浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙杭商终字第284号
上诉人（原审原告）：杭州大美文化艺术策划有限公司。
法定代表人：刘胜。
委托代理人（特别授权代理）：何长明、陈伟伟。
上诉人（原审被告）：浙江武林汇商业投资管理有限公司。
法定代表人：朱亮。
委托代理人（特别授权代理）：李文莉。
上诉人杭州大美文化艺术策划有限公司（以下简称大美公司）与上诉人浙江武林汇商业投资管理有限公司（以下简称武林汇公司）合同纠纷一案，双方均不服杭州市下城区人民法院（2013）杭下商初字第1102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院审理查明：2012年10月10日大美公司（乙方）与武林汇公司（甲方）签订《房屋联营合同》，双方就甲方将其承租的房屋与乙方联合经营的相关事宜作出约定：甲方承租的坐落于杭州市下城区武林路277号3幢房屋（房屋产权证号：杭房权证下更字第××号，具体位置为五号楼一、二层），乙方确认已充分了解该房屋的相关信息后，甲方将该房屋投入与乙方联合经营使用；乙方经营该房屋的用途为服装、家居、家具、艺术品、生活类用品等交易的生活馆；甲方暂定于2012年12月1日向乙方交付该房屋（具体以实际交房时间为准），联营期为9年，自2012年12月1日起至2021年11月30日止；甲乙双方的联营合作分配方式为甲方每月按固定扣率提取部分营业额，甲方对乙方的联营费设定的营业额扣率第1、2年为12%，第3-9年为15%；乙方需在签订合同之日一次性向甲方支付联营保证金人民币壹拾万元整和壹拾万元整押金，其中壹拾万元整押金于2012年12月30日之前退还乙方，另壹拾万元保证金不计利息，保证金在合同期满或终止以后乙方腾空租赁场地、财产移交手续办理完毕且结清本协议约定所有款项的七个工作日内，由甲方退还乙方；如果乙方需要对承租区域进行结构改造，考虑到结构安全与项目的整体性，改造由甲方负责实施，相关费用甲方将提前告知乙方，费用由乙方承担；乙方需装修房屋或者增设附属设施的，必须经过甲方的同意，在甲方按原租赁合同的约定征得原出租人的书�同意并按规定经有关部门审批核准后方可进行（甲方审核乙方装修意见应在五天内完成）；在租赁期内甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面终止本合同，同时甲方应当归还乙方已支付的履约保证金，并支付伍拾万元人民币违约金，还需赔偿乙方投入的装修费及所有损失：……（3）甲方未经乙方书面同意，擅自终止／解除本合同，或擅自收回房屋的；协议签订后，任何乙方都不得擅自单方面终止合同，甲乙双方必须按上述约定切实履行，否则违约方需承担一切违约责任，并赔偿守约方的所有损失及支付伍拾万元人民币违约金；等等。因武林汇公司未将涉案房屋交付给大美公司，大美公司诉讼来院。在审理过程中，武林汇公司明确表示不再履行合同，拒绝将涉案房屋交付给大美公司。另查明，大美公司已向武林汇公司支付押金100000元、保证金100000元。合同签订后�美公司已委托装修公司就涉案房屋进行了装修设计。
原审法院审理认为：大美公司、武林汇公司签订的《房屋联营合同》系双方真实意思表示，该合同合法、有效。大美公司、武林汇公司争议的焦点在于大美公司认为武林汇公司应按合同约定交付涉案房屋，但武林汇公司对大美公司就涉案房屋提出的具体用途以及装修方案存在异议，因此拒绝交付该房屋。就合同内容来看，签订该合同时双方就房屋用途并未作出明确定位，且对装修要求均未有约定，属于合同约定不明，从而导致双方争议的产生。合同中约定暂定于2012年12月1日武林汇公司向大美公司交付该房屋，但具体以实际交房时间为准，该约定可视为签订合同时双方对交付房屋条件成就的时间尚未确定，武林汇公司解释称因双方还需对经营方案的细节问题进行商定，结合本案的事实情况，该解释较为合理，但即使如武林汇公司所称其不交付房屋的原因是大美公司未能达到进场条件，武林汇公司亦应在合理期限内向大美公司释明进场要求，如大美公司未能达到该要求，也应及时提出解决方案或解除合同，但武林汇公司未举证证明曾向大美公司作出过相关释明，且直至诉讼时才明确表示不再履行合同，其怠于履行义务，属于违约情形，应承担相应的违约责任。但因交付房屋该履行内容不适于强制履行，且大美公司、武林汇公司之间的联营合作并未实际开展，因此对于大美公司要求武林汇公司继续履行合同的诉请，该院不予支持。对于大美公司诉请返还的押金100000元、保证金100000元，具有事实与法律依据，该院予以支持。大美公司诉请要求武林汇公司支付违约金500000元，因双方的联营合作并未实际开展，就联营本身并未产生利润或损失，因此该违约金金额过高。且该院注意到�本案争议的原因为大美公司、武林汇公司双方就联营合作的约定不明，大美公司自身亦有过失；大美公司举证证明为履行联营合同已支付装修费、设计费等费用，上述费用系大美公司合理支出；武林汇公司收取押金、保证金给大美公司造成的利息损失。因此，综合各项因素该院酌定武林汇公司赔偿违约金120000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，该院于2013年12月20日作出如下判决：一、武林汇公司于判决生效后十日内返还大美公司押金100000元、保证金100000元；二、武林汇公司于判决生效后十日内支付大美公司违约金120000元；三、驳回大美公司的其他诉讼请求。如果武林汇公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10819元，由大美公司负担5874元，武林汇公司负担4945元。
上诉人大美公司不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。原审法院认定大美公司亦有过失不当。1、大美公司已经履行合同义务。2012年9月7日，大美公司已将联营保证金和押金总计20万元汇入武林汇公司账户。2、武林汇公司未按合同约定交付房屋，已构成严重违约，应承担违约责任。合同约定，武林汇公司暂定于2012年12月1日向大美公司交付该房屋，该合同约定是因为考虑到武林汇公司需将原有租户清场等问题，故暂定12月1日交付。但结合合同另有约定押金于2012年12月30日之前退还大美公司来看，本合同约定的房屋交付时间为2012年12月1日至30日这个期间，并不是固定某一天，这一安排已经考虑到了收回如此大面积商铺需要一段时间的协商，清场工作应当有一定工作量。但是，武林汇公司不只是未按合同约定的期间内交付房屋，而是在长达半年之久的时间里未向傣妹公司作出合理解释，也不与大美公司协商解除合同，更不退还大美公司的押金和保证金，其行为已构成严重违约，应承担违约责任。3、即使双方合同约定不明，也不是大美公司的过失，完全可以通过协商、签订补充协议解决。商业合同在订立之初难免未考虑全面，通常双方会通过协商订立补充协议解决合同未尽事宜。但是，本案中，武林汇公司早已不愿意继续履行合同，却不向大美公司解释进场要求，也不表示不继续履行合同，多次询问也只得到“不符合”的回应，直到原审开庭，武林汇公司才表示不履行合同，房屋早已出租给他人，根本没有合作的诚意。二、大美公司为联营事宜已支出355404.85元，原审法院酌定违约金120000元过低。早在2012年1月，双方就联营事宜进行商谈。为此，大美公司欲成立一个独立公司专门从事该业务，并聘请员工，支付工资社保福利总计54327.35元；因联营项目定位家居、家具等生活用品的生活馆，大美公司派员工去宁波、慈溪、广东等各地考察家具厂支出差旅费14877.5元；另大美公司支出装修费210000元，商标设计费15000元，商标注册费15000元，广告发布费46200元，以上总计支出为355404.85元，但原审法院却仅仅酌定120000元，大大低于大美公司的实际损失。综上，请求撤销原审判决主文第二项，改判武林汇公司支付大美公司违约金30万元，本案全部诉讼费用均由武林汇公司负担。
针对大美公司的上诉，武林汇公司答辩称：一、大美公司未按约履行合同，导致双方合同目的无法实现，武林汇公司不存在任何违约行为。案涉合同明确约定武林汇公司暂定�2012年12月1日交付租赁房屋，但具体以实际交房时间为准，大美公司称交房时间为2012年12月1日至30日之间，欠缺合同依据。同时，合同中还约定：“乙方需装修房屋或者增设附属设施的，必须经过甲方的同意，在甲方按原租赁合同的约定征得原出租人的书面同意并按规定经有关部门审批核准后方可进行。”但在双方合同的履行过程中，大美公司一直未按合同约定向武林汇公司提交书面的装修方案，其怠于履行合同义务的事实清楚。即便查阅大美公司原审中向法院提交的设计图，该设计也存在着违章扩建、侵害其他商户的权利、破坏商区的完整性等情况。考虑到双方签订联营合同的目的，武林汇公司有权要求大美公司在合同约定的经营范围内给出准确的商业定位，但大美公司自始至终连商业定位都无法确定，更谈不上有完整的经营方案。大美公司的上述行为导致合同�的无法实现，在此情况下，本案并不具备交房条件。二、大美公司无权要求武林汇公司人承担违约责任。首先，武林汇公司根本不存在任何违约情况，也就无需承担违约责任。其次，因本案合同并未实际履行，房屋也未交付，根本不可能产生装修费和各类费用。武林汇公司在本案进入诉讼前也从未收到过大美公司任何的装修设计图纸。在原审中大美公司也已提交证据证明当时大美公司另行投资的大美创意园也存在施工，故即便有费用支出也与本案无关。大美公司在原审中提交的票据、合同等在金额、日期上不能相互对应，大美公司主张的各项费用欠缺依据。同时，违约金属于补偿性质，双方就联营本身并未产生利润和损失，其所谓的装修费、设计费也缺乏有效的证据支持，大美公司以此主张违约金欠缺合法依据。综上，请求驳回上诉。
上诉人武林汇公司亦不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、原审判决对证据的认定存在错误。装修合同所对应的收据、收条、银行电子回单及发票在付款时间和金额上不能相互对应，农业银行查询单也未载明款项支付内容，付款方与收款方都与本案没有关联，大美公司声称支出的其他费用与本案无关。本案所涉的房屋并未交付，根本不可能产生装修费用；武林汇公司在诉前从未收到过大美公司任何的装修设计图纸。在原审中大美公司也已提交证据证明当时大美公司另行投资的大美创意园也在施工，即便有费用支出也与本案无关。原审法院据此认定大美公司为履行联营合同已支付了装修费、设计费等费用是错误的。二、原审判决事实认定存在错误。武林汇公司不存在违约情形，原审法院认定大美公司为履行合同支付费用欠缺依据，相关意见武林汇公司在答辩意见中已有陈述。综�，请求撤销原审判决，改判驳回大美公司的原审诉讼请求，本案全部诉讼费用均由大美公司承担。
针对武林汇公司的上诉，大美公司答辩称：武林汇公司从未提供准备履行或催促大美公司履行合同的证据，且拒绝提供其将房屋出租给他人的相关合同。本案合同之所以无法履行是因为武林汇公司单方违约将房屋出租给他人。武林汇公司声称大美公司不符合进场条件，但从未向大美公司解释过进场条件。请求驳回武林汇公司的上诉请求。
二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为：案涉《房屋联营合同》合法有效，对双方均具有法律约束力，各方应当按约行使权利、履行义务。本案双方的争议焦点在于武林汇公司是否违约以及大美公司要求武林汇公司支付30万元违约金是否具有合法依据。一�关于武林汇公司是否构成违约的问题。本案中，合同约定暂定于2012年12月1日交付房屋、具体以实际交房时间为准，履行期限的约定尚不明确，依照合同法的相关规定，大美公司可以随时要求履行，但应当给武林汇公司必要的准备时间，武林汇公司直至大美公司提起诉讼都未能交付房屋，显然违约。本院也注意到，双方约定了暂定交付时间，从诚实信用原则出发，武林汇公司应当采取有效措施争取在约定的暂定期限内交付房屋，若无法在暂定期限内交付房屋的，也应当及时向大美公司说明理由并与大美公司进行补充约定，但从双方约定的暂定交付日起直至大美公司提起诉讼，长达近八个月的时间内未见武林汇公司有任何积极履行交房义务的行为，其违约事实明显，应当承担相应的违约责任。至于武林汇公司提出的大美公司“未明确商业定位”、“未提交装修方案”�不属于合同约定的交付房屋的前提条件，其拒绝交付房屋并无正当理由，本院不予支持。二、关于大美公司主张30万元违约金是否成立的问题。对于大美公司提出的违约金数额，武林汇公司不予认可，基于违约金的损失填补原则，本案需考察大美公司因对方违约造成的实际损失。考虑到有关押金、保证金的利息损失以及大美公司为履行合同支出的设计费10万元等损失确已实际发生，原审判决酌定违约金数额为12万元尚属合理。大美公司据以主张其他人力资源费用、差旅费、商标注册费等费用的证据与本案的关联性尚无法确定，本院对违约金数额不再进行调整。综上，大美公司与武林汇公司的上诉请求均不成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10000元，由杭州大美文化艺术策划有限公司负担3900元，浙江武林汇商业投资管理有限公司负担6100元。杭州大美文化艺术策划有限公司、浙江武林汇商业投资管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费。
本判决系终审判决。
审 判 长 瞿 静
代理审判员 夏文杰
代理审判员 朱晓阳
二〇一四年四月十日
书 记 员 张 婷