吉林省白城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉08民终271号
上诉人（原审被告）：葛云江，男，1961年6月7日生，汉族，洮南市人，无职业，现住吉林省洮南市。
委托代理人：李傲，吉林飞达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谢淑敏，女，1968年12月26日生，汉族，洮南市人，无职业，现住吉林省洮南市。
委托代理人：袁军善，吉林垣卓律师事务所律师。
上诉人葛云江因与被上诉人谢淑敏房屋买卖合同纠纷一案，洮南市人民法院于2013年8月26日作出了（2012）洮民一初字第353号民事判决，葛云江不服提起上诉，本院于2014年5月22日作出了（2014）白民三终字第56号民事裁定，发回洮南市人民法院重审。洮南市人民法院于2015年12月18�作出（2014）洮民重字第25号民事判决，葛云江不服，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人葛云江及其委托代理人李傲，被上诉人谢淑敏及其委托代理人袁军善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
葛云江上诉称：一、重审判决对《房屋买卖欠款合同书》中约定的履行顺序的认定是错误的。在葛云江与谢淑敏签订的《房屋买卖欠款合同书》中，对于合同义务的履行先后顺序已经做出了明确的约定，纵观合同前后内容的约定，由于谢淑敏要求办理产权过户，但是，谢淑敏尚欠购房款没有给付，所以，双方约定了余欠款的给付日期，欠款给付后，葛云江才能为谢淑敏办理产权过户。按照正常的交易习惯，也应该是先给付完购房款，之后才能办理产权过户，这样是符合正常的生活规律的，重审认定办理产权过户在先是错误的�是对双方约定的一种误解。二、重审判决认定争议房屋已被法院扣押，不能办理产权过户的事实是错误的。葛云江在重审审理过程中提供洮南市人民法院出具的书面答复，以及刘奎忠出具的书面情况说明，能够证明（2008）洮法民二初字第77号民事裁定并未发生法律效力，法院对争议房屋并未作出合法有效的保全措施，争议房屋并没有被查封而无法进行交易，无法办理产权过户。退一步讲，假使争议房屋被查封，但查封裁定并不禁止房屋买卖以及办理产权过户，重审法院对此事实的认定是完全错误的，是为下一步论述找了一个看似合法的前提，其实质上是与客观事实相悖的，与葛云江所提供的证据证明的问题相反的。三、重审判决认定谢淑敏行使不安抗辩权而未付剩余购房款不属于违约是错误的。如前所述，重审判决以争议房屋被查封，不能办理房屋产权过户登记这个伪事实为前提，认定谢淑敏没有付清剩余房款，是行使不安抗辩权不构成违约是完全错的。正如葛云江所提供的证据证明第77号裁定不是一份合法有效的保全裁定，不能证明争议的房屋已经被依法查封，而谢淑敏除此之外再无其他证据能够证明谢淑敏未支付剩余购房款尚不构成违约，谢淑敏主张行使不安抗辩权没有事实和法律依据的，重审判决认定谢淑敏是行使不安抗辩权不构成违约更是没有任何证据证实，也是没有任何事实依据的，是对案件基本事实的错误认定。四、谢淑敏已经构成违约，葛云江提出反诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，要求谢淑敏赔偿损失的主张应当予以支持。在双方履行《买卖房屋合同书》的过程中，谢淑敏已经构成违约，而在双方之间签订的《房屋买卖欠款合同书》中，双方对于剩余房款的给付以及违约责任都作出了明确的约定，�淑敏未能按照合同约定的时间给付剩余房款，已经构成根本违约，那么，按照合同的约定，葛云江有权解除双方之间的买卖合同，有权要求谢淑敏赔偿使用房屋期间的损失，葛云江所行使的权利完全符合契约自由，意思自治的原则，并不违反法律的规定，因此，葛云江的反诉主张应当予以支持。故请求：1、请求贵院撤销洮南市人民法院（2014）洮民重字第25号民事判决，并依法改判谢淑敏诉讼请求，支持葛云江反诉请求；2、由谢淑敏承担本案的一、二案件受理费、反诉费及其他一切费用。
谢淑敏辩称，葛云江的上诉请求及理由没有事实和法律依据，原审法院认定事实清楚。2008年10月22日双方签订房屋买卖合同书一份，约定了2009年2月1日前谢淑敏给付购房款，葛云江协助谢淑敏办理房屋产权。合同书中约定了先后履行顺序，葛云江应当在签订合同时办理房屋产权，之后谢淑敏给付余款，葛云江说先交购房款再办理过户是错误的，交易习惯应当遵从合同约定；2、谢淑敏在购买房屋时房产机构有洮南市人民法院下发的77号裁定书，被购买房屋扣押，但葛云江没有将该事实告知谢淑敏，对外产生了公示公信效力，因此购买方行驶抗辩权是对的；3、本案谢淑敏有两项抗辩权，一是葛云江为谢淑敏办理房屋产权，谢淑敏交剩余房款。二是葛云江没有将房屋扣押事实告知谢淑敏违反了诚实信用原则。葛云江的上诉请求应予驳回。
谢淑敏一审起诉称，2008年10月22日，谢淑敏与葛云江协商，购买葛云江出售的位于洮南市光明街西新建综合楼第七号129.41平方米，价款366000元。谢淑敏、葛云江签订房屋买卖合同后，谢淑敏当即给付210000元，并入住到该房。谢淑敏要求葛云江办理房照时给付156000元，但葛云江要求余款在2009年2月1�前给付完毕。2009年2月1日前的一天，洮南市人民法院的法官来到谢淑敏住处，明确告知谢淑敏所购买并居住的该房屋已于2008年6月19日被查封，如办理房照须经洮南市人民法院同意。此时谢淑敏才知道葛云江将被人民法院查封的房屋出售给了谢淑敏，而且在签订合同时葛云江故意隐瞒了该事实，葛云江的行为不仅是欺诈，而且明显丧失了商业信誉，为此，谢淑敏至今没有向葛云江给付156000元的余款。洮南市人民法院（2008）洮法民二初字第77号裁定书裁定：未经法院允许不得办理产权证照，为此谢淑敏诉至人民法院，要求葛云江协助办理其所出售的位于洮南市光明南街西新建综合楼第七号129.41平方米房屋的产权证并承担全部诉讼费用。
葛云江一审反诉称，2008年1月20日，葛云江与谢淑敏签订了房屋买卖合同书，即葛云江将邻街门市一、二层楼（合计面积129.41�方米）以价值412548元卖给谢淑敏。合同书约定：楼房交付使用时，一次性结清房款。合同履行中，谢淑敏接到楼房后并未结清楼款。经葛云江多次催要，谢淑敏才于2008年8月22日给付10000元，10月5日给付200000元。为约定剩余欠款给付时间，葛云江与谢淑敏于2008年10月22日又签订了房屋买卖欠款合同书，欠款合同书将合同书中的原楼房价款412548元降至366000元，同时约定：“乙方（谢淑敏）现要求办理房照，但欠甲方（葛云江）买楼款15.6万元，定于2009年2月1日前归还，如乙方于2009年2月1日前不能将欠款还齐，乙方愿意赔偿甲方20000元损失费用；或甲方可以另行出售该楼，并不赔偿乙方因买楼造成的一切损失费用。欠款合同履行期间，谢淑敏并未按约定期限给付余欠楼款，直至本案诉前，虽经多次催要，至今未给。按照《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，谢淑敏之�为构成迟延履行债务且严重违约，致使不能实现合同目的。现葛云江要求：一、应依法解除合同，同时谢淑敏应将楼房退给葛云江；二、赔偿葛云江经济损失48750元（自2009年2月2日起至2012年5月1日止，按月租金1250元计算，1250元×39个月）；自2012年5月2日起至执行之日止，按年租金25000元计算，予以赔偿；三、诉讼费用由谢淑敏承担；葛云江请求法院依法支持葛云江的反诉请求。
一审法院审理查明，2008年1月20日，谢淑敏、葛云江签订了买卖房屋合同书，谢淑敏以412548元，购买葛云江在体育场对过、光明南街西新建129.41平方米综合楼，此合同未约定给付款项及时间，但约定了房照手续由谢淑敏自费办理，葛云江提供办理依据。2008年7月8日，谢淑敏、葛云江对2008年1月20日签订的买卖房屋合同书又补签了“关于房屋买卖协议书中第二款售楼价格的说明，”房屋价格变更为366000元。2008年10月22日谢淑敏、葛云江再次签订了房屋买卖欠款合同书，内容为：甲方：葛云江、乙方：谢淑敏、乙方买甲方体育场对过，光明南街路西新建综合楼第七号楼面积129.41平方米。现乙方已付甲方现金210000元，仍欠甲方卖楼款156000元。经甲乙双方协商，乙方现要求办理房照，但欠甲方买楼款156000元，定于2009年2月1日前归还。如乙方于2009年2月1日前不能将欠款还齐，乙方愿意赔偿甲方20000元损失费用；或甲方可以另行出售楼房，并不赔偿乙方因买房成就的一切损失费用。2008年6月19日，谢淑敏、葛云江争议的楼房因于健诉葛云江、刁淑伟民间借贷纠纷案被洮南市人民法院扣押。葛云江没有为谢淑敏办理房屋产权登记，谢淑敏未给付剩余欠款。现谢淑敏要求葛云江协助办理其所售的位于洮南市光明街西新建综合楼第七号129.41平方米房屋的产权证照并承�诉讼费用，而葛云江以谢淑敏违约，没有按期给付房款为由提起反诉，要求解除合同，返还房屋并赔偿损失。
一审法院认为，谢淑敏、葛云江间所签订的房屋买卖合同书及补充的房屋买卖欠款合同书真实、有效，双方应诚实守信，按合同的约定积极履行义务。补充的房屋买卖欠款合同书中有明确约定履行顺序条款，即谢淑敏“现要求办理房照，但欠葛云江买楼剩余款156000元于2009年2月1日前归还。”因葛云江与他人有债务关系，谢淑敏、葛云江间争议的楼房，在谢淑敏与葛云江签订的补充房屋买卖欠款合同书前已被扣押，不能办理房屋产权登记。谢淑敏是在不知晓的情况下，与葛云江签订的房屋买卖欠款合同书，谢淑敏未付清剩余房款，并未违约，而是行使不安抗辩权，故谢淑敏要求葛云江协助办理房屋产权证的诉求，应予支持。而葛云江的反诉理由不成立，不予支持。但根据公平原则，葛云江虽没提出要求，谢淑敏也应返还剩余房款给付葛云江并支付利息。本案经一审法院审判委员会2015年度第十六次会议讨论，依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、葛云江协助谢淑敏办理争议房屋即：其所出售的位于洮南市光明南街西新建综合楼第七号129.41平方米房屋的产权证。
二、驳回葛云江的反诉请求。
三、谢淑敏给付葛云江剩余房款156000元及利息，利息按中国工商银行同期贷款利率计算，从起诉之日起至付款之日止。
案件受理费100元，葛云江、谢淑敏各承担50元；财产保全费2350元由葛云江承担；反诉费1020元，由葛云江承担。
根据葛云江的上诉理由及谢淑敏的答辩意见，归纳本案的争议焦点：1、葛云江与谢淑敏之间的房屋买卖合同是否符合解除条件；2、谢淑敏延期付款是否有正当理由，葛云江应否协助办理房屋过户？
二审中，葛云江与谢淑敏均未向法庭出示证据。
本院二审审理查明事实与原审查明事实一致，对于原审查明事实予以确认。
本院认为，葛云江与谢淑敏之间的房屋买卖合同不符合解除条件，葛云江应协助办理房屋过户登记。2008年10月22日谢淑敏、葛云江签订的房屋买卖欠款合同书，依据双方补充合同约定内容看，未明确约定履行顺序条款。如谢淑敏无正当理由未在约定期间履行付款义务，则应承担相应的违约责任。后由于葛云江因其他债务纠纷，在双方签订买卖合同之前，涉案房屋被洮南市人民法院查封。二审庭审中，上诉人承认被上诉人就房屋被查封一事找上诉人协商，在此期间，上诉人也未主张解除合同。在发生房屋被法院查封事实后，依据法律规定，未�查封法院许可，房屋不能办理过户登记手续。虽然洮南市人民法院查封裁定中允许查封房屋买卖，但前提应将出卖款保留提存到法院，而在洮南市法院要求葛云江将出卖房产收取价款提存法院时，葛云江未将谢淑敏先期交付款项210000元交付法院，则谢淑敏再行交付剩余款项的情况下亦不能办理房屋过户登记，在此情况下，谢淑敏未履行交付剩余款项不存在违约行为。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律适当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费100元，由上诉人葛云江负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔庆江
代理审判员 曹宝明
代理审判员 倪继迎
二〇一六年九月二日
�记员李春晓