北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第25536号
原告北京华清物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦A303室。
注册号：110108005111900。
法定代表人郑耀，董事长。
委托代理人杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。
被告张艳萍。
原告北京华清物业管理有限责任公司（以下简称华清物业公司）与被告张艳萍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告华清物业公司之委托代理人杨殿芳、被告张艳萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华清物业公司诉称，我公司自2003年6月1日开始接受海淀××小区项目的开发商北京华清投资有限公司的委托，为海淀区××小区业主提供物业服务，一直持续至今。2004年7月2日，张艳萍与北京华清投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，购买了海淀区××小区1204房屋。2005年4月16日，张艳萍验收房屋并办理了收楼手续，但张艳萍收楼后，未完全按期交付物业服务费用，至今累计欠我公司2006年12月1日至2013年3月31日期间物业服务费共计19715.92元。虽经我公司多次催交，但其至今未付。现起诉至法院要求张艳萍：1、支付2006年12月1日至2013年3月31日期间物业服务费共计19715.92元；2、承担本案诉讼费。
张艳萍辩称，我是涉案房屋的业主，房屋面积109.32平米。2005年4月，我入住房屋时交纳了物业费，我认可自2006年12月开始没有交纳物业费。2006年6月，华清物业公司上门索要物业费，我也交纳了。我家有2个飘窗，2006年10月6日前后，两个飘窗底下掉皮漏水，我给华清物业公司打电话，但是从2006年打电话，他们3年都没有修过，漏水非常严重。2009年很多业主家都出现问题，华清物业公司才进行修理，但是一直也没有修好。飘窗的防水层已经外漏，我开始认为是屋内的问题，自己找装修公司修过，后来发现修好还是漏水，是外面的问题。为此，我找华清物业公司，他们承诺给我修好，但是一直没有修好。2009年华清物业公司修过一次，但没有解决仍在漏水，对承重墙有严重影响。2005年验收房屋时我家的电就有问题，客厅没有电，说我家客厅内线没有接好，当时进行了修理。2008年又出现问题，开始掉闸，开发商不给我修理。我自己找人进行了修理，电线已经外漏。小区的中水是工业用水，后华清物业公司要求我们都换成自来水。我要求华清物业公司换管子，他们不管，后我自己进行了更换。我从保修期内开始要求华清物业公司维修，并希望与他们进行调解，他们能够给我把墙修好，我可以考虑交费，但华清物业公司的工作人员一周以后来了个人拍照说回去看看，一周后没有答复，一直推脱。他们现在还占用绿地作为车位。我认为华清物业公司服务意识淡薄，对他们的诉讼请求我的意见是要么减免物业费，要么我自己修理，要么他们免费进行维修，修好以后我同意支付物业费。
经审理查明，北京市海淀区××路北侧××小区（以下简称××小区）系北京华清投资有限公司（以下简称华清投资公司）开发建设的项目。2003年6月1日，华清投资公司与华清物业公司签订《前期物业服务合同》，约定：华清投资公司委托华清物业公司对××小区实行物业管理，服务期限为5年，自2003年6月1日起至2008年5月31日止；前期物业管理期间，华清物业公司依据北京现行相关文件测算物业服务费收费标准为2.38元／月／平方米（建筑面积），由业主向华清物业公司按年度预缴。2008年，华清投资公司与华清物业公司续签《前期物业服务合同》，服务期限自2008年6月1日至2011年5月31日。2011年，华清投资公司再次与华清物业公司续签《前期物业服务合同》，服务期限自2011年6月1日至2014年5月31日。自2003年签订首份《前期物业服务合同》至今，华清物业公司一直为××小区提供物业服务。2004年7月2日，华清投资公司与张艳萍签订《商品房买卖合同》，约定张艳萍购买××小区×号楼×单元1204号房屋（以下简称1204号房屋），该房屋建筑面积为109平方米。同日，张艳萍签署《业主临时公约》。2005年4月16日，张艳萍签署《业主入伙收楼记录》，对房屋验收时存在的问题予以列明。现张艳萍未交纳2006年12月1日至2013年3月31日期间的物业费总计19715.92元，但其表示未交费系华清物业公司提供服务存在瑕疵所致。
庭审中，张艳萍就其抗辩主张提交照片若干，用于证明华清物业公司没有履行相应的物业服务。一、小卧室和客厅两个飘窗问题严重，漏水墙皮脱落；二、中水换成自来水违背合同，且我是自行更换的管线；三、客厅电线由于质量问题我只能自行改线，说明他们的服务严重不到位。华清物业公司对张艳萍提供的上述照片质证意见为：对于飘窗的问题，是否漏水的具体情况需要回去核实。根据约定属于私人室内部分，如果漏水属于户内业主私有部位，我们提供服务是有偿的，是否需要收费需要协商。对于中水问题，是因为检修发现问题，为全体业主考虑暂停，相关问题已经报房管部门。对于电线问题，施工单位已经支付张艳萍8000元补偿款，张艳萍也写明不再诉求其他主张，现张艳萍以此作为不交物业费的理由没有依据。就张艳萍主张的客厅电线质量问题，华清物业公司提交了《关于×-×-1204户内工程质量的补偿协议》及收条各一张，证明双方就电线问题已经达成约定，华清物业公司支付张艳萍8000元补偿，张艳萍不再以任何理由诉求其它主张。张艳萍对华清物业公司提供的上述证据的真实性认可，称其确实签订了上述补偿协议，也领到了补偿款，但是后来她又找华清物业公司就上述电线问题进行维修，华清物业公司不管，她自己找人进行的修理。
审理中，就张艳萍抗辩所主张的各项物业服务存在的问题，华清物业公司作如下解释：1、飘窗漏雨问题。飘窗漏雨的原因可能是飘窗本身质量问题或工程质量问题造成，也可能是由于长期使用正常磨损或部分材料老化等问题形成的。对于业主飘窗漏雨的维修，由于我公司本身是服务企业，没有能力进行相应的做工程防水等施工作业的资质和资格，所以都是由我们出资外聘其他工程施工单位进行修理。2012年以前是免费为业主维修的，2012年开始是需要业主支付相应费用的。由于张艳萍2012年之前未就飘窗问题向我公司进行报修，所以如其需要我公司提供维修服务，按我公司现在维修政策，其需交纳相应的维修费，具体数额双方协商确定。2、电路问题及墙体破坏问题。该问题是当时开发商的设计问题，与我公司无关；另外就该问题我公司已通过支付张艳萍补偿款方式解决完毕。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业合同》、《商品房买卖合同》、照片、《业主入伙收楼记录》、《业主临时公约》催费通知、《关于×-×-1204户内工程质量的补偿协议》、收条等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，根据查明的事实可以认定，华清物业公司受华清投资公司委托对××小区提供了物业服务；张艳萍系××小区1204号房屋所有权人，其已事实上接受了华清物业公司所提供的物业服务，并在购房之初做出了交纳物业费的承诺；故张艳萍负有相应的缴费义务。就张艳萍各项抗辩主张，本院分别论证如下：一、就张艳萍主张1204号房屋因飘窗漏水而导致墙皮脱落，因张艳萍未能提交相关证据证明华清物业公司怠于提供相关修理维护服务导致损失发生，故张艳萍据此主张应当扣减相关物业费之意见，本院无法予以采信。二、关于中水问题。因中水系统的使用及安全问题涉及全小区业主的利益及饮水安全、健康权益，故中水系统是否能够继续投入使用并非物业公司所能简单决定，须经全体业主与物业公司协商解决。在此情况下，华清物业公司经报相关政府部门后，暂停使用中水系统并进行改造并无不当。三、就张艳萍抗辩她家客厅电线存在质量问题，根据华清物业公司提交的《关于×-×-1204户内工程质量的补偿协议》及收条可以确认，张艳萍与华清物业公司就此问题已达成协议并解决完毕。现张艳萍以此为由作为拒交物业费的理由，本院无法予以支持。综上，张艳萍虽以华清物业公司所提供物业服务存在问题为由而拒绝交纳全部物业费，但其所提出的问题并不能证明华清物业公司所提供物业服务存在实质性违约，亦无法构成降低物业费标准的适当理由，故本院无法予以支持。华清物业公司诉请要求张艳萍给付物业服务费的事实、理由成立，本院予以支持。至于物业服务费的具体数额，本院将按双方确认的欠费期间及金额判决张艳萍支付物业费。另，就××小区物业服务问题，华清物业公司作为物业服务企业，确应听取业主意见、吸取合理建议，以不断提高物业服务质量、提高物业服务水平。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
本判决生效之日起七日内，张艳萍向北京华清物业管理有限责任公司交纳二○○六年十二月一日至二○一三年三月三十一日期间的物业服务费总计人民币一万九千七百一十五元九角二分。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一百四十六元，由张艳萍负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 刘 娜
二〇一三年十一月二十一日
书 记 员 沙乃金