上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沪一中民二（民）终字第2432号
上诉人（原审原告）姚春凤。
被上诉人（原审被告）刘才裕。
上诉人姚春凤因与被上诉人刘才裕房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第2190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审查明，姚春凤及案外人赵＊分别系位于闵行区浦江镇联航路＊＊＊弄17号601室、701室房屋的产权人。
2012年5月4日，赵忠向姚春凤出具《授权委托书》，载明其委托姚春凤对位于闵行区浦江镇联航路＊＊＊弄17号701室房屋办理对外出租事宜。
2012年5月5日，姚春凤（作为出租方，签约甲方，）与刘才裕（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定由甲方将座落于闵行区浦江镇联航路＊＊＊弄17号601室、701室房屋出租给乙方作为个人住宿使用，租赁期自2012年6月1日起至2014年5月31日止。月租金为人民币（下同）2，800元，首次租金采用“付三押一”方式，即首次支付3个月租金，并支付1个月的租金作为保证金；在首3个月的租金到期后，每半年支付一次租金，乙方应提前10日支付下期租金。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方应承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、停车等产生的一切费用均由乙方自行承担。物业管理费由甲方承担。该合同还对双方的其他权利和义务作了规定。
上述合同签订后，姚春凤按约将上述租赁房屋交付刘才裕使用，刘才裕也按约向姚春凤支付租赁保证金2，800元及至合同期满之日止的租金。
现姚春凤认为，刘才裕自2014年4月起未再向姚春凤支付使用涉案房屋产生的水电等费用。并在上述租赁合同到期后，在未向姚春凤支付房屋使用费的情况下，擅自占用涉案房屋至2014年6月6日，并在未与姚春凤办理房屋交接手续的情况下擅自搬离，遂诉至法院，要求判令：（一）刘才裕支付2014年6月1日起至2014年6月6日止的房屋使用费2，240元；（二）刘才裕支付拖欠水费424.30元、电费1，106.90元；（三）刘才裕赔偿姚春凤将涉案房屋恢复原状产生的损失2，000元；（四）刘才裕支付违约金5，600元。
原审审理中，姚春凤认为刘才裕在租赁期限内，擅自改变涉案房屋的结构及使用用途，并占用涉案房屋至2014年6月6日才予以搬离，但未能向法院提供相关证据。
原审认为，姚春凤提供的现场照片仅能证明该房屋在姚春凤拍摄时的状态，但无法证明该状态系因刘才裕擅自改变房屋结构及使用用途所致。上述其余证据具有真实性，且与本案相关联，法院确认其证据效力。
原审认为，姚春凤、刘才裕签订的《上海市房屋租赁合同》，系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。根据上述合同约定，租赁期间，刘才裕使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有线电视、停车等产生的一切费用均由刘才裕自行承担。因此，姚春凤要求刘才裕支付拖欠的水、电费之诉请，符合双方的合同约定，法院予以支持。关于姚春凤要求刘才裕支付自2014年6月1日起至2014年6月6日止的房屋使用费之诉请。根据本案查明的事实，刘才裕已向姚春凤支付至合同期满之日（即2014年5月31日）止的全部租金。现姚春凤称刘才裕在租赁期满后使用涉案房屋至2014年6月6日止才搬离，但姚春凤未能提供刘才裕使用涉案房屋至2014年6月6日止的相关证据，法院对此难以采信。因此对姚春凤的该项诉请，法院不予支持。
关于姚春凤要求刘才裕赔偿其将涉案房屋恢复原状所产生损失之诉请。因姚春凤在庭审中称，租赁合同到期后姚春凤于2014年6月3日左右找过刘才裕协商是否续签租赁合同之事宜，后因双方未能协商一致刘才裕搬离了涉案房屋。从上述姚春凤述称的协商过程可以看出，姚春凤在双方未达成续签合同的情况下，也未向刘才裕提出将涉案房屋恢复原状的要求。现姚春凤在刘才裕搬离涉案房屋后，要求刘才裕支付其自行将房屋恢复原状所产生的损失费用，缺乏相应依据，法院不予支持。
另关于姚春凤要求刘才裕支付违约金5，600元之诉请。首先，姚春凤提出该诉请的理由是刘才裕违反上述租赁合同第九条第（二）款第3项（即刘才裕在租赁期限内，未征得姚春凤同意改变房屋用途，致使房屋损坏）及该款第5项（刘才裕擅自转租该房屋）的约定。但姚春凤未能向原审法院提供刘才裕改变房屋用途，致使房屋损坏及擅自转租该房屋的相关证据，故对姚春凤的此项诉请，法院亦不予支持。此外，根据上述租赁合同约定，租赁关系终止时，姚春凤收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由刘才裕应承担的费用外，剩余部分无息归还刘才裕。故姚春凤在与刘才裕结清由刘才裕在租赁期间应承担的所有费用外将剩余租赁保证金返还刘才裕。刘才裕经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。
原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，于二〇一五年三月二十六日判决：一、刘才裕支付姚春凤拖欠水费424.30元、电费1，106.90元；二、姚春凤返还刘才裕租赁保证金2，800元；上述两项条款相抵，姚春凤于判决生效之日起十日内返还刘才裕剩余租赁保证金1，268.80元；三、驳回姚春凤的其余诉讼请求。一审案件受理费84.28元，由姚春凤负担34.28元，刘才裕负担50元。
判决后，姚春凤不服，上诉称原审判决事实不清：被上诉人刘才裕确擅自使用涉案房屋至2014年6月6日，同时其承租期间擅自改变房屋结构，原审未予认定皆属错误；原审程序错误：原审法院未准许上诉人证人出庭作证，且在被上诉人缺席出庭情况下擅自处理押金违法，故上诉请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。
刘才裕未答辩。
经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，上诉人姚春凤与被上诉人刘才裕签订的《上海市房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，内容于法无悖，双方由此建立的房屋租赁合同关系依法应属有效。
本案租约履行期业已届至，承租人刘才裕亦实际搬离，合同应确定为终止履行。上诉争议者为合同期届满至2014年6月6日的房屋使用费及房屋恢复原状的损失。
根据查明事实，被上诉人刘才裕已经付讫约定租期内租金，虽然其缺席一、二审审理程序，但上诉人并无适格证据证明刘才裕在租赁期满后使用涉案房屋至2014年6月6日。同样，关于恢复原状费用，据上诉人原审陈述，本案被上诉人撤离标的房屋双方未交接，上诉人实际已完成标的房屋恢复工作，但上诉人一、二审期间未提交证据证明标的房屋被上诉人撤离后的客观情况及与原状差异，亦未能证明“恢复”工作量所涉金额。应该认为，基于上诉人债权主张之基础事实举证不能，原审未支持该两部请求于法有据，本院应予维持。
另上诉人主张的程序问题，关于证人出庭，根据查明事实，在无施工工程或其它依据情况下，上诉人仅以其雇佣施工者的个人证词欲证明场地状况及施工状况证明力不足，原审未批准其证人出庭不属程序瑕疵。关于押金处理问题，查本案租约业已终止履行，原审法院合并处理本案项下债权符合保障、便利当事人诉讼之民事诉讼原则，应属合法。上诉人该等程序主张本院不能支持。
原审法院在查明事实的前提下，判决正确，本院应予维持。上诉人姚春凤的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币84.28元、二审判决书公告费300元，由上诉人姚春凤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 许 京
代理审判员 蒋辉霞
二〇一五年十月二十一日
书 记 员 周璐珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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