重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终8222号上诉人（原审被告）：谢春英，女，1981年2月5日出生，汉族，住重庆市合川区。被上诉人（原审原告）：陈倩，女，1994年11月20日出生，傣族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：蒋宜均，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。上诉人谢春英因与被上诉人陈倩房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院(2017)渝0112民初17733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人谢春英、被上诉人陈倩的委托诉讼代理人蒋宜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谢春英上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回原审原告的诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、该合同未到期，上诉人不同意提前解除合同。二、该合同的签订是被上诉人父亲在出面，被上诉人只是在合同上签字，被上诉人的父亲同意上诉人转租，上诉人才签订该合同，上诉人有理由相信被上诉人的父亲有代理被上诉人的权利，父女间形成表见代理关系。上诉人有录音和证人出庭作证，但一审法院没有对此予以认定。因该房屋系清水房，被上诉人提前解除合同，应当对装修价值进行合理的补偿，否则显失公平，一审对此未作任何评判。陈倩辩称，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，二审法院应当依法维持，驳回上诉人的上诉请求。双方合同虽然未到期，但上诉人在履行合同过程中存在违约行为，严重损害被上诉人合法权益，我们要求解除合同。本案不存在表见代理，被上诉人系完全民事行为能力人，且涉案房屋是被上诉人所有，房屋租赁合同也是被上诉人签订。上诉人所称的录音在一审时当庭播放过的，不存在有承诺或者同意上诉人转让涉案房屋的事实。证人也未证明涉案房屋系被上诉人父亲承诺同意转让的事实。关于装修费，上诉人对涉案房屋没有投资装修的依据，也没有提供装修发票和合同。上诉人转租涉案房屋从2016年10月至今已盈利32200元，我们认为该款项属于不当得利应返还等。陈倩向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋出租合同》；2.被告搬离并向原告返还重庆市渝北区房屋；本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告是位于重庆市渝北区房屋的所有权人。2014年12月24日，以原告为甲方、被告为乙方，签订了《房屋出租合同》，主要约定：甲方将一碗水水木天地5栋5-8号住房出租给乙方居住及办公；乙方在租用期间不得对房屋结构、设施等进行擅自改动，更不得损坏，在租赁期内，乙方转租须经得甲方同意；2015年1月1日至2018年1月1日，月租金1200元，2018年1月1日至2019年1月1日，月租金1320元，2019年1月1日至2020年1月1日，月租金1452元；租赁期限从2014年12月23日起至2020年1月1日止；在居住期间甲方向乙方收取2000元押金，乙方在退房时，如果房屋设施完好，甲方如数退还；该房屋为清水房，可做商业办公和居住使用，乙方可进行自行装修，租赁期满后甲方不得要求乙方把该房屋还原为清水房。合同还约定了其他内容。在合同签订之前，被告于2014年12月20日向原告出具了《收条》，载明原告收到被告支付的押金2000元和第一季度的租金2400元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，之后被告对房屋进行了装修。2016年9月24日，以被告为出租方（甲方）、案外人方梅为承租方（乙方）、重庆龙展房地产营销策划有限公司为中介方（丙方），三方签订了《房屋租赁合同》，主要约定：甲方同意将重庆市渝北区回兴街道双湖路1号水木天地5幢5-8房屋出租给乙方作为住宅使用；租赁期从2016年10月1日起至2020年1月1日止。合同还约定了其他内容。该合同抬头出租方处为原告和被告的名字，落款出租方处为原告的名字，代理人为被告的名字。2017年8月28日，原告在案涉房屋张贴了《通知》，主要载明：因重庆市渝北区水木天地5栋5-8原租客被告未经房主原告同意的情况下擅自违约转让了房屋于美容院，现房主特此通知美容院暂停缴纳房租给被告，等待法院判决此事后再行处理。2017年9月27日，原告的父亲与被告通电话，就解除合同定事宜进行沟通，但无果。案涉房屋目前由次承租人方梅在使用。庭审中，原告陈述：原告于2017年8月知晓被告将案涉房屋转租给方梅用于经营美容店后就起诉了，并在案涉房屋张贴了《通知》；不清楚被告的物品是否在案涉房屋内。被告陈述：原、被告签订合同时，被告口头告知原告可能要转租房屋，原告说可以，到时候再说；被告转租房屋后一直未告知过原告，但转租时将原告的名字告知了方梅和中介方；转租后，方梅将租金交给我，我将租金交给原告，方梅没有直接向原告支付过租金；案涉房屋内除了装修外，被告没有留存物品；不同意解除合同，要求继续履行合同，否则原告应向被告赔偿装修损失，但不在本案提起反诉。一审法院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律法规的规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。被告称原、被告签订合同时，原告承诺并同意被告可以转租，但并未举示证据对此予以证明，本院不予采信，且被告也自认其转租后一直未向原告告知过其将房屋转租给方梅，故对原告要求解除原、被告签订的《房屋出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告应将其租赁的房屋返还给原告，故对原告要求被告搬离并向原告返还重庆市渝北区房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除原告陈倩与被告谢春英签订的《房屋出租合同》；二、被告谢春英于本判决生效后立即搬离并将位于重庆市渝北区房屋返还原告陈倩。案件受理费1600元，减半收取800元，由被告谢春英负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。其一，谢春英与陈倩签订的《房屋出租合同》中约定，在租赁期内，乙方（谢春英）转租须经得甲方（陈倩）同意。可以确定承租人谢春英要转租涉案房屋须经得出租人陈倩的同意，且谢春英在一审庭审中亦自认在转租给案外人方梅后并未告知陈倩，自不会是在陈倩同意的情况下进行的转租。其二，谢春英上诉认为系陈倩的父亲同意其转租，陈倩父亲的行为构成表见代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，【表见代理】行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在本案中，陈倩是以自己的名义和谢春英签订的《房屋出租合同》，陈倩的父亲未在该合同上签字，谢春英无证据证明陈倩的父亲有构成表见代理的行为。同时谢春英亦无其他充分证据证明陈倩的父亲作出过同意其转租的意思表示，故谢春英未经陈倩同意而转租涉案房屋，违反合同约定和相关法律规定，陈倩可以解除合同。其次，关于谢春英上诉所称的装修损失问题。谢春英在一审庭审中明确表示关于装修损失的问题不在本案中提出反诉，也确未提起反诉，自不属于本案审理范围，一审判决未就该问题作出评判并无不当。综上所述，谢春英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1600元，由谢春英负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓审 判 员  刘 静代理审判员  彭松涛二〇一七年十二月二十五日书 记 员  夏 茜