辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终8536号
上诉人(原审原告、反诉被告)：卫春妮。
上诉人(原审原告、反诉被告)：王天华。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王伟，辽宁韬论律师事务所律师。
上诉人(原审被告、反诉原告)：唐强。
上诉人(原审被告、反诉原告):商巍。
二上诉人共同委托诉讼代理人：吕洪刚，辽宁万峰律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：王月，辽宁万峰律师事务所律师。
上诉人卫春妮、王天华与上诉人唐强、商巍因房屋买卖合同纠纷一案，均不服大连市沙河口区人民法院（2017）辽0204民初2408号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王天华及王天华与卫春妮的共同委托诉讼代理人王伟，上诉人唐强及唐强与商巍的共同委托诉讼代理人吕洪刚、王月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
卫春妮、王天华上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二至第五项，依法改判唐强、商巍双倍返还定金及利息、赔偿上诉人租房及地板定金、保费损失，或发回重审。案件受理费及财产保全费由唐强、商巍负担。事实和理由：一审认定事实不清,我方已经举证证明对方违约在先,一审认定我方不能提供证据是错误的。由于对方没有履行协议中确定的交付义务，导致我方无处居住产生房屋租金，我方主张租金损失有据可依。一审适用法律错误，应适用合同法第61条规定，对约定不明的合同适用交易习惯，根据我市二手房交易习惯，应当能够确认对方违约在先，导致交易失败，一审没有适用此条规定。本案的受理费、鉴定费应全部由具有过错的对方承担。
唐强、商巍辩称，卫春妮、王天华的上诉请求没有事实和法律依据。王天华、卫春妮违约在先，及时取得购房款是唐强最主要的权利和交易目的，在约定不明情况下，根据法律规定，唐强方面有权要求对方在交房之前就剩余购房款的给付时间、方式予以明确并进行资金监管，否则唐强有权拒绝交房。唐强在一审已经提供了与王天华和卫春妮的微信、短信证据，以及房地产交易市场的文件，证明王天华违约在先，是王天华不能就剩余购房款的给付时间、方式以及资金监管予以明确的答复，导致正式协议无法签订。一审判决认定”因原、被告双方均存在违约，导致协议无法履行，被告没有将房屋交付给原告，原告要求被告赔偿租金损失没有依据”，对方主张租金损失无据。唐强方面举证大连市房地产交易市场的文件，明确规定在大连市内四区进行二手房买卖应当进行资金监管，构成了交易习惯。案件受理费是由法院根据案件胜诉、败诉情况来确定承担比例，本案不存在鉴定费用的问题，综上要求驳回王天华方面的上诉请求。
唐强、商巍上诉请求：维持一审判决第一项，撤销一审判决第二、四、五项，依法改判卫春妮、王天华已支付的购房定金40万元归唐强、商巍所有，卫春妮、王天华将案涉房屋所有权证返还给唐强、商巍，诉讼费用由卫春妮、王天华共同承担。事实和理由：一审判决认定事实错误、适用法律错误。1、虽然双方没有对剩余187万房款的给付时间、方式、资金监管等进行约定，但根据交易市场对二手房交易的统一要求，对方对于购房款应及时给付并进行资金监管应当明知；2、我方已经提供了与王天华和卫春妮的微信、短信证据，证明因对方原因无法实现资金监管；3、唐强多次以微信和短信要求对方就剩余购房款给付及资金监管事宜予以明确恢复，对方拒绝答复，对方明显在没有剩余房款支付能力的情况下，先行恶意诉讼，违约明显。
卫春妮、王天华辩称，1、根据物权法、合同法的规定，截至诉讼时案涉房屋仍因设定抵押而无法交易，卖方唐强、商巍二人无法保障我方取得房屋所有权及户籍的迁入，不能实现合同目的，故唐强、商巍构成根本违约，应双倍返还定金，并赔偿我方的损失。2、王天华、卫春妮购买案涉房屋系学区房，合同目的系取得房屋所有权，迁入户籍保障孩子顺利入学，双方于2016年12月4日签订了房产交易协议，有明确的当事人姓名、标的、交易金额、房屋交付时间、过户时间、定金条款，故协议合法有效，对双方当事人均有约束力，只是关于除定金外的剩余房款的交付时间、交付方式没有约定，对是否进行资金监管这些非必要条款没有明确约定，根据合同法第61、62、125条规定，应本着诚实信用，结合合同目的、交易习惯等予以确定。3、根据交易习惯，要完成此次房屋买卖，第一步应当先解除房屋抵押，第二步签订制式合同缴纳契税，第三步才是根据上述制式合同的约定决定是否需要进行资金监管及监管数额，因此导致交易失败的根本原因是房屋没有解除抵押而无法进行交易。4、房屋价格上涨，也是导致唐强、商巍违约的重要原因之一，但因为清楚定金法则的规定，唐强、商巍企图制造买方构成违约的假象，从而使违约成本为零，甚至不归还定金，故请求法院支持我方的诉求，驳回对方的诉求。
卫春妮、王天华向一审法院起诉请求：1.解除原被告之间签订的《房屋交易协议》；2.二被告双倍返还定金80万元，并支付利息（以40万元为基数，自2016年12月4日至款项还清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；3.二被告赔偿损失32600元（租金损失30600元，地板定金损失2000元）；4.二被告赔偿保费损失2000元。
唐强、商巍向一审法院提出反诉请求：1.解除原被告之间签订的《房屋交易协议》；2.原告已支付的购房定金40万元归二被告所有；3.二原告将案涉房屋所有权证返还给二被告。
一审法院认定事实：案涉房屋坐落于大连市xx区xx园xx号xx层xx号，建筑面积108．23平方米，产权人为商巍，产权证号xxx号。该房屋他项权利人华夏银行股份有限公司大连分行，权利种类抵押，权利价值137万元，约定期限2015年6月12日至2040年6月12日。该房屋所有权证现由二原告保管。
2016年12月4日，二原告（乙方）与二被告（甲方）签订《房屋交易协议》，约定甲方将位于大连市xx区xx园xx号xx单元xx室，建筑面积108．23平方米的房屋（权证号：x**号）出售给乙方，房屋交易价格227万元，房产内装修及热水器、空调、吸油烟机、燃气灶包含在价格内；为合理避税，双方同意在2017年6月2日以后进行房产过户，乙方支付40万元定金，甲乙双方将于2017年4月签订正式协议，同时，甲方将提前交付房屋给乙方，甲方愿意在收到交易定金40万元后将房屋产权证交付给乙方保管至2017年4月，乙方在保管房屋产权证期间不得在任何情况下使用，仅拥有保管权，如发生产权证丢失或违法行为，乙方应承担全部及连带责任并赔偿甲方相关全部损失。
二原告共计向二被告支付购房定金40万元，其中于2016年10月9日支付2万元，于2016年12月4日支付20万元，于2016年12月5日支付18万元。
2017年5月8日，原告向中国人民财产保险股份有限公司大连市分公司支付诉讼财产保全责任保险保费2000元。
另查，原被告双方曾就案涉房屋剩余187万元房款支付方式、支付时间、资金监管等问题进行协商，但并未达成一致。
一审法院认为，原告与被告签订的《房屋交易协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。关于原告主张解除《房屋交易协议》的请求及被告反诉主张解除《房屋交易协议》的请求，因双方均同意解除，一审法院予以照准。根据该协议约定的内容，其一，原被告双方对房屋总价款、定金及定金的支付时间进行了约定，并未对剩余房款的支付时间、支付方式、是否资金监管等问题进行约定，其二，原被告双方将于2017年4月签订正式协议，从正常思维角度，原被告双方在签订正式合同时，将会就未明确的内容进行明确约定。但在2017年4月，原被告双方未能按照已签订的协议内容签订正式协议，双方均各执一词，双方亦均不能提供证据证明责任在于对方，在此情况下，原被告双方对未履行《房屋交易协议》约定的内容均应承当相应责任。双倍返还定金须责任不在原告而在被告，因此对原告要求双倍返还定金的请求，一审法院不予支持。同理，被告要求原告已付的40万元定金归其所有，亦无依据，一审法院不予支持。现双方均同意解除《房屋交易协议》，因此，二被告应当将收取的40万元定金返还给二原告。关于原告主张被告赔偿租金的损失的请求，一审法院认为，因原被告双方均存在违约，致使协议无法继续履行，被告未将案涉房屋交付给原告，因此，原告要求被告赔偿租金损失没有依据。此外，原告是否租住房屋与其购买案涉房屋并无必然联系，因此，对原告要求被告支付租金损失的主张，一审法院不予支持。关于原告主张被告赔偿购买地板定金损失的请求，同理，因原告存在违约，应自行承担自己的损失。此外，原告在案涉房屋的交易并未完成、亦未有约定的情况下即着手购买地板，其损失应自行承担。关于原告因诉讼保全而支付的保费，因原被告双方并未有相关约定，原告的该项主张并无依据，一审法院不予支持。关于被告反诉主张原告返还案涉房屋产权证的请求，一审法院认为，根据双方的约定，原告支付40万元定金后，被告将案涉房屋产权证交付给原告保管。因此，原告应在被告返还40万元定金时，将案涉房屋产权证返还给被告。
据此，一审法院判决：一、解除原告卫春妮、原告王天华与被告唐强、被告商巍于2016年12月4日签订的《房屋交易协议》；二、被告唐强、被告商巍于判决生效之日起十日内共同返还原告卫春妮、原告王天华购房定金40万元；三、驳回原告卫春妮、原告王天华的其他诉讼请求；四、原告卫春妮、原告王天华于被告唐强、被告商巍返还40万元当日将案涉房屋产权证返还给被告唐强、被告商巍；五、驳回被告唐强、被告商巍的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费12126元、财产保全费4683元（二原告均已预交），由二原告共同负担8741元，由二被告共同负担8068元，于判决生效之日起十日内给付二原告；反诉费3650元（二被告均已预交），由二被告共同负担3600元，由二原告共同负担50元，于判决生效之日起十日内给付二被告。
本院二审期间，卫春妮、王天华提交了新证据：1.大连市公证处的公证书，拟证明案涉小区及案涉房屋整体价格上涨，房价涨幅明显，系卖方违约原因之一。2.华夏银行个人住房抵押借款合同（合同样本），拟证明卖方若要出售案涉房屋，需要经过华夏银行书面同意，本案中卖方没有得到华夏银行的同意，导致无法进行履行协议，卖方已经构成根本违约。3.资金监管规定相关问答，即唐强、商巍一审提供的证据，拟证明按照交易习惯案涉房屋在解除抵押前，不能进行交易，如进行交易，应当先签正式的制式合同缴纳税款，而后才根据上述制式协议确定是否进行资金监管及资金监管所需要的数额。唐强、商巍认为公证书只能证明房屋市场价格的变动，但是并不能证明其违约，认为证据2是空白的制式文本，与本案没有任何关联性，认为证据3证明的是资金监管买卖方式、支付时间均需要各方达成一致，才能签订。本院对证据1、2的关联性不予采信，对证据3予以采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为，本案当事人双方均依据定金罚则提出各自的诉讼请求，《中华人民共和国担保法》第八十九条规定”当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。......给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，卫春妮、王天华认可只有在出卖方不向其出卖房屋的情况下才适用定金罚则，而唐强、商巍认可定金罚则适用的前提条件为买方不购买其房屋。虽然当事人双方在2016年12月4日签订《房屋交易协议》，但该协议仅对房屋总价款、定金及定金的支付时间进行了约定，而对剩余房款的支付时间、支付方式、是否资金监管、房屋交付时间、交付条件、房屋抵押注销、违约责任等问题未进行约定，即双方仅就房屋买卖形成合意，而对买卖合同中各自的具体权利义务未作出明确约定，即双方对于如何履行房屋买卖合同没有明确约定。在双方对此不能达成一致的情形下，均不能认定任何一方不履行约定的债务，不能得出唐强、商巍不愿出售房屋，卫春妮、王天华不愿购买房屋的结论。因此，对于当事人双方依据定金罚则提出的不予返还定金或双倍返还定金的诉请，本院均不予支持。现双方均同意解除案涉《房屋交易协议》，唐强、商巍应将收取的40万元定金予以返还，卫春妮、王天华亦应将持有的案涉房屋产权证返还给唐强、商巍。至于卫春妮、王天华提出因无处居住产生的租金损失、地板定金损失，本院认为，是否租住房屋与本案房屋买卖无直接因果关系，卫春妮、王天华在双方对于合同如何履行没有达成一致的情形下，支付房租、购买地板，发生的损失应自行承担。其主张因提起诉讼保全而支付的保费2000元，没有法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人卫春妮、王天华与上诉人唐强、商巍的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15776元（卫春妮、王天华预交12126元，唐强、商巍预交3650元），由卫春妮、王天华负担12126元，由唐强、商巍负担3650元。
本判决为终审判决。
审判长丁大勇
审判员杨威
审判员王亮
二〇一七年十二月一日
书记员任建芳