广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初6480号原告：东莞市虎门永盛电器购销部。住所地：广东省东莞市虎门大道**号。组织机构代码：G3352118-3。经营者：庄沛明，系该公司经理。委托诉讼代理人：宋宏俊，广东智捷律师事务所律师。被告：东莞市南辉制衣有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇稔洲村龙船洲小组*栋厂房。统一社会信用代码：91441900797769713T。法定代表人：林锦辉。被告：林锦辉，男，1966年8月6日，汉族汉族住广东省海丰县，原告东莞市虎门永盛电器购销部（以下简称永盛电器购销部）诉被告东莞市南辉制衣有限公司（以下简称南辉制衣公司）、林锦辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂转为适用普通程序，并于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告永盛电器购销部的经营者庄沛明及其委托诉讼代理人宋宏俊到庭参加了诉讼，被告南辉制衣公司、林锦辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告永盛电器购销部向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告南辉制衣公司于2017年3月22日签订的两份《租赁合同书》；2.南辉制衣公司将承租原告的厂房、宿舍立即交还原告；3.南辉制衣公司立即向原告支付拖欠的租金、管理费（从2017年1月1日起计至将厂房、宿舍交还原告时止，其中，2017年1月至3月，每月租金为55,000元、每月管理费为3,500元；2017年4月起，每月租金13,408元、每月管理费700元）；4.南辉制衣公司立即向原告支付拖欠的垃圾费、水电费13,901元；5.南辉制衣公司向原告支付违约金49,908元及赔偿经济损失40,224元（按三个月租金的标准）；6.林锦辉对南辉制衣公司的上述债务向原告承担连带清偿责任；7.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年11月10日，原告与南辉制衣公司签订两份《租赁合同书》，约定南辉制衣公司承租原告永盛电器购销部位于东莞市沙田�稔洲龙船洲永盛工业城B栋厂房、宿舍做制衣用途，其中厂房面积4300平方米，每月租金37,000元，宿舍面积3000平方米，每月租金18,000元；租赁期内，一切经营、治保、消防、卫生、水电及管理费等由南辉制衣公司缴纳；租赁期限为三年，从2015年11月16日起至2018年11月15日止；南辉制衣公司应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的，每天按1%支付违约金。同日，双方并签订补充协议，约定南辉制衣公司每月向原告交纳管理费3,500元。2017年3月22日，原告与南辉制衣公司经协商对租赁合同作出了变更：南辉制衣公司承租原告位于东莞市沙田镇稔洲龙船洲永盛第二层厂房、宿舍做制衣用途，其中厂房面积1810平方米，每月租金9,408元，宿舍面积500平方米，每月租金4,000元；租赁期限从2017年4月1日起至2018年12月30日止；南辉制衣公司应交纳租赁保证金26,816元及水电按金10,000元，并应于每月5日前向原告支付当月租金，逾期支付的，每天按1%支付违约金；合同同时约定：在租赁期限内，南辉制衣公司具有欠交租金达20天等违约情形的，原告将做违约处理，有权单方面终止合同、留置租赁物内的财物、没收全部租赁保证金作违约金，并有权要求南辉制衣公司立即付清租金及滞纳金及赔偿一切损失。因南辉制衣公司尚拖欠原告2017年1月至3月租金及管理费未付，2017年3月28日，南辉制衣公司对1月至3月租金分别作出支付计划，承诺2017年4月至6月月底交齐。但合同变更后，南辉制衣公司并未按照合同的约定履行支付租金、管理费等义务，共拖欠租金205,224元、管理费12,600元、垃圾费2,970元、水费10,931元。另，在合同履行过程中，南辉制衣公司均是通过股东林桂彬的私人账户向原告支付租金、管理费等费用，显然公司财务与股东个人财务存在混同，被告林锦辉作为南辉制衣公司的股东，其行为属于滥用公司法人的独立地位及股东有限责任的违法行为，损害了原告作为债权人的合法权益，依法应对南辉制衣公司的债务承担连带清偿责任。为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告南辉制衣公司、林锦辉没有提出答辩意见，亦没有在举证期限内提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：原告永盛电器购销部主张其与被告南辉制衣公司存在租赁合同关系，并提交了四份《租赁合同书》、一份《补充协议》、一份《支付计划》予以证明。其中签订日期为2015年11月10日的两份《租赁合同书》约定：被告南辉制衣公司承租原告永盛电器购销部位于东莞市沙田镇稔洲龙船州永盛工业城B栋厂房、宿舍做制衣用途，其中厂房面积4300平方米，每月租金37,000元，宿舍面积3000平方米�每月租金18,000元；租赁期内，一切经营、治保、消防、卫生、户口管理，水电及管理区综合性管理等费用由被告南辉制衣公司负责交纳并按期交清；租赁期限为三年，从2015年11月16日起计租；被告南辉制衣公司应于每月5日前向原告支付当月租金，否则逾期要向原告支付每天1%滞纳金。在租赁期内若被告欠交租金达20天，则作为被告南辉制衣公司违约处理，需支付违约金给原告，原告有权单方面终止合同，停止被告南辉制衣公司使用租赁内的有关设施设备，留置被告南辉制衣公司在租赁物内的财产（其损失与原告无关）并没收被告南辉制衣公司的租赁保证金（作违约金）和要求被告南辉制衣公司立即付清租金及滞纳金，被告南辉制衣公司并要赔偿原告的一切损失，水、电按金减费用后退回。签订日期为2015年11月10日的《补充协议》，约定被告南辉制衣公司每月向原告交纳管理费3,500元，该费用包括聘请大门保安两名、清洁工人一名，负责大门口保安以及公共卫生清洁工作（不含管理区收取的卫生费）。签订日期为2017年3月22日的两份《租赁合同书》与签订日期为2015年11月10日的两份《租赁合同书》的内容基本一致，但对以下内容作出了变更：1.租赁位置、面积及租金：变更为租赁位于东莞市沙田镇稔洲龙船洲永盛第二层的厂房、宿舍，其中厂房面积1810平方米，每月租金9,408元（2017年4月1日至11月30日），宿舍面积500平方米，每月租金4,000元；2.租赁期限：变更为2017年4月1日起至2018年12月30日止；3.租赁保证金：变更为厂房18,816元、宿舍8,000元、水电按金10,000元；4.删除了“若被告南辉制衣公司违约，水、电按金减费用后退回”的约定。由被告南辉制衣公司出具的日期为2017年3月28日的《支付计划》载明：本司所欠2016年12月租金，在2017年3月30日冲房租押金并补齐余额，2017年1月2月3月租金分别在2017年4月5月6月月底前交齐。上述证据均盖有被告南辉制衣公司的公章，并有“林锦祥”的签字字样。原告永盛电器购销部确认已按双方于2017年3月22日签订的两份《租赁合同书》的约定收取被告南辉制衣公司的保证金。另查，原告永盛电器购销部向本院提交了涉案租赁物的《建设工程规划许可证》副证，并提出因案涉的厂房按照规划许可证施工完成后，由于费用及房产管理方面的原因没有更换为正本。该《建设工程规划许可证》的副证中载明的遵守事项有以下内容：一、本证是经城乡规划主管部门依法审核，作为已办理规划报建手续的凭证。建设工程竣工后，凭本证到发证机关申请规划核实并换发《建设工程规划许可证》，方能作为该工程的法律凭证。二、未取得本证或不按本证规定进行建设的�均属违法建设。又查，原告永盛电器购销部主张被告南辉制衣公司拖欠其租金以及管理费（其中，2017年1月至3月，每月租金为55,000元、每月管理费为3,500元；2017年4月起至将厂房、宿舍交还原告之日止，每月租金13,408元、每月管理费700元）、垃圾费及水电费合计13,901元，并提交了广东省其他非税收入通用票据、发票、费用通知单、信用卡已出账单查询、中国农业银行交易明细清单予以证明。其中广东省其他非税收入通用票据、发票以及信用卡已出账单查询、中国农业银行卡交易明细清单载明原告已向相关单位支付了案涉租赁物的水电费；费用通知单列明了被告南辉制衣公司于2017年1月起至2017年6月止拖欠的各项费用：2017年1月：租金55,000元、管理费3,500元、垃圾费450元、水费1,526元；2017年2月：租金55,000元、管理费3,500元、垃圾费450元、水费1,017元；2017年3月：租金55,000元、管理费3,500元、垃圾费450元、水费954元；2017年4月：租金13,408元、管理费700元、垃圾费450元+90元、清洁厂房卫生费300元、水费1,243元；2017年5月：租金13,408元、管理费700元、垃圾费90元、清洁厂房卫生费300元、水费5,101元；2017年6月：租金13,408元、管理费700元、垃圾费90元、清洁厂房卫生费300元、水费1,090元。原告主张上述费用中2017年4月至6月每月产生的300元清洁厂房卫生费是原告根据双方签订的《租赁合同书》第四条第一款“租赁期内，一切经营、治保、消防、卫生、户口管理，水电及管理区综合性管理等费用由被告南辉制衣公司负责交纳并按期交清”的约定向被告收取的。另，原告明确若本院认定涉案的《租赁合同书》无效，其诉请的租金变更为房屋占用使用费，保证金抵扣部分房屋占用使用费，并确认已于2017年6月30日收回案涉租赁物。�查，原告永盛电器购销部主张被告南辉制衣公司是有限责任公司，应有健全的管理制度，被告南辉制衣公司缴纳租金应通过自有的账户缴纳，但被告南辉制衣公司在实际中是通过股东的个人账户支付公司的租金及水电费，所以被告南辉制衣公司的股东与公司存在财产混同的情形，因此要求被告南辉制衣公司的股东林锦辉对被告南辉制衣公司的案涉承担连带清偿责任，并提交了中国农业银行活期存折明细清单予以证明，该清单显示被告南辉制衣公司的股东林桂彬多次向原告的经营者转账，附言均为“转存”或“还款”。又查，原告永盛电器购销部主张其诉请的违约金是因被告南辉制衣公司逾期支付租金而需支付的，标准为每天1％。另，原告主张因为被告南辉制衣公司违约导致其解除合同，原告收回厂房后再次出租，在原告再次出租前厂房空置了3个月，所�原告产生了3个月厂房闲置的损失。以上事实，有《租赁合同书》、《补充协议》、《支付计划》、《建设工程规划许可证》副证、中国农业银行活期存折明细清单、广东省其他非税收入通用票据、发票、费用通知单、信用卡已出账单查询、中国农业银行卡交易明细清单及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为：被告南辉制衣公司、林锦辉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院视为其放弃对原告永盛电器购销部提供的证据及陈述提出质证及抗辩的权利，永盛电器购销部提供的证据可以作为认定案件事实的依据。永盛电器购销部与南辉制衣公司分别签订了四份《租赁合同书》，永盛电器购销部向本院提交了涉案租赁物的《建设工程规划许可证》副证拟证明案涉《租赁合同书》的合法性，但该副证上的遵守事项已载明建设工程规划许可证副证在建设工程规划验收前单独使用，只作为该工程办理规划报建手续凭证，建设工程规划验收合格后，应当到发证机关领取建设工程规划许可证正本，方能作为该工程的法律凭证。由于建设工程规划许可证副证只能作为该工程已经办理规划报建手续凭证，无法证明案涉租赁物已经经过验收且按照东莞市城乡规划局核发的证件进行建设，故在原告无法提供涉案租赁物的建设工程规划许可证的正本的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告签订的《租赁合同书》因违反了法律的强制性规定，属于无效。现永盛电器购销部诉请解除其与南辉制衣公司于2017年3月22日签订的《租赁合同书》于法无据，本院不予支持。因永盛电器购销部已确认被告已于2017年6月30日将案涉租赁物归还，故永盛电器购销部诉请南辉制衣公司将承租的厂房、宿舍立即交还，没有事实和法律依据，本院不予支持。至于永盛电器购销部诉请的租金以及管理费。一、租金：永盛电器购销部明确若本院认定涉案的《租赁合同书》无效，其诉请的租金变更为房屋占用使用费。因南辉制衣公司从2017年1月开始没有支付房屋占用使用费，并于2017年6月30日把案涉租赁物交还给了永盛电器购销部，故其应向永盛电器购销部支付的房屋占用使用费为205,224元（55,000元/月×3个月+13,408元/月×3个月=205,224元）。又因案涉的《租赁合同书》无效，则原告永盛电器购销部收取被告南辉制衣公司的租赁保证金36,816元（18,816元+18,000元=36,816元）没有合同及法律依据，结合永盛电器购销部同意在《租赁合同书》无效的情况下，保证金抵扣部分房屋占用使�费，故该款应抵扣房屋占用使用费，则被告南辉制衣公司应付的房屋占用使用费为168,408元（205,224元-36,816元=168,408元）。二、管理费：永盛电器购销部与南辉制衣公司签订了一份《补充协议》，约定由南辉制衣公司每月向永盛电器购销部交纳管理费3,500元，该费用包括聘请大门保安两名、清洁工人一名，负责大门口保安以及公共卫生清洁工作（不含管理区收取的卫生费），后双方于2017年3月22日签订的《租赁合同书》对租赁物进行了变更，在租赁物的面积减少的情况下，永盛电器购销部诉请的管理费从2017年4月开始亦相应地减少至每月700元。如上所述，永盛电器购销部与南辉制衣公司签订的《租赁合同书》无效，因《租赁合同书》而补充签订的《补充协议》亦应属无效，但南辉制衣公司实际占用了永盛电器购销部的厂房及宿舍，永盛电器购销部聘请的大门保安及清洁�人亦为南辉制衣公司提供了服务，永盛电器购销部诉请南辉制衣公司支付2017年1月至2017年6月的管理费12,600元（3,500元/月×3个月+700元/月×3个月=12,600元），亦属合理。至于原告永盛电器购销部诉请的垃圾费及水电费，其提交了广东省其他非税收入通用票据、发票、费用通知单、信用卡已出账单查询、中国农业银行银行卡交易明细清单予以证明，本院对此亦予以确认。经核实，被告南辉制衣公司尚欠永盛电器购销部的垃圾费为2,070元（450元+450元+450元+450元+90元+90元+90元=2,070元）、水电费为10,931元（1,526元+1,017元+954元+1,243元+5,101元+1,090元=10,931元）。至于永盛电器购销部主张2017年4月至6月每月产生300元的退厂搬离清洁费，永盛电器购销部没有提交相关的证据证明该费用的实际发生，故本院对其该项诉请不予支持。至于原告永盛电器购销部诉请的违约金及损失，如上所述，案涉《租赁合同书》无效，永盛电器购销部的上述诉请没有事实和法律依据，本院不予支持。至于被告林锦辉的责任，原告永盛电器购销部主张被告南辉制衣公司的股东与公司存在财产混同的情形，因此要求被告南辉制衣公司的股东林锦辉对被告南辉制衣公司的案涉债务承担连带清偿责任，但其提交的中国农业银行活期存折明细清单仅显示股东林桂彬多次向永盛电器购销部的经营者转账支付款项，但附言均为“转存”或“还款”，而没有附言是租金、水电费等与租赁有关的字眼，且转账支付款项的并非是林锦辉，在永盛电器购销部没有提交其它证据的情况下，本院对其该主张不予采信，对其要求被告林锦辉对被告南辉制衣公司的案涉债务承担连带责任的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告东莞市南辉制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市虎门永盛电器购销部（经营者：庄沛明）支付房屋占有使用费168,408元、管理费12,600元；二、限被告东莞市南辉制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市虎门永盛电器购销部（经营者：庄沛明）支付垃圾费2,070元、水电费10,931元；三、驳回原告东莞市虎门永盛电器购销部（经营者：庄沛明）的其他诉讼�求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,128元，由原告东莞市虎门永盛电器购销部（经营者：庄沛明）承担1,948元，由被告东莞市南辉制衣有限公司承担4,180元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  詹 杰人民陪审员  曾智生人民陪审员  吴丽娥二〇一七年十二月十九日书 记 员  黄丽英附：相关的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效�（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，�正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。