惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1391民初808号
原告：惠州大亚湾东正房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头中心区北（东正公司综合楼）。
法定代表人：郭兴光，该公司董事长。
委托代理人：王军，男，该公司工作人员。
被告：林丽芬，女，汉族，1978年8月6日出生，住深圳市宝安区，
原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司与被告林丽芬商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司的委托代理人王军到庭参加诉讼。被告林丽芬经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的关于华冠花园XXXXXXXx房的《商品房买卖合同》[合同备案号：大亚湾（2015）10014182；预告登记号：粤房地预登惠州字第XXXXXXX号]；2、判令被告支付违约金244600元；3、本案诉讼费、解除合同备案等所需费用由被告承担。
事实和理由：2015年10月10日，原、被告签订了《广东省商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的华冠花园XXXXXXXx房，总房价款为1223000元，根据合同采取分期付款形式支付房款。现被告仅支付房款730100元，剩余到期付款尚未支付，原告多次督促，但被告均不履行。为维护原告的合法权益，原告特向法院起诉，请求法院判决支持原告的诉讼请求。
原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同；2、收款收据；3、预告登记证明；4、房地产权变更登记协议；5、EMS快递单及送达结果；6、首期款借款协议书。
被告林丽芬未予答辩和提交证据。
经审理查明，2015年10月10日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：1、由被告购买原告开发的华冠花园XXXXXXXx商品房，总价款为1223000元；2、被告应当在2015年10月10日支付首期款613000元，余款610000元通过银行按揭贷款方式支付；3、如被告逾期付款超过90日，则原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当按累计应付款的3%向原告支付违约金；4、原告应当在2016年10月30日前，将经验收合格的房屋交付给被告；5、被告所购房屋仅作商业使用，原告应当在本合同签订之日起30日内申请合同登记本案。
同日，原、被告签订《合同补充协议》，约定：1、被告在商品房买卖合同中所留的联系地址为被告指定的联系地址，原告的任何函件或通知以邮寄、电话、报刊、公告、短信等途径均视为有效的信息传递；如以邮寄方式寄出，寄出3日后视为已送达；被告所列指定联系地址、电话号码变更，应当在变更之日起7日内以书面形式或发送邮箱向原告提供变更后的新信息，以确保原告的任何函件或通知能顺利到达；否则，原告按原指定的联系地址寄出3日后视为有效送达，因此所产生的不利后果均由被告承担。2、如被告不按约支付房款，经催告仍不履行义务，则原告有权收取购房总款20%的违约金和单方解除合同并有权从被告已付房款中直接扣除解除合同相关费用。
同日，被告向支付497000元购房首期款后，与原告签订《首期款借款协议书》，约定：1、被告应付首期款613000元，已支付497000元，尚欠116000元由被告在36个月内全部还清，即在2016年1月10日、2016年4月10日、2016年7月10日、2016年10月10日、2017年1月10日、2017年4月10日、2017年7月10日、2017年10月10日、2018年1月10日、2018年4月10日、2018年7月10日各支付9700元，在2018年10月10日支付9300元，逾期按每日万分之五计算利息；2、如任何一笔欠款逾期还款，在被告同意自逾期之日起，按被告逾期还款的本金金额以及实际逾期的时间，按照万分之五的日息标准计算逾期利息；3、若被告逾期30日未还清欠款，原告可以直接停止办理被告所购房产的交房、办理房产证等手续，同时，原告可以全权处理被告所购的华冠花园XXXXXXXx商铺的房屋产权，被告不得提出异议或撤销。
2016年1月17日，原、被告协商签订《惠州大亚湾区房地产权变更登记协议》，约定将上述房屋的购房款付款方式变更为：由被告在2016年1月17日支付首期款506700元，在2016年4月10日、2016年7月10日、2016年10月10日、2017年1月10日、2017年4月10日各付111700元，在2017年7月10日支付109700元，在2017年10月10日、2018年1月10日、2018年4月10日、2018年7月10日各支付9700元，在2018年10月10日支付9300元。
上述合同文件签订后，原告依约办理了该合同的申请备案登记手续，该合同备案登记号为：大亚湾（2015）10014182。2015年11月20日，原、被告办理了上述房产的预购商品房预告登记手续，登记证号为：粤房地预登惠州字第XXXXXXX号。2016年10月30日，原告依约将房屋交付被告使用。被告则于2015年10月10日向原告支付购房首期款497000元、国土证费用322元、维修基金3344元、备案费550元、交易费550元、抵押费550元、他项权费550元、公证费300元、印花税611元、手续费167元，于2016年1月17日支付购房款9700元，2016年4月22日支付购房款50000元，2016年5月5日支付购房款61700元，2016年12月20日支付购房款111700元。2016年12月27日，原告向被告邮寄发出催款通知，要求被告在2016年12月30日前一次性付清欠款。此后，被告未向原告支付购房款，原告于2017年4月26日向本院起诉，提出前述诉讼请求。
另查明，被告向原告交纳的抵押费550元、他项权费550元、公证费300元、备案费550元、交易费550元、印花税611元、手续费167元，已由原告用于双方约定的用途。被告所交的3344元维修基金，已由原告代为被告交至了当地房产管理部门。被告向原告所交购房款共计为730100元。
本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。其中的《合同补充协议》、《首期款借款协议书》、《惠州大亚湾区房地产权变更登记协议》分别属于对原、被告前期签订合同相关内容的补充和修改，前期签订的合同与《合同补充协议》对有关合同违约责任和解除合同条件的问题存在不同的规定，应当按照签订在后的《合同补充协议》的相关约定执行。
被告于2016年12月20日支付的111700元款项，实际属于被告按约应当于2016年7月10日缴纳的购房款。此时，被告仍拖欠应当在2016年10月10日支付的购房款111700元未付。至原告起诉时，被告逾期完全未付的款项达到3期，累计欠款达到335100元。这说明被告存在多次逾期付款的违约行为，并且其违约程度在逐步加深。根据原、被告的约定，被告不按约支付购房款，经原告催告后仍然没能履行，原告行使合同解除权的条件已经成就。因此，本案原告提出的解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持。
原告尚未为被告办理国土证，也没有配合被告办理房产抵押等手续的必要，因此，被告交付原告的国土证费用322元和抵押费550元、他项权费550元应当视为尚未发生的费用，在原、被告的商品房买卖合同解除后，原告应当及时退还给被告。
合同解除后，被告应当将房屋退还给原告，协助原告办理合同备案登记注销手续，配合原告办理完成该房屋的预购商品房预告登记注销手续，被告应当同时承担相关费用并向原告支付约定的违约金。被告所交购房款和国土证费用、抵押费、他项权费，在扣除被告应当承担的违约金后，如有剩余，原告应当返还给被告。原告代为被告交纳的维修基金，由被告自行办理退费手续，原告应当予以积极配合。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司与被告林丽芬于2015年10月10日签订的关于华冠花园XXXXXXXx房屋的商品房买卖合同；
二、被告林丽芬于本判决生效之日起10日内将上述房屋退还被原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司；
三、被告林丽芬于本判决生效之日起10日内办理完成上述房屋的粤房地预登惠州字第XXXXXXX号预购商品房预告登记注销手续，并协助原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司办理完成上述合同的备案登记注销手续。办理上述手续的费用，由被告林丽芬承担；
四、被告林丽芬所交的3344元维修基金，由被告自行向相关部门办理退款手续，原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司协助办理；
五、被告林丽芬应向原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司支付违约金244600元，原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司应当退还被告林丽芬所交购房款730100元、国土证费用322元、抵押费550元、他项权费550元，两抵后，实际原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司应退还被告林丽芬款项486922元，此款由原告惠州大亚湾东正房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内支付给被告林丽芬。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4969元，由被告林丽芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 罗亚鸼
审判员 曾日华
审判员 徐 黎
二〇一七年九月三十日
书记员 张晓婷