江苏省无锡市滨湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0211民初4891号原告:邱元风,男,1972年7月16日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：朱江，江苏金匮律师事务所律师。被告:徐高冬,男,1970年12月22日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：徐彪，江苏法舟律师事务所律师。被告:李小兵,男,1968年3月17日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：徐彪，江苏法舟律师事务所律师。被告：滨湖区星应大饼店,住所地无锡市滨湖区孙巷**号。经营者周星应，女，1970年9月13日生，汉族，住无锡市滨湖区。委托诉讼代理人：徐彪，江苏法舟律师事务所律师。原告邱元风与被告徐高冬、李小兵、滨湖区星应大饼店（下称星应店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邱元风委托诉讼代理人朱江，被告徐高冬、李小兵、星应店共同委托诉讼代理人徐彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱元风向本院提出诉讼请求：1.要求解除邱元风与徐高冬就无锡市滨湖区荣巷社区孙巷43号房屋的租赁关系；2.确认徐高冬与李小兵就无锡市滨湖区荣巷社区孙巷43号房屋的转租协议无效；3.要求星应店搬离滨湖区荣巷社区孙巷43号房屋；4.要求星应店支付自2016年3月23日至其实际搬离滨湖区荣巷社区孙巷43号房屋的占有使用费（6000元/年）。事实与理由：2005年8月，其与徐高冬签订过租赁协议，双方约定邱元风将刘雪琴名下的无锡市滨湖区荣巷社区孙巷43号房屋出租给徐高冬使用，年租金6000元。该协议中未就租赁期限及转租作出约定。但因其保管不善，该租赁协议遗失。2005年至今，徐高冬均按约定支付了租金。2016年3月，其发现徐高冬不再在涉案房屋内经营，使用者变成了星应店。后经与交涉，李小兵向其出具了与徐高冬之间的转租协议。其即要求徐高冬退还房屋并解除租赁关系，遭徐高冬拒绝。徐高冬辩称：邱元风并非本案适格的主体，对租赁合同所涉房屋不享有权利。涉案房屋房号是44号，但邱元风提供的产权证所载是43号。按照双方的租赁协议，租赁期限至涉案房屋拆迁时止，其一直按照约定支付租金，邱元风无权要求解除合同，故邱元风的请求没有依据。李小兵、星应店辩称：徐高冬与邱元风之间的租赁关系合法有效，徐高冬合法转租涉案房屋，其与徐高冬之间订有租赁合同，故邱元风的请求没有依据。经审理查明：2005年，邱元风与徐高冬就无锡市滨湖区孙巷43号房屋建立租赁关系，双方约定年租金为6000元。徐高冬于2016年3月支付了邱元风租金2016年3月至2017年3月期间的租金6000元。2010年3月至2016年3月期间，徐高冬与李小兵订立了7份租赁协议，租赁标的为“孙巷44号”，租期均为1年，自2012年3月起的年租金为16000元。李小兵在涉案房屋内开设了星应店，工商登记营业场所为无锡市滨湖区孙巷43号。另查明：无锡市滨湖区荣巷社区孙巷43号房屋登记刘雪琴名下，由刘雪琴委托邱元风负责出租事宜。刘雪琴与邱元风原系夫妻关系，双方于2007年11月2日协议离婚。庭审中，邱元风提供了一份《租房协议》，签订时间书写为2005年8月21日，内容为：甲方（邱元风）现将孙巷44号洗头房租给乙方（徐高冬），租金为500元/月，每个月5号付房租；除拆迁外，甲方无权赶乙方走。否则甲方赔偿乙方经济损失；乙方如果在租期当中装修店面，由乙方自己负责；如乙方不租此房，可自行转让或自动放弃，不可损坏店面；此协议一式二份，签字生效。该协议尾部签有邱元风和徐高冬的字样。对该协议，邱元风认为上面的签名并非是其所写，其不认字。该协议是徐高冬伪造的，其在今年的三四月份才从徐高冬处取得这份协议。要求该签名的真实性以及该协议的形成时间进行鉴定。徐高冬则认为该协议系当初租赁房屋时由邱元风拿来给其签字的，一式两份，其和邱元风各持一份。徐高冬称签名时协议内容都已经拟好，并非当面书写。为此，徐高冬也提供了一份《租房协议》，与邱元风提供的《租房协议》字迹、内容、纸张相同，且纸质均已发黄。上述事实，有《租房协议》、《租房协议》、《授权委托书》及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案的关键在于租赁合同的期限。邱元风自认双方签订过租赁合同，但未能证明该租赁合同的内容，尤其是租赁期限。现其称签订租赁合同时没有约定租赁期限，没有依据，也与常理不符，本院不予采信。徐高冬主张双方的租赁期限为最长租赁期限20年，提供了一份《租赁协议》。该协议与邱元风提供的《租赁协议》的内容、字迹和纸质均相同。虽邱元风对此予以否认，认为并非是其签名的真实协议，但却不能证明其持有的该份《租赁协议》的来源，应当承担于己不利的法律后果。在邱元风所称租赁合同丢失以及其所持有的《租赁协议》来源于徐高冬的陈述未能被本院采信的前提下，邱元风要求对该协议上的签名以及形成时间进行鉴定，本院不能支持。鉴于邱元风自认不识字且双方已按该协议内容履行十年之久，所以不能排除该协议系由他人代书的可能。邱元风称其在2016年3月才发现徐高冬转租以及伪造《租房协议》，但实际其在当月又收取徐高冬下一整年房租，明显与常理不符。从邱元风与徐高冬的租赁关系发生于2005年、双方之间就租赁房屋订有书面的合同、邱元风以年租金6000元的价格向徐高冬收取租金，双方各持有一份内容、字迹、纸质相同的《租赁协议》等确认的事实来看，可以确认双方各自持有的《租赁协议》的真实性。即便邱元风在这两份《租赁协议》上的签名并非其本人所书写，但双方已照该协议内容实际履行，应当认定该协议对双方均具有约束力。合法的租赁关系受法律保护。本案中，邱元风与徐高冬就无锡市滨湖区孙巷44号订有租赁协议。从星应店实际使用房产的工商登记以及徐高冬提供的房产权证信息来看，双方实际租用以及争议的房屋系无锡市滨湖区孙巷43号。邱元风受产权人刘雪琴委托对涉案房屋进行出租，符合法律规定，可以产生相应的法律关系。根据《租赁协议》，邱元风与徐高冬的租赁关系应终止于拆迁时。在拆迁事实没有发生的前提下，最长期限也不应超过20年。因此，在现有情形下，邱元风要求解除与徐高冬之间的租赁关系没有依据，本院难以支持。徐高冬转租涉案房屋给徐小兵始于2010年3月且在《租赁协议》中已授权徐高冬可自行转租，故对邱元风要求李小兵、星应店的租赁协议无效、迁出及支付占有使用费的主张，本院均不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条之规定，判决如下：驳回邱元风的所有诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元减半收取25元，由邱元风负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时按照《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员 周 飞二〇一七年二月十三日书 记 员 王羚羽本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《最高人民法院关于适用的解释》：第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。