安徽省涡阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖1621民初5036号
原告：张锋，男，汉族，1986年12月16日生，住安徽省涡阳县。
委托诉讼代理人：彭线旗，陈柯，安徽彭线旗律师事务所律师。
被告:安徽宏发房地产开发有限公司，住所地安徽省涡阳县紫光中路。
法定代表人：王玉洁，董事长。
原告张锋与被告安徽宏发房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锋及其委托诉讼代理人彭线旗、陈柯到庭参加了诉讼，被告安徽宏发房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，1.令被告继续履行原被告签订的房屋买卖合同，限期为原告办理房地产权证书；2.令被告赔偿原告损失20万元（2013年6月1日至2016年2月8日按照房屋销售合同总价款的同期银行贷款利率四倍计算，2016年2月8日以后每天按照房屋销售总价款的千分之一计算）；3.诉讼费用由被告承担。
事实和理由，2012年9月原被告签订商品房买卖合同，原告人以256250元人民币的价格购买被告开发的位于涡阳县东侧的“涡阳县上城公寓”（又名谷水怡景）第二幢2单元503号房。该房屋面积为93.68平方米。签订合同后原告人按约定支付了全部款项。按照双方的合同约定，被告人应于2013年5月1日把房屋交付给原告使用，在交付房屋使用后被告应在交房后60日内为原告办理房屋产权证书。虽然，被告让原告居住购买的房屋，但到目前为止被告未向原告出示原告购买的房屋已经经规划、公安消防、环保、城建、档案管理等部门验收合格的认可性意见。由于原告人未取得房屋产权证，2015年8月19日经我们购房的业主代表和公司代表协商达成如下意见：被告方承诺2016年2月8日为每户做到达成办理房产证过户条件，每户业主可以办理房产证到个人名下。在承诺的时间里若办不成，自2016年2月8日起每户逾期一天，被告方每一天承担原房屋销售合同总价款的千分之一的违约责任。时至今日，被告方没有履行承诺，该房屋仍然无法办理过户手续，为维护当事人合法权益，原告特具状向贵院起诉，请予以支持。
被告直至开庭也未答辩，未提供证据，但开庭后被告向本院提供书面答辩意见辩称，1、原告要求赔偿已经超过诉讼时效,原告的主张不应得到支持；2、协议书对原告没有约束,一方签约方并无原告方,且无证据证明协议书上有人可以代表原告,原告也没有证明因逾期办证造成的损失,被告不应当承担相应的赔偿责任；3、原告要求的损失过高，没有其他证据证明。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据，即原告身份证复印件、购房发票、银行贷款对账单，本院予以确认并在卷佐证。
对原告所举证据《商品房买卖合同》，本院审查后对其真实性、合法性和关联性予以认定；对原告所举证据《协议书》，本院审查后认为，《协议书》上写明“于2016年2月8日为每户做到达成办理房产证过户的条件”“每户逾期一天”“每个单元选出一至二个代表，经在上城公示后予以确认，以后甲乙双方定于每月15号召开一次碰头会”等，从该协议的通常解释来看，该协议的乙方应是全体业主，若“每户”仅指签字的个别户主，那该协议更不会对每个单元再次选出代表进行碰头会等涉及集体利益的事项进行约定。原告虽然没有在协议书上签字，但该协议书是由业主代表签字，视为被告对全体业主的承诺，故该协议书对原、被告双方具有法律约束力。对原告举证的开庭笔录，本院经审查对真实性、关联性及合法性均予以认定。
依据已确认的证据及当事人陈述，本院认定的事实如下：2012年9月，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同内容略为:第一条,出卖人以出让方式取得位于涡阳县东侧,编号为2124010181168的地块的土地使用权,出卖人经批准,在上述地块上建设商品房,暂定名谷水怡景。建设工程规划许可证号为建字第341621101000092号,施工许可证号为341621201103110101；第二条,买受人购买的商品房为预售商品房,商品房预售许可证号为(涡)房预售证第2011-05号；第三条,买受人购买的商品房为第2幢2单元503号房,用途为住宅,建筑面积共93.68平方米；第四条,该商品房单价为每平方米2735元,总金额为256250元;第六条,买受人首付房款106250元，余额150000申请银行按揭；第八条,出卖人应当在2013年5月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备经验收合格,并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；第九条,除本合同第八条规定的特殊情况外,出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,分别处理(不作累加),逾期超过90日后,买受人有权解除合同，买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金；第十一条,商品房达到交付使用条件后,出卖人应当通知买受人办理交付手续,双方进行验收交接时,出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件,并签署房屋交接单,所购商品房为住宅的,出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全,买受人有权拒绝交接,由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十五条，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；3.因买受人原因，由买受人承担责任。2015年8月19日，谷水怡景小区20位业主代表和被告签订《协议书》，约定：甲方（被告）承诺于2016年2月8日为每户做到达成办理房产证过户条件，即每户业主可以办理房产证过户到个人名下，在承诺的时间里若办不成，自2016年2月8日起，每户逾期一天，甲方要承担原房屋销售合同总价款的千分之一违约责任。
另查明，原告于2012年9月17日向被告支付首付房款106250元，后原告在中国建设银行办理了150000元按揭贷款。被告于2015年8月19日在业主代表与被告签订《协议书》后向原告交付房屋，但至今未办理好不动产权属登记。
本院认为，本案的争议焦点是在原、被告继续履行《商品房买卖合同》的前提下，被告如何承担违约责任。
一、原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当全面履行，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，原告已按约向被告支付了全部购房款256250元，但被告未能按约办理产权登记，已构成违约，故对于原告要求被告办理所购商品房不动产所有权证的诉讼请求，本院予以支持。
二、关于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求。根据合同约定，被告应当于2013年5月1日前向原告交付房屋，被告2015年8月19日签订《协议书》后才交付诉争房屋。原告在本案中起诉要求逾期交房违约金自2013年6月1日计算，属其对权利的自主处分。诉讼时效期间为2年，自当事人知道或应当知道权利被侵害之日起计算，但本案逾期交房违约责任的请求权为继续性的债权，诉讼时效应以逾期之日起的每个个别违约责任请求权分别计算二年诉讼时效。原告于2017年8月23日在本院起诉要求被告支付逾期交房违约金，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十二条“当事人一方向人民法院提交起诉状或者口头起诉的，诉讼时效从提交起诉状或者口头起诉之日起中断”的规定，应按原告提起诉讼的2017年8月23日倒推两年，确定2015年8月23日为计付逾期交房违约金的起始时间，而被告在2015年8月19日已经交付了房屋，原告起诉已经超过了诉讼时效的相关规定，原告主张从2013年6月1日起算逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。本案中，原告未提交证据显示其在2015年8月23日前曾向被告主张逾期交房违约金，即对于2013年6月1日至2017年8月23日期间的逾期交房违约金，原告已丧失胜诉权，被告庭后辩称原告的诉讼请求已超出诉讼时效，本院予以采纳。
三、关于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求。本案中，逾期办证违约金分为两部分：一是《商品房买卖合同》中约定的按已付房价款的0.5%向原告支付违约金，二是《协议书》中约定的每日按合同总价款的千分之一承担违约责任。
1.关于《商品房买卖合同》中的约定。按合同中明确约定交房日期为2013年5月1日，但未明确约定办理房屋权属证书的期限，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，除当事人有特殊约定外，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任，故被告应在2013年8月1日前将涉案房屋登记在原告名下，否则应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。本案迟延办证违约责任的请求权系基于合同之债所享有的债权请求权，亦适用二年诉讼时效的规定，自2013年8月1日至起诉之日，已经超出诉讼时效，丧失胜诉权，故本院不予支持。
2.关于《协议书》中的约定。被告抗辩该协议在原、被告之间无法律效力，对此本院认为，《协议书》上写明“于2016年2月8日为每户做到达成办理房产证过户的条件”“每户逾期一天”“每个单元选出一至二个代表，经在上城公示后予以确认，以后甲乙双方定于每月15号召开一次碰头会”等，从该协议的通常解释来看，该协议的乙方“每户”应是全体业主，若“每户”仅指签字的个别户主，那该协议更不会对每个单元再次选出代表进行碰头会等涉及集体利益的事项进行约定。原告虽然没有在协议书上签字，但该协议书是由业主代表签字，应视为被告对全体业主的承诺，故该协议书对原、被告双方具有法律约束力。关于逾期办证违约金计算的截止日期，因本案的违约事由自不动产权属证书办理出来才消除，故本案违约金应当自2016年2月8日起至涉案房屋登记在原告名下之日止按合同约定的标准计算。依此约定，截至起诉之日（2017年8月23日），被告应支付违约金144012.5元（256250元×1‰×562天）。被告抗辩违约金明显过高，请求本院予以调整，本院认为，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因原告付款和被告交房的义务均已履行，即双方的主要合同义务已经履行，逾期办证目前对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告也未提交被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料，故协议中约定的违约金明显过高，应予以调整。根据原告的购房款数额和双方当事人的实际履约情况、过错程度以及预期利益等因素，并结合本院处理谷水怡景其他业主起诉被告支付逾期交房办证违约金案件的情况，将被告承担违约金的数额酌情调整为合同约定违约金计算标准的30%为宜，即从2016年2月8日起至涉案房屋登记在原告名下之日止，按日以合同总价款256250元的千分之一的30%计算违约金，截至起诉之日，违约金为43203.75元（144012.5×30%）。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：
一、安徽宏发房地产开发有限公司于本判决生效后九十日内为张锋办理并交付位于涡阳县东侧的“涡阳县上城公寓”（又名谷水怡景）2幢2单元503号房的不动产权属证书；
二、安徽宏发房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向张锋支付逾期办理不动产权属证书的违约金（截至起诉之日，违约金为43204元，剩余违约金按日已付购房款总额256250元的千分之一的30%计算，自2017年8月24日起计算至涉案房屋登记在张锋名下之日止）；
三、驳回张锋的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，由安徽宏发房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审判员 张宏伟
二〇一七年十一月八日
书记员 杨 洋