民 事 判 决 书
沈阳市铁西区人民法院
沈阳市铁西区人民法院
民事判决书
（2015）沈铁西民二初字第428号
原告潘凤清，女，汉族，1987年3月27日出生，住址辽宁省灯塔市。
委托代理人谢国清，系沈阳市铁西区旭升法律服务所法律工作者。
被告凯荣置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市铁西区牛心屯三路2号2门。
法定代表人蔡延丰，系该公司总经理。
委托代理人刘艳姗、鲁越，系辽宁明辰律师事务所律师。
原告潘凤清与被告凯荣置业（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年2月10日受理后，依法由审判员王薇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潘凤清的委托代理人谢国清，被告凯荣置业（沈阳）有限公司的委托代理人刘艳姗、鲁越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2011年5月10日与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的房屋一处。2012年8月10日，原告按被告通知到指定地点办理房屋交接，但被告以原告未向案外第三方沈阳市上品物业管理有限公司交纳物业费、煤气管网费、垃圾清运费等为由拒绝原告的验房请求并拒绝将诉争房屋钥匙交付给原告，导致原告不能按合同约定收到诉争房屋，并导致原告对诉争房屋的租金损失每月2300元。此后，原告就房屋交付问题多次与被告协商未果，原告为避免损失扩大，补缴了诉争房屋2013年至2014年度的采暖费2980.32元，并对2014年至2015年度停止供暖，但物业费仍处于陈欠中。原告认为被告拒绝向其交付房屋钥匙的行为构成根本违约，应赔偿原告的实际经济损失，故请求法院判令：一、被告立即将验收合格的诉争房屋交付给原告；二、被告赔偿原告房屋租金损失66700元；三、被告给付原告2013年至2014年度的采暖费2980.32元；四、被告承担诉争房屋交付给原告前的物业费；五、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、被告已经按照《商品房买卖合同》及附件四《补充协议》的约定履行了涉案房屋的交付义务，原告起诉没有事实及法律依据。原告主张被告拒绝其验房请求并拒绝向其交纳房屋钥匙，应当提供证据予以证明。被告已经实际履行了交房手续，因原告未按规定办理房屋交接手续，涉案房屋于2012年8月10日即视为完成交付。二、涉案房屋已交付完毕，相关物业费、采暖费理应由原告承担，原告起诉被告属于恶意转嫁应由其承担的各项费用。三、因办理房产证是以房屋交付为前提的，故原告于2013年已取得涉案房屋所有权证的事实印证了被告已完成房屋交付义务。原告将涉案房屋长期空置属于其自行处分行为，不应由被告为其买单，请求法院驳回原告诉讼请求。
经审理查明，原、被告于2011年5月10日签订《商品房买卖合同》一份。合同约定，原告购买被告开发的座落于沈阳市铁西区重工北街58-5号2-5-1房屋，建筑面积106.44平方米，总价款591445元。合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2012年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。”第十一条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：见本合同附件四《补充协议》第三条。”合同附件四《补充协议》第三条约定：“如遇下列情况，即视为甲方（出卖人）已将房屋交付使用，并自交付之日起，该房屋的风险责任转由乙方（买受人）承担，且与房屋有关的物业费、采暖费等全部费用由乙方承担。2，甲方发出通知后，乙方未按规定办理房屋交接手续的或虽然前来验房但拒绝在验房单或交接单上签字的，则甲方通知交付日期届满之日即为该房屋交付日期（通知方式包括：邮寄、电话、短信等）。”合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。被告提供的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》载明涉案房屋的竣工验收时间为2012年7月30日。2013年12月6日原告取得了涉案房屋的《房屋所有权证》。
另查明，原告提供《交付使用通知书》一份，载明被告通知原告于2012年8月9日前往被告指定地点办理涉案房屋的交接手续，原告亦于该日期前往被告处办理相关手续。原告同时提供涉案房屋的《入住会签单》一份，载明了办理入住手续的六项步骤。其中“已付清购置房产款项”、“经审查具备入住资格”两项已经被告方盖章确认，“已领取相关资料，并签署合约”项经沈阳市上品物业管理有限公司客服部苍久玲签字确认。其余三项“已付清各项入住费用”、“验房完毕”、“钥匙及资料已发放完毕”未经相关单位确认。原告据此主张被告及物业公司因原告未交纳物业费、垃圾清运费等入住费用而拒绝其验房请求并拒绝向其交纳房屋钥匙。被告在庭审中亦述称原告需要到物业公司处办理交房手续，且需要交纳垃圾清运费、物业费等入住费用，再进行验房并交钥匙。
又查明，原告于2014年9月25日交纳了涉案房屋2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费2980.32元。
上述事实，有原告的陈述、《商品房买卖合同》、购房发票、《个人借款凭证》、《交付使用通知书》、《入住会签单》、《供暖收费发票》、《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》等证据，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告因原告未交纳物业费、垃圾清运费等入住费用而拒绝向其交纳房屋钥匙。原告已经按照《交付使用通知书》要求的时间前往被告指定处办理交房手续并提供《入住会签单》证明其已经配合被告完成了部分交房手续，应视为原告对其主张已经完成了举证义务，被告若认为其向原告交付过房屋钥匙或原告拒绝在交接单上签字，其应当对该主张进行举证，如不能举证将承担举证不利的后果。现被告提供的证据不能证明其向原告交付过房屋钥匙或原告拒绝在交接单上签字，故不应适用《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第三条的约定。因被告尚未将涉案房屋交付给原告使用，故原告主张被告向其交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。
对于被告辩称的因办理房产证是以房屋交付为前提的，故原告于2013年已取得涉案房屋所有权证的事实印证了被告已完成房屋交付义务。本院认为，涉案房屋取得房屋所有权证的事实与涉案房屋是否交付使用并没有必然的关联，且房屋所有权证不能证明被告已将涉案房屋交付给原告使用，故被告的该项抗辩理由，本院不予采纳。
对于原告要求被告赔偿其房屋租金损失66700元的诉讼请求，原告并未举证证明其所主张的租金标准（每月2300元），虽然原告在2015年4月27日向本院提出申请，要求对涉案房屋交付前的租金标准进行评估，但该申请已超过原告的举证期限，且涉案房屋是否交付与涉案房屋是否出租不具有必然联系，故原告的此项诉讼请求，本院不予支持。
对于原告要求被告给付其2013年至2014年度采暖费2980.32元的诉讼请求，本院认为，根据相关规定，对于未办理入住手续的新建房屋，由建设单位承担采暖费。本案中，涉案房屋尚未办理入住手续，而原告已经交纳了涉案房屋2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费2980.32元，故该笔采暖费理应由被告承担并偿还给原告。原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
对于原告要求被告承担涉案房屋交付前的物业费的诉讼请求，本院认为，被告是否需要承担涉案房屋交付前物业费的问题，属于被告与第三方物业公司之间的法律关系，本案在此不予审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告凯荣置业（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内按照其与原告潘凤清签订的《商品房买卖合同》约定的交付标准将位于沈阳市铁西区重工北街58-5号2-5-1房屋交付给原告潘凤清；
二、被告凯荣置业（沈阳）有限公司于本判决发生法律效力后十日内将2013年11月1日至2014年3月31日期间的采暖费2980.32元偿还给原告潘凤清；
三、驳回原告潘凤清的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1792元，减半收取896元，由被告承担75元（原告已预交，由被告直接给付原告），由原告承担821元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王 薇
二〇一五年四月二十八日
书记员 左洁文
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。