成都市金牛区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0106民初296号原告：何永玺，男，1978年7月4日出生，汉族，住成都市金牛区。原告：赵倩，女，1981年6月20日出生，汉族，住重庆市九龙区。以上二被告共同的委托诉讼代理人：赵辉，四川衡纵律师事务所律师。被告：吴文军，男，1981年6月20日出生，藏族，住四川省理县。委托诉讼代理人：袁沙林，四川及第律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪师俊，四川方策律师事务所律师。原告何永玺、赵倩诉被告吴文军房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告吴文军于2017年3月8日提出管辖权异议申请。被告吴文军认为本案应由其住所地四川省理县人民法院审理。本院于2017年3月10日作出裁定，以本案涉案房屋以及合同履行地在金牛区为由，裁定驳回被告吴文军的管辖权异议。后被告吴文军向成都市中级人民法院提出上诉，成都市中级人民法院于2017年5月22日作出（2017）川01民辖终818号民事裁定书，驳回被告吴文军的上诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告何永玺、赵倩的共同委托诉讼代理人赵辉，被告吴文军的委托诉讼代理人袁沙林、纪师俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。何永玺、赵倩向本院提出的诉讼请求：1.判决确认何永玺、赵倩与吴文军签订的《房屋出租协议》于2016年11月30日已解除；2.判令吴文军立即向何永玺、赵倩腾退何永玺、赵倩位于成都市金牛区韦家碾一路×号×栋×楼443、444、445、446号的房屋并恢复原状；3.判令吴文军立即向何永玺、赵倩支付从2016年5月5日至房屋实际腾退之日止按月租金8333.33元的标准计算的租金及利息（其中2016年5月5日至2016年11月4日的租金50000元，利息以50000元为基数按中国人民银行同期贷款利率从2016年4月5日起至实际付清之日止的利息；2016年11月5日暂计至起诉之日的租金为8333.33元）；4.判令吴文军立即向何永玺、赵倩支付违约金8333.33元；5.判令吴文军立即向何永玺、赵倩支付拖欠的至涉案房屋恢复原状之日止的每平米3.8元每月标准支付物业费及水费、电费、生活垃圾清理费（其中物业费从2016年12月1日至起诉之日为9704.32元，电费截止到2016年3月15日为43.4元，水费截止到2016年11月1日为866.5元，生活垃圾清理费为352元）；6.判令吴文军承担本案的诉讼费、保全费等费用。事实和理由：2014年6月5日，何永玺、赵倩与吴文军签订《房屋出租协议》，协议约定：何永玺、赵倩将其所有的位于成都市金牛区韦家碾一路×号×栋×楼443、444、445、446号房屋出租给吴文军；双方协商提供免租期为五个月，房租6个月支付一次，每次需提前30天，前6年即2014年6月5日至2020年11月4日按10万元/年计算，2020年11月5日至2024年11月5日按12万元/年计算；吴文军遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气、电话、物业费等费用；双方在协议期内，均不得违约，如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金；协议还对双方其他权利义务进行了约定。协议签订后，吴文军仅按照协议约定支付2014年11月5日至2016年5月4日的租金，按照协议的约定吴文军应于2016年4月5日前支付2016年5月5日至2016年11月4日的租金5万元，于2016年10月5日支付2016年11月5日至2017年5月4日的租金5万元，且经何永玺、赵倩的多次催促吴文军均未按协议约定付款，2016年11月24日向吴文军邮寄送达了律师函催告吴文军缴纳租金，否则解除双方的租赁合同，但吴文军仍未按照何永玺、赵倩的要求缴纳租金。其次，吴文军从承租房屋之日起仅支付部分的物业费水电费及清理费，截止到起诉之日吴文军尚欠上述费用的金额为10986.22元，其欠缴上述费用的行为不仅违反了协议的约定，也给何永玺、赵倩带来了巨大的风险。综上，吴文军未按照协议的约定支付租金、物业费已严重违反了协议的约定，应当承担本案的全部责任，为维护何永玺、赵倩的合法权益，诉至法院。被告吴文军辩称，第一，吴文军作为承租人，何永玺、赵倩作为出租人，出租人的注意义务明显要高于承租人，何永玺、赵倩作为出租人应该清楚的了解并告知承租人房屋性质，在签订合同之前，吴文军已经明确告知何永玺、赵倩各房屋用于开设酒店，该房屋的所有人是何永玺、赵倩，按照注意义务何永玺、赵倩作为业主当理应清楚房屋的性质，但仍然隐瞒吴文军与之签订租房协议。第二，作为业主方，何永玺、赵倩按照交易习惯业主方的优势地位，理应由何永玺、赵倩协议办理消防许可证等手续，承租人要承租房屋要用于居住，但发现房屋不能居住或不适合居住，承租人是有权拒绝给付租金，同理该房屋承租人是用于开设酒店，但是由于何永玺、赵倩的刻意隐瞒，导致该房屋的消防许可一直没有办下来，给吴文军的经营造成巨大损失，该酒店无法正常营业，所以吴文军有权拒绝给付租金直至消防许可手续办完。经审理查明，位于成都市金牛区韦家碾一路×号×栋×楼443、444、445、446号房屋（合同备案号：17×××14、17×××17、17×××16、17×××04）（以下简称涉案房屋）系何永玺、赵倩按份共有该屋，房屋用途均为办公，且均尚未取得不动产权证书，吴文军与案外人刘继军欲租房开办濠燕商务酒店。2014年6月5日，何永玺与吴文军签订《房屋出租协议》。该协议约定：1.将金牛区韦家碾一路×号×栋×楼房号443、444、445、446房屋出租给乙方（吴文军）；2.租用时间为2014年6月5日到2024年6月4日；3.房屋的使用性质为办公用房，缴租方式为半年支付一次，应当在付款期末前30天支付；4.双方协商提供免租期5个月，房租6个月支付一次，每次需提前30天，前六年即2014年6月5日至2020年11月4日按10万元/年计算，2020年11月5日至2024年11月5日按12万元/年计算；5.乙方（吴文军）必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度，办理各种相关证件、按时交纳水、电、气、电话、物业管理等费用。6.甲乙双方在协议期内，均不得违约。如违约则违约方均按本房屋壹月租金赔偿对方作为违约赔偿金、如遇特殊原因，双方自行协商解决。吴文军在签订《房屋出租协议》以后占用案涉房屋开设了濠雁商务酒店，该酒店于2015年1月1日正式开业。由于涉案房屋所在建筑消防存在报验问题，濠雁商务酒店一直未能报验消防手续。对此，案涉房屋建筑开发商上海绿地集团成都金牛房地产开发有限公司、何永玺、伍祚贵、张天平三人作为业主方、吴文军、刘继军、濠雁商务酒店有限公司作为承租方，三方就消防报验问题以及该酒店的损失赔偿问题多次协商，并于2015年5月13日最终签订一份《成都绿地世纪城E栋濠雁酒店补偿协议书》（以下简称协议书）。该协议书约定如下：1.各方确认：该房屋所在的建筑物（E栋）之整体消防验收通过的结果已于2015年4月18日得到了主管部门的认可；2.由于在此之前该房屋所在的建筑物整体消防验收存在的问题导致承租方开设酒店之相应的消防报验无法进行，开发商同意向承租方补偿如下：（1）开发商承担2014年5月1日到2015年4月18日期间该房屋产生的物业管理费；（2）开发商应于2015年5月25日前向承租方一次性支付补偿金人民币50万元整。2016年11月15日，成都市金牛区公安消防大队向成都濠雁商务酒店有限公司出具金牛公（消）行罚决字（2016）0065号行政处罚决定书，以濠雁商务酒店未经消防安全检查擅自投入使用、营业为由，责令停产停业，并处罚款人民币叁万元整。另查明，吴文军已按照协议支付2014年11月5日至2016年5月4日的租金共计15万元，后未向何永玺、赵倩支付租金及物业费、水费、电费及垃圾清理费。2016年11月22日，何永玺、赵倩向吴文军邮寄送达《律师函》，催交租金及违约金。2016年11月24日，吴文军签收。2016年12月9日，何永玺、赵倩向本诉讼院缴纳诉讼费。以上事实有《房屋出租协议》、商品房买卖合同摘要、《律师函》、EMS邮递单以及快递查询记录、《成都绿地世纪城E栋濠雁酒店补偿协议书》、《行政处罚决定书》以及庭审笔录在案予以证明。本院认为，根据本案争议焦点问题，本院做如下评述：一、关于《房屋出租协议》能否解除。本案中，双方签订的《房屋出租协议》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，本院予以确定。房屋租赁关系本质上是房屋的占有、使用、收益与租金的交换关系，二者彼此构成了对价。因此，只要吴文军在占有、使用租赁房屋并从中获益，即应支付其对价即租金。庭审中，吴文军以涉案房屋存在消防问题而提出关于租金的同时履行抗辩权。本院认为，涉案房屋存在某一方面的瑕疵，若非影响了占有、使用，否则不能成为拒付租金的事由，从成都市金牛区公安消防大队多次向成都濠雁商务酒店有限公司出具行政处罚决定书的情形来看，吴文军一直在占有、使用涉案房屋，可见其合同目的已经实现，其提出的拒付租金与要求何永玺、赵倩承担损失与涉案房屋消防瑕疵之间并无因果关系，故对吴文军提出的关于对支付租金行使同时履行抗辩权的抗辩意见，本院不予采纳。按照双方《房屋出租协议》约定，吴文军未按约定支付租金，何永玺、赵倩于2016年12月9日向本院请求解除《房屋出租协议》，本院予以支持。在合同解除前，吴文军应当支付房屋租金，在合同解除后，吴文军应当支付房屋占用费。基于《房屋出租协议》已经解除，何永玺、赵倩要求吴文军腾退涉案房屋并恢复原状的诉求，本院予以支持。二、何永玺、赵倩损失的计算问题。吴文军应当支付2016年5月5日至2016年12月9日《租房协议》解除前的房屋租金58333.33元（2016年5月5日至2016年11月4日应付租金50000元+2016年11月5日至2016年12月9日共计一个月11天何永玺、赵倩仅主张一个月的租金8333.33元），并从2016年5月5日开始按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清时止。吴文军还应支付2016年12月10日起按8333.33元/月（100000元/年÷12个月）至实际腾退时的房屋占用费，并从2016年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息至付清时止。2、违约金。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，现何永玺、赵倩按照合同约定主张壹月租金的违约金8333.33元并无不当，本院予以支持。3、物业费、水费、电费、生活垃圾清理费。因该部分费用何永玺、赵倩并未实际支出，且物管公司也不是适格的收缴单位，故对何永玺、赵倩主张的此项费用，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、何永玺、赵倩与吴文军于2014年6月5日签订的《房屋出租协议》于2016年12月9日解除；二、吴文军于本判决生效之日起三十日内腾退位于金牛区韦家碾一路×号×栋×楼房号443、444、445、446房屋并恢复原状；三、吴文军于本判决生效之日起十日内向何永玺、赵倩支付2016年5月5日至2016年12月9日应付的房屋租金58333.33元以及利息。（利息以58333.33元为基数，从2016年5月5日起按中国人民银行同期贷款利率计息至付清时止）；四、吴文军于本判决生效之日起十日内向何永玺、赵倩支付从2016年12月10日起按8333.33元/月至实际腾退时至的房屋占用费，并从2016年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率计息至付清时止；五、吴文军应于本判决生效之日起十日内向何永玺、赵倩支付违约金8333.33元；六、驳回何永玺、赵倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1791元，减半收取895.5元，由吴文军承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  吴荣霞二〇一七年十一月八日书记员  徐艺菲