江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0281民初1928号原告：薛华英，女，1976年9月12日生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人：刘建忠，江苏申越律师事务所律师。被告：徐文贤，男，1969年12月23日生，汉族，住江阴市。原告薛华英与被告徐文贤民间借贷纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法由审判员张年适用简易程序，于2017年3月16日公开开庭进行了审理。原告薛华英到庭参加诉讼。被告徐文贤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。薛华英向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的编号为8128的《房地产借款抵押合同》下的借款展期合同；2、徐文贤立即偿还借款本金110万元并支付利息及违约金92.40万元（以110万元为基数，自2013年7月1日起至2016年12月31日止按年息24%计算），以及110万元自2017年1月1日起至给付之日止按年息24%计算的利息及违约金；3、徐文贤承担薛华英因本案诉讼支出的律师代理费9.80万元；4、薛华英就上述债权对登记在徐文贤名下的座落于江阴市××室的房屋在300万元最高限额内享有优先受偿权；5、本案的诉讼费用由徐文贤承担。事实与理由：2011年1月28日，薛华英与徐文贤签订了编号为8128的房地产借款抵押合同，约定薛华英于2011年2月16日至2014年12月27日期间，向徐文贤提供总额不超过150万元的借款，徐文贤以坐落于江阴市××室的房屋提供抵押担保。2011年1月29日，徐文贤向薛华英借款150万元，并出具了借条，约定了相应的借款利率及逾期违约等情形，同日，薛华英将150万元通过银行转账方式交付徐文贤。双方分别于2011年1月31日、2011年11月30日办理了房屋他项权证，他项权利价值150万元。2012年10月24日，双方将150万元的借款展期至2016年1月28日。2013年1月1日，双方签订特别声明，约定两次办理的抵押权均对2011年1月29日的借款及其产生的债务担保。徐文贤于2011年7月7日偿还了借款本金30万元，于2011年12月13日偿还了10万元。2015年7月12日，双方再次将借款展期至2021年1月28日。2015年12月10日，徐文贤出具声明一份，证明两份抵押权证均包含借款的担保。本次借款徐文贤仅偿还利息至2013年6月，其余部分经她多次催要拒不支付。为维护自身权益诉至法院。被告徐文贤未答辩，也未提供证据。本院经审理认定事实如下：查明一，2011年1月28日，薛华英与徐文贤签订编号为8128的《房地产借款抵押合同》一份，约定如下内容：1、借款金额、期限和利率。薛华英在本合同项下向徐文贤提供不超过人民币150万元的借款；本合同生效后，自2011年1月28日至2014年12月27日的期限内，徐文贤可一次或多次分期向薛华英申请借款（以《借条》为凭），但借款本金总额不超过人民币150万元，月利率为1.78%，利息每月支付一次，本合同记载的借款金额、借款日期、还款日期如与借条不一致时，以借条为准。2、借款期内或借款期限届满5个工作日内，如徐文贤要求展期，经薛华英同意后可以展期。徐文贤应结清前期利息和借款费用。借款期限届满后，徐文贤应归还借款本金及利息。如徐文贤未能按时支付利息，应当承担违约金，违约金以借款本金为基数，每日按银行同期贷款利率四倍计算，同时薛华英有权解除本合同并要求徐文贤立即归还借款本金及利息，双方约定的还款期届满或徐文贤违反本合同其他约定，薛华英提前终止本合同时，徐文贤未能清偿全部借款本金、费用及利息，薛华英有权行使抵押权。3、徐文贤自愿以其位于江阴市××室房屋（产权证号为澄房权证江阴字第××号，建筑面积为181.45平方米）作为借款抵押担保。担保的主金额为150万元，担保的范围为包括自2011年11月28日至2014年12月27日期限内一次或多次借款（以借条为凭证），借款项下的全部本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权的费用（包括但不限于律师代理费、诉讼费、保全费等）。查明二，2011年1月29日，徐文贤向薛华英借款并出具了借条，借条载明:本人徐文贤向薛华英借人民币150万元，借款期限自2011年1月29日至2011年2月28日止，借款月利率为1.78%，利息为27020元，逾期未能归还借款本金及利息，除每日支付约定利息外，还应每日支付违约金（以借款本金为基数，按银行同期贷款利率4倍计算）。同日，薛华英通过银行转账交付徐文贤150万元。2011年1月31日，双方就徐文贤坐落于江阴市××室的房屋至抵押登记部门办理了抵押登记（权证号：澄房他证江阴字第ｆ××号），抵押权人薛华英，房屋所有权人徐文贤，债权数额为150万元。2011年11月29日，双方再次签订抵押设立协议一份，约定：由徐文贤将坐落于江阴市××室房屋（所有权证号为房权证澄字第××号，建筑面积为181.45平方米）的房屋抵押给薛华英，债务履行期限与借款期限相同，担保主债权金额为150万元。2011年11月30日，双方再次就该房屋办理了抵押他项权证，内容与上述他项权证一致。查明三，因借款到期后，徐文贤未能归还借款，2012年10月24日，徐文贤向薛华英提交了《展期申请书》，该申请书载明如下内容：债权人薛华英，抵押人徐文贤向抵押权人薛华英借款人民币150万元，此借款是在2011年1月29日签订的《房地产借款抵押合同》项下的借款（合同编号8128）。借条的借款期限为2011年1月29日至2011年2月28日止，由于企业周转困难，资金不到位等原因，不能按借条原规定的期限内归还，特申请展期60个月，借条的借款期限修订为2011年1月29日至2016年1月28日止，并同意继续用坐落在江阴市××室的房屋作为借款的抵押担保，请予同意。薛华英于同日在该申请书上签字同意。查明四，2013年1月1日，双方签订特别声明一份，载明：徐文贤向薛华英2011年1月29日借款150万元，并办理了房屋他项权证，后双方于2011年11月30日又办理了抵押他项权证，担保范围均包括借款所产生的债务及展期、续借、约定借款期限之前发生的债务。徐文贤于2011年7月7日归还了借款30万元，于2011年12月13日归还了借款10万元。2015年7月12日，徐文贤再次向薛华英提交了《展期申请书》，确定2011年1月29日的借款150万元，申请展期60个月，借条的借款期限修订为2011年1月29日至2021年1月28日。其他内容与前份《展期申请书》一致。薛华英同时签字确认。查明五，2015年12月10日，徐文贤出具展期证明一份，载明：截止2015年12月10日止，徐文贤向薛华英借款本金110万元，因资金周转困难，借款期限延期至2021年1月28日止。并继续用江阴市××室的房产抵押担保，上述两个抵押权证均包含所有借款的担保，包括借款本金110万元。2017年2月7日，薛华英与江苏申越律师事务所签订委托代理合同，约定因薛华英与徐文贤民间借贷纠纷一案，由江苏申越律师事务所指派律师代理本案的诉讼活动。双方约定的代理费为9.80万元。2017年3月13日，江苏申越律师事务所向薛华英开具了价税合计9.80万元的增值税专用发票。上述事实，有薛华英提供的《房地产借款抵押合同》、借条、转账凭证、展期申请书、特别声明、展期证明、抵押他项权证、委托代理合同、增值税专用发票、抵押设立协议及到庭的当事人陈述予以佐证。本院认为：一、薛华英与徐文贤之间的借款合同关系，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。徐文贤未按约支付利息，薛华英有权按照合同约定终止借款展期、解除双方的借款合同，并要求徐文贤立即偿还借款本金并承担相应的利息及违约金。故对于薛华英请求解除双方签订的《房地产借款抵押合同》下的借款展期合同的诉讼请求，本院依法予以支持。二、徐文贤结欠薛华英借款本金110万元的事实，有特别声明、展期证明及到庭的当事人的当庭陈述在卷予以佐证，本院依法予以确认，徐文贤对上述欠款应承担偿还之责，并按照约定承担相应的利息及违约金。对于薛华英要求徐文贤立即偿还借款本金110万元并支付相应利息及违约金的诉讼请求，符合法律规定，本院亦依法予以支持。三、本案中，双方在合同中明确约定由徐文贤承担薛华英因诉讼发生的诉讼代理费损失，故对于薛华英主张徐文贤承担的其9.80万元的律师代理费的诉讼请求，本院亦予以支持。双方对所涉借款签订了抵押合同，该合同合法有效。徐文贤以江阴市××室的房屋在300万元范围内作抵押担保，并依法进行了登记，抵押权依法成立。故薛华英就上述债权对徐文贤坐落于江阴市××室的房屋在300万元的范围内享有优先受偿权（按顺序）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百零九条、第二百一十一条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第四十六条，《最高人民法院》第二十六条、第二十九条、第三十条之规定，判决如下：一、解除薛华英与徐文贤签订的编号为8128的《房地产借款抵押合同》下的借款展期合同。二、徐文贤应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还薛华英借款110万元并支付利息及违约金（110万元自2013年7月1日起至2016年12月31日止按年利率24%计算为92.40万元，110万元自2017年1月1日起至实际给付之日止按年利率24%计算）。三、徐文贤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付薛华英因本案诉讼支出的律师代理费9.80万元。四、薛华英就上述债权对徐文贤坐落于江阴市西横街51号2幢205室的房屋在300万元的范围内享有优先受偿权（按顺序）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取11888元（薛华英已预交），由徐文贤负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付薛华英。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员 张 年二〇一七年三月三十日书记员 徐梦茜本案援引法律条款《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第二百零九条借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。贷款人同意的，可以展期。第二百一十一条自然人之间的借款合同对支付利息没有约定或者约定不明确的，视为不支付利息。自然人之间的借款合同约定支付利息的，借款的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国担保法》第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第三十条出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。