吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终6491号
上诉人（原审被告）：单元超，男，1987年1月30日出生，汉族，住长春市南关区。
被上诉人（原审原告）：施淑荣，女，1966年5月17日出生，汉族，住吉林省长春市。
委托诉讼代理人：张纪兴，吉林衡丰律师事务所律师。
上诉人单元超因与被上诉人施淑荣合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2017）吉0102民初3741号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
施淑荣向一审法院起诉请求：1.确认施淑荣与单元超于2017年3月28日签订的转让协议无效。2.判令单元超返还施淑荣18.5万元转让费并赔偿施淑荣经济损失2万元。3.本案诉讼费由单元超承担。事实与理由：2017年3月28日，施淑荣与单元超签订了《转让协议》，约定单元超将位于长春市南关区二三小区1号楼的美嘉大众浴池转让给施淑荣，转让费18.5万元。施淑荣按照约定交付了转让费，为了继续经营浴池，施淑荣添加了设备并进行了维修，为此支付了2万元。在刚刚开业不久，就接到了政府拆迁通知，导致浴池无法继续经营。原告经过调查，了解到从2016年8月24日长春市人民政府就发布了关于包括施淑荣和单元超之间所转让的浴池在内的旧城改造通告，该浴池的大部分面积是违章建筑，政府拆除后不予补偿。施淑荣认为单元超在明知该浴池部分建筑是违章建筑，即将被拆迁的情况下，将浴池转让给施淑荣，并对施淑荣声称该浴池的租期到2019年7月23日，租期还有两年，单元超行为属于欺诈行为，施淑荣受让浴池的经营权是为了通过经营该浴池获得盈利，但单元超在明知房屋有违章建筑，并且面临拆除的情形下，向施淑荣出兑浴池，严重的损害了施淑荣的利益。施淑荣为了维护合法权益，诉至法院，请求法院依法裁判。
单元超在原审辩称，我与施淑荣签订的转让协议已实际履行4个月，并且我方不存在欺诈行为，因此转让协议有效。浴池因系违章建筑被部分拆除，属于不可抗力，不能避免、不能克服。该转让协议大部分体现了租赁关系，也体现了承兑和买卖。请求驳回施淑荣的诉讼请求。
原审法院经审理查明：施淑荣与单元超于2017年3月28日签订店铺转让协议一份，协议第一条约定:甲方(单元超)将自己位于长春市南关区二三小区1号楼的店铺（店铺名称：美嘉大众浴池）转让给乙方（施淑荣）。第二条约定:原有租赁合同的租金为柒万元每年，已交至2017年7月23日，原有租赁合同有效期至2019年7月23日，店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费及其他各项费用。第三条约定:现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，房屋装修等不动产归出租房所有，营业设备等动产履行原有店铺租赁合同中所规定的条款。（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。第五条约定:乙方在2017年3月28日前一次性向甲方支付转让费共计人民币18.5万元，上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用。合同签订后，施淑荣开始经营该浴池。浴池中安装锅炉的房屋系违建房屋，2017年6月长春市南关区全安街道塘子胡同社区居民委员会下达违建拆除通知，2017年8月21日政府相关部门拆除了该浴池中的违建房屋。施淑荣、单元超双方于2017年10月12日对该浴池的物品进行了清点，双方签字确认为：锅炉1台（油箱1个）、水箱1个、电视1台、电脑1台、燃烧机1台、男、女更衣柜各1个、床16个、鱼缸1台、颗粒机1台。另查明，2016年8月24日长春市人民政府发布了《关于实施旧城改造提升工程的通告》，载明”自本通告公布之日起15日内，在旧城改造提升工程范围内违法搭建建（构）筑物、设置占道设施、占用居民小区和其他公共绿地、违法设置户外广告设施和商业牌匾、擅自堆放和悬挂有碍市容环境卫生物品的，应当自行拆除和清理。逾期未拆除和清理的，由有关部门依法予以强制拆除和清理。”长春市南关区全安街道塘子胡同社区居民委员会于2017年7月11日在二三小区4栋张贴社区通知，内容为”旧城改造期间，政府将拆除小区内的违章建筑，现通知二三小区4栋居民，有房照的在2017年7月10日
--2017年7月1日之间带着身份证、户口本、房照原件递交到塘子社区，如过期尚未递交材料的将视为无照，按违章建筑处理，一并强制拆除。”
原审法院认为：施淑荣、单元超双方签订的店铺（浴池）转让协议包括浴池经营权转让和浴池的现有装饰、装修及附带设备转让和近4个月的房租内容，涉诉浴池中存放锅炉的房屋，未经土地部门批准，属于非法侵占土地搭建，违反相关法律规定，并于2017年8月被政府相关部门拆除，该转让协议不能产生店铺经营权转让的法律效果，故双方签订店铺转让协议无效。施淑荣、单元超应当知道涉诉浴池在违章建筑内经营，仍对该浴池进行转让，双方均有过错，因该合同而取得的财物，应当予以返还。施淑荣应返还给单元超以下浴池的物品：锅炉1台，油箱1个，水箱1个，电视机1台，电脑1台，燃烧机1台，男女更衣柜各1个，床16个，鱼缸1个，颗粒机1台。施淑荣请求单元超返还转让费18.5万元一节，因其中含施淑荣使用该房屋近4个月的租金23333元，应予扣除，故单元超应返还施淑荣店铺转让费185000-23333=161667元。关于施淑荣请求单元超赔偿为了经营浴池增添设备和维修经济损失2万元一节，因施淑荣应当知道涉诉浴池在违章建筑内经营，还签订店铺转让协议，施淑荣应承担相应的过错责任，施淑荣主张因转让店铺后增添物品和维修的经济损失，应自行承担，施淑荣该诉讼请求，不予支持。原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、单元超应返还施淑荣店铺转让费161667元。二、施淑荣应返还给单元超以下浴池的物品：锅炉1台，油箱1个，水箱1个，电视机1台，电脑1台，燃烧机1台，男女更衣柜各1个，床16个，鱼缸1个，颗粒机1台。三、驳回施淑荣其他诉讼请求。案件受理费4376元，由施淑荣承担843元，单元超承担3533元。
宣判后，单元超不服，向本院提起上诉。其上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由施淑荣承担。事实与理由：一、一审法院判决存在重大程序错误，依法应将本案发回重审。一审法院作出的《民事判决书》中明确写明，施淑荣向本院提出诉讼请求：1.确认被上诉人与上诉人于2017年3月28日签订的转让协议无效。一审判决书项下没有对被上诉人的第一项诉讼请求进行判决，而本案确认合同是否有效是其他判决认定的前提条件。一审判决书中未对合同效力进行判决，属于对一审原告诉请的缺判、漏判；属于严重违反民事诉讼法及相关司法解释规定的程序性错误，依据法律规定应当发回重审。二、一审法院判决在认定事实和适用法律上均存在错误，依法应发回重审或查清事实后依法改判。1.转让协议合法有效。上诉人是从案外人姚某手中转让的浴池，该浴池及附属设施所占房屋的归属商业公司所有。案外人姚某与商业公司《承租协议》第六条明确约定：如政府部门不可抗拒的事情发生，如占道、房屋拆迁政策性变化双方无条件终止本协议，互不包赔损失，而上诉人与被上诉人《转让协议》明确约定店铺转让给被上诉人后，被上诉人履行原有商铺合同中所约定的条款。双方签订转让协议时对原合同条款均都认可接受，且该约定不存在任何违反法律法规等强制性规定，因此被上诉人主张合同无效与事实不符，于法无据。2.上诉人不存在过错行为。本案中美嘉大众浴池是由案外人姚某于2016年3月23日从长春市南关区商业股份合作公司合法承租取得，并于2017年2月20日转兑给上诉人。上诉人于2017年3月28日转兑给被上诉人，一审庭审过程中，没有证据可以证明上诉人收到2016年6月24日《长春市人民政府关于实施旧城改造提升工程的通告》的文件通知，上诉人对政府拆迁改造不知情，上诉人因个人经营能力问题转让给被上诉人，不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的任何情况，没有过错。3.拆除违建行为与无法经营没有必然联系。上诉人转让给被上诉人的美嘉大众浴池整体面积三百多平方米，违建拆除面积仅几十平方米。剩余位于二三小区1号楼内的浴池主体建筑二百多平方米均是合法建筑，相关经营资质合法有效，政府相关部门不存在关停浴池行为，被上诉人不存在无法继续经营的理由，一审法院以附属设施所占用的房屋为违建房做依据认定整个浴池转让合同违法，显属适用法律错误。4.过错责任不应由上诉人一人承担。违建部分不是上诉人所建，双方签订协议前已存在多年，被上诉人对附属设施占用的房屋性质是明知、应知的。被拆除原因是拆迁、环境整治等政府政策行为与上诉人无关，上诉人要求追加案外人姚某及浴池所有人为第三人共同承担损失，一审法院拒绝上诉人请求，明示另行告诉。因此，请求二审法院将此案发回重审或改判。
施淑荣答辩称：一、上诉人将未取得建设工程规划许可证及未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，未经批准的临时建筑出租和出兑给被上诉人，在被上诉人向原审法院起诉时，该浴池已经被行政执法部门强制拆除。依据《合同法》第五十二条第5项、《房屋租赁合同司法解释》第二条、第三条规定，被上诉人与上诉人签订的《转让协议》无效。二、由姚某与长春市南关区商业股份合作公司签订《承租协议》第六条约定的内容不能决定《租赁协议》是否有效，合同是否有效是看是否符合合同法及相关法律的效力性规定。三、上诉人将违章建筑出租和承兑给被上诉人就是一种过错，上诉人尽管不知道政府文件的内容，但政府文件对上诉人有法律约束力。四、安放锅炉的房屋被政府依法拆除，女更衣室全部拆除，剩余的房屋已经无法安放锅炉，锅炉是浴池用来提供热水的必要设施，因浴池无法提供充足的空间安放锅炉，所以被上诉人无法使用承兑的房屋继续经营浴池，该合同目的无法实现，所以原审法院判令返还承兑费是正确的。五、依据合同相对性原则，上诉人与被上诉人之间的转让协议与姚某无关，原审法院不同意追加姚某为被告没有错误。综上，原审法院程序正确，适用法律正确，请法院维持原判。
本院经二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。另查明：二审中，单元超陈述，其对该浴池中部分建筑系违章建筑的事实不知情，浴池中违章建筑面积大概占总面积的三分之一，现浴池中锅炉房部分拆除，女宾更衣室及吧台均已经拆除。施淑荣陈述，如果转让协议有效，则请求法院判令解除该协议，并要求单元超返还已支付款项并赔偿相应损失。
本院认为：一、关于案涉转让协议的效力问题。双方签订的转让协议中既包含房屋租赁又包含浴池经营权转让（包含相应设备、设施）的内容，故判断该协议的效力问题，应将二者予以区分。1.关于房屋租赁部分。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，涉案房屋中因部分建筑没有办理报建手续，未取得建设工程规划许可证，属临时违章建筑，且该建筑现已被依法拆除，因此双方签订转让协议中涉及房屋租赁的部分应认定为无效合同。合同无效后，考虑到施淑荣作为承租人已实际占用该房屋进行经营，故原审判令施淑荣参照合同约定的租金标准支付占有使用费，并无不当。2.关于浴池经营权转让部分。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”也即协议中房屋租赁的部分无效并不必然导致浴池经营权转让无效的结果，但由于浴池部分锅炉房及女更衣室均被拆除，导致施淑荣无法正常经营，其签订转让协议经营浴池获取利润的合同目的无法实现，在此情况下，被上诉人关于解除协议中经营权转让部分的主张符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，应予以支持。合同解除后，单元超基此获得的承兑费161667元应返还给施淑荣，施淑荣基此获得的相应物品亦应一并返还。原审适用法律虽略有瑕疵，但结论正确，应予以维持。
二、关于原审是否存在严重违反法定程序的问题。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条规定：“对当事人在第一审程序中已经提出的诉讼请求，原审人民法院未作审理、判决的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解；调解不成的，发回重审。”本案中，虽然施淑荣提出了关于确认转让协议无效的诉讼请求，原审判决书的判项中对此未予提及，但是原审法院在判决书主文论述部分已经作出充分阐述，故不应认定存在漏审漏判的情形，且如前所述，案涉转让协议部分无效，故原审未在判项中判令合同无效并无不当，单元超关于原审严重违反法定程序的主张，缺乏法律依据，本院亦不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律有误，应予以纠正。上诉人的上诉理由不能成立。故本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第九十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十六条、第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3553元，由上诉人单元超负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谷 娟
代理审判员 闫 冬
代理审判员 张兴冬
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 吴宇航