安徽省马鞍山市花山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0503民初6069号
原告（反诉被告）：马鞍山市城发集团置业有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：王昕，安徽鉴知律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何俊生，安徽鉴知律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马鞍山市巨林物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。
委托诉讼代理人：牧辉，安徽铭心律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹小梦，安徽铭心律师事务所律师。
原告（反诉被告）马鞍山市城发集团置业有限责任公司（简称城发公司）与被告（反诉原告）马鞍山市巨林物业管理有限公司（简称巨林公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2017年11月21日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）城发公司的委托代理人何俊生、被告（反诉原告）巨林公司的委托代理人牧辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
城发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金1767559.2元、违约金325451.84元（暂计算至2017年11月12日，自2017年11月13日起以1767559.2元为基数按每日万分之五的标准计算至付清之日），合计2093011.04元，并自2017年11月13日起至被告返还租赁物之日止向原告支付租赁物占用费（标准按每月每平方米15.4元计算）；2.判令被告向原告返还位于马鞍山市微山花园安置房工程农贸市场全部租赁房屋；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月13日，原、被告双方签订一份《房屋租赁运营合同》，约定原告将位于本市微山花园安置房工程农贸市场租赁给被告，建筑面积为5822平方米，租赁期内被告有权使用、管理和经营收益；租赁期限为10年，自2015年5月13日起至2025年5月13日止；租金按房屋建筑面积计算，第一年度租金为11×0.5×租赁房屋面积×12，第二年度租金为11×1.1×租赁房屋面积×12，第三年度租金为11×1.4×租赁房屋面积×12；进入计租期后，租金每季度支付一次，被告需在前一个季度末一个月内的20日前将租金汇至原告指定的账户，被告有义务按时足额向原告支付租金，每延迟一天应向原告支付所欠租金额度万分之五的违约金。上述合同签订后，原告依约向被告交付租赁房屋，但被告未按约定支付租金。原告为维护自己的合法权益，现诉至法院，望判如所请。
巨林公司辩称，1、原、被告确存在租赁合同关系。涉案租赁合同约定的租金过高，且涉案房屋的质量存在严重的瑕疵。如城发公司能够赔偿被告相应的损失及装修的折价款，被告愿意解除租赁合同。2、城发公司诉请的租金金额明显有误，违约金过高。3、涉案房屋存在严重的缺陷，质量有严重瑕疵，被告因此遭受三次重大损失，损失的金额总计76万余元。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。
城发公司针对其诉请及主张的事实递交了下列证据并予以说明：1、原告营业执照1份，证明原告的诉讼主体资格；2、被告工商登记信息，证明被告的身份信息，被告于2016年11月14日由马鞍山市华平物业管理有限公司变更为马鞍山市巨林物业管理有限公司；3、房屋租赁运营合同，证明原、被告双方之间的租赁合同法律关系，合同对双方权利义务作了约定；4、微山花园农贸市场交接记录，证明原告已将涉案房屋交付给被告；5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、涉案房屋竣工图，证明涉案房屋经竣工验收合格，微山花园商业用房地段工程包含涉案的农贸市场；6、租赁房屋平面图，证明涉案房屋建筑面积共计5822平方米；7、解除合同通知书、EMS邮寄回执，证明原、被告双方之间租赁合同关系已经解除。巨林公司针对其辩称递交了下列证据并予以说明：1、光盘2张、照片一组，证明涉案房屋存在严重的质量问题，分别于2015年8月、2016年8月、2017年12月因质量问题造成巨林公司重大损失；2、建设工程设计合同1份、电梯井道制作安装合同1份、富士力电梯合同书1份、微山农贸市场装修改造投资情况表格1份、微山农贸市场情况说明1份、销售清单、收据、收条共38张、电梯井道设计及消防管道改造合约1份，证明巨林公司对涉案房屋进行装修共花费170万元。
巨林公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失暂定为775900元；2.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2015年5月13日签订一份《房屋租赁运营合同》，合同约定，被反诉人将位于本市微山花园安置房工程农贸市场租赁给反诉人，建筑面积为5822平方米（具体以测绘面积及双方交付时确认的面积为准），租赁期限内反诉人有权使用、管理和经营收益；标的房屋因建筑质量问题，质保期内有被反诉人负责维修；反诉人向被反诉人提出维修申请，被反诉人应于3日内回复，在质保期内由被反诉人安排承建单位进行维修，在双方认可的合理期限内维修完毕，若乙方维修，经甲方认可，决算后费用由甲方支付。农贸市场竣工验收后，被反诉人认为农贸市场已具备交付条件，将农贸市场交付给反诉人使用，反诉人随即进场装修和开展市场的招商工作。然而，自反诉人进场后，一直雨水不断，农贸市场存在的设计缺陷即没有天棚，给装修带来了极大的困难，已经装修好的门面房也被大雨毁坏，致使反诉人损失巨大。此后，在反诉人积极的要求下，被反诉人组织相关单位设计和建设农贸市场天棚。同时，农贸市场的质量也存在严重问题，出现了水管爆裂、消防喷淋自动喷淋等诸多问题，造成部分商户损失严重。反诉人虽多次要求被反诉人解决房屋质量问题和赔偿相关损失，但被反诉人一直无理拖延。反诉人无奈，诉至法院，望判如所请。
城发公司针对反诉辩称，城发公司交付给巨林公司的涉案房屋不存在质量问题。在租赁期间，巨林公司没有按照约定向城发公司提出维修申请。综上，巨林公司反诉要求城发公司赔偿损失没有依据。
巨林公司针对其反诉；诉请及主张的事实递交了下列证据并予以说明：1、反诉原告的营业执照、法定代表人的身份证明，证明反诉原告的诉讼主体资格；2、房屋租赁运营合同1份，证明涉案房屋的租赁运营相关情况；3、照片1组、光盘2张、损失说明6份，证明巨林公司的损失情况。城发公司针对其反诉辩称递交了下列证据并予以说明：1、竣工验收证书1份，证明城发公司在2015年9月26日已经安装了天棚的事实；2、涉案房屋建设消防验收意见书，证明涉案房屋的消防通过了验收，不存在质量问题。
城发公司就本诉诉请所举证据具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定。巨林公司就本诉辩称所举证据1系其单方拍摄，真实性无法查明，不予认定；所举证据2中的合建设工程设计合同、电梯井道制作安装合同、富士力电梯合同、电梯井道设计及消防管道改造合约均涉及案外人，真实性无法查明，不予认定，微山农贸市场装修改造投资情况表格、微山农贸市场情况说明均系其单方制作，真实性无法查明，不予认定，销售清单、收据、收条，真实性无法查明，不予认定。巨林公司就反诉诉请所举证据1、2具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；所举证据3中的照片、视频系其单方拍摄，真实性无法查明，不予认定，损失说明系案外人书写，真实性无法查明，且不足以证明系巨林公司因此遭受的损失，不予认定。城发公司就反诉辩称所举证据1具有真实性、合法性，与本案具有关联性，本院依法予以认定；所举证据2系复印件，本院不予认定。
根据上述证据的认定及当事人的陈述，本院认定事实如下：2015年5月13日，城发公司（甲方）与巨林公司（乙方）签订一份《房屋租赁运营合同》，与本案有关联的约定有，甲方将位于本市微山花园安置房工程农贸市场租赁给乙方，建筑面积约5822平方米，租赁期内乙方有权使用、管理和经营收益。租赁期限为10年，自甲方向乙方交付房屋时（包含临时交房）起算，即自2015年5月13日起至2025年5月13日止。房屋正式交付须满足但不限于下述条件：甲、乙双方签订《授权委托书》，作为乙方对外招商运营的合法根据；甲方应完成相关配套设施建设（包括水、电等相关配套设施）；为确保更快推进招商运营工作，房屋在可以使用前提下，甲方将房屋临时交付乙方，由乙方外派工作组开展前期招商工作，但是乙方使用甲方临时交付的房屋满12个月时起开始按期向甲方支付租金；标的房屋正式交付之时，双方须另行签订房屋交接单，以明确各项交接事宜。租金按房屋建筑面积计算，第一年度租金为11×0.5×租赁房屋面积×12，第二年度租金为11×1.1×租赁房屋面积×12，第三年度租金为11×1.4×租赁房屋面积×12，自第四年度开始房屋租金单价每两年递增一次，每次递增5%；租赁房屋面积具体以房产证面积及双方交付时确认的面积为准，单位为平方米。本合同生效之日起10日内，乙方需将履约保证金50万元汇入甲方指定账户，合同期满后甲方将履约保证金无息退还，合同期未届满，因乙方原因终止合同履行，乙方履约保证金在合同签订起十年后无息退还。进入计租期后，租金每季度支付一次，乙方需在前一个季度末一个月内的20日前将租金汇至甲方指定的账户；乙方有义务按时足额向甲方支付租金，每延迟一天应向甲方支付所欠租金额度万分之五的违约金，达到延迟缴纳租金约定解除合同条件的，甲方有权解除合同；乙方若未按约定期限支付租赁费，自应付租赁费起60日后，甲方有权在其履约保证金中直接扣除。标的房屋因建筑质量问题，质保期内由甲方负责维修；乙方向甲方提出维修申请，甲方应于3日内回复，在质保期内由甲方安排承建单位进行维修，在双方认可的合理期限内维修完毕，若乙方维修，经甲方认可，决算后费用由甲方支付；若因使用不当造成质量问题，乙方自行负责。乙方拖欠租金达一个月以上的，甲方可解除合同并收回标的房屋，造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任。合同签订当日，巨林公司支付城发公司履约保证金50万元。2015年7月1日，城发公司与巨林公司双方就案涉房屋交接事宜洽商一致，交接记录中记载甲方建设的农贸市场已全部完成图纸和合同内的建设内容，按照国家质量标准进行竣工验收，现移交乙方。2015年7月20日，案涉房屋完成竣工验收备案。2015年9月26日，微山花园农贸市场雨篷工程竣工验收。2017年11月8日，城发公司向巨林公司邮寄一份《解除合同通知书》，称合同签订后巨林公司不按约定支付租金，经其多次催缴，巨林公司仍拒绝支付租金，巨林公司不支付租金的行为已构成严重违约，故其致函巨林公司要求双方签订的《房屋租赁运营合同》于2017年11月13日正式解除，其不再向巨林公司出租案涉房屋，巨林公司于2017年11月13日前支付租赁费及违约金，并将案涉房屋返还给其。巨林公司于2017年11月10日签收上述《解除合同通知书》。
本院认为，城发公司与巨林公司签订的房屋租赁运营合同系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应严格、全面履行合同义务。一、关于本诉部分。关于双方争议的“为确保更快推进招商运营工作，房屋在可以使用前提下，甲方将房屋临时交付乙方，由乙方外派工作组开展前期招商工作，但是乙方使用甲方临时交付的房屋满12个月时起开始按期向甲方支付租金”如何理解，结合合同约定的“房屋正式交付之时，双方须另行签订房屋交接单，以明确各项交接事宜”条款，上述条款应理解为在正式交接前的临时交付期间内巨林公司免交租金，但免租期最长不超过12个月。城发公司提供的交接记录中并未明确该交接系正式交接以及自该交接时起算租金，且该交接发生时案涉房屋尚未办理竣工验收备案登记，交接后城发公司尚在该农贸市场搭建配套雨篷设施等，同时该交接记录时间距离合同签订时间较短，不足以保障巨林公司在该期间内完成双方所约定的前期准备工作，故对城发公司主张的该交接记录时间为正式交接时间不予支持。因正式交接时间应由城发公司承担举证责任，现城发公司不能提供充分证据证明，本院结合诉讼中巨林公司陈述的其自2016年起开始营业、城发公司领导曾向其口头承诺将租金支付时间延迟到2015年年底等，以及本案实际情况，认定巨林公司应自2016年1月1日起按照双方约定的租金标准支付租金。巨林公司至今一直未支付租金，符合双方约定的合同解除条件，城发公司有权解除合同。依据法律规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，城发公司在解除通知函中确定合同于2017年11月13日解除，该时间在解除合同通知函到达巨林公司时间之后，不违反法律规定，故双方之间的房屋租赁运营合同于2017年11月13日解除。法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，故巨林公司应将位于本市微山花园安置房工程农贸市场全部房屋返还给城发公司，城发公司亦应返还巨林公司履约保证金50万元。同时，巨林公司应支付城发公司合同租赁期限内自起租日即2016年1月1日起至2017年11月13日止的租金1189686.9元（384252元+805434.9元）。因双方约定若巨林公司未按约定期限支付租赁费，自应付租赁费起60日后，城发公司有权在其履约保证金中直接扣除，故应以巨林公司支付的履约保证金抵扣上述租金，抵扣后巨林公司尚应支付城发公司租金689686.9元。基于巨林公司延期交付租金的违约行为，巨林公司应承担违约责任，但双方所约定的违约金数额过高，本院予以调整，结合本案实际情况，巨林公司应支付城发公司所拖欠租金自拖欠之日（应交租金所属季度前一个季度末一个月内的20日）起按年利率6%计算的利息，履约保证金所抵扣的租金部分不再计算违约金，故截至2017年11月13日巨林公司应支付城发公司违约金20370元，自2017年11月14日起巨林公司应支付城发公司以689686.9元为本金按年利率6%计算的至实际付清之日止的利息。因合同解除后，巨林公司未将案涉房屋返还给城发公司，故巨林公司应支付城发公司自2017年11月14日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占用费（其中2017年11月14日至2017年12月31日期间内的房屋占用费应按每月70446.2元标准计算为110365.7元，2018年1月1日后的房屋占用费按每月89658.8元标准计算）。巨林公司辩称案涉房屋存在严重的缺陷，其因此遭受重大损失，但其未能提供充分证据证明案涉房屋存在严重缺陷，且其诉讼中亦自认其2016年后一直在营业，故其无权行使抗辩权拒付自2016年1月1日起的租金，对其辩称不予采纳。二、关于反诉部分。巨林公司称因案涉房屋质量缺陷、水管爆裂、消防喷淋自动喷淋等致使装修返修以及部分在案涉房屋内经营的商户遭受损失。但首先，巨林公司未能提供充分证据证明案涉房屋存在质量缺陷；其次如案涉房屋存在水管爆裂、消防喷淋自动喷淋，巨林公司应在事故发生后及时向城发公司反映以便查明事故发生原因，诉讼中巨林公司未提供证据证明其曾向城发公司反映而城发公司怠于处理，故应由其对事故的发生及发生原因承担举证责任，其未提供充分证据证明应承担不利后果，对其主张的案涉房屋质量缺陷、水管爆裂、消防喷淋自动喷淋等致使装修返修以及部分在案涉房屋内经营的商户遭受损失，不予认定。同时，巨林公司对其主张的装修返修损失数额未能提供充分证据证明；对其主张的案涉房屋内经营商户的损失所提供的损毁财产清单城发公司不予认可，其亦未能提供证据证明其已赔偿案外人损失从而导致自己利益受损。综上，巨林公司要求城发公司赔偿其损失的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下:
一、原告马鞍山市城发集团置业有限责任公司与被告马鞍山市巨林物业管理有限公司于2015年5月13日签订的房屋租赁运营合同于2017年11月13日解除。
二、被告马鞍山市巨林物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内迁出其承租的位于安徽省马鞍山市微山花园安置房工程农贸市场并将上述房屋返还给原告马鞍山市城发集团置业有限责任公司。
三、被告马鞍山市巨林物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市城发集团置业有限责任公司租金689686.9元、违约金20370元，并支付原告马鞍山市城发集团置业有限责任公司以689686.9元为本金的自2017年11月14日起按年利率6%计算的至实际付清之日止的利息。
四、被告马鞍山市巨林物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马鞍山市城发集团置业有限责任公司自2017年11月14日起至实际返还位于安徽省马鞍山市微山花园安置房工程农贸市场房屋之日止的房屋占有使用费（其中2017年11月14日至2017年12月31日期间为110365.7元，2018年1月1日后的房屋占用费按每月89658.8元标准计算）。
五、驳回原告马鞍山市城发集团置业有限责任公司的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告马鞍山市巨林物业管理有限公司的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23544元，减半收取计11772元，由原告马鞍山市城发集团置业有限责任公司负担6322元，由被告马鞍山市巨林物业管理有限公司负担5450元；保全费5000元由被告马鞍山市巨林物业管理有限公司负担。反诉案件受理费11559元，减半收取计5780元，由反诉原告马鞍山市巨林物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。
审判员 汪惠芳
二〇一八年四月二十日
书记员 张 玲
附：本案适用的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。