广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终22063号上诉人（原审被告、反诉原告)：赵志国，男，汉族，身份证住址安徽省金寨县，现住广州市白云区。上诉人（原审被告、反诉原告)：付启梅，女，汉族，身份证住址安徽省金寨县。两上诉人共同委托代理人：罗林，广东金桥百信律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：易丽萍，广东金桥百信律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：岑凤珍，女，汉族，身份证住址广州市花都区。被上诉人（原审原告、反诉被告):李育华，男，汉族，身份证住址湖南省冷水江市，现住址广州市白云区。两被上诉人共同委托代理人：杜丽燕，广东红棉律师事务所律师。原审第三人：广州市德才房地产代理有限公司,住所地广州市越秀区。法定代表人：宋炽平。上诉人赵志国、付启梅因与被上诉人岑凤珍、李育华及原审第三人广州市德才房地产代理有限公司(以下简称德才公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初6186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人赵志国、付启梅上诉请求：1、撤销原审判决的第一、三、四、七项，驳回岑凤珍、李育华的全部诉讼请求，改判支持赵志国、付启梅的反诉请求；2、本案一审、二审的全部案件受理费、财产保全责任保险费、财产保全费等均由岑凤珍、李育华承担。事实与理由：赵志国、付启梅认为，原审判决认定基本法律关系错误，导致出现错判。一、原审判决认定“涉案的房屋买卖合同关系仅存在于原被告之间，垫付赎楼款属于被告和第三人之间的居间合同关系”是错误的。涉案合同为赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华以及德才公司共同签署，合法有效，包括涉案合同中的“备注”条款在内的合同条款对赵志国、付启梅、岑凤珍、李育华及德才公司均有约束力，构成本案房屋买卖关系的组成部分。1、涉案合同签署的前提是赵志国、付启梅、岑凤珍、李育华均同意由德才公司出资赎契以及同意“备注”条款。根据原审庭审调查情况，因赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华均无资金能力涂销涉案房屋的抵押登记，为交易涉案房屋，双方在均同意由德才公司负责出资涂销抵押的情况下，赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华双方才与德才公司共同签署涉案合同。即涉案合同是在德才公司同意垫付赎楼款的情况下才达成，否则，涉案合同无法达成。2、岑凤珍、李育华签署涉案合同代表其是同意并接受“备注”条款的约束，“备注”条款对岑凤珍、李育华当然具有约束力。赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华及德才公司均为涉案合同的当事人，根据《合同法》第8条关于“依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务”的规定，涉案合同对赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华各方具有约束力，岑凤珍、李育华理应受到涉案合同包括“备注”条款的约束。且岑凤珍、李育华自行提交的涉案合同中也有“备注”条款，即岑凤珍、李育华自己也认为其受“备注”条款的约束，也即由德才公司负责垫付赎楼款是涉案合同履行的环节之一，对赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华具有约束力。3、涉案合同在“备注”条款中已由赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华及德才公司明确约定由德才公司负责出资赎契，并非赵志国、付启梅在未经岑凤珍、李育华同意的情况下在涉案合同之外私自委托德才公司出资。原审认定“备注”条款仅属于赵志国、付启梅与德才公司的居间合同关系没有依据。涉案合同的“备注”条款为涉案合同的组成部分，本案各方作为涉案合同的当事方，均应受“备注”条款的约束，“备注”条款并非赵志国、付启梅与德才公司另行签署的条款，原审法院认为该约定仅属于赵志国、付启梅与德才公司之间的约定，没有依据，且违反《合同法》第8条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务”。二、原审认定赵志国、付启梅负有提前偿还银行贷款的义务，不仅没有合同依据，且违反了涉案合同的约定，是错误的。赵志国、付启梅不违反涉案合同的任何约定，不构成违约，不应承担违约责任。1、根据涉案合同“备注”条款的约定，负有垫付赎楼款的义务是德才公司，即岑凤珍、李育华同意由德才公司负责垫资，而不要求赵志国、付启梅垫资。即提前还贷的义务在德才公司，赵志国、付启梅仅负责申请提前还贷。2、根据原审庭审查明的事实及在案证据，赵志国、付启梅分别于2017年4月20日、2017年5月8日两次向银行办理了提前还贷申请手续，并通过短信、律师函、通知等形式多次通知德才公司履行垫付赎楼款的义务，但德才公司均未履行。即赵志国、付启梅已履行了申请提前还贷的义务，赵志国、付启梅不存在其他任何违反涉案合同的行为。据此，原审判决认为“被告作为买卖合同的相对方，对原告仍有提前还贷的义务”明显违反了赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华以及德才公司在涉案合同“备注”条款的约定，要求赵志国、付启梅完成提前偿还银行贷款没有任何依据。三、涉案合同的解除并非赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华的原因导致，而是德才公司拒不履行涉案合同约定的垫付赎楼款义务导致，赵志国、付启梅不应承担任何责任。1、根据涉案合同“备注”条款的约定，赵志国、付启梅申请提前还贷后，德才公司负责垫付赎楼款。2、因德才公司违反涉案合同“备注”条款，拒不履行垫付赎楼款义务导致涉案房屋的抵押无法涂销，致使涉案房屋无法交易完成、涉案合同解除，赵志国、付启梅与岑凤珍、李育华均无过错，责任在德才公司。赵志国、付启梅认为，赵志国、付启梅在本案中不存在违反涉案合同等违约行为，涉案合同的解除不是因为赵志国、付启梅违反合同造成，原审判决判令赵志国、付启梅承担责任是错误的。四、原审判决的违约金过高，且在支持违约金的同时支持中介费的赔偿明显超过了岑凤珍、李育华主张的所谓实际损失，应当予以调整。1、即便按照岑凤珍、李育华单方的评估报告，房屋增值了731200元。退一步讲，即便有合同当事方在本案中存在违约行为，岑凤珍、李育华遭受的损失也仅731200元，因此，原审支持1071000元的违约金明显高于所谓的实际损失，超出幅度高达31.7%。2、原审判决在支持超出实际损失达31.7%的违约金的情况下，再支持8万元的中介费等，不仅属于同时支持违约金和赔偿金的情形，而且严重超出了实际损失，8万元的中介费不应予以支持。五、原审判决认定的法律关系有错误。原审判决书第12页第2段本院认为部分认为涉案合同包含两个法律关系，一是赵志国、付启梅与赵志国、付启梅之间的房屋买卖关系，二是岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅及德才公司之间居间合同关系。赵志国、付启梅认为原审法院对此认定错误。应该是岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅与及德才公司之间的房屋买卖合同关系。赵志国、付启梅认为德才公司实际上承受了赎契义务，是合同主体的一方。被上诉人岑凤珍、李育华答辩称：一、原审判决对合同建立的法律关系分析认定正确，据此作出的判决也是严明公正的。《房屋买卖合同》由岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅及德才公司三方在平等协商的基础上签订的，是三方的真实意思表示，合同合法有效。合同建立了两种法律关系，一种是岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系，一种是岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅及德才公司之间的居间合同关系。本案要处理的是岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系。赵志国、付启梅与德才公司之间关于中介服务费的支付、垫资赎契服务等均应由赵志国、付启梅与德才公司之间的居间合同关系进行调整。依据合同相对性原则，上述有关内容载进合同，并不等同于对岑凤珍、李育华产生合同义务。二、原审认定事实清楚，完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档是赵志国、付启梅作为房屋产权人必须履行的合同义务，赵志国、付启梅没有履行上述义务，且在没有法定和约定事由的情况下提出解除合同，导致房屋交易无法进行，赵志国、付启梅的行为已构成违约，应向岑凤珍、李育华承担违约赔偿责任。根据合同第十六条第5款涂销抵押按揭付款第（2）项的约定：“部分楼款人民币玖拾柒万壹仟元整（￥971,000元）在甲方（赵志国、付启梅）完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清。”可见完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档是赵志国、付启梅作为房屋产权人必须履行的合同义务。合同备注只是约定涉案房屋所需的垫资赎楼款由德才公司负责，并没有约定德才公司无法负责赵志国、付启梅的垫资赎楼款时可以免除赵志国、付启梅提前偿还银行贷款、涂销抵押登记的合同义务。合同备注的约定只是赵志国、付启梅委托德才公司寻找垫资公司垫资赎契，是赵志国、付启梅与德才公司之间的居间合同关系。如赵志国、付启梅认为是德才公司没有完成该居间服务，可基于与德才公司之间的居间合同关系向德才公司主张权利或追讨损失，与岑凤珍、李育华无关。签订合同后，岑凤珍、李育华支付了10万元购房定金，委托广州汇和按揭代理有限公司办理银行按揭贷款手续，于2017年4月21日取得中国工商银行股份有限公司广州北京路支行出具的《个人二手住房贷款初审结果通知书》，积极履行完毕了合同约定的买方义务。岑凤珍、李育华在多次催促赵志国、付启梅尽快履行合同提前偿还银行贷款、涂销抵押登记义务，配合办理递件过户手续未果的情况下，于2017年4月26日通过EMS和微信方式向赵志国、付启梅送达《律师函》，要求赵志国、付启梅尽快履行合同义务、完成交易。事后，岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅及德才公司三方于2017年4月28日前往房管部门办理涉案房屋的递件过户手续时即由于赵志国、付启梅未办理房屋的提前还贷、涂销抵押登记手续导致无法交易过户。原审庭审中赵志国、付启梅也确认德才公司已经为其找到了垫资公司垫资，只是由于其拒绝提供银行账号，导致垫资公司无法垫资代为偿还银行贷款。而且岑凤珍、李育华在赵志国、付启梅拒绝提供银行账号的情况下提出愿意提前支付首期房款让赵志国、付启梅用于偿还银行贷款，赵志国、付启梅依然拒绝，原审庭审中甚至明确表态就算岑凤珍、李育华提前支付首期房款，他也不会去办理提前还贷手续。赵志国、付启梅甚至于2017年4月13日无故提出解除合同。由此可见，赵志国、付启梅是刻意制造交易障碍，基于楼价上涨，不想出售涉案房屋，这才是其拒绝履行合同的根本原因。依据岑凤珍、李育华在原审提交的证据17《房地产估价报告》，涉案房产于2017年4月28日已增值至430.12万元，涨幅达20%！因此在房屋买卖合同履行的过程中，赵志国、付启梅违约，应向岑凤珍、李育华承担违约赔偿责任。三、岑凤珍、李育华是合同的守约方，有权依据合同法94条、97条及合同的相关约定，基于赵志国、付启梅违约要求解除合同，返还购房定金，赔偿损失。四、原审法院判决赵志国、付启梅支付的违约金数额未完全弥补因赵志国、付启梅违约给岑凤珍、李育华所造成的损失，但属合理。按照合同备注约定：“甲方（赵志国、付启梅）原因取消本次交易的，甲方同意退款并赔偿总楼价的百分之三十作为赔偿款给乙方（岑凤珍、李育华），中介费则由甲方承担。”以及合同第七条约定：“若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费。”赵志国、付启梅违约，除了需向岑凤珍、李育华支付总楼价百分之三十的违约金外，还应当赔偿岑凤珍、李育华的中介费损失。原审法院的判决既有合同依据，也有事实依据。岑凤珍、李育华购房的目的就是为了能让家中小孩作为地段生于今年9月入读广州市白云区培英实验小学。签订合同时明确告知赵志国、付启梅这一情况，为了能保证小孩能在2017年5月15日前办理报名手续，岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅协商一致并达成共识将合同违约金由成交价的10%变更为30%，以此约束双方，保证交易顺利进行。合同备注的约定是手写的非格式条款，对合同双方均具有约束力，且权利义务是对等的。违约金为总楼价的30%是赵志国、付启梅在签订合同时完全可以预见到的因违反合同可能造成的损失。现由于赵志国、付启梅恶意违约，拒绝履行合同，导致涉案物业无法如期办理过户手续，令岑凤珍、李育华无法在2017年5月15日前为小孩作为地段生报名入读广州市白云区培英实验小学。无法购买案涉房屋后，岑凤珍、李育华为孩子读书问题多方奔走，甚至支付了二十几万元的择校费，至今依然未能取得学位。岑凤珍、李育华至今仍在为孩子的入学读书问题奔走，孩子读书变得遥遥无期。这损失远远不是金钱能填补的。诚实信用是《合同法》的基本原则，有约必守是基本契约精神。如果违约成本低，则会造成社会基本的信用缺失，就谈不上社会发展与和谐稳定。原审第三人德才公司没有提交答辩意见。被上诉人岑凤珍、李育华向原审法院起诉请求判令：1、解除编号为9XX6号《房屋卖合同》中岑凤珍、李育华和赵志国、付启梅的房屋买卖合同关系；2、赵志国、付启梅返还岑凤珍、李育华购房定金10万元；3、赵志国、付启梅支付岑凤珍、李育华违约金1071000元；4、赵志国、付启梅赔偿岑凤珍、李育华中介费损失8万元；5、赵志国、付启梅赔偿岑凤珍、李育华按揭费损失8715元；6、赵志国、付启梅赔偿岑凤珍、李育华房屋增值损失731200元；7、赵志国、付启梅承担本案诉讼费。上诉人赵志国、付启梅反诉请求：1、确认岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅及德才公司签署的编号为9XX6号《房屋买卖合同》已于2017年5月13日解除，赵志国、付启梅及德才公司协助办理注销合同编号为17XX8号《存量房买卖合同》的网签手续；2、本案诉讼费由赵志国、付启梅及德才公司承担。原审法院认定事实：涉案房屋位于白云区××房已核发房地产权证，登记权属人是赵志国、付启梅，建筑面积92.3平方米，已于2016年6月23日办理抵押权利登记，登记权利人为广发银行股份有限公司广州分行。2017年3月5日，赵志国、付启梅（甲方）、岑凤珍、李育华（乙方）、德才公司（中介方）共同签订NO.9XX6号《房屋买卖合同》,约定甲乙双方经中介方提供独家的中介房屋就买卖位于白云区××房（即涉案房屋）达成以下协议：涉案房屋按套出售，成交价为357万元；七、若甲方或乙方在签订本合同后未能依约卖出或买入该物业，则守约方于支付中介方中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的中介服务费；八、甲方签订本合同后不能按本合同约定将该物业售予乙方，应向乙方支付成交价10%的违约金，并退回乙方的所有款项；九、乙方逾期支付楼款的，或者未能按时履行合同约定的其他义务，从逾期之日起，应按日向甲方支付本合同约定成交价千分之一的违约金。逾期十日以上的，甲方有权不向乙方出售该物业，但需退还有乙方已付的所有款项，乙方向甲方支付成交价10%的违约金；十四、如本合同与任何在此之前任一方所签订的协议、声明、承诺等有不一致的，以本合同为准。甲乙双方需按规定委托中介方通过广州市存量房网上交易系统签订《存量房买卖合同》，该合同与本合同具同等效力，不一致的以本合同为准，三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定；十五、本合同首页记载的合同各方通讯地址为所有通知、文件、资料等送达地址，未约定的以各方身份证地址或营业地址为准。当面交付文件的，在交付之时视为送达；通过邮寄方式的，以投邮当日视为送达。合同未约定明确期限的，以权利方发出敦促发出履行通知之日起五天为履行期限；十六、付款细则：乙方应于签订本合同时支付人民币10万元定金，楼价余款甲乙双方同意按下列方式交付。5、涂销抵押按揭付款【组合贷款】：部分楼款971000元须在甲方完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续并在银行出具同意贷款通知书或相关意向书回复后五个工作日内到税务部门完税及到房地产交易中心递件过户并取得受理回执当天付清。人民币2499000元于交易过户完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方到税务部门完税及房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；备注：甲方承诺该房子户口和学位没有占用，甲方原因取消本次交易的，甲方同意退款并赔偿总楼价的百分之三十作为赔偿款给乙方，中介费则由甲方承担，本合同所需的垫资赎楼款由中介方全权负责，垫资的时间和产生的费用由中介方负责。上述合同由岑凤珍、李育华、赵志国、付启梅签名及德才公司盖章。2017年3月5日，岑凤珍、李育华向赵志国、付启梅支付定金10万元。2017年3月15日，岑凤珍、李育华签署《中介服务费确认书》并向德才公司支付中介费8万元，德才公司在该确认书上备注“中介确保交易流程尽快进行，以确保买家过户取得房产证方便子女5月份入学”。同日，岑凤珍、李育华向案外人广州汇和按揭代理有限公司支付了按揭代理费8715元，委托该司办理按揭贷款手续，该司出具按揭费的收款收据载明：总款为17430元，收到8715元，剩余8715元同贷书下来后给完。2017年3月16日，涉案房屋通过广州汇和按揭代理有限公司于存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同（合同编号：17XX8），并由岑凤珍、李育华签名，无赵志国、付启梅签名。2017年4月13日，赵志国、付启梅向岑凤珍、李育华发出《解除房屋买卖合同》，主要内容是签约至今一个多月，没有任何进展和进入交易程序，赵志国、付启梅无义务无期限等下去，岑凤珍、李育华和中介方没有做到诚实守信原则，赵志国、付启梅限期2017年4月30日之前仍不能办理过户交易的，赵志国、付启梅声明：解除涉案房屋买卖合同，买卖双方之间的权利义务关系自行消灭，除了赵志国、付启梅退回岑凤珍、李育华购房定金10万元后，岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅和中介方三方相互不再以任何形式追究对方的违约责任。2017年4月20日，赵志国、付启梅向广发银行股份有限公司广州分行申请提前还贷，但因未按时足额存入提前还贷的资金导致提前还贷未成功。赵志国、付启梅后来于2017年5月8日再次申请提前还贷，银行认为其无实际存钱入还款账户，故对赵志国、付启梅再次申请还贷没有审批。赵志国、付启梅曾催促德才公司将赎楼款存入赵志国、付启梅的提前还贷账户。2017年4月21日，中国工商银行股份有限公司北京路支行向岑凤珍、李育华《个人二手房贷款初审结果通知书》，载明对岑凤珍、李育华因与赵志国、付启梅交易涉案房屋的贷款现已初审通过，将按照合同约定发放贷款249万元用于支付购房款，通知书自开具之日起一个月内有效。2017年4月24日，岑凤珍、李育华通过微信向赵志国了解赵志国、付启梅与中介方商谈办理垫资赎契手续的情况，并催促赵志国、付启梅尽快办理涂销抵押等。赵志国回复主要内容是还款不关赵志国、付启梅事，该配合的赵志国、付启梅会配合，赵志国、付启梅会全力配合中介房屋交易直到2017年4月30日为止，再不能完成交易赵志国、付启梅立马终止合同。2017年4月28日，岑凤珍、李育华、赵志国、付启梅、德才公司到广州市白云区房屋交易登记中心，因涉案房屋未办理涂销抵押登记，故未能办理递件过户手续。三方经协商未果。其后，岑凤珍、李育华、德才公司再发函催促赵志国、付启梅履行完成提前还贷、涂销抵押手续。2017年5月3日，赵志国、付启梅通过快递向德才公司邮寄催告函，同时委托律师向赵志国、付启梅邮寄律师函，催告函和律师函的主要内容均是催告德才公司在2017年5月10日前将德才公司负责垫资赎契的款项144万元存入赵志国、付启梅的以下还款账户，以便赵志国、付启梅办理提前还贷、涂销抵押手续，德才公司逾期未办理的，赵志国、付启梅将依法解除上述《房屋买卖合同》，由此产生的后果由德才公司承担。次日，德才公司签收上述催告函及律师函。2017年5月12日，赵志国、付启梅通过快递方式向岑凤珍、李育华、德才公司分别邮寄《解除房屋买卖合同的通知》，通知因为经过催告后，德才公司仍未依约支付垫资款至赵志国、付启梅还贷的银行账户，导致赵志国、付启梅无法涂销抵押手续，无法办理交易过户，故赵志国、付启梅现通知：1、2017年3月5日签署的NO.9XX6号的《房屋买卖合同》自本通知达到你方时解除；2、请岑凤珍在收到本通知后向赵志国、付启梅书面提供本人的银行账户信息，以便赵志国、付启梅将已收取的10万元定金退还给岑凤珍。根据收件查询单显示，寄给岑凤珍、李育华的邮件因无人认领被退回，寄给德才公司的邮件于2017年5月13日签收。原审庭审中，关于《房屋买卖合同》约定的“垫资赎楼款由中介全权负责”的理解，德才公司认为是指德才公司负责帮赵志国、付启梅找第三方垫资赎契，具体由垫资公司和赵志国、付启梅另行签订贷款合同办理手续；而赵志国、付启梅认为是指由德才公司全面负责出资赎契，赵志国、付启梅只需要签订涉案房屋买卖合同即可，无需再签订其他贷款合同及提供银行卡等。德才公司陈述其已为赵志国、付启梅找到垫资公司即竞宇公司，竞宇公司已通知赵志国、付启梅前去签订贷款合同和提供银行卡用于发放垫资赎契款，但由于赵志国、付启梅不同意签名，故竞宇公司最终没有垫资，造成房屋买卖交易不成功。对此，赵志国、付启梅陈述因为竞宇公司要求赵志国、付启梅签订贷款合同及提供银行账户、银行卡及密码，当时赵志国、付启梅认为《房屋买卖合同》是约定“垫资赎楼款是由中介全权负责”，故所有垫资赎楼款应由德才公司负责，赵志国、付启梅只需要签订《房屋买卖合同》即可，不需要与其他人签订任何手续，赵志国、付启梅不存在该义务，基于合同无约定此义务，同时亦涉及赵志国、付启梅资产安全考虑，故赵志国、付启梅不同意中介公司及竞宇公司上述要求，不同意签名。赵志国、付启梅确认岑凤珍、李育华、赵志国、付启梅均不存在违约行为，是德才公司违约。原审诉讼中，岑凤珍、李育华提供其单方自行委托广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋做出的房地产估价报告，拟证明涉案房屋于2017年4月28日的市场价值为430.12万元，比岑凤珍、李育华、赵志国、付启梅合同交易价增值了731200元。根据该房地产估价报告载明涉案房屋于2017年4月28日的市场价值为430.12万元，广东广信粤诚土地房地产评估咨有限公司具有房地产估价资质。赵志国、付启梅对上述证据不予确认，经原审法院询问其是否申请由原审法院委托评估涉案房屋现市场价值，赵志国、付启梅明确表示不申请。德才公司对上述房地产估价报告无异议。以上事实，有房地产权证、《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》、收据、转账记录、中服务费确认书、个人二手房贷款初审结果通知书、照片、不动产登记查册表、微信、短信、催告函、律师函、发票、快递单回执、查询结果、解除合同通知、及岑凤珍、李育华陈述等证据证明。原审法院认为：岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅、德才公司三方共同签订的N0.9XX6号《房屋买卖合同》是三方的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，故该合同合法有效，各方均应恪守履行。该合同包含了两个法律关系：一是岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系，二是岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅及德才公司之间的居间合同关系。由于本案是房屋买卖合同纠纷，故仅处理岑凤珍、李育华和赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系。本案争议焦点在于赵志国、付启梅未办妥提前还贷、涂销抵押登记手续是否构成违约。分析如下。首先，根据《房屋买卖合同》第六条第5款涂销抵押按揭付款的约定，完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记是赵志国、付启梅作为房屋产权人必须履行的合同义务。根据现查明的事实可知，抵押银行已同意赵志国、付启梅的提前还贷申请，未完成提前还贷的原因是未存入还贷款项。其次，根据《房屋买卖合同》备注约定的“本合同所需的垫资赎楼款由中介方全权负责，垫资的时间和产生的费用由中介方负责”，该条款是约定中介方全权负责垫资赎楼款，无约定岑凤珍、李育华负责出资赎契，也无未约定如果中介方未能解决垫资赎楼款的话可以免除赵志国、付启梅的赎契义务。事实上，德才公司中介方没有垫资，而根据现有证据及赵志国、付启梅、德才公司庭审中陈述的垫资手续办理过程，反映是赵志国、付启梅不同意与案外人的垫资公司办理相关手续，赵志国、付启梅与德才公司对于合同备注条款产生争议，在此情况下，赵志国、付启梅亦无出资赎契，导致岑凤珍、李育华和赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同无顺利履行。原审法院认为，赵志国、付启梅与德才公司对于合同备注所约定的“垫资赎楼款由中介方全权负责”应如何理解、中介方未解决垫资赎楼款对于赵志国、付启梅是否构成违约，均属于赵志国、付启梅和德才公司之间因居间合同关系产生的纠纷，双方应另循法律途径解决。根据合同相对性原则，赵志国、付启梅作为买卖合同的相对方，对于岑凤珍、李育华仍负有提前偿还银行贷款、涂销抵押登记的合同义务。换言之，即使德才公司未为赵志国、付启梅解决垫资赎楼款，赵志国、付启梅仍应及时积极出资提前还贷并涂销抵押手续，以便买卖交易顺利进行，而不能以德才公司违约为由拒绝履行赵志国、付启梅对岑凤珍、李育华的合同义务，否则将损害岑凤珍、李育华的合法权益。经过岑凤珍、李育华、德才公司督促，赵志国、付启梅仍未完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记手续且明确拒绝继续履行，导致房屋买卖无法继续履行，赵志国、付启梅该行为构成违约，应向岑凤珍、李育华承担违约责任。岑凤珍、李育华依法有权解除岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系。由于岑凤珍、李育华没有违约，亦不存在法定的合同解除事由，故赵志国、付启梅无权向岑凤珍、李育华提出解除合同。赵志国、付启梅于2017年5月12日向岑凤珍、李育华邮寄解除合同通知，依法不能产生解除与岑凤珍、李育华的房屋买卖合同关系的法律后果。现岑凤珍、李育华请求判决解除编号为9XX6号《房屋买卖合同》中岑凤珍、李育华和赵志国、付启梅的房屋买卖合同关系符合法律规定，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。《房屋买卖合同》的备注条款明确约定了因甲方原因取消本次交易的，甲方同意退款并按楼价款的30%作为赔偿款给乙方，中介费则由甲方承担。由于房屋买卖合同解除是赵志国、付启梅违约导致，岑凤珍、李育华购买涉案房屋为小孩读书的合同目的无法实现，故岑凤珍、李育华现要求赵志国、付启梅返还购房定金10万元、赔偿357万元×30%=1071000元、赔偿中介费8万元符合上述法律规定和合同约定，原审法院予以支持。关于岑凤珍、李育华主张的按揭费8715元。该费用属于岑凤珍、李育华的实际损失，由于岑凤珍、李育华已主张了30%的赔偿金，赔偿金大于按揭费，在合同无明确约定赵志国、付启梅同时承担赔偿金和按揭费的情况下，岑凤珍、李育华另要求赵志国、付启梅赔偿按揭费无法律依据，原审法院不予支持，依法予以驳回。关于岑凤珍、李育华主张的房屋增值损失731200元的诉讼请求。岑凤珍、李育华提供评估报告载明涉案房屋于2017年4月28日的市场价值为430.12万元。该评估报告是岑凤珍、李育华单方委托有资质的评估机构作出，赵志国、付启梅虽有异议但无提供相反证据予以反驳，亦明确表示不向原审法院申请对房屋市场价值进行评估，故原审法院对岑凤珍、李育华该证据予以采纳。考虑到本案是基于合同约定由中介方负责垫资赎楼款这一特殊履约方式产生的合同纠纷，现岑凤珍、李育华仅支付了10万元定金，赵志国、付启梅已承担了较高的违约赔偿金，故综合本案实际情况，根据公平合理原则，原审法院对岑凤珍、李育华主张的房屋增值损失731200元不予支持。岑凤珍、李育华因本案诉讼保全所实际支出的保险费3779.15元、保全费5000元，依法应由赵志国、付启梅承担。由于岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系已解除，故赵志国、付启梅反诉要求岑凤珍、李育华协助办理注销合同编号为17XX8号《存量房买卖合同》的网签手续的请求合理，原审法院予以支持。关于赵志国、付启梅反诉请求：1、判决确认岑凤珍、李育华与赵志国、付启梅、德才公司签订的编号为9XX6号《房屋买卖合同》已于2017年5月13日解除；2、赵志国、付启梅及德才公司协助办理注销合同编号为17XX8《存量房买卖合同》。上述请求实际包含：一是确认岑凤珍、李育华和赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系于2017年5月13日解除，二是赵志国、付启梅和德才公司之间的居间合同关系于2017年5月13日解除、德才公司协助注销网签手续。由于买卖合同纠纷和居间合同纠纷，两者属于不同的法律关系，本案仅处理岑凤珍、李育华和赵志国、付启梅之间的买卖合同纠纷，德才公司并非反诉的被告，故赵志国、付启梅与德才公司之间的纠纷应另案诉讼解决。故对赵志国、付启梅反诉请求确认赵志国、付启梅与德才公司之间的居间合同关系于2017年5月13日解除，以及德才公司协助办理注销合同编号为17XX8《存量房买卖合同》的网签手续，原审法院不予支持，依法予以驳回，赵志国、付启梅对此应另案诉讼解决。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：一、解除编号为9XX6号《房屋买卖合同》中原告岑凤珍、李育华和被告赵志国、付启梅之间的房屋买卖合同关系；二、于本判决生效之日起五日内，被告赵志国、付启梅向原告岑凤珍、李育华返还定金10万元；三、于本判决生效之日起五日内，被告赵志国、付启梅向原告岑凤珍、李育华支付赔偿金1071000元；四、于本判决生效之日起五日内，被告赵志国、付启梅赔偿原告岑凤珍、李育华中介费8万元；五、于本判决生效之日起五日内，原告岑凤珍、李育华协助被告赵志国、付启梅办理编号为17XX8《存量房买卖合同》的网签注销手续；六、驳回原告岑凤珍、李育华的其他诉讼请求；七、驳回被告赵志国、付启梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费22718元、财产保全责任保险费3779.15元、财产保全费5000元，由原告岑凤珍、李育华负担8443元，被告赵志国、付启梅负担23054.15元并于本判决生效之日起五日内直接支付给原告。反诉受理费100元，由被告赵志国、付启梅负担。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，赵志国、付启梅表示其欠银行的贷款约为144万元，如德才公司代为支付该款项给银行，赵志国、付启梅在收到房款后就把该款项还给德才公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案争议的焦点为对于上述合同备注所约定的“垫资赎楼款由中介全权负责”应如何理解的问题。虽然在该条款中没有明确“垫资赎楼款由中介全权负责”是赵志国、付启梅和德才公司之间的约定，但赵志国、付启梅在二审中明确表示如德才公司垫资赎楼，赵志国、付启梅在收到房款后就把该款项还给德才公司，可确认合同约定的“垫资赎楼款”与岑凤珍、李育华无关，故在涉案房屋无资赎楼导致涉案合同无法履行的情况下岑凤珍、李育华有权依据合同的约定要求赵志国、付启梅承担违约责任。但综合考虑岑凤珍、李育华主张涉案房屋增值为731200元及赵志国、付启梅要求调整违约金等情况，本院将赔偿金调整为楼价款的20%，即赔偿金714000元（计算方法为3570000元×20%）。至于“垫资赎楼款”不到位是德才公司还是赵志国、付启梅的责任，赵志国、付启梅可另行主张。综上所述，赵志国、付启梅的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初6186号民事判决第一、二、四、五、六、七项；二、变更广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初6186号民事判决第三项为：于本判决生效之日起五日内，赵志国、付启梅向岑凤珍、李育华支付赔偿金714000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费22718元、财产保全责任保险费3779.15元、财产保全费5000元，由岑凤珍、李育华负担12518元，赵志国、付启梅负担18979.15元；一审反诉受理费100元，由赵志国、付启梅负担。二审案件受理费15160元，由岑凤珍、李育华负担4700元，赵志国、付启梅负担10460元。本判决为终审判决。审判长  姚伟华审判员  吴国庆审判员  黄 嵩二〇一七年十二月二十日书记员  徐毅敏