江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1256号
上诉人(原审原告)：徐云龙，1979年10月10日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
上诉人(原审原告)：徐静，女，1975年10月11日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人:刘荆龙，江西荆龙律师事务所律师。
委托诉讼代理人:胡建华，江西荆龙律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘桂林，男，1955年8月13日生，汉族，住江西省吉安市吉州区。
委托诉讼代理人:曹勇，江西文冠律师事务所律师。
上诉人徐云龙、徐静因与被上诉人刘桂林房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2016）赣0802民初2608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人徐云龙、徐静上诉请求：请求依法撤销原审判决，支持徐云龙、徐静一审诉讼请求。事实与理由：1.房屋买卖合同有效的情况下，除三种（出卖人既无房屋所有权又无房屋处分权、出卖人又将房屋卖给第三人且已办过户手续、合同成立后房屋交付前房屋已灭失）的情况外，买受人就可取得所买房屋所有权；2.买卖房屋被拆迁，与自然灾害被灭失不同，既然买卖房屋合同有效，出卖人依约负有协助买受人办理产权过户的义务，买受人就此享有对出卖人的登记请求权。由于老房已经拆迁，这种协助办理过户手续的义务应相应转移到安置房的过户上来；3.安置房若归出卖人，出卖人通过不合理的反悔得到了不合理的利益，不仅违反了“不允许任何人因自己的过错而合法获利”的原则，还违反了民法诚实信用的公理性原则，损害了民事关系流转的安全性。同时，还会助长出卖人的投机心理，进而影响交易秩序和社会风气。综上，请二审法院撤销一审判决，支持徐云龙、徐静一审诉讼请求。
被上诉人刘桂林答辩称：1.被拆迁房屋“宝华楼西25号”所有权人为陈发秀。被拆迁房屋登记的所有权人为刘全发，刘全发去世后，没有分家析产，陈发秀作为共同所有权人，自然为房屋所有权人。被拆迁房屋1992年拆旧建新，四个子女都出了资，该房屋2000年12月办理房产证时登记的权利人是刘全发，说明出资人对权属登记没有异议。房屋建成后，对房屋的分配实际是使用权的分配，房屋分配是在办理产权证之前，如是对所有权的分配，产权证上就应该是四个子女的名字，而不是刘全发一个人的名字。根据2010年1月陈发秀办理的遗嘱公证的内容可知，陈发秀没有放弃房屋的所有权；2.刘桂林未取得被拆迁房屋的所有权，即使买卖合同有效，因无权处分而交付不能，无法产生无权变动的法律后果，徐云龙、徐静自然不能取得被拆迁房屋的权益。综上，徐云龙、徐静的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。
徐云龙、徐静向一审法院起诉请求：1.判令位于吉州区仁山坪××小区××单元××楼××号安置房归徐云龙、徐静所有；2.案件受理费由刘桂林负担。
一审法院认定的事实：陈发秀夫妇在吉安××××区仁山坪宝华楼西25号共有私房一栋，该房系祖屋。1992年，经陈发秀夫妇同意，其子女刘桂林、刘小林、刘建平、刘小英拆除该祖屋，在原址上共同出资建成私房一栋，砖混结构，共四层。经共同协商，四子女各分一层，即刘桂林分得一楼；刘小林分得二楼、刘建平分得三楼、刘小英分得四楼，各自居住管理，但该房产权证及土地使用权证仍登记为刘全发。2002年8月，刘桂林与刘小林口头协商，刘桂林将其分得的一楼作价3万元卖给刘小林，当月25日，刘桂林出具收据一张，内容为：“兄妹集资建房，兄妹各一份，本人现将自己一份卖给姐刘小林，人民币叁万元整，已收到。经收人刘桂林”。之后，刘桂林将一楼腾出交给刘小林，刘小林对该楼房屋进行了装修，并一直使用或出租。2008年4月25日，刘小林向江西省庐陵公证处申请对陈发秀的证言进行保全，陈发秀在公证书的《证人证言》上证实了上述房屋买卖的事实。2008年3月12日，刘建平及其夫、刘小英、刘小林各出具证明一份，内容大致为：本人现居住在吉安宝华楼36号X楼，此屋为（刘小林、刘桂林、刘建平、刘小英）四人在1992年时集资建房的，四人各分壹层，本人自选X楼做为自己的房屋居所，刘小林住二楼、刘桂林住一楼、刘建平住三楼、刘小英住四楼，以上均为大家当时建房自愿选的楼层，不反悔。2010年1月28日，陈发秀办理遗嘱公证，内容主要为：一、我和丈夫刘全发在吉安共有一栋四层楼房，该房位于吉安市××西××号，该房实为我的四个子女集资建的房。二、丈夫刘全发已于2007年10月去世，现经我慎重考虑，决定在我去世之后，上诉房产及其土地使用权凡属我所有的部分，由我的女儿刘小林、刘建平、刘小英、儿子刘桂林四人共同继承，其他人不得争执。另查明。刘全发于2007年10月去世。刘小林于2011年9月去世，刘小林共生育一子二女，即徐云龙、徐静及徐云，徐云于2012年7月2日出具放弃继承权声明书，放弃对刘小林死亡时遗留的遗产的合法继承权。2011年，宝华楼西25号房屋被拆除，同年12月21日，陈发秀、刘建平、刘桂林、陈文彬与拆迁人签订了拆迁安置协议。2012年7月2日，原告诉至本院，要求确认原告之母刘小林与刘桂林的房屋买卖有效，并判决该房屋的拆迁安置房归徐云龙、徐静所有。本院于2012年9月3日作出（2012）吉民一初第691号民事判决：1.确认徐云龙、徐静之母刘小林与刘桂林之间口头买卖座落于吉安市吉州区××西××楼合同有效；2.确认座落于吉安市吉州区××西××楼拆迁安置房屋归徐云龙、徐静所有。刘桂林、第三人陈发秀对判决不服，提出上诉。2013年1月25日，吉安市中级人民法院作出（2012）吉中民一终字第588号民事裁定，认为：座落于原××市吉州区××西××号房屋（共四层，现已拆除）虽然登记在第三人陈发秀之夫刘全发的名下，但该房屋是在拆除刘全发夫妻原有老房屋的宅基地上由刘桂林、刘建平、刘小英及徐云龙、徐静之母刘小林四人出资建造的。当事人之间对于该房屋的权属是属于刘全发夫妻共有还是刘桂林、刘小林、刘建平、刘小英四个子女共有或者是包括刘全发夫妻及四个子女在内的家庭共有，各执一词，存在争议。因此，徐云龙、徐静诉请要求确认其母亲刘小林与刘桂林之间买卖房屋一楼的行为有效，应当以该房屋权属的确认为前提。原审判决认定事实不清，直接影响案件的审理结果。裁定撤销吉安市吉州区人民法院（2012）吉民一初字第691号民事判决，将案件发回重审。重审期间，徐云龙、徐静撤回了请求确认座落于吉安市吉州区××西××楼拆迁安置房屋归徐云龙、徐静所有的诉讼请求。2013年9月4日，本院作出（2013）吉民一初字第323号民事判决，确认徐云龙、徐静之母刘小林与刘桂林之间买卖座落于吉安市吉州区××西××楼的房屋买卖行为有效。另查明，“吉州区宝华楼西25号房”与“宝华楼直巷36号房”拆迁前系同一栋楼，没有区别。
一审法院认为:徐云龙、徐静在本案中的诉请为“判令位于吉州区仁山坪××小区××单元××楼××号安置房归徐云龙、徐静所有”，故本院须对该安置房的归属作出裁判。本案的诉请涉及物权法理论的基础性问题，及“在买卖合同有效但未依法变更登记的情形下，不动产所有权是否发生变更”？根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十五条的规定，当事人虽然订立了合法有效的买卖合同，但只有依法办理房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果，不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。而在本案中，徐云龙、徐静母亲刘小林与刘桂林之间的房屋买卖行为虽已被确认合法有效，但由于原宝华楼直巷36号房屋登记在刘桂林父亲刘全发名下，各方一直未办理房屋变更登记手续，故刘小林并未取得原房屋一楼的所有权，徐云龙、徐静自然更未取得。现刘小林已去世，原宝华楼直巷36号房屋也已拆迁，在刘小林尚未取得原房屋一楼所有权的情况下，徐云龙、徐静作为刘小林的继承人主张对“仁山坪宝华楼小区8栋1单元12楼03号安置房”享有所有权显然没有法律依据。另外，本案诉争房屋系原房屋一楼拆迁后的安置房，具有独立的物权，原房屋买卖行为不能作为徐云龙、徐静主张享有现安置房所有权的事实依据，否则将有可能损害第三人的合法权益。综合全案事实，法院认为徐云龙、徐静的诉请于法无据，依法不予支持。如徐云龙、徐静认为系刘桂林违约导致自身权利受损，可依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条之规定，判决：驳回原告徐云龙、徐静的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告徐云龙、徐静负担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点是仁山坪宝华楼小区8栋1单元12楼03号安置房房屋归徐云龙、徐静所有的诉请能否得到支持？
《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”徐云龙、徐静之母刘小林与刘桂林之间买卖坐落于吉安市吉州区××西××楼的房屋行为虽然已被生效判决确认有效，但该房屋一直登记在刘全发名下，且未依法办理房屋所有权变更登记手续，双方买卖房屋行为未发生物权变动的效力。另外吉州区宝华楼西25号房屋系经陈发秀夫妇同意，由其子女刘桂林、刘小林、刘建平、刘小英拆除该处旧房，在原土地上共同出资建成的新房，新房建成后房屋所有权登记在刘全发名下。刘全发去世后，对该栋房屋所有权归属各方仍存在争议。安置房系拆迁房屋安置所得，其所有权应当以原房屋所有权为基础进行分配。故在未确立原栋房屋所有权权属的情况下，安置房的所有权权属仍无法确定。故徐云龙、徐静认为老房已经拆迁，协助办理过户手续的义务应相应转移到安置房的过户上来的上诉理由，本院依法不予采纳。因此，徐云龙、徐静主张吉州区仁山坪××小区××单元××楼××号安置房归其所有，没有事实和法律依据，对其该上诉请求依法不予支持。
综上所述，徐云龙、徐静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由上诉人徐云龙、徐静负担。
本判决为终审判决。
审判长 张海峰
审判员 李国红
审判员 胡 婧
二〇一七年十月二十七日
书记员 王 拯