浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭江民初字第1077号
原告柴某。
委托代理人熊某某。
委托代理人王某。
被告房某某。
被告应某某。
原告柴某诉被告房某某、应某某房屋买卖合同纠纷一案
，原告柴某于2010年6月9日向本院起诉。本院受理后，依法由
代理审判员 张妍妍独任审判，于2010年7月22日公开开庭进行
了审理，原告柴某及其委托代理人熊某某，被告房某某、应某
某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柴某诉称：原告通过杭州禹某房地产代理有限公司
居间服务将坐落于杭州市江某区南肖埠1幢4单元201室的房屋
卖给两被告，并于2010年4月10日与两被告签订了《杭州市房
屋转让合同》和《补充协议》等。在《杭州市房屋转让合同》
约定：本合同签订之日起10日内，被告先支付购房款10万元给
委托方监管账户，余款150万元被告在本合同签订之日起25天
内支付打入委托方监管账户。并在合同第五条中约定，被告未
按本合同约定的时间付款，原告有权按累计应付款向被告追究
逾期利息，自合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付
款之日止，月利息按1%计算。逾期付款超过3天，原告有权追究被告的违约责任，要求被告支付违约金20万元。合同签订后，被告于同年4月21日打入10万元至委托方监管账户，此后未
再继续履行将余款150万元打入监管账户的合同义务，损害了
原告的合法权益。据此，原告迫于无奈，故起诉。请求：1、
终止双方《杭州市房屋买卖合同》；2、判令两被告支付20万
元违约金；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告房某某、应某某辩称：一、合同缺乏真实意思的表
达。1、原告对坐落于杭州市江某区南肖埠1幢4单元201室的厅
北墙上部和厅东墙上部及阳台南墙的渗漏情况未作真实全部告
知，而当时被告又无法核实。后被告在首付10万元房款后通过
了解某正的漏水源在其××单××室××手间××下层的污水
管道或自来水管道上，目前该漏水源仍在漏水，维修相当困难
，施工难度大。因为这涉及到3单元302室和其上下二层业主的
装修问题，动一发而牵全身，费用和协调都是不定因素，邻里
间为此已多次发生矛盾。原告即使作暂时和局部的修补，而真
正的根本漏水源不解决，还是经不起时间的考验，彻底解决不
了渗漏问题的。再者该房屋为1996年竣工房，当时的管道材质
不先进，施工技术也较落后，原本固有的问题很难根治。除此
之外，原告房屋的阳台南墙也存在渗漏问题。2、原告所在房
屋的洗手间将原垃圾通道改造扩面近1平方米作淋浴房，不能
提供规划部门的审批手续和质检部门的检测合格报告，存在违
规建房和房屋安全隐患问题，对此日后被告承担不起责任。如
果今后将扩面弃之不用，则在房型布局、采光等房屋表象上与
当时看房买卖双方对房屋的评估显然是相对的贬值，在感观上也是大相径庭。前述二点，被告认为：原告未履行应将房屋的情况，特别是隐情，如实全部告知的义务。在买卖双方签约的
所有文本上对该房屋的重大瑕疵未有明某某定。在当时恐慌性
购房的特定环境下，被告在鉴定房屋的质量问题上，既缺乏时
间性和技术性，又存在知情的局限性和弱势性。双方匆忙签订
合同，造成合同缺乏真实意思的表达，导致合同无法继续履行
的后果。对此原告将不能履约的全部责任要被告来承担，显然
有悖事实，有违公平。前述两点，被告认为，房屋的渗漏和安
全问题既明显影响居住的起码条件，又有违交易的公信原则。
二、其它不能履约因由。1、中介杭州禹某房地产代理有限公
司在操作程序上不规范，提前拿取中间费和税费，并将该款项
8.4万元打入中介公司指定的个人账户，未订立房款支付应具
有的四方监管协议，由此也增添本被告的风险。2、四月新政
出台，90平方米以下的第二套房屋买卖成交契税从1%提高至1.
5%，又增添了买方的购房成本。综上所述，被告不能继续履约
是事出有因，况且也曾多次通过中介公司转达协商解决的意愿
，不存在主观恶意性。原告回避和推卸不能履约的事实和责任
；诉讼请求违背常理常情，其诉讼请求缺少法律依据，违反民
生原则，超出被告作为退休养老人员的心理和经济承受能力。
尽管如此，被告还是拟先从友好协商的原则出发，如果原告在
此案中确有损失，愿意适当给予补偿。
为证明自己的主张，原告柴某向本院提供了下列证据：
1、《杭州市房屋转让合同》、《补充合同》各1份，拟
证明原、被告间的买卖关系及双方的权利义务；2、《代理合同》1份，拟证明被告签订合同前对房屋的一切情况已充分了解，认可并愿意购买该房屋；
3、对账单1份，拟证明被告未支付余款150万元到监管账
户的事实；
4、证人郑某、丁某的证言，拟证明整个看房购房的经过
，以及被告是了解情况的。
上述证据经庭审质证，对原告提供的证据1、2、3，两被
告均无异议，能够证明原告欲证明的事实，本院予以确认。对
原告提供的证据4，两被告对真实性有异议，并认为证人系中
介公司的经纪人，与本案有利害关系；本院认为，该组证据能
够证明被告方现场看房后与原告达成房屋买卖合议的事实。
为证明自己的主张，被告房某某、柴某向本院提供了下
列证据：
1、照片3张，拟证明与案涉房屋相邻的3单元302室房屋
具体渗漏的地方；
2、3单元202室业主的证词1份，拟证明他们家也因此渗
漏，与原告家的漏水刚好在一堵墙上；
3、照片2张、平面图1张（复印件），拟证明案涉房屋扩
面的外墙图片；
4、《代理合同》、《补充协议》、《合同签订承诺书》
、《委托洽购书》、《买卖意向书》、《税费清单》各1份（
均系复印件），拟证明原、被告双方在房屋重大瑕疵上没有约
定，合同缺乏真实意思的表示；
5、收据3份及现金交款单1份，拟证明被告按约交纳税款的事实；
6、新政契税的报道1份，拟证明新政的内容。
上述证据经庭审质证，对两被告提供的证据1，原告对三
性和证明对象均有异议，认为从照片上无法看出漏水的情况，
且也不是案涉房屋；本院认为，该份证据不足以反映案涉房屋
存在渗漏的情况，对其不予确认。对两被告提供的证据2，原
告对三性均有异议；本院认为，证人应当出庭接受双方当事人
的质证，该份证言的出具人未能出庭作证，故对其书面证言不
予确认。对两被告提供的证据3，原告对真实性无异议，对证
明对象有异议，认为一楼凹面是垃圾箱位置，政府改造后拆除
了垃圾箱位置；本院认为，该份证据能够证明案涉房屋现状，
对其真实性予以确认。对两被告提供的证据4，原告对真实性
无异议，对证明对象和关联性有异议；本院认为，该份证据能
够证明双方对买卖案涉房屋的有关约定。对两被告提供的证据
5、6，原告对关联性有异议；本院认为，该两组证据的真实性
可予确认，但与本案缺乏直接关联性。
综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实
如下：
2010年4月10日，原告柴某作为甲方，与乙方即两被告房
某某、应某某及丙方杭州禹某房地产代理有限公司（以下简称
禹某某司）签订《代理合同》一份，约定甲方将坐落于南××
小区××单××室建筑面积66.81平方米的房屋转让给乙方，
转让总价计160万元，甲方保证该房屋产权清晰，无权益纠缠
，并至今尚未获拆迁告知，同时，乙方对该房屋的一切情况已充分了解、认可，并愿意购买该房屋。同日，原、被告双方就上述房屋签订《杭州市房屋转让合同》，约定房屋转让价格16
0万元，合同签订之日起10日内，乙方先支付购房款10万元给
委托方监管帐户，余款房款150万元在合同签订之日起25天内
支付打入委托方监管账户，待乙方《房屋所有权证》办理完毕
银行放款后二个工作日内，将部分房款人民币155万元由银行
放款给甲方，剩余房款人民币5万元待甲方将户口迁出后，双
方确认无误并在物业交割单上签字，一个工作日内由银行放款
给甲方；乙方未按合同约定的时间付款，甲方有权按累计应付
款向乙方追究违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第
二天起至实际付款之日止，月利息按1%计算；逾期付款超过3
天，甲方有权按下述约定追究乙方的违约责任：乙方向甲方支
付违约金共计20万元，合同终止，乙方将房屋退还给甲方，甲
方实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差
额部分由乙方据实赔偿；等等。同日，原、被告及禹某某司签
订《补充协议》一份，约定该房屋实际成交价格为163万元，
合同价格160万元，差额作为装修补偿款计3万元打入中介公司
指定帐户，于甲（柴某）乙（房某某、应某某）双方在房管局
核对完身份后壹天内由丙方（禹某某司）支付给甲方；甲乙双
方不论哪方违约，违约方赔偿对方违约金20万元；等等。上述
协议签订后，被告将购房首付款10万元支付给禹某某司，并向
禹某某司支付装修补偿款3万元及其他置换中介费、税费若干
，但未能在《杭州市房屋转让合同》约定的时间内支付第二期
购房款150万元，原告未向被告交付案涉房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案《杭州市房屋转让合
同》系双方当事人真实意思的表示，不违反法律强制性规定，
合法有效，双方当事人均应按约履行。两被告未能按照合同约
定按期支付购房款，应当承担违约责任。两被告辩称房屋存在
质量瑕疵及擅自扩面等情况，但双方及禹某某司签订的《代理
合同》中已明确表述“乙方（房某某、应某某）对该房屋的一
切情况已充分了解、认可”，且审理过程中，被告方亦承认确
曾实地察看过案涉房屋，并注意到房屋内水渍情况，故对两被
告该项辩称意见不予采纳。两被告辩称契税提高导致购房成本
增加，不属于其可拒绝支付购房款的合法理由，本院不予采纳
。两被告认为原告主张的违约金数额明显太高，本院认为，双
方约定的违约金20万元过分高于原告的实际损失，根据本案实
际情况，本院酌情予以减少。原告主张终止《杭州市房屋买卖
合同》，被告在审理过程中亦表示同意解除合同，本院予以确
认。两被告辩称禹某某司操作不规范，不属本案审理范围，被
告可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第
八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、
第一百一十四条之规定，判决如下：
一、解除原告柴某与被告房某某、应某某于2010年4月10
日就杭州市江某区南肖埠1幢4单元201室房屋签订的《杭州市
房屋转让合同》；
二、被告房某某、应某某应赔偿原告柴某违约金人民币1
00000元，于本判决生效后十日内付清；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告柴某的其他诉讼请求。
案件受理费人民币4300元，减半收取人民币2150元，由
被告房某某、应某某承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费人民币4300元。对财产案件提起上诉的，案件
受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后
七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行
湖滨分理处，帐号：12×××68，户名：浙江省杭
州市中级人民法院）。
代理审判员张妍妍
二〇一〇年九月六日
代书记员李石燕