河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫96民终671号上诉人（原审被告）：济源市天坛红玲家具销售部，住所地：济源市欧凯龙商场C2区。经营者：陈红玲，女，1968年8月5日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：齐波，河南朗齐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕艳丽，河南朗齐律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：济源市成建家居建材有限公司，住所地：济源市中原国际商贸城C区2-1。法定代表人：何苗，该公司经理。委托诉讼代理人：刘光星，该公司工作人员。委托诉讼代理人：段东波，河南凌峰律师事务所律师。上诉人济源市天坛红玲家具销售部（以下简称红玲家具销售部）因与被上诉人济源市成建家居建材有限公司（以下简称成建家居公司）租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2016）豫9001民初6962号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人红玲家具销售部的委托诉讼代理人齐波、吕艳丽、被上诉人成建家居公司的委托诉讼代理人刘光星、段东波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红玲家具销售部上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回济源欧凯龙家居有限公司（以下简称欧凯龙家居公司）的起诉。事实与理由：一、本案主体错误。欧凯龙家居公司起诉“济源市天坛红玲家具销售部”，被告主体是一个个体工商户，而欧凯龙家居公司一审提供的2013年10月1日、2014年11月13日的两份协议书显示，与其缔结合同关系的是自然人陈红玲或者陈红玲所代表的质尊巴洛克。故，欧凯龙家居公司起诉主体错误，属于程序上的“硬伤”。二、欧凯龙家居公司没有全面履行合同义务。合同约定欧凯龙家居公司出租的面积为287平方，而实际上欧凯龙家居公司交付给陈红玲的面积为250余平方，这里不仅仅涉及欧凯龙家居公司应少收近30多平方租金的问题，最主要的是欧凯龙家居公司没有全面足额的履行交付租赁标的物的义务—是一种违约行为。并且这种违约行为持续三年时间。另外几年来，欧凯龙家居公司多是按照合同约定的面积计算收取空调费等相关费用，超过实际面积多出部分，欧凯龙家居公司应该予以折抵租金。三、承租人拥有正当的履行抗辩权。欧凯龙家居公司不仅仅是出租房屋的房东，陈红玲之所以选择与欧凯龙家居公司合作，是冲着欧凯龙的品牌效应、先进管理模式、优质服务等去的。因此，双方之间是一个综合合同关系，这在双方签订的合同条款中也能够体现。然而，合同关系缔结以后，欧凯龙家居公司根本没有履行合同的主要义务导致陈红玲不能正常经营，损失惨重，因此，陈红玲不交租赁费是有正当理由的。比如：1、空调不能正常使用。欧凯龙作为一家大品牌的企业，所给陈红玲以及客户营造的环境是要么空调坏掉不能运行，即便偶尔能够运行，也是噪音超高，就连商场工作人员都无法承受，何况客户！2、作为家居销售的卖场，更何况是像欧凯龙这样的大公司，原本应该为客户营造一个舒心、方便的内部和外部的购物环境。然而，在外部方面，欧凯龙家居公司所承诺建造的停车场经历很长时间依然是垃圾场；在内部方面，家居摆放混乱、欧美家具和非欧美家具混合摆放。房顶漏水并房顶坍塌，造成家具损坏人员受伤。四、空调费收取没有依据。一审法院仅凭欧凯龙家居公司单方下达的通知就认定红玲家具销售部应交纳空调费8610元不合理。且不说红玲家具销售部是否收到相应的通知，即便是红玲家具销售部收到了这些通知，难道说，这些费用都是欧凯龙家居公司单方决定？欧凯龙家居公司也没有提供证据证明空调正常使用的证据。五、欧凯龙家居公司单方处理陈红玲家具的问题。欧凯龙家居公司未经陈红玲许可私自将其商品出售的行为已经构成侵权，根据法律规定应予以赔偿。关于欧凯龙家居公司私自处理或者占有陈红玲部分商品的价值为50171元（该价值尚不包含一个完整的装修费用），该部分费用应在租金中予以扣除。成建家居公司辩称，关于诉讼主体问题，红玲家具销售部虽然以业主陈红玲名义签订租赁合同，但实际在该场地进行经营的是红玲家具销售部，这一点从红玲家具销售部的营业执照可以印证。关于租赁面积，实际租赁面积就是合同约定的租赁面积，并非红玲家具销售部陈述的250余平方，红玲家具销售部未提供相应证据支持其主张。其公司在经营时，并不存在空调不能正常使用，经营环境恶化的情形，空调费的收取不单单是下达了一个通知，而是租赁合同明确约定的空调使用费由承租人承担。关于红玲家具销售部遗留家具的处理问题，系根据合同约定在红玲家具销售部不缴纳租金以及撤场之后，其公司有权利自行处理剩余商品。综上，一审法院判决正确，红玲家具销售部的上诉理由没有事实根据，应当依法驳回上诉，维持原审判决。欧凯龙家居公司向一审法院起诉请求：红玲家具销售部支付租金、空调费、活动费等共计71892元。一审法院认定事实：2013年10月1日，欧凯龙家居公司与红玲家具销售部业主陈红玲签订租赁协议，约定由红玲家具销售部承租欧凯龙家居公司位于济水大道与西环路交叉口欧凯龙国际建材家具采购中心内贰层C区03号场地，租赁面积287平方米，每平方米月租金20元，按季度付款，每次计17220元，租赁期限自2013年10月1日至2014年9月30日，红玲家具销售部一次性支付保证金10000元，电费按红玲家具销售部日常实际使用数量（电表计量读数）收费，空调费计算方法按红玲家具销售部承租面积占总出租面积的比例从空调费总额中分摊。2014年11月13日，欧凯龙家居公司与红玲家具销售部业主陈红玲又续订租赁协议，约定租赁期限自2014年10月1日至2015年9月30日，每季度租金17220元，按季度付款；商场统一组织大型促销活动，红玲家具销售部须承担部分活动费用，具体标准以每次活动费用承担规则为准；合同到期，红玲家具销售部如需继续承租，应提前三个月书面通知欧凯龙家居公司，并于期满前60天内签订续租合同，否则，视为红玲家具销售部放弃签约权，同时红玲家具销售部应在合同到期前24小时内完成场地物品的撤离，逾期者，视为红玲家具销售部放弃所属场地物品的所有权，由欧凯龙家居公司自行处理。红玲家具销售部支付租金至2014年6月。2014年5月20日、11月30日和2015年5月27日，欧凯龙家居公司向各商户发出收取中央空调费的通知，载明中央空调收费标准为10元/平方米/月。2014年11月7日，欧凯龙家居公司、红玲家具销售部达成协议，对2014年8月26日因漏水造成红玲家具销售部场地部分装修及商品受损（包括约七平方米地板翘起、变形、不平整），由欧凯龙家居公司补偿红玲家具销售部3000元，2014年12月11日，红玲家具销售部业主陈红玲给欧凯龙家居公司出具收据，载明收到3000元，折抵2014年7月至9月的租金。2015年9月12日，欧凯龙家居公司向红玲家具销售部发出解除合同通知书，告知红玲家具销售部，因红玲家具销售部未交租金的行为已构成违约，解除与红玲家具销售部签订的租赁协议，红玲家具销售部应于收到通知后3日内，到欧凯龙家居公司办理相关手续，并尽快搬离场地，恢复场地原状，逾期不搬，则视为放弃所属场地物品的所有权，欧凯龙家居公司将依法收回房屋，自行处理。2015年9月，红玲家具销售部撤出租赁场地，撤场时，场地剩余三盏吊灯、一个柜子、一张床。欧凯龙家居公司清场时，以500元的价格变卖了两盏吊灯，以1500元的价格变卖了柜子和床。一审法院认为，欧凯龙家居公司、红玲家具销售部签订的租赁协议，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，一审法院予以确认，合同签订后，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。自2014年7月至2015年9月15日，红玲家具销售部未向欧凯龙家居公司交付租金，欧凯龙家居公司要求红玲家具销售部支付该期间的租金，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，具体租金数额为：2014年7月1日至9月30日11731元，2014年10月1日至12月31日17220元，2015年1月1日至3月31日11480元（因春节假期，该季度只收2个月租金），2015年4月1日至6月30日17220元，2015年7月1日至9月15日14350元（两个半月），共计72001元，红玲家具销售部辩称欧凯龙家居公司计算的租赁费有误，但未充分举证证明，欧凯龙家居公司亦不认可，故该辩解理由，证据不足，一审法院不予采纳。2015年9月12日，欧凯龙家居公司向红玲家具销售部发出解除合同通知，红玲家具销售部在规定的异议期内未提出异议，应认定双方之间的租赁合同解除。根据欧凯龙家居公司发出的空调收费通知，空调费用标准为10元/平方米/月，红玲家具销售部承租面积为287平方米，红玲家具销售部每季度应交纳空调费5740元，欧凯龙家居公司减半收取为2870元，一审法院予以准许，故欧凯龙家居公司要求红玲家具销售部支付三个季度的空调费8610元，理由正当，证据充分，一审法院予以支持，红玲家具销售部辩称空调无法正常使用，但未充分举证证明，欧凯龙家居公司亦不认可，该辩解理由，证据不足，一审法院不予支持。欧凯龙家居公司要求红玲家具销售部支付活动费2870元，但欧凯龙家居公司、红玲家具销售部在发生活动费用期间的租赁合同中未明确约定，欧凯龙家居公司亦未充分举证证明红玲家具销售部应承担该费用，故该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。欧凯龙家居公司要求红玲家具销售部支付2015年9月电费441元，但未充分举证证明红玲家具销售部在该期间使用的电费情况，红玲家具销售部亦不认可，故该项诉讼请求，证据不足，一审法院不予支持。红玲家具销售部辩称欧凯龙家居公司未按约定提供相关经营条件及场地、合同约定的租赁面积不符合实际情况、未按招商承诺建设西门停车场、商场管理混乱、公共区域堆放杂物等，未充分举证证明，欧凯龙家居公司亦不认可，故该部分辩解理由，证据不足，一审法院不予采纳。合同约定欧凯龙家居公司对红玲家具销售部撤离场地后遗留的物品有处分权，故欧凯龙家居公司处分红玲家具销售部两盏吊灯、柜子及床的行为，符合合同约定，一审法院予以支持。综上，红玲家具销售部应支付欧凯龙家居公司款项共计80611元，扣减红玲家具销售部交纳的质保金10000元及遗留于商场的家具和灯具变卖款项2000元，红玲家具销售部还应支付欧凯龙家居公司68611元。红玲家具销售部提出的反诉请求，因未在一审法院规定期间预交反诉费用，对该反诉请求，一审法院不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、红玲家具销售部于判决生效后十日内给付欧凯龙家居公司68611元；二、驳回欧凯龙家居公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1597元，由欧凯龙家居公司负担73元，红玲家具销售部负担1524元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明：2017年3月13日，济源欧凯龙家居有限公司经工商局核准变更名称为济源市成建家居建材有限公司。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：一、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第一款规定，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人，有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。欧凯龙家居公司虽系与陈红玲签订的租赁合同，但陈红玲系作为字号为济源市天坛红玲家具销售部的个体工商户领取营业执照，并在欧凯龙商场进行经营，故欧凯龙家居公司以红玲家具销售部作为被告起诉，并无不当。二、关于租赁面积，双方签订的协议中明确约定租赁面积为287平方米，现双方对租赁面积的组成部分发生争议，红玲家具销售部认为租赁面积为其使用的实际面积，欧凯龙家居公司交付给其的面积少于合同约定面积，欧凯龙家居公司认为租赁面积为商场实际使用面积和商场的公摊面积，因红玲家具销售部自协议签订后一直按照租赁面积287平方米的标准交纳租金，应视为红玲家具销售部对合同约定租赁面积的认可，现红玲家具销售部上诉称欧凯龙家居公司交付的租赁面积不足，没有合同依据，故该上诉理由不能成立。三、红玲家具销售部上诉称空调不能使用、经营环境恶化，因其未提供证据证明，该上诉理由不能成立，本院不予采纳。四、关于空调费，双方协议约定“空调费计算方法按乙方承租面积计算，收取标准以当季下发通知内容为准”，故欧凯龙家居公司要求红玲家具销售部按通知内容支付空调费，符合合同约定，一审支持该费用并无不当。五、关于家具，双方协议约定“对未及时交纳租金、空调费、电费等费用的，欧凯龙家居公司有权每日加收滞纳金直至合同解除，并全权处理其场地所属货物等所有物品”，故欧凯龙家居公司解除合同后，处理红玲家具销售部所剩余物品，符合合同约定，红玲家具销售部上诉认为欧凯龙家居公司处理其商品侵权，没有事实依据，本院不予采信。综上，红玲家具销售部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因诉讼中，欧凯龙家居公司变更名称为济源市成建家居建材有限公司，故本院对一审判决相应予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、变更济源市人民法院（2016）豫9001民初6962号民事判决第一项为“济源市天坛红玲家具销售部于本判决生效后十日内给付济源市成建家居建材有限公司68611元”；二、变更济源市人民法院（2016）豫9001民初6962号民事判决第二项为“驳回济源市成建家居建材有限公司其他诉讼请求”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1597元，由济源市成建家居建材有限公司负担73元，济源市天坛红玲家具销售部负担1524元。二审案件受理费1515元，由济源市天坛红玲家具销售部负担。本判决为终审判决。审 判 长  商 敏审 判 员  陈莎莎代理审判员  邓 燕二〇一七年十一月二日书 记 员  王 璐