吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第5400号原告：金香玉，女，1981年3月5日出生，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：任善姬，女，1963年6月16日出生，住延吉市。被告：延边鑫汇佳商贸有限公司（原延边鑫华房地产开发有限公司），住延吉市。法定代表人：金松男，该公司经理委托诉讼代理人：李春吉，吉林孝信律师事务所律师。金香玉诉延边鑫汇佳商贸有限公司（以下简称：鑫汇佳公司）之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月22日立案受理，同年11月10日，2016年3月22日，2016年10月28日，2016年11月9日，2016年12月7日，本院依法公开开庭进行了审理，金香玉的原委托诉讼代理人南哲，鑫汇佳公司的法定代表人金松男到庭参加诉讼。金香玉的原委托诉讼代理人南哲申请回避后，本院于2017年3月20日另行组成合议庭审理本案，金香玉的原委托诉讼代理人南哲，鑫汇佳公司的法定代表人金松男，委托诉讼代理人李春吉到庭参加诉讼。2017年5月2日，本院复庭审理本案，金香玉变更后的委托诉讼代理人任善姬，鑫汇佳公司的法定代表人金松男，委托诉讼代理人李春吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金香玉向本院提出诉讼请求：一、鑫汇佳公司于本案判决生效之日起30日内为金香玉办理争议房屋的《房屋所有权证》和《土地使用证书》；二、鑫汇佳公司向金香玉支付逾期办理房屋所有权权属证书的违约金（1.自2007年11月30日起至2016年3月2日止的违约金，以已付房款总额114508元为基数，按照2007年9月15日贷款基准利率7.83%的1.5倍罚息利率11.745%计算，金额为110953.95元；2.自2016年3月3日起至实际办理房屋所有权权属证书之日止，以已付房款总额114508元为基数，按照2007年9月15日贷款基准利率7.83%的1.5倍罚息利率11.745%计算）；三、案件受理费由鑫汇佳公司负担。事实和理由：金香玉与延边鑫华房地产开发有限公司（现鑫汇佳公司）签订棚户区房屋拆迁权调换协议，约定：金香玉产权调换延边鑫华房地产开发有限公司开发的位于延吉市财泉小区XX号楼X单元XX号房屋，办理房屋所有权证和土地使用权证的时间为2007年11月30日。嗣后，金香玉支付了全部购房款及办理房屋所有权登记的费用。经金香玉多次催告，鑫汇佳公司至今未给金香玉办理上述证件。鑫汇佳公司辩称，一、鑫汇佳公司未给金香玉办理房屋所有权证的原因为金香玉尚欠鑫汇佳公司购房款10274元；二、金香玉的诉讼请求已过诉讼时效。经审理查明:鑫汇佳公司原名称为延边鑫华房地产开发有限公司（以下简称：鑫华公司）。2006年7月24日，金香玉向鑫华公司支付人民币3万元。2006年11月8日，鑫华公司（甲方）、金香玉（乙方）、延吉市富元房屋拆迁有限公司（丙方）签订棚户区房屋拆迁产权调换协议书，约定：富元公司受鑫华公司委托拆迁金香玉私有的房屋所有权编号为28796、产籍号为15-5-206、建筑面积29.25平方米的住宅；住宅搬迁补助费400元，临时安置补助费1439元，仓库、菜窖补助费2500元、有线电话移机费210元，搬迁奖励3000元，其他550元，总计补偿金额为8099元；鑫华公司将座落在原址XX楼X单元XX号的房屋作为产权调换房屋，该房屋预计建筑面积为76.52平方米；产权调换房屋的价款总额为72562元，2006年6月交款3万元，2006年11月8日结算后交款34463元；被拆迁房屋与产权调换房屋差价款为34463元，由金香玉支付给鑫华公司，该款于2006年11月30日前支付，进户时按产籍测量部门实际测量面积结算，多退少补；鑫华公司应于2007年11月30日前负责给金香玉办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，其发生的费用按照相关的法律、法规及政策执行。2007年5月30日，鑫华公司为金香玉出具拆迁安置协议结算书，内容为：安置房屋总价款61422元，成本价19687元，原面积楼层差价款5137元，超面积款46872元，原房屋补偿费9726元，装修补偿费3212元，安置费2466元，过冬费600元，其他补偿6660元，已交70%差价款，应交18484元。同日，金香玉向鑫华公司交付房款18484元，向延吉市物业维修基金结算中心交纳物业维修基金2852元。另查明，现合同约定的房屋位于延吉市财泉小区XX号楼X单元XX室。金香玉自2007年5月30日起占有使用该房屋。金香玉在庭审中主张其自2008年开始向鑫汇佳公司（原鑫华公司）主张要求其支付逾期办理房屋权属证书的违约金，但鑫汇佳公司对此不予认可，但自认可以办理争议房屋的房屋权属证书。认定上述事实的证据有：棚户区房屋拆迁产权调换协议书、收据三张、拆迁安置协议结算书。本院认为，金香玉与鑫汇佳公司之间签订的棚户区房屋拆迁产权调换协议书系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。鑫汇佳公司与金香玉均应按照合同的约定履行各自的义务。双方已于合同中明确约定出卖人应于2007年11月30日前负责给金香玉办理完产权调换房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，鑫汇佳公司未按照约定履行，其行为构成违约，故对金香玉主张要求鑫汇佳公司办理争议房屋权属证书的诉讼请求，本院予以支持；鑫汇佳公司以金香玉尚欠鑫汇佳公司购房款10274元为由进行抗辩，本院不予支持。鑫汇佳公司违约期间为2007年11月30日至实际办理争议房屋权属证书之日止，在没有诉讼时效中止、中断的情况下，金香玉向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，金香玉未提交充分证据证明诉讼时效存在中止、中断的情形，已丧失了自2007年11月30日至2013年9月22日期间的主张民事权利的胜诉权，但因鑫汇佳公司的违约行为仍在持续，故对金香玉主张要求鑫汇佳公司赔偿自2013年9月23日起（金香玉起诉之日为2015年9月22日）至实际办理争议房屋权属证书之日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。对鑫汇佳公司主张诉讼时效已过的部分抗辩主张，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，争议合同没有约定违约金，金香玉也未举证证明损失数额，本院酌定按照合同约定的购房款总额61422元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。故对金香玉主张要求鑫汇佳公司支付违约金的诉讼请求中自2013年9月23日起至实际办理争议房屋权属证书之日止，按照购房款61422元，以中国人民银行逾期贷款利息计算的诉讼请求，本院予以支持。对其他违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决发生法律效力后三十日内立即协助原告金香玉办理位于延吉市财泉小区XX号楼X单元XX号房屋的房屋权属证书；二、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决发生法律效力后立即给付原告金香玉逾期办理房屋权属证书的违约金（违约金自2013年9月23日起至实际办理争议房屋权属证书之日止，按照购房款61422元，以中国人民银行逾期贷款利息计算）；三、驳回原告金香玉的其他诉讼请求。如被告延边鑫汇佳商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2520元（原告已预交），由原告金香玉负担1782元，由被告延边鑫汇佳商贸有限公司负担738元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长 金 贤审判员 崔 麟审判员 许 玲二〇一七年六月十九日书记员 梁春梅