上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终10013号
上诉人(原审被告)：上海静安王朝大酒店服务有限公司，住所地上海市。
法定代表人：董荣亭，执行董事。
委托诉讼代理人：江宪，上海联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：甘国龙，上海众华律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：董荣亭，男，1962年6月29日出生，汉族，户籍地上海市。
委托诉讼代理人：江宪，上海联合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高珏敏，上海联合律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海市静安区土地开发控股(集团)有限公司，住所地上海市。
法定代表人：刘毅，董事长。
委托诉讼代理人：喻曼，上海祺道律师事务所律师。
委托诉讼代理人：程晨，上海祺道律师事务所律师。
上诉人上海静安王朝大酒店服务有限公司(以下简称“王朝公司”)、董荣亭因与被上诉人上海市静安区土地开发控股(集团)有限公司(以下简称“土控公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初21786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人王朝公司、董荣亭上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。
事实和理由：一、一审判决“上诉人董荣亭承担连带清偿责任”，明显错误。在租赁合同之争中，混入法人人格否认之诉判决责任，明显错误。本案争议为租赁合同纠纷，并非财产混同，不适用一人公司举证责任倒置规则。一审法院未向己方释明要适用法人人格依据来裁判本案，且未仔细审查是否存在财产混同的事实。而己方能够举证证明公司财产与个人财产间的独立性。二、一审判决认定合同解除时间是2016年12月14日，明显错误。一审法院不尊重双方当事人对于2016年9月14日起合同解除的双方意思表示。三、一审不查明上海市万航渡路888弄7层东北面办公房屋(以下简称“系争房屋”)于2016年7月31日交回，明显错误。一审法院没有查明系争房屋交回的时间，未认定土控公司实际控制系争房屋，明显错误。上海安胜物业管理有限公司(以下简称“安胜物业”)为土控公司全资公司，能够充分证明土控公司实际控制系争房屋。
被上诉人土控公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。
土控公司向一审法院起诉，要求判令：1、确认土控公司与王朝公司之间的租赁合同关系于2016年9月14日解除；2、王朝公司将上海市万航渡路888弄7层东北面办公房屋恢复原状并返还给土控公司；3、王朝公司向土控公司支付2016年4月1日至2016年9月14日的租金，并按每日人民币(以下币种均为人民币)427.28元的标准，向土控公司支付自2016年9月15日至实际返还房屋之日止的房屋使用费；4、王朝公司向土控公司支付截至2016年8月31日的滞纳金17,727.85元，并按每日192.28元的标准支付自2016年9月1日起至判决生效之日止的滞纳金；5、判令董荣亭对王朝公司的前述债务承担连带清偿责任。
一审法院认定事实如下：系争房屋原系案外人开开公司名下房产。2004年11月15日，案外人开开公司(甲方)与案外人王朝餐饮公司(乙方)签订《开开广场房屋租赁协议》，约定甲方出租系争房屋给乙方，建筑面积为798平方米，房屋用途为办公、职工更衣室、无异味及无污染的仓库。房屋租赁期自2005年1月20日起至2017年4月30日止，租金为每日每平方米1.70元，此后按合同年限递增，其中2014年1月20日起至2017年4月30日，租金为每日每平方米1.96元，月租金标准为46,922元。租金支付方式为押一付一，按月支付，先付后用，乙方应于每月前7个工作日向甲方支付下一租赁月的租金，逾期支付的，每逾期一日，甲方按照拖欠房屋租金额的千分之三向乙方加收房屋租金滞纳金；乙方支付相当于一个月房租金额40,698元给甲方作为房屋租赁押金。逾期30天不交付房屋租金而被甲方提前解除本协议的，押金甲方不予退还。乙方在租赁期间未经甲方书面同意，未办理相关退租手续私自撤离或拖欠租金30天以上的，视为乙方自动退回租赁办公房屋，所留物品由甲方无偿作为无主人物品处理。租赁期满后，乙方应当将房屋交还给甲方，逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方仍按照原租金标准向甲方支付该房屋占用期间的使用费。合同签订后，双方开始履行合同。2005年2月2日，开开公司与王朝餐饮公司签订《补充协议(1)》，确认2005年1月20日至2005年3月31日为免租期。2005年4月21日，开开公司(甲方)、王朝餐饮公司(乙方)与王朝公司(丙方)签订《补充协议(2)》，约定乙方所有的权利和义务自2005年4月1日起由丙方享有和承担。租赁面积变更为441平方米，其他内容保持不变。
2005年9月，开开公司将包括系争房屋在内的整栋大楼出售给土控公司的前身上海市静安区土地开发控股总公司(系争房屋的权利人于2013年10月9日变更为土控公司)，2012年，土控公司(甲方)与王朝公司(乙方)签订《补充协议(3)》，将原合同中约定的租赁建筑总面积变更为218平方米，月租金金额变更为12,818.40元。其他条款与原合同保持不变。此后双方继续履行合同。王朝公司则支付租金至2016年3月31日。自2016年3月起，王朝公司开始拖欠2016年4月应付的租金。土控公司与王朝公司多次协商未果，故诉至一审法院，要求判如所请。
一审另查明，土控公司原名上海市静安区土地开发控股总公司，2006年1月17日更名为上海市静安区土地开发控股(集团)公司。2012年9月29日，上海市工商行政管理局出具《准予变更(备案)登记通知书》，将名称变更为土控公司。王朝公司法定代表人为董荣亭，职务为执行董事。同时董荣亭也是王朝公司唯一的自然人股东。
2016年10月14日，一审法院通知土控公司到庭，告知土控公司因王朝公司、董荣亭未能有效送达，一审法院将以公告送达的方式向王朝公司送达本案的诉状副本及传票等应诉材料，土控公司对此没有异议，并确认系争房屋处于空关状态，王朝公司已停止营业。在公告期间，王朝公司、董荣亭委托诉讼代理人与一审法院取得联系，并于2016年12月14日签收了诉状副本、传票等相关应诉材料。2017年1月16日一审法院组织证据交换时协调双方进行房屋的交接工作。2017年4月14日一审法院开庭时，双方确认房屋交接工作仍未完成。鉴于双方就房屋的交接长期未能达成一致，一审法院组织双方于2017年5月19日再次进行了谈话，双方当庭确认可以办理交接手续，王朝公司同意在2017年5月31日前搬离系争房屋，若逾期未能腾空迁出，则留在系争房屋内的的物品视为放弃；土控公司同意如王朝公司在2017年5月31日前搬离，则房屋使用费要求计算至实际搬离之日为止，若王朝公司在2017年5月31日后搬离的，房屋使用费主张至2017年5月31日为止，之后的房屋使用费不再主张。2017年6月8日，王朝公司发出通知函，确认截止至当日，系争房屋内物品已全部搬离；土控公司于2017年6月15日出具情况说明，确认土控公司于2017年6月9日收到王朝公司通知，系争房屋内的物品已经搬走。
此外，土控公司还确认收到王朝公司支付的租赁保证金22,491元，并要求在本案中折抵王朝公司的欠费。
一审法院认为,土控公司与王朝公司之间因《开开广场房屋租赁协议》及《补充协议(1)》、《补充协议(2)》、《补充协议(3)》而形成的房屋租赁合同关系，均系各方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。鉴于土控公司与王朝公司对系争房屋租金支付至2016年3月31日的事实并无争议，王朝公司逾期不支付租金累计超过30天，土控公司有权依据合同约定行使合同解除权并要求王朝公司承担相应的违约责任。合同亦同时约定承租人未办理退租手续私自撤离的，视为自动退回租赁房屋，所留物品由土控公司无偿处理。关于合同解除的时间，鉴于土控公司于2016年10月14日明知王朝公司已离开系争房屋，此时土控公司已具备自行收回房屋的条件，故一审法院认为合同解除的时间以此日期为宜，王朝公司辩称其已经于2016年7月底前交还系争房屋，然纵观其提供的两份通话录音，对方通话人身份并非土控公司公司的员工，在通话中也明确表示并未收到王朝公司转交的钥匙。故王朝公司关于交还房屋时间的意见，缺乏依据，一审法院难以支持。综上，王朝公司欠付租金金额合计12,818.40×6+1.96×218×14=82,892.32元。需要说明的是，土控公司早在2016年10月14日已明知系争房屋处于空关状态，但并未以积极的心态收回系争房屋，直至2017年5月31日双方才完成房屋的交接，双方确认租金及房屋使用费计算至2017年5月31日，故土控公司要求王朝公司支付2016年10月14日以后的房屋使用费的诉请，一审法院不予支持。土控公司确认之前收到王朝公司支付的租赁保证金22,491元，土控公司同意抵扣王朝公司欠付的费用，不违反法律的规定，一审法院予以准许，抵扣之后的欠付租金为60,401.32元。此外，土控公司还要求王朝公司以欠付租金60,401.32元为本金，以每日千分之三为标准，自合同解除的次日即2016年10月15日起计算至判决生效之日止的逾期付款滞纳金，王朝公司认为违约金标准过高请求调整，一审法院予以支持，一审法院酌情调整为按每日万分之五的标准计算。董荣亭作为一人有限责任公司的股东，依法应当承担证明王朝公司的财产独立于自己个人财产的举证责任，现董荣亭并未对此提供相应的证据，故土控公司要求董荣亭对王朝公司的前述债务承担连带责任的诉请，一审法院确认。
一审法院判决：一、上海市静安区土地开发控股(集团)有限公司与上海静安王朝大酒店服务有限公司就上海市静安区万航渡路XXX号XXX层东北面办公室之间的房屋租赁合同关系于2016年10月14日解除；
二、上海静安王朝大酒店服务有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海市静安区土地开发控股(集团)有限公司2016年4月1日至2016年10月14日的房屋租金82,892.32元(上海静安王朝大酒店服务有限公司已支付的22,491元的租赁保证金，在此笔款项中予以抵扣)；
三、上海静安王朝大酒店服务有限公司应于判决生效之日起十日内，以60,401.32元为本金，以每日万分之五为标准，支付上海市静安区土地开发控股(集团)有限公司自2016年10月15日至判决生效日止的逾期付款滞纳金；
四、董荣亭对上海静安王朝大酒店服务有限公司的前述第二至三项付款义务承担连带清偿责任；
五、上海市静安区土地开发控股(集团)有限公司的其他诉讼请求，不予支持。
二审中，王朝公司、董荣亭提交110报警记录和经公证的视频，用于证明王朝公司工作人员试图拿走酒店物品，因为土控公司的原因没有成功，是土控公司将东西滞留。王朝公司、董荣亭提交王朝公司工商登记资料、验资报告、公司章程、资产负债表、审计报告、员工花名册、董荣亭护照签证页等，用于证明王朝公司财产独立于股东董荣亭。王朝公司、董荣亭另提交收条一份，用于证明2016年8月1日王朝公司已将钥匙交还物业公司保管并据此证明2016年8月1日系争房屋已交回。土控公司认为前述材料均不属于二审新证据，不应当进行质证。公证视频无法反映拍摄时间和真实性，报警记录和公证视频均与本案无关。工商登记资料、资产负债表、员工花名册、董荣亭护照签证页等不能证明董荣亭不应该承担连带责任。对于收条的真实性不予认可，另对仅移交一把钥匙的合理性存疑。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，本院另查明，《上海市房屋租赁/商品房预租合同》第七条约定，返还房屋时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。
本院认为，根据查明的事实，王朝公司逾期支付2016年4月1日起的房屋租金，构成违约。王朝公司作为违约方无权行使合同解除权，土控公司可依约行使合同解除权并要求王朝公司承担违约责任。一审诉状副本于2016年12月14日送达王朝公司，一审据此认定前述日期为双方房屋租赁合同关系解除时间。一审对此所作认定，具备事实和法律依据，本院予以认同。同时根据合同约定，王朝公司返还房屋应经土控公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。王朝公司、董荣亭认为2016年7月31日已交还房屋、租赁合同关系于该日解除的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
王朝公司提前解约，理应与土控公司协商一致，并妥善处理好后续相关问题。同时，作为房屋租赁合同主体，王朝公司应向合同相对方土控公司返还系争房屋、交还房屋钥匙。根据2017年5月19日笔录所载，一审法院明确要求王朝公司、董荣亭确定与土控公司办理房屋交接的时间。王朝公司、董荣亭上诉认为前述笔录只是物品搬离交接确认的上诉意见，与该笔录所载内容不符，本院不予采信。根据查明的事实，双方于2017年6月8日完成系争房屋的交接，王朝公司应支付该期间的房租及房屋使用费。一审法院根据双方所作确认将王朝公司应支付的租金及房屋使用费计算至2017年5月31日止，并无不当。王朝公司、董荣亭认为上海安胜物业管理有限公司是土控公司全资子公司即为土控公司代理人的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采信。王朝公司作为承租人不按照合同约定向出租人土控公司履行房屋返还义务的法律风险，应由其自行承担。一审法院督促双方先行交接系争房屋避免了损失进一步扩大，并综合案件事实酌情确定王朝公司应支付的租金和房屋使用费金额，处断意见合理，本院予以认同。王朝公司、董荣亭认为2016年7月底已将系争房屋交还土控公司并据此要求调整房屋使用费用支付截止日期的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
土控公司起诉要求董荣亭作为股东就王朝公司债务承担连带责任主张明确，董荣亭对此应承担举证责任。董荣亭对此未能提供证据予以证明，应依法承担举证不利的法律后果。一审对此所作判定，符合法律规定。
董荣亭作为王朝公司股东，应积极履行股东责任与义务。王朝公司对于欠付2016年4月1日至7月31日房屋租金的事实不持异议。从本案保全的实际情况来看，王朝公司目前尚未有能够清偿前述债务的财产。王朝公司在诉讼中也未能提供与本案争议数额相当的自有财产作为担保。董荣亭作为王朝公司股东应清楚知晓王朝公司是否存在独立财产及财产具体情况，但在诉讼过程中对此也未能予以说明提供。鉴于前述实际情况，难以仅凭王朝公司、董荣亭在二审提供的工商登记资料、验资报告、公司章程、资产负债表、审计报告等书面材料即可认定王朝公司存在自有财产且独立于股东董荣亭自己的财产。王朝公司、董荣亭关于此节的上诉意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,726.95元，由上诉人上海静安王朝大酒店服务有限公司、董荣亭负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……