苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0506民初7594号原告苏州森昶物业管理有限公司，住所地苏州吴中经济开发区天灵路25号。法定代表人王学芬，公司董事。委托代理人郭平，公司法务。被告刘涛，男，1977年2月1日生，汉族，住苏州吴中经济开发区。委托代理人刘柏成，北京市惠诚（苏州）律师事务所律师。原告苏州森昶物业管理有限公司（以下简称森昶物业公司）诉被告刘涛物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月19日受理后，依法由代理审判员瞿忠奎适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告森昶物业公司的委托代理人郭平，被告刘涛及其委托代理人刘柏成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森昶物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2016年4月1日至2017年12月31日拖欠的物业管理费12407元，并支付以欠付金额为基数按每天万分之五的标准计算至实际清偿之日止的滞纳金。事实与理由：原告为苏州xxx大厦提供物业管理服务，被告系该大厦xxx室业主，房屋建筑面积为98.47平方米。原、被告于2009年12月签订物业管理服务协议，协议约定收费标准为6元每月每平方米，物业费应于每季度第一个月的十天前预交，如逾期交纳的，则应加收每天万分之五的滞纳金。现被告拖欠2016年4月1日至2017年12月31日的物业费。原告为维护自身合法权益，故诉至法院请求判如所请。被告刘涛辩称，第一，原告不具备诉讼主体资格。根据法律规定，房屋交付后2年内应当成立业主委员会，物业公司应与业主委员会签订正式的物业管理服务协议，而原告并未提供与全体业主或者业主委员会签订的物业合同，而是依据前期物业管理协议。所以原告不具备诉讼主体资格。第二，被告不存在拖欠原告物业费的情况。被告没有缴纳物业费，是因为原告将所有业主公用面积的一楼大厅擅自隔断，装修出租，或者是给第三方使用，没有经过全体业主的同意，严重侵犯的被告的合法权益。被告的共用面积明显减少，但原告还是按照原来的建筑面积收费，缺乏事实和法律依据。第三，原告依据的苏州市前期物业管理服务协议，明显已经失效，根据物业管理条例的规定，应当使用新的物业管理服务协议。第四，被告不应当承担滞纳金。滞纳金具有法定性和强制性，是由国家法律和法规明文规定的款项，个人和其他企业团体都无法私自设定，故原告所主张的滞纳金没有法律依据。同时根据司法解释的规定，必须在书面催缴后才可以主张物业费，而原告是在2017年2月19日之后才发出的通知，且通知对象是苏州工业园区迪克诺电子工程有限公司（以下简称迪克诺公司）。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：苏州吴中经济开发区xxxxx室房屋登记为刘涛、林红辉共同共有，建筑面积为98.47平方米，规划用途为非居住用房。2009年12月25日，甲方（房地产开发经营企业）：江苏长江节能实业发展有限公司（以下简称长江节能公司）、甲方选聘的物业管理公司：森昶物业公司、乙方：刘涛，签订《苏州市前期物业管理服务协议》。协议约定，乙方购买房屋为苏州吴中经济开发区xxxxx室（写字楼），建筑面积97.79平方米。在本物业区域业主委员会成立前，由森昶物业公司负责前期物业工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年。办公楼物业管理费为6元/月·平方米。物业费按季度缴付，缴纳时间为每季度第一个月的10天前。乙方不按约定缴纳物业费的，应从逾期之日起每天加收万分之五的滞纳金。2017年7月5日，原告向迪克诺发出物业管理费缴费通知单，载明2017年7月1日至2017年9月30日期间物业管理费1772.46元。2017年9月20日，原告寄送物业管理费催款通知书，收件人刘涛，单位名称迪克诺公司，同年9月22日，被告签收该催款通知书。该催款通知书载明：2016年4月1日至2016年12月31日物业管理费5317.38元，2017年1月1日至2017年3月31日物业管理费1772.46元,2017年4月1日至2017年6月30日物业管理费1772.46元，2017年7月1日至2017年9月30日物业管理费1772.46元，共计10634.76元。另查，2015年11月17日，原告向迪克诺公司开具物业管理费、代收电费发票，金额为2410.73元。同年11月30日，迪克诺公司向原告支付物业管理费、电费共计2410.73元。2017年5月3日原告向迪克诺公司开具电费增值税发票，金额为209.79元。同年5月5日迪克诺公司向原告支付电费209.79元。另，苏州工业园区迪克诺电子工程有限公司法定代表人为刘涛。审理中，原告陈述，前期物业管理服务协议虽然是被告签订，但实际是迪克诺公司在使用，所以其通常向迪克诺公司催缴物业管理费。被告陈述，其收到了缴费通知单及催款通知书，但原告通知对象是迪克诺公司，并非被告。其购买涉案房屋后，先是自用，从2013、2014年开始到2016年10月作为迪克诺公司办公场所。迪克诺公司现在已经停止经营，还没有注销。2016年4月1日起的物业管理费，其没有交纳。上述事实由原告提供的苏州市前期物业管理服务协议、缴费通知单、催款通知书、EMS单及查询记录、发票及银行业务回单，被告提供的房产证，当事人的陈述及庭审笔录予以证实。审理中，关于搭建党建区域工作站的问题，原告提供了以下证据：1.业主意见征询表及手机短信，主要内容：为落实2015年苏州市吴中区委组织部制定下发的《关于实施基层党建示范点创建三年行动计划的通知》，苏州吴中区城南街道与长江节能公司现拟联合成立区域党建工作站。现向广大业主征求意见，是否同意在苏州xxxxx大厦一号楼大厅内设立区域党建联合工作站。2.关于搭建党建区域工作站的意见征询情况汇总。该情况汇总表载明：2016年4月6日物业管理处就苏州xxx大厦1号楼大厅搭建党建区域工作站情况，向1号楼全体业主进行了意见征询。征询结果统计如下：征询总户数29户（建筑面积8625.41平方米），同意19户（建筑面积6537.59平方米），弃权1户（建筑面积319.7平方米），不同意19户（建筑面积1768.12平方米），其中被告不同意搭建。经质证，被告对上述证据真实性均不予认可。被告提供了以下证据：长江节能区域党建工作站装修照片、装修后现场照片打印件、装修协议的照片打印件。经质证，原告对上述党建工作站照片真实性无异议，但并不能反映是其公司在搭建。被告所称装修协议实际系装修预审表，业主装修需要到物业公司备案。本院认为，原、被告签订的《苏州市前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方应按约全面履行自己的义务。前期物业管理服务协议虽约定了物业管理期限。但合同期限届满后，原告继续提供物业服务，业主也接受了原告的物业服务，故双方之间成立了不定期的物业服务合同。被告抗辩原告诉讼主体不适格，缺乏事实依据，本院不予采信。原告已按约为被告房屋提供物业服务，被告应按约交纳物业管理费。现原告诉请被告交纳物业费，于法有据，应予支持。被告抗辩原告擅自将一楼大厅隔断出租，侵害其合法权益，但其未能举证证明系原告实施了隔断出租行为，而根据业主意见征询表的内容，区域党建工作站系苏州吴中区城南街道与长江节能公司联合成立，且已征询并取得业主人数一半以上、建筑面积一半以上业主的同意。被告又辩称，原告的缴费通知单、催款通知书系向迪克诺公司发出，并非指向被告，但被告系迪克诺公司的法定代表人，涉案房屋作为迪克诺公司办公场所，迪克诺公司曾向原告交纳物业管理费及电费，而被告实际上也收到了缴费通知单、催款通知书，故应认为原告已向被告实施了通知和催缴行为。故对被告上述辩解，本院均不予采信。根据前期物业管理服务协议的约定,2016年4月1日至2017年12月31日期间物业管理费为12407.22元，原告主张12407元，本院尊其自愿。物业服务合同中约定的逾期支付物业管理费的滞纳金，应视为违约金。被告未能按约支付物业管理费，原告诉请被告支付自逾期之日起至实际清偿之日止按每天万分之五计算的滞纳金，于法有据，应予支持。经核算，截至2017年9月30日，被告应支付滞纳金共计1699.79元。综上，被告应支付原告物业管理费12407元，并支付截至2017年9月30日的滞纳金1699.79元及以12407元为基数自2017年10月1日起至实际清偿之日止按每天万分之五计算的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条,《物业管理条例》第四十二条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：被告刘涛于本判决生效之日起十日内支付原告苏州森昶物业管理有限公司自2016年4月1日至2017年12月31日止期间的物业管理费人民币12407元，并支付截至2017年9月30日的滞纳金人民币1699.79元及以12407元为基数自2017年10月1日起至实际清偿之日止按每天万分之五计算的滞纳金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币81元，由被告刘涛负担。本判决为终审判决。代理审判员  瞿忠奎二〇一七年十二月二十三日法官 助理  赵纯碧书 记 员  李未彦