山东省泰安市泰山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0902民初3085号
原告泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会,住所地泰安市泰山区岱庙街道灌庄社区。
法定代表人宋洪生，居委会主任。
委托代理人李伟刚，山东华林律师事务所律师。
委托代理人钟爱梅，山东华林律师事务所律师。
被告泰安市泰山区华南纸箱厂，住所地泰安市泰山区南关大街原鲁中制药厂院内。
负责人梅绪品。
被告梅绪品，男，汉族，1952年8月2日出生，住泰安市泰山区，
委托代理人郭鹏，山东泰山蓝天（泰安高新区）律师事务所律师。
委托代理人梅延超，男，汉族，1979年8月23日出生，住泰安市泰山区南关大街*号，系泰安市泰山区华南纸箱厂员工。
原告泰安市泰山区岱庙街道办事处灌庄社区居民委员会（以下简称灌庄居委会）与被告泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告灌庄居委会的委托代理人钟爱梅，被告泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品的委托代理人郭鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告泰安市泰山区华南纸箱厂于2007年1月1日签订的《租赁合同》；2、判令被告立即支付租赁费19480元（截止到2016年8月），并自2016年9月起按照实际占用期间的合同约定租金计算至腾空止；3、判令被告立即腾空所使用的位于原鲁中制药厂厂区土地0.97亩、房屋343.10平方米，并交付给原告；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年1月1日，原告与被告泰安市泰山区华南纸箱厂签订《租赁合同》一份，约定被告租赁原告所属位于原鲁中制药厂厂区土地、房屋等设施，供被告纸箱厂生产经营使用，租赁期限25年，每年租金为1.5万元，每半年交付一次租金，不按时交纳加收滞纳金。合同第五条第4项约定：“租赁期间，如遇国家或集体征用、占用，甲方须提前一个月通知乙方，乙方要无条件接受，自通知乙方时合同终止。”合同签订后，原告依约将所租厂区土地、房屋等交付给被告使用。2012年10月，因原告集体建设需要占用被告所租赁厂区土地、房屋，原告书面通知被告解除终止所签订的《租赁合同》，但被告未按通知履行。2013年和2016年7月原告两次书面通知被告，要求解除终止租赁合同，腾空厂区土地、房屋交付给被告，被告纸箱厂接到通知后，虽与原告联系，但至今仍未履行腾空交付义务。被告的行为严重违反了《合同法》的规定和双方《租赁合同》的约定。被告梅绪品作为个人独资企业被告纸箱厂的投资人，依据相关法律规定应对被告纸箱厂的债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定和双方合同约定，特向贵院具状起诉，请求法院依法判如所诉。
被告辩称，被辩人灌庄社区所诉与事实不符。答辩人现在的院落是在当时拆迁时安置的，安置后被答辩人灌庄社区工作人员拿着租赁合同找到答辩人梅绪品说这份合同必须要签，因此后来出现了涉案中的租赁合同。租赁合同合法有效，答辩人没有违约行为，双方之间的《租赁合同》应继续履行。在《租赁合同》的实际履行中，双方以实际履行行为改变了合同的约定。答辩人均是每年年底交纳当年的租金，该租金并不是由答辩人拿着现金去被答辩人灌庄社区处交纳，而是由被答辩人灌庄社区从答辩人梅绪品夫妻二人的退休金中予以直接扣除，我们相信被答辩人作为一个组织，对此是有账目记载的。2016年8月之前的租金答辩人也已交齐，并不拖欠。被答辩人灌庄社区不具有法定解除权或约定解除权。涉案土地性质不明，不论是国有土地还是集体土地，被答辩人均无权解除《租赁合同》。即便是《租赁合同》需要解除，被答辩人灌庄社区应当对答辩人新建的房屋等设施进行补偿。涉案《租赁合同》是由被答辩人提供的，所有的条款均是格式条款，如果双方对“合同终止时”理解有分歧，按照合同法第41条规定：对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。
本院经审理认定事实如下：2007年1月1日，原告灌庄居委会与被告泰安市泰山区华南纸箱厂签订《租赁合同》，原告为出租方，被告为承租方，约定：出租方将位于原药厂的部分房屋、土地（其中土地647.98平方米，约0.97亩；房屋343.1平方米）的使用权出租给承租方，供承租方用于生产纸箱。租赁期限25年，自2004年元月1日起至2031年12月31日止。租金每年15000元，每半年交付一次，先交租金后使用。自合同签订后，先预交半年租金，半年后一个月内再交另一半租金，依次类推。合同第五条第2项约定，承租方不按时交纳租金，出租方有权通知承租方解除合同并每月加收所欠租金的20%作为滞纳金，直至乙方搬出为止。第4项约定，租赁期间，如遇国家或集体征用、占用，甲方需提前一个月通知乙方，乙方无条件接受，自通知乙方时合同终止。合同第八条特别约定,租赁期间，乙方新建房屋等设施，甲方一律不承担责任，合同终止时，由乙方自行拆除，甲方不付任何补偿。
以上合同签订后，原告将涉案房屋交付给被告泰安市泰山区华南纸箱厂使用。2013年7月28日，原告向被告发出《解除终止合同腾空通知书》，内容如下：泰安市泰山区华南纸箱厂：2007年1月1日，我单位和你单位签订了《租赁合同》，由你单位租赁使用我单位位于原药厂的部分房屋、土地，其中土地647.98平方米，房屋343.1平方米，租金每年15000元。合同第五条第4项约定，因集体征用占用，出租方需提前一个月通知承租方，乙方（承租方）要无条件接受，自通知承租方时合同终止。合同第七条约定，租赁期间，乙方新建房屋等设施甲方（出租方）一律不承担责任。合同终止时，由乙方自行拆除，甲方不负任何补偿。现因我社区集体旧村改造建设需要，占用拟租赁的房屋、土地。我单位曾多次通知你解除终止租赁合同，腾空房屋土地，但你一直未能履行。为此，依据《合同法》及双方租赁合同约定，现我单位再次书面通知你解除终止双方所签订的《租赁合同》，限你在三日内腾空所租赁使用的房屋、土地，交付给我单位，并同我单位结算租赁费等。逾期，我单位将采取法律手段，由此所造成的一切后果和损失均由你承担。特此通知！通知人：泰安市泰山区岱庙街道灌庄社区居民委员会。二0一六年七月二十八日。”该通知书以EMS邮件邮寄，于2016年7月30日妥投。
涉案土地原为泰安鲁中制药厂地块。1993年12月29日，泰安鲁中制药厂（甲方）与原告岱庙街道灌庄村（乙方）签订《资产转让协议》，泰安鲁中制药厂将东厂区（34.051亩）、35KV变电站区（2.83亩，另含0.36亩出路）及两区域内的房地产等资产产权以2200万元的价值整体转让给了岱庙街道灌庄村，主管机关岱庙街道办事处在合同上盖章鉴证。
2013年6月23日，灌庄居委会（甲方）与泰安永鸿置业有限公司(乙方)签订《灌庄社区旧村改造项目合作开发合同书》，双方就旧村改造相关事宜达成协议，合作项目名称为“锦绣华庭”，地址位于泰安市××河大街以北、××大街两侧，合作范围面积224.92平方米，包括拟改造旧村占地面积181.46亩、原鲁中制药厂土地33.46亩。
自2011年1月1日起，承租人泰安市泰山区华南纸箱厂系以由出租人灌庄居委会扣除该纸箱厂负责人梅绪品工资的方式支付相关租金，共抵扣5年，抵扣完后租金每年仍有1896元缺口，该缺口部分租金（5年共计1896元×5年=9480元）被告华南纸箱厂于2016年6月补足；至此，被告已不再欠原告2016年1月1日之前的租金。另，被告泰安市华南纸箱厂主体性质为个人独资企业，负责人为梅绪品。
本院认为，原、被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。涉案租赁房屋及土地系原泰安鲁中制药厂转让给灌庄居委会（原灌庄村委），原告灌庄村委提起本案诉讼，主体适格。根据双方当事人陈述及被告提交的《灌庄社区旧村改造项目合作开发合同书》，可以认定灌庄居委会拟占用涉案土地进行旧村改造的事实。因双方合同第五条第4项明确约定，租赁期间，如遇国家或集体征用、占用，甲方需提前一个月通知乙方，乙方无条件接受，自通知乙方时合同终止。在原告需占用涉案土地进行旧村改造的情况下，原告有权解除涉案租赁合同。证据证实原告于2013年7月28日向被告发出解除合同通知，并于2016年7月30日送达被告。通知中原告虽仅给予被告三天搬迁期限，但自通知送达被告至本案诉讼，期限已经届满30天，故该通知于送达之日即2016年7月30日发生解除效力。因双方合同已解除，被告泰安市华南纸箱厂有义务腾退涉案房屋及土地，并将其交付于原告；被告梅绪品作为该纸箱厂个人独资企业负责人，应承担共同腾退和交付义务。在合同已解除的情况下，原告在本案中再行要求解除租赁合同，没有事实和法律依据。
关于被告欠付租金的计算。自2016年1月1日至合同解除之日即2016年7月30日，共计212天，租金计算为：年租金15000元÷365天×212天=8712.33元。对该欠付租金，被告泰安市华南纸箱厂应予支付。自2016年7月31起，被告泰安市华南纸箱厂应当向原告支付房屋占用费，房屋占用费按照双方约定的租金标准计算，至房屋腾退之日止。被告梅绪品作为该纸箱厂负责人，对以上欠付租金及房屋占用费应承担共同偿付责任。
综上所述，对原告要求被告腾退涉案房屋及土地并支付相应租金及房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求解除涉案租赁合同的诉讼请求，因双方租赁合同已经解除，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国个人独资企业法》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告泰安市华南纸箱厂、梅绪品于本判决生效之日起十五日内腾退位于泰安市泰山区××办事处××庄社区原泰安鲁中制药厂内的涉案房屋及土地，交付于原告。
二、被告泰安市华南纸箱厂、梅绪品于本判决生效之日起十日内支付给原告泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会房屋租金8712.33元。
三、被告泰安市华南纸箱厂、梅绪品于本判决生效之日起十日内支付给原告泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会房屋占用费，按照每年租金15000元计算，自2016年7月31日起计付至本判决确定的房屋及土地腾退之日止。
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3475元，由原告泰安市泰山区××办事处××庄社区居民委员会负担575元，被告泰安市泰山区华南纸箱厂、梅绪品负担2900元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。
审判员 吴钦亮
二〇一六年十一月三十日
书记员 范士卫