陕西省安康市汉滨区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0902民初3053号
原告安康农村商业银行股份有限公司，住所：安康市汉滨区大桥南路2号。
委托代理人尹海波，系该行职工。
被告彭举香，女，汉族，出生于1971年10月16日，陕西省紫阳县人。
被告杜山友，男，汉族，出生于1971年5月4日，陕西省紫阳县人。
原告安康农村商业银行股份有限公司（以下简称“安康农商银行”）与被告彭举香、杜山友金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告安康农商银行委托代理人尹海波到庭参加了诉讼，被告彭举香、杜山友经本院传票传唤未到庭，本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。
原告诉称，2008年2月1日，被告彭举香以购买挖掘机为由向原告申请借款250000元，用其位于金洲城小区的私有房产做抵押，房屋评估价值为358000元，二被告均出具了抵押承诺书，并依法办理了他项权证。2008年2月15日，原告与被告彭举香签订了借款合同和抵押担保合同，约定：借款金额250000元；借款期限自2008年2月15日起至2010年2月14日止；借款月利率为10.59‰，借款人未按合同约定的还款时间归还借款本金及利息的，贷款人按中国人民银行规定在借款利率上增加40%计收罚息，直至清偿本息为止；抵押担保范围包括主合同项下全部借款本金250000元及利息、复息、罚息、违约金、赔偿金及债权人实现抵押权的费用和所有其他应付费用（包括诉讼费、执行费、律师费、公告费、拍卖、保险、鉴定、评估、登记、过户、保管费等）。上述合同签订当日，原告向被告彭举香发放了250000元贷款。2010年2月9日，被告以工程未结算、流动资金紧张为由，申请展期一年，继续用原房产作抵押。2010年2月12日，原、被告签订了贷款展期偿还协议书，将上述借款展期至2011年2月12日。被告将利息结止2010年3月24日。借款到期后，被告彭举香未履行还款结息义务，原告多次催收未果。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求判令：1.由被告彭举香偿还原告借款本金250000元及借款利息、罚息（利息按月利率10.59‰计算，罚息在该利率基础上增加40%计算；利息、罚息自2011年2月13日起计算至借款清偿完毕之日止）；2.请求依法确认我行对抵押房产的优先受偿权；3.承担本案诉讼费用和其他费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
1.原告营业执照、法定代表人身份证复印件、代理人身份证复印件、被告身份证复印件、结婚证复印件。证明原、被告诉讼主体资格，二被告系夫妻关系。
2.借款申请书、借款合同、借据。证明被告自愿向我行申请借款，我行向被告发放250000元借款，约定借款期限两年，月利率10.59‰。
3.房屋所有权证、他项权证、抵押担保合同。证明二被告以房产提供抵押担保，抵押合法有效，我行对抵押房产享有优先受偿权。
4.展期申请书、展期偿还协议、展期承诺书。证明借款到期后，被告申请展期并继续用房产作抵押的事实。
5.催收通知书五份。证明贷款到期后，原告多次向被告催收，被告收到催收通知并签字确认。
6.结息凭证。证明被告将结息结至2010年3月24日。
二被告未答辩亦未向本院提交证据。
原告提供的证据客观真实、能够互相印证，本院予以确认。
根据上述认定的证据，结合原告的当庭陈述，本院确认以下案件基本事实：
被告彭举香与杜山友系夫妻关系。2008年2月1日，被告彭举香以购买挖掘机资金不足为由，向安康市汉滨区农村信用合作联社下属的江北信用社申请贷款250000元，并与被告杜山友一起向江北信用社出具了抵押承诺书，承诺以夫妻共同所有的位于汉滨区金洲城小区的房产提供抵押担保。2008年2月15日，被告彭举香与江北信用社签订借款合同，合同约定：贷款人江北信用社，借款人彭举香；借款种类为中期借款；借款金额250000元；借款期限自2008年2月15日起至2010年2月14日（借款借据期限与借款合同不一致的，以借据时间为准）；借款用途为购买挖掘机；借款利率为月利率10.59‰，中长期贷款（期限在一年以上，不含一年）实行按年调整，一年一定，利率确定后，一年之内不变，每满一年后，依当时相应档次贷款利率确定下一年度利率，贷款人无需通知借款人即可按调整后的利率和方式计算利息；贷款利息自贷款转入到借款人账户之日起计算，借款人每（月/季末）20日付息；还款方式为2010年2月15日一次性还款250000元；合同还就其他事项进行了约定。被告彭举香在借款人栏签名。当天，被告彭举香还与江北信用社签订了抵押担保合同，约定彭举香、杜山友以其共有房产对上述250000元借款向江北信用社提供抵押担保，抵押担保范围为主合同项下全部借款本金及利息、复利、罚息、违约金、赔偿金等。被告彭举香和杜山友分别在抵押人和共有人栏签名。上述合同签订当日，江北信用社向被告彭举香发放了250000元借款。2008年1月31日，双方在安康市房地产业管理局办理了抵押登记。2010年2月9日，被告彭举香以资金紧张为由向原告书面申请将上述借款展期一年，继续以原抵押房产提供担保，被告杜山友亦向江北信用社出具了抵押承诺书，同意以其夫妻共有的位于金洲城的房产提供抵押担保。2010年2月12日，双方签订了贷款展期偿还协议，约定将250000元借款的还款期限延期至2011年2月12日，展期后的月利率为8.27‰。被告彭举香和杜山友均在该协议书上签名。合同履行期间，被告仅将利息结至2010年3月24日，此后未再结息。借款到期后，被告亦未按约还本付息，江北信用社分别于2013年12月20日、2014年1月23日、2015年10月6日、2016年3月29日向被告彭举香送达了到期贷款催收通知书。因被告一直未向原告偿还借款本息，原告于2017年9月29日诉至本院，请求判令：1.由被告彭举香偿还原告借款本金250000元及借款利息、罚息（利息按月利率10.59‰计算，罚息在该利率基础上增加40%计算；利息、罚息自2011年2月13日起计算至借款清偿完毕之日止）；2.请求依法确认原告对抵押房产享有优先受偿权；3.由被告承担本案诉讼费用和其他费用。本案在审理中，原告当庭将第一项诉讼请求中利息和罚息的计算时间变更为自2010年3月24日起至2011年2月14日按照合同约定利率10.59‰给付利息，自2011年2月15日起至借款还清之日止按合同约定月利率10.59‰上浮40%给付罚息。
同时查明，2017年7月26日，安康市汉滨区农村信用合作联社改制成立安康农商银行，原安康市汉滨区农村信用合作联社的全部资产、业务、债权债务由安康农商银行承继。
本院认为，安康市汉滨区农村信用合作联社下属江北信用社与被告彭举香签订的借款合同及抵押担保合同，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，双方均应恪守履行。因安康市汉滨区农村信用合作联社现已改制为安康农商银行，原安康市汉滨区农村信用合作联的债权债务已由安康农商银行承继，故安康农商银行作为本案的原告，诉讼主体适格。原告已向被告彭举香履行了发放贷款义务，被告彭举香应按合同约定向原告偿还本金及支付利息。因双方在展期协议中约定展期后的月利率为8.27‰，且被告已将利息结至2010年3月24日，应从2010年3月25日开始给付利息，故原告主张按照月利率10.59‰从2010年3月24日开始给付利息缺乏事实依据，本院对超出部分的诉讼请求不予支持。原告要求被告从2011年2月15日起至借款还清之日按照合同约定利率上浮40%给付罚息，因双方在借款合同中对罚息的计算标准约定不明，故本院对原告主张罚息的诉讼请求不予支持。被告彭举香、杜山友自愿以夫妻共有房产向原告提供抵押担保，并已办理了抵押登记手续，抵押权自登记时设立，债务人不履行到期债务，原告作为该房屋的抵押权人有权对该房屋优先受偿，故对原告要求对抵押房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。现依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第一百九十七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定，判决如下：
一、由被告彭举香偿还原告安康农村商业银行股份有限公司借款本金250000元，并自2010年3月25日起按合同约定的月利率8.27‰给付利息至借款还清之日止。限本判决生效后二十日内履行完毕。
二、原告安康农村商业银行股份有限公司对被告彭举香名下房屋进行拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。
三、驳回原告安康农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，由被告彭举香、杜山友承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。
审 判 长 贺茂芳
人民陪审员 唐章乾
人民陪审员 严 欣
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 王 玥