甘肃省平凉市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘08民终626号
上诉人（原审被告）：张红娟，女，生于1975年5月4日，汉族，农民，住甘肃省庄浪县。
委托诉讼代理人：梁满珠，甘肃方家律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：赵蕊芳，女，生于1943年8月17日，汉族，农民，现住甘肃省庄浪县。
委托诉讼代理人：王爱军(系赵蕊芳之子)，男，生于1966年6月22日，汉族，干部，现住甘肃省天水市。
上诉人张红娟因与被上诉人赵蕊芳房屋租赁合同纠纷一案，不服庄浪县人民法院（2017）甘0825民初70号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人张红娟及其委托诉讼代理人梁满珠，被上诉人赵蕊芳的委托诉讼代理人王爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张红娟上诉请求：1、请求撤销一审民事判决，发回重审或改判驳回赵蕊芳的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由赵蕊芳承担。事实和理由：一、一审程序违法：1、赵蕊芳在四年前从天水回老家时已经神志不清，无法正确进行语言表达，没有诉讼行为能力，属于无民事行为能力人，依法应当指定监护人行使其权利。一审时张红娟对此提出异议，但一审法院没有调查，王爱军也没有做出任何说明，程序违法。2、张红娟并不是一审中适格的诉讼主体，涉案房屋是2006年7月赵蕊芳夫妇与张红娟婆婆李忠林三人协商买卖的，张红娟自始至终没有参与协商房屋买卖事宜，也从来没有占有使用该争议房屋。一审列张红娟为被告程序违法。二、本案认定事实不清：1、赵蕊芳夫妇与张红娟婆婆口头协商买卖房屋后，张红娟婆婆曾应赵蕊芳夫妇的要求改建过房屋，这个村邻可以作证，先后支付3万元房屋买卖款项的事实，只有赵蕊芳夫妇清楚，但二人均没有出庭作证。张红娟婆婆作证房屋买卖的事实，应当予以认定，一审不予认定事实不清。2、一审法院认定”2015年被告答应由其继续租赁该房屋，并结清之前所欠的房屋租金以及原告自行解除双方的租赁合同”，张红娟否认且无证据佐证。关于租赁内容、时间、期限、租金均不清楚，不应认定租赁合同成立。3、赵蕊芳提供的”集体土地使用证”明显是伪证，张红娟已经向有关部门提起了行政复议，依法解决。4、赵建荣的证言不属于法院依职权调查的范围。5、一审中所认定的赵蕊芳提交的录音证据，是赵蕊芳的代理人王爱军与张红娟之间起诉前的一次对话，属于偷录。录音的当事人与案件的当事人并不一致，诉讼主体不同，法律关系不同，一审法院认定不当。
赵蕊芳辩称：一审程序合法，赵蕊芳与其诉讼代理人王爱军是母子关系，王爱军受其母亲委托且在索要房租时均是王爱军出面。在王爱军索要房租时，张红娟明确表示与她说，张红娟就是本案被告。根据录音证据，可以证明张红娟租赵蕊芳的房屋，一审认定事实清楚。
赵蕊芳向一审法院诉讼请求：1.判令张红娟支付拖欠租赁赵蕊芳院落房屋租金每年2000元，其中拖欠2013年、2014年、2015年、2016年度合计8000元；2.判令张红娟腾出房屋，交还房门钥匙两把各三套，电费缴费卡一张；3、诉讼费由张红娟承担。诉讼过程中，赵蕊芳变更第一项诉讼请求：要求张红娟支付2013年至2017年6月份前房屋租金共计9000元。
一审法院认定事实：张红娟与赵蕊芳系同村村民，双方关系较好。2008年4月，赵蕊芳与张红娟婆婆口头协商一致，将赵蕊芳位于××庄一社的房屋及院落租赁给张红娟家使用，每年租金为2000元。当年由于种种原因没有收取租金。2012年以前的租金张红娟家已经付清。2013年开始，张红娟家没有按期支付房屋租金，赵蕊芳催要租金的过程中，2015年张红娟答应由其继续租赁该房屋，并结清之前所欠的房屋租金。答应的期限过后，仍然没有支付租金。赵蕊芳随即自行解除了双方的租赁合同。此后，赵蕊芳催要租金时，张红娟均借口推脱，不予支付。现赵蕊芳起诉来院，请求如其诉称。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方当事人争议的焦点为该诉争房屋是租赁还是买卖。根据庭审查明的案件事实，结合对证据的分析认定，可认定为张红娟租赁赵蕊芳房屋。事情经过张红娟在赵蕊芳提供的录音中陈述的十分明确，足以证明张红娟一直是租赁房屋，而非买卖。张红娟辩解的诉讼主体及买卖房屋的意见与事实不符，缺乏证据支持，对其辩解意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、张红娟于本判决生效后15日内支付赵蕊芳房屋租金9000元；二、张红娟于本判决生效后15日内腾出房屋交付赵蕊芳，并交还房门钥匙、电费缴费卡。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由张红娟负担。
二审中，张红娟提供平凉市政府行政复议决定书，证明一审依据赵蕊芳的土地使用证认定事实错误。提供张红娟与赵建荣的手机录音，证明一审法院对赵建荣的调查内容不真实。提供张红娟与赵建军（王爱军表兄弟）手机录音，证明房子是以三万元买的，不是租的。赵蕊芳质证认为，行政复议决定书真实，反而能证明土地使用证是真实的，不是伪造的，所以才有备案，才能被撤销。张红娟与赵建荣的录音真实，但能证实赵建荣协调时听说过2000元租金的事，有些事是听说的，村上不知道买卖房屋的事，集体土地买卖是违法的，不能证明赵建荣一审的证言是错误的。对张红娟与赵建军的手机录音，无法听出是赵建军，也未委托过赵建军，也不能证明是买卖合同关系。
赵蕊芳提交录音光盘，内含一审提交的录音证据内容及王爱军与张红娟的两次交谈录音，提交2017年8月5日村委会证明，以证实租赁合同关系。提交张红娟行政复议申请书，证明内容与张红娟的上诉状是矛盾的。张红娟质证认为，赵蕊芳二审提交的光盘中的对话者就是张红娟，但不能证明房子是租的，张红娟说的很清楚房费就是卖房款，不是租金。且不是二审新证据，因为没有录音载体。村委会的证明上没有村负责人的签字，仅能证明土地承包地的权属，与本案无关联。张红娟的行政复议申请书真实，但不能证明与上诉状矛盾。
本院经审查认为，平凉市政府的行政复议决定书，能证明赵蕊芳的宅基地使用权证书经复议程序撤销。张红娟的复议申请书，明确写明”申请人2006年7月已经实际占有、使用该房屋土地”，二审庭审中，张红娟认为该争议的宅基地及地上房屋归其所有。故张红娟认为自己不是案件适用被告的主张，与事实不符，不能成立。张红娟提交与王建军的录音，能证明王建军未参与租赁或者买卖，一些事情是听说的。张红娟与赵建军的录音，赵蕊芳认为听不清录音内容，也未委托过赵建军，不认可。故该录音无法证实其真实性，不予采信，且该录音中所说的三万元，可以听出多是以假设方式所说，如”若果收了三万元”，无法证实买卖合同和收取三万元购房款的事实。赵蕊芳一审及二审提交的与张红娟的录音证据，张红娟不否认其真实性，从该录音中，能够证明2015年1月10日王爱军向张红娟索要500元，张红娟支付；王爱军提出一并支付2013年和2014年的房租，张红娟并未否认，并提出在过完年正月十五后付，王爱军提出让张红娟打个条子，张红娟认为没必要，会打账支付的，录音中说到”点（典）房子”。2015年3月30日的录音证实，王爱军向张红娟提出正月十五过了为什么租金没有打来时，张红娟认为王爱军没有与其老人了解，房子是三万元买的。村委会证明，能证明赵蕊芳在该村有承包地，地上附着物由赵蕊芳建设，但与租赁合同无关。
一审法院认定的其他事实，本院予以确认。
本院认为，本案当事人没有签订书面租赁合同或买卖合同，没有支付租金或购房款的书面证据，只能依据当事人提供的证人证言、录音及原来房屋的归属等综合分析判断。张红娟的婆婆的证言，因其与张红娟的亲属关系，证明效力较弱。赵蕊芳的录音证据，录音中的”点（典）房”，通常应理解为租房，在王爱军索要”房费”时，张红娟支付拖欠的500元，对王爱军提出支付2013处和2014年两年房费4000元时，张红娟未作否认表示，并认为因当时款项紧张，过完年正月十五日后支付，电话要付款账户等，可以认定租赁合同成立，能够证明租赁事实和拖欠房租事实。赵蕊芳的宅基地使用权虽经行政程序被撤销，但张红娟亦宅基地使用权证，无法证实其享有该宅基地使用权，行政撤销行为并不影响租赁合同的效力。故张红娟的证据证明力弱于赵蕊芳证据证明力，不具有证据上的优势，不能证实买卖合同关系成立，应认定当事人间存在租赁合同关系。
综上所述，张红娟上诉请求不能成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由上诉人张红娟负担。
本判决为终审判决。
审判长吕长录
审判员曹海荣
代理审判员李艳
二〇一七年十月二十七日
书记员童静