江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1367号
上诉人（原审被告、反诉原告）：江西富盈置业有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码91360827674904174。
法定代表人：厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁远明、廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）：廖中华，男，1978年2月2日出生，汉族，农民，住江西省遂川县。
委托诉讼代理人：叶云平，江西金秋实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赖杨生，江西金蓉律师事务所律师。
上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）因与上诉人廖中华商品房销售合同纠纷一案，不服江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初466号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月23日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
富盈公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回廖中华一审诉请，依法改判廖中华承担逾期支付购房款违约金65488元。2、一审、二审诉讼费由廖中华承担。事实与理由：1、2016年6月初时富盈公司便意识到了供水、供电工程会延迟完工，所以在通知交房的同时，将业主们所需的水电安装到了每一层，同时明确告知业主们可免费使用。而且小区入户水表、电表已经全部安装完毕，消防工程全部已经完工，并均顺利通过验收。供水、供电工程的竣工移交并不会影响业主的实际使用，所以水电工程移交时间不应当作为本案房屋交付时间的定案依据。富盈公司发出交房通知书后，确实有部分业主质疑房屋是否达到安全使用的标准，且上访到遂川县信访局、县政府，在县政府的要求下富盈公司委托第三方鉴定，鉴定结果房屋质量不存在问题。2016年7月22日富盈公司通知业主可收房后，便有一部分业主收房开始免费使用富盈公司为他们开通的水电进行装修。另一部分业主（包括本案廖中华在内）以房屋质量存在问题为由拒绝收房，是恶意的逾期接房。根据合同第八条和合同补充协议9.2条的约定，供水、供电工程延误工期是可以延期交付的。一审法院认定富盈公司逾期交房属认定事实错误。2、廖中华购买房屋层高的设计是2.9米，相关设计方案通过报批后在售楼部已予以了公示。按照《国家住宅设计规范》要求，普通住宅层高不宜高于2.8米，涉案楼层实际层高2.9米，不会给廖中华的使用造成影响，也完全符合国家标准。涉案房屋的房价系物价部门按照2.9米层高核算的金额，如果被上诉人主张3米层高则应补交房价后方可以主张层高损失，一审法院酌定5000元层高损失不当。3、廖中华存在逾期支付购房款违约行为，一审中富盈公司已提供了充分的证据证实，且从交易习惯以及双方补充协议第1条约定，确定了通知送达可采用电话、短信等等方式，一审法院以上诉人没有书面通知的证据而对廖中华逾期付款行为不予认定，属于机械理解双方的交易行为。4、一审法院适用法律错误，本案合同明确约定交付条件是验收合格，且双方的补充协议第9.1条更明确了验收合格是指单体工程验收合格，涉案房屋已经验收合格，满足了交房条件。双方对水电的交付作了特别约定，且对于没有达到使用条件承担的责任明确约定可以采取补救措施，因此不能因富盈公司的水电验收滞后而要求承担主合同第九条关于逾期交房的违约责任。
廖中华上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判富盈公司于判决生效之日起十日内支付廖中华逾期交房违约金25128.39元（即逾期交房时间计算至2016年11月18日止的违约金）；2、依法撤销一审判决第二、三项，改判富盈公司于判决生效之日起十日内赔偿廖中华层高损失19943.17元。3、本案一、二审诉讼费由富盈公司承担。事实和理由：1、一审法院对龙泉1号商住小区2016年6月28日工程经验收合格的认定事实错误。我国《建筑法》第六十一条第一款规定，交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准。富盈公司向一审法院提供的《工程竣工验收报告》仅是富盈公司作为建设单位组织勘察、监理、施工、设计等四单位进行的验收，并无建设行政主管部门或其委托的建设工程质量监督机构的参与且出具工程质量的相关意见，富盈公司的该项证据存在严重的瑕疵，不能作为定案依据。2、一审法院对本案房屋交付条件认定为单体验收合格是适用法律错误。《建筑法》第六十条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》规定房地产开发项目竣工应当进行综合验收，而非富盈公司组织的单体工程验收。本案“商品房经验收合格”的前提是依照国家和地方人民政府的有关规定，国家和地方人民政府的有关规定要求的“商品房验收合格”是综合验收合格。双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商品房买卖合同》第八条作出的补充约定违反了法律法规的强制性规定，为无效的合同条款，该两款约定均系被上诉人提供的格式条款，依据合同法第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺交付房屋时水电设施要完工，因此双方有关商品房“验收合格”的真实意思表示是商品房经综合验收合格。富盈公司逾期交房时间应计算至综合验收的时间节点即2016年11月18日。3、一审判决违背公平原则。合同约定房屋层高为3米，富盈公司作为房地产开发商，对《商品房买卖合同》中的条款及内容应当有充分的认知，一审判决认定层高3米是富盈公司意思表示错误不符合常理，该行为应当认定为违约行为，酌定层高损失5000元明显低于廖中华的实际损失。
富盈公司与廖中华的答辩意见与其上诉意见一致。
廖中华向一审法院起诉请求：1、判令富盈公司支付廖中华从2016年7月1日起至2017年2月6日止逾期交房违约金34390元；2、富盈公司赔偿廖中华因房屋层高不足造成的损失27000元。
富盈公司向一审法院反诉请求：判令廖中华支付富盈公司迟延履行合同的违约金65488元。
一审法院认定事实：2014年9月12日，廖中华与富盈公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，廖中华购买富盈公司开发的“龙泉1号”A栋1-2004号房屋，房屋层高为3米，总价为598295元；第六条约定，廖中华在签订本合同当日支付首付购房款的30%即188295元，剩余购房款410000元由廖中华办理按揭贷款，廖中华应于本合同签订当日提交银行所需的完整相关资料，并按富盈公司通知的时间与地点15日内办理完毕银行按揭手续，有关贷款申请手续费由廖中华自行负担；第七条约定，廖中华如未按合同规定的时间付款逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，廖中华按日向富盈公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，富盈公司有权解除合同，廖中华按累计应付款的10%向富盈公司支付违约金。廖中华愿意继续履行合同的，经富盈公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，廖中华按日向富盈公司支付逾期应付款万分之八的违约金；第八条约定，富盈公司在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付廖中华使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可据实予以延期：国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，富盈公司或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、质检以及其它相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，富盈公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付廖中华使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向廖中华支付房价款的万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，富盈公司应当书面通知廖中华办理交付手续。双方进行验收交接时，富盈公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，富盈公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富盈公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，廖中华有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富盈公司承担。由于廖中华原因未能交付的，自富盈公司以电话或挂号信方式通知廖中华进行验收交接，廖中华接到通知后15日内到富盈公司处办理交接手续，廖中华逾期不办理则视为商品房已按期交付廖中华验收使用；第十四条约定，富盈公司承诺交付使用时水电设施完工。《合同补充协议》第9.1条约定，本项目该商品房经单体工程验收合格，即可交付给廖中华使用；第9.2条约定逾期交房免除违约责任的其他特殊原因包括：执行政府的法律、规章等强制文件，市政配套(包含但不限于供水、供电等)批准的、安装的延误。合同签订后，廖中华于2014年9月12日向富盈公司首付了188295元，于2015年2月17日以现金支付剩余房款180000元，于2015年5月29日以银行按揭支付剩余房款23万元。2016年6月28日，富盈公司开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明富盈公司开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日书面证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。富盈公司于2016年7月22日向廖中华发出了交房通知书，廖中华当时认为富盈公司开发建设的房屋不符合交房条件，拒绝接房。廖中华在2017年2月6日实际接房后发现房屋层高只有2.9米，不符合合同约定的层高。
一审法院认为：廖中华与富盈公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：1、廖中华与富盈公司对合同约定的房屋交付条件存在不同的理解；2、富盈公司逾期交房是否存在免责事由；3、廖中华是否存在逾期付款的情形。1、关于本案房屋交付条件如何认定？廖中华认为根据相关法律的规定，《商品房买卖合同》第八条约定的房屋交付条件应理解为综合验收合格，但直至最后的交付期限富盈公司开发的住宅小区未通路、通水、通电，电梯未经安全验收，根本不具备交房条件。富盈公司认为双方签订的《合同补充协议》第9.1条对《商品房买卖合同》第八条作出补充约定，商品房经单体工程验收合格，即可交付给买受人使用。商品房销售合同纠纷中涉及房屋的交付问题，应尊重合同当事人意思自治原则，根据合同约定的交付条件进行认定。如果当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定合同条款的真实意思。本案中，廖中华与富盈公司在《合同补充协议》中对房屋交付条件作出的补充约定，不违反法律规定，应认定涉案商品房的交付条件为单体工程验收合格。但是，根据当事人签订合同的目的及商品房交付的习惯，富盈公司交付的房屋还必须具备实际使用功能，且富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺在交付商品房时水、电设施要完工。而富盈公司在2016年7月22日通知廖中华接房时，龙泉1号商住小区尚未通水通电，存在交付后不能使用的情形。因龙泉1号商住小区的供水工程于2016年7月28日交付使用，供电工程于2016年9月28日送电，故应认定龙泉1号商住小区在2016年9月28日才符合交付使用条件。因此，富盈公司逾期交房的期间应从2016年7月1日起计算至9月28日止。2、关于富盈公司逾期交房是否存在免责事由？富盈公司提供了《电力工程施工合同书》、《函告通知》、《协议书》、《告知函》、《供水交接单》、《证明》（遂川县城投公司出具），拟证明因供电、供水、市政道路建设导致龙泉1号项目无法正常施工和组织验收，按照《商品房买卖合同》第八条第二款及《合同补充协议》第9.2条的约定可以延期交房。廖中华提供了《关于龙泉一号业主询问函的答复》、《证明》（遂川县供水公司出具），拟证明供水、供电公司回复龙泉1号业主关于水、电基础设施系在规定时间内完工。因供水、供电公司分别向廖中华与富盈公司出具了两份证明目的相反的证明材料，故富盈公司有责任提供政府相关部门出具的证据佐证其存在约定或法定延期交房的事由。但是，富盈公司未提供足以认定上述事由的证据，依法应承担不利的后果。3、关于廖中华是否存在逾期付款的问题？廖中华付清合同约定首付款后，又以现金支付了房款180000元，富盈公司未表示异议，应视为双方同意变更部分房款的付款方式，富盈公司以此要求廖中华承担逾期付款的违约责任，没有事实和法律依据，不予支持。富盈公司提供调查笔录拟证明其置业顾问在廖中华签订购房合同后口头通知业主七天内办理银行按揭手续。证人系富盈公司的置业顾问，与富盈公司存在利害关系，其证言的可信度较弱，对该证据不予采信。综上所述，富盈公司在合同约定的交房时间未通知廖中华接房，应认定为逾期交房。富盈公司通知廖中华接房时，房屋尚不具备使用功能，也应认定为逾期交房。富盈公司逾期交房已构成违约，应依约按廖中华已付房款598295元的日万分之三支付从2016年7月1日起至2016年9月28日止逾期交房的违约金计16153.96元。廖中华与富盈公司均认可诉争房屋层高为2.9米，富盈公司在合同书中将层高载明为3米，属意思表示错误。因廖中华依据双方签订的合同相信富盈公司关于层高的约定系真实意思表示，故廖中华基于信赖利益向富盈公司主张违约责任，予以支持。但廖中华要求富盈公司赔偿27000元过高，酌情认定为5000元。富盈公司要求廖中华承担逾期付款违约责任的反诉请求，因未证实其履行通知义务后廖中华怠于办理按揭手续，无法确认廖中华是否存在逾期付款的违约情形，故不予支持。依照《中华人民共和合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告江西富盈置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告廖中华逾期交房违约金16153.96元；二、被告江西富盈置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告廖中华层高损失5000元；三、驳回原告廖中华的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告江西富盈置业有限公司的诉讼请求。案件受理费1336元，减半收取计668元，由廖中华负担503元；富盈公司负担165元，于判决生效后十日内径行给付廖中华。反诉费719元，由富盈公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：廖中华对富盈公司提交的证据一《收楼确认书》及证据二富盈公司《情况说明》、部分业主的证人证言，认为业主与开发商有利害关系，存在倒签收房情形，对证据的合法性、真实性和关联性均有异议，《情况说明》是内部的解释或者说明，不能作为证据使用。对证据三新版商品房买卖合同，认为新版的合同与在此之前签订的合同没有关联性。对证据四出庭证人庭审笔录，认为证人与富盈公司存在利害关系，其证言不足采信。本院认为，尽管廖中华质证提出了异议，但对部分业主已经收房及富盈公司对用水及用电采取了补救措施的事实没有提出异议，富盈公司围绕争议焦点所提交的证据较为客观真实，本院予以认定。富盈公司对廖中华所提交的一组照片和部分电子文档资料和合法性、真实性、关联性均有异议，认为部分照片中有P图的痕迹，部分照片不能确定是小区内的，但从照片中可以反映出当时是通了电，电梯漏水是因为业主的施工不当导致，其中向领导反映问题的截图，没有一条提到过通水、通电问题，可以证明当时是通水通电的，业主存在恶意诉讼。对廖中华所提交的证据，本院认为，其所提交的证据主要证明小区没有达到综合验收标准，但该事实并非本案的争议焦点，故本院对廖中华所提交的证据不予采信。
经本院二审审理查明：富盈公司在房屋交付使用时，针对水电设施未完工的情况采取了补救措施，部分业主于2016年7月底至8月收房。
本院查明的其它事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：本案的争议焦点有：一、本案双方当事人约定的商品房交付条件是什么？二、廖中华是否存在恶意逾期收房的行为？三、本案双方当事人是否存在违约行为，如果存在应当如何承担违约责任？
关于第一个争议焦点。根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付廖中华使用。该条将商品房的交付条件明确约定为“验收合格”，但合同中没有明确约定通过验收的方式，上诉人认为是通过竣工验收，廖中华认为是通过综合验收。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种是取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，且根据富盈公司的举证，目前遂川县房管局拟定的新版商品房买卖合同也已按示范文本规范，其中“验收合格”指的就是“竣工验收合格”。因此，本院认为，本案双方当事人约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。
关于第二个争议焦点。富盈公司上诉认为廖中华的行为是恶意逾期收房。本院认为，双方当事人对商品房的交付条件存在争议，且用水、用电在通过交付时的确没有完工，只是富盈公司采取了补救措施而已。在这种情况下，廖中华按己方对商品房交付条件的理解，认为涉案商品房尚未达到交付条件而拒绝收房，主观上不存在恶意，不能认定廖中华的行为是恶意逾期收房，本院对富盈公司的该上诉意见不予采纳。
关于第三个争议焦点。廖中华提出富盈公司存在逾期交房行为，主要理由一是商品房的交付条件应是达到综合验收标准，二是涉案房屋在通知收房时水电设施未达到交付条件。本院认为，涉案商品房于2016年6月28日经验收合格，如前所述，依照合同的约定该房已符合交房条件。廖中华提出通知交房时水电设施未达到交付条件，但依据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，如果交付时水电设施未达到使用条件，双方当事人同意采取补救措施达到交付标准，依据本院查明的情况，富盈公司已经按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件，廖中华以商品房未达交付条件为由拒绝收房理由不当。但当事人所订立的《商品买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交付时间应当在2016年6月30日前，而富盈公司直至2016年7月22日方才通知交房，逾期交房22天。富盈公司认为导致延期交房的理由是因供水、供电及市政府道路建设的原因，其逾期交房存在免责事由，但因供水部门向双方当事人出具了证明目的相反的证明材料，且富盈公司未提供政府部门出具的证明，故对于富盈公司提出逾期交房存在免责事由的上诉意见本院不予采纳。同时，依照涉案合同第九条约定，逾期不超过90日，自本合同第八规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。因此，廖中华要求富盈公司赔偿逾期交房违约金的上诉意见，本院仅支持从2016年7月1日起至2016年7月22日止按已付房款日万分之三计算的违约金计3948.75元。富盈公司上诉称一审判决支持廖中华的层高损失不当，经过本院审查，本案双方当事人就层高未达到约定标准的是否应予赔偿以及赔偿金额并未作约定，且按照国家住宅设计行业规范，普通住宅的层高宜为2.8米，涉案房屋实际高度2.9米，已达到居住使用要求，廖中华在合同没有明确约定的情况下要求富盈公司赔偿，没有事实和法律依据。富盈公司上诉称廖中华存在逾期支付购房款的违约行为，但其未提供确凿的证据证明其及时履行了通知义务及业主有怠于办理按揭手续的情形，本院对该上诉意见不予支持。
综上所述，富盈公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初466号民事判决第四项；
二、撤销江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初466号民事判决第二、三项；
三、变更江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初466号民事判决第一项为：上诉人江西富盈置业有限公司于判决生效之日起10日内支付上诉人廖中华逾期交房违约金3948.75元；
四、驳回上诉人廖中华的其他诉讼请求；
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1336元减半收取668元，由上诉人江西富盈置业有限公司负担43元,由廖中华负担625元;反诉费719元，由上诉人江西富盈置业有限公司负担。二审案件受理费2164.20元，由上诉人江西富盈置业有限公司负担1082.1元，上诉人廖中华负担1082.1元。
本判决为终审判决。
审判长 黄小红
审判员 胡 婧
审判员 李国红
二〇一七年十月三十一日
书记员 张志坚