广东省佛山市南海区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0605执异478号
异议人（案外人）：周军，男，汉族，1979年10月5日出生，住湖北省随州市曾都区。
委托代理人：邓培启，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
委托代理人：康泳君，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
原告：广东顺德农村商业银行股份有限公司南海支行，经营场所：广东省佛山市南海区桂城南海大道北16号联华大厦首、二层，统一社会信用代码：914406050845616648。
负责人：刘志发，行长。
委托代理人：何卫涛，男，汉族，1985年12月19日出生，住广东省佛山市顺德区，系原告员工。
委托代理人：卢迪明，男，汉族，1985年2月5日出生，住广东省佛山市南海区，系原告员工。
被告：陈佩瑶，女，汉族，1989年1月23日出生，住广东省饶平县。
被告：钟永宏，男，汉族，1977年9月16日出生，住广东佛山市南海区。
本院受理的（2015）佛南法民二初字第1343号案，即原告广东顺德农村商业银行股份有限公司南海支行（以下简称“顺德农商银行南海支行”）诉被告陈佩瑶、钟永宏金融借款合同纠纷一案，本院根据原告的财产保全申请，查封了被告陈佩瑶位于广东省佛山市**区**街道**座701房（以下简称涉案房屋），异议人对此提出异议。本院依法组成合议庭进行听证审查，异议人的委托代理人邓培启，原告的委托代理人何卫涛、卢迪明参加听证。现已审查终结。
异议人称，2015年11月25日，南海区人民法院依据原告的诉讼保全申请，轮候查封了涉案房屋。异议人曾提出异议，法院以轮候查封尚未发生法律效力为由，驳回异议请求。现其他法院的查封均已解除，轮候查封已经生效，故再次提出执行异议。禅城区人民法院（2015）佛城法民一初字第2213号已经判决不得对涉案房屋采取执行措施，佛山市中级人民法院以（2016）粤06民终字第1344号驳回上诉，维持原判。可见，法院不得对涉案房屋采取执行措施。故请求法院裁定不得对涉案房屋采取执行措施。
原告称，1、异议人提供的转账凭证显示的金额与房屋买卖合约约定的金额不符，亦未提供中介服务的证据，有悖日常生活经验法则。2、异议人与陈佩瑶早已相识并有资金往来，转账凭证只是二人正常的资金往来，并非房款。3、异议人并未实际占有涉案房屋，并未提供缴纳物业管理费、水电费等凭证。综上，异议人的主张与事实不符，请求法院驳回其异议请求。
经审理查明，本院受理的原告顺德农商银行南海支行诉被告陈佩瑶、钟永宏金融借款合同纠纷一案，案号为（2015）佛南法民二初字第1343号。在审理过程中，原告顺德农商银行南海支行向本院提出财产保全申请。经审查，本院作出（2015）佛南法民二初字第1343-1号民事裁定，并据此于2015年11月25日查封了被告陈佩瑶名下的涉案房屋（证号：02××00），查封类型为：轮候查封。
另查明，2015年7月26日，周军与陈佩瑶、广州市挺秀园房地产代理有限公司佛山分公司签订编号为NO.0001011《房屋买卖合约》，约定周军以240万的价格向陈佩瑶购买涉案房屋，陈佩瑶于2015年12月30日交付涉案房屋予周军，并对各方权利义务作出约定。上述合约所附附件载明：周军应在签署合约同时自行交付部分定金10万元予陈佩瑶；周军应在2015年8月30日前自行交付定金金额35万元予陈佩瑶；陈佩瑶同意在收取定金后三十个工作日内向抵押银行申请办理提前还贷手续；在接到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日前，周军提取195万元转入陈佩瑶账号，银行到账后即视为陈佩瑶已收取相应楼款。
2015年7月27日，周军向陈佩瑶名下账户转账支付首笔定金10万元，并由陈佩瑶出具收款收据，确认收到周军交来的购房定金10万元。周军于同年8月21日、26日分别向陈佩瑶转账支付10万元、17万元。陈佩瑶于同年10月9日出具收款收据，确认收到周军交来房款27万元。
2015年8月27日，佛山市南海公证处出具（2015）粤佛南海第29978号公证书，载明周军委托林茂代为向银行及相关部门办理涉案房屋的还贷手续、注销抵押登记手续及办妥还款手续后，代为出售涉案房屋、办理房屋水、电、煤气、电视、物业管理等。同月29日及9月30日，原告分两次向陈佩瑶名下账户转账付款，每次支付12900元，合计25800元。
2015年10月9日，周军与陈佩瑶签订一份《借款合同》，约定周军向陈佩瑶借款20万元，借款期限自2015年10月10日至2015年10月30日，借款用途为还房贷。同日，周军分五笔向陈佩瑶名下还贷账户转账，每次20万元，合计100万元。同年10月10日，周军分五笔向陈佩瑶名下账户转账105.2万元，五笔转账分别为42.2万元、13万元、10万元、20万元、20万元。同日，陈佩瑶出具《收款收据》，载明周军垫资代陈佩瑶向银行办理提前还贷款204万元。该收款收据另手写载明“附加壹万元，总金额为人民币贰佰零五万元整”。
2015年10月15日，陈佩瑶将涉案房产3套钥匙交付给周军。陈佩瑶与龙国炜于2015年11月3日至4日间搬离涉案房屋。原告在2015年10月26日知悉涉案房屋被法院查封后，要求陈佩瑶补签《收楼确认书》，双方并在确认书落款时间处签署时间为2015年10月15日。
再查，佛山市禅城区人民法院受理的原告周军诉被告何云清、第三人陈佩瑶案外人执行异议之诉一案中，即（2015）佛城法民一初字第2213号案，周军应法院要求将其在中国工商银行股份有限公司佛山华夏支行开设账户内的银行存款20万元交由法院保全。法院已冻结上述账户内银行存款20万元。周军在该案中明确其向陈佩瑶转款超出房价总款的2万余元是因提前还贷所产生的罚息，该款系由陈佩瑶先转账给周军，再由周军再支付到陈佩瑶的账户，并于2015年8月开始替陈佩瑶偿还了两期贷款合计25800元。
又查，2016年9月2日佛山市（南海区）房产查询证明显示，涉案房屋已办理查封，类型为：查封，查封单位：佛山市南海区人民法院，查封日期:2015年11月25日，证明文号：（2015）佛南法民二初字第1343-1号。
本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋虽然登记在被告陈佩瑶名下，但异议人提交的证据能形成证据链证明其在本院查封该套房屋前已就该套房屋与陈佩瑶签订了买卖合同，依约支付了部分房款且将剩余价款按照人民法院的要求交付保全，并实际接收占有上述房屋，而且，无证据证明异议人对房屋未过户存在过错。因此，案外人提出的异议主张理据充分，本院予以支持。对原告的意见不予采纳，理由如下：第一，原告称异议人未提供中介服务的证据，但异议人提交的《房屋买卖合约》明确载明，经纪方为广州市挺秀园房地产代理有限公司佛山分公司，且合同签章处经纪方落款处亦加盖该司公章，为合同当事方真实意思表示，可以证实周军与陈佩瑶关于涉案房屋的买卖交易以广州市挺秀园房地产代理有限公司佛山分公司作为经纪方促成及协助办理涉案房屋买卖事宜。原告的主张没有事实依据，且并无强制性规定必须由中介作为房屋买卖合同的当事方。第二，原告称异议人提供的转账凭证显示的金额与房屋买卖合约约定的金额不符。除不为房款的2万余元罚息以及25800元还贷款外，周军转账至陈佩瑶名下账户的240万元中有20万元系由陈佩瑶出借予周军，即周军尚欠20万元房款未付陈佩瑶。但周军已按佛山市禅城区人民法院要求在指定期限内自愿将上述剩余款项20万元交付保全，故异议人已按合约约定的款项支付部分款项并将剩余价款按照人民法院的要求交付保全。第三，原告称异议人提交的转账凭证并非涉案房屋购买款，但转账凭证与异议人提交的《房屋买卖合约》、收款收据等相印证，在原告未能提供相反证据推翻的情况下，本院对该意见不予采纳。第四，原告认为异议人并未提供缴纳物业管理费、水电费等凭证，不能认定其实际占有涉案房屋，但异议人提交了《收楼确认书》，其确认陈佩瑶已将涉案房屋钥匙交予周军，可以认定周军在取得涉案房产钥匙之时已取得对涉案房屋的管理支配之权利。综上，原告主张之依据不足，本院不予采纳。原告申请法院调取周军与陈佩瑶名下银行账户交易明细及对《房屋买卖合约》的形成时间做司法鉴定，因未能显示与代证事实的关联性，故本院不予准许。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
解除对位于广东省佛山市**区**街道**座701房（产权证号：02××00）的查封。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。
审 判 长 李 娟
人民陪审员 李为民
人民陪审员 冯少宽
二〇一六年十二月二十八日
书 记 员 洪瑞景