包头市青山区人民法院
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p t ” > 民 事 判 决 书
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（2017）内0204民初4182号
原告：包头市中宇物业服务有限公司，住所地：内蒙古自治区包头市稀土高新区.
法定代表人：温巨龙，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张存国，该公司总经理助理。
被告：何井贤，男，1982年9月15日出生，汉族，北方重工业集团有限公司职工，住内蒙古自治区包头市青山区。
委托诉讼代理人：周平（系被告何井贤妻子），女，1983年11月4日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区包头市青山区。
原告包头中宇物业服务有限公司与被告何井贤物业服务合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头中宇物业服务有限公司的委托代理人张存国、被告何井贤的委托诉讼代理人周平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告包头中宇物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告支付2015年11月30日至2017年11月29日拖欠原告物业管理费2098.56元；2、判令被告支付违约金52.46元，以上合计2151.02元；3、被告承担本案诉讼费等费用。事实和理由：2009年10月21日，原告与包头新大新房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对宝林苑小区进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。2012年11月26日，通过召开业主大会调整物业费并发布公告：不带电梯及多层、底店为每月每平方米1元物业费，带电梯每月每平方米1.5元物业费，二期于2012年12月1日起执行，一期于2013年3月1日起执行。被告是宝林苑小区1号楼某室的业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告交纳物业服务费，没有履行作为业主应尽的基本义务。被告房屋建筑面积为87.44平方米，为多层楼房，物业费标准为每平方米每月1元，自2015年11月30日至2017年11月29日，被告累计欠原告物业服务费2098.56元。原告多次向被告催要，被告以种种理由予以搪塞，不予交纳。根据《前期物业服务合同》第二十二条的约定，被告违反合同约定，应向原告按年度物业费5%的标准支付违约金共计52.46元。截止原告起诉之时，被告仍未支付原告物业费。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》、《包头市物业管理条例》之规定，特向法院提起诉讼，希望法院依法判决。
被告何井贤辩称：我不同意交纳物业费及其违约金，第一、我未和原告签署物业合同，被告没有委托过原告进行物业服务，因此不清楚具体是谁在给我们提供物业服务；第二、我认为原告提供的物业服务不到位，从2014年开始开发商将周边底店出租，底店将下水道排污口接到了小区院里，影响我们的排水，我家住3楼，下水多次堵塞，物业不给解决；让我们业主办理了门禁卡，但小区外来车辆随便进出，随意停放，侵占消防通道，造成了很大的安全隐患；楼下底店出租给网吧，排放扇和空调机都安装在二楼平台，一天24小时循环噪声，极大地影响了我们的休息。综上，我们认为物业服务质量不合格，所以我们没有交纳物业费，如果物业服务到位，我们也可以交物业费。
本院经审理认定事实如下：2009年10月21日，原告包头中宇物业服务有限公司（乙方）与包头市新大新房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》。合同约定，甲方将坐落于包头市××区西、科学路北的宝林苑项目的前期物业管理服务委托给乙方进行物业管理，乙方提供服务的质量标准达到包头市一级物业服务标准。自乙方接管之日起两个月为试用期，若乙方不具备按本合同履行义务及承诺的能力，甲方有权解除合同。本合同期限自2009年10月15日起至业主委员会代表业主大会与选聘的物业管理服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止。该物业管理区物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，采取包干制收费，具体收费标准为：多层、小高层一、二层为每月每平方米0.8元；阁楼一期按测绘面积的一半收取，二期按实际测绘面积收取；小高层三层以上按每月每平方米1.3元收取。如业主未按时足额交纳物业费，应当按服务费5%的标准向乙方支付违约金。2012年11月26日，经原告入户对调整物业服务费收费标准征求意见以及在包头市××区居民委员会监督下，宝林苑项目的物业服务费收费标准变更为：不带电梯及多层、底店每月每平方米1元，带电梯每月每平方米1.5元。被告何井贤坐落于包头市××区6号街坊科学路5号宝林苑1号楼302室的普通住宅建筑面积为87.44平方米，物业服务费应按每月每平方米1元收取，被告未向原告交纳2015年11月30日至2017年11月29日的物业服务费2098.56元，原告认为根据《前期物业服务合同》第二十二条的约定，被告违反合同约定，应向原告按年度物业费5%的标准支付违约金共计52.46元。原告多次向被告索要，被告未支付。被告何井贤辩称，因原告物业服务质量未达到原告要求，因此未缴纳物业服务费，对此，被告提交照片一组予以证明。原告对照片的真实性认可，但认为物业公司已尽到了义务。
以上事实，由原、被告陈述及双方提交的证据在案为凭。
本院认为，原告包头中宇物业服务有限公司（乙方）与包头市新大新房地产开发有限公司（甲方）签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效；被告何井贤作为宝林苑项目业主，应受上述合同的约束。2012年11月26日，经原告入户对调整物业服务费收费标准征求意见以及在包头市××区居民委员会监督下，宝林苑项目的物业服务费收费标准予以调整，调整后的收费标准对宝林苑项目的全体业主同样具有约束力。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应向原告支付物业服务费，被告对欠缴2015年11月30日至2017年11月29日的物业服务费无异议，故原告请求被告支付2015年11月30日至2017年11月29日的物业服务费2098.56元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原、被告就物业服务质量存在争议，既有双方对物业服务内容的认知不同因素，也有中宇物业公司服务瑕疵的因素，在这种情况先，中宇物业公司要求何井贤支付拖欠物业服务费的违约金，依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条规定，判决如下：
一、被告何井贤给付原告包头中宇物业服务有限公司物业服务费2098.56元，于本判决书生效之日起十五日内付清。
二、驳回原告包头中宇物业服务有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，一审适用简易程序减半收取25元，原告包头中宇物业服务有限公司已预交，由被告何井贤负担，于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头中宇物业服务有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。
审判员苏峻岭
二〇一七年十二月二十五日
书记员张倩
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。