广东省肇庆市高要区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1204民初975号
原告（反诉被告）：林美华，女，1991年5月1日出生，汉族，住广东省肇庆市高要区，
被告（反诉原告）：明辉（高要）房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市高要区南岸要南一路52号，统一社会信用代码914412836731214997。
法定代表人：陈乃晶。
原告（反诉被告）林美华与被告（反诉原告）明辉（高要）房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月16日立案后，被告（反诉原告）明辉（高要）房地产开发有限公司于2017年6月3日向本院提出反诉。本院于2017年8月14日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林美华到庭参加诉讼，被告（反诉原告）明辉（高要）房地产开发有限公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林美华向本院提出诉讼请求：1、判令明辉（高要）房地产开发有限公司向林美华支付逾期租赁修复保证金7865元。2、判令明辉（高要）房地产开发有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月20日，林美华与明辉（高要）房地产开发有限公司签订了《商住中心租赁合同》，租期至2018年7月19日止，林美华因入不敷出，难以维持经营。提出申请于2017年1月1日终止合同，及申请修复保证金（10000元）抵扣2016年12月份租金总计2135元，退还剩余部分7865元。林美华于2017年1月1日完成租赁场所的修复工作及验收合格后退还租赁场所修复保证金，林美华多次要求明辉（高要）房地产开发有限公司退还场所修复保证金，明辉（高要）房地产开发有限公司始终不退还。为维护自己的合法权益，向法院提起诉讼请求，恳请法院支持林美华的诉讼请求。
明辉（高要）房地产开发有限公司未作答辩。
明辉（高要）房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、判令林美华向明辉（高要）房地产开发有限公司支付商铺租赁违约金不足部分3135元。2、判令林美华承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年7月，林美华与明辉（高要）房地产开发有限公司经协商，本着明确权责、互惠互利的原则，签订了《蔚蓝商住中心租赁合同》，原告向被告出租肇庆市高要区南岸要南一路52号蔚蓝商住中心10幢16号商铺，租期自2016年7月20日至2018年7月19日止。林美华于2016年7月20日进场装修，并正常营业至2017年1月1日。明辉（高要）房地产开发有限公司对商铺进行出租是以打造高要区高端商业街为目的，商铺租金远低于周边市场水平，且为降低林美华前期压力及投资风险，明辉（高要）房地产开发有限公司分阶段给予免租期优惠，免租阶段为2016年7月20日至2016年11月19日，及2018年3月20日至2018年7月19日，总计八个月，于免租期，林美华无需承担商铺租金费用。林美华于2016年12月提出于2017年1月1日退还商铺并解除合同，且承认该行为属单方面违约，同意承担合同相关违约责任，明辉（高要）房地产开发有限公司免责。林美华实际租赁期自2016年7月20日至2016年12月30日止，扣除2016年7月20日至2016年11月19日四个月免租期，应支付明辉（高要）房地产开发有限公司2016年11月20日至2016年12月31日一个月零十天的商铺租金，至被告停止营业之日止，明辉（高要）房地产开发有限公司仅收到林美华支付的2016年11月20日至2016年11月30日商铺租金，总计783元，至今被告仍未支付2016年12月份商铺租金2135元。租赁期间，林美华一再逾期缴纳商铺租金，明辉（高要）房地产开发有限公司本着共同发展的初衷，顾及林美华资金周转问题，并未根据《蔚蓝商住中心租赁合同》第十五条违约责任条款，要求林美华缴纳因逾期支付租金产生的滞纳金，或以违约为由单方面解除合同。林美华因自身经营不善，无故提前解除合同。根据《蔚蓝商住中心租赁合同》第十五条违约责任条款，林美华于租赁期未满情况下提前解除合同属违约行为，应赔偿明辉（高要）房地产开发有限公司违约金11000元。林美华提出修复保证金10000元抵扣2016年12月份租金总计2135元，退还剩余部分7865元。根据《蔚蓝商住中心租赁合同》第五条租赁场所修复保证金及修复约定条款，林美华存在并承认其单方面违约行为，且因修复保证金剩余部分7865元不足以抵扣违约金11000元，故明辉（高要）房地产开发有限公司拒绝退还。林美华承认其单方面违约，同意承担合同相关违约责任，明辉（高要）房地产开发有限公司免责，林美华应承担违约责任赔偿明辉（高要）房地产开发有限公司违约金不足部分3135元。
林美华答辩称，明辉（高要）房地产开发有限公司拒绝退还租赁场所修复保证金扣除2016年12月租金所剩余的7865元，已对我方权利构成侵害，恳请法院驳回其反诉请求，支持我方的诉讼请求。
林美华围绕诉讼请求依法提交了原告身份证明、被告企业机读档案登记资料、《撤铺申请函》、《蔚蓝商住中心租赁合同》作为证据。明辉（高要）房地产开发有限公司的举证与林美华一致。本院组织当事人进行了证据交换和质证，并据此认定以下事实：
2017年7月21日，出租方（甲方）明辉（高要）房地产开发有限公司与承租方（乙方）林美华签订《蔚蓝商住中心租赁合同》，合同约定甲方向乙方出租肇庆市高要区南岸要南一路52号蔚蓝商住中心10幢16号商铺（位于10幢一层），建筑面积为21.35㎡，租赁期限为2年，自2016年7月20日至2018年7月19日止。租金以建筑面积乘以每月每平方米的租金单价进行计算，免租阶段为2016年7月20日至2016年11月19日及2018年3月20日至2018年7月19日为免租期，2016年11月20日至2018年3月19日按每平方米月租金100元计算租金，每月租金为2135元，合同租赁期限内租金总金额为34160元。合同第四条约定，乙方向甲方指定账户缴纳租赁履约保证金7000元，保证金作为乙方的合同履行诚信保证金。甲方在收取履约保证金后向乙方开具收据作为收款凭证。合同第五条约定，乙方应向甲方指定账户缴纳租赁场所修复保证金10000元，作为合同租期到期或乙方违约提早退租，乙方对租赁场所恢复的保证金。租期到期后或提早退租时乙方有义务对租赁场所修复的最大程度要求：修复至租赁场所原设计要求的竣工标准，及租赁场所甲方交铺给乙方时的建筑、结构、安装、设备、设施等原竣工标准。合同第十二条退换租赁场所约定，乙方撤场并经甲方验收认可后，双方方可签署书面交接书，书面交接书签署之日视为乙方迁出租赁场所之日。
林美华于2016年7月19日分别支付了商铺履约保证金7000元及商铺修复保证金10000元。
2016年12月28日，林美华在《撤铺申请函》上签名，撤铺申请函的内容为：“致明辉（高要）房地产开发有限公司：……现正式向贵公司提出退铺申请，按照双方签署的《蔚蓝商住中心商铺租赁合同》中的条款，我方提前退铺属单方违约行为，贵司有权没收我方缴纳的商铺租赁保证金，我方对此无任何异议。我方门店装修期间，未对贵公司原有业主主体工程结构及水电原有设施造成根本性损坏，特此申请修复保证金抵扣2016年12月份租金总计2135元，退还剩余部分7865元。我方将于2017年1月1日前完成撤场，不拆除或损坏任何装修、不移动装饰及固定的设施设备及物品和其它物品，该等不可移动物无偿归甲方所有。所有关于合同相关违约责任，由我方单方面承担，明辉（高要）房地产开发有限公司免责。”该《撤铺申请函》的左下方有“林圣”签名，并书写“验收合格，同意申请”字样。林美华针对《撤铺申请函》陈述为：我方实际上已于2017年1月1日前撤场完毕，该《撤铺申请函》是明辉（高要）房地产开发有限公司提前制作好给我方签名的，当时明辉（高要）房地产开发有限公司告知我方签名后就可以退修复保证金的，所以我方才签名的。一直以来，我们所有关于商铺的问题都是与林圣沟通的，林圣是明辉（高要）房地产开发有限公司的员工。
林美华签署《撤铺申请函》后，明辉（高要）房地产开发有限公司至今没有退还相应的修复保证金，林美华遂诉至本院，引致本案纠纷。
本院认为，本案是租赁合同纠纷。林美华租赁明辉（高要）房地产开发有限公司的商铺并按合同约定交纳修复保证金10000元。本案中，林美华申请撤铺并已对租赁场所进行修复，在林美华没有违反合同约定可被没收修复保证金的情况下，明辉（高要）房地产开发有限公司应退回修复保证金给林美华。明辉（高要）房地产开发有限公司拒不退回修复保证金给林美华没有相关依据，其对引起本案纠纷应负全责，林美华要求被告退回扣减2016年12月份租金2135元后的7865元修复保证金的请求合理合法，应予支持。明辉（高要）房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，又不提出抗辩意见，应视其对林美华陈述的事实和所举证据没有异议，本院在查明事实的基础上依法缺席判决。
明辉（高要）房地产开发有限公司经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，针对明辉（高要）房地产开发有限公司的反诉部分，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条的规定，按明辉（高要）房地产开发有限公司撤诉处理。对明辉（高要）房地产开发有限公司的反诉部分的诉讼请求，本院不作审理。
依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条规定，判决如下：
被告（反诉原告）明辉（高要）房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内退回修复保证金7865元给原告（反诉被告）林美华。
如果被告本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，反诉受理费25元，共75元，均由被告（反诉原告）明辉（高要）房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审 判 长 游兴华
代理审判员 丁 玲
人民陪审员 陈根华
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 黄丽莹