江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终238号
上诉人（原审被告）：史苏杰,男,1996年1月24日出生,汉族，住沭阳县。
委托诉讼代理人：周新权，江苏雅凯律师事务所律师。
委托诉讼代理人：仇星，江苏雅凯律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：牟东亮,男,1985年4月27日出生,汉族，住沭阳县。
第三人:青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司,住所地沭阳县学府路18号,
负责人：刘述敏，该公司经理。
第三人:史沭军，男，1964年3月25日出生，，住沭阳沭阳县。
委托诉讼代理人：周新权，江苏雅凯律师事务所律师。
上诉人史苏杰因与被上诉人牟东亮、第三人青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司（以下简称青岛华云沭阳分公司）、第三人史沭军确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2016）苏1322民初19169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人史苏杰向本院提出上诉请求：1.根据青岛华云沭阳分公司的约定，是史沭军先取得了房屋的所有权，再由史沭军将房屋出售给牟东亮，史沭军的行为是处分自己的财产，非代表青岛华云沭阳分公司；2.史沭军将涉案房屋登记到史苏杰名下，是为了履行与青岛华云沭阳分公司之间的以房抵工程款协议，并没有损害牟东亮的利益，也没有影响牟东亮对涉案房屋的使用，故本案不存在恶意串通的事实。牟东亮未付清购房余款，无权要求史沭军办理房屋过户手续。
被上诉人牟东亮、第三人青岛华云沭阳分公司、第三人史沭军二审未作答辩。
牟东亮向一审法院提出诉讼请求：确认史苏杰与第三人青岛华云沭阳分公司签订的关于东兴小区11B号楼1单元601室的购房协议无效。
一审法院认定事实：2000年5月份，青岛华云房地产开发有限公司（以下简称青岛华云公司）到沭阳开发建设沭城镇东兴小区工程，并设立青岛华云沭阳分公司，青岛华云沭阳分公司于2008年5月19日被工商部门吊销但未注销。2004年4月20日，青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司（甲方）与宿迁建设工程集团有限公司沭阳分公司（以下简称宿迁建设公司沭阳分公司，乙方）签订工程建设销售承包协议书，约定甲方将东兴小区2#、5#、8#、11#楼（二单元）及黄楼北端的地段整体工程承包由乙方建设，甲方负责提供办理该工程投标、销售及房产证等相关证件与手续，其规费由乙方承担，乙方负责该项目承建和销售，按施工合同施工，保证工程质量和工期，并承担该项目工程中所发生的一切费用，水电费用等法律和经济责任全部负责；乙方向甲方缴纳该项目承包费，共计365万元。其付款方式为：签订协议应向甲方交纳承包费150万元，其中抵冲3#楼材料补差费30万元，实交120万元，余款7月31日前结清，若违约每天按3%罚滞纳金交甲方。该承包协议乙方处由史沭军签名并加盖宿迁建设公司沭阳分公司印章。史沭军系宿迁建设公司沭阳分公司负责人。2007年2月8日，青岛华云沭阳分公司与史沭军签订补充协议一份，约定对青岛华云沭阳分公司开发的沭阳县东兴小区2#、5#、8#、11#楼一次性承包给史沭军同志开发，承包费为365万元，承包后所发生的一切、经济、法律、安全全部有史沭军同志负责，青岛华云沭阳分公司不得以任何借口干涉，谁造成谁负责。
2006年12月19日，史沭军以青岛华云沭阳分公司（甲方）名义与牟东亮（乙方）签订购房协议书，约定乙方要求购买甲方东兴小区11号商品楼一单元陆层601室商品房一套，建筑面积约137.84㎡，每㎡售价900元，计款12456元，14#车库建筑面积约5.808㎡，每㎡售价1900元，计款11035.20元，共计135091.20元；乙方于2006年12月19日向甲方预交购房定金80000元，余款在楼房交付使用后，按建筑面积和售价一次性付清。乙方将购房款向甲方全部结算付清后，甲方与乙方办理房屋交接手续。建筑面积以房管部门审核为准，多退少补，余款2007年春节前付清。史沭军作为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司的代表人在该购房协议上签字，并加盖青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部印章。合同签订后，牟东亮于2006年12月19日向史沭军交付购房款，并由史沭军向其出具收据一份，载明收到牟东亮交付的11号楼601室房款现金135091.20元，该收据上加盖青岛华云沭阳分公司2#11#5#8#楼项目部财务专用章。同日，牟东亮向史沭军出具欠条一张，载明欠该小区11#楼601室房款55091.20元，并约定于2007年春节前还清。涉案房屋由史沭军于2007年五六月份交付给牟东亮使用，后由牟东亮使用居住至今。牟东亮曾为史沭军在涉案东兴小区工程施工过程中提供劳务。
2007年8月6日，由史沭军经手，史沭军儿子即本案史苏杰（1996年1月24日出生）（乙方）与青岛华云沭阳分公司（甲方）签订购房协议一份，约定乙方要求购买甲方东兴小区11B商品房1单元6层602室商品房壹套，建筑面积约137.74平米，每平米售价443.65元，计款61109元，乙方于2007年8月6日向甲方预交购房定金61109元，余款在楼房交付使用后，按实际建筑面积和售价一次性付清。乙方将购房款向甲方全部结算付清后，甲方与乙方办理房屋交接手续。同日，青岛华云沭阳分公司向史苏杰出具收据一张，载明收到东兴小区11B号楼1单元601室房款61109元。2014年7月1日，青岛华云公司出具办理商品房产权证明一份，载明买受人史苏杰购买的位于东兴小区11B号楼1单元601室，钱房已两清，房屋产权归史苏杰所有，请给予办理产权登记。2014年7月21日，沭阳县房地产管理处为涉案房屋办理产权登记，房屋产权证号为沭阳县房权证沭城字第××号，房屋所有权人登记为史苏杰，房屋坐落位置为沭阳县东兴小区11B幢1单元601室，建筑面积137.74平方米，同时该房屋产权证上记载涉案房屋于2014年8月29日至2016年8月28日期间在沭阳××村镇银行抵押贷款29.7万元。
2015年9月15日，史沭军提起诉讼，要求解除与牟东亮于2006年12月19日签订的房屋买卖合同并向其归还位于沭阳县××城街道××小区××楼××单元××室房屋一套，并支付房屋使用费。一审法院经审理后于2016年8月1日作出（2015）沭民初字第03584-1号民事裁定书，该民事裁定书中载明“涉案房屋的出卖人为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司，买受人为被告牟东亮，即房屋买卖合同的双方当事人为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司与牟东亮。史沭军非涉案房屋买卖合同当事人，与本案没有直接利害关系，非本案适格原告。”遂裁定驳回史沭军的起诉。史沭军对此未提起上诉，该民事裁定已生效。
一审法院认为，本案的争议焦点为：1.史沭军以青岛华云沭阳分公司名义与牟东亮签订的购房协议书，该合同的相对方是否为青岛华云沭阳分公司及牟东亮；2.涉案房屋现登记在史苏杰名下，青岛华云沭阳分公司与史苏杰、史述军的行为是否构成恶意串通，损害牟东亮利益。
一审法院认为，根据青岛华云沭阳分公司与宿迁建设公司沭阳分公司签订的工程建设销售承包协议以及青岛华云沭阳分公司与史沭军签订的补充协议，结合青岛华云沭阳分公司及史沭军均陈述涉案东兴小区2#、5#、8#、11#号楼系由史沭军实际承建并用所建商品房抵工程款的方式由史沭军对所建设房屋进行销售、处分，所建房屋产权归史沭军所有，均可以证明青岛华云沭阳分公司同意史沭军及其所在公司即宿迁建设公司沭阳分公司以其名义对外销售房屋，所得售房款用于抵充应支付给史沭军及宿迁建设公司沭阳分公司的工程款，青岛华云沭阳分公司在房屋销售及办理产权登记过程中提供相关证件及手续。2006年12月19日，史沭军以青岛华云沭阳分公司名义与牟东亮签订涉案房屋购房协议，虽然加盖的系青岛华云沭阳分公司2#、11#、5#、8#楼项目部印章，但系以青岛华云沭阳分公司的名义进行销售，且该购房协议的内容与史苏杰与青岛华云沭阳分公司签订的购房协议内容、格式基本一致，可以认定该购房协议系青岛华云沭阳分公司对外销售涉案东兴小区房屋时采用的合同文本，结合青岛华云沭阳分公司与史沭军、宿迁建设公司沭阳分公司之间的协议约定，可以证明史沭军有权以青岛华云沭阳分公司的名义对外销售涉案房屋，因此牟东亮与史沭军签订的商品房买卖合同，史沭军的行为系代表青岛华云沭阳分公司，该房屋买卖合同的相关民事责任应由青岛华云沭阳分公司承担，一审法院作出的（2015）沭民初字第03584-1号民事裁定书认定涉案房屋买卖合同的双方当事人为青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司与牟东亮，符合事实及法律规定，第三人青岛华云沭阳分公司及史沭军均主张涉案房屋买卖合同的相对方系史沭军与牟东亮，不予采纳。牟东亮根据史沭军要求将购房款交付史沭军个人，也符合史沭军与青岛华云沭阳分公司之间的工程建设承包协议约定，并无不当，青岛华云沭阳分公司以未收取牟东亮购房款为由否认与牟东亮存在买卖合同关系，不予采纳。根据史沭军提供的由牟东亮出具的欠条，可以证明牟东亮尚欠购房款55091.20元，牟东亮主张与史沭军约定该欠款以其为史沭军提供劳务时的年终奖进行抵充，史沭军对此不予认可，牟东亮也未能提供证据证明，不予采纳。牟东亮购买涉案房屋虽尚未交清全部购房款，但涉案房屋已经交付其使用居住至今，在牟东亮关于涉案房屋的购房协议未解除之前，其对涉案房屋享有占有、使用的合法权利并享有在交纳全部购房款后要求为其办理涉案房屋产权登记的权利。
涉案房屋产权现登记在史苏杰名下，根据青岛华云沭阳分公司陈述涉案房屋仅系根据史沭军的要求将产权登记在史苏杰名下，并未实际收取购房款，仅是根据要求协助办理相关手续。根据史苏杰与青岛华云沭阳分公司签订的购房协议的内容，其房屋售价远低于史沭军将房屋销售给牟东亮时的售价，且当时史苏杰仅年满11周岁，属于限制民事行为能力人，涉案房屋买卖属于重大事项，很明显系由史沭军经手与青岛华云沭阳分公司签订购房合同并办理相关手续，且青岛华云沭阳分公司及史沭军对此亦无异议，牟东亮以史苏杰与青岛华云沭阳分公司签订购房协议时属于限制民事行为能力人且未经监护人同意为由主张该购房协议无效，不予支持。根据青岛华云沭阳分公司与史沭军签订的工程承包协议，涉案房屋本就系以抵工程款的方式由史沭军享有销售权益，且史沭军及史苏杰与青岛华云沭阳分公司签订购房协议后从未使用、居住过涉案房屋，也并未实际向青岛华云沭阳分公司支付购房款，因此史苏杰与青岛华云沭阳分公司签订的涉案房屋的购房协议不具有买卖房屋的真实意思表示，仍系史沭军与青岛华云沭阳分公司之间以房抵工程款协议的履行，仅系为了将涉案房屋根据史沭军的要求登记在史苏杰名下而配合办理的相关手续。青岛华云沭阳分公司作为涉案房屋的开发企业，系涉案房屋名义上的销售单位，虽然其与史沭军签订承包协议约定涉案房屋销售由史沭军负责，但涉案房屋对外销售时史沭军需以青岛华云沭阳分公司名义进行销售，因此房屋销售应承担的民事责任仍应由其承担，其应该对涉案房屋的销售进行管理、登记，避免出现一房二卖等现象。牟东亮购买涉案房屋系由史沭军经手，但该合同的民事责任应由青岛华云沭阳分公司承担，现青岛华云沭阳分公司又与史苏杰签订涉案房屋买卖合同并最终办理产权登记，侵害了牟东亮对涉案房屋的合法权益。史沭军以青岛华云沭阳分公司名义于2006年12月19日将涉案房屋销售给牟东亮并于2007年五六月份将涉案房屋交付牟东亮使用，但史沭军又经手于2007年8月6日将涉案房屋以其儿子史苏杰名义与青岛华云沭阳分公司签订购房协议并于2014年7月21日将涉案房屋登记在史苏杰名下，第三人史沭军的行为明显存在恶意，侵害牟东亮对涉案房屋的合法权益。青岛华云沭阳分公司在未审核房屋销售、使用、居住情况下，仍然配合史沭军办理合同签订、产权登记等事项，青岛华云沭阳分公司与史沭军的行为构成恶意串通，损害了牟东亮对涉案房屋享有的合法权益。现牟东亮要求确认青岛华云沭阳分公司与史苏杰关于涉案房屋签订的买卖协议无效，依法予以支持。
综上，青岛华云沭阳分公司及史沭军明知涉案房屋已销售给牟东亮并由牟东亮使用居住，在未与牟东亮解除买卖合同的情况下，又将涉案房屋以史沭军儿子史苏杰名义签订购房协议并办理产权登记，青岛华云沭阳分公司及史沭军的行为构成恶意串通，损害牟东亮合法权益，牟东亮要求确认青岛华云沭阳分公司与史苏杰签订的涉案房屋买卖合同无效，依法予以支持。史苏杰经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。一审法院判决：确认史苏杰与第三人青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司于2007年8月6日签订的关于沭阳县东兴小区11B幢1单元601室房屋的购房协议无效。案件受理费1328元（已由牟东亮预交664元），由第三人青岛华云房地产开发有限公司沭阳分公司负担。
对一审查明的案件事实，本院予以确认。
本院认为，合同的内容包括当事人的名称。依法成立的合同成立时生效。牟东亮所签的涉案房屋买卖合同的相对人为青岛华云沭阳分公司，且房屋的所有权人也为青岛华云沭阳分公司，故应当认定牟东亮与青岛华云沭阳分公司成立房屋买卖合同。上诉人史苏杰主张该房屋买卖合同的相对人是史沭军，无法律依据，本院不予采信。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予以支持。”根据该规定，买受人明知出卖人的房屋已出卖仍然与出卖人另行订立房屋买卖合同的行为，为恶意串通行为，应认定无效。根据青岛华云沭阳分公司与史沭军之间以房抵工程款协议的约定及一审中当事人的陈述，应当认定牟东亮、史苏杰分别与青岛华云沭阳分公司签订的房屋买卖协议，史沭军均是该两份合同中青岛华云沭阳分公司一方的经办人，应当认定史苏杰与青岛华云沭阳分公司签订房屋买卖协议时，协议双方均知晓青岛华云沭阳分公司此前已将争议房屋出卖与牟东亮的事实，故应当认定史苏杰与青岛华云沭阳分公司签订房屋买卖协议，属于恶意串通损害第三人利益的行为，应认定无效。
上诉人史苏杰另主张，涉案房屋本就属于史沭军所有，史沭军以青岛华云沭阳分公司名义与其签订的房屋买卖合同，目的是为了将房屋登记在上诉人史苏杰名下，固定房屋产权的归属，故上诉人史苏杰与青岛华云沭阳分公司之间不存在真实的房屋买卖合同。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的法律行为无效。”故上诉人史苏杰主张的事实即使成立，也应当认定史苏杰与青岛华云沭阳分公司签订的房屋买卖合同无效。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1328元，由上诉人史苏杰负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 兵
审判员 庄云扉
审判员 吴振环
二〇一八年三月八日
书记员 吴红利
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