北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初3158号
原告杜奔，男，1986年2月1日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人高蕾，北京市盈科律师事务所律师。
委托代理人许亮，北京市盈科律师事务所律师。
被告杨金红，女，1972年5月5日出生，布鲁德投资有限责任公司总经理，住北京市朝阳区。
第三人北京鹏门国际贸易有限公司，住所地北京市昌平区科技园区富康路18号320室。
法定代表人韩璐蕗，执行董事。
委托代理人戚兴法，山东环周律师事务所北京分所律师。
原告杜奔与被告杨金红、第三人北京鹏门国际贸易有限公司（以下简称鹏门公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。杜奔及委托代理人高蕾、许亮，杨金红，鹏门公司委托代理人戚兴法到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
杜奔向本院提出诉讼请求：依法判令杨金红以235万元为基数按日万分之五的标准向我支付自2016年12月15日至实际交房期间的违约金。事实和理由：2016年9月1日，我与杨金红签订《房屋转让合同》，约定杨金红在收到全部购房款当日向我交付房屋，并办理房屋物业交割手续。鉴于当时房屋已经出租，故杨金红承诺与承租人进行协商，保证按照合同约定期限交付房屋。后我依约向杨金红支付了全部购房款，并办理了房屋权属转移登记手续，但杨金红在收到全部购房款之后拒绝向我交付房屋。我就此与杨金红多次协商未果，为维护合法权益，现诉至法院。
杨金红辩称：我不认可杜奔所述。首先，我没有拒绝交付房屋，我一直和承租方鹏门公司沟通，并做了大量工作，多方交涉，并表示向鹏门公司赔偿，但是其拒绝配合。其次，杜奔也给我造成了巨大经济损失，我认为杜奔与中介公司人员恶意串通。我工作很忙，向中介公司交代出售房屋全款价格230万元，贷款235万元。后来中介公司通知我签约，到场后才告知是由中介公司为杜奔垫资，我需要配合杜奔办理贷款手续。出于好心，我签署了合同，但给我带来了5万元的损失。网签前一天晚上，中介公司工作人员给我打电话，说杜奔要求承租人签署腾房协议，并要求我结清物业费等涉房费用。在我看来，应该是承租人负担物业费和供暖费。我认为这是威胁，后来我决定退一步，网签当天早上，我给中介公司工作人员打电话说不管物业费、供暖费应该哪方负担，我同意把钱先打到中介公司账户上，由其负责保管，我可以找承租人签署腾退协议，但是按照合同约定应该是支付购房款当日签署腾退协议。中介公司工作人员没有给我答复，而此时我需要购房款去还账。到了中午，我找到中介公司经理。我因为急用钱不得已向老领导张口借款。当晚，杜奔才将购房款打给我，但是已经造成了我巨大经济损失。杜奔也未能按照合同约定期限付款，给我造成损失。双方交易房屋价格系235万元，但网签价格系140万元，没有依法纳税。房款支付及房屋过户均已完成。签约时，房屋处于出租状态，我将该情况及租期都向杜奔告知了，我说会努力协调让承租人腾退房屋，但是如果协调不成再商量。我一直找鹏门公司协调腾房事宜，但其不同意腾退，租金付至2017年2月20日，此后房租一直没有支付。鹏门公司要求支付租金，但我不要，杜奔也不要。杜奔与鹏门公司多次协商都是租金价格调整问题，二者也都同意继续履行租赁合同，只是杜奔要求房租上涨，后来未能达成一致。我认为杜奔主张的违约金数额过高，亦不应从房屋过户当日计算违约金，不同意杜奔的诉讼请求。
鹏门公司辩称：我方对于杜奔与杨金红房屋买卖合同内容及产权交易情况并不知情，从杜奔诉状可知房屋买卖交易过程中，杜奔知悉房屋已经出租的事实，但杨金红关于向新房主交房的说法为其个人承诺与我方无关，杨金红出售房屋不得侵害我方对房屋的承租权益。我方对房屋承租权合法有效，应予维护。2015年1月，杨金红作为出租人与我方签署《北京市房屋租赁合同》，杨金红将北京市朝阳区北苑东路19号院X号楼X层2201号房屋（以下简称2201号房屋）出租给我方，租期自2015年2月20日至2018年2月20日，年租金35000元。我方承租房屋后依约装修使用并按时足额支付各期租金。杨金红出售房屋后，新业主杜奔拒绝继续履行原租赁合同接收房租款，我方被迫于2017年3月1日向法院起诉要求继续履行原租赁合同，案件已开庭审理。房屋租赁期内因买卖发生产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。双方租赁合同亦明确约定房屋出卖不得影响我方的租赁使用，我方享有房屋承租权用于商业经营。
经审理查明：2016年9月1日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）提供居间服务，甲方（转让方）杨金红与乙方（受让方）杜奔签署《房屋转让合同》，甲、乙双方就转让及受让房屋的有关事宜达成合意：转让房屋系2201号房屋，房屋面积约70.36平方米。该房屋已设定抵押，抵押权人系交通银行，甲方承诺签署合同60日内办理完成房屋抵押解除手续。该房屋已出租，乙方为承租人的无需出具承租人放弃优先购买权的书面文件，乙方非承租人的，甲方须出具承租人放弃优先购买权的书面文件。房屋转让价格系235万元，该价格为按套计价，包括房屋现状的所有附属设施。乙方在签订合同当日向甲方支付受让房屋定金10万元；第一笔房款155万元应于网签当天向甲方支付，交接方式系自行交接；第三笔房款70万元由贷款银行向甲方支付。甲乙双方最晚应于合同签订之日起180日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属由甲方转移到乙方的转移登记手续。甲乙双方同意甲方于收到全部房款当日交付该房屋，并办理房屋的物业交割手续，签订《物业交割单》。甲乙双方约定的房屋交付在房屋过户之后的，甲方逾期交房的，自约定的履行期限届满之日至实际交付之日应按房产成交价千分之五/日向乙方支付逾期违约金。
2016年12月12日，出卖方杨金红（甲方）、买受方杜奔（乙方）与见证方我爱我家公司（丙方）签署《补充协议》，甲方同意将2201号房屋出售给乙方，双方友好协商同意将《房屋转让合同》中的付款方式变更为全款支付，乙方分两次向甲方支付除定金之外的所有成交款项，第一次于网签当日，乙方向甲方支付155万元，资金通过自行交接方式划转；第二次于办理房屋所有权转移登记当日，乙方向甲方支付70万元，资金通过自行交接方式划转。
经查，杜奔分四次向杨金红支付购房款，杨金红分别于2016年8月31日出具收到定金10万元的收据，于2016年9月2日出具收到首付款80万元的收据，于2016年11月25日出具收到首付款75万元的收据，于2016年12月14日出具收到购房尾款70万元的收据。
2016年12月13日，2201号房屋权属转移登记至杜奔名下。
另查1，2015年1月20日，杨金红与鹏门公司签署《北京市房屋租赁合同》将2201号房屋出租给鹏门公司用于办公，租赁期限自2015年2月20日至2018年2月20日。2015年1月20日至2015年2月20日期间为装修期，鹏门公司负责装修，杨金红不收取租赁费。租金标准为每年35000元，支付日期分别系2015年2月20日、2015年8月20日、2016年2月20日、2016年8月20日、2017年2月20日、2017年8月20日。签约后鹏门公司向杨金红支付租金至2017年2月20日。
另查2，2017年，鹏门公司以房屋租赁合同纠纷为由将杨金红、杜奔诉至本院，要求继续履行《北京市房屋租赁合同》，判令杜奔将2201号房屋出租给鹏门公司使用并接收房租17500元。诉讼期间，经调解各方达成调解协议：1、鹏门公司于2017年5月31日前腾退2201号房屋，将房屋交付杜奔；2、鹏门公司与杨金红签署的《北京市房屋租赁合同》于腾退当日解除；3、杨金红于2017年5月15日前支付鹏门公司提前解约违约金12000元；4、免除鹏门公司2017年2月20日至2017年5月31日期间的租金支付义务。
以上事实，有双方当事人当庭陈述、《房屋转让合同》、购房款收据等为证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行己方义务。本案中，杜奔与杨金红签署的《房屋转让合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，应当遵守。双方约定杨金红于收到全部购房款当日向杜奔交付房屋并办理物业交割手续，但2201号房屋一直由鹏门公司租住使用未能如期交付，有违合同约定，杨金红应就未能依约交房承担违约责任。
关于违约金数额，依据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求予以适当减少。本案中，《房屋转让合同》关于逾期交房违约责任约定系以总房款为基数按日千分之五标准计算，杜奔自述标准过高酌情以日万分之五标准主张，杨金红认为违约金数额过高。结合双方诉辩意见及在案证据可知，杜奔与杨金红签约时明确指明2201号房屋已出租，在此情形下对于买卖不破租赁的风险均应有所预知。且履约过程中，各方对于房屋交接及腾退事宜均多次交涉协商，杨金红并未明显怠于履行义务。杜奔主张违约金标准过高，本院参考履约程度、过错行为、守约方损失及违约方获利情况对于违约金酌情判处。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告杨金红于本判决生效之日起七日内支付原告杜奔逾期交房违约金一万六千五百元。
二、驳回原告杜奔的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费564元，由原告杜奔负担351元（已交纳），由被告杨金红负担213元（原告杜奔已交纳，被告杨金红于本判决生效之日起七日内给付原告杜奔）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 孙 琪
人民陪审员 贾松涛
人民陪审员 史文军
二〇一七年六月六日
书 记 员 王泉丁