江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终3859号上诉人（原审原告）：李明，男，汉族，1982年6月27日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：林长宇，北京盈科（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南通市福友置业有限公司，住所地：江苏省如皋市。法定代表人：吴智鹏，执行董事。委托诉讼代理人：葛宏明，江苏如一律师事务所律师。上诉人李明与被上诉人南通市福友置业有限公司（以下简称福友公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2017）苏0682民初6115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1.上诉人分别于2017年4月18日、2017年4月21日缴纳剩余购房款，但由于被上诉人在《商品房预售买卖合同》中设定了大量霸王条款、免责条款，经上诉人提出，被上诉人拒绝改正，以至于双方无法签订商品房预售合同。上诉人提出将售楼人员免费赠送面积写入商品房预售合同，被上诉人予以拒绝。被上诉人单方变更房屋的计价方式，由平方米计价改为按套计价，属于严重违约。被上诉人在宣传单及售楼处沙盘上向上诉人承诺每栋别墅均有围墙，为独门独户结构，但实际没有围墙。2017年4月30日之前，被上诉人不能向上诉人出示有效的商品房预售许可证，属于归责于被上诉人的原因。2.被上诉人的上述行为属于严重违约，以至于双方在2017年4月9日签订的《购房协议》无法继续履行，上诉人在合理期限内解除《购房协议》系按照法律规定进行维权。3.一审法院不支持上诉人解除合同及双倍返还定金的诉讼请求，却判决被上诉人向上诉人返还3300元社保金。而社保金也属于合同约定的一部分，返还社保金只是解除合同后的法律后果，一审法院的判决显然逻辑混乱。福友公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确、判决结果正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李明向一审法院提出诉讼请求：1、确认李明单方解除与福友公司签订的《购房协议》（实为订购协议）有效；2、判令福友公司向李明双倍返还定金，共计人民币300000元整，并向李明返还人民币3300元社保金；3、本案诉讼费用由福友公司承担。一审法院认定事实:2017年4月9日，甲方福友公司与乙方李明签订《购房协议》一份，双方就福友翠湖湾6幢05室商品房预售达成如下协议：1、销售单价为5184元/㎡，面积289.33㎡（最终以房产证面积为准），房价150万元。2、签订本购房协议，乙方支付15万元定金，剩余房款于2017年4月30日前支付，如乙方需要按揭贷款，符合相关规定，甲方可协助乙方办理。如乙方不能按时缴纳剩余房款，本购房协议自动解除，且乙方所付定金不予退还等。甲方处由福友公司加盖公章，李明在乙方处签字确认。2017年4月9日李明通过POS机向福友公司转账15万元。收条一份，载明：今收李明3300元叁仟叁佰元整用于购房社保。收款人张灵凯。还查明，皋建房销字第2013052号《商品房预售许可证》，售房单位福友公司，项目名称翠湖湾（6#、9#、10#、11#、19#、22#住宅楼），房屋坐落地东陈镇洪桥村××、××组。经审查，批准以上所列贰万壹仟贰佰伍拾贰㎡商品房屋公开预售，特此发证。有效期12月，自2013年10月25日至2014年10月24日同意延期至2016年1月6日同意延期至2017年1月6日发证机关如皋市规定局盖章确认。另查明，2017年4月30日李明发给福友公司的《律师函》，要求解除双方于2017年4月9日签订的购房协议，要求福友公司在收到该律师函后三个工作日内返还委托人已交付的定金15万人民币。2017年5月2日，福友公司发给李明的《律师函》，要求李明接到律师函后一星期内给付全部剩余房款，否则将按双方2017年4月9日购房协议第二条履行。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，而合同法第九十三条规定当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第九十四条规定了合同的法定解除情形，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：1、因不可抗力致使不能实现合同目的，2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为明确表示不履行主要债务，3、当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违法行为致使不能实现合同目的，5、法律规定的其他情形。本案中，李明要求确认李明单方解除与福友公司于2017年4月9日签订的《购房协议》有效，李明虽然曾于2017年4月30日以《律师函》形式通知福友公司要求解除双方所签订的购房协议，但是李明、福友公司双方在《购房协议》中仅约定了案涉房屋的销售单价、总价款以及付款时间既未约定解除合同的条件，也不存在合同法所规定的法定解除情形，故对于李明的此项诉讼请求法院难以认可。人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。本案中，李明、福友公司于202017年4月9日在《购房协议》中约定了房屋的单价、面积以及总价，并明确约定签订购房协议时，李明支付15万元定金，剩余房款于2017年4月30日前支付，如李明不能按时缴纳剩余房款，本购房协议自动解除，且李明所付定金不予退还等，同日李明通过POS机向福友公司转账15万元。但李明并未在2017年4月30日向福友公司支付剩余房款，李明要求单方解除购房协议，未按时支付剩余房款的理由为：1、因福友公司与他人签订的商品房买卖合同中存在多处严重损害购房者利益的内容，如按套计算购房款，逾期交付房屋不承担违约责任，逾期不办理产权证不承担违约责任等，李明与福友公司将要签订的商品房买卖合同与该商品房买卖合同内容一致，在李明要求福友公司修改这些条款未果的情况下，李明要求解除购房协议，不再支付剩余房款；2、福友公司存在违约，有两个行为，第一是擅自变更了购房协议中的计价方式，由按平方米计价变更为按套计价；另外，福友公司向李明出示的楼盘资料及沙盘，所购买的别墅外围是有围墙的，但实际情况是没有的，这种情况属于违约；第三，李明向福友公司交款时即2017年4月30日前，福友公司的商品房预售许可证延期没有办下来。对此，福友公司抗辩认为：1、订立商品房买卖合同是双方对合同内容进行磋商，是在双方都同意的情况下签订的，李明所陈述的均是其他人员与福友公司订立的商品房买卖合同，其就想当然的认为自己将要订立的商品房买卖合同与此一样是不能成立的，对李明认为的霸王条款和免责条款，法律均有相应规定，如果说这些条款违反法律规定，那自然属于无效条款，如果并不违反法律规定，也就不是李明所认为的霸王条款；2、李明认为福友公司存在违约行为，所谓的宣传资料对商品房买卖合同的订立和房价的确定没有重大影响，并不是福友公司违约；3，对商品房预售许可批复时间，商品房预售许可证延期是在原有的期限之内进行延期的，即便是按照李明的说法，在本案诉讼之中我方已提交了预售许可证延期到2017年7月31日的批复，这就表明原有的销售行为也是合法的。综上，李明所提出的未能按时交付剩余房款的理由不能成立，福友公司曾于2017年5月2日发给李明一份《律师函》，要求李明接到律师函后一星期内给付全部剩余房款，否则将按双方2017年4月9日购房协议第二条履行，双方在《购房协议》第二条中约定：“签订本购房协议，乙方支付15万元定金，剩余房款于2017年4月30日前支付，如乙方需要按揭贷款，符合相关规定，甲方可协助乙方办理。如乙方不能按时缴纳剩余房款，本购房协议自动解除，且乙方所付定金不予退还等。”故，对于李明要求福友公司双倍返还购房定金的诉求，法院难以支持。李明主张要求福友公司返还3300元社保金，依据为张灵凯出具的一份收条，上面载明：“今收李明3300元叁仟叁佰元整用于购房社保。收款人张灵凯”。对此，福友公司予以认可，并已将该3300元交至一审法院账户。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百一十五条，《最高人民法院》第二条、第三条、第四条之规定，判决：一、福友公司返还李明购房社保基金3300元。二、驳回李明的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2965元，由李明负担。二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。案涉《购房协议》具有明确的当事人、合同标的、数量、价款、履行期限和方式以及违约责任，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，李明亦已经向福友公司支付房款150000元，故该协议并非以订立另一份正式合同为目的的预约合同，而是已经基本明确了双方的权利义务，当事人应当按照合同约定履行义务。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才应当视为要约。本案中，虽然沙盘显示每栋别墅均有围墙，但在李明签订案涉协议时，案涉房屋已经建成，属于现房，李明也明确其已实地察看，在此情况下，李明仍然与福友公司签订了《购房协议》，说明其对房屋的现状认可并且接受，且双方未在协议中明确别墅必须建有围墙，故案涉房屋是否建有围墙对案涉购房协议的签订并没有重大影响，因此沙盘或者宣传资料所展示的楼盘情况属于广告宣传，是要约邀请，并非具体确定的要约，李明以此为由主张解除合同，本院不予支持。关于李明认为《购房协议》因订立于商品房预售许可证有效期满后而无效的主张。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，该规定的目的在于通过对出卖人是否取得商品房预售许可证明进行形式审查，以确认该商品房预售行为是否符合《城市房地产管理法》第45条及《城市房地产开发经营管理条例》第24条规定的房地产开发企业预售商品房的条件，符合预售条件的出卖人签订商品房买卖合同应为有效。出卖人取得预售许可证明即具备预售资格，因此，预售许可证过期后销售房屋与自始未取得预售许可证销售房屋是性质不同的行为，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。关于计价方式，《购房协议》中的单价与总价并不存在完全的对应关系，总价比按照单价乘以面积计算优惠了一些，说明《购房协议》亦非完全按照单价来确定总价，故即便正式合同中按套来计算总价，只要与购房协议中的总价和面积相一致，福友公司就没有违反双方《购房协议》的约定，而李明所提供的案外人与福友公司签订的商品房买卖合同并不能证明福友公司有相关违约行为。另外，李明未能举证证明福友公司曾对其作出有关免费赠送面积的承诺，故对该上诉理由本院亦不予采信。3300元的社保金不是双方《购房协议》约定的内容，也不是购房款的组成部分，福友公司自愿退还，于法不悖。综上所述，本案不存在李明可解除案涉《购房协议》的法定情形，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5930元，由上诉人李明负担。本判决为终审判决。审判长 曹 璐审判员 高 雁审判员 陆海滨二〇一八年三月八日书记员 邢彦华