上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初17549号原告：上海林芸行餐饮管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：赵斌，职务经理。委托诉讼代理人：游炯，康达律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：李亚婷，康达律师事务所上海分所律师。被告：上海市静安区体育馆，住所地上海市静安区。法定代表人：李思浩，职务馆长。委托诉讼代理人：沈丽丽，远闻(上海)律师事务所律师。原告上海林芸行餐饮管理有限公司(以下简称林芸行公司)与被告上海市静安区体育馆(以下简称静安体育馆)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月19日公开开庭进行了审理。原告林芸行公司的委托诉讼代理人李亚婷，被告静安体育馆的委托诉讼代理人沈丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林芸行公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告向原告发出的《房屋租赁合同终止告知函》无效，继续履行租赁合同；2、被告赔偿原告律师费44,000元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，赵斌与案外人上海新元体育发展有限公司(以下简称新元公司)签订了关于本市南阳路XXX号一幢一层西侧-1房屋(以下简称系争房屋)的房屋租赁合同，约定原告承租的系争房屋面积190平方米，租赁期限为2014年9月1日至2018年12月31日，用途为经营餐饮业。2014年9月19日，新元公司、赵斌及原告签订了补充协议，约定将房屋租赁合同的一切权利义务转让给原告。后原、被告及新元公司经协商一致签订了《变更协议》，确认新元公司系受被告委托与原告签订租赁合同，并约定出租方由新元公司变更为被告，自2016年1月1日起，被告承继租赁合同项下出租方全部权利和义务，新元公司退出租赁关系。2017年2月28日，被告要求原告领取了一份落款日期为2017年2月9日的《房屋租赁合同终止告知函》，称因上海体育局的有关文件，原、被告间的租赁合同已无法履行至期满时止，该事件属于不可抗力，特通知租赁合同履行至2017年12月31日，自2018年1月1日起终止履行，并提出了腾空房屋、撤销登记等要求。收到该函后，原告向被告提出了异议，认为解约理由不能成立，但被告不予理会。故请求法院支持原告的诉讼请求。被告静安体育馆辩称，原告起诉主张的依据是合同法第94、96条，但通知函发出后合同将履行至2017年12月31日，并不发生即时解除的效力，被告仅是通知原告，现在因为不可抗力而导致被告通知原告合同终止，并非是依据解除权发出的解除通知。合同不可继续履行是上级的要求，被告方不存在违约。租赁合同已经超过了三分之二的时间，即使今年底终止也还尚有一年时间未履行，原告在承租房屋时已经知道房屋性质及土地情况，即使本案不属于不可抗力情形，被告方对解除有过错，也不应承担全部责任。现在终止合同是应上级管理要求。本次诉讼是原告自己行使权利，不是必然产生的诉讼，原告主张律师费是依据合同约定，但双方对损失没有明确约定，后续原告可能将提起损失赔偿，若届时原告产生律师费，费用会叠加，是对被告不公平的，原告主张费用过高。故不同意原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为系争房屋的产权人。2014年9月1日，案外人新元公司(出租方、甲方)与赵斌(承租方、乙方)就系争房屋签订了《房屋租赁合同》，约定租赁部位与面积以租赁部位平面图为准，租赁期限自2014年9月1日起至2018年12月31日止；甲、乙双方同意在租赁期内，有下列不可抗力情形之一，合同终止，双方互不承担责任：1、该房屋占有范围内的土地使用权依法提前收回的2、该房屋因社会公共利益被依法征用的3、该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的4、该房屋毁损、灭失或被鉴定为危险房屋的5乙方在该房屋内进行违法活动并由执法部门责令停业的、经多次教育不改的。2014年9月19日，新元公司(甲方)、赵斌(乙方)及原告(丙方)签署了《补充协议》，约定赵斌因在系争房屋内注册成立了原告，现三方协商一致，自2014年9月19日起新元公司与赵斌的签订的房屋租赁合同中，原约定的乙方一切权利义务转让给原告，由原告替代乙方履行2014年9月1日签署的《房屋租赁合同》。后原告(乙方)、被告(甲方)与新元公司(丙方)签订了《变更协议》，表示因甲方撤销了对丙方的委托，三方经协商一致，自2016年1月1日起甲方承继合同项下丙方(出租方)的全部权利和义务，丙方退出该房屋租赁合同关系。除协议约定外，房屋租赁合同及相关补充协议全部内容均维持原状，继续有效，甲、乙双方应据此按约履行。2017年2月9日，被告向原告出具的《终止告知函》载明，被告于近期收到上级主管机关静安区体育局转发的《上海市体育局关于进一步做好全市公共体育场馆退租还体工作的通知》和《上海市体育局关于全市公共体育场馆退租还体工作督办的通知》。前述政府文件明确指令要求全市公共体育场馆的非体育项目在2017年12月底前全面完成清退工作。原告自2006年9月1日起承租系争房屋，租赁面积450平方米，用于商业经营。原签署主体为上海海之幸餐饮管理有限公司，后因原告方经营业态调整，该租赁合同拆分为二，根据重新签订的租赁合同，租赁期到2018年3月31日止。但根据上述政府文件指令要求，双方的租赁合同已无法履行至期满时止。被告认为，现发生的事件属于不可抗力事件，通知原告双方的租赁合同履行至2017年12月31日止，自2018年1月1日起终止履行；原告应在2017年12月31日以前腾空房屋，按房屋承租时初始状态向被告返还房屋，转移或撤销以该房屋为地址进行的相关登记备案……。原告收到函件后，于2017年3月14日向被告进行了回函，表示不同意被告于2018年1月1日起终止合同的要求，并认为被告所称的不可抗力并不符合合同约定。审理中，原告表示，原告每个案件都支付了首笔律师费2.4万元。根据市体育局的通知，原告认为系争房屋并不属于清退对象，督办单是区体育局出具的，是对市体育局文件的解读，是自行定义的清退对象，但区体育局没有权利解读上级机关文件，且双方也没有进行过商谈而是直接通知原告迁出，体育局要求清退租客不是不可抗力。被告表示，原告主张撤销之诉是依据合同法的规定，从本案提供的证据可知，合同仍在履行中，从2018年1月1日开始终止履行，所以不符合撤销之诉的条件。终止不只解除一种，通知效力仅是被告方提前告知原告，并不是解除合同的通知。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方依照法律规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。对于《终止告知函》，原告认为该函件为被告要求解除双方的租赁合同，被告在审理中则表示，该函件并非解除双方租赁合同的通知，仅是被告将上级主管部门要求清退事宜提前告知原告。本院认为，鉴于被告在审理中明确了《终止告知函》并非主张解除合同，双方的租赁合同仍在继续履行中，故原告要求确认《终止告知函》无效及赔偿相应损失的诉讼请求，本院不予支持，双方的租赁合同仍应按约履行。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条之规定，判决如下：驳回原告上海林芸行餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为450元，由原告上海林芸行餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  缪为军二〇一七年八月二日书记员  龚 胤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。