甘肃省秦安县人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0522民初1209号原告：黄某。原告：邓某。原告：王某。原告：谢某。原告：瞿某。原告：金某。被告：秦安县某购物广场。经营者苏某，女。委托诉讼代理人：王某2。委托诉讼代理人：纪某。原告黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某与被告秦安县某购物广场房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日作出了（2017）甘0522民初978号民事裁定，原告黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某不服该裁定，向天水市中级人民法院提起上诉。天水市中级人民法院于2017年11月29日作出（2017）甘05民终774号民事裁定，裁定撤销本院（2017）甘0522民初978号民事裁定，指令本院审理。本院于2017年12月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某以及被告秦安县某购物广场的委托诉讼代理人王某2、纪某，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的不定期租赁合同，判令被告于2017年10月25日之前腾出并返还六原告所有的位于秦安县某购物广场A区3**8.83平方米及B区300平方米的地下室；2、判令被告赔偿六原告商场运营成本12万元（2017年9月8日至9月20日，共计12天），2017年9月20日以后的商场运营成本由被告以每日1万元的标准赔偿到腾空房屋为止；3、本案诉讼由被告承担。诉讼中，六原告将诉讼请求中的第1、2项变更如下：1.判令被告立即腾房并返还六原告所有的位于秦安县某购物广场A区3**8.83平方米及B区300平方米的租赁物；2.判令被告向原告支付商场运营成本费，以每天1万元从2017年9月8日支付到腾房为止。事实和理由：2017年9月7日，秦安县国土资源局依法登记了六原告所有的位于秦安县某购物广场A区3**8.83平方米及B区3**9.93平方米地下室。用途为商业用地、商业服务，不动产证号分别为甘（2017）秦安县不动产第000***号、甘（2017）秦安县不动产第0000***号。而被告的租赁合同已于2017年2月1日到期，到期后虽经六原告数次书面发出腾房通知，均遭拒绝。地下商铺租赁合同第八条第二项约定：被告未在租赁期截止日将所租商铺归还原告，原告将按日收取商场运营成本，计人民币10000元/日。但该费用其已在对秦安县人民法院作出的（2016）甘0522民初324号民事判决提起上诉时提出主张。综上，被告的租赁合同期限终止，被告应当腾房并返还租赁费。现六原告依法起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。庭审中，六原告明确被告返还房屋的范围为位于秦安县某购物广场A区3**28.83平方米及B区300平方米以及一楼西、南进口通道及B区员工停车车库。被告秦安县某购物广场辩称，六原告虽取得涉案房屋的物权，但依照法律规定，应在合理期限之前通知解除双方的不定期租赁关系，并给予合理的搬离期限，而不是立即解除。二、涉案房屋产生多起纠纷，不是答辩人的过错，而是天水某实业有限公司一房二卖造成的。现答辩人与天水某实业有限公司房屋买卖纠纷正在天水市中级人民法院审理中，因天水某实业有限公司承诺将涉案房屋出售给答辩人，所以答辩人与各供应商和租户签订的相关合同均未到期，800万元库存无法处置，数万张购物卡未到期。如贵院不给答辩人一个合理的期限，直接判令解除不定期租赁合同，将导致答辩人超市的大批生鲜、食品及其他货物损失，同时也造成大批租户的货物无法处置，将给答辩人造成严重的损失。黄某等六原告也是从事超市经营的，他们也知晓作为答辩人开设的大型超市，搬迁不是一天或几天能完成的，按照相关法律规定，即使解除不定期租赁合同，也需要给出合理的搬迁期限，而不是原告诉称的立即。答辩人与六原告系不定期租赁合同关系，而不是合伙或合作关系，所以，答辩人即使没有立即搬离，原告也仅仅是收取房屋租金，不存在运营成本损失。所以答辩人没有支付六原告诉称的商场运营成本的事实依据和法律依据。答辩人依法只能按答辩人与天水金河实业有限公司签订的《房屋租赁合同》中约定房租标准，给六原告支付房屋租金，支付期限为2017年9月7日开始至实际搬离时止。庭审中，各方当事人为证明其主张的事实和支持其诉讼请求，提供了以下证据材料：（一）六原告提供的证据及证明事项1、《商品房买卖合同》和《补充协议条款》各1份（复印件），用以证明天水某实业有限公司已经将涉案房屋卖给六原告，涉案房屋现为六原告所有，且六原告与天水某实业有限公司在补充协议中约定了腾房时间；2、秦安县某购物广场与天水某实业有限公司签订的《某公司某购物广场地下商城租赁合同》和《补充协议》各1份（复印件），用以证明双方合同届满期限为2017年2月1日，如果被告到期未腾房，每天的商场运营成本是1万元；3、甘（2017）秦安县不动产第0000***号不动产权证书1本（复印件）、甘（2017）秦安县不动产第0000***号不动产权证书1本（复印件），用以证明涉案房屋的所有权归属；4、（2016）甘0522民初324号民事判决书1份（原件），用以证明六原告对（2016）甘0522民初324号民事判决书中查明的事实予以认可。（二）被告提供的证据及证明事项5、购销、联营合同27份（复印件），用以证明这27份合同的到期期限，在这27份合同到期之前，被告不能搬离，请法院在判定被告搬离时给予被告足够的期限。经质证，对证据1，被告对其中《商品房买卖合同》的真实性、关联性认可，但对原告的证明目的不认可，认为六原告因该《商品房买卖合同》取得涉案房屋所有权，其在取得涉案房屋所有权后，与被告形成新的租赁关系；被告对其中的《补充协议条款》不认可，认为该协议系复印件，真实性无法确定，其次，该协议系原告与天水某实业有限公司之间的约定，协议中所约定的权利义务具有相对性，对被告不产生法律效力，再次，从协议中无法看出该协议与六原告的主张之间存在关联性。对证据2，被告对其真实性认可，但对其证明目的不认可，认为该合同和协议中关于违约责任条款及运营成本的约定是被告与天水金河实业有限公司之间的约定，该约定具有相对性，系被告与天水某实业有限公司之间的特别约定，现在被告与六原告之间的租赁合同关系是因六原告取得涉案房屋所有权而建立，故被告与天水某实业有限公司之间的特别约定对六原告不产生法律效力。对证据3，被告表示认可，但表示该证据同时证明六原告于2017年9月7日取得涉案房屋的所有权后，与被告建立不定期租赁合同关系。对证据4，被告对其真实性认可，但对其证明目的不认可，认为该案正在上诉中，该案的原告与被告对该份判决中认定的事实均有不认可的部分，故该份判决中认定的事实法庭不应直接采纳，其次，原告称其就运营成本已经在（2016）甘0522民初324号案件的二审中进行了主张，故本案中原告不应再重复对运营成本进行主张。对证据5，六原告不认可，认为与本案没有关联性。本院对各方当事人提供的证据综合评判如下：对证据1中《商品房买卖合同》的真实性被告无异议，故对其真实性本院予以认定，对原告的证明目的，结合证据3，能够证明六原告通过买卖取得涉案房屋所有权的事实，故本院予以认定；对证据1中的《补充协议条款》，被告虽认为该证据系复印件，真实性无法认定，但结合证据4，该证据与原件无异，对其真实性本院予认定，对原告的证明目的，结合《商品房买卖合同》以及证据3，本院予以认定。对证据2中《金河公司某购物广场地下商城租赁合同》和《补充协议》，被告对该证据的真实性无异议，故对其真实性本院予以认定，但对原告的证明目的，因涉及对本案相关法律问题的认定，本院将在判决理由部分综合予以认定。对证据3，该证据符合证据的真实性、合法性以及与本案的关联性，本院予以认定。对证据4，该判决虽因双方当事人不服提出上诉，但经询问当事人，对其中本院查明的事实部分，除被告对”三原告在收取2013年2月1日至2015年2月1日两年租金后，被告拒绝向三原告支付2015年度以后的租金，遂酿成纠纷。”有异议外，其他部分双方均无异议，故对双方无异议的部分本院予以采信。对证据5，该27份证据均系复印件，其真实性无法认定，故本院不予认定。基于以上双方当事人的诉辩称及陈述、举证、质证的过程和本院对证据的分析判定，本院查明的事实如下：秦安县某购物广场A、B区地下室房产原产权人为天水某实业有限公司，原房权证为秦房产所字第XX**号，用途地下商铺，建筑面积为平方米。2011年8月3日，该房产分割为两处，分别为：A区地下室建筑面积3**8.83平方米，房权证为秦房产所字第XX**号；B区地下室建筑面积3**9.93平方米，房权证为秦房产所字第XX**号。2006年11月16日，被告秦安县某购物广场与天水某实业有限公司签订《某公司某购物广场地下商城租赁合同》和《补充协议》各1份，约定天水某实业有限公司将其所有的××县商场（面积3800㎡），B区仓库（面积300㎡），包括一楼西、南进口通道及B区员工停车车库，出租给被告用于经营百货超市。该合同约定：租期十年（自2007年2月1日起到2017年2月1日止）。A区商场第一年即2007年2月1日至2008年2月1日，租金免交；第二、三、四年每月每平方米8元，每年租金364800元；第五年至第六年每月每平方米10元，每年租金456000元；第七年至第八年每月每平方米11元，每年租金501600元；第九年至第十年每月每平方米12元，每年租金547200元。B区地下仓库第一年至第四年每年租金5万元，第五年至第七年每年租金6万元，第八年至第十年每年租金7万元；租金以年交付，在每年底提前一个月的28日前交清下年租金。若被告不按期交纳租金，除应及时如数补交外，并按拖欠总额每日按5‰支付滞纳金。租赁期限满后，如被告不再承租，被告应立即搬出并拆除所投资的一切财产，若天水某实业有限公司需要该财产，双方协商解决。被告未在租赁期截止日将所租商铺归还天水某实业有限公司，天水某实业有限公司将按日收取商场运营成本，计人民币10000元/日。本协议在双方签字之日起即具有法律效力。2012年6月5日，天水某实业有限公司与原告黄某、王某1、瞿某签订《商品房买卖合同》和《补充协议条款》各1份，约定天水某实业有限公司将其所有的秦安县某购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给三原告黄某、王某1、瞿某，出让范围包括被告承租的房产，该合同约定：出让总价款为1750万元，在协议签订二周内三原告向天水某实业有限公司支付600万元，剩余1150万元在被告的租赁期满时（2017年2月1日）一次付清，同时，天水某实业有限公司将房产证办理在三原告名下；该房屋由被告租赁，租赁期至2017年2月1日到期，每年租金由三原告按租赁合同收取，2013年2月1日以前的租金已由天水某实业有限公司收取，三原告不再收取；本协议签字生效后，该房权即视为三原告所有，三原告在不影响天水某实业有限公司与被告履行租赁合同的前提下，有权对房屋进行管理；西边通往地下室的坡道及通道在某超市租赁期间，为共同使用，三原告有权改造及装修。一层进门主通道以上门头，现由某超市专用，该房卖给三原告后，以上门头由三原告所有。本协议在双方签字之日起即具有法律效力。2015年3月13日，天水某实业有限公司又就该房屋与秦安县某购物广场签订购房合同，约定以2100万元的总价款将其所有的秦安县某购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7368.76㎡）出让给秦安县某购物广场。2016年4月27日，黄某、王某1、瞿某以房屋买卖合同纠纷为由，将天水某实业有限公司和秦安县某购物广场起诉至天水市中级人民法院。后秦安县某购物广场于2016年5月30日以确认合同无效纠纷为由，将天水某实业有限公司和黄某、王某1、瞿某起诉至天水市中级人民法院。2016年12月20日，天水市中级人民法院作出（2016）甘05民初18号民事判决，判决为：”一、黄某、王某1、瞿某与天水某实业有限公司签订的商品房买卖合同和补充协议合法有效，继续履行；二、驳回黄某、王某1、瞿某的其他诉讼请求。”判决后，天水某实业有限公司和秦安县某购物广场不服，向甘肃省高级人民法院提出上诉，甘肃省高级人民法院于2017年4月4日作出（2017）甘民初154号民事判决，判决为：”驳回上诉，维持原判”。2016年12月20日，天水市中级人民法院作出（2016）甘05民初23号民事判决，判决为：”一、天水某实业有限公司与秦安县某购物广场签订的购房合同合法有效，终止履行；二、驳回秦安县某购物广场的其他诉讼请求。”判决后，秦安县某购物广场不服向甘肃省高级人民法院提出上诉，甘肃省高级人民法院于2017年4月4日作出（2017）甘民初153号民事判决，判决为：”驳回上诉，维持原判”。2017年9月7日，秦安县国土资源局向黄某及其妻子邓某、王某1及其妻子谢某、瞿某及其妻子金某六人颁发了坐落在秦安县某购物广场A区地下室，房屋建筑面积为3**8.83平方米的甘（2017）秦安县不动产第0000***号不动产权证书和坐落在秦安县某购物广场B区地下室，房屋建筑面积为3**9.93平方米的甘（2017）秦安县不动产第0000***号不动产权证书。另查明，2015年，因被告拖欠租金一事，原告黄某、王某1、瞿某将秦安县某购物广场以及第三人天水某实业有限公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉至本院，后该案在本院重审的（2016）甘0522民初324号案件中，原告黄某、王某1、瞿某要求：”1.请求人民法院依法判决被告支付2015年的租赁费617200元以及滞纳金2592240元（违约金计算从2015年2月1日至2017年6月1日），共计3209440元；2.请求人民法院判令被告依法支付2016年租赁费617200元以及滞纳金1480320元（违约金计算从2016年2月1日至2017年6月1日），共计2098480元；3.以上二项诉讼中租赁费合计1234400元，滞纳金4073520元，共计5307920元，2017年6月2日以后的滞纳金，请人民法院判令被告以拖欠租赁费总额每日按5‰支付到付清为止；4.请求人民法院判令被告未在租赁截止日（2017年2月1日）将所租商铺归还原告，截止2017年6月30日，共150天，计1500000元（2017年7月1日以后的商场运营成本，请人民法院判令被告支付到返还商铺为止）；5.由被告承担增加的诉讼费用、保全费、保险费。庭审中，三原告补充诉讼请求：被告立即腾房。”再查明，《某公司某购物广场地下商城租赁合同》约定的租赁范围中的一楼西进口通道指西北角的通道，通道通过英皇KTV到达库房等、南进口通道指靠公厕处西南角的通道。原告黄某表示南进口通道与其所购房屋无关。本院认为：本案双方当事人争议的焦点是：1、原、被告之间是否存在不定期租赁合同，如果存在，是否应予以解除，并由被告腾出承租涉案房屋？2、被告是否应从2017年9月8日起按每日1万元的标准赔偿原告商场运营成本至其腾房为止？（一）关于原、被告之间是否存在不定期租赁合同，如果存在，是否应予以解除，并由被告腾出承租涉案房屋的问题本案中，被告占有并使用的涉案房屋是其于2006年11月16日从原房屋所有人天水某实业有限公司处承租，租赁期限自2007年2月1日起到2017年2月1日止。在该租赁合同履行期间即2012年6月5日，天水某实业有限公司与三原告黄某、王某1、瞿某签订《商品房买卖合同》和《补充协议条款》，约定将其所有的包括被告承租的房产在内的秦安县某购物广场A、B区地下一层房产（建筑面积7**8.76㎡）出让给了三原告。随后，天水某实业有限公司、秦安县某购物广场以及黄某、王某1、瞿某三方形成多次诉讼，但天水某实业有限公司与三原告黄某、王某1、瞿某签订的房屋买卖合同已被终审判决认定合法有效，且买卖双方已履行了合同中的权利、义务，故黄某、王某1、瞿某替代天水某实业有限公司作为新的出租人，继而享受租赁合同中的权利、义务。2017年9月7日，六原告取得涉案房屋的不动产权证书，现六原告要求被告立即腾房并返还涉案租赁物，并当庭变更诉讼请求，不认可其与被告之间存在不定期租赁合同，而被告认为六原告在取得涉案房屋所有权后替代原所有权人，与其存在不定期租赁合同。所谓的不定期租赁合同是指当事人没有约定租赁期限或者约定租赁期限不明确的房屋租赁合同。不定期租赁合同的产生有三种情形:一是当事人在合同中未约定明确期限；二是当事人约定租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；三是租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，若符合不定期租赁合同，其情形应为第三种情形，即在租赁期满后被告继续使用租赁物，而原告未提出异议，但在本院审理的（2016）甘0522民初324号原告黄某、王某1、瞿某与被告秦安县某购物广场、第三人天水某实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案中，三原告曾主张秦安县某购物广场未在租赁期截止日归还原告租赁物。由此可见，原告对被告使用涉案租赁房屋早已提出异议。但由于双方的纠纷一直在诉讼过程中，导致了被告至今使用租赁物的现状。故该案不符合不定期租赁合同的条件，原、被告之间的租赁合同应在2017年2月1日终止，在此之后，原、被告之间不存在不定期租赁合同，被告在租赁合同到期后，应向出租人返还租赁物，故对六原告请求被告返还涉案租赁物的请求，依法应予以支持，但考虑到被告在租赁房屋内实际经营情况，搬迁需要时间，故对其腾房应留一定的宽限期。对被告返还房屋的范围，庭审中，六原告明确为位于秦安县某购物广场A区3**8.83平方米及B区300平方米以及一楼西、南进口通道及B区员工停车车库，但经查实一楼西进口通道为通往B区地下室的通道，应为公用通道，不应在返还的范围内，而南进口通道原告黄某也明确表示与其无关，故亦不在返还的范围内。对原告主张的其他返还房屋的范围系秦安县某购物广场与天水某实业有限公司签订的《某公司某购物广场地下商城租赁合同》约定的租赁物使用范围，且从天水某实业有限公司与原告黄某、王某1、瞿某签订的《商品房买卖合同》以及六原告取得的不动产所有权证来看，六原告对该租赁物范围享有所有权，故对六原告要求被告返还秦安县某购物广场A区3**8.83平方米、B区300平方米以及B区员工停车车库的请求，于法有据，本院予以支持。(二)关于被告是否应从2017年9月8日起按每日1万元的标准赔偿原告商场运营成本至其腾房为止的问题原告基于租赁合同中”乙方未在租赁期截止日将所租商铺归还甲方，甲方将按日收取商场运营成本，计人民币10000元/日”的约定，现主张从其取得涉案房屋所有权的次日起到被告腾房为止的商场运营成本损失，而该商场运营成本损失的约定系涉案房屋出租人与被告之间就租赁合同到期后，不再承租情况下未交付房屋约定的违约条款。被告在租赁期限届满后，未交付租赁物，其行为已经构成违约，其本应按违约条款的约定承担违约责任，但该租赁合同约定的违约金超出房屋租金的5倍，而被告只同意按原约定租金支付原告房屋租金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'。”之规定，可以认定涉案租赁合同中约定的违约金明显过高，故本院对该违约金应予以调整。因被告到期不返还房屋的违约行为给原告造成的损失即房屋进入租赁市场后可获得的租金收益和被告占用该资金的损失。故应由被告按原租赁合同约定的租金即每天1690.96元支付原告损失外，另应支付占用该资金的损失。对占用该资金的损失参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，按年利率24%计算为宜。支付期限，本应从2017年9月7日起算至被告实际交付房屋为止，但现六原告请求从2017年9月8日起算，故应从2017年9月8日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，判决如下：一、被告秦安县某购物广场于本判决生效之日起十五日内腾空位于秦安县某购物广场A区3**8.83平方米、B区300平方米的房屋以及B区员工停车车库并返还给原告黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某；二、被告秦安县某购物广场于本判决生效后十五日内一次性支付原告黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某从2017年9月8日起至房屋交付之日止的违约损失（每天按1609.96元计算，再加每天以1609.96元为本金按年利率24%计算的利息)；三、驳回原告黄某、邓某、王某1、谢某、瞿某、金某的其他诉讼请求。在本判决生效后,如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14160元，由被告秦安县某购物广场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。审 判 长  潘小林审 判 员  邵文霞人民陪审员  郑永强二〇一八年一月四日书 记 员  杨娜婷