广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终1022号
上诉人（原审原告）：何洁凝，女，1988年11月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。
委托诉讼代理人：刘光华，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄丽平，广东广信君达律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王喜，女，1971年7月3日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：罗中星，系王喜的丈夫。
被上诉人（原审被告）：罗中星，男，1957年12月15日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。
被上诉人（原审第三人）：中山市福临门房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市黄圃镇奥城花园3幢16卡商铺。
法定代表人：刘俊良。
上诉人何洁凝因与被上诉人王喜、罗中星、中山市福临门房地产经纪有限公司（以下简称福临门公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初8254号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
何洁凝上诉请求：撤销一审判决，解除双方的《房地产买卖合同》，王喜、罗中星向何洁凝双倍返还定金。事实与理由：双方签订合同时，罗中星出具了其与王喜的结婚证及房产证，表明是其与王喜结婚后购得，只是登记于王喜名下，属夫妻共同财产。何洁凝有理由相信罗中星出售房屋的行为是罗中星与王喜共同意思表示，双方签订的《房地产买卖合同》应是有效的，罗中星、王喜不履行合同约定的义务，应承担违约责任，向何洁凝双倍返还定金。
被上诉人罗中星、王喜辩称，一审法院认定事实清楚，判决结果依法有据，应予维持。双方在签订买卖合同时当面说明产权登记人王喜在外出差，不能到场签名，罗中星代表王喜签名的合同只是意向协议，不具备法律效力。且双方与中介公司均已明确必须由王喜与何洁凝签订正式合同。双方签署意向协议书后，何洁凝缺乏买房诚意，一直没有出现过。何洁凝称委托其男友办理购房手续，但没有出具有效的代理文件，故其男友操作的手续均无效。何洁凝也不具备购房能力，不具备购房资格，没有履行合同的能力。故双方签订的房产买卖合同是无效的。按照合同，罗中星、王喜已经向银行申请提前还贷，银行也通知何洁凝向银行支付8万元的首期款，但何洁凝没有履行其义务，违约责任在于何洁凝。
何洁凝向一审法院起诉请求：解除双方签订的《房地产买卖合同》，罗中星、王喜向何洁凝双倍返还定金4万元。
一审法院认定事实：王喜名下位于中山市黄圃××大道中××花园××房已取得房地产权证[土地证号：中府国用（2011）第易01002**号，房产证号：粤房地权证中府字第××]。该房地产于2014年6月25日被中山市第一人民法院查封，于2016年6月25日解封；于2015年10月13日被佛山市顺德区人民法院查封，未解封；于2016年8月12日被佛山市禅城区人民法院查封，未解封；于2016年9月6日被中山市第一人民法院查封，未解封。
何洁凝经福临门公司介绍向王喜购买其名下位于中山市黄圃××大道中××花园××房。2016年2月20日，罗中星以王喜（卖方）名义与何洁凝（买方）、福临门公司签订《房地产买卖合同》一份，约定：何洁凝购买王喜名下位于中山市黄圃××大道中××花园××房，总价款为32万元；定金2万元于2016年2月20日支付，8万元于经纪方或银行通知还贷之日起1天内支付至卖方账户，余款22万元为银行按揭款于办妥交易过户及抵押登记后由贷款银行划入卖方在该银行开设的账户内；房地产交付时间为卖方收齐楼款当天等内容。何洁凝随即向罗中星支付了定金2万元。何洁凝称罗中星与王喜是夫妻关系是有权代理王喜签署上述合同。罗中星与福临门公司均确认签署上述合同后再由王喜补签一份正式的《房地产买卖合同》。其后，王喜没有与何洁凝补签一份正式的《房地产买卖合同》。福临门公司称曾要求王喜补签正式的《房地产买卖合同》及办理还贷，但王喜一直说很忙而没有办理。罗中星称王喜补签《房地产买卖合同》与银行按揭无关，何洁凝因未能提供收入证明、银行流水、社保而不具备购房的资格。何洁凝称其后来才知晓上述房地产在买卖时被法院查封了，至今未解封。后何洁凝与罗中星多次协商未果。为此，何洁凝诉至一审法院，请求判如所请。
一审法院指定王喜在庭审后7天内提交是否追认罗中星出卖上述房地产行为的书面回复。王喜在指定期限内没有提交书面回复。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，不动产物权以登记为公示，涉案房地产登记于王喜名下，而非罗中星名下，何洁凝明知涉案房地产不是登记于罗中星名下仍与罗中星签署《房地产买卖合同》，罗中星在签署合同时也没有出具王喜的书面授权，福临门公司也证明事后需由王喜与何洁凝补签正式的《房地产买卖合同》，由此可知，罗中星出卖涉案房地产的行为为无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”王喜在一审法院指定期限内未能提交追认上述《房地产买卖合同》效力的书面回复，视为其拒绝追认上述《房地产买卖合同》的效力，罗中星事后亦无取得涉案房地产的处分权，故上述《房地产买卖合同》为无效合同。合同无效自始无效，无需解除，故何洁凝请求解除《房地产买卖合同》，理据不足，一审法院不予支持。
关于定金双倍返还的问题。一审法院已认定《房地产买卖合同》无效，该合同约定的定金条款亦为无效，对双方无约束力，何洁凝请求双倍返还定金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”罗中星收取何洁凝定金2万元，应返还给何洁凝。王喜在涉案房地产买卖中不存在过错，何洁凝请求王喜与罗中星共同返还定金，理据不足，一审法院不予支持。
综上所述，何洁凝诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、罗中星于判决生效之日起7日内向何洁凝返还定金2万元；二、驳回何洁凝的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元，由罗中星负担。
二审期间，当事人没有向本院提供新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：一审中罗中星提供的结婚证显示发证日期为1999年3月19日。王喜名下涉案房产权属登记时间为2011年4月11日。2011年4月13日，涉案房产进行了抵押登记，抵押权人为中国建设银行股份有限公司中山市分行，抵押金额为人民币180000元。
一审中法院询问福临门公司签订合同时罗中星有无表示其代理王喜,福临门公司表示罗中星明确表示代理王喜签订合同。一审期间罗中星系王喜的诉讼委托代理人，罗中星有如下表示：罗中星是经王喜同意代签合同；我们申请还贷后通知了福临门公司，福临门公司也通知了何洁凝。一审期间福临门公司则表示：我方约王喜过来签合同及申请还贷，但罗中星一直称王喜很忙。后来罗中星称其已到银行申请还贷，我方和银行确认，银行称罗中星、王喜只是申请还贷。
一审中，罗中星、王喜提供了无人签名的“中国建设银行个人贷款贷后服务申请审批表”，该表显示的客户姓名为王喜。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。罗中星与王喜系共同生活的夫妻，罗中星签订合同后，王喜到银行申请提前还贷，中介机构福临门公司也陈述签订合同时罗中星明确表示其代理王喜签订涉案合同,根据上述情况可以认定王喜对罗中星转让房产是知情同意的。本案也没有证据显示罗中星签约时有故意损害王喜利益的恶意，何洁凝有理由相信是罗中星基于家事代理行为签约。双方签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约定履行。双方签订合同时，涉案房产处于法院查封状态，罗中星、王喜对此也应当知情，但罗中星、王喜没有将该情况告知何洁凝，事后罗中星、王喜也未采取措施申请解封。被查封房产无法交易，何洁凝要求解除合同理由充分，本院予以准许。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据上述规定，罗中星、王喜应向何洁凝双倍返还定金40000元。
综上所述，何洁凝的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：
一、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初8254号民事判决；
二、解除被上诉人王喜与上诉人何洁凝、被上诉人中山市福临门房地产经纪有限公司于2016年2月20日签订的《房地产买卖合同》的房屋买卖合同部分；
三、被上诉人罗中星、王喜于本判决生效之日起七日内向上诉人何洁凝双倍返还定金40000元。
四、驳回被上诉人何洁凝的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费800元，减半收取400元，由被上诉人罗中星、王喜负担；二审案件受理费300元（何洁凝已预交），由被上诉人罗中星、王喜负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄岳文
审判员 张群立
审判员 陈爱玲
二〇一八年三月十三日
书记员 钱绮丽