江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3123号
上诉人（原审被告）：江苏诚尚房地产开发有限公司，住所地沭阳东方明珠小区2幢二单元304室。
法定代表人：李仲威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：王建国，该公司员工。
委托诉讼代理人：仲崇梅，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：江明，男，汉族，1975年9月20日出生，住沭阳县。
被上诉人（原审原告）：张海英，女，汉族，1977年10月24日出生，住沭阳县。
二被上诉人共同委托诉讼代理人：张志国，江苏德沛律师事务所律师。
原审被告：中国建设银行股份有限公司沭阳支行，住所地沭阳县学府南路188号。
法定代表人：周军，该支行行长。
上诉人江苏诚尚房地产开发有限公司（以下简称诚尚公司）因与被上诉人江明、张海英、原审被告中国建设银行股份有限公司沭阳支行（以下简称建行沭阳支行）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初5779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人诚尚公司的上诉请求为：撤销原判，依法改判驳回江明、张海英的一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定事实错误。诚尚公司按双方签订的《中国沭阳国际服装南北汇认购书》、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，返租期内租金按时通知支付，江明的合同目的完全可以实现。根据合同约定，自购买房屋交�之日起满三年止，前三年的租金已经从购房款中扣除。第四、五年为保租期，已有部分客户领取了租金。合同中也约定回购条款，江明本可以在约定的回购期内申请回购。工程因与建筑商发生纠纷暂停，但纠纷将很快得到解决，涉案房屋可以交付。2.一审适用法律错误。一审未适用解除合同除斥期间的规定。双方于2012年10月3日签订购房合同，自2013年4月3日起江明享有解除《商品房买卖合同》的权利，但双方并未约定解除权行使的期限，江明亦未向诚尚公司催告，故江明的解除权应当自解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。江明于2016年5月11日向一审法院提起诉讼，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，此时江明的解除权已经消灭。
被上诉人江明、仲崇梅发表答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，�持原判。其主要的答辩意见为：1.诚尚公司所称的返租期内租金按时支付，合同目的可以实现的上诉理由不能成立。（1）补充协议约定的保租期是2015年10月1日至2017年9月30日，不包括2012年10月1日至2015年9月30日，诚尚公司所称前三年房租抵扣房款的说法也不是事实。（2）江明、仲崇梅从未收到过诚尚公司给付的房屋租金，更未接到过要求领取租金的有关通知。（3）即使江明收到租金，也不能因此免除诚尚公司交付房屋的义务，因购房人出资购买房屋，应享有包括占有、使用、收益、处分的权利，而并非仅享受收益的权利。2.诚尚公司所称除斥期间已经超过的理由不能成立。（1）关于合同解除的除斥期间，理论界及实务界均有争议。（2）双方约定的2012年10月1日的房屋交付时间并非合同解除权的发生之日，因逾期交房并不代表守约方一定要解除合同，守约方还可以要�违约方履行合同交付房屋，只有在守约方多次请求而违约方均不能兑现承诺导致合同目的无法实现时才是解除权发生之日。本案中江明多次要求诚尚公司交付房屋，诚尚公司也多次承诺交付房屋，现从2012年10月1日至今已五年时间，涉案房屋尚未通过竣工验收，更无明确的交付时间，因此视为诚尚公司不能履行合同，导致合同目的无法实现。
原审被告建行沭阳支行未到庭发表陈述意见。
江明、张海英向一审法院提出诉讼请求：1、解除江明与诚尚公司于2012年9月20日签订的《商品房买卖合同》；2、解除江明、仲崇梅与建行沭阳支行于2012年12月14日签订的《个人商业用房借款合同》；3、判令诚尚公司返还江明购房首付款170000元及利息（自2012年10月11日起至判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；4、判令诚尚公司返还江明、仲崇梅判决生效之日止已付的银行本金及利息，截止起诉之日共计还款42期约为84000元；5、诚尚公司向建行沭阳支行返还判决生效之日起的尚余贷款本息约100000元；6、诚尚公司支付江明违约金17000元；7、诚尚公司自2015年10月1日起至合同解除之日止按补充协议约定，按天数比例向江明给付租金；8、诚尚公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明事实：2012年10月3日，江明与诚尚公司签订《认购书》，约定江明认购诚尚公司开发的中国沭阳国际服装南北汇A52058号商铺房，建筑面积62.37平方米，商铺原售价608108元，成交房价款340000元。后江明（买受人）与诚尚公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同内容如下：买受人购买的商品房为出卖人建设的中国沭阳国际服装南北汇A区A52058号房，建筑面积共62.37平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5451.34元，总金额为340000元；付款
方式：商业贷款，首付款金额为170000元，于签订合同时付清，贷款金额170000元，需于签订本合同7日内到出卖人指定的贷款银行办理按揭手续并递交按揭资料；出卖人应当在2012年10月1日前，将具备下列第5种条件（注：其处空白）并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。补充协议第二条约定：“保租期限自双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起满三年开始，期限为两年，即自2015年10月1日起至2017年9月30日止。如出卖人未能将商铺出租的，出卖人每年向买受人支付商铺购买价的5%作为租金，买受人应当�该5%的租金向出卖人开具发票。”第四条约定：“自中国沭阳国际服装南北汇试业开始，出卖人拥有自2012年5月1日起至2017年5月1日止期间该商铺统一经营管理权，此期间该商铺使用权归属出卖人，买受人不得以任何理由加以干涉。”上述合同、协议书签订后，江明于2012年10月10日向诚尚公司缴纳购房首付款170000元。
诚尚公司开发建设的中国沭阳国际服装南北汇A区工程（A1-A5区）于2011年1月20日取得商品房预售许可证，该工程于2013年1月29日通过了自来水管网总表试压验收，于2013年1月30日通过了配电房受电工程竣工验收，于2013年7月26日提供了防雷设施检测验收。诚尚公司未能提供包含涉案房屋在内的中国沭阳国际服装南北汇A区工程总体竣工验收合格的证据以及未能提供案涉房屋竣工验收合格的证据。
2012年12月14日，江明、仲崇梅（借款人）与建行沭阳支行（贷款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款期限自2012年12月14日至2022年12月14日，借款金额为170000元，还款方式为采取等额本息还款法，江明、仲崇梅以涉案商铺抵押给建行沭阳支行作为担保。
一审法院认为，江明与诚尚公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应按合同约定全面履行自身的义务。本案中，江明与诚尚公司在双方签订的《商品房买卖合同》中约定诚尚公司应于2012年10月1日前交付涉案商铺，但涉案商铺至今未经竣工验收合格，即涉案商铺依法不符合交付条件，致使江明的合同目的不能实现，构成根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，现江明要求解除其与诚尚公司签订的《商品房买卖合同》及诚尚公司支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于违约金，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，应为已付总房款340000元的1%即3400元。诚尚公司辩解其拥有自2012年5月1日至2017年5月1日期间涉案商铺的使用权，不存在违约行为，且江明主张解除合同已过一年除斥期间，其已丧失解除权。诚尚公司虽拥有涉案商铺使用权，但并未改变约定的房屋交付截止期限，且涉案商铺至今未经竣工验收合格不能交付，致使江明的合同目的不能实现，构成根本违约，故对诚尚公司上述辩解一审法院不予采纳。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，江明与诚尚公司签订的《商品房买卖合同》被解除后，江明、张海英要求解除与建行沭阳支行签订的《个人住房（商业住房）借款合同》，并由诚尚公司将收受的购房款和购房贷款的本金及利息分别返还给江明及建设银行的诉讼请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。
江明与诚尚公司之间补充协议中的租赁合同关系，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方应按合同约定全面履行自己的义务。诚尚公司至今未能将涉案商铺出租，应按合同约定向江明支付2015年10月1日至2016年9月30日即第一年的租金17000元（340000元×5%）。诚尚公司至今未支付，构成违约，应承担违约责任。
综上，江明与诚尚公司签订的商品房买卖合同及与建设银行签订的借款合同均应予解除。合同解除后，尚未履行的、终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除江明与诚尚公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：南北汇A5-2-058，合同备案号：979298290d41ef3c,合同备案时间：2012年10月10日）；二、解除江明、张海英与建行沭阳支行于2012年12月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、诚尚公司于判决发生法律效�之日起10日内向江明返还购房首付款170000元并支付利息（自2012年10月11日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算）；四、诚尚公司于判决发生法律效力之日起10日内向江明、张海英支付违约金3400元；五、诚尚公司于判决发生法律效力之日起10日内向江明、张海英返还已偿还的自还贷之日至判决发生法律效力之日的银行贷款本金及利息（以建行沭阳支行保留的江明的还款记录为计算依据）；六、诚尚公司于判决发生法律效力之日起10内将建行沭阳支行发放其账户的170000元贷款本金中江明尚未偿还的部分返还建行沭阳支行；七、诚尚公司于判决发生法律效力之日起10日内向江明支付租金17000元；八、驳回江明、仲崇梅其他诉讼请求。案件受理费7015元（江明已预交3508元），由诚尚公司负担。
二审中，本院组织双方当事人证据交换及听证。为�明其上诉请求，上诉人诚尚公司提交（2016）苏1322民初2565号民事判决书复印件一份。旨在证明一审法院审理同类案件以购房人郝小奎主张解除合同已经超出解除权行使期间为由驳回郝小奎的诉讼请求，该份判决现已生效。
被上诉人江明、仲崇梅发表质证意见称：对上述证据的真实性予以认可，但该证据未附文书生效证明，不能证明该文书已经发生法律效力。该民事判决适用的条款是合同法第九十四条第三款，而本案适用的是合同法第九十四条第四款的规定，故该民事判决与本案无关联性。
被上诉人江明、仲崇梅提交建行沭阳支行个人贷款对账单及建行发送的短信通知打印件各一份。旨在证明一审判决作出后江明、仲崇梅解除与建行沭阳支行的借款合同，截止2017年5月31日江明、仲崇梅合计向建行沭阳支行归还109486.08元，该金额即为一审判决第五项中确定诚尚公司应向江明、仲崇梅偿还的银行贷款本息。
上诉人诚尚公司发表质证意见称：本案并未审理终结，没有任何理由要求诚尚公司代江明归还剩余的贷款，江明应继续归还银行贷款。
本院对上述证据的认证意见是：鉴于双方均未就对方提交民事判决、对账单的证据的真实性提出异议，本院对上述证据的真实性予以确认。诚尚公司提交的民事判决是否已经生效无法确定，且该判决所涉当事人、事由与本案均不相同，与本案无关联性。江明、仲崇梅提交的短信打印件无法核实其真实性，本院该证据的真实性不予采信。
二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本案二审的争议焦点是：江明、仲崇梅要求解除与诚尚公司的商品房销售合同的理由能否成立。
本院认为，所谓合同解除权，是具有相应的民事行为能力的行为人，在不违反法律或者社会公共利益的前提下，根据法律规定或合同约定，在合理期限内要求解除合同的权利。因产生的根据不同，合同的解除权可以分为法定解除权和约定解除权。本案中，江明、仲崇梅主张，因涉案房屋至今未竣工验收，不符合交付条件，不能实现合同目的，故申请解除其与诚尚公司的商品房销售合同。诚尚公司主张，涉案房屋很快将竣工验收，且房屋未竣工验收不影响江明、仲崇梅获取租金收益，能够实现江明、仲崇梅的合同目的，另合同约定房屋于2012年10月1日交付，逾期交付60日后江明、仲崇梅享有合同解除权，现江明、仲崇梅要求解除合同，除斥期间已经超过。本院认为，根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。江明、仲崇梅购买涉案房屋系为了取得房屋的所有权，即占有、使用、收益、处分的权利。现涉案房屋未经过竣工验收，未达到交付条件，更无法办理产权转移登记，即就涉案房屋诚尚公司既不能实物交付，更不能所有权交付，该情形属于诚尚公司履行合同不能。此时，因江明、仲崇梅合同目的不能实现，其要求解除合同行使的是法定解除权，不受解除权行使期限的限制，故本院对江明、仲崇梅要求解除与诚尚公司商品房买卖合同的请求予以支持，对诚尚公司的主张不予采信。
综上所述，上诉人诚尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7015元，由上诉人江苏诚尚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 孙芳远
审判员 庄业富
审判员 王冬冬
二〇一七年十一月十日
书记员 冯 邻
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