河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫14民终3936号
上诉人（原审原告）孙照芳，女，1966年10月13日出生，汉族，住河南省商丘市。
上诉人（原审原告）孙付存，男，1964年3月10日出生，汉族，住河南省商丘市。
二上诉人委托代理人王兆光，河南宇言律师事务所律师。
上诉人（原审被告）河南同亿置业有限公司。住所地：河南省商丘市睢阳北路**号。统一社会信用代码9141140058288276X2。
法定代表人孙明智，该公司董事长。
委托代理人葛磊，上海市光大律师事务所商丘分所律师。
委托代理人蔡金立，上海市光大律师事务所商丘分所律师。
被上诉人（原审被告）郭宗领，男，1978年4月26日出生，汉族，住河南省柘城县。
被上诉人（原审被告）刘保香，男，1966年5月16日出生，汉族，住河南省民权县。
上诉人孙照芳、孙付存，上诉人河南同亿置业有限公司（以下简称同亿公司）因与被上诉人郭宗领、刘保香商品房预售合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2017）豫1402民初703号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人孙付存及上诉人孙照芳、孙付存共同委托代理人王兆光，上诉人同亿公司的委托代理人葛磊，被上诉人郭宗领、刘保香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
孙照芳、孙付存上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判。事实和理由：一、一审认定事实错误。同亿公司与孙照芳签订商品房预售合同后，为孙照芳出具加盖同亿公司印章的收据，金额为1326000元，收款方式为郭宗领所欠白玉建债务，抵8区C座023号商铺。可以证明同亿公司收到购房款1326000元，收到方式不是现金而是抵债。因此，应以1326000元作为判决依据。二、孙照芳、孙付存购房款支付情况是，2016年4月12日付给白玉建、韩秀香（白玉建之妻）定金250000元，4月23日汇付白玉建400000元，5月17日银行取现付给白玉建、韩秀香现金60000元，白玉建、韩秀香将8区C座023号商铺收据交付，12月5日白玉建出具710000元总收据，剩余616000元孙照芳、孙付存给白玉建打了欠条。三、从白玉建与郭宗领和同亿公司之间的经济纠纷证据可以看出郭宗领实际抵债房款不只是710000元。郭宗领给白玉建出具借条显示其欠白玉建1000000元借款，利息月息1.5分，借款时间2015年11月2日，计算至2016年4月23日本息共计1085500元。孙照芳购房价格为1326000元，同亿公司、郭宗领、白玉建三方抵债后，孙照芳、孙付存暂时支付白玉建710000元，剩余房款给白玉建出具有欠条并写有1份房屋买卖协议作为抵押。郭宗领、刘保香、孙明智签订的退股附加协议内容也能证明同亿公司是按照该协议约定为孙照芳办理的购房手续，出具的房款收据。四、同亿公司一房二卖应承担购房款1326000元一倍的赔偿责任。同亿公司2016年4月23日将白云世贸商城8区C座023号商铺出售给孙照芳，2016年9月23日又出售给韩小放，其行为明显违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。
同亿公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回孙照芳、孙付存的诉讼请求。事实和理由：一、同亿公司从未与孙照芳签订过白云世贸商城8区C座023号商铺预购协议书，该协议书为无效合同。一审孙照芳、孙付存提交2016年4月6日、4月19日预购协议书2份。4月6日预购协议书显示买受人由蒋涛改为孙照芳，付款方式是一次性付款，但分期付款栏又添加有“此房款由郭宗领所欠白玉建借款冲抵（多退少补）作抵押”，协议落款买受人栏蒋涛名字被化掉换成孙照芳名字，并有“郭宗领代签”字样，协议书付款方式前后矛盾，郭宗领已于2015年8月7日从同亿公司退股，无权代表公司。本案也无证据证明蒋涛同意将该商铺转让给孙照芳。且按照退股附加协议约定，预购协议书也无孙明智签字认可。因此，该协议不具有合同效力。一审判决认定4月19日预购协议书有效，但该协议标的物没有变，仍需审查是否符合退股附加协议的约定，该协议既不是同亿公司与孙照芳签订，也没有孙明智签字认可，同样不具有合法效力。退一步讲，该协议中孙照芳选择的付款方式是一次性付款，但孙照芳至今没有向同亿公司付款。二、孙照芳、孙付存无权请求同亿公司返还购房款并赔偿损失。孙照芳与白玉建2016年4月23日签订的房屋买卖协议标的物也是白云世贸商城8区C座023号商铺，协议第二项约定“白玉建必须保证该房产没有任何经济纠纷，如有经济纠纷与孙照芳无关，由白玉建负责解决。”白玉建2016年12月5日给孙照芳出具的收据显示收取该商铺房款710000元。上述事实证明孙照芳将购房款交给了白玉建，现出现纠纷，孙照芳只能要求白玉建退款并赔偿损失。三、2015年8月7日同亿公司原股东陈新字、刘保香、郭宗领与孙明智、孙涛和同亿公司签订退股协议，郭宗领已不具有同亿公司股东身份。退股协议用于担保的资产是白云世贸商城2区的商铺，不是7区、8区的商铺。由于郭宗领未在退股附加协议上签字，郭宗领无权对7区、8区商铺进行处置。一审判决片面理解退股协议错误。四、孙照芳、孙付存提交的预购协议书及收据是同亿公司原股东刘保香保管的空白合同和空白收据。刘保香是退股附加协议约定的合同保管员，同亿公司共将400份盖有公司印章的预购协议书和5本共125份空白专用票据交给刘保香保管。五、同亿公司不存在一房二卖的情况。2016年9月为加快白云世贸商城7区、8区商铺的销售，也为尽快用售房款支付原股东的股本金，同亿公司经与原股东研究同意并签字，决定采用由相关商会负责团购的方式进行销售，所出售的商铺纳入负责团购商会人员的业绩，以便结算售房佣金。为落实原股东对7区、8区商铺卖出情况，同亿公司法定代表人孙明智多次与保管空白合同和收据的刘保香电话、短信联系，刘保香均予以否认。在此前提下，负责团购的人员于2016年9月23日将8区C座023号商铺预售给了韩小放，不存在一房二卖的事实。六、同亿公司不具有一房二卖的故意。一房二卖的后果，必须由行为人主观故意构成。本案8区C座023号商铺虽客观上形成了一房二卖的后果，但造成该后果的责任不应由同亿公司承担。同亿公司既没有卖给孙照芳的事实，也未收取孙照芳的购房款，更没有在明知023号商铺已卖出情况下再次卖给他人的主观故意。
孙照芳、孙付存对同亿公司的上诉请求及理由辩称，同己方上诉状内容。
同亿公司对孙照芳、孙付存的上诉请求及理由辩称，一审判决已经查明孙照芳购房款交给了案外人白玉建，没有交给同亿公司，欠条也是给白玉建出的。孙照芳、孙付存承认是因为同亿公司售楼部卖房价格高，才从白玉建手中买房，说明同亿公司和孙照芳之间不存在房屋买卖关系。另白云世贸商城所有房屋均未取得商品房预售许可证，五证不全，合同效力也存在瑕疵。孙照芳、孙付存的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。
郭宗领辩称，郭宗领与同亿公司签订有退股协议，约定3个月后支付其第一笔款，在第一笔款没有支付情况下，同亿公司、孙明智又与郭宗领签订了退股附加协议，对郭宗领债权及退股补偿金加以保证。按照退股附加协议约定，同亿公司不能按约还款同时适用退股协议条款。根据退股协议和退股附加协议，郭宗领有权处置抵押给自己的房屋。现同亿公司、孙明智没有按照协议支付郭宗领退股款，按照约定好的价格和位置，郭宗领可以让房屋变现。
刘保香辩称，刘保香、陈新字、郭宗领、孙明智同为同亿公司股东，双方签订了退股协议，孙明智为退股股东出具了借款借据，为保障退股股东债权，2015年11月10日双方再次签订退股附加协议，附加协议把同亿公司124套房屋抵押给刘保香、陈新字、郭宗领，并将购房协议和财务收据交由刘保香保管。孙照芳应按预购协议书第2条第1款将购房款汇入同亿公司账户，同亿公司收到购房款后，应按照退股协议和退股附加协议将1326000元汇给郭宗领。2016年4月19日孙照芳与同亿公司签订预购协议当日并未将购房款汇入同亿公司，证明孙照芳与同亿公司签订的协议没有履行，应认定该协议无效。同亿公司在没有收到白云世贸商城8区C座023号商铺购房款情况下把该商铺卖给他人不存在一房二卖。
孙照芳、孙付存向一审法院起诉请求：请求依法解除其与同亿公司所签预购协议；判令同亿公司返还其购房款1326000元并赔偿损失1326000元。
一审法院认定事实：2016年4月孙照芳、孙付存夫妇欲购同亿公司所建白云世贸商铺，遇白玉建，白玉建持2016年4月6日签订买受人是“蒋涛”的预购协议书交给孙照芳，约定“将从郭宗领处所购023号商铺以1326000元的价格，卖给孙照芳”并将合同上“蒋涛”的名字与身份证号划掉，改为“孙照芳”及孙照芳的身份证号。该合同上郭宗领签署“郭宗领代签”并注明“此房款由郭宗领欠白玉建借款冲抵（多退少补）作抵押”。孙付存支付白玉建250000元定金。2016年4月19日孙照芳、孙付存与郭宗领、白玉建家人等，相约在同亿公司售楼部，郭宗领将盖有同亿公司印鉴的023号商铺新的预购协议书交给孙照芳、孙付存，孙照芳签字后，孙付存认为同亿公司印鉴不清晰，要求售楼部工作人员重新加盖了印鉴。2016年4月23日孙付存将400000元汇入白玉建账户。2016年5月17日孙照芳又向白玉建账户存入60000元。白玉建将同亿公司收据1份，编号0002398，金额1326000元，收款方式为“郭宗领债务（白玉建）”，收款事由为“郭宗领所欠白玉建借款抵023号商铺”交给孙照芳，该收据同亿公司股东郭宗领与经办人程胜强分别签字并加盖同亿公司财务专用章。2016年9月23日同亿公司又与案外人韩小放签订预购协议书，将包含该023号商铺在内的022至026号商铺以总价款5034000元的价格售予韩小放，引发纠纷。郭宗领与刘保香与孙明智签订的退股附加协议第二条第5项约定“售房签订预购协议书或者在房管局办理正规销售合同时由甲（孙明智、冯涛）乙（陈新字、刘保香、郭宗领）双方五人中按五分之三以上比例（其中包括三人，签字人中必有一人是孙明智签字认可）签字后合同方可生效”；第三条约定“7区、8区所建房屋抵押在乙方名下作为对上述销售款用途的保证，其抵押在乙方名下的建筑房屋同时适用退股协议第六条第二项第三项的相关约定”。退股协议第六条第二项第三项内容有“甲方（孙明智、冯涛）、丙方（同亿公司）保证并承诺把丙方资产现二区一二层商业标的物……作保证包赔乙方（陈新字、刘保香、郭宗领）款项。……在未还清乙方全部退款前，二区销售款全部支付乙方借款和股本金及补偿……假如在约定时间内甲方丙方不能支付乙方到期款项，乙方有权通过拍卖或者双方协商的形式行使权力使该资产变现，所得款项支付乙方到期退款，多退少补，甲方丙方配合乙方指定人或竟得人完善房产证等手续。指定人或竟得人再次销售有定价权……”，“甲方保证并承诺优先完善二区商业功能、房产证等手续”。同亿公司与刘保香关于白云世贸商铺销售已经提起诉讼。
一审法院认为，郭宗领、刘保香与孙明智签订的退股协议、退股附加协议约定有“假如在约定时间内甲方丙方不能支付乙方到期款项，乙方有权通过拍卖或者双方协商的形式行使权力使该资产变现”，且郭宗领、刘保香持有已盖同亿公司印鉴的预购协议书，孙照芳、孙付存经熟人白玉建联系，有理由相信同亿股东郭宗领可以代表同亿公司与其签订预购协议书，况且孙付存又在同亿公司售楼部要求该公司工作人员加盖印鉴，该合同依法成立，双方应履行约定义务。至于郭宗领与同亿公司之间的纠纷，属公司内部管理问题，并不影响孙照芳、孙付存购房的效力。同亿公司后来又将已卖给孙照芳、孙付存的023号商铺再次卖给其他人，致使孙照芳、孙付存无法实现合同目的，孙照芳、孙付存要求解除与同亿公司所签合同，并判令同亿公司承担相关损失，理由正当。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案，虽然孙照芳、孙付存的购房款没有直接交给售楼部，但白玉建交给孙照芳、孙付存的收据，同亿公司股东郭宗领与经办人程胜强分别签字并加盖同亿公司财务专用章。孙付存、孙照芳有理由相信，该款项之流转，已经同亿公司同意。而且同亿公司与刘保香之间关于白云世贸商铺销售纠纷已经提起诉讼。故孙照芳、孙付存现要求同亿公司返还已付购房款，并承担不超过已付房款一倍的赔偿责任的诉求，应得到支持。但应以实际已交款项为限。超出部分，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、准许原告孙照芳、孙付存解除与被告河南同亿置业有限公司所签预购协议书；二、被告河南同亿置业有限公司返还购房款710000元，并赔偿损失710000元。于判决生效后10日内履行完毕；三、驳回原告孙照芳、孙付存的其他诉讼请求。一审案件受理费28016元，财产保全费5000元，原告孙照芳、孙付存负担10436元，被告河南同亿置业有限公司负担22580元。
根据各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一审判决对涉案购房协议书效力及购房款实际已支付数额和赔偿主体、赔偿数额的认定是否正确。各方当事人对争议焦点均无异议和补充。
二审中，各方当事人均没有提供新的证据材料。
本院经审理查明的事实与一审查明的事实相同。
本院认为，一、协议效力问题。根据涉案预购协议书第三条第5款约定“在签订商品房买卖合同前，本预购协议书为买卖双方的正式合约，具有法律效力。”该预购协议属商品房预售合同。现孙照芳、孙付存主张协议有效，同亿公司称己方五证不全，认为协议效力存在瑕疵，但未提供证据证明，亦未作协议无效的明确抗辩。因此，一审判决按有效合同处理，并无不当。二、购房款支付和赔偿问题。商品房买卖的目的在于出卖人回拢资金，买受人取得房屋产权。本案同一房屋上出现2份预购协议，导致本案孙照芳、孙付存合同目的受阻，合同应予依法解除。本案孙照芳签订预购协议的过程虽涉及白玉建、郭宗领等人，但基于白玉建和郭宗领之间借贷关系，郭宗领和同亿公司之间退股关系，预购协议和收据的真实性，孙照芳有理由相信郭宗领行为符合同亿公司销售模式。现孙照芳持有加盖同亿公司印章的合同和收据，根据合同相对性，赔偿主体应为同亿公司。同亿公司与郭宗领的退股协议和退股附加协议解决的是彼此之间的争议，不能对抗涉案预购协议项下的孙照芳。合同的履行既应关注形式要件，亦应关注实质要件。孙照芳、孙付存购房款支付模式虽因同亿公司退股协议和退股附加协议，具备合法性基础，但其实际支付购房款仅为710000元，与预购协议中一次性付款的约定不符，其向白玉建出具下剩购房款欠条的行为，同样不能约束同亿公司。且因涉案预购协议的解除，欠条已归于无效，孙照芳、孙付存经济损失仅限于其实际支付的购房款数额。因此，一审判决对损失数额的处理，具备事实和法律依据，并无不当。综上，孙照芳、孙付存，同亿公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费33468元，由上诉人孙照芳、孙付存负担15888元，上诉人河南同亿置业有限公司负担17580元。
本判决为终审判决。
审判长 刘一宇
审判员 高纪平
审判员 许长峰
二〇一七年十二月十五日
书记员 刘 雪