辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽04民终200号上诉人（原审原告）：黄婷婷，女，1990年7月22日出生，满族，住抚顺市顺城区。委托代理人：高明，辽宁煤都律师事务所律师。委托代理人：白银东，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：抚顺绿地置业有限公司，住所地：抚顺经济开发区顺大街隆达花园7#楼201室。法定代表人：樊华，该公司董事长。委托代理人：郭林，该公司职员。原审第三人：中国银行股份有限公司抚顺分行，住所地：抚顺市新抚区东一路10号。负责人：江洪民，该行行长。委托代理人：曲义安，该行法律顾问。委托代理人：ＸＸ光，该行职员。上诉人黄婷婷因与被上诉人抚顺绿地置业有限公司（以下简称绿地置业）、原审第三人中国银行股份有限公司抚顺分行（以下简称中行抚顺分行）商品房销售合同纠纷一案，不服抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人黄婷婷委托代理人高明、白银东，被上诉人绿地置业委托代理人郭林、原审第三人中行抚顺分行委托代理人曲义安、ＸＸ光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄婷婷上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求；一、二审诉讼费由绿地置业承担。理由：1.一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及相关行政法规的规定，绿地置业交付的房屋未竣工验收合格，并无法办理产权证，不能实现房屋的商品价值，绿地置业的行为已构成根本违约，违反相关法律强制性规定，黄婷婷有权解除合同并请求赔偿经济损失。2.本案所涉商品房买卖合同系绿地置业提供的格式合同，黄婷婷无法改变对其不利的合同条款，根据法律规定，对合同中具有免除出售方绿地置业责任，加重购房者即黄婷婷责任条款的合同应属无效合同。3.一审判决认定事实不清，证据不足。绿地置业交付的房屋未经验收合格，黄婷婷无法确认该房屋质量是否合格，而证明房屋质量合格的举证责任应由绿地置业承担，一审法院将该举证责任分配给黄婷婷无法律依据，属事实不清。4.绿地置业将房屋出售给黄婷婷后又抵押第三人名下，其行为严重违反法律规定。绿地置业辩称，原审判决正确，请求予以维持。理由：1.本案所涉房屋不是没有通过验收，而是还未组织验收，上诉人主张被上诉人当庭承认该房屋没有通过验收不能办理房屋所有权证与事实不符；2.该房屋是暂时没有办理产权证，不是不能办理产权证；3.本案所涉房屋的商品房买卖合同不属于格式条款，合同条款系双方基于公平、相互信任的基础上签订的，不存在违背诚实信用原则。原审第三人中行抚顺分行述称，我行对一审判决没有意见。一审判决不涉及我行利益。如果二审法院支持黄婷婷的上诉请求，应确定还款义务人，且我行对抵押房屋有优先受偿权；如驳回黄婷婷上诉请求，则应由其承担还款义务。黄婷婷向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令解除黄婷婷与绿地置业签订的《商品房买卖合同》，返还购房款107097元及利息、维修基金9452元及利息、物业费1519元及利息、装修保证金及装修垃圾清运费2300元及利息；律师见证费450元及利息；判令解除黄婷婷与中行抚顺分行之间签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》及《抵押合同》，解除黄婷婷房屋的抵押，赔偿黄婷婷所支付的银行贷款及利息损失，绿地置业承担本案黄婷婷所支付的律师费，并支付二倍赔偿金，协助办理契税退返；本案诉讼费由绿地置业承担。一审法院认定事实：2012年6月26日，原告黄婷婷与被告绿地置业签订《商品房买卖合同》一份，原告购买被告开发建设的坐落于抚顺经济开发区春华街建筑面积为84.39平方米房屋一处。房屋总价款331097元，其中首付款101097元在签订合同时已付，余款230000元办理贷款。合同同时约定被告应于2013年7月30日前交付房屋，如逾期不超过180日，自2013年7月31日起至实际交付之日止，被告向原告支付已付房款0.1%的违约金，合同继续履行。被告在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报送产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.1%向原告支付违约金。2012年7月9日原告缴纳了契税3310.97元，住宅专项维修资金9452元。2013年9月25日，被告将原告购买的房屋交付原告，原告缴纳了物业费1519元、拆改保证金2000元、装修垃圾清运费300元。庭审中，被告认可原告购买的房屋尚未进行消防竣工验收，办理房屋产权登记的资料尚未送交产权部门备案，该房屋尚不能办理房屋产权登记。另查，2012年7月12日，原告黄婷婷与第三人中行抚顺分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告黄婷婷为抵押人以其涉案房屋抚顺开发区春华街房屋作为抵押物，抵押给第三人中行抚顺分行，向第三人贷款230000元，贷款期限为240个月，还款方式为按月等额本息还款。该借款合同系在辽宁新伟律师事务所见证下签署。同日，辽宁新伟律师事务所出具了（2012）辽新律见字第0865号律师见证书，同日，原告支付了460元律师见证费。一审法院认为，原、被告于2012年6月26日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。关于原告主张的请求法院调取证据一节，因其请求的事项不属于应由法院调取的范围，故对原告的该项请求，法院不予支持。关于原告主张被告交付房屋不合格一节，因庭审中原告自认2013年9月16日验收了该房屋并于2015年9月25日缴纳了物业费等费用办理了入住手续，且原告未能提供被告向其交付房屋质量不合格的证据，故法院对原告的该项主张不予支持；关于原告主张被告未能按照合同约定的时间将办理房屋权属登记的材料报产权部门备案致使原告不能办理房屋权属证书要求解除原、被告双方签订的商品房买卖合同一节，虽庭审中被告认可系因其未能及时办理消防竣工验收，导致案涉房屋不能办理房屋权属证书，但双方在合同中明确约定，该项违约的后果为原告不退房，被告向原告支付违约金，双方应当按照合同约定继续履行合同，故对原告的该项主张不予支持。关于原告主张的被告擅自将原告购买的房屋抵押给案外人要求解除原、被告双方签订的房屋买卖合同一节，因原告购买该房屋系贷款购买，在办理贷款手续时原告及房屋共有人已全额将房屋抵押给本案第三人，被告根本无法将该房屋再次抵押，故对原告的该项主张法院不予支持。因原告主张的解除房屋买卖合同的诉讼请求法院不予支持，故原告主张的要求返还房款及解除贷款合同等其他诉讼请求法院亦无法支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告黄婷婷的诉讼请求。案件受理费2597元原告黄婷婷承担。本院二审查明，截止2017年4月，黄婷婷已偿还贷款本金32711.87元，利息62100.25元。二审查明的事实同一审法院查明事实。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案中，上诉人黄婷婷与被上诉人绿地置业签订的《商品房买卖合同》及黄婷婷与原审第三人中行抚顺分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》未违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，应认定合法有效，各方当事人均应按照合同约定及诚实信用原则履行各自的义务。黄婷婷在已履行其义务后，绿地置业虽交付房屋，但其交付的房屋未经相关部门验收合格，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。故绿地置业交付的房屋不符合相关法律规定，其交付房屋行为无效。且绿地置业交付本案所涉房屋至今不能办理房屋所有权证，《商品房买卖合同司法解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。上述司法解释为商品房买卖合同的出卖人设定了一个协助买受人办理产权登记的最迟期限，即在商品房买卖合同约定或者相关法规规定期限届满后，又超过一年。自超过后，买受人即享有了解除合同的权利。本案中，合同约定绿地置业应于2013年7月30日前交付房屋，但绿地置业于2013年9月25日交付房屋，截止至本院开庭时，绿地置业尚未具备办理房屋所有权的条件，其在二审庭审中无法承诺具体办理房屋所有权证的期限，致使黄婷婷购买本案所涉房屋的商品价值无法实现。合同虽约定了因出售人即绿地置业的原因，致使买受人即黄婷婷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出售人给付违约金，但并未排除买受人享有的法定解除权，综上所述，绿地置业不具备履行本案所涉《商品房买卖合同》的基本条件，双方应解除《商品房买卖合同》。《最高人民法院》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。及至本案，因黄婷婷与绿地置业签订的《商品房买卖合同》被解除，根据上述法律规定，黄婷婷请求解除其与中行抚顺分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》于法有据，应予支持。绿地置业应返还黄婷婷向其缴纳的首付款101097.00元、贷款230000.00元、贷款利息62100.25元、契税3310.97元、住宅专项维修资金9452.00元、物业费1519.00元、拆改保证金2000.00元、装修垃圾清运费300.00元。黄婷婷与与中行抚顺分行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》解除后，黄婷婷应返还的贷款余款与本案不是同一法律关系，中行抚顺分行可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销抚顺市望花区人民法院（2016）辽0404民初2518号民事判决；二、解除上诉人黄婷婷与被上诉人抚顺绿地置业有限公司签订的《商品房买卖合同》及上诉人黄婷婷与原审第三人中国银行股份有限公司抚顺分行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；三、被上诉人抚顺绿地置业有限公司于本判决生效后十日内返还上诉人黄婷婷缴纳的房屋首付款101097.00元、贷款230000.00元、贷款利息62100.25元、契税3310.97元、住宅专项维修资金9452.00元、物业费1519.00元、拆改保证金2000.00元、装修垃圾清运费300.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2597.00元、二审案件受理费2716.00元（上诉人黄婷婷均已预交），均由被上诉人抚顺绿地置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 尹立威审 判 员 王冬雨代理审判员 李   雪   慧二〇一七年五月三日书 记 员 陈      凤