湖北省咸丰县人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂2826民初373号
原告：邓妃，女，1988年7月27日出生，土家族，住咸丰县一中安置区。
被告：恩施黔龙阳光地产开发有限公司。住所地：恩施市航空大道2巷***号。统一社会信用代码：91422800568343401M。
法定代表人：张春军，董事长。
委托诉讼代理人：张晖，湖北荆南律师事务所律师。
被告：恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司。住所地：咸丰县高乐山镇大坝路西城胡同。统一社会信用代码：91422826060692774R。
负责人：张春军，董事长。
委托诉讼代理人：张晖，湖北荆南律师事务所律师。
原告邓妃诉被告恩施黔龙阳光地产开发有限公司（以下简称黔龙阳光公司）、恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司（以下简称黔龙阳光咸丰分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓妃，被告黔龙阳光公司、黔龙阳光咸丰分公司的委托诉讼代理人张晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓妃向本院提出诉讼请求：1、黔龙阳光公司、黔龙阳光咸丰分公司以购房款325000元加上代收费用12689元共计337689元向邓妃支付2017年1月1日至2017年12月30日止的逾期交房违约金36402元，并继续以购房款337689元为基数按约定向邓妃支付违约金至黔龙阳光咸丰分公司实际交付房屋止；2、黔龙阳光公司、黔龙阳光咸丰分公司承担诉讼费。事实和理由：2014年12月29日，邓妃与黔龙阳光咸丰分公司签订《商品房买卖合同》，邓妃以337689元购买黔龙阳光咸丰分公司开发的黔龙皇城大厦预售房1栋25层14号商品房，黔龙阳光咸丰分公司应在2016年7月30日前将验收合格的预售房交付给邓妃使用。合同签订当日，邓妃向黔龙阳光咸丰分公司支付了购房款325000元及办证代收费用12689元，合计337689元。2016年8月5日，黔龙阳光咸丰分公司向所有购房业主书面承诺，保证在2017年3月31日前交付房屋，自延期交房之日至实际交房之日期间以业主已付的房款金额按照年利率5.39%计算利息作为逾期交房违约赔偿；如在2016年12月31日前不能达到进场装修条件，则按双倍违约金支付。黔龙阳光咸丰分公司按照约定支付了2016年8月至12月的逾期交房违约金。黔龙阳光咸丰分公司预售的房屋至今达不到交付条件，也拒绝支付违约金，黔龙阳光公司、黔龙阳光咸丰分公司应承担责任。
黔龙阳光公司和黔龙阳光咸丰分公司辩称，邓妃与黔龙阳光咸丰分公司签订的房屋买卖合同属实，邓妃支付的房款以实际出具的证据为准；邓妃要求支付违约金应该以双方签订的合同约定为准，邓妃要求黔龙阳光公司、黔龙阳光咸丰分公司按照单方的承诺支付违约金应不受法律保护，黔龙阳光咸丰分公司的单方承诺不能作为邓妃主张支付双倍违约金的有效证据。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行质证，当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在案佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年12月2日，邓妃（买受人）与黔龙阳光咸丰分公司（出卖人）就位于咸丰××××镇大坝桥头编号为鄂ES（XF）-2012025地块的商品房（即黔龙皇城大厦）签订了《商品房买卖合同》，约定由邓妃购买该商品房第1幢25层14号房，建筑面积共89.61㎡（套内建筑面积67.36㎡，公摊建筑面积22.25㎡），商品房单价为3626.83元/㎡（总房款325000元），买受人于2015年12月2日签订合同付清首付款115000元，剩余房款210000元办理银行按揭；出卖人应在2016年7月30日前将具备经验收合格条件的商品房交付给买受人使用，出卖人如未按合同规定的期限交房，逾期超过九十日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。同日，邓妃与黔龙阳光咸丰分公司签订《特价优惠折扣协议》，约定黔龙阳光咸丰分公司给邓妃45000元的销售折扣，最终成交价为280000元。
合同签订后，邓妃于2015年12月2日支付购房首付款70000元，剩余房款210000元已于2015年12月30日通过银行按揭的方式向黔龙阳光咸丰分公司支付，邓妃于2016年5月4日支付办证费用12689元。
双方约定的交房期满后，黔龙阳光咸丰分公司未能按约交付房屋，双方发生争议，黔龙阳光咸丰分公司于2016年8月5日向“黔龙.皇城大厦所有业主”出具了《买卖方约定书》一份，载明：“根据项目实际情况，经研究决定，我公司保证在2017年3月31日前实现正式交付。自延期交房之日起至实际交房之日止，其间以实际收到总房款金额（分期按照实际收款计息，按揭按全额房款计息）按年利率5.39%计算利息作为逾期交房的违约赔偿，在2016年8月31日前支付一次，2016年10月31日前支付一次，2016年12月31日前支付一次，2017年3月31日前支付一次。如在2016年12月31日前不能达到进场装修条件，需按双倍违约金支付。2016年10月31日后，如业主需要退房，我公司将严格按合同约定，办理退房事宜。在房屋实现正式交付后，请广大业主尽快将办理房产证的相关要件提交我公司，我公司保证在交付后3个月内统一将已完善的资料报送行政主管部门，并及时督促、跟踪办理房产证。为保证该项目能快速办理房产证，保障业主利益，我公司原则上不退还购房时代收的办证相关费用。如部分业主确需退还代收费用，请书面承诺自行办理房产证，我公司将在2016年8月31日前退还代收费用，同时我公司不再承担办理房产证的相关责任。未退的按照以上标准计付利息。……。”黔龙阳光咸丰分公司在该约定书上加盖公章。此后，黔龙阳光咸丰分公司给邓妃支付了2016年8月至2016年12月期间的逾期交房违约金。2016年12月31日，案涉房屋未达到进场装修的条件，2017年1月1日起黔龙阳光咸丰分公司未再向邓妃支付逾期交房违约金，案涉房屋至本案法庭辩论终结时（即2018年3月6日）仍未实际交付。
本院认为，邓妃与黔龙阳光咸丰分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对其效力本院予以确认。黔龙阳光咸丰分公司为黔龙阳光公司设立的分公司，黔龙阳光公司应承担黔龙阳光咸丰分公司的民事责任，邓妃要求黔龙阳光咸丰分公司和黔龙阳光公司共同承担责任，符合法律规定，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：当事人协商一致，可以变更合同。黔龙阳光咸丰分公司向所有业主出具的《买卖方约定书》对逾期交房的违约金计算标准进行了调整，该内容明确具体，之后黔龙阳光咸丰分公司按该约定履行了违约责任，邓妃虽未在该约定书上签字，但实际接受了黔龙阳光咸丰分公司的给付行为，邓妃的诉讼主张也表示认可了该约定，该约定应视为双方对原合同条款中逾期交房违约金的变更。
2016年12月31日，案涉房屋未能达到进场装修的条件，邓妃要求黔龙阳光咸丰分公司和黔龙阳光公司继续履行合同，并按《买卖方约定书》的约定支付2017年1月1日之后的逾期交房违约金，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。邓妃要求以337689元为基数计算违约金，邓妃实际支付的购房款并非合同中约定的325000元，而是优惠折扣后的280000元，故邓妃要求支付违约金的基数为292689元。因案涉房屋至今未能实际交付，对法庭辩论终结时至实际交房日的违约损失目前无法确定，因此对邓妃在庭审中对其诉讼请求明确主张的以购房款292689元按年利率10.78%从2017年1月1日起计算至2018年3月6日的逾期交房违约金37336.38元（292689元×10.78%÷12×14.2），本院予以支持，邓妃主张的超过计算基数292689元的部分计算违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。对于2018年3月7日之后至实际交房日的违约损失，邓妃可待实际交房后另行主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、恩施黔龙阳光地产开发有限公司和恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司共同支付邓妃逾期交房违约金37336.38元。限本判决生效后十日内履行。
二、驳回邓妃的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费710元，减半收取计355元，由恩施黔龙阳光地产开发有限公司和恩施黔龙阳光地产开发有限公司咸丰分公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。
审判员 陈桥森
二〇一八年三月二十六日
书记员 向晓丽