宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终1528号
上诉人（原审被告）：杜志英，男，1963年2月5日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：刘学梅，宁夏搏强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宁夏金万豪酒店用品有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和南街森淼新苑10号市场。
法定代表人：王泽智，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李正娟，宁夏综义律师事务所律师。
上诉人杜志英因与被上诉人宁夏金万豪酒店用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初8591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人杜志英上诉请求：请求撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初8591号民事判决，发回重审或依法改判。事实及理由：被上诉人一审庭审结束后提出变更诉讼请求请求，一审法院准许又进行第四次开庭，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》的规定，提出变更诉讼请求应当在举证期限届满前提出，原审判决违反法定程序，致实体判决不公。上诉人在与被上诉人筹建公司时期就预先垫付了10万元，应当抵扣租赁费；2012年5月14日上诉人妻子韩建英向被上诉人公司法定代表王泽智转账的100000元，2012年6月19日向王泽智转账的102412元，因双方并无任何经济往来，上述两笔转账应为上诉人向被上诉人支付的租赁费；一审法院没有将上诉人在合同签订后缴纳的2万元保证金应在租赁费中予以扣除。上诉人与被上诉人签订的商铺退租协议书中将租赁商铺面积由568.51平方米减少为287.69平方米，因此上诉人基于减少的面积多收取的电动门设备费等费用应当予以扣减。上诉人提供的证据可以证实由于被上诉人公司原因导致上诉人无法按时交纳房屋，被上诉人也承诺不收取上诉人滞纳金，故本案不存在欠付违约金的事实。综上，上诉人共向被上诉人交纳租赁费等共计879698元，不欠付任何费用。
被上诉人宁夏金万豪酒店用品有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，程序合法，应当驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、本案上诉人系被上诉人的原股东之一，上诉人就是主管财务部分，公司的前期的收缴租赁费票据由上诉人保管，故在一审中只有上诉人欠缴的金额，明细不明，一审对此开庭时上诉人造成的，故原审法院程序合法；2、上诉人与金大洋公司有其他租赁关系，不能直接抵顶；3、对上诉人及其配偶与案外人的债权债务关系与本案无关；4、关于设备款项，在一审中没有答辩或提出这项，本身就是使用费。
被上诉人宁夏金万豪酒店用品有限公司向一审法院起诉请求：1.被告支付原告租金603442.56元，物业费11480.12元，空调费37331元，违约金181584.51元[自2013年9月1日至2016年8月31日拖欠租金106937.64元，违约金58548.36元(106937.64元×1095天×0.0005)；自2014年3月1日至2016年8月31日拖欠租金143264.52元，违约金65185.36元(143264.52元×910天×0.0005)；自2015年3月1日至2016年8月31日拖欠租金102950.1元，物业费4575.56元，空调费11438.9元，违约金32417.84元(118964.56元×545天×0.0005)；自2015年9月1日至2016年8月31日拖欠租金77676.3元，物业费3452.28元，空调费8630.7元，违约金16381.07元(89759.28元×365天×0.0005)；自2016年3月1日至2016年8月31日拖欠租金86307元、物业费3452.28元、空调费8630.7元，违约金9051.88元(98389.98元×184天×0.0005)]，合计833838.19元。
一审法院认定事实：原告从案外人宁夏林业研究所股份有限公司处承租位于森淼商业广场地下一层至地上三层房屋。后原告将该房屋中编号为1楼号的商铺转租给被告，并于2012年3月14日签订《商铺租赁合同》一份，合同约定，被告承租编号为1楼号（一层）的商铺用于酒店用品经营，商铺面积为568.51平方米；租赁期限自2012年4月1日至2017年4月1日，前三年租金为35元/月/平方米，每月租金19897.85元，半年租金119387.1元，租金每半年交纳一次，提前一个月支付下半年租金，第四年租金45元/月/平方米，第五年租金50元/月/平方米，租期如满三年，原告免收第三年下半年租金；租赁期间，原告承担商铺发生的电费、物业综合服务费、能源费（含中央空调费）等费用，被告应向原告一次性支付六个月物业管理费及空调费，物业费2元/月/平方米，空调费5元/月/平方米，两项费用每月3979.57元，六个月费用为23877.42元；上述费用中租金从2012年4月1日起计算，物业管理费及空调费从2012年5月1日起计算；被告逾期支付租金，每逾期一日，按日2‰标准向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告交付房屋。2012年5月10日，案外人宁夏林业研究所股份有限公司（甲方）与原告（乙方）及案外人宁夏金宏达酒店用品有限公司（丙方）签订《合同补充说明》一份，合同约定，乙方租用甲方森淼广场房屋，甲方在丙方购买厨房设备及排风系统281598元、床上用品31332元，合计312930元。因乙方、丙方有合作关系，现乙方、丙方同意甲方在丙方处购买厨房设备及排风系统、床上用品以乙方租用甲方森淼广场房屋的租赁费，抵扣货款为250000元。被告称其系宁夏金宏达酒店用品有限公司聘用的业务经理，就该250000元，原告于2012年5月25日向被告出具金额为120960元的租金收据一张、金额为17280元的空调费收据一张、金额为6912元的物业费收据一张、金额为20000元的保证金收据一张、金额为65400元的玻璃格挡收据一张，收据金额共计230552元，结余19448元原告于2012年8月22日退还被告。2012年11月21日，被告以刷卡形式向原告付款69914.52元；2012年10月31日，案外人宁夏林业研究所股份有限公司（甲方）与原告（乙方）及案外人宁夏金宏达酒店用品有限公司（丙方）签订《合同补充说明》一份，合同约定，乙方租用甲方森淼广场房屋，甲方在丙方购买厨房设备及排风系统281598元、床上用品31332元，因经营需要，甲方在原有的基础上增加厨房排烟设备一批金额为10420元，合计323350元，因乙方、丙方有合作关系，现乙方、丙方同意甲方在丙方处购买厨房设备及排风系统、床上用品以乙方租用甲方森淼商业广场房屋的租赁费，已抵扣货款为250000元。经甲、乙、丙三方商议，现将剩余货款73350元从2012年11月1日至2013年10月31日的租金130000元中扣除。原告将被告以刷卡形式支付的69914.52元及抵顶方式支付的73350元于2012年11月21日向被告出具金额为119387.1元的租金收据一张、金额为6822.12元的物业费收据一张、金额为17055.3元的空调费收据一张。2013年12月24日被告向原告交付租金79591.4元，空调费17055.3元、物业费6822.12元；同日，原告向被告出具证明一份，该证明载明：”杜志英多次要求交纳房租，因特殊原因没有及时收取房租款，现不收滞纳金，只收取房租租赁本金（附明细表）。证明人：宁夏金万豪酒店用品有限公司（签章），王泽智（签名），钟卫海（签名），2013年12月24日”。2014年5月29日，被告向原告交付租金50000元，2014年8月7日，被告向原告交付租金50000元。2015年6月19日，原、被告签订《商铺退租协议》一份，协议约定，被告将原摊位面积中的280.82平方米交还原告，所剩租赁面积为287.69平方米。针对第四年租期，被告使用面积为568.51平方米的房屋自2015年4月1日至2015年6月19日，原告以568.51平方米为基数主张两个月租金。在承租期间，被告向原告支付租金共计419938.5元（120960元+119387.1元+79591.4元+50000元+50000元），支付空调费共计51390.6元（17280元+17055.3元+17055.3元），支付物业管理费共计20556.24元（6912元+6822.12元+6822.12元）。另查明，2011年10月24日，银川市金大洋酒店设备有限公司收取三洋国际酒店用品商城杜志英4#摊位费50000元，并出具收据一张；2011年11月7日，被告向王泽智转款50000元；2012年5月14日，韩建英向王泽智转款100000元。被告称合同签订之前的两笔款项用于预顶此后的租赁费，韩建英系杜志英妻子，故其向王泽智的转款即交付的涉案租赁费。原告对此不予认可，称金大洋酒店设备有限公司收取三洋国际酒店用品商城杜志英4#摊位费50000元系该两个公司之间的承租费用，另两笔款项均系个人之间账目往来。
一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对合同的合法性法院予以确认。合同签订后，原告向被告交付了房屋。被告在承租期间，第一年该房屋产生租金238774.2元（568.51平方米×35元/月/平方米×12个月），产生空调费31268.05元（568.51平方米×5元/月/平方米×11个月），产生物业管理费12507.22元（568.51平方米×2元/月/平方米×11个月）；承租期第二年，该房屋产生租金238774.2元（568.51平方米×35元/月/平方米×12个月），产生空调费34110.6元（568.51平方米×5元/月/平方米×12个月），产生物业管理费13644.24元（568.51平方米×2元/月/平方米×12个月）；承租期第三年，因免交半年租金，该房屋产生租金119387.1元（568.51平方米×35元/月/平方米×6个月），产生空调费34110.6元（568.51平方米×5元/月/平方米×12个月），产生物业管理费13644.24元（568.51平方米×2元/月/平方米×12个月）；承租期第四年，自2015年4月1日至2015年6月19日，被告承租房屋面积为568.51平方米，此后承租房屋面积减少为287.69平方米，针对该期间租金，原告依据双方协议约定，按照568.51平方米的房屋面积主张2个月租金，下剩租金按照287.69平方米计算，故此期间产生租金180626.4元（568.51平方米×45元/月/平方米×2个月+287.69平方米×45元/月/平方米×10个月），产生空调费20069.6元（568.51平方米×5元/月/平方米×2个月+287.69平方米×5元/月/平方米×10个月），产生物业管理费8027.84元（568.51平方米×2元/月/平方米×2个月+287.69平方米×2元/月/平方米×10个月）；承租期第五年，该房屋产生租金172614元（287.69平方米×50元/月/平方米×12个月），产生空调费17261.4元（287.69平方米×5元/月/平方米×12个月），产生物业管理费6904.56元（287.69平方米×2元/月/平方米×12个月）。上述期间，共产生租金950175.9元，产生空调费136820.25元，产生物业管理费54728.1元，扣除被告已经向原告支付的租金419938.5元，空调费51390.6元，物业管理费20556.24元，被告尚欠原告租金530237.4元（950175.9元-419938.5元），欠付空调费85429.65元（136820.25元-51390.6元），欠付物业管理费34171.86元（54728.1元-20556.24元），现原告要求被告支付租金530236.5元，空调费85429.65元，物业管理费34171.86元，法院予以支持。关于原告主张的违约金问题，被告拖欠租金已构成违约。因被告于2013年12月24日向原告出具证明一份，承诺不收取滞纳金，此滞纳金应理解为违约金，故在此之前的违约金视为原告自行放弃。但在该份说明中原告并未承诺其对此后的违约金亦不主张，故被告应当支付此后拖欠租金的违约金。截止2013年12月24日，被告尚欠原告各项费用共计114392.28元[第一年度费用282549.47元+第二年度截止该日费用223728.15元（286529.04元÷365天×285天）截止该日被告共计支付的费用391885.34元]。双方约定如被告逾期支付租金，每逾期一日，按日2‰的标准向原告支付违约金，现原告自行下调违约金按照欠付租金的日万分之五计算，考虑原告的实际损失情况，法院酌情按照欠付款的10%计算违约金，即被告应向原告支付违约金64984元（649838.01元×10%），原告主张超出部分法院不予支持。被告辩称原告诉讼主体不适格，因合同签订主体系原、被告，在合同履行过程中，原告出具的收据均显示交款人为被告，双方签订的退租协议主体亦为原、被告，且原告出具的不收取滞纳金的证明所指对象也是被告，被告亦未证明其对涉案房屋的租赁均属履职行为，此可以证实原、被告作为合同签订主体的同时亦为合同履行主体。现原告请求被告承担付款义务符合合同约定及法律规定。被告辩称其已于合同签订之前向原告交付了租金，以及合同签订之后通过韩建英向原告法定代表人交付的款项系租金，因该款项并非原告收取，被告亦无其他证据佐证该款项系向原告预先支付的租金，故对被告的该项辩称法院不予支持。至于被告及其妻子向案外人支付的上述费用与本案并非同一法律关系，如确有证据证实，被告可另行主张权利。综上所述，被告应当按照合同约定承担相应的付款及违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：被告杜志英于判决生效之日起七日内支付原告宁夏金万豪酒店用品有限公司租金530236.5元，空调费85429.65元，物业管理费34171.86元，并承担违约金64984元。案件受理费12138元，由原告宁夏金万豪酒店用品有限公司负担1732元，由被告杜志英负担10406元。
二审中，上诉人杜志英与被上诉人宁夏金万豪酒店用品有限公司均未向法庭提交证据。
经审理查明，2012年5月25日被上诉人向上诉人出具金额为20000元的保证金收据一张。二审期间，被上诉人明确表示该20000元保证金可以在上诉人应付的租赁费中予以扣减。
二审查明其他的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人主张其与被上诉人口头约定向案外人缴纳的摊位费5万元用于抵顶租赁费，对此被上诉人不予认可，上诉人亦未提交证据予以证明。二审期间，上诉人认可被上诉人公司设立早期，上诉人为该公司股东。原审法院认定上诉人及其妻子韩建英向被上诉人公司法定代表人王泽智之间转款的事实与本案非同一法律关系并无不妥，上诉人就相应权利可另行主张。本案诉讼一审过程中，上诉人与被上诉人之间的租赁关系存续，上诉人要求将其缴纳的电动门设备费、装修费、照明设备费按实际租赁面积折抵后在租赁费中予以扣减，因双方在退租协议中就此没有明确约定，上诉人的该项主张没有事实和法律依据。上诉人欠缴租赁费事实存在，原审法院酌情计算截止2013年12月24日之后的违约金并无不妥。上诉人缴纳的保证金2万元，被上诉人予以认可并同意在租赁费中予以扣减，本院予以确认。原审法院审理本案适用法律正确，程序合法。综上，上诉人杜志英的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初8591号民事判决；
二、上诉人杜志英于本判决生效之日起七日内支付被上诉人宁夏金万豪酒店用品有限公司租金510236.5元，空调费85429.65元，物业管理费34171.86元，并承担违约金64984元。
一审案件受理费12138元，由被上诉人宁夏金万豪酒店用品有限公司负担2063元，由上诉人杜志英负担10075元；二审案件受理费12138元，由被上诉人宁夏金万豪酒店用品有限公司负担2063元，由上诉人杜志英负担10075元。
本判决为终审判决。
审判长 胡春燕
审判员 邢雪梅
审判员 张建国
二〇一七年十二月七日
书记员 王小茹
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督