安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1802民初587号原告：宣城市万家市场运营管理有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区。法定代表人：钱云霞，该公司总经理。委托代理人：徐兴德，安徽众博律师事务所律师。委托代理人：华洪涛，安徽众博律师事务所实习律师。被告：张萍萍，女，汉族，住江苏省南京市宣武区。原告宣城市万家市场运营管理有限公司（以下简称万家公司）诉被告张萍萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托代理人徐兴德、华洪涛，被告张萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万家公司诉称：2012年3月2日，宣城百汇置业有限公司（以下简称百汇公司）将其所有的位于宣城百汇商贸物流园一期房产授权万家公司对外出租，由此产生的权利义务均由万家公司承受。2013年6月28日，万家公司作为出租方（甲方）与承租方张萍萍（乙方）签订了两份《房屋租赁合同》，合同约定：“一、房屋位于宣城百汇商贸物流园一期大馆栋3层3-23至-32号以及3-269至3-276共18间，建筑面积合计925.5平方米（该建筑面积为本合同项下租金、物业服务费等费用的计取基数）；三、租赁期限为3年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，市场开业前乙方进场视为免租装修期和免租试营业期；四、租金按房屋的建筑面积计付，每月每平方米25元，年租金合计277650元，该费用不包含物业服务费用、公共事业费用及其他费用。第一年前6个月为免租期，后6个月租金为138825元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第二年前6个月为免租期，后6个月租金为138825元，乙方于前6个月期满前一个月支付；第三年租金为277650元，乙方于第二年结束的前一个月支付；五、乙方应当在本合同签订的同时，向甲方一次性支付租赁经营保证金人民币1万元，作为乙方履行本协议及乙方经营质量的保证，因乙方违约导致本合同提前终止的，保证金不予退还；七、乙方应自房屋交付之日起，按每月每平方米1元的标准支付物业服务费，支付方式为每6个月为一交费期，除第一期物业服务费外，乙方应在每个交费期结束前15日内支付下一交费期的物业服务费，第一个交费期物业服务费，乙方应当在房屋交付之日支付；八、乙方自进场装修之日起承担该房屋发生的水、电、通讯等公共事业费用，本市场公共区域水、电等公用事业费由物业使用人按建筑面积比例公摊；十四、乙方延迟支付租金、物业服务费及其他费用，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠款金额千分之一的迟延履行违约金，经甲方书面催告后30日内乙方未足额支付欠费的，甲方有权单方解除合同，乙方应承担导致本合同提前终止的违约责任”。同日，双方又签订两份《市场商业经营管理服务协议》，约定张萍萍自承租之日起按其承租房屋面积每月每平方米1元的标准向万家公司交纳市场经营管理服务费，逾期缴费的按每天5%加收滞纳金。合同签订当日，万家公司向张萍萍交付了租赁房屋。张萍萍未交纳任何费用。2014年8月12日，万家公司以快递方式向张萍萍寄发了两份《缴款通知书》，通知张萍萍于2014年8月20日前交清所欠的租金、物业服务费、运营管理费等，张萍萍签收后未缴纳。万家公司又于2015年1月27日向张萍萍寄发了两份《关于解除双方的函》，通知张萍萍双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》自其收到该函之日解除，张萍萍应于解除之日起三日内清空并归还租赁房屋且经营保证金不予退还。该函张萍萍于2015年1月28日签收，但仍未履行结清费用、腾空并交付房屋的义务，万家公司诉至法院，请求判令：1、张萍萍立即腾空并交付租赁房产；2、张萍萍立即给付截至2015年1月28日的房屋租金344750元及逾期付款违约金（其中115688元自2013年3月1日起、138826元自2014年3月1日起、90236元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），并承担自2015年2月1日起至2016年2月1日的房屋占用费277650元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后房屋占用费以925.5平方米自2016年2月2日按每平方米每月25元计算至房屋实际归还之日止；3、张萍萍立即给付截至2016年2月1日的物业管理费36927元及逾期付款违约金（自起诉之日按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的物业管理费自2016年2月2日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交还之日止；4、张萍萍立即给付截至2016年2月1日管理运营费36927元及逾期付款违约金（自起诉之日起按中国人民银行同期同类打款基准利率四倍计算至给付之日止），此后的管理运营费以925.5平方米自2016年2月2日起按每月每平方米1元计算至房屋实际交还之日止；5、张萍萍立即给付万家公司垫付的电费29393元；6、张萍萍承担诉讼费用。张萍萍在庭审中辩称：房屋租赁期第一年期满时，商场的生意很惨淡，当时就想退出，但万家公司希望其继续经营并口头承诺，商场生意不景气期间免交房租费，以达到共赢的原则，考虑到自己前期投入较大，相信了万家公司的承诺，继续经营，整个期间内万家公司未主张过租金，也未强制清场，现诉请租金及各项费用达到如此之大的数额，其不能接受，且运营费、物业管理费及违约金、滞纳金没有任何事实及法律依据。综上，请求法庭查明事实，依法判决。万家公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明各一份，证明万家公司的主体资格；2、身份证复印件一份，证明张萍萍的身份信息；3、授权书一份，证明万家公司有权对外出租涉案房屋并承受由此产生的一切权利义务；4、房屋租赁合同、市场商业经营管理服务协议各两份，证明双方的合同关系及对双方权利义务、违约责任等进行了约定；5、家居馆高压总电表照片一份、安徽电力宣城供电公司发票二十四张，证明商场用电总数为1992600度及万家公司交纳电费总额为2491987.64元；6、张萍萍电表照片一份，证明截至2015年3月20日张萍萍的电表总用电数为23514度；7、《缴款通知书》、韵达快递单、韵达快递官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2014年8月12日向张萍萍寄发了《缴款通知书》，张萍萍已签收的事实；8、关于解除双方《房屋租赁合同》的函，EMS特快专递单、EMS官网跟踪记录各一份，证明万家公司于2015年1月27日向张萍萍寄发了关于解除双方《房屋租赁合同》的函，张萍萍已签收的事实。张萍萍未提交证据。经庭审质证，张萍萍对万家公司提举的1号证据无异议，但应提供物业企业资质证书；对2、3、4、7号证据无异议；5号证据与本案无关联性；6号证据不清楚；8号证据“三性”无异议，但是合同自收到函之日起已解除，万家公司享有对租赁物收回及对租赁物内财产自由处置的权利，因此自合同解除之日不应再计算相关费用。经对万家公司所举证据进行审查，结合张萍萍的质证意见，本院认为万家公司提举的证据均符合证据的“三性”，予以认定。根据上述认定的证据，结合当事人的陈述，本院对万家公司所诉称的事实予以确认。另查明，案涉商场于2013年5月1日开业，截至2015年3月20日，商场内用电总数为1992600度、缴纳总电费数2491987.64元。张萍萍户电表产生的电度数为23514度。张萍萍于2016年3月3日腾空了租赁房屋并交付给万家公司。本院认为：张萍萍与万家公司签订的合同合法有效，万家公司交付租赁房屋后，张萍萍应按合同约定支付租金、物业服务费等相关费用，逾期支付的应按约定支付违约金，但双方合同中约定的违约金标准过高，万家公司要求按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算，符合法律规定，本院予以支持。张萍萍未按约定支付相关费用，万家公司于2014年8月12日向张萍萍寄发了缴费通知书，张萍萍签收后未履行义务，万家公司又于2015年1月27日寄发了《关于解除双方的函》，该函于2015年1月28日签收，因此双方签订的《房屋租赁合同》、《市场商业经营管理服务协议》已于通知到达当日即2015年1月28日解除。合同解除后三日内应归还租赁房屋即2015年2月1日至房屋实际交付之日即2016年3月3日，张萍萍占用该租赁房屋已无法律依据，故其应承担房屋占用期间的租金损失、物业服务费、管理运营费等，现万家公司要求上述费用参照原合同约定的标准计算，符合法律规定，本院予以支持。占用期间的各项费用损失因未约定给付期限，万家公司可随时主张，但其诉请的违约金无法律依据，本院不予支持。综上，依据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确定张萍萍应负担的各项费用及支付时间如下：首先，张萍萍自2013年6月28日承租了房屋。根据双方关于免租期的约定，张萍萍2013年6月28日至2014年6月27日间无需交纳租金，第二年2014年6月28日至2014年9月30日的租金69983元（277650元/年÷365天×92天），应于2014年5月28日前支付；第三年2014年10月1日至2015年1月28日（合同解除之日）的租金89760元（277650元/年÷365天×118天），应于2014年9月1日前支付；合同解除三日后即2015年2月1日至实际交付房屋之日即2016年3月3日的房屋占用期间租金损失为301991元（277650元/年÷365天×397天），该款未约定给付时间，万家公司可随时主张。其次，张萍萍应自2013年6月28日起按每月每平方米1元的标准支付物业服务费至2015年1月28日合计17584元，以及合同解除三日后即2015年2月1日至房屋实际交付之日2016年3月3日的房屋占用期间物业服务费12247元，万家公司可随时主张。再次，张萍萍应自2013年6月28日起按每月每平方米1元的标准支付管理运营费至2015年1月28日合计17584元，以及合同解除三日后即2015年2月1日至房屋实际交付之日2016年3月3日的房屋占用期间运营管理费12247元，均未约定给付期限，万家公司可随时主张。最后，商场内用电总数为1992600度、交纳总电费2491987.64元，平均每度电的费用为1.25元，张萍萍户的电度数为23514度，因此产生的电费为29392.5元，该费用万家公司已代为垫付，张萍萍应直接交付给万家公司。另根据双方合同约定结合万家公司的诉讼请求，本院确认张萍萍应负担的各项费用的违约金如下：首先，房屋租金合计159743元的违约金为：69983元自2014年5月28日起、89760元自2014年9月1日起，均计算至实际给付之日止。其次，物业服务费合计17584元的违约金为自起诉之日即2016年2月2日起计算至实际给付之日止。再次，管理运营费合计17584元的违约金为自起诉之日即2016年2月2日起计算至实际给付之日止。张萍萍已于2016年3月3日腾空并交付房屋，万家公司要求交付房屋的诉请因已实际履行，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告张萍萍于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司房屋租金合计159743元及逾期付款违约金（其中69983元自2014年5月28日起、89760元自2014年9月1日起，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的租金损失301991元；二、被告张萍萍于本判决生效之日十日给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司物业服务费17584元及逾期付款违约金（自2016年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的物业服务费12247元；三、被告张萍萍于本判决生效之日十日给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司运营管理费17584元及逾期付款违约金（自2016年2月2日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计算至实际给付之日止），并承担房屋占用期间的运营管理费12247元；四、被告张萍萍于本判决生效之日起十日内给付原告宣城市万家市场运营管理有限公司垫付的电费29392.5元；五、驳回原告宣城市万家市场运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12860元，原告宣城市万家市场运营管理有限公司负担5860元，被告张萍萍负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  杜美龄人民陪审员  沈光泉人民陪审员  赵春燕二〇一六年五月二十日书 记 员  曾苗苗附：法律条文《中国人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。