广西壮族自治区桂平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浔民初字第1604号原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行，住所地：桂平市西山镇广场街14号。代表人潘海良，该行行长。委托代理人林鸿文，该行职工。委托代理人麦浪，该行职工。被告吴高超。被告杨洁炎，（与吴高超是夫妻关系）。委托代理人吴高超，男，1966年9月6日出生，汉族，住桂平市木根镇甘丽村甘村屯190号，（与杨洁炎是夫妻关系）。被告广西桂平市华燕房地产开发有限公司，住所地：桂平市西山镇凤凰新区。法定代表人李标，该公司董事长。委托代理人蒙剑，广西诚济律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行（以下简称桂平农行）诉被告吴高超、杨洁炎、广西桂平市华燕房地产开发有限公司（以下简称华燕公司）金融借款合同�纷一案，本院于2015年3月27日立案受理后，依法由代理审判员黄君玉适用简易程序独任审判，于2015年5月28日公开开庭进行了审理。书记员黄小钊担任记录。原告的委托代理人麦浪，被告吴高超、杨洁炎的委托代理人吴高超及华燕公司的委托代理人蒙剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告吴高超于2012年6月15日向原告申请一手房贷款220000元，期限15年，经原告审查，同意其申请。2012年6月20日，原告与借款人、抵押人、担保人签订《个人购房担保借款合同》，并于2012年6月26日向吴高超发放一手房贷款220000元，用于购买“莲塘花苑”小区商品房4幢2单元702号房，期限15年，利率（年息）6.80%、上浮0%，采取按月等额本息的还款方式还款，借款以吴高超购买的商品房作抵押、华燕公司作为保证人，于2012年6月26日办理了抵押物预登记手续，抵押证号：浔房预字第2012-2282号。被告华燕公司经营的“莲塘花苑”小区在经营初期，工程进展较顺利，自2012年底公司经营资金出现问题后，楼盘出现停工状态，2013年8月由广西建工集团第一建筑工程有限责任公司承建“莲塘花苑”小区的后期工程，于2013年底又停工，一直到现在该楼盘都处于不正常开工状态，交房不按时，迟迟不交房给房主，由于上述原因，借款人于2014年2月开始不再归还原告贷款，至今已欠利息12期，到2015年2月3日止共欠利息2123.46元，尚欠贷款本金199411.75元。贷款出现逾期后，虽经原告多次电话和上门催收，但借款人无还款意愿。由于华燕公司不按时交房，至使房主集体抗议不归还原告借款，造成原告“莲塘花苑”小区的一手房按揭贷款大批欠息。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告吴高超立即偿还其欠原告的借款本息201535.21元，其中本金199411.75元，利息2123.46元（计至2015年2月3日止，从2015年2月4日至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计）；2、判令原告对被告吴高超、杨洁炎座落于桂平市西山镇岭头村“莲塘花苑”小区4幢2单元702号房产享有抵押权，原告对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权；3、判令被告华燕公司对吴高超的债务负连带保证责任；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1、被告吴高超、杨洁炎的身份证复印件、户口簿复印件各一份，证实被告的身份情况及诉讼主体资格；2、被告华燕公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件各一份，证实被告华燕公司的身份情况及诉讼主体资格；3、《个人借款凭证》复印件一份，证实原告已依约于2012年6月26日将220000元贷款发放给被告吴高超；4、《个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、《房产抵押承诺书》、《浔房预字第2012-2282号预购商品房抵押权预告登记证》，证实被告申请按揭贷款的事实及借贷双方的权利义务，桂平农行是贷款人，吴高超是借款人，杨洁炎是抵押人，华燕公司是保证人；5、《一手房贷款业务银企合作协议》及《补充协议》各一份，证实有关房产开发的事实；6、《桂平市商品房预售许可证》复印件一份，证实涉案房产有预售资格的事实；7、补充说明一份，证实被告吴高超截至2015年2月3日止逾期本金为1721.42元，逾期利息为2123.46元，逾期本息共3844.88元，尚欠贷款余额197690.33元；8、原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及身份证复印件各一份，证实原告的诉讼主体资格。被告吴高超、杨洁炎辩称，借款是事实，但目前还未得到房屋，不同意还款，得房后愿意继续归还银行的贷款。被告吴高超、杨洁炎没有提供证据。被告华燕公司辩称，1、对原告所请求的事实及理由没有异议；2、华燕公司确实因资金困难，一直无法交房，现在华燕公司已抓紧建设，尽快交房，最好原告先行撤诉。被告华燕公司没有提供证据。经质证，被告吴高超、杨洁炎、华燕公司对原告提交的证据均无异议。本院对原告提供的证据予以确认。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2012年6月15日，被告吴高超向原告申请一手房按揭贷款220000元，期限15年，经原告审查，同意其申请。2012年6月20日，原告与被告吴高超、杨洁炎、华燕公司签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告向被告吴高超发放按揭贷款220000元，用于购买被告华燕公司开发的位于桂平市西山镇岭头村“莲塘花苑”小区4幢2单元702号房，期限15年，利率（年息）6.80%，采取按月等额本息的还款方式还�，借款以吴高超、杨洁炎购买的上述商品房作抵押、华燕公司承担连带责任保证。2012年6月26日，原、被告双方办妥《浔房预字第2012-2282号》预购商品房抵押权预告登记手续后，原告即向被告吴高超发放一手房按揭贷款220000元（该款项依约汇入华燕公司的销售专户，账户20×××46）。之后，被告华燕公司开发的“莲塘花苑”小区因经营资金出现问题，楼盘陆陆续续出现停工状态，交房时间一拖再拖，被告吴高超于2014年2月开始不再支付原告的贷款本息，截至2015年2月3日止，被告吴高超尚欠的逾期贷款本金1721.42元，逾期贷款利息2123.46元未付。另查明，被告华燕公司开发的位于桂平市西山镇岭头村的“莲塘花苑”小区商品房4幢2单元702号房，按《商品房买卖合同》约定，应于2012年12月31日前交房，但华燕公司至今没有交房给房主。房主应付的首付款和银行按揭借款已全部�付完毕。本院认为，原告与被告吴高超、杨洁炎、华燕公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认有效。合同有效，双方当事人都应按照合同约定的内容全面履行义务。被告吴高超未按合同约定按期还本付息，已构成违约，应承担违约责任。原告主张被告吴高超立即偿还尚欠原告的借款本息201535.21元，其中本金199411.75元，利息2123.46元（计至2015年2月3日止，2015年2月4日起至其清偿完毕之日止的利息按合同约定利率另计），但没有诉请解除借款合同，在借款合同没有解除前诉请被告吴高超偿还全部借款本息，于法无据，本院不予全部支持，只能支持到期部份的借款本息（即至2015年2月3日止的逾期未还的借款本金1721.42元，逾期未支付的利息2123.46元）。被告华燕公司承诺为吴高超欠原告的借款提供连带责任保证，应对被告吴高超尚欠的到期本息承担连带清偿责任。至于原告主张涉案房产享有抵押权，对处理该抵押物所得的价款具有优先受偿权。因涉案房产上设定的是预购商品房抵押权预告登记，与抵押设立登记的具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并�排他性对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。因此，预售商品房抵押贷款中，虽然银行与借款人（即购房人）对预售商品房作了抵押预告登记，但该预告登记并未使银行获得现实的抵押权，而是待房屋建成交付借款人后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。如果房屋建成后产权未登记至借款人名下或是房屋未交付并办理房屋产权证，则抵押权设立登记无法完成，银行不能对该预售商品房行使抵押权。因此，原告请求涉案的房产行使抵押权，并对该抵押物所得的价款具有优先受偿权没有法律依据，本院依法不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十一条的规定，判决如下：一、被告吴高超应返还�期（计至2015年2月3日止）的借款本金1721.42元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；二、被告吴高超应支付到期（计至2015年2月3日止）的利息2123.46元给原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行；三、被告广西华燕房地产开发有限公司对被告吴高超上述债务负连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行的其他诉讼请求。本案案件受理费2161元（立案时已按简易程序减半收取，原告已预交），由被告吴高超、杨洁炎、广西华燕房地产开发有限公司负担100元，原告中国农业银行股份有限公司桂平市支行负担2061元。上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日�二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费4322元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。代理审判员黄君玉二〇一五年六月十七日书记员黄小钊