湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘11民终102号
上诉人（原审被告）：李湘淋，男，1982年10月17日生，汉族，住永州市祁阳县。
委托诉讼代理人：张振智，湖南济人律师事务所律师（特别授权）。
被上诉人（原审原告）：永州市中大物业管理有限公司，住所地永州市冷水滩区。
法定代表人：胡秋玲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：唐崇云，湖南信德法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。
委托诉讼代理人：盘晖，男，1969年9月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。
上诉人李湘淋因与被上诉人永州市中大物业管理有限公司（以下简称中大物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1443号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案受理后，依法组成合议庭经过阅卷，询问当事人，征询委托诉讼代理人意见，书面进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人李湘淋上诉请求：1、撤销原判第一、二项，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、原判认定事实错误。第一，房东即永州市中大房地产开发有限公司与被上诉人共同于2017年3月11日将上诉人承租的铺面房停电、停水，导致上诉人无法经营。2017年3月22日永州市中大房地产开发有限公司将上诉人承租的铺面另行上锁，上诉人的电动车辆及员工物品至今被锁在里面。在承租房被断电、断水、加锁而无法使用，被上诉人及房东分别以自己的行为解除相应合同的情况下，原判将物管费计算至2017年5月1日是完全错误的，更何况2017年5月1日以后的物管费还可以另行起诉。第二、被上诉人违约给出租房断电、断水、加锁，导致上诉人无法经营，应承担违约责任。第三、2015年3月12日签订《商铺前期物业服务协议》后，被上诉人没有提供任何物业服务，没有履行协议不该收费，而且约定的2.5元/平方米不公平。第四、有确实、充分的证据证实：双方签订前述《商铺前期物业服务协议》时约定前六个月装修期间不需交物管费的，即从2015年9月12日才开始计付物管费。2、原判程序严重违法，错列上诉人为当事人。本案的适格被告应为“永州市冷水滩区和顺行电动车专卖店”，上诉人李湘淋仅为经营者。3、原判适用法律错误。
被上诉人永州市中大物业管理有限公司辩称：1、一审认定事实清楚，证据充分，二审应依法予以维持一审判决。上诉人与被上诉人签订的物业服务协议是双方真实意思表示，内容合法有效，被上诉人并未断电断水和加锁，是上诉人违约，可以通过永州市中级人民法院湘11民终1793号民事判决书证实，该生效判决已经判决上诉人违约，并判决给付被上诉人违约金。2、被上诉人按照相关物业服务协议履行了全部的义务，取得了相关物价部门收费标准批准。3、上诉人没有任何证据证实前六个月不需要缴纳物管费，协议没有任何的约定给予前六个月的免交物管费。4、一审程序合法，签订合同的是李湘淋，而不是电动车行，起诉李湘淋主体适格。
永州市中大物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告李湘淋支付原告物业管理服务费55,908元，支付违约金174,256.92元，水费1475元，合计231,639.92元。4、5、6月的物业管理费5885元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年3月11日，被告与永州市中大房地产开发有限公司签订了《门面租赁合同》，被告租赁该公司A栋3-5号门面，用于经营电动汽车。2015年3月12日，被告李湘淋与原告中大物业公司签订《商铺前期物业服务协议》，双方在合同中对物业项目基本情况、物业服务内容、物业服务标准、物业服务相关费用、共用部位等进行了约定，约定物业服务费由被告按其承租的物业的建筑面积1177平方米交纳，收费标准为2.5元每平方米/月，每季度预交一次物业管理服务费，以该季度第一个月的1-10日为交费期；乙方（被告）违反协议，不按照约定缴纳物业管理服务费的，甲方（原告）有权要求乙方按每逾期一日加收应缴额的5%违约金。被告自合同签订之日起至2015年12月31日一直依约缴纳物业管理服务费，2016年1月1日后未再继续缴纳物业管理服务费。原告多次催收无果，故诉至法院。
一审法院认为：本案争议的焦点被告是否欠缴原告物业管理服务费。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，根据原告中大物业公司与被告李湘林签订的《前期物业服务协议》，原告按照合同约定给被告提供了物业服务，被告应当依约支付原告物业管理服务费，被告称没有欠缴，但被告仅提供了自2015年8月1日至12月31日的收据，未能出示其他缴费凭证等相关证据证实其已经缴纳物业管理服务费的事实，故依法认定被告欠缴原告自2016年1月1日起至原告提起诉讼的2017年5月1日止的物业管理服务费47,080元（2.5×1177×16）。因此对于原告诉请被告补缴物业管理服务费的诉讼请求，部分符合法律规定，依法予以部分支持。2017年5月1日起至合同解除时止的物业管理服务费，可另行提起诉讼。本案中原、被告双方合同约定的5%/天的违约金过高，应当适当减少，违约金以不超过总金额的30%为限。另外，本案中原告诉请的水费1475元，因证据不足，不能成立，依法不予支持。此外，被告还提出每月2.5元/平方米的物业管理服务费过高，但其主张没有相关的证据佐证，依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、限被告李湘淋在本判决生效之日起七日内向原告永州市中大物业管理有限公司交纳从2016年1月1日至2017年5月1日期间的物业管理服务费人民币47,080元；二、限被告李湘淋在本判决生效之日起七日内向原告永州市中大物业管理有限公司酌情支付逾期交纳物业管理服务费违约金人民币14,124元；三、驳回原告永州市中大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4775元，原告永州市中大物业管理有限公司负担3575元，由被告李湘淋负担1200元。
二审中，上诉人提交录音资料和永州市中级人民法院（2017）湘11民终1793号民事判决书，本院组织当事人进行了质证。对永州市中级人民法院（2017）湘11民终1793号民事判决，本院予以采信，录音资料因无其他证据佐证不予采信。
本院经审理查明，2017年3月22日，永州市中大房地产开发有限公司将上诉人李湘淋租赁的讼争门面上锁，上锁前上诉人李湘淋已将部分物品搬离涉案门面，另行租赁门面。本院对一审查明的其余事实予以确认。
本院认为，根据上诉人李湘淋与被上诉人中大物业公司签订的《前期物业服务协议》，被上诉人中大物业公司按照合同约定给上诉人李湘淋提供了物业服务，上诉人李湘淋应当依约支付被上诉人中大物业公司物业管理服务费。由于2017年3月22日永州市中大房地产开发有限公司对涉案门面上锁，上诉人李湘淋无法继续经营，上锁之后不再计算物业管理服务费，故上诉人李湘淋欠缴物业管理服务费应从2016年1月1日起计算至2017年3月21日止，计算公式为（1177×2.5÷30×446），欠缴的物业管理服务费为43,745元。违约金按照欠缴物业管理服务费金额30%的标准，亦作适当调整，确定为13,123.5元。综上，上诉人李湘淋的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1443号民事判决第三项；
二、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1443号民事判决第一项为：限上诉人李湘淋在接到本判决书之日起七日内向被上诉人永州市中大物业管理有限公司交纳从2016年1月1日至2017年3月22日期间的物业管理服务费43,745元；
三、变更湖南省永州市冷水滩区人民法院（2017）湘1103民初1443号民事判决第二项为：限上诉人李湘淋在接到本判决书之日起七日内向被上诉人永州市中大物业管理有限公司酌情支付逾期交纳物业管理服务费违约金13,123.5元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费的负担依原判决确定，二审案件受理费1330元，由上诉人李湘淋负担800元，被上诉人永州市中大物业管理有限公司负担530元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨世清
审 判 员 曾 忞
代理审判员 张向安
二〇一八年二月二十二日
书 记 员 张玲慧
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。