杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第293号
原告（反诉被告）：蔡爱华。
委托代理人：陈合从。
被告（反诉原告）：浙江新华泛信息技术有限公司。
法定代表人：王赛萍。
委托代理人：吴海珍。
原告蔡爱华诉被告浙江新华泛信息技术有限公司（以下简称新华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月27日立案受理后，依法由代理审判员周菁晖独任审判，新华公司于2010年2月20日提起反诉，本院受理后，将本诉与反诉合并审理，于2010年3月16日公开开庭进行了审理。蔡爱华的委托代理人陈合从、新华公司的委托代理人吴海珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡爱华诉称：2010年1月16日，通过中介浙江南都房地产营销策划有限公司（以下简称南都公司）介绍，蔡爱华与新华公司在协商一致的情况下签订了位于钛�国际大厦1号楼503室的房屋租赁合同，合同约定2010年1月18日交付房屋并支付房租，1月18日下午新华公司突然以租这个房子彩头不好为由，提出这个房子不租了。经蔡爱华多次催要房租，并给予书面催告，新华公司拒不履行合同义务。根据合同约定，新华公司应承担每日按应付租金的5%计算的违约金，逾期7日以上尚未支付房租的，蔡爱华有权解除合同并要求新华公司承担6200元的违约金，造成实际损失大于6200元的，按实际损失承担违约责任。故起诉至法院：1.要求解除房屋租赁合同；2.要求新华公司承担违约金6200元；3.要求新华公司承担因租房支付的中介费3100元；4.要求新华公司承担本案诉讼费用；5.要求新华公司承担因诉讼过程中继续扩大的损失。庭审中，蔡爱华明确第5项中的扩大损失是指2010年1月18日到3月16日的租金，按照6200元计算12400元，1月份到3月份（计算2个月）的物业管理费878.36元。
被告新华公司辩称：蔡爱华在庭审陈述中变更了起诉状中的事实，2010年1月18号蔡爱华继续在搬家具，因此18号没有完成搬迁，蔡爱华已经承认了18号没有完成交房的义务。蔡爱华租赁房屋的代理人，是出租房屋原承租公司的法定代表人，明明知道公司存在劳资纠纷和财产纠纷，明知无法交房，影响新华公司入住的情况下，隐瞒事实，发生实际不能交房的情况下，称新华公司无故违约，违背了诚实信用原则。蔡爱华不履行交房义务，致使新华公司损失了中介费3100元。蔡爱华的第5项诉讼请求，退一步说，即便新华公司违约，蔡爱华也有义务将损失减少到最下，应该及时将房租继续出租，因此蔡爱华诉请于法无据。请法院驳回蔡爱华的诉讼请求。
反诉原告新华公司反诉称：2010年1月16日上午，蔡爱华与新华公司双方经南都公司介绍，就租赁杭�市朝晖路168号钛和国际大厦1号楼503室房屋达成协议，蔡爱华委托肖炳如（系其全权代理人）与新华公司签订了房屋租赁合同，根据合同约定，蔡爱华须在2010年1月18日前将约定房屋交付给新华公司使用。合同签订当日，新华公司向蔡爱华交付了5000元定金，并向南都公司支付了3100元中介服务费。新华公司承诺当天就能让原承租人腾空房屋，但是之后的两天蔡爱华均无法兑现诺言，致使新华公司多次徒劳奔波。经新华公司催促，蔡爱华代理人肖炳如答应于2010年1月18日上午9点到钛和国际大厦见面交房。在肖炳如指挥搬家公司搬家具过程中，杭州合众健康管理有限公司（系503室原承租人，以下简称合众公司）员工和钛和国际物业管理有限公司人员（要求缴清拖欠的物业费用）前来阻止，随后劳动保障监察部门执法人员、警察介入处理。在此过程中，新华公司才得知原来�炳如与其丈夫均系合众公司股东，肖炳如还是该公司的法定代表人，而且肖炳如夫妇与公司另一股东刘某存在经营纠纷，合众公司与员工因劳资纠纷也已争斗多日。刘某得知新华公司系新承租人后就警告新华公司说他持有合众公司50%股权，503室是合众公司的办公场地，未经他同意任何人不得进驻，否则后果自负。肖炳如和合众公司员工及股东相互谩骂撕扯，直到晚上都没有腾空房屋。见此情形，新华公司告诉肖炳如，这种情况下房屋没办法租用，进驻安全得不到保障。肖炳如表示第二天协商解约事宜。2010年1月19日，新华公司和肖炳如商量退租时，肖称自己没钱返还定金，要向蔡爱华要钱，随后一走了之。之后，肖炳如和蔡爱华既不接电话，也不交房，更不退钱，一直拖延不解决。蔡爱华及其代理人极不诚信的行为不仅严重损害了新华公司的合法权益，而且还倒打�耙反告新华公司违约。故提起反诉，请求：1.判令解除房屋租赁合同；2.判令蔡爱华双倍返还定金10000元，赔偿中介服务费3100元；3.本案诉讼费由蔡爱华承担。庭审中，新华公司将第2项请求变更为“判令蔡爱华返还定金5000元，赔偿违约金6200元，赔偿中介费3100元”。
反诉被告蔡爱华答辩称：新华公司称房屋没有交付，没有依据。2010年1月18日早上就已经交付了，早上就已经在搬了，物业有监控的证据，搬家公司也有证据。大家都想把房屋出租，拿到租金，不可能有协商并同意解除合同。1月19日早上新华公司才明确提出房屋不租了，理由是昨天在吵架，彩头不好。蔡爱华代理人肖炳如是合众公司的法定代表人以及拖欠工资的事情闹的再大也和本案无关。我们没有故意让这个损失扩大，因为那时候近年关。1月18日，合同约定要新华公司交租金的，但是新华公司也没有交�
蔡爱华为证明其诉讼请求所依据的事实和反驳对方反诉请求的事实，向本院提交下列证据：
1.房屋租赁合同及附件1份，欲证明双方有租房的协议，新华公司租用蔡爱华的房屋；
2.催告函快递单及函件各1份，欲证明新华公司没有按照约定支付房屋租金，蔡爱华向新华公司发出的催告函；
3.服务费发票1份，欲证明因为租房蔡爱华支付中介费造成的损失；
4．委托书1份，欲证明蔡爱华委托别人办理房屋出租的事项；
5.物业管理费收费发票及清单各1份，欲证明因为租房造成的损失。
上述证据经新华公司庭审质证，本院认证如下：新华公司对证据1无异议，但是蔡爱华应该在1月18日之前将房屋交付给新华公司，新华公司的付款时间是1月18日，蔡爱华的违约在先，蔡爱华没有交房，新华公司没有付租金的义务。对证据2，没有收到过这份函件，面单的字迹含糊，面单充其量只能说明蔡爱华可能填写过这份个快递单，不能证明蔡爱华寄出过及新华公司收到过这份催告函。对证据3真实性无异议，关联性有异议，中介费的产生不是新华公司造成的，而是蔡爱华违约造成的。对证据4无异议。对证据5，发票上填写的内容并非在双方签订合同之后发生的，水电费代收代付的时间是2009年12月18日起的；对清单，没有任何单位盖章确认，对其真实性无法确认。本院认为，新华公司对证据1、4无异议，故予以确认。证据2快递单并无新华公司签收，不能证明蔡爱华已将该函送达新华公司，故不予确认。证据3新华公司对其真实性、合法性无异议，双方亦认可向中介公司支付服务费的事实，故予以确认。证据5中水电费及物业费发票有物业管理公司的盖章，清单能与发票相印证，故均予以确认。
被告新华公司为证明其反驳对方诉讼请求所依据的事实，向�院提交下列证据：
1.房屋租赁合同1份，欲证明新华公司与蔡爱华于2010年1月16日签订了房屋租赁合同，约定蔡爱华应于2010年1月18日前将房屋交付给新华公司使用；
2.收条1份，欲证明蔡爱华收取了5000元租房定金；
3.服务费发票1份，欲证明新华公司支付了3100元房屋租赁中介服务费；
4.情况说明1份，欲证明2010年1月18日因出租房屋原承租人发生劳动纠纷，蔡爱华没有交付房屋的事实；
5.证人证言，欲证明蔡爱华没有在1月18日交付房屋，1月19日双方协商解除合同。
上述证据经蔡爱华庭审质证，本院认证如下：蔡爱华对证据1-3无异议，本院予以确认。蔡爱华对证据4真实性无异议，认为与本案无关，是上一家租赁单位在这里处理这项劳动纠纷，1月18日当天也完全解决了。本院认为，该证据能证明约定交房当天的事实，与本案有关联，故予以确认。蔡爱华对证人证言，和中介签合同无异议，承诺18日交房无异议，19日证人说房屋里面有东西，但是搬房屋的时候地上有些东西（纸张，垃圾）很正常的，不能因为房屋里面有垃圾，就不具备交房的条件。新华公司要退押金，肖炳如说要向他哥哥要，当时因为说的是气话。本院认为，证人作为双方租赁房屋的中介公司工作人员，了解相关事实，且其陈述也能与劳动和社会保障局的证明相印证，故予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定下述案件事实：2010年1月16日，经房产中介浙江南都房地产营销策划有限公司（以下简称南都公司）介绍，蔡爱华委托肖炳如与新华公司签订《房屋租赁合同》一份，约定蔡爱华将其所有的位于杭州市下城区朝晖路168号钛和国际大厦1号楼503室房屋出租给新华公司作办公使用，租期三年，自2010年1月18日至2013年1月17日止，蔡爱华应于2010年1月18日前将房屋交付新华公司使用。房屋租金每月6200元，按6个月为一期支付，第一期租金于2010年1月18日付清，以后每期租金支付时间为到期前20日，先付后用。新华公司于2010年1月16日前向蔡爱华支付定金5000元，等交房时自动转为首期租金的一部分。同日，新华公司向蔡爱华支付定金5000元，蔡爱华的代理人肖炳如出具收据。2010年1月18日，原承租案涉房屋的合众公司在搬离过程中，遭到公司员工和一股东阻止，双方发生争执，场面混乱。公司员工向杭州市下城区劳动和社会保障局监察大队投诉，称公司老板未付清工资即搬走公司办公用品。杭州市下城区劳动和社会保障局监察大队到现场处理，公安机关接警后亦到场处理。后至下午6点左右，合众公司付清了所有员工的工资。
1月19日，新华公司员工找到肖炳如与南都公司员工沈斌，要求协商解除租赁合同，并退还定金。肖炳如对解除租赁合同未置可否，并表示退定金要找肖玉东（系蔡爱华的丈夫、肖炳如的哥哥）。后双方未再就租赁事宜协商，蔡爱华未将房屋交付新华公司，新华公司亦未支付租金。蔡爱华自称已于2010年3月15日与他人签订合同将案涉房屋另行出租。
本院认为：蔡爱华与新华公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应遵照履行。现蔡爱华起诉和新华公司反诉均要求解除双方的租赁合同，应视为双方已达成解除合同的合意，故本院确认双方的租赁合同解除。
关于违约及承担违约金。合同约定，蔡爱华应当在2010月1月18日前将租赁房屋交付新华公司，但因该房屋的原承租人与员工存在劳动纠纷，导致蔡爱华不能按期将房屋交付给新华公司，应当认定蔡爱华已经违约。蔡爱华称合同也约定新华公司应�2010年1月18日支付租金，新华公司未支付，故新华公司亦属违约。本院认为，合同约定蔡爱华交付房屋为1月18日前，而约定支付租金时间为1月18日，结合当天交付房屋时存在纷争的事实，新华公司在蔡爱华不能交付房屋的情况下，未支付租金系行使抗辩权，不应认定新华公司违约，故蔡爱华要求新华公司支付违约金缺乏依据。合同约定，蔡爱华逾期交房的，每逾期一日应按月租金的5%即310元向新华公司支付违约金，故新华公司要求蔡爱华支付违约金6200元的请求缺乏依据，对超出310元部分本院不予支持。蔡爱华迟延交房后，新华公司提出要求解除合同并退还定金，但蔡爱华代理人未明确表示是否同意，并称退定金找其哥哥肖玉东，双方就合同的解除并未达成合意。而此后，蔡爱华未将房屋交付给新华公司并催讨租金，新华公司也未要求蔡爱华交房和交纳租金。即在合�未协商解除的情况下，双方均怠于履行合同约定的义务。在双方均有过错的情况下，由此而产生的损失，应由双方分担。结合本案案情，本院酌情确定由新华公司承担一个月的租金和物业管理费损失，其余部分由蔡爱华自行承担。
关于承担中介费用。蔡爱华和新华公司向中介公司支付的中介费，系双方因接受中介公司租赁中介服务而依约支付的费用，而导致双方的租赁合同未能履行，双方均有过错，故双方要求对方承担中介服务费缺乏依据，本院不予支持。
关于退还定金。新华公司曾向蔡爱华支付定金5000元，约定等交房后转后首期租金的一部分。后房屋未实际交付使用，合同亦应双方的过错未履行。故蔡爱华收取的该定金应当予以返还。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下�
一、解除蔡爱华与浙江新华泛信息技术有限公司于2010年1月16日签订的《房屋租赁合同》；
二、蔡爱华支付浙江新华泛信息技术有限公司违约金310元；
三、浙江新华泛信息技术有限公司支付蔡爱华租金损失6200元及物业管理费439.18元；
三、蔡爱华返还浙江新华泛信息技术有限公司定金5000元；
四、驳回蔡爱华的其他诉讼请求；
五、驳回浙江新华泛信息技术有限公司的其他反诉请求。
上述二、三、四项相互抵销后，浙江新华泛信息技术有限公司还应支付蔡爱华1329.18元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费364元，因适用简易程序审理，减半收取182元，由蔡爱华负担131元（已交纳50元，剩余部分�本判决生效之日起十日内向本院交纳），浙江新华泛信息技术有限公司负担51元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。反诉案件受理费79元，由浙江新华泛信息技术有限公司负担50元（已交纳），蔡爱华负担29元（于本判决生效之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费，其中本诉部分182元，反诉部分79元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：1202024409008802968）。
代理审判员 周菁晖
二〇一〇年四月十九日
书 记 员 汪国庆