江苏省无锡市惠山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0206民初3277号原告：于大林，男，1982年4月14日生，汉族，住无锡市新吴区。被告：惠山区钱桥好家房产咨询服务部，注册号320206600270080，经营场所无锡市惠山区钱桥街道振兴路4号-1。经营者：陈丽华，女，1981年9月18日生，汉族，住无锡市惠山区。委托诉讼代理人：刘彪，无锡市惠山区天顺法律服务所法律工作者。原告于大林与被告惠山区钱桥好家房产咨询服务部（以下简称好家房产服务部）不当得利纠纷一案，于2017年6月19日诉至本院。本案受理后，依法由代理审判员周志成适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于大林、被告好家房产服务部的经营者陈丽华及委托诉讼代理人刘彪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于大林向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还收税和杂费共计6761.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：于大林购买站头新村77号房屋，由好家房产服务部代为办理个税、契税缴纳及过户等手续。于大林向好家房产服务部预交税费26500元、过户杂费1000元。但过户后实际缴纳税费金额不足预交费用，故于大林诉至法院，请求判如所请。被告好家房产服务部辩称：好家房产服务部与于大林就站头新村77号房屋的交易达成协议，约定了于大林支付好家房产服务部35500元，好家房产服务部负责为于大林办理房产过户中各项手续。35500元包含了中介费及各项税费，属于一口价总包合同，现房屋已经过户完毕，好家房产服务部不同意返还已收款项，故请求驳回于大林的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本庭组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供了2017年6月3日收据一份，证明被告收取了原告35500元，含中介费8000元、税费26500元、杂费1000元。被告质证：对该证据真实性无异议，但收条出具时各项税费并不确定，收条中“中介费8000元、税费26500元、杂费1000元”系被告员工毛小凤在收款时按照原告要求书写，并不能证明中介费仅为8000元。本院认为：原被告对收据的真实性均无异议，而该证据恰恰是导致本次纠纷产生的关键书证，收据能否证明双方就中介费达成新的意思表示一致，本院将在下文中进行阐述；2.原告提供了与被告员工毛小凤微信聊天记录2页，证明被告员工认可收取了杂费1000元为预交，不应作为最后结算依据。被告质证：对该证据不予认可。本院认为：首先，聊天记录未能进一步证明对话双方的身份，故对话双方的身份及真实性均存疑。同时，即使聊天记录属实，该聊天记录的内容无法证明被告员工认可杂费1000元为预交款的事实。综上，本院对该组证据不予认定；3.被告提供了中介服务费发票一份，证明其为原告提供中介服务收取中介服务费为16250元。原告质证：该发票为后补开具，不认可该发票，亦未收到该份发票。本院认为：被告提供的发票由其自行开具，且开具时间为庭审2日前，故不能证明中介服务费的真实情况，本院对该证据不予认定；4.被告提供2016年12月5日开具给其他购房客户的收据一份，证明根据被告的交易习惯，如双方明确约定中介费8000元，被告会给购房客户开具专门的中介费收据。本案中，被告开具的收据格式与其交易习惯不一致，不能证明本案诉争房屋中介费为8000元。原告质证：该收据由被告自行制作，无任何法律效力。本院认为：该证据由被告自行制作，并且与本案无明显关联性，故本院对该证据不予认定；5.被告提供了其员工毛小凤的证人证言，就2017年6月3日收据的出具过程进行了解释，证明原被告已就房屋中介及过户中各项费用达成35500元的总包价，收据载明的“中介费8000元、税费26500元、杂费1000元”系员工毛小凤在收款后按照原告要求书写，并非双方关于中介费进行了明确约定。原告质证：证人在收条中书写中介费8000元，可以证明中介费就是8000元。本院认为：证人虽为被告员工，与被告存在一定利害关系，但其作为关键书证（2017年6月3日收据）实际经手人，就收据书写的经过进行了较为细致的描述，具备一定的可信度，故该证人证言可为案件事实的认定提供参考。本院为查明事实，向站头新村77号房屋出卖人沈乙静进行了调查并制作了调查笔录，其陈述：本次房屋买卖沈乙静收取房款650000元，各项税费均由于大林承担。于大林与好家房产服务部在房屋买卖合同中约定了“于大林委托好家房产服务部叁万伍仟伍佰包证（￥35500）”内容。意思就是于大林支付好家房产服务部中介委托费用35500元，该费用系于大林与好家房产服务部关于中介费用和其他费用的一口价，好家房产服务部需要为于大林办好房屋过户的所有手续。原告质证：对调查笔录真实性无异议，但沈乙静的陈述系其个人理解，与案件事实不符。被告质证：对调查笔录真实性无异议，原被告当时就中介费达成两种方案：一种为被告包证，涵盖各项税费后一口价35500元；另一种为原告按照房屋价款2.5%支付中介费。经过多次磋商，原被告达成一口价35500元方案并签订了合同。本院认为：沈乙静作为房屋买卖的当事人，且与原被告均无明显利害关系，其陈述可信度较高，本院对其陈述内容予以认定。对于无争议的事实，本院认定如下：2017年5月10日，沈乙静、高蒸民与于大林、好家房产服务部签订了房屋买卖合同一份，约定：沈乙静、高蒸民将惠山区钱桥街道北街站头新村77号房屋出卖给于大林，房屋成交价为650000元，房屋办理产权过户、配套设施过户等相关费用由于大林承担，于大林委托好家房产服务部作为房产销售的中介机构提供中介服务。2017年6月3日，好家房产服务部收取了于大林现金35500元，并出具收据一份，收款事由载明：购买站头新村77号（税和中介费、杂费一共费用）中介费8000元、税26500元、杂费1000元。其后，好家房产服务部为于大林提供了办理产权证过户的服务并代缴了个人所得税6886.1元、契税13772.2元、不动产登记费80元，共计20738.3元。2017年6月9日，惠山区钱桥街道北街站头新村77号房屋所有权变更，登记至于大林、王艳娟名下。就双方存在争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：原被告在房屋买卖合同中约定了“乙方（于大林）委托丙方（好家房产服务部）叁万伍仟伍佰包证（￥35500），乙方（于大林）不能超过第三套房子”。本院认为，好家房产服务部为于大林购房提供了房屋中介服务并协助于大林办妥房屋所有权变更手续，理应收取相应中介费。反之，如好家房产服务部超额收费，于大林有权主张返还。案件争议焦点在于：如何确定于大林应支付好家房产服务部的中介费。原告为主张中介费为8000元，提供的证据为被告员工毛小凤出具的收据。毛小凤陈述：2017年6月3日收取35500元后，原告要求在收据中注明各项费用明细并要求写明中介费8000元。毛小凤考虑已经约定总包价35500元，便按照要求书写中介费8000元并写了其他费用。被告辩称：出具收据的时候，税收尚不明确，且房屋缴税存在诸多不确定因素，收据中载明的“税26500元”与实际缴纳的税并不符合，故税额是无法约定的。双方已经签订合同，约定了被告包证，总包价为35500元，收据载明的内容并不能证明双方关于中介费进行了重新约定。本院认为：根据于大林与好家房产服务部签订的房屋买卖合同，结合当事人陈述及本院的调查情况，可以看出双方在合同中对中介费已经按照总包价35500元进行了明确约定，该价款已经包含中介费及于大林应承担的房屋过户过程中各项税费。事实上，于大林亦按照房屋买卖合同向好家房产服务部支付了相应款项。于大林提供收据中载明的收款事由虽由被告员工毛小凤书写，但毛小凤及被告就收据的出具经过进行了较为合理的解释，且均不认可系原被告对中介费进行了重新约定。同时，在合同价款已存在书面约定情形下，当事人以收款凭证将合同价款进行变更，与日常交易习惯不符，故本案中难以认定被告在收据中存在变更中介费的意思表示。综上，于大林提供的证据无法充分证明中介费变更为8000元，应承担举证不能的法律后果。好家房产服务部收取35500元符合合同约定，无需向于大林返还，故本院对原告于大林的诉讼请求不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回于大林的诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由于大林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  周志成二〇一七年九月十三日书 记 员  宋 蕾