浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终3116号
上诉人（原审被告）：盛浙东，男，1956年9月10日出生，汉族，住金华市。
委托诉讼代理人：章丹清，浙江赤松律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:潘强，男，1969年11月1日出生，汉族，住金华市金东区。
委托诉讼代理人：宋珩源，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱挺，浙江泽大（金华）律师事务所律师。
上诉人盛浙东与被上诉人潘强房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。
盛浙东向本院提起上诉称：请求二审人民法院依法撤销一审判决中的第二项判决和一审诉讼费的承担。事实与理由：1、一审法院忽略了房屋买卖合同签订后，房屋客观上不具备过户条件的基本事实。因此，上诉人请求二审法院特别注意本案签订房屋买卖合同后，所涉房屋依当时政策不具有过户条件的客观情况。不能过户是客观不能，而不是上诉人主观上不为。2、一审查明的事实与本案不符，上诉人并未委托潘宝全办理过房产证。一审中，被上诉人提供的所谓“确认书”，上诉人已明确表示了异议，被上诉人也未对该证据予以证据补强。但一审法院对所谓“确认书”作为事实予以了认定，违悖了举证责任分配的基本原则。因为将依法不能认定采信的证据予以了采信，从而导致了基本事实产生了错误。3、房屋买卖合同中所约定的违约金是一种选择性约定，意思表示清晰，当事人可选择要求继续履行合同，也可要求选择按总房价的15%主张违约金后解除合同。这种违约金约定的是履约赔偿金，而不是逾期违约金。如果当事人主张履行合同，就不存在按总房价的15%主张违约金问题。除非产生损失。本案中，由于房屋客观原因无法过户，并未导致被上诉人的任何损失，故不存在损失的赔偿问题。一审既然支持了被上诉人的履约请求，就不应同时判决上诉人承担15%的赔偿责任。一审这种既支持交付，又支持履约违约金的判决，明显加重了上诉人的民事责任，有失公允。综上所述，为维护上诉人的合法权益，请求二审对本案依法改判，支持上诉人的上诉请求。
潘强辩称，1、盛浙东没有相应证据证明涉案房屋客观不具备过户条件。婺城法院的调解书，裁定书均已明确涉案房屋系盛浙东所有，盛浙东办证不存在法律障碍。即便存在障碍，也不能免除盛浙东的办证义务。双方在合同中明确约定盛浙东应当在收到预付款后2个月内办理房产证，即便存在盛浙东所陈述的客观条件，也不免除盛浙东的义务。而且在障碍消除后，盛浙东也应当积极将权证办理至被上诉人名下。但根据现实事实，盛浙东于2016年8月25日将涉案房屋登记在自己名下后，就要求包括被上诉人在内的20多户购房户支付15到20万元的费用，才导致包括被上诉人在内的部分购房户提起诉讼。在诉讼过程中，盛浙东不仅提出管辖权异议来拖延时间，而且又因案外人起诉导致涉案房屋被查封，以此对被上诉人的起诉及之后的过户造成障碍为由来迫使被上诉人接受条件。这一系列的事实，都说明至今无法过户的原因是盛浙东主观上不作为导致。2、关于违约金的问题，双方在合同中约定“双方必须共同履行，不得违约，任何一方违约，应赔偿住宅房总价的15%的违约金”，此种表述没有区分合同的继续履行或者解除，只要一方违约，不论合同是继续履行还是解除，都应当支付15%的违约金。且逾期办证也会产生损失，双方有约定应当按约定进行处理。综上，一审法院认定事实正确，适用法律正确，盛浙东的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
潘强向一审法院起诉请求：1、判令盛浙东将位于金华市金东区的房屋不动产权证书登记至潘强名下；2、盛浙东支付违约金4800元。
一审法院认为，盛浙东承认潘强在本案中主张的事实，故对其主张的事实予以确认。潘强、盛浙东之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方应依据买卖合同的约定行使各自权利、履行各自义务。双方在购房合同中约定：房屋转让价为32000元，买方在合同签订时交预付款25000元，盛浙东收到预付款2个月内办理好房产证、土地证交付潘强，潘强应在接到房地产证同时交清余款。据此，盛浙东确认已收取购房预付款25000元，则盛浙东应在收到预付款后的2个月内（即1997年12月23日前）办妥权证并交付潘强，买方在收到权证的同时方交清剩余6500元购房款。故潘强已按约履行了付款义务，盛浙东未按约办理权证并交付潘强，其行为已构成违约。双方对于办理权证的费用并无约定，盛浙东亦未举证证明相关费用应由潘强承担，故盛浙东以此抗辩，缺乏事实与法律依据，对此不予采信。关于违约金请求，因双方在合同中明确约定：任何一方违约，应赔偿住宅房总价的15%违约金。双方对于违约金的支付时间并无约定，且盛浙东的违约行为一直在延续，其违约行为给潘强造成一定损失，故对潘强的违约金请求予以支持。涉案房屋虽已被查封，但并不能因此免除盛浙东办理房产过户的合同义务，对此抗辩不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、盛浙东于判决生效之日起二十日内将位于金华市金东区的房屋不动产权登记至潘强名下。二、盛浙东于判决生效之日起十日内支付潘强违约金4800元。案件受理费2936元、保全费2020元，合计4956元，由盛浙东负担。
本案二审中，双方当事人均未向本院提交新证据.
经审理，本院认定事实如下：盛浙东系金华市华峰针织厂的法定代表人。1996年9月4日，金华市华峰针织厂从金华市金鹰皮革服装实业公司取得位于金华市浮桥路（现地址为金华市金东区栖凤街182号）的金鹰公司宿舍第一、二单元的20套宿舍。1997年3月13日，金华市华峰针织厂办理了土地使用权证书。1997年10月23日，金华市华峰针织厂（甲方）与潘强（乙方）签订《转让住宅房购销合同》，约定：“乙方向甲方购买住宅房，座落在金华市地段……三、甲方转让价为32000元（套）乙方在签订本合同时交预付款贰万伍仟元整。甲方收到乙方预付款2个月内办理好房产证、土地证交付乙方，乙方应在接到房地产证同时交清余款。……六、本合同双方签字盖章后生效，双方必须共同履行，不得违约，任何一方违约，应赔偿住宅房总价的15%违约金。”当日，潘强支付了住房预收款25000元。金华市华峰针织厂于2000年注销。2016年8月25日，盛浙东办理了涉案房屋产权证，所有权人为盛浙东。潘强多次要求过户，盛浙东一直未予办理，故潘强向一审法院提起诉讼，并由一审法院对涉案房屋进行了查封。另查明，涉案买卖合同签订后，潘强即占有使用涉案房屋至今。而在案件审理过程中，涉案房屋因盛浙东与案外人另案纠纷，被浙江省杭州市西湖区人民法院轮候查封。
本院认为，涉案房屋买卖合同合法有效，双方当事人均无异议。根据双方的《转让住宅房购销合同》约定，盛浙东（金华市华峰针织厂）应当在收到预付款的2个月内办理房产证、土地证并交付给潘强。潘强已按照合同约定支付购房款，且涉案房屋一直由其占有使用，故其请求盛浙东办理过户手续符合合同约定，于法有据。但盛浙东迟迟未予以办证，并在2016年8月25日盛浙东实际办理房产证后，也未及时协助过户至潘强名下。盛浙东的行为已经构成违约，应当承担相应的违约责任。关于盛浙东提出涉案房屋已被查封，无法办理过户的问题，鉴于涉案房屋首封系本案保全查封，盛浙东的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，但房屋权属登记属行政行为，盛浙东系协助过户义务人，一审直接判决盛浙东将房屋不动产权登记至潘强名下不妥。故本院变更为盛浙东协助潘强办理房屋不动产权登记过户手续。依照《中华人民共和国物权法》第十条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4606号民事判决第二项及诉讼费部分；
二、变更浙江省金华市金东区人民法院（2016）浙0703民初4606号民事判决第一项为“盛浙东于本判决生效之日起二十日内协助将位于金华市金东区的房屋不动产权登记至潘强名下”。
一审案件受理费2936元、保全费2020元，合计4956元；二审案件受理费50元，均由盛浙东负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张翼挺
审 判 员 黄玉强
审 判 员 楼 晋
二〇一八年一月二日
代书记员 金巧芳