广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗中法民五终字第3168号
上诉人（原审被告）洪文斌，男，1973年3月31日出生，汉族。
委托代理人许晃庆，广东伟通律师事务所律师。
委托代理人许彩儿，广东伟通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）广州市宇恒物业管理有限公司。
法定代表人黄伟嘉，经理。
委托代理人王泽楷，广东正善律师事务所律师。
委托代理人张慧蔚，广东正善律师事务所职员。
上诉人洪文斌因物业服务合同一案，不服广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第787民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：广州市宇恒物业管理有限公司（下简称宇恒公司）是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，洪文斌虽未直接与宇恒公司签订前期物业管理合同，但与宇恒公司签订《临时管理公约》，洪文斌在购买并接收涉案房屋后，已成为涉案房屋的业主，洪文斌入住涉案房屋后实际已接受了宇恒公司提供的管理和服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。宇恒公司对涉案小区提供了物业管理服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，洪文斌负有向宇恒公司支付物业管理费的义务。宇恒公司主张洪文斌从2009年1月开始欠交物业管理费，洪文斌对此无异议，予以确认。根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，宇恒公司向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为两年。洪文斌拒绝缴交物业管理费等费用是以家中财物被盗、小车被刮花未得到赔偿为由拒绝缴交，并非宇恒公司未予催收所致。因此，洪文斌主张宇恒公司从未向其要求支付相关费用，宇恒公司的起诉已超过诉讼时效的意见，与常理不符，不予采信。洪文斌承认从2009年1月起欠交物业管理费，经核算，洪文斌每月应缴交的物业管理费为63.79元（0.45元／㎡×141.76㎡），洪文斌从2006年7月至2013年4月欠交的物业管理费为3317.08元。宇恒公司要求洪文斌支付从2006年7月至2013年4月的物业管理费3307.20元，是其自行处分权利的行为，予以准许。对于物业服务费的利息（滞纳金）问题，依《管理公约》的约定，宇恒公司要求洪文斌以欠款额为计算基数按每日千分之一计算利息的请求，理由成立，予以支持。但物业管理费的利息总额以不超过欠款总额3307.20元为限。
洪文斌辩称宇恒公司没有履行管理职责等问题涉及整个小区的利益，应当由全体业主成立业主委员会后依照法定程序处理解决。对于洪文斌主张家中财产被盗及小车被刮花的赔偿问题与物业管理费是不同的法律关系，在双方协商赔偿未果的情况下，洪文斌可另循法律途径解决，但不能以此为理由拒交物业管理费。
对于宇恒公司主张的垃圾处理费，其认为代洪文斌向环卫所代交，但未提供充足的证据予以证明，故对宇恒公司的该项请求不予支持。另外，水费、分摊抽水用电费的费用，宇恒公司未能提供洪文斌使用涉案房屋的水表、抽水的公用电表的读数及计算方式、分摊标准等确定洪文斌应承担的份额的证据予以证明，故对宇恒公司要求洪文斌支付水费、分摊抽水用电费等的请求，均不予支持。
宇恒公司虽未提供证据证明洪文斌停放车辆的号牌，但洪文斌承认除2009年8月至2010年7月期间没有在小区停放车辆外，其停放的车辆被人刮花，故剔除该时间段，洪文斌应向宇恒公司支付2009年1月至8月及2010年8月至2013年4月期间的停车费共6150元。宇恒公司要求洪文斌支付停车费超出6150元的部分，不予支持。宇恒公司要求洪文斌支付停车费的利息（滞纳金）按每日千分之一计算，理由成立，不予支持。但停车费的利息总额以不超过欠款总额6150元为限。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：一、被告洪中文斌应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市宇恒物业管理有限公司支付自2009年1月至2013年4月的物业管理费共3307.20元。二、被告洪文斌应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市宇恒物业管理有限公司支付物业管理费3307.20元的利息，利息从2013年4月18日起按每日千分之一计至付清款之日止，但利息总额以不超过3307.20元为限。三、被告洪文斌应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市宇恒物业管理有限公司支付停车费6150元。四、被告洪文斌应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告广州市宇恒物业管理有限公司支付停车费6150元的利息，利息从2013年4月18日起按每日千分之一计至付清款之日止，但利息总额以不超过6150元为限。五、驳回原告广州市宇恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72元，由宇恒公司负担22.61元，洪文斌负担49.39元。
判决后，洪文斌不服原审判决，向本院提起上诉称：一、被上诉人承诺从2008年8月开始免收上诉人三年物业管理费及停车费。2008年8月10日，上诉人家中财产被盗，损失80000多元，被上诉人当天口头承诺从2008年8月开始免收上诉人三年物业管理费及停车费。因上诉人缴费至2008年12月31日，故从2009年1月1日起至2011年12月31日的物业管理费及停车费，被上诉人无权要求上诉人缴交。二、被上诉人没有停车收费许可并且事实上没有对小区停车进行有效管理，无权收取上诉人停车费。被上诉人收取停车费用应经过相关部门许可广州市花都区物价局向被上诉人作出的穗花价（2002）35号《关于怡雅花园物业管理收费的批复》只具有指导意义，并没有授权被上诉人收取停车费。并且，被上诉人事实上没有对小区停车进行管理。被上诉人没有划出停车区及对小区停车进行管理，上诉人及部分业主的小车只是随意停在小区公共过道，被上诉人无权收取上诉人停车费。三、被上诉人没有提供合格的物业管理服务，没有资格收取上诉人及其他业主的物业管理费及停车费。上诉人房屋财产曾在2008年8月27日被盗，小车分别在2012年8月27日、20l3年5月27日两次被刮花，上诉人认为上述事件为被上诉人管理疏忽所致。被上诉人管理不到位，无权收取上诉人的管理费及停车费。综上所述，一审判决认定事实有误，请求：1、撤销原判，改判上诉人不须支付被上诉人自2009年1月至2013年4月的物业管理费共3307.20元及利息。2、撤销原判，改判上诉人不须支付被上诉人自2009年1月至8月及2010年8月至2013年4月的停车费6150元及利息。3、诉讼费用由被上诉人承担。
宇恒公司答辩称：同意原审判决。
经审理查明：宇恒公司是具有三级资质等级的物业服务公司。洪文斌是地址为广州市花都区新华街滨湖路6号怡雅花园小区C座905房（建筑面积为141.76平方米）的权属人，该房屋是洪文斌向广州市花都城镇开发建设有限公司购买的商品房。怡雅花园小区的开发建设单位为广州市花都城镇开发建设有限公司2002年4月25日，广州市花都区物价局向宇恒公司发出穗花价（2002）35号《关于怡雅花园物业管理收费的批复》，内容为：“广州市宇恒物业管理有限公司：收到《关于怡雅花园物业管理收费的申请》悉，为使宇恒花园物业管理工作能正常开展，根据上级有关文件用结合实际，以区养区、收支平衡、略有积累的有偿服务原则，经我局研究，同意贵公司收取多层住宅0.45元／平方米／月的物业管理综合服务费。物业管理公司要向住户公开账目，接受住户监督，并实行明码标价。”目前该小区尚未成立业主委员会，由宇恒公司进行物业管理。
另查明：洪文斌于2002年8月27日办理收楼手续，同时与宇恒公司签订协议，表示同意和愿意接受《小区管理公约》等中各项管理规定，愿与管理处合作，愿意按规定接受处罚。该《小区管理公约》规定业主欠缴物业管理费或其它根据管理公约规定的任何费用时，管理者收取未缴付的款项自应付之日起到支付日的利息，利率按每日千分之一计算。洪文斌入住涉案房屋后，按宇恒公司要求缴交物业管理费等费用。
2008年8月10日，洪文斌家中财物被盗，宇恒公司、洪文斌就赔偿协商未果。2012年8月27日，洪文斌又以小车停放在小区被人为刮花协商赔偿未果为由，拒绝缴交自2009年1月以后的物业管理费等费用。此后，双方经协商未果。
2012年8月间，宇恒公司委托律师向洪文斌发出催收物业管理费的律师函。洪文斌收到律师函后，就2008年8月10日家中财物被盗及小车停放楼下被刮花，多次提出多项改善治安的建议，未予回应等，答复拒绝向宇恒公司缴交物业管理费。随后，宇恒公司就洪文斌家中被盗和车辆被刮花，收取物业管理费用的开支等回复洪文斌。
宇恒公司于2013年4月18日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、洪文斌向宇恒公司支付拖欠的物业管理费、停车费、垃圾处理费、水费、抽水用电分摊费共计13785.40元（其中2009年1月起至2013年4月的物业管理费3307.20元、停车费7800元、垃圾处理费208元、水费2255.40元、抽水用电分摊214.80元，2013年5月以后产生的物业管理费、停车费、垃圾处理费、水费、抽水用电分摊费不需在本案处理）；2、洪文斌向宇恒公司支付逾期付款的利息（利息自起诉之日起以欠款额为计算基数按每日千分之一计至清偿完毕）；3、本案诉讼费用由洪文斌承担。
原审庭审中，宇恒公司认为垃圾费按环卫所要求缴交，代缴后洪文斌一直没有返还；整个小区使用一个总水表，分摊各户后收取的水费是洪文斌实际使用水费，洪文斌有1074立方米的水费没有交纳，按每立方2.10元计算；洪文斌使用水表的具体读数没有核对；楼顶水池抽水供给五至九楼的住户使用，属二次供水，抽水的电费要分摊，一至四楼不分摊，每栋楼共有16户分摊抽水用电费用。对此，宇恒公司表示洪文斌应交的垃圾费、停车费、水费、分摊抽水用电费没有证据提交。针对宇恒公司的主张，洪文斌承认从2009年1月开始没有缴交物业管理费等费用。认为2008年8月27日小车被刮花，宇恒公司管理处的“阿标”答应免收三年的停车费及物业管理费；其他的费用包含在物业管理费，对水费的标准和数量有异议，且宇恒公司从未向其主张，因此从未交纳。洪文斌还认为2009年8月之前将公司的小车停放在小区内，2009年8月至2010年7月没有在小区停放车辆。
原审诉讼中，宇恒公司表示2013年5月以后产生的物业管理费、停车费、垃圾处理费、水费、抽水用电分摊费不需在本案处理。
二审中，宇恒公司表示洪文斌的车停在小区的道路所划的的停车位上，属于露天停车场，其的收费依据是小区大门口右手边明确标示收费标准的标价牌，是由广州市物价局及花都区物价局批准的，文号为穗价（2004）217号，但宇恒公司没有提供该文件。洪文斌表示小区没有规划露天停车场。
本院认为，宇恒公司是具有物业管理资质的企业法人，具有从事物业管理服务的资格，取得了相关行政部门批准收取怡雅花园物业管理综合服务费的文件，洪文斌亦已与宇恒公司签订协议同意接受宇恒公司的物业管理，在接收涉案房屋后实际接受了宇恒公司提供的管理和服务，根据权利义务相一致原则，洪文斌本应按照上述文件支付对价给宇恒公司，但鉴于洪文斌自2009年1月起未支付物业费给宇恒公司，宇恒公司至2012年8月才向洪文斌追索物业管理费，故宇恒公司追索2010年7月前的物业管理费已超过诉讼时效，本院不予支持，洪文斌应当支付2010年8月起到2013年4月止的物业管理物给宇恒公司为宜，原审判决洪文斌从2009年1月开始支付管理费欠妥，本院予以调整。至于物业管理费的利息，原审判决洪文斌按照《小区管理公约》的规定支付利息并无不当，本院予以支持。
关于停车费的问题。虽宇恒公司主张其收取停车费取得了相关部门的批准，但其未提供证据证明，故宇恒公司要求洪文斌支付停车费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持，原审判决洪文斌支付停车费及其利息欠妥，本院予以撤销。
洪文斌主张宇恒公司口头承诺免收其三年的物业管理费，宇恒公司对此予以否认，洪文斌未能提供证据予以证明，故对洪文斌的该主张本院不予支持，另洪文斌仅以其车被刮花等为由拒交物业管理费理由不足，本院亦不予支持，至于洪文斌房屋被盗及小车被刮花等问题与物业管理费是不同的法律关系，在双方协商赔偿未果的情况下，洪文斌可另循法律途径解决。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五之规定，判决如下：
一、维持广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第787号民事判决第五项；
二、撤销广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第787号民事判决第三、四项；
三、变更广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第787号民事判决第一项为：洪文斌于本判决送达之日起十五日内向广州市宇恒物业管理有限公司支付自2010年8月至2013年4月的物业管理费共2105元（0.45元／㎡×141.76㎡×33）。
四、变更广州市花都区人民法院（2013）穗花法民三初字第787号民事判决的第二项为：洪文斌于本判决送达之日起十五日内向广州市宇恒物业管理有限公司支付物业管理费2105元的利息，利息从2013年4月18日起按每日千分之一计至付清款之日止，但利息总额以不超过2105元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审受理费72元，由广州市宇恒物业管理有限公司负担47元，洪文斌负担25元。二审受理费144元，由广州市宇恒物业管理有限公司负担94元，洪文斌负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
代理审判员 姚伟华
代理审判员 李 民
二〇一四年一月××日
书 记 员 李 焕