北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1795号
上诉人（原审被告、反诉原告）：北京云梦园休闲俱乐部有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村西沙沟河东侧河堤东侧。
法定代表人：杨梦林，经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：北京颐和爱老家政服务有限公司，住所地北京市朝阳区南沙滩66号院1号楼1层1-1-(1)。
法定代表人：杨娟，经理。
委托诉讼代理人：及宪龙，男，北京颐和爱老家政服务有限公司职员。
委托诉讼代理人：高歌，北京市汉威律师事务所律师。
上诉人北京云梦园休闲俱乐部有限公司（以下简称云梦园公司）因与被上诉人北京颐和爱老家政服务有限公司（以下简称颐和家政公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初6869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
云梦园公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回颐和家政公司的该项诉讼请求。事实和理由：一审法院判决云梦园公司退还使用费（租赁费）40万元，没有任何事实和法律依据。因颐和家政公司违反合同约定，拒不交纳水电费，云梦园公司在多次催缴未果的情况下，为避免损失扩大，才采取断电措施。断电行为不能成为退还租金的理由。合同签订以后，无论颐和家政公司是否进行经营活动，都应该按照实际使用期限足额交纳租金。颐和家政公司占有使用涉案房屋、土地至今，即使应当退回剩余使用费，也应当计算至腾退之日或法院作出无效判决之日较为合理。
颐和家政公司辩称，同意一审法院判决，不同意云梦园公司的上诉请求。
颐和家政公司向一审法院起诉请求：1.判令撤销云梦园公司与颐和家政公司签订的《四号院租赁协议》、《种植园土地租赁协议书》；2.判令云梦园公司退还颐和家政公司租金449993元；3.判令云梦园公司赔偿颐和家政公司各项损失1385210.99元；4.本案诉讼费、律师费及相关费用由云梦园公司承担。
云梦园公司向一审法院反诉请求：1.判令解除云梦园公司与颐和家政公司于2015年8月26日签订的《四号院租赁协议书》；2.判令颐和家政公司支付拖欠的电费13162元，垃圾清运费24000元；3.判令颐和家政公司支付云梦园公司违约金100000元；4.判令解除云梦园公司与颐和家政公司于2015年8月26日签订的《种植园土地租赁协议书》；5.判令云梦园公司支付颐和家政公司违约金300000元；6.判令颐和家政公司赔偿云梦园公司经济损失700000元；7.合同解除或无效后，要求颐和家政公司一并腾退承租房屋、土地；8.反诉费用由颐和家政公司承担。
一审法院认定事实：2015年8月26日，云梦园公司（甲方）与颐和家政公司（乙方）签订《四号院租赁协议书》，约定甲方将有使用权的位于北京市昌平区小汤山镇大赴任庄村的32亩土地中的四号院约占地1330平方米院落出租给乙方使用，其中包括北房八间，全套客房设备齐全，房屋面积254平方米，西房两间（35平方米）；现有空地1040平方米；租赁期限为18年，从2015年9月15日起至2033年9月14日止；租金：此地块每年租金人民币10万元，付款方式为三年一付，不做递增，乙方于签订协议后十日内完成支付，以后租金的支付需提前三个月支付下一个三年周期的租金。甲方的权利与义务：甲方应在协议签订后的十日内将本协议中的标地交付给乙方，并确保通水通电……。乙方办理分支营业执照时，甲方提供相应的手续并协助乙方办理。乙方在承租期内，有权对房屋的格局做相应调整。在国家政策许可的情况下，可适当增加地上建筑和树木。协议到期后，无需恢复原状。地上增加的建筑物归甲方所有，甲方不承担各种补偿。违约责任：本协议在约定的租期内若双方任何一方无端终止协议，导致本协议无法履行时，违约方需向守约方支付10万元违约金。如乙方是守约方则甲方还需要按照乙方在此地块上的所有投入成本予以赔偿。此外，双方还对乙方的其他权利义务、争议解决方式等条款内容进行了约定。2015年9月16日，颐和家政公司交付云梦园公司前三年租金30万元，云梦园公司出具收据载明收到上述租金。
签订上述《四号院租赁协议书》的同日，云梦园公司（甲方）与颐和家政公司（乙方）签订《种植园土地租赁协议书》，约定乙方租赁甲方的位于昌平区小汤山镇大赴任庄村村西上下方大园子，土地面积为54亩，土地类型为基本农田；承租土地用途为种植养殖。租赁期限18年，自2015年9月15日起至2033年9月14日止；租金为每年人民币50万元整，今后每两年每亩递增五十元整；支付方式为现金或支票，每年一次性付清。支付时间约定为自签订本协议之日起的10日内，乙方一次性付清协议中约定的本年度租金，以后年度租金，乙方应在签订协议日期日的前一个月支付，即每年的8月15日以前。甲方的权利义务：依法出租本公司名下的土地，相应配套设施及房屋建筑；依照协议约定按期收取租金；监督承租方依照协议的约定用途合理利用和保护土地；……乙方的权利义务：依法享有承租地使用收益的权利，有权自主组织农业生产、经营和处理产品；自觉维护土地的农业用途，不得用于非农建设，不得建设永久性建筑物；依照协议约定按时交纳租金及其他各项合理费用，如水电费、卫生费等。……在租赁期内如乙方在此地上建设的地上物，租赁到期后或提前解除协议时不可拆除固定设施，且甲方对上述建筑物不作任何补偿。违约责任：甲乙双方应该认真全面履行本协议的执行，如一方违约给另一方造成损失时，违约方应当赔偿守约方的全部损失并承担违约责任。同时向守约方支付人民币30万元整。此外，双方还对纠纷解决办法等合同条款进行了约定。2015年8月27日，颐和家政公司交付云梦园公司2015年-2016年9月期间的租金50万元。2015年9月11日，云梦园公司出具收据载明收到上述租金。2016年8月17日，颐和家政公司交付第二年度租金50万元。
颐和家政公司承租四号院房屋场地后，未经规划审批等合法手续在“四号院”内建设了部分房屋。颐和家政公司在“种植园”土地上建设了大棚、改建原有二层楼房、老年娱乐室、修建水井及井房等，并将承租的房屋及土地用作养老基地经营。在履行过程中，2017年1月，颐和家政公司因发现交纳电费高等问题与云梦园公司产生争议。2017年3月16日，云梦园公司向颐和家政公司发出告知函，载明颐和家政公司已一个月未交纳电费及长时间未交纳垃圾处理费，通知其及时交纳相应费用。云梦园公司于2017年3月中旬左右对颐和家政公司承租的房屋院落进行停水、停电。2017年3月下旬，颐和家政公司将云梦园公司起诉至法院，以云梦园公司存在欺诈和房屋质量存在问题为由，要求撤销双方之间的合同，并赔偿其相应的损失。2017年4月20日，云梦园公司再次给颐和家政公司发出通知，载明未能缴纳电费及其他费用，违反合同约定，将收回出租土地。诉讼中，云梦园公司提起反诉，要求解除双方之间的租赁合同，并要求颐和家政公司赔偿违约金和经济损失。
一审法院认定上述事实，有四号院租赁协议书、种植园土地租赁协议书、转账回单、收据、照片、通知、告知函及双方当事人当庭陈述在案佐证。
一审法院认为，颐和家政公司与云梦园公司于2015年8月26日签订的《四号院租赁协议书》，虽系双方真实意思表示，但双方并未举证证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证，亦不能确定出租房屋系经批准建设的临时建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，双方签订的房屋租赁合同应属无效。颐和家政公司与云梦园公司于2015年8月26日签订的《种植园土地租赁协议书》，虽双方在合同中约定土地用途为种植养殖，并未约定用于非农用途，但涉案土地性质为基本农田，颐和家政公司在承租土地后在实际使用过程中未经合法审批手续将集体土地用于非农建设，云梦园公司知道或者应当知道颐和家政公司将土地用于非农建设，亦未在合理期限内提出异议，应视为双方就土地用于非农建设达成合意，双方之间的土地租赁合同无效。故颐和家政公司要求撤销双方之间的两份租赁合同及云梦园公司反诉要求解除两份租赁合同，均于法无据，法院不予支持。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据查明的事实，颐和家政公司交付云梦园公司租金，并占有使用云梦园公司房屋、土地，颐和家政公司应支付相应的使用费，因颐和家政公司与云梦园公司就电费问题产生，云梦园公司于2017年3月中旬左右将涉案房屋、场地停水停电，致使颐和家政公司无法正常使用，故承租房屋、土地的使用费计算至2017年3月15日为宜。虽合同无效，但颐和家政公司占有使用承租房屋、土地，故对于颐和家政公司已经支付的房屋、土地使用费，云梦园公司无需再返还。参照合同中约定的租金标准计算使用费，云梦园公司应退还颐和家政公司四号院2017年3月16日至2018年9月14日期间的房屋使用费15万元；退还颐和家政公司2017年3月16日至2017年9月14日期间种植园土地的使用费25万元。故颐和家政公司要求云梦园公司退还剩余期间的租金（使用费），具有事实和法律依据，合理部分，法院予以支持。关于颐和家政公司要求云梦园公司赔偿其各项损失1385210.99元、律师费及云梦园公司要求颐和家政公司支付违约金400000元、经济损失700000元，均于法无据，法院均不予支持。关于云梦园公司要求颐和家政公司支付拖欠的电费13162元及垃圾清运费24000元，但云梦园公司并未提供相应的证据证明其主张，故法院对此不予支持。关于云梦园公司要求颐和家政公司腾退涉案的房屋及土地，因双方之间的两份租赁合同均无效，故云梦园公司的该请求，于法有据，法院予以支持。根据查明的事实，合同无效，双方均具有过错，颐和家政公司在承租土地上新建房屋、设施以及对云梦园公司原有部分房屋建筑、设施的改造，法院依据双方各自的过错程度，应由双方各自承担相应的损失，基于本案实际情况和各自过错程度，法院酌定双方互不赔偿为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决：一、原告北京颐和爱老家政服务有限公司与被告北京云梦园休闲俱乐部有限公司于2015年8月26日签订的《四号院租赁协议书》和《种植园土地租赁协议书》均无效。二、被告北京云梦园休闲俱乐部有限公司于本判决生效后七日内退还原告北京颐和爱老家政服务有限公司房屋和土地租金共计人民币40万元。三、驳回原告北京颐和爱老家政服务有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告北京颐和爱老家政服务有限公司于本判决生效后十日内腾退涉案的房屋和土地。五、驳回反诉原告北京云梦园休闲俱乐部有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，颐和家政公司与云梦园公司于2015年8月26日签订的《四号院租赁协议书》以及于2015年8月26日签订的《种植园土地租赁协议书》因违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属无效，一审法院对合同效力认定正确，本院予以维持。
根据本案查明的事实，因云梦园公司于2017年3月中旬左右将涉案房屋、场地停水停电，致使颐和家政公司无法正常使用，一审法院在合同无效的前提下，将承租房屋、土地的使用费计算至2017年3月15日，并无明显不当。云梦园公司上诉要求颐和家政公司支付在此之后的使用费，没有法律依据，本院不予支持。一审法院所作处理并无不妥，本院予以维持。
综上所述，云梦园公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7300元，由北京云梦园休闲俱乐部有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘新泉
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十六日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 杨 帆