山东省平度市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0283民初3307号
原告（反诉被告）：青岛众吉达房地产有限公司。住所地：平度市苏州路南段。统一社会信用代码：91370283783733218Ｗ。
法定代表人：冷继强，董事长。
委托诉讼代理人：李明，山东泽川律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王伟，女，1969年10月15日生，汉族，城镇居民，住平度市。
委托诉讼代理人：徐秀花，山东道本律师事务所律师。
委托诉讼代理人：唐志科，山东道本律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）青岛众吉达房地产有限公司与被告（反诉原告）王伟商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告青岛众吉达房地产有限公司的委托诉讼代理人李明、被告王伟的委托诉讼代理人徐秀花、唐志科到庭参加了诉讼。案件审理过程中，被告王伟提出反诉请求，本院进行了合并审理。本案现已审理终结。
青岛众吉达房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》，庭审中变更为请求确认原被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》无效，判令被告立即腾出占用房屋（价值1083638元）并支付自2013年12月10日至2017年3月27日的房屋占用费共计10万元（2017年3月28日以后的房屋占用费支付至实际迁出之日止），以上共计1183638元；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：2012年5月7日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告中央大街12号楼一商铺并交付房款743638元，2013年12月10日，双方完成了房屋交接。2016年7月分，原告通知被告因政府规划调整导致购房合同无法履行，要求被告腾房并签署“腾房补偿协议”，遭被告拒绝。原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》因政府规划调整而无法继续履行，应属无效。被告接到通知后拒不腾房，应对由此造成的经济损失承担责任。
王伟辩称，原被告签订购房合同、被告交付的购房款、原告向被告交付房屋的事实属实。原告要求被告支付各种费用无据。若认定原被告房屋买卖合同无效，原告应当赔偿被告的各项损失及房款。
反诉原告王伟向本院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告青岛众吉达房地产有限公司返还反诉原告王伟已付购房款743638元及利息（按中国人民银行同期基准贷款利率计算，其中543638元自2012年5月7日起计息，200000元的利息自2013年12月10日起计至实际给付之日）、赔偿反诉原告王伟装修费等损失20000元；2、依法判令反诉被告青岛众吉达房地产有限公司向反诉原告王伟承担743638元的赔偿责任。3、反诉被告青岛众吉达房地产有限公司承担诉讼费用。事实和理由：2012年5月7日，反诉原告王伟与反诉被告青岛众吉达房地产有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》一份，合同约定反诉原告向反诉被告购买平度市苏州路中央大街12号楼30-12号商铺，总房价款（不包含房屋全装修价格）为人民币1083638元。反诉原告在签订合同当日向反诉被告支付购房款543638元，后王伟在2013年12月10日又交付反诉被告购房款200000元，双方于当日办理完了房屋的交接，由反诉原告王伟居住使用至今。2017年7月10日，反诉被告收到法院送达的法律文书，本诉原告青岛众吉达房地产有限公司起诉反诉被告王伟，请求确认双方的购房合同无效，在庭审中反诉被告自称出售的楼房屋商品房预售许可证，反诉被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，购房合同无效，为此，反诉原告王伟依法提出反诉，请判如所请。
反诉被告青岛众吉达房地产有限公司针对反诉原告王伟的反诉请求辩称，一、对于王伟反诉要求按照中国人民银行公布的同期贷款利率自付款日支付利息的反诉主张，众吉达公司表示同意。同时，因为合同签订后，众吉达公司已将涉案房屋交付被告王伟（2013年12月10日），王伟也已经占有、使用该房屋并从中获益，其在返还房屋的同时也应当向众吉达公司支付至实际迁出之日的房屋占用费用。
二、关于被告王伟反诉要求众吉达公司赔偿已付房款一倍损失能否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》第九条第一款规定：“出卖人订立商品房买卖时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”被告王伟据此反诉要求众吉达公司承担已付房款一倍（743638元）的赔偿责任，答辩人认为上述规定并不适用本案情形，该反诉请求没有事实依据。首先，因合同无效或被撤销导致的赔偿责任，其赔偿的直接目的是使受损方达到从未订立合同的效果，使当事人达到合同未订立的状态。本案双方签订合同后，众吉达公司已将房屋交付被告王伟，被告王伟取得涉案房屋后至今占有并收益该房屋，众吉达公司在此情况下再赔偿已付购房款利息，已经足以弥补其损失。其次，众吉达公司在尚未取得预售许可证明的情况下与被告王伟签订预售合同，该合同应为无效合同，对此众吉达公司无疑存在过错，但该过错并不构成故意隐瞒。根据上述司法解释规定的故意隐瞒应属于欺诈的一种表现形式，能否认定众吉达公司构成故意隐瞒，应从以下四个方面审查：1、欺诈方有欺诈故意；2、欺诈方实施了欺诈行为；3、被欺诈方因欺诈陷入了错误；4、被欺诈方因错误而做出了意思表示。本案中，双方签订预售合同时，当地政府已经在几次反复后又同意为该项目办理预售许可，但签订合同后，规划再次调整导致预售许可无法办理，虽如此，合同双方仍在积极履行合同义务，众吉达公司按时交付房屋并积极寻找救济途径，并无恶意违约行为及不恰当阻止合同条件成就的行为。而被告王伟作为购房者是其自身利益的最佳判断者，在订立合同时负有一定的注意义务，由于我国采取商品房预售许可证明公示制度，买受人在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询。双方签订的预售合同中没有关于预售许可证明及相关编号的条款，售楼中心也没有相关公示，被告王伟应当产生必要的合理怀疑，但被告王伟并无证据证明其已尽到合理的注意义务，也不能证明众吉达公司存在故意隐瞒行为。故上述司法解释规定的不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿责任在本案中不应适用。
三、关于被告王伟反诉主张的其他损失，如无证据支持，应予驳回。我方同意第一项中的本金及利息部分，其他部分不予认可。
本院经审理认定事实如下：原告青岛众吉达房地产有限公司于2009年以出让方式取得平度市厦门路南苏州路西面积为11248平方米的国有土地使用权，用途为商服用地，2008年4月22日办理《建设用地规划许可证》、2010年4月30日办理了《建设工程规划许可证》、2010年12月16日办理《建筑工程施工许可证》，开发建设了苏州路商业街网点11、12#楼，但因市政府规划调整等原因未取得商品房预售许可证明也未通过竣工验收。2012年5月7日，原告与被告王伟签订《青岛市商品房预售合同》，约定被告购买原告开发的位于平度市苏州路中央大街12#楼30-12#商铺，该房屋预测建筑面积为113.47平方米，购买单价为每平方米9550元，房价总款为1083638元。合同未记载所售楼房具备商品房预售许可证，同日，被告交纳房款543638元。2013年12月10日原被告又签订《补充协议（中央大街）》，该协议首部载明“该房屋已具备交付条件，但该房屋因平度市人民政府调整规划，暂停了后续有关手续的办理。”，该协议第三条约定“因平度市人民政府调整规划，延迟交房补偿事宜，甲乙双方均按平度市人民政府相关规定办理。”。同日在被告王伟签名的《房屋交接书》上第五条载明“该房屋因平度市政府调整规划，相关手续正在办理中，若有变故，按政府相关规定办理。”原被告认可2013年12月10日被告王伟又交款200000元，合计743638元。双方2013年12月10日完成了房屋交接，被告王伟即使用至今。因政府规划拓宽苏州路，平度市国土资源局拟将涉案土地使用权收回。2015年9月24日，委托青岛衡元德房地产评估有限公司对包括被告王伟商铺在内的新建楼房的市场销售价格进行评估。2015年10月10日青岛衡元德房地产评估有限公司做出了评估价格，2016年5月20日平度市国土资源局与原告签订了《收回土地补偿协议书》。因上述原因，政府有关部门未给原告办理商品房预售许可证。诉讼过程中反诉原告王伟未提交装修费等损失20000元的证据。
本院认为，商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。《商品房销售管理办法》第七条规定：商品房现售,应当符合以下条件：（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；四）已通过竣工验收；（五）拆迁安置已经落实；（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（七）物业管理方案已经落实。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。《商品房预售管理办法》规定：商品房预售实行预售许可制度，开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。本案中，原告开发的房屋因未通过竣工验收，不符合现房销售条件，故不属于商品房现售。而涉案房屋具备商品房预售的条件，故双方签订的《购房合同》性质应为商品房预售合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。原告未取得商品房预售许可证明，故其与被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》无效。根据《合同法》规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告依照《青岛市商品房预售合同》收取被告交纳的房款743638元应该返还给被告，被告依据《青岛市商品房预售合同》取得的平度市苏州南路中央大街2#楼30-12#商铺应该返还给原告。《商品房销售管理办法》第二十二条规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。原告明知其销售的房屋不符合商品房销售条件仍然销售，违反了《商品房销售管理办法》的规定，其应承担相应的过错责任。原告在《补充协议（中央大街）》、《房屋交接书》中已注明“该房屋因平度市政府规划调整，相关手续正在办理中，若有变故，按政府相关规定办理等内容”，说明原告已告知被告购买的商铺手续不完整，被告其自身未尽到订约审慎的注意义务，未审查原告是否具有商品房预售许可证，也应对合同无效承担一定的过错责任。但被告作为一个普通的购房者，其对商品房销售方面相关规定的了解远不及原告作为房地产开发企业所了解的全面详细，原告虽然未取得预售许可有政府的原因，但原告仍应承担主要过错责任。被告已按合同约定支付大部分价款实际占用房屋，综合考量双方的过错责任，原告再要求被告支付房屋占用费有失公平，故对该项请求本院不予支持。
关于反诉原告的反诉请求。反诉原告要求反诉被告青岛众吉达房地产有限公司返还告王伟已付购房款743638元及利息（按中国人民银行同期基准贷款利率计算），反诉被告当庭同意，本院予以照准。关于赔偿反诉原告王伟装修损失20000元，因反诉原告未提供证据，原告不同意赔偿，本院对该项请求不予以支持。
反诉原告要求赔偿购房款一倍的损失问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。如前所述，原告在《补充协议（中央大街）》、《房屋交接书》中已注明房屋规划的相关手续正在办理中，因此原告没有故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实，被告也无证据证明原告曾提供虚假商品房预售许可证明，故其要求反诉被告赔偿已付购房款一倍的反诉请求不符合上述规定的情形，本院不予支持。综上，本诉原告及反诉原告的诉讼请求，本院均部分支持。本诉被告及反诉被告的辩解意见，均予以部分采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告青岛众吉达房地产有限公司与被告王伟于2012年5月7日签订的《青岛市商品房预售合同》无效。
二、被告王伟于判决生效后三十日内返还原告青岛众吉达房地产有限公司位于平度市苏州南路中央大街12#楼30-12#商铺。
三、原告青岛众吉达房地产有限公司于判决生效后三十日内返还被告王伟交纳的购房款人民币743638元。
四、反诉被告青岛众吉达房地产有限公司于判决生效后三十日内赔偿反诉原告王伟购房款利息（1、以543638元为基数，按照中国人民银行公布同期贷款利率，自2012年5月7日起计算至购房款实际返还之日止；2、以200000元为基数，按照中国人民银行公布同期贷款利率，自2013年12月10日起计算至购房款实际返还之日止）
五、驳回原告青岛众吉达房地产有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告王伟的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。
本诉案件受理费15453元，由被告王伟负担13153元，原告青岛众吉达房地产有限公司负担2300元。反诉案件受理费9150元，由反诉被告青岛众吉达房地产有限公司负担8850元，反诉原告王伟承担300元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审 判 长 王文强
审 判 员 代娜娜
人民陪审员 韩淑叶
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 张 珊