云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）曲中民终字第1326号
上诉人（原审原告）叶小某，女，汉族，1945年11月26日生，麒麟区人。
上诉人（原审原告）叶某林，男，汉族，1953年6月1日生，麒麟区人。
二上诉人的委托代理人孙鸿波。
被上诉人（原审被告）叶某萍，女，汉族，1950年6月14日生，麒麟区人。
委托代理人荀秋燕，女，汉族，1974年9月29日生。
上诉人叶小某、叶某林因与被上诉人叶某萍法定继承纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2014）麒民初字第2578号民事判决，向本院提起上诉，本院于2015年11月9日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院确认的法律事实是：叶某某与张某某婚后共育有三个子女，分别是原告叶小某（长女）、被告叶某萍（二女）及原告叶某林（儿子）。叶某某生前为曲靖市第一中学职工，拥有曲靖一中职工宿舍楼3单元X号房屋一套。1998年10月24日，叶某某去世，该房屋所有权人变更为张某某；2007年2月3日，张某某去世，其遗产（坐落于曲靖市东门街X号1幢3-2-1号房屋一套，建筑面积为56.30㎡，房产证号为曲靖市房权证2007字第610X**号）由与其共同居住的被告保管使用。2008年9月，曲靖一中发布了关于曲靖一中经济适用住房申请购买、置换的报名须知，载明：“学校内的住户，以幢为单位，在整幢住户全体愿意的前提下，实行等面积置换，置换后补超面积的差价，……置换后可再购买一个小套。校内某幢有住户不愿置换的，整幢住户不能参与购买经济适用房。”2008年10月20日，被告以其母亲张某某的名义报名置换曲靖一中经济适用住房，承诺退出房屋产权证号为610XXX的住房一套（面积为56.30㎡），按照1：1在经济适用房中补差价置换，置换后再购买一个小套。2008年11月11日，被告交款5万元。2010年10月13日，被告交款10万元。2012年12月1日，被告以其父亲叶某某的名义与曲靖市第一中学签订两份《认房协议》，确认置换曲府华章第2栋X层04号房屋（大套，面积为97.29㎡），并购买曲府华章第2栋X层05号房屋（小套，面积为55.69㎡）。2013年4月3日，被告交尾款26164.43元。2013年5月，曲府华章的两套房屋交付被告使用。2014年1月，东门街X号（曲靖市第一中学）1幢3-2-1号房屋被拆除。
原审法院认为，法定继承是指根据法律规定的继承人范围、继承顺序、继承遗产的份额及遗产的分配原则将被继承人的遗产分配给合法继承人的继承方式。本案的争议焦点有：1、遗产的范围；2、遗产的价值；3、遗产的分配方式。第一，本案遗产（即坐落于曲靖市东门街X号1幢3-2-1号的房屋一套，建筑面积为56.30㎡）的物理状态已灭失，但遗产本身的价值通过房屋置换得以留存。曲府华章第2栋X层04号房屋（大套，面积为97.29㎡），系被告通过参加曲靖一中经济适用住房等面积置换并补超面积差价所得，故该房屋中有56.30㎡（等面积置换部分）为被继承人张某某的遗产，应予以分配。而曲府华章第2栋X层04号房屋（大套）中剩余的40.99㎡，及曲府华章第2栋X层05号房屋（小套，面积为55.69㎡），系被告出资购买所得，应归被告所有。第二，被告置换并购买曲府华章的两套房屋共出资176164.43元，购买的面积为96.68㎡（40.99㎡＋55.69㎡），计算得出被告购买曲府华章房屋的单价为1822.14元／㎡（176164.43元÷96.68㎡），故本院酌情确认遗产的价值为102586.48元（1822.14元／㎡×56.30㎡）。第三，《中华人民共和国继承法》第十三条第一款、第三款规定：“同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。……对被继承人尽了主要扶养义务或者与被继承人共同生活的继承人，分配遗产时，可以多分。”原、被告均为被继承人子女，属于同一顺序继承人。被告虽与被继承人共同生活，尽了主要扶养义务，但其已享受其父叶某某原工作单位（即曲靖市第一中学）置换、购买经济适用住房的福利待遇，故本院在进行遗产分割时不再予以多分，本院依法确认原告叶小某、原告叶某林、被告叶某萍各得遗产34195.49元（102586.48元÷3份）。根据《中华人民共和国继承法》第二十九条规定：“遗产分割应当有利于生产和生活需要，不损害遗产的效用。不宜分割的遗产，可以采取折价、适当补偿或者共有等方法处理。”现曲府华章第2栋X层04号房屋已为被告居住使用，故本院确认该房屋归被告所有，由被告向二原告分别支付房屋折价款34195.49元，共计68390.98元。另，被告在庭审中提出本案已过诉讼时效，本院认为，根据《中华人民共和国继承法》第八条规定：“继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。”被继承人张某某生前一直与被告共同居住于曲靖市东门街X号1幢3-2-1号房屋内，张某某去世后，该房屋的权属由张某某个人所有转为原、被告共同所有。二原告未提出分割遗产，被告亦未主张遗产系其个人所有，被告继续居住于该房屋内并置换该房屋的行为并无不当，不能视为二原告明知其权利被侵犯而不主张，故本案未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国继承法》第八条，第十条，第十三条第一款、第三款，第二十九条之规定，判决如下：一、位于曲府华章第2栋X层04号的房屋为被告叶某萍所有，由被告叶某萍于本判决生效后三十日内支付原告叶小某房屋折价款34195.49元，支付原告叶某林房屋折价款34195.49元，合计68390.98元。二、驳回原告叶小某、叶某林的其他诉讼请求。案件受理费6025元（原告已预交），由原告叶小某、原告叶某林、被告叶某萍各承担2008.33元。
一审判决宣判后，原告叶小某、叶某林不服，向本院提起上诉，请求二审法院1、撤销一审判决书所作第一、二项判决，并依法改判上诉人与被上诉人平均分割曲府华章第2栋1704号及第2栋XXX号房产；2、判决由被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。主要上诉理由为：一、“面积相等”不能等于“价值相等”。据上诉人新获取的证据，由云南景天房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》显示，原房产价值为237300元，再看置换后补差价以及再购买的曲府华章第2栋XXX号及第2栋XXX号两套房产的价值，折算后合计为278729元，但从曲一中的相关政策即可认定，差价部分完全是作为补偿学校老职工的福利待遇。原审法院仅以新房产等面积经济适用方的价格102586.48元来认定原遗产价格，纯属错误，置换后的第2栋XXX号及第2栋XXX号房产均应当依法认定为遗产。二、原审法院就“遗产的分配”事实认定错误，法律适用错误。本案中的曲府华章小区虽为经济适用房，但同时也以将近三倍的内部价的市场价格（5000余元／平方米）对外出售，原审法院却判决由被上诉人个人享有所有权，以经济适用房1822元／平方米的价格补偿上诉人，此种分配方式毫无公平可言。
被上诉人叶某萍答辩认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审人民法院驳回上诉，维持原判。理由如下：上诉人认为一审判决对遗产范围、价值的认定错误，该理由依法不能成立。根据《继承法》之规定，本案诉争的遗产原本状态已经灭失，之后答辩人参加曲靖一中经济适用房等面积置换并补超面积差价，置换后的房屋面积为97.29平方米，其中该房屋中56.30平方米的面积应属遗产。而上诉人认为超面积由答辩人另行出资的部分也属于遗产，是不能成立的。另外，二审中上诉人提交的《房地产评估报告》是其单方面委托鉴定的，程序违法，且原遗产房产是无土地证的老房子，单位房改房又无上市买卖资格，不能与周边商品房等同比较，故该《房地产评估报告》不科学、不客观、不真实。一审判决对遗产分配方式的认定，符合法律规定，应当予以认可。本案的特殊性也决定了人民法院必须坚持驳回原告的诉讼请求。在曲靖一中决定拆旧换新这一政策出台后，人尽皆知，原告也是知情的，但其既不找学校主张权利，也不向答辩人提出要求参与报名交费，唯一的结论就是二被答辩人放弃了自己的权利。现事隔六年，房屋盖好了，交房了，答辩人独自将房屋装修好并入住一年多，被答辩人才来主张权利，早已超过两年的诉讼时效，也是不合法的。
二审中，上诉人提交证据：云南景天评估机构出具的房地产评估报告一份。证明曲靖市东门街X号1幢3-2-1号房屋的评估价值，以及曲府华章两份房产属于张某某的遗产。
被上诉人质证认为，该估价报告缺乏客观性、真实性，与本案无关联性，不能作为二审认定遗产价值的证据。一、该评估报告的内容不科学、不客观。1、置换后的房屋为经济适用房，其价值不能用市场价来评估，只能实行政府指导价。2、房屋置换发生在2008年，该评估报告第18页也明确：2008年同地段的商品住宅销售均价为每平方米2089.8元。其以2013年的商品房市场价得出评估结论，明显不客观、不真实、不公平。3、2013年实际评估时该评估房屋已经断水、断电、门窗拆除无法完好使用，不具备评估条件，该评估报告缺乏客观真实性。二、无关联性。置换房产的过程中曲靖市第一中学并没有采用该估价报告。
本院认为，该证据具备真实性，合法性，能够证实曲靖市第一中学委托云南景天评估机构于2013年12月对曲靖市东门街X号1幢3-2-1号房屋作出评估，评估价值为237300元，该评估报告来源合法，客观真实，予以采信并作为定案依据。
经二审审理查明，原审认定的案件基本事实与本案的基本事实一致，本院予以确认。
二审另查明，2013年12月，曲靖市第一中学委托云南景天评估机构对曲靖市东门街X号1幢3-2-1号房屋进行评估，评估价值为237337.15元。
本院认为，本案焦点在于如何确定遗产的范围、价值以及如何分配的问题。本案系争遗产为双方当事人母亲张某某名下曲靖市东门街X号1幢3-2-1号房屋（建筑面积为56.30㎡），该房屋已被实际拆除。在2008年9月曲靖一中发布的关于曲靖一中经济适用住房申请购买、置换的报名须知中载明：“学校内的住户，以幢为单位，在整幢住户全体愿意的前提下，实行等面积置换，置换后补超面积的差价，……置换后可再购买一个小套。校内某幢有住户不愿置换的，整幢住户不能参与购买经济适用房。”后被上诉人叶某萍以其母亲张某某的名义报名、以其父亲叶某某的名义与曲靖市第一中学签订两份《认房协议》，确认置换曲府华章第2栋X层04号房屋（大套，面积为97.29㎡），并购买曲府华章第2栋X层05号房屋（小套，面积为55.69㎡），被上诉人对置换房屋的超面积部分补交了差价，对购买小套的房屋支付了相应对价，小套房屋系被上诉人申请并实际出资购买，两上诉人未参与置换购买方案，故其认为本案诉争的两套房屋均属于遗产没有事实依据，本院不予支持。因两上诉人在二审提交新的证据，能够证实原有房屋即已被拆除的曲靖市东门街X号1幢3-2-1号房屋（建筑面积为56.30㎡），经曲靖市第一中学委托具有评估资质的第三方评估其价值为237337.15元，该房屋已被拆除，应当以该评估价值作为本案系争遗产的价值并据此予以分割，更为符合本案客观实际，三继承人各自享有79112.38元，由被上诉人补偿给两上诉人各79112.38元。被上诉人与被继承人共同生活，尽了主要扶养义务，原审法院基于其已享受其父叶某某原工作单位（即曲靖市第一中学）置换、购买经济适用住房的某利待遇的情况，不再予以多分，符合本案客观实际，并无不当。
据此，上诉人诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销麒麟区人民法院（2014）麒民初字第2578号民事判决第一项；维持麒麟区人民法院（2014）麒民初字第2578号民事判决第二项；
二、位于曲府华章第2栋X层04号的房屋为被上诉人叶某萍所有，由被上诉人叶某萍于本判决生效后三十日内支付上诉人叶小某房屋折价款79112.38元，支付原告叶某林房屋折价款79112.38元，合计158224.76元。
一审案件受理费6025元，由叶小某、叶某林各负担1500元，由叶某萍负担3025元；二审案件受理费6025元，由叶小某、叶某林各负担1500元，由叶某萍负担3025元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达双方当事人即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内，向原审人民法院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审判长 迟少杰
审判员 印加生
审判员 朱婧然
二〇一五年十二月十八日
书记员 朱 丹
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