四川省乐山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川11民终214号
上诉人（原审被告）：刘兴明，男，生于1955年11月2日，汉族，住四川省峨眉山市。
被上诉人（原审原告）：乐山市郡和物业管理有限公司，住所地四川省乐山市中心城区柏杨东路537号。
法定代表人：朱俊，执行董事。
委托诉讼代理人：吴磊，男，公司员工。
委托诉讼代理人：钱邵平，男，公司员工。
上诉人刘兴明与被上诉人乐山市郡和物业管理有限公司（以下简称郡和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省峨眉山市人民法院（2017）川1181民初2529号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月26日公开进行了审理。上诉人刘兴明，被上诉人郡和物业公司的委托诉讼代理人钱邵平、吴磊到庭参加了诉讼，现本案现已审理终结。
上诉人刘兴明的上诉请求：1、撤销四川省峨眉山市人民法院作出的（2017）川1181民初2529号民事判决，发回重审或依法改判；2、判令被上诉人承担全部的诉讼费用。事实和理由：一审认定的事实不清，适用法律错误。我的房屋墙外漏水达6年之久，家中被盗，郡和物业公司对此没有尽到维护管理的义务。一审法院认为由我按欠费金额的90%向郡和物业公司交纳物业费基本事实不清，认定错误。二、郡和物业公司没有尽到维护义务，我有权以不交物业服务费为由予以抗辩，不应当承担该物业服务费。
被上诉人郡和物业公司答辩称，业主以物业不作为而拒缴物业费是不合法的，物业提供了相应的物业服务，依据物业服务合同，有权收取服务费。房屋质量问题，不在物业服务合同约定的范畴内，应当是属于其与房屋建设单位之间的争议，不足以成为刘兴明拒交物业服务的抗辩理由。物业小区作为社会的一个基本组成部分，只是在自己的服务的物业管理区域内，进行公共秩序的维护和协助公安机关进行一些治安防范工作，并不能防止社会治安事件的发生。
郡和物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、刘兴明给付拖欠物业服务费6,976元；2、本案诉讼费用由刘兴明承担。
一审法院认定的事实：2009年11月26日，刘兴明（乙方）作为峨眉山市胜利镇滨湖国际社区9栋3单元501号房屋的业主与郡和物业公司（甲方）签订了《滨湖国际社区前期物业管理服务合同》。合同约定：乙方所购物业类型为高层电梯公寓多层住宅，建筑面积118.37平方米。甲方的权利义务：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。甲方依据本协议向乙方收取物业管理服务费用及相关费用，如乙方拖欠物业管理服务费及相关费用，经甲方催告后仍不按时缴纳的，乙方需承担违约责任，甲方有权采取相应措施。物业管理服务内容：房屋共用部位的维修和管理，共用部位指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间等。协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序，小区主入口24小时值勤，对重点区域实行定时巡查制度。物业管理服务质量：保持外墙清洁美观，适时对外墙进行清洗和修补。严格执行各项规章制度和管理条例，协助公安部门维护小区公共安全，对发生的不可预测事件能有效的组织救护和处置。物业管理服务费用：乙方缴纳物业管理费用的时间：交房入住时预缴半年物管费。正常入住后每半年缴纳一次，即每六个月缴纳一次，每次在第一月的1-5日内缴纳。物业管理费用标准为：（1）住宅：（按建筑面积计），多层住宅每月0.8元/㎡，电梯公寓1层每月0.8元/㎡，2层以上每月1.2元/㎡。本协议自签字之日起生效。房屋交付使用后至小区业主委员会成立，并与其选定物业管理企业签订《物业管理服务合同》生效之日起自动失效等内容。刘兴明于2009年11月30日签署《房屋交付确认书》并办理完毕收房手续。后峨眉山市胜利镇滨湖国际业主委员会成立（以下简称滨湖国际业委会）。2013年9月15日，郡和物业公司（乙方）与刘兴明所在滨湖国际业委会（甲方）签订《物业服务合同》。合同约定：乙方提供的物业服务包括以下内容：……房屋共用部位的维护和管理。共用部位指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间等。协助公安机关做好本物业区域内的公共秩序维护、安全防范等工作。物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅：高层1层0.8元/月．㎡，2层以上（含2层）1.2元/月．㎡；多层0.8元/月．㎡等内容。2011年7月1日至2017年8月20日，刘兴明共拖欠物业服务费6,976元。2013年10月19日、2014年10月18日、2015年10月20日、2016年12月3日、2017年9月10日，原告通过在被告所购物业即滨湖国际社区9栋3单元501号房屋大门张贴《物业服务费收缴通知书》的方式，对刘兴明自2011年7月1日起至2017年8月20日所欠的物业服务费进行了书面催收。后因刘兴明未按时足额交纳物业服务费，郡和物业公司于2017年10月10日诉至法院，请求：1、刘兴明给付拖欠物业服务费6,976元；2、本案诉讼费用由刘兴明承担。
另查明，庭审中，郡和物业公司对刘兴明陈述的房屋被盗以及房屋外墙浸水问题的客观存在表示认可。
一审法院认为，根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释〉》（以下简称《物业纠纷司法解释》）第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，刘兴明与郡和物业公司签订的《前期物业管理服务协议》以及郡和物业公司与滨湖国际业委会签订的《物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对刘兴明在内的全体业主具有约束力。依法成立的合同应受法律保护。郡和物业公司按照合同约定履行物业管理服务，并按照《物业纠纷司法解释》第六条规定进行书面催收后，要求刘兴明支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，该院予以支持。根据物业合同的约定，郡和物业公司收取物业费的标准为按房屋建筑面积每月每平方米0.8元，故自2011年7月1日至2017年8月20日，刘兴明共计欠费6,976元。根据两份物业合同约定，郡和物业公司应向业主提供房屋共用部位（如户外墙面）的维修和管理，协助公安机关做好本物业区域内的公共秩序维护、安全防范等工作。本案中，根据刘兴明的陈述和原告的自认，因郡和物业公司在房屋共用部位的维修和小区安全防范等工作方面存在问题，导致刘兴明家中失窃和所在房屋外墙浸水。在此情况下，要求刘兴明全额支付物业费并不公平，根据收取费用与服务质量相适应的原则，该院认为由刘兴明按欠费金额的90%向郡和物业公司交纳物业费较为公平。
综上依法判决，一、刘兴明应在本判决生效之日起十日内向乐山市郡和物业管理有限公司支付物业服务费6,278元；二、驳回乐山市郡和物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费25元，由乐山市郡和物业管理有限公司负担2.5元，刘兴明负担22.5元。
二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：刘兴明是否应当支付郡和物业公司物业管理费用6,976元。
本案刘兴明与郡和物业公司之间存在物业管理合同，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对刘兴明在内的所有业主均有约束力。对于所欠的物管费的金额为6,976元，双方当事人均无异议。（一）关于刘兴明所住房屋的墙面漏水的问题，不属于本案涉及的物业服务合同所约定的范畴，应当是属于业主与房地产开发商之间的争议，刘兴明可以向房地产开发商主张相应的权利。因此，房屋漏水并不能作为刘兴明拒交物管费的抗辩理由。（二）关于上诉人财物被盗的问题。郡和物业公司从合同层面应负有一定的安保义务，刘兴明的财物在小区被盗，根源上是刑事案件导致，如果小偷被抓后应退赔业主，则不存在损失的问题，物业公司无须进行赔偿。但本案报案后，现仍未抓到小偷，给上诉人实际造成了损失。对于赔偿被盗金额的确定，还是要根据合同法权利义务对等原则以及公平原则进行考虑。业主所欠应当缴纳的物管费共计为6,976元，安保费用应该仅占物管费用的一部分，赔偿比例过高这不仅超出了订立物业合同时物业公司的可预见性，过高赔付也违反了合同的公平原则。基于以上考虑，要求刘兴明全额支付物业费并不公平，根据收取费用与服务质量相适应的原则，一审法院判决由刘兴明按欠费金额的90%向郡和物业公司交纳物业费并无不当。故对刘兴明的上诉请求不予支持。
综上所述，上诉人刘兴明的上诉请求不成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘兴明负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 童红兵
审 判 员 张图亮
审 判 员 李 荣
二〇一八年一月三十一日
法官助理 卢 西
书 记 员 马雪芹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。