宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2016）宁0105民初2956号
原告：银川西夏万达广场有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区怀远东路285号2层。
法定代表人：齐界，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张明利、李林君，宁夏辅德律师事务所律师。
被告：张强，男，1982年10月18日出生，汉族，职业不详，住宁夏回族自治区银川市。
第三人：中国农业银行股份有限公司银川西夏支行，住所地宁夏回族自治区银川市西夏区怀远西路47号。
负责人：丁仁贤，该支行行长。
原告银川西夏万达广场有限公司（以下简称西夏万达）与被告张强、第三人中国农业银行股份有限公司银川西夏支行（以下简称农行西夏支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月19日立案后，原告西夏万达于2016年11月8日向本院提出财产保全申请，本院于2016年11月10日作出（2016）宁0105民初2956-1号民事裁定书，冻结了被告张强名下位于宁夏银川市××区东侧银川西夏万达广场D区18号1001号（复式）房屋的产权产籍。本院依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告西夏万达的委托诉讼代理人张明利到庭参加诉讼。被告张强经本院公告送达开庭传票、第三人农行西夏支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告西夏万达向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的编号为201XXXXXXXX7的《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》，并限被告三日内向原告返还上述涉案房屋；2、解除在涉案房屋上设定的权利负担（包括但不限于他项权利、租赁等），配合原告办理合同备案变更及预告登记撤销等手续；3、由被告向原告支付违约金453569.6元；4、由被告向原告支付房屋使用费544283.52元（暂定），自2015年10月30日计算至被告向原告实际返还房屋之日；5、由被告向原告支付税费损失152399元、律师费20000元；6、请求确认合同解除后，原告有权从被告已交的购房首付款中直接扣除上述违约金、房屋使用费、税费损失等费用；7、由被告承担本案诉讼费、保全费及其他诉讼费用。事实及理由：2013年12月6日，原、被告双方签订了编号为201XXXXXXXX7的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，其中《银川市商品房买卖合同》约定：由被告购买原告开发的位于西夏区金波北路东侧银川西夏万达广场D区18号楼1001号（复式）房屋，销售金额为2267848元，建筑面积为131.34㎡。原、被告在双方补充协议第三条、第四条、第六条、第十五条中还就送达方式、付款与合同解除、房屋交付、违约责任等相关内容进行了补充约定。合同及补充协议签订后，被告向原告支付了购房首付款1137848元。此后，被告又以上述涉案房屋按揭抵押及原告提供阶段性保证的担保方式通过农行西夏支行贷款1130000元，向原告支付了剩余购房款，至此购房款2267848元已全部付清。在合同履行过程中，原告如约向被告交付了房屋，但被告却未按借款合同规定向农行西夏支行还贷，且涉案房屋因第三方债务现被查封。其行为不仅违反了协议约定，还给原告造成了实际的包括但不限于房屋跌价60万元等重大经济损失，故原告诉至法院，请求依法判如所请。
被告张强未作答辩，亦未提交证据。
第三人农行西夏支行未到庭陈述其意见，亦未提交证据。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：
证据1、《商品房预售许可证》一份（复印件）、《工程竣工验收备案表》一份（复印件），拟证明2013年9月13日，银川市住房保障局经审查，批准西夏万达可以公开预售其名下银川西夏万达广场D区18号商业楼所有房屋，原告西夏万达有权出售涉案房屋的事实。本院认定，该组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
证据2、《银川市商品房买卖合同》（编号：201XXXXXXXX7）一份，拟证明2013年12月6日，原、被告双方协商一致签订《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定：由被告购买原告开发的位于西夏区金波北路东侧银川西夏万达广场D区18号楼1001号（复式）房屋，双方对通知的送达方式、合同解除条件、房屋交付、违约责任及违约金、房屋使用费的具体计算方式等作了相关约定的事实。本院认定，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。
证据3、《个人购房担保借款合同》一份、《一手住房贷款业务银企合作协议》（复印件）一份，拟证明2013年12月6日，借款人张强与贷款人农行西夏支行以及保证人西夏万达、抵押共有人李云共同签订《个人购房担保借款合同》。合同第一条、第二条、第十条（第2页、第9页）约定了被告张强为购买位于西夏区怀远东路北侧、金波北路东侧银川西夏万达广场D区18号楼1001室向农行西夏支行借款1130000元整，为保证被告张强按约还款原告提供阶段性担保的事实。本院认定，该证据符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
证据4、《银川西夏万达广场入伙通知书》、《特快专递》邮单及其公证书一份，拟证明：经公证机构公证，原告依法向被告交付涉案房屋的事实。本院认定，该组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，予以采信。
证据5、《担保人履行责任通知书》、《扣款通知书》各一份，拟证明2016年6月12日，第三人要求原告履行担保保证责任并于2016年1月27日从原告的保证金中扣除逾期的月供49904.48元，截止2017年5月，扣款总计197951.23元。本院认定，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信，但仅能证明2016年6月13日第三人通知原告将从其账户扣款的事实，不能反映实际扣款金额。
证据6、《备案情况说明》一份，拟证明涉案房屋已被预查封，符合房屋买卖合同解除的事实条件。本院认定，该组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，予以采信。
证据7、《专项委托服务合同》一份，拟证明因被告违约，原告聘请律师代理本案诉讼，支付律师费20000元整。本院认定,该费用不是原告实现债权所必需发生的费用，不予采信。
根据原告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月6日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了编号为201XXXXXXXX7的《银川市商品房买卖合同》及有关《合同补充协议》，约定，乙方购买甲方开发的位于西夏区金波北路东侧银川西夏万达广场D区18号楼1001（复式）室房屋，建筑面积为131.34㎡。单价为17267元/㎡，总价款为2267848元；付款方式为乙方于2013年12月4日前付首付1137848元，于2014年1月4日前付商业贷款1130000元；交付期限为原告应在2015年10月31日前将符合本合同约定的商品房交付被告使用；《合同补充协议》第三条约定，除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知（包括但不限于发送《入伙通知书》等）可用传真、挂号邮寄、快递等方式送达，或在网络媒体、当地公开发行的报纸上发布公告等方式送达。以快递方式发出的，寄出后第3日视为送达日；《合同补充协议》第四条约定，就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且该义务为本合同及补充协议项下乙方主要义务。双方就此明确如下：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项(包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等)，及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除本合同，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。（3）如因乙方原因致使该房屋被司法机关或者行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除本合同，将该房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任；《合同补充协议》第六条约定，该房屋的具体交付时间以甲方发放《入伙通知书》载明的交房时间为准，甲方发出《入伙通知书》的形式可以是电话、传真、信函、当地媒体报纸公告或网络媒体公告等形式，乙方应在甲方《入伙通知书》载明的交房时间到房屋所在地或甲方另行通知的地点办理房屋交付手续，包括签署房屋交接单、支付应付未付房款（如有）和该房屋各类费用（包括物业服务费、公共维修基金/专项维修资金、契税、印花税、手续费、工本费等）。在乙方付清全部购房款及前述各类费用前，甲方有权拒绝交房，且不视为甲方违约。乙方逾期办理房屋交付手续，或因乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《入伙通知书》载明的交房时间已经将该房屋交付乙方；《合同补充协议》第十五条约定，如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，甲方有权自乙方已付的购房款中直接扣除乙方应承担的解约费用、违约金及赔偿金。如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方合同解除通知送达之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还房屋之日，计费标准为购房款总额的3%∕月。乙方实际交还该房屋起，该房屋内遗留的装修、设施、设备的所有权归甲方所有，且甲方无需为此给乙方任何补偿。
2013年12月26日，原、被告及第三人签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告以其购买的上述房屋作为抵押，并由原告提供阶段性保证担保，向第三人贷款1130000元；同时亦约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约为被告办理了房屋备案及缴纳税费等手续。2015年10月23日，原告以邮政标准快递形式向被告邮寄送达了《银川西夏万达广场入伙通知书》、《银川西夏万达广场入伙须知》、《银川西夏万达广场入伙缴费通知单》、《银川西夏广场室外步行街入伙缴费通知单》，其中《银川西夏万达广场入伙通知书》中通知被告于2015年10月30日前预约时间办理入伙手续，逾期未办理入伙手续，视为被告已入伙。原告同时对上述邮寄送达过程进行了公证。2016年6月12日，第三人向原告发出《担保人履行责任通知书》，要求原告对被告截止2016年5月27日所欠付的贷款本金893900.59元和利息12920.46元承担担保责任。2016年6月13日，第三人向原告发出扣款通知书，通知原告将从其保证金账户扣收被告1月至6月五期贷款月供49904.48元（其中本金46400.69元，利息及逾期罚息17119.35元）。2017年3月31日，经原告查询，被告购买的上述房屋已被预查封。故原告诉至本院，请求判如所请。
本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。因被告未依约履行按期向银行偿还贷款本息的义务且涉案房屋被有权机关进行了预查封，符合双方约定的合同解除条件，故对原告要求解除《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，被告应协助原告办理合同备案变更及预告登记撤销手续，故对原告的该项诉讼请求，予以支持。原、被告在合同中约定，如因被告原因导致合同解除的，被告应支付原告购房款总额20%的违约金，故原告主张违约金453569.6元（2267848元×20%），符合合同约定，本院予以支持。因原告已将该房屋实际交付给被告，被告对房屋的占有使用是基于合法的权利来源而非租赁或其他法律关系，故原告主张被告支付自房屋交付之日至被告实际返还房屋之日的房屋使用费无事实及法律依据，本院不予支持。原告主张解除涉案房屋上的权利负担，因涉案房屋已设定抵押，解除权利负担涉及第三人利益且第三人未提出诉讼请求要求解除《个人购房担保借款合同》，故本案仅处理商品房买卖合同，对原告的该项请求，本院不予支持。原告要求被告赔偿税费损失152399元，因其未举证证明损失已实际发生，本院不予支持。原告主张律师费20000元，因律师费并非原告实现债权所必需发生的费用，本院不予支持。合同解除后，上述款项可直接从被告已交纳的购房款中予以扣除。被告张强、第三人农行西夏支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告银川西夏万达广场有限公司与被告张强签订的编号为201XXXXXXXX7的《银川市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；
二、被告张强于本判决生效之日起十五日内向原告银川西夏万达广场有限公司返还位于宁夏回族自治区宁夏回族自治区银川市××区东侧银川西夏万达广场D区18号楼1001（复式）室房屋并配合原告银川西夏万达广场有限公司办理上述《银川市商品房买卖合同》备案变更及预告登记撤销手续；
三、被告张强于本判决生效之日起十五日内向原告银川西夏万达广场有限公司支付违约金453569.6元，该款项直接从被告张强已交纳的购房款中予以扣除；
四、驳回原告银川西夏万达广场有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15332元，财产保全费5000元，公告费600元，合计20932元，由原告银川西夏万达广场有限公司负担12452元，由被告张强负担8480元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审判长李巍
人民陪审员于佳
人民陪审员吕书婷
二○一七年十二月二十八日
书记员王宁
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。