杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）上民一初字第1220号
原告陈则约。
委托代理人项山卫。
被告上海铁路局杭州第四工程公司望都饭店。
法定代表人朱贵民。
委托代理人徐晓岗。
原告陈则约诉被告上海铁路局杭州第四工程公司望都饭店（以下简称望都饭店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2007年9月17日立案受理，依法由审判员崔丽适用简易程序，并于2007年10月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈则约，被告法定代表人朱贵民及其委托代理人徐晓岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2006年10月9日签订租赁协议一份，约定：由被告将江城路720-1号的房屋租赁给原告；房屋面积300平方米；租赁期限为三年，自2006年10月15日起至2009年10月14日止；租金为17万元／年；原告有权在协议期满后续签合同且房价仍按原房租执行（可续签至2013年4月）。合同签订后，原告按约支付了8.5万元的租金，并开始装修房屋。但事后，原告发现被告交付的房屋面积严重不足合同约定的300平方米。根据测绘结果，被告实际交付的房屋的建筑面积仅为216.82平方米。因被告实际交付的房屋面积严重不足，导致租赁合同订立时约定的房租价格过高，显失公平。为此，原告根据《合同法》第五十四条及相关规定诉至法院，要求判令变更原、被告于2006年10月9日签订的租赁协议的租赁面积为216.82平方米，租金为每年122864.66元；判令被告按比例返还原告已交纳的房屋租金23567.67元。
被告辩称：原告主张的事实与客观事实不符，事实上并不存在江城路720-1号房屋，只存在江城路720号房屋。原告的诉请偏离事实，曲解法律，显属不当，请依法驳回。第一、原告认为被告实际交付的房屋面积为216.82平方米，但并未把实际使用的所有面积计算在内。其向法庭提供的《测算成果》，仅对原告使用的房屋进行了测算，并且只计算了部分房屋公摊面积。根据《中华人民共和国国家计量技术规范商品房销售面积测量计算》附录规定，各产权户共有的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢房屋服务的共有房屋和管理用房均作为共有部位计算建筑面积。所以，原告提供的证据并没有客观反映实际使用房屋的建筑面积，不能成为本案的证据。第二、原告的诉求没有合同依据。双方签订的租赁合同约定“房屋面积300平方米”，但这仅仅是对房屋面积的大致描述，并非是对被告义务的确定，双方并未约定根据房屋面积计算房屋租金。第三、原告的诉请没有法律依据。合同订立之初，双方对标的物进行了现场查看确认，租金也是双方平等协商确定的，因此并不存在重大误解或显失公平的情况。
审理中，原告依据其诉讼请求提供以下证据：
1、租赁协议一份，证明租赁合同的内容及租赁期限已经续签至2013年4月。
2、《江城路720号面积测算成果》一份，证明被告交付的租赁房屋的实际面积。
3、《要求变更合同租赁面积、租金并要求退回部分已交租金的函》、EMS信封、收据各一份，证明原告向被告书面提出要求调整租赁合同面积和租金并要求退回（或抵扣）部分房租，但被告拒收邮件。
经质证，被告对原告提供的证据1的真实性有异议，认为该证据的第一页系复印件，第二页系原件，对证明对象也有异议；对证据2的真实性及关联性均有异议，认为该测绘成果并不完整；对证据3的真实性有异议，被告未收到。
被告依据其答辩意见提供以下证据：
1、江城路720号房屋平面图一份，证明原告实际使用的租赁房屋的面积与其提供的测算成果的计算面积是有区别的。
2、照片六份，证明证据1的房屋平面图中A-B部分（通道）的房屋确实存在，并由原告在使用。
3、2007年4月23日和2007年6月6日开庭笔录各一份，证明原告对承租房屋曾经装修两次以及原告曾在另案开庭时表示对收到的300平方米房屋没有异议。
4、租赁合同一份，证明原告在事后更改过该租赁协议，租赁房屋地址应为江城路720号，非江城路720-1号。
5、证人证言二份，证明原、被告签订房屋租赁协议之前证人曾经租用讼争房屋，对房屋的格局非常了解，该讼争房屋包括两个大厅及五个阁楼，房屋面积有300平方米。
经质证，原告对被告提供的证据1、2有异议；对证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议；对证据4无异议；对证据5有异议，认为证人与被告有利害关系。
经过庭审举证、质证，本院对原、被告提供的证据认证如下：
一、对于原告提供的证据1，被告对其证据的真实性有异议，并提供了由被告持有的租赁协议。该两份租赁协议从内容上看，租赁房屋的地址和续签的租赁期限不相符。原告提供的租赁协议地址为“江城路720－1号”，租赁期限为“续签至甲方合同期满，可续签至2013年4月”；被告提供的租赁协议地址为“江城路720号”，租赁期限为“续签至甲方合同期满”，对于续签的租赁合同期限，双方均无异议，双方争议较大的是租赁房屋地址问题。本院认为，租赁房屋地址并非本案的争议焦点，况且审理中，本院对讼争房屋进行现场勘察，双方对原告现使用的房屋就是涉案房屋进行了确认，从现场勘察情况看租赁房屋地址应为“江城路720－1号”。综上，本院对原告提供的证据1的真实性予以认定。原告提供的证据2，系其单方委托有关部门进行的测绘，被告对此不予认可，本院对该证据的效力不予认定。原告提供的证据3，被告认为未收到，根据特快专递邮件回执反映，原告向被告邮寄了上述材料是事实，而被告拒绝签收，故本院对原告提供的证据的真实性予以认定。
二、被告提供的证据1原告有异议，本院对该证据的效力不予认定；对证据2，该照片反映的情况与本院现场勘察情况相一致，对该证据的真实性予以认定；对被告提供的证据3、4的真实性予以认定；被告提供的证据5系证人证言，证人与被告有利害关系，故对该证据不予采信。
经审理，本院认定以下事实：2006年10月9日，原、被告签订房屋租赁协议一份，双方约定：原告向被告租赁本市江城路720－1号房屋，房屋面积为300平方米，租赁期限为3年，自2006年10月15日起至2009年10月14日止；租金为每年17万元，第一年按季度支付，第二年起半年支付一次。合同还对双方的权利义务等作了约定。此外，双方还另行约定，合同可续签至2013年4月。协议签订后，被告即将上述房屋交付给原告使用，原告在对房屋进行了装修后，于2006年11月开始经营超市、客房及棋牌。同时，原告亦按约向被告交付了8.5万元的租金。另查明，原告在与被告签订租赁合同之前曾对租赁房屋进行了实地察看。2007年6月，原、被告因房屋租赁事宜发生纠纷，望都饭店将陈则约诉至法院，要求解除双方之间的租赁关系；并要求其返还租赁房屋、恢复原状、赔偿损失及支付拖欠的租金。在上述案件的审理过程中，陈则约也以租赁合同纠纷为由将望都饭店诉至法院。审理中，本院对讼争房屋进行了现场勘验，查明原告现使用的房屋分为前厅和后厅，前厅为超市，后厅为12间客房，前后厅之间有墙隔断，在隔断墙上方有一阁楼，在客房通道底部上方有二间阁楼；在紧邻原告使用的房屋一侧有一通道（半封闭）；上述房屋、阁楼、通道现均由原告使用。
本院认为，原、被告于2006年10月9日签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按约履行。原告以与被告签订的租赁合同存在重大误解及显失公平的情形，要求变更合同的面积、租金及要求被告按比例返还已交纳的租金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。理由如下：1、原、被告在签订租赁合同之前，原告现场察看了租赁房屋，应当对租赁房屋的面积有了一定的了解，对签订的租赁合同尽了谨慎注意义务，并不存在重大误解的情形。2、合同约定房屋租金为每年17万元，但并未明确该租金金额是以房屋面积为计算依据，原告陈述租金是按照每平方米500元左右的标准计算的，缺乏依据，本院不予采信。从该租赁合同的缔约过程及合同内容上看，应认定房屋年租金为17万元是由双方根据承租房屋的实际情况在平等协商的基础上综合确定的。3、房屋的建筑面积应当为房屋的套内建筑面积和应分摊的共有建筑面积的总和，而双方合同约定的“房屋面积300平方米”并不明确具体，且原告单方提供的《面积测算成果》未将讼争房屋应当分摊的共有部分的建筑面积及原告现独立使用的通道面积计算在内。另外，在原、被告另一纠纷的诉讼过程中，原告曾当庭认可被告交付的房屋建筑面积近300平方米。综上所述，原告对双方签订的租赁合同行使变更权，理由不成立。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：
驳回原告陈则约的全部诉讼请求。
案件受理费389元，由原告承担194.5元，退回原告194.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费389元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（浙江省杭州市中级人民法院开户行为：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
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审判员 崔 丽
二〇〇七年十一月二十日
书记员 蒋子侃