山东省海阳市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第2434号
原告：彭俊英。
委托代理人：国丰华、翟尧虹，山东海利丰律师事务所律师。
被告：海阳市军创置业发展有限公司，地址：海阳市凤城街道窑上村。
法定代表人：王昭昳，该公司董事长。
委托代理人：徐守国，男，1956年2月1日出生，汉族。
委托代理人：赵德志，男，1973年11月25日出生，汉族。
原告彭俊英与被告海阳市军创置业发展有限公司（以下简称军创置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员于明翠独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人国丰华、翟尧虹，被告的委托代理人徐守国、赵德志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告彭俊英诉称：原、被告于2011年8月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201108310280），约定由原告购买被告所有的海阳市凤城度假区金域蓝湾37号楼10层1010号房，建筑面积83.08平方米，每平米单价4120元，房屋总价款人民币342290元，被告应于2013年5月1日前交付房屋。合同签订后，原告如约一次性缴清了房款，并交付房屋维修基金1662元。但至今被告未向原告交付房屋。根据合同第九条约定，违约金过低，与给原告造成的实际损失悬殊太大，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定对违约损失进行调整，按中国工商银行同期三年定期存款利率计算违约金。请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款342290元；3、被告返还原告房屋维修基金1662元；4、被告支付逾期交房违约金51592.80元，并计算至生效判决确定的履行期限届满之日止；5、由被告承担本案一切诉讼费用。
被告军创置业公司辩称：公司未按约定交付房屋是事实，今年6月份原、被告协商进行房屋置换，开始原告同意，后来要求省一部分钱，公司没有同意。目前公司仍不能按约交付房屋，因工程没有竣工，不具备交付条件，公司仍然希望原告同意置换房屋。
经审理查明：原、被告于2011年8月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：201108310280），约定原告购买被告开发的海阳市凤城度假区金域蓝湾37号楼10层1010号房，建筑面积83.08平方米，每平米单价4120元，房屋总价款为342290元，买受人于签约当日一次性付清房款，出卖人应当于2013年5月1日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人。关于出卖人逾期交房的违约责任，合同第九条约定：（1）逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。
签订合同的当日，原告交付了全部房款342290元，维修基金1662元。原告主张2014年7月24日原告曾来海阳与被告商谈解除合同事宜，并向被告递交解除合同通知书，被告至今未向原告交付房屋，致使原告合同目的不能实现，故双方之间的商品房买卖合同已于2014年7月24日解除。被告认可大约是2014年7月24日原告前来商谈过，但商谈的是置换房屋事宜而非退房事宜，双方未谈拢，原告留给被告一份解除合同通知书，同时认可公司因资金困难致使工程至今没有竣工，尚不具备交付条件，但不同意解除商品房买卖合同，希望原告同意置换房屋。
原告主张根据合同第九条约定的违约金按累计已付款的1%支付低于其实际损失，故请求法院予以调整，按同期银行三年期存款利率5%计算，自2011年8月31日至2014年8月31日，为（342290元＋1662元）×5%×3年=51592.80元，且要求按同期银行三年期存款利率计算至生效判决确定的履行期限届满之日。被告认为对于违约金合同中有约定，不同意原告主张的利息损失，且即使计算利息损失也应自2013年5月1日交房日始。
另查，被告对本案所涉房屋已取得商品房预售许可证，但至今该工程未竣工。
上述事实，有原告提供的身份证明、商品房买卖合同及收款收据、车票、解除合同通知书、EMS信函及回执，被告提供的营业执照副本、法定代表人身份证明等，及本院庭审笔录在卷为凭。
本院认为，原、被告于2011年8月31日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201108310280）系当事人真实意思的表示，无违反法律、行政法规的情形，合同合法有效。原被告应依照《商品房买卖合同》有关约定履行。本案争议的焦点是：一、双方的商品房买卖合同应否解除；二、解除商品房买卖合同后，原告的诉请能否得到支持。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；…原、被告双方约定2013年5月1日前交付房屋，但由于被告资金困难致使工程至今没有竣工，房屋不具备交付条件，原告的合同目的未能实现。商品房买卖合同第九条约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。因此，原告请求解除双方于2011年8月31日签订的商品房买卖合同应予支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已于2011年8月31日交付全部房款342290元及维修基金1662元，合同解除后，被告应向原告返还。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”出卖人应当于2013年5月1日前将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人，而被告至今未交付。被告主张因公司资金困难而不能按期交房，故被告违约，应承担不能按期交房的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加…；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人约定的违约金过高，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案合同约定被告逾期交房，应按已付款的1%向原告支付违约金，原告主张该约定明显低于解除合同给予其造成的损失，故要求按同期银行三年期存款利率计算2011年8月31日至2014年8月31日损失51592.80元，并应按该利率计算至判决履行期限止，符合法律规定，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、解除原告彭俊英与被告海阳市军创置业发展有限公司于2011年8月31日签订的合同编号为201108310280的商品房买卖合同；
二、被告海阳市军创置业发展有限公司于本判决生效后十五日内退还原告彭俊英购房款342290元；
三、被告海阳市军创置业发展有限公司于本判决生效后十五日内退还原告彭俊英维修基金1662元；
四、被告海阳市军创置业发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告彭俊英经济损失利息51592.80元，并按银行同期三年期存款利率支付原告彭俊英利息至本判决确定的履行期限届满之日。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费7233元，由被告海阳市军创置业发展有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审判员 于明翠
二〇一四年十一月十一日
书记员 李晓雅