北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04930号
上诉人（原审原告）何桂英，女，1941年5月9日出生。
上诉人（原审原告）赵长安，男，1940年5月17日出生。
以上二上诉人委托代理人郭铁强，北京市双强律师事务所律师。
上诉人（原审被告）赵有明，男，1968年8月17日出生。
被上诉人（原审被告）李瑞强，男，1979年2月5日出生。
上诉人何桂英、赵长安与上诉人赵有明因确认合同效力纠纷一案，均不服北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第06714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何桂英、赵长安之委托代理人郭铁强、上诉人赵有明、被上诉人李瑞强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
何桂英、赵长安在原审法院起诉称：六层西门（现为602室）的房屋属于我二人与赵有明共有的财产。2008年11月6日，赵有明与李瑞强签订的《房屋买卖合同》约定：赵有明将六层西门（现为602室）的房屋出卖给李瑞强。因赵有明出卖上述共有房屋时，未经我二人同意（赵有明与李瑞强约定买卖的房屋实际一直由我二人掌管），赵有明、李瑞强的房屋买卖行为违反了法律规定，并侵犯了我二人的合法权益。故此我二人提起诉讼。为此请求：1、要求确认赵有明、李瑞强于2008年11月6日签订的《房屋买卖合同》无效。2、案件受理费由赵有明、李瑞强承担。
赵有明在原审法院答辩称：卖房时，因为我急需用钱，所以没有告诉我父母，现在我父母起诉，我同意他们的诉讼请求。
李瑞强在原审法院答辩称：不同意何桂英、赵长安的诉讼请求。第一，李瑞强与赵有明签订了房屋买卖合同，后由于房屋价格上涨，赵有明不愿意继续履行合同，李瑞强将赵有明诉至法院。在庭审调查过程中，赵有明承认是何桂英、赵长安不同意出售的，不同意出售的原因2008年之后北京房屋价格上涨。在利益的诱惑下，赵有明违背诚实信用原则，不想继续履行合同，且在我提出履行合同时，赵有明不止一次提出涨价。无奈之下，我将赵有明诉至法庭。在该案审理过程中，何桂英、赵长安申请以第三人的名义参加诉讼，诉讼的理由和请求与本案是一致的。在该案件审理过程中，法官没有办理法定手续将案件无限期搁置。在搁置期间，又由同一法官张涛承办了赵长安、何桂英诉赵有明财产纠纷的案件，最后以调解书的形式将本案涉诉房产调解为何桂英、赵长安和赵有明共有。很明显是因为房屋价格上涨过快，何桂英、赵长安与赵有明恶意串通，以调解协议的形式将房屋变更为何桂英、赵长安和赵有明共有的财产。随后，在案件审理的过程中，何桂英、赵长安又向法院就同一事实和理由提起诉讼，目的是拖延，双方属于恶意串通，起诉之后，两个案件本是同一事实和理由，可以合并审理，或查明事实后将之后的案件驳回，但最后的结果是两个案子被无限期搁置。我无奈向北京高院举报后，案件才得以继续审理。第二，根据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，本案中李瑞强和赵有明在签订房屋买卖合同时，均属于完全民事行为能力人，双方签订合同的价格与当时的市价是一致的，且我与赵有明之间不存在串通的基础和故意，根据事实和法律，双方的合同应该是合法有效的。在案件起诉到法院之后，2009年9月至2010年4月期间，涉诉房屋的所有人是赵有明是完全单独所有。在2010年4月份的时候何桂英、赵长安和赵有明恶意串通，通过协议的方式将房屋产权人变更后何桂英、赵长安与赵有明共有。这种改变不能追溯到合同签订时，不能成为合同无效的理由。上述事实恰恰说明何桂英、赵长安与赵有明之间恶意串通。故请求法院驳回何桂英、赵长安的诉讼请求。
原审法院审理查明：2006年5月22日，北京天方房地产开发有限责任公司（拆迁人）与赵有明（被拆迁人）签订《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，协议约定：经认定，被拆迁人在拆迁范围内房屋情况16间，宅基地情况299.56平方米；现有户籍人口5人，实际居住人口5人；被拆迁人房屋的宅基地区位补偿款共计546047元；房屋重置成新价103101元；附属物16753元，拆迁人支付被拆迁人拆迁补偿款共计
665901元；拆迁人支付被拆迁人拆迁补助费190124元；协议还规定了其它条款。
2006年5月22日，北京天方房地产开发有限责任公司（甲方）与赵有明（乙方）签订《回迁楼认购意向书》，该意向书载明：根据乙方被拆迁房屋建筑面积及回迁认购标准，乙方认购回迁楼：第一套三居室110.43平方米；回迁楼价格3200元／平方米，房款353376元；第二套二居室85.25平方米，回迁楼价格3200元／平方米，房款272800元；第三套一居室63.98平方米，回迁楼价格2450元／平方米，房款156751元；协议还规定了其它条款。
2008年11月6日，赵有明（甲方）与李瑞强（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方自愿将六层西门的房产出售给乙方（以上坐落根据卖方所提供西关下井槐树巷回迁楼确认）；该套房产的建筑面积67.48平方米（以甲方取得该套房产的北京市房屋所有权证登记面积为准）；房产的成交价格为人民币33.5万元；付款方式：甲乙双方于2008年11月6日签订本合同；同时乙方向甲方交付购房定金人民币2万元，此定金为购房首付款的一部分（此定金由易合房地产经纪公司暂时代收）；经甲乙双方充分协商，除购房首付款之外剩余购房款，甲方同意乙方向公积金管理中心申请贷款；乙方首付款人民币13.5万元于房屋过户当天付给甲方；剩余房款人民币20万元由乙方申请公积金贷款付款给甲方；过户时应交纳的税费及应支付给易合房地产经纪公司的购房代理费和贷款所需交纳的相关费用由乙方全部承担；合同还规定了其它条款。2009年9月18日，赵有明取得了602室的房屋所有权证书，该房屋建筑面积67.48平方米，共有情况为单独所有。李瑞强于2009年10月20日诉至法院，要求赵有明继续履行合同。
2010年2月22日，何桂英、赵长安诉至法院，要求判决602号房屋归何桂英、赵长安、赵有明共同所有。2010年3月30日，何桂英、赵长安与赵有明经法院调解达成协议：602号房屋归何桂英、赵长安、赵有明共同所有。2010年4月6日，赵有明、何桂英与赵长安将房屋产权变更为共同共有。法院于2012年6月14日做出了（2009）昌民初字第12580号民事判决书，判决赵有明继续履行与李瑞强签订的《房屋买卖合同》，赵有明、赵长安、何桂英协助李瑞强办理房屋产权过户手续。判决后，赵有明、赵长安、何桂英不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。北京市第一中级人民法院经审理于2012年12月19日裁定发回重审。该案件在重审过程中，已经以需另一案件审理结果为依据中止审理。
上述事实，有北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议、回迁楼认购意向书、房屋买卖合同、（2009）昌民初字第12580号民事判决书、（2010）昌民初字第4332号民事调解书等证据材料及双方当事人的陈述在案佐证。
原审法院判决认定：当事人对于自己的主张有提供证据的义务。对以将来可能取得所有权的房屋为标的物的买卖合同，不应仅以出卖人在签订合同时尚未取得房屋所有权为由认定买卖合同无效。出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。赵有明、李瑞强在北京市易合房地产经纪公司签订《房屋买卖合同》时，双方不存在被胁迫、欺诈、乘人之危的情况，意思表示真实，买房人李瑞强不存在恶意购买，交易价格符合当时的市场行情，《回迁楼认购意向书》签字也是当事人的真实意思表示，且2009年9月18日赵有明取得了《房屋所有权证书》，该所有权证载明的为赵有明单独所有，虽然何桂英、赵长安与赵有明于2012年3月20日达成协议将原赵有明单独所有变更为共同所有，但不影响在此之前发生的房屋买卖合同的效力，赵有明与李瑞强之间签订的《房屋买卖合同》有效。何桂英、赵长安要求确认赵有明与李瑞强之间签订的《房屋买卖合同》无效的依据不足，故法院对于何桂英、赵长安的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回何桂英、赵长安的诉讼请求。
何桂英、赵长安不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判确认赵有明与李瑞强于2008年11月6日签订的《房屋买卖合同》无效。2、一、二审诉讼费由赵有明、李瑞强承担。上诉理由是：1、本案诉争房屋系拆迁安置所得，自始就属于何桂英、赵长安、赵有明共有，（2010）昌民初字第4332号民事调解书是对这一事实的确认，并非一审法院认定的是将原赵有明单独所有变更为共同所有。2、一审法院程序错误，并未向我方送达中止审理的裁定书。3、一审判决认定赵有明与李瑞强签订的《房屋买卖合同》有效有悖法律规定，赵有明出卖共有的房屋未征得共有人的同意，应当认定为无效。
赵有明不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：1、撤销一审判决，将本案发回重审或改判。2、一、二审诉讼费由何桂英、赵长安、李瑞强承担。上诉理由是：1、一审判决认定事实错误，本案诉争房屋自认购时就是共有，李瑞强对房屋的权属及实际居住情况都是明知的。2、一审法院认定《房屋买卖合同》有效无事实和法律依据，李瑞强在签订合同后既未看房也未支付房款。
李瑞强服从原审法院判决，针对何桂英、赵长安、赵有明的上诉理由答辩称：我同意一审判决，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。赵有明、李瑞强系在中介公司的居间下签订的《房屋买卖合同》，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。诉争房屋目前的权属情况并不影响赵有明与李瑞强之间签订的《房屋买卖合同》的效力。故一审法院判决驳回何桂英、赵长安要求确认赵有明与李瑞强签订的《房屋买卖合同》无效的请求正确，本院予以确认。何桂英、赵长安及赵有明的上诉请求均无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费七十元，由何桂英、赵长安负担（已交纳）。
二审案件受理费一百四十元，由何桂英、赵长安负担七十元（已交纳），由赵有明负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理审判员 詹 晖
代理审判员 朱文君
二〇一四年六月六日
书 记 员 田 星