浙江省嘉善县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0421民初3953号
原告：阳华，男，1984年5月11日出生，汉族，户籍所在地湖南省衡阳县，
原告：任林伟，女，1983年12月14日出生，汉族，户籍所在地河南省许昌县，
两原告委托诉讼代理人：章叶，浙江金嘉律师事务所律师。
被告：浙江港龙置业有限公司，住所地嘉善县惠民街道东升路18号2幢318室，统一社会信用代码330421000050379。
法定代表人：方晓冬。
委托诉讼代理人：黄庆红，浙江嘉深律师事务所律师。
第三人：上海闵行上银村镇银行股份有限公司，住所地上海市闵行区鑫都路2531号1-2层，统一社会信用代码91310000569587272Y。
法定代表人：张宏彪。
原告阳华、任林伟与被告浙江港龙置业有限公司（以下简称港龙置业公司）、第三人上海闵行上银村镇银行股份有限公司（以下简称上银村镇银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告阳华及两原告的委托诉讼代理人章叶，被告港龙置业公司委托诉讼代理人黄庆红到庭参加诉讼，第三人上银村镇银行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告阳华、任林伟提出诉讼请求：1.判令被告及第三人协助原告办理嘉善县东方星河湾33幢2单元601室房屋的不动产权证；2.本诉讼费�被告承担。
事实与理由：2015年5月7日，两原告与被告港龙置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的嘉善县东方星河湾小区33幢2单元601室商品房一套，房款总计516800元。合同约定被告于2016年12月30日前将取得房屋、土地初始登记权属证书交付给原告。但至今尚未交付上述权证。到2017年初原告才了解到，被告与第三人在2014年8月12日签订了《最高额抵押合同》，由港龙置业公司以包括原告购买的商品房在内的在建工程作为抵押。涉案商品房于2016年10月28日通过竣工验收，由于在建工程抵押登记未取消，无法办理不动产初始登记并转移至原告名下。原告认为《商品房买卖合同》第十三条注明不存在抵押，明显存在欺诈，原告作为善意购房人，已支付全部房款，应当获得没有瑕疵的房屋。被告在向原告出售�房屋时，第三人上银村镇银行书面同意对外预售，其作为抵押人知晓并同意出售，抵押权人即丧失对该房屋的优先受偿权，应注销在建工程他项权证。故被告及第三人应当无条件配合原告办理房屋不动产权证。
被告港龙置业公司答辩称：1.合同附件八补充协议第11条第四项约定，在完成综合验收合格后300天内向买受人交付产权证书，至开庭之日刚刚超过没几天；2.房屋在出售给原告前已经抵押权人书面同意出售，视为抵押权人放弃该在建工程的抵押权，所以没必要告知原本有抵押权；3.由于抵押权人放弃抵押权后未及时办理抵押登记的注销手续，才造成了被告未能及时为原告办理产权证书。请求依法判决。
第三人上银村镇银行未到庭答辩亦未提交书面答辩意见。
原告围绕诉讼请求依法向法院提交了商品房买卖合同、销售不动产发票、个人住房借款合同、最高额抵押合同、关于嘉善东方星河湾项目商品房逐笔释放的委托函、同意函等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，第三人上银村镇银行经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院经审核对上述证据予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2015年5月7日，两原告与被告港龙置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的嘉善县东方星河湾小区33幢2单元601室商品房一套，房屋建设面积88.92平方米，房款总计516800元，付款方式为首付款216800元、贷款30万元。合同第十六条约定：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得�土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2016年12月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。”合同附件八第11条第四项约定：“出卖人承诺于完成综合验收合格后的300日内，取得前款规定的土地、房屋权属证书交付给买受人”。合同签订后，两原告于2015年5月20日付清首付款216800元，于同年6月16日办妥了30万元的个人住房借款。涉案房屋于2016年10月28日通过竣工验收，被告通知原告于2016年11月1日起交房，原告已接收房屋并缴清了契税、物业费、权证代办费等费用。但被告至今尚未交付上述房屋土地权证。
另查明，被告港龙置业公司与第三人上银村镇银行在2014年8月12日签订了《最高额抵押合同》，由港龙置业公司以包括原告购买的商品房在内的东方星河湾608套房屋的在建工程作为抵押，担保的主债权金额不超过肆亿元，债权发生期间自2014年8月14日起至2016年2月14日止，双方在嘉善县住建局办理了抵押登记，他项权证编号嘉善县房建善字第ZJ0000247号。2014年8月18日，第三人上银村镇银行向嘉善县房地产管理处出具了《关于嘉善东方星河湾项目房屋销售逐笔释放的委托函》，同意授权上海玖昆投资合伙企业（有限合伙）代为办理该项目他项权证项目已售房产的逐笔释放，出具预售同意函。2015年4月20日，上海玖昆投资合伙企业（有限合伙）向嘉善县房管处出具同意函，载明：“因配合浙江港龙置业有限公司东方星河湾项目销售回笼资金，我司同意浙江港龙置业有限公司预售抵押于我司委托方上海闵行上银村镇银行的东方星河湾小区的33-2-601商品房”。《最高额抵押合同》抵押物清单中列明的其他房屋均以上述方式出售。债权发生期限届满后，第三人未注销他项权证，也未办理抵押变更手续。由于在建工程抵押登记未注销，无法办理不动产首次登记并转移至原告名下。
本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告作为购房人已支付全部房款和其他相关费用，已履行其全部义务，被告港龙置业公司已将涉案房屋交付原告，但至今尚未办理房屋转移登记。办理房屋不动产权证是商品房买卖合同�附属义务，双方合同中对此也有明确约定。关于办理房屋权属证书时间的约定，无论是按合同主文第十六条约定的2016年12月30日，还是按附件八第11条约定的2017年8月28日（以2016年10月28日验收合格后300日计算），被告均已逾期，现原告要求被告履行协助办理不动产权证的请求，本院予以支持。
根据《不动产登记暂行条例》的规定，新建房屋应先行办理首次登记，再办理转移登记，合同也对此作了约定。现因房屋存在抵押等，被告无法办理首次登记，故无法为原告办理转移登记。根据《物权法》第一百九十一条的规定，经抵押权人同意方可转让抵押物，现第三人上银村镇银行在书面同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务，丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。另外，案涉房屋抵押时为在建工程，抵押�现已竣工，且在当前房价持续上涨的情况下，抵押物本身和抵押物价值均已发生变化，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十七条的规定，有抵押权的在建建筑物竣工后不影响首次登记，当事人对债权仍需要抵押的可另行办理登记。因此，两原告要求被告及第三人协助办证之诉请的具体实现，应由被告港龙置业有限公司与第三人上银村镇银行及时注销在建工程抵押权，以便被告港龙置业公司顺利办理不动产首次登记。由于不动产首次登记涉及登记机关对不动产权设立合法性的审查，法院不宜直接干预，但港龙置业公司应在注销在建工程抵押权后即时申请办理首次登记，并在完成首次登记后及时办理原告受让房产的转移登记。
第三人上银村镇银行经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利，本院依法缺席判决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告浙江港龙置业有限公司和第三人上海闵行上银村镇银行股份有限公司在本判决生效后五日内办理注销他项权证编号为嘉善县房建善字第ZJ0000247号的在建工程抵押登记手续；
二、被告浙江港龙置业有限公司应在本判决生效后十日内向不动产登记部门申请不动产首次登记，并在完成首次登记后十日内协助原告阳华、任林伟办理嘉善县东方星河湾33幢2单元601室房屋的不动产转移�记（办理转移登记的有关税收等费用由两原告自负）。
案件受理费80元，减半收取计40元（原告已预缴），由被告浙江港龙置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判员 钱骏
二〇一七年九月二十五日
书记员 沈华