湖南省ＸＸ瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1129民初789号
原告（反诉被告）蒋学良,男，1968年12月8日出生，汉族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
委托代理人曾昭国，男，湖南苍松律师事务所律师。
委托代理人吴联钰，男，湖南苍松律师事务所律师。
被告（反诉原告）许卓伟，男，1963年1月21日出生，汉族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
诉讼代理人毛昌全，男，湖南省ＸＸ瑶族自治县华峰法律服务所法�工作者。
被告唐根华，男，1970年3月26日出生，瑶族，住湖南省ＸＸ瑶族自治县。
原告（反诉被告）蒋学良诉被告（反诉原告）许卓伟、被告唐根华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月3日立案受理后，依法由审判员冯香萍适用简易程序进行审理。因案情复杂，本院于2017年7月19日将案件转为普通程序。2017年8月2日，被告（反诉原告）许卓伟就案件提出反诉，原告（反诉被告）蒋学良表示不需要重新确定答辩、举证期，本院将本诉与反诉合并审理。由审判员高贝担任审判长，与审判员冯香萍、人民陪审员陈建文组成合议庭于2017年8月2日在本院第四审判庭公开开庭审理，书记员杨雨虹担任记录，原告（反诉被告）蒋学良及其委托代理人吴联钰，被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟及其委托代理人毛昌全到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）蒋学良向本院提出诉讼请求：1、二被告继续履行2005年2月1日签订的《房屋出租合同》并支付租金；2、判决二被告支付原告违约金5万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年2月1日，原告与被告签订《房屋出租合同》，被告租赁原告的腊树山街6号1-2房屋。租期7年，从2015年2月15日至2022年2月15日。第一年租金4万元，以后每年按5000元整递增。可是被告不守诺，拒不交纳租金。请求法院判决支持原告诉请。
被告唐根华辩称：被告唐根华与被告许卓伟原合伙经营ＸＸ鼎立教育咨询服务中心，2016年6月25日被告唐根华已退股，现本案与唐根华无关。
被告（反诉原告）许卓伟辩称：原告与被告签订了《房屋出租合同》明确了双方的权利和义务是实。被告租赁后，发现租赁房屋漏水、发霉、电线安装不合理，防护网无法安装牢固，不符合办学条件。被告不存在违约行为，真正违约的原告，被告支付了第一年租金40000元，第二年租金45000元已付清。合同第三条约定，每年租期是元月29日至下年的2月15日，答辩人在租赁期间按合同交付了租金，而原告于2017年1月12日将租赁房屋的大门换锁锁住，而且粘贴了出租公告，导致学生无法上课，造成了被告经济损失。请求法院驳回原告对被告许卓伟的起诉。
被告（反诉原告）许卓伟向本院提出反诉请求：1、请求依法判决原、被告终止合同；2、判决反诉被告蒋学良支付违约金50000元给反诉原告；3、判决反诉被告赔偿反诉原告的各项经济损失10000元；4、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事�与理由：2015年2月1日，反诉原告与反诉被告签订了《房屋出租合同》，租期7年，从2015年2月至2022年2月15日止，第一年租金40000元，第二年租金45000元，以此类推。反诉原告依照合同的条款交付了租金，而反诉被告于2017年1月12日将出租的房屋换大锁将大门锁住，而且粘贴了该房的出租公告。造成反诉原告的在校学生外流及转移，也造成反诉原告的物品在租赁的房屋内无法搬出，导致反诉原告的各项经济损失10000元。
原告（反诉被告）蒋学良对反诉答辩称：1、双方签订的合同是合法有效的，反诉被告无任何违约行为，不同意解除合同，要求继续履行合同；2、反诉原告要求赔偿经济损失、支付违约金均没有依据。反诉原告预期违约，2016年11月反诉原告明确表示不租，反诉被告锁门是希望反诉原告继续履行合同，粘贴出租公告是反诉原�要求反诉被告帮忙转让门面以减少损失。
当事人围绕诉讼请求、答辩意见提交了证据（详见文书后附证据清单），本院组织当事人进行了质证。当事人对原告（反诉被告）蒋学良提供的证据1、2，被告唐根华提供的退股协议及被告（反诉原告）许卓伟提供的证据1、3、4、5、6、7真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告（反诉原告）许卓伟提供的证据2不符合证据规定，本院不予采信。
通过对证据的分析认定，结合当事人的庭审陈述，现查明本案的事实如下：
被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟与案外人蒋作潇、唐子辉合伙经营上海交通大学昂立国际教育ＸＸ幼少儿培训中心（工商注册公司名称为ＸＸ鼎立教育咨询服�中心）。2015年2月1日，原告（反诉被告）蒋学良与被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟签订《房屋出租合同》，约定甲方（蒋学良）将沱江镇腊树山街6号1-2层房屋出租给乙方（唐根华、许卓伟）进行经营。《房屋出租合同》内容为：“二、租金：第一年租金肆万园（元）整，以后每年按伍仟元整递增。三、付款方式：每年一付，农历12月初一付给甲方。四、租期：七年，2015年2月15日至2022年2月15日止。五、违约金：如有一方违约，则自愿赔偿伍万元给守约方。六、押金：壹万元整，交房屋时交清。七、第一年租金用于甲方三楼板房建设及配套设施，如资金不够，由乙方先行垫付……”因原告（反诉被告）需将第一年租金用于三楼板房建设，在双方签订合同之前，被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟便支付了2015年2月15日至2016年2月15日的租金给原告。被告在使用租赁房屋期间发现房屋有多处漏水、渗水情况，便提出要求原告（反诉被告）补漏，原告（反诉被告）对部分渗（漏）水点进行了处理。2016年2月15日至2017年2月15日的房租，被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟已分期交付给原告（反诉被告）（最后一笔租金付款时间为2016年6月13日）。2016年6月25日，被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟与案外人蒋作潇、唐子辉达成《退股协议》，约定被告唐根华与案外人蒋作潇、唐子辉退出股份不再拥有股权，培训中心由被告（反诉原告）许卓伟一人经营，与原告（反诉被告）蒋学良所签订的房屋租赁合同自2017年起，租金由许卓伟一人承担，租赁合同中的其他权利义务也由许卓伟一人承担、享受。因考虑到2017年的经营计划，被告（反诉原告）许卓伟未向原告（反诉被告）蒋学�支付2017年的租金，并向原告透露出不想租房的意向。2016年12月份，许卓伟将租赁房屋内的自有物品搬离，蒋学良发现后便于2017年1月换大锁将租赁房屋的大门锁住。案件审理过程中，原告（反诉被告）蒋学良认可承租方（即被告）所交纳的押金10000元尚未退还。被告（反诉原告）许卓伟未就其反诉主张中的经济损失10000元向本院提交证据。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条规定，退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任。被告唐根华与被告许卓伟等合伙人于2016年6月25日达成《退股协议》，被告唐根华退股前合伙人已付清当年房屋租金，现主要是原告（反诉被告）蒋学良与被告（反诉原告）许卓伟就2017年2月15日以后的租金交纳、房屋租赁合同的履行等产生纠纷，对被告唐根华提出本案与其无关、不应由其承担责任的答辩意见本院予以采信。原、被告双方所签订的《房屋出租合同》明确约定房屋租期为七年，自2015年2月15日起至2022年2月15日止，现被告（反诉原告）许卓伟明确表示不再履行《房屋出租合同》，被告（反诉原告）许卓伟的行为构成违约，应承担相应的违约责任。《房屋出租合同》已无履行基础，被告（反诉原告）许卓伟请求合同终止履行应予准许。原、被告在合同第三条对付款方式有明确约定，但从被告已支付的2015、2016年度租金来看，双方并未按《房屋出租合同》第三条约定付款时间履行。按照《中华人民共和国合同法》的规定，租赁期内，承租对租赁房屋有使用、收益的权利，出租人应当履行租赁物的维修义务。本案租赁房屋存在漏水情况，原告（反诉被告）蒋学良并未积极履行维修义务，且在房屋租赁期内于2017年1月将租赁房屋换大锁锁住，原告（反诉被告）蒋学良的行为构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案《房屋出租合同》约定违约金为50000元，鉴于双方均有违约行为，而被告（反诉原告）许卓伟的行为构成根本性违约，据此本院对被告（反诉原告）许卓伟要求原告（反诉被告）蒋学良支付50000元违约金的诉请不予支持；对原告（反诉被告）蒋学良要求被告许卓伟支付违约金的诉请酌情支持15000元，超过15000元部分不予支持。案件审理过程序中，原告（反诉被告）蒋学良认可尚有押金10000元未退还给被告（反诉原告）许卓伟，为减少当事人讼累，该10000元押金可在15000元违约金中抵扣，抵扣之后，被告（反诉原告）许卓伟尚需支付原告（反诉被告）蒋学良违约金5000元。被告（反诉原告）许卓伟未向本院提交证据证实因原告（反诉被告）的违约给其造成经济损失10000元，对被告（反诉原告）许卓伟要求原告（反诉被告）蒋学良赔偿10000元经济损失的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十七条，《中华人民共和国合伙企业法》第五十三条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条之规定，判决如下：
一、准许原告（反诉被告）蒋学良与被告唐根华、被告（反诉原告）许卓伟于2015年2月1日签订的《房屋出租合同》终止履行；
二、被告（反诉原告）许卓伟于本判决生效后十日内支付违约金5000元（15000元违约金-10000元押金）给原告（反诉被告）蒋学良；
三、驳回原告（反诉被告）蒋学良的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）许卓伟的其他反诉请求。
负有金钱给付义务的当事人如果未按上述条款指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉诉讼费525元，由原告（反诉被告）蒋学良负担；反诉诉讼费650元，由被告（反诉原告）许卓伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
当事人应当在规定期限内履行生效法律文书确认的义务，如果承担义务的当事人没有按期履行，享有权利的当事人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定向人民法院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年。
审 判 长 高 贝
审 判 员 冯香萍
人民陪审员 陈建文
二〇一七年九月一日
代理书记员 杨雨虹
附法律条款：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力�当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国合伙企业法》
第五十三条退伙人对基于其退伙前的原因发生的合伙企业债务，承担无限连带责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
附证据清单：
原告（反诉被告）蒋学良提供的证据：
1、《房屋出租合同》，拟证明房屋的约定租期等情况；
2、短信记录，拟证明承租方许卓伟违约。
被告唐根华提供的证据：
1、《退股协议》，拟证明被告唐根华已退股。
被告（反诉原告）许卓伟�供的证据：
1、《房屋出租合同》，拟证明房屋租赁约定情况；
2、唐子辉的证明，拟证明2017年元月12日下午，蒋学良将出租房屋换大锁锁住；
3、照片，拟证明内容同证据2；
4、房屋出租公告，拟证明蒋学良于2017年元月将出租房的大门粘贴了房屋出租公告；
5、照片，拟证明出租房屋的环境卫生不好；
6、手机信息，拟证明许卓伟与蒋学良协商锁门事宜。