贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初213号原告任定金，男，1962年3月29日生，汉族，住本市南明区。委托代理人安民，贵州证衡律师事务所律师，执业证号：15201199810793243。委托代理人余梦，贵州证衡律师事务所实习律师。被告彭永广，男，1959年10月18日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托代理人曾俊杰，贵州佳和律师事务所律师，执业证号：15201200710875993。委托代理人彭帅，男，1983年8月1日生，布依族，住本市云岩区，系彭永广之子。被告贵阳广宇房地产开发有限公司（以下简称广宇公司），地址：贵阳市南明区醒狮路28号恒昱商务公寓9楼。法定代表人赵政，该公司总经理。委托代理人杨军，男，1966年6月1日生，汉族，该公司员工，住本市南明区。被告贵阳市经济适用住房建设有限公司（以下简称经适房公司），地址：贵阳市云岩区鹿冲关路69-12-3办公楼。法定代表人王绥宁，该公司总经理。委托代理人陈俊，贵州大谋律师事务所律师，执业证号：15201200611321602。委托代理人崔仁贵，贵州大谋律师事务所实习律师。原告任定金诉被告彭永广所有权确认纠纷一案，本院受理后曾作出（2016）黔0102民初第4175号民事裁定，后原告任定金不服，向贵阳市中级人民法院提出上诉，贵阳市中级人民法院二审后，撤销原审裁定，指令我院审理。本院依原告任定金的申请追加广宇公司、经适房公司作为被告参加诉讼。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任定金及其委托代理人安民、被告彭永广及其委托代理人曾俊杰、彭帅，被告广宇公司的委托代理人杨军、经适房公司的委托代理人陈俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告任定金诉请：1、请求判令确认贵阳市南明区玉田坝××新村×号楼负一层1号房（建筑面积170平方米）归原告所有；2、确认被告彭永广与被告广宇房开公司所签《房屋销售合同》无效；3、判令被告彭永广返还其无权占有之房屋给原告。事实及理由：原告于2014年10月11日与经适房公司签订了《商品房买卖合同》，并于2014年10月31日交付了该房屋的购房款17万元。根据《合同法》第一百三十条及《物权法》第十五条之规定，原告履行了合同义务，支付了购房对价，理应是该房屋的所有权人。而被告称该房屋为其所有，并强行占有，将该房屋出租给第三人收取租金，严重侵犯了原告的合法权益。因彭永广与广宇房开公司所签《房屋买卖合同》为无效合同，而彭永广据此无效合同占有本案诉争房屋并出租给他人，导致原告虽从经适房建设公司购买了诉争房屋，却不能占有使用。故向法院提出诉请，请求依法支持。被告彭永广辩称，涉案房屋我在2005年通过与广宇房开公司签订购房合同获得，在2008年得房后使用至今，该房屋租赁纠纷经中院确认我占有享有收益权，购房合同上有赵政的签章，广宇房开有权售房；原告使用与贵阳方源公司的假售房合同骗取经适房公司合同，企图侵害被告权益，请求驳回原告诉请。被告广宇房开公司辩称，我们认为2005年4月12日彭永广签订购房合同是无效的，我公司没有收到彭永广购买此房的收款收据，有收款收据才能确认合同有效。我们确认与原告的合同有效，同意原告诉请。被告经适房建设公司辩称，茶花小区是经济适用房小区，市政府允许经适房公司与其他公司进行合作，茶花小区实际投资开发人是广宇房开，我公司只是在办理手续过程中进行配合。方源公司于2014年找到经房公司，陈述涉案房屋由任定金购买且款已付清，要求经房公司履行配合义务，在购房合同中盖章，但实际我公司与原告之间没有真实的购房合同关系，也没有收到过购房款，广宇公司与原告、彭永广之间就涉案房屋是何种关系我公司并不清楚，请求依法判决。经审理查明，2014年10月11日，原告任定金与被告经适房公司签订《商品房买卖合同》，购买玉田坝××新村×号负一楼房屋（建筑面积170平方米，每平方米1000元），并对双方的权利义务进行约定。原告另与贵阳方源房地产开发有限公司第一分公司（以下简称方源一公司）签订售房合同，购买南明区玉田坝××新村×号负一楼门面A-K轴交10-8轴室（建筑面积170平方米），合同载明时间为2003年7月8日，双方当事人均认可是两份合同是同一房屋；2014年10月31日原告支付购房款17万元。2004年6月17日，被告广宇房开公司向被告彭永广出具还款承诺，承诺于2004年8月31日归还原告欠款252500元，并保证8月31日前不能归还，茶花新村×号楼1-8·A-Q轴地下室抵押给原告，无条件为原告办理相关手续。2005年4月12日被告彭永广与广宇公司签订售房合同，购买茶花新村五号楼地下层，约定房款225000元（房款已付清）。2008年被告彭永广取得诉争房屋，同年5月18日彭永广将该房出租给案外人邓学刚，租赁期限五年，2010年11月双方解除租赁关系，同月19日，彭永广将该房租赁给案外人陈显生，并收取租金至今。原告遂诉至本院，请求如前。审理中，原告任定金提交了下列证据：1、房屋买卖合同及购房发票，证实合同是2014年10月11日签订，并于同年10月31日支付17万元购房款；被告彭永广认为原告是通过欺骗手段与经适房公司签订合同，无法律效力；被告广宇公司无异议；被告经适房公司对合同形式上的真实性认可，但认为该房实际上是广宇公司销售的，合同是否真实我公司不清楚。2、经适房公司情况说明及结算书四份，证实该房的实际出卖人系经适房公司，因为我承包方源公司工程，结算后方源公司还欠我67万元，就用房屋来抵算工程款，实际签订合同的时间是2014年6月，为了办理产权倒签至2003年；被告彭永广认为四份结算书是虚假的，没有公章，也没有合同，且方源一公司只是分公司，没有相应的权利，原告与方源一公司承包合同是2003年7月8日，以房抵债是2014年10月，是造假；被告广宇公司无异议；被告经适房公司对证明无异议，四份结算书我们不清楚。3、广宇公司证明一份，证实被告彭永广与其签订的合同是草拟的，不是真的合同；被告彭永广认为合同是虚假的，是广宇公司与原告恶意串通的结果；被告广宇公司、经适房公司无异议。4、照片，证明结算书工程的事实；被告彭永广认为照片无法判定真实性，无关联性；被告经适房公司意见与彭永广一致；被告广宇公司无异议。5、经济适用房公司2014年12月16日出具的情况说明，证明签订购房合同的情况；被告彭永广对真实性有异议；被告经适房公司认为证据系复印件，真实性无法确认；被告广宇公司无异议。被告彭永广提交下列证据：1、三方协议、方源一公司出具的欠条、还款承诺、购房合同，证实被告彭永广在2005年通过广宇公司售房取得房屋，因为方源一公司欠被告25万元余元，故用诉争房屋抵押给彭永广；原告认为证据是虚假的，彭永广不是合法取得该房屋，既然房屋已经购买，欠条应该返还给广宇公司，合同上没有经适房公司的印章，且广宇公司没有资格销售房屋，欠条、还款承诺是彭永广与广宇公司的关系与本案无关，售房合同上卖方是经适房公司，盖章是广宇公司，是无效合同；三方协议约定的是方源公司与广宇公司的权利义务，说的是有投资开发的权利，不是售房的权利；被告广宇公司认为彭永广与经房公司签订的购房合同实际上是一种抵押，合同没有加盖我公司财务章的收款收据，该合同是无效的，欠条和还款承诺与本案无关，不是同一法律关系；被告经适房公司对欠条、还款承诺、售房合同不清楚，认为该合同名为售房，实际是抵押，三方协议的真实性认可，证明广宇房开是实际投资人，有售房权利。2、（2016）黔01民终168号中院判决书、（2015）南民初字第3777号判决书、（2016）黔0102民初4311号民事判决书、（2016）黔01民终5360号中院民事判决书、租赁合同两份；原告认为租赁合同与判决书与本案无关，是另一个法律关系；被告广宇公司、经适房公司对判决书真实性无异议。被告经适房公司提交下列证据：1、（2007）南民初字第443号民事判决书，（2008）筑民一终字第10号判决书，证明茶花组团的实际投资开发的是广宇房开，享有对该项目的投资开发建设和经营的权利；原告对判决书真实性无异议，但认为房子法律上属于经适房所有的，所以才需要经适房公司盖章，且判决书认定的彭永广的合同实际是抵押，是无效的；被告彭永广对判决书真实性无异议，说明买卖都是由广宇公司进行。被告广宇公司无异议。2、2014年6月8日广宇公司向经适房公司出具的证明，证实是广宇公司要求经适房公司配合在任定金的购房合同上盖章，购房合同是否真实经适房公司不清楚；原告认为证明系内部约定；被告彭永广认为证明是原告及其他两被告恶意串通的行为；被告广宇公司对证明无异议，认为2005年4月12日的合同已经被中院生效判决确认为抵押合同。被告广宇公司未提交证据。另查明，诉争房屋南明区玉田坝××新村×号楼负一层门面A-K轴交10-8轴房屋超出规划审批，至今未能办理房屋产权证书。该房屋现由案外人陈显生租赁使用。本院认为，当事人民事活动，必须遵守法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件……（二）持有建设工程规划许可证……”、《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定……”之规定，玉田坝××新村第×幢负一层1号（建筑面积170平方米）房屋系超出建设规划许可证范围所建，属不能办理产权证书及不能买卖的房屋，原告任定金与经适房公司、被告彭永广与广宇公司签订的关于诉争房屋的售房合同，均属无效合同，原告请求确认房屋所有权及被告彭永广返还房屋，系依据其与经适房公司签订的《商品房买卖合同》，原告在签订购房合同后，虽履行了全部付款义务，但因所购房屋系超过建设规划许可的违法建筑，故原告的诉讼请求，于法无据，本院依法不予支持。对原告购房所造成的损失，可另案主张。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十四条第五款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回任定金的诉讼请求。案件受理费3700元，由任定金承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 黎 敏审判员 张 琳审判员 陈远刚二〇一七年十月二十四日书记员 彭 婧