北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终140号
上诉人（原审被告、反诉原告）：高某1，男，1940年4月4日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：向华平，四川华敏律师事务所律师。
委托诉讼代理人：阚世山，北京阚世山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵某1，男，1987年11月9日出生，汉族，住内蒙古武川县。
委托诉讼代理人：余丹，北京成越律师事务所律师。
原审第三人：北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区昌平镇燕平路石大春晓招待所临街平房3号。
法定代表人：秦林海，董事长。
委托诉讼代理人：李辉，北京市诚实律师事务所律师。
委托诉讼代理人：童配斌，北京市诚实律师事务所律师。
上诉人高某1与被上诉人赵某1、原审第三人北京盛世恒鑫房地产经纪有限公司（以下简称盛世恒鑫公司）、北京万润达房地产经纪有限公司（以下简称万润达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高某1上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判解除高某1与赵某1于2016年6月8日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《买卖定金协议书》。事实和理由：1.一审法院对于合同主体的认定前后矛盾。签订合同的主体是赵某1，赵某1私自将网签合同实际购房人变更为王某1，高某1对此不知情。若一审法院认定实际购房人是王某1，则本案诉讼主体亦应当是王某1而非赵某1，但一审法院判决过户到赵某1名下，前后矛盾。2.一审法院对于赵某1是否构成根本违约认定错误。赵某1在高某1不知情的情况下，擅自变更网签合同的买受人、合同价款、居间方，且未在合同签订之日起120日内支付房款，构成根本违约。合同虽未对支付房款的时间作出明确约定，但约定自合同签订之日起120日内办理过户手续，故应该在120日内完成整个交易，亦应当在120日内支付房款。3.一审法院对于合同是否能够继续履行认定错误。赵某1不具备北京市购房资格，在买受人为王某1的网签合同没有撤销的前提下，判决将房屋过户至赵某1名下不具备履行的可能性。
赵某1辩称，同意一审法院判决。不同意高某1的上诉请求。高某1因为房价上涨原因反悔，赵某1已经按照约定支付了定金，赵某1现在的家庭具备北京市购房资格，双方合同应当继续履行。
盛世恒鑫公司述称，同意一审法院判决。
赵某1向一审法院起诉请求：1.判令高某1继续履行双方签订的《北京市存量房买卖合同》，配合赵某1办理涉案房屋的过户手续；2.判令高某1支付赵某1违约金2万元；3.判令诉讼费由高某1承担。
高某1向一审法院反诉请求：1.判令解除高某1与赵某1于2016年6月8日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《买卖定金协议书》；2.判令赵某1支付高某1违约金40万元；3.判令赵某1协助高某1撤销2016年7月11日签订的网签合同；4.判令赵某1承担反诉费用。
一审法院认定事实：2111号房屋的所有权人为高某1。2016年6月8日，经盛世恒鑫公司提供居间服务，高某1（出卖人）与赵某1（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落为2111号，该房屋所有权证证号为京房权证昌私字第XX**号，该房屋未设定抵押。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为240万元。买受人向出卖人支付定金5万元，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为198万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人或买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。出卖人应在全款到账后10日内将该房屋交付给买受人。买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买受人未能在办理房屋权属转移登记手续后120个工作日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。合同后附的《补充协议》约定：甲方高某1与乙方赵某1友好协商，乙方最终首付款由银行批贷为准，最终首付款详见批贷函，甲方多退少补，甲方无条件配合乙方办理银行贷款。2016年7月15日至房屋贷款审批及未过户期间甲方未收到乙方首付款，具体实际首付款以银行批贷审批为主多退少补，总价240万元（实际收到定金5万元）。同日，甲方高某1、乙方赵某1与丙方盛世恒鑫公司签订《居间服务合同》，约定甲乙双方共同委托丙方作为交易居间人，甲乙双方授权丙方办理网上签约手续，三方就居间代理费、违约责任、权利义务等进行了约定。
合同签订后，赵某1支付高某1购房定金5万元，并支付了盛世恒鑫公司居间代理费。2016年7月11日，万润达公司为双方办理了涉案房屋交易的网签手续。在该份《存量房屋买卖合同》中，出卖人为高某1，买受人为王某1，居间人为万润达公司，购房价为160万元。2016年7月15日及2016年9月7日高某1两次配合赵某1及赵某1的前妻王某1申办银行贷款，但均未获得批准。2016年10月10日，盛世恒鑫公司通知高某1配合赵某1一方申办银行贷款，高某1未予配合。高某1主张其于2016年11月20日知晓网签合同变更了买受人、居间方及房屋价款，赵某1与盛世恒鑫公司在其不知情的情况下变更了合同主要条款，属于恶意串通，故其不同意继续履行合同。赵某1主张王某1为其妻子，实际购房人为王某1，因为签约时王某1未到场，故合同由其签署，但办理网签手续时买受人确定为王某1，高某1对此事是知晓的。关于网签合同居间方变更为万润达公司一事，赵某1表示其并不知情，其所有的手续均委托盛世恒鑫公司操作，并不知道网签合同的居间方变更为万润达公司。盛世恒鑫公司主张系买受人一方另行委托了万润达公司办理网签手续，其对网签合同中居间方发生变更一事不知情。万润达公司主张其对此事并不知情，因其公司现已停止营业，不排除系其公司原有的员工以其名义私自办理。高某1主张其于2016年11月20日知晓网签合同变更合同主要条款后，未明确表示不再继续履行合同，而是要求赵某1一方撤销网签合同，因赵某1不同意撤销网签合同，要求按照网签合同的价款履行合同，故其未配合赵某1继续履行合同。赵某1主张其未同意撤销网签合同，但其并未要求按照网签合同的价格履行合同，高某1不同意继续履行合同的原因是因为房屋涨价。经询，赵某1坚持要求高某1继续履行双方合同，同意以现金形式支付剩余购房款，同意以240万元的价格重新办理网签手续。
另查，赵某1与王某1于2017年4月15日协议离婚，赵某1与张某1于2017年4月18日登记结婚。赵某1不具备在京购房资格，张某1具备在京购房资格。
一审法院认定上述事实，有房屋所有权证书、《北京市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、收据、证人证言、《存量房屋买卖合同》、短信、离婚协议书、结婚证、在京购房资格审核结果及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赵某1、高某1与盛世恒鑫公司就涉案房屋的买卖事宜达成的《北京市存量房屋买卖合同》及《居间服务合同》系三方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同属合法有效，三方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
合同履行过程中，双方因网签合同一事产生争议。根据本院查明的事实，赵某1、高某1委托盛世恒鑫公司办理涉案房屋的网上签约手续，但实际上涉案房屋的网签手续系以万润达公司的名义办理，且买受人、购房价款均进行了变更，高某1对此提出异议并无不当，但高某1在双方合同签订之后两次配合赵某1及其前妻王某1申办银行贷款，其表示对房屋实际购买人为王某1一事毫不知情与事实不符，且网签合同属于行政机关对二手房交易市场进行行政管理的手段，网签合同约定的主要条款与当事人原合同约定的主要条款不一致的，应以双方当事人真实的意思表示为准。网签合同约定的交易价格虽与双方签订的存量房屋买卖合同中约定的房屋交易价格不一致，并非双方约定的真实交易价格，但税收征管属于行政机关的职权范畴，偷逃税款的行为应由行政主管部门予以处理，即便该条款无效，亦不影响双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》的效力。高某1没有提交充分的证据证明赵某1与盛世恒鑫公司存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的行为，赵某1在签约时是否具备在京购房资格虽影响到合同的履行，但不能影响到合同的效力。考察双方合同是否有效，应当严格按照合同法关于合同效力的相关规定予以确定，现高某1并无充分证据证明双方签订的合同具备无效的事由，故对高某1关于双方合同应属无效的抗辩意见，依据不足，法院不予采信。因双方合同约定赵某1一方以贷款形式支付部分购房款，在贷款未获批准的情况下，赵某1可以以现金形式支付剩余购房款，亦可以继续申请其他贷款机构贷款，直至贷款批准。双方合同虽约定自合同签订之日起120天内办理过户手续，但未就买受人支付房款的时间做出明确约定，高某1以赵某1未在合同约定的120天内支付购房款为由要求解除双方合同、撤销网签合同并要求赵某1支付违约金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持；鉴于赵某1现同意以现金形式一次性支付剩余购房款，同意以双方约定的原购房价格重新办理网签手续，且赵某1的妻子现具备在京购房资格，双方合同具备继续履行的条件，故对赵某1要求继续履行合同，要求高某1配合其办理过户手续的诉讼请求，法院予以支持；赵某1要求高某1按照双方关于逾期交房的标准支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、高某1继续履行其与赵某1于二○一六年六月八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》。赵某1于本判决生效后十日内支付高某1剩余购房款235万元，高某1于收到房款当日协助赵某1办理2111号房屋的产权过户手续，将该房屋过户至赵某1名下；二、驳回赵某1的其他诉讼请求；三、驳回高某1的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，高某1提交新证据1.《北京市昌平区住房和城乡建设委员会行政事项答复意见书》（京昌建行[2017]第032号），载明：办理交易房屋网签手续的房地产经纪公司为万润达公司，经查询国家企业信用信息公示系统，万润达公司于2017年7月7日已注销营业执照，我委目前无法联系到万润达公司。针对网签合同是否经买卖双方签字确认，万润达公司是否存在虚做网签合同行为我委无法查证。经与盛世恒鑫公司了解，盛世恒鑫公司称其在签订合同时买方已口头承诺具备购房资格，但未对其购房资格进行审核。赵某1对于该证据不予质证，盛世恒鑫公司认可该证据的真实性，本院亦对于该证据的真实性予以确认。高某1提交新证据2.北京中诺智电科技有限公司出具的《证明》一份，载明：我公司自注册成立营业（原北京中诺建设有限公司、北京中诺电力工程有限公司）至今，从来没有录用一个姓名为王某1的员工。高某1欲以新证据2证明王某1没有工作单位，不具备购房资质。赵某1对于该证据不予质证。本院认为该证据不能证明高某1的证明目的。
本院另查，国家企业信用信息公示系统查询记录显示：万润达公司的登记状态为注销，核准日期为2017年7月7日，股东张纳纳。
本院经审理认定的其他事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，高某1与赵某12016年6月8日签订《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行己方义务。合同履行过程中，双方发生争议，导致合同未能继续履行，本案的争议焦点在于是否存在违约行为和合同是否应当解除的问题。对此本院分别论述如下：
对于赵某1是否存在违约行为、高某1是否因此获得合同解除权一节。在《北京市存量房屋买卖合同》履行过程中，在网签合同中赵某1将买受人变更为王某1，该行为实际上是赵某1将其享有的要求高某1过户的权利转让给王某1，属于债权的转让，且考虑到赵某1当时和王某1系夫妻关系，赵某1的该债权转让行为并不会增加出卖人高某1的合同风险和高某1应当承担的合同义务，故该行为无须经过高某1的同意。高某1签订《北京市存量房屋买卖合同》的合同目的为获取房屋价款，网签合同中买受人变更为王某1并不影响高某1合同目的实现。故赵某1将网签合同买受人变更为王某1的行为并不构成根本违约，高某1并不因此享有合同解除权。对于高某1所称合同虽未对支付房款的时间作出明确约定，但约定自合同签订之日起120日办理过户手续，故合同的履行期限应该为120日，赵某1未在120日内支付房款属于根本违约一节。由于双方合同对于房屋价款的约定，分为定金和首付款两部分。定金5万元赵某1已经全部支付。但对于首付款的具体数额和支付时间，双方合同并无明确约定，仅约定买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为198万元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人自行筹齐剩余房价款，以现金形式支付给出卖人或买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准。故双方实际上并未就首付款的支付时间进行约定。对于高某1主张，双方合同约定“自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，故首付款的支付时间应当亦在合同签订之日起120日内，该主张系高某1的单方推定，没有合同约定或法律规定，本院对此不予采信。故对于高某1依据未在合同签订之日起120日内支付首付款而请求解除双方于2016年6月8日签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》及《买卖定金协议书》的请求，本院亦不予支持。
对于高某1是否存在违约行为一节。由于网签合同同时还降低了合同价款，该行为实属逃避国家税收征管的行为，且不属于买卖双方的真实意思表示，网签合同中关于合同价款的约定，不发生变更《北京市存量房屋买卖合同》价款约定的效力，理论上应当被认定为无效。双方《北京市存量房屋买卖合同》的居间人为盛世恒鑫公司，但网签合同中却变为万润达公司。后盛世恒鑫公司、万润达公司、赵某1均对该变更行为表示不知情，但该行为确属违规操作，万润达公司已经受到相关部门处罚。在此情况下，高某1对该网签合同提出异议并无不当，不应认定为违约行为，对于赵某1要求高某1支付违约金的请求，本院不予支持。
在合同应该继续履行的情况下，双方均应当按照合同约定履行合同义务。赵某1在诉讼过程中，为了达到具备北京市购房资格的目的而与具备北京市购房资格的张某1结婚的行为，虽从家庭角度而言，赵某1和张某1的家庭通过了北京市购房资质审核，但由于赵某1本人现仍不具备北京市购房资格，且诉争房屋现存网签合同仍以王某1为买受人，在该网签合同尚未撤销的情况下，对于赵某1在本案中所提将房屋过户到赵某1名下的请求，本院不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。
综上所述，一审法院判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1365号民事判决第三项；
二、撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初1365号民事判决第一项、第二项；
三、驳回赵某1的诉讼请求。
一审本诉案件受理费26160元，由赵某1负担（已交纳）。反诉案件受理费13000元，由高某1负担6500元（已交纳），由赵某1负担6500元（本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由赵某1负担（已交纳）。
二审案件受理费13000元，由高某1负担6500元（已交纳），由赵某1负担6500元（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十六日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆