上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终2305号
上诉人（原审原告）：上海凯成家具有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路65弄13号2576室。
法定代表人：陈辉，总经理。
委托诉讼代理人：谭文辉，上海明伦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海天御物业管理有限公司，住所地上海市崇明区潘园公路1800号2号楼1795室。
法定代表人：何佳炜，董事长。
委托诉讼代理人：朱焱，上海市海华永泰�师事务所律师。
上诉人上海凯成家具有限公司（以下简称凯成公司）与被上诉人上海天御物业管理有限公司（以下简称天御公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初78990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月9日受理后，依法组成合议庭于2018年3月29日公开开庭审理了本案，上诉人凯成公司之法定代表人陈辉及委托诉讼代理人谭文辉律师，被上诉人天御公司之委托诉讼代理人朱焱律师到庭参加审理。本案现已审理终结。
凯成公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。事实和理由：第一，原审错误认定上诉人与被上诉人解除合同的方式。《撤场协议》表明双方系协商解除租赁合同，而非上诉人单方提出解除，故上诉人无需承担合同解除的违约责任。第二，原审就“违约金数额�高于保证金数额”的事实认定不清，法律适用错误。被上诉人从未向上诉人主张过违约金，即便需要承担，上诉人有权依据《合同法》相关规定主张调低违约金。第三，原审就“交易习惯”和“常理”的论述有误。原审适用“交易习惯”时未考虑到上诉人作为承租人的弱势地位，且租金和保证金在公司财务账目中属于两个科目，不会混合处理；上诉人在《撤场协议》签订后积极向被上诉人主张返还押金，被上诉人的回复也未显示双方就押金问题达成一致。第四，原审就被上诉人以上诉人违约为由不同意返还保证金具有事实和法律依据的论述有误。双方在签订《撤场协议》时，没有涉及违约金及保证金的问题，根据租赁合同约定及合同法第九十七条规定，上诉人有权要求返还保证金及押金。第五，《撤场协议》应当视为双方对违约责任的谅解，即便上诉人违约，被上诉人没收保证金和押金也没有合同或法律依据。况且，上诉人一旦出现逾期支付租金的情形，被上诉人就采取断电措施，致使上诉人无法经营，故上诉人不应当支付违约金。
天御公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。第一，上诉人因经营不善不需要继续租赁房屋，且存在逾期支付租金的违约行为，在上诉人主动要求撤场后，双方协商一致并由上诉人执笔起草了《撤场协议》以解除合同，确非被上诉人行使合同解除权。第二，《撤场协议》是双方对于租赁合同解除后果的终局方案，双方一致同意上诉人不再要求被上诉人退还保证金，被上诉人也不再追究上诉人的违约金，但《撤场协议》中确实未予写明。财务处理与债务抵销是不同概念，不应混淆。第三，因上诉人多次违约，被上诉人曾采取过一至两次断电措施，每次持续一天左右，不会对上诉人正常经营�成影响。第四，如果本案判决被上诉人向上诉人返还保证金，则被上诉人会另行向上诉人主张违约金；如果本案判决被上诉人无需向上诉人返还保证金，被上诉人也不会再向上诉人主张违约金。要求驳回上诉，维持原判。
凯成公司诉至一审法院，请求判令：1.天御公司向凯成公司返还房屋保证金及押金合计人民币（以下币种相同）125,000元，以及迟延返还的逾期利息15,411元（从2015年6月25日起暂计至2017年7月14日止，按照年利率6%计算）；2.本案诉讼费由天御公司承担。
一审法院认定事实：凯成公司（乙方）与天御公司（甲方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定由乙方承租上海市浦东新区XX路XX号5层房屋（以下简称系争房屋），房屋用途为办公展示；租期为2014年5月1日至2018年6月31日；租金每月55,000元，逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需每日按本次需支付租金总额的3%累计支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过30日的，应向甲方按月租金的6倍支付违约金；乙方中途擅自退租的，应按提前退租天数的租金的2倍支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负赔偿责任，甲方可从租赁保证金中抵扣；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同签订后，凯成公司于2014年5月20日、10月30日支付租房押金11万元及物业管理费押金1万元，于2014年5月26日、5月30支付了装修施工押金共计5,000元。合同履行过程中，凯成公司多次迟延支付房租，累计迟延支付天数达358天。2014年10月9日，凯成公司出具《承诺书》一份，载明：“我司承诺于2014年10月30日前支付拖欠天御的所有房租，计人民币188,667元……”。2014年12月18日，凯成公司再次出具承诺书一份，载明：“一、我司承诺于2014年12月26日前支付拖欠天御的2014年12月份的房租和物业管理费，计人民币60,000元；二、我司承诺于2014年12月31日前支付拖欠天御的2015年1月份的房租和物业管理费，计人民币60,000元……”。后凯成公司不想继续承租系争房屋，双方于2015年6月11日签订了《撤场协议》，约定“……现达成解除合同协议，凯成家具公司将于6月25日撤走所有物品，并交齐5月所欠2.5万费用……6月份费用以双方指定物品置换。”凯成公司于2015年6月15日向天御公司支付25,000元。2016年5月，凯成公司的法定代表人陈辉数次向天御公司的工作人员朱某发送微信询问“我去年的商场押金，什么时候帮我退一下？”“但是我的押金没有退，也没有抵扣租金”“我想请你帮忙把租金押金退了”，朱某的所有语音回复均无法播放。
一审法院认为：双方签�的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人具有约束力。本案的争议焦点为双方的撤场协议是否对保证金作出了处理。首先，凯成公司在合同履行过程中存在多次迟延支付租金的情况，且解除诉争合同系凯成公司提出，根据合同约定，凯成公司需承担违约责任，且违约金数额远高于保证金数额，天御公司没收押金具备事实及合同基础。其次，在签订《撤场协议》时，凯成公司尚有部分租金及其他相关费用未付，若双方没有对押金冲抵违约金达成共识，则凯成公司完全可用押金抵扣相关费用，而凯成公司却以现金或物品抵扣的方式结清其应付款项，显然不符合交易习惯。同时凯成公司在签订《撤场协议》后将近一年才第一次向天御公司要求返还押金，若双方对押金未有过其他约定，亦不符合常理。法院采纳天御公司的抗辩意见，《撤场协议》应当认定为双方解除租赁关系的终局性处理方案。退而言之，即便诚如凯成公司所言，《撤场协议》没有约定押金不予返还，但同样的，该协议也没有约定返还保证金，现凯成公司要求返还该押金，天御公司以凯成公司违约不同意返还，也具有事实和合同依据。至于装修押金5,000元，天御公司称已冲抵2014年9月的部分租金，而凯成公司也表示忘记了当时现金支付房租的数额，鉴于凯成公司存在欠付租金的行为，法院对装修押金冲抵部分租金，予以采信。综上，凯成公司的诉请缺乏事实及法律依据，法院难以支持。
一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，于2017年12月29日作出判决，判决如下：驳回上海凯成家具有限公司的诉讼请求。一审案件受理费3,108元，减半收取计1,554元，由�海凯成家具有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，根据本案所查明的事实，上诉人迟延向被上诉人支付房租累计天数达358天，已符合租赁合同关于被上诉人单方行使合同解除权并要求上诉人承担按月租金6倍计算的违约金之条件。虽然本案最终系上诉人先行提出不愿意继续履行租赁合同，并得到了被上诉人的认同，双方协商一致解除了租赁合同，但尚无证据显示被上诉人同意解除租赁合同并放弃向上诉人主张上述解约违约金。鉴于双方在《撤场协议》中虽未明确写明保证金予以没收，但该协议中亦无违约金结算的相关内容，故被上诉人关于双方当时已协商一致即上诉人不再要求被上诉人退还押金，被上诉人也不再追究上诉人违约金的意见，与双方�实际退场结算行为相一致，亦符合交易习惯。况且，双方在撤场后的很长一段时间内均无异议，上诉人向被上诉人提出退还押金系在双方签订撤场协议并履行完毕后的近一年左右。若双方确实未就押金抵扣违约金作出约定，则上诉人在撤场后一年才提出返还押金，确实与常理不符。综合上述分析，上诉人关于《撤场协议》系双方对违约责任谅解的上诉理由不成立，本院不予采信。一审法院针对撤场协议是否对保证金作出处理的相关分析，有理有据，本院予以认同。一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3,108元，由上诉人上海凯成家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 毛 焱
审判员 娄 永
审判员 蒋庆琨
二〇一八年四月二十七日
书记员 朱晨阳
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……