河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5486号
上诉人（原审原告）：刘法恒，男，1964年5月19日出生，汉族，住洛阳市涧西区。
委托诉讼代理人：刘卓娣、夏超群，河南先为律师事务所律师。特别授权。
被上诉人（原审被告）：ＸＸ霞，女，1972年10月4日出生，户籍所在地洛阳市西工区，现住洛阳市西工区。
被上诉人（原审被告）：翟锟，男，1971年3月19日出生，汉族，住洛阳市西工区。
被上诉人（原审第三人）：袁森林（伏乐霞丈夫），男，1952年12月19日出生，汉族，住洛阳市瀍河回族区。
被上诉人（原审第三人）：袁文静（伏乐霞女儿），女，1984年10月8日出生，汉族，住址。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张满珠，河南坤达律师事务所律师。特别授权。
以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：刘丽，河南坤达律师事务所实习律师。
上诉人刘法恒因与被上诉人ＸＸ霞、翟锟、袁森林、袁文静房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2015）洛龙民重字第29号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘法恒及其委托诉讼代理人刘卓娣、夏超群，被上诉人ＸＸ霞、翟锟，袁森林、袁文静及其共同委托诉讼代理人张满珠、刘丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
刘法恒上诉请求：依法撤销洛阳市洛龙区人民法院（2015）洛龙民重字第29号民事判决，改判支持刘法恒诉讼请求。本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院将案涉房产判归袁森林、袁文静所有错误。1.刘法恒已提交充分证据证明先于袁森林、袁文静购买、占有、使用案涉房产，且已按照《房屋买卖契约》约定履行了买受人的义务，支付了相应的购房款。2.尽管《房屋买卖契约》没有ＸＸ霞的签字，形式上存在瑕疵，但购房款的支付及房屋的占有使用均发生在ＸＸ霞与翟锟夫妻关系存续期间，《房屋买卖契约》系双方真实意思表示，合法有效。3.因刘法恒儿子在上大学，才未及时办理入住手续。袁森林、袁文静与ＸＸ霞、翟锟之间的《房屋买卖合同》是在ＸＸ霞、翟锟离婚后仍以夫妻名义办理的，袁森林、袁文静办理装修手续后直到限定的装修期满，未进行实质装修，是典型的恶意串通损害刘法恒利益的行为，该合同应属无效。4.ＸＸ霞、翟锟将已出卖给刘法恒的房屋再次出卖给袁森林、袁文静，袁森林、袁文静应当追究ＸＸ霞、翟锟合同欺诈的民事责任。
ＸＸ霞辩称，1.刘法恒与翟锟之间的合同系2013年补签，ＸＸ霞作为案涉房屋的共有人并不知情，且ＸＸ霞与翟锟于2012年离婚时已明确约定案涉房屋产权归ＸＸ霞。刘法恒在没有签订房屋买卖合同、没有经过房屋共有人同意的情况下连续给翟锟打款，双方之间应是委托股票交易关系。2.ＸＸ霞与伏乐霞签订房屋买卖合同后，伏乐霞支付了房款，ＸＸ霞与翟锟将房屋购买原始发票及商品房屋住宅质量保证书、住宅说明书等房屋证件及全套房屋钥匙交给伏乐霞，袁森林、袁文静缴纳了房屋物业费并办理了装修施工许可证，该房屋买卖合同已经实际履行完毕。
翟锟辩称，翟锟与刘法恒的《房屋买卖契约》是2014年在刘法恒的办公室补签的。刘法恒没有办理入住手续就证明其未取得案涉房屋。
袁森林、袁文静共同辩称，1.伏乐霞与ＸＸ霞、翟锟之间的房屋买卖合同合法有效，ＸＸ霞、翟锟将购房发票原件及商品房屋住宅质量保证书、住宅说明书等房屋证件及全套房屋钥匙交给伏乐霞，随后双方到物业办理了正式的交接手续，伏乐霞于当月开始缴纳物业费，并办理装修施工许可证实际装修。这一系列的行为表明ＸＸ霞、翟锟已将房屋转移给伏乐霞实际合法占有。这种基于房屋买卖关系的转移占有行为，是转移房屋所有权的真实意思表现。2.刘法恒与翟锟签订《房屋买卖契约》未经共有人ＸＸ霞同意，倒签合同表明其存在过错，且未实际履行并交付。翟锟多次否认卖房给刘法恒，双方之间系帮助炒股关系。无论从买卖合同成立时间、履行情况、合法占有等方面考虑，伏乐霞与ＸＸ霞、翟锟之间的房屋买卖合同应得到优先保护。
刘法恒向一审法院起诉请求：1.依法确认原被告于2011年6月10日签订的《房屋买卖契约》合法有效。2.依法判决被告为原告办理案涉房屋过户手续。3.本案诉讼费、保全费由被告承担。第三人袁森林、袁文静诉讼请求：依法判决案涉房屋归袁森林、袁文静所有。
一审法院认定事实：2011年初，被告在网上发布湖滨苑小区的售房信息，原告与被告翟锟通过到该小区看房结识。2011年6月28日原告刘法恒向被告翟锟支付房款25万元，2011年8月12日原告刘法恒向被告翟锟支付房款10万元，2012年5月30日原告刘法恒向被告翟锟支付房款10万元，2013年10月9日支付房款5万元，被告翟锟给原告刘法恒出具收条四张，以上四张收条均具名房款。原告（乙方）与被告翟锟（甲方）签署日期为2011年6月10日的《房屋买卖契约》中约定：“甲方自愿将其坐落于金城寨街和展览路交叉口普照湖滨苑（邮政）小区15号楼一门洞七楼东座自有房产出售给乙方，总价款60万元，由于甲方目前尚未取得上述房地产证书，乙方首期付款50万元，待土地证房产证办结交付乙方后付清余款。自房产交易完毕之日起物业等房产管理费用由乙方承担，此前的费用由甲方负责结清。协议签订之日甲方将钥匙及原缴款收据等涉房手续交付乙方。甲方保证在2014年3月30日前办理全部房产交易手续给乙方。”在该份房屋买卖合同下方，被告翟锟注明：“此贰协议已征得我爱人ＸＸ霞同意。”被告翟锟将合同所涉房产的五张收据复印件交给原告，并在上面注明“此件视同原件”。对上述合同的签订时间，原告说2011年6月10日《房屋买卖契约》的实际补签时间为2013年10月底；被告翟锟坚持说是2014年3月底补签，原告所持的五张收据上的“此件视同原件”也是2014年3月在原告办公室书写的。2012年8月3日，被告翟锟、ＸＸ霞（甲方）与伏乐霞（乙方）签订房屋买卖合同，伏乐霞系袁森林的妻子，袁文静的母亲。在诉讼过程中伏乐霞去世，袁森林、袁文静继续参加诉讼。被告翟锟、ＸＸ霞（甲方）与伏乐霞（乙方）签订的合同约定：“甲方所售房屋位于洛龙区××街与展览路交叉口××普照湖滨××小区××楼××门洞701，建筑面积约136平米，房屋总售价53万元，乙方于本合同生效之日起2日内向甲方支付5万元，在房屋交付当日向甲方支付43万元，余款5万元在房屋过户手续办理完毕之日或该房屋所有权证书及土地使用证书办理在乙方名下之日起30日内付清。甲方应予本合同生效之日起7日内，将该房屋交付乙方。甲方应在房屋交付同时，将初始购房时的原始资料原件交给乙方。房屋交付之前的有关费用包括水电气物业有线等费用由甲方承担，房屋交付后的有关费用包括水电气物业有线等费用由乙方承担。该合同签订当日，伏乐霞向二被告支付5万元。2012年8月9日又向二被告支付43万元，被告将15号楼1门洞701房屋交付给伏乐霞，同时将涉房收据、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书等涉房凭证一并交付。2012年8月15日，伏乐霞向所涉房屋物业交付2012年8月1日至2012年10月31日物业费，2012年11月6日交付2012年11月至2013年1月30日物业费。2012年11月14日，伏乐霞就案涉房屋在物业办理了装修施工许可证，预计施工时间为2012年11月14日至2013年1月30日。本案案涉房屋是被告翟锟于2006年4月14日在洛阳市邮政局集资购买，该房产尚未办理房产证。应原告申请，该院于2014年4月30日对本案案涉房产采取查封措施。被告翟锟与被告ＸＸ霞原系夫妻，1998年7月24日登记结婚，2012年7月18日登记离婚，在离婚协议中二被告达成协议，协议载明“本案诉争房产归被告ＸＸ霞所有，因没有房产证，被告翟锟应积极配合被告ＸＸ霞变卖房产或房产更名”。
一审法院认为，就本案案涉房产，被告翟锟与刘法恒、伏乐霞均签订房屋买卖协议，并收取二人购房款，被告翟锟的行为属典型的一房二卖，应当承担相应的法律责任。但就本案而言，伏乐霞与二被告签订房屋买卖合同后，依约支付了房款，二被告将购房发票原件及商品房屋住宅质量保证书、住宅说明书等涉房凭证一并交付给伏乐霞，伏乐霞也缴纳了房屋物业费并办理了装修施工许可证。由于伏乐霞在诉讼过程已经去世，其诉讼权利义务由其丈夫袁森林、女儿袁文静承继，本案第三人也变更为袁森林、袁文静。由于本案案涉房产至今尚未办理房产登记，根据庭审查明的事实和原告、第三人（袁森林、袁文静）出示的证据综合判断，伏乐霞与二被告签订的房屋买卖协议，更符合买卖不动产的日常交易规则，伏乐霞与二被告签订的购房合同已经实际履行并完成交付，对已完成的交易应予以保护；第三人（袁森林、袁文静）提交的证据的证明力明显优于原告提交的证据的证明力，故确认本案案涉房产归第三人（袁森林、袁文静）所有。对原告的诉求，该院不予支持；因诉前该院已多次向原告释明是否变更诉讼请求，原告仍表示不变更诉求，故对被告是否应向原告承担违约责任，原告可以另行向被告主张。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第十条、第一百三十条、第一百三十三条、第一百三十五条、第一百三十六条、第一百五十条、第一百五十一条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十条、第一百四十四条和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条之规定，经该院审判委员会讨论决定，判决：一、位于洛龙区××街与展览路交叉口××普照湖滨××小区××楼××单元××房产××第三人袁森林、袁文静所有，被告翟锟、ＸＸ霞应为第三人袁森林、袁文静办理该房产的过户手续（办理手续的费用由第三人袁森林、袁文静承担）。二、驳回原告刘法恒的诉讼请求。案件原告受理费9900元，保全费3520元，由原告刘法恒承担；第三人受理费4550元，由被告翟锟、ＸＸ霞承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘法恒提交证据一，刘亚琦的户口本及身份证复印件；证据二，刘亚琦的录取通知书及毕业证复印件，用于证明刘法恒购买案涉房屋是为儿子刘亚琦结婚使用，因刘亚琦于2010年9月至2014年7月上学，因此未及时办理入住手续，直到2013年底发现房屋被他人强占，与翟锟交涉无果后才向法院起诉。翟锟、ＸＸ霞、袁森林、袁文静质证称该组证据与本案没有关联性。经二审审理查明的事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为：本案中，双方争议的焦点是案涉房屋两份买卖合同效力如何认定及案涉房屋的权属问题。翟锟与刘法恒于2013年左右补签签署日期为2011年6月10日的房屋买卖契约，翟锟、ＸＸ霞又与伏乐霞于2012年8月3日签订房屋买卖合同，该两份合同均系各方当事人平等协商而自愿签订，且不存在无效或者可撤销的法定情形，因此，该两份合同均是有效合同。经审理查明，刘法恒于2011年6月至2013年9月分四次向翟锟支付房款50万元，持有翟锟出具的均注明房款的收条四张及案涉房屋装修钥匙及锁芯一套。翟锟、ＸＸ霞与伏乐霞签订房屋买卖合同后，伏乐霞依约支付48万元房款，2012年8月9日双方在案涉房屋物业管理部门办理交接手续，翟锟、ＸＸ霞将购房发票原件、商品房住宅质量保证书、住宅说明书等涉房凭证及房屋钥匙全部交付给伏乐霞。后伏乐霞分两次交纳案涉房屋2012年8月至2013年1月30日的物业管理费。2012年11月14日，伏乐霞申请办理了案涉房屋装修施工许可证。刘法恒、袁森林、袁文静均未办理案涉房屋产权手续。因伏乐霞在诉讼过程中去世，一审法院依法变更其继承人袁森林、袁文静参加诉讼。袁森林、袁文静通过合法途径持有案涉房屋的相关凭证及钥匙，且已交纳物业管理费，应视为对案涉房屋实际占有。尽管其与翟锟、ＸＸ霞的房屋买卖合同签订于刘法恒与翟锟的房屋买卖契约之后，但是由于袁森林、袁文静已经实际占有案涉房屋，有权要求取得完整的物权。一审法院判决案涉房屋归袁森林、袁文静所有并无不当。刘法恒与翟锟之间的房屋买卖纠纷可另行解决。
综上，刘法恒的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9800元，由上诉人刘法恒负担。
本判决为终审判决。
审判长 裴文娟
审判员 张海舟
审判员 董 鹏
二〇一七年十二月五日
书记员 麻琳娜