徐州市泉山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0311民初6338号
原告：孙丽玲，女，1956年7月2日生，汉族，住徐州市泉山区。
委托诉讼代理人：马在伟，江苏永安律师事务所律师。
被告：徐州市新世纪房地产开发有限公司，住所地徐州市云龙区复兴南路4号。
法定代表人：董思敏，该公司总经理。
原告孙丽玲诉被告徐州市新世纪房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙丽玲及其委托诉讼代理人马在伟到庭参加了诉讼，被告徐州市新世纪房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告孙丽玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告徐州市新世纪房地产开发有限公司返还借款1389335元；2、判令被告自2015年11月21日起，以1389335元为本金，按年利率12%支付利息至借款实际付清之日止。事实和理由：2009年4月27日，原告向被告出借人民币370000元，此后，该借款被告一直付息换收据续借。
2010年10月27日、2010年12月27日，原告分别向被告出借人民币100000元、280000元，2011年1月14日被告付息，并将二笔借款合并向原告出具380000元的借据续借，后该借款被告一直付息并换收据�借。
2010年8月23日，原告向被告出借人民币340000元，2011年8月23日向被告出借人民币40000元、80000元，至2011年8月23日，原告合计向被告出借人民币460000元，此后，该部分借款被告一直付息换收据续借。
2015年11月20日，原告与被告就徐州理想大厦理想大厦X-X-
XXX室房屋签订《商品房买卖合同》，该房屋总金额7192380元，其中，以原告对被告享有的上述债权1389335元，抵作购房款并由被告向原告出具购房款收据。后因被告与案外人张贻粒存在借款纠纷，理想大厦理想大厦X-
X-XXX室房屋被徐州市泉山区法院查封，2017年1月5日，徐州市泉山区法院对该处房产拍卖并已成交。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。
被告徐州市新世纪房地产开发有限公司未到庭应诉，亦未提交书面�辩意见。
原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：
1、被告向原告出具的收据六份，证明被告在2015年11月20日收到原告支付的301室的购房款，总额1389335元。
2、原告制作的301室房款明细、本息计算明细、现金缴款单、收据及支款凭证一组，证明原告向被告交付房款，被告欠原告的数额为1389335元。
3、原被告就301室房屋签订的《商品房买卖合同》，证明原被告协商，将原告的借款抵作购房款。
4、被告于2016年8月11日出具的证明一份，证明2015年11月20日双方平等协商签订商品房买卖合同，是双方真实意思表示。
5、（2017）苏0311民初1981号民事判决书，证明原告以房屋抵债的权利没有实现，被告应当承担返还借款以及赔偿利息损失的责任。
因被告未到庭，无法质证。本院经审查后认为，原告提供的上述证据客观、真实，来源合法，能够证明案件真实情况，本院对以上证据的证明效力依法予以确认并在卷佐证。
经审理查明，被告徐州市新世纪房地产开发有限公司自2009年4月起多次向原告孙丽玲借款。2009年4月27日，原告通过其农业银行账户分三次向被告转账370000元，被告向原告出具收据。至2015年4月27日，被告就该笔借款共支付原告利息222000元，支款凭证载明月利率为1%。
2010年8月23日，原告通过其建设银行账户向被告转账340000元；2011年8月23日，原告通过其农业银行账户向被告转账40000元，2011年8月25日再次通过其农业银行账户向被告转账80000元。2012年8月23日，经原、被告核算，上述三笔借款在2011年8月23日至2012年8月23日产生的利息55200元转入本金；2012年8月23日至2014年8月23日，被告另支付原告利息123648元。
2010年10月27日，原告通过其建设银行账户向被告转账交付借款100000元；2010年12月27日，原告通过其农业银行账户转账交付借款280000元。2012年1月14日，原、被告协商将上述两笔借款利息45600元计入本金；2013年1月14日至2015年1月14日，被告另支付原告该两笔借款利息102144元。
针对上述借款本金及孳生利息，双方协商用被告开发的理想大厦房产抵偿，并于2015年11月20日签订《商品房买卖合同》一份，被告同意将其开发的理想大厦理想大厦X-
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XXX室房屋出售给原告孙丽玲，并同意截至2015年11月20日以其公司拖欠孙丽玲借款本息合计金额为1389335元冲抵购房款。抵款金额构成如下：1、2009年4月27日借款370000元自2015年4月27日至2015年7月7日结息8633元，本息合计378633元，其中308445元用于冲抵理想大厦理想大厦X-
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XXX室购房款，其余款项用于冲抵1402室购房款；2、2010年8月23日、2011年8月23日及2011年8月25日三笔借款合计460000元，至2012年8月23日共结息55200元，本息合计515200元；自2012年8月23日至2015年8月23日，515200元共结息61824元，本息又计577024元；至2015年11月20日，577024元又产生利息16925元，合计593949元，双方协商将该款抵作房款；3、2010年10月27日、2010年12月27日借款380000元，自2012年1月14日至2013年1月14日结息45600元，本息合计425600元，该425600元自2015年1月14日至2015年11月20日又结息47667元，双方协商将425600元及利息47667元均抵作购房款。
因被告与案外人张贻粒存�借款纠纷，案涉理想大厦1号楼1-301室房产被本院查封并依法拍卖。原告在该房产拍卖结束后提出执行异议，本院审查后驳回其异议申请。此后，原告提起执行异议之诉，本院审理后认为针对执行标的的强制执行程序已终结，其提起执行异议之诉的基础已不存在，故裁定驳回原告起诉。该裁定生效后，原告另提起本案诉讼。
本院认为，原、被告之间虽签订《商品房买卖合同》协商以房抵债，但因涉案房产已经执行程序被案外人竞得，所有权已转移，双方协议以房抵款的目的无法实现。原告依据基础法律关系即民间借贷关系向被告主张债权，符合法律规定。根据原告举证的现金缴款单、被告出具的收据、支付利息的支款凭证等证据，可以认定双方借款关系依法成立，且原告已实际向被告交付借款本金1210000元。双方协议的抵款金额1389335元，除1210000元本金外，其余179335元为利息及复利，加之原告自认被告另行支付的利息447792元，利息及复利合计627127元，未超出各笔出借金额至2015年11月20日按年利率24%计算产生的利息总和，原告要求被告偿还，本院予以支持。
关于原告要求被告以1389335元为基数，按年利率12%支付借款利息至实际付清之日止的诉请，因被告向原告开具的多张支款凭证中均载明“月息1%”，可以认定双方对利率所作的约定为年利率12%，但自2015年11月21日之后的利息，应当按照原告实际交付的借款本金1210000元计算。理由是：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八规定，借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。根据上述规定，按1389335元继续计算利息的前提是重新出具债权凭证对借款本金、借款利率等予以确认，即双方均有意对此前形成的本金及利息继续借用，但本案中对于所涉各笔借款，原、被告并未就上述内容进行确认，双方签订的《商品房买卖合同》旨在对借款本息进行清算的基础上，协商以房抵款从而消灭债权债务，并无对借款本息继续借用的意思表示。现签订《商品房买卖合同》的目的因标的房产被拍卖而无法实现，原告有权主张的是资金占用期间的利息，该金额应以原告实际交付的借款本金为基数计算。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐州市新世纪房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告孙丽玲借款本金1210000元及利息(计算至2015年11月20日为179335元；自2015年11月21日起，以1210000元为本金，按年利率12%计算至实际偿付之日止）。
二、驳回原告孙丽玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费17300元，保全费5000元，合计22300元，由被告徐州市新世纪房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内�向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 朱 培
人民陪审员 苏征社
人民陪审员 季 燕
二〇一七年十二月二十一日
书 记 员 李慧萱
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定期间返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中国人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加�支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。