江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第02652号
上诉人（原审被告）大丰市荣润房地产开发有限公司，住所地大丰市嘉英阳光城1号楼1804、1805室。
法定代表人樊彩红，该公司董事长。
委托代理人肖友良，江苏道远律师事务所律师。
委托代理人刘进林，江苏道远律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）戴定华，大丰市第二中学教师。
被上诉人（原审原告）韩卫民，大丰市第二中学教师。
上诉人大丰市荣润房地产开发有限公司（以下简称荣润公司）因与被上诉人戴定华、韩卫民房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省大丰市人民法院（2015）大民初字第00082号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
戴定华、韩卫民原审诉称，戴定华、韩卫民购买荣润公司开发的房屋，发现墙面有空鼓、部分墙皮整体脱落，地面跑砂，主卧主卫构造柱有严重质量问题，多次申请荣润公司维修，荣润公司均不予理睬，无奈，戴定华、韩卫民自行找人维修，故请求判令荣润公司支付戴定华、韩卫民维修费用11800元，赔偿房租费损失6000元，物业管理费600元，赔偿戴定华、韩卫民兑现劳务补偿杂费1000元，诉讼费、鉴定费由荣润公司承担。
荣润公司原审辩称，戴定华、韩卫民所诉房屋买卖是事实，房屋虽然发现墙面有空鼓等问题，但荣润公司当时就联系维保单位到场检查，次日即进行了维修，属于积极履行维修义务。在后续维修中，虽然双方达成了维修协议，但终因戴定华、韩卫民不配合且戴定华、韩卫民擅自委托其他单位维修而终止，请求依法处理。
原审法院经审理查明，2012年5月5日，戴定华、韩卫民、荣润公司签订商品�买卖合同，约定戴定华、韩卫民购买荣润公司位于大丰市荣润·首府9幢202号房，建筑面积为124.85平方米，房款合计666699元，房屋交付期限在2013年9月30日前。合同签订后，荣润公司按期交房，戴定华、韩卫民在领取房屋时缴纳物业费和服务费2315元。2014年7月6日，戴定华、韩卫民发现墙面有空鼓、地面跑砂等现象严重，戴定华、韩卫民随即通过物业向荣润公司报修，次日，荣润公司所涉南通海二大丰荣润首府项目部即派员到场进行处理，并出具一期9#楼202室维修措施，载明：1、厨房、卧室、客厅存墙面空鼓现象，已经空鼓部位切除，准备修复；2、卧室地面局部起砂部位，安排人员用水泥砂浆加901胶重新找平；3、卫生间及卧室门构造柱强度低于墙体2两个等级，为C20，如业主需要拆除，可以按业主要求重新制作，侧面卫生间墙面砖我方承担。后双方为维修方案形成争议，在大丰市建设工程质量监督站等相关部门协调下，双方于2014年8月4日达成“荣润·首府9号楼202室维修协议”，该协议载明：甲方荣润公司乙方荣润·首府9号楼202室业主，乙方在装修过程中发现房屋存在空鼓（三室两厅），跑砂（主次卧室）和构造柱（主卧室主卫门）等级不达标等问题。双方进行了充分沟通，现达成如下协议：1、甲方按照乙方提供的方案进行相关维修工作，包括维修材料、施工步骤。双方在方案上签字盖章确认，甲方找料订购、人员安排到位后开始施工，维修过程中乙方有验收权和监督权。2、维修过程中造成装修方面的拆除和损坏，均由甲方指定维保单位购买相同材料，请乙方原装修人员（乙方提供手机号码，甲方负责邀请，支付工资）恢复原样，主卫装修全部拆除。3、甲方维修不得影响乙方已订购的实木地板，实木门的安装。否则由甲方负责�4、甲方在8月15日前完工，如未完工，甲方以房租进行补偿。5、双方同意以上维修协议，乙方将不再追究甲方责任。双方均在甲方、乙方栏内签章捺印。该协议签订后，双方就维修方案的具体实施上形成争议。2014年9月18日，戴定华（甲方）与盐城博文设计事务所（乙方）签订房屋维修协议，约定甲方将其9幢202室内的室内加固、粉刷及家装维修工程，采用包工包料的形式委托乙方维修施工，工程价款11800元，双方就质量要求、付款方式、违约处理均进行了约定。根据约定，盐城市博文设计事务所派员进行了维修并分别于2014年9月28日和2014年10月28日出具4720元和6490元的工程款收据。2014年8月12日，戴定华（乙方）与祁俊（甲方）签订房屋租赁协议，约定：戴定华承租祁俊位于大丰市区飞达西路南侧、幸福西路北侧金润嘉园22幢102室房屋，建筑面积76.35平方米，每月租金2000元，租期三个月，即自2014年8月15日起至2014年11月15日止。祁俊于2014年8月12日立据收到戴定华租房款6000元。原、被告双方因维修赔偿事宜形成争议，戴定华、韩卫民遂于2014年12月5日向本院提起诉讼。
审理中，荣润公司对戴定华、韩卫民所进行的维修费用和租房费用的合理性申请司法鉴定，2015年4月6日，大丰市物价局价格认证中心作出大价证字（2015）8号“关于荣润·首府9号楼202室损坏维修费及房屋租金的价格鉴定结论书”，其价格鉴定结论载明：（一）价格鉴定标的大丰市区荣润首府9号楼202室房屋损坏维修在价格鉴定基准日的鉴定价格为人民币壹万零壹拾捌元整（10018元）。其中：1、双方无异议的墙面空鼓与裂缝、主次卧房地坪跑砂，维修费用为人民币叁仟零壹拾元整（3010元整）；2、荣润公司有异议的构造柱不达标、主卧贮柜更换，维修费用为人民币陆仟零叁拾元整（6030元）；3、公司管理费用人民币叁佰陆拾贰元整（362元），税金为人民币陆佰壹拾陆元整（616元），合计为人民币玖佰柒拾元整（978元）。（二）在维修期间同地段、同面积房屋的租金市场中等水平鉴定为20元／平方米·每月。荣润公司为此支付鉴定费1000元。
原审法院认为，荣润公司作为房地产开发企业，与戴定华、韩卫民签订商品房买卖合同，应当保证出售的房屋符合法律规定或者合同约定的质量，现荣润公司交付给戴定华、韩卫民的房屋出现厨房、卧室、客厅存墙面空鼓现象，主次卧室地面跑砂和主卧室主卫门构造柱等级不达标问题，荣润公司应当承担修复责任。荣润公司在合理期限内拖延修复，戴定华、韩卫民可以委托他人修复，修复费用及维修期间造成的其他损失应由荣润公司承担，本案中虽然荣润公司对鉴定结论书中的因构造�不达标，主卧贮柜更换的维修方案及维修费用提出异议，但荣润公司未能提供该方案为不合理维修方案的证据，客观上该鉴定结论的房屋损害维修价格也低于戴定华、韩卫民实际支付的费用，故对鉴定意见书的客观性、关联性、合法性予以认定，故应认定戴定华、韩卫民委托他人修复的合理费用为10018元，就戴定华、韩卫民主张的租金损失问题，根据鉴定结论书，在同地段、同面积房屋的租金市场中等水平为20元／平方米·月，戴定华、韩卫民所承租的房屋面积为76.35平方米，以三个月为限，租房合理损失应为4561元，就戴定华、韩卫民主张要求荣润公司赔偿物业费600元和劳务补偿杂费1000元的诉讼请求，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十三条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适�法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，原审判决：一、荣润公司赔偿戴定华、韩卫民房屋维修费10018元，赔偿租房损失4561元，合计人民币14579元，于判决生效后十日内履行完毕；二、驳回戴定华、韩卫民其他诉讼请求。案件受理费285元，鉴定费1000元，合计1285元，由戴定华、韩卫民承担50元，荣润公司承担1235元。
荣润公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1.戴定华、韩卫民委托无相应资质的施工单位对房屋进行维修，所采用的施工方案及组织协调施工的能力均不能与专业的具备相应资质的施工单位相比，故其所需的三个月施工期限并非合理期限。从司法鉴定报告中也可以看出，人工费用共计3475元，故施工不可能有三个月。2.一审法院以大价认字（2015）8号鉴定结论书作为认定修复费用的依据，不符合事实。该鉴定书并未按照申请人即荣润公司的�张对相应的项目进行鉴定，其所依据的是戴定华、韩卫民委托的博文公司已经进行施工的方案进行的鉴定。综上，请求二审查明事实，驳回戴定华、韩卫民诉讼请求中不合理的部分。
被上诉人戴定华、韩卫民答辩称：1.被上诉人在发现房屋存在质量问题后，立即向荣润公司报修，但荣润公司因为种种原因，导致维修不能顺利进行，故三个月不仅包括实际维修时间，还包括被荣润公司拖延下来的时间。2.荣润公司拖延维修，导致工期延长，应当承担相应期限内的租金。3.一审法院委托物价部门对维修损失进行鉴定，程序合法，结果合理，应当予以采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法查明事实，驳回上诉人的上诉请求。
本院二审查明，原审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
本案争议焦点为：1.一审认定因房屋质量问题所导致的修复时间为3个月，是否合理？2.一审法院委托大丰市物价局价格认证中心作出价格鉴定结论，能否作为认定戴定华、韩卫民相关损失的依据？3.荣润公司是否应当承担戴定华、韩卫民的租金损失？
本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。荣润公司向戴定华、韩卫民交付的房屋存在质量问题，荣润公司应当按照法律规定和合同约定，承担相应的维修义务。关于争议焦点1，戴定华、韩卫民在房屋装修过程中，发现房屋存在质量问题，于2014年7月7日即向荣润公司提出维修的要求，双方经过协商也达成了维修的协议，但是荣润公司未能及时按照相应的方案进行维修，导致工期一再拖延，直至2014年9月底才维修结束。荣润公司交付了存在质量问题的房屋，应当及时维修而未能及时维修，故荣润公司应当承担维修期间以及工期拖延期间的损失，一审法院认定合理期限为三个月并无不妥。关于争议焦点2，经查，荣润公司向一审法院申请鉴定时，在申请报告中注明：对案涉房屋质量问题所产生的修复费用、损失及维修工期进行评估鉴定。荣润公司主张鉴定依据的维修方案不合理，但其并未提交合理的维修方案，一审法院依照相应的维修事实，并按照法定的计价标准对维修费用进行鉴定并无不妥。关于构造柱不达标、主卧贮柜更换的费用，荣润公司认为贮柜可以修复，无须更换，但根据戴定华、韩卫民提交的证据来看，原来的�柜材料确实已不能再行使用，对于残值部分，被上诉人也同意由荣润公司处理，且荣润公司也未能提交其可以以修复代替更换的证据。对于管理费和税金，戴定华、韩卫民已经实际承担了该部分的费用，并提交了博文公司开具的发票予以证明，该部分费用也系维修产生，荣润公司应当承担该部分损失。关于争议焦点3，根据对争议焦点1相关事实的审查与确认，荣润公司亦应当承担合理期限内的租金损失。荣润公司称，因迟延维修是戴定华、韩卫民不配合所致，故租金部分不应由荣润公司承担，但其未能举证证明，故本院不予采信。
综上，大丰市荣润房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判�如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费98元，由上诉人大丰市荣润房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴珊珊
代理审判员 王 珩
代理审判员 周 陇
二〇一五年十一月二日
书 记 员 许其娟