江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终977号
上诉人（原审原告、反诉被告）：唐金财，男，1978年6月22日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。
委托诉讼代理人：孔令勇，江苏禾汇律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：张家荣，男，1957年9月18日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王龙娣，女，1964年6月30日生，汉族，户籍地南京市江宁区，现住南京市江宁区。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：周文星，江苏天左律师事务所律师。
上诉人唐金财与上诉人张家荣、王龙娣房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初12740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
唐金财上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求的第二项，判令被上诉人向上诉人返还房屋过户费30000元；2、判令被上诉人承担本案一审、二审的相应诉讼费用。事实与理由：款项通常都是经过协商和自愿支付的，是否应当返还应考察相对方是否履行了相应的义务，而不应考察付款当时是否经过协商和自愿支付。上诉人交付给被上诉人的房屋过户费30000元，其目的是在协商的情况下由被上诉人将房屋过户至上诉人名下，以免日后的纠纷和讼累。上诉人履行了额外支付30000元款项的义务后，被上诉人应当履行相应的义务将房屋过户给上诉人。直至起诉时止，被上诉人都未将房屋过户至上诉人名下，即意味着被上诉人收取了款项但未履行相应的义务，被上诉人应当返还该款项。
张家荣、王龙娣辩称，30000元过户费用是唐金财自愿给付的，给付该款项时，唐金财对不能直接办理过户更名手续的事实是明知的。唐金财的上诉理由不能成立。
张家荣、王龙娣上诉请求：1、撤销一审判决书第二项，依法改判唐金财支付面积差11.05平方米价款10万元。2、诉讼费用由唐金财承担。事实和理由：一、双方在房屋买卖合同中约定的建筑面积是95平方米，实际房屋面积为106.05平方米，双方对超出面积如何处理没有特别约定。一审法院按照买卖合同的单价计算超出部分的面积价款，依据是关于商品房买卖的规定，而涉案房屋不是商品房，不应适用上述规定，一审法院这样认定对卖房人不公平，请求支持一审反诉请求。
唐金财辩称，张家荣、王龙娣主张超出面积价款为10万元没有任何依据，签订合同时单价是确定的，超出部分应当按照当时确定的单价计算。请求驳回张家荣、王龙娣的上诉请求。
唐金财向一审法院起诉请求：1.判决张家荣、王龙娣协助将南京市江宁区天景山公寓永福苑6幢706室房屋产权过户至其名下；2.判令张家荣、王龙娣返还房屋过户费30000元；3.判令张家荣、王龙娣支付迟延办理房屋权属登记违约金20000元；4.判令张家荣、王龙娣承担本案诉讼费用。
张家荣、王龙娣向一审法院提起反诉请求：判令唐金财支付其面积差11.6平方米的价款100000元。
一审法院认定事实：2012年4月23日，唐金财（乙方）与张家荣、王龙娣（甲方）签订《小产权房屋买卖合同》，约定：甲方将位于南京市江宁区天景山公寓永福苑6幢706室房屋（以下称706室房屋）出售给乙方，面积为95平方米，价格542800元。合同第六条违约责任第3款约定：乙方在今后居住过程中如果可以办理双证则甲方无条件配合，办理双证产生的费用由乙方自行承担；如甲方拒绝办理，则乙方可视同甲方无理违约，按照第六条违约责任赔付。合同第九条约定：该房屋交付以现状为准，交付后与甲方无关。合同签订后，唐金财分三次付清了购房款542800元，张家荣、王龙娣也于唐金财付清购房款当日即2012年6月2日交付了706室房屋。2016年1月25日，唐金财要求张家荣、王龙娣协助其至社区办理产权更名手续，唐金财为此支付张家荣、王龙娣30000元，由张家荣出具收条，内容为：“今收到唐金财人民币计叁万元整（房产过户费）”。张家荣、王龙娣于当日配合唐金财至“科学园高校物业”办理变更手续，但未能办理产权变更登记手续。唐金财在庭审中陈述其于当日得知无法办理产权变更后，因其认为张家荣、王龙娣将来领取产权证后会配合其过户，故并未向张家荣、王龙娣索要已付“房产过户费”30000元。张家荣、王龙娣陈述该“房产过户费”实际为配合唐金财办理物业过户的费用，其二人也已配合至“科学园高校物业”办理相关手续。现706室房屋已经取得不动产权证，登记在张家荣、王龙娣名下，建筑面积为106.05平方米。2017年8月8日，唐金财向一审法院提起本案诉讼。庭审中，唐金财陈述办理过户登记的税费由其承担。
张家荣、王龙娣对于其主张的面积差款的数额，未提交证据予以证明。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。唐金财与张家荣、王龙娣签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效。唐金财付清了706室房屋的房款，涉案房屋已经交付给唐金财居住使用多年，现在涉案房屋已经取得不动产权证，具备变更登记的条件，双方均应恪守诚实信用的原则，继续履行合同。张家荣、王龙娣应当配合唐金财办理涉案不动产的变更登记手续，故对唐金财要求张家荣、王龙娣协助办理产权变更登记的诉讼请求一审法院予以支持。变更登记的税费根据合同约定应当由唐金财承担，唐金财对此亦予以认可，一审法院予以确认。双方买卖合同约定的建筑面积为95平方米，现706室房屋的登记建筑面积为106.05平方米，超出约定建筑面积11.05平方米，双方对于超出的面积如何处理并无特别约定。基于公平及等价有偿的原则，唐金财应当按照签订购房买卖协议时的单价向张家荣、王龙娣补足超出面积部分对应的价款，经计算为63136.21元（542800元÷95平方米×11.05平方米）。对于张家荣、王龙娣要求唐金财补足面积差价100000的反诉请求，超出63136.21元的部分，一审法院不予支持。对于唐金财要求返还的房产过户费30000元，因唐金财陈述该款系其与张家荣、王龙娣协商后确定，且已经自愿给付，唐金财在付款当日明知不能直接办理更名手续后仍对给付张家荣、王龙娣该部分款项予以认可，并未要求张家荣、王龙娣予以返还，现唐金财要求张家荣、王龙娣返还该款，无法律依据，一审法院不予支持。对于唐金财主张的违约金，因双方合同并未约定张家荣、王龙娣协助办理产权变更登记的具体期限，也未对超出的面积如何处理进行约定，对此双方应当友好协商确定，双方因对补足面积差价款的数额发生争议而未能及时办理变更登记手续，并不能认定系张家荣、王龙娣故意违约导致，且唐金财也未提供证据证明因未能及时办理变更登记给其造成了实际损失，故对唐金财主张违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、张家荣、王龙娣于判决发生法律效力之日起10日内协助唐金财将位于南京市江宁区天景山公寓永福苑6幢706室不动产的产权变更登记至唐金财名下，变更登记的税费由唐金财承担；二、唐金财于判决发生法律效力之日起10日内补足张家荣、王龙娣面积差款63136.21元；三、驳回唐金财的其他诉讼请求；四、驳回张家荣、王龙娣的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取565元，财产保全费5000元，合计5565元，由唐金财负担525元，由张家荣、王龙娣共同负担5040元。一审反诉案件受理费减半收取1150元，由张家荣、王龙娣共同负担424元，由唐金财负担726元。
二审中，当事人对一审查明的事实并无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利义务；应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。合同成立后，当事人应当按约履行自己的义务。涉案房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效。双方当事人在签订时，明确约定涉案房屋面积95平方米，价款542800元，而后在办理房屋权证过程中，实际测量涉案房屋面积106.05平方米，超出合同约定的面积11.05平方米，该事实表明，双方当事人签订合同时均对房屋面积产生了一定的误解，一审法院根据双方合同约定总价款和面积，计算出相应的单价，再计算出超出面积的补偿价款，具有相应的事实依据，亦公平合理。张家荣、王龙娣上诉请求唐金财补偿差价10万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
双方在合同履行过程中，为办理房屋过户等事宜，唐金财向张家荣、王龙娣给付了3万元，在办理完“科学园高校物业”手续后，未办理房屋产权过户手续的情况下，唐金财亦未要求张家荣、王龙娣予以返还。该款项系唐金财自愿给付，双方亦未明确约定该款项在张家荣、王龙娣未及时配合办理房屋过户手续时予以返还，故本院认为，该款项有唐金财给予张家荣、王龙娣一定补偿的意思表示，一审法院未支持唐金财要求返还该款项的诉讼请求，符合本案的实际情况，亦公平合理。本院对唐金财要求返还3万元的上诉请求，不予支持。
综上所述，张家荣、王龙娣、唐金财的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1271元，由张家荣、王龙娣负担721元，由唐金财负担550元。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 龚 达
审判员 白文虎
二〇一八年三月二十九日
书记员 王 慧