大连市普兰店区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0214民初4247号
原告（申请执行人）：大连新莲服装有限公司，住所地大连市普兰店区莲山街道办事处榆树房村。
法定代表人：钟良君，系该公司经理。
委托诉讼代理人：于延国，系大连市普兰店区国泰法律服务所法律工作者。
被告（案外人）：许常义，男，1958年7月14日出生，汉族，住普兰店市。
被告（被执行人）：大连君泰房地产开发有限公司，住所地大连市甘井子区华东路泉水A1区17号2单元1层2号。
法定代表人：李长发，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李永发，男，系大连君泰房地产开发有限公司副总经理，住大连市沙河口区。
原告大连新莲服装有限公司与被告许常义、被告大连君泰房地产开发有限公司（以下简称君泰公司）为执行异议纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于延国、被告君泰公司的委托诉讼代理人李永发到庭参加了诉讼。被告许常义经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：准予执行普兰店区人民法院（2016）辽0214执2792号执行案件中查封的普兰店市莲山街道莲城路105号5号车库。事实和理由：原告与被告君泰公司房屋拆迁安置合同纠纷一案，贵院于2015年7月6日作出（2015）普民初字第3685号民事裁定，保全查封了君泰公司位于普兰店市莲山街道莲城路105号5号车库。贵院于2015年12月7日作出（2015）普民初字第3685号民事判决，判决君泰公司于本判决生效之日起三十日内，按照《征地与房屋拆迁补偿安置协议》将约定的房屋交付给新莲服装公司，并配合新莲服装公司办理过户手续；君泰公司于本判决生效之日起三十日内向新莲服装公司支付迟延交房违约金221.8万元。君泰公司不服该判决，提起上诉。2016年7月26日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3101号民事判决，维持普兰店市上述判决关于支付延迟交房违约金221.8万元的判项，变更普兰店区人民法院上述判项的第一项为:君泰公司于本判决生效之日起三十日内，将普兰店市莲山镇原粮库地块金色阳光小区1#3-5层住宅、1#、2#楼及1#楼与2#楼相连的1-2层公建房交付给新莲服装公司。上述判决生效后，原告遂向法院申请强制执行，贵院于2016年9月7日立案执行，执行案号为（2016）辽0214执2792号。执行过程中，被告许常义提出异议，主张该车库的所有权，普兰店法院作出（2017）辽0214执异64号《执行裁定书》裁定中止对该车库的执行。原告认为该裁定错误，理由如下：
1、君泰公司于2013年12月13日取得《商品房预售许可证》说明案涉房屋已经具备实质预售条件，此时的民有房屋信息均已录入地名信息中，即具备到房管部门办理网签或预售登记备案的条件。2、《商品房买卖合同》系由国家建设部、国家工商总局统一制作，只有双方另行约定的补充条款，可由双方当事人自行制作。本案中申请人提供的合同文书不符合房产备案的规定。3、在取得《商品房预售许可证》后，案涉的房屋已经被地名办明确确定“普兰店市莲城街道莲城路105号”那么案涉房屋在《商品房买卖合同》中会有明确的地名办确定地址，而申请人提供的合同中都笼统的表述为“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表述为准）为本合同第一条规定的项目中的：第3幢5号车库”（合同第三条），这里少了地名办确认的行政街号，这既不符合合同备案的法定要件，也不符合当事人之间的交易习惯。4、在当事人提供的合同中，明确约定为一次性付款却没有提供交易凭证，仅凭一纸合同是根本不成立的。5、既然申请人已经办理正式《商品房买卖合同》应及时进行商品房登记备案。6、普兰店区人民法院已于2015年7月14日下达了裁定书，已将案涉房屋进行了查封，并在房管部门进行了查封登记，被告早应知晓。因此，为维护原告的合法权益，特依据民事诉讼法相关规定向人民法院起诉。要求准予执行普兰店区人民法院（2016）辽0214执2792号执行案件中查封的普兰店市莲山街道莲城路105号5号车库。
被告许常义未答辩，也未在答辩期内提出书面答辩意见。
被告君泰公司辩称：不同意原告的诉求，法院作出的裁定事实清楚，适用法律正确，被告许常义已在查封前实际取得该房屋的所有权，因此不同意原告诉讼请求，要求驳回。具体答辩意见如下：《商品房买卖合同》的版本及未写明行政街号的问题，该《商品房买卖合同》并非不采用范本就不具有法律效力，原告以二被告签署的买卖合同并非范本为由主张二被告之间买卖关系无真实性是没有依据的。许常义作为商品房的买受人，合同当中写明行政街号还是当时建设施工楼号，对买受人来讲并不重要，重要是要确定具体的房号，而且原告申请查封的房屋和买受人许常义所买的房屋是同一栋房屋，不写明行政街号，只要能确定房屋的唯一性，就能确定买卖合同标的物是明确的，不影响合同的效力。《商品房买卖合同》备案与否也不影响合同的效力。本案当中买受人许常义在查封之前已经对车库进行了装修并使用，被告许常义已在查封前实际取得该车库的所有权。综上所述，被告许常义的关于涉案房屋的事实情况符合法律规定，原裁定书的认定是正确的，应当予以维持。因此，不同意原告诉讼请求，要求驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
证据1、普兰店市人民法院（2015）普民初字第3685号民事判决书、大连市中级人民法院（2016）辽02民终3101号民事判决书、普兰店市人民法院（2015）普民初字第3685号民事裁定书、普兰店区人民法院（2016）辽0214执2792-3号执行裁定书，证明原告对案涉房屋享有权利，并经人民法院查封而且进入拍卖程序；
被告君泰公司对原告的以上证据发表以下质证意见：真实性没有异议，证明事项有异议，这些法律文书对第一被告没有约束力，因此与本案没有关联性。
被告君泰公司提拱以下证据：
证据1、普兰店区地名办公室文件，普地办发（2013）39号关于建筑物门牌号码的批复，这份证据证明案涉房屋是同一标的物，只是第二被告跟第一被告签合同是习惯叫法，实际楼号就是合同中的楼号。
原告对被告君泰公司提供的证据1发表以下质证意见：证据真实性没有异议，但是对其证明事项有异议，从该批复文件当中，其明确要求“门牌是地名的法定标志，受法律保护，不得涂改、遮掩、移位、毁坏”，“标准门牌号码是法定地名，一切证件登记对外联系等必须以此为准”，因此被告君泰提供此文件更加说明二被告签订合同时其存在故意行为，此文件在2013年就颁发了，假设第二被告签订合同是真实的，那么根据此批复文件，其在合同签订时必须以此地名办的命名为准。另外，对第二被告刚才的意见有异议，在执行异议案件当中，原告曾经要求第二被告必须明确拿出其收取了第一被告房款的收款证明，因为第二被告系工商注册的正规房地产开发企业，其所有的资金来往一是、需要通过银行进行结算；二是、需要到税务部门进行登记；三是、需要有明确的财务往来，但是第二被告至今没有提供任何证据予以证明，因此对其这种行为原告不能认可。原告认为第一、二被告，特别是第二被告，是为了对抗原告的申请执行而采取的恶意行为，因此希望法庭支持原告诉请。
证据2、许常义与被告君泰公司签订的《商品房买卖合同》；证据3、银行交易明细；证据4、收款收据；证据5、同意进驻装修入住证明；证据6、房屋登记信息记录。被告以上证据均用以证明案涉房屋是第一被告购买并已经实际占有。
原告对被告君泰公司提供的证据发表以下质证意见：
对以上证据的真实性有异议，《商品房买卖合同》不是正式的《商品房买卖合同》，而且要求《商品房买卖合同》是要登记备案；银行交易明细是许常义的取款记录是2014年3月9日取的款和2014年5月（两笔），合计三笔，与合同签订的时间2014年8月5日相差很远，不能说明购房交款的真实性，而且许常义是干工程的，其平常的资金运用与本案无关；同意进驻装修入住证明不予认可，该证明也是在2014年8月6日同日出具的，也是为了对抗原告的行为产生的，当天签合同、当天同意进驻装修入住证明、当天开收款收据不符合正常的生活经验法则；两份收款收据不予认可，我们认为也是为了对抗原告的行为产生的。正常两个公司出具收据很难在同一天完成，而且数额如此巨大，同是这两份证据也跟许常义提供的银行流水明细相矛盾，许常义提供银行流水是为了证明其是以现金方式交付房款，而这两份收款收据明显是抵顶的工程款，这充分说明被告君泰公司的陈述是虚假的，而且距今我们要求被告君泰公司提供的财会帐目他们也没有提供，应该承担举证不能的后果；房屋登记信息记录没有异议。
被告许常义未到庭参加诉讼，也未对原告提供的证据加以质证，视为被告对自己权利的一种放弃。
本院依法审查了原、被告提供的证据，对证据形式合法、能够证明本案有关内容的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告君泰公司提供的证据均不予认可，本院认为，根据本院现场勘查，被告许常义对案涉房屋已经实际使用。根据被告君泰公司提供的专用收款收据，可以看出案涉房屋是以工程款抵顶房款，君泰公司也认可已收到被告许常义的房款，可见二被告已经达成以工程款抵顶房款的合意，该合意不违反法律的强制性规定，结合被告许常义在法院查封之前已经实际使用案涉房屋的事实，可以认定被告许常义已经缴纳案涉房屋的价款。虽然被告没有提供支付凭证，但根据《最高人民法院关于民事诉讼法的若干规定》第七十三条的规定，结合本案情况，被告提供的《收款收据》的证明力明显优于原告的推断，因此，对被告提供的《收款收据》，本院予以采信；原告对被告君泰公司提供的《收款收据》的质证意见无事实和法律依据，本院不予采信。对被告君泰公司提供的《同意进驻装修入住证明》、《银行交易明细》原告只是凭着自己的主观臆断对该两份证据加以否定，并无证据对自己的意见加以佐证，因此，原告对此两份证据的质证意见，本院不予采信。二被告之间的《商品房买卖合同》的版本及未写明行政街号的问题，但被告许常义签订的买卖合同中的楼号和具体行政街号与本院查封的案涉标的物一致，因此，并不影响二被告签订的合同效力，原告对《商品房买卖合同》质证意见，没有法律依据，本院不予采信。
结合证据审查及法庭审理查明，本院认定事实如下：本案原告大连新莲服装公司与本案被告大连君泰房地产开发有限公司在本院审理房屋拆迁安置合同纠纷一案中，本院于2015年7月16日作出（2015）普民初字第3685号民事裁定，保全查封了君泰公司所有的位于普兰店市莲城街道莲城路109号3单元1层2号；113号2单元3层1号；115号3单元5层1号、3单元2层1号、1单元3层1号、3单元1层1号；105号1单元6层2号、4单元2层1号、3单元1层2号；105号5、6、7、8号车库；115号1、2、3号车库。本院又于2015年12月7日作出（2015）普民初字第3685号民事判决，判决君泰公司于本判决生效之日起三十日内，按照《征地与房屋拆迁补偿安置协议》的约定将房屋交付给新莲服装公司，并配合新莲服装公司办理过户手续；君泰公司与本判决生效之日起三十日内向新莲服装公司支付迟延交房违约金221.8万元。判决送达后，君泰公司不服该判决，提起上诉。2016年7月26日，大连市中级人民法院作出（2016）辽02民终3101号民事判决，维持本院上述判决，即本院（2015）普民初字第3685号判决中关于支付迟延交房违约金221.8万元的判项，变更本院上述判决的第一项为：君泰公司于本判决生效之日起三十日内，将普兰店市莲山镇原粮库地块金色阳光小区1#楼3-5层住宅、1#、2#楼及1#楼与2#楼相连的1-2层公建房交付给新莲服装公司。上述判决生效后，新莲服装公司向本院申请执行，本院于2016年9月7日立案执行，执行案号为（2016）辽0214执2792号。执行过程中，本院于2017年6月5日作出（2016）辽0214执2792-3号执行裁定，裁定拍卖君泰公司所有的普兰店市莲城街道莲城路109号3单元1层2号；113号2单元3层1号；115号3单元5层1号、1单元3层1号；105号1单元6层2号、4单元2层1号、3单元1层2号；105号5、6、7、8号车库；115号1、2、3号车库。
另查，上述法院拍卖的普兰店市莲城街道莲城路105号5号车库，被告君泰公司出售给案外人即本案另一被告许常义，2014年8月6日，许常义与被告君泰公司签订了一份《商品房买卖合同》，许常义购买了案涉房屋第3幢5号车库即105号5号车库，建筑面积为84.79平方米，单价为每平方米6800元，总金额为577796元。合同签订后，被告许常义以工程款抵顶房款，被告君泰公司向被告许常义出具收款收据，收据上写明收款金额为577796元。许常义名下无房屋，因被告君泰公司的原因，暂时无法办理房屋所有权登记，许常义现已实际使用案涉房屋。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本案法院查封的105号5号车库与被告许常义购买的被告君泰公司的车库系同一标的物。被告君泰公司提供的《商品房买卖合同》、收款收据、同意进驻装修入住证明、银行交易明细及房屋登记信息记录等证据能够证明在本院查封之前，二被告已经针对案涉房屋签订了书面买卖合同，被告许常义已将案涉房屋的房款支付完毕，名下又无其他用于居住的房屋，因此，被告许常义对案涉房屋享有的物权期待权符合上述法律规定足以排除强制执行的民事权益，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条、《最高人民法院关于民事诉讼法的若干规定》第七十三条之规定，判决如下：
驳回原告大连新莲服装有限公司的诉讼请求。
案件受理费100元，由原告大连新莲服装有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审判长 蔡蓁嵬
审判员 郑美艳
审判员 胡小杰
二〇一八年一月二十五日
书记员 张露宇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可途中退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
第三十条金钱债权执行中，对查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼法的若干规定》
第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。
因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。