山东省滕州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滕民初字第2353号
原告邱新亮，男，1979年10月3日出生，汉族，住河北省三河市。
委托代理人姜伟清，山东真谛律师事务所律师。
被告苏士磊，男，1966年1月5日出生，汉族，个体工商户，住滕州市。
委托代理人陈龙，山东善国律师事务所律师。
原告邱新亮与被告苏士磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李洪举独任审判，公开开庭进行审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2014年1月9日，原、被告之间签订了房屋买卖合同。合同约定被告将其所有的位于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼22号营业房出售给�告（建设面积130.24平方米）。原告向被告支付158万元购房款，如被告拒不履行过户义务，应按每日三千元向原告支付违约金直至过户止。被告参与协助原告办理完毕房屋过户手续且把该房屋实际交付了原告。但被告现拒不协助办理该房屋所属土地的过户手续，请求判令被告向原告履行买卖房屋合同的土地过户义务，判令被告承担6万元的违约金及15万元的房屋过户费用。
被告辩称，被告并不是本案真正适格的主体，双方之间房屋买卖合同是原告与案外人张某某合同关系当中的一个环节，被告在他们之间的合同当中仅属于第三人。并且是代替张某某履行合同的义务。根据合同法的规定，原告作为债权人，要求第三人继续履行合同并且承担赔偿责任，于法无据，应予以驳回。
经审理查明，2013年6月4日，被告向原告借款75万元，双方签订借款合同一份。合同约定，借款金额75万元，借款期限2个月（自2013年6月4日至2013年8月3日）。借款月利率为20‰，合同上有原、被告的签名、捺印。滕州市公证处于2013年6月5日以（2013）滕证经字第136号公证书，对借款合同进行了公证，签订合同之日，原告通过中国建设银行股份有限公司滕州支行将75万元转给被告。借款到期后，被告不能归还该笔借款，2014年1月9日，原、被告双方签订房屋买卖合同一份，约定，被告将其所有的位于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼22号营业房出卖给原告，房屋交易价168万元（含过户费），实际交易价158万元，合同上有原、被告的签名。合同签订后，原告于2014年1月9日通过中国建设银行股份有限公司滕州支行转给被告房款83万元。同日，被告苏士磊向原告出具收条一份。载明今本人苏士磊收到邱新亮交来的购房款158万元，收条上有被告的签名、捺印。并于2014年1月10日办理了房产过户登记，将该房产过户登记到原告名下，原告获取了滕房权证城区字第20140005**号房屋所有权证书。2014年1月10日，原、被告签订了土地使用权转让协议书一份，协议中约定，被告出让给原告位于滕州市大同北路东侧营业房占用面积为167.87平方米的土地一宗，土地及地面建筑物转让总价为人民币158万元，原告于2014年1月9日将158万元付清，房屋已在房地产管理部门过户，本协议生效后，被告单方面解除协议或者延时履行本协议超过五日的，即为根本违约，被告应赔偿原告合同标的额30‰的违约金，协议有原、被告的签名、捺印。滕州市公证处于2014年1月14日以（2014）滕证经字第17号公证书对该协议进行了公证。协议签订后，至今未办理土地过户手续，原告于2014年5月29日诉至本院，请求判令被告向原告履行买卖房屋合同的土地过户义务，并承担6万元的违约金及15万元的房屋过户费用。
另查明，2009年11月24日，位于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼22号营业房是经山东天合拍卖有限公司拍卖，由被告苏士磊购买。2009年11月20日，山东天合拍卖有限公司收到苏士磊保证金30000元。后由苏士磊用户名为张某某的银行账号通过中国建设银行股份有限公司滕州支行分别于2009年11月24日、2009年11月27日分四次转入山东天合拍卖有限公司4063500元，其中成交金387000元，其他印花税19350元。后将该房产过户到被告苏士磊名下。
庭审中被告辩称，该房产的全部购房款是由张某某支付的，张某某以苏士磊的名义购买的，在2014年1月8日张某某与原告有一个房屋买卖说明。说明中记载，双方约定如张某某把欠原告的150万元借款还完后，原告无条件把房屋过户到张某某指定的人名下，同时约定，在苏士�的房产证、土地使用权证过户到原告的名下后，张某某在北京的朝阳区某某小区某号楼的房产证原件，购房发票、契税票、借款人为刘某某50万元的借据原件、借款公证书原件、张某某签字的房屋买卖合同原件等资料全部归还张某某。以上约定三个月内未按时完成，本协议作废，此房屋由张某某出售，所得购房款在排除所欠邱新亮欠款后由张某某所有（时间为1个月）。如过期视为张某某自动放弃，由原告自行处理此房，说明上有张某某及原告邱新亮的签名、捺印。
另查明，滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼占用土地的土地使用权证号为滕国用（2010）099号，占用土地性质为出让，土地使用者为滕州市墨府置业有限公司，使用面积14890㎡，商品房国有土地分割转让登记中记载，2号楼22号营业房的土地使用权人为苏士磊，使用面积合计分摊167.87㎡。
上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同一份、房屋买卖转款说明一份、滕房权证城区字第20140005**号房产证一份、公证书三份、银行转账回执有两份、收条一份、拍卖成交确认书一份、收款凭证两份、税收发票一份、银行转账回执四份、房屋买卖说明一份、证明一份、庭审笔录等在卷为凭。
本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同为双方当事人的真实意思表示，原告已将购房款全额支付给被告，被告已将房屋过户给原告，该房屋买卖合同合法有效。房产过户后，原、被告双方于2014年1月10日签订了该房屋国有土地使用权转让协议，该协议亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。双方应按约定期限2014年1月9日履行各自义务，但被告至今未予履行，原告请求判令被告履行土地使用权过户的义务，于法有据，依法应予支�。土地使用权转让协议中约定，如一方延时履行协议超过5日，即为根本性违约，应赔偿合同标的额的30％作为违约金，该协议约定的土地使用权及地面建筑物转让总价为人民币158万元，违约金按合同计算应为45万元。原告要求被告承担6万元的违约金，是原告对自己权利的处分，依法应予支持。原告要求被告承担15万元的过户费用，于法无据，本院不予支持。被告辩称，此房是张某某出资购买，并以被告苏士磊的名义办理房产证等手续，无事实依据，本院不予采信。原告与张某某签订的房屋买卖说明，约定的是在原、被告在办理完房屋产权变更登记、土地证过户后，双方对该房产的处置意见，与本案不是同一法律关系，本院不予审查。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告苏士磊将座落于滕州市大同北路东侧腾龙财富商贸城2号楼滕国用（2010）099号土地使用权证项下的22号营业房占用的167.87㎡土地使用权过户登记到原告邱新亮名下；
二、被告苏士磊支付原告邱新亮违约金6万元。
以上一、二项于本判决生效后十日内履行完毕。
驳回原告邱新亮的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1400元，由被告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣�市中级人民法院。
审判员 李洪举
二〇一四年七月二十二日
书记员 陈 琛