江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终7920号
上诉人（原审被告）：连云港宁发建设有限公司，住所地江苏省灌南县新安镇新东北路15号。
法定代表人：刘宁，该公司经理。
委托诉讼代理人：赵春祥，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐州皓宇农贸市场管理有限公司，住所地江苏省徐州市贾汪区大吴街道办事处大吴商城内。
法定代表人：王婷婷，该公司经理。
原审被告：陈玉启，男，1974年2月11日生，汉族，住安徽省萧县。
原审第三人：刘士清，男，1963年5月18日生，汉族，住江苏省徐州市经济技术开发区。
上诉人连云港宁发建设有限公司（以下简称宁发建设公司）与被上诉人徐州皓宇农贸市场管理有限公司（以下简称皓宇农贸公司）、原审被告陈玉启、原审第三人刘士清因确认合同无效纠纷一案，不服江苏省徐州市贾汪区人民法院（2016）苏0305民初5727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁发建设公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳或发回重审，并由皓宇农贸公司负担一、二审诉讼费用。事实和理由为：一、因涉案房屋土地属于集体所有,涉案工程没有办理相关手续,且皓宇农贸公司没有对涉案工程进行投资,因此房屋应属于土地所有权单位徐州市贾汪区大吴街道办事处解台村村民委员会（以下简称解台村委会）。二、皓宇农贸公司、宁发建设公司与解台村委会、王海波签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》后,皓宇农贸公司、解台村委会同意将涉案房屋作为担保物抵押给宁发建设公司,宁发建设公司对涉案房屋有处置权,陈玉启通过宁发建设公司购买涉案房屋,皓宇农贸公司没有资格对涉案房屋买卖合同提出认定无效。三、一审认定涉案房屋因未按法定程序进行开发建设而处于不合法的状态,无法进行初始登记,不具备进行交易及办理房屋产权过户登记的法定条件,进而认定房屋租售协议无效，违背了宁发建设公司购买涉案房屋的意愿。涉案房屋开发过程中,解台村委会参与整个开发和销售过程,陈玉启知道涉案房屋的状态,认为涉案房屋属于“小产权方”并不需要过户，与城市商品房不同。因此，一审法院适用城市房地产法的相关规定显然不妥。四、陈玉启作为善意第三人,从施工单位手中购买涉案房屋,有皓宇农贸公司盖章认可的合同,陈玉启交付了购房款且占有使用了房屋,一审法院认定合同无效违背当事人意思自治的原则。五、皓宇农贸公司明知其拖欠宁发建设公司工程款和保证金,对涉案房屋没有财产权利和控制权,却试图通过本案诉讼达到拖欠支付工程款的目的，因此皓宇农贸公司本案起诉属于恶意诉讼。六、根据江苏省高级人民法院《关于审理房地产合同纠纷案件若干意见问题的解释》的规定,小产权房买卖人民法院不应予受理,已经受理的,应裁定驳回起诉。
原审被告陈玉启辩称：认可宁发建设公司的上诉意见。
被上诉人皓宇农贸公司、原审第三人刘士清未提交答辩意见。
皓宇农贸公司向一审法院诉请判令：宁发建设公司与陈玉启签订的大吴邻里中心内区23号房产的《商业用房租售合同》无效。
一审法院查明：2014年4月23日，皓宇农贸公司与解台村委会签订解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，项目地点位于大吴商城西侧，占地约30亩，皓宇农贸公司投资约4000万元作为协议合作开发的预算资金，并按建设的实际需求量增加投入，解台村委会以上述土地作为投资，并负责本项目物业的规划、报建、备案等相关行政审批手续，并明确土地以国土部门审批或挂牌出让为准；工程竣工后，市场摊位部分底层面积约6000平方米，二层约4000平方米和市场的东侧房屋500平方米及拆迁安置补偿房屋200平方米归解台村委会所有；其余所有房屋及相关配套设施的产权及土地使用权归皓宇农贸公司所有，皓宇农贸公司有权以转让及出租等方式处理并享有收益。
2014年5月18日，皓宇农贸公司与宁发建设公司签订《合同协议书》一份，约定皓宇农贸公司将大吴农贸市场总承包给宁发建设公司施工，工程范围为施工图纸所有内容，合同价款暂定为3000万元，工期为2014年6月1日至2015年1月20日，计230天。
2014年5月27日，江苏徐州工业园区管理委员会对《关于大吴××××村大吴农贸市场改造项目建议书》作出批复，同意解台村委会进行大吴农贸市场改造项目，工程总投资4000万元，所需资金由解台村委会自筹解决，项目总占地30亩，重建一个综合农贸市场，建设地点位于大吴××××村原大吴农贸市场（华联超市西侧），批复明确仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据。2014年9月22日，徐州市贾汪区规划局出具大吴邻里中心项目选址位置图，规划用地面积为18057.5平方米，选址位置在贾汪大吴街道办事处，北侧、南侧为农田，西侧为机耕路，东侧为大吴商城，规划用地性质为服务设施用地，并于9月24日颁发建设项目选址意见书一份。2014年9月23日，徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会对大吴街道办事处提交的关于办事处邻里中心建设工程项目建议书作出批复，确定工程名称为大吴街道办事处邻里中心建设工程，工程总投资3000万元，资金自筹；建设规模为占地28亩，总建筑面积26000平方米；建设地点为大吴街道办事处206国道西侧；批复并明确仅作为办理相关手续的意见，不作为开工建设依据，批复要求开发单位接文后抓紧办理土地、规划、环评等相关手续。2014年9月26日，南京国环环境科技发展股份有限公司为大吴街道办事处邻里中心建设工程作出建设项目环境影响报告表（试行），认为建设项目污染排放量少，对周围生态环境无影响，不会产生扰民问题，本评价认为建设项目按环评要求采取污染防止措施后，才具有环境可行性。并做出建议：建议项目绿化应请由资质的园林设计部门进行规划设计，保证厂区内绿化面积达标，以体现生态绿色、人与自然的和谐，维持生态的平衡。污染防止措施应由有资质的单位设计、安装，以保证运行效果。2014年10月9日，徐州市贾汪区环境保护局对大吴街道办事处邻里中心建设工程项目环境影响报告表作出审批意见，原则同意项目按《报告表》所列建设内容在拟定地点建设，但必须落实《报告表》中提出的各项环评要求，并对工程的具体环保工作提出整改意见，并明确整改经验收合格后方可投入正常运营。
2015年7月31日，因工程款支付及工程竣工验收产生争议，（甲方）皓宇农贸公司、（乙方）宁发建设公司、（丙方）解台村委会、（丁方）王海波，四方签订《大吴农贸市场结算和付款协议书》，约定甲方确保在2015年12月31日前支付清全部剩余工程款（工程造价5%作为质保金除外，质保期1年，期满后三个工作日内支付）。如到期未足额支付，则甲方应将未售房屋以成交价75%的价格抵付给乙方，并由丙方配合甲方、乙方登记在丙方名下的相应房产合同变更或书面说明，以便乙方得以取得用于抵付工程款的房产。
2016年1月20日，宁发建设公司将皓宇农贸公司、解台村委会、王海波、王婷婷诉至该院，要求支付工程款9657880.2元及逾期付款利息。根据该院委托，徐州汇鑫工程造价事务所有限公司于2016年7月23日对涉案工程作出司法鉴定报告，鉴定涉案工程造价为31397981.14元，其中农贸市场24725822.61元，商业街6620192.03元，签证51966.5元。诉讼期间，宁发建设公司将签有皓宇农贸公司公章及股东王永签字的房屋租售空白合同交给第三人刘士清，委托其对外出售涉案房产。
2016年2月4日，刘士清与陈玉启签订房屋租售合同一份，约定将大吴邻里中心内区（商业街）23号商业房，建筑面积共24平方米，以总价135000元出售于陈玉启。2016年4月9日，刘士清为陈玉启出具收条一份，明确收到陈玉启大吴商贸城内23号房购房款共计135000元。2017年5月31日，该院依法作出（2016）苏0305民初438号民事判决，判令皓宇农贸公司支付宁发建设公司工程款3944596.79元及利息，解台村委会、王海波对上述款项承担连带清偿责任；并判令皓宇农贸公司返还宁发建设公司工程保证金74万元；驳回了宁发建设公司的其他诉讼请求。判决作出后，宁发建设公司及王海波均不服该判决提出上诉，纠纷尚在二审审理中。就大吴邻里中心内区23号商业房的权属纠纷，皓宇农贸公司诉至该院，要求确认宁发建设公司委托第三人刘士清与陈玉启签订的房屋租售合同无效。
另查明：截至法庭辩论终结前，涉案大吴农贸市场改造项目尚未办理土地挂牌出让、建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，所建房屋尚不具备在产权交易中心办理备案登记手续的条件。
一审法院认为本案的争议焦点为：一、皓宇农贸公司作为本案原告主体是否适格；二、宁发建设公司委托第三人刘士清与陈玉启签订的房屋租售合同的法律效力。
一、关于皓宇农贸公司本案主体是否适格的问题。解台村委会根据大吴办事处关于建设现代化农产品市场流通设施的要求，对大吴商城内原农贸市场进行建设改造，并与皓宇农贸公司签订了解台农贸市场合作投资建设协议书一份，约定双方合作开发建设解台农贸市场，协议明确了双方之间的权利义务，确立了解台村委会和皓宇农贸公司作为共同开发人的主体地位。在项目建设过程中，宁发建设公司与皓宇农贸公司签订工程施工合同，并按合同约定进行施工，工程完工后其向该院提起诉讼，要求皓宇农贸公司支付工程款项，其亦认可了皓宇农贸公司作为开发人的主体地位。且该院审理双方工程款纠纷案件中，作出的民事判决也明确了皓宇农贸公司与宁发建设公司为开发人和施工人的法律关系，因此皓宇农贸公司作为开发人主张本案诉讼其主体是适格的。
二、关于宁发建设公司委托第三人刘士清与陈玉启签订的房屋租售合同的法律效力问题。该院认为，根据本案查明的事实，涉案工程虽经徐州市贾汪区发展改革与经济贸易委员会批复，但该单位批复明确表明仅作为办理相关手续的意见，不作为行政许可和开工建设依据，开发人应办理土地、规划、环评及能评等相关审批手续。至法庭辩论终结前，涉案农贸市场工程因未办理土地挂牌出让手续，也没有办理建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，致使涉案工程因未按照法定程序进行开发建设而处于不合法状态，无法进行初始登记，目前不具备进行交易及办理房屋产权过户登记的法定条件，致使宁发建设公司与陈玉启之间签订的商业用房租售合同不能达到产权变更的合同目的;另宁发建设公司在与皓宇农贸公司和解台村委会就涉案工程款纠纷诉讼中，尚没有取得涉案房屋权属，且明知涉案房屋处于不合法状态，不能进行产权变更登记的情况下，将涉案房屋出售给陈玉启，违反了现行法律、法规的强制性规定,因而双方签订的房屋租售合同应为无效合同。
综上，该院依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条之规定，判决：宁发建设公司与陈玉启于2016年2月4日签订的关于大吴邻里中心内区（商业街）23号房的《商业用房租售合同》无效。案件受理费3000元，由宁发建设公司、陈玉启负担。
二审期间，各方当事人均未提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：涉案房屋是皓宇农贸公司和解台村委会合作开发建设，宁发建设公司以皓宇农贸公司的名义将其出售给陈玉启，皓宇农贸公司与该合同具有法律上的利害关系，且皓宇农贸公司诉请确认该合同的效力，并不涉及确认涉案房屋权属问题，故本案纠纷属于人民法院受案范围，且皓宇农贸公司诉讼主体适格。宁发建设公司以皓宇农贸公司的名义与陈玉启签订的《商业用房租售合同》，因所涉房屋所在的农贸市场工程未办理土地挂牌出让手续，也没有办理建设用地规划许可及建设工程施工许可等行政审批手续，违反相关法律、法规的强制性规定,一审法院据此认定该合同无效，并无不当。至于宁发建设公司与皓宇农贸公司之间的建设施工合同纠纷，双方已另案解决，且与本案无关，不影响本案合同效力的认定。
综上，宁发建设公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人连云港宁发建设有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭 宏
审判员 冯昭玖
审判员 汪佩建
二〇一八年一月二十五日
书记员 牛金铭