北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0111民初5775号
原告（反诉被告）：北京军泽丰房地产开发有限公司，住所地北京市房山区青龙湖镇坨里大街18号。
法定代表人：倪军，总经理。
委托诉讼代理人：连春环，女，该公司法务部经理，住该公司宿舍。
被告（反诉原告）：董政，男，1977年2月10日出生，住河北省保定市。
委托诉讼代理人：王晓燕，河北尚言律师事务所律师。
原告北京军泽丰房地产开发有限公司（以下简称军泽丰公司）与被告董政商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，被告董政对原告军泽丰公司提起反诉，本院依法公开开庭一并进行了审理。原告（反诉被告）军泽丰公司的委托诉讼代理人连春环，被告（反诉原告）董政及其委托诉讼代理人王晓燕到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）军泽丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的商品房买卖合同无效；2.被告返还北京市房山区青龙湖镇坨里大街坨里小区7号楼3单元301室房屋；3.判令被告向原告支付房屋占用使用费98400元。4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年8月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了位于北京市房山区青龙湖镇坨里大街坨里小区7号楼3单元301室房屋一套，总价款289974元，已支付89974元，余款20万元未支付。2010年4月27日入住，6年来原告多次催收余款，被告至今未付，故原告提起诉讼。
被告（反诉原告）董政辩称：同意原告的第一项、第二项诉讼请求，不同意第三项诉讼请求。我根本没有使用过涉案房屋，也没有对房屋进行装修。原告的第三项诉讼请求没有依据。同时，被告提出反诉，请求：1.判令双方签订的商品房买卖合同无效；2.判令反诉被告向反诉原告返还已付购房款89974元及利息；3.判令反诉被告承担缔约过失责任赔偿反诉原告该房屋取得不能的损失738398元；4.判令反诉被告赔偿反诉原告已支付的天然气入户费3800、公共维修基金7401元、壁挂炉3500元、有线接入费300元，合计15001元及利息。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年8月7日，军泽丰公司与董政签订《商品房买卖合同》，双方约定董政购买军泽丰公司开发的位于北京市房山区青龙湖镇坨里大街的坨里小区7号楼3单元301室房屋，房屋价款为289974元。2009年8月7日交首付款89974元，贷款20万元。该房屋所在地块建设工程规划许可证号为95建安（330）号，施工许可证号为房建安78号。该合同对双方其他权利义务同时进行了约定。2009年8月7日，董政向军泽丰公司交付首付款89974元。2010年4月27日，董政领取了涉案房屋的钥匙。后董政被告知无法办理贷款。因双方未能对剩余房款的交付方式达成一致意见，剩余房款董政未付。涉案房屋一直未能办理房屋所有权证。
诉讼中，董政提交了向北京军泽丰龙湖景坨城物业管理有限公司交纳物业费、燃气入户费、公共维修基金、壁挂炉、有线接入费的收据，军泽丰公司对此不予认可。此外，董政表示涉案房屋未进行装修，且董政和军泽丰公司均确认涉案房屋已由军泽丰公司接管。此外，经本院委托，北京华天通房地产评估有限公司于2016年12月19日出具房地产估价报告，确定房山区青龙湖镇坨里大街坨里小区7号楼5单元202号房屋于2016年11月29日的房地产市场价值为738398元，楼面房地产价格为9977元/平方米。
另查明，涉案房屋所在小区工程于1995年6月办理北京市建设工程开工审查表，工程项目名称为坨里住宅楼危改工程。1995年11月，铁道部十四工程局北京办事处（以下简称北京办事处）作为建设单位办理了《建设工程规划许可证》，建设项目名称为住宅楼。2000年4月，北京办事处作为用地单位办理了《建设用地规划许可证》，用地项目名称为职工住宅楼。1999年12月，北京市房山区计划委员会给北京办事处危旧房改造项目的批复载明，该委同意北京办事处对危旧房进行移址改造，新建住宅9500平方米，资金来源由北京办事处自有资金解决。2007年9月，中铁十四局集团有限公司办理了国有土地使用权证，地类（用途）为住宅，使用权类型为出让。案涉房屋建设工程至今未办理竣工验收手续，军泽丰公司销售房屋亦未提供证据证明其向有关部门申请办理了销售许可。
本院认为：根据查明的情况，案涉房屋所在土地虽然办理了建设用地规划许可证、国有土地使用证手续，案涉建筑工程也办理了建设工程开工审批及建设工程规划许可证等手续，但案涉建筑工程没有办理竣工验收手续。从北京办事处取得上述文件的时间顺序看，案涉工程系先开工后立项并补办相关手续，没有严格按照相关规定的程序办理。虽然，案涉项目具备国有土地使用证，但《建设用地规划许可证》显示用地项目名称为职工住宅楼。军泽丰公司将危旧房改造项目的职工住宅楼向职工以外的人员销售，从目前证据看，军泽丰公司并没有取得相应的预售许可。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。军泽丰公司至今未取得商品房预售许可证，根据上述规定，军泽丰公司与董政签订的商品房买卖合同违反了法律的效力性强制性规定，应属无效。
《合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因双方在诉讼中确认该房屋已由军泽丰公司接管，故现军泽丰公司要求董政返还涉案房屋的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。现董政要求军泽丰公司退还已付购房款的请求，本院予以支持。由于系因军泽丰公司建设销售房屋手续的问题致合同被确认为无效，军泽丰公司应承担适当的缔约过失责任，故对于董政要求军泽丰公司赔偿损失的请求，以及军泽丰公司要求董政支付房屋占用使用费的请求，本院综合考虑双方过错责任、近年来房地产市场变动趋势及已付购房款占总房款的比例等因素酌情予以认定。对于董政要求军泽丰公司赔偿物业费、燃气入户费、公共维修基金、壁挂炉、有线接入费及支付利息的请求，因上述费用并非军泽丰公司收取，而涉及案外人，故董政可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司与被告（反诉原告）董政于二○○九年八月七日签订的《商品房买卖合同》无效。
二、原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）董政返还已付购房款八万九千九百七十四元。
三、原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）董政经济损失三十万元。
四、驳回原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）董政的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费三千五百六十三元，由原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司负担二千一百五十一元（已交纳），由被告（反诉原告）董政负担一千四百一十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费七千零九十六元，由被告（反诉原告）董政负担三千九百八十三元（已交纳），由原告（反诉被告）北京军泽丰房地产开发有限公司负担三千一百一十三元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 肖金良
二〇一七年七月二十六日
书记员 杨雅晴