北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初19592号
原告：汉堡王（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市顺义区顺通路25号5幢。
法定代表人:朱付强，董事长。
委托诉讼代理人：王萌，男，1979年11月11日出生，该公司职员。
委托诉讼代理人：王靖榆，女，1986年3月21日出生，该公司职员。
被告：国盛风尚贸易（北京）有限公司，住所地北京市东城区东直门南大街甲3号1201-3室。
法定代表人：郑思雅，董事长。
被告：北京城建东华房地产开发有限责任公司，住所地北京市东城东直门南大街甲3号12层1201D室。
法定代表人：张冬贵。
二被告委托诉讼代理人：刘睿，北京市首信律师事务所律师。
二被告委托诉讼代理人：薛雪，北京市首信律师事务所律师。
原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司（以下简称汉堡王北京公司）与被告国盛风尚贸易（北京）有限公司（以下简称国盛风尚公司）、被告北京城建东华房地产开发有限责任公司（以下简称城建东华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汉堡王北京公司委托诉讼代理人王萌、王靖榆，被告国盛风尚公司、被告城建东华公司的委托诉讼代理人刘睿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉堡王北京公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告国盛风尚公司赔偿装修损失1521175.7元，物品损失498344.55元，员工工资、社保费用298653.46元，保险费8589.52元，特许费168430.83元；2、要求被告城建东华公司对上述赔偿责任承担连带责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：位于北京市东城区东直门外大街×号国盛时尚商场系由被告城建东华公司投资建设的商业地产项目，被告城建东华公司将该商场的房屋租赁权转让给了被告国盛风尚公司，被告国盛风尚公司享有对外出租该商场商铺的权利。2011年3月25日，原告与被告国盛风尚公司签订《商铺租赁合同》，被告国盛风尚公司将北京市东城区东直门外大街×号国盛时尚商场南商第×层第×号商铺（面积为228.42平方米）出租给原告。合同签订后，原告花费2019520.25元对商铺进行设计、装饰装修、施工改造、购置设备，并为准备餐厅开业支付员工工资和社保费用298653.46元。支付保险费8589.52元及向境外品牌授权方支付特许费168430.83元。然而，被告经营的商场却迟迟未能开业，导致原告承租的商铺无法使用。原告认为，国盛时尚商场至今未能开业，二被告已无法履约，原告的合同目的已无法实现，遂决定解除租赁合同，二被告亦未提出异议。且经被告城建东华公司同意，原告已经率先撤出部分厨房设施设备。另外，二被告受控于一家实际控制人，属于关联企业，被告国盛风尚公司偿还债务能力有限，因此，二被告应该连带承担责任，故诉至法院，诉如所请。
被告国盛风尚公司辩称：认可原告所述双方订立合同及合同履行的事实。我方同意按照诉讼中鉴定结论赔偿原告装修损失1242425.03元和物品损失321300元，而对于原告要求的其他损失均不同意赔偿。
被告城建东华公司辩称：不同意原告的诉讼请求。我公司并非涉案租赁合同的相对方，本案与我方无关。原告认为二被告为关联企业也没有依据，因此我公司不应与国盛风尚公司承担连带赔偿责任。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定事实如下：2011年3月25日，原告汉堡王北京公司（乙方）与被告国盛风尚公司（甲方）签订《国盛风尚商铺租赁合同》及《补充协议》，约定汉堡王北京公司租用国盛风尚公司位于北京市东城区东直门外大街×号的国盛时尚南商第×层×号商铺（以下简称该商铺），承租面积为228.42平方米，租赁期限为8年，自装修免租期结束之次日起96个月终止，装修免租期为90天，自交付日（甲方书面通知乙方交房验收之日，预定于2011年4月1日交付）起算，如装修免租期结束时，商场尚未对外营业（含试营业），则装修免租期顺延至商场对外营业（含试营业）之日。商场的试营业日（开业日）暂定为2011年5月18日，甲方保留经提前1个月以书面方式通知乙方调整开业日的权利（调整后的实际开业日为“开业日”）。关于违约责任，双方约定，若因甲方原因未按合同约定的开业日开始营业，逾期超过150日，则乙方有权书面通知甲方终止本合同。这种情况下，甲方应自收到乙方书面通知之日起30日内将乙方已交付的租赁保证金（不计利息）退还给乙方，并赔偿乙方因此而遭受的损失。
合同签订后，被告国盛风尚公司将国盛时尚商场南商第×层×号商铺交付给原告，原告对涉诉店铺进行了装修和设备的购置安装，并进行了筹备开业的相关准备。但此后国盛时尚商场因多种原因一直无法正式开业，有鉴于此，原告遂将部分厨房设施设备撤出涉诉店铺。此后，原、被告双方就损失赔偿等问题进行了洽商。2016年8月31日，原告致函二被告，称由于国盛风尚公司的原因，其承租的商铺一致无法开业，现应被高频的要求，其初步统计的实际损失金额为1917191.53元，要求被告赔偿。因双方无法就赔偿金额达成一致，故原告诉至本院，诉如所请。
诉讼中，原告申请对涉案商铺的装修工程造价进行鉴定。经本院委托，北京中润达工程咨询有限公司鉴定后认定工程造价总计1242425.03元，鉴定意见书指明设计费不属于工程费的范畴，本次鉴定不对设计费发表鉴定意见。经质证，原告、二被告均认可该鉴定结论。另，原告申请对涉案商铺内物品的市场价值进行鉴定，评估基准日为2017年7月28日，经本院委托，北京中必达资产评估有限责任公司鉴定，确定商铺内的物品评估价值为321300元。经质证，原告、二被告均认可该鉴定结论。
诉讼中，原告汉堡王北京公司认为上述两份鉴定报告并未将其要求的安装费、装修设计费、环评委托服务费等必要费用计算在内，故原告还提供了报价单、发票、银行转账凭证、记账凭证、公司内部报销单、销售合同等，用以证明被告国盛风尚公司的违约造成其POS收银机、打印机、显示器等设备损失及上述设备安装服务费损失共计216495.13元；其他设备拆除费及拆除后物流费损失14500元；涉诉店铺设计制作费及消防器材配置费89368元；环评委托服务费15000元。在原告提供的POS收银机、打印机、显示器等IT设备报价单中，逐项列明了各种设备、辅材、耗材、维护、检测的价格，其中辅材、耗材共计3300元、各项服务、安装、维护、检测费用共计35070.78元。原告汉堡王北京公司还提供了付款凭证、银行转账凭证、发票、记账凭证等证明其2012年、2013年、2014年、2015年分别向中国平安财产保险股份有限公司针对涉案店铺内的装修、机械设备、家具用具购置财产一切险总计8589.52元；另，原告汉堡王北京公司提供了2011年5月至2012年6月期间员工工资及社保支出明细，用以证明其为准备餐厅开业支付员工工资及社保共计298653.46元；为了证明原告特许费损失168430.83元，原告提供了2011年汉堡王北京公司、2012年汉堡王（上海）餐饮管理有限公司（以下简称汉堡王上海公司）的企业年检报告书、汉堡王北京公司与汉堡王上海公司之间的特许经营协议、记账凭证、发票存根联，上述特许经营协议约定，汉堡王上海公司已经或正在与汉堡王北京公司签订一项商标许可协议，根据该协议，汉堡王北京公司将从汉堡王上海公司取得一项特许经营权，以按照本协议、其他特许经营协议和商标许可协议的条款和条件使用汉堡王标志建立和经营一家或多家汉堡王餐厅…本协议的规定位置系指被称为中国北京市东城区东直门南大街国盛中心×层×商铺的所有土地及其上不时存在的建筑物，在经汉堡王上海公司最终批准的汉堡王北京房地产组件所附的平面图上予以更为详细的标注，汉堡王北京公司应参照以附表中所列费率计算出的总销售额百分比，向汉堡王上海公司支付特许权使用费，每月第十五（15）日之前，汉堡王北京公司应向汉堡王上海公司交付上月总销售额的报告，并向汉堡王上海公司支付上月特许权使用费…本协议中使用的“总销售额”包括了位于规定位置的特许餐厅所销售的或由该餐厅售出的货物、商品或服务所收取的全部款项，无论是否在本协议项下获得授权。二被告对上述证据的真实性、关联性、证明目的皆不认可，但未提供相反证据。
本院认为，根据已查明的事实，原告与被告国盛风尚公司订立的《国盛风尚商铺租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违背相关法律、行政法规的强制性规定，为有效协议，合同的双方当事人均应依约履行。被告国盛风尚公司因其自身原因导致商场多年来一直未能开业，构成单方违约，双方签订的合同已因事实上无法履行而解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。作为出租方，被告国盛风尚公司单方违约导致本案租赁合同提前解除，故应赔偿原告因合同无法履行而产生的合理损失。
关于原告索赔的各项损失，第一，原告筹备开业期间员工工资及社保支出298653.46元，被告国盛风尚公司因其自身原因导致商场未能开业，故其应予以赔偿，具体金额由本院结合汉堡王公司的举证情况依法酌情确定。第二，2012、2013、2014、2015年保险费8589.52元，考虑到原告购置的保险是针对在开业筹备期内涉案店铺的装修、设备购置，且被告国盛风尚公司在双方履行合同过程中存在单方违约，故原告此项诉讼请求，本院予以支持。第三，特许费168430.83元，原告仅提供了其与汉堡王上海公司签订的特许经营协议、汉堡王上海公司的特许费发票存根和原告的记账凭证，而没有提供收款方汉堡王上海公司开具的正式发票，以及原告付款的银行账户交易记录或凭证。因此，本院难以认定原告确实支出了该笔特许费，故原告此项诉讼请求本院不予支持。第四，原告要求被告国盛风尚公司赔偿装修及物品损失，被告国盛风尚公司同意赔偿鉴定范围内的装修损失1242425.03元和物品损失321300元，本院照准；而关于上述鉴定范围外的设备、安装拆除费、环评委托服务费、装修设计费等损失，首先，原告并未证明POS收银机、打印机、显示器等IT设备只可用于涉诉店铺，故原告要求被告国盛风尚公司赔付上述设备的购置费用，本院不予支持，但其支付的安装、维护等服务类费用，以及辅材、耗材的费用，应由被告国盛风尚公司赔偿；其次，包括环评委托服务费、装修设计费损失、消防器材配置在内装修损失和包括其他设备安装、拆除费及拆除后物流费在内的设备损失，属于原告为涉诉店铺开业支出的必要合理费用，考虑到涉诉店铺的装修设计及设备购置皆为定制，且被告国盛风尚公司在双方履行合同过程中存在单方违约，故原告要求被告国盛风尚公司支付上述装修及物品损失，理由正当，本院予以支持。
本案中，被告城建东华公司非租赁合同的当事人，亦不同意承担连带责任，根据合同的相对性，原告要求被告城建东华公司承担连带赔偿责任，缺乏事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司装修损失1242425.03元;
二、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司物品损失321300元;
三、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司员工工资及社保费损失150000元;
四、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司保险费8589.52元;
五、被告国盛风尚贸易（北京）有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司其他经济损失142238.78元;
六、驳回原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26762元，由原告汉堡王（北京）餐饮管理有限公司负担5181元；由被告国盛风尚贸易（北京）有限公司负担21581元（原告已交纳；被告于本生效后七日内交纳）；
鉴定费37224元，由被告国盛风尚贸易（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩毅兵
人民陪审员 赵燕平
人民陪审员 赵玉华
二〇一八年一月十五日
法官 助理 杨 闻
书 记 员 郑梦彤