广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终121号
上诉人（原审被告）：邱昌兵（广州市白云区人和镇星博家具厂经营者），住四川省达县。
委托代理人：刘建平，广东一粤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谭伯树，住广州市白云区。
上诉人邱昌兵与被上诉人谭伯树因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法江民初字第382号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院认为：谭伯树、邱昌兵签订《厂房仓库租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，谭伯树将涉案场地及上盖物交付给邱昌兵，邱昌兵也进场经营至2014年5月。此后，邱昌兵在没有取得谭伯树同意的前提下，不继续履行合同义务，擅自搬离涉案场所，此行为显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，邱昌兵应承担违约损害赔偿责任，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失。本案中，邱昌兵自2014年5月起无缴纳租金，而合同期限至2015年5月届满，现谭伯树于2015年1月20日将涉案场所转租他人，且谭伯树、邱昌兵签订的合同期限已届满，故本案损失赔偿额应为2014年5月起至2015年1月19日止的租金损失，且根据双方签订的合同约定，每二年递增租金10%，即从2013年6月1日起每月租金为：29800元＋29800×10%=32780元，2014年5月至2014年12月租金：32780元×8月=262240元，2015年1月租金：32780元÷31天×19天=20091元，扣除邱昌兵缴交的59600元租金押金后，共计222731元。由于谭伯树在本案中无主张2014年5、6月租金，是对其民事权利之处分，对此本案不予调处。故邱昌兵供需赔偿谭伯树损失222731元－32789元×2=157153元。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2015年10月16日作出如下判决：邱昌兵于本判决生效之日起三日内清偿谭伯树157153元；驳回谭伯树的其它诉讼请求。本案受理费4742元，由邱昌兵负担3443元，由谭伯树负担1299元。
判后，邱昌兵不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审未查明租赁厂房仓库的土地性质及相关产权证明、该厂房仓库是否适宜出租且用于工业生产用途，导致本属无效的合同被原审法院认定有效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第四条规定：“有下列情形之一的，集体建设用地使用权不得流转：（一）不符合土地利用总体规划、城市规划或村庄、集镇规划的；（二）土地权属有争议的；（三）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的；（四）村民住宅用地使用权。”根据上述规定，邱昌兵与谭伯树2011年5月1日签订的《厂房仓库租赁合同》将未依法规划的农村集体土地用于工业厂房租赁，因该房屋仓库不具备任何法定的出租要求，故该《厂房仓库租赁合同》因违反法律规定应属无效。一审法院应根据无效合同的裁判规则判决返还财产、恢复原状。二、原审判决查明事实不清且错误。1、一审法院在邱昌兵因客观原因迟到半小时未及时到庭的情况下将邱昌兵拒之庭外缺席审理并裁判，导致证据认定严重失衡。2、邱昌兵在一审答辩的同时已递交证据证明谭伯树同意与邱昌兵提前解除合同，邱昌兵于2014年5月30日已从租赁厂房搬出并委托第三人将房屋钥匙交给谭伯树。一审判决认定“2015年7月谭伯树获悉邱昌兵将厂搬离涉案场地后，要求邱昌兵继续履行合同”系错误。事实上，邱昌兵与谭伯树早于2014年5月前为提前解除合同就进行了充分的协商并做了准备，谭伯树亦提前在涉案场地张贴了招租公告。邱昌兵于2014年5月30日搬离谭伯树是清楚且同意的，双方对该合同早就协商解除了。即使邱昌兵存在违约，其责任也应该是可以预见的，充其量不过就是没收两个月的押金，谭伯树提起本案诉讼缺乏事实依据。三、原审判决违反法定程序，判决超出谭伯树的诉讼请求。从谭伯树的诉讼请求为邱昌兵立即支付2014年7月至2015年1月的租金229460元；本案诉讼费由邱昌兵承担，而一审判决结果是邱昌兵于本判决生效之日起三日内清偿谭伯树157153元；驳回谭伯树的其他诉讼请求，从裁判理由中可以看出，该清偿就是赔偿损失，明显超出了当事人要求支付租金的诉讼请求。综上，邱昌兵上诉请求撤销原审判决发回重审或查清事实后改判；本案一、二审诉讼费由谭伯树负担。
被上诉人谭伯树未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。
经审理查明：涉案场地及原旧中八学校建筑物为中八村之物业。1990年5月18日，中八村与广州市白云饲料厂签订《租赁协议》，约定中八村将上述场地及建筑物出租予广州市白云饲料厂，租赁时间从1990年6月1日至2010年6月1日，共20年，广州市白云饲料厂在承租期间，经相关职能部门批准在原建筑物的基础上改造和加建车间、仓库等设施。2010年10月1日，中八村属下的广州市神山中八经济发展公司（甲方）与谭伯树（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：甲方将涉案厂房出租给乙方作工业生产使用，租用时间为25年，即由2010年10月1日至2035年9月30日止，乙方每年上缴租金96000元给甲方，并且每五年在原基础上递增一次，每次递增5%等。原审诉讼期间，谭伯树提交由中八村出具的《证明》，证明中八村同意其将涉案物业转租第三人。
2011年5月1日，谭伯树、邱昌兵签订《厂房仓库租赁合同》，约定：“甲方：谭伯树。乙方：邱昌兵。……一、厂房仓库的情况。1、该厂房仓库座落在白云区江高镇中八村。……三、仓库租金按每月租金为：贰万玖仟捌佰元（人民币：￥29800元整）计算。四、租金缴交方式及日期：1、每年按四个季度缴交租金，每个季度的缴交时间为当季度末的20日至25日交下个季度的租金，仓库租金核算按季度收费，每贰年递增10%（2013年6月1日开始递增）……3、如乙方逾期一个月未缴交的，甲方有权单方面终止本合同，收回仓库，并没收押金，由此造成的损失由乙方承担。超期缴交租金，甲方有权向乙方追讨该月租金的10%作为滞纳金。4、合同签订之日，乙方应向甲方缴交贰个月租金合共（人民币￥59600元整）作为水电押金（该押金不作租金计算，保证乙方认真履行合同，在合同到期交清手续后二个月内甲方如数无息返还乙方，如乙方违约的，该押金归甲方所有。）……五、……6、在租赁期间，如因乙方单方面解除本合同或因乙方原因导致本合同无法履行的除按本合同承担违约责任外，还应赔偿甲方因此而造成的经济损失，并按本合同租金总额计付违约金给甲方。……注明：从2011年6月1日开始计租金，一共签订肆年合同止……。”
合同签订当日，谭伯树将位于广州市白云区江高镇神山中八村神山南街52号（原中八学校）建筑面积为3613.66平方米的场地及上盖物移交给邱昌兵，邱昌兵也交付59600元押金于谭伯树，该押金至今仍存放在谭伯树处。
2012年3月19日，邱昌兵领取名称为广州市白云区神山星博家具厂的个体工商户营业执照，并依约支付租金至2014年4月。
2014年5月，邱昌兵将厂搬迁至广州市白云区人和镇黄榜岭村西二路自编8号-1，并变更厂名为广州市白云区人和镇星博家具厂。谭伯树在原审陈述其2014年7月知道邱昌兵搬离，其要求邱昌兵继续履行合同但被拒。
本案二审诉讼中，邱昌兵请求证人房某出庭作证。房某在法庭部分陈述如下：房某负责收取邱昌兵在案涉场地开办工厂的废品，其是依照邱昌兵或其妻子的电话联系而不固定的收取垃圾。2014年5月29日邱昌兵通知房某称要把厂房在2014年5月30日搬走故要清理，房某在5月29日清理了一部分，2014年5月30日中午12点多，房东与邱昌兵联系，邱昌兵告知房东钥匙在房某这里，房东过来把钥匙拿走后，房某就打电话给邱昌兵妻子告知其房东收钥匙后也离开了。房某确认其不清楚邱昌兵交来一串钥匙具体是哪里的，其清理了两个房间的垃圾，一个车间大概有600多平方，未清理员工宿舍的垃圾。
邱昌兵在二审中部分陈述如下：邱昌兵承租涉案场地是一个院子围起来，共有1栋楼房两层，楼上是员工宿舍和办公室，楼下是材料仓；另外有3间铁皮房作厂房使用。建筑物总共3000多平方米。邱昌兵交钥匙给房某时交了大门钥匙（厂房就是用一个大门锁上），仓库钥匙、办公室钥匙还有宿舍钥匙、厂房卷闸门钥匙。之所以将钥匙交给负责收垃圾的是经营不善亏本，2014年3月与房东沟通大约是在2014年5月搬走，房东老婆也是同意邱昌兵搬走的并同意退押金，后回来看了一次就通知房某来收垃圾，因房东老婆担心邱昌兵提押金的事情就不来现场，邱昌兵就把钥匙委托给房某转交。
2015年1月20日，谭伯树将涉案场地转租他人。
因本案纠纷，谭伯树于2015年7月16日向原审法院起诉，请求判令：1、邱昌兵立即支付2014年7月至2015年1月的租金229460元；2、本案诉讼费由邱昌兵承担。
邱昌兵原审书面答辩请求法院驳回谭伯树的诉讼请求。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为：一、案涉《厂房仓库租赁合同》是否有效？二、原审判令邱昌兵承担违约损害赔偿责任是否程序不当？邱昌兵主张因2014年5月后搬离场地故不承担责任是否成立？评析如下。
关于第一个争议焦点。首先，谭伯树原审诉讼期间已提交由中八村出具的《证明》，证明中八村同意其将涉案物业转租第三人，故谭伯树对案涉场地拥有合法的使用权和转租权。其次，谭伯树通过签订《厂房仓库租赁合同》将案涉场地转租给邱昌兵，既未改变案涉土地的使用规划，亦未涉及集体建设用地使用权流转，故邱昌兵主张该租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效缺乏理据，本院不予采信。
关于第二个争议焦点。首先，邱昌兵在原审因自身原因未按时到庭应诉应自行承担不利后果，原审法院进行缺席审理并无不妥。其次，邱昌兵在未能与谭伯树就解除《厂房仓库租赁合同》达成一致的情况下即退场属于违约，原审法院认为邱昌兵应承担法律责任并无不当。鉴于原审是以邱昌兵应付未付的租金作为邱昌兵承担违约赔偿责任的标准，故虽然该判处与谭伯树起诉主张的租金并非同一性质，但金额一致，为免讼累，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，本院对该判处结果予以维持。最后，邱昌兵虽然主张其已于2014年5月底搬离案涉场地，但其一方面未能提交证据证明其与谭伯树就此达成一致意见，另一方面其陈述的承租面积与其在二审中申请出庭作证的房某所称的清场面积不一致，故本院对邱昌兵该主张亦不予采信。
综上所述，上诉人邱昌兵的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费4742元，由上诉人邱昌兵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 岳为群
审 判 员 郑怀勇
代理审判员 柳玮玮
二〇一六年三月九日
书 记 员 张 辉