河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0123民初733号 原告：郑银德，男，1961年8月13日出生，汉族，住正定县。 委托代理人：刘立杰，河北刘立杰律师事务所律师。 委托代理人：张日，河北刘立杰律师事务所律师。 被告：杨亚平，女，1981年12月13日出生，汉族，住正定县。 委托代理人：崔彦斌，系石家庄市正定恒州法律服务所法律工作者。 委托代理人：唐春伟，男，1980年1月7日生，汉族，住正定县，系杨亚平丈夫。 第三人：刘小乐，男，1967年12月30日出生，汉族，住正定县。 第三人：孙素彦，女，1964年7月3日出生，汉族，住正定县。 原告郑银德与被告杨亚平、第三人刘小乐、孙素彦案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年2月12日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告郑银德委托代理人、被告杨亚平委托代理人、第三人孙素彦到庭参加诉讼，第三人刘小乐未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑银德诉称，1、不得执行正定县金河商务公寓Ｄ座10层1002室房产；2、确认正定县金河商务公寓Ｄ座1002室房产归原告所有，并判令第三人协助原告办理房产变更登记手续；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：第三人刘小乐与孙素彦系夫妻，2015年1月4日、2月25日、8月25日因资金需要向原告分别借款20万元，共计60万元。后因无力偿还借款，第三人刘小乐于2015年11月23日将正定县金河商务公寓Ｅ座6层0603室和Ｄ座10层1002室房产以42万元价值抵债给原告。抵债后尚欠原告郑银德借款18万元。当日即将购房合同、购房票据原件、房屋钥匙交付给原告，并于当日对房产进行了交接。原告之后将涉案公寓房屋出租给王某。以上事实有原告的银行流水、公寓房抵押协议书、第三人出具的证明、借条等证据为证。因此，涉案被查封的房产已经属于原告，不再是第三人刘小乐、孙素彦的财产。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告在贵院查封房产前已经与刘小乐、孙素彦夫妇达成以房抵债协议，已经合法占有了房屋，用借款冲抵了全部房款。因不动产登记中心和金河房地产开发公司尚未开始对Ｄ座公寓进行房产登记，故未办理房产过户手续，责任不在原告。原告作为该房产的买受人享有的物权期待权应优先于被告的普通债权，虽然我国对不动产物权变动采取的是“债权合意＋登记”模式，但原告已经交付全部购房款且实际占有该房屋，原告享有请求第三人转移涉案房屋所有权，办理房屋所有权登记的请求具有物权属性，原告享有的物权期待权具有阻止案件执行的效力。为维护原告的合法利益，依据民事诉讼法第227条的规定，依法提出执行异议之诉。 被告杨亚平辩称，1、原告并未向法庭提供真实有效地证据证明其与第三人之间存在债权债务关系。2、原告所依据的以物抵债协议并不优先于其他债权，不属于法定优先权，也并未向法庭提出相关的证据证实在被告查封前已经合法占有该涉案房产，且涉案房产并没有办理房屋产权登记，无法确认原告的诉求，恳请法院依法审理，驳回原告诉求。 第三人孙素彦述称，第三人刘小乐借原告郑银德钱，无法偿还，所以我夫妻（第三人刘小乐、孙素彦）二人将涉案房产以物抵债，抵给了郑银德。 第三人刘小乐经本院依法传唤，未到庭亦未提交答辩材料。 经审理查明，本院在审理杨亚平与刘小乐、孙素彦民间借贷纠纷一案中，于2016年11月14日作出（2016）冀0123财保280号民事裁定书，依法查封本案第三人孙素彦名下正定县金河商务公寓D座10层1002室房产。 另查明，第三人孙素彦与刘小乐系夫妻关系。2011年6月29日，第三人孙素彦与石家庄金河房地产开发有限公司签订了《金河商务公寓商品房认购协议书》，购买了位于正定县房产，已缴纳购房款、契税及维修资金。 上述事实，原、被告及第三人孙素彦均无异议。 原告郑银德称，第三人刘小乐、孙素彦向其借款600，000元，后因无力还款，遂将本案诉争标的即金河商务公寓D座10层1002室房产相抵用于偿还借款，自己已将该房产出租，为此提供以下证据： 原告分别于2015年1月4日、2月25日、8月25日向第三人刘小乐账户转款共计600，000元； 2、原告与第三人孙素彦于2015年11月23日签订的《公寓房抵债协议书》，内容为：借原告款项600，000元，自愿以金河商务公寓D座10层1002室房产作价420，000元偿还原告借款； 3、第三人刘小乐、孙素彦于2015年11月23日联名出具《证明》，内容为：因刘小乐欠郑银德现金420，000元，现将金河公寓E座6层0603室和D座10层1002室房产转让给郑银德； 4、第三人刘小乐以自己名义给原告出具借条，内容为：今借郑银德现金180，000元； 5、原告妻子李兰花与案外人王某签订的《个人房屋租赁合同》，内容为：将金河公寓Ｄ座1002室房产出租，自2015年11月23日起至2018年11月23日止。该合同上未注明租金。 6、王某同原告妻子李兰花微信交易记录，证明原告在案涉房产被查封之前已合法占有使用案涉房产。 7、石家庄金河房地产开发有限公司出具的情况说明证明金河商务公寓正在按照ABDE依次进行产权登记，目前正在办理B座的产权证书，故原告对案涉房产未进行产权登记不存在过错。 8、证人王某的证人证言，证明2012年王某通过中介承租了第三人孙素彦位于金河商务楼Ｄ座1002室房屋，大概2016年6、7月份，孙素彦和李兰花交接房屋时找到证人并告知以后把房租交给李兰花。由于证人与前房主合同签订到期日为2015年11月23日，为了延续合同，证人与李兰花补签了一份个人房屋租赁合同，约定合同签订起始日为2015年11月23日，怕房租有变动，如果没有变动按照之前的约定交付租金，如果有变动再协商，故合同中未写明。之后双方商定房租半年一交，一次交4500元，一年租金9000元。第一次通过微信转账交付租金，时间为2016年的８月６日，目前涉案房屋仍在承租。 被告杨亚平对原告郑银德提供的上述证据的真实性均不予认可，同时称原告郑银德在审查执行异议程序中提供的《证明》并无孙素彦签名，可见该证据本身不具有真实性，且双方均未到石家庄金河房地产开发有限公司办理房产更名手续；无法确认微信记录中的收款人与李兰花是否为同一人，通过微信转账记录无法证明是给付的租金，在聊天记录中不显示支付的租金，转账记录也未说明支付的用途；石家庄金河房地产开发有限公司出具的情况说明针对金河国际公寓D座-1502室出具的证明，本案涉案房产是金河商务公寓D座10层1002室，并且该证明不能体现原告方主张过权利；证人承租房屋4、5年仍不了解房主的实际情况及其具体姓名，不符合实际，且其所陈述补签个人房屋租赁合同，将日期提前到2015年11月23日不符合房屋租赁的惯例。 第三人孙素彦陈述，第三人刘小乐借原告郑银德钱，无法偿还，所以第三人孙素彦、刘小乐夫妻二人将涉案房产以物抵债，抵给了郑银德。 庭审中核实，被告杨亚平称原告郑银德提供的第三人刘小乐、孙素彦于2015年11月23日联名出具抵款《证明》出现两个版本问题，原《证明》确系第三人刘小乐出具，在执行异议审查结束后，原告郑银德找到第三人孙素彦进行了补签字，第三人孙素彦当庭对上述事实予以确认。 本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。原告郑银德为证明与第三人刘小乐、孙素彦存在真实的以房抵债行为，提供了2015年11月23日签订的《公寓房抵债协议书》、银行转款凭证、证明原告郑银德支付房款与被告刘小乐收到房款的事实，关于原告郑银德提供的第三人刘小乐、孙素彦于2015年11月23日联名出具抵款《证明》出现两个版本问题，系在诉讼中第三人孙素彦补签字，也是再次对以房抵债行为的确认；因该房产一直处于出租状态，房屋的交付，应当以承租方向其首次缴纳租金的时间为准，原告提供了租赁合同、微信记录、证人证言，证明原告郑银德对诉争房屋在人民法院查封前占有、使用、受益至今；原告提供了房产公司情况说明，证明并非因原告自身原因而未办理过户登记。原告郑银德对诉称的主要事实均提供证据相佐证，证明的事实之间并不矛盾，形成证据链条，故原告郑银德与第三人刘小乐、孙素彦之间的协议合法、有效，虽未办理产权过户手续，但以实际占有并使用，且系非因买受人自身原因而未办理过户登记，不影响合同效力。因此，上述证据足以证实原告郑银德购买的诉争房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行情形。根据原告郑银德与第三人刘小乐、孙素彦之间的协议，第三人刘小乐、孙素彦作为房屋出卖方有义务协助原告郑银德办理房屋变更登记手续，故对于原告郑银德要求第三人协助办理房产变更登记手续的诉讼请求，予以支持。关于原告郑银德要求确认诉争房产归其所有，因涉及房屋登记公示问题，故对其该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行正定县金河商务公寓D座10层1002室房产； 第三人刘小乐、孙素彦于判决生效之日起三十日内协助原告郑银德办理诉争房屋变更登记手续； 三、驳回原告郑银德其他诉讼请求。 本案案件受理费5，350元，由被告杨亚平全部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审 判 长  吴雷雷 人民陪审员  任泽庆 人民陪审员  王玉曼 二〇一九年八月二日 书 记 员  宋 康