文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0605民初18535号原告：深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所佛山市南海区桂城街道半岛路11号紫兰苑1座一至三层（仅作办公用途），统一社会信用代码91440605559164292R。负责人：严雄波。委托诉讼代理人：黄贤纯，是原告员工。委托诉讼代理人：陈观群，是原告员工。被告：黄伟常，男，汉族，1982年6月15日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：丁海英，是本案被告之一。被告：丁海英，女，汉族，1983年4月2日出生，住广东省佛山市南海区。原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司（以下简称“万科公司”）与被告黄伟常、丁海英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月27日立案后，依法适用小额诉讼程序于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄贤纯、陈观群，被告黄伟常、丁海英均到庭参加了诉讼。诉讼过程中，当事人申请庭外和解，本院予以准许。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2013年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费6843.4元（156.96平方米×2.18元/平方米×20个月=6843.4元）及对应的违约金3751.89元，2015年2月1日至2016年6月30日期间的公摊电费529.48元及对应违约金83.99元，合计11208.76元（其中违约金暂计至2016年6月30日）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2011年8月9日，被告黄伟常、丁海英向佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称“万科房地产公司”）购买了金域蓝湾灏景湾××房。万科房地产公司于2012年12月20日向两被告发放了商品房交付使用通知书，要求其按照商品房买卖合同的约定到金域蓝湾物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”以及《万科金域蓝湾前期物业管理服务协议》第三条第一款、第四款、第五款约定，被告应按住宅2.18元／平方米／月的标准于每月15日向原告交纳物业服务费；并应自万科房地产公司交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金；物业服务资金每2个月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15天前向乙方交纳上月与本月的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金。被告无故拖欠案涉物业费及公摊费，经原告多次催讨未果。两被告辩称：一、案涉房屋的出卖人万科房地产公司自《商品房买卖合同》约定的交付期限起至2014年5月6日，始终未向两被告适当履行交付商品房的义务，致使两被告到2014年5月7日才办理完结开发商指定的收楼手续，但达到双方签订的《万科金域蓝湾前期物业服务协议》第1页第5点中“房屋交付使用”的时间为2014年8月31日，因此两被告不应承担2013年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费以及相应违约金。两被告于2011年8月9日向万科房地产公司购买案涉房屋。到楼盘通知收楼时，两被告多次要求万科房地产公司的工作人员进行放水测试，看是否存在漏水问题，当时万科房地产公司的工作人员只作登记，但一直没有通知两被告何时进行测试，期间两被告有催促万科房地产公司履行义务。直到2013年底，在两被告强烈要求下，万科房地产公司的工作人员进行了放水测试，期间发现两个阳台均有漏水现象，两被告当即要求万科房地产公司做好防水处理，但万科房地产公司的工作人员要求原告先办收楼手续，然后再补漏，两被告应其要求于2014年5月7日办理收楼手续，但万科房地产公司到了2014年8月底才进行防水处理，工程完成后经测试已无漏水现象。综上，2013年1月1日至2014年8月31日期间的物业费、公摊电费、违约金不应由两被告承担。此外，办理收楼手续当日，被告丁海英与原告签订了《委托银行代收款协议书》，被告丁海英在该协议上明确书写了“因房屋质量问题漏水，导致2014年5月7日才收楼，故2013年l月1日至2014年4月物业费拒交”，原告在签字盖章时并未就该问题提出任何异议，应视为同意该约定，其中包括被告丁海英提出拒交2013年1月1日至2014年4月期间物业管理费的内容。二、根据《物业管理条例》第四十二条规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”；《广东省物业管理条例》第四十一条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”。以上条例均明确规定，买受人支付物业服务费用的时间界点，应当是在开发商将房屋实际交付予买受人后。因此，物业费的收取，应当是从出卖人万科房地产公司实际交付房屋之日起算。原告在万科房地产公司未交付房屋的情况下向两被告收取物业服务管理费用，其行为明显缺乏事实和法律依据的。三、原告主张两被告支付从2013年1月1日至2014年8月31日期间的物业服务费及违约金已超诉讼时效，依法应予驳回。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。原告就两被告的答辩意见回应如下：商品房买卖合同约定的交楼时间为2012年12月30日，有竣工验收备案表为证，开发商已在此前通知被告收楼，开发商通知收楼的情况及被告最初验收房子的材料原告于庭后5日内提交。被告所购房屋是毛坯房，具体交房时原告有协助被告办理水电交付手续，具体陪同验房的是万科返修办的工作人员。被告称发现阳台有漏水情况，但商品房买卖合同第3页装饰设备标准第8条，并未明确约定阳台必须做防水，其也签名确认了，被告主张房屋质量存在问题而延迟缴纳物业费并不合理，应当按照交楼时间交纳物业管理费和公摊电费。若业主对房屋质量有疑问，可向开发商申诉。当事人围绕诉讼请求依法举证，本院组织双方进行质证。本院经审查认为，对各方均无异议的举证本院予以确认并附卷佐证，对有异议的举证及本案事实认定如下：2010年8月26日，万科房地产公司（甲方）与原告（乙方）签订《万科金域蓝湾前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾提供前期物业服务。其后，原告依约进驻案涉小区并提供物业管理服务至今；期间，原告向业主公示了公共水电分摊管理办法。2011年4月11日，佛山市南海区发展规划和统计局作出《关于金域蓝湾项目物业管理服务收费问题的复函》[南发改价（2011）20号]，同意原告对金域蓝湾项目的高层电梯住宅的物业服务收费标准以建筑面积计2.18元/平方米/月（不含水电分摊）。2011年8月9日，被告黄伟常、丁海英（买受人）与万科房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于佛山市南海区桂城街道半岛路11号金域蓝湾灏景湾××房，买受人须在订立本买卖合同的同时完成订立《临时管理规约》，并同意在业主大会聘任物业服务机构之前，由原告提供物业服务，买受人须接受并遵守出卖人与原告签订的《前期物业服务合同》，并于本买卖合同签订的同时与原告完成签订《前期物业服务协议》。出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格及办理竣工验收备案的商品房交付予买受人使用，除遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起15日内告知买受人，且双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。同日，两被告（甲方）与原告（乙方）签订《万科金域蓝湾前期物业服务协议》，约定：甲方签订本协议表示认同万科房地产公司委托万科公司对万科金域蓝湾小区进行物业管理服务；本物业管理区域物业服务收费实行薪酬制，业主应按其拥有物业的建筑面积，住宅（带电梯）按2.18元/月/平方米（不包含公共水电分摊费用，小区公共水电费费用按实分摊）的标准交纳物业服务费。业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金，每两月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前向乙方交纳上月和本月的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五支付违约金；乙方如果接受供水、供电、燃气等专业单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于偶数月的15日前向乙方交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五计收违约金。该合同明确约定“房屋交付使用”——指业主收到书面入伙通知并办理完结开发商指定的相应手续，业主收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。2012年11月6日，案涉房产经佛山市南海区房地产测绘中心测绘，确认建筑面积为156.96平方米。2012年12月，案涉房产所在的金域蓝湾灏景湾2座办理了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案。当月，原告通过快递邮寄交付使用通知书,告知两被告于当月30日办理房屋交付使用手续。2014年3月，原告委托广东洋康律师事务所向两被告发出催缴2013年1月至2014年2月物业费用的律师函。2014年5月7日，原告与被告丁海英的委托人即其亲属签订《委托银行代收款协议书》，约定丁海英提供名下44×××96的银行账户，作为其向原告支付物业服务费、维修资金、代收的水电费的指定账户，……协议签订后，从2014年5月1日起正式从银行托收，在此之前的各项费用以现金或支票支付。丁海英的委托人在协议书的空白处备注了“因房屋质量问题漏水，导致2014年5月7日才收楼，故2013年1月至2014年4月的管理费拒交”。2014年11月17日，两被告的亲属向原告交纳了2014年9月至11月的物业管理费，原告出具的收据中备注“业主因房屋质量问题拒绝交纳2014年9月之前的物业管理费”。2017年3月16日，原告向两被告发送短信，催缴2013年1月至2016年6月的物业管理费、公共水电分摊费以及违约金。2017年11月27日，原告提起本案诉讼，主张相关权利。庭审中,原告称其并不同意两被告减免案涉物业管理费和公摊费用,并称曾就上述欠费通过当面、邮寄律师函、电话、短信及微信等方式对被告进行持续追讨。两被告确认曾收到律师函，并多次与原告主管及工作人员进行沟通。原告主张两被告支付2013年1月至2014年8月期间的物业管理费，并举证了《公共电费分摊明细表》和《欠费明细》，主张两被告向其支付2014年8月起部分时段的公摊费用，两被告虽对材料的真实性无异议，但经审核，《欠费明细》中2014年8月至2015年3月期间的各项分摊费用以及2015年8月至11月期间“公共电费分摊”以外的其他分摊费用均能与《公共电费分摊明细表》对应或少于该表所载金额（其中2014年8月至9月期间的“小区园林照明电费分摊”和“生活水泵电费分摊”均少于《公共电费分摊明细表》所载金额），本院确认《欠费明细》所载欠费金额。另《欠费明细》中2015年8月至11月期间的“公共电费分摊”一项多于《公共电费分摊明细表》所载金额10.59元，本院以10.59元为准。此外，本案原、被告基于案涉房屋签订了物业服务合同，因此在原告未能举证两被告在案涉小区拥有车位及车位具体情况、双方就车位另行签订物业服务合同之下，本院对原告针对车位主张的物业服务费及分摊电费均不作审查处理。综上，本院确认两被告尚欠原告的公共电费分难如下表所示:计费区间公摊费用园林照明生活水泵走廊楼梯灯电梯公共电费小计2014年8月至2014年9月1.4923.213.0930.3268.12014年10月至2014年11月0.5515.6111.6625.553.322014年12月至2015年1月0.6316.0813.2226.5656.492015年2月至2015年3月0.5818.741526.747.6568.712015年8月至2015年11月4.7929.1221.9156.4510.59122.86合计369.46本院认为：原、被告签订的《万科金域蓝湾前期物业服务协议》符合平等自愿、协商一致的原则，意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据上述协议的约定，原告应自交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务资金。两被告尚欠原告2013年1月至2014年8月合计20个月的物业服务费6843.46元（2.18元/平方米/月×156.96平方米×20个月=6843.46元）和上述表格所示计费区间的公摊费用共计369.46元,其中原告仅主张物业服务费6843.4元，属于其处分自身权益的行为,本院予以准照。两被告以案涉房屋存在质量问题导致其未在交付使用通知书约定的日期收楼为由拒交案涉物业管理费和公摊费用。本院经审核认为，该项抗辩意见理据不足：案涉房屋是否存在质量问题、被告于何时实际收楼，涉及被告与万科房地产公司之间的房屋买卖合同关系，此与原、被告之间的物业服务合同关系并非同一法律关系，被告若认为万科房地产公司在履行上述房屋买卖合同过程中有违约，导致其向原告缴纳案涉物业服务费及公摊费用而受到损失，可就其损失向万科房地产公司主张权利。两被告举证的《委托银行代收款协议书》和2014年11月17日收据所载的相关内容，有提及两被告拒交费用的行为，但未能体现原告明确表示同意减免二人相应的费用，反而有体现原告有向两被告追讨相关费用而遭拒，故本院对两被告以此称双方已协商免交案涉物业服务费和公摊费用的辩解不予采纳。此外，两被告主张原告的诉请超法定诉讼时效，本院经审核认为，目前现有证据显示原告就案涉欠款对两被告有进行过持续追款，故原告诉讼尚未超诉讼时效，本院对两被告该项辩解亦不予采纳。最后，原告主张被告支付迟延交费的违约金，鉴于两被告的欠费事出有因，从公平合理的角度考虑，本院对原告的相关诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄伟常、丁海英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2013年1月至2014年8月期间的物业服务费6843.4元。二、被告黄伟常、丁海英应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司支付2014年8月至2015年3月、2015年8月至11月期间的公共分摊电费369.46元。三、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，受理费40.11元（原告已预交），由原告负担14.11元,由两被告负担26元，两被告负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员  张焕然二〇一八年三月二日书记员  张鹏伟