福建省福州市仓山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0104民初2025号
原告（反诉被告）:吴星代，男，1975年2月10日出生，汉族，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：高超权，北京天驰君泰（福州）律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈瑶，女，1978年7月4日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。
委托诉讼代理人：陈晞，北京大成（福州）律师事务所律师。
第三人：福建和家置业有限公司，住所地福建省福州市台江区。
法定代表人：李巧云，总经理。
委托诉讼代理人：张丽，女，公司职员。
原告（反诉被告）吴星代与被告（反诉原告）陈瑶、第三人福建和家置业有限公司（以下简称和家置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴星代及其委托诉讼代理人高超权，被告（反诉原告）陈瑶及其委托诉讼代理人陈晞，第三人和家置业公司委托诉讼代理人张丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴星代向本院提出诉讼请求：1.判令陈瑶继续履行合同；2.判令陈瑶协助吴星代办理房产过户手续；3.判决陈瑶承担违约金20万元，并按日以成交价款万分之五的标准计算支付延迟履行违约金；4.本案诉讼费用由陈瑶承担。事实与理由：2016年12月4日，吴星代与陈瑶、和家置业公司三方签订了《房产交易服务代办合同》。合同约定陈瑶将位于福州市仓山区某处的房产以400万元的成交价格卖予吴星代。第十九条约定：在签订合同当日，甲方未能提供该房产的《国有土地使用证》原件，甲方保证在签订该合同之日起10个工作日内将该房产的《国有土地使用证》原件提交丙方监管，否则视为甲方违约，甲方应按本合同约定的违约责任条款承担违约责任。合同签订后吴星代支付了20万元的履约保证金。2017年4月8日，福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司出具《房地产抵押估价报告》，三方约定2017年4月10日办理商业贷款手续。但因该房价大幅增涨，陈瑶拒不配合办理，于2017年4月10日发出《关于解除房产交易合同的告知函》，明确提出解除合同。2017年4月13日，吴星代分别向陈瑶、和家置业公司邮寄一份《履约通知函》，要求陈瑶和和家置业公司配合吴星代办理贷款手续并积极履行合同。但陈瑶拒绝配合，吴星代认为自己在履行合同过程中并不存在违约行为，陈瑶强行解除合同属于严重违约行为，为维护自身合法权益，特提起诉讼。
陈瑶辩称：1.合同签订后，吴星代数次违约，没有如期支付余下5万元履约保证金，也未如期办理商业按揭手续，经其和和家置业公司多次催促拒不履行，忍无可忍才依约提出解除合同；2.其在履行合同过程中没有过错；3.吴星代多次违约致使合同目的无法实现，其有权按照合同约定行使解除权，解除通知已送达和家置业公司和吴星代，原合同应认为已经解除；4.解除合同的不利后果应由吴星代承担。综上，吴星代的诉请于法无据，请求予以驳回。
和家置业公司述称：1.作为本案讼争交易提供交易的服务方，原被告双方因房产交易的复杂性，于2016年12月4日与其签订了《房产交易服务代办合同》，共同委托其为讼争交易提供交易服务，本案是在买卖双方履行买卖中产生的争议，和家置业公司仅为服务方，非房产买卖的主体，其在双方履行交易过程中，始终积极履行服务方的义务，积极催促各方及时办理交易事项，且没有侵权行为，也无需承担相应责任；2.其同意如讼争交易双方协商一致或生效的法律文书裁判双方继续交易的，其愿意继续为双方提供交易服务；3.本诉讼争交易履行过程中，吴星代确实多次迟延办理约定的交易事宜，其也与陈瑶多次协商，吴星代告知和家置业公司会自行与陈瑶协商履行事宜，和家置业公司非房产买卖的主体，仅能根据双方一致意见对交易提供协助服务，无权干涉或决定交易事宜。
陈瑶向本院提出反诉请求：1.确认因吴星代违约而解除《房产交易服务代办合同》；2.判令吴星代支付违约金20万元，并按照成交价日万分之五的标准支付延迟履行违约金至2017年4月10日；3.判令吴星代承担律师费、差旅费等其他费用共计3000元；4.判令吴星代承担本案诉讼费。事实与理由：陈瑶、吴星代与和家置业公司于2016年12月4日签订《房产交易服务代办合同》，该合同及附件《商业按揭贷款方式交易流程》约定以下内容：1.甲方（陈瑶）将坐落于福州市仓山区某处的房产卖给乙方（吴星代），成交价格为400万元；2.签订合同当日乙方将部分购房定金15万元支付给甲方，剩余购房定金5万元于2016年12月14日前一次性支付给甲方；3.在签订合同后10个工作日内由丙方（和家置业公司）委托评估事务所对上述房产进行评估，评估所产生的评估费由乙方承担；4.甲乙双方须在2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料，甲方备齐产权证、本人身份证，乙方备齐本人或夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿、收入证明及银行贷款的首付款；5.自违约行为发生之日起，违约方应按日以成交价万分之五的计算标准向守约方支付延迟履行违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；6.自违约行为发生之日起超过五日，丙方即向违约方发出函件促其履约，发生函件之日起超过十日仍未履约的，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任；7.任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金20万元，以及产生的丙方应收费用、交易过程中产生的其他费用、及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。上述合同签订后，吴星代未能依约履行合同义务，既未依约支付剩余5万元定金，也未依约与和家置业公司商议评估事宜、支付评估费用，更未依约准备办理商业按揭贷款的相关材料。和家置业公司于2017年2月21日和2017年3月8日向合同上约定的吴星代收受函件地址寄送了履约催告函和履约告知函，通知其依约履行。然而吴星代仍未在约定时间内履行合同，致使陈瑶无法实现合同目的。2017年4月10日陈瑶依照合同约定通知吴星代解除合同。合同解除后，吴星代不但没有依约支付违约金和合同约定的其他费用，反而扭曲事实提起诉讼。陈瑶为维护自身合法权益，只得提起反诉。
吴星代辩称：1.吴星代并未违约，原被告双方已达成新的口头协议，在此情形下，陈瑶行使解除权缺乏事实依据，陈瑶应当遵循诚实信用的原则，积极配合办理产权过户手续，因此陈瑶诉请解除合同没有依据，应不予支持；2.吴星代并未违约不应支付反诉的违约金及律师费、差旅费等费用。
本院经审查认定事实如下：2016年12月4日，经和家置业公司作为中间人（丙方）居中介绍，吴星代作为买受人（乙方），陈瑶作为出卖人（甲方），三方签订《房产交易服务代办合同》（含《商业按揭贷款方式交易流程》）。《房产交易服务代办合同》约定，买卖的房屋位于福州市仓山区某处的房产（建筑面积206.72㎡），成交价格为人民币400万元。《商业按揭贷款方式交易流程》第一条关于评估约定：甲、乙双方同意在签订本合同后10个工作日（乙方应在该时间内确定房产变更登记的权属人，否则评估时间相应顺延）由丙方委托评估事故所对上述房产进行评估，评估所产生的评估费由乙方承担，甲方应积极配合评估事务所的评估人员至该房产实地看点、拍照等；第二条关于贷款材料约定：甲、乙双方须在2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料：甲方备齐产权证（如银行需要还需提供土地证）、本人身份证（若为房改房、集资房等则要提供夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿原件），乙方备齐本人或夫妻双方身份证、婚姻证明、户口簿、收入证明及银行贷款的首付款；第三条关于贷款申请及款项支付约定：甲乙双方应在丙方收到该房产评估报告且甲乙双方备齐本流程第二条约定材料及款项后的三个工作日内至丙方指定的相关银行办理商业按揭贷款申请手续……。《房产交易服务代办合同》第十二条关于违约责任约定：三、签订本合同后任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金20万元，以及产生的丙方应收费用、交易过程中所产生的费用及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等；四、自违约行为发生之日起，违约方应按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付迟延履行违约金，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等，甲乙双方另有约定除外。第十三条关于催告条款约定：一、自违约行为发生之日起超过五日，丙方即向违约方发出函件促其履约，发生函件之日起超过十日仍未履约的，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任；二、丙方就本协议给甲、乙双方的任何通知，均按本协议所记载的住所、联系人等、以书面（书面包括但不限于电报、信函等书面文件）方式送达对方，不论丙方以什么方式，均以付邮之日视为已送达对方之日。第十九条补充条款约定：4.在签订合同当日，甲方未能提供该房产的《国有土地使用证》原件，为此，甲方保证在签订该合同之日起10个工作日内将该房产的《国有土地使用证》原件提交丙方监管，否则，视为甲方违约，甲方应按本合同约定的违约责任条款承担违约责任。甲乙双方均以知悉本条款内容，并同意签订本合同；第十九条5.定金约定：在签订本合同当日，乙方将部分购房定金人民币15万元直接支付给甲方，甲方出具收款收据；剩余购房定金人民币5万元整于2016年12月14日前一次性支付给甲方，甲方出具收款收据。签订《房产交易服务代办合同》当日吴星代向陈瑶支付履约保证金15万元。余下5万元履约保证金2017年4月5日才支付给陈瑶，期间吴星代分别于2016年12月25日、2017年1月24日、2017年3月27日向陈瑶支付了该5万元的迟延履行利息共计4000元。
另查：1.讼争房产至今未办理《国有土地使用证》；2.因吴星代要求自行委托房产评估，但未与和家置业公司确认评估事宜，且未与甲方协商，未依约于2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料，和家置业公司于2017年2月21日向吴星代发出《吴星代履约的催告函》，催告吴星代履行合同，该邮件吴星代于2017年2月23日签收；3.后因吴星代仍未按《吴星代履约的催告函》告知的期日配合办理，2017年3月6日和家置业公司又向吴星代寄出《履约告知函》，根据陈瑶要求，告知吴星代按照合同约定，自违约行为发生之日起，按日以成交价款万分之五的计算标准向守约方支付延迟履行违约金，催告吴星代履行合同义务，该邮件2017年3月10日由他人签收；4.2017年4月初，经协商，陈瑶同意在吴星代立即支付余下5万元履约保证金以及迟延履约违约金，并于2017年4月10日前办理商业按揭贷款手续的前提下，继续履行合同，并配合吴星代查询个人征信；5.2017年4月5日，由吴星代自行委托福建兴闽资产评估土地房地产估价有限责任公司进行评估，同月8日该公司出具讼争房产的《房地产抵押估价报告》；6.因吴星代仍未于2017年4月10日如期配合办理贷款手续，陈瑶于2017年4月12日向吴星代发出《关于解除房产交易合同的告知函》，通知吴星代解除《房产交易服务代办合同》；7.陈瑶为本案诉讼支付律师代理费3000元。
本院认为，吴星代与陈瑶签订《房产交易服务代办合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规强制规定，合法有效，依法应当予以保护。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案《房产交易服务代办合同》约定甲乙双方须在2017年2月20日前准备好办理商业按揭贷款的相关材料，并应在丙方收到房产评估报告且甲乙双方备齐上述材料及款项后的三个工作日内至丙方制定的银行办理商业按揭贷款申请手续，因吴星代原因迟延房产评估，未能在约定期限内备齐并提交办理商业按揭贷款的相关材料，并配合办理贷款申请，导致商业按揭贷款申请手续严重迟延，构成合同违约。
根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照合同约定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案《房产交易服务代办合同》约定自违约行为发生之日起超过五日的，丙方即向违约方发出函件催促其履约，发出函件之日起超过十日仍未履行的，守约方有权解除合同，并追究违约方的违约责任；双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金20万元，以及产生的丙方应收费用、交易过程中所产生的费用及因违约行为给守约方增加的费用、律师代理费、差旅费等。2017年2月21日起因吴星代迟延违约，和家置业公司先后两次向吴星代书面发出履约通知书，吴星代在催告的期限内仍拒绝配合办理商业按揭贷款申请手续，合同约定解除条件成就。但届时陈瑶并未立即行使合同解除权，经双方再次协商，陈瑶同意吴星代于2017年4月10日前配合办理商业按揭贷款手续合同继续履行。但吴星代于宽限期内仍未如期配合办理商业按揭贷款手续，陈瑶方于2017年4月12日向吴星代发出《关于解除房产交易合同的告知函》，解约告知函于次日到达吴星代指定的通讯地址，双方签订的《房产交易服务代办合同》依法解除。故陈瑶诉请判令解除《房产交易服务代办合同》，并要求吴星代按合同约定支付陈瑶违约金20万元、本案诉讼费、律师费3000元，合理合法，本院予以支持。吴星代已支付给陈瑶的履约保证金20万元直接用于折抵上述违约金。因2017年4月初双方已就履行期限重新达成协议，陈瑶同意给予吴星代合同履行宽限期至2017年4月10日，该意思表示意味着陈瑶已经自愿放弃对吴星代2017年4月10日前迟延履行违约责任的主张权利。故陈瑶诉请按照成交价万分之五的标准支付延迟履行违约金至2017年4月10日，本院不予支持。
吴星代辩解陈瑶未提供《国有土地使用证》违约在先，所以其才未如期按约在2017年2月20日前备好办理商业贷款按揭手续的相关材料，经查，讼争房产至今未办理《国有土地使用证》，该证亦非办理商业按揭贷款手续的必要材料，根据《房产交易服务代办合同》第十九条补充条款的约定，吴星代应在2016年12月14日前一次性支付余下的5万元购房定金给陈瑶，陈瑶应在订立合同之日起10个工作日内提交《国有土地使用证》给丙方监管，从履约时间上看，吴星代支付余下定金与陈瑶提供《国有土地使用证》为同时履行，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案吴星代直至2017年4月5日才支付余下定金，在此之前陈瑶有权拒绝吴星代的履行要求。故本院对吴星代关于陈瑶违约在先的抗辩不予采信。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条规定，判决如下：
一、确认吴星代、陈瑶2016年12月4日签订的《房产交易服务代办合同》于2017年4月12日解除；
二、吴星代已支付给陈瑶的履约保证金200000元归陈瑶所有；
三、吴星代于本判决生效之日起十日内向陈瑶支付律师代理费3000元；
四、驳回吴星代的诉讼请求；
五、驳回陈瑶的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费38800元，适用简易程序减半收取19400元，由吴星代负担；反诉费19400元，由吴星代负担。吴星代负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 林 珲
二〇一七年八月三十一日
书记员 刘培玲