福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽01民终7004号
上诉人（原审被告）：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司，住所地福建省平潭县城关东大街56号。
法定代表人：林小明，董事长。
委托诉讼代理人：蔡晨思，男，该公司职员。
委托诉讼代理人：林艳，女，该公司职员。
被上诉人（原审原告）：郑冰，男，1989年6月7日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托诉讼代理人：魏洪涛，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴烨，上海锦天城（福州）律师事务所律师。
上诉人福建省平潭县隆江房地产开发有限公司（以下简称隆江公司）因与被上诉人郑冰商品房预售合同纠纷一案，不服福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3804号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
隆江公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由郑冰承担。事实与理由：一、一审法院部分事实未予查明。1.2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施以后，已无土地使用权登记之说，因此隆江公司自该条例实施以后已无办理土地使用权证的义务和协助义务。2.案外人庄占辉自行换领的不动产权证书上载明的“不符合发证条件”，该不符合的条件归责于谁，一审法院未予查明；且该证据与本案无关。3.交易中心出具的查询结果反馈单上未见查询内容，即只有结果而不知其查询问题，有可能存在当事人故意诱导性查询，在没有申请单只有结果反馈单的情况下，上述反馈单存在证明对象上的瑕疵，一审法院未予进一步查明。4.隆江公司从未收到郑冰代办土地使用权转移登记的授权委托，因此，查询结果反馈单所载内容与事实不符，一审法院应进一步查明。二、一审法院适用法律错误。根据《商品房买卖合同》上下文文意，足以认定隆江公司只需办理房屋产权证即已完成全部合同义务，但一审法院依照“相关规定”认为房屋权属登记包含房屋权属登记和土地使用权登记，该认定属扩大性解释，一审法院无此解释权。我国从未有任何法律法规或司法解释对“房屋权属登记包含房屋权属登记及土地使用权登记”作出明确的规定。一审法院所谓“相关规定”既无文号也从未对社会公布过，对本案认定不应有任何拘束力。
郑冰辩称，一、不动产登记制度实施后，房屋权属登记仍含房屋所有权权属登记和国有土地使用权登记，办理土地使用权登记仍是隆江公司的法定义务。二、合同中关于房屋权属的理解应做通俗理解，即房屋权属包含房屋所有权和国有土地使用权。三、不论“不符合登记发证条件”系因隆江公司原因引起还是第三人原因引起，均应由隆江公司承担违约责任。无论是换证还是办证，单方申请还是双方申请，均是因为隆江公司目前不具备办理国有土地使用权登记的条件而无法办理登记。隆江公司如认为非因隆江公司原因或属于政策原因不能办理土地使用权登记，应当对此承担举证责任。四、土地使用权是不动产区别于其他动产的最重要属性，不动产依附于土地，地段的价值优于房屋本身的价值，因此，土地使用权缺乏将给权利人造成严重损失。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回隆江公司的上诉，维持原判。
郑冰向一审法院起诉请求：1.判令隆江公司向郑冰支付逾期办理房屋权属证书违约金（违约金以1682865元为基数，按日万分之一自2015年5月27日起计至实际取得土地使用权权利凭证之日止）；2.判令隆江公司立即完备办理不动产登记证（含国有土地使用权登记）的相关手续并协助郑冰办理不动产登记手续。
一审法院认定事实：2010年4月27日，以郑冰作为买受人与以隆江公司作为出卖人就购买位于平潭县万宝城东区（海坛金座）3幢1202室商品房签订了《商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款为1682865元，出卖人应在2011年8月30日前交付房屋，并在房屋交付使用后60日内向房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，且买受人不退房的，出卖人应自逾期之日起每日按已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，郑冰依约付清了购房款，隆江公司依约交付了房屋。2015年2月2日，隆江公司代郑冰办理了不动产权证书，证书载明“目前国有土地使用权转移登记不符合登记发证条件，暂不确定国有土地使用权，待条件具备时，再按有关规定办理”。平潭综合实验区房地产交易中心出具的房屋登记信息查询结果反馈单（编号：20170307）中答复如下：“根据《不动产登记暂行条例》规定不动产登记依照当事人的申请进行，我中心至今未收到隆江公司申请办理你所代理的业主庄占辉的国有土地使用权转移登记”。
一审法院认为，《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人双方均应按合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》签订后，郑冰依约交纳了全部购房款，隆江公司依约有义务协助郑冰办理房屋权属证书。虽然郑冰已领取了不动产权证书，但依照相关规定，隆江公司应负完备办理诉争房屋不动产登记证（含国有土地使用权登记）的相关手续并协助郑冰办理不动产登记手续之义务。隆江公司主张其已履行完毕全部协助义务，且至今未办理案涉房屋土地权属登记系政策原因所致，但未能提交充分证据予以佐证，不予采信。隆江公司主张案涉合同约定的逾期办证违约金过高，但未能就相关事实进行举证证明，亦不予采信，郑冰有权要求隆江公司按合同约定标准向其支付逾期办证违约金。郑冰于2017年7月27日向一审法院提起诉讼，往前推2年，应从2015年7月27日开始计算违约金，鉴于隆江公司的违约行为处于持续状态，违约金应计算至隆江公司协助郑冰办妥不动产权证登记手续之日止。综上所述，依照相关法律规定，判决：一、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内完备办理位于平潭县南侧万宝城东区（海坛金座）3幢1202室房屋的不动产权证的相关手续（含国有土地使用权登记）并协助郑冰办理不动产登记手续；二、福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑冰支付逾期办证违约金（违约金按购房款总额1682865元的日万分之一标准，自2015年7月27日起计算至福建省平潭县隆江房地产开发有限公司协助郑冰办妥不动产权证登记手续之日止）。案件受理费2757元，减半收取计1378.5元，由隆江公司负担。
本院二审期间，隆江公司提交了三份证据：1.平潭综合实验区行政服务中心国有土地使用权登记办事指南材料清单；2.平潭国有土地使用权出让合同、土地出让金缴纳凭证、土地证复印件，权籍调查成果，契税缴纳凭证；3.平潭国用（2016）第000986号土地证，旨在证明：1.讼争房产早已可以办理载有土地信息的不动产权证；2.郑冰未办理载有土地信息的不动产权证是其自身原因造成的。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院认为，隆江公司提供的证据仅能证明其享有本案讼争房屋合法的土地使用权，但不能证明隆江公司已尽到协助义务，即协助郑冰办理本案讼争房屋的土地使用权转移登记。
二审诉讼中，依隆江公司申请，本院向平潭综合实验区不动产登记中心发函征询。平潭综合实验区不动产登记中心于2017年12月25日向本院回函：隆江公司开发的万宝城东区项目（海坛金座一期）目前已具备申请国有土地使用权转移登记，办理房地合一的《不动产权证书》的主要条件。根据《不动产登记暂行条例》等有关规定，隆江公司与业主可持相关材料到不动产登记中心申请办理不动产权证书。
根据现有有效证据及当事人陈述，本院对一审判决查明的事实予以确认。
二审中，双方当事人确认，平潭县办理国有土地转移登记的流程：开发商与购房者双方应共同向平潭综合实验区不动产登记中心提出申请，同时开发商应将国有土地使用权证交给登记中心收件，购房者才能办理土地使用权转移登记并取得土地使用权证。另隆江公司陈述，海坛金座楼盘分三期开发，但只有一本国有土地使用权总证。海坛金座的第三期在建工程抵押给中国银行，银行因审批需要要求隆江公司提供国有土地使用权总证，中国银行贷款放款后一直未将国有土地使用权总证归还隆江公司，本案讼争楼盘系第一期，第一期在建工程无抵押情形。隆江公司现正积极与中国银行协商归还土地总证。
本院认为，根据双方诉辩主张，归纳本案争议焦点为涉案商品房买卖合同中的权属登记是否包括土地使用权登记。对此，本院认为，涉案商品房买卖合同中的权属登记包括土地使用权登记，理由如下：在实施不动产统一登记之前我国实行的是“房地分开”的登记模式，在实施不动产统一登记之后我国实行的是“房地合一”的登记模式。不论在不动产登记制度实施之前还是在不动产登记制度实施之后，商品房完整的权属登记证明均应包括商品房所有权登记和国有土地使用权登记。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。讼争《商品房买卖合同》所约定的“权属登记”在没有其他特别约定的情况下，应当认定包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记。隆江公司对按期协助买受人办理房地信息完备的权属证书负有义务，如果逾期则均应按照合同约定承担违约责任。隆江公司关于自2015年3月1日《不动产登记暂行条例》实施以后，已无土地使用权登记之说，其已无办理土地使用权证的义务或协助义务的上诉理由，缺乏事实和法律依据。鉴于目前已实行不动产权属统一登记，且虽然平潭综合实验区不动产登记中心发函确认本案讼争的房地产项目已具备申请国有土地使用权转移登记，但根据双方当事人在二审中的陈述，可以认定隆江公司因自身原因无法提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料，故一审判决隆江公司应完备办理讼争房屋的不动产权证的相关手续并协助郑冰办理不动产登记手续（含国有土地使用权登记）之义务，是正确的。讼争《商品房买卖合同》第十四条约定隆江公司逾期办理权属证书的违约金为每日0.01%，如上所述，权属证书应当包括商品房所有权登记和商品房土地使用权登记，因此，考虑到本案中房屋所有权证已经办理，隆江公司已经履行了部分办证义务，且无证据证明隆江公司存在故意、恶意拖延办证的情形，本院综合购房者实际损失、预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌定本案逾期办理土地使用权证违约金为每日0.003%，从2015年7月27日起计至隆江公司提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料并尽到通知义务之日止。
综上所述，隆江公司的上诉理由缺乏依据，本院不予支持；一审判决部分有误，本院予以更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3804号民事判决第一项；
二、变更福建省平潭县人民法院（2017）闽0128民初3804号民事判决第二项为：福建省平潭县隆江房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向郑冰支付逾期办证违约金（以购房款总额1682865元为基数，以每日0.003%为标准，自2015年7月27日起计至福建省平潭县隆江房地产开发有限公司提供完备办理国有土地使用权转移登记的相关材料并尽到通知义务之日止）。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费2757元，由隆江公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
审 判 员 李 杰
审 判 员 陈雁兰
二〇一七年十二月三十日
法官助理 雷 敏
书 记 员 郑紫雯