山西省夏县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0828民初1334号原告：王某某，女，1984年4月4日出生，汉族，住夏县瑶峰镇南关村新农村**组**号。委托诉讼代理人：陈黎明，山西瑶峰律师事务所律师。被告：张某某（王某某），男，1981年7月27日出生，汉族，住夏县瑶峰镇南关村新农村**组**号。被告：王某甲，男，1980年2月16日出生，汉族，夏县祁家河乡西北庄村居民，现住夏县瑶峰镇南关村新农村**组。被告：王某乙（王东慧之妻），女，1984年4月18日出生，汉族，夏县祁家河乡西北庄村居民，现住夏县瑶峰镇南关村新农村**组。第二、三被告共同委托诉讼代理人：姚宝珠，夏县法律援助中心律师。原告王建华与被告张志国、王东慧、王春丽确认合同无效纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年12月19日公开开庭进行了审理。原告王建华及其委托诉讼代理人陈黎明、被告王春丽及被告王东慧、王春丽的共同委托诉讼代理人姚宝珠到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。王建华向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法确认三被告于2016年2月2日签订的《房屋买卖协议》无效；依法判令被告王东慧、王春丽返还腾出位于南关新农村5号房屋；诉讼费等由三被告负担。事实和理由：原告和被告张志国系夫妻关系，于2015年4月份在南关新农村建一三间两层（房屋建筑面积约420平方米，宅基面积约4分）院落一座，一直未装潢使用。2017年9月份原告去看新房时，发现被告王春丽在此居住，经了解才知道，被告张志国隐瞒原告并冒签原告名字将该房屋于2016年2月2日卖于被告王春丽、王东慧。同时，被告张志国与被告王春丽之间有不正当男女关系。原告让被告王春丽腾出房屋，被告王春丽不腾而引起争执。该争议房屋位于南关村新农村32组，该宅基的所有权属于32组所有，被告王东慧、王春丽非32组村民。综上所述，原告系该争议院落的共同所有权人，而三被告签订的《房屋买卖协议》侵犯了原告合法权益，且违背法律规定，故该协议无效，且被告王春丽侵占了该房屋，为此提出前列请求，望依法判决。被告张志国辩称：当时原告确实不在家，是我自己将房屋卖给王东慧和王春丽的，当时我着急用钱，说的是抵押。被告王东慧、被告王春丽共同辩称：1、被告张志国与王东慧、王春丽签订的《房屋买卖协议》合法有效。2015年12月，原告丈夫张志国欲卖掉自己位于南关村32组新农村的宅院，可该宅院没有手续，故张志国于12月14日在南关村委会开具证明，证明该宅院属于自己所有。2016年2月1日，答辩人应原告丈夫张志国要求，向其支付购房款15万元，同年2月2日，双方在平等、自愿的基础上，签订了这份《房屋买卖协议书》。签订《协议》时，二答辩人向张志国提出要求，其配偶必须在《协议》上签字，张志国一再承诺“其妻子不在家，妻子已委托自己代为其签字”，同时出示了原告的身份证，证明原告已同意出卖房屋。在此情况下，双方才在冯孟师律师起草的《协议》上签字并按了手印。以上事实，足已证明，张志国出卖房屋是征得其配偶即本案原告的同意后，才签订的《协议》。原告以出卖房屋自己不知情，其丈夫张志国冒签自己的名字为由，请求确认《协议》无效，即无视事实依据，更无法律依据。按照《协议》约定，二答辩人于2016年3月24日贷款再次支付了张志国15万元，现二答辩人已对该房屋进行了装修，且已实际占有，并经国土资源部门确权登记，为维护善意第三人的合法权益，望依法驳回原告的诉讼请求。2、被告张志国在答辩时提到该房屋属于抵押，但未提交相关证据，该房屋属于买卖。本院经审理认定事实如下：原告王建华和被告张志国系夫妻关系，被告王东慧、王春丽夫妇租住在其老屋。2015年4月，原告王建华、被告张志国夫妇在南关村32组新农村建一三间两层房屋，未装潢使用。2015年12月14日，南关村32组出具证明，证明该宅基为张志国拥有。2016年2月1日，被告王东慧、王春丽在被告张志国家与其协商房屋买卖事宜，并交付被告张志国房款后，被告张志国给被告王东慧出具收条一张，收条载明：“今收到王东慧房款壹拾伍万元整。收款人：张志国”。次日（2月2日），被告王东慧、王春丽与被告张志国一同来到禹都律师事务所冯孟师律师办公室，请求其代写协议，冯孟师律师释明被告张志国必须征得其配偶同意，张志国表示妻子同意，于是冯孟师律师就为双方代写了房屋买卖协议，张志国在甲方栏签上自己和妻子王建华的名字，并加盖了自己的印章，捺了手印，王春丽在乙方栏签名后，加盖了自己的印章。协议约定：一、该房屋位于禹王大道文化馆正南，南关大队32组新农村5号，南邻此院坐东朝西，占地四分，上下两层，总面积400平方米；二、该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一同转让；三、甲方保证如实陈述该房屋的具体状况，并保证该房屋没有担保，没有权属纠纷，保证该房屋不受他人合法追索；四、由于该房屋是新建房屋，再加上现在国土局房产登记业务暂停办理，由于综上种种原因，未能办理不动产登记证；五、该房屋总价款为叁拾叁万元整，分二期付款，自协议签字之日起至2016年2月26日前乙方付甲方壹拾伍万元整；剩余壹拾伍万元，2016年3月底付清；其余叁万元，待甲方为乙方办理完所有不动产登记证后十日内付清全部剩余款项；六、如果甲方单方面违约，需退回乙方全部购房款，并赔偿违约金壹拾伍万元整；如乙方不能按照协议付清剩余款项，甲方有权协商收回该房屋所有权；七、此协议系双方真实意思表示，甲、乙双方自愿，一经签字即具法律，双方均不得反悔。协议签订后，被告张志国将房屋钥匙交给了被告王春丽，去河北全家打工的地方过春节。2016年3月24日，被告王春丽按照协议贷款支付了张志国15万元，随后，对该房屋进行了装修，2016年5月入住该房屋。2016年7月12日，夏县国土资源局向被告王东慧送达了指界通知书，要求本人或代理人到现场指界，共同确认权属界线，被告王东慧按要求进行了不动产测绘登记。2017年9月，原告去新建房屋时发现被告王东慧、王春丽夫妇在此居住，要求其腾出房屋，引发争执，诉至本院，为本案事实。印证上述事实的证据有：1、2015年12月14日南关村第32组组长郑发家的证明；2、2016年2月1日张志国出具的15万元收条；3、2016年2月2日房屋买卖协议；4、2016年3月24日张志国出具的15万元收条；5、2017年7月12日夏县国土资源局指界通知书；6、2017年9月8日南关村第32组组长郑发家的证明；7、2017年11月20日南关村第32组组长郑发家的证明；8、2017年11月29日冯孟师律师的证明材料；9、2017年11月30日南关村第32组组长郑发家的证明。本院认为，本案的焦点是夫妻一方未在房屋买卖协议上签字，协议是否有效的问题，我国《婚姻法》规定“夫妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”。《婚姻法》解释（一）对该条作了详细解释，应当理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，被告张志国与被告王东慧、王春丽在签订房屋买卖协议时，表示妻子同意，在协议上签上妻子王建华名字，被告王东慧、王春丽有理由相信被告张志国的处分行为是他和妻子王建华双方共同意思表示。协议签订后，被告张志国交付了房屋钥匙，被告王东慧、王春丽按协议约定按期支付了相应对价，并对房屋进行了装修，最后入住该房屋，实际占有标的物（房屋）达一年多时间，国土资源局对该房屋进行了现场确认权属界线测绘登记，《婚姻法》解释（三）规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回房屋的，人民法院不予支持。”原告王建华主张被告张志国与被告王春丽存在不正当男女关系，被告王东慧、王春丽非善意第三人，二人亦非本村组织成员，无权享有该宅基地，理据不足，本院不予采纳。被告张志国辩称房屋系抵押，并非买卖，证据不足，本院不予采信。综上所述，被告张志国与被告王东慧、王春丽签订的房屋买卖协议不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方恶意串通，损害他人利益，因此，该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。原告王建华以被告张志国与被告王东慧、王春丽签订的房屋买卖协议未经财产共有人同意为由，主张协议无效和返还房屋的请求不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第89条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第一款（二）项、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告王建华的诉讼请求。案件受理费6250元，由原告王建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于运城市中级人民法院。审判长 庞 涛审判员 王春峰审判员 高海云二〇一八年四月二十六日书记员 闫凯丽