河南省洛阳市洛龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0311民初3972号
原告：洛阳宝龙置业发展有限公司，住所地:洛阳市洛龙区开元大道219号2幢101，统一社会信用代码：914103007850917736。
法定代表人：许××系该公司董事长。
委托代理人：许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。
委托代理人：王玉和(实习)，河南王城律师事务所律师，一般代理。
被告：李哲，男，汉族，1992年9月21日出生，住河南省新安县。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告李哲商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳宝龙置业发展有限公司的委托代理人许文、王玉和到庭参加诉讼，被告李哲经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告洛阳宝龙置业发展有限公司向本院提出以下诉讼请求：1、确认双方签订的《商品房预售合同》已经于2016年5月23日解除，被告办理的物权预告登记于2013年3月31日失效。判令被告配合原告办理洛阳宝××广场××地××区××号商品房的预售合同登记备案注销手续。2、判令被告立即将宝龙城市广场AB地块Ⅲ区第2幢A座A-2602商品房返还原告，并将房屋恢复至原告交付时的状态，承担收回房屋前发生的物业费、水费、电费等相关费用。若被告未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，原告有权自行恢复原状，费用从应退还房款中先行扣除。3、判令被告从2016年6月23日起至2016年7月7日共15天，每日按照总房款246552元的万分之五向原告支付逾期办理商品房预售合同登记备案注销手续违约金1849.14元。4、判令被告从2016年7月8日每日按照总房款246552元的万分之五向原告支付违约金至被告配合原告办理完毕商品房预售合同登记备案注销手续之日止。5、判令被告从2013年3月3日收房之日起至实际向原告返还房屋之日，按照同时期同区域的通常租金标准向原告支付8套房屋使用费（每套每月按800元暂计算至2017年7月3日共52个月为41600元）。6、判令被告按照总房款246552元的20%支付违约金49310.4元。7、判令被告归还原告代被告偿还银行的贷款本金6114.36元，从2015年12月30日起按照银行同期逾期贷款利率计算至实际归还完毕之日的扣划款的利息。8、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除原告代被告清偿的银行贷款、利息以及房屋使用费、物业费、违约金等费用。9、判决被告承担本案诉讼费、保全费、律师费等原告实现债权的费用。事实和理由：一、2012年6月21日原告与被告订立了《商品房预售合同》，购买原告位于洛阳宝××广场××地××区××号商品房。总房价款为246552元，被告选择按揭贷款方式付款，其中首期款76552元，按揭款170000元。2012年7月27日，中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行与原、被告三方订立《个人购房担保借款合同》，约定银行向被告提供贷款170000元，用于购买上述商品房，贷款期限240个月，被告以所购原告的商品房作贷款抵押物，原告提供连带保证责任担保。二、银行如约发放贷款后，被告于2013年3月3日收房，但被告未如约履行还款义务。银行于2015年12月30日扣划原告帐户存款2379.12元。2016年4月9日，原告通过特快专递向被告邮寄了《要求返还代付按揭款本息及违约金的催款函》，但被告置之不理。2016年5月20日，原告通过特快专递向被告邮寄了《解除合同告知函》。随后，银行又于2016年9月30日、2016年11月30日、2016年12月30日分别扣划原告帐户1471.22元、1132.01元、1132.01元，以上截止2016年12月底共扣划原告帐户存款6114.36元。三、依据《商品房预售合同》附件四第十三条“购房合同的解除5、（1）××已配合出卖人到房地产主管部门办妥购房屋合同注销登记手续。(3)如××已实际接收了该房屋的，则其应承担实际接收该房屋期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期同区域的通常租金标准确定。如××已实际入住该房屋的，则××还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还出卖人，此前发生的水、电、燃气、通讯、物业管理等所有费用，均由××承担；若××未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同××已放弃一切权利，出卖人有权处理而不必对此负责。上述费用及出卖人将房屋恢复到交付状态所需的费用，出卖人有权从应向××退还的房款中现行扣除。6、买受方未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合出卖人办妥上述第5项所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1﹪向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向买受方主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”以及第二十一条“按揭担保,第1项“在出卖人为××的按揭贷款提供担保期间，如果因××逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任的，并起诉出卖人或划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，××应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被起诉金额或被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为买受方构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受方违约金：（ⅰ）买受方未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）出卖人被起诉或代买受方偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%。四、第十五条第2项约定合同一方按照购房合同中所留地址投递邮件，异地以特快专递发出后第3日为送达日，故双方签订的《商品房预售合同》已经于2016年5月23日解除。五、2012年12月31日洛阳市不动产登记中心已经给原告办理了，包含本案房屋在内的开元大道219号2幢1-2818等1100套房洛房权证市字第××号房产证，被告没有在三个月内办理房产证，更没有办理他项权证，依据物权法二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，被告在洛阳市不动产登记中心办理的物权预告登于2013年3月31日失效。
被告李哲未到庭参加诉讼也未向法庭提交书面答辩意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过庭审，本院认定事实如下：2012年6月21日，原告洛阳宝龙置业发展有限公司（出卖人）与被告李哲（××）签订编号为YS0152843的《商品房预售合同》，原告将其开发的位于宝龙城市广场AB地块的Ⅲ区第2幢A座A-2602号房屋（房屋代码为491249）以总价款246552元出卖给被告。被告首付购房款76552元，其余房款170000元由被告以向银行申请按揭贷款的方式支付。2012年7月27日被告与中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行签订了《个人购房担保借款合同》，被告向中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行贷款170000元，原告为该合同的连带责任保证人。该借款合同签订后，由于被告未按合同约定及时偿还贷款，中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行扣划原告账户存款共计6114.36元，其中2015年12月30日扣划2379.12元，2016年9月30日扣划1471.22元，2016年11月30日扣划1132.01元，2016年12月30日扣划1132.01元。２０１６年4月9日原告以特快专递向被告在《商品房预售合同》中确认的地址发出《要求返还代付按揭本息及其违约金的催款函》。2016年5月20日原告委托律师向被告寄送《解除合同告知函》。按照双方在合同附件四《补充协议》第十五条的约定，2016年6月6日邮件退回,视为送达被告。《商品房预售合同》附件四《补充协议》第十三条“购房合同的解除第5项：购房合同无论因任何原因被解除，均在下列事宜办妥后60日内，出卖人将××已付房价款扣除××应付的违约金及其他应由××承担的费用后退还××，房价款不足以支付有关费用及××应付给出卖人的违约金、损失赔偿金的，由××补足：（1）××已配合出卖人到房地产主管部门办妥购房屋合同注销登记手续。(3)如××已实际接收了该房屋的，则其应承担实际接收该房屋期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期同区域的通常租金标准确定。如××已实际入住该房屋的，则××还应将房屋恢复至出卖人交付时的状态归还出卖人，此前发生的水、电、燃气、通讯、物业管理等所有费用，均由××承担；若××未将该房屋恢复至出卖人交付时的状态，未拆除之装修和遗留的物品视同××已放弃一切权利，出卖人有权处理而不必对此负责。上述费用及出卖人将房屋恢复到交付状态所需的费用，出卖人有权从应向××退还的房款中现行扣除。6、××未在提出书面解除通知之日起30日内办妥或配合出卖人办妥上述第5项所述事宜的，每逾期一日，按总房价款的0.1﹪向出卖人支付违约金，逾期超过15日的，违约金加倍，并赔偿给出卖人造成的全部损失（包括但不限于出卖人向××主张权利发生的费用，出卖人需向第三人承担的赔偿以及预期可得利益损失）。”以及第二十一条按揭担保,第1项：“在出卖人为按揭提供担保期间，如果因××逾期归还按揭贷款本息及（或）其他应付款项而导致按揭银行追究出卖人的担保责任的，并起诉出卖人或划扣出卖人款项或导致出卖人有其他损失的，××应于收到出卖人通知之日起10日内偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，同时应向出卖人支付等值于被起诉金额或被划扣金额与其他损失金额的总和的违约金。如果出现下述情况之一，则视为××构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，以原价或公平市场价（以较低者为准）收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的20%追究买受方违约金：（ⅰ）××未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或（ⅰi）出卖人被起诉或代××偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭本金的10%。”原告现诉至法院，请求依法支持其诉讼请求。
庭审中，原告放弃第二项诉求中物业费、水费、电费等相关费用及第八项诉求中物业费。
本院认为：原、被告双方所签订的《商品房预售合同》是当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，合同合法、有效，当事人应全面履行自己的义务。由于被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃了对原告起诉的抗辩权和质证权。由于被告未按时足额履行支付房款之义务，导致原告向其发出解除合同通知，本院对《商品房预售合同》已经于2016年6月6日解除予以确认。合同解除后，原告因该合同收取的购房款扣除相关费用后应予以返还，被告应协助原告办理相关手续。原告作为贷款合同的保证人，负有连带清偿被告所欠银行贷款之义务。银行贷款还清之后，被告应协助原告办理房屋登记注销手续。依据原告、被告双方签订的《商品房预售合同》附件四第十三条第5项规定，合同解除后，被告应配合原告办理洛阳宝龙城市广场AB地块的Ⅲ区第2幢A座A-2602号商品房的预售合同登记备案注销手续，将房屋恢复至原告交付时的状态返还原告；对于原告要求被告从2016年6月23日起至2016年7月7日每日按总房款的万分之五向原告支付逾期办理退房违约金1849.14元，2016年7月8日起每日按总房款的万分之五向原告支付逾期办理退房违约金的诉讼请求，本院应予支持，但日期应作相应变更。原告要求被告按总房款的20%支付违约金有《商品房预售合同》附件四第二十一条第1项为依据，对该项诉求本院予以支持。原告要求被告归还银行扣划原告的存款本息有事实及合同依据应予支持。因被告违约造成原告因此支出的诉讼费、保全费、律师费依照双方合同及法律规定被告应予承担。对于原告要求在返还被告房款时，可以先行扣除上述银行代偿款本息、违约金、律师费等费用的诉求，原告、被告在《商品房预售合同》附件四中有明确约定，本院予以支持。对于原告其他诉讼请求，于法无据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告李哲签订的《商品房预售合同》于2016年6月6日解除；
二、被告李哲在原告代偿被告所欠中国农业银行股份有限公司洛阳新区支行贷款后，应配合原告洛阳宝龙置业发展有限公司办理编号为YS0152843的《商品房预售合同》登记备案注销手续；
三、被告李哲应于本判决生效之日起十五日内将宝龙城市广场AB地块的Ⅲ区第2幢A座A-2602号房屋（房屋代码为491249）返还原告洛阳宝龙置业发展有限公司，并将房屋恢复至交付时的状态；
四、被告李哲应于本判决生效之日起十五日内向原告支付逾期办理退房违约金1849.14元（每日按总房款的万分之五从2016年7月6日起至2016年7月20日）；
五、被告李哲应于本判决生效之日起十五日内向原告支付违约金（每日按总房款的万分之五从2016年7月21日起算至被告配合原告办理完注销手续并办理完全部退房手续之日止）；
六、被告李哲于本判决生效之日起十五日内支付原告解除合同违约金49310.40元；
七、被告李哲于本判决生效之日起十五日内偿还原告代其归还的银行贷款6114.36元（暂计算至2016年12月30日）并按照同期银行贷款利率计算利息至实际偿还全部贷款之日止（利息的起算时间以本判决书审理查明部分中具体代偿明细所列出的日期为准）；
八、被告李哲于本判决生效之日起十五日内支付原告律师费6517元；
九、被告李哲应向原告支付的上述违约金、银行代偿款、律师费等费用可由原告在返还被告房款时先行扣除；
十、驳回原告洛阳宝龙置业发展有限公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3809元减半收取1905元，保全费1753元，由被告李哲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判员 赵伟娜
二〇一七年十月十八日
书记员 邢瑶瑶