山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终469号
上诉人（原审原告）：李宁，男，1987年3月19日出生，汉族，住中国人民解放军94354部队76分队。
委托诉讼代理人：李玉兰（系李宁姑姑），女，1950年1月1日出生，汉族，住山东省嘉祥县。
委托诉讼代理人：张绪平，北京市隆安（济南）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王耀楼，男，1982年4月20日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：张蕾（系王耀楼妻子），女，汉族，1983年3月3日出生，住山东省淄博市。
委托诉讼代理人：王本强，济南盛强律师事务所律师。
原审被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：金田，董事长。
委托诉讼代理人：刘露，女，该公司职工。
委托诉讼代理人：贾平生，男，该公司职工。
上诉人李宁因与被上诉人王耀楼、原审被告山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2017）鲁0104民初3662号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李宁上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判撤销李宁与王耀楼之间的《房屋买卖合同》；2.二审诉讼费用由王耀楼承担。事实与理由：一、一审认定事实错误。一审认为李宁是在“合同签订后房价出现上涨的情况下，主张合同签订显失公平”，事实认定错误。李宁主张的是合同签订时价格显失公平，而不是合同签订后因房价上涨显失公平。二、一审适用法律错误。1.根据王耀楼提交的证据“其原居住房屋的买卖合同”，可见，同时期、同小区4楼的房屋价格为9082元/㎡左右；同时，根据李宁提交的证据“2016年12月份济南市绿地国际花都二手房交易价格官方网站发布”，可见，该小区2016年12月份房屋均价在9900元/㎡到10000元/㎡之间。结合本案李宁新提交的评估报告可见当时涉案房屋的价格在110万元左右，因此，若考虑不同楼层存有价差而涉案房屋位于25楼的事实，涉案房屋当时价格应在10000元/㎡左右，而本案合同价仅折合7574元/㎡。显然，涉案房屋买卖合同签订之初，价格即显失公平。2.李宁系现役军人，封闭的军事管理环境下没有网络，身在济宁，客观上不能了解当时济南的房价情况；而且合同签订之时正值我国南海形势紧张、部队改制等特殊情况，根本无条件了解当时济南的房价情况，处于信息劣势地位。至于李宁的一审代理人李宝玉，因工作单位在银川，加之经常出差。如中介在案卷中所述，自2016年4月曾到过济南一次后，至2016年11月，不仅没到过济南，而且与中介也只是重新取得联系而已，根本就无暇顾及房子。此后至2016年12月3日，涉案合同签订也是在济宁，因此客观上其也无法真实了解当时涉案房屋的价格情况。处于信息劣势，且无经验。3.王耀楼彼时居住于同一小区，且有售房意向；而中介有其天然的信息优势。因此，王耀楼与中介在签订涉案房屋买卖合同之初，相对于李宁即处于明显的信息优势地位，且显然利用了该优势。基于此，涉案房屋买卖合同对李宁显失公平。三、一审对涉案房屋买卖合同已依法解除的事实应予认定而未认定，事实认定错误。1.王耀楼履行房屋买卖合同违约。基于房屋买卖合同第七条的约定“甲乙双方应在本合同签订之日起90工作日内，委托并协助21世纪不动产济南中住加盟店权证部办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相应贷款资料”，否则应承担违约责任。此90工作日为买卖合同对双方概括义务明确约定的履行期限，截至时间为2017年4月14日。但王耀楼先是拖延缴纳办证税费，至2017年2月24日才完成合同约定的缴纳契税义务，其上述拖延行为，直接导致涉案房屋不动产权证下证时已至2017年4月10日。鉴于银行贷款审批需要一定时间，5到15个工作日，因此在合同约定的2017年4月14日前，王耀楼已实际不能履行合同第七条约定的委托办理包括但不限于“房产过户、评估、贷款”等概括义务。而且，其中的“房产过户”手续按照合同约定还应以王耀楼支付首付款为前提，而王耀楼至李宁书面通知其解除房屋买卖合同时依然拒绝支付首付款。因此，王耀楼未能在合同约定的2017年4月14日前履行上述概况义务，特别是支付首付款义务，已构成根本性违约。2.李宁已依法通知王耀楼解除了合同。鉴于王耀楼有上述违约事实，且于2017年4月14日后不仅不及时采取补救措施履行支付首付款等相关合同义务，反而以李宁违约为由将其告上法庭。基于此，李宁根据房屋买卖合同第八条及第十二条的约定，于“履行期限届满后30日后”，即2017年6月7日，依法书面通知王耀楼解除了合同。因此，涉案房屋买卖合同已依法解除，一审应予认定而未认定错误。四、涉案房屋买卖合同订立时显失公平。1.王耀楼居住于涉案房屋所在的小区，具有区域优势，其出卖自己所住小面积住房，必然熟知该小区房产价格及走势;王耀楼之妻从事建材行业，对房地产行情比一般普通人有更多的了解。中住公司作为专业房产中介机构，对此具有当然的专业优势及区位优势。2.李宁工作生活远离济南，家人长期居住在宁夏，地理区域上具有劣势，李宁生活于纪律严明的空军部队，平日控制外出，控制手机使用，对社会生活了解较少，对房产行情更缺少了解和关注的条件，没有交易经验。李宁自军营匆忙请假外出签订合同，无暇深入了解合同内容，匆忙且轻率地在格式合同上签字。3.王耀楼及中住公司具有故意的主观过错。只有交易促成，中住公司作为中介机构才能获取收益，故王耀楼及中住公司形成利益共同体。王耀楼及中住公司主动开车至济宁签订合同，使李宁丧失到济南了解市场行情的机会，且故意制造混乱价格信息，称济南房价长期疲软，在原报价基础上反复压低价格，影响李宁作出正确判断。4.涉案房屋的合同价格低于当时市场价值30余万元，符合明显不合理低价条件，符合显失公平的量化标准。五、涉案房屋买卖合同订立时存在重大误解。1.中住公司作为房地产经纪人，未按照《房地产经纪管理办法》第21条规定履行说明及书面告知义务，导致李宁对于所售房屋的市场参考价格、房屋交易的一般程序及可能存在风险无从得知。因此，关于房屋交易的相关信息及具体交易流程，李宁只能事后通过查阅相关法律法规、规章或地方性、行业性规范性文件进行了解并充分信赖。2.签合同时李宁房产证尚未办理，与约定网签的正式文本比对，存在诸多未决事项，根据李宁与中住公司微信截图，双方认可尚需签订正式合同文本。王耀楼仅支付定金，未付分文房款。未按约定网签正式合同文本且未支付房款的，应以预约合同论。3.依中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国农业银行个人住房贷款管理办法》、《中国工商银行个人住房贷款管理办法》等规定，首付款系买房人申请银行贷款必须同时具备的条件之一。上述管理办法未明确仅适用于一手房买卖。先首付再贷款，首付为申请贷款的前置条件，符合一般普通人的理解和认知，是深入人心的普遍观念。根据各银行规定、各银行实践操作及一般普通人的认知，涉案合同首付款条款程序倒置，不具有履行性。4.王耀楼及中住公司在两案庭审笔录中多次提及，李宁对合同性质及内容存在重大误解。鉴于王耀楼及中住公司提供了格式合同，且合同中未提及“面签”、“网签”等术语和程序，亦未对李宁予以明确解释，导致李宁产生了王耀楼及中住公司认可的重大误解，使行为的后果与自己的意思相悖，并给李宁造成较大损失，故请求二审法院依法撤销涉案房屋买卖合同。六、一审判决存在严重违反法定程序情形。本案立案后，一审法院送达的开庭传票写明主审法官为夏珍，开庭地点为槐荫区法院审判庭，但开庭前接到西客站法庭的电话，强制变更了开庭时间、地点及承办法官。综上，请求二审法院在依法查明事实基础上，撤销原判，依法改判撤销涉案房屋买卖合同。
王耀楼辩称，一、李宁与王耀楼签订房屋买卖合同时，双方协商的房屋买卖价格公平。根据查明事实，2016年12月3日双方签订毛坯房屋买卖成交单价每平方米为7762.88元；王耀楼于2017年3月3日出售的同区域精装修房屋成交单价每平方米为9047.5元。因此，李宁诉称双方涉案房屋买卖合同签订时的价格显失公平的事实不存在。二、李宁没有合同解除权，也没有合法解除合同的情形，李宁的通知解除双方房屋买卖合同的行为不具有解除房屋买卖合同的法律效力。双方房屋买卖合同签订后90个工作日内，委托中住公司办理房产过户、评估、贷款等手续并提供相应的贷款资料，该前提是李宁应当首先履行合同约定义务，向中住公司交付涉案房屋产权证。否则，中住公司无法办理房屋过户以及按揭贷款等事项。从2016年12月3日双方签订了房屋买卖合同之后，至2017年4月10日李宁取得涉案房屋的不动产登记证。前后约85个工作日。至2017年6月7日，李宁的父亲李宝玉向王耀楼邮寄“解除房屋买卖合同告知函”时，已经超过90个工作日。截止2017年5月8日王耀楼起诉李宁，主张继续履行合同并承担违约责任时，己经经过了约111个工作日。李宁拒不履行交付涉案房屋产权证的合同义务，李宁的该违约事实应予认定。李宁在合同约定的工作日内，不向中住公司交付涉案房屋产权证，中住公司就不能办理按揭贷款审批，导致本案合同不能继续履行的违约责任人系李宁。三、一审法院适用法律客观、公正。李宁及其委托代理人均系完全的民事行为能力人，对自己民事行为后果有完全的合法的分辨和认识能力。李宁在取得涉案房屋所有权登记证时，对涉案房屋享有完全的所有权，有权自己处分或者委托代理人予以处分，在行使处分权与王耀楼签订房屋买卖合同后，应当承担全部的民事后果。对于违反承诺的行为应当承担不利的违约后果。李宁在一审所提交法院的所有证据，均不能证明其主张的法律效果，本案房屋买卖合同在合同成立与生效时，不存在李宁诉称的合同可撤销的事实。一审法院适用合同法第四十条和民事诉讼法第六十四条的规定对本案进行判决，适用法律客观、公正。综上所述，请求二审法院依法查明本案事实，作出公正的判决，驳回李宁的上诉请求，一、二审诉讼费用由李宁承担。
中住公司述称，根据中住公司调取的合同，与同期、同一小区、类似户型房屋相比，该房屋单价处于同一水平，并不存在显失公平的价格。房屋买卖合同由双方本人亲自签订，李宁、王耀楼均为完全民事行为能力人，要为自己的民事行为负全责。房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同合法有效，不存在可撤销的情形。综上，请求二审法院维持原判，维护中住公司权益。
李宁向一审法院起诉请求：1.撤销李宁与王耀楼于2016年12月3日签订的《房屋买卖合同》；2.诉讼费由王耀楼、中住公司承担。
一审法院认定事实：王耀楼（乙方）与李宁（甲方）于2016年12月3日在中住公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》一份，约定李宁将坐落于济南市槐荫区绿地国际花都*号楼***室（现二期*号楼***室室）的房产出售给王耀楼，房屋面积103.34平方米，价格78万元。双方约定签订合同时，乙方向甲方支付定金5万元，乙方于银行贷款审批通过后15日内且过户前，将首付款40万元（含定金）存入甲方指定账户，剩余房款38万元在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付。由乙方承担甲方办理房产证的所有税费（维修基金、契税等税费和房屋过户期间的一切税费）。甲、乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内，委托并协助中住公司办理包括但不限于房产过户、评估、贷款等相关手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应互相配合协助税费的缴纳。由于甲、乙任一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按合同第十二条追究违约方责任。第十二条违约责任约定，合同签订后，任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向相对方支付总房价款3‰的违约金（或承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿相对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费、交通费等）。甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担上述违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同。合同签订当日，王耀楼向李宁支付定金5万元。2017年2月17日和2月24日，王耀楼分别替李宁支付维修资金12391元及契税9824.58元。2017年3月15日，李宁办理委托公证，授权其父亲李宝玉办理房屋初始登记、房产证书申请、领取房产证、二手房出售的交易手续。2017年4月10日，李宁取得涉案房屋的不动产登记证。2017年5月8日，王耀楼向一审法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，要求李宁继续履行房屋买卖合同并支付违约金，案号为（2017）鲁0104民初2368号。庭审中，李宁未对合同效力产生异议，认为王耀楼未支付首付款构成违约。
一审法院认为，王耀楼与李宁在中住公司的居间服务下签订的《房屋买卖合同》明确载明了房屋坐落位置、成交价格、付款方式、违约责任、双方权利义务等事项，该合同虽系制式合同，但其条款及内容并无违反法律及行政法规的规定，且李宁与王耀楼亲自在该合同上签字按捺手印。根据王耀楼及居间方中住公司的陈述，以及双方在（2017）鲁0104民初2368号案件中的陈述，双方在合同签订过程中均为自愿，并不存在违背当事人意志的情况，能够认定该合同系当事人的真实意思表示，合同合法有效。
李宁主张该合同存在显失公平的情况，因房产属于特殊的商品，房屋的价格为当事人双方协商而成，且房产在市场上的价格存在上下波动的情形，李宁在合同签订后房价出现上涨的情况下，主张合同签订显失公平，无法无据，对此一审法院不予支持。
李宁主张该合同属于预约合同应予撤销，对此一审法院认为，双方之间的《房屋买卖合同》具备正式合同的所有要素，且该合同与二手房交易中使用的制式合同并无特别差异，李宁的该项意见于法无据，一审法院不予采纳。
李宁虽为现役军人，但能够实施一般的民事行为，其与他人签订《房屋买卖合同》的行为系平等民事主体之间的民事行为，该行为不因李宁的军人身份存在特殊情形，双方均应按照合同约定正常履行合同义务，李宁作为现役军人，更应恪守合同准则。王耀楼诉李宁的房屋买卖合同已在一审法院审理之中，该案中李宁并未对合同效力产生异议，现李宁又以合同无效为由诉至法院，其行为违背诚实信用原则，对其诉讼请求一审法院不予支持。综上，判决：驳回李宁的诉讼请求。案件受理费11600元，减半收取5800元，由李宁负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李宁向本院提交房产评估报告一份，欲证明涉案房屋在2016年12月3日合同签订时价值在110万元左右，单价10677元左右。合同签订总价78万元，合同单价7574元，显失公平。经质证，王耀楼对该证据真实性、合法性和关联性均有异议，主张该证据不能客观真实的体现2016年李宁销售房屋报价的真实意思表示，且该证据不合法。该报告的委托人为李宝玉，报告当中没有李宝玉对评估机构的评估委托书，也没有李宁给李宝玉的授权委托评估的书面证明，李宝玉非本案当事人，未经本案当事人授权所作出的估价报告不能作为本案的证据使用。中住公司对该证据真实性、合法性和关联性均有异议，主张其提交的证据均为已经成交的同期的真实合同，该证据提供的实例未见其合同，不认可其成交价。且三份实例未体现楼号、户型、面积等要素，不具有可比性。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，王耀楼与李宁签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《房屋买卖合同》具备正式合同的所有要素，李宁主张该合同属于预约合同，与事实不符，本院不予采信。涉案房屋价格系双方协商后确定的，李宁作为完全民事行为能力人，应当遵循诚实守信原则，对其签约行为负责。综合分析李宁最初出卖房屋的报价、涉案合同的签约过程、与涉案房屋同时期、同地段、同户型的房屋参考价格，并不足以认定涉案《房屋买卖合同》的签订存在显失公平的情形。李宁二审提交的房产评估报告系其单方委托作出，王耀楼对此不予认可，本院不予采信。李宁主张王耀楼、中住公司存在故意隐瞒房屋价格、欺骗误导的情形，并无证据证实，本院不予采信。综上，李宁以其与王耀楼所签订的《房屋买卖合同》显失公平为由主张撤销合同，并无事实和法律依据，一审未予支持，并无不当。
综上所述，李宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11600元，由上诉人李宁负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 黄宏伟
审判员 李 静
二〇一八年四月四日
书记员 郭婷婷