广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤12民终1398号
上诉人（原审被告）：张燕容，女，1968年10月30日出生，汉族，住广东省中山市东区。
委托诉讼代理人：张继成、陈永洪，均为广东保信律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：李永根，男，1977年8月17日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。
上诉人（原审原告）：郭小霞，女，1984年7月16日出生，汉族，住广东省高要区。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：韩国辉，广东立顺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司，住所地广东省肇庆市高要市城区（象山区）。
负责人：李长江，该司总经理。
委托诉讼代理人：冯丽仪、罗佩卿，均为该司员工。
上诉人张燕容、李永根、郭小霞因与被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司（以下称简称碧桂园公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初1379号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
张燕容上诉请求：1.撤销一审判决第一项并依法予以改判，判令张燕容无须承担2011年5月1日起至2013年6月13日的物业服务费10886.48元及违约金3522.43元；2.判令碧桂园公司承担一、二审诉全部讼费用。事实和理由：一审法院错误判决张燕容应向碧桂园公司支付2011年5月1日起至2013年6月13日的物业服务费10886.48元及违约金3522.43元。1.一审判决认定碧桂园公司有通知上诉人交纳物业服务费、有进行协商与事实不符。碧桂园公司此前没有就物业服务费问题与张燕容进行联系协商，在一审庭审中张燕容亦无作出相关陈述其曾与碧桂园公司有联系，就物业服务费、收楼问题进行协商的是李永根、郭小霞。2.一审法院错误认定碧桂园公司主张2011年5月1日至2014年6月30日期间物业服务费的诉讼请求未超过诉讼时效。（1）一审法院认定交纳物业服务费的付款义务系分期履行合同义务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，本案未超诉讼时效的认定错误。涉案物业服务费的支付不属于分期履行之债。（2）碧桂园公司没有提供相关证据，一审法院以碧桂园公司不定期向张燕容主张权利为由认定张燕容违反诚实信用，不予采纳关于诉讼时效的抗辩，有失公平。第一，碧桂园公司只提供一份落款时间为2016年4月20日的没有张燕容签名的《收楼通知书》，该文书仅可证明碧桂园公司曾在2016年4月20日向张燕容主张权利，不能证明其有不定期向张燕容主张权利。第二，一审法院应严格按照诉讼时效制度审查碧桂园公司的诉求是否超过诉讼时效期间。3.一审法院以涉案房屋已办理房产证为由认定开发商已向张燕容交楼，没有法律依据，也与碧桂园公司所确认事实不符。（1）办理涉案房屋产权证书系开发商义务，是关于房屋所有权的确权问题，与房屋是否实际交付无关。涉案房屋是否交付应根据张燕容与开发商签订的《商品房买卖合同》的约定而确定。碧桂园公司应举证证明开发商已按照《商品房买卖合同》第八条约定向张燕容交付涉案房屋后，再向张燕容主张支付物业服务费。一审法院误将举证责任分配给张燕容，并以张燕容没有证据证明开发商逾期交房为由支持碧桂园公司关于开发商已如期交房的陈述，支持碧桂园公司有权向张燕容主张收取物业服务费。（2）一审庭审中，李永根、郭小霞确认碧桂园公司拒绝交付房屋钥匙，碧桂园公司的代理人也承认房屋未交付给张燕容、李永根、郭小霞（以未交纳物业服务费为由拒绝交付房屋钥匙）使用。根据生活常识，开发商向业主交付钥匙是交付房屋的标志。本案中，张燕容无法取得房屋钥匙，房屋尚未交付，张燕容未能接受碧桂园公司提供的物业服务。综上，张燕容认为一审判决严重损害其合法利益，请求二审法院驳回碧桂园公司的全部诉讼请求。
李永根、郭小霞上诉请求：1.撤销一审判决第二判项，即李永根、郭小霞在本判决发生法律效力之日起7日内向碧桂园公司支付自2013年6月14日起至2016年7月1日止的物业服务费15652元及违约金1867.57元（该违约金以及物业服务费均暂计算至2016年7月1日止，以后按相同标准另行计算至本判决确定的最后一日付款日止）或依法改判驳回碧桂园公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由碧桂园公司承担。事实和理由：1.一审判决事实认定不清。（1）李永根、郭小霞购买的商品房尚未交付。李永根与郭小霞于2016年6月23日与张燕容签订《房地产买卖合同》，购买涉诉商品房，并于2014年1月22日办理房产证。根据买卖合同约定，张燕容应在收到全款后15日将房屋交付李永根、郭小霞，但房屋现今尚未交付。涉诉房屋未交付原因系碧桂园公司和楼盘开发商高要市碧颐房地产开发有限公司（以下简称碧颐公司）未将涉诉商品房交付张燕容，同时拒绝将该房交付李永根、郭小霞。（2）一审法院将李永根、郭小霞办理房屋产权证的行为视为同意接收房屋，没有事实和法律依据。房产所有权归属不代表开发商或原业主已履行将商品房实际交付给李永根、郭小霞的义务。涉案商品房仍由碧桂园公司和碧颐公司实际控制和占有，尚未交付给李永根、郭小霞。（3）李永根、郭小霞和张燕容签订《房地产买卖合同》后，碧桂园公司、碧颐公司、张燕容未向李永根、郭小霞发出收楼通知，未将钥匙交给李永根、郭小霞。李永根、郭小霞多次与张燕容、碧桂园公司、碧颐公司协商要求交付房屋，一直被拒绝。一审法院认为涉案商品房已交付是事实认定不清。2.一审法院适用法律不当。（1）房屋交付前，物业费系由施工单位即开发商承担。李永根、郭小霞未收房，无法占有并使用该房屋，李永根、郭小霞没有享有业主权利。（2）张燕容和开发商尚未完成商品房的交付义务，无权要求李永根、郭小霞交纳物业管理费用。（3）物业管理费用的产生和交纳不属于分期履行合同。首先，涉诉商品房未交付李永根、郭小霞，无权要求交纳物业管理费。其次，即使产生了物业管理费用，也非债务的分期履行，物业管理费是每月不断产生的新债务，各期债务是独立的，并不属于同一债务，一审法院认为是分期履行合同，并使用诉讼时效制度若干问题的规定并不适当。碧桂园公司主张物业管理费已过诉讼时效。碧桂园公司和开发商多次拒绝交付涉案房屋钥匙给李永根、郭小霞，导致无法收楼、实际使用涉案房屋，碧桂园公司违反诚信原则。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，实体处理错误，应依法撤销或改判。
碧桂园公司向一审法院起诉请求判令：1.张燕容、李永根、郭小霞向碧桂园公司支付物业服务费人民币26538.48元；2.张燕容、李永根、郭小霞支付从应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2016年7月1日为人民币71583.27元。以上两项合计98121.75元。
一审法院认定事实：张燕容与碧颐公司签订《商品房买卖合同》及该物业的实测建筑面积为215.75平方米、花园面积为132.29平方米；张燕容已办理了产权证，证号为粤房地权证高字第××号，并于2013年6月13日与李永根、郭小霞签订《房地产买卖合同》，把案涉房屋出售给李永根、郭小霞；2014年1月22日，案涉房屋登记于李永根、郭小霞名下，产权证号为粤房地权证高字第××号。
对有争议的证据和事实，该院认定如下：1.碧桂园公司为肇庆碧桂园?山湖城小区提供物业服务。碧颐公司与碧桂园公司签订《肇庆碧桂园?山湖城前期物业服务合同》，约定由碧桂园公司为该小区提供物业服务，收费标准为：别墅按房屋建筑面积1.8元/月/平方米、花园按0.3元/月/平方米计算。2.碧桂园公司有通知张燕容、李永根、郭小霞交纳物业服务费。庭审过程中，双方均陈述，碧桂园公司有与张燕容联系、李永根和郭小霞亦有就房屋交接及物业管理费问题与碧桂园公司联系，双方就物业服务费或收楼问题均有进行协商。3.碧桂园公司起诉要求张燕容、李永根、郭小霞支付物业服务费并未超过诉讼时效。一方面，如上认定，碧桂园公司与张燕容、李永根、郭小霞之间有就物业管理费或收楼问题进行协商，碧桂园公司有不定期地向张燕容、李永根、郭小霞主张权利；另一方面，交纳物业服务费是一个持续的过程，客观而言属分期履行合同义务，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，碧桂园公司之起诉并未超过诉讼时效。
一审法院认为：本案是因张燕容、李永根、郭小霞未向碧桂园公司交纳物业服务费而引起的纠纷，属物业服务合同纠纷。碧桂园公司为涉案物业所在小区提供物业服务并按约定标准收费，有经庭审质证的《肇庆碧桂园?山湖城前期物业服务合同》予以证实，该院予以确认。根据该院查明的事实，案涉房屋的业主每月应当交纳的物业服务费=215.75平方米×1.8元/平方米+132.29平方米×0.3元/平方米=428.04元。本案争议焦点是碧桂园公司向张燕容、李永根及郭小霞主张物业费的理据是否充分。
碧桂园公司主张张燕容、李永根、郭小霞交纳物业服务费理据充分，理由如下：第一，碧桂园公司与张燕容、李永根、郭小霞均存在物业服务合同关系。碧颐公司与碧桂园公司签订《肇庆碧桂园?山湖城前期物业服务合同》，该合同合法有效，并已实际履行。根据《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条“建设单位与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。”的规定，碧颐公司与碧桂园公司签订的上述合同对小区内业主具有约束力。故张燕容、李永根、郭小霞均先后与碧桂园公司之间产生物业服务与被服务的关系。第二，张燕容、李永根、郭小霞应依约承担各自的物业服务费：根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖……等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律法规规定的业主的权利，并承担相应义务。”本案中，张燕容于2009年8月向开发商购买了案涉房屋，双方约定2010年6月30日前交楼，该房屋于2011年7月已被登记在张燕容名下；2013年6月13日，张燕容把房屋出售给李永根、郭小霞，并于2014年1月22日把产权登记于该两买受人名下。根据《物业管理条例》第四十二条的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……因此，三人应各自承担其作为案涉物业业主的交纳物业服务费的义务。关于张燕容开始交物业服务费的日期问题：按双方合同约定，开发商应当于2010年6月30日前把房子交给张燕容，碧桂园公司认为开发商已如期交房而张燕容、李永根、郭小霞没有证据证实开发商逾期交房子，且张燕容于2011年7月已把房屋登记于自己名下且2013年已把房子转让，因此，碧桂园公司诉请张燕容自2011年5月1日起交物业服务费没有超出合同约定。综上，张燕容应交纳自2011年5月1日至2013年6月13日的物业服务费=428.04元/月×（25+13/30）月=10886.48元；自2013年6月14日起的物业服务费由李永根、郭小霞负担，暂计至2016年7月1日的服务费=428.04元/月×（17/30+36）月=15652元，以后按相同标准另行计算。
关于碧桂园公司诉请张燕容、李永根、郭小霞支付违约金的问题。三人没有履行交纳物业服务费的义务，但没有证据证实其拒不交纳物业服务费具有合法理由，因此，三人上述行为构成违约，依法应当承担违约责任。但是碧桂园公司诉请张燕容、李永根、郭小霞按“……每逾期一天需向碧桂园物业肇庆分公司交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金”的约定交纳暂计算至2016年7月1日的违约金共71583.27元的约定过高，理由如下：根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因此，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，碧桂园公司并没有举证证实其因张燕容、李永根、郭小霞没有按时交纳物业服务费而产生了损失的实际情况，因此其与张燕容、李永根、郭小霞之间约定的违约金过高，该院酌情参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准年利率确定按年6%的1.3倍为标准计算其违约金。由于双方约定应于每月5日前交纳服务费，因此，其因延迟交纳2011年5月的服务费而应支付违约金应从2011年5月6日起，暂计算至2016年7月1日的违约金=428.04元×62个月×6%×1.3倍÷12个月=172.50元。依此类推，计算得张燕容应支付的违约金合共3522.43元。同理，计算得李永根和郭小霞因迟延支付自2013年6月13日至2016年7月1日期间的物业服务费的违约金共1867.57元。2016年7月1日后的违约金按相同标准另行计算至该判决确定的最后一日还款日止。对碧桂园公司的请求中超出该标准的，该院予以驳回。
对张燕容、李永根、郭小霞提出的如下抗辩意见，该院均不予采纳，理由如下：第一，对三人均提出的开发商或碧桂园公司尚未把房屋交付给自己，所以不应当交纳物业服务费的抗辩意见，该院不予采纳。因为事实上，三人均已办理了房屋产权证，成为案涉房子的业主，三人办理产权证的行为视为其同意接收房屋，故其依法应当交纳物业服务费用。第二，张燕容、李永根、郭小霞三人认为碧桂园公司部分诉请超过诉讼时效与事实不符，该院不予采纳。上述三人在购买房屋时已经知道并且已与碧桂园公司签订物业服务合同，知道自己应当履行交纳物业服务费的义务，并且庭审过程双方的陈述亦证实了碧桂园公司与上述三人双方事实上是有就物业服务费的交纳问题进行了协商，而三人不但没有主动履行自己的合同义务，而且否认碧桂园公司曾向其追讨的事实，认为碧桂园公司目前的追收已过诉讼时效，显然违反了诚实信用原则，该院不予采信，碧桂园公司的起诉并未超过诉讼时效。第三，张燕容、李永根、郭小霞认为碧桂园公司未提供符合合同约定的物业服务，但没有举证证实其意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人……反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对张燕容、李永根、郭小霞该抗辩意见，该院不予采纳。
碧桂园公司诉请张燕容、李永根、郭小霞承担连带责任与事实及法律规定不符，该院不予支持。
综上所述，该院根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《物业管理条例》第六条、第四十二条的规定，判决：一、张燕容在该判决发生法律效力之日起7日内向碧桂园公司支付自2011年5月1日起至2013年6月13日起的物业服务费10886.48元及违约金3522.43元（该违约金暂计算至2016年7月1日止，以后按相同标准另行计算至本判决确定的最后一日付款日止）；二、李永根、郭小霞在该判决发生法律效力之日起7日内向碧桂园公司支付自2013年6月14日起至2016年7月1日止的物业服务费15652元及违约金1867.57元（该违约金及物业服务费均暂计算至2016年7月1日止，以后按相同标准另行计算至本判决确定的最后一日付款日止）。如果张燕容、李永根、郭小霞未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2253元，由碧桂园公司负担1855元，张燕容负担160元，李永根和郭小霞共同负担238元。
二审期间，碧桂园公司提交2010年8月、9月、10月的物业费发票以及张燕容涉案房屋的收楼通知书，拟证明：张燕容已经签署了收楼通知书，也缴付了2010年8月至10月的物业费并开出了发票。
经质证，张燕容发表如下意见：1.该证据并不是新证据，上面形成的时间是2010年的，这个形成时间是一审开庭前。2.对其三性均不确认，上面所提供的发票是碧桂园公司开具的，没有张燕容的签名，只是个记账的凭证，并不能反映张燕容已经交纳过物业费；收楼通知需要核实其真实性，庭后七天内回复。
李永根、郭小霞发表如下意见：1.对收楼通知书，其三性由法庭去认定，因为发出人和签名人跟李永根、郭小霞没有事实关系和法律关系。从证据的规则来讲，不属于新证据，形成时间是2010年的，碧桂园公司应该在一审期间提交，现在提交违反证据规则的。2.对于三张发票，由于发票跟李永根、郭小霞没有直接的事实关系和法律关系，由法庭去认定其三性。三张发票和李永根、郭小霞有没有交纳物业管理费没有直接关系。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议的焦点是：1.2011年5月1日至2014年6月30日期间物业服务费的诉讼请求是否超诉讼时效的问题；2.2014年6月30日之后的物业服务费应由谁承担问题。
关于争议焦点一，第一，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”本案中，碧桂园公司未能提供证据证明其有向张燕容等人催收物业服务费。第二，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案双方当事人的物业服务关系并无约定终止的时间，张燕容等人所欠物业管理费为定期给付的债务，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，并非同一笔债务。一审法院根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，认定碧桂园公司2011年5月1日至2014年6月30日物业服务费的主张没有超过诉讼时效，属适用法律不当，本院二审予以纠正。碧桂园公司于2016年7月提起本案诉讼，其主张2014年7月前的物业管理费已超过诉讼时效，应不予支持。
关于争议焦点二，第一，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。”2013年6月13日张燕容与李永根、郭小霞签订《房地产买卖合同》，将涉案的房屋出售给李永根、郭小霞。在房屋所有权转移之后，涉案房屋的业主应转为李永根、郭小霞。《肇庆碧桂园?山湖城前期物业服务合同》应转为对李永根、郭小霞有效。而碧桂园公司以张燕容未交纳物业服务费为由进行抗辩，不向李永根、郭小霞交付涉案房屋的钥匙，超出了合同抗辩的对象，故李永根、郭小霞有权不交纳物业服务费。第二，在涉案房屋所有权转为李永根、郭小霞之后，涉案的物业服务合同的相对方是李永根、郭小霞，而非张燕容，张燕容不应当承担房屋转让之后的物业服务费用。因此，碧桂园公司要求张燕容、李永根、郭小霞交纳房屋所有权转化之后的物业服务费的主张理据不足，本院不予支持。
综上所述，张燕容、李永根、郭小霞的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条的规定，判决如下：
一、撤销肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初1379号民事判决；
二、驳回广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司的诉讼请求。
一审案件受理费2253元，二审案件受理费398元，共2651元，由被上诉人广东碧桂园物业服务股份有限公司肇庆分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 日 红
审 判 员 任 喜 跃
代理审判员 欧阳平平
二〇一七年十二月十四日
法官 助理 李 结 琼
书 记 员 陈 唐 玲