福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽02民终4572号
上诉人（一审被告）：郭秋强，男，1962年10月23日出生，回族。
被上诉人（一审原告）：厦门市公房管理中心，统一社会信用代码12350200798056029F。
法定代表人：涂振德，主任。
委托诉讼代理人：陈曾盛、沈松深，福建均融律师事务所律师。
上诉人郭秋强因与被上诉人厦门市公房管理中心（以下简称“市公房中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人郭秋强上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒市公房中心。一、2016年3月，市公房中心采取“带租户公开招租”原承租人优先承租权的方式进行市场配置，由于招标底价过高，无人报名致使此次招投标流标。根据最高法司法解释，如果房子招租流标，原承租人可按招标的底价直接承租，或按原合同租金支付到重新招租，但出租人因自用解除合同应当在合理期限之前3个月通知承租人。因此，一审判决“郭秋强应于本判决生效之日起十日内将座落于厦门市集美区房屋恢复原状并腾空交还厦门市公房管理中心”，既不符合司法解释，也缺乏基本人性化。郭秋强夫妻是本地的双下岗大龄失业人员，租下店面是动员全家族进行经营，在六年多的经营中，花巨资装修整个店面，广告投入等花费巨大，且是家庭生活唯一来源，短时间腾退困难，应给退出经营的合理期限。
二、一审判决“确认厦门市公房管理中心与郭秋强之间讼争不定期房屋租赁合同自2016年7月5日起解除。”却不处理郭秋强提出的返还原合同履约保证金2850元的诉讼请求，纯属是偏袒政府管理部门，不顾及百姓生活疾苦。
三、房屋租赁期限届满后，郭秋强因相信市公房中心可以再续租5年的承诺，多方筹措资金对店面重新花巨资装修，市公房中心应赔偿郭秋强实际损失。一审法官在第一次开庭，郭秋强提交反诉状时说“反诉状关于装修补偿诉求和答辩状诉求相同可以审理，不必另外提起反诉，多花诉讼费”。那一次开庭后市公房中心不知何故撤诉又第二次起诉，郭秋强信任法官，因此没有提交反诉状，一审判决却说“郭秋强主张其基于市公房中心续租承诺对房屋进行了装修，市公房中心应赔偿其损失10万余元，因其未依法提出反诉，本院在此不予处理。”郭秋强为节省费用自行雇请工人装修没有保留发票，仅存部分购买装修材料的进货单，标的两间店面230平方米，郭秋强提出10万元装修费赔偿合理合法，一审却对郭秋强提供的所有证据全部不予采纳，这将导致该房屋的装修受益全都给了市公房中心。法律严格禁止当事人获得法外利益，具体到本案中，可以预见市公房中心通过公开招租收益该房屋装修附加值，但却未将该装修合理支出还给郭秋强。一审判决曲解法律，在适用法律上存在错误。法律的公平原则是要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。本案中，市公房中心与郭秋强之间的解除房屋租赁合同与装修支出进行合理补偿是基于同一事实而发生的连贯的、不可分割的法律关系，根源还在于市公房中心剥夺郭秋强优先承租权的行为，一审判决不能把基于同一事实而发生的不可分割的法律关系人为拆解，假使一审判决正确，也应当在判令郭秋强交还房屋的同时判令市公房中心向郭秋强补偿合理的装修支出，这才是公平公正的判决。而一审判决却回避了这个问题，将原本不可分割的法律关系人为拆解，明显偏袒市公房中心。
四、在讼争房屋是公房的前提下，不同于一般民事租赁关系，租赁合同依据的应是国家、政府有关的公房管理的规定。《厦门市房屋租赁管理规定》第四十五条规定，房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。一审判决“郭秋强主张其享有优先承租权故可以继续承租房屋，因案涉房屋并未出租给第三人，其同等条件下优先承租的条件尚不具备，故其该抗辩于法无据”一审判决要么缺乏社会基本常识，难道全厦门几十万公房租户租赁合同到期，原承租人都必须找出一个“第三人”才能续租吗，要么就是偏袒市公房中心，故意曲解《厦门市房屋租赁管理规定》。
五、讼争房屋系公房，出租国有资产是市公房中心执行《厦门经济特区公共资源配置监管条例》的法定义务，市公房中心却故意让郭秋强比其他投标人没有任何法律依据多缴交一笔巨额保证金，郭秋强对此提出异议，市公房中心因此把一个“公有非住宅房屋租赁合同”到期续租的行政行为转化为房屋合同纠纷案件，市公房中心起诉后郭秋强准备接受市公房中心公开招租的苛刻条件，根据相关渠道才得知市公房中心还起诉了好几十件与本案所涉房屋类似的案件，大多数撤诉或达成调解。一审法院没有对双方矛盾进行调解，从一开始双方就处在明显的不公平地位，郭秋强比市公房中心多了更多不应该承担的义务，少了更多应该享有的权益。
被上诉人市公房中心辩称，一、一审判决确认案涉租赁合同自2016年7月5日起解除合法有据，依法应予维持。双方租赁合同至2015年4月30日到期，但合同期限届满后，郭秋强仍继续使用租赁物，对此市公房中心没有提出异议，根据《合同法》规定，案涉租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。据此，市公房中心享有随时解除案涉租赁合同的权利。嗣后，市公房中心多次通知郭秋强解除双方之间的案涉租赁合同，并于2016年7月4日向郭秋强发出书面解除合同通知，故双方之间的租赁合同关系依法于通知到达时，即2016年7月5日解除。二、案涉租赁合同已于2016年7月5日解除，但上诉人继续占有使用讼争公房至今，其行为已严重损害了市公房中心的合法权益，市公房中心有权要求郭秋强立即腾退讼争公房并支付房屋占有使用费。一审判决判令郭秋强应将讼争公房腾空归还给被上诉人市公房中心，并按案涉合同约定的租金标准支付自2016年7月6日起至其实际腾退讼争公房之日止的房屋占有使用费合法有据，依法应予维持。三、郭秋强主张其对讼争公房享有优先承租权并可继续承租讼争公房没有依据。目前讼争公房尚未重新进行招租，故即使郭秋强对讼争公房享有优先承租权，则其主张该权利的条件尚不具备，因此其相关主张没有依据。四、郭秋强主张市公房中心采取带“租户公开招租”的方式进行市场配置没有任何依据。郭秋强在一审时举证的关于市公房中心采取带“租户公开招租”的方式进行市场配置的材料并未得到有关部分的确认，真实性无法确认。而根据郭秋强在一审时举证《通知》的记载，若郭秋强愿意参与且配合带租户公开招租工作，则其应与市公房中心签订《带租户公开招租协议书》，并缴纳保证金，但郭秋强并未履行相关义务。在此情况下，根据《通知》的记载，郭秋强应于2016年3月31日之前腾退讼争公房，但其亦拒不履行上述义务，其行为严重违背诚实信用原则。五、郭秋强要求市公房中心赔偿装修损失没有任何依据。租赁合同第14条约定，在租赁期限届满时，郭秋强应将讼争公房腾空移交给市公房中心，并将装修的固定部分无偿留给市公房中心，不得有意毁坏。同时，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条的规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案租赁合同租赁期限已于2015年4月30日届满，在此情况下，郭秋强未经市公房中心同意，又擅自对讼争公房进行装修，故因此而产生的费用应由郭秋强自行承担。六、郭秋强的行为已严重违反案涉租赁合同的约定，其无权要求市公房中心返还履约保证金。租赁合同解除后，郭秋强至今仍占有使用讼争房屋拒不归还，同时其还擅自将讼争公房承重墙拆除，其行为已严重违反案涉租赁合同的约定，根据租赁合同第4条的约定：“在租赁期限结束后，若房屋无损坏且乙方无任何违约行为，甲方将该履约保证金本金返还给乙方，不计利息。若房屋出现损坏或乙方有违约行为，则甲方有权从履约保证金中扣除相关赔偿和违约款项，履约保证金不足扣除的甲方有权追偿。”因此，郭秋强要求市公房中心返还履约保证金没有依据。七、郭秋强要求市公房中心赔偿装修损失及返还履约保证金的请求均不属于本案审理的范围，一审法院不予处理合法有据。
市公房中心向一审法院起诉请求：1.市公房中心与郭秋强之间的不定期房屋租赁合同从2016年7月5日起解除；2.郭秋强立即将址在厦门市集美区房屋恢复原状并腾空归还给市公房中心管理；3.郭秋强立即支付给市公房中心自2016年7月1日起至2016年7月5日止的房屋租金及自2016年7月6日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费（房屋占有使用费参照租金标准，按每月1092.5元计算）；4.郭秋强承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：厦门市房屋为厦门市直管公有非住宅房屋，自2006年12月起由市公房中心负责管理。2010年5月6日，郭秋强与市公房中心签订《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》一份，约定公房中心将位于的房屋出租给郭秋强作为五金店使用；租赁期限从2010年5月1日至2015年4月30日；2013年5月1日至2015年4月30日的月租金为1092.5元；郭秋强在租赁期限内退租或租赁期限届满时，应将房屋腾空移交给市公房中心，并将装修的固定部分无偿留给市公房中心。2016年3月3日，市公房中心向郭秋强发出通知，称其位于的房屋租期于2015年4月30日届满，应将房屋退还；如果腾退困难，市公房中心采用带“租户公开招租”方式进行市场配置，郭秋强应与市公房中心签订《带租户公开招租协议书》，并自行到厦门市公证处提存未退房赔偿金；如在2016年3月31日前未配合带“租户公开招租”工作，又未如期腾退房屋，市公房中心将采取诉讼途径收回房屋。2016年7月4日，市公房中心向郭秋强发出律师函，主张双方的租赁关系于郭秋强收到或应当收到函件之日起解除，并应于收到函件之日将房屋恢复原状并腾空归还。郭秋强于2016年7月5日收到上述函件。郭秋强采用银行代扣代缴方式支付上述房屋租金，上述房屋的租金已代扣代缴至2016年6月30日。
以上事实，有市公房中心提供的厦门市国土资源与房产管理局出具证明、租赁合同、律师函、快递详情单、身份证复印件，郭秋强提供的市公房中心通知及双方当事人当庭陈述为证。
一审法院认为，市公房中心与郭秋强之间签订的《厦门市公有非住宅房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，也未发现有侵害第三人合法权益的情形，合法有效，双方应依照约定履行相应法律义务。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。现双方合同约定的租赁期限已于2015年4月30日届满，届满后双方未提异议之前为不定期租赁。不定期租赁关系期间，双方可依法随时向对方主张解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。市公房中心用银行代扣代缴方式收取案涉房屋租金至2016年6月30日，并于2016年7月4日向郭秋强发出解除租赁合同通知书，之后再未收取郭秋强租金，故讼争房屋租赁关系依法已于通知到达时（即2016年7月5日）解除。市公房中心主张讼争租赁合同自2016年7月5日起解除，郭秋强将讼争租赁关系项下房屋恢复原状并腾空归还的请求，于法有据，本院予以支持。郭秋强租金交纳至2016年6月30日，市公房中心主张支付2016年7月1日至7月5日的租金（按原合同标准，即每月1092.5元），于法有据，本院予以支持，金额为182元（1092.5元／月÷30天／月×5天）。郭秋强在合同解除后仍继续占有案涉房屋，故市公房中心主张郭秋强支付房屋占有使用费（自2016年7月6日起，至实际归还房屋之日止，按月租金1092.5元计算），于法有据，法院予以支持。
郭秋强主张其享有优先承租权故可以继续承租房屋，因案涉房屋并未出租给第三人，其同等条件下优先承租的条件尚不具备，故其该抗辩于法无据。郭秋强主张市公房中心承诺其可带“租户招租”，先不用腾退房屋，因其明显未在市公房中心通知规定期限（2016年3月31日）前办理相关手续，故其此项抗辩亦不能成立。郭秋强主张市公房中心提出的腾房要求属于违约，市公房中心应赔偿郭秋强损失5700元；主张其基于市公房中心续租承诺对房屋进行了装修，市公房中心应赔偿其损失10万余元，因其未依法提出反诉，本院在此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百二十六条第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出判决：一、确认厦门市公房管理中心与郭秋强之间讼争不定期房屋租赁合同自2016年7月5日起解除；二、郭秋强应于本判决生效之日起十日内将座落于厦门市集美区房屋恢复原状并腾空交还厦门市公房管理中心；三、郭秋强应于本判决生效之日起五日内支付厦门市公房管理中心2016年7月1日至7月5日的房屋租金182元及房屋占有使用费（自2016年7月6日起，至实际归还房屋之日止，按月租金1092.5元计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费50元，减半收取为25元，由郭秋强负担。
双方于二审中均未提交新证据。
二审审理期间，郭秋强认为，1、讼争房屋原本就没有承重墙，原状就是现状，一审判决要求郭秋强腾空前要恢复原状错误；2、一审判决遗漏查明除2016年3月3日通知外，还另一份通知。但该份通知市公房中心给郭秋强看后就收走了，并没有交给郭秋强留存。此外，郭秋强对一审查明的事实无异议。市公房中心对一审查明的事实无异议，并表示不存在郭秋强所称的另一份通知。本院对一审查明事实中双方当事人无异议的部分予以确认。
二审审理期间，市公房中心撤回要求郭秋强将讼争房屋恢复原状的诉讼请求。
本院认为，首先，二审中，市公房中心撤回要求郭秋强腾退房屋前应恢复原状的诉讼请求，是当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。其次，双方的不定期租赁合同于2015年7月5日解除通知送达郭秋强时解除，故郭秋强辩称一审判令腾空交还讼争房屋的期限为十日不合理，理由不成立。第三，郭秋强称2016年3月市公房中心曾采取“带租户公开招租”流标后，其可按招标底价直接承租或按原租金支付至重新招租时止，缺乏法律依据，本院不予支持。第四、市公房中心至今未就讼争房屋进行招租，即使郭秋强享有优先承租权，目前亦尚不具备行使的条件。市公房中心要求原承租人应缴交投标保证金，亦是其行使自己权责的范围，郭秋强称其优先承租权受侵害，缺乏事实依据。第五、郭秋强未就返还租金押金及赔偿装修损失提起反诉，可另行提起诉讼，一审法院未于本案中一并审理正确。综上，郭秋强的上诉理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：
一、维持厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2472号民事判决第一、三项，即“确认厦门市公房管理中心与郭秋强之间讼争不定期房屋租赁合同自2016年7月5日起解除”；“郭秋强应于本判决生效之日起五日内支付厦门市公房管理中心2016年7月1日至7月5日的房屋租金182元及房屋占有使用费（自2016年7月6日起，至实际归还房屋之日止，按月租金1092.5元计算）”；
二、撤销厦门市集美区人民法院（2016）闽0211民初2472号民事判决第二项；
三、郭秋强应于本判决生效之日起十日内将座落于厦门市集美区房屋腾空交还厦门市公房管理中心；
四、驳回郭秋强其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案二审案件受理费50元，由上诉人郭秋强负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾 聆
审 判 员 胡林蓉
审 判 员 章 毅
二〇一六年十二月二十七日
代书记员 潘婉燕
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。