天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终8024号
上诉人（原审被告）：天津蓟县磐石坊小区业主委员会，住所地天津市蓟州区许家台镇磐石坊小区物业楼1层。
负责人:黄铁峰，主任。
委托诉讼代理人：朱晓林，男，1957年7月18日出生，汉族，住天津市蓟州区。
被上诉人（原审原告）：王静若，女，1964年2月9日出生，汉族，住北京市朝阳区建国路**号**楼****号，现住天津市蓟州区。
委托诉讼代理人：商宁，北京市盛廷律师事务所律师。
原审第三人：天津兴台物业管理有限公司，住所地天津市蓟州区许家台镇政府北。
法定代表人：张宝峰，经理。
委托诉讼代理人：杜淑兰，天津仁合律师事务所律师。
上诉人天津蓟县磐石坊小区业主委员会（以下简称磐石坊业委会）因与被上诉人王静若、原审第三人天津兴台物业管理有限公司（以下简称兴台物业）业主撤销权纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院作出（2017）津0119民初5776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
磐石坊业委会上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求或发回重审，上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。根据法律规定，被上诉人没有诉讼主体资格。2016年3月27日上诉人已经公示告知选聘兴台物业为物业服务企业，被上诉人提起诉讼时已经超过诉讼时效。上诉人选聘物业前已通过张贴公告形式征求广大业主意见，选聘后又在小区内进行公示，没有业主提出反对。兴台物业提供服务后，小区入住率明显提升，大部分业主对其服务表示满意，并主动缴纳物业费。一审法院撤销上诉人作出的决定，给小区稳定造成影响。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
王静若辩称，不同意上诉人的上诉请求，应维持维持一审判决。涉及到全体业主利益的事情，应召开业主大会，并经半数以上业主投票决定。而上诉人根本没有召集业主大会，其作出的决议，侵犯了被上诉人的合法权益，应予撤销。
兴台物业述称，应撤销一审判决，驳回被上诉人一审的诉讼请求。被上诉人不具备诉讼主体资格，其行使业主撤销权，应当先经过大部分业主的同意。小区大部分业主主动缴纳物业费，同意由兴台物业提供服务。被上诉人行使撤销业主权超过诉讼时效。上诉人选聘兴台物业的程序符合法律规定，选聘前公开征求业主的意见，选聘后兴台物业以公开信方式征求业主意见，都得到了大部分业主认可。小区业主大部分是北京市和天津市非农业户口的离退休人员，他们买度假时住的房子，要求全体业主参加不符合客观情况，法律也没有规定召开业主大会必须采取投票方式。随着小区新业委会的成立，行使撤销权的条件已发生变化。
王静若向一审法院起诉请求：1、请求撤销磐石坊业委会选聘兴台物业的决议；2、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实：关于原告是否具有诉讼主体资格的问题，原告提交了房产证（复印件）证明原告为磐石坊小区的业主、（2016）津01民终2447号民事判决书（复印件）证明原告具有诉讼主体资格，被告对原告提交的房产证的真实性无异议。兴台物业对原告的业主资格无异议，但认为业主资格不能证明原告具有诉讼主体资格。被告及兴台物业对（2016）津01民终2447号民事判决书的真实性无异议，但认为不能作为认定本案的依据。被告提交了磐石坊小区业主大会议事规则（复印件）、（2017）津01行终110号行政裁定书（复印件）证明原告不具有诉讼主体资格，原告对磐石坊小区业主大会议事规则的真实性不认可，对裁定书的真实性没有异议，但认为裁定书中说理部分不能作为证据使用，且本案为民事案件，所以行政案件裁定书的说理部分与本案无关。兴台物业对磐石坊业委会提交的议事规则的真实性无异议，认为议事规则应对全体业主具有约束力，对（2017）津01行终110号行政裁定书真实性无异议，认为该裁定书的说理部分为相关物业法律规定，该行政裁定书对本案主体适格的审查具有约束力，原告应通过业主大会行使权利，原告不具有诉讼主体资格。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》对提出业主撤销权的业主的数量并没有限定，原告作为磐石坊小区的业主，在认为业主大会和业主委员会的决议侵害了其合法的权益，具有向法院提出申请撤销其决议的诉讼主体资格。
关于原告提起诉讼时间是否超过除斥期间的问题。原告提交了落款时间为2016年5月24日兴台物业致磐石坊小区业主的通知书（复印件）、2016年3月27日兴台物业中标通知书（复印件）、2015年5月15日磐石坊物业服务终止及交接协议书（复印件），证实王静若于2016年5月末才得知磐石坊业委会选聘兴台物业作为物业服务公司。被告认为2016年3月27日磐石坊业委会作出了兴台物业中标决定，应以2016年3月27日开始计算除斥期间，为此提交了2016年3月27日磐石坊物业管理服务项目中标通知书证明自己的主张。兴台物业认为除斥期间的起算时间应为2016年3月27日。一审法院认为，兴台物业于2016年5月24日作出致磐石坊小区业主通知，原告于2016年5月末收到了兴台物业中标通知书后才得知磐石坊业委会选聘了兴台物业为磐石坊小区提供物业服务，并于2017年5月9日提出业主撤销权诉讼，未超过除斥期间，被告认为应以2017年3月27日为除斥期间的起算点，但未提供证据予以证明原告在此时间点知晓业委会已选聘兴台物业作为物业服务企业暨原告知晓自己权益受到侵害，故一审法院确认原告于2017年5月9日起诉磐石坊业委会业主撤销权纠纷并未超过除斥期间。
关于被告磐石坊业委选聘兴台物业是否符合法律规定问题。原告提交了（2016）津0225行初58号行政判决书、（2017）津01行终110号行政裁定书，证明业主大会并没有对选聘物业服务企业进行表决。被告认为撤销权应由过半业主行使，原告诉讼主体资格不适合。兴台物业对证据的真实性无异议，且（2017）津01行终110号行政裁定书确认了磐石坊业委会的备案行为，因此业委会和业主大会的议事规则对全体业主具有约束力，《中华人民共和国物权法》第七十六条并未对选举的程序进行规定，该判决不能证明磐石坊业委会在未召开业主大会就选聘兴台物业作为物业服务企业的做法违反法律规定。被告提交了蓟州区物业办对长城物业的审批手续（复印件）、长城物业不作为不配合的证据信函（复印件）及其签收信函的证据（复印件）、2016年1月24日磐石坊业委会发出关于招投标物业公司的公告（复印件）、王静若对业委会及业委会委员名誉权的侵害证据（微信聊天截屏），证明被告磐石坊业委选聘兴台物业符合法律规定。原告认为被告所提交的证据与本案无关。兴台物业认为被告所提交证据的真实性无异议，磐石坊业委会的相关行为符合法律规定。兴台物业提交了2016年3月30日磐石坊业委会与兴台物业签订的物业合同、磐石坊物业服务终止交接协议书（复印件）、2016年5月27日兴台物业向197户业主发出的通知及中标通知书及退件手续（复印件）、兴台物业提供物业服务后118户业主缴纳物业费的情况（复印件）、2016年8月份满意度调查问卷（复印件）、113户业主参加的兴台物业服务满意程度的统计表（复印件）、满意调查统计结果及所有签收人的手续（复印件），证明被告磐石坊业委选聘兴台物业符合法律规定。原告认为即使中标是真实的，但选聘物业企业必须经业主大会双过半数业主同意，对邮寄手续的真实性无异议，该通知由兴台物业于2016年5月27日发出，原告于2016年5月末接到该通知得知磐石坊业委会选聘了兴台物业，其他证据与本案无关。磐石坊业委会对兴台物业提供的证据无异议。一审法院认为，虽然被告在庭审中称因受客观原因限制无法召开业主大会，以公告的方式告知业主将通过招标来选聘物业服务企业，但《中华人民共和国物权法》规定选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，磐石坊业委会在没有经过建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主的同意情况下，通过招标的方式选定物业服务企业，故一审法院确认被告磐石坊业委会选聘兴台物业的法律程序不符合法律规定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：磐石坊小区坐落于蓟州区辖区内。原告为磐石坊小区业主，系该小区房屋产权人。2016年3月27日被告在未召开业主大会获得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意情况下，通过公开招标方式选聘兴台物业为磐石坊小区提供物业服务。原告于2016年5月末得知被告选聘兴台物业作为磐石坊小区物业服务企业。2017年5月9日，原告以被告磐石坊业委会选聘兴台物业未征求全体业主同意违反了法律规定的程序为由向一审法院提起诉讼，请求撤销该决议。
一审法院认为，王静若系磐石坊小区业主，其完全可以根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关规定业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法的权益，或者违反了法律规定的可能的，可以根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销其决定，因此王静若是本案适格的原告。2016年5月末，原告得知磐石坊业委会选聘了兴台物业为磐石坊小区提供物业服务。原告于2017年5月9日提起本案诉讼，应视为原告未超过除斥期间。对于被告磐石坊小区业主委员会选聘兴台物业公司的决议是否符合法律规定一节。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人…决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”同时，《物业管理条例》第十一条、第十二条对此也规定：“下列事项由业主共同决定：…（四）选聘和解聘物业服务企业；…业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”磐石坊业委会在答辩意见和庭审中表明对于选聘兴台物业未召开业主大会征求业主意见也未得到专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主且占总人数1/2以上的业主同意。同时，被告亦未提供证据证实作出选聘兴台物业的决定时经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。兴台物业所发出的满意度调查表和业主交纳物业费情况的统计表并不能构成业主对磐石坊业委会选聘兴台物业的追认。磐石坊业委会选聘物业服务企业违反法定程序，不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决议侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销，故对于被告作出的选聘兴台物业的决定应予以撤销，原告的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。判决：撤销天津蓟县磐石坊业主委员会2016年3月27日作出的聘任天津兴台物业管理有限公司作为磐石坊小区物业服务企业的决定。案件受理费40元（已减半），由被告天津蓟县磐石坊小区业主委员会负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，被上诉人作为磐石坊小区的业主，具有提起业主撤销权诉讼的主体资格。被上诉人于2016年5月末得知上诉人选聘兴台物业作为物业服务公司，故被上诉人于2017年5月9日起诉，并未超过诉讼时效。关于上诉人选聘兴台物业是否符合法律规定的问题。上诉人在一审中表明，因小区入住率太低等客观原因未就选聘兴台物业事宜召集业主大会。而兴台物业所发出的满意度调查表和业主交纳物业费情况的统计表亦不能构成业主对上诉人选聘兴台物业的追认。根据法律规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。故上诉人选聘物业服务企业违反法定程序，不能代表业主的真实意思表示，侵害了部分业主合法权益，应当予以撤销。
综上所述，上诉人磐石坊业委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人天津蓟县磐石坊小区业主委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘应红
代理审判员 姚 琦
代理审判员 阎 涛
二〇一七年十二月十九日
法官 助理 单体玉
书 记 员 董琳娜
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；