江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏08民初110号原告：谢效武，男，1965年12月13日出生，汉族，私营业主，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：方志武，安徽百协律师事务所律师。被告：薛科淼，男，1961年6月16日出生，汉族，经商，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：庄建华，淮安市清江浦区大成法律服务所法律工作者。被告：盱眙县世纪置业有限公司，住所地盱眙县淮河东路71号。法定代表人：黄春萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭龙盛，江苏宗泽律师事务所律师。原告谢效武与被告薛科淼、盱眙县世纪置业有限公司（以下简称世纪置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢效武及其委托诉讼代理人方志武，被告薛科淼委托诉讼代理人庄建华、世纪置业公司委托诉讼代理人郭龙盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢效武向本院提出诉讼请求：1.确认原告谢效武对于龙华雅居1幢502室、1004室、1005室、1006室、1007室、1008室共6套房屋的所有权；2.停止对上述六套房屋的强制执行，解除查封措施；3.诉讼费用由两被告承担。事实和理由：世纪置业公司因龙华雅居项目施工资金困难，于2010年11月22日、12月14日、12月15日分三次向原告借款65万元、75万元、100万元，共计240万元。双方约定年利息30%，还款日期为2011年12月15日。2011年12月30日，世纪置业公司无力偿还借款本息，与原告协商并确定以房抵债，将其开发的龙华雅居1幢502室、1004室、1005室、1006室、1007室、1008室共6套房屋，作价272万元，折抵部分借款本息。2012年2月14日，原告与世纪置业公司签订6份商品房买卖合同，同年4月14日，世纪置业公司将涉案房屋交付原告，原告占有使用至今。但世纪置业公司一直未配合原告办理房屋产权变更登记，导致淮安市中级人民法院（2011）淮中民初字第0051号民事判决，误将原告的房产作为世纪置业公司的财产进行了查封，原告对此提出执行异议，淮安市中级人民法院以（2017）苏08执异135号执行裁定，驳回原告的执行异议请求。原告与世纪置业公司之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。虽因世纪置业公司的原因未办理过户登记，但原告以其享有的部分债权，已折抵全部购房款，且已实际占有使用涉案房屋，不存在任何过错。涉案房屋是原告的合法财产，查封原告财产侵害了原告的合法权益。请求判如所请。被告薛科淼辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，其诉讼请求不能成立。原告称与世纪置业公司之间存在240万元借款，以龙华雅居的六套房屋抵偿债务，这是明显的转移财产，掏空公司财产。谢效武与世纪置业公司在盱眙法院还有类似虚假诉讼。谢效武在2011年11月份，向盱眙县人民法院提起三件民间借贷诉讼，诉讼标的分别为470万元、485万元、490万元，在盱眙县人民法院形成（2011）盱商初字第0532号、第0533号、第0534号民事调解书，后三份调解书由淮安市人民检察院抗诉，经盱眙县人民法院（2016）苏0830民再初1号、2号、3号民事裁定予以撤销。上述三份调解书被撤销足以证明借款是虚构的，根本不存在购买房屋的事实。谢效武称其于2012年2月14日签订了六份商品房买卖合同，却在长达五年时间内拿不出购房发票或收据，更拿不出完税证明，其一面在盱眙县人民法院提起诉讼，一面又在买房，不合常理。谢效武与世纪置业公司之间没有合法的买卖关系，存在恶意串通虚构借款行为，侵吞了公司财产。涉案房屋产权人仍然为世纪置业公司，原告所提异议不能对抗法院的查封，请求驳回原告诉讼请求。被告世纪置业公司辩称，谢效武与世纪置业公司之间商品房买卖合同没有生效也没有实际履行，世纪置业公司没有收到谢的购房款，世纪置业公司也没有向谢交付房屋。谢效武向盱眙县人民法院提起民间借贷纠纷诉讼的三个案件，后经淮安市人民检察院提起抗诉，被盱眙县人民法院裁定撤销，谢效武在三件民间借贷诉讼中主张的借款1445万元为虚假诉讼，在该诉讼中所陈述的民间借贷的过程与盱眙县公安局、盱眙县审计局等单位成立的世纪置业工作组审查的王铁勇案件相关联，谢效武在该案件中承认，其借给王铁勇的款项，由王铁勇与世纪置业公司之间形成债权债务关系，总计为17309388元，王铁勇没有形成债权的转让，也没有形成将民间借贷款转化为涉案的商品房买卖合同的购房款，本案中谢效武并非涉案商品房的所有权人，不应该支持其案外人执行异议请求，应当依法查封、评估、拍卖涉案房屋。原告谢效武向本院提交如下证据：证据1.2010年11月22日中国银行进账单（原件）。出票人为谢效武，收款人为世纪置业公司，金额为65万元。证据2.2010年12月14日中国银行进账单（原件）。出票人为阚永春，收款人为世纪置业公司，金额为75万元。证据3.2010年12月15日中国银行进账单（原件）。出票人为谢效武，收款人为世纪置业公司，金额为100万元。证据4.2010年12月15日借条，载明“本公司因龙华雅居施工资金困难，分别于2010年11月22日.2010年12月14日.2010年12月15日分叁次向谢效武借款合计贰佰肆拾万元整（￥2400，000.元），利息按年息30%计算，本次借款定于2011年12月15日前偿还。借款人：王铁勇盱眙县世纪置业有限公司（印章）”。上述证据证明世纪置业公司向原告谢效武借款的事实。证据5.2011年12月30日“决算书”（原件）。载明“经决算谢效武于2010年末的240万元出借款至2011年12月15日止，合计本息为312万元整。由于盱眙县世纪置业公司无力偿还该笔款项，经与谢效武协商，决定将龙华雅居1号楼门面1#104、1#105、1#106、1#107、1#108及1号楼502室共陆间。合同价272万元充抵部分借款。充抵后尚欠谢效武肆拾万元。王铁勇盱眙县世纪置业公司（印章）2011.12月30日”。证据6.2012年2月14日《商品房买卖合同》（复印件）六份。房号、价格分别为：1号楼1004室、440481元；1号楼1005室、440481元；1号楼1006室、454572元；1号楼1007室、520757元；1号楼1008室、520757元；1号楼502室、346850元。总价共计2723898元。证据5、6证明因世纪置业公司无力偿还所借款项及利息，将本案涉案的六套房屋出售予原告，以抵偿借款的事实。证据7.2012年4月14日房屋交接单（原件）六份。证明世纪置业公司已实际将所售的六套房屋交付给原告，原告称房屋交接单是执行异议之后回去找到的。证据8.2016年10月31日房屋租赁合同一份（原件）。出租标的为“龙华雅居1号楼06-07-08室门面房”，租期为“从2016年10月31日起至2017年10月31日止”，出租人为江卫华，承租人为徐加贵。证据9.2016年10月31日房屋租赁合同一份（复印件），出租标的为“龙华雅居门面房2号楼5.6.7.8号”，租期为“从2016年11月18日起至2017年11月18日止”。出租人为江卫华，承租人为崔玉枫。证据10.2013年9月28日房屋租赁合同一份（复印件），出租标的为“龙华雅居小区一号楼自西向东2#、3#、4#、5#、6#五间门面房”，租期为“2013.10.30——2016.10.30”，出租人为江卫亮。证据11.2011年5月11日股东会决议一份。证明王铁勇代表世纪置业公司对外出售房屋是合法的。2013年6月，世纪置业公司法定代表人由王铁勇变更为现在的法定代表人黄春萍，该份股东会决议是原告找王铁勇索要得来。被告薛科淼质证如下：对证据1、2、3、4的真实性不予认可。三份进账单时间分别为2010年11月22日、2010年12月14日、2010年12月15日，第二份进账单不是原告付款，按照正常的借款交易习惯，付款的同时就应当出具借条而该份借条是在最后一次付款出具的，从提供的借条原件看，显然是在利用空白的盖章的信签纸签字的，借条是虚假的。该组证据不能证明原告的证明目的。对证据5、6的真实性不予认可。决算书也是在先利用空白的盖章的信签纸签字的，决算书的出具日期是2011年12月30日，而在此之前，2011年11月16日原告已向盱眙县人民法院分别起诉了三起民间借贷案件，并且在2011年12月7日、21日调解，既然调解结案了就不存在决算书。原告不能提供购房发票和付款的依据，该合同的签订是原告与世纪置业公司原法定代表人王铁勇恶意串通，转移公司资产的行为，第二组证据也不能证明原告的证明目的。对于证据8、9、10的真实性不予认可。三份合同是无效的，房屋的所有权人既不是合同中的出租人，也不是本案的原告。出租的日期均是2016年10月31日，而所涉案房屋在2015年4月已被淮安市中级人民法院查封，任何人都无权对外出租。对证据7、11，房屋交接单不具有真实性和合法性，与本案无关联性，均是原告与世纪置业公司原法定代表人王铁勇恶意串通制作，该组证据不能证明原告所要证明的目的。被告世纪置业公司质证意见如下：对于证据1、2、3、4的真实性不予认可，因为公司账目在公安局的专案组保管，无法核对，借条和进账单并不能表明世纪置业公司借了谢效武240万元。谢效武当时任世纪置业公司的会计，所有公司有关的资金往来均由谢效武掌控和进出，三笔进账单没有写明是谢效武出借给世纪置业公司的借款，其中2010年12月14号进账单出票人为阚永春，与本案没有关联性，在最后一笔借款发生的2010年12月15号才出具借条，不符合交易习惯。对证据5的真实性不予认可。该决算书落款时间为2011年12月30号，与谢在盱眙县法院提起诉讼的时间借款金额等均矛盾。该决算书中所提及的房号与本案房号也不一致，不属于同一房屋，该决算书中提及的冲抵后尚欠谢效武40万元，与谢在历次诉讼中说法均有矛盾，谢在诉讼以及抗诉的案件中，均承认借给王铁勇的钱以及王铁勇借给世纪置业公司的钱，其相互的关系均是民间借贷，从来没有说过将民间借贷转化为商品房买卖购房。谢作为世纪置业公司的会计，在决算书中提到的三笔进账单中指明的240万本金，又加上利息合计本息312万元，那么应该有72万元的利息，作为世纪置业公司的营业外支出，记载在世纪置业公司营业外支出的账目中，但是世纪置业公司没有该笔账。决算书和借条，与购房款无关联，不能证明原告已经支付购房款。对于证据6的合法性不予认可。商品房买卖合同是在网上签订后打印的，不是原告所称的进行了备案登记，原告没有交付房款，也没有收到世纪置业公司开具的发票等购房款的凭证，是世纪置业公司原法定代表人王铁勇和原告串通后在电脑终端补充打的几份合同，上面是打印的时间，没有具体的签订时间。对于证据8、9、10的真实性不予认可，淮安市中级人民法院于2015年5月24日查封涉案房屋，相应的出租人即没有出租的权利。房屋的所有权既不是原告谢效武，也不是世纪置业公司原法定代表人王铁勇。对于证据7的真实性不予认可，世纪置业公司没有出具过该种格式的房屋交接单，房屋的完工时间在2015年，向有关业主的交付时间也在2015年，但从来没有向原告交付过房屋，公司从2013年6月24号之后由现任法定代表人黄春萍负责，在王铁勇相关的职务侵占案件中，涉及原告的共7套，涉及原告儿子谢超的2套，均没有确定房屋所有权归谢效武或谢超。谢效武和谢超的房屋共计370多万，与涉案的房屋不符。并且在王铁勇案件中，原告承认世纪置业公司欠王铁勇的1700多万元之内并没有世纪置业公司欠谢效武的民间借贷款项。对于证据11的真实性不予认可。被告薛科淼向本院提交如下证据：证据1.盱眙县人民法院（2011）盱商初字第0532号、0533号、0534号民事调解书。证明谢效武与世纪置业公司民间借贷纠纷案是虚假诉讼，三案分别于2011年12月7日和12月21日调解结案，后经淮安市人民检察院抗诉，淮安市中级人民法院指定盱眙县人民法院再审，盱眙县人民法院于2016年6月23日裁定撤销民事调解书，并准许原告撤回起诉。证据2.2016年10月11日世纪置业公司向承租人发出的《通知》一份（复印件），通知2号楼6号门面房的承租人，其承租的房屋所有权人为世纪置业公司，原法定代表人王铁勇存在涉嫌刑事犯罪，签订虚假的商品房买卖合同等行为，告知承租人不得向公司之外的其他人支付租赁费用。原告谢效武的质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，原告与世纪置业公司确实存在债务纠纷，原告当时为了要回自己的借款，确实有帮助王铁勇诉讼的事实，但那几个案子不包括本案借款的证据，不影响原告主张自己的实际借款，三笔借款案与本案所涉及借款并不重合。对于证据2的真实性与证明目的均有异议。被告世纪置业公司质证意见如下：对于被告薛科淼提供的证据1、2的真实性和证明目的均无异议。被告世纪置业公司向本院提交如下证据：证据1.世纪置业公司对王铁勇欠款明细表（复印件）。该账单明细由谢效武作为世纪置业公司的会计汇总制作，明细表中没有提到世纪置业公司欠原告钱的情况。原告经手的资金，均需要黄春萍签字确认后进行报账。证据2.王铁勇刑事案件立案信息表（复印件）。证明王铁勇相关的经济往来与原告虚假诉讼案有关联，王铁勇将门面房虚假签在江卫亮等人名下。证据3.2012年2月前后我公司开具的销售不动产统一发票三份（均为复印件）。开具时间分别为2012年的10月31号、2012年的10月11号、2011年的8月2号，都是售出的龙华雅居的房子，证明在2012年2月前后，世纪置业公司可以出具购房发票。证据4.世纪置业公司支出明细表（复印件）。是谢效武任会计期间经手的账目，证明谢效武是公司会计，同时证明这些账目中间并没有记录谢效武汇入款项和债权债务情况。原告谢效武质证意见如下：对于证据1的真实性有异议，对于证据2的真实性有异议，公安机关并未对王铁勇案正式立案。对于证据3、4的真实性不予认可，证明目的不予认可。被告薛科淼质证意见如下：对于证据1的真实性不予认可，对于证据2的真实性、合法性、关联性予以认可，对于证明目的予以认可。对于证据3、4的真实性不予认可。本院依职权调取如下证据材料：证据1.盱眙县人民法院（2015）盱商监字第00001号案2015年8月25日谈话笔录。被谈话人为谢效武。载明：“从我的卡上用于盱眙县世纪置业有限公司开支的大概有1000多万，以黄春萍的签字为准。大概在2010年12月底王铁勇找我，让我借给公司200万元，王铁勇当时说让我放心，钱他担保会还给我，找我借的200万让我对外不要声张，对外讲还是王铁勇借给盱眙世纪置业有限公司，是算在王铁勇的名下借给盱眙县世纪置业有限公司的。后来2011年2、3月份公司钱不够用了，我又借了40万给盱眙县世纪置业有限公司，这40万还是算在王铁勇的名下借给盱眙县世纪置业有限公司的……我借款240万，王铁勇和盱眙县世纪置业有限公司都没有给我打条据，有没有给其他的人打条据我不太清楚……我拿了120万回来，是王铁勇用私人卡打给我的，具体是王铁勇表弟还是他妻子打给我不太清楚……网签就是在网上打的合同，我也没有签字，买卖合同我也没有签字，房子也没有到我的名下”。证据2.盱眙县人民检察院盱检民（行）监（2015）32083000002号检察建议书。载明：“谢效武陈述，240万元已经收回120万元”。证据3.2015年5月13号盱眙县公安局刑事检查大队对谢效武的询问笔录。载明：“问：你那两百多万，拿回来了没有？答：拿回来了一百二十万”。原告谢效武质证意见如下：对证据1、2、3的真实性没有异议。谢效武称，以房抵债后，将借条都还给了王铁勇，本次起诉时将借条要回。被告薛科淼质证称，对证据1、2、3的真实性予以认可。印证了原告为了打官司将2010年12月15的借条从王铁勇处索回提交法院，说明了与王铁勇借贷关系，与公司无借贷关系，以房抵债是不合法的，是不成立的。被告世纪置业公司质证称：对证据1、2、3的真实性没有异议。240万是谢效武借给王铁勇的，与世纪置业公司没有关联性，王铁勇与世纪置业公司的债权债务应当由王铁勇主张，王铁勇也没有债权转让，以房抵债不真实，不合法。在讯问笔录中，谢效武承认所有王铁勇的钱均是存到谢效武名下，再从这个卡上转到公司的，表明谢效武并不是真正借款人。经庭审举证、质证，本院认证如下：对本院依法调取的证据1、2、3的真实性、关联性予以确认。对谢效武所提供证据1、2、3的真实性予以确认，但证据1、2、3与谢效武自认陈述的付款情况不一致，故对其关联性不予确认。证据4、证据5、证据6、证据7、证据8、9、10与谢效武在我院依法调取的证据1、2、3中的陈述不一致，故对真实性不予确认。对于证据11的真实性予以确认，但与本案无关联。对于薛科淼所提交的证据1的真实性予以确认。对于证据2《通知》的真实性，因其并未能提供原件，故对其真实性不予确认。对于世纪置业公司所提交的证据1、2、3、4，因公司未能提交相应原件审查，故对真实性不予确认。本院经审理查明，薛科淼与世纪置业公司合资合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2012年9月3日作出（2011）淮中民初字第0051号民事判决：一、解除薛科淼与世纪置业公司签订的合作开发协议；二、世纪置业公司于本判决生效之日起十日内偿还薛科淼投资款本金470万元并承担同期银行贷款利息（分别自2009年8月4日、10月26日、11月2日起至还清之日止，按照中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）。因世纪置业公司未按生效判决确定的期限履行义务，薛科淼于2012年11月13日向本院申请强制执行。本院于2013年3月21日作出（2013）淮中执前督字第0007号民事裁定，查封龙华雅居1幢502室（住宅）、1004室（商铺）、1005室（商铺）、1006室（商铺）、1007室（商铺）、1008室（商铺）六套房屋，并向盱眙县住建局送达了协助执行通知书，查封期限自2013年3月21日起至2015年3月20日止。2015年4月1日，本院继续查封龙华雅居涉案六套房屋，并向盱眙县住建局送达了协助执行通知书，查封期限自2015年4月1日起至2018年3月31日止。2015年9月29日，本院裁定本案本次执行程序终结。2017年7月10日，谢效武对本院查封的龙华雅居涉案六套房屋提出异议。本院于2017年8月25日作出(2017)苏08执异135号执行裁定，驳回案外人谢效武的异议请求。谢效武不服，提起本案诉讼。本院另查明，涉案六套房屋至今未办理房屋所有权登记手续。本院认为，本案争议焦点为：案外人谢效武所提异议能否排除对案涉六套房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。第三十一条规定：依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。本案中，涉案六套房屋虽未经所有权登记，但世纪置业公司因房屋建造的事实行为而取得所有权，世纪置业公司如处分涉案房屋，不发生所有权变动效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，一、关于双方有无签订合法有效的书面买卖合同问题，原告提供的合同复印件真实性无法确认，即使是原件，根据谢效武在盱眙法院谈话笔录中陈述，买卖合同其没有签字，房子没有到其名下，且240万元已经有120万元已经收回，故其主张以房抵240万元借款的事实不能成立，以现有证据无法确认双方之间存在真实的买卖合同关系。二、关于其有无支付房款问题，其主张以借款抵房款，并提供进账单，其对于借款事实已在相关机关作出陈述，其是借款给王铁勇个人且已经收回120万元。三、关于占有问题，其提供交接单及租赁合同，租赁方并非其本人，原告自己亦陈述未占有房屋，交接单的真实性无法确认。另外，结合本案借条载明日期同时期其以同样方式向盱眙县人民法院提起虚假诉讼，故其所提交的房屋租赁合同不足以证明其已实际占有涉案房屋，对本案中其称已支付全部购房款、已实际占有涉案房产等主张，本院不予采纳，对其要求确认对涉案房屋的所有权并排除本案执行的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告谢效武的诉讼请求。案件受理费28591元，由原告谢效武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本三份，上诉于江苏省高级人民法院，并按《国务院诉讼费用交纳办法》有关规定缴纳上诉费。审 判 长  李 玲审 判 员  庞海涛人民陪审员  冯兆兵二〇一八年三月九日书 记 员  王 霄附本案所涉法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十条：因合法建造等事实行为而设立物权，自事实行为成就时就发生效力。第三十一条：依据第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需办理登记的，未经登记，不发生物权效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日其十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。