二被告其所租赁使用的四排厂房因建设公租房项目将予以拆除。双方需要提前解除《租赁合同》，并要求二被告准备搬迁腾退。二被告得知后，遂提出补偿问题。原告以配合项目实施、按时腾退为条件与二被告进行了磋商，双方还共同委托资产评估机构对承租后的自建和添附部分进行了资产评估作为协商适当补偿的依据。但是，在后来的磋商中，由于被告朱钢华主张不合理的巨额补偿，双方未能达成一致，腾退遭到拖延。2014年5月21日，鉴于二被告获得告知已超过6个月，为保证公租房项目建设的顺利进行，原告金河公司向二被告送达正式解除2009年3月6日《租赁合同》的书面通知；同时，告知二被告已经交纳的结余租金将与双方约定的补偿金�并退还，并限期二被告于2014年7月31日之前完成腾退。二被告接到通知后，提出进一步协商补偿问题，原告金河公司仍然本着尽量友好协商解决的态度接续与二被告进行了磋商。但是，由于被告朱钢华坚持索要近600万元的补偿金额严重背离了合同约定和实际损失，致使双方根本无法达成一致，腾退问题又拖延长达一年之久。目前，由于租赁物周边一致在进行拆迁和施工，粉尘和噪音等污染客观存在，住用环境已经严重恶化，并且因持续存在各种严重的安全隐患，客观上利用该租赁物继续福利院经营已经不具备合格条件，被告丽康老人院中的老人也无法在这样的环境下安然颐养，二被告应尽速配合迁出。双方不能就腾退问题达成一致，根本原因在于被告朱钢华违反诚信原则、始终试图借用本次搬迁攫取不正当的巨额利益，以不按其要求补偿就拒不腾退来要挟原告金河�司，其不当行为已经严重影响了公租房项目的建设进程。公租房项目属于公益性建设项目，而且原告金河公司已竭尽善意，二被告若自认补偿要求正当合理，自可寻求法律救济，但补偿未决已不能构成长期拒绝腾退、阻挠公租房建设的正当理由。如果任由被告朱钢华继续裹挟被告丽康老人院拒不腾退，必将严重扩大双方损失，并导致公租房工程停滞。为此，诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告朱钢华签订的《租赁合同》解除；2、判令二被告立即腾退所租赁的全部房屋、土地，交付原告；3、诉讼费由被告承担。本案审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：确认原告与被告朱钢华签订的《租赁合同》于2014年5月21日解除，如果这个时间没有解除，请求法院判决解除合同。
被告朱钢华、被告丽康福利院辩称：朱钢华是丽康福利院的法定代表人。虽然是朱钢华签订的合同，实际是丽康福利院一直在经营使用，合同实际履行是丽康福利院，朱钢华当时是代表丽康福利院签订合同，租金也是丽康福利院交纳的。双方的合同没有解除，双方虽然协商了，但是没有就解除达成一致意见，也不构成法定解除的条件，双方没有解除租赁合同。根据原告提交的证据，如果合同不能履行的情况下，法院可以根据情况判决，从本身来讲，我们不希望解除。丽康福利院在经营期间投入了大量人力、财力、物力，如果解除，会给被告二造成很大的损失。原告起诉的要解除合同和腾退是不同的法律关系，不应当在一个案件中起诉要求解决，故不同意原告的诉讼请求。不同意解除合同，我们之前是协商补偿的问题，但没有达成一致意见。
经审理查明：2009年3月6日，金河水务公司（甲方、出租方）与朱钢华（乙方、承租方）签订《租赁�同》，约定：一、乙方租赁的土地及房屋位于北京市昌平区沙河镇西沙屯北京金河水务建设有限公司院内，具体位置为公司大院东侧四排厂房及所属土地；乙方承租该土地及房屋作为养老人员的住宿及办公使用，不得从事高污染、高噪声的生产或另作他用。二、本合同约定租期为10年，期限自2009年3月6日至2019年3月5日止。三、乙方承租该厂房及土地年租金为每年租金人民币拾捌万元...七、违约与索赔。本合同约定租期为10年，在合同期内乙方要求退租，乙方在承租区域内的所建地上物归甲方所有，乙方需再向甲方支付10万元违约金作为乙方对甲方的补偿，反之，在合同期内甲方要求停租，甲方需向以乙方支付10万元的补偿金作为对乙方的补偿。如任何一方解除合同，需提前六个月通知对方。八、在租赁期间如因占地拆迁，双方共同参与补偿谈判，房屋土地补偿金归甲�所有，新建部分、装修、经营补偿归乙方所有。合同还约定了其他条款。
合同签订后，金河水务公司交付了土地。丽康福利院搬入涉诉厂房及土地了，并按照约定交纳了租金。庭审中，被告丽康福利院表示租金已付至2014年度，2015年度、2016年度的租金，金河水务公司没有收。原告金河公司表示，我方认为合同已经解除，故没有收取之后的租金。另，双方均认可涉诉厂房和土地现由丽康福利院实际占用。
北京市昌平区人民政府2011年8月21日下发的《北京市昌平区人民政府关于同意北京金河水务建设有限公司作为沙河西沙屯南侧局部地块公租房项目建设主体的批复》（昌政函【2011】160号）显示，沙河西沙屯南侧局部地块公租房项目，位于沙河镇西沙屯村南侧，东至东沙河，南至北京宝树堂公司，西至G6高速公路，北至西沙屯村，为北京金河水务建设有限公司自有土地。该项目规划总用地面积13.64公顷（其中建设用地7.9公顷），建设公租房约18.25万平方米，现已纳入市、区政府签订的《昌平区2011年政策性住房建设任务》。2012年2月3日，北京市昌平区住房和城乡建设委员会下发《关于加快沙河西沙屯南侧局部地块公租房项目开工建设的通知》督促，金河水务公司尽快开工。2013年1月21日，北京市发改委下发《北京市发展和改革委员会关于昌平区沙河镇西沙屯南侧局部地块公共租赁住房项目核准的批复》（京发改【2013】101号）同意北京金河水务建设有限公司开发建设北京市昌平区沙河镇西沙屯村南侧局部地块公共租赁住房项目。
另查明，2013年10月，金河水务公司委托北京明鉴仁资产评估有限责任公司对丽康福利院的委估资产进行了评估。评估过程中，丽康福利院作为资产持有方与委托方金河水务公司共同�订了《资产评估委托方及产权持有方承诺函。2013年10月30日，北京明鉴仁资产评估有限责任公司作出了《北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院实物资产评估报告书》，提出了评估结论。同时，报告书亦指出”本评估报告使用有效期为一年，自评估基准日2013年10月23日起计算，至2014年10月22日止。超过2014年10月22日需聘请中介机构重新对委评资产进行评估。”
再查明，2014年5月21日金河水务公司向朱钢华和丽康福利院发出《关于解除<租赁合同>要求限期搬离的通知》，要求自送达通知之日起正式解除2009年3月6日签定的《租赁合同》，限期于2014年7月31日完成搬迁，对于补偿问题按照合同约定协商解决。当日，朱钢华签收了该通知。2014年7月17日，金河水务公司向朱钢华邮寄了《会谈通知》，通知朱钢华与丽康福利院就补偿方案和搬迁事宜进行磋商。2014年8月1日、8月14日、8月29日，金河公司与丽康福利院、朱钢华进行了三次磋商，但双方并未就补偿和腾退达成一致。
2015年7月21日，金河水务公司将朱钢华、丽康福利院诉至本院，诉若所请。本案审理中，丽康福利院曾于2015年9月就补偿问题提出反诉，后于2016年1月撤回了反诉。2017年1月，丽康福利院就补偿问题将金河水务公司另案诉至本院，本院已经受理。
上述事实有《租赁合同》、政府批复文件、北京市发改委批复文件、《北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院实物资产评估报告书》《关于解除<租赁合同>要求限期搬离的通知》《会谈通知》、会议纪要以及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告于2009年签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案审理中，原、被告均认可被告朱钢华系被告丽康福利院的法定代表人，且涉诉租赁物由被告丽康福利院实际占有使用，租金亦由丽康福利院实际交纳，且《租赁合同》亦约定租赁用途为开办福利院，故本院认定《租赁合同》的承租人为被告丽康福利院。
本案中，双方的争议焦点在于《租赁合同》是否于2014年5月21日已经解除的问题。从约定解除来看，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《租赁合同》中第七条约定的”在合同期内甲方要求停租，甲方需向以乙方支付10万元的补偿金作为对乙方的补偿”属于对违约责任的约定，并非对合同解除条件的约定，合同其他条款并未就解除权进行约定�故原告金河公司主张行使单方约定解除权，缺乏依据。另，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告于2014年8月及以后进行了多次磋商，虽在磋商过程中形成了《会议纪要》，但考察纪要的内容以及双方在磋商中的意思表示，双方因补偿问题未达成一致，导致未就合同解除和腾退补偿达成一致。故本院认定，双方并未就解除合同协商达成一致。从法定解除权来看，一方行使法定解除权须符合《合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，但本案中被告丽康福利院并不存在《合同法》九十四条规定的情况。故关于原告金河水务公司主张的确认合同已于2014年5月21日解除一节，于法无据，本院不予支持。
关于原告金河水务公司主张的如果双方合同于2014年5月21日没有解除，则请求法院判决解除合同一节，根据本院已查明的事实，涉诉的土地和房屋已经被市区两级确定为公租房项目用地，且需要尽快施工，故原、被告之间的《租赁合同》客观上已不宜继续履行，庭审中，被告亦表示如果合同不能履行的情况下，同意法院根据相关情况判决。故对于原告主张的要求解除双方于2009年3月6日签定的《租赁合同》一节，于法有据，本院予以支持。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。故关于原告主张的判令被告立即腾退所租赁的全部房屋、土地，交付原告一节，于法有据，本院予以支持。关于解除合同后的损失赔偿问题，被告丽康福利院已于2017年1月另案主张，且本院已经受理，故本案中不再予以处理。关于原告金和水务公司主张的应依据2013年10月的评估报告补偿损失的问题，2013年10月的评估报告明确载明”本评估报告使用有效期为一年。超过2014年10月22日需聘请中介机构重新对委评资产进行评估”，原告金河水务公司于2015年7月起诉时，该报告已经超出了有效期，故本院对此不予采信。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告北京金河水务建设集团有限公司与被告北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院于二〇〇九年三月六日签定的《租赁合同》。
二、被告北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院于本判决生效后三十日内将二〇〇九年三月六日《租赁合同》中约定的厂房及土地腾退给原告北京金河水务建设集团有限公司。
三、驳回原告北京金河水务建设集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当�照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零五百元，由被告北京市昌平区豆各庄丽康老人福利院负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李国栋
人民陪审员 赵君立
人民陪审员 李德江
二〇一七年三月十四日
书 记 员 王婷婷