北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终1457号
上诉人（原审原告）：北京居安养老产业有限公司（原名称北京居安房地产信息咨询有限责任公司），住所地北京市密云区云西经济区开发总公司办公楼。
法定代表人：樊庆田，董事长。
委托诉讼代理人：武强，北京居安养老产业有限公司员工。
委托诉讼代理人：于向东，北京市华博金隆律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：承德广通信息网络有限公司营子分公司，住所地河北省承德市鹰手营子矿区营子镇兴煤南街阳光花园小区1号楼101号底商。
负责人：李贵斌，经理。
委托诉讼代理人：李月华，河北山庄律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京诚昊华建房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼316室-28。
法定代表人：王国庆，总经理。
委托诉讼代理人：张如贵，北京诚昊华建房地产开发有限公司经理。
上诉人北京居安养老产业有限公司（以下简称居安养老公司）因与被上诉人承德广通信息网络有限公司营子分公司（以下简称承德广通营子分公司）、北京诚昊华建房地产开发有限公司（以下简称诚昊华建公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初8993号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人居安养老公司的委托诉讼代理人武强、于向东，被上诉人承德广通营子分公司的委托诉讼代理人李月华，被上诉人诚昊华建公司的委托诉讼代理人张如贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
居安养老公司上诉请求：撤销一审判决，改判继续对位于承德市鹰手营子区××102号、103号房屋进行查封并进行强制执行。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。涉案房屋作为登记在北京诚昊华建房地产开发有限公司名下的房产，应当属于被执行的财产，人民法院应当继续查封并强制执行。2.一审法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条判决属于适用法律错误。请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。
承德广通营子分公司辩称，同意一审判决，不同意北京居安养老产业有限公司的上诉请求。一审法院适用法律正确。
诚昊华建公司辩称，同意一审判决。
居安养老公司向一审法院起诉请求：1.请求判令继续对位于承德市鹰手营子区××102号、103号房屋进行查封并进行强制执行；2.本案诉讼费由承德广通营子分公司、诚昊华建公司承担。
一审法院认定事实：2016年4月19日，一审法院对居安养老公司与诚昊华建公司商品房委托代理销售合同纠纷一案作出（2015）密民初字第3606号民事判决书，判决诚昊华建公司给付居安养老公司销售代理费83297元及违约金100万元。诚昊华建公司对该判决不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年8月10日作出（2016）京03民终7410号民事判决书，依法驳回了诚昊华建公司的上诉，维持原判。2016年8月23日，居安养老公司向法院提出执行申请，法院以（2016）京0118执3881号立案执行。2016年11月4日，法院将诚昊华建公司名下位于承德市鹰手营子区××701号、702号、703号、××号楼××单元102号、103号五套房屋予以查封。后承德广通营子分公司对被查封的××号楼××单元102号、103号房屋主张权利，并提出执行异议。法院于2017年9月17日出具（2017）京0118执异24号民事裁定书，认为承德广通营子分公司对被查封的××102号、103号房屋确享有足以排除强制执行的权益，故裁定中止对位于承德市鹰手营子区××102号、103号房屋的执行，解除对上述房屋的查封。居安养老公司遂向一审法院提起申请执行人执行异议之诉，形成本案。
经查，承德广通营子分公司曾与诚昊华建公司签订三份商品房买卖合同，约定承德广通营子分公司购买诚昊华建公司开发建设的营子区××101号、102号、103号房屋出售给承德广通营子分公司，房屋价款分别为325674元、227070元、283446元。三份合同均约定承德广通营子分公司采用分期付款的方式支付房款，在2015年10月1日前付清，诚昊华建公司在2014年10月31日前将房屋交付给承德广通营子分公司。此外，承德广通营子分公司另购承德市鹰手营子区××号楼-
底商101商铺一套，价款人民币1483790元。上述四套房屋，合同价款总计2319980元。工商银行河北省承德业务处理中心出具的网上银行电子回单证实，营子分公司自2014年5月23日至2016年4月14日间，以网上银行转账方式，累计向诚昊华建公司支付购房款2252990元。2016年4月15日、21日，诚昊华建公司为承德广通营子分公司分别开具了销售上述四套房屋的统一发票。因诚昊华建公司的原因，上述房屋未办理产权过户变更登记手续。
经一审法院现场勘查及向负责阳光花园小区物业服务的承德德诚永信物业服务有限公司了解，本案所涉及的阳光花园住宅小区××102号、103号房屋，已由承德广通营子分公司进行装修，并作为办公用房占有使用至今。
一审法院认为：2015年5月5日起施行的法释[2015]10号《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。符合上述条件的不动产买受人虽然尚未办理不动产过户登记，不享有真正意义上的物权，但是依据上述规定获得了物权期待权，属于足以排除强制执行的民事权益。根据本案查明的事实，承德广通营子分公司在法院查封涉案房屋之前，与诚昊华建公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了购买涉案房屋的房款。承德广通营子分公司在本院查封涉案房屋之前办理了涉案房屋的入住手续，实际控制了该房屋并装修使用至今，且涉案房屋未办理不动产过户登记的原因并非承德广通营子分公司所造成。虽然居安养老公司对《商品房买卖合同》的真实性及入住时间、是否支付房屋对价等存在异议，认为系诚昊华建公司与承德广通营子分公司为对抗执行而恶意串通所签订的房屋买卖合同，但是鉴于居安养老公司未能提交充分证据予以证明，故法院对其相关主张不予支持。综上所述，承德广通营子分公司在本法院查封之前，足额支付了购房款，签订了商品房买卖合同，对涉案房产实施了管理和支配，未办理不动产过户登记亦并非由于承德广通营子分公司过错所致，且综合本案证据，没有发现承德广通营子分公司与诚昊华建公司具有明显恶意串通、虚构债务、侵害居安养老公司权益的情形，故法院依据目前证据，确认承德广通营子分公司对涉案房屋享有物权期待权，相对于居安养老公司涉案债权具有优先效力，足以排除法院对涉案房屋的执行，故法院对于居安养老公司关于恢复对涉案房产执行的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院判决驳回了居安养老公司的诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，承德广通营子分公司在法院查封涉案房屋之前，与诚昊华建公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了购买涉案房屋的房款。承德广通营子分公司在一审法院查封涉案房屋之前办理了涉案房屋的入住手续，实际控制了该房屋并装修使用至今，且涉案房屋未办理不动产过户登记的原因并非承德广通营子分公司所造成，故承德广通营子分公司的异议符合上述司法解释的规定。关于居安养老公司主张认为应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的主张，本院认为司法解释的上述两条款并无排他适用关系，承德广通营子分公司的异议符合上述司法解释第二十八条即足以对抗居安养老公司的申请执行。
综上所述，居安养老公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理70元，由北京居安养老产业有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 曹 炜
代理审判员 徐 晨
二〇一八年三月十九日
法官 助理 田 晔
书 记 员 胡 潇