江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终1508号
上诉人（一审原告）：张万磊，男，汉族，1965年3月10日出生，住浙江省瑞安市。
委托诉讼代理人：张婕，连云港市海州区云台林场法律服务所法律工作者。
被上诉人（一审被告）：郑飞，男，汉族，1985年10月23日出生，住江苏省灌云县。
一审第三人：江苏华景投资实业有限公司。住所地江苏省灌云县西苑南路东侧温州商贸城*楼609。
破产管理人：江苏华景投资实业有限公司破产清算组。
负责人：李树山，该清算组组长。
委托诉讼代理人：曹立志、金明，江苏苍梧律师事务所律师。特别授权。
上诉人张万磊因与被上诉人郑飞、一审第三人江苏华景投资实业有限公司（以下简称华景公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2016）苏0723民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张万磊上诉称，上诉人已经全部缴纳了购房款和契税，并且从2014年起，上诉人已经开始收取租金，并且收取了两年的租金。一审法院判决认定事实不清，适用法律错误。2012年5月26日，上诉人与华景公司签订商品房买卖合同，并且在灌云房地产信息网备案登记，2012年5月29日，华景公司出具了发票，2012年7月10日，上诉人去税务部门缴纳了契税。上诉人于2012年7月10日已经履行了涉案房屋的付款和纳税义务，并且进行了备案登记，已经合法取得了房屋所有权。请求撤销一审判决依法改判。
被上诉人郑飞未到庭，也未提交答辩意见。
一审第三人华景公司答辩称，1、上诉人从未支付过购房款，实际上第三人也从未收到涉案房屋购房款，契税缴纳并非以支付购房款为前提，即使上诉人缴纳了契税并取得相应票据也不能证明其已按合同约定足额支付购房款。2、上诉人和第三人之间虽然在商品房买卖合同中约定了房屋的交付时间，但因上诉人未实际缴纳购房款等原因，房屋并未实际交付于上诉人。3、上诉人在未取得涉案房产的相关权利的情况下，私自处分第三人财产，该行为属于无效行为，不发生房屋交付的法律效力。4、涉案房屋作为不动产，产权转移以进行登记为要件，而涉案房产并非登记在上诉人名下，涉案房产不发生物权转移的效力，上诉人也未取得涉案房屋的产权。综上，涉案房产目前仍为第三人所有，由第三人破产清算组依法进行管理。请求驳回上诉人的诉求。维护我方合法权益。
张万磊向一审法院起诉请求：1.判令郑飞支付房租136000元；2.由郑飞承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明，一、1、2012年5月26日，张万磊、傅玲弟（乙方）与华景公司（甲方）签订商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方温州商贸城第1幢1-02号商业用房，该房屋建筑面积164.7平方米，单价每平方米16000元，总价款2635200元；付款方式为一次性付款，乙方于2012年5月26日支付2635200元；甲方应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付乙方使用。
2012年5月28日，上述房屋买卖合同在灌云住房和城乡建设局登记备案。
2012年5月29日，华景公司在线开具上述房屋的购房款发票，金额为2635200元。
2012年7月10日，张万磊缴纳了上述房屋买卖的契税79056元，并支付滞纳金513.86元。
2、2012年5月26日，张万磊、傅玲弟（乙方）与华景公司（甲方）签订商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方温州商贸城第1幢1-03号商业用房，该房屋建筑面积164.7平方米，单价每平方米16000元，总价款2635200元；付款方式为一次性付款，乙方于2012年5月26日支付2635200元；甲方应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付乙方使用。
2012年5月28日，上述房屋买卖合同在灌云住房和城乡建设局登记备案。
2012年5月29日，华景公司在线开具上述房屋的购房款发票，金额为2635200元。
2012年7月10日，张万磊缴纳了上述房屋买卖的契税79056元，并支付滞纳金513.86元。
3、2012年5月26日，张万磊、傅玲弟（乙方）与华景公司（甲方）签订商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方温州商贸城第1幢1-16号商业用房，该房屋建筑面积61.76平方米，单价每平方米16000元，总价款988160元；付款方式为一次性付款，乙方于2012年5月26日支付988160元；甲方应当在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付乙方使用。
2012年5月28日，上述房屋买卖合同在灌云住房和城乡建设局登记备案。
2012年5月29日，华景公司在线开具上述房屋的购房款发票，金额为988160元。
2012年7月10日，张万磊缴纳了上述房屋买卖的契税29644.80元，并支付滞纳金192.69元。
4、2012年5月26日，华景公司出具支付说明，内容如下：“我公司出售给张万磊的座落于江苏省连云港市灌云西苑南路东侧，门面房房号为1-16,1-03,1-02的应收购房款陆佰贰拾伍万捌仟伍佰陆拾元整（￥6258560.00）由蔡丽春与张万磊自行结算，我公司不再向其索取购房款，张万磊不需要向我公司缴纳购房款。”。
二、一审法院于2013年10月9日作出（2013）灌商破字第0001号民事裁定，受理对华景公司的破产申请，并作出（2013）灌商破字第0001号决定，指定华景公司破产清算组担任管理人。
三、2011年9月20日，华景公司（甲方）与郑飞（乙方）签订商铺租赁合同，将温州商贸城（星宝城市广场）1幢1-01、1-02、1-03号商铺（建筑面积452.41平方米）出租给乙方，租赁期限自2011年9月20日起至2016年9月19日止，其中2011年9月20日至2012年3月19日为免租期，商铺年租金450元/平方米，计203584元；需缴纳开业保证金2000元，经营保证金6000元；外立面形象管理费每年2000元整，合计10000元整费用年缴。
2014年1月1日，华景公司破产清算组（甲方）与郑飞（乙方）签订终止租赁合同协议，内容如下：“经双方协商一致，原江苏华景实业投资有限公司与乙方郑飞签约的房租协议即日终止，以前乙方欠甲方的房租款按原合同约定交付给江苏华景实业投资有限公司清算组，从2014年元月一日起，乙方与原房主张万磊另签租赁协议。此协议一式二份，甲乙方各执一份。”。第三人华景公司破产清算组副组长杨贵州作为“清算组代表”在协议上签字。
2014年1月1日，张万磊（甲方）与郑飞（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将坐落于江苏省灌云伊山镇西苑南路东侧温州商贸城1幢1-02面积164.7平方、1-03面积164.7平方，合计329.4平方私有店面出租给乙方使用，租赁期限自2014年1月1日起至2016年12月31日止；房屋租金每年136000元，一年分两次支付，必须按约定时间提前15天支付，付款约定时间为每年元月一日与七月一日之前；本合同甲乙双方签字后立即生效。2015年10月13日，张万磊出具确认单，认可分六次收到郑飞店面租金272000元。
2015年10月15日，华景公司破产清算组破产资产管理办公室（甲方）与郑飞（乙方）签订房屋临时租赁合同，约定甲方将管理的温州商贸城1幢1-01号123.01平方房屋出租给乙方使用，租赁期限暂定一年，自2015年10月12日起至2016年10月12日止；年租金450元/平方米。2015年12月31日，华景公司破产清算组破产资产管理办公室出具收款收据，确认收到郑飞1#楼2013.8.1-2016.10.12租金215197元，其中包含温州商贸城1幢1-02、1-03号商铺2016年1月1日至2016年10月12日期间的租金。
一审法院另查明，华景公司破产清算组未曾向张万磊发出解除商品房买卖合同通知书。
经一审法院院询问，华景公司破产清算组对华景公司破产清算组破产资产管理办公室的上述行为予以追认。
上述事实，有以下证据证实：一、张万磊、郑飞及华景公司当庭部分陈述；二、张万磊举证的1.商品房买卖合同、购房款发票、契税完税证及支付说明，2.房屋租赁合同（2014年1月1日），3.终止租赁合同协议复印件（2014年1月1日）；三、郑飞举证的１.商铺租赁合同（2011年9月20日），2.房屋临时租赁合同（2015年10月15日），3.租赁合同（2013年9月12日）、徐晓辉说明、收条2张（2014年3月6日、2014年10月20日），4.租金确认单（2015年10月13日），5.收款收据（2015年12月21日）及清单；四、华景公司举证的1.商铺租赁合同（2011年9月20日），2.商品房买卖合同，3.指定管理人通知书，4.房屋租赁合同（2014年1月1日）。上述证据经质证，且相互印证，一审法院予以确认。
对张万磊举证的银行业务凭证，因系与蔡丽春等人之间的交易往来，一审法院对其与本案的直接关联性依法不予确认。
对张万磊方出庭证人蔡贤松证言，与其他证据相互印证的部分，一审法院依法予以采信。
一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。张万磊与华景公司于2012年5月26日签订商品房买卖合同，购买温州商贸城1幢1-02、1-03号商铺，并约定该房屋交付时间为2013年12月31日前。一审法院于2013年10月9日依法裁定受理对华景公司的破产申请。华景公司未在受理破产程序前向张万磊一方交付房屋，华景公司破产清算组副组长杨贵州与郑飞于2014年1月1日签订《终止租赁合同协议》约定即日终止于2011年9月20日签订的商铺租赁合同，并告知郑飞与张万磊另签租赁合同。杨贵州或者破产清算组未经法定程序无权擅自处分涉案房屋，损害其他债权人合法权益。综上，张万磊一方至今未合法取得涉案房屋的使用权，张万磊与郑飞于2014年1月1日签订房屋租赁合同，违反法律规定，不受法律保护，应当认定无效。因此，对张万磊要求郑飞支付2016年度租金136000元的诉讼请求，一审法院依法不予支持。
经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院遂判决：一、驳回张万磊租金的诉讼请求；二、确认张万磊与郑飞于2014年1月1日签订的房屋租赁合同无效。案件受理费3100元（张万磊预交3020元，华景公司预交80元），由张万磊负担。
本院经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实相同，一审判决列举的证据均经庭审举证、质证，一审法院对证据的审查意见正确，本院依法予以确认。
二审中，上诉人提交了两份证明材料：
1，灌云工商行政管理局公司变更登记通知书07230226公司变更（2012）第02200002号，证明华景公司股东变更情况；2，华景公司股东会决议，证明变更后的股东会决议认可上诉人缴纳契税当日即房屋交付后所有权转至张万磊名下。
华景公司质证认为，对证明材料1、2的真实性需要核实，该材料载明的时间为2012年2月20日，上诉人应当于第一审开庭时提交。对于其是否形成于2012年2月20日，第三人表示怀疑。该份材料也不能证明上诉人实际缴纳了购房款。
本院认为，上诉人提交的两份证明材料，不符合新证据的的条件，本院不予确认。
本院认为，一审法院于2013年10月9日依法裁定受理一审第三人华景公司的破产申请。华景公司未在受理破产程序前向上诉人张万磊交付房屋。华景公司破产清算组副组长杨贵州与被上诉人郑飞于2014年1月1日签订《终止租赁合同协议》约定即日终止于2011年9月20日签订的商铺租赁合同，并告知郑飞与张万磊另签租赁合同。一审法院认为杨贵州或者破产清算组未经法定程序无权擅自处分涉案房屋，损害其他债权人合法权益是正确的。2012年5月26日，张万磊、傅玲弟（乙方）与华景公司（甲方）签订商品房买卖合同，约定：乙方购买甲方温州商贸城第1幢1-02、1-03号商业用房，2012年5月29日，华景公司开具了上述房屋的购房发票。2012年7月10日，上诉人缴纳了上述房屋买卖的契税。但上诉人至今未合法取得涉案房屋的使用权，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同，违反法律规定，不受法律保护，一审法院认定无效是正确的。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3100元，由上诉人张万磊负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 卢 澄
审 判 员 王学明
代理审判员 程 艳
二〇一七年九月十八日
书 记 员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。