广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终11712号
上诉人（原审被告）：王子飞。
委托诉讼代理人：郑凤丹，广东知明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：庄玉僧。
委托诉讼代理人：孔锦锋，广东淳锋律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐学飞，广东淳锋律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：黄瑞翔。
被上诉人（原审被告）：黄瑞锋。
上诉人王子飞因与被上诉人庄玉僧、黄瑞翔、黄瑞锋房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王子飞的上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判；二、判令王子飞无需向庄玉僧返还定金人民币50000元；三、判令王子飞无需向庄玉僧支付违约金人民币163800元；四、判令一、二审受理费均由庄玉僧承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，导致了适用法律错误，具体表现如下。1、2015年3月31日，王子飞与庄玉僧签订的《二手房预约买卖及居间服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，不属于王子飞的无权处分行为。(1)2015年3月4日，黄瑞翔公证委托授权王子飞全权代理涉案房产的转让事宜。在2015年3月31日签订《二手房预约买卖及居间服务合同》时，庄玉僧知晓王子飞现阶段只有登记产权人之一黄瑞翔的�证授权，尚欠另一产权人黄瑞锋的公证授权，故才有了合同中的“在产权人与受托人完成公证并换取新证后再付定金5万元”备注约定。且该合同为“预约合同”并非正式的买卖合同。(2)2015年4月24日，王子飞获得另一产权人黄瑞锋出具的全权委托王子飞代理涉案房产的转让事宜的公证授权，距离签订二手房预约买卖合同的时间不到一个月，也在合同约定的期限内完成。2015年5月3日下午4：16，王子飞通过微信通知了庄玉僧，庄玉僧回复“好的”。即此时在法律程序上已获得另一产权人黄瑞锋的追认。一审庭审时间是2016年3月4日，何来的一审判决认定“一审庭审时王子飞仍未获得产权人的追认”一说。2、二手房预约买卖合同约定，庄玉僧作为买方应于签订合同时支付定金10万元，后庄玉僧私自在合同中填写“备注”设定先支付5万元定金，剩余5万元定金应于“在产权人�受托人完成公证并换取新证后再支付”的限制条件，王子飞本着促成交易的原则同意了该约定，可庄玉僧却在王子飞获得了另一产权人的全权授权公证书及办理好新证后依然怠于履行剩余5万元定金的给付义务，在王子飞多次催促下无果，庄玉僧构成先期违约，根本违约。3、涉案房产的实际产权人属于王子飞的父亲王兴海所有，故于2015年7月7日将涉案房产过户至王子飞父母亲名下不能认定王子飞违约。(1)2002年10月14日，王子飞的父亲王兴海从香港人黄瑞翔名下购买了该房产，因国家政策问题无法全面办理房产过户手续，故双方针对房屋买卖事宜进行了律师见证，约定在涉案房产允许过户的情况下，黄瑞翔需积极配合。(2)在王子飞与庄玉僧签订二手房预约买卖合同时，庄玉僧清楚知晓涉案房产的实际产权人系王子飞父亲王兴海。双方针对此次交易流程进行了约定：流�一：由王子飞持产权登记人的公证授权直接将涉案房产过户至庄玉僧名下；流程二：由王子飞持产权登记人的公证授权，先将涉案房产过户给实际产权人即王子飞父亲王兴海，再由王兴海过户给庄玉僧。如果交易流程选择二，由此产生的营业税由卖方承担。故双方在二手房预约买卖合同第九条约定了营业税由卖方承担，否则住了几十年的房产交易根本不存在营业税问题。综上，王子飞选择何种交易流程都是合法的，并且王兴海一直坚持同意继续履行合同，况且积极参与了涉案房产的买卖谈判。故一审法院认定王子飞将涉案房产过户至父亲名下构成违约属于认定事实错误，应予以纠正。二、庄玉僧迟迟不支付剩余定金5万元，已经以其行为表示不再继续履约，构成前期违约和根本违约。一审法院判定王子飞承担房屋成交价10%的违约金，没有权衡各方过错程度，违�公平公正原则。综上所述，庄玉僧没有履行合同的诚意，对于王子飞的催告置之不理，反指王子飞违约。原审认定事实错误，请求依法改判。
庄玉僧辩称：庄玉僧认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回王子飞的上诉，维持原判。
黄瑞翔、黄瑞锋未到庭、未答辩。
庄玉僧向一审法院起诉请求：1、判令黄瑞翔、黄瑞锋向庄玉僧返还定金人民币5万元，并支付违约金人民币32.76万元；2、王子飞承担连带责任；3、本案诉讼费、财产保全费由黄瑞翔、黄瑞锋、王子飞承担。
一审法院认定事实：2015年3月31日，王子飞作为卖方黄瑞翔的代理人与作为买方的庄玉僧签订了一份《二手房预约买卖及居间服务合同》，约定卖方将深圳市X区X镇X幢X房（以下简称涉案房产）转让给买方，建筑面积为105平方米。转让总价款为1,638,000元，买方同意本合同签订时支付该房地产交易定金10万元，买方向银行抵押付款，买方须于2015年6月30日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款以银行评估为准至买卖双方约定的银行第三方监管账户。买方逾期付款的（因银行贷款原因导致买方逾期付款的除外），卖方有权要求买方以未付款项为基数按日万分之四支付违约金，合同继续履行。交易过程中产生的营业税、提前还款短期贷款利息、提前还款罚息由卖方支付，其余税费由买方支付，本合同履行过程中因法律、法规和政策原因新增的税费由买卖双方各付50%，任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付该房地产总价款百分之二十违约金。卖方应当于收到全额楼款五日内将房地产交付买方。任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方�权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。合同备注：卖方须于2015年6月30日之前完成产权公证并换取新证并配合买方过户，如产权人未能按时配合受托人签署本合同一切责任由受托人负责，签署本合同当日内交付定金5万元，在产权人与受托人完成公证并换新证后再付定金5万元。
2015年3月31日，王子飞向庄玉僧出具了收款收据，确认收到庄玉僧交纳的5万元定金。
另查明，1991年3月28日宝安县建设委员会房管科向黄瑞翔、黄瑞锋颁发房屋所有权证，确认黄瑞翔、黄瑞锋为涉案房产的房屋所有权人。庄玉僧与王子飞均确认涉案合同备注条款所约定的换取新证是指换领登记在黄瑞翔、黄瑞锋名下的新的房地产权证书。
2015年3月4日，黄瑞翔向王子飞出具公证委托书，委托王子飞代办及申领涉案房产的房地产证、缴纳有�费用，并办理相关公证手续，签署相关文件，全权办理转让涉案房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款，并办理相关公证手续，协助买方全权办理涉案房产的银行按揭手续，签署相关文件等。2015年4月24日，黄瑞锋办理公证授权委托书，委托王子飞作为其代理人，权限为：代办及申领涉案房产的房地产证、缴纳有关费用，代为办理涉案房产的权属登记手续、旧证换新证手续，并代为领取有关产权证、全权办理转让涉案房产有关手续，代为签署房地产买卖合同并收取售房款，办理相关公证手续，协助买方全权办理涉案房产的银行按揭手续，签署相关文件，全权办理涉案房产的资金监管手续，签署资金监管协议等相关文件等。2015年5月12日，涉案房产已办理新的房地产权证书，登记权利人为黄瑞翔、黄瑞锋，房产证号为深房地字第X号。
房产交易�程中，庄玉僧与王子飞进行过多次协商，其中2015年5月11日王子飞提出黄瑞翔、黄瑞锋的授权存在问题，且其中一人在美国，短期无法重新办理公证委托，提出将定金退回庄玉僧，解除合同，庄玉僧明确拒绝，表示可以等委托手续办好再继续履行合同。2015年5月29日，王子飞明确告知庄玉僧新房产证办好，要求庄玉僧补交另一部分定金5万元，庄玉僧要求查看已办好的新房产证或由王子飞提供房产证复印件，王子飞明确予以拒绝，同时王子飞父亲王兴海提出涉案房产是其所有，王子飞与庄玉僧就涉案房产签订的合同无效。2015年6月16日，王子飞向庄玉僧发短信，称庄玉僧未补交定金，庄玉僧回复“5月29日给你说了你把复印件给我就打钱，到现在都没有看到”。同日，庄玉僧与王子飞通电话，庄玉僧再次陈述看到新房产证就打款，但王子飞表示没有空。2015年6月29日，王子飞向庄玉僧邮寄了新房产证复印件。
还查明，黄瑞翔于2002年10月14日与王子飞父亲王兴海在律师见证下签订过一份《协议书》，约定黄瑞翔、黄瑞锋将涉案房产转让给王兴海，房屋所有权转让费为10万元，在签合同时一次性付清所有款项，并将房屋所有权证及土地使用证原件交付给王兴海，王兴海持该《房屋所有权证》，在政策允许时向区房管部门申请取得分户手续，费用由王兴海承担，黄瑞翔、黄瑞锋有责任协助王兴海办理。
2015年6月24日，王子飞作为黄瑞翔、黄瑞锋的委托代理人与其父亲王兴海、母亲李瑞华签订了《深圳市二手房买卖合同》，并办理了公证，将涉案房产转让给王兴海、李瑞华。2015年7月7日，涉案房产转移过户登记至王兴海、李瑞华名下，各50%产权，房地产证号为深房地字第X号。
庄玉僧2015年7月3日向一审法院提�本案诉讼，原诉讼请求为要求黄瑞翔、黄瑞锋、王子飞继续履行合同，将涉案房产过户至庄玉僧名下。在得知涉案房产已转移过户登记至王兴海、李瑞华名下后，将诉讼请求变更为要求黄瑞翔、黄瑞锋返还定金5万元，支付违约金32.76万元，王子飞承担连带责任。
一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，王子飞在仅取得黄瑞翔一人授权的情况下，将属于黄瑞翔、黄瑞锋两人共有的涉案房产转让给庄玉僧，而至本案庭审时，黄瑞锋仍未明确表示对王子飞向庄玉僧出售涉案房产的行为予以追认，因此，王子飞构成无权处分，涉案二手房预约买卖及居间服务合同对黄瑞锋不发生法律效�，应由行为人王子飞承担相应责任。王子飞在作为代理人与庄玉僧就涉案房产进行交易过程中，制造不同障碍阻止合同履行，甚至在合同履行期限内作为黄瑞翔、黄瑞锋的代理人将涉案房产转移登记至父亲王兴海、母亲李瑞华名下，客观上也造成了涉案合同无法履行，王子飞应承担相应的违约责任。关于王子飞主张的庄玉僧未按时交纳5万元定金，构成违约的答辩意见，一审法院认为，王子飞与庄玉僧签订的涉案合同约定在产权人与受托人完成公证并换领新证后再支付定金5万元，而王子飞直至2015年6月29日才向庄玉僧出示已办好的新房产证，此时，庄玉僧才有义务支付5万元定金，而在此之前的2015年6月24日，王子飞已作为黄瑞翔、黄瑞锋代理人与父亲王兴海、母亲李瑞华签订二手房买卖合同，并办理公证，显而易见，涉案交易违约方为王子飞，而非庄玉僧，因此，一审法院对王子飞的答辩意见，均不予采纳。
关于庄玉僧主张的定金，庄玉僧已依合同约定支付了定金5万元，由王子飞收取，现王子飞已事实上解除了合同，应向庄玉僧返还已收取的定金5万元。
关于违约金数额。一审法院认为，涉案合同约定，任何一方不履行合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之十的违约金。基于王子飞的违约行为，王子飞应向庄玉僧支付违约金163,800元。庄玉僧依据合同第九条最后一句主张20%违约金，但事实上，合同第九条明确载明了任何一方不按约定或法律、政策规定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，应向对方支付房产总价款百分之二十的违约金，即20%违约金的适用条件为未按规定缴纳相关税费的情形，而本案王子飞违约行为并不适用合同第九条，因此，一审法院对庄玉僧主张的违约金超过163,800元部分，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审判决：一、王子飞于判决生效之日起三日内向庄玉僧返还定金人民币50,000元；二、王子飞于判决生效之日起三日内向庄玉僧支付违约金人民币163,800元；三、驳回庄玉僧的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6,964元，由王子飞负担人民币4,507元，由庄玉僧负担人民币2,457元，此款庄玉僧已预交，庄玉僧多预交的人民币12,578元，由一审法院径退庄玉僧。
本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，王子飞在二审提交黄瑞锋于2015年6月13日出具的《授权委托书》载明，黄瑞锋委托王子飞办理将其名下的50%的涉案房产份额过户转让给王兴海的房产过户手续。
本院认为，根据查明的事实及王子飞自认，王子飞依据黄瑞翔2015年3月4日出具的《授权委托书》和黄瑞锋2015年4月24日的《授权委托书》，并不能将涉案房屋直接过户至庄玉僧名下。故王子飞作为代理人，转让涉案房屋于庄玉僧，需另行获得黄瑞翔与黄瑞锋的授权。而根据王子飞二审所提交的2015年6月13日黄瑞锋所出具的《授权委托书》，其代理权限为办理将涉案房产份额过户至王兴海名下的手续，王子飞亦不能据此将涉案房产过户至庄玉僧。王子飞以此主张以获得黄瑞锋授权追认，于法于理无据，本院不予采纳。根据《中�人民共和国合同法》第四十八条的规定，王子飞在仅取得黄瑞翔一人授权的情况下，将属于黄瑞翔、黄瑞锋两人共有的涉案房产转让给庄玉僧，构成无权代理，应由王子飞承担相应责任。王子飞主张其将涉案房屋过户至其父母名下，是因其父母为实际权利人，是履行涉案买卖合同的一个步骤。但即便其父王兴海为实际权利人，但王子飞履行涉案房屋买卖合同并无需以将房屋登记至王兴海名下为前提。王子飞亦承认，先过户至王兴海名下再转移登记至庄玉僧，税费增加，履行成本更高。并且，在该项费用由卖方承担的情况下，王子飞选择该履行路径，不合常理。至于是否因黄瑞锋委托书有误而不得已选择该履行方式，本院认为，根据王子飞所述，黄瑞锋、黄瑞翔仅是配合办理，那么两人的授权书内容应是依据王子飞或王兴海的授意而作出，黄瑞锋授权王子飞过户至王兴海名下，是有误还是有意，不得而知。结合双方履行中的沟通情况，依据现有证据，无法确认王子飞将涉案房产转移登记至父亲王兴海、母亲李瑞华名下的行为是履行合同的行为。而从一审录音、短信等沟通记录看，王兴海还向庄玉僧提出涉案房产是其所有，王子飞与庄玉僧就涉案房产签订的合同无效的主张。王子飞的行为导致本案合同无法继续履行，王子飞应承担相应的违约责任。
关于王子飞主张的庄玉僧未按时交纳5万元定金，构成违约的答辩意见，本院认可一审对此的认定，对王子飞该辩称不予采纳，不再赘述。王子飞已事实上解除了合同，应向庄玉僧返还已收取的定金5万元。
关于违约金数额。王子飞主张庄玉僧存在违约行为，一审判令其承担合同约定的全额10%违约金，未权衡双方过错程度，有违公平。本院认为，违约金的调整是�当事人的损失为基础，兼顾合同履行情况及当事人过错程度等综合因素而作出，其衡量的基础是当事人的损失。涉案合同履行期间，深圳市房价有较大幅度的上涨，庄玉僧因本案合同未能履行完毕所致损失远超过合同约定的10%金额，即便其存在过错，其亦已自行承担了超过合同10%数额部分的损失。故一审未予以调整并无不当，本院予以维持。
综上所述，王子飞的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4507元，由王子飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 柯 云 宗
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年十二月二十六日
书 记 员 谢文琦（兼）