大连市甘井子区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0211民初5858号
原告：亿达物业管理有限公司。
委托诉讼代理人：×宁，系辽宁昭明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭静，系辽宁昭明律师事务所律师。
被告：黄思璇。
法定代理人：黄树林（系被告父亲）。
原告亿达物业管理有限公司与被告黄思璇物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人×宁，被告黄思璇的法定代理人黄树林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告亿达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年1月1日至2017年6月30日物业服务费34,899.29元及逾期交费违约金（暂时计算至2017年4月25日为3,467.77元），请求支付至实际支付物业费之日止，暂定合计38,367.06元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与大连圣安房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告为××小区提供物业服务，业主按照房屋建筑面积向原告支付物业服务费，逾期缴费的，自逾期之日起向原告支付违约金。被告系房屋业主，物业面积×××平方米，收费标准为4.5元/月/平，按约定应向原告交纳自2015年1月1日至2017年6月30日的物业费34,899.29元，但被告一直拒绝缴费，直至2017年4月25日产生违约金3,467.77元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在小区提供了优质的物业服务，但被告拒不履行缴费义务，为维护原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法判决。
被告黄思璇辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1、原告没有取得收费许可，擅自制定收费标准，属于违规收费，在签订物业合同时将此事实隐瞒，属于以欺诈手段签订合同，合同应属无效。2、原告在小区不具备交付条件的情况下接手，造成小区管理混乱。原告日常安保、绿化、服务等不到位，没有按照《大连市物业服务收费管理实施细则》的规定开展工作。3、原告提供的服务没有达到《大连市物业服务收费管理实施细则》规定的物业服务标准，质价严重不符。4、物业管理不透明，不公开，不配合成立业主委员会，违反《大连市物业服务收费管理实施细则》的规定。5、关于小区的安全防护问题。作为一个封闭小区，××安全防护问题很严重，连续多户被盗的至少有两次，最严重的一次是一夜之间连续七户被盗，有的业主在室内看到小偷偷窃，向保安呼救，保安自己躲起来了。小区的监控死角多，而且有的不好用。小区门岗没有人监守，我们有录像取证，就这个问题和物业经理沟通时候，物业经理不承认，后来看了录像才不得不承认。外部人员轻易可以跨越栏杆进入小区，保安人员严重不足，物业对外来人员的管理根本没有措施，外来施工人员、车辆随意进出，经常有人跳墙进入小区，给园区业主造成很大隐患。甚至有人在小区内放羊，我们多次和物业沟通，没有实质性进展。6、整个××物业管理中心，人员更换太频繁。经理和管家经常换，造成我们报修的记录没有衔接，每次都让我们重新报修一遍，这有我们与物业沟通的微信记录为证。7、关于小区绿化，现在小区绿化最好的地方就是物业门口，其他区域的树木枯死，有的时候是业主自己浇水才使绿化维持。虫害非常严重，在车库门口停车，一夜之间就能落很多虫子粪便。8、小区公共设施不完善，小区当时在规划时做了很多园艺景观，但是有一部分被业主圈在院子里了，虽然有一部分还在外面，但是水系从来没有流过水。还有小区的水电，到现在没有并网，自来水现在连看水表的人都没有，我们现在吃的是否是合格的自来水都不清楚，电现在只是有收费但是没有电网。9、小区大规模的园艺景观没有看到，可视对讲系统没有联网，我们现有的就是一个摆设，墙面地面无破损，现在我们家破损率100%，实行24小时报修值班制度，现在白天都很难找到人，更不要说晚上，红外线报警系统，花业主的物业费，建的电网、防护网也被破坏了，形同虚设，更别说系统，草坪生长良好，可以去看，树木浇灌，只浇灌物业门口的，其他地方不浇灌，每年至少征求业主对物业的意见，我在这住3年多，没有一次征求我们的意见，每年公布资金收支情况，我们也没有看到。10、对于业主提出的合理诉求，如成立业主委员会，物业一直在推托，而且没有向相关部门提出申请，造成××迟迟成立不了业主委员会。对此我们去×××街道，工作人员说根本就没有收到材料。业主成立了临时业主委员会，每年多次和物业沟通，但是每次问题都是石沉大海，没有回复。如业主要求成立室内的休闲娱乐场所的诉求，一直没有得到答复。11、关于我家房屋质量问题，房屋多处漏雨，从接收房屋开始报修，直到现在仍然没有得到彻底的解决，后院墙起皮脱落，车库门口地面破损等问题仍然存在，原告总是以各种理由推脱。12、最严重的问题在于对业主的欺骗上，我家当时接收房屋时，阳台防水有问题，西侧房檐脱落，雨水沿着外墙流，使外墙大面积变黑，车库门口右侧土坡下雨后流淌大量流水，2014年下半年就开始维修，当时和地产×经理沟通，他说给修，但是托了一个月没有给修，我问为什么，他说地产欠施工方工程款，所以施工方不给修了，后来去我家看一下，让我们自己修，估一下费用，抵顶一年物业费，当时物业经理也同意，手续物业来办，开发商签字，当时我们花的不止一年物业费，到了2016年年底，原告告诉我们2015年物业费是欠费，我们认为这是诈骗，后来我们给×经理打电话，×经理承认这个事情。
经审理查明，大连圣安房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方，2016年11月16日前企业名称为大连亿达物业管理有限公司）签订《前期物业服务合同》，合同约定：甲方选聘乙方对××小区提供前期物业管理服务。物业收费标准为：住宅：4.5元/月/平方米。物业服务费按季度当季交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日内交纳当期物业服务费。逾期未缴纳的，每逾期一日，按欠费总额的3‰支付违约金。依据上述合同，原告为被告所居住的××小区提供物业服务，被告房屋建筑面积为×××平方米，自2015年1月1日起至2017年6月30日止，发生物业服务费31,472.55元。
对于被告辩称中提到的问题，原告解释：1、关于收费许可，××项目交付时，正是物业费收费许可到收费备案改革阶段，所以项目前期无法办理收费许可，后期改为收费备案，同时收费许可属于行政管理的范畴，不影响原告依据前期物业服务合同主张物业费。2、关于水电、景观、水系问题，水电的手续正规合法，公共景观、水系确实存在被个别业主侵占的问题，原告对此已下达违章整改通知书，并上报综合执法部门，需要等待综合执法部门的统一执法。3、关于会所问题，整个×××地块，包括××项目，是统一配置的会所。4、关于安全防护问题，门岗采用的是车辆识别系统，外来人员无法进入，而且有门岗值守，项目目前配置有105个摄像头，可以覆盖主干道及各个门岗，且运行良好。5、关于外来人员进入问题，业主装修所需的施工人员需要办理相关的证件方可进入，不存在随意进入小区的问题，关于羊进入小区的问题，原告已与养羊户沟通，养羊户承诺搭建围栏以防止影响小区业主。6、小区之前确实发生过被盗的事件，但并非物业管理所导致。7、关于物业人员流动问题，人员流动属于正常现象，如发生缺编的情况，原告会及时补充。8、关于绿化、虫害问题，原告针对枯死树木已进行排查，根据天气情况会统一安排补植，虫害问题，原告已多次打药，虫害问题已基本得到控制。9、电线电缆部分是业主违建造成，原告正在处理，墙壁乱涂系业主施工人员所为，原告发现后就会清理。10、业主报修的时候前台都会有相应的记录。11、关于业主委员会的成立，需要开发商和政府部门移交资料，并由社区和开发商牵头进行，不存在原告阻碍业委会成立的问题。12、关于被告房屋质量问题，属于开发商遗留问题，原告只能协调处理。
关于被告提出的2015年物业费抵顶的问题，对此被告提供了被告法定代理人与案涉小区开发商项目经理××的电话录音，在录音中××认可当时被告曾找过开发商和物业维修房屋，开发商和物业同意被告自行维修，发生的维修费抵顶当年的物业费。原告提出××是项目开发商负责维修工作人员，并非原告工作人员，原告并未收到开发商有关物业费抵顶的任何书面材料，无法办理抵顶手续。
本院所确认的上述事实，有资质证书、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、变更登记核准通知书及本案庭审笔录等在案为凭，且经当庭质证和本院审查，应予采纳。
本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与被告形成物业服务合同关系，原告依据前期物业服务合同，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告房屋的物业服务费为每月每平方米4.5元，自2015年1月1日起至2017年6月30日止发生物业服务费31,472.55元（4.5元/月/平×30个月××××平方米），被告应予交纳。
关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，原告的主张理应得到支持。但本院考虑，原告现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障，现原告与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、履行各自的义务。同时考虑到原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的方面，存在一定的违约行为，应承担相应的违约责任。综合考虑整个小区和谐发展和被告每天的生活均与原告相关，双方矛盾须及时化解切不能再深化，故本案不予支持原告的违约金主张。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。
关于被告辩称原告在签订前期物业服务合同时，没有取得收费许可，擅自制定收费标准，违规收费，以欺诈手段签订合同，合同应属无效的问题。本院认为，原告提供的前期物业服务合同明确约定了物业费收取标准，被告在领取钥匙时对此亦是知悉，被告现未能提供有效证据否定该约定，同时关于收费许可属行政管理范畴，原告如违反相关规定，应由行政机关处理，而不影响原告依据前期物业服务合同主张物业费，因此合同应属有效，被告应按照合同约定的收费标准交纳物业服务费。
关于被告辩称原告提供的物业服务不到位，没有达到物业服务标准，物业管理不透明、不公开，小区存在安全隐患、物业人员流动频繁、不配合成立业主委员会等问题。本院认为，物业管理是一种服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来解决，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样，少部分业主以物业服务不到位主张不交或少交物业费不利于大多数已交费业主的权益和小区整体利益，同时本案原告表示要尽力帮助业主解决问题，不断改善服务质量。在此前提下，被告以此为由拒交物业费没有法律依据。
关于被告辩称其他业主的违章建筑问题。本院认为，因原告没有执法权，同时原告已经向执法部门进行了上报，被告不能以此为由拒绝缴纳物业费。
关于被告辩称的房屋质量问题。本院认为，房屋出现质量问题，如在保修期内，应由开发商负责维修，如保修期满，应启动专项维修基金进行维修。在此前提下，被告拒交物业费，因理由不充分，不应支持。
关于被告辩称2015年物业费抵顶的问题。本院认为，被告虽提供了被告法定代理人与案涉小区开发商项目经理的电话录音，但原告对此否认，被告亦不能提供抵顶物业费的有效证据，因此被告辩称主张因理由不充分，不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告黄思璇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业管理有限公司自2016年1月1日至2017年3月31日物业服务费31,472.55元；
二、驳回原告亿达物业管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费759元（原告已预付），由原告负担137元，被告黄思璇负担622元。被告黄思璇负担部分，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 司 萍
人民陪审员 张爱华
人民陪审员 王景华
二〇一八年三月二日
书 记 员 修建华
本案引用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。