安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5258号
上诉人（原审原告、反诉被告）：合肥上花轿摄影有限公司，住所地安徽省合肥市包河区马鞍山路风和园8#楼403，组织机构代码72850895-8。
法定代表人：张铸，该公司经理。
委托诉讼代理人：吴东光，安徽安维律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：中国东方航空股份有限公司安徽分公司，住所地安徽省合肥市骆岗机场，组织机构代码70490118-1。
负责人：张厚新，该分公司总经理。
委托诉讼代理人：鲁长松，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：安徽东航发展有限责任公司，住所地安徽合肥市新桥机场内，组织机构代码14904649-6。
法定代表人：程凯，该公司经理。
委托诉讼代理人：鲁长松，安徽安天行律师事务所律师。
上诉人合肥上花轿摄影有限公司（以下简称上花轿公司）与上诉人中国东方航空股份有限公司安徽分公司（以下简称东航安徽分公司）、安徽东航发展有限责任公司（以下简称安徽东航公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2015）包民一初字第01759号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月14日立案后，依法组成合议庭于2017年10月20日公开开庭进行了审理，上花轿公司法定代表人吴铸及委托诉讼代理人吴东光、东航安徽分公司及安徽东航公司共同委托诉讼代理人鲁长松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上花轿公司上诉请求：改判支持上花轿公司一审诉讼请求，即：解除上花轿公司与东航安徽分公司、安徽东航公司之间签订的房屋租赁合同；东航安徽分公司赔偿上花轿公司房屋装修损失644500元、婚纱服饰损失费及相框损失100300元、两名看管承租房屋人员人工费96000元（自2013年4月1日计算至涉案房屋争议解决之日止，暂计算至2015年4月1日，每人每月2000元）；安徽东航公司向上花轿公司返还房屋租赁保证金2万元。驳回东航安徽分公司、安徽东航公司一审反诉请求。事实与理由：一、本诉部分：1、上花轿公司在对承租房屋进行装修时系合肥地区少雨季节，未发现承租房屋异常现象，在2013年4月底准备开业期间，合肥市连续几天大雨造成房屋出现大面积渗漏水及倒灌水，导致房屋积水一尺多深，雨水导致房屋墙体表面脱落，婚纱服饰等霉变、摄影器材锈蚀等。此后，合肥进入雨季，承租房屋渗水和漏水现象一直持续不断，东航安徽分公司多次维修后一直未能修复。上花轿公司一直无法正常开业，合同目的不能实现。上花轿公司投入的装修装饰费用644500元，东航安徽分公司应承担赔偿责任；2、直接受渗漏水影响的是选衣间、试衣间和化妆间，以及部分摄影棚，在选衣间挂置的婚纱服饰以及在摄影棚内堆放的相框受潮严重霉变，因其特殊用途，受到严重霉变的婚纱服饰和相框均不堪再用，且婚纱服饰及相框早在上花轿公司发现房屋结构质量有问题时就已经购买并挂置堆放于涉案房屋内，在发现严重渗漏水及倒灌水的情况下，上花轿公司也及时的将婚纱服饰和相框取出晾晒，但因为连续大雨导致渗漏水及倒灌水严重，致使婚纱服饰和相框严重腐蚀霉变。造成这些婚纱服饰及相框霉变损失的不是上花轿公司，正是因为东航安徽分公司提供的房屋不符合质量要求，有严重的渗漏水及倒灌水，且长达2年时间不告诉上花轿公司无法修复的真相，因此造成了婚纱服饰及相框的霉变损失，因此应由东航安微分公司承担赔偿责任。3、承租房因渗漏水质量问题造成上花轿公司无法开业，为了保障承租房屋等安全，上花轿公司长年累月委派2人白天黑夜轮流值班。这些费用上诉人已实际支付。承租房屋长期不能开业，这2人是为了承租房屋安全而必须支出的费用，只要法院认定东航安徽分公司违约造成上花轿公司不能正常开业，这2人值班工资就属于必须且系直接损失，依法应由东航安徽分公司承担赔偿责任。4、合同虽约定保证金3万元，在实际履行中双方变更为2万元。因房屋严重渗漏水、倒灌水的质量问题造成无法开业，上花轿公司未存在违约行为，保证金应予以返还。二、反诉部分：东航安徽分公司提供严重质量瑕疵的房屋，导致上花轿公司无法开业经营，无法实现合同目的。上花轿公司没能开业，不存在交纳租金。在2013年4月到2015年2月长达近2年时间里，东航安徽分公司同上花轿公司协商中表明愿意将直接渗漏水的90平方米面积房租扣除，按400平方米计算租金。上花轿公司认为只要维修好渗漏水，妥善防止倒灌水，上花轿公司同意按约全额支付租金，不需要扣除租金。但是如果不能修复渗漏水及倒灌水，那就不是减90平方米房租的问题了。3、一审判决上诉人给予东航安徽分公司3万元违约金属认定事实错误。如上所述。造成不能开业的直接原因是涉案房屋严重渗漏水、倒灌水的质量问题所致，而非上诉人自身拖延开业，或者开业经营却不付租金等原因所致。请求二审法院依法改判。
东航安徽分公司及安徽东航公司针对上花轿公司的上诉辩称，2013年，上花轿公司承租案涉房屋时知晓房屋现状，该房屋属于半地下结构，通风情况不佳，房屋内物品霉变并非全部由渗漏水导致。案涉房屋租赁面积中，有渗漏水情况的仅占小部分，不是租赁房屋的全部。上花轿公司称租赁后未营业，但上花轿公司购置了大量的服饰相框，上花轿公司存在未及时止损，放任霉变的情形。且房屋内存放的物品数量存在争议，上花轿公司无证据证明物品的来源及受损原因。一审中，东航公司方已经明确陈述意见，上花轿公司存在未经同意大面积改造的行为，一审中我方申请对渗漏水的原因进行鉴定。
东航安徽分公司上诉请求：撤销一审判决第二、三项，改判驳回上花轿公司的本诉请求，支持东航安徽分公司反诉请求，即：上花轿公司支付房屋租金及占有使用费共计306591元（暂计至2015年4月24日，直至上花轿公司返还租赁房屋之日止；2015年4月24日至2016年2月24日按每月租金14740元的80%标准计算，2016年2月25日至2017年2月24日按每月租金15477元的80%标准计算，2017年2月25日至返还房屋之日按每月租金16251元的80%标准计算）；上花轿公司支付违约金108286元（按银行同期贷款利率四倍暂计至2015年4月24日）、擅自装修拆改房屋的违约金10000元、未足额缴纳房屋租赁保证金导致的经济损失10000元。事实与理由：1、基于房屋的实际状况，东航安徽分公司已经与上花轿公司就承租房屋达成一致意见，由原先的承租面积491.33平方米减至400平方米，租金标准仍然按30元/平方米/月计算。上花轿公司一直全部使用案涉房屋。东航安徽分公司向上花轿公司主张所欠房租是其法定权利，不可能因为东航安徽分公司未及时行使权利而导致上花轿公司损失的扩大，一审酌减2015年3月1日以后的租金没有法律依据。2、如前所述，上花轿公司在装修时即发现出现渗水现象，双方已经就租赁面积减少达成一致意见，双方租赁合同被解除系上花轿公司违约导致，相关损失应由上花轿公司自行承担。退一步讲，即使赔偿损失，装修损失中，上花轿公司已经使用两年未进行折抵，上花轿公司一直主张未正常营业，为何放置大量的婚纱等物品，且渗水现象不是一次形成，如此大量的物品，上花轿公司没有进行任何的防护措施或者搬离，与常理相悖。婚纱、相框损失于法无据。
上花轿公司针对东航安徽分公司的上诉辩称，双方并未就房租减免等达成一致意见。上花轿公司一直等待房屋修好，直至2015年2月12日，东航安徽分公司才明确告知房屋无法修复，上花轿公司才起诉。东航安徽分公司主张我方营业未提供证据证明。装修损失经一审鉴定，合理合法。购置婚纱、相框等材料是上花轿公司基于营业后的盈利预期。挪动物品需要大量资金，且东航安徽分公司一直给予上花轿公司房屋能修好的希望，所以相关物品一直存放在案涉房屋。
安徽东航公司上诉请求：撤销一审判决第六项，改判支持安徽东航公司的反诉请求，即：上花轿公司支付中介管理费共计76648元（暂计至2015年4月24日，直至上花轿公司与东航安徽分公司房屋租赁关系终止后，上花轿公司返还租赁房屋之日止；2015年4月25日至2016年2月24日按每月租金15477元的20%标准计算，2017年2月25日至返还房屋之日按每月租金16251元的20%标准计算）；上花轿公司支付违约金27071.5元（银行同期贷款利率的四倍暂计至2015年4月24日）。事实与理由：安徽东航公司作为中介管理方，租赁合同赋予的职责仅为为上花轿公司使用承租房屋进行管理和监督，并未有对上花轿公司的损失承担相应措施的义务。安徽东航公司在租赁合同的履行过程中未存在任何的违约行为，上花轿公司一直未依据合同约定向安徽东航公司支付管理费，存在根本违约行为，应承担相应的违约责任。
上花轿公司针对安徽东航公司的上诉辩称，安徽东航公司作为管理方未尽到管理义务，应对东航安徽分公司提供不符合质量要求的房屋且不履行维修义务承担责任，一审该项认定正确。
上花轿公司向一审法院起诉请求：1、解除上花轿公司与东航安徽分公司、安徽东航公司之间签订的房屋租赁合同；2、东航安徽分公司赔偿上花轿公司房屋装修损失586269元、婚纱服饰损失费63220元、相框损失8730元、两名看管承租房屋人员人工费96000元（自2013年4月1日计算至涉案房屋争议解决之日止，暂计算至2015年4月1日，每人每月2000元）；3、东航安徽分公司返还房屋租赁保证金2万元；4、本案诉讼费由东航安徽分公司、安徽东航公司负担。后上花轿公司变更第2项诉讼请求为：判令东航安徽分公司赔偿上花轿公司房屋装修损失644500元、婚纱服饰损失费及相框损失100300元、两名看管承租房屋人员人工费96000元（自2013年4月1日计算至涉案房屋争议解决之日止，暂计算至2015年4月1日，每人每月2000元）。
东航安徽分公司向一审法院反诉请求：1、解除东航安徽分公司与上花轿公司于2013年1月21日签订的房屋租赁合同；2、上花轿公司支付房屋租金及占有使用费共计306591元（暂计至2015年4月24日，直至上花轿公司返还租赁房屋之日止；2015年4月24日至2016年2月24日按每月租金14740元的80%标准计算，2016年2月25日至2017年2月24日按每月租金15477元的80%标准计算，2017年2月25日至返还房屋之日按每月租金16251元的80%标准计算）；3、上花轿公司支付违约金108286元（按银行同期贷款利率四倍暂计至2015年4月24日）；4、上花轿公司支付擅自装修拆改房屋的违约金10000；5、上花轿公司支付未足额缴纳房屋租赁保证金导致的经济损失10000元；6、上花轿公司承担反诉案件的全部诉讼费。
安徽东航公司向一审法院反诉请求：1、上花轿公司支付中介管理费共计76648元（暂计至2015年4月24日，直至上花轿公司与东航安徽分公司房屋租赁关系终止后，上花轿公司返还租赁房屋之日止；2015年4月25日至2016年2月24日按每月租金15477元的20%标准计算，2017年2月25日至返还房屋之日按每月租金16251元的20%标准计算）；2、上花轿公司支付违约金27071.5元（银行同期贷款利率的四倍暂计至2015年4月24日）；3、上花轿公司承担反诉案件受理费。
一审法院查明：2012年11月28日，上花轿公司向东航公司交纳投标保证金2万元，东航公司出具了收款收据。
2013年1月21日，东航安徽分公司（甲方、出租方）与上花轿公司（乙方、承租方）、安徽东航公司（丙方、中介管理方）签订一份房屋租赁合同，约定甲方将坐落于安徽省合肥市金寨路东航售票处内负一层491.33平方米房屋出租给乙方作为摄影外景基地使用；第三条约定租赁期限五年，自合同生效之日起至2018年2月24日止，合同生效之日至2013年2月24日为乙方对租用方的装修改造期，租金计取时间为2013年2月25日开始；第四条约定合同签订生效前，乙方需向丙方交纳房屋租赁保证金3万元，租赁期满，如乙方无合同约定的违约情形，丙方在乙方向甲方交还承租房屋后，向乙方全额无息退还保证金；房屋的年租金（含税）176879元（30元/平方米/月×491.33平方米×12个月），每月租金14740元，自合同生效之日起乙方每年向丙方支付房屋租金的20%作为中介管理费，其余的80%支付给甲方，自第四年起每年的年租金按上年度的5%递增；房屋租金第一年按季度交纳，即乙方必须在每季度的首月的5日前向甲方交纳本季度租金和向丙方交纳本季度中介管理费，从第二年起按年交纳，即乙方必须在每年的1月5日前一次性向甲方交纳全年租金和向丙方交纳全年的中介管理费；水电、物业管理费等费用另行收取，水电（含损耗5%）每月底最后两天抄表一次并于次月10日前结清费用；第五条约定在租赁期间，乙方发现所承租房屋及附属设施需要维修，应及时向甲方提出维修请求；乙方不得改变承租房屋的内部结构，如进行装修或添设对房屋结构有影响的设备时，必须事先征得甲方书面同意后方可施工，尤其是乙方装修的设计方案、规模、范围、工艺、用料等详细事项，必须事先报甲方审阅并书面同意，租赁期满后或因乙方责任导致退租、合同解除，除双方另有约定外，依附于房屋的装修设备无偿归甲方所有；第七条约定甲方以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）根本无法提供本合同约定的房屋的；（2）所提供房屋不符合约定的条件，严重影响使用的；（3）甲方未按本合同约定履行房屋修缮义务，已严重影响使用的；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同并收回房屋：（1）未经甲方书面同意，擅自转租、转借承租房屋或将房屋对外设置抵押担保；（2）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构；（3）未经甲方书面同意，擅自对承租房屋进行装修；（4）故意损坏承租房屋及其附属设施，或因使用不当导致承租房屋及其附属设施遭受严重损坏的；（5）乙方因适用不当导致承租房屋及其附属设施遭受损坏，损坏虽不严重，但在甲方提出的合理期限内未予修复，也不对甲方进行经济赔偿的；（6）未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋用途或使用方法的；（7）利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动；（8）拖欠房租达30日的；（9）本合同签订后，逾期交纳房屋租赁保证金达10日的；（10）逾期未交纳其他按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；（11）逾期未交纳其他按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；乙方违反以上第（1）至第（8）项的，乙方的房屋租赁保证金不退，归甲方所有；因乙方的上述违约行为导致甲方造成损失的，房屋租赁保证金不予退还外，乙方还应赔偿甲方的实际损失；第八条约定房屋交付乙方使用时，甲方应保障租赁房屋本身、附属设施、设备处于能够正常使用状态；第九条约定由于甲方怠于履行维修义务或遇紧急情况，乙方不得不自行组织维修的，甲方应支付乙方维修费用或折抵租金，但以乙方能够提供甲乙双方确认的维修的有效费用凭证为前提；第十条约定租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权立即解除合同、收回房屋，乙方房屋租赁保证金不退，且乙方需支付甲方违约金10000元，若乙方给甲方造成其他损失的，还应赔偿损失：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借给他人使用，或将承租房屋对外设置抵押担保的；（2）未经甲方书面同意，对房屋进行装修、拆改、变动房屋结构或故意损坏房屋及其他设施的；（3）该笔本合同约定的租赁用途和方法或利用该房屋进行违法活动的；（4）拖欠租金达30日的；（5）在租赁期内未经甲方同意，乙方中途擅自退租的；在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的租金之外的相关费用的，每逾期一天，乙方需按费用总额的3%支付甲方违约金；乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付违约金，与上一款约定的违约金10000元累计计算；乙方未在本合同约定期限内交纳上月水电等费用，逾期已达30日的，甲方有权对乙方停水停电，所造成的损失全部由乙方承担；第十四条约定丙方对乙方使用房屋的情况进行管理和监督，每两月至少实地走访一次，认真查看租用房屋的实际使用情况，丙方应加强对乙方日常经营的监管并对乙方违法经营及违约行为承担连带责任。
2013年2月1日，上花轿公司将涉案房屋的装修事宜交由张华施工，双方签订了协议，约定施工内容包括前期拆除、垃圾清运、水电安装，大厅、摄影工作室、接待室、办公室、过道及卫生间、化妆间、服装间、财务办公室及经理办公室、户外的装饰，工期为60天。2013年4月29日，上花轿公司与张华对涉案房屋装修工程进行了决算，决算价格为586269元。
上花轿公司还提供了2013年2月购置婚纱及礼服等服饰的销售清单两张及出库单一张，其中销售清单显示数额分别为36220元、27000元，但该销售清单均未列明服饰数量，亦未加盖公章；出库单显示相框97只、单价90元，合计8730元，并加盖了“合肥庐阳区新亮点赵祥冲印部发票专用章”。
2013年8月，上花轿公司向东航安徽分公司发出一份函件，主要内容是2013年2月初曾向东航安徽分公司反映涉案房屋因年久失修，存在下雨漏水及灌水现象，造成装修设备、服装货物等被水淹没，要求维修。
2014年4月，上花轿公司向东航安徽分公司发出一份“关于尽快维修房屋函”，主要内容是发现涉案房屋150平方米的面积存在屋顶漏水和地面渗漏水，造成了房屋装修霉变，要求维修。
2015年2月12日，东航安徽分公司发出一份“关于支付东航金寨路售票处仓库租赁费的函”，主要内容是因涉案房屋屋顶部分区域渗漏，上花轿公司提出维修函，修建部门多次进行维修，但因消防通道部分涉及市政工程，无法维修告知上花轿公司，现经甲乙丙三方于2014年1月20日协商将房屋租赁面积由491.33平方米调整为400平方米，租金仍按照30元/平米/月计取，要求上花轿公司自收到本通知之日起三个工作日缴清2013年至2014年度租金并修订协议，若未按时缴纳租金，东航安徽分公司将于2015年3月1日起收回涉案房屋、终止租赁合同、追讨租金。
上花轿公司一审诉讼期间申请对涉案房屋的装修损失、婚纱及相框损失进行评估鉴定。该院依法委托安徽华鹏资产评估有限公司作为评估鉴定机构，该机构出具了皖华鹏评报字[2016]0501号资产评估报告书，报告书载明经评估机构现场勘察，涉案房屋内部吊顶部分因漏水造成多处装修损坏、脱落，局部地方有大面积的渗水痕迹，墙壁表皮有脱落、起皮、渗水痕迹，房内潮湿、有霉味，大部分婚纱等服装表面有发霉迹象，部分服装外表有污损，经清点有拖尾婚纱、短白纱共112件，旗袍、宫廷服、礼服等各类服饰共100件，58×58㎝相框46个、1m×84㎝相框46个；装修损失按照损失率100%进行计算为644500元、婚纱损失按照损失率98%计算为73539.2元、其他各类服装按照损失率95%计算为15770元、相框按照损失率90%计算为11040.44元，合计744800元。
2016年6月27日，上花轿公司与东航安徽分公司就涉案房屋办理了移交手续。上花轿公司根据评估报告书的评估结论变更第2项诉讼请求为要求东航安徽分公司赔偿装修损失644500元、婚纱服饰及相框损失100300元，两名看管承租房屋人员人工费158000元（自2013年4月1日计算至2016年6月30日，按每人每月2000元计算）。
另查明：涉案房屋的所有权人为东航安徽分公司，产权证号为房地权合产字第023728号。
一审法院认为，上花轿公司与东航安徽分公司、安徽东航公司签订的房屋租赁合同，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约履行。根据东航安徽分公司2015年2月12日发出的函件内容可知，因涉案房屋消防通道存在问题导致渗漏水及倒灌水的情形无法修复，而东航安徽分公司作为出租方应当提供符合合同约定、能够正常使用的房屋，现由于涉案房屋消防通道问题致使上花轿公司无法正常使用，上花轿公司诉请要求解除涉案合同，符合合同第七条第2款（3）项“甲方未按本合同约定履行房屋修缮义务，已严重影响使用的，乙方有权解除合同”的约定，故对上花轿公司诉请要求解除涉案房屋租赁合同，该院予以支持。关于上花轿公司主张的各项损失赔偿，该院认为根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）款的规定“因双方违约导致合同解除，剩余租赁期间的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过程承担相应的责任”，本案中，虽东航安徽分公司未能履行维修义务严重影响上花轿公司使用，但上花轿公司亦未按照合同第四条的约定按时足额支付租金，也存在违约行为，故对上花轿公司主张的装饰装修损失，应当根据上花轿公司及东航安徽分公司的过错程度进行综合判定，该院酌定装饰装修损失赔偿数额为46万元。关于上花轿公司主张的婚纱服饰、相框及看管人员工资，根据《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款规定“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金”。本案中，通过函件可知，上花轿公司在签订合同后即发现涉案房屋存在漏水情况即向东航安徽分公司反映并要求维修，但东航安徽分公司经过多次维修未能修复，使上花轿公司存放在涉案房屋内的婚纱、相框出现霉变，导致物品价值贬损，应承担赔偿责任。但上花轿公司在租赁涉案房屋时，明确知晓涉案房屋系半地下室结构，室内通风不畅，采光差，阴暗潮湿，且通过函件可知，在装修期间上花轿公司就发现涉案房屋存在漏水现象，在未予完全修复的情况下，仍采购婚纱、相框且未采取相应防护措施即放置在涉案房屋中，本身亦存在过错，在合同未对损失赔偿进行约定的情况下，该院根据双方过错程度，酌定婚纱服饰及相框的损失数额为36000元。关于上花轿公司主张的看管人员工资，上花轿公司向本公司工作人员发放工资，系其自身经营行为并非因房屋质量问题而必须额外支出的费用，故该院不予支持。关于上花轿公司主张安徽东航公司返还租赁保证金2万元，根据合同第四条第1款第1项规定，合同生效前上花轿公司应向安徽东航公司支付租赁保证金3万元，在合同期满，上花轿公司无违约行为并交还房屋后予以无息退还，而上花轿公司仅支付保证金2万元且存在未足额支付房屋的违约行为，故对上花轿公司的该项诉请，该院不予支持。关于东航安徽分公司反诉主张的房屋租金，虽涉案房屋存在质量问题影响使用，并不当然免除上花轿公司支付房屋租金的义务，根据东航安徽分公司2015年2月12日发出的函件内容，东航安徽分公司自愿下调了房屋租金的计取方式，系其处分自身民事权利，故该院按此租金标准计算房屋租金；且根据该函件内容，东航安徽分公司要求上花轿公司交纳房屋租金，否则将于2015年3月1日采取收回房屋等措施，但东航安徽分公司直至上花轿公司诉至法院仍未要求收回房屋，致使双方的损失进一步扩大，故该院对2015年3月1日至2016年6月27日的租金相应予以核减。综上，上花轿公司应当支付东航安徽分公司2013年2月25日至2016年6月27日的房屋租金为308000元（400㎡×30元/月/㎡×24个月4天×80%＋400㎡×30元/月/㎡×15个月27天×80%×50%）。关于东航安徽分公司主张的违约金。1.关于逾期支付租金的违约金。按照合同第十条的约定，逾期支付房屋租金应当支付1万元及按照日租金2倍的标准计算的违约金，本院认为上花轿公司未按约支付租金确构成违约，但该违约金标准过高，且东航安徽分公司自身亦存在违约行为，故该院酌定违约金数额为3万元。2.关于擅自装修拆改房屋的违约金。东航安徽分公司主张上花轿公司未经其同意即进行装修构成违约，但根据合同第十条的约定，上花轿公司交纳的租赁保证金已不予退还，且装饰装修系对涉案房屋价值的提升，且合同约定安徽东航公司作为中介管理方应当实地查验涉案房屋现状，根据上花轿公司提供的函件可知在装修伊始即通知东航安徽分公司要求履行维修义务，而东航安徽分公司回函称多次进行了多次维修，在维修时不可能不知晓涉案房屋的装修情况而未提出异议视为同意上花轿公司的装修措施，且上花轿公司的装饰装修并未破坏涉案房屋的主体结构，故东航安徽分公司主张的该项违约金，不予支持；3.关于未足额交纳房屋租赁保证金的经济损失。该院认为，东航安徽分公司未举证证明上花轿公司未足额支付租赁保证金造成了其他损失，故亦不予支持。关于安徽东航公司反诉主张的中介管理费及违约金，该院认为根据合同第十四条的约定，安徽东航公司负有对涉案房屋使用情况进行监督管理的义务，且需实地查看涉案房屋的实际使用情况，而在本案中，安徽东航公司在涉案房屋出现渗漏水情况时，未协助上花轿公司采取相应措施避免损失扩大，没有尽到监督管理义务，故其主张的中介管理费及违约金，该院均不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决：一、解除合肥上花轿摄影有限公司与中国东方航空股份有限公司安徽分公司、安徽东航发展有限责任公司签订的房屋租赁合同；二、中国东方航空股份有限公司安徽分公司自判决生效之日起十日内赔偿合肥上花轿摄影有限公司装饰装修损失46万元及婚纱、相框损失36000元，合计496000元；三、合肥上花轿摄影有限公司自判决生效之日起十日内支付中国东方航空股份有限公司安徽分公司房屋租金308000元及违约金3万元，合计338000元；上述第二、三项债务相互折抵，由中国东方航空股份有限公司安徽分公司自判决生效之日起十日内支付合肥上花轿摄影有限公司158000元；四、驳回合肥上花轿摄影有限公司的其他诉讼请求；五、驳回中国东方航空股份有限公司安徽分公司的其他反诉请求；六、驳回安徽东航发展有限责任公司的全部反诉请求。本诉案件受理费12408元减半收取6204元，评估费5000元，合计11204元，由上花轿公司负担2604元，东航安徽分公司负担8600元。反诉案件受理费7824元减半收取3912元，由东航安徽分公司负担727元，上花轿公司负担3185元。反诉案件受理费2376元，减半收取1188元，由安徽东航公司负担。
二审中，双方当事人均未提供新证据。对一审查明事实本院予以确认。
二审另查明：2014年1月8日，上花轿公司向东航安徽分公司书面发函，内容包括，双方签订合同后，上花轿公司对房屋进行装修，后准备开业时发现房屋渗漏水，上花轿公司多次要求东航安徽分公司维修，但直到2013年11月，东航安徽分公司才明确通知上花轿公司，该渗漏现象不能根本解决。鉴于上花轿公司已经投入巨资装修及人力物力的实际情况，上花轿公司要求继续履行租赁合同，但同时要求东航安徽分公司减免租金，并赔偿损失等。
本院认为，上花轿公司与东航安徽分公司、安徽东航公司签订的房屋租赁合同，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应按约诚实、全面的履行各自的义务。合同履行过程中，因房屋产生渗水等质量问题，双方产生争议。至本案诉讼中，上花轿公司以及东航安徽分公司均提出解除合同，且双方在诉讼期间已办理返还房屋的交接手续，故应视为双方对解除合同达成合意，本院予以确认。
对于合同履行期间的租金，上花轿公司主张因房屋质量问题，其一直未能营业，不应支付租金，但根据上花轿公司于2014年1月8日向东航安徽分公司发出的函件可知，东航安徽分公司于2013年11月即已经明确告知上花轿公司案涉房屋渗漏现象不能根本解决，该时，上花轿公司如认为该房屋渗漏现象将导致其合同目的根本无法实现，其可行使合同解除权，但其在渗漏情况既定的情况下，综合考量后选择继续承租房屋，其应支付相应的房屋租金。上花轿公司在上诉状中认可因渗漏导致不能使用的房屋面积为90㎡，故一审按照400㎡计租并无不当。对于租金标准，在上花轿公司未提供证据证明东航安徽分公司已经同意核减租金标准的情况下，其应该按照原合同租金标准支付相应面积的房屋租金，以此计算租金为384643元（400㎡×30元/月/㎡×40个月2天×80%），考虑到因东航安徽分公司提供的房屋部分不能使用，必然会对房屋的整体使用效益产生影响，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条的规定，本院对房屋租金酌情核减，对一审确认的租金总额308000元予以认同。鉴于上花轿公司存在未支付租金的行为，一审判决东航安徽分公司不予退还2万元保证金，并酌定上花轿公司另行承担3万元违约金并无明显不但，本院予以维持。
对于上花轿公司主张的因合同解除给造成的损失赔偿问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，因合同解除给承租人造成的装饰、装修费用的损失承担应根据双方对于合同解除的责任来确定。本案中，东航安徽分公司与上花轿公司对于合同的解除均存在过错。首先，东航安徽分公司作为房屋的出租方，负有保证提供的房屋满足承租人使用用途的义务。案涉房屋在上花轿公司装修基本完成时即发生渗漏现象，且经过东航安徽分公司多次维修后确认无法完全修复，直接导致上花轿公司装修以及购置物品后墙皮脱落、物品发霉等，东航安徽分公司对此应承担主要的赔偿责任；其次，上花轿公司在合同履行期间内的拒付租金的行为亦存在不当。且，案涉房屋为半地下室结构，上花轿公司对于该房屋通风不畅，急雨天气下存在倒灌隐患应具有一定的预见性，故上花轿公司对房屋不能满足使用以及造成的损失应承担相应的选择承租房屋时未尽审慎注意义务的责任。上花轿公司的装修以及相关物品损失已经鉴定，确定总额为744800元，结合双方的过错程度以及上花轿公司已经使用两年的情况，一审酌定东航安徽分公司承担496000元适当，本院予以维持。上花轿公司另行主张房屋看管人工费96000元，因继续承租房屋是上花轿公司自愿选择，且该费用也难言系房屋渗水问题导致的必然费用，一审不予支持并无不当，本院予以维持。
对于东航安徽分公司一审反诉请求，其作为中介管理方，在房屋出现质量问题后，未及时沟通各方协调处理，一审认定其未尽到监管义务，对其主张管理费和违约金的请求不予支持并无不当，本院亦予以维持。
综上，上花轿公司、东航安徽分公司、安徽东航公司的上诉理由均不能成立，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32412元，由上花轿公司负担12408元，东航安徽分公司负担17628元，安徽东航公司负担2376元。
本判决为终审判决。
审判长 陆建群
审判员 方玮韡
审判员 余海兰
二〇一七年十一月十日
书记员 吴丁蔷
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。