广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初3669号原告:广州市凤安物业管理有限公司，住所地广州市海珠区革新路凤安三街65号首层，统一社会信用代码：91440105683253495L。法定代表人：江瑞敏，总经理。委托代理人：刘雅莉、关杰洪，分别为广东百健律师事务所律师、实习律师。被告：胡鹏翀，男，1968年8月11日出生，汉族，住广州市海珠区，被告：胡文娟，女，1966年5月17日出生，汉族，住广东省深圳市福田区，原告广州市凤安物业管理有限公司诉被告胡鹏翀、胡文娟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘雅莉到庭参加了诉讼。两被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：原告与广州市海珠区凤安花园业主委员会于2012年8月5日签订《物业管理服务合同》，约定合同期限为2012年8月5日至2017年8月4日；由原告为广州市革新路16号凤安花园小区提供物业管理服务，管理服务费的收费标准和方式:住宅、房屋按照建筑面积每月每平方米0.7元向业主或使用人收取；等。上述合同签订后，原告依约为该小区提供物业管理服务。但被告自2015年5月起出现拖欠管理费和公摊电费的现象，经原告多次催收，均未果。故起诉请求判令：1、被告向原告支付拖欠的管理费1109.8元（自2015年5月起至2017年3月止，按68.9251平方米×0.7元/平方米/月的标准计算）；2、被告向原告支付拖欠的公摊电费37.5元（自2015年1月起至2016年12月止）；3、本案诉讼费由被告承担。两被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：原告领有三级《物业服务企业资质证书》。根据查册时间为2017年4月20日的《广州市不动产登记查册表》记载：广州市海珠区革新路凤安四街8号402房的产权人为两被告；占有部分为共有；建筑面积为68.9251平方米；使用性质为居住用房；所有权来历为向广州新峰房地产开发有限公司买受；等。原告曾于2015年6月4日向本院提起诉讼，要求被告胡鹏翀向原告清缴涉案房屋所欠的2002年10月至2015年4月的物业管理费6610.4元、2002年10月至2014年12月的水电费（含公摊）1813.6元。本院于2015年9月23日作出（2015）穗海法民三初字第1091号民事判决书，主要内容：一、被告胡鹏翀在该判决生效之日起10日内向原告支付海珠区革新路凤安四街8号402房2002年10月至2015年4月的物业管理费6610.4元；二、被告胡鹏翀在该判决生效之日起10日内向原告支付上述房屋2002年10月至2014年12月的水电费（含公共分摊）1776.35元；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决书已生效，并查明以下事实：一、1997年11月28日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋置业发展有限公司（乙方，2001年1月更名为广州远锋物业管理有限公司）签订《“凤安花园”物业管理委托合同》，约定甲方将广州市海珠区革新路16号凤安花园住宅小区的物业委托乙方进行管理；委托管理期限自1997年11月28日起至2002年11月28日止；（管理服务费来源）按双方参照广州市物业管理服务收费标准议定的价格，由乙方报物价行政管理机关备案，领取统一价目牌后，向业主（用户）收取，即按建筑面积0.4元/月/平方米；等。二、2001年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2001年4月1日起至2004年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。三、2003年3月31日，广州新锋房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园委托乙方进行管理；委托管理期限自2003年4月1日起至2006年3月31日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.65元向业主或物业使用人收取；等。四、2006年1月1日，广州新峰房地产开发有限公司（甲方）与广州远锋物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将凤安花园移交乙方实行物业管理；委托管理期限自2006年1月1日起至2008年12月31日止；等。五、2009年3月15日，原告（乙方）与广州市海珠区凤安花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤安花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2009年3月15日至2012年3月14日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.60元向业主或使用人收取；等。六、2009年6月30日，广州远锋物业管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理移交协议书》，约定：l、自2009年7月1日起，位于广州市革新路l6号的“凤安花园”和位于广州市工业大道北83号的“远锋大厦”商住小区，由乙方接管物业管理；2、乙方接管上述两小区物业管理之前甲方因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承继；乙方接管上述两小区物业管理之后因物业管理产生的全部债权债务概由乙方承负；等。七、2011年5月18日，原告、广州市海珠区凤安花园业主委员会作出了《关于调整物业管理费的通知》，通知中写明：广州市凤安物业管理有限公司提出要求由2011年6月开始调整物业管理费，将物业管理费由原定的住宅每平方米0.6元调整到每平方米0.7元；经业主委员会开会决定，考虑到小区的实际情况，初步同意调整物业管理费，但需全体业主投票决定。在2011年6月1日，广州市海珠区凤安花园业主委员会向原告作出书面回复表示：根据综合意见结果，同意广州市凤安物管有限公司对凤安花园物管费从2011年6月1日起，从原来的每平方米0.6元调至每平方米0.7元。八、2012年8月5日，原告（乙方）与广州市海珠区凤安花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方将位于广州市革新路16号凤安花园小区范围内的物业委托乙方，统一管理，综合服务；合同期限由2012年8月5日至2017年8月4日；（管理服务费的收取）已售物业、住宅、房屋由乙方按建筑面积，每月每平方米0.70元向业主或使用人收取；等。九、在该案诉讼中，被告胡鹏翀表示：大约在1999年搬进涉案房屋；涉案房屋登记在被告胡鹏翀及其姐姐的名下；物业管理费、水电费由被告胡鹏翀一人交纳。原告表示：只要求被告胡鹏翀一人承担责任。原告于2017年5月5日提起本案诉讼。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、原告、广州市海珠区凤安花园业主委员会于2011年6月4日发出的《关于调整凤安花园物业管理费的公告》，其中载明：关于调整凤安花园物业管理费事项公示十天后，经业委会收集到的意见，有部分业主以实名签字反对调整管理费，但未有过半数业主反对；因此，根据意见的结果大部分业主同意凤安花园物业管理费由2011年6月1日开始由原住宅0.6元/㎡调至0.7元/㎡，原商铺1.8元/㎡调至1.9元/㎡；等。2、原告自行制作的《革新路凤安四街8号402房欠费表》，其中载明：公摊电费的欠费时间、计算方式和欠费金额分别为:2015年1月-6月为9.5元，2015年7月-12月为9.4元，2016年1月-6月为9.4元，2016年7月-12月为9.2元，合计37.5元；管理费的欠费时间、计算方式和欠费金额为:2015年5月-2017年3月，68.93㎡×0.7元/㎡×23月，合计1109.8元。诉讼中，原告表示：1、涉案房屋所在小区的名称为凤安花园小区，原告从2009年3月15日开始进驻涉案小区进行物业管理；2、《物业管理服务合同》没有具体约定管理费的缴费周期，但实际上原告是每个季度收取一次物业管理费的，业主最迟应在第三个月的最后一天缴纳物业管理费；3、第2项诉讼请求中的公摊电费是指小区路灯的公摊电费，原告实际上已向供电部门缴纳了整个小区的公摊电费，之后再将公摊电费分摊到每一户中；4、经原告向本院申请执行后，被告胡鹏翀已履行了（2015）穗海法民三初字第1091号民事判决书确定的义务。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与广州市海珠区凤安花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对包括被告在内的小区业主具有约束力，原告据此有权对涉案小区进行物业管理。根据权利义务相一致原则，原告作为小区的物业管理者，在提供了物业服务的情况下，有权要求被告支付物业管理费。原告主张被告欠交涉案房屋从2015年5月起至2017年3月止的物业管理费，被告对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭提出抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院依法对原告的证据及主张予以采纳。因此，原告要求被告以涉案房屋的建筑面积计算，按0.7元/月/平方米的标准支付上述期间的物业管理费的诉讼请求，合法有理，本院予以支持，但总额应以原告主张的金额为限。原告还主张被告应支付2015年1月至2016年12月的公摊电费37.5元，并提交了《革新路凤安四街11号208房欠费表》作为证据。被告并无对原告主张其欠缴公摊电费的事实提出异议和作出否定抗辩，且并未提出相反的证据，应承担不利的后果，而原告陈述的计算公摊电费的方法也符合交易习惯和常理，故本院对原告提交的相应证据予以采纳，对原告该事实主张予以采信。鉴此，本院对原告要求被告支付上述期间的公摊电费37.5元的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告胡鹏翀、胡文娟在本判决生效之日起10日内，共同向原告广州市凤安物业管理有限公司支付2015年5月至2017年3月期间的物业管理费（按0.7元/月/平方米×68.9251平方米的标准计算，总额以原告主张的1109.8元为限）及2015年1月至2016年12月期间的公摊电费37.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告共同负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  李伟坚人民陪审员  彭 海二〇一七年十二月二十一日书 记 员  刘 淼程淑玲