浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初6871号原告许金富，男，1965年5月7日出生，汉族，住浙江省天台县。委托代理人何建贵，浙江九极律师事务所律师，特别授权代理。被告浙江迈达实业有限公司，住�州市江干区天城路6号天城银座3幢12楼1205室。法定代表人郑定贵，董事长。被告郑定贵，男，1955年6月19日出生，汉族，住浙江省乐清市。两被告共同委托代理人陈祥龙，浙江顺达律师事务所律师，特别授权代理。原告许金富为与被告浙江迈达实业有限公司（以下简称迈达实业公司）、郑定贵合同纠纷一案，于2016年9月14日诉至本院。本院受理后，依法由审判员俞烨独任审判，于2016年12月5日、12月16日公开开庭进行了审理。原告许金富的委托代理人何建贵、被告郑定贵及两被告的委托代理人陈祥龙参加两次庭审，原告许金富参加了第二次庭审。诉讼期间双方申请庭外和解未达成一致意见。本案现已审理终结。原告许金富诉称：原告许金富与被告迈达实业公司曾于2013年3月签订《迈达酒店项目意向书》一份，原告于2013�3月29日支付给被告迈达实业公司2000000元，迈达实业公司于当日开具给原告收据，款项内容为“收到许金富关于迈达商业中心（原天城银座）酒店项目租赁定金”。但事后由于该“天城银座”商业项目并非迈达实业公司实际经营，故被告郑定贵于2015年10月10日出具给原告承诺书一份，承诺被告迈达实业公司与原告于2013年3月签订的合作意向书实际已经无法履行，郑定贵本人承诺在2015年10月31日前归还许金富意向金2000000元，并赔偿利息损失（按年利率24%计算）。但到期后，被告郑定贵仍未支付本息。故原告诉至法院，请求判令：1、判令两被告共同归还定金2000000元及支付利息1640000元（暂从2013年3月30日起至2016年8月29日止。从2016年8月30日起至归还本金之日止的利息，按承诺书约定的年24%计算）。2、本案所有诉讼费用由两被告承担。被告迈达实业公司、�定贵共同答辩称：2012年8月被告迈达实业公司的投资主体浙江万邦置业有限公司、台州万邦置业有限公司经招标程序取得杭州市江干区新风村经济合作社（以下简称新风合作社）所有的“天城银座”物业承租权，根据新风合作社与上述两家签订的租赁合同，被告迈达实业公司作为该租赁项目的项目公司具体履行该租赁合同。2013年3月13日，原告与迈达实业公司达成合作意向书，由原告租赁“天城银座”部分物业和地下停车位，按照合同约定租赁押金为7000000元，原告应于意向书签订后二天内先付2000000元意向定金，余款分期支付，押金支付完后双方签订租赁合同，自签订意向书后被告迈达实业公司不得再将项目转让或与其他方合作，否则视为违约，等等。原告于2013年3月29日交付定金2000000元，但原告其后并未按期向迈达实业公司支付后期款项，迈达实业公司屡次催告后�告仍未履行，据此，迈达实业公司于2013年11月6日以律师函方式书面通知原告解除双方签订的意向书并没收定金，原告在收到解除通知书后未提出任何异议。2014年7月21日，迈达实业公司对涉案物业重新招租。2015年7月28日开始，原告多次采用非法方式索要已付的定金。原告诉请中陈述为借款，但双方并不存在借贷关系，且承诺书系被告郑定贵在被胁迫的情况下书写，应当认定为无效。被告迈达实业公司因不得转让项目和他人合作的约定，使涉案物业长期处于闲置状态，给被告造成了巨大的损失，原告的定金也只能部分弥补。两被告认为原告的诉求无事实和法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。原告许金富为支持其诉称，向本院提交的证据有：1、收据联一份，拟证明本案原告实际支付给被告迈达实业公司2000000元的事实。2、承诺书一份，拟证明被告郑定贵20**年10月10日承诺由其本人归还原告2000000元及赔偿利息损失的事实。3、“天城银座”租赁合同补充协议之一、之二各一份，拟证明浙江迈达商贸有限公司（以下简称迈达商贸公司）才是涉案物业的经营主体。两被告对证据1的真实性没有异议，是原告合作意向书项下的定金，但认为依照定金法则，定金交付后定金合同即意向书生效。对证据2形式上的真实性没有异议，合法性和关联性有异议，该承诺书是被告郑定贵在生命安全受到威胁的情况下被迫抄写的，不是两被告真实意思表示，且与原告的借款诉讼请求没有关联性。对证据3真实性没有异议，证明对象、关联性有异议，认为该项目于2012年即开始进行洽谈合作，因此在2013年5月17日去注册了迈达商贸公司。本院认为原告提交的证据1可以证明原告向被告迈达实业公司交付意向金2000000元的事实。对证据2，本院将结合其他证据和事实进行认定。对证据3，真实性予以确认，可以证明浙江迈达商贸有限公司系“天城银座”项目的经营实体。被告迈达实业公司、郑定贵为支持其辩称，向法庭提交证据有：1、通知书、回函、新风社区股民代表大会会议纪要、情况说明、租赁合同各一份，拟证明2012年8月2日至2013年5月15日被告迈达实业公司的投资主体浙江万邦置业有限公司和台州万邦置业有限公司完成了涉案物业“天城银座”项目招商法律程序取得租赁和转租权，根据租赁合同将成立独立的项目公司（被告迈达实业公司）具体履行租赁合同的权利和义务。2、迈达酒店项目合作意向书一份，拟证明被告迈达实业公司与原告于2013年3月13日签订合作意向书，约定涉案物业以每平方每天2.3元的价格由原告承租其中的17300平方米，车位50个，项目押金700万元，原告应当于签订意向书后2天内支付定金200万元，同年3月底之前支付500万元，4月5日前支付300万元，4月底以前支付400万元，然后签订租赁合同，双方特别约定意向书条款将作为主合同条款不得改变，否则视为违约，被告不得再将项目转让或与其他方合作，被告违约的应双倍返还原告定金，原告违约的，被告有权没收原告定金。3、收据一份，拟证明原告于2013年3月29日向被告交付定金200万元，定金合同即意向书正式生效。4、被告发出的律师函三份、回执二份、原告回复的律师函二份，拟证明原告不履行意向书约定的分期付款义务，被告于2013年9月23日，10月10日、10月23日、11月6日以催告函、律师函的方式要求原告履行，并于2013年11月6日书面通知原告解除意向书并没收200万元定金的事实，原告回函只对部分意向书未约定的�项提出意见，在收到被告解除意向书通知后原告予以默认的事实。5、2015年7月28日原告委托协议、许剑凌锋和张利华身份证各一份，拟证明原告委托黑社会成员皮淮中向被告以威胁方式要账的事实，许剑凌锋和张利华分别为原告的儿子和妻子。6、手机号为182××××4055发给被告郑定贵的恐吓短信一份，拟证明2015年10月16日原告通过不明黑社会成员向被告二威胁的事实。7、110接处警记录一份，拟证明2015年11月12日晚7时左右，被告郑定贵通过公司财务总监向文新派出所报案，称自己被人绑架后被迫抄写了一份落款时间为2015年10月10日的承诺书。8、浙Ａ×××××出租车驾驶员书写的证明、身份证、出租车发票、各一份，拟证明2015年11月12日晚上其在杭州交叉口的建筑工地遇到被告郑定贵拦车，并在其车上报警的事实。9、照片一组，拟证明2016年1月6日至2016年5月27日原告多次派人包括其妻子张利华等人在内到被告公司聚众闹事，张利华以脱衣相威胁。10、委托书一份，拟证明2016年5月28日原告再次委托其同乡裘国民等四人在文新派出所闹事的事实。11、被告郑定贵正常情况下再次抄写的承诺书一份，拟证明被告郑定贵在正常情况下文字书写的特征与原告举证的承诺书其文字笔迹完全不同，原告举证的承诺书字迹潦草涂改，判若两人，以佐证原告举证的承诺书是在非正常状态下的行为。12、（2016）杭江民初字第967号判决书一份，拟证明涉案物业被告于2014年7月21日重新招租的事实。13、申请法院调取的被告报案后文新派出所询问笔录一份，拟证明2015年11月12日原告雇佣黑社会成员，尾随被告郑定贵，绑架并威胁其抄写本案的承诺书及郑定贵报警的事实。14、证人罗某证言一份，拟证明2015年11月12日晚上被告郑定贵在教工路和文一路交叉路口的建筑工地附近遭遇证人，并在其车上报警的事实。原告许金富对两被告提交的证据1的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为该组证据证明本案被告迈达实业公司不是天城银座的承租人，不享有租赁权。对证据2的真实性没有异议，合法性、关联性均有异议，当时原告并不知道被告迈达实业公司对案涉租赁物不享有租赁权，才签署了意向书，被告隐瞒了签署合同应当告知的重大事项。对证据3的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议，不能证明定金合同即意向书正式生效。对证据4的真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为原告在2013年9月28日的回函中提出被告迈达实业公司不是案涉物业的租赁方，没有租赁权，被告迈达实业公司一直在回避这个问题，该组证据证明被告对租赁物没有租赁权，也是导致原告没有签订合同的原因。对证据5中的委托协议，因为是复印件，无法核实真实性，所以三性均有异议，对两张身份证复印件没有异议。对证据6，系复印件无法核实真实性，有可能是被告伪造的，不能作为证据采用。对证据7真实性没有异议，但是不能证明被告郑定贵被绑架的事实，报警都有记录的，关键是看下文，该证据与本案无关。对证据8的三性均有异议，证明不符合证据形式，不能作为证据采纳，证人应该出庭。对证据9的照片说明不了什么问题，即使报警了也要有结案结论。对证据10的委托书，系复印件，无法核实，有可能伪造的。对证据11，系原告自行制作，不能作为证据采用，一个人在不同环境、不同心态下书写都有可能不同。对证据12真实性、合法性没有异议，该证据恰恰说明案涉租赁物的�利人是2013年7月1日注册成立的浙江迈达商贸有限公司，而不是本案的被告迈达实业公司。对证据13真实性、合法性没有异议，关联性有异议，认为恰能证明承诺书是被告自愿书写的，公安机关并没有立案说明被迫书写的情况不属实。对证据14真实性无法确定，关联性有异议，认为被告郑定贵完全可以自行表演，而且出事后自己不报警不符合常理，且证人作为司机的专业性也有质疑，证人证言不可信，无法达到其证明目的。本院认为，被告提交的证据1真实性予以确认，可以证明涉案物业的产权及租赁原始情况。证据2真实性予以确认，可以证明原告与被告迈达实业公司就涉案物业签订合作意向书的事实。证据3真实性予以确认，可以证明原告已经缴纳2000000元意向金的事实。证据4真实性予以确认，可以证明原告与被告迈达实业公司就意向金及订立合同事项进行�商的事实。证据5、6，因证据系复制件，对其不予确认。证据7、8与证据13、14，因指向同一事实情况，予以综合认定，该组证据可以证明郑定贵称2015年11月12日晚七时左右，因自己被绑架被迫写下2000000元欠条而向公安机关报案的事实，公安机关对此未予立案，结合几项证据，无法形成证据链条而证明被告的待证事实，故对该几项证据不予认定。证据9、10，因系复制件，且从照片的内容无法确认发生事件的内容，故不予确认。证据11，系被告郑定贵自行制作，对待证事实缺乏证明力。证据12真实性予以认定，可以证明被告的待证事实。根据上述的证据认定及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：2013年3月13日，原告许金富（乙方）与被告迈达实业公司（甲方）签订《迈达酒店项目合作意向书》（以下简称意向书），就位于杭州市江干区的迈达商业中心酒店项目（以下简称涉案项目）商业合作事项进行约定，意向书约定：甲方同意乙方进入迈达商业中心进行本项目，乙方同意以甲方名义开展项目，甲方同意乙方独立营运，独立核算，独立发展，自负盈亏。双方协定租金为2.3元/平方米/天，租金递增以村为准，每三年递增一次，以合同为准。项目押金700万元人民币，当双方正常结束合同时，甲方将押金一次返还乙方。物业管理费不高于6.8元/平方米/月，最终以物业公司定价为准。付款方式：前五年租金半年一付，提前一个月支付下半年租金。押金一次性付清，自签订本合作意向书2日内，乙方支付甲方200万元人民币作为意向定金。3月底之前，支付甲方500万，4月5日前再支付300万，4月底前支付400万，待签订合同后，转为押金与房租，并履行合同支付，待验收合格后补齐剩余的上半年房租。违约责任：自签�本项目合作意向书后，双方即认同以上合作的基础条件，以上条件作为合同的主要条款，列入合同并不发生任何改变。若双方变动或违反以上条款约定视为违约；自签订本项目合作意向书后，甲方不得再将项目转让或让于其他方发生合作，否则视为违约。如果由于甲方违约导致双方合作破（裂），甲方应退还乙方所支付的款项，并赔偿乙方200万元人民币；若乙方违约或单方面终止合同，则视为乙方违约，甲方没收乙方所支付的200万元人民币定金。任何一方对于因不可抗力且自身无过错造成延误不能履行本协议有关条款之规定义务时，该种不履行将不构成违约，但当事乙方必须采取一切必要的补救措施以减少造成的损失。并在发生不可抗力三十日内向另一方提交协议不能履行的或部分不能履行的，以及需要延期的理由报告，同时，提供有关部分出具的不可抗力证明�2013年3月29日，被告迈达实业公司向原告许金富开具收据，载明收到许金富关于迈达商业中心（原天城银座）酒店项目租赁定金2000000元。另查明，2013年5月15日，新风村经济合作社（甲方）与案外人浙江万邦置业有限公司（以下简称浙江万邦）、台州万邦置业有限公司（以下简称台州万邦）（乙方）签订“关于‘天城银座’之租赁合同”，约定新风合作社将“天城银座”商业物业整体出租给乙方，乙方应在“天城银座”属地设立主持资金人民币5000万元以上的具有独立法人资格的公司作为经营租赁物业的项目公司，乙方于合同项下至权利义务转让给项目公司，双方同意并承诺其将就该等权利与义务至转让签署相关文件；等等。又查明，自2013年9月23日开始，原告许金富与被告迈达实业公司之间因合同签订事宜以律师函的方式进行持续交涉。2013年9月28日，原告回函被告迈达实业公司，认为原告支付定金之后因进驻物业装修受阻，希望迈达实业公司提供有权出租物业的证明。2013年10月8日，迈达实业公司函复原告说明其有权对涉案物业进行出租，但并未同时出具证明；同时，迈达实业公司通知原告若不履行付款义务，将在确认意向书解除、另行寻求合作伙伴的同时依法追究原告的违约责任。2013年10月18日，原告函复被告迈达实业公司，认为意向书中并未明确物业交付时间，希望在进一步明确订立合同事项的前提下再履行付款义务。2013年10月23日、11月6日，被告迈达实业公司函告原告，限期要求其履行意向书付款义务。2014年7月21日，涉案物业与案外人另行达成合作意向。本院认为，原告许金富与被告迈达公司之间的“迈达酒店项目合作意向书”系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力，�方应尽最大诚意达成正式合约。本案的争议焦点一在于合作意向书解除、原告与被告迈达实业公司未签订正式合同是否应归责于意向书当事人一方。庭审中，双方确认合同的解除时间为2014年7月21日，即涉案物业另行达成合作意向书的时间。而此前，双方就订立合同的适格主体、签订正式合同及支付合作意向书中列明的款项等主要问题通过律师函进行沟通，对承租方而言，租赁物是否无权利瑕疵以及出租人是否适格权利人是合同应明确的重要问题，而对此，双方当事人都未有充分证据证明对方拒绝按照原意向书订立正式合同，故主合同未签订属不可归责于双方的事由。故对于原告要求被告迈达公司返还定金2000000元的诉请予以支持。本案的争议焦点二在于被告郑定贵是否应承担返还定金的义务。原告依据落款时间为2015年10月10日的承诺书要求被告郑定贵归�意向金及支付利息损失，但根据第一次庭审法庭向原告本人电话核实时原告的陈述以及第二次庭审原告本人陈述承诺书的获取途径，原告无法确切描述承诺书出具的地点、在场人物及细节，且原告的前后两次陈述相互矛盾，因原告无法证明该承诺书来源的合法性，本院对该承诺书不予确认，故原告仅依据此承诺书要求被告郑定贵返还意向金、支付违约金以及要求迈达实业公司支付违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条；《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：一、被告浙江迈达实业有限公司于本判决生效后十日内返还给原告许金富意向金2000000元。二、驳回原告许金富的其他诉讼请求。案件受理费人民币35920元，减半收取人民币17960元，由原告许金富负担人民币12260元，由被告浙江迈达实业有限公司负担人民币5700元。原告许金富于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告浙江迈达实业有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员 俞 烨二〇一七年三月六日书记员 柳运武?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-13-?