广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2017）粤14民终1199号
上诉人（原审被告）：梅州嘉应新天地有限公司。住所地：梅州市梅江区龙安路志昌大厦1—*号。
法定代表人：曾媛，该公司经理。
委托诉讼代理人：朱榕基，广东汉诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾韵冰，广东宝晟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘思明，女，汉族，1979年4月28日出生，住所地：梅州市梅江区。
委托诉讼代理人：董亚民，广东至信忠诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡佳宏，广东至信忠诚律师事务所实习律师。
上诉人梅州市嘉应新天地有限公司因与被上诉人刘思明房屋买卖合同纠纷一案，不服广东梅州市梅江区人民法院（2017）粤1402民初674号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人梅州市嘉应新天地有限公司的委托诉讼代理人朱榕基、曾韵冰，被上诉人刘思明的委托诉讼代理人董亚民、蔡佳宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人梅州市嘉应新天地有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决以“原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理产权登记的违约责任”为由，判决上诉人依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定承担逾期办证的违约责任，上诉人认为一审判决事实认定不清，从而导致法律适用错误，依法应予以改判。理由如下：一、上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任，一审法院却视而不见，错误明显。本案是商品房买卖合同纠纷，在处理本案纠纷时，除相关法律、法规的规定外，当事人有关的约定是关键依据。在双方的《广东省商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”中，双方明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第X项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起X天内将买受人已付房价款退还给买受人，……；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款X%向买受人支付违约金。3、其他约定：……”。以上条款是经双方合意签订的，双方已明确约定了逾期办理产权登记的，上诉人不需要按照合同中列明的任何一种方式承担违约责任。而根据我国民法通则第一百三十四条及合同法第四条、第十二条的规定可知，违约责任承担与否本身系当事人的意思自治范畴，当事人可以选择承担责任以及承担责任的具体方式和数额，也可以选择无需承担责任，法律并没有必须要约定承担违约责任之规定。只要不违反法律法规的强制性规定，理应尊重其意思自治的约定。因此，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办证的违约责任，并非没有约定。但一审法院对该合同、该约定却只字不提，明显遗漏重要事实，导致错误认定“原、被告双方签订的合同未约定逾期办理产权登记的违约责任”，从而做出错误的判决。二、一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款的规定判决上诉人承担违约责任，是对《解释》第十八条的错误理解所致。《解释》第十八条是对出卖人逾期办证违约责任的规定。该条第一款规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”。从上述规定可知，对于违约责任是否承担当事人是可以进行约定的，而双方的《广东省商品房买卖合同》第十五条已约定出卖人无需承担逾期办证的违约责任，正是属于该条款规定的除外情形。一审法院本应适用该条款驳回被上诉人的诉请，但却因遗漏重要事实，错误适用了该《解释》第十八条第二款的规定。而《解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”从文义及逻辑角度理解，该条款的适用前提是约定了需要承担违约责任而又没有约定违约金如何计算的情况下，对违约金计算标准进行的定量参照规定，而不是针对没有约定违约责任情况下的规定，更不是针对无需承担违约责任的规定。一审法院混淆了“没有约定违约金”与“未约定逾期办理产权登记的违约责任”的概念：前者是对违约金数额的定量问题，而后者是对是否需要承担违约责任的定性问题，也没有依法查清双方的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办证违约责任的事实，导致错误适用《解释》第十八条，依法应予以改判。三、被上诉人向法院起诉主张逾期办证的违约责任，违反了双方2015年8月5日签订的《协议书》的约定，也违背了诚实信用原则，依法不应支持其诉请。一审法院的判决理由也明显超越了当事人的意思自治，依法应予改判。2015年8月5日，针对涉案房屋交易过程中产生的纠纷，上诉人与被上诉人签订了《协议书》。《协议书》是双方在平等自愿的基础上，经充分协商后达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，因此《协议书》合法有效，双方均应遵守。该《协议书》第二条明确约定：“乙方（被上诉人）收到上述补偿款抵兑券后，不得再因延期交楼等事宜向甲方（上诉人）主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部门投诉、仲裁或其他途径主张权利。乙方放弃就购房合同纠纷向甲方起诉的权利”。从内容来看，该条款不仅是双方对延期交楼问题的协商解决，而且包含了涉案购房合同履行过程中所有可能产生的纠纷。被上诉人作为完全民事行为能力人，其对自己所作出的民事行为理应有清楚的认识，也应该预测到合同履行过程中可能会产生的其他纠纷，但在本协议书签订时，其已明确对此作出处置，而该处置与双方《广东省商品房买卖合同》第十五条出卖人无需承担逾期办理产权登记违约责任的约定又是一致的。因此，上诉人认为即便协议书限制了权利人主张权利，也系被上诉人自行放弃的，而该放弃并未违反法律的强制性规定，亦未侵害他人的合法权益，理应尊重其意思表示。另外，从法律逻辑学的周延性概述来讲，该《协议书》第二条的表述是法律逻辑学中关于对“乙方放弃购房合同纠纷等事宜向甲方主张任何权利或赔偿”命题的“周延性概述”，即“凡是乙方的购房合同纠纷，乙方均放弃向甲方主张任何权利或赔偿”，这种周延性的概述就是法律逻辑学中的“全称肯定命题”，因此，可以得出这样的结论：从2015年8月5日《协议书》生效之日起，凡是被上诉人的购房合同纠纷，被上诉人均放弃向甲方主张任何权利或赔偿，也就是说虽然可能产生的“逾期办理产权登记纠纷”发生在《协议书》生效之后，但均被《协议书》所“周延”。因此，一审法院否认双方《协议书》的约定而支持被上诉人现在提出的无理诉请明显违背了双方合同的约定及《合同法》第4条规定的意思自治原则，依法应予改判。
被上诉人刘思明辩称，（一）上诉人与答辩人签订的《广东省商品房买卖合同》为格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方（上诉人）的解释。一审双方对上诉人违约逾期办证的事实无争议，但上诉人在上诉状中称“上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条已明确约定上诉人无需承担逾期办理产权登记的违约责任”该观点与事实存在严重的不符，答辩人根本没有免除其违约责任的意思表示，答辩人与上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》为上诉人提供的格式合同，应作出不利于格式合同提供方（上诉人）的解释，该合同第十五条对上诉人违约责任的约定为：“X”依常理及不利于上诉人的解释均应理解为未明确约定上诉人的违约责任，而非理解为免除上诉人的违约责任。因此，依法上诉人应承担逾期办证的违约责任。（二）上诉人与答辩人签订的《协议书》为格式合同，应当作出不利于提供格式条款一方（上诉人）的解释，该《协议书》关于违约责任的约定只针对逾期交房事项，并未约定免除上诉人逾期办证的其他违约责任。上诉人在上诉状中提出“被上诉人向法院起诉主张逾期办证的违约责任，违反了双方2015年8月5日签订的《协议书》的约定”。而一审法院作出认定：“虽然被告向原告支付了协议书中约定的对价补偿，但《协议书》的内容并没有明确包含对逾期办证的补偿，而签订协议时还未到双方约定的产权登记时间，同时协议并不能限制权利人主张权利，因此，该协议应是针对逾期交楼事宜的协商结果。被告主张不承担逾期办证的违约责任的抗辩意见，理由不足，证据不充分，本院不予采纳。”答辩人认为理应支持一审法院的判决，上诉人是胡搅蛮缠，曲解《协议书》关于逾期办证违约责任的约定，刻意扩大关于逾期交楼协商的赔偿范围。上诉人通过小区短信平台以短信形式通知答辩人去领取迟延交楼违约金，并自行打印并提供了该《协议书》，强制业主接受仅可通过物业管理费抵对券的形式获取逾期交楼补偿款，还必须签订由上诉人提供的格式合同《协议书》才能取得上述抵对券，并且抵对券还必须限期使用，该《协议书》上诉人并未与被上诉人协商，也未与被上诉人进行充分说明，更甚至连阅读的时间都未给就强制被上诉人接受并签订该格式合同。被上诉人只知道这份《协议书》是关于逾期交房补偿的一个手续。因此，该《协议书》仅就逾期交房的违约责任作出了约定，而对逾期办证并未作出约定或免除，上诉人依法应承担逾期办证的违约责任。综上所述，上诉人一直拖延办理不动产登记证，未履行约定的合同义务。上诉人要求答辩人承担逾期办证的违约责任有理有据。一审法院的判决事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，驳回上诉人的诉讼请求于法有据，请求二审法院维持一审判决，维护被上诉人的合法权益。
刘思明向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金直到法院作出生效判决止，暂计至立案起诉之日违约金为47262元（违约金计算公式：购房款1235396元×2016年银行同期贷款利息年利率4.35%/365天×违约金天数暂计至起诉之日为321日）；2.由被告承担案件的诉讼费用。
一审法院认定事实：原告与被告于2014年8月12日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买位于梅州市梅江区壹江南商住小区XX幢XX号预售商品房，建筑面积为142.68平方米，商品房价款为1235396元。合同第八条约定被告应当在2015年5月28日前将商品房交付原告使用。合同第十五条约定被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记相关部门备案。原、被告双方签订合同后，原告已按约向被告支付购房款，被告于2015年5月30日将出售的房屋交付给原告管理使用。
2015年8月5日，原告刘思明与被告签订《协议书》一份，内容为：1.原告同意在2015年8月5日对购买的壹江南XX幢XXX号房屋进行收楼，并同意收取被告给予的17100元赠送物业管理费等抵对券方式进行补偿；2.原告在收到上述补偿款抵对券后，不得再因延期交楼等事宜向被告主张任何权利或赔偿，也不得再向人民法院等有关部分投诉、仲裁或其他途径主张权利。原告放弃就购房合同纠纷向被告起诉的权利；3.双方无其他争执；4.本协议书是双方真实意思表示。签订上述《协议书》后，被告向原告支付了协议书中约定的对价补偿。
2017年5月31日，梅州市国土资源局收到被告提交的申请办理涉诉房屋的产权登记的资料。因被告未按合同约定办理涉诉房屋的权属登记手续，原告遂向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告则到庭作如上答辩。
一审法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应认定为合法有效，依法受法律的保护。原、被告双方应按合同约定履行义务。原、被告双方对被告存在逾期办证的违约事实无争议，予以确认。本案争议的焦点是：原告于2015年8月5日与被告签订了《协议书》并领取了对价补偿后还能否就被告逾期办证的违约行为主张权利。
关于争议焦点问题。结合原、被告签订的《商品房买卖合同》中有关交楼时间、产权登记时间的约定及《协议书》的内容看，《协议书》是在原告收楼前签订的，且协议书的内容并没有明确包含对逾期办证的补偿，而签订协议时还未到双方约定的产权登记时间，同时协议并不能限制权利人主张权利。因此，原告刘思明与被告签订的协议书应是针对逾期交楼事宜的协商结果。被告主张不承担逾期办证的违约责任的抗辩意见，理由不足，证据不充分，不予采纳。被告未按合同约定为原告办理产权登记，已构成违约，现原告要求被告承担逾期办证的违约责任，事实清楚，理由充分，予以支持。对于原告请求的违约金计算问题。因原、被告签订的《商品房买卖合同》中未约定逾期办理产权登记的违约责任，原告现主张以商品房价款为基数，按年利率4.35%计算违约金，符合法律规定，予以支持。但对于违约金的计算时间问题。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，结合本案商品房的实际交付时间即2015年5月30日，被告应当在2016年5月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记部门备案。故违约金应从2016年5月25日起计算至被告将办理产权登记的相关资料提交给产权登记部门之日止即2017年6月5日。综上，被告应支付自2016年5月25日起，以1235396元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月31日止的违约金给原告，超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、被告梅州市嘉应新天地有限公司应在判决发生法律效力之日起十五日内支付自2016年5月24日起，以1235396元为基数，按年利率4.35%计算至2017年5月31日止的违约金给原告刘思明；二、驳回原告刘思明的其余诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付延迟履行金。案件受理费981.56元（此款已由原告预交），由被告梅州市嘉应新天地有限公司负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审认定的事实予以确认。
本院认为，本案是因迟延办理房地产权证引发的纠纷。根据诉辩双方的意见，案件争议焦点是：上诉人应否承担逾期办证的违约责任。
首先，上诉人是否迟延履行提交办证资料义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，上诉人办理权属证书的期限为商品房交付使用后360日内，出卖人必须将办理权属证登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。双方确认该案房产的实际交付使用时间为2015年5月30日。根据梅州市国土资源局的出具的《证明》、《受理日期表》证实，上诉人于2017年5月31日提交涉案房产的登记材料，超过了合同约定的360天，因此，应认定上诉人未按合同约定时间提交办理产权登记资料，已构成迟延履行。其次，上诉人迟延履行是否应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条对因出卖人原因使买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任部分的两项内容全部用“X”表示。根据《商品房买卖合同说明》第5条关于“对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要约定的内容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打X，以示删除”的说明，应认定本案属于“买卖双方不作约定”情形。对“不作约定”内容含义的理解，上诉人认为应作“不需要按照合同中列明的任何一种方式承担违约责任”理解。而被上诉人认为属于“没有约定”，应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条的规定，要求出卖人承担违约责任。涉案买卖合同是上诉人（卖方）提供的格式合同，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，按照“通常理解”原则和“不利于提供格式条款方”原则，对本涉案合同“不作约定”内容的含义应作“没有约定违约责任”理解。因此，上诉人违反合同约定迟延履行提交办证登记资料的责任应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定执行。被上诉人主张按年利率4.35%计算违约金并未超出法律规定。第三，《协议书》是否能够减除或免除上诉人逾期办证违约责任。《协议书》是在《商品房买卖合同》订立之后，买卖双方对上诉人未按合同约定交付商品房事宜的协商结果，双方自愿以赠送17100元物业管理费抵对券作为上诉人迟延交楼的补偿，《协议书》没有对迟延办证及迟延办证的结果进行约定，从内容及作出协议的时间来看，其效力均无法及于迟延办证的情形，说明双方未对办证时间作出变更，双方仍应按照《商品房买卖合同》约定执行。因此《协议书》不能够减除或免除上诉人逾期办证的违约责任。一审法院以购房总付款为基数，对迟延期间按年利率4.35%计算违约金并无不当。
综上，上诉人主张根据《商品房买卖合同》其无需承担逾期办证违约责任及根据《协议书》其不再承担逾期办证违约责任的上诉意见，均理由不足，依据不充分，不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费981.56元（已由梅州市嘉应新天地有限公司预交），由上诉人梅州市嘉应新天地有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄洪远
审 判 员 罗锡芳
代理审判员 黄基烽
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 叶嘉淇