河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫15民再66号再审申请人（一审原告、二审上诉人）袁程，男，汉族，1972年6月12日出生，住河南省光山县。被申请人（一审被告、二审被上诉人）潘桂芝，女，汉族，1957年7月15日出生，住信阳市平桥区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）郑胜利，男，汉族，1955年10月15日出生，住址同上。与被申请人潘桂芝系夫妻关系。委托诉讼代理人郑茜，女，汉族，1983年7月10日出生，住信阳市浉河区，系潘桂芝、郑胜利之女。再审申请人袁程因与被申请人潘桂芝、郑胜利房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）豫15民终1090号民事判决，向本院申请再审。2017年6月8日，本院作出（2017）豫15民申94号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人袁程，被申请人潘桂芝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。再审申请人袁程再审称：（1）原判决认定潘桂芝、郑胜利“以市场价购买的公有住房”错误，实际上是以成本价购买的住房。职工以成本价购房的，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或含土地收益和按规定交纳税费后，收入归个人所有，由房产管理部门办理住房过户和产权转移登记手续，同时要办理相应的土地使用权变更登记手续，并领取统一制作的产权证书。（2）原判决适用法律错误。武汉铁路局不是法律规定的房屋权属登记机关。潘桂芝、郑胜利应按照国家的房改政策补交土地出让收益和相关税费后，由武汉铁路局提供该房屋的其他相关资料原件向信阳市房产中心申请初始登记，再协助申请人办理该房屋房地产权属转移登记。申请人实际支付给二被申请人17.9万元，其中诉争房屋交易价是6万元，11.9万元是二被申请人办理县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书过程中需要缴纳的土地出让金和相关税费。被申请人潘桂芝、郑胜利辩称：与申请人袁程签订买房合同时，申请人并没有提出任何要求，我们也没有强求申请人购买该房。申请人要求办理房屋所在地的县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书和土地使用证，目前办不了。如果申请人同意退房，我们同意退回购房款17.9万元。原判认定事实清楚，处理结果正确，要求维持原判。原告袁程向平桥区人民法院诉称：2015年4月7日，原告袁程与被告潘桂枝、郑胜利签订《房屋买卖（转让）合同》，合同约定被告潘桂枝、郑胜利所有的位于信阳市北道口小区××楼××单元××室转让给原告，原告支付了17.9万元房款，并在武汉铁路局住房交易所办理房屋转移登记手续。因二被告没有依据合同约定办理该房屋所在地的县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书，属严重违约，故起诉到法院，要求：（1）请求依法确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效；（2）判令两被告立即履行提供相关资料协助原告办理该房屋权属登记手续；（3）判令两被告承担逾期履行合同的违约责任并支付总房款20%的违约金，并承担本案的诉讼费用和实际支出的费用。信阳市平桥区人民法院一审查明，2015年4月7日，原告袁程与被告潘桂枝、郑胜利、信阳市和家房地产咨询有限公司（以下简称和家咨询公司）签订房屋买卖（转让）合同，合同文本为和家咨询公司提供的格式文本。原告袁程为买受人，被告潘桂枝、郑胜利为出售人，和家咨询公司为提供居间服务的第三方中介机构。本案原、被告双方争议相关的合同内容如下：一、买卖的房屋为被告潘桂枝、郑胜利所有的位于信阳市北道口小区××楼××单元××室（房权证为武铁房权证成字第××号），附随该房屋一并转让的设施、设备包括冰箱一台、洗衣机一台、热水器一台、空调一台、床2张。二、成交价格为179000元。三、甲方（被告潘桂枝、郑胜利）承诺：1、保证该房产一切情况介绍属实，符合国家及本市关于房屋上市的有关规定及政策，否则，承担全部责任；2、甲方对房产享有完全的处分权，交易时不存在被查封、抵押及共有人不同意出售等权利瑕疵和负担，保证乙方（原告袁程）不受第三人合法追索。四、关于房屋产权转移及按揭贷款工作流程步骤，原、被告双方特别约定（注：本条以下内容为手写体，系和家咨询公司的经办人段悦书写）：第一步乙方付定金10000元交由丙方（和家咨询公司），后期冲抵房款；第二步待甲方办理百分之一百的产权证后，过户当天一次性结清房款；第三步甲方保证在一个月之内办理百分之一百的产权证，待证下来后，甲乙双方于10个工作日内办理房屋转移登记手续。五、甲乙任何一方违反上述条款，导致合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价的20%计算。六、中介服务费共计人民币3000元，由乙方承担，应于过户当天付清。落款由甲乙丙三方签名或盖章确认。原、被告双方交易的上述房屋系武汉铁路局分配给两被告的公有住房，双方在洽谈交易前，两被告仅享有该房屋的产权比例为80%。签订上述房屋买卖合同后，2015年4月13日前，两被告通过购买的方式取得该房屋的所有权（房权证号为武铁房权证成字第××号），按铁路部门的相关规定，该房屋依法可以进入市场交易。2015年5月11日，原、被告在武汉铁路局住房交易所办理过户手续，将该房屋过户到原告袁程名下，发证机关为武汉铁路局、房权证号为武铁房权证铁字第××号。同时，截止2015年5月11日，原告袁程向两被告给付购房款合计179000元。2015年5月12日，原告袁程给付和家咨询公司中介服务费3000元。2015年7月10日，两被告将其处于本案买卖房屋的户籍关系迁出。另查明，为本案原、被告双方签订房屋买卖合同提供具体中介服务的和家咨询公司工作人员段悦当庭证明以下事实：（一）在签订房屋买卖合同前，被告向原告袁程出示过房权证；（二）证人段悦认为100%的产权就是可以进入市场交易、过户，改成100%产权后就能办理过户，在交易过程中，原告袁程前往铁路局询问过；（三）本案原、被告签订的房屋买卖合同不涉及土地使用证。2015年6月23日，原告袁程向被两告邮寄送达《履行义务告知函》，督促两被告履行合同义务。两被告承认收到该文书，但对函上的内容不予认可。再查明，原、被告双方交易的房屋，按现行法律规定和房屋所在地的相关房地产政策，尚不能办理由该房屋所在地的房产管理部门颁发的房屋所有权证书。信阳市平桥区人民法院一审认为，原、被告在第三方中介机构提供的居间服务的帮助下所签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法成立并生效。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条、第六十条、第六十一条的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，分别由县级以上地方人民政府的土地管理部门和房产管理部门行使相应的管理职权。本案原、被告双方签订的是房屋买卖合同，合同内容并未涉及土地使用权，并无所交易房屋占用范围内土地使用权的任何约定，因此，原告请求两被告协助办理土地使用权证，超出合同约定的权利义务范围，该请求无事实和法律依据，信阳市平桥区人民法院不予支持。本案交易的房屋具有一定的特殊性，该房屋原系两被告所在单位（武汉铁路局）分配给两被告使用的公有住房，两被告仅享有该房屋的一定产权比例，依据1994年7月8日颁布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及原铁道部《贯彻的实施办法》的相关规定，两被告以市场价购买该房屋后，产权归其个人所有，即两被告享有该房屋100%的产权，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归其个人所有。类似该房屋的房权证由武汉铁路局颁发，由武汉铁路局住房交易所负责具体的产权登记、变更管理，这是一个客观事实。基于上述特殊性及与该房屋性质类似的其他房屋交易习惯，两被告有理由相信所谓的100%产权就是交易的房屋产权完全归其个人所有，其个人有完全的处分权，且该房屋可以依法进入市场交易。按现行法律规定和房屋所在地的相关房地产政策，本案争议房屋尚不能办理由该房屋所在地的县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书，属法律上和事实上履行不能。虽然，在通常情况下，按普通人的生活常识和对我国房地产法规的一般认知水平，原告有理由相信所谓100%产权的房屋就是由房屋所在地的县级以上地方人民政府房产管理部门颁发符合法律规定的房权证，并且该房屋依法可以进入市场交易。但是，在交易前两被告已向原告出示过由武汉铁路局颁发的交易房屋权属证书，且原告在办理过户的过程中也前往武汉铁路局房产管理部门咨询过，事实证明在交易前原告对所交易房屋的权属状况是明知的。两被告在整个交易过程中本着诚实信用原则履行了房屋权属状况的必要说明义务,不存在隐瞒和欺诈行为，且履行不能的后果不可归责于两被告，两被告按协议约定履行了交付房屋、协助过户、迁出交易房屋名下的户籍关系等合同义务，不存在违约行为。因此，原告要求被告提供相关资料协助办理由该房屋所在地的县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书及要求两被告承担相应违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，信阳市平桥区人民法院不予支持。原告依据合法有效的房屋买卖合同受让该房屋，支付了房屋价款，并办理了房屋过户和房屋所有权证，依法取得交易房屋的所有权，原告请求依法确认交易房屋归其所有，有事实和法律依据，信阳市平桥区人民法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第二款、第一百一十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条、第六十条、第六十一条之规定，判决确认原告袁程与被告潘桂芝、郑胜利签订房屋买卖合同合法有效，位于河南省××北道口小区××楼××单元（现为××单元）3层5室的房屋归原告袁程所有；驳回原告袁程的其他诉讼请求。本案受理费100元，由原告袁程负担。袁程上诉称：原判认定事实不清，处理结果错误。故请求二审依法改判。郑胜利、潘桂枝辩称：原判认定事实清楚，处理结果正确。故请求二审依法驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审相同。本院二审认为，本案诉争双方在第三方中介机构提供的居间服务的帮助下所签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法成立并生效。本案交易的房屋具有一定的特殊性，该房屋原系二被上诉人所在单位（武汉铁路局）分配使用的公有住房，二被上诉人仅享有该房屋的一定产权比例，依据1994年7月8日颁布的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》及原铁道部《贯彻的实施办法》的相关规定，二被上诉人以市场价购买该房屋后，产权归其个人所有，即二被上诉人享有该房屋100%的产权，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归其个人所有。类似该房屋的房权证由武汉铁路局颁发，由武汉铁路局住房交易所负责具体的产权登记、变更管理，这是一个客观事实。基于上述特殊性及与该房屋性质类似的其他房屋交易习惯，二被上诉人有理由相信所谓的100%产权就是交易的房屋产权完全归其个人所有，其个人有完全的处分权，且该房屋可以依法进入市场交易。按现行法律规定和房屋所在地的相关房地产政策，本案争议房屋尚不能办理由该房屋所在地的县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书，属法律上和事实上履行不能。虽然，在通常情况下，按普通人的生活常识和对我国房地产法规的一般认知水平，上诉人有理由相信所谓100%产权的房屋就是由房屋所在地的县级以上地方人民政府房产管理部门颁发符合法律规定的房权证，并且该房屋依法可以进入市场交易。但是，在交易前二被上诉人已向上诉人出示过由武汉铁路局颁发的交易房屋权属证书，且上诉人在办理过户的过程中也前往武汉铁路局房产管理部门咨询过，事实证明在交易前上诉人对所交易房屋的权属状况是明知的。二被上诉人在整个交易过程中本着诚实信用原则履行了房屋权属状况的必要说明义务,不存在隐瞒和欺诈行为，且履行不能的后果不可归责于二被上诉人，二被上诉人按协议约定履行了交付房屋、协助过户、迁出交易房屋名下的户籍关系等合同义务，不存在违约行为。因此，上诉人要求被上诉人提供相关资料协助办理由该房屋所在地的县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书及要求两被告承担相应违约责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。故上诉人袁程上诉理由不充分，其上诉请求本院予以驳回。原判认定事实清楚，处理适当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判。再审查明事实与一、二审相同。本院再审认为，2015年4月7日，本案诉争双方所签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，依法成立并生效。本案交易的房屋具有一定的特殊性，该房屋的房权证由武汉铁路局颁发，由武汉铁路局住房交易所负责具体的产权登记、变更管理。按现行法律规定和房屋所在地的相关房地产政策，本案争议房屋尚不能办理由该房屋所在地的县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书，属法律上和政策上履行不能。在交易前被申请人潘桂芝、郑胜利已向申请人袁程出示过由武汉铁路局颁发的交易房屋权属证书，本案双方当事人共同前往武汉铁路局住房交易所办理的房权证书过户手续，事实证明在交易前袁程对所交易房屋的权属状况是明知的。被申请人潘桂芝、郑胜利在整个交易过程中本着诚实信用原则履行了房屋权属状况的必要说明义务,不存在隐瞒和欺诈行为，且履行不能的后果不可归责于被申请人潘桂芝、郑胜利，被申请人潘桂芝、郑胜利按协议约定履行了交付房屋、协助过户、迁出交易房屋名下的户籍关系等合同义务，不存在违约行为。再审开庭审理过程中，申请人袁程出示了三份证据：①2015年4月21日大别山公证处（2015）信大证民字第979号《公证书》；②双方于2015年4月21日签订的《房屋买卖协议书》；③2015年4月13日，受被申请人潘桂芝委托，信阳盛鹏房地产估价师有限公司针对诉争房屋（武铁房权证成字第××号）出具《房地产评估报告单》。上述三份材料均显示诉争房屋的交易价格为6万元。经查，双方当事人分别在2015年4月21日签订的《房屋买卖协议书》和2015年4月7日签订的《房屋（转让）合同》，二份合同（协议）除房屋交易价格不同外，其它主要条款基本相同，本案中双方实际履行的合同是2015年4月7日签订的《房屋买卖（转让）合同》，应以实际履行的合同确定双方的权利义务关系。该房屋买卖合同内容并未涉及土地使用权，没有所交易房屋占用范围内土地使用权的任何约定，因此，再审申请人袁程请求二被申请人协助办理土地使用权证，超出合同约定的权利义务范围。综上，再审申请人袁程要求被申请人潘桂芝、郑胜利提供相关资料协助办理由该房屋所在地的县级以上人民政府房产管理部门颁发的房屋所有权证书及要求两被申请人承担相应违约责任的再审请求，无事实和法律依据，不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决内容符合法律规定，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：维持本院（2016）豫15民终1090号民事判决。本判决为终审判决。审判长 杨 洪审判员 时华军审判员 金 磊二〇一七年十二月十四日书记员 朱 婧