山西省运城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋08民终3246号
上诉人（原审被告）：山西君临天下房地产开发有限公司。住所：临猗县。
法定代表人：王凯，该公司董事长。
委托诉讼代理人：殷晋峰，山西华炬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：龚国刚，男，1972年8月19日生，汉族，农民，住重庆市。
委托诉讼代理人：陈圣伦，重庆伦吉律师事务所律师。
上诉人山西君临天下房地产开发有限公司因与被上诉人龚国刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省临猗县人民法院（2016）晋0821民初2185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人山西君临天下房地产开发有限公司委托诉讼代理人殷晋峰，被上诉人龚国刚及其委托诉讼代理人陈圣伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人山西君临天下房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销山西省临猗县人民法院（2016）晋0821民初2185号民事判决；二、裁定发回临猗县法院重审或者驳回被上诉人龚国刚的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决程序违法、未依法追加第三人参加诉讼。本案被上诉人与第三人（中太建设集团股份有限公司，住所地：河北廊坊市广阴道20号，法定代表人：邓池良，职务：董事长。下同）之间由于刚才买卖合同关系而形成债权债务关系。二、一审法院认定事实错误。上诉人认为，由于被上诉人请求上诉人交付房屋，现由于第三人对欠被上诉人钢厂款存在不确定性，需要在第三人到场的情况下，先核实清楚被上诉人与第三人的实际欠款额。
龚国刚答辩称：本案应驳回上诉，维持原判，因上诉人欠被上诉人钢材款，经双方协商被上诉人的商品房抵顶，双方签订了购房合同，上诉人用欠被上诉人钢材款抵顶被上诉人给上诉人交的房款，给被上诉人开具了收款收据。中太建设集团股份有限公司给上诉人所发《关于支付工程款的通知函》对上诉人与被上诉人不产生法律约束力。
龚国刚向一审法院诉称，原告于2014年12月22日与被告签订房屋买卖合同，原告购买被告的2-1104号、2-1404号、2-2003号、2-2007号、2-1802号、2-2002号、2-1305号房屋，并付清了全部房款。按照合同约定，被告应当在2015年12月31日前向原告交付房屋，并办理房屋产权登记。逾期交房，应承担相应违约责任。现诉请法院判令被告向原告交付房屋，并办理房屋产权登记，承担违约金及实际交房前已交房款利息。
一审法院认定：原告自2014年3月开始给被告开发的小区供应钢材，后被告因资金紧张，决定将下欠原告的钢材款转为原告的购房款，即用其开发的位于双塔城市广场的2-1104号、2-1404号、2-2003号、2-2007号、2-1802号、2-2002号、2-1305号房屋折顶。双方于2014年12月22日签订了商品房买卖合同，合同约定：一、原告购买被告的第2幢1104号房，面积118.82平方米，单价2800元，合计332696元；1404号房，面积118.82平方米，单价2860元，合计339825元；2003号房面积，101.64平方米，单价2780元，合计282559元；2007号房，面积99.67平方米，单价2780元，合计277082元；1802号房，面积102.82平方米，单价2820元，合计289952元；2002号房，面积99.67平方米，单价2780元，合计277082元；1305号房，面积118.82平方米，单价2840元，合计人民币337448元整，以上七套房屋总价款2136644元。二、被告应在2015年12月31日前将符合本合同约定的商品房交付给原告。三、被告逾期交房，原告要求继续履行合同，合同继续履行。但被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金等。同日，被告为原告出具了收款收据，并在收款方式一栏标注了“抵工程款”。后因被告未按照合同约定按期交房，原告遂诉讼法院，要求被告按照约定交付房屋，并承担逾期交房的违约金。被告对双方签订的合同无异议，却以中太公司给其发来关于支付工程款的通知函为由，拒绝交付，调解未果。同时查明，被告开发小区五证俱全，符合法律对其要件的规定。一审法院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原，被告之间就拖欠钢材款达成一致，即被告愿用自己开发小区的商品房折顶原告的欠款，为原告出具了购房收据，并签订了房屋买卖合同，约定了各自的权利、义务，且被告对此无异。此合同是双方当事人即原、被告真实的意思表示，故原、被告签订的合同合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自义务。原告按照约定交付了购房款，被告即应按照合同约定交付房屋。现已逾期，而且被告作为房地产开发企业五证俱全，房屋已经建成。故原告要求被告按约交付房屋的请求符合法律规定，依法应予支持。原告要求被告按照合同约定支付逾期交房的违约金，此符合双方所签合同的约定，依法应予支持。被告提供的中太公司向其发出的支付工程款的通知函，以此来作为拒绝向原告交付房屋的理由，此系其与中太公司之间的项目往来问题，且该通知函发出的时间为2016年7月26日，与本案诉争无关联性，对被告的主张，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定，判决：一、被告山西君临天下房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告龚国刚交付临猗双塔城市广场第2幢1104号、1404号、2003号、2007号、1802号、2002号、1305号房，并协助原告办理房屋有关手续。二、被告山西君临天下房地产开发有限公司向原告龚国华支付违约金（每日以房款2136644元的万分之一点五计算，自2016年1月1日起算至交房之日止）。案件受理费23893元，由被告山西君临天下房地产开发有限公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年9月19日，上诉人为甲方，乙方为龚晓虎（代表龚国刚、龚国华三人合伙组织）、双塔城市广场1#3#5#楼项目负责人金高彬为担保方签订《钢材付款协议》，该协议第一段载明“经三方友好、平等、自愿协商，就甲方支付乙方所垫（双塔城市广场项目1#3#5#楼）钢材款达成以下协议”。该协议明确债权人为被上诉方、债务人为上诉方。该协议同时确定了债权、债务的数额，分批付款的时间及欠款到签订协议所产生的利息。由于上诉人给被上诉人付不了钢材款。双方经协商用商品房抵顶钢材款。双方于2014年12月22日签订了《商品房买卖合同》，同时上诉方给被上诉人出据收据，收据载明“收款方式抵工程款”，2016年7月26日，中太建设集团股份有限公司给上诉人发了《关于支付工程款的通知函》载明：“山西君临天下房地产开发有限公司：根据2014年4月我司与贵司签订的《双塔城市广场1、3、5号楼及地下车库项目》施工承包合同，贵司应在合同约定的付款期限内支付我公司相关款项、现工程已完成产值约肆仟伍佰万元，请贵司履行合同，支付我方相关工程款项。我司郑重声明，未经我司确认的情况下，所有打入我公司原指定账户以外的款项或以房、车抵扣的工程款项，我司均不予认可，以后工程款必须打入我司新指定的盖有我司财务印章的账户”。
本院认为，按2014年9月19日上诉人与被上诉人及双塔城市广场1#3#5#楼项目负责人所签订《钢材付款协议》确定的付款义务人为上诉方、收款权利方为被上诉人。经债权人与债务人协商，用债务人的商品房折价抵顶债权人债务，双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示且不违反有关法律规定，为有效合同。上诉人应按《商品房买卖合同》的约定，履行向被上诉人交房及办理相关产权的义务，对不履行合同的义务亦应按合同约定承担违约责任。中太建设集团股份有限公司给上诉方的《关于支付工程款的通知函》对上诉人与被上诉人所签订《商品房买卖合同》不产生法律效力。退一步讲，龚国刚给双塔城市广场项目1#3#5#楼所供钢材的款由承建方中太建设集团股份有限公司付，也由三方协商债务发生转移且履行完毕，在未经三方协商一致的情况下，未经法定程序即经仲裁或诉讼撤销，变更债务转让合同，故无论是被上诉人龚国刚给双塔城市广场项目1#3#5#楼所供钢材款原约定是由上诉人山西君临天下房地产开发有限公司支付，还是债务转移给上诉人山西君临天下房地产开发有限公司，其均应按购房合同约定给龚国刚交付房产并办理相关产权登记，未及时履行合同义务，就应当承担合同所约定违约责任。
综上所述，山西君临房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7165元由上诉人山西君临天下房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王拂晓
审判员 董大有
审判员 赵武平
二〇一七年十二月四日
书记员 陶柏良