重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第06014号
上诉人（原审原告）：李崇辉，男，汉族，1963年3月6日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人：严国高，重庆聚立信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：重庆市木鱼石物业发展有限公司。
法定代表人：陈宗文，该公司董事长。
委托代理人：朱林，重庆海力律师事务所律师。
委托代理人：何伦，重庆海力律师事务所律师。
上诉人李崇辉与被上诉人重庆市木鱼石物业发展有限公司（以下简称木鱼石公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月17日作出（2013）渝北法民初字第15407号民事判决，李崇辉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年9月2日、2014年10月8日进行了询问。上诉人李崇辉及其委托代理人严国高，被上诉人木鱼石公司的委托代理人朱林参加了询问。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2010年11月23日，以木鱼石公司为甲方、李崇辉为乙方，签订了《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定，李崇辉购买木鱼石公司开发的5-18-3号房屋一套，总房款795424元。合同第七条“交房期限及交付条件”主要约定：属预售商品房的，甲方应当在2011年11月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将已经进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第八条“交房手续的办理”主要约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交房后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋适用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。第九条“甲方逾期交房的违约责任”主要约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用的，自合同约定的交付期限第二日起至实际交付之日止，每日按已付房款万分之三支付违约金，且逾期超过60日后，乙方可以要求解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。第十三条“关于办理产权登记的约定”主要约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记结构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金。逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。之后，李崇辉依约履行了支付房款义务，并办理交纳了契税、大修基金等费用。
2011年11月28日，双方履行了交接房手续。
2012年4月20日，重庆渝北区建设委员会颁发了涉案房屋所在的水木年华小区二期5-6号楼的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字（2012）039号）。
2012年5月9日，李崇辉为乙方、木鱼石公司为甲方，签订了《协议》一份，载明：涉案房屋未能在《商品房买卖合同》约定的时间内交付和办理产权登记，本着宽容和互谅互让的原则，甲乙双方经过友好协商，达成以下一致意见：1、甲方同意对因延期交房和办理产权登记事宜而对乙方做出一定补偿。补偿方式为：甲方替乙方承担该套房屋2013年1月1日以前的物业服务费和水电公摊费。2、双方达成谅解，一致同意互不追究因履行双方签订的《商品房买卖合同》而产生的各自的违约责任。3、本协议一式三份，双方各执一份，物管公司一份，双方签字或盖章之日起生效。李崇辉儿子李亚新注明代表李崇辉签字。
2012年6月15日，木鱼石公司向房管局提交了办理产权证申请。6月21日，李崇辉取得了房地产权证书。
另查明：涉案房屋小区物业管理公司为重庆市水木物业管理有限公司，物管公司就李崇辉2011年12月至2012年12月的物管费和水电公摊费直接向木鱼石公司收取结算。
轻轨3号线经过涉案房屋所在小区属实。
李崇辉一审诉称：李崇辉购买木鱼石公司开发的房屋一套，2011年11月30日交房。李崇辉履行了合同义务。但木鱼石公司在2011年11月28日交房时，房屋并未取得备案登记，2012年4月20日木鱼石公司才取得备案登记，2012年6月21日才办好产权证，木鱼石公司行为构成违约。现起诉来院，请求根据双方约定的违约责任，判令：1、木鱼石公司支付给李崇辉延期交房违约金33885元。2、木鱼石公司支付给李崇辉逾期提交办理房屋产权登记申请违约金22431元。诉讼费由木鱼石公司承担。
木鱼石公司一审答辩称：因为轻轨3号线占用小区负一、二楼，修建变电所和车站连接通道，导致小区未能及时通过竣工验收备案登记。逾期交房属实，但这属于公益项目且系不可抗力，木鱼石公司不构成违约。即使法院认定木鱼石公司违约，合同约定的违约金也过高，请求鉴定后，按照李崇辉实际损失计算。2012年5月9日，李崇辉与木鱼石公司双方自愿签订《协议》，约定木鱼石公司为李崇辉代缴部分物管费和公摊费，双方一致同意不追究履行合同的违约责任。综上，请求驳回李崇辉诉讼请求。
一审法院认为，李崇辉与木鱼石公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当全面履行合同的约定。
关于逾期交房的问题。根据双方合同约定，木鱼石公司应在2011年11月30日前将已竣工验收备案登记的商品房交付李崇辉使用，但木鱼石公司延迟在2012年4月20日才取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，木鱼石公司行为已构成违约，应承担违约责任。
关于逾期提交办证申请的问题。根据双方合同约定，木鱼石公司应在房屋交付之日起60日内提出办证申请，从2012年4月20日房屋符合交付条件至2012年6月15日木鱼石公司向房管局提交了办理产权证申请，木鱼石公司未超过约定的期限，不应承担违约责任。
关于《协议》的效力问题。《中华人民共和国民法通则》第六十六条，没有代理权的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。基于李崇辉与李亚新的父子关系，木鱼石公司有理由相信李亚新有代理权，且《协议》中约定的由木鱼石公司代为缴纳的物管费、水电公摊费已经履行完毕，李崇辉对此未提出异议，视为其以行为对《协议》予以追认，因此，李亚新代理行为有效，法律后果应由李崇辉承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《协议》上载明“双方达成谅解，一致同意互不追究因履行双方签订的《商品房买卖合同》而产生的各自的违约责任”，是双方对民事权利的处分，因此《协议》合法有效，对双方均有拘束力。因此，李崇辉起诉再次要求木鱼石公司承担违约责任，一审法院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法通则》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条之规定，判决如下：驳回李崇辉的诉讼请求。本案受理费1210元，由李崇辉承担。
李崇辉不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判：1、木鱼石公司支付李崇辉逾期交房违约金33885元、逾期办证违约金15272元；一、二审诉讼费由木鱼石公司负担。主要事实和理由：1、木鱼石公司于2012年7月26日才提交涉案房屋办证申请，已超过合同约定的办证期间，一审法院认定木鱼石公司未逾期办证、不承担逾期办证违约责任错误。2、李崇辉未签署《协议》，也未授权李亚新签署《协议》，因此，《协议》对李崇辉没有约束力，一审法院适用表见代理认定《协议》对李崇辉有效错误。
木鱼石公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。李亚新代李崇辉签署“两书”，证明李崇辉对其子李亚新涉及合同履行的行为予以认可。
二审诉讼中，李崇辉举示涉案房屋权属转移登记申请书、房产查询结果证明、房地产权证，拟证明涉案房屋申请办理权属登记的时间为2012年7月20日，产权登记机关受理时间为2012年7月26日，房地产权证颁证时间为2012年7月26日。木鱼石公司质证认为，证据真实性、合法性及关联性均无异议。本院认为，木鱼石公司对以上证据的三性均无异议，本院予以采信。
本院二审查明：李亚新系李崇辉之子，二人系登记在同一户口下的同住成年家属。涉案房屋的质量保证书中的业主签名也系李亚新代李崇辉签署。
本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。
本院认为，李崇辉与木鱼石公司签订的商品房买卖合同，系双方的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。本案争议焦点为：1、木鱼石公司是否逾期取得权属登记受理单。2、李亚新签署的《协议》对李崇辉是否有效。对此，本院评判如下：
一、关于木鱼石公司是否逾期取得权属登记受理单的问题。合同约定，木鱼石公司应在房屋交付之日起60日内提出办证申请并取得权属登记受理单。2012年4月20日涉案房屋符合交付条件，木鱼石公司应当在至2012年6月19日前取得权属登记受理单，而木鱼石公司实际于2012年7月26日取得权属登记受理单，已超过合同约定的办证期限，应承担逾期办证违约责任。李崇辉关于木鱼石公司逾期办证的上诉理由成立，本院予以采纳。
二、关于李亚新签署的《协议》对李崇辉是否有效的问题。李亚新系李崇辉之子，且系登记在同一户口下的同住成年家属，李亚新作为完全民事行为能力人，于2012年5月9日与木鱼石公司签订协议时，已经知道木鱼石公司已经逾期交房，对《协议》约定“双方达成谅解，一致同意互不追究因履行双方签订的《商品房买卖合同》而产生的各自的违约责任”的法律后果是明知的，其自愿代表李崇辉签字同意，是代表李崇辉，对李崇辉民事权利的处分的民事法律行为。李崇辉虽未在《协议》上签字，但李亚新作为李崇辉之子、且系登记在同一户口下的同住成年家属，木鱼石公司在签署《协议》时，有理由相信李亚新有代理权，且履行《协议》过程中李崇辉并未提出异议，视为对《协议》的追认。因此，李亚新代李崇辉与木鱼石公司签订的《协议》对李崇辉有效。李崇辉认为《协议》未经其签署，亦未授权李亚新签署，因而无效的上诉理由，与相关法律规定不符，本院不予采纳。
综上所述，李崇辉的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实部分有误，但因不影响本案的处理结果，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1029元，由李崇辉负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
审 判 员 刘家秀
代理审判员 罗太平
二〇一四年十月九日
书 记 员 喻 瑜