山东省荣成市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1082民初2045号
原告：肖元模，男，1947年6月16日出生，汉族，住荣成市。
原告：孙建香，女，1949年5月14日出生，汉族，住荣成市。
被告：刘志刚，男，汉族，1966年3月2日出生，住荣成市。
被告：肖淑英，女，1970年11月19日出生，汉族，住荣成市。
委托诉讼代理人：杨建军，山东海明达律师事务所律师。
原告肖元模、孙建香与被告刘志刚、肖淑英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告肖元模、孙建香、被告肖淑英委托诉讼代理人杨建军到庭参加了诉讼。被告刘志刚经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告肖元模、孙建香向本院提出诉讼请求：请求判令二被告协助原告办理位于荣成市崖头街道办事处道北于家村299号房屋的过户登记手续，诉讼费用由二被告负担。事实与理由：二原告系夫妻关系，二被告原系夫妻关系（现已离婚），其中被告肖淑英系二原告婚生女。2006年（当时二原告尚未离婚），被告刘志刚因为第三人欠其工程款无力偿还，就将位于荣成市崖头街道办事处道北于家村299号的房屋抵顶给刘志刚，抵顶价格为240000元。原告为了刘志刚周转资金，就将该房屋买下来，并支付给刘志刚242500元房款，刘志刚出具了一张收条。原告曾就房屋的过户问题找过二被告，但二被告却一直不予配合原告。为此提起诉讼，请求人民法院依法公正处理。
案件审理过程中，原告将诉讼请求变更为：要求确认与二被告订立的合同无效，原告将房屋退回给被告，被告将房款退回给原告，被告赔偿原告的损失。
被告肖淑英针对原告的原诉讼请求辩称：诉状中称刘志刚有位于道北刘家村299号的房屋属实，但房屋属于二被告夫妻共同财产，刘志刚卖房，肖淑英并不知情，也没有收到一分钱房款。正因如此，原告找刘志刚闹，肖淑英也不同意，刘志刚为了面子逼肖淑英与其离婚。离婚时，刘志刚承认房屋归肖淑英所有，而没有承认卖给原告。因此原告主张刘志刚和肖淑英共同将房屋出卖给原告的事实不成立。原告称刘志刚收到原告房款242500元肖淑英没有见到，而且与原告诉状上称的房屋抵顶价格240000元数额不符。所以肖淑英有理由认为刘志刚没有将房屋卖给原告。原告无权取得涉案房屋，买卖合同不成立。
针对原告变更后的诉讼请求，被告肖淑英辩称：同意原告要求确认合同无效的诉请，但原告诉请退房退款、赔偿损失，虽然合法，事实上无法履行。原告目前居住在涉案的房屋中，生活已经适应，如果强行退还必然增加原告额外的负担，导致原告无家可归，原告还需要另行购置房产，另行购置房产有很多不确定的因素。另外，法庭已经查明，房款是被告刘志刚收取的，刘志刚与肖淑英已经离婚，离婚时对房款没有处理，肖淑英没有能力返还。刘志刚能否返还，肖淑英不清楚。原告要求返还和赔偿损失加重了被告的负担，事实上原告诉请对双方均存在履行上的困难。基于上述困难，被告同意法庭调解，不用退还房款和赔偿损失。
被告刘志刚未答辩。
本院经审理，对没有争议的事实认定如下：二原告系夫妻关系，被告肖淑英系原告婚生女，被告肖淑英与刘志刚原系夫妻关系，于2011年11月25日协议离婚。涉案房屋位于荣成市崖头街道办事处道北于家村299号，系他人欠刘志刚工程款抵顶给刘志刚的，1996年10月27日取得集体土地建设用地使用证，证号为荣集建（96）字第134402916，土地使用者登记在刘志刚名下；2006年6月26日取得房屋所有权证，证号为荣房权证村字第××号，房屋所有权人登记在刘志刚名下。涉案房屋现由原告居住。肖淑英与刘志刚离婚时，在离婚协议书中对涉案房屋作了约定：荣成市崖头街道道北于家村299号归肖淑英所有，双方死后归女儿刘煜继承。
另查，原告户籍在均在荣成市滕家镇西耩村15号，系农村居民。
对原被告有争议的证据和事实认定如下：
一、关于原告是否购买涉案房屋的争议。
原告为证明其购买了涉案房屋，提交刘志刚2011年4月2日书写的收据一张。该收据载明：今收到楼款人民币贰拾肆万贰仟伍佰元、￥242500、楼款付清、2011年4月2日。被告肖淑英对此提出异议，称该证据是否为刘志刚本人签名无法确认，即使是刘志刚出具的，也没有交给肖淑英，时间上有涂改的痕迹。本院认为，原告上述证据足以证明原告付款给刘志刚，也能够证明刘志刚将涉案房屋卖给了原告，被告虽然对上述证据不予认可，但没有提交反证证明，故本院对原告提交的刘志刚收款收据的效力予以采信。本院认定原告购买了被告的房屋。
二、关于被告肖淑英是否知道刘志刚将房屋卖给原告的争议。
原告陈述肖淑英对刘志刚出卖房屋的事实是知道的，但没有提供证据证明。被告肖淑英提供离婚协议书，证明刘志刚与肖淑英达成协议，涉案房屋归肖淑英所有，以此证明刘志刚没有告知肖淑英出卖房屋的事实。本院认为，刘志刚与肖淑英原是夫妻，对买卖房屋这样的家庭大事不可能不告诉肖淑英，原告是肖淑英的父母，也不可能不告诉肖淑英，此为人之常情，肖淑英否认其知晓刘志刚出卖房屋，难以令人信服。肖淑英与刘志刚在离婚协议中约定涉案房屋归肖淑英所有，只是被告之间的约定，其不能证明肖淑英不知道刘志刚卖房的事实。故本院认定肖淑英应当知道刘志刚出卖涉案房屋的事实。
三、关于涉案房屋的价值争议。
原被告对涉案房屋的价值不能达成协议。本院根据原告的申请，委托山东省方盛价格询证有限责任公司对涉案房屋的价值进行了评估，山东省方盛价格询证有限责任公司于2017年11月13日作出评估报告，评估意见为，涉案房屋（含装修部分）价值于评估基准日约为人民币919000元。原告对此评估意见没有异议。被告肖淑英提出异议，认为鉴定价格过高，鉴定机构不是省司法厅批准的专业鉴定机构，有营利性质，鉴定有失公正。肖淑英认为应当按照拆迁价每平方米2600元到3000元作价，涉案房屋的价格应在300000元到500000元。本院认为，山东省方盛价格询证有限责任公司系价格类鉴定机构，有资产评估的经营范围，鉴定人员有鉴定资质，鉴定程序合法，鉴定意见依法经庭审质证，应当予以采信。被告提出异议的理由不成立，本院不予支持。故本院认定涉案房屋价值为919000元。
以上事实有当事人陈述、收款收据、离婚协议、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、鉴定意见等证据在案为证。
本院认为，宅基地使用权是农村集体经济组织成员的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。二原告并非荣成市崖头街道办事处道北于家村村民，其购买被告的房屋包括相应的宅基地使用权，且涉案房屋的土地使用权及房屋所有权至今未变更至原告名下，根据我国现行的土地管理法律、法规、政策的规定，原被告之间买卖房屋的行为无效。买卖行为被确定无效后，因该买卖行为取得的财产应当予以返还，不能返还的或者没有必要返还的，应当折价补偿。故原告应将涉案房屋退给被告，被告应当返还原告房款242500元。因被告明知出卖的房屋及宅基地属于禁止流转范围，仍将房屋出卖给原告，对买卖行为无效应承担主要责任。故被告对原告的信赖利益损失即涉案房屋增值部分损失应承担主要赔偿责任。故原告诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告肖淑英应当知道刘志刚出卖房屋的事实，其辩称对刘志刚出卖房屋不知情，本院不予采信。且即使肖淑英不知情，基于肖淑英与刘志刚的夫妻关系身份，肖淑英对买卖行为无效也应承担民事责任。被告刘志刚经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭应诉，也未进行答辩，放弃其诉讼权利，应承担相应的败诉风险。被告不到庭，不影响本院依据查明的事实依法审理并作出判决。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告肖元模、孙建香与被告刘志刚、肖淑英买卖房屋的行为无效；
二、原告肖元模、孙建香于本判决生效后90日内将位于荣成市崖头街道办事处道北于家村299号的涉案房屋返还给被告刘志刚、肖淑英；
三、被告刘志刚、肖淑英于本判决生效后90日内返还原告肖元模、孙建香购房款242500元；
四、被告刘志刚、肖淑英于本判决生效后90日赔偿原告肖元模、孙建香损失473550元【（919000元-242500元）×70%】。
如原被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
案件受理费12900元（原告已预交），由原告肖元模、孙建香负担3870元，被告刘志刚、肖淑英负担9030元；鉴定费10000元（原告已预交），由原告负担3000元，被告负担7000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审 判 长 杨夕川
人民陪审员 于培波
人民陪审员 张军芳
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 车蓉蓉