上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0112民初24850号原告：上海旗龙置业有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：周伟淦，董事长。委托诉讼代理人：高健，上海天尚律师事务所律师。被告：卢革胜，男，1966年8月4日出生，汉族，户籍地江西省抚州市，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：刘建召，男，住山东省。原告上海旗龙置业有限公司(以下简称“旗龙公司”)与被告卢革胜商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月10日立案受理。依法由审判员邹巧弟适用简易程序于2017年9月22日公开开庭进行了审理。原告旗龙公司的委托诉讼代理人高健，被告卢革胜的委托诉讼代理人刘建召到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海旗龙置业有限公司向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订的《上海市商品房出售合同》于2017年7月5日解除；2.被告支付违约金人民币(币种下同)1,898,660元；3.被告配合原告注销出售合同登记备案；4.被告向原告返还金额为5,695,980元的购房款发票(编号：XXXXXXXX)。事实和理由：原、被告于2016年9月2日签署《上海市商品房出售合同》约定原告向被告出售位于上海市茜昆路XXX弄《御涛园》XXX号之房屋，即本案涉案房屋，房屋总价18,986,600元。根据上述合同第三条、第六条、合同附件一约定，被告应于2017年3月20日之前付清全部购房款，根据合同《补充条款一》第三条约定，被告逾期支付超过九十日的，则自第九十一日起两年内原告有权选择继续履行合同或者以书面形式通知被告立即解除本合同而无需另行催告被告；若原告选择解除合同，则被告应按总房价款的百分之十支付违约金给原告，并且原告有权将房屋转售他人；若该违约金不足以弥补原告因被告的违约而遭受的损失，则该不足部分由被告在原告通知被告后三十日内赔偿给原告；若原告选择解除合同，被告应按原告的要求向有关的公证部门或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，被告已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由原告在有关政府部门注销本合同登记备案后30日内不计利息退还给被告。但截至2017年7月4日，被告仅支付了部分购房款5,695,980元，余款13,290,620元未付，期间原告多次催讨，均未果。2017年7月4日，原告向被告发出解除出售合同的通知函，并要求被告返还发票，配合解除出售合同的备案登记，但被告未予配合。原告认为，被告逾期付款行为构成违约，给原告造成巨大经济损失，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告卢革胜辩称，要求驳回原告的诉讼请求。原告所述与事实基本一致。但根据最高院的司法解释，解除通知送达被告后应有三个月的宽限期，即解除日期应为10月5日，故合同还没有达到解除的期限。如果要解除合同，希望违约金从已付款中扣除，被告已支付了500余万元房款，原告没有任何损失，且违约金的金额应与实际损失相匹配，原告主张的违约金过高，要求调整违约金，被告认为按照已付款的10%计算比较合理。本院经审理认定事实如下：2016年9月2日，原告旗龙公司(作为卖方，签约甲方)与被告卢革胜(作为买方，签约乙方)签订《上海市商品房出售合同》1份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，总房价款为18,986,600元；乙方同意按照下述方式支付总房价款：1、首期房款为总房价款之30%，即5,695,980元(含定金)，须于签订御涛园《上海市商品房出售合同》当日缴付；2、房款余款为总价款之70%，即13,290,620元，须于2017年3月20日或之前全部付款；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；合同补充条款一第三条约定：乙方超过本合同约定的时间支付本合同项下应付款项即为逾期付款，则应当向甲方支付逾期违约金，逾期违约金的数额根据逾期应付款额按每日万分之一计算，计算期间为自本合同规定的最后付款日期的第二天起至实际付款日止，“实际付款日”是指乙方将有关的逾期应付款及其利息和其他有关的应付款项全额支付给甲方的当日，乙方逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内甲方有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知乙方立即解除本合同而无需另行催告乙方；若甲方选择解除本合同，则乙方应按总价款的百分之十支付违约金给甲方，并且甲方有权将该房屋转售他人，若该违约金不足以弥补甲方因乙方的违约而遭受的损失，则该不足部分由乙方在甲方通知乙方后三十日内赔偿给甲方；若甲方选择解除本合同，乙方应按甲方的要求向有关的公证部门和/或房地产登记机构办理注销本合同的登记备案手续，乙方已付的房价款在扣除违约金、赔偿金后，剩余款项由甲方在有关政府部门注销本合同登记备案后三十日内不计利息退还给乙方；合同补充条款一第十三条约定：因乙方违反本合同，甲方根据本合同规定单方面解除本合同时，应书面通知乙方，乙方应当根据本合同的规定向甲方承担违约责任，若甲方因乙方逾期付款而解除本合同，乙方应承担的违约责任适用本补充条款第三条之规定；合同补充条款一第二十二条约定：依据本合同所发出的任何通知应采用书面形式，并用传真、挂号信件或经登记的信件的方式，按照甲乙双方在本合同中列明的地址发出，若采用传真方式发送，传真发出的当日即视为收讫，挂号信件或经登记的信件，发出七日后视为收讫；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，被告向原告支付了房款5,695,980元，原告于2017年1月3日向被告出具了编号为XXXXXXXX金额为5,695,980元的购房款发票。2017年7月4日，原告向被告邮寄《关于：解除御涛园XXX号房屋的通知》1份，载明：鉴于被告在出售合同签署后未按合同规定履行支付义务，已逾期支付第二期房款13,290,620元106天的事实及根据法律规定以及双方之间的出售合同约定，原告向被告郑重声明如下：1、原告现根据出售合同补充条款第三条的规定，于被告收到本通知书之日或者出售合同补充条款第二十二条约定的视为收讫之日(以较早之日为准)起，解除出售合同并收取该房屋总房价款的百分之十的违约金即1,898,660元；2、请被告在收到本通知书之日起十个工作日内配合原告办理注销出售合同的备案登记手续；3、上述违约金将直接在被告已支付的该房屋购房款中扣除，剩余房款原告将于双方解除出售合同登记备案后的30日内不计利息退还于被告，自被告收到本通知书之日或者出售合同补充条款第二十二条约定的视为收讫之日(以较早之日为准)起，原告有权将该房屋转售他人，若被告已付的款项不足以支付违约金或原告转售该房屋所得的款项及上述违约金尚不足以补偿原告的损失，被告仍须继续赔偿原告，同时原告保留向被告追究逾期付款之违约行为的其他法律责任的一切权利。2017年7月5日，被告收到了上述邮件。现原告以上述诉称理由向本院提起本案诉讼。庭审中，原告表示对于已收取被告的房价款同意在双方办理完注销合同登记备案手续后返还被告。以上事实，由原告提供的《上海市商品房出售合同》、购房款发票、《关于：解除御涛园XXX号房屋的通知》及邮寄凭证以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房出售合同》系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方均应信守并按约履行。根据双方的合同约定，被告应于2017年3月20日或之前付清全部剩余房款，若其逾期付款超过九十日，则自第九十一日起两年内原告有权选择继续履行本合同或者以书面形式通知被告立即解除合同而无需另行催告被告，现原告以被告逾期付款构成违约为由发函解除双方的《上海市商品房出售合同》的行为符合双方的合同约定，故双方的合同根据约定应于被告收讫邮件之日2017年7月5日解除。合同解除后，被告应根据双方的约定按原告的要求办理注销涉案房屋合同的登记备案手续，返还购房款发票，并承担相应的违约责任。虽然双方合同约定原告选择解除合同的，则被告应按总价款的百分之十支付违约金，但被告认为原告主张的违约金过高，考虑到违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，故在尊重双方当事人违约金约定的基础上，本院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾当事人之间权利义务的对等性，综合考虑被告违约的主观恶意、对原告造成的实际损失以及当前房屋市场价格波动等因素，本院酌定由被告赔偿原告违约金1,000,000元。对于被告已付的购房款,因双方的合同已解除，故原告应当予以返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海旗龙置业有限公司与被告卢革胜就上海市闵行区茜昆路XXX弄XXX号房屋于2016年9月2日签订的《上海市商品房出售合同》于2017年7月5日解除；二、被告卢革胜于本判决生效之日起十日内偿付原告上海旗龙置业有限公司违约金1,000,000元；三、被告卢革胜于本判决生效之日起十日内配合原告上海旗龙置业有限公司办理注销双方就位于上海市茜昆路XXX弄XXX号房屋签订的《上海市商品房出售合同》的备案登记手续；四、被告卢革胜于本判决生效之日起十日内返还原告上海旗龙置业有限公司编号为XXXXXXXX的购房款发票(发票金额为5,695,980元)；五、原告上海旗龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告卢革胜购房款5,695,980元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计10,943.97元，由被告卢革胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇一七年十月二十五日书记员  陈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。