内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2015）阿左民一初字1411号
原告贾玉英，无职业，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人高俊梅，系原告的女儿。
委托代理人王珑焱，内蒙古北杰律师事务所律师。
被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗。
法定代表人张志刚，系该公司董事长。
委托代理人任振华，系该公司法律顾问。
原告贾玉英诉被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司（以下简称国力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理。依法由审判员王立东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人高俊梅、王珑焱与被告国力公司的诉讼代理人任振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告贾玉英诉称，2013年1月8日，原、被告双方订立了《商品房认购书》，约定原告一次性支付被告295930元，用于购买龙泽苑子龙门小区xx室（面积143.3平米，住房面积119.72平米，车库面积23.61平米），原告委托高俊梅分两次向被告交付了购房款，被告承诺于2013年9月交付原告所购住宅楼，但至今被告仍未交付该房屋。2015年6月，原告发现被告开发的小区存在一房多卖的情况，为了自己的购房安全，原告遂到被告处查询自己房屋情况，被告却不告知。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的商品房认购合同；2、被告返还原告已经交纳的房款295930元；3、被告按中国人民银行同期贷款利率支付占用购房期间的违约损失，计算至购房款还清为止，暂定为47348.8元（从2013年2月1日至2015年10月31日）；4、被告按定金罚则向原告支付59186元；5、本案的全部诉讼费用及保全费用由被告方承担。
被告国力公司辩称，一、原告起诉被告国力公司主体设置错误，被告从未与原告签订《商品房认购书》，合同所加盖的印章并非本公司的，被告并非本案当事人。二、原告要求解除双方之间签订的《商品房认购书》，缺乏事实和法律依据。所谓合同解除，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。合同法对于合同的解除规定了约定解除与法定解除两类。本案双方从未签订过《商品房认购书》，不涉及合同的效力和成立，不存在合同是否解除的问题。原告的做法是滥用诉权。三、原告要求被告退还房款，承担违约金及利息，缺乏事实和法律依据。被告从未收到原告交纳的购房款，原告要求被告退还其购房款及利息无事实依据；同时被告从未与原告签订购房合同，原告向被告主张违约金缺乏事实依据。综上应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年8月1日国力公司出具授权委托书，委托书声明：我张志刚系国力公司的法定代表人，现授权国力公司的冯富荣为我公司的代理人以本公司的名誉（义）签署阿盟工商局住宅楼的授权委托代理人，我承认代理人全权代表我所签署一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认。该委托书由张志刚的签名及名章，并且加盖了国力公司的公章。国力公司于2011年8月8日取得商品房预销售许可证。原告于2013年1月8日从冯富荣处购买了位于子龙门小区D区5号楼2单元101室及车库（面积143.3平米，住房面积119.72平米，车库面积23.61平米），并签订了《商品房认购书》，约定原告自愿购买被告开发建设的龙泽苑子龙门小区的房产。同时对房产的房号、建筑面积、认购价格、定金的支付和违约都作出了约定，协议签订后，冯志军在协议上签名并加盖了内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章。原告全额交纳了295930元的房款。该房现在被地税局采取保全措施。冯富荣于2015年5月25日向国力公司出具承诺，称其自行刻制了“内蒙古国力房地产开发有限责任公司子龙门合同专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿盟分公司子龙门项目部财务专用章”、“内蒙古国力房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司”、“内蒙古国力公司阿拉善盟龙泽苑子龙门项目部专用章”四枚印章。现原告因为被告未能交房，即诉至本院。
另查明，原告于2015年7月24日向本院申请财产保全，本院根据原告的申请，对位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇欣苑国际住宅小区xx室房屋予以查封。原告向本院交纳保全费2000元。
上述事实有原、被告的陈述，《商品房认购书》，收据，《承诺书》，《房屋销售登记表》等证据在卷证明，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点首先是，国力公司在本案中是否承担责任。被告国力公司辩称冯富荣的行为系个人行为，未经公司同意，对公司没有约束力等，本案中冯富荣的销售行为发生在2012年至2015年期间，同时冯富荣亦有国力公司的授权委托书，因此被告国力公司的该抗辩理由与事实和法律相悖。对该抗辩理由不予采信，本案涉案小区即阿拉善左旗巴彦浩特镇龙泽苑子龙门小区系国力公司承建。冯富荣系国力公司委派在子龙门小区负责的项目负责人。从该小区最初的土地取得都是国力公司授权冯富荣竞拍所得，并且国力公司出具的授权委托书中，也明确表明“我承认代理人全权代表我所签署的一切文件和处理与之有关的一切事务，我均予以承认”。同时国力公司的法定代表人也明确表示授权冯富荣独立财务、销售房屋等权利。由此证明，冯富荣组织人员进行销售房屋的行为是基于国力公司的委托授权，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，即委托合同是指受托人以委托人的名义为委托人办理委托事务，由此产生的法律后果应由委托人承担。本案中冯富荣的行为是基于国力公司的委托，冯富荣作为受托人，在委托的权限内按照国力公司的授权进行的行为，等同于国力公司自己的行为，因此冯富荣在本案中不应该承担责任，由此产生的法律责任应该由国力公司承担。
其次本案要确定的是涉案《商品房认购书》的法律效力。通常情况下认购书是买卖合同的预约合同，仅能请求对方诚信谈判，履行订立本约的义务，不能直接就本约内容请求履行。但是依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”及《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状态；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。但并非完全具备上述十三项内容的商品房认购书才能构成商品房买卖合同，只要商品房认购书确定了当事人的名称、姓名、房号和价格确定方法以及可以据此确定面积等事项，就可以确定该认购书已经具备了购房合同的必要条件，但还需要出卖人按照约定收取购房款。本案中，双方所订立的认购书已经就房号、面积、价格以及定金的支付和违约都作出了约定，据此双方订立的《商品房认购书》已经具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的必要内容，且被告已经收取了原告交纳的房款，故可认定双方所签订的《商品房认购书》为商品房买卖合同，该合同是双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。直至起诉时，被告仍然无法将涉案房屋向原告交付，导致了双方签订合同的目的不能实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，该合同解除的条件已经成就，应该予以解除。本院确认该合同于原告起诉之日解除。
关于原告主张被告返还已交房款及支付定金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告已经将出售于原告房屋又出售于他人，该行为表明了其不履行签订买卖房屋合同的义务，属违约行为，应承担相应的违约责任，对于原告诉请返还定金的请求，依法予以支持。根据《中华人民共和国担保法》的规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，本案主合同标的额20%为59186元，原告预付的购房款，被告亦应予以返还。原告主张的占用购房款的损失的问题。本案的基础法律关系是单一的，原告所主张占用购房款的损失属于损失，与原告主张的定金均是基于被告未及时交付房屋这一违约行为，两者在性质上，功能上相当，本案已经支持了定金的诉讼请求，因此本案中对原告的该主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第二款、第三款、第一百一十五条、第三百九十六条、三百九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：
一、原告贾玉英与被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于2013年1月8日签订的《商品房认购书》于2015年7月23日解除；
二、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告贾玉英返还预付购房款295930元；
三、由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向原告贾玉英返还定金59186元；
四、驳回原告贾玉英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2869.48元，案件保全费2000元，由被告内蒙古国力房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 王立东
二〇一五年十一月二十二日
书记员 查 娜