陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕民终457号
上诉人（原审原告）:师江涛，男，1982年1月15日出生。
委托诉讼代理人赵新平，陕西彬泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人韩二兵，陕西彬泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：王娜，女，1979年9月22日出生。
委托诉讼代理人：魏武宁，陕西庄威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘练，陕西庄威律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陕西瑞麟置业有限公司。住所地：西安市碑林区环城南路中段***号。
被上诉人（原审被告）：陕西瑞林实业集团有限公司。住所地：西安市碑林区环城南路中段***号。
上诉人师江涛因与被上诉人王娜、被上诉人陕西瑞麟置业有限公司（以下简称瑞麟公司）及被上诉人陕西瑞林实业集团有限公司案外人执行异议之诉一案，不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人师江涛委托诉讼代理人赵新平、韩二兵，被上诉人王娜的委托诉讼代理人魏武宁到庭参加诉讼。被上诉人陕西瑞林置业有限公司、被上诉人陕西瑞林实业集团有限公司经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
师江涛上诉请求：撤销原审判决，改判立即停止对上诉人购买的位于西安市临潼区瑞林大道的瑞麟君府商铺3号楼10109号的强制执行。事实及理由：第一，对于涉案房屋上诉人在人民法院查封前已合法占有。2015年3、4月份，被上诉人瑞麟公司向上诉人交付了涉案房屋，由于瑞麟公司管理混乱，一直未办理涉案房屋交接手续，但上诉人至今一直占有使用涉案房屋，也向物业公司缴纳了相关的物业费用。一审庭审过程中，上诉人已表明合法占有涉案房屋的事实，但一审未予认定。第二、关于本案的法律适用问题。对于不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记，才能发生效力。基于我国现行房地产开发及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同之后，往往不能即时进行登记，买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权很长一段时间。在这段间隙，不动产在法律意义上仍属于出卖人所有，如果仅仅将买受人当做普通的债权人，基于债权的相对性，其对房屋的登记或者交付请求权并不具有排除出卖人的其他债权人就买卖不动产提出的受偿要求，将面临其他金钱债权人请求就买卖不动产另行变价的不测风险。故，对于不动产买受人在执行程序中予以优先保护，有助于真正实现法律的公平正义。另外，上诉人签订《商品房买卖合同》时间，远远早于一审查封时间，且上诉人已支付涉案房款。上诉人作为买受人享有的物权期待权符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条规定的保护条件，应当得到法律的支持。
王娜答辩称：1.师江涛并非真实的购房人，其最初以马云云名义签订商品房合同；2.师江涛的买卖关系是与马云云建立的，其与瑞麟置业公司也没有资金往来；3.师江涛也没有经过合法途径实际占有涉案的商铺；4.临潼区房管局做的商品房的销售备案，并非物权法上的预告登记，因此不享有预告登记的权利；5.一审师江涛提交的商品房买卖合同载明的交易价格，明显低于市场价值，因此师江涛的买卖行为不是真实的买卖关系。
师江涛向一审法院起诉请求：1、立即停止对原告购买的位于西安市临潼区瑞麟君府的商铺（房号：3号楼10109）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案的诉讼费由被告承担。
瑞麟公司未作答辩。
陕西瑞林实业集团有限公司未作答辩。
一审认定事实，2015年1月27日，陕西省西安市汉唐公证处作出（2015）陕证经字第000641号公证书载明：债权人王娜与各债务人瑞麟公司、陕西瑞林实业集团有限公司、孙瑞林于2015年1月26日签订《还款合同》约定，截止2015年1月26日各债务人向债权人所负债务总额为人民币37747952元整，各债务人应于2015年1月30日将上述欠款一次性偿还给债权人，如债务人不按合同约定履行还款义务，债权人王娜可向人民法院申请执行。因各债务人均未依约履行清偿义务，应债权人王娜申请，陕西省西安市汉唐公证处于2015年2月11日出具了（2015）陕证执字第0030号执行证书。2015年2月25日，被告王娜依据已发生法律效力的（2015）陕证经字第000641号公证书及（2015）陕证执字第0030号执行证书向本院申请强制执行。在执行过程中，该院以（2015）西中执证字第00026号执行裁定书及（2015）西中执证字第00026号公告查封了被告瑞麟公司所有的位于西安市临潼区东二环瑞麟君府南区的商铺（商铺号：3号楼10109）。原告作为案外人以上述被查封的房产属其所有为由向该院提出执行异议。该院经审查认为，因被执行人瑞麟公司未履行生效法律文书所确定的义务，该院查封被执行人瑞麟公司开发的位于西安市临潼区瑞林大道的瑞麟君府南区的商铺（商铺号：3号楼10109）的执行行为并无不当，且涉案房产现未登记在师江涛名下，师江涛并未在房地产管理部门办理权属登记等相关手续，师江涛所提执行异议证据不足，故对其提出的执行异议依法不予支持。遂于2016年4月21日作出（2016）陕01执异128号执行裁定，裁定驳回师江涛提出的执行异议。原告不服上述执行裁定，向该院提起案外人执行异议之诉即本案诉讼。
原告师江涛提交了其与被告瑞麟公司于2015年1月21日签订的《商品房买卖合同》一份，载明师江涛在2015年1月21日购买瑞麟公司位于西安市临潼区东二环瑞麟君府南区的商铺（商铺号：3号楼10109），总价款为人民币1088370元；被告瑞麟公司于2015年1月21日出具一份《收据》，载明瑞麟公司收到原告师江涛购房款壹佰零捌万捌仟叁佰柒拾元整；陕西龙容物业公司于2016年7月24日出具的电费收款收据。
经该院现场勘察，位于西安市临潼区东二环瑞麟君府南区的商铺（商铺号：3号楼10109），案外人师江涛并未占有使用。
一审法院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告虽于该院查封之前与被告瑞麟公司签订了购买位于西安市临潼区东二环瑞麟君府南区的商铺（商铺号：3号楼10109）房产的《商品房买卖合同》，但原告并无证据证明其在该院查封之前已合法占有涉案房产，且所购商品房并非用于居住，原告虽提交收据欲证明其已按照合同约定向被告瑞麟公司支付了购房价款，但原告所举证据不能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告的诉讼请求1、立即停止对原告购买的位于西安市临潼区瑞麟君府的商铺（商铺号：3号楼10109）的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、本案的诉讼费由被告承担，均不能成立，依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，遂判决：驳回原告师江涛的诉讼请求。案件受理费100元，由原告师江涛负担。
本院二审审理期间，双方均未提交新证据。本院二审查明，原审查明的事实属实，予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人是否对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权利。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人师江涛提交的证据能够证明，其在人民法院查封前，就案涉房屋与瑞林公司已签订了《商品房买卖合同》，该合同为合法有效，并对该合同在房管部门进行了备案登记，其也已支付了全部购房款。因此，案外人师江涛基于《商品房买卖合同》便享有要求瑞林公司履行交付案涉房屋之权利，即物权期待权。该物权期待权虽然因未进行预告登记不具有对抗第三人的法律效力，但该物权期待权与王娜享有的金钱之债的请求权相比较，该物权期待权明确指向就是涉案房屋，故在两者权利实现均指向涉案房屋而发生冲突时，应首先保护物权期待权的优先实现。加之，案外人与瑞林公司签订的《商品房买卖合同》毕竟依法进行了备案登记，其享有的物权期待权足以对抗王娜享有的金钱之债的请求权。据上，师江涛对案涉房屋享有的民事权益，属于对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的情形。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，师江涛要求停止对案涉房屋的强制执行的请求应予支持，原审判决错误，应予纠正。
综上，师江涛上诉要求判令停止对其购买的位于西安市临潼区瑞林大道的瑞麟君府的商铺（商铺号：3号楼10109）房产强制执行的请求成立，依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初998号民事判决；
二、停止对西安市临潼区东二环西侧瑞麟君府南区3号楼10109号房产执行。
一、二审案件受理费共200元由王娜负担。
本判决为终审判决。
审判长 李晓锋
审判员 王小凤
审判员 李勇杰
二〇一七年十二月二十五日
书记员 朱 梅