山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2015)黄民初字第1178号原告青岛华欧集团股份有限公司，现住山东省青岛经济技术开发区崇明岛东路68号。组织机构代码：16365791-2。法定代表人魏东，职务董事长。委托代理人许方叔、李旭修，山东德衡律师事务所律师。被告青岛庚辰集团有限公司，住所地山东省青岛市黄岛区泰山路357号。组织机构代码：68679506-2。法定代表人王照海，职务经理。委托代理人管言敏、孙希敏，山东青衡律师事务所律师。原告青岛华欧集团股份有限公司（以下简称华欧公司）与被告青岛庚辰集团有限公司（以下简称庚辰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘西才担任审判长，与审判员赵成名（主审）、人民陪审员陈新军共同组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华欧公司之委托代理人许方叔、被告庚辰公司之委托代理人管言敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华欧公司诉称，2011年4月29日，原、被告签订《土地租赁合同》，约定被告租赁原告位于青岛市黄岛区黄河东路以南、澎湖岛街以西华欧物流工业园内面积为47370.3平方米（合71.06亩）土地使用，租赁期15年，双方就土地租金及计算方法、结算方式及交纳期限、违约责任等作出了明确约定。2011年8月18日，原、被告签订《土地租赁合同补充约定》，双方就土地租金、计算方法、支付方式作出补充约定，明确约定被告自2013年4月29日起按合同约定每6个月交纳租金，后期租金被告须在每一支付期间的前5个工作日内付清。合同签订后，原告按约定向被告交接了土地，被告却未按合同约定支付租金，经原告多次催要无果，故请求法院依法判令：1、解除原、被告于2011年4月29日签订的《土地租赁合同》及相关补充约定，并交还所租赁的土地；2、被告支付原告2014年10月至2015年4月的土地租金817190元、违约金408595元，并自应付之日起按1%/日支付滞纳金；3、被告支付原告2015年4月至2015年10月的土地租金817190元，并自应付之日起按1%/日支付滞纳金；4、诉讼费用由被告承担。被告庚辰公司辩称，不同意解除租赁合同，要求继续履行；根据合同约定，被告在所租赁土地上投资建设，建筑物的所有权归被告。因租赁土地归原告，在被告以该土地上建筑物融资时，原告应予以配合。但在实际履行中，原告未协助被告办理融资所需手续。2014年7、8月份，被告曾发函要求原告履行合同义务，协助原告办理融资手续，但原告拒收该函件，导致被告投资1亿多元的汽车城无法办理融资，致使资金短缺，经营困难，无力支付原告租金，对此，原告负有不可推卸的责任。而且原告请求的违约金和滞纳金畸高，不应予以支持。经审理查明：2011年4月29日，原告华欧公司（合同甲方）、被告庚辰公司（合同乙方）签订《土地租赁合同》。该合同约定：乙方承租甲方位于青岛市黄岛区黄河东路以南、澎湖岛街以西华欧物流工业园（土地证号：黄国用2002字第129号）内面积为47370.3平方米（合71.06亩）的土地；租期15年，自2011年7月29日至2026年7月28日，甲方给予乙方自2011年4月29日至2011年7月28日的免租金建设期；租金单价以每年34.5元/平方米为基础价，以5年为一时间段，后一时间段的土地租金单价在前一时间段的基础上递增8%；租金交纳以6个月为一支付期，乙方需在本合同签字生效之日起3个工作日内向甲方支付首期租金817190元，后期租金乙方须在每一支付期的前5个工作日内付清；甲方依据政府有关规定提供水、电、气的大配套接口至租赁土地的红线处，乙方自行负责红线内配套的铺设、施工等工作，水、电、气使用费由乙方自担；合同签字生效后，如乙方单方毁约，乙方应赔偿甲方一年的租金，且乙方投资的基础设施也无偿归甲方所有，如甲方单方毁约，甲方应赔偿乙方一年的租金及乙方在租赁土地上所有建筑物的损失；乙方逾期未能全部支付租金，自逾期之日起30日以内，乙方须每日按应交纳费用的1%支付滞纳金，如逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付年租金25%的违约金；乙方在所租土地上进行的建设项目须符合甲方园区总体规划要求和土地使用性质，其主要业务是进行汽车展示、销售、零配件供应、售后维修保养服务等；租赁期间，乙方有权在所租土地内按政府规划批准要求投资建设，投资建设的建筑物的所有权归乙方所有，但乙方须将建筑物的相关施工资料提交甲方备案；因租赁土地所有权属甲方，因此乙方以其在该地块上投资建设的建筑物融资的款项归乙方使用，责任由乙方承担，融资时甲方应提供相关资料给予配合。2011年8月18日，双方签订《土地租赁合同补充约定》。该补充合同对租赁期限进行变更，自2011年10月29日至2026年10月28日；因所租土地需回填，需要费用1099920元，从乙方支付给甲方的租金（2012年4月29日至2012年12月30日的租金）中抵顶，乙方须在2012年10月29日前的5个工作日内交齐2012年10月29日至2013年4月28日的租金差额534460元，自2013年4月29日起，乙方按合同约定每6个月交纳租金；原合同未更改的条款仍按原合同执行。经现场勘验，被告所租土地从北向南已建成厂房4幢，南部第5幢为在建厂房，最南部为空场，堆放有原木。以上厂房中最北边的为1号厂房，已办理规划审批许可，且4幢厂房已交付使用。2009年、2014年，原告将其名下包括涉案土地在内的全宗土地的土地使用权抵押给兴业银行股份有限公司青岛分行，抵押权有效期分别为2009年9月10日至2015年12月31日、2014年12月4日至2025年12月4日。2013年、2014年，华欧公司向庚辰公司分别发函催缴2013年10月29日至2014年4月28日、2014年4月29日至2014年10月28日的租金，并于2014年向本院起诉要求庚辰公司支付以上租金、滞纳金及违约金，该案经本院调解达成协议，其后庚辰公司履行了该调解协议。华欧公司的律师给庚辰公司的律师催告函【德衡（青）律函（2013）第537号，2013年6月18日制作】载明：庚辰公司对所租赁土地进行了现场踏勘察验，并在合同生效后实地接受了所租土地，根本不存在庚辰公司所述华欧公司隐瞒有关事实及违反诚信原则的情况，更不存在庚辰公司要求变更土地亩数和租赁费用的情况，且包括庚辰公司所述所谓12亩土地在内的所有土地，至今仍由庚辰公司在正常使用中，而庚辰公司无视合同约定，以所谓华欧公司违反诚信原则及履行先行履行抗辩权为由，拒不支付土地租金。华欧公司提交的其向庚辰公司回复的关于《关于高压线下土地的情况说明》的复函【华欧函（2013）6号，2013年8月5日制作】表明：1、华欧公司于2013年7月19日收到庚辰公司《关于高压线下土地的情况说明》，此前没有收到任何关于此地块的往来函。2、关于此地块的租赁问题，华欧公司曾听到庚辰公司人员的口头表述，华欧公司口头转述不同意减免租金，可退回争议地块。3、庚辰公司提出参照友林木业的方式支付租金，华欧公司认为其减免友林木业租金的土地是高压线下的土地，不同意庚辰公司的意见。被告提交的其向华欧公司发出的《关于华欧公司为庚辰公司配备水、电、气等设施的通知》（2012年5月2日制作）载明庚辰公司多次催促华欧公司为其办理水、电、气的配套事宜。被告提交的其向华欧公司发出的《函》（2012年4月28日制作）载明：庚辰公司要求华欧公司配合其办理完庚辰汽车城的总体规划及1号厂房的规划手续，并说明1号厂房、2号厂房的相关手续已送至华欧公司孙刚处；并要求华欧公司协助庚辰公司进行房产融资。被告提交的其向华欧公司发出的《函》（2013年1月18日制作）载明：华欧公司已配合庚辰公司办理完庚辰汽车城的总体规划及1号厂房的规划手续，要求华欧公司协助办理1号厂房的后期手续和2号、3号厂房的相关手续，并说明报送材料已送至华欧公司孙刚处；要求华欧公司协助庚辰公司办理房产融资事宜；要求华欧公司解决所租土地中南部高压线下部分土地不能用于建设用地问题；以上问题庚辰公司曾于2012年5月2日以书面形式送给华欧公司的孙刚。庭审中，原告认可孙刚为其工作人员。上述事实，有原、被告提交的国有土地使用证、土地租赁合同及其补充约定、华欧公司汽车零部件生产项目方案、青岛市房地产登记信息、催告函、起诉状、民事调解书、回复、通知、函、邮寄详情单、照片、电子数据，勘验笔录及庭审笔录在案为凭，经本院审查及庭审质证，可以采信。本院认为，被告租赁原告的土地且已实际使用，其应当依约支付2014年10月29日至2015年10月28日的土地租金1634380元。原告以被告逾期30日以上仍未支付土地租金为由请求解除其与被告之间签订的《土地租赁合同》及相关补充约定，但根据原、被告间的来往函件可以看出，在合同履行中，华欧公司在水、电、气的配套、厂房的规划报批及后期手续办理、地上建筑物融资方面的协助义务上存在违约情形，而水、电、气的配套、厂房的规划报批是合法使用该土地及地上建筑物的先行条件，厂房的产权证的办理等后续手续是利用地上建筑物融资的先决条件，且原告在租赁期间已将土地使用权抵押给兴业银行股份有限公司青岛分行，影响该土地上的地上建筑物的融资。而且，根据双方签订合同约定，被告有权在土地上进行建设，所建地上建筑归被告所有，被告已在该土地上建造了4幢厂房，并已交付使用，第5幢厂房在勘验时也在建设中，解除双方的合同将给庚辰公司造成重大损失。因此，对于原告的解约请求，本院不予支持。对于滞纳金及违约金，综合考量华欧公司在履行合同过程中的违约情形，对其主张的违约金及滞纳金，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告青岛庚辰集团有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告青岛华欧集团股份有限公司2014年10月29日至2015年10月28日的土地租金1634380元。二、驳回原告青岛华欧集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费23144元（原告已预交），由被告庚辰公司负担18515元，原告华欧公司负担4629元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院或第二审人民法院递交上诉状，正本1份，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘西才审 判 员  赵成名人民陪审员  陈新军二〇一五年十月二十一日书 记 员  范俊杰