杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭西民初字第148号
原告：杭州照相机械研究所。
法定代表人：张仕卿。
委托代理人：叶劲松。
委托代理人：张熙。
被告：浙江捷佳印务有限公司。
法定代表人：姜发军。
原告杭州照相机械研究所诉被告浙江捷佳印务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月4日受理后，依法由审判员高瑛独任审判，后因被告下落不明，本案依法转换成普通程序并组成合议庭，于2010年5月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶劲松、张熙到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告于2008年12月18日协商续签“房屋租赁协议书”，约定：原告将自有的位于杭州市西溪路560号大院内的12号平房房屋东1-4单元（面积约176平方米）及08号房屋（面积约501平方米）出租给被告用于生产、办公，租期1年，自2009年1月1日至2009年12月31日。其中12号平房房屋东1-4单元，月租金3520元，年租金42240元；08号房屋月租金13026元，年租金156317元，两处房屋的年租金合计198552元。此外被告还需补交2008年10月20日至12月31日期间租用原告12号平房房屋东1-4单元房屋的租金8213元。租金的支付方式为每半年支付一次，每次付年租金的二分之一。第一次在签订合同后一周内（即2008年12月25日前）付清前半年的租金，第二次在前半年最后一个月的20日前（即2009年6月20日前）付清后半年的租金，逾期按每天千分之一加收滞纳金。租赁协议同时对保证金、水、电费的负担、争议解决等其他双方的权利义务做出了约定。租赁协议签订后，被告除支付3000元保证金、以及在2009年6月3日向原告支付4万元租金（含应补交的2008年10月20日至12月31日期间的8213元租金）外，其余租金（使用费）等被告一直拖欠，累计拖欠原告房屋租金（使用费）合计166765元、另外还欠原告2009年11月-12月的代为垫付的水、电费4157.1元。根据租赁协议约定，被告还需向原告支付拖欠租金的滞纳金48245.72元。被告因债务纠纷无力清偿，已停止经营，法定代表人也不知去向，但仍继续占有使用租赁的房屋未腾空归还，故原告诉至法院，请求依法判令：一、被告立即将原告所有的位于杭州市西溪路560号大院内的12号平房房屋东1-4单元（面积约176平方米）及08号房屋（面积约501平方米）腾空归还原告。二、被告向原告支付拖欠的房屋租金（占有使用费）163765元及滞纳金48245.72元（滞纳金暂自2009年6月21日起按每日千分之一计算至2009年12月20日）。三、被告向原告支付2009年11、12月拖欠的垫付水、电费4157.10元。四、被告支付自租赁期满至实际腾空归还日止的房屋占用使用费（参照原租赁协议约定的租金标准计算）。五、被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，因被告已将租赁的房屋腾空归还原告，原告撤销了第一项诉讼请求；第四项诉讼请求变更为被告支付自2010年1月1日起至2010年1月31日（实际腾空日）止的房屋占有使用费16546元；增加了一项诉讼请求：原告对被告留存于原租赁房屋内剩余的印务设备、材料等（具体以财产保全清单为准）享有留置权，即对该等设备、材料拍卖、变卖所得价款优先受偿。庭审中，经法庭释明，原告变更第二项诉讼请求中的滞纳金为逾期付款利息损失48245.72元。
被告未到庭应诉也未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。
原告为支持其主张，在举证期间内向本院提供证据如下：
1、房屋租赁协议书一份，证明原被告于2008年12月18日续签《房屋租赁协议书》，原告将单位大院内的房屋租赁给被告，双方对租赁有关的权利义务做出了约定。
2、国有土地使用证及附宗地图一份，证明原告对租赁房屋所在土地使用权享有合法权利。
3、银行进账单一份，证明被告于2009年6月5日向原告支付了4万元房租。
4、内部协作费用结算单五份及银行付款凭证、发票、收款收据各一份，证明被告9、10月份水电费付款情况，及应支付2009年11月、12月的水电费计4157.10元的事实。
5、催款通知一份，证明原告已于2009年7月17日向被告发出催讨租金的书面通知。
6、现状照片一组（10张），证明被告租赁原告房屋的现状、原告通知在协议期满终止租赁关系、腾退房屋归还原告及催讨拖欠租金、水电费。
7、浙江省房屋出租专用发票三份，证明2008年租房期间，被告向原告支付房租租金108216元及2009年租房期间，被告仅向原告支付过4万元房租租金的事实。
被告经本院依法传唤未到庭应诉，也未提交证据，视为放弃质证的权利。
本院对证据审查认为，原告提交的证据均系原件，本院对其真实性均予以确认。
根据上述证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定案件事实如下：
2008年12月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）续签“房屋租赁协议书”，约定：因乙方生产、办公需要向甲方租用西溪路560号（一）12号平房房屋东1-4单元，面积共176平方米，月租金3520元，年租金42240元。（二）08号房屋，面积共501平方米，月租金13026元，年租金156317元。上述二项年租金合计198552元。（另补交第一项2008.10.20-12.31房租8213元。）租期一年：自2009年1月1日始至2009年12月31日止。保证金：3000元，退租时退还。付款方式：租金每半年支付一次，每次付年租金的二分之一。第一次在签订合同后一周内（即2008年12月25日前）付清前半年的租金，第二次在前半年最后一个月的20日前（即2009年6月20日前）付清后半年的租金，逾期按每天千分之一加收滞纳金。乙方应严格遵守甲方的用水、用电管理规定，甲方按杭州市供电局、自来水公司标准收费，损耗另加。乙方做到水电费当月结清。
租赁协议书签订后，被告向原告支付了保证金3000元。2009年6月5日，被告向原告支付房屋占有使用费40000元（含应补交的2008年10月20日至12月31日期间的占有使用费8213元）。后原告垫付2009年11月、12月的水电费合计4157.1元。2010年1月31日，被告腾空归还占用的原告房屋。
另查明，原告对案涉房屋所在土地享有合法使用权，但案涉房屋并无建设工程规划许可证以及房屋产权证。
2009年1月4日，原告对被告的财产提出保全申请，本院于2009年1月11日做出保全裁定，于2009年1月29日保全被告的机器设备一批。
本院认为：案涉房屋并未取得建设工程规划许可证，故原告（出租人）就案涉房屋与被告（承租人）订立的《房屋租赁协议书》应当认定无效。因被告实际占有使用原告的房屋进行生产经营活动，取得了实际利益，原告主张被告依照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。被告占有房屋期间应支付原告房屋占有使用费共计223311元（含应补交的2008年10月20日至12月31日期间的占有使用费8213元），扣除被告已支付给原告的款项40000元及保证金3000元，还应支付的占有使用费为180311元。因双方之间的《房屋租赁协议书》无效，原告请求被告赔偿逾期付款利息损失因缺乏法律依据而不能成立。被告在占有使用房屋期间用水用电，但未支付2009年11月、12月的水电费，原告请求被告支付水电费4157.1元的诉讼请求，本院予以支持。本案中原、被告之间属于房屋租赁法律关系，原告对被告遗留在租赁房屋内并被本院查封保全的财产并无合法的占有关系，故原告申请对被告该财产享有留置权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，对本案可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《物权法》第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、浙江捷佳印务有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州照相机械研究所支付房屋占有使用费180311元。
二、浙江捷佳印务有限公司于本判决生效之日起十日内向杭州照相机械研究所支付2009年11月、12月的水、电费4157.1元。
三、驳回杭州照相机械研究所的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4791元，财产保全申请费1620元，合计6411元，由杭州照相机械研究所负担1157元，浙江捷佳印务有限公司负担5254元，浙江捷佳印务有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内交付本院。公告费650元，由浙江捷佳印务有限公司负担，于本判决生效之日起十日内径直支付杭州照相机械研究所。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 高 瑛
人民陪审员 王静芳
人民陪审员 张庆华
二〇一〇年五月十一日
书 记 员 王晓岚