浙江省舟山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙舟民终字第139号
上诉人（原审原告）陈某某。
上诉人（原审原告）齐某某。
上述两上诉人委托代理人（特别授权代理）陈某。
上述两上诉人委托代理人（特别授权代理）夏某某。
上诉人（原审被告）张某。
上诉人（原审被告）李某。
上述两上诉人委托代理人（特别授权代理）翁某某。
上诉人陈某某、齐某某与上诉人张某、李某房屋买卖合
同纠纷一案，不服舟山市定海区人民法院（2010）舟定民初字
第60号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年7月5日立案
受理后，于2010年7月14日公开开庭进行了审理。上诉人陈某
某、齐某某及其委托代理人陈某、上诉人张某及其委托代理人
翁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2009年7月29日，经乐缘中介所促成，原
告陈某某、齐某某与被告张某、李某（系夫妻）签订了房屋买
卖合同。合同约定：被告愿意将坐落于舟山市定海××山庄×
×室房屋出卖给原告；随同房屋转移的设施及附属物为水、电
、管道煤气、维修基金发票、可视门铃、车棚；原告先于2009
年7月29日向被告支付100000元，作为购房定金，该定金在最
后一次付款时抵作房款；双方议定的成交价为1035000元，原告第一期在2009年7月29日前支付200000元，第二期在2009年8
月30日前支付200000元，第三期在2009年11月20日前支付5350
00元；双方商定办理房屋买卖交易过户手续所缴纳的一切税、
费某某告方某担；双方同意在2009年11月20日（房款付清后）
由被告方将上述房地产、装饰、设施及其他附属物完好地交给
原告方；原告中途悔约，定金归被告，被告中途悔约，双倍返
还定金给原告；原告不能按期付款，被告不能按期办理产权过
户手续或不能按期交房，每逾期一日，由违约方向对方支付相
当于上述房款千分之一的滞纳金，逾期超过15天，属违约，守
约方可单某面解除合同，房款返还，由违约方向对方赔偿上述
房款的15%作为违约金；合同未尽事宜，由双方友好协商解决
；双方成交价以此合同为准，申报交易以评估为准。该合同在
“双方约定其他事项补充”栏还载明：被告方甲未在，由其妻
李甲签合同，所有一切后果有其妻李乙担；房子是期房，合同
依商品房买卖合同为依据。该合同中，办理房屋买卖权属过户
手续的日期系空白，未作填写。该合同抬头的出卖方一栏只写
了张某一人的名字，但尾部签章处，李某以共有人身份签名，
并代签了张某的名字。合同签订当日，原告支付了定金100000
元和首期购房款200000元。2009年8月31日，原告又支付了第
二期购房款200000元。2009年10月20日，两被告办妥了房屋所
有权某某手续，房屋登记坐落于舟山市定海区檀东颐景某某17
幢二单元604室，建筑面积为131.03平方米，所有权人为张某
，共有权人为李某，产权证号为舟房权证定字第××号。2
009年11月13日，两被告办妥了房屋相关的土地使用权出让登记手续。2009年11月20日下午，经中介人员通知，原、被告双
方及中介人员王某某到房屋交易中心会面办理过户手续。到场
后，王某某起草了过户用的合同（记载的成交价为870000元）
，让双方签字，但被告方要求先付清房款。王某某遂提出两个
方案，一是双方先在过户合同上签字，合同放在王某某处，然
后原告去付款；二是原告方先交房款给王某某，然后双方办理
过户手续。原告表示或者先办交易手续再付款，或者先将房款
交给王某某保管再办交易手续。但被告方对王某某的两个方案
均不同意，坚持要求先付清房款。此外，被告方表示不同意签
870000元的过户合同，只愿意签1035000元的过户合同。后王
某某提议进行交易价格评估，被告同意去评估，双方约定评估
完成后再办理过户手续。2009年11月24日，原、被告及王某某
再度到场，但被告方仍不同意按评估价格签过户合同，表示要
签就签1035000元，过户手续未能办成。2009年11月25日，两
原告起草了一份致两被告的函，内容为，通知两被告于2009年
11月27日上午到中介所接受原告付款，同时办理过户和交房手
续。王某某在该函上签了字。2009年11月26日，原告向被告快
递了该函。2009年11月30日，两原告由法律工作者张甲经手起
草致两被告的函告一份，要求两被告继续履行合同，于2009年
12月2日上午到房屋交易中心办理签收房款和过户手续。该函
告交王某某过目。当日，经王某某协调，两原告同意按103500
0元过户。王某某电话联系被告张某，被告对按1035000元过户
表示同意。两原告遂起草了一份“协议”，内容为：“张某、
李某明天早上9点前到房地产交易办理过户、交房手续，按你以前所讲壹佰零叁万伍仟元整过户，如果不来按违约处理。”
王某某在该“协议”上签了字。当晚，两原告携带前述函告和
“协议”，与王某某一起去被告家。原告要求被告签字，但被
告张某未签字，向110报了警。2009年12月2日，王某某打电话
要被告张某去签字，但张某以事情忙为由未去。同日，张甲在
11月30日函告的基础上，将原通知的办理签收房款和过户手续
的时间调整为12月4日上午，并向被告快递了该函告。也是同
日，两原告向舟山电视台相关栏目反映情况，舟山电视台为此
作了采访，制作了节目。此后，当王某某联系被告张某时，张
某表示该纠纷已委托律师翁某某。两原告在中介人员王某某、
姚某某陪同下多次到翁某某处协商，翁某某提出应该先付款。
关于付款方式，中介人员表示要被告来人当面付款，翁某某表
示付款的话可以打到被告的帐户中。另，舟山电视台节目主持
人汪某某也为双方作了协调。2009年12月中旬，双方曾一度对
汪某某表示同意解除房屋买卖合同，后因双方对中介费用的承
担意见不一致，解除合同的协议未达成。两被告由翁某某经手
起草了一份函，以原告未按约付清第三期房款已构成违约为由
，通知解除合同。该函通过邮寄、派人送交给原告陈某某，及
邮寄给张甲等方式发送。其中，邮寄给陈某某的日期不明，张
甲的收件时间为2009年12月21日，派人送交陈某某的时间为20
09年12月28日。被告张某还于2009年12月28日以手机短信方式
向陈某某通知。而两原告于2009年12月24日诉至原审法院。
原审法院认为：原、被告签订的房屋买卖合同合法有效
，双方均应按约全面履行合同义务。该合同生效后，两原告按约履行了支付某某及前两期购房款的义务，而两被告办妥了房
屋所有权某某手续和相关的土地使用权出让登记手续，双方都
有履行合同的积极行为和意愿，即履行的前期均未违约。合同
对于第三期购房款的支付日期明确约定为2009年11月20日，对
于办理权属过户手续的日期，则因签约当时被告尚未取得权属
证书，而未予明确，但当双方经中介人员通知，同意于2009年
11月20日到房屋交易中心办理过户手续时，该项日期亦已确定
。即支付第三期购房款和办理过户手续，应为同时某某的合同
义务。被告主张办理过户手续的前提是付清房款，原告应先履
行付款义务一节，缺乏合同依据。原、被告使用的是填充式的
合同文本，关于权属过户及房屋交付，合同文本上各有条款，
其中，办理权属过户手续的条款未作填写，而交付“房地产、
装饰、设施及其他附属物”的条款，言明日期为2009年11月20
日，且明确是在房款付清后。显然，被告在房款付清后，才需
要履行的义务是房屋及附属物实物的交付，被告以房款未付清
作为拒绝履行权属过户义务的理由，不成立。当原、被告及中
介人员到房屋交易中心会面后，支付第三期购房款和办理过户
手续的同时某某条件即已成就。而细节上，原告要求先办理手
续再付款，被告要求先付款再办理手续，均在情理中，只要双
方善意协商，当可妥善解决。事实上，双方虽对此有分歧，但
当日履行合同受阻的根本原因是，被告不同意签署870000元的
过户合同。由于双方的实际成交价是1035000元，被告要求依
此过户的主张，应属合理，履行受阻不能归责于被告。且随着
被告同意先做交易价格评估，意味着双方同意推迟合同履行日期，即当时双方仍未违约。2009年11月24日，双方再度到房屋
交易中心会面，表明支付第三期购房款和办理过户手续的日期
已变更为该日。原告要求按评估价过户，有合同约定为据，被
告不同意按评估价过户，坚持按1035000元过户，则符合相关
法规，各有其理，合同履行继续受阻，仍不能单某面归责于被
告。此后的继续协商过程中，原告始终表明了愿意付款履行合
同的态度，未违约，且最终同意按1035000元过户，消除了合
同履行的阻碍。此时，两被告应当履行办理过户手续的义务，
却继续以房款要先付清为由，未予履行，显然理由不足，应对
合同未履行完毕承担责任。现两原告要求两被告继续履行房屋
买卖合同，办理房地产过户手续的请求，应予支持。两被告主
张乙已解除，缺乏法律依据，不成立。关某某同当事人，被告
主张李某非合同主体一节，不予采纳。合同抬头的出卖方一栏
虽只写了张某一人的名字，但尾部签章处，李某以共有人身份
签名，且李某确实是房屋共有权人，故其应属被告之一，承担
相应的合同责任。由于合同将继续履行，故两原告也应付清剩
余购房款。合同关于违约方向守约方支付房款的15%作为违约
金的约定，系以守约方单某面解除合同为前提，在合同继续履
行的背景下不适用。故两原告要求两被告支付违约金155250元
的请求，不予支持。至于两原告要求两被告支付逾期办理过户
的滞纳金的请求，考虑到合同履行受阻，不能完全归责于被告
，故亦不予支持。据此，依照《中华某某共和国民法通则》第
八十七条和《中华某某共和国合同法》第六条、第八条、第六
十条、第六十六条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、原告陈某某、齐某某与被告张某、李丙续履行双方
之间于2009年7月29日签订的房屋买卖合同；被告张某、李某
在判决生效后三日内，对其出卖给两原告的坐落于舟山市定海
区檀东颐景某某17幢二单元604室的房屋，向两原告履行办理
房屋所有权变更登记和土地使用权变更登记的义务；原告陈某
某、齐某某同时某某向两被告支付购房款535000元的义务；二
、驳回两原告的其它诉讼请求。
宣判后，双方均不服，陈某某、齐某某向本院提起上诉
称：原审法院以合同履行受阻不能完全归责于原审被告为由驳
回两上诉人要求两原审被告支某某同违约金及滞纳金的诉讼请
求是错误的。双方《房屋买卖合同》第十一条第二项约定：“
守约方可单某面解除合同，解约时应通知对方。甲方返还乙方
的已付房款，由违约方向对方赔偿上述房款的15%作为违约金
，及15日的滞纳金”。该条应理解为两个独立的约定，第一个
是守约方乙解约，第二个是守约方有要求支付违约金及滞纳金
的权某，但第二个权某的享有并非要以第一个权某的行使为前
提，守约方在要求继续履行合同的条件下，仍有权要求对方支
付违约金及滞纳金。另外，《房屋买卖合同》第十一条第一项
约定：“一方逾期履行合同义务的，由违约方向守约方支付每
日千分之一的滞纳金。”2009年12月2日，双方就申报交易价
格达成一致后，《房屋买卖合同》第十四条即已变更，变更后
的合同应自达成一致之日起生效，合同应继续履行，原审被告
应在合理的期限内办理房屋过户手续，其至今未办理过户，显
然系其单某面过错，因此上诉人至少可以主张按合同约定房款千分之一每日计15日的滞纳金。综上，上诉人陈某某、齐某某
请求本院依法撤销原判第二项，予以改判。
上诉人张某、李某向本院提起上诉称：一、原审认定事
实不清。二、被上诉人已明显违约。原审判决认定“支付第三
期购房款和办理过户手续，应为同时某某的合同义务”在定性
上有误；上诉人张某、李某从未对买卖合同中的付款期限条款
进行变更，原审原告的违约事实具有持续性；原审判决将违约
责任判归上诉人张某、李某，存在论证上的自相矛盾。三、原
审适用法律错误，房屋买卖合同已经依法解除。四、原审原告
的诉讼请求不合法，应依法予以驳回。综上，上诉人张某、李
某请求本院撤销原判，依法改判。
对上诉人陈某某、齐某某的上诉，上诉人张某、李某口
头答辩称：原审原告的上诉理由不能成立，本案中违约的是两
原审原告，而非上诉人张某、李某。根据合同约定，第三期购
房款应该在2009年11月20日前支付，但是两原审原告至今未支
付。因此，上诉人张某、李某请求本院驳回上诉人陈某某、齐
某某的上诉请求。
对上诉人张某、李某的上诉，上诉人陈某某、齐彩某某
头答辩称：一、原审被告认为原审判决认定的事实存在五处错
误的观点与本案事实不符。二、根据本案事实，合同未继续履
行的责任在于原审被告张某、李丁。三、关某某同解除的问题
，原审被告声称向原审原告方发送的解除合同的信函原审原告
方并未收到，仅在2009年12月20几日收到过短信，该通知行为
是原审原告方向法院起诉要求继续履行合同的情况下发送的，不能生效。综上，上诉人陈某某、齐某某请求本院依法作出公
正判决。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实相同，故
对原审法院认定的事实予以确认。
本院认为：本案双方就如下几个问题存在争议：一、合
同中约定的交付第三期购房款与办理房屋产权过户手续的合同
义务是否应该同时某某的问题。上诉人陈某某、齐某某主张该
两项合同义务应该同时某某。而上诉人张某、李某则主张先付
清房款再办理过户手续。双方的房屋买卖合同对办理房屋产权
过户手续的时间未作约定，而对于第三期房款的交付时间则约
定为2009年11月20日，从合同的约定不能确定交付房款与办理
过户手续义务的先后顺序。但2009年11月20日，经中介方通知
，合同双方均至房屋交易中心会面拟办理过户手续，从这节事
实看，原审认定支付第三期购房款与办理房屋产权过户手续应
为同时某某的合同义务符合交易习惯，并无不妥。二、在履行
合同义务过程中，何方构成违约的问题。2009年11月20日，合
同双方当事人及中介方在房屋交易中心会面后，该房屋买卖合
同剩余义务的履行条件已成就，虽然双方在履行方式上有分歧
，但是完全可以协商解决，最后合同履行受阻，双方都应承担
一定的责任。原审法院认定合同履行受阻不能单某面归责于原
审被告也并无不妥。三、房屋买卖合同是否已通过上诉人张某
、李丁的通知及舟山电视台汪某某节目的协商而解除的问题。
上诉人张某、李某主张该房屋买卖合同履行过程中，双方曾通
过舟山电视台节目主持人汪某某的协调同意解除合同，但事后因中介费的承担问题，上诉人陈某某、齐某某反悔，双方未订
立书面解除合同契约，故不应据此认为合同已解除。上诉人张
某、李某还主张根据合同约定，在上诉人陈某某、齐某某逾期
不支付第三期购房款达15日后其已经具有单某解除合同的权某
，并已经通过寄送书函及发送短信的方式通知上诉人陈某某、
齐某某，但并没有证据证明上诉人陈某某、齐某某已收到通知
函，且短信亦在上诉人陈某某、齐某某起诉至原审法院后发送
，故原审法院认定“两被告主张乙已解除，缺乏法律依据，不
成立”亦并无不妥。四、房屋买卖合同第十一条约定的违约金
及滞纳金是否应该支付的问题。根据该合同第十一条的约定，
违约金的支付应该以守约方单某面解除合同为前提，原审法院
在判定合同继续履行的情况下驳回了上诉人陈某某、齐某某要
求上诉人张某、李某支付违约金的诉讼请求并无不妥。至于逾
期办理过户手续的滞纳金的问题，由于逾期办理过户手续的原
因不能完全归责于合同任何一方，因此原审法院驳回上诉人陈
某某、齐某某要求支付滞纳金的诉讼请求亦无不当。综上，两
方上诉人的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求均不予支
持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，
应予维持。据此，依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百
五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3716元，由上诉人陈某某、齐某某与上
诉人张某、李某各半负担1858元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王卫东
代理审判员 张 佩
代理审判员 周 杰
二〇一〇年九月十九日
代书 记员 柯艳娇