广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初3115号
原告（反诉被告）：苏辉荣，男，1966年8月28日出生，汉族，住玉林市。
被告（反诉原告）：李绍，男，1969年2月13日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：杨雄，广西纳百川律师事务所律师。
委托代理人：甘安能，广西纳百川律师事务所律师。
原告苏辉荣诉被告李绍及被告李绍反诉原告苏辉荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2016年11月7日，被告李绍向本院提起反诉。原告苏辉荣，被告李绍的委托代理人杨雄、甘安能到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏辉荣诉称，2016年4月1日，经其与被告自愿、平等协商一致，签订房屋、场地租赁合同书，约定原告将其所拥有的房屋及场地出租给被告使用，并约定了租期、租金及租金支付方式、违约金违约责任等（详见房屋、场地租赁合同书）。合同签订后，其已按约定将其所拥有的房屋及场地出租给被告使用，但被告未按约定于2016年4月1日前支付第一季度租金128000元。经其多次上门催收，被告均以种种理由推脱，仅分别于2016年7月10日和2016年8月10日签下还款承诺书，承诺延迟于2016年8月10日和2016年8月30日支付，约定按2分利息支付逾期付款违约金，但被告仍累计超过两个月（从2016年7月2日至2016年10月12日），并经过原告书面提出后10天内未予付款，至2016年10月2日止欠第一、二、三季度租金共计328000元。被告违反了合同约定的第九条第1款第（5）、（6）项、第十条第1款第（2）项，构成了违约。为此，特向法院起诉，请求法院判令：一、解除原告与被告于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同书》；二、被告支付租金人民币328000元并支付逾期付款违约金（计算方式：1、以128000元为基数，自2016年4月2日起；2、以100000元为基数，自2016年7月2日起；3、以100000元为基数，自2016年10月2日起至本案生效判决规定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算）给原告；三、本案受理费由两被告承担。
原告苏辉荣对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供有6份证据：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《房屋、场地租赁合同》复印件一份，欲证明原、被告双方形成房屋租赁的事实；3、《承诺书》复印件一份，欲证明被告拖欠租金的事实；4、《物品清单》复印件七份，欲证明被告不缴纳租金，被告方的财务邓舒月与被告清点租赁场地的物品并分别签字确认的事实；5、《营业执照》复印件一份，欲证明被告在租赁场地内只经营了通力酒店，并没有经营其他生意，车太保公司并没有在租赁场地经营的事实；6、《照片》复印件一份，欲证明车太保公司位于玉林市××路××号，租赁场地位于玉林市××路××号，车太保公司并不在租赁场地经营的事实。
被告李绍辩称，第一，本案租赁合同不具备解除条件，依法不应解除；第二，原告计算的违约金没有事实和法律依据，不应予以支持；第三，就本案其愿意随时向原告补足租金。
被告李绍对其陈述的事实在本院指定的举证期限内提供有3份证据：1、《居民身份证》复印件一份，欲证明被告的诉讼主体资格；2、《中国银行支付系统收付款通知书》复印件一份及《银行流水清单》复印件十份，欲证明被告支付租金情况；3、《委托书》复印件一份及《收据》复印件一份、《酒店转让协议》复印件一份，欲证明其接手黎泽开租赁本案房屋的事实，以及黎泽开此前已经交付了25万元押金给原告苏辉荣，其接手过来后，80万元转让款已经包含押金了，且原告苏辉荣于2013年5月13日已经收到黎泽开交付的租房押金25万元的事实。
经过开庭举证、质证，被告对原告提供的证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为反映了双方进行口头的约定将租金进行了调换，也就是第一季度租金为10万元，第二季度的租金为12.8万元；对证据4有异议，认为因没有经过我方的认可及进行共同的确认，有可能是原告方单方面的记录陈述；对证据5的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为根据营业形式车太保是于2016年3月22日登记的，当时被告方尚未租赁原告方的地址，所以地址就不在原告方的地址显示；对证据6的真实性没有异议，对证明的内容有异议，认为车太保公司是在楼上经营的，在照片是没有反映出来。
原告对被告提供的证据1、2没有异议；对证据3的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为《委托书》其确实有签字，被告李绍尚欠其10万元租金，第二季度的租金没有交。
反诉原告李绍称，2016年4月1日，反诉原、被告签订《房屋、场地租赁合同》，其向反诉被告租赁位于玉林市××房屋及屋后土地使用。合同中约定2016年至2017年度，前三季度租金为：128000元、100000元、100000元，合计328000元，分别于2016年4月1日、7月1日、10月1日交付。之后，原、被告对租金作了变更约定，一季度租金变更为100000元，二季度租金为128000元。租赁期间，由于其资金周转困难，经反诉被告同意，其于2016年7月10日、8月10日出具《还款承诺书》，承诺二季度租金于2016年8月30日前付清。但由于违约金的计算上存在分歧，反诉被告为了达到解除合同的非法目的，一直不愿意接受反诉原告交付的第三季度租金。本案中，不具备成就解除合同的条件，反诉被告应继续履行租赁合同。此外，合同履行期间（2016年9月17日下午），反被告以反诉原告拖欠为由，强行将租赁房屋进行封锁，导致其在租赁房屋内经营的通力酒店、车太保公司无法正常营业，不得已只能停业、遣散工作人员，该损失依法由反诉被告承担。对此，请求法院判令：1、反诉被告继续履行反诉原、被告签订的《房屋、场地租赁合同》；2、反诉被告解除对租赁房屋的封锁，将租赁房屋返还给反诉原告使用；3、反诉被告赔偿反诉原告的损失，损失计算从2016年9月17日至原告解除租赁房屋封锁之日止，其中，计至反诉之日（2016年10月27日）损失约为200000元。
反诉被告苏辉荣辩称，一、反诉原告的请求不成立。（1）房屋租赁合同签订后，双方并没有就租金再作出任何变更约定，反诉原告所说不符合事实；（2）反诉原告超过约定的租金支付期限并经其多次上门催收，均以各种理由推脱，在反诉原告两次写下还款承诺书后，也没有按期支付租金，更不存在反诉原告所说反诉被告为了达到解除合同的目的以违约金计算存在分歧为由一直不愿意接受其交付的第三季度租金的情况；（3）反诉原告主张的损失不是事实，其所说的车太保公司按营业执照上注明的地址是玉州区二环北路81号而不是玉州区二环北路122号，而且早已关门停业，与本案无关；其所经营的通力酒店经营不善，不缴纳租金，反诉原告主张的损失没有证据和事实；（4）本案中已具备解除合同的条件，其已给反诉原告多次机会，但被告一再违约，不按期缴纳租金；（5）合同第六条第四款约定合同期内，反诉原告违约则房屋内一切物品归原告所有，在合同期内已严重违约，按合同约定房屋内一切物品归原告所有；（6）按合同第五条规定，如反诉原告违约，所交的定金不予退回，现反诉原告在合同期内已严重违约，则反诉原告所交的定金依约不予退回。二、按合同第五条规定被告应在签订合同时交清定金，但被告却违约于2016年6月30日至2016年8月12日才陆续分10笔（含利息）付清，已违约，依法应追究反诉原告的违约责任；并且因反诉原告的违约，导致反诉被告无法正常使用或出租以获取租金收益，造成巨大的经济损失，现保留继续追究反诉原告的违约责任权利。
反诉原告在法院指定的举证期内提供的证据如下；1、《居民身份证》复印件一份，欲证明原告的诉讼主体资格；2、《中国银行支付系统收付款通知书》复印件一份及《银行流水清单》复印件十份，欲证明被告支付租金情况；3、《证明》复印件一份，欲证明原告以被告拖欠租金为由，强行将位于租赁房屋内被告经营管理的通力酒店和车太保公司进行封锁，导致酒店及公司无法经营，造成了巨大的营业损失；4、《营业执照》复印件一份，欲证明被告经营管理的玉林市通力大酒店及广西车太保电器商贸有限公司工商登记信息。
反诉被告在法院指定的举证期限内没有提供证据。
经过开庭举证、质证，反诉被告对于反诉原告在提供的证据1、2、4没有异议；对证据3有异议，认为报警的时间不对，应该是九月十九日，并不是九月十七日。
本院对各方当事人均无异议的证据予以确认，对各方提出异议的书证，因各自无相反证据予以否定，且该类书证确与双方诉辩事由具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。
综合全案证据，以及双方当事人在庭审中陈述和抗辩的事实进行分析，本院确认以下法律事实：2016年4月1日，被告（反诉原告）李绍作为承租方，与出租方即原告（反诉被告）苏辉荣经协商一致后，签订了一份《房屋、场地租赁合同》，约定被告租赁原告所有的位于玉林市××（名山××坡开发区）的房屋及场地【《房屋所有权证：证号：玉林市房权证玉房字第××号，《国有土地使用证》证号：玉国用（1998）字第B0400190006号】进行使用，用途为经营宾客、餐饮、休闲娱乐、商店等项目。租赁期限为15年，即自2016年4月1日至2031年4月1日止。同时约定了租金及支付方式，即从2016年4月1日至2017年4月10日为人民币肆拾贰万捌仟元整（￥428000元整，不含税金），其中第一季度足迹为128000元，第二季度租金为100000元，第三季度租金为100000元，第四季度租金为100000元……，租金支付方式为第一季度时间为每年的4月1日，第二季度时间即为每年的7月1日，第三季度即为每年的10月1日，第四季度时间即为每年的1月1日，且每次结付租金时间应提前十五天，在租期内必须先交清租金，才可使用。同时，承租方在签订合同时应交付250000元押金给出租方。其中合同第九条还约定了违约责任：在租赁期内，如承租方有下列行为之一的，出租方有权终止本合同，收回房屋及后场地，由此造成甲方损失的，承租方予以赔偿,…….(5)承租方在租期内租金拖欠超过二个月，按月租金的违约金5%计算给出租方。原、被告双方签订了此份《房屋、场地租赁合同》后，被告李绍于2016年4月8日通过中国银行（付款人账号：61×××48，付款人：姚科瑞）向原告苏辉荣的中国邮政储蓄银行（账号：62×××89）转账100000元，备注为房租，对此笔转账款原告在庭审中予以认可；被告通过中国民生银行手机转账的方式（转账卡号：62×××22），于2016年6月30日至2016年8月22日，共向原告转账汇款273400元，原告在庭审中予以认可，故被告合计共向被告转账汇款100000+273400=373400元。
另查明，被告于2016年7月10日向原告出具一份《还款承诺书》，内容为：“通力酒店房租第二季度本应于7月1日支付，现因资金周转困难，定于8月10日之前支付合同规定租金金额壹拾贰万捌仟元。特此承诺，李绍，2016年7月10日。”。此后于2016年8月10日，被告在此份《还款承诺书》加上以下内容：“此次款现因资金周转不过来，近期至8月30日还清，同时按2分利支付占用期。欠租金款：李绍，2016年8月10日。”。
再查明，在被告与原告签订《房屋、场地租赁合同》之前，原告将租赁场地出租给案外人黎泽开经营酒店。而后被告与案外人黎泽开于2016年4月1日签订《酒店转让协议》一份，从而被告以800000元转让价格接手，续而租赁原告的房屋场地经营。此后于2016年6月5日，案外人黎泽开向被告李绍出具《委托书》一份，内容为：“因本人在经营壹豪酒店期间欠有苏辉荣人民币壹拾捌万元整（￥180000），现特委托李绍在酒店转让款中代为支付还清此款（注：因酒店转让过程中含有二十五万（￥250000）租房押金在内，所以苏辉荣必须写清楚收到李绍的押金二十五万元（￥250000）的收款收据，此押金是由原本黎泽开的押金款转到现经营者李绍户上的。）。特此委托，委托人：黎泽开，认可人：苏辉荣，受委托人：李绍，2016年6月5日。”原告苏辉荣作为认可人在《委托书》上签字摁手指印。原告苏辉荣于2013年5月13日收到黎泽开的租房押金250000元，并向黎泽开出具《收据》一份。
还查明，2016年9月17日，原告与被告因房租问题产生矛盾后，原告将租赁房屋、场地的大门全部封锁，故被告向玉林市公安局名山派出所报案，名山派出所派出苏副所长与一名干警到现场调解，但原、被告双方未能达成一致意见。
综合双方当事人的诉辩意见，结合本案的基本事实，本案评判如下：
一、被告（反诉原告）李绍尚欠原告（反诉被告）苏辉荣的租金数额是多少？是否应当解除原告与被告于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同》？
本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告苏辉荣与被告李绍经协商一致后，于2016年4月1日签订了一份《房屋、场地租赁合同》，在租赁期间原、被告双方应依约履行该租赁合同。直至原告起诉时，因原告已于2016年9月17日将租赁房屋及场地封锁，但被告仍应依约向原告支付第一季度、第二季度的租金及押金。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告主张与原告口头约定，将第一季度与第二季度的租金进行了调换，但未能提供充分的证据证实，故对被告的抗辩，本院不予采纳，被告应对此承担举证不能的法律后果。现根据原、被告双方签订的《房屋、场地租赁合同》认定第一季度的租金为128000元，第二季度租金为100000元。对于押金部分，原告在2013年5月13日已收到案外人黎泽开的租房押金250000元，且在2016年6月5日在《委托书》上认可被告李绍与案外人黎泽开对于支付押金的约定，故本案中被告须支付给原告的押金为180000元。综上，被告须向原告支付租金及押金合计为128000+100000+180000=408000元。本案中，被告因资金周转困难逾期向原告支付第二季度的租金，且写下《还款承诺书》一份交由原告收执，自愿按月利息2分支付逾期支付第二季度的租金的资金占用费，本院对此予以确认，故被告应向原告支付资金占用费为100000×0.02×3个月=6000元；因被告已向原告汇款转账支付373400元，故被告尚需向原告支付租金408000373400+6000=40600元。按照原、被告双方签订的《房屋、场地租赁合同》违约责任的约定，被告拖欠的租金数额累计未超过2个月，未达到解除合同的成就条件，故对原告主张解除其与被告李绍于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同》的诉请，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途的。”的规定，对于被告在反诉中主张原告解除对租赁房屋的封锁，将租赁房屋返还给被告使用，继续履行原、被告签订的《房屋、场地租赁合同》的诉请，本院依法予以支持。对被告主张继续承租原告房屋经营使用的诉请，本院予以支持，故原告苏辉荣自本案判决生效之日起七日内，按合同约定将房屋继续出租给被告李绍经营使用。
二、原告（反诉被告）苏辉荣主张被告（反诉原告）李绍支付的逾期付款的违约金是否成立？
本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”、第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同衣服不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，本案中，被告在庭审中认可欠付原告租金的事实，故被告应支付逾期付款的违约金给原告。现已查明被告尚需支付原告租金40600元，且被告最后一次支付租金的时间为2016年8月22日，参照被告出具给原告收执的《还款承诺书》的约定，逾期付款的违约金具体计算为：以被告尚欠付的40600元为基数，自2016年8月23日起至还清之日止，按月利率2%计算。
三、原告（反诉被告）苏辉荣是否应当赔偿被告（反诉被告）李绍的经营损失？
本院认为，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，被告在反诉中要求原告赔偿经营损失，因被告先行违约不按期缴纳租金从而导致了原、被告双方的矛盾纠纷，且其未能提供充分的证据证实损失的具体数额，故对被告的此项主张，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）苏辉荣与被告（反诉原告）李绍继续履行于2016年4月1日签订的《房屋、场地租赁合同》，原告（反诉被告）苏辉荣自本案判决生效之日起七日内，按合同约定将房屋继续出租给被告（反诉原告）李绍经营使用；
二、被告（反诉原告）李绍支付租金40600元给原告（反诉被告）苏辉荣；
三、被告（反诉原告）李绍支付逾期付款违约金给原告（反诉被告）苏辉荣（逾期付款违约金计算：以40600元为基数，自2016年8月23日起至还清之日止，按月利率2%计算）；
四．驳回原告苏辉荣的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告李绍的其他诉讼请求。
本案本诉受理费6475元，减半收取为3238元，由被告李绍负担(该款原告苏辉荣已预交，由被告李绍支付上述款项时一并支付给原告苏辉荣)；反诉受理费4300元，减半收取为2150元，由反诉原告李绍负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状一式五份，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6475元(开户银行：农行广西玉林分行营业部，户名：玉林市财政局，账号:20×××77)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 吕 程
二〇一七年一月十八日
书 记 员 吕玉凤