重庆市长寿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0115民初9093号
原告：杨达明农村土地承包经营户。
代表人：杨达明，男，1938年7月2日出生，汉族，农村居民，住重庆市长寿区。
委托诉讼代理人：杨建昌（系杨达明之子），住重庆市长寿区。
被告：余治彬，男，1968年12月11日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。
被告：张正兴，男，1971年11月29日出生，汉族，务农，住重庆市长寿区。
二被告的共同委托诉讼代理人（特别授权）：刘方轩，男，住重庆市垫江县。
原告杨达明农村土地承包经营户（以下简称“杨达明农户”）与被告余治彬、张正兴土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨达明农户向本院提出诉讼请求：请求法院1.判令被告余治彬、张正兴立即给付欠付的土地租金4802元；2.解除原告与二被告间的土地租赁合同，并判令二被告将租赁的原告的土地恢复原状返还原告。事实和理由：2011年9月1日，原告的代表人杨达明与二被告签订了土地租用协议书，原告按约将自己的2亩水田（即囤水田地块）和0.05亩土（山坡）租赁给二被告经营，水田租金为每年每亩按800市斤稻谷的当年市价计算，土的租金为每年每亩按500市斤玉米的当年市价计算。原告的水田连同边坎面积共有2.2亩。二被告将原告的水田挖成鱼塘养鱼，违反了法律规定。二被告仅支付了2011至2015年的土地租金。2016年9月10日，在本村村委会召开的会议上，二被告提出降低租金的要求，杨达明当场表示不同意。近期得知，2016年9月30日原告的成员杨建奎与被告余治彬签订了一份新的土地租用协议书就囤水田地块将租金降为每年每亩400元。杨建奎的签约行为未得到杨达明的授权和事后认可，故对原告无效，二被告仍应按照2011年与杨达明签订的土地租用协议书约定的租金支付原告2016年和2017年的土地租金，但其至今未支付。二被告现应支付原告2016年和2017年的土地租金为4802元（800斤/亩/年×1.35元/斤×2.2亩×2年+500斤/亩/年×1元/斤×0.05亩×2年）。
被告余治彬、张正兴辩称，2011年9月，二被告与包括原告在内的XX村2组、3组的46户农户签订了土地租赁合同，租赁他们位于刘家坡的土地约21亩，其中大部分是土。二被告在租赁的土地上栽种了果树，并将原告的水田挖成蓄水池，以便灌溉果树，并在里面饲养了一点鱼。二被告与杨达明签订协议，约定租赁原告的囤水田，面积为2亩，还有0.05亩土。囤水田的面积系杨达明自己说的，二被告未实际丈量，亦未见过原告的农村土地承包经营权证，后来杨达明又称加上水田的边坎，水田的面积实为2.2亩，二被告相信了杨达明，并按2.2亩的面积支付了2011年至2015年的土地租金。直到2017年11月15日，二被告为了应诉本案，才在当地镇政府查询到土地承包经营权登记薄上记载的杨达明农户的囤水田的面积为1.5亩。之前，每年原告都从被告处多领了0.7亩田的租金。2016年9月，因为之前年年亏损，二被告欲按约提前终止与包括原告在内的46家农户的土地租赁合同，但除杨达明之外其他人均表示愿意降低租金，并与余治彬重新签订了土地租赁合同，将土地租金降为水田每年每亩400元、土每年每亩300元。因杨达明不同意降低租金，故二被告打算终止与其签订的土地租赁合同，但其子杨建奎（亦系原告的成员之一）找到被告余治彬，表示希望继续将土地租给余治彬，并且随即与余治彬签订了新的土地租赁合同，约定租赁田2亩，土地租金为田每年每亩400元。随后杨建奎领取了2016年的租金800元。2017年，被告通知杨建奎领取租金，杨建奎为了支持其父亲杨达明的起诉行为，故至今未领取。综上，被告仅未直接支付原告2017年的租金。原告之前多领取的租金足够冲抵2017年的租金，故原告要求被告支付租金的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回。冲抵后剩余的租金，二被告保留另案起诉原告要求退还的权利。二被告同意原告要求终止与二被告的土地租赁合同的诉讼请求。同意于2018年8月31日前将租赁的土地恢复原貌后退还原告。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的杨达明与二被告签订的《土地租用协议书》、农村土地承包经营权证、农村合作经济组织承包土地使用权证，二被告提交的与杨建奎签订的《土地租用协议书》、会议内容、刘家坡租金领取表、土地承包经营权登记薄，本院予以确认并在卷佐证。
本院经审理认定事实如下：原告杨达明农户的代表人系杨达明，该户成员还有余朝万、杨建奎和瞿光玉。杨达明、余朝万、杨建奎和瞿光玉，均系长寿区XX镇XX村2组的村民，该4人组成一农户。重庆市长寿区土地承包经营权登记薄载明，该农户承包了长寿区XX镇XX村2组的2.05亩土地，地块数为3块，分别为屯水田（系水田）面积1.5亩、大沙土（系土）面积0.28亩和过路土（系土）面积0.27亩；承包合同期限为1996年10月1日起至2025年9月30日止。1996年10月28日，原长寿县XX镇人民政府填发给原告的农村合作经济组织承包土地使用权证载明，承包户主姓名杨达明现有人口4包地人口4承包耕地面积2.22亩，其中田1.7亩承包土地情况屯水田（田）1.7亩、大沙土和过路土共计0.52亩。2010年11月30日，长寿区人民政府发给原告的农村土地承包经营权证（长寿区人民政府农地承包权2010第CQ1313060****X号）载明，承包方代表姓名杨达明；承包方土地承包经营权共有人有杨达明、余朝万、杨建全（实为杨建奎）和瞿光玉；承包地确认面积为1.73亩，承包地块总数为3块，分别为屯水田（田）确认面积1.074亩，附录1.5；大汉土（土）确认面积0.324亩，附录0.28；过路土（土）确认面积0.332亩，附录0.29。该证还标明原承包证总面积为2.07亩。
被告余治彬系长寿区XX镇XX村2组的村民，被告张正兴系该村3组的村民。2011年9月，二被告与包括原告在内的XX村2组、3组的40余户农户签订了土地租赁合同，租赁他们位于刘家坡的土地约21亩，其中大部分系土。二被告与原告的代表人杨达明签订的土地租赁合同里载明，二被告为了经营种养植及相关项目，租用原告位于刘家坡的田2亩、土0.05亩；租用期限暂定15年（从2011年9月1日起至2026年8月31日止）；水田租金为每年每亩按800市斤稻谷的当年市价计算，土的租金为每年每亩按500市斤玉米的当年市价计算；租金每年付一次，付款日期为当年9月30日前，超出9月30日不足一年按一年计时；如果二被告提前终止本协议，原告必须按原出租土地自行耕种，但二被告必须恢复原地形地貌，甲方不得以本协议租期系15年为由拒绝接受耕种。
二被告实际租赁的原告的田为屯水田地块。2011年9月1日，杨达明与二被告签订土地租赁合同时称该地块的面积为2亩，但未向二被告出示农村土地承包经营权证，二被告相信了原告所称的面积，并将该面积写入书面合同。随后，杨达明又称原告的屯水田地块加上田坎实际面积为2.2亩，二被告又相信了原告所称。至于租赁合同里载明的土0.05亩，系杨达明的另一子亦即本案原告的委托诉讼代理人杨建昌农户所承包的。
二被告按照与杨达明签订的合同约定的租金计算方式从2012年开始向原告支付了2011年9月1日起至2015年8月31日的租金。所支付的2011年9月1日起至2012年8月31日的租金为2318元（2.2亩×800斤/亩/年×1.3元/斤+0.05亩×500斤/亩/年×1.2元/斤）；2012年9月1日起至2013年8月31日的租金为1794元（2亩×800斤/亩/年×1.1元/斤+0.05亩×600斤/亩/年×1.15元/斤）；2013年9月1日起至2014年8月31日的租金为1964元（2.2亩×800斤/亩/年×1.1元/斤+0.05亩×500斤/亩/年×1.15元/斤）；2014年9月1日起至2015年8月31日的租金为1961元（2.2亩×800斤/亩/年×1.1元/斤+0.05亩×600斤/亩/年×1元/斤）。该期间共计支付原告土地租金8037元。
二被告在租赁XX村2组、3组农户的土地后，在租赁的大部分土地上栽种了果树，并将原告的屯水田地块挖成蓄水池蓄水，以便灌溉果树，并在里面饲养了一些鱼。
2016年9月10日，XX镇XX村委会召开“租地租金商讨会”，会议由曾XX主持，由瞿X记录，出席人有被告余治彬和租地农户（原告的代表人杨达明亦参会）。会上，余治彬称其租用刘家坡田土已有几年，由于经营种养植年年亏损，现无能力按原合同约定的租金标准支付租金，要求终止租地合同；租地农民陈XX称要求继续租赁，可以重新签合同，租金作一下调整。随后，经协商，除杨达明之外其他参会农户都同意陈玉学的提议，并与余治彬约定原合同终止，重新签订合同，将租金减为田每年每亩400元、土每年每亩300元，待余治彬将新合同打印出来后大家签订。
因杨达明不同意减少租金，故二被告打算终止与其签订的土地租赁合同，但杨达明之子杨建奎（又名杨五，亦系原告的成员之一）于2016年9月30日与被告余治彬签订了新的土地租赁合同，约定租赁田2亩，土地租金为每年每亩400元。随后杨建奎领取了2016年被告支付的租金800元。2017年，被告通知杨建奎领取租金，杨建奎至今未领取。2016年支付租金时，被告将与杨达明签订的合同中载明的0.05亩土的租金15元，支付给了杨达明之子杨建昌。
2016年9月30日，杨建奎与余治彬签订新的《土地租用协议书》时，未得到杨达明的授权，事后亦未得到杨达明的认可。
另查明，案涉两份《土地租用协议书》上均盖有XX镇XX村民委员会的印章。
本院认为，农村土地家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户。原告杨达明农户承包了面积为1.5亩的屯水田（系水田），该块水田的土地承包经营权属于原告杨达明农户所有。因为该农户有杨达明、余朝万、杨建奎和瞿光玉4位成员，故案涉1.5亩的屯水田的土地承包经营权属于该4人共同共有。2011年9月杨达明与二被告签订的土地租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故合法有效。因为租赁的土地系原告所承包，杨达明系原告的代表人，所以上述合同所形成的合同权利义务均应由原告享有和承担。2016年9月，杨建奎与被告余治彬签订的土地租赁合同也是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，故合法有效。但因为租赁的土地系原告所承包，杨建奎不是原告的代表人，其仅是原告的四个成员之一，所以上述合同所形成的合同权利义务仅应由原告享有和承担四分之一，其他的权利和义务应由杨建奎个人享有和承担。综上所述，原告的屯水田的四方之一（杨建奎所有的份额）的租金自2016年9月30日起减少为每年每亩400元，另外的案涉土地租金应以杨达明所签合同的约定为准。
虽然所租赁的土不是杨达明农户所承包的，但双方对土的面积为0.05亩无争议。根据合同的相对性，土的租金二被告应当支付给原告，再由原告支付给杨建昌。
原、被告双方对租赁水田的面积，存在较大争议。现根据双方提供的证据，本院发现土地承包经营权登记薄记载的屯水田的面积与原告持有的农村土地承包经营权证记载的不同，原告持有的农村土地承包经营权证与其持有的农村合作经济组织承包土地使用权证上记载的屯水田面积也不相同。对后两者的不同，本院认为1996年10月28日，原长寿县XX镇人民政府填发给原告的农村合作经济组织承包土地使用权证和2010年11月30日长寿区人民政府发给原告的农村土地承包经营权证都属于原告的不动产权属证书，根据时间先后关系，前者已被后者取代，前者已无法律效力。对于土地承包经营权登记薄与农村土地承包经营权证记载内容的不同，根据《中华人民共和国物权法》第一百二十七条规定，“土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证……，并登记造册，确认土地承包经营权。”第十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记薄一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记薄确有错误的，以不动产登记薄为准。”现原告称其承包的屯水田实为2.2亩，但未向本院提供有效证据进行证明，故本院对原告的该诉称不予采信，确认二被告租赁原告的屯水田面积为1.5亩。
关于二被告支付的超过1.5亩的水田租金是否应当冲抵之后的租金的问题。本院认为，原、被告约定的租金计算方式系按面积（亩数）计算，二被告的真实意思表示应为按所租赁的土地的实际面积支付租金，合同中所载明的田的面积为2亩，因与实际不符，而无效。二被告支付的前4年的租金中超出1.5亩的部分，系其在不知道屯水田的面积实际为1.5亩的情况下所支付的，故原告应当将相应部分退还二被告，或者冲抵之后的租金。二被告辩称请求冲抵之后的租金，本院准予。
到目前为止，二被告应当支付原告从2011年9月1日至2018年8月31日的租金。二被告已支付原告的2011年9月1日至2012年8月31日的租金、2012年9月1日至2013年8月31日的租金、2013年9月1日至2014年8月31日的租金、2014年9月1日至2015年8月31日的租金，经计算发现，二被告分别多支付原告728元、440元、616元、616元，共计多支付2400元，此款应当冲抵之后的租金。原告诉请被告未付的租金按照每斤稻谷1.35元和每斤玉米1元计算，二被告表示同意，本院予以准许。经计算，本院确定2015年9月1日至2018年8月31日的租金，二被告共计应支付原告4446.25元（1645元+1411.25元+1390元）。2016年原告的成员杨建奎已领取租金800元，应当扣除，加上之前多付的租金2400元需冲抵，经计算得知二被告还需支付原告租金1246.25元。对于原告要求的其他租金，本院不予支持。
对于原告要求解除与二被告间的土地租赁合同并且要求二被告将租赁的原告的土地恢复原状返还原告的问题，二被告同意原告的该项诉讼请求。此系双方当事人对自己实体权利的处分，不违反法律的强制规定，本院予以准许。解除原告与二被告间的土地租赁合同，就应当既解除杨达明与二被告签订的土地租赁协议书，也解除杨建奎与被告余治彬签订的土地租赁协议书。因二被告已改变了原告的屯水田地块的原貌，故需要恢复原状（即水田状态）。至于返还土地的时间问题，杨达明与二被告签订的租赁合同约定计算租金时，“超过9月30日不足一年按一年计时”。本院在上述计算租金时，已按照原、被告双方的合同约定将租金计算至2018年8月31日。故本院认为，二被告将原告的屯水田地块恢复成水田，并于明年自行耕种一季，以确保屯水田恢复至原状之后再返还原告较为适宜，故本院主张二被告应在2018年8月31日前将租赁的原告的土地返还原告。
依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条、《中华人民共和国物权法》等十七条、第一百二十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：
一、由被告余治彬、张正兴于本判决生效后五日内给付原告杨达明农村土地承包经营户欠付的土地租金1246.25元；
二、解除原告杨达明农村土地承包经营户与被告余治彬、张正兴之间的土地租赁合同（含杨达明与余治彬、张正兴签订的土地租赁协议书以及杨建奎与余治彬签订的土地租赁协议书）；
三、由被告余治彬、张正兴于2018年8月31日前将原告杨达明农村土地承包经营户的屯水田地块（1.5亩）恢复原状后返还原告杨达明农村土地承包经营户，另将租赁的0.05亩土返还原告杨达明农村土地承包经营户；
四、驳回原告杨达明农村土地承包经营户的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费80元，减半收取40元，由被告余治彬、张正兴共同负担（原告杨达明农村土地承包经营户已预交，二被告在履行上述判决义务时一并直接给付原告）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 冯书祎
二〇一七年十二月十九日
书记员 余俊庭