河南省义马市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1281民初336号
原告（反诉被告）：丁莉，女，1978年3月3日出生，汉族，住义马市。
委托诉讼代理人：王谨铭，河南鸿庆律师事务所律师，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：马军英，河南鸿庆律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）：张长江，男，1960年12月7日出生，汉族，住洛阳市洛龙区。
委托诉讼代理人：刘和民，男，1957年11月16日出生，汉族，住义马市，由洛阳市洛龙区开元路办事处定鼎门社区居民委员会推荐，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：宋荣甫，男，1947年10月22日出生，汉族，住洛阳市涧西区，由洛阳市洛龙区开元路办事处定鼎门社区居民委员会推荐，代理权限为一般代理。
原告（反诉被告）丁莉诉被告（反诉原告）张长江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日受理后，依法组成合议庭，于2017年8月8日和2017年8月14日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丁莉委托诉讼代理人王谨铭、马军英，被告（反诉原告）委托诉讼代理人刘和民、宋荣甫均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）丁莉向本院提出诉讼请求：1、解除商铺租赁合同并要求被告赔偿原告损失30万元；2、本案的所有诉讼费用由张长江承担。事实和理由：2015年9月13日，原、被告签订了房屋租赁合同，合同约定原告承租被告位于义马技校门口东临该楼拐角两间门面房（上下两层），租金从2016年1月1日起算，租期八年。合同签订后，原告向被告交付了2万元的租房押金。原告投入大量资金对租赁房屋进行了装修。租赁合同�七条约定租赁前水电由甲方即被告张长江负责接通到位，但租赁后，原告得知该租赁房屋因未经过竣工、消防验收，所以水、电为临时接通，不稳定，煤气迟迟无法接通，导致原告前期装修延期，经营过程中每月都会多次停电停水，停电停水有时长达数日，无法正常经营。被告向原告交付的承租房屋未达到正常使用和经营的条件，导致原告合同的目的无法实现，产生纠纷，被告于2016年9月已将房屋收回，换锁控制。综上，被告行为已构成违约，并给原告造成了巨大的损失，故诉至法院，请求依法支持原告诉请。
被告（反诉原告）张长江辩称，1、出租人交付的出租物符合租赁合同的约定。在签订房屋租赁合同时，原告已经按照合同第二条约定，审查了出租方具有出租权的文件才签订合同。租赁合同第七条约定“租赁前水电由甲方负责接通到位”。原告在签订合同同时现场验收，在验收单供电、供水部分签字确认“完好”。合同约定用途为“商业经营适用”，经营内容以及还需要什么特殊条件，已经与出租方无关。因此，原告诉状称答辩人交付的房屋未达到正常适用和经营条件，不是事实，起诉状中称房屋未竣工验收、消防验收导致水电不正常，毫无事实依据。2、原告经营期间是否发生停电停水，责任在原告还是供水供电方，是原告与供水供电单位之间的供用电、供用水法律关系。原告是否适用煤气，不在租赁合同约定的范围。以上均与答辩人无关。3、原告一直拖欠租金并提出解除合同，租赁合同无法继续履行。双方约定年租金20万元，年度开始前付清（该条合同文字有笔误）。原告一开始就违约，再三催促于2016年5月、7月付租赁费10万元，违约利息1万元，承诺2016年9月底之前付清房租。9月初提出“不干了”，原告不支付租金，说不干了又不腾退租赁房屋。为防止双方损失继续扩大，答辩人于2017年1月9日通知原告到场，在房屋大门加了一把锁，双方正式协议解除合同。至今原告拖欠租金10万元仍未付。后因原告要求答辩人收买原告的可移动资产价格过高，双方协商不成。原告不搬走物品，导致答辩人无法继续对外出租，损失继续扩大。租赁合同合法有效，实际上已经协议解除。答辩人无违约过错，原告请求答辩人赔偿没有事实与法律依据。故请求法院驳回原告的诉讼请求。要求原告按照合同第十四条约定，尽快搬出可移动物品，其他不可移动物保留原状，并尽快清算处理遗留问题（如押金、煤气押金之类），支付所欠租赁费。答辩人对上述费用以及造成答辩人不能外租扩大的损失，保留起诉的权利。4、原告当庭变更主要诉讼请求，撤回“返还财产”诉状，将请求赔偿2万元变更为30万元，被告方请求重新给予答辩期和举证期间，重新开庭。
被告（反诉原告）张长江提出反诉，诉讼请求如下：1、请求反诉被告丁莉将租赁房屋中的可移动物品移出，腾退房屋；2、反诉被告支付房屋租金10万元，逾期付款利息3616元（按贷款利率4.35%，自2016年10月1日计算至2017年7月31日）；3、反诉被告赔偿2017年房屋无法出租的损失12.5万（7.5个月）；如继续占有房屋继续计算赔偿至移走其物品止；4、反诉被告丁莉承担诉讼费。事实和理由：反诉被告租赁使用原告房屋，后因资金和经营原因提出解除合同，原告允许。但反诉被告拖欠租金10万元，承诺2016年9月底付清，至今未支付。租赁合同2017年1月初协议解除，应当按照合同第十四条约定，移走可移动物品，不可拆除的免费留与甲方（出租方）。但反诉被告不付清租金，却起诉要求不属于自己的物品，要反诉原告赔偿损失共30万元。由于被告物品继续占用租赁房屋，导致房屋至今无法出租，造成原告损失。故请求参照租赁合同的租金每年20万元计算所造成的损失。特提起反诉，请依法处理。
原告（反诉被告）丁莉辩称，根据民诉法58条的规定公民代理必须是由委托人所在单位所委托本社区内的公民，显然代理人刘和民住址义马，不属于委托人所住社区的居民，就不享有以上代理条件，对代理人刘和民提起的反诉不符合法律规定。我们认为被告反诉没有事实根据和法律依据，在上次开庭的时候被告自认在2016年9月份单方将出租房屋锁住，实际控制权在被告处，原告起诉的原因是因为物品无法取回，被告还存在侵权行为。关于被告反诉诉求，在上次庭审时本案是合同纠纷，并非借款纠纷，被告没有权利主张利息，合同只有违约，根据一百一十九条的规定，原告反诉的诉求与法律规定相悖。对于被告反诉第三项诉求，要求赔偿无法出租的损失，被反诉人从未阻却被告的出租权，被告有权利进行出租，上次被告提到为了避免损失提前收回房屋，被告这次又谈到出现损失，即使出现损失也应由被告承担。综上，请求法庭查明事实的基础上，依法驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，即原告（反诉被告）丁莉的第一组证据，被告（反诉原告）张长江证据1中的房屋租赁合同、证据2中的汇款明细部分，本院予以确认并在卷佐证。被告（反诉原告）张长江认为原告（反诉被告）丁莉的第二组证据是其安装施工和购置物品的行为，系单方行为，真实性有待核实；第三组证据真实性无法确定，并未显示与张�江有关系；第四组证据对本案房屋出租没有影响，时间是在2014年，该证据显示处罚对象是义煤集团职工教育培训中心即义煤技校，没有证据说涉案房屋不得出租。原告（反诉被告）丁莉对被告（反诉原告）张长江提交证据1的交接验收单有异议，认为张长江没有签字，表现形式不合法，验收单中虽显示给水系统完好，并不是说有正式的用水、用电，原告也承认有临时的用水、供电，不能证明被告张长江正式与供水供电部门成立供水供电合同关系，证据2的欠房租明细仅是被告张长江自己的主张，证据3不符合证据三性特征，所谓短信内容是被告张长江与王伟群之间的，不是合同当事人，无法约束原告丁莉。
依据客观性、合法性、关联性的证据特征，本院认为，原告（反诉被告）丁莉的第二组证据、被告（反诉原告）张长江提交的证据4，形式合法且与案件事实相关联，本院予以采纳；原告（反诉被告）丁莉的第三、四组证据，被告（反诉原告）张长江提交证据2中的欠房租明细部分、证据3，上述证据均不符合证据的三性特征，本院不予采信；被告（反诉原告）张长江所提交证据1中的房屋交接验收单，虽然只有丁莉一人的签名，但该验收单也客观反映了租赁房屋时，当事人双方的验收情况，对该份证据，本院予以采纳
依据上述有效证据，结合庭审调查情况，本院确认以下案件事实：2015年9月13日，原告（反诉被告）丁莉与被告（反诉原告）张长江签订房屋租赁合同，合同约定丁莉承租张长江位于义马市技校门口南××、东临该楼拐角两间门面房，上下两层，面积614.8平米，租赁期八年，自2016年1月1日至2023年12月31日止，房屋用途为商业营业使用，租金前两年每年20万元，第三年至第五年租金每年25万元，后三年租�由双方根据市场价协商确定，租金每年支付一次，承租方在每年12月31日前向出租方一次性支付当年租金。租赁合同还约定由承租方丁莉向出租方张长江交纳定金2万元，房屋租金从2016年1月1日起算，房屋租赁后所交纳定金2万元转变为租房押金。合同签定当日，原告（反诉被告）丁莉向被告（反诉原告）张长江交纳定金2万元，并在房屋交接验收单上签字确认，验收单上显示门、窗、空调系统、外墙、供电、给水完好，后丁莉对承租的房屋进行了装修并开始正常营业，因涉案房屋安装为临时用水、用电系统，营业中经常发生停水、停电。截至2016年7月底，丁莉共向张长江交纳房租11万元，后丁莉因生意亏损未再向张长江交纳剩余房租，张长江多次向丁莉催收房租未果，2017年1月，张长江派人将涉案房屋换锁收回，丁莉得知房屋换锁的情况后，并未对张长江提出异议。
经查，原告（反诉被告）丁莉在承租了涉案的房屋后，即对房屋进行了装修，并购置了大量物品，根据原告所提交证据显示，装修及购置物品共花费140余万元，其中不可移动的物品花费将近100万元。经双方当事人核对确认，所有可移动物品的清单已附录在卷。
另查明，因张长江诉河南朝前实业有限责任公司、岳强周民间借贷纠纷一案由本院审理结案，后张长江向本院申请执行河南朝前实业有限责任公司、岳强周，2015年11月24日，本院出具（2015）义执字第405号执行裁定书，裁定书中显示河南朝前实业有限责任公司、岳强周同意将其位于义马技校东南角、南临千秋路、以拐角为始往西、上下两层为614.8平米的房屋（即涉案的房屋）抵顶给张长江以清偿债务。截至原告起诉，涉案房屋未经过竣工验收及消防验收。
本院认为，本诉原告丁莉在庭审中诉称涉案房屋未经过竣工验收及消防验收，违反了我国建筑法及消防法的强制性规定，本案的租赁合同应属无效。本院认为，根据最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，根据该条规定，租赁房屋的合法性审查应当以是否取得规划许可证为核心要件，且根据我国《消防法》第十条的规定，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，才应当认定租赁合同无效。结合本案，涉案房屋所在的工程是根据规划许可建造，系合法不动产，且该房屋并不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的房屋，故双方当事人所签订的房屋租赁合同仍属有效。被告（反诉原告）张长江根据合同约定要求本诉原告（反诉�告）丁莉支付尚欠的房屋租金，符合法律规定，本院予以支持。根据庭审调查的情况，涉案房屋一年租金20万元，丁莉已向张长江支付房租11万元及房屋押金2万元，扣减上述款项，原告丁莉还需向被告张长江支付租金7万元。被告（反诉原告）张长江要求原告（反诉被告）丁莉支付逾期付款利息3616元，本院认为，双方在租赁合同中对逾期支付房租并未约定违约责任，应视为原告（反诉被告）丁莉不承担逾期付款的利息，故被告（反诉原告）张长江的该项诉讼请求，无相关事实依据，本院不予支持。
根据《合同法》第九十三条的规定，“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案原、被告双方虽然未在租赁合同中约定解除合同的条款，但在2017年1月，本诉被告张长江将涉案房屋加锁收回后，本诉原告丁莉对此并未提出异议，本案租赁合同应视为双方协议解除。被告（反诉原告）张长江依据解除的合同要求原告（反诉被告）丁莉移出租赁房屋中的可移动物品、腾退房屋，该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依据最高人民法院《关于城镇房屋租赁合同的司法解释》第十一条的规定，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任，结合本案，丁莉未按时交纳房租及张长江所提供的出租屋水电不稳定均是导致本案租赁合同解除的因素，本院根据双方当事人过错程度，结合丁莉在对承租房屋装修时所花费用，酌定本诉被告张长江对涉案房屋中已经形成附合的装饰装修物承担17万元的补偿责任。
本诉被告张长江以涉案房屋自2017年1月至今房屋无法出租为由，反诉要求本诉原�丁莉承担损失12.5万元，根据庭审调查的情况显示，2017年1月之后，涉案房屋即在张长江的控制之下，而本诉被告张长江并未提交有效证据证实造成涉案房屋未能对外出租的原因是本诉原告丁莉所导致，故被告张长江要求原告丁莉承担房屋无法出租所造成的损失，该诉讼请求证据不足，本院依法不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）丁莉与被告（反诉原告）张长江于2015年9月13日签订的房屋租赁合同解除；
二、被告（反诉原告）张长江于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告�丁莉装修补偿款17万元；
三、原告（反诉被告）丁莉于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）张长江房租款7万元；
四、原告（反诉被告）丁莉于本判决生效之日起十日内将所租赁房屋中的可移动物品（清单见附件）移出并腾退房屋；
五、驳回被告（反诉原告）张长江的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费5800元，由原告（反诉被告）丁莉负担4500元，被告（反诉原告）张长江负担1300元；反诉费2364.50元，由被告（反诉原告）张长江负担1634.5元，原告（反诉被告）丁莉负担730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或三门峡市中级人民法院递交上诉状（向本院递交上诉状的，应同时附上诉费预收票据），并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于三门峡市中级人民法院。
审 判 长 刘迎宾
人民陪审员 孙伟红
人民陪审员 陈海军
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 张 翼