云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云25民终1833号
上诉人（原审被告）：蒙自茂源房地产经纪有限责任公司，住所地：蒙自市银河路与文澜路交叉口。
法定代表人：谭建忠，职务：执行董事。
委托诉讼代理人：胥应，云南众序律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：邹月，云南众序律师事务所实习律师。代理权限为特别授权代理。
被上诉人（原审原告）：孙毅，男，1976年10月26日生，汉族，公务员，住个旧市金湖西路。
委托诉讼代理人：张跃，云南云恒律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
委托诉讼代理人：唐兰，云南云恒律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原审第三人：蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司，住所地：蒙自市朝阳路中段商住楼。
法定代表人：张建黎，职务：总经理。
委托诉讼代理人：柯军，男，系蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司副总经理。代理权限为特别授权代理。
上诉人蒙自茂源房地产经纪有限责任公司（以下简称：“茂源经纪公司”）因与被上诉人孙毅、第三人蒙自百年恒基房地产开发经营有限公司（以下简称：“恒基房地产公司”）委托合同纠纷一案，不服蒙自市人民法院（2017）云2503民初1899号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月24日受理后，依法组成合议庭。因双方当事人二审中均未提交新的证据材料或事实依据，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
茂源经纪公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人不承担责任；判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：1、上诉人的合同义务已全部履行完毕。根据双方签订的《购房委托协议书》，上诉人的义务仅为代被上诉人向第三人认筹A-1802号房屋，处理其认筹房屋的报名及交款事宜。一审已经查明，上诉人已经全部履行了上述合同义务。上诉人代为收取该30万元定金已经于2011年ll月l4日认筹房屋时作为认筹金交付给第三人。此外，恒基国际项目开盘后，上诉人已经通知被上诉人前往第三人处与第三人签订购房合同，第三人登报之后被上诉人也没有去签订购房合同。2、一审法院对《购房委托协议书》第3条解释错误，认筹房屋时需交纳认筹金这是常识，30万元定金应当被认定为房屋认筹金，在认筹房屋时交付给第三人。
被上诉人孙毅辩称：1、上诉人的协议义务未履行完毕。在恒基国际开盘后，上诉人没有通知过答辩人签订《商品房购销合同》，第三人也在一审庭审中确认自己因无答辩人的信息所以无法通知答辩人认筹房屋。导致争议房屋已由本案第三人于2015年10月30日另行出售他人，答辩人实际上已无法实现房屋认筹及购房目的。2、上诉人违反双方关于向第三人打款时间的约定。答辩人认为应该是在答辩人与第三人签订正式的《商品房购销合同》时才能打款。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十一条依法认定上诉人可以向第三人支付答辩人所交30万元的时间为正式签订《商品房购销合同》时，符合法律规定。3、一审判决上诉人返还答辩人购房款符合《购房委托协议》约定和法律规定。本案中，第三人于2015年10月30日将本案争议房屋出售给他人并已在蒙自市房地产管理处进行备案登记的事实，证明上诉人已经无法实现《购房委托协议》约定的购房目的。根据该协议第8条约定，一审法院判决上诉人返还购房款项符合合同约定和法律规定。
原审第三人恒基房地产公司口头答辩称：本公司与上诉人签订了《楼盘代理合同》，将恒基国际的销售委托给上诉人，与客户之间的来往都是上诉人在办理，包括通知客户来签订《商品房购销合同》等。
孙毅向一审法院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2011年10月21日签订的《购房委托协议书》；2、由被告返还原告购房款300000元，并以300000元为本金，给付自2015年10月30日起按中国人民银行同期存款利率计算利息至付清之日止；3、由被告承担本案诉讼费用。
一审法院认为，原、被告对于双方签订《购房委托协议书》，原告委托被告代为办理“恒基·国际”A－1802号房屋认筹、报名交款事宜，原告于2011年10月21日支付被告30万元购房定金，被告已于2011年11月14日将原告所属300000元支付给第三人以及A－1802号房屋已于2015年10月30日出售给案外人的事实，均无争议，予以确认。原、被告签订的《购房委托协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因原告委托被告购买的“恒基·国际”A－1802号房屋已于2015年10月30日由案外人购买，原、被告双方签订《购房委托协议书》的合同目的已不能实现，该协议按约定已于2015年10月30日同时解除。原、被告双方签订的《购房委托协议书》系格式合同，其中第三条内容为：原告支付给被告的30万元为定金不可退款，该款为认筹房屋时缴纳房地产开发公司的款项，该款项在原告和房地产开发公司签订正式《商品房购销合同》时充抵首付款，由经纪公司将款项打到开发商处。对此条款，原告认为其所支付给被告的30万元按约定只能在其与第三人签订正式《商品房购销合同》时由被告向第三人支付，被告则认为该款项按约定应在认筹房屋时向第三人支付。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”之规定，结合商品房首付款在签订购房合同时支付的交易习惯以及原、被告双方协议第8条内容即在原告选择终止交易及无法购房的情况下，被告负有将原告所交款项全部退还原告的义务，依法应认定被告可以向第三人支付原告所交30万元的时间为原告与第三人正式签订《商品房购销合同》时。本案原告并未授权被告可随时向第三人支付其所属30万元，依照双方约定及相关法律规定，在本案原告未与第三人签订《商品房购销合同》之前，本案被告负有保障原告资金安全及返还原告资金义务。本案被告自2011年5月1日起至2013年6月29日期间为第三人代理销售涉案房屋，但一直未为原告促成与第三人签订涉案房屋《商品房购销合同》，导致原告不能实现购买“恒基·国际”A－1802号房屋的目的，无论被告是否已将原告所属30万元支付给开发商，原告均有权依照双方约定及相关法律规定选择由被告返还其购房款30万元。现原告主张由被告返还，应予以支持；原、被告双方签订的《购房委托协议书》既已解除，被告未按合同约定返还原告所交购房款，原告借此主张由被告按中国人民银行同期同类存款利率支付资金占用利息理由正当，符合法律规定，应予以支持。根据合同相对性原则，原、被告之间基于委托合同约定的权利义务内容不能约束第三人，第三人依法不承担该委托合同法律后果。被告履行合同义务不符合约定，其所作向原告收取的30万元已支付给第三人，合同义务已履行完毕，应由第三人返还原告购房款，被告主体不适格的辩解，因不符合双方约定及法律规定不能成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决：由茂源房地产经纪公司于判决生效之日起十日内一次性返还原告孙毅购房款人民币30万元及该款自2015年10月30日起按中国人民银行同期同类存款利率计算至付清之日止的利息。案件受理费5827元，减半收取计2913.50元，由茂源房地产经纪公司负担。
二审审理中各方当事人未提交新的证据材料。
二审查明事实除与一审判决确认事实相同外，另补充认定以下事实：2011年10月21日，孙毅（甲方）与茂源经纪公司（乙方）签订《购房委托协议书》，约定甲方委托乙方代为办理恒基房地产公司开发的“恒基国际”A－1802号房屋购房认筹报名交款事宜。其中第三条约定：“甲方在签订本委托协议之日支付人民币30万元，该款为定金不可退款，该款作为认筹房屋时缴纳房地产开发公司的款项，该款项在甲方与蒙自百年恒基房产开发有限公司签订正式的《商品房购销合同》时充抵首付款，由经纪公司将该款全额打款到开发商处”；第八条约定：“…甲方在接定价通知时可选择是否该交易正常进行或该交易终止…选择交易终止时，乙方将甲方所交款项全额退还甲方，双方不计任何违约责任”。该条同时约定“在无法购房的情况下，甲乙双方不计任何违约责任，乙方将甲方所交款项全额退还甲方，该协议同时终止无效。”该委托协议书签订当日，孙毅依约转账30万元，茂源经纪公司开具了《收据》并在其上注明“代收购房定金”。2011年11月14日，茂源经纪公司向恒基房产公司转款2000万元，恒基房地产公司同日出具的3份《收据》上注明“认购金（10月）”。茂源经纪公司另附销售表一份，其中包括孙毅认购的A－1802号房屋。恒基房地产公司于2016年8月30日出具《证明》：“兹有我公司于2011年11月14日收到蒙自茂源房地产经纪有限责任公司交来孙毅认购恒基国际房号A－1802号别墅定金人民币叁拾万元正”。2013年10月21日，恒基房产公司在《红河日报》发布《公告》：“恒基国际项目已于2013年6月29日开盘，凡与茂源房地产经纪公司签订的《购房委托协议书》在开盘后自动废止，经百年恒基房地产公司研究决定，于开盘前与茂源签订《购房委托协议书》订购住房的客户，需于即日起15天内至营销中心交清购房款、签订购销合同，贷款客户要交清首付款，并开始走贷款流程，逾期不执行客户将作退房处理，按前期协议退还定金以及赔偿款，没有赔偿约定的则退回本金”。2015年10月30日，恒基房地产公司将A18-102号出售给他人，并已在蒙自市房地产管理处办理了商品房预售登记备案。
另查明：本案诉讼中恒基房地产公司确认《公告》中所公布的面积为367.48㎡的“A18-102”号房屋，即为孙毅与茂源经纪公司签订的《购房委托协议书》中载明的面积为263.5㎡的“A-1802”号房屋。恒基房地产公司与茂源房经纪公司于2011年5月1日签订《楼盘代理合同》和《授权委托书》，委托事项包括：（1）与购房人草签协议；（2）与购房人签订《商品房购销合同》；（3）办理《商品房购销合同》备案手续；（4）收取购房人认筹金、购房款、维修基金、办证契税及工本费；（5）办理购房人的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》。
本案争议焦点为：1、、茂源经纪公司是否已全部履行合同义务？2、应由谁返还孙毅30万元认筹金？
本院对上述争议焦点评判如下：
第一，关于茂源经纪公司是否已全部履行合同义务的问题。本案中，孙毅认为未能实现购房目的，原因是未接到签订《商品房购销合同》通知。茂源经纪公司认为已通知过孙毅，且恒基房产开发公司也发过公告，是孙毅本人基于其他原因不去签订《商品房购销合同》。本院认为，根据茂源经纪公司与恒基房地产公司签订《楼盘代理合同》和《授权委托书》，恒基房地产公司已将“恒基国际”楼盘销售委托给茂源经纪公司代理。委托事项覆盖整个销售过程及售后办证。通知认购人孙毅签订《商品房购销合同》，既属于《购房委托协议书》中约定的茂源经纪公司的义务，也属于《楼盘代理合同》和《授权委托书》中约定的委托事项。恒基房地产公司虽然于2013年10月21日进行了《公告》，但该《公告》中公布的房屋，并无孙毅与茂源经纪公司签订的《购房委托协议书》中载明的面积为263.5㎡、房号为“A-1802”房屋。本案诉讼中恒基房地产公司明确《公告》中公布的面积为367.48㎡、房号为“A18-102”房屋即为孙毅与茂源经纪公司签订的《购房委托协议书》中载明的面积为263.5㎡、房号为“A-1802”房屋。本院认为，如无专门通知及说明房号、面积变化情况，认购人孙毅无法获知《公告》中所公布的“A18-102”号房屋即为《购房委托协议书》中载明的“A-1802”号房屋。茂源经纪公司未提供任何证据证实已通知孙毅签订《商品房购销合同》或告知孙毅其所认购房屋的房号、面积发生变化的情况，致使孙毅未能行使《购房委托协议书》第8条约定的“选择是否该交易正常进行或该交易终止”的权利，属于履行合同义务不完全。故茂源经纪公司关于已履行完合同义务的主张不成立，本院不予支持。
第二，关于应由谁返还孙毅30万元认筹金的问题。鉴于恒基房地产公司已将A18-102号房屋出售给他人，各方当事人对于应返还孙毅30万元认筹金均无异议，但对于应由谁承担返还责任意见不一。孙毅认为，根据《购房委托协议书》第8条约定，茂源经纪公司应返还30万元认筹金。茂源经纪公司认为其已将孙毅30万元认筹金转交恒基房地产公司，已全部履行合同义务，应由恒基房地产公司负责返还。恒基房地产公司认为其与孙毅之间无法律关系，不承担返还责任。本院认为，孙毅与茂源经纪公司之间的购房委托关系和茂源经纪公司与恒基房地产公司之间的代理销售关系是不同的法律关系，产生不同的法律后果，二者不能相互替代。孙毅与恒基房地产公司之间未签订《商品房购销合同》，双方无法律关系。而孙毅与茂源经纪公司签订的《购房委托协议书》第8条明确约定：孙毅选择交易终止时或在无法购房的情况下，茂源经纪公司应将孙毅所交款项全额退还孙毅，双方不计任何违约责任。本院认为，鉴于双方约定认购的A-1802（即A18-102）号房屋已出售给他人，属于《购房委托协议书》第8条约定的“无法购房的情况”，茂源经纪公司应依照协议约定将孙毅所交款项全额退还。故茂源经纪公司关于其已将孙毅30万元认筹金转交给恒基房地产公司，其不承担返还责任的上诉主张不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人蒙自茂源房地产经纪有限责任公司上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理5827元，由蒙自茂源房地产经纪有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 薛 辉
审判员 李云辉
审判员 高 健
二〇一七年十二月十五日
书记员 邹媛婷