广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第179号
上诉人（原审被告）佛山市顺德区豪城塑料制品有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人冯炳坤，该公司经理。
委托代理人程陈春，广东昊亮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）何国开，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黄文学，广东常道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）吴旺卿，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人黄文学，广东常道律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）罗君显，住广东省佛山市顺德区。
上诉人佛山市顺德区豪城塑料制品有限公司（以下简称豪城公司）因与被上诉人何国开、吴旺卿、罗君显案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第784号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理查明：何国开是罗君显的妻子何妹珊的弟弟，2001年3月，何国开、吴旺卿向罗君显购买位于佛山市顺德区的地下房屋（房产证号为41786**），双方签订了一份书面的房屋转让协议书，约定以60000元价格转让上述房屋。签订该协议后，何国开、吴旺卿按约向罗君显支付了转让款60000元，并由罗君显的妻子何妹珊出具了收据。付款后，罗君显按约将上述房屋交付给了何国开、吴旺卿，何国开、吴旺卿将该房屋用于出租，收取租金。上述房产买卖后，并未办理过户手续，据房管部门出具的证明显示，该房产的产权人至今仍为罗君显。
另查，原审法院于2011年12月5日作出（2011）佛顺法刑初字第1913号刑事判决书（已于2011年12月23日发生法律效力），判决罗君显犯职务侵占罪，判处有期徒刑五年。之后豪城公司向原审法院提起民事诉讼要求罗君显归还侵占的款项，案号为（2013）佛顺法良民初字第1261号。原审法院经审理后于2013年8月27日作出（2013）佛顺法良民初字第1261号民事判决书，判决罗君显向豪城公司退还470708.27元及利息。该民事判决书生效后，因罗君显未按期履行债务，豪城公司向原审法院申请强制执行，执行案号为（2013）佛顺法良民执字第703号。原审法院于2013年12月12日依法查封了该房产，并拟进行评估、拍卖上述财产以清偿罗君显拖欠债务。执行过程中，何国开对该房产主张所有权，遂提出执行异议，原审法院经审查后，于2014年4月3日作出（2014）佛顺法执外异字第10号执行裁定书，裁定驳回何国开的异议申请。何国开不服该裁定，遂与吴旺卿起诉至原审法院，引起本案纠纷。
又查，罗君显与案外人何妹珊系夫妻关系，案外人何妹珊于2012年10月18日去世。何国开、吴旺卿系夫妻关系，两人于2006年10月20日登记结婚。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，此为物权法对于物权公示原则的规定。另根据《中华人民共和国物权法》第十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正”，第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定可以看出，不动产登记的对外公示效力实际上是一种推定效力，而并非终极的、不可推翻的效力，在不动产权属发生争议时，应通过实体审查判断不动产的实际归属。对于通过实体审查判断不动产的实际归属的标准问题，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，可以看出满足该条文规定条件的情况下，对争议不动产不得查封、扣押、冻结，从其体现的法律精神可以得出，其不得查封、扣押、冻结的原因系在于主张权属人对满足条文规定条件的不动产存在足以对抗查封、扣押、冻结的权利，虽然足以对抗查封、扣押、冻结的权利并不一定等同于物权，但对存在权属争议的不动产的归属判断，可参照上述条文标准。回归本案中，综合分析当事人的起诉和答辩，解决本案纠纷应从以下三个焦点进行分析：1.何国开、吴旺卿与罗君显签订的房屋转让协议是否合法有效；2.何国开、吴旺卿是否已经支付购房款并占有使用涉案房屋；3.何国开、吴旺卿对未办理过户手续是否存在过错。
关于何国开、吴旺卿与罗君显于2001年3月18日签订的《房屋转让协议书》是否合法有效的问题。何国开、吴旺卿提供了房屋转让协议书的原件，何国开、吴旺卿及罗君显均确认其真实性。豪城公司虽否认该协议书的真实性，但未提供相反证据证明何国开、吴旺卿与罗君显存在倒签合同的恶意串通行为，该协议系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。
针对何国开、吴旺卿是否支付购房款并占有使用涉案房屋的问题。罗君显的妻子何妹珊出具收据确认收取转让款60000元，罗君显对此也予以确认，现有证据未能推翻该收据的真实性，且结合证人黎某称其出借款项给何国开支付购房款的证言，可以确认何国开、吴旺卿已经按约支付了全部购房款。至于何国开、吴旺卿是否实际占有使用涉案房屋的问题。何国开、吴旺卿称，罗君显交付该房屋后，系用于出租，虽然何国开、吴旺卿提供的缴纳涉案房产的水电费、管理费用等的存折系以罗君显名义开具，但在罗君显服刑期间、其妻子何妹珊去世之后，该存折仍定期存入相应的款项供扣除相关房屋管理费用，而存折的原件由何国开、吴旺卿持有，何国开、吴旺卿也能提供近期的银行存款凭条佐证，结合证人龙某、梁某、刘某、莫某的证言，可以认定在涉案房产被查封前已由何国开、吴旺卿占有及使用。
针对何国开、吴旺卿对未办理过户手续是否存在过错的问题。何国开、吴旺卿与罗君显对没有过户的解释为由于罗君显工作忙，双方就一直没有办理相关的过户手续。此处对过错的理解，应以存在规避法律、损害他人利益的恶意目的为前提，本案中未有证据显示何国开、吴旺卿未过户的原因系存在规避法律、损害他人利益的恶意，故不宜认定何国开、吴旺卿存在《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“过错”。
综上，何国开、吴旺卿已经就涉案房屋支付全部价款并实际占有使用，虽然涉案房屋登记在罗君显名下，但何国开、吴旺卿对未办理过户登记并不存在过错，何国开、吴旺卿已实际取得房产的所有权，罗君显应履行协助办理涉案房产过户的义务。何国开、吴旺卿对涉案房产享有所有权，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，足以对抗执行，故应停止（2013）佛顺法良民执字第703号案件对涉案房产的执行。至于何国开、吴旺卿请求解封涉案房产的诉讼请求，属程序性事项，并非判决的处理范围。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，作出如下判决：一、确认位于佛山市顺德区的地下房屋（房产证号为41786**、土地使用证号06230118002）属何国开、吴旺卿所有；二、罗君显应于判决发生法律效力之日起十日内协助何国开、吴旺卿办理位于佛山市顺德区的地下房屋（房产证号为41786**、土地使用证号06230118002）的产权转移登记手续，相关过户费用由何国开、吴旺卿承担；三、停止（2013）佛顺法良执字第703号案件对上述第一项财产的执行；四、驳回何国开、吴旺卿的其他诉讼请求。案件受理费1300元（何国开、吴旺卿已预交），由罗君显负担（罗君显迳向何国开、吴旺卿支付，原审法院不另作退收）。
上诉人豪城公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1.《房屋转让协议书》的真实性和有效性存疑。涉案房屋是罗君显夫妻共同财产，但该协议书转让方没有罗君显妻子何妹珊的签名，因此该协议书无效。该协议书未向有关机关备案或被第三方证实，落款时间“2001年3月18日”也与收款收据落款时间“2001年9月5日”相矛盾。2.购房款收据真实性存疑。罗君显陈述分两次收取购房款，但该收据并未注明此情况。何妹珊已于2012年10月18日死亡，现无法核查收据上的签名是否其本人所署。该收据亦无任何转账凭据进行印证。3.证人证言不应被采信。证人所知道的内容均来源于何国开，是传来证据，房屋交易的具体时间都不能确定或相矛盾，所要证明的事实例如买卖合同的签订、是否付款及付款时间、如何实际控制房屋都不能确定。4.原审判决何国开、吴旺卿实际占有涉案房屋证据不足。涉案房屋的相关费用都是罗君显缴纳的，何国开、吴旺卿也未能提供其缴纳涉案房产管理费用的凭据。证人有关何国开、吴旺卿对涉案房屋实际占有的证言都是听说或推断性言论，房屋的实际控制权不是变更所有权的原因。5.罗君显陈述的内容真实性不应采信。首先，涉案房屋买卖合同发生在2001年，如该买卖真实存在，罗君显会积极的配合何国开、吴旺卿办理房产转移手续，何国开、吴旺卿亦陈述不存在不能过户的情况，即使罗君显不同意过户，也可以通过诉讼途径解决，不用非等到被法院查封并要拍卖时才提出。退一步来说，即使存在房屋买卖关系，何国开、吴旺卿对于未办理房产转移手续亦存在重大过错。其次，何国开与罗君显为亲戚关系，法院不能仅向罗君显询问相关情况，还应向监狱管理部门查证其是否存在相互串通损害第三人利益、逃避法律执行、损害法律尊严的情况。
二、原审判决适用法律错误。原审判决适用《中华人民共和国物权法》第十九条、第三十三条属适用法律错误，本案并不涉及不动产登记簿记载的事项，对原始所有权各方无异议，争议的是所有权是否已变更。而依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，即使何国开、吴旺卿与罗君显存在房屋买卖合同关系，因双方并未办理有关的变更登记手续，物权亦未转移。《中华人民共和国物权法》第九条规定“但法律另有规定的除外”中的“法律”应是指严格意义上的法律，即指由全国人民代表大会或其常务委员会通过的“法律”，不是广义上的法律，因而不能以《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》来对抗《中华人民共和国物权法》第九条的相关规定，即使在《中华人民共和国物权法》的相关司法解释中，也未见相关的解释。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》只是涉及法院的执行状况，不涉及所有权的异议或转移情况，不能用其规定来推断所有权的转移情况。而涉案协议书实质上是没有履行完毕的买卖合同，所有权并未变更，因而应依据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定处理。综上，上诉请求：1.撤销原审判决，依法驳回何国开、吴旺卿的诉讼请求；2.判决何国开、吴旺卿、罗君显承担本案诉讼费用。
被上诉人何国开、吴旺卿答辩称：1.《房屋转让协议书》合法有效。虽然何妹珊没有在该协议上签字，但收取房屋售卖款的收据是由何妹珊签字出具的，何妹珊以事实行为充分证明其是知道并同意将房屋转让给何国开、吴旺卿。2.何国开、吴旺卿自2001年起就合法占有使用涉案房屋，成为实际所有权人。3.何国开、吴旺卿有权要求法院立即停止对涉案房屋的执行，解除涉案房屋的查封。综上所述，原审法院的判决认定事实清楚，法律适用正确，应维持原判。
被上诉人罗君显在二审期间未进行答辩。
各方当事人在二审期间均未向本院提交新的证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为案外人执行异议之诉，二审期间的争议焦点为何国开、吴旺卿对涉案房屋是否享有所有权及法院是否应停止对涉案房屋的执行。
关于何国开、吴旺卿对涉案房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，何国开、吴旺卿因与罗君显签订的《房屋转让协议书》而取得涉案房屋的占有、使用，但《房屋转让协议书》仅为当事人之间为变更物权的合同，属于债权范畴，并非取得不动产物权的直接依据，也没有法律规定以合同方式可以直接取得涉案房屋的物权。因此，在涉案房屋未变更登记何国开、吴旺卿为所有权人的情况下，何国开、吴旺卿认为其已取得该房屋的物权，与上述法律的规定不符，原审判决适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条认定何国开、吴旺卿对涉案房屋享有所有权属适用法律错误，本院予以纠正。豪城公司认为何国开、吴旺卿不享有涉案房屋所有权的上诉理由成立，本院予以支持。此外，何国开、吴旺卿关于罗君显协助办理涉案房屋的产权过户登记手续的请求不属于本案的审理范畴，原审法院在本案中判决罗君显协助办理产权过户登记手续不当，本院依法予以纠正。
关于应否停止对涉案房屋的执行问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据该规定，应否停止对涉案房屋的执行，主要看何国开、吴旺卿是否已经支付了全部价款并实际占有涉案房屋，以及何国开、吴旺卿对尚未办理产权过户登记手续是否存在过错。
首先，对于何国开、吴旺卿是否支付了全部价款并实际占有涉案房屋的问题。罗君显与何国开、吴旺卿于2001年3月签订《房屋转让协议书》，约定以60000元的价格转让涉案房屋，后罗君显的妻子何妹珊出具了收取购房款的收据。何国开、吴旺卿付款后实际占有涉案房屋用以出租。豪城公司虽然对涉案《房屋转让协议书》的真实性以及何国开、吴旺卿实际支付购房款、实际占有涉案房屋有异议，但豪城公司对此并未提供相反证据予以反驳。故原审法院认定何国开、吴旺卿支付了全部价款并占有使用涉案房屋，并无不当，本院予以支持。
其次，对于罗君显与何国开、吴旺卿签订《房屋转让协议书》后至今未办理产权过户登记手续的问题。何国开、吴旺卿称其曾多次催促罗君显协助办理产权过户手续，但罗君显未予协助。罗君显亦确认其在犯职务侵占罪被羁押前因自身原因怠于履行该义务，尔后因人身自由受限制，在客观上无法履行该义务。鉴于办理产权过户登记手续需要买卖双方的配合，无法通过买卖一方单独完成，何国开、吴旺卿与罗君显对于尚未办理产权过户登记的解释符合日常生活经验，且豪城公司并未提供证据证明何国开、吴旺卿对于未办理产权过户登记手续存在过错。因此，原审法院认定何国开、吴旺卿不存在过错亦无不当，本院予以支持。
据此，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，应当停止对涉案房屋的执行。
综上，豪城公司的上诉主张部分有理，本院对有理部分予以支持，无理部分依法驳回。原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第784号民事判决第四项；
二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第784号民事判决第一项、第二项；
三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法良民初字第784号民事判决第三项为：停止对佛山市顺德区的地下房屋（房产证号为41786**、土地使用证号06230118002）的执行。
一审案件受理费1300元，由上诉人佛山市顺德区豪城塑料制品有限公司负担100元，被上诉人何国开、吴旺卿负担1200元。二审案件受理费1300元，由上诉人佛山市顺德区豪城塑料制品有限公司负担100元，被上诉人何国开、吴旺卿负担1200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一五年五月四日
书 记 员 李嘉敏