上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0118民初5723号
原告：黎良姣，女，1972年8月3日出生，汉族，户籍所在地湖北省。
委托诉讼代理人：何赛年，男，1971年9月1日出生，汉族，户籍所在地湖北省。
委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。
被告：纪梦号，男，1971年12月1日出生，汉族，户籍所在地江苏省邳州市。
被告：纪兆永，男，1971年9月11日出生，汉族，户籍所在地江苏省邳州市。
上列两被告共同委托诉讼代理人：刘杰，上海福一律师事务所律师。
第三人：上海傲聚商贸有限公司，住所地上海市青浦区金泽镇沪青平公路。
原告黎良姣与被告纪梦号、纪兆永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2017年6月20日公开开庭进行了审理，原告黎良姣及其委托诉讼代理人张云沙、郑清清(后两人均被撤销代理权)、被告纪梦号及两被告共同委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解两个月。本院于2017年10月9日依法追加上海傲聚商贸有限公司作为第三人参加诉讼。本案于2017年11月6日公开开庭进行了审理，原告黎良姣及其委托诉讼代理人何赛年、齐小静、两被告共同委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告黎良姣向本院提出诉讼请求：1、两被告协助原告办理手续，将上海市青浦区沪青平公路厂房过户至原告名下；2、被告腾退上述厂房并交付给原告；3、判令两被告支付原告逾期交房违约金(按照已付房款人民币560万元的每日万分之五的标准，自2017年3月27日起计算至厂房实际交付之日止)；4、判令被告负担原告聘请律师花费的律师费3万元。审理中，原告变更诉讼请求为：1、确认原告与两被告于2016年12月22日签订的房屋买卖合同有效；2、两被告与第三人配合原告办理过户手续，将上海市青浦区沪青平公路3581弄28幢厂房登记至原告名下；3、两被告腾退上述厂房并交付给原告；4、判令两被告支付原告逾期交房违约金(按照已付房款560万元的每日万分之五的标准，自2017年3月30日起计算至厂房实际交付之日止)。
事实与理由：2016年12月22日，原、被告签订房地产买卖合同1份，约定原告向两被告购买位于上海市青浦区沪青平公路xxx幢厂房，面积688.38平方米，转让价560万元，付款方式为原告以转账方式支付被告纪梦号50%、纪兆永50%。后因纪兆永急需用钱，原告与纪兆永签订补充协议，约定原告提前支付纪兆永160万元房款，剩余房款100万元在2017年4月30日前付清，其余事项按原买卖合同办理，即在原告付清纪梦号280万元之时起交付厂房。2017年3月27日，原告付清纪梦号的280万元房款，2017年3月29日，原告付清纪兆永的280万元房款，但两被告一直未将上述厂房腾退并交付给原告。
被告纪梦号、纪兆永辩称：合同效力由法院判决。若有效，关于过户，系争厂房是历史遗留问题，产证一直没有办理，所以只能在上海新城投资(集团)有限公司更新信息，以这种方式过户的话被告可以配合，但是现在主管单位可能由新城公司改成青浦区香花桥街道的相关下属单位，名字被告不清楚，之前被告委托第三人出面竞买系争厂房的时候也是去那个单位更新信息的。如果原告坚持在房地产交易中心过户，那么系争房屋从来没有登记过产权，被告无法协助过户，这个现状双方都是明知的。如果房屋有合法产权，被告同意产权归原告所有，不同意腾退厂房及支付逾期交房违约金，两项诉请没有事实和法律依据，涉案厂房是带租出售，根据买卖不破租赁的原则，必须原有的租赁合同履行完毕，才由原告收回厂房，买卖合同中写明带租赁出售，现场也可以看到租赁情况，因此双方约定是付清房款后象征性的交房，即双方到现场查看，然后跟租户说从2017年4月1开始房屋归原告，房租交给原告。承租的租户中，上海鹏英纸业有限公司的租金是收到2017年3月31日，另外一户上海君隆鞋业有限公司从2017年1月1日开始未再收取租金。原告付完房款后应给予被告合理的交房准备期，后在2017年4月7日，被告纪梦号代表两被告到现场去跟原告交接，被告方没有违约，不存在逾期交房违约金；如果法院认定被告违约，违约金的标准过高，要求法院调整。若无效，同意退还原告购房款560万元。
第三人上海傲聚商贸有限公司未作陈述。
经开庭审理查明：2016年12月22日，原告与两被告签订房地产买卖合同1份，约定：原告向两被告购买坐落于上海市青浦区沪青平公路xxx幢厂房，面积688.38平方米，房价款560万元，厂房钥匙交付给原告作为厂房转移占有的标志；上述房地产权利转移日期以青浦区房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外；两被告逾期交房的，每逾期一日，两被告应向原告支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，原告有权单方面解除本合同，两被告应向原告支付本合同约定之总金额10倍的违约金；补充条款中约定：交付的标志为原告交清房款，两被告将该厂房钥匙交给原告，并至物业管理处办妥相关更名交接手续；有关厂房发票和协议原件如下：产权转让协议原件、上海华夏拍卖有限公司原件、委托竞拍协议原件、上海市服务业统一发票(发票代码：XXXXXXXXXXXX、发票号码：XXXXXXXX)原件、厂方(注：应为“房”)产权协议原件、委托书；附件三付款协议约定：原告于2016年12月21日签订居间协议当日支付给两被告第一笔房款定金20万元，于2017年3月30日之前支付给两被告全部房款560万元含定金，2017年3月30日前不能付清房款，定金不予退还，合同作废，如房款付清当日合同生效，房款付清当日交房，原告以转账方式支付两被告，两被告每人各50%。合同另约定了其他事项。
2016年12月27日，原告与被告纪兆永签订厂房补充协议1份，约定：原告于2016年12月27日提前支付给纪兆永160万元，剩余100万元于2017年4月30日之前支付给纪兆永，其余事项按原合同办理，于2017年3月30日前支付给纪梦号280万元(含定金10万元)，当日交房。
原告自2016年12月21日起至2017年3月29日止陆续转账支付两被告560万元，具体如下：2016年12月21日支付纪兆永20万元，2016年12月27日支付纪兆永160万元、纪梦号10万元，2017年3月22日支付纪梦号260万元、2017年3月27日支付纪梦号10万元、2017年3月29日支付纪兆永100万元。
2017年3月27日，原告要求被告纪梦号办理交房事宜，纪梦号称其在外地无法办理。2017年4月7日，纪梦号要求原告办理交房事宜，原告要求其联系原告丈夫，后原告丈夫至系争厂房处，但因两被告在与原告签订合同之前已将系争厂房出租给案外人且租赁期限未届满，两被告未将厂房钥匙交付给原告。
另查明，1995年10月26日，原青浦县人民政府出具青府土用(1995)第335号文件，查明赵巷镇政府以赵府投(1995)第54号文批准上海新城工程开发公司扩建厂房面积14,500平方米，批准原上海新城工程开发公司在淀浦河以北、通波塘以西，使用赵巷镇赵巷村6队29,162平方米作为扩建厂房用地。1997年3月11日，案外人上海蓝星电器有限公司与上海新城工程开发公司签订标准厂房订购协议书，约定上海蓝星电器有限公司购买上海新城经济区内厂房一栋，面积688.38平方米，即本案系争房屋；购房后可向县房管部门申请办理房屋产权证。但上海蓝星电器有限公司未办理产权登记。
因上海蓝星电器有限公司因未按生效判决履行义务，本院于2007年委托上海华夏拍卖有限公司拍卖系争房屋，上海华夏拍卖公司在拍卖特别规定中载明：系争厂房为工业厂房，无产证，土地使用权性质为集体土地使用权，竞买人须是当地集体经济组织成员或个体经营者，并且取得该集体土地权利人同意，房产拍卖成交后，土地租赁使用相关事宜由买受人自行解决。
两被告委托上海傲聚商贸有限公司出面竞买系争厂房，上海新城投资(集团)有限公司确认上海傲聚商贸有限公司系注册在上海新城投资(集团)有限公司的企业并同意上海傲聚商贸有限公司参加拍卖。上海傲聚商贸有限公司于2007年10月30日竞买成功，本院作出(2007)青执字第1866号裁定，确认系争厂房的所有权及相应的其他权利归买受人上海傲聚商贸有限公司所有，所有权自该裁定送达买受人时起转移，并于2007年11月19日送达上海傲聚商贸有限公司该裁定书。2007年12月，上海傲聚商贸有限公司委托案外人张军办理将系争厂房产权转让给两被告的手续。后上海新城(投资)集团有限公司(由张军出面代表)与两被告签订产权协议，约定上海新城(投资)集团有限公司确认系争厂房产权和相关权利义务归两被告所有，同意两被告开办企业并入驻。
上述查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的房地产买卖合同、补充协议、建房用地批复、付款凭证、拍卖档案材料，两被告提供的委托拍卖协议、拍卖成交确认书、新城投资公司证明、产权协议、租赁合同、短信及微信联系记录、视频光盘等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，双方争议焦点为：一、合同是否有效；二、系争厂房是否已交付。
一、关于合同效力。
原告认为，尽管系争厂房未办理产证，也未办理建设工程规划许可证，但是青浦法院生效裁定已确认第三人享有系争房屋所有权，故系争房屋系合法房屋；尽管拍卖公告中注明房屋只可由当地集体经济组织或个体经营者竞买，但第三人现注册地并不在新城开发区内，新城开发区内也有一些房屋的所有权登记在注册地址是新城开发区以外的公司名下，可见不是必须当地集体经济组织才可以购买房屋；既然当初上海新城(投资)集团有限公司可以确认系争房屋产权归外地户籍的两被告所有，那么上海新城(投资)集团有限公司或其他相关房屋管理机构也可以确认产权归外地户籍的原告所有。故本案房屋买卖合同是有效的。若法院最终认定合同无效，则要求两被告返还购房款560万元，并支付利息损失(按同期银行贷款利率自每笔支付之日起计算至实际还款之日)。
对此原告提供房地产权证复印件1份、用地批复复印件1份，以证明同在新城经济开发区内的厂房产权可以登记在开发区外的企业名下。被告对证据要求由法院核实。
两被告称，系争房屋所在土地的性质是集体土地，而原、被告并非当地集体经济组织成员，且我国禁止房屋连环转让以逃避税款，故本案转让行为无效；当初两被告为了省去办证费用，故未让第三人出面办理系争房屋的产权证。被告已将房屋实际情况告知原告，被告对合同无效并无过错，不应承担原告利息损失。
二、关于交房。
原告称，双方约定的交房标志是被告交付原告厂房钥匙，但被告至今未交付钥匙，原告丈夫仅是去厂房看了一下，两被告亦未带原告与租户办理交接手续，故系争厂房未交付给原告。若被告不愿意配合办理交房，原告也不要求解除合同，等租赁合同期限届满后再办理交房手续。
被告称，根据被告方提供的视频，双方已在2017年4月7日办理厂房交接手续。
审理中，经本院释明，原、被告双方一致确认：1、无法提供系争厂房的建造审批手续；2、现厂房钥匙在租户手中；3、2017年9月底，原、被告曾试图至新城开发区相关房屋管理机构办理内部更名手续，但未果。
审理中，案外人虞兴祖来院反映，虞兴祖是上海君隆鞋业有限公司法定代表人的女儿，君隆公司向纪兆永承租系争厂房西面一半，合同期限自2015年1月1日起至2017年12月31日；2017年1月，纪兆永告知君隆公司准备出售系争厂房，要求君隆公司搬走；2017年3月27日纪兆永拉掉电闸，后来君隆公司另外租赁了办公室，但纪兆永不出现了，无法进行房屋交接。
本院认为：系争房屋未办理产证，虽有用地批复，但在案证据无法证明系争房屋建造经过合法审批；虽然系争房屋经过本院委托拍卖并确认上海傲聚商贸有限公司取得房屋所有权，上海傲聚商贸有限公司亦曾出具书面承诺确认系争厂房所有权归两被告所有，但第三人与两被告至今未办理产权登记及过户手续，故两被告至今未取得系争厂房的所有权；系争厂房对应的土地使用权系集体土地使用权，系争厂房仅可出售给新城经济开发区内的集体经济组织或个体经营者，而原告并非新城经济开发区内的集体经济组织或个体经营者，无资格购买系争厂房，原、被告之间的房屋买卖合同亦未获得第三人或系争厂房所在地的集体经济组织同意。综上，本案房屋买卖合同应属无效。
根据法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故对原告要求被告协助办理过户手续、交房手续并赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。
双方对厂房是否交付产生争议，本院认为合同约定的厂房交付标志系交付厂房钥匙，而现在厂房钥匙未交付至原告手中，两被告亦未举证证明双方已达成协议变更交付方式，故系争厂房尚未交付给原告，原告无需返还两被告厂房。两被告应返还原告已付房款560万元并偿付原告利息损失。原告主张的购房款利息损失的计算方式，符合法律规定，本院予以确认。
第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了自身的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：
一、原告黎良姣与被告纪梦号、纪兆永于2016年12月22日就位于上海市青浦区沪青平公路xxx幢厂房签订的房地产买卖合同无效；
二、被告纪梦号、纪兆永应于本判决生效之日起十日内返还原告黎良姣房款560万元；
三、被告纪梦号、纪兆永应于本判决生效后十日内偿付原告黎良姣利息损失(按中国人民银行同期贷款利率，以20万元为本金自2016年12月21日起计算至实际支付之日止；以170万元为本金自2016年12月27日起计算至实际支付之日止；以260万元为本金自2017年3月22日起计算至实际支付之日止；以10万元为本金自2017年3月27日起计算至实际支付之日止；以100万元为本金自2017年3月29日起计算至实际支付之日止)。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费51,000元，减半收取计25,500元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 陈菊芳
二〇一七年十一月十七日
书记员 周 诗
附：相关法律条文
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外
三、《村庄和集镇规划建设管理条例》
第二十六条乡（镇）村企业、乡（镇）村公共设施、公益事业等建设，在开工前，建设单位和个人应当向县级以上人民政府建设行政主管部门提出开工申请，经县级以上人民政府建设行政主管部门对设计、施工条件予以审查批准后，方可开工。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。