浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第695号
上诉人（原审被告）苍南县天客隆超市有限公司。
法定代表人陶大省。
委托代理人吕心为。
被上诉人（原审原告）兰善意。
委托代理人雷黄汰。
上诉人苍南县天客隆超市有限公司因不当得利纠纷一案，不服苍南县人民法院（2009）温苍民初字第894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法询问了当事人并经合议庭评议，现本案已审理终结。
原判认定，2004年6月21日，被告与黄寿共签订一份《房屋租赁协议》，将苍南县灵溪镇德丰大厦一楼东南角部分（从东边到西边第三根柱为界），面积299平方米出租给黄寿共，约定租赁期限为三年（自2004年7月18日起至2007年7月17日止），租金每年120000元。黄寿共租赁后将场地作为点点网吧经营场所。2006年7月13日，黄寿共与原告兰善意、许方池、余月锦三人签订协议书，将点点网吧转让给兰善意等上述三人经营。2007年7月17日，许方池以点点网吧名义与被告重新签订了一份《房屋租赁协议》，约定的租赁地点仍写为苍南县灵溪镇德丰大厦一楼东南角部分（从东边到西边第三根柱为界），面积299平方米。租期一年，租金123000元。该协议签订后，双方在同日又签订一份补充协议，协议称因被告与德丰房开公司在一楼南面A轴至B轴的产权有争议（A轴至B轴之间即为李前取房屋），如果双方确定退至B轴时，被告应按退入的面积租金退还给承租方。2005年1月，李前取向原审法院起诉，称点点网吧擅自占用其所有的房屋，要求点点网吧停止侵权并赔偿租金损失。该案经原审法院审理，于2007年10月作出判决，认定点点网吧从2005年8月9日起（李前取取得产权时间）占用李前取德丰大厦一楼107室房屋（面积162.31平方米）的部分，面积88.2平方米，已构成侵权，遂判决点点网吧腾空所占用的部分，并赔偿李前取租金损失。2008年3月19日，李前取与兰善意就前述判决的履行达成执行和解协议，约定德丰大厦一楼107室自2005年8月9日起至2008年7月17日止，租金为118641元，李前取愿意减半收取，即由点点网吧支付59300元。诉讼费和执行费计7170元由点点网吧承担。另查明，点点网吧系个人独资企业，在2006年9月14日其登记投资人为原告兰善意。2009年10月9日登记投资人变为李明环。本案租赁房屋的所有权人为蔡美芬，根据其房屋所有权证上的附图，如果不包括李前取所有的部分，点点网吧使用的面积约在222.6平方米（原审法院现场测算约在238.3平方米，不包括小阁楼13平方米），李前取所有的房屋在正南面，按房产证上的附图计算，点点网吧占用其房屋面积约在88.2平方米左右。
原判认为，本案争议的问题主要是被告出租的房屋是否包括了南边李前取所有的部分。双方虽然在前后两次租赁协议中没有约定南边的界至，但是在双方于2007年7月17日签订的补充协议中，明确约定：因被告与德丰房开公司在一楼南面A轴至B轴的产权有争议，如果确定退至B轴时，被告应按退入的面积租金退还给承租方。这里所称的退至B轴，应当是指从A轴退至B轴，而A轴至B轴之间正好为李前取所有的房屋，据此，可以认定当时的租赁协议包括了李前取的部分，否则不会在签订租赁协议之后，再签订前述补充协议，约定退还租金。被告辩称退至B轴，是指从B轴的外侧退至内侧，不是从A轴至B轴，与协议表示的意思明显不符，不能支持。其次，双方在两份租赁协议中，均约定租赁面积为299平方米，被告称实际面积有300多平方米，只是为办理消防方便，才写299平方米。根据房产证上的附图，本案租赁场地如果不包括李前取部分，最多只有222.6平方米（原审法院现场测算最多也只有238.3平方米），即使加上一间小阁楼13平方米，也只有251.3平方米，远远达不到协议约定的299平方米。只有包括李前取的88.2多平方米后，才有300多平方米。综上理由，本案两份租赁协议约定的租赁场所应当包括李前取所有的部分房屋，面积约88.2平方米左右。被告将自己不享有所有权的该部分房屋出租给原告，应属无效。由于点点网吧已经原审法院判决向李前取支付该部分房屋的租金。因此，根据补充协议的约定，被告应当退还相应的租金。鉴于原告认为被告多收租金的面积为67.2平方米，并按299平方米年租金120000元和123000元的价格计算被告应退还的租金，并未起过协议约定应当退还的租金，故予以支持。点点网吧系个人投资企业，原告系其登记投资人，依法对点点网吧的财产享有所有权，因此，原告对点点网吧在其作为投资人期间多付的租金有权提出主张。但是原告对2006年7月13日点点网吧转让前的租金不享有权利，无权提出主张，原告的该部分请求不能支持。综上，被告应当退还2007年7月18日至2008年7月17日止的租金27644元（123000元÷299平方米×67.2平方米），2006年7月13日至2007年7月17日止的租金27265元（120000元÷299平方米×67.2平方米÷365天×369天），合计54909元。补充协议已约定只退还租金，不赔偿任何损失，因此原告要求被告赔偿损失7170元没有依据，故不予支持。由于2007年10月15日法院才判决点点网吧向李前取赔偿租金，因此，本案原告于2009年9月21日起诉，并未超过诉讼时效，被告认为原告的起诉已超过诉讼时效的主张不能成立。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：一、被告苍南县天客隆超市有限公司应于本判决生效后十日内退还原告兰善意租金54909元。二、驳回原告兰善意的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1977元由原告兰善意负担810元，被告苍南县天客隆超市有限公司负担1167元。
宣判后，苍南县天客隆超市有限公司不服，上诉称，一、被上诉人不具有被上诉人兰善意的诉讼主体资格，一审判决认定错误。根据《合同法》第224条、《最高人民法院关于审判城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条之规定，在2007年7月17日前上诉人与黄寿共仍属于租赁合同关系，黄寿共与被上诉人兰善意等人具有转租赁合同关系，上诉人与黄寿共及点点网吧间均不存在租赁合同关系。如果合同发生纠纷，只能由黄寿共对上诉人提起诉讼，被上诉人没有诉讼主体资格。二、原判认定的法律关系错误，不符合法定程序，法律适用也是错误的。三、原判认定上诉人出租给黄寿共，以及2007年7月出租给点点网吧的房屋中均包括李前取的房屋证据明显不足。因为当时李前取的房屋其规划用途为消防通道，本就不属于上诉人向蒋美芬租赁的房屋范围，上诉人不可能将这一部分房屋进行出租。在本案中经实际测算，即使实际租赁面积不足合同约定的299平方米，那么最多只能按面积差额计算退还租金，而不能认定出租他人房屋的行为。四、原判认定被上诉人兰善意的起诉没有超过诉讼时效，是错误的。五、原判认定的退还租金起止期间、退租面积以及具体金额都缺乏事实依据。原判将退租面积按67.2平方米计算明显错误，没有事实依据。因此原判对租金计算标准和金额也是错误。综上，请求二审撤销原判，依法驳回被上诉人的一审起诉或一审诉讼请求。
被上诉人在二审询问中答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。
在二审中双方当事人均无新证据。
经审理查明的事实与原判认定的事实基本相符。以上由当事人陈述和原判确认的证据予以证明。
本院认为，本案二审争议焦点为：一、被上诉人兰善意有否具有本案的诉讼主体资格；二、原判将退租面积按67.2平方米计算以及计算标准与金额是否得当；三、被上诉人的起诉有无超过诉讼时效。关于争议焦点一，根据一审程序中的证据材料，点点网吧系个体独资，在2006年9月14日其登记的投资人为被上诉人兰善意，在2009年10月份其登记投资人才变更为他人，现被上诉人在一审中起诉要求上诉人退租的具体时间系2009年以前，因此，被上诉人具有提起本案诉讼的诉讼主体资格，上诉人称本案被上诉人不具有诉讼主体资格，由于缺乏依据，故本院不予采纳。关于争议焦点二，根据本案事实中的二份租赁协议，以及补充协议的内容，应当认定当时的租赁协议是包括李前取房屋部分，况且租赁场地经原审法院测算不超过238.3平方米，远远不到约定租赁面积299平方米。因此，原判根据协议内容以及现场测量，认定二份租赁协议约定的租赁场所包括李前取所有的部分房屋，其认证是客观合法的。故协议约定的租赁面积299平方米减去上诉人实际使用权面积231.8平方米后，即为上诉人多收取的租赁面积67.2平方米，上诉人应当退还被上诉人。经审查，原判对退还租金的计算方法和金额也是得当的。关于争议焦点三，由于2007年10月15日法院才判决点点网吧向李前取赔偿租金，而被上诉人于2009年9月21日起诉，故并未超过二年的诉讼时效期间。综上，原判认定事实基本清楚，认证合法，适用法律正确，实体处理基本得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费1977元，由上诉人苍南县天客隆超市有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 毅
审 判 员 陈肖俭
代理审判员 厉 伟
二〇一〇年七月二十七日
书 记 员 姜 益