北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11871号
上诉人（原审原告、反诉被告）：温显亭，男，1945年6月3日出生。
委托诉讼代理人：刘斌，北京刘斌律师事务所律师。
委托诉讼代理人：温志利（温显亭之子），1969年6月17日出生。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李国儒，女，1940年8月21日出生。
上诉人温显亭因与被上诉人李国儒农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第06761号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人温显亭的委托诉讼代理人刘斌、温志利，被上诉人李国儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
温显亭上诉请求：1.维持原审判决第一、二、五、六项；2.撤销原审判决第三项，改判为赔偿李国儒损失2万元；3.撤销原审判决第四项。事实和理由：1.评估机构现场勘验时温显亭在场却没有签字，程序违法；2.评估报告中地上物原值包括了房屋原值，应当扣除；3.涉案院落不涉及拆迁故不应补偿区位补偿价。
李国儒不同意原审判决，但未提出上诉。
温显亭向一审法院起诉请求：1.确认温显亭与李国儒的农村房屋买卖协议无效；2.李国儒腾退温显亭坐落在怀柔区××村41号正房5间；3.诉讼费用由李国儒承担。
李国儒表示不同意温显亭诉讼请求。同时提出反诉请求：1.温显亭返还购房款16800元；2.温显亭赔偿经济损失248053元；3.反诉费以及鉴定费用6000元由温显亭承担。
一审法院经审理查明：1996年10月10日，温志君与李国儒签订租房协议书，租房协议书载明：现有莲花池温志君有空房五间，租给李国儒长期使用，租期50年。租金12000元整在立约时一次当面付清。
1997年5月28日，温显亭与李国儒签订房产卖契，房产卖契载明：温显亭今将所有下列房产五间卖与李国儒，议定价格4800元。此产如有一切纠葛，均由卖方负责，今经怀柔县房地产交易所订立卖契为凭。租房协议书的空房五间与房产卖契的房产五间系同一房屋。李国儒认为租房协议书中的12000元应计算在第二次房产卖契中的价格，故总房款应为16800元。温显亭对此不予认可。
李国儒系居民户口。2015年12月16日，温显亭持诉请诉至法院，李国儒以辩称理由不同意温显亭的诉讼请求，法院经调解未果。
经李国儒申请，法院随机确定北京京评价格评估有限公司对涉诉院落的正房、厢房及其附属设施的现值以及宅基地区位补偿价进行评估鉴定，李国儒花费鉴定费6000元。2016年4月18日，北京京评价格评估有限公司出具价格评估报告书载明：位于北京市怀柔区××村41号院内地上物的现值为80322元，上述现值包括争议项15630元；宅基地区位补偿价为167443元。李国儒对价格评估报告书存在异议，认为标准过低。温显亭对价格评估报告书不认可，温显亭花费1000元出庭服务费申请鉴定人武志刚出庭接受质询，并提出以下问题以及意见：鉴定机构是否有相关资质，武志刚的职业资格证书是否经过年检，区位补偿价的依据？宅基地面积计算依据？宅基地相关法律规定你是否知道？鉴定报告没有依据，应该以村级或镇级相关宅基地四至范围面积为准，面积不能超过国家法律规定。异议回复里面表明根据当事人签字什么意思，是否有当事人签字？鉴定笔录、当事人签字的东西鉴定报告中没有，我们不知道鉴定人后来是哪来的，我们不认可，我们认为鉴定报告形成不符合法律规定，鉴定的画图我们也看不清，也没有原件。我们提交的证据认为前后院之间有一个公共走道，该证据显示有明确记载与你的评估鉴定结果有不一致情况，对鉴定结果有没有依据影响？
鉴定人武志刚对价格评估报告书解释说明称：我有执业证书，年检大概是3年年检一次，我的资质是价格鉴定，涉及诉讼的我们都可以鉴定，我们有鉴定机构营业执照的复印件；对于区位补偿价依据报告中都有，是评估依据的第五项，项目公开当事人可以查询，我现在背不下来具体内容，针对本案结论鉴定报告中写明是每平米480元，针对本案确定为480元是根据市场发展情况确定的，针对本村市场我们没有测算，但是我们是参考怀柔地区拆迁区位补偿的价格，区位补偿价格是区间的，我们确定的依据就是依据怀柔地区周边××镇周边拆迁的补偿价格进行确定。面积依据就是现场测量，所有的宅基地基本上都是依据现场测量，面积是根据双方签字确定的现场勘验情况。我认为宅基地的法律依据与我们评估公司没有关系，我拒绝回答。当时法官以及双方当事人参加了鉴定过程，对于宅基地面积的丈量是征求了当事人的意见，是按照该院外墙测量的宅基地面积，对于后面签字的这个人温志军因为现场了解他是温显亭的儿子，所以我们认为他的意见可以代表温显亭的意见。调查笔录中区位补偿价写为区补偿价就是笔误，笔录中的41号就是41号，我也不太清楚为什么改为11号。当时鉴定现场前后院有一个1米多的缝，没有3、4米，如果当时当事人提供涉案房屋的权证我们就不用测量了，但是当时双方当事人都表明没有。法律事实由法庭解决，我们可以对法庭提供协助。正房装修，厢房装修，院落外墙的涂料，院内的安装工程。这四项工程在我实际评估的时候这些东西都存在，但是具体谁做的双方存在争议。
一审法院认为：违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民住宅用地，须经乡（镇）人民政府审核，并由县级人民政府批准。本案诉争房屋系农村房屋，李国儒非怀柔区××村村民，不享有使用该村集体组织宅基地的资格，损害了××村的集体利益。故温显亭与李国儒签订的房产卖契，违反了有关法律规定，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。故温显亭要求确认双方签订的房屋买卖合同无效以及腾退房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。
关于反诉一节，李国儒反诉要求温显亭返还购房款的请求，李国儒虽称第一次租房款应计算在第二次购房款之内，但因房产卖契并未有相关记载，当事人亦不相同且温显亭不予认可，故法院只对购房款4800元予以支持；关于李国儒要求温显亭赔偿损失的诉讼请求，因价格评估报告书中第一项因涉案的争议项存在，法院对此项予以采纳；因涉案院落双方均称无集体土地使用权证以及村民宅院地使用许可证等证明，鉴定人按照实测面积计算宅基地的面积为348.84平方米。由查明的事实可知，首先，诉争房产在温显亭出卖给李国儒时就是348.84平方米；其次，李国儒对房屋进行装修、粉刷是在占有使用诉争院落期间，且是在原有院落面积348.84平方米之内进行的装修、粉刷。因此，作为买受标的的诉争房产及其院落始终为348.84平方米。由于双方的买卖契约违反法律、法规的强制性规定而无效，在此情况下，双方的买卖行为并不受法律保护，返还的标的物与计算经济损失的客体应当是同一的。既然温显亭要求返还的是348.84平方米的房产及院落，计算经济损失的客体也应当是348.84平方米的房产及院落。故价格评估报告书中以348.84平方米计算区位补偿价167443元，法院予以采纳。依据价格评估报告，故李国儒的损失包括地上物的增值损失75522元以及区位补偿价70%计算为117210.1元，法院对上述两项损失予以支持。温显亭提出的村委会证明以及对价格评估报告书的异议，无法律依据，法院不予采纳。
据此，一审法院判决如下：
一、温显亭与李国儒于一九九七年五月二十八日签订的房产卖契无效。
二、温显亭于判决生效后十日内返还李国儒购房款四千八百元。
三、温显亭于判决生效后十日内给付李国儒地上物增值损失七万五千五百二十二元。
四、温显亭于判决生效后十日内给付李国儒经济损失十一万七千二百一十元一角。
五、李国儒于判决生效后三十日内将位于北京市怀柔区××村41号院内的房屋及院落腾退给温显亭。
六、驳回李国儒的其他反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理中，双方均没有提交新证据。对于一审法院查明的事实，本院予以确认。
上述事实，有租房协议书、房产卖契、价格评估报告书及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。温显亭与李国儒所签订的房产卖契，因违反《中华人民共和国土地管理法》的相关规定而被判决确认无效，对此双方均有过错，应当结合各自的过错程度，赔偿对方的损失。
本案争议焦点有三，一是一审法院评估程序是否合法，二是该评估报告能否作为判决温显亭进行赔偿的依据，三是赔偿范围是否包括宅基地区位补偿价。
关于评估程序，一审庭审2016年3月4日开庭的过程中，李国儒申请鉴定，时任温显亭委托代理人的刘丽冉表示同意“鉴定现值”，故一审法院根据李国儒的申请，确定北京京评价格评估有限公司进行鉴定，并无不当。虽在二审中，温显亭的代理人表示刘丽冉并非温显亭的委托代理人，但经本院核实，刘丽冉向一审法院提交的授权委托书中“温显庭”的签字确系温显亭本人所签，故本院确认刘丽冉向一审法院陈述的意见即温显亭本人的诉讼意见。
在鉴定机构现场勘验的过程中，温显亭及其同住的长子温志军到场，且温志军在勘验笔录上签字，温显亭在场但未及时表示反对，可以推定温显亭亦认可勘验结果。故鉴定机构依据该勘验笔录所记录的内容进行价格评估是正确的，应当作为定案依据。关于评估报告中正房土建（1960年）一项，温显亭主张此项为房屋买卖时就已存在的财产，并非该房屋价值的增项，应当扣除。就此，本院认为，地上物的价值增项应是财产的现值减去当年的购房款，而正房土建（1960年）一项是院内财产之一，故其价值不应在增值损失中扣除。
关于赔偿损失的范围是否包括宅基地区位补偿价。宅基地区位补偿价是对集体土地建设用地使用权的补偿，不因是否拆迁而产生。因买卖契约的标的物既包括房屋也包括院内土地的集体土地建设用地使用权，故对集体土地建设用地使用权进行量化的宅基地区位补偿价亦应作为损失的一部分予以赔偿。
综上所述，温显亭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4250元，由温显亭负担，免予收取。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
审 判 员 曾 彦
代理审判员 王世洋
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 田 晔