江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终3044号
上诉人(原审被告)姚在兴，男，1952年1月1日生，汉族。
委托代理人姚鲜梅,女，汉族。
被上诉人（原审原告）林小龙，男，1971年6月24日生，汉族。
委托代理人林阿鑫(系林小龙弟弟),男，1979年2月23日生。
委托代理人邹金俊，江苏君泊律师事务所律师。
上诉人姚在兴因与被上诉人林小龙房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2014）浦民初字第1797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
林小龙原审诉称，2014年1月25日，林小龙承租了姚在兴所有的位于浦口区永宁镇花旗车站的房屋，租赁房屋面积为500平方米。林小龙为进行酒店经营，租赁房屋后对该房屋进行了装潢，装潢费用先后花去了40余万元。装潢结束后，该承租房屋却被划入政府拆迁范围，进行拆迁。林小龙因拆迁产生了装潢装修损失、停业损失、与工人解除劳动合同的经济补偿、经济赔偿损失等多项损失，共计60万元。但是，对于法律规定属于林小龙的经济补偿（包括承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁、装修造成的损失补偿）计40万元，姚在兴却拒绝向林小龙支付，多次协商沟通无果。诉至法院，请求判令：1、姚在兴支付应属于林小龙的拆迁补偿款（包括承租人因停业、设备拆除、安装和搬迁、装修造成的损失补偿）共计40万元；2、姚在兴承担本案诉讼费用。
姚在兴原审辩称，林小龙、姚在兴双方不存在房屋租赁合同关系，林小龙与王火球之间的租赁协议未得到姚在兴同意，对姚在兴不具有约束力；林小龙请求支付的拆迁补偿款不应由姚在兴承担，请求驳回林小龙的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2011年4月18日，姚在兴与案外人洪朝社签订《租房协议》一份，约定：一、姚在兴将其门面房约500平方米出租给洪朝社使用，租期为五年，年租金为65000元整，每半年付一次租金，先付租金后使用；二、姚在兴五年内不递增租金，合同期满后退还押金，合同期满后承租人有优先承租权；三、在承租期内如遇国家拆迁，承租人所装潢的赔偿归承租人所有；四、姚在兴有义务协助承租人处理周边关系和矛盾，未尽事宜双方协商解决；五、本协议一式两份，双方各执一份，签字生效；注：租金从2011年5月1日收起。该协议由姚在兴与洪朝社签名。2012年11月1日，洪朝社在协议上注明“转让王火球”、2014年1月25日，王火球又在协议上注明“王火球转让林小龙”。王火球还出具了收条一份，载明：兹收到转租款65000元。
原审法院另查明，案涉房屋由姚在兴申请建设，并于2007年4月26日取得《江苏省村镇工程建设许可证》，其许可建筑面积为279.36平方米。2014年5月25日，姚在兴（乙方）与浦口区人民政府泰山街道办事处拆迁办公室（甲方）签订《浦口区征地房屋拆迁补偿安置协议（货币拆迁）》一份，约定：乙方房屋及附着物位于浦口区花旗村车站组45号，经有效确认房屋面积220平方米；乙方同意自本协议签订之日起三日内腾空上述房屋，并将房屋钥匙交给甲方，由甲方对房屋及附着物验收合格后予以拆除，拆除后的材料归甲方所有；拆迁补偿款项合计1278839.8元，其中原房补偿款155646元，购房补偿款726000元，区位补偿款33000元，装修补偿款176000元，附着物补偿款70713.8元，搬家费2640元，过渡费15840元，提前搬家奖励费99000元；乙方同意将货币补偿款中三项补偿款（即原房补偿款、区位补偿款、购房补偿款）合计880000元，作为购买拆迁安置房房款预存，用于安置房建设，甲方一次性将扣除三项补偿款外的其他补偿款398839.8元支付给乙方。
原审庭审中，林小龙陈述，案涉房屋出租人为姚在兴，原承租人为洪朝社，后洪朝社将案涉房屋转租给王火球，王火球又于2014年1月25日将案涉房屋转租给林小龙，姚在兴对于转租是知情并同意的；出租给林小龙的房屋面积为500平方米左右，姚在兴陈述的房屋地址和房屋拆除情况属实；拆迁补偿款中，装修补偿款176000元、搬家费2640元、过渡费15840元、搬家奖励费99000元，应支付给林小龙。为此，林小龙提交了南京市浦口区人民政府泰山街道办事处花旗村村民委员会出具的证明以及该单位加盖印章的《房屋租赁合同》、“南京市浦口区闽苏乡菜馆”名称预先核准通知书、南京泰宇环境检测有限公司出具的检测报告等证据材料，欲证明林小龙租赁案涉房屋用于经营南京市浦口区闽苏乡菜馆以及该饭店的经营状况。姚在兴则认为，案涉房屋系住宅用房，姚在兴为了配合王火球办理营业执照，规避相关政策而出具了不合法的证明材料，故上述证据材料系非法的，不应采信。姚在兴陈述，洪朝社承租房屋时仅对房屋的厨房、大厅、吧台进行了装修改造，房屋在交付洪朝社之前已经进行了装修，即使拆迁，洪朝社仅能拿到厨房、大厅、吧台的装修补偿；案涉房屋没有具体的门牌号码，但是姚在兴身份证上登记的地址是浦口区花旗村车站组45号；案涉房屋是由姚在兴建设的，但没有产权证，只有建设许可证，面积为700平方米左右，其中279.36平方米有建设许可证，其他的没有许可证，拆迁时拆迁部门只认可220平方米，出租给林小龙的面积接近500平方米；案涉房屋是由姚在兴装修的，洪朝社承租房屋后改造了厨房、吧台和大厅吊顶，其他都是姚在兴装修的；案涉房屋已在2014年5月底拆除，当时林小龙也在场，并开门让拆迁人员进去的，拆迁款到帐了398839.8元，其余款项用于购买拆迁安置房；姚在兴只认可洪朝社转租给王火球，对于王火球转租给林小龙，姚在兴是不同意的；王火球转租房屋给林小龙时没有通知姚在兴，姚在兴也没有同意，姚在兴是在2014年春节后知道的，当时姚在兴提出异议，但是他们不愿意走，还说房租照交，姚在兴就说那也行。为此，姚在兴提交了照片、视频，并申请证人朱某、王某、丁某、周某到庭作证。证人朱某陈述：姚在兴盖房子、装修都是我做的，装修是分好几次进行的；饭店不是我装修的，第一任老板坐了花架、吧台，门窗和房间都是原来做的，2014年时房屋的结构基本没变；姚在兴一家人也住在案涉房屋内。证人王某陈述：我在2008年、2009年左右帮姚在兴做窗户，就是做房屋的所有铝合金门窗；我去过饭店，基本与我2008年、2009年装修时一样。证人丁某陈述：我与姚在兴系邻居关系，经常去饭店吃饭，对于2011年至2014年期间的装修基本没看到有大的变动；姚在兴是住在案涉房屋里的。证人周某陈述：姚在兴一家住在案涉房屋内；我的住址离饭店有200-300米远，经常去饭店吃饭，饭店装修一直没有大的变动。
原审法院认为，姚在兴与案外人洪朝社签订的租房协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。洪朝社在租期之内将其在案涉房屋租赁合同的权利义务一并转让给王火球，王火球在租期之内又将其在案涉房屋租赁合同的权利义务一并转让给本案林小龙，两次权利义务的转让均经过姚在兴同意，故原租赁合同的承租人变更为林小龙，其他不变。根据《租房协议》的约定，“在承租期内如遇国家拆迁，承租人所装潢的赔偿归其所有”，故林小龙主张分配拆迁补偿款中的装修补偿款，符合合同约定，其合理部分原审法院予以支持。但是，林小龙并未提供证据证明其对案涉房屋的装修项目、费用等情况，故其要求分配全部装修补偿款，证据不足。结合证人证言以及林小龙承租房屋经营饭店的实际情况，原审法院认定林小龙、姚在兴双方对于装修补偿款按30%和70%的比例分配，即林小龙分得装修补偿款的30%即52800元（176000元×30%），姚在兴分得装修补偿款的70%即123200元（176000元×70%）。林小龙主张分配拆迁补偿款中的搬家费、过渡费、提前搬家奖励费，对此，原审法院认为，双方当事人在《租房协议》中对此未作约定，结合姚在兴亦居住在案涉房屋内的事实，原审法院认定上述补偿费用应由林小龙、姚在兴双方各分得50%，即林小龙与姚在兴各分得搬家费、过渡费、提前搬家奖励费58740元[（2640元+15840元+99000元）×50%]。至于林小龙主张的所谓停业损失、设备拆除、安装和搬迁损失，原审法院认为，根据拆迁补偿协议，姚在兴并未获得上述补偿，故林小龙主张分配上述补偿，没有事实依据，原审法院不予支持。则姚在兴应给付林小龙拆迁补偿款111540元（52800元+58740元）。姚在兴认为王火球转让合同权利义务未征得其同意，与其在庭审中的陈述相悖，原审法院对该辩解理由不予采信。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百一十二条的规定，判决：一、姚在兴于判决生效之日起七日内给付林小龙拆迁补偿款111540元；二、驳回林小龙的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费7300元，由林小龙负担5264元，姚在兴负担2036元。
上诉人姚在兴不服原审判决，向本院提起上诉称,请求撤销原审判决，发回重审或改判驳回林小龙的原审全部诉讼请求。一、二审案件诉讼费由林小龙承担。具体理由如下：一、原审法院混淆了房屋装潢与房屋在具体使用中进行必要改造的性质和概念。二、涉案房屋系座落在农村集体土地上的私有住宅性房屋，非企业性用房和商业性用房，根据相关规定，涉案房屋拆迁采取的是综合性货币补偿政策，即所有权人对房屋未进行装潢也给予800元/㎡的补偿。三、虽然涉案房屋租赁协议中对装潢赔偿归属有约定，但原审中姚在兴提供证据证明洪朝社、林小龙没有对房屋进行装潢装修。四、原审法院将姚在兴获取的拆迁补偿款中的搬家费、过渡费、提前搬家费判定分得林小龙50%缺乏事实和法律依据。
被上诉人林小龙二审答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回姚在兴的上诉请求。
双方当事人对原审查明的事实没有异议，本院依法予以确认。
二审中，上诉人姚在兴提交了《青苗及附属物补偿委托付款协议》复印件一份，证明在拆迁时林小龙已拿过12000元的补偿。被上诉人林小龙质证认为，此协议为复印件，对其真实性无法确认，即使此协议是真实存在的，只是涉及到房屋的一部分补偿，即为青苗费补偿，与本案双方讼争的补偿费无关。
二审中，林小龙陈述，王火球将涉案饭店转让给其后，其向王火球支付了65000元转让费，向姚在兴支付了30000多元房租。其对涉案饭店进行了灯光、墙壁、厨房设备、门头广告牌、天花板进行了装修，只因为当初遇政府强拆，没有保留装修的有关票据。姚在兴陈述，对上述陈述予以认可，但涉案房屋当初是自己进行装修准备开饭店的，后租给洪朝社，洪朝社、林小龙对房屋只是进行了简单的装修，但政府拆迁时对饭店的装修根据没有赔偿。
本院认为，姚在兴与案外人洪朝社签订租房协议后，经案外人两次转让，两次转让均得到上诉人姚在兴同意，最终由被上诉人林小龙承继该合同的相关权利义务，故涉案租房协议直接约束本案双方当事人。涉案租房协议约定，“在承租期内如遇国家拆迁，承租人所装潢的赔偿归其所有”，根据此约定，案外人洪朝社、被上诉人林小龙对涉案房屋进行了简单的装修，相应的装修补偿应归林小龙所有。涉案房屋租期内被拆迁，姚在兴已获得相应的拆迁补偿款，其并未提供证据证明承租人所实施的装修价值在装修补偿款中的相应份额，原审法院结合案件事实，综合酌定林小龙分得姚在兴获取的装修补偿款的30%，并无不当。上诉人认为洪朝社、林小龙对涉案房屋只有简单装修，不应分得装修补偿款的上诉请求，没有事实依据。本案中，林小龙实际在涉案房屋中经营饭店，遇国家征地拆迁，其是搬迁行为的实施主体，因此，根据姚在兴亦在涉案房屋居住的实际情形，原审法院认定搬家费、过渡费、提前搬家奖励费，林小龙、姚在兴双方各应得50%，具有事实和法律依据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律、判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2531元，由上诉人姚在兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年六月十五日
书 记 员 王 慧