文书内容湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘04民终1048号上诉人（原审被告）：雷风异，男，1971年8月5日出生，汉族，湖南省祁东县人。委托代理人：陈知生，湖南追正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：衡阳市向阳物业管理有限责任公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区船山路28号902房。法定代表人：周奕旭，该公司董事长。委托代理人：廖振兴，男，1969年9月9日出生，汉族，该公司总经理，住湖南省衡阳市石鼓区。上诉人雷风异因与被上诉人衡阳市向阳物业管理有限责任公司（以下简称向阳公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷风异及其委托代理人陈知生，被上诉人向阳公司的委托代理人廖振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷风异的上诉请求：撤销一审判决，并依法改判；一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：本案所涉《前期物业服务合同》已失效，一审以该合同判决雷风异承担物业管理费错误；向阳公司无权收取物业管理费，就不存在滞纳金的问题，且合同中约定的滞纳金为1%，按该标准也只有几十元；小区业主在2015年就要求向阳公司退出，向阳公司拒绝退出，所以小区业主与该公司不构成事实合同的情形。向阳公司辩称：本案所涉《前期物业服务合同》到期后，新盛花园小区未合法选举业主委员会，未选聘出新的物业管理企业，向阳公司至今仍在依约为新盛花园小区提供物业管理服务，构成事实上的物业服务合同关系。雷风异拖欠物业管理费，违反法律规定及合同约定，其上诉缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回其上诉，维持原判。向阳公司向一审法院起诉请求：判令雷风异支付拖欠的物业管理费2998.33元（自2015年1月1日起至2016年2月29日止）及逾期违约金5320.1元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：向阳公司系经衡阳市工商行政管理局依法登记的具有物业管理服务资质的企业法人。雷风异系衡阳市蒸湘区红湘南路××××号房的业主，其房屋建筑面积为178.47平方米。2010年12月29日，向阳公司与新盛花园的开发商衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部签订了前期物业服务合同。该合同约定，服务费用的收费标准为1.2元月/每平方米；业主应于交房之日起交纳物业服务费；物业服务费按年交纳，业主或物业使用人应在（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；业主或者物业使用人违反该合同约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按照每日1%的标准向原告支付违约金；合同期限为自2011年1月1日起至2013年1月1日止，若在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部与原告应就延长该合同期限达成协议，双方未能达成协议的，衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部应在合同期满前选出新的物业管理企业。合同签订后，向阳公司进驻新盛花园小区对该小区进行物业管理服务。《前期物业服务合同》于2013年1月1日到期之后，新盛花园小区未通过合法有效的程序选举出业主委员会，亦未在物业管理行政主管部门办理登记（至起诉之日止），且衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部未选聘出新的物业管理企业并与之签订物业服务合同，向阳公司至今仍在新盛花园小区提供物业管理服务。雷风异依约交纳了自2011年4月至2014年12月31日的物业费，尚欠2015年1月1日起至2016年2月29日（起诉之日）止的物业管理费。一审法院认为：向阳公司与新盛花园房产开发商衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”规定，在新盛花园小区未选举出业主委员会的情况下，房地产开发企业衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部与向阳公司签订的前期物业服务合同对雷风异具有约束力。《前期物业服务合同》期满之后，该小区未通过合法有效的程序选举出业主委员会（至起诉之日止），且新盛花园小区的开发商未选聘出新的物业管理企业并与之签订物业服务合同，另向阳公司至今仍在新盛小区提供物业管理服务，已构成事实上的物业服务合同关系。本案中，向阳公司按照协议的约定提供了物业管理服务，但雷风异未能按照协议的约定及时支付物业管理费，雷风异的行为构成违约，应承担本案的违约责任。雷风异辩称向阳公司在提供物业管理服务时未尽到相应的法定义务，但未提供相应的证据予以证明，该抗辩主张不能成立。经该院核算，自2015年1月1日起至2016年2月29日止，雷风异应当支付向阳公司物业管理费2998.33元（面积178.47平方米×1.2元月/每平方米×14个月=2998.33元）。向阳公司主张逾期违约金5320.1元，在《前期物业服务合同》中约定物业管理费的交纳方式是按年交纳，但在实际收取中也存在按月收取的情形，向阳公司在提供的证据3中违约金的计算方式是以按月收取物管费为计算依据，且计算的本金为178.47元/月，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利”之规定，上述按月收费计算及以本金178.47元/月为计算标准系向阳公司对其实体权利的处分，应依法予以准许。经该院核算，按双方合同约定计算其违约金为5320.1元，违约金数额过高，可以依据欠费方的请求予以适当调整，调整后的违约金一般不应超过欠费金额，经该院酌情认定，雷风异应当支付向阳公司因逾期支付物业管理费而产生的违约金2000元。判决：根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款之规定，判决如下：一、雷风异于本判决生效之日起十内支付向阳公司物业管理费2998.33元（自2015年1月1日起至2016年2月29日止）、滞纳金2000元，合计4998.33元；二、驳回向阳公司的其他诉讼请求。本案受理费25元，由雷风异负担15元，由向阳公司负担10元。本院二审期间，向阳公司依法提交了证据，雷风异未提交证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：向阳公司提交的《物业费缴费情况明细表》系该公司单方制作，雷风异对此不予认定，此证不能作为认定本案事实的依据;向阳公司提交的《水费收据》真实、合法，与本案有关联，应予认定。关于违约金的计算标准，《前期物业服务合同》第二十五条约定，业主未按时足额缴纳物业服务费用，应按1%的标准向向阳公司支付违约金，合同中并未约定是按日交纳违约金。除违约金的计算标准，一审法院认定的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为：向阳公司与衡阳市福泰房地产开发有限公司新盛花园项目部签订的《前期物业服务合同》合法、有效。该合同到期后至向阳公司起诉时，新盛花园小区未依法成立业主委员会，未与新的物业管理企业签订物业服务合同，向阳公司继续为该小区提供物业管理服务，雷风异居住在该小区的房屋，接受了向阳公司提供的物业服务，根据权利义务对等原则，向阳公司有权收取相应的物业管理费。鉴于向阳公司是按照《前期物业服务合同》的有关约定提供物业服务，雷风异亦应继续按该合同约定的标准支付物业管理费。故向阳公司要求雷风异支付2015年1月1日至2016年2月29日止的物业管理费2998.33元的诉讼请求应予支持，雷风异以《前期物业服务合同》期限届满拒绝交纳物业管理费的理由，没有法律依据，本院不予采纳。关于一审认定的违约金是否过高的问题，本院认为，《前期物业服务合同》约定，物业管理费按年交纳，业主未按时足额交纳物业管理费的，应按1%的标准向物业公司支付违约金，故应按业主年度所欠物业管理费的1%计算违约金为宜，雷风异应支付的违约金为29.98元，一审认定违约金为2000元，缺乏事实依据，应予纠正。综上所述，雷风异的上诉请求部分成立，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条、第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初215号民事判决第二项；二、变更湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2016）湘0408民初215号民事判决第一项为：上诉人雷风异于本判决生效后五日内支付被上诉人衡阳市向阳物业管理有限责任公司物业管理费2998.33元（自2015年1月1日起至2016年2月29日止）、违约金29.98元，合计3028.31元。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人雷风异、被上诉人衡阳市向阳物业管理有限责任公司各负担37.5元。本判决为终审判决。审 判 长  吴雪峰审 判 员  周 宏审 判 员  吴 敏二〇一六年九月八日代理书记员  陈佳丽校对责任人：周  宏                 打印责任人：陈佳丽      附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条 经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……