贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔02民终901号上诉人（原审被告、反诉原告）：六盘水玖盛房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区广场路东侧玖盛大厦，组织机构代码：77533216-6。法定代表人：李多娇，现无职务。特别授权委托诉讼代理人：汪伟，系贵州跃华律师事务所律师，执业证号：15201201010459407。被上诉人（原审原告、反诉被告）：雷英，女，1965年6月10日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，一般授权委托诉讼代理人：彭华夏，系贵州济元律师事务所律师，执业证号：15202201311860683。原审第三人：周红艳，女，1974年7月9日出生，汉族，住贵州省六盘水市钟山区，原审第三人：杨光友，男，1971年2月1日出生，苗族，住贵州省六盘水市钟山区，上诉人六盘水玖盛房地产开发有限公司（以下简称“玖盛房开”）因与被上诉人雷英及原审第三人周红艳、杨光友房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省盘县人民法院（2016）黔0201民初5152号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人玖盛房开的委托诉讼代理人汪伟，被上诉人雷英的委托诉讼代理人彭华夏，原审第三人周红艳到庭参加诉讼。被上诉人杨光友、经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。玖盛房开的上诉请求：1、撤销一审判决，并依法驳回被上诉人一审诉请并支持上诉人一审反诉请求；2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院没有查明事实，存在偏袒枉法的可能。1、雷英与玖盛房开根本没有形成合同关系。商品房买卖法律关系当中，最为重要的双方之间形成书面的格式合同，进行相关的约定，并且由购买方支付对价，只有这一系列行为得完成，才能形成真实、有效、合法的购买关系。在本案中，雷英即没有与玖盛房开签署合同，也没有法定的付款凭证。因此，雷英与玖盛房开未形成合同关系是显而易见的。2、玖盛房开未收到相关款项，雷英的起诉自相矛盾。根据雷英诉称，2008年3月11日与玖盛房开签署了商品房合同，并向玖盛房开分三次支付了款项，但是所有的证据当中，根本没有玖盛房开的收款凭证，唯一的付款证据是杨光友的手写白条，而且仅有二份手写收据，因此，雷英的诉称与事实不符。3、玖盛房开从未委托杨光友收取购房款。在我国的商品房买卖行为当中，所有的房开公司在收取购房款的过程中，均是要进入对公账户，体现出银行流水记录，并由房开公司开具收据和发票。如果要委托个人收款，必须要有公司的相关决定，并且出具严格要求的法定委托书。但是在本案中，玖盛房开从未委托杨光友收款，如果杨光友是基于代理人的身份收款，那么根据法律规定，也应当在事后由玖盛房开进行追认。但是本案根本没有这一系列的法律程序，因此杨光友是否收到款项，都与玖盛房开无关。假设是雷英向杨光友交付了款项，也是雷英与杨光友之间的个人经济往来，与玖盛房开毫无关联。4、杨光友无权对合同进行确认。2008年3月11日，也就是雷英所述的合同签署时间，在当时杨光友是公司的股东，持股比例仅为2%，在2010年8月23日，杨光友在合同复印件上签字当时，杨光友系玖盛房开法人，如果雷英与玖盛房开存在真实的商品房买卖关系，杨光友必须给雷英重新制作正式合法有效的合同，并且可以出具相关的收款收据，但是杨光友根本没有认可有这份合同的存在，在合同右上角上签字也不符合生活和法律行为的常态，这样的签字，没有任何的法律效力。5、杨光友在一审开庭中认可了一件事情，就是说在玖盛房开的房屋中，股东有权分得一套私房，杨光友所认可的是对这一套私房的处理，而不是正规商品房的合同效力的认可，因此在开庭中所谓的认可，根本没有法律效力。二、一审判决证据不足，雷英的诉讼根本没有任何证据支撑。1、复印件不能作为证据使用。本案中的商品房买卖合同，系复印件，上诉人一直不认可复印件的真实性和合法性，根据我国法律规定，复印件未经认可，不能作为定案证据。2、所谓的收据也只有二份雷英诉称分三次付款，那么就应当有三份收据，但是庭审中只有二份，与其诉称的事实不符。三、一审法院适用法律错误。在一审程序中，玖盛房开有理有据地提出了所有的观点与意见，并且做了大量的分析，提交了书面代理意见，一审法院根本没有采纳。雷英与杨光友的行为与现实生活严重不符，为了自圆其说，人为创造出所谓的证据，所有的证据均不符合法定标准，荒唐而且可笑，并且也没有形成有效证据链，在已经超过诉讼时效的情况下一审法院居然认定了雷英为三次付款，而且主观臆断，作出了没有法律依据的推测，强行作出了对玖盛房开不利的判决。被上诉人雷英辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，应当予以驳回，维持原判。原审第三人周红艳述称，本案涉案房屋的三笔款项都是本人和杨光友收的，买房子的时候杨光友系公司的法定代表人。至于无法提供原件的问题，因第三人家住贵阳，被盗了。在2012年第三人提起收回玖盛房开诉讼的时候，第三人提供过原件作为参考。当时第三人移交清单给刘桂永时，是否有债务纠纷是很清楚的，当时他们签字认可了移交清单，不在移交清单中的资产是第三人全权处置的。原审第三人杨光友未进行陈述。雷英向一审法院起诉请求：1、判决原告与被告于2008年3月11日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令被告为原告办理位于广场路玖盛大厦B栋2804号房房屋产权登记备案手续；3、判令被告向原告支付逾期办证违约金2152元（房屋价值430242元）；4、本案诉讼费用由被告承担。玖盛房开反诉请求：1、判令反诉被告将玖盛大厦B栋2804号房屋腾空并返还给反诉原告；2、判令反诉被告向反诉原告支付50000元房屋占用费；3、本诉及反诉费用以及鉴定等费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：第三人杨光友原系玖盛房开股东。2009年1月12日，该公司向工商登记部门申请将法定代表人变更为第三人杨光友，并申请将公司股东变更为第三人杨光友及周红艳。2009年4月7日，上述申请经工商登记部门批准变更。2008年3月11日，雷英因欲向玖盛房开购买该公司所开发的玖盛大厦房屋，在经该公司预算所需购房款项后，与该公司签订《商品房买卖合同》一份。合同约定雷英向该公司购买位于川心路玖盛大厦2804号房屋，房屋总款为430342元，并约定付款方式为首付216693元，余款213649元于交钥匙时一次付清，合同并约定其他事项。因需办理其他手续，该合同签订后该公司未将合同原件交予雷英，2010年8月23日，第三人杨光友在该合同中签字并按捺手印予以确认。上述合同签订当日，周红艳、杨光友向雷英出具收条一份，表明收到雷英购买玖盛大厦2804号房屋房款250000元。2008年4月12日，周红艳、杨光友向雷英出具收条一份表明收到雷英购买2804号房屋购房款133649元。2008年12月2日，雷英向杨光友支付购房款80000元。同月，周红艳、杨光友将2804号房屋钥匙交给雷英。2014年7月1日，雷英入住上述所购买房屋。现雷英因玖盛房开未为其办理房屋产权备案登记手续诉至。诉讼过程中，玖盛房开因主张与雷英无房屋买卖合同关系，雷英自行占用了该公司房屋，故提起反诉。另，庭审中，杨光友、周红艳明确表示雷英所述购房过程属实，购房款也实际交付给该二人。现玖盛大厦2804号房屋已被其他案件依法采取查封。一审法院认为，虽然雷英所提交的《商品房买卖合同》为复印件，但玖盛房开原法定代表人杨光友于2010年8月23日对该合同进行了确认。在签订合同当时，虽然杨光友非玖盛房开法定代表人，但从该公司工商档案能够看出，此时杨光友系该公司股东，且该公司于2009年1月12日申请变更杨光友为法定代表人，并于2009年4月7日获得批准。可见，在合同签订时杨光友对公司进行了实际管理，代表该公司与雷英就房屋买卖进行了实际交易，在进行法定代表人变更后又对上述合同进行了再次确认。故玖盛房开与雷英之间存在商品房买卖合同关系，双方于2008年3月11日所签订的《商品房买卖合同》为双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的权利义务。因杨光友及周红艳均认可房屋于2008年12月交付雷英，交付后雷英亦于2014年7月1日开始入住使用，此时雷英使用该房屋系基于双方的房屋买卖合同关系，并非非法侵占，故对玖盛房开主张雷英返还房屋并支付占用费50000元的反诉请求不予支持。因现玖盛大厦2804号房屋已被其他案件依法采取查封，现无法办理备案登记手续，故对雷英主张办理该房屋产权备案登记手续的请求不予支持。因雷英在本案中并未主张要求办理产权证，且现该房屋产权手续不能确定是否能够办理或何时办理，逾期办证的违约金现尚不能确定，故对雷英的该主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、原告（反诉被告）雷英与被告（反诉原告）玖盛房开于2008年3月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、驳回原告（反诉被告）雷英的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）玖盛房开的反诉请求。本诉案件受理费7788元，因适用简易程序减半收取3894元，由原告（反诉被告）雷英负担3864元，由被告（反诉原告）玖盛房开负担30元。反诉案件受理费1050元，由被告（反诉原告）玖盛房开负担。二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是雷英与玖盛房开之间就“玖盛大厦2804室”是否存在真实合法有效的房屋买卖合同关系。被上诉人雷英虽仅提交了《商品房买卖合同》复印件，但从上诉人玖盛房开在原审提交的湖南湘诚联达有限责任会计事务所出具的《关于玖盛房开专项审计报告》[编号为：湘诚会字2011（ZX-A018）]及本院二审中向其所作《释明笔录》内容来看，上诉人在案外人李多娇在任公司法定代表人期间，曾委托湖南湘诚联达有限责任会计事务所对公司的资产负债情况进行过会计审计，并且明确向该会计事务所陈述涉案“玖盛大厦2804室”卖予了被上诉人雷英。在上诉人玖盛房开未提交《商品房买卖合同》原件予以反驳的情况下，本院应以雷英提交的《商品房买卖合同》复印件作为认定案件事实的依据。同时，上诉人玖盛房开未就《商品房买卖合同》存在效力瑕疵的主张举证予以证实，故本院对双方之间房屋买卖合同关系的合法性予以确认。上诉人玖盛房开与被上诉人雷英虽对房屋价款是否已经支付的事实存有分歧，但该分歧并不影响对合同真实性及效力性的认定。双方当事人存有分歧的事实，不属于本院二审审理范围，本院不予审查。综上，本院确认雷英与玖盛房开之间就“玖盛大厦2804室”签订的《商品房买卖合同》真实合法有效。在《商品房买卖合同》未予解除的情况下，上诉人要求被上诉人返还房屋及支付房屋占用费的主张，均无事实和法律依据，对上诉人的该部分上诉请求，不予支持。综上所述，上诉人玖盛房开上诉请求不能成立应予以驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由上诉人玖盛房开负担。本判决为终审判决。审判长  朱会峰审判员  罗孝方审判员  徐 芳二〇一七年七月十三日书记员  姚梦龙