广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）贺八民二初字第2180号
原告：黎娟。
委托代理人：冯钧，广西桂东律师事务所律师。
被告：贺州市恒基房地产经纪有限公司。住所地：贺州市鞍山西路68号灵峰翠苑小区*号楼*楼***号商铺。
法定代表人：刘丰，经理。
委托代理人：卢贞，广西灵丰律师事务所平桂分所律师。
被告：贺州市嘉亿房地产开发有限公司。住所地：贺州市星光路**号。
法定代表人：张世和，经理。
原告黎娟诉被告贺州市恒基房地产经纪有限公司（以下简称恒基公司）、贺州市嘉亿房地产开发有限公司（以下简称嘉亿公司）合同纠纷一案，2015年11月25日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月30日公开开庭进行审理。原告、被告恒基公司委托代理人到庭参�诉讼，被告嘉亿公司经本院依法传唤没有到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年5月20日，原告在恒基公司的介绍下，决定购买被告嘉亿公司开发的“贺州市嘉御苑小区”3#楼，当日在被告恒基公司签订一份盖有被告嘉亿公司公章的商品房定向开发协议，并以现金的方式支付恒基公司153981元，恒基公司出具两份收据，分别为恒基公司置换费53981元，嘉亿公司定向开发合作金10万元。2015年8月15日，原告发现“贺州市嘉御苑小区”3#楼盘一直未动工开发，被告嘉亿公司至今也未与原告签订正规的商品房买卖合同。经原告多方了解，被告嘉亿公司在未取得“贺州市嘉御苑小区”开发资质情况下，便动工开发楼盘，并通过恒基公司代为销售，2014年初已被停止开发。由于被告嘉亿公司未取得相关行政许可，无法保障交房时间，使得原告难以实现合同目的。因此，�告便与二被告协商，要求解除协议，并退还153981元，但被拒绝。原告认为，被告嘉亿公司在未取得开发资质情况下与购房者签订协议无事实依据，无法履行合同，而恒基公司作为房地产经纪公司，明知嘉亿公司无开发资质，仍代为销售，存在欺诈行为，应承担连带责任返还购房款153981元及利息。为了原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请求判决：1、依法解除原告与被告嘉亿公司签订的商品房定向开发协议，2、二被告共同返还购房款153981元及利息13858.29元（按年利率6%计算，从2014年5月20日计算至付清之日止，现暂计至2015年11月20日）。
原告提供证据：
1、商品房定向开发协议，证明原告与被告嘉亿公司签订协议及协议内容。
2、收款收据，证明原告依约支付购房款153981元。
被告恒基公司辩称：1、原告与恒基公司�居间合同关系。被告嘉亿公司委托恒基公司代为销售嘉御苑小区房屋，原告表示要购房后，恒基公司帮助原告与嘉亿公司签订商品房定向开发协议，原告认购嘉亿公司开发的嘉亿苑小区的房屋。嘉亿公司与恒基公司是委托关系，嘉亿公司与原告是商品房预约合同关系，恒基公司与原告是居间合同关系。2、恒基公司已促成合同成立，原告应向恒基公司支付居间报酬。恒基公司没有收取定向开发合作金，只收取置换费，这是居间报酬。恒基公司作为居间人，审查了嘉亿公司销售嘉御苑小区相关审批手续，在此前提下为原告提供订立合同的机会和媒介服务，居间合同义务已履行完毕。原告与嘉亿公司签订的商品房定向开发协议性质为预约合同，预约合同的签订无需提供商品房预售许可证等手续，协议中也明确约定条件成就时双方才签订正式的本约合同，原告提出解除预�合同理由不充分。原告与嘉亿公司签订预约合同的目的是为了订立本约合同即正式的商品房买卖合同。原告自行放弃与嘉亿公司签订本约合同，并非是无法实现订立本约合同的目的。嘉亿公司愿意与原告签订本约合同，不存在缔约过失或缔约违约行为。原告自行放弃与嘉亿公司订立本约合同的权利，而要求恒基公司退还置换费没有事实和法律依据。3、嘉亿公司与原告之间的预约合同关系和恒基公司与原告之间的居间合同关系不是主从法律关系，而是关联关系，在一个案件中一并处理，程序不符合法律规定。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
被告恒基公司提供证据：1、2010年8月27日国有建设用地使用权出让合同、2013年2月19日国有建设用地使用权出让合同，
2、2013年7月9日发改委关于同意贺州市嘉御苑小区批复，
3、2013年12月6日环境�响报告书批复，
4、2014年11月1日水利电力局关于嘉御苑小区项目水土保持方案报告书，
5、总平面图2份，
6、2015年2月11日发改委一期工程核准的批复，
以上证据共同证明被告恒基公司尽到了审查义务，被告嘉亿公司依法取得开发贺州市嘉御苑小区的相关审批手续。
被告嘉亿公司没有答辩，没有提供证据。
本院对证据的分析认定：被告嘉亿公司没有到庭，根据法律规定，视为放弃质证。被告恒基公司对原告证据无异议。原告对被告恒基公司证据的真实性均无异议，对证明内容有异议，项目报批，不能证明项目可以施工，被告没有取得施工许可证即与原告签订协议收取定向金属于欺诈。本院对原告及被告恒基公司提供的证据均予以认定。
综合全案证据，本院确认如下法律事实：
经被告恒基公司中介，2014年5月20日，被告嘉亿公司（甲方）与原告黎娟（乙方）在恒基公司签订商品房定向开发协议，约定：乙方选购“嘉御苑小区”15楼一单元1505号房，预测面积为131.66平方米，按3200元每平方米，预算总房价为421312元。乙方应在本合同签订之时向甲方交纳10万元定向开发合作金。在甲方取得预售许可证10天内乙方向甲方交纳总房价的30%首付款。甲方承诺在2015年8月15日前交付“贺州市嘉御苑小区”3#楼。甲方取得预售许可时，通知乙方办理正式购房合同等法律文件。当天，原告交纳定向开发合作金10万元，嘉亿公司出具收据；同时原告交纳置换费53981元，恒基公司出具收据。
2010年8月27日，被告嘉亿公司与贺州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，受让座落于贺州市平桂管理区黄田镇担石村九十九窝塘B地块，编号为HTJ-2010-32号，面积为11644.61平方米的国有建设用地使用权。2013年2月19日，被告嘉亿公司与贺州市国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，受让座落于贺州市××大道东面，编号为HTC-2012-61号，面积为1588.11平方米的国有建设用地使用权。
贺州市嘉御苑小区项目位于贺州市××光明大道南段贺州汽车总站旁，西侧紧靠光明大道。该小区现未开工建设。2013年11月11日，贺州市水利电力局对贺州市嘉御苑小区项目水土保持方案报告书作出批复。2013年7月9日，贺州市发展和改革委员会对同意贺州市嘉御苑小区项目开展前期工作作出批复。2013年12月6日，贺州市环境保护局对贺州市嘉御苑小区项目环境影响报告作出批复。2015年2月11日，贺州市发展和改革委员会对同意实施贺州市嘉御苑小区一期工程作出核准批复。
本院认为，本案当事人之间存在如下法律关系：嘉亿公司与恒基�司是委托销售合同关系，嘉亿公司与原告是商品房预约合同关系，恒基公司与原告是居间合同关系。
原告与被告嘉亿公司2014年签订的商品房定向开发协议是双方真实意思表示，合法有效。被告嘉亿公司承诺在2015年8月15前交付房屋。但协议项下的嘉御苑小区尚未开工建设，被告嘉亿公司无法按时交房，也无法确定交房时间，致使原告签订协议的目的不能实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，�有权要求赔偿损失”的规定，原告要求解除协议，要求被告嘉亿公司返还定向开发合作金10万元及利息（利息计算，按年利率6%，从2014年5月20日计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止），本院予以支持。
原告诉请被告恒基公司返还置换费53981元及利息（利息计算，按年利率6%，从2014年5月20日计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）。因原告与嘉亿公司的协议已经解除，恒基公司与原告之间的居间合同关系不复存在，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，恒基公司收取原告置换费没有依据，对原告的此项请求，本院予以支持。原告要求二被告共同返还定向开发合作金及置换费共153981元及利息，没有依据，本院不予支�。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第（四）项、第九十七条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司应退回原告黎娟定向开发合作金10万元及支付利息（利息计算，按年利率6%，从2014年5月20日计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告贺州市恒基房地产经纪有限公司应退回原告黎娟置换费53981元及支付利息（利息计算，按年利率6%，从2014年5月20日计至本案生效判决确定的履行期限届满之日止）；
三、驳回原告黎娟其他的诉讼请求。
本案受理费3657元（原告已预交），由被告贺州市嘉亿房地产开发有限公司、贺州市恒基房地产经纪有限公司共同负担。
上述应付�项，债务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审 判 长 蒋又生
人民陪审员 李运党
人民陪审员 朱有寿
二〇一六年三月二十九日
书 记 员 廖晏求