广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）防市民一终字第42号
上诉人（一审原告）李金波，男，1974年9月19日出生。
委托代理人曾学成，广西华际律师事务所律师。
委托代理人何华彬，广西华际律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）吴来章，男，1973年10月9日出生。
委托代理人符耀才，广西幸程律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）张云杰，男，1964年2月14日出生。
委托代理人张峻源，防城港市防城区法律事务中心法律工作者。
上诉人李金波因与被上诉人吴来章、张云杰租赁合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日立案受理后，依法组成由审判员宋丞致担任审判长、代理审判员张小明、韦建参加的合议庭，于2014年3月5日公开开庭审理了本案。书记员温婷婷担任庭审记录。上诉人李金波的委托代理人曾学成、何华彬，被上诉人吴来章的委托代理人符耀才，被上诉人张云杰的委托代理人张峻源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2006年12月28日，张云杰与防城港市矿业总公司签订《房屋租赁合同》，防城港市矿业总公司将其位于防城港市防城镇防城大道293号矿产大楼一楼楼梯出口右侧四间铺面出租给张云杰使用至2020年1月1日止。2010年9月24日，吴来章与张云杰签订《房屋租赁合同书》，约定张云杰将租用的上述房屋出租给吴来章使用，租赁期间为2010年10月1日起至2014年10月1日止。后吴来章与李金波于2011年7月6日签订《房屋租赁合同书》又将上述房屋转租给李金波，双方约定租金为每月10000元，租赁期限为2011年7月6日至2014年10月1日，同时还约定，在合同期限内确需终止合同的，终止方需向对方支付一年的租金作为赔偿金。合同签订后，吴来章将房屋交付给李金波使用，李金波根据吴来章授意以每月10000元的价格直接向张云杰支付租金。从2011年10月至2013年3月31日止，李金波向张云杰共支付租金186000元。其中2012年10月1日，张云杰在收取2012年10月1日至2013年3月31日的租金共计66000元（张云杰与李金波口头协商，每月租金在原来基础上增加1000元）时，在收条上写明房屋的租赁期限为2013年3月31日，要求李金波在2013年3月31日后搬出所承租的房屋，并终止履行合同。2013年7月15日，张云杰再次到李金波承租的铺面，向李金波发了一份书面通知要求其于2013年7月18日搬离房屋。李金波依通知搬离并将租赁房屋返还给张云杰。
一审法院审理认为，吴来章将从张云杰处租用的房屋转租给李金波使用，虽然李金波与吴来章签订房屋租赁合同时没有征得张云杰同意，但在履行合同过程中，李金波根据吴来章的授意直接将租金支付给张云杰，张云杰对此没有提出异议，应视为默认。因此，李金波与吴来章签订的《房屋租赁合同》应认为合法有效。李金波与吴来章在履行合同过程中，吴来章已将房屋交给李金波使用，李金波也根据吴来章的授意将约定的房屋租金直接支付给张云杰，双方均履行了合同中的权利义务。然而，李金波与张云杰协商从2012年10月1日起，本案房屋月租金标准由10000元增加到11000元，并支付了从2012年10月1日至2013年3月31止6个月租金计66000元给张云杰。李金波与张云杰的行为，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，为新的房屋租赁合同关系，且双方已实际履行。李金波与张云杰就本案房屋已达成新的租赁合同，故李金波与吴来章签订的《房屋租赁合同书》已实际终止。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据上述法律规定，李金波与张云杰口头达成的新的租赁合同期限已超过六个月但双方未签订书面合同，应视为不定期租赁，因此张云杰有权随时解除合同。经张云杰催告，李金波已腾出房屋交还给张云杰，双方已解除该新租赁合同关系。综上所述，李金波与吴来章签订《房屋租赁合同书》，双方均依约履行了合同义务，吴来章并无违约行为，因此，李金波主张吴来章构成违约，要求其支付违约金120000元，无事实和法律依据，该院不予支持。庭审中，李金波明确放弃要求张云杰承担连带责任的诉讼请求，是处分自己诉讼权利的行为，该院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回李金波的诉讼请求。案件受理费2800元、保全费1120元，由李金波负担。
李金波不服一审判决，向本院提起上诉称，一审认定事实不清、适用法律错误。理由：1.一审依据李金波与张云杰协商提高租金的事实，就认定李金波与吴来章之间签订的《房屋租赁合同书》终止，属于法律适用错误。李金波与吴来章之间签订的租赁合同合法有效，双方从未有解除合同的合意，且也不存在合同法定解除的情形；张云杰并非李金波与吴来章之间租赁合同的当事人，其无权解除或者变更该合同，故一审法律认定上述租赁合同自动终止错误。2.一审认定李金波与张云杰形成新的房屋租赁合同关系系事实认定错误。李金波向张云杰交付租金，张云杰实际收取租金并向李金波出具收条，表明张云杰认可吴来章的转租行为。在合同履行期间，因市场行情原因，张云杰与李金波协商一致提高租金标准，该行为并非张云杰与李金波达成了订立新的租赁合同的意思表示。李金波与张云杰并未达成房屋租赁的合意，张文杰自述也无将房屋租赁给李金波的意思表示，故一审认定李金波与张云杰形成新的房屋租赁合同关系为事实认定错误。请求：1.撤销防城港市防城区人民法院（2013）防民初字第817号民事判决，依法改判支持李金波的诉讼请求；2.一、二审案件诉讼费用由吴来章、张云杰负担。
被上诉人吴来章辩称，李金波的上诉请求没有法律依据，一审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人张云杰辩称，一审判决驳回李金波的诉讼请求事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由：1.吴来章擅自将房屋转租李金波，张云杰有权终止该转租合同。吴来章与张云杰于2010年9月24日签订的《房屋租赁合同书》中没有就转租权进行约定，吴来章转租应为无效，张云杰可依法终止该转租合同。2.本案中李金波直接向张云杰交付租金，后来张云杰与李金波协商一致提高租金标准，表明双方事实上口头达成新的租赁合同（不定期），张云杰有权随时解除该不定期租赁合同，张云杰在合同期限之前已通知李金波腾房，李金波现已将房屋返还张云杰，双方之间的租赁合同（不定期）已解除。3.李金波在一审中已明确放弃要求张云杰承担连带责任，是合法处分其诉权，二审法院应予准许。
各方当事人在二审期间均无新证据向本院提交。
一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
综合各方当事人的诉辩及陈述意见，本案的争议焦点是：一、李金波与张云杰之间是否形成新的租赁合同关系；二、李金波与吴来章之间的《房屋租赁合同书》是否已终止；三、李金波要求吴来章支付违约金120000元有无事实和法律依据，应否支持。
本院认为，关于第一个争议焦点。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，李金波经营使用的本案房屋系由吴来章处转租而来，且本案房屋是吴来章从张云杰处租赁而来，各方当事人对上述事实均知晓。李金波在租赁本案房屋期间的前期，根据吴来章授意将约定的房屋租金（10000元／月）直接支付给张云杰，后来李金波与张云杰口头商定，从2012年10月1日起，本案房屋租金标准由10000元／月增加到11000元／月，并依约支付从2012年10月1日至2013年3月31日止的6个月租金计66000元给张云杰，根据合同法关于租赁合同的成立要件的有关规定，李金波与张云杰的上述行为表明双方就本案房屋租赁问题口头达成了新的租赁合同，该新的租赁合同不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。
关于第二个争议焦点。如前所述，李金波承租的本案房屋系由吴来章处转租而来，张云杰知晓转租的事实却不表示反对且从李金波处实际收取本案房屋租金，应视为张云杰同意吴来章转租；李金波与吴来章之间的《房屋租赁合同书》系当事人双方意思自治，没有违反法律法规的禁止性规定，应确认合法有效。李金波与吴来章之间的《房屋租赁合同书》订立后，双方均依约履行有关合同义务，前已述及，2012年10月1日，李金波与张云杰就本案房屋达成了新的租赁合同并实际履行，李金波与吴来章之间的《房屋租赁合同书》再无履行的必要和可能，且双方也不再实际履行；因此，自2012年10月1日李金波与张云杰订立新的租赁合同之日起，李金波与吴来章之间的《房屋租赁合同书》已经实际解除。一审认定李金波与吴来章之间的《房屋租赁合同书》自从2012年10月1日起已经终止，并驳回李金波要求解除其与吴来章之间的《房屋租赁合同书》的诉请并无不当，本院予以维持。
关于第三个争议焦点。李金波与吴来章签订的《房屋租赁合同书》（甲方为吴来章，乙方为李金波）第四条“双方权利和义务”下的第3点约定，“合同期间，甲乙双方不得终止履行条款，如有一方终止合同需赔偿另一方一年房屋租金”，李金波依据合同上述约定主张吴来章构成违约，要求其支付违约金120000元，如前所述，李金波与吴来章之间的《房屋租赁合同书》已经实际解除，但该合同解除（或者终止合同的事实）并非吴来章的行为所导致，李金波主张吴来章构成违约，其应就吴来章违约的相关事实进行举证，李金波不能提供相关证据予以证明，其应承担举证不能的法律后果，故对李金波要求吴来章支付违约金120000元的诉请，本院不予支持。一审庭审中，李金波明确放弃要求张云杰承担连带责任的诉讼请求，系其自由处分自己的权利，并不违反法律规定，应予准许。
综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。李金波的上诉请求及理由没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元（已预交），由上诉人李金波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋丞致
代理审判员 张小明
代理审判员 韦 建
二〇一四年四月四日
书 记 员 温婷婷