广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）青民一初字第1023号
原告（反诉被告）：广西铭乐酒业有限公司，住所地南宁市高新区。
法定代表人：朱秋红，该公司总经理。
委托代理人：韦良峰，广西欣源律师事务所律师。
委托代理人：陆荣勇，广西欣源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：孙民。
委托代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
委托代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
第三人：广西万昌房地产开发有限公司，住所地南宁市青秀区。
法定代表人：杨松寿，该公司董事长。
委托代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。
委托代理人：王文千，广西刘晰律师事务所律师。
原告广西铭乐酒业有限公司（以下简称铭乐公司）诉被告孙民、第三人广西万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告委托代理人韦良峰，被告及第三人的委托代理人龚朝光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）铭乐公司诉称：2008年3月19日，案外人蔡龙怡与万昌公司签订了一份《房屋租赁协议》，由蔡龙怡租赁其位于南宁市双拥路某商铺1号楼区域部分铺面。2010年2月4日，蔡龙怡经过万昌公司同意之后，于2010年2月5日将该铺面转租给原告。此后，原告开始投入巨资对承租的铺面进行装修，并用于红酒经营至今。2011年3月28日，万昌公司未在合理期限内通知原告的情况下，将原告承租的上述铺面以每平方米3638元的价格出卖给被告孙民，并于2011年8月23日通知原告，称原告所承租铺面的产权已办至其股东孙民等名下，原合同也由其变更为孙民等，有关租赁事宜以后与孙民联系等。
2012年3月22日，被告持一份该有个人印章的《房屋租赁合同》找到原告，要求原告与其重新签订租赁合同。原告经阅读后，发现被告将原租赁合同的租赁面积由968.68平方米变更为1305.66平方米，租金也做了相应的调整，即对原租赁合同的内容作了实质性的重大变更，原告对此提出异议，但被告却置之不理，坚持原告按变更后的合同支付租金。因双方对租赁面积及租金的增加是否合理合法分歧比较大，原告遂在协商期间迟延支付租金，不料被告以此为由于2013年1月10日通知原告单方解除合同，并拒绝原告此后的多次协商请求。
原告认为，根据“买卖不破除租赁”的法律规定，被告作为房屋的买受人，无权变更原租赁合同的内容。被告擅自变更原合同内容后，原告在协商期间迟延支付租金并非恶意，并非违约，被告以原告迟延支付租金为由行使单方解除权，很显然没有事实和法律依据。原告诉至法院，请求依法判决：1、判决确认被告于2013年1月10日单方解除房屋租赁合同的行为无效；2、判令被告按原告与第三人之间的房屋租赁协议的约定继续履行租赁合同；3、案件受理费由被告负担。
被告（反诉原告）孙民辩称及反诉称：1、原被告实际履行的是双方于2011年8月15日就涉案房屋重新签订的《房屋租赁合同》；2、反诉原告与反诉被告解除合同的行为合法有效。
2011年3月28日，第三人将涉案房屋出售给反诉原告，反诉原告成为了涉案房屋的产权人，为此反诉原告与反诉被告于2011年8月15日就涉案房屋重新签订了一份《房屋租赁合同》，约定反诉原告将涉案房屋出租给反诉被告经营使用，租期为2011年7月25日至2018年7月24日，第一年的租金为25.36元／㎡（月租金为25159.6元），从第二年起每年递增5%，每季度（3个月）为一期交纳租金，反诉被告应在每季度开始前5个工作日交纳该季度的租金，每逾期一天按欠付金额的1%支付逾期付款的违约金，如拖欠租金超过一个月或累计有3次拖欠行为的，反诉原告有权提前解除合同；反诉原告解除合同时，有权没收租赁保证金，对反诉被告多付租金不予退回，并由反诉被告按当期一个月租金额支付违约金，反诉被告应在解除合同后3天内将涉案房屋退还给反诉原告及办理交接手续，否则视为反诉被告违约使用涉案房屋，反诉被告应按当期租金的双倍交纳租金。
反诉被告在承租反诉原告的房屋期间拖欠租金超过一个月及累计5次拖欠租金的违约行为。按照合同的约定，反诉原告于2013年1月10日书面通知与反诉被告解除房屋租赁合同，但是反诉被告拒绝签收该解除合同的通知，反诉原告不得不以特快专递向反诉被告寄送该通知，并于2013年1月11日的《南国早报》上刊登了该通知。合同法规定，法定解除和约定解除合同，合同至通知到达对方时解除。因此双方的《房屋租赁合同》因反诉被告违约已于2013年1月10日解除。根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期交纳租金的违约金7805.57元，合同解除违约金26417.6元，并支付合同解除之日即2013年1月14日至2013年5月24日期间的双倍租金140277.45元，同时缴纳从2013年5月25日起至其将涉案房屋退还给反诉原告之日期间的双倍租金。反诉原告要求法院依法判决：1、确认反诉原告与反诉被告的《房屋租赁合同》已于2013年1月11日解除；2、反诉被告向反诉原告支付逾期交纳租金的违约金7805.57元；3、反诉被告向反诉原告支付解除合同的违约金26417.6元；4、反诉被告向反诉原告从2013年1月14日起至2013年5月24日期间的双倍租金140277.45元；5、反诉被告立即将原承租的房屋退还给反诉原告；6、反诉被告从2013年5月25日起至其将涉案房屋退还给反诉原告之日期间，按原租赁合同约定的当期租金额的双倍支付租金给反诉原告；7、反诉费用由反诉被告承担。
原告广西民乐酒业有限公司对反诉答辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据。反诉原告解除合同的理由是2013年1月11日逾期2个月支付2012年10月25日到2013年1月25日的租金，而非之前迟延几天支付租金的行为。原告迟延2个月支付租金的行为是因为反诉原告擅自变更合同承租面积及承租单价，双方存在重大分歧，反诉被告才在协商期间迟延支付租金，反诉原告不能据此解除合同。反诉原告要求反诉被告支付违约金、将承租房屋退还、双倍支付租金没有依据。
经审理查明：广西铭乐酒业有限公司更名前的名称为南宁市尼雅酒业销售有限公司。2008年3月19日，万昌公司与案外人蔡龙怡签订《房屋租赁协议》一份，约定万昌公司将其具有合法产权、位于南宁市双拥路某商铺1号楼区域部分（建筑面积968.68平方米）租赁给蔡龙怡。2010年2月5日，经被告同意，蔡龙怡与铭乐公司签订《商铺租赁合同》，将该涉案物业转租给了铭乐公司经营红酒会所。2011年3月18日，万昌公司将该物业出售予被告，并将产权变更至被告名下。
2011年8月15日，铭乐公司（乙方）与张民（甲方）就该物业签定《房屋租赁合同》，约定：甲方将某商铺（建筑面积992.1平方米）出租给乙方用于酒庄等经营；租赁期间为2011年7月25日至2018年7月24日；乙方应在本合同签订之日向甲方交纳66838.92元的租赁保证金，甲方可从中扣除需向甲方交纳的违约金、赔偿金；第一年的租金标准为每月25.36元／㎡，从第二年起每年递增百分之五（5%）；乙方按每季度（3个月）为一期交纳一次租金，乙方在2011年7月25日前向甲方交纳首期租金，此后每季度开始前5个工作日交纳该季度的租金；乙方不能按时交纳租金，每逾期一天，按应付而未付金额的百分之一（1%）向甲方支付逾期付款的违约金。乙方如若拖欠租金、物业管理服务费、房屋专项维修资金、水电费、卫生费累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的，甲方有权解除合同、终止乙方的租赁；因乙方无故解除合同或因其违约而被甲方解除合同时，甲方有权没收乙方已付的租赁保证金，多付的租金不予退回，且甲方无须对乙方做任何补偿、赔偿，乙方还须按当期一个月租金额向甲方支付解除合同的违约金；乙方在租赁终止后3天内未将租赁房屋及附属设施完好、清洁地退还给甲方或未与甲方办理交房手续的，则视为乙方违约继续使用租赁房屋，乙方应按当期租金的双倍向甲方交纳租金；一方向对方发送的通知、函件、文件等资料，受送达方应及时签收，如受送达方拒绝签收的，送达方可以挂号信、特快专递、电报或在《南国早报》上发布该通知送达，通知自寄出或在报纸上刊登之日后的第三天视为送达；合同于2011年10月25日生效，同时与蔡龙怡于2008年3月19日所签订之合同中止执行。双方还在《房屋租赁合同》中约定了其他事项。
合同签订后，铭乐公司按原有状态使用经营租赁物。后铭乐公司以双方新签订的《房屋租赁合同》对原有合同（《商铺租赁合同》）进行了实质性变更、违反了“买卖不破除租赁”的法律规定为由，未依约按时交纳租金。铭乐公司向张民逾期交纳租金具体情况如下：1、于2011年11月21日交纳2011年10月25日至2012年1月24日的租金，逾期31天；于2012年5月31日交纳2012年4月25日至2012年7月24日的租金，逾期41天；于2012年8月29日交纳2012年7月25日至2012年10月24日的租金，逾期39天；于2013年1月11日交纳2012年10月25日至2013年1月24日的租金，逾期81天。2013年1月10日，张民以铭乐公司5次逾期交纳租金为由单方解除了双方的《房屋租赁合同》，并于当日书面通知铭乐公司，铭乐公司拒绝签收。后，张民在《南国早报》刊登了合同解除的通知。双方为此发生纠纷。纠纷发生后，铭乐公司于2013年1年11日、2013年1月28日、2013年4月19日3次交纳季度租金。2013年4月8日铭乐公司诉至法院，请求判如所请。2013年5月28日，张民反诉铭乐公司，同样请求判如所请。
本院认为：（一）原告（反诉被告）在履行《房屋租赁合同》过程中是否存在致使合同解除的违约行为？原被告签订的《房屋租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方自主、真实的意思表示，是合法有效的合同。合法的合同受法律保护，对双方当事人有约束力。当事人双方应当按照合同的约定并秉承诚实、信用的原则全面履行自己的合同义务。铭乐公司在与张民签订新的《房屋租赁合同》之前，涉案物业属于万昌公司所有，为案外人蔡龙怡承租。铭乐公司经万昌公司同意，与蔡龙怡签订《商铺租赁合同》于2010年2月5日起对涉案物业进行使用、管理和经营。铭乐公司与张民签订新的租赁合同后，铭乐公司按照原有状态占有、使用、经营和管理租赁物，视为张明完成租赁物的交付，已适当、及时、合理的履行了属于自己的合同义务。出租人履行租赁物的交付义务后，承租人有如约交纳租金的义务。本案，铭乐公司足额交付了租金，但是存在多次逾期的情况。在审理的过程中，铭乐公司辩称，逾期支付租金是因为新签订的租赁合同将原有的租赁合同（铭乐公司与万昌公司的《房屋租赁合同》）的租赁面积由968.68㎡变更为1105.66㎡，租金亦作相应的调整，对原有合同做了实质性变更所致；铭乐公司认为，被告在新合同所做的变更违反了“买卖不破除租赁”的法律规定，逾期支付租金并非恶意和违约。本案，铭乐公司提供的《房屋租赁合同》与孙民提供的，不一致。铭乐公司提供的合同，签章处只有合同相对方孙民的私章、没有孙民的签字以及铭乐公司的签章，应当认定此份合同并未成立生效。被告提供的合同均有合同双方的签章确认，是合法有效的合同，铭乐公司与孙民间的租赁法律关系应以此为准。张民提供的《房屋租赁合同》明确的房屋建筑面积是992.1㎡，而铭乐公司与案外人签订的《商铺租赁合同》上的面积是968.68㎡，两者相差23.3㎡，仅占实际房屋建筑面积的2.3%。《房屋租赁合同》的租金是25.36元／㎡，每年递增5%，与《商铺租赁合同》的约定并无二致，未予变更。由此可见，张民在《房屋租赁合同》对建筑面积的变更是细微变更，铭乐公司的抗辩不成立。因此，铭乐公司逾期交纳租金应属违约，应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》约定，承租人拖欠租金累计超过1个月或累计有3次拖欠行为的，视为严重违约，出租人有权解除合同。铭乐公司在履行合同的过程中，3次逾期交纳租金，其中1次逾期达81天，已属根本性违约，孙民依约可以解除合同。依照法律规定，法定解除或者约定解除合同的，解除合同一方应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因铭乐公司违约，孙民于2013年1月10日书面通知铭乐公司解除《房屋租赁合同》，但是铭乐公司拒绝签收。后孙民以特快专递的方式邮寄该通知，并于2013年1月11日在《南国早报》邮寄了该通知。根据《房屋租赁合同》的约定，一方向对方发送的通知等资料，自寄出或在报纸刊登之日后的第三天视为送达。因此，铭乐公司与孙民签订的《房屋租赁合同》已于2013年1月13日解除。
（二）因违约合同被解除后，各项赔偿的计算问题。《房屋租赁合同》约定，承租人逾期交纳租金，每逾期一天按未付金额的1%向出租人支付逾期付款的违约金；承租人违约的，出租人有权没收租赁保证金，承租人还须按当期一个月的租金额向出租人支付解除合同的违约金；出租人在租赁终止后3天内未将租赁房屋及附属设施完好、清洁退还的，出租人应按当期租金的双倍向出租人交纳租金。故，张民反诉请求铭乐公司支付解除合同违约金26417.6元及逾期支付租金的违约金合法有据，本院予以支持。合同约定的逾期支付违约金的计算方法是未付金额的1%，张民主张0.5‰的比例，是自身权利的处分，未违反法律规定，本院予以采纳。故，逾期支付租金的违约金具体计算如下：
1、铭乐公司应当在2011年10月20日前交纳2011年10月25日至2012年1月24日此季度的租金75478.80元，其于2011年11月21日交纳，逾期31天。张民主张的该期租金额为72433.93元，为故逾期违约金为72433.93×0.5‰×33=1195.2元。
2、铭乐公司应当在2012年4月20日前交纳2012年4月25日至2012年7月24日此季度的租金75478.80元，其于2012年5月31日交纳，逾期41天，故逾期违约金为75478.80×0.5‰×41=1547.32元。
3、铭乐公司应当在2012年7月20日前交纳2012年7月25日至2012年10月24日此季度的租金79252.80元，其于2012年8月29日交纳，逾期39天，故逾期违约金为79252.80×0.5‰×39=1545.43元。
4、铭乐公司应当在2012年10月20日前交纳2012年10月25日至2013年1月24日此季度的租金79252.80元，其于2013年1月11日交纳，逾期81天。本案，合同已于2013年1月13日解除，故该期间需交纳的租金为67893.23元。因此，该期的逾期违约金为67893.23×0.5‰×81=2749.68元。
以上共计7037.63元。
关于双倍租金的问题。《房屋租赁合同》约定，合同解除后，承租人需在3天内完整退还房屋。逾期退房的，继续占用房屋期间，承租人应按当期租金的双倍向出租人交纳租金。合同解除后，铭乐公司并未按照合同的约定及时退房，占用涉案物业经营、使用至今。在庭审过程中，铭乐公司认为此项赔偿过高，不甚合理，请求法院适当减少。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，铭乐公司要求适当降低该项赔偿数额合理，本院予以准许。鉴于是铭乐公司违约导致合同被解除，因此逾期腾房的占有使用费按当期租金基础上调30%更为妥当、适宜。故，铭乐公司应从2013年1月17日起至铭乐公司实际退还房屋交付予张民之日，以当期租金的基础上上调30%，即以当期租金×（1＋30%）为计算标准，向张民支付逾期腾房使用费。发生纠纷后，铭乐公司于2013年1年11日、2013年1月28日、2013年4月19日3次交纳季度租金，共237758.4元。除去2013年10月25日至2013年1月13日期间的租金67893.23，尚余169865.17元。铭乐公司在抵减该笔款项后支付腾房使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、一百零七条、一百一十三条、一百一十四条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）广西铭乐酒业有限公司与被告（反诉原告）张民签订的《房屋租赁合同》于2013年1月13日解除；
二、原告（反诉被告）广西铭乐酒业有限公司应向被告（反诉原告）张民支付逾期交纳租金的违约金7037.63元。
三、原告（反诉被告）广西铭乐酒业有限公司应向被告（反诉原告）张民支付违约金26417.6元。
四、原告（反诉被告）广西铭乐酒业有限公司应从2013年1月17日起至铭乐公司实际退还房屋交付予张民之日，以当期租金×（1＋30%）为计算标准，向被告（反诉原告）张民支付逾期腾房使用费。余款169865.17元应予以抵减。
五、驳回原告（反诉被告）广西铭乐酒业有限公司的全部诉讼请求。
六、驳回被告（反诉原告）张民的其他诉讼请求。
本案本诉受理费13233元和反诉受理费1893元，由原告（反诉被告）广西铭乐酒业有限公司承担。以上本诉、反诉的受理费均已由本诉、反诉的原告向本院预交，原告（反诉被告）广西铭乐酒业有限公司应在本案判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）张民支付案件反诉受理费1893元。
上述应付款项，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内，到南宁市中级人民法院立案庭预交上诉费，逾期按撤回上诉处理。
审判员 钟凯
二〇一三年七月三十一日
书记员 邓颖
相关法条：
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。