黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终7715号
上诉人（一审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街10号。
负责人：刘世汉，总经理。
委托诉讼代理人：姜晓宇，黑龙江弘博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：庄伟，女，1970年9月4日出生，汉族，该公司法务人员，住哈�滨市南岗区。
被上诉人（一审原告）：朱宁，男，1991年4月22日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。
委托诉讼代理人：孙德仁，黑龙江建文律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区电缆街116号1栋。
法定代表人：张日红，董事长。
委托诉讼代理人：高鹏，男，1985年7月9日出生，汉族，该公司法务人员，住哈尔滨市南岗区。
上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城公司）因与被上诉人朱宁、黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司（以下简称圣基伟业房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗人民法院（2017）黑0103民初8481号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭，�庭进行了审理。长城公司的委托诉讼代理人姜晓宇、庄伟，朱宁的委托诉讼代理人孙德仁，圣基伟业房地产公司的委托诉讼代理人高鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
长城公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回朱宁对长城公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决认为长城公司对涉案房产的抵押权已经消灭的事实缺乏法律依据。一、2013年8月长城公司从建设银行动力支行收购了圣基伟业房地产公司标的额1.49亿元的债权，该公司向长城公司提供489套房产的抵押，因该公司实际经营困难没有能力清偿对长城公司所负的贷款本金及利息，后经双方协商后，长城公司同意在圣基伟业房地产公司将办理的抵押房屋回款优先清偿对长城公司所欠贷款及本金的前提下，向哈尔滨住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，将长城公司抵押权所涉由圣基伟业房地产公司开发的489套房产性质变更为“抵押可售”，之后圣基伟业房地产公司将所有“抵押可售”房产售出，但至今未对长城公司的贷款进行清偿。二、一审判决确认了长城公司涉案抵押合同和他项权利证书的效力，说明长城公司行使抵押权的凭证是合法有效的，在未被依法注销或被依法撤销、消灭之前，抵押权是合法有效的，作为抵押权人应依法享有抵押物权。而一审判决仅以长城公司向哈尔滨住房保障和房产管理局的发函和涉案房产已经全部销售为由，就认定长城公司对于涉案房产的抵押权已经消灭的判决错误。而且长城公司所出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》的对象是哈尔滨市哈尔滨住房保障和房产管理局，而非圣基伟业房地产公司，该函�内容并未体现长城公司放弃抵押权的意思表示，只是说明抵押房产在抵押期间可以出售，但是销售回款应偿还长城公司的贷款，而圣基伟业房地产公司将相关房产销售后并未履行对长城公司所欠地阿卡本金及利息的清偿义务，故长城公司的相关抵押权并未消灭。
朱宁辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。一审判决认定抵押权人同意抵押人销售抵押房产的情况下，抵押权人的抵押权消灭。
圣基伟业房地产公司辩称，一审判决案件事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，圣基伟业房地产公司承认跟长城公司有债权债务关系，但因实际运营困难，无法清偿债务，如果经营状况好转，肯定会偿还债务。
朱宁向一审法院起诉请求：一、圣基伟业房地产公司履行合同义务，办理权�登记备案，协助办理产权登记；二、确认长城公司丧失抵押权，圣基伟业房地产公司和长城公司办理解除抵押登记手续；圣基伟业房地产公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实:2014年6月17日，朱宁与圣基伟业房地产公司签订《商品房买卖合同书》，朱宁从圣基伟业房地产公司购买其开发的位于哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××室的房屋，房屋价款395,280元。合同第15条关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由圣基伟业房地产公司提供的资料到产权登记机关备案…”2014年8月26日朱宁办理进户手续。另，2013年，圣基伟业房地产公司将包括朱宁在内的489套房产抵押给长城公司。2013年9月29日，长城公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函称：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司以壹品新境项目的489套，建筑面积49739.65平方米房屋在我单位办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经我单位研究，同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司在我单位办理抵押登记的489套房屋在贵局办理抵押可售的手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。一审法院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱宁与圣基伟业房地产公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。朱宁已按照合同约定履行了支付全部购房款的义务，圣基伟业房地产公司理应按照合同约定在规定的期限内协助朱宁办理房屋权属证书，故对朱宁要求圣基伟业房地产公司办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。关于长城公司同意圣基伟业房地产公司销售抵押房产的情况下，能否认定抵押权消灭。结合物权法相关法律规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存，可以认定抵押物的交换价值实现之日即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。本案中，长城公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局发函，同意转让抵押物，应视为放弃抵押权，此时长城公司对于抵押房屋已不再享有抵押权，其只能对买受人支付的购房款行使价金代位权，而不能再追及物上抵押权。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条《中华人民共和国物权法》第一百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、圣基伟业房地产公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供资料到产权登记机关备案，协助朱宁办�哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××室的房屋的权属登记；二、圣基伟业房地产公司、长城公司协助办理哈尔滨市××新区××与××路交叉口××单元××室的房屋解除抵押手续。案件受理费100元，由圣基伟业房地产公司负担。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。本院对一审判决认定的事实予以确认。二审另查明，朱宁与圣基伟业房地产公司签订《商品房买卖合同书》后，向圣基伟业房地产公司支付了购房价款395,280元。长城公司为哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》时，长城公司与圣基伟业房地产公司口头约定销售回款必须用于偿还欠长城公司的贷款。在庭审中圣基伟业房地产公司称已将489套房屋全部销售，长城公司称圣基伟业房地产公司售房后只偿还长城公司�分本息。
本院认为，二审中双方当事人争议的焦点是在长城公司同意圣基伟业房地产公司销售抵押房产的情况下，长城公司享有的抵押权是否消灭。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存”，该条规定确立了“抵押财产须经抵押权人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。本案中，长城公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业房地产公司销售抵押房屋，同时约定了由圣基伟业房地产公司将销售回款用于偿还贷款，系双方在债务履行期限届满后对抵押物的处分行为，长城公司的抵押权不再及于抵押物，而是相当于对抵押物拍卖、变卖后所得价款享有了优先受偿权。圣基伟业房地产公司应将所得售房款偿付长城公司，长城公司也有权要求圣基伟业房地产公司以此偿还借款。在实际履行中圣基伟业房地产公司未将全部销售抵押物回款偿还给长城公司，不可归责于房屋买受人，房屋买受人朱宁不能在支付房屋对价款之后再以该房屋承担抵押责任，长城公司因其作出同意转让的意思表示后不再对案涉房屋享有抵押权。
综上，长城公司上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。
本判决�终审判决。
审判长 侯芳芳
审判员 唐新元
审判员 孔德林
二〇一七年十二月二十五日
书记员 胡恬田