重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）璧法民初字第01470号原告：汤小玲，女，汉族，生于1981年6月6日，住重庆市合川。委托代理人：杨波，男，汉族，生于1979年10月27日，住重庆市璧山区。原告之夫。被告：重庆市瀛嘉房地产有限公司，住所地：重庆市璧山区璧城璧兴路67-1号，统一社会信用代码：91500227778464412N。法定代表人：艾科，总经理。委托代理人：夏天，重庆学苑律师事务所律师。被告：重庆德汇房地产经纪有限公司，住所地：重庆市江北区红石路2号1单元24-9组织机构代码:79588830-5。法定代表人：杨明华,董事长。委托代理人：李路远，重庆金点律师事务所律师。原告汤小玲与被告重庆市瀛嘉房地产有限公司（以下简称瀛嘉公司）、被告重庆德汇房地产经纪有限公司（以下简称德汇公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员徐静适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汤小玲的委托代理人杨波与被告瀛嘉公司的委托代理人夏天、被告德汇公司的法定代表人杨明华、委托代理人李路远到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤小玲向本院提出诉讼请求，请求：1、被告瀛嘉公司立即将位于重庆市璧山县璧城街道永嘉大道瀛嘉天下.凤栖谷3幢2单元6-3号房屋交付给原告；2、被告瀛嘉公司赔偿原告违约损失69300元（自2012年6月17日起至起诉时止，每月按照2100元标准计算房租费用）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告德汇公司于2012年6月17日口头约定，将被告瀛嘉公司委托其销售的位于重庆市璧山县璧城街道永嘉大道瀛嘉天下.凤栖谷3幢2单元6-3号房屋出售给原告，房屋总价449872元，房屋建筑面积为175.68平方米，原告于2012年6月17日将购房款449872元交付给德汇公司，公司出具了收据给原告。但二被告至今未将交易的房屋交付给原告使用，导致原告至今仍租住房屋，每月租金2100元，至今原告已支付租金69300元。被告瀛嘉公司辩称，被告瀛嘉公司与原告未签订任何合同，也没有收取原告任何费用，被告瀛嘉公司对原告没有交房义务。瀛嘉公司曾与天字公司、德汇公司签订包销合同，委托德汇公司对外销售房屋，但在涉案房屋尚未销售时，双方解除了包销委托关系。瀛嘉公司与天字公司、德汇公司解除包销合同关系后，约定将涉案房屋办到天字名下，但前提条件是德汇公司向瀛嘉公司提供已领佣金和促销费的发票，因德汇公司一直没有向瀛嘉公司提供相应的发票，因此该约定条件尚未达成。综上，瀛嘉公司对原告无交房义务，请求驳回原告对瀛嘉公司的诉讼请求。被告德汇公司辩称，原告陈述属实，只是交款时间无法确定，以收据为准。瀛嘉公司与天字公司、德汇公司的补充协议明确了该房屋属于天字公司处置的范畴，但是处理的程序还是按原包销合同约定的销售模式进行销售，也就是以瀛嘉公司的名义进行销售。经审理查明，被告德汇公司向原告汤小玲出具了一张2012年6月17日的收据，该收据载明“今收到汤小玲交来瀛嘉天下.凤栖谷3-2-6-3房款436768元，契税10464元，大修基金2635元，合同印花税5元，合计为449872元”，在收款单位处加盖有被告德汇公司的财务专用章。同日被告德汇公司向原告出具了一份承诺书，载明：“本公司于2012年6月17日出售给汤小玲的坐落于重庆市璧山县璧城街道永嘉大道瀛嘉天下.凤栖谷3幢2单元6-3号的房屋，汤小玲已将相关办证手续提交给本公司。本公司定于付清全部购房款之日交房，并承诺于2012年9月底前将汤小玲所购房屋所有权证手续办理完毕，逾期未办理房产证，本公司则向购房人汤小玲支付惩罚性违约金，以已支付购房款总额为基数，按银行同期贷款利率的4倍给付”。另查明，被告瀛嘉公司系从事房地产开发企业，被告德汇公司系从事房地产营销策划等企业。本案涉案房屋即位于重庆市璧山县璧城街道永嘉大道瀛嘉天下.凤栖谷3幢2单元6-3号房屋系被告瀛嘉公司开发的。2009年4月25日，被告瀛嘉公司（甲方）、德汇公司（乙方）与重庆市天字实业集团有限公司（丙方）（以下简称天字公司）签订《商品房包销合同》，该合同载明，为增进企业的互利合作，实现共赢，被告瀛嘉公司同意天字公司委托被告德汇公司以瀛嘉公司的名义代理销售瀛嘉公司开发建设的抵付天字公司工程款的商品房事宜，经友好协商达成一致意见，订立该合同。该合同还载明了项目概况：房屋名称为川东.赢家天下一期，包销建筑面积33180.05平方米，并载明了行政机关就该项目所作出的行政许可及许可证的编号。委托的范围与内容：“丙方委托乙方销售的商品房建筑面积为33180.05平方米的房产（具体栋号、房号、包销单价详见三方签订的包销价款确认书，以下简称确认书）”。委托方式：1、甲、丙双方同意，将“确认书”确定的川东.赢家天下一期商品房委托乙方包销，乙方接受包销该房产，由丙方按照约定的方式和价格结算支付乙方促销费用及佣金。2、甲、丙双方承诺，本合同签订之后至合同依法终止或解除前，甲、丙双方不得就同“确认书”中明确的任一商品房另行委托任何第三方代理销售，也不得自己销售，否则视为甲、丙双方违约。委托期限：委托期限为本合同签订当日起至全部物业销售完毕止。委托事务的办理：1、乙方以甲方名义与客户签订《重庆市商品房买卖合同》，并收取客户全额房款或收取按揭首付和备足贷款资料的，即视为乙方按照约定完成了代理销售义务，双方即按照约定的方式进行佣金结算。该合同第12条载明“合同的变更与终止、解除。1、本合同未尽事宜，双方可友好协商，另行订立补充协议进行变更或予以明确。2、双方均应全面与适当履行本合同之各项约定，不得单方面终止或解除合同。否则应承担相应的违约责任。3、本合同在甲方与丙方于2009年4月25日签订的《川东.赢家天下二期工程总承包施工合同》生效之日起生效，并随它变更而变更，终止时终止”。等等。三方就包销合同的包销价格、佣金结算、双方的权责、房款支付、违约责任等进行了约定。三方分别在该合同上签名盖章。本案涉案房屋包括在《商品房包销合同》中包销的房屋内，包销价款为348795.07元。2009年4月26日，天字公司（委托方）与被告德汇公司（受托方）签订了《补充协议》，双方就《商品房包销合同》有关事宜进行了补充，其中该协议载明“双方确认包销合同约定的包销商品房系开发商抵付委托方工程款的商品房，由受托方作为一手房对外销售，由委托方与开发商进行结算”。等等。被告瀛嘉公司与被告德汇公司、天字公司签订了《商品房包销合同》及《补充协议》后，被告德汇公司就以被告瀛嘉公司的名义对外销售合同约定销售的房屋。2011年8月1日，被告瀛嘉公司（甲方）、德汇公司（乙方）与天字公司（丙方）签订《协议》，该协议载明：甲、乙、丙三方经友好协商，就丙方承建甲方开发的“川东.赢家天下二期工程”及商品房包销的有关事宜达成如下协议条款：1、丙方自愿放弃与甲方在2009年4月25日已签订的《川东.赢家天下二期工程总承包施工合同》约定的权利义务，双方总承包合同关系就此解除，且双方互不追究违约责任。2、三方于2009年4月25日签订的《商品房包销合同》，现经三方确认已销售商品房159套，根据合同约定结算，甲方尚欠乙方的销售佣金及代理费用共计2546000.97元，乙方同意在剩余29套商品房销售款中抵扣，甲方不再另行支付。3、经三方确认，剩余29套商品房丙方应付甲方包销总价款为12112838.05元。为推动乙方尽快销售尾房，甲方同意支付乙方2000000元用于开展促销活动，此款在丙方应付甲方的包销总价款中扣除，故甲方在扣除此款（2000000元）和销售佣金及代理费用2546000.97元后，丙方应付甲方的最后总价款为7566837.08元；甲方在本协议签订之日起，在丙方剩余商品房包销价款不低于丙方应付甲方结算款的情况下，分批将商品房产权过户手续办至乙方指定的人员或单位名下（办理商品房产权过户资料递交地房局必须在三个月内完成）。4、若丙方自本协议签订之日起三个月内不能支付甲方以上结算款7566837.08元，则甲方在丙方未出售的商品房中以确定的包销价格抵扣，抵扣中出现的差额，以现金找补。剩余未售包销商品房以包销价直接办理到丙方名下。5、因前期丙方在乙方销售过程中做了大量的配合工作，乙方对丙方的补偿由乙、丙双方自行协商，与甲方无关。6、本协议中所表述的包销价格是指三方于2009年4月25日签订的《商品房包销合同》中确认的每套房屋的包销价。等等。被告瀛嘉公司、德汇公司和天字公司分别在该协议上签名捺印。2012年7月23日，被告瀛嘉公司（甲方）、德汇公司（丙方）与天字公司（乙方）签订了《补充协议》，该协议载明：根据甲、乙双方和丙方于2011年8月1日签订的《协议》（下称原协议）第四条的约定，因乙方未能按期支付甲方结算款7801951.69元，现达成如下补充协议：1、乙方同意按原协议第四条约定的原则，由甲方按乙方未出售的包销商品房以原定的包销价格抵扣，抵扣中出现的差额，以现金找补。剩余未售包销商品房以包销价直接办理到丙方名下（审理中被告瀛嘉公司与德汇公司均认可此处的丙方是指天字公司）。2、现根据甲、乙双方于2011年11月3日确定的剩余房源共有25套，其中19套双方确认由甲方自行处置销售的房号为：……。剩余的未售包销商品房共6套，以包销价直接办理到乙方名下，房号为：……，三栋二单元603号（本案涉案房屋）、……。3、双方确定由乙方处理的以上6套房源乙方在10日内向甲方提交办理产权人名单，否则甲方将其产权全部办理至乙方名下。4、甲方为乙方办理产权之前丙方须向甲方提供甲方认可的已领促销费及佣金成本发票，金额14937263.35元。5、甲方为乙方办理完成相关产权手续且乙方在交清办理产权过程中的各项税费后，甲方与乙方现金找补。三方分别在该协议上签名捺印。2016年3月24日，天字公司出具证明，载明：“根据2012年7月23日重庆市瀛嘉房地产有限公司、重庆天字实业集团有限公司、重庆德汇房地产经纪有限公司签订的《补充协议》，重庆天字实业集团有限公司分得的六套房屋以对外销售和抵账的方式处理给以下人员：……；三栋二单元603号，汤小玲，身份证号码51022819810606xxxx；……”。原告汤小玲在审理中口头申请在本案中撤销第二项诉讼请求另行诉讼，即请求“被告瀛嘉公司赔偿原告违约损失69300元（自2012年6月17日起至起诉时止，每月按照2100元标准计算房租费用）”。本院审查认为，原告请求合法，口头裁定予以准许。故本案对原告请求延迟交房的违约损失的诉讼请求不予处理。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的证据即承诺书、收据、《商品房包销合同》、《补充协议》、补充协议，被告瀛嘉公司提交的证据《商品房包销合同》及包销单价确认表、协议、补充协议，被告德汇公司提交的天字公司的情况说明等证据佐证。以上证据经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：原告汤小玲是否与被告瀛嘉公司形成商品房买卖关系。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条的规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。首先，原告汤小玲为支持自己主张的诉讼请求，向本院提交证明其与瀛嘉公司房屋买卖关系成立的基础证据为2012年6月17日被告德汇公司向原告汤小玲出具的一张收据和一份承诺书，收据虽载明了德汇公司收到原告汤小玲交的“瀛嘉天下.凤栖谷3-2-6-3房款436768元，契税10464元，大修基金2635元，合同印花税5元，合计为449872元”，原告未提交房款和契税的支付手段，449872元的房款和契税并非小数，不符合现金交易的交易习惯。其次，被告德汇公司向原告汤小玲出具的收据和承诺书的时间是2012年6月17日。而2012年7月23日，被告德汇公司、瀛嘉公司与天字公司签订的《补充协议》中载明：“……。剩余的未售包销商品房共6套，以包销价直接办理到乙方名下，房号为：……，三栋二单元603号（本案涉案房屋）、……”。该补充协议明确载明了截止2012年7月23日三方签订补充协议时，涉案房屋并未销售。因此，该补充协议与2012年6月17日被告德汇公司向原告汤小玲出具的收据和承诺书相互矛盾，不能形成证据锁链。原告举示的其他证据，也只能证明瀛嘉公司、德汇公司及天字公司三方的销售合同关系，不能证明原告汤小玲与被告瀛嘉公司的商品房买卖合同关系成立。综上，原告汤小玲在本案中所举示的证据，不足以证明其与被告瀛嘉公司之间形成事实上的房屋买卖关系。经本院审判委员会研究决定，对原告的诉讼请求，本院不予支持，应予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告汤小玲在本案中的诉讼请求。案件受理费8992元，减半收取4496元，由原告汤小玲负担。原告预交的4496元。待本判决生效后予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  徐静二〇一七年六月一日书记员  连洪