四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）巴中民初字第12号
原告黎军，男。
原告罗忠，男。
二原告共同委托代理人何官德，巴中市巴州区英博法律服务所法律工作者。
被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司
住所地：南江县南江镇光雾山大道琉璃路**号。
法定代表人徐光富，公司董事长。
委托代理人蔡泽生，四川洪援律师事务所律师。
原告黎军、罗忠诉被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2015年2月5日受理后，原告黎军、罗忠于同日申请诉讼保全，要求查封被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司开发的部分房产。本院依法作出（2015）巴中民保字第5号民事裁定书，查封了被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司开发的位于南江县光雾山大道琉璃路78号“春光公寓”3号楼A幢1单元和2单元（房屋的建筑预售许可证号为（2014）房预售字第25号）±0标高为准的第一楼、第二楼、第三楼和第四楼房屋，并定于2015年3月17公开开庭审理。到期后，被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司申请延期，本院延期至2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告黎军、罗忠及其委托代理人何官德、被告宏宇公司的委托代理人蔡泽生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黎军、罗忠诉称：原、被告经协商于2011年1月11日签订了《房地产开发项目转让协议》，由于被告违反协议未完善各项手续，项目未达到三通一平，不能正常开工建设。原、被告又于2011年4月14日签订了《房地产开发项目内部承包经营协议》，并根据两次协议先后向被告交投资款4000000元，但被告收取现金后根本不按协议约定履行，致原告之合同目的不能实现。原、被告于2011年11月4日经再次协商，双方一致同意解除《房地产开发项目内部承包经营协议》，被告同意退还原告前期投资款4000000元和实际损失2500000元，计币6500000元现金，承诺在2012年1月30日前按月平均分批次付清款项和承担自协议签字之日起按商业银行同期同类贷款利率四倍计息直至偿清之日止，同时将“春光公寓”3号楼A栋二单元的滨河路±0标高为准的第一楼、二楼、三楼和四楼共计建筑面积约2840平方米的商业用房以均价人民币2800元每平方米抵偿给乙方作还款之保证。但自订立协议至今，被告根本不按协议约定履行还款付息的义务，还将所抵押之房予以处置，致使原告的合法权益受到极大的损害。故请求：依法判决被告立即返还原告现金6500000元人民币，并按商业银行同期同类贷款利率四倍支付给原告自2011年11月4日起至偿清之日止全部资金利息。
原告黎军、罗忠为支持自己的主张，提供了以下证据：第一组：原告黎军、罗忠的身份证复印件；被告宏宇公司的营业执照、税务登记证复印件；第二组证据：2011年1月11日双方签订的房地产开发项目转让协议；2011年4月14日签订的房地产开发项目内部承包经营协议；被告宏宇公司2011年1月11日、同年4月15日收取二原告1000000元和3000000元的收据以及银行的转款依据。主要证明债务形成的原因。第三组证据：2011年11月4日，原被告双方签订的协议书；原被告双方签订的商品房买卖合同；四川宏宇房地产开发有限公司关于张天伦申请执行工程欠款的情况说明。证明：双方已解除前述两个协议，由被告宏宇公司退还投资款及损失共计6500000元，并按银行贷款利率4倍计付资金利息；买卖合同中抵押的房产是张天伦修建的，由于房屋并没有任何产权手续，所以不能办理相关的抵押手续，抵押无效。第四组证据：杨政开具的借款人为黎军、罗忠的借条复印件两份。证明二原告将在杨政处借的款项投入到被告所开发的房地产项目中。第五组证据：对周波的调查笔录一份，与徐光富的通话录音光盘一张，证明被告拖欠原告投资款项，并且原告一直在主张自己的权利。被告宏宇公司质证认为原告提供的在杨政处的借款复印件与本案无关，对其余证据无异议。因被告宏宇公司对上列一、二、三、五组证据无异议，本院予以采信。第四组证据，被告宏宇公司的质证理由成立，本院不予采信。
被告宏宇公司辩称：原告所诉内容基本属实，拖欠应给原告的款项也是事实，但至2012年11月30日已给付2700000元，且所偿还部分应从本金中扣减，下欠部分被告将分期偿还。
被告向法庭提供了向原告还款的证据共13张票据，共计2700000元，其中2011年10月23日二原告收被告500000元现金收据一份，2011年11月4日以后给黎军汇款的银行凭证12份，原告黎军、罗忠质证认为收到上述款项属实，但2011年11月4日前双方还有其他经济往来，2011年10月23日收取的500000元，是在2011年11月4日协议前，不应计算在6500000元还款之内，其余的款项均是先偿还利息，再扣减本金。本院经审查认为：原被告双方于2011年11月4日达成协议，由被告宏宇公司返还投资款及损失共计6500000元，此前二原告收取的500000元不应作为协议后被告已还款的证据，对其余被告宏宇公司已偿还的2200000元证据，本院予以采信。
经审理查明：2011年1月10日，原、被告签订《房地产开发项目转让协议》，约定将被告方取得的南江县规划和建设局核发的字第511922201000266号《建设用地规划许可证》的项目按实际建筑面积每平方米1000元人民币转让给二原告，转让金额约人民币13000000元。协议签订后，原告黎军、罗忠通过杨政的账户给宏宇公司法定代表人的妻子王廷玉转款1000000元，并由宏宇公司出具收据。2011年4月14日，原、被告双方再次签订《房地产开发项目内部承包经营协议》，约定将上列已取得规划许可证项目的工程交由原告开发建设。2011年4月15日二原告向被告转款3000000元，被告宏宇公司出具了收据。2011年11月4日，因被告宏宇公司不能按时履行和完成上述两个协议约定的前期义务，经双方协商一致，自愿解除先前的协议，并再次达成协议。约定：一、由宏宇公司退还黎军、罗忠前期投资款和按约应承担的损失共计人民币6500000元（陆佰伍拾万元），在2012年1月30日前按月平均分批次付清给原告，并自本协议签字之日起按商业银行同期同类贷款利率四倍计息直至偿清之日止；二、还款保障：到期未能偿清，甲方（宏宇公司，下同）自愿以自有开发的位于南江县光雾山大道春场坝琉璃路段的“春光公寓”3号楼A栋三单元以滨河路±0标高为准的一楼、二楼、三楼和四楼共计建筑面积约2840平方米的商业用房以均价人民币2800元每平方米抵偿给乙方（黎军、罗忠，下同），并在签订本协议之日，由甲方给乙方签订商品房买卖合同作为附件，以确保甲方到期按约履行，本协议标的款自动转作为房款，由甲方待换房款收据。若到期偿清本协议标的款，所签订的商品房买卖合同自动作废；三、甲方应当保证所抵偿的房产未出售或者抵押、抵偿给他人，否则按国家法律政策之规定承担法律责任。四、该房屋抵偿给乙方后，乙方对外出售的，甲方应当负责变更相关售房手续，并不得计收任何费、税：并按规定办理清房地产权两证。原、被告于同日签订了上列“春光公寓”3号楼A栋三单元以滨河路±0标高为准的一楼、二楼、三楼和四楼共计建筑面积约2840平方米的商品房买卖合同。协议签订后，宏宇公司法定代表人徐光富的妻子王廷玉共计向黎军转款12笔，2011年共7笔，11月9日500000元，11月29日300000元，12月5日两次共计100000元，12月8日100000元，12月23日300000元，12月30日200000元，2012年共5笔，1月19日200000元，8月3日200000元，9月5日100000元，9月13日100000元，11月30日100000元。
同时查明：2011年7月7日，中国人民银行调整后的六个月（含6个月内）、六个月至一年、一至三年、三至五年贷款基准利率分别为：6.10%、6.56%、6.65%、6.90%。
本院认为：原告黎军、罗忠与被告宏宇公司分别于2011年1月10日、2011年4月14日就房地产开发合作签订两份合同，但因被告宏宇公司的原因未能履行，双方已在2011年11月4日的协议中约定解除，并对前期二原告投资款的返还及损失进行了约定。2011年11月4日的协议是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规禁止性规定，该协议合法有效，原、被告双方所签订的商品房买卖合同，是被告宏宇公司为确保二原告债权的实现，被告宏宇公司应按协议的约定及时返还二原告本息，但被告宏宇公司除履行部分义务外，余款大部分未支付。2011年11月4日后，被告宏宇公司所支付的2200000元是先付息还是先付本，根据协议约定的“在2012年1月30日前按月平均分批次付清款项和承担自协议签字之日起按商业银行同期同类贷款利率四倍计息直至偿清之日止”的内容，被告宏宇公司在偿还本金的同时，应当同时结清资金利息，即宏宇公司在2011年11月、12月和2012年1月这三个月时间内，平均每月应偿还本金2160000余元并结清利息，但其在约定的三个月时间内，仅偿还1700000元，未足额清偿当期的债务及资金利息。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，被告宏宇公司所还的款项，应当先偿还到期资金利息，然后再扣减本金。双方所约定的按商业银行同期同类贷款利率四倍计息不符合法律规定，应按中国人民银行规定的同期同档贷款利率四倍支付资金利息。故被告宏宇公司偿付本息的数额为：11月9日500000元（应偿还利息21726元，减本金478274元），11月29日300000元（应偿还利息80510元，减本金219490元），12月5日100000元（应偿还利息23273元，减本金76727元），12月8日100000元（应偿还利息11482元，减本金88518元），12月23日300000元（应偿还利息56524元，减本金243476元），12月30日200000元（应偿还利息25239元，减本金174761元），2012年1月19日200000元（应偿还利息69774元，减本金130226元），至此，被告宏宇公司已偿还本金1411472元，下差本金5088528元。计算至2012年8月3日，下差本金的利息为720658元，故其于当日偿还的200000元、以及9月5日的100000元，9月13日100000元、11月30日100000元应作为宏宇公司支付给原告黎军、罗忠的利息，不再抵减本金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十一条之规定，判决如下：
被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还原告黎军、罗忠投资款及约定的损失5088528元，并从2012年1月19日起按照中国人民银行规定的同期同档贷款利率四倍支付资金利息至本判决生效指定给付之日止（含2012年8月3日及其以后已支付的利息500000元）。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费79700元，诉讼保全费5000元，由被告四川省南江县宏宇房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。
审 判 长 侯 斌
审 判 员 黎 明
代理审判员 杨璐菥
二〇一五年五月五日
书 记 员 张智慧
附一：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十一条债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
附二：付本还息计算清单（计算至个位，单位：元）
1、偿还利息：6500000（本金）×0.061（利率）×5（天数）×4（倍数）÷365（一年）=21726元（括号内的注解，下同）
偿还本金：500000-21726=478274
下余本金：6500000-478274=6021726
2、偿还利息：6021726×0.061×20×4÷365=80510
偿还本金：300000-80510=219490
下余本金：6021726-219490=5802236
3、偿还利息：5802236×0.061×6×4÷365=23273
偿还本金：100000-23273=76727
下余本金：5802236-76727=5725509
4、偿还利息：5725509×0.061×3×4÷365=11482
偿还本金：100000-11482=88518
下余本金：5725509-88518=5636991
5、偿还利息：5636991×0.061×15×4÷365=56524
偿还本金：300000-56524=243476
下余本金：5636991-243476=5393515
6、偿还利息：5393515×0.061×7×4÷365=25239
偿还本金：200000-25239=174761
下余本金：5393515-174761=5218754
7、偿还利息：5218754×0.061×20×4÷365=69774
偿还本金：200000-69774=130226
下余本金：5218754-130226=5088528
8、2012年1月19日至2012年8月3日，下差本金的利息为：5088528×0.0656×197×4÷365=720658