北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1531号
上诉人（原审被告）：刘书静，女，1986年12月20日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：柳跃亮，北京方宏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：罗春平，男，1963年3月10日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
被上诉人（原审原告）：赵日红，女，1963年6月15日出生，汉族，无业，住北京市东城区。
罗春平、赵日红的委托诉讼代理人：毕文广，北京市国振律师事务所律师。
原审第三人：刘书燕，女，1982年8月15日出生，汉族，无业，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：柳跃亮，北京方宏律师事务所律师。
上诉人刘书静因与被上诉人罗春平、赵日红、原审第三人刘书燕合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初13636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月24日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘书静上诉请求：同意一审判决第一项，撤销原判第二项，改判驳回罗春平、赵日红要求刘书静赔偿损失的诉讼请求。事实和理由：1.《房地产估价报告》缺少必备内容，没有具体的估价依据，估价师未能出庭接受质询，不能作为认定事实的依据；2.刘书静无偿接受委托，刘书静并非房屋买卖中介服务人员，房屋出售成交价低于市场价不属于重大过失；3.两套房屋本质上是两个独立的委托合同，不能将两个合同混为一谈。
罗春平、赵日红辩称：1.估价报告合法有效；2.本案并非普通的无偿委托合同，起因是借款合同，刘书静与借款人刘书燕是有利害关系的；3.刘书静在出售房屋时没有向报告人报告，自行定价，没有征求委托人的意见，自行将售房款交给刘书燕，在处理委托事项中存在恶意，对于造成的损失存在重大过失。
刘书燕述称，与刘书静的观点一致，同意一审判决第一项，撤销原判第二项，改判驳回罗春平、赵日红要求刘书静赔偿损失的诉讼请求。
罗春平、赵日红向一审法院起诉请求：1.刘书静返还售房款460万元，并赔偿房屋差价损失2489122元，刘书燕对上述款项承担连带赔偿责任；2.由刘书静和刘书燕承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年9月6日，罗春平、赵日红（借款人、抵押人、甲方）与刘书燕（出借人、抵押权人、乙方）及张某（保证人、丙方）签署《借款合同》，主要约定：甲方向乙方借款550万元，用于经营周转；双方约定以罗春平名下位于北京市朝阳区412号房屋（以下简称412号房屋）和赵日红名下位于北京市东城区901号房屋（以下简称901号房屋）作为上述借款的抵押担保。同日，罗春平、赵日红分别与刘书静签署《委托书》各一份，委托刘书静作为代理人全权代表罗春平和赵日红办理412号房屋和901号房屋的查档、提前偿还银行贷款、注销抵押登记等事宜。同日，罗春平、赵日红共同与刘书静签署《委托书》两份，委托刘书静作为代理人全权代表罗春平和赵日红办理412号房屋和901号房屋的如下事项：“1、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合相关法律政策的前提下，代我们办理银行提前还款、并签署相关文件，代为办理上述房产的解押手续并签署相关文件，代为领取解除抵押登记后的房产证、解押材料及房产相关手续；2、前往房地产管理部门协助购房人查询上述房产是否发生司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形；在符合依法出售的前提下，代为办理此房的买卖交易手续、代为签订网签手续及解除网签手续、代为办理公示手续、代为签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为接受询问、签署询问笔录、代为办理公示手续、代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款。”同日，《借款合同》及《委托书》有关各方到公证处办理《具有强制执行效力的债权文书公证书》，并对委托关系进行了公证。
2015年7月27日，北京市方正公证处经刘书燕申请，作出（2015）京方正执行证字第×号《执行证书》，确认执行标的为：1、本金550万元；2、利息：自2013年9月13日至2013年11月13日止；3、违约金：自2013年11月14日至执行完毕之日止，按照每日借款本金的千分之五计算；4、实现债权所产生的其他相关费用。2015年9月21日，刘书燕向北京市东城区人民法院申请执行，该院以（2015）东执字第04796号立案执行。后罗春平、赵日红、张某提出不予执行异议申请。北京市东城区人民法院于2015年12月28日作出（2015）东执异字第5765号执行裁定书，裁定驳回罗春平、赵日红、张某的不予执行异议申请。后罗春平、赵日红、张某向北京市第二中级人民法院提出复议申请。北京市第二中级人民法院于2016年3月15日作出（2016）京02执复16号执行裁定书，裁定驳回复议申请人罗春平、赵日红、张某的复议申请，维持原裁定。
2016年3月16日，刘书静作为委托代理人，代理赵日红（出卖人）与扈某（买受人）签署《存量房屋买卖合同》，约定扈某以245万元的成交价格购买901号房屋，该《存量房屋买卖合同》为网签合同，打印日期显示为2016年3月16日。2016年3月17日，扈某办理了901号房屋权属转移登记手续。901号房屋的实际成交价为300万元。
2016年4月14日，刘书静作为委托代理人，代理罗春平（出卖人）与樊某（买受人）签署《存量房屋买卖合同》，约定樊某以105万元的成交价格购买412号房屋，该《存量房屋买卖合同》为网签合同，打印日期显示为2016年3月9日。同日，樊某办理了412号房屋权属转移登记手续。412号房屋的实际成交价为160万元。
刘书静代为出售412号房屋和901号房屋后，将所售购房款460万元直接交付给了刘书燕。
一审审理中，罗春平、赵日红申请对412号房屋和901号房屋分别在2016年4月14日和2016年3月17日的市场价值进行评估。刘书静申请确认412号房屋的评估时点为2016年2月4日，901号房屋的评估时点为2016年2月5日。后法院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司（以下简称北方评估公司）进行评估。北方评估公司于2017年4月17日作出（京）北方（2017）（估）涉字第019号《房地产估价报告》，估价结果为：412号房屋在2016年2月4日的市场价值为：总价为2182120元。北方评估公司于2017年5月8日作出（京）北方（2017）（估）涉字第024号《房地产估价报告》，估价结果为：901号房屋在2016年2月5日的市场价值为：总价为4907002元。罗春平、赵日红支付评估费18718元。
经质证，罗春平、赵日红认可该《房地产估价报告》，刘书静、刘书燕则对上述《房地产估价报告》提出书面异议，异议理由为：第一，估价报告不完整，没有记载具体的评估依据，无从判断评估结论的合理性。估价报告包括了封面、致估价委托人函等七部分内容，但按照《房地产估价规范》的要求，完整的估价报告还应包括估价技术报告，该部分是形成估价结果的具体事实的专业取舍与分析，是判断评估结果是否合理的依据。现估价报告缺少该部分内容，不能作为认定事实的依据；第二，评估报告目的不正确，且违反评估的谨慎性原则，脱离具体交易条件进行评估，无法反映具体交易条件对交易价格的影响。本案应当选择房地产转让估价作为其估价目的，评估机构应当对转让对象情况，价款支付方式、税费负担等条件进行调查后，再评估交易价格的合理性。后北方评估公司于2017年7月3日作出《关于<房地产估价报告的异议书>的回复》，回复内容为：按照执业要求，我公司出具的报告分为两种，技术报告和结果报告。结果报告是提交给法院和当事人，技术报告作为评估机构的工作档案及提供给行业协会进行检查的。根据《北京市海淀区人民法院委托司法鉴定函》的要求，要求我公司对412号房屋在价值时点2016年2月4日、901号房屋在价值时点2016年2月5日的市场价格进行评估，我公司是严格按照《北京市海淀区人民法院委托司法鉴定函》要求，即对涉案的房地产在可正常上市交易的情况下的市场价格进行评估，而且在评估过程中，客观、合理、公正地考虑了影响房地产价格的相关因素。
一审法院认为，根据庭审查明的事实和当事人陈述，本案的争议焦点在于：第一，刘书静是否应当向罗春平、赵日红返还412号房屋和901号房屋的售房款460万元；第二，刘书静是否应当向罗春平、赵日红赔偿412号房屋和901号房屋的房屋差价损失；第三，若刘书静需承担前述责任，则刘书燕是否应当就此承担连带责任。
关于焦点一，法院认为，根据法律规定，受托人应当按照委托人的指示处理委托事务，受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。本案中，根据本案查明的事实，可以确认罗春平、赵日红就412号房屋和901号房屋委托刘书静代为办理的相关事务中，针对售房款，仅涉及代收事务，并未有直接处分售房款的事务，故刘书静理应将412号房屋和901号房屋的售房款转交给罗春平和赵日红。同时，刘书静虽辩称其基于担保罗春平、赵日红与刘书燕之间的债务而有权直接处分售房款，但其未就此向法院提交相应证据，且即便其确对该债务存在担保，亦应先行就其自有财产履行担保责任，而后向罗春平、赵日红追偿，而不应直接处分售房款。因此，刘书静应当向罗春平、赵日红返还售房款460万元。
关于焦点二，法院认为，根据法律规定，无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，根据本案查明的事实，可以确认罗春平、赵日红与刘书静之间系无偿的委托合同，而根据相关评估报告，亦可确认，412号房屋的实际出售价格略微高于时任房屋市场价值的70%，而901号房屋的实际出售价格则明显低于时任房屋市场价值的70%，刘书静、刘书燕虽对相关评估报告持有异议，但其异议缺乏充分证据支持，不足以推翻评估报告的证据效力，故412号房屋和901号房屋的实际出售价格明显不合理。同时，刘书静作为受托人，应当报告委托事务的处理情况，但根据本案查证的证据，也没有相应充分证据能够佐证刘书静在处理委托事务时，履行了相应报告的义务，即向罗春平、赵日红报告相关房屋的出售价格。综合以上分析，法院认定刘书静在处理委托事务时，存在重大过失。因此，刘书静应当向罗春平、赵日红赔偿相应房屋差价损失。
关于焦点三，法院认为，本案系合同之诉，双方当事人可以基于约定或法定要求承担连带责任。本案中，罗春平、赵日红虽与刘书燕虽存在民间借贷关系，而刘书燕与刘书静也存在亲属关系，但上述关系并不属于双方当事人有关连带责任的约定内容，亦不符合法律规定的需承担连带责任的法定要件，故罗春平、赵日红要求刘书燕承担连带责任，缺乏合同和法律依据。因此，刘书燕无需与刘书静向罗春平、赵日红承担连带赔偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零一条、第四百零四条、第四百零六条规定，判决：一、刘书静于本判决生效后七日内向罗春平、赵日红返还北京市朝阳区412号房屋和北京市东城区901号房屋的房屋出售款共460万元；二、刘书静于本判决生效后七日内向罗春平、赵日红赔偿北京市朝阳区412号房屋和北京市东城区901号房屋的房屋差价损失共2489122元；三、驳回罗春平、赵日红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，罗春平、赵日红与刘书燕签订《借款合同》后，根据《借款合同》的约定，对412号房屋和901号房屋办理了抵押登记，作为《借款合同》的担保，刘书燕取得412号房屋和901号房屋的抵押权。
本院认为，受托人应当按照委托人的指示处理委托事物，并且应当按照委托人的要求报告委托事务。无偿委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，应当赔偿损失。根据本案查明事实，罗春平、赵日红与刘书燕存在民间借贷法律关系。为担保债务的履行，罗春平以其名下的412号房屋、赵日红以其名下的901号房屋抵押给刘书燕，刘书燕依法取得了上述两套房屋的抵押权。为办理抵押事宜以及日后抵押权的实现，债权人刘书燕的妹妹刘书静与债务人罗春平、赵日红签订《委托书》，刘书静无偿接受罗春平、赵日红的委托，处理412号房屋和901号房屋办理抵押登记、解除抵押登记以及出售事宜。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。押抵权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。罗春平、赵日红逾期偿还借款，刘书燕有权就412号房屋和901号房屋行使抵押权。但是，抵押权人刘书燕不但没有与抵押人罗春平、赵日红协商抵押权的实现方式，在已经于2015年9月21日申请法院强制执行的情况下，不是申请法院拍卖、变卖抵押财产，而是在没有与抵押人协商的情况下让刘书静以受托人的身份出售抵押财产。刘书静作为刘书燕的妹妹，应当知道刘书燕没有与抵押人协商以及刘书燕已经申请强制执行的情况。刘书静没有尽到受托人应当向委托人报告委托事务的义务，直接以受托人的身份出售412号房屋和901号房屋，而且在涉及委托人重大利益的房屋交易价格问题上，没有征求委托人的意见，实际交易价格远低于市场价格，给委托人造成了重大损失，刘书静对此存在重大过失，应当赔偿罗春平、赵日红的实际损失，一审法院判决刘书静赔偿罗春平、赵日红的房屋差价损失正确，本院予以确认。刘书静虽然对估价报告提出了质疑，但理由不充分，本院不予采信。尽管刘书燕实现抵押权的方式不当，但刘书静将售房款直接交付抵押权人用于优先受偿并无不妥。因刘书燕、刘书静均同意一审法院有关刘书静将460万元售房款返还罗春平、赵日红的判项，本院不持异议。罗春平、赵日红有义务确保上述售房款及房屋差价赔偿款首先用于偿还对刘书燕的债务，刘书燕亦可在执行案件中，申请保全罗春平、赵日红的上述款项。
综上所述，刘书静的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零一条、第四百零六条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26713元，由刘书静负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王茂刚
审 判 员 王爱红
审 判 员 柳适思
二〇一八年三月十六日
法官助理 张进中
书 记 员 舒 妍