浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2009）湖安民初字第1066号
原告：毛履森。
委托代理人：戴先顺。
被告：昌硕街道递铺社区居民委员会新街桥居民小组。
负责人：吴维友。
委托代理人：张水木。
委托代理人：张炳虎。
原告毛履森为与被告昌硕街道递铺社区居民委员会新街桥居民小组（以下简称居民小组）房屋买卖合同纠纷一案，于2009年11月6日向本院起诉，本院于当日立案受理后，先适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告毛履森及其委托代理人戴先顺、被告居民小组负责人吴维友及其委托代理人张水木、张炳虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告于2002年10月18日与被告成立的特色街筹备组签订了一份《特色街联建楼出让协议书》，原告向被告购买其开发的特色街3号楼第13、14、15号房屋三间，约定房价630000元，被告承诺在2003年10月交付验收合格房屋及相关产权等证明，并约定一方违约，按当前房价10％作违约金罚款。协议签订后，被告于2004年底才将房屋交付给了原告，原告已支付房款600000元，但原告多次要求，被告至今未给原告办理相关的房、地产证书，被告的行为已违反协议约定。故原告诉请本院判令被告立即办理芬芳小区特色街3号楼第13、14、15号三间房屋的房、地产证书；支付违约金63000元；本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，被告从未与原告签订过《特色街联建楼出让协议书》，该份协议书签订的一方是特色街的联建筹建组，该筹建组由三个生产队组建，其主要负责对房屋的建设，房屋建好后三个生产队对其所建有的房屋进行分配，分配好后的房屋的所有权属于三个生产队，联建筹建组无权买卖任何一个生产队的房屋。原告起诉前被告从未看到过该份协议。即使有该份协议存在，违约方是原告。本案所涉及的房屋产权没有办理的客观原因是安吉县人民政府出台了相关规定，即对农村土地被征用后的6％的留用地的建设是不可以出卖给本居民小组以外的人员，被告未能及时办证的原因是其他购房户不是本社区人员。现在的土地征用人不是被告，而是安吉县经济开发区递铺社区居民委员会，故原告要求被告立即办理房产手续和支付违约金无依据。综上，请求驳回原告的诉请。
经庭审，原、被告对以下事实无异议，本院予以认定：原告是被告居民小组的成员，2002年，原告利用集体土地被征用后6％的留用地开发建设本案所涉特色街，为了建成该特色街，包括被告在内的三个村民小组共同成立了特色街筹备组，时任被告小组副组长的王林峰是被告参加特色街筹备组的代表人。目前原告购买了被告组所属的3间房屋，总房价款630000元，原告已付款600000元。
原、被告双方的争议在于：原、被告双方有无在2002年10月18签订协议？如果存在该份协议的话，那么原、被告双方按照该份协议各自有无存在违约行为？
原告主张原、被告双方在2002年10月18签订过协议，为此向本院出示《特色街联建楼出让协议书》一份及收款收据五份，原告向被告购买其开发的特色街3号楼第13、14、15号房屋三间，约定房价630000元，被告承诺在2003年10月交付验收合格房屋及相关产权等证明，并约定一方违约，按当前房价10％作违约金罚款。办理房屋产权及相关事宜由被告负责，原告已按约付款。被告质证认为被告未与原告签订过出让协议书，协议书的签订方是特色街筹建组，该筹建组不能代表被告，上面加盖的公章也是工程专用章，工程专用章只能在工程建设中加盖，房屋买卖中不能加盖该公章，更何况房屋所有权属于居民小组。协议未约定“办证由被告负责”，即使有双方的约定，也是筹建组的事情，与本案被告无关。该份协议书第5条也约定了任何一方违约都应承担10％的违约金，按照协议结合原告第一次交款超过了一年，原告也存在违约行为。
原告向本院出示（2008）安民出字第1104号判决书一份，以此证明生效判决认定被告与王林峰的房屋买卖行为是有效的，被告质证对三性无异议，但认为在该案的审理过程中，未出现过“协议书”。
庭审中，原、被告均否认双方就涉案房屋买卖中有关房款的交付、违约责任以及两证的办理等事项另作有约定。因此，本院认为，鉴于特色街筹建组系被告等三个居民小组共同组建，且王林峰也是被告小组参加该筹建组的代表，因此，被告认为特色街筹建组不能代表被告的主张不能成立。同时，因被告对原告购买特色街3号楼第13、14、15号房屋三间，约定房价630000元的事实无异议，而该一事实同上述《协议书》的相关内容一致，且原、被告均否认双方之间另有该次买卖行为的其他约定。故上述《协议书》的真实性本院予以认定。原、被告均应按协议履行。至于原告主张被告至今尚未按协议约定的时间交付相关产权等证明，已构成违约，要求被告赔偿违约金63000元，而事实上，办理产权证书，需要出卖方和购买方共同配合完成（如办理产权证购买方需交纳相关的办证费用，而原告未有证据表明其已交纳了相关费用）。现原告未能举证证明是因为被告的行为导致了涉案房屋未能在协议约定的时间内办妥房屋产权证书，故原告的上述主张不能成立。
综上，除了原、被告无异议的事实外，本院认定本案事实如下：2002年10月18日，原告与特色街筹备组签订《特色街联建楼出让协议书》一份，协议约定，原告购买了被告居民小组所属的3号楼第13、14、15号三间房屋，总房款为630000元，被告承诺在2003年10月交付验收合格房屋及相关产权等证明，原告应在协议签订后付订房款壹拾万元整……房屋主体验收合格后，收取购房款贰拾万元，房屋完全竣工后付房款贰拾万元，最后交付房屋产权及相关事宜后三天内付清余款。无论原、被告双方哪方违约，均应按当前房价10%作违约金罚款……。协议签订后，原告已付房款600000元。被告至今未办理房屋产权证书，故纠纷成诉。
本院认为，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，原、被告双方均应按约履行。根据原、被告签订的协议书第四条“……第三期房屋完全竣工交付贰拾万元，最后交付房屋产权及相关事宜后三天内付清余款……”的约定，在原告完成了房屋竣工前应付的房款后，被告应交付原告房产证和土地证。办理产权证必然产生相应的税、费等费用，虽在本案的审理过程中，原、被告均未对此提及，但为解决实际问题，减少当事人的诉累，本院在本案中一并予以处理。因原、被告对于办理产权证产生的相关税、费由谁承担在协议中并未约定，故应按法律规定（或交易习惯）执行，按照法律规定（或交易习惯）办理产权证的营业税、土地增值税、企业所得税、水利专项基金应由被告承担；契税、印花税、评估费、房产登记费、土地交易费、办证费（指办土地证）应由原告承担；交易手续费由原被告各承担50%。因原告无充分证据证明是因为被告的行为导致了涉案房屋未能在协议约定的时间内办妥房屋产权证书，故对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告昌硕街道递铺社区居民委员会新街桥居民小组于本判决生效之日起三十日内交付原告毛履森芬芳小区特色街3号楼第13、14、15号三间房屋的房产证、土地证。办理产权证的营业税、土地增值税、企业所得税、水利专项基金由被告承担；契税、印花税、评估费、房产登记费、土地交易费、办证费（指办土地证）由原告承担；交易手续费由原、被告各承担50%。
二、驳回原告毛履森的其他诉讼请求。
三、本案受理费1460元、财产保全费670元，合计诉讼费2130元，由原告毛履森承担2050元，被告昌硕街道递铺社区居民委员会新街桥居民小组承担80元，于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判长 俞一农
审判员 章一红
审判员 王孝林
二０一〇年七月一日
书记员 沈小燕