河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5784号
上诉人（原审原告）：洛阳兴泰物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春路南侧景春苑小区2-1-005。
法定代表人：杨卓普，该公司总经理。
委托诉讼代理人(特别授权)：叶花锋、郑宝宝（实习），河南义同律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：马松林，男，1941年4月21日出生，回族，现住河南省洛阳市瀍河回族区。
上诉人洛阳兴泰物业管理有限公司因与被上诉人马松林物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2017)豫0304民初844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人洛阳兴泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人叶花锋、郑宝宝，被上诉人马松林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
洛阳兴泰物业管理有限公司上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由马松林承担。事实与理由：1.一审判决认定事实有失偏颇。洛阳兴泰物业管理有限公司主张马松林支付九龙苑A2-2-401、A2-3-301、A2-3-401、A3-2-101号房屋自2012年8月31日起至2017年6月8日欠缴的物业费及相应的违约金是基于双方2012年4月14日双方签订的《前期物业服务协议》约定的内容，是维护自身合法权益的行为。马松林作为业主享受物业公司提供的服务理应支付相应的物业费用。同时该协议也一直持续在提供服务，洛阳兴泰物业管理有限公司对马松林的催款行为一直在持续，因此洛阳兴泰物业管理有限公司维护自身合法权益的时效不适用2年诉讼时效的规定，应依据《侵权责任法》之规定，从马松林侵权行为开始之日即2012年4月14日起算至马松林足额结清应缴物业费之日。2.洛阳兴泰物业管理有限公司在一审中起诉马松林支付每月2元的垃圾费，一审法院以《前期物业服务协议》没有约定为由不予支持是错误的。垃圾费虽然没有约定但并不是物业公司收取的，而是代环卫部门收取的，且垃圾费是城市居民必缴的费用之一，即使物业公司不代收也需要业主自行缴纳。因此不论是从代偿权角度还是不当得利角度，马松林都应当向洛阳兴泰物业管理有限公司支付该笔费用。3.一审法院认为双方约定的违约金赔偿数额过高，按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算马松林的违约金于法无据。双方当事人之间签订的《前期物业服务协议》中约定违约金为日千分之五系双方真实意思表示，对双方均具有约束力，因此一审法院认定事实与适用法律均存在错误，请求二审改判或者发回重审。
马松林辩称，洛阳兴泰物业管理有限公司没有承诺为其开始物业服务的时间，也没有为马松林提供物业服务。双方在签订《前期物业服务协议》时，洛阳兴泰物业管理有限公司没有在合同上签订开始服务日期和具体经办人的名称，因此该协议为无效合同。洛阳兴泰物业管理有限公司在《洛阳市房屋拆迁补偿安置协议书》承诺在安置房交付使用六个月内为马松林办理房屋、土地产权手续，但是至今也未办理。且洛阳兴泰物业管理有限公司未经政府职能部门验收合格的情况下拒绝向回迁户发放过渡费，强制收取了前期六个月的物业管理服务费，威胁马松林如不按期接收房屋将收取日千分之五的滞纳金。马松林在缴纳燃气初装费后，物业管理人员以其未缴纳物业管理费为由阻挠燃气公司为其接通燃气造成马松林生活不便。马松林家里遇到水管阻塞问题时洛阳兴泰物业管理有限公司也拒绝为其提供服务。同时洛阳兴泰物业管理有限公司未按照合同约定提供垃圾清理、消防安全等物业服务，还非法侵占业主公共活动场所和公用绿地，自身系三级资质却按照二级资质的标准征收物业服务费，因此法院应当驳回其诉讼请求。
洛阳兴泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.马松林立即给付拖欠洛阳兴泰物业管理有限公司电费、物业管理费、垃圾处理费11740.7元及其滞纳金37570.9元，共计49311.6元；2.由马松林承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：马松林因房屋拆迁获得安置补偿住宅四套，分别为钰泰龙苑A2#-2-401，建筑面积113.09㎡；A2#-3-301，建筑面积113.09㎡；A2#-3-401，建筑面积113.09㎡；A3#-2-101，建筑面积89.96㎡。2012年4月14日，双方签订《前期物业服务协议》二份，约定由洛阳兴泰物业管理有限公司为马松林提供物业服务，并按其拥有物业的建筑面积收取物业费，多层住宅0.46元/月/㎡；高层住宅1.1元/月/㎡；商业物业1.8元/月/㎡。物业费应于每年1月1日至10日和7月1日至10日缴纳上、下半年的物业服务费。如马松林不按约定缴纳，应自逾期之日起按每天5‰缴纳违约金。又查，庭审中双方明确诉求的具体计算依据为A2#-2-401，面积为113.35㎡，计算时间从2012年8月31日至2017年6月8日，欠费57个月，每月物业费52.14元，垃圾费2元，共计欠2972.14元，垃圾费114元，共计3086元，违约金按日5‰共计12961.4元；A2#-3-401，面积为113.35㎡，计算时间从2012年8月31日至2017年6月8日，欠费57个月，每月物业费52.14元，垃圾费2元，共计欠费2972.14元，垃圾费114元，共计3086元，违约金按日5‰共计12961.4元；A2#-3-301，建筑面积113.35㎡，计算时间从2012年8月31日至2017年6月8日，欠费57个月，每月物业费52.14元，垃圾费2元，共计欠费2972.14元，垃圾费114元，共计3086元，违约金按日5‰共计12961.4元；A3-2-101，面积为96.16平方米，欠费时间从2012年8月31日至2017年6月8日，共计57个月，每月物业费41.56元，垃圾费每月2元，共计欠费2368.71元。垃圾费114元，共计2482.7元。违约金按日5‰计算共计10427.4元。一审法院认为，马松林系洛阳市东新安街钰泰九龙苑A2#-2-401、A2#-3-301、A2#-3-401、A3#-2-101业主。兴泰物业公司与其签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示且符合相关法律、法规和政策，该院予以确认。马松林享受了洛阳兴泰物业管理有限公司提供的物业服务后，应当依相关规定及时缴纳物业管理费。因双方在服务协议中未明确两套房屋面积，故按洛阳兴泰物业管理有限公司提交的《房屋拆迁获得安置补偿协议》中写明的面积来确定。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现洛阳兴泰物业管理有限公司提供证据不足以证明其在持续主张权利，故马松林提出的洛阳兴泰物业管理有限公司起诉超过诉讼时效期间的意见，该院予以采信。洛阳兴泰物业管理有限公司起诉为2017年7月12日，故起诉物业费的起算时间往前推两年，为2015年7月至2017年6月共计24个月的物业费。因双方《物业合同》中没有垃圾费的约定，故洛阳兴泰物业管理有限公司诉求的垃圾费，该院不予处理。关于违约金，双方约定日5‰过高，该院予以调整，可按中国人民银行同期一年期贷款利率自2015年7月12日起计算至被告实际履行完毕之日止。马松林提出，经开发商同意已经免去物业费，但无证据支持，对此辩解，该院不予采信。马松林提出洛阳兴泰物业管理有限公司服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对马松林的辩解，该院不予采信。作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业管理费并非是正当维权途径。相反，拒付物业管理费，是对按时支付物业管理费业主的不公平，亦是让物业管理企业资金难以周转，继而使得物业管理服务质量下滑陷入恶性循环。物业公司亦应提供高效服务让业主满意。洛阳兴泰物业管理有限公司、马松林应本着互谅互让的原则妥善处理双方之间的纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、马松林于本判决生效之日起十日内支付洛阳兴泰物业管理有限公司物业管理费4738.69元及滞纳金（按中国人民银行同期一年期贷款利率自2015年7月12日起计算至被告实际履行完毕之日止）；二、驳回洛阳兴泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1033元，减半收取516.5元，由马松林负担。
二审审理中，洛阳兴泰物业管理有限公司提交了二组新证据。第一组（证据1-2）证据1.催交通知单一组；证据2.（2017）豫03民终2965号民事判决书复印件一份。证明方向：1.2013年和2014年间，洛阳兴泰物业管理有限公司向包括马松林在内的多名业主催收物业费用；2.物业服务是一种延续性的行为，洛阳兴泰物业管理有限公司向马松林主张物业费用并未超过诉讼时效，依法应从2012年8月31日起计算物业费用。第二组（证据3-4）证据3.洛阳兴泰物业管理有限公司缴纳的本小区垃圾处理费票据一组；证据4.《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政【2006】72号）一份。证明方向：洛阳兴泰物业管理有限公司依据行政管理部门的相关要求，代小区业主向市容卫生管理部门缴纳了本小区业主的垃圾处理费，小区业主应将该笔费用返还物业公司。也即，马松林依法应向洛阳兴泰物业管理有限公司缴纳每月2元的垃圾处理费。马松林质证认为，没有接到洛阳兴泰物业管理有限公司的催缴通知单，不认可该证据。对征收的垃圾处理费有异议，前期签订的物业服务协议没有对该垃圾处理费进行约定。马松林提交了一份物业经理申兴杰于2015年3月31日出具的解决房产证及赔偿的协议一份。洛阳兴泰物业管理有限公司质证认为该证据与本案没有关联，不予认可。
二审查明事实与一审判决认定事实基本一致。
本院认为，洛阳兴泰物业管理有限公司与马松林签订《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。洛阳兴泰物业管理有限公司向一审法院起诉时请求马松林支付物业费的时间是2012年8月31日至2017年6月8日，洛阳兴泰物业管理有限公司与马松林签订的《前期物业服务协议》约定物业费交纳时间为每年的1月1日至10日和7月1日至10日，起诉时人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，二审中洛阳兴泰物业管理有限公司提交了一组“费用催交通知单”，证明其在2013年和2014年间向王建平及小区内多名业主催收物业费用，但洛阳兴泰物业管理有限公司没有提交证据证明其将催收通知以合法形式送达给马松林，马松林否认收到过该催交通知单，洛阳兴泰物业管理有限公司提交的证据不足以证明其在持续主张权利，马松林抗辩的洛阳兴泰物业管理有限公司超出诉讼时效期间的意见并无不当，本院予以采纳。洛阳兴泰物业管理有限公司要求马松林返还其代缴纳的垃圾处理费，并提交了其向洛阳市城市监察管理局缴纳城市居民生活垃圾处理费的票据及《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政[2006]72号）文件，证明其已经代替马松林缴纳垃圾处理费的事实。洛阳兴泰物业管理有限公司与马松林签订的《前期物业服务协议》中没有对垃圾费的约定，马松林主张其应缴纳的垃圾处理费已经由自来水公司代收，且洛阳兴泰物业管理有限公司提交的其向洛阳市城市监察管理局缴纳城市居民生活垃圾处理费的票据并不能显示其是替马松林缴纳，一审法院不予处理并无不当，本院予以维持。关于违约金，双方约定日5‰过高，一审法院依法予以调整，并无不当。洛阳兴泰物业管理有限公司主张应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》之规定，按照年息24%计算违约金，本案系物业服务合同纠纷，适用民间借贷司法解释没有事实和法律依据，对洛阳兴泰物业管理有限公司的该部分主张，本院不予支持。
综上所述，洛阳兴泰物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费327元，由洛阳兴泰物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 裴文娟
审判员 张海舟
审判员 董 鹏
二〇一七年十二月十一日
书记员 麻琳娜