四川省绵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川07民终1909号
上诉人（原审原告）：绵阳鼎玉铉实业有限公司。住所地：绵阳市涪城区花园路*号万达广场*幢*单元**楼*号。
法定代表人：周晓红，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：林林，男，汉族，住四川省资中县，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：李琼芬，女，1973年11月29日出生，汉族，农民，住四川省盐亭县。
委托诉讼代理人：向凤熬，四川川北律师事务所律师。
绵阳鼎玉铉实业有限公司（以下简称鼎玉铉公司）与李琼芬租赁合同纠纷一案，鼎玉铉公司不服四川省盐亭县人民法院（2016）川0723民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人鼎玉铉公司的委托诉讼代理人林林、被上诉人李琼芬及其委托诉讼代理人向凤熬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
鼎玉铉公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，由被上诉人承担一二审诉讼费。事实与理由：在一审法院审理中，鼎玉铉公司没有收到法院要求提供绵阳鸿永房地产开发有限公司与鼎玉铉公司签订的《商业铺面委托经营管理合同》的通知，绵阳鸿永房地产开发有限公司与上诉人均为独立法人，双方在首次签订了《商业铺面委托经营管理合同》期满后又于2014年3月10日进行了重新签订，其委托代理租赁合同合法有效，就算鼎玉铉公司没有向盐亭县法院提供重新签订《商业铺面委托经营管理合同》，其在锦绣江城铺面的租赁关系上也构成表见代理，如果鼎玉铉公司的行为损害了委托人利益，其法律后果也应由鼎玉铉公司向委托人承担，一审以鼎玉铉公司与第三人之间的关系作出错误判决，违反了法律规定。
李琼芬答辩称，上诉人的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。鼎玉铉公司不是本案适格主体，房屋产权人是绵阳鸿永房地产开发有限公司，只能以绵阳鸿永房地产开发有限公司的名义参加诉讼，鼎玉铉公司的表见代理不能成立。
鼎玉铉公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付拖欠原告的商业用房使用费249978元，并赔偿延迟支付的资金占用损失；2.诉讼费由被告承担。事实及理由，原、被告于2014年9月18日签订了《商业街商业用房使用权合同》及《补充协议》，约定被告李琼芬租赁原告鼎玉铉公司“鸿永*锦绣江城”15幢第一、二层营业用房共1620.27平方米，使用期限五年，并约定了租赁的管理费、使用费标准和缴纳期限。同日，双方就第一笔使用费进行了结算，被告向原告出具了欠条，确认欠鼎玉铉公司第三年房屋租金249978元。经原告多次催收，并于2016年5月6日向被告送达了《催收通知》，被告均拒不履行付款义务。原告为维护自身权益，提起本案诉讼。
一审法院对证据和事实的认定：鼎玉铉公司提交了如下证据：一、《商业铺面委托运营管理合同》，证明绵阳市鸿永房地产开发有限责任公司将其名下鸿永*锦绣江城15-20、25、26号楼的商业用房所有运营管理事项委托给原告鼎玉铉公司，鼎玉铉公司有权向商铺使用人收取使用费，鼎玉铉公司是本案适格主体；二、《商业街商业用房使用权合同》，证明2014年9月18日，被告从原告处租赁了鸿永*锦绣江城15幢一至二层商业用房。三、《欠条》，证明被告李琼芬确认欠到原告鼎玉铉公司第三年房屋租金249978元。四、《商业用房管理费、使用费催收函》，证明原告鼎玉铉公司于2016年5月6日向被告李琼芬催收第三年房屋租金。
证据一、二是合同订立方自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律、法规的规定，应当作为定案依据；证据三系被告自愿出具，内容真实，形式合法，应当作为定案依据；证据四内容真实，且按照《商业街商业用房使用权合同》约定，鼎玉铉公司与李琼芬选择签订合同时缴纳第一、二、三年商业用房管理费、使用费，李琼芬在签订合同当日向鼎玉铉公司出具第三年租金欠条，但未实际支付，鼎玉铉公司事后催收，不违反双方的合同约定，被告称第三年租金未到支付时间的抗辩理由不能成立，证据四也应当作为定案依据。
根据双方当事人陈述和认证情况，对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。1.庭审中，被告李琼芬提出原告运营管理鸿永*锦绣江城商业铺面的权利已过期的问题，原告鼎玉铉公司陈述，与被告签订合同一事，已经得到绵阳市鸿永房地产开发有限责任公司追认，一审法院遂责令原告限期补充追认的证据，但截止期限届满，原告未补交任何证据；2.2014年9月18日被告李琼芬出具《欠条》载明：今欠绵阳鼎玉铉实业有限责任公司第三年房屋租金249978元。另外原告当庭认可，被告已提前预交管理费、使用费10万元。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九条规定：“当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。”本案原告鼎玉铉公司系受出租房屋所有人绵阳市鸿永房地产开发有限责任公司委托，行使运营管理涉案商铺的权利，当然有权就商铺对外订立租赁合同，但原告是在委托期限已届满，委托关系已经终止后，才与被告签订以租赁商铺为内容的《商业街商业用房使用权合同》，在没有得到出租房屋所有人追认的情况下，原告欠缺对外订立合同的民事权利能力，致使《商业街商业用房使用权合同》一直处于效力待定的状态，合同内容对合同订立双方不具有约束力。原告陈述与被告签订合同一事，已经得到追认，但未能在人民法院规定的期限内提交相关证据予以证实，应当自行承担举证不能的法律后果，因此，原告依据《商业街商业用房使用权合同》，主张被告支付商铺租金的诉讼请求，没有事实依据，不符合法律规定，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告绵阳鼎玉铉实业有限公司的诉讼请求。本案收取案件受理费5050元，减半收取计2525元，由原告绵阳鼎玉铉实业有限公司负担（此款由原告于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳）。
二审审理中，鼎玉铉公司提交了和绵阳鸿永房地产开发有限公司签订的《商业铺面委托经营管理合同》，拟证明鼎玉铉公司有权对外招商出租案涉铺面。李琼芬对《商业铺面委托经营管理合同》的真实性、合法性持有异议，并称该合同是事后补签的，从合同内容看也不应以鼎玉铉公司自己的名义经营。李琼芬提交了洪映梁的证明一份，拟证明签订合同时还不存在鼎玉铉公司，鼎玉铉公司不能以自己的名义参加诉讼。鼎玉铉公司认为该证明与本案无关。
本院对一审法院认定的其他事实予以确认。
本院认为，李琼芬与鼎玉铉公司签订了《商业街商业用房使用权合同》、李琼芬向鼎玉铉公司出具了欠条，载明欠鼎玉铉公司房屋租金249978元，该合同及欠条系真实意思表示，双方均应当按照约定履行义务。虽然李琼芬称其租赁的房屋属案外人绵阳鸿永房地产开发有限公司所有，鼎玉铉公司无权代表绵阳鸿永房地产开发有限公司向其主张租金，但是，鼎玉铉公司在二审中提交了其与绵阳鸿永房地产开发有限公司签订的《商业铺面委托经营管理合同》，能够证明鼎玉铉公司可以代表绵阳鸿永房地产开发有限公司对外签订租赁合同并收取租金，而李琼芬提交的证明系证人证言，因证人未出庭作证，故对该证明依法不应采信。至于鼎玉铉公司起诉主张赔偿延迟支付租金的损失问题，因鼎玉铉公司未提交证据对其损失予以证明且李琼芬出具的欠条中并未载明支付的时间，故对鼎玉铉公司主张的损失不予支持。
综上，上诉人鼎玉铉公司的上诉请求具有事实及法律依据，依法应当支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下：
一、撤销四川省盐亭县人民法院（2016）川0723民终1872号民事判决；
二、由李琼芬在本判决生效之日起三十日内向绵阳鼎玉铉实业有限公司支付房屋租金249978元；
三、驳回绵阳鼎玉铉实业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费2525元，二审案件受理费5050元，共计7575元，由李琼芬负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 志
审判员 田 苑
审判员 陈兴旺
二〇一七年十一月三日
书记员 杨 丽