广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0306民初7275号
原告（反诉被告）：丁锋，男，汉族，1968年8月27日出生，住址：深圳市宝安区，
委托代理人：樊书印，广东桥智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨术鸣，女，汉族，1981年2月11日出生，住址：深圳市南山区，
委托代理人周争锋，广东华商律师事务所律师。
第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，地址：深圳市福田区新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B室，组织机构代码78525491-5。
法定代表人：李耀智。
委托代理人：王龙飞，系公司员工。
原告（反诉被告）丁锋诉被告杨术鸣（反诉原告）、第三人中原地产代理(深圳)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁锋的委托代理人樊书印，被告杨术鸣及其委托代理人周争锋，第三人中原地产代理(深圳)有限公司的委托代理人王龙飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告丁锋诉称，2016年10月3日，原、被告经第三人居间达成了书面的二手房买卖合同，原告将位于深圳市宝安区桃源盛景园28栋一单元08C户房产卖予被告，房屋价款389万元；合同约定，签约当日买方支付定金5万元，十五日内买方再向卖方支付定金14万元，2016年11月20日前买方支付首期款到资金监管账户中，待买方取得贷款承诺书三日内双方共同签署制式交易合同及办理过户登记手续。合同签订后，被告除了签约当日支付的5万元定金外，于2016年10月20日到期日并没有支付约定的第二笔定金14万元，针对被告的违约行为，中介工作人员于到期日前后也做了大量细致周到的沟通、解释和劝说工作，原告也多次联系被告并委托律师致函督促，被告仍拒绝支付剩余定金、拒绝办理首期款监管，致使合同无法继续履行。由于被告违约使合同处于法律不确定状态，也造成原告既无法继续转让也不便出租的窘境，增加了原告资产变现的政策及市场风险，也严重影响了原告资产处置及资金安排，给原告造成重大困难和实际损失，原告于2016年12月26日已委托律师致函被告解约及索赔。本房地产买卖合约是合法有效的，对双方都具有法律约束力，被告单方毁约、拒绝履行的行为，已严重损害了原告方的利益并造成实际损失，为此，特提起诉讼，请求判令：1、确认原被告双方所签编号为230473的二手房买卖合同已解除；2、被告赔偿原告违约金人民币778000元；3、第三人将代收的定金人民币50000元转交原告用以冲抵被告的违约赔偿金；4、诉讼费、保全费等费用由被告承担。
被告杨术鸣答辩称，1、本案是因为双方在合同履行过程中没有及时了解到深圳市出台限购政策而导致在合同签订时出现了时间的偏差，导致被告因深圳市于2016年10月4日出台新的购房政策而失去购房资格，属于不可归责于三方的原因；2、原告配偶和被告签订买卖合同以后，涉案合同实际上已经成立并生效，但是原告在签名时把落款时间写为2016年10月5日，原告向被告出具的定金收据显示的时间也是10月5日，被告在发现该事实以后去深圳市不动产登记中心宝安登记科查询得知被告属于限购对象。
被告杨术鸣反诉称，2016年10月3日，经第三人居间，被告和原告配偶朱翠贞签订《二手房买卖合同》（编号：230473），合同约定在签订当天支付定金5万元，在10月20日前支付定金14万元。合同签订时，双方没有在合同的落款时间确认合同的签订时间，但是被告依据合同约定在10月3日支付定金5万元至第三人账户，第三人发送给被告的履约催告函中也明确体现合同签订时间是2016年10月3日。10月4日深圳市出台新的限购政策，规定深户单身只能购买一套住房，原、被告之间的买卖合同签订在政策出台前，被告也已经通过银行转账的方式支付的定金，应该是不受政策的影响。在2016年10月20日给付第二笔定金前被告向中介索取买卖合同的原件，被告在中介发送的照片上发现合同上多了原告的签名，并且落款时间被写成10月5日，且原告出具的定金收据落款的时间也是10月5日，三方的资金监管协议落款时间也变成了10月5日。得知这个情况后，被告带上定金收据和买卖合同的照片去宝安区不动产登记中心落实自己的购房资格情况，被告知，因为双方的买卖合同定金收据落款时间是10月5日，不符合“10·4”限购政策的缓冲三个月的条件，遂引发纠纷。被告认为，原告的配偶朱翠贞作为房产的共有权人，在2016年10月3日用自己的名义和被告签订的二手房买卖合同合法有效，并且双方在合同的备注条款已经特别注明确认了合同的效力。原告在深圳市出台限购政策后，在合同上补签字时把合同成立的时间填写为2016年10月5日，致使被告失去购买资格，属于不可归责于双方的事由，导致合同无法履行，被告有权要求法院解除双方的买卖合同，原告应返还收取被告的定金。被告特提起反诉，请求判令：1、解除原、被告之间的二手房买卖合同；2、被告返还原告定金5万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
原告丁锋针对被告的反诉答辩称，被告在其答辩和反诉状中称其没有购房资格是导致合同无法履行的原因，这种说法原告不能认可，本案应诉前被告从来没有提及过他因为购房资格问题发生履行困难或者障碍，也没有向中介和原告提出就购房资格问题进行查证，被告所说到相关部门查证了其没有购房资格，但是没有相关的证据来印证。购房资格的确认是鉴于合同签订日期是2016年10月3日，定金支付也是10月3日，并且中介机构给被告做了网签和银行征信查询，那么被告的购房资格应该按以前的规定来认定，根据深圳市政府的规定被告是符合购房资格的。被告不履行合同并不是因为其购房资格有障碍，而是被告在交易中明确要求中介机构给其保证有四成的首付，并且要求中介机构协调原告降低房价，这些方面都没有达到被告要求的情况下，被告主观上放弃或者拒绝合同的履行，实际上是违约。
第三人中原地产代理（深圳）有限公司答辩称，第三人在本次交易中已尽到全部的居间义务，资金托管协议中10月5日落款是由于当时经办人去河南郑州找本案原告丁锋的过程中担心找不到，所以才把落款时间改成了10月5日，但本案合同签订日期的确是10月3日，并且据经办人了解，资金托管协议中的10月5日与定金收据的10月5日不影响被告的购房资格。
经审理查明，2016年10月3日，原告丁锋作为卖方，被告杨术鸣作为买方，在第三人中原地产代理(深圳)有限公司的居间下，签订了《二手房买卖合同》（NO.230473），原告的配偶朱翠贞作为卖方代理人签署了上述合同。双方约定如下：1、买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区广深公路桃源盛景园28栋一单元8C，建筑面积约为83.66平方米，房地产证号为50××16，转让成交价为人民币3,890,000元。2、买方同意在本合同生效之日向卖方支付定金人民币50,000元，在合同生效后十五日内再向卖方支付定金人民币140000元。定金交由双方约定的第三方托管，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据。3、买方向银行按揭贷款支付楼款，买方须于2016年11月20日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款（以银行贷款为准）支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方须于2016年11月20日前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准。4、该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方办出贷款承诺函之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定担保公司。5、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币20,000元作为交楼押金，交由第三方监管。6、如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。7、买卖双方均清楚：（1）该物业转让是空房现状转予买方（除2个柜子、2部卧室空调留下）；（2）买方具备符合深圳购房资格；（3）产权人在签署本合同未能在现场，由其妻子朱翠贞全权签署该协议同样具有同等法律效应，同样承担共同责任。
同日，原告的配偶朱翠贞作为原告的代理人，与被告及第三人签署《资金托管协议》，各方约定将定金人民币50000元、交楼押金人民币20000元交由第三人托管。
同日，原告支付了定金人民币50,000元。第三人确认上述定金现仍由其托管，其愿意依据法院判决放款。
上述合同签订后，第三人工作人员前往河南郑州找原告丁锋本人补签《二手房买卖合同》及收款收据，第三人工作人员将上述文件及《资金托管协议》的落款日期均填写为2016年10月5日。
2016年11月9日，第三人向被告发出《履约催告函》，催促被告尽快支付第二笔定金，履行合同义务。
次日，原告委托律师向被告发出《律师函》，催促被告于接函之日起五日内将剩余14万定金按《资金监管协议》支付到中原地产托管账户，并在前述定金交存后于2016年11月20日前，由双方办理首期款的资金监管手续。
2016年12月22日，原告委托律师再次向被告发出《律师函》，告知被告因其违约在先，根据合同约定及法律规定，自本通知送达或被告拒收之日解除原、被告签署之房屋买卖协议，合同解除之三日内联系原告或中原公司方小姐、欧阳小姐协商解决合同解除后的处理及赔偿问题。该份函件于2016年12月30日送达被告。
被告提交了一份由深圳市国量行土地房地产估价顾问有限公司于2017年4月10日出具的《房地产估价报告》[编号为：深国量行估字（2017）第04009号]，评估结果为：涉案房产于2017年4月7日的评估净值为人民币3371972元，预计税费为人民币643708元，评估总值为人民币4015680元；被告同时提交了其在深圳链家网、中原地产网、家家顺网站上查询的与涉案房产同小区相关户型的挂牌价格，显示挂牌价格均在390万元以上。被告据此主张原告没有实际损失。原告认为上述证据不能作为原告有无损失的意见，评估是由被告单方委托的，且由于房屋买卖合同是否解除尚未经判决确认，原告的房产至今也未出售，导致原告产生了涉案房产一直空置的收益损失。
原告提交了一份中介工作人员与被告的微信聊天记录，以证明第三人于2016年10月3日签约后及时为买方申请了贷款征信，办理了合同网签，并告知被告其购房资格没有问题，贷款也没有问题。被告反悔的真实原因是要求降价，要求第三人保证其四成首付的贷款条件，如果不能保证四成首付贷款就要第三人保证退还其定金，不承担合同违约责任，这也是被告一直拒绝支付第二期定金的根本原因，被告也没有提及查询和咨询的其购买资格问题。被告对上述证据的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为该微信记录是在中介人员向被告保证其可以过户的情况下，被告要求确认贷款成数是否达到四成，在确认达到四成以后，被告拿上相当资料找银行贷款，并到深圳市不动产登记中心宝安登记科咨询，发现根据双方签订的合同，被告没有购房资格，因此没有继续履行后续的首期款监管手续的义务。第三人对该证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性不予认可，认为微信记录所证明的事实与本案争议焦点无关。上述微信记录显示，被告于2016年10月5日至2016年11月19日期间多次询问第三人工作人员其能否做成四成首付，第三人于2016年10月8日回复被告确定能做四成，但被告坚持要第三人向其出具加盖第三人公章的书面承诺。另，被告要求跟原告签署协议，约定将定金放银行监管，如果能首付做到四成顺利成交，则定金放款给业主，如果不能首付做到四成顺利成交，则定金全额到被告账户。第三人工作人员于2016年11月19日回复被告，称原告已明确表示不会与被告写任何协议，且过了20号，会通过律师发函给被告并起诉被告。
原告主张被告未依约支付第二笔定金，且经催告后仍拒绝支付剩余定金及办理首期款监管，致使合同无法继续履行，已造成根本违约，故而提起本案诉讼，请求判令解除原、被告签署的《二手房买卖合同》，并请求被告赔偿违约金77.8万元，由第三人将代收的定金5万元转交原告用以冲抵被告的违约金。被告主张其系单身人士，名下已有一套房产，在2016年10月4日深圳出台新的限购政策后属于限购人群，不具备购房资格，由于原告在合同上补签字时把合同签订时间填写为2016年10月5日，双方的交易不符合此次新政限购政策的缓冲三个月的条件，被告失去购房资格，属于不可归则于双方的事由，导致合同无法履行，并非违约，故被告提起反诉，请求判令解除双方之间的二手房买卖合同，并要求原告返还定金人民币5万元。
另查，1、2016年10月4日，深圳市人民政府办公厅转发市规划国土委等单位《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》的通知，规定本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房，上述规定自印发之日起实施。
2、2016年10月8日，深圳市规划和国土资源委员会发布《市规划国土委关于落实<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的会议纪要》[176号]，对于限购历史遗留问题规定如下：结合既往做法，下列情形按原限购政策办理，但购房时在本市连续缴纳个人所得税或社会保险未满三年的除外：（一）2016年10月4日（含10月4日）之前已网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书的；（二）未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含10月4日）之前已为购房支付相关费用，且于2016年12月31日（含12月31日）之前提供下列证明材料之一，申请房地产登记或者预售合同备案的：1、买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等）；2、购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。
上述事实，有二手房买卖合同及资金监管协议、房地产证、刷卡凭证、微信记录、律师函及快递详情单、定金收据及付款凭证、产权查询单、房地产估价报告及庭审笔录予以证实。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告丁锋的妻子与被告杨术鸣就涉案房产买卖于2016年10月3日签署《二手房买卖合同》，后原告于2016年10月5日签署上述合同，系原告对其妻子代为签署之合同效力的追认，该合同对原、被告双方均已发生法律效力，双方均应全面遵照履行。
关于涉案合同在2016年10月4日出台新的限购政策后能否继续履行的问题。经查，深圳市规划和国土资源委员会于2016年10月8日印发的《市规划国土委关于落实<关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施>的会议纪要》（以下简称《会议纪要》）中规定，对于限购历史遗留问题，如未网签房地产买卖合同或者网签预售商品房认购书，但2016年10月4日（含10月4日）之前已为购房支付相关费用的，可按原限购政策办理。本案中，原告的妻子与被告已于2016年10月3日签署《二手房买卖合同》，被告亦于当日支付了购房款项，原告本人已对其妻子签订合同的行为予以追认，故合同成立生效的时间应为2016年10月3日，根据《会议纪要》的规定，应当按原限购政策执行。即便原、被告签署之《二手房买卖合同》及《资金监管协议》落款时间误写为2016年10月5日，双方亦完全有条件消除上述履行障碍，以促进合同的继续履行。因此，涉案交易在深圳市于2016年10月4日出台新的限购政策后仍可以继续履行。
关于合同不能履行的原因。原告主张涉案合同系因被告拒绝支付剩余定金、拒绝办理首期款监管，致使合同无法继续履行。被告辩称其不构成违约，合同系因其不符合限购政策的要求无法继续履行，此系不可归责于双方的事由，合同应予解除。本院认为，涉案合同的履行不受深圳市于2016年10月4日出台新的限购政策影响，可以继续履行。从被告与第三人工作人员聊天记录来看，被告未向第三人提及是否具备购房资格的问题，而是反复要求第三人保证其可通过首付四成的贷款审批。可见，在本案诉讼之前的合同履行过程中，被告并不认为购房资格问题是合同履行的障碍，而是担心无法通过首付四成的贷款审批而未继续履行支付第二笔定金及办理资金监管的合同义务。然而，关于向银行按揭贷款能否获得审批以及抵押贷款的金额系被告作为买方本应承担的风险，并非第三人能够决定的事项，被告以此为由拒绝按合同约定支付第二笔定金及办理资金监管手续，阻碍了合同履行，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告逾期履行已超过五日，原告作为守约一方，有权主张解除合同，因原告向被告发出的含有解除合同之意思表示的《律师函》已于2016年12月30日送达被告，故本院确认原、被告签署之《二手房买卖合同》已于上述日期解除。
关于违约金的数额。依照合同约定，在买方违约逾期履行超过五日的情况下，卖方有权选择买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。鉴于涉案合同履行过程中深圳市出台了新的限购政策，第三人填写的合同落款日期导致各方对合同是否受新的限购政策影响产生意见分歧，因此综合考虑本案案情，合同约定的违约金标准过高，本院酌情判令被告向原告支付违约金人民币190,000元。由于被告已支付的定金人民币50,000元现仍托管在第三人处，故由第三人向原告支付上述款项以抵扣被告应支付的违约金人民币50,000元，剩余违约金人民币140,000元由被告迳付原告。对于原告的超额诉讼请求及被告的反诉诉讼请求，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认原告丁锋与被告杨术鸣签订的《二手房买卖合同》（NO.230473）于2016年12月30日解除；
二、被告杨术鸣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁锋支付违约金人民币140,000元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告丁锋支付人民币50,000元；
四、驳回原告丁锋的其他诉讼请求；
五、驳回被告杨术鸣的全部反诉诉讼请求。
如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5,790元，由原告负担人民币4,376元，被告负担人民币1,414元；反诉费人民币525元，由被告负担。案件受理费原告已预交，反诉费被告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 陈蕾仰
二〇一七年六月六日
书记员 席俊奇
书记员 董 宏
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。