浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0782民初12870号
原告：康纯珍，女，1986年12月15日出生，汉族，住江西省上饶市万年县。
委托诉讼代理人：宋伟锋，浙江驼峰律师事务所律师。
被告：叶明，男，1958年1月10日出生，汉族，住义乌市。
被告：吴先，女，1960年1月22日出生，汉族，住浙江省义乌市。
被告：叶将，男，1984年10月8日出生，汉族，住浙江省义乌市。
委托诉讼代理人：陈菁，浙江浩伦律师事务所律师。
原告康纯珍诉被告叶明、吴先、叶将房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月2日立案受理。依法由审判员何小甫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康纯珍及其委托诉讼代理宋伟锋，被告委托诉讼代理人陈菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告康纯珍诉称：第一被告与第二被告系夫妻关系，第三被告系第一、二被告儿子。原告于2015年8月31日与第一被告签订了《租房协议》，被告将位于义乌市间房屋出租给原告从事宠物用品经营。协议签订后原告即对所承租的房屋进行了整体装修，花去装修费用3万多元。2017年5月8日，义乌市政府下达了义政征字（2017）第001号《房屋征收决定》，案涉房屋属于征收范围内。据了解，二被告已于6月下旬与义乌市房屋征收管理办公室签订了“房屋征收补偿协议”，并得到了包括原告租用房屋在内的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失及其它项目的征收补偿。现被告以房屋已被国家征收为由，多次要求与原告解除房屋租赁合同，并限期原告搬迁。原告同意解除双方的房屋租赁合同，同时提出要求被告赔偿装修费、搬迁费、安置费、及停产停业损失等费用，遭到拒绝。故诉至本院，请求：一、判令三被告支付原告因解除房屋租赁合同而造成的装修费、搬迁费、安置费及停产停业损失计188000元（具体以被告征收补偿协议为准），退回租金7500元；二、本案诉讼费用由三被告负担。
被告叶明辩称：一、本案争讼房屋租赁合同的租赁期到2017年8月30日届满。2016年9月10日双方重新签订了租房协议，而按照协议的第2条，租赁期限为2016年8月31日至2017年8月30日止。二、被告从未向原告要求提前解除或者终止合同，也不存在任何违约行为。被告只是通知原告在双方的房屋租赁合同到期后不再续约而已，这完全是被告依法正常行使自身权利的行为，没有任何问题。如果原告认为被告存在违约行为的，请被告方举证。三、被告依法不应承担任何赔偿或者补偿义务。首先对于装修费用：第一，原告对其称3万元的装修费用没有确切的依据，不足采信；第二，双方协议中并未约定租赁期间届满时装修费用如何承担，那么就使用最高院关于房屋租赁合同司法解释（法释2009第11号）第十二条，装修费用被告不予补偿。其次，对于搬迁、安置、停产停业损失：这是政府因其行政行为给予被告在2017年8月31日以后的赔偿和补偿。而在2017年8月30日原告的租赁期限届满，其对于租赁物不享有任何权利，无权要求该笔费用。此外，租期届满后原告还应当履行腾空、返还租赁物、恢复原状的合同义务。否则，被告有权要求原告承担法律责任，赔偿损失。最后，对于返还租金：被告从未要在租赁期限届满前解除、终止合同、收回租赁物，至第一次开庭时原告还在使用，不存在需要返还租金的情形。
被告吴先和被告叶将辩称：被告吴先、叶将并非本案讼争租房协议的当事人，不是本案适格的被告。
原告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、原被告身份证复印件、《营业执照》副本，证明原告的主体资格适格，以及原告承租房屋的经营用途；2、房屋租赁协议，证明原被告房屋租赁合同关系等事实；3、租赁房屋照片四份，证明原告承租房屋及装修等事实；4、房屋征收补偿协议，证明涉案房屋的非住宅部分一次性搬迁费是4173元,停产停业损失费93020元,房屋装修费用(整栋)61500元,承租房屋的设备设施移装费2582元,以上费用已经由被告方领取；5、补偿清单，证明原被告双方在2017年8月初曾就原告承租的涉案的房屋进行协商，被告承诺给予原告的补偿，该清单由被告叶明书写。
被告对上述证据质证意见：1、对证据一的三性没有异议。2、对证据二的真实性、合法性没有异议，在关联性方面：第一，第一份租房协议只履行一年就被后面所签订的协议所代替，该份协议现在对双方来说没有任何约束力，同时上方注明“押金2000元未交”；第二，第二份协议上第二条租期的约定为2016年8月31日至2017年8月30日，以及原告方自己注明的“未收2000元押金”的情况。3、对证据三的真实性、合法性没有异议，关联性方面无法看出原告装修所支付的费用。4、对证据四的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该补偿协议系政府与房屋所有权人本案被告所签，与原告无关，相关的款项也明确是补偿给房屋所有权人，而非原告。5、对证据五的三性均有异议，首先真实性方面原告没有提供原件；其次，该清单上没有署名、日期，也没有说明对象是谁，涉及的房屋，即使双方确实在事前对于租期到期后的相关事宜的协商，也由于原告本身不同意该协商向法院提起了诉讼，导致该协议不生效。
被告为证明自己的主张，向本院提供如下证据：1、房屋租赁合同，证明原被告房屋租赁合同于2017年8月30日到期。2、照片两份，证明讼争房屋仍由原告方所用。3、银行流水，证明原告未交付2000元押金。
原告对上述证据质证意见：1、对证据一和证据二的三性均无异议。2、对证据三的关联性有异议，原告未请求被告返还押金。
本院认证意见：对原告提供证据一，因原被告均无异议，本院予以采信。对原被告提供的签订于2016年9月10日租房协议真实性本院予以采信。对原告提供的房屋征收补偿协议、补偿清单真实性本院予以采信。对原被告提供其他证据因与本案无关联性，本院不予采信。
根据当事人庭审陈述以及本院采信证据，本案事实认定如下：原告系个体工商户经营者。2016年9月10日，原被告签订了租房协议，协议约定：原告承租被告所有的位于义乌市间房屋；租赁期限为2016年8月31日至2017年8月30日止等内容。原告承租后，对所承租的房屋进行了装修、装饰。2017年5月8日，义乌市政府下达了义政征字﹙2017﹚第001号《房屋征收决定》，并公布了房屋征收补偿方案，案涉房屋属于征收范围内。2017年6月29日，被告与义乌市房屋征收管理办公室签订了房屋征收补偿协议。2017年7月，原被告曾对租赁房屋装修费、搬迁费等如何处理进行协商，被告叶明根据评估公司评估价格，向原告出具了清单，原告装修项目费用：地面地砖4681元，造型隔断1310元，塑气扣板吊顶328元，玻璃装饰3885元，坐便器75元，广告1836元，监控1125元，普通水电2000元，共计15240元；搬迁项目费用：电话108元，宽带108元，热水器100元，空调400元，共计716元。被告叶明并在清单备注“2017年8月30日合同到期前搬迁完”。因原告不同意未达成一致协议。2017年8月2日，原告向本院提起诉讼，要求被告赔偿装修费、搬迁费、安置费、停产停业损失等费用188000元，并退回租金7500元。2017年8月30日，原告搬离承租的房屋。
本院认为，本案的争议焦点是：一、被告是否应退回原告租金7500元；二、被告是否应赔偿装修费、搬迁费、安置费、停产停业损失共计188000元。
关于第一个焦点问题：本案系房屋租赁合同纠纷。房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，又不违反法律法规的强制性规定，应确认合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，如一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。纵观整个租房协议的履行，被告没有任何违约行为，被告按约将房屋交付原告使用、收益，原告直至租房协议期满即2017年8月30日搬离承租房屋,原被告的租房协议终止。总之，被告业已按照租房协议约定全面履行了自己的义务。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，因原告无证据证明被告应退回原告租金7500元主张能成立，应承担举证不能的法律后果。故原告要求被告退回租金7500元诉请于法无据，本院依法不予支持。
关于第二个焦点问题：一、本案的纠纷虽是因原告承租的房屋被征收所引起，但原告不是房屋被征收人与补偿对象，不享有征收补偿协议的权利。2011年1月21日国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定国有土地上房屋征收与补偿的被征收人与补偿对象为房屋所有权人，房屋征收部门与被征收人﹙房屋所有权人﹚依照条例规定订立补偿协议。因此，承租人不是被征收人与补偿对象，也不是征收补偿法律关系的当事人。合同权利义务由合同双方约定产生，只约束与受益于合同相对方，按照合同相对性原则，合同之外的第三人不能享受与履行合同约定的权利和义务。征收补偿协议虽是基于行政法律关系产生，但仍遵循合同相对性原则，征收补偿协议以外的人，包括承租人，不享有征收补偿协议的权利。同时，征收补偿协议的本质是国家对被征收人物权的补偿，其补偿项目均指向被征收人，因此，承租人因出租房屋被征收而主张权利，不能依国家与被征收人签订的征收补偿协议为依据，也不能依据房屋征收补偿项目名称来确定具体补偿款项是否给予承租人。在本案中，被告作为房屋所有权人与义乌市房屋征收管理办公室签订了房屋征收补偿协议，该协议只约束与受益于被告和义乌市房屋征收管理办公室。原告作为承租人，不能因所承租的房屋被征收而享有征收补偿协议中的相应补偿项目。因此，原告主张依据被告与义乌市房屋征收管理办公室签订的房屋征收补偿协议要求被告赔偿安置费、停产停业损失于法无据，本院依法不予支持。在本案中，原被告间建立租赁合同法律关系，承租人主张权利的依据是合同法和双方合同约定，相关争议应首先以双方合同约定为解决依据。没有约定的，依照法律规定处理。没有约定也无法律规定的，应当按照法律基本原则处理。根据庭审查明，原告承租的房屋被征收后，义乌市房屋征收管理办公室补偿给被告装修费15240元，搬迁费716元。原被告并未在租房协议约定，承租的房屋被征收后装修费、搬迁费如何处理。被告叶明与原告协商如何处理租房协议时，曾同意将上述装修费、搬迁费给原告，其他不再补偿，因原告不同意致未达成协议。从民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则出发，上述装修费、搬迁费归原告所有为宜。
依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告叶明、吴先、叶将于判决生效后十日内给付原告康纯珍装修费、搬迁费补偿款共计15956元。
二、驳回原告康纯珍其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2030元，由原告康纯珍负担1930元，被告叶明、吴先、叶将负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
（本页无正文）
审判员 何小甫
二〇一七年十月二十五日
书记员 程倩倩