湖南省长沙市开福区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0105民初7368号
原告：曾祥明，男，1991年3月15日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。
委托诉讼代理人：陆晓聪，湖南慧力律师事务所律师。
委托诉讼代理人：文籍，湖南慧力律师事务所律师。
被告:长沙大和置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区韶山北路39号维一星城国际1004房。
法定代表人：肖勇，公司董事长。
委托诉讼代理人：程恒双，湖南广济律师事务所律师。
原告曾祥明诉被告长沙大和置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾祥明的委托诉讼代理人陆晓聪、文籍，被告长沙大和置业有限公司的委托诉讼代理人程恒双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告曾祥明向本院提出诉讼请求：1、确认被告关于X项目对“买房就送金鹰小学学位”、“30%全明赠送”、“60%别墅级绿化”、“双地铁物业通达八方”等的说明、允诺，对被告具有法律效力（法律约束力）；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年，被告以“买房就送金鹰小学学位”“30%全明赠送”“60%别墅级绿化”“双地铁物业通达八方”等优惠条件向原告宣传、推广、销售位于长沙市开福区XX小区房屋，并向原告提供了公司营销宣传手册、微信公众号发布的营销政策文章等资料。原告考虑到被告作为一家资质健全、信誉良好的大企业，在被告说明、允诺的条件下，原告支付同等对价或者更少的成本便可购XX比其他小区使用面积O更大、居住条件更好的房屋，明显实惠，值得购买。原告于2013年11月12日便与被告签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号为XX），约定原告购买被告开发的位于长沙市开福区房屋，房屋价格为7051.55元/平方米，合同面积为90.39平方米（套内建筑面积为73.57平方米、分摊面积为16.83平方米），总房款为637390元。2017年6月23日，原告购买的案涉房屋进行了不动产登记，产权面积登记为92.04平方米（专有建筑面积为72.92平方米，分摊建筑面积为19.12平方米）。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，被告就原告所购买的房屋及相关设施所作的上述说明和允诺己具体确定，并对双方的商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响，应当视为构成合同内容，对被告产生法律效力（法律约束力）。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判如所请。
被告长沙大和置业有限公司辩称，原告起诉已经超过诉讼时效。原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》前，收到了被告提供给其的营销宣传资料，并在收到被告的宣传资料后与被告签订了商品房买卖合同，而签订合同的时间到原告起诉时均已超过了法律规定的诉讼时效，原告已丧失胜诉权。原告的诉请缺乏事实依据。被告未进行过原告诉称的“30%全明赠送”、“60%别墅级绿化”、“双地铁物业通达八方”的广告宣传。原告提交的被告其他广告宣传证据内容仅是一种要约邀请，不是要约，对原、被告双方均无法律约束力。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，合同对双方正式买卖的商品房的面积如何确定明确具体。原告有实际取得赠送的商品房使用面积的事实。原告的诉请无法律依据。根据我国法律规定，商品房买卖合同中的要约邀请转化为要约，必须同时符合两个条件：1、出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；2、对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。本案中，被告的广告宣传资料里面有明确的告知，“以上户型及尺寸仅供参考，不构成本公司对相关内容的承诺。买卖双方权利义务最终以签订的《长沙市商品房买卖合同为准》”，对宣传对象予以了提示，其宣传行为尚不足以构成对理性购买人的欺诈和使其产生误解。本案中，被告的广告宣传内容并不属于合同内容，也不是具体确定的说明和允诺，并没有导致原告对其实际签订的合同内容产生错误认识。首先，房产属于价值较大的基本生活资料，根据一般的认知，购房者在购房前必定对房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施、交通等方面进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。被告在本案中的广告宣传行为并非直接影响原告决定是否购买的重大因素。其次，双方所签订的商品房买卖合同对与原告签订合同的出卖方为被告是明确的，对原告所购房屋的地理位置、结构、质量和价格等内容也是明确的，系双方平等协商后达成，且并无证据证明合同约定的内容与真实情况不一致。因此，被告的广告宣传行为并未使原告对其所购房屋的质量、价格、地段、环境、生活配套设施等合同内容产生错误认识，原告签订合同购买房屋系其真实意思表示。本案原告也无证据证明其在合同中所承诺的购房价格违背其真实意思表示，合同上并无广告宣传内容为商品房定价依据的内容，合同条款无法反映购房价格与广告宣传两者之间存在因果关系。因此，原告的诉请不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条中规定的要约邀请转化为要约的情形，原告的诉请缺乏法律依据。请法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2013年11月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：XX），约定：原告购买被告开发的位于长沙市开福区房屋。房屋建筑面积90.39平方米，其中套内建筑面积73.57平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积16.83平方米（面积最终以产权登记的面积为准）；出卖人与买受人约定按下述方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米7051.55元，总房价637390元；买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日前向出卖人交付首付房款（含定金）197390元，剩余房款440000元向银行申请贷款；面积确认及面积差异的处理以建筑面积为依据。合同约定面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以合同面积与产权面积之差乘以合同单价多退少补作为双方最终的房款结算，结算经双方确认后支付。双方还对房屋交付、产权证的办理、房屋交接及违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了购房款，被告亦向原告交付了房屋。2017年6月23日，原告购买的案涉房屋进行了不动产登记，产权面积登记为92.04平方米（专有建筑面积72.92平方米，分摊建筑面积19.12平方米）。现原告认为其购买诉争房屋时，被告向原告提供了公司营销宣传手册、被告微信公众号发布的营销政策文章、报纸等资料，向原告宣传、推广在被告处买房即送金鹰小学学位、30%全明赠送、60%别墅级绿化、双地铁物业通达八方等的说明、允诺。故原告诉至本院，请求确认被告的上述说明、允诺具有法律效力（法律约束力）。
本案审理过程中，被告对原告的诉请不予认可，认为原告主张的营销宣传手册、微信公众号发布的营销政策文章、报纸等资料向原告宣传在被告处买房送金鹰小学学位、30%全明赠送、60%别墅级绿化、双地铁物业通达八方等的允诺，系被告的广告宣传，属于要约邀请，不属于要约，双方均未对原告主张的诉请在合同中进行约定。对原、被告双方均无法律约束力。经核实，被告向公众发放的宣传单、报纸均显示买房即送金鹰小学学位、30%全明赠送、60%别墅级绿化、双地铁物业通达八方等的宣传，并载明“本资料仅供参考，不构成本公司对广告相关内容的承诺。买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准”。
另查明，2013年10月22日，被告向原告XX小区所有业主发布“关于入学就读金鹰小学的须知”，该须知的内容为“尊敬的XX业主：非常高兴您选择XX小区，为了更好的服务广大业主，解决您的孩子入学后顾之忧，经我司与金鹰小学友好协商，该小学同意XX业主小孩入学就读金鹰小学，具体入学条件和要求如下：1、符合地方政府相关政策文件和学校要求的入学条件（如小孩在申请入读当年8月31日前满6岁）等；2、与长沙大和置业有限公司直接签署购房合同的业主，不含该房屋转让后的业主或租赁户；3、以XX购房业主户计算，每户可以入学一名（限直系儿童），该名额不转让；4、如金鹰小学因招生政策调整，以该学校新的招生政策为准”。就该须知，经本院在庭审中向原、被告双方核实，因原告尚未婚育，被告现无法向原告履行须知的入学。
以上事实，有书证、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。
本院认为，一、本案的争议焦点在于原告主张的被告发放、发布的营销宣传手册、公众号发布的营销政策文章及报纸等资料上买房即送金鹰小学学位、30%全明赠送、60%别墅级绿化、双地铁物业通达八方等的宣传是要约还是要约邀请的问题。《中华人民共和国合同法》第十四条规定“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。同时该法第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。本案中，被告向公众发放的宣传单、报纸虽显示买房即送金鹰小学学位、30%全明赠送、60%别墅级绿化、双地铁物业通达八方等的宣传，但载明“本资料仅供参考，不构成本公司对广告相关内容的承诺。买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》的约定为准。被告的宣传单、报纸等所宣传的内容并不确定，且表明仅供参考，不构成其对广告相关内容的承诺。双方签订的《长沙市商品房买卖合同》并未就原告主张的诉请内容进行任何约定，故被告向公众发放的宣传单、报纸显示买房即送金鹰小学学位、30%全明赠送、60%别墅级绿化、双地铁物业通达八方等的宣传不构成买卖合同的组成部分，应当视为要约邀请。对原告的诉讼请求，本院不予支持。另被告认为原告诉请已超过诉讼时效，因本案原告的诉请系确认之诉，故被告的该项抗辩理由缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第四条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：
驳回原告曾祥明的诉讼请求。
本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由原告曾祥明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 员 李益芳
二〇一八年二月二十二日
代理书记员 彭小波