吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终783号
上诉人（原审被告）：吉林云鹤汽车零部件有限公司，住所地吉林省永吉经济技术开发区。
法定代表人：伊淑银，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵国，吉林大华铭仁律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：伊淑银，男，1961年11月20日生，汉族，吉林云鹤汽车零部件有限公司董事长，住吉林省永吉经济技术开发区。
委托诉讼代理人：王云鹏，吉林大华铭仁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙国富，男，1970年6月15日生，住吉林省公主岭市。
委托诉讼代理人：浦克，吉林白桦律师事务所律师。
原审第三人：吉林温环汽车零部件制造有限公司，住所地吉林省永吉经济技术开发区。
法定代表人：张永祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李平，吉林鹏信律师事务所律师。
上诉人吉林云鹤汽车零部件有限公司（以下简称云鹤公司）、伊淑银与被上诉人孙国富及原审第三人吉林温环汽车零部件制造有限公司（以下简称温环公司）买卖合同纠纷一案，吉林高新技术产业开发区人民法院于2015年8月19日作出（2014）吉高新民二初字第374号民事判决，已经发生法律效力。伊淑银不服，向本院申请再审。本院于2016年11月28日作出（2016）吉02民申117号民事裁定，提审本案；又于2017年5月22日作出（2017）吉02民再50号民事裁定，将本案发回重审。2017年12月6日，吉林高新技术产业开发区人民法院作出（2017）吉0291民初668号民事判决。云鹤公司、伊淑银不服，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。云鹤公司委托诉讼代理人赵国，伊淑银委托诉讼代理人王云鹏，孙国富委托诉讼代理人浦克，温环公司委托诉讼代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云鹤公司上诉请求：撤销原审判决第一项、第二项，改判云鹤公司与孙国富签订的《协议书》有效，且无需返还购房款及租金，一、二审诉讼费由孙国富承担。事实与理由：原审适用法律错误，《协议书》是转让房屋，不是转让土地使用权，该协议是双方真实意思表示，并不违反法律强制性规定，应为有效。（一）讼争房屋是伊淑权作为股东出资投资到云鹤公司，云鹤公司有权处分该房屋。根据温环公司股东会决议和孙国富提交的永吉县人民法院（2012）永民执字第358号民事裁定书可以看出，讼争房屋应当是温环公司的财产，而温环公司又将其给了伊淑权，伊淑权作为投资入投云鹤公司，云鹤公司有权处分该房屋。（二）买卖合同约定的标的物为房产并不是土地使用权，无需行政审批，买卖合同应为合法有效。原审混淆了合同标的物，直接导致认定事实和适用法律错误。1.买卖合同约定转让的标的物是房产，无需行政审批，是双方真实意思表示，应当自成立时产生法律效力。双方是否按照合同履行自己的义务，只是是否构成违约的条件，不是合同是否生效的要件。对于违反管理性规范的合同，没有损害国家利益、集体利益或第三人利益的行为，只产生行政管理上的法律后果，并不影响当事人签订合同的效力。本案是房屋买卖，不是国有土地使用权出让，也不是房地产开发、交易，是对房产所有权的处分，房屋买卖合同有效。2.买卖合同并未违反法律等强制性规定。综合考察我国《土地管理法》《城市房地产管理法》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，只有“国有划拨土地使用权转让必须经有批准权的人民政府批准”的规定，并没有未经批准转让无效之规定。根据《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定，审批应当理解为对国有划拨土地使用权实际发生转移的审批，而非转让合同本身的审批。是否进行房地产划拨土地批准并不影响合同的效力，且国家并不禁止划拨土地转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。
孙国富辩称，一审认定买卖无效、事实清楚、证据充分、适用法律正确，云鹤公司的上诉请求不能成立。
伊淑银述称，没有意见。
温环公司述称，温环公司对转让事项不知情，没有过错，不应承担责任。
伊淑银上诉请求：撤销原审判决第三项，改判伊淑银不承担连带责任，一、二审诉讼费由孙国富承担。事实与理由：原审判决适用法律错误，在没有任何证据的情况下作出伊淑银承担连带责任的判决，明显依据不足。（一）原审判定伊淑银承担连带责任没有事实依据。原审认为伊淑银利用其法定代表人地位和股东身份将公司所谓的财产出卖后钱款汇入伊淑银个人账号，目的是为了逃避公司债务，损害其他债权人的利益，具有过错，但是没有证据可以证明。（二）原审判定伊淑银承担连带责任的理由与其认定的事实相悖。原审认定伊淑银于2011年6月28日交给云鹤公司215万元，确认伊淑银将代收的215万元交给云鹤公司，不存在为了逃避公司债务损害其他债权人的利益的情形。伊淑银代收购房款是作为法定代表人的所为，并未利用股东身份，且已经将购房款全部交付给云鹤公司，云鹤公司也已经实际使用，伊淑银并未损害公司以及其他债权人利益，不存在公司以及第三人利益受损的事实。（三）原审适用法律错误。原审根据公司法第二十条第三款作出判决，该条款是股东滥用法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益的情形，显然不适用于本案。1.公司法该条款适用的前提是股东实施了滥用法人独立地位的行为。本案中，无论是孙国富还是原审法院均未证明或确认伊淑银实施了滥用法人独立地位的行为。实际上伊淑银代收孙国富钱款的行为是作为公司法定代表人代公司收取，并不是作为股东收取，也没有任何滥用法人独立地位的行为。2.股东滥用法人独立地位的目的是为了逃避债务且严重损害公司债权人利益。本案中伊淑银收取款项的目的不是为了逃避债务，否则不应将该笔钱款再交给公司。另外，孙国富已经实际占有使用讼争房屋，孙国富既不是公司的债权人也不存在利益受损的情形。
孙国富辩称，一审认定买卖无效、事实清楚、证据充分、适用法律正确，伊淑银的上诉请求不能成立。
云鹤公司述称，没有意见。
温环公司述称，温环公司对转让事项不知情，没有过错，不应承担责任。
孙国富向一审法院起诉请求：1.解除2011年6月21日签订的《协议书》；2.云鹤公司赔偿损失：购厂房、办公楼、仓库价款215万元；利息465500元（自2011年6月22日起至2014年1月21日止，年利率6%），自2014年1月22日起，至全部购房款赔偿完毕时止，按同期银行贷款利率给付利息；租金损失30万元；3.伊淑银对上述诉请数额承担连带赔偿责任。
一审法院查明：2011年6月21日，孙国富与云鹤公司签订《协议书》一份，主要内容：1.云鹤公司将其所有的位于吉林市荣光村原畜牧厂院内吉林市岱三聚氨酯有限责任公司名下的厂房1013.75平方米，办公楼1071平方米，仓库1021.25平方米转让给孙国富。由于该房屋及土地产权登记在其他单位名下，云鹤公司无法办理转移登记，孙国富自愿负责办理全部产权转让变更登记等全部手续，云鹤公司予以配合，但不承担风险责任及任何赔偿责任。2.双方协商上述房产转让价格为215万元，云鹤公司未向荣光村支付的2009年至今的租金由孙国富另行支付。3.双方同意，本合同签订之日起两日内，孙国富将房款一次性付给云鹤公司。4.孙国富一次性支付全部房款后，双方办理交接。5.孙国富同意由此厂房发生的一切其他费用由孙国富承担。6.上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给孙国富。合同签订后，同年6月27日，孙国富通过吉林银行将215万元汇入云鹤公司法定代表人伊淑银个人账户。云鹤公司将合同约定的标的物交于孙国富占有和使用。伊淑银于2011年6月28日交给云鹤公司215万元。孙国富分别于2011年8月10日、2011年12月12日、2013年6月3日向吉林高新区高新街道荣光村民委员会交纳2008年度至2011年度土地租金共计30万元。另查明，吉林省永吉县人民法院于2012年9月26日作出（2012）永民执字第358号执行裁定，查封了吉林市岱三聚氨酯有限责任公司名下土地和房屋，即本案涉案标的物。再查明，涉案房屋登记在吉林市岱三聚氨酯有限责任公司名下，来源：自建。涉案标的物下面的土地性质为国有土地，使用权类型为划拨。
一审法院认为，（一）买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。孙国富购买云鹤公司出卖的厂房、办公楼、仓库，所有权人为案外人吉林市岱三聚氨酯有限责任公司名下的房屋，在产权未变更到云鹤公司名下时，其无权处分，即云鹤公司将没有所有权的标的物进行买卖，且买卖的标的物土地的使用类型为国有划拨土地，在没有办理相关行政审批手续和交纳相关费用的情况下进行买卖，违反了法律、行政法规强制性规定，故双方的买卖协议无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力……第五十八条规定，合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。孙国富诉请解除双方于2011年6月21日签订的《房屋买卖协议书》，因无效合同自合同签订时就无效，故孙国富要求解除合同的诉请不予支持。（二）孙国富诉请云鹤公司赔偿购厂房、办公楼、仓库价款215万元，根据法律规定，应该是返还215万元，对该项诉请予以支持。孙国富诉请云鹤公司赔偿利息，是基于合同有效的前提下要求云鹤公司承担违约责任，即赔偿利息损失，但双方所签订的合同为无效合同，无效合同对损失的赔偿，要看是单方过错还是双方过错，抑或是存在过错责任的大小，给对方造成了实际损失。从双方签订厂房、办公楼、仓库买卖协议看，双方对买卖的标的物的实际情况均明知，即买卖的标的物产权人为案外人吉林市岱三聚氨酯有限责任公司，在未征得产权人同意且配合办理所有权变更登记的情况下，仍签订买卖协议，说明双方在明知的情况下仍为之，双方均存在过错，对各自的损失应各自承担，故云鹤公司的该项诉请不予支持。孙国富诉请云鹤公司赔偿租金损失30万元，根据双方签订《协议书》，该30万元租金系云鹤公司拖欠吉林高新区荣光村委会2009年至2011年期间的土地租金，双方商定由云鹤公司向吉林高新区荣光村委会交纳，孙国富实际也交纳了此款，故此款应由云鹤公司返还给孙国富，而不是赔偿，孙国富该项诉请予以支持。（三）孙国富诉请伊淑银对上述请求数额承担连带给付责任。《中华人民共和国公司法》第二十条规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，虽然孙国富将购买厂房、办公楼、仓库的215万元汇入云鹤公司法定代表人也是股东伊淑银个人账户中，不能以此事实就认定公司财产与个人财产混同，证据不充分。根据该条第三款规定，伊淑银利用其法定代表人地位和股东身份将公司所谓的财产出卖后钱款汇入其个人账号，目的是为了逃避公司债务，损害其他债权人利益，具有过错，其应对公司债务承担连带责任，故孙国富的该项诉请予以支持。云鹤公司抗辩双方签订的购房协议合法有效，不予采纳。伊淑银抗辩不应对云鹤公司承担连带责任，不予采信。
一审法院判决：一、孙国富与云鹤公司于2011年6月21日签订《协议书》无效；二、云鹤公司于本判决生效之日起十五日内返还给孙国富购买厂房、办公楼、仓库交纳的钱款215万元，返还孙国富交纳的租金30万元，合计245万元；三、伊淑银对上述具有给付内容的款项承担连带责任；四、温环公司不承担民事责任；五、驳回孙国富其他诉讼请求。
本院审理过程中，云鹤公司提供五份证据。1.吉林市人民政府国有资产管理公司于2012年7月11日出具《情况说明》。证明：案涉买卖房屋登记在吉林市岱三聚氨酯有限责任公司名下，通过改制转到温环公司名下，案涉买卖房屋下的土地是温环公司的。2.吉林市吉轻专用车辆制造有限公司于2005年6月出具《吉林市岱三聚氨酯有限责任公司房证及土地证未更名原因及变更所需要费用的说明》。证明：案涉房屋未更名的原因。3.温环公司几个股东于2012年9月15日出具的《情况说明》。证明：案涉两个温环公司股东会决议中，含有补偿给伊淑权内容的股东会决议是后形成的，是因为先前的股东会决议表述不准确。4.吉林省永吉县人民法院（2012）永民执字第358号民事裁定书。证明：争议买卖房屋变更登记至孙国富名下后又变更回来。5.吉林市住房保障的房地产管理局吉市房行决字2012第45号行政决定书。证明：争议房屋曾变更到孙国富公司名下，又被撤销了。孙国富质证称，证据没有原件，真实性有异议；证据能够证明案涉房屋产权所有人是吉林市岱三聚氨酯有限责任公司，买卖合同无效。伊淑银质证称，没有意见。温环公司质证称，证据没有原件，真实性有异议；证据能够证明案涉房屋产权所有人是吉林市岱三聚氨酯有限责任公司，买卖合同无效；股东出具的《情况说明》上没有张永祥签字，没有温环公司盖章，不予认可。
对于上述证据，证据1、2、3、5因无原件核对，真实性无法确认，不予采信。证据4系永吉县人民法院执行裁定书，原审已确认真实性，但依据该裁定不能证明云鹤公司主张的房屋曾经变更登记到孙国富或者孙国富设立公司名下的事实，故不予采信。
本院查明的事实与一审判决认定的事实无异。
本院认为，（一）关于《协议书》的效力问题。案涉房屋所占土地使用权系以划拨方式取得，针对划拨土地的特性，国家法律、行政法规对划拨土地使用权人处分划拨土地使用权设有限制。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。”这是法律针对对国有划拨土地使用权转让的强制性规定，任何组织和个人不得违反。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定,“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效”，至本案起诉时止，双方当事人均未能向一审法院提交涉案划拨土地使用权出让经过行政主管部门批准等相关手续的相关证据。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，应当认定《协议书》无效。
云鹤公司主张《协议书》约定转让标的物是房产，不是国有土地使用权出让，无需行政审批。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土使用权同时转让、抵押”及第六十一条第三款“房地产转让或变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”以及《中华人民共和国物权法》第十条第二款“国家对不动产实行统一登记制度”和第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的规定，本案《协议书》中约定的房屋转让必然涉及土地转让事宜。云鹤公司的上述主张不成立，不予支持。
（二）关于伊淑银是否应当承担连带责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”对此，孙国富主张伊淑银承担连带责任，应当负有举证责任，即举出盖然性证据证明伊淑银存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为、具有逃避债务的恶意以及由此产生了损害债权人利益的后果。从孙国富提供的证据来看，仅能认定云鹤公司在转入和转出案涉合同价款时使用了伊淑银的个人账户，对于该行为是否造成了云鹤公司资产减少，是否侵害了债权人利益，没有其他证据佐证。仅依据云鹤公司利用伊淑银个人账户收取案涉合同价款的这一行为，不能认定伊淑银与云鹤公司之间存在资产不分、账簿合一、账目不清，或者人事交叉、业务混同等情形。因现有证据不足以证实云鹤公司与伊淑银存在人格混同的事实，原审依据该条款的规定，判定伊淑银承担连带责任属适用法律不当。
综上，伊淑银上诉理由成立，予以支持。云鹤公司上诉理由不成立，予以驳回。原审认定事实虽然清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初668号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；
二、撤销吉林高新技术产业开发区人民法院（2017）吉0291民初668号民事判决第三项；
三、驳回孙国富对伊淑银的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费30124元，由吉林云鹤汽车零部件有限公司承担19882元，孙国富承担10242元。吉林云鹤汽车零部件有限公司预交的二审案件受理费26400元，由吉林云鹤汽车零部件有限公司负担。伊淑银预交的二审案件受理费26400元，由孙国富负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张笑飞
审判员毕雪松
代理审判员丛军霞
二〇一八年四月十二日
代理书记员 刘 城