黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0604民初505号
原告：王斌，男，1965年2月5日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。
委托诉讼代理人：马跃，系黑龙江鸿大律师事务所律师。
被告：汪洪梅，女，1973年10月1日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地：大庆市让胡路区西柳街13号。
法定代表人：屠玉龙，职务：总经理。
委托诉讼代理人：杜雪鸽，系黑龙江司洋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘红丽，系黑龙江司洋律师事务所律师。
原告王斌与被告汪洪梅、大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理，依法由审判员李冬晶担任审判长并主审本案,与人民陪审员张宁、杨玉军共同组成合议庭,于2017年9月5日公开开庭进行了审理。原告王斌的委托诉讼代理人马跃、被告房开公司的委托诉讼代理人杜雪鸽、刘红丽到庭参加诉讼。被告汪洪梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告王斌诉称，2001年8月22日，被告汪洪梅与被告房开公司签订《商服楼精品间预售合同》，被告房开公司将位于让胡路区南二路B15号商服楼（东湖购物中心）B3号精品间房屋出售给被告汪洪梅，面积为8.1平方米，总金额为11万元，被告汪洪梅交付了全部房款，被告房开公司将房屋交付给被告汪洪梅。2003年5月20日，被告汪洪梅与原告王斌签订《协议书》，将其购买的该房屋以11.1万元卖给原告，并将其与被告房开公司签订的全部购房手续，包括合同及收据等交给原告。原告交付了全部房款。双方办理了房屋交接手续。原告在使用房屋期间，一直与二被告交涉，要求办理房屋产权登记手续，二被告均以各种理由推拖，严重影响了原告的合法权益，故原告诉讼至法院要求确认原告与被告汪洪梅签订的房屋买卖协议书有效；要求被告汪洪梅与被告房开公司协助原告办理产权登记手续；要求诉讼费由被告承担。
被告房开公司答辩称，我方不同意原告的诉讼请求，其诉讼请求也不应该予以支持，请法院驳回原告的全部诉讼请求，理由如下：1、被告房开公司与被告汪洪梅签订的是出售位于让胡路区南二路B15商服楼B3号精品间使用权的合同，并不是出售该房屋的所有权，2001年8月22日房开公司与汪洪梅签订合同，合同第一条明确约定汪洪梅享有该精品间40年的使用权，由此可以看出房开公司并不是将房屋的所有权出售给汪洪梅，而是将精品间40年的使用权出售给汪洪梅。另外，无论是房开公司与汪洪梅签订合同，还是原告与汪洪梅签订的协议中均没有约定相关办理房屋产权过户的事项，这也证明房开公司出售的不是房屋所有权这一事实。2、从程序方面，房开公司并没有将精品间出售给原告，与原告没有合同关系，根据合同的相对性，房开公司不应成为本案的诉讼主体。3、汪洪梅与房开公司于2001年8月22日签订的合同，假设原告与汪洪梅是2003年5月20日签订的协议书，事隔十多年原告才主张权力已过诉讼时效。4、原告与汪洪梅签订的协议书无效，从协议书内容上可以看出，首先我方不能确定原告与李泽林签订的协议书是否真实有效，退一步讲李泽林确实与本案原告签订过该协议，那么原告方并未提交汪洪梅的授权手续，李泽林无权代汪洪梅出售该房屋，所以原告与李泽林签订的协议书无效。综上所述，请法院驳回原告的全部诉讼请求。
被告汪洪梅未到庭，未向本院提交书面答辩意见。
为证实自己的主张，原告王斌向本院提交如下证据：
1、2001年8月22日汪洪梅与大庆石油管理局房屋开发公司（现更名为大庆油田房地产开发有限责任公司）签订的商品楼精品间预售合同复印件一份（与原件核对无异），欲证明2001年8月被告汪洪梅与房开公司签订了房屋预售合同，二被告之间形成了房屋买卖的意思表示。合同约定房开公司将位于南二路B15号商服楼B3号精品间以单价11万元的价格出售给汪洪梅，双方形成的是房屋买卖的预售合同。经质证，被告房开公司对该证据的真实性无异议，对所证明的问题有异议，该预售合同第一条明确约定，乙方享有该精品间40年的使用权，房开公司并没有将精品间的所有权出售给汪洪梅。另外，该合同也没约定办理产权过户手续的相关事宜，也证明了出售给汪洪梅的是使用权而不是所有权。
2、房开公司出具的精品间购买收据复印件一份（与原件核对无异），欲证明被告房开公司收到汪洪梅给付的售房款11万元，收据上同时标明收取汪洪梅精品间材料款。从该收据上可以看出B3号精品间的面积为8.1平方米。经质证，被告房开公司对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议，房开公司收到的是房屋使用费，并不是房屋售房款。
3、原告与汪洪梅在2003年5月20日签订的房屋买卖协议书及汪洪梅出具的收据复印件各一份（与原件核对无异），欲证明汪洪梅将本案争议房屋转售给原告，同时将汪洪梅与房开公司预售合同中的所有权利义务转让给原告王斌。双方约定的房屋购买价款是11.1万元，价款的组成是房屋原价款11万元和汪洪梅支付给房屋公司1000元精品间的房屋材料费。在签订协议时汪洪梅就已经将房屋交付给原告，并使用至今。收据证明汪洪梅收到了原告支付给其的房屋款项。经质证，被告房开公司对该协议书及收据的真实性有异议，对证明的问题有异议。从协议书及收据上看，协议书签订的主体是原告与李泽林，不是汪洪梅签订的协议书，也不是汪洪梅出具的收据，李泽林上述行为并没有汪洪梅的授权委托，也没有附李泽林的身份证复印件，在民法上属于无权代理。从原告与李泽林签订的协议及收据，与房开公司和汪洪梅签订的预售合同对比，汪洪梅的笔迹不是出于同一人，不难看出有人模仿汪洪梅的笔迹。原告已经收到了收据及协议原件，原告应该明知我方没有将精品间的所有权出售给汪洪梅，收据及协议原件交付后，汪洪梅与房开公司交易过程全部结束，房开公司没有办理协助的附随义务，所以汪洪梅不是所述房屋的所有权人，我方是该精品间的所有人，我方不同意汪洪梅转让该房产，其转让行为无效。
本院依职权从大庆市让胡路区人民法院（2015）让乘商初字第307号原告房开公司与被告大庆万福隆经贸有限公司租赁合同纠纷一案中调取的有关本案房屋相关精品间注册登记证一组及被告房开公司更名的档案登记一份。经质证，原告对该证据的真实性无异议，这份证据是大庆市房产管理委员会出具的，这份证据显示的内容证明诉争的房屋及土地具备合法的土地规划和建设施工手续，而且说明第二条明确写明凡在商品房登记上注册的房屋，购房者持此证、购房发票及购房者身份证即可申请办理房屋所有权证。证明诉争房屋所有权手续合法，诉争房屋具备办理房屋登记的所有条件。被告房开公司在另案中提交了B15商服楼41个精品间的注册证，应当包括本案诉争精品间，在申请注册的时候房开公司向房产部门申请了注册证，证明房开公司所有的精品间是得到房产部门认可的，而且当时的房开公司已经规划和建成了这些精品间，从这些精品间的面积来看大多数为8.1平方米。注册证上没有标明具体位置，所以我方无法指出具体哪间是本案诉争精品间。经质证，被告房开公司辩称商品注册证房开公司并未提供给原告，是因当时与原告签订的合同仅为转让的是使用权而非所有权，原告不具有办理房产证的资格。
被告汪洪梅未到庭，未对原告提交的上述证据予质证。本院对原告提交的证据的真实性予以确认。
被告汪洪梅、房开公司未向本院提交证据。
本案开庭审理，经过对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：
2001年8月22日，被告汪洪梅与被告房开公司签订商服楼精品间预售合同一份，双方约定被告房开公司将位于南二路B15号商服楼B3号精品间预售给被告汪洪梅，待房屋竣工验收合格后交付给被告汪洪梅，被告汪洪梅享有该精品间40年的使用权。该精品间单价为11万元，被告汪洪梅购买一间，总金额为11万元。合同中第七条约定，隔断成精品间的，另行收取工本费，被告汪洪梅须在房开公司交付精品间前将该款付清。被告汪洪梅于2001年8月22日支付被告房开公司南二路B15精品间B3号精品间价款11万元，并将1000元的隔断费材料费交给被告房开公司。
又查明，2003年5月20日，被告汪洪梅将该精品间转让给原告王斌。双方签订协议书一份，约定由原告王斌收购被告汪洪梅东湖购物中心B3号房产，双方协议收购价格为被告汪洪梅原购房全价，合计11.1万元。被告汪洪梅将其与被告房开公司签订的合同、收据原件均交给原告。
另查明，2003年6月19日，被告房开公司将南二路B15号市场内部大厅二层共计6000平方米的房屋，出租给大庆市万福隆经贸有限公司，用于经营超市使用，租赁期限自2003年9月1日至2013年8月31日。原告王斌系大庆市万福隆经贸有限公司的法定代表人，现该房屋仍由大庆市万福隆经贸有限公司使用。本案涉诉的精品间也在一层大厅内，但精品间的隔断已拆除，在超市内已无具体的隔断空间。
再查明，本案涉诉精品间所在南二路B15号商服综合楼（共二层）系被告房开公司自行开发建设，具有合法的建设手续。2003年3月3日，大庆市房产管理委员会办公室向被告房开公司颁发该综合楼的商品房注册登记证，其中还颁发了综合楼内各精品间的商品房注册登记证。在此商品房注册登记证中说明购房者持此证、购房发票及购房者身份证即可申请办理房屋所有权证。同时查明，被告房开公司原名称为大庆油田房屋建设开发有限责任公司，2009年12月10日经工商部门准予变更登记。
本院认为，被告汪洪梅与被告房开公司签订的商服楼精品间预售合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。2003年5月20日，被告汪洪梅又将该精品间原价转让给原告王斌，并与其签订协议书，因该协议书亦系双方真实意思表示，且已实际履行完毕，故该协议亦应合法有效。原告王斌作为新的合同受让人有权要求原合同相对方被告房开公司履行原合同的相应义务。现原告要求确认其与被告汪洪梅签订的房屋买卖协议书有效，并要求二被告协助原告办理该精品间的所有权登记手续。被告房开公司对此不予认可。本院认为，根据相关法律规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的语句、合同有关条款、合同目的、交易习惯以及诚实信用原则确定条款的真实意思，故本案中应当首先按照合同的文义进行解释，原合同中约定被告汪洪梅享有该精品间40年的使用权，原告王斌作为新合同受让人对该精品间享有的权利亦应为40年的使用权，无权要求对该精品间享有所有权。另外，通过庭审调查核实，原告与被告汪洪梅签订的协议书并未标注“房屋买卖”的字样，原告要求确认其与被告汪洪梅签订的房屋买卖协议书有效，实为要求确认2003年5月20日双方签订的协议书有效，故本院仅对该协议书的有效性予以确认。
同时，因原合同未像通常合同一般，对办理精品间的产权登记事宜及时间进行具体约定，事后也无补充条款对此进行约定，故原告王斌并不享有要求被告房开公司履行为其办理精品间产权登记的协助义务。另外，原告王斌在2003年从被告汪洪梅处受让该精品间的目的系为整体租赁被告房开公司二层商服楼用于经营超市使用，并非实际取得该精品间的所有权，原告王斌也系在与被告房开公司发生租赁合同纠纷后，才要求被告房开公司协助其办理该精品间的房屋产权登记手续，故对原告的该项诉请，因无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告王斌与被告汪洪梅于2003年5月20日签订的协议书有效；
二、驳回原告王斌的其他诉讼请求。
案件受理费200元及公告费710元，由原告王斌承担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 李冬晶
人民陪审员 张 宁
人民陪审员 杨玉军
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 于芳华
附相关法律规定：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。