天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初921号
原告（反诉被告）:于刚，男，1983年9月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。
原告（反诉被告）:张丽辉，女，1984年10月26日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：于刚（系张丽辉配偶），住天津市滨海新区。
被告（反诉原告）:路敏，女，1971年12月28日出生，汉族，现住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：黄杰，北京盈科（天津）律师事务所律师。
第三人:天津市滨海新区链家房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区东盐路389号。
法定代表人:李在田，总经理。
委托诉讼代理人：李莹，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：周丽娜，女，该公司员工。
原告（反诉被告）于刚、张丽辉与被告（反诉原告）路敏、第三人天津市滨海新区链家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月28日立案后，路敏于2017年4月11日向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，于2017年4月20日、2017年5月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于刚及原告（反诉被告）张丽辉的委托诉讼代理人于刚，被告（反诉原告）路敏及其委托诉讼代理人黄杰，第三人的委托诉讼代理人李莹、周丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于刚、张丽辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原、被告签订的就坐落于天津市××新区塘沽华建里1-1-402号的房屋买卖合同;2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年11月23日，原、被告及第三人签订房屋买卖(置换)合同，约定由原告购买被告所有的坐落于天津市××新区塘沽华建里1-1-402号的房屋一套，总价款为45万元。原告于合同签订当日缴纳被告2万元定金，向中介缴纳中介费、评估费8000元。后原、被告于2016年12月16日签订天津市房产买卖协议，约定由天津市工商银行进行贷款。后原、被告共同提交贷款手续，但银行迟迟没有审核贷款事宜。现原告可以全款购买该诉争房屋，故原告依据民事诉讼法第一百一十九条之规定，诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，于刚、张丽辉变更诉讼请求为：判令被告继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，即将坐落于天津市××新区塘沽华建里1-1-402号的房屋过户至二原告名下。
路敏辩称，不同意原告的诉讼请求，理由为：1.被告多次配合原告履行合同，但原告至今未办妥贷款手续；2.原告多次违约，几次逾期拖延支付首付款，至今未备好首付款，已根本违约；3.原告违约给被告造成经济损失，被告出售房屋的目的是购买改善性用房，但因原告违约，房价上涨，被告有损失；4.原告张丽辉不是适格原告，其未在三方合同上签字；5.原告存在履行不能的情况，根据我方调查，原告系外地户口，在本市已有一套住房，客观上已丧失再次购房的资格；6.原告第一次开庭后恶意向监管账户打款，是一种恶意诉讼行为；7.原告违约后如继续履行本案合同需双方同意，但现在我方不同意继续履约；8.我方系基于原告严重违约行为才不再出售房屋的，不存在违约行为。
第三人天津市××新区链家房地产经纪有限公司没有发表意见。
路敏向本院提出反诉请求：1.请求依法确认被反诉人违约;2.请求依法判令解除反诉人就坐落于天津市××新区塘沽华建里1-1-402号房屋分别于2016年11月23日同第一被反诉人和第三人签订的《房屋买卖(置换)合同》、于2016年12月16日同二被反诉人签订的《天津市房产买卖协议》;3.请求依法判令被反诉人支付反诉人违约金45000元且反诉人所收20000元定金不予退还;4.本案的所有诉讼费用均由被反诉人承担。事实与理由：2016年11月23日，第一被反诉人及第三人在多次查勘反诉人现住的、××滨海新区塘沽华建里1-1-402号房屋(以下称出售房屋)并确认无误后，在第三人处同反诉人签订了《房屋买卖(置换)合同》(以下称三方买卖合同)。根据合同约定，第一被反诉人应当于2016年12月1日前准备妥当首付款并随时准备办理房屋贷款等事项，第三人收取第一被反诉人贷款服务费后为第一被反诉人办理贷款服务;同时，合同还约定了定金罚则，约定了违约方违约时应向守约方交纳10%的违约金，实际损失超过违约金的、责任方应据实赔偿。合同签订后，反诉人应第三人及第一被反诉人的通知，先后分别于2016年12月上旬、2016年12月16日去天津市××新区不动产交易中心两次正式面签了《天津市房产买卖协议》（以下称交易中心买卖协议，第一次所签协议因第一被反诉人不能贷款而解除，后又第二次签署该协议，下指称时为第二次签署的该协议)，并多次奔走于中国邮政储蓄银行天津滨海新区塘沽解放路支行、中国邮政储蓄银行开发区二大街滨海新区支行、中国工商银行滨海新区塘沽新华路支行、不动产交易中心等，为第一被反诉人办理购房贷款事宜。第一被反诉人和第三人先承诺将所有房款于2017年1月1日前付至反诉人，落空后其又承诺于2017年1月28日前付清全款，但该承诺再次落空。在多次催促、等待、再催促、再等待达四个多月后的今天，反诉人至今未收到定金之外的任何房款。第一被反诉人在签署三方买卖合同、办理中国邮政储蓄银行贷款未果后，同反诉人第二次签署的交易中心买卖协议中增加了第二被反诉人为共同买受人及贷款人。但截止今日，原承诺2017年1月1日取得的购房贷款，二被反诉人至今未取得。同时，根据交易中心买卖协议的第四条等规定，二被反诉人应自订立协议之日（2017年12月16日）起5个工作日内，将监管的首付款18万元一次性存入天津市××新区房屋管理中心在天津市工商银行设立的专用账户;在银行贷款额度降低或未被批准时，二被反诉人应当一次性补足全部房款。但在被反诉人及第三人承诺的全部房款给付日届满后三个多月的今日，反诉人仍未见到包括首付款在内的任何其他房款。二被反诉人多次贷款未果且又不补足全款的行为已构成了根本违约。另外，反诉人出售该房屋目的是为了将自住的房屋出售后置换面积更大的滨海新区塘沽华建里4-4-201房屋。基于被反诉人和第三人2017年1月1日元旦房款到账的承诺，2016年11月30日，反诉人与塘沽华建里4-4-201房主达成了买卖协议，以95万元的成交价购买其房屋并当时交纳了5万元定金。因被反诉人贷款迟迟未果，反诉人无力交付预购房屋的首付款，并造成华建里4-4-201房主根据市场行情，今年二月份已将该房屋成交价提高到135万元，否则不予出售。因被反诉人贷款原因，连带反诉人购房费用增加，给反诉人造成或支付40万元额外购房款、或变成无房可住的两难局面。另，二被反诉人系外地户籍，不仅存在银行贷款方面的障碍，还存在购房资格方面的困境。在其不具备购房资格的情况下，二被反诉人即使现在不顾合同约定而一次性出资购买，也存在购买不能的根本违约局面。综上所述，反诉人认为二被反诉人在经反诉人多次配合办理贷款、签署交易中心买卖协议而未能获得贷款时，长时间未能依约补充或一次性支付房款，已构成了根本违约。同时，被反诉人未及时履约的违约行为直接地导致反诉人无房可住或多付40万元房款的损失。故提起反诉。
于刚、张丽辉辩称，不同意被告的反诉请求，理由为：1.我方已依约备好首付款；2.未办下贷款是因为路敏房子小，不是我方的原因，我方不存在贷款障碍，路敏明知银行贷款政策不会很快办完贷款；3.反诉人诉称多次奔走银行不是事实；4.我方未向路敏承诺何时付清房款；5.我方未将首付款存入监管账户是为了配合银行，是听从银行的安排；6.双方未约定贷款何时下来，被告损失与我方无关；7.我方系2016年买房，不受政府新限购政策限制；8.路敏签订房屋买卖合同及协议后，单方要求涨价15万，违反合同约定；9.我方一直积极配合路敏办理房屋买卖过程中的各种手续。
第三人天津市××新区链家房地产经纪有限公司未对反诉发表意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.于刚、张丽辉提交的中德住房储蓄银行存款两张、借款协议书三张，路敏不认可其关联性，本院亦不予认可；2.路敏提交证据五、六、七，原告不认可其关联性，本院亦不予认可；路敏提交的补充证据户口本一份，原告不认可其关联性，本院认为该证据与诉争房屋有关，对其关联性予以认可。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年11月23日，原告于刚、被告路敏及第三人天津市××新区链家房地产经纪有限公司签订《房屋买卖(置换)合同》（以下简称合同），约定：原告于刚购买被告路敏所有的坐落于天津市××新区塘沽华建里1-1-402号的房屋一套，总价款为45万元，由第三人协助于刚办理贷款手续；于刚应于签订合同当天支付路敏购房定金2万元，应于2016年12月1日备好购房首付款；双方任何一方拒绝履行合同或者解除合同或发生合同约定的其他违约行为，违约方应向对方支付房屋实际成交价10%的违约金，同时约定若路敏违约需双倍返还于刚定金，若于刚违约则定金不予退还。于刚于合同签订当日交付路敏定金2万元。合同签订后，被告路敏配合原告在中国邮政储蓄银行办理贷款手续，依约于2016年12月上旬在天津市××新区不动产交易中心面签了《天津市房产买卖协议》，后因原告办理贷款未果，双方又解除了《天津市房产买卖协议》。此后被告路敏又配合原告在中国工商银行滨海新区塘沽新华路支行办理贷款手续，并于2016年12月16日在房管局再次签订《天津市房产买卖协议》（以下简称协议），协议编号为30475-006229，协议约定：原告于刚、张丽辉购买被告路敏所有的坐落于天津市××新区塘沽华建里1-1-402号的房屋，原、被告双方约定以银行贷款方式支付房价款，由天津市××新区房屋管理中心对房价款实施监管，房价款43万元，首付款18万元，申请银行贷款25万元；原告应自订立协议之日起5个工作日内，将监管的全部房款或首付款18万元一次性存入天津市××新区房屋管理中心在天津市工商银行设立的专用账户；银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款。协议签订后，原告未依照协议约定在5个工作日内支付首付款；原告于刚提交的2017年3月27日其与路敏电话通话录音中，路敏表示因多次催促于刚支付房款，但房款仍迟迟不到位，导致其无法购置大房子，故不再出售涉案房屋。2017年3月28日原告起诉被告要求继续履行合同，办理涉案房屋的产权过户登记；路敏于2017年4月11日提起反诉，要求解除双方签订的合同及协议。本院于2017年4月20日第一次开庭将本诉反诉合并审理，法庭辩论终结前，原告的银行购房贷款仍未被批准，原告亦未支付房屋首付款；后原告于刚于2017年4月24日向天津市××新区房屋管理中心资金监管账户转入首付款18万元，于2017年4月25日转入购房款25万元，共计43万元。
另查，被告路敏陈述目前仍在涉诉房屋内居住。
经本院调查，2017年春节前，办理原告贷款的工商银行滨海新区新华路支行已告知原告于刚不符合贷款条件，于刚当时已获知自己贷款申请不能得到批准。
本院认为，原告与被告及第三人签订的《房屋买卖(置换)合同》、原告与被告签订的《天津市房产买卖协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行。被告路敏在签订《房屋买卖(置换)合同》后，依约配合原告在天津市××新区不动产交易中心两次面签《天津市房产买卖协议》及去不同银行办理贷款手续，充分表明路敏确有出售房屋诚意，且依约履行了合同义务。然原告签订《天津市房产买卖协议》后，在明知无法办理贷款的情形下，未依照协议约定在五个工作日内向被告支付房屋首付款或全款，且直至本案开庭时仍未支付任何购房款，明显违约。考虑到路敏未在约定日期收到原告应支付的购房款，结合其于2017年4月11日及之前提出解除与原告签订的《房屋买卖(置换)合同》及《天津市房产买卖协议》等情形，原告主张继续履行《房屋买卖(置换)合同》及《天津市房产买卖协议》、将坐落于天津市××新区塘沽华建里1-1-402号的房屋过户至二原告名下的诉讼请求，事实与法律依据不足，本院难以支持。
关于反诉原告路敏要求解除《房屋买卖(置换)合同》及《天津市房产买卖协议》的诉请，因反诉被告签订《天津市房产买卖协议》后，在明知无法办理贷款的情形下，未依照协议约定在五个工作日内（即2016年12月23日前）向反诉原告支付房屋首付款或全款，且直至2017年4月20日本案第一次开庭审理时仍未支付任何购房款，反诉被告迟延履行付款义务的违约行为致使反诉原告无法在合理期限内实现房屋变现的合同目的。结合反诉原、被告各自名下的房产状况、合同履行进度、办理贷款过程、房款未交付情况及违约等情形，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，对反诉原告的该项诉请，本院予以支持。关于反诉被告于刚在2017年4月24日、2017年4月25日两次向天津市××新区房屋管理中心资金监管账户转入购房款共计43万元的行为，本院认为，在反诉被告迟延履行给付购房款的前提下，反诉原告已向反诉被告于刚明确表示解除合同，后又明确提出解除合同的反诉请求，在以上前提下，反诉被告为了自己的利益，在不与反诉原告进行任何协商的情况下，单方面擅自向天津市××新区房屋管理中心资金监管账户转款，不正当地阻止解除合同的条件成就，应视为合同解除条件已成就；且反诉被告的两次转款行为，亦不能改变迟延履行债务的违约事实，该行为后果应由于刚及张丽辉自行承担。
关于要求反诉被告支付反诉原告违约金45000元的诉请，因案涉房屋并未过户到反诉被告名下，反诉原告提供的证据不足以证明其损失存在，故对此项诉请，本院不予支持。
关于不退还20000元定金的诉请，因反诉被告在履行《天津市房产买卖协议》中存在明显违约的情形，且二反诉被告的行为符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条关于“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”的规定。故对路敏此项诉请，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）于刚、被告（反诉原告）路敏及第三人天津市滨海新区链家房地产经纪有限公司于2016年11月23日签订的《房屋买卖（置换）合同》；
二、解除原告（反诉被告）于刚、张丽辉及被告路敏（反诉原告）于2016年12月16日签订的《天津市房产买卖协议》；
三、被告（反诉原告）路敏所收20000元定金不予退还原告（反诉被告）于刚、张丽辉；
四、驳回原告（反诉被告）于刚、张丽辉的诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）路敏的其他反诉请求。
本诉案件受理费40元，由原告于刚、张丽辉承担。反诉案件受理费463元，由反诉原告路敏承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，向天津市第二中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期按自动撤回上诉处理）。
审判员 刘福成
二〇一七年六月二十六日
书记员 赵荣停
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。