湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）湘03民终335号
上诉人（原审被告）：杨建军，男，汉族，1977年6月29日出生，湘潭县人，户籍地湘潭县，现住湘潭市雨湖区。
被上诉人（原审原告）：湘潭市金鼎物业管理有限公司，住所地：湘潭市雨湖区湘大北路大学里小区1栋1单元0101003号。
法定代表人：刘学士，该公司总经理。
委托诉讼代理人：何小翠，女，汉族，1992年8月12日出生，系该公司职员，户籍地四川省合江县，现住湖南省长沙市雨花区。
上诉人杨建军因与被上诉人湘潭市金鼎物业管理有限公司（以下简称金鼎物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院(2017)湘0302民初2887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨建军上诉提出：免除上诉人2016年1月1日到2017年1月1日的物业管理服务费。事实与理由：1、上诉人家中被盗与被上诉人金鼎物业公司提供的物业管理�务不到位有关。以前电梯不能运行至负一楼，后来被上诉人开通了电梯运行至负一楼的功能，而负一楼没有监控，这给小偷带来了机会。而且，门岗对外来车辆只收费，出门时不检查。被上诉人在公共管理上存在较大漏洞，对上诉人家中被盗应承担次要责任。2、被上诉人没有履行合约，对堆放的杂物及小广告没有在其职责范围内予以妥善处理。3、外墙属于共用设施，外墙漏水，被上诉人应及时处理。综上所述，被上诉人没有按合同要求完成工作，业主可以少交或不交物业管理服务费。
被上诉人金鼎物业公司辩称：上诉人家里被盗为侵权纠纷，本案为物业服务合同纠纷，二者是不同的法律关系。金鼎物业公司仅为一般的安保义务，包括对小区进行巡逻，监控进行维护等。开发商在交房时，小区负一楼就没有监控。上诉人没有证据�明金鼎物业公司对其家中被盗有过错。上诉人所称漏水的问题，是其家里内部漏水，系房屋质量问题，5年之内由开发商维修，5年质保期后，金鼎物业公司也只能启动维修基金进行维修。由于其他业主不配合，维修基金申请不下，这也非金鼎物业公司的责任。上诉人称小区堆放杂物、有小广告等瑕疵，可以提出整改。如果每个业主都拒交物业费，金鼎物业公司无法维持，服务质量也会下降。金鼎物业公司已经按合同约定履行了义务，包括绿化、安保、维护等，上诉人不应以上述理由拒交物业管理服务费。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人金鼎物业公司向一审法院起诉请求：1.判令杨建军向金鼎物业公司支付大学里小区15-15301号房从2016年1月1日起至2017年8月31日止的物业管理费2876元、滞纳金863元，共计3739元；2.判令由杨建军承担本案全部诉讼费。
一审认定：2009年9月1日，湖南怡富置业有限责任公司（甲方）与金鼎物业公司（乙方）签订《“湘潭˙大学里”小区前期物业管理委托合同》，就甲方将选聘乙方提供前期物业管理服务及事宜进行了约定。2012年5月30日，金鼎物业公司、杨建军签订《前期物业管理服务协议》，就杨建军所购大学里小区15栋3单元15301号住宅（建筑面积95.88平方米）的前期物业管理服务进行约定，其中物业管理服务费采用先交纳后服务的方式，每6个月交纳一次。当期物业管理服务费于前期物业管理服务时间届满前30日内交纳，按每月1.5元/平方米计算，逾期交纳的按应交金额的万分之五/天交纳滞纳金。杨建军于同日出具《承诺书》，就相关物业管理进行了承诺。2012年6月15日，湘潭市物价局作出潭价服〔2012〕101号《关于核定大学里二期住宅小区物业服务收费标准的通知》，其中核定电梯洋房前期物业服务收费标准为每月1.5元/平方米。在金鼎物业公司履行合同期间，大学里小区内的公共区域存在堆放杂物的情况，也存在公共区域的墙壁和门被张贴小广告的部位在金鼎物业公司清除后与原来颜色不一致的情况，杨建军所住的15栋3单元15301号住宅存在漏水情况。2015年下半年，杨建军的上述房屋被盗。在公安机关调查时，发现楼道和电梯内没安装监控摄像头。此后，杨建军自2016年1月1日未再交纳物业管理服务费，至2017年8月31日，共计欠费2876元。
一审认为：湖南怡富置业有限责任公司与金鼎物业公司签订的《“湘潭˙大学里”小区前期物业管理委托合同》是各方真实的意思表示，合法有效，对包括杨建军在内的所有业主�具有约束力，且金鼎物业公司、杨建军还签订了《前期物业管理服务协议》。杨建军应当按照约定支付物业管理费。金鼎物业公司已基本履行了物业服务合同义务，小区的共同区域堆放杂物及被张贴小广告等问题虽非金鼎物业公司造成，但其应在职责范围内予以妥善处理。杨建军及其他业主可采取投诉等形式督促金鼎物业公司继续履行维护等合同义务，不宜以此或其他非严重不履行合同义务类似情形为由，直接拒绝交纳或少交纳物业管理服务费。根据《“湘潭˙大学里”小区前期物业管理委托合同》第三条第7项，前期物业管理服务内容包括“小区红线以内业主入户门以外公共秩序及交通秩序的维护，包括安全监控、巡视、门岗执勤”，金鼎物业公司对安全监控方面的前期物业管理服务内容为维护，并无增设监控设备的义务，且杨建军家被盗与监控的缺失并无直接因果关系，杨建军不应以此为由拒绝交纳或少交纳物业管理服务费。至于杨建军房内漏水的问题，根据《“湘潭˙大学里”小区前期物业管理委托合同》和《前期物业管理服务协议》的约定，共用设施设备的维修等系金鼎物业公司的合同义务，而杨建军未举证证明漏水原因系共用设施设备造成，故对杨建军提出的漏水问题系金鼎物业公司责任的主张不予支持。从本案来看，杨建军不愿交纳物业管理服务费的主要原因在于杨建军认为金鼎物业公司对其房屋被盗负有一定责任。本案纠纷的形成确实有客观原因，结合本案的实际情况，对金鼎物业公司要求杨建军支付滞纳金的诉讼请求不予支持，对金鼎物业公司要求杨建军交纳物业管理服务费的诉讼请求予以支持。判决：一、由杨建军在本判决生效�日起十日内一次性支付金鼎物业公司物业管理服务费2876元；二、驳回金鼎物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由杨建军负担。
二审审理期间，上诉人杨建军向本院提交了一份光盘，拟证明：1、15栋负一楼属安保盲区，现在无人管；2、服务质量较差，多地没有清理，还有长时间的污渍；3、公共部分漏水，没有人管。
被上诉人金鼎物业公司质证后认为，对证据真实性、合法性没有异议，对关联性和证明目的有异议。开发商交房时在负一楼没有安装监控，不能强制由物业公司安装，扩大物业公司服务和义务范围。光盘时间和�点上没有连续性，只能反映大学里小区某一时间和地点存在的状况，不能反映小区连续性、整体性的状况。光盘中显示的内容，看不出被上诉人有做得不到位的地方，反而能反映出被上诉人对小区小广告进行了清理。电梯也是干净的，被上诉人在电梯中还张贴了通知。视频中反映的墙面漏水情况，因小区交付多年，房屋有所损坏正常。即使被上诉人有做得不到位的地方，也只是属于一般违约，没有达到根本违约的程度，上诉人不能以此为由拒交物业管理服务费。
被上诉人金鼎物业公司二审中未向本院提交新证据。
经审查，对上诉人杨建军提交的光盘的真实性予以认定，但小区物业管理处于持续性状态，该光盘内容只能反映某一时间段、局部的状况，不能达到上诉人的证明目的。
二审进一步查明，湖南怡富置业有限责任公司与金鼎物业公司签订的《“湘潭˙大学里”小区前期物业管理委托合同》第三条约定，金鼎物业公司提供的前期物业管理服务包括以下内容：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理……小区红线以内业主入户门以外公共秩序及交通秩序的维护等。杨建军（甲方）与被上诉人金鼎物业公司（乙方）签订的《前期物业管理服务协议》第一条第四项约定，乙方的义务包括对保修期满后的房屋共用部位、共用设施设备的小修，以及对绿化、环境卫生、小区道路、秩序等进行维护和服务。第十一条第一项约定，乙方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。原审认定的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，被上诉人金鼎物业公司与湖南怡富置业有限责任公司签订的《“湘潭˙大学里”小区前期物业管理委托合同》，与上诉人杨建军签订的《前期物业管理服务协议》，均是合同双方的真实意思表示，对本案当事人具有约束力，均应按约履行。关于杨建军上诉提出家中被盗问题，经查，金鼎物业公司已尽到合同约定的一般安保义务，监控缺失与被盗并无直接因果关系，杨建军亦未举证证明金鼎物业公司对其家中被盗存在过错；关于杨建军上诉提出外墙漏水问题，经查，金鼎物业公司联系了开发商进行维修，已履行相应义务；关于杨建军上诉提出小区堆放杂物及有小广�问题，经查，金鼎物业公司对堆放的杂物未按时清理，但对小广告采取了处理措施。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第十一条第一项之约定，杨建军可要求金鼎物业公司提高服务质量。综上，金鼎物业公司履行了物业管理服务的义务，不存在违约行为；杨建军以金鼎物业公司服务不到位为由拒交物业管理服务费构成违约，其关于免除一年物业管理服务费的上诉请求，本院不予支持。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人杨建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖迪文
审 判 员 戴忠华
审 判 员 李明智
二〇一八年三月二十八日
法官 助理 钟贻云
代理书记员 胡 骞
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;
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