云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终1145号
上诉人（原审原告）昆明市官渡区国有资产投资经营有限公司。住所地：昆明市官渡区云秀路2898号附楼II六楼
法定代表人储云川，总经理。
特别授权诉讼代理人汪长松，云南道成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）谢云生，男，1966年3月20日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）郭伟，男，1967年4月27日出生，汉族。
两被上诉人共同委托的特别授权诉讼代理人邱云，云南多思律师事务所律师。
两被上诉人共同委托的特别授权诉讼代理人桂红锦，云南凌云律师事务所律师。
上诉人昆明市官渡区国有资产投资经营有限公司（以下简称“官渡区国投公司”）与被上诉人谢云生、郭伟房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2015）官民一初字第1125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认如下案件事实：2003年5月10日，案外人昆明市富勤建筑建材经营部与被告谢云生签订一份协议书，约定因富勤公司与官渡区残疾人联合会协商投资改造位于关上南路50号临街房屋为商铺，由富勤公司引入被告谢云生承租改建后的铺面经营超市，自协议签订之日谢云生支付富勤公司150000元作为保证金。协议签订后，被告谢云生如期缴纳保证金。2003年11月，富勤公司与官渡区残疾人联合会签订联营合同后，将位于关上南路50号临街房屋改建为第一层建筑面积455.8平方米，第二层建筑面积517平方米的二层建筑（第二层未取得房屋产权证）。后关上南路50号更名为昆明关上关平路81号。该房屋改建后，被告谢云生于2005年6月14日与昆明市官渡区残疾人联合会签订租房协议，约定租用期限为1年（2005年1月1日至2005年12月31日），每年租金为260000元。2005年11月15日，被告谢云生再次与官渡区残疾人联合会签订租房协议，约定租赁期限为2006年1月1日至2010年12月31日，每年租金为230000元。被告谢云生在协议签订后，与被告郭伟合作经营，以被告郭伟为经营者登记成立了昆明市官渡区鹏云副食销售部，与其余29名下岗或退职职工共同投资用昆明关上关平路81号房屋经营超市。在租赁期限届满前，经官渡区残疾人联合会复函，同意将租赁期限延续至2013年9月30日，合同其余条款不变。合同履行期间，原昆明关上关平路81号变更为昆明市关上南路105号。2009年2月28日，根据昆明市官渡区人民政府官政复（2009）7号《昆明市官渡区人民政府关于同意将区级行政机关办公用房由非经营性国有资产转变为经营性国有资产的批复》文件精神，将包括本案标的在内的17家单位的土地、房屋产权无偿划拨给原告昆明市官渡区国有资产投资经营有限公司经营。原告获得批复后，将本案诉争房屋的产权于2009年4月变更至原告名下。2013年9月30日合同期限届满后，原告未要求被告腾还房屋，双方亦未签订新的租赁协议，被告仍然在昆明市关上南路105号经营超市。2013年12月4日，原告向被告发出一份通知，载明：“我公司将于2013年12月初接手管理所有租赁资产，如各租户愿意继续承租的请于接到通知之日起五日内，到我公司资产管理部进行协商租赁相关事宜。如未按时与我公司联系的，我公司将按照国有资产管理办法将租赁资产进行对外公开招租”。之后，被告以鹏云超市的名义与原告进行了数次协商。后原告于2014年11月将诉争房屋按照国有资产管理办法的要求，将该房屋进行了招标。被告郭伟亦参与了本次招投标。参与本次投标的人员均签署一份承诺函，承诺为保证现有职工的利益，投标人承诺在取得承租权签订租赁协议时，愿意继续与现有职工签订新的用工合同。在第一轮房屋租赁期间内，如现有职工没有出现违法违纪行为或对承租方造成损失等情况时，承租方不得主动与现有职工解除用工合同。经过招标，案外人徐青林中标。经庭审查明，徐青林中标后与超市员工未签订新的用工协议。现原告以双方租赁期限已满，要求被告返还房屋并支付房屋占用费为由，诉至一审法院，请求判令：一、被告返还昆明市关上南路105号（原关上关平路81号）1-2层商铺；二、被告支付自2013年10月1日起至前述商铺返还之日止的房屋使用费492263.75元（暂计至2014年12月30日，剩余部分按393811元/360天×2015年1月1日至实际返还之日止的天数）；三、被告承担原告的其他损失；四、被告承担诉讼费用及其他合理费用。
一审法院认为：本案原告所诉的，系返还原物纠纷。原告要求返还原物的法律基础，应当是在双方对案件标的物的所有权无争议的前提下，原告才有权主张被告腾还房屋。本案审理中，被告认为新的租赁关系因中标者违反承诺而废标，原租赁关系尚未解除。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条关于“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”、第二百三十六条关于“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原告在2009年2月28日后就已取得本案诉争房屋的所有权和经营权，原告在取得经营权后，已知道诉争房屋的履行期限至2013年9月30日届满，其在期限届满后两个月后才通知被告协商是否继续租赁房屋，未要求被告返还房屋，之后至2014年11月才对外进行招投标，且将被告郭伟列为投标人之一，一审法院认为依据上述法律规定，原、被告在2013年10月1日至2014年11月间对诉争房屋已形成不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，被告在不定期租赁合同解除前对诉争房屋有合法占有的权利。现原告直接要求被告返还诉争房屋不符合法律规定，如双方对是否继续租赁诉争房屋不能达成一致意见，原告应当先诉至法院请求解除双方已形成的不定期租赁合同后，才有权要求被告返还房屋。基于上述理由，一审法院认为原告起诉要求返还原物不符合相关法律规定，故对原告的该项诉讼请求不予支持。针对原告要求被告支付2013年10月1日至商铺返还之日止房屋使用费的诉讼请求，鉴于原、被告在此期间内系无固定期限的租赁合同关系，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”之规定，被告应向原告交付该期限内的租金，至于租金的数额，应以原合同约定的年租金230000元为依据进行计算，被告尚欠租金至2015年12月底的数额为517501元。原告要求按照年租金393811元计算没有法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条之规定，判决：“一、驳回原告昆明市官渡区国有资产投资经营有限公司要求被告返还昆明市关上南路105号1-2层商铺的诉讼请求；二、被告谢云生、郭伟自本判决生效之日起十日内向原告昆明市官渡区国有资产投资经营有限公司支付自2013年10月1日至2015年12月31日的房屋租金517501元。”案件受理费8684元由被告承担。
一审宣判后，上诉人官渡区国投公司不服一审判决向本院提起上诉称：一、一审判决适用法律错误。本案诉请的案由为返还原物纠纷，一审判决适用合同法中关于租赁合同法律关系的有关规定是错误的。根据上诉人提交的证据，在涉案商铺公开对外招租招标时，被上诉人未中标，该事实可以证明双方之间的租赁合同关系已经解除，一审判决认定双方仍未解除租赁合同关系是错误的。二、一审判决认定事实错误。本案的事实是：2013年9月30日，上诉人与被上诉人之间的租赁协议期满，该协议自动终止，之后双方对租赁事宜多次进行协商均未达成一致意见，故上诉人于2014年11月12日将涉案商铺公开对外招租，被上诉人郭伟参加竞拍但未报价竞争，最终案外人徐青林竟得涉案商铺承租权。上述事实表明上诉人与被上诉人并非不定期租赁合同关系，也不是因中标未履行而废标，而是被上诉人故意逾期不返还上诉人房屋，致上诉人履行合同不能，被上诉人的行为是非法占有房屋，对于该行为给上诉人造成的租金损失，应当按上诉人委托评估机构的评估价格来计算。综上，请求二审法院：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉讼请求，并由被上诉人承担本案上诉费。
被上诉人谢云生、郭伟答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。
本院认为：首先，上诉人与被上诉人所签订的租赁合同于2013年9月30日届满，之后被上诉人并未腾还房屋而是继续使用涉案房屋至今，上诉人也未明确要求解除双方之间的租赁合同关系，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方之间系不定期租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据上述法律规定，上诉人有权解除合同，但其应当给予被上诉人合理的期限，本案中，上诉人与被上诉人就租赁合同续签事宜进行协商未果后上诉人将房屋公开对外招租，由案外人中标，但案外人未履行投标时的承诺与现有职工签订新的用工合同，上诉人也未明确向被上诉人提出解除合同，而被上诉人所经营超市的工作人员大部分为下岗或退职职工，对其安置也需要一个合理的时间，根据上述法律规定并考虑本案的实际情况，本院对上诉人要求被上诉人腾还房屋的诉讼请求不予支持，一审法院对此处理并无不当，本院予以维持。其次，对于不定期租赁合同的租金标准，因双方之间的租赁关系尚未解除，故一审法院以双方所签租赁合同的约定计算租金并无不当，本院亦予以维持。上诉人主张按照其委托评估的价格计算租金缺乏依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费8684元，由上诉人昆明市官渡区国有资产投资经营有限公司承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 朱 欢
审 判 员 田 庄
代理审判员 黄金成
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 韩佩君