大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初1267号
原告：中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行，所在地辽宁省大连市普兰店区商业大街92号。
负责人：李传华，系该支行行长。
委托诉讼代理人：周翔、刘传科，系辽宁昌信律师事务所律师。
被告：安某某，男，1982年2月8日出生，蒙古族，住内蒙古通辽市。身份证号码：×××（缺席）
被告：董某，女，1988年3月12日出生，汉族，住址辽宁省昌图县。身份证号码：×××（缺席）
被告：大连恒辉房屋开发有限公司，所在地普兰店市城子坦镇城中路11号。（缺席）
法定代表人：曲云芝，系该公司总经理。
原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行（以下简称“农行普兰店支行”）诉被告安某某、董某、大连恒辉房屋开发有限公司（以下简称“恒辉公司”）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告农行普兰店支行的委托诉讼代理周翔到庭参加诉讼。被告安某某、董某、恒辉公司经本院公告传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行普兰店支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告安某某、董某共同偿还借款本金187350.56元及利息、罚息、复利（自2016年11月15日起至全部本息还清之日止）；2、判令被告恒辉公司对上述借款本息承担连带保证责任；3、确认原告对被告安某某、董某位于XXXX房产（建筑面积74.34平方米）享有优先受偿权；4、本案诉讼费由三个被告承担。事实和理由：原告与三个被告于2013年11月26日签订了一份编号为×××号《个人购房担保借款合同》，合同约定：原告向被告发放一手房贷款203000.00元，期限20年。借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%，即执行年利率5.895%，直至借款到期日；还款方式为等额本息还款，还本付息日为每月2日。借款人未按双方约定期限归还借款本息的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定借款执行利率的基础上上浮50%计收罚息，即执行年利率8.8425%。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。对借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。
合同约定，被告恒辉公司作为保证人愿意为被告安某某、董某的债务203000.00元提供阶段性连带保证责任担保。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和延迟履行金以及贷款人实现债权的一切费用。保证期间为自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。
合同约定，被告安某某、董某名下位于XXXX房产（建筑面积74.34平方米），在原告处提供抵押担保。抵押担保的范围以抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十四条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金以及贷款人实现债权的一切费用。该合同于2013年11月27日在普兰店市房地产管理处办理了房屋抵押权登记，登记证号为XXXXX。
原告于2013年12月2日向被告发放一手房贷款，借款本金人民币203000.00元。贷款发放后，被告自2016年11月15日开始贷款出现逾期未还。原告为被告发放的贷款，被告未能按期偿还，剩余部分贷款虽未到期，依据合同约定，被告安某某、董某未按约定按期足额偿还借款本息，且保证人恒辉公司未履行保证担保义务，原告有权提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权。三被告的逾期还款行为已经构成违约，故原告诉至法院，请求法院公正裁决。庭审中，原告变更诉讼请求第一项，要求被告安某某、董某偿还借款本金183949.21元及利息、罚息、复利（截至2017年8月10日欠利息4794.54元，自2017年8月11日始，按照原告与被告签订的编号为×××号合同约定的标准计付利息）。其理由是，诉讼期间，被告有还款行为。偿还借款本金3401.35元，利息3626.81元（其中：利息3409.59元、罚息111.36元、复利105.86元）。
被告安某某、董某、恒辉公司未作答辩。
原告围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对原告提供《商品房买卖合同》、购房发票、《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》、预购商品房抵押权预告登记证、被告身份证、户口薄及结婚证、借款本金及利息交易明细的证据。客观真实，来源及方式合法，符合证据基本特征，经本院审查，予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告安某某与董某系夫妻关系。2013年9月16日，被告安某某购买恒辉公司商品房一套，价款为290669.00元。该房屋位于XXXX房产（建筑面积74.34平方米），除首付87669.00元外，余款203000.00元在原告处办理商业贷款。
2013年11月26日，原告与被告安某某、董某、恒辉公司签订合同编号为×××《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告向被告安某某提供贷款203000.00元，用途为购买恒辉公司的房屋，房屋位于XXXX房产（建筑面积74.34平方米）；借款期限为240个月，借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮10%后确定；还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日。被告安某某、董某以其贷款所购买的上述房屋作为贷款抵押担保。合同同时约定：抵押人安某某与抵押物共有人董某同意以上述房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%，直至本息清偿为止。对应付未付利
息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。同时，借款人未按约定按期足额偿还借款，原告有权停止发放借款，提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。合同还约定：被告恒辉公司为被告安某某的借款提供阶段性保证，自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续，为借款人的债务承担连带责任保证；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告安某某在合同借款人、抵押人处签名，被告董某在合同抵押人处签名，被告恒辉公司在合同保证人处盖章。
合同签订后，2013年11月27日，原告与被告安某某对位于XXXX房产（建筑面积74.34平方米），在普兰店市房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记，登记证号为XXXXX。2013年12月2日，原告向被告安某某发放贷款203000.00元。确定执行年利率5.895%，逾期利率为8.8425%，还款日为每月2号。
贷款合同履行过程中，被告安某某自2016年11月15日起，未按约定履行还本付息义务。原告提供在中国农业银行客户系统里打印的借款还款本金及利息计算表，截至2017年8月10日，被告已还本金19050.79元，已还利息32052.33元。拖欠原告到期应付本金4537.99元、到期应付利息合计4794.54元（其中：利息4679.12元、罚息44.96元、复利70.46元），贷款本金余额为183949.21元。
本院认为，原告与被告安某某、董某、恒辉公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原告已按借款合同的约定履行了向被告安某某发放贷款的义务，被告安某某未按合同约定的期限及时足额偿还借款，已经构成违约，原告有权提前收回已发放的借款，有权行使担保权。根据《个人购房担保借款合同》的约定，如果被告安某某未按双方约定期限归还借款本金的，原告有权计收罚息、复利，直至本息清偿为止。因被告安某某的借款系被告安某某和董某婚姻关系存续期间的共同债务，依法应由二被告共同承担清偿。故对原告基于被告安某某和董某婚姻关系存续期间所欠债务要求二被告共同偿还借款本金183949.21元、利息4794.54元（截至2017年8月10日）及自2017年8月11日起至上述欠款还清日止，按照原、被告双方于2013年11月26日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为：×××）约定计付利息、罚息、复利的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。
因被告恒辉公司未能及时为被告安某某所购房屋办理房屋权属证，致使原告无法办理正式房屋抵押登记。所以，被告恒辉公司免除担保责任的条件不成就。故，原告要求恒辉公司承担连带清偿责任的主张，于法有据，本院予以支持。
关于原告要求对被告安某某、董某提供抵押的房屋享有优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，建筑物或正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押预告登记，该抵押预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有的请求权。故在原告对案涉房屋未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿权无法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百八十条、第一百八十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告安某某、董某于本判决生效后十日内共同偿还原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行借款本金183949.21元、利息4794.54元（截至2017年8月10日）及自2017年8月11日起至上述欠款还清日止，按照原、被告双方于2013年11月26日签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为：×××）约定计付利息、罚息、复利；
二、被告大连恒辉房屋开发有限公司对本判决主文第一项承担连带清偿责任；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司大连普兰店支行的其他诉讼请求。
如三被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4047.00元、公告费900.00元，合计4947.00元（原告已预交），由被告安某某、董某共同负担，由被告大连恒辉房屋开发有限公司连带负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 姜晓冬
审判员 张亚南
审判员 吴 娜
二〇一七年九月十九日
书记员 邹晓梅
附：相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土
地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；
（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至
第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》
第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭
的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。