山东省青岛市市北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0203民初7047号
原告：青岛荣华物业管理有限公司，住所地青岛市市北区。
法定代表人：吕思久，董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：曹冶，山东科誉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李辰，山东科誉律师事务所实习律师。
被告：于磊，男，1968年7月25日出生，汉族，住青岛市市北区。
公民身份号码：。
原告青岛荣华物业管理有限公司（以下简称荣华物业）与被告于磊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月31日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。荣华物业委托诉讼代理人江勤志和于磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣华物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令于磊交纳拖欠的物业服务费4141.5元、电梯费1969元，违约金5041.2元；2、诉讼费由于磊负担。
事实及理由：2010年7月29日，荣华物业与青岛联城置业有限公司（以下简称联城公司）签订《前期物业管理委托合同》，为青岛市市北区XX路XX号海岸锦城小区提供物业管理服务。根据上述合同约定，住宅房屋业主应按照物业服务费0.84元/月/平方米、电梯费0.4元/月/平方米的标准向荣华物业交纳费用，逾期按照日2‰支付违约金。于磊为该小区业主，其房屋建筑面积89.62平方米，每月应交纳物业服务费75.3元、电梯费35.8元，但其自2012年12月至2017年6月共55个月未交费。请求判如所请。
于磊辩称，荣华物业没有与我沟通，就直接到法院起诉不合适；荣华物业开始时承诺三级服务标准，但是没有达到，我并不是不交物业服务费，只是暂停交纳，什么时候物业服务好了我就交；物业合同期限是2年，之后没有重新签，收取物业服务费都是无效的，延续服务应当进行民意调查；物业综合服务项目至今没有按照三级标准执行；我家2013年报修房屋漏雨漏水，开发商来修了还是漏水，物业也不管了；还有诸多问题物业不沟通，双方矛盾激化，小区卫生脏乱差、楼梯卫生差、电梯厅瓷砖脱落、单元门大敞，电梯曾坠过，我受伤了，物业也不管，摄像头是坏的、小区乱划车位经营、消防通道和医疗通道堵塞、未经过业主同意破坏绿地私建车位，从未进行财务公示、夏天小区虫蝇乱飞，我家中情况未解决、楼梯栏杆晃动、电梯间瓷砖陈旧脱落，总之三级的服务没有达标，是物业未按约定履行合同，所以我才不交物业费，我多次找过物业要求他们改善服务质量，未果。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。荣华物业向法庭提交以下证据：
1、2010年7月29日，荣华物业与联城公司签订的《前期物业管理委托合同》，证明荣华物业为青岛市市北区XX路XX号海岸锦城小区提供物业管理服务。
2、2012年5月24日，荣华物业与于磊签订的《联城·海岸锦城前期物业服务协议》，证明于磊系联城·海岸锦城小区内XX号楼XX单元XX户业主，房屋建筑面积89.62平方米。
3、催款通知两份，证明荣华物业对于拖欠交费的业主张贴通知要求交纳物业服务费。
4、收款收据，证明于磊物业服务费交纳至2012年11月。
庭审质证，于磊对真实性未提异议，认为物业与开发商签订的合同，没有允许其乱划私建车位、堵塞消防通道，荣华物业承诺的服务根本没有达到；对于收款收据存根，的确交过半年物业费，我跟物业说过了家中漏水情况，物业未理会我才停交物业费的。
于磊向法庭提交以下证据：
《关于联城·海岸锦城物业服务不作为要求整改倡议书》4份（上有XX号楼、XX号楼两个楼业主签字）、国棉一厂地块回迁定位说明1份、《青岛住宅物业服务标准细则》、照片33张，证明我没有得到物业相应的服务，是物业违反合同在先，我不应该交物业费。
庭审质证，荣华物业对《关于联城·海岸锦城物业服务不作为要求整改倡议书》真实性予以认可，倡议书中所示签名身份无法核实，无法证明与本案的关联性；对证据国棉一厂地块回迁定位说明真实性无异议，但与本案无关联性；对《青岛住宅物业服务标准细则》真实性和证明事项无异议，荣华物业所提供的物业服务符合相关标准；对照片所反映情况，关于卫生问题物业会在后期的物业服务中整改并加强管理，其中绝大部分照片所反映问题并不属于物业管理范围或者服务瑕疵内容，于磊以个别垃圾未清运、停车档口未扶起、其他业主放置物品等为由证明物业服务不作为，以偏概全，不能反映真实的服务状态，因为该组照片不具有时间的持续性，对于垃圾清运、其他业主违规搁置物品以及个别物品维修，物业均会在业主反映后第一时间处理，该组照片只截取了维修或处置之前进行拍摄，不能反应相关事实。另外，物业服务虽然有瑕疵，但符合合同约定的标准，服务中产生的问题，物业愿意积极整改，但这并不是业主不交、拒交物业服务费和电梯费的法定事由。
根据当事人提交的证据以及发表的质证意见和庭审陈述，本院对本案事实作如下认定：
2010年7月29日，荣华物业与联城公司签订的《前期物业管理委托合同》，荣华物业为青岛市市北区XX路XX号联城·海岸锦城小区提供物业管理服务，包括对生活垃圾的收集和环境保洁，对共用设施、设备进行维修养护，对庭院绿地进行养护管理，维持小区内车辆停放等公共秩序。于磊系联城·海岸锦城小区内XX号楼XX单元XX户业主，房屋建筑面积89.62平方米。2012年5月24日，于磊与荣华物业签订《前期物业服务协议》，荣华物业提供物业服务，于磊按照每月/平方米0.84元和0.4元的标准交纳物业服务费和电梯费，协议中还约定了欠交费应按照日2‰支付违约金。在该协议中，约定本协议期限自2012年5月24日至2014年5月24日止，本合同期限届满，业主大会未要求荣华物业退出或者荣华物业未提前通知全体业主退出的，本协议自动延续至业主大会与其选聘的物业企业签订《物业服务合同》止。于磊向荣华物业交纳物业服务费至2012年11月。联城·海岸锦城小区至今未成立业主委员会。
于磊还向法庭提交照片一组，证明荣华物业服务管理的区域内卫生脏乱差、楼梯卫生差、电梯厅瓷砖脱落、单元门大敞、小区乱划车位经营、消防通道和医疗通道堵塞、未经过业主同意破坏绿地私建车位等违法违规现象随处可见，荣华物业未按照约定提供服务，其行为已经构成违约。
对于于磊提交的照片，荣华物业对照片所反映的部分情况予以认可，认为物业服务不到位的问题确实存在，但是这些的瑕疵不足以导致业主拒交物业费，小区内绝大部分业主都认可物业的服务，并且按时交纳物业费，这也就证明物业基本达到签约时候的服务标准，不能因为服务中存在的问题，就成为少数业主不交物业服务费的理由。
于磊当庭陈述其未交纳物业服务费只是暂时的，其中原因包括电梯坠落，致使其腰部受伤，但记不清具体时间，还包括其家中漏水，曾经找物业联系开发商进行过维修，但未修好，之后物业再不管了，其他原因就是物业服务不到位，不符合约定的三级标准。
本院认为，于磊与荣华物业签订的《前期物业服务协议》期限虽只有两年，但协议中约定了协议可以自动延续至业主大会选聘其他物业公司并签订合同之时，并且荣华物业始终未停止对联城·海岸锦城小区的物业服务，因此双方的服务合同关系存在，于磊称合同到期并以此为由拒绝交纳物业服务费本院不予采纳；对居民小区实行物业管理，是政府倡导的、当前促进城市管理改革、提高城市管理水平的有效措施，它对为居民创造整洁、文明、安全、生活方便的居住环境，提高居民的生活环境质量，都起到了促进作用。《青岛市物业管理条例》（以下简称《条例》）规定了：“本条例所称物业，是指已建成并交付使用的城市住宅、公共建筑以及相配套的设备、设施及场地”，于磊的房屋坐落于居民小区内，即为《条例》所称之物业，应受《条例》规定所制约。小区内物业是不可分割的一个整体，荣华物业所实行的是统一管理、综合服务，于磊的房屋不是独立的，既然坐落在小区内，就已经溶入小区整体，即已无形中接受了物业的服务，若对物业服务不满意，可通过正当途径提出，不得以其不履行应尽义务或者服务有瑕疵为由，拒绝交纳物业服务费。荣华物业对其在服务过程中存在的问题并未予以否认，即应当及时整改，完善服务。至于于磊所称因电梯坠落受伤和家中漏水造成损失等，应当向正当责任主体主张权利，物业公司仅系协调部门，并非直接责任主体，于磊不应以此为由停止交纳物业服务费。因此于磊在长达四年多的时间里未交纳物业服务费无正当理由，应当按合同约定交纳费用并承担违约责任，双方约定违约金比例过高，可做适当调减。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条及相关民事法律政策之规定，判决如下：
一、于磊给付青岛荣华物业管理有限公司物业服务费、电梯费6110.5元（2012年12月至2017年6月）。
二、于磊支付青岛荣华物业管理有限公司违约金4000元。
上述一、二项，于本判决生效之日起10日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
三、驳回青岛荣华物业管理有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费79元，减半收取39.5元，由青岛荣华物业管理有限公司负担3.5元，于磊负担36元。青岛荣华物业管理有限公司已向本院预缴，于磊于本判决生效之日起10日内给付青岛荣华物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
审判员 陈明
二〇一七年十一月二十日
书记员 陶琳