温州市中级人民法院诉讼文书拟稿纸案号：（2009）浙温民终字第1586号签发：审核：会签：拟稿：浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2009）浙温民终字第1586号上诉人（原审原告）：胡某某。委托代理人阮某某。委托代理人林某某。被上诉人（原审被告）：陈某某。被上诉人（原审被告）：唐某某。二位被上诉人的共同委托代理人金某某。二位被上诉人的共同委托代理人姚某某。上诉人胡某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2009）温龙民初字第533号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，二被告系夫妻关系。2009年5月7日原告与二被告签订一份《房屋买卖定金协议》，约定二被告将其购买的坐落于甲经济技术开发区高新区汇景嘉园（广汇景园）1幢1002室附带车位202号出卖给原告，房屋面积为89.51平方米，总价款计1183237元，并约定“于2009年5月22日办理直过户合同手续或委托公证”；由原告向被告支付购房定金5万元，如出现逾期或拒签该买卖合同（或办理相关手续），原告无权要求返还定金5万元；如被告违约，则应加倍返还定金10万元。合同签订后，原告向被告支付了5万元定金。2009年5月13日，被告与房开某某签订了退房协议。2009年5月14日，原、被告又签订一份《房屋买卖补充协议》，将定金金额提高至10万元，并约定“于甲产权交易中心公示期满后可销售的3个工作日内办理直过户合同手续或委托公证”。合同签订后，原告再次向被告支付了5万元定金。2009年5月25日原告向温州房地产交易中心缴纳了20万元购房款押金，并于26日上午参与本案房屋的销售抽签，没有中签。原判认为，本案原、被告为房屋买卖先后达成了二份协议，从协议的内容和形式分析，是二份独立的协议，应认为后一份协议系双方某某修改了前一份协议的内容并重新达成了新的合意，因此双方权利义务应以后一份即《房屋买卖补充协议》约定为准。该协议双方平等自愿签订，合法成立。双方签订协议确实是为了买卖房屋，但从补充协议第三条约定的“于甲产权交易中心公示期满后可销售的3个工作日内办理直过户合同手续或委托公证”的内容，结合协议签订后原告向温州房地产交易中心缴纳押金并参加销售抽签的行为，可以确定对于所谓“直过户”是由被告退房再由原告直接从房开某某购买该房屋的交易方式，是双方共同合意的。不论原告对被告于5月13日退房是否知情，依照协议约定，都需要由被告先退房，原告再向房开某某购房，即买卖最终成交需要原告从房开某某购买房屋，而不是从被告处购买。而被告的合同义务，也已经不再是出售房屋，而是保证该房退回房开某某并重新成为能公开发售的房某，显然该合同义务被告已经履行完毕。该义务的约定不违反法律法规的强制性规定，不影响协议生效，被告抗辩无权处分导致合同无效理由不成立，不予采信。关于合同的处理。原告请求继续履行，被告请求解除。因被告退房后对该房屋已经没有处分权，合同约定的其他过户手续等合同义务已经实际履行不能。而原告抽签没有中签，买卖没有成交，付款义务也已没有履行的必要。因此双方合同目的已经不可能实现，故对该份《房屋买卖补充协议》予以解除。关于被告是否违约。按双方约定的交易方式，买卖要成功，不仅需要原告直接向房开某某购房，还要购房成功，才能办理过户。原告选择了所谓的“直过户”的交易方式，应当预计到在被告退房并经产权交易中心重新公示后上网公开发售时，会存在其他潜在购房者，原告能否购得该房是有风险、不确定的，也是被告无法保证的。原告声称自己缴纳押金并参加销售抽签的行为，是误以为去办理登记过户手续的解释不符合生活常理，不予采信。因此本案房屋买卖最后没有成交的原因，不是合同约定的“一方逾期或拒签该买卖合同（或办理相关手续）”的违约行为，而是出现了合同未约定的客观情况变化。因此，原告依据合同要求被告承担双倍返还定金20万元的违约责任缺乏证据支持，不予支持。被告对买卖未成交应退还收取的押金10万元没有异议，符合效率原则，被告应当将原收取的定金10万元退还给原告。据此，依照《中华某某共和国合同法》第四十四条、最高人民法院关于某用《中华某某共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华某某共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，遂判决：一、被告陈某某、唐某某在判决生效之日起十日内返还原告胡某某定金10万元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元（原告已预交），减半收取2150元，由原、被告对半负担。宣判后，胡某某不服，上诉于乙称：一、本案有关事实是：2009年5月7日，上诉人与二被上诉人签订一份《房屋买卖定金协议》，约定二被上诉人将其购买的坐落于甲经济技术开发区高新区汇景嘉园（广汇景园）1幢1002室附带车位202号出卖给上诉人，并约定房屋面积、总价款及定金等。合同签订后，上诉人向被上诉人支付了5万元定金。2009年5月13日，俩被上诉人隐瞒上诉人，私下与温某某汇房地产开发有限公司签订《商品房退房协议书》，约定俩被上诉人与该公司解除涉案房屋的买卖合同，由该公司另行根据规定销售。俩被上诉人的行为直接导致失去涉案房产的处分权利，与上诉人约定的合同目的无法实现。2009年5月14日，上诉人应俩被上诉人的要求签订了《房屋买卖补充协议》，将购房定金提高至10万元，并对相关内容作了详细规定。签订该补充协议时，俩被上诉人并没向上诉人说明其已于5月13日与温某某汇房地产开发有限公司签订了《商品房退房协议书》，也没有向上诉人解释温某某汇房地产开发有限公司是另行根据规定销售。2009年5月25日，上诉人根据俩被上诉人的指示，匆忙中向温州房地产交易中心缴纳了20万元购房款押金，但直至上诉人缴纳押金时，才得知第二天需要参加涉案房屋的销售抽签。第二天抽签时未中签，上诉人结婚购房的目的亦因此落空。俩被上诉人的行为不仅严重损害了上诉人可预期的利益，更在无形中造成上诉人极大的精神痛苦。二、原审判决有违事实。本案双方签订《房屋买卖补充协议》等合同的目的是办理直过户手续或委托公证。根据双方当事人发生争议后的谈话录音可知，被上诉人承认其自己亦不知道有抽签。俩被上诉人隐瞒上诉人与房开某某的约定，其行为已经属于合同欺诈，应当承担违约责任，向上诉人返还双倍定金。请求二审法院撤销原判，依法改判俩被上诉人双倍返还上诉人定金20万元，并按日万之三的利率，赔偿上诉人自支付某某之日起至执行完毕止的利息损失。被上诉人陈某某、唐某某辩称：一、俩被上诉人在订立合同及履行合同过程中，不存在隐瞒事实与欺诈行为。二、原审判决以双方合同目的不可能实现，判令解除合同，互不承担违约责任，符合事实与法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理期间，上诉人胡某某提供录音材料一份，以证明被上诉人存在违约事实。俩被上诉人对上述证据材料属于二审的新证据持有异议，并认为该录音记录个别内容与双方原谈话内容存在出入，且只能证明双方没有预料到涉案房屋退回房屋交易中心重新出售时会有新的购房人参与，并不能证明被上诉人存在违约的事实。本院认为，根据最高人民法院《关某某事诉讼证据的若干规定》第四十一条第一款第（二）项、第四十三条第一款的规定，上诉人二审中提供的上述证据材料不属于本案二审程序中的新证据，且不足以证明俩被上诉人存在违约的事实，故本院不予采纳。本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，原判决认定双方当事人签订《房屋买卖定金协议》后达成了新的合意即《房屋买卖补充协议》，并予以解除，符合本案事实，予以确认。关于俩被上诉人应否向上诉人承担违约责任的问题。根据双方当事人签订的《房屋买卖补充协议》内容及其在本案一、二审中的相关诉辩意见等分析，双方的协议约定中没有考虑到房开某某重新按规定销售涉案房屋可能存在其他购房者及上诉人需要参加抽签等情况，故对在此情况下俩被上诉人是否需向上诉人承担违约责任未作出约定。由于俩被上诉人已经向温某某汇房地产开发有限公司退房，并无充分证据证明俩被上诉人原先已明知上诉人从房开某某购房需要参加抽签，且上诉人为购买涉案房屋后来亦自愿参加了抽签，故上诉人称自己购买涉案房屋抽签未中，致双方买卖涉案房屋合同解除的责任均在于俩被上诉人的理由，依据不足；上诉人认为俩被上诉人应承担违约责任，缺乏合同根据，本院不予采纳。综上，原审法院判决俩被上诉人返还上诉人定金10万元并驳回其其他诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2300元，由上诉人胡某某负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴 真审 判 员  郑明岳代理审判员  李晓光二〇一〇年一月二十九日书 记 员  胡天彬