辽宁省大连市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）辽02民终4193号
上诉人（原审被告）：大连嘉胜置业有限公司，住所地大连市沙河口区西安路103-1、103-2、103-3号。
法定代表人：戚士新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘杰，辽宁融都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张美月，辽宁亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：时明璋，男，1962年7月3日生。
委托诉讼代理人：郭德升，辽宁乾均律师事务所律师。
上诉人大连嘉胜置业有限公司（以下简称”嘉胜公司”）因与被上诉人时明璋商品房销售合同纠纷一案，不服大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4714号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
嘉胜公司上诉请求：一、撤销一审民事判决，发回重审或依法改判双方商品房买卖合同继续有效，上诉人无需返还购房款、无需支付逾期办证违约金；二、判令被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，1、按照现行合同法及司法解释，法院判决解除合同的情形只有一种，就是合同法司法解释二规定的情势变更的情形。除此之外，均是由当事人意思表示解除合同，包括协商解除、单方解除，无论是协商解除还是单方解除，都是当事人意思自治的范畴，法院司法行为无权干涉。本案中，被上诉人主张上诉人逾期办证，要求行使单方解除案涉合同的权利，根据合同法的规定，应当向上诉人发出解约通知，才发生解除效力，而被上诉人并未履行这一程序性要件，直接向法院起诉，要求法院判决解除，其解除程序不符合法律规定。2、被上诉人依据案涉合同第15条约定，认为逾期办证达到了一定期限，要求解约，应当区分不能办理产权证的原因，是由于出卖人的原因造成的还是政府部门等其他原因造成的。根据合同第15条约定，出卖人所承担的关于办理产权登记的义务，仅仅是将相应的资料报备到房地产交易中心即可，以及由于出卖人的原因造成不能办证，是因为资料不齐全或提交不及时，才承担违约责任。本案中被上诉人不能办理产权证，系政府原因所致，与上诉人无关。在2008年5月12日汶川地震后，恰逢长兴市场项目改造进行立项审批，当时根据地震的社会影响，小区申报了国家地震安全示范社区，目的是增强整个小区的居住质量，而国家地震安全示范社区是一个新兴事物，在汶川地震之前是没有的，所以相应的质量标准、验收规范都是空白，只有根据这一个小区的实际情况，逐步摸索施工验收，由于随之出台了相应的规范，造成尚品天城小区办证迟延。第二个原因是，尚品天城小区是一个旧城改造项目，在与沙河口区人民政府达成改造协议时，尚属于一块毛地，也就是动迁尚未完成，导致整个工期及后续手续办理拖延。所以说被上诉人不能在合同约定的期限内办理产权登记是政府原因所致，并非出卖人的责任。根据合同第15条第3项的约定，以及合同补充协议第9、10条的约定，由于政府原因导致被上诉人不能办理产权登记，上诉人是免责的；虽然政府手续的原因导致产权不能及时办理，但上诉人作为开发商积极协调各方面，已经在近期能够将政府的行政原因产生的迟延予以弥补，即将可以办理产权证。3、关于商品房买卖合同第15条约定本身，计算逾期违约金的起算时间不应该是2011年11月1日，应当是在实际交房日的360日以后。关于被上诉人要求解除合同，从2011年4月8日起计算赔偿利息，被上诉人应当举证证明实际产生了损失，如果不能证明，则解除合同的赔偿责任应当严格按照合同约定执行，不应当参照银行同期贷款利率。
时明璋答辩称，不同意上诉人的诉讼请求，服从一审判决。
时明璋一审诉讼请求：1.请求被告支付逾期办理产权登记的违约金339450元；2.解除合同，被告返还原告购房本金1863814元，及自2011年4月8日起至判决合同解除之日止，按银行同期贷款利率计算的利息。
一审法院认定如下事实：
2011年4月8日，原告与被告签订了商品房买卖合同，约定，原告购买被告开发的尚品天城12号楼2单元704号房屋，面积112.89平方米，单价16510元每平方米，总价款1863814元，同时约定，”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.（略）。2.（略）。3.期限届满后，出卖人仍不能办理产权登记的，在此以后出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。”等。根据合同约定，被告应当于2011年10月30日向原告交付房屋，但被告实际于2012年11月30日向原告交付房屋；根据合同约定，被告应当于2013年11月30日前办理房屋权属登记，但至今没有办理。
一审法院认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，被告至今不能办理房屋的权属登记手续，应当承担违反合同的民事责任，根据合同约定，原告请求解除合同，由被告返还价款，并按银行贷款利率计算利息赔偿违约金，依据充分，一审法院予以支持；但原告同时请求被告承担逾期交付房屋的责任，与被告承担的上述责任重复，故一审法院不予支持；对于原告所述双方约定的日十万分之一的违约金过低，请求提高的请求，因原告没有提供实际损失高于该约定的证据，故对原告的该项请求，一审法院不予支持；至于被告所述，逾期交付房屋及逾期办理权属证书非因自己的责任导致的，因依据不足，一审法院不予采信；至于被告所述，原告行使解约权应当事先通知原告而未事先通知无权解除合同的意见，因原告事先通知被告解除合同，不是诉讼解除合同的必备要件，因此，对被告的该项抗辩一审法院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一.原告时明璋与被告大连嘉胜置业有限公司签订的商品房买卖合同解除；二.被告于判决生效之日起十日内，返还原告购房款1863814元，并从2011年4月8日起，按银行同期贷款利率计算，偿付原告利息，至该款付清时止；三.被告于判决生效之日起十日内，支付原告从2011年11月1日起至判决生效之日止，按购房款1863814元日十万分之一计算的违约金；三.驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费25718元（原告已预交），由被告负担，于上述时间一并给付原告。
二审期间双方均无新证据提交，根据一审期间双方所提交的证据，二审查明，合同签订当日，时明璋已交齐首付款1123814元，贷款74万元于2011年7月26日由中国农业银行发放，截止2016年6月17日，时明璋已经还清贷款，还本74万元，利息129777.50元。二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，综合上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本院对双方二审争议焦点分别予以认定如下:
一、解除合同的条件是否已经成就
双方在《商品房销售合同》中约定了合同解除的条件：”出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。......期限届满后，出卖人仍不能办理产权登记的，在此以后出卖人按日向买受人支付已付房款十万分之一的违约金，合同继续履行，期限届满后超过一年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失，非因出卖人的责任造成权属登记逾期的，免除出卖人的逾期责任。”根据合同约定，交付房屋后两年，由于出卖人原因导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可行使单方解除权，现解除条件已经成就，故买受人有权单方解除合同。在诉讼中，被上诉人已明确表示请求解除合同，应视为向上诉人已发出解约的意思表示，上诉人主张需作出解约通知的要式行为方才发生法律效力，缺乏法律依据。上诉人主张被上诉人解除合同程序不符合法律规定的主张，本院不予支持。
二、上诉人是否应当承担违约责任
上诉人主张逾期办证的原因系政府原因所致，但未提供充分证据予以证明，其主张因申报地震示范小区及动迁延迟导致的拖延，均不能证明其主张的”非出卖人原因导致”事实，应由其承担不利诉讼后果，应认定系上诉人原因导致逾期办证，一审法院认定上诉人应承担违约责任符合法律规定，本院予以确认。
三、违约及赔偿责任的承担方式
1、违约金
案涉房屋买卖合同约定，出卖人应在交付房屋后的360日内办理产权登记手续，逾期按照已支付房款的每日十万分之一的标准支付违约金，本案中房屋交房日期是2012年11月30日，则违约金的起算时点应为2013年11月25日，一审判决对违约金的起算时点认定有误，本院予以纠正，上诉人的此项上诉请求，本院予以支持。
2、损失
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，鉴于被上诉人一方存在税费、贷款利息、款项占用孳息、装修残值等多项实际发生的损失，故被上诉人请求赔偿损失的诉讼请求，可部分予以支持。
经查，被上诉人因购买案涉房屋贷款74万，2011年7月26日至2016年6月17日期间产生的贷款利息129777.50元，该笔投入随商品房买卖合同的解除而成为了被上诉人的实际损失，应由嘉胜公司负担，
首付款部分占用期间的产生利息应当予以支持。以1123814元为基数，自2011年4月8日起至判决确定给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律部分有误，本院予以部分改判，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4714号民事判决第一项；
二、撤销大连市沙河口区人民法院（2016）辽0204民初4714号民事判决第二项、第三项、第四项；
三、大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内，返还时明璋购房款1863814元；
四、大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内，按照1863814元为基数，自2013年11月25日起，按照日十万分之一计算违约金至本判决确定给付之日止；
五、大连嘉胜置业有限公司于本判决生效之日起十日内，赔偿时明璋购房款占用期间的利息损失：（1、首付款利息损失：以1123814元为基数，从2011年4月8日起，按银行同期贷款利率计算，计算至本判决确定给付之日止；2、贷款部分74万元的利息损失129777.50元；）
六、驳回时明璋的其他诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
一审案件受理费25718元（时明璋已预交），由大连嘉胜置业有限公司负担；二审案件受理费25718元（大连嘉胜置业有限公司预交），由大连嘉胜置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长侯学枝
审判员刘冬艳
代理审判员王鹏程
二〇一七年七月二十七日
书记员董芳