北京市密云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0118民初7412号
原告（反诉被告）：唐怡楠，女，1984年5月12日出生，汉族，居民，户籍地北京市密云区。现住北京市密云区。
委托诉讼代理人：林琳，北京谋律律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京都城置业有限公司，住所地北京市密云区金地来大酒店南侧100米处。统一社会信用代码×××。
法定代表人董向军，董事长。
委托诉讼代理人：张雪梅，女，1973年3月29日出生，满族，北京都城置业有限公司副经理。
委托诉讼代理人：胡尚举，北京市檀州律师事务所律师。
第三人：齐瑞贤，男，1967年11月29日出生，汉族，居民，住北京市密云区。
原告（反诉被告）唐怡楠与被告（反诉原告）北京都城置业有限公司（以下简称都城置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐怡楠之委托诉讼代理人林琳、被告（反诉原告）都城置业公司之委托诉讼代理人张雪梅、胡尚举到庭参加诉讼。第三人齐瑞贤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
唐怡楠向本院提出诉讼请求：1、请求判令都城置业公司退还房屋面积差价款48066元；2、请求判令都城置业公司退还契税款26143.91元；3、请求判令都城置业公司退还公共维修基金款1014元；4、请求判令都城置业公司赔偿迟延办理房屋所有权证书的违约金172788元（2014年5月21日至2017年4月6日1050天，以1645600元为基数，按日万分之一的标准计算）；5、诉讼费由都城置业公司负担。事实和理由：2012年2月1日，唐怡楠向都城置业公司购买位于北京市密云区X街道X路西侧X座住宅楼X层X单元X号房屋一套，双方签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定房屋面积为192.92平方米，房屋总价款1645600元，唐怡楠一次性付清全款。合同第二十条对因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的违约责任进行了约定。
2012年5月21日，唐怡楠入住涉案房屋，并按照199.26平方米的面积向都城置业公司交纳了房屋面积差58899元、契税款50990.4元、公共维修基金39852元。
2017年4月6日，都城置业公司才为唐怡楠办理完毕房屋所有权证书，所有权证书上记载的房屋面积为194.19平方米，都城置业公司多收取了唐怡楠房屋面积差价款、契税款及公共维修基金，应予以退还，且应当承担迟延办理房屋所有权证书的违约责任，故唐怡楠诉至法院。
都城置业公司答辩并提出反诉请求：1、反诉请求判令唐怡楠给付都城置业公司购房款1765068元。2、案件受理费由唐怡楠负担。事实及理由：2009年，北京华云建筑工程有限公司承建都城置业公司在密云县X路1X号开发建设的X小区时，将其中的X（X号）楼发包给齐瑞贤承建，此间齐瑞贤与都城置业公司的销售代理商北京万达房地产经纪有限公司签订认购书一份：齐瑞贤购买都城置业公司开发建设的X小区X（X号）楼X单元X室楼房一套，房屋面积192.92平方米，单价9292元每平方米，购房价款1792226元，并向都城置业公司出具1792226元的借据一份，该工程竣工结算时，用都城置业公司应付给北京华云建筑工程有限公司的工程款冲抵该购房款，因该债权转让协议尚未签订，故都城置业公司未向齐瑞贤交付认购书的原件。
2012年1月17日，唐怡楠持齐瑞贤与北京万达房地产经纪有限公司签订的上述认购书复印件与北京万达房地产经纪有限公司又签订认购书一份（该认购书内容与齐瑞贤的认购书内容相同），当时唐怡楠向都城置业公司承诺：齐瑞贤购买都城置业公司的上述楼房已经转让给她。因该债权转让协议尚未签订，故认购书原件未交付给唐怡楠。2012年2月1日，唐怡楠持上述理由与都城置业公司又补签了上述楼房的商品房预售合同一份，都城置业公司依据唐怡楠的承诺及建委的相关规定，在唐怡楠未付购房款的情况下，向建委出具了代唐怡楠交付购房款1645600元的购房发票（办理产权证书时又代唐怡楠出具了一张面值10833元的补面积差款发票）。2015年春，唐怡楠之母以唐怡楠办理出国手续为由将该购房发票借走，经多次催要，唐母于2017年春才将两张购房发票返还，都城置业公司为唐怡楠办理不动产权证书后，唐怡楠之母又将两张发票借走，至今未予返还，2012年5月唐怡楠入住涉案房屋。
2014年9月9日，该工程竣工结算时，北京华云建筑工程有限公司否认用工程款冲抵唐怡楠的购房款，经与唐怡楠夫妻多次交涉，齐瑞贤避而不见。
因为唐怡楠与齐瑞贤未签订债权转让协议，北京华云建筑工程有限公司又否认用工程款冲抵唐怡楠的购房款，致使唐怡楠用齐瑞贤的债权冲抵其购房款的口头承诺无法兑现，故唐怡楠应立即向都城置业公司补交购房款1765068元。
唐怡楠针对都城置业公司的反诉辩称，都城置业公司将涉案房屋抵顶给了齐瑞贤，后齐瑞贤又与郭金峰达成了协议，将涉案房屋转给了郭金峰，用于归还郭金峰在工程中的投入，郭金峰遂将该房屋办理到了唐怡楠的名下。所以唐怡楠已经全额支付了房屋价款，都城置业公司的反诉请求，缺乏事实依据，请求法院予以驳回。
第三人齐瑞贤经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，但在庭前与其谈话中，其认可都城置业公司将涉案房屋作为工程款抵顶给齐瑞贤的事实，并认可因欠郭金峰款项，故又将该房抵顶给了郭金峰。
本院经审理认定事实如下：都城置业公司系密云县X路X号院X小区的开发建设单位，其将该小区的楼房建设发包给北京华云建筑工程有限公司，齐瑞贤挂靠在北京华云建筑工程有限公司名下，负责该小区X座（X号楼）的施工建设。2011年1月12日，齐瑞贤出具借条一份，内容为：今借都城置业公司1792226元，抵顶X小区X座工程款。北京万达房地产经纪有限公司系都城置业公司委托的代理销售公司。同日，北京万达房地产经纪有限公司出具认购书一份，该认购书明确齐瑞贤认购X小区X楼（X号楼）X单元X室房屋一套，单价9290元每平方米，房屋面积192.92平方米，总价1792226元。北京万达房地产经纪有限公司在该认购书上面盖章，齐瑞贤未在该认购书上面签字。
2012年1月10日，齐瑞贤与郭金峰签订协议书一份，内容为：2010年6月份，齐瑞贤委托郭金峰全权处理X小区X座的现场生产结算事宜，郭金峰为齐瑞贤垫付了部分工程所需费用，郭金峰垫付的其中170万元，以X小区X（X号）楼X单元X室楼房（面积不少于190平方米）一套抵顶。齐瑞贤及郭金峰均在该协议书上面签字。
2012年1月17日，北京万达房地产经纪有限公司与唐怡楠签订认购书，该认购书约定由唐怡楠认购X小区X楼（X号楼）X单元X室房屋一套，单价9290元每平方米，房屋面积192.92平方米，总价1792226元。北京万达房地产经纪有限公司在该认购书上面盖章，唐怡楠在该认购书上面签字。
2012年1月29日，都城置业公司与唐怡楠签订《北京市商品房认购书》，约定唐怡楠认购都城置业公司开发的北京市密云区X家园X座住宅楼X单元X号房屋，建筑面积192.92平方米，其中套内建筑面积160.23平方米，该商品房按照套内建筑面积计价，单价为10270.24元每平方米，总金额1645600元，唐怡楠采用一次性付款的方式支付房款。
2012年2月1日，都城置业公司（出卖人）与唐怡楠（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（住宅类），约定由唐怡楠购买密云县X街道X路西侧X座住宅楼X层X单元X号房屋即涉案房屋，预测建筑面积192.92平方米，其中套内建筑面积160.23平方米，单价按照套内建筑面积计算，为10270.24元每平方米，房屋总价款为1645600元，唐怡楠采用一次性付款的方式支付房款。合同第二十条关于产权转移登记约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起10日内由出卖人支付。同日，都城置业公司与唐怡楠签订《商品房预售合同补充协议》，该补充协议第八条第2项明确约定，买受人总价款1645600元在签订合同时已付清。
2012年2月3日，都城置业公司出具X小区X座X单元X室购房发票一张，该发票显示收款单位为都城置业公司，付款人为唐怡楠，房款金额为1645600元。
2012年5月21日，都城置业公司将涉案房屋交付给唐怡楠。同日，唐怡楠向都城置业公司交纳补房面积差款58899元、代收契税款50990.4元、代收公共维修基金款39852元。2014年3月18日，北京农商银行密云支行出具的北京市住宅专项维修资金专用收据显示，北京市密云县X路X号院X号楼X单元X号房屋的维修资金为38838元。2014年8月6日，都城置业公司出具发票一张，该发票显示唐怡楠向都城置业公司交纳补面积差房款10833元。2017年3月29日，北京市密云区地方税务局出具的税收完税证明显示，上述房屋的契税金额为24846.49元。2017年4月6日，诉争房屋的不动产权证书办理完毕，该房屋登记在唐怡楠名下，不动产权证书号为：京（2017）X不动产权第XXXX号。
另查，唐怡楠与郭金峰系夫妻关系，二人于2013年5月20日登记结婚，郭金峰同意由唐怡楠办理涉案房屋的认购等手续，并同意将涉案房屋办理登记在唐怡楠名下。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，都城置业公司为涉案房屋所在小区的开发商，其将该小区楼房的建设发包给北京华云建筑工程有限公司，而齐瑞贤系挂靠在北京华云建筑工程有限公司名下进行该小区X栋房屋的实际施工，齐瑞贤系X栋房屋的实际施工人，都城置业公司向齐瑞贤支付工程款等同于向北京华云建筑工程有限公司支付工程款，故都城置业公司在2011年将涉案房屋作为工程款抵顶给齐瑞贤系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，应合法有效。后齐瑞贤又将涉案房屋转抵给郭金峰，郭金峰亦同意由唐怡楠与都城置业公司签订相关的认购协议等手续及将涉案房屋登记在唐怡楠名下，且都城置业公司通过与唐怡楠签订认购书、房屋买卖合同及补充协议、收取唐怡楠房屋面积差款、公共维修基金及契税款，并为唐怡楠办理了涉案房屋的不动产权证书，故应当认定都城置业公司亦认可关于涉案房屋与唐怡楠之间形成了商品房预售合同关系，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。现根据查明的事实，都城置业公司向唐怡楠多收取了房屋面积差款48066元、契税款26143.91元、公共维修基金款1014元，都城置业公司应当返还给唐怡楠。根据双方合同第二十条关于产权转移登记的约定，唐怡楠在商品房交付之日起730日内未取得房屋所有权证书，故都城置业公司的行为构成违约，应当按照该条约定向唐怡楠支付违约金。涉案房屋的不动产权证书办理完毕的时间为2017年4月6日，唐怡楠于2017年7月28日向本院提起诉讼，根据法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，故唐怡楠向都城置业公司主张违约金的期间只能为2015年7月28日至2017年4月5日，唐怡楠要求的违约金过高部分不予支持。针对都城置业公司反诉要求唐怡楠给付房款1765068元之诉讼请求，双方之间的《北京市商品房预售合同》约定的房屋总价款为1645600元，双方在《商品房预售合同补充协议》第八条第2项亦明确约定，房屋总价款1645600元在签订合同时已付清，且基于都城置业公司将涉案房屋抵顶给齐瑞贤用于支付工程款、齐瑞贤又将该房屋转抵给郭金峰、郭金峰亦同意将该房屋过户至唐怡楠名下的事实，本院认为唐怡楠已将涉案房屋的房款向都城置业公司支付完毕，都城置业公司的该反诉请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、北京都城置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还唐怡楠补面积差房款四万八千零六十六元。
二、北京都城置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还唐怡楠契税款二万六千一百四十三元九角一分。
三、北京都城置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还唐怡楠公共维修基金款一千零一十四元。
四、北京都城置业有限公司于本判决生效之日起七日内给付唐怡楠迟延办理房屋所有权证书的违约金十万一千六百九十八元。
五、驳回唐怡楠的其他诉讼请求。
六、驳回北京都城置业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费二千五百一十元（系唐怡楠预交），由唐怡楠负担五百九十一元（已交纳），由北京都城置业有限公司负担一千九百一十九元（于本判决生效之日起七日内交纳）。
反诉案件受理费一万零三百四十三元（系北京都城置业有限公司预交），由北京都城置业有限公司负担（已交纳）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 吕书义
二〇一七年十一月八日
书记员 龚满园