杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2006）上民一初字第306号
原告姚俐。
委托代理人姚征。
委托代理人张学辉。
被告缪烨。
委托代理人宋教方。
被告杭州中瑞房屋置换销售有限公司。
法定代表人宋颖民。
委托代理人蒋伟政。
原告姚俐为与被告缪烨、杭州中瑞房屋置换销售有限公司（以下简称中瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2006年2月21日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2006年4月20日公开开庭进行了审理。原告姚俐的委托代理人姚征、张学辉，被告缪烨及其委托代理人宋教方，被告中瑞公司的委托代理人蒋伟政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚俐诉称：2005年10月30日，原告母亲刘秀芳以自己的名义与被告中瑞公司签订《房屋买卖居间协议》一份，代原告姚俐购买被告缪烨所有的本市清泰街483号1703室的房屋一套，并预付定金3万元，约定由被告中瑞公司在被告缪烨签署该协议后七天内安排买卖双方签订房屋买卖合同，同时还约定房屋总价款、税费及中介费承担方式等。2005年11月1日，被告缪烨签署了该协议。之后，刘秀芳根据被告中瑞公司的安排前往其公司与被告缪烨签订房屋买卖合同，但因两被告违背协议约定，要求原告承担所有中介费等费用，致使房屋买卖合同未能依约签订。2005年11月7日，刘秀芳委托其子姚征代表买方向杭州市工商局投诉此事、要求解决纠纷达成交易，杭州市工商局将此事转由杭州市消费者协会受理。2005年11月17日，姚征因接到被告中瑞公司电话通知而前往其公司签订房屋买卖合同，但两被告又以“对姚征的代理人资格不予认可”为由拒绝签订房屋买卖合同。2005年11月21日，姚征代表买方又将此纠纷投诉至杭州市消费者协会。此后，因被告中瑞公司不愿杭州市消费者协会出面调解且无任何其他措施而导致纠纷至今未解决。故原告诉至法院，请求判令两被告立即双倍返还定金人民币6万元，并按人民银行逾期贷款利率标准承担从2006年11月7日到实际返还期间的债务利息；本案诉讼费由两被告承担。
被告缪烨辩称：被告缪烨依照《房屋买卖居间协议》第六条第1款、第8条的规定，于2005年11月7日如期去被告中瑞公司城中店与原告签订房屋买卖合同。原告委托代理人刘秀芳转委托姚征代理，但该转委托书既未经原告签署同意，也未进行公证，更未出示母子、姐弟关系证明，故该转委托手续不符合法律的规定和杭州市房地产管理部门办理房屋买卖过户手续的规定，应属无效。因此，原告委托人刘秀芳未在《房屋买卖居间协议》约定的有效期内提供有效手续，应属原告违约。另外，《房屋买卖居间协议》第3条第1款、第6条第2款明确约定税费、中介费等由原告承担，不存在双方分担及发生纠纷的问题。此外，原告委托代理人刘秀芳于2005年11月7日转委托姚征来被告中瑞公司城中店办理签订房屋买卖合同，而并非如原告诉称的“刘秀芳与被告缪烨在被告中瑞公司安排下前往被告中瑞公司处签订房屋买卖合同”。
被告中瑞公司辩称：原告要求被告中瑞公司双倍返还定金缺乏事实和法律依据。被告中瑞公司作为居间人仅是代被告缪烨保管，并非该定金的所有人，故没有返还的义务。此外，房屋买卖合同未能依约签订是由于原告的违约行为所致，本案违约责任应当由原告承担。
庭审中，原告姚俐出示下列证据证明其主张：
1、原告的户籍证明一份，证明原告与刘秀芳、姚征之间的家庭成员关系。
2、杭州市公证处于2005年10月8日出具的（2005）杭证民字第5839号公证书一份，证明原告给予刘秀芬的授权委托范围。
3、房屋买卖居间协议两份，证明原告与被告缪烨、被告中瑞公司陆续签订房屋买卖居间协议的事实。
4、编号为NO.0007994的收据一份，证明被告中瑞公司于2005年10月30日代为收取原告定金3万元的事实。
5、杭州市消费者协会于2005年12月9日出具的关于消费者姚征投诉的情况说明一份，证明两被告拒绝履行协议及两被告违约的事实。
6、杭州市公证处于2006年1月19日出具的（2005）杭证民字第5839号公证书存档件一份，证明原告所持有的购房委托公证书与杭州市公证处的存档件一致的事实。
7、网络上的杭州12家黑中介名单一份，证明网络媒体报道被告中瑞公司为“黑中介”，被告中瑞公司因有骗取客户定金等违法行为而被杭州市工商行政管理局查处过的事实。
经质证，被告缪烨对证据1、4无异议；对证据2的真实性无异议，但认为原告的委托代理人是刘秀芳，而房屋买卖合同是姚征来签的；对证据3的真实性无异议，但认为原告因其转委托代理手续不合法，最终未能与被告缪烨签订房屋买卖合同；对证据5的真实性无异议，但对内容的真实性有异议，认为该情况说明是杭州市消费者协会根据姚征单方面的说法出具的，系单方证据；对证据6的真实性无异议，但认为办理房屋买卖手续的是姚征，原告同意转委托的情况无法在公证书中体现；认为证据7是从网上下载的资料，对其真实性、关联性有异议。
被告中瑞公司对证据1、4无异议；对证据2表示不清楚有这样一份委托书；对证据3的真实性无异议，但认为根据第二份《房屋买卖居间协议》第8条的约定，原告与被告缪烨应当在2005年11月16日前签订房屋买卖合同，而原告并未与被告缪烨签订房屋买卖合同；对证据5的真实性无异议，但认为该情况说明的陈述不准确；对证据6的真实性无异议，但认为办理房屋买卖手续的是姚征，原告同意转委托的情况无法在公证书中体现；对证据7的真实性、关联性有异议。
被告缪烨出示下列证据证明其抗辩意见：
申请本院自杭州市消费者协会调查取得的刘秀芳于2005年11月7日出具的授权委托书一份，证明刘秀芳转委托的日期是2005年11月7日，且该转托无效。
经质证，原告姚俐对该证据的真实性无异议，认为刘秀芳自2005年10月8日起有权行使转委托权。
被告中瑞公司对该证据的真实性无异议，但认为这份授权书仅能说明刘秀芳委托姚征的情况，而不能说明转委托关系。
被告中瑞公司无证据提交。
经庭审举证、质证，本院对证据作如下认定：
原告出示的证据1、4，因两被告均无异议，该批证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采用；原告出示的证据2，被告缪烨对其真实性无异议，该份证据能够证明本案相关事实，本院予以采用；原告出示的证据3，两被告对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采用；原告出示的证据5，两被告对其真实性均无异议，本院确认其具有证据效力，对其证明内容将综合案情予以认定；原告出示的证据6，两被告对其真实性均无异议，该份证据与本案其他证据可以相互印证，本院确认其具有证据效力；两被告对原告出示的证据7的异议成立，本院不予采用。被告缪烨出示的证据，原告及被告中瑞公司对其真实性均无异议，该份证据能够证明本案相关事实，本院予以采用。
经审理本院认定，2005年10月30日，原告姚俐的母亲刘秀芳作为原告购房的委托代理人，以自己的名义与被告中瑞公司签订《房屋买卖居间协议》一份，为原告姚俐购买被告缪烨所有的本市清泰街483号1703室的房屋一套。其中，协议第一条约定刘秀芳向被告中瑞公司交付意向金3万元；第三条约定该房屋的总房款为56万元；第五条约定，如被告缪烨同意刘秀芳提出的购买条件，则刘秀芳同意将意向金作为定金，由被告中瑞公司代被告缪烨保管；第六条第二款约定，刘秀芳同意在与被告缪烨签订房屋买卖合同的同时向被告中瑞公司按标准支付中介费。同日，刘秀芳向被告中瑞公司交付意向金3万元。2005年11月1日，被告缪烨签订该协议，刘秀芳交付的意向金3万元随即依约作为定金。被告缪烨在该协议第八条中约定，被告缪烨同意于其签订本协议之日后15天内与刘秀芳签订房地产买卖合同，并按本协议第六条第二款的标准向被告中瑞公司支付中介费。之后，因原告与被告缪烨未能就房屋中介费等费用的承担达成一致意见，导致双方未依约签订房屋买卖合同。2005年11月7日，刘秀芳委托其子姚征向杭州市消费者协会投诉。经杭州市消费者协会协调，被告中瑞公司于2005年11月9日表示买卖双方的中介费等费用由买卖双方各自承担。2005年11月17日，姚征前往被告中瑞公司处与被告缪烨签订房屋买卖合同，因两被告对刘秀芳转委托姚征代理购房的行为不予认可，原告与被告缪烨未能签订房屋买卖合同。2005年11月21日，姚征代表原告又将此纠纷投诉至杭州市消费者协会。因杭州市消费者协会多次欲组织原、被告双方当面协商未果，原告遂诉至本院。
本院认为，原告购房的委托代理人刘秀芳以自己的名义，与被告缪烨、被告中瑞公司签订的房屋买卖居间协议，应属有效。两被告知道原告与受托人刘秀芳之间的代理关系，该合同直接约束原告与两被告。本案的争议焦点为原、被告双方是否因中介费的承担发生争议以及被告缪烨的行为是否构成根本性违约。根据《房屋买卖居间协议》第六条第二款、第八条的约定，中介费应由买卖双方各自按标准支付给被告中瑞公司；同时，被告中瑞公司在庭审中也确认原、被告双方应依照《房屋买卖居间协议》的约定承担中介费。但在庭审过程中，原告主张中介费应由原、被告双方各自按标准承担，被告缪烨却辩称中介费依约本应由原告独自承担，证明原、被告双方对于中介费的承担的确存在意见分歧，这与杭州市消费者协会于2005年12月9日出具的情况说明反映的事实相一致，故本院认定原、被告双方确因对中介费承担条款有不同理解而发生争议并导致房屋买卖合同未能签订。至于被告缪烨因对中介费承担条款有不同理解而导致房屋买卖合同未能签订的行为是否构成根本性违约，本院认为，原告支付的定金3万元系作为订立主合同即房屋买卖合同的担保，其性质属立约定金，担保对象是订立主合同即房屋买卖合同的行为，故立约定金的适用与预约合同即房屋买卖居间协议的履行并无直接关系。而本案中房屋买卖合同未能及时签订的原因在于原告与被告缪烨在履行房屋买卖居间协议的过程中就中介费的承担发生争议。房屋买卖居间协议中关于中介费的承担问题，原告与被告缪烨之间并非不能协商。被告缪烨因对房屋买卖居间协议中的中介费承担条款有不同理解、且经协商未能与原告达成合意，导致双方未能及时签订房屋买卖合同。但被告缪烨既未明确拒绝按照约定的交易条件签订房屋买卖合同，且其此种迟延履行也并未导致合同的目的不能实现，这可从原、被告双方于2005年11月17日第二次就签订房屋买卖合同进行协商的行为予以佐证。因此，被告缪烨的行为不构成根本性违约，不应适用定金罚则。故原告主张被告缪烨双倍返还定金，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。但鉴于庭审中原、被告双方均表示不再签订房屋买卖合同，故被告缪烨收受的定金3万元应当返还给原告。但原告主张对定金按人民银行逾期贷款利率标准计算利息，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告中瑞公司对被告缪烨双倍返还定金6万元承担连带责任，因定金约束的是房屋买卖合同的双方当事人，而被告中瑞公司在该房屋买卖活动中的身份仅是居间人，其收取原告定金的行为属代被告缪烨保管定金，履行的是提供订立合同的媒介服务。故原告的主张于法无据，本院不予支持。被告中瑞公司关于原告未在约定的时间即2005年11月16日前签订房屋买卖合同的抗辩理由，综观本案事实及现有证据来看，原告与被告缪烨在2005年11月16日前已就签订房屋买卖合同事宜进行过一次协商，仅因双方未就中介费的承担达成合意而未能签订该房屋买卖合同。2005年11月17日，原告与被告缪烨在被告中瑞公司处又就签订房屋买卖合同事宜进行协商，被告缪烨与原告协商的行为视为原、被告双方认可签约期限变更至2005年11月17日。故被告中瑞公司的该抗辩理由依据不足，本院不予采纳。两被告关于原告购房的委托代理人刘秀芳的转委托不明而导致双方未能签订房屋买卖合同、原告应承担违约责任的抗辩理由，因原告提供了经公证的授权委托书，其中明确载明原告购房的委托代理人刘秀芳有权转委托，故被告缪烨认为原告同意转委托的情况无法在经公证的授权委托书中体现的意见不能成立，刘秀芳于2005年11月7日出具的转委托书应属有效。此外，两被告辩称姚征签订房屋买卖合同时只提供刘秀芳的转委托书、而未提供经公证的原告授权委托书，与常理不符；况且，即使原告购房的转委托代理人姚征携带的转委托材料不齐全，也不必然导致房屋买卖合同的目的不能实现，其行为并不构成根本性违约。故两被告的该抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。据此，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四百条、第四百零二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：
一、被告缪烨于本判决生效之日起十日内归还给原告姚俐定金人民币3万元。
二、驳回原告姚俐的其他诉讼请求。
案件受理费2327元，财产保全申请费620元，由原告姚俐负担1470元，由被告缪烨负担1477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费2327元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
（此页无正文）
审 判 长 宓旭庆
代理审判员 吴国芬
代理审判员 程雪原
二〇〇六年七月二十五日
书 记 员 王丹秋