吉林省长春市南关区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0102民初2281号原告（反诉被告）:北京源通投资管理有限公司长春分公司，住所地长春市南关区。法定代表人：王亚彬，总经理。委托诉讼代理人：乔楷，吉林泉商律师事务所律师被告（反诉原告）：吉林省圣为餐饮有限公司，住所长春市南关区。法定代表人：张雄浩，总经理。被告：吉林省天旗资产经营管理有限公司，住所地长春市。法定代表人：邱壮，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：王路，北京冠衡(长春)律师事务所律师。原告北京源通投资管理有限公司长春分公司与被告吉林省圣为餐饮有限公司、吉林省天旗资产经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京源通投资管理有限公司长春分公司的委托代理人乔楷、被告吉林省圣为餐饮有限公司、吉林省天旗资产经营管理有限公司共同委托诉讼代理人王路到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京源通投资管理有限公司长春分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告北京源通投资管理有限公司长春分公司与被告吉林省圣为餐饮有限公司之间的房屋租赁合同；2、请求法院判令二被告共同向原告北京源通投资管理有限公司长春分公司赔偿房屋租赁合同约定的违约金100000.0元；3、请求法院判令二被告共同向原告北京源通投资管理有限公司长春分公司赔偿因违反房屋租赁合同的约定给原告造成的直接装修损失1150000.0元；4、请求法院判令立即解除二被告对原告财产的锁存；5、请求法院判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2015年3月1日，北京源通投资管理有限公司长春分公司与与吉林省圣为餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》，约定原告承租第一被告名下位于长春市南关区清明街408号二层及三层西侧的房屋作为办公之用，合同有效期限为2015年3月1日至2018年3月1日，在该合同签订之前，原告与第一被告约定先期进驻装修，原告于2015年1月进驻该房屋装修。后因第一被告的股东变更为吉林省天旗资产经营管理有限公司，两被告不欲将房屋继续租赁给原告，经商议后共同实施如下违约行为：一、两被告经商议后未事先告知原告，即于2015年11月20日、2016年2月15日、2016年4月7日三次以书面形式明确要求原告限期从原承租房屋搬离；二、原告于被告张贴第一次通知后即与两被告协商。在与两被告协商期间，两被告又指派工作人员于2016年3月17日、3月28日、3月31日三次采取锁门、停电等暴力手段将原告的大部分财产及办公用品锁存。上述违约行为致使原告无法在租赁场所正常办公，严重损害了原告的利益，房屋租赁合同因此无法继续履行。故原告向法院提起诉讼，请求保护原告的合法权益。被告吉林省圣为餐饮有限公司辩称：一、我公司与原告于2015年3月1日签订了《房屋租赁合同》，约定将我公司位于长春市南关区清明街408号二层及三层西侧的房屋租给原告使用，租赁期限为3年，自2015年3月1日至2018年3月1日。租金50万元，按年支付，支付时间每年3月1日。合同签订后，我公司按约定将租赁房屋交给原告使用，原告向我公司交纳了第一年的租金。但2016年3月1日，原告未按合同约定向我公司交纳2016年至2017年度的租金。后我公司多次通知原告交纳，但原告拒不交纳。故2016年4月7日我公司向原告发出《告知函》，告知原告我公司决定与其解除《房屋租赁合同》，故我公司与原告签订的《房屋租赁合同》已自该《告知函》到达原告时解除，因此对于原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的主张，法院不应当予以支持。二、如上所述，原告未按合同约定交纳租金系原告违约，我公司不存在任何违约行为，不应当支付违约金。三、因我公司不存在任何违约行为，故原告主张直接装修损失缺乏事实依据，我公司不应承担。四、我公司未对原告财产进行锁存，原告要求没有事实依据。综上，请法院驳回原告全部诉讼请求。吉林省天旗资产经营管理有限公司辩称：合同主体为原告与第一被告，我公司不是合同主体不应承担责任。二被告为独立法人单位，第一被告是否承担违约责任与第二被告无关，请求驳回原告诉请。反诉原告吉林省圣为餐饮有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被反诉人从租赁房屋中腾迁并与反诉人办理交接手续。2、请求判令被反诉人给付反诉人未按约定履行《房屋租赁合同》的违约金人民币41666.67元。3、请求贵院依法判令被反诉人赔偿反诉人因被反诉人逾期搬离占用租赁房屋给反诉人造成的租金损失共计166666.67元（自2016年3月2日起至2016年7月1日止）。4、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告北京源通投资管理有限公司长春分公司辩称：一、反诉人在反诉状中提出的据以反诉的所谓事实存在错误，故意遗漏了吉林省天旗资产经营管理有限公司分别于2015年11月20日、2016年2月15日向原告发送两份不再续租的《通知》，原告收到通知后均及时派人与吉林省天旗资产经营管理有限公司商议无果这一事实。故意遗漏2016年3月17日、3月28日、3月31日原告与吉林省天旗资产经营管理有限公司商议期间，二被告排工作人员采取锁门、停电等暴力手段锁存原告的大部分财产及办公用品这一事实。二、基于反诉人故意遗漏的事实，结合全案基本情况，反诉请求不能成立，依法应予驳回。首先，2015年3月1日，反诉人与被答辩人签订《房屋租赁合同》。约定租赁期限为2015年3月1日至2018年3月1日。后来被答辩人出资人变更为天旗公司，房屋所有权也转移至天旗公司名下。根据《中华人民共和国合同法》规定，被答辩人应继续履行房屋租赁的义务。其次，被答辩人于该合同尚未期满之时，以自己的行为明确表示不在履行原租赁合同，该行为违反了原告与圣为公司之间《房屋租赁合同》的约定。原告之所以不缴纳租金，是行使“同时履行抗辩权”的正当行为，被答辩人请求答辩人给付违约金人民币41666.67元，应于驳回。再次，天旗公司派人采取锁门、停电等暴力手段锁存答辩人财产，违反诚实信用原则。综上，请求法院驳回被答辩人提出的反诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：2015年3月1日，北京源通投资管理有限公司长春分公司（乙方）与与吉林省圣为餐饮有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定将甲方名下位于长春市南关区清明街408号二层及三层西侧的房屋出租给乙方作为办公使用，租赁期限自2015年3月1日至2018年3月1日止。房屋租金每年50万元，支付时间为每年3月1日。合同同时约定甲方应提前1个月将该房屋交付乙方用于装修。合同同时约定租赁期间的相关费用，如果需要装修，装修费用由乙方自行承担。对于违约责任，合同约定“乙方违约，应提前一个月通知甲方，乙方要赔偿违约金（本合同规定的单月租金额）给甲方；乙方交付租金后，若甲方违约，甲方要赔偿违约金（本合同规定的年租金额20%）给乙方，并赔偿乙方装修费用等，具体金额由双方共同协商”。在该合同签订之前，原告于2015年1月进驻该房屋装修，于2015年3月31日装修完毕，支付装修款1150000元。2015年7月21日，吉林省天旗资产经营管理有限公司收购了吉林省圣为餐饮有限公司所有股权及房产，2015年11月20日吉林省天旗资产经营管理有限公司书面通知北京源通投资管理有限公司“由于我公司对清明街8号、9号房产有整体规划，决定不再续租。现正式提前通知贵单位租户于2016年3月15日前搬出”。2016年2月15日吉林省天旗资产经营管理有限公司再次书面通知北京源通投资管理有限公司“我公司已于2015年11月20日正式向你方发布通知截至2016年3月15日前搬离我公司位于清明街8号、9号房产。目前尚未接到你方提出任何疑义，我公司视为无任何疑义，请于2016年3月15日前，无条件搬出”。2016年4月7日，吉林省圣为餐饮有限公司向北京源通投资管理有限公司发出《告知函》，“你公司现已违约，给我公司造成损失，今正式通知你按合同约定解除与你公司租赁协议，并赔偿给我公司造成的损失”。2016年3月16日，二被告将该租赁房屋锁门，2016年4月4日起原告开始搬离该租赁房屋。本院认为：北京源通投资管理有限公司长春分公司与与吉林省圣为餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。庭审中被告吉林省圣为餐饮有限公司承认收到了原告交付的租金，吉林省圣为餐饮有限公司将租赁房屋出卖给吉林省天旗资产经营管理有限公司，并不影响与原告之间租赁合同的效力及继续履行，吉林省天旗资产经营管理有限公司并不能因公司整体规划而解除原所有权人与原告针对该房屋签订的租赁合同，其相互间权利义务的内容应全部依照原租赁合同不变。现被告吉林省天旗资产经营管理有限公司收购了吉林省圣为餐饮有限公司所有股权及房产后，二被告向原告发出《告知函》主张解除与原告的《房屋租赁合同》，违反合同约定，且将租赁房屋锁门禁止原告办公，双方已经无法继续履行房屋租赁合同，现原告已经搬离租赁房屋，故原告主张解除合同及要求二被告赔偿违约金的诉讼请求，本院予以支持；关于违约金，二被告应按照合同约定年租金额的20%即100000元（计算方式500000元x20%）赔偿原告；关于房屋装修损失，《房屋租赁合同》约定租赁期限三年且对被告吉林省圣为餐饮有限公司违约后应赔偿原告装修费用有过约定，二被告均未申请对租赁房屋装修残值进行鉴定，鉴于租赁房屋已使用一年，尚有两年租期，故酌定二被告赔偿原告装修费用残值766666.67元（计算方式1150000元÷3年X2年）；关于原告请求法院判令立即解除二被告对原告财产的锁存，现原告已经搬离租赁房屋且未提供锁存财产的证据，故对原告该诉讼请求不予支持。关于被告吉林省圣为餐饮有限公司反诉主张，请求判令被反诉人从租赁房屋中腾迁并与反诉人办理交接手续，原告已从该房屋搬离且该房屋已出租给案外人，故对该反诉主张不予支持；关于请求判令被反诉人给付违约金人民币41666.67元、赔偿逾期搬离占用租赁房屋给反诉人造成的租金损失共计166666.67元主张，被告吉林省圣为餐饮有限公司违反先合同义务，违反约定解除合同且将租赁房屋锁门，致使原告延迟搬离租赁房屋系其违约行为造成，故对其该主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条、第十一条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告北京源通投资管理有限公司长春分公司与被告吉林省圣为餐饮有限公司于2015年3月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吉林省圣为餐饮有限公司、吉林省天旗资产经营管理有限公司于本判决生效后立即给付原告北京源通投资管理有限公司长春分公司违约金100000元；三、被告吉林省圣为餐饮有限公司、吉林省天旗资产经营管理有限公司于本判决生效后立即给付原告北京源通投资管理有限公司长春分公司装修款残值766666.67元；四、驳回原告北京源通投资管理有限公司长春分公司其他诉讼请求；五、驳回反诉原告吉林省圣为餐饮有限公司的诉讼请求。案件受理费16050元，原告承担4922元，剩余11128元及反诉费4425元，由二被告承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  赵 伟审 判 员  张 蕾人民陪审员  于静萍二〇一七年八月二十八日书 记 员  杨相力