湛江市麻章区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛麻法民二初字第37号
原告：萧学强，男，1967年5月21日出生，汉族，住广州市白云区，
委托诉讼代理人：张棣，广州金鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军，广州金鹏律师事务所律师。
被告：荣盛广东房地产开发有限公司,地址：湛江市麻章区瑞云北路56号。机构代码证：69646174-4.
法定代表人：林琴，总经理。
委托诉讼代理人：谭海玲，广东威格律师事务所律师。
第三人：陈红兵，女，1974年3月10日出生，汉族，住广州市白云区，
委托诉讼代理人：张棣，广州金鹏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈军，广州金鹏律师事务所律师。
第三人：林琴，男，1959年04日10日出生，汉族，住址：湛江市赤坎区跃进路**号*幢***房，公民身份号码：4408021959********。
委托诉讼代理人：梁春生，广东威格律师事务所律师。
第三人：林国照，男，1997年06日09日出生，汉族，住址：湛江市霞山区，
委托诉讼代理人：梁春生，广州威格律师事务所律师。
原告萧学强与被告荣盛广东房地产开发有限公司，第三人陈红兵、林琴、林国照房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告萧学强的委托诉讼代理人张棣、陈军，被告荣盛广东房地产开发有限公司的委托诉讼代理人谭海玲、第三人陈红兵的委托诉讼代理人张棣、陈军，第三人林琴、林国照的委托诉讼代理人梁春生均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告萧学强诉称，原告和第三人陈红兵是夫妻关系，2011年初，原告夫妇有意购买被告开发的位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区的商铺共30间商铺及售楼中心（会所），经协商，原告分别于2011年3月23日、2011年5月10日、2011年7月4日、2011年8月23日、2013年1月25日、2013年3月18日向被告指定账户预付款合计为38725843元。2011年6月，原告与被告签订29份商品房买卖合同，房号分别是一、1—3号楼一层02号商铺、二、1—3号楼一层03号商铺、三、1—3号楼一层04号商铺，四、4—5号楼一层01号商铺，五、4—5号楼一层02号商铺，六、4—5号楼一层03号商铺，七、4—5号楼一层04号商铺、八、4—5号楼一层05号商铺，九、4—5号楼一层06号商铺，十、4—5号楼一层07号商铺，十一、4—5号楼一层09号商铺，十二、8—9号楼一层01号商铺，十三、8—9号楼一层02号商铺，十四、8—9号楼一层03号商铺，十五、8—9号楼一层04号商铺，十六、8—9号楼一层05号商铺，十七、8—9号楼一层06号商铺，十八、8—9号楼一层07号商铺，十九、8—9号楼一层08号商铺，二十、6—7号楼一层01号商铺，二十一、6—7号楼一层02号商铺，二十二、6—7号楼一层03号商铺，二十三、6—7号楼一层04号商铺，二十四、6—7号楼一层05号商铺，二十五、6—7号楼一层06号商铺，二十六、6—7号楼一层07号商铺，二十七、6—7号楼一层08号商铺，二十八、6—7号楼一层09号商铺，二十九、6—7号楼一层10号商铺。这29套房的购房款、契税、权证综合费合计为33320781元。
原告付款后，被告只交付27套商铺，经原告及第三人陈红兵多次催促，被告并没有将另三间商铺及会所（即是1—3号楼一层01号商铺、1—3号楼一层02号商铺、1—3号楼一层03号商铺和售楼中心（会所）出售给原告。据原告了解，被告已将该四间商铺出售给第三方。被告至今多收款项5405062元（38725843元-33320781元）。故请求被告返还多收的房款5405062元及利息1351987.53元（以5405062元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计，从2011年3月24日至2015年1月15日，其余利息计算至被告返还多付款之日止）。
原告在举证期间向本院提供的证据有：1、结婚证，证明原告和陈红兵为夫妻关系；证据2、汇款凭证；证据3、2011年原告预付款项构成，证据2-3证明原告夫妇有意向购买被告开发的31间商铺，原告向被告预付购房款、契税、权证综合费合计32265121元；证据4、商品房买卖合同26份，证据5、购房发票26份；证据6、税收转账专用完税证26份，证据4-6证明被告向陈红兵出售26间商铺；证据7、签约客户调换商铺申请单，证明陈红兵申请将4-5号楼08号的购房款转为购置8-9号楼08号商铺的购房款，不足部分予以补交；证据8、被告银行收款账户信息，证明被告用于收取8-9号楼08号商铺购房款的银行账户；证据9、8-9号楼08号商铺商品房买卖合同；证据10、8-9号楼08号商铺汇款凭；证据11、8-9号楼08号商铺购房发票；证据9-11证明陈红兵支付8-9号楼08号商铺购房款6272545元，用于购买8-9号楼08号商铺；证据12、8-9号楼08号商铺契税付款凭证；证据13、8-9号楼08号商铺税收转账专用完税证；证据12-13证明陈红兵支付8-9号楼08号商铺契税188177元；证据14、27间商铺的房产证，证明被告给原告及陈红兵购买的27间商铺办理房产证；原告于2015年11月6日通过邮寄方式提交的补充证据：证据15、（1）借条，（2）银行进账单，（3）借条，（4）银行汇款单。证据（1）-（4）证明原告借款给案外人李向明的款项，被告列举的证据提及原告跟李向明之间的借款，但是其举出的证据放映的金额不是准确的借款金额，因此我方提出该项证据予以反驳。
被告辩称，一、原告诉请已经过了诉讼时效。原告起诉本案利息从2011年3月24日起算，也就是原告认为不当得利的利息从当时就开始产生，原告在2015年起诉明显超过法定的诉讼时效，原告在前两次庭审中主张，契税和权证综合费都是固定的，我方没有补交的义务，原告在起诉时也没有扣减多发生的费用，这与原告主张从完税时起算是自相矛盾的。二、原告向被告公司共汇入购房款项共为38725843元。2011年3月8日和2011年5月18日，因原告与第三人林琴在广州购买地皮事宜，第三人林琴向原告账户汇入3500万元。双方约定林国照购买的房款540万元在该3500万元里抵扣。这是经过双方两次结算，第一次是2012年12月，原告与第三人陈红兵，林琴，林国照协商将两个商铺转给林国照时，当时原告与林琴及被告三人当面结算并确认由原告代付540万元购房款，结算后陈红兵才将02、03号商铺的买卖合同及收据原件交付被告办理相关的合同变更手续，本案诉讼时效应当从2012年12月起算,2012年12月，原告购买的4-5号楼08号商铺被占用，此时被告变更8-9号楼08号商铺，在2014年12月7日本案诉讼时效已经届满。二、被告不存在不当得利，原告请求的540万元已经在3500万中抵扣，因原告与第三人林国照是近亲属关系，且原告将款项打到被告名下后，被告根据原告的意思将涉案的3间商铺登记在林国照名下，基于其亲属关系，被告有理由相信登记在林国照名下是原告的真实意思表示，被告没有另外收取林国照购房款。虽然原告没有出具书面意见给被告，但从原告与第三人林琴多次结算，以及陈红兵亲自将合同收据交给被告，以及出具变更委托，可见原告当时是同意该变更的。三、原告请求的利息没有事实和法律依据，2013年房屋已经登记在林国照名下，是按原告的意思出售，因此，该540万元购房款不存在任何孳息。
被告在举证期间向本院提供的证据有：证据1、身份证、结婚证、公证书，证明第三人林琴与陈红霞是夫妻关系，第三人林国照是他们的儿子；证据2、商品房买卖合同（26份）、购房发票（26张）、张税收完税证（26张）、签约客户调换商铺申请单和该27间商铺实际发生的办证费用发票、票据、缴费明细及清单；证据3、收据（共11份）、购房发票（共6份）、证据2和证据3所证明的事实为原告萧学强于2011年3月8日四次汇给被告合计32265121元，计划购买被告30间商铺和小区会所。后原告萧学强与林琴商定，将其中1-3号楼三间商铺和会所转由第三人林国照购买，余下27间商铺由原告萧学强购买（以第三人陈红兵名义办手续）。原告购买27间商铺购房总款为26865579元（其中购房款26046271元、契税781388元、权证综合费37920元）。第三人林国照购买三间商铺的总款为3405062元（其中购房款为3302391元、契税为99071元、权证综合费3600元）及会所定金200万元，共5405062元；证据4、汇款凭证4份；证据5、原告亲笔写的《与林琴往来款核算单》；证据6、萧学强与林琴结算有关款项的《购房汇总表》、《收据》及《备注》，证据4、证据5、证据6共同证明的事实为2011年3月至5月，第三人林琴（陈红霞）给原告汇款3500万元，同时经原告萧学强于第三人林琴结算，在萧学强收到林琴（陈红霞）3500万元汇款中，冲抵了第三人林国照购买1-3号楼01、02、03号商铺及小区会所的合计款540万元，原告付给被告32265121元，减去其27间商铺购房款26865579元的余额为5399542元，该款冲抵林国照购房款540万元之后已无余额，故根本不存在被告不当得利的问题；证据7、借款及担保合同，证据8、《起诉状》。证据7和证据8证明的事实为原告于李向明之间的借贷事实。以上证据证明事实详见证据清单；证据9、中国工商银行个人业务凭证，证明原告在2011年5月10日汇入被告的五百万元，被告的法定代表人林琴在2011年5月18日通过私人账户退回原告五百万元。证据10、身份证；证据11、委托书；证据12、收据；证据13、湛江市商品房买卖合同变更申请表；证据14、广东省商品房买卖合同合同注销；证据15、广东省商品房买卖合同；证据16、身份证；证据17、委托书；证据18、收据；证据19、湛江市商品房买卖合同变更申请表；证据20、广东省商品房买卖合同合同注销；证据21、广东省商品房买卖合同；证据10-21，证明的事实为原告与林琴对购买商铺及结算方式达成合意（即将其中1-3号楼三间商铺和会所由林国照购买，相应购房款从林琴汇给原告的3500万元中扣除）后，第三人陈红兵主动将南亚郦都商住小区一期1-3号楼一层02、03号商铺的《买卖合同》原件、《收据》等退还给被告，并配合办理涉案02、03号商铺的买卖合同变更手续的事实。（注：02号商品在麻章区房管局办理买卖合同变更的相关手续；03号商品在麻章区房管局办理买卖合同变更的相关手续）。
第三人陈红兵述称，同意原告的诉求及事实理由。
第三人陈红兵在举证期间没有向本院提供任何证据。
第三人林琴述称，本人是被告公司的法定代表人，也是第三人林国照的父亲。本案不存在被告不当得利的事实，2011年，本人与原告商议在广州买一块商业用地，双方各出资3500万元，当时，我通过银行账户汇入3500万元给原告。当时，由于购买商业用地事项拖延，就商议在被告公司购买商铺，原告用这笔款作为购买商铺款，同时，双方商议1-3号楼02、03号商铺转到第三人林国照的名下，而1-3号楼01、02、03号商铺房款及会所（价值200万元）共540多万元在我给原告的3500万元里抵扣。因此，被告并没有多收原告的款，原告诉求不成立。
第三人林国照述称，第三人林琴所诉属实，我购买的1-3号楼01、02、03号商铺房款及会所（价值200万元）共540万元是在父亲第三人林琴汇给原告的3500万元里抵扣，被告不存在不当得利的事实。
第三人林琴、林国照在举证期间没有向本院提供任何证据。
本案经审理查明，2011年初，原告与被告协商，原告向被告购买位于湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区一期的30套商铺和售楼中心（即会所）。2011年6月，原告与被告签订29份商品房买卖合同，房号分别是一、1—3号楼一层02号商铺;二、1—3号楼一层03号商铺;三、1—3号楼一层04号商铺；四、4—5号楼一层01号商铺；五、4—5号楼一层02号商铺；六、4—5号楼一层03号商铺；七、4—5号楼一层04号商铺；八、4—5号楼一层05号商铺；九、4—5号楼一层06号商铺；十、4—5号楼一层07号商铺；十一、4—5号楼一层09号商铺；十二、8—9号楼一层01号商铺；十三、8—9号楼一层02号商铺；十四、8—9号楼一层03号商铺；十五、8—9号楼一层04号商铺；十六、8—9号楼一层05号商铺；十七、8—9号楼一层06号商铺；十八、8—9号楼一层07号商铺；十九、6—7号楼一层01号商铺；二十、6—7号楼一层02号商铺；二十一、6—7号楼一层03号商铺；二十二、6—7号楼一层04号商铺；二十三、6—7号楼一层05号商铺；二十四、6—7号楼一层06号商铺；二十五、6—7号楼一层07号商铺；二十六、6—7号楼一层08号商铺；二十七、6—7号楼一层09号商铺；二十八、6—7号楼一层10号商铺；二十九、8—9号楼一层08号商铺。以上29套商铺的合同金额房款共为29348662元。原告如购买以上商铺，除需交付商铺房款外，还需交付权证综合费(双方原定为每套1200元)和契税费。2011年3月23日、2011年5月10日、2011年7月4日、2011年8月23日，原告分别四次向被告指定账户预付所购商铺（包括会所）款项，合计为32265121元。2012年12月7日，因4-5号楼08号商铺被电房占用，原、被告约定将该商铺转换为8-9号楼08号商铺，故原告分别于2013年1月25日和2013年3月18日两次向被告公司账户汇入房款6272545元，契税188177元。另外，4-5号楼08商铺的权证综合费1200元转为8-9号楼08号商铺的权证综合费1200元。2011年3月8日，2011年4月1日、2011年5月15日，第三人林琴和其妻子陈红霞分四次向原告汇款共3500万元，用于原告与第三人林琴在广州合作购买地皮的费用。在举证期间，被告向本院提供了2011年8月23日被告给第三人陈红兵出具4份“收据”和被告给第三人林国照出具的四份“收据”。分别是第三人陈红兵缴交1-3号02、03商铺的权证综合费2400元、契税68927元和1-3号02、03商铺的房款1307112元和990475元。第三人林国照缴交给被告1-3号01的权证综合费、契税和房款。另还有一张“收据”，注明第三人林国照缴交200万元（销售中心），但没有盖被告公司公章。故原告一共向被告支付款项为38725843元。在商铺交付期间，被告一共只移交27套商铺给原告。按照合同约定，原告应交付该27套商铺房款32318816元，权证综合费32400元，税费969544.52元，共33320761.52元。被告将另三套即1—3号楼一层01号商铺、1—3号楼一层02号商铺、1—3号楼一层03号商铺和售楼中心（会所）出售给了第三人林国照，费用共为5405062.04元。被告在2013年2月25日和2013年3月5日给第三人林国照出具第三人林国照给被告缴交1—3号楼一层01、02、03号商铺房款的发票，一共款额为3302391元。被告辩称，被告卖给第三人林国照的三套商铺及会所的房款是经双方协商在第三人林琴汇给原告的3500万元里抵扣，但原告否认有此事实。同时，原告称其并不同意将1—3号楼一层01号商铺、1—3号楼02号商铺、1—3号楼一层03号商铺和售楼中心（会所）出售给第三人林国照，且原告及第三人陈红兵均称2013年期间还不断地汇房款给被告，被告的上述行为是擅自转卖行为，故而导致被告多收款项的事实。被告提供2013年1月24日的《湛江市商品房买卖合同注销申请表》（注销湛江市麻章区瑞云北路56号南亚郦都商住小区一期1-3楼一层02、03商铺原购买人陈红兵）的“买受人”栏上的“陈红兵”的签名，第三人陈红兵称不是其本人所签，被告不予否认。同时，被告辩称，被告实缴交的27套购房权证综合费用为37920元，而不是每套1200元，即32400元，但不能提供任何证据佐证。
另查明，第三人陈红兵是原告的妻子，第三人林琴是第三人陈红兵的姐夫，第三人林国照是第三人林琴的儿子。
本院认为，本案纠纷是因房屋买卖合同纠纷引起，故本案案由应定为房屋买卖合同纠纷。存在争议的主要焦点为：一、原告的起诉是否超过法定的诉讼时效；二、第三人林国照向被告购买的商铺款和会所款共5405062.04元是否已在第三人林琴汇给原告的3500万元里抵扣，被告是否应返还5405062元及利息给原告。
一、原告的起诉是否超过法定的诉讼时效。
原告汇给被告购房款的第一阶段时间点为2011年8月23日，共汇款为32265121元。第二阶段汇给被告购房款的最后时间点为2013年3月18日，共汇款为6460722元。按照合同约定，原告如按原约定向被告购买30套商铺及会所，则应交付房款为37621207元，而原告在2011年8月23日至2013年3月18日期间共向被告汇款为38725843元。如果原告只向被告购买27套商铺，按照双方签订的合同约定，原告则只需向被告交付房款为32318816元，权证综合费32400元，税费969544.52元，共33320760.52元。故原告如在2013年3月17日前知道或同意将1-3楼一层02、03商铺及会所转卖给第三人林国照，则原告无须在2013年1月25日和2013年3月18日再次向被告公司账户超额汇入第二笔款6460722元给被告。同时结合被告于2011年8月23日给原告妻子第三人陈红兵出具的1-3楼一层02、03商铺房款的“收据”和被告公司于2013年3月5日、2014年2月25日给第三人林国照出具的第三人林国照缴交1-3楼一层01、02、03商铺房款的“发票单据”所反映的事实，可推定原告至少在2013年3月18日后才确认被告已将1-3楼一层02、03商铺及会所转卖给第三人林国照，并确认其汇给被告的款38725843元已超额。原告于2015年1月19日向本院提起诉讼，没有超过法定的诉讼时效。被告主张原告起诉已过法定诉讼时效，依法无据，本院不予支持。
二、第三人林国照向被告购买的商铺款和会所款共5405062.04元是否已在第三人林琴汇给原告的3500万元里抵扣，被告是否应返还5405062元及利息给原告。
原告分别于2011年3月23日、2011年5月10日、2011年7月4日、2011年8月23日、2013年1月25日、2013年3月18日六次向被告支付的商铺款，均是通过被告公司账户汇入。而被告主张的3500万元，是第三人林琴以个人账户汇入原告账户。双方在庭审中亦确认这3500万元是原告和第三人林琴个人之间在广州合作购买地皮生意所需的费用。被告辩称，被告按照原告与第三人林琴口头达成一致的意见，第三人林国照向被告购买的1-3楼一层01、02、03商铺及会所的费用在第三人林琴汇入原告的3500万元款项中抵扣。被告除了提供一份“与林琴生意往来款核结单”予以佐证，无其它任何书面证据证明双方同意“在3500万元里抵扣”的意思表示，而此“核结单”的内容模糊不清，亦无任何一方当事人签名确认，且原告对上述事实予以否认。故该“与林琴生意往来款核结单”，本院不予采信。被告主张第三人林国照向被告购买的1-3楼一层01、02、03商铺及会所的费用在第三人林琴汇入原告的3500万元款项中抵扣的事实，依据不足，本院不予支持。被告确认原告已向被告公司支付各项款项一共为38725843元，按照合同的约定，被告公司向原告出售的27套商铺，原告应交付的各项款项为33320760.52元，多出的5405082.48元（38725843元-33320760.52元），被告公司应退还给原告。原告请求被告返还5405062元，本院予以支持。被告辩称其中的权证综合费不是按照原预定的每套1200元交付，即27套为32400元（1200元×27），实际缴交的数额为37290元，但无充分证据证明，本院不予采信。故双方购房需缴交的权证综合费应按每套1200元计。至于原告与第三人林琴以个人身份而汇的3500万元款项及出具的“收据”等属于其个人之间的生意往来事宜，如有争议原告与第三人林琴双方可另行途径解决。虽然本院确定原告至少在2013年3月18日后知晓被告已将1-3楼一层02、03商铺及会所转卖给第三人林国照。而原告于2015年1月19日提起诉讼之日之前，没有证据证明原告向被告主张退还超额商铺款的事实，被告自称其公司一直认为第三人林国照购买的三套商铺及会所的款项已在第三人林琴汇给原告的3500万元中抵扣，故被告应承担的利息应从原告主张之日即起诉之日起计算。同时，被告主张的原告同意变更1-3楼一层02、03商铺给第三人林国照而与第三人陈红兵签订的《湛江市商品房买卖合同注销申请表》的“买受人”栏上的“陈红兵”的签名，第三人陈红兵称该签名不是其本人所签，被告不予否认。故该《湛江市商品房买卖合同注销申请表》，本院不予采纳。
综上所述，原告诉请被告返还不当得利5405062元元，合理合法，本院予以支持。被告抗辩原告起诉已过诉讼时效及不存在不当得利的理据不足，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：
限被告荣盛广东房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还5405062元及利息（从2015年1月19日起，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至本判决确定付款之日止）给原告萧学强。
如果被告荣盛广东房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费54107元，由被告荣盛广东房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 简丽娟
人民陪审员 曹凤英
人民陪审员 林会益
二〇一六年十一月二十二日
书 记 员 何冬杰
附相关法律法规：
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。