广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第198号
原告：中山市华鸿物业管理有限公司，住所地广东省中山市东区。
法定代表人：杨达强，总经理。
委托代理人：关瑜姗，该司员工。
被告：黄河，男，1953年12月15日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区，现住广东省中山市东区，
原告中山市华鸿物业管理有限公司（以下简称华鸿物业公司）诉被告黄河物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月31日立案受理后，依法由审判员龚竹梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告华鸿物业公司委托代理人关瑜姗，被告黄河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华鸿物业公司诉称：被告是中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩5期6幢3梯901房的业主，原告是华鸿水云轩小区的物业服务公司。根据原告与中山市华鸿水云轩业主委员会（以下简称华鸿水云轩业委会）签订的物业服务合同之约定，业主应在每月25日前缴纳当月的物业服务费、水电费及车位维护费，如逾期交纳需按每日3‰计收违约金。被告自2013年10月起，拖欠物业服务费、水电费及车位维护费不予交纳。截至2014年12月，累计拖欠物业服务费4368.75元、水费1332.8元、车位维护费450元及逾期付款违约金3911.46元，合计10063.01元。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.被告向原告支付物业服务费4368.75元、水费1332.8元、车位维护费450元及逾期付款违约金3911.46元（暂计至2014年12月31日），合计10063.01元；2.被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告明确第1项诉讼请求中主张的物业服务费、水费及车位维护费期间均为2013年10月～2014年12月，拖欠物业服务费、水费及车位维护费的逾期违约金，均从次月16日起，按每日3‰计算至2014年12月31日止。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.中山市商品房买卖合同2份；2.物业服务合同、水云轩地下停车场车位维护费收取协议各1份；3.入伙证明书2份；4.客户催款通知书、律师函及邮寄回执；5.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表1份；6.申请书、业主委员会备案表、中山市物业管理区域内业主委员会备案回执各1份。
被告黄河确认原告华鸿物业公司主张的物业服务费、水费及车位维护费数额，以及上述费用的应交纳时间，但辩称：被告自2010年2月入住涉案物业后，涉案物业向北落地窗存在质量问题，且涉案物业所在楼宇电梯故障不断。就落地窗问题，原告仅是于早期针对推拉轨道进行涂蜡处理，但问题始终未能解决，直至2015年2月17日，该落地窗无故爆裂，发出较大声响，窗框左上角爆裂松脱，家人受惊。而楼宇电梯，则经常发生故障，严重时3天内故障2次。头一次故障，致电原告后一个多小时均无相关人员前来维修，当时正值被告痛风发作，行走平地皆剧痛难忍，无奈只能忍痛走楼梯上9楼，身心受损。平日也经常听其他业主讨论得知他们也曾因电梯故障被困。基于上述原因，被告拒绝支付物业服务费。但水费和车位维护费，被告均主动要求交纳，只是原告拒绝收取。原告持有的物业服务合同，是华鸿水云轩业委会与原告签订，未经得被告授权，于被告没有约束力。
被告就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.照片1张；2.健康体检报告3份。
经审理查明：被告黄河系中山市东区起湾北道12号华鸿水云轩5期6幢3梯901房[土地证号：国（2011）易21029**，房产证号：02××36]以及该小区5期地下车库90号车位的业主，上述房产建筑面积为125.54平方米。华鸿水云轩商住小区由原告华鸿物业公司提供物业服务。根据原告华鸿物业公司与华鸿水云轩业委会签订的物业服务合同以及原、被告双方签订的水云轩地下停车场车位维护费收取协议之约定，住宅按建筑面积2.32元/月/平方米收取物业服务费，小车车位按30元/月收取车位维护费，每月物业服务费291.25元（125.54平方米×2.32元/平方米）、车位维护费30元及水费在当月15日前交纳。如逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的3‰收取逾期付款违约金，对于逾期交纳车位维护费及水费的逾期付款违约金，双方未作明确约定。从2013年10月起，被告黄河未予交纳上述物业的物业服务费、水费及车位维护费，截至2014年12月，累计拖欠物业服务费4368.75元（291.25×15个月）、水费1332.8元以及车位维护费450元（30元×15个月），共计6151.55元。原告华鸿物业公司经多次催讨无果，遂于2014年12月31日诉至本院，主张前述实体权利。
诉讼中，原告华鸿物业公司确认物业服务费、水费及车位服务费系采用捆绑收取的方式由业主一并交纳，并确认被告黄河拟依约交纳水费及车位维护费的事实，但鉴于被告黄河拒绝交纳物业服务费，因此，原告华鸿物业服务未单独收取其拟交的水费及车位维护费。
另查：华鸿水云轩业委员会经审查符合成立条件，已于2011年7月27日在中山市房地产行业协会备案。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。原告华鸿物业公司与被告黄河分别作为华鸿水云轩商住小区的物业管理者及华鸿水云轩5期6幢3梯901房以及90号车位的业主，应恪守各自的义务。原告华鸿物业公司已依约向华鸿水云轩商住小区提供物业服务，被告黄河则应依约向原告华鸿物业公司交纳物业服务费、水费及车位维护费。物业服务费部分，被告黄河虽然以落地窗质量问题以及电梯故障进行抗辩，但就落地窗质量问题，被告黄河并未举证证实与原告华鸿物业公司之间存在关联，可归责于原告华鸿物业公司。而电梯出现故障，本身属于电梯在使用过程中可能发生的意外状况，被告黄河未举证证实电梯故障频发、严重影响其生活，亦未举证证实电梯出现故障系由于原告华鸿物业公司怠于履行维护义务所致。因此，被告黄河的上述辩解意见不构成其拒绝交纳物业服务费的合理抗辩，本院不予采信。被告黄河在2013年10月～2014年12月期间不按时交纳涉案物业的物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。被告黄河应向原告华鸿物业公司支付上述期间的物业服务费4368.75元。至于原告华鸿物业公司主张被告黄河承担逾期付款违约金，鉴于原告华鸿物业公司与华鸿水云轩业委会在物业服务合同对逾期付款违约金有作明确约定，被告黄河虽辩称该物业服务合同系原告华鸿物业公司与华鸿水云轩业委会签订，未经得其授权，对其没有约束力，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告华鸿物业公司与华鸿水云轩业委会签订的物业服务合同，对被告黄河依法具有约束力，现被告黄河经原告多次催讨仍拖欠物业服务费未付的行为已构成违约。因此，原告华鸿物业公司诉请被告黄河支付逾期付款违约金，事实清楚，理据充分，本院予以支持。但鉴于物业服务合同中约定的逾期付款违约金标准畸高，本院调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算。
水费及车位维护费部分，被告黄河确认尚未交纳2013年10月～2014年12月期间的水费1332.8元、车位维护费450元，本院对此予以认定。被告黄河应向原告华鸿物业公司支付上述期间的水费1332.8元、车位维护费450元。至于逾期付款违约金，鉴于原告华鸿物业公司确认被告黄河拟向其交纳上述费用，但原告华鸿物业公司基于需将上述费用与物业服务费捆绑收取的原因，遂拒绝单独收取上述费用，因此，本院认为被告黄河未交纳上述费用是由于原告华鸿物业公司的过错导致，被告黄河不构成违约。原告华鸿物业公司诉请被告黄河支付尚未交纳该部分费用产生的逾期付款违约金，没有事实依据，本院不予支持。
综上，原告诉求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告黄河于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市华鸿物业管理有限公司支付2013年10月起～2014年12月期间的物业服务费4368.75元、水费1332.8元、车位维护费450元，合计6151.55元，以及拖欠物业服务费的逾期付款违约金（计算方法：以该期间每月拖欠的物业服务费291.25元为基数，从次月16日起每日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至2014年12月31日止）；
二、驳回原告中山市华鸿物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费52元，减半收取26元（原告已预交），由原告中山市华鸿物业管理有限公司负担6元，被告黄河负担20元（被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 龚竹梅
二〇一五年三月二十六日
书记员 谢雅怡