湖南省娄底市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘13民终566号
上诉人（原审被告、反诉原告）：娄底鸿源紫荆酒店有限公司，住所地娄底市娄星区新星南路与月塘路交汇处。
法定代表人：旷长申，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李建永，湖南星奥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：严红玲，女，汉族，1982年11月20日出生，居民，住湖南省涟源市。
原审被告：旷丽萍，女，汉族，1990年6月1日出生，居民，住湖南省长沙市雨花区。
上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司因与被上诉人严红玲租赁合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院（2015）娄星民一初字第1600号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司的上诉请求：请求撤销原审判决第二项、第三项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付第3年租金17199元和相应违约金的诉讼请求，支持上诉人从2015年10月14日停止支付租金的反诉请求。事实与理由：一、上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司与被上诉人所签订的房屋租赁合同已于2015年10月13日解除。原审判决上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司支付被上诉人严红玲解决合同后（2015年10月14日至2016年9月1日）的房屋租金，并判决驳回上诉人要求从2015年10月14日起停止支付租金的反诉请求，是属于认定事实和适用法律错误的错误判决。二、根据双方所签订的房屋租赁合同第六条违约责任第一、二、三款，上诉人如违约应支付被上诉人的违约金是当期（一年）内擅自终止合同后的已付租金和5000元的保证金及逾期付款滞纳金的总和，该约定严重违背合同双方在合同中权利义务对等和公平原则。三、根据合同约定及租赁合同解除的时间，上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司只需支付被上诉人严红玲第2年租金16380元及第3年（2015年9月1日至2015年10月13日）的租金2026元，而该租金并不是上诉人不愿支付给被上诉人，而是被上诉人因以前纠纷多次到上诉人酒店无理取闹，不愿接收租金，并为获取更多不正当利益向法院提起诉讼，上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司不应承担支付延期付款违约金（滞纳金）的法律责任。四、上诉人缴纳的保证金5000元未在原审判决中作出处理。
被上诉人严红玲辩称：一、被答辩人的第一个上诉理由即其认为双方的租赁合同已于2015年10月13日反诉时解除，并且其不应承担2015年10月13日以后租金的理由是不能成立的。1、没有提供证据证明其已于2015年9月底“口头或书面通知”答辩人要求解除租赁合同的事实；2、其于2015年10月13日提出反诉的前提，是在答辩人已经起诉的前提之下；而答辩人之所以起诉，是因为按照租赁合同第三条第二款之约定，租赁方已经欠付了二个年度的租金；3、答辩人在2015年8月份起诉租赁方之前，已经以书面通知的形式告知了该酒店应该履行其支付租金义务，但该酒店对答辩人的要求一直是不置可否的态度；4、在答辩人起诉要求其履行合同、支付租金期间，被答辩人一直在实际占有、使用合同约定的租赁房屋，且到目前为止也一直在实际占有、使用该租赁房屋。二、被答辩人的第二个上诉理由即其认为双方的违约金条款违背了“权利、义务对等”原则及违约金计算方法错误之理由同样不能成立的。1、双方于2013年8月27日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，符合《民法通则》第55条及《合同法》第三条、第四条、第五条所确实的“平等、自由、公平”原则；2、双方所签订的合同条款，并未损害合同以外的第三人及国家、社会公共利益，也并未违背法律禁止性规定，且并未有《合同法》第52条的规定“合同无效”的法定情形。三、被答辩人的第三个上诉理由即答辩人不愿收取其主动缴纳的租金，而是答辩人为了获取不当利益起诉之事实同样也是不能成立的。1、其没有依据《民事诉讼法》第64条“谁主张、谁举证”之原则，提供相关证据予以证实自己所述明的事实；2、答辩人之所起诉，是因为其已欠付二个年度的租金所致；3、答辩人起诉之前，已向该公司书面催缴租金，但是该公司一直不予理睬；4、据答辩人提供的证据，得出的结论是答辩人被迫依法维权。四、被答辩人的第四个上诉理由即被答辩人缴纳的保证金5000元在原审判决未作出处理，保证金是保证金，违约金是违约金，两者没有联系，5000元就是保证金，不需要做处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人严红玲向一审法院起诉请求：两原审被告支付原审原告房屋租金33579元及违约金59787元（暂计算至2015年8月31日止），并由两原审被告负担本案的诉讼费用。
一审法院经审理认为：2010年3月，原告（反诉被告）与案外人娄底市长兴房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告（反诉被告）购得了位于娄底市娄星区新星路与月塘路交叉口东北角鸿源电力建设大厦0001栋131号房屋（编号000A-301-3）。2013年8月27日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订了《房屋租赁合同》，合同第一条约定原告（反诉被告）将上述房屋租赁给被告（反诉原告）使用；合同第二条约定租赁期限为5年（2013.9.1-2018.8.31），房屋用途为住宅或办公，第三条约定第1年租金为15600元，以后每年递增5%，签订合同之日支付第1年租金，以后各年房租于每年的7月31日前一次性交清；合同第六条约定如被告（反诉原告）未在规定的时间交纳相关费用，应向原告（反诉被告）支付滞纳金，其标准为相关费用×1%×逾期天数。合同签订后，被告（反诉原告）鸿源紫荆酒店即交纳了第1年的房屋租金15600元和保证金5000元。之后，被告（反诉原告）未约定时间支付房屋租金。原告（反诉被告）向被告催讨未果，起诉至法院。在审理过程中，被告（反诉原告）于2015年10月13日反诉至法院，请求解除《房屋租赁合同》。本案的争执焦点：1、《房屋租赁合同》是否应当解除；2、双方当事人约定的违约金标准是否过高；3、被告（原审被告）旷丽萍是否应当承担责任。一审法院认为，1、《房屋租赁合同》是否应当解除的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容符合法律的规定，依合同核算第2年租金16380元、第3年租金17199元，第2、3年租金合计33579元。现被告（反诉原告）鸿源紫荆酒店未按约支付第2、3年的租金，原告（反诉被告）请求支付租金33579元的诉讼请求，予以支持。在诉讼过程中，被告（反诉原告）未支付租金，且反诉要求解除签订的《房屋租赁合同》，被告（反诉原告）已无继续履行合同的合意，故请求解除《房屋租赁合同》的反诉请求，符合法律规定，予以支持。被告（反诉原告）主张从2015年10月14日起停止支付租金，因此时合同未解除，仍应支付租金，故该请求不成立，不予支持。2、原、被告约定的违约金标准是否过高的问题。原、被告约定违约金标准为相关费用×1%×逾期天数，其违约金过高，被告（反诉原告）请求核减相应的违约金，符合法律的规定，予以采纳。综合本案案情，本案的违约金以未支付的租金为基数按月利率2%计取为妥。3、被告（原审被告）旷丽萍是否应当承担责任的问题。被告（原审被告）旷丽萍虽在《房屋租赁合同》上乙方处签名，但其租赁房屋系被告（反诉原告）鸿源紫荆酒店使用，原告（反诉被告）在第1年租金的领据上是在部门负责人处签名，第1年租金由被告（反诉原告）鸿源紫荆酒店支付，被告（原审被告）旷丽萍系代表被告（反诉原告）鸿源紫荆酒店履行其职务行为。综上，原告（反诉被告）要求被告旷丽萍承担责任的诉讼请求，与事实和法律不符，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）严红玲与被告（反诉原告）娄底鸿源紫荆酒店有限公司于2013年8月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）娄底鸿源紫荆酒店有限公司在本判决生效之日起三日内支付原告（反诉被告）严红玲租金33579元及违约金（租金16380元从2014年8月1日起按月利率2%计至清偿之日止，租金17199元从2015年8月1日起按月利率2%计至清偿之日止）；三、驳回原告（反诉被告）严红玲、被告娄底鸿源紫荆酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按原审法院判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2134元，反诉受理费1100元，合计3234元，由原告严红玲负担1000元，被告娄底鸿源紫荆酒店有限公司负担2234元。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
经二审审理查明，本院确认原审查明的案件事实。
本院认为，上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司与被上诉人严红玲签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容符合法律的规定，双方都应当按照合同的约定履行义务。现因上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司未依约向被上诉人严红玲缴纳租金，严红玲起诉要求其支付租金及相应违约金，而上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司在一审中提出反诉要求解除合同，从2015年10月14日起停止支付租金，原审法院根据本案实际情况认为双方当事人已无继续履行合同的合意，对上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司要求解除合同的反诉请求予以支持并无不当，但2015年10月14日《房屋租赁合同》并未解除，且上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司亦实际支配使用房屋，故原审对上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司要求从2015年10月14日停止支付租金的反诉请求不予支持亦无不妥。就上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司提出要求处理5000元保证金的问题，因上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司在一审中并未提出此一主张，二审中才提出，因双方在二审中不能就此达成调解，故上诉人可另案主张权利。
综上所述，上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费800元，由上诉人娄底鸿源紫荆酒店有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈友红
代理审判员 俞永清
代理审判员 刘 聪
二〇一七年四月二十六日
代理书记员 廖 江
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。