甘肃省嘉峪关市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）甘02民终132号上诉人（原审原告）：嘉峪关市康安物业管理有限责任公司，住所地嘉峪关市德轩小区2-137号。法定代表人:闫勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫学敏，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：张升辉，男，汉族。委托诉讼代理人：李桂芝，女，汉族，嘉峪关市环卫局环卫五所环卫工。上诉人嘉峪关市康安物业管理有限责任公司(以下简称康安物业公司)因与被上诉人张升辉物业服务合同纠纷一案，不服嘉峪关市城区人民法院（2017）甘0271民初2901号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康安物业公司的委托诉讼代理人闫学敏、被上诉人张升辉的委托诉讼代理人李桂芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。康安物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院依据上诉人起诉白马公寓378-4号商铺业主的生效判决确定的内容认定上诉人未提供实质性的物业服务与事实不符，上诉人在该次诉讼中因未提交充分的证据导致败诉，但在本案中上诉人已经举证证实自己按照合同约定提供了物业相应的服务；2.上诉人提交了市政部门《关于对白马公寓小区外围城市部分道路场地未凝化的回函》，该回函证实小区商铺门口台阶下的石头滩凝化属于市政规划的范畴，但原审法院依据嘉峪关市人民政府镜铁区字（2016）13号文件确定的”门前三包”由权属物业公司负责，故而认定上诉人未对该区域尽清扫义务与事实不符。上诉人虽然签订了”三包”责任书，但该责任书是为创建文明城市而特意制定的，该文件不能证实上诉人违反了”权属”原则，未尽到清扫义务；3.上诉人与嘉峪关市镜铁区铁南社区白马公寓小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，合同双方均应按照约定履行各自的义务，上诉人提交的证据证实其已按照合同约定履行了物业服务义务，故被上诉人应当交纳相应的物业费。张升辉辩称，其与上诉人签订了两年的物业服务合同后再未续签，不知道物业公司是哪家，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。康安物业公司向一审法院起诉请求：1.被告支付物业服务费共计4396.70元；2.被告支付逾期物业费违约金1187.10元；3.被告支付代收取的城市生活垃圾处理费1456.40元。以上合计7040元。一审法院认定的事实：2013年3月15日，被告张升辉与嘉峪关市瑞方房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，于2013年4月27日办理白马公寓378-1号商铺（面积101.14平方米）业主入住交房手续，当日原告与被告签订物业服务合同，约定服务期限自2012年10月18日起至2014年8月15日止，逾期六个月不交纳服务费用等需业主承担的费用时，按每天1%收取违约金，但双方未在合同中约定物业服务费收费标准。同日，原告向被告交纳白马公寓378-1号商铺物业费1456.4元、装修保证金2000元、装修垃圾清运费404元。2014年4月10日，原告与嘉峪关市镜铁区铁南社区白马公寓小区业主委员会签订物业服务合同，区域内住宅房屋178户、商铺房屋5户；期限自2014年4月1日起至2017年3月31日止；物业服务费标准住宅为0.65元/平方米/月，商铺为1.35元/平方米/月；物业公司应将物业服务收费价格和标准在本物业区域内公示；业主逾期交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起按每日千分之五加收违约金。原告依据上述合同在白马公寓小区开展物业管理服务，嘉峪关市房地产管理局关于2014、2015、2016年度物业服务规范化管理考核结果通报显示，白马公寓考核结果均在80分以上，嘉峪关市康安物业管理有限责任公司管理考核结果为合格。现白马公寓小区外围部分道路未硬化已列入政府计划，待通过后将予以实施。另，原告嘉峪关市康安物业管理有限责任公司曾于2016年6月1日提起诉讼，请求判令白马公寓378-4号商铺（64.86㎡）业主支付2014年2月至2016年4月拖欠的物业费2356.3元、垃圾处理费525.4元、违约金706.9元。本院（2016）甘0271民初1810号民事判决认为原告对商铺门前台阶以下区域内的清洁卫生、垃圾收集未尽到物业服务义务，驳回了物业公司的诉讼请求。嘉峪关市中级人民法院（2016）甘02民终289号民事判决认为，依法依规提供优质物业服务是物业管理公司收取物业费的前提和条件，也是其法定和合同约定的义务，本案中物业公司既未举证证明其已向378-4号商铺业主告知了物业服务的相关具体内容和标准，亦未提供证据证明其已提供与物业服务合同约定相符的实质性物业服务，其主张的物业费缺乏事实依据和法律依据，待达到物业服务标准后再向业主收取相应的物业费，判决驳回上诉，维持原判。嘉峪关市康安物业管理有限责任公司不服一、二审判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院（2017）甘民申337号民事裁定书认为，申请人所提交的证据材料不足以证实其已告知被申请人相关物业服务的具体内容，且不能够证实自己严格按照行业标准对被申请人商铺门前区域提供了实质性物业服务的义务，举证责任并未完成，裁定驳回再审申请。一审法院认为，本案争议焦点是原告作为白马公寓小区物业管理公司对白马公寓商铺门前区域是否履行了卫生清洁、垃圾收集等物业服务义务。本院（2016）甘0271民初1810号生效判决查明，嘉峪关市人民政府镜铁区字（2016）13号文件规定，住宅小区”门前三包”由权属物业公司或权属单位负责，并明确”门前三包”纵向为建筑物的墙基至非机动车道的道缘石。因此，白马公寓小区外围部分道路未硬化问题虽已列入政府实施计划，但按照”门前三包”要求，该区域的卫生清洁、垃圾清理仍由物业公司负责。原告所提供的物业服务照片，没有显示拍摄时间，无法证实是在被告所欠物业费的期间内，且在本案原一审诉讼中亦未提交，而会议记录簿、工作记录簿、考核通报等书证亦不能证实其对白马公寓商铺门前区域提供了实质性物业服务的义务，故原告的主张，证据不足，本院不予支持。被告作为小区业主，对物业服务中存在的问题应当及时告知，亦可向业主委员会反映，履行小区业主权利，原告作为物业管理公司，应改善服务水平，提高管理能力，在物业公司按照合同约定履行相应的服务义务后，业主应当按时交纳物业服务费用，以便物业公司更好地开展物业服务工作，使小区的居住和生活环境更加舒适。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告嘉峪关市康安物业管理有限责任公司的诉讼请求。本院二审期间，上诉人提交嘉峪关市人民政府镜铁区铁南社区服务中心出具的《关于白马公寓小区物业服务情况的证明》一份，欲证明上诉人提供了物业服务，经审查，对该证明的真实性予以确认。本院查明，上诉人于2016年起诉张桂珍，要求张桂珍向其支付物业费，张桂珍系白马公寓小区378-4号商铺的业主，上诉人在该次诉讼中自认商铺门前台阶以下区域不属于物业公司服务区域范围，嘉峪关市城区人民法院针对此案作出（2016）甘0271民初1810号民事判决，认定上诉人未对商铺门前台阶以下区域进行卫生清洁和垃圾收集，其未尽到物业服务义务，故驳回其诉讼请求，该判决已生效。二审查明的其他事实与一审认定一致。本院认为，上诉人与白马公寓小区业主委员会签订的物业服务合同对被上诉人有效，该合同约定上诉人要对物业共用部位和相关场地进行卫生清洁、垃圾收集。商铺台阶以下区域理应属于物业共用部位或相关场地，且嘉峪关市人民政府镜铁区字（2016）13号文件亦将该部分的清扫责任划分给上诉人。上诉人在其与张桂珍物业服务合同纠纷一案中自认商铺门前台阶以下区域不属于物业公司服务区域范围，该案（2016）甘0271民初1810号民事判决认定上诉人未对商铺门前台阶以下区域进行卫生清洁和垃圾收集，其未尽到物业服务义务。张桂珍的商铺与本案被上诉人的商铺均位于白马小区门口，且仅有数米之隔，因上诉人对其服务区域的错误认识导致其未尽到相应物业服务义务，其提交证据证实尽到物业服务义务与客观事实相矛盾，故对其要求被上诉人支付物业费的上诉请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人嘉峪关市康安物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许文贤审 判 员  吴秀屏代理审判员  孟玉娟二〇一八年三月二十八日书 记 员  刘 静