沈阳市和平区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）辽0102民初222号
原告房迪，男，1985年6月4日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区。
委托代理人陈兴萍、李琦，系辽宁灜沈律师事务所律师。
被告刘春晖，男，1984年6月4日出生，汉族，住沈阳市大东区。
被告张雪，女，1986年12月26日出生，汉族，住沈阳市大东区。
原告房迪与被告刘春晖、张雪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员冯菲适用简易程序，于2018年4月3日公开开庭进行了审理。原告房迪委托代理人陈兴萍、李琦，被告刘春晖、张雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告房迪诉称，二被告系夫妻关系。2015年7月29日，原告与被告刘春晖签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其承租的坐落于沈阳市和平区部分转租给被告刘春晖，用于二被告共同经营宠物店，租赁期限为2015年9月1日至2017年6月20日，租金为每月5000元，租金支付方式为2015年8月1日支付30000元，2016年2月1日支付30000元，2016年8月1日支付30000元，2017年2月1日支付18333元。房屋的水、电费按被告实际使用的支付，物业费由原、被告各自承担50%，同时约定如租赁期限届满未经原告同意被告逾期返还房屋的，每逾期一日被告应向原告支付每天200元房屋占用费。该合同还对违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按期将房屋交付二被告使用，二被告在向原告交付了2015年8月1日、2016年2月1日、2016年8月1日的租金后，便拒绝向原告继续支付租金。期间，原告多次找到二被告要求其支付欠付的租金及拖欠的水、电费及物业费等，均未果。《租赁合同》期满后，二被告不仅仍拖欠房屋租金等费用，还占据房屋继续经营，拒绝返还。原告认为，二被告的行为已经严重影响原告的经营管理，侵害了原告的合法权益，原告无奈诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令二被告向原告支付欠付的从2017年2月1日至2017年6月19日止租金18333元、2015-2016年度采暖费1372元、2016年10月至2017年2月水费441.35元、2016年10月至2017年2月电费4424.39元、物业费2548元及利息损失822.49元（从2017年2月1日起按照同期同类银行贷款利率计算）；2、请求法院判令二被告向原告支付违约金10000元；3、请求法院判令二被告向原告支付被告自2017年6月21日起至2018年4月3日的向原告按200元/天标准支付房屋占用费57200元及按每天7.04元的标准支付物业费2013.44元；4、由被告承担本案诉讼费用。
被告刘春晖、张雪辩称,二被告原系夫妻关系，共同承租涉案门市房经营宠物店，共同承担责任。我方认可并同意交纳2017年2月1日租金18333元。关于原告主张的采暖费，我方认为供暖不好且原告从来也没有拿出缴费票据让我方看，我方也不知道原告交没交采暖费。水费、物业费真实性没有异议，确实存在拖欠且认可物业费标准7.04元/天，但电费数额过高，原告摘表时被告不在场，具体数额看原告举证，以原告举证的证据为准。关于利息损失，不同意支付。关于第二项违约金的问题，在2016年1月25日时在被告不存在拖欠租金的情况下原告擅自关闭水、电，为此被告找原告进行交涉，且被告报警欲解决问题，但原告拒不到场，经警察与其通电话原告也不配合解决问题。所以被告不存在违约情况，不同意支付违约金。关于原告主张的第三项诉讼请求，在2017年9月原、被告双方碰面商讨此事，原告当时说让我方补交之前欠的水、电费、租金等，并要求我方给付1000元水、电费用并打开水电阀门，我方支付完1000元后，原告在第二天就反悔，要求我方再承担10000元违约金，同时要求扣除5000元押金，当时我方不同意。所以原告就在第二天又关闭了水、电阀门。在此之后被告陆续将货品搬出，但涉案商铺中也确实留存着部分物品，直至2018年4月3日把物品搬出。从头到尾都是原告不配合解决问题，且原告违约在先，所以我方不同意原告第三项诉讼请求。关于押金，我方的合同版本中没有原告所述的”不包含水电押金，押金性质仅用于房屋及本协议内涉及设备”字样，我方认为押金应该抵扣欠付的租金、水、电费等。
经审理查明,位于沈阳市和平区，建筑面积146.46平方米房屋登记在王中延名下。2012年6月20日王中延（甲方）与原告房迪（乙方）就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定”租赁期限自2012年6月20日起至2017年6月19日止，第一年第二年租金132000元，第三年租金每年增加8000元......”。2017年6月20日王中延（甲方）与原告房迪（乙方）就涉案房屋再次签订《房屋租赁协议》，约定”租赁期限自2017年6月20日起至2022年6月19日止，2017年6月20日至2020年6月19日年租金156000元......”。
2015年7月29日，原告房迪（甲方）与被告刘春晖（乙方）就涉案房屋二楼、楼梯间（不包含楼梯间仓库）转租事宜签订书面合同，约定”租赁用途为宠物行业，乙方支付租金方式：2015年8月1日支付30000元，2016年2月1日支付30000元，2016年8月1日支付30000元，2017年2月1日支付18333元。乙方应向甲方交纳5000元押金，此协议到期，无违约即可退还。在房屋转租期间，乙方使用该房屋所发生的水、电等费用由甲乙双方各自按实际使用承担。物业费各付50%。其他有关费用按实际情况另算......转租期间，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态......除甲方同意乙方续租外，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按200元/天向甲方支付该房屋占有使用费......甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”。合同签订后，原告收取被告押金5000元。
庭审中，被告对于”承租房屋期间欠付从2017年2月1日至2017年6月19日止租金18333元、水费441.35元、截至2017年6月19日物业费2548元”的事实予以认可；对于电费，被告认为”确实存在拖欠，因摘表时未在场，认为电费数额过高”。另，庭审中原告自认”2017年9月收到被告1000元水电费（诉求欠费数额尚未扣除该1000元）以及原告是在被告拖欠水、电、物业费的情况下将被告的水电从2017年1月25日关闭至今”的事实。被告自认”自原告关闭水电后，被告陆续将货品搬出，但屋内确实留存着被告部分物品，直至2018年4月3日全部搬出。钥匙还在被告处，原告没有钥匙不能擅自进入”的事实。
另查明，沈阳万维物业服务有限公司分别于2016年9月16日、2016年10月16日、2016年11月16日、2016年12月16日向”表号10185465金社长炸酱面”发出《催缴电费通知单》，应交款项分别为2732元、2461元、2913元及3968元，沈阳万维物业服务有限公司收取原告电费后再向国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司缴纳电费，同时国网辽宁省电力有限公司沈阳供电公司向沈阳万维物业服务有限公司出具相应月份的《增值税专用发票》。
2016年12月7日，原告向沈阳第三热力供暖有限公司缴纳涉案房屋2015年11月1日至2016年3月31日采暖费2744.01元。2018年2月6日，沈阳第三热力供暖有限公司收费管理部出具《采暖费认定表》一份，载明”用户户号104937，太原南街16号，建筑面积146.45㎡，采暖费认定情况：2012-2013交费4686.4元......2015-2016交费2744.01元”。
2018年2月5日沈阳万维物业服务有限公司出具租户房迪，已交清2016年与2017年物业费，该户年物业费为5096元/年”的《证明》。
2017年8月25日、2017年9月6日，原告向被告分别发出《房屋收回通知》，其中载明了限期腾房时间、欠缴费用情况及逾期法律后果等。被告表示《房屋收回通知》均已收到。
再查明，二被告原系夫妻关系。被告刘春晖系沈阳市和平区丹晖宠物用品商店经营者，系个体工商户，经营场所为沈阳市和平区。
上述事实，有当事人提交的房产证、房屋租赁合同、房屋租赁协议、万维物业电费应收分配表、催缴电费通知单、增值税专用发票、采暖费认定表、证明、房屋收回通知、企业信用信息公示报告、婚姻登记记录查询等证据及当事人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为,原、被告就涉案房产转租事宜签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付原告租金和租赁期间产生的水、电等相关费用的义务。庭审中，被告对于”承租房屋期间欠付从2017年2月1日至2017年6月19日租金18333元、水费441.35元、截至2017年6月19日物业费2548元”的事实予以认可，本院予以确认。关于电费，被告表示”确实存在拖欠，因摘表时未在场，认为电费数额过高”，对此原告提供了万维物业电费应收分配表、催缴电费通知单、专用收款收据、电费统计表、房屋收回通知、原、被告微信记录等证据予以证明，被告虽抗辩”因摘表时未在场，认为电费数额过高”，却未提供证据予以佐证，故对于被告的抗辩不予采纳，故被告应向原告支付2016年10月至2017年2月期间产生的电费4424.39元。关于采暖费，庭审中被告表示”供暖不好且原告从来也没有拿出缴费票据让我方看，我也不知道原告交没交采暖费”，本院认为，原告主张的2015至2016年度采暖期间处于被告承租房屋期间，被告实际使用房屋享受供暖待遇，无论供暖情况是否良好，不能构成被告拒付采暖费的正当理由，结合原告已实际支付采暖费的事实，被告应向原告支付采暖费1372元（2744.01元/2）。
关于房屋押金性质问题。原告主张”押金性质仅用于房屋及本协议内涉及设备，不包含水电押金”，被告表示”不认可，认为可以抵顶水电等费用”，对此双方合同版本不同，亦未对此达成一致意见，本院认为，押金性质系对于履行合同责任与义务的担保，其内容除适用房屋及设施设备损坏赔偿外还应涵盖水、电、采暖、物业等各项费用支付的担保。故对于被告要求用押金抵顶欠费的意见，本院予以采纳，结合2017年9月被告已支付1000元水电费的事实，故被告还应支付原告水费、电费、采暖费、物业费合计2785.74元（441.35元+4424.39元+1372元+2548元-5000元-1000元）。
关于租金的利息。合同约定”2017年2月1日支付18333元”，现被告拖欠原告租金属实，故被告应支付以租金18333元为基数从2017年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算的利息。
关于水、电、采暖、物业费的利息。因合同未约定给付时间，故对于原告该项诉求，本院不予支持。
关于违约金。庭审中原告自认其是从2017年1月25日将被告的水电关闭至今。本院认为，尽管被告存在拖欠水、电、物业费的情况，但原告可以通过正当途径解决，原告关闭水电阀门的行为不仅违背了合同中关于”甲方应保证转租期间该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态”的约定，从客观上还严重影响了被告宠物店的正常经营，极其不利于解决矛盾，此举实为不妥。鉴于本院对于被告延期支付租金的行为已作出利息惩处，结合上述论述，对于原告主张的违约金，本院不予支持。
关于原告主张的从2017年6月21日至2018年4月3日止的房屋占有使用费及物业费问题，庭审中被告自认”自原告关闭水电后，被告陆续将货品搬出，但屋内确实留存着被告部分物品，直至2018年4月3日全部搬出。钥匙还在被告处，原告没有钥匙不能擅自进入”的事实，本院认为，2017年6月19日合同期满后，双方未就续租事宜达成一致意见，且被告在收到2017年8月25日、2017年9月6日原告向其发出的《房屋收回通知》后，仍不交还房屋钥匙，涉案房屋中仍存有被告物品，从客观上占用房屋，导致原告无法对外出租，原告合同目的无法实现，故被告应就合同期满后实际占用房屋期间向原告支付占有使用费及物业费，房屋占有使用费标准参照房屋租金（5000元/月）为宜。故被告应向原告支付从2017年6月21日至2018年4月3日止（286天）房屋占有使用费47013.7元及物业费2013.4元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告刘春晖、张雪于本判决生效后十五日内向原告房迪支付从2017年2月1日起至2017年6月19日止的房屋租金18333元及以18333元为基数从2017年2月1日起至本判决确定给付之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；
二、被告刘春晖、张雪于本判决生效后十五日内向原告房迪支付水费、电费、2015-2016年度采暖费、截至2017年6月19日物业费合计2785.74元；
三、被告刘春晖、张雪于本判决生效后十五日内向原告房迪支付从2017年6月21日至2018年4月3日止房屋占有使用费47013.7元及物业费2013.4元；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1114元（已减半收取），由原告房迪承担340元，由被告刘春晖、张雪承担774元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员冯菲
二〇一八年四月二十七日
书记员王琳
本案判决依据的相关法律规定
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于合同法司法解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。