福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终6082号
上诉人（原审原告）：中国民生银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区湖东路280号。
主要负责人：吕建波，行长。
委托诉讼代理人：黄拔洛，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：李发勇，男，1964年4月20日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被上诉人（原审被告）：翁碧珍，女，1965年11月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
被上诉人（原审被告）：福州市土地房屋开发总公司，住所地福州市五一中路71号。
法定代表人：周林。
委托诉讼代理人：陈书祥、林霆，福建天人和律师事务所律师。
上诉人中国民生银行股份有限公司福州分行（以下简称“民生银行”）因与被上诉人李发勇、翁碧珍、福州市土地房屋开发总公司（以下简称“土发公司”）金融借款合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8441号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
民生银行上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判利息、罚息计至实际还款之日止；2.撤销一审判决第三项，改判土发公司对一审判决第二项确定的李发勇、翁碧珍的债务承担连带清偿责任；3.本案一、二审诉讼费、财产保全费、公告费等实现债权和担保权利的费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉借款利息、罚息应计至“实际还款之日止”而非“判决确认的还款之日止”；2.案涉《个人购房借款合同》存在抵押担保和连带责任保证双重担保，上诉人有权请求土发公司承担担保责任，这并不存在显失公平，一审判令土发公司承担补充清偿责任是错误的。
土发公司辩称：一审判决正确，应予维持。1.判决确认的还款之日之后的利息尚未实际产生，上诉人可以尽快拍卖、变卖李发勇、翁碧珍的房屋并从价款中优先受偿。2.本案既有人保又有物保，根据担保法第28条、物权法第176条的规定，上诉人应当先就物的担保实现债权。
李发勇、翁碧珍未作答辩。
民生银行向一审法院起诉请求：1.判令李发勇、翁碧珍立即一次性向民生银行共同偿还贷款本金人民币522905.54元及相应利息、罚息（利息、罚息按合同约定计至实际还款之日止，暂计至2015年10月19日止的利息、罚息为人民币6941.69元）；2.判令民生银行有权对李发勇、翁碧珍设定的抵押物（即位于福州市晋安区的房产）予以拍卖、变卖，并对拍卖、变卖所得款项享有优先受偿的权利；3.判令土发公司对李发勇、翁碧珍的上述贷款本金及相应利息、罚息的偿还承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、财产保全费、公告费等民生银行实现上述债权和担保权利的全部费用由李发勇、翁碧珍、土发公司承担。
一审法院认定事实：翁碧珍与李发勇系夫妻关系。2008年1月3日，李发勇向民生银行申请个人借款用于购房，翁碧珍同意以申请书所列房产作为李发勇借款的担保，并愿意承担由此产生的一切法律责任。2008年1月15日，李发勇、翁碧珍、土发公司与民生银行签订编号为个房贷字第115072008801364号《个人购房借款合同》。合同约定：李发勇向民生银行借款人民币860000元用于购买位于福州市晋安区的房产；借款期限为180个月，自2008年1月17日起至2023年1月17日止；贷款利率按中国人民银行公布的同期贷款基准利率（即年利率7.83%）下浮15%；逾期利率、罚息利率均为在合同贷款利率基础上加收50%。合同还约定，李发勇以按月等额本息还款法向民生银行偿还贷款本息，每月还款日为19日；若李发勇连续三个月或累计六个月未能按合同约定还本付息，民生银行有权宣布合同项下已发放的贷款提前到期，要求李发勇立即提前偿还部分或全部借款，或依法处分抵押房产并优先受偿，或要求保证人履行保证责任。土发公司对在合同签订之日起至合同项下房产办理完毕房屋所有权证书及房屋他项权证并交予民生银行之日止的期间内产生的合同项下所有李发勇应付未付款项（包括民生银行依据合同约定宣布提前到期的款项）承担连带保证责任；李发勇、翁碧珍自愿以上述所购房产为上述贷款本息等的偿还设定抵押担保，并于2008年1月16日办理了预购商品房贷款抵押登记手续（榕预购房他字第2008105940号）。但至今未取得他项权利证书。
2008年1月17日，民生银行依约向李发勇发放贷款人民币860000元。但自2015年6月19日起，李发勇未能按期偿还借款本息，土发公司亦未履行其阶段性保证担保责任，其行为均已构成违约。现李发勇尚拖欠借款本金18656.57元及截止2015年10月19日止的相应利息、罚息等为6941.69元。
审理中，土发公司亦同意民生银行对福州市晋安区的房产申请折价或者拍卖、变卖，并从所得款中优先受偿，但要求民生银行优先受偿后，其仅对该房产折价或者拍卖、变卖的价款不足以清偿民生银行债务部分承担连带清偿责任。
一审法院认为：民生银行与李发勇、翁碧珍、土发公司签订的《个人购房担保借款合同》是双方当事人真实意思表示，合同依法有效。民生银行依约向李发勇发放贷款，已履行了合同义务。李发勇未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。因翁碧珍与李发勇系夫妻关系，现民生银行诉请李发勇、翁碧珍立即偿付尚欠的借款本息，于法有据，予以支持。李发勇、翁碧珍应向民生银行偿还借款本金522905.54元及相应利息、罚息为6941.69元（利息、罚息暂计至2015年10月19日，之后至判决确认还款之日止的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计付）。
本案中，虽然民生银行与李发勇、翁碧珍对讼争的预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并不意味着民生银行取得了现实的抵押权，而是待房屋建成交付给购房人后民生银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。虽然土发公司对现房屋产权尚未登记至借款人李发勇名下，该抵押权设立登记尚未完成。但因庭审中，土发公司同意民生银行对福州市晋安区的房产申请折价或者拍卖、变卖，并从所得款中优先受偿，但要求民生银行优先受偿后，其仅对该房产折价或者拍卖、变卖的价款不足以清偿民生银行债务部分承担连带清偿责任。故民生银行请求有权依约处分李发勇向土发公司所购位于福州市晋安区的房产，以优先偿还本案全部债务的主张，予以支持；而民生银行在申请处分李发勇购买位于福州市晋安区的房产并优先偿还上述债务后，仍要求土发公司对李发勇、翁碧珍上述债务承担连带保证清偿责任显失公平，故土发公司在民生银行优先受偿后，对该房产折价或者拍卖、变卖的价款不足以清偿民生银行债务部分承担连带清偿责任较为妥当。由于本案系民生银行与李发勇、翁碧珍、土发公司之间的借款合同纠纷，与土发公司与福州和洋房地产开发有限公司项目建设、销售等存在承包开发纠纷无直接利害关系，故土发公司关于本案所涉及的晋福新村二期8#楼302单元的房产是福州和洋房地产开发有限公司承包开发的，和洋公司对承包项目发生的纠纷承担法律责任，故认为应追加和洋公司作为本案被告的辩称，不予支持。
一审判决：1、李发勇、翁碧珍应于判决生效之日起十日内偿还民生银行借款本金人民币522905.54元及相应利息、罚息为6941.69元（利息、罚息暂计至2015年10月19日，之后至判决确认还款之日止的利息、罚息按《个人购房担保借款合同》的约定计付）；2、民生银行有权以李发勇、翁碧珍所购买的位于福州市晋安区的房产折价、变卖、拍卖所得价款中优先受偿上述第一项判决所确定的金额；3、土发公司对上述第二项判决所确定的房产折价、变卖、拍卖后的价款不足以清偿第一项判决所确定的欠款金额部分负连带清偿责任；4、驳回民生银行其他诉讼请求。诉讼费9098元、保全费3169.20元、公告费260元，合计12527.2元，由李发勇、翁碧珍、土发公司共同负担。
二审中，当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院认定的事实。
另查：案涉《个人购房担保借款合同》第47.2条约定：“丙方（土发公司）在此承诺放弃要求乙方（民生银行）优先实现本合同项下抵押权及其他担保权利的抗辩，即如除本合同约定的担保方式外，本合同项下还存在其他担保的（包括甲方向乙方提供的房屋抵押等其他抵押及/或质押担保），则丙方对乙方承担的担保责任不受任何其他担保的影响，也不因之而免除或减少。乙方有权选择优先行使要求丙方承担保证责任的权利，丙方放弃任何其它担保的优先抗辩权……”
本院认为：
案涉《个人购房担保借款合同》是各方当事人真实意思表示，依法有效。民生银行依约向李发勇发放贷款，已履行了合同义务。李发勇未按约还款，已构成违约，应承担违约责任。翁碧珍是李发勇的配偶，案涉借款发生于李发勇、翁碧珍夫妻关系存续期间，翁碧珍亦在案涉《个人购房担保借款合同》的“甲方及共有人”落款处签名，故翁碧珍应对案涉借款本息承担共同偿还责任。现民生银行请求李发勇、翁碧珍偿还借款本金522905.54元及相应利息、罚息（利息、罚息暂计至2015年10月19日止为人民币6941.69元，此后按合同约定计至实际还款之日止），于法有据，本院予以支持。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中，被担保的债权既有物的担保又有人的担保，民生银行有权按照约定实现债权。根据案涉《个人购房担保借款合同》第十一章的约定，土发公司承诺对案涉借款本息承担担保责任，并承诺放弃要求民生银行优先实现合同项下抵押权及其他担保权利的抗辩，据此，土发公司应依约对案涉借款本息承担连带清偿责任。土发公司关于案涉《个人购房担保借款合同》第47.2条约定因违反法律规定而无效的抗辩，于法无据，本院不予支持。一审关于“民生银行在申请处分案涉抵押物并优先受偿的情况下，仍要求土发公司对案涉债务承担连带清偿责任，显失公平”的认定，缺乏依据，本院予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、变更福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8441号民事判决第一项为“李发勇、翁碧珍应于本判决生效之日起十日内向中国民生银行股份有限公司福州分行偿还贷款本金522905.54元并支付相应利息、罚息（利息、罚息暂计至2015年10月19日止为人民币6941.69元，此后按合同约定计至实际还款之日止）；”
二、维持福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8441号民事判决第二项；
三、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第8441号民事判决第三项、第四项；
四、福州市土地房屋开发总公司对本判决第一项确定的李发勇、翁碧珍的债务承担连带清偿责任。
二审案件受理费9098元，由李发勇、翁碧珍、福州市土地房屋开发总公司负担。一审案件受理费、保全费、公告费的负担，执行一审法院的决定。
本判决为终审判决。
审 判 长 雷晓琴
审 判 员 王燕燕
审 判 员 薛闳引
二〇一七年十二月十九日
法官助理 施 炜
书 记 员 林 蕊
（2017）闽01民终6082号共8页