河北省秦皇岛市海港区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第1737号
原告秦皇岛老站新天地房地产经营管理有限公司，住所地为秦皇岛市经济技术开发区祁连山北路7号三楼北侧。
法定代表人宋帆，总经理。
委托代理人王计伟，河北海立律师事务所律师。
被告刘洁，女，1974年12月22日出生。
委托代理人李静，河北竞择律师事务所律师。
原告秦皇岛老站新天地房地产经营管理有限公司（以下简称老站新天地）与被告刘洁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王计伟，被告刘洁及其委托代理人李静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告老站新天地诉称，2009年9月12日原告与被告在新宝街营销中心签订了《新宝街商铺租赁合同》。约定被告承租原告“新宝街”5栋503、504号商铺，合同租赁期限从2009年9月20日起至2014年9月19日止，共计5年。合同约定租金支付采用上打租形式，每年支付一次，每个租赁年度起始日提前30日支付下一年度的租金。若被告未经原告同意而中途解除合同的，视为违约，应按合同期内租金总额的2倍赔偿原告。合同签订后，被告即开始使用原告商铺，但是被告未按时交纳2013年9月20日至2014年9月19日的租金，经原告多次催要后被告仍有157976元租金没有交清。2014年1月20日，被告严重违反合同约定，既未交清租金又未告知原告的情况下自行搬离商铺，给原告造成了不可挽回的损失。为此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告支付拖欠的租金10437元，支付单方解除合同违约金147539元；2、判令被告承担本案诉讼费用。
被告刘洁辩称，被告在2013年8月已经交付了2013年9月20日至2014年1月19日的四个月的租金63333元，原被告口头约定暂交四个月租金，如经营情况不好，被告可以交回房屋，双方提前终止合同。被告交纳租金后营业情况一直不好，被告在2014年1月20日将承租的房屋交还原告，当时由原告委托的秦皇岛市瑞麟物业服务公司接收了房屋。现在该房屋已经有人使用，房屋内已经堆放了物品。事实上双方在2014年1月20日已经终止了租赁合同。因为合同已经提前终止，不存在被告继续支付租金及逾期违约金的情形，请法院驳回原告的诉请。
原告向法庭提交的证据为：证1、原告老站新天地分别于2009年9月26日与康哲、张哲和2009年10月25日与王晓红签订的《新宝街商铺委托经营管理协议书》二份，证明原告取得了新宝街5栋503号和504号商铺自2009年10月20日至2014年9月19日的经营管理权。2014年1月20日之后原告剩余管理期限仅剩8个月内，不可能同意被告终止合同，原告不可能再将商铺租赁给其他人经营。证2、2009年9月12日原、被告签订的新宝街商铺租赁合同，证明原告将诉争商铺出租给被告使用，租期是五年，租期2014年9月19日届满，2013年9月20日至2014年9月19日的租金是221309元，依据合同第十一条第一项第一款规定，被告未经原告同意中途解除合同视为违约，按合同期内租金总额的2倍支付违约金，现被告自行搬离商铺，已经以自己的实际行动解除合同，但未付清剩余租金，原告有权主张违约金总额为1372936元，但原告实际主张数额与应收取的租金数额，已经远低于合同约定的违约金数额。双方不存在口头约定提前解除合同的情形，被告属于单方违约，应支付违约金。证3、2013年8月20日新宝街租金收取通知单，新宝街商铺租赁审批表，证明原告向被告发出该通知单，要求被告交纳最后一年租金221309元，被告在8月21日签收，在8月28日交纳了租金63333元，证明原告同意被告分两次交纳租金，被告在8月28日交纳了前4个月租金63333元，剩余租金应在12月20日前交纳，但被告未交纳。证4、2013年12月21日原告向被告发出的租金催收通知单，要求被告交纳剩余租金126667元，被告在12月21日签收，但被告没有交纳。126667元是原告给被告优惠后的剩余租金。
被告刘洁的质证意见：对证1与本案的关联性有异议，原告与康哲和张哲的协议是2009年9月26日签订的，委托管理期限是2009年10月20日起，与王晓红签订时间是2009年10月25日，委托管理期限是2009年10月26日，而原告与被告签订合同是2009年9月12日，该两份协议书与原被告的合同没有关联性，原告依据协议书认为不能与被告提前终止合同只是原告的单方推定。对证2合同的真实性没有异议，但对关联性有异议，双方在2013年8月变更了承租期限和租金的支付金额，即租期从2013年9月20日至2014年1月19日止，租期为4个月，租金为63333元，被告已经按变更后的租期和租金履行完毕，不存在单方解除合同和违约行为。原告所述的年度租金是19万元，双方口头约定先交纳4个月租金，如经营不好被告可提前终止合同。双方对2013-2014年的租金达成了一致意见，应以19万元为准。对证3、证4真实性有异议，快递的回执上没有被告本人的签字，不能确定原告催缴的情况，存根中没有被告的签字，不能产生催缴的效力。对证据3商铺租赁审批表是原告方单方所写，没有被告的签字确认，对于4个月租期届满后，不能证明被告同意继续履行合同和继续交纳租金。双方已经协商变更了租赁期限和租金。
被告刘洁提交的证据为：证1、2009年9月12日原、被告签订的新宝街商铺租赁合同，证明新宝街整个商铺的经营状况一直不好，免13个月的租金。证2、原告单位工作人员给被告发的短信（手机号是＊＊＊＊＊＊），内容是让刘洁交纳四个月的租金63333元，账号是张艺瀚，建行城建支行6217000190001578080，证实原告与被告达成了变更租金金额和租赁期限的内容，与原告陈述在8月28日交纳63333元相符，证实被告履行双方变更后的合同情况。证3、被告将商铺的钥匙交给物业公司的收条，证明被告已经将诉争房屋交还给原告，双方终止合同的情况。证4、照片，证明新宝街存放物品的情况，这些物品都不是被告的，申请法院对新宝街房屋情况进行勘验。被告交还了房屋，原告收取了房屋，房屋现在在使用，事实证明双方合同已经终止。
原告老站新天地的质证意见为：对证1真实性、合法性、关联性没有异议，免租期是第一年、第二年，之后没有免租期。对证2短信的真实性、合法性没有异议，但该内容只是同意被告先交纳优惠后的四个月租金，短信没有同意被告提前终止合同的意向，该证据不能证明双方对租期进行了变更；对证3事实认可，真实性合法性没有异议。但是不能证明原、被告协商解除了租赁合同。对证4与本案没有关联性，不能证明原告同意终止合同，照片显示的物品也不是原告所有。
经审理查明，原告老站新天地房地产经营公司2009年9月26日与康哲、张哲签订了《新宝街商铺委托经营管理协议书》。2009年10月25日与王晓红签订《新宝街商铺委托经营管理协议书》，根据上述租赁协议，原告取得了新宝街5栋503号和504号商铺从2009年10月20日至2014年9月19日的经营管理使用权。
2009年9月12日原告老站新天地房地产经营公司（甲方）与被告刘洁（乙方）签订新宝街商铺租赁合同。合同内容为：一、经营区位及经营范围：甲方将位于秦皇岛市海港区河北大街四道桥南侧站西里“新宝街”5栋503、504号商铺（车站路76、74号），建筑面积569.21平方米（1-3层）的商业物业租赁给乙方，乙方将按商业街统一规划经营。乙方的经营范围养生馆。二、租赁期限：合同租赁期自2009年9月20日起至2014年9月19日止，共计五年。三、各项费用标准及支付方式1、免租优惠：A、乙方正式签约后，甲方给予乙方免租期13个月，做为乙方的优惠补贴；B、在乙方于2009年10月5日前进场装修的情况下，并保证2个月内楼体正式亮化，甲方同意再给予乙方免租2个月优惠，作为给予乙方的装修期补贴，如乙方逾期进场装修或由于自身原因楼体未开始亮化，将不享有此免租优惠。C、在乙方于2009年12月15日前正式开业的情况下，甲方同意再给乙方免租4个月的优惠，做为给予乙方的开业赞助金，如乙方逾期营业或由于自身原因中途停业，将不享受免租优惠。D、以上三项免租期限合计为19个月，并在此以后的租赁期限内按照约定进行免租：免租期具体分配：第一年免租9个月，第二年免租6个月，第三年免租4个月。2、租金标准及支付方式：双方一致同意按不含税租金标准支付方式（计量单位：人民币：元）第1年：2009年9月20日至2010年9月19日；25.2元／月／㎡；租金总额为43032元。第2年：2010年9月20日至2011年9月19日；25.2元／月／㎡；租金总额为86065元。第3年：2011年9月20日至2012年9月19日；25.2元／月／㎡；租金总额为114753元。第4年：2012年9月20日至2013年9月19日；25.2元／月／㎡；租金总额为221309元。第4年：2013年9月20日至2014年9月19日；25.2元／月／㎡；租金总额为221309元。合同期内租金合计：陆拾捌万陆仟肆佰陆拾捌元整。3、租金支付方式为上打租，每年支付一次。第一年租金在本合同签订时一次性支付，以后每年租金按照以上款项规定的年度起始日提前30日支付下一年度的租金。合同第十一条关于单方解约：1、合同期内，乙方如需提前终止本合同，应于60天前书面向甲方提出，经甲方书面同意后方可解除合同；若乙方未经甲方同意而中途解除合同，则视为违约，乙方应按照合同期内租金总额的2倍赔偿甲方。
2013年8月20日原告向被告邮寄发出新宝街租金收取通知书，要求被告于2013年8月23日前交纳2013年度12个月租金221309元。刘洁于8月21日8时38分签收。2013年12月21日原告再次向被告邮寄发出新宝街租金收取通知书，要求被告于2013年12月20日前交纳2013年度剩余8个月租金126667元。刘洁于12月21日签收。原、被告双方均认可被告于2013年8月28日交纳4个月的租金63333元。原告提交的新宝街商铺租赁审批表上记载：于2013年8月28日交纳本年度4个月租金63333元整，剩余租金应于12月20日前交纳，备注：本年度优惠后租金共计190000元整。
2014年1月23日被告将新宝街74、76号房屋钥匙交给秦皇岛市瑞麟物业服务有限责任公司，该公司证明是按原告的要求将新宝街74、76号钥匙收回。原告没有退还被告的履约保证金17213元。
被告刘洁认为，在2013年8月27日双方已经口头变更了合同的租金和租期，原告交纳2013年9月20日至2014年1月19日的四个月的租金63333元后，如经营情况不好，双方可以提前终止合同。被告在2014年1月20日将承租的房屋交还原告，原告接收了房屋，应视为双方在2014年1月20日已经终止了租赁合同。因为合同已经提前终止，被告不应继续支付租金及逾期违约金。对此，原告认为，被告于2013年8月28日交纳的63333元租金只是四个月的租金，认可将租金标准优惠至19万元／年。但没有同意解除合同。因此，被告擅自终止合同的行为构成违约，要求被告按照原始约定的年租金221309元的标准补足前四个月租金10437元（前四个月的租金73769元减去已经交纳的63333元），并按此标准支付剩余8个月的租金作为违约金。
上述事实，有原告提交的新宝街商铺委托经营管理协议书两份、新宝街商铺租赁合同、租金收取通知单及快递收单两份，被告提交的新宝街商铺租赁合同，原告给被告发的短信（照片）、照片六张、秦皇岛市瑞麟物业服务有限责任公司出具的证明及原、被告陈述等证据在卷佐证。
本院认为，原、被告于2009年9月12日签订新宝街商铺租赁合同是双方的真实意思表示，合同合法有效，双方应按合同约定履行。根据原、被告双方提交的证据及陈述，可以证实2013年9月20日至2014年9月19日的合同租金由原来的221309元／年，变更为190000元／年。被告已经按变更后的标准交纳了2013年9月20日至2014年1月19日四个月的租金63333元，原告对该事实也认可。因此，对原告主张被告按年租金221309元标准支付前四个月（2013年9月20日至2014年1月19日）尚欠租金10437元的诉讼请求，本院不予支持。
原告接收被告暂支付四个月的租金及四个月到期后接收了房屋，且原告接收房屋后对房屋进行了再利用的行为，能够认定原告同意解除了合同关系，但不能推定原告已经放弃追究被告的违约责任。2014年1月19日被告单方撤场，擅自终止履行租赁合同的行为构成了违约，应承担违约责任。因为原告接受房屋后进行了再利用，原告还按年租金的标准主张被告支付剩余8个月的租金作为违约金明显不当，高于因被告违约给原告造成的实际损失，同时被告对合同约定的违约金申请了调整。本院酌情予以支持4万元。原告应当退还被告的履约保证金17213元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十七条之规定，判决如下：
一、被告刘洁于本判决生效后十日内支付原告秦皇岛老站新天地房地产经营管理有限公司违约金4万元整，冲减履约保证金后，被告还应支付违约金22787元；
二、对原告秦皇岛老站新天地房地产经营管理有限公司的其他诉讼请求不予支持。
如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费3460元，由被告刘洁负担876元，于本判决生效后十日内交纳，原告秦皇岛老站新天地房地产经营管理有限公司负担2584元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审 判 长 刘长利
代审判员 党常生
代审判员 张 然
二〇一四年十月二十日
书 记 员 周 悦