西藏自治区拉萨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）藏01民终480号
上诉人（原审被告）：拉萨市助农农牧业科技发展有限公司，住所地拉萨市。
法定代表人：曾高香，该公司董事长。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏军区参谋部，住址拉萨市。
法定代表人：张久彪，该参谋部参谋长。
委托诉讼代理人：白玛，西藏雪域律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卓拥，西藏雪域律师事务所律师。
上诉人拉萨市助农农牧业科技发展有限公司因与被上诉人中国人民解放军西藏军区参谋部房屋租赁合同纠纷一案，不服拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月30日立案后，依法组成合议庭于2017年9月19日公开开庭进行了审理。上诉人拉萨市助农农牧业科技发展有限公司的法定代表人曾高香，被上诉人中国人民解放军西藏军区参谋部的委托诉讼代理人卓拥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人上诉请求：1.撤销拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初227号民事判决；2.判令被上诉人赔偿上诉人搬家损失费410000余元和停电带来的损失或全部清点上诉人的货物；3.一、二审费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销、改判或者发回重审。上诉人于2011年经被上诉人同意才转让案涉房屋，支出转让费150000元，装修费80000元。如果搬迁农药、种子、叶面肥等过期损失达180000余元。党和国家的政策法令是建立在民生的基础上，被上诉人应出具中央的相关文件，并参照文件精神与承租方进行协调。曾高香一家生活来源全部依赖于案涉房屋经营的店铺，被上诉人自2016年7月份停电至今，导致无法正常经营。请求二审法院依法查明事实，纠正一审判决。
被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，应当予以维持。
中国人民解放军西藏军区参谋部向一审法院起诉请求：1.被告立即返还租赁物；2.被告向原告支付截止2017年1月31日的房屋占有使用费41600元；3.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2015年1月1日，中国人民解放军西藏军区司令部直属工作处作为甲方（出租方）与作为乙方（承租方）的拉萨市助农农牧业科技发展有限公司签订《军队房地产租赁合同》，该合同约定：”甲方自愿将位于拉萨市城关区江苏路（成藏字第3417号）建筑面积为64平方米房屋出租给乙方使用，乙方已对甲方所要出租的房地产做了充分了解，愿意承租该房地产。租赁期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。年租金为38400元，租金按年结算，付款方式为转账。租赁期限内的水、电、暖、气、设备、物业、卫生等费用，按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金10000元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。”该合同项下还就租赁期内甲乙双方的义务、合同解除及违约责任等事项进行了具体约定，其中合同第十二条明确约定：”本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。”另该合同最后还增加了附加条款，主要对案涉房屋转租、租赁用途及租金调整标准等事项进行了约定。该合同落款处甲方加盖有中国人民解放军西藏军区司令部直属工作处的印章，乙方附有拉萨市助农农牧业科技发展有限公司的印章及法定代表人曾高香的签字，合同最后”军队房地产管理部门意见”一栏为空白，未加盖任何公章。对于合同中的甲方即中国人民解放军西藏军区司令部直属工作处属于中国人民解放军西藏军区司令部的内设部门，其盖章行为即代表中国人民解放军西藏军区司令部，对此，原、被告双方均无异议。上述合同签订后，拉萨市助农农牧业科技发展有限公司将该租赁房屋作为种子等经营场所使用。在该租赁合同所约定的租赁期限届满前，军区司令部直属工作处于2015年12月14日向各承租户发出《通知》，载明：”根据上级有关文件通知精神，我部出租房门面房自2016年起不再租赁，2015年12月31日合同到期后，我部将不再组织续签《军队房地产租赁合同》。届时，请各承租户一个月内清空房屋，携带相关资料前来我部办理退房手续，逾期未办理者，我部将按合同条款约定执行。”之后，军区参谋部直属工作处又于2016年7月8日向各承租户发出《通知》，载明：”根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止对外有偿服务的通知》的要求，合同已到期，出租项目必须于2016年6月底前关停收回。你们承租我部的门面房合同已于2015年12月31日到期，我部曾多次以书面及口头形式通知收回出租房屋，并计划近期对部分线路进行维护改造，2016年7月11日09：00将对所有门面房停电处理。请各承租户收到该通知后尽快到直工处交纳2016年1月至6月的房屋占用费，并办理退房、退电手续。”对上述《通知》，被告认可在2015年12月底收到原告要求其搬离并不再与其续签合同的《通知》，现该合同中所约定租赁期间的房屋租金，被告已按约向原告支付完毕，合同到期后，原告未向被告收取任何房屋租金，被告亦未向原告交纳房屋占有使用费。原、被告双方约定的租赁期限届满后，被告至今仍占有使用该租赁房屋。
另查明，中国人民解放军西藏军区出具《证明》载明：”中国人民解放军西藏军区参谋部根据《中国人民解放军西藏军区机关暂行编制表》命令和陆军《关于西藏军区机关整编有关问题》通知成立，具有独立的法人资格及独立的经费和银行账户，能够独立对外承担民事责任。另，2016年3月，中国人民解放军西藏军区司令部名称变更为中国人民解放军西藏军区参谋部，其权利和义务由变更后的参谋部继承。”
一审法院认为，依据本案提交的证据和庭审查明的事实，本案争议焦点为：一、原告主体是否适格；二、合同效力如何认定；三、房屋转让费是否应予以退还。针对第一个争议焦点，依照”谁主张谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，除免证事实外，都有责任提供证据加以证明。没有证据或虽有证据但该证据与证明对象没有关联，或证据本身的真实性存在问题时，都不能证明其主张为真。本案中，原告军区参谋部为此提交了相应的《证明》予以证实名称的变更及权利义务的继承等，被告对此不予认可，并称原告自行出具的《证明》不具有相应的证明力，无法证实其是房屋实际出租人或处分人，且租赁合同上加盖的印章也并非原告。对于该辩解意见，被告虽不予认可，但并未提出相反的证据推翻或否定上述《证明》，且在租赁合同履行期限届满后直至原告向其发出通知期间，被告对此并未提出任何异议，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十二条第一款之规定，原告提交的上述《证明》具有证明力，在开庭前，被告就此未提出任何异议，也未做出合理解释的情况下，该院对其辩解意见未予采信，并认定原告主体适格。针对第二个争议焦点，案涉租赁合同中约定须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。在此情况下，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，合同仍为有效。本案中，租赁合同虽未经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，亦未加盖合同审核专用章，但原告已按合同约定履行了将案涉房屋交给被告使用的合同义务，且被告业已实际租赁并使用了租赁物亦履行了交纳租金的义务，同时原告向被告交付房屋、收取租金时，原、被告双方均未对此提出任何异议，故该合同内容未违反法律强制性规定，为合法有效的合同，对双方具有法律约束力。对于被告提出的租赁合同因未经审批属于无效合同的抗辩意见，该院认为，因双方所签订的《军队房地产租赁合同》系使用的军队统一制式的合同范本，双方在签订时并未就该合同须经何部门审批予以明确，且双方已经以实际履行行为明确表明对合同需加盖相应审批权限部门合同审核专用章作为生效条件予以否定。此外，被告亦不能证明该合同未经审批对其承租使用该房屋造成任何不利影响，故该院对被告的此项抗辩意见，未予采纳。对于被告提出案涉租赁合同并未取得相应《军队房地产租赁许可证》的抗辩意见，该院认为，《军队房地产租赁许可证》是军队开展空余房地产租赁活动的合法有效凭证。出租军队空余房地产，必须到军队房地产管理部门办理登记注册手续，申领《军队房地产租赁许可证》，但申领办理《军队房地产租赁许可证》依据的是军队制定的部门规章性质的文件规定，不属于法律和行政法规的范畴，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条的规定，不能以部门规章作为确认合同无效的法律依据。此外，案涉租赁合同是原、被告双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且该租赁合同现已履行完毕，从维护交易安全及保护交易秩序的角度出发，不能仅以该租赁合同无《军队房地产租赁许可证》就认定合同无效，从而否定双方的实际履行情况，故对被告的此项抗辩意见，该院未予采纳。针对第三个争议焦点，对于被告提出若返还租赁房屋，则原告需将其交付的转让费予以退还的辩解意见，对此，该院认为房屋转让费是当事人双方自愿依据房屋本身获利能力的认知和市场供求关系而确定的包含多种不同性质的费用，且被告称该转让费的接收方并非原告，故被告不能以自愿交付给他人的转让费作为合同到期后拒绝返还租赁房屋的抗辩理由，亦不能对抗其依法应当返还房屋的义务，对被告的此辩解意见，该院未予采信。对于被告提出若原告收回租赁房屋，将会给其造成极大损失的辩解意见，该院认为被告对此辩解意见并未提交任何证据予以证实，且对此也未提出明确的反诉，故该院对其辩解意见未予采信，被告就此可另案主张。据此，依法成立的合同受法律保护。原、被告所签订的《军队房地产租赁合同》是在双方平等、自愿、协商的基础上形成的，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，受法律保护，双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。该租赁合同中双方明确约定租赁期限至2015年12月31日止，租赁期限届满后，双方未续签或重新签订租赁合同，双方亦未达成继续租赁的合意，且原告亦未向被告收取任何租金，并在租赁期限届满前后多次向被告送达了不再续租并要求收回房屋的通知，故在原、被告双方的租赁合同期限届满后，被告继续占有使用诉争房屋无任何法律依据，其理应将承租的房屋返还给原告，但被告一直久拖不还，已构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告返还租赁房屋的诉讼请求，有相应的事实及法律依据，理由正当，该院予以支持。对于原告主张被告支付2016年1月1日至2017年1月31日期间房屋占用使用费共计41600元的诉讼请求，因双方在租赁合同期限届满后至本案诉讼当月被告一直在实际占有使用该房屋，侵犯了原告对案涉房屋的合法使用权，故原告要求被告按照房屋租赁合同中所约定的租金标准支付该期间房屋占用使用费的诉讼请求，应予以支持，并按照合同中约定的年租金38400元的标准计算，确定自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费为41600元（计算方法：租金38400元/年÷12个月×实际主张期间13个月），故对该项诉讼请求，该院予以支持。综上所述，原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，于法有据，依法予以支持。原告要求被告支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费41600元的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条第一款之规定，判决：一、被告拉萨市助农农牧业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军西藏军区参谋部返还位于拉萨市江苏路面积为64平方米的租赁房屋；二、被告拉萨市助农农牧业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军西藏军区参谋部支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费共计41600元。案件受理费840元，由被告拉萨市助农农牧业科技发展有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院认定的事实及依据的证据与一审法院一致。
本院认为，一审法院对双方当事人签订的《军队房地产租赁合同》效力的认定准确，本院予以确认。双方当事人在签订该合同后依约履行了各自的义务，即被上诉人依约将案涉房屋出租给上诉人，上诉人交纳了2015年1月1日至2015年12月31日期间的租金。被上诉人在租赁期限届满前（2015年12月31日）于2015年12月24日和届满后的2016年2月25日、2016年7月8日，分别向各承租户发出《通知》，表明房屋租赁合同已解除，而上诉人自2016年1月1日至本案一审诉讼当月，即2017年1月31日，持续占有使用租赁房屋为13个月，被上诉人以此要求上诉人按租赁合同约定的年租金38400元的标准支付案涉房屋的占有使用费，应当予以支持。据此，按照合同约定的年租金38400元计算，占有使用费应为41600元（38400元÷12个月×13个月）。因上诉人已向被上诉人交纳了10000元保证金，而被上诉人并未举证证明上诉人存在违反《军队房地产租赁合同》第八条约定的六项合同义务的情形，因此，被上诉人不予退还保证金无事实依据。现双方当事人之间的《军队房地产租赁合同》已经履行完毕，被上诉人理应退还该笔保证金，但基于上诉人对被上诉人仍负有支付占有使用费41600元的义务，且上诉人提出将两笔款项进行抵扣。故，本院认定上诉人还需向被上诉人支付占有使用费31600元（41600元-保证金10000元）。
针对上诉人主张被上诉人向其赔偿转让费150000元，装修费80000元，因搬迁可能造成农药、种子、叶面肥等过期的损失180000余元，共计410000余元的上诉请求。本院认为，上诉人在一审诉讼中对此并未提出反诉，二审中被上诉人对此也不同意调解。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条的规定，上诉人对该项上诉请求可另行起诉。
针对上诉人要求被上诉人出示中央军委相关文件，并参照文件精神就本案进行协商处理的主张。本院认为，本案为民事纠纷案件，应适用国家有关法律法规审理。中央军委文件为被上诉人内部管理和处理相关事务的依据，并非本案审理依据，被上诉人是否出示中央军委文件与上诉人应否返还租赁房屋的义务不存在关联。根据本案查明的事实，双方之间签订的《军队房地产租赁合同》已经履行完毕，故上诉人应当返还案涉租赁房屋。
综上，上诉人的部分上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定部分事实错误，本院予以纠正。现依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十八条第一款之规定，判决如下：
一、维持拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初227号民事判决第一项：”被告拉萨市助农农牧业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军西藏军区参谋部返还位于拉萨市朵森格路面积为64平方米的租赁房屋”；
二、撤销拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初227号民事判决第二项：”被告拉萨市助农农牧业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军西藏军区参谋部支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费共计41600元”；
三、拉萨市助农农牧业科技发展有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军西藏军区参谋部支付自2016年1月1日起至2017年1月31日止的房屋占用使用费共计31600元；
四、驳回上诉人拉萨市助农农牧业科技发展有限公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费840元（中国人民解放军西藏军区参谋部已预交），二审案件受理费840元（拉萨市助农农牧业科技发展有限公司已预交），共计1680元。由上诉人拉萨市助农农牧业科技发展有限公司负担1276.15元，由被上诉人中国人民解放军西藏军区参谋部负担403.85元。
本判决为终审判决。
审判长 欧阳建川
审判员 根堆然吉
审判员 索朗卓嘎
二〇一七年九月二十七日
书记员 张 晓 芸