中华人民共和国广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初10015号原告：许冠祥，男，1976年3月10日出生，香港永久性居民。被告：左建明，男，1972年4月19日出生，汉族。原告许冠祥诉被告左建明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员罗婉文担任审判长，与人民陪审员陈桂好、人民陪审员朱建忠组成合议庭，并于2017年9月6日公开开庭进行了审理。原告许冠祥、被告左建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2017年6月1日起至2017年7月30日租金19600元；2、被告向原告支付租用商铺期间的租赁税，起算日从2017年5月1日至2017年7月30日，金额为1500元；3、被告向原告支付2017年5月、6月、7月产生的电费1917.34元；4、被告向原告支付2017年4月、6月产生的水费106.73元；5、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同关系已解除；2、原告没收被告保证金以及押金合计21100元。事实与理由：2017年4月5日，被告向原告承租位于佛山市禅城区人民路54号首层2号铺位，双方签订《商铺租赁合同》。合同签订后，原告依约交付了铺位，但自2017年6月起被告开始拖欠原告租金等费用。原告向被告催收，被告于2017年6月8日承诺过几天等店铺转出去之后交清租金，2017年6月13日原告再次向被告催收，被告再次说有客户在谈转让，转让后会算清楚租金给原告，但之后都没有支付6月份的租金。当2017年6月27日原告向被告再次催交租金，被告没有回复。2017年7月原告电话联系被告，被告拒绝与原告沟通。被告辩称，1、原、被告于4月5日签订合同，免租期至4月20日，收租时间以被告实际开业时间开始计收，原告预收了4月20日至4月30日的租金3433元作为预交款，因被告于25日开业，也就是25日至30日之间才是4月应收租金的期间，20日至25日期间的租金应从3433元里退回，当初原告也答应被告可以作为抵扣5月份的租金。所以被告5月3日缴纳的费用8927元加上了20日至25日期间应退回的预交款，已超过5月份租金9800元、租赁税费500元。原告为此还在5月下旬特意跑来店铺与被告算清数据，在得知多收187.5元的情况下高兴离开，也不向被告退回多收部分；2、被告在5月20日就已经与原告协商，因被告生意难做，收入抵不过租金，请求降租，原告拒绝降低租金，但是同意原告转让，条件是何人承租须得到原告的同意，但仅有一个经营桂林米粉的老板愿意接手，原告却说需要考虑，后来拒绝转让。被告考虑到亏损，而且原告故意设局的情况下，告知原告不再经营，但原告不予理会，要被告自己走人；3、被告在6月28日就已经不在原告的商铺营业，被告的亏损已达七万多元，原告要求被告支付7月的租金和水电支出等费用都是凭空捏造的，不是被告所产生，原告7月份就已经将店铺对外招租；4、原告应将收取的1500元租金税费退回给被告，原告没有提供物业服务，也不能代表物业收取费用，至于原告收取的两个月的押金19600元，根据合同约定，被告没有要求，被告5月份多支付给原告的187.5元原告应退回。诉讼中，原告提供以下证据：1、原告、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体适格。2、房屋租赁合同。证明原被告之间的租赁合同关系。3、微信聊天记录截图4页、敦促履行通知书、邮寄单及运单查询。证明原告与被告多次沟通，追收租金，被告一直以铺位要转让的理由拖欠租金，但铺位一直没有转让，拖欠的租金也没有支付。原告在2017年7月4日向被告寄发履约通知书，但被告于2017年7月6日被告拒收。房地权证。证明涉案房屋是原告所有。5、水费发票1张、电费发票3张。证明被告应依约向相关部门交纳水电费。诉讼中，被告提供以下证据：1、收款证明3份。证明原告缴纳了水电费押金、租金押金、租赁税费押金166元、2017年4月20日至2017年4月30日的租金。2、交通银行广州富力桃园支行账户交易明细。证明被告支付给原告的5月租金及租赁税费。3、证人证言一份。证明被告已在2017年6月28日搬走，店铺门是开着的，2017年7月的时候店铺已经张贴招租广告。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、4以及证据3中的微信聊天记录截图，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3中的敦促履行通知书、邮寄单及运单查询，因该通知书未能送达至被告，故本院不予采纳；证据5，原告能提供原件核对，被告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对真实性予以确认；被告的证据1-2，原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认；证据3为证人证言，证人书面陈述涉案商铺从2017年6月29日搬走，商铺门已打开，但在庭审接受询问时，又陈述商铺门是关着的，因证人证言前后矛盾，故本院不予采纳。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年4月5日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要内容为：第一条、成交概况。甲方出租的商铺座落于佛山市禅城区人民路54号首层2号铺，建筑面积40m2（以产权文件登记为准）。……第二条、租赁期限。租赁期自2017年4月5日至2020年4月19日止。甲方于2017年4月6日将商铺交给乙方使用，自交铺日起计至2017年4月20日为装修免租期，免租期内该铺位所产生的物业管理费、水费、电费由乙方承担。第三条、租金。1、租金及租赁期限2017年4月20日至2017年4月30日，租金3267元；2017年5月1日至2018年4月19日，租金9800元；2018年4月20日至2019年4月19日，租金10300元；2019年4月20日至2020年4月19日，租金10800元。……3、本合同一经签署，乙方已向甲方交纳19600元作为租赁押金，租赁期满，在乙方缴清费用，迁出营业执照且经查验商铺无人为损坏后，甲方应将押金无息退回乙方。本押金不得用于租赁期满前抵付租金，承租方因个人原因提前终止、解除本合同或承租方违反本合同约定导致本合同解除的本押金不作退还。4、本合同一经签署，乙方还应向甲方交纳1500元作为物业管理费、租赁税押金，乙方不再使用该物业并交清水、电、管理费、租赁税后，甲方应将押金无息退还给乙方。第四条、经营范围。乙方将租赁商铺作为经营茶饮。第五条、相关费用约定。1、管理费、水电费、电话费以及相关工商执照税费等因使用商铺而发生的费用由乙方每月自行向相关管理部门交纳……第九条、乙方的职责。1、乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权向乙方加收滞纳金，滞纳金每日按月租金的1%计付。如拖欠租金超过5天，视为违约，甲方有权收回商铺，追收拖欠时限租金及物业管理费，并且不退还乙方租赁押金。……第十二条、联系方式和管辖。……乙方有效联系地址：江西省吉安市、***。……第十三条、双方约定的其他事项：1、乙方应每月将租赁税连同租金一并转入甲方账户，双方约定每月租赁税费500元；2、如乙方在2017年4月20日仍未完成装修开业，甲方同意增加免租装修期至实际开业当天。但免租期最长不超过2017年4月30日。例如A：2017年4月25日开业或试业，免租期增加4天，例如B:2017年5月5日开业或试业，免租期增加10天……。根据收款证明显示，被告于2017年4月5日向原告交纳水电费押金款项1500元、租金押金19600元、租金3267元，其中备注：租金为2017年4月20日至2017年4月30日，另加租赁税166元，共3433元。2017年5月3日，被告通过交通银行向原告转账8927元，备注：5月租金加税费。另查明，原告已交纳佛山市禅城区人民路54号之二号铺自2017年5月电费（计费时段：2017年4月1日至2017年5月1日）259.61元；2017年6月电费（计费时段：2017年5月1日至2017年6月7日）及2017年6月电费违约金共1050.48元；2017年7月电费（计费时段：2017年6月7日至2017年7月5日）607.25元；2017年4月9日至2017年6月9日水费106.73元。再查明，原告是佛山市禅城区人民路54号首层2-4号铺的房屋所有权人。原告陈述，2017年7月6日，原告再催促被告交租，被告才跟原告陈述其已经搬走，原告遂要求被告交还钥匙并缴清租金等一切的费用，但被告回复其已经搬走，按金归原告所有，店铺的锁是被告安装的，所以无归还钥匙的必要。原告认为被告即使不向原告交还钥匙也应当将铺位的门打开，但被告不同意，直至2017年7月31日中介向原告反映铺位的门已经被打开，原告才收回铺位。涉案合同第三条约定的租赁期限的起算时间应为2017年4月21日，写2017年4月20日是笔误。被告陈述，被告没有交纳2017年6月的租金。被告从2017年6月开始向原告要求解除合同，原告一直没有同意，到了2017年7月4日，原告要求被告交还钥匙及交清租金等费用，但被告认为玻璃门的外挂锁是被告安装的，所以没有归还钥匙的必要，卷闸门的钥匙被告已弄丢了。2017年6月28日晚上被告搬离涉案商铺，搬离后店铺的玻璃门打开了，卷闸门拉下一半没有上锁。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告系中国香港特别行政区居民，故本案属涉港民事纠纷，应按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。本案系因不动产纠纷提起的诉讼，不动产所在地为广东省佛山市禅城区，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第二十八条第二款的规定，本院对本案具有专属管辖权。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案应适用中华人民共和国内地法律。原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请确认涉案商铺的租赁合同解除。被告向原告主张解除租赁合同关系，并于2017年7月告知原告其已搬走，原告亦于2017年7月6日回复被告要求交还钥匙，即原告以事实行为同意解除涉案租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院确认原、被告签订的《房屋租赁合同》已于2017年7月6日解除。关于原告诉请的租金。被告确认自2017年6月起没有交租，原告确认自2017年7月31日收回铺位，故被告仍需支付2017年6月1日至合同解除之日即2017年7月6日的租金，因被告尚未交还铺位，故被告仍需参照租金的标准向原告支付2017年7月7日至2017年7月31日期间的占有使用费。关于被告认为其已在2017年6月28日搬迁的抗辩意见。根据原、被告的陈述，被告在7月份才对原告陈述其已搬迁的事实，但在原告要求被告交还钥匙时，被告以锁是其安装的理由不同意交还，被告虽主张其在搬迁时没有将门锁上、原告已收回铺位，但仅为其单方陈述，被告无充分的证据证明，原告亦予以否认，故被告应当承担举证不能的法律责任，本院对被告的抗辩意见不予采纳。经计算，被告应支付上述期间的租金以及占有使费合计19600元（9800元＋9800元）。关于原告诉请的租赁税。涉案租赁合同第十三条第一款约定，乙方应每月将租赁税连同租金一并转入甲方账户，每月租赁税费500元。原告诉请被告支付租赁期间的租赁税有合同依据，本院予以支持。关于被告抗辩主张其在2017年5月3日交纳的费用加上2017年4月原告应该退还被告的预付款，已超过2017年5月所约定交纳的租金和租赁税的问题。涉案租赁合同第十三条约定，“乙方在2017年4月20日仍未完成装修开业，甲方同意增加免租装修期至实际开业当天。但免租期最长不超过2017年4月30日。例如A：2017年4月25日开业或试业免租期增加4天”。根据原、被告的陈述，被告从2017年4月25日开业，如按照“甲方同意增加免租装修期至实际开业当天”的约定，则免租期应为2017年4月21日至2017年4月25日共五天，但根据上述“2017年4月25日开业或试业免租期增加4天”的约定，则免租期应为2017年4月21日至2017年4月24日共四天，因上述约定前后矛盾，根据原、被告的陈述以及日常交易习惯，本院确定原、被告约定的免租期应为2017年4月21日至2017年4月24日，因被告已交纳2017年4月21日至2017年4月30日期间租金3267元、租赁税166元，扣减免租期租金后，被告交纳4月的租金应为1960.20元（3267元÷10天×6天）、租赁税99.60元（166元÷10天×6天）。故用于折抵5月租金的数额应为1306.80元（3267元-1960.20元）、租赁税为66.40元（166元-99.60元）。加上被告与2017年5月3日交纳五月租金以及租赁税8927元，被告实际共交纳10300.20元（8927元+1306.80元+66.40元），故被告没有拖欠5月（9800元+500元=10300元）的租赁税。被告在5月多交纳的0.20元（10300.20元-10300元），为免讼累，本院予以折抵被告应支付的租赁税。因涉案租赁合同已于2017年7月6日解除，故原告再主张此后的租赁税无事实和法律依据，本院不予支持。经计算，被告仍应支付2017年6月1日至2017年7月6日期间的租赁税596.57元（500元＋500元÷31日×6日-0.20元）。原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的水电费。依据《商铺租赁合同》第二条约定，租赁期间内的水电费应由被告负担，原告提供的水电费发票足以证明已代被告垫付租赁期间所产生的水电费，故原告诉请的水电费有事实和法律依据，本院予以支持。经计算，水费为106.73元、电费合计为1917.34元（259.61元＋1050.48元+607.25元）。关于原告诉请的没收保证金以及押金。依据涉案《商铺租赁合同》第三条第3款的约定，承租人因个人原因提前终止、解除合同的租赁押金不予退还。本案中，被告以经营不善为由，要求解除合同，故原告有权主张没收租赁保证金，原告诉请于法有据，本院予以支持。至于物业管理费、租赁税押金。涉案《商铺租赁合同》第三条第4点约定，乙方不再使用该物业并交清水、电、管理费、租赁税后，甲方应将押金无息退还给乙方。依据上述约定，物业管理费、租赁税押金应为预付款的性质，故原告主张没收押金，无事实和法律依据，本院不予支持。依据上述约定，押金可用于抵扣水电费，为免讼累，该部分押金用以折抵涉案水电费，经折抵后，被告仍应向原告支付水电费524.07元（1917.34元+106.73元-1500元）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：原告许冠祥与被告左建明于2017年4月5日签订的《商铺租赁合同》已于2017年7月6日解除；二、被告左建明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告许冠祥支付租金及占有使用费19600元；三、被告左建明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告许冠祥支付水电费524.07元；四、被告左建明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告许冠祥支付租赁税596.57元；五、被告左建明交纳的保证金19600元归原告许冠祥所有；六、驳回原告许冠祥的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序审理，案件受理费453元，由原告许冠祥负担41元，被告左建明负担412元。如不服本判决，原告许冠祥可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，被告左建明可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  罗婉文人民陪审员  陈桂好人民陪审员  朱建忠二〇一七年九月二十五日书 记 员  黄帼文附引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。