杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初4722号原告：杭州合卉园艺有限公司，住所地杭州市余杭区仁和街道葛墩村高新大道218号。法定代表人：姚飞，董事长。委托代理人：朱仲勉，浙江君安世纪律师事务所律师。被告：九好网络科技集团有限公司，住所地杭州市拱墅区祥园路108号2幢9层。法定代表人：郭丛军，董事长。委托代理人：杨鹏淋，浙江金麟律师事务所律师。原告杭州合卉园艺有限公司（以下简称原告）为与被告九好网络科技集团有限公司（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，于2017年3月30日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭并分别于2017年5月15日、2017年8月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人朱仲勉、被告的委托代理人杨鹏淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称，2015年7月27日，原、被告之间签订了《项目合作合同》一份，合同中约定原告将坐落在杭州市余杭区仁和街道葛墩村，土地面积约760亩及31200平方米玻璃大棚等地上建筑物出租给被告，租赁期为2015年8月1日至2030年12月31日，并对租金做了具体约定，每年租金为人民币500万元，原告给予被告5个月的建设准备期，准备期内不计租金，正式租金从2016年1月1日起开始计算，2016年1月1日至2020年12月31日止每年租金不上浮，2021年1月1日至2025年12月31日止每年租金递增3%，2026年1月1日至2030年12月31日止每年租金递增4%，租金按照先付后用的原则执行，被告应于本合同签订之日起7个工作日内先付人民币100万元整作为合作意向金，2016年度租金被告应于2015年12月31日前支付完毕，原合作意向金人民币100万元自动转化为合作租金，如被告不按时足额支付租赁费用且经原告催告仍不支付时，原告有权解除本合同，其违约责任由被告承担，如有违约，违约方应支付另一方的违约金为年租金的2倍。原告按约将出租房屋交付给被告，而被告签订合同至今仅支付租金人民币350万元，经原告催告后仍未支付相关款项，合同中约定的原告可以解除合同的情形已出现。特起诉，请求判令：1、解除原告与被告签订的《项目合作合同》并要求被告立即搬离涉案租赁物（位于杭州市余杭区仁和街道葛墩村，土地面积约760亩及31200平方米玻璃大棚等地上建筑物）；2、被告向原告支付所欠租金共计人民币2623285.2元（租金暂计算至2017年3月23日，实际应计算至合同实际解除之日止）；3、被告向原告支付占有使用费（自合同实际解除之日其按每年人民币500万元的标准计算至房屋腾退之日止）；4、被告向原告支付违约金人民币1000万元；5、本案诉讼费由被告承担。原告为证明诉称事实，在庭审中提供并陈述了如下证据材料：1、项目合作合同一份，用于证明原告与被告之间存在真实有效的合同关系且被告有向原告支付租金的合同义务的事实。2、银行流水一份，用于证明被告仅向原告支付租金人民币350万元，逾期未支付原告有权解除合同并由被告承担违约责任的事实。3、联系函、催款函、邮寄证明各一份，用于证明原告曾向被告催收所欠租赁款项，但被告并未支付相应款项，涉案合同解除条件已成就的事实。4、材料清单打印件一组，用于证明被告所述的原告没有将相关材料交接的情况并不存在的事实。5、联系函一份，用于证明被告向原告发函提出解除本案所涉合同，向原告支付2016年、2017剩余租金及相应的违约金的事实。6、杭州园艺中心集体土地使用权租赁合同一份以及补充协议、说明各一份，用于证明原告对土地具有相应的使用权及转租权的事实。被告答辩称，被告不是无故不支付租金，只是暂时中止支付租金，原因是原告违约在先，合同签订后被告发现原告有诸多违约行为，迫使被告不得不中止支付租金，被告是在行使法定的不安抗辩权和先履行抗辩权。一、本案合同约定土地面积是760亩，事后被告发现只有710亩，事后被告和原告协商要求降低租金，按实际面积计算，原告至今未给相应方案。二、10多个玻璃大棚很多存在不同程度损坏，无法正常使用，被告多次要求原告维修，或者被告维修，费用原告承担，但是至今原告没有明确答复。三、基础设施清单原告没有移交给被告，按合同约定2015年9月30日之前要交付给被告使用，但由于原告没有把清单给被告，被告至今无法正常开展工作。四、原告转租给被告的涉案土地性质是集体土地，根据《农村土地承包法》48条规定，原告应提供三分之二以上村民同意并经乡（镇）人民政府批准转租给原告的书面材料，但原告并未提供。五、另外的12亩提地，根据相关规定应经村民（股东）会议三分之二以上成员或三分之二以上村民（股民）同意，至今原告也未提供上述三分之二村民代表同意的会议纪要。六、合同第二条约定原、被告以共同投资、共同受益的方式进行开发，高新大道旁的12亩村级留用地，事后原告与杭州市国土资源局余杭分局签订的补充合同中约定在2015年6月16日前开工，但原告是在2015年7月27日和被告商量共同开发，开工期已经过了，被告要求原告办理延期开工的文件，原告至今没有办理。七、合同第五条第四款，原告有义务为被告争取政府政策及资金支持，但是原告没有做到。针对原告的诉讼请求，被告不同意解除合同，合同解除的条件不成就，原告解除合同理由不成立，因为是原告违约在先，致使很多不安因素故被告不敢再付款。退一步讲，即便被告需要支付租金，也不需要再支付260余万元，而应扣除减少的面积部分（50亩）的租金。关于原告主张的占有使用费，被告认为本合同是否能解除还不确定，不存在占有使用费，该诉请不成立。关于违约金，被告认为本案是因原告违约在先造成，就算原告违约，被告认为原告的实际损失只有未付租金部分的银行同期贷款利率，合同中约定的1000万元超过实际损失，请法院予以调整。本案是原告位于在先，诉讼费由原告承担。被告为证明答辩事实，在庭审中提供并陈述了如下证据材料：1、余杭区国有建设用地使用权出让合同一份，用于证明原告存在违约欺诈被告的情况，本案原告不享有合同解除权的事实。2、照片三份，用于证明玻璃大棚不能使用，原告违约的事实。原告提供的证据，经被告当庭质证，对证据1的真实性无异议，证明对象有异议，合同内容有些条款是不真实的，是原告在欺诈被告，土地面积是710亩，12亩土地在签订合同的时候已经超出开工时间。对证据2的真实性无异议，证明对象有异议，被告只是暂时中止支付租金，原因是原告违约及欺诈被告造成，原告无权解除合同并要求被告支付违约金。对证据3的真实性无异议，确实收到过，但是内容的合法性和关联性有异议，在原告未承担应尽义务之前，被告有权暂时中止支付租金，涉案合同解除条件尚未成就，因此不能达到证明目的。对证据4的关联性有异议，资料签收表表明是杭州绿港投资管理公司的材料，与本案无关，2015年10月16日《交接清单之文件类》之一所列明文件均为原告的营业执照、税务登记证等证件的复印件及政府相关会议纪要，不能证明原告向被告交付租赁土地，2015年10月16日的《交接清单之文件类》之一大棚租赁相关合同及补充协议均为复印件，致使被告了解当时大棚现状查看文件，并不能表明大棚全部如约交付。对证据5的真实性无异议，证明对象有异议，被告同意解除合同和支付租金等费用的前提是联系函的第三条约定原告向被告提交变更诉讼请求，将诉请标的锁定在150万元，是附条件的解除合同，而不是无条件的同意解除。对证据6的真实性无异议，合法性有异议，原告转租给被告的案涉土地为集体土地，根据《农村土地承包法》第四十八条的规定应当经过本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并报乡（镇）人民政府批准，但被告对此并未能够举证，故该租赁合同应当认定为无效。另外12亩土地，也应当经过村民（股东）会议三分之二以上成员或三分之二以上村民（股民）代表同意，对此原告也至今并未举证证明，该合同应认定为无效。对证明对象也有异议。该合同中并未写明可以转租的字样，说明原告并不能合法转租。若法院判决解除合同，被告认为原告在签订合同时存在欺诈行为，租金应当以原告与余杭区仁和镇葛墩村经济联合社的合同租金金额800元/亩为准。被告提供的证据，经原告当庭质证，对证据1，真实性无异议，该份合同也证明原告将相关材料交付给被告，原告的交接义务已经完成，对关联性有异议，该证据的合同主体是杭州绿港园艺有限公司和余杭区国土资源局，与本案原告没有直接关联，如果被告强行想将该合同与本案合同挂钩，本案所涉占大比例的土地面积是农业用地，而后面的12亩是商业用地，因此原告认为该证据与本案无关联。对证据2的真实性无法核实，无法体现照片内容为本案所涉的土地玻璃大棚，即使该照片是本案所涉土地，也无法证明其使用功能欠缺，即使存在大棚顶部无法展开也不属于原告的义务范围，在合同中约定了谁使用谁维修，即便需要维修，也应遵照谁在使用的原则确定维修义务的承担者。本院经审核对原告提供的证据1-3、5-6以及被告提供的证据1的真实性均予以确认，并根据证据内容认定本案的相关事实。原告提供的证据4以及被告提供的证据2，均系打印件，本院不予确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2015年7月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《项目合作合同》一份，约定乙方以整体租赁甲方土地（除金夫人已租用地块外）及地上建筑物（包括已建成的基础设施）的方式进行合作，租赁范围及设施包括位于杭州市余杭区仁和街道葛墩村，土地面积约760亩及31200㎡玻璃大棚等地上建筑物，具体地块四至范围以实际测绘详图为准，地上建筑物以交付清单为准。甲方位于仁和街道高新大道旁的12亩村级留用地以共同投资、共同受益的方式进行合作开发，具体事宜以补充合同的形式予以明确。合同约定被告租赁土地及地上建筑物用于开发《中国（杭州）九好国际现代农业科技体验园》（暂定名），合作期限15年，自2015年8月1日起至2030年12月31日，起始租金为500万元/年，支付方式按照先付后用的原则，乙方应于本合同签订之日起7个工作日内先付人民币100万元作为合作意向金。2016年度租金于2015年12月31日前支付完毕，原合作意向金100万元自动转化为合作租金。经双方同意，甲方同意予以乙方5个月的建设准备期，建设准备期内不计租金，正式租金从2016年1月1日起算。租金递增方式为2016年1月1日至2020年12月31日止每年租金不上浮，2021年1月1日至2025年12月25日止每年租金递增3%；2026年1月1日至2030年12月31日止每年租金递增4%。合同还对合同的变更和解除以及违约责任等做出了明确的约定：“第六条合同的变更和解除1、本合同一经签订，即具有法律约束力，任何单位和个人不得随意变更或解除。经甲乙双方协商一致签订书面协议可变更或解除本合同……4、如乙方不按时足额支付租赁费用且经甲方催告仍不支付时，甲方有权解除本合同，其违约责任由乙方承担。第七条违约责任1、在合同履行期内，任何乙方违反本合同以上之约定，即视为违约。2、因甲方违约导致合同解除，甲方须向乙方支付违约金，违约金为当年租金的2倍；因乙方违约导致合同解除，乙方须向甲方支付违约金，违约金为当年租金的2倍。因一方违约导致对方损失超过违约金数额的，违约方应按实际损失承担赔偿责任。因双方当事人过错导致合同解除，应当分别承担相应的违约责任。”合同还对其他权利义务做出了约定。合同签订后，被告按约向原告支付了意向金100万元。2016年12月26日，原告向被告出具联系函，要求被告于2016年12月30日前支付2016年租金200万元，于2016年12月31日前支付2017年租金500万元，于2016年12月31日前明确12亩村级留用地合作开发事宜并提供合作开发的补充合同（草稿）。2017年3月13日，原告向被告出具催款函，要求被告于2017年3月17日前支付2016年度拖欠租金150万元，于2017年3月30日前付清2017年度拖欠租金500万元。后原告于2017年3月30日诉至本院，望判如所请。案件审理过程中，被告于2017年6月12日向杭州市供销合作社联合社发出《关于案件处理的联系函》一份，载明如下内容：“2015年7月，我公司于贵社就联合开发杭州（国际）园艺中心项目达成共识，并与贵社旗下企业杭州合卉园艺有限公司就承租仁和镇（国际）园艺中心地块及地上建筑物和联合开发12亩村级留用地签署了《项目合作合同》。合同签署后双方合作愉快，我公司也感谢贵社在此合作过程中给予我们的信任和支持。遗憾的是，后因12亩村级留用地开发规划等问题及上市遭遇困难等客观原因，我公司在支付租金时的确存在延期的情况，直至今日仍欠付合卉园艺2016年的150万元租金及2017年全年租金，我们对由此给贵社及合卉园艺造成的麻烦深感歉意。2017年3月合卉园艺将我公司诉至法院要求支付租金2623285.20元及违约金1000万元，对此我们深表理解。但请贵社充分考虑我公司一直以来的诚意以及目前面临的客观困难，给予我们一定的理解与支持。我们希望以下述方案调解结案：1、贵我双方接触《项目合作合同》，终止项目合作；2、我公司向合卉园艺支付2016年租金150万元，并承担案件受理费及保全费用；3、贵社免除我公司欠付的2017年租金及违约金1000万元。”后双方未能协商一致。另查明，2011年12月6日，余杭区仁和镇葛墩村经济联合社（以下简称葛墩村经联社，即甲方）与杭州绿港园艺有限公司（以下简称绿港园艺，即乙方）签订《杭州（国际）园艺中心集体土地使用权租赁合同》，约定甲方同意将位于青龙桥区块的土块约定1000亩（以交地面积为准）租赁给乙方。20年村级留用地的合作开发另行签订协议。第一期租赁期为20年，自2011年1月1日起至2030年12月30日止。余杭区仁和镇葛墩股份经济合作社出具说明一份，同意杭州绿港园艺有限公司将租赁地块转租或分租给第三方。后杭州绿港园艺有限公司更名为杭州合卉园艺有限公司。本院认为，原、被告双方于2015年7月27日签订的《项目合作协议》系双方当事人真实意思表示，对双方均具有约束力。被告未按约支付租金是造成本次纠纷产生的原因，应当承担相应的民事责任。根据合同约定，如被告不按时足额支付租赁费用且经甲方催告仍不支付时，原告有权解除合同，违约责任由被告承担。现被告至今仅支付租金350万元，且在原告催告后仍未支付，故对原告据此要求解除合同并腾退租赁物的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将租赁物腾空并返还给原告。关于租金数额，庭审中，双方均同意按照710亩计算租金，故年租金为4671052.63元，被告应支付原告2016年剩余租金1171052.63元，自2017年1月1日起的租金或占有使用费按照4671052.63元/年的标准计算至实际腾退之日止，暂计算至2017年10月31日为3892543.86元。关于违约金。原告根据合同约定主张年租金的2倍即1000万元违约金，被告认为过高，应当予以调整。本院综合考虑合同约定、履行情况、当事人的过错以及原告的实际损失等因素，酌情确定违约金1355843.57元，暂计算至2017年11月14日止，自2017年11月15日起至实际付清之日止的违约金以5063596.49元为基数，按照年利率24%的标准另计。被告的抗辩意见，合理部分，本院予以采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告杭州合卉园艺有限公司与被告九好网络科技集团有限公司于2015年7月27日签订的《项目合作协议》自本判决生效之日起解除；二、被告九好网络科技集团有限公司于本判决生效后十日内将位于杭州市余杭区人家和街道葛墩村的租赁物腾空并返还给原告杭州合卉园艺有限公司；三、被告九好网络科技集团有限公司支付原告杭州合卉园艺有限公司租金5063596.49元，于本判决后十日内付清（暂计算至2017年10月31日，自2017年11月1日起至实际腾退之日止的租金或占有使用费以4671052.63元/年为基数另计）；四、被告九好网络科技集团有限公司支付原告杭州合卉园艺有限公司违约金1355843.57元，于本判决生效后十日内付清（暂计算至2017年11月14日止，自2017年11月15日起至实际付清之日止的违约金以5063596.49元为基数，按照年利率24%的标准另计）；五、驳回原告杭州合卉园艺有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费97540元，由原告杭州合卉园艺有限公司负担47937元；由被告九好网络科技集团有限公司负担49603元，于本判决生效后七日内缴纳。本案保全费5000元，由原告负担2457元，由被告九好网络科技集团有限公司负担2543元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费97540元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 娟人民陪审员  郑秋娇人民陪审员  朱田根二〇一七年十一月十四日书 记 员  宣雅萍?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-13-?