吉林省长春市二道区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉0105民初2246号
原告（反诉被告）：吉林省凯悦物业管理有限公司，住所地吉林省长春市绿园区辽阳街62号。
法定代表人：鄢颖春，该公司总经理。
委托诉讼代理人：金东梅，吉林中证律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵茜，吉林中证律师事务所律师。
被告（反诉原告）：张艳霞，女，1973年12月24日出生，汉族，住吉林省长春市二道区。
原告（反诉被告）吉林省凯悦物业管理有限公司（以下简称凯悦公司）与被告（反诉原告）张艳霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯悦公司的委托诉讼代理人金东梅、被告（反诉原告）张艳霞到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
凯悦公司向本院提出诉讼请求：1.判令张艳霞支付拖欠的物业服务费5169.1元，并支付违约金3000元，共计8169.1元（自2014年11月30日至2017年11月30日）；2.诉讼费由张艳霞承担。事实和理由：凯悦公司对长春市水景阁小区进行前期物业服务，《前期物业管理服务协议》第四条约定水景阁小区非住宅物业服务费按建筑面积每平方米1.5元标准收取。张艳霞系水景阁1栋109室业主，该房屋建筑面积95.71平方米，自2014年11月30日至2017年11月30日，张艳霞共拖欠物业费5169.1元，违约金3000元。经凯悦公司多次电话及书面方式催要，张艳霞不予理睬，故诉至法院，请求维护凯悦公司合法权益。
张艳霞针对凯悦公司的诉讼请求辩称，张艳霞不交物业费有正当理由。2013年5月5日，张艳霞109室门市房内共用设备下水主管道突然碎裂，粪便水横流，造成张艳霞室内财产损失。该事故发生后，凯悦公司不积极处理，不严格按照行业标准维修，用塑料管、劣质管和自行车里带裹缠的方式在未彻底切断流水的情况下做连接处理，导致该处管道一直处于漏粪便水的状态。2013年5月26日，连接后的劣质管道底部再次碎裂，污水横流，而凯悦公司的处理方式用粘鞋打补丁的方式，进行了不合标准的维修，导致四年中该处管道一直处于漏水和随时可能再次破碎的危险之中。张艳霞就此事多次与凯悦公司协商，凯悦公司以种种理由不予维修。凯悦公司没有履行物业服务协议中对服务质量的承诺，给张艳霞使用和出租房屋均造成不良影响。至2017年10月18日，张艳霞到楼顶管道通风口查看，发现楼顶出现问题的管道通风口没有加防护措施，随时可能仍有异物掉落，楼顶屋面无人管理，说明凯悦公司对发生问题的公共设备事后并没有补救。在本案审理期间，经法院多次组织调解，凯悦公司才于2018年1月3日晚，又对该处管道进行了维修。但是维修使用的管材、维修人员和维修后的情况，并未达到标准，属于豆腐渣工程，住户仍面临管道再次碎裂的危险。张艳霞就此案已提起反诉。
张艳霞向本院提出反诉请求：1.判令凯悦公司立即停止对张艳霞的长期侵权行为，并按国家标准将受损的下水管道恢复原状；2.判令凯悦公司赔偿张艳霞财产损失6399元，支付窗帘利息1808.80元及物业违约金4095.31元，合计人民币12303.11元；3.驳回凯悦公司关于违约金的诉讼请求；4.反诉诉讼费由凯悦公司承担。事实和理由：本案中下水管道破裂的原因是凯悦公司没有尽到管理义务，2013年5月下水管道破碎事件发生后，张艳霞查找原因，发现楼顶房门敞开，门上没有任何不许非专业人员进入屋顶的警示标识，楼顶排污管道口壁上的防护设施只剩下一圈生锈的铁圈，正是因为这个原因，才导致引起管道破碎的啤酒瓶从管道通风口被抛下，凯悦公司对此负有全部责任，应当承担损失。其他事实和理由与张艳霞针对凯悦公司诉讼请求的答辩意见基本相同。
凯悦公司针对张艳霞的反诉请求辩称，张艳霞的反诉请求应当驳回，其提出的侵权损害请求与本案不属同一法律关系。张艳霞接受了物业服务，应当承担交纳物业费义务。我们已经对张艳霞户内下水管道进行了妥善维修，尽到了维修义务。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：1.关于凯悦公司提出对张艳霞户内下水管道处及时修理不影响其使用房屋的事实主张，经审查，结合张艳霞提交的双方曾就此事多次协商及户内水管的照片证据，可以认定凯悦公司从2013年5月管道破碎以来，对该处下水管道的维修不能达到双方物业服务协议约定的标准及正常情况下能够为业主接受的一般标准，凯悦公司存在违约。张艳霞对凯悦公司提交的其与长春市泓影建筑装饰工程有限公司签订的“水景阁1栋109门市下水主管道维修合同书”真实性不认可，经审查该份证据不能证明凯悦公司提出的维修实际价格的主张。2.关于张艳霞提出的关于因下水管道破碎导致其财产损失数额的证据，窗帘受损的照片、窗帘销售凭证等，凯悦公司不认可其真实性。因张艳霞在下水管道破碎后未及时保全证据，且销售凭证等由其单方记录，不能确认其真实性，故对张艳霞据此提出的实际损失数额不予确认。
本院认为，（一）凯悦公司与张艳霞之间存在物业服务合同关系，根据双方协议约定，凯悦公司对小区共用部位、共用设施设备有维护和管理义务。对2013年5月5日发生的由于有人在天台扔啤酒瓶导致张艳霞109室户内下水管道破碎的事件，凯悦公司承认天台门长期开放，且无监控设施，对此事件的发生凯悦公司负有管理不到位的责任。事件发生后，双方曾因维修问题多次协商，张艳霞109室户内下水管道维修状况显然不能达到一般业主能够认可接受的水平，对此，凯悦公司亦存在未尽到维修义务的违约行为，应当承担违约责任。对凯悦公司提出张艳霞应当交纳尚欠全部物业费及违约金的问题，由于张艳霞就下水管道维修问题与凯悦公司一直协商，张艳霞未交物业费事出有因，且凯悦公司违约在先，故对凯悦公司向张艳霞主张的违约金请求不予支持;对凯悦公司提出的物业费请求，因其仍向张艳霞提供其他物业服务，故对物业费请求酌情部分支持。张艳霞109室户内下水管道至本案审理期间经本院多次促进和解凯悦公司才于2018年1月3日再次维修，故结合本案实际情况，部分支持凯悦公司请求的2014年12月1日至2017年11月30日期间的物业费，共计3600元。
（二）关于张艳霞提出的反诉请求，因其提出凯悦公司属侵权行为，并请求按照侵权法律关系判令凯悦公司停止侵权、恢复原状、赔偿损失，因侵权与本案本诉物业服务合同纠纷并非同一法律关系，故对张艳霞就侵权法律关系提出的诉讼请求不予审理。因张艳霞亦存在未按约定时间交纳物业服务费的违约行为，故对其向凯悦公司主张的违约金请求不予支持。对张艳霞提出的按照其与现109室租户的房屋租赁协议，凯悦公司应当向该租户收取物业费的主张，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”之规定，凯悦公司可直接向张艳霞主张物业费，故对张艳霞该项主张不予支持。
综上所述，凯悦公司的诉讼请求应部分支持；张艳霞提出的全部诉讼请求不应支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、张艳霞于本判决生效之日起十五日内给付吉林省凯悦物业管理有限公司3600元；
二、驳回吉林省凯悦物业管理有限公司其他诉讼请求；
三、驳回张艳霞全部诉讼请求。
本诉案件受理费25元，由吉林省凯悦物业管理有限公司负担，反诉案件受理费免收。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审判长 侯 佳
审判员 马延松
审判员 曹亚明
二〇一八年二月九日
书记员 翟国华