安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1543号
上诉人（原审被告、反诉原告）：鲍大海，男，1970年3月3日出生，住安徽省肥东县店埠镇龙泉。
委托诉讼代理人：赵平选，安徽威名律师事务所律师。
委托诉讼代理人：贺琪，安徽威名律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：安徽省地矿置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市屯溪路296号地矿大厦C座。
法定代表人：何清，董事长。
委托诉讼代理人：王学雷，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：汪永红，安徽华人律师事务所律师。
上诉人鲍大海因与被上诉人安徽省地矿置业有限责任公司（以下简称地矿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥东县人民法院（2014）肥东民一初字第03655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人鲍大海的委托诉讼代理人赵平选、被上诉人地矿公司的委托诉讼代理人王学雷、汪永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鲍大海上诉请求：1、撤销安徽省肥东县人民法院（2014）肥东民一初字第03655号民事判决第1项、第2项和第5项判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费用、鉴定费由地矿公司承担。事实和理由：一、原审判决鲍大海“赔偿损失”没有事实和法律依据。1、双方在《商品房买卖合同》中没有约定具体的付款时间。2、双方仅约定买受人逾期付款的违约责任，没有约定赔偿责任。3、地矿公司原“支付房屋增值款”请求和变更后的“赔偿损失”的请求均违背该约定。4、原判“赔偿损失”在程序上和实体上均违反了法律规定。一是地矿公司没有书面请求增加违约金，原判依职权帮助其判决“赔偿损失”，严重违反了“应先申请”的程序性规定。二是，原判依“房屋增值数额”来确定实际损失额没有法律依据。5、原判关于“赔偿损失”的案涉房屋增值过大、物价上涨、地矿公司融资成本、鲍大海未成功办理银行按揭贷款有过错、随意运用“公平合理”原则等五点理由，明显偏袒地矿公司，均不能成立。二、地矿公司的诉讼请求超过了诉讼时效。三、地矿公司没有依约将案涉房产备案和办理房产证应当承担违约责任。四、原判径直认定鲍大海债务抵销证据不足，程序违法。
被上诉人地矿公司答辩称：一、鲍大海至今未向地矿公司足额支付购房款已构成违约，应当承担违约责任，一审法院判决鲍大海支付其余购房款，赔偿地矿公司损失是正确的。1、双方约定的付款方式为鲍大海首付款为564200元，余款56万元办理银行按揭贷款。但因鲍大海有曾经逾期归还银行贷款的经历，影响了其银行征信记录，故银行按揭未能办理成功，责任在于鲍大海。鲍大海主张购房款已与地矿公司所欠工程款进行抵销符合债务法定抵销的要件，不能成立，地矿公司与鲍大海之间也不存在建设工程施工合同关系。鲍大海至今未向地矿公司支付剩余购房款已近十年，远超出合理期间，原判认定鲍大海构成逾期支付购房款，是正确的。2、根据法律规定，鲍大海应当承担支付剩余购房款56万元的违约责任。3、一审法院判决鲍大海赔偿损失1441650元，赔偿责任和数额的认定符合法律的公平原则。二、地矿公司与鲍大海互负合同义务，双方一直处于争议中，故地矿公司的诉讼请求没有超出诉讼时效。三、地矿公司没有为案涉房产备案、办理房产证是在行使抗辩权，不应承担违约责任。综上，请求二审法院维持原判。
地矿公司向一审法院起诉请求：一、鲍大海继续履行《商品房买卖合同》，向地矿公司支付房款560000元；二、赔偿损失3658300元（其中房屋增值2883300元、违约金775000元）；三、本案诉讼费由鲍大海承担。
鲍大海向一审法院反诉请求:1、地矿公司自2007年9月1日起至办理东盛嘉园住宅小区第一幢S-4号涉案房屋产权登记完毕之日以564200元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向鲍大海支付该款的利息；2、地矿公司对肥东县店埠镇撮镇路东盛嘉园住宅小区第一幢S-4号房屋进行产权备案登记，将该房的房地产权办理至鲍大海名下，并将该房的房地产权证书交付给鲍大海，办证费用由鲍大海支付；3、本案的反诉费用由地矿公司承担。
一审法院认定：2007年初，地矿公司（原企业名称为安徽省迪安房地产开发有限责任公司，2010年10月变更为现企业名称）与鲍大海签订了一份《商品房买卖合同》，约定：地矿公司将开发的位于肥东县店埠镇撮镇路东盛嘉园小区的第一幢S-4号商品房出售给鲍大海，建筑面积共255.5平方米，每平方米4400元，房屋价款为1124200元，付款方式：买受人首付人民币564200元，余款人民币560000元办理银行按揭。鲍大海于2007年2月4日支付了涉案房屋的首付款564200元，地矿公司已将涉案房屋交付给鲍大海使用，涉案房屋余款银行按揭未能办理成功。另约定买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同还对双方的争议方式、产权登记等其他事宜进行了约定。
另查明：2006年11月2日，鲍大海在安徽肥东县农村商业银行贷款5万元，2007年2月1日到期，此笔贷款于2007年5月31日全部结清。
再查明：涉案房屋经安徽华兴房地产评估有限责任公司评估后现市场价值为人民币4007500元，每平方米15685元，房屋增值2883300元，地矿公司多次催要房款未果，故地矿公司以诉请理由起诉到法院。
一审法院审理后认为：地矿公司与鲍大海签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当依据合同约定全面履行各自的合同义务，不履行或不完全履行合同义务，应当承担违约责任。地矿公司已按约将涉案房屋交付给鲍大海使用，鲍大海应当按约支付购房款。根据查明的事实，鲍大海的购房款在办理银行按揭款时，因鲍大海在其期间从在安徽肥东县农村商业银行的一笔贷款还款逾期，影响了其银行征信记录，购房款的银行按揭没有办理成功，导致鲍大海未能按约支付完购房款，但鲍大海辩解购房款已经用其工程款进行了抵销，其主张抵销的理由能否成立，应依据《中华人民共和国合同法》第九十九条“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”规定来判断，从这一条规定可以得出：债务抵销的前提是当事人互负到期债务是无争议且债权数额明确，根据双方的举证、质证，法庭查明，地矿公司与鲍大海之间的债权债务存在争议，且债权债务数额并不明确，故鲍大海辩解用其工程款抵销购房款的证据不足，不予采纳。因此，地矿公司要求鲍大海支付购房款，予以支持；鲍大海未在合理期限内支付购房款，构成逾期支付，应承担违约责任。考虑到涉案房屋增值较大、物价上涨、地矿公司的融资成本以及鲍大海对银行按揭款未能办理成功有一定过错，按合同约定逾期应付款的日万分之三支付违约金，不足以弥补地矿公司的损失，根据公平合理的原则，原审法院综合认定鲍大海按房屋增值款的50%向地矿公司赔偿损失。
鲍大海逾期支付房款且至今未支付完购房款，违约在先，地矿公司未按约办理完涉案房屋权属登记手续，属于行使抗辩权，并未违约，故此，鲍大海反诉要求地矿公司办理完涉案房屋权属登记之日并以564200元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息的诉请，不予支持；但鲍大海若支付完购房款，地矿公司应协助将涉案房屋产权备案登记在鲍大海名下并协助鲍大海办理产权证书；鲍大海辩解地矿公司的诉请超过诉讼时效，但涉案诉讼系一个双务合同的纠纷，双方的债权债务一直处于争议中，且地矿公司多次催要过，对涉案诉讼已超过诉讼时效，不予采纳。综上，案经该院审判委员会讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、鲍大海于本判决生效之日起十日内向安徽省地矿置业有限责任公司支付房款560000元；二、鲍大海于本判决生效之日起十日内向安徽省地矿置业有限责任公司赔偿损失2883300×50%=1441650元；三、安徽省地矿置业有限责任公司自鲍大海支付完560000元的涉案房款后协助将涉案房屋产权备案登记在鲍大海名下并协助鲍大海办理产权证书；四、驳回安徽省地矿置业有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回鲍大海的其他诉讼请求。本案一审案件受理费35810元，鉴定费7000元，合计42810元，安徽省地矿置业有限责任公司承担21250元，鲍大海承担21560元；反诉案件受理费减半收取1550元，由鲍大海负担。
本案二审期间，双方当事人均未提交新证据。对于原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：（一）关于地矿公司要求鲍大海支付剩余购房款560000元之诉讼请求。第一，鲍大海与地矿公司之间就案涉房屋订立的商品房买卖合同依法成立并生效，鲍大海应当履行合同约定的支付购房款之义务。第二，关于债务抵销问题。鲍大海主张其已通知地矿公司将其对地矿公司享有的工程款债权中56万元用以抵销其所负购房款债务，但从其所提供证据来看，关于位于原肥东农机院内的东盛嘉园1#、4#、5#楼工程的《建设工程施工合同》系由地矿公司与安徽地矿建设工程有限责任公司订立，即使是鲍大海与地矿公司订立的《1#、4#、5#补充协议》也明确约定了以遵守前述建设工程施工合同为前提，故鲍大海主张的所谓工程款债权本身的权利义务主体尚需明确，同时鲍大海也未提供该工程款债权是明确的等符合法律上债务可抵销之情形，原判此节处理并无不当。第三，鲍大海针对地矿公司的支付购房款诉请提出了诉讼时效抗辩，但正如原判所认定，本案系房屋买卖合同，从目前已履行状况来看，鲍大海并未履行完毕支付全部购房款的义务，地矿公司也未履行完毕转移房屋所有权的义务，该双务合同并未获得任何一方的全面履行，原判认为双方的债权债务尚处于争议之中，况且鲍大海在本案中也提出了要求地矿公司转移房屋所有权的诉请，也表明了鲍大海愿意继续履行合同的真实意思表示，故原审法院未采纳鲍大海关于诉讼时效的抗辩，并无不当。据上分析，对原判要求鲍大海支付剩余购房款560000元之处理，本院予以维持。
（二）关于赔偿损失或违约金问题。第一，双方合同中约定了剩余房款56万元通过银行按揭贷款方式支付，但并未约定办理银行按揭贷款的期限，或者无法办理银行按揭贷款情形下的剩余房款支付方式。根据地矿公司二审所陈述，地矿公司在2007年3月份去银行办理按揭，但2个月以后办不下来，后在2007年5月份将银行按揭办理结果告知了鲍大海，后鲍大海没来交钱，也没有再办；地矿公司于2008年开始催款，但鲍大海很少接电话，到最后直接不接电话了，也不来。鲍大海在二审中则称地矿公司从未将按揭办不下来的情况告知鲍大海，鲍大海直到起诉时才知道。对此，本院认为，鲍大海作为买受人，负有支付购房款的义务，在地矿公司已依约交付案涉房屋而银行按揭贷款未能办理的情况下，其应当在合理期限内通过其他方式支付来支付购房款，如果银行按揭贷款顺利办理，则需要鲍大海办理相关贷款手续并偿还贷款，故鲍大海称其直到起诉时才知晓银行按揭贷款未能成功办理，显然有悖常理，不予采信。据上，应当认定鲍大海在其未能通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款后，又未能通过其他方式在合理期限内支付剩余购房款的行为，显然构成违约。第二，鲍大海在实际占有使用房屋的情况下，长达数年拖欠购房款，给地矿公司造成了较大损失，其实际占有使用的房屋也大幅增值，原判考虑此情形，为平衡双方之利益，酌情参照房屋增值部分之50%来确定损失数额，处理结果难言失当，本院予以维持。
综上所述，鲍大海的上诉请求缺乏事实和法律依据，不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费22813元，由上诉人鲍大海负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶玉军
审 判 员 张 怡
代理审判员 董江宁
二〇一六年九月十二日
书 记 员 丁玉洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。