重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0108民初8527号
原告重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1＃，统一社会信用代码915001036889498542。
法定代表人薛德岗，总经理。
委托代理人赵祥（特别授权），男，汉族，1976年10月21日出生，住重庆市南岸区。
委托代理人尹强斌（特别授权），男，1970年2月26日生，汉族，住重庆市荣昌区昌洲大道。
被告钟长征，男，1965年2月9日生，汉族，住重庆市南岸区丹景路*号。
原告重庆龙升物业管理有限公司（以下简称“龙升物业公司”）诉被告钟长征物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法由审判员张敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙升物业公司的委托代理人尹强斌到庭参加了诉讼，被告钟长征经本院传票传唤期限届满未到庭应诉，本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告龙升物业公司诉称：2012年4月1日，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对“南岸区金色家园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告身为南岸区丹景路6号金色家园某号房业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。故原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即支付从2012年5月至2016年11月10日拖欠的物管费6856.9元、公摊费35元；并从2012年5月1日起，以当前差欠的物管费为基数，按同期银行贷款利率计算滞纳金至2016年11月10日止；2、诉讼费由被告承担。
被告钟长征未到庭应诉，亦未提交答辩意见。
经审理查明：2012年，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案原告，就重庆市南岸区丹景路6号金色家园小区的物业服务签订了物业管理委托服务合同。该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位之用电、用水所产生的水费、电费，二次发电所耗柴油费用等，按照国家及政府相关规定，该部分费用由小区业主每月据实分摊，并按月公布水、电公摊账目；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司续签了该合同，合同期限从2015年4月1日至2018年3月31日。2016年11月10日，原告撤出金色家园小区。
另查明，重庆市物价局2011年1月28日作出的关于确定丰源丽景等物业服务收费标准的通知中载明：金色家园物业公共服务收费标准为试行标准，其中物业服务费0.5元、维修养护费0.3元，住宅共同服务费合计0.85元；试行标准在试行期间，应下浮30%收费。下浮的30%由建设单位承担。待相关设备设施等完善后，物业服务企业应及时申报物业服务正式收费标准；物业服务企业可根据实际情况选择一种方式收取电梯费：电梯费月票价格：按层计算：张/人+10元（第三层）+0.3元×（N-3）。按人计算：常住人口每人每月10元。原告入住金色家园小区后，一直按建筑面积0.9元/月收取物业管理费，该费用包含电梯费，同时按7元/月的标准收取水电公摊费。
另查明，2017年7月12日，重庆市南岸区花园路桀骜海峡路社区居民委员会出具《居住证明》，证实被告钟长征现居住在金色家园小区某号房屋。根据《重庆市房产面积测算报告书》对涉案B栋房屋的测算，涉案房屋建筑面积140.22平方米。2012年5月后，被告未向原告支付物业管理费。2016年12月7日，被告向原告支付了2016年7月至11月的水电公摊费及代交水费。
上述事实，有物业管理委托服务合同、居住证明、《重庆市房产面积测算报告书》、资质证书、催费通知单、照片打印件、物价局文件、快递回执及原告陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。
本院认为，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业管理委托服务合同，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。原告按约向涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案房屋的实际使用人，应按约履行交纳物业服务费的义务。原告主张物业管理费按照建筑面积0.9元/平方米/月的标准计算，该标准标准中包含了电梯费，并未违反重庆市物价局核定的收费标准，与原告提供的物业服务相当，本院予以支持。原告主张水电公摊费未据实分摊，实际是按照定额7元/月收取，本院认为，小区公共部位的用水用电的确会产生相关费用，原告主张7元/月未超过法律规定和双方约定，本院予以支持。本案审理过程中，被告未到庭应诉，亦无举示证据证明其已经缴纳相关费用或存在无需缴纳物业管理费的法定事宜，故对原告要求被告立即支付2012年5月1日至2016年11月10日期间差欠物业管理费6856.9元的诉讼请求，本院据实主张为6856.8（140.22平方米×0.9元/平方米/月×54月+140.2平方米×0.9元/平方米/月÷3）元，对超额部分不予支持。关于水电公摊费，原告举示的被告在2016年12月7日的缴费收据可以证明，水电公摊费和代收水电费均是同时缴纳，同时证明被告已经将原告撤场前最后五个月的公摊费缴清，现原告并未主张被告差欠代收的水费，而主张被告单独差欠35元的公摊费无相关证据证实，也不符合常理，故本院对该笔费用不予支持。
关于滞纳金。被告未按照合同约定缴纳相关费用已经构成违约，原告有权要求被告支付违约金。原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业服务合同中约定的违约金标准过高，现原告自愿调整为按照银行同期贷款利率计算不违反法律规定，本院予以支持。物业服务合同约定的业主缴费期限为每月1-25日，故对滞纳金，本院支持为被告从2012年5月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2016年11月10日止。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告钟长征于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司从2015年5月1日至2016年11月10日的物业管理费6856.8元；并从2012年5月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2016年11月10日止。
二、驳回原告重庆龙升物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取25元，由被告钟长征负担。（该款原告已预交，被告应负担部分连同上述款项直付原告）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 张敏
二〇一七年八月二十二日
书记员 刘春