北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1172号
上诉人（原审被告）：赵来福，男，1969年1月13日出生。
上诉人（原审被告）：金静，女，1972年4月26日出生。
二上诉人共同委托诉讼代理人：张喜邦，北京友恒律师事务所律师。
二上诉人共同委托诉讼代理人：赵睿，北京友恒律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李妍，女，1989年6月1日出生。
委托诉讼代理人：付敏，北京市天咨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李羿，北京市天咨律师事务所律师。
上诉人赵来福、金静因与被上诉人李妍房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵来福、金静之委托诉讼代理人赵睿，被上诉人李妍之委托诉讼代理人付敏、李羿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
赵来福、金静上诉请求：1.请求撤销一审判决，将本案发回重审或查清事实后改判；2.上诉费由李妍承担。事实和理由：一、双方签订的房屋买卖合同已经解除，不应当再判决继续履行。李妍虽然向法院提起诉讼，但不产生对解除合同通知书提出异议的法律效果。1.在收到赵来福于2016年9月7日发出的解除合同通知书后，李妍已经与赵来福形成了合意，解除双方签订的房屋买卖合同。2.合同一经解除，双方的合同关系即归于消灭，合同尚未履行的，终止履行。李妍不能在合同解除之后，又提出继续履行的要求。二、换个角度分析，李妍提出解除合同异议时已超过法律规定的三个月时效，合同已经解除，不应当判决继续履行。1.根据合同法第96条及第110条、合同法司法解释（二）等的规定，赵来福系2016年9月7日发出解除合同通知书，如果李妍对此存在异议，则合理异议期间应为三个月。2.本案中，李妍起诉时并未要求继续履行，虽然其后增加了继续履行的诉讼请求，但增加之时已经超过了法律规定的三个月的除斥期间。三、双方签订房屋买卖合同之后，赵来福第一时间发出了解除合同通知书，因此，赵来福承担违约金的计算区间，只限于合同签订后至2016年9月7日，共计19天。1.赵来福、金静同意赔偿一部分违约金，但李妍主张的违约金过高。造成如今李妍所谓差价巨大等局面源于李妍投资决策失误，未采取措施最大程度避免损失扩大，这种错误不应当由赵来福、金静承担相应后果。2.虽然双方签订的补充协议中约定了以总房款的20%来计算违约金，但此项约定应当结合案件事实来具体判断其合理性。根据合同法的相关规定，违约金高于实际损失的应当予以酌减。本案中，赵来福仅在签订购房合同后第19天就通知李妍要求解除合同，给李妍造成的损失远低于合同总房款的20%，因此请求法院在判决违约金时，综合考虑双方各自的违约成本、已支付的购房款、签订合同到解除合同之间的期限来慎重确定违约金的数额。四、虽然一审开庭时李妍变更了诉讼请求，但其在起诉立案时所提交的起诉状中的内容，在没有相反证据推翻的情况下，应当作为认定事实的重要依据。李妍提交的起诉状是对其收到的赵来福发出解除合同通知书的回应，即解除合同。合同解除具有不可逆性，不存在继续履行的可能。另外，若法院支持了李妍关于继续履行合同的请求，则不应支持其关于中介费损失的请求。
李妍辩称：同意一审判决，不同意赵来福、金静的上诉请求及理由。1.双方从未对合同解除达成合意。赵来福发出解除通知后一个月李妍就向法院提起诉讼，李妍以行为表示不同意合同解除。2.依据合同法司法解释（二）第24条，合同法第96条的规定，三个月异议期适用情形应是法定解除，是指守约方有权发出解除通知，本案中赵来福是违约方，没有解除权利。3.关于违约金问题，结合庭审中相关证据，李妍本案中损失巨大，包括租房损失、房屋差价及无法贷款支付损失、维权成本等，导致李妍损失扩大亦源于赵来福。4.关于中介费问题，李妍认为中介费损失一审判决符合双方合同约定。
李妍向一审法院起诉请求：1.赵来福、金静继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋办理登记至李妍名下，并向李妍交付房屋；2.赵来福、金静支付违约金105万元；3.赵来福、金静赔偿中介费8万元；4.赵来福、金静承担本案诉讼费，包括案件受理费、保全费用及诉讼保全保险费用，共计22985元。
一审法院认定事实：2016年8月19日，李妍作为乙方与赵来福作为甲方在丙方北京住建新远房地产经纪有限责任公司（以下简称住建新远公司）居间服务下签订了房屋买卖合同及补充协议，约定李妍向赵来福购买涉案房屋，房屋总价款525万元，李妍应当于2016年8月19日向赵来福支付定金人民币5万元。补充协议中第四条有如下约定：“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同……(4)拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金：丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。”此外，李妍与赵来福还对网签、过户、物业交割等问题进行了约定。上述合同签订当日，李妍向赵来福交付定金5万元，后李妍向住建新远公司交纳了居间服务费8万元。
2016年9月7日，赵来福向李妍发出《解除合同通知书》，称因各种原因正式提出解除上述合同。
2016年9月28日，李妍将赵来福诉至法院，称赵来福违约，请求判令赵来福支付违约金105万元、中介费8万元。2017年3月23日，李妍向法院递交增加诉讼请求申请书，增加要求继续履行合同：办理房屋过户手续并交付房屋的诉讼请求。赵来福、金静对于李妍增加诉请行为提出异议，称：李妍之所以起诉时未要求继续履行合同是因为双方之前达成了解除双方合同关系的合意，所以李妍一开始只主张了违约金，而没有要求继续履行。李妍对此不予认可。
本案审理过程中，李妍申请对涉案房屋采取保全措施，法院依法予以准许，李妍支出房屋保全费用5000元及诉讼财产保全责任保险保费10500元。庭审中，李妍提交律师费发票一张，票面金额为6万元。
经询，李妍同意后续购房款项520万一次性向赵来福支付，并提交银行存款打印件对履行能力进行了证明。经法院释明，在继续履行双方房屋买卖合同的情况下，赵来福、金静要求就后续购房款项在本案中进行处理，如果法院认为赵来福违约，应当对违约金数额进行酌减。
查，赵来福、金静系夫妻关系。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，赵来福与李妍签订的房屋买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效，双方均应当遵照履行。双方合同履行期间，赵来福向李妍发出《解除合同通知书》拒绝将房屋出售给李妍属于双方约定的根本违约情形，李妍依据合同约定主张违约金及中介费损失具有合同依据，法院予以支持。关于违约金的数额，法院将结合李妍提交的损失方面的证据，结合合同钱款交纳情况、履行情况酌情予以确定。赵来福、金静辩称曾与李妍达成一致意见解除双方合同及李妍增加诉讼请求已过三个月合理期限一节，法院认为赵来福在无合法解除权的情况下单方通知李妍解除合同，不直接发生解除合同的效力，即使李妍诉讼之初仅提出违约金、中介费的诉讼请求，但双方未就违约金、中介费的赔偿问题达成一致意见之前，亦不能直接认定李妍同意解除双方的房屋买卖合同，且李妍在首次开庭之时即明确了要求继续履行合同的诉讼请求，并未明显超过法律规定的合理期限，故法院对赵来福、金静上述辩称意见不予采信。现李妍同意一次性支付后续房款，双方合同履行不存在实际障碍，应当继续履行，李妍主张将涉案房屋办理过户登记至其名下并予以交付，亦符合双方的约定，法院予以支持。财产保全产生的保全责任保险费系李妍为保全提供担保产生的支出，其主张由赵来福、金静进行赔偿缺乏法律依据，法院予以驳回。
另，赵来福、金静系夫妻关系，李妍要求赵来福、金静连带承担相关义务具有依据，法院予以支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，一审法院判决：一、李妍与赵来福、金静继续履行双方于2016年8月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、李妍于判决生效后30日内一次性给付赵来福、金静剩余购房款520万元；三、赵来福、金静在李妍履行完上述第二项判决义务后30日内协助李妍将北京市朝阳区×室房屋过户登记至李妍名下，并将该房屋交付给李妍；四、赵来福、金静于判决生效后30日内给付李妍违约金40万元；五、赵来福、金静于判决生效后30日内给付李妍中介费损失8万元；六、驳回李妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李妍向本院提交以下证据：李妍与住建新远公司签订的《北京市房屋租赁合同》、《壁挂炉使用补充协议》；住建新远公司于2017年4月23日出具的收据3张、于2017年6月20日出具的收据1张、于2017年9月19日出具的收据1张、于2017年12月21日出具的收据1张。上述证据均用以证明由于赵来福违约导致李妍的损失在持续发生。针对李妍提交的证据，赵来福、金静发表质证意见称，对上述证据的真实性不能确定，证明目的不认可，租房押金可以退回，有线电视费等应由李妍承担。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
本案中，赵来福与李妍签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。涉案合同履行期间，赵来福向李妍发出《解除合同通知书》拒绝将房屋出售给李妍属于双方约定的根本违约情形，一审法院依据合同约定支持李妍关于违约金及中介费损失的主张正确，本院予以维持。现李妍同意一次性支付剩余购房款，主张将涉案房屋办理过户登记至其名下并予以交付符合双方约定，双方合同履行亦不存在实际障碍，应当继续履行。赵来福、金静以其曾与李妍就合同解除达成一致意见、李妍关于合同解除异议已过三个月合理期限等为由上诉主张涉案合同已经解除、不应继续履行、亦不应支付中介费，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于违约金的数额，一审法院结合相关证据及合同钱款交纳情况、履行情况予以酌定并无不当，本院不持异议。
综上，赵来福、金静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14970元，由赵来福、金静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢 军
审 判 员 陈 静
代理审判员 禹海波
二〇一八年三月六日
法官 助理 李 君
书 记 员 刘 欣