湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0111民初1467号
原告（反诉被告）：曾凡军，男，1966年2月18日出生，汉族，湖北省潜江市人，无职业，住湖北省武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：魏以军、毛以涛，湖北维思德律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告（反诉原告）：武汉市森达鑫建设发展有限公司。住所地：武汉东湖新技术开发区鲁广花园第*****室。
法定代表人：袁超，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周洋，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告（反诉被告）曾凡军与被告武汉市森达鑫建设发展有限公司（反诉原告，以下简称武汉市森达鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告（反诉被告）曾凡军的委托诉讼代理人毛以涛，被告（反诉原告）武汉市森达鑫公司的委托诉讼代理人周洋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）曾凡军向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《经营门面使用权转让协议》无效；2、判令被告向原告支付定金罚金24000元（合同总金额为120000元，根据法律规定定金有效金额为24000元）；3、判令被告返还原告购房款70000元，并按照银行同期贷款利率支付从2006年1月26日至实际还款之日期间的利息；4、要求被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2005年5月，原、被告签订一份《经营门面使用权转让协议》，约定被告将其位于武汉市洪山区青菱乡长征村罗家墩的门面房第九区9号房屋的使用权有偿转让给原告，门面房一、二楼建筑面积共计80平方米，转让期限为30年，自2005年6月28日至2035年12月28日，转让价格为120000元，付款方式为原告在签订协议时支付定金60000元，剩余购房款通过银行按揭贷款支付，如被告不履行协议约定则应当双倍返还定金。同时，双方还就其他事项进行了约定。2006年1月26日，原告向被告支付定金60000元，之后于2007年3月19日向被告指定的账户支付10000元，原告向被告支付的购房款总计70000元。原告后来查询得知被告指定的账户并非银行按揭还款账户，被告也未取得该土地所有权，未取得规划许可证，无法办理该门面房的国有土地使用权证及房产证，致使原告无法办理银行按揭贷款，故原告停止向被告指定的账户付款。被告在与原告签订该《经营门面使用权转让协议》后，以为原告办理银行按揭贷款手续为由将协议原件收走，也一直未将该门面房交付原告使用。至2011年9月，被告开发的长征工业园被拆迁。2012年5月16日，被告对原告支付的70000元购房款予以确认，但拒不返还原告所缴纳的定金及购房款。显然，由于被告未取得该土地的使用权及建设规划许可证，致使被告事实上不能将涉案门面房出卖给原告并办理相关的过户登记手续，故该《经营门面使用权转让协议》应为无效合同，为此，原告提起诉讼，诉请如前。
被告（反诉原告）武汉市森达鑫公司辩称，对原告陈述的事实无异议，但该《经营门面使用权转让协议》系无效合同，故原告依法不应主张定金，被告愿意返还原告已支付的购房款，并支付原告同期银行的贷款利息。
被告（反诉原告）武汉市森达鑫公司向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《经营门面使用权转让协议》无效；2、判令原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付2006年1月至2011年9月期间占用该涉案房屋的使用费92000元；3、要求原告（反诉被告）承担本案诉讼费用。事实及理由：2005年5月，原、被告签订一份《经营门面使用权转让协议》，约定被告将位于武汉市洪山区青菱乡长征村罗家墩的门面房第九区9号房屋的使用权有偿转让给原告，门面房一、二楼建筑面积共计80平方米，转让期限为30年，转让价格为120000元。原告于2006年1月26日向被告支付购买门面房使用权的定金60000元，被告将该房屋交付给原告使用直至2011年9月该房屋被拆迁。由于被告未取得该房屋的建设工程规划许可证，故该合同应为无效合同，被告愿意将原告支付的购房款及利息返还给原告，但原告应根据同时期及同地段（该地段100平方米商铺的租金为20000元／年）的标准以及实际使用年限（2006年1月至2011年9月）向被告支付房屋的实际使用费92000元。
原告（反诉被告）曾凡军针对被告（反诉原告）武汉市森达鑫公司的反诉请求辩称，对于被告要求确认该《经营门面使用权转让协议》无效的诉讼请求无异议；被告并未将该房屋实际交付给原告使用，故原告不应向被告支付房屋的使用费；即使原告实际使用了该涉案房屋，也应按照120000元均分到30年即每年使用费4000元的标准计算。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2005年5月，曾凡军与武汉市森达鑫公司签订《经营门面使用权转让协议》一份，约定：武汉市森达鑫公司将位于武汉市洪山区青菱乡长征村罗家墩（长征家具材料大市场）的门面房第九区第9号房屋的使用权有偿转让给曾凡军，门面一、二楼建筑面积共计80平方米，转让期限为30年，自2005年6月28日开始至2035年12月28日止；门面的转让价格为120000元，付款方式为：曾凡军在签定协议时支付门面房屋使用权的定金60000元，曾凡军必须于2005年12月10日前将购买门面使用权款全部付清；曾凡军为购买的门面使用权向银行贷款时，由武汉市森达鑫公司为曾凡军的银行贷款提供担保，但曾凡军所贷款的资金只能在购买门面房使用权金额的半数以内，并将该款给付武汉市森达鑫公司作为购买门面房使用权的资金，否则，武汉市森达鑫公司不为曾凡军的银行贷款提供担保，武汉市森达鑫公司为曾凡军银行贷款提供担保的协议签订时，曾凡军必须向武汉市森达鑫公司提供有效的反担保，否则，武汉市森达鑫公司不为曾凡军的银行贷款提供担保；如曾凡军在约定的时间内未付清门面房屋使用权的购买款或者要求解除本转让协议时，则武汉市森达鑫公司收取的定金不予返还，如武汉市森达鑫公司收取曾凡军定金后不履行本协议，则应双倍返还曾凡军交付的定金。同时，双方就其他事项均进行了具体的约定。2006年1月26日，曾凡军就上述门面房按约向武汉市森达鑫公司交付购买门面房屋使用权定金共60000元，之后于2007年3月19日向武汉市森达鑫公司指定的账户付款10000元共计70000元。之后，曾凡军因查询得知该指定账户并非银行按揭还款账户，且武汉市森达鑫公司并未取得该诉争地块土地使用权，该诉争房屋也未取得规划许可证，无法为办理国有土地使用权证及房产证，因此也不能为曾凡军办理银行贷款按揭手续，故停止向武汉市森达鑫公司指定的账户付款。
武汉市森达鑫公司在与曾凡军签定《经营门面使用权转让协议》后，以为曾凡军办理银行贷款按揭手续为由将合同原件收走。2011年9月，武汉市森达鑫公司开发的长征工业园（诉争房屋所在地）被拆迁。2012年5月16日，双方就上述门面商铺事宜签订一份确认书，确认：曾凡军付商铺款定金60000元（2006年1月26日付），曾凡军还款情况：2007年3月19日还10000元，共计70000元；曾凡军对商铺债务未履行完毕；此确认书双方签字后，曾凡军在15个工作日内与武汉市森达鑫公司办理未结事宜，若曾凡军在规定时间内未办理，则视为放弃，并承担一切责任。事后，曾凡军多次要求武汉市森达鑫公司返还其交付的定金及门面使用权转让款，但均遭到武汉市森达鑫公司拒绝。
另查明，2005年4月6日，武汉市森达鑫工贸有限公司与武汉市洪山区青菱乡长征村村民委员会签定一份《土地租赁合同》，约定，武汉市洪山区青菱乡长征村村民委员会将座落于武汉市青菱乡长征村罗家墩、市场商铺后面（在汉峰公司旁的土地、即在市规划管理局批准青菱工业小区内）的土地有偿租赁给武汉市森达鑫公司使用；租赁时间为30年，即自2005年4月8日起至2035年4月7日止。武汉市森达鑫公司与曾凡军签订《经营门面使用权转让协议》时，该协议中约定的门面房并未建成，且并未办理相关的建设规划手续。现曾凡军以前述诉称理由诉至本院，诉请如前。在诉讼过程中，曾凡军与武汉市森达鑫公司共同确认曾凡军使用该诉争房屋的期限为2008年5月至2011年5月，使用费标准为5000元／年／间。本院多次组织双方当事人进行调解，由于双方存在一定的分歧，致使调解无果。
本院认为，2005年5月，曾凡军与武汉市森达鑫公司签订的《经营门面使用权转让协议》，其内容实质系武汉市森达鑫公司将建设的门面租赁给曾凡军经营30年，双方应为租赁合同关系；因武汉市森达鑫公司一直未取得建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条即“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，曾凡军与武汉市森达鑫公司签订的《经营门面使用权转让协议》应为无效合同。故本院对曾凡军及武汉市森达鑫公司均要求确认《经营门面使用权转让协议》无效的诉讼请求依法予以支持。鉴于该《经营门面使用权转让协议》无效，故武汉市森达鑫公司应将其收取曾凡军支付的定金60000元及转让款10000元共计70000元返还给曾凡军；由于武汉市森达鑫公司一直未取得建设工程规划许可证致使该转让协议无效存在过错，故武汉市森达鑫公司应赔偿原告相应的利息损失。曾凡军要求武汉市森达鑫公司支付定金罚金24000元的诉讼请求，因该合同为无效合同，合同中关于定金约定的内容也无效，故本院对曾凡军的该项诉讼请求依法不予以支持。曾凡军与武汉市森达鑫公司签订该协议时未尽到审查该诉争房屋是否具有合法手续的相关义务，且该诉争房屋已被拆迁，曾凡军在诉讼过程中与武汉市森达鑫公司就该房屋的使用年限及使用费标准达成共识，故曾凡军应向武汉市森达鑫公司偿付实际占用、使用该房屋的使用费15000元（3年×5000元／年／间×1间）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）曾凡军与被告（反诉原告）武汉市森达鑫建设发展有限公司于2005年5月签订的《经营门面使用权转让协议》无效；
二、被告（反诉原告）武汉市森达鑫建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）曾凡军房屋转让款70000元；
三、被告（反诉原告）武汉市森达鑫建设发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）曾凡军利息损失（利息分别以60000元为本金，从2006年1月27日计算至该款清偿之日时止；以10000元为本金，从2007年3月20日计算至该款清偿之日时止）；
四、原告（反诉被告）曾凡军于本判决生效之日起偿付被告（反诉原告）武汉市森达鑫建设发展有限公司房屋实际使用费15000元；
五、驳回原告（反诉被告）曾凡军的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）武汉市森达鑫建设发展有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1075元，由原告（反诉被告）负担275元，被告（反诉原告）武汉市森达鑫建设发展有限公司负担800元；本案反诉费1050元，由原告（反诉被告）曾凡军负担171元，被告（反诉原告）武汉市森达鑫建设发展有限公司负担879元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审 判 员 杨庆九
人民陪审员 叶向东
人民陪审员 郭 回
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 余 晶
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