河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终6961号
上诉人(原审被告、反诉原告）：偃师市新生养殖有限公司。住所地河南省偃师市产业集聚区(首阳山镇香峪村8组北环路南)。
法定代表人：吉朝武，男，该公司经理。
委托诉讼代理人：李宏杰，河南铭志律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告）：常向东，男，1970年11月27日出生，汉族，住河南省洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：常玉光，男，1946年10月21日出生，汉族，住河南省偃师市。系常向东父亲。
上诉人偃师市新生养殖有限公司（以下简称新生养殖公司）因与被上诉人常向东租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2017）豫0381民初1253号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并进行了审理。本案现已审理终结。
新生养殖公司上诉请求：1、依法撤销一审判决第二项，改判上诉人应支付被上诉人年租金28140元；2、撤销一审判决第四项，改判支持上诉人在一审中的反诉请求；3、一审诉讼费、反诉费、鉴定费，二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人按年42000元的标准向被上诉人支付租金，该事实认定错误。一审法院对被上诉人违约在先的事实未予认定。双方在合同中约定，上诉人所租用被上诉人的大院土地面积约为10亩，以及地面上的房屋。该条款是上诉人在该租赁合同中的重要权利，也是上诉人向被上诉人支付年租金42000元的前提条件。而一审法院在已经查明被上诉人实际交付上诉人土地仅为6.7亩的情况下，仍对该事实未予认定。另外，上诉人所租赁的还有该土地上的房屋，但被上诉人在实际履行过程中，并未将其中的三间房屋交付上诉人使用。双方合同第七条的约定，并不能成为被上诉人未完全履行合同的合法理由。合同第七条约定“因后边有厂，乙方保证后边的车辆通行”，该内容仅能证明上诉人当时知道后边有厂，并保证后边车辆的通行权，但却不能推断上诉人认可所租用的土地为6.7亩的事实。被上诉人的行为违反了公平及诚实信用的原则。
常向东辩称：1、租赁合同共八条，是个整体，不能断章取义片面分割自取所需。第一条说把大约十亩大院租给上诉人，但第七条又明确说明：因后边有厂，乙方保证后边的车辆通行。这就是说，早在签订此合同之前，答辩人已把此院后边少量房地租给他人使用。对此事，上诉人在签订合同的时候就已知情，都认同了，并写入合同。上诉人早已依约交纳两年租金，并未提出过异议。2、上诉人单方面委托进行测绘，明显错误。3、租赁合同第六条有“一楼楼梯以西归甲方居住”，这与第一条、第七条共同明示，此大院归甲乙双方和后边厂方三家共同共有，三家各占其房地。三方三家各占房地的面积在租赁合同中并无显示，而是按照实际情况自然形成存在的。地租金和房租金相加是个综合租金，根本无法分开单独计算，因此上诉人的反诉请求没有依据。
常向东向一审法院起诉请求：1、请求依法解除常向东与新生养殖公司之间的房屋、土地租赁合同；判令新生养殖公司支付常向东租赁费15795元至2017年3月16日(自2016年11月1日至新生养殖公司撤离之日，按照日租金117元计算)、拖欠的水费2000多元及损失300元；2、判令被告修复租赁院内南部十三间房子的北沿墙及门窗；判令新生养殖公司将租赁院内毁损的六间楼板房子和六亩大的果园花园恢复原状；判令新生养殖公司修复该大院南邻大院楼前2米多宽的土台子地基；3、本案诉讼费有新生养殖公司承担。
新生养殖公司向一审法院反诉请求：1、请求依法判令常向东返还新生养殖公司二年不能使用租赁土地3.2亩的租金计24000元；2、本案的反诉费用由常向东承担。
一审法院认定如下事实：2008年9月30日，香峪村民委员会（甲方）与常向东（乙方）签订租赁协议1份，将原村砖厂及化工厂（北至八组耕地，南至中州渠，东至路，西至沟口头耕地）租给常向东使用。2014年11月5日，常向东（甲方）与新生养殖公司（乙方）签订租赁合同1份，载明：“1、甲方位于香玉村北环路以南，原砖厂北大院大约十亩土地，以及土地上的房屋等出租给乙方使用。租期为20年，2014年11月至2034年11月；2、乙方每年上缴甲方租金肆万贰仟元整，每年11月1日前一次性交清，如违约，协议自动作废；3、租赁期间，乙方自主经营，甲方不得干涉乙方正常经营。甲方保证乙方水电路畅通，协助乙方正常经营；4、租赁期间，因国家政策等因素造成本协议无法履行时，相关资产、建筑物等，甲方原资产归甲方所有，乙方所有新建、投资的资产归乙方所有；5、租赁期间，如有人无理取闹，甲方协助乙方及时处理，避免给乙方造成损失；6、一楼楼梯以西归甲方居住，东边伙房临时使用，其余房屋归乙方管理使用；7、因后边有厂，乙方保证后边的车辆通行；8、本协议一式贰份，双方各执一份，签字盖章有效。甲方：常向东。乙方偃师市新生养殖有限公司、吉朝武（加盖该公司印章）2014年11月05日。常向东身份证号：，电话：135××××3802，农行卡号：62×××74。吉朝武：410321196804051017、138××××8093，办：0379-67678555。”协议签订后，新生养殖公司开始承租该土地、房屋，并按租赁合同的约定向常向东支付租金至2016年10月31日。新生养殖公司在使用租赁物过程中，曾对承租的部分土地、房屋进行改动。从2016年11月1日起，新生养殖公司未按租赁合同的约定向常向东支付租金，2016年11月12日、2017年4月10日，常向东出具通知要求解除合同，要求新生养殖公司支付租金，其中2017年4月10日解除合同通知函于2017年4月13日以EMS邮政特快专递方式送达，由新生养殖公司职工杨现庄签收。审理中，2017年7月14日，新生养殖公司申请对其所租赁实占土地面积进行鉴定测量，2017年8月16日，河南省纬达不动产评估有限公司出具测绘报告，载明：“测量工作于2017年7月28日上午9时30分开展，当天上午11点30分完成全部测量工作。经测量计算：本次测绘偃师市新生养殖有限公司实占土地总面积为：4496.507平方米。”该测绘报告占地坐标图中4处阴影部分为建筑物，总面积为367.39平方米，不在本次计算范围内。新生养殖公司支付鉴定费7000元。一审法院认为，新生养殖公司承租常向东所承租的土地、房屋，有常向东与新生养殖公司在2014年11月5日签订的租赁合同为证，该租赁合同是常向东与新生养殖公司双方真实的意思表示，不违反法律规定，合法有效，该院予以确认。因新生养殖公司未按租赁合同的约定从2016年11月1日起至今迟延支付租金，已构成违约，双方约定解除合同的条件已经成就，对常向东要求解除租赁合同的请求，该院予以支持；租赁合同解除后，新生养殖公司应按其实际使用、占用租赁物的期间向常向东支付租金，常向东要求被告按年租金42000元支付租金的请求，该院予以支持；常向东要求新生养殖公司支付拖欠的水费2000多元及损失300元，未提供相关证据，因证据不力，该院不予支持；常向东要求新生养殖公司修复租赁院内南部十三间房子的北沿墙及门窗、将租赁院内毁损的六间楼板房子和六亩大的果园花园恢复原状、修复该大院南邻大院楼前2米多宽的土台子地，因未提供签订合同时的租赁土地、房屋原状的相关证据，对租赁土地、房屋原状本院无法查清，对相关租赁物修复程度及恢复原状的程度无法确定，故常向东该项诉讼请求，因证据不力，该院不予支持，常向东可另案起诉新生养殖公司承担相应的赔偿责任。新生养殖公司答辩并反诉，要求常向东返还不能使用的土地3.2亩的租金，因租赁合同是常向东与新生养殖公司双方真实的意思表示，新生养殖公司在签订租赁合同时对部分土地、房屋为他人租赁的情况知情，且租赁合同第7条“因后边有厂，乙方保证后边的车辆通行”的条款可确定新生养殖公司承租的土地、房屋并不包括其他人已租赁、使用的土地、房屋，租赁合同中约定的租金数额，应为新生养殖公司实际占用的土地、房屋的年租金数额。新生养殖公司在实际履行租赁合同过程中，亦按合同的约定履行支付部分年限的租金的义务，结合“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则、确定该条款的真实意思……”的规定，新生养殖公司的反诉请求该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第一百二十五条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除常向东与新生养殖公司2014年11月5日签订的租赁合同；二、新生养殖公司于本判决生效之日起十日内支付常向东租金（按年租金42000元为标准进行计算，从2016年11月1日起，算至新生养殖公司撤离所承租常向东的土地、房屋之日止）；三、驳回常向东其他诉讼请求；四、驳回新生养殖公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费202元，由常向东负担50元，由新生养殖公司负担152元；反诉受理费200元，由新生养殖公司承担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：常向东与新生养殖公司签订租赁合同所约定的租金支付方式，是由新生养殖公司于每一年的11月1日前向常向东交纳租金。但是新生养殖公司却违约没有交纳2016年11月1日之后的租金，一审法院据此事实判决解除双方之间的租赁合同，该判决结果于实有据，本院予以维持。新生养殖公司虽然上诉称常向东没有按照租赁合同约定向其交付所租面积的房、地。本院认为，在常向东与新生养殖公司所签租赁合同中，已经说明“后边有厂”，该明示行为属于双方当事人对所租房、地范围的一种特别约定，在随后的租赁过程中，新生养殖公司对该事实情况的存在也是认可的，因此，本案中不存在常向东未完全履行租赁合同的事实。故，新生养殖公司仍应该按照租赁合同的约定，履行向常向东支付租金的义务。新生养殖公司上诉理由于理与法均无据，本院依法不予采信。
综上所述，新生养殖公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费547元，由偃师市新生养殖有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 苏晓明
审判员 周艺军
审判员 邱平平
二〇一七年十二月十三日
书记员 蒋 超