重庆市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）渝三中法民终字第00242号
上诉人（原审被告）范德洪，男，1972年7月3日出生，汉族，居民，住重庆市丰都县。
上诉人（原审被告）彭小林，女，1975年8月21日出生，汉族，居民，住址同上。
二上诉人共同委托代理人何海灵，重庆天宇三星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆丰都富威实业有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道庙坡路27号，组织机构代码73659113-0。
法定代表人蔡云明，执行董事。
委托代理人曾勃，重庆力隆律师事务所律师。
上诉人范德洪、彭小林因与被上诉人重庆丰都富威实业有限公司（下称富威公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。上诉人范德洪及二上诉人的共同委托代理人何海灵，被上诉人富威公司的委托代理人曾勃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2003年5月26日，江金珍（甲方）与富威公司（乙方）签订《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》，约定：一、甲方自愿购买丰都县新县城中心区平都商场铺面B区前楼梯10号，建筑面积23.4㎡，经营范围以本合同第九条约定品种，购买者严禁改变经营范围（包括转卖产权后在内）；二、乙方承建的房屋为框架结构，建筑面积为23.4㎡（套内面积在办理产权证时，以房产部门标注为准），其建筑面积待房屋竣工验收合格后，按国家有关规定，以县房管部门实际测量面积为准，购房款多退少补；三、付款办法：1、甲方按建筑面积5000元／㎡，付给乙方房款117000元。2、应由甲方承担的费、税各种配套设施费63000元，以上1-2项共计总价款180000元。3、付款方式：本合同订立当日首次付总价款的80%计160000元，其余20000元在房屋竣工交付使用、二证办完（产权证、土地证）时一次付清……七、产权证、国土证办理：由甲方提供办证的依据，乙方代办，其费、税由甲方负责。本合同总价款中已包括应由甲方承担办理产权证、国土证、城市建设配套费以及市场配套设施等各种费、税在内，即各种费税为63000元……九、本合同未尽事宜，由双方协商解决，并订立补充合同。［注：另手写（1）此门面以18万元包干，互不相补；（2）此门面不准经营水产、海鲜、杀鸡、烧肉、干鲜、绞肉、卤菜等］……十一、本合同附件：该层平面图……合同签订当日，江金珍分两次共支付了购房款16万元。
2004年1月18日，江金珍将该门面转让给陈建春，富威公司同意转让。上述合同甲方的名字改为陈建春。2006年10月13日，陈建春又将该门面转让给范德洪、彭小林，富威公司同意转让。上述合同甲方的名字又改为范德洪、彭小林。现该门面经丰都县土地房屋勘测所测量，其建筑面积为60.61㎡。
2003年9月1日�丰都县供销合作社联合社、丰都县宏丰开发有限公司清算组（甲方）与富威公司（乙方）签订《协议书》，约定：根据丰都县供销合作社联合社对丰都县宏丰开发有限公司的改制精神，甲、乙双方本着尊重历史，彻底明晰产权和解决好改制符合政策的遗留问题，扶持新企业发展的原则，达成如下协议：一、甲方将位于丰都县新县城平都大道Mb-2区平都商场底层农贸市场（除临街门面1、2、4号外），市场主入口至后楼梯中线为界，右边房屋约2000平方米，3号门面1个及房屋总价款280万元和原宏丰公司职工住宅楼底层门市面积约1300平方米折价60万元，共计340万元的资产出售给乙方。由乙方负责处理原宏丰公司改制后的遗留问题和移民迁建扫尾工作，其所需经费用购买大市场应支付的价款中解决……
讼争门面的后面部分系楼梯梯步下形成的空间，要进入后面的楼梯间必须从该门面进入。
诉讼过程中，一审法院依法委托重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司对讼争门面超出合同约定的23.4平方米的部分（门面后面，楼梯梯步下的面积）在2003年5月26日的价值进行评估。其评估的公开市场价值为117600元（评估单价3160元／平方米，评估建筑面积37.21平方米）。富威公司垫付评估费3000元（含税169.81元）。富威公司变更请求按照评估报告判令范德洪、彭小林支付超面积（37.21㎡）的房屋价款117600元；评估费用3000元由范德洪、彭小林负担。范德洪、彭小林认为，其从陈建春处购买讼争门面时，经富威公司同意是将讼争门面整体出售；江金珍将讼争门面转让给陈建春时载明的也是将讼争门面整体转让，没有注明只是转让23.4㎡；合同约定及代兴华的录音资料也能证明门面以18万元包干。故评估结论与本案无关联性。从评估结果看，3160元／㎡价格�显偏高；另一方面，合同约定18万元包干不存在显失公平的情形，不存在明显低于市场价格的情形，没有损害富威公司其他股东的利益。
富威公司一审诉称：2003年5月26日，富威公司与江金珍签订《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同》约定，富威公司将丰都县新县城中心区平都商场铺面B区前楼梯10号出售给江金珍。后江金珍将门面转让给陈建春，陈建春又将该门面转让给范德洪、彭小林夫妻二人，并到富威公司办理了房屋转让变更手续。根据合同约定，购房款以实际测量面积为准多退少补，现该门面经丰都县房屋产权登记机关的房测部门测量，建筑面积为60.61㎡。范德洪应当补房款（60.61㎡-23.4㎡）×5000元／㎡=186050元。请求判决：1、确认2006年10月13日富威公司与范德洪、彭小林签订的《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同》有效；2、范德洪、彭小林向富�公司支付房屋差价款186050元或解除房屋销售合同，由范德洪、彭小林归还门面，富威公司退还已收取的房款及费、税、各种配套设施费等共计160000元。
范德洪、彭小林一审辩称：1、根据2003年5月26日的合同载明，江金珍系合同当事人，本案漏列江金珍为被告；2、富威公司的第二个诉讼请求属矛盾的诉讼请求，既请求支付差价款又请求解除合同，诉讼请求不明确；3、富威公司诉称的2003年4月7日代兴华与正德公司的门面合同与本案无关；4、其他与本案相关的事实是属实的，但富威公司诉称的理由不成立。虽然合同第二条约定按建筑面积计价，但第九条补充约定房屋的计价方式是按套包干计价，互不相补，第九条的补充约定实质性改变了第二条的约定。根据后合同条款优于先合同条款的原则，讼争门面以套为计价单位。从合同形式看，第二条是打印体，第九条是手写�，手写体应当优先于打印体的条款约定，应当认可合同手写体的内容，故范德洪、彭小林不应再向富威公司支付房屋差价；5、本案是现房买卖，双方对房屋的实际面积有充分的认识，在充分认识的前提下做了一个包干价的约定，应该是双方真实意思表示。本案也不存在设计变更和法定变更的重大事由而产生面积的误差，所以富威公司的理由是不成立的。综上，2006年10月13日签订的合同有效，富威公司应当按照诚实信用原则及时协助范德洪、彭小林办理产权过户。请求驳回富威公司的诉讼请求。
一审法院认为，2003年5月26日，江金珍与富威公司签订《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》，2006年10月13日，范德洪、彭小林经富威公司同意，以原合同内容受让讼争门面，故该合同内容对本案双方当事人均具有约束力。本案中双方当事人均认为该合同合法有效，应予以确认。因江金珍经富威公司同意已将讼争门面转让，其不是本案合同当事人，并非必要共同诉讼人，故不存在漏落当事人的问题。
对于本案所争议的讼争门面是否以18万元的包干价款出售应当按照合同的约定处理。本案《房屋销售合同书》第二条已经约定讼争门面的建筑面积为23.4㎡，购房款以县房管部门实际测量面积为准多退少补，虽然在合同第九条后空白处手写批注“此门面以18万元包干，互不相补”等内容，第九条后手写补充的内容应当为双方达成的补充协议，补充协议的内容与原合同内容具有相同的法律效力。补充协议的“此门面”应当受前面对于门面面积规定的约束，即应当理解为合同规定的23.4㎡的门面以18万元包干。
对于超过23.4㎡的楼梯间即本案讼争的面积是否应当计价系本案争议的焦点。富威公司陈述其在测量门面面积时没有测量楼梯下面的空间所占面积，其认为楼梯下面的空间层高不足，这部分面积不能办理房产证，现该门面经丰都县房屋产权登记机关的房测部门测量，建筑面积为60.61㎡。根据双方合同关于购房款以实际测量面积为准多退少补之约定，范德洪、彭小林应当补房款（60.61㎡-23.4㎡）×5000元／㎡=186050元；范德洪、彭小林认为180000元系包干价，不应当对争议部分补价。一审法院认为，出售该门面时是现房，双方对此应当十分清楚，对讼争部分双方当时并不明确能否办理产权证，因此双方在合同第二条作出了约定：即“乙方承建的房屋为框架结构，建筑面积为23.4㎡（套内面积在办理产权证时，以房产部门标注为准），其建筑面积待房屋竣工验收合格后，按国家有关规定，以县房管部门实际测量面积为准，购房款多退少补”，结合合同十一条的约定，楼层平面图为合同的附件（虽然合同本身没有附上平面图，但富威公司举示的代兴华与重庆市正德房地产开发有限公司于2003年4月7日签订的《房屋销售合同书》，该合同附件有平面图，图中标注了出售的门面的范围，因本案讼争门面与该门面的结构，位置属于同一幢房屋的图纸，且两份合同的内容相近似，具有参考价值）。因此合同第二条的内容明显包含富威公司最初将讼争门面出售给江金珍时，没有明确将讼争部分的面积无偿赠与给江金珍，而是属于对超过或少于23.4㎡的部分面积是否应当支付款项或退还款项所附条件，现根据实际情况，讼争门面能够办理产权，范德洪、彭小林是从他人处受让讼争门面，但最初的买受人没有取得的权利，范德洪、彭小林仍然不能够取得，即使转让给范德洪、彭小林的转让人有超出原合同的意思表示，该表示不能约束出卖人即富威公司，范德洪、彭小林所能取得的权利不能高于最初买受人取得的权利范围，那么范德洪、彭小林自然也不可能无偿取得其所有权。应当按照合同的约定，按照“县房管部门实际测量面积为准，购房款多退少补”的约定补足面积差价。
对于范德洪、彭小林举示的他人的房屋买卖合同，拟证明合同约定的单价5000元明显高于当时市场价值，因具体情况不同，房屋的价格双方当事人在合同中有约定，以约定为准。
对于范德洪、彭小林应当按照什么价值支付超面积款的问题。因范德洪、彭小林是从他人处受让讼争门面，合同条件及价格应当参照2003年5月26日江金珍与富威公司签订房屋买卖合同时的时间来确定超面积部分的价值。且合同约定面积部分的房屋是规则的，而超出合同约定面积的部分是不规则的（屋顶呈倾斜状），富威公司请求按合同约定单价计算明显不合理。经一审法院委托评估机构进行评估，讼争门�超出合同约定23.4㎡的37.21㎡部分在2003年5月26日时的市场价值为117600元。一审法院采纳该评估意见，确定范德洪、彭小林应当支付富威公司117583.6元（37.21㎡×3160元／㎡）。对于评估费3000元，因超出合同约定面积的部分是不规则的门面，富威公司按照合同约定单价计算超面积款不合理，该评估是为确定范德洪、彭小林应当支付的金额，属于富威公司举证应当负担的费用，应由富威公司自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十八条之规定，判决：一、范德洪、彭小林与重庆丰都富威实业有限公司形成的《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》有效；二、范德洪、彭小林在判决发生法律效力后20日支付重庆丰都富威实业有限公司房款117583.6元；
三、驳回重庆丰都富威实业有限公司的其余诉讼请求。案件受理费4020元，由重庆�都富威实业有限公司负担1368元，由范德洪、彭小林负担2652元（富威公司已经垫付642元，范德洪、彭小林在履行本判决书确定的给付义务时一并支付富威公司）。
上诉人范德洪、彭小林不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回富威公司的诉讼请求。其理由主要是：1、一审判决认定事实错误。其一、一审认定《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》第九条约定“此门面18万元包干，互不相补”中的“此门面”指讼争门面23.4㎡的面积错误，“此门面”应指整个门面。原因在于本案所涉门面在出售时系现房，至今仍保持原状，在签订合同时双方对该门面的实际面积远远超过23.4㎡的事实是清楚知晓的。该门面的讼争部分不规则，且在楼梯下面，在签订房屋销售合同书时，双方对该部分是否可以进行测量并不知晓，才约定“18万元包干，互不相补”，本案讼争门面是一个整体，超过23.4㎡的部分应视为富威公司赠送给范德洪、彭小林的。其二、一审以实测面积有60.61㎡为由，否定双方签订合同中“此门面以18万元包干，互不相补”的特别约定系错误的。本案所涉房屋销售合同书第九条的特别约定属于当事人意思自治范围。该约定不受房产测量规范或登记规范的影响，人民法院应当根据当事人的特别约定作出判决。范德洪、彭小林使用该门面近10年，富威公司从未提出过异议。直到2013年房管部门测量本案讼争门面为60.61㎡，富威公司便不讲诚信，要求范德洪、彭小林补交超出23.4㎡的房款。其三、与本案讼争门面相邻的门面的售价均在3000元／㎡左右，一审评估的价格也是3100多元，本案讼争门面之所以能卖5000元／㎡，就是考虑到超过23.4㎡的部分可以使用，所以范德洪、彭小林是高于市场价的价格购买的讼争门面，�际上当时已经计算了讼争部分的价格了。2、一审判决适用法律错误。本案所涉房屋销售合同书系格式合同，合同第二条“建筑面积为23.4㎡，其建筑面积待房屋竣工验收合格后，按国家有关规定，以县房管部门实际测量面积为准，购房款多退少补”的约定系格式条款，第九条“此门面以18万元包干，互不相补”的特别约定对第二条进行了变更，因此，双方应按照第九条手写条款履行，范德洪、彭小林不应再支付富威公司超过23.4㎡的房款。
被上诉人富威公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。其理由主要是：1、2003年4月7日，江金珍的配偶代兴华与讼争门面的修建方重庆市正德房地产开发有限公司签订了房屋销售合同书，购买了本案讼争门面正对的门面，本案讼争门面的形状、面积与代兴华购买的门面相同。江金珍与富威公司签订房屋销售合同书时使用的就是代兴华之前签订的那份合同模板，两份合同书的内容基本一致，只是经营范围有所不同。代兴华签订的合同有附图，明确载明23.4㎡的面积包干价为20万元，由于江金珍购买的本案讼争门面位置相对差些，故当时约定23.4㎡以18万元包干，只是本案所涉合同书没有把平面图附在后面。签订合同时，富威公司并未将超过23.4㎡的面积赠送给江金珍，只是交给其使用，出售的就是门面23.4㎡的面积，合同书第九条约定中的“此门面”也是指23.4㎡的面积。合同第二条约定，本案讼争门面的建筑面积以房管部门测量的为准，价款多退少补，现房管部门测量有60.61㎡，按照双方的约定，范德洪、彭小林应该支付超过23.4㎡的房款。范德洪、彭小林于2006年10月13日受让的讼争门面，一审判决依照2003年5月26日的价格判决其支付差价已经让范德洪、彭小林从中得利�。2、本案所涉房屋销售合同书不是格式合同，系双方协商后达成的一致意见。3、位置决定门面的价格，代兴华购买的门面5500元／㎡，附近门面还有单价为6000元／㎡和8000元／㎡的，一审委托鉴定的是后面不规则部分的面积价格，不是门面23.4㎡的价格。
本院对一审法院审理查明的事实予以确认。
本院认为，范德洪、彭小林于2006年10月13日经富威公司同意受让本案讼争门面，故本案所涉《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》的内容对范德洪、彭小林及富威公司均具有约束力，双方应按照合同约定履行各自的义务。
本案双方的争执焦点主要是：范德洪、彭小林是否应支付富威公司本案讼争门面超过23.4㎡的楼梯间部分的房款。对此，具体评析如下：
其一，如何理解本案所涉合同书第二条、第九条约定。本案所涉《平都市场农贸市场商业铺面房屋销售合同书》第二条约定“乙方承建的房屋为框架结构，建筑面积为23.4㎡（套内面积在办理产权证时，以房产部门标注为准），其建筑面积待房屋竣工验收合格后，按国家有关规定，以县房管部门实际测量面积为准，购房款多退少补”，第九条约定“此门面以18万元包干，互不相补”。对于“此门面”的理解，富威公司认为其含义是第二条约定的讼争门面中规则部分23.4㎡的面积，而范德洪、彭小林则将其理解为整个讼争门面。经查，双方进行交易时，该门面是现房，门面中规则部分23.4㎡的面积与楼梯梯步下面的不规则部分相通，要进入楼梯梯步下面的空间必须从该门面正门进入，楼梯梯步下面不规则部分不能单独成为一个门面，其与规则部分23.4㎡的面积是一个整体，共同构成丰都县新县城中心区平都商场铺面B区前楼梯10号门面房，故“此门面”应理解为B区前楼梯10号整个门�，而非23.4㎡的门面规则部分。上述合同书第九条中手写补充的内容“此门面以18万元包干，互不相补”应当为双方达成的补充协议，该约定已构成对第二条“以县房管部门实际测量面积为准，购房款多退少补”约定的变更，双方应当按照该补充协议的约定执行。
其二，关于富威公司出售的本案讼争门面是否包括楼梯梯步下面积的问题。经查，在本案所涉合同书中并无对讼争门面楼梯梯步下面部分的面积、价格等的相关约定。富威公司认为，其出售的仅为讼争门面23.4㎡的面积，对于楼梯梯步下面不规则部分面积只是交由范德洪、彭小林暂时使用，而范德洪、彭小林则主张其受让的是整个讼争门面。对此，富威公司举示了代兴华与重庆市正德房地产开发有限公司签订的《房屋销售合同书》附件平面图予以证明。本院认为，该证据能表明23.4㎡的面积包括哪一部分，但�能证明富威公司在出售讼争门面时将超过23.4㎡的楼梯梯步下面不规则部分面积排除在外，也不能证明双方曾约定该部分面积只是由范德洪、彭小林暂时使用。本案中，双方争议的丰都县新县城中心区平都商场铺面B区前楼梯10号门面房规则部分23.4㎡的面积和楼梯梯步下面不规则部分面积均不能单独成为一个门面，二者是一个不可分割的整体。按照通常的交易习惯，购房人不论是江金珍还是范德洪、彭小林，其签订合同书并支付相应价款的目的应是为了购买整个门面，而售房人富威公司也不可能将一个不可分割的门面的规则部分23.4㎡的面积与楼梯梯步下面不规则部分分开出售且对此不作特别约定。故本院对富威公司关于其仅出售了讼争门面23.4㎡面积、楼梯梯步下面不规则部分只是交给范德洪、彭小林使用的辩称不予以采信。
综上，本院认为，本案所涉合同书第九�明确约定“此门面以18万元包干，互不相补”，范德洪、彭小林已按照双方的约定支付了丰都县新县城中心区平都商场铺面B区前楼梯10号门面房的房款，富威公司起诉要求范德洪、彭小林支付该门面超过23.4㎡的楼梯间部分的房款不符合双方的约定，依法应予以驳回。上诉人范德洪、彭小林的上诉理由成立，本院对其上诉请求予以支持；原判认定事实清楚，但适用法律部分错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项和《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：
一、维持重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01275号民事判决第一项。
二、撤销重庆市丰都县人民法院（2014）丰法民初字第01275号民事判决第二项、第三项。
三、驳回重庆丰都富威实业有限公司的诉讼请求。
本案一审案件受理费4020元，由重庆丰都富威实业有限公司负担；二审案件受理费4020元，由重庆丰都富威实业有限公司负担（此款已由范德洪、彭小林预交，重庆丰都富威实业有限公司在本判决发生法律效力后将此款支付给范德洪、彭小林）。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪 静
审 判 员 陈江平
代理审判员 郭玉梅
二〇一五年四月二十四日
书 记 员 石 佳