上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终1651号
上诉人（原审原告、反诉被告）：阎淑嘉，女，1974年12月9日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴生福，男�1958年4月25日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：陈洪明，上海达隆律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈宇，上海达隆律师事务所律师。
上诉人阎淑嘉因与被上诉人吴生福房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初18409号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
阎淑嘉上诉请求：撤销一审判决，发回重审，或依法改判支持阎淑嘉一审诉讼请求。事实与理由：（1）从阎淑嘉于一审中提供的微信聊天记录可以看出，阎淑嘉在2017年6月3日就告知吴生福后续款项的付款安排，吴生福表示同意，并提供了银行卡号。阎淑嘉据此于2017年6月6日支付吴生福房款人民币55万元。上述事实可以说明双方对房款支付时间的变更已达成一致。�淑嘉工商银行账户于2017年6月20日时的账户余额为171万余元，足以在告知吴生福的付款期限内付清余款。（2）双方合同约定，吴生福应当于2017年4月30日迁出系争房屋内的户口，但其至今未迁，违约在先，应当向阎淑嘉支付相应违约金。
吴生福辩称：不同意阎淑嘉的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
阎淑嘉向一审法院起诉请求判令：1、吴生福协助阎淑嘉办理上海市徐汇区XX街XX弄XX号XX室房屋转让过户手续；2、吴生福将前述房屋交付给阎淑嘉；3、吴生福向阎淑嘉支付自2017年4月30日起至户口实际迁出之日止的逾期迁出户口赔偿金，以248万元为本金，按日万分之五计算。
吴生福向一审法院提起反诉请求判令：1、解除双方签订的上海市房地产买卖合同及房地产买卖合同补偿协议；2、阎淑嘉向吴生福支付违约金15,500元；3、阎淑嘉向吴生�支付解除合同的赔偿金480,400元。
一审法院认定事实：阎淑嘉经中介公司居间介绍，向吴生福购买系争房屋。
2016年12月30日，中介公司出具《收款收据》，载明：兹收到阎淑嘉支付给本公司的款项计30,000元整。本公司确认，上述款项系阎淑嘉付款人用于购买位于“徐汇区XX街XX弄XX号XX室”房地产之购房意向金。落款处有“洪某经纪人证号：FA0XXXXXXXX”字样的盖章以及手写的“XX公司”字样。
2016年12月31日，吴生福出具《收款收据》，载明：兹收到阎淑嘉支付给本人的款项计20,000元整。本人确认，上述款项系邵某（注：此处系笔误，应为阎淑嘉）付款人用于购买本人出售的位于“徐汇区XX街XX弄XX号XX室”房地产之购房定金。
2017年1月18日，阎淑嘉向吴生福转账支付150,000元。
2017年4月17日，阎淑嘉（乙方、买受人）与吴生福�甲方、卖售人）签订《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定乙方向甲方购买系争房屋，转让价款1,750,000元。第九条第（三）款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之伍计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。附件三付款协议约定，1.乙方应在签订买卖合同前自行支付甲方部分首付款200,000元。2.乙方应在2017年5月10日前支付甲方房价款1,550,000元。同日，阎淑嘉与吴生福签订《房地产买卖合同补偿协议》（以下简称补偿协议），约定：1.甲、乙双方同意该物业的实际转让总价为2,480,000元（上述总价包含搬迁及装修补贴费730,000元）；2.乙方应于2017年5月10日前支付给甲方搬迁及装修补贴费用计730,000元。本协议经甲乙双方签字后即为生效。
嗣后，阎淑嘉未能按约在5月10日前足额支付剩余购房款，并通过微信与吴生福的儿子（微信名：XX）协商因下家付款迟延导致系争房屋的付款期限相应迟延的事宜。
2017年5月30日，吴生福的儿子发微信给阎淑嘉：“阎女士，我这里上家又打电话来催款了，你那里下家要账要的怎么样”，并表示自己会向上家争取时间，亦要求阎淑嘉催一催下家。
2017年6月3日，阎淑嘉发微信给吴生福的儿子：“谈过了，周二早上”（注：周二即6月6日）。吴生福的儿子回复：“好的，周二早上能有多少钱”。阎淑嘉回复：“53”、“你上家那边没问题吧？”。吴生福的儿子回复：“我上家那边已经很不满意了，希望周二的钱别再出问题了”、“到时候先打给我上家一部分应该问题不大”、“周二早上你那边把钱打给你之后，你这里打给我50W没问题吧”。阎淑嘉回复：“没问题”。吴生福的儿子回复：“好的，那我把情况再和我上家沟通下”。
2017年6月6日，阎淑嘉先后两次向吴生福转账支付购房款500,000元及50,000元，共计550,000元。一审审理中，吴生福确认收到定金200,000元及550,000元购房款。
2017年6月7日，吴生福的儿子发微信给阎淑嘉：“剩下的钱几号能到，具体时间”、“我上家要知道”。阎淑嘉回复：“我刚才到中国银行签了合同”、“昨天办的过户，加急”、“放贷也是加急”。吴生福的儿子回复：“要具体时间啊姐姐”。
2017年6月8日，吴生福的儿子发微信给阎淑嘉：“剩下的钱先不要打给我，昨天和房东见面说我时间拖得太长了，我提了几个建议（包括支付滞纳金）。房东说回去考虑一下，今天我打了十几个电话一个都没接，我打给中介，中介说房东要告我违约并追究违约责任！我提前和你说一下”、“我再想想其他办法，今天晚上我准备去房东家里找他谈谈”。阎淑嘉回复：“要不我也过去？”。吴生福的儿子未回复。
2017年6月10日，吴生福的儿子发微信给阎淑嘉：“阎淑嘉女士，由于你的房款未按购房网签合同约定日期内支付，根据合同约定，我正式提出终止房产交易并追究你的违约责任”。
2017年6月15日，吴生福的儿子发微信给阎淑嘉：“阎女士，你考虑的怎么样了”。阎淑嘉回复：“你那边�的怎么样了？”。吴生福的儿子回复：“我那边基本是要赔违约金了，我希望和你这里的问题快速处理，因为没那么多精力”。阎淑嘉回复：“我这几天就可以拿到我下家的按揭款，你这边的话我可以付滞纳金。”、“因为你之前说过你那边5月31号没有到期，所以我就赶紧凑钱，6月6号打给了你，然后你发微信给我的时候，我都懵了”。吴生福的儿子回复：“我要解除合同并追究你的违约责任，实际上你也的确违约了”。嗣后，双方就是否解除合同及违约金赔付数额互相发送微信，但协商未果。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案买卖合同及补偿协议均系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应遵守诚信原则，恪守义务，不损害他人利益。按照买卖合同关于付款期限之约定，阎淑嘉应在2017年5月10日之前向吴生福支付155�元房款，但直至6月6日，阎淑嘉才向吴生福转账，金额仅为55万元。根据买卖合同约定，阎淑嘉逾期付款已超过二十日，吴生福有权单方解除合同。从双方微信往来记录所反映的内容来看，本案系争房屋的交易系房屋置换连环交易中的一个环节，阎淑嘉出售其自有房屋并以出售款购买系争房屋，吴生福出售系争房屋并以出售款购买他处房屋。在阎淑嘉表示因下家贷款迟延导致系争房屋的付款时间也要相应迟延后，吴生福方给予了谅解，允许阎淑嘉在6月6日早上先打50万，但是吴生福方并未指定最迟付款日，并未免除阎淑嘉逾期付款的违约责任，亦未明确放弃合同解除权。阎淑嘉关于双方已在合同履行过程中变更付款期限并已实际履行的意见，不予采信。法律规定，解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。6月10日，吴生福方发送微信给阎淑嘉，正式提出终止房产交易并追究其违约责任，阎淑嘉确认收到上述微信，故一审法院认为买卖合同及补偿协议已于2017年6月10日解除。合同解除后，阎淑嘉要求吴生福继续履行协助过户、交付房屋及支付逾期迁户口违约金等，于法无据，故对于阎淑嘉提出的全部诉讼请求，均不予支持。
法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，阎淑嘉逾期付款已超过二十日，按照合同约定，应按照逾期未付款（1,550,000元）日万分之五计算支付二十日的违约金计15,500元。吴生福要求阎淑嘉支付逾期付款违约金的诉讼请求，符合合同相关规定，予以支持。因阎淑嘉违约，吴生福行使单方解除权解除合同，阎淑嘉应向吴生福承担赔偿责任。吴生福要求阎淑嘉支付�除合同赔偿金480,400元的诉讼请求，阎淑嘉认为违约金过高，要求予以调整，一审法院综合考虑阎淑嘉的违约情形及吴生福可能遭受的实际损失等因素，酌情将违约金调整为300,000元。吴生福表示合同解除后，愿意将收取的750,000元房款在扣除相应违约金及解除合同的赔偿金后返还给阎淑嘉，依法予以准许。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、九十三条、九十六条第一款、九十七条、一百一十三条、一百一十四条规定，于二〇一八年一月三日作出判决：一、解除阎淑嘉与吴生福于2017年4月17日签订的关于上海市徐汇区XX街XX弄XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》及《房地产买卖合同补偿协议》；二、阎淑嘉于判决生效之日起十五日内向吴生福支付逾期付款的违约金15,500元；三、阎淑嘉于判决生效之日起十五日内向吴生福支付解除合同的赔偿金300,000元；四、吴生福于判决生效之日起十五日内返还阎淑嘉购房款750,000元，该款可与上述判决第二项、第三项的款项抵扣；五、驳回阎淑嘉的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计722元，由阎淑嘉负担。反诉案件受理费4,253元，由阎淑嘉负担2,706元，吴生福负担1,547元。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
二审中，阎淑嘉表示：坚持要求继续履行合同，并愿意承担系争房屋过户而发生的全部税费；就逾期付款，自愿补偿吴生福30万元；考虑到合同约定的逾期迁出户口的违约金确实比较高，现要求吴生福按照每日300元的标准，支付自2017年5月1日起至实际迁出之日止逾期迁出户口违约金；一审判决后，吴生福将已收取的75万元房款，扣除一审判决确定阎淑嘉应承担的违约金及诉讼费后，剩余431,794元返还阎淑嘉。吴生福确认：系争房屋�的户口目前仍未迁出；吴生福于本案中的具体损失为系争房屋不能另行出售他人。
二审中，为担保合同履行，阎淑嘉将238万元付至本院代管款账户。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，吴生福（甲方）与阎淑嘉（乙方）签订的《上海市房地产买卖合同》约定，甲方于2017年6月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；在2017年5月31日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方房屋内的户口（若有）于2017年4月30日前迁出，如逾期未迁出，每逾期一日，甲方应当按照该房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口（若有）迁出时止。
本院认为，根据阎淑嘉与吴生福签订的《房地产买卖合同补偿协议》的约定，系争房屋真实的交易价格为248万元，双方签订�《上海市房地产买卖合同》约定交易价格为175万元，明显系为规避税收而做低房价，该约定应为无效。该约定无效，并不影响双方其余约定的效力。
根据上述房地产买卖合同及补偿协议的约定，阎淑嘉应于2017年5月10日前支付吴生福房款228万元。阎淑嘉系出售自有房屋后购买本案系争房屋，因其下家未及时支付房款导致其未按约向吴生福履行上述付款义务。根据查明事实，针对逾期付款，阎淑嘉一直通过微信与吴生福之子进行协商。经吴生福之子确认，阎淑嘉于2017年6月6日分两次共计向吴生福支付房款55万元。在此之后，对于后续房款的支付，双方仍在继续协商。从双方沟通的具体内容来看，阎淑嘉在积极与吴生福方协商的同时，也在不断催告购买其房屋的下家及时向其付款，并将该交易过户、贷款发放、其可以支付吴生福房款的大致时间告知吴生福方。吴生福方从未明确提出异议，或者另行指定最后付款期限，其行为足以使阎淑嘉形成其同意阎淑嘉延期付款的合理预期。在阎淑嘉逾期支付房款后，吴生福本可严格要求阎淑嘉按约履行，其选择与阎淑嘉协商房款延期支付事宜后，虽不代表其放弃追究阎淑嘉逾期付款责任，但在此情形下，其应诚信行使合同权利，尤其是欲解除合同时，应对阎淑嘉进行催告或者指定最后付款期限，使阎淑嘉明了履行付款义务的最后期限及后果。2017年6月10日，吴生福方在未经催告的情况下，直接以阎淑嘉未按约支付房款为由解除双方合同，明显不能视为合同权利的正当行使。该解除通知并不发生解除合同的效力。
鉴于吴生福并不享有解除合同的权利，其无权要求阎淑嘉支付解除合同的赔偿金，阎淑嘉自然有权要求其继续履行合同，将房屋实物及房地产权利交付阎淑嘉。同时�阎淑嘉亦应向吴生福支付剩余房款，并就其逾期付款行为，向吴生福支付违约金或赔偿损失。阎淑嘉于二审中自愿就其逾期付款行为补偿吴生福30万元，足以覆盖甚至超过其本应向吴生福承担的上述违约责任，本院予以准许，并对吴生福要求阎淑嘉支付逾期付款违约金的诉请，不再予以支持。虽然双方合同对阎淑嘉全额支付房款、双方办理过户及吴生福交付房屋时间的约定存在先后顺序，但基于阎淑嘉自愿对吴生福作出上述补偿，同时考虑到系吴生福不当解除合同导致本案诉讼，本院酌定双方同时履行各自义务。阎淑嘉自认其已经支付吴生福的75万元房款，一审判决后，吴生福已返还其431,794元，据此，阎淑嘉尚应支付吴生福剩余房款2,161,794元。
按双方合同，相较于阎淑嘉支付上述房款，吴生福负有先迁出户口的义务，其未有正当理由不履行该项义务，应�约承担逾期迁出的责任。双方合同约定，每逾期一日，吴生福应当按照房地产转让价款的万分之五向阎淑嘉支付赔偿金，直至原有户口迁出时止。考虑到该违约金标准的约定较高，阎淑嘉于二审中自愿按照每天300元的标准计算，与法不悖，本院予以准许。
综上，阎淑嘉的上诉请求成立，应予支持。一审判决不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销上海市徐汇区人民法院（2017）沪0104民初18409号民事判决；
二、阎淑嘉于本判决生效之日起十五日内支付吴生福房款2,161,794元;
三、吴生福于本判决生效之日起十五日内将上海市徐汇区XX街XX弄XX号XX室房屋交付阎淑嘉；
四、吴生福于本判决生效之日起十五日内协助阎淑嘉办理将上述房屋过户至阎淑嘉名下的手续（有关税费均由阎淑嘉负担）；
五、阎淑嘉于本判决生效之日起十五日内支付吴生福补偿款30万元；
六、吴生福于本判决生效之日起十五日内按每日300元的标准支付阎淑嘉从2017年5月1日起至实际迁出之日止的逾期迁出户口赔偿金；
七、驳回吴生福一审全部诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
一审本诉案件受理费722元，反诉案件受理费4,253元，由阎淑嘉负担2,000元，吴生福负担2,975元，二审案件受理费4,150元，由吴生福负担。
本判决为终审判决。
审判长 �绍奇
审判员 潘 俊 秀
审判员 许 军
二〇一八年四月四日
书记员 罗 静 深
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第六条
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……