黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终2503号
上诉人（原审被告）：高金鹏，男，1988年8月6日出生，汉族，无职业，住黑龙江省友谊县。
委托诉讼代理人：代文龙，黑龙江英琪律师事务所律师。
上诉人：武文华，男，1976年2月5日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市南岗区。
被上诉人（原审原告）：沈睿至，女，1986年10月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省孙吴县。
委托诉讼代理人：汪雪，黑龙江铭昊（哈尔滨）律师事务所律师。
上诉人高金鹏、上诉人武文华因与被上诉人沈睿至租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初3535号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月5日立案后，依法组成合议庭，采取阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。上诉人高金鹏及其委托诉讼代理人代文龙，上诉人武文华，被上诉人沈睿至到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
高金鹏上诉请求：撤销一审判决第三项，驳回沈睿至要求高金鹏支付逾期腾房占用费的诉讼请求。事实与理由：（一）沈睿至不具备诉讼主体资格。一审举证期限内，高金鹏申请一审法院调取该出租房屋的所有权人，一审法院到哈尔滨市住房和社会保障局商品房管理处调取了该出租房屋的所有权情况，该出租房屋已于2015年12月10日将房屋所有权人由沈睿至更至吴华冰的名下，从该房屋更名之日起，沈睿至不再享有房屋所有权人相应的权利，沈睿至诉原审被告高金鹏支付2016年1月1日至实际腾房之日的房屋租金，因沈睿至已于2015年12月10日不再具备原告的诉讼主体资格，法院应当依法驳回沈睿至该诉讼请求，但一审法院支持沈睿至的该请求错误。（二）一审法院适用法律错误。高金鹏从武文华手中租用本案的房屋，租赁期限为2015年9月1日至2016年5月30日，高金鹏将租赁期限内的租金全部交给了武文华，一审法院将高金鹏的租金（2015年9月1日至2015年12月31日）的租金由武文华支付给沈睿至，2016年1月1日至实际搬出之日的房租由高金鹏给付沈睿至。沈睿至用事实承认了武文华的转租行为，就应当向武文华主张高金鹏租赁期限内的租金（2016年1月1日至2016年5月30日），2016年6月1日至实际腾房之曰的租金应由房屋所有权入主张权利。由于一审法院错判，导致高金鹏对于2016午1月1日至2016年5月30日需交纳二次房屋租金（高金鹏该租期的租金已经支付给武文华，一审法院又判定高金鹏向沈睿至交付该期限的租金），一审法院在调取房屋所有权人为吴华冰的情况下判定高金鹏给付沈睿至租金的判决属于适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。
沈睿至辩称：针对高金鹏的上诉请求，一审判决公正，一审时，沈睿至与武文华签订了租赁合同，出租案涉房屋和地下室，租完房子后武文华就要求晚点给钱，沈睿至与其母亲就同意了，但武文华也一直没有给付，后沈睿至找武文华要，武文华让沈睿至贷款并承诺替其支付利息，后沈睿至还不上钱，就把案涉房屋抵押给了案外人吴华兵，但该房屋的权利义务都属于沈睿至，只是名字变更了一下，因此才造成武文华对沈睿至的诉讼主体资格产生异议。
武文华述称：对高金鹏的上诉请求没有意见。
武文华上诉请求：撤销一审判决第三项。事实与理由：1.案涉房屋的所有权于2015年12月10日产生变更，房屋所有权人由沈睿至变为吴华冰，沈睿至此时就已丧失了对案涉房屋的一切权利河义务，也就不能作为诉讼主体进行诉讼。2.武文华已给付被上诉人租金19万元，尚欠16.5万元，一审认定武文华尚欠沈睿至租金35.5万元与事实不符。3.沈睿至不应向武文华主张地下室的租金1.5万元。
沈睿至辩称：针对武文华的上诉请求，沈睿至从2015年6月开始通过很多途径联系武文华要钱，但武文华一直拖着没给钱，后他在支付宝上转给沈睿至2万元，在2015年12月见到了高金鹏，高金鹏说武文华是房主，从武文华手里租了这个房子，租金给武文华了。关于房租数额，从2015年至今，每年房租20多万，已超过37万。关于地下室，1.5万元的欠条是因为武文华一直欠钱不给，沈睿至认为合同应该终止，1.5万元是地下室的租金的欠条，那时根本没有案外人麦克风KTV的出现，租赁合同条款中也有不同意转租和出兑。后沈睿至与麦克风KTV签订租房合同，麦克风KTV给付我的租金与武文华没有任何关系。
高金鹏述称：对武文华的上诉请求没有意见。
沈睿至向一审法院起诉请求诉：解除沈睿至与武文华于2014年6月1日签订的房屋租赁合同；武文华给付沈睿至拖欠的37万元房租，并按照月利率1.5%计算，给付此款自2014年6月1日起至实际付款之日止的利息；高金鹏立即从位于哈尔滨市南岗区××大街××号房屋迁出，将该房屋返还沈睿至，并支付自2015年12月30日起至实际腾房之日止的租金及逾期利息。
一审法院认定事实：2014年6月1日，沈睿至与武文华签订《房屋租赁协议书》，约定：沈睿至将坐落在哈尔滨市南岗区××大街××号房屋租给武文华使用，租赁期限为5年，自2014年6月1日起至2019年6月1日止。前二年租金22万元，第三年租金26万元，最后二年租金28万元。租金支付方式为按年支付租金，从每年的5月1日前交齐当年房租金。该协议书第七条，双方以手写体特别注明：2014年租金暂缓交，4个月后按1.5%利息计算。2015年8月31日，武文华与高金鹏签订《租房协议书》，将上述房屋转租给高金鹏，租赁期限自2015年9月1日起至2019年5月30日，租期为3年9个月。签约当年租金26万元，每年递增1万元。高金鹏实际给付武文华首期9个月租金及押金共计22万元。2015年12月10日，武文华给沈睿至出具《合约书》，内容是：经双方协商决定，武文华拖欠沈睿至2015年和2014年房租款共计35.5万元，定于2015年12月30日归还部分房租款20万元。如到期不还，用房方无条件搬家，房东锁门，并归还全部欠款。同日，高金鹏给沈睿至出具《保证书》，内容是：我同意武文华于房主签订的合约书，如果武文华不能按约定还款而违约，我立即搬家，无条件倒房子。另查明，2015年12月7日，武文华给沈睿至出具欠条，承认其欠沈睿至地下室等房租1.5万元。高金鹏于2016年1月12日通过银行给沈睿至转账2万元（高金鹏主张为房租，沈睿至主张为保证金）。
一审法院认为：沈睿至与武文华签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，案涉房屋的登记所有权人追认沈睿至享有处分权，故该租赁合同应为合法有效。该租赁合同明确约定武文华如将该房屋转租，必须征得沈睿至同意，并签订转租合同；如未经同意擅自转租，沈睿至有权解除租赁合同，并追究武文华的违约责任。由此可见，武文华私自转租房屋，其与高金鹏签订的租赁合同沈睿至并不知情同意，且在知情后即提出异议直至提出诉讼，故武文华、高金鹏签订的租赁合同应属无效合同。鉴于武文华拖欠房租并擅自转租，沈睿至要求解除双方签订的房屋租赁合同，并要求武文华给付拖欠的2014年和2015年的房租35.5万元及地下室租金1.5万元，合计37万元，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于此款的利息，沈睿至要求自2014年6月1日起计息，与其租赁合同内容不符，故按照合同约定内容支持，自2014年10月1日起按月利率1.5%计息。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，高金鹏未能按照其出具的保证书承诺内容及时腾房，沈睿至要求其腾房，并支付自2016年6月起至实际腾房之日止的逾期腾房占有使用费，予以支持。具体费用标准参照沈睿至与武文华签订的房屋租赁合同约定的租金标准执行，高金鹏已经支付沈睿至的2万元款项应予折抵。沈睿至要求高金鹏支付房屋占用费的利息缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、武文华于本判决生效之日起七日内给付沈睿至房租37万元，并按月利率1.5%偿付此款自2014年10月1日起至履行期限届满之日止的逾期付款利息；二、高金鹏于本判决生效之日起七日内将位于哈尔滨市南岗区××大街××号房屋内属于自己的物品腾空，并将该房屋返还沈睿至；三、高金鹏于本判决生效之日起七日内给付沈睿至逾期腾房的占用费（其中2016年1月1日起至2016年5月31日止期间按照年租金22万元标准计算，2016年6月1日起至实际腾房之日止期间按照年租金26万元标准计算，高金鹏已经支付的2万元款项予以折抵）；四、对沈睿至、武文华、高金鹏的其他诉讼请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6850元，由武文华负担。
二审期间，当事人没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2015年8月31日，高金鹏与武文华签订租赁合同开始使用租赁房屋，高金鹏此间给付武文华租金22万元。2016年12月13日，高金鹏将租赁房屋钥匙交给沈睿至，沈睿至拒收，后高金鹏在诉讼中多次欲交租赁房屋钥匙均被沈睿至拒绝。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，沈睿至与武文华在《房屋租赁合同》中约定武文华如将租赁房屋转租，必须征得沈睿至同意并签订转租合同，如未经同意擅自转租，沈睿至有权解除租赁合同，并追究武文华的违约责任。武文华未经沈睿至同意将租赁房屋转租高金鹏属于违约，故因武文华违约导致武文华与沈睿至之间的《房屋租赁合同》解除。《房屋租赁合同》解除后，高金鹏负有将租赁房屋返还沈睿至的义务，鉴于高金鹏2016年12月13日将租赁房屋钥匙交给沈睿至，沈睿至虽然拒收租赁房屋钥匙，但应视为高金鹏已于2016年12月13日交付租赁房屋。
根据查明的事实和证据，高金鹏2016年12月13日已将租赁房屋交付沈睿至，对2016年12月13日以后的租金属于沈睿至扩大损失，应由沈睿至自行承担。高金鹏2015年8月31日开始使用租赁房屋期间，先后支付租金及抵押金24万元，截止2016年12月12日，高金鹏拖欠沈睿至租金118,664元，高金鹏应给付该租金。
租赁房屋所有权虽然于2015年12月10日转移案外人吴华冰名下，但依据买卖不破租赁的原则，沈睿至仍有权要求高金鹏给付使用租赁房屋期间的租金。高金鹏上诉要求驳回沈睿至要求高金鹏支付逾期腾房占用费的诉讼请求，请求权的基础是高金鹏已于2016年12月13日交付租赁房屋，一审法院再判令将租赁房屋返还沈睿至不当。
武文华未经沈睿至同意将租赁房屋转租属于违约，一审法院判决武文华给付租赁期间所欠租金及利息，符合沈睿至有权解除租赁合同并追究武文华违约责任的合同约定。
综上所述，高金鹏的上诉请求成立，予以支持。武文华上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2016）黑0103民初3535号民事判决第一项，撤销第二、第三项；
二、本判决生效之日起七日内，高金鹏给付沈睿至2016年6月1日起至2016年12月13日止期间的租金118,664元；
三、驳回沈睿至的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6850元（高金鹏已预交），由沈睿至负担。二审案件受理费6850元（武文华已预交），由武文华负担。
本判决为终审判决。
审判长 何长滨
审判员 柳 波
审判员 万 迎
二〇一七年六月十九日
书记员 周小倩