四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初3723号原告：都江堰市国有资产监督管理办公室，住所地：四川省成都市都江堰市凤邻路。机关法人：程建国。委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。被告：成都普世养生文化传播有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市都江堰大道370号楼宇。法定代表人：曲立。委托诉讼代理人：屈刚，男，汉族，1967年10月22日出生，住成都市锦江区，公司员工。本院受理了原告都江堰市国有资产监�管理办公室（以下简称都江堰国资办）与被告成都普世养生文化传播有限公司（以下简称成都普世公司）租赁合同纠纷一案，本院依法适用普通程序公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人姚廷强以及被告委托代理人屈刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告都江堰国资办向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月31日解除；2、判令被告立即从位于都江堰大道370号的租赁房屋搬迁清场并将搬迁清场后的租赁房屋退还给原告；3、判令被告向原告支付自2016年5月12日起至实际退还租赁房屋之日止的房屋占用费（按1093.80元/日计算）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：根据被告与都江堰市人民政府于2011年2月23日签署的《投资合作协议书》精神，原告于2011年5月12日与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：（1）被告租用原告所有的位于都江堰大道370号楼宇（面积约3327平方米），用于“普世国际养生产业研究院”项目，租期从2011年5月12日至2021年5月11日；（2）租金为399240元/年，并在签订租赁合同当日支付第一租赁年度的租金，以后每到期前15天一次性支付下期租金（该合同第四条）；（3）被告逾期三月未支付租金，原告有权终止租赁协议，收回房屋（该合同第八条第（三）款）；（4）被告未实现与都江堰市人民政府签署的投资合作协议中约定的项目内容、投资规模建设、税收等各项义务，原告有权提出终止租赁协议（该合同第八条第（四）款。”合同签订后，因被告未按《房屋租赁合同》第四条“到期前15日一次性支付下期租金”的约定支付2016年5月12日至2017年5月11日的租金，逾期已届满三个月，致使上述《房屋租赁合同》第八条第（三）款约定的解除条件已�就。同时，上述《房屋租赁合同》的合同目的是促进被告按《投资合作协议书》的约定投资建设“普世国际养生产业研究院”项目，即：“养生健康产品开发三年内在都江堰建立生产基地，年产值将达到8000万元，国际养生健康商业连锁五年内在全球发展加盟商200家以上，届时年产值江大道10000万元……，预计每年带来的税收约200万元等”。经核实，被告迄今未实现前述项目的营运经济指标，致使签订《房屋租赁合同》的目的未能实现，达到了《房屋租赁合同》第八条第（四）款约定的解除条件。根据《房屋租赁合同》第八条第（三）款、第（四）款的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及第九十四条第（四）项“当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，原告已于2016年8月31日向被告发出《关于解除的通知》，根据《合同法》第九十六条“合同自通知到达对方时解除”之规定，双方于2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》自该《关于解除的通知》到达被告时（即2016年8月31日）即已解除。根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，被告应立即从位于都江堰大道370号的租赁房屋搬迁清场并将搬迁清场后的租赁房屋退还给原告，并应参照原合同约定的租金标准（1093.80元/日）向原告支付自2016年5月12日起至被告实际退还租赁房屋之日止的房屋占用费。被告成都普世公司辩称：1、因被告内部管理问题导致被告未及时缴纳租金，拖欠原告房租是事实。被告收到原告发出解除合同函当天立即通过银行转账向原告补足了拖欠的租金，并同时向原告致函表示歉意。被告并非恶意拖欠租金。2、被告是根据都江堰市人民政府招商进入都江堰，并与都江堰市人民政府签订了《投资合作协议书》。被告已按照该协议书约定履行了合同义务。其中2012年被告与案外人兴市公司共同成立了青城书院文化传播有限公司，现办公地点一直在都江堰大道370号。因为政府人员变动，青城书院一直未进行施工。此外，都江堰市政府与被告于2015年签订了《灵岩山景区打造战略合作框架协议》，被告按约完成了项目内容；3、被告对案涉租赁房屋进行了装修，装修投入达2000余万。被告按照合同约定完成了项目的投资，若撤出将对被告造成巨大损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、签订合同的事实：2011年2月23日，案外人都江堰市人民政府（合同甲方）与被告成都普世公司（合同乙方）签订了《投资合作协议书》。协议就乙方在都江堰市投资建设“普世国际养生研究院项目”与甲方达成合作协议。该份协议书第一条约定：“（一）项目名称：普世国际养生产业研究院；（二）项目期限：本协议约定合作期限为拾年；（三）项目实施方式：甲方有偿提供租赁位于都江堰市都江堰大道370号楼宇（属都江堰市国有资产管理委员会办公司管理国有资产、建筑面积约3800平方米）给乙方，全部用于“普世国际养生产业研究院”项目，不得另行它用或转租，具体租赁协议由乙方与都江堰市国有资产管理委员会办公室另行约定，项目总投资约2000万元人民币。”该份协议书第二条约定：“项目具体内容：（一）养生健康产品开发：1、养生健康产品开发：现已开发并生成销售的产品有中国“国茶”、“青城仙”牌通清茶。正在研发并将开始组织生产的产品有“青城仙”牌养生系列保健酒、纯天然足浴保健液、纯中药保健沐浴液；“青城仙”牌养生保健香（已取得国家专利）；联合瑞士生命科学院共同开发植物精油提取液。以上产品力争三年内在都江堰建立生产基地，年产值将达到8000万元。2、国家养生健康商业连锁经营模式的建立：拟定建立“三养堂”养生健康俱乐部，以都江堰为总部基地，在全球发展加盟连锁品牌，力争五年内在全球发展加盟商200加以上，届时年产值将达到10000万元。（二）养生健康产品的展示及体验：每年可接待参观、体验人数大约2万人次，可为都江堰医疗观光旅游带来丰厚的回报。初步估计将带动1000万元的消费。（三）养生健康技术人才的培训：为全球连锁加盟每年培训1000人左右的技术人才，解决就业岗位数百个。（四）养生文化交流，学术研讨及成果推广：定期举办以“道在养生”为主题的国际性养生文化博览会，展示和推广以都江堰为龙头的养生旅游产品和成果，将给都江堰市的旅游、饮食等行业的经济带来巨大经济效益。（五）养生健康服务：1、建立养生食疗坊。根据每位客人的体质不同，保健师开具不同的营养配方，进行一对一的专人服务。800平米的就餐环境完全满足不同客户的需求；2、建立养生健康理疗坊。设立健康理疗师30间，聘请常驻著名中医师，根据客人的体质情况进行把脉问诊，制定相应的理疗计划，由专业的技师进行服务。并可配合专业医疗机构进行体验服务。（六）以上五项产品项目全部投产实施后，预计每年带来税收大约200万元。其中，前两年为产品及品牌建立期，可带来税收约120万元，后三年为产品及品牌的维护期可带来税收180万元，从第六年开始为产品及品牌成长期，估计将达到税收200万元。”该份协议还对项目的实施、甲乙双方的权利义务、甲方对项目扶持、乙方投资管理、违约责任等事项进行了约定。都江堰市人民政府在该份协议的“甲方”处盖章，被告成都普世公司法定代表人曲立在该份协议的“乙方”处签字并加盖了被告的公章。上述《投资合作协议》签订后，原告都江堰市国资办【合同出租方（甲方）】与被告成都普世公司【合同承租方（乙方）】于2011年5月12日签订了《房屋租赁合同》一份。该合同约定：“根据2011年2月23日都江堰市人民政府与成都普世养生文化传播有限公司签署的《投资合作协议书》精神，甲乙双方就乙方租赁使用甲方位于都江堰大道370号的援建国有资产相关事宜达成一致意见。签订合同如下：一、租赁使用面积约3227平方米，地址都江堰大道370号楼宇；二、租赁用途：用于‘普世国际养生产业研究院’项目”；三、租赁期限：租期10年，即从2011年5月12日至2021年5月11日止。四、租金及交付方式、时间：租金采用年度支付方式，每年租金为人民币叁拾玖万玖仟贰佰肆拾元整。乙方必须在签订租赁合同当日，向甲方支付2011年-2012年的首期租金叁拾玖万玖仟贰佰肆拾元整；以后每到期前15天一次性支付下期租金。五、房屋交付：甲方以房屋现状将房屋交付乙方，乙方在交付当日未提出书面异议的，视为已接受该房屋的交付。七、权利和义务：1、甲方应按本合同规定的时间向乙方提供租赁房屋。2、租赁期间，若甲方要收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方；3、乙方应对房屋及其设备进行妥善维护，并自行负责房屋的安全；如因乙方故意或过失原因造成房屋及设备设施损毁的，乙方须承�赔偿责任；4、乙方可对所租赁房屋进行装修，但不得改变原建筑物整体结果，装修费用由乙方自理。租赁期满，乙方不得拆除房屋装修，甲方对乙方所作装修不作任何补偿；5、乙方独立经营，自行承担水电费、治安费、卫生费、税金等费用；合同第八条对违约责任约定如下：（一）乙方有下列情况之一的，甲方可单方终止合同，收回房屋，扣留乙方的全部保证金，并保留追究乙方违约责任的权利：2、擅自改变租赁房屋使用用途的；（三）乙方须于租赁期届满3日内搬离该房屋，结清相关费用并办理完移交手续，否则视为乙方违约，每延期一日，除按本合同约定标准支付租金外，还将按合同约定房屋年租金的日均5%向甲方支付违约金；乙方逾期三月未支付租金，甲方有权终止租赁协议，收回房屋。（四）乙方未实现与都江堰市人民政府签署的投资合作协议中约定的项目内容、投资规模建设、税收等各项义务，甲方有权提出终止租赁协议。”原告都江堰市国资办在该份协议的“甲方”处盖章，被告成都普世公司在该份协议的“乙方”处加盖了公司的公章。二、履行合同的事实：1、租金的支付情况：上述协议签订后，原告都江堰市国资办按约定向被告成都普世公司交付了房屋。被告成都普世公司已按约向原告都江堰市国资办支付了自2011年5月12日起至2016年5月11日止的租金。按照双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告成都普世公司应于2016年5月12日的前十五天一次性向原告支付自2016年5月12日至2017年5月11日止的租金，但被告成都普世公司未在上述期间内向原告都江堰市国资办支付自2016年5月12日起至2017年5月11日止的租金共计399240元。2016年8月31日，案外人都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司向都江堰市财政集中�付中心的账户汇款399240元作为被告成都普世公司向原告都江堰市国资办支付的2016年5月12日至2017年5月11日期间的租金。2016年9月1日，都江堰市财政集中收付中心将399240元退回都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司。”2、《投资合作协议》约定的项目实施情况：庭审中被告成都普世公司陈述其已完成了《投资合作协议》中约定的项目内容并提交了其与都江堰市兴市旅游发展有限公司签订的《“青城书院”项目合作协议》以及其与都江堰市人民政府签订的《灵岩山景区打造战略合作框架协议》予以证明。经审查，被告成都普世公司与都江堰市兴市旅游发展有限公司签订《“青城书院”项目合作协议》的时间为2011年11月8日。该协议系在被告成都普世公司与都江堰市人民政府签订的《投资合作协议》之前签订，且庭审中被告成都普世公司陈述“《“青城书院”项目合�协议》及《灵岩山景区打造战略合作框架协议》约定的项目并非《投资合作协议》中所约定的项目。”此外，被告陈述“案涉房屋于2014年起由案外人都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司作为办公所使用至今。”三、原告都江堰市国资办单方解除合同的事实：2016年8月26日，原告都江堰市国资办出具《都江堰市国有资产监督管理办公司关于解除的通知》。该通知载明“根据成都普世公司于2011年2月23日与都江堰市人民政府签署的《投资合作协议书》精神，我办于2011年5月12日与你公司签订了《房屋租赁合同》。你公司未按照《房屋租赁合同》第四条：“到期前十五天一次性支付下期租金”的约定支付2016年5月12日至2017年5月11日的租金，迄今逾期已届满三个月，致使上述《房屋租赁合同》第八条第（三）款约定约定约定的�除条件已成就。根据《房屋租赁合同》第八条第（三）款规定的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定，我办现通知你公司解除我办于2011年5月12日与你公司签订的《房屋租赁合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，上述《房屋租赁合同》自本通知到达你公司时解除，请你公司按《房屋租赁合同》第八条第（三）款的约定期限搬离该租赁房屋，结清相关费用并办理完毕移交手续，逾期搬离造成的损失及法律责任将由你公司承担。”原告都江堰市国资办在四川省都江堰市公证处申请对其送达相关材料的过程进行保全证据。2016年9月2日，四川省都江堰市公证处出具（2016）都证民字第2957号《公证书》载明：“都江堰市国资办与公证员于2016年8月31日来到位于成都市金牛区三洞桥街2号华业广场608室的成都普世文化养生�播有限公司送达了《都江堰市国有资产监督管理办公司关于解除的通知》。自称为成都普世文化养生传播有限公司工作人员的何玲收取了通知并在送达回执上签字。”2016年8月31日，被告成都普世公司向原告发出《关于解除《房屋租赁合同》通知的回复》。该回复载明：“被告成都普世公司的工作疏忽导致房租未按时支付，接到通知后，我公司立即办理了付款手续并支付了租金。”上述事实，有到庭当事人的陈述且有原告提供的以下证据：1、原、被告身份信息；2、《房屋租赁合同》3、《投资合作协议书》；4、都江堰市国有资产监督管理办公室关于解除《房屋租赁合同》的通知及送达回证、公证书及被告提供的以下证据：1.《投资合作协议书》；2、《“青城书院”项目合作协议》；3、《灵岩山景区打造战略合作框架协议�；4、.中国工商银行转账回执；4.关于解除《房屋租赁合同》通知的回复；5.借资协议书、借款协议；6.成都普世养生文化传播有限公司都江堰店投资表等证据在案佐证。本院认为，一、《房屋租赁合同》约定的合同解除条件是否成就的问题；原告都江堰市国资办与被告成都普世公司于2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原被告均应按约履行各自的合同义务。本案中就租金支付的情况，被告成都普世公司应于2016年5月12日的前十五天一次性向原告都江堰市国资办支付自2016年5月12日起至2017年5月11日止的租金共计399240元，但被告成都普世公司未在上述时限内向原告支付租金，其行为已构成违约。虽案外人都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司于2016年8月31日向都江堰市财政集中收付中心的账户汇款399240元作为被告成都普世公司向原告都江堰市国资办支付的2016年5月12日至2017年5月11日期间的租金。但上述款项都江堰市财政集中收付中心已于2016年9月1日退回了都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司。就被告成都普世公司履行《投资合作协议书》的情况，被告成都普世公司作为《投资合作协议书》所约定项目的履行方，其应当提交证据证明其按约履行项目内容的情况。庭审中被告成都普世公司提交的《“青城书院”项目合作协议》以及《灵岩山景区打造战略合作框架协议》所约定的项目亦并非《投资合作协议》中约定的项目。被告提交上述证据不能证明其已按约履行了《投资合作协议》中所约定的全部项目内容。因被告成都普�公司未提交证据证明其按约履行《投资合作协议书》所约定的全部项目内容的情况，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，故应由被告成都普世公司承担举证不利的后果。故本院认定被告成都普世公司未按约履行《投资合作协议书》所约定的项目内容。综上，被告成都普世公司未按约支付租金并履行《投资合作协议书》所约定的项目内容，其行为已构成违约。依照《房屋租赁合同》第八条第三款：“乙方逾期三月未支付租金，甲方有权终止租赁协议，收回房屋”及第四款约定：”乙方未实现与都江堰市人民政府签署的投资合作协议中约定的�目内容、投资规模建设、税收等各项义务，甲方有权提出终止租赁协议。”之约定，原告都江堰市国资办要求解除其与被告成都普世公司签订的《房屋租赁合同》的条件已成就。因原告都江堰市国资办出具了《都江堰市国有资产监督管理办公司关于解除的通知》并于2016年8月31日已向被告成都普世公司送达，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”之规定，本院确认原告都江堰市国资办与被告成都普世公司于2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月31日�除。二、原告要求被告腾退房屋的请求应否得到支持的问题；因被告成都普世公司未按约向原告支付租金且已逾期达三个月，依据《房屋租赁合同》第八条第三款：“乙方逾期三月未支付租金，甲方有权终止租赁协议，收回房屋”之约定，原告有权依据合同约定收回租赁房屋。故原告都江堰市国资办要求被告成都普世公司立即腾退房屋的请求，有合同依据，本院予以支持。三、原告要求被告支付房屋占用费的请求应否得到支持的问题；因被告成都普世公司尚欠原告都江堰市国资办自2016年5月12日起至合同解除前即2016年8月30日止的租金，故被告应以合同约定的日租金1093.80元（合同约定的年租金399240元÷365天）的标准向原告支付自2016年5月12日起至2016年8月30日止的租金共计110473.8元（1093.80元×101天）。此外，因案涉房屋于2014年起由案外人都江堰七海流星旅游资源开发有限责任公司作为办公所使用至今，并未退还给原告，故原告主张参照合同约定的日租金1093.80元的标准要求被告成都普世公司支付自合同解除之日（即2016年8月31日）起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占用费的请求，本院予以支持。四、被告提出若解除合同则要求原告赔偿其装修损失的请求应否得到支持的问题；庭审中被告提出其对案涉房屋的装修投入达2000余万元，若解除合同则应由原告赔偿其装修损失。本院认为，因被告就装修损失仅提出抗辩，而并未提起诉讼，故本院不予处理，被告可另行起诉。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十三条第二款、第九十四条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告都江�市国有资产监督管理办公室与被告成都普世养生文化传播有限公司于2011年5月12日签订的《房屋租赁合同》已于2016年8月31日解除；二、被告成都普世养生文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内将位于四川省都江堰市都江堰大道370号的楼宇腾退并返还原告都江堰市国有资产监督管理办公室；三、被告成都普世养生文化传播有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告都江堰市国有资产监督管理办公室自2016年5月12日起至2016年8月30日止的租金共计110473.8元及房屋占用费（房屋占用费以日租金1093.80元的标准从2016年8月31日起计算至被告实际腾退房屋之日止）如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费4814元，由被告成都普世养生文化传播有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  吴勇建审 判 员  益西措人民陪审员  李国平二〇一七年三月十三日书 记 员  雷 琪