黑龙江省鸡西市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑03民终965号
上诉人(原审被告)：牡丹江天福利亨房地产开发有限公司（以下简称天福利亨公司），住所地黑龙江省宁安市东京城镇东京村。 法定代表人：李功会，职务，董事长。
委托诉讼代理人：杨静昕，该公司法律事务部总监。 被上诉人(原审原告)：刘利波，男，1964年6月2日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鸡西市鸡冠区跃进委24组
委托诉讼代理人：刘利泉（系刘利波弟弟），男，1966年1月21日出生，鸡西市中级人民法院审判员，住黑龙江省鸡西市鸡冠区铁工委4组。
上诉人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司因与被上诉人刘利波商品房预售合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区法院（2017）黑0302民初721号民事判决，向本院提起上诉。本院与2017年11月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天福利亨公司的委托诉讼代理人杨静昕，被上诉人刘利波的委托诉讼代理人刘利泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天福利亨公司上诉请求：依法撤销（2017）0302民初721号民事判决，依法发回重审或改判。事实及理由：。被上诉人按《商品房团购协议书》约定，以按揭贷款方式交付购房首付款146500元，购买星河公馆4号楼3单元2层1号（原房号为1单元2层1022号）。上诉人于2014年1月10日取得商品预售许可。上诉人通知团购代表及购房者办理按揭贷款手续，其他购房者均顺利办理贷款，但被上诉人不办理，也不交购房余款。上诉人在2015年7月30日办理星河公馆4号楼入住时多次电话通知被上诉人办理入住手续，补交购房余款，被上诉人置之不理。上诉人于2015年10月22日再次以快递方式书面通知被上诉人，但快递遭拒签退回（实际上被上诉人已经收到该快递内容）。上诉人在2016年11月14日再次在鸡西日报刊登星河公馆办理入住补交房款的公告，催告被上诉人在2016年11月14日至18日办理入住、补交购房款。上诉人穷尽通知义务，被上诉人据不办理，也不交购房余款。依据团购协议构成实质违约。导致上诉人不能正常取得售出房屋价款，不能正常进行财务周转。被上诉人不但无权向上诉人主张权利，而且应向上诉人承担违约责任。原审不依据团购协议对双方权利义务的约定、不尊重客观事实，称上诉人没有按约定交付房屋，另行出售属于违约行为。原审判决背离了审判原则，有悖司法公平、公正。
刘利波辩称：原审判决事实清楚，证据确实充分，审判程序合法。适用法律正确。被上诉人参与团购星河公馆商品房，享有团购协议权利承担相应义务，答辩人于2012年9月29日将购房款30%存入上诉人账户，被答辩人应依照法律为被上诉人办理商品房预售合同备案登记手续。上诉人非但没有为被上诉人办理备案登记手续，却于2014年9月29日将该房屋卖给案外人王太森，办理了预售登记手续，又隐藏一房两卖事实于2015年10月22日书面通知（被上诉人未收到该通知）被上诉人办理交款入住手续。上诉人一房两卖严重违约，根本不可能继续办理按揭手续，且被上诉人向法院起诉时房屋已被装修使用。被上诉人实际上已经无法取得所购房屋。
刘利波向一审法院起诉请求：1、请求法院判令被告返还已付购房款146500元。2、请求法院判令被告承担已付房款1倍的赔偿责任，即146500元。3、请求法院判令被告以146500元为基础按人民银行同期款利率4倍标准计算自2012年9月29日起至给付之日至的利息。
一审法院认定事实：2012年9月29日刘利波参加鸡西法院系统组织的干警团购商品房活动，购买了天福利亨公司开发的位于鸡冠区文化路南康新路北名为星河公馆的4号楼3单元2层1号（此房号为目前房产部门备案号，原房号为1单元2层2号），团购协议书约定“第四条：出卖人所建“星河公馆”位于鸡冠新区A-08块。出卖人确保“星河公馆”于2013年12月31日完全竣工并交付使用，确保“星河公馆”整体环境符合规划设计，实现绿化、美化要求。第五条：购买人所购买的为“星河公馆”的1#、2#、4#号楼，设计为300套住房，全部为东西走向，南北朝向住宅楼。第七条第2项：购买人按选定的房屋套型建筑面积付款，凡购买者：（2）采取按揭贷款的购房者，于2012年9月29日前交纳总房款的30%；在接到甲方书面通知15日内，去指定银行或公积金管理部门办理按揭贷款的所有手续，过期不办理者，甲方有权将此房另行出售（出售前甲方应先书面通知原购房者，原购房者可以将该房调换给已参加团购并且已购房的干警），并在6个月内退换原购房者交付的房款。逾期退款，出卖人除退换已交的购房款项外，还需承担自交款日至退款日的人民银行同期贷款利率四倍利息。第八条第1款：1、出卖人应当按照第四条约定的交付时间，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的商品房整体向购买人交付：（1）待商品房经验收合格，向购买人提供一套完整的竣工图纸。（2）“星河公馆”一年内综合验收合格。（3）商品房和小区符合交付使用的批准文件。第二款：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知购买人办理交付手续，双方签署房屋交接单视为交房。第十一条：本协议签订后，任何一方不得擅自变更、解除本协议（包括补充协议及附件）的内容。本协议的变更须经双方协商一致后，以书面形式另行签订补充协议。开始计算工期后，因出卖人原因拖延开工日期达90日，或出卖人不能交付商品房，或出卖人没有按约定提供商品房质量时，购买人可解除协议。协议解除后由出卖人向购买人返还已经支付的全部款项，并按银行同期贷款利率4倍承担违约责任。如出卖人不能承担上述违约责任，购买人有权对出卖人已建筑完的建筑接管、出售。第十二条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金；由于出卖人的原因，导致商品房买卖合同目的不能实现无法取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。
刘利波依团购合同约定于当日将购房款的30%即146500元存入天福利亨公司账号内。后天福利亨公司未按照合同约定的期限向刘利波交付房屋，并于2014年9月29日与案外人王大森签订了该房屋的买卖合同，并到鸡西市房产管理局办理的备案登记。2015年10月22日，天福利亨公司以快递形式向刘利波发出书面入住通知，并于2016年11月11日在鸡西日报刊登公告，催告刘利波办理入住手续，补交购房款，刘利波以该房屋已经被案外人入住并装修为由拒绝。一审法院认为，被告天福利亨公司与团购方代表签订的商品房团购协议书是双方当事人真实意思表示，双方约定的违约责任条款不违反法律规定，故协议合法有效。刘利波基于团购协议购买了天福利亨公司开发的位于鸡冠区文化路南，康新路北侧“星河公馆”四号楼3单元2层1号房屋，虽然双方没有签订商品房预售合同书，但天福利亨公司为刘利波出具的收据写明了房屋位置、房款数额，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故双方形成房屋买卖合同关系。刘利波向被告交纳购房预付款后，天福利亨公司没有按照团购协议约定的时间向刘利波交付房屋，并将该房屋卖与案外人王大森并到房产部门办理备案登记，属违约行为，导致合同无法继续履行。刘利波有权解除合同，要求天福利亨公司返还已经支付的购房款、按银行同期贷款利率4倍承担违约责任，即以146500元为基数，以人民银行同期贷款利率的四倍为标准计算，2014年1月1日至2014年11月21日按照年利率6.4%×4倍计算,2014年11月22日至2015年2月28日按照年利率6%×4倍计算，2015年3月1日至2015年5月10日按照年利率5.75%×4倍计算，2015年5月11日至2015年6月27日按照年利率5.5%×4倍计算，2015年6月28日至2015年8月25日按照年利率5.4%×4倍计算，2015年8月26日至2015年10月23日按照年利率5%×4倍计算，2015年10月24日至2017年6月22日按照年利率4.75%×4倍计算，共计111390.45元，要求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任理由成立，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、解除原告刘利波与被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司房屋买卖合同关系；二、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘利波交纳的购房款146500元，给付原告刘利波自2014年1月1日起至2017年5月25日止的违约金111390.45元，合计257890.45元。原告刘利波自2017年5月26日起至本判决确定的给付之日止的损失，被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司按中国人民银行同期贷款利率给付；三、被告牡丹江天福利亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告刘利波一倍购房款即146500元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交的证据是，领取房屋钥匙登记表一份，证明房屋竣工后上诉人以电话及快递方式通知购房者办理入住，但被上诉人拒接电话、拒签快递通知，也不办理房屋入住，更不补交购房余款构成违约，按团购协议上诉人有权将房屋另售他人。被上诉人刘利波质证认为，领取房屋钥匙登记表形成的时间是2015年，在本案一审判决前已经存在，上诉人没有正当理由在二审提交，不属于新证据。该登记表中没有被上诉人名字，证明上诉人没有通知到被上诉人，上诉人应以书面形式通知被上诉人。本院审查认为，上诉人提交的登记表为复印件没有上诉人的签名或盖章，不能证明其出处及真实性，登记表中没有被上诉人名字亦不能证明已向被上诉人履行了通知义务。故对该证据的证明内容不予采信。二审中，经被上诉人申请，本院对鸡西市商品房预售管理办公室进行调查，查明,上诉人对于2014年9月29将本案争议房屋出售给王太森。上诉人对将争议房屋出售给王太森的事实不持异议。开庭后审判人员与双方当事人共同对案涉房屋进行了现场勘查，查明，星河公馆4号楼3单元2层1号房屋已登记业主为李海娟，并于2017年2月办理入住。其他事实于一审认定的事实一致。
本院认为，上诉人天福利亨公司与团购代表签订的《商品房团购协议书》合法有效。基于该协议刘利波购买星河公馆4号楼3单元2层1号房屋，形成房屋买卖合同关系。刘利波交纳购房预付款后，天福利亨公司未按约定向刘利波交付房屋，且在2014年9月29日将该房屋出卖给案外人王太森，并办理了房屋预售登记备案，已构成违约，导致合同无法继续履行。一、二审中天福利亨公司均未能提供证据证明将房屋出售案外人之前，刘利波构成违约的事实，上诉人于2015年以电话方式、书面快递方式及于2016年在鸡西日报刊登通知被上诉人办理入住手续，补交购房余款的行为均不能改变此前已将案涉房屋另售他人的事实。故被上诉人刘利波要求解除合同、返还购房款、承担违约责任并返还1倍购房款的请求符合法律规定。上诉人的上诉理由无事实及法律依据，其上诉请求不能支持。
综上：天福利亨公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7599元，由上诉人牡丹江天福利亨房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 季学平
审判员 刘伟国
审判员 李绍军
二〇一七年十二月二十日
书记员 马绪菲
书记员 谭宇亭