黑龙江省大庆市让胡路区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0604民初4878号
原告：王江龙，男，1971年9月8日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：王辉，男，1973年12月10日出生，汉族，住大庆市萨尔图区。
被告：田雨昊，男，1987年3月5日出生，汉族，住大庆市让胡路区。
委托诉讼代理人：陈博，黑龙江轩言律师事务所律师。
原告王江龙与被告田雨昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王江龙及委托诉讼代理人王辉，被告田雨昊委托诉讼代理人陈博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王江龙向本院提出诉讼请求:1、要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2、要求被告给付原告房屋租赁款103122元（房租70000元、采暖费及物业费33122元）；3、要求被告给付未能按期交纳房屋租金、物业费、采暖费产生的违约金200000元；4、要求被告违约方向原告守约方赔付相当于3个月租金即60000元的违约金；上述费用总计363122元；5、诉讼费用及律师费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年5月24日签订了位于让区北方装饰城商业用房的租赁合同，明确租赁时间为2016年5月24日至2019年5月23日；截止2017年4月24日原告多次通知被告要求其交纳2017年5月24日至2018年5月24日期间的租金，取暖费及物业费合计273122元（租金240000元、取暖费24629元、物业费8493元），但经原告多次催缴被告才于2017年3月9日交费100000元，于2017年6月30日交费20000元，于2017年8月22日交费50000元，合计170000元，未交费用为103122元；现被告以各种理由至今未能给付上述费用，违反了合同约定，属严重的违约行为，应承担违约责任，为维护原告的合法权益，故原告诉至法院。
被告田雨昊辩称：被告同意原告的第1项诉讼请求，但对于其他诉请我方不予认可；涉案合同约定物业费及采暖费由被告承担，由被告将该两项费用交付给原告后，再由原告代缴给物业公司，而实际上原告在收到被告交付的2016年至2017年度的物业费及采暖费后，并未能如数交给物业公司，从而导致物业公司在2016年冬季未给供热，由于室内温度过低，严重影响了被告的经营活动，导致冬季营业额不足夏季的一半，为维持经营被告只能自行购买燃气火炉供暖，因此本案是原告违约在先，为此我方保留另行主张违约责任的权利，延缓支付2017年至2018年度的租金是在履行不安抗辨权，综上，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋（商铺）租赁合同》一份，约定甲方将位于让区北方装饰城房屋租赁给乙方作商铺，出租商铺的东侧部分建筑面积为566.18㎡，租期自2016年5月24日至2019年7月3日止（含40天装修期），共3年；乙方不能将房屋转租、转让或者借给他人，否则甲方有权将房屋收回；每年的4月24日为房租交费日，第1年租金为230000元，第2年租金为240000元，第3年租金为240000元；租金、物业费、热力费按年计算，每年交纳一次，乙方在每年租期开始的前30天将本年度租金以汇款方式一次交付给甲方，或者银联卡或现金支付(若延迟交付每天则承担违约金10000元);订立本合同后，甲方将房屋交付乙方使用时，乙方于2016年5月24日一次性向甲方交纳人民币50000元的保证金，合同期满双方解除合同之日，如乙方没有违约行为，甲方需将该保证金一次退还乙方，如乙方中途中止合同此房租保证金不予退还；合同期内的电费、水费、物业费、热力费等一切费用由乙方承担，乙方应如期向甲方足额交纳上述费用，由甲方代交物业费、热力（收费标准按当年的标准价格执行）；甲乙双方未能履行合同规定的条款的，均视为违约，违约方必须在10日内向守约方赔付相当于违约当年年租金的3个月租金总额的违约金，违约方给守约方造成额外的经济损失的，要在10天内一次给予赔偿；乙方在合同期内中途中止合同，按违约处理，甲方将追讨相当于违约当年年租金的3个月租金额的违约金；合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告又签订了《关于热力费、物业费的交纳约定》一份，约定热力费每年度24629元，物业费每年度8493元，每年4月24日前乙方负责一次性交纳，乙方拖延交费超过15天，甲方有权解除合同并收回房屋，一切损失由乙方承担。
合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告亦按期向原告支付了第1年的房屋租金230000元、保证金50000元，热力费24629元，物业费8493元，合计313122元；后被告将该房屋用于经营青桐树网吧；第2年度的租金、物业费、热力费合计273122元，被告未能按照约定期限给付，其分别于2017年3月9日给付原告100000元，于2017年6月30日给付20000元，2017年8月22日给付50000元，共计170000元，剩余租金70000元及物业费、热力费33122元至今未能给付。因经营不善，被告的青桐树网吧已于2017年9月份停业，涉案房屋已由被告腾空。因被告未能按期给付租房费用，现原告诉至法院，要求解除租赁合同，被告给付房租70000元、物业费及热力费33122元，并支付违约金260000元，合计363122元。庭审中，被告同意解除租赁合同，但对其他诉请，不予认可；被告辩称其将第1年度的物业费和热力费足额交付原告后，原告并未按约向热力公司交纳，导致房屋被停暖，经营受影响，为此原告违约在先，故被告不同意支付违约金，且合同约定的违约金数额过高，如法院判令被告承担违约金，被告申请将违约金数额调整为年租金的10%；另外，被告主张原告应将其交纳的50000元保证金退回。庭审中，原告提交了物业及热力公司出具的证明各一份，证明物业及热力公司对涉案房屋进行了正常的物业及供暖服务。
本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行义务。本案被告作为承租人未能按期给付租金，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任，现原告据此提出解除租赁合同，被告表示同意，故本院对原告的该项诉请，予以支持。涉案房屋第2年度（2017年5月24日至2018年5月24日）的租金被告已给付原告170000元，按合同约定的年租金240000元标准计算，该170000元租金的租期（8个半月）应截止于2018年2月8日，因租赁合同现已被解除，故被告实际已多支付原告租金56666元(自判决解除合同之日2017年11月15日至2018年2月8日共计85天，以20000元/月标准计算），现原告要求被告再行支付2018年2月8日以后的租金70000元，于法无据，本院不予支持。关于物业费及热力费问题，根据合同中关于“物业费、热力费等由乙方承担，乙方应如期向甲方足额交纳上述费用，由甲方代为向物业公司缴纳”的约定，原告有权要求被告给付相应的物业费及热力费，现因租赁合同已被解除，故被告应当按照实际占用房屋的期限向原告支付上述费用，经计算物业费为4072元(物业费8493元÷365天×175天，自2017年5月24日至2017年11月15日)；热力费为4659.5元（24629元÷185天×35天，2017年10月10日至2017年11月15日），合计8731.5元。关于保证金及违约金问题。本院认为，根据合同关于“乙方向甲方交纳50000元保证金，合同期满双方解除合同之日，如乙方没有违约行为，甲方需将该保证金一次退还乙方，如乙方中途中止合同此保证金不予退还”的约定，可以证实该保证金是为合同的履行所提供的一种金钱保证，属押金性质，在合同到期或被依法解除后应予以退还；该保证金与违约金都具有对违约行为的惩罚性及补偿性的双重属性，现原告提出在不退还保证金的情况下再要求被告赔偿违约金，对被告产生了双重的违约责任，这既对被告显失公平，也与相关法律规定不符，因此本案保证金与违约金不宜同时保护；关于违约金的数额，原告主张260000元，其与原告的实际损失相比明显过高，被告提出调整违约金的申请，于法有据，本院应予支持；根据合同法的有关规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”；本案原告未按期给付租金致使合同被解除后，原告需要一段时间才能将房屋重新出租，导致原告遭受了该期间内的租金及物业费、热力费等方面的损失，故被告赔偿的违约金应以上述损失为限，并结合被告于合同解除之日仍剩余将近3个月的租金56666元尚未使用的实际情况后，本院对违约金酌定为按照年租金的20%保护为宜，经计算违约金为48000元（240000元×20%）；综上，被告应给付原告物业费及热力费8731.5元、违约金480000元，合计56731.5元，扣除被告已向原告交纳的保证金50000元，被告最终应赔偿原告的余款为6731.5元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告王江龙与被告田雨昊于2016年5月24日签订的《房屋（商铺）租赁合同》，被告田雨昊于本判决生效之日将位于让胡路区北方装饰城房屋（建筑面积566.18㎡）返还给原告王江龙；
二、被告田雨昊于本判决生效之日给付原告王江龙物业费、热力费、违约金合计6731.5元；
三、驳回原告王江龙的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3374元（已减半收取）元由被告田雨昊承担25元，由原告王江龙承担3349元。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审判员 程宇
二〇一七年十一月十五日
书记员 宋宇
附相关法律条款：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。