福建省南平市延平区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延民初字第3281号
原告福建涌鑫化纤科技有限公司。
法定代表人孙均毅，总经理。
委托代理人俞小明，男，系福建涌鑫化纤科技有限公司员工。
委托代理人蔡志坚，男，系福建涌鑫化纤科技有限公司员工。
被告南平市汇峰商贸有限公司。
法定代表人许智强，总经理。
委托代理人黄鸿海，福建九越律师事务所律师。
委托代理人颜许华，福建九越律师事务所实习律师。
原告福建涌鑫化纤科技有限公司（以下简称涌鑫公司）与被告南平市汇峰商贸有限公司（以下简称汇峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月3日立案受理，依法由代理审判员徐华强适用简易程序进行审理。依原告涌鑫公司申请，本院于2015年7月16日查封被告汇峰公司名下的车牌号为闽HAxx**汽车一辆、闽HAxx**汽车一辆、闽HAxxx**汽车一辆。本院于2015年9月11日公开开庭审理本案。原告涌鑫公司的委托代理人蔡志坚，被告汇峰公司的委托代理人黄鸿海、颜许华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告涌鑫公司诉称，原告将其坐落于南平市东溪路121号厂区面积为1751平方米的11号楼库房、面积为350平方米的1号楼库房、面积为42.44平方米的小食堂的一间屋租赁给被告汇峰公司使用。租赁、租期、面积，依照原、被告双方于2014年3月20日和2014年4月7日签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》约定。
具体租金、租期、面积约定如下：一、11号楼库房，面积为1751平方米；租期2年；租金15元／平方米，计26265元／月（从2014年4月1日起至2015年3月31日止），从2015年4月1日起每月租金上浮10%，租金16.5元／平方米，计28891.5元／月。二、1号楼南侧库房，面积为350平方米；小食堂一屋，面积为42.44平方米；租期2年；租金15元／平方米，计5850元／月（仓库租金5250元／月、小食堂租金600元／月，从2014年4月10日起至2015年4月9日止）；2015年4月10日起，每月租金上浮10%，租金为16.5元／平方米，计6435元／月（仓库租金5775元／月、小食堂租金660元／月，从2015年4月10日起至2016年4月9日止）。《房屋租赁合同》还约定了水电费的缴纳和支付时间、逾期支付租金、水电费的违约金等。
原告依约将11号楼库房、1号楼南侧库房、小食堂一屋交给被告。被告已支付2015年3月份之前的租金、水电费。因资金困难，被告从2015年4月份开始拖欠租金、水电费。原告多次向被告催讨，未果。根据合同约定，被告拖欠租金超过一个月，原告有权解除合�。为此，原告请求法院判令：一、解除原、被告于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》以及于2014年4月7日签订的《房屋租赁补充合同》，被告返还租赁物；二、被告立即支付拖欠的租金及违约金144180.58元，其中拖欠的2015年4月至2015年7月的租金为138508.5元，违约金5672.08元；三、被告支付2015年4月1日至2015年7月31日的水电费3011.25元（其中水电费2840.88元、违约金170元）；四、被告支付合同解除后占用库房的相关费用，其中，租金为35326元／月（从2015年8月1日开始，按照每月16.5元／平方米计算），水电费从2015年8月1日开始，按1.27元／度计算。
被告汇峰公司辩称，一、《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》已于2015年7月31日解除。合同签订后，答辩人严格依照合同的约定履行义务。后因市场环境变化，答辩人投资失利，因此背负了大量的债务，几近破产，严重丧失了继续履行合同的能力。拖欠被答辩人房屋租金及水电等费用并非答辩人本意，考虑到签订合同的目的已无法实现，为避免双方损失的进一步扩大，也为被答辩人早日将出租房屋加以利用，答辩人于2015年7月29日向被答辩人发出解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》以及作为合同附件的《安全保卫工作责任书》与《消防安全责任书》的律师函。被答辩人对此也未提出异议，故答辩人认为上述合同已于2015年7月31日解除。
二、答辩人对其拖欠被答辩人房屋租金138508.5元及水电费2840.88元的事实均没有异议，但违约金的约定过高。按日千分之一的标准来计算违约金明显高于被答辩人所遭受的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高�造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”之规定，答辩人认为违约金应当予调整，具体参照中国人民银行公布的同期贷款年利率即5．35％为标准计算为宜。
三、答辩人在签订合同时，向被答辩人交纳的押金26000元，应当抵扣欠款，从拖欠的租金、水电费中扣减。
四、合同解除后占用库房的相关费用不应当由答辩人来承担。答辩人在提出解除《房屋租赁合同》及补充合同时已明确，其将于合同解除后五日内将存放在承租仓库内的货物取出。但被答辩人对此持否定态度，表示坚决不让答辩人取货。因被答辩人的不配合，导致答辩人的货物至今还存放在被答辩人仓库，而无法腾出所承租的房屋。货物无法取出非答辩人的原因所致。另合同已于2015年7月31日解除，相关费用并没有实际产生。即便产生，根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条：“……公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”与第一百零六条：“……公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任”之规定，合同解除后产生的相关费用也与答辩人无关，应由被答辩人自行承担。
综上，请求法院依法判决。
原告涌鑫公司为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：
证据一、《房屋所有权证》三份，证明本案租赁房屋属于原告所有。
证据二、《房屋租赁合同》一份、《房屋租赁补充合同》一份，证明原、被告之间签订合同，对租金标准、违约责任、违约金等进行了约定。
证据三、南平市汇峰商贸有限公司《房租水电费用及违约金明细表》一张、汇峰商贸房租物业应收款四张、�峰商贸水电应收款四张、《收款收据》十二张、福建省增值税专用发票四张，证明被告违约，拖欠了房租、水电费。
经质证，被告汇峰公司对证据一、证据三无异议，对证据二的真实性、合法性无异议，但根据《房屋租赁合同》第十条约定，被告已通知原告解除合同，原告也表示同意。
本院认为，被告汇峰公司对原告涌鑫公司提交的证据一、证据二、证据三的真实性均无异议，上述证据对于原告提出的证明对象具有证明力，本院予以采信。
被告汇峰公司为支持其反驳主张，向本院提交了如下证据：
证据一、福建九越律师事务所《律师函》一份，证明被告于2015年7月29日发函给原告，告知要求解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》。
证据二、《回复函》一份，证明原告愿意解除合同。
经质证，原告涌鑫公司对证据一、证据二的真实性没有异议，但原告回函的目的是为了促使被告结清所欠租金、水电费及违约金，并不代表原告同意解除合同。
本院认为，原告涌鑫公司对于被告汇峰公司提交的证据一、证据二的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。对证据一，本院予以采信。对于证据二，原告回函中并未明确表示其同意解除合同，故该证据对于被告提出的证明对象不具有证明力，对被告欲证明的事实，本院不予采信。
经审理查明，2014年3月20日，原告涌鑫公司（合同甲方）与被告汇峰公司（合同乙方）签订了一份《房屋租赁合同》。双方约定，甲方将其坐落于南平市东溪路121号厂区11号楼面积为1751平方米的库房，出租给乙方作为仓储库房使用。租期为2年，从2014年4月1日起至2016年3月31日止。合同签订日至2014年4月1日为免租期；2014年4月1日至2015年3月31日�间的租金为每月每平方米15元，计每月租金26265元；2015年4月1日至2016年3月31日的租金上浮10%，即每月每平方米16.5元，计每月租金28891.5元。甲方根据需要开具仓储发票。租赁水电费按月缴纳，即每月收到发票五个工作日内交清当月房租水电费用。如逾期未交，乙方需每天向甲方缴纳1‰违约金，逾期一个月不缴纳房租水电费，甲方有权单方面终止合同。租赁期间，乙方向甲方交纳押金26000元，租期未满不退押金。租赁期满后，乙方应将库房恢复原貌交还甲方。合同期内，若双方欲提前解除合同，均应提前3个月书面通知对方，违约一方支付另一方违约金，违约金数额为两个月房屋的租赁。违约金赔偿后，合同即告终止，合同终止后七个工作日，甲方把押金一次性退还乙方（不退利息）。同年4月7日，原、被告双方又签订了一份《房屋租赁补充合同》。合同约定：甲�将南平市东溪路121号厂区1号楼南侧面积为350平方米的一处库房出租给乙方作为仓储库房，将小食堂一层42.44平方米租给乙方作为食堂。租期两年，库房自2014年4月10日至2016年4月9日，小食堂自2014年4月1日至2016年4月9日。2014年4月1日至2015年4月10日期间的租金为每月每平方米15元，库房租金每月5250元，小食堂租金每月600元，合计每月租金6265元；2015年4月10日至2016年4月9日的租金上浮10%，即每月每平方米16.5元，库房租金5775元，小食堂租金为660元，合计每月租金6435元。其他条款按原合同（《房屋租赁合同》）执行。
上述合同签订后，原告涌鑫公司将南平市东溪路121号厂区11号楼、1号楼南侧库房、小食堂一层房屋交付给被告汇峰公司使用。被告依约支付租金至2015年3月份、支付水电费至2015年2月份，之后的租金和水电费均未支付。尚欠租金的数额具体如下：2015年4�份为34509元（小食堂从2015年3月1日起取消）、2015年5月份为34666.5元、2015年6月份为34666.5元、2015年7月份为34666.5元，合计尚欠租金138508.5元。尚欠水电费的数额具体如下：2015年2月12日至2015年3月11日期间为838.8元、2015年3月12日至2015年4月11日期间为1041.75元、2015年4月12日至2015年5月11日期间为594.75元、2015年5月12日至2015年6月11日期间为365.58元，合计尚欠水电费2840.88元。
被告汇峰公司于2015年7月30日委托福建九越律师事务所向原告涌鑫公司发出一份《律师函》。该函载明：“……因市场环境变化，委托人（即汇峰公司）投资失利，因此背负了大量的债务，几近破产，现已严重丧失继续履行《房屋租赁合同》及补充合同的能力。自2015年5月起，委托人便无力再向贵公司支付任何的租金。根据合同约定，并经委托人结算确认，至发函日止，委托人尚欠贵公司房屋租金人民币105979.5元，扣除委托人先前向贵公司交纳的押金人民币26000元，还欠租金人民币79979.5元未予支付。……为避免进一步加大各方损失，现本所律师郑重函告如下：1、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》及作为合同附件的《安全保卫工作责任书》及《消防安全责任书》于2015年7月31日解除；2、委托人承诺于合同解除后与贵公司结清水费、电费等按照合同约定应当由委托人承担的费用，并于合同解除后五日内将存放在承租仓库内的货物及时搬走。届时，请贵公司给予监督和配合。……”。原告收到该函后，于同年7月31日向福建九越律师事务所发出一份《回复函》。该函载明：“……贵所发函所述当事人南平市汇峰商贸公司（以下简称“当事人”）拖欠我公司租金、水电费及违约金一事与事实不符。请贵所敦促当事人于2015年8月7日前至我公司核对结清所欠租金、水电费及违约金。”此后，双方就合同履行事宜未协商一致，原告遂诉至本院。
本院认为，原告涌鑫公司与被告汇峰公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》是双方真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。
关于租金及水电费的问题。本院认为，支付租金是承租人的主要义务。本案中，被告未支付2015年4月起的租金和2015年3月份起的水电费，已构成违约，应当承担违约责任。故本院对原告要求被告支付拖欠的租金138508.5元、水电费2840.88元的诉讼请求予以支持。
关于违约金的问题。本院认为，根据《房屋租赁合同》中“租赁水电费按月缴纳，即每月收到发票五个工作日内交清当月房租水电费用。如逾期未交，乙方需每天向甲方缴纳1‰违约金”的约定，被告逾期支付租�和水电费的，应当向原告支付每日1‰的违约金。被告认为每日1‰的违约金标准过高，请求予以调整。本院认为，被告未及时支付租金，给原告造成的损失主要是利息损失。双方约定的每日1‰的标准过分高于实际损失，本院予以调整。根据原告的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院确定被告支付的违约金标准参照银行同期罚息利率并上浮30%计算。经计算，被告应支付原告租金的违约金为5275.75元（34509元×年利率5.35％÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×6个月＋34666.5元×年利率5.35%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×5个月＋34666.5元×年利率5.1%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×4个月＋34666.5元×年利率4.85%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×3个月】、水电费的违约金为143.36元【838.8元×年利率5.35％÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×7个月＋1041.75元×年利率5.35％÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×6个月＋594.75元×年利率5.35％÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×5个月＋365.58元×年利率5.1%÷12个月×（1＋50%）×（1＋30%）×4个月】，合计5419.11元。对于原告诉请中租金及水电费的违约金超过上述金额的部分，本院不予支持。
关于合同解除及返还租赁物的问题。本院认为，《房屋租赁合同》约定，逾期一个月不缴纳房租水电费，甲方有权单方面终止合同。现被告拖欠租金及水电费已超过一个月，原告有权解除合同，故本院对原告要求解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》的诉讼请求予以支持。被告提出合同解除时间应当为2015年7月31日的抗辩意见。本院认为，虽然被告于2015年7月29日向原告发出解除合同的律师函，但原告收到该函后于同年7月31日的回函中已经提出异议；且被告作为违约方，亦无权单方解除合同，因此，不能视为合同已于被告回函时解除。故本院对于被告的该项抗辩意见不予采纳。根据法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，租赁合同解除后，被告应当向原告返还租赁物。根据原告提供的证据“汇峰商贸房租物业应收款”的记载，“小食堂”的房屋已经从2015年3月1日取消，被告已将“小食堂”返还给原告。故被告需返还原告的租赁物为南平市东溪路121号厂区11号楼和1号楼南侧库房的两处房屋。
关于占用费的问题。本院认为，租赁合同解除后，被告继续占用租赁房屋，应当向原告支付占用费。原告主张占用费包括租金和水电费。本院认为，原告未向本院举证证明后续占用期间的水电费，故本院认定占用费仅包括租金。因被告现仅占用11号楼和1号楼南侧库房的两处房屋，故根据《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充合同》，故被告每月需向原告支付占用费34666.5元。因原告已主张租金至2015年7月份，故占用费的起算时间为2015年8月1日。被告提出其不应支付占用费的抗辩意见，但未提交证据证明其在发出解除合同通知之后曾向原告要求返还租赁房屋，故被告的该项抗辩意见缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于押金的问题。被告提出应当将押金26000元抵扣拖欠的租金和水电费的抗辩意见。本院认为，虽然《房屋租赁合同》中约定租期未满不退押金，但退还押金的请求应由缴纳押金的承租人提出诉讼主张，尔后，再由接受押金的出租人对应否退还以及退还多少押金提出抗辩意见。因本案承租人汇峰公司并未向本院提出退还押金的诉讼主张，故本院对押金问题不予处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告福建涌鑫化纤科技有限公司与被告南平市汇峰商贸有限公司于2014年3月20日签订的《房屋租赁合同》及于2014年4月7日签订的《房屋租赁补充合同》。
二、被告南平市汇峰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内将南平市东溪路121号厂区11号楼（面积为1751平方米）和1号楼南侧库房（面积为350平方米）返还给原告福建涌鑫化纤科技有限公司。
三、被告南平市汇峰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内�付原告福建涌鑫化纤科技有限公司拖欠的租金人民币138508.50元和水电费人民币2840.88元。
四、被告南平市汇峰商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告福建涌鑫化纤科技有限公司违约金人民币5419.11元。
五、被告南平市汇峰商贸有限公司向原告福建涌鑫化纤科技有限公司支付占用费（从2015年8月1日起至本判决第二项中的租赁物返还之日止，按每月人民币34666.50元计算）。
六、驳回原告福建涌鑫化纤科技有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付前述判项确定的金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费人民币1622元、财产保全费人民币1270元，由原告福建涌鑫化纤科技有限公司负担人民币92元，由被告南平市汇峰商贸有限公�负担人民币2800元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。
代理审判员 徐华强
二〇一五年十月八日
书 记 员 张 丹
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一期起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。