杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0103民初5421号原告（反诉被告）：徐襄琳，女，1959年7月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。被告（反诉原告）：游涛，男，1983年8月6日出生，汉族，住杭州市上城区。被告（反诉原告）：叶媛，女，1984年9月6日出生，汉族，住杭州市上城区。原告徐襄琳与被告游涛、叶媛合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告游涛、叶媛提出反诉，本院依法予以受理。本案于2017年9月12日公开开庭进行了审理。后因审理需要，本院裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2017年11月30日公开开庭进行了审理。徐襄琳、游涛、叶媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐襄琳向本院提出本诉诉讼请求：1.被告游涛、叶媛归还意向金15000元，加上银行1年期定期利息262.5元，计算利息至两被告实际付款日止，按银行定期存款利率计算；2.被告游涛、叶媛支付违约赔偿金30000元；3.被告游涛、叶媛承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2016年5月18日上午，原告徐襄琳在我爱我家官网上看到一套6楼中层的二手房，联系后，业务员吕竹天带原告去看房，发现是四楼顶层，其户型东边套是喜欢的，但房顶有渗透的痕迹，当即明确提出有渗漏不要，吕竹天说这房子是平改坡过了，平改坡就是解决房顶渗漏问题的，上面加了一层，雨下不到了，房顶水也没了，哪来漏啊？并让原告去他店里坐一下。店里的陆建军也说这房子平改坡改过了，平改坡就是解决渗漏问题，并提议把房东叫来由原告亲自问问。原告答应了，但中介提出说见房东要交3万元押金。原告去银行取钱回来时，3位房东已在店里。原告相信了中介及房东们所说的平改坡是解决漏水问题的话，同意双方签订意向合同。原告要求原告女儿把意向书的每一条款、每一个字仔仔细细看清楚，陆建军一把抓过去说，由他来帮原告读，他挑了部分读了一下。原告提出要看房产证件，陆建军又说这是中介负责审核的，原告不需要看。陆建军叫房东拿张白纸写个收条，3万元见房东的押金成了购房的意向金，拟6月2日前签订正式合同。后原告咨询专业人员后得知，平改坡不是解决渗漏的，改后有漏还是很多的。五月二十几号，原告赶紧到我爱我家马市街门店向中介提出要求，平改坡不一定能解决渗漏，平改坡后有好多还是有渗漏的，原告要下雨的白天亲眼看清楚，到底是漏还是不漏。中介答复，房子昨天已经由房东出租，钥匙房东拿走了，所以房子就没得看了。5月31日下午原告与中介约好6月1日上午看房，31日晚上下了一个晚上的大雨，6月1日上午还在下雨，原告想这次看了就能说明问题。吕竹天电话联系房东，房东说房子刚租出去，不方便看房（中介电话中途改为免提，原告手机录音）。原告认为，房东在签订意向合同时，条款内明确房子是空置的，5月18日看房时房子也是空置的，之后房东在意向合同有效期内，却违反意向合同自行将房子出租，是违约的。正因为房东的违约行为，阻碍了对房子真实情况的了解，同时也是造成这次交易失败的直接原因。之前房东和中介误导原告，说平改坡就是解决渗漏的，原告要在白天下大雨的时候亲眼看房子，但房东和中介以出租为由，拒绝看房，侵犯了原告对该房子的知情权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定及意向合同第六条第5款约定，房东应双倍返还定金，并支付违约金。原告去相关部门投诉后，中介明确承认服务有瑕疵，并将分得的15000元退还给原告，并表示房东的房产证已取回，房子也卖掉了，已不在他们的控制范围内，其余钱款他们没办法解决，叫原告自己去向房东还。后原告去房东家里，要求还原告1.5万元。房东游涛不仅不还，还说让原告直接去法院起诉。原告诉至法院，恳求法院主持公道，维护本人诉求。被告（反诉原告）游涛、叶媛答辩暨向本院提出反诉诉讼请求：1.依法驳回被反诉人的诉讼请求；2.被反诉人支付房屋违约金87000元；3.被反诉人对反诉人造成的精神损失赔礼道歉，并支付精神损失费1000元；4.被反诉人承担本案本诉和反诉的全部诉讼费。事实和理由：2016年4月，反诉人在房屋中介链家挂牌85万元出售一套二手房，并签订了独家委托协议。5月18日，另一家房屋中介我爱我家联系反诉人，说有人愿意87万购买这套房子，一次性付清，当天即可支付定金，付款条件优厚，当天是工作日，反诉人是想周末再约见面的，但是我爱我家中介说买方身体不好，看过反诉人的房子很满意，不想再看其他房源了，希望今天就能定下来，于是两反诉人当天下午请假到了我爱我家马市街门店，见了买方之后，买方却说钱没有办法一次性付清，要分批支付，最晚要到11月底才能全额付清，付款时间长达半年。当时反诉人是不愿意的，但是我爱我家马市街门店的店长陆建军一直帮着买方说话，说她没有老公，女儿是她一个人拉扯大的，买套房子不容易，而且反诉人的房子一室一厅，房龄早，贷款比较难贷，时间也很长，需要大半年时间，买方既然同意付现金，这个付款条件已经不错了。反诉人是诚心卖房子的，也是第一次卖房，没有经验，过分相信了他的话，再加上出于对买方的同情心，才答应了这么苛刻的付款条件，买方看过了房产证之后，当天自愿签订了购房意向合同，并支付了3万元的定金。反诉人随即去了链家，解除了独家委托，并向链家支付了8500元的违约金。意向合同上约定15日内需签订房屋转让合同，买方口头答应是一周内可以签订合同，从5月19日开始到5月底，反诉人多次催促买方签订正式的购房合同，但是买方以各种理由拒绝，比如钱还没有凑齐、房屋价格太高等等。期间，因为有个熟人来杭州，暂时没有地方住，反诉人便让他暂时住在这套房子里，也没有签订租赁合同。5月30日，反诉人再次询问我爱我家，买方什么时候可以来签合同，我爱我家告诉反诉人，买方又提出了无理的要求，要等下过大雨之后，去看过房子没有渗漏才肯签约，如果一直不下大雨就一直不签。如此不合理的要求，反诉人当时就予以拒绝了。6月2日是意向合同约定的最晚签正式合同的时间，买方仍然不来签订正式合同。6月3日，已经超过了意向合同约定的最晚签正式合同的日期1天，我爱我家联系反诉人，当天正好下大雨，是否可以和买方一起去看下房子是否有渗漏。反诉人是诚心要卖房子的，在这种情况下，反诉人还是答应了买方的要求。6月3日傍晚，反诉人和买方以及我爱我家的店长陆建军一起去看了房子。一进房间，买方就编造说房子有霉味，随手乱指说到处都有渗漏，买方根本就不想要买这套房子了，妄图以这种编造的理由来证明反诉人的房子有问题，好拿回她付的定金。面对买方如此不履行合同的违约行为，反诉人断然拒绝了买方要拿回定金的要求，双方不欢而散。6月3日当天反诉人带买方看房时拍了照片可以证明。6月4日，反诉人根据意向合同的约定，没收了3万元的定金，并且给买方和我爱我家都发了函件，也按照意向合同的约定，在15日之后即6月20日，将其中的15000元付给了我爱我家作为服务费，拿回了房产证件。按说这件事情应该到此告一段落了，没想到买方为了拿回她的定金，竟然不择手段。在找到消协和电视台投诉都无果的情况下，她竟然天天跑到我爱我家马市街门店和总部去大闹，堵在别人门口大骂，严重影响他们正常的经营。我爱我家在万般无奈的情况下，把反诉人支付给他们的15000元返还给她，以求息事宁人。在达到了这一目的后，买方又开始想拿回反诉人手上另外的15000元，数次带人到反诉人家里面来大闹，逢人就说反诉人是骗子，还把反诉人堵在门口，把反诉人五岁的女儿都吓哭了，反诉人只能打了110报警。买方的这些行为给反诉人造成了极大的名誉损伤和安全威胁，家里的老人甚至不敢带小孩子出门，给反诉人全家精神上带来了极大的困扰，有当日照片及110出警记录为证。鉴于以上事实陈述，导致本次交易失败的真实原因是买方在签订了购房意向合同后，反悔不想买这套房子了，在没有任何专业机构的检测的情况下，恶意编造房屋有渗漏，并以此为由不履行意向合同的约定，而且不想承担任何违约责任。买方逾期不签订正式购房合同造成违约，反诉人根据意向合同约定没收了买方的3万元定金，其中15000元已经支付给了我爱我家作为服务费；根据意向合同约定，由于买方逾期不签订正式的购房合同造成违约，应支付给反诉人房价的10%即87000元，作为违约赔偿；买方数次带人来反诉人家大闹，给反诉人造成了严重的名誉损失和安全威胁，买方应赔礼道歉，并赔偿反诉人精神损失1000元。原告（反诉被告）徐襄琳辩称，游涛、叶媛与中介的沟通过程，徐襄琳不知情，仅代表其意思；徐襄琳要筹钱，提出最迟九月底付款完毕。5月18日徐襄琳曾提出要看房产证，中介拒绝，因为游涛、叶媛的房产证是押在链家的，当日签订意向合同时是无证签约。7月6日徐襄琳到游涛、叶媛家中是与其父母友好协商的，其父母承认房子是出租出去的，有收取租金。徐襄琳看房时发现有渗漏痕迹，当即就明确提出不要了，中介说该房子已经通过平改坡解决渗漏问题；6月1日中介与游涛电话沟通时游涛也承认了房屋有渗漏，如果原告不愿意签就不要签了；而且游涛、叶媛将房子出租出去，导致徐襄琳难以对房子的真实情况进行了解，被严重误导才签订意向合同。此后徐襄琳提出再次看房，但中介无回应，双方就履行合同产生争议。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经当事人质证对证据三性或其真实性无异议的证据，本院予以确认。对于徐襄琳提交的省消协调解录音光盘及文字稿，游涛、叶媛亦作为证据提供，视为其对证据三性的认可，本院予以确认；《调解协议》系原件，游涛、叶媛亦认可15000元已经退还，本院对该份证据予以确认；原告与被告父母的录音光盘及文字稿，其真实性无法确认，房顶渗漏照片无法明确系案涉房屋，该两份证据本院均不予确认；对于原告与我爱我家工作人员的微信聊天记录截图，游涛、叶媛虽对其真实性不予认可，但可以反映徐襄琳自认的其多次向中介要求在下雨天看房的事实。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月18日，徐襄琳（甲方、买方）与游涛、叶媛（乙方、卖方）、杭州我爱我家房地产经纪有限公司（丙方、居间方，以下简称我爱我家公司）签订《购房意向合同》一份，约定：转让房屋坐落于杭州市马市，建筑面积42.65平方米，甲方实地对房屋进行了详细察看，对房屋的具体情况已全面了解；房屋不存在租约；转让价格870000元，付款方式为一次性付款；甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金30000元；若乙方接受甲方的购买条件并签署本合同后，意向金转为购房定金，委托丙方支付给乙方；甲乙双方同意在本意向合同签订后15日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》；当乙方签署本合同后，甲乙双方需积极履行合同约定的义务，若因甲方原因不能按约签订房屋转让合同，已支付的定金由乙方没收，同时乙方同意将没收金额的50%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；若因乙方原因不能按约签订房屋转让合同，则应向甲方双倍返还定金，甲方同意将乙方返还金额的25%支付给丙方作为代理服务费用（不高于甲乙双方合计代理服务费金额）；本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金；等。合同签订后，徐襄琳向游涛、叶媛支付购房定金30000元。后游涛、叶媛从我爱我家公司处拿回案涉房屋钥匙。2016年5月31日，徐襄琳认为案涉房屋系顶楼，平改坡后仍可能会存在渗漏情况，通过微信与我爱我家工作人员陆建军联系，要求推迟购房合同签约时间，并在签约前有大雨的时间至少看房3次，确认房屋有无渗漏情况；并提出将购房款的20%押在中介处，一年之后如果无渗漏再由中介付款，有渗漏则扣减。当日，徐襄琳在我爱我家公司处与其工作人员一起通过电话与游涛取得联系，提出看房要求，游涛声称房屋内有租客居住，拒绝进行看房。2016年6月2日即《购房意向合同》约定的签约日，双方未进行签约。2016年6月3日，经我爱我家公司工作人员与游涛沟通，因当日下雨，游涛同意由徐襄琳进行看房确认是否存在漏水。徐襄琳察看房屋后，认为其看房时间系晚上，不符合能否看出漏水的条件，但能看出有渗水的痕迹，要求白天再次进行看房，或以购房款的20%作为保证。在看房时，案涉房屋的住客因与徐襄琳发生冲突，拨打110报警电话。2016年6月4日，游涛、叶媛向徐襄琳邮寄《通知函》，告知，根据2016年5月18日双方签订的《购房意向合同》约定，2016年6月2日前签订房屋转让合同，因你方以各种理由不履行意向合同，拒绝签订房屋转让合同，鉴于目前已经超过了意向合同约定的最晚签约日期，我方要求解除意向合同，已收取的定金不予退还，并将根据相关约定，追究你的违约责任。庭审中，徐襄琳确认已收到上述通知函。同日，游涛、叶媛书面发函至我爱我家公司要求解除购房意向合同；2016年6月20日，我爱我家公司出具《卖方单方解除协议收条》一份，载明收到游涛、叶媛返还的购房定金15000元作为其代理服务费用，并同意解除购房意向合同。2016年6月29日，徐襄琳与我爱我家公司签订《调解协议》一份，我爱我家公司同意将房东退还的作为服务费的15000元定金退还给徐襄琳。本院认为，涉案《购房意向合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效。预约合同，是双方约定于将来一定期限内订立本约合同的合同，主要是为了在缔结本约合同的条件尚不成就，而双方当事人已经进行了部分磋商的情况下巩固缔约机会。因此在预约合同签订后，双方当事人均负有继续进行诚信磋商的义务，以达成缔结本约合同的目的。本案双方当事人在《购房意向合同》签订后正式合同签订前，买方徐襄琳要求进行再看房，卖方游涛、叶媛认为其提出在下雨天连看三次房的要求不合理，以房屋有租客为由拒绝进行看房。后卖方在意向合同约定的签约日过后又同意进行看房，但事后双方未达成何时签订正式房屋买卖合同的约定。因此从磋商过程来看，双方均同意对《购房意向合同》中约定的内容进行变更磋商，但最终未能达成一致。因买卖双方未能就合同条款协商一致导致无法签订正式购房合同，现双方都同意解除购房意向合同，故游涛、叶媛应当将剩余的购房定金15000元予以返还。徐襄琳的其他诉讼请求及游涛、叶媛的反诉诉讼请求均无法律与事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、游涛、叶媛于本判决生效之日起十日内返还徐襄琳购房定金15000元；二、驳回徐襄琳的其他诉讼请求；三、驳回游涛、叶媛的反诉诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费932元、反诉受理费1000元，合计1932元，由徐襄琳负担757元，由游涛、叶媛负担1175元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。审 判 长  陈 丹人民陪审员  陈红英人民陪审员  王旭峰二〇一七年十二月二十日代书 记员  夏 璐?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-1-?