河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫01民终1213号
上诉人（原审被告、反诉原告）：河南辉煌草本药业有限公司，住所地河南省郑州市二七区马寨镇康佳南路9号。
法定代表人：刘辉，该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡娟霞，该公司员工。
委托诉讼代理人：郭红丽，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑州环科药业有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区西四环369号。
法定代表人：杨春艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：宋江丽，河南兴原律师事务所律师。
委托诉讼代理人：秦雪，河南兴原律师事务所律师。
上诉人河南辉煌草本药业有限公司（以下简称辉煌草本公司）因与被上诉人郑州环科药业有限公司（以下简称环科公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初6132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年01月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
辉煌草本公司上诉请求：撤销一审判决，本案依法改判上诉人不承担支付被上诉人78000元的违约责任。事实和理由：一、对于78000元借款的逾期偿还，辉煌草本公司不应当承担违约责任。环科公司作为开发商向购买人虚假承诺，存在欺诈行为，对辉煌草本公司的借款逾期具有主要过错。二、环科公司应承担其逾期交付房屋给辉煌草本公司造成的损失。环科公司的过错行为导致辉煌草本公司逾期付款，辉煌草本公司并无过错，不能因此免除被上诉人逾期交房的违约责任。
环科公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。1、环科公司与辉煌草本公司签订的房屋买卖合同，辉煌草本公司向环科公司出具的承诺书系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，依法应受法律保护。2、环科公司不存在逾期交房的违约事实，一审法院通过庭审调查、法庭辩论程序及双方提交的相关证据材料，已经予以查明并作出环科公司并不存在逾期交房的违约事实。
环科公司向一审法院起诉请求：判令辉煌草本公司向环科公司支付剩余购房款569716元及违约金712514元（上述违约金计算至2017年1月11日，2017年1月12日之后的违约金以本金569716元为基数按日万分之一计算至2017年3月10日）。
辉煌草本公司向一审法院反诉请求：1、判令环科公司支付逾期交付房屋给辉煌草本公司造成损失共计582584．48元；2、判令环科公司返还物业费共48286元。
一审法院认定事实：环科公司作为出卖人、辉煌草本公司作为买受人，双方签订《房屋买卖合同》二份，约定：1、辉煌草本公司购买位于郑州××新区××地××房、××房（以下简称本案争议房屋），其中14号房于2014年11月26日付首付款1154599元、2015年10月27日付首付款438442元，合计占总房款55.1％，剩余房款1300000元通过银行按揭贷款支付；1××号房于2014年11月26日付首付款982987元、2015年10月27日付首付款392114元，合计占总房款55.3％，剩余房款1110000元通过银行按揭贷款支付；2、辉煌草本公司逾期付款在60日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向环科公司支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期付款超过60日之后，环科公司有权解除合同，环科公司解除合同的，辉煌草本公司应按累计应付款的0.01％向环科公司支付违约金；辉煌草本公司愿意继续履行合同的，经环科公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，辉煌草本公司按日向环科公司支付逾期应付款万分之二的违约金；3、环科公司于2014年11月26日前向辉煌科技公司交付本案争议房屋，辉煌草本有限公司逾期付款的，除按合同约定承担违约责任，交房日期相应顺延。
2016年3月11日，辉煌草本公司与环科公司签订《房地产买卖契约》二份，并在郑州高新技术产业开发区住房保障和房地产管理局备案。该契约约定：1、环科公司自愿将本案争议房屋（其中14号房房屋所有权证为郑房权证字第××号、1××号房房屋所有权证为郑房权证字第××号）出售给辉煌草本按公司。2、双方议定的上述房产，其中郑房权证字第××号成交价为人民币2485101元，辉煌草本公司已于2014年11月26日累计支付环科公司人民币1375101元，双方约定于按揭款到账之日支付余款1110000元；郑房权证字第××号成交价为人民币2893041元，辉煌草本公司已于2014年11月26日累计支付给环科公司人民币1593041元，余款1300000元于按揭款到账之日支付。余款付款方式均为按揭。3、双方同意于2014年12月31日由环科公司将本案争议房屋正式交付给辉煌草本公司。房屋移交给辉煌草本公司时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给辉煌草本公司。4、环科公司违约责任：辉煌草本公司不能按期向环科公司付清购买房款；或环科公司不能按期向辉煌草本公司交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当上述房地产价款千分之一的滞纳金。5、本契约未尽事项，双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。该契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。6、关于银行按揭付款方式的约定：辉煌草本公司必须自本契约签订之日起7日内办理完毕银行按揭申请手续并签署抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，辉煌草本公司按本契约所约定的承担逾期付款的违约责任而不提出任何异议；辉煌草本公司申请贷款时实际贷款的年限、贷款利率、贷款金额以银行最终审批为准，如银行批准的按揭贷款额低于辉煌草本公司的申请金额，该差额部分辉煌草本公司应在银行最终审批之日起7日内付清，否则将视为逾期付款，辉煌草本公司同意按照本契约所约定的承担逾期付款的违约责任而不提任何异议；如辉煌草本公司的按揭申请未获得银行最终审批同意，辉煌草本公司应在银行审批终了之日起的7日之内付清剩余房款，否则视为逾期付款，辉煌草本公司同意按照本契约所约定的承担逾期付款违约责任而不提出任何异议；如辉煌草本公司因上述原因逾期付款30日，构成本契约项下严重违约，环科公司有权选择立即解除本契约。环科公司选择解除契约的，除有权按照合同约定扣除相关费用之外，辉煌草本公司应当按照房屋总价款的20％向环科公司支付违约金。
2014年11月26日、2015年10月27日，辉煌草本公司向环科公司支付首付款2188142元。2015年11月27日，辉煌草本公司向环科公司出具承诺书一份，载明：辉煌草本公司已合计支付首付款2188142元。因银行评估放贷额为2410000元，辉煌草本公司需付首付款为2968142元，还需再付780000元。因公司经营需要资金周转，无法向开发商一次性付齐，与开发商协商分期付款。辉煌草本公司承诺780000元的付款期限为：2016年3月1日至2017年2月31日，分四次每次付款195000元（2016年5月31日前、2016年8月31日前、2016年11月30日前、2017年2月29日前）付完。如未及时付款，辉煌草本公司自愿按总房款日1％累计向开发商付违约金。2016年4月22日，辉煌草本公司向环科公司支付了银行按揭贷款2400000元。2016年9月6日、2016年11月4日、2016年12月14日、2017年1月23日、2017年2月28日、2017年2月13日、2017年3月10日，辉煌草本公司分别向环科公司支付110000元、42014元、68270元、40000元、100000元、50000元、379716元，共计790000元。
2017年3月13日，辉煌草本公司与河南金江物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并交纳物业费48286元，河南金江物业服务有限公司向辉煌草本公司开具了金额为48286元的物业管理服务增值税专用发票。现环科公司与辉煌草本公司因合同纠纷协商未果，遂引起本案纠纷。
一审法院认为，环科公司与辉煌草本公司签订的《房屋买卖合同》二份、《房地产买卖契约》二份，以及2015年11月17日辉煌草本公司出具的《承诺书》均系当事人真实意思表示、内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当受到法律保护。根据《承诺书》约定，辉煌草本公司承诺在2016年3月1日至2017年2月31日期间，分四次每次付款195000元（2016年5月31日前、2016年8月31日前、2016年11月30日前、2017年2月29日前），如未及时付款，按总房款的日1％累计向环科公司付违约金。该承诺书出具后，辉煌草本公司每笔付款均存在逾期，2017年3月10日才付清了全部款项。辉煌草本公司逾期付款的行为已经构成了违约，应当承担相应的违约责任，但2015年11月17日《承诺书》中约定，按总房款日1％累计支付违约金过分高于环科公司的损失，应当予以酌减。结合辉煌草本公司的付款情形，为了对其违约行为予以惩戒，酌定辉煌草本公司支付环科公司违约金78000元（以780000元的10％为标准计算）。环科公司诉请过高部分，不予支持。截止2017年3月10日，辉煌草本公司已经付清了本案争议房屋的全部购房款，环科公司也已经开具了房款收据，环科公司主张辉煌草本公司所付款项应优先支付违约金，无事实依据，其诉请辉煌草本公司支付购房款569716元，不予支持。
辉煌草本公司反诉请求环科公司支付逾期交房损失582584.48元，并返还物业费48286元，该院认为，根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，辉煌草本有限公司逾期付款的，除按合同约定承担违约责任，交房日期相应顺延。本案中，2017年3月10日，辉煌草本公司才付清全部购房款，在此之前，环科公司不应当承担逾期交房的违约责任。因此，辉煌草本公司反诉请求2014年12月31日至2017年3月13日的房租损失，无事实依据，不予支持。因环科公司与辉煌草本公司不存在物业服务合同关系，河南金江物业服务有限公司向辉煌草本公司开具了金额为48286元的物业服务费发票，其请求环科公司返还物业费，无事实依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南辉煌草本药业有限公司于本判决生效后10日内支付原告郑州环科药业有限公司违约金78000元。二、驳回原告郑州环科药业有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告河南辉煌草本药业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16340元，由原告郑州环科药业有限公司负担15346元，被告河南辉煌草本药业有限公司负担994元；案件反诉费4813元，由反诉原告河南辉煌草本药业有限公司负担。
本院二审期间，当事人均未提交新证据。
本院经审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。
本院认为，辉煌草本公司称，2015年11月17日辉煌草本公司出具的《承诺书》并非其真实意思，但未提交证据，本院不予采纳。辉煌草本公司未按《承诺书》约定的时间节点付款，一审法院认定其构成违约，合法有据。辉煌草本公司称环科公司逾期交房的主张证据不力，本院不予采纳。综上所述，河南辉煌草本药业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1750元，由河南辉煌草本药业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 斌
审判员 张林利
审判员 王明振
二〇一八年四月三日
书记员 吴 松