甘肃省武威市凉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘0602民初6243号
原告：刘辉基。
委托诉讼代理人：许宝平，甘肃森博律师事务所律师。
被告：张兴忠。
原告刘辉基与被告张兴忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘辉基及其委托诉讼代理人徐宝平和被告张兴忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘辉基向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告达成的房屋租赁协议；二、要求被告按房屋租赁协议约定的标准向原告支付房屋租金直至交回房屋（截止起诉日为12650元）；三、要求被告向原告支付违约金50600元；四、要求被告限期向原告交回房屋。事实与理由：2014年7月1日，原、被告以原告为出租方、被告为承租方，就西二环北路武威市新华书店的铺面签订了房屋租赁协议，约定房屋年租金为46000元，租费按第一年租金的10%递增，如果承租方未按时交清租金即为违约，出租方有权解除合同、收回房屋并向承租方收取应交年租金1倍以上的违约金。双方同时约定租期为2014年7月1日至2016年6月30日，在协议到期日前一个月承租方向出租方申请续签租赁协议或解除合同。租赁协议续签成功（每年7月1日前）交清下年全部租金。租赁协议于2016年6月30日到期后，原、被告双方口头约定同意按照原租赁协议约定的标准续租一年，租金50600元（46000元×110%），被告遂使用房屋至今。但被告未向原告支付2016年7月1日后的房屋租金，原告多次催要，被告均拒绝支付，同时对双方约定的保证金1万元，被告也一直未予支付。被告的行为已严重违反了双方达成的房屋租赁协议，原告有权请求解除合同，被告应按照协议约定向原告支付租金及违约金，并限期将房屋交回给原告。
张兴忠辩称，原告诉讼请求不能成立，理由如下：一、原、被告于2014年7月1日签订了租赁合同，被告按合同约定给原告交清了2014年7月1日至2015年6月30日的年租金4.3万元。二、因为租赁房屋的该地段属于偏僻地段，被告投入了巨大费用（包括装修费用14万元、购买设施的费用），但因生意惨淡，月月赔钱，又因原告不让被告转让，被告在无法经营的情况下，便与原告协商解除合同，后经双方协商，被告未向原告缴纳1万元押金，原告最终做出让步，同意降低房租，延长一年租赁期限，并口头答应3年期满后，被告在产权人武威新华书店的同意下，可以转让经营的茶屋及装修物品。故原告与被告协商重新达成了新的租赁合同，合同约定期限为三年，该合同的租赁期间为2015年4月2日至2018年4月1日。三、2015年6月30日，被告一次性缴纳了租赁费4.6万元，约定该费用算作新合同2年的租赁费用，并按双方前期约定条件签订了新的租赁协议，被告已履行缴纳了合同约定的2015年4月2日至2017年4月1日的租赁费用，故原告认为被告拖欠房屋租赁费的违约事实不存在，请求支付违约金并解除租赁合同无法律依据。四、被告合法的房屋租赁合同应当受到法律保护。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据房产证、武威新华书店证明、房屋租赁协议各1份、转让广告照片2张、鉴定费票据2张，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人争议的事实，刘辉基提供了如下证据：1、通知1份，证明两年合同到期后，原告通知被告续签，同时告知被告如果解除合同，应该怎么交接等相关事情的通知；张兴忠质证认为：我没有见过这份通知，我不知道。张兴忠提供了如下证据：房屋租赁合同1份，证明刘辉基和张兴忠妻子杨文秀于2015年4月2日重新签订了房屋租赁合同，第一份合同已经解除的事实；刘辉基质证认为：有异议，这份合同上”刘辉基”的名字不是我写的，合同是伪造的。经审查，刘辉基提供的通知无张兴忠的签字，且其不认可收到该通知，故本院对该证据不予确认；张兴忠提供的房屋租赁合同，刘辉基有异议，经张兴忠申请，本院依法委托甘肃中科司法鉴定中心分别对刘辉基左右手食指和其余八个手指指纹进行了鉴定，鉴定中心分别作出甘中科〔2016〕司鉴字第2103号鉴定书和〔2017〕司鉴字第2074号司法鉴定书，鉴定意见为：检材《房屋租赁合同》租赁期限中指纹和尾部刘辉基处的指纹不是刘辉基左右手食指捺印形成、检材上的两处指纹不是刘辉基本人手指捺印形成。经庭审质证，刘辉基无异议，张兴忠对第二次鉴定有异议，不认可鉴定结果，因租赁合同由张兴忠提供，又由其申请鉴定，本院对外委托鉴定程序合法，鉴定依据充足，张兴忠虽有异议，但未提供足以反驳的证据和理由，故本院对鉴定结论依法予以确认，对张兴忠提供的房屋租赁合同不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘辉基于2014年5月承租武威新华书店位于××区房屋。同年7月1日，经武威新华书店同意，刘辉基将该办公楼自南向北第1间一、二层面积约120平方米的铺面房屋出租给被告张兴忠经营餐厅使用，双方签订房屋租赁协议，约定”租期2年，自2014年7月1日至2016年6月30日止；年租金（第一年）43000元，乙方（张兴忠）按年交租金，并在每年到期日前一个月向甲方（刘辉基）申请续签协议和解除协议，协议续签成功7月1日前交清下年租金46000元；（期满）年租费按第一年原租金的10％递增，如果未按时交清租金即为违约，甲方有权解除合同，收回房屋，并向乙方收取应交年租金1倍以上的违约金等。”协议签订后，刘辉基按约将铺面房屋交付张兴忠经营使用，张兴忠亦按约向刘辉基交纳了第一、二年的房屋租金。租赁期满前，张兴忠由于经营不善停止营业，双方亦未能续签新的租赁协议，但张兴忠未向刘辉基移交房屋，且在铺面房门前张贴了转让告示。期满后，刘辉基与张兴忠协商腾房无果，遂提起诉讼。
本院认为，刘辉基与张兴忠签订房屋租赁协议系当事人真实意思表示，协议合法有效，应当依法确认。双方在协议中对租赁期限有明确约定，即自2014年7月1日至2016年6月30日，同时约定，租赁期满，双方可根据市场行情续签或解除合同。本案当事人争议的是房屋租赁期满后是否续签合同？原、被告对租赁期内双方均按协议履行事实均无异议，但租赁期满后，双方对是否续签合同存在争议，刘辉基主张未续签合同，张兴忠主张续签了合同，并提供续签的租赁合同1份，但经质证刘辉基对该合同的真实性及本人签字处的指纹提出异议，为此张兴忠申请指纹鉴定，经甘肃中科司法鉴定中心分别对刘辉基左右手食指和其余八个手指指纹进行鉴定，《房屋租赁合同》中两处指纹不是刘辉基本人手指捺印形成，张兴忠虽对鉴定结论有异议，但未提供足以反驳的证据和理由，故张兴忠关于双方续签租赁合同的事实不成立，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定”租赁期间届满，承租人应当返还承租物。”第二百三十六条规定”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”张兴忠在原租赁协议期满后未与刘辉基签订合同，但其仍继续占用承租的房屋，直至2017年4月12日将房屋移交刘辉基为止，根据上述法律的规定，双方在此期间属于不定期租赁关系，对房屋移交前的房屋租赁费，刘辉基主张按原协议约定的租金46000元递增10％的标准支付，因双方未续签租赁合同，该条款未生效，故按照原协议租金标准支付，即按第二年租金46000元÷365天×实际占用天数285天计算，租赁费为35918元，应当由占用人张兴忠向出租人刘辉基支付。张兴忠在向刘辉基移交房屋时曾作出承诺，若鉴定结果对其不利，一切责任由其承担，故张兴忠应当对本案承担不利的法律后果，其交纳的鉴定费用应当自负。至于刘辉基主张支付违约金，因双方约定的违约金过高，且其未提供因张兴忠违约造成经济损失的证据，故本院对其此项请求不予支持。鉴于租赁房屋已返还，双方租赁关系已终止履行，故本院仅对刘辉基主张的房屋占用费作出处理。
综上所述，刘辉基诉请部分理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十三条第一款、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决如下：
一、张兴忠支付刘辉基2016年7月1日至2017年4月11日房屋租赁费35918元。限于判决生效后十五日内付清。
如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回刘辉基要求支付违约金的诉讼请求。
案件受理费1380元，减半收取690元，由刘辉基负担290元，张兴忠负担400元。鉴定费9500元，由张兴忠负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。
审判员 李智琴
二〇一七年十月二十四日
书记员 李 睿