山东省枣庄市薛城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0403民初1461号
原告（反诉被告）：张艳红，女，1982年8月2日出生，汉族，住枣庄市薛城区。
委托诉讼代理人：潘诚法，枣庄薛城奚仲法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：枣庄德圣房地产开发有限公司，住所地：枣庄市薛城区长江路619号，组织机构代码：778417165。
法定代表人：蒋戈，总经理。
委托诉讼代理人：乔云伟，男，该公司法务办副主任，住枣庄市薛城区。
委托诉讼代理人：褚海燕，山东法扬律师事务所律师。
原告（反诉被告）张艳红诉被告（反诉原告）枣庄德圣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张艳红及其委托诉讼代理人潘诚法，被告枣庄德圣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人乔云伟、褚海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张艳红向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金36,925元（以房价款293,055元为基数，自2012年9月1日起至2016年5月1日止，按日万分之一计算违约金）；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金18,462元（以房价款293,055元为基数，自2012年9月1日起至2016年5月1日止，按日万分之零点五计算违约金）；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告将其诉讼请求变更为：1、判令被告支付逾期交房违约金38,725元（以房价款293,055元为基数，自2012年9月1日起至2016年6月29日止，按日万分之一计算违约金）；2、判令被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金19,362元（以房价款293,055元为基数，自2012年9月1日起至2016年6月29日止，按日万分之零点五计算违约金）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年10月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的新大都花园9幢1单元132号的房屋出售给原告。合同第10条约定被告应当在2012年8月31日前将符合房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明、具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书的商品房交付原告使用；合同第11条约定被告逾期交房的，自合同第10条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付交付房价款万分之一的违约金；合同第16条约定：被告承诺商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，否则，被告按日向原告支付已付购房款万分之零点五的违约金。合同签订前后，原告已向被告支付购房款共计293,055元，但被告至今未依约履行合同义务。综上，被告的行为侵犯了原告的合法权益，原告特依法诉至法院，请求法院判令支持原告的诉请。
被告枣庄德圣房地产开发有限公司辩称，一、原告存在逾期支付房款的违约行为，其违约行为在先，且由于原告在内的大部分购房人未按照合同约定及时付清房款直接导致被告资金不能及时回笼从而造成房屋逾期竣工，因此造成被告违约交房，原告现无权要求被告承担违约责任；二、原告要求被告支付至开庭之日的违约金没有事实和法律依据，被告已通于2013年8月通知买房人上房，售楼处也给原告打电话要求上房，但原告不予理睬。因此，被告在售楼处及小区门口处张贴上房通知。目前，该小区大部分业主已办理上房手续，而原告却没有上房显然是对其自身权利的漠视，不能说明被告的原告因造成房屋不能交付使用；三、原告的起诉已超过诉讼时效。本案是商品房销售合同纠纷，原告要求被告承担的逾期交房违约金是一种债权请求权，应适用两年的诉讼时效规定。合同约定被告交房及配套设施达标的时间均为2012年8月31日，原告应在2012年9月1日就应当知道其权利被侵犯，故原告要求被告承担上述两项违约责任的诉讼时效应从2012年9月1日起计算，原告现起诉已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告支付逾期付款违约金3,300元（以房价款20万元为基数，自2011年11月22日起至2012年5月4日止，按日万分之一计算违约金）；2、反诉被告支付房屋面积差补款14,854元；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2011年10月21日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告开发的新大都花园住房一套。合同约定：反诉被告须在2011年11月20日前将余款20万元付清，但反诉被告却违反合同约定直至2012年5月4日才将房款付清。另外，反诉被告购买的房屋实测面积比合同面积多出4.28平方米，多出部分的房款为14,854元，反诉被告应依法补交。综上，反诉被告违反合同约定逾期付款，应向反诉原告支付违约金，其购买的房屋实际面积大于合同约定面积应依法补足差额款。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。
反诉被告张艳红辩称，一、反诉被告付款没有违约，反诉被告与反诉原告及银行签订的按揭贷款合同约定剩余房款由反诉被告贷款支付，款项由银行直接支付给反诉原告。如反诉原告按照法律规定或合同约定如期履行贷款协议，银行是会按期支付贷款的，因此，银行未能按期支付贷款是由反诉原告造成的；二、房屋实际面积应依据合同约定由测绘部门确定，法律规定超出合同面积3%以上部分由出卖人承担，因此，反诉被告无需承担补交房屋面积差补款。
本院经审理认定事实如下：2011年10月21日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的新大都花园9幢1单元13层02室住房一套。该合同中约定，诉争住房设计建筑面积为84.44平方米，单价为每平方米3,470.57元，总金额293,055元整；原告首期支付购房总价款的32%，其余价款可以向中国银行贷款支付，于2011年11月21日前将余款20万元整付清。逾期超过30日付款的，原告应按日计算向被告支付逾期应付款万分之一的违约金；被告应于2012年8月31日前向原告交付该商品房。被告逾期超过30日后交房的，应按日计算向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；与商品房正常使用直接关联的基础设施（包括上水、下水、供电、供暖、燃气等）应于2012年8月31日达到设计使用标准。在约定的期限内未达到上述交付条件的，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金。同时合同还约定，双方以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；双方进行验收交接时，被告应出示房地产开发项目竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积实测技术报告书，被告还需提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担；验收交接后，双方应当签署商品房交接单等内容。该合同签订前，原告已向被告交付房款93,055元。2012年4月19日，原、被告与中国银行股份有限公司枣庄薛城支行签订个人一手住房贷款合同，合同约定，原告贷款金额为20万元，贷款期限10年，贷款仅用于原告支付购买涉案房屋的购房款，全部贷款将直接划至被告的专用账户，原告用涉案房屋提供抵押担保，被告提供阶段性连带责任保证。该合同签订后，中国银行股份有限公司枣庄薛城支行于当日将上述款项划入被告账户。2012年5月4日，被告向原告出具金额为20万元的收据一张。
另查明，2013年1月，枣庄高新区房地产测绘队出具了新大都花园9号楼的测绘报告，经其测绘原告购买的涉案房屋建筑面积为88.72平方米。
再查明，2013年8月31日前被告在新大都花园小区张贴上房通知告知原告在内的新大都花园购房人房屋将于2013年8月31日集中上房。后原告以被告未通知其上房及被告未取得消防验收报告亦未取得商品房竣工验收报告为由，至今拒绝接收房屋。至法庭辩论终结，被告尚未对涉案楼房办理竣工验收备案。
庭审中，被告自认新大都花园小区暖气达标使用日期为2015年11月15日。
上述事实由原告提交的商品房买卖合同、收据、个人一手住房贷款合同等证据及被告提交的房产测绘报告、上房通知等证据，并结合原、被告当庭陈述及质证意见予以证实。
本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应于2012年8月31日前交房并向原告出示证明文件，被告证明文件不齐全的，原告有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由被告承担，被告并应承担违约责任。现由于被告未对涉案楼房进行竣工验收备案已构成违约，原告有权拒绝接收房屋，故被告应承担相应的违约责任。而被告关于原告主张逾期交房违约金已超过诉讼时效的抗辩，依法不能成立。按照原、被告双方的约定，被告逾期超过30日交房的，应从约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付购房款万分之一的违约金。现原告要求被告支付逾期交房违约金38,725元的诉请，证据充分，且未超出依据合同约定计算出的违约金数额，故本院依法予以支持。
关于原告要求被告支付基础设施、公共配套设施未达标违约金19,362元的诉请。本院认为，与涉案房屋直接关联的暖气配套设施被告自认于2015年11月15日才达标使用，而原、被告在合同中约定的相关基础设施、公共配套设施应于2012年8月31日达到设计使用标准，且原、被告双方对基础设施、公共配套设施未达标亦单独约定了违约责任的计算方法。故被告应对其此项违约行为承担违约责任。被告关于原告主张支付基础设施、公共配套建筑未达标违约金已超过诉讼时效的抗辩，亦依法不能成立。现原告要求被告支付该项违约金的诉请，合法有据，但原告要求被告支付该项违约金至2016年6月29日止的主张，证据不足。根据被告自认涉案房屋暖气达标的时间，本院依法酌定被告应支付原告基础设施、公共配套建筑未达标违约金数额为17,158.37元（以房价款293,055元为基数，自2012年9月1日起至2015年11月15日止，按日万分之零点五计算违约金）。
而反诉原告要求反诉被告支付逾期付款违约金3,300元的诉请，本院认为，由于双方在合同中约定了反诉被告支付剩余房款的方式为向银行贷款支付，且双方亦按合同约定共同签订住房贷款合同，故反诉被告支付剩余房款的期限，应以贷款条件成就时予以确定。故反诉原告的该项诉请，本院依法不予支持。
关于反诉原告要求反诉被告支付房屋面积差补款14,854元的诉请。本院认为，双方约定以枣庄高新区房地产测绘队测绘面积为准结算房价，故反诉原告的主张，证据充分，本院予以支持。反诉被告关于超出合同面积3%以上部分由出卖人承担，其无需承担补交房屋面积差价款的抗辩，于法无据，本院依法不予采纳。据此，反诉原告要求反诉被告补交房屋面积差补款14,854元的诉请，本院依法予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张艳红逾期交房违约金38,725元；
二、被告枣庄德圣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张艳红基础设施、公共配套建筑未达标违约金17,158.37元；
三、驳回原告张艳红的其他诉讼请求；
四、反诉被告张艳红于本判决生效后十日内支付反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司房屋面积差补款14,854元；
五、驳回反诉原告枣庄德圣房地产开发有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,251元，减半收取626元，由被告枣庄德圣房地产开发有限公司负担，反诉费254元，减半收取127元，由反诉被告张艳红负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。
审判员 张 琪
二〇一七年一月十八日
书记员 胡安敏