广西壮族自治区平南县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0821民初2863号原告:中国建设银行股份有限公司平南支行，住所地广西平南县平南镇朝阳路698号。负责人：梁柱文，该行行长。委托诉讼代理人:蔡天崇，广西正大五星（港南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁鹏，广西正大五星律师事务所律师。被告：谭海勇，男，1984年12月23日出生，汉族，住广西平南县。被告：罗锦坤，女，1983年10月7日出生，汉族，住广西平南县。被告：广西天利和房地产开发有限公司，住所地广西平南县月亮湾城市花园中华广场63号。法定代表人：蔡家雄。原告中国建设银行股份有限公司平南支行(以下简称建行平南支行)与被告谭海勇、罗锦坤、广西天利和房地产开发有限公司（以下简称天利和公司）借款合同纠纷一案，本院于2017年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁鹏、被告罗锦坤到庭参加诉讼,被告谭海勇、天利和公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行平南支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告谭海勇于2016年4月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同编号为：450753900-2012-20160577976；2.判令被告谭海勇、罗锦坤向原告偿还贷款本金161524.07元及利息、罚息676.47元，合计162200.54元（利息、罚息暂计至2017年7月4日，此后的利息、罚息按借款合同约定的利率计付至贷款本息结清为止）；3.判令被告谭海勇、罗锦坤支付原告律师代理费7790元；4.判令被告天利和公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5.判令原告对被告谭海勇、罗锦坤名下用于抵押的位于平南县大安镇育才路108号大安.天利和财富广场01幢5层5单元050501号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6.本案发生的诉讼费及实现债权的其他费用由被告承担。事实和理由:2014年9月11日被告天利和公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》（合同编号：4502315002014002），约定被告天利和公司就因购置其依法开发并销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带责任，保证责任范围包括债务产生的利息、违约金及原告为实现债权与担保权所发生的包括不限于诉讼费、财产保全费、律师费等费用。如果借款人不能按约定还贷，原告有权直接从被告天利和公司保证金账户中扣划款项用于偿还借款人到期贷款月供本息。被告谭海勇因购买被告天利和公司开发销售的房屋向原告申请贷款，双方于2016年4月28日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753900-2012-20160577976），合同约定原告向被告谭海勇贷款金额人民币壹拾陆万柒仟元整（￥167000.00元），期限240个月，及贷款利率等有关事项。2016年5月4日原告按借款合同约定发放了贷款，贷款期限自2016年5月4日起至2036年5月4日止。被告谭海勇与被告罗锦坤系夫妻关系，所借款项属于夫妻共同债务；被告谭海勇与被告罗锦坤同意以所购买的位于平南县大安镇育才路108号大安.天利和财富广场01幢5层5单元050501号房为贷款提供抵押担保；原告与被告谭海勇于2016年5月19日在平南县房产管理所依法办理了预购商品房抵押登记手续（房屋抵押权证号为平房预2016字第220676号）。贷款发放后，被告谭海勇、罗锦坤多次未按借款合同约定按时足额偿还到期贷款月供的本息。原告根据与被告天利和公司签订的最高额保证合同约定，已经分别于2016年12月30日，2017年3月28日从被告天利和公司的保证金账户扣款2176.02元，3309.91元用于偿还被告谭海勇、罗锦坤的到期贷款月供的本息。截止2017年7月4日被告谭海勇、罗锦坤又拖欠到期贷款月供本息合计人民币1109.84元。经原告催告，被告谭海勇、罗锦坤仍不按借款合同约定向原告偿还到期月供本息。被告谭海勇拖欠贷款到期月供本息的行为，根据借款合同已经构成了违约，原告有权解除借款合同，要求被告谭海勇、罗锦坤提前清偿贷款本息、承担实现债权所产生的律师费、诉讼等费用；原告对上述抵押房屋享有优先受偿权。根据2014年9月11日被告天利和公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：4502315002014002）的约定，被告天利和公司对上述债务承担连带清偿责任。被告罗锦坤对原告的起诉没有异议。被告谭海勇、天利和公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2014年9月11日被告天利和公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》（合同编号：4502315002014002）约定：最高额保证所担保的债权是指自2014年9月11日至2019年9月11日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包含但不限于诉讼费、财产保全费、律师费等）；合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿陆仟万元整；保证方式为连带保证。2016年4月28日被告谭海勇因购买被告天利和公司开发销售的房屋向原告申请贷款，双方于2016年4月28日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450753900-2012-20160577976），合同约定：借款本金为167000元；借款期限240个月；期内利率按照基准利率执行，逾期利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款。如借款人不按期归还借款本息的，出借人有权解除合同并宣布贷款立即到期，有权借款人了解清偿借款本息及相关费用。被告谭海勇、罗锦坤以所购买的位于平南县大安镇育才路108号大安.天利和财富广场01幢5层5单元050501号房为贷款提供抵押担保，并于2016年5月19日与原告在平南县房产管理所办理了预购商品房产抵押登记手续（房屋抵押权证号为：平房预2016字第220676号）。2016年5月4日原告按借款合同约定向被告谭海勇发放了贷款，贷款期限自2016年5月4日至2036年5月4日止。贷款发放后，被告谭海勇、罗锦坤多次未按借款合同约定按时足额偿还到期贷款月供的本息。原告根据与被告天利和公司签订的最高额保证合同约定，已经分别于2016年12月30日、2017年3月28日从被告天利和公司的保证金账户扣款2176.02元、3309.91元用于偿还被告谭海勇、罗锦坤的到期贷款月供的本息。截止2017年7月4日被告谭海勇、罗锦坤又拖欠到期贷款月供本息合计人民币1109.84元。原告为本案诉讼支付了律师咨询服务费7790元。本院认为，原告建行平南支行与被告天利和公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》以及原告与被告谭海勇、罗锦坤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》均是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于原告要求解除与被告谭海勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》应否支持的问题。合同签订后，原告已依约向被告谭海勇发放了贷款，而被告谭海勇多次未按照合同约定按时足额偿还到期贷款月供的本息，原告依据合同第十六条、第十七条的约定要求解除合同，符合法律规定，本院依法予以支持。二、关于原告要求被告谭海勇、罗锦坤向原告偿还贷款本金161524.07元及利息、罚息676.47元，合计162200.54元（利息、罚息暂计至2017年7月4日，此后的利息、罚息按借款合同约定的利率计付至贷款本息结清为止）应否支持的问题。被告谭海勇与被告罗锦坤系夫妻关系，该欠款发生在夫妻关系存续期间，为夫妻共同债务，截止2017年7月4日，被告谭海勇尚欠贷款本金161524.07元及利息、罚息676.47元，因双方的合同已解除，原告要求被告谭海勇、罗锦坤偿还尚欠款项及至还清日止的利息、罚息的诉讼请求符合法律的规定，本院依法予以支持。三、关于原告要求被告谭海勇、罗锦坤支付原告律师代理费7790元应否支持的问题。被告谭海勇与原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定有“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括律师费等）由借款人承担”。原告的委托代理律师到庭参加诉讼，并且提供了委托代理合同、收费发票，证实律师费已实际产生，而且原告请求的律师费7790元没有超出按《广西壮族自治区律师服务收费标准》计算的数额，故原告要求被告谭海勇、罗锦坤承担本案律师费的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。四、关于原告要求被告天利和公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任应否支持的问题。被告天利和公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高金额保证合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务，故原告要求被告天利和公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任的诉讼请求，合法有据，本院依法予以支持。被告天利和公司承担担保责任后，有权向被告谭海勇、罗锦坤追偿。五、关于原告要求对被告谭海勇、罗锦坤名下用于抵押的位于平南县大安镇育才路108号大安.天利和财富广场01幢5层5单元050501号房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权应否支持的问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。抵押权系物权，经登记才能发生效力，被告谭海勇、罗锦坤名下用于抵押的位于平南县大安镇育才路108号大安.天利和财富广场01幢5层5单元050501号房屋与原告并未办理正式的抵押登记，不发生抵押权效力。故本院对原告优先受偿权的请求不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国商业银行法》第四十二条、《中华人民共和国担保法》第六条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司平南支行与被告谭海勇于2016年4月28日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号为：450753900-2012-20160577976）；二、被告谭海勇、罗锦坤向原告中国建设银行股份有限公司平南支行偿还贷款本金161524.07元及利息、罚息（利息、罚息计算方式：计至2017年7月4日利息、罚息为676.47元，2017年7月5日起的利息按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；三、被告谭海勇、罗锦坤支付原告中国建设银行股份有限公司平南支行律师代理费7790元；四、被告广西天利和房地产开发有限公司对第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司平南支行其他诉讼请求。上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。案件受理费3700元，减半收取1850元（原告已预交），由被告谭海勇、罗锦坤、广西天利和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费3700元（款汇至户名为：贵港市中级人民法院——诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93）。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员  黄缓健二〇一七年十二月十九日书记员  唐楚雯