北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终2305号
上诉人(原审被告、反诉原告)：李红玉，女，1952年8月16日出生。
委托诉讼代理人：梁伟奇，男。
委托诉讼代理人：王金印，北京市义博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：裘钢，男，1974年11月13日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李虹，女，1981年1月8日出生。
上述二被上诉人之委托诉讼代理人：廖克钟，北京市天元律师事务所律师。
原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。
法定代表人：左晖，董事长。
委托诉讼代理人：樊耀博，男，该公司职员。
上诉人李红玉因与被上诉人裘钢、李虹、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初12047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
李红玉上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审反诉请求，一、二审诉讼费用由裘钢、李虹负担。事实和理由：1.一审法院认定事实不清，其售房系为筹款换房，双方协商约定履行期限为90日，但合同却约定为190日，因此应认定其对合同构成重大误解。2.链家公司业务员服务不当，应追究责任。3.如按照一审法院判决结果执行，其将无家可归。
裘钢、李虹辩称，同意一审判决,不同意上诉人的上诉请求。因讼争房屋需办理公房上市手续，故双方协商后约定履行期限为190日，链家公司业务员曾明确、详细告知，李红玉系因房屋涨价才违约。
链家经纪公司辩称，同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求。
2017年7月，裘钢、李虹向一审法院起诉请求：1.李红玉继续履行双方签订的编号为：100000305612的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，协助裘钢、李虹办理坐落于北京市房山区601号房屋的权属移转登记手续，将坐落于北京市房山区601号房屋交付给裘钢、李虹；2.李红玉向裘钢、李虹支付违约金339800元；3.案件受理费由李红玉承担。
李红玉向一审法院反诉请求：1.要求撤销双方签订的编号为：100000305612的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议；2.反诉费用由裘钢、李虹承担。
一审法院认定事实：
坐落于北京市房山区601号房屋登记在李红玉名下，房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号。2016年8月28日，经链家经纪公司提供居间服务，李红玉（出卖人）、裘钢（买受人）、李虹（共同买受人）就涉案房屋签订合同编号为100000305612的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，《买卖合同》载明：李红玉将涉案房屋出售给裘钢、李虹，建筑面积124.79平方米，房屋总价款（包含家具、家电、装饰装修及配套设施设备）169.9万元；涉案房屋性质为已购公有住房；涉案房屋未设定抵押、未出租。买卖双方在《买卖合同》第四条、第六条和《补充协议》第二条关于房屋交易具体事宜约定：买受人于2016年8月28日将第一笔定金9万元自行支付出卖人；买受人于2016年9月25日前将第一笔首付款9.9万元（不包括前期支付的全部定金）自行支付出卖人；出卖人应在接到居间方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估；买受人于房屋评估后五个工作日将第二笔首付款30万元以建委资金监管的方式支付给出卖人，剩余款项由买受人办理公积金贷款，拟申请贷款120万元，按相关银行的规定支付；买卖双方于网签后，居间方收到评估报告后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；买卖双方于批贷成功后三个工作日内共同办理房屋所有权转移登记手续；买卖双方应当在收到全部尾款（不含物业保证金）三个工作日内自行办理物业交割手续，居间方陪同，且买卖双方一致同意，买受人从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，该保证金在办理物业交割当日，由买受人自行支付出卖人；出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后三个工作日内将房屋交付给买受人。买卖双方在《买卖合同》第九条约定自本合同签订之日起190日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。买卖双方在《补充协议》第三条税费的承担约定：本次交易涉及的税费全部由买受人承担；如房屋状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由出卖人承担。双方在《补充协议》第四条违约责任约定：买卖双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人如逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金；居间方收取买受人的所有费用不予退还，由出卖人直接赔付买受人。买受人如提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的、拒绝购买该房屋或者逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，出卖人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内以相当于该房屋总价款的20%向买受人支付违约金，买受人向出卖人已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；居间方收取买受人的所有费用不予退还。
上述合同签订后，双方开始依约履行合同。2016年8月28日，裘钢直接支付李红玉购房定金1万元，李红玉出具收条确认。2016年8月30日，李虹通过浦发银行向李红玉汇款支付剩余购房定金8万元，向链家经纪公司转账中介费3.5万元。后，李红玉发现合同签订至过户期限是190日，向链家经纪公司提出异议，在与链家经纪公司工作人员张某咨询后表示继续履行合同。2016年9月7日，李虹通过浦发银行向李红玉汇款支付第一笔首付款9.9万元，双方于当日签订《交房协议》，约定双方交付房屋时间为卖方收到全部房款后30日内交付。2016年10月28日，在李红玉支付了房屋上市评估费3700元、超标款235841元、房价款4662元后，中国石化集团北京燕山石油化工有限公司向其出具已购公有住房上市出售确认书。2016年11月30日，裘钢、李红玉就涉案房屋办理了网签，网签合同编号为：C1424651。2016年12月2日，裘钢向银行申请贷款，12月7日提交相关材料，因公积金断缴于12月8日补交材料，2017年1月17日贷款获批，缴纳房屋评估费600元。李红玉与链家经纪公司工作人员张某、苏文貌就合同履行多次沟通。2017年1月19日，张某通知李红玉评估公司将于1月20日前往其家中进行评估，1月20日，李红玉微信通知苏文貌因老家有急事，评估推迟；后张某通知李红玉1月23日上午10点进行评估，李红玉微信通知苏文貌称赶不回来，希望当天晚间做评估；后张某通知李红玉1月25日做评估，1月25日李红玉微信通知苏文貌因家里老人去世，赶回老家，称评估只能推迟至年后；2月4日，苏文貌微信与李红玉协商评估事宜未果；2月9日，链家经纪公司向李红玉邮寄了“关于办理房屋评估的催告函”，催告其按照《补充协议》第二条，应于2017年2月16日之前配合评估。李红玉辩称，催告函真实性认可，但发出时间是2017年2月9日，其已于2017年2月5日提出拒绝卖房。后双方就合同的继续履行未达成一致意见，裘钢、李虹于2017年3月28日将李红玉诉至一审法院。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人链家经纪公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和举证质证的权利。
现本案中双方争议焦点之一：李红玉对自合同签订至过户期限为190日的约定内容是否构成重大误解。重大误解是误解者做出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大损失，或者达不到误解者订立合同的目的。本案中，李红玉主张在合同签订前，裘刚、李虹和链家经纪公司承诺其90天能拿到全部房款，其是基于90天内可以过户而签订的《买卖合同》及《补充协议》，后《买卖合同》中该期限变成了190日，其对《买卖合同》中的这一履行期限存在重大误解。法院认为，在《买卖合同》和《补充协议》签订时，链家经纪公司工作人员已向买卖双方宣读了《买卖合同》及《补充协议》的全部内容，买卖双方知悉合同内容且未对合同内容提出异议；签订合同后两三天左右，李红玉就《买卖合同》中自合同签订至过户期限为190日的约定内容向链家经纪公司提出异议，但并未主张修改或解除合同。后李红玉按照《买卖合同》及《补充协议》的约定接收定金及第一笔首付款、办理已购公有住房上市出售手续、办理《买卖合同》网签手续、协商房屋评估事宜等。李红玉与裘钢、李虹签订《买卖合同》及《补充协议》的目的是出售房屋，取得购房款，按照合同履行，李红玉即能取得购房全款，实现订立合同的目的。综合本案中买卖双方的签约情况和合同履行情况，李红玉主张对合同内容产生重大误解要求撤销买卖合同的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。
另外，关于李红玉主张其出售目的系换房，因对合同履行期限的误解未能及时收到购房款导致其未能购买成新的房屋，合同目的不能实现，不同意继续履行合同的答辩意见，没有事实与法律依据，法院不予采纳。裘钢、李虹与李红玉签订的《买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。
本案中双方争议的焦点之二：裘钢、李虹和李红玉是否存在违约行为。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当本着诚实信用的原则，按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，李红玉在合同签订后，虽就合同内容向链家经纪公司提出异议，但后同意继续履行合同。根据《补充协议》第四条，出卖人如逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的、拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，构成根本违约。李红玉在链家房地产公司工作人员通知配合房屋评估时，多次因自身原因推迟房屋评估，在链家房地产公司发出催告函的催告期内未配合房屋评估，催告期满后十五日内亦未配合房屋评估，违反了补充协议第二条关于房屋评估条款，且李红玉陈述于2017年2月5日明确宣布拒绝出售房屋，李红玉的行为构成违约。李红玉主张裘钢隐瞒公积金断缴过，导致交易期限延长，属根本违约，其可单方解除合同。经一审法院核实，裘钢公积金断缴后，及时补交了相关材料，不影响办理过户手续，不构成违约。
综上，李红玉主张对合同内容有重大误解及裘钢、李虹隐瞒公积金断缴根本违约，要求撤销买卖合同及补充协议的反诉请求，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。李红玉未依照合同约定配合房屋评估超过十五日，且明确表示拒绝出售房屋，已经构成违约。
现裘钢、李虹作为守约方，要求继续履行涉案房屋《买卖合同》及《补充协议》，涉案房屋已通过原产权单位的上市审批，已办理网签手续，且裘钢、李虹提交存款证明表示有能力一次性支付剩余全部房款。综合考虑双方合同履行情况及现有证据，合同继续履行不存在现实困难，为维护合同稳定性及市场交易秩序，合同继续履行为宜。同时，依据双方约定，因过户产生的税费（由于出卖人多套房产生的税费除外）由裘钢、李虹负担。据此，一审法院对裘钢、李虹要求李红玉继续履行涉案房屋买卖合同及补充协议，协助办理房屋所有权转移登记及交付房屋的诉讼请求，予以支持。关于裘钢、李虹要求李红玉支付违约金的诉讼请求，具有事实和法律依据，一审法院予以支持，但考虑到双方合同继续履行一节，其主张的违约金数额过高，一审法院依法酌减。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，于2017年12月22日判决：一、裘钢、李虹与李红玉继续履行双方于二○一六年八月二十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号为100XXXXXXXX）及《补充协议》；二、裘钢、李虹于判决生效后十日内支付李红玉剩余房款一百五十一万元；三、李红玉于收到全部购房款的当日协助裘钢、李虹将坐落于北京市房山区601号房屋（房屋所有权证号为：京房权证房私字第XX**号）一套过户至裘钢、李虹名下；四、李红玉于收到全部购房款后十日内将坐落于北京市房山区601号房屋一套交付给裘钢、李虹；五、李红玉于判决生效后十日内支付裘钢、李虹违约金二万元；六、驳回裘钢、李虹的其他诉讼请求；七、驳回李红玉的全部反诉请求。
本院二审期间，双方均未提交新的证据。
本院二审补充查明：
李虹提交的《合同协商过程》，主要内容有，在八套待选房源中选定了四套，详细列明了每套房源的全部价格构成，以及自8月底办理评估至12月中上旬批贷后办过户。
李红玉提交的张某书写《卖房所需时间草稿》，主要内容为：在收到上市证明后，做房源核验、资质审核、网签、面签、批贷、过户及收到尾款所需的具体工作时间。最后一行为：“11月30日过户2012-30（尾款）1-30”。
李红玉与链家公司苏文貌的微信记录，主要内容为：1.2017年1月18日，李红玉询问买方贷款是否审批下来以及由谁支付评估费用，并要求对方将拿到全款时间的顺序、流程写成明细发给她。2.苏文貌回信告知李红玉，评估费对方已交、公积金特批手续已办理完毕，过户在2月24日左右，拿到全款在3月20日左右。3.苏文貌多次询问、催促李红玉协助办理评估，但李红玉以老家有事需离京为由，屡次推迟，后将购房人不同意李红玉提出超出合同要求的信息转发李红玉。
链家公司业务员张某作为证人出庭作证，证实：签约时，每个条款均向双方宣读，经确认无误后签字；签约后第三天，李红玉有不想出售的意思，曾询问过赔偿问题，得知赔偿范围为定金及20%违约金后表示继续履行，到12月底的时候，李红玉不再配合评估；李红玉在签约前曾问大概需要多长时间，其即出具了《草稿》，李红玉表示听不懂，其说明，收到上市证明后90个工作日左右，因房子需要办理央产上市手续，政策大概两个半到三个月，才能拿到上市书。
李红玉称：李虹5月份就知晓其公积金断缴，所以与张某将时间恶意约定为190日；其发现时间不对后与张某沟通，但张某说签订的合同不能更改。李虹称：其此前曾换工作，在申请公积金贷款时发现，由于两公司扣缴公积金时间不一致导致断缴。
经审核，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案的争议焦点可以归纳为：合同中190日的约定是否系双方真实意思表示。
完全民事行为能力人签订并履行的合同，应推定系其真实意思表示，如予以否认或推翻，需提供充分证据证明合同效力存在瑕疵。本案中，李红玉在签订合同后配合履行，但对过户时限190日存有异议，认为系重大误解。
首先，李红玉主张存在为换房需90天拿到全款的口头约定，因裘钢夫妇不予认可，证人张某也未予证实，对此本院无法认定。其次，因本案《买卖合同》履行中存在房源核验、购房人资质审核、公积金贷款等必备流程，还有央产房上市审批环节，过户时限比一般合同有所延长亦属政策。再次，即使合同约定有误，李红玉在其主张的90日到期后，仍于11月30日配合网签，在此后与苏文貌沟通、甚至出现争议时，从未提出合同约定过户时间误解问题，明显有悖常理。最后，为审慎处理本案，本院二审审理期间还将与争议焦点有关证据，包括《买卖合同》、《合同协商过程》、《卖房所需时间草稿》、微信记录、张某证言及当事人陈述进行了逐一列明、核实，可以证实本案基本事实。
根据前述证据形成的事实，本院认定，李红玉并未提供充分证据，用以证明其在签约时对过户时限为190日不知情。一审法院认定李红玉对190日不构成重大误解的认定及分析过程清晰、准确，本院二审不再赘述。
需要指出的是，因李红玉在合同履行中未尽到配合义务，导致合同停滞、双方成讼，此间房屋价格受政策影响发生变化，可能对李红玉再次购房产生影响。但合同签约至今未能及时、全面履行，系因李红玉的违约行为导致，该后果不应由裘钢夫妇承担。
综上所述，李红玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20091元，由李红玉负担(已交纳)。
本判决为终审判决。
审判长 王金龙
审判员 霍翠玲
审判员 刘丽杰
二〇一八年三月二十九日
书记员 周 洁