广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终1381号上诉人（原审被告）：吴倬宇，男，1993年8月3日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：吴志强，男，1967年11月9日出生，住广东省佛山市禅城区，系上诉人父亲。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区焌烨物业管理有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：朱洛英，总经理。委托诉讼代理人：李德冰，男，1972年4月3日出生，住广东省佛山市禅城区，系该公司员工。上诉人吴倬宇因与被上诉人佛山市南海区焌烨物业管理有限公司（以下简称焌烨物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴倬宇上诉请求：1.判令撤销一审判决第一项;2.本案的一、二审诉讼费由焌烨物业公司负担。事实与理由：1.吴倬宇已于2016年7月7日向一审法院起诉请求确定袁惠龙与麦敬全私下签订的《物业服务合同》无效，为彻底查清本案事实，正确认定当事人责任，本案应中止审理。2.一审判决采用的主要证据《物业服务合同》是假的。该合同代表案涉小区业主签名的麦敬全不是案涉小区业主，不具备签约资格，也没有得到该小区业主三分之二的权利人追认。袁惠龙不是焌烨物业公司的法定代表人，也不具备签约资格。焌烨物业公司没有在案涉小区登记营业执照，没有该小区的经营管理权。根据相关法律规定，吴倬宇没有拖欠焌烨物业公司的物业管理费及滞纳金，一审判决认定事实及适用法律均不正确。被上诉人焌烨物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。焌烨物业公司向一审法院起诉请求：1.吴倬宇向焌烨物业公司支付拖欠的物业管理费1896.55元（其中摩托车位费180元）；2.吴倬宇向焌烨物业公司支付拖欠物业服务费的滞纳金1010.3元（自2013年1月1日起至2015年12月31日止，见附表）；3.本案诉讼费由吴倬宇承担。一审法院查明:佛山市禅城区某房（权证号码：C4727616，建筑面积79.47平方米）、首层M73号（权证号码：C4727615，建筑面积3.56平方米）为吴倬宇名下不动产。2011年8月18日，焌烨物业公司（乙方）与东海湾业委会（甲方）签订《物业服务合同》，合同主要内容为：1、由东海湾业委会委托焌烨物业公司对佛山市禅城区风林路188号-196号东海湾小区建筑面积为21064.05平方米的物业进行管理。2、委托事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，建筑设备设施共用设备设施的维修、养护、运行和管理，小区规划红线内属管理范围的市政共用设施的维修、养护和管理，公共环境卫生的清洁、垃圾的收集、运送，小区红线内属物业管理范围的公用绿地、园林绿化等的养护与管理，协助维护物业管理区域的公共秩序，对进出小区的车辆进行管理等。3、合同期限为三年，从2011年8月17日至2014年8月18日。4、乙方参照国家、地方物业管理服务收费规定，严格按照合同规定的收费标准进行收取物业管理费。5、管理收费标准如下：（1）住宅管理费：多层不带电梯，按建筑面积收，每平方米0.6元/月；商铺按照建筑面积每月每平方米1元；汽车位每月每位25元，摩托车位每月每位5元……。6、物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务。7、业主和物业使用人逾期交纳管理费的，管理公司有权从逾期之日起每天按当月管理费的千分之一向业户收取滞纳金。东海湾业委会在甲方处盖章，麦敬全在经办人处签名确认，焌烨物业公司在乙方处加盖公章，袁惠龙在经办人处签名确认。次日，佛山市禅城区国土城建和水务局对该《物业服务合同》予以备案。因吴倬宇未依约向焌烨物业公司交纳物业管理费，焌烨物业公司遂提起本次诉讼。另查明一：焌烨物业公司系具有三级物业服务资质的物业管理公司，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务、房地产中介服务、停车服务等。另查明二，焌烨物业公司提供的证据4的照片为一审法院于2016年5月19日到涉案东海湾小区进行现场查勘所拍摄。现场显示：焌烨物业公司仍在为东海湾小区提供物业管理服务；该小区物业管理用房的物业服务信息公示栏中悬挂有焌烨物业公司市东下路分公司的营业执照；营业执照登载该分公司的营业场所为佛山市禅城区某楼首层，经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务等。一审法院认为,本案系物业服务合同纠纷。本案吴倬宇系东海湾小区涉案不动产的所有权人，应认定为东海湾小区业主之一。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务企业与业委会依法签订的物业服务合同对业主具有约束力。本案《物业服务合同》系2011年8月18日由东海湾小区业委会与焌烨物业公司签订，并报备佛山市禅城区国土城建和水务局，该合同系合同当事人的真实意思表示，无证据显示违反法律法规强制性规定，故应属有效合同，对东海湾小区业主吴倬宇具有约束力。本案中，焌烨物业公司在签订涉案物业服务合同后，在东海湾小区设立了物业管理处，其下属市东下路分公司在经营地点也实际开展了物业服务活动。吴倬宇作为东海湾小区业主之一，其不按时缴纳物业管理费不仅损害了物业公司的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。虽焌烨物业公司与东海湾小区业委会签订的物业服务合同的服务期限是至2014年8月18日，但经一审法院另案现场查勘，焌烨物业公司仍在为东海湾小区提供物业管理服务，因焌烨物业公司作为东海湾业委会选聘的物业服务企业所提供的服务具有公共性和整体性，本案无证据证明东海湾小区业委会要求焌烨物业公司撤场，也无证据证明东海湾小区业委会已选定其他物业服务企业，参照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应认定原物业服务合同继续有效，但服务期限为不定期，相应管理费计付标准、支付日期、违约责任等约定，仍按《物业服务合同》约定执行。根据合同约定，吴倬宇应于每月10日前向焌烨物业公司支付当月物业管理费。因吴倬宇未提供证据证明其向焌烨物业公司支付涉案的物业管理费，故一审法院确认焌烨物业公司所诉欠费时段。吴倬宇每月应向焌烨物业公司支付佛山市禅城区某房、首层M73号的物业管理费52.68元（79.47平方米×0.6元/平方米+5元），2013年1月至2015年12月的物业管理费为1896.48元（52.68元/月×36个月），焌烨物业公司诉请物业管理费超出部分，一审法院不予支持。在滞纳金方面，焌烨物业公司主张依据合同约定每日按物业管理费千分之一计付，但该滞纳金计算标准过高，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，一审法院酌定2013年1月起至2015年12月期间因欠费所产生的滞纳金以每月欠付物业管理费52.68元为本金，自当月11日起按年利率24%（折合日利率0.00066）分段计算，截止日期按焌烨物业公司诉请至2015年12月31日。经计算，滞纳金为672.93元（详见本判决书附表）。焌烨物业公司诉请滞纳金超出部分，一审法院不予支持。至于本案是否应中止的问题，吴倬宇提出已经另案起诉要求判令《物业服务合同》无效，但是吴倬宇并未举证证明另案的处理结果与本案的处理结果存在关联性，本案必须以另案件的审理结果为依据，且已生效法律文书认定本案《物业服务合同》合法有效，故吴倬宇申请中止本案依据不足，一审法院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决：一、吴倬宇于判决发生法律效力之日起五日内向焌烨物业公司支付佛山市禅城区某房、首层M37号2013年3月1日至2015年12月31日的物业管理费1896.48元及滞纳金672.93元，合计2569.41元；二、驳回焌烨物业公司其他诉讼请求。吴倬宇如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由吴倬宇负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据当事人上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系吴倬宇应否向焌烨物业公司交纳尚欠的物业管理费1896.48元及相应滞纳金的问题。本案中，吴倬宇上诉认为其不应向焌烨物业公司交纳尚欠的物业管理费1896.48元及相应滞纳金的主要理由有两点：其一是焌烨物业公司不具备案涉小区物业服务资格；其二是东海湾小区业委会与焌烨物业公司于2011年8月18日签订的《物业服务合同》基于双方经办人不具备签约资格而属无效合同。针对吴倬宇的该两项上诉主张，本院具体分析如下：其一，关于焌烨物业公司是否具备相应物业服务资格的问题。根据一审法院查明的事实，焌烨物业公司系具有三级物业服务资质的物业管理公司，其经营范围包括物业管理、建筑物清洁服务、房地产中介服务、停车服务等。由此可见，焌烨物业公司具有相应的物业服务资质，吴倬宇上诉主张焌烨物业公司未在案涉小区登记营业执照，故其没有对案涉小区提供物业服务的资格，因缺乏相应的事实依据，本院不予支持。其二，关于东海湾小区业委会与焌烨物业公司签订的《物业服务合同》之效力的问题。一方面，法院作出的业已生效的民事判决对此已有认定，均认定该《物业服务合同》为有效合同，故在生效民事判决未经法定程序被依法撤销之情形下，本院亦认定案涉《物业服务合同》有效。另一方面，案涉《物业服务合同》有东海湾小区业委会与焌烨物业公司的盖章确认，且亦报备佛山市禅城区国土城建和税务局，其内容也没有违反法律、行政法规的强制性规定，系双方真实意思的表示，依法应为有效合同。至于吴倬宇提出双方当事人的经办人没有签约资格的问题，该情形并非属于我国合同法规定的认定合同无效的法定情形之一，故吴倬宇以此主张案涉《物业服务合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，吴倬宇作为案涉小区业主之一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，物业服务企业与业委会依法签订的物业服务合同对业主具有约束力，吴倬宇与焌烨物业公司之间存在物业服务合同法律关系。在该《物业服务合同》约定的合同期限届满之后，无证据显示案涉小区业委会要求焌烨物业公司撤离案涉小区，也无证据显示案涉小区业委会已选定其他物业服务企业，而事实上，焌烨物业公司亦向案涉小区提供了相应的物业服务，吴倬宇亦享受了焌烨物业公司提供的物业服务权益，故一审判决吴倬宇应向焌烨物业公司支付尚欠的物业管理费及相应的滞纳金，具有充分的事实依据和法律依据，本院予以维持。至于吴倬宇认为其已就案涉《物业服务合同》的效力问题提起了另案诉讼，故本案应中止审理的问题，基于前述，案涉《物业服务合同》的效力问题已为法院生效民事判决作出认定，此其一；其二，吴倬宇所称的另案诉讼之处理结果，与本案的实体处理并无直接的关联性，故本院对其的该项申请不予准许。综上，吴倬宇的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吴倬宇负担。本判决为终审判决。审判长  温万民审判员  余珂珂审判员  徐允贤二〇一七年五月二十二日书记员  陆灏珺