上海市静安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0106民初7878号
原告(反诉被告)：糜金平，女，1965年1月7日出生，汉族，住上海市静安区。
委托诉讼代理人：傅其昌，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被告(反诉原告)：高卫东，男，1971年6月18日出生，汉族，住上海市崇明区。
委托诉讼代理人：郑亮，上海力勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈卓，上海力勤律师事务所律师。
原告糜金平诉被告高卫东房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月17日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告高卫东在提交答辩状期间内对管辖权提出异议，本院经审查后于2017年3月6日裁定驳回其异议。被告高卫东不服裁定提起上诉，上海市第二中级人民法院于2017年5月25日作出驳回上诉，维持原裁定的终审裁定。审理中，被告高卫东提出反诉，本院受理后与本诉合并审理，于2017年7月19日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告,以下简称“原告”)糜金平的委托诉讼代理人傅其昌和被告(反诉原告，以下简称“被告”)高卫东的委托诉讼代理人郑亮、沈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告糜金平向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2016年9月26日签署的《上海市房地产买卖合同》解除；2.被告支付原告违约金(以未付款500万元为本金，按照每日万分之五的标准，从2016年11月26日起计算至实际付款之日止)；3.被告支付原告赔偿金170万元。事实和理由：2016年9月26日，原、被告就上海市中华新路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买系争房屋，价款为850万元。2016年11月17日，原、被告向相关部门申请办理过户手续，现系争房屋登记所有权人为被告。被告已向原告支付了首付款250万元，但根据约定：被告还需在签订合同后7日内申请贷款，如不能通过审批，则需在不能通过审批的当日全额支付第二期房款；且被告应于2016年11月25日前支付原告第二期房款；被告在应付款而未支付时，应当支付违约金，逾期15日，原告有权解除合同并要求被告支付赔偿金。至2016年12月12日，被告仍未按合同约定支付第二期房款500万元，鉴于被告违反合同约定，原告依法于同月14日书面通知被告解除合同。原告认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，被告履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任，遂起诉至法院并提出诉讼请求如上。
被告高卫东辩称，系争房屋已过户至被告名下，被告也实物接受了系争房屋，故原、被告之间的《上海市房地产买卖合同》已经履行完毕，双方的权利义务已消灭。在履约过程中，办理贷款、过户手续原告均全程参与并最终签字，尽管由于银行政策调整导致放贷时间延迟，但这是双方不能预见的情况，被告对此无任何过错，且原告陪同被告办理手续并最终签字的行为应当视作其对被告行为的认可，故被告并没有违约之处，原告要求被告承担违约责任无事实和法律依据。尽管原告通知被告解除合同，但由于在履约过程中双方以实际行动改变了原合同中关于付款期限的约定，故原告无权按照原约定内容行使合同解除权，其通知并不发生解除合同的法律后果。因此，被告不同意原告的全部诉讼请求。
被告高卫东向本院提出反诉诉讼请求：1.原告继续履行《上海市房地产买卖合同》，搬离系争房屋并将房屋交付给被告；2.原告支付被告违约金195,500元。审理中，被告撤回了第1项反诉诉请。事实和理由：原、被告签订《上海市房地产买卖合同》后，被告积极履约，在支付了首付款后，于2017年3月21日通过上海银行将剩余房款500万元支付至原告账户，已履行完毕付款义务。然而原告未按约定向被告交付房屋。虽然被告最终于2017年5月18日接收了系争房屋，但是其仍认为原告迟延交付房屋的行为构成违约，要求原告支付相应的违约金195,500元(以850万元为本金，按照每日万分之五的标准，自2017年4月3日起计算至2017年5月18日止)。
原告糜金平针对反诉辩称，《上海市房地产买卖合同》已由于被告未按约支付第二期房款的违约行为而导致解除，故被告要求原告支付逾期交房违约金无事实和法律依据，不同意其反诉诉请。
本院经审理认定事实如下：
2016年9月26日，原、被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定：原告将系争房屋出售给被告，价款为850万元；双方确认在2016年11月5日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续，该房屋权利转移日期以房地产登记处准予转移登记之日为准；被告应于签订本合同当日支付首期房款255万元，原告同意从首付款中先行扣留房价尾款5万元由被告暂为保管；原告同意被告以通过向银行申请595万元贷款的形式支付第二期房款，被告应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向银行申请贷款，若被告之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过，其后的三个工作日内办理送件手续，且被告应于送件当日将第二期房价款全额或差额补足并支付给原告；待被告之贷款申请经贷款银行审核通过，且系争房屋上设定之抵押登记已注销后二十个工作日内，双方共同申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并取得收件收据，待上海市房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后，被告应于2016年11月25日前(含当日)支付给原告第二期房价款，该房价款应于贷款抵押合同等相关协议约定期限内由贷款银行代为支付；待上海市房地产交易中心出具以被告为所有权人的房地产权证且原告收到第二期房价款后于2016年12月10日前，双方应对系争房屋进行验看、清点，原告将之交付给被告；在双方按照本合同或另行达成的约定完成房屋交接手续，并签署《房地产交接书》确认无误后，由被告支付原告尾款5万元；若被告未按照本合同约定期限付款的，则应支付自应付款期限之次日起算违约金，以逾期未付款日万分之五计算，直到实际付款日，被告逾期超过十五日仍未付款的，除应向原告支付十五日的违约金外，原告有权单方解除合同，被告承担支付总房款20%赔偿金的违约责任；若原告未按本合同约定期限交付系争房屋的，则应支付自应办理房屋交接手续之次日起算违约金，以被告已付款日万分之五计算，直到实际交付日，原告逾期超过十五日仍未交付的，除应向被告支付十五日的违约金外，被告有权单方解除合同，原告承担支付总房款20%赔偿金的违约责任；合同还对其它买卖相关事项进行了约定。
签约前，被告已向原告支付了意向金10万元。签约当日，被告向原告支付了首期房款255万元，但原告于次日退还给被告15万元。之后，被告向银行申请办理贷款手续，但第一次因故未获审核通过。此后双方通过微信沟通问题如何解决，据双方往来微信记录显示，在2016年11月4日被告申请银行贷款尚未获批时，原告称：“明天如果还不过户的话，我那边要等过户以后十五天办户口，我那边户口的预约又赶不上了。明天是合同上约定的过户日期，如果因为这个我户口迁不了，那我也没办法的。”被告回复称：“真的非常抱歉，我们也一直在尽力，但还是没有如我们的初愿，给你带来的不便之处请原谅。说实话我们心里更急，更想早点完成交易拿到钥匙…”。同月7日，原告发微信给被告：“麻烦你把你的身份证拍个照给我好吗？”同月9日，原告发给被告：“银行那边有没有进展呀？政策越来越严。”被告回复：“说好周五。”原告：“哦，希望没变数了。”被告：“嗯，但愿如此。”同月15日，被告告知原告银行贷款获批，原告问：“批了就好，合同还没有好吗？”被告答：“合同今天来不及拿了，明天一定赶过去。”原告又问：“明天能拿到吗？要是20号还不能过户，就没必要再办了。”并且又问：“批的是500万，还有95万缺口？”被告答：“95万我们已经准备好了，放心，先打给你也没有问题。”原告称：“哦，明天过户好，大家坐下来商量一下吧，要看最后的放款日期，超过12月10日的话，我可以行使我的权利。”
2016年11月17日，原、被告向房地产登记部门申请办理系争房屋的所有权过户登记手续。同日，被告支付给原告95万元。同月30日，系争房屋所有权人被核准登记为被告。
其间，原告通过微信向被告询问银行发放贷款相关事宜，据双方微信往来记录显示，2016年12月6日，原告问：“银行怎么说？哪天放款？”被告于次日回复：“银行说尽量安排在这周五，实在来不及的话下周一应该没问题，银行是这样和我说的，我刚联系过银行，他证今天刚送到银行。”同日，被告又告知原告：“刚才银行又联系我了，说放款会晚几天。”原告回复：“本来是欢欢喜喜的买卖，没想到走的这么不顺，关键还是你们第一家银行给选错了，太相信他们了！真是一步错步步错。”同月9日，原告又问：“款还没到，你们这违约怎么弄？”同月12日，原告发给被告一个方案，并称：“这个是我继续履行合同的方案，你们有什么想法，到时候可以跟我律师沟通。”
2016年12月14日，原告发给被告《解除合同通知函》，称：“……双方于2016年11月17日按照约定履行了过户手续。另外，根据双方签订的合同，您方应于2016年11月25日之前向我方支付第二期房款500万元，但时至今日未曾支付，也未曾就违约事宜向我方提出解决方案，按照法律和合同约定，您方已构成违约。现我方正式通知您方，上述房产买卖合同解除。您方应承担逾期应付款每日万分之五的违约金和支付总房价百分之二十的赔偿金……”该函于次日送达被告。
2016年12月16日，原告通过微信通知被告：“要不是你们一开始在农商银行耽误了几个星期贷款没批下来的话，我们10月28号就可以过户，就不会有接下来的违约事情。既然你们没有丝毫的诚意承担违约，只能诉诸法律。我有自己的事情要做，房子我可以收回。”之后，由于双方未能协商解决纠纷，原告向法院起诉被告，遂成讼。
在本案诉讼过程中，原告于2017年3月21日收到上海银行发放的贷款500万元。次日，原告发给被告《保管告知书》，称：“……我于2017年3月22日查阅账户时，本人账户收到来自备注信息为‘高卫东个贷放款划款待处理综合业务系统往账’的人民币500万元，鉴于双方签订合同的事实，该笔款项数额与你本应支付的付款相符。但是，这不能否定你没有按照约定履行合同的事实，你的行为严重损害了本人的合法权益。对于上述款项，目前仅代为保管……”。
2017年3月29日，被告发给原告《律师函》，称：“……我方已于2017年3月21日通过上海银行以银行贷款的方式向你方足额支付了剩余房屋价款。至此，我方的主合同义务已经履行完毕。根据约定，你方应将房屋交付给我方。但经我方与中介多次催告，你方时至今日仍未搬离房屋，也未将房屋交付给我方。鉴于此，我方现郑重通知你方应于收函3日内搬离系争房屋并与我方办理交接手续。如你方逾期不搬离也不交付的，我方将通过法律途径追究你方合同违约责任……”。
2017年5月18日，被告将系争房屋换锁并实际占有该房屋。
审理中，原、被告一致确认原告共计收到被告支付款项金额为845万元。原告表示若法院判决解除合同，则同意在845万元中扣除其主张的赔偿金和违约金后，将余款返还给被告。被告则表示将剩余房款5万元支付给原告，与其主张的违约金在本案中一并结算处理。
上述事实，有各方无争议的在案证据及当事人陈述为证，并经庭审质证属实，本院依法予以确认。
本院认为，原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。在履行合同过程中，虽然被告由于第一次申请银行贷款不顺利而未能按照书面合同约定的日期(2016年11月25日前)向原告支付第二期房款595万元，但是从双方往来微信记录分析，在整个交易过程中，当事人已经在多处以实际行为对书面约定进行了变更，比如：第一，合同约定办理过户手续时间为2016年11月5日，而事实上原告在2016年11月15日才获知被告贷款申请获批，此时原告同意与被告继续交易，于2016年11月17日办理了系争房屋的所有权过户登记手续，并于同日收取了被告支付的获批贷款金额不足部分的95万元，可见此时双方均同意变更原书面合同内容以继续交易；第二，合同约定被告支付第二期房款的时间为2016年11月25日前，根据房屋买卖的交易惯例，通过银行贷款方式支付房款的时间一般应在办理以系争房屋为抵押物的他项权证之后，故约定上述付款时间是建立在双方能在2016年11月5日前办理过户手续的基础之上，而事实上双方已变更了关于过户时间的书面约定，再结合原告于2016年12月6日向被告询问银行放款情况之事实，可见双方关于2016年11月25日前支付第二期房款的约定也已变更。基于上述合同内容的变更，应当认定《上海市房地产买卖合同》中关于被告应向原告支付第二期房款时间的约定对双方当事人已不再具有约束力。在后续履约过程中，原、被告未就第二期房款的支付时间协商一致。而事实上，被告向银行办理的贷款申请业已获批，并在办理过户当日向原告支付了贷款不足部分95万元，鉴于贷款实际发放的时间需视银行内部流程而定，故在原、被告未就放款期限有明确约定的情况下，原告要求被告承担逾期付款的违约责任依据不足。综上，本案中并不存在被告逾期付款，原告可依约或依法解除房屋买卖合同的情形，故尽管原告向被告发送了《解除合同通知函》，但该通知不发生解除合同的法律后果。相反，双方当事人已将系争房屋的所有权人由原告变更登记为被告，被告也已向原告支付了除尾款5万元外的全部房款，并且被告现已实际占有系争房屋，应认定双方已将房屋买卖合同的相关内容基本履行完毕。
基于上文分析认定，本院对当事人的诉讼请求作如下处理：
本诉部分，关于原告主张解除《上海市房地产买卖合同》的诉请，因无相关事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告支付逾期付款违约金及解约赔偿金的诉讼请求，因房屋买卖合同已实际履行，且被告不存在逾期付款之违约行为，故本院对此亦不予支持。
反诉部分，关于被告要求原告支付迟延交付房屋违约金的反诉诉请，首先，由于《上海市房地产买卖合同》中关于原告向被告交付系争房屋时间的约定是建立在双方能按照原约定内容办理过户手续、支付第二期房款的前提之下，而双方在履约过程中已经用实际行动变更了相关约定内容，且被告申请的银行贷款直至2017年3月21日才支付给原告，故被告无权要求原告按照原先约定的时间交付系争房屋；其次，尽管本案中被告主张以2017年3月29日《律师函》中通知原告交付系争房屋的时间(2017年4月3日)起算逾期交房的违约金，但是鉴于此时本案已在诉讼过程中，房屋买卖合同是否继续履行、系争房屋是否需要交付等事宜有待人民法院裁判处理，故被告以其单方行为要求原告承担逾期交房违约责任依据不足；因此本院对被告的该项诉请无法支持。被告在审理中撤回第1项反诉诉请，属于其自身民事诉讼权利的正当处分，并无不当，本院予以准许。
此外，对于被告尚未支付给原告的尾款5万元，虽然当事人在本案中未提出相关诉请，但是被告在审理中明确表示同意将该款项支付给原告，且系争房屋的权利及实物均已交付给被告，原告已将合同义务履行完毕，故从案结事了的角度考虑，该款项应在本案中一并处理为宜，被告应及时向原告支付尾款5万元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条的规定，判决如下：
一、原告糜金平要求确认其和被告高卫东于2016年9月26日就上海市中华新路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》解除的诉讼请求不予支持；
二、原告糜金平要求被告高卫东支付违约金(以未付款500万元为本金，按照每日万分之五的标准，从2016年11月26日起计算至实际付款之日止)的诉讼请求不予支持；
三、原告糜金平要求被告高卫东赔偿金170万元的诉讼请求不予支持；
四、反诉原告高卫东要求反诉被告糜金平支付违约金195,500元的诉讼请求不予支持；
五、被告高卫东应于本判决生效之日起十日内支付原告糜金平购房尾款5万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费20,505元，减半收取计10,252.50元，由原告糜金平负担；反诉案件受理费2105元，由被告高卫东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 巫建强
二〇一七年九月二十二日
书记员 王心颖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。