北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）顺民初字第04487号
原告李保利，男，1987年9月21日出生。
原告兼原告李保利委托代理人王向君（李保利之妻），1982年7月1日出生。
李保利、王向君共同委托代理人徐鹏，北京市云博律师事务所律师。
被告张子超，女，1982年1月3日出生。
被告马志文，男，1959年10月25日出生。
原告王向君、李保利与被告张子超、被告马志文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王向君、李保利及其委托代理人徐鹏，被告张子超、马志文经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加第一次庭审，但到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告王向君、李保利诉称：我们和被告张子超于2013年9月1日签订了农村宅基地转让协议，被告将位于顺义区南彩镇×村×路×号的宅院及正房7间、西厢房3间、东侧石棉瓦棚子4间以50万元的价格售与我们，当时被告告诉我们该房系其从原房主马志文手中买的，说房子没有任何问题，于是被告就将宅基地使用证交与我们。2013年12月31日，第三人马志文的前妻董×将我们诉至法院，要求我们给其腾退房屋，说该宅院中离婚时有董×正房四间及石棉瓦棚子四间，并且向法院提交了离婚判决书，在此情况下，我不得不给董×腾房，我们在被欺诈的情况下买了房，故诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告于2013年9月1日签订的农村宅基地转让协议无效；2.二被告返还原告购房款50万元，并赔偿原告损失（以房屋、宅基地评估价计算）；3.案件诉讼费用由二被告负担。
被告张子超未发表答辩意见，但在第二次庭审中对原告陈述的事实基本认可，但称当时是原告主动找自己买的房，买房的中间人也是原告自己找来的，并且房价也是原告和中间人商量好的，购买房屋的合同也是原告自己拟定的。
被告马志文未发表答辩意见，但在第二次庭审中表示对原告陈述的事实基本认可，表示同意原告将房屋退给自己，但是自己现在没有钱给原告，因此自己的份额可以不要求原告腾退。
经审理查明：
马志文原系涉案的顺义区南彩镇×村×路×号宅院的所有人，董×系马志文之妻，双方生育有一子马×。2004年马志文与董×经本院判决离婚（判决书案号为：（2004）顺民初字第993号），并将涉案的顺义区南彩镇×村×路×号宅院内的北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间判归董×所有，北正房西侧三间及西厢房三间、院西侧西厢房以北暖气炉棚子一间及其他共同财产归马志文所有,如任何一方拆除其所有的北正房时，将双方之间的界柁（墙）留给对方。
2012年1月12日，马志文与张子超签订了《农村宅基地转让协议》，约定甲方（马志文）将涉案的位于顺义区南彩镇×村×路×号的宅基地转让给张子超（乙方），及地上房屋包括正房七间、厢房三间，转让价格为36万元。2013年9月1日，张子超（甲方）与李保利、王向君（乙方）签订了《农村宅基地转让协议》，约定张子超将位于顺义区南彩镇×村×路×号的宅基地转让给李保利、王向君（乙方），及地上房屋包括正房七间、厢房三间，转让价格为50万元。协议签订后，张子超将涉案宅院的集体土地建设用地使用证交给了李保利、王向君。李保利、王向君对宅院内的房屋进行了添附，并居住至今。
李保利、王向君称在协议签订后，自己按照张子超的要求，将50万元的购房款汇入了张子超指定的杨×帐户内，为此提交了银行转帐凭单予以证实。张子超认可自己知道此事，但是称自己与杨×是普通朋友，自己并没有收到这50万元。杨×当初给自己卡里打了30万元，因为自己是从马志文手中以33万元的价格购买的，所以把这30万元又打给了马志文，另外还给付了3万元现金。张子超承认与马志文的实际交易价格为33万元，当初怕马志文后悔，所以在签订《农村宅基地转让协议》时将价格写成了36万元。马志文承认自己未经董×许可，就擅自将包括董×房屋在内的整个宅院转让给了张子超，但称自己实际收到张子超的购房款为30万元，否认张子超另外给付了3万元。
诉讼中，李保利、王向君要求张子超及马志文赔偿自己房屋装修、交通、误工等直接损失约六万元及董×起诉自己要求腾退房屋而丧失的增值利益。为此李保利、王向君提交了部分装修收据、装修清单、照片等予以证实，其中收据显示的数额为35910元。张子超对此不予认可，称该价格过高，但具体多少钱自己也不清楚；马志文也以其价格过高对此不予认可，认为其装修部分价值最多为三至四万元。为此，李保利、王向君申请对涉案的房屋及宅基地价值进行评估，本院依法委托了北京仁达房地产评估有限公司进行了评估。后该公司出具了房地产评估报告，评估结果为涉案宅院宅基地区位补偿金为216000元。房屋、附属物重置成新价值120947元（其中房屋价值为104981元，装修及设备、附属物价值为15966元）。为此，李保利、王向君支付鉴定费2000元。根据该评估报告，李保利、王向君明确其诉讼请求为：1.确认原告与被告张子超于2013年9月1日签订的农村宅基地转让协议无效；2.被告张子超及马志文返还原告购房款50万元，并赔偿损失269557.6元（按照涉诉宅院评估价格的80%承担责任）；3.被告张子超、马志文承担鉴定费2000元；4.案件诉讼费用由被告负担。李保利、王向君称对于涉案的宅院，同意腾空并返还，但表示不清楚应当返还谁。张子超则称自己不同意接受房屋，第三人马志文表示同意接收房屋，但属于自己份额的部分可以暂时不腾退。
另查，2013年12月30日，董×以马志文擅自出卖其所有的房产为由，将购买涉案宅院的李保利、王向君及第三人马志文诉至本院（案号为（2014）顺民初字第01079号），要求李保利、王向君立即腾退涉案宅院内归其所有的北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间并恢复全部建筑原状。在该案审理过程中，本院依法追加了张子超为第三人，后原告董×因病于2014年4月23日去世，依法由其子马×参加该案诉讼。
再查，李保利为河北省承德市隆化县步古沟镇×村村民，王向君户籍地为北京市平谷区金海湖镇人，张子超为北京市顺义区南彩镇×村村民，与马志文均非同一集体经济组织成员。
上述事实，有当事人双方的陈述、（2004）顺民初字第993号民事判决书、《农村宅基地转让协议》、土地使用证、银行转帐单、房地产评估报告、谈话笔录、勘查笔录、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定事实之依据。
本院认为：
违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。本案中，李保利、王向君与被告张子超签订的《农村宅基地转让协议》涉及到农村宅基地买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。原告李保利、王向君，被告张子超均非北京市顺义区南彩镇×村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故李保利、王向君与张子超所签订的《农村宅基地转让协议》应无效，因此李保利、王向君要求确认与张子超于2013年9月1日签订的《农村宅基地转让协议》无效的请求，本院予以支持，依法确认张子超与李保利、王向君于2013年9月1日签订的《农村宅基地转让协议》无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据合同的相对性原理，本院在此仅处理李保利、王向君与张子超之间的房屋买卖问题，故本案应当由张子超承担返还购房款、李保利与王向君承担返还房屋之责任。至于张子超与马志文之间因合同无效而发生的纠纷，双方可另诉解决。因此，在被告张子超与原告李保利、王向君2013年9月1日签订的《农村宅基地转让协议》被确认无效后，原告李保利、王向君所支付的款项50万元，应当由被告张子超予以返还。李保利、王向君则应将涉案宅院除北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间外的其他部分腾空并返还张子超。对于李保利、王向君主张的损失269557.6元，由于李保利、王向君购得此房后对涉案房屋进行了添附装修，且该添附装修系附和于该房屋原物上，考虑到如将添附装修分离，将使添附装修部分价值大为贬值，因此在王向君、李保利需将房屋返还的情况下，张子超应当对李保利、王向君添附装修部分的合理损失予以赔偿。根据本案的实际情况,本院最终确认张子超应赔偿李保利、王向君房屋添附损失2万元。至于李保利、王向君主张的土地增值损失，根据评估报告，涉案宅院宅基地区位补偿金及房屋、附属物重置成新价值总共才为336947元，远低于其实际所支付的价款，显然并未产生所谓的增值损失，因此李保利、王向君所主张的区位补偿价等间接利益损失，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告李保利、王向君与被告张子超于二○一三年九月一日签订的《农村宅基地转让协议》无效；
二、原告李保利、王向君于本判决生效之日起三个月内将位于北京市顺义区南彩镇×村×路×号的宅院腾空后返还给被告张子超（北正房东侧四间及院东侧石棉瓦棚子四间除外）；
三、被告张子超返还原告李保利、王向君购房款五十万元，于本判决生效之日起七日内执行；
四、被告张子超赔偿原告李保利、王向君房屋添附装修损失二万元，于本判决生效之日起执行；
五、驳回原告李保利、王向君的其他诉讼请求。
案件受理费一万一千四百九十五元，由原告李保利、王向君共同负担三千八百五十九元（已交纳），由被告张子超、第三人马志文各负担三千八百一十八元；案件评估费用二千元，由被告张子超负担，上述费用均于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗旭华
人民陪审员 赵光玉
人民陪审员 郭汝楫
二〇一五年八月十七日
书 记 员 郭治宇