四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）川15民终339号
上诉人（原审被告）：宜宾市金坪粮油食品站，住所地四川省宜宾市翠屏区安阜象鼻镇街村。
法定代表人：张勇，站长。
委托诉讼代理人：姚永刚，四川丰宜律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李世林，四川酒都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:宜宾开全药业有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区广进路2号1幢1-2楼。
法定代表人：李开权，董事长。
委托诉讼代理人：谢正旗，宜宾市翠屏区正言法律服务所法律工作者。
上诉人宜宾市金坪粮油食品站（以下简称金坪粮站）因与被上诉人宜宾开全药业有限公司（以下简称开全公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1016号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
金坪粮站上诉请求：1.撤销四川省宜宾市翠屏区人民法院（2017）川1502民初1016号民事判决第二项、第三项判决，驳回开全公司返还租金、承担装修损失及评估费的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由开全公司负担。事实和理由：1.一审法院认定“金坪粮站未按时交付全部租赁场地，导致开全公司租赁合同目的不能实现”错误。合同目的不能实现的原因在于开全公司未能通过环境影响评估审批，及当地居民阻止施工、投诉举报所致。2.一审法院认定“金坪粮站委托宜宾市华雯粮油购销有限责任公司（以下简称华雯公司）代管李端粮管所日常事务”错误。李端粮管所仓库属于金坪粮站管理的国有资产，华雯公司及其职工田宗华、殷小彬无权代表金坪粮站对李端粮管所仓库进行出租、经营。3.金坪粮站无逾期交付的违约行为。一审法院“认定整体移交租赁房屋的期限应当是2014年6月30日”错误。田宗华、殷小彬无权代表金坪粮站作出承诺。4.金坪粮站交付房屋时，确有部分房屋未腾空，但交付房屋时开全公司是知晓该情况的。
开全公司辩称，1.由于金坪粮站未按时交付全部租赁场地，导致合同目的无法实现。2.田宗华作为华雯公司的法定代表人、殷小彬作为原李端镇粮管所工作人员，两人全程参与了李端镇政府关于仓库整体交付的协调事宜，开全公司客观上完全有理由相信田宗华、殷小彬有代理权。3.因金坪粮站未将全部房屋交付开全公司，在李端镇人民政府协调下，田宗华、殷小彬认可在2014年6月30日将房屋场地全部交付开全公司。
一审法院认定事实：李端粮管所仓库属金坪粮站管理的国有资产，金坪粮站委托华雯公司代管李端粮管所日常事务。
开全公司与华雯公司联系欲租赁李端粮管所房屋后，2014年4月25日，开全公司（乙方、承租方）与金坪粮站（甲方、出租方）签订《房地产租赁合同》。合同约定：“甲方将李端粮管所仓库及晒坝整体出租给乙方作药材加工生产厂房使用；租期为6年（从2014年4月25日起至2020年4月24日止），从签订之日计算租金；前3年租金为每年28000元，以后租金逐年递增10%；乙方于甲方将房产交付之日向甲方交纳保证金10000元……”。同时，开全公司还与宜宾市康蓉装饰有限公司（以下简称康蓉公司）签订《康蓉公司装饰装修工程施工合同》，约定由康蓉公司进行厂房改造装修施工。
租赁合同签订后，开全公司于当日向金坪粮站支付了2014年4月25日至2015年4月25日一年期的租金28000元和保证金10000元（前述两份收据收款人公章均系“宜宾市华雯粮油购销有限责任公司财务专用章”）。开全公司遂进场开始对租赁场地进行装修，但租赁场地内尚有部分原租户未搬离。
开全公司装修施工过程中，因李端粮管所部分仓库的原承租人周小强、李奎所租用的库房尚未腾空交付，开全公司法定代表人李开权请求宜宾市翠屏区李端镇人民政府进行协调。2014年4月29日，宜宾市翠屏区李端镇人民政府通知李开权、华雯公司法定代表人田宗华、原李端粮管所职工殷小彬等人到场，经协商，双方口头达成一致，由田宗华、殷小彬负责在两个月（2014年6月底前）内将仓库全部交付开全公司，开全公司可以进场对已腾空的库房和晒坝进行装饰装修施工。2014年5月25日，开全公司与金坪粮站又签订一份《金坪粮站出租房屋安全协议书》，对房屋租赁过程中的安全问题进行了补充约定，并作为前述《房地产租赁合同》副本。
约定仓库交付期限届满后，金坪粮站仍未向开全公司交付周小强、李奎所租用的仓库（约占全部仓库总面积的四分之一），且开始出现周围居民阻拦的行为。开全公司的正常装修也进行至2014年6月底。至2014年9月10日，宜宾市翠屏区李端镇翠南社区居委会前往租赁场地查看“十一”节前安全时，该两户仍未搬离。因装修施工无法开展，2014年10月16日，开全公司与康蓉公司签订书面协议，解除了装修合同。
2015年4月，开全公司诉至法院，要求解除租赁合同，并由金坪粮站退还房租和保证金，赔偿相应损失。审理过程中，法院依法委托四川中衡安信资产评估有限公司对开全公司在翠屏区李端粮管所的装饰装修费用进行评估，结论为：在满足本次评估假设和限制条件下，委托评估资产的评估值为233818元（评估费10000元由开全公司垫付）。
另查明：1.在四川省宜宾市翠屏区人民法院（2015）翠屏民初字第2819号案件审理期间，开全公司已另行选址修建药材加工生产厂房。2.2015年4月9日，宜宾市翠屏区李端镇人民政府出具书面证明，载明：2014年4月29日，李端镇党委政府召集李开权、田宗华、殷小彬等人协调场地移交事宜。3.原宜宾市翠屏区李端镇人民政府副镇长姚孝宾于2017年4月12日出具书面说明，载明：姚孝宾曾参与场地移交事宜，出租方主要协调移交工作交由田宗华和殷小彬。并说明2015年4月9日宜宾市翠屏区李端镇人民政府《证明》中的“田华文、殷小彬”系打印错误，应为华雯公司总经理田宗华和殷小彬。4.宜宾市翠屏区李端镇翠南社区居委会和新权社区居委会分别出具证明，载明：在开全公司装修过程中，社区内部分居民曾前往现场阻止施工。5.2015年5月11日，宜宾市翠屏区环保局出具情况说明，载明：开全公司于2014年5月19日在区环保局完成项目申报。区环保局接到该公司编制的《建设项目环境影响评价报告表》（送审本）于2014年6月23日网上公示中，接到部分群众信访件。区环保局要求开全公司对周边群众宣传解释，完善建设项目的公众参与调查工作。至出具情况说明时，区环保局未收到开全公司《建设项目环境影响评价报告表》（报批本），也未对加工项目进行审批。
一审法院认为，本案《房地产租赁合同》系开全公司与金坪粮站双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。签订合同之根本在于合同目的的实现。《房地产租赁合同》，载明系金坪粮管所将李端粮管所仓库及晒坝整体出租给开全公司作药材加工生产厂房使用，但开全公司接收租赁仓库后，改造装修过程中因故停工，产生损失，且开全公司已另行选址修建药材加工生产厂房，以其行动表明不再履行该合同，合同目的已不能实现，无再履行之必要，解除合同当无疑义。
本案中，需要辨析究系何种因素导致开全公司装修无法进行，最终导致其另觅他址建厂，合同目的不能实现。
第一、金坪粮站是否全部完成了租赁场地交付义务。田宗华系华雯公司法定代表人暨李端粮管所实际管理者，殷小彬原系李端粮管所职工。开全公司就本案租赁事前联系、租赁费和保证金交付、装修问题协商对象均是华雯公司及其法定代表人田宗华。开全公司有合理理由相信田宗华在事实上能够代表金坪粮站，即具有代理权。故对金坪粮站提出田宗华、殷小彬不是其单位职工，也未委托该二人经办房屋租赁的相关事宜的辩解理由，依法不予采纳。《房地产租赁合同》签订之时，租赁场地内尚有部分原租户未搬离，经宜宾市翠屏区李端镇党委政府召集开全公司、田宗华、殷小彬等人协调，田宗华、殷小彬承诺于2014年6月底前交付全部场地。故田宗华的承诺行为应视为金坪粮站的承诺，其法律后果应由金坪粮站承担。但2014年6月底直至同年9月，租赁场地内仍然有原租户未搬离，故金坪粮站并未按约履行场地交付义务。
第二、开全公司是否就损失产生存在过错。租赁合同签订后，开全公司在金坪粮站承诺于2014年6月底交付全部场地后，开始对场地进行改造施工。庭审中，开全公司与金坪粮站双方均确认开全公司正常改造装修时间为2014年4月底至2014年6月底。此时，金坪粮站仍未交付其所承诺的场地。开全公司客观上已经不能对租赁场地继续进行改造施工。虽然租赁场地周围群众存在一定的阻工，但该行为主要产生于2014年6月底环评公示期间。客观上虽本案后果存在一定的关联性，但根据现有证据，不能认定系阻工行为直接导致了改造施工的停滞。金坪粮站若有证据，可向实施阻工行为人主张追偿权。
同时，开全公司租赁场地系开办中药饮片加工，根据《中华人民共和国环境影响评价法》及建设项目环境影响评价分类管理名录的规定，需要向环保部门报送相应的《建设项目环境影响评价报告表》并通过环评。开全公司虽于2014年6月时暂未通过环评，且环评报告表公示过程中，因周边群众信访，需完善相应的解释工作。但并不能说明开全公司不能通过环评，进而直接导致合同目的不能实现。故对金坪粮站提出开全公司停止装修，解除该合同的主因是未通过环评，周围群众反对，不断造成装修困难，如停水停电等，故与我方无关的辩解理由，依法不予采纳。
综合以上两点分析，开全公司并无过错。本案合同目的不能实现实系作为出租人的金坪粮站未能按时交付租赁场地，且未交付面积较大，并直接导致开全公司不能继续进行改造装修。也最终导致开全公司另觅他址建厂，合同目的不能实现，故应予解除，金坪粮站应向开全公司退还已收取的保证金10000元。
对开全公司要求金坪粮站退还开全公司房屋租金28000元的诉讼请求，因开全公司实际占有使用租赁物达2个月，故法院根据双方关于年租金的约定，酌情按23000元予以支持。
对开全公司要求金坪粮站赔偿各项经济损失赔偿损失246818元（评估损失233818元、评估费10000元、电力转让费3000元）的诉讼请求，第一、法院委托四川中衡安信资产评估有限公司对开全公司的装饰装修费用进行了评估，开全公司对评估结论基本不持异议，并据此将装修损失变更为233818元，金坪粮站也未申请重新评估，法院对该评估结论予以采信，对开全公司的装饰装修损失确认为233818元。第二、评估费系为确定开全公司装饰装修费用的具体损失所产生，结合开全公司关于装饰装修损失的诉求和评估结论，确定该评估费10000元按比例由双方分摊，由开全公司负担7000元，由金坪粮站负担3000元。第三、电力转让费3000元，开全公司提交的证据不能证明与本案存在关联性，故法院依法不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条（四）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告宜宾开全药业有限公司与被告宜宾市金坪粮油食品站于签订的《房地产租赁合同》和《宜宾市金坪粮油食品站出租房屋安全协议书》；二、被告宜宾市金坪粮油食品站于本判决生效之日起十日内退还原告宜宾开全药业有限公司租金23000元和保证金10000元；三、被告宜宾市金坪粮油食品站于本判决生效之日起十日内赔偿原告宜宾开全药业有限公司装饰装修损失233818元和评估费3000元。如果被告宜宾市金坪粮油食品站未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费12180元，由被告宜宾市金坪粮油食品站负担4060元，由原告宜宾开全药业有限公司负担8120元。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，《房地产租赁合同》系开全公司与金坪粮站双方真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定履行自己的义务。
金坪粮站上诉称“田宗华、殷小彬不是金坪粮站职工，无权代表上诉人作出承诺”。经一、二审查明，开全公司在租赁案涉房屋过程中，田宗华、殷小彬除负责经办房屋租赁相关事宜，与原租房户联系协商退房，还代表金坪粮站参加李端镇人民政府组织的双方协调会，并作出相应承诺，故开全公司有理由相信其二人有权代理上诉人行使权利。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”规定，基于表见代理制度的内容及目的，善意无过失的合同相对人，基于无权代理人在客观上形成的可信赖之表象，而与之所为的合理行为的法律后果，应当归属于被代理人。故认定田宗华、殷小彬的行为构成表见代理，更具有合理性，亦更符合法律之本意。金坪粮站的该上诉理由不能成立，本院不予采信。金坪粮站未按约交付仓库，其行为构成违约。
金坪粮站称“在交付房屋时，开全公司对部分房屋未腾空已知晓，上诉人无逾期交付的行为”。经查，田宗华、殷小彬代表金坪粮站承诺于2014年6月底交付全部场地，但直至同年9月仍有部分租户尚未搬迁，故金坪粮站的该上诉理由不能成立，本院不予采信。
金坪粮站称“开全公司合同目的不能实现的根本原因在于其未能通过环境影响评估审批，及当地居民阻止施工、投诉举报所致”，但在租赁合同中，出租人的主要义务就是提供租赁物，现金坪粮站未按合同约定交付全部租赁物，其行为已违约，并致开全公司合同目的不能实现。开全公司是否通过环境影响评估审批，当地居民是否阻止施工、投诉举报，均不能改变金坪粮站的违约事实，金坪粮站的该上诉理由亦不能成立，开全公司有权解除合同，并要求金坪粮站赔偿相关损失。
依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”规定，金坪粮站在签订合同时就知道开全公司租用仓库的用途，开全公司要开办药厂，必定会对仓库进行装修，其损失也是经有资质的鉴定机构作出的鉴定，金坪粮站应当赔偿开全公司的相关损失。
综上所述，金坪粮站的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5347元，由上诉人宜宾市金坪粮油食品站负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡 伟
审 判 员 彭晓烽
审 判 员 龙 雨
二〇一八年三月八日
法官助理 华 涛
书 记 员 张璐蕾