重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0119民初7024号原告：重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区南城街道金光大道7号龙城花园1幢2-18，19-5号，统一社会信用代码91500119054806843R。法定代表人：裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：王毅，重庆市泉平物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张仁强，重庆祥永律师事务所律师。被告：王志平，男，1964年10月11日出生，汉族，住重庆市南川区。被告：周建碧，女，1965年3月15日出生，汉族，住重庆市南川区。原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告王志平、周建碧物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月13日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司的委托诉讼代理人张仁强、被告周建碧的委托诉讼代理人被告王志平到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告重庆市泉平物业管理有限公司诉称，2013年8月，原告与南川区XX小区业委会签订了《物业服务合同》，合同约定住宅以及商业用房的服务费按1元／㎡收取，公共照明、绿化（公摊水电）按5元／月·户收取，二次供水按照每吨0.5元收取。被告系XX小区业主，拥有97.6平方米的住宅用。被告自2015年1月1日至2017年9月30日止，拖欠原告物业服务费3220.8元，公摊水电费165元、二次供水费0元、违约金966.24元，合计4352.04元未缴纳。经原告多次催收未果，现请求判决被告交纳拖欠原告的物业服务费等费用共计4352.04元；本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告申请撤回要求被告支付2017年期间的公摊水电费的诉讼请求。被告王志平、周建碧辩称，首先，本小区并不是原告公司登记的法人在经营管理，是无物业管理资质的人在经营。其次，2016年前XX小区业委会的成立是不合法的，业委会与原告签订的合同也是不合法的，而且2013年签订服务合同没有通过招标投标方式就入住该小区的，也没有经过公示，该合同没有约束力。再次，原告拒交物业费的理由如下：第一，消防系统一直处于瘫痪状态；第二，原告与业委会擅自提高了物业收费标准；第三，原告违规收费，收取装修保证金后强行扣100元作为设备维护费；第四，小区消防管网不保压不报警，消防栓箱是空的，无灭火器，而本小区消防、水电和房屋质量是开发商以32万元委托泉平物业物管进行修复的；第五，房屋质量问题也一直未得到解决；第六，业委会成立后续聘了原告，但是原告承诺完成的5项工作没有完成，还有一部分有关业主人身安全及财产安全的重大事项未履行；第七，不按约定对电梯进行日常维修、养护、运行和管理，导致变频器损坏造成电梯多次停运，2015年7月导致1栋1单元两台电梯同时损坏长达27天，而且电梯顶棚都被下了甩了；第八，小区围墙从未除锈刷漆养护，造成围墙严重损坏；第九，小区的公摊面积、停车位收费和广告收益都被原告独占；第十，小区的公共照明差，灯泡电线裸露在外且灯盖被下了，小区脏乱差严重，纵容业主乱搭乱建；第十一，小区门面的烧烤店经营严重影响到业主正常生活经营，原告也未协商解决；第十二，2013年5月小区外墙雨水管道与空调水接口处引外墙沁水，原告拖三年多直至2017年10月才报告业委会需要动用大修基金8万多；第十三，由于原告的不负责任，小区不交纳物业服务费的业主越来越多，占60%以上。最后，原告的起诉也未经业主委员会的调解，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告泉平物业公司系南川区XX小区的物业服务企业。2012年年底，重庆灿盛房地产开发有限公司（甲方）与泉平物业公司(乙方)签订《南川区XX小区前期物业服务合同》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区XX小区实施物业管理服务事宜，合同第五条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：住宅：高层建筑1元/月/平方米（含电梯日常费用）；……二次供水按0.5元/吨；绿化用水、公共照明据实分摊，按5元/户。合同第七条约定，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应在每季末前10日内履行交纳下季度物业费用的义务。合同第二十三条约定，合同自2013年1月1日起至业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。第二十九条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日百分之五的标准向乙方支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告为该小区进行物业管理。2013年8月1日，XX小区业委会（甲方）、泉平物业公司（乙方）签订了《南川区XX小区物业服务合同》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区XX小区实施物业管理服务事宜，合同期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：电梯楼按1元/月/平方米收取，小区亭园、路灯、楼道照明、绿化用水暂按7元/月/户收取。合同第七条约定，共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定业主应于十日前交纳物业服务费用。第二十九条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2016年3月14日，XX小区业委会（甲方）又与原告（乙方）签订了《重庆市南川区XX小区物业管理服务合同》，该合同约定，由甲方续聘乙方对南川区XX小区实施物业管理服务的事宜，合同期限为3年，自2016年1月1日至2018年12月31日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：住宅物业按1元/月/平方米收取，公摊水电费按5元/月/户收取，当年12月31日前完清全年物业服务费的业主，免收当年公摊水电费，但无理由拒交物业服务费的业主，经业委会调解仍不交纳的，当年的公摊水电费和物业服务费一并纳入诉讼范围。合同第七条约定，共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定业主应在（每年/每季/每月）前十日交纳物业服务费用。如长期不交纳物业服务费的，物业企业书面告知业委会。经业委会调解后仍不交的，物管企业可诉讼法院裁决，未经业委会调解的诉讼案件，业主有权申请法院撤诉。（物业企业书面告知业委会，业委会10日内不调解的，物业企业有权诉讼法院裁决。）第三十条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，经业委会调解后仍不交纳的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，原告继续为该小区进行物业管理至今。另查明，被告王志平、周建碧系重庆市南川区XX小区X幢X-X-X号房屋的业主，房屋建筑面积为97.6平方米。被告王志平于2010年8月接房后与南川区佳迎物业管理有限责任公司签订了《南川区XX小区物业服务协议》，该协议期限为2010年8月21日起至本小区业主大会选举产生的业主委员会与佳迎物业签订《物业服务合同》时止。由于二被告未缴纳从2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼，并主张上述期间的物业服务费按1元/月/平方米收取，公摊水电费按5元/月/户收取。本院在审理原告泉平物业公司诉XX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供了照片和资料等，拟证明原告在物业服务过程中未履行其职责，其服务质量存在服务瑕疵，业主的房屋存在漏水、裂缝等问题。原告对此不予认可。同时，部分业主提出，物业公司应先经过业委会调解程序，调解无果后，才能向法院提起诉讼，要求物业公司撤回起诉。上述事实，有原、被告的当庭陈述、三份《物业服务合同》、《南川区XX小区物业服务协议》、照片等证据在案佐证，亦经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告与XX小区开发商重庆灿盛房地产开发有限公司签订的《南川区XX小区前期物业服务合同》及原告与南川区XX小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《南川区XX小区前期物业服务合同》及《物业服务合同》依法对南川区XX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XX小区进行了物业管理服务，二被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。但二被告从2015年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费和公摊水电费未交纳，侵害了原告的合法权益，由于原告自愿撤回要求被告支付2017年期间的公摊水电费，因此，被告应向原告交纳从2015年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费和2015年1月1日起至2016年12月31日止的公摊水电费。按照合同约定，二被告从2015年1月1日起至2017年9月30日止的物业服务费为3220.8元（1元/平方米·月×97.6平方米×33个月），2015年1月1日起至2016年12月31日止的公摊水电费120元（5元/月×24个月），合计3340.8元，被告对该款负有支付义务。对于原告主张的违约金问题，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理，其服务行为具有瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告提出的原告进驻该小区不合法，签订的《物业服务合同》不合法等问题，于法无据，本院不予支持；对于被告提出应按《南川区XX小区物业服务协议》的标准收取物业服务费的辩解意见，由于该协议实际已经终止，故本院不予采纳；对于被告提出的房屋修复，消防设施，小区卫生等其他辩称意见，也不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，且本案系物业服务合同纠纷案件，消防问题和被告的房屋,物业公司是否具有修复或赔偿的义务的问题不属于本案的审查范围，因此，本院亦不予采纳；对于被告提出的拖欠物业费应先由小区业委会与原告调解的意见，本院认为，合同约定不能剥夺原告的诉权，而且本院也在庭审结束后已经给予十个工作日的双方和解时间，故对此辩解本院不予采纳。原告作为小区的物业服务企业，在小区提供物业服务的过程中应坚持以服务业主为前提，充分体现物业服务的“服务”特征，充分与业主沟通，多听取业主的意见和建议，对物业服务过程中存在的瑕疵应积极完善，不断提高物业服务质量及服务水平。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告王志平、周建碧于本判决生效之日起十日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费和2015年1月1日至2016年12月31日期间的公摊水电费，共计3340.8元。二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告王志平、周建碧负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  秦先俊二〇一七年十二月二十九日书记员  吴昱曦