上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第25358号
原告金逸文，男，1989年7月3日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托代理人赵秩，上海市建纬律师事务所律师。
被告沈坚鸿，男，1962年4月8日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市长宁区。
委托代理人王星娥（系被告沈坚鸿之母），住上海市长宁区。
原告金逸文诉被告沈坚鸿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2015年9月24日公开开庭进行了审理，原告金逸文及其委托代理人赵秩，被告沈坚鸿及其委托代理人王星娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金逸文诉称，2014年9月30日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，价款185万元。双方约定于2015年3月31日前，至交易中心办理过户手续。原告于2014年9月30日将185万元房款转账支付给了被告，被告出具了收条。原、被告双方于2015年1月13日至房产交易中心时，发现系争房屋被法院查封，涉案的案号为（2015）徐民一（民）初字第128号，导致无法办理过户。原告先是起诉要求被告协助办理系争房屋的过户手续。审理中，因系争房屋被查封，存在过户障碍，原告将诉讼请求变更为：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、判令被告返还购房款185万；3、判令被告支付原告违约金37万；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告沈坚鸿辩称，同意解除合同，但不同意返还购房款185万元，也不同意支付违约金。如果原告实际将购房款185万元支付给被告，被告愿意履行合同。但是，被告没有拿到原告的购房款。被告仅陆续拿了原告3万元左右的生活费。系争房屋的市场价250多万，因系争房屋内住着案外人，就让原告自行清场，故将系争房屋低于市场价出售给了原告。签订买卖合同的时候，原告方的人员让被告去做公证，被告不肯去做公证，原告就让人打被告。原告说公证做好了，再把钱给我。2014年9月30日，原告通过银行转账支付至被告银行卡185万元，被告当天将钱款全部取出，在一辆车上，被告将185万元现金还给了原告方的人员。当天晚上十点开始，被告被软禁，共被关了一个星期。2014年10月15日，被告办理了公证委托手续，委托他人代为出售系争房屋事宜。2015年1月16日，被告去公证处将委托撤销了。另外，被告没有违约，如果法院判决被告要承担违约金，要求调低违约金标准。
经审理查明，系争房屋原系被告名下的动迁安置房。
2014年9月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定：甲方将系争房屋出售给乙方，总价款185万元。第四条约定，甲方于2015年3月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，甲乙双方于2015年3月31日之前申请办理过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。第十条约定，甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的5日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的5日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起5日内向乙方返还已收款和利息外，还应按已收款的20%向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。
2014年9月30日下午，原告通过银行转账支付至被告银行账户185万元，被告出具了收条。收条载明，被告收到原告支付购买系争房屋的房款共计185万元整。当天，被告将185万元房款从银行柜台取出。
2014年10月15日，被告出具委托书，并办理了公证委托手续。委托书载明，委托人为被告，受托人为案外人汪婕；委托人因故无法亲自办理出售系争房屋的相关事宜，特委托受托人汪婕为本委托人的代理人，委托事项包括：办理房地产转移登记、代为交房、代为申报相关税费等共计十二类事项。
2014年12月30日，因被告与案外人杨某某在债权债务纠纷，系争房屋被司法查封，案号为（2015）徐民一（民）初字第128号。
2015年1月16日，被告至公证处称其于2014年10月15日在上海市东方公证处申办了委托书公证（原受托人汪婕），现因情况有变，声明撤销上述委托公证书。
另查明，案外人程士侠起诉沈坚鸿离婚后财产纠纷一案，上海市徐汇区人民法院于2014年4月21日立案受理。法院查明，程士侠与沈坚鸿原系夫妻，于2012年11月7日调解离婚。协议离婚后，程士侠要求分割夫妻共同财产。法院委托上海富申房地产估价有限公司对上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋（即本案系争房屋）的市场价值进行了评估。经评估，系争房屋的市场价值为250.69万元。法院于2014年12月10日判决如下：一、上海市徐汇区龙吴路XXX弄XXX号XXX室房屋产权归沈坚鸿所有；二、沈坚鸿于本判决生效之日起十五日内支付程士侠上述房屋折价款80万元。
审理中，被告表示如果不签相应的文件，原告就威胁说要去派出所举报被告吸毒；在本案诉讼前，没有报警是因为害怕；本案原告起诉后，被告去报警，但是公安不受理。
关于为何低于市场价买卖系争房屋。原告称是因为听被告说被告的债权人强行住在系争房屋内；另外，因为被告吸毒，怕突然找不到被告本人，为此还让被告去办理了公证委托手续。被告称是因系争房屋内住着被告的债权人，就让原告自行清场，所以低价出售。
以上事实，由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、银行转账凭证、收条、公证委托书、民事判决书、上海市房地产登记簿等证据以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实合意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方均应恪守。原告已经支付了全部购房款185万元。被告辩称收到购房款185万元的当天又钱款全部退还给原告，缺乏证据佐证，本院不予支持。被告辩称受到原告欺诈、胁迫亦缺乏证据，本院难以采信。现被告否认收到房款，且在签订合同之后，系争房屋被查封导致无法过户。被告未协助原告履行过户手续，违反合同约定。原告要求解除合同，要求被告退还购房款185万元，符合合同约定，本院予以支持。被告认为违约金过高，要求调低。本院认为原告主张的违约金高于全部实际损失。违约金由本院依法参照违约给原告造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平、诚实信用原则予以调整酌定为15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告金逸文与被告沈坚鸿于2014年9月30日签订的《上海市房地产买卖合同》；
二、被告沈坚鸿应于本判决生效之日起七日内退还原告金逸文购房款185万元；
三、被告沈坚鸿应于本判决生效之日起七日内支付原告金逸文违约金15万元。
案件受理费24，560元，财产保全费5，000元，共计29，560元，由原告负担1，760元，被告负担27，800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 陶郑忠
审 判 员 杨立转
人民陪审员 曹 璐
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 陆佳佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提交证据。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。