四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终5112号
上诉人（原审原告、反诉被告）：成都东宫美域礼仪服务有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**号新*号*栋*层*号。
法定代表人：高平。
委托诉讼代理人：袁皓，四川瑞利恒律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙泽凤，四川瑞利恒律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都东宫国际会所有限公司。住所地：成都市武侯区人民南路四段**号新*号。
法定代表人：李伦军，总经理。
委托诉讼代理人：王少哲，四川安哲律师事务所律师。
上诉人成都东宫美域礼仪服务有限公司（以下简称东宫美域公司）因与被上诉人成都东宫国际会所有限公司（以下简称东宫会所公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2015）武侯民初字第6231号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
东宫美域公司上诉请求：撤销原判，改判支持东宫美域公司的全部诉讼请求，驳回东宫会所公司的全部反诉请求。事实和理由：1.东宫美域公司未付清租金数额为135960元而非一审法院认定的2063244元，《函》系双方对合作以来未付租金数额所�的整体结算，而非仅对2015年3-5月欠付租金的确认；2.本案中系东宫会所公司单方根本违约，东宫美域公司迟延支付租金的时长未达到承担违约责任的条件；3.东宫会所公司向东宫美域公司主张物管费、水电气费等既无合同依据，亦无法律依据。
东宫会所公司辩称，1.一审判决认定东宫美域公司欠付租金的金额正确，一审法院也要求东宫美域公司提交证据，但其未能提交；2.双方就撤场事宜达成一致；3.东宫会所公司代缴的水电气、物管纲等是事实，应由东宫美域公司承担。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
东宫美域公司向一审法院起诉请求：1.解除东宫美域公司、东宫会所公司签订的《租赁合同》；2.东宫会所公司向东宫美域公司返还租赁保证金150万元；3.东宫会所公司向东�美域公司支付违约金200万元。东宫会所公司反诉诉讼请求：1.解除双方签订的《租赁合同》；2.东宫美域公司向东宫会所公司支付拖欠租金2505084元；3.东宫美域公司向东宫会所公司支付拖欠的物管费、水电气费等173954元；4.东宫美域公司承担违约金200万元。
一审法院认定事实：2011年12月23日，东宫会所公司（甲方）与东宫美域公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于成都市新华苑商场（一楼683.19㎡、二楼1858.62㎡、三楼1920.08㎡）面积共为4461.89㎡的东宫国际会所所属场地、设备、设施交乙方租赁经营、使用、管理。合同还约定，租赁期限自2011年12月24日至2019年10月9日止；租赁费用包括：设施设备租赁费和房屋、车位租金，其中设施设备租赁费用为第三年每月32.28万元、第四年每月33.89万元，房屋及车位租金每月均为16.950785万元；乙方于每月25日前支付次月租赁费用，其中房屋及车位租金由乙方直接支付给业主方；乙方向甲方交纳保证金150万元。合同第五条约定：“8、在租赁期内，乙方拥有人、财、物等经营管理自主权，所发生的一切经营费用、管理费用、财务费用、税金、水、电、气费用（空调）及设备、设施维修费用等，全部由乙方承担。”合同第六条约定：“合同期内，甲乙双方违反以下任何条款，属于违约行为，应支付对方200万元违约金，并终止合同。1.如乙方未全部履行'四、租赁保证金'的内容；2.乙方在租赁经营期间，若逾期支付租金费用，乙方应承担应支付费用额的日计5‰的滞纳金，如逾期支付达15天时属违约；3.甲乙双方任何一方单方终止合同；……”2012年3月6日，东宫会所公司向东宫美域公司经理汪波出具《收据》，表示已经收到150万元保证金。
根据东宫会所公司出具的收据存根及庭审陈述，东宫美域公司自2014年3月至2015年6月10日，按照合同应付租金为5039620元，实际支付租金2534536元，未支付租金为2505084元。2015年12月7日，成都帝景物业管理有限公司出具费用明细，载明2015年3月-2015年6月，涉案场所欠付的物管费、车位费、水电费共计105870.5元。东宫会所公司提供代为交纳的2015年5月-6月气费发票共计14917.52元。东宫美域公司提供电子银行付款回单，显示于2015年4月和5月共支付车位费5100元。
2015年5月31日，东宫会所公司向东宫美域公司出具《函》，载明“截止到2015年5月31日，贵公司欠东宫国际会所李伦军场地租金明细如下：2015年3月尾款：135960元，2015年4月：0元；2015年5月：0元，共计金额135960元。”该函落款处写有“欠2015年3月租金135960元属实，4月免租金，5月租金待李总通知。”
2015年6月10日，东宫美域公司与东宫会所公司双方工作人员签署《盘点明细》和《资产账目》，对涉案商铺内的租赁设施设备进行了盘点和移交。2015年6月11日和6月16日，东宫美域公司员工均报警称所涉商铺大门被锁。
2015年6月30日，东宫美域公司向东宫会所公司发出《联系函》，表示因东宫会所公司于2015年6月10日要求配合盘点，之后强行锁闭租赁场所大门，并于6月16日自行安排人员进场开展经营，故双方租赁合同已被对方单方终止，已无履行可能，东宫会所公司应向其承担违约金200万元，返还租赁保证金150�元。东宫会所公司于2015年7月9日收到该函。
一审法院认为，双方之间形成的房屋租赁合同关系是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因双方本反诉中均主张解除租赁合同，故原审法院对双方主张解除租赁合同的请求予以支持。对于租金的支付情况，因东宫美域公司未能提供其如实足额支付2014年3月至2015年6月租金的凭证，其提供的《函》所载明的内容仅能说明双方对2015年3月-5月期间租金作出重新确认，故对东宫美域公司抗辩称该函即表示截止2015年5月租金共欠135960元的抗辩不予采纳。故原审法院认为东宫美域公司存在长期拖欠支付租金的行为，已经构成违约。
对于东宫美域公司欠付的租金和物管、车位、水电气等费用，因租赁合同中对150万元保证金�性质未做具体约定，故原审法院依照行业惯例认定，该保证金应优先作为对东宫美域公司欠付费用的抵扣。根据东宫会所公司提供的证据显示，东宫美域公司欠付租金为2505084元，但因《函》对2015年3月和4月租金进行了重新确认，故欠付租金实际应为2063244元，抵扣租赁保证金150万元，尚欠租金563244元，故原审法院对成都东宫美域礼仪服务有限公司要求返还保证金的请求不予支持，对成都东宫国际会所有限公司主张的租金在563244元范围内予以支持。对于欠付的物管、车位、水电气等费用，租赁合同约定东宫美域公司负有承担上述费用的义务，根据合同相对性，由东宫会所公司直接向其主张上述费用符合法律规定和合同约定。根据现有证据显示，东宫美域公司尚欠的物管费、车位费、水电气费金额为115688.02元，故原审法院对上述费用总计在115688.02元范围内予以支持。
对于双方主张的违约金，虽然东宫美域公司存在拖欠支付租金等费用的违约行为，但东宫会所公司在因对方欠付租金而终止双方租赁合同关系时，没有向对方发出正式通知，并给对方合理的期限，其行为也不符合行使法定解除权的法律规定，同样构成违约。鉴于此，双方在履行合同和行使法定解除权的过程中，均存在违约行为，依照双方合同约定，应该互为支付违约金，故双方主张的违约金请求互为抵消，原审法院不再处理。
综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除东宫美域公司与东宫会所公司于2011年12月23日签订的《租赁合同》；二、东宫美域�司于判决生效之日起十日内向东宫会所公司支付租金563244元；三、东宫美域公司于判决生效之日起十日内向东宫会所公司支付物管费、车位费、水电气费共计115688.02元；四、驳回东宫美域公司的诉讼请求；五、驳回东宫会所公司的其他反诉请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34800元，减半收取17400元，由东宫美域公司负担；反诉费22115元，由东宫美域公司负担3209元，东宫会所公司负担18906元。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
二审中，东宫美域公司提交2014年3月至2015年1月租金收据，拟证明双方对租金达成协议减免，《函》系双方对所欠租金整体的结算。东宫会所�司质证认为，东宫美域公司提交的收据与东宫会所公司提交的收据不一致，东宫会所公司持有的收据上并无减免等字样，双方并未对租金减免达成一致。据此，二审另查明，东宫美域公司提交2014年3月至2015年1月租金收据，其上载明“减免×元”、“减半×元”、“减×元”等字样；东宫会所公司提交2014年3月至2015年1月租金收据，无“减免”等字样。
本院认为，东宫美域公司与东宫会所公司签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。本案二审争议的焦点有三个，现分别评述如下：
一、关于如何认定《函》的问题。东宫美域公司认为，《函》系双方对欠付租金的整体结算，2015年3月前租金已付清。东宫会所认为，《函》仅对2015年3月至5月的租金进行确认。本院认为，《函》未对2015年3月前的租金进行任何说明，仅从《函》所载的内容不能得出双方对2015年3月前的租金进行了确认，不能以此认定2015年3月前的租金已付清。同时，根据《租赁合同》的约定和东宫会所公司提交的2014年3月至2015年1月租金收据可知，此期间的租金东宫美域公司并未付清。东宫美域公司也提交了2014年3月至2015年1月的租金收据，认为双方已就租金的减免达成一致。对此，双方提交的收据对减免租金的载明不一致，仅东宫美域公司提交的收据上有减免备注，不能排除东宫美域公司单方备注的可能，因此，不能以此认定双方对租金减免已达成一致，则东宫美域公司未付清2014年3月至2015年1月的租金。据此，东宫美域公司关于迟延支付租金�时长未达到承担违约责任的理由也不成立，本院不予支持。原审判决认为《函》仅对2015年3月至5月的租金进行确认并无不当，本院予以维持。
二、关于东宫美域公司是否承担欠付的物管费、水电气费的问题。《租赁合同》约定“在租赁期内，……所发生的……水、电、气费用（空调）及设备、设施维修费用等，全部由乙方（东宫美域公司）承担”，东宫会所公司代为支付相应费用后，有权要求东宫美域公司承担。原审法院判决支持正确，本院予以维持。
综上，东宫美域公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款�一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34800元，由成都东宫美域礼仪服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾光勇
代理审判员 曹 洁
代理审判员 范 珍
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 冷 雪