重庆市合川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）合法民初字第03457号
原告赵强，男，汉族，1986年4月28日出生，住重庆市沙坪坝区。
委托代理人龙子全（原告所在单位推荐），男，汉族，1976年12月5日出生，住重庆市合川区。
被告重庆金田置业有限公司，住所地重庆市合川区合阳办义乌大道，组织机构代码68624303-0。
法定代表人金位海，该公司董事长。
委托代理人陈洪龙，重庆中升律师事务所律师。
委托代理人唐渝，女，汉族，1986年5月2日出生，该公司职员，住重庆市合川区。
原告赵强与被告重庆金田置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年5月4日受理后，依法由审判员张霜担任审判长，与代理审判员程杨、人民陪审员侯受敏组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告赵强的委托代理人龙子全，被告重庆金田置业有限公司的委托代理人陈洪龙、唐渝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赵强诉称，2010年7月15日原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告出卖位于重庆市合川区合阳城义乌大道16号3号楼2-72号房屋给原告，房屋总价为363，193元。合同约定被告应于合同签订后10日内办理合同登记备案，逾期超过90日的，须按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同登记备案后30日内由被告申请办理预购商品房预告登记，未办理的须向原告支付房屋总价款百分之一的违约金。合同还约定被告应于2012年6月30日之前将房屋交付给原告使用，且必须于2012年8月29日之前办理房屋产权登记，逾期办理房屋产权登记的须按日向原告支付房屋总价款万分之一的违约金。被告实际办理房屋产权登记的时间为2013年12月22日，截止2014年4月14日，逾期593天，应向原告支付违约金21，537.34元。被告实际办理合同登记备案的时间为2010年9月6日，逾期63天，应当支付违约金1，144.06元。被告至今没有为原告办理预购商品房预告登记，应退回原告所交纳的预购商品房预告登记费及利息753.5元，并支付违约金3，631.93元。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》附件《补充协议》中第三条第四款对办理合同登记备案和办理产权登记的时间进行了修改，因补充协议是为主合同未约定的事项进行补充，不能对主合同内容进行修改，且修改也违反了《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》的有关规定，应属无效。综上，请求判决被告向原告支付逾期办理房屋产权登记的违约金21，537.34元、逾期办理合同登记备案的违约金1，144.06元、退还未办理预购商品房预告登记费及利息753.5元、未办理预购商品房预告登记的违约金3，631.93元、交通及误工费1，120元。审理过程中，原告赵强撤回了要求被告支付交通及误工费1，120元的诉讼请求。
被告重庆金田置业有限公司辩称，被告承认存在逾期办理产权登记的违约行为，但双方在《补充协议》中另外约定，迟延取得房屋登记机构出具的登记受理单违约金应从合同约定的交房之次日起180天后计算。《补充协议》还约定办理合同登记备案是在合同签订之日起90日内，因此被告没有违约，即使违约也已超过了诉讼时效。没有办理预告登记是因为办证机关不办理该项业务了，即使被告违约，原告的诉讼请求也已超过诉讼时效。预告登记费被告同意凭票据核实后予以退还，合同没有约定利息，被告也无过错，因此不应承担预告登记费的利息。产权登记业务受理通知书没有查到，我们认为受理单时间与房产证办证时间一致。原告认为法律法规对合同登记备案及产权登记办理时间有强制性规定不容修改，但法律法规另规定当事人另有约定的除外，只要不违背法律法规的强制性规定，都是合法有效的。此外原告诉状中的房屋总价也不正确，实际房款应以合同及发票上面的为准。
经审理查明，被告重庆金田置业有限公司系具有经营资格的房地产开发企业，并取得开发建设重庆（合川）义务小商品批发市场项目3号楼的商品房预售许可证。2010年7月15日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的重庆（合川）义务小商品批发市场3号楼2-72号房屋一套，总价303，266元，付款方式为按揭付款，其中首付款153，266元在2010年7月15日前交纳。该合同第七条、第十三条及合同附件五《补充协议》中约定，被告应于2012年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，合同约定交房之次日起180日内办理商品房《房地产权证》申请，取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单。逾期超过90日，原告有权要求解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应自约定取得登记受理单之日起至实际取得登记受理单之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，并于实际取得受理单之日30日内支付。第十二条及《补充协议》中约定，合同签订之日起90日内被告应当向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理商品房预购合同登记备案，并取得登记受理单，逾期在90日内的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之零点五的违约金，逾期超过90日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，上述违约金应在被告实际取得登记受理单之日起30日内支付。第十四条约定，按揭方式购买商品房的，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记，否则被告应在双方约定的期限届满后30日内向乙方支付已付房价款百分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告付清了全部购房款303，266元，并按时提交了办理产权登记及合同登记备案所需资料。被告于2010年9月6日为原告办理了预购商品房买卖合同登记备案证明，并于2014年2月15日取得了房地产权证。2014年5月7日，原告起诉来院，诉请如前。案经审理中调解未果。
上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，销售不动产统一发票，预购商品房买卖合同登记备案证明等证据证实，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，被告系有资质的房地产开发企业，其在取得商品房预售许可证后，与原告在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的权利与义务。原告在合同签订后，按照合同约定向被告付清了全部购房款，并提交了办证所需资料，履行了合同约定的义务。被告亦应当按照合同约定的交房时间2012年6月30日起180日内，即2012年12月27日前向土地房屋登记机构提出办理商品房房地产权的申请，取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单。但被告在约定的期限内未取得土地房屋管理登记机构出具的登记受理单，其行为已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。被告直到2014年2月15日才为原告取得了房地产权证，且被告认可产权登记受理单取得时间与房地产权证取得时间一致，故被告从2012年12月28日至2014年2月15日逾期共414天，按每日万分之一计算，被告应支付给原告违约金12，555元（303，266×0.01%×414），对原告的过高要求部分本院不予主张。
对于原告请求的逾期办理合同登记备案违约金、预购商品房预告登记违约金、预购商品房预告登记费及利息的问题，本院认为，依照双方买卖合同的约定，被告应当在签订合同后90日内即2010年10月13日前为原告办理预购商品房买卖合同登记备案，被告于2010年9月6日已为原告办理完毕，并不存在违约行为，故对原告要求被告支付逾期办理合同登记备案违约金1，144.06元的诉讼请求，本院不予支持。双方另约定在办理预售合同登记备案后60日内即2010年11月6日前申请办理预购商品房预告登记，被告未为原告办理预购商品房预告登记，已构成违约，应当承担合同约定的违约责任。但从双方约定的违约金支付期限即2010年12月6日至原告起诉时，已超过法律规定的两年诉讼时效期间，被告也以此为由提出抗辩，故对原告要求被告支付未办理预购商品房预告登记的违约金3，631.93元的诉讼请求请求，本院亦不予支持。原告未举证证明交纳了预购商品房预告登记费，依法应当承担举证不能的不利后果，故对原告要求退还预告登记费及利息的诉讼请求，本院亦不予主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、由被告重庆金田置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告赵强逾期办理房屋产权登记的违约金12，555元。
二、驳回原告赵强的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费504元，由原告赵强负担390元，被告重庆金田置业有限公司负担114元（该款已由原告赵强垫付，限被告在给付标的款时一并向原告支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。
审 判 长 张 霜
代理审判员 程 杨
人民陪审员 侯受敏
二〇一四年九月十八日
书 记 员 王巧玲