浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）越民一初字第308号
原告蒋炳千。
监护人绍兴市越城区燕甸园社区。
委托代理人（特别授权代理）周燮蛟。
委托代理人（特别授权代理）娄忠权。
被告王欢文。
被告金文英。
被告王翊良。
三被告委托代理人（特别授权代理）章志强。
原告蒋炳千诉被告王欢文、金文英、王翊良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2006年12月26日立案受理，依法由审判员王志华独任审判，于2007年1月23日公开开庭进行了审理。原告蒋炳千及其委托代理人周燮蛟、被告王欢文、金文英、王翊良及其委托代理人章志强、本院委托翻译人员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蒋炳千诉称：原告系先天性聋哑弱智人，1964年被政府安排到人民针织厂工作，1994年退休。原告与被告系邻居，拆迁后又是邻居，被告欺负原告的聋哑弱智不懂事，多次侵害原告，原告却浑然不知。原告原住状元弄21号1室，1993年拆迁后安排在水沟营3幢302室（现已该天后宫9号202室）60.12平方的中套房居住，被告在1994年4月擅自将原告房屋与朱振邦调换成姜家园9幢208室37.63平方米的小套，其中差价被被告侵吞。2005年10月，被告又将原告从姜家园9幢208室迁到美东新都小区车棚居住，同年11月被告又将原告名下的姜家园9幢208室37.63平方米以12843.87元的拆迁房价购入为原告的私房，房款为被告垫付。2005年12月被告即将原告的姜家园房屋以房屋转让合同的形式，以评估价155036元过户给被告之一王翊良，实际被告未付一分钱给原告，即占为己有，在合同上虽然有原告签名盖印，但系无效合同。到被告装修姜家园房屋时，才被原告及原告朋友发现，发生纠纷，目前房屋仍由被告侵占。现诉至法院要求宣告原、被告双方签订的姜家园9幢208室37.63平方的房屋转让合同无效，并将该房屋归还原告，原告自愿偿还被告垫付的房款12843.98元；被告应立即偿还原告的水沟营60.12平方调为姜家园37.63平方减少的22.49平方的差价与损失；被告应立即赔偿因多次侵害原告财物，所造成原告由此引起的损失9712.60元；本案诉讼费由被告方承担。
被告王欢文、金文英、王翊良辩称：原告与第三被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不存在撤销的问题，对于第二项诉讼请求，三被告认为原告的诉请无事实依据，并提请法院查实，因当时拆迁安置的情况并非如原告诉状所述，故该项请求无理；对第三项诉讼请求，三被告认为此诉讼请求与本案无关，该项费用不应由被告承担，因原、被告双方的买卖合同系真实意思表示，所以不存在要由被告支付其租住车棚费用。原告陈述原、被告系邻居关系，其实原、被告系亲戚关系。
原、被告为证明自己主张，向本院提交了以下证据：
1、原告提供信访回复件一份，要求证明房屋拆迁时被告将中套换成小套。被告对证据真实性有异议，该回复中有人为添加的内容，且添加部分系原告代理人笔迹，关于是否系被告将房屋以大换小的问题要求法院查实。本院认为该证据系拆迁管理机关出具，应确认其有效性，因其中有人为添加的内容，且原告又无法举证进一步说明，故对该涂改部分真实性不予确认，对其他内容真实性予以确认。
2、原告提供房屋转让合同抄件一份，要求证明房屋买卖关系因原告系限制民事行为能力人，故不能认定有效。被告认为对房屋转让合同应由法院调查的房管处档案为准，对抄件不予质证，至于该房屋转让合同系原告与第三方的真实意思表示，如被告支付了房款后应归被告所有。本院认为房屋转让合同真实性被告已申请本院调查，故对该抄件内容不予确认。
3、原告提供公有房屋出售合同一份，要求证明公有房屋买卖关系以及姜家园9-208室系原告私房。被告对合同无异议，认为购买公有住房系原告真实意思表示，购房款系被告支付。本院对该合同真实性予以确认。
4、原告提供医疗费、查阅档案、律师代理费发票等证据一组，要求证明原告系限制民事行为能力人花费的费用。被告认为该费用系证明原告是否系限制民事行为能力人，与本案无关。本院对该证据本身予以确认，对其证明效力以及与本案关联性将结合其他证据说明。
5、原告提供房屋租赁合同复印件一份，要求证明原告租住车棚并支付相关费用的事实。被告认为该合同系复印件不予质证，即使该证据成立，也与本案无关。本院认为原告无法提供证据原件，故对该证据不予采信。
6、原告提供（2006）越民一特字第9号判决书一份，要求证明原告系限制民事行为能力人，被告认为原告系智力正常的人，不存在智力缺陷。本院认为该判决书系生效法律文书，故对该判决书载明的事实予以确认。
7、被告提供户籍证明一组，要求证明原、被告系亲戚关系。原告对该组户籍证明有异议，认为没有载明血缘关系，不足以证明原、被告是亲戚。本院对该组证据本身予以确认。
8、被告申请魏素定、蒋志平、蒋庭园出庭所做证言三份，要求证明原、被告系亲戚且被告经常照料被告并给被告买过物品的事实。原告认为证人证言不足以证明待证事实。本院综合户籍证明以及三份证人证言对原、被告之间有亲戚关系的事实予以确认。
9、经原、被告申请本院到市房管处查阅并摘抄的资料一份，证明天后宫9幢202室系1998年由塔山房管所出卖给朱正邦，并于1999年4月27日办理产权证，姜家园9幢208室系2005年1月24日由原告与塔山房管所签订合同买入，买入价为12843.87元，面积为37.63平方米，并于2005年12月9日领取房屋产权证，2005年12月31日，第三被告王翊良与原告蒋炳千签订房屋买卖合同一份，约定将该房屋出卖给王翊良，价格为155036元的事实。原告认为被告擅自处理的天后宫房屋系租赁权的交换，其他无异议，被告无异议。本院依法予以确认。
依据以上证据以及原、被告在庭审中的陈述，本院对本案事实作如下认定：原告系聋哑残疾人，1965年11月参加工作，1994年退休。原告原住状元弄21号1室，1993年经市商业房地产开发公司拆迁后安排在水沟营3幢302室（现为天后宫9号202室）60.12平方的中套房居住，后于1994年4月27日与案外人进行住房交换调换成姜家园9幢208室（面积为37.63平方米）。2005年11月，姜家园9幢208室37.63平方米被原告以12843.87元的拆迁房价购入，被告支付了该笔房款，2005年12月被告即将原告的姜家园房屋以房屋转让合同的形式，以评估价155036元过户给被告之一王翊良，实际被告未付房款，现该房屋由被告王翊良占有。2006年原告朋友向本院申请宣告本案原告为限制民事行为能力人，本院经审理后于2006年11月21日做出（2006）越民一特字第9号民事判决书，宣告蒋炳千为限制民事行为能力人，同时指定绍兴市越城区塔山街道燕甸园社区居民委员会为蒋炳千的监护人。
本院认为，原告蒋炳千系限制民事行为能力人的事实业已被本院生效判决所确认，该判决虽在原告蒋炳千与被告王翊良签订合同之后，但该判决之依据系精神发育迟滞，依据一般常理判断，精神发育迟滞并非短时间内形成，同时依据本院查明的事实，原告确系先天性聋哑残疾，智力状况相对低下且长期需要人照顾生活，在庭审上亦无法独立并准确表达其意志，且原告精神迟滞状况并非系在签订该合同后因其他突发事件而形成，依据常理以及公平、合理性原则判断，原告在签订本案诉争房屋买卖合同时可推定为限制民事行为能力人，依据法律规定，限制民事行为能力人仅能从事与本身智力状况和认知水准相当的民事行为，否则应视为无效。本案中依据原告的认知水平，显然对诸如房屋买卖之类的民事行为后果无法认知，故原告从事的房屋买卖行为除监护人追认外应确认无效。依据本案中查明的事实，原告共有两次房屋买卖行为，其以拆迁价购买公房的行为虽系被告代为，但从买卖价格来看系有利于原告之行为，且原告监护人未提出异议，故应确认有效，而原告与第三被告王翊良签订买卖房屋合同的行为，属原告无法认知法律后果的民事行为，且原告监护人不应认可，故应确认无效，对原告提出要求确认该房屋买卖合同无效的诉请本院予以支持，对被告认为该房屋买卖合同系双方真实意思表示应为有效的辩称不予采纳。至于被告认为原、被告之间系亲戚关系的辩称与本案争议之焦点即房屋买卖法律行为之有效问题亦无直接关联。因该房屋买卖合同被确认无效即原、被告之间房屋买卖行为理应归于无效，被告无权继续占有使用该房屋，故对原告要求被告返还该房屋的诉请亦可支持，因原告购买该房屋时房款系由被告垫付，理应将房款返还给被告。至于该房屋是否因被告装修等发生增值等问题，因被告未在就此提出相应诉请，故本案不予一并处理。对原告要求被告偿还擅自以小换大调换原告房屋造成损失的诉请，本院认为尽管可确认原告存在办理过住房交换（即承租权）的事实，但原告无法举证证明该行为系本案被告所为，应承担举证不能的法律后果，对该诉请本院不予支持。对原告要求被告应立即赔偿因多次侵害财物造成损失8212.60元的诉请，本院经审查后认为该笔费用支出系证明原告系限制民事行为能力人之支出以及律师代理费用等，与本案无直接关联，原告亦无法进一步举证证明该费用与本案诉争房屋买卖民事行为之联系，故对该诉请本院不予支持。为保护公民合法民事权益，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、五十八条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第四条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告蒋炳千与被告王翊良于2005年12月签订的姜家园9-208室（面积为37.63平方米）房屋买卖合同无效，被告王翊良应在本判决生效后三十日内将该房屋返还给原告蒋炳千；
二、原告蒋炳千应在本判决生效后三十日内返还被告王欢文、金文英、王翊良购房款12843.98元；
三、驳回原告蒋炳千的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费4996元，其他诉讼费240元，合计5236元，由原告蒋炳千负担800元，由被告王欢文、金文英、王翊良负担4436元，此款原告已预交，应由被告承担部分应当在本判决生效之日起十日内支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 王志华
二〇〇七年三月八日
书记员 毛晓伟