杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第1469号
原告：浙江建业房地产开发有限公司。
路487号。
法定代表人：王水耀。
委托代理人：阮梅珍。
被告：赵小行，
古荡小区西67幢1单元602室。
原告浙江建业房地产开发有限公司（以下称原告）为与被告赵小行（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，于2008年10月20日向本院起诉。本院立案受理后，依法由代理审判员姜学英独任审判，于2008年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人阮梅珍、被告赵小行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2003年9月16日，原告与被告签订了《房屋租赁
协议书》一份，双方约定原告将位于杭州市学院路224号一楼、二楼的营业用房（以下称学院路房屋）出租给被告，租赁期为五年。2005年8月31日，原、被告签订了《房屋租赁补充协议》，约定2005年9月1日至2006年8月31日的年租金为33万元，2006年9月1日以后的年租金仍按33万元计算。2008年8月31日，合同到期，但被告仍继续占用学院路房屋，并拒不支付租金，并欠付水电费468元。诉请判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同；2、被告立即将学院路房屋腾退并归还原告；3、被告立即向原告支付2008年6月1日至8月31日期间的拖欠租金人民币52500元及迟延支付租金期间的逾期违约金3885元（按逾期支付部分租金日万分之五的标准计算，自2008年5月26日起算，暂计算至2008年10月20日，2008年10月21日起至判决履行日期间的逾期违约金按前述同方法计算）；4、被告立即向原告支付2008年9月1日起至合同解除日的租金人民币41250元及迟延支付租金期间的逾期违约金1155元（按逾期支付租金日万分之五的标准计算，自2008年8月26日起算，暂计算至2008年10月20日，2008年10月21日起至判决履行日期间的租金及违约金按前述同方法计算）；5、被告立即向原告支付截止2008年10月20日的水费468元，2008年10月21日起至房屋实际腾退日期间的水费按实际发生数计付；6、被告立即向原告赔偿因被告占用租赁房屋给原告造成的损失11000元（按房屋租赁合同约定的日租金标准的3倍按天计算，暂计算至2008年11月3日，2008年11月4日起至实际腾退日期间的损失按前述同方法计算）；7、本案的诉讼费用由被告承担。
原告为支持其主张，提供证据如下：
1、房屋租赁协议书，拟证明：（1）原、被告存在房屋租赁
合同关系的事实及双方在租赁协议中对租金标准、租金支付条件、租赁期及违约责任等进行约定的事实；（2）租赁合同的履行地为杭州市学院路224号的事实；
2、房屋租赁补充协议，拟证明原、被告约定2005年9月1日
以后的年租金标准为33万元的事实；
3、通知，拟证明被告在租赁期满后继续使用学院路房屋的
事实及被告拖欠到期租金的事实；
4、2007年9月1日至2008年5月31日的租金支付凭证及发票，
拟证明2007年9月1日至2008年8月31日的租金标准及被告实际支
付租金的情况；
5、水电费明细表，拟证明被告拖欠水电费的事实；
6、房屋产权证书；
7、门牌证；
证据6、7拟证明学院路房屋的产权情况；
8、关于解除房屋租赁合同立即腾退租赁房屋的通知；
9、邮件凭证；
证据8、9拟证明原告已经将解除房屋租赁合同及腾退学院路房屋
的通知送达被告的事实；
10、复函，拟证明原告就被告于2008年11月10日要求腾空房
屋的通知已经作了回复。
被告辩称：被告从租用学院路房屋开始一直没有拖欠过原告
的租金及水电费，但学院路房屋在2007年9月进行了道路整治，
并且长达9个月，之后又进行了3个月的外墙立面整治，使被告无
法正常经营。被告向原告提出降低房租，但原告置之不理，被告
无奈只有向原告支付27.75万元的租金。之后，因被告的经营亏
损严重，没有再继续支付租金。原告诉称的水电费数额不能确认
，不应支付。综上，请求法院作出公正的判决。
被告为支持其主张，提供证据如下：
1、关于要求降低房租及延长租赁期限的报告，拟证明因道
路拓宽，被告向原告打报告，要求降低房租或延长租赁期限；
2、通知，拟证明被告在2008年11月10日向原告发了通知，
双方就续租房屋事宜未达成一致，原告起诉后被告要求腾空学院
路房屋。
法庭质证时，被告对原告所提供的证据发表如下质证意见：
证据1、2、3、4，没有异议；证据5与本案不具有关联性；证据6、
7、8、9、10，没有异议。原告对被告提供的证据发表如下质证
意见：证据1的关联性有异议，不能证明被告的主张，网吧的营
业收入降低可能与被告网吧内部装修及经营策略有关，与原告提
供的租赁场所没有关联；证据2没有异议。
根据证据间的相互关系，本院对原、被告提供的证据认证如
下：原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8、9、10被告均没有异
议，本院予以确认；证据5属于原告单方出具的证据，没有其他
证据相印证，真实性不能确认，本院不予认定。被告提供的证据
1、2的真实性，本院予以认定。
根据上述所采信的证据记载的内容及当事人在庭审中的陈述，本院认定下列事实：
2003年9月16日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁协议书》，双方约定：原告将学院路房屋出租给被告使用，租赁期限为五年，自2003年9月1日起至2008年8月31日；租赁期满，如原告继续出租的，在同等条件下被告享有优先权，双方应于2008年6月20日前签好续租协议，期满后若双方不再合作，被告应于2008年8月31日前搬迁；被告应支付的年租金分年计算，第一年、第二年为310000元，第三年起根据市场的租赁情况递增；租金每季度缴付一次，先付款后使用，租金缴付时间应在每期承租日5天之前，拖欠交付期限10天或以上，除应支付相应的滞纳金和租金外，原告可因此解除本协议，被告应赔偿由此造成的直接和间接损失。合同签订后，原、被告均按约履行。2005年8月31日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁补充协议》，双方约定2005年9月1日起至2006年8月31日被告应支付被告的年租金为330000元。协议签订后，被告支付了2008年6月30日前的租金，2008年7月1日之后的租金没有支付，并一直使用学院路房屋。2008年9月27日，原告向被告发出书面通知，要求被告于2008年10月7日前办理续签房屋租赁合同并缴纳拖欠租金，若不办理相关手续，自10月7日开始，原告将依法收回房屋并追究相关的违约责任。被告接到该通知后，仍然没有缴纳拖欠的租金并一直使用学院路房屋。2008年10月20日，原告向被告再次发出书面通知，通知被告双方所签订的房屋租赁合同自即日起解除，并要求被告在收到通知之日起2天内付清租金及滞纳金，在收到通知的次日前将学院路房屋腾空，否则按现行日租金三倍的标准收取房屋占用费。2008年10月，原告诉至本院。
本院认为，原、被告所签订的《房屋租赁协议书》、《房屋
租赁补充协议》均系双方真实意思的表示，且未违反法律的强制性规定，应认定为有效合同，合同双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告在庭审中自认拖欠原告2008年7月1日至8月31日的租金52500元，故原告有权要求被告支付上述拖欠的租金。现有证据显示，双方所签订的租赁合同在2008年8月31日已经届满，但被告继续使用学院路房屋直至2008年10月20日原告没有提出异议，故原租赁合同继续有效，被告应按照原租赁合同中所约定的租金支付标准向原告支付2008年9月1日至合同解除前的租金。因被告在2008年11月17日收到了原告的解除合同通知，故双方签订的租赁合同已于2008年11月17日解除，原告要求被告支付2008年9月1日至10月20日的租金41250元并将学院路房屋腾空返还给原告的诉请理由正当，本院予以支持。因被告一直占用学院路房屋使用，原告有权要求被告支付租金损失，但原告要求被告按租赁合同约定的日租金3倍标准赔偿占用学院路房屋损失的诉请无依据，原告主张的2008年10月21日至学院路房屋实际腾退日的损失应按上述合同中所约定的日租金917元的标准计算，故原告要求被告支付2008年10月21日至11月3日的租金损失应为12838元，2008年11月4日至房屋实际腾退日的损失应以每日917元的标准计算。原告要求被告支付迟延履行的违约金的诉请，因原、被告在租赁合同中没有约定支付滞纳金的标准，原告的该项诉请缺乏合同依据，本院予以驳回。原告要求被告支付水电费468元的诉请，因原告没有提供有效证据证明被告实际发生的水电费数额或原告已为被告垫付了468元水电费的事实，故该项诉请不能成立，本院予以驳回。被告辩称道路整治导致其无法正常经营、要求原告减免租金的意见，缺乏有效证据证明，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认浙江建业房地产开发有限公司与赵小行签订的《房屋租赁协议书》、《房屋租赁补充协议》于2008年11月17日起解除；
二、赵小行于本判决生效之日起十日内从位于杭州市学院路224号（教三路34-1）一楼东南侧房屋（建筑面积为70.92平方米）和二楼房屋（建筑面积为757.90平方米）腾退并返还给浙江建业房地产开发有限公司；
三、赵小行于本判决生效之日起十日内支付给浙江建业房地产开发有限公司拖欠的租金93750元；
四、赵小行于本判决生效之日起十日内支付给浙江建业房地产开发有限公司租金损失12838元，2008年11月4日起至房屋实际腾退日的租金损失以每日917元的标准支付给浙江建业房地产开发有限公司；
五、驳回浙江建业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果赵小行未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2505元减半收取1252.5元，财产保全费1013元，
合计2265.5元，由浙江建业房地产开发有限公司负担68元，赵小
行负担2197.5元，赵小行负担部分于本判决生效之日起十日内支
付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［浙江省杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68）。
代理审判员 姜学英
二〇〇九年一月六日
书 记 员 顾 燕