上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初1512号原告(反诉被告)：杨湖，男，1979年8月6日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告(反诉被告)：秦敏，女，1981年2月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。两原告共同委托诉讼代理人：贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：聂崇详，女，1955年2月26日出生。委托诉讼代理人：何凤仙，上海市银星律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旭，上海市银星律师事务所律师。被告(反诉原告)：聂崇彬，女，1957年3月29日出生。委托诉讼代理人：何振卿，上海诚康律师事务所律师。委托诉讼代理人：倪梦珉，上海诚康律师事务所律师。原告(反诉被告)杨湖、秦敏与被告聂崇详、被告(反诉原告)聂崇彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。2017年5月8日，本案由简易程序转为普通程序，分别于2017年6月12日、2017年9月12日公开开庭审理。原告杨湖及两原告委托诉讼代理人贾润峄、被告聂崇详的委托诉讼代理人张旭、被告聂崇彬的委托诉讼代理人倪梦珉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨湖、秦敏向法院提起诉讼请求：1.判令两被告继续履行原告与叶某某就上海市徐汇区田林路XXX号XXX室房屋签订的房地产买卖合同并协助原告办理过户手续；2.判令两被告向原告支付自2017年1月6日起至实际过户之日止的逾期过户违约金(以2,000,000元为基数，日万分之五为标准，暂计至2017年9月1日为238天，计人民币238,000元)；3.本案诉讼费用与保全费用由被告承担。事实和理由：2016年8月15日，原告通过房产中介上海众佑房地产有限公司与叶某某就上海市徐汇区田林路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了房地产买卖合同，合同约定房屋总价为4,680,000元。付款方式为签约当日原告支付房款2,000,000元，2017年1月4日前支付1,280,000元，余款1,400,000元，由原告以按揭贷款方式支付。合同履行过程中，原告按约支付首期房款2,000,000元。然叶某某突然于2016年11月25日过世。叶某某生前生育两名子女即本案两被告，且无其他法定继承人。因叶某某的离世，致原告与叶某某的房屋买卖合同无法继续履行，故原告提出如上诉请。聂崇详辩称，因为系争房屋买卖已经经过公证及网签，且原告也已支付了首付款，同意继续履行房屋买卖合同。因为房屋没有及时过户，并非被告方过错导致，而是基于不可抗力即叶某某的突然死亡，故不同意支付违约金。聂崇彬辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告违约在先，故不同意支付违约金。聂崇彬在庭审中提起反诉：1.判令解除叶某某与杨湖、秦敏签订的房地产买卖合同；2.判令杨湖、秦敏支付93.6万元的违约金。事实与理由：根据叶某某与杨湖、秦敏签订的《补偿协议》约定，杨湖、秦敏在签约当日支付完第一笔房款2,000,000元后，应在2017年1月4日向叶某某支付第二笔3,270,000元的房款，但杨湖、秦敏并未履行合同约定的义务。虽然叶某某已于2016年11月25日过世，但叶某某的去世并不妨碍杨湖、秦敏继续履行本合同中的支付义务。故杨湖、秦敏的行为实际已经违约，根据合同约定，如逾期15日买方仍未履行付款义务，则卖方有权单方解除合同，买方应按照房屋总价的20%支付违约金，故提出如上诉请。杨湖、秦敏反诉辩称，不同意聂崇彬的反诉诉讼请求。签订房屋买卖合同是叶某某本人真实意思表示，应当继续履行。在叶某某死亡后，杨湖、秦敏积极联系叶某某的继承人，但因为聂崇彬、聂崇详意见不统一，未明确表示是否过户，钱款不可能打入叶某某指定的付款账户。而第三期房款以银行贷款方式支付，需要叶某某的签字才可放贷，亦致使杨湖、秦敏无法支付房款，故杨湖、秦敏不存在违约情形。聂崇详反诉辩称，房屋买卖合同签订后房屋无法过户是因为叶某某的去世，不是杨湖、秦敏及聂崇详的原因导致，故不同意聂崇彬的反诉请求。本院经审理认定事实如下：上海市田林路XXX号XXX室房屋权利人为叶某某，房屋建筑面积为108.93平方米。2016年7月23日，叶某某(出售方、甲方)与两原告、上海众佑房地产经纪有限公司(居间方)签订《房地产买卖合同》。2016年8月15日，叶某某(甲方、卖售人)与杨湖、秦敏(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》示范文本(合同编号：XXXXXXX)，约定，甲方将上海市田林路XXX号XXX室房屋出售给乙方。甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计6,680,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。甲、乙双方确认，在2017年1月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同应付款期限之第2日起计算至实际付款之日止。逾期超过15日乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金。乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付赔偿金，赔偿金按乙方已付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。合同附件三(付款协议)约定：1、乙方于签约当日，支付甲方房款2,000,000元；2、乙方于2017年1月4日之前，支付甲方房款1,280,000元；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款1,400,000元，该贷款由贷款银行一次性划入甲方账户。当天，甲乙双方签订《补偿协议》，约定，系争房屋实际总价为6,680,000元，甲乙双方经协商达成一致约定的合同成交价为4,480,000元，乙方就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方2,000,000元整。乙方实际支付方式为：1.乙方于2016年8月15日前支付甲方2,000,000元整；2.乙方于2017年1月4日前支付甲方房款3,270,000元整；3.乙方以购房贷款形式向甲方支付房款1,400,000元整，该款项由贷款银行一次性划入甲方账户，若批贷金额不足申请金额，乙方须在过户前以现金形式支付给乙方；4.乙方于甲、乙双方办妥房地产交接手续当日，支付甲方房款10,000元整。待甲方收到乙方除实际批贷金额以及尾款10,000元外全部款项后且贷款合同已经批下来，甲乙双方共同去徐汇区房地产交易中心过户。《补偿协议》同时约定本协议为买卖合同的有效组成部分，双方保证本协议一经签订，即不可撤销。双方同意本协议的违约责任同买卖合同第九与第十款。本协议与甲、乙双方签订的《上海市房地产买卖合同》不一致的，以本协议为准。2016年8月22日，两原告与叶某某至上海市徐汇公证处对双方签订的《上海市房地产买卖合同》进行公证。合同签订后，两原告于2016年8月15日前向叶某某支付了2,000,000元房款。2016年10月8日，两原告与上海市公积金管理中心及招商银行签订个人购房借款合同,其中公积金贷款900,000元，银行贷款500,000元。2016年11月25日，叶某某死亡。因叶某某去世，银行不能放贷，原告也未再支付房款。原告于2016年12月1日左右接到中介电话得知叶某某去世，后与两被告沟通联系，与两被告协商房屋买卖履行相关事宜，因两被告均未协商一致，原告起诉至法院。叶某某去世后，被告聂崇彬曾将叶某某的银行卡交给原告，后两原告申请法院对上述银行账户进行财产保全。另查明，两被告为叶某某的女儿，为叶某某的法定继承人。聂崇彬的港澳居民来往内地通行证显示其出生于1957年2月26日，但实际出生于1955年2月26日。以上事实，除双方当庭陈述一致外，另有《房地产买卖合同》及《补偿协议》、房地产权证、付款凭证及收款收据、死亡证明、声明书等证据证实，本院依法予以确认。庭审中，原告提供叶某某继承权证明书以及就继承出具的声明、被告聂崇彬提供叶某某2016年12月9日的遗嘱公证书以及遗嘱见证人的证人证言，因本案系房屋买卖合同纠纷，不涉及继承纠纷，就继承问题当事人可以另案主张，故对上述证据的效力在本案中不予认定。庭审中，原被告双方均确认系争房屋总价为6,680,000元，其中合同价为4,680,000元，装修补偿款为2,000,000元。两原告表示如果合同继续履行，原告愿意用现金支付4,680,000元剩余房款，同时鉴于聂崇详同意办理过户手续，故请求法院判令被告聂崇彬按照合同的约定承担违约责任并支付违约金。聂崇彬表示若合同解除，其愿意将原告支付的2,000,000元房款以现金方式退还给原告。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中两原告与叶某某签订的《上海市房地产买卖合同》、《补充协议》系签订合同主体真实意思的表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。现原告要求继续履行房屋买卖合同，聂崇彬提起反诉认为两原告根本违约应当解除房屋买卖合同，根据已查明的事实，两原告于2016年8月15日前按约支付了首付款，2016年11月25日叶某某去世，第二期房款的支付期间为2017年1月4日前，期间，两原告与两被告就合同正常履行相关事宜未达成一致意见，且两被告就是否履行合同也未达成一致意见，原告实际无法履行付款义务，现聂崇彬未提供两原告构成根本违约的充分证据。且在合同履行过程中，叶某某去世并不当然导致两原告与叶某某之间的房屋买卖权利义务终止，现叶某某的遗产继承人和遗产分割尚未有定论，两被告作为叶某某第一顺位法定继承人在本案审理中未明确表示放弃继承叶某某遗产，由两被告继续履行被继承人叶某某生前合同项下的权利义务并无不当，故原告要求继续履行房地产买卖合同并由两被告协助原告办理过户手续的诉讼请求，本院予以支持，被告聂崇彬要求解除两原告与叶某某的房屋买卖合同以及原告支付违约金的反诉请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付自2017年1月6日起至实际过户之日止的逾期过户违约金，因叶某某去世致使双方无法正常履约且两原告与两被告未协商取得一致意见，根据权利义务对等及公平原则，原告主张逾期过户违约金，本院不予支持。合同继续履行后，原告表示后续房款愿意以现金方式支付，因所涉房款一旦支付即转化为叶某某遗产，目前叶某某的继承人就继承争议还未达成一致意见，故该房款先由两被告即法定继承人代为收取，其他继承人如有异议可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、上海市徐汇区田林路XXX号XXX室房屋的房地产买卖合同由聂崇详、聂崇彬与杨湖、秦敏继续履行；杨湖、秦敏于本判决生效之日起十日内支付剩余房款4,680,000元，该费用由聂崇详、聂崇彬代持；聂崇详、聂崇彬于杨湖、秦敏支付上述款项当日协助杨湖、秦敏办理上海市徐汇区田林路XXX号XXX室房屋产权变更手续；二、驳回杨湖、秦敏其余诉讼请求；三、驳回聂崇彬全部反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费收取计46,144元，保全费5,000元，共计51,144元，由杨湖、秦敏负担25,572元，由聂崇详、聂崇彬负担25,572元，反诉案件受理费6,620元，由聂崇彬负担。如不服本判决，杨湖、秦敏可以在判决书送达之日起十五日内，聂崇彬、聂崇详可以在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  陈向红人民陪审员  赵倩玲二〇一七年十二月十三日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。