湖北省武汉市江夏区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂江夏民二初字第00525号
原告徐津津。
委托代理人吴金柏，武汉市江夏区法律援助中心法律工作者。
被告王志琴，农民。
被告涂琪珂（系被告王志琴之女），打工。
被告涂润泽（系被告王志琴之子），学生。
法定代理人王志琴，身份同上。
上列三被告的委托代理人李文专，上海建纬（武汉）律师事务所律师。
被告武汉广盈房地产顾问有限责任公司。
法定代表人王绪彩，经理。
原告徐津津诉被告王志琴、涂琪珂、涂润泽以及武汉广盈房地产顾问有限责任公司（以下简称“广盈公司”）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2014年8月14日向本院提起民事诉讼。本院于当日即立案受理，依法由审判员郑保民适用简易程序，于2014年10月24日进行了公开审理。由于案情复杂，本院于2014年11月8日裁定本案转换为普通程序，并依法组成合议庭，于2015年2月13日进行了公开审理。原告徐津津及其委托代理人吴金柏到庭参加了诉讼，被告王志琴、涂琪珂、涂润泽，被告广盈公司经本院合法传唤拒不到庭。本案现已审理终结。
原告徐津津诉称，2014年1月25日，在广盈公司中介下原告徐津津与房主涂志红签订了房屋买卖合同书。约定甲方涂志红将其自建的坐落于湖北省武汉市江夏区纸坊街马山湾107号三楼朝北一套，面积102平方米房屋出售给乙方原告徐津津，并约定房屋成交价人民币28万元。原告徐津津已按合同约定付款23万元。合同约定3月10日交房并付清尾款，但是交房前夕，原告徐津津获知该房屋先后出售给两个当事人，原告认为是广盈公司与房主涂志红串通损害本人利益，之后和其他购房者去公安机关报案，立案后不久涂志红自杀，而其妻子王志琴及家人对此置之不理。原告徐津津认为，根据法律的相关规定，涂志红故意隐瞒房屋真实情况，一房多卖，已构成违约，应当承担退款和违约责任，虽然其死亡但其法定继承人应依法承担责任。广盈公司违反《城市房地产中介服务管理规定》，损害本人合法权益，依法应当承担连带赔偿责任。为此，特提起诉讼，请求：1、解除2014年1月22日签订的房屋买卖合同；2、责令被告共同连带返还原告购房款23万元和购房中介费1千元整，并承担违约责任按每月支付房价款5%计算至起诉时止共计2.3万元；3、由被告承担诉讼费用。
被告王志琴辩称，与本案原告签订合同是涂志红的个人行为，他在2002年就在江夏区人民法院起诉离婚，该院已于2002年7月15日做出了（2002）夏民一初字第372号民事调解书。涂润泽是非婚生子女，涂志红生前未留下任何遗产，其他经济往来也未用于到被告的家庭生活中，王志琴及其两个子女不应是本案被告，故请求驳回原告对被告王志琴、涂琪珂、涂润泽的诉讼请求。
被告广盈公司辩称，我公司业务员在带原告看房过程中，口头建议其买二证齐全的房子，但是并不知道此房屋为小产权房，我公司已经向原告告知了买卖的风险，但徐津津还是向涂志红交了钱。我公司未收到原告徐津津一分钱，1千元只是代收意向金，不是中介费，可以冲抵房款，此外原告徐津津所交的首付款3万元中有1.5万元还在我公司账上。我公司未收一分钱，不存在串通和欺诈，也未提供虚假信息，也不同意支付本案的诉讼费，同意一共返还原告徐津津1.6万元，除此之外不承担任何连带赔偿责任。原告徐津津对我公司的诉讼请求应予以驳回。
经审理查明：2007年10月20日，涂志红向武汉市江夏区纸坊城管所书面申请在城关村9组建房，经小组、村、国土规划部门及区人民政府审批，同意涂志红用地总面积160平方米建房，要求涂志红依法办理相关建房审批手续，其后涂志红在规划用地上兴建一栋2户5层楼房，未办理土地使用权证和房屋产权证。其后涂志红凭上述建房审批资料和户口簿、婚姻登记证明，将所建房屋通过中介公司发布销售信息。
2014年1月24日，原告徐津津与被告广盈公司签订了《买方意向书》，拟购买住房一套，并向广盈公司交纳了1000元的购房意向金。2014年1月25日，原告徐津津（买受人）与涂志红（出卖人）签订了《房屋买卖合同》，合同约定甲方涂志红将坐落于武汉市江夏区纸坊街马山湾107号三楼朝北，面积约102平方米房屋出售给乙方徐津津，并约定房屋成交价人民币28万元。合同签订之日由买受人支付3万元作为定金，2014年1月29前付20万元，余款于2014年3月10日交房当日付清。如出卖人逾期交房，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人按应付房价款的5%向买受人支付违约金，出卖人应向买受人退还累计已付房价款。双方还就其他事项进行了约定。该合同有涂志红、徐津津签名及广盈公司加盖印章。合同签订当日徐津津通过广盈公司交购房款3万元，涂志红经广盈公司收房款1.5万元。2014年1月29日，原告徐津津向涂志红付款20万元。涂志红分别向原告徐津津出具收条两张共计金额为23万元。上述房屋尚未交付前，涂志红涉嫌一房多售，买主追究购房款未果，遂以涂志红涉嫌诈骗向公安机关报案，公安机关立案后，2014年3月1日涂志红在武昌非正常死亡。原告徐津津遂于2014年8月14日提起诉讼。
在案件审理过程中，原告徐津津将诉讼请求第一项变更为要求确认双方所签订的房屋买卖合同无效。被告广盈公司向原告徐津津退还了收取的购房意向金1000元及代收的购房款1.5万元。
另查明：涂志红与被告王志琴于1995年1月1日登记结婚，于同年11月18日生育女儿涂琪珂。2002年经法院主持调解离婚，离婚后双方仍共同生活。湖北省孝昌县民政局婚姻档案资料显示：涂志红与被告王志琴于2004年5月19日在该局登记结婚。2005年10月30日双方生育儿子涂润泽。公安机关常住人口登记卡2009年3月17日登记资料载明：户主涂志红，妻王志琴，女涂琪珂，子涂润泽。涂志红父母已去世。
上述事实，有双方当事人陈述、书证等证据证实，足以认定。
本院认为：一、关于诉讼主体。原告徐津津与涂志红签订《房屋买卖合同》，双方系合同主体。涂志红在合同签订后身亡，形成的债务为夫妻共同债务，被告王志琴应予承担。同时，涂志红的法定继承人被告王志琴、涂琪珂、涂润泽应当作为合同权利义务的承继人参加诉讼。被告王志琴、涂琪珂、涂润泽关于其不是本案被告的辩称意见本院不予采纳；二、关于合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、第六十二条、第八条规定：“宅基地属于农村村民集体所有，严禁宅基地买卖”。国务院1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国务院2004年12月《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：“禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2007年12月30日国务院《关于严格执行农村集体建设和用地法律和政策通知》，明确指出：“农村住宅用地，只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或“小产权房”。上列法律、法规均明令禁止宅基地、农村住宅及“小产权房”在本集体经济组织外的转让。《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。故原告徐津津与涂志红签订的《房屋买卖合同》无效。三、合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。涂志红出售法律禁止出售的房屋，原告徐津津并非湖北省武汉市江夏区纸坊街马山村村民，其应当知道该房屋系禁止买卖的房屋而购买，双方均存在缔约过失，其中涂志红过错较大，本院据此确定涂志红与原告徐津津的责任比例为70%和30%。出卖人应返还原告徐津津购房款21.5万元并赔偿其损失。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥（二）》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿”。故涂志红因上述行为形成的债务为夫妻共同债务，应由被告王志琴承担。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”。故被告涂琪珂、涂润泽应在继承涂志红遗产实际价值内清偿上述债务。四、关于中介公司在本案中应否承担责任。因为被告广盈公司并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，原告徐津津也明知该房屋不能买卖，该公司不应承担连带赔偿责任。但其将法律不允许出售的房屋进行中介交易，应在收取佣金范围内承担责任。现被告广盈公司已将收取的购房意向金1000元及代收的购房款1.5万元退还给本案原告徐津津，故其不再承担民事责任。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法若干问题的解释﹥（二）》第二十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、原告徐津津与涂志红于2014年1月25日签订的《房屋买卖合同》无效。
二、被告王志琴于本判决生效之日起十日内返还原告徐津津购房款21.5万元并赔偿原告徐津津的损失，损失以21.5万元为基数，按人民银行同期贷款基准利率的70%计算，从2014年1月29日起计算至履行完毕时止。
三、被告涂琪珂、涂润泽在继承涂志红遗产实际价值内对上述款项承担清偿责任。
四、驳回原告徐津津其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5110元，由被告王志琴负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费5110元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市财政局非税收入汇缴专户-
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审 判 长 郑保民
审 判 员 周高潮
人民陪审员 张 燕
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 陈 芳