广东省江门市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤07民终1798号
上诉人（原审被告）：谭国华，男，1963年11月8日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：温坤键，广东金浓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄一桂，广东金浓律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：陈惠群，女，1971年4月4日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。
委托诉讼代理人：林达荣，广东东方大卫律师事务所律师。
原审第三人：赵美嫦，女，1957年4月3日出生，汉族，住广东省江门市江海区。
上诉人谭国华因与被上诉人陈惠群、原审第三人赵美嫦案外人执行异议之诉一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初3170号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谭国华上诉请求：1、依法撤销一审判决，并依法改判；2、陈惠群承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对本案的事实认定部分不正确。首先，陈惠群在2013年10月28日购买涉案房屋，直到2015年12月21日，长达两年零53天的时间都没有去办理房屋过户登记手续。而在一审法院查封了涉案房屋后，陈惠群才提出执行异议。这一交易过程本来就不合乎常理。其次，陈惠群出具的江国土资（登记）函字（2016）490号是在涉案房屋被查封后才由国土局出具的，这反而证明了陈惠群在购买涉案房屋后根本没有去办理该房屋的过户登记手续。再次，在陈惠群提供的公证书中，李炳辉也有权协助陈惠群办理涉案房屋的过户登记手续，这跟房屋卖家不协助陈惠群办理该标的房屋的过户登记的事实认定也是矛盾的。上述种种事实证明陈惠群本身就不想办理房屋过户登记，陈惠群是为了炒房而不去办理过户登记，陈惠群其本身存在过错。因此，一审法院对陈惠群在办理该房屋登记手续中没有过错的事实认定是错误的。二、一审法院对本案的法律适用不准确。一审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人……第三人已经支付全部价款并实际占有，单未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。一审法院并没有全部列明该条文，该条原文是：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理财产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，单未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。陈惠群不但不能证明自己在办理涉案房屋登记过户中没有过错，而且陈惠群提供的证据中证明了陈惠群有两年零53天的时间都没有去办理过户登记。因此，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，一审法院查封涉案房屋的措施是正确的。此外依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，陈惠群因为自身的原因，该案房屋仍然登记在赵美嫦名下，陈惠群所提的执行异议不应当得到人民法院的支持。
综上所述，由于陈惠群的过错，导致涉案房屋仍然登记在赵美嫦名下，陈惠群所称的对涉案房屋拥有所有权而请求法院解除查封的请求不应当得到支持。一审判决认定部分事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法改判。
谭国华在二审庭审中补充以下上诉意见：一、根据合同的相对性，债权人只能向债务人要求承担合同的责任，陈惠群声称其已向赵美嫦购买涉案房屋，即使该合同有效，也只是在陈惠群与赵美嫦之间发生法律效力，并不能向合同以外的人主张权利，陈惠群以其已购买涉案房屋为由，但未办理过户登记的前提下起诉谭国华，要求停止对涉案房屋的执行，陈惠群与赵美嫦的房屋买卖合同关系属于债权的关系，并不能对抗物权，所以陈惠群的行为并不具有对抗效力，如陈惠群认为其合同权利受到侵害，可以另案起诉。赵美嫦的房屋所有权一直未发生转移，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六款的规定，陈惠群声称购买的房屋未能办理相关的权属证书，该房屋属于赵美嫦所有；二、一审程序违法，一审判决书中采信了唐平安、李炳辉的说法，唐平安、李炳辉二人在一审中的法律地位不明，唐平安、李炳辉二人在一审中既不是原告、被告或者第三人，即使作为证人，两人也应当出庭接受陈惠群、谭国华双方的询问，其证人证言也应当接受质证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》有关规定，证据应当在法庭上出示，由当事人质证，未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据，唐平安、李炳辉二人提供的证据以及两人的言辞都没有经过询问和质证，所以两人的说法不能作为裁判的依据；三、一审适用法律有误，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，如果陈惠群长达2年零53天的时间都没有去办理房屋过户登记手续，也没有采取法律手段请求过户来保障自己的权利，任由这种状态持续至今，本身就具有过错，应当驳回陈惠群的请求。
陈惠群口头辩称：1、谭国华一直强调关于长达2年零53天没有办理过户的问题，陈惠群一审中已详细陈述该事情的经过。2013年10月，陈惠群购买涉案房屋后，在2013年12月实际接收使用涉案房屋。2014年年初持有涉案公证书申请办理房屋产权登记，当时房屋登记交易所（现为江门市不动产登记中心）口头答复不能办理，陈惠群一直联络赵美嫦，但其已经出国，根本无法联系，陈惠群在2014年7月就陪同女儿到美国读书，直到涉案房屋被查封，该事情才有了2年零53天的说法；2、谭国华提出合同相对性的原则，陈惠群认为该观点与本案无关，通过本案的事实，陈惠群买受涉案房屋已经全额支付了购房款，已经实际占有涉案房屋，该事实证据确凿，不容置疑的。谭国华现在认为没有办理过户就判断该责任全部属于陈惠群是不成立的；3、陈惠群作为房屋买受者，并非由于陈惠群自身原因没有办理过户，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，实事求是，维护陈惠群的合法权益，是合法有效的。
赵美嫦没有陈述意见。
陈惠群向一审法院起诉请求：1、停止执行坐落于江门市××××室房屋；2、本案的诉讼费由谭国华承担。
一审法院认定事实：陈惠群提供的《房屋买卖合同》载明：“甲方（卖方）：赵美嫦，乙方（买方）：陈惠群，丙方（中介方）：江门市江海区锦绣地产信息经营部，在丙方提供中介服务的情况下，就乙方购买甲方以下自有产权房屋达成如下协议：甲方该自有产权房屋坐落于江门市××××室全部，建筑面积：59.63㎡，房地产权证编号：CXXXXXX，国有土地使用证编号：300816。乙方购买该房屋成交价为人民币530000元。乙方购买该房屋的付款方式为：2013年10月27日支付定金人民币20000元，10月28日补交定金人民币30000元，2013年12月1日前付房款人民币480000元，甲方在2013年12月1日前与乙方到江门市公证部门办理该房屋的《委托公证书》，并同时将该《委托公证书》及该房屋的《房地产权证》、《国有土地使用证》及发票的原件交给乙方，在该房屋正式过户时若有需要甲方必须提供协助，甲方在办理好《委托公证书》当天正式将该房屋交付给乙方使用。乙方违约，甲方所收的定金不予退回，甲方违约，甲方必须在违约之日起一日内返还乙方双倍定金并退回乙方所交定金以外的所有房款…甲方签名：赵美嫦，乙方签名：陈惠群，丙方代表签名：李炳辉，签约日期：2013年10月27日。”陈惠群提供的《收据》（三份，NO：2014201、2014203、2014205）载明：“兹收到陈惠群交来购买江门市××××室全部的定金人民币20000元、30000元、房款人民币480000元（全部房款已付清），出据日期：2013年10月27日、10月28日、11月28日，收款人：赵美嫦…。”
中国建设银行江门院士路支行于2016年12月9日出具的《个人活期明细信息》载明：“户名：陈惠群，账号：31×××97，交易日期：2013年11月28日，转账金额：人民币245200元，对方户名：赵美嫦…。”中国工商银行江门城西支行于2016年12月9日出具的《明细信息》载明：“户名：陈惠群，账号：62×××44，交易日期：2013年11月28日，转账金额：人民币200000元、34800元，对方户名：赵美嫦…。”
陈惠群提供的《房地产权证》载明：“权属人：赵美嫦，房屋坐落：江门市××××室全部，房屋用途：非住宅…。”陈惠群提供的（2013）粤江江海第007484号《公证书》载明：“申请人：赵美嫦、赵超南，公证事项：委托，兹证明赵美嫦、赵超南于2013年11月28日来到公证处，在公证员面前，在《委托书》上签名、捺指印，赵美嫦、赵超南的委托行为符合民法通则第五十五条的规定…。”附后的《委托书》载明：“委托人：赵美嫦、赵超南，受托人：李炳辉、陈惠群，赵美嫦、赵超南夫妻没有时间亲自办理坐落江门市××××室全部房屋的相关事宜，现委托李炳辉、陈惠群为代理人，办理下列事项：一、到国土管理部门办理缴纳上述房产换证等相关事宜…四、洽谈买卖上述房产的价款及相关事宜。五、签订上述房产的买卖协议（合同）并收取房款…七、到有关部门办理上述房产的房地产权、国有土地使用权过户登记及完税、退税等相关手续…。”
陈惠群提供的《房屋租赁合同》载明：“甲方（出租方）：赵美嫦，乙方（承租方）：唐平安，甲、乙双方经友好协商，现就乙方租赁甲方下列房屋的相关事宜达成如下协议：甲方房屋位于江门市××××室，建筑面积：59.63㎡，租赁期限：自2014年8月18日至2017年7月31日止，租金及按金：2014年8月18日至2015年7月31日每月租金为人民币1600元，2015年8月1日至2016年7月31日每月租金为人民币1750元；2016年8月1日至2017年7月31日每月租金为人民币2000元，在签订本合同时，甲方向乙方收取按金人民币3200元…甲方须在2014年8月18日将房屋交付给乙方使用…。”陈惠群提供的《收据》（NO.1009569）载明：“兹收到唐平安交来江门市××××室的按金人民币3200元，出据日期：2014年8月18日，收款人：李炳辉…。”陈惠群提供的《收据》（NO.1009570、1005403、1005404…）载明：“兹收到唐平安交来租赁江门市××××室2014年9月、10月、11月…的租金人民币1600元、1600元、1600元…。”陈惠群提供的中国工商银行江门城西支行出具的《账户历史明细清单》载明：“户名：李炳辉，交易日期：2014年10月7日、11月4日，收入金额1600元、1600元…。”陈惠群提供的《税收缴款书（税务收现专用）》、《税收完税证明》载明：“纳税人名称：赵美嫦，（江门市××××室），税种：营业税（一般租赁），税款所属时期：2014年8月1日-12月31日，实缴金额：人民币225元…。”陈惠群提供的《营业执照》载明：“名称：江门市富美康保健仪器科技有限公司，住所：江门市江海区××路××号厂房，法定代表人：唐平安…。”陈惠群提供的《声明》载明：“从2014年8月18日至2016年11月，唐平安租用江门市××××室，所签租赁合同期限为2014年8月18日至2017年7月31日。唐平安将每月租金支付给李炳辉，第一年每月租金为1600元/月，第二年每月租金为1750元/月，第三年每月租金为2000元/月。唐平安知道上述103室房屋为陈惠群向赵美嫦购买，陈惠群委托李炳辉出租该房屋，唐平安与李炳辉签订租赁合同。唐平安将该房屋用作富美康产品的展示厅，营业执照上的住所地为富美康工厂的地址…落款声明人：唐平安，加盖‘江门市富美康保健仪器科技有限公司’印章，2017年1月16日。”
陈惠群提供的江门市国土资源局出具的江国土资（登记）函字〔2016〕490号《关于房屋卖方能否委托买方代办房屋过户手续的复函》载明：“陈惠群送来的《关于房屋卖方能否委托买方代办房屋过户手续的报告》收悉，经研究，现答复如下：陈惠群属于受委托方，将委托人房屋产权申请转移登记到自己名下的行为属于单方行为（委托事项有明确可以转移到被委托人名下的除外），不符合《房屋登记办法》第十二条的规定，因此，不予受理陈惠群办理委托人房屋产权过户至其名下的申请…。”
在诉讼中，经一审法院向李炳辉进行询问，李炳辉陈述其当时作为陈惠群与第三人购房中介机构的经办人，陈惠群购买房屋后因房屋未能办理产权转移登记，陈惠群便委托其将103室房屋出租，并代为收取租金，其收到租金后已将租金现金交回给陈惠群，其只是接受委托将房屋出租，办理出租事宜及收取租金，关于103室房屋产生的所有责任由陈惠群负责，与其无关。
一审法院认为，本案系基于陈惠群对一审法院即将执行拍卖的吉泉街12号103室房屋主张物权，请求停止执行该房屋而引起的案外人执行异议纠纷。综合双方当事人的举证以及陈述，关于陈惠群主张103室房屋应否停止执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”陈惠群提供的《房屋买卖合同》、《收据》、《房屋租赁合同》等证据有原件，李炳辉有到庭确认陈惠群委托其代为将103室出租给唐平安作为公司经营产品的体验店，并由其代收租金的事实，唐平安也出具加盖其公司印章的《声明》确认李炳辉及陈惠群的陈述，赵美嫦经一审法院合法传唤没有到庭，也没有向一审法院提出书面的答辩或反驳意见，应视为赵美嫦放弃其相应权利，并应承担相应的法律后果，故一审法院确认陈惠群提供的上述证据及李炳辉陈述、唐平安声明内容的真实性。因此，综合上述证据及各方当事人的陈述能相互印证陈惠群与赵美嫦之间就103室房屋存在房屋买卖合同关系，陈惠群已支付全部房款，赵美嫦至少于2013年12月将103室房屋交付给陈惠群使用，之后陈惠群于2014年8月委托李炳辉代为出租该房屋，并收取租金至今的事实，即陈惠群作为买方履行了支付房款的义务，且已实际占有使用该房屋，虽该房屋的产权至今未转移登记至陈惠群名下，但未有证据显示陈惠群存在为规避法律规定或逃避债务等而明显故意未办理上述权属转移登记，且未能显示赵美嫦有主动配合办理的情况下由于陈惠群自身原因而未能办理，即并非陈惠群的过错而导致该房屋至今未办理权属转移登记。另外，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，从上述规定举重以明轻，本案谭国华与赵美嫦之间的民间借贷纠纷属于普通债权，陈惠群基于其已支付房款并实际占有房屋所享有的本案债权应优于谭国华享有的上述债权。据此，陈惠群要求停止执行上述103室房屋的请求合法有据，予以支持。对谭国华抗辩认为因陈惠群陈述未考虑好房屋产权转移至女儿或儿子名下，之后又忙于女儿出国事情而一拖再拖，且陈惠群有炒房的行为，找到下一手买家再办理产权转移登记，导致一直未办理好房屋产权转移登记手续，陈惠群在之前也未向法院提起诉讼主张产权转移登记，故至今未办理好房屋产权转移登记的过错在于陈惠群，陈惠群应自行承担该后果等的意见，因陈惠群在庭审中也陈述陈惠群当时确实有考虑房屋产权是转移至女儿或儿子名下，而当时赵美嫦急于出国，要求陈惠群办理委托公证，故当时办理了委托公证，陈惠群于2014年初即申请办理房屋产权转移登记，办证部门口头答复其作为房屋的买受人又作为赵美嫦的受托人不能凭委托公证办理产权转移登记，陈惠群随即联系赵美嫦，当时赵美嫦已出国，无法联系到赵美嫦，之后陈惠群忙于女儿出国并于2014年7月陪同女儿出国，故又未能及时办理房屋转移登记事情，后来房屋被查封，也就无法再办理产权转移登记，在陈惠群提起本案诉讼后，为证明陈惠群仅凭委托公证无法办理转移登记，陈惠群书面向江门市不动产登记中心提交报告，该中心的上级即江门市国土资源局书面答复了陈惠群，同时，李炳辉在接受询问时对于房屋产权未能转移登记的原因的陈述也基本与陈惠群的陈述一致，而谭国华提供的证据及陈述未能有效反驳陈惠群提供的证据及陈惠群上述陈述的合理性，也未能充分证明陈惠群故意规避法律规定而未办理房屋产权转移登记，故谭国华的上述意见理据不足，不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起停止对坐落于江门市××××室全部房屋执行。本案受理费100元，由谭国华全部负担。
本院审理查明：2015年10月27日，江门市新会区人民法院（以下简称新会区法院）在审理谭社炼与赵超南、张凯彪、梁兆源、刘尔奇、赵美嫦、陈淑莲、梁笑等民间借贷纠纷一案〔（2015）江新法民一初字第207号〕中，查封了赵美嫦名下的江门市XXXXXXXXXXXX房屋；后陈惠群向新会区法院提出执行异议，2016年5月5日，新会区法院依法作出（2016）粤0705执异28号执行裁定，裁定驳回其执行异议申请。陈惠群于2016年5月24日以谭社炼为被告、以赵美嫦为第三人向新会区法院提起案外人执行异议之诉。
2015年12月21日，一审法院因谭国华与赵超南、赵美嫦民间借贷纠纷一案，依据（2015）江蓬江法立保字第220-1号民事裁定书，查封了赵美嫦名下的江门市XXXXXXXXXX房屋；后陈惠群向一审法院提出执行异议，2016年5月16日，一审法院依法作出（2016）粤0703执异17号执行裁定，裁定驳回其执行异议申请。陈惠群于2016年6月1日以谭国华为被告、以赵美嫦为第三人向一审法院提起本案诉讼。
本院认为：本案属于案外人执行异议之诉。涉案房屋因分别被两个法院查封而引致诉讼，而新会区法院先于一审法院对房屋采取查封措施，一审法院的查封属于轮候查封，陈惠群已向新会区法院提出执行异议之诉，新会区法院也已受理，参照《广东省高级人民法院关于执行异议诉讼案件受理与审理的指导意见（试行）》第六条“同一执行标的被多个法院轮候查封、扣押、冻结的，对该执行标的提起的执行异议诉讼，由最先查封、扣押、冻结的法院管辖”的规定，对涉案房屋提起的执行异议诉讼应由最先查封的新会区法院管辖，一审法院对此无管辖权，故本案不符合起诉条件，应予驳回起诉。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百三十条的规定，裁定如下：
一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2016）粤0703民初3170号民事判决；
二、驳回陈惠群的起诉。
一审案件受理费100元，由一审法院予以退还陈惠群；谭国华预交的二审案件受理费100元，由本院予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 谢敏忠
审 判 员 吴拥军
代理审判员 赵 沂
二〇一七年九月十一日
书 记 员 林银仲