杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭拱民初字第582号
原告（反诉被告）张某某。
委托代理人（特别授权代理）孔某某。
被告（反诉原告）杭州××开发有限公司，住所地杭州
市××区××号。
法定代表人廖某某。
委托代理人（特别授权代理）雷某某。
原告张某某为与被告杭州××开发有限公司（以下简称
景××房产）房屋买卖合同纠纷一案，于2010年5月17日向本
院起诉。景××房产于2010年6月4日向本院提起反诉。本院受
理后，依法组成合议庭，于2010年6月30日、2010年8月26日二
次公开开庭进行了审理。张某某的委托代理人孔某某、景××
房产的委托代理人雷某某均到庭参加了诉讼。本案经本院审判
委员会讨论决定，现已审理终结。
张某某诉称：其于2006年5月15日与景××房产分别签订
了房屋使用权买卖合同及补充协议一、二，以房屋使用权买卖
形式购买了由景××房产开发的香槟之约园b305室一套房屋用
于居住。房屋使用权买卖合同约定张某某一次性购买房屋土地
使用权期限内的使用权，享有占有、使用、收益（出租、使用
权再转让等）权利，该土地使用权期限为50年，性质为出让土
地，以建筑面积为单位买卖，实质是以租代售。同时补充协议约定，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时候，
为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证。景××房
产于2008年11月27日办理、领取了该涉案房屋的产权证，但并
没有通知作为买受人的原告。现据了解，景××房产因债务纠
纷被多达三家法院诉讼保全查封了该小区的全部房产，其他房
屋甚至有被外地法院进入执行程序的直接危险，张某某的权利
面临巨大风险，已经无法得到保障，景××房产的行为严重侵
犯了张某某的合法权益。故张某某提起诉讼，请求判令：1、
依法判决确认双方签订的协议有效；2、景××房产立即依法
给予办理产权转移登记手续；3、由景××房产承担本案诉讼
费用。
景××房产答辩并反诉称：对于张某某的诉讼请求没有
异议，但是合同中有约定，办理过户手续需缴纳相应费用。根
据双方于2006年5月15日签订的房屋使用权买卖合同、补充协
议一及补充协议二的约定，张某某一次性购买景××房产在土
地使用权期限内的房屋使用权，景××房产在合同签订之日起
5年内为张某某办理产权，且同时约定张某某应承担办理权属
登记相关的一切费用（包括但不限于印花税、交易手续费、土
地出让金、工本费、公某某、评估费等）。目前张某某已经向
法院提出要求景××房产办理产权过户登记，因此景××房产
认为张某某缴纳上述费用的条件已经成就。为此提出反诉，请
求依法判令：1、张某某缴纳土地出让金等相关税费按每平米2
940.63元计算，即49.44平方米×2940.63＝145384.75元；2、
承担本案诉讼费。张某某对反诉答辩称：景××房产提出的反诉请求没有
相应的事实与法律依据。而且景××房产的土地出让金的计算
方法有误，应当参加分摊土地出让金及相关费用的房屋面积应
该是21812平方米。此外，景××房产支付的滞纳金、从房屋
产权大证办到小证的契税、测绘费用均不应当由买受人承担。
请求法院驳回景××房产的反诉请求。
为证明其主张，张某某向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明双方以租代售的
买卖事实，约定了房间号、价款、单价、总价等；
2.二份补充协议，拟证明景××房产承诺在五年内为张
某某办妥产权过户登记手续；
3.商品房销售发票及维修基金发票，拟证明张某某已支
付房款和维修基金的事实，房屋已属于业主所有；
4.房屋所有权证的存根，拟证明景××房产已经办理了
讼争房屋的产权证；
5.香槟之约园a、b、c三幢房屋在透明售房网上的信息，
拟证明三幢房屋在透明售房网上的可售房屋是396套，还有357
套限售房屋，景××房产所交纳的土地出让金中也包括了限售
房屋；
6.杭州市人民政府公文处理简某单（府办简某第b200721
71）、杭某简某（2008）101号、杭某函（2008）130号、杭政
储出（2004）25号，拟证明项目通过相应的变更，从原来不能
出售变成具备出售条件，并取得了预售证，进一步某某案涉的
使用权买卖合同只是形式上的，该合同实质就是商品房买卖合同；
7.网上打印资料一组，拟证明香槟之约园在网上的可销
面积是19102.23平方米，套数是396，已销98套，限制面积是1
7041.78平方米，但除了纳入网上销售的面积之外还有在销售
的，所以土地出让金还应包括网上可销面积之外的这部分房产
；
8.一般查档证明，拟证明张某某购买房产的土地证已经
办出，以及每一套房某的占地面积。
景××房产向本院提交了如下证据：
1.房屋使用权买卖合同及附件，拟证明张某某向景××
房产购买房屋，并约定由张某某缴纳相应税费；
2.关某某园办理销售合同应补交费用的计算清单1份、缴
费票据21份，拟证明景××房产缴纳土地出让金等相关税费平
均分摊到每平米需2940.63元；
3.房屋所有权证的存根，拟证明涉案房屋面积49.44平方
米；
4.商品房预售证，拟证明香槟之约园a、b、c三幢房屋可
销售面积为19102.23平方米；
5.杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议二，拟
证明为了改变只租不售的情况，三幢房屋总共缴纳的土地出让
金为4602.2072万元，即缴纳土地出让金的合同依据；
6.测绘合同，拟证明景××房产交纳测绘费用的合同依
据。
本院依法组织当事人对各自提交的证据进行了质证，现认证如下：
1.对于张某某提交的证据1-
4、6、8，景××房产对真实性无异议，但提出证据2恰恰证明
了合同对税费所包含的内容作出了解释，补充协议二证明了景
××房产的反诉请求有合同依据。对证据3的证明内容有异议
，只能证明使用权买卖的价款已经支付完毕，不能证明房款已
经支付完毕。对于证据6本身没有异议，但该证据对张某某所
主张的事实不具有证明力。签订合同在前、政府批文在后，不
能以事后发生变化的事实来证明之前的事实。对于证据8本身
没有异议，但该权证是办在景××房产名下，而且该权证是没
有包括公摊面积的。本院对以上证据予以认定；
2.对于张某某提交的证据5、7，景××房产对证据形式
有异议，认为仅是网上下载的内容，无法确定其真实性。本院
认为，该证据与本案处理不具有关联性，不予认定；
3.对于景××房产提交的证据，张某某表示，对证据1真
实性无异议，补充协议中约定张某某应交的只是正常税费，这
与土地出让金是有区别的。证据2真实性无法确认，合法性、
关联性也有异议，清单是景××房产单方制作的，后面所附的
票据，没有一一列举说明票据所对应的费用。对于土地出让金
票据，上面没有明确补缴的是哪个地块，多少面积的出让金，
与本案无关，也无法证明所交的出让金就是为了同意预售的面
积的出让金，对其真实性、合法性无异议。对于滞纳金票据，
异议的理由同前，对其真实性、合法性无异议。补缴契税票据
，正常的商品房买卖契税指的是买受人过户要交契税，之前房产商办产权证要交契税与本案无关，同样也无法证明是哪个地
块，多少面积的契税。测绘费、信息服务费、工本费等，真实
性无法确认，这里有好多次测绘，测绘应该只有一次，复印的
工本费由原告承担没有道理，故与本案无关。印花税有好多份
，对关联性有异议，也无法证明这些费用是用在可预售面积上
，无法证明具体用到哪个地块，哪一幢。他项权证的工本费有
异议，这些工本费是办理他项权证，原告要求办理过户手续，
过户都没有过户就有他项权证，这些费用是绿园房产为了抵押
去办理的他项权证产生的费用，与本案无关。证据3无异议。
证据4真实性、合法性、关联性无异议，但可以看出被告直到2
008年11月3日才去申某预售证。证据5真实性、合法性无异议
，对关联性有异议，这份是补充协议二，应该还有一份补充协
议一，而且证明内容也有异议。证据6真实性合法性无异议，
关联性有异议，在交房时已经进行了测绘，实际面积也已经进
行了补差，进行重复测绘原告有异议，费用也不应由原告承担
。本院对以上证据的真实性予以认定。
根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如
下：
依据杭土合字（2004）70号《土地使用权出让合同》，
景××房产取得“香槟之约”项目地块。根据规划，该合同项
下b宗某（香槟之约园a、b、c幢）的规划条件为“地块性质为
公共设施用地，可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得出
售，只能出租，并面向拱墅区工业功能区块职工服务”。景×
×房产将“香槟之约园”建成后，以“使用权买卖”的名义，向公众进行销售。
2006年5月15日，张某某与景××房产签订《房屋使用权
买卖合同》，合同内容为：第二条，房屋使用权买卖总原则。
买受人一次性向出卖人购买第三条所指房屋的土地使用权期限
内的使用权。买受人依法享有该房屋的占有、使用、收益（出
租、使用权再转让等）的权利。第三条，本使用权买卖所指的
房屋为香槟之约园b幢3单元305室，建筑面积暂定为49.25平方
米。第八条，出卖人应当在2006年10月31日前，将房屋交付给
买受人使用。合同还约定了其他内容。
同日，双方签订了《补充协议》，约定：第一条，双方
已经签订香槟之约园楼盘房屋使用权买卖合同，买受人一次性
向出卖人购买合同约定的该房屋的土地使用权期限内（终止日
期：2054年8月17日）的使用权。出卖人保证买受人依法享有
该房屋的占有、使用、收益（出租、使用权再转让等）的权利
。第三条，出卖人承诺并保证在国家法律、政策允许的适当时
候，为买受人办理本使用权买卖所指房屋的独立产权证，办理
时买受人必须予以协助并承担过户的一切税费。
同日，双方还签订了《补充协议二》，约定：第二条，
出卖人承诺自本合同签订之日起五年内协助买受人将办理权属
登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。买受人应承
担与办理权属登记相关的一切税费（包括但不限于印花税、交
易手续费、土地出让金、工本费、公某某、评估费等）。如因
出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的
，双方同意作如下处理：买受人退房，出卖人在买受人提出书面退房要求之日起30日内将买受人已付房款退还给买受人。买
受人不退房的，双方继续履行合同。
对于以上合同，由景××房产委托律师进行见证，由律
师与买受人制作了《律师见证谈话笔录》。
合同签订后，张某某依约支付了购房款，景××房产也
按约定向张某某交付了房屋。
2008年4月30日，景××房产（乙方）与杭州市国土资源
局（甲方）签订杭土合字（2004）70号《出让合同》补充协议
（二），约定：第一条，根据市政府b20072171号简某单、市
规划局杭某简某（2008）101号简某单以及杭某函（2008）30
号复函意见，甲方同意《出让合同》项下b宗某（香槟之约园a
、b、c幢）切出50套作为廉租房，其余性质明确为公共设施用
地，原规划条件“可设置集体宿舍（单身公寓），建成后不得
出售，只能出租”调整为“取消集体宿舍，设置单身公寓。取
消只租不售，可分割出售”。第二条，乙方同意因上述调整向
甲方补缴土地出让金，计人民币4602.2072万元。第三条，上
述款项乙方同意在本协议签订之日起60天内全部付清。第四条
，乙方不能按时支付的，每日按应缴纳费用的千分之一向甲方
缴纳滞纳金。合同还约定了其他内容。
景××房产于2008年8月27日支付了该土地出让金460220
72元，并支付滞纳金2669280元。景××房产还因此缴纳契税1
380662.16元，支付有关测绘及办证费用306969元。
2008年11月3日，景××房产取得杭售许字（2008）第14
7号《商品房销售许可证》，获许销售香槟之约园a、b、c幢房屋。可销售的面积为19102.23平方米。景××房产在补齐相关
手续后取得了香槟之约园a、b、c幢房屋的所有权证。
诉讼过程中，双方当事人均陈述，因景××房产的其他
债务，南浔法院等司法机关对该地块、房屋进行了查封。本案
所涉房屋也属于查封范围内。由于当事人要求办理房屋产权过
户手续在目前情况下存在法律和事实上障碍，本院向当事人进
行了释明，并进行了风险告知。张某某表示坚持该诉讼请求。
本院认为：景××房产在向公众销售案涉房屋时，明知
房屋不能销售，且未取得《销售许可证》，故应认定其公司与
买受人签订的买卖合同无效。但由于在2008年，景××房产补
办了相关手续，获得了销售许可，故合同效力可以得到补正。
但是，由于涉案房屋被法院查封，事实上目前无法过户到买受
人的名下。这种情况在可预见的一段时期内都不会发生变化。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规
定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合
约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的
除外。房屋、土地被采取司法强制措施，法律上不能履行过户
手续，事实上在解除司法强制措施前也无法履行。故本院对张
某某要求景××房产协助办理房屋产权过户登记手续的请求不
予支持。由于景××房产的过错造成目前合同无法继续履行的
状况，故对于景××房产的反诉请求，本院不予支持。依照《
中华人民共和国合同法》第一百条一十条第（一）项、《中华
人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下
：一、确认张某某与杭州××开发有限公司于2006年5月15
日签订的合同及其补充协议有效；
二、驳回张某某的其他诉讼请求；
三、驳回杭州××开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费7900元，减半收取3950元，由张某某和
杭州××开发有限公司各负担1975元。反诉案件受理费1603元
，由杭州××开发有限公司负担。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交
上诉案件受理费9503元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号
：1202024409008802968；户名：浙江省杭州市中级人民法院
）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部
分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动
撤回上诉处理。
审判长 周 蓓
审判员 陈颖浚
审判员 洪 影
二〇一〇年十月十四日
书记员 夏叶芸