杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0110民初39号
原告（反诉被告）：浙江雷厉净化设备有限公司,住所地：杭州市余杭区崇贤街道大安村南潘家塘56号一层102室。
法定代表人：雷刚，总经理。
委托代理人：裴利娜，女，1984年8月22日出生，汉族，住杭州市拱墅区，系公司员工。
被告（反诉原告）：杭州佑成净化设备有限公司,住所地：杭州市拱墅区康桥镇康政路18号。
法定代表人：陈树杭，董事长。
委托代理人：韩军，男，1961年1月12日出生，汉族，住杭州市下城区，系公司员工。
委托代理人：刘礼洪，北京大成（杭州）律师事务所律师。
原告浙江雷厉净化设备有限公司（以下简称雷厉公司）诉被告杭州佑成净化设备有限公司（以下简称佑成公司）租赁合同纠纷一案，于2018年1月2日向本院起诉。本院同日受理后，依法适用简易程序由审判员钟其炳独任审判。2018年1月25日，佑成公司提起反诉，本院立案受理后决定与本诉部分合并审理。本院于2018年2月7日公开开庭审理了本案。雷厉公司法定代表人雷刚及其委托代理人裴利娜和佑成公司委托代理人韩军、刘礼洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
雷厉公司起诉称：雷厉公司于2017年6月8日与佑成公司签订租赁合同一份，租赁期限为2017年6月15日至2020年6月14日，年租金贰拾贰万元整，约定租金每半年付一次。由于生产经营需要，雷厉公司于2017年9月下旬将生产厂房搬迁至安徽省宣城市，雷厉公司本部注册地继续留在杭州，雷厉公司并未退租。租赁合同第13条违约责任第3项规定“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前60日通知乙方，将已收取的租金余额退还乙方并按租金的20%支付违约金”。2017年11月初佑成公司未通知雷厉公司的情况下，佑成公司私自将雷厉公司所租的厂房另行租给专业制造打包机的一租户。雷厉公司根据合同每半年支付一次租金，2017年6月15日支付到2017年12月15日共11万。根据相关法律规定，雷厉公司认为租赁合同在租赁期内雷厉公司并未退租及拖欠房租的情况下，佑成公司私自将厂房租赁给第三人的做法已构成违约，严重侵害雷厉公司的合法权益，为维护雷厉公司的合法权益，特提起诉讼，诉讼请求：1、依法判令租赁合同解除，判令佑成公司退还雷厉公司剩余房屋租金36666元（2017年11月、12月）及违约金44000元。2、判令佑成公司承担本案的诉讼费用。
雷厉公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据：
1、《房屋租赁合同》原件1份，证明原、被告之间租赁关系的事实；
2、收据原件1份，证明雷厉公司支付半年租金的事实。
佑成公司答辩称：雷厉公司诉称的事实和客观不符。雷厉公司在租赁期间没有经过许可擅自开展油漆作业，被塘栖环保监察所责令停止生产，雷厉公司停止生产后再租就没有意义，雷厉公司向佑成公司提出退租，根据租赁合同雷厉公司需要提前2个月通知且支付租金20%的违约金，合同第13条第6项有约定。雷厉公司在诉状中也承认其设备都已搬至安徽，雷厉公司也已经退租，雷厉公司单方面有退租行为。合同约定雷厉公司退租是需要提前2个月，本案合同已经解除，时间应当是在2017年11月1日，佑成公司也确实把厂房租给他人。有一个半月的租金雷厉公司没有继续租用，但雷厉公司要求佑成公司支付违约金没有依据，按合同约定应当是雷厉公司向佑成公司支付违约金。对雷厉公司已支付11万元租金无异议，雷厉公司的证据2中的另外3000元是另一个小单间的租金，与本案无关。
佑成公司为支持其答辩意见，在庭审中陈述并出示了以下证据材料：
1、《关于浙江雷厉净化设备有限公司与杭州佑成净化设备有限公司租赁合同履行情况的事实经过》原件1份，证明雷厉公司因被余杭区塘栖环境保护监察所责令停产，雷厉公司向佑成公司提出退租的事实；
2、微信聊天记录1组，光盘1份，证明雷刚本人确实有自行找中介委托转租，因为其被责令停止生产的事实。
经原告申请，本院准许证人蒋某（男，汉族，1984年11月2日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县西南门镇黄河新村行政村黄河新村11，公民身份号码）出庭作证。证人陈述，雷厉公司的法定代表人给其发了微信，说大安村有厂房要出租，后来他给了证人陈某（佑成公司的法定代表人）的电话，让证人去那里签委托。在公司资料库查了陈某的电话号码，发现与证人所在公司之前已经签过委托合同，是2016年5月16日，所以不可以再和他签委托合同了，只能带客户给他。后来就没有和雷厉公司法定代表人联系了。之前佑成公司法定代表人是证人的客户，他要找厂房，打过证人电话，但是没有见过。证人与陈某打过电话。涉及到的房屋，证人后来联系到了客户，什么时间不清楚了，好像是9月份。租的过程中证人是和客户联系，证人同事跟陈某联系，最后签订合同是陈某和客户签的。
根据佑成公司申请，本院向杭州市余杭区塘栖环境保护监察所调取《杭州市余杭区环境保护局污染源现场监察记录表》1份。
佑成公司反诉称：2017年6月8日雷厉公司与佑成公司签订房屋租赁合同，约定由雷厉公司承租坐落于余杭区崇贤镇大安村南潘家塘56号的房屋作为厂房，租金为每年220000元，租期三年。同时雷厉公司向佑成公司承租56号房屋边上的房屋一间以作员工休息住宿使用，双方就此达成口头协议，约定租金每年6000元。雷厉公司在租赁期间未经许可，擅自开展油漆作业，被余杭区塘栖环境保护监察所责令停止生产，雷厉公司于2017年9月下旬向佑成公司提出退租，并自行将其生产设备、物品搬离，撤出全部人员。根据房屋租赁合同第13条第6款的约定，雷厉公司提前退租的，应按年租金的20%支付违约金，即雷厉公司应向佑成公司支付违约金44000元。诉讼请求：1、判令雷厉公司向佑成公司支付违约金人民币44000元。2、判令雷厉公司承担本案全部诉讼费用。
佑成公司就反诉部分提供的证据材料与本诉一致。
雷厉公司当庭答辩称：雷厉公司并没有违约，无需支付违约金。如果雷厉公司败诉，诉讼费会承担。113000元是半年厂房的租金和小房子的租金，由于佑成公司的违约，他应当退还租金和支付违约金。雷厉公司没有退租，只是将厂房暂时搬迁到宣城市，所以相关生产设备、物品也搬离至宣城市，但不表示退租，公司可以用来做仓库或停车，没有经过雷厉公司允许和协商，佑成公司把厂房租给他人，侵犯雷厉公司权益。
雷厉公司就反诉答辩未向本院提供证据材料。
上述证据材料，经双方当事人质证，本院认证如下：
雷厉公司提供的证据材料，佑成公司对证据1的真实性无异议，认为根据合同第10条第1项规定，承租方没有自由转租权，以及合同第13条第6项约定，合同解除的，出租方要提前60天，出租时间要往后延60天，并按年租金20%支付违约金；对证据2的三性无异议。本院审查后认为，证据1、2均符合有效证据的采信规则，本院确认其作为认定本案相关事实的依据。
佑成公司提供的证据材料，雷厉公司对真实性予以认可，公司法定代表人联系过中介把房子转租出去，但是转租的事实没有发生，其只是有意向联系中介去转租，且联系佑成公司的法定代表人，说过事情怎么弄，他没有给明确的答复。佑成公司认为无论是联系中介还是带人来看厂房，但是最终厂房没有转租，且当时和佑成公司法定代表人说过，厂房经过他的同意可以转租，但是佑成公司并没有退租，还在租赁期内。对浙江三信网络科技有限公司是案涉厂房房东没有异议，认为该单位出具的证明倒数第二行是单方陈述，无法证实雷厉公司做了退租的决定和退租的事实。本院审查后认为，因浙江三信网络科技有限公司未直接参与案涉厂房的再次租赁，部分内容亦是佑成公司来电信息，故不能证明佑成公司所要待证的事实，但对佑成公司向该公司租赁案涉厂房，以及该公司同意佑成公司将案涉厂房转租给雷厉公司的事实予以确认；证据2的真实性予以确认，并结合证人证言认定本案相关事实。
证人证言，佑成公司认为证人明确9月23日之前没有人联系过他案涉厂房的租赁事宜，第一次联系的也就是雷刚，雷刚单方面联系证人要求委托转租本案厂房，因为不是房东，所以证人要了陈某电话，陈某明确要请示浙江三信网络科技有限公司的意见。中介确实在2016年5月佑成公司出售厂房的时候委托过，中介接受了该业务。雷厉公司确实向证人提出过委托转租，佑成公司也就不得不另外寻找其他人来承租案涉厂房，也证实雷刚单方面退租、单方面将房屋转租他人的事实。雷厉公司对证人证言的真实性、关联性无异议，认为其只是联系了证人，并没有办理委托，因为没有委托，也没有发生转租的事实。2016年5月佑成公司委托过中介，2017年11月份中介也是联系陈某，将租赁期内的厂房转租给第三人。本院审查后认为，双方当事人对证人证言的真实性、关联性无异议，故本院予以确认，并结合其他证据综合认定本案相关事实。
佑成公司申请本院调取的证据材料，佑成公司认为该证据可以印证，因9月雷厉公司被责令停止生产，导致雷厉公司无法承租该厂房，要退租，租赁合同没有继续履行的根本原因是雷厉公司单方提出退租。雷厉公司对真实性无异议，认为和本案无关，不能成为其退租的依据，雷厉公司的注册地还在杭州。经审查，本院对该证据的真实性予以确认，但仅能证明雷厉公司因环保原因被责令停产的事实，不能达到佑成公司的证明目的。
根据到庭当事人的陈述以及本院确认的有效证据，本院认定本案的事实如下：
佑成公司于2016年7月1日向浙江三信网络科技有限公司承租余杭区崇贤街道大安村南潘家塘56号1号楼底层厂房。2017年3月，该公司同意佑成公司将多余厂房转租。2017年6月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定雷厉公司承租上述厂房中的700平方米（简称案涉厂房），用途为厂房生产，租赁期自2017年6月15日至2020年6月14日，租金标准22万元，半年一付。合同还约定，事先经出租方书面同意，承租方可在租赁期内转租案涉厂房，擅自转租的，出租方有权单方解除合同；租赁期内，出租方需提前收回该房屋的，应提前60日通知承租方，将已收取的租金余额退还承租方并按年租金的20%支付违约金；承租方需提前退租的，应提前60日通知出租方，并按年租金的20%支付违约金。2017年6月12日，佑成公司向雷厉公司开具收据一份，载明收到2017年6月15日至12月14日房租11万元。
2017年9月5日，余杭区塘栖环境保护监察所对雷厉公司进行现场检查，发现有喷漆作业痕迹，且无法提供环保审批验收手续，该所要求该公司立即停止生产，待审批验收后再从事生产。
2017年9月23日，雷厉公司法定代表人雷刚以微信方式与证人联系，告知案涉厂房信息和租赁价格，拟委托其出租。证人当即将委托协议电子版发送给雷刚。2017年9月25日证人通过微信询问雷刚大房东电话，雷刚以佑成公司法定代表人“陈某”及手机号码回复，并让证人询问“他到底要不要租”。证人回复“陈某说他不是房东”“说要跟房东讲一下才决定租不租”。
另查明，雷厉公司因本案诉讼支出财产保全申请费820元。
本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同关系合法有效，依法应予以保护。现原、被告对雷厉公司于2017年9月将设备撤离案涉厂房和佑成公司于2017年11月1日将案涉厂房租给他人的事实没有异议，争议的焦点是谁应当承担提前退租的违约责任。经查，雷厉公司法定代表人曾与中介公司联系，拟委托其出租案涉厂房，但微信聊天记录表明，其未隐瞒转租的事实，中介公司业务员因此与佑成公司取得了联系，此后租赁事宜亦是与佑成公司联系并签订租赁合同，故雷厉公司虽在租赁期间撤离了案涉厂房，但其于2017年9月25日通过中介公司将案涉厂房转租的意向告知了佑成公司，佑成公司未提出异议，结合此后佑成公司出租案涉厂房的事实，应可认定原、被告已就案涉厂房转租事宜达成了合意。雷厉公司主张佑成公司私自出租案涉厂房，与事实不符，本院不予采纳。因雷厉公司被责令停产并将设备撤离时，未拖欠租金，亦无证据表明其曾要求佑成公司退还剩余租金，故该行为不足以构成退租。此后虽雷厉公司联系中介公司拟出租案涉厂房，但已取得了佑成公司的同意，不存在该公司擅自转租案涉厂房等违反合同的情形，故佑成公司关于雷厉公司违约的主张，缺乏依据，本院不予采信。综上，原、被形成转租案涉厂房的合意后，佑成公司于2017年11月1日与他人形成了租赁关系，故其与雷厉公司签订的房屋租赁合同应自此时起解除。雷厉公司要求佑成公司退还两个月租金，与事实不符，本院据实调整，佑成公司应退还雷厉公司一个半月租金27500元。雷厉公司、佑成公司各自要求对方承担违约责任的请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告浙江雷厉净化设备有限公司与被告杭州佑成净化设备有限公司于2017年6月8日签订的《房屋租赁合同》自2017年11月1日起解除；
二、被告杭州佑成净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告浙江雷厉净化设备有限公司租金27500元；
三、被告杭州佑成净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江雷厉净化设备有限公司因本案诉讼支出的财产保全申请费820元；
四、驳回原告浙江雷厉净化设备有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告杭州佑成净化设备有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉部分案件受理费减半收取908元，由原告浙江雷厉净化设备有限公司负担598.50元，由被告杭州佑成净化设备有限公司负担309.50元，于本判决生效之日起七日内交纳本院；本案反诉部分案件受理费450元，由反诉原告杭州佑成净化设备有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 钟其炳
二○一八年二月十一无
书记员 范书荟
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