北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初10547号
原告柯镇雄（反诉被告），男，1968年1月29日出生，住北京市西城区。
委托代理人胡琼芳，北京市尚公律师事务所。
被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（反诉原告），住所地：北京市朝阳区光华路7号汉威大厦26A1-2。
法定代表人卢航，任董事长职务。
委托代理人张中彩，女，1990年8月15日出生，北京安信瑞德房地产经纪有限公司法务，住该公司。
原告柯镇雄（反诉被告）与被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司（反诉原告，以下简称安信瑞德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告柯镇雄的委托代理人胡琼芳、被告安信瑞德公司的委托代理人张中彩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年9月18日，原告与被告签署《商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于北京市西城区xxx商铺，作为房地产中介用途使用，建筑面积约225.28平方米，租期五年，自2012年9月18日至2017年9月17日，免租期一个月，租金第一年至第三年每日租金为六元/平方米，从第四年开始每年以10%递增。2015年10月13日，被告向原告发出解约函，单方违约解除《商铺租赁合同》，后2015年12月28日原被告双方才办理房屋交割手续，且被告自2015年10月18日至2015年12月28日租金一直未支付。原告多出催促被告按照合同约定，支付拖欠的租金及滞纳金，并按照合同约定赔偿原告损失，但被告拒不履行，为维护原告合法权益，起诉至法院。现诉至法院，一、请求判令被告支付拖欠的2015年10月18日至2015年12月28日期间的租金共计106805.24元，并支付滞纳金55431.92元（以拖欠租金为基数，按每日千分之三计算，自2015年10月8日起至实际支付之日止，暂计至2016年3月28日）；二、请求依法判令被告赔偿原告免租期租金损失人民币41113.6元并支付违约金123340.8元；三、诉讼费由被告负担。
被告辩称，1、2015年10月13日，原、被告双方的商铺租赁合同已经解除，从2015年10月14日开始双方不存在租赁合同关系，所以也就无义务支付租金及滞纳金；2、商铺租赁合同约定的免租期为1个月，自2012年9月18日至2012年9月17日止，关于免租期的约定自双方盖章签字之日起即生效，不因实际履行长短而改变，所以我方不应支付免租期的损失；3、原、被告双方引起纠纷的根本原因是在2015年10月13日合同解除之后，被告联系原告接收房屋，原告方拒收，但我方在10月13日就要求交房，房屋已经腾空，直到12月28日原告才来收房。综上理由，不同意原告的诉讼请求。
反诉原告诉称，2012年9月18日，我公司与被反诉人签订《商铺租赁合同》，约定我公司承租被反诉人位于北京市西城区xxx商铺，并支付保证金123340.8元，2015年10月13日，我公司因经济不景气，屋里承租被反诉人房屋，遂提出解除合同，我公司于2015年10月13日已将房屋腾空，并与被反诉人联系要求其接收房屋。但被反诉人一直以各种理由推脱，不接收房屋，直到2015年12月28日才接收，双方办理完交接手续。因我公司单方解约，我公司积极与被反诉人沟通，称愿意按照《商铺租赁合同》的约定，向被反诉人支付违约金。但被反诉人称除了合同约定的违约金之外，我公司还需支付2015年10月18日至2015年12月28日的租金。我公司认为10月13日已解约并将房屋腾空主动表示交房，因被反诉人怠于履行收房义务导致的不利后果，理应由其自身承担，不应由反诉人承担。现提出反诉，一、请求判令被反诉人返还2015年10月14日至2015年10月17日期间的租金5482元；二、请求判令被反诉人立即返还履约保证金123340.8元；三、反诉费由被反诉人承担。
反诉被告辩称，1、被告称其在2015年10月13日已经将房屋腾空，这与事实不符，我方在10月14日或15日收到被告发来的解除函，双方合同解除日期是在2015年12月28日；2、关于退还保证金，保证金数额正好是3个月租金的违约金，我方认为保证金应抵违约金，基于合同中对保证金折抵违约金没有约定，所以我方补充一项诉讼请求作为我方第三项诉讼请求，请求法院判令被告支付原告违约金122340.8元；不同意返还2015年10月14日至2015年10月17日期间的租金5482元，因为这个期间合同还在履行中。
经审理查明，北京市西城区xxx号房屋（现地址为西城区xxx，以下简称涉案房屋），是原告柯镇雄所有的产权房屋，建筑面积225.28平方米，该房屋性质为商业用房。
2012年9月18日，柯镇雄作为甲方（出租方），被告安信瑞德公司作为乙方（承租方）签订《商铺租赁合同》，双方约定：乙方自愿租用甲方所有的涉案房屋，租用的期限为2012年9月18日至2017年9月17日止，免租期一个月，从2012年9月18日至2012年10月17日，本协议的付款方式为季度付，一次性付清三个月的租金；第一年至第三年租金每日6元/平方米（建筑），每年租金总额为493363.2元，从第四年开始每年以10%递增；在本合同签订之日后3日内，乙方向甲方支付相当于三个月租金的现金作为履约保证金，金额为123340.8元；双方在合同第九条违约责任乙方的责任中约定：7、在租赁期间内，因乙方原因，造成无法继续履行合同的，或由于乙方无故单方解除合同的，乙方需赔偿甲方损失，并支付三个月租金作为违约金给甲方（按当年租金标准计算）。
上述合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告支付了相当于三个月租金的履约保证金123340.8元，并按期支付了2015年10月17日前的房屋租金。
2015年10月13日，被告向原告发出《解约函》：由于近期受国家政策及市场调节影响，房地产市场暂时比较低迷，请原谅我公司不能再继续承租北京市西城区菜市口大街甲2号院街3-1号房屋，现我公司对您正式函告如下：自本函发出之日起，正式解除《商铺租赁合同》，请于收到本函后等待我公司联系解约后的相关事宜，届时希望您能配合我们撤场交房等事宜。
此后，被告未向原告支付2015年10月18日之后的租金。
2015年12月28日，原、被告之间办理了涉案房屋的交接手续。
庭审中，被告主张该公司向原告发出解约函时已将涉案房屋腾空，但原告拒绝接收房屋，经过多次交涉，原告才于2015年12月28日办理了房屋交接手续，双方合同的解除时间为2015年10月13日。
针对腾退房屋的时间问题，被告提交了该公司的内部通知及该公司的工作人员到庭作证。
原告对被告主张的腾房时间不予认可，原告主张被告虽提出解除合同，但并未腾空涉案房屋，被告提交的公司内部通知不具有对外效力，其工作人员所作证言属于被告方陈述的性质，不具有证据效力。
上述事实，有双方当事人陈述、《商铺租赁合同》、解约函、收据、产权证书、房屋交割清单、证明等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定，履行各自的义务。
双方合同履行过程中，被告单方提出解除合同，构成违约，按照双方约定，被告除需赔偿原告损失外，还应向原告支付相当于三个月租金的违约金，现双方合同因被告违约而解除，原告要求被告支付违约金的请求正当，本院予以支持。被告认为原告请求的违约金数额过高，请求法院调整，对此问题，本院认为，被告与原告约定承租涉案房屋五年，原告给与被告前三年的租金优惠，但被告在优惠期结束后即要求解除合同，对原告的租金收益造成影响，同时，被告提前解约，可能造成原告再次出租房屋的闲置期，对原告的租金收益亦会造成影响，原告请求的违约金数额合理，对被告要求调整违约金的抗辩意见，本院不予采纳。
被告2015年10月13日向原告发出解约函后，双方办理房屋交接手续的时间为2015年12月28日，被告虽提供了单位内部通知及其工作人员的证言欲证明其提出解除合同后即将涉案房屋腾空，原告拒绝接收房屋的事实，但上述证据属于被告单方陈述的性质，缺乏其他有效证据佐证，由于被告主张合同解除及腾房时间的意见缺乏证据证明，本院不予采纳。根据现有证据表明，双方办理房屋交接的时间为2015年12月28日，据此，本院认定双方就合同解除达成一致的时间为2015年12月28日，被告未向原告支付2015年10月18日至2015年12月28日期间的租金，原告请求被告支付该期间租金的请求，有据可依，本院予以支持。由于双方在对合同的解除问题进行洽商过程中，被告未支付租金不属故意违约，对原告要求被告支付迟付租金滞纳金的请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付免租期租金的请求，双方合同约定的期限为五年，原告给予被告一个月的免租期，现被告单方提前解除合同，应将该一个月的免租期分摊到五年，对于剩余租期分摊的免租期租金，被告应当支付，对原告此项请求的合理部分，本院予以支持。
关于被告反诉要求原告退还2015年10月14日至2015年10月17日期间租金的请求，根据对现有证据的认定及双方当事人的陈述，本院认定双方合同解除的时间为2015年12月28日，被告反诉主张原告返还的租金尚在双方租期内，且被告在该期间并未将房屋交还原告，故被告应当支付该期间的租金，对被告此项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉要求原告退还履约保证金的请求，本案提前解除合同的事实与合同中约定原告不退还保证金的情形不符，现在双方合同已经解除的情况下，原告应将收取的保证金退还被告。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起三日内，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司给付原告柯镇雄二О一五年十月十八日至二О一五年十二月二十八日期间的租金十万零六千八百零五元二角四分。
二、自本判决生效之日起三日内，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司给付原告柯镇雄违约金十二万三千三百四十元八角。
三、自本判决生效之日起三日内，被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司给付原告柯镇雄免租期租金一万四千六百六十五元。
四、自本判决生效之日起三日内，原告柯镇雄退还被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司履约保证金十二万三千三百四十元八角。
五、驳回原告柯镇雄其他诉讼请求。
六、驳回被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千一百元、反诉费一千四百三十九元，由原告柯镇雄负担一千九百九十七元（已交纳），由被告北京安信瑞德房地产经纪有限公司负担二千五百四十二元（已交纳一千四百三十九元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一六年六月十三日
书记员 王志伟