福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0526民初3573号原告：中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街67号。统一社会信用代码：91350526856428047K。法定代表人：张旭禹，该支行行长。委托诉讼代理人：叶宝鑫、江大兴，该支行客户经理、德化瓷城分行行长。被告：陈贤钦，男，1979年7月15日出生，汉族，住福建省德化县。被告：赖秀珏，女，1981年7月14日出生，汉族，住福建省德化县。被告：泉州建坤房地产开发有限公司，住所地德化县浔中镇阳光山庄B3-5-8、B3-5-9店面，统一社会信用代码：913505265770008149。法定代表人：陈志民，该公司董事长。原告中国农业银行股份有限公司德化县支行(以下简称:中国农业银行德化支行)与被告陈贤钦、赖秀珏、泉州建坤房地产开发有限公司（以下简称：建坤房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶宝鑫到庭参加诉讼，三被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国农业银行德化支行向本院提出诉讼请求：1、判令陈贤钦、赖秀珏共同偿还借款本金354866.90元及利息1449.04元，并从2016年10月12日起至还清日止的利息及复利；2、对陈贤钦提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；3、建坤房地产公司承担连带清偿责任。事实和理由：陈贤钦因购买建坤房地产公司开发的“优山美地”1号楼9层910号房，于2014年4月2日向中国农业银行德化支行借款38万元，到期日为2034年4月1日，年利率6.55%，该购买的房地产作抵押担保，建坤房地产公司提供连带责任担保。中国农业银行依约向陈贤钦发放贷款38万元，但从2014年5月至2016年8月，陈贤钦仅归还借款本金25133.10元，至2016年10月12日尚欠本金354866.90元及利息1449.04元。陈贤钦、赖秀珏、建坤房地产公司未作答辩，也没有提供相关证据材料。经审理查明：2013年11月19日，陈贤钦、赖秀珏与建坤房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由陈贤钦、赖秀珏向建坤房地产公司开发的德化县浔中镇“优山美地”房地产项目购买第1幢9层910号房套房一套，建筑面积75.23平方米，套内建筑面积55.87平方米，公共分摊建筑面积19.36平方米。2014年2月17日，陈贤钦作为借款人，建坤房地产公司作为连带保证人，同时陈贤钦、赖秀珏作为抵押人与中国农业银行德化支行签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额为人民币380000元；借款用途为购买德化县浔中镇优山美地第1幢9层910号房；借款期限240个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；28.1借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币基准利率为基础上浮百分之零后确定。28.2借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（2）种方式进行浮动，选择1.4.1第（2）种方式的，利率调整以12个月为一个周期；还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期未月的借款发放日对应日；借款担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人建坤房地产公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押按10.2和10.3约定提供抵押担保，抵押物为优山美地第1幢9层910号房；10.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等；1.4.1（2）以本合同28.2约定的月数（从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推；如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天）为一个调整周期。在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；12.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；12.3对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；12.4发生下列情形之一的，贷款人有权提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权…（2）借款人未按约定按期足额偿还借款。…等等。2013年12月3日，赖秀珏、陈贤钦应购买的优山美地1#楼9层910号房进行了预购商品房预告登记。2013年12月18日，陈贤钦、赖秀珏就提供该套房为该笔借款提供抵押担保在《同意房产抵押承诺书》上签名。2014年2月21日，赖秀珏、陈贤钦就该套房抵押权到德化县房地产交易所进行了预告登记。2014年4月2日，中国农业银行德化支行依照合同约定将向陈贤钦发放的贷款380000元转入建坤房地产公司的账号：13×××01，同日，赖秀珏作为陈贤钦配偶，在共同还款承诺书上签名，承诺对该笔借款本息承担共同还款责任。截止嗣后，陈贤钦、赖秀珏仅按合同约定偿还借款本金及利息至2016年8月20日，其中本金总计偿还25133.10元，至今尚欠借款本金354866.90元及利息未能偿还。另查明，陈贤钦、赖秀珏于2004年6月28日登记结婚。上述事实，有中国农业银行德化支行提供的《商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款合同》一份、预告登记证明二份、同意房产抵押承诺书一份、房地产抵押清单一份、商品房买卖合同备案信息表一份、借款凭证一份、共同还款承诺书一份、还款明细表一份、营业执照副本二份、身份证明二份、结婚证书一份以及原告委托诉讼代理人在庭审中的陈述为证，本院予以确认。本院认为，中国农业银行德化支行与陈贤钦、建坤房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合同合法有效，双方应按合同约定履行。赖秀珏作为陈贤钦配偶，自愿为该笔借款承担共同还款责任，并不违反法律规定，故赖秀珏应承担共同还款责任。根据合同约定，借款人未按约定按期偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款及提前行使担保权，陈贤钦、赖秀珏未能如期履行向中国农业银行德化支行缴交借款本金及利息，已构成违约，中国农业银行德化支行要求陈贤钦、赖秀珏偿还借款本金354866.90元及利息、复利，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。建坤房地产公司自愿为该笔借款提供连带责任保证担保，现原告要求建坤房地产公司对借款本息承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。本案讼争的房产仅进行抵押预告登记，抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，中国农业银行作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对讼争房屋享有现实的抵押权。另外，本案至今未将讼争的房屋不动产权属登记至陈贤钦、赖秀珏的名下并再次到房管部门进行抵押登记，故原告请求实现抵押权的条件不具备，抵押权未设立。因此，中国农业银行德化支行要求将抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿的请求，依据不足，本院不予支持。陈贤钦、赖秀珏、建坤房地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证的权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十八条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、陈贤钦、赖秀珏应在本判决生效后十五日内偿还中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金354866.90元及利息、复利（利息自2016年8月21日起至实际还款日止，复利自2016年10月13日起至实际还款日止，按合同约定的方式计付）。二、泉州建坤房地产开发有限公司对以上债务承担连带清偿责任。泉州建坤房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向陈贤钦、赖秀珏追偿。四、驳回中国农业银行股份有限公司德化县支行的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6645元，减半收取3322.50元，由陈贤钦、赖秀珏、泉州建坤房地产开发有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  林文敬二〇一六年十一月二十三日书记员  潘静韵附:（一）本案相关的法律法规：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十八条同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。6、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。（二）执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。