.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省平凉市中级人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘08民终626号上诉人（原审被告）：张红娟，女，生于1975年5月4日，汉族，农民，住甘肃省庄浪县。委托诉讼代理人：梁满珠，甘肃方家律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵蕊芳，女，生于1943年8月17日，汉族，农民，现住甘肃省庄浪县。委托诉讼代理人：王爱军(系赵蕊芳之子)，男，生于1966年6月22日，汉族，干部，现住甘肃省天水市。上诉人张红娟因与被上诉人赵蕊芳房屋租赁合同纠纷一案，不服庄浪县人民法院（2017）甘0825民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张红娟及其委托诉讼代理人梁满珠，被上诉人赵蕊芳的委托诉讼代理人王爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张红娟上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回赵蕊芳的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由赵蕊芳承担。事实和理由：一、一审程序违法：1、赵蕊芳在四年前从天水回老家时已经神志不清，无法正确进行语言表达，没有诉讼行为能力，属于无民事行为能力人，依法应当指定监护人行使其权利。一审时张红娟对此提出异议，但一审法院没有调查，王爱军也没有做出任何说明，程序违法。2、张红娟并不是一审中适格的诉讼主体，涉案房屋是2006年7月赵蕊芳夫妇与张红娟婆婆李忠林三人协商买卖的，张红娟自始至终没有参与协商房屋买卖事宜，也从来没有占有使用该争议房屋。一审列张红娟为被告程序违法。二、本案认定事实不清：1、赵蕊芳夫妇与张红娟婆婆口头协商买卖房屋后，张红娟婆婆曾应赵蕊芳夫妇的要求改建过房屋，这个村邻可以作证，先后支付3万元房屋买卖款项的事实，只有赵蕊芳夫妇清楚，但二人均没有出庭作证。张红娟婆婆作证房屋买卖的事实，应当予以认定，一审不予认定事实不清。2、一审法院认定”2015年被告答应由其继续租赁该房屋，并结清之前所欠的房屋租金以及原告自行解除双方的租赁合同”，张红娟否认且无证据佐证。关于租赁内容、时间、期限、租金均不清楚，不应认定租赁合同成立。3、赵蕊芳提供的”集体土地使用证”明显是伪证，张红娟已经向有关部门提起了行政复议，依法解决。4、赵建荣的证言不属于法院依职权调查的范围。5、一审中所认定的赵蕊芳提交的录音证据，是赵蕊芳的代理人王爱军与张红娟之间起诉前的一次对话，属于偷录。录音的当事人与案件的当事人并不一致，诉讼主体不同，法律关系不同，一审法院认定不当。赵蕊芳辩称：一审程序合法，赵蕊芳与其诉讼代理人王爱军是母子关系，王爱军受其母亲委托且在索要房租时均是王爱军出面。在王爱军索要房租时，张红娟明确表示与她说，张红娟就是本案被告。根据录音证据，可以证明张红娟租赵蕊芳的房屋，一审认定事实清楚。赵蕊芳向一审法院诉讼请求：1.判令张红娟支付拖欠租赁赵蕊芳院落房屋租金每年2000元，其中拖欠2013年、2014年、2015年、2016年度合计8000元；2.判令张红娟腾出房屋，交还房门钥匙两把各三套，电费缴费卡一张；3、诉讼费由张红娟承担。诉讼过程中，赵蕊芳变更第一项诉讼请求：要求张红娟支付2013年至2017年6月份前房屋租金共计9000元。一审法院认定事实：张红娟与赵蕊芳系同村村民，双方关系较好。2008年4月，赵蕊芳与张红娟婆婆口头协商一致，将赵蕊芳位于××庄一社的房屋及院落租赁给张红娟家使用，每年租金为2000元。当年由于种种原因没有收取租金。2012年以前的租金张红娟家已经付清。2013年开始，张红娟家没有按期支付房屋租金，赵蕊芳催要租金的过程中，2015年张红娟答应由其继续租赁该房屋，并结清之前所欠的房屋租金。答应的期限过后，仍然没有支付租金。赵蕊芳随即自行解除了双方的租赁合同。此后，赵蕊芳催要租金时，张红娟均借口推脱，不予支付。现赵蕊芳起诉来院，请求如其诉称。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人争议的焦点为该诉争房屋是租赁还是买卖。根据庭审查明的案件事实，结合对证据的分析认定，可认定为张红娟租赁赵蕊芳房屋。事情经过张红娟在赵蕊芳提供的录音中陈述的十分明确，足以证明张红娟一直是租赁房屋，而非买卖。张红娟辩解的诉讼主体及买卖房屋的意见与事实不符，缺乏证据支持，对其辩解意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、张红娟于本判决生效后15日内支付赵蕊芳房屋租金9000元；二、张红娟于本判决生效后15日内腾出房屋交付赵蕊芳，并交还房门钥匙、电费缴费卡。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由张红娟负担。二审中，张红娟提供平凉市政府行政复议决定书，证明一审依据赵蕊芳的土地使用证认定事实错误。提供张红娟与赵建荣的手机录音，证明一审法院对赵建荣的调查内容不真实。提供张红娟与赵建军（王爱军表兄弟）手机录音，证明房子是以三万元买的，不是租的。赵蕊芳质证认为，行政复议决定书真实，反而能证明土地使用证是真实的，不是伪造的，所以才有备案，才能被撤销。张红娟与赵建荣的录音真实，但能证实赵建荣协调时听说过2000元租金的事，有些事是听说的，村上不知道买卖房屋的事，集体土地买卖是违法的，不能证明赵建荣一审的证言是错误的。对张红娟与赵建军的手机录音，无法听出是赵建军，也未委托过赵建军，也不能证明是买卖合同关系。赵蕊芳提交录音光盘，内含一审提交的录音证据内容及王爱军与张红娟的两次交谈录音，提交2017年8月5日村委会证明，以证实租赁合同关系。提交张红娟行政复议申请书，证明内容与张红娟的上诉状是矛盾的。张红娟质证认为，赵蕊芳二审提交的光盘中的对话者就是张红娟，但不能证明房子是租的，张红娟说的很清楚房费就是卖房款，不是租金。且不是二审新证据，因为没有录音载体。村委会的证明上没有村负责人的签字，仅能证明土地承包地的权属，与本案无关联。张红娟的行政复议申请书真实，但不能证明与上诉状矛盾。本院经审查认为，平凉市政府的行政复议决定书，能证明赵蕊芳的宅基地使用权证书经复议程序撤销。张红娟的复议申请书，明确写明”申请人2006年7月已经实际占有、使用该房屋土地”，二审庭审中，张红娟认为该争议的宅基地及地上房屋归其所有。故张红娟认为自己不是案件适用被告的主张，与事实不符，不能成立。张红娟提交与王建军的录音，能证明王建军未参与租赁或者买卖，一些事情是听说的。张红娟与赵建军的录音，赵蕊芳认为听不清录音内容，也未委托过赵建军，不认可。故该录音无法证实其真实性，不予采信，且该录音中所说的三万元，可以听出多是以假设方式所说，如”若果收了三万元”，无法证实买卖合同和收取三万元购房款的事实。赵蕊芳一审及二审提交的与张红娟的录音证据，张红娟不否认其真实性，从该录音中，能够证明2015年1月10日王爱军向张红娟索要500元，张红娟支付；王爱军提出一并支付2013年和2014年的房租，张红娟并未否认，并提出在过完年正月十五后付，王爱军提出让张红娟打个条子，张红娟认为没必要，会打账支付的，录音中说到”点（典）房子”。2015年3月30日的录音证实，王爱军向张红娟提出正月十五过了为什么租金没有打来时，张红娟认为王爱军没有与其老人了解，房子是三万元买的。村委会证明，能证明赵蕊芳在该村有承包地，地上附着物由赵蕊芳建设，但与租赁合同无关。一审法院认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案当事人没有签订书面租赁合同或买卖合同，没有支付租金或购房款的书面证据，只能依据当事人提供的证人证言、录音及原来房屋的归属等综合分析判断。张红娟的婆婆的证言，因其与张红娟的亲属关系，证明效力较弱。赵蕊芳的录音证据，录音中的”点（典）房”，通常应理解为租房，在王爱军索要”房费”时，张红娟支付拖欠的500元，对王爱军提出支付2013处和2014年两年房费4000元时，张红娟未作否认表示，并认为因当时款项紧张，过完年正月十五日后支付，电话要付款账户等，可以认定租赁合同成立，能够证明租赁事实和拖欠房租事实。赵蕊芳的宅基地使用权虽经行政程序被撤销，但张红娟亦宅基地使用权证，无法证实其享有该宅基地使用权，行政撤销行为并不影响租赁合同的效力。故张红娟的证据证明力弱于赵蕊芳证据证明力，不具有证据上的优势，不能证实买卖合同关系成立，应认定当事人间存在租赁合同关系。综上所述，张红娟上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人张红娟负担。本判决为终审判决。审判长吕长录审判员曹海荣代理审判员李艳二〇一七年十月二十七日书记员童静