广西壮族自治区桂平市人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0881民初2318号原告:桂平市西山假日大酒店,住所地：桂平市西山镇西山村(碧云天商住中心)。法定代表人：梁光坚，该酒店董事长。委托诉讼代理人：蒙剑，广西诚济(桂平)律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴金铭，广西诚济(桂平)律师事务所实习律师。被告：凌妮，女,1976�12月23日出生,汉族,住桂平市。原告桂平市西山假日大酒店(以下简称西山假日酒店)与被告凌妮租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月25日立案后，依法适用简易程序审理,后因本案不适宜用简易程序审理,本院依法裁定转为普通程序,于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告西山假日酒店的委托诉讼代理人蒙剑到庭参加诉讼。被告凌妮经本院公告送达开庭传票,未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西山假日酒店向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金301790元、公摊及物业管理费11520元、水电费2500元、违约金157905元，共计473715元给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2013年，原、被告双方在平等、互利、双赢的原则基础上，就被告承租原告位于桂平市�山假日大酒店大堂2楼、3楼、5楼及游泳池的场地进行健身会所经营的事宜达成了一致意见，双方于2013年10月22日签订了《房屋租赁合同书》，合同书明确约定了被告租赁原告西山假日大酒店大堂2楼、3楼、5楼及游泳池的场地，租赁期限为7年，从2013年11月1日起至2020年11月30日止，并就租金、租赁保证金、物业管理费、水电费、公摊费等等相关费用及结算方式进行了详细的约定。合同签订后，原告依约向被告交付了合同约定的出租场地给被告经营使用。2014年，由被告提出并经原告同意后，双方于2014年3月25日签订了《房屋租赁合同书补充协议》（以下简称《补充协议》），作为2013年10月22日签订的《房屋租赁合同书》的一部分继续履行，《补充协议》约定：原告同意被告从2014年4月1日开始停止租赁原告西山假日酒店5楼及游泳池，原、�告双方就相关的费用进行了结算。至此，合同继续履行。但由于被告自身的原因导致其经营的健身中心停业，从2016年6月份开始，被告开始拖欠原告的租金、管理费及水电费等合同约定的相关费用，原告在此期间多次向被告催收，但被告至今仍未向原告支付拖欠的相关费用。被告的行为已经严重损害了原告的合法权益，按照双方签订的合同约定及法律规定，被告已构成违约。截止至2017年5月，被告共拖欠原告租金301790元(自2016年6月计至2017年5月：其中2016年6月至10月，每月租金为24931元；2016年11月至2017年5月，每月租金为25305元)、公摊及物业管理费11520元(自2016年6月计至2017年2月，公摊费按50m2，每月10元／m2计；物业管理费按使用面积共780m2，每月1元／m2计)、水电费2500元(自2016年5月计至2016年7月)，合计315810元。同时按照双方签订的《房屋租赁合同书》以及相关法律的规定，除了上述被告拖欠的款项外，逾期交纳租金的，被告应每日按月租金的5%向原告支付违约金，但原告考虑到被告已经停业及经济状况，仅要求被告按照尚欠的租金、管理费、水电费总额的50%支付违约金157905元（即315810元×50%）。为此，原告为维护其合法权益，特向法院起诉，并提出上述的诉讼请求。被告凌妮未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下:2013年10月22日，被告凌妮（乙方、承租人）以“桂平市炫动健身会所”的名义与原告西山假日酒店（甲方、出租人）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：一、甲方将其酒店大堂2楼（430m2）、3楼（350m2）、5楼（300m2）及游泳池（600m2）出租给乙方使用，包括公摊面积70m2。二、租赁�限自2013年11月1日起至2020年11月30日止，共7年。三、租金每月为:2楼17200元、3楼7000元、5楼6000元、游泳池12600元、公摊面积700元，以上租金合计43500元／月，每季度为130500元，乙方按季度支付租金给甲方，第二年起每年在上一年度租金的基础上递增租金一次，每次递增额1.5%，至租期期满止；乙方在合同生效之内一次性交纳租赁履约保证金130500元,租赁期满后合同终止时,甲方将履约保证金退还乙方；租金交付方式：租赁标的物采取先付租金后使用的原则，乙方需在合同生效之日内将租赁履约保证金和进场装修所在位置的3个月租金缴纳给甲方才能使用房屋，各楼层租金根据各自楼层开放经营时间按季度预交，每季度到期前五天乙方支付各楼层下一季度的租金（含管理费、空调费、停车费）给甲方，水电费与酒店同步,其中，二楼免收租金装修期一个月，即自2013年12月1日起计收租金、三楼和五楼免收租金装修期两个月，即自2014年1月1日起计收租金、游泳池免收租金装修期四个月，即自2014年3月1日起计收租金。四、乙方应按时足额交付租金、水电费、物业管理费、停车费等各项费用。其中照明用电、冷水使用按装表用量计算收费，水电费按供水、供电部门收费标准计收；物业管理费按1元／m2计算，每月1710元。乙方因租赁期满或因旧城改造需拆迁或因乙方违约导致解除合同等，所承租的房屋不得拆除房屋装修、设备及附属设施，包括房屋在增、改、扩建及装修、设施（动产可除外）。七、违约责任…5.按租赁合同约定足额向甲方交纳租金，乙方逾期交纳租金，逾期期间每日按月租金5%交违约金；…若乙方每次支付租金逾期超过15天未足额支付租金的，甲方有权单方解除合同。2014年3月25日，被告凌妮与原告又签订了《房屋租赁合同书补充协议》，协议约定：一、甲方同意乙方提前终止对西山假日大酒店五楼、游泳池的租赁，从2014年4月1日起停止租赁并将该租赁标的交回甲方管理使用，退回该租赁标的押金57900元；二、乙方自愿于本协议签订之时一次性向甲方支付占用上述场地补偿款50000元；三、至今乙方已欠有甲方租金等各项费用9万多元，乙方应于本协议签订之时一次性向甲方缴纳清拖欠的应交租金、公摊面积租金、停车费、物业管理费共计90900元，否则每日按欠款金额的5%交纳滞纳金；四、公摊面积50m2，租金按10元／m2计，自2014年4月1日起计算。上述合同签订后，原告即依约将上述租赁场地交付被告凌妮使用。2014年3月6日,被告凌妮注册登记成立了“桂平市炫动健身中心西山店”（个人工商户，以下简称炫动健身中心），被告凌妮使用原告出租的酒店二楼、三楼场地经营该炫动健身中心，并向原告交纳了租金、公摊费、物业管理费至2016年5月份，交纳水电费至2016年4月份。自2016年6月份起，被告凌妮不再向原告交纳租金、公摊费、物业管理费；自2016年5月份起，被告凌妮不再交纳水电费给原告。随后，被告凌妮经营的炫动健身中心倒闭关门，停止了营业，被告凌妮为此外出且无法联络。为此，原告于2017年3月7日通过报纸登报的方式向被告凌妮发出了《房屋租赁合同终止通知书》，并在炫动健身中心的大门上张贴了该通知书，通知内容：“根据您与我公司在2013年10月22日签订的《房屋租赁合同书》和2014年3月25日签订的《房屋租赁合同书协议书》，您应于2016年6月起至2016年10月每月向�公司支付月租24931元；应于2016年11月起至2017年2月每月向我公司支付月租金25305元，以及2016年5月起至2016年7月水电费2500元和2016年6月至2017年2月公摊及物业管理费11520元，截止至2017年2月28日共欠我公司159260元。由于您拖欠我公司租金长达9个多月，您已构成违约，根据《房屋租赁合同书》第七条和《房屋租赁合同书协议书》第五条的约定，我公司有权单方解除合同，并按逾期期间每日按月租金5%计算违约金，截止至2017年2月28日，您应向我公司支付违约金1718067元。因为您的违约行为，根据《合同法》的相关规定，终止本合同。特此通知。2017年3月7日。”该通知书登报及张贴发出之后,被告凌妮并未提出异议。从2016年6月至2017年3月7日止，被告尚欠原告的租金为：24931元×5个月（2016年6月至10月）+25305元×4.2个月（2016年11月至2017年3月7日）=230936元；尚欠原�的公摊费为：50m2×10元／m2／月×9个月（2016年6月计至2017年2月）=4500元；尚欠原告的物业管理费为：780m2×1元／m2／月×9个月（2016年6月计至2017年2月）=7020元；尚欠原告的水电费为2500元（2016年5月至7月）。经原告催收未果后，原告诉至本院，并提出上述的诉讼请求。另查明，原告起诉时并以“桂平市炫动健身中心（健身会所）”（没有营业执照）为本案被告提起本案的诉讼，在庭审后，原告自愿撤回了对“桂平市炫动健身中心（健身会所）”的起诉，本院依法予以准许。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同书》和《房屋租赁合同书补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同条款中除违约金约定每日按月租金5%计明显高于违�造成损失的30%，该条款无效，应当予以调低；其余条款内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，本院确认合法有效，双方之间成立租赁合同关系。合同合法有效，双方当事人均应恪守信用，按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，原告已依约交付了租赁房屋给被告使用，履行了合同出租的义务。被告应按约定按时支付租金等费用给原告。但被告在合同履行期内没有按约定的期限支付租金及其他费用给原告，显属违约，应承担相应的违约责任。被告不缴交租金及其他费用给原告后，原告于2017年3月7日通过登报的方式向被告发出了解除租赁合同的《房屋租赁合同终止通知书》，该通知书自登报之日起即视为通知到被告，而被告没有在三个月内向人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，故本院确认原、被告双方之间的租赁合同关系自该通知书到达被告时解除。合同解除之后，被告应当支付至合同解除之日止尚欠的租金及其他相关费用给原告。经本院查实至合同解除之日止被告尚欠的租金为230936元，故原告请求被告支付租金（至2017年5月）301790元，超出上述部分的，本院不予支持；原告请求的公摊及物业管理费为11520元、水电费为2500元，于法有据，本院予以支持。至于原告请求被告支付违约金157905元，因原、被告双方在合同中约定违约金每日按月租金5%计付，显属过高，属于无效条款。原告在诉状中主张按欠款总额的50%计付违约金，亦明显高于损失的30%,原告的该请求不符合法律的规定。故本院认为违约金应当以不超过损失的30%计算为宜，因此，被告应支付违约金（230936元+11520元+2500元）×30%=73487元给原告，原告主张超过该部分的，本院不予支�。综上，被告凌妮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法缺席判决。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告凌妮应支付租金230936元、公摊及物业管理费11520元、水电费2500元给原告桂平市西山假日大酒店；二、被告凌妮应支付违约金73487元给原告桂平市西山假日大酒店；三、驳回原告桂平市西山假日大酒店的其他诉讼请求。本案受理费8404元（原告已预交），由原告桂平市西山假日大酒店负担2754元，被告凌妮负担5650元。上述款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费8404元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业�；帐号：20×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 羿审 判 员  黄君玉人民陪审员  董翠霞二〇一七年十一月二十九日书 记 员  黄科华