福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初1318号
原告：王世坚，男，1976年12月23日出生，汉族，住福建省惠安县。
委托诉讼代理人：郑群、张慧明，福建君宇律师事务所律师。
被告：泉州市华祥物业管理有限公司，住所地泉州市洛江区万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店。
法定代表人：刘庭邻，公司执行董事兼总经理。
被告：泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。
法定代表人：王东伟，公司董事长。
二被告共同委托诉讼代理人黄素春、苏志松，福建顺济律师事务所律师。
原告王世坚诉被告泉州市华祥物业管理有限公司（以下简称华祥物业公司）、泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王世坚委托诉讼代理人张慧明、二被告共同委托诉讼代理人黄素春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王世坚向本院提出诉讼请求：1.判令被告华祥物业公司立即支付拖欠租金63395.23元，并支付滞纳金9011.49元（滞纳金暂计至起诉日）；2.判令被告华祥房地产公司对上述款项承担连带清偿责任；3.本案全部诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2009年，原告从华祥房地产公司购得洛江区万安万虹路与安和路交汇处红星美凯龙华祥店31003店铺。2013年9月24日，原告将上述店铺出租给华祥物业公司，并签订《商铺租赁合同》，约定：租赁合同期限为七年，自2013年7月1日起至2020年6月30日止；店铺的前三年的租金为每月5670.33元；每年租金分四次于每季度末支付；逾期支付租金按约定的每月租金的1‰支付滞纳金。同时，华祥房地产公司在《商铺租赁合同》的担保人处加盖印章，应对被告华祥物业公司的所有债务承担连带清偿责任。合同签订后，原告依约向华祥物业公司交付了店铺，但截止2016年6月30日华祥物业公司已拖欠租金63395.23元，构成严重违约。庭审中，原告明确其要求支付的租金是从2015年4月1日起到2016年6月30日止的租金。按照合同约定，被告华祥物业公司应支付的租金总数是85054.95元，其已支付了21659.72元，尚欠63395.23元未支付。原告明确其诉求的滞纳金是自2015年7月1日开始计算到实际付清之日止，以被告华祥物业公司没有支付的租金为基数，每日按千分之一计算。
被告华祥物业公司、华祥房地产公司共同答辩称：1.原告要求支付2015年4月到6月份这个季度的租金的主张已经超过1年的诉讼时效；2.因原被告之间有约定被告代缴税费且涉案商铺的税费由被告代缴，故原告主张的租金应当扣除税费比例，大概是17%。被告已实际支付的租金21659.72元，已支付的费用应当予以扣除；3.答辩人华祥物业公司对于涉案商场投入大量人力物力，但因各种情势变更因素，涉案商场出租率大幅下降及租金大幅减少，导致答辩人华祥物业公司持续多年严重亏损，鉴于此，答辩人华祥物业公司请求对涉案房屋的租金标准进行调整。答辩人华祥物业公司与上海红星美凯龙家居饰品有限公司签订有《委托经营合同》，约定经营期内每月每平方米保底租金50元，据此，答辩人华祥物业公司与原告签订《商铺租赁合同》，对租金进行了相应的约定。合同签订后，华祥物业公司即投入大量人力物力开发建设涉案商铺，但因情势变更导致涉案商场的经营业绩严重下滑，大量商户流失，商场的出租率从98%下滑至42%，由此给华祥物业公司带来巨大的资金负担及经济损失，具体情势变更因素包括因涉案商场周边市政道路（万虹公路、324国道）改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国建材家居行业经营整体下滑等。对此，为保证商场的持续繁荣发展，华祥物业公司在与红星美凯龙的《委托经营合同》基础上进行经营模式及降低租金的调整，并投入大量资金对商场进行升级改造（如前广场改造、循环车道、LED显示屏、软件升级等），及投入大量资金（每月投入约2000万商场运营费用，该费用不含答辩人应付原告的租金）进行营销策划和招商工作，租金从五十几元下降至二十几元，经过努力，商场的出租率有所提高，涉案商场目前仍稳步经营中，但华祥物业公司为解决上述问题长期处于亏损状态，资金严重入不敷出，已影响到物业管理和运营能力，鉴于情势发生变更，为促进涉案商场的可持续发展，华祥物业公司积极与原告协商变更双方合同中关于租金的约定，具体方案为商场租金总收入归全体业主所有，各业主按其投资比例分配商场租金，华祥物业公司每年仍提供支持红星经营团队及商场稳定发展的运营费用（每年约2000余万元），该费用含红星经营团队的工资、物业费用、商场营销策划费用、水电通讯等保障商场正常运营的费用。因本案发生情势变更，对于双方签订的合同租金标准进行调整方可实现公平正义，亦可促进涉案商场的可持续发展，达到共赢状态，故请求对涉案合同条款进行审查，并予以变更，另依法判决驳回原告要求被告支付违约金的诉讼请求。华祥物业公司已与泉州洛江区红星美凯龙华祥店业主委员会就租金调整问题达成初步一致意见，业委会已同意对涉案店铺的租金标准进行下调，鉴于此更应当对涉案租金标准进行调整，以利于纠纷的最终处理；4.答辩人华祥房地产公司仅对租金承担担保责任，无需对滞纳金承担担保责任。
本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于被告提供的网上银行电子回单，原告对其关联性和证明内容有异议，认为原告与被告华祥物业公司没有任何代扣代缴税款的约定，被告未足额支付租金，并不代表双方达成代缴税款的合意，也不代表原告放弃对未付租金的主张。本院认为，网上电子回单仅能证明被告未按合同约定支付租金，但不能证明双方对代缴税款达成合意，原告未对被告未足额支付的部分进行催讨，是原告对自身权利的处分，无法证明被告的主张，对该证据本院不予采信；对被告提供的证据涉税证明，原告质证认为对关联性和证明内容有异议，该涉税证明体现的缴税人为“上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司”，并非本案当事人，而且也无法体现被告代原告缴纳出租涉案商埔的税费。本院认为，被告提供的涉税证明中的缴税人为“上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司”，并非本案当事人，被告亦未提供其他证据证明上海红星美凯龙品牌管理有限公司泉州洛江分公司与其存在什么关系，涉税证明中的税费是否就是本案被告代原告缴纳的税费，因此该涉税证明是否与本案有关联，本院难予采信。
本院认为，对争议焦点一、关于被告华祥物业公司请求调整租金是否适用情势变更情形的问题。根据最高人民法院《关于适用＜中国人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，情势变更是指合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。商业风险属于从事商业活动的固有风险，情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。本案中，被告辩称情势变更因素为商场周边市政道路改造、同区域内多家知名建材家居行业入驻及全国家居行业经验整体下滑等。因商场周边市政道路改造是被政府纳入市政改造规划的范围，在道路改造前，政府已经做了大量的勘察工作并公开报道，被告华祥物业公司可以预见到道路改造对商场营业带来的不利影响，故市政道路改造不适用情势变更原则。而同区域内多家知名建材家居行业的入驻及全国家居行业经验整体下滑是供求关系发生变化或价格涨跌造成的，是正常的行业竞争的结果，是商业风险的范畴，被告华祥物业应对商业风险有足够的认知。现被告华祥物业公司以道路改造、同区域家居行业入驻导致收益下降要求法院对租金标准进行调整不适用情势变更原则，本院不予支持。二、关于原告诉求2015年4月1日至2015年6月30日的租金是否超过诉讼时效的问题。原、被告双方均认可原告于2015年9月29日支付了租金5670.33元，双方并未对被告此次支付的租金是支付哪一时间段的进行确认，按常理，履行期限在前的债务应当先履行，故被告于2015年9月29日支付的租金5670.33元应认定为支付2015年4月1日至2015年6月的租金，被告对租金的支付构成诉讼时效的中断，故对被告认为原告诉求2015年4月1日至2015年6月30日的租金超过诉讼时效的主张，本院不予采纳。三、关于被告每月应支付原告的租金是多少，是否需要扣除17%的税费的问题。双方签订的《商铺租赁合同》第三条第一款第1项约定：第一年、第二年、第三年，乙方（即被告）每月应支付甲方（即原告）租金5670.33元。第四条第6项约定因出租商铺取得租金而产生的各项税费的缴纳义务，由甲方（即原告）自行承担。被告未能提供证据证明双方另行约定税费由被告代原告缴纳及代缴纳的税费是多少，也未能提供证据证明原告诉求这个时间段的租金的税费其已经代原告缴纳，其要求租金扣除17%的税费的主张没有事实及法律依据，故被告每月应付租金应按合同约定认定为5670.33元，每季度应支付租金为17010.99元。对被告认为其应支付的租金需要扣除17%的税费的主张，本院不予采纳。四、关于原告主张的滞纳金是否过高，是否需要调整的问题。根据《商铺租赁合同》约定，被告华祥物业公司无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）千分之一向原告支付滞纳金，该标准明显过高，应予以调整，调整为按年利率24%计算为宜。五、关于被告华祥房地产公司是否需要对原告诉求的滞纳金承担担保责任的问题。根据《商铺租赁合同》第七条第四项约定：“乙方（即被告华祥物业公司）无正当理由逾期向原告支付租金，逾期一天按约定的每月租金（税后）的1‰向甲方（即原告）支付滞纳金，担保方（即被告华祥房地产公司）仅对逾期支付租金承担保证责任。”被告华祥房地产公司在担保方处盖章。合同并未对“逾期支付租金”是否包括滞纳金进行约定，现原告认为合同中约定的“逾期支付租金”应包含租金及滞纳金两层意思，而被告则认为仅为租金，由于双方签订的《商铺租赁合同》是由被告华祥物业公司提供的格式合同，在对格式合同条款有不同理解的情况下，应做出对提供格式合同方不利的解释，故可以认定合同约定的“逾期支付租金”应包含租金及滞纳金两层意思，被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司上述滞纳金承担保证责任。
综上所述，原告与二被告签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律法规等强制性、禁止性规定，应认定合法有效。合同有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方必须按照合同的约定，全面履行自己的义务。根据合同约定，被告华祥物业公司应支付原告2015年4月1日到2016年6月30日的租金为85054.95元，扣除其已支付的21659.72元（支付时间分别为2015年9月29日、2015年12月1日、2016年2月26日、2016年6月28日，每次支付5414.93元），尚欠63395.23元，故原告请求被告华祥物业公司支付租金63395.23元的诉求，本院予以支持。被告华祥物业公司关于调整租金的抗辩主张，没有事实依据，本院不予支持。被告华祥物业公司认为其需要支付的租金应扣除17%的税费的主张，没有事实依据，本院不予支持。根据双方合同约定和法律规定，被告华祥房地产公司应对被告华祥物业公司拖欠原告的租金及滞纳金承担连带保证清偿责任。故原告要求被告华祥房地产公司对被告华祥物业公司尚欠的租金及滞纳金承担连带保证责任的主张，本院予以支持。由于双方合同约定的滞纳金明显偏高，应予以适当调整，以年利率24%计付为宜，故原告请求被告以拖欠的租金为基数,逾期一天按每月租金的1‰支付滞纳金的诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条规定，判决如下：
一、被告泉州市华祥物业管理有限公司应在本判决生效后十日内支付原告王世坚2015年4月1日至2016年6月30日止的租金63395.23元，并按年利率24%计付自2015年7月1日起至本判决确定还款之日止的滞纳金（其中2015年7月1日起至2015年9月29日止的滞纳金以17010.99元为基数计算，2015年9月30日的滞纳金以11596.06元为基数计算，2015年10月1日起至2015年12月1日的滞纳金以28607.05元为基数计算，2015年12月2日起至2015年12月31日止的滞纳金以23192.12元为基数计算，2016年1月1日起至2016年2月26日止的滞纳金以40203.11元为基数计算，2016年2月27日起至2016年3月30日止的滞纳金以34788.18元为基数计算，2016年4月1日起至2016年6月28日的滞纳金以51799.17元为基数计算，2016年6月29日起至2016年6月30日止的滞纳金以46384.24元为基数计算，2016年7月1起的滞纳金以63395.23元为基数计算至本判决确定还款之日止）；
二、被告泉州市华祥房地产开发有限公司对被告泉州市华祥物业管理有限公司上述债务承担连带保证清偿责任；在承担保证清偿责任后，有权向被告泉州市华祥物业管理有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1610元，减半收取805元，由被告泉州市华祥物业管理有限公司、泉州市华祥房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
代理审判员 苏静娴
二〇一六年九月二十六日
书 记 员 戴宇楠
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国担保法》
第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的
中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行金期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当加倍支付迟延履行金。