安徽省合肥市蜀山区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0104民初1254号
原告（反诉被告）：安徽纵横房地产有限责任公司，住所地安徽省合肥市长江西路琥珀山庄116幢301室，组织机构代码67585723-X。
法定代表人：石全，该公司总经理。
委托诉讼代理人：丁烨，该公司员工。
委托诉讼代理人：张移生，安徽安泰达（宣城）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王云，女，1965年8月2日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。
委托诉讼代理人：李全志，男，住安徽省宿州市埇桥区。
原告（反诉被告）安徽纵横房地产有限责任公司与被告（反诉原告）王云商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）安徽纵横房地产有限责任公司的委托代理人丁烨、张移生，被告（反诉原告）王云及其委托代理人李全志均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)安徽纵横房地产有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还从原告保证金账户扣划的款项1219645.03元，并向原告承担按照银行同期贷款利率的四倍计算的利息（自2015年8月31日算至款项还清之日止）；2、被告承担本案的律师费31975元；3、被告承担本案的全部诉讼费和保全费。事实和理由：2013年7月31日，原告安徽纵横房地产有限责任公司与被告王云签订一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“买卖合同”），合同约定原告将其位于合肥市蜀山区祁门路南侧的新地中心小区5幢401室房屋出售给被告，房屋总价款为1798921元整，被告采取按揭方式向原告支付房屋价款，按揭贷款的数额为1250000元。合同对出售房屋的基本情况、计价方式与价款、违约责任等双方权利义务均予以明确约定。合同第七条约定：“如果××以银行按揭方式付款的，在开发商提供阶段性担保期限内，××逾期付款导致××被银行追究担保责任（扣划逾期归还款项或未到期之前全部款项）的，××有权解除本《商品房买卖合同》，××应合同总价的10%承担违约责任；…”。买卖合同签订后，被告与中国光大银行股份有限公司合肥分行（以下简称“光行合肥分行”）于2013年10月24日签订了一份编号为“2013万达放贷088”的《个人贷款合同（抵押、保证）》（以下简称“贷款合同”），约定王云向光行合肥分行借款1250000元，原告对光行合肥分行该合同项下的债权提供阶段性连带责任保证，保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。上述两份合同签订后，原告均按约履行了合同义务，光行合肥分行也依据贷款合同的约定向被告发放了贷款。但是被告在履行合同过程中，没有依据贷款合同的约定向光行合肥分行偿还贷款本金与利息。2015年8月31日，光行合肥分行向原告发送一份《关于要求代偿王云住房按揭贷款的通知》，要求原告代为被告偿还剩余贷款本金与利息。且光行合肥分行于发送通知当日，从原告的保证金账户中扣划了被告没有偿还的全部贷款本金与利息共1219645.03元。因此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告(反诉原告)王云辩称:一、涉案房屋属于产权待定，应首先确认合同效力，双方均存在违约，依据合同法规定应依法解除。该涉案房屋属目前为止无法确认产权；首先，答辩人王云与被答辩人安徽纵横房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》时，按合同相对性，该房屋产权归答辩人所有；其次，答辩人王云与银行签订房屋按揭贷款后，该房屋产权在抵押后归贷款银行所有，再次，银行划扣保证金充分证明，本工程在建时整体抵押贷款，整体物权归银行所有；根据《中华人民共和国民事物权法》“第九条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”至目前为止涉案房屋产权未登记，更未记载于不动产登记簿，至目前为止涉案房屋产权又是被答辩人所有；因此，该涉案房屋产权如果归答辩人所有，诉讼主体应是银行，如果归被答辩人所有，按法律规定及贷款性质均归银行所有，如果归银行所有该房产无产权证书，无法办理他项权证书，又不归银行所有，所以，该涉案房屋属于产权待定，本案应首先确认合同效力，双方都存在违约，依据合同法规定应依法解除。二、本案立案案由为合同纠纷，被答辩人变更为追偿，案由不成立。2013年7月31日，答辩人王云与被答辩人安徽纵横房地产有限公司签订一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被答辩人“安徽纵横房地产有限公司将其位于合肥市蜀山区祁门路南侧的新地中心小区5栋401室房屋出售给答辩人，”答辩人交付定金54.9万元；2014年5月30日应被答辩人要求支付契税107990元及23个月的月贷款；依据《商品房买卖合同》第十五条约定“60日内办理产权证资料报备”；可见被答辩人应于2014年7月30日前为答辩人办理产权证；而时至今日被答辩人安徽纵横房地产有限公司不能给答辩人办理房屋产权证书，导致涉案房屋产、权、责不清，被答辩人明显违约，且在产、权、责不明晰的情况下，涉案房屋只能是合同纠纷，本案立案案由为合同纠纷，被答辩人变更为追偿，案由不能成立。三、商品房买卖合同备案登记不具有准物权的效力，应认定为行政管理的范围。该涉案房屋到目前为止仅仅是合同备案登记，而该备案登记不具有准物权的效力；商品房买卖合同涉及物权、债权以及二者交叉的问题，适用法律较为复杂；《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”可见，物权法对不动产买卖设立了预登记，一经登记就具有了准物权效力，根据物权法定的原则，备案登记不具有准物权的效力，应认定为行政管理的范围；依据合同法规定，该合同应依法解除合同关系。四、被答辩人违约在先，被答辩人应全部退回定金，并返还答辩人的购房款及所缴纳的各种费用。首先，传统民法上，定金根据其作用和目的可分为五类：即成约定金、证约定金、违约定金、解约定金、立约定金，《最高院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题解释》第一百一十七条规定的解约定金，且对解约定金进行严格的限定，需要双方当事人在定金合同（定金条款）中作出明确约定，而该涉案房屋《商品房买卖合同》及《补充协议》的定金是违约定金；由于被答辩人违约在先，被答辩人应全部退回定金；其次，答辩人支付购房款系履约预约义务，答辩人支付购房款是对合同履约的先行履约，当答辩人支付购房款的目的不达，依法应解除合同关系，被答辩人理应返还购房款及所缴纳的各种费用，于情于理于法有据。五、涉案房屋的查封均属于预查封，至目前为止，依据法律规定该房屋的预查封对被答辩人均为无效查封。根据《中华人民共和国民事物权法》、《中华人民共和国民法通则》的相关规定，目前被答辩人与答辩人系债权之争；涉案房屋的查封均属于预查封，而各地法院的预查封是对物权的查封，该涉案房屋属于产权待定，依据法律规定该房屋的预查封对被答辩人均为无效查封；而被答辩人把物权与债权混为一谈，因此，诉讼追偿理由不能成立，依法应当驳回追偿诉讼请求。
被告(反诉原告)王云反诉请求：1、判令解除2013年7月31日原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告支付原告已交付的购房款548921元、契税107990元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月31日，原告与被告签订了一份编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定被告将其位于合肥市蜀山区祁门路南侧的新地中心小区5栋401室房屋出售给原告，房屋款1798921元；合同签订后原告依约于2013年6月27日、2013年7月27日、2013年7月31日分别向被告支付购房款50000元、78921元、420000元，2014年5月30日应被告要求支付契税107990元及23个月的月贷款，而时至今日被告拒不给原告办理房屋产权证书，被告明显违约，原告认为，依据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》之规定，由于被告的违约行为，严重影响原告对物权的收益权，综上，被告的行为已侵犯原告的财产权，给原告造成了经济损失，为了维护原告的合肥权益，依据相关法律规定，原告具状至法院。
原告（反诉被告）安徽纵横房地产有限责任公司辩称:1、反诉人与被反诉人签订的《商品房买卖合同》已履行完毕，且被反诉人均按约履行了合同义务，因此，反诉人不具有解除合同的法定条件和约定条件。2、反诉人向被反诉人支付的房款以及向相关部门缴纳的税费，是反诉人为购买涉案房屋而支付的对价，以及反诉人为购买房屋应履行的法律义务，在《商品房买卖合同》履行完毕后，反诉人并不享有要求被反诉人返还房款及帮其承担税款的权利。3、依据《个人贷款合同》的约定，被反诉人并不负有帮反诉人代办涉案房屋权属证书的义务，因此，反诉人以被反诉人拒绝帮其办理房屋权属证书为由而主张解除合同，其理由显然不能成立。且，反诉人以此为由主张解除合同时，并没有向法庭提交任何可以证明被反诉人拒绝办理涉案房屋权属证书的证据，因此，反诉人应当承担举证不能的法律后果。
原告(反诉被告)安徽纵横房地产有限责任公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、王云身份证复印件，证明被告的主体身份。2、《商品房买卖合同》及《补充协议》原件，证明被告采取按揭方式向原告支付房屋价款，按揭贷款的数额为1250000元；合同第七条约定：“如××人以银行按揭方式付款的，在开发商提供阶段性担保期限内××人逾期付款导××人被银行追究担保责任（扣划逾期归还款项或未到期之前全部款项）的××人有权解除本《商品房买卖合同》××人应合同总价的10%承担违约责任；…”；《补充协议》第21条约定，原告因主张权利而产生的诉讼费、律师费等由被告承担。3、《合肥市商品房网上认购备案确认单》原件，证明该套商品房已在产权部门取得销售备案，符合办理贷款及产权登记的条件。4、《个人贷款合同》原件，证明被告因购买涉案房屋向中国光大银行合肥分行贷款人民币1250000元；原告为中国光大银行合肥分行该合同项下的债权提供阶段性连带责任保证；《个人贷款合同》第三十五条、第三十六条约定，借款人未按时足额还款的，视为违约，中国光大银行合肥分行有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，同时中国光大银行合肥分行可以从借款人或保证人在贷款人处或分支机构开立的任何币种的任何账户中直接扣划合同项下借款人应付而未付的任何款项。5、《关于要求代偿王云住房按揭贷款的通知》、《中国光大银行特种转账凭证》、《代偿证明》原件，证明被告未按《个人贷款合同》的约定向中国光大银行合肥分行偿还贷款本金与利息；中国光大银行合肥分行要求原告代为被告偿还剩余贷款本金与利息，且中国光大银行合肥分行于发送通知当日，从原告的保证金账户中扣划了被告没有偿还的全部贷款本金与利息共计1219645.03元。6、《聘请律师合同》原件、《安徽增值税普通发票》原件、《转账凭证》原件、情况说明原件，证明目的原告因主张权利而支付的律师费31975元。
被告（原告）王云为证明自己的诉讼主张，提供证据如下：1、原告身份证复印件，证明诉讼主体适格；2、协议书、购房合同、贷款合同，证明在购房时，双方签订了合同，根据合同内容，我方履行了合同内容，目前产权证未办理，责任在被反诉人；3、首付票据原件，证明按合同约定，我方履约；4、契税票据、物业费发票原件，证明我方缴纳契税后至今，房产证一直未办，被反诉人构成违约。
对上述证据本院审核认定如下：原被告所举证据均具有真实性、合法性及关联性，对其证明效力予以认定。
经审理查明：2013年6月27日，王云认购了安徽纵横房地产有限责任公司开发的位于安徽省合肥市政务区祁门路南侧新地中心第5幢4层401室房屋，并交纳定金50000元。2013年7月31日，王云××人）与安徽纵横房地产有限责任公司××人）共同签订《商品房买卖合同》一份，主要内容为：王云购买安徽纵横房地产有限责任公司开发建设的位于安徽省合肥市政务区祁门路南侧新地中心第5幢4层401室房屋（建筑面积186.6平方米），总价款1798921元整。合同第六条约定××人采取按揭付款方式购买房屋，首付款548921元应在2013年7月31日前支付××人；剩余房款1250000元办理按揭贷款；第七条约定：如××人以银行按揭方式付款的，在开发商提供阶段性担保期限内××人逾期付款导××人被银行追究担保责任（扣划逾期归还款项或未到期之前全部款项）的××人有权解除本《商品房买卖合同》××人应按合同总价的10%承担违约责任××人不解除本《商品房买卖合同》的××人应按被扣划部分的5%××人承担违约责任。第八条约××人应在2014年5月30日前，交付房屋××人；第十五条约定××人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需××人提供的资料报产权登记机关备案。如××人的责任××人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1××人退房××人××人提出退房要求之日起30日内××人已付房款退还××人，并按已付房价款的5%赔××人损失。2××人不退房的××人按已付房价款的0.2%××人支付违约金。3、如××人原因或政府相关政策调整造成办证延误××人不承担责任，产权登记办理依据政府受理时相关规定执行。合同附件4为补充协议，补充协议的第7条约定××人采用银行按揭贷款购买房屋的，在房屋交付时××人必须提供完整资料和缴纳必要相关费用，××人代为办理房产证，并将他项权证交由贷款银行保存××人有义务配××人办理上述事宜，否××人有权推迟交付交房。在房屋交付通知发出后超出30日××人仍然没有提供办理房产证的完整资料和缴齐必要费用的或提供必要的配合义务，视××人构成根本违约。在此情况下××人应按合同的总价款的10%××人承担违约责任，同××人有权解除双方的《商品房买卖合同》。2013年10月24日，安徽纵横房地产有限责任公司作为保证人，王云作为借款人、中国光大银行合肥分行作为贷款人签订了《个人贷款合同》，关于保证人的保证范围：本合同项下的贷款本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人为实现贷款项下债权基本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。如借款人未按本合同的约定履行其还款义务，贷款人有权向保证人发出还款通知，保证人在接到贷款人的通知之日起十日内即应按通知中所载明的偿还金额、方式向贷款人支付该等款项。保证人在贷款人处开立保证金专户并存入相应金额的保证金作为保证人履行保证责任的保证金并予以冻结。贷款人实现本章项下的担保权益时，有权直接从保证金专户中扣收借款在本合同项下未付的本金、利息和其他应付款项。保证人提供的担保为阶段性连带责任保证：保证期间为从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押权利证明及设定抵押的相关证明文件交付贷款人正式执管之日止。合同第三十五条规定借款人未按时足额还款构成本合同项下的违约事件，一旦发生任何违约事件，贷款人有权采取包括从借款人或保证人在贷款人处或其分支机构开立的任何币种的任何账户中直接划扣本合同项下借款人应付而未付的任何款项，借款人和保证人在此同意和授权贷款人进行本条约定的扣划等在内的一项或多项措施。双方还签订了关于贷款细节的约定：第13项补充条款中，第（4）款：借款人在此同意，如借款人拖欠贷款人贷款本息或未按本合同附表第13项第2款办理的，第三方代借款人偿还其拖欠贷款人的剩余贷款本息后，第三方即就代偿部分的债权取得代位求偿权，第三方可以向借款人进行任何方式的合法追偿，且诉讼地点设定为原告所在地。同时，在第三方代本借款人偿还拖欠的贷款本息后，借款人授权贷款行从本借款人在贷款行开立的活期储蓄存折账户/阳光卡账户中直接扣划相应的款项归还第三方。第（8）款其他约定：借款人承诺在购房合同确定的交房期限后两个月内办妥房屋产权证和抵押登记手续，否则贷款人有权解除合同提前收回未到期的借款本息。王云于2013年6月27日向安徽纵横房地产有限责任公司支付了购房定金50000元、于2013年7月27日支付了安徽纵横房地产有限责任公司首期款78921元、于2013年7月31日支付了安徽纵横房地产有限责任公司涉案房屋的首期款420000元。2013年8月12日，涉案商品房买卖合同进行了网上备案登记。2014年5月30日，安徽纵横房地产有限责任公司将涉案房屋交付给王云使用，同日，安徽纵横房地产有限责任公司收取了王云缴纳的办证费用107990元。2015年8月31日，光大银行合肥万达支行向安徽纵横房地产有限责任公司发出《关于要求代偿王云住房按揭贷款的通知》，内容为：“王云在贵公司开发的新地中心楼盘购房，向我行申请贷款，我行于2013年10月25日发放1250000元按揭款用于王云购买新地中心5幢401室。借款人自2015年6月20日至今一直未还款，并且之前有过1次逾期还款。我行客户经理联系到客户本人，经了解客户王运作生意资金周转出现问题，已无正常按揭还款能力。鉴于此种情况，按照合同第三十五条第六小项，出现了对或可能对借款人履行其在本合同项下义务严重不利影响的任何其他情况，我行可视为违约。按合同补充条款第六小项现通知贵公司履行担保责任，全额归还王云贷款，截止2015年8月31日此笔贷款本息共计1198732.59元，代偿后我行将为贵公司出具代偿证明”。2015年8月31日，光大银行合肥万达支行从安徽纵横房地产有限责任公司的担保保证金账户划扣了1219645.03元，划扣原因为个贷逾期回购，由个贷保证金扣划还款。光大银行合肥万达支行出具的《代偿证明》载明：因王云逾期偿付按揭贷款，安徽纵横房地产有限责任公司于2015年8月31日为王云履行了担保责任清偿了王云所欠的全部借款以及其他费用共计1219645.03元。安徽纵横房地产有限责任公司为本案诉讼支付律师费31975元。涉案房屋于2015年7月1日被案外人查封，此后又被多次查封。涉案房屋的房产证至今未办理。2016年2月1日，安徽纵横房地产有限责任公司起诉王云至合肥市蜀山区人民法院，王云于2016年6月4日提起反诉。
本院认为：安徽纵横房地产有限责任公司、王云双方于2013年7月31日签订的关于涉案房屋的《商品房买卖合同》以及补充协议和安徽纵横房地产有限责任公司、王云、中国光大银行合肥分行于2013年10月14日签订的《个人贷款合同》，内容不违反法律规定，应属合法有效。在合同签订后，王云按照约定缴纳了首期款，办理了银行按揭款，安徽纵横房地产有限责任公司也按照约定将涉案房屋于2014年5月30日交付给王云使用，根据合同约定，安徽纵横房地产有限责任公司应当在房屋交付后60日内将办理权属登记需××人提供的资料报产权登记机关备案，现安徽纵横房地产有限责任公司未能举证证实其在规定的时间内完成了相关办证义务，安徽纵横房地产有限责任公司就未能按期办理涉案房屋的房产证事宜构成违约，虽然根据双方的合同约定××人可以选择解除合同退房，但是解除权属于形成权，应当在解除条件成就后一年内行使，王云于2016年6月份才提出解除《商品房买卖合同》及补充协议已经超过了解除权的一年行使期间，而王云的解除权已经消灭，因此王云反诉要求解除其与安徽纵横房地产有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议并返还购房款和契税费用，本院对此不予支持；在合同履行过程中，因为王云未能按期支付银行的按揭款项，致使作为保证人的安徽纵横房地产有限责任公司于2015年8月31日被中国光大银行合肥万达支行从其保证金账户划扣了1219645.03元用于归还其全部剩余的按揭贷款，因此安徽纵横房地产有限责任公司有权利要求王云归还其代偿的按揭款1219645.03元并自2015年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款清，安徽纵横房地产有限责任公司主张的超过部分，本院不予支持。安徽纵横房地产有限责任公司为主张本案债权支付了律师费31975元，系安徽纵横房地产有限责任公司的实际损失，王云应予支付。据此，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）王云于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）安徽纵横房地产有限责任公司为其代偿的按揭贷款1219645.03元，并自2015年8月31日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至款清；
二、被告（反诉原告）王云于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）安徽纵横房地产有限责任公司律师费31975元；
三、驳回原告（反诉被告）安徽纵横房地产有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）王云的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费17497元，财产保全费5000元，合计22497元，由被告（反诉原告）王云承担；反诉案件受理费5184.5元，由被告（反诉原告）王云承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于合肥市中级人民法院。
审 判 长 王新月
人民陪审员 窦中山
人民陪审员 韩 琳
二〇一六年八月十七日
书 记 员 柴莹莹
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十五条根据《合同法》第九十四条的规定××人迟延交付房屋或××人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。
法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。