江西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣民再75号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）：邹菊生，曾用名邹峰，男，1955年9月13日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：九江市华强房地产开发有限公司。住所地：江西省九江市浔阳区环城路**号*楼。
法定代表人：周富强，该公司总经理。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：周富强，男，1966年6月30日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。
再审申请人邹菊生因与被申请人九江市华强房地产开发有限公司（以下简称华强房产公司）、周富强房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民终305号民事判决（以下简称二审判决），向本院申请再审。本院于2017年5月15日作出（2017）赣民申251号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
邹菊生申请再审称：本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形，请求再审撤销二审判决，改判华强房产公司、周富强从2012年12月1日起按月承担周菊生所付购房款24万元的1%即2400元补偿款直至购房合同备案登记日止，并判令该款冲抵购房款；判令华强房产公司、周富强承担全部诉讼费用。主要理由如下：(一)二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。华强公司出具的现金收据证明其实际收到邹菊生交付的购房款，华强公司也承认其收到该款项。当时对所有收取的购房款，收据上都注明是往来款，华强房产公司财务人员证明这样写是为了应对税收问题，华强公司辩称该款不排除其与邹菊生有其他经济往来，无事实和法律依据。二审判决认定邹菊生未以购房为目的实际支付了购房款，只认定同一张收据、同一笔款项中的部分款项为购房款，纯粹是主观臆断。（二）二审判决适用法律错误。双方合同中约定了补偿款直接冲抵购房款，该约定是双方真实意思表示，订立合同时未侵害他人权益。拆迁部门按照合同约定及相关政策给付华强房产公司及周富强迟延交付还房的过渡费，其性质就是本案的补偿款。自双方签订购房协议时，还房权利义务就转让给了购房人邹菊生。二审判决对邹菊生要求以迟延交房补偿款冲抵购房款的诉请不予支持，适用法律错误。
邹菊生向九江市浔阳区人民法院（以下简称一审法院）起诉请求：1、依法确认其与华强房产公司签订的两份《购房协议》有效且继续履行；2、依法判令华强房产公司、周富强按约支付给邹菊生迟延交房补偿款116638元；3、本案诉讼费用依法由华强房产公司、周富强全部承担。
一审法院查明的事实：2010年11月15日，邹菊生与华强房产公司签订购房协议，约定：邹菊生购买华强房产公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”所归还的商品房一套，地址为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十五层B1型，套型建筑面积约127.35平方米；房价确定为每平方米3900元，到签正式合同时此价不能变动，订购房时付总价的50%，即240000元；华强房产公司初步约定为两年左右交房。2010年11月17日，邹菊生向华强房产公司交付现金130000元，华强房产公司于当日向邹菊生出具240000元收款收据。2013年1月3日，因华强房产公司未能交房，华强房产公司遂与邹菊生就延期交房补偿事宜签订协议，约定由华强房产公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，按认购款的1%按月计算补偿款，补偿款的累计数可冲抵购房款。
一审法院另查明，2012年5月30日，邹菊生与华强房产公司签订购房协议，约定因华强房产公司向邹菊生借款580000元（以华强房产公司财务收据为准），华强房产公司以“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”所归还的商品房一套，地址为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第二十一层B3型，套型建筑面积约97.14平方米，房价每平方米4200元作为华强房产公司向邹菊生借款抵押。2009年12月，九江市经济开发区土地储备中心（以下简称土储中心）与华强房产公司、周富强分别签订安置协议书，土储中心与华强房产公司签订的安置协议书载明，华强房产公司被拆迁房屋建筑面积3065.69平方米，共还住宅安置房面积3454.47平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上；土储中心与周富强签订的安置协议书载明，周富强被拆迁房屋建筑面积999.24平方米，共还住宅安置房面积1149.13平方米，还房为临九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元八层以上。现该房屋尚未竣工。2011年始，华强房产公司因出现财务危机，周富强便通过自己及他人，违反国家金融管理法规，以月息1分至5分不等面向社会不特定公众大量借款。2012年6月，周富强因涉嫌非法吸收公众存款罪被取保候审，2014年12月被逮捕。2014年11月，邹菊生认为交房时间已逾期多时，华强房产公司仍未按约交房，故诉至一审法院。
一审法院认为：华强房产公司原有房屋被拆迁，根据安置协议书享有相应面积房屋的返还权利，此种权利系原有权利转化而来，已无对应的义务负担。华强房产公司在还房权利尚未实现之前，向他人转让此权利，不违反法律行政法规的强制性规定，签订合同时并不损害他人利益，故本案邹菊生与华强房产公司签订的购房协议合法有效。按照购房协议的约定，邹菊生应在购房时向华强房产公司支付总价50%的购房款即240000元。本案中，综合邹菊生所提供的证据，一审确认邹菊生已向华强房产公司支付购房款130000元，对于邹菊生主张已支付的另110000元，虽然邹菊生提供了华强房产公司出具的收款收据，但邹菊生不能提供证据足以证明其以购房的目的实际支付了该购房款，故一审法院不予认定。邹菊生与华强房产公司签订的购房协议关于房屋位置为九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十五层B1型的约定，虽然还房位置具体确定，但因该房屋尚未竣工，故邹菊生要求华强房产公司继续履行合同，履行交房义务的诉请当前无法支持。邹菊生与华强房产公司就延期交房补偿事宜签订的协议中关于补偿款计算方式的约定合法有效，一审法院予以支持，但迟延交房补偿款计算的截止时间应按协议约定为合同备案登记日。鉴于华强房产公司已爆发财务危机，对外尚欠大量借款不能如数归还，故邹菊生主张以迟延交房补偿款冲抵购房款，损害了其他债权人的利益，一审法院不予支持，但对于经一审法院依法确认的迟延交房补偿款，邹菊生可作为一般债权主张参与华强房产公司的财产分配。邹菊生与华强房产公司于2012年5月30日签订的购房协议，其实质为邹菊生与华强房产公司以签订房屋买卖合同作为民间借贷合同的担保，双方之间的民事法律关系实为民间借贷法律关系，故对邹菊生要求确认双方于2012年5月30日签订的购房协议有效且继续履行的诉请，一审法院不予支持，邹菊生应以民间借贷法律关系另行向华强房产公司主张权利。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：（一）邹菊生与华强房产公司于2010年11月15日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十五层B1型房屋的购房协议合法有效。（二）华强房产公司自2012年12月1日起按月承担邹菊生所付购房款130000元的1%即1300元补偿款直至购房合同备案登记日止（但不冲抵购房款）。（三）驳回邹菊生的其他诉讼请求。案件受理费12702元，由邹菊生负担5496元，华强房产公司负担7206元。
邹菊生不服一审判决，向二审法院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项，改判华强房产公司自2012年12月1日起按月承担邹菊生已付购房款的1%即2400元直至购房合同备案登记之日止直接冲抵购房款；2、案件受理费由华强房产公司和周富强承担。主要理由为：1、2010年11月17日，邹菊生从妻子夏闽华银行账户取款130000元先行办理购房手续（签订购房协议）。因当时只付130000元，出纳便先将收款收据开好但未交给邹菊生，等到三天后的11月20日，邹菊生补交110000元后，出纳才将收款收据交予邹菊生。因邹菊生当时就在华强房产公司任职，与公司出纳等人相互熟悉，当时该批还房很抢手，加之工作忙走不开，邹菊生只好先把手续办好，现金尚差110000元，等到邹菊生补交满额，出纳才将收款收据交予邹菊生，这不仅符合常理，而且是当时的客观事实，华强房产公司开具的收款收据是唯一能证明其收到相等数额的款项，一审法院不认定同一张收款收据中部分购房款错误。2、一审违背当事人意思自治原则，判决补偿款不冲抵购房款缺乏法律依据。3、华强房产公司因拆迁部门迟延交付归还的安置房而依据政府相关文件规定享有迟延还房安置过渡费，安置过渡费应由邹菊生享有。4、邹菊生依据购房协议应交足购房款，未交部分属合同之债，华强房产公司因违反合同约定而应给与邹菊生的补偿款也是合同之债，同属同种性质的债务相抵符合民法基本精神。
华强房产公司在二审中答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
周富强在二审中未答辩。
二审法院查明的事实：二审诉讼中，邹菊生提供《九江国际汽车城改造项目房屋拆迁补偿安置商品房登记簿》，拟证明2012年5月30日有两户购房户是借款转成购房款，分别是朱雪峰和邹峰，邹菊生不是借款转成购房款。经质证，华强房产公司认为该证据是复印件，且没有盖章，真实性和合法性均有异议，关联性由法院认定。二审审理中，就邹菊生所付购房款情况，二审法院依法对华强房产公司的法定代表人周富强、原华强房产公司会计高燕、原华强房产公司出纳汤显荣进行了调查询问，并依据邹菊生的申请，调取了华强房产公司的会计账簿和会计资料。周富强陈述：“汤显荣原是公司出纳，高燕原是公司会计。收款收据上的款项，因为时间太久了，我记不太清楚，对邹菊生的收款收据上的款项不能确定。”汤显荣陈述：“我从2000年至2012年上半年在华强房产公司担任出纳。邹菊生的收款收据是我开的，是真实的，公司出具这张收款收据，要么是借款转成购房款，要么交付现金，要么转账给公司。公司出具的收款收据上的款项，如果是借款转成购房款，都要经周富强同意，周富强不同意，出纳不会开具收款收据，开具的收款收据公司要在财务上做账。”高燕陈述：“我原是华强房产公司会计，公司出具的收款收据上的款项分两种情况，一是公司实际收到钱，出具收款收据，二是很少一部分人用借款的本金和利息来抵购房款。公司收取的款项，一般是转账多，现金少，但不管是转账还是现金都是交到周富强的名下。如果是借款转成购房款，都要经周富强同意，周富强不同意，出纳不会开具收款收据，出纳交给我的收款收据公司都做了财务账。公司外面债务太多，处于停业状态，公司正常运转到2012年3、4月，此后就停止运转。邹菊生的原始凭据上记载交款240000元，没有交款凭据，他交了一部分钱，房款交了50%，具体多少不记得。”经质证，邹菊生对周富强的陈述，认为华强房产公司确认收到了款项，但称不排除有其他经济往来，华强房产公司应当举证；对汤显荣的陈述，认为汤显荣称有的是将借款转成购房款，指的是发生于2012年5月30日的两户借款，户主为朱雪峰和邹峰，邹峰又名邹菊生，借款转成购房款是邹菊生的另一套房屋，汤显荣所称的两户均与本案无关；对高燕的陈述无异议；对二审法院调取的华强房产公司的会计账目和会计资料无异议。华强房产公司对周富强的陈述无异议；对汤显荣和高燕的陈述，认为不能排除邹菊生与华强房产公司有其他经济往来；对二审法院调取的华强房产公司的会计账目和会计资料的真实性无异议，因收款收据上注明为往来款，虽然可以证明华强房产公司收到了该款项，但不排除邹菊生与华强房产公司有其他经济往来。另查明，华强房产公司工商登记已被列入经营异常名录。
二审法院对一审法院查明的其他事实予以确认。
二审法院认为，华强房产公司于2010年11月17日出具的收款收据总金额为240000元，上述款项中撇开一审已认定的130000元，尚有110000元应如何认定是本案二审的一个争议焦点。根据邹菊生在二审审理中的陈述，该110000元是以现金交付，但其不能提供该款项的来源、流向、支付方式等证据予以证明，且二审法院调取的华强房产公司的会计账簿和会计资料均无该款项的相关记载。因此，对邹菊生以购房为目的实际支付了该购房款，不予认定。一审不认定邹菊生以购房为目的实际支付了该款项并无不当，予以维持。邹菊生的该项上诉理由依法不能成立，对其该项上诉请求，不予支持。
关于迟延交房补偿款的累计数冲抵购房款问题。根据华强房产公司与购买该公司的“九江国际汽车城改建项目房屋拆迁补偿安置”项目的大部分购房户就延期交房补偿事宜签订的协议，华强房产公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，应按购房户认购款的1%按月支付补偿款。本案中，从华强房产公司与购房户就延期交房事宜签订的协议内容和补偿款性质来看，华强房产公司因延期交房所应支付的补偿款属违约金范畴，对华强房产公司而言具有惩罚性。鉴于华强房产公司已发生财务危机，对外尚有大量融资不能如数归还，工商登记已被列入经营异常名录，迟延交房补偿款直接冲抵购房款，相当于违约债权得到全部清偿，势必高于其他债权的清偿程度，损害其他债权人的利益。基于此，一审从平衡华强房产公司各债权人利益等因素考量，对邹菊生诉请以迟延交房补偿款冲抵购房款不予支持，并无不当，故予以维持。邹菊生的该项上诉理由依法均难以成立，不予采纳，对其该项上诉请求，不予支持。邹菊生对约定的迟延交房补偿款，其可作为一般债权主张参与华强房产公司的财产分配。据此，二审法院认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确。该院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4318元，由邹菊生负担。
再审查明，邹菊生对原审法院未将其所持有华强房产公司出具的24万元收据中的11万元认定为购房款这一事实提出异议，对原审法院查明的其他事实无异议。邹菊生在再审中称：原审法院只认定了24万元购房款中的13万元，关于另11万元，邹菊生在原审中均陈述为是现金交付，实则是其从自己的工商银行账户中取出142479元后，再将其中的11万元存到了周富强的建设银行卡上。邹菊生在再审审理期间提供了以下几组证据，分别是户名为周富强的中国建设银行2010年11月20日存款凭条复印件、关于邹家祖屋和其他有关事情的处理办法和约定复印件、合资建房概况复印件、购九江国际汽车城改造项目房屋拆迁补偿安置商品房登记簿复印件各壹份。邹菊生称，一、二审期间之所以未提交11万元的银行凭证，是因当时未能找到该份凭证，加之时间相隔太久记不太清，该凭证系在二审下判后老家装修整理时才找到。华强房产公司法定代表人周富强对上述证据发表质证意见称：对上述证据无异议，并称对邹菊生持有的收据予以认可，对其已交24万元购房款亦予以认可。华强房产公司对原审查明其公司因未能按期交房，与邹菊生就延期交房补偿事宜于2013年1月3日签订了协议这一事实提出异议。华强房产公司称：协议上的公章是真的，但公司并未与邹菊生签订该协议，该协议系邹菊生利用职务之便，私自偷盖公司公章签订的，华强房产公司并未与公司内部工作人员签订类似协议，只与部分对外的购房户签订了该协议。另查明，邹菊生于2017年8月17日向一审法院交纳了394277元购房款，该院于2017年8月21日向九江富和物业有限公司汽车城小区服务站出具了交接单，要求其在接到交接单之后向邹菊生履行交房手续。涉案房屋现已办理交房手续，但尚未登记备案。再审查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。
本院再审认为：本案的争议焦点一是邹菊生已付购房款数额的认定；焦点二是邹菊生与华强房产公司于2013年1月3日签订的协议是否有效，迟延交房补偿款的累计数能否冲抵购房款。
（一）关于邹菊生交付购房款数额认定的问题。2010年11月17日，华强房产公司向邹菊生出具240000元收款收据。邹菊生一、二审期间均主张其分两次将24万元购房款以现金方式交付给了华强房产公司财务，但在本案再审审理期间，又称现金支付了13万元，另11万元是通过银行转到了周富强的建设银行卡上。华强房产公司法定代表人周富强在本案审理期间，对邹菊生提供的11万元银行存款凭条未提出异议，并称认可公司向邹菊生出具的24万元收款收据，对邹菊生交了24万元购房款的事实亦予以认可。从原审法院依法对华强房产公司的法定代表人周富强、会计高燕、出纳汤显荣进行调查询问的笔录来看，华强房产公司及其财务人员对已出具的涉案24万元收据的真实性并未否认，华强房产公司只认可该收据中的13万元为购房款，却不认可其余的11万元，且辩称不排除该公司与邹菊生有其他经济往来，但华强房产公司却并未提供证据证明该主张，原审法院以邹菊生不能提供证据证明其以购房为目的实际支付了购房款，对邹菊生已支付收据中的11万元购房款不予认定，系认定事实缺乏证据证明,且根据本案再审审理期间对华强房产公司法定代表人周富强所做的询问笔录来看，华强房产公司对邹菊生所持交款收据以及交款数额予以认可，故对邹菊生已交付24万元购房款这一事实应予以认定。
（二）关于邹菊生与华强房产公司于2013年1月3日签订的协议是否有效，迟延交房补偿款的累计数能否冲抵购房款的问题。根据上述协议约定，华强房产公司自2012年12月1日起至备案登记之日止，按邹菊生认购款的1%按月计算补偿款，补偿款的累计数可冲抵购房款。华强房产公司虽然对该协议提出异议，但其对协议上公章的真实性予以认可，且其并未提供充分证据证明其所辩称的协议系邹菊生私自偷盖公司公章签订，故邹菊生与华强房产公司就延期交房补偿事宜于2013年1月3日签订的协议中关于补偿款计算方式的约定合法有效，邹菊生要求华强房产公司按协议约定承担迟延交房补偿款的诉请应依法予以支持。关于补偿款的累计数能否冲抵购房款的问题，鉴于华强房产公司已发生财务危机，对外尚有大量融资不能如数归还，工商登记已被列入经营异常名录，迟延交房补偿款直接冲抵购房款，相当于违约债权得到全部清偿，损害其他债权人的利益。基于此，原审从平衡华强房产公司各债权人利益等因素考量，对邹菊生诉请以迟延交房补偿款冲抵购房款的主张不予支持，并无不当，但对于经原审法院依法确认的迟延交房补偿款，邹菊生可作为一般债权主张参与华强房产公司的财产分配。
综上所述，邹菊生主张已付购房款24万元的申请再审理由成立，二审判决对24万元收款收据中的11万元购房款不予认定错误，本院予以纠正。邹菊生主张24万元已付购房款所得的迟延交房补偿款应抵扣购房款的申请再审理由不成立，二审判决关于该部分事实的认定和处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销江西省九江市中级人民法院（2016）赣04民终305号民事判决；
二、维持江西省九江市浔阳区人民法院(2014)浔民一初字第1662号民事判决第一项、第三项，即第一项“邹菊生与华强房产公司于2010年11月15日签订的关于九瑞大道东面一栋（二十六层）第一单元第十五层B1型房屋的购房协议合法有效”、第三项“驳回邹菊生的其他诉讼请求”；
三、变更江西省九江市浔阳区人民法院(2014)浔民一初字第1662号民事判决第二项为：华强房产公司自2012年12月1日起按月承担邹菊生所付购房款240000元的1%即2400元补偿款直至购房合同备案登记日止（但不冲抵购房款）。
如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费12702元，由九江市华强房产开发有限公司负担9206元，由邹菊生负担2496元。二审案件受理费4318元，由九江市华强房产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡世军
审 判 员 黄声敏
审 判 员 陈银发
二〇一七年九月二十九日
代书记员 袁 洁