四川省万源市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）万源民初字第932号
原告陈敬平，男，汉族，住四川省万源市。
委托代理人李作君，四川鼎贤律师事务所律师。
被告李万宣，男，汉族，住四川省宣汉县。
被告彭小娅，女，汉族，住四川省宣汉县。
委托代理人张友平，四川省万源市罗文法律服务所法律服务工作者。
被告万源市建诚建筑有限公司（原万源市第五建筑公司）。
住所地：四川省万源市太平镇秦川大道*号。
法定代表人陈华，该公司董事长。
委托代理人张碧刚，四川法鑫律师事务所律师。
原告陈敬平诉被告李万宣、彭小娅、万源市建诚建筑有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年6月17日、10月9日公开开庭进行了审理。原告陈敬平及其委托代理人李作君、被告李万宣及李万宣、彭小娅的委托代理人张友平、被告万源市建诚建筑有限公司的委托代理人张碧刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈敬平诉称：原告2014年3月20日到罗文镇街道看房，见被告李万宣所建楼盘规模较大，且被告李万宣承诺2014年底交房并办理房屋产权手续，遂与被告签订《购房合同》，以总价款135000元购买位于国道边（万源市罗文镇姜家梁处）C栋701房屋一套，合同签订当日原告预付购房款45000元。2015年春节，被告李万宣要求原告结清尾款，但以万源市整个房屋过户手续被市政府冻结为由，拒绝办理房屋产权手续。原告认为被告李万宣所建房屋未取得相关审批手续属非法建筑，根本无法办理房屋产权证，遂与被告李万宣协商退房。现协商未果依法向人民法院提起诉讼，请求判决：1、原告陈敬平与被告李万宣2014年3月20日签订的《购房合同》无效。2、被告李万宣、彭小娅连带返还原告支付的购房预付款45000元。3、被告李万宣、彭小娅以45000元为基数按银行同期贷款利率连带支付原告自合同签订之日起至购房预付款还清之日止的利息。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、原告的身份证（复印件）1份。证实原告的身份信息。
2、购房合同（复印件）一份。合同内容：“购房合同出售方：李万宣（简称甲方），购买方：陈敬平（简称乙方）。经甲乙双方协商达成如下协议：①甲方将“傍国道边，（C栋701）出售给乙方，房屋面积以验收后实际面积加公摊面积为准。②房屋以每平方壹仟参佰元计算。总金额壹拾参万伍仟元。③水、电进门（不含上户费）。④所售房屋只包括进户防盗门和窗户。⑤甲方交房给乙方时，乙方必须无条件一次性付清甲方所售房屋款，不得以任何理由拖欠。⑥房产手续同意办理，费用自付。甲方：李万宣，乙方：陈敬平。2014年3月20日。注：今乙方预付肆万伍仟元，余额2014年底付清。彭小娅2014.3.20。”
被告李万宣、彭小娅对原告提供的证据无异议，被告万源市建诚建筑有限公司对原告提供的证据真实合法性无异议，但认为与其无关联。
被告李万宣、彭小娅辩称：原告所述与事实不符，2010年1月，被告李万宣与原房屋及土地使用权人签订联建协议并出资建房，房屋建成后对原房屋及土地使用人已完成分配，下余房屋按联建协议约定属被告李万宣所有，被告李万宣有权买卖涉争房屋。2014年3月20日，原告陈敬平与被告李万宣签订“购房合同”系双方真实意思表示，合同签订时原告对房屋权属证书尚未办理的状况明知，且被告李万宣、彭小娅并未作出2014年底办理房屋产权手续的承诺，双方签订的“购房合同”应合法有效。被告李万宣持有原房屋所有权人交付的《建设用地规划许可证》和《国有土地使用权证》并缴纳了相应的税款12万余元，房屋暂未办理产权手续系政府冻结办理建设工程规划许可证所致，我方不存在过错，不应承担任何责任。
被告李万宣、彭小娅为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、被告李万宣、彭小娅的身份证（复印件）各一份。证实二被告的身份信息。
2、购房合同（复印件）一份。内容与原告证据2相同。
3、房屋联建协议书（复印件）一份。主要证实被告李万宣代表乙方（万源市第五建筑公司）与原房屋及土地使用人签订了《房屋联建协议书》，原土地使用人除分得联建住房外，下余房屋属乙方所有，乙方享有自行处分的权利。
4、中华人民共和国建设用地规划许可证（复印件）三份【（地字第2009村-261号）、（地字第2009村-262号）、（地字第2009村263号）】。主要证实原房屋及土地使用人已取得建设用地规划许可证并交与被告李万宣。
5、【万国土资国用（2010）第0005号、万国土资国用（2010）第0006号、万国土资国用（2010）第0007号】土地使用权证（复印件）各一份。主要证实原房屋土地使用人取得了土地使用权证并交与被告李万宣。
6、中华人民共和国税收通用完税证（复印件）6张。证实万源市第五建筑公司（李万宣）已缴纳营业附加税等共计79382.90元。
7、四川省政府非税收入通用票据（复印件）1张。证实被告李万宣已缴纳建房配套费10万元。
8、证人杨某某的证言。主要证实我是争议房屋原土地使用权人之一，2009年的时候我们原土地使用权人共9人请的李万宣修房子，房屋2011年建成，李万宣对我们原土地使用权人完成了分配交付，现在下余的房子都是他的了。建房前期的相关手续是我去办理的，办理建筑工程规划许可时正处建设局工作交接期故未予办理，后就停办了，所以房屋至今未取得产权证，现土地使用证在我们（原土地使用人）的名下，房屋规划许可证也是以我们的名义办理的。
9、万源市住房和城乡规划建设局关于补办《建设工程规划许可证》需提交资料的通知万住建（2015）425号文件（复印件）一份。证实万源市委、市人民政府同意补办城乡建设项目《建设工程规划许可证》。
10、万源市罗文镇人民政府罗府（2015）77号文件一份。主要证实万源市罗文镇人民政府关于李成健、王彦春等九户申请补办《建设工程规划许可证》已请示万源市人民政府，在办理《建设工程规划许可证》过程中系万源市停止办理，该九户居民已申请补办《建设工程规划许可证》。
原告陈敬平对被告李万宣、彭小娅提供的证据质证认为：对证据1-2无异议；对证据3、8、9、10关联性有异议，认为不能证明诉争房屋系合法建筑物；对证据4-7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为诉争房屋未取得建设工程规划许可证，无法办理房屋产权手续。
被告万源市建诚建筑有限公司对被告李万宣、彭小娅提供的证据质证认为：对证据3有异议，认为联建协议并非万源市建诚建筑有限公司同杨某某等9人签订，万源市建诚建筑有限公司对协议不知情，李万宣不能代表万源市建诚建筑有限公司行使权利；对证据8不知情，不清楚房屋的处置情况；对被告李万宣、彭小娅提供的其余证据无异议。
被告万源市建诚建筑有限公司辩称：万源市建诚建筑有限公司不是购房合同的相对人，不是本案的适格主体，万源市建诚建筑有限公司对本案诉争房屋不享有所有权，万源市建诚建筑有限公司仅属房屋施工单位，没有事实上、法律上的关系，不应当承担任何责任。
被告万源市建诚建筑有限公司为支持其主张，向本院提供如下证据：
1、万源市建诚建筑有限公司营业执照、组织机构代码证、安全生产许可证、开户许可证（复印件）各一份。证实被告万源市建诚建筑有限公司主体资格。
2、建设工程施工合同、建筑施工安全合同、项目工程安全生产责任合同（复印件）各一份。证实被告万源市建诚建筑有限公司与李万宣、杨某某、李成建签订建设工程施工合同、安全责任明确，被告万源市建诚建筑有限公司仅为涉争房屋的施工单位。
原告陈敬平、被告李万宣、彭小娅对被告万源市建诚建筑有限公司提供的证据均无异议。
本院经审查认证认为：原、被告所举证据，能够证明本案案情，证据形式来源合法，证明内容能相互印证，具备合法性、客观性和关联性，本院予以采信。
经审理查明：2010年1月10日，被告李万宣以万源市第五建筑公司（现万源市建诚建筑有限公司）的名义与王某甲、王某乙等9人（原房屋及土地使用人）签订房屋联建协议书，由原房屋及土地使用人提供原房屋产权及土地使用权，被告李万宣提供全部建设资金并完成万源市罗文镇江家梁小区居民住宅楼的联建项目。联建协议签订后，该项目由李万宣、杨某某、李成建发包给被告万源市第五建筑公司修建，2012年房屋建成后，被告李万宣按联建协议约定对原房屋及土地使用人进行了分配，下余房屋按联建协议约定属李万宣所有。2014年3月20日，原告与被告李万宣签订《购房合同》，原告以总价款135000元购买被告李万宣位于国道边（万源市罗文镇江家梁处）的C栋701房屋一套，合同签订当日原告预付购房款45000元。合同内容：“购房合同出售方：李万宣（简称甲方），购买方：陈敬平（简称乙方）。经甲乙双方协商达成如下协议：①甲方将“傍国道边，（C栋701）出售给乙方，房屋面积以验收后实际面积加公摊面积为准。②房屋以每平方壹仟参佰元计算。总金额壹拾参万伍仟元。③水、电进门（不含上户费）。④所售房屋只包括进户防盗门和窗户。⑤甲方交房给乙方时，乙方必须无条件一次性付清甲方所售房屋款，不得以任何理由拖欠。⑥房产手续同意办理，费用自付。甲方：李万宣，乙方陈敬平。2014年3月20日。注：今乙方预付肆万伍仟元，余额2014年底付清。彭小娅2014.3.20。
同时查明，万源市罗文镇江家梁小区居民住宅楼国有土地使用权人及建设规划许可用地人均为王某甲、王某乙等原房屋及土地使用人，万源市第五建筑公司（李万宣）向万源市地方税务局缴纳税款79382.90元，向地方规划建设管理局缴纳建房配套费100000元，但未办理建筑施工许可手续，亦未办理房产证。
另查明，原告与被告李万宣双方签订协议时，原告知道房屋产权属证书未办理的状况，现涉争房屋已交付原告。
本院认为，本案争议的焦点在于原告与被告李万宣双方签订的“购房合同”是否有效？合同是否有效应以合同的生效要件为准。被告李万宣以万源市第五建筑有限公司的名义与原房屋及土地使用权人签订房屋联建协议，被告万源市建诚建筑有限公司并不知情，被告李万宣与原房屋及土地使用权人签订的联建合同的行为属个人行为，系合同权利义务的承担主体，被告李万宣按联建协议约定对原房屋及土地使用人完成分配后，对下余房屋享有处分权。原告陈敬平与被告李万宣2014年3月20日签订“购房合同”后，虽未能及时办理产权过户手续，但依照《物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。”故办理房屋过户登记只是房屋所有权转移的要件，而非合同生效的要件。原告陈敬平与被告李万宣2014年3月20日签订的“购房合同”意思表示真实，且不违反法律和社会公共利益，合同亦未作出办理产权手续的约定，现房屋已实际交付，该“购房合同”应当合法有效。被告李万宣、彭小娅未办理土地权属变更登记存在瑕疵，但不影响合同的效力。当然，合同生效后，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，在原告支付全部房款后，被告应在合理期限内协助原告办理过户手续，以实现房产所有权的转移。综上，原告请求判决确认合同无效、退还购房款并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条和《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
一、原告陈敬平与被告李万宣2014年3月20日签订的“购房合同”合法有效。
二、驳回原告陈敬平的其他诉讼请求。
案件受理费924元，由原告陈敬平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。
审 判 长 熊剑辉
人民陪审员 田逢春
人民陪审员 谭宏伟
二〇一五年十一月三日
书 记 员 李晓兰