山西省长治市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）晋04民终292号
上诉人（原审被告）王某，男，1977年2月4日出生，汉族，山西省长治县人，系春勤厨具用品经营者，现住长治市。
委托诉讼代理人郭某，女，1973年8月2日出生，汉族，山西省长治县人，无业，现住长治市。
被上诉人（原审原告）马某，男，1948年8月5日出生，汉族，江苏省南京市人，系长治市聚丰批发城市场业主，现住长治市。
委托诉讼代理人张某，女，1968年8月25日出生，汉族，山西省长治县人，系长治市聚丰批发城市场招商部经理，现住长治市。
上诉人王某因与被上诉人马某房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2017）晋0402民初2520号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人郭某、被上诉人马某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王某上诉请求：1、依法撤销山西省长治市城区人民法院作出的（2017）晋0402民初2520号民事判决。2、依法改判被上诉人承担违约责任并赔偿上诉人损失41000元。3、依法撤销王某与马某签订的房屋租赁合同。4、依法要求马某返还王某交给贾酬明的20000元房屋定金原始的格式收据。5、上诉人保留继续向被上诉人索要父亲工资6000元的权利。
马某辩称，41000元的违约赔偿，上诉人没有任何依据要求赔偿，三年的合同中约定很明确，三年七万二，第一次三万六，是合同中明确规定的，上诉人说的和签订的合同没有关系，既然签订了合同应该按照合同来履约，一万的收据，是贾酬明开的，和我方没有任何关系，一万元的保证金是贾酬明的保证金顶的，并不是给我交了钱了。和新合同没有关系。
马某向一审法院起诉请求：1、判令被告支付拖欠的租金70960元；2、判令被告支付拖欠的管理费9000元；3、判令被告支付违约金22212元。
一审法院认定事实：原告马某2013年3月16日将东大街386号院整体租赁给贾酬明经营酒店之用，被告王某因此曾向贾酬明租下院内商铺经营厨具。2014年9月26日，原告马某和贾酬明解除租赁合同。2015年4月1日，原告马某（甲方）与被告王某（乙方）就现在被告王某经营厨具的商铺重新签订了《租赁合同》一份，约定：甲方将位于东大街386号院内东楼5-6共100㎡的房屋租赁给乙方，租期从2015年4月1日至2018年3月31日；2015年4月1日至2018年3月31日房屋租赁费总额为72000元，乙方分三次支付租赁费，2015年4月1日支付租金36000元，2016年4月1日支付租金18000元，2017年4月1日支付租金18000元，乙方应向甲方缴纳租赁押金10000元；租赁期间乙方需于每月1日向甲方缴纳市场管理费，管理费标准为3元／平方；若乙方违约，甲方有权解除本合同，乙方需向甲方补交所欠逾期房屋租赁费，如有押金则不退还押金；若甲方违约，按时间计算，退还乙方尚未使用的房屋租赁费，如有押金，退还押金；乙方如对租赁物进行改造、装潢，需经甲方同意，若本合同提前解除或到期，则该改造、装潢的投资自动归甲方所有，甲方不需对乙方进行任何补偿；乙方逾期未交纳房租，甲方有权要求乙方交纳租赁费，并解除本合同，收回租赁房屋，乙方应承担每日千分之五的违约金，计算到收回房屋为止，乙方出资投入的装潢，无偿归甲方所有；租赁前，乙方所发生的债权债务由乙方享有并承担，与甲方无关（本合同签订前，乙方与它方签订的合同与本合同无关）；租赁期间，因乙方提前终止合同或违约的，所缴租金不予退还。合同签订后，原告于2015年4月13日向被告出具了10000元的保证金收据一支（置换被告王某向贾酬明缴纳的押金条），并出具了租金收据一支要求被告向原告指定的农业银行账号转账支付第一期租赁费36000元，被告并未支付，后于2015年4月26日向原告出具36000元的借条一支。2016年2月1日，原告马某将被告王某起诉至本院，要求支付拖欠的租金；本院于2017年3月31日作出（2016）晋0402民初181号民事判决书，判决被告王某支付拖欠的租金；被告不服本院判决后上诉至长治市中级人民法院，长治市中级人民法院发还重审后原告马某撤回了对王某的起诉。后原告因租金纠纷再次将被告诉至本院。审理中，原告马某承认被告王某曾支付过1040元的房屋租金。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告马某和被告王某双方正式签订了书面租赁合同，继续租赁用于经营厨具的商铺后，被告王某应当按照合同约定及时交纳租赁费、管理费，但是至今租金、管理费未予支付，其行为构成违约，应当支付所欠租金、管理费并承担违约责任。关于被告王某实际租赁的时间长短，双方均表示截止审理期间，该房屋置于对方的控制下，各执一词，但是被告王某已不在租赁屋内经营，结合证人证言、照片和商铺现在的实际情况，本院认为被告王某所称2016年4月已经搬出的陈述可信，故被告王某所欠租金为自2015年4月1日起至2016年4月1日止，即72000元／36个月即2000元／月×12个月计24000元扣除被告已经支付的1040元应为22960元；管理费属于双方合同约定，双方未约定原告违反管理义务的违约条款，也没有确切证据证明被告所述损失，原告主张被告王某应当支付12个月计3600元的管理费本院予以支持；违约金双方约定每日千分之五，原告主张按照万分之五计算不超过法律规定，予以支持，应当是22960元×万分之五×900天=10332元。被告王某所称其父亲王志忠被原告拖欠6000元劳务工资与本案并非同一法律关系，其可以另案主张；保证金10000元根据双方合同约定不需退还；被告所称原告应当承担装潢、广告等费用的主张根据合同约定，装修归原告所有，广告费和本案无关。判决：一、被告王某于判决生效后十日内支付原告马某租赁费22960元、管理费3600元并承担违约金10332元，以上合计36892元；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告王某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2343元，由原告马某承担1501元，被告王某承担842元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，上诉人王某与被上诉人马某签订房屋租赁合同后，双方应当按照诚实信用原则，依约履行各自义务。被上诉人马某将租赁房屋交给上诉人王某使用后，上诉人王某应当按照双方合同约定按时交纳租赁费和管理费等相关费用。因上诉人王某未能按时支付租赁费和管理费等相关费用，其行为已经构成违约，故一审法院判决其支付所欠的租赁费和管理费并承担相应的违约责任并无不当，本院予以支持。关于本案租赁时间的确定，虽然双方均称截止本案审理期间，涉案房屋由对方控制支配，但结合本案证人证言、照片和商铺现状，一审法院认定上诉人王某已于2016年4月搬出该租赁房屋，进而确定上诉人王某所欠租金为自2015年4月1日起至2016年4月1日止共计24000元并无不当，本院予以支持。被上诉人马某自认上诉人王某曾支付其1040元租金，扣除该部分后，上诉人王某还应支付被上诉人马某租赁费22960元。鉴于本案双方对管理费的支付有明确约定，故上诉人王某还应支付被上诉人马某12个月共计3600元的管理费。关于违约金的承担，被上诉人马某主张按照万分之五计算，该属于当事人对自我权利的处分，且未超过法律规定，故一审法院判决上诉人王某支付被上诉人马某违约金22960元×万分之五×900天=10332元并无不妥，本院予以确认。关于保证金10000元，根据双方合同约定，该部分费用不需退还。至于上诉人王某主张的35000元装潢费，因无事实和法律依据，不应予以支持。关于上诉人王某主张被上诉人马某拖欠其父亲6000元劳务工资的问题，因其与本案不属同一法律关系，故可另案主张。
综上所述，王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费743元，由王某负担。
本判决为终审判决。
审判长张路伟
审判员郭庆菊
审判员刘潞攀
二0一八年二月二十六日
书记员李茜