文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终15949号上诉人（原审原告）：夏萍，女，1976年5月19日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：温轶群，广东国晖律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜奕良，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肖秀轼，女，汉族，1980年8月7日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：徐志鸿，广东晟典律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫波，广东晟典律师事务所律师。上诉人夏萍因与被上诉人肖秀轼房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2016）粤0305民初11924号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。夏萍上诉请求：撤销一审判决，改判解除双方签订的《二手房买卖合同》，并改判肖秀轼向夏萍支付违约金59万元，并由肖秀轼承担本案一、二审全部诉讼费。上诉理由：一审法院未持公正立场解释合同，更未能从双方履约的实际情况出发而是机械套用合同条款认定肖秀轼未违约，以至作出错误判决。合同第五条约定：买方按合同第四条约定付款或取得贷款承诺函，且卖方取得房产证原件之日起三个工作日内双方必须签订(房管部门)《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于拿到房产证后的三个月内(含当日)。原审法院将此条款中“拿到房产证后三个月”理解为肖秀轼付款可以迟延的最大时间限度，这一理解是错误的。夏萍认为该条款“第五条”后特地用粗体字标注“递件过户时间”，也就是说第五条的内容是为约定“递件过户时间”而存在的，“拿到房产证后三个月”是指买方依约付款、卖方获证后双方去房产交易中心办理过户手续所能拖延的最大期限，而不是肖秀轼可以迟延付款的最大期限。关于付款问题，只能适用合同第四条约定，约定不明的则依据交易惯例或酌情确定合理时间。肖秀轼在明知夏萍卖房对资金到位时间有较高要求的情况下消极履约，不在合理时间内去银行办理按揭申请就已经违约，更让人无法接受的是其在明知自己不具备及时付款能力的情况下竟然以“失踪”两个多月的方式拖延时间，严重打击当时夏萍等待其继续交易的信心，让夏萍彻底失望。肖秀轼此行为不只是严重违约，也是严重失信。肖秀轼在一审时提交银行存款余额材料也只能证明肖秀轼后来筹集到资金，并不能证明先前有履约能力。肖秀轼辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回夏萍的上诉请求。一、夏萍主张肖秀轼违约缺乏依据。根据一审对双方微信记录的查明情况以及夏萍的起诉状，双方对于合同尾款的支付时间没有达成协议，双方在买卖合同中对过户时间作出了约定，办理过户的时间不迟于卖方取得房产证原件的三个月。根据一审查明，卖方于2016年7月15日赎回房产证，即最晚的过户时间为2016年10月14日。双方在沟通过程中提到了过户时交付尾款，肖秀轼在2016年9月7日告知夏萍可以在当月办理过户手续，符合双方的约定，肖秀轼并未延迟付款。二、夏萍主张合同目的无法实现是对事实的曲解。双方签订本合同的目的是买卖涉案房产，房产价款295万元肖秀轼已支付了定金40万元、首期款180万元，后又支付了25万元，已支付了大部分款项，交易完全可以继续进行。而对于尾款，双方并未约定支付时间，根据合同法的规定，肖秀轼有权要求在过户同时履行支付尾款。夏萍向一审法院起诉请求：1、解除夏萍、肖秀轼签订的《二手房买卖合同》；2、肖秀轼向夏萍支付违约金59万元；3、肖秀轼承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2015年6月15日，夏萍（卖方）与肖秀轼（买方）签订《二手房买卖合同》，约定卖方将深圳市南山区招商街道办事处兴海大道东侧路龙瑞佳园X栋X单元XXXXX号房产出售给买方，价款为295万元；合同生效之日起当日内（含当日）买方向卖方支付定金40万元，汇入卖方中国银行账户；买方须于2015年6月24日前（含当日）将除定金、押金之外的剩余首期款180万元支付至卖方中国银行账户；买方须于年月日前（年月日前的空格已划掉）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足，如多于本合同转让成交价的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合买方办理监管银行要求的手续；在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于拿到房地产证三个月内（含当日）；该物业处于抵押状态，卖方同意于买卖双方办理完资金监管手续及买方出贷款承诺函之日起30日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续，买卖双方同意将房地产证原件托管于替双方监管定金及交楼押金的第三方或者第三方指定的担保公司作为办理过户手续之用，卖方应于还清贷款并注销抵押登记后两个工作日内将房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司；卖方应保证在除该物业目前正在中国银行科技园支行贷款的抵押之外无任何抵押，卖方于2015年6月24日当日收到首期款尾款180万元，卖方将该物业交于买方使用，卖方交楼标准以当日装修现状为准；该物业房地产证在办理中，处于还未出证的状态下进行买卖交易，待房地产证办理完之后进行该物业交易的过户及贷款相关手续；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；及其他事项。夏萍称《二手房买卖合同》证明了肖秀轼在无法取得银行贷款的前提下，应当在知悉之日三日内支付余款；肖秀轼取得房地产证且夏萍支付全部房款后三日内过户。肖秀轼则认为合同并未约定支付剩余款项的期限，且夏萍在诉状中也自认双方未约定支付尾款的期限。同日，夏萍、肖秀轼签订了《确认书（价格变更）》。夏萍提交2016年6月2日至9月8日期间的微信聊天记录。记录显示夏萍于2016年6月28日告知肖秀轼其将于次日取回房地产证，并询问肖秀轼一周后何时有时间办理过户手续。后，夏萍联系肖秀轼数次，问其涉案房产是否还要购买，肖秀轼于2016年7月6日回复夏萍称，肯定买，进了夏令营，八月才能出来，没网络。夏萍回复称，已经说好拿到房地产证就过户的，不能这样拖，一直不过户影响其买房，卖房人也要收滞纳金，并要求肖秀轼确定一个7月20日前的具体时间，以便夏萍先在网上预约过户。肖秀轼认可该份证据的真实性，但认为该份证据不能证明肖秀轼有违约行为。肖秀轼提交微信聊天记录，用以证明肖秀轼不存在违约行为，而且还积极履行义务：夏萍于2016年5月19日以资金不足要求肖秀轼提前转账25万元之后再要求肖秀轼转账20万元，肖秀轼予以拒绝；肖秀轼于2016年9月7日通知夏萍可以在9月12日或者26日办理过户手续，但夏萍一直没有答复，拖延了过户时间。肖秀轼提交的该份微信聊天记录还显示肖秀轼于2016年9月11日再次联系夏萍称“八月后看到信息然后筹钱尽量一次性付给你，现在九月十号可以过户付给你”。夏萍对该份证据的真实性、关联性、合法性予以认可，但认为该证据可以证明肖秀轼存在违约行为，从微信记录可以证明夏萍于2016年7月14日通知肖秀轼可以办理过户，肖秀轼却于2016年9月7日后才联系夏萍，拖延办理过户手续和付款义务。肖秀轼提交接待来访咨询登记表、访客单（时间为2016年9月26日、27日），用以证明其在无法联系到夏萍的情况下，向香港警方及深圳市南山区公安分局反映联系不到夏萍的事实。夏萍对访客单的真实性、合法性、关联性不予认可，理由是该证据于域外形成，未经过公证或见证；对接待来访咨询登记表的真实性、合法性、关联性不认可。肖秀轼提交2015年10月24日的存款证明、银行资产详情（无显示查询时间）及不动产信息查询结果单，用以证明其有购买房产的能力及购房资格。夏萍对该组真实性、合法性予以认可，但对关联性有异议，理由为：1、夏萍的诉求是解除合同并由肖秀轼承担违约责任，肖秀轼应当针对其是否有违约行为以及是否需要承担违约责任进行举证，而该组证据与上述两点无直接关联；2、按照双方履行合同的记录，肖秀轼尚未支付的余款为50万元，存款证明仅能证明肖秀轼当日在银行的存款余额，无法证明其履约能力。肖秀轼提交收据及银行流水，用以证明其已向夏萍支付房款245万元，远远超出合同约定应支付的数额。夏萍确认收到购房款245万元，但称收据出具之日并非付款当日，肖秀轼付款时间是在开具收据之日的两个月后。双方确认肖秀轼于2015年6月15日支付定金40万元；肖秀轼称首期款180万元的最后一笔于2015年7月29日支付完毕，夏萍称于2015年8月支付完毕，对收到首期款180万元后继续履行涉案合同并无异议。肖秀轼于2016年4月26日向夏萍支付20万元，于5月5日向夏萍支付5万元。夏萍称其于2016年6月26日从银行赎回房地产证并于当月28日通过微信方式告知了肖秀轼；双方约定肖秀轼付完房款后三日内办理过户手续，合同依据是第五条关于“在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于拿到房地产证三个月内（含当日）”的约定；且涉案合同第四条约定了肖秀轼采取向银行申请贷款的方式支付尾款，只是涉案合同未明确约定向银行提交申请手续的时间，因此，肖秀轼应当遵从房地产交易惯例，在七个工作日左右向银行提交申请手续。肖秀轼称夏萍一直未提供房地产证，肖秀轼当时人在夏令营，故一直未回应夏萍，且合同也未约定支付尾款的时间。庭审过程中，一审法院要求夏萍于庭后提交其向银行赎回房地产证原件的相关证据。2016年11月22日，夏萍向一审法院邮寄了如下材料：1、中国银行贷款还款回单及贷款还款（已结清）凭证原件，2、授信结清通知书及抵押物签收登记表复印件（显示赎回房地产证原件时间为2016年7月15日）。夏萍称抵押权人不能出具材料2原件的理由是内部文件不能单独出具。庭审后，一审法院向中国银行深圳科技园支行调取抵押物签收登记表。中国银行深圳科技园支行向一审法院出具了加盖该行消费信贷业务专用章的授信结清通知书及抵押物签收登记表。肖秀轼于庭后提交书面《质证意见》称希望由法院核实该证据的真实性；即使该份证明是真实的，夏萍也应当将从银行赎出红本的情况通过微信等方式通知肖秀轼，方便肖秀轼确信该事实并配合夏萍办理涉案房屋的转移登记；但是夏萍一直回避肖秀轼要求其提供涉案房屋房地产证原件的要求，显然不符合常理，其目的是为了隐瞒其一房二卖的真实情况；夏萍在肖秀轼不知情的情况下，将已经赎出的涉案房屋擅自转移至第三人名下（肖秀轼已经通过向深圳市不动产登记中心查询核实），其行为已经构成一房二卖，这也是夏萍只提供赎楼材料而不提供房地产证的真实原因。另查，夏萍于2016年9月28日提起本案诉讼。一审法院认为：夏萍与肖秀轼签订的《二手房买卖合同》及《确认书（价格变更）》均为双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。有效的合同关系受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合夏萍、肖秀轼诉称、答辩、相关证据及庭审过程，双方争议的焦点为：涉案合同有无约定余款75万元（肖秀轼已于2016年4-5月份期间另行支付了25万元）的支付时间及肖秀轼于2016年9月7日告知夏萍可将过户时间确定为当月12日或26日是否属于违约行为。综合《二手房买卖合同》“买方须于年月日前（注：年月日前的空格已划掉）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料”及“待房地产证办理完之后进行该物业交易的过户及贷款相关手续”的表述，一审法院认为，夏萍关于涉案合同约定了肖秀轼采取向银行申请贷款的方式支付尾款，但因涉案合同未明确约定向银行提交申请手续的时间，因此，肖秀轼应当遵从房地产交易惯例，在七个工作日左右向银行提交申请手续的主张不能成立。实际上，支付方式不影响肖秀轼应支付尾款的义务，无论双方约定了何种支付方式，对夏萍来说，其合同权利是在约定或合理的时间内收取涉案房产尾款，至于肖秀轼是通过自筹资金或是银行贷款支付尾款在所不问。本案中，涉案合同约定买方按照本合同第四条约定，将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不得迟于拿到房地产证三个月内（含当日）。该约定应理解为买卖双方签署《深圳市二手房买卖合同》并办理过户手续的前提条件是作为买方的肖秀轼支付完所有房款或取得银行贷款承诺函，作为卖方的夏萍赎回涉案房屋房地产证原件，但最晚不得迟于夏萍取得房地产证三个月内（含当日）。现夏萍在起诉状中陈述双方未以书面形式约定支付尾款的时间，肖秀轼亦持相同意见；涉案合同不存在尾款支付时间的明确条款；夏萍于2016年7月15日赎回涉案房产房地产证原件；肖秀轼于2016年9月7日回复夏萍可以当月办理过户手续，并于9月10日向夏萍支付尾款；夏萍一直未回复，于2016年9月28日在一审法院提起了诉讼主张解除涉案合同及其他诉讼请求。合同法规定，当事人互负债务，未约定先后履行顺序，双方应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。关于履行期限约定不明确时的规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。因此，一审法院认为，夏萍、肖秀轼可随时要求对方履行，但应当给予其必要的准备时间。因夏萍、肖秀轼双方确认涉案合同未约定支付尾款及赎回房地产证原件的时间，在夏萍取得房地产证原件前，肖秀轼有权拒绝支付尾款，在夏萍取得房地产证原件后，夏萍可随时要求肖秀轼履行支付尾款的义务，但应给予必要的准备时间。关于如何确定合理的准备时间的问题，考虑双方在合同中约定签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续的时间最晚不得迟于拿到房地产证三个月内（含当日），应认为肖秀轼于2016年9月7日回复夏萍可于9月10日向其支付尾款在合理的期限内，理由是，夏萍于2016年7月15日赎回涉案房产的房地产证原件，双方完全可以在2016年10月14日前签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。综上，肖秀轼不存在违约行为。夏萍称其向第三人购买房产并因肖秀轼的违约行为造成了重大的经济损失，一方面，肖秀轼不存在违约行为，另一方面，夏萍未提供造成损失的相关证据。因此，夏萍诉请解除双方签订的《二手房买卖合同》并要求肖秀轼支付违约金59万元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第（四）项、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:驳回夏萍全部的诉讼请求。一审案件受理费9700元，由夏萍负担。二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明，双方在二审期间确认，夏萍已于2016年9月5日将涉案房屋转移登记至其配偶温家某名下。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件。涉案《二手房买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，一审法院认定上述合同有效，认定正确。从上述合同的内容来看，除40万元定金和180万元首期款外，剩余购房款并未约定是否采取按揭贷款，也未约定支付时间。双方在本案诉讼中也确认对尾款的支付时间没有明确约定。按照合同约定，办理递件过户的时间最晚不迟于夏萍拿到房产证三个月内。根据本案查明的事实，夏萍于2016年7月15日拿到房产证。则双方在2016年10月15日前办理递件过户及支付剩余购房款，均不违反合同约定。而从双方的履行情况来看，肖秀轼在尚未办理递件过户的情况下，已经支付了定金及房款合计245万元，仅剩50万元房款未付，肖秀轼在2016年9月7日要求办理过户，符合合同约定。在肖秀轼已支付房款245万元，且表示愿意支付剩余购房款的情况下，夏萍在将涉案房屋转移登记至其配偶温家某名下后起诉解除合同，拒绝履行合同义务，构成根本违约。一审法院认定肖秀轼不构成违约，驳回夏萍的诉讼请求，处理正确。综上，上诉人夏萍的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费9700元，由上诉人夏萍负担。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一七年十一月十日本件与原本核对无异书记员 崔艳慧（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。