内蒙古自治区通辽市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内05民终1971号上诉人（原审被告）：刘勇，男，1974年11月29日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：李莉颖，女，1976年3月10日出生，汉族，无职业，现住现住内蒙古自治区通辽市。（系刘勇之妻）上诉人（原审被告）：通辽市家和房产经纪有限公司，住所地内蒙古自治区通辽市。法定代表人：刘昊，职务经理。委托诉讼代理人：宋玉芳，女，1970年7月20日出生，蒙古族，该公司员工，现住内蒙古自治区通辽市。被上诉人（原审原告）：张敬宇，男，1971年5月13日出生，汉族，司机，现住内蒙古自治区通辽市。委托诉讼代理人：包铁山，北京市道成（通辽）律师事务所律师。上诉人刘勇、通辽市家和房产经纪有限公司因与被上诉人张敬宇房地产居间合同纠纷一案，不服内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院作出的（2017）内0502民初1716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘勇上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，重新作出裁决，确保上诉人的合法权益不受侵犯；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年12月30日，张敬宇、上诉人刘勇与通辽市家和房地产经纪有限公司签订居间合同，委托通辽市家和房地产经纪有限公司从中居间上诉人与张敬宇的买卖房屋事宜。上诉人将自主产权位于科区某小区XX号楼XXX室出售给张敬宇，价格为48万，张敬宇交给上诉人定金2万元，二人签订了房屋买卖合同，通辽市家和房地产经纪有限公司协助张敬宇办理了相关贷款手续。但是，张敬宇与上诉人办理房屋产权过户手续时，由于房管部门正在进行不动产确认，导致双方未能及时办理房屋产权过户手续。而后可以办理过户手续时，张敬宇拒绝过户，且拒绝办理房屋贷款。上诉人不存在违约事项，不应退还定金2万元。张敬宇辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。二审应维持原判。通辽市家和房地产经纪有限公司同意刘勇的上诉意见。通辽市家和房地产经纪有限公司上诉请求：1、请求二审法院依法撤销一审判决，重新作出裁决，确保上诉人的合法权益不被侵犯；2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年12月30日，张敬宇、刘勇与上诉人签订居间合同，委托上诉人从中居间其二人买卖房屋事宜，上诉人收取了张敬宇中介费8780元。上诉人尽职尽责为张敬宇和刘勇提供了中介服务，刘勇将自主产权位于科区某小区XX号楼XXX室出售给张敬宇，价格为48万，张敬宇交给刘勇定金2万元，二人签订了房屋买卖合同，上诉人协助张敬宇办理了相关贷款手续。上诉人的居间服务已经按约定履行完毕。但是，张敬宇与刘勇办理房屋产权过户手续时，由于房管部门正在进行不动产确认，导致双方未能及时办理房屋产权过户手续。这一原因是政府行为，是不可抗力，不是上诉人没有提供服务所致，与上诉人没有任何关系。不久后，能办理房屋产权过户手续时，张敬宇拒绝过户，房屋贷款也不办理了。在张敬宇与刘勇买卖房屋一事中，上诉人按约定履行了居间服务，不存在违约事项，张敬宇无权主张解除合同返还中介费。张敬宇辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确。二审应维持原判。刘勇同意通辽市家和房地产经纪有限公司的上诉意见。张敬宇向一审法院起诉请求：1、要求解除与二被告的房屋买卖(居间)合同；2、要求被告刘勇返还定金20000.00元，被告通辽市家和房产经纪有限公司返还中介费8780.00元；3、诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，原告张敬宇（合同甲方）与被告刘勇（合同乙方）、通辽市家和房产经纪有限公司（合同丙方）三方签订了《房屋买卖（居间）合同》，合同约定：原告张敬宇以480000.00元购买被告刘勇位于通辽市科尔沁区某街道办事处某小区XX号楼XXX室(建筑面积95.09平方米，产权证号XXXXX)住宅楼。按合同约定以贷款方式支付房款。甲乙双方承诺在本合同签订15日内将该房屋贷款所需资料准备完整交与银行审核，待银行面签审核通过该房屋贷款手续后办理该房屋过户手续。合同约定，被告通辽市家和房产经纪有限公司为原告及被告刘勇提供交易信息并就有关政策、法规进行咨询，协助已交纳信息服务费的甲乙双方代办该房屋的产权过户手续。合同在第七条”免责条款”中约定了合同解除条件：”如遇洪水、地震、火灾等自然灾害或法律法规，国家政策变化等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，任何一方均可解除本合同，甲、乙双方互不承担违约责任。”合同订立后，原告当即交付被告刘勇定金20000.00元。原告支付被告通辽市家和房产经纪有限公司中介费8780.00元（包括1.1%的房屋成交价5280.00元及1%的350000.00元房屋贷款3500.00元）。原、被告将该房屋贷款所需资料交与银行审核并面签审核通过后，原告张敬宇与被告刘勇、通辽市家和房产经纪有限公司三方于2017年2月20日去房产局办理房屋买卖过户手续，但被告知现在正在进行土地测量，短期内办理不了，需要等待。原告订立合同目的未能实现，贷款亦没有发生。原告于2017年2月23日通知被告解除购房合同，并要求二被告返还原告所交纳的各种费用及购房定金。2017年3月7日原告张敬宇向法院起诉，要求解除与被告刘勇、通辽市家和房产经纪有限公司签订的房地产居间合同；要求被告刘勇返还定金20000.00元，被告通辽市家和房产经纪有限公司返还中介费8780.00元。另查明，2016年11月16日，通辽市人民政府向社会发出《关于不动产权登记的公告》，公告规定，”2016年11月28日'发新停旧'即统一颁发《不动产权证书》和《不动产权登记证明》，停发《房屋所有权证书》、《国有土地使用证书》和《林权证》等各类证书，以前颁发的各类证书和证明，按照权力不变证书不换的'不变不换'的原则继续有效，在今后依法办理不动产登记时，予以换发新的《不动产权证书》或《不动产权登记证明》”。原告张敬宇和被告刘勇交易的房产需要不动产局工作人员深入小区测量土地信息，方可换发新的《不动产权证书》，2017年3月27日不动局完成对某小区土地测量，可以办理过户登记手续，颁发《不动产权证书》。一审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法、有效。根据法律规定，当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。在履行合同过程中，由于政府实行新的不动产权登记制度这一行为致使合同未能继续履行。原告在合同约定的期限内不能实现合同目的，在解除合同条件成就时行使合同约定解除权，明确表示不再履行合同，通知被告解除合同。二被告在法定期限内没有主张确认解除合同的效力。诉讼中，经法院释明，二被告未予主张，解除合同的效力应予确认。现原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》已经解除，原告要求解除与二被告的房屋买卖(居间)合同的诉讼请求，因其自身行使了合同解除权，该房屋买卖(居间)合同已经解除，无需法院再次以判决方式予以确认。鉴于合同已经解除，被告刘勇继续占有原告所交定金没有法律依据且不符合合同免责条款约定，故原告要求被告刘勇返还定金的请求符合法律规定，予以支持。作为买卖双方，订立合同，很大程度上基于对居间人的信赖。在《房屋买卖（居间）合同》签订时，《通辽市人民政府关于不动产权登记的公告》已发布一个半月有余，被告通辽市家和房产经纪有限公司作为有专业资质的房产经纪公司，对事关房产交易的政策变动应及时了解，其辩解在该公告发布的两个月即2017年1月15日才知道明显不符合常理，违背其在合同中约定的”丙方为甲乙双方提供交易信息，并就有关政策法规进行咨询”的承诺，没有尽到忠实报告义务，其向原告收取的房屋信息服务费和代办按揭贷款手续费应予返还。二被告要求原告继续履行合同、不退还所收费用并按房屋的实际成交价格的10%支付违约金的抗辩理由没有事实依据及法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条（二）项、第九十三条二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第四百二十五条之规定，判决：被告刘勇返还原告张敬宇购房定金20000.00元，被告通辽市家和房产经纪有限公司返还原告张敬宇中介费8780.00元，于判决生效后立即执行。案件受理费减半收取为260.00元，由原告张敬宇和被告刘勇各负担117.50元，由被告通辽市家和房产经纪有限公司负担25.00元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据《合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，二上诉人与被上诉人张敬宇签订的房屋买卖（居间）合同中明确约定，如遇法律法规、国家政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，任何一方均可解除合同。由此，被上诉人张敬宇在争议房屋因政策变化而无法办理产权过户手续的情况下，行使合同解除权符合合同约定和法律规定。原审在二上诉人未在法定期限内请求人民法院或仲裁机构确认解除合同效力的情况下，认定二上诉人与被上诉人张敬宇签订的房屋买卖（居间）合同已经解除符合《合同法》第九十六条的规定，并无不当。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被上诉人张敬宇系因诉争房屋未能办理产权过户手续而就房屋买卖（居间）合同行使合同解除权，其对诉争房屋买卖（居间）合同的解除不存在过错，上诉人刘勇、通辽市家和房产经纪有限公司占有被上诉人张敬宇交付的20000元定金、8780元房屋信息服务费和代办按揭贷款手续费无法律依据，原审判决上诉人刘勇、通辽市家和房产经纪有限公司将20000元定金、8780元房屋信息服务费和代办按揭贷款手续费予以返还并不不当。上诉人刘勇、通辽市家和房产经纪有限公司以其不存在违约事项为由提出的不予返还定金、房屋信息服务费和代办按揭贷款手续费的主张，于法无据，不予采纳。综上所述，刘勇、通辽市家和房产经纪有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1040元，由上诉人刘勇负担520元、上诉人通辽市家和房产经纪有限公司负担520元。本判决为终审判决。审 判 长  包永春审 判 员  王琳琳代理审判员  韦青青二〇一七年十二月七日书 记 员  道日娜