湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终3372号
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉蓝焰油气发展供应有限公司，住所地武汉市江汉区经济开发区江兴路16号1栋。
法定代表人：梅标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曾宁，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉贝斯特汽车服务有限公司，住所地武汉市硚口区玉带4村180号。
法定代表人：孙海鹏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：曲楠、刘权，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人武汉蓝焰油气发展供应有限公司（以下简称蓝焰公司）因与被上诉人武汉贝斯特汽车服务有限公司（以下简称贝斯特公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2017）鄂0104民初5080号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月29日立案后，依法组成合议庭，因一审事实认定清楚，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
蓝焰公司上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判蓝焰公司与贝斯特公司间的租赁合同继续履行；2、一审、二审诉讼费均由贝斯特公司承担。事实与理由：1、蓝焰公司与贝斯特公司签署合同为长期经营，蓝焰公司为此投入约1200余万元经营加气站系为了获得长期稳定的经营效益。若解除合同，将面临约2000余万元的巨大损失及工人下岗安置问题，故蓝焰公司不存在违约动机，相反地贝斯特公司解除合同实为谋取征收中的不当利益。2、在蓝焰公司支付2017年二季度租金前，贝斯特公司尚欠蓝焰公司补偿款65万元，该款按《房屋、土地及附属物租赁补充协议》第五条约定，每年抵扣5万元，现已抵扣15万元，剩余50万元因征收补偿事宜，租期将提前终止，不能再每年抵扣，需提前抵扣，故蓝焰公司有权将该欠款抵冲二季度租金，不存在拖延支付租金问题，蓝焰公司不构成违约。3、根据国家税务局公告2016年第23号文件第四条第五点规定：自2016年5月1日起，应在备注栏注明不动产的详细地址，贝斯特公司2017年6月23日开具的第二季度租金发票未在备注栏注明不动产的详细地址，显然违反上述规定，不是双方合同约定的合法、有效票据，且依据合同约定蓝焰公司有权顺延付款时间，蓝焰公司不构成违约，贝斯特公司无权单方面解除合同。且在贝斯特公司提起诉讼后，蓝焰公司将2017年第二季度租金已付，贝斯特公司也已接受，贝斯特公司的该行为表示认可合同应继续履行。4、双方共计签署三份合同，即《房屋、土地及附属物》主合同、《房屋、土地及附属物租赁补充协议》补充合同一和《房屋、土地及附属物租赁补充协议》补充合同二，贝斯特公司的诉请范围仅限于解除主合同和补充合同二，补充合同一未被纳入解除合同的范围，故蓝焰公司仍可依据补充合同一继续经营租赁物、正常支付租金。
贝斯特公司答辩称，1、首先，贝斯特公司提供的2017年第二季度发票是硚口区国税局合法开具的发票，经国税局网站上查证为合法、有效的发票。其次，贝斯特公司将发票送达给蓝焰公司时，蓝焰公司财务人员在发票背面写有“发票已核，张昊”，明确表示该发票无论内容还是形式都被蓝焰公司认可。从蓝焰公司2017年7月6日收到发票，到2017年10月24日贝斯特公司起诉，蓝焰公司未支付租金长达108天，无论是按合同约定“租金按季结算，乙方应于每季的第一个月的前五日交付给甲方”还是自甲方提供发票之日起计算，乙方欠缴租金的行为都超过了合理的支付期限，明显属于租赁合同“单次逾期超过60日不支付租金行为，甲方有权解除合同”条款约定的范围，租赁合同应予解除。2、蓝焰公司支付2017年第二季度租金是在贝斯特公司告知其解除合同并起诉至法院后，该支付行为不能免除其已经存在的违约行为所应承担的违约责任，且贝斯特公司从未在任何场合书面或口头表示蓝焰公司在诉讼期间支付了2017年第二季度租金，贝斯特公司就同意合同继续履行。3、根据《房屋、土地及附属物租赁补充协议》第五条的约定，因有65万元需按年抵扣，所以原年租金120万元，降低为115万元。说明该项扣减仅做为年租金的执行标准，且无论至今抵扣了多少，都与蓝焰公司未支付的2017年第二季度租金的违约行为无关。如果按蓝焰公司所说，租期因所谓的征收应当提前终止，那么，双方租赁合同应当于2015年即已解除，蓝焰公司应于三年前将租赁物腾退。但即便在2015年租赁合同解除，也不必然发生蓝焰公司将65万元剩余款项抵冲租金的情况。事实上，双方从未在本案之前对合同提前终止有过任何协商，也从未表示过双方要提前终止合同的意愿。4、蓝焰公司上诉称所谓的补充合同一与补充合同二，实为两份对同一标的、同一事实内容约定的补充合同，双方签订了后一份补充合同，并一直按最后的补充合同履行，导致了补充合同一的当然无效，且主合同的租赁关系解除，意味着附属的补充合同已经没有了履行标的，当然无效。综上，蓝焰公司的上诉理由均不成立，其上诉请求不应支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
贝斯特公司向一审法院提出诉讼请求：1、蓝焰公司立即将《房屋、土地及附属物租赁合同》、《房屋、土地及附属物租赁补充协议》约定承租的租赁标的物腾退返还给贝斯特公司；2、蓝焰公司向贝斯特公司支付欠缴租金638013.70元、违约金110112.50元，共计748126.20元（违约金暂算至2017年10月31日，应计算至蓝焰公司将租赁标的物全部返还给贝斯特公司之日）；3、蓝焰公司向贝斯特公司支付上述房产的占有使用费，从2017年10月24日起按每月95833元标准计至蓝焰公司将上述房产返还贝斯特公司之日止；4、蓝焰公司承担本案诉讼费用。诉讼中，贝斯特公司将上述第2项请求明确为：蓝焰公司向贝斯特公司支付租金356815.07元及违约金（从应付之日起计算至结清之日止），并增加诉讼请求：确认双方的租赁关系已于2017年10月23日解除。
蓝焰公司向一审法院提出反诉请求：1、确认贝斯特公司解除合同的行为无效，合同继续履行；2、贝斯特公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：武汉市硚口区京汉大道420号（原玉带四村180号）A栋（建筑面积775.6平方米）、B栋（建筑面积765.6平方米）、C栋（建筑面积758.34平方米）房屋于2004年登记于贝斯特公司名下，贝斯特公司在该地拥有5712.06平方米的土地使用权。2012年，贝斯特公司（甲方）与蓝焰公司签订《房屋、土地及附属物租赁合同》，约定：“甲方向乙方出租的房屋及土地（以下简称“租赁标的”）具体位置为硚口区京汉大道420号（原玉带四村180号），房屋两证附后，见合同附件一，附属设施由双方交接时清点后制作清单，见合同附件二，具体范围为附件一平面图纸中红线标明的区域面积；本租赁标的仅限于乙方开办CNG加气站及配套的经营使用和现有门面出租，乙方不得整体转租、转借租赁标的；本租赁标的租赁期限为15年，即2012年7月1日起至2027年6月30日止；乙方每年向甲方支付租金300万元（具体构成见附件四），从第四年开始，每三年递增一次租金，在前一租金基数上递增5%；租金按季结算，由乙方于每季的第一个月的前五日交付给甲方，甲方收款时应向乙方提供合法、有效的票据，如未提供或迟延提供，乙方有权顺延付款时间；乙方应当按本合同约定的时间、方式和数量向甲方支付租金及保证金；本合同租赁期内，甲方不得无故收回租赁标的，但如遇国家征用，或政府整体规划有改变情况下征收租赁标的，致使本合同无法继续履行时，乙方应无条件腾退，甲方无需承担赔偿责任，但乙方享有依法向相关方取得固定资产投资损失赔偿和补偿的权利（该项权利不涉及甲方土地房产及经营的损失和补偿）；乙方应按约定的方式支付租金，若逾期，每逾期一日，应向甲方支付逾期金额1‰的违约金，单次逾期超过60日或乙方有三次以上不超过60日的逾期支付租金行为，甲方有权解除合同；除本合同明确规定的解除或终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。甲方如果无故解除合同，应向乙方赔偿经济损失；如乙方违约导致甲方解除合同，除乙方应承担违约责任外，还无权请求就有关投资进行赔偿和补偿。”后双方又签订《补充协议》，约定：“蓝焰公司同意不租赁汽修厂，承租面积减去汽修厂1000平方米左右，租金相应调整为235万元/年。”2014年6月30日，贝斯特公司（甲方）与蓝焰公司（乙方）签订《房屋、土地及附属物租赁补充协议》，约定：“一、租赁标的调整：甲方收回主合同中B地块（可出租部分），乙方只租赁开办CNG加气站及配套的经营使用面积（含站房），具体范围为主合同中A地块（加气站用地及站房）及B栋商铺楼上一间仓库，A地块现有可出租商铺一并由甲方收回。……五、原合同中约定贝斯特汽车修理厂腾退需补偿100万元，由于修理厂并未完全腾退，甲方应退还乙方已支付的腾退补偿费100万元。考虑到由于加气站将原修理厂侧门封死，甲方已从100万元补偿款中支付给修理厂35万元，同时对修理厂租赁价格给予了优惠。甲方同意余下65万元在剩余租赁年度中从120万元/年的租金中分期扣减，即从2014年7月1日起京汉大道加气站乙方实际支付的租金从120万元/年降低到115万元/年。六、主合同中乙方每年向甲方支付租金300万元，因租赁标的发生变化，现乙方每年向甲方支付租金115万元用于租赁主合同附件四中A地块（加气站用地及站房、B栋商铺楼上的仓库）。……十、本协议存续期间，甲方不得随意收回其土地使用权；如遇政府拆迁等不可抗力造成的本合同解除，合同签订双方都不承担相应的合同违约责任。如遇政府拆迁等不可抗力因素，甲方可以按照法定程序提前收回该宗土地使用权，并在乙方与政府拆迁部门协商地面建筑、设施设备拆迁补偿中提供帮助。……十三、本协议与主合同约定不一致的，以本协议为准；本协议未作约定的，以主合同为准。”2017年6月27日，贝斯特公司开具《湖北增值税专用发票》一张，内容为蓝焰公司场地租金287500元。2017年7月6日，贝斯特公司将该发票交给蓝焰公司,蓝焰公司工作人员在发票背面注明“发票已核”。2017年10月20日，贝斯特公司委托律师向蓝焰公司发出《律师函》，以蓝焰公司逾期超过6个月支付租金为由，通知蓝焰公司：1、双方签订的《房屋、土地及附属物租赁合同》、《房屋、土地及附属物租赁补充协议》及相关附件于本函发出之日解除；2、请贵司收到本函后立即向贝斯特公司的通常收款账户一次性支付租金及违约金738636.70元；3、请贵司收到本函后立即与贝斯特公司联系关于腾退场地事宜，并将租赁物返还贝斯特公司。2017年10月23日，蓝焰公司收到上述《律师函》。2017年10月24日，贝斯特公司向本院提起诉讼。2017年10月26日，蓝焰公司向贝斯特公司支付了2017年4月至6月的租金287500元。2017年11月2日，蓝焰公司将发票寄回贝斯特公司。庭审中，贝斯特公司表示开具第二季度发票时问过蓝焰公司财务人员，蓝焰公司并未提出要求备注不动产地址，后蓝焰公司也一直未提出更换发票要求。
一审法院另查明，合同履行过程中，蓝焰公司每次都是在收到贝斯特公司开具的发票后一个月内支付租金。2015年，武汉市硚口区人民政府决定对案涉房屋所在区域进行征收。2016年4月，国家税务总局发布公告，要求自2016年5月1日起，出租不动产的纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。2016年11月、12月，贝斯特公司两次发函通知蓝焰公司，以政府要征收案涉房屋和土地为由，要求蓝焰公司及时搬迁。蓝焰公司2017年3月20日收到贝斯特公司开具的2017年第一季度发票后，提出发票未注明不动产地址，贝斯特公司于2017年3月21日重新开具了注明不动产地址的发票交付给蓝焰公司。2017年4月10日，蓝焰公司向贝斯特公司支付了2017年第一季度租金287500元。
一审法院认为，贝斯特公司与蓝焰公司签订的《房屋、土地及附属物租赁合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。合同约定蓝焰公司应该在每季的第一个月的前五日交付租金，贝斯特公司收款时应提供合法、有效的票据，如未提供或迟延提供，蓝焰公司有权顺延付款时间；蓝焰公司逾期支付租金，每逾期一日，应向贝斯特公司支付逾期金额1‰的违约金，单次逾期超过60日或蓝焰公司有三次以上不超过60日的逾期支付租金行为，贝斯特公司有权解除合同。合同约定的付款条件为贝斯特公司收款时需提供合法、有效的票据，故蓝焰公司应在收到发票同时支付当期租金。蓝焰公司2017年7月6日收到贝斯特公司开具的发票后，未及时支付当期租金，直到2017年10月26日才支付租金。蓝焰公司主张贝斯特公司提供的发票未注明不动产地址，蓝焰公司有权顺延付款时间，但贝斯特公司开具的发票是在国家税务机关开具的真实、有效的票据，即使未注明地址也可通过更换的方式解决，蓝焰公司也未提供证据证明其接收发票后向贝斯特公司提出异议而贝斯特公司拒不更换，蓝焰公司逾期支付租金超过60日，贝斯特公司有权依据合同约定行使合同解除权。贝斯特公司发出的解除合同通知于2017年10月23日到达蓝焰公司，此时双方租赁合同关系解除。合同解除后，蓝焰公司应当将租赁标的物返还给贝斯特公司并结清合同解除前的租金。贝斯特公司要求蓝焰公司按照合同约定租金标准支付租赁物返还之前的占用费，合理合法，予以支持。违约金以补偿性为原则，合同约定每逾期一日按逾期金额的1‰支付违约金明显高于给贝斯特公司造成的损失，予以调整，酌定蓝焰公司按照中国人民银行同期贷款利率4.35%标准支付违约金。蓝焰公司从2017年7月6日收到发票即应支付租金，但直到2017年10月26日才支付该款项，共计应支付违约金3821.35元。贝斯特公司并未向蓝焰公司开具第三季度、第四季度的租金发票，蓝焰公司未支付后续租金不构成违约，无需支付违约金。贝斯特公司行使合同解除权符合合同约定和法律规定，故对于蓝焰公司的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决：一、武汉贝斯特汽车服务有限公司与武汉蓝焰油气发展供应有限公司之间的租赁合同关系于2017年10月23日解除；二、武汉蓝焰油气发展供应有限公司于本判决生效之日起30日内从武汉市硚口区京汉大道420号（原玉带四村180号）房屋及场地中腾退；三、武汉蓝焰油气发展供应有限公司于本判决生效之日起7日内向武汉贝斯特汽车服务有限公司支付房屋租金及占用费（以287500元/季标准，从2017年7月1日计算至武汉蓝焰油气发展供应有限公司从房屋及场地中腾退之日止）；四、武汉蓝焰油气发展供应有限公司于本判决生效之日起7日内向武汉贝斯特汽车服务有限公司支付违约金3821.35元；五、驳回武汉贝斯特汽车服务有限公司其他诉讼请求；六、驳回武汉蓝焰油气发展供应有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8304元，反诉费50元，共计8354元，由武汉贝斯特汽车服务有限公司负担1594元，由武汉蓝焰油气发展供应有限公司负担6760元。
二审期间，蓝焰公司提交三份税务局的发文：一是国税局的公告，二是发票管理办法，三是增值税开具指南。拟证明未在发票备注栏备注不动产地址的法律后果是不能作为财务凭证，且会受到税务机关处罚。经质证，贝斯特公司认为蓝焰公司提交的税务机关的规章制度真实性认可，证明目的不认可。本院认为，蓝焰公司二审期间提交的证据均不属于二审期间的新证据，对其证明目的，本院不予采纳。贝斯特公司二审期间未提交新证据。
二审经审理查明，对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，针对蓝焰公司的上诉请求及理由，本院评判如下：
关于蓝焰公司延迟支付2017年第二季度租金的行为是否构成违约的问题。首先，贝斯特公司在向蓝焰公司出具2017年第二季度租金发票时，蓝焰公司财务人员在该发票上注明“发票已核”，且在本案一、二审诉讼过程中，蓝焰公司并未提交充足的证据证明其在收到该发票后及时向贝斯特公司主张更换该发票而贝斯特公司拒不更换。其次，贝斯特公司出具的2017年第二季度的发票是在国家税务机关开具的真实、有效的票据，并非双方合同约定的该票据属于不合法、无效票据。再者，根据双方合同约定，蓝焰公司交付租金的时间为每季度第一个月的前五日，故蓝焰公司在贝斯特公司向其出具2017年第二季度租金发票后逾期支付租金超过60日，构成合同约定的违约条件，贝斯特公司有权依据合同约定行使合同解除权。关于蓝焰公司上诉称双方签订的租赁合同及两份补充协议，贝斯特公司主张主合同及补充协议二解除，但未主张补充协议一的解除，故蓝焰公司仍可依补充协议一继续履行租赁合同的问题。补充协议系对主合同的补充约定，而主合同已判决解除，则补充协议一继续履行缺乏依据，故该项上诉理由不成立。
综上所述，蓝焰公司的上诉理由均不成立，其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8354元，由武汉蓝焰油气发展供应有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 伟
审 判 员 张文霞
审 判 员 申 斌
二〇一八年六月二十一日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳