重庆市南岸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南法民初字第04075号
原告重庆洋世达物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区福红路58号，组织机构代码：20316470-X。
法定代表人何长君，董事长。
委托代理人刘文燕，1984年10月31日出生，汉族，该公司职工。
委托代理人何之伦，男，1969年4月2日出生，汉族，该公司职工。
被告林珺，女，1982年3月7日出生，汉族。
委托代理人林卫民，男，1949年12月1日出生，汉族。
原告重庆洋世达物业管理有限公司（以下简称：洋世达物业公司）诉被告林珺物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月20日立案受理后。依法由代理审判员罗阳清适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洋世达物业公司的委托代理人刘文燕、何之伦，被告林珺的委托代理人林卫民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洋世达物业公司诉称，原告系被告居住的阳光华庭小区的物业管理公司，被告自2005年4月20日入住阳光华庭小区以来一直接受原告的物业服务。2010年8月11日，阳光华庭小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，约定由原告继续对阳光华庭小区提供物业服务。合同签订后，原告严格按照合同约定履行义务，但被告却从2010年9月起即拒绝交纳物业服务费、水费、公摊费。截至2014年1月31日，被告共拖欠原告物业服务费7200元、居民水费1522.2元、水电公摊费348.5元，被告并应按合同约定承担违约金12321.72元，上述各项费用合计21392.42元。上述欠费经原告多次催收未果，为此原告特向人民法院提起诉讼，请求判令被告立即支付2010年9月至2014年1月期间的物业服务费7200元、居民水费1522.2元、水电公摊费348.5元、违约金12321.72元，合计21392.42元；诉讼费用由被告承担。
被告林珺辩称，被告在2010年9月未交纳公摊费，2010年10月起未交纳物业服务费、公摊费、居民水费属实。但被告未交费的原因在于原告：1、阳光华庭小区第二届业主委员会在2010年2月即已任期届满，但2010年8月原告却与所谓的业主委员会签订《物业服务合同》，但合同签订之前即未公示，也未召开业主大会选举业主委员会。而原告又与业主委员会勾结骗取业主签名，形成所谓的“双过半”。在2499张同意票中，许多是由保姆、未成年人、年迈老人代签的，既非业主本人、又无业主委托书。因此该《物业服务合同》的签订是严重违法的，属无效合同，故被告不应按照该合同约定支付费用。2、小区公共收益、物业用房长期被物业公司非法侵占，从2001年开始，物业公司从未公布过小区公共收益账目，业主完全不知道小区公共收益的支配，也从未得到过分红，因此被告拒绝交纳物业相关费用。3、原告长期以统治者自居，任意欺压、打压业主，用断水、断电、堵锁眼等手段对付业主，只要有人提出质疑，就指使保安殴打业主，上至70岁老人、下至十几岁的学生都不放过。物业公司上至管理层下至保安，均不是专业人员且素质极差，有乱搞男女关系的、有犯罪前科的。由这些人组成物业公司来管理小区，存在不安全因素，因此被告拒绝交纳。4、原告的物业管理水平极差，这也是被告拒绝交纳物业费用的原因之一。2011年4月19日小区内出现了6处反动标语，小区监控严密却没有留下任何踪迹，公安机关至今不能破案，让人十分蹊跷。2011年5月在阳光汇4号楼发现一个经营了长达半年之久的卖淫嫖娼窝点，而物业公司却一点不知晓，让小区居民很没有安全感。5、小区消防隐患严重，今年4月26日原告在小区内反复宣称小区消防验收合格，但4月28日H栋就发生火灾，因物业公司私自关闭消防栓导致消防人员放不出消防水，延误最佳灭火时间，导致H栋3户业主损失惨重。6、小区业主手上没有水卡，水费由物管公司代收代缴，而物管公司长期乱收费与业主发生矛盾。同时物管公司收取水费后长期打白条，从不向业主出具正规发票，严重偷逃国家税款、损害业主利益。7、被告一家长期在外地居住，偶尔才回重庆市南岸区福红路56号2栋1单元25-2号房屋居住，并且每次居住时间都不超过10天。在2013年6月左右，被告就已经向原告进行报停，但原告仍按全额计算物业服务费的方式是错误的。综上，被告拒绝向原告交纳任何费用，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。
原告为主张自己的诉讼请求，在法定举证期限内向本院提交了以下证据：
1、营业执照1份；
2、组织机构代码证书1份；
3、法定代表人身份证明书1份；
4、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》1份；
证据1-4用以证明原告具有开展物业服务业务的合格资质，是合法的物业服务主体的事实。
5、2010年8月11日签订的《物业服务合同》1份；
6、渝南物备（2010）第12号《物业服务合同备案证明》1份；
7、重庆市第五中级人民法院（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决书1份；
证据5、6、7用以证明原告与阳光华庭小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，被告应当按照合同约定履行义务的事实。
8、2013年9月5日重庆市南岸区南坪街道阳光社区居民委员会出具的《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》1份，用以证明2010年8月11日签订的物业服务合同到期后，因阳光华庭小区业主委员会正在筹备当中，无法选聘或续聘物业服务企业，原告自愿按照该合同约定继续履行义务，故2010年8月11日签订的物业服务合同继续有效的事实；
9、《南岸土地房屋权属登记中心房屋信息查询证明》1份，用以证明本案纠纷所涉不动产系被告所有的事实；
10、被告欠费前的交费凭据1组，用以证明被告自2010年9月起即未再交纳公摊费，2010年10月起即未再交纳物业服务费、公摊费、居民水费的事实；
11、2013年10月25日重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《情况说明》1份，用以证明阳光华庭小区的居民水费交纳系由原告代缴代收的事实；
12、重庆市二次供水有限责任公司网站截图1份，用以证明阳光华庭小区的居民水费收费标准为一次供水3.5元／立方米、二次供水4.3元／立方米的事实；
13、重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《三期水表明细表》1份，用以证明被告拖欠居民水费的事实；
14、自来水交费明细表1组，用以证明阳光华庭小区的居民水费已经向自来水公司交纳，原告有权向被告催收的事实；
15、2011年6月15日的物业服务费催收函和挂号回执1份；
16、2012年6月15日的物业服务费催收律师函和挂号回执1份；
17、（2012）渝南岸证字第3031号《公证书》1份。
证据15、16、17用以证明被告拖欠物业服务费、公摊费、居民水费后，原告多次进行了催收的事实；
18、欠费清单1份，用以证明被告拖欠物业服务费7200元、居民水费1522.2元、水电公摊费348.5元、违约金12321.72元，合计21392.42元的事实。
被告为主张自己的抗辩理由，在法定举证期限内向本院提交了2014年5月20日重庆市自来水有限公司江南营业管网所出具的《江南营管网所关于阳光华庭小区部分业主用水分表止度情况的说明》，用以证明重庆市自来水有限公司江南营业管网所只对用水止度负责，而起度是原告伪造的，原告起诉所称被告所欠水费的金额不实。
原告举示的证据，被告对证据9、10无异议；对证据13的真实性提出异议认为，重庆市自来水有限公司江南营业管网所只抄录了止度、未抄录起度，故该证据不真实。对原告举示的其余证据，被告均表示不认可，但未说明不认可的理由。被告举示的证据，原告对其真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的。
本院认为，原告举示的证据9、10，对方当事人无异议，上述证据与本案具有关联性，应当予以采信。原告举示的证据1-8、11、12、14-18，被告在质证时仅表明不认可但未阐述不认可的理由。本院经审查认为，上述证据客观真实，与案件具有关联性且来源合法，应当予以采信。原告举示的证据13和被告举示的证据是一组相关联的证据，被告举示的证据原告对其真实性无异议，但该证据仅能证明重庆市自来水有限公司江南营业管网所在2014年3月13日对水表止度进行抄录的事实，但该证据不具有证明原告举示的证据13中记录的起度系伪造的证明作用。同时亦无证据证明原告有伪造水表起度的动因和行为，故本院对被告关于证据13的质证意见不予采纳，对该证据予以采信。
根据上述有效证据，结合当事人陈述，本院经审理查明以下事实：
阳光华庭小区坐落于重庆市南岸区福红路46、48、56、58号，该小区包括阳光华庭一、二、三期、左岸阳光、阳光汇等5个片区。原告系阳光华庭小区的物业服务企业，自2007年7月30日阳光华庭小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》起，原告即为整个阳光华庭小区提供物业服务。由于阳光华庭小区在开发建设时未采取“一户一表”计收居民水费方式，该小区至今仍采取自来水供水企业将总表计量后向物业服务企业收取总表水费后，再物业服务企业抄取分户表用水量后向业主收取水费的交费模式。
2010年8月之前，阳光华庭小区高层住宅的物业服务费交纳标准为1.1元／平方米（建筑面积）。2010年8月11日，原有的物业服务合同到期后，原告与阳光华庭小区业主委员会重新签订为期三年的《物业服务合同》，合同期限自2010年8月1日起至2013年7月31日止。该合同约定：住宅高层（电梯房）物业服务费按建筑面积计算，计算标准为1.3元／月／平方米（含电梯费）；业主共用部位、公共设施设备的用水、用电实行包干制，按照每月每户8.5元标准计收；居民生活用水按供水公司相关标准代收代缴供水费用，直供水为3.5元／立方米、二次供水为4.3元／立方米。合同同时约定，甲方（阳光华庭小区业主委员会）、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准向乙方（即原告）支付违约金。2010年8月15日，重庆市南岸区房屋管理局作出渝南物备（2010）第12号《物业服务合同备案证明》，对该物业合同进行了备案。
2011年6月23日，阳光华庭小区业主黄文庆等117人以签订该合同的阳光华庭小区第二届业主委员会成立不合法，所签订的物业服务合同亦应属无效为由，向本院提起民事诉讼，要求确认物业服务合同无效。本院经一审程序审理后，确认物业服务合同有效，并于2012年7月10日作出（2011）南法民初字第05060号民事判决，驳回黄文庆等117人的诉讼请求。黄文庆等117人不服判决，提起上诉。重庆市第五中级人民法院经二审程序审理后，于2012年12月11日作出（2012）渝五中法民终字第03503号民事判决，驳回上诉，维持原判。
2010年8月11日签订的《物业服务合同》于2013年7月31日履行期限届满后，因阳光华庭小区新一届业主委员会未能按时成立，无法续聘或选聘物业服务企业，而原告又愿意按照原合同的约定，继续提供物业服务。为此，重庆市南岸区南坪街道办事处阳光社区居民委员会于2013年9月5日发出《关于阳光华庭小区﹤物业服务合同﹥到期后相关事宜的通知》，告知阳光华庭小区业主，由原告继续按原合同约定提供物业服务，直至新一届业主委员会成立作出续聘或选聘新物业服务企业为止。为此，原告自2013年7月31日后仍继续为阳光华庭小区提供物业服务至今。
被告系重庆市南岸区福红路56号2栋1单元25-2号房屋业主，该房屋系配备有电梯的高层住宅，建筑面积138.45平方米，每月需交纳物业服务费180元；被告的房屋因楼层较高需进行二次供水，原告代收居民生活用水水费标准为4.3元／立方米。被告在2010年10月之前均正常交纳物业服务费、水电公摊费和居民水费。2010年9月开始，因被告对新签订的物业服务合同有异议，为此被告在2010年9月即未交纳公摊费，自2010年10月至今，未交纳物业服务费、居民水费和公摊费。截至2014年1月，被告共拖欠原告物业服务费7200元、居民水费1522.2元、水电公摊费348.5元，合计9070.7元。而被告的房屋仅在2012年11月、2013年4-6月、2013年8月、2013年10月共6个月未抄录到用水记录，其余各月均有几元至几十元不等的用水记录。
被告所拖欠的各项费用，原告多方催收未果，遂向本院提起诉讼。
本院认为，2010年8月11日原告与阳光华庭小区业主委员会签订的物业服务合同，是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订的，形式要件符合法律规定，合同内容没有违反法律、法规的禁止性规定，且已经生效判决确认合法有效，应受法律保护。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，阳光华庭小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》对全体业主包括被告均具有约束力，原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。2013年7月31日物业服务合同到期后，因阳光华庭小区未能重新选举新一届业主委员会，无法作出续聘或选聘物业服务企业的决定，而原告又自愿按照原物业服务合同的约定继续提供物业服务。根据《重庆市物业管理条例》第五十四条第三款“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。”的规定，2010年8月11日签订的物业服务合同，其履行期限已自动延续，阳光华庭小区的全体业主均应继续按照该合同的约定履行义务。根据该合同的约定，原告有权向被告代收居民水费，同时原告亦根据合同约定向自来水供水企业代缴了整个小区的居民水费。因此，被告应当按月足额交纳物业服务费、水电公摊费、居民水费。被告称该约定违反法律规定不具有法律效力的理由不能成立。被告所称其在2013年6月左右向原告提出了报停，但被告并未举示相应的证据予以证实，同时被告的用水记录显示其并未形成连续的未居住状态，故被告的该项辩称理由不能成立，本院不予采纳。至于被告所称其不应交费的其他辩称理由，被告均未提供证据予以证实，故本院对被告的辩称理由均不予采信。故被告拒绝交纳物业服务费、水电公摊费、居民水费的理由不能成立，其拒绝交纳的行为违反合同约定，构成违约。
根据物业服务合同的约定，被告需按月交纳物业服务费、居民水费、水电公摊费，逾期支付的，应当承担违约责任。现被告无故拖欠2010年9月至2014年1月期间的物业服务费7200元、居民水费1522.2元、水电公摊费348.5元，合计9070.7元。期间经原告多次催收仍拒绝交纳，现原告起诉要求被告立即支付上述费用的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
关于违约金，物业服务合同约定业主或物业使用人违反约定，未能按时如数交纳物业服务费及水、电、气及公摊费的，应按每日千分之三的标准支付违约金，该约定标准过高，应当适当予以调整。根据案件事实，本院酌情决定按中国人民银行同期贷款利率为标准计算违约金。违约金起算时间应当自被告拖欠物业服务费、水电公摊费、居民水费的次月起计算。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、限被告林珺于本判决生效后七日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付其所拖欠的2010年9月至2014年1月期间的物业服务费7200元、居民水费1522.2元、水电公摊费348.5元，合计9070.7元；
二、自2010年10月1日起，被告林珺以当月拖欠的物业服务费、居民水费、水电公摊费为本金，按同期人民银行贷款利率为计算标准向原告重庆洋世达物业管理有限公司支付违约金，违约金计付至本金付清为止。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取167元，由被告林珺负担（此款原告重庆洋世达物业管理有限公司已交纳，限被告林珺于本判决生效后七日内直接给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
代理审判员 罗阳清
二〇一四年六月四日
书 记 员 肖 瑶