上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初5656号
原告：王三刚，男，1974年3月17日出生，汉族，户籍地四川省，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：谢颖，上海中夏旭波律师事务所律师。
委托诉讼代理人：翁越华，上海中夏旭波律师事务所实习律师。
被告：周秋萍，女，1954年10月10日出生，汉族，户籍地上海市静安区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：顾惠明，上海市华亭律师事务所律师。
原告王三刚与被告周秋萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理。依法由审判员金根元适用简易程序于2017年6月20日公开开庭进行了审理。原告王三刚的委托诉讼代理人谢颖，被告周秋萍的委托诉讼代理人顾惠明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王三刚向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2015年5月1日签订的《房屋托管租赁合同》；2.被告返还原告房租人民币(币种下同)2,640元及押金1,100元；3.被告支付原告违约金51,440元。
事实和理由：原、被告于2015年5月1日签订《房屋托管租赁合同》，约定由原告租赁被告位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室的房屋，即本案涉案房屋，租赁期限为2015年5月1日至2020年4月30日，2015年5月1日至2018年4月30日的月租金为1,100元，2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为1,300元，房租半年一付，押金为一个月租金1,100元，原告有权对该房屋进行装修及出租。双方同时约定，被告擅自解除合同，提前收回房屋的，应按提前收回天数的租金的1倍向原告支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。原告已经支付了2015年5月1日至2016年12月31日的某某20,900元及押金1,100元，并将该房屋转租给案外人董某某、李某。被告于2016年10月多次至该房屋强行要求案外人退房并搬离该房屋，案外人报某。两位案外人均于2016年10月17日搬离该房屋。除返还案外人的某某及押某某，原告依照与案外人的约定支付两位案外人一个月租金的违约金共计2,200元。原告认为，原、被告均应严格依照约定履行合同，被告强行收回房屋已属违约，为维护原告合法权益，特提起诉讼。
被告周秋萍辩称，双方的合同于2016年8月12日已经解除，故不同意原告的全部诉讼请求。由于原告首先违约，才导致了双方合同的解除，经双方协商后原告也同意解除合同，因为原告原来在中介公司做过，故原告去联系下家出售被告的房屋，原告于2016年8月12日已经物色好了下家并发短信给被告称定金退了后再给他1-2万，故不存在被告有过错。就合同履行的情况来看，原告改变房屋结构私拉电线，且房屋内居住人员的身份不明，未遵守规定进行外来人口的登记，违反了合同约定的条款，故原告违约在先，被告有权根据合同的约定提出解除合同，原告应对其违约行为承担全部责任，原告要求违约金没有道理，被告对违约金不认可，对违约金的计算标准也不认可。从双方提供的证据可以看出报某时间是2016年11月25日，经民警调解双方约定于2016年11月28日早上至居委会和物业三方调解，但原告没有来，导致调解不成功，被告于2016年11月28日也短信告知原告不搬走的后果，原告的某某付至2016年11月30日，故被告认为房租已经结清，不存在退还租金的问题，但同意退还押金。
本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人为被告周秋萍，房屋建筑面积为77.73平方米。
2015年5月1日，原告王三刚(签约乙方)与被告周秋萍(签约甲方)签订《房屋托管租赁合同》1份，约定租赁房屋位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室；租赁期限为5年，自2015年5月1日起至2020年4月30日止；交房日期为2015年5月1日；2015年5月1日至2018年4月30日的月租金为1,100元，2018年5月1日至2020年4月30日的月租金为1,300元，房租半年一付，押金为一个月租金1,100元，第一次付自2015年5月1日起至2015年12月31日止共7个月的租金7,700元(其中2015年5月1日至2015年5月30日为免租期)，下次到2015年12月30日付押金；合同一般条款约定：乙方向甲方承诺租赁该房屋作为人才公寓供居住使用，遵守国家法律和本市有关房屋使用和物业管理的规定；甲方作为该房屋的房地产权人委托乙方进行装修、管理及出租；该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯，如有装修双方共同制作装修和家具清单；甲方同意乙方自行或委托第三方对该房屋进行装修和增设附属设施，标准按照人才公寓标准执行，装修不应破坏房屋承重结构；甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收标准为交接当时现状；乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分应于租赁关系终止后3个工作日内无息返还乙方；甲方如为所有权人应当征得并代表全体所有权人同意或者甲方取得转租权征得全体承租人同意转租，甲方同意乙方受委托人委托代为承租并管理转租该房屋作为人才公寓；乙方代为出具的协议应当符合法律规定；甲方同意乙方装修房屋后安排人才居住使用，乙方应尽好管理职责，如该房屋在使用过程中，出现意外事故，由乙方承担责任；该房屋不得用于违法活动，否则由乙方承担责任，甲方不承担责任，该房屋居住的人均面积不低于10平方米；如发生重大事件，甲方有权终止合同；合同履行期内，如甲方因出售房屋解除合同，须独家委托乙方代理出售该房屋；租赁期内，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。
上述合同签订当日，被告向原告交付了涉案房屋。原告接收后对涉案房屋进行了装修。
2015年5月18日，涉案房屋由被告与案外人顾某某办理了租赁登记备案，根据《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》记载，出租人为被告，承租人为顾某某，租赁面积77.77平方米，租金为1,200元/月，租赁期限自2015年5月1日至2020年4月30日止。
2016年5月21日，原告王三刚(作为出租方，签约甲方)与案外人董某某(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方出租给乙方的房屋位于江文路XXX弄XXX号XXX室，共一间，建筑面积12平方米；月租金1,200元；租赁期限自2016年5月21日至2017年5月20日止；任何一方在租赁期间届满前解除本合同，应提前一个月通知对方，经对方同意后，双方可解除本合同，但提出解除合同的一方需支付另一方一个月租金的违约金。
2016年5月24日，原告王三刚(作为出租方，签约甲方)与案外人李某(作为承租方，签约乙方)签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方同意将自己江文路XXX弄XXX号XXX室次卧房屋租赁给乙方使用；租赁期限自2016年5月25日至2017年5月24日止；月租金1,000元；租赁期内甲方不得无故收回房屋，如需收回提前一个月通知乙方，在乙方同意的前提下，不作违约，反之违约方赔偿对方一个月房租费作为补偿。
2016年10月10日，被告周秋萍的丈夫向原告发送短信，表示需要与原告就收回涉案房屋事宜进行面谈。
2016年10月17日，案外人董某某出具《证明》称，2016年10月有人拿涉案房屋的证件让其搬家退房，10月10日19点全家再次来，其无奈于19点31分拨打了110报某，后早上6点来敲门要求其搬家，严重影响其入住，故其要求原告退还押金、房租及违约金。案外人董某某于当日收到原告向其支付的退房押金、房租及赔偿金共计3,600元后搬离了涉案房屋。同日，原告王三刚还向案外人李某支付了退房押金、房租及违约金共计4,000元。李某于2016年10月22日搬离了涉案房屋。
2016年11月28日，被告周秋萍的丈夫向原告发送短信称，原告在2016年11月25日报某解决房子的事情，在警察的调解下说好在2016年11月28日早上9点半至居委会在居委物业三方到场调解，其等至10点多原告也没有来，故正式通知原告全部搬走原告在房屋内的东西，否则下个月其要收取原告保管费，一切后果自负。
2017年2月27日，原告以诉称之理由诉至本院。
另查明，浦江宝邸二居委人口办协管员顾月芳曾至涉案房屋采集登记信息人员，根据其出具的《证明》载明，其于2015年5月18日至涉案房屋采集登记信息人员为顾某某，2015年5月28日再次上门，采集登记信息人员为王洋，无其他人员登记信息。
又查明，原告于2015年5月1日向被告转账支付了7,700元，于2016年1月5日向被告转账支付了7,700元，并于2016年5月3日向被告转账支付了6,600元。被告确认原告已支付了至2016年12月31日止的租金及押金1,100元。
诉讼中，原告认为由于案外人董某某、李某于2016年10月17日被赶走，原告即失去了对涉案房屋的掌控，故合同应于该日解除，被告认为根据被告丈夫于2016年11月28日发送给原告的短信，被告实际于2016年11月30日接管了涉案房屋，故合同应于2016年11月30日解除。
以上事实，由原告王三刚提供的《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》、《房屋托管租赁合同》、支付宝转账电子回单、原告与李某的《房屋租赁合同》、李某的身份证复印件、李某出具的收条、原告与董某某的《房屋租赁合同》、董某某出具的《证明》、短信，被告周秋萍提供的《房屋托管租赁合同》、《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》、照片、2017年3月30日的《证明》、顾月芳出具的《证明》、不动产权证书以及双方当事人的庭审陈述所证实。
本院认为，原、被告签订的《房屋托管租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，应为合法有效，双方均应信守并按约履行。上述合同虽名为“托管”，但具体条文均与委托经营无关，仅仅是双方达成了由原告承租被告房屋并支付租金的合意，故该合同应为房屋租赁合同。根据上述租赁合同约定，如发生重大事件，被告有权终止合同，现被告以原告改变房屋结构私拉电线，且房屋内居住人员的身份不明，不符合合同约定的人才标准及未遵守规定进行外来人口的登记为由，认为原告的行为违背了国家政策，构成发生了重大事件而提出解除合同并收回了涉案房屋。对此，本院认为，被告委托原告按照人才公寓的标准对涉案房屋进行装修、管理及出租，双方在合同中对于人才公寓的具体标准、居住人员的具体要求及重大事件的具体情形均未做明确的约定，且被告亦未向本院提供证据证明其在实际履约过程中就上述事项向原告提出过异议，也未提供证据证明双方已就合同的解除达成了明确的合意，故被告以上述理由认为原告违约而要求解除合同，且双方已就合同解除达成合意并已解除合同的辩称意见，本院不予采信。由于被告在所主张合同解除之条件不成就时已收回了涉案房屋，双方的租赁合同已无法实际履行，合同目的已无法实现，故原告要求解除双方签订的《房屋托管租赁合同》之诉请，既有事实根据，亦符合相关的法律规定，本院予以支持。关于合同的解除时间，根据法律规定，应当以解除通知到达被告之日视为解除之日，因起诉前原告未向被告送达解除通知，而原告在起诉状中已经明确作出了要求解除合同的意思表示，故本院以本案起诉状副本送达被告之日，即2017年3月3日作为合同解除之日。对于原告认为被告于2016年10月17日已经实际控制涉案房屋，合同即应于该日解除的主张，一方面，被告仅是于当日影响了董某某、李某对涉案房屋的实际使用，并以此方式提示原告相应的合同责任与风险，但双方并未明确主张解约之权利或正式通知解除合同；另一方面，如上所述，在无法确定双方已经主张解约或达成解约协议的情况下，原告未能进一步提供证据证明双方已经办理了涉案房屋的交接手续，或已由被告实际控制涉案房屋，故其上述抗辩理由缺乏事实与法律依据，本院不予采信。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。虽然原告于2016年10月17日与案外人董某某及李某就退租事宜达成了一致意见，案外人也已搬离，但原告并未提供明确的证据证明被告已于该日实际收回了房屋，且根据原告与被告丈夫的往来短信显示，双方于2016年11月28日仍未就涉案房屋内的物品进行交接，现被告确认其已于2016年11月30日收回了涉案房屋，且基于其该行为导致合同无法继续履行，故被告无权再向原告收取自2016年12月1日起至合同解除之日止的租金，已经收取的部分租金与押金，被告应当予以返还。由于被告擅自收回涉案房屋的行为构成违约，导致双方的合同解除，故被告理应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告提前收回房屋应按提前收回天数的租金的1倍向原告支付违约金，但被告提出对违约金及违约金的计算标准均不认可，可视为对违约金计算标准提出异议。由于违约金兼具惩罚性和补偿性，考虑到被告的违约程度、原告对涉案房屋的装修投入、对原告造成的实际损失以及合同的实际履行情况等因素，本院酌定被告向原告支付违约金20,000元。对于原告留在被告房屋内的物品，被告主张折抵保管费，但其对此并未提供合法依据或作出合理解释，鉴于一方面，双方未对涉案房屋内物品作出清点确认；另一方面，双方未就涉案房屋内物品的处理作出明确意思表示或主张权利，故本案对此不宜作出评价与处理，可由双方另行协商处理或主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、原告王三刚与被告周秋萍就位于上海市闵行区江文路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋托管租赁合同》于2017年3月3日解除；
二、被告周秋萍于本判决生效之日起十日内返还原告王三刚租金1,100元；
三、被告周秋萍于本判决生效之日起十日内返还原告王三刚押金1,100元；
四、被告周秋萍于本判决生效之日起十日内支付原告王三刚违约金20,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计589.75元，由原告王三刚负担352.48元，被告周秋萍负担237.27元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 金根元
二〇一七年八月十八日
书记员 林 叶
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。