江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣民再97号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：吴丹，女，1986年1月7日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。委托诉讼代理人：肖立新，男，1976年10月11日出生，汉族，住江西省新余市渝水区，系吴丹的丈夫。委托诉讼代理人：江伟，江西弘道律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：新余市聚龙房地产开发有限公司。住所地：江西省新余市高新开发区。法定代表人：钱细珠，该公司董事长。委托诉讼代理人：李辉华，江西三江合律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：邹泓，男，1983年6月18日出生，汉族，住江西省新余市。再审申请人吴丹因与被申请人新余市聚龙房地产开发有限公司（以下简称聚龙公司）、邹泓商品房销售合同纠纷一案，不服江西省新余市中级人民法院（2016）赣05民终221号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年7月21日作出（2017）赣民申364号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。吴丹的委托诉讼代理人肖立新、江伟，聚龙公司的委托诉讼代理人李辉华到庭参加诉讼。邹泓经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。吴丹申请再审称：原判决认定吴丹未支付购房款及给付对象错误，缺乏证据证明。吴丹支付了全部购房款给邹泓，邹泓是聚龙公司的全权代理人，其有权替聚龙公司收取购房款。原判决以吴丹未按约付款解除本案的《商品房买卖合同》，于法无据。本案一审存在超审限判决、程序违法等问题。综上，吴丹再审请求：1、撤销一、二审判决，依法改判驳回聚龙公司的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由聚龙公司、邹泓承担。聚龙公司辩称：1、本案没有证据证明吴丹已经支付购房款。2、吴丹称其向邹泓支付了购房款，没有事实和法律依据。邹泓在一审庭审中及一审法院对其所作的调查笔录中，均陈述其未收到过吴丹的购房款。3、邹泓无权代表聚龙公司向吴丹收取购房款，聚龙公司未授权邹泓代为收取购房款，与邹泓不存在代理关系，聚龙公司也不存在任何行为足以使吴丹认为邹泓有权利代表聚龙公司收取购房款，本案不存在表见代理。4、吴丹未按合同约定支付购房款，应依照合同约定承担违约责任，聚龙公司有权解除合同。5、本案可能涉及刑事犯罪，邹泓又未到庭，一审法院延期审理，符合法律规定。综上，请求依法驳回吴丹的再审请求。聚龙公司向一审法院起诉请求：1、解除聚龙公司与吴丹于2013年1月29日签订的关于购买聚龙·碧海兰庭17栋1单元3004号房屋的商品房买卖合同；2、本案诉讼费用由吴丹和邹泓承担。一审法院认定事实：聚龙公司法定代表人钱细珠与邹泓系朋友。2013年1月29日，邹泓带吴丹及其丈夫肖立新到聚龙公司买房，聚龙公司与吴丹签订了一份商品房买卖合同，合同约定：吴丹购买聚龙公司位于聚龙·碧海兰庭第17栋1单元3004号商品房一套，价款419203元，房款于签订合同之日一次性付清，购房人逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同，……。合同还约定了其他权利和义务。因邹泓同意为吴丹所欠房款提供担保，在吴丹没有付款情况下，聚龙公司将购房票据交付邹泓。后邹泓与肖立新一同至房管局办理了合同备案，邹泓将该票据给付了肖立新。因吴丹未向聚龙公司支付房款，聚龙公司向邹泓催讨，邹泓于2013年1月29日向聚龙公司出具承诺书，内容为“我方吴丹购买聚龙·碧海兰庭17栋1单元3004室，面积117.6平方米，成交总价为419203元，我方承诺在2013年4月31日之前一次付清全部房款”，邹泓在承诺人、担保人处签名、捺印。但邹泓未按承诺支付购房款，吴丹也未向聚龙公司支付购房款，为此聚龙公司诉至法院。一审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷。本案争议焦点为：吴丹是否向聚龙公司支付了涉案房款，聚龙公司主张解除合同是否有事实及法律依据。吴丹与聚龙公司之间签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，吴丹与聚龙公司签订商品房买卖合同备案后，邹泓将购房票据交付吴丹丈夫肖立新，但否认其收取了肖立新的房款，而肖立新主张其将40余万元购房款以现金方式给付了邹泓，但邹泓予以否认。一审法院认为，首先，从承诺书的内容可知，邹泓系吴丹购房的介绍人和所欠房款的担保人，邹泓也明示吴丹尚欠聚龙公司购房款419203元；其次，从签订合同主体来看，涉案房屋的销售方为聚龙公司，是房款的收取人，虽邹泓带肖立新去房管部门办理了房屋备案手续并将购房票据交付肖立新，但收取房款属销售方的一项重大权益，肖立新在聚龙公司未向邹泓出具书面授权委托收取房款的情形下，即使将房款交付邹泓，亦属给付对象错误，其对邹泓房款的给付不构成对聚龙公司的给付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第一项规定：“购房人逾期超过九十日后，出卖人有权解除合同，……。”因吴丹未向聚龙公司付款，逾期超过九十日，聚龙公司有权解除合同。故对聚龙公司要求解除双方于2013年1月29日签订的关于购买聚龙·碧海兰庭第17栋1单元3004号房屋的商品房买卖合同的诉讼请求，于法有据，予以支持。综上，一审判决如下：解除聚龙公司与吴丹于2013年1月29日签订的聚龙·碧海兰庭17栋1单元3004号商品房买卖合同。案件受理费7588元，由吴丹承担。吴丹不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判；2、一、二审诉讼费用由聚龙公司和邹泓承担。二审查明事实和一审查明事实一致。二审法院认为，本案属商品房销售合同纠纷，本案的争议焦点是：1、邹泓与聚龙公司是何种法律关系？2、吴丹是否向聚龙公司支付了购房款？3、聚龙公司是否有权解除其与吴丹签订的商品房买卖合同？就诉争房屋收取购房款一事，聚龙公司并未委托邹泓代为收取，两者之间并不构成委托代理关系，正如一审所认定，即使吴丹将房款交付给了邹泓，亦属给付对象错误。更何况，吴丹是否向邹泓支付了购房款419203元，证据并不充分。从已查明的事实看，聚龙公司并未收到吴丹的购房款，聚龙公司依照合同约定，要求解除其与吴丹签订商品房买卖合同，依法有据，应予支持。至于吴丹主张一审程序违法，超审限判决。经二审法院核实，该案因案情复杂，一审曾延期六个月，后因可能涉及到刑事犯罪而中止审理，并不存在超审限情形。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审判决如下：驳回上诉，维持原判；上诉费7588元，由吴丹承担。根据当事人再审庭审陈述及再审中认可的证据和事实，本院对以下事实予以认定：1、吴丹向邹泓支付了案涉房屋的购房款。2、聚龙公司共有四套房屋以同样的方式由邹泓代为联系出售，且由邹泓代聚龙公司收取房款，买受人分别是肖立新、吴丹、邹宇、邓路军。本院再审认定的其他事实与一、二审法院认定的事实一致。本院再审认为，根据当事人的再审申请、答辩及庭审情况，本案的争议焦点为以下三项：1、邹泓与聚龙公司是何种法律关系。本院认为，邹泓是聚龙公司的销售代理人。首先，本案商品房买卖合同的签订、购房款收据的出具、合同的备案登记都是由邹泓代表聚龙公司出面联系办理。其次，聚龙公司在未收到吴丹购房款的情况下，仍向吴丹开具了全款收据，并且仅要求邹泓向聚龙公司出具了付款承诺，而非要求实际购房人作出承诺。最后，聚龙公司共有四套房屋以同样的方式由邹泓代为联系出售，买受人分别是肖立新、吴丹、邹宇、邓路军。在聚龙公司与邹宇、邓路军之间的商品房买卖过程中，亦是邹泓代聚龙公司收取房款。以上事实足以认定邹泓是聚龙公司的销售代理人，聚龙公司对邹泓代为收取房款是认可的。2、吴丹是否支付了购房款。根据商品房买卖的交易习惯，只有当买受人付清房款后，出卖人才会将全款收据开出，以用于到房管部门办理合同备案手续。本案中吴丹持有商品房买卖合同和购房收款收据，且合同办理了备案登记手续，可以认定吴丹已通过向邹泓支付购房款，缴清了给聚龙公司的购房款。聚龙公司辩称吴丹没有支付购房款，但未提供相应的证据证明，本院不予采纳。3.聚龙公司是否有权解除其与吴丹签订的商品房买卖合同。如上所述，聚龙公司与吴丹签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，吴丹已履行了合同约定的付款义务，聚龙公司主张解除合同，没有事实和法律依据。综上所述，原判决认定的基本事实缺乏证据证明，判决处理结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销江西省新余市中级人民法院（2016）赣05民终221号民事判决和江西省新余市渝水区人民法院（2013）渝民初字第02101号民事判决；二、驳回新余市聚龙房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费7588元，二审案件受理费7588元，共计15176元，由新余市聚龙房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 熊 伟审判员 陈银发审判员 胡爱菊二〇一七年十二月十九日书记员 罗 晶