湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1202民初3052号
原告彭泽中，男，汉族，1993年5月24日出生。
委托诉讼代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。
被告怀化市大汉置业有限公司。
法定代表人邹明，该公司执行董事。
委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。
原告彭泽中与被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭泽中委托诉讼代理人唐永洪、被告委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭泽中向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付自2015年10月1日起至交房之日止的延期交房违约金74402.88元（以已交付房价款为基数，按日万分之二计算，暂算至2017年9月1日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月12日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。《买卖合同》第三条第一款约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为大汉龙城.旺龙府项目中的第12幢1单元1702号房。……”《买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米4079.73元，总金额530691元。”《买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告未将案涉房屋按法定和约定交房条件交付给原告，根据《买卖合同》第十一条约定，被告应向原告支付延期交房的违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，望判如所请。
被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件；二、原告请求的预期交房违约金部分已经超过诉讼时效；三、即使认定被告违约，原告主张的违约金数额过高，请求法院酌情予以减少。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》，拟证明原告与被告约定了案涉房屋的交房时间和交房条件，延期交房的违约金比例为按日支付已付房价款的万分之二，及其他事实，被告对该证据的真实性、关联性及合法性无异议,但认为逾期交房违约金的支付方式和支付期限是按日向买受人支付，对补充协议中第三条第二款约定因买受人的原因未能交清维修基金和相关税费的被告可以延期交房，第三条第三款第三段中约定被告出售的房屋竣工验收合格、分栋验收合格，买受人不得以其他理由拒绝交房。本院认为，《商品房买卖合同》及《补充协议》能证明原、被告之间签订了购房协议，对原告所购房屋位置及价格、交付时间、交付条件及违约责任等相关约定，对该证据本院予以采信。2.被告提交的工程质量竣工验收记录，拟证明被告所售房屋于2016年1月23日验收合格，原告认为该证据真实性、合法性无异议，关联性即证明目的有异议：1、被告尚未取得合同约定的《竣工验收备案表》；2、凭此记录尚不足以证明已经竣工验收合格，3、监理单位盖章落款的时间为2016年3月14日，与注意事项中要求的工程质量竣工验收均应在监理（建设）单位验收合格的基础上进行相违背。本院认为该证据能证明被告所售房屋的阶段性竣工验收和单项竣工验收的情况，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月12日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于紫东片区“大汉龙城.旺龙府”第十二幢十七层1702号商品房，总购房款为530691元；被告应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金。同日，原、被告签订了《补充协议》，约定买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交房，出卖人由此延期交房无需承担违约责任。协议还约定，该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案后，取得《竣工验收备案表》，出卖人即通知买受人办理交接手续，且出卖人在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，于2015年12月3日交纳契税。2016年1月23日，涉诉房屋办理竣工验收。2017年7月6日，涉诉房屋的建设工程项目通过消防验收。涉诉房屋至今未交付，原告也未交纳房屋住宅专项维修基金。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》,是双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应全面适当履行。本案双方当事人争议的焦点为，一、原告购买的房屋在2015年9月30日是否符合合同约定的交房条件；二、在原告未缴清房屋的住宅专项维修基金前，被告是否有权拒绝交房，被告是否应当支付违约金给原告。现分别论述如下：关于焦点一，原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。在《补充协议》中约定所购房屋取得《竣工验收备案表》，被告即可通知买受人收房，同时又约定被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。由于该《补充协议》对交房条件的约定出现矛盾，本院认为涉诉房屋应以主合同《商品房买卖合同》约定为准，即取得《竣工验收备案表》为涉诉房屋的约定的交房条件。且该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，而被告至今尚未取得《竣工验收备案表》。因此原告购买的房屋不符合合同约定的交房条件。
关于焦点二，原、被告双方签订的《补充协议》约定，原告未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交房，被告由此延期交房无需承担违约责任。该补充协议的约定实际上对合同的履行确定了先后履行顺序，即原告应当先履行交清全部购房款、住宅专项维修资金和房屋交易契税等义务，被告才履行交房义务。同时《住宅专项维修基金管理办法》第十二条、第十三条规定，依法缴纳住宅专项维修资金是原告的法定义务，在未交清住宅专项维修资金之前，开发建设单位不得将房屋交付购买人。故被告提出在未交清上述费用之前，其有权利不履行交房义务的抗辩意见，本院予以采纳。综上，原告要求被告支付自2015年10月1日起至2017年9月1日止的延期交房违约金74402.88元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
驳回原告彭泽中的诉讼请求。
本案受理费1660元，由原告彭泽中负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 曹 欣
人民陪审员 舒友德
人民陪审员 黄永亮
二〇一七年十二月二十五日
代理书记员 杨 坤