宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）兴民初字第3343号
原告雍惠丽，女，1961年8月21日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人冉笃奇，宁夏三略律师事务所律师。
被告银川市元荣置业有限公司，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
法定代表人蒋毅，该公司总经理。
委托代理人高洁，银川市元荣置业有限公司职员。
被告魏超，男，1971年2月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人朱佳思，宁夏合天律师事务所律师。
原告雍惠丽与被告银川市元荣置业有限公司（以下简称元荣置业公司）、魏超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月9日立案受理后，根据原告申请冻结了被告魏超所有的位于银川市兴庆区中山北街营业房的产权。由代理审判员王娜适用简易程序于2014年7月17日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转换为普通程序审理。本院依法组成合议庭于2014年12月9日、2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告雍惠丽的委托代理人冉笃奇、被告元荣置业公司的委托代理人高洁，被告魏超的委托代理人朱佳思到庭参加诉讼。本案经院长审批延长审限6个月并经审委会研究讨论，现已审理终结。
原告雍惠丽诉称，2012年5月23日，原告雍惠丽向被告元荣置业公司购买位于银川市金凤区“宁安易居鼎级大院”住宅一套，面积为150平方米，约定于2012年8月交付房屋。合同签订当日，原告向被告元荣置业公司指定的魏某甲的账户交付了房款，但被告元荣置业公司未按期交房。2014年3月19日，被告魏超向原告出具《承诺书》，承诺于2014年5月20日之前为原告重新选定一套面积相同的商品房，并过户给原告，如违约除返还原告支付的450000元购房款及利息外，还向原告支付房款总额30%的违约金。因被告未履行上述义务，故诉至法院，请求判令：1.被告元荣置业公司返还原告购房款450000元、支付利息55350元（按年利率6.15%计算2012年5月23日至2014年5月23日），并继续主张利息至实际返还款项之日，支付违约金135000元；2.被告魏超对上述款项承担连带清偿责任；3.本案诉讼费由被告承担。
被告元荣置业公司辩称，2013年12月26日，被告元荣置业公司的法定代表人变更为蒋毅，该变更信息在银川市工商行政管理局备案。被告元荣置业公司对外承诺须经公司股东会同意。魏超作为被告公司的员工，出面协调原告购房事宜系职务行为，但其承诺内容未经公司股东会同意，承诺事项超越其职权，承诺书对公司不具有约束力。被告元荣置业公司不应向原告承担高额的违约金，但愿意按照同期银行利率向原告支付自2012年9月1日至今的利息。
被告魏超辩称，魏超向原告出具承诺时，元荣置业公司的法定代表人已经变更为蒋毅，故魏超出具的承诺书不具法律效力。但魏超作出承诺时仍为元荣置业公司的员工，出面办理与原告的买卖行为系履行职务行为，魏超个人不承担责任。
经审理查明，2012年5月，原告与被告元荣置业公司口头约定，原告购买被告元荣置业公司位于银川市金凤区“宁安宜居鼎极大院”商品住房一套，面积为150㎡，房价为3000元／㎡，于2012年8月交房。2012年5月16日，被告元荣置业公司向原告出具加盖有公司印章的委托收款书，要求原告将购买宁安宜居住房的订金450000元打入魏某甲账户。2012年5月23日，原告将450000元打入魏某甲账户。同日，被告元荣置业公司向原告出具加盖公司印章的收据一张，载明：收雍惠丽宁安宜居购房订金450000元，3000元／㎡。2013年12月26日，被告元荣置业公司的法定代表人由魏超变更为蒋毅，公司股东由秦某、魏超变更为魏某乙、蒋毅，魏超仍为元荣置业公司的职员。因被告元荣置业公司未于2012年8月向原告交房，被告魏超于2014年3月19日向原告出具承诺书，载明：“……一、我公司于2014年5月20日之前，为雍惠丽重新选定面积与宁安宜居鼎极大院相同的一套商品住宅（位置与宁安宜居鼎极大院相当），过户给雍惠丽；二、如在上述时间不能办理房屋交付手续，除了返还雍惠丽支付的450000元预付款及利息外，还应向雍惠丽支付预付款总额30%的违约金”。因2014年5月20日被告未交房，故原告诉至本院，请求判如所请。
另查明，2011年3月1日，被告元荣置业公司召开股东会，决议：元荣置业公司投入的宁安宜居项目全部由魏超自行投入及收益，秦某不参与投入及收益。
上述事实，委托收款书、收据、银行进账单、承诺书、股东会决议、企业变更信息及原、被告当庭陈述在案为凭，经本院开庭质证并审查，可以采信。
本院认为，被告元荣置业公司认可向原告出售位于银川市金凤区“宁安宜居鼎极大院”住房一套，并收取原告购房款450000元，原告与被告元荣置业公司之间形成房屋买卖合同关系。因被告元荣置业公司至今未向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告元荣置业公司返还购房款450000元，被告元荣置业公司没有异议，故本院予以支持。被告魏超向原告出具《承诺书》时虽已不是元荣置业公司的法定代表人，但其仍是元荣置业公司的职员，基于魏超曾系元荣置业公司法定代表人且原告一直与魏超洽谈购房事宜，原告有理由相信被告魏超仍具有代理权限。根据合同法第四十九条的规定，被告魏超代元荣置业公司出具承诺书的行为有效，故被告元荣置业公司应按照承诺书向原告支付违约金135000元（450000元×30%）。因违约金135000元足以弥补原告的损失，故对原告要求被告元荣置业公司支付自2012年5月23日至本判决确定付款之日的利息，本院不再支持。原告提交的被告元荣置业公司的《股东会决议》可以证明宁安宜居项目全部由魏超自行投入和收益；2012年5月，被告魏超作为元荣置业公司的法定代表人与原告达成口头购房协议后，要求原告将购房款打入魏某甲的名下，该行为违反《中华人民共和国公司法》的规定，且被告魏超向原告出具《承诺书》。被告魏超滥用公司股东有限责任损害原告合法利益，故应对被告元荣置业公司返还原告购房款、支付违约金承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下：
一、被告银川市元荣置业公司有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告雍惠丽购房款450000元，支付违约金135000元，合计585000元；
二、被告魏超对被告银川市元荣置业公司有限公司上述债务务承担连带清偿责任；
三、驳回原告雍惠丽的其他诉讼请求。
如果被告银川市元荣置业公司有限公司、魏超未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10304元，财产保全费3722元，共计14026元，由银川市元荣置业公司有限公司、魏超承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 王 娜
人民陪审员 董卓婷
人民陪审员 张淑霞
二〇一五年七月二十三日
书 记 员 李 悦
附：相关适用法律法规
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订
立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国公司法》
第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。
公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。