广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0606民初11322号
原告(反诉被告)：马强，男，1978年3月8日出生，汉族，住广州市天河区。
委托诉讼代理人：张月光，广东粤高律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陈智文，男，1992年5月20日出生，汉族，住福建省仙游县。
被告(反诉原告)：欧军妹，女，1986年2月5日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托诉讼代理人：薛猛飞，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎燕清，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
第三人:佛山市臻豪房地产中介服务有限公司，住所地佛山市顺德区北滘镇碧江长宁路1号商铺之8。
法定代表人：区金锋。
原告马强诉被告陈智文、欧军妹、第三人佛山市臻豪房地产中介服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日受理后，依法由审判员李海龙适用简易程序独任审理。诉讼中，两被告提起反诉，本院合并审理。本案于2017年9月5日公开开庭审理，原告及其委托诉讼代理人张月光，两被告及其委托诉讼代理人薛猛飞到庭参加诉讼，第三人佛山市臻豪房地产中介服务有限公司没有到庭。本案现已审理终结。
原告马强诉称：两被告共同共有位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居二街X座XX号房产一套（以下简称“涉案房产”），其产权登记为：粤（2016）顺德区不动产权第XX号和XX号，2017年3月4日，原告与两被告以及第三人经纪方共同签订了第XX号《房屋买卖合同》，约定两被告以89万元的价格将涉案房产销售给原告，合同签订当日，原告向两被告支付定金5万元，并向第三方支付了中介费，《房屋买卖合同》进一步约定：卖方应在收到定金后15日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，并于15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，但两被告始终未履行上述约定义务，导致原告无法完成房屋过户手续，2017年6月，佛山政府出台了房屋限购政策，使得《房屋买卖合同》暂时难以履行，两被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为了维护我国法律制度，保护原告的合法权益，依据《合同法》及有关规定，特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1.判令两被告继续履行第XXX号《房屋买卖合同》，待时机成熟后协助原告完成房屋过户手续；2.判令两被告承担189000元的违约责任，并承担本案律师费1万元和中介服务费8900元，共计：207900元；3.判令被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告称基于继续将该房屋过户至原告名下的情形难以实现，故变更诉讼请求为解除合同、被告承担按揭费3600元、中介费8900元、律师费10000元、退还定金50000元、违约金89000元合计161500元，诉讼费由被告承担。
被告陈智文、欧军妹答辩称：一、本案的案情经过。被告与原告于2017年3月4日签订房屋买卖合同，原告于2017年3月6日交付定金给被告（见原告提供的转账凭证），被告已于2017年3月6日提供齐全办理银行贷款所需的资料协助买方申请银行按揭，并已于2017年3月21日向房屋所在贷款银行申请提前还贷（见被告提供的证据2《客户回执及注意事项》）。2017年3月23日，原告的《同意购房抵押贷款意向书》出具（见被告提供的证据3《同意购房抵押贷款意向书》），2017年4月24日，被告接到银行提前还款通知，通知在2017年4月24日至4月27日还款，第二天，被告将此情况告知中介（见被告提供的证据4微信记录），让中介通知原告还款赎契。2017年4月26号中介告知被告，要先到公证处办理手续，然后再进行下一步的赎契办理流程。2017年4月27日早上，被告按中介要求，到达广州黄埔公证处。被告以为到公证处配合是赎契的必备流程，所以一开始也并未过问太多细节，在准备签名时，公证处工作人员提醒被告，委托书条款是受委托人可直接销售被告房产，被告才感觉异常。后经询问，才得知需要被告的房产证去公证处进行房产抵押贷款，故被告拒绝签置中介要求签名公证的委托书。后中介及原告多次要求被告配合签署垫资赎契合同，被告为了保障自己的权益，则要求，签订的合同所有需要承担的责任，买方负责，且需要提前预览签订合同。期间，中介说需要被告过去才可以看得到合同。被告坚持必须先看到合同，后中介拿到一个之前客户签订的合同让被告看，被告要求借款的责任必须为买家承担才可以。中介又告知合同不得更改，则又滞后，至2017年6月1日，佛山市限购政策出台，原告在佛山市已无购房资格，本案合同已不能履行。二、被告已按约履行了作为卖方应履行的义务。被告收取原告定金后，已按约提供齐全办理银行贷款所需的资料协助买方申请银行按揭，并已按约向房屋所在贷款银行申请提前还贷，已履行了作为卖方应履行的义务。原告认为被告没有提供齐全办理银行贷款所需的资料协助买方申请银行按揭，没有向房屋所在贷款银行申请提前还贷不当。三、提前还清所欠银行贷款的赎契义务在于原告而不在于被告，原告认为被告没有提前还清所欠银行贷款导致原告无法完成房屋过户手续错误。原告与被告签订《房屋买卖合同》时，被告已明确说明，被告方无资金赎契，需要买方负责赎契，此是经三方确认的，故在中介方提供的格式合同版本的的第二十条特别约定：三方约定的其他事项（对合同条款及附件的修改或补充）：卖方在签约后七天内到房屋所在贷款银行申请还贷，买方自行向银行申请按揭，在银行出具同意贷款书后，且收到银行通知扣款期内，由买方负责赎契，卖方配合办理一切赎契手续。该手写的特别约定实际是对格式合同附件“卖方在15日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日7日内一次性还清所欠银行贷款”的修改。即提前还清所欠银行贷款的赎契义务在于原告而不在于被告。本案房屋买卖合同不能履行是因原告违反合同约定，不及时清还银行欠款赎契所致。四、签署垫资合同、垫资委托书等并非被告的义务。原告既可用自已的钱赎契，也可自己借亲戚朋友的钱赎契，还可自己借银行或第三方借款机构的钱赎契。无论以何种方式赎契，此均是原告的义务，与被告无关。因合同只约定由原告负责赎契，并没约定被告需配合原告共同向第三方借款机构借款垫资赎契。原告要求被告签署垫资合同、垫资委托书，此实际是要求被告与原告共同向第三方借款机构借款提前偿还银行欠款，此实际是要求被告与原告共同借款赎契，此是原告把本不属于被告的义务强加于被告。当被告不同意签订垫资委托书或拖延不愿签订垫资合同时，原告应及时自己想办法筹钱偿还银行欠款赎契，中介也应及时督促原告及时自己想办法筹钱偿还银行欠款赎契。原告因其自身不及时筹钱偿还银行欠款赎契，拖至佛山市限购新政出台，从而致使原告购房资格受限而不能购买涉案房产，由此产生的责任，应由原告承担。垫资赎契本不属于被告的义务，被告帮原告是人情，不帮是道理。被告不同意签订垫资委托书或拖延不愿签订垫资合同，此并无不当。我们不能因被告拖延不愿履行原告强加于被告的义务，而把合同不能履行的责任归责于被告，就好象我们不能因自己拖延借钱给别人，而把别人因此错失生意时机的责任归责于自己一样，毕竟，借钱给别人并不是我们必然的义务。五、被告配合办理一切赎契手续，是指配合申请提前还贷、配合原告还贷，配合原告涂销抵押、配合原告领取房地产权契证等，并不是配合原告共同向第三方借款机构借款还贷。如是原告与被告共同向第三方借款还贷，此就是原、被告共同赎契或原、被告共同借款垫资赎契了。据上，被告（被告）认为，原告起诉无理，请法院依法驳回原告诉求。
被告陈智文、欧军妹依据上述答辩意见提起反诉称：原告不能买入房产是因原告违约没及时偿还银欠款赎契所致，根据合同约定，原告应支付被告物业成交价10%的违约金，并应承担被告因实现债权发生的律师费及赔偿被告中介费。现被告为切实维护自身合法权益，请依法判决：1.解除第XXX号《房屋买卖合同》;2.原告支付被告违约金人民币89000元;3.原告支付被告律师费人民币28000元;4.原告支付被告中介费人民币1万元;5.本诉及反诉费用由原告承担。
针对被告的反诉，原告答辩称：原告已经按照合同约定履行义务，不存在违约事由，不应当承担违约责任，被告不协助原告办理赎契事宜导致合同不能履行，应当承担违约责任；涉案房屋买卖合同第二十条约定的由买方负责赎契，卖方配合办理一切赎契手续，并非由买方出钱赎契，而是由第三方机构垫资赎契，并由原告承担第三方机构的首期费用，即使是由原告出钱赎契，也需要被告配合办理，但被告始终不愿意出面，导致合同目的无法实现。
第三人没有就原告的本诉及被告的反诉陈述意见。
经审理，本院查明如下案件事实：2017年3月4日，原告委托案外人马丙秀代其与两被告在第三人的居间服务下签订了《房屋买卖合同》，约定由原告向被告购买位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑绿茵居二街XX座XX号房，价款为89万元，定金5万元，交易过户手续需于2017年5月31日前完成。因该房屋存在抵押登记，双方遂于合同第二十条三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）约定：“卖方在签约后七天内到该房屋所在贷款银行申请还贷，买方自行向银行申请按揭，在银行出具同意贷款书且收到银行通知扣款期间内，由买方负责赎契，卖方配合办理一切赎契手续。”合同签订后，原告通过案外人马丙秀如期支付了定金5万元，被告也如约向银行提起了提前还贷申请，并配合原告办理银行按揭贷款手续。2017年4月24日被告收到银行提前还款的通知，并告知中介。中介遂协调原告与被告至广州黄埔公证处办理垫资赎契手续，因被告发现虽然原告同意支付垫资手续费，但办理垫资手续需要以被告为借款人，而并非以原告为借款人，且需要被告授予垫资方单独处置涉案房屋的权利，遂不同意办理垫资赎契手续。后双方未能进一步达成协议，引发本案诉讼。
另查明，涉案房屋所在地域房价自双方签订合同后普遍大幅上涨。在双方发生争议之后，被告亦与原告接触协商双方的纠纷。2017年6月27日，被告向原告发送信息，内容为：“合同约定的是您负责赎契，赎契包含了：到银行申请还款—银行扣款—涂销抵押—递件。这流程里面没有涉及垫资的事儿。谁对谁错我也不过多强调，我只是表达一个到了法院自然会有法官去判，到底是谁违约，还是双方违约。我现在主动愿意让步，是不想耗时间，你都不想接受，那我还能怎样呢？”原告答复称：“如果5月份你们有现在这个态度的话，什么事情都不会发生。当我在步步退让，就差跪下来求你们的时候，你想想你们是怎么做的？”被告回复：“如果要追究之前的责任的话，那要聊的话题，估计还可以继续聊半天！你心里也有数。我还是那句话，我诚意满满的。”6月28日，双方又进行了联系。被告向原告发信息称：“最后选择：一、80%（你稳妥获利）二、司法（一起用几年时间上法律课）回复一或者二，其他无须多聊。”原告回复称：“没交律师费之前80%我是接受的。现在我也退一步，最低90%。接受就和解，不接受走法律程序。”后双方又进行了几轮谈判，但最终没有达成最终意见。
再查明，区善编为第三人的员工，负责为本案双方的交易提供居间服务。区善编陈述，在协调双方签订合同时，原告明确表示没有能力直接出资代为涂销涉案房屋的抵押登记，需要第三方出资涂销抵押登记，被告也知情原告需要第三方垫资来涂销抵押登记。区善编亦陈述，其未曾于合同签订时明确告知被告“卖方配合办理一切赎契手续”是需要以被告的名义借款赎契，且原告亦未曾提出由其直接出资赎契。
本院认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。双方因赎契垫资发生纠纷，导致合同未能继续履行。根据《房屋买卖合同》第二十条记载的内容，显然双方约定赎契出资的责任在于原告，即应由原告出资涂销抵押。本案中，原告主张由其支付垫资费用，而由被告作为借款人借款涂销抵押履行合同，则相应的借款风险将由被告承担，明显与双方约定“买方赎契”不符，故被告未配合办理垫资手续，并不构成违约。在纠纷发生后的协商过程中，被告错误理解自身行为，提出向原告支付违约金解决双方纠纷，应认定为一种朴素善意的释放，亦不能就此推定被告已经自认构成违约。恰恰相反，原告未能出资涂销抵押，实则违反了合同的约定，构成违约。虽然被告单方认定支付垫资费用即符合双方的约定，但在双方未对“卖方配合办理一切赎契手续”约定做出进一步明确的情况下，应根据合同“买方负责赎契，卖方配合办理一切赎契手续”的整体约定认定双方的权利义务，即涂销抵押登记赎契的责任仍在于原告，被告只是配合。如上所述，被告未能直接出资或被告未能以其名义借款出资涂销抵押登记赎契，则构成违约。因双方约定应于2017年5月31日前完成过户手续，故该违约行为可认定为属于根本违约。由此，原告请求解除合同，由被告承担违约责任，赔偿损失的诉讼请求，缺乏理据，本院不予支持。而被告请求解除《房屋买卖合同》，较为合理，本院予以支持。但基于合同解除，被告亦应向原告返还已经收到的定金50000元。被告亦反诉由原告承担违约责任，因涉案房屋客观上已经大幅增值，即原告的违约行为，并未导致被告产生损失，故对于被告反诉请求原告承担违约责任，赔偿损失，本院亦不予支持。至于原告主张曾提出直接出资赎契，而被告亦不予配合，因该主张与中介方的陈述相悖，且原告也未能提供有效证据证明，故本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除马强、陈智文、欧军妹于2017年3月4日签订的《房屋买卖合同》;
二、陈智文、欧军妹应于本判决发生法律效力之日起七日内向马强返还购房定金50000元;
三、驳回马强的其他诉讼请求;
四、驳回陈智文、欧军妹的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费减半收取为7340.55元（马强已经预交），由马强负担6840.55元，陈智文、欧军妹负担500元（陈智文、欧军妹应负担部分请迳行支付给马强，法院不作收退）;反诉受理费1420元（陈智文、欧军妹已经预交），由陈智文、欧军妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 李海龙
二〇一七年九月二十二日
书记员 李莹芬