贵州省黎平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔2631民初1684号
原告：郭齐明，男，侗族,1973年6月29日出生，住贵州省黎平县,
委托代理人：顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。
委托代理人：彭双雄，男，贵州全红律师事务所律师。
被告：贵州省黎平利南房地产开发有限公司。
统一社会信用代码：91522631662955308T。
地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。
法定代表人：庄朝本，男，该公司总经理。
委托代理人：罗鹏，男，贵州通衢律师事务所律师。
原告郭齐明诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人彭双雄，被告的委托代理人罗鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭齐明向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续、全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告立即向原告交付商品房转移登记的有关文书，协助原告及时办理商品房产权转移登记，并支付给原告因被告逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金49572.83元(461078元×6.18%÷365天×635天=49572.83元)。3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年10月29日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设位于黎平县德凤镇××“××家园”××号商品房，该套商品房房产权登记面积为6-14-4138.05㎡，房屋总价款为461078元，合同约定被告应于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告,合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交付以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。合同签订后，原告按照合同的约定先后支付给被告首付款143765元，合同签订之后，维修基金和水电开户物业管理等费用由被告代为收取，至今被告代为收取的维修基金尚未转交住建部门。2012年12月14日原告已付清被告全部购房款，合同履行之中原告依法交付了有关契税，合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定的应由被告协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把房屋产权转移登记的有关文书交付给原告，也没有通知、协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担支付逾期交付给原告产权转移登记有关文书违约金，计算至2017年9月30日止，被告应当支付给原告逾期办理产权转移登记文书交付违约金49572.83元。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，特依法向人民法院起诉，请支持原告的诉讼请求。
被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：一、关于办理房产证的问题。根据房产证办证程序应经过以下几个步骤：1、由购房户提出申请；2、开发商提供资料（规划许可证、用地许可证、竣工图纸等）；3、测绘部门根据以上资料进行实地测绘并制图；4、凭借买卖合同，房管局相关部门审核后装订齐备的档案并拟定发证。由此可以看出办理房产证与不办理房产证均存在多方面的因素，尽管如此，被告份内的职责被告会积极履行。二、关于是否违约的问题。仅从合同条文表面来看，好像被告存在违约，但就前述因素及法律规定来看，被告又不存在违约。因为办理房产证是购房户、开发商、房管部门三方面相配合完成的，三方均有义务，而不是开发商单方义务；根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”根据以上法律规定可知办理房屋权属证书的义务主体是买受人，房地产开发企业仅负有协助义务，因此，无法办证不等于被告违约。即便被告违约，原告所请求的违约金按照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适用减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。”之规定，被告请求人民法院对违约金的请求予以确定和调整。三、关于诉讼时效。违约金责任的承担是一种债的请求权，按照法律的规定应当适用诉讼时效的规定，原告所提出增加的诉讼请求是否在诉讼时效保护期内，因整个楼盘存在合同约定的时间差异，故举证责任在原告；双方在合同中并未约定被告属办证主体，且违约与否尚未确定，故原告此项请求在不在诉讼时效内，受不受时效限制，均不应由被告承担责任。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。
原告在举证期限内向本院提交以下证据：
1、身份证复印件，证明原告作为合适的诉讼主体；
2、《商品房买卖合同》及附件，证明原告与被告的合同关系；
3、购房款、契税、物业管理费等收据，证明原告支付了全部购房款、契税、公共维修基金等所有费用，原告已经切实履行合同义务，被告应当承担违约责任。
经原告申请，本院调取证据一份：关于黎平县利南家园小区办证情况说明。经庭审质证，原、被告对该份证据均无异议。
被告在举证期限内未向本院提供证据。
本院经审理认定事实如下：2012年10月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县德凤镇××家园××号商品房，该房建筑面积为1-13-4138.05㎡，套内建筑面积118.57㎡，房屋总价款为461078元。该《合同》第八条约定了付款方式和期限；第十一条约定了出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房；合同第十四条交接手续第（四）点规定：1、买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳相关费用：第1、2、3、4、5、6、7项费用，并在签订本合同之日起当日内将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后5日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）第二十三条约定的物业服务费用；（4）供暖费；（5）装修保证金我、装修垃圾清运费交房时交清；（6）水、电的开户费用交房时交清；（7）装修期间电梯使用费交房时交清;第二十二条约定出卖人承诺于2015年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。合同签订后，原告已付清全部房款,且于2017年8月27日向被告支付了维修基金和2017年10月9日向黎平县地方税务局缴纳了契税。被告已向原告按期交付房屋，原告未要求退房。被告没有在合同约定的期限取得房屋初始登记，也未将商品房转移登记的相关文书交付给原告。
上述事实，有原、被告陈述，双方提交的证据证实，本院予以认定。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事项均作了明确约定。被告未能在约定的期限内将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告办理不动产权证，故原告要求被告将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，本院予以支持。关于原告请求被告按照约定要求被告承担逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金49572.83元的诉讼请求，本院认为，根据合同约定：双方应相互配合办理商品房合同登记备案，原告委托被告办理房屋产权登记手续，原告应提交办证所需的全部材料。原、被告所签订的合同系双务合同，其履行存在时间顺序，即一方先履行，另一方后履行。在本案中，原告只有先缴纳完所有应付款、有关税、费、专项维修基金及依照合同约定应该支付的其他费用，提交办证所需的全部资料后，被告才能按双方合同约定将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条第（四）项规定，原告应于合同签订之日将契税、专项维修资金等费用交由被告代收。原、被告于2012年10月29日签订合同后，于2017年8月27日向被告支付了维修基金和2017年10月9日向黎平县地方税务局缴纳了契税。缴纳契税系被告办理商品房转移登记的必备条件，亦系原告办理房屋所有权证书的必要条件，原告于2017年10月9日缴纳契税自身具备办证条件后，应当给予被告一定的合理期限交付办理商品房转移登记的有关文书。故原告缴纳契税后于第二日向法院起诉要求被告支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金，既不符合合同约定，也不符合法律规定。故原告请求被告承担逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金49572.83元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下：
一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告郭齐明签订的《商品房买卖合同》，向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并协助原告办理商品房产权转移登记。
二、驳回原告郭齐明的其他诉讼请求。
案件受理费1040元，减半收取520元，由原告郭齐明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。
逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。
审判员 杨再兵
二〇一七年十二月十四日
书记员 何镇江