湖南省东安县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东法民二重初字第1号
原告李保国。
原告赵凤英。
以上两原告的共同委托代理人（特别授权）唐子建，湖南慎明律师事务所律师
被告唐中安。
委托代理人（特别授权）潘峰，湖南慎明律师事务所律师。
被告湖南永州青松房地产开发有限公司。
法定代表人王青松，该公司董事长。
委托代理人（特别授权）易达，湖南湘律律师事务所律师。
原告李保国、赵凤英诉被告唐中安、湖南永州青松房地产开发有限公司（以下简称：永州青松房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年8月2日立案受理。本院受理后，依法作出了（2013）东法民二初字第115号民事判决书，因被告唐中安不服，向湖南省永州市中级人民法院提起上诉。湖南省永州市中级人民法院于2013年12月13日作出了（2013）永中法民二终字第260号民事裁定书，发回本案重审。本院依法另行组成由审判员龚后行担任审判长，代理审判员万竹婷、人民陪审员张明参加的合议庭，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。代理书记员滕敏艳担任庭审记录。原告赵凤英及其委托代理人唐子建,被告唐中安的特别授权委托代理人潘峰，被告永州青松房地产公司特别授权委托代理人易达到庭参加了诉讼。原告李保国、被告唐中安、被告永州青松房地产公司法定代表人王青松因特别授权未出庭参与诉讼。本案现已审理终结。
原告李保国、赵凤英诉称：被告唐中安挂靠被告湖南永州青松房地产开发有限公司，与原告签订了《商铺买卖合同》及《合同附件》，约定了原、被告双方的权利与义务。该合同第七条约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合格的商品房交付买受人使用；该合同第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，即买受人按期交纳房款但出卖人逾期交付房屋的，每逾期一天，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定交付了商铺价款66万元，而二被告没有在2011年12月31日前，将符合本合同约定的、合格的商品房交付原告使用。截止到2013年6月30日止，二被告已违约545天，应按日向原告支付已付房款万分之五的违约金，共计17.985万元。请求法院依法判令二被告连带赔偿原告违约金损失17.985万元，本案诉讼费由二被告承担。
本案在审理过程中，原告李保国、赵凤英以原一审结束后，二被告仍然没有将符合合同约定的交房标准及合格的商品房交付给原告使用为由向本院申请变更诉讼请求，要求二被告按照每日已付房款（66万元）万分之五的违约金计算至重审开庭之日，二被告应连带赔偿二原告违约金270600元。据此，二原告为维护自己的合法权益，依法向本院申请要求二被告连带赔偿原告的违约金17.985万元的诉讼请求变更为27.06万元及本案的诉讼费由二被告负担。
原告李保国、赵凤英为支持其诉请，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：
1、原告李保国、赵凤英的身份证复印件和被告唐中安的身份证复印件及被告湖南永州青松房地产开发有限公司的营业执照，拟证实二原告及被告湖南永州青松房地产开发有限公司、唐中安身份情况；
2、“东安东豪家园”商品房买卖合同（商铺）及附件，拟证实原告与被告的权利义务关系；
3、收款收据4张，拟证实原告交给被告唐中安购房款66万元；
4、唐拥军的调查笔录，拟证实二被告违约，原告于2013年3月份找过被告唐中安协商的事实；
5、唐孝能的调查笔录，拟证实二被告违约，原告于2013年3月份找过被告唐中安协商的事实；
6、承建东安县公路局职工适用住房工程内部协议，拟证实唐中安系承包人而非委托代理人；
7、永州市中级人民法院（2011）永中法民二终字第22号民事判决书；
8、东安县人民法院（2011）东法民二初字第139号民事判决书；
9、东安县人民法院（2012）东法民二初字第32号民事判决书；
10、永州市中级人民法院（2012）永中法民三终字第236号民事调解书；
11、东安县人民法院（2012）东法民二初字重字第20号民事判决书；
其中7-11份证据拟证实被告唐中安挂靠湖南永州青松房地产有限公司事实成立，是本案的当事人，而非委托代理人，因此二被告应承担连带责任。
被告唐中安辩称，原告所诉，部分不是事实，诉讼请求标的过高，请法院依法驳回二原告超过部分的诉讼请求。房屋已经于2012年清明节通知交付给二原告，这个事实是非常清楚的，原一审的判决书对此也做出了说明，按照合同的约定，通知以后视为已经于2012年4月5日交付给原告。对于二原告提起的变更诉讼请求，被告认为二原告已经明确表明放弃2013年6月31号以后的违约金，这个事实原一审已经认定了且各项手续被告已经在2013年7月份办好，由于二原告自己没有及时领房所造成的损失应由原告自己负担。再次，二原告变更了诉讼请求却没有向法院交纳诉讼费，请求法院依法驳回原告提起的变更诉讼请求。二原告如果还不愿意领房，二原告可以解除合同。
被告唐中安为支持其抗辩，在本院指定的举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、“东安东豪家园”商品房买卖合同（商铺），拟证实原告与被告的权利义务关系；
2、唐中花的调查笔录，拟证实被告电话通知了原告交房时间，原告虽有违约行为，但时间不长；
3、卿士渠的调查笔录，拟证实原告接通知后开发商陪其看过门面；
4、李素英的调查笔录及购房合同，拟证实自己是4月接到交房通知，6月装修，并知道原告看房的事实；
5、何云良的调查笔录及购房合同，拟证实自己是4月接到交房通知，6月装修，并知道原告看房的事实；
6、证明，证实被告延迟交房是由于不可抗力原因导致；
7、现场处罚通知书整改通知单，拟证实被告延迟交房存在政府行为；
8、验收报告,拟证实该房屋己于2012年7月得到了相关部门的险收。
被告永州青松房地产公司辩称，被告永州青松房地产公司作为本案的主体不适格。被告唐中安购买的地不是以被告永州青松房地产公司的名义购买的而是以被告唐中安个人名义购买的，永州青松房地产公司牵涉本案的一个原因就是因为被告唐中安挂靠永州青松房地产公司，但是这块地并没有过户到永州青松房地产公司。被告永州青松房地产与被告唐中安签订了协议书，协议书确定了双方的权利和义务，被告永州青松房地产公司不参与被告唐中安的经济纠纷，二原告与被告唐中安签订的合同与永州青松房地产公司也没有关系，合同上没有加盖永州青松房地产公司的行政公章。2012年4月5日被告唐中安已经通知二原告交房，是二原告自己没有及时领房，由此造成的扩大损失应该由二原告自己负担。二原告向法庭变更诉讼请求，但是并没有向法院办理变更诉讼请求的手续，也没有向法院依法交纳诉讼费，故请求法院依法驳回二原告对被告青松房地产公司的诉讼请求，同时驳回二原告变更诉讼请求的诉讼请求。
被告永州青松房地产公司为支持其抗辩，在本院指定的举证期限内向本院提供了下列证据材料：
1、湖南永州青松房地产开发有限公司与被告唐中安签订的协议书，拟证明该协议明确规定了双方的权利义务，被告唐中安应该负责开发本项目的一切事项，被告永州青松房地产公司不负责，协议书也明确的规定了被告唐中安只能使用被告永州青松房地产公司的行政章、财务专用章和合同专用章，不能对外进行融资、借贷等用途等事宜；
2、东安县国土资源局与被告唐中安签订的国有建设用地使用权出让合同，拟证明2010年10月26日，被告唐中安依法购买了原告住房的那块土地，直至今日，这块地还是被告唐中安个人的，并不是永州青松房地产开发有限公司的，因此永州青松房地产公司不是本案适格的主体，不需要连带承担违约责任。
经庭审质证、辩证，本院对原、被告提供的证据认定如下：
对原告提供的证据1，二被告均无异议，本院予以采信。对原告提供的证据2，被告唐中安无异议，被告永州青松房地产公司有异议，本院认为原告提供的证据2符合证据的三性，约定了二原告与被告唐中安的权利与义务，对二原告与被告唐中安均具有法律约束力，本院对原告提供的证据2予以采信。对原告提供的证据3，被告唐中安有异议，认为不能证实被告唐中安收取了原告66万元。被告永州青松房地产公司有异议，认为是被告唐中安收取的66万元与被告永州青松房地产公司没有关系。经本院查证，原告提供的该四张收据均盖有“湖南永州青松房地产开发有限公司东安项目部”的印章，经手人一栏签“唐”字，且“湖南永州青松房地产开发有限公司东安项目部”的负责人就是被告唐中安，因此，被告唐中安对原告提供的证据材料3提出的异议不能成立。本院对原告提供的证据材料3予以采信。对原告提供的证据4、5，被告唐中安否认唐拥军、唐孝能在2013年3月份找过被告唐中安协商，且原告代理人在对唐孝能的调查笔录中“调查时间”有涂改现象，被告永州青松房地产公司也提出异议。经本院查证，被调查人唐拥军系东安县公安局城关派出所干警，被调查人唐孝能系东安县公安局城关派出所副所长，原告赵凤英向城关派出所反映被告违约的情况，请求派出所出面找被告唐中安协商，且二被调查人的证言互不矛盾，均证明曾在2013年3月份去被告唐中安的售楼部找被告唐中安与原告赵凤英共同协商交房违约一事。至于被告提出调查笔录中“调查时间”的涂改现象，由于该调查笔录的取证是在本案的开庭之前，原告代理人的取证程序并未违反有关法律规定，二被告对原告提供的证据4、5提出的异议亦不能成立，故本院对原告提供的证据4、5予以采信。对原告提供的证据6-11，被告唐中安有异议，认为与本案的处理没有关系，被告永州青松房地产公司也有异议，认为与永州青松房地产公司没有任何关联，被告永州青松房地产公司不该作为本案的被告。经本院审核，原告提供的证据6-11均系被告唐中安与他人发生纠纷的处理情况，与本案的处理没有直接关联，但可以佐证被告永州青松房地产公司应承担连带责任，故本院对原告提供的证据6-11予以采信。
对被告唐中安提供的证据1，二原告及被告永州青松房地产公司均无异议，本院予以采信。对被告唐中安提供的证据2，被告永州青松房地产公司无异议，二原告有异议，提出被调查人唐中花是被告唐中安的胞妹，其证言不具有真实性，原告未接到被告唐中安及售楼部工作人员的任何关于交房的电话及书面通知。经本院查证，原、被告双方所签订的“东安东豪家园”商品房买卖合同（商铺）第九条第一款明确约定，“商铺”达到交房使用条件后，出卖人以电话或书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，双方需签置交接单。被告唐中安虽未能提供交房时的电话或书面通知的证据，但结合本案的其他证据综合分析判断，被告唐中安应该在2012年4月份电话或短信通知了原告前来办理交房手续。故本院对被告唐中安提供的证据2予以采信。对被告唐中安提供的证据3，被告永州青松房地产公司无异议，二原告有异议，二原告提出卿士渠是被告唐中安的施工员，与本案有利害关系，其证言不具有真实性。本院结合本案的其他证据综合分析判断，卿士渠的证言具有部分真实性。故本院对被告唐中安提供的证据4中关于交房时间和原、被告曾进行协商的有关证言予以采信。对被告唐中安提供的证据4、5，被告永州青松房地产公司无异议，二原告有异议，认为与本案无关。本院结合本案的其他证据综合分析判断，对被告唐中安在2012年4月份通知各购房户前来接交房屋的有关证言，本院亦予采信。对被告唐中安提供的证据6，被告永州青松房地产公司无异议，二原告有异议，二原告提出该证据材料不真实，不属于不可抗力。本院认为，该证据材料的内容是被告可以预料的情况，不属于不可抗力的范围，故本院对被告唐中安提供的证据6不予采信。对被告唐中安提供的证据7，被告永州青松房地产公司无异议，二原告有异议，认为有关部门对被告出具的现场处罚通知书和建设工程停工整改通知单不是政府行为，而是被告公司的管理问题。本院认为原告的异议成立，故本院对被告唐中安提供的证据7不予采信。对被告唐中安提供的证据8，被告永州青松房地产公司无异议，二原告有异议，认为系复印件，真实性无法核对，本院认为被告唐中安提供的证据8系复印件，因被告唐中安未提供原件予以核实，本院对其真实性无法审查，故本院对被告唐中安提供的证据8不予采信。
对被告永州青松房地产公司提供的证据1、2，二原告有异议，被告唐中安无异议，本院认为被告永州青松房地产提供的证据1、2说明了被告唐中安与被告永州青松房地产公司之间的关系，通过庭审审核，二被告之间签订的协议虽约定了双方的权利义务，但是该协议并不能约束他人。本院对被告永州青松房地产公司提供的证据1、2予以采信。
经审理查明：被告唐中安挂靠被告永州青松房地产公司，曾以拍卖方式取得了位于东安县城东新路原公路局地块的土地使用权。该土地规划用途为商住，小区命名“东安东豪家园”。此后，被告永州青松房地产公司在东安县设立了永州青松房地产开发有限公司东安项目部，该项目部未在工商部门登记注册，该项目部的负责人为被告唐中安。2011年1月26日，原告李保国、赵凤英与被告唐中安签订了《商铺买卖合同》及《合同附件》。该合同第二条约定，原告购买被告所建的第A1栋一层A1-1-01号商铺，该商铺层高约为6.8米，建筑面积43平方米；该合同第三条约定，该商铺单价每平方人民币15348.84元，总金额人民币66万元整（包括办证费用在内）；该合同第五条第一款约定，原告一次性于2011年6月26日前向被告付清房款66万元整；该合同第六条约定，被告如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行；该合同第七条第一款约定，出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合格的商品房交付买受人使用；该合同第二款约定，如遇下列特殊原因，经双方协商同意，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、国家、地方政府及有关部门等非出卖人原因而引起的；3、交房通知发出后，因买受人原因未能按期办理相关交房手续的，出卖人相应延迟交付和办理相关证件；4、买受人不履行合同第五条规定的支付义务，出卖人可据实予以延迟交付和办理相关证件，并按本合同第六条内容处理。该合同第八条还约定了出卖人逾期交房的违约责任，即买受人按期交纳房款但出卖人逾期交付房屋的，每逾期一天，出卖人向买受人按日支付已付房款万分之五的违约金，合同继续履行。合同签订后，二原告于2011年1月10日向被告唐中安交款3万元、2011年1月26日向被告唐中安款33万元、2011年7月20日二次向被告唐中安交款30万元，以上合计交款66万元，以上四张收据“经手人”一栏中均有被告唐中安所签“唐”字，并加盖“湖南永州青松房地产开发有限公司东安项目部”的印章。此后，二被告没有在2011年12月31日前，将符合本合同约定的、合格的商品房交付原告使用。2012年4月份，被告唐中安陆续向各购房户发出交房通知，要求各购房户前来办理交房手续。由于被告唐中安不能提供该建筑工程综合验收合格的报告、住宅质量保证书和住宅使用说明书，原告拒绝接收所购的商铺，并于2012年清明节找到被告协商交房条件及违约金一事，后双方协商未果。此后，被告唐中安未再通知原告前来协商交房。2013年3月，原告请求东安县公安局城关派出所派人找被告唐中安协商延迟交房违约金一事，协商亦未果。截止到2013年6月30日止，二被告已违约545天，按合同第八条约定，共计违约金17.985万元。二原告遂诉至法院，请求法院依法判令二被告连带赔偿原告违约金损失17.985万元，本案诉讼费由二被告承担。本案在重审过程中，原告李保国、赵凤英以原一审结束后，二被告仍然没有将符合合同约定的交房标准及合格的商品房交付给原告使用为由向本院申请变更诉讼请求，要求二被告按照每日已付房款（66万元）万分之五的违约金计算至重审开庭之日，二被告应连带赔偿二原告违约金27.06万元。据此，二原告为维护自己的合法权益，依法向本院申请要求二被告连带赔偿原告的违约金17.985万元的诉讼请求变更为27.06万元及本案的诉讼费由二被告负担。
本院认为，被告唐中安挂靠被告永州青松房地产公司，并由永州青松房地产公司设立了东安项目部，由于该项目部未在工商部门登记注册，应视其为永州青松房地产公司的分支机构。作为项目部的负责人，被告唐中安与他人签订合同，销售商品房等行为，应视为被告永州青松房地产公司的授权行为。原、被告签订了商品房买卖合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告唐中安在未取得建筑工程综合验收合格的报告时，通知原告前来办理房屋接收手续，属违约行为，原告有权予以拒收，并且可依约主张被告支付违约金。二原告主张二被告支付2012年1月1日至2013年6月30日（共545天）期间的违约金，并放弃此后的违约金请求，符合有关法律规定，本院依法予以支持。原告未在2011年6月26日交清购房款66万元，其中30万元于2011年7月20日交清，延迟24天，亦属违约行为，应依约向被告支付应付款每日万分之五的违约金。原告的诉讼请求标的在法律规定的允许范围内，被告唐中安要求减少的抗辩主张，本院不予支持。二原告向本院提出变更诉讼请求的诉请，因没有向本院缴纳诉讼费，故该变更诉讼请求本院不予支持，二原告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百七十九条第二款，《中华人民共和国民法通则》第八十七条之规定，经本院审判委员会讨论决定,判决如下：
一、被告湖南永州青松房地产开发有限公司、被告唐中安因迟延交房连带支付原告李保国、赵凤英违约金17.985万元（545天X0.0005X660000元）；
二、原告李保国、赵凤英连带支付被告湖南永州青松房地产开发有限公司、被告唐中安违约金3600元（24天X0.0005X300000元）；
以上二项相抵，被告湖南永州青松房地产开发有限公司、被告唐中安应连带支付原告李保国、赵凤英违约金17.625万元，此款限在本判决书生效后一个月内付清；
三、驳回原告李保国、赵凤英的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3897元，由被告湖南永州青松房地产开发有限公司、被告唐中安负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审 判 长 龚后行
代理审判员 万竹婷
人民陪审员 张 明
二〇一四年九月一日
代理书记员 滕敏艳
附件：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百七十九条建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。
建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
《中华人民共和国民法通则》第八十七条债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律的规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。