安徽省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2014）皖行终字第00030号
上诉人（一审原告）：范承格，女，汉族，住安徽省寿县。
委托代理人：范同明，男，汉族，住址同上。系范承格之夫。
被上诉人（一审被告）：安徽省寿县人民政府，住所地安徽省寿县宾阳大道西侧城投大厦。
法定代表人：从维德，县长。
委托代理人：朱俊山，寿县房屋征收办工作人员。
委托代理人：孟德春，安徽孟德春律师事务所律师。
范承格诉寿县人民政府房屋征收行政补偿一案，六安市中级人民法院于2014年1月21日作出（2013）六行初字第00014号行政判决。范承格不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭审理了本案。上诉人范承格及其委托代理人范同明，被上诉人寿县人民政府的委托代理人朱俊山、孟德春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年7月16日，寿县人民政府作出《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内的房屋的决定》（附征收补偿方案）并公告。同日，寿县房屋征收部门向范承格发出《房屋征收签约通知》，告知其在规定的签约期限内（2011年8月1日至2011年10月31日）办理被征收房屋签订协议有关事宜。因征收范围内被征收人没有协商选定房地产价格评估机构，2011年7月30日，经寿县公证处公证，由被征迁户代表现场抽选，确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构。同日，寿县房屋征收部门发出《关于确定房地产价格评估机构的通告》并在被征收范围内公示了确定评估机构的结果。2011年8月12日，淮南市大众房地产评估事务所以2011年7月16日为评估时点作出淮大房地（市）评字2011第0281号房地产价格评估报告，对寿县寿蔡路局部地段地块上改造后的住宅安置房进行了评估，明珠小区住宅安置房楼层均价为4350元／㎡。淮大房地（市）评字2011第0280号房地产价格评估报告，对寿县寿蔡路局部地段地块上改造后的商业安置房进行了评估，正阳关路产权调化换1-2层经营用房均价为8541元／㎡。
2012年8月5日，寿县人民政府相关职能部门对范承格房屋面积及附属物进行勘测时，其拒绝勘测。2012年8月26日，寿县房屋征收部门发出寿房征（2012）39号《被征收房屋调查结果通知书》，告知范承格房屋调查结果：已登记砖混结构住宅建筑面积230.51㎡，符合补偿政策，予以补偿。寿房征（2012）38号《被征收房屋调查结果通知书》，告知范承格房屋调查结果：已登记砖混结构非住宅建筑面积25.36㎡，符合补偿政策，予以补偿。同日，寿县房屋征收部门将调查结果送达给范承格，并进行了公示。
2012年9月3日至12日，淮南大众房地产评估事务所对被征收房屋进行了评估，并作出淮大房地（征）评字2012第0094号《房地产价格评估报告》，载明评估时点为2011年7月16日，被征收的230.51㎡房屋总价值640357元。淮大房地（征）评字2012第0095号《房地产价格评估报告》，载明评估时点为2011年7月16日，被征收的25.36㎡房屋总价值211325元。
2012年11月28日，寿县房屋征收部门向寿县人民政府报送《关于对范承格被征收房屋作出补偿决定的请示》。2012年11月28日，寿县人民政府作出寿政征补（2012）9号房屋征收补偿决定，认定被征收人范承格的房屋位于寿县寿春镇南门外正阳关路东侧，在寿蔡路局部地段旧城区规划改造房屋征收范围内。被征收人房屋总建筑面积255.87㎡，其中，已登记砖混结构经营用房建筑面积25.36㎡，已登记砖混结构住宅房建筑面积230.51㎡，经评估，2011年7月16日估价时点被征收经营用房价值211325元，被征收住宅房价值640375元。正阳关路产权调换1－2层经营用房均价8541元／㎡（底层11787元／㎡，二层5295元／㎡），明珠小区产权调换住宅房楼层均价为4350元／㎡。因与被征收人未能达成房屋征收补偿协议，依照国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条、第二十一条、第二十六条、第二十八条之规定，决定如下：一、货币补偿。被征收房屋货币补偿总金额866592元，包括经营用房补偿款211325元、住宅房补偿款640357元、搬迁费2047元、停产停业损失费4565元、临时过渡费8298元。补偿款存储在中国银行寿县支行征收办账户。二、产权调换。1、产权调换的经营用房房源位于正阳关路两侧，正阳关路1－2层经营用房均价为8541元／㎡（底层11787元／㎡，二层5295元／㎡），被征收经营用房选择产权调换的补偿总金额为229787元，包括房屋补偿款211325元、搬迁费203元、停产停业损失费18259元（临时过渡期为24个月，从被征收房屋交付之日起至产权调换房屋交付之日据实结算），待被征收人确定产权调换的经营用房具体位置、面积后与寿县房屋征收补偿办公室据实结算。2、产权调换的住宅房房源位于寿蔡路局部地段旧城区改建项目的明珠小区（北区）11号楼102室，建筑面积131.88㎡（具体面积以测绘面积为准），明珠小区（北区）3A号楼401室，建筑面积107.78㎡（具体面积以测绘面积为准），产权调换住宅房价款1080028元。被征收住宅房选择产权调换的补偿总金额675394元，包括房屋补偿款640357元、搬迁费1844元、临时过渡费33193元（临时过渡期为24个月，从被征收房屋交付之日起至产权调换房屋交付之日据实结算）。房款不足部分404634元，在产权调换住宅房交付之日一次性付清。三、被征收人的附属物等补偿在房屋腾空交付时以实际丈量数据，按《关于公布寿县2011年度国有土地上房屋征收搬迁费临时过渡费附属物等补偿费和奖励标准的通知》规定的标准补偿。四、被征收人应当自收到决定之日起10日内到寿县房屋征收补偿办公室选择货币补偿或产权调换；逾期不选择的，实行货币补偿。五、被征收人自收到决定之日起15日内与寿县房屋征收补偿办公室签订房屋征收补偿协议，腾空房屋，交付被征收房屋。
一审法院审理认为：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条、第二十六条规定，被告寿县人民政府负责本辖区内的房屋征收补偿工作，依法作出房屋征收补偿决定属于被告的法定职权。寿县房屋征收补偿办公室系被告确定的房屋征收部门，负责具体组织实施房屋征收补偿工作。本案争议焦点为：一、被告认定原告被拆迁房屋的面积、结构、用途等主要事实是否清楚。被告认定原告已登记砖混结构住宅建筑面积230.51m²、砖混结构非住宅建筑面积25.36m²，有房产证、规划许可证及房产登记档案资料等在卷佐证，事实清楚。原告称其两处被征收房屋用途均为经营性门面房，没有事实依据。二、关于涉案房屋的评估及采用是否合法。由于原告等被征收户未能协商选定评估机构，在寿县公证处的公证下，被征收户代表从具有城镇房屋拆迁评估资质的评估机构中抽取确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构，淮南市大众房地产评估事务所依照相关规定作出评估报告后，寿县房屋征收部门将评估报告向原告进行了送达，并在征收范围内予以公示，符合法律规定。原告虽对评估结果有异议，但并未在规定期限内向有关机构申请复核或鉴定，评估报告应当合法有效。综上，原告请求撤销被告作出的寿政征补（2012）9号房屋征收补偿决定的诉讼理由不成立。依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决驳回范承格的诉讼请求。
范承格上诉称：1、上诉人的一处房屋登记证书记载用途为非住宅和住宅，实际用于经营，而被上诉人按照住宅用途予以补偿错误；2、评估机构的选定程序违法；3、评估机构未安排注册房地产估价师对被征收的房屋进行实地查勘，按照划拨土地使用权进行估价，导致被征收房屋的价远低于市场价格，被上诉人据此补偿极不公平；4、停产停业损失的补偿标准应由省政府制定，寿县政府制定补偿标准缺乏法律依据。请求本院依法改判。
寿县人民政府答辩称：评估机构的选定符合法律规定，评估报告内容合法，形式完整，可以作为补偿决定的依据。一审判决认定事实清楚，程序合法。请求本院维持原判。
一审被告寿县人民政府向一审法院提举的证据材料有：第一组证据：1、寿政秘（2011）183号《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内房屋的决定》；2、寿政秘（2011）184号《关于征收寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收决定》的公告；3、寿蔡路局部地段规划范围内房屋征收补偿方案、公告照片、网页公告。证明寿蔡路地段规划范围内原告房屋被征收的事实。
第二组证据：1、范承格被征收房屋现场勘测计量及测算结果；2、范承格被征收房屋建设工程规划许可证底档（原南关供电所北侧）；3、范承格被征收房屋产权证底档一（原南关供电所北侧）；4、范承格被征收房屋产权证底档二（正阳关路、寿蔡路路口）；5、房屋征收签约通知；6、范承格被征收住宅房调查结果通知书及送达情况记录、公示照片；7、范承格被征收经营用房调查结果通知书及送达情况记录、公示照片；8、范承格被征收房屋评估通知送达回证、初评公示存根及送达情况和初评的照片；9、范承格被征收住宅房评估报告及送达回证；10、范承格被征收经营用房评估报告及送达回证；11、回迁安置住宅房评估报告；12、回迁安置经营用房的评估报告。证明被征收房屋的权属、区位、用途、建筑面积及类似房地产价值的认定事实。
第三组证据：1、寿县公证处（2011）皖寿公证字第3017号公证书；2、关于确定房地产价格评估机构的通告及公示照片。证明房地产评估机构的选定合法。
第四组证据：1、2012年9月22日和2012年11月14日两次商谈记录；2、范承格被征收房屋补偿资金专户存储的证明；3、范承格被征收房屋补偿方案告知书、送达回证及公示照片；4、提请作出补偿决定请示；5、范承格房屋征收补偿决定书（寿政征补（2012）9号）及送达回证；6、寿政秘（2012）299号房屋征收补偿决定公告及照片。证明征收补偿决定的内容合法、程序合法。
一审被告寿县人民政府向一审法院提交了作出补偿决定的法律依据：1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；2、《国有土地上房屋征收评估办法》；3、寿政办（2011）13号《关于公布寿县2011年度国有土地上房屋征收搬迁费临时过渡费附属物等补偿费和奖励标准的通知》。
一审原告范承格向一审法院提交的证据材料有：1、土地出让金发票1张及其他交费发票2张，证明被征收房屋用地性质是国有土地出让不是划拨；2、房屋买卖协议，证明房屋系买卖取得不是自建；3、门面房照片2张、产权登记档案1张、营业执照1张，证明房屋是商住，且正在经营中；4、三家门面设计图1张，证明房屋一起建设，与两边邻居门面房性质一致；5、协查函1份，证明被告故意隐瞒房屋用途及用地性质；6、推荐评估机构通知，证明抽选评估机构造假；7、房屋征收签约通知，证明被告未公布签约人数；8、关于土地性质和房屋用途重新认定申请、指出淮南大众评估所房产评估报告存在问题、投诉请求信、被告收到投诉材料记录照片，证明被告行政不作为，对原告的投诉未作答复；9、寿政办（2011）13号文，证明被告制定停产、停业等补偿标准违反法律规定；10、寿政秘（2011）183号文、寿发改项目（2011）191号文，证明被告超范围征收，建设项目立项错误，不是旧城改造应是棚户区改造；11、网络截图1张、寿州报1张，证明建设项目应是棚户区改造；12、土地登记公告1张，证明被告将土地出让给开发商；13、开发商售房宣传单，证明项目建设实为商业开发；14、2009年规划图1张，证明被告随意修改规划；15、集体土地使用证5份，证明征收范围含有集体土地；16、商品房买卖合同1份，证明寿县房地产价格。
以上证据均已随案移送本院，本院依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》对案件证据进行了审核，一审关于案件证据的认证符合法律规定，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为：寿县人民政府在作出国有土地上房屋征收决定后，对被征收人的房屋予以合法合理的补偿是其法定义务。其房屋征收部门在与被征收人达不成补偿协议的情况下，寿县人民政府有权依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款的规定，依法作出补偿决定。
寿县人民政府作出补偿决定应遵循程序正当，公平合理的原则，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款关于“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”的规定，对被征收人作出合法合理的补偿，充分保护被征收人的合法权益，使其不因房屋被征收而降低生活水平。
由于众多被征收户未能协商选定评估机构，在寿县公证处的公证下，由被征收户代表从具有城镇房屋拆迁评估资质的评估机构中抽签确定淮南市大众房地产评估事务所为寿县寿蔡路局部地段旧城区改建项目房屋征收评估机构，应认定评估机构的选定合法有效。
《国有土地上房屋征收评估办法》第九条三款规定“对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”范承格230.51㎡房屋虽已登记，但权属证书并未载明房屋用途，而其提交的产权登记表载明该房屋使用情况既有住宅，又有非住宅。而寿县人民政府补偿决定中将该房屋全部认定为住宅，并按照住宅予以补偿的证据不足。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，依法应予撤销。一审判决驳回上诉人诉讼请求不当。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销六安市中级人民法院（2013）六行初字第00014号行政判决；
二、撤销寿县人民政府寿政征补（2012）9号房屋征收补偿决定；
三、责令寿县人民政府重新对范承格作出房屋征收补偿决定。
一、二审案件受理费各50元，由被上诉人寿县人民政府负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宛 平
代理审判员 邓 晓 月
代理审判员 钟 祖 凤
二〇一四年五月五日
书 记 员 张高英（代）