江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第03570号
上诉人（原审被告）鲍文。
委托代理人管赛龙，江苏公大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京钱绍武文化艺术中心。
委托代理人孙传忠，北京市中闻律师事务所律师。
上诉人鲍文因与被上诉人北京钱绍武文化艺术中心（以下简称钱绍武中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2014）吴民初字第1143号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年7月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年10月31日，王进（乙方）与鲍文（甲方）签订了《房屋租赁合同》一份，合同主要内容为：甲方及其共有人将其位于苏州吴中经济开发区现代园墅小区17幢101室的房屋出租给乙方使用，用途为居住，面积为326平方米，租赁期限为18个月，自2013年11月10日至2015年5月9日止，甲方承诺2013年11月10日前将该房屋交付给乙方使用。月租金为人民币16700元，租金按年支付，支付时间为每期提前180天。乙方在本合同生效后支付甲方人民币30000元作为押金。租赁期内若乙方中途擅自退租、违约导致合同终止或不及时交还房屋的，乙方应按本合同年租金的20%向甲方支付违约金，若该金额不足弥补甲方损失的，乙方应另行赔偿，此后甲方退还剩余的房租及押金。双方还约定，乙方于2013年11月10日支付甲方一年租金200000元，剩余半年租金乙方于2014年5月9日前支付100000元。
在审理过程中，钱绍武中心为了证明其主张，其还提供了以下证据：1、录音二份及整理材料二份。上述录音是钱绍武中心委托其代理律师孙传忠与鲍文之间的电话通话录音，形成时间分别为2014年7月3日通话录音的主要内容为：钱绍武中心委托代理律师孙传忠与鲍文商讨解除租赁合同事宜，钱绍武中心认为其租赁的房屋对其没有使用意义了，因此其在2014年6月20日第一次提出与鲍文解除租赁合同，现再次提出希望与鲍文解除租赁合同，愿意按租赁合同的约定赔偿鲍文20%的违约金，希望鲍文早点把房子再租赁出去，避免再受损失，双方在电话中，对违约金及损失的承担商讨未果。2014年7月8日录音的主要内容为：钱绍武中心方想把房屋钥匙退还给鲍文，但鲍文不同意接收钥匙，钱绍武中心方劝导鲍文接收钥匙，早点把房屋租赁出去，避免损失进一步扩大。2、钱绍武中心委托代理律师孙传忠与鲍文在2014年7月7日至8月6日期间的短信记录。主要内容为钱绍武中心委托代理律�与鲍文商讨解除租赁合同事宜，其愿意赔偿鲍文损失，鲍文不同意钱绍武中心的赔偿方案，最终拒退钱绍武中心租金和押金。钱绍武中心方于2014年8月6日通知鲍文方因本案租赁合同已向法院起诉。钱绍武中心认为，以上证据可以证明，其分别于2014年6月20日和7月3日向鲍文提出了解除合同的请求，鲍文并没有对钱绍武中心代理人的身份提出任何异议，鲍文也不反对解除合同，但不同意退还剩余的租金。鲍文也确认收到钱绍武中心的租金及押金人民币230000元。鲍文经质证后认为，上述证据与本案无关联性，因为钱绍武中心主体不适格。
以上事实，有钱绍武中心提供的录音、短信记录和鲍文提供的租赁合同以及本案庭审笔录予以证实。
原审原告钱绍武中心的诉讼请求为：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、鲍文退还钱绍武中心租金26400元（已支付的尚未发生的租金66400元减去提前退租违约金40000元）；3、鲍文退还钱绍武中心已支付的租赁押金30000元。
对本案的争议焦点，原审法院作如下认定：
一、钱绍武中心诉讼主体资格是否适格的问题。钱绍武中心认为其是本案租赁合同的承租人，其签订本案租赁合同时是委托王进代为签署的，签订该租赁合同时，鲍文对于王进代表钱绍武中心签署租赁合同是知情的，因此其系本案租赁合同的承租人。鲍文在庭审中予以否认。原审法院认为，在钱绍武中心委托代理人孙传忠与鲍文通话录音中，钱绍武中心委托代理人在通话时即向鲍文表明其是钱绍武中心的委托律师，与鲍文商讨解除租赁合同事宜，鲍文对此无异议。因此可以印证钱绍武中心之陈述，据此原审法院认可本案租赁合同的主体是钱绍武中心与鲍文，因此本案由钱绍武中心向鲍文主张相关权利�并无不妥。
二、本案租赁合同是否解除的问题。原审法院认为，钱绍武中心与鲍文签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。但是，对于租赁合同而言，在租赁合同明确约定“租赁期内若承租方中途擅自退租、违约导致合同终止或不及时交还房屋的，承租方应按本合同年租金的20%向甲方支付违约金”且承租人愿意承担违约责任的情况下，强制要求承租人继续履行租赁合同显无必要，且不符合物的经济效率原则，因此原审法院认为钱绍武中心构成违约，也应当承担相应的违约责任。但鉴于钱绍武中心已明确表示不再继续使用租赁房屋，双方也多次为终止租赁合同进行协商，双方之间的租赁合同事实上已不能履行，故应当解除合同，鲍文亦应及时主张权利并积极止损。对于钱绍武中心应承担之违约责任，因鲍文并未提出反诉，本着不告�理的原则，原审法院对钱绍武中心应当承担的违约责任本案中不予理涉，鲍文可另行向钱绍武中心主张违约责任。关于解除合同的时间问题。钱绍武中心于2014年6月20日至8月6日期间一直与鲍文商讨解除租赁合同和赔偿损失问题，因双方最终商讨未果，钱绍武中心于2014年8月6日明确告知要求与鲍文解除合同并已向人民法院起诉，因此解除合同日应当以2014年8月6日为宜。
三、关于鲍文应当退还钱绍武中心多付的租金及押金金额问题。双方租赁合同始于2013年11月10日、终于2014年8月6日，期间共计8个月少4天，每月租金为16700元，总租金应为131373元。鲍文已交付了租金及押金合计230000元，因此鲍文还应退还钱绍武中心租金98627元。因钱绍武中心其诉讼请求只主张退还房租26400元和押金30000元，自愿减去提前退租违约金，合计人民币56400元，原审法院尊其自愿，故鲍文�返还钱绍武中心房租及押金人民币56400元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，原审法院判决：鲍文于判决生效之日起十日内返还北京钱绍武文化艺术中心房屋租金及押金合计人民币56400元。案件受理费人民币5810元，由北京钱绍武文化艺术中心负担5000元，由鲍文负担810元。
上诉人鲍文不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、上诉人与被上诉人之间并未签署过任何协议，不存在合同上的权利义务关系，被上诉人不是本案的适格主体。1、案外人王进既不是被上诉人的法定代表人，也没有出示任何委托书或携带公章，签约时也未向上诉人明确系代表他人，上诉人事先完全不知晓被上诉人的存在。即使王进在签约后将合同权利义务概括转让于被上诉人，被上诉人尚需与上诉人及王进协商后取得上诉人的同意。2、本案无论是从维护案外人王进的权益还是上诉人的内心确信之角度，都不可能直接认定被上诉人为合同主体。3、原审法院质证程序违法。原审法院据以认定案件的录音证据未予当庭播放，被上诉人亦未出示原始载体，上诉人明确对该证据的三性提出质疑，原审法院在未对证据复制件与原价核对一致，也未确认该份证据中谈话者身份的情况下径行予以采信，并据此作为判决依据，显然违反证据规则的规定。二、原审法院不顾原审原告的诉求，越权裁判。原审原告的诉求是解除双方的房屋租赁合同，而不是确认其单方解除合同合法有效，原审法院径行以原审原告提起诉讼的时间作为合同解除点，无法律依据。三、上诉人与王进签订的房屋租赁合同不应解除。首先，上诉人从未接到过承租方要求提前退租意思表示的通知。其次，即使承租方要求提前退租，其单方意思表示并不能直接引起法律行为变动即合同解除的法律效果。再次，上诉人作为守约方，没有必须要接受违约方违约请求的法定义务。最后，被上诉人所称的无必要履行显然不构成合同的解除条件。四、原审法院在未审查租赁房屋是否实际退还、退还时间点、出租方实际损失等一系列重大事实的情况下径行作出上诉人返还租金及押金的判决，于法与情于理不符。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。
被上诉人钱绍武中心二审答辩称：一、通话录音及手机短信可以单独作为证据使用，也可以作为定案依据。所有录音均附有笔录，上诉人可以庭后核实，故无需当庭播放录音，原审质证程序没有瑕疵。二、王进在签订合同时已经告知了上诉人是代理行为。租金是通过被上诉人公司账户支付的，上诉人开具的发票抬头也是被上诉人公司名称。被上诉人代理人多次以代�人身份与上诉人协商合同解除事宜，上诉人从未对代理人身份提出异议。被上诉人的起诉与王进的起诉对于上诉人的权益保护并无实质性的差别。三、被上诉人从未在租赁物内居住，继续履行客观上是将租赁物置于一种危险处境。其次，被上诉人未居住在租赁物内，却要支付高额租金，对被上诉人而言是损失，对空置的租赁物而言，是社会资源的浪费。再次，被上诉人承担的租金及违约金足以弥补上诉人的损失，原审法院以起诉日作为合同解除的时间点已经充分考虑了上诉人的利益。综上，请求二审法院驳回上诉。
二审中，上诉人鲍文提交了一份2015年5月21日其代理人管赛龙律师向王进邮寄的一份律师函，主要内容为合同租期已经届满，要求王进及时交还房屋，并且支付超期占用房屋的租金和违约金。被上诉人钱绍武中心质证认为，王进并非本案当事人，该律师函与本案没有关联性，从律师函的内容来看，鲍文的要求属于独立的诉讼请求，不能在二审中予以解决。被上诉人钱绍武中心称，王进已将律师函交给其，其收到律师函后将房屋钥匙通过邮寄方式在2015年5月20日之后5月29日之前交付给鲍文的代理人，并且鲍文的代理人也通过短信方式向钱绍武中心的代理人予以确认。
被上诉人钱绍武中心当庭出示了其代理人孙传忠律师与鲍文代理人管赛龙律师的手机短信往来记录。上诉人鲍文对手机短信的真实性没有异议，但认为：一、钱绍武中心的代理人自始至终没有向鲍文出具王进的任何代理手续；二、王进也一直在回避鲍文要求交还房屋的请求；三、房屋真正交还、房屋租赁合同真正解除是发生在2015年5月末。此前钱绍武中心或者王进虽然有通过起诉方式要求提前终止合同，但从来没有以实际行为交还房屋。�鲍文认可2015年5月末交还房屋，但该行为完全可以提前至2014年8月，该期间房屋实际还是由王进占用。
本院二审查明事实与原审查明事实一致。
另查明，原审庭审中，对钱绍武中心提供的录音资料的质证情况为：钱绍武中心举证录音光碟一张以及相对应的文字整理材料两份后，鲍文代理人发表质证意见为：“对上述两份证据的三性不予认可，因为原告主体不适格，该材料与本案无关联性”；法庭要求鲍文一方说明对真实性有异议的理由是什么，是录音中不是被告本人的录音还是其他情况？鲍文代理人回答：“不清楚”；法庭进一步释明：“被告对于上述录音是否为被告本人的录音不置可否，根据民事证据规则，在一方当事人对另一方当事人主张的事实不作出确定或否定的答复时，人民法院应作出相对于主张事实一方有利的判断，再问被告一次，�否是被告本人的录音”，鲍文代理人回答：“不清楚，该份录音是原告的代理人个人与个人录制的，合法性存在问题，录音人的身份存在问题，所以我们认为关联性也有问题”。
二审中，本院向鲍文出示了原审卷宗中装订的钱绍武中心提供的其支付租金以及中介费的付款凭证，以及鲍文开具的以钱绍武中心为付款方的发票。鲍文认为，原审中钱绍武中心提供的该组证据因超期举证，原审法院没有将证据副本送至鲍文，也没有当庭进行质证，这组证据不属于新证据，不应被采纳。
上述事实，由原审庭审笔录、本院调查笔录予以证明。
本院认为，关于钱绍武中心提供的录音资料，根据原审庭审记录，钱绍武中心举证了录音光碟以及相对应的文字整理材料，经质证，鲍文对录音资料的真实性未作明确否认的意思表示，仅以不清楚，关联性�在问题为由进行抗辩，不足以否定录音资料的真实性。因无反证推翻录音资料的真实性，且录音资料的内容又与本案有直接关联，故原审法院采信该录音资料，符合证据认定规则。关于钱绍武中心提供的其支付租金以及中介费的付款凭证，以及鲍文开具的以钱绍武中心为付款方的发票，与本案基本事实有关，二审中鲍文对该组证据的真实性也未予否认，对该组证据可予采信。本院认为，虽然鲍文提供的《房屋租赁合同》上仅有王进的签字，但钱绍武中心支付租金的凭证、租金发票以及其代理人与鲍文的通话录音等证据，已足以证明鲍文对合同承租方为钱绍武中心是明知且无异议的，故钱绍武中心作为承租方提起本案诉讼，并无不妥。
关于房屋租赁合同是否应予解除的问题，本院认为，房屋租赁合同第七条中明确约定“租赁期内若承租方中途擅自退租、违�导致合同终止或不及时交还房屋的，承租方应按本合同年租金的20%向出租方支付违约金，若该金额不足弥补出租方损失的，承租方应另行赔偿，此后出租方退还剩余的房租及押金”，该内容实质是对承租方提前退租的约定，即允许承租方提前退租，但需承担相应的违约金。钱绍武中心于2014年6月20日至8月6日期间一直在与鲍文协商提前退租即解除合同之事，也明确表示愿意承担相应的违约金，该情形符合合同的上述约定。2014年8月6日钱绍武中心明确告知鲍文要求解除合同并诉至法院，因钱绍武中心要求解除合同的意思表示于该日即到达鲍文，故原审法院认定双方之间的合同于2014年8月6日予以解除，并无不当。合同解除后，鲍文应退还钱绍武中心剩余的租金及押金，钱绍武中心自愿扣减合同约定的违约金，应予准许。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5810元，由上诉人鲍文负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄文杰
审判员 周 红
审判员 任小明
二〇一五年九月十五日
书记员 王文君