湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0203民初2292号原告：株洲市熙美物业服务有限责任公司，住所地湖南省株洲市芦淞区纺织路14号12栋503号。法定代表人刘维，系公司董事长。委托诉讼代理人：赵强，男，系公司员工。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、提起反诉或上诉、代领法律文书等）。被告：邓月芝，女，1944年12月9日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。。原告株洲市熙美物业服务有限责任公司（以下简称“熙美物业公司”）与被告邓月芝物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月21日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月2日公开开庭进行了审理。原告熙美物业公司的委托诉讼代理人赵强到庭参加了诉讼，被告邓月芝经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案现已审理终结。原告熙美物业公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告交纳拖欠的物业服务费5356.16元（从2011年2月1日开始计算至2015年11月23日止，即87.95m2×1.05元/月/m2×58个月），并支付滞纳金4000元（5356.16元×67个月×30天×3‰），合计9356.16元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告购买了曦美苑1栋1506房，2008年原告与曦美苑开发商签订了前期物业服务合同，对曦美苑1栋进行前期物业管理服务；2012年10月，原告与曦美苑业主委员会签订了《物业服务合同》，约定高层住宅按每月每平方米1.05元的标准收取物业服务费。被告自2011年2月开始一直未交纳物业服务费，期间原告多次催收，被告一拖再拖，至今仍未交纳。被告邓月芝未向本院提交书面答辩意见、证据和质证意见。原告围绕诉讼请求，向本院提交了证据：原告的营业执照、被告身份信息、物业服务合同、承诺书、物业服务价格备案表、律师函照片、不动产登记簿、曦美苑1栋维修项目费用情况报告表，经核查，原告提交的承诺书上并非被告的签名，故对其关联性不予采信，对其他证据的真实性、合法性、关联性均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年7月19日，株洲市广汇房地产开发有限责任公司与原告签订了《前期物业服务合同》，约定由原告对曦美苑1栋提供前期物业管理服务，高层住宅收费为1.05元/月·平方米。2012年10月31日，原告熙美物业公司（乙方）与株洲曦美苑业主委员会（甲方）签订《株洲市曦美苑1栋物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对曦美苑1栋实行专业化的物业服务，物业管理服务费收费标准为高层住宅1.05元/月·平方米，商业1.80元/月·平方米；业主不按规定交纳物业服务费、赔偿金、违约金以及其他相关费用的，每天按应缴款总额的3‰收取滞纳金；合同期限自2012年10月16日至2014年12月31日，业主于每月6日前将下月的物业服务费以现金的方式足额支付。2014年10月31日，双方又续签了一份《物业服务合同》。合同签订后，原告对曦美苑1栋实施物业管理，并按每月每平方米1.05元收取高层住宅物业管理费，2015年11月24日，原告撤出，未再为该小区提供物业管理服务。另查明，曦美苑1栋1506号房屋系被告邓月芝所有，发证日期为2012年4月19日，建筑面积为87.95m2。原告以被告邓月芝自2011年2月起未交物业管理费为由，于2016年3月7日向原告催收后，被告仍未向原告交纳，原告遂向本院起诉。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与株洲曦美苑业主委员会签订的《株洲市曦美苑1栋物业服务合同》真实有效，本院予以确认。原告在对小区实施了物业管理服务后，有权依物业服务合同的约定向业主收取物业管理费。被告邓月芝作为小区业主应主动及时交纳物业管理费。现被告未出庭应诉，未举证证明其已支付物业管理费，应视为其对自身权利的放弃，但根据原告提交的证据，涉案房屋于2012年4月才登记至被告名下，现原告主张从2011年2月起的物业费，但未举证证明2011年2月至2012年4月期间涉案房屋系由被告实际使用，故对于原告提出的2012年4月之前的交纳物业费主张，本院不予支持。故被告应向原告交纳从2012年4月19日开始计算至2015年11月23日之日止的物业管理费用4044.82元(87.95m2×1.05元/月/m2×1314天÷30天)。本案合同约定，业主不按规定交纳物业服务费、赔偿金、违约金以及其他相关费用的，每天按应缴款总额的3‰收取滞纳金。根据规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过高。本院结合原告实际损失及合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，结合原告直至撤离小区物业管理服务后才向被告催收的实际情况，将本案违约金酌情确定为1213元。因此对于原告提出的要求被告支付物业服务费5356.16元及滞纳金（即违约金）4000元的诉讼请求，本院予以部分支持，即被告应向原告支付物业管理费4044.82元及违约金1213元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条与《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告邓月芝于本判决生效之日起十日内给付原告株洲市熙美物业服务有限责任公司物业管理费4044.82元及违约金1213元，共计5257.82元；二、驳回原告株洲市熙美物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邓月芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院缴纳上诉费。案件受理费向株洲市财政局非税收入专户直接缴纳，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账户：50×××16。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 张 青二〇一七年十一月二日书记员 木建飞附判决书引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。