贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0522民初4376号
原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行,住所地贵州省黔西县水西大道中段177号。
法定代理人瞿某。
委托代理人付顺国，男，汉族，1962年4月12日出生，贵州省黔西县人，委托权限为特别授权。
被告裴世雄，男，汉族，1986年7月2日出生，贵州省黔西县人，委托权限为特别授权。
被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市黔西县莲城大道88号。
法定代表人何红阳。
委托代理人姚兰，女，汉族，1976年1月17日出生，贵州省大方县人，委托权限为特别授权。
原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行（下称农行黔西县支行）与被告裴世雄、贵州嘉士诚房地产开发有限公司（下称嘉士诚公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月14日受理后，依法由审判员徐敏适用简易程序于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告农行黔西县支行的委托代理人付顺国、被告裴世雄及嘉士诚公司委托代理人姚兰均到庭参加了诉讼。原告农行黔西县支行的法定代表人瞿某未到庭。本案现已审理终结。
原告农商行诉称：2013年8月28日，原告与被告嘉士诚公司签订《一手房贷款业务银企合作协议》，约定原告为被告嘉士诚公司的自然人购房提供贷款，被告嘉士诚公司为购房借款提供连带责任保证担保及保证金质押担保，在被告嘉士诚公司依约定需承担担保责任时，原告有权直接从保证金专户划收相关款项。被告裴世雄为购买被告嘉士诚公司开发的位于黔西县城关镇迎宾路“××花都”小区内××单元××号住房，且裴世雄自愿将房屋作为抵押而向原告申请贷款25万元。2013年10月21日，原告与被告裴世雄签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号为52020120130056650），合同约定贷款期限为30年，还款方式为以一个月为周期分期还款，共分360期偿还借款本息，同时约定被告嘉士诚公司为该项借款提供阶段性连带责任保证担保和阶段性保证金质押担保，在阶段性保证担保人承担连带保证责任期间内，借款人未按本合同约定按期偿还本息的，贷款人有权直接行使质权，从上述保证金账户中划收相关款项。涉案房屋于2013年10月31日办理了预购商品房屋抵押权预告登记，预告登记号为黔西房预城关镇字第Y1301987号。原告于2013年11月2日向被告裴世雄发放了20万元贷款。被告裴世雄还款至2014年12月2日，自2015年1月起被告裴世雄未按时足额还款，至2017年9月6日仍未按时足额还款，其行为已构成违约，根据约定，原告有权提前收回贷款本息，提前行使担保权，取得抵押物优先受偿权，并要求嘉士诚公司承担质押担保及连带保证责任。综上，原告诉来法院请求1、判决被告裴世雄偿还原告借款本息241807.99元（其中本金238597.49元，利息3210.50元）以及至借款本金利息还清之日所欠的利息、罚息、复利、违约金；2、判决原告对被告裴世雄的借款抵押物享有优先受偿权；3、判决被告嘉士诚公司对被告裴世雄所欠债务承担质押担保及连带保证责任；4、诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼主张，原告在举证期内向本院提交了下列证据：
1、原告营业执照，法定代表人身份证明及身份证复印件，证明原告身份信息；
2、裴世雄的身份证复印件、婚姻状况声明书，嘉士诚公司营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件，证明被告身份情况；
3、个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、抵押权预告登记证，贷款发放通知单，一手房贷款业务银企合作协议，证明被告裴世雄向我方借款25万元，嘉士诚提供连带保证担保，且涉案的房屋已经办理了预告抵押登记，我方已经发放了25万元的贷款；
4、催收通知书、还款明细，证明被告裴世雄仅还本息至2017年6月20日。现截止到2017年的6月20日，尚欠本金238597.49元。
被告裴世雄辩称：1、涉案房屋已经转售给他人了，买房人没有按期给付银行贷款，所以导致被起诉。2、我联系不到买房人，如果找不到此人，这个钱也由我还。
被告裴世雄在举证期内未提供证据。
被告嘉士诚公司答辩：裴世雄转让房屋的事实我方并不知道，合同相对方也是裴世雄，涉案的房屋在2015年1月起就没有支付过按揭款，最后导致银行扣除了我方保证金45852.33元，我方保留追诉权。
被告嘉士诚公司在举证期内提供农业银行业务凭证7张复印件，证明我方积极配合还款，责任应该由裴世雄负责。
经庭审举证、质证，裴世雄对原告出示的证据无异议，被告嘉士诚公司对原告出示的证据4中的还款明细有异议，是从2015年1月到2017年6月20日，原告所扣款项都是嘉士诚公司保证金，不是裴世雄支付的款项，其余无异议。
原告及被告裴世雄对被告嘉士诚公司出示的证据均无异议。
经本院审理认证，原告及被告嘉士诚公司出示的证据客观真实，来源合法，且与本案具有关联性，依法予以采信。
经审理查明：原告与被告嘉士诚公司于2013年8月28日就盛世花都项目的相关事宜签订《一手房贷款业务银企合作协议》，双方约定嘉士诚公司为农行黔西县支行向盛世花都项目的购房人发放的贷款提供连带责任保证担保，担保范围为购房人与农行黔西县支行签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费等。嘉士诚公司为个人住房贷款提供保证担保的，担保期间为自原告向购房人发放借款之日止到购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。嘉士诚公司提供保证担保时，应缴纳保证金至保证金专户内，嘉士诚公司以保证金专户内的资金为其所担保的债务设定动产质押担保。
2013年10月21日，原告与被告裴世雄、嘉士诚公司共同签订《个人购房担保借款合同》（合同编号为52020120130056650），合同约定被告裴世雄的借款金额为25万元，借款用途为购买位于黔西县城××镇迎宾路盛世花都B-1-23-1号住房，借款期限自2013年10月21日至2043年10月20日止，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定。借款期间若遇基准利率调整，则按一定的浮动比例执行。还款方式为等额本息还款法。同时合同还约定本案担保方式为阶段性保证+抵押+阶段性质押，在阶段性连带保证期间内，借款人未按约定按期还本付息的，贷款人有权直接行使质权，从上述保证金账户中划收相关款项。合同还约定嘉士诚公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止期间为借款人的债务承担连带保证责任。保证的范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、诉讼费用等。合同还约定如借款人未按约定按期足额偿还借款的，则贷款人即原告有权宣布借款立即到期。合同尾部有借款人裴世雄的签名，并加盖有贷款人即原告的公章，有担保人即被告嘉士诚公司的公章，有借款人、抵押人裴世雄的签名捺印。2013年10月31日，涉案房屋即黔西县城××镇迎宾路盛世花都B-1-23-1号房屋在黔西县房产管理局办理了黔西房预城关镇字第Y1301987号预购商品房抵押权预告登记。2013年11月2日，原告向被告裴世雄账户汇入25万元。原告提供的还款明细显示被告裴世雄未连续还款，即裴世雄从2013年12月2日还款至2014年12月2日，2015年3月25日偿还了3笔款，2015年6月18日偿还了3笔款，2015年9月19日偿还了3笔款，2015年12月19日偿还了3笔，2016年3月18日偿还了3笔，2016年6月28日偿还了3笔，9月20日偿还了3笔，12月偿还了3笔，2017年6月偿还了6笔。被告裴世雄已还款至2017年6月20日。以上偿还的款项中从2015年3月25日到2017年6月20日止期间的款项为原告从被告嘉士诚公司保证金专户中划扣。截止到2017年6月20日，被告账务交易状态显示为正常。截止到2017年6月20日，尚欠本金238597.49元。
本案焦点：被告应否偿还借款，原告是否享有优先受偿权，被告嘉士诚公司应否承担连带保证责任及质押担保责任。
本院认为：原告与被告裴世雄、王波、嘉士诚公司签订的《个人购房担保借款合同》体现了原告与被告裴世雄之间的借款合同关系，且原告已将贷款25万元发放给了被告裴世雄，原告与被告裴世雄之间建立了金融借款合同纠纷，双方之间受《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的调整。同时被告嘉士诚公司作为担保人在合同签订盖章的行为表明原告与被告嘉士诚公司之间建立了保证担保及质押担保关系，原告与被告嘉士诚公司之间的关系受《中华人民共和国担保法》及相关法律法规的调整。庭审中被告裴世雄对欠原告贷款的事实予以认可，且原告提供的还款明细上也表明被告未按期偿还借款，故依照《个人购房担保借款合同》约定，原告有权宣布借款到期，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”之规定，现原告要求被告裴世雄偿还借款本息，依法应予支持。因原告所主张的违约金已包含在罚息中，故对原告主张的违约金依法不予支持。虽然被告裴世雄作为抵押人在合同上签字，但因涉案房屋未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第四十一条“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”及第四十二条“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。”之规定，本案的房屋未设立抵押登记，故抵押合同未生效。《个人购房担保借款合同》约定由嘉士诚公司自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止期间为借款人的债务承担连带保证责任，本案涉案房屋在办理抵押登记前，被告嘉士诚公司仍应承担连带保证责任。因本案并未办理抵押登记，而是办理预购商品房抵押权预告登记，而优先受偿权的前提为已办理了抵押登记，故原告主张对涉案房屋享有优先受偿权的主张因条件不成就，依法不予支持。因原告与被告嘉士诚公司约定了对保证金专户内资金享有质押权，原、被告的约定符合《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”之规定，故原告对被告嘉士诚公司保证金专户内资金享有优先受偿权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、由被告裴世雄于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行借款本金238597.49元，并按合同编号为52020120130056650的《中国农业银行股份有限公司贵州省分行个人购房担保借款合同》约定支付利息、复利、罚息；
二、被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司对上述债务于被告裴世雄取得位于黔西县城××镇迎宾路盛世花都B-1-23-1号房屋房地产权属证书、并办妥以原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行为抵押权人的抵押登记手续之日前为裴世雄所欠的债务承担连带清偿责任，且原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行对被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司以其开设的保证金专户内资金对被告裴世雄所欠的债务享有优先受偿权（即被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司以其开设的保证金专户内资金对被告裴世雄所欠的债务承担质押担保责任），被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司对上述债务承担清偿责任后，有权对被告裴世雄进行追偿；
二、驳回原告中国农业银行股份有限公司黔西县支行的其他诉讼请求。
案件受理费2464元（已减半收取），由被告裴世雄负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状的电子档光盘，并按对方当事人的人数提出副本，上诉贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。
审判员 徐敏
二〇一七年十二月十二日
书记员 刘佳