北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初27700号原告钟诚，男，1986年10月12日出生，住北京市朝阳区。委托代理人傅娜，北京市炜衡律师事务所律师。委托代理人孙萍，北京市炜衡律师事务所律师。被告满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区南湖西园甲205号楼1层08。法定代表人梅虹，总经理。委托代理人许梅霞，女，1990年12月30日出生，满懿（北京）房地产咨询有限公司员工，住河北省保定市曲阳县XXXXX。委托代理人姜博，男，1983年12月9日出生，满懿（北京）房地产咨询有限公司员工，住哈尔滨市南岗区XXXXX。被告付金平，女，1963年8月23日出生，住北京市海淀区。原告钟诚与被告满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）、付金平居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李默菡担任审判长，与人民陪审员张林、黄士华组成合议庭，公开开庭进行了审理。钟诚的委托代理人付娜、孙萍，满懿公司的委托代理人姜博到庭参加了诉讼。被告付金平经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告钟诚起诉称：钟诚与付金平于2016年9月3日在满懿公司的介绍下，就位于北京市朝阳区安苑东里一区XXXX601号房屋（以下简称601号房屋）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），为此钟诚向满懿公司支付居间服务费47175元。因付金平出售的房屋系央产房，付金平没有办理601号房屋上市交易相关审批手续就与钟诚签订《房屋买卖合同》，导致合同无法履行被解除，满懿公司在居间服务中没有尽到居间义务，满懿公司及付金平的行为给钟诚造成巨大损失。故诉至法院，请求判令：1、解除钟诚与满懿公司、付金平签订的《居间服务合同》及《补充协议》；2、满懿公司退还钟诚支付的居间服务费47175元，付金平承担连带责任；3、诉讼费由满懿公司、付金平承担。被告满懿公司答辩称：《居间服务合同》合法有效，不存在解除的情形和理由，不同意解除《居间服务合同》。同意解除《补充协议》。满懿公司已经按照合同约定完成了居间服务，不同意返还居间服务费。关于央产房上市问题，按照《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改[2003]165号）第六条规定，出售人办理央产房上市应提供以下材料：（一）房屋所有权证书；（二）房屋共有权人同意出售的书面意见；（三）身份证或者其他有效身份证明；（四）与原产权单位签订的公有住房买卖合同；（五）与买受人签订的已购公房买卖合同；（六）物业费、供暖费清洁证明。同时，《关于在京中央单位已购公房上市出售有关问题的通知》（国机房改[2012]29号）第三条规定，对通过审核的已购公房，由交易办公室向产权人出具《在京中央单位已购公房变更通知单》。根据上述规定可知，央产房的产权人必须与房屋买受人签订房屋买卖合同、确定房屋买卖交易关系之后，才可以向在京中央和国家机关住房交易办公室申请办理央产房上市手续、提交相关材料进行办理。在通过审核之后，交易办公室才向产权人出具《在京中央单位已购公房变更通知单》。因此，签订房屋买卖合同与产权人提供《在京中央单位已购公房变更通知单》这二者是存在先后顺序的。因此，满懿公司与钟诚、付金平签订的《房屋买卖合同》第二条第（二）款第2项约定“已购公房（若为中央在京单位已购公有住房，应提供《中央在京单位已购公房变更通知单》）”及前述三方签订的《补充协议》第五条第3款第（2）项“关于央产房的约定，甲方应于2016年11月1日前取得央产房上市批准文件；如未能按期取得，则应承担相关责任”是完全符合相关法律法规规定和央产房上市流程的，亦考虑到了买卖双方权利与义务的平衡。满懿公司尽职提供了居间服务，不存在任何违约行为，有权收取全部居间服务费。被告付金平未出庭，未答辩。本院经审理查明：2016年9月3日，付金平作为甲方与乙方钟诚，丙方满懿公司签订《居间服务合同》，约定：鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就601号房屋的买卖事宜，签订了《房屋买卖合同》。甲、乙、丙三方在友好协商的基础上，订立本居间服务合同，以兹共同遵守。第一条居间服务内容及完成标准：（一）居间服务的内容：1、提供与房屋买卖相关的政策和市场行情咨询，2、对房屋进行行销推介，3、引领乙方实地看房，4、协助买卖双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，5、促成买卖双方签署合法有效的买卖合同；（二）完成标准：甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第二条附送免费的协助服务……第三条居间服务费：（一）本合同项下的居间服务费为47175元，其中，由乙方承担47175元，并应于本合同签订当日一次性足额向丙方支付……第四条权利义务：（一）甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费，甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效；（二）丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，丙方有权依照本合同约定收取居间服务费；（三）甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续，并签署相关授权委托书；（四）甲、乙双方均应向丙方如实披露与房屋买卖交易相关的全部事实和信息，不得故意隐瞒或故意提供虚假信息。第五条违约责任：（一）甲、乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或者另行通过其他方签署《买卖合同》的，甲、乙双方应当共同承担违约责任；丙方有权要求甲、乙双方连带支付本合同约定的全部居间服务费;（二）甲、乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，还应就其未付的部分，按照日万分之五的标准向丙方支付延迟付款违约金；（三）丙方违反本合同第四条约定的，丙方应按本合同的约定承担违约责任，甲方或乙方违反本合同第四条约定，导致丙方不能继续履行本合同的，丙方不承担任何责任，已收取的居间服务费不予退还，前述居间服务费欠缴的，本合同约定的费用支付方仍应向丙方支付居间服务费，如支付费用方为守约方的，违约方应向守约方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方进行追偿；（四）如因甲方及/或乙方原因导致房屋买卖交易不能履行或无法完成的，已收取的居间服务费不予退还，前述居间服务费欠缴的，本合同约定的费用支付方仍应向丙方支付居间服务费，如支付费用方为守约方，违约方应向费用支付方进行赔偿，且费用支付方有权向违约方追偿全部已付居间服务费……第七条其他……（三）各方同意，未经本人签字或加盖公章的任何书面承诺、口头承诺、条款的变更等行为均不产生法律约束力。同日，付金平作为出卖人与买受人钟诚签订《房屋买卖合同》，在房屋权属情况中约定，该房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，应提供《中央在京单位已购公房变更通知单》）。同日，付金平作为甲方与乙方钟诚、丙方满懿公司还签订了《补充协议》，约定：鉴于甲、乙双方经丙方……现三方经友好协商就房屋买卖事宜作出补充约定如下……第四条违约责任：……2、甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方提供的交易房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明文件或手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索……第五条其他：1、在甲、乙双方各自提供的证件等资料真实有效、并积极配合的前提下，丙方按照国家政策规定协助双方完成交易……3、甲乙双方达成的其他约定：……（2）关于央产房的约定：甲方应于2016年11月1日前取得央产房上市批准文件；如未能按期取得，则应承担相关责任……（6）其他约定：①丙方协助甲方办理上市手续；②丙方应予完成上市手续当日算起，丙方办理甲方房源核验，乙方购房资质审核手续15个工作日内完成；③银行批贷后15日内，甲乙双方共同前往地税办理缴税手续；④在甲乙双方积极配合的前提下，因丙方原因造成合同未按约定履行，丙方退还中介费，合同继续履行。上述合同签订后，2016年9月5日，钟诚向满懿公司支付了居间费共计47175元。2016年10月20日，中国XXXX集团有限公司（以下简称XX集团）服务中心出具证明，601号房屋为XX集团产权房，因在XX集团的中央在京单位职工住房档案系统无档案信息，故暂时不能办理上市手续。后双方因合同的解除发生纠纷并诉至法院。2017年1月19日，北京市朝阳区人民法院作出（2016）京0105民初66838号民事判决书，认为在合同履行中，因付金平无法取得原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法继续履行合同……付金平作为601号房屋的出售方，应当负有全面审查房屋限售情况并向买受人予以说明的义务，央产房上市交易已有明确的交易流程，亦很容易通过单位问询知悉，付金平未能于签订房屋买卖合同前确定房屋是否可以上市交易的事由并非不能预见、不能避免、不能克服的情形，双方在补充协议中明确约定付金平在2016年11月1日前不能取得批准文件，付金平应当承担相应的违约责任。因此因补充协议中约定的违约金标准过高，且钟诚作为601号房屋的买受方，明知其购买的房屋属于央产房，故应在签订房屋买卖合同时亦应尽到合理的注意义务，其未能全面了解该房屋是否允许上市交易的相关信息，对合同的解除亦应承担一定的责任……判决该判决生效之日起解除付金平与钟诚签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》中关于付金平与钟诚之间权利义务的内容；付金平退还钟诚定金30万元；付金平于该判决生效后七日给付钟诚违约金10万元。上述事实，有《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》、微信转账截图及发票、（2016）京0105民初66838号民事判决书及庭审笔录在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，钟诚主张满懿公司违反合同义务，未向其明确告知央产房的政策及相关规定，没有审查付金平的变更通知单，违反忠实的居间义务，导致钟诚的合同目的无法实现。事实上，在满懿公司的居间下，钟诚与付金平就601号房屋的买卖签订了有效的《房屋买卖合同》以及《补充协议》，在《房屋买卖合同》中明确约定601号房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，应提供《中央在京单位已购公房变更通知单》），在《补充协议》中亦对付金平应当取得上市批准文件的期限也作出了明确约定，上述条款均是对央产房交易的专门约定，故钟诚对于其购买的601号房屋系央产房且当时付金平并未取得601号房屋的上市手续是明知的，钟诚签订上述协议后，又主张满懿公司未告知央产房政策及相关规定，未审查付金平的变更通知单与事实不符，本院不予采信。满懿公司在居间服务过程中，未提供虚假信息，亦未隐瞒真实情况，并且已经按照《居间服务合同》约定的内容及标准完成居间服务，不存在违约，钟诚要求解除《居间服务合同》，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。钟诚基于《居间服务合同》向满懿公司支付47175元居间费，因《居间服务合同》不应当解除，故钟诚要求退还居间费，于法无据，本院不予支持。关于钟诚要求解除《补充协议》一项，满懿公司同意解除，由于《补充协议》系三方协议，故本院对《补充协议》中关于钟诚与满懿公司之间的权利义务予以解除。《补充协议》中关于满懿公司与付金平之间的权利义务的内容，钟诚无权要求解除。关于连带责任一项，《房屋买卖合同》与《居间服务合同》系独立的合同，钟诚与付金平签订的《房屋买卖合同》无法履行，系付金平未能取得《中央在京单位已购公房变更通知单》，并非满懿公司的过错，且钟诚已经根据《房屋买卖合同》的约定向付金平主张了违约责任。如钟诚认为其居间费受到损失，应当按照《居间服务合同》第五条第四款的约定以及《补充协议》第四条的约定，向付金平主张违约责任，现钟诚主张付金平存在过错导致《房屋买卖合同》无法履行，应当与满懿公司对退还居间费承担连带责任，缺乏合同与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、原告钟诚与被告满懿（北京）房地产咨询有限公司、被告付金平于二〇一六年九月三日签订的《补充协议》中关于原告钟诚与被告满懿（北京）房地产咨询有限公司之间的权利义务的内容于本判决生效之日起解除；二、驳回原告钟诚的其他诉讼请求。本案受理费九百七十九元、公告费二百六十元，由原告钟诚负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李默菡人民陪审员  张 林人民陪审员  黄士华二〇一七年十月二十日书 记 员  杨 颖