广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执异110号
案外人：陆鉴标，男，汉族，1953年6月7日出生，住广东省佛山市禅城区，。
申请执行人：中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广州市天河区体育西路111号建和中心25楼，统一社会信用代码9144010171811164X7。
负责人：蓝晓寒。
委托代理人：陈永梅，广东千度律师事务所律师。
被执行人：佛山市顺德区泉业钢铁贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇东区建设路64-66号德富塑料城商务中心D座3号铺一层之一，组织机构代码72547728-7。
法定代表人：何永泉。
被执行人：何永泉，男，汉族，1973年5月13日出生，住广东省佛山市顺德区，。
被执行人：陈玉华，女，汉族，1972年7月5日出生，住广东省佛山市顺德区，。
被执行人：佛山市顺德区协腾贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇东区建设路64-66号德富塑料城商务中心D座3号铺之二，组织机构代码74801611-7。
法定代表人：陈瑞巧。
被执行人：佛山市顺德区乐从镇超发贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇东区建设路64-66号德富塑料城商务中心D座3号二层，组织机构代码73499189-4。
法定代表人：陈炳钊。
被执行人：佛山市盈通工业贸易有限公司，住所地广东省佛山市禅城区汾江中路129号，组织机构代码19352592-9。
法定代表人：何永鹏，经理。
委托代理人：张文斌，广东康格律师事务所律师。
委托代理人：欧楚琪，广东康格律师事务所律师助理。
在本院执行申请执行人中国信达资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称信达广东省分公司）申请执行被执行人佛山市顺德区泉业钢铁贸易有限公司（以下简称泉业公司）、何永泉、陈玉华、佛山市顺德区协腾贸易有限公司（以下简称协腾公司）、佛山市顺德区乐从镇超发贸易有限公司（以下简称超发公司）、佛山市盈通工业贸易有限公司（以下简称盈通公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人陆鉴标于2017年4月5日对本院拟拍卖被执行人盈通公司位于佛山市禅城区汾江中路127号首层杂物室（以下简称127号首层杂物室）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于同年5月22日公开进行听证，案外人陆鉴标、申请执行人信达广东省分公司的委托代理人陈永梅、被执行人盈通公司的委托代理人张文斌到庭参加听证。本案现已审查终结。
案外人陆鉴标称，请求法院依法拍卖127号首层杂物室时，在拍卖公告中注明陆鉴标的租赁情况，予以带租拍卖。
事实与理由如下：因陆鉴标长期租用127号首层杂物室中的首层部分房屋，租用面积为40.15平方米，经续租后的租赁期限至2019年5月31日届满。陆鉴标签订租约时已缴纳租赁保证金，并投入大额资金进行装修，现仍依约缴纳租金和合理使用租赁房屋，陆鉴标与盈通公司的《房屋租赁及管理合同》合法有效，无法定解除情况的应继续履行至租期届满。根据物权法及相关法律规定，物业出让并不能导致租赁合同提前到期或解除，租约对受让人仍有法律约束力，直至租期届满。综上，陆鉴标向法院提起带租拍卖申请，请法院依法审查。
申请执行人信达公司广东省分公司辩称，法院应驳回陆鉴标的异议申请，立即启动对127号首层杂物室的执行处置。2011年1月14日，盈通公司与原抵押权人中国农业银行股份有限公司顺德乐从支行（以下简称农行乐从支行）签订了《最高额抵押担保合同》，将127号首层杂物室抵押给农行乐从支行，并于同年1月27日办理了房产抵押登记。2016年6月1日，陆鉴标与盈通公司就租赁127号首层杂物室签订了《房屋租赁及管理合同》，合同约定的租赁期限为2016年6月1日至2019年5月31日止。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条的规定，即使陆鉴标与盈通公司签订的《房屋租赁及管理合同》真实有效，该租赁合同关系也因发生在本案抵押设立并登记之后，不得对抗农行乐从支行行使抵押权，也对抵押物受让人不具有约束力。
另外，《最高额抵押担保合同》第六条第2款约定：“抵押期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或者进行其他任何方式的处分。”盈通公司将上述抵押物出租给陆鉴标是未经农行乐从支行的书面同意，故该租赁关系不能约束信达广东省分公司向法院申请的执行处置。
综上，陆鉴标请求法院带租拍卖上述抵押物没有事实与法律依据，恳请法院依法驳回其异议申请。
被执行人盈通公司辩称：认可陆鉴标的异议申请及理由，其所述为客观事实。
被执行人泉业公司、何永泉、陈玉华、协腾公司、超发公司均未作答辩。
案外人陆鉴标向本院提交以下证据：
1.《租赁及管理合同》2份，证明陆鉴标签订租赁合同；
2.《收据》2份，证明陆鉴标从2011年开始租赁至今。
经质证，申请执行人信达广东省分公司发表如下质证意见：因信达广东省分公司非合同当事人，无法核实上述证据的真实性、合法性，请求法院予以核实。其中租赁合同的签订时间在抵押设立登记之后，且陆鉴标无法证明2014年5月20日至2016年6月1日期间的租赁关系。
经质证，被执行人盈通公司发表如下质证意见：对证据的真实性、合法性、关联性（以下简称三性）无异议。
经审查，本院对证据作如下认定：因上述证据均无原件核对，在申请执行人信达广东省分公司不确认的情形下，本院对证据的真实性不予确认。
申请执行人信达广东省分公司向本院提交以下证据：
1.《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》1份，证明原抵押权人农行乐从支行就127号首层杂物室于2011年1月27日进行抵押登记；
2.（2005）佛中法民二初字第20号民事判决书1份，证明农行乐从支行与盈通公司于2011年1月14日签订《最高额抵押合同》，约定盈通公司提供127号首层杂物室作为抵押物，为泉业公司的债务提供担保。
经质证，案外人陆鉴标发表如下质证意见：对证据的三性予以确认。
经质证，被执行人盈通公司发表如下质证意见：对证据的真实性予以确认。
经审查，本院对证据作如下认定：陆鉴标及盈通公司对证据的三性均无异议，本院对上述证据的三性予以确认。
被执行人泉业公司、何永泉、陈玉华、协腾公司、超发公司、盈通公司均未向本院提交证据。
本院经审查查明，农行乐从支行与泉业公司、协腾公司、超发公司、盈通公司、何永泉、陈玉华金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月10日作出（2015）佛中法民二初字第20号民事判决，判令：泉业公司向农行乐从支行偿还欠款本金109868626.04元、贷款利息1073252.05元、罚息及复利；农行乐从支行就上述债权，在1.1亿元的范围内对何永泉提供的抵押物享有优先受偿权；农行乐从支行就上述债权在18208800元的范围内对盈通公司提供的抵押物（包括127号首层杂物室）享有优先受偿权；何永泉、陈玉华、协腾公司、超发公司对上述债务，在1.2亿元的范围内承担连带清偿责任。案件受理费596040.07元、财产保全费5000元，合共601040.07元，由泉业公司、何永泉、陈玉华、协腾公司、超发公司、盈通公司共同负担。该判决已发生法律效力。因六债务人未主动履行上述法律文书确定的义务，权利人农行乐从支行向本院申请强制执行，本院于2016年6月27日立案，案号为（2016）粤06执531号。
在案件诉讼阶段，本院于2015年1月20日查封了127号首层杂物室（房产证号：Ｃ0××92）。执行过程中，本院于2016年7月26日作出（2016）粤06执531号公告，公告本院拟于近期对包括127号首层杂物室在内的房地产采取评估、拍卖等处置措施，为保障相关权利人在上述房地产处置过种中的合法权益，如有案外人主张对上述房地产享有租赁权，请求租赁权在房产处置后继续存在于房地产上的，以及主张对上述房产享有优先购买权的，请于2016年8月15日前向本院书面提出，并对自己主张的民事权益附相应的证据材料证明。该公告张贴后，陆鉴标向本院提出带租拍卖请求。2017年2月28日，本院作出（2016）粤06执531号租赁情况告知书，主要内容为：告知农行乐从支行现承租人陆鉴标提出带租拍卖请求，本院现将有关租赁情况告知其并征求其意见是否同意带租拍卖。信达广东省分公司后请求本院排除陆鉴标所主张的带租约拍卖处置本案抵押物的请求。同日，本院又作出（2016）粤06执531号公告，主要内容为：本院决定评估、拍卖或变卖盈通公司包括127号首层杂物室的财产。因拍卖需要清空房屋，在成交后移交给买受人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条之规定，本院限该房产的现占有人于2017年3月30日前迁出上述房产，逾期未迁出，本院将依法强制执行并追究相关占有人的法律责任。上述公告发出后，陆鉴标就127号首层杂物室向本院提出案外人执行异议。
另查明一，本院（2015）佛中法民二初字第20号民事判决查明农行乐从支行与盈通公司于2011年1月14日签订《最高额抵押合同》，约定盈通公司为农行乐从支行自2011年1月14日起至2016年1月13日止，与泉业公司办理约定的各类业务所形成的债权提供最高额抵押担保，担保的债权最高额为18208800元，担保的范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等抵押权人实现债权和抵押权的一切费用。同日，双方再签订《〈最高额抵押合同〉补充协议》，对最高额担保债权的确定时间变更为2011年9月2日起至2016年1月13日止。其后，双方于2011年1月27日办理了抵押登记，他项权证号为0100014156。
另查明二，因农行乐从支行将本案债权转让给信达广东省分公司，本院于2017年3月23日作出（2016）粤06执531号之一执行裁定书，裁定变更信达广东省分公司为本案的申请执行人，原申请执行人农行乐从支行的权利义务由信达广东省分公司继承。
本院认为，本案的争议焦点是127号首层杂物室应否带租拍卖。案外人陆鉴标主张对127号首层杂物室进行带租拍卖，须先证明其与被执行人盈通公司存在租赁关系，且该租赁关系是合法有效的。但在本案中，案外人陆鉴标未能举证证明其与被执行人盈通公司存在合法有效的租赁关系，致使本院无法查明相关事实，案外人陆鉴标应当承担举证不能的法律后果。因此，本院认定陆鉴标与被执行人盈通公司不存在租赁合同关系。综上，案外人陆鉴标的异议请求无事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回案外人陆鉴标的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 陈 湛
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年六月三十日
书记员 李嘉碧