广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）桂03民终1355号
上诉人（原审第三人）：桂林市腾飞房产经纪服务部，住所地广西壮族自治区桂林市七星区普陀路驼山大厦1-3号。
主要负责人：赵桂花，女，该经纪服务部业主。
被上诉人（原审原告）：李继翔，男，1988年1月31日出生，汉族，桂林监狱干警，住广西壮族自治区桂林市象山区。
被上诉人（原审原告）：陈碧云，女，1984年3月24日出生，汉族，桂林市象山区人民法院干警，住广西壮族自治区桂林市象山区。
原审被告：俞锦英，女，1963年11月16日出生，汉族，桂林市象山区人民法院干警，住广西壮族自治区桂林市象山区。
原审被告：ＸＸ，男，1963年11月1日出生，汉族，桂林市人民检察院退休干警，住广西壮族自治区桂林市象山区。
上诉人桂林市腾飞房产经纪服务部（以下简称腾飞服务部）因与被上诉人李继翔、陈碧云，原审被告俞锦英、ＸＸ确认合同有效纠纷一案，不服桂林市秀峰区人民法院（2016）桂0302民初916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
腾飞服务部上诉请求：一、撤销一审判决，改判李继翔、陈碧云与俞锦英、ＸＸ以及腾飞服务部签订的《房屋买卖中介服务合同书》中的房屋买卖合同内容无效；李继翔、陈碧云与被告俞锦英、ＸＸ签订的《房地产买卖契约》无效。二、一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和事实：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定《房屋买卖中介服务合同》中的房屋买卖合同及《房地产买卖契约》中除价格条款以外的合同内容有效错误。上述合同违反国家政策为无效合同。涉案房屋系集资房，因ＸＸ已经购买了集资房，故涉案房屋全部面积均超标。根据建设部相关通知、《桂林市房改房上市交易实施细则》、中共桂林市委办下发的《关于在全市开展干部职工违规多占住房清退专项整治活动的通知》精神，涉案房屋属禁止上市交易房屋。因此，《房屋买卖中介服务合同》中的房屋买卖合同及《房地产买卖契约》的约定违反《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属于无效合同。其次，合同中关于个人所得税、土地出让金、购买集资房超规定面积所产生的各种剩由上诉人以65000元自负盈亏方式代交，存在避税、偷漏税风险。2、本案所涉房屋再属于桂林市政府对干部违规违纪多占有住房进行清退的房屋，人民法院无权对清退房屋进行判决。二、一审判决适用《合同法》第四十四条、第六十条错误。
李继翔、陈碧云辩称，上诉人系无独立请求权第三人，无权提起上诉。
俞锦英、ＸＸ述称，对一审判决及上诉人的上诉没有意见。
李继翔、陈碧云向一审法院起诉请求：确认二原告与二被告间的《房地产买卖契约》以及二原告与二被告以及第三人间的《房屋买卖中介服务合同书》中的房屋买卖合同条款有效。
一审法院认定事实：2012年4月6日，俞锦英为甲方、李盛超为乙方、桂林市腾飞房产经纪服务部为丙方签订《房屋买卖中介服务合同书》，约定（节录）“第一条房屋的基本情况甲方有位于桂林市象山区琴潭三号小区法院宿舍第1栋1-4-2号房的一套，该房屋建筑面积（产权证登记面积为）138.55平方米，房型结构为4房2厅2卫，房屋所有权证号为30016788，该房屋产权属俞锦英所有，房屋产权性质集资房。房屋土地证性质划拨。经丙方介绍，甲方同意将该房屋出售给乙方，乙方对甲方所要出售的该房情况已充分了解，并愿意购买该房屋。第二条房屋售价该房总售价为人民币（大写）伍拾捌万元整（￥580000元整）包含该房产证、土地证过户所产生的税、费、超标费及中介服务费。……第四条房款的付款方式：签合同当天乙方付给甲方购房定金人民币柒万元整（￥70000元），甲、乙双方房产局过户当天乙方付给甲方购房首付款人民币叁拾万元整（￥300000元），领取乙方产权证当天乙方付给丙方人民币贰拾壹万元整（￥210000元）。签合同当天甲方付给丙方人民币陆万伍仟元整（￥65000元），由丙方办理该房上市需交的超标费，过户当天甲方付给丙方人民币叁万伍仟元整（￥35000元），丙方自负盈亏。乙方保证购买该房是首套住房，如不是超出1.5%契税由乙方负责交纳。甲方净拿总房款人民币肆拾捌万元整（￥480000元）。第五条该房价包括：原有的水、电、有线电视初装费、机顶盒、杂物间一个约5平米及固定设施。第六条物业的交割物业交接的期限：甲方应于乙方付清尾款当天向乙方移交该房屋。……第八条违约责任……8、如政策原因，过户税费有调整时，甲、乙双方另行协商，协商不了时，合同终止，甲、乙双方不存在违约责任。……”。各方均确认该合同系原告李继翔之父李盛超代二原告所签、二原告方为该合同之当事人。当日，李盛超向被告俞锦英支付购房定金7万元；被告俞锦英将涉讼房屋之权属证书以及约定之65000元超标费交与第三人。2012年6月26日，俞锦英、ＸＸ为甲方与陈碧云、李继翔为乙方签订《房地产买卖契约》，约定（节录）“第一条甲方同意将座落在桂林市象山区琴潭三号法院宿舍第1栋1单元4-2号的房屋（房屋所有权证号：30016788，……房屋建筑面面积：138.55平方米）出售给乙方。……第二条甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币￥520000元。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币￥70000元作为购房定金。第三条甲乙双方同意，自本契约生效之日起100日内，乙方将房屋价款分三次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价款。具体付款日期、金额和方式如下：1、签合同时乙方付给甲方购房定金人民币柒万元整。2、到房产局过户当日乙方已付给甲方购房首付款。3、余款贰拾壹万元整乙方领到房屋所有权证、土地使用权证时付清。第四条双方同意于2012年6月26日由甲方将上述房屋正式交付给乙方。……第八条上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按国家规定或双方约定承担。……第十二条双方约定的补充条款：1、过户所产生的税费由甲方负责交纳。2、过户如产生纠纷由甲乙双方协商解决。3、房产证下发时由赵桂花领取”。双方随后以此作为办理权属转移登记之合同文本交桂林市房产管理局；李盛超转款30万元购房款与被告俞锦英；被告俞锦英将涉讼房屋交付二原告，二原告装修入住至今。被告俞锦英并于当日转款35000元办理权属转移登记所需的税、费与第三人。同时查明：被告俞锦英、ＸＸ于1988年2月1日登记结婚。被告俞锦英于1996年11月参加所在单位桂林市象山区人民法院集资建房，于1999年5月21日获核发桂林市琴潭三号小区法院宿舍第1栋1-4-2号房屋之桂林市房权证象山区字第××号《房屋所有权证》，建筑面积为138.55平方米；该房屋占用土地之桂国用（1999）第000331号《土地使用权证》载明土地使用权类型为出让。被告ＸＸ于1998年8月参加所在单位桂林市人民检察院集资建房，于2001年10月25日获核发桂林市琴潭3号小区市检察院宿舍5栋4-2号房、5栋8号车库之桂林市房权证象山区字第××号《房屋所有权证》，建筑面积为房屋128.95平方米、车库25.62平方米。另，桂林市自2014年始在全市范围开展干部职工违规多占住房清退整治活动。一审法院认为，二原告、二被告以及第三人共同签订的《房屋买卖中介服务合同书》分别涉及二原告与二被告间的房屋买卖合同关系以及第三人为买卖双方提供居间服务的居间合同关系，本案因二原告仅诉讼要求确认房屋买卖合同条款的效力，故该院对该合同涉及居间服务的合同条款效力不作评价。《房屋买卖中介服务合同书》签订于桂林市清房政策实施之前，其签订及其中关于房屋买卖的合同内容均不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的导致合同无效的情形，第三人称因买卖标的系二被告家庭违规参加集资建房获得而应予清退故讼争房屋买卖合同无效的抗辩事由，因即使清房政策的实施可能致买卖标的无法交付，此亦属于合同有效后的嗣后履行不能而无碍于合同的效力，故第三人的抗辩事由不成立，该合同中关于房屋买卖的合同内容有效。对于二原告与二被告签订的留存于房屋登记部门的《房地产买卖契约》，因该合同约定的合同价款低于真实成交价，故该合同属于用于完税目的的“阳合同”，其价格条款因双方当事人串通避税、损害国家利益而无效，购房价款应以前述《房屋买卖中介服务合同书》的约定内容为据。但价格条款的无效并不影响该合同其他部分的效力，因该合同的其他部分内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同除价格条款以外的其他部分内容有效。此外，若该合同的有效部分与《房屋买卖中介服务合同书》的相对应条款约定不一致，则应探究双方当事人的真实意思表示进而判断合同内容，本案因仅评价合同效力而不予详述。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、第五十六条的规定，判决：一、原告李继翔、陈碧云与被告俞锦英、ＸＸ以及第三人桂林市腾飞房产经纪服务部于2012年4月6日签订的《房屋买卖中介服务合同书》中的房屋买卖合同内容有效；二、原告李继翔、陈碧云与被告俞锦英、ＸＸ于2012年6月26日签订的《房地产买卖契约》中除价格条款以外的其他合同内容有效。本案案件受理费50元、诉前财产保全费3420元，合计3920元，由原告李继翔、陈碧云负担1960元，由被告俞锦英、ＸＸ负担1960元；原预收反诉案件受理费2225元，退回被告俞锦英、ＸＸ。
本院审理查明，被上诉人李继翔、陈碧云变更后的诉讼请求是要求确认《房地产买卖契约》、《房屋买卖中介服务合同书》中房屋买卖合同条款有效。故一审法院认为腾飞房产经纪服务部与本案处理结果有法律上的利害关系，由一审法院通知其以无独立请求权第三人参加诉讼。本案一审判决结果是确认《房屋买卖中介服务合同书》中房屋买卖合同有效，确认《房地产买卖契约》除价格条款以外的合同有效。
本院认为：各方当事人于2012年4月6日签订的《房屋买卖中介服务合同书》包含了被上诉人与原审被告之间的房屋买卖合同、上诉人与被上诉人、原审被告之间的居间合同以及上诉人与被上诉人、原审被告之间的委托合同关系。《房地产买卖契约》则是约定上诉人与原审被告之间的房屋买卖法律关系相关内容。合同具有相对性，合同权利由合同当事人享有，合同义务由当事人承担。在房屋买卖合同中，出卖方将其所有的房屋转让给受让方并与受让方共同完成不动产物权变更登记，受让方支付价款以获得房屋所有权。作为提供中介服务和办证过程中提供受委托服务的第三方即上诉人不是买卖合同的当事人。一审根据被上诉人在一审诉请要求确认房屋买卖合同效力而将上诉人列为无独立请求权的第三人并无不当。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款规定：对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。第一百六十四条规定：“当事人不服地方人民法院第一审判决的，有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。当事人不服地方人民法院第一审裁定的，有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。”在民事诉讼活动中，因无独立请求权的第三人既非原告，也不是被告，只是因为原告和被告之间的诉讼涉及到其利益才参加到诉讼中辅助当事人一方进行诉讼，故不享有独立上诉权。其有权向上级法院提起上诉的前提是一审法院对其作出承担实体权利义务的判决。本案当中，一审法院只是确认了合同的效力而并未判决上诉人承担实体权利义务，故上诉人不享有上诉权。对上诉人与被上诉人、原审被告之间的纠纷，可另行诉讼解决。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款、第一百六十四条之规定，裁定如下：
驳回上诉人桂林市腾飞房产经纪服务部的上诉。
二审案件受理费50元，由本院退回上诉人桂林市腾飞房产经纪服务部。
本裁定为终审裁定。
审判长 程锦
审判员 陈卉
审判员 容艳
二〇一七年五月二十四日
书记员 秦婧