文书内容重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0119民初3040号原告：重庆市泉平物业管理有限公司，住所地重庆市南川区。法定代表人：裴定伟，重庆市泉平物业管理有限公司总经理。委托诉讼代理人：王毅，重庆市泉平物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：蔡娟，重庆祥永律师事务所律师。被告：郭家法，男，1981年12月7日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：吴文秀，系郭家法妻子，1986年8月2日出生，汉族，住址同上。原告重庆市泉平物业管理有限公司（以下简称泉平物业公司）与被告郭家法物业服务合同纠纷一案，本院于2018年4月23日受理后，依法由审判员秦先俊独任审判，适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告泉平物业公司的委托诉讼代理人蔡娟、被告郭家法的委托诉讼代理人吴文秀到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告重庆市泉平物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告交纳拖欠的物业服务费3413元，公摊水电240元、二次供水260元及违约金1024元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年1月，原告与重庆灿盛地产开发公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定住宅服务费按1元／㎡收取，写字楼及商业用房每平方米1元，车位停车服务费50元／月，公共照明、绿化（公摊水电）按5元／月·户收取。2013年8月，2016年3月，原告与南川区XX小区业委会签订了《物业服务合同》，合同约定住宅服务费按1元／㎡收取，写字楼及商业用房每平方米1元，公共照明、绿化（公摊水电）按5元／月·户收取。被告系XX小区业主，拥有71.11平方米的住宅用房，每月应交纳物业服务费71.11元。被告自2014年1月1日至2017年12月31日止，拖欠原告物业服务费3413元，公摊水电费240元、二次供水费260及违约金1024元，合计4937元未缴纳。被告郭家法辩称，原告没有疏通消防通道，消防通道被改造，电梯坏了没有及时维修，小区内没有巡逻，被盗事件经常发生。经审理查明，原告泉平物业公司系南川区XX小区的物业服务企业。2013年8月1日，XX小区业委会（甲方）、泉平物业公司（乙方）签订了《南川区XX小区物业服务合同》，该合同约定，由甲方选聘乙方对南川区XX小区实施物业管理服务事宜，合同期限为5年，自2013年8月1日起至2018年7月31日止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：电梯楼按1元/月/平方米收取，小区亭园、路灯、楼道照明、绿化用水暂按7元/月/户收取。合同第七条约定，共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定业主应于十日前交纳物业服务费用。第二十九条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2016年3月14日，XX小区业委会（甲方）又与原告（乙方）签订了《重庆市南川区XX小区物业管理服务合同》，该合同约定，由甲方续聘乙方对南川区XX小区实施物业管理服务的事宜，合同期限为3年，自2016年X月X日至2018年X月X日止。完成当年工作计划好而续聘（每年底由业主委员会同物管企业共同拟订第二年工作计划）。不完成当年工作计划视为不履行服务合同，合同终止。合同第六条约定了物业服务费用收费实行包干制，服务费用标准（按建筑面积计算）如下：住宅物业按1元/月/平方米收取，公摊水电费按5元/月/户收取，当年12月31日前完清全年物业服务费的业主，免收当年公摊水电费，但无理由拒交物业服务费的业主，经业委会调解仍不交纳的，当年的公摊水电费和物业服务费一并纳入诉讼范围。合同第七条约定，共用的专项设备运行（二次供水、二次供电）的能源消耗，应独立核算，合理向业主据实分摊计收。合同第八条约定业主应在（每年/每季/每月）前十日交纳物业服务费用。如长期不交纳物业服务费的，物业企业书面告知业委会。经业委会调解后仍不交的，物管企业可诉讼法院裁决，未经业委会调解的诉讼案件，业主有权申请法院撤诉。（物业企业书面告知业委会，业委会10日内不调解的，物业企业有权诉讼法院裁决。）第三十条规定业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，经业委会调解后仍不交纳的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2017年12月31日，原告从XX小区撤场。另查明，被告郭家法系重庆市南川区XX小区X幢X-X-X房屋的业主，房屋建筑面积为71.11平方米。由于被告未缴纳从2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费等费用，原告提起了前述诉讼，并主张上述期间的物业服务费按1元/月/平方米收取，公摊水电费按5元/月/户收取。本院在审理原告泉平物业公司诉XX小区业主物业服务合同纠纷系列案件过程中，部分业主提供了照片和资料等，拟证明原告在物业服务过程中未履行其职责，其服务质量存在服务瑕疵。原告对此不予认可。上述事实，有原、被告的当庭陈述、《南川区XX小区物业服务合同》等证据在案佐证，亦经庭审核实，具有证明效力。本院认为，原告与南川区XX小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《物业服务合同》依法对南川区XX小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XX小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。但被告从2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费、公摊水电费未交纳，侵害了原告的合法权益。被告应承担向原告交纳从2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费、公摊水电费的义务。对于原告要求被告支付二次供水费260元的问题，根据合同约定二次供水费应按照用水量据实分摊，现因原告未提供相应的证据证明被告用水量等情况，因此对原告要求被告支付二次供水费的诉讼请求，本院依法不予支持。按照合同约定，被告从2014年1月1日起至2017年12月31日止的物业服务费应为3413元（1元/平方米·月×71.11平方米×48个月），从2014年1月1日起至2017年12月31日止的公摊水电费应为240元（5元/月×48个月），合计3653元，该款本院依法予以支持。对于被告提出的问题，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。对于原告主张的违约金问题，虽然被告未按时交纳物业费，但由于原告对被告反映的问题未能及时协调处理，其服务行为具有瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告郭家法于本判决生效之日起十日内向原告重庆市泉平物业管理有限公司支付2014年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费和公摊水电费，合计3653元。二、驳回原告重庆市泉平物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元（原告已交纳），由被告郭家法负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  秦先俊二〇一八年六月一日法官助理何丹书记员吴昱曦