广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终730号
上诉人（原审原告）：胡春C，女，汉族，1985年9月22日出生，住所地：广西滕县。
委托诉讼代理人：曹俊浪，广东法广律师事务所律师
上诉人（原审被告）：叶庆H，男，汉族，1965年7月29日出生，住所地：广东省高州市。
委托诉讼代理人：黄烈，广东千里行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄燕芳，广东千里行律师事务所律师。
原审第三人：深圳市家家S房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区八卦岭工业区。
法定代表人：杜艳H。
上诉人胡春C与上诉人叶庆H，及原审第三人深圳市家家S房产交易有限公司（以下简称家家S公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1741号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，家家S公司经本院合法传唤未到参加诉讼，本院依法组成合议庭进行缺席审理。本案现已审理终结。
胡春C上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并依法改判为由叶庆H于本判决发生法律效力之日起向胡春C支付违约金人民币656000元。2、判令叶庆H承担本案诉讼费用。
上诉事实和理由：一审经过调查核实已认定叶庆H的行为构成了违约，并应承担违约责任，但却又以双方合同中约定的违约金高于实际造成的损失，将叶庆H应支付给胡春C的违约金调整为328000元，我方对此不予认同。首先，合同中对违约金的约定属于双方协商一致的结果，是双方平等协商后的真实意思表示，且违约金的约定未超过交易总价款的20%，属于法律规定的合理范畴；其次，实际上因叶庆H的违约给胡春C造成的损失还不止656000元，因为截止去年胡春C起诉之日止，宝安区松岗街道片区的房地产均价已超过2.8万元／平方米，而现在松岗片区的房地产均价已超过4万元／平方米。
针对胡春C的上诉，叶庆H辩称，胡春C的上诉理由不能成立，根据最高院司法解释，本案胡春C并不存在实际损失，在一审开庭时，法庭向胡春C核实了胡春C存在损失的情况，按照胡春C当庭陈述损失也就是银行利息损失，因此胡春C要求叶庆H支付交易总额20%的违约金，远远高于其损失，所以胡春C的诉求不能成立，同样上诉请求不能成立。请求法庭依法驳回胡春C的上诉请求。
叶庆H上诉请求：1、撤销广东省深�市宝安区人民法院(2015)深宝法民三初字第1741号民事判决第三、四项判决，驳回胡春C对叶庆H该部分的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由胡春C承担。
上诉事实和理由：原审判决认为叶庆H违约是错误的。导致案涉合同无法履行的原因在于家家S公司，叶庆H并未实施过违约行为。理由在于：本次交易起因于家家S公司的业务招揽行为，叶庆H与胡春C提交的证据均证实家家S公司是以“没有房产证仍可以办理正常的交易手续”来诱使叶庆H与胡春C进行房屋买卖的，家家S公司再三保证，可以用叶庆H的原购房合同办理交易公证，胡春C可凭公证书作为产权凭证向银行申请贷款并以所贷款项支付给叶庆H，不会耽误叶庆H的投资。叶庆H出于对家家S公司的信任才与胡春C订立案涉合同。但在合同履行过程中，家家S公司根本无�按其承诺用原购房合同办理公证手续，最后不得不要求叶庆H去补办房地产所有权证后再交易。其后，叶庆H按照家家S公司的要求向相关部门了解，获悉办证时间要一个月，胡春C再去办理贷款手续还需要一个月左右，叶庆H拿到款项已经是两个月之后，远远超过了叶庆H投资的最后期限，叶庆H再转让房屋已经没有意义。以上一系列事实，不但在叶庆H和胡春C分别提交的三方协商过程的录音资料中均有明确记载，而且，家家S公司在法院根据法定程序向其送达诉讼材料后拒不到庭应诉，表明其放弃了抗辩的权利，是以实际行为认可了以上事实。因此，以上事实足以认定。换言之，案涉合同未能履行，完全在于家家S公司采取欺诈手段骗取叶庆H、胡春C双方订立合同，因此责任在于家家S公司而不在于叶庆H。原审判决并没有查清事实而认为叶庆H违约是错误的。综上所述，原审�决认定事实有误，所作出的判决是错误的。为此，叶庆H恳请贵院能够查明事实，依法撤销原审判决第三、四项判决，驳回胡春C对叶庆H的诉讼请求。
针对叶庆H的上诉，胡春C辩称，叶庆H的上诉请求没有事实和法律依据。一、胡春C在签订二手房买卖及居间服务合同时，根本不知道叶庆H所出售的该房产没有办理房产证。二、对于胡春C的损失，因为我方在交易时交付了定金，导致我方无法向第三方购买房产，而且当时购买价格是1万余元，我方起诉时房产已经达到2万余元，现在已经3、4万元了，如果不是叶庆H违约的话，我方现在1万余元根本买不到房，现在损失已经过百万，请求驳回叶庆H的上诉请求。
针对胡春C和叶庆H的上诉，家家S公司未到庭亦未作答辩。
胡春C�一审法院起诉请求：1、解除胡春C、叶庆H及家家S公司之间签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、叶庆H向胡春C支付违约金人民币656000元；3、叶庆H向胡春C赔偿佣金损失13120元；4、叶庆H、家家S公司共同向胡春C返还购房定金人民币200000元；5、判令叶庆H承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年6月20日，胡春C作为买方，叶庆H作为卖方，家家S公司作为居间方，签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.50333028013）。合同约定，买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区松岗镇中海西岸华府北区10栋A单元30B房，建筑面积为159平方米，转让成交价为人民币3280000元。交易定金共计人民币200000元。买方同意在本合同签订时向卖方支付定金人民币200000元。双方约定付款方式为按揭付款，买方须于2015年7月10日之前支付除定金之外的楼款人民币1200000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。在买方按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续。该房产处于抵押状态，卖方承诺于本合同签订之日起5日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方。买方应向家家S公司支付佣金人民币65600元，佣金应在向登记机关申请递件过户前付清。买方须在签订合同时支付必要费用人民币13120元，此必要费用抵扣佣金。如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还买方已支付的定金或支付总价款20%的违约金；如因买卖双方任何一方原因导致无法完成交易的情形，违约方应按合同约定向居间方支付全额佣金。
同日，胡春C通过pos机刷卡方式分四次共向家家S公司账户支付定金人民币200000元，叶庆H开具收据确认收到胡春C购房定金200000元。一审庭审中叶庆H称尚未收到上述定金。胡春C同时向家家S公司支付了佣金人民币13120元。2015年7月10日，胡春C、叶庆H双方在家家S公司协商涉案合同履行事宜时，叶庆H明确告知胡春C涉案房屋不再出售。另查，1、胡春C主张叶庆H未按约定履行赎楼义务并配合胡春C办理首期款资金监管，并于2015年7月10日明确表示不再出售涉案房产；2、叶庆H主张其并非故意违约，称涉案房产未办理房产证，叶庆H是受家家S公司的误导与胡春C签约，且胡春C对涉案房产未办理房产证的事实是明知的，故胡春C对于合同未能继续履行亦应承担责任，胡春C提出的违约金数额过高。3、截至一审庭审时至涉案房产尚未办理房地产证。
一审法院认为，胡春C与叶庆H、深圳市家家S房产交易有限公司签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（NO.50333028013）系双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。合同签订后，胡春C已按照合同约定支付了四笔共计人民币200000元的定金，叶庆H亦应履行其作为卖方的合同义务。现叶庆H在涉案房屋未取得房地产证的情况下将其出售，在胡春C不存在任何违约行为的情形下，又提出不再出售涉案房屋，并以受家家S公司业务员误导为�要求不予承担违约责任，显然缺乏理据，叶庆H的行为已构成违约。在叶庆H违约导致合同目的无法实现的情况下，为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，胡春C作为守约方有权主张解除合同并要求叶庆H以支付违约金的方式承担违约责任。一审法院确认上述合同于解除合同的通知到达对方之日，即本案起诉状副本送达叶庆H之日2015年9月4日解除。综合考虑本案案情，胡春C、叶庆H于合同中约定的违约金过分高于实际造成的损失，故一审法院酌情调整为叶庆H向胡春C支付违约金人民币328000元。由于合同已解除，叶庆H应将收取的购房定金人民币200000元返还胡春C，现该200000元定金仍托管于家家S公司处，应由家家S公司负责返还胡春C。胡春C同时诉请叶庆H赔偿中介费损失人民币13120元，由于胡春C、叶庆H在《深圳市二手房买卖及居间�务合同》第十二条第3款明确约定“如支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用”，故本案所涉佣金应由叶庆H承担。在胡春C已先行向家家S公司支付了佣金的情况下，叶庆H应向胡春C赔偿该部分中介费损失。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、确认胡春C与叶庆H于2015年6月20日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》（编号：50333028013）于2015年9月4日解除；二、深圳市家家S房产交易有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向胡春C返还定金人民币200000元；三、叶庆H于本判决发生法律效力之日起五日内向胡春C支�违约金人民币328000元；四、叶庆H于本判决发生法律效力之日起五日内向胡春C赔偿佣金损失13120元；五、驳回胡春C的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币6246元，由胡春C负担人民币2358元，由叶庆H负担人民币3888元。案件受理费胡春C已预交。
本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为违约方和违约责任的确定问题。
首先，关于违约方的确定。涉案合同系合同各方真实意思表示，合法有效，各方即应恪守履行。本案中，胡春C作为买方已依约支付涉案定金，叶庆H作为卖方未依约于5日内办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方，且至2015年7月10日明确表示不再继续履行合同，其行为已致胡春C关于涉案合同的目的无法实现，胡春C依法有权解除合同。原审认定叶庆H为违约方正确，本院予以确认。其次，关于违约责任。叶庆H上诉称系家家S公司的原因致其无法依约如期取得房产证、涉案合同无法如期履行故其出售房产已无意义；对此，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，即便叶庆H因家家S公司的原因违约，其亦应向胡春C承担违约责任，叶庆H关于其无需承担责任的上诉主张于法无据，本院不予支持。本案中，胡春C并未充分举证其因叶庆H违约所致的损失，同时考虑到涉案合同的履行情况，合同仅履行至定金支付阶段，且叶庆H于合同签订后的较短时间内即明确表示不愿继续履行合同，故依公平与诚信原则，原审酌情调整认定叶庆H应向胡春C支付违约金328000元并无不妥，本院予以维持。
综上，胡春C和叶庆H的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费16858元（胡春C已预交10383元，叶庆H已预交6475元），由胡春C负担10383元，叶庆H负担6475元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 林翘（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。