天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0111民初6862号原告（反诉被告）：周秀花，女，1972年11月20日出生，汉族，住山东省宁津县长官镇张凤巢村*****号，现住天津西青区。委托诉讼代理人：庞颖竑，男，1956年12月26日出生，汉族，住天津市南开区。山东省宁津县长官镇张凤巢村村民委员推荐。被告（反诉原告）：程小兵，男，1978年5月14日出生，汉族，住湖北省浠水县团陂镇下河湾村*组，现住天津市西青区。委托诉讼代理人：董延峰，天津万钧律师事务所律师。第三人：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路11号和平创新大厦九层。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：蔡广，男，该公司法律顾问。原告（反诉被告）周秀花与被告（反诉原告）、第三人天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月17日公开开庭审理了本案，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，转为普通程序，于2017年12月27日再次公开开庭审理了本案。2018年1月10日，变更合议庭组成人员，并于2018年1月15日公开开庭审理了本案。原告周秀花之委托诉讼代理人庞颖竑，被告程小兵之委托诉讼代理人董延峰、中原物业之委托诉讼代理人蔡广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周秀花向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原、被告双方签订的编号为TJM2016-0010263号的《房产交易合同》；2.被告返还原告给付的定金款250000元；3.被告按照中国人民银行1.5%年利率支付原告利息损失3750元；4.被告支付原告违约金195000元；5.被告赔偿因其违约行为给原告造成的直接经济损失350000元；6.被告支付中介服务费6000元；7.被告支付原告房屋租金13800元；8.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为以定金250000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率1.5%计算自2016年9月24日起至本判决生效之日止的利息。事实及理由:原、被告双方系房屋买卖合同关系。2016年9月3日，原、被告在第三人公司签订编号为TJM2016-0010263的《房产交易合同》，该合同约定被告将其所有的坐落于天津市西青区中北镇卉康道65号御景园83-1-404房屋出售给原告，原告依照被告要求向其交付定金20000元，并约定2017年1月30日前，原、被告双方到西青区房管局签署《天津市房产买卖协议》。合同生效后，被告以清偿诉争房屋贷款款额不足为由，要求原告先行支付230000元帮助被告清偿贷款。原告再次向被告支付230000元后，双方便于2016年9月24日签订《补充协议》，将230000元全部转换成购房定金。原告前后分几次给付被告定金共计250000元。被告获取250000元定金后并未履行清偿贷款义务，而是用于被告在武汉市购买房产，且以清偿诉争房屋贷款的名义骗取20000元定金外的230000元，补充了被告在武汉购置房产款的不足。被告根本不想履行合同义务，亦未按合同约定日期清贷及如期办理《天津市房产买卖协议》。截至原告起诉之日，被告仍未清偿诉争房屋贷款，更不可能与原告办理《天津市房产买卖协议》。经原告多次催促，被告置之不理，被告违约行为给原告造成极大经济损失，如在本案涉诉地区再行购置同样的诉争房屋，购买价格已经升至2400000元左右，原告再次购置同等条件房屋就要多支付350000元至400000元。原告因购买被告房产，出卖了自己唯一的住房，现因被告违约，导致原告无固定居所，一直租赁房屋居住。综上，被告违约行为造成原告严重经济损失，故原告提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。被告程小兵辩称，同意解除原、被告之间《房产交易合同》，但因原告未通过银行贷款的审批，未向被告一次性支付房款并且不具有购买天津市房屋的购房资格造成合同无法履行的结果，原告应当向被告承担违约责任。请求人民法院依法驳回原告其他诉讼请求。反诉原告程小兵向本院提出反诉请求：1.请求法院依法判令解除反诉原告程小兵与反诉被告周秀花之间签订的《房产交易合同》;2.请求法院判令反诉被告向反诉原告支付合同违约金195000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2016年9月3日，反诉原告通过中原物业与反诉被告签订《房产交易合同》，因反诉原告未取得涉诉房屋产权证，故双方约定在反诉原告取得售楼处下发的房本后，双方到涉诉房地产所辖区房管局或第三人中原物业制定地点签署《天津市房产买卖协议》。合同约定，反诉被告须于2017年1月30日前办理贷款申请手续，并将除定金以外的其他首付款存入资金监管中心，但至今反诉被告未按照合同约定履行相关义务。另合同约定反诉被告以贷款方式支付房款的，因为反诉被告资质、所提供的相关材料不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由反诉被告按照一次性付款方式从确定不能办理之日起20日内向反诉原告补齐全部房款。否则视为反诉被告违约，须向反诉原告支付该房地产成交价10%作为违约金，向反诉原告承担违约责任。至今反诉被告仍未向反诉原告一次性补齐全部房款。反诉被告在履行合同过程中存在违约行为和过错，导致2017年4月1日天津市限购政策实施后反诉被告作为非天津市户籍人员已不具备购房资格，合同已无法继续履行。故反诉原告提起反诉，请求人民法院支持其全部反诉诉讼请求。反诉被告周秀花辩称，根据双方签订《房产交易合同》约定，反诉原告应当在2017年1月30日之前清偿贷款，注销他项权利。二手房买卖流程卖方应当必备房屋产权证及清偿房屋贷款撤销抵押他项权利，之后买卖方可到房管局进行网签房产买卖合同，买方才可将首付款及银行发放贷款全部存入资金监管账户，购房款全部到帐后办理过户手续。反诉原告未取得房屋产权证、未清偿贷款撤销抵押，反诉被告无法履行贷款及付款的义务，反诉原告先行违约。反诉原告于2017年3月初取得涉诉房屋产权证，但截至2017年3月30日（限购前一日）仍不履行合同约定义务，直至天津市房屋买卖限购令出台，导致涉诉合同彻底履行不能，反诉原告单方迟延履行合同义务，违反合同约定，造成反诉被告巨大损失。合同履行中，反诉被告依照约定履行交付定金20000元的义务，而反诉原告以偿还贷款为由多次变更追加定金至250000元，反诉被告仍旧依约履行支付义务，但反诉原告却未依约履行清偿贷款等义务，反诉原告严重违约。综上，请求法院驳回反诉原告全部反诉诉讼请求，支持原告的本诉的诉讼请求。第三人中原物业述称，对原告的全部诉讼请求无异议，不同意反诉原告的诉讼请求。原、被告及第三人签署的《房产交易合同》系三方当事人的真实意思表示，合同记载内容应当作为本案当事人权利义务的基础和依据。结合本案房屋买卖的条件，被告注销该房屋抵押权是办理交易手续的前提，被告未按照合同约定履行上述义务，存在违约行为。截至今日，本案三方当事人都知晓2017年4月1日天津市政府出台限购政策，在政策出台前没人预测到何时有限购政策及客户是否失去了购房资格。被告以限购政策出台原告失去购房资格作为免责的抗辩是不符合事实情况及交易的先后顺序的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告（买受方、乙方）与被告（出售方、甲方）、第三人（居间方、丙方）于2016年9月3日签订《房产交易合同》，该合同约定：一、房地产情况，甲方将其所有的坐落于天津市西青区中北镇卉康道65号御景园83-1-404房屋出售给乙方，该房地产建筑面积91.56平方米，该房产抵押权人为中国工商银行，经甲、乙双方协商，甲方确认于2017年1月30日前还清贷款并注销该抵押权，该房地产之实际情况最终以权属证明中登记为准。二、买卖条件，该房地产成交价为1950000元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金20000元，该笔定金在甲、乙双方办理产权过户手续时自动转为房款的一部分。甲、乙双方须于2017年1月30日前（具体时间以售楼处下发房本时间为准）亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签署《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续；双方应通过天津市房地产交易资金监管中心对房款进行代收代付。除甲乙双方另有约定外，《天津市房产买卖协议》中的履行日与本合同发生冲突，以本合同为准。除定金以外的剩余房款1930000元，甲方同意乙方采用以下方式支付即银行贷款，上述剩余房款中非以银行贷款形式支付的部分及定金作为首付款，乙方须于2017年1月30日前办理贷款申请手续，并将除定金之外的其他首付款存入资金监管中心，甲方同时将已收取的定金存入资金监管中心。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过后五个工作日内，甲、乙双方应亲自赴该房地产所辖区房管局办理房地产所有权转移登记及抵押登记（若有）手续。三、房地产交付情况，甲、乙双方确认于签署《天津市房产买卖协议》之前进行物业交验，并签署物业交验单。甲、乙双方定于甲方拿到全款进行房屋交接，由甲方腾空该房地产交付于乙方使用。四、略，五、因甲乙双方或其中任何一方的原因，导致合同日后不能实际履行的，丙方仍有权按照约定收取居间服务报酬，如已收取居间服务报酬丙方不予退还。守约方支付居间报酬的，由违约方向守约方赔偿该笔费用。六、违约责任，乙方交付定金后未按照本合同约定履行的，无权要求甲方返还定金，甲方收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还给乙方。甲方未按约定注销抵押权的，乙方未按约定付款的，或违反本合同其他约定的，每逾期一日，违约方应向守约方支付该房地产成交价的1%作为违约金；若一方逾期超过十五日，视为拒绝履行合同，守约方有权解除房地产买卖关系（但须书面通知违约方）并要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金。乙方以贷款方式支付房款的，如因一方资质、所提供相关材料等不符合贷款银行审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由乙方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十日内向甲方补齐全部房款。否则视为乙方违约，适用上述违约责任。原、被告及第三人对上述合同内容的真实性均无异议。上述合同签订当日，原告交付被告定金20000元，被告出具收据证实。后原告（乙方）与被告（甲方）分别于2016年9月16日、17日、24日先后共签订四份《补充协议（追加定金）》，最终双方约定诉争房地产成交总价为人民币1950000元，乙方于2016年9月3日向甲方支付定金20000元；于2016年9月16日向甲方支付定金40000元；于2016年9月17日向甲方支付定金60000元；于2016年9月24日向甲方支付定金130000元等内容。上述追加定金补充协议签订后，原告依约向被告支付定金共计250000元，对此被告予以认可。原、被告及第三人签订《房产交易合同》时，被告尚未取得涉诉房地产产权。天津市国土资源和房屋管理局于2017年2月14日出具津（2017）西青区不动产权第××号房屋产权证，该证载明：权利人程小兵、单独所有、坐落西青区中北镇卉康道65号御景园83-1-404、建筑面积91.56平方米、抵押权利人中国工商银行股份有限公司天津分行营业部、权利范围91.56平方米、权利价值570000元、约定期限2014年12月12日至2034年12月11日。原、被告及第三人均认可被告于2017年2月14日领取了该房屋产权证。庭审中，第三人陈述二手房交易流程为1、卖方取得产权证后先清偿贷款撤销抵押；2对出售房屋进行价格评估，由评估公司出具评估报告；3、买卖双方到房管局网签房地产买卖协议；4、买方凭借网签协议缴纳首付款并办理银行贷款申请手续缴纳税费；6、买方领证，卖方领钱。原、被告对于上述买卖房屋流程均无异议。被告因未取得产权证未按照合同约定于2017年1月30日办理清偿贷款撤销抵押手续，原告及第三人认可被告领取房屋产权证之日为办理撤销抵押手续的期日，但被告至今未清偿银行贷款并办理撤销他项权利（抵押）的手续。原告因被告未办理清偿贷款撤销抵押而未能办理银行贷款手续亦未交付首付款。2017年3月31日天津市人民政府办公厅出具津政办发（2017）48号文件，该文件规定对在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭暂停在本市（滨海新区除外）再次购买新建商品住房和二手住房。该文件自2017年4月1日起实施。原告符合上述文件规定的限购条件，原、被告及第三人对上述文件内容均知晓。被告反诉请求解除原、被告及第三人签订的《房产交易合同》，该诉请与原告诉请内容一致，双方均表示同意解除。被告另反诉按照合同约定主张原告承担违约金195000元，原告表示认可合同约定违约金计算方式，同意按照合同约定执行由违约方承担违约责任。本院认为，原、被告系房屋买卖合同关系。原、被告及第三人2016年9月3日所签订《房产交易合同》系三方当事人真实意思表示，未违反相关法律禁止性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原、被告双方应当本着诚实信用的原则，享受各自的权利、履行各自的义务。合同签订后，原告依约履行交付定金的义务，被告收取全部定金款250000元。依照合同约定，被告应于2017年1月30日前办理清偿贷款及撤销抵押登记的手续，因被告于2017年2月14日取得涉诉房地产的产权证，至此被告具备办理清偿贷款及撤销抵押登记手续的条件，在限购政策出台前被告有充足的时间履行合同义务，但被告至今未履行该义务，构成违约，应当承担相应的民事责任及违约责任。被告抗辩意见及反诉所述原告未通过银行贷款的审批，未向被告一次性支付房款并且不具有购买天津市房屋的购房资格造成合同无法履行的结果，因此认为原告构成违约。客观事实上，合同签订后，原告诚信守约履行交付定金义务。而原告履行办理银行贷款及交付房款义务是依据被告取得产权证后清偿贷款撤销抵押为前提条件，恰因被告未履行先行义务导致原告客观履行不能，违约责任在于被告而非原告。故本院对被告的抗辩意见及反诉主张不予采信。关于本诉，原告因被告违约及限购政策出台请求依法解除三方签订的《房产交易合同》，被告、第三人均同意解除合同，三方达成合意，且因限购政策原因该合同目前客观不能履行，故本院对原告主张解除三方签订的《房产交易合同》予以支持。被告收取原告定金250000元，应当承担返还原告定金的民事责任，故本院对原告主张被告返还定金250000元的诉讼请求予以支持。原告主张按照合同约定即被告违约逾期超过十五日，要求违约方支付该房地产成交价10%作为违约金为195000元。被告对违约金计算方式予以认可，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确认。原告根据市场价格涨落主张因被告违约造成其直接经济损失350000元，被告对原告主张上述经济损失350000元不予认可。对此原告未提供证据证实，经本院释明，原告表示不同意对损失进行鉴定，原告申请调证内容非本院依职权调取的证据范围，原告对其该项诉讼请求应当承担举证不能的责任，且本院结合本案实际情况已支持原告违约金的合理诉讼请求，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告主张被告承担已付第三人中介服务费6000元，依照三方房地产交易合同约定，被告违约应当承担中介服务费用，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。原告主张租金损失13800元以及自2016年9月24日起至本判决生效之日止，以被告收取定金250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款年利率1.5%标准计算的利息损失，被告不予认可，因原告主张的上述损失包含于违约金赔偿范围内,本院已支持原告195000元违约金，故本院对原告该两项诉讼请求不予支持。关于反诉，反诉原告主张解除三方签订的《房产交易合同》，该诉讼请求与原告本诉诉讼请求一致，原告及第三人均同意解除，对此本院予以支持。反诉原告主张反诉被告给付其违约金195000元，因被告违约，该诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）周秀花与被告（反诉原告）程小兵及第三人天津中原物业顾问有限公司三方2016年9月3日签订的编号为TJM2016-0010263号的《房产交易合同》于本判决书发生法律效力之日解除；二、被告程小兵于本判决书发生法律效力之日起七日内返还原告周秀花交付的定金款250000元；三、被告程小兵于本判决书发生法律效力之日起七日内支付原告周秀花违约金195000元；四、被告程小兵于本判决书发生法律效力之日起七日内支付原告周秀花已付中介费6000元；五、驳回原告周秀花及反诉原告程小兵的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11986元，诉讼保全费4620元，共计16606元，由原告负担5321元，被告负担11285元；反诉费2100元，全部由反诉原告负担。上述款项于本判决发生法律效力之日起七日内交付本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  徐延坤人民陪审员  戴建贤人民陪审员  常 红二〇一八年二月八日书 记 员  赵忠丽附:本裁判文书所依据法律规定的具体条文：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。