江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1345号
上诉人（原审被告）：刘金如，男，1959年1月12日出生，汉族，住南昌县。
上诉人（原审被告）：熊小凤，女，1963年11月10日出生，汉族，住南昌县。
两上诉人的委托诉讼代理人：张国铁，江西翰友律师事务所律师。执业证号：13601200810974223。
两上诉人的委托诉讼代理人：肖玉佳，江西翰友律师事务所律师。执业证号：13601201311855871。
被上诉人（原审原告）：孙凤荣，女，1965年3月4日出生，汉族，住江西省南昌市。
委托诉讼代理人：邹玉荣，江西一阳律师事务所律师。执业证号：13601200111138428。
委托诉讼代理人：杨秋林，江西一阳律师事务所律师。执业证号：13601199820175779。
上诉人刘金如、熊小凤因与被上诉人孙凤荣房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人刘金如、熊小凤及其委托诉讼代理人肖玉佳，被上诉人孙凤荣的委托诉讼代理人邹玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘金如、熊小凤不服一审法院判决，向本院上诉请求：一、请求撤销原审判决，刘金如、熊小凤不退还孙凤荣厂房租赁保证金3万元，不赔付孙凤荣货物运输费和装卸费270256元。案件受理费由孙凤荣负担。其事实和理由是：一、本案上诉人与被上诉人均未主张合同无效，一审法院以合同无效为由判决上诉人退回被上诉人保证金3万元并赔偿被上诉人货物运输费和装卸费270256元超越了被上诉人的诉讼请求，违反了“不告不理”的原则。根据被上诉人的起诉书及庭审陈述，被上诉人的诉讼请求是以“合同有效”为前提要求上诉人根据双方签订的《厂房租赁合同书》第十一条：“如甲方在合同期间提前解约须提前三个月通知乙方，并赔偿乙方承租期内的全部租金和货物运输费用。”之规定要求上诉人承担“提前解约”的违约责任，而非主张合同无效，事实上，在整个庭审过程中直至法庭辩论结束，上诉人与被上诉人以及一审法院均未围绕合同效力的问题展开法庭调查及法庭辩论，故一审法院的审查范围应当是“合同双方是否违约的问题”而非“合同是否有效的问题”。一审法院超越诉请范围进行审理明显违反了不告不理原则，二审法院应予纠正并改判。二、上诉人出租的厂房系上诉人为经营南昌县武阳洪玲汽车配件厂而在私宅用地和承包的刘家村小组集体土地上搭建的乡下的简易钢结构厂房，上诉人取得了集体土地使用证和乡村建设规划许可证，并办理了个体工商户营业执照，而且这么多年来一直在使用，并向政府部门缴纳了承包土地管理费，不属于最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》中规定的违章建筑情形，且在整个庭审过程中被上诉人也未提供任何政府主管部门出具的违章建筑的认定文件和法律文书，一审法院仅凭上诉人的厂房被小部分拆除就认定上诉人出租的房屋属于违章建筑明显属于主观臆断，明显缺乏证据支持。三、上诉人没有违约行为，是被上诉人自己违约在先，是被上诉人未经上诉人同意单方面解除了房屋租赁合同，上诉人不承担违约责任，不退还被上诉人保证金，也不赔偿被上诉人货物运输费和装卸费。上诉人已经明确告知被上诉人租赁物为“搭建的厂房”，无房产证等相关手续，被上诉人对此是明知的，双方约定的租金金额是明显低于市场行情的，仅为市场价的百分之五十左右，而且从外观显示房屋属于简易搭建的钢结构建筑，不可能有房产证。关于“厂房租赁保证金”及“货物装卸费和运输费”的问题。被上诉人属于单方面解约，违反了《厂房租赁合同书》第十条之规定，上诉人有权利没收保证金，被上诉人无权要求退回保证金。被上诉人未提交任何正式发票也未提交物价部门出具的费用评估报告给法院，而是仅仅提供几张收款收据而且还是连号的、一看就是事后伪造的，这种证据不能作为认定事实的依据。
孙凤荣在庭审中答辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，我方请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
孙凤荣向一审法院起诉称：请求判令被告赔偿原告各项损失760500元；本案诉讼费由被告承担。
原审法院经审理查明：被告刘金如、熊小凤系夫妻关系。原告系南昌市青云谱区惠达卫浴店经营者王山全的妻子。2015年8月20日，原告作为乙方、被告刘金如作为甲方，签订了一份《厂房租赁合同》，合同约定被告将位于南昌县抚河东路口下面搭建的面积为3780平方米厂房租赁给原告，作为南昌市青云谱区惠达卫浴店仓库（以下称抚河仓库）使用；租期为五年，即自2015年8月20日起至2020年8月20日止，前三年即2015年8月20日至2018年8月20日租金每年为人民币27万元，每三个月付一次租金即67500元，后两年，即2018年8月20日至2020年8月20日租金每年为人民币30万元，每三个月付一次租金人民币75000元；租赁保证金为人民币3万元；甲方保证房屋屋顶不漏水，地面不进水，并为乙方提供正常独立使用的水、电，水、电费由乙方按月结算；如乙方需提前解约，须提前三个月通知甲方，并缴清租赁期内租金、电费，甲方应将租赁保证金无息退还乙方；若乙方提前退约未告知甲方，甲方有权终止合同，保证金不予退还；如甲方在合同期间提前解约须提前三个月通知乙方，并赔偿乙方承租期内全部租金和货物运输费用；租赁期内，如遇政府征地拆迁，合同自动终止，互不承担责任等。被告方收取了原告3万元租赁保证金，并将上述租赁厂房交付给原告使用。原告向被告支付了三笔租金：2015年8月20日至2015年11月19日67500元，2015年11月20日至2016年2月19日67500元，2016年2月20日至2016年5月20日67500元。2016年3月9日，南昌县武阳镇人民政府以被告方厂房系违章建筑为由，将被告方的厂房拆除了小部分，并在2016年7月5日与原告签订了一份《调解协议书》，主要内容是：根据南昌县会议精神，要求拆除被告违章建筑仓库，组织搬运堆放在被告违章建筑仓库内各种陶瓷，造成部分损坏，南昌县武阳镇人民政府委托泗洪村委会补偿南昌市青云谱区惠达卫浴店货物损失费5万元等。此后，原告租赁了新仓库（以下称武阳仓库），并自2016年4月17日起至2016年5月3日止，将租赁被告仓库（抚河仓库）货物搬运至新仓库（武阳仓库），提供了此期间运输费和装卸费收据八张，其中2016年4月17日运输费55200元、装卸费35200元，2016年4月22日运输费55200元、装卸费35200元，2016年4月27日装卸费55200元、装卸费38400元，2016年5月3日运输费65600元、装卸费46080元，共计金额386080元，2016年4月13日购矿泉水收据一张，金额380元。同时提供了从华东大市场搬运货物至抚河仓库（被告仓库）的装卸费用和运输费用：2015年8月29日装卸费81000元，装卸费59400元，2015年9月10日运输费109900元、装卸费86400元，2015年9月12日运输费4500元、装卸费3840元，收据六张，共计金额345040元。上述总计费用为731500元。2016年3月3日至2016年3月10日，被告为原告在抚河仓库挪移货物支付了7380元搬运费。
同时查明：被告出租给原告使用约3780平方米厂房是由被告私宅用地255平方米和2007年被告承包刘家村小组集体土地，用于经营南昌县武阳洪铃汽车配件厂形成的。2016年9月11日，被告又将该厂房出租给了张某，并与之签订了《厂房租赁合同》用于生产加工木材，年租金319200元。2016年3月18日，原告自认在武阳镇相关领导建议下并为其寻找了新仓库即武阳仓库，和罗某签订了《厂房租赁合同》，承租了搭建厂房面积为4045.05平方米，年租金为320368元等。
又查明：被告于2016年8月18日以邮寄形式向原告方发出了催告函，要求原告付清2015年5月份后的租金、水电费、修复损坏厂房地面及柱子，并同时依据双方签订的《厂房租赁合同》第9条解除房屋租赁合同，没收保证金等。
上述事实有原告提供的结婚照、常住人口信息表、营业执照（南昌市青云谱区惠达卫浴店）、与被告签订的《厂房租赁合同》、与罗某签订的《厂房租赁合同》、调解协议书、拆除租赁仓库照片43张、银行转账汇款三笔、押金收据一张、仓库货物搬运费、运输费用收据、调查笔录、被告提供的与原告签订《厂房租赁合同》、与张某签订的《厂房租赁合同》、集体土地使用证、乡村建设规划许可证、承包田地管理费、押金、转让费收据一张、收条一张，南昌县武阳洪铃汽车配件厂个体工商户营业执照、南昌县武阳镇泗洪村委会证明一份、装卸费收条五张、催告函一份、厂房被拆除损坏及遗留物照片18张、法庭拍摄被告仓库照片27张、南昌县武阳镇泗洪村民委员会出具的证明和原告与南昌县武阳镇人民政府达成的调解协议书一份及双方当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为：被告依据自己农村宅基地和承包村集体部分田地搭建起厂房出租给原告用于其丈夫经营的南昌市青云谱区惠达卫浴店作仓库，但被告的厂房仓库是未经批准的建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原、被告签订的《厂房租赁合同》应属无效。原、被告在履行《厂房租赁合同》过程中，租赁厂房被政府部门以违章建筑部分拆除，导致合同不能履行。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。由于原告对被告方出租的厂房未取得相关许可证并不知情，被告方也未明确告知原告出租的厂房系未取得相关许可证的，被告负有主要的告知义务，原告对签订合同负有谨慎审查的义务。对此，被告对造成合同无效负有主要责任，原告负有一定责任。因合同无效，被告收取的保证金3万元依法予以返还原告。原告诉请中的损失有两个方面：一是从华东大市场至抚河仓库之间的货物装卸费和运输费计人民币345040元。二是从抚河仓库至武阳仓库货物装卸费和运输费计人民币386080元。原审法院认为：华东大市场至抚河仓库货物装卸费和运输费，并非合同无效而产生的。因此这笔费用不应认定为因合同无效而产生的损失，应由原告自身负担。而抚河仓库至武阳仓库之间货物装卸费和运输费，系合同无效而产生，根据原、被告双方的过错，原审法院综合评判，由原告负担该损失的30％即115824元，被告负担该损失的70％即270256元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条的规定，判决：一、被告刘金如、熊小凤在本判决生效后十日内退还原告孙凤荣厂房租赁保证金3万元；二、被告刘金如、熊小凤在本判决生效后十日内赔付原告孙凤荣货物运输费和装卸费270256元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11405元，被告刘金如、熊小凤负担5804元，原告孙凤荣负担5601元。
本院在二审审理期间刘金如、熊小凤陈述，出租房屋分为两部分，一部分为住宅，该部分有《乡村建设规划许可证》，建设规模（面积）255平方米；另一部分为自己在2007年搭建，没有办手续，拆除部分约为400平方米，占搭建面积的十分之一。
双方当事人在二审中均未提供新的证据。双方当事对一审法院查明的事实均无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：1、涉案租赁合同是否有效；2、两上诉人是否应赔付被上诉人货物运输费和装卸费270256元，是否应退还被上诉人厂房租赁保证金3万元。
本院认为，刘金如、熊小凤出租部分分两部分：一部分为住宅，该部分有《乡村建设规划许可证》，建设规模（面积）255平方米；另一部分为自己在2007年搭建，没有办手续，拆除部分约为400平方米，占搭建面积的十分之一。在本案中，刘金如、熊小凤将搭建厂房出租给孙凤荣用于其丈夫经营的南昌市青云谱区惠达卫浴店作仓库，但刘金如、熊小凤搭建的厂房是未经批准的建筑，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。在本案中，双方当事人于2015年8月20日签订的《厂房租赁合同》中，刘金如、熊小凤自己搭建的部分无效。双方在履行《厂房租赁合同》过程中，租赁厂房部分被政府部门以违章建筑部分拆除。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当拆价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
刘金如、熊小凤作为出租方应告知涉案的搭建部分未办理相关手续，属于自己搭建，为违章建筑，孙凤荣对签订涉案的《厂房租赁合同》负有谨慎审查的义务。对此，双方当事人对合同无效部分均负有责任。在本案中，孙凤荣提供的从抚河仓库至武阳仓库货物装卸费和运输费计人民币386080元中，均为收据。而刘金如、熊小凤又不认可。据此，本案以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定上诉人刘金如、熊小凤赔偿被上诉人孙凤荣因拆除违章建筑部分的货物运输费和装卸费10万元。同时，因合同无效，刘金如、熊小凤收取孙凤荣的3万元保证金返还给孙凤荣。
综上，上诉人刘金如、孙凤荣的上诉理由有部分事实依据和法律依据，原审判决处理结果欠妥，依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2450号民事判决第一项；
二、撤销江西省南昌县人民法院（2016）赣0121民初2450号民事判第二项。
三、上诉人刘金如、熊小凤于本判决生效后十日内赔付被上诉人孙凤荣货物运输费和装卸费10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审法院判决执行；二审案件受理费5804元，由上诉人刘金如、熊小凤承担3653元。被上诉人孙凤荣承担2151元。
本判决为终审判决。
审判长 汪西菲
审判员 刘卫平
审判员 罗云奇
二〇一七年九月七日
书记员 王 倩