江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终1729号
上诉人（原审被告）：尤作水。
委托诉讼代理人：胡宏，江苏明亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：连云港市新田食品有限公司。
法定代表人：陈艳阳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。
原审被告：蒋文亮。
上诉人尤作水因与被上诉人连云港市新田食品有限公司（以下简称新田食品公司）及原审被告蒋文亮房屋买卖合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6259号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人尤作水上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回新田食品公司的诉讼请求；2、一审和二审诉讼费用由新田食品公司承担。事实与理由：一审法院以涉案房屋所占用土地系划拨土地，转让时未报有批准权的人民政府审批而认定房屋买卖合同无效，属适用法律错误。根据《中华人民共和国房地产管理法》第四十条规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。涉案房屋买卖合同应属有效。划拨土地办理相关审批手续，该规定属管理性规定，而非效力性强制规定，并不导致房屋买卖合同无效。
被上诉人新田食品公司辩称：1、上诉人所称依法成立的合同自成立时生效，系对《中华人民共和国合同法》第四十四条的错误理解。该条第二款规定：法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。房地产管理法明确规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时需要报有批准权的人民政府审批，批准作为一个前置程序，其内容包括但不限于土地出让金，并非上诉人所认为的可以先转让后补交土地使用金。2、涉案转让协议因违反法律强制性规定而无效，房地产是房产和地产的有机结合，二者需是一个整体，物权法和房地产管理法均有类似的规定，所以房屋买卖行为除了要遵守合同法以外，还必须遵守土地管理及房地产方面的法律法规，即判断或认定房屋买卖行为的效力，除了按一般买卖合同的标准来判断或认定以外，还要看是否违反了土地使用权转让方面的法律、法规强制性规定，违反国家关于划拨土地使用权转让的强制性规定，也直接导致房屋买卖合同无效。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告蒋文亮述称，请求法院依法裁决。
新田食品公司向一审法院起诉请求：1、确认蒋文亮、尤作水于2011年4月6日签订的房屋买卖合同无效；2、判令尤作水向新田食品公司返还位于浦南镇浦北村310国道东侧新田食品公司院内西南角二层11间房屋。
一审法院查明事实：蒋文亮系新田食品公司的法定代表人。2009年12月14日，蒋文亮与尤作水签订《转让协议》一份，约定：甲方新田食品公司，乙方尤作水，新田食品公司因借乙方尤作水现金14.5万元，多年未还，多次催要，现今实无偿还能力，双方商定，将新田食品股份有限公司西南楼和土地，抵给尤作水。西南楼拾壹间上下两层。南面以南院南墙体齐，东面以楼东墙体齐，北面以楼北墙体齐，西面以二0四国道，以土地证为准。甲方：以后提供乙方维修房屋、流水方便。甲方债务与乙方没有任何关系。甲方和乙方共同使用一个土地证。如国家集体征用土地，必须由甲乙双方按实有土地、房屋面积共同分享。尤作水、蒋文亮在该转让协议上签字，蒋文亮并在该协议上加盖“连云港市新田食品有限公司”印章。协议签订后，蒋文亮将房屋交付尤作水占有使用至今。2000年12月，蒋文亮出具收条一份，载明：今收到尤作水买房壹拾肆万伍仟元整（145000）付清。
一审诉讼中，蒋文亮、尤作水均陈述转让协议中载明的借款14.5万元属用词不当，当时新田食品公司已不欠尤作水款项，签订转让协议后尤作水另外分两次共向蒋文亮支付购房款14.5万元。蒋文亮陈述收到该14.5万元款项后未给付新田食品公司。
一审法院另查明，涉案的房屋坐落于本市××镇××村××国道东侧，土地使用权人为新田食品公司，土地使用权类型为划拨土地，用途为商服用地，一审诉讼中，新田食品公司提供由东海县浦南镇人民政府盖章的所有权人为新田食品公司的村镇房屋所有权证，蒋文亮、尤作水对此房屋所有权证没有异议。蒋文亮与尤作水签订转让协议后未办理土地使用权的出让手续，也未办理相关证件的变更登记手续。
一审法院认为：蒋文亮系新田食品公司的法定代表人，其持公司印章与尤作水签订房屋转让协议将公司房屋转让给尤作水，并且实际交付房屋收受购房款，其行为应当认定为履行职务行为。根据房地一体原则，出卖人转让房屋给买受人，房屋占用范围内的建设用地使用权一并处分。本案中，涉案房屋所占用的土地系划拨土地，双方转让涉案房屋的《转让协议》同时也是对划拨土地使用权的转让，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。新田食品公司转让房地产给尤作水时，并未经过有批准权的人民政府审批，且至今该划拨土地使用权仍登记在新田食品公司名下。针对未经政府审批而转让的法律后果，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条明确规定，未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让，此规定即属于行政法规的强制性规定，违反此规定的，应当认定合同无效，故双方签订的《转让协议》无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，尤作水应当将位于连云港市海州区浦南镇204国道东侧新田食品公司院内的11间房屋返还给新田食品公司。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，遂判决：一、新田食品公司与尤作水于2009年12月14日签订的《转让协议》无效；二、尤作水于判决生效后三十日内将位于连云港市海州区浦南镇204国道东侧新田食品公司院内的11间房屋返还新田食品公司。
本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
上诉人尤作水在二审期间向本院提交了新田食品公司的工商登记信息一份。证明：2017年7月4日新田食品公司的股东及法定代表人变更情况，由原股东蒋文亮、高传友变更为现股东陈艳阳、黄君梅。现法定代表人为陈艳阳。被上诉人新田食品公司质证意见：对该份证据的三性不予认可，即使公司股权全部转让，也不代表高传友同意2009年蒋文亮和尤作水的转让协议。原审被告蒋文亮质证意见：对该份证据真实性无异议。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条之规定，建筑物及其附属设施转让的，该建筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。又根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，涉案房屋所占用的土地系划拨土地，双方转让涉案房屋的《转让协议》同时也是对划拨土地使用权的转让。新田食品公司与尤作水订立的《转让协议》，形式上仅涉及房屋的转让，但如前所述，房屋占用范围内的建设用地使用权也一并进行了转让，而该转让行为未经有批准权的人民政府批准，违反了法律的强制性规定，应当认定为无效。综上，上诉人尤作水的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3200元，由上诉人尤作水负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 淼
审 判 员 王学明
审 判 员 程 艳
二〇一七年十二月十五日
法官助理 孙宜峰
书 记 员 许伟伟
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。