杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第582号
原告（反诉被告）张德军。
委托代理人（特别授权代理）孔建祥。
被告（反诉原告）杭州景园房地产开发有限公司。
法定代表人廖建国。
委托代理人（特别授权代理）雷正轰。
原告张德军为与被告杭州景园房地产开发有限公司（以下简称景园房产）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月17日向本院起诉。景园房产于2010年6月4日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年6月30日、2010年8月26日二次公开开庭进行了审理。张德军的委托代理人孔建祥、景园房产的委托代理人雷正轰均到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
张德军诉称：其于2006年5月15日与景园房产分别签订了房屋使用权买卖合同及补充协议一、二，以房屋使用权买卖形式购买了由景园房产开发的香槟之约园B305室一套房屋用于居住。房屋使用权买卖合同约定张德军一次性购买房屋土地使用权期限内的使用权，享有占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）权利，该土地使用权期限为50年，性质为出让土地，以建筑面积为单位买卖，实质是以租代售。同时补充协议约定，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证。景园房产于2008年11月27日办理、领取了该涉案房屋的产权证，但并没有通知作为买受人的原告。现据了解，景园房产因债务纠纷被多达三家法院诉讼保全查封了该小区的全部房产，其他房屋甚至有被外地法院进入执行程序的直接危险，张德军的权利面临巨大风险，已经无法得到保障，景园房产的行为严重侵犯了张德军的合法权益。故张德军提起诉讼，请求判令：1、依法判决确认双方签订的协议有效；2、景园房产立即依法给予办理产权转移登记手续；3、由景园房产承担本案诉讼费用。
景园房产答辩并反诉称：对于张德军的诉讼请求没有异议，但是合同中有约定，办理过户手续需缴纳相应费用。根据双方于2006年5月15日签订的房屋使用权买卖合同、补充协议一及补充协议二的约定，张德军一次性购买景园房产在土地使用权期限内的房屋使用权，景园房产在合同签订之日起5年内为张德军办理产权，且同时约定张德军应承担办理权属登记相关的一切费用（包括但不限于印花税、交易手续费、土地出让金、工本费、公证费、评估费等）。目前张德军已经向法院提出要求景园房产办理产权过户登记，因此景园房产认为张德军缴纳上述费用的条件已经成就。为此提出反诉，请求依法判令：1、张德军缴纳土地出让金等相关税费按每平米2940.63元计算，即49.44平方米×2940.63＝145384.75元；2、承担本案诉讼费。
张德军对反诉答辩称：景园房产提出的反诉请求没有相应的事实与法律依据。而且景园房产的土地出让金的计算方法有误，应当参加分摊土地出让金及相关费用的房屋面积应该是21812平方米。此外，景园房产支付的滞纳金、从房屋产权大证办到小证的契税、测绘费用均不应当由买受人承担。请求法院驳回景园房产的反诉请求。
为证明其主张，张德军向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明双方以租代售的买卖事实，约定了房间号、价款、单价、总价等；
2.二份补充协议，拟证明景园房产承诺在五年内为张德军办妥产权过户登记手续；
3.商品房销售发票及维修基金发票，拟证明张德军已支付房款和维修基金的事实，房屋已属于业主所有；
4.房屋所有权证的存根，拟证明景园房产已经办理了讼争房屋的产权证；
5.香槟之约园A、B、C三幢房屋在透明售房网上的信息，拟证明三幢房屋在透明售房网上的可售房屋是396套，还有357套限售房屋，景园房产所交纳的土地出让金中也包括了限售房屋；
6.杭州市人民政府公文处理简复单（府办简复第B20072171）、杭规简复（2008）101号、杭规函（2008）130号、杭政储出（2004）25号，拟证明项目通过相应的变更，从原来不能出售变成具备出售条件，并取得了预售证，进一步证明案涉的使用权买卖合同只是形式上的，该合同实质就是商品房买卖合同；
7.网上打印资料一组，拟证明香槟之约园在网上的可销面积是19102.23平方米，套数是396，已销98套，限制面积是17041.78平方米，但除了纳入网上销售的面积之外还有在销售的，所以土地出让金还应包括网上可销面积之外的这部分房产；
8.一般查档证明，拟证明张德军购买房产的土地证已经办出，以及每一套房子的占地面积。
景园房产向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明张德军向景园房产购买房屋，并约定由张德军缴纳相应税费；
2.关于景园办理销售合同应补交费用的计算清单1份、缴费票据21份，拟证明景园房产缴纳土地出让金等相关税费平均分摊到每平米需2940.63元；
3.房屋所有权证的存根，拟证明涉案房屋面积49.44平方米；
4.商品房预售证，拟证明香槟之约园A、B、C三幢房屋可销售面积为19102.23平方米；
5.杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议二，拟证明为了改变只租不售的情况，三幢房屋总共缴纳的土地出让金为4602.2072万元，即缴纳土地出让金的合同依据；
6.测绘合同，拟证明景园房产交纳测绘费用的合同依据。
本院依法组织当事人对各自提交的证据进行了质证，现认证如下：
1.对于张德军提交的证据1-4、6、8，景园房产对真实性无异议，但提出证据2恰恰证明了合同对税费所包含的内容作出了解释，补充协议二证明了景园房产的反诉请求有合同依据。对证据3的证明内容有异议，只能证明使用权买卖的价款已经支付完毕，不能证明房款已经支付完毕。对于证据6本身没有异议，但该证据对张德军所主张的事实不具有证明力。签订合同在前、政府批文在后，不能以事后发生变化的事实来证明之前的事实。对于证据8本身没有异议，但该权证是办在景园房产名下，而且该权证是没有包括公摊面积的。本院对以上证据予以认定；
2.对于张德军提交的证据5、7，景园房产对证据形式有异议，认为仅是网上下载的内容，无法确定其真实性。本院认为，该证据与本案处理不具有关联性，不予认定；
3.对于景园房产提交的证据，张德军表示，对证据1真实性无异议，补充协议中约定张德军应交的只是正常税费，这与土地出让金是有区别的。证据2真实性无法确认，合法性、关联性也有异议，清单是景园房产单方制作的，后面所附的票据，没有一一列举说明票据所对应的费用。对于土地出让金票据，上面没有明确补缴的是哪个地块，多少面积的出让金，与本案无关，也无法证明所交的出让金就是为了同意预售的面积的出让金，对其真实性、合法性无异议。对于滞纳金票据，异议的理由同前，对其真实性、合法性无异议。补缴契税票据，正常的商品房买卖契税指的是买受人过户要交契税，之前房产商办产权证要交契税与本案无关，同样也无法证明是哪个地块，多少面积的契税。测绘费、信息服务费、工本费等，真实性无法确认，这里有好多次测绘，测绘应该只有一次，复印的工本费由原告承担没有道理，故与本案无关。印花税有好多份，对关联性有异议，也无法证明这些费用是用在可预售面积上，无法证明具体用到哪个地块，哪一幢。他项权证的工本费有异议，这些工本费是办理他项权证，原告要求办理过户手续，过户都没有过户就有他项权证，这些费用是绿园房产为了抵押去办理的他项权证产生的费用，与本案无关。证据3无异议。证据4真实性、合法性、关联性无异议，但可以看出被告直到2008年11月3日才去申领预售证。证据5真实性、合法性无异议，对关联性有异议，这份是补充协议二，应该还有一份补充协议一，而且证明内容也有异议。证据6真实性合法性无异议，关联性有异议，在交房时已经进行了测绘，实际面积也已经进行了补差，进行重复测绘原告有异议，费用也不应由原告承担。本院对以上证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：
依据杭土合字（2004）70号《土地使用权出让合同》，景园房产取得“香槟之约”项目地块。根据规划，该合同项下B宗地（香槟之约园A、B、C幢）的规划条件为“地块性质为公共设施用地，可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出售，只能出租，并面向拱墅区工业功能区块职工服务”。景园房产将“香槟之约园”建成后，以“使用权买卖”的名义，向公众进行销售。
2006年5月15日，张德军与景园房产签订《房屋使用权买卖合同》，合同内容为：第二条，房屋使用权买卖总原则。买受人一次性向出卖人购买第三条所指房屋的土地使用权期限内的使用权。买受人依法享有该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利。第三条，本使用权买卖所指的房屋为香槟之约园B幢3单元305室，建筑面积暂定为49.25平方米。第八条，出卖人应当在2006年10月31日前，将房屋交付给买受人使用。合同还约定了其他内容。
同日，双方签订了《补充协议》，约定：第一条，双方已经签订香槟之约园楼盘房屋使用权买卖合同，买受人一次性向出卖人购买合同约定的该房屋的土地使用权期限内（终止日期：2054年8月17日）的使用权。出卖人保证买受人依法享有该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利。第三条，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证，办理时买受人必须予以协助并承担过户的一切税费。
同日，双方还签订了《补充协议二》，约定：第二条，出卖人承诺自本合同签订之日起五年内协助买受人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应承担与办理权属登记相关的一切税费（包括但不限于印花税、交易手续费、土地出让金、工本费、公证费、评估费等）。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意作如下处理：买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人。买受人不退房的，双方继续履行合同。
对于以上合同，由景园房产委托律师进行见证，由律师与买受人制作了《律师见证谈话笔录》。
合同签订后，张德军依约支付了购房款，景园房产也按约定向张德军交付了房屋。
2008年4月30日，景园房产（乙方）与杭州市国土资源局（甲方）签订杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议（二），约定：第一条，根据市政府B20072171号简复单、市规划局杭规简复（2008）101号简复单以及杭规函（2008）30号复函意见，甲方同意《出让合同》项下B宗地（香槟之约园A、B、C幢）切出50套作为廉租房，其余性质明确为公共设施用地，原规划条件“可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出售，只能出租”调整为“取消集体宿舍，设置单身公寓。取消只租不售，可分割出售”。第二条，乙方同意因上述调整向甲方补缴土地出让金，计人民币4602.2072万元。第三条，上述款项乙方同意在本协议签订之日起60天内全部付清。第四条，乙方不能按时支付的，每日按应缴纳费用的千分之一向甲方缴纳滞纳金。合同还约定了其他内容。
景园房产于2008年8月27日支付了该土地出让金46022072元，并支付滞纳金2669280元。景园房产还因此缴纳契税1380662.16元，支付有关测绘及办证费用306969元。
2008年11月3日，景园房产取得杭售许字（2008）第147号《商品房销售许可证》，获许销售香槟之约园A、B、C幢房屋。可销售的面积为19102.23平方米。景园房产在补齐相关手续后取得了香槟之约园A、B、C幢房屋的所有权证。
诉讼过程中，双方当事人均陈述，因景园房产的其他债务，南浔法院等司法机关对该地块、房屋进行了查封。本案所涉房屋也属于查封范围内。由于当事人要求办理房屋产权过户手续在目前情况下存在法律和事实上障碍，本院向当事人进行了释明，并进行了风险告知。张德军表示坚持该诉讼请求。
本院认为：景园房产在向公众销售案涉房屋时，明知房屋不能销售，且未取得《销售许可证》，故应认定其公司与买受人签订的买卖合同无效。但由于在2008年，景园房产补办了相关手续，获得了销售许可，故合同效力可以得到补正。但是，由于涉案房屋被法院查封，事实上目前无法过户到买受人的名下。这种情况在可预见的一段时期内都不会发生变化。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。房屋、土地被采取司法强制措施，法律上不能履行过户手续，事实上在解除司法强制措施前也无法履行。故本院对张德军要求景园房产协助办理房屋产权过户登记手续的请求不予支持。由于景园房产的过错造成目前合同无法继续履行的状况，故对于景园房产的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百条一十条第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认张德军与杭州景园房地产开发有限公司于2006年5月15日签订的合同及其补充协议有效；
二、驳回张德军的其他诉讼请求；
三、驳回杭州景园房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费7900元，减半收取3950元，由张德军和杭州景园房地产开发有限公司各负担1975元。反诉案件受理费1603元，由杭州景园房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费9503元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 周 蓓
审判员 陈颖浚
审判员 洪 影
二〇一〇年十月十四日
书记员 夏叶芸