江苏省如皋市人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0682执异26号
异议人陆双勇。
异议人陆卫，系陆双勇之妻。
被执行人江炳雄，现在监狱服刑。
被执行人陆卫群，系江炳雄之妻。
第三人南通市鑫祥房地产开发有限公司，住所地南通市崇川区。
法定代表人江炳兴，执行董事。
关于被执行人江炳雄、陆卫群没收财产、追缴犯罪所得一案，在执行中，案外人陆双勇、陆卫向本院提出执行异议，本院书面审查后于2016年2月16日裁定驳回两异议人的异议申请。两异议人不服，向南通市中级人民法院申请复议。该院复议后于2016年4月19日裁定撤销本院（2016）苏0682执异11号执行裁定书，发回本院重审。本院重审中，南通市鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥公司）以本案的审查结果与其有利害关系为由申请作为第三人参加听证，本院审查后予以准许。本院依法另行组成合议庭公开进行了听证，异议人陆双勇、陆卫的特别授权代理人张美泽，被执行人江炳雄、陆卫群的特别授权代理人陆双军，第三人南通市鑫祥房地产开发有限公司的特别授权代理人孙泽华、一般授权代理人季凯峰到庭参加了听证。本案现已审查终结。
异议人陆双勇、陆卫执行异议称：1、如皋市百花�212幢燕桥东河边70室房屋及百花苑一区安定街209号营业用房系我们于2005年12月8日、5月18日向银行贷款所购买，属于我们的合法财产，我们领取了房屋产权证和土地使用证，目前我们仍在偿还贷款。2、南通市崇川区人民法院（2010）崇刑二初字第225号刑事判决书未认定该两套房屋属于江炳雄、陆卫群的犯罪所得。刑事侦查中的有关证据未经庭审质证，不具有证明力。3、南通市鑫祥房地产开发有限公司为该两套房屋已向法院提起要求确认房屋买卖合同无效的民事诉讼。综上，法院查封我们的两套房屋依据不足，请求法院停止对我们所有的以上两套房屋的追缴，并解除对该房屋的查封。
被执行人江炳雄、陆卫群辩称：该两套房屋系陆双勇、陆卫向南通市鑫祥房地产开发有限公司购买的，不属于我们侵占公司的资产。
第三人南通市鑫祥房地产开发有限�司述称：1、两异议人购买上述房屋未支付对价，属于以合法形式掩盖非法目的，恶意侵占第三人的财产，应直接返还给我公司，不属于江炳雄、陆卫群刑事判决书中认定的犯罪所得；2、两异议人以该房屋抵押所贷款项虽然一开始汇入我公司账户，但这些款项都被陆双勇等人以各种名义取走，故两异议人对该房屋未支付分文对价。综上，法院对两套房屋查封并予以追缴事实清楚、依据充分、适用法律正确。
经审查查明：2011年3月23日，南通市崇川区人民法院判决认定：鑫祥公司是由江炳祥、江炳兴两个股东申请设立，江炳兴为公司法定代表人。大庆市海庆建筑安装工程有限公司（以下简称海庆公司）是由江炳祥、高友娣两个股东申请设立，江炳祥是公司法定代表人。江炳雄与江炳兴、江炳祥系亲兄弟。江炳雄受鑫祥公司委派担任如皋分公司的实际负责人，负责其日常事务。同时，江炳雄为海庆公司南通分公司的负责人。2004年至2005年，江炳雄侵占公司资产36154107.58元，陆卫群共同侵占公司资产19344765.68元。其中：2005年7月，江炳雄伪造一份合作开发协议，根据协议江炳雄可以低价购买鑫祥公司开发的3000平方米营业用房。后江炳雄挑选了如皋百花苑一区安定街225号、227号、229号、231号、243号、245号、247号、249号、251号、253号、255号，百花苑二区广福路147号、151号、165号、173号15间店面房，共计价值人民币20348177元。江炳雄用自己的名字开出上述15间店面房销售发票，连同伪造的合作开发协议交由会计毛美玲做账，毛美玲根据协议计算江炳雄只付购房款人民币8080292.6元，江炳雄直接用鑫祥公司人民币4541457.49元冲减其中部分房款，余款3538835.10元以现金支付。后该15间店面房被江炳雄以市场价格出售。江炳雄侵占鑫祥公司资产人民币16809341.9元。2006年11月至2007年2月，江炳雄采取虚开钢材款发票的形式侵占公司资产1815738.52元。2005年12月，陆卫群和江炳雄采取虚开材料款的形式侵占鑫祥公司如皋百花苑一区燕桥东河边7号，大治街16号、18号、20号、22号、26号、28号、30号、32号、34号、36号，百花苑二区广福路130号、132号、134号、136号、138号店面房。16间房屋，除大治街26号、广福路130号店面房退还给鑫祥公司外，有8间店面房被陆卫群以市场价格出售，有6间店面房被公安机关冻结。经评估该14间店面房价值人民币16703841元。江炳雄、陆卫群共同侵占鑫祥公司资产人民币17529027.16元。据此，判决如下：一、被告人江炳雄犯职务侵占罪，判处有期徒刑十年，并处没收财产一百万元。被告人陆卫群犯职务侵占罪，判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处没收财产五十万元。二、被告人江炳雄、陆卫群的犯罪所得继续予以追缴，发还被害单位。判决后，江炳雄不服，上诉至南通市中级人民法院。2011年8月2日，该院裁定驳回上诉，维持原判。以上事实，有南通市崇川区人民法院作出的（2010）崇刑二初字第225号刑事判决书、南通市中级人民法院作出的（2011）通中刑二终字第42号刑事裁定书为证。
又查：2009年12月22日，南通市公安局崇川分局冻结了陆双勇名下位于如皋市百花苑212幢燕桥东河边70室、百花苑一区安定街209号房产及其他等人的相关财产。2011年10月9日，南通市崇川区人民法院刑庭将（2010）崇刑二初字第225号刑事判决书移送执行局执行。2011年12月19日，该院裁定查封了南通市公安局崇川分局所扣押、冻结的财产。2012年12月，南通市中级人民法院指定该案由本院执行。2013年12月10日，本院裁定拍卖江炳雄名下百花苑206幢水绘园路57室等房产。2014年1月17日，本院裁定查封如皋市百花苑212幢燕桥东河边70室、百花苑一区安定街209号等人的房屋及其他财产。2015年12月18日，本院裁定在36154107.58元范围内对陆双勇、陆卫所有的位于如皋市百花苑212幢燕桥东河边70室房产、陆双勇所有的位于如皋市百花苑一区安定街209号房产及其他等人的财产予以追缴，一并返还被害单位鑫祥公司。2016年1月5日，本院裁定查封（续封）如皋市百花苑一区安定街209号营业用房及百花苑212幢燕桥东河边70室等房屋及其他财产。以上事实,有南通市公安局崇川分局经侦大队移交物品的情况说明，（2011）崇执字第1295号民事裁定书及协助执行通知书，如皋市人民法院（2014）皋执字第1513-9号执行裁定书、（2015）皋执恢字第00422-2号执行裁定书、协助执行通知书及回执，如皋市房地产监理所出具的证明予以佐证。
2015年12月27日，异议人陆双勇、陆卫向本�提出执行异议，要求本院中止对如皋市百花苑一区安定街209号营业用房及百花苑212幢燕桥东河边70室的房屋的执行。本院书面审查后于2016年2月16日裁定驳回两异议人的异议申请。两异议人不服，向南通市中级人民法院申请复议。该院复议后于2016年4月19日裁定撤销本院（2016）苏0682执异11号执行裁定书，发回本院重审。
再查：2005年5月18日，陆双勇与鑫祥公司如皋分公司签订一份买卖合同。合同约定：陆双勇购买如皋市百花苑一区安定街209号营业用房，房屋建筑面积为701.04㎡，房屋总价款为1752600元。该房价比市场价低3084576元。2005年4月30日，陆双勇通过陆双军给付第三人购房款44万元。2005年5月12日，陆双勇给付第三人购房款20万元。2005年5月18日，陆双勇与中国工商银行如皋市支行签订个人购房借款合同和还款协议各一份。借款合同约定：陆双勇向中国工商银行如皋市支行贷款120万元用于购买座落于如皋市如城镇百花苑一区安定街209号建筑面积701.04平方米的房屋；月利率为5.1‰；贷款期限为10年，自2005年5月18日起至2015年5月17日止；贷款人必须以借款人购房款的名义将贷款划入售房者鑫祥房产在贷款人处开立的账户。当天，双方到如皋市公证处对还款协议进行了公证。同日，陆双勇、陆卫与中国工商银行如皋市支行签订了一份房地产抵押合同。房地产抵押合同约定：陆双勇、陆卫以其所有的座落于如皋市如城镇百花苑一区安定街209号建筑面积为701.04平方米的房屋抵押给中国工商银行如皋市支行作为其向银行借款的经济担保。合同签订后，中国工商银行如皋市支行于当天将120万元汇入第三人账户。2005年5月23日，陆双勇从第三人处领取所退购房款87400元。2005年5月18日，陆双勇取得如皋市百花苑一区安定街209号营业用房的江�省南通市销售不动产通用发票及契税完税证，该房屋的购房款为1752600元。2007年8月21日，陆双勇领取了如皋市百花苑一区安定街209号营业用房的房屋所有权证。2005年12月8日，陆双勇与鑫祥公司如皋分公司签订一份买卖合同。合同约定：陆双勇购买位于如皋市百花苑212幢燕桥东河边70室房产，房屋建筑面积为1659.56㎡,房产总价款为2157428元。该房价比市场价低1443817元。2005年12月13日，陆双勇以江鑫的名义给付第三人购房款50万元。2005年12月15日，陆双勇取得如皋市百花苑212幢燕桥东河边70室房屋的江苏省南通市销售不动产通用发票及契税完税证，该房屋的购房款为2157428元。2006年10月30日，陆双勇给付第三人购房款1657428元。2009年9月2日，陆双勇和陆卫领取了如皋市百花苑212幢燕桥东河边70室房屋的所有权证。
以上事实，有商品房买卖合同、中国工商银行如皋市支�借款凭证各两份，中国工商银行如皋市支行现金存款凭证，个人购房借款合同，还款协议，具有强制执行效力的债权文书公证书，房地产抵押合同，陆双勇出具的收条，中国银行如皋支行的现金解款单，中国建设银行现金交款单，江苏省南通市销售不动产通用发票及契税完税证、南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋分公司的记账凭证、房屋所有权证各两份，南通市公安局崇川分局起诉意见书，南通宏瑞联合会计师事务所出具的通宏瑞专审（2010）34号审计报告为证。
2005年12月8日，南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋分公司（甲方）与陆双勇（乙方）签订一份补充协议书。协议约定：甲方以较低的价格将位于如皋市如城镇百花苑一区安定街209号房屋和位于如皋市如城镇燕桥东河边70号房屋出售给乙方，乙方必须配合甲方做好以下工作，否则，应当按照市场商�价补足房价。一、乙方取得房屋后，应将燕桥东河边70号房屋无偿提供给甲方使用5年。在此期间，乙方不得向甲方索要房屋，也不得索取租金，如果房屋发生损坏，也由乙方出资修理。二、乙方取得房产证后，由乙方以自己名义，并以此房屋作抵押向银行贷款300万-400万元，并将贷款转给甲方使用，利息由甲方支付。甲方需要使用贷款，乙方就必须提供抵押，不得收取任何费用。但甲方也应当按期归还贷款。三、如果甲方因特殊原因未能按照归还贷款，致使乙方的房屋被银行拍卖，由甲方按照每平方米1300元在一年期间内赔偿乙方。协议签订后，2006年1月18日，陆双勇与中国工商银行股份有限公司如皋支行签订一份个人购房借款合同。借款合同约定：陆双勇向中国工商银行股份有限公司如皋支行贷款350万元用于购买座落于如皋市如城镇燕桥东河边70号建筑面积为1659.56�方米的房屋；年利率为6.12％；贷款期限为10年，自2006年1月18日起至2016年1月17日止；贷款人必须以借款人购房款的名义将贷款划入售房者鑫祥房产在贷款人处开立的账户。当天，陆双勇、陆卫与中国工商银行股份有限公司如皋支行签订了还款协议和房地产抵押合同各一份，并到如皋市公证处对还款协议进行了公证。房地产抵押合同约定：陆双勇、陆卫以其所有的座落于如皋市如城镇燕桥东河边70号建筑面积为1659.56平方米的房屋抵押给中国工商银行股份有限公司如皋支行作为其向银行借款的经济担保。合同签订后，中国工商银行股份有限公司如皋支行于2016年1月19日将350万元汇入第三人账户。2006年1月20日，江鑫、陆卫群均以退房款为名从第三人处分别支取90万元和85万元。2006年1月23日，陆双军以退房款为名从第三人处支取了90万元。2006年1月24日，江卫新以退房款为名从第三人处支取了85万元，转存至陆卫群个人账户80万元。以上合计350万元。该贷款自2006年2月19日至2015年11月19日由陆双勇进行偿还。2006年2月16日，陆双勇给付第三人350万元，第三人账册上作为向“芦锦洪”的其他应付款进行了记账。至2007年6月30日，“芦锦洪”的其他应付款余额为350万元。凭证附件为陆双勇以燕桥东河边70号房屋抵押贷款350万元，时间为2006年1月19日至2016年1月17日，凭证后附件显示已还本金283274.48元，利息226592.69元。公司支付本金时从其他应付款-
陆双勇明细户中列支。至2007年8月份，鑫祥公司归还陆双勇贷款本息合计3713998.52元。
以上事实，有补充协议书，个人购房借款合同，还款协议，房地产抵押合同，具有强制执行效力的债权文书公证书，中国工商银行股份有限公司如皋支行的借款借据、现金存款凭证，南通市鑫祥房地产开发有限公司如皋分公司的记账凭证，南通宏瑞联合会计师事务所出具的通宏瑞专审（2010）34号审计报告，陆双勇在中国工商银行股份有限公司如皋支偿还贷款的明细，南通爱德信会计师事务所有限公司于2007年7月16日出具的南通鑫祥房地产开发有限公司的审计报告为证。
本院认为：《中华人民共和国刑法》第六十四条规定，犯罪分子违法所得的一切财物，应当予以追缴或者责令退赔。对被害人的合法财产，应当及时返还。南通市崇川区人民法院作出的（2010）崇刑二初字第225号刑事判决书和南通市中级人民法院作出的（2011）通中刑二终字第42号刑事裁定书虽然均未认定位于如皋市百花苑212幢燕桥东河边70室房产及百花苑一区安定街209号营业用房系江炳雄和陆卫群侵占第三人公司的资产，也没有明确属于被追缴的财产。但是，相关的证据证实两异议人是以明显低于市场价的�格购买的该两套房屋。其中，209号房屋以低于市场价63.77%的价格购买，70号房屋以低于市场价40.10%的价格购买。该两套房屋实际购买价与当时市场价之间的差价应当视为江炳雄、陆卫群对第三人资产的侵占，公安机关在侦查过程中对该两套房屋进行查封、此后法院继续查封并无不当。本院在刑事案件追缴未执行到位之前对以上两处房产予以追缴不违反法律规定，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条和《最高人民法院关于刑事裁判涉及财产部分执行的若干规定》第十四条之规定，裁定如下：
驳回两异议人要求解除对如皋市百花苑212幢燕桥东河边70室房产及百花苑一区安定街209号营业用房的查封，并停止追缴的异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定书送达之日起十日内向南通市中级人民法院申请复议。
审 判 长 黄卫东
代理审判员 郑森林
代理审判员 邵明振
二〇一六年六月二十八日
见习书记员 王 敏