广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第543号
原告：雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司，住所地广东省中山市东区。
负责人：陈卓雄，董事副总裁。
委托代理人：俞海、莫敏静，该司员工。
被告：余志海，男，1955年8月26日出生，香港特别行政区居民，住香港，
被告：黄少芳，女，1960年4月19日出生，香港特别行政区居民，住香港，
上列两被告共同委托代理人：文建辉，广东厚诚律师事务所律师。
原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司（以下简称雅居乐物业凯茵豪园分公司）诉被告余志海、黄少芳物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月16日立案受理后，依法由审判员龚竹梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告雅居乐物业凯茵豪园分公司委托代理人莫敏静，被告余志海、黄少芳共同委托代理人文建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告雅居乐物业凯茵豪园分公司诉称：两被告系中山市东区凯茵豪园××街××号（以下简称××街××号）的业主，原告与中山市凯茵豪园业主委员会（以下简称凯茵豪园业委会）于2007年10月22日签订凯茵豪园商住小区物业管理服务合同（以下简称物业管理服务合同），就有关原告向凯茵豪园商住小区提供物业管理服务的相关具体事项进行了明确约定，根据合同约定，两被告应于每月10日前向原告缴纳当月物业服务费及其他费用，如不能按时缴纳，则按每日1‰的标准收取滞纳金。关于凯茵豪园小区物业服务收费标准问题，原告于2004年获得中山市物价局的批复。根据该批复，两被告每月应按其物业建筑面积以2.5元/平方米的标准向原告支付物业服务费。两被告物业建筑面积为404.34平方米，每月应缴纳物业服务费1011元。截至2014年9月，两被告拖欠物业服务费及滞纳金合计170892元未予支付。原告经多次催讨未果，现特诉至法院，请求判令：1.两被告向原告支付2000年8月～2014年9月期间的物业服务费170892元；2.案件受理费由两被告承担。
诉讼中，原告将第1项诉讼请求主张的物业服务费期间调整为2000年8月～2015年3月。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.商品房购销合同；2.收楼纸；3.凯茵豪园商住小区物业管理服务合同；4.律师函2份；5.国际（地区）特快专递邮件详情单2份。
被告余志海、黄少芳确认涉案物业由原告雅居乐物业凯茵豪园分公司提供物业服务，亦确认其主张的物业服务费单价及每月物业服务费应交纳时间，但辩称：1.原告对2012年8月10日前的物业服务费请求权已过诉讼时效期间，其胜诉权已消灭。涉案物业每月物业服务费在当月10日前交纳，逾期未交纳，原告应清楚知悉其权利已受到侵害的事实。而原告在2014年8月18日才向两被告发出律师函，主张相应期间的物业服务费，则原告对2012年8月10日前的物业管理费请求权已超过诉讼时效期间。2.原告主张物业服务费的起算时间有误，应从2009年10月16日，即建设单位交付涉案物业之日起计算。原、被告双方虽然在商品房购销合同中约定涉案物业于2000年8月31日交付，但由于建设单位的原因及涉案物业房屋质量问题，导致建设单位在2009年10月16日才将涉案物业正式交付两被告。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”以及《广东省物业管理条例》第四十一条“物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。物业管理区域尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。”之规定，涉案物业在交付两被告前，物业服务费由建设单位交纳。另，根据合同法公平原则中的权利义务对等原则的要求，合同双方的给付和对待给付应当具有等值性。本案中，在建设单位交付涉案物业前，两被告无法对涉案物业进行使用及享受其利益，亦无法享有原告提供的物业服务。在此情况下，仍要求两被告支付物业服务费，有违公平原则。因此，2009年10月16日以前的物业服务费应当由建设单位承担。
两被告就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.房产证；2.照片。
经审理查明：中山市雅居乐房地产开发有限公司（以下移简称雅居乐房地产公司）与两被告于1999年10月24日签订商品房购销合同，约定由两被告向雅居乐公司购买××街××号别墅，建筑面积410.66平方米。商品房购销合同约定该物业交付时间为2000年8月31日。交付期限届至后，原告雅居乐物业凯茵豪园分公司称曾多次通知两被告收楼，但两被告因涉案物业存在漏水等房屋质量问题，至今一直未予收楼，原告雅居乐物业凯茵豪园分公司未向本院提交通知两被告收楼的书面证据。而两被告自认已于2009年10月16日收楼。据原告雅居乐物业凯茵豪园分公司提交的中山市凯茵豪园房地产开发有限公司在2009年10月16日向其出具的收楼纸反映，中山市凯茵豪园房地产开发有限公司确认两被告有关收楼所涉及的一切事宜已告解决，要求接下来由原告雅居乐物业凯茵豪园分公司协助两被告办理涉案物业的收楼手续。两被告对收楼纸予以确认，确认涉案物业已于该日交付两被告。
原告雅居乐物业凯茵豪园分公司与凯茵豪园业委会于2007年10月签订物业管理服务合同，约定凯茵豪园商住小区及傲云峰住宅区由原告提供物业管理服务，别墅按建筑面积2.5元/平方米/月收取物业服务费；涉案物业每月物业服务费1026.65元（2.5元/平方米/月×410.66平方米）在当月10日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每月按应交物业服务费的1‰加收滞纳金；合同期限从2006年1月1日～2008年12月31日。该份物业管理服务合同期满后，凯茵豪园商住小区继续由原告雅居乐物业凯茵豪园分公司提供物业服务。原告雅居乐物业凯茵豪园分公司认为两被告自2000年8月起欠缴物业服务费，曾于2011年11月14向两被告邮寄发出第一份律师函，催缴2000年8月～2011年10月期间的物业服务费。后又于2014年8月18日向两被告邮寄发出第二份律师函，催缴2000年8月～2014年8月期间的物业服务费。两被告确认收到上述第二份律师函，并同意以原告雅居乐物业凯茵豪园分公司向其寄出律师函主张权利的时间，即2014年8月18日，作为计算诉讼时效期间的时间节点，但两被告不确认收到第一份律师函。原告雅居乐物业凯茵豪园分公司未向本院提交第一份律师函已到达两被告、两被告已签收的证据。上述期间的物业服务费，原告雅居乐物业凯茵豪园分公司经多次催讨无果，遂于2015年1月16日诉至本院，主张前述实体权利。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、两被告应支付物业服务费的期间如何确定？是否已超过诉讼时效期间；二、两被告应支付的物业服务费数额如何确定。
关于焦点一。根据《物业管理条例》第四十二条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定，涉案物业自交付两被告之日起，由两被告向原告雅居乐物业凯茵豪园公司支付物业服务费。原告雅居乐物业凯茵豪园分公司虽称在两被告购买涉案物业后，曾多次通知两被告前往办理收楼手续，但并无向本院提交任何证据予以佐证，而两被告自认于2009年10月16日收楼，在原告雅居乐物业凯茵豪园分公司就该收楼时间未提交反驳证据的情况下，本院对两被告自认的收楼时间予以认定。自该日起，两被告应向原告雅居乐物业凯茵豪园分公司支付涉案物业的物业服务费。对此，两被告辩称，原告雅居乐物业凯茵豪园分公司在2014年8月18日才向其发出律师函催收物业服务费，因此，在2012年8月10日前的物业服务费已超过诉讼时效期间，不应予以支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”结合本案涉案物业每月物业服务费须在当月10日前交纳的事实，本院认为，原告雅居乐物业凯茵豪园分公司于2014年8月18日就两被告此前尚欠的物业服务费主张权利，则2012年8月19日前两被告拖欠的物业服务费已超过诉讼时效期间，两被告的上述辩解意见合理有据，本院予以采信。故两被告应向原告雅居乐物业凯茵豪园分公司支付2012年8月19日～2015年3月31日期间的物业服务费，两被告自愿从2012年8月10日起支付物业服务费，是其对自身民事权利的处分，不受诉讼时效限制，本院予以确认。
关于焦点二。两被告对原告雅居乐物业凯茵豪园分公司主张的涉案物业的物业服务费单价予以确认，则两被告应向原告雅居乐物业凯茵豪园分公司支付涉案物业在2012年8月10日～2015年3月31日期间的物业服务费32578.99元（1026.65元÷30天×22天+1026.65元×31个月），原告雅居乐物业凯茵豪园分公司自愿按照1011元/月的标准收取涉案物业的物业服务费，是其对自身民事权利的处分，本院予以确认。因此，两被告应向原告雅居乐物业凯茵豪园分公司支付上述期间的物业服务费32082.4元（1011元÷30天×22天+1011元×31个月）。
综上，依照《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告余志海、黄少芳于本判决发生法律效力之日起七日内向原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司支付2012年8月10日～2015年3月31日期间的物业服务费32082.4元；
二、驳回原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3718元，减半收取1859元（原告已预交），由原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司负担1510元，被告余志海、黄少芳负担349元（两被告负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告）。
如不服本判决，原告雅居乐物业管理服务有限公司凯茵豪园分公司可在判决书送达之日起十五日内，被告余志海、黄少芳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 龚竹梅
二〇一五年三月二十日
书记员 谢雅怡
刘佳林