江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）宁民终字第2968号
上诉人（原审被告、反诉原告）沈丽霞。
委托代理人吴小喜，江苏晓喜律师事务所律师。
委托代理人高迎春。
被上诉人（原审原告、反诉被告）南京祥福资产管理有限公司，组织机构代码55887081-4，住所地南京市鼓楼区热河南路290-1号。
法定代表人张江宝，该公司董事长。
委托代理人方怡，江苏致邦律师事务所律师。
委托代理人杨海涛，江苏致邦律师事务所律师。
上诉人沈丽霞因与被上诉人南京祥福资产管理有限公司（以下简称南京祥福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院作出的（2013）下民初字第525号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭并于2013年10月10日公开开庭进行了审理，上诉人沈丽霞及其委托代理人吴小喜、高迎春，被上诉人南京祥福公司委托代理人方怡、杨海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告南京祥福公司原审诉称，其与沈丽霞于2010年9月13日签订《南京天鹏市场铺位使用协议书》一份，约定南京祥福公司将南京天鹏市场品牌茶城A-5号铺位租给沈丽霞从事茶叶经营活动。但沈丽霞未按照双方约定向南京祥福公司支付2012年11月1日至2013年10月30日期间的房租，经多次催促无果。现提起诉讼，请求判令：1、解除双方于2010年9月13日签订的南京天鹏市场铺位使用协议书；2、沈丽霞迁出南京市下关区热河南路290-1号A-5铺位；3、沈丽霞支付拖欠的租金66113.98元（租金按照172780元／年，自2012年11月1日计算至起诉之日即2013年3月18日）；4、沈丽霞按172780元／年的标准支付自2013年3月19日起至实际迁出之日止的房屋使用费；5、沈丽霞支付违约金29027元（按本金172780元，违约金标准为日千分之一，自2012年10月1日起计算至2013年3月18日止）；6、由沈丽霞承担诉讼费用。
本诉被告沈丽霞原审辩称，南京祥福公司第一、二项诉讼请求涉及到两个法律关系，一是要求解除合同，二是要求迁出房屋，一个案件不能有两个不同的法律关系，南京祥福公司这两项诉请不符合法律规定。涉案合同尚未到期，沈丽霞也没有违约，不同意解除合同，南京祥福公司要求沈丽霞迁出房屋没有合同和法律依据。南京祥福公司的第五项诉讼请求亦没有事实和法律依据，沈丽霞承租的房屋自2011年10月开始漏水，沈丽霞一直与南京祥福公司交涉，要求南京祥福公司对房屋进行修缮，因为南京祥福公司一直没有对房屋进行修缮，沈丽霞才没有交纳租金，其要求南京祥福公司将房屋维修好，否则不同意缴纳租金。因南京祥福公司违约在先，故应由南京祥福公司承担违约责任，不同意南京祥福公司的第六项诉讼请求。请求驳回南京祥福公司的全部诉讼请求。
反诉原告沈丽霞原审诉称，其与南京祥福公司于2010年9月13日签订《南京天鹏市场铺位使用协议书》，由沈丽霞承租南京祥福公司南京天棚市场茶叶城A-5号房屋从事茶叶经营活动。协议签订以后，沈丽霞对承租的毛坯房进行装修后投入经营。2011年10月，沈丽霞发现房屋有漏水现象，遂与南京祥福公司联系，多次催促其对房屋进行维修，但一直未能修好。2012年5月，房屋严重漏水，沈丽霞存放的部分茶叶被雨水淋湿，损失严重。南京祥福公司作为出租人，在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，但其提供的房屋漏水问题严重，导致沈丽霞无法正常经营且损失惨重。要求南京祥福公司将房屋维修到位，房屋维修好后同意给付租金。另，针对房屋漏水给沈丽霞造成的损失，特提起反诉，请求判令：1、南京祥福公司赔偿沈丽霞诉争房屋装修费用25万元；2、要求南京祥福公司赔偿沈丽霞茶叶损失60600元；3、由南京祥福公司承担全部诉讼费用。
反诉被告南京祥福公司原审辩称，南京祥福公司已于2011年12月17日与沈丽霞达成协议，就沈丽霞的损失给予4923元补偿，沈丽霞承诺所有修理与南京祥福公司无关。依据双方达成的协议，沈丽霞再要求南京祥福公司赔偿损失于法无据。且根据相关法律规定，如因承租人原因导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残存价值的，不予支持。故请求驳回沈丽霞的全部诉讼请求。
原审法院经审理查明，2010年9月13日，南京祥福公司（甲方）与沈丽霞（乙方）签订《南京天鹏市场铺位使用协议书》，约定甲方将其承包的南京天鹏市场品牌茶城（位于南京市下关区热河南路290-1号）中A-5号铺位出租给沈丽霞，从事茶叶经营活动；租赁期限为五年，自2010年11月1日起至2015年10月31日止；第一年及第二年租金标准为163000元，第三年起租金每年按年租金总额的6%递增；租金采取先付后租的方式，一年一交，乙方应于下一年度的一个月前向甲方交纳次年租金；乙方应按时支付租金，每逾期一天，应按逾期缴费部分总额的千分之一标准按天向甲方支付违约金；逾期超过一个月，甲方有权提前终止本协议的履行，由此造成的一切损失由乙方承担；乙方在签订协议时，应向甲方缴纳定金15000元作为履行协议的保证；协议期满，乙方按期交还铺位后如无违约行为，则定金退还（免息）；协议期满或因乙方原因提前终止合同履行，乙方不享有任何装潢补偿且不得破坏任何装潢设施（归甲方所有），否则照价赔偿；在本协议履行期内，乙方应妥善使用甲方提供的铺位及相关设施，如有损坏由乙方负责维修、更换或照价赔偿。协议签订后，沈丽霞交纳了15000元履约保证金，并交纳了第一年租金，南京祥福公司依约将铺位交付沈丽霞，沈丽霞对铺位进行装潢后投入使用，从事茶叶经营活动，并领取了个体工商户营业执照，名称为“南京市下关区春茗茶叶经营部”。
2011年10月左右，南京天鹏市场品牌茶城内包括沈丽霞在内的承租户因大雨导致房屋漏水，造成损失，南京祥福公司对受损的承租户分别给予了一定的补偿。2011年12月17日，南京祥福公司与沈丽霞达成协议如下：因大雨造成修理补助4923元，余欠2011年度房租肆万元正，限2012年元月15日前全额付清（所有修理与祥福公司无关），沈丽霞在上述内容后面签署了自己的名字。沈丽霞用上述补助费用抵扣了部分租金，并交清了第二年度租金。后沈丽霞未按约交纳第三年租金，南京祥福公司催要未果，遂持诉称理由于2013年3月18日诉至原审法院，沈丽霞于2013年4月15日提起反诉。
另查明，沈丽霞所经营的“南京市下关区春茗茶叶经营部”现仍在营业。
以上事实，有《承包经营合同书》、《协议书》、《南京天鹏市场铺位使用协议书》、涉案房屋所有权证及土地使用证、2011年12月17日沈丽霞户补助协议、律师函、邮寄回执及双方当事人当庭陈述为证，足以认定。
原审法院认为，南京祥福公司与沈丽霞于2010年9月13日签订的《南京天鹏市场铺位使用协议书》，系双方真实意思表示，且并未违反法律、行政法规的强制性规定，因而合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当依据合同约定严格履行各自义务。双方在履行合同的过程中产生纠纷，南京祥福公司以沈丽霞未按时交纳租金为由要求解除合同，并要求沈丽霞承担违约责任。沈丽霞则以房屋漏水未维修到位为由拒绝支付租金，要求继续履行合同，将房屋维修到位，并要求南京祥福公司赔偿其因房屋漏水造成的茶叶损失及装潢损失。本案争议的焦点在于究竟谁违约，南京祥福公司认为，沈丽霞未按时交纳租金，构成违约，沈丽霞当庭亦承认未缴纳第三年度租金，存在违约。沈丽霞认为，南京祥福公司提供的租赁房屋漏水导致其无法正常经营，存在违约，但其当庭亦承认仍在使用租赁房屋，茶叶经营有部分仍在正常经营。根据双方签订的铺位使用协议，租金采取的是先付后租的方式，由于沈丽霞仍在使用南京祥福公司提供的房屋，但其累计欠租已超过六个月，其行为已经构成根本违约，南京祥福公司有权要求解除合同，故原审法院对南京祥福公司要求解除铺位使用协议书的诉讼请求，依法予以支持。
关于南京祥福公司是否存在违约。首先，关于沈丽霞承租的房屋是否存在漏水，根据南京祥福公司申请出庭作证的两位证人傅某和薛某某的当庭陈述，可以反映沈丽霞承租的房屋确实存在漏水问题。其次，关于房屋漏水的原因，双方说法不一致，南京祥福公司主张是由于沈丽霞自身原因导致的。南京祥福公司为证明其主张，申请了参与过沈丽霞房屋维修的市场管理人员薛道友及维修工傅某某出庭作证，两名证人当庭陈述，房屋漏水的原因在于沈丽霞在装潢房屋时把原来用来排水的落水管堵死了，导致水无法排出，并且由于落水管被砌在了墙里面，无法维修。沈丽霞否认证人的说法，其主张房屋漏水是由于房屋自身结构原因导致的，并且认为即使房屋漏水是由于落水管堵塞导致的，落水管堵塞也并非沈丽霞造成的，但沈丽霞就其主张未能提供相应证据加以证实，原审法院对此不予确认。故依据沈丽霞的主张，尚不足以认定南京祥福公司在履行合同的过程中存在违约。
对于南京祥福公司要求沈丽霞支付自2012年11月1日起至实际迁出之日止的房屋使用费的诉讼请求，原审法院考虑到沈丽霞承租的房屋确实存在漏水问题，给其经营确实带来一定的影响，对该项诉讼请求予以酌减，确认沈丽霞应按照合同约定标准的70%向南京祥福公司支付房屋使用费用。对于南京祥福公司要求沈丽霞按照日千分之一的标准向其支付迟延付款的违约金的诉讼请求，原审法院综合考量沈丽霞未按期交纳租金给南京祥福公司造成的损失，及房屋漏水给沈丽霞经营造成的影响，为平衡双方利益，对该项诉讼请求不予支持。对沈丽霞要求南京祥福公司赔偿茶叶损失60600元的诉讼请求，沈丽霞主张茶叶受损的时间为2012年5月，但其提交的销售出货单及收据显示，其主张的受损茶叶的进货时间为2010年8月16日及2011年9月3日，其就茶叶受损的事实、受损茶叶的品种、数量、价格及茶叶受损与房屋漏水之间的因果关系等均未能提供充足证据加以证明，原审法院对其该项请求不予支持。对于沈丽霞要求南京祥福公司赔偿其装潢损失25万元的诉讼请求，沈丽霞主张房屋装潢花费372000元，但其提供的商铺装修合同及工程报价表记载的装修款数额并不一致，且仅提供一张手写的收据用以证明实际支出的装修款项，对其主张的装潢款项原审法院不予确认。由于导致本案合同解除的主要责任在沈丽霞，根据双方签订的铺位使用协议的约定，由于沈丽霞原因导致合同解除的，沈丽霞不享有任何装潢补偿，故对沈丽霞要求南京祥福公司赔偿其房屋装修费用25万元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于沈丽霞交纳的履约保证金15000元，因沈丽霞并未主张返还，本案中不予理涉。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条的规定，判决如下：一、解除南京祥福资产管理有限公司与沈丽霞于2010年9月13日签订的《南京天鹏市场铺位使用协议书》；二、沈丽霞于判决生效之日起二十日内将南京市下关区热河南路290-1号A-5号铺位腾空并交还南京祥福资产管理有限公司；三、沈丽霞于判决生效之日起二十日内按120946元／年（163000元／年×106%×70%）的标准给付南京祥福资产管理有限公司自2012年11月1日起至铺位交还之日止的铺位使用费；四、驳回南京祥福资产管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回沈丽霞的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5928元，减半收取2964元，南京祥福资产管理有限公司负担890元，沈丽霞负担2074元。反诉案件受理费2975元，由沈丽霞负担。
沈丽霞不服原审法院判决，向本院上诉称，1、沈丽霞所承租的房屋漏水是房屋主体结构原因所致，南京祥福公司出租的房屋不适格，沈丽霞装修时并未将排水管道堵死，原审证人傅某、薛某某的陈述不具有客观性，且与南京祥福公司有利害关系，证据效力低。2、原审法院适用法律不当，南京祥福公司提供的租赁物不符合租赁用途，先行违约，沈丽霞一直与南京祥福公司沟通要求其修理房屋，沈丽霞未交下一年房租不是恶意拖欠。3、沈丽霞承租的是毛坯房，后对该房屋共花费37万装修，南京祥福公司违约在先，应当承担房屋装修费用。4、南京祥福公司应当赔偿其因房屋漏水导致茶叶进水、发霉而造成的损失。综上，请求撤销原审法院判决，改判继续履行合同，并支持其原审反诉请求。
被上诉人南京祥福公司答辩称，沈丽霞在其多次催缴的情况下长期不交房租。房屋漏雨是因为沈丽霞装潢不当导致，房屋一直处于沈丽霞控制之下，且在之前双方就漏雨达成协议，其已给了沈丽霞相关补偿。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人对原审查明的事实无异议，本院予以确认。
本院认为，承租人应当按照约定的时间支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。沈丽霞未按约缴纳第三年租金，已构成根本违约，双方签订的《南京天鹏市场铺位使用协议书》予以解除。关于房屋漏水问题，沈丽霞与南京祥福公司于2011年12月17日达成协议，南京祥福公司给予沈丽霞因大雨造成的修理补助，并写明所有修理与祥福公司无关。沈丽霞称因房屋漏水给其造成损失，但其提供的证据不足以证明其损失，原审法院考虑房屋漏水给其经营带来一定影响，在房屋租金上予以酌减，并无不当。关于装修损失，根据双方合同的约定，因沈丽霞原因导致合同解除的，沈丽霞不享有装潢补偿，故关于其该诉请，本院亦不予支持。
综上，沈丽霞的上诉请求与上诉理由均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费8903元，由上诉人沈丽霞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 侠
代理审判员 付 双
代理审判员 马 帅
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 赵春凤