河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0305民初4475号原告：李改霞，女，1967年2月1日出生，汉族，小学文化程度，河南省伊川县人，农民，住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：魏书雨、陈晓茹，河南中冶律师事务所律师（特别授权）。被告：洛阳亚威置业集团有限公司。住所地：洛阳市西工区九都路**号亚威金港商务中心**楼。法定代表人：郑德超，董事长。委托诉讼代理人：王磊，河南仕起律师事务所律师（特别授权）。第三人：安信，男，1950年5月29日出生，汉族，河南省伊川县人，住洛阳市涧西区（系第三人苟慧玲丈夫）。第三人：苟慧玲，女，1961年9月2日出生，汉族，河南省伊川县人，住洛阳市涧西区（系第三人安信妻子）。原告李改霞与被告洛阳亚威置业集团有限公司（以下简称洛阳亚威公司）、第三人安信、苟慧玲为案外人执行异议之诉纠纷一案，本院2016年10月9日受理后，依法适用普通程序于2017年2月4日公开开庭进行了审理。原告张改霞及其委托诉讼代理人魏书雨、陈晓茹、被告洛阳亚威公司的委托诉讼代理人王磊到庭参加诉讼。第三人安信、苟慧玲经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张改霞向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法撤销（2016）豫0305执异53号《执行裁定书》；2、请求法院依法停止对洛阳市涧西区涧河路军安小区11幢1-501室房产的执行，并解除对该房产上的其他执行措施。3、本案所有诉讼费用由被告及第三人承担。事实与理由：李改霞与苟慧玲双方于2006年3月8日签订了《房产协议书》，《房产协议书》约定：甲方（苟慧玲）将坐落在洛阳市涧西区军安小区11楼1门501房自愿转让给乙方（李改霞包括地下室），售价为27万元整（贰拾柒万元整），包括家具及急用电器。签订协议书前后，李改霞分三次向苟慧玲共计支付了27万元的购房款，苟慧玲也向李改霞实际交付了涉案房屋。后原告得知申请执行人洛阳亚威置业集团有限公司正在强制执行洛阳市××西区××小区××室房产，原告根据相关规定向贵院提出执行异议申请，请求停止对洛阳市××西区××小区××室房产的执行，并解除对该房产上的其他执行措施。贵院于2016年9月2日作出（2016）豫0305执异53号《执行裁定书》，驳回异议人李改霞的执行异议。但是原告不服该裁定书，原告于2006年购买涉案房屋，并已按照合同约定支付全部购房价款，且从购房后一直有原告占有、使用、收益，由于购买时是以苟慧玲的名义购买的，所以办证机关要求用其名字办理，但涉案房屋的所有权实际已归原告所有。但在办理房产证后，由于政策的限制必须在房产证办理后5年后才能办理过户，而涉案房屋的登记时间是2010年7月6日，李改霞一直要求苟慧玲配合原告办理过户，但苟慧玲、安信以各种理由迟迟不予配合。另外，涉案房屋是于2015年4月22日被贵院查封，根据规定，查封后是不能过户的，以上事实足以说明不是因为买受人自身的原因未办理过户登记，据此，原告提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定应予支持。综上，本案所涉的位于洛阳市××西区××小区××室房屋所有权应归原告所有，且符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，洛阳市涧西区人民法院于2016年9月2日作出的（2016）豫0305执异53号《执行裁定书》明显错误，故请求贵院撤销该《执行裁定书》，并对依法停止对洛阳市××西区××小区××室房产的执行，解除对该房产上的其他执行措施。以切实维护原告的合法利益。被告洛阳亚威公司辩称：一、我方申请查封、执行本案争议的财产是正确的，依据是充分的，因此，不应当被解除，而应当继续执行，理由是：（1）涧西区人民法院出具的（2015）涧民三初字第228号民事判决书能证明安信、苟慧玲欠我方债务的事实。（2）2015年4月9日，涧西区人民法院作出的（2015）涧民三初字第228号民事裁定书裁定查封安信、苟慧玲价值3480000元存款及其同等价值的其他财产。（3）我方申请查封并执行本案争议的财产时，本案争议的财产仍登记在苟慧玲名下，能证明该部分房产仍是苟慧玲的。因此，我方查封、执行本案争议的财产是苟慧玲的财产，查封和执行行为是正确的，应当继续执行行为。二、本案涉及的财产系不动产，我国不动产物权采用登记生效主义。故针对本案的房产权属变动，不仅应有合法有效的房屋买卖合同，还应到房管局进行登记公示。所以，在未进行物权登记的情况下，房产买卖合同仅仅具有债权效力，不具有物权效力，即本案涉及的房产仍属于苟慧玲，原告不是本案房屋的所有人。综上所述，房产登记在苟慧玲名下，苟慧玲违反了判决书的要求，未能及时偿还我方债务，那么，我方查封、执行苟慧玲的房产用以抵债，完全合理、合法，应当予以支持。（2016）豫执异53号《执行裁定书》认定正确，应予以维持，所以请求法庭驳回原告的诉讼请求。第三人安信、苟慧玲未答辩。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年8月28日，第三人苟慧玲从洛阳市转业军官住房开发总公司购买洛阳市涧西区军安小区11楼1门501房一套，发票金额145589元，系经济适用房。2006年3月8日，第三人苟慧玲（甲方）、原告李改霞（乙方）签订《房产协议书》一份，主要内容：一、甲方将坐落在洛阳市涧西区军安小区11楼1门501房自愿转让给乙方（包括地下室）。售价为27万元整（贰拾柒万元整）包括家具及家用电器。二、乙方在签订完协议后，将房款的50%支付给甲方（一次性支付给甲方）。三、乙方付款（50%）后，甲方及时协助乙方去办理房屋过户变更手续，如当时不能办理房屋过户手续，因经济实用房受国家政策限制（从购经济实用房五年内才能转让）。等政策到期允许办理过户时，甲方随时协助乙方办理过户。以上所签订的协议，经双方同意后签字生效。任何一方不得反悔，如一方违约反悔，违约方赔偿对方违约金伍万元整。当日原告李改霞从银行取款135000元交付第三人苟慧玲，第三人苟慧玲给原告李改霞出具135000元收条一份。剩余房款的交付，原告李改霞未能向本院提交直接证据，其提交证人证言和录音证据各一份，欲证明其已向第三人苟慧玲交付了全部房款。2010年7月6日，该房办理了房屋所有权证，第三人苟慧玲系房屋所有权人。原告李改霞提交洛阳市居和物业管理有限公司的2016年8月4日的证明及2016年8月3日收据，欲证明其自2006年开始已实际使用该房至今。还查明，2015年4月22日，本院审理洛阳亚威公司诉安信、苟慧玲民间借贷纠纷一案，依据（2015）涧民三初字第228号民事保全裁定书，给洛阳市房管部门送达民事裁定书和协助执行通知书，将苟慧玲名下的洛阳市涧西区涧河路军安小区11幢1-501号房屋查封。2016年8月25日，李改霞向本院提出执行异议。2016年9月2日，本院作出（2016）豫0305执异53号执行裁定书，认为：人民法院可以查封、扣押、冻结登记在被执行人名下的不动产。本院依法查封的坐落于洛阳市涧西区涧河路军安小区11栋1-501号的房屋登记在被执行人苟慧玲名下，因此，法院的查封行为符合法律规定。本案异议人李改霞主张其在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已支付全部购房价款，且从签订合同之日起已实际居住，非因买受人原因未办理过户手续，对此，本院认为，异议人李改霞与被执行人苟慧玲买卖的房屋性质为经济适用房，对该类房屋的买卖应符合国家规定的条件，异议人李改霞无证据证明其符合规定条件而仍然购买涉案房屋导致无法办理过户手续，其行为是对国家政策限制的忽略，应认定为因买受人自身原因未办理过户登记。异议人的执行异议不符合《规定》第二十八条第四项的规定。裁定：驳回异议人李改霞的执行异议。李改霞不服本裁定，提起执行异议之诉。本院认为，关于经济适用房的购买、转让及过户，受国家政策影响。国务院住房和城乡建设部于2003年开始发布部门规章加以管理和约束。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。第三人苟慧玲是2003年8月28日购买的洛阳市涧西区涧河路军安小区11幢1-501号房屋，其房产属性在2006年3月8日与李改霞签订《房产协议书》时已明确告知了李改霞。原告李改霞作为房屋买受人应承担相关的购房风险。本院查封涉案房产是在2015年4月22日，距离第三人苟慧玲2003年8月28日购房有十多年时间，距离原告李改霞2006年3月8日与苟慧玲签订《房产协议书》也有八年多时间。原告李改霞明知涉案房产属于经济适用住房，也明知该类住房在交易和过户时的政策的限制，却要购买，双方签订的合同又存在瑕疵（对补缴费用如何承担没有明确），且在符合办理房产过户后长达六年多的时间内（自2008年8月29日起至2015年4月22日本院查封），既没办理涉案房屋过户手续，也未起诉苟慧玲主张民事权益，原告李改霞在合同签订、房产过户登记方面明显存在过错。在涉案房产的房款支付方面，原告李改霞提交的直接证据仅能证明已付房款135000元，其提交的证人证言和录音，系间接证据、传来证据，证明力较弱，尚不足以证明已支付完全部房款。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据法庭以上调查，结合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条的规定，原告李改霞对第三人苟慧玲名下的洛阳市涧西区涧河路军安小区11幢1-501号房屋，不享有足以排除强制执行的民事权益。故原告李改霞的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下：驳回原告李改霞的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李改霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  杜六斌人民陪审员  任晓瑞人民陪审员  姚瑞侠二〇一七年三月十六日书 记 员  杨静静