广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初14059号原告：佛山市嘉豪物业管理有限公司禅城区分公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：苏雄生。委托诉讼代理人:王巧霞，女，汉族，系该公司项目经理。委托诉讼代理人:廖鸿霖，男，汉族，系该公司客服主管。被告:陈焕仙，女，汉族，，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人:蓝衍看，男，汉族，住广东省英德市,系被告丈夫。原告佛山市嘉豪物业管理有限公司禅城区分公司与被告陈焕仙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案受理后，依法由审判员林波适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付从2016年7月至2017年9月的物业管理费与车位管理费3236.75元，2016年10月至2017年9月的物业管理费滞纳金582.62元，2016年4月至2017年6月的住宅公摊电费223.96元，共计4043.33元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2014年9月25日签订《世博嘉园前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告则应在每季度末月的5号前交纳相应的物业管理费等，否则，按约定，被告应从逾期之日起至实际支付之日止按欠交物业管理费金额的0.1%向原告计付逾期滞纳金。被告辩称，关于物业公司诉我不交物业管理费，我承认我这段时间是停交了，因为物业公司造成的，我住的是3楼，下面2楼搭了棚，对我的周围都改变了，环境都影响了，还有治安也是不保证了，而且不定时有人爬到棚上，我觉得已经侵犯了我的隐私，我翻查了很多证件，在我2015年3月签收房子后，大概5、6月时发现2楼搭棚，也向物业管理公司反映，而且物业管理手册上写的1楼私家花园，手册上面也有写相关不能违规搭建的条款，是不准搭建，是物业公司给我们的规定来的，但是现在造成这个棚建设最大就是这个物业公司，还有管理手册的第四条规定，较大的物品不得进入小区，我希望法官看图片上的玻璃很庞大，必须通过小区的门口，门口都是有保安的，这么庞大都能进入，我猜测是物业管理处帮助他们，或者是有某些利益管理导致这些物品可以进入装修，而且物业服务手册根据前期物业管理协议当时是一同签的，有可能是物业公司协助了他们。物业服务手册第十二条第二小条里面也是写出装修申报，物业管理处又第二次疏忽了搭棚的问题，第一次验收和第二次验收都过关了，以上就是我对棚的举报。还有一个就是关于我的车位，前期物业管理服务协议（车位）里面的第四条第五小条规定，我的车位已经前后不止十次被人占用了，而且没有保安人员在，而且我怀疑这些保安没有持证上岗，车上也没有电话号码，所以我无法把车叫走。还有就是关于我提供的录音，里面第五分钟至十六分钟，我多次去管理处包括楼主经常跟他们沟通，我都跟他们讲把事情解决了就交费，但是敷衍了事，我这边是被侵权的，是长期隐患未消除，是没法拆除，那我这个长期隐患就是因为物业管理处与下面2楼的业主构建而成的，从我的转账流水看，因为我这段时间不断地跟物业管理处协商要求拆除恢复原状，他们不止没有恢复，而且还要求我让步，因为他们这样的态度，所以我暂停了物业管理费，所以我认为他们物管公司没有达到我缴费的作用，上面是我几次拍摄下来的照片，每次的垃圾都囤积很久，对我的卫生环境构成很大的影响，甚至野猫野狗都爬上我家，就是动物通过那个棚爬上来的，甚至还有人通过棚爬上来。还有关于IC卡的问题，我们根本刷不进去我住的那一栋楼了，连家都归不得了，第一次还勉强给我刷，第二次就不让我刷了，他们已经越权了，而且我在每次跟他们沟通协商的时候，我都是愿意缴费，还有公摊的车位费用我只要求物业公司让我交一半，因为他们的不履行、违规行为导致，我要求他们打个折扣，我不是不交。因为在协商的过程中，我认为物管公司每次都是包庇二楼的住户，没有按照规章制度办事，所以我这一年都已经停交了。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换、质证。其中原告提交以下证据：1、原告营业执照复印件、被告身份证复印件；2、世博嘉园前期物业管理服务协议、一区7座303房陈焕仙欠费清单、欠费催缴通知、即将起诉通知书、物业交接书、车位交接确认书、世博嘉园前期物业管理服务协议（车位）。被告提交如下证据：1、录音光盘；2、照片；3、物业服务手册；4、银行流水。经审查，本院对原、被告提交的上述证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年9月25日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《世博嘉园前期物业管理服务协议》，第四条第3点约定，甲方拥有的房屋单位为世博嘉园一区7座303号单位。第五条第1点约定乙方受发展商委托，并与发展商签订物业管理服务合同，授权乙方管理世博嘉园住宅公用部位、地下停车场、小区公用设施设备及小区环境（包括道路、广场、园林绿化、公共环境、消防治安管理等）。第2点约定乙方提供物业管理服务受益人为协议所确定房屋单位业主（甲方）或该房屋单位使用人，都应按协议承担其义务。第4点约定小区整体完成交付使用，业主委员会依法成立后，业主委员会与物业公司重新签订合同，本协议自该合同生效之日起失效。第六条第6点约定，从甲方接收发展商物业之日起，不论甲方之物业装修或入住与否，均按时足额向乙方交纳物业管理服务费和业主承担的公共费用。第九条第3点约定住宅、汽车位、摩托车位管理服务费标准为：1.58元/月/平方米建筑面积。第九条第6点约定乙方在每季度最后一个月（3月、6月、9月、12月）的5号，向甲方收取当季度的管理服务费和上季度的公共水、电分摊和其他公共费用，如遇节假日则顺延。甲方须按本协议约定时间交纳物业管理服务费用；逾期未交，甲方应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交费的千分之一缴交滞纳金。2014年12月29日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《世博嘉园前期物业管理服务协议（车位）》，车位位于世博嘉园一区地下停车场114号，第二条第1点约定乙方有权按照与开发商签订的《物业管理委托合同》和与甲方签订的《前期物业管理服务协议》履行权利和义务。第四条第二款第1点约定汽车位、摩托车位管理服务费标准为1.58元/月/平方米建筑面积。第四条第三款第1点约定乙方在每季度最后一个月（3月、6月、9月、12月）的5号，按季度向甲方收取当季度的管理服务费。第四条第四款第1点约定甲方须按本协议约定按时交纳管理服务费，如在当期最后一日仍未交纳费用的，应从逾期之日起至实际支付之日止每日按应交费的千分之一缴交滞纳金；逾期两个月仍不缴交费用的，乙方将实施停IC卡和停止服务的处理。第四条第五款第一点约定甲方在接收物业之日起，履行缴交物业管理服务费和公共费用的义务。另查明，原告在庭审中陈述确实存在搭棚的事实，被告没有证据说我们不作为和与其他业主串通，因为我们多次与被告跟二楼业主沟通也多次上户也与行政执法部门与楼下的违法业主沟通，但是楼下的业主一直不配合，最后的调解是我们在2017年11月21日与被告跟楼下的业主在管理处调解，但是没有结果。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，原、被告签订的《世博嘉园前期物业管理服务协议》及《世博嘉园前期物业管理服务协议（车位）》系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。因此原、被告之间存在物业服务关系，被告需按时足额缴纳物业管理费等费用。原告主张被告拖欠2016年7月至2017年9月的物业管理费与车位管理费3236.75元，被告未提出异议，亦未提供相反的证据足以反驳，故本院对原告主张的上述被告拖欠费用的事实予以确认。至于被告提出的相关证据及抗辩意见，本院认为，首先，被告提供的证据并不能证明原告存在不履行物业管理服务义务的情形；其次，即使原告对涉案小区存在某些管理服务方面的瑕疵，但其作为服务于被告所在小区的物业公司，所提供的服务内容具有公共性和整体性，被告不按时交纳物业管理费等费用将对小区的整体服务产生不利影响。综合上述分析，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于2016年4月至2017年6月的住宅公摊电费223.96元，原告未提交已代被告缴纳上述费用的票据，故原告该诉请缺乏事实依据，本院不予支持。故被告须向原告交纳：2016年7月至2017年9月的物业管理费与车位管理费3236.75元。关于滞纳金。如前认定，被告拖欠物业管理费的行为已构成违约，根据上述协议约定，原告有权向被告主张滞纳金。原告主张依据协议约定每日按应缴费用的千分之一计付，但该滞纳金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，本院确定被告因欠物业管理费所产生的滞纳金以年利率24%计算，且考虑到被告并非故意拖欠费用，系事出有因，故本院确定被告应承担上述滞纳金的50%，经计算为191.55元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告陈焕仙于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市嘉豪物业管理有限公司禅城区分公司支付2016年7月至2017年9月的物业管理费与车位管理费3236.75元及滞纳金191.55元，合计3428.3元；二、驳回原告佛山市嘉豪物业管理有限公司禅城区分公司的其他诉讼请求。被告陈焕仙如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告陈焕仙负担。本判决为终审判决。审判员 林 波二〇一七年十一月二十九日书记员 冯裕雯附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条任当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。