湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初2394号原告：湖南联策地产顾问有限公司。法定代表人：陈诗龙，董事长。委托诉讼代理人：彭治国，男，1977年5月25日出生，汉族，湖南省长沙市人，职工，系湖南联策地产顾问有限公司员工（特别授权）。委托诉讼代理人：潘腾，湖南人和人（永州）律师事务所律师（特别授权）。被告：宁远县鸿星房地产开发有限责任公司。法定代表人：杨力，董事长。委托诉讼代理人：欧阳英萍，湖南铭慧律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：何明辉，湖南铭慧律师事务所律师（一般代理）。原告湖南联策地产顾问有限公司（以下简称联策公司）诉被告宁远县鸿星房地产开发有限责任公司（以下简称鸿星公司）合同纠纷一案，本院于2017年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告联策公司的委托诉讼代理人彭治国、潘腾及被告鸿星公司的委托诉讼代理人欧阳英萍到庭参加诉讼，原告联策公司的法定代表人陈诗龙及被告鸿星公司的法定代表人杨力经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，被告鸿星公司的委托诉讼代理人何明辉经本院通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联策公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告支付原告帝景湾项目佣金共计3966645.78元；2.请求判决被告支付原告佣金3966645.78元的利息，利息自2016年6月11日起至付清全部佣金时止，按同期贷款利率计算；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年1月22日，原、被告双方就宁远县窝子地项目（后定名为帝景湾项目）的总策划和全案营销达成协议，并签订《宁远县窝子地项目独家策划及销售代理合约》。合约约定：位于宁远县窝子地之房地产项目，包括住宅、商业及相关配套物业，甲方确定乙方为唯一策划营销单位。代理期限自签约之日起至项目全部销售完毕止；甲方保证已取得本合约项下物业为可合法销售之商品房的相应证明文件；甲方须提供本项目相关资料，并取得本项目合法销售的手续，在手续不齐全的情况下销售所产生的一切后果由甲方承担；甲方承诺在乙方代理期间本项目产生的一切销售皆计入乙方工作成绩，并按照相关条款向乙方支付佣金，甲方股东自购住房，且限额在40套以内的，计算乙方销售业绩，但不结算佣金；甲方按照本项目所有物业总销售额的1.5%向乙方支付佣金；如甲方未能完全履行其合约义务时，乙方首先可书面告知甲方并给予甲方15天的整改期，若期满甲方仍未修正，则乙方可单方面终止合约，并书面告知甲方。如果该行为给乙方造成损失，甲方应当赔偿；终止合同时，甲方仍须支付乙方代理期间已完成部分之佣金，且支付期限不得迟于书面通知终止合约后的第5天。2011年3月5日，双方签订了《补充协议》，双方议定:一期（1.4.6栋）项目销售平均单价为2200元/平方米，超过平均单价部分的销售总额双方按照八二比例分成（甲方80%、乙方20%），在一期按销售时间目标完成销售率达到90%后进行结算。协议签订后，原告按照双方的约定进场销售。经结算，截止2014年5月28日，原告累计销售一期房屋总数量为457套，均价为2467.69元/平方米，总面积为60006.47平方米，总金额为148077375元。由于被告未及时办理预售许可证、延期竣工等违约行为，一期第一、第二阶段均在约定的时间完成销售率，第三阶段延后10个月完成销售率。截止2015年5月10日，原告累计销售二期房屋总数量为323套，总金额为94857251元。按照《宁远县窝子地项目独家策划及销售代理合约》、《补充协议》及双方确定的房屋销售均价等约定，被告应支付原告一期房屋销售佣金2221160.63元（14807737元*1.5%）、溢价佣金3212626.39元[（2467.69-2200）*60006.47*20%]，应支付原告二期销售业绩佣金1422858.77元（94857251元*1.5%），一、二期佣金合计为6856645.78元。被告已付原告佣金2890000元，尚有3966645.78元佣金未支付。由于被告违约，原告分别于2013年3月27日向被告发出《关于帝景湾一期延期交房的风险提示函》，于2016年3月26日向被告发出《合作问题的通知函》，于2016年5月10日向被告发出《联策公司致鸿星公司关于帝景湾项目合作问题的通知函》等多份沟通函，但被告置之不理。2016年6月10日，原、被告双方签订《物品交接清单》，双方正式解除合同。综上，原告按照协议约定，销售帝景湾项目一期、二期房屋，不存在违约行为，但被告未及时支付原告已售房屋佣金，违反了双方的约定。原告为维护自己的合法权益，具状起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告鸿星公司辩称，1.本案中一期房屋销售457套，面积60006.47平方米，合同总额148077375元，双方对此均无异议；2.原告诉请的佣金中应当减去答辩人股东自购房8套，总金额为3528834元的佣金，即52932.51元；3.本案中一期未实际到位金额2053008元，不应计算佣金；4.本案中二期实际收取购房款为34523247元，应以实际收取购房款结算佣金；5.答辩人已支付原告佣金2910000元，核算后，答辩人还多支付原告佣金254718.3元，原告应当依法返还答辩人；6.原告未依约完成销售目标任务，故答辩人无须支付其溢价佣金，且双方未约定因答辩人未取得商品房预售许可证等原因，致使原告没有完成销售目标，答辩人须承担违约责任；7.原告诉称答辩人在本案中存在违约行为和过错有失公允。原告明知答辩人未取得商品房预售许可证，仍然主动开盘售房，帮助答辩人规避法律，原告存在过错；8.2016年6月10日，双方解除合同，但未清算，故原告诉请要求答辩人支付佣金利息，不能成立；9.原告领取答辩人已付佣金应当开具发票，并应结清下欠销售人员的工资及提成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告联策公司提交的1号、2号、3号、4号、5号、8号、9号、10号、11号、20号、21号、22号、23号、25号、26号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告联策公司提交的6号证据《帝景湾项目佣金结算一览表》，与事实不符，不具有真实性，本院不予采信；原告联策公司提交的7号、12号、13号、14号、15号、16号、17号、18号、19号证据，与本案不具有关联性，本院不予采信；原告联策公司提交的24号证据调查笔录，因未附证人身份信息，且证人未出庭作证，证人也未提供证据证明证人具有确有困难不能出庭的情形，证据的真实性无法确定，本院不予采信。被告鸿星房地产提交的1号证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据采信的证据和当事人的陈述，本院确认案件事实如下：2010年1月22日，被告鸿星公司（合同甲方）与原告联策公司（合同乙方）签订了《宁远县窝子地项目独家策划及销售代理合约》，双方就宁远县窝子地（后定名为帝景湾）房地产项目的策划与营销达成如下协议：“甲方确认乙方为宁远县窝子地项目（包括住宅、商业及相关配套物业）唯一策划营销单位，代理期限从合约签订之日起至项目全部销售完毕之日止；甲方保证享有合约项下物业的所有权，并已取得合约项下商品房可合法销售的相应证明文件，甲方对合约项下物业的权属或者资格之瑕疵引发的纠纷及后果承担全部责任，甲方承担合法销售手续不全所产生的一切后果；乙方代理甲方与客户洽谈商品房的销售，并代理甲方为客户办理银行按揭的全程服务手续；甲方承诺在乙方代理期间，本项目产生的一切销售（包括但不限于团购、甲方直接销售的物业）皆计入乙方工作成绩，并按照相关条款向乙方支付佣金；甲方股东自购住房，且限额在40套以内的，计算乙方销售业绩，但不结算佣金；佣金（策划代理费、销售代理费及服务费）标准与结算方法：（1）甲方按照本项目所有物业总销售额的1.5%向乙方支付佣金，具体结算方式如下：进场至开盘前预支20000元；开盘至1亿元内预支40000元；1亿元至1.5亿元预支30000元，达到1亿元结算前阶段总佣金的50%，扣除以前预支款；1.5亿元至2亿元不再预支……，但乙方领取佣金必须开具发票；银行按揭（含住房公积金贷款方式）部分（除首付款外），在该合同客户交纳合格的按揭贷款资料后才能计入销售额，其他付款方式按照实际到款额计算销售额；如遇客户在签订《商品房买卖（预售）合同》后悔约，乙方不再退还甲方已结算的销售代理费；终止合约时，甲方仍须支付乙方代理期间已完成部分之佣金，且支付期限不得迟于书面通知终止合约后的5天”。2011年3月5日，原、被告双方签订《补充协议》，就原签订的《宁远县窝子地项目独家策划及销售代理合约》中关于营销代理溢价部分达成如下协议：“一、甲乙双方议定一期（系指1、4、6栋）项目销售平均单价为2200元/平方米（仅限住宅），复式楼按建筑面积计算；二、超出平均单价部分的销售总额甲乙双方按照八二比例分成（即甲方占80%，乙方占20%），在一期按销售时间目标完成销售率达90%后进行结算；二期销售平均单价另行议定；三、溢价结算目标条件：1.第一阶段：2011年4月30日完成一期住宅50%的销售率；2.第二阶段：2011年8月30日完成一期住宅70%的销售率；3.第三阶段：2012年2月28日完成一期住宅90%的销售率；甲方须在乙方第三阶段完成了销售目标为前提，方可结算溢价费用给乙方，第三阶段目标未完成则不结算溢价费用。若前两个阶段中，每一个阶段未完成则扣除甲方应结乙方溢价费用的25%”。2016年6月10日，双方解除以上合同。另查，帝景湾一期（1、4、6栋）共有房屋457套，截至2014年5月28日，原告联策公司累计销售帝景湾一期房屋总数量为457套，总面积为60006.47平方米，销售均价为2467.69元/平方米，销售总额为148077375元，到位销售收入总额为144367843元。其中至2011年4月30日止，原告联策公司累计销售房屋数量为236套，销售率为51.6%；至2011年8月30日止，累计销售房屋数量为320套，销售率为70%；至2012年2月28日止，累计销售房屋数量为360套，销售率为78.8%。另，被告鸿星公司股东自购帝景湾一期房屋共计8套，总面积为1380.56平方米，购房价款总金额为3528834元（其中股东杨力的父母林兴志、欧光宏购买1栋1907号房，金额422499元；股东杨力的妻子方程购买1栋2601号房，金额558495元；股东柏国武购买1栋2501A号房，金额473815元；股东樊德生的儿子樊小军购买1栋2901号房，金额447874元；股东樊德生的儿子樊华军购买1栋2907号房，金额405994元；股东樊来生购买1栋1301号房，金额522680元；股东张小明购买4栋2105号房，金额348314元；股东张小明的妻子黄阳春购买4栋2201号房，金额349163元。）。截至2016年5月10日，原告联策公司累计销售帝景湾二期（3、5、7、8栋）房屋总数量为232套，实际收取购房款34649245元，但原告联策公司至今未移交被告鸿星公司购房者按揭资料。再查，被告鸿星房地产已支付原告联策公司佣金共计2910000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。本案中，双方当事人争执的焦点是原告联策公司请求被告鸿星公司支付帝景湾项目3966645.78元佣金及其利息的主张是否成立。现分析如下：首先，被告鸿星公司与原告联策公司签订的《宁远县窝子地项目独家策划及销售代理合约》及《补充协议》，均系双方的真实意思表示，且不违反有关法律规定，合法有效。原告联策公司与被告鸿星公司在《补充协议》中约定，原告联策公司必须在第三阶段完成了帝景湾一期住宅销售目标为前提，即须于2012年2月8日前完成帝景湾一期住宅90%的销售率，方可结算溢价佣金，而原告联策公司于2012年2月28日仅销售帝景湾一期房屋360套，销售率为78.8%，属在约定的期限内未达到约定的销售目标条件，故对原告联策公司要求被告鸿星公司支付溢价佣金的诉请，本院不予支持；其次，截止至2014年5月28日，原告联策公司代为销售帝景湾一期房屋共457套，销售总额为148077375元，其中，被告鸿星公司股东以自己名义以及以其亲友名义购买住房8套，购房价款总额为3528834元，因此，被告联策公司应支付原告联策公司销售帝景湾一期佣金为（148077375元-3528834元）×1.5%=2168228.115元；原告联策公司主张销售帝景湾二期房屋的佣金应按销售金额94857251元×1.5%计算，但原告联策公司在诉讼期间未提供移交被告鸿星公司其代理销售帝景湾二期商品房的购房者所提交的合格按揭贷款资料，因此，被告联策公司应支付原告联策公司销售帝景湾二期佣金应按实际收取购房款计算，即34649245元×1.5%=519738.675元。综上，被告鸿星公司应支付原告联策公司代为销售帝景湾一、二期佣金合计2168228.115元+519738.675元=2687966.79元，而被告鸿星公司实际支付原告联策公司佣金2910000元，所付佣金已超过其应支付给原告联策公司的2687966.79元；故对原告联策公司要求被告鸿星房地产支付帝景湾一期、二期销售佣金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告湖南联策公司顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费38533元，由原告湖南联策公司顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  谢荣成人民陪审员  乐云利人民陪审员  刘新辉二〇一八年一月二十三日代理书记员  李沂非附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。