江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终4320号
上诉人（原审原告）：徐州市龙祥房地产开发有限公司，住所地徐州市大马路3号楼505室。
法定代表人：王胜利，经理。
委托诉讼代理人：郑勇，江苏苏韵律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：张运动，男，1968年6月18日出生，汉族，居民，住沛县。
委托诉讼代理人：石明振，沛县诚信法律服务所法律工作者。
原审第三人：韩军，男，1975年10月30日出生，汉族，居民，住沛县。
上诉人徐州市龙祥房地产开发有限公司（以下简称龙祥公司）因与被上诉人张运动，原审第三人韩军确认合同无效纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2017）苏0322民初1341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人龙祥公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定上诉人与被上诉人之间的协议系以物抵债协议而非流质抵押协议错误。首先，协议书开头“沛县梦园小区四号楼基桩已开始施工”，说明双方在签订该协议书时刚开始施工，工程没有结束，不存在双方进行结算工程款的时间条件。其次，协议书中计价293433元不是当时的结算价，而是五号楼305、306室商品房买卖合同中的合同价。再次，被上诉人当时承包上诉人4、5、6三幢桩基工程，当时未及时拨付工程款，先开具两套合同作为工程款抵押给被上诉人。该协议的目的是上诉人在两个月内按照两份合同价款拨付其293433元工程款，并约定了2个月的时间，该工程款是基于上诉人承包的4、5、6号楼的预拨款。在其后的实际施工中，被上诉人没有完成施工量，对已完成的施工量也长期不和上诉人进行结算，上诉人不同意以物抵债。2、一审法院认定双方之间不存在担保关系是错误的。涉案协议书签订的时间是2002年10月7日，而商品房买卖合同签订时间是2002年9月27日。商品房买卖合同的真实目的是作为抵押方式出具的。双方在签订涉案协议时亦约定了两个月的付款延长期，该协议书亦是作为保证向被上诉人出具。3、一审认定本案不存在乘人之危、显失公平的情形错误。商品房买卖合同中的房价为920元每平方米，而协议书中约定2个月后到期不付款，则按照600每平方米计算，差价高达53%，显失公平。涉案协议签订时，双方债务未届清偿期，双方协议约定条款系流质契约条款，双方签订的买卖合同是无效合同。4、以物抵债属于实践性法律行为，只有在上诉人与被上诉人完成了物权变动手续后才能认定行为有效，上诉人并没有为被上诉人办理产权过户，仅办理合同登记备案，不产生物权转移的法律效果。即便双方签订的商品房买卖协议是以物抵债，该协议亦因没有办理物权变动而无效。5、双方签订商品房买卖合同的土地性质为划拨，划拨土地不具有商品房性质，双方的合同属于无效合同。
被上诉人张运动辩称:一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。事实和理由：在上诉人欠付被上诉人工程款不能给付的情况下，双方在2002年9、10月份分别签订商品房买卖合同和协议书，其真实意思是上诉人以房屋折价抵偿所欠被上诉人工程款，而不是以房屋抵押给被上诉人。在上诉人不能给付所欠被上诉人工程款的情况下，被上诉人才依据双方签订的商品房买卖合同到沛县房产局办理了登记备案手续，根据物权法有关规定该房屋属于被上诉人所有，此后被上诉人将自己所有的房屋出售给第三人是正当合法行为。自2003年11月16日至2017年2月22日被上诉人起诉之前，近14年的时间上诉人对于被上诉人签订的上述合同和协议书以及所出售的房屋从未提出任何异议，上诉人主张双方签订的商品房买卖合同是无效合同不符合事实，也违反法律规定。
原审第三人韩军辩称：2003年11月16日韩军与张运动签订了购房协议，张运动持有房屋买卖合同，购房发票，并且在房管局进行了备案，每平方700元的出售价格与市场价格相符，韩军与张运动买卖合同是合法的。
龙祥公司向一审法院起诉请求：确认龙祥公司、张运动签订的沛县梦园小区5号楼3单元305室商品房买卖合同无效；诉讼费由张运动承担。
一审法院查明，2002年张运动承建了徐州市银发房地产开发有限公司（以下简称银发公司）开发的梦园小区4号楼、5号楼的桩基工程。2002年9月27日张运动与银发公司就梦园小区5号楼3单元305室房屋签订《商品房买卖合同》一份，房屋面积138.82平方米，总价款127714元、
2002年10月7日，银发公司因无能力支付工程款与张运动签订《协议书》一份，双方约定由银发公司以5号楼3单元305室、306室抵作工程款拨付给张运动，房屋面积合计318.95平方米，计价293433元，时间为2个月自2002年10月10日至2002年12月10日止。逾期按每平方米600元房价抵付给张运动。2002年10月14日张运动持合同在沛县房产服务部门办理登记备案。
2003年11月16日，张运动与第三人韩军签订《协议书》一份，约定由张运动将梦园小区5号楼3单元305室以每平方米700元的价格出售给韩军，韩军支付购房款后居住至今。
2006年8月16日徐州市银发房地产开发有限公司变更登记为徐州市龙祥房地产开发有限公司。
一审法院认为，龙祥公司与张运动之间的协议为以物抵债协议，而非流质抵押协议。以物抵债协议与流质抵押协议有以下不同：第一，是否存在抵押合同。流质契约是抵押合同中的条款；以物抵债协议不具有担保性质，是对债的履行的变更。第二，物的价值与债权数额的关系。两者区分的关键是看合同是否排除了债权实现时对物进行折价、清算程序。第三，合同目的方面。债权人签订流质抵押协议的目的是利用优势地位获得大于债权的利益。以物抵债协议是平等民事主体之间的合意，建立在意思表示自由、真实的基础上。具体到本案，首先，双方之间不存在担保法律关系。其次，双方在《协议书》中确定两套房屋抵付价值为293433元，约定到期不能给付就以包括涉案房屋在内的两套房屋，按照每平方米600元作价抵给张运动，该单价虽没有经过有资质的机构评估，但龙祥公司作为产权人对涉案房屋的价值有合乎市场行情的判断，不存在乘人之危、显失公平的情形，也不存在侵犯龙祥公司利益的情形。故双方之间签订的《协议书》及《商品房买卖合同》是双方在平等协商的基础上约定的以房屋抵付工程款的协议，而非龙祥公司主张的抵押协议，且出自双方真实意思表示，内容合法有效，故对龙祥公司的诉讼请求，不予支持。判决：驳回徐州市龙祥房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由徐州市龙祥房地产开发有限公司负担。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。对一审法院查明事实，本院予以确认。
本院认为，根据龙祥公司与张运动2002年10月7日签订的协议书内容，龙祥公司应在2个月期限内将欠付的工程款支付张运动，逾期不支付，龙祥公司应以约定的价格将涉案房屋折价抵偿张运动工程款。上诉人龙祥公司在2个月付款期限到期后，未向张运动支付相应工程款，张运动于2003年11月16日将涉案房屋出售给第三人韩军，由第三人韩军居住至今。龙祥公司与张运动之间签订的协议书及商品房买卖合同均是前述以房屋折价抵偿工程款的行为方式或外在形式，龙祥公司在双方签订相关协议后未实际向张运动另行结算支付相应工程款项，在张运动实际占有控制并将涉案房屋转让第三人的长达十几年的期间内，龙祥公司亦未对前述协议及抵偿行为提出异议或主张，双方实际均系按以物抵债之意思实施后续履约行为。上诉人龙祥公司主张双方之间系流质抵押应认定无效，依据不足，本院不予支持。
涉案房屋是否办理过户登记并不是房屋买卖合同是否有效的判断依据，其不影响涉案房屋买卖合同效力的认定，上诉人以涉案房屋并未实际过户主张合同无效，无法律依据，本院不予支持。
龙祥公司作为涉案房屋的建设人，对涉案房屋的价值有充分认识，其与张运动以涉案房屋抵偿工程款系其对自身财产的自由处分，张运动较之于龙祥公司并不具有优势的合同地位，张运动并不存在乘人之危之情形，在抵偿事实发生多年后，龙祥公司再以乘人之危、显失公平为由，主张双方签订的房屋买卖合同无效，无事实和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，龙祥公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由龙祥公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈慧娟
审判员 陈 禹
审判员 赵淑霞
二〇一七年十一月九日
书记员 杨荔媛