文书内容广东省梅州市梅江区人民法院民事判决书（2017）粤1402民初179号原告黄辉苑，女，1977年7月20日出生，汉族，住梅州市梅江区。委托代理人杨俊武，男，1961年3月4日出生，汉族，住梅州市梅江区。被告广东客天下旅游产业园有限公司，企业注册号：441402000001538。公司地址：梅州市彬芳大道鸿都大厦。法定代表人：蔡鸿文。委托代理人：黄砚乔，系广东粤梅律师事务所律师。委托代理人：郭丹妮，系广东粤梅律师事务所实习律师。原告黄辉苑与被告广东客天下旅游产业园有限公司（下简称“客天下公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告黄辉苑及其委托代理人杨俊武、被告客天下公司的委托代理人郭丹妮实习律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄辉苑向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《梅鸿房字第××号商品房买卖合同》及《20151000046620号商品房买卖合同》。二、被告返还购房款642118元，并支付该款利息15394.17元（十三个月）及原告向银行贷款提前还款的违约金290元给原告。三、应支付原告2014年5月至2015年10月已付购房款利息21438.49元。四、被告支付违约金34085.76元给原告（按银行二年期基准利率4.9%，十三个月）。五、被告赔偿原告租房租金19500元（十三个月）。六、因签订购房合同所发生的税费19503.54元由被告承担。七、被告赔偿原告因购房合同的签订而发生的预订家私家电、装饰装修及其它预订商品所发生的一切费用10975元。八、燃气改装及保险费278元（2016年8月22日及2016年9月13日）。九、被告赔偿原告因购房及与被告交涉等所发生的交通费、误工费3800元（十五天计）。十、诉讼费由被告承担。原告于开庭审理时当庭变更第二、四、五项诉讼请求为：二、被告返还购房款642118元，并支付该款利息17762.55元（十三个月）及原告向银行贷款提前还款的违约金290元给原告；四、被告支付违约金39329.72元给原告（按银行二年期基准利率4.9%，十三个月）；五、被告赔偿原告租房租金22500元（十三个月）。并增加一项诉讼请求：十一、租房、购买东西及包括税费，共计53256元（2016年1月计算至2016年12月共计一年）按照银行贷款利率4.9%/年，利息共2600元。事实和理由:原告与被告于2015年5月25日签订《梅鸿房字第××号商品房买卖合同》。合同约定：(1)双方买卖的房屋为预售商品房，暂定名为客天下圣山湖H区8幢13层1302号房；(2)总价款为642118元；(3)被告应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告使用；(4)被告若逾期付款的违约责任，则需承担日息万分之三的违约金，且被告有权解除合同。同年11月12日，原告与被告又签订了打印版的《20151000046620商品房买卖合同》，内容与上述合同相同。按合同约定，原告于2014年5月18日至25日支付被告首期款262118元（含2014年5月18日定金20000元）、2015年10月13日支付被告90000元，合计352118元，余款290000元由被告代原告向银行办理购房贷款按揭手续，银行按揭也己于2016年1月21日审理放贷完毕。原告已履行了合同约定的义务。按照合同的约定，被告应于2015年12月30日前验收合格的商品房交付给原告使用，但时至今日己逾期一年有余，被告仍未将验收合格的商品房交付给原告。原因是被告建造的房屋存在严重的质量问题：(1)房间里的窗台漏水严重。自2015年3月至2015年10月，经过几次修复至今仍然漏水，特别是10月22日的台风雨；(2)主人房棚顶漏水；(3)阳台棚顶管道处漏水；(4)客厅楼顶严重漏水；(5)厕所（卫生间）棚顶漏水；(6)房间、客厅墙体纵横裂缝有十多处；(7)房间吊顶四周裂缝；(8)大门约定是子母门的，现在却是单门。以上房屋质量问题，原告也多次梅州市住建局相关部门及梅州市消费委员会投诉，虽经梅州市住建局相关部门的监督，也经被告多次修复，但至今仍然存在质量问题。同时，原告因与被告签订了购房合同，也是一心一意要向被告购买房屋的，认为被告能够移交合格的房屋，因此在2016年5月至9月向多家电器商家购买了空调、电热水器、向东誉软装体验商家定制窗帘等商品，己向商家付款（含预付）总计10775元。并于2016年1月11日向税务部门缴清相应税费。在此期间，由于被告不能交付合格的房屋给原告使用，致使原告租房暂时居住，每月租房租金1500元整。同时原告为购房及发现房屋存在质量问题和与被告进行多次交涉及向有关部门反映（投诉），发生了误工（不少于18天）及交通通信费用。原告认为，作为弱势群体，与被告签订了格式条款的霸王合同，只要被告能恪守合同，也就容忍了。但被告却借合同未约定原告解除合同的条款，肆意践踏原告的权益，以致原告的购房需求成为负担，心理遭受严重伤害，自己花半生的积蓄买到的新房竟然是经几次大的维修仍未合格的“新房”！原告的痛苦已不是单纯住进现今仍存在质量问题的“新房”了。但是被告却疏失了法律的尊严和原告的权益。原告与被告的权益义务依法是平等的，在被告以霸王条款约束原告的同时亦给自己捆绑了给予被告单方解除合同的条款。据此，原告为维护自身的合法权益，特诉致贵院，请予公平公正的裁处。被告客天下公司辩称：原告提出的全部诉讼请求均无事实和法律依据，请求依法予以驳回。具体理由如下：一、答辩人不同意解除《梅鸿房字第××号商品房买卖合同》。理由：被答辩人主张解除涉案商品房买卖合同，无事实和法律依据。依据被答辩人的诉状，其主张解除合同所依据的理由是认为涉案商品房存在漏水、裂缝等房屋质量问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。而严重影响居住使用是指商品房的质量问题无法通过修复使商品房达到正常的标准，无法通过修复保证购房者的正常居住使用，无法通过修复保证使用者的人身安全，并且保证正常修复使用等。结合本案，被答辩人曾向答辩人提出其所购买的商品房存在漏水等质量问题，答辩人接到其投诉后，立即安排公司工程部人员对该房屋进行查看并修复，答辩人所主张的房屋质量问题于2016年10月28日已经修复完成，同年11月份梅州市住建局对此进行验收，故涉案商品房目前不存在房屋质量问题，并且符合法律规范及合同约定的交付条件。为此，答辩人以涉案商品房存在质量问题为由解除合同，没有事实和法律依据。此外，本案中，也不存在其他合同约定或法律规定应当解除合同的情形，故被答辩人主张解除合同无事实和法律依据，答辩人亦不同意解除合同。二、答辩人不同意支付被答辩人所主张的要求答辩人返还购房款、利息及支付税费、预定家私家电、装饰装修、燃气改装及保险费、交通费、误工费等因逾期交房所产生的一切费用的诉讼请求，理由是：被答辩人提出的上述诉讼请求是基于前面第一项主张而提出的，也就是说，既然涉案房屋不存在质量问题，也没有其他合同约定或法律规定的应当解除合同的情形存在，故被答辩人提出上述主张无事实和法律依据。综上所述，请求驳回被答辩人提出的全部诉讼请求。对原告在开庭审理时当庭变更及增加的诉讼请求，被告当庭表示不需要15天的答辩期限。本院经审理认定事实如下：原告于2014年5月18日认购了被告开发的客天下·圣山湖H区8栋1302房。2015年5月25日与2015年11月12日，原、被告双方分别签订了内容基本相同的合同编号为：梅鸿房字第××号《商品房买卖合同》与合同编号为20151000046620号《商品房买卖合同》，合同约定“出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……”被告提供的客天下产业园H区一期H－5～H－9栋、商业店铺、车库《建筑工程竣工验收报告》显示同意工程竣工验收的验收日期为2016年1月29日。对于上述事实，本院予以确认。被告称房屋在竣工验收后即已交付，被告对此予以否认，称房屋未交付，也没有使用。原告称2016年3月20日左右发现房屋存在窗台严重漏水的质量问题，2016年4月10日再次看房，发现房子出现裂缝，安装花洒位置不合理，燃气管道和表安装不合理，向被告反映后被告要求原告方自行报燃气公司改装。2016年5月被告通知原告收房，原告于次日告知被告窗台漏水和裂缝没有维修好，存在质量问题，房屋不能交付。2016年6月发现窗台还是漏水，再次与被告协商，被告建议房间木地板换瓷块，6月27日由被告支付的瓷块货款。8月14日楼上的1402房装修过后发现1302房的客厅、卫生间出现漏水、裂缝问题。9月底被告说可以收房，10月6日原告方与被告协商违约金问题未果，所以未收房。10月22日台风雨，窗台还是严重漏水，故要求退房。房子质量问题是什么原因造成原告表示不清楚，原告则要求住建部门和消委会出具质量报告，但上述单位不肯出具，他们认为验收合格就没有这样的报告可以出具。被告则抗辩认为裂缝和漏水在质保期间已维修好，不属于质量问题。住建局派人去看过，都认为不是质量问题。争议房屋内出现的裂缝和漏水都是正常现象，渗水是装修过程中防水没有处理好导致，现已全部修复好。原、被告双方因上述纠纷无法解决，原告将被告诉至法院提出以上诉请，被告则进行了相关答辩。原告为证实其诉讼主张提交了以下证据：1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2、广东客天下旅游产业园有限公司企业机读档案登记资料，证明被告的诉讼主体资格。3、《梅鸿房字第××号商品房买卖合同》及《20151000046620号商品房买卖合同》，证明我方与被告签订了合同。4、梅州中燃城市用气合同及收费凭单，证明燃气和表不合理、经过改装的事实。5、购房发生的税费，证明确实发生的费用。6、认购房屋预交（首期）定付款凭条及收据，证明房屋付钱的事实。7、（定）购买家私、家电收据凭条，证明被告逾期交房，因为要退房发生的费用。8、房屋租赁合同及收据，证明被告未及时交房，原告租房发生的费用。9、个人住房借款合同，证明因为向被告购买房屋，提交按揭的事实。10、相片18张，证明房屋存在质量问题。11、当庭提交相片2张，证明样板房房门与我方房门不一样。被告质证认为：证据1、2、3三性无异议。证据4真实性有异议，只是收据。关联性有异议，原告并未提出燃气安装不合理的证据。证5三性无异议，但是原告购房时支付的，与被告无关。证6三性无异议，证据7、8、9真实性有异议，无相关发票和合同予以佐证。不能证明其真实发生。关联性有异议，其相关的家私家电与本案不存在任何因果关系。证据10真实性无异议，对关联性有异议，因为在实践中，若原告要提出商品房存在质量问题，应当由质量工程检测机构对商品房进行质量检测，根据质量检测结论认定是否严重影响正常居住使用。单凭照片无法证明。被告为证实其抗辩主张提交了以下证据：1.企业营业执照复印件、法人身份证明书及法人身份证复印件，证实答辩人的诉讼主体资格。2、竣工验收备案表及竣工验收报告，并在庭审后提交有GD41301、GD41302竣工验收备案表及GD41102、GD41103竣工验收报告原件。证实涉案房产已由相关部门验收合格。原告质证意见为：对证据1无异议。证2真实性有异议，GD41103竣工验收报告中间内容有的没有填写，最后一页盖章处没有日期。对GD41301、GD41102的报告和备案表与本案无关。对GD41302备案表无异议。原告在庭审后补充提交有以下证据：1.病历、疾病证明，证明原告目前身体状况。2.光盘1张，证明目前房屋仍存在问题。3.个人请求，原告的个人主张。4.原告女儿在学证明及户口本，证明母女关系及就读学校。被告质证认为：对证据1、3、4有异议，认为该3份证据与本案无关，对证据2，从光盘内容看，无法证明原告所主张的涉案房屋存在严重质量问题，反而从该光盘内容看，涉案房屋根本不存在有足以影响原告正常使用、居住的质量问题。本院于2017年3月14日下午到争议房屋拍摄了现场照片，经出示现场照片8张，原告表示无异议，被告对该照片的真实性无异议，认为该照片不足以认定房屋存在严重质量问题。本院于2017年3月17日在向原告释明相关法律规定后询问原告是否对房屋存在的质量问题严重影响正常居住使用申请职能部门进行鉴定，原告表示不同意申请鉴定，认为法官已去现场看过，肉眼看到确实存在漏水和裂缝的问题，不需要经过专业人士和专业设备的鉴定和测量，并表示清楚相关法律后果。本院认为，本案的争议焦点是原、被告签订的房屋买卖合同是否达到法定解除条件。原告称其要求解除合同的理由是基于法定解除，依据是涉案房屋存在房屋质量问题。被告则表示不同意解除合同，称房屋不存在任何质量问题，并不会严重影响正常的居住使用，如有裂缝存在，被告会进行维修。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述法律规定及“谁主张、谁举证”的原则，原告应对其主张的房屋质量问题存在主体结构质量经核验确属不合格或其主张的房屋质量问题严重影响正常居住使用进行举证。经查，本案争议房屋已经验收合格，达到双方约定的交付条件，现场照片显示争议房屋的卧室入门左、右墙面确有裂缝存在，但原告指认的卧室窗台是否漏水，以及墙面裂缝和窗台漏水是否因主体结构质量不合格引起，是否严重影响原告正常居住使用，应由质量检测部门出具书面检测和鉴定意见，但原告在经过我院释明后，不同意申请鉴定，应由原告承担举证不能的法律后果。故原告诉请要求解除其与被告签订的房屋买卖合同不符合法律规定的解除条件，本院不予支持。对于房屋保修期内存在的质量问题，原告可要求被告进行修复或支付修复费用。原告以解除合同为前提，诉请要求被告返还购房款642118元，并支付该款十五个月利息17762.55元及向银行提前还款的违约金290元；要求被告支付原告已付购房款利息21438.49元；要求被告支付因签订购房合同所发生的税费19503.54元；要求被告赔偿因购房及与被告交涉等所发生的交通费、误工费等诉讼请求，由于原、被告双方的房屋买卖合同未达到解除条件，故上述诉请无事实和法律依据，不予支持。原告要求被告支付违约金39329.72元，由于原、被告双方未明确约定违约金，被告交付的标的房屋亦已达到验收合格的交付条件，原告诉请违约金缺乏事实和法律依据，不予支持。原告要求赔偿因购房合同的签订而发生的预订家私家电、装修、装饰及其它预订商品所发生的一切费用10975元；燃气改装及保险费278元；要求被告赔偿原告租房租金22500元，由于双方合同未达法定解除条件，且上述费用亦不属于双方签订房屋买卖合同必须发生的费用，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄辉苑的全部诉讼请求。案件受理费11663.32元，按规定减半收取5831.66元（已由原告预交），由原告黄辉苑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  滕婷二〇一七年四月六日书记员  杨洁