新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书（2018）新2325民初233号原告：丁莉莉，女，1978年4月5日出生，回族，个体，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州吉木萨尔县。委托诉讼代理人：蒋建美，新疆新蓝天律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷琪，新疆新蓝天律师事务所律师。被告：许同磊，男，1980年4月6日出生，汉族，医生，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州奇台县。委托诉讼代理人：柳海清，北京华泰（乌鲁木齐）律师事务所律师。原告丁莉莉诉被告许同磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蒋健美、被告许同磊及委托诉讼代理人柳海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁莉莉向本院提出诉讼请求：一、判令被告赔偿原告装修损失400000元及原告宾馆内电视沙发等各项物品设施损失共计200000元；二、判令被告向原告退还合同保证金40000元；三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年4月21日，原、被告经过协商，被告将其承租的奇台县原检察院办公楼整体转租给原告用于经营宾馆，合同约定租赁期限为10年，租金每年363000元，合同中对双方的权利义务均作出了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳合同保证金40000元，后原告投入200余万元进行装修，并购买配备开设宾馆所必须的沙发、被褥、电视等物品及安保监控等设施，在办理了所有经营手续后开始经营奇台县亿祥商务宾馆。到2016年因装修陈旧，原告再次投入60余万元进行装修。但由于各种因素影响，宾馆的生意一落千丈，原告于2017年6月通过手机微信向被告发送了一份关于降低租金的申请，被告表示愿意协商并要求原告将该申请发给该房屋的房主尚学仁。后经原、被告及尚学仁三方协商，被告及原房主同意将租金降为每年180000元，就在商议该租金是由原告直接交给房主还是交给被告的时候，被告于8月25日强行将宾馆大门上锁，不允许原告继续经营，原告向辖区派出所报案。直到2017年11月，原告得知被告已经将宾馆连同宾馆内所有物品设施全部转让给他人经营。原告得知此情况后多次找被告协商解决未果，被告于2017年12月19日向原告邮寄了一份解除合同通知书，要求解除与原告租赁合同，原告再次要求与被告协商解决赔偿事宜，被告仍不予理会。故原告诉至法院，请求处理。被告许同磊辩称，原告要求被告赔偿各项损失没有依据，即使损失存在也是原告违约造成，应由原告承担。原告的诉讼请求中并没有要求解除合同，按照合同第三条，双方在合同解除后才能退还保证金。被告的锁门行为是因为原告多次违反合同约定，根据合同约定，原告应当每年在合同签订日的前两月交清下一年租金，该协议是2011年4月21日签订的，原告应在2017年2月21日之前交清房租，但原告在2017年8月25日前都没有交租金。按照合同第五条第三款，房屋各项水电暖费用由原告承担，原告拖欠水电暖费用半年时间，最后由被告垫付交纳。原告的违约行为一直在持续，被告认为，依照合同约定，收回房屋是被告保护自身权利的行为，请法庭驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求提交了以下证据：（1）房屋租赁合同一份，拟证实原、被告之间签订房屋租赁协议，约定了租赁期限、租金数额、交付方式、双方权利义务及违约责任。（2）营业执照，特种行业许可证各一份，拟证实原、被告签订合同后，原告进行了装修，办理各种营业执照后经营亿祥宾馆。（3）奇台县公安局出具的报警回执和接处警登记表一份，拟证实被告2017年8月24日至25日连续两天到原告宾馆闹事，在25日未经原告同意强行将宾馆内住宿人员赶出并锁闭大门。（4）奇台县工商局档案登记处出具的档案登记表。拟证实被告未经原告同意，私自将原告经营的宾馆收回并转租给第三人罗丽，罗丽又重新登记为家悦宾馆，登记日期为2017年11月7日。（5）被告于2017年12月19日向原告发出的合同解除通知书一份。拟证实被告在8月25日将宾馆锁门以后意识到该行为是在合同期内的，不符合法律规定，于是向原告发出解除合同通知书，被告强行收回宾馆并转租给第三人不符合合同约定。（6）原告通过微信向被告提出降低租金申请。拟证实原告向被告说明各种因素导致宾馆经营状况不好，交纳租金存在困难，希望降低租金，被告收到后又通知房屋所有人。三方曾当面协商，并同意将360000元降低至180000元，在原告准备交付租金时，被告将宾馆锁门。被告对原告提供的六组证据质证意见如下：对第一组、第二组证据的真实性无异议；对第三组证据的真实性无异议，但不认可原告欲证实的问题，认为报警回执上写明是因租金到期后双方发生纠纷，民警到场调解，被告只锁了正门，侧门未锁，也未驱赶顾客。对第四组证据的真实性无异议，但认为直到2017年8月25日被告仍然希望与原告继续履行合同，到10月底原告既不交租金也不协商，拒绝配合被告注销特种行业许可证，致使该宾馆现已被查封。对第五组证据的真实性无异议，但认为原告存在多次违约，拖欠水电暖等费用，被告多次催原告缴纳，原告未缴纳，对第六组证据认为不符合法律规定，不能证明微信聊天的时间及真实性，且合同约定十年内房租不许涨价，按照该逻辑，也不可以降价，因此房租到期半年后被告可以收回房屋。本院对原告提供的上述六组证据的真实性予以确认。被告向法庭提供了以下三组证据：（1）检察院宾馆租赁协议一份。拟证实2010年被告同尚艳军签订十年租期合同，约定年租金330000元，五年承包期内可以转租，故被告有权转租，原、被告之间的房屋租赁合同尚艳军无权参与修改。（2）被告替原告垫付费用的票据两张及热力公司的欠费说明一张，拟证实原告经营期间拖欠水电暖费用，被告予以垫付的事实。（3）封条照片一张，拟证实解除合同通知发出后，原告拒绝配合注销特种经营许可证，导致公安机关将宾馆查封停业。原告对被告提供的证据质证意见如下：第一组证据，认为被告相对于原合同系转租人，因此原、被告与尚艳军之间的租赁协议不可分割，被告与尚艳军确定租赁关系后转租给原告，租金360000元，需要尚艳军参与三方确认才可解决。对第二组证据的真实性不认可，认为热力公司的证明没有印章，欠暖气费属实，被告将宾馆锁门后原告无法进入，导致原告无法交费，且合同中并未约定关于该费用的缴纳期限，认为原告拖欠费用的违约事实不成立。本院对被告提供的第一组证据的真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：原、被告于2011年4月21日签订《房屋租赁合同》，约定原告从被告处租赁位于奇台县东关街原检察院办公楼，租期十年（自2011年8月5日至2021年8月5日）。每年租金363000元，按年交付，第一年在合同签订时付263000元，剩余100000元在交房时一次性付清。后每年以合同签订时间为准提前两个月交付此年房租。合同保证金为50000元，在2011年7月10日一次性交清。待合同经营期满后，甲乙双方共同解除合同后，原数退还乙方。原、被告双方另就各自的权利义务进行了约定。签订协议后原告给被告实际交纳保证金40000元，并对房屋进行装修后开始经营宾馆。2017年上半年，原告未能按合同约定交付当年房租，并于同年6月向被告提出要求降低房租修改合同的要求，双方未达成协议。2017年8月25日，被告以原告未交清房租为由将原告宾馆大门上锁，导致原告不能正常经营宾馆，2017年12月19日被告向原告发出了解除合同书面通知书。另查明：被告租赁给原告的楼房实际所有人为尚艳军，被告于2010年9月28日与尚艳军签订《检察院宾馆租赁经营协议》，租期十年，年租金330000元。经本院向楼房所有人尚艳军询问，确认其同意许同磊转租。本院认为，被告许同磊将其承租的原检察院办公楼整体转租给原告丁莉莉用于经营宾馆，其转租行为已得到原出租方同意，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故原、被告之间的房屋租赁协议系有效合同。原告因未按时向被告支付2017年房租，被告将宾馆大门上锁，原、被告双方发生纠纷致使原告宾馆无法正常经营，后被告于2017年12月19日向原告发出解除合同通知书，通知原告在接到该通知书的三日内该房屋租赁合同解除。原告对该解除通知未提出异议，且庭审中原告亦明确表示同意解除合同，故原、被告之间的房屋租赁合同现已解除。原告要求被告赔偿装修损失400000元，因原、被告在租赁合同中并未约定在合同到期或提前解除的情况下被告需给原告承担装修费用，故对该项诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿其宾馆内电视沙发等各项物品设施损失200000元，因被告并未要求合同解除后将宾馆内设施转让给被告，房屋租赁协议中亦未约定在合同到期或提前解除的情况下原告将宾馆内设施折价转让给被告，本院对原告要求被告赔偿200000元物品设施的诉讼请求不予支持。宾馆内物品设施系原告购买，所有权属于原告，原告对该物品设施有自行处分的权利。原、被告之间的合同已解除，对原告要求被告返还40000元保证金的诉讼请求予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、被告许同磊于本判决生效之日起十日内返还原告丁莉莉合同保证金40000元；二、驳回原告丁莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，减半收取5100元，由原告丁莉莉负担4300元，被告许同磊负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审判员  邓长青二〇一八年五月五日书记员  潘继宏