浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初2785号原告：浙江电信实业集团公司嘉兴市分公司，住所地：嘉兴市经济开发区二号路南四号路东科技创业园10号楼四楼，社会统一信用代码：913304017844442077。负责人：程文虎，经理。委托代理人：罗志华、李铃燕，浙江圣文律师事务所律师。被告：浙江南湖投资有限公司，住所地：嘉兴市环城东路333号6楼，统一社会信用代码：91330402769807610E。法定代表人：朱启丰。委托代理人：高扬、任羽辰（实习），浙江群策律师事务所律师。原告浙江电信实业集团公司嘉兴市分公司（以下简称电信实业公司）因与被告浙江南湖投资有限公司（以下简称南湖投资公司）物权保护纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年5月12日受理后，依法组成合议庭，于2017年6月7日公开开庭审理了本案。原告委托代理人罗志华、李铃燕、被告委托代理人高扬、任羽辰（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告电信实业公司起诉称，原、被告于2012年4月11日签订了标号为JXCX-ZC-2012-049的《房屋、资产租赁合同》，原告嘉兴市分公司受浙江省电信实业集团公司的委托，将坐落于嘉兴市环城东路81号（原南湖大饭店）的房屋出租给被告作酒店经营，房屋建筑面积为20145.10平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备若干。合同对租赁期、租金及支付、违约责任均有明确约定。2016年3月17日，嘉兴市南湖区人民法院作出(2016)浙0402民初575号判决书，判决：《房屋、资产租赁合同》于判决生效之日起解除，被告支付至判决生效之日的租金。该判决书于2016年4月5日生效，但被告未腾退房屋，也未支付房屋占有使用费。原告认为，原、被告之间的租赁合同已经依法解除，被告未腾退就应当支付房屋占有使用费，故诉请判令：一、被告支付房屋占有使用费用5106869元（自2016年4月6日起暂计算至2017年5月11日，实际计算至判决之日）；二、本案诉讼费由被告承担。被告南湖投资公司答辩称，一、原告诉状提出，原告系浙江省电信实业集团公司的委托，以及原告提供的证据证实浙江省电信实业集团公司才是本案讼争房屋的所有权人，原告以物权保护为由起诉，原告不是本案适格主体；二、原告主张的房屋占有使用费依据已经解除的租赁合同计算是错误的，原告在之前的案件中均已经确认被告根据原告的委托与十九户商户签订了委托租赁合同，经过一审、二审的审理，确认原告委托被告与其他次承租人之间签订的合同是有效的，故房屋占用费应当按照被告与其他次承租人签订的合同约定的租金计算。针对自己的诉讼主张，原告电信实业公司提供了《房屋、资产租赁合同》、2016浙04**民初575号民事判决书各一份，证明原、被告于2012年4月11日签订的《房屋、资产租赁合同》已经被法院判决解除。经质证，被告真实性无异议，但是租赁合同已经解除，对双方不再产生约束力，房屋占有使用费不应当按照该合同的约定计算。同时认为判决书第三页中明确该房屋所有人系浙江电信实业集团公司。针对自己的抗辩，被告提供了（2017）浙04民终134-138、141、142、144、145、147、150-153、155、157、158号民事判决书、（2016）浙0402民初2987、2999号民事判决书共计十九份、租赁费用清单一份，证明上述已经生效的判决书中被告与次承租人签订的房屋租赁合同中的约定的租金以及计算方式。经质证，原告对判决书真实性无异议，对清单不予认可，认为应当以南湖投资公司与租户签订的租赁合同为准。本院认证如下：原告提供的证据及被告提供的十九份民事判决书，原、被告对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。被告提供的租赁费用清单，系被告方单方制作提供，本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：经浙江省电信实业集团公司授权，原、被告于2012年4月11日签订《房屋、资产租赁合同》一份，编号为JXCX-ZC-2012——049，约定原告将坐落于嘉兴市环城东路81号原南湖大饭店的房屋出租给被告作酒店经营使用，房屋建筑面积20145.1平方米，含院落场地2500平方米及基本配套设施设备一批。租赁期限为10年，自2012年3月1日起至2022年2月28日止，租金为：2012年3月1日至2015年2月28日为420万元/年，其中设备设施租赁费为150万元，房屋及场地租赁费270万元。自2015年3月1日起年租金每年递增5%。其中设备设施租赁费150万元，其余为房屋及场地租赁费。物业管理费、水费电费等使用房屋实际产生的费用由被告自行承担。租金每六个月支付一次，被告应当在提前10个工作日内支付下一结算周期的租金。原告收取租赁押金150万元，租赁期满后不计息退还被告。被告取得租赁物使用权后，又以“分块出租”方式转租给众多次承租人。2016年1月28日，因被告未按合同约定逾期不付租金的违约行为，嘉兴电信公司起诉至本院，要求解除《房屋、资产租赁合同》，南湖投资公司腾退租赁的房屋、支付所欠租金并承担违约金，本院作出判决：1.解除原告与南湖投资公司的《房屋、资产租赁合同》及此后的补充协议；2.南湖投资公司支付原告2015年12月31日之前的租金97万元及逾期付款违约金，并按每月36.75万元支付从2016年1月1日起至判决生效之日止的租金；3.驳回原告其他诉讼请求。宣判后双方均未上诉，该判决已于2016年4月5日生效。2016年6月，原告以第一手租赁合同已解除、转租合同也无法履行为由提起诉讼，要求解除转租合同，由次承租人腾退房屋并支付从2016年4月6日开始的房屋占用费起诉了19名次承租人，被本院驳回，要求其另行解决。另，浙江电信实业集团公司提供授权委托书，授权原告签订房产租赁合同并代为行使与租赁相关的物权及物权保护事项，委托期限为2017年4月30日至2018年3月31日。经原告核实，次承租人刘红于2017年1月1日与原告重新签订租赁合同，次承租人邹旭央于2016年7月1日与原告办理了租赁房屋交接手续。刘红与被告签订的《房屋租赁合同》约定，租金为每年250000元，租赁期限为2013年10月1日至2016年9月30日止；邹旭央与被告签订的《房屋租赁合同》约定，租期为5年，自2015年3月28日至2020年3月27日止，第一年租金为55000元，第二年起每年递增5%。本院认为，原告虽然以物权保护纠纷的案由向本院起诉，本案原、被告于2012年4月11日签订的《房屋、资产租赁合同》已经由法院判决解除，合同解除则被告应当返还房屋，但是由于房屋由众多次承租人实际经营使用，被告事实上无法直接履行返还义务，故在前案中未予处理，本案原告要求被告支付占有使用费实际上是基于前诉房屋租赁合同纠纷引起，本案应当按照房屋租赁合同纠纷审理，故对被告提出的原告不是本案适格主体的抗辩意见，本院不予采纳。本案因被告的原因造成租赁房屋不能返还原告，原告请求被告参照原合同约定的租金标准支付至判决之日的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。根据原租赁合同计算如下：2016年3月1日-2017年2月28日年租金为4630500元，2016年4月6日至2017年2月28日共计328天，占有使用费为4161106元；2017年3月1日至2018年2月28日年租金上浮5%，为4862025元，2017年3月1日至2017年8月28日共计180日，占有使用费为2397711元，两项合计为7259736元。由于次承租人刘红、邹旭央已经与原告直接重新签订租赁合同或者办理交接手续，故该部分的房屋占有使用费应当予以扣除，计算标准参照其与被告签订的《房屋租赁合同》的标准，计算如下：1、刘红：2017年1月1日已经重新签订合同，则2017年1月1日至2017年8月28日为240日，250000元/年*239天=163699元；2、邹旭央：第一年2015年3月28日起为55000元租金，第二年起每年增加5%，则2016年3月28日起至2017年3月27日为57750元租金，则2016年7月1日至2017年3月27日为269天，租金应当为57750元/年*269天=42561元，2017年3月28日至2018年3月27日租金为60637.50元/年，2017年3月28日至2017年8月28日为153天，租金为60637.5/年*153天=25418元，合计67979元；上述1、2项合计231678元。综上，扣除次承租人刘红、邹旭央的房屋占有使用费，则截止2017年8月28日，被告尚需支付的费用为7259736元-231678元=7028058元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：被告浙江南湖投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付给原告浙江省电信实业集团公司嘉兴市分公司房屋占有使用费7028058元（计算至判决之日）。如被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47548元，由被告浙江南湖投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审 判 长 沈 晔代理审判员 蒋 莉人民陪审员 陆春红二〇一七年八月二十八日书 记 员 王雯琪