广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终4056号
上诉人(原审被告)：广东国笔科技股份有限公司，住所地：广东省广州市番禺区。
法定代表人：高精錬，该司董事长。
委托代理人：石立琼，该司职员。
被上诉人(原审原告)：广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司，住所地：广东省广州市天河区。
负责人：卢智明，该司经理。
委托代理人：吴海贵，广东联合发展律师事务所律师。
上诉人广东国笔科技股份有限公司（以下简称“国笔公司”）因与被上诉人广东省第一建筑工程有限公司城市建设综合开发分公司（以下简称“建筑公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2015）穗天法民四初字第1581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2015年4月21日，建筑公司（出租人/甲方）与国笔公司（承租人/乙方）签订《房地产租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定：甲方同意将坐落在天河区XXXXXX西塔1303-1304室（以下简称“涉案房屋”），建筑面积161.93平方米，出租给乙方作办公用途使用；租赁期限为2015年3月22日至2015年6月21日，月租金为11335元；租金按月结算，乙方需在每月22日前以划账付款方式付下一使用月度的租金给甲方；本租赁合同期满前一个月，乙方需以书面通知的方式知会甲方，表示是否续签租赁合同，否则视为乙方放弃同等条件下的优先承租权，租赁期满后，甲方有权另行出租；租赁期届满，甲乙双方未续签租赁合同且甲方要求收回房屋，乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金；等内容。
2015年9月23日，建筑公司以上述合同到期后，国笔公司拒绝交还涉案房屋为由提起本案诉讼。请求判令：1、国笔公司向建筑公司交还涉案房屋。2、国笔公司向建筑公司支付2015年6月22日起至交还房屋之日止的占用费（占用费标准参照每月租金的标准，即每月11335元）及逾期支付上述占用费的违约金（违约金按月收取，以拖欠的占用费为本金，按该占用费的50%为标准）。3、国笔公司承担本案诉讼费。
国笔公司原审答辩称：一、对占用费标准有异议，确认租赁合同于2015年6月21日到期，其公司曾经向建筑公司提出续约三个月，建筑公司当时也口头同意续约三个月。二、违约金的标准过高，要求法院调低。另外，同意向建筑公司支付2015年6月22日至2015年12月23日的租金，但是需要分期支付。同意交还房屋，且租赁房屋要在春节之后才可以交还。三、这个月之后的租金不同意支付，因为涉案房屋已经被建筑公司停电了，导致其公司无法正常办公，故不同意支付这个月开始的租金。
原审庭审中，建筑公司称上述合同于2015年6月21日到期后，双方曾进行过协商，但未能达成一致意见，且双方未续签书面租赁合同，故双方的租赁合同关系于2015年6月21日终止；其公司于上述合同期满后就催促国笔公司交付涉案房屋，但国笔公司拒绝交还。国笔公司称上述合同于2015年6月21日到期后，双方未继续签订书面租赁合同，但建筑公司口头答应可续签三个月的租赁合同；涉案房屋自2015年8月17日至2015年12月2日期间被建筑公司停电，其公司曾多次发函至物业管理处要求供电，但物业管理处未予理会。据其公司了解，物业管理处是收到建筑公司的指示而对涉案房屋进行停电的；2015年12月2日，物业管理处工程部人员才对涉案房屋恢复供电；其公司并非故意拖欠租金，而是因资金困难；其公司同意向建筑公司交还涉案房屋，但其公司除租赁了涉案房屋外，还租赁了涉案房屋旁边的房屋（该房屋的业主为案外人），其公司想联系该房屋业主再处理涉案房屋的交接手续。
国笔公司提供如下证据：1、国笔公司向案外人广州市羊城商贸中心管理有限公司出具的《关于恢复供电的催函》（8张，日期分别为2015年8月18日、8月20日、8月21日、8月24日、8月26日、8月27日、9月1日、9月9日），证明涉案房屋自2015年8月17日至2015年12月2日期间处于停电状态；2、EMS快递单（单号为1074122225815，载明：日期为2015年8月21日，收件人为广州市羊城商贸中心管理有限公司王某，内件品名为公函，该邮件因收件人拒收而退回）。
经质证，建筑公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认，认为案外人广州市羊城商贸中心管理有限公司与其公司无关，且该邮件并非寄给建筑公司，因此不清楚案外人广州市羊城商贸中心管理有限公司拒收的原因。建筑公司对国笔公司关于涉案房屋停电的陈述不予确认，停电也与其公司无关，可能是由于国笔公司方欠付物业管理费、水电费的原因导致涉案房屋被停电。
原审法院认为：建筑公司与国笔公司于2015年4月21日所签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应依约自觉履行。
建筑公司、国笔公司均确认上述《租赁合同》于2015年6月21日到期后，双方未继续签订书面租赁合同。国笔公司关于双方口头约定续租三个月的陈述，未提交证据予以证明，建筑公司亦予以否认，且国笔公司自2015年6月22日起亦未向建筑公司支付租金，故对国笔公司的上述陈述不予采信。双方的《租赁合同》于2015年6月21日终止，国笔公司应于合同期满当日向建筑公司交还涉案房屋。国笔公司以其除租赁了涉案房屋外，还租赁了涉案房屋旁边的房屋（该房屋的业主为案外人），其想联系该房业主再处理涉案房屋的交接手续为由拒不交还涉案房屋，于理不合，于法无据，不予采纳。
国笔公司关于涉案房屋自2015年8月17日至2015年12月2日被建筑公司停电的陈述，建筑公司予以否认，国笔公司仅提供其向案外人广州市羊城商贸中心管理有限公司出具的《关于恢复供电的催函》及EMS快递单不足以证明涉案房屋在上述期间被建筑公司停电，故对国笔公司的上述陈述不予采信。综上，建筑公司要求国笔公司按租金标准即每月11335元支付自2015年6月22日起至实际交还涉案房屋之日止的占用费，具有事实和法律依据，予以支持。
国笔公司逾期交还房屋及拖欠支付占用费的行为，给建筑公司造成一定的损失，建筑公司要求国笔公司支付违约金（违约金按月计付，以拖欠的占用费为本金，按每月拖欠的占用费总额的50%计付），符合《租赁合同》关于“乙方逾期不交出承租房屋的，甲方除限期乙方迁出和补交占用期租金外，并有权按占用期内租金总额的50%收取违约金”的约定，国笔公司抗辩上述违约金计算标准过高，鉴于建筑公司未举证证明国笔公司的上述违约行为对其造成的实际损失，故上述违约金的标准酌情调整为20%，即违约金按月计付，以拖欠的占用费为本金，按每月拖欠的占用费总额的20%计付。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2016年1月18日作出判决：一、国笔公司于判决发生法律效力之日起十日内向建筑公司交还广州市天河区XXXXXX西塔1303-1304室。二、国笔公司于判决发生法律效力之日起十日内向建筑公司支付2015年6月22日起至实际交还上述房屋之日止的占用费（占用费按每月11335元的标准计付）及违约金（违约金按月计付，以每月拖欠的占用费为本金，按每月拖欠的占用费总额的20%计付）。三、驳回建筑公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1570元，由国笔公司负担。
判后，国笔公司不服原审判决,向本院提出上诉称：其公司所租用场地于2015年8月17日至2015年12月2日期间被无故停电，直接导致其公司无法正常办公带来直接损失。建筑公司委托广州市羊城商贸中心管理有限公司管理涉案物业并收取物业管理费，双方之间实为代理与被代理关系。广州市羊城商贸中心管理有限公司作为建筑公司的代理人所实施的行为所造成的的法律后果，应由被代理人即建筑公司承担。建筑公司主张其不知晓停电的情况不成立。原审判决认定事实不清，证据不足。故上诉请求：撤销原审判决第一、二项；改判驳回建筑公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由建筑公司负担。
建筑公司答辩认定原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
双方当事人对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出原审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认，不再赘述。按照国笔公司的上诉主张，其公司与广州市羊城商贸中心管理有限公司存在物业服务关系，与本案并非同一法律关系，国笔公司上诉主张广州市羊城商贸中心管理有限公司的停电行为应由建筑公司承责，没有事实法律依据，本院不予确认。国笔公司上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费1570元，由上诉人广东国笔科技股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁淑敏
审 判 员 陈珊彬
代理审判员 李 焕
二〇一六年六月二十日
书 记 员 谢 淳
郑诗韵