福建省上杭县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0823民初2422号原告：陈思力，男，1947年12月4日出生，汉族，住上杭县。原告：江曲香，女，1947年9月23日出生，汉族，住上杭县。原告：陈庆红，女，1971年9月4日出生，汉族，住上杭县。原告：陈明生，男，1967年12月11日出生，汉族，住上杭县。委托诉讼代理人：林新麒，福建龙航律师事务所律师。被告：陈桂才，男，1958年9月27日出生，汉族，住上杭县。被告：江冬金，女，1961年12月17日出生，汉族，住上杭县。原告陈思力、江曲香、陈庆红、陈明生（以下简称陈思力等四人）与被告陈桂才、江冬金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈思力等四人的委托诉讼代理人林新麒及原告陈思力，被告陈桂才、江冬金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈思力等向本院提出诉讼请求：一、判决确认陈思力等四人与陈桂才、江冬金签订的《房屋买卖合同及租赁协议》无效。二、判决陈桂才、江冬金立即返还陈思力等四人代其偿还的贷款本息301583.33元，并支付该款从2017年7月10日起按月利率8‰计算的利息。在诉讼中变更诉讼请求第一项为：解除陈思力等四人与陈桂才、江冬金签订的《房屋买卖合同及租赁协议》。事实和理由：陈桂才及其儿子陈卫华在2015年间向陈思力借款60万元，因拒不归还借款和支付利息，陈思力提起诉讼，现该判决生效，已申请强制执行。在执行过程中，陈桂才、江冬金同意将被法院查封的坐落在上杭县房屋1幢以100万元的价格转让给陈思力等四人所有。双方达成一致意见，于2017年5月6日双方签订《房屋买卖合同及租赁协议》。约定：由陈思力等四人代陈桂才偿还上杭农商行贷款30万元及利息1583.33元，解除房屋抵押后将房屋过户给陈思力等四人；2、确认判决书认定的拖欠借款本息合计72万元，其中70万元用于抵扣购房款。2017年7月10日，陈思力等四人代陈桂才偿还上杭农商行的贷款本息301583.33元，并与陈桂才一同到上杭县不动产登记中心办理房屋解押，取回房屋房产证和土地证，并将两证交陈思力保管以便办理房屋过户登记。7月20日陈桂才、江冬金与陈思力等四人一同到上杭县不动产登记中心，申请办理房屋过户手续。因该房屋实际使用土地界址与土地证登记界址不一致，无法实现房屋过户，且该房屋被法院查封，故没有办理变更登记。10月17日江冬金以便于主管部门勘察房屋为由，向陈思力借去房产证及土地证复印，江冬金借去房产证和土地证后，拒不归还证件。根据《城市房地产管理法》规定，司法机关查封的房地产，不得转让。双方签订的《房屋买卖合同及租赁协议》应为无效。陈思力代为归还农商行的贷款利息为月8‰，陈桂才应按该利率计算代偿款的利息。陈桂才、江冬金辩称，不同意继续履行协议，不同意将房屋卖给陈思力等四人。农商银行旧县支行的30万元是陈思力等四人在2017年7月份代还的。2017年6月份前在陈桂才店里，江冬金给了陈思力几次现金，具体拿了多少，记不清了，付的是之前借的59.4万元利息钱，这笔59.4万元的钱是经过法院判决的。房产证、土地证是陈思力自己拿到陈桂才店铺的，当时陈思力说证件没有用，房产证不是他的名字。产权证是江冬金拿的，江冬金没有打电话给陈思力要产权证。房子过不了户，原因是20年前陈桂才向外贸站买的地皮、房子。外贸站房屋拆了后，自己建造房屋，当时盖了2层，1999年以后加盖了一层。1999年又向外贸站买了十几平方米地皮建楼梯，楼上也改建。地产有审批，房产证有三层，土地证差楼梯间没有证，因为楼梯间使用面积没有证，所以过户受影响。陈桂才愿意分期归还欠陈思力的本息，无法一次性还清。因陈思力让还钱，陈桂才没办法还钱，签协议是把房产证押给陈思力，四年后再赎回，四年没还清欠款，房子就给陈思力。陈思力等四人为证明其主张提供如下证据：1、身份证、结婚证，证明陈桂才、江冬金系合法夫妻的事实及主体资格。2、房屋买卖合同及租赁协议一份、房屋买卖合同一份，证明双方于2017年5月6日签订房屋买卖合同，陈思力等四人同意购买陈桂才的房产，并代其偿还农商银行贷款30万元的事实。3、存款明细账、业务凭证、解押证明，证明陈思力等四人于2017年7月10日向陈桂才的账户存入301583.33元，代其偿还贷款本息并对抵押房屋解押的事实。4、出警经过，证明江冬金以复印房产证为由将陈思力保管的房产证、土地证截留的事实。5、民事裁定书一份，证明陈桂才拥有坐落在上杭县旧县镇河西村的房屋于2017年2月8日被上杭县人民法院查封的事实。陈桂才、江冬金质证认为：证据1没有意见；证据2陈桂才没有意见。江冬金不认识字，是江冬金写的名字，是在行政服务中心陈思力让江冬金签的。证据3陈桂才不清楚，钱没有存到陈桂才的户头，解押证明没有异议。证据4派出所是有打电话给陈桂才，有回派出所的电话称房产证、土地证是陈桂才的，有向陈思力借钱，但没有用房产证、土地证抵押。证据5对裁定书没意见。但没有收到过裁定书，不懂什么原因查封的。本院经审查认为，陈思力等四人提供的上述证据真实、合法，可以作为认定本案事实依据。陈桂才、江冬金未向本院提供证据。综上，结合当事人在法庭上的陈述，本案主要事实认定如下：陈思力与陈桂才、陈卫华因民间借贷纠纷，案经本院（2016）闽0823民初2130号民事判决，由陈桂才、陈卫华归还借款本金59.4万元及利息。判决生效后，陈桂才、陈卫华未自觉履行判决书确定的义务，陈思力向本院申请强制执行。在执行过程中，2017年2月8日本院依法查封了陈桂才所有的坐落上杭县XXX（房产证号X**）。2017年5月6日就（2016）闽0823民初2130号民事判决书的执行及陈桂才、江冬金所有的查封房屋（该房屋在福建上杭农村商业银行股份有限公司旧县支行抵押贷款30万元）的变价处理，陈思力等四人与陈桂才协商，双方达成《房屋买卖合同及租赁协议》。约定:房屋转让价格100万元，款项分两期支付，协议签订之日起五日内支付30万元，用于归还陈桂才以该房屋在农商行的抵押贷款；办理产权过户之日支付70万元，用于归还陈桂才所欠陈思力借款70万元；另约定产权过户手续及税费负担及房屋过户后房屋租赁、房屋回赎等事项。在该协议上由陈桂才、陈思力等四人签字捺印。2017年7月10日经陈桂才同意，陈思力等四人将款项存入陈桂才账户，代陈桂才归还了福建上杭农村商业银行股份有限公司旧县支行贷款本金30元及支付利息1583.33元。当日，办理了房屋抵押的解押手续。房产证、土地证交由陈思力保存。2017年10月17日，陈思力将房产证、土地证借给江冬金复印，江冬金借去后，不予归还两证。其后陈桂才、江冬金表示，不同意转让房屋。双方因房屋买卖、债务的履行，引发纠纷，陈思力等四人诉至本院。另查明，陈桂才与江冬金系夫妻关系，于1981年12月17日自愿登记结婚。本院认为，本案涉及房屋买卖合同法律关系，陈思力等四人在诉讼中变更诉讼请求，在提出解除合同的同时提出财产返还、损失赔偿的诉讼请求，故案由应为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋经本院采取执行查封措施后，在执行过程中，就生效判决的履行及对查封房屋变价处理，执行案件的当事人陈思力与陈桂才及该执行案件的案外人江曲香、陈庆红、陈明生订立房屋买卖合同，系是双方在平等自愿的基础上签订的，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应依合同全面履行自己的义务。双方在履行合同过程中，陈思力等四人要求解除合同，陈桂才亦同意解除合同，买卖双方一致同意解除合同，本院予以准许。合同解除后，依法应返还财产、赔偿损失。陈思力等四人根据陈桂才的意思支付第一期购房款及解除房屋抵押，代陈桂才偿还借款本息301583.33元，应返还陈思力等四人。陈思力等四人要求陈桂才、江冬金返还该代偿款，予以支持；合同解除后，陈思力等四人因履行合同造成的损失，陈桂才应赔偿。陈思力等四人要求支付该款自2017年7月10日起按照月8‰计算的利息，双方无约定，依法应按月利率5‰计算，合法部分予以支持。陈桂才与江冬金系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，因共同生活形成的共同债务，应共同偿还，江冬金依法应对上述债务承担共同偿还责任。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百三十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下:一、陈桂才与陈思力、江曲香、陈庆红、陈明生于2017年5月6日签订的《房屋买卖合同及租赁协议》自本判决生效之日解除。二、陈桂才、江冬金应在本判决生效后三日内归还陈思力、江曲香、陈庆红、陈明生购房款301583.33元并支付该款自2017年7月10日起至款清之日止按月5‰计算的利息。三、驳回陈思力、江曲香、陈庆红、陈明生的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，减半收取计6900元，由陈桂才、江冬金负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审 判 员  范文强二〇一七年十二月十一日代理书记员  李晓连附相关法条：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。