湖南省澧县人民法院民 事 判 决 书（2015）澧民二初字第848号原告澧县澧州宾馆有限责任公司，住所地澧县。法定代理人黄晓玲，总经理。委托代理人方国吾，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告澧县闽升置业有限公司，住所地澧县。法定代表人俞丰，董事长。委托代理人汤和平，湖南中锋律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人林家灯，该公司员工，代理权限为一般授权代理。被告澧县长庆房地产开发有限责任公司，住所地澧县。法定代表人王长庆，总经理。第三人陈晟，男。委托代理人刘杰，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人任小强，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。第三人杜登永，男。委托代理人肖大喜，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人余典明，男。委托代理人肖大喜，湖南城头山律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告澧县澧州宾馆有限责任公司（以下简称澧州宾馆公司）与被告澧县闽升置业有限公司（以下简称澧县闽升公司）、澧县长庆房地产开发有限责任公司（以下简称澧县长庆公司）、第三人陈晟、杜登永、余典明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理后，依法由审判员熊玉华担任审判长，与审判员彭杰、人民陪审员罗忠红组成合议庭，于2015年7月28日公开开庭进行了审理。原告澧州宾馆公司的法定代表人黄晓林及其委托代理人方国吾，被告澧县闽升公司的委托代理人汤和平、林家灯，第三人陈晟、杜登永、余典明的委托代理人刘杰、肖大喜到庭参加了诉讼，被告澧县长庆公司的法定代表人王长庆经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告澧州宾馆公司诉称：2008年1月23日，被告澧县长庆公司法定代表人王长庆与林家灯、俞丰签署《合作开发合同》约定由王长庆开发澧县长庆公司2007年9月30日取得的位于澧县澧阳镇澧州大道西段北侧80亩土地使用权中“B区”的20亩，林家灯、俞丰独立开发该80亩土地使用权中“A区”的60亩，独立投资建造“A区”19栋商品房。2009年12月11日，林家灯、俞丰以被告澧县长庆公司的名义与杜登永、余典明签订《商铺租赁合同》，将自己独立投资建造的“A区”A19号楼的101、102、103、104、201号门面房屋租赁给杜登永、余典明。2009年12月24日，被告澧县闽升公司登记成立。2010年2月6日，被告澧县长庆公司与被告澧县闽升公司签订《地上建筑确权协议》约定关于“A区”部分房屋以被告澧县长庆公司名义出租的问题，被告澧县长庆公司无条件同意将自己作为出租方当事人依据合同享有和承担的权利义务转移给被告澧县闽升公司享有承担，被告澧县闽升公司表示无条件全部接受。2011年7月6日，二被告与原告签订《商品房买卖协议》约定二被告将“A区“A19号楼的部分产权出售给原告，其中101、102、103、104、201号门面房屋在2013年5月租赁期限届满后由二被告收回交付原告使用。协议签订后，原告依约支付了购房款。2013年5月，被告澧县闽升公司未按约定将其经手出租的A19号楼101、102、103、104、201号门面房屋与被告澧县长庆公司共同收回后交给原告。原告自己向杜登永、余典明主张交付房屋，杜登永、余典明以从被告澧县闽升公司手中租赁为由拒绝交还承租房屋。原告斥巨资购买的A19号楼101、102、103、104、201号门面房屋不能实际占有、使用、收益，多次要求被告澧县闽升公司按协议收回门面交付原告未果。原告为维护自己的合法权益，特诉请法院判令二被告履行三方签订的《商品房买卖协议》，将A19号楼101、102、103、104、201号门面房屋交付原告，并赔偿原告租金损失768200元（2013年5月起计算至2015年4月），后续租金损失另计。原告澧州宾馆公司为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖协议》1份，拟证明二被告将A19号楼101、102、103、104、201、301、401、501、601、701号计4976平方米商品房屋出售给原告，其中101、102、103、104、201号门面房屋二被告已于2009年12月出租给杜登永、余典明，双方在《商品房买卖协议》中约定101、102、103、104、201号门面房屋在2013年5月租期届满时由二被告收回交给原告的事实；2、《合作开发合同》及其补充协议一、二各1份；3、《地上建筑确权协议》1份；4、《异议申请书》1份；5、《情况说明》1份；6、澧县建筑勘察设计院出具的证明1份；7、（2009）澧民初字第1033号民事判决书；上述2—7份证据，原告拟证明林家灯、俞丰独立开发被告澧县长庆公司2007年9月30日取得的位于澧县澧阳镇澧州大道西段北侧80亩土地使用权中“A区”的60亩，独立投资建造“A区”19栋商品房，A19号楼系林家灯、俞丰独立修建，A19号楼101、102、103、104、201号门面房屋原以被告澧县长庆公司的名义出租给杜登永、余典明，该公司已将租赁合同的权利义务转移给被告澧县闽升公司享有承担的事实；8、《商铺租赁合同》2份，拟证明2009年12月11日杜登永已租赁A19号楼101、102、103、104号计275.92平方米门面房屋，月租金7788元，同日，余典明已租赁A19号楼201号351.56平方米门面房屋，月租金6332元，租期均为2010年5月1日至2013年4月30日的事实；9、被告澧县闽升公司提交的《异议申请书》1份，拟证明被告澧县闽升公司实际享有杜登永、余典明所签《商铺租赁合同》出租方权利义务的事实；10、《过户协调意见》1份；11、澧县房地产管理局的告示1份；12、澧县规划局等14家职能部门出具的房地产开发项目综合验收意见书；上述10—12份证据，原告拟证明林家灯、俞丰独立开发被告澧县长庆公司2007年9月30日取得的位于澧县澧阳镇澧州大道西段北侧80亩土地使用权中“A区”的60亩，独立投资建造的“A区”19栋商品房已与被告澧县长庆公司彻底分离，“A区”19栋商品房开发商为2009年12月24日登记设立的澧县闽升公司的事实。被告澧县闽升公司辩称：被告澧县长庆公司负有本案诉争房屋的交付责任，因为该公司系诉争房屋的出售方。诉争房屋已经交付，本被告已与澧县长庆公司办好诉争房屋的两证并将两证交给了原告及第三人陈晟，权证的交付即应视为房屋的交付。诉争房屋的租赁合同到期后，本被告已通知第三人杜登永、余典明，由于原告与第三人不能达成一致意见，才导致诉争发生。本案应是房屋租赁合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，原告已实际取得诉争房屋的产权，应向房屋实际占有人主张权利。原告主张的租金损失，应参照同地段的出租房屋进行评估，未经评估的租金损失不具有正当性，其租金损失应由承租人即第三人杜登永、余典明负担。被告澧县闽升公司为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、《地上建筑确权协议》1份，拟证明A19号楼的产权归属；2、《策划及销售代理合同》1份；3、《销售代理合同补充协议》1份；4、《结算单》1份；5、《租赁合同》1份；6、《商铺租赁合同》1份；上述2—6份证据，拟证实二被告委托长沙盛基房地产营销策划有限公司销售房屋并对外招租商铺及商铺租金标准。7、杜登永签订的《商铺租赁合同》；8、余典明签订的《商铺租赁合同》；上述7—8份证据，拟证实诉争房屋被第三人杜登永、余典明实际占有的事实。9、杜登永解除租赁合同的通知；10，澧县闽升公司给原告和陈晟的通知；上述9—10份证据，拟证明原告具备了接收诉争门面房屋的条件。被告澧县长庆公司未予书面答辩，亦未向本院提交任何证据。第三人陈晟述称：2011年7月6日，被告澧县闽升公司、澧县长庆公司与原告签订《商品房买卖协议》，将A19号楼的部分商品房出售给原告，出售商品房中的101、102、103、104、201号门面房屋在2013年5月租赁期限届满后，由二被告收回交给原告使用。第三人系原告澧州宾馆公司股东、总经理黄晓玲之子，澧州宾馆公司将购买的201号门面房办证至第三人名下。为办证需要，第三人与澧县长庆公司补签了一份《商品房买卖合同》，并于2011年10月20日取得了房屋所有权证，因此，第三人享有商品房买卖合同购买相对人的权利。为此申请参加诉讼，请求人民法院判令二被告将A19号楼201号门面房屋交付第三人，并共同赔偿第三人租金损失551100元。第三人陈晟为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：1陈晟的身份证及常住人口信息卡复印件，拟证明第三人的诉讼主体资格；房产证、土地使用权证各一份，拟证明A19号楼201号房屋产权所有人为第三人陈晟的事实；《商品房买卖合同》一份，拟证明澧州宾馆公司股东、总经理黄晓玲将澧州宾馆公司所购A19号楼201号门面房屋办理产权至其子陈晟名下，由第三人陈晟与澧县长庆公司补签了《商品房买卖合同》1份，第三人享有商品房买卖合同购买相对人的权利。第三人杜登永、余典明述称：原被告之间的《商品房买卖合同》系恶意串通签订，损害了第三人的合法权益，故协议无效。基于合同的相对性，第三人不是本案的当事人，与第三人的争议应另案解决。本案原被告之间的商品房买卖行为侵犯了第三人的优先购买权，第三人保留通过法律途径追究的权利。第三人杜登永为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了1份证据即向被告澧县闽升公司发出的书面通知，拟证实杜登永同意自2015年6月28日将承租门面交付产权人。第三人余典明在举证期限内未向本院提交证据。对于原告提交的证据，被告澧县长庆公司未到庭参加诉讼，依法视为对其自己质证权利的放弃。被告澧县闽升公司及第三人对证据的三性表示没有异议，但被告澧县闽升公司表示诉争房屋系澧县长庆公司的资产并由澧县长庆公司出售，房屋交付义务在澧县长庆公司，其只有协助义务。第三人杜登永、余典明表示，房屋买卖行为发生在租赁期内，侵犯了其优先购买权。由于被告澧县闽升公司及第三人对原告提交证据的三性无异议，其其他质证意见不能否定原告提交证据的证明效力，本院对原告提交的证据依法予以采信。对被告澧县闽升公司提交的证据，第三人杜登永、余典明质证表示证据1—4与其无关，对证据5—10的真实性、合法性没有异议。原告澧州宾馆公司对证据1、2、3、4的真实性、合法性没有异议，对证据9、10的真实性无异议，对证据7、8没有异议，对证据5、6认为是复印件，没有提供原件核对，对其证明效力不予认可。第三人陈晟的质证意见与原告相同。本院对被告澧县闽升公司提交的证据1、2、3、4、9、10的真实性予以认可，对证据7、8予以采信，对证据5、6不予采信。对第三人杜登永提交的1份证据，原告质证表示杜登永虽发出了通知，但一直未实际交付房屋，本院对其证明效力不予认可。根据双方当事人的庭审陈述、举证、质证，结合本院的认证情况，本院确认如下案件事实：2008年1月23日，被告澧县长庆公司法定代表人王长庆与林家灯、俞丰签署《合作开发合同》约定由王长庆开发澧县长庆公司2007年9月30日取得的位于澧县澧阳镇澧州大道西段北侧80亩土地使用权中“B区”的20亩，林家灯、俞丰独立开发该80亩土地使用权中“A区”的60亩，独立投资建造“A区”19栋商品房。《合作开发合同》签订后，林家灯、俞丰独立投资建造了“A区”19栋商品房，将该小区定名为“湘北家装特区”。2009年12月11日，林家灯、俞丰以被告澧县长庆公司的名义与第三人杜登永、余典明签订《湘北家装特区商铺租赁合同》，合同约定杜登永租赁A19号楼201号商铺399.19平方米房屋，月租金7185元，余典明租赁A19号楼101、102、103、104号商铺计面积275.92平方米，月租金7888元，租赁A19号楼201号商铺351.56平方米房屋，月租金6332元。租赁期限为2010年5月1日至2013年4月30日。合同到期后，承租方在同等条件下有优先购租权。2009年12月24日，林家灯、俞丰为股东的澧县闽升公司登记成立。2010年2月6日，澧县长庆公司与澧县闽升公司签订《地上建筑确权协议》，协议确定关于“A区”部分商铺以澧县长庆公司名义签订了商铺预租合同并实际出租，澧县长庆公司同意上述租赁合同中自己作为出租人的合同权利义务无条件全部转移给澧县闽升公司享有与承担，澧县闽升公司同意无条件全部接受。2011年7月6日，澧县长庆公司（甲方）、澧县闽升公司（丙方）与澧州宾馆公司签订《商品房买卖协议》，协议约定了乙方购买A19号楼商品房的面积、价款，协议第一条确定，乙方购买的A19号楼101、102、103、104、201号房屋在2013年5月租赁到期后乙方方可使用，第三条确定了房屋产权证和土地使用证的办理与交付，协议签订后乙方积极组织资金到位，甲方做好办证的前期准备工作，甲、乙双方共同配合办好国土证和房产证，丙方应配合甲、乙方办好两证，并将经手出租的门面房屋使用权在2013年5月到期后与甲方共同负责收回交给乙方。原被告三方签订《商品房买卖协议》前，澧县长庆公司曾通知第三人杜登永、余典明出售诉争房屋，第三人杜登永、余典明明确表示不购买。协议签订后，原告支付了购房款，被告亦依约办理了两证交付原告。但是，2013年5月A19号楼101、102、103、104、201号房屋租赁期限届满后，被告未按约将使用权收回交给原告。原告要求第三人杜登永、余典明交付门面房屋，第三人杜登永、余典明以对诉争房屋有优先购买权、租赁房屋有质量问题原告装修房屋漏水造成巨大损失为由拒绝腾还租赁房屋。原告诉至本院，诉争发生。另查明，原告澧州宾馆公司法定代理人黄晓玲已将A19号楼201号房屋的产权办理至其子即第三人陈晟名下，第三人陈晟系A19号楼201号房屋的合法所有权人。本院认为，被告澧县长庆公司与第三人杜登永、余典明签订的被告澧县闽升公司作为出租人继受权利义务的《湘北家装特区商铺租赁合同》合法有效，双方当事人应严格依照合同约定享有权利、履行义务。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条规定“……私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。……”。因此，原告澧州宾馆公司及第三人陈晟在上述租赁合同约定的租赁期限内取得诉争租赁房屋的产权后，即享有被告与第三人缔结的《湘北家装特区商铺租赁合同》出租人的权利义务。《湘北家装特区商铺租赁合同》期满，第三人杜登永、余典明未及时腾还租赁房屋，视为其对租赁房屋处于不定期租赁状态，第三人杜登永、余典明负有及时向原告澧州宾馆公司及第三人陈晟返还租赁房屋并支付超期占用租赁房屋占用费的义务。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条之规定，判决如下：第三人余典明在本判决生效后五日内返还原告澧县澧州宾馆有限责任公司湘北家装特区A19号楼101、102、103、104号商铺；二、第三人余典明在本判决生效后五日内支付原告澧县澧州宾馆有限责任公司湘北家装特区A19号楼101、102、103、104号商铺占用费231907.（按月租金7888元自2013年5月1日计算至2015年10月12日，后段至实际返还租赁房屋之日的占用费按此标准另行计算）；三、第三人杜登永、余典明在本判决生效后五日内返还第三人陈晟湘北家装特区A19号楼201号商铺；四、第三人余典明在本判决生效后五日内支付第三人陈晟湘北家装特区A19号楼201号商铺占用费186160.8元（按月租金6332元自2013年5月1日计算至2015年10月12日，后段至实际返还租赁房屋之日的占用费按此标准另行计算）；五、第三人杜登永在本判决生效后五日内支付第三人陈晟湘北家装特区A19号楼201号商铺占用费211239元（按月租金7185元自2013年5月1日计算至2015年10月12日，后段至实际返还租赁房屋之日的占用费按此标准另行计算）；如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11982元，由第三人余典明缴纳5000元，第三人杜登永缴纳3000元，原告澧县澧州宾馆有限责任公司负担3982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  熊玉华审 判 员  彭 杰人民陪审员  罗忠红二〇一五年十月十二日书 记 员  程红宇