云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云民终4号
上诉人（原审原告）：何俊，男，汉族，1975年11月15日生，住云南省楚雄彝族自治州牟定县。
委托诉讼代理人：何金、张谈生，云南何国辉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：云南隆宝投资有限公司。住所地：云南省昆明经开区映象欣城A区A1-1717。
法定代表人：何云桥，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：邓亚东、范春艳，云南汇同律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
原审第三人：楚雄佳泰建业有限责任公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城北路（楚雄日报社*楼）。
法定代表人：张立新，该公司执行董事。
原审第三人：楚雄佳泰房地产开发有限公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市开发区鹿城北路（楚雄日报社*楼**楼）。
法定代表人：张立新，该公司执行董事。
原审第三人：楚雄润泰置业投资开发有限公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇团结路***号。
法定代表人：汪红兵，该公司总经理。
以上三原审第三人共同委托诉讼代理人：张伟，云南佳信律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人何俊因与被上诉人云南隆宝投资有限公司（以下简称隆宝投资公司）、原审第三人楚雄佳泰建业有限责任公司（以下简称佳泰建业公司）、楚雄佳泰房地产开发有限公司（以下简称佳泰房地产公司）、楚雄润泰置业投资开发有限公司（以下简称润泰置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）（2017）云01民初383号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭，于同年1月24日公开开庭进行了审理。上诉人何俊的委托诉讼代理人何金、张谈生，被上诉人隆宝投资公司的委托诉讼代理人邓亚东、范春艳，原审第三人佳泰建业公司、佳泰房地产公司、润泰置业公司的共同委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何俊上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持何俊的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由隆宝投资公司负担。事实和理由：一、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，只要案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，就应当判决不得执行该执行标的。本案中，何俊因合法购买、已经支付全部价款，并已实际占有标的物多年而对标的物享有民事权益，同时，何俊对佳泰房地产公司的请求权与隆宝投资公司对佳泰房地产公司的请求权有若干方面的不同，具有排除强制执行的效力。1、从成立时间上看，何俊的请求权早于隆宝投资公司的请求权；2、从内容上看，何俊的请求权系针对诉争房产的特定请求权，而隆宝投资公司的请求权为因民间借贷所产生的普通金钱债务，且民间借贷发生时，诉争房产并未作为担保财产办理抵押，何俊的请求权应当优先于隆宝投资公司的请求权；3、何俊的请求权是为实现合同目的的请求权，何俊已经履行了付款义务，而隆宝投资公司的请求权与本案所涉车库没有任何关联性；二、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，房地产开发企业已经出售的房屋不能查封；三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中，何俊已就涉案房产支付了全部价款并实际占有，对于未办理过户登记的原因，开发商在一审庭审中也明确阐述是其挪用了办证所需的税费，何俊购买的房产人民法院不得查封；四、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议规定》）第二十九条的规定，应理解为：符合该条规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立，该条所列条件应理解为异议人请求成立的充分条件，而不是必要条件，本案应适用《执行异议规定》第二十八条的规定。
隆宝投资公司辩称，一、本案应适用《执行异议规定》第二十九条的规定，该规定是买受人对登记在房地产开发企业名下的房地产提出异议时，同时符合规定的三种情形时可适用。本案中的执行标的是作为商铺出售的车库，并不符合第二十九条规定的的情形，不能排除强制执行；二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行于《执行异议规定》之前，两个司法解释就同一问题的规定存在冲突时，应适用施行在后的规定；三、《执行异议规定》第二十八条与第二十九条的规定分别适用于一般情形和特殊情形，两个条文之间系特别法和一般法的关系，在能够适用特别法的时候应当优先适用，因此本案应适用第二十九条的规定；四、何俊从未要求佳泰房地产公司办理房产登记，其与佳泰房地产公司之间的合同权利的诉讼时效已过，其合同权利已不受法律保护，当然不能排除人民法院合法的强制执行行为。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，何俊的上诉请求应予驳回。
佳泰建业公司、佳泰房地产公司、润泰置业公司陈述意见称，本案应适用《执行异议规定》第二十八条的规定，何俊的上诉请求应予支持。
何俊向一审法院起诉请求：1.请求撤销（2016）云01执异191号执行裁定书，停止对诉争房产的执行，并解除查封措施；2.诉讼费由隆宝投资公司承担。
一审法院认定事实：2009年3月13日，何俊以及案外人刘德存与佳泰房地产公司签订《商品房购销合同》，约定何俊购买涉案枫华盛景小区第17幢第一层36号房。签订上述合同后，何俊支付了全部购房款，但并未到产权部门进行合同备案登记。依据已经发生法律效力的昆明中院于2015年10月14日作出的（2014）昆民四初字第680号民事判决书，昆明中院于2016年3月14日作出的（2016）云01执277号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人佳泰建业公司、佳泰房地产公司、润泰置业公司价值26974086.51元的财产予以查封、扣押、拍卖或变卖。”2016年3月29日，昆明中院向楚雄市住房和城乡建设局发出协助通知书，对包括涉案车库在内的“枫华盛景小区”的7处房产、20个车库予以查封。何俊向昆明中院提出执行异议，请求解除对诉争车库的查封。昆明中院于2016年12月23日作出（2016）云01执异191号执行裁定书，裁定：“驳回案外人何俊的异议请求。”一审庭审中，何俊明确陈述涉案房屋系车库，在涉案小区无住房。
一审法院归纳本案的争议焦点为：何俊是否有权排除涉案车库的执行？一审法院认为，根据《执行异议规定》第二十九条的规定，本案中，虽然何俊与开发商签订了合法有效的买卖合同，但并未办理过户手续，根据物权的公示公信原则，导致涉案车库被查封。何俊是否有权排除对涉案车库的执行，应符合上述法律规定，但是涉案房屋系车库，并不是用于居住，而何俊在涉案小区亦没有住房，即该车库并不是何俊居住权的保障，故何俊请求排除对涉案车库的执行不符合法律规定，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回何俊的诉讼请求。案件受理费5641元，由何俊负担。
经过二审审理，上诉人何俊认为一审判决遗漏以下事实：何俊于2009年5月接房并使用至今，未办理产权登记的原因是佳泰房地产公司挪用了办证的税费。除以上异议外，何俊对一审法院确认的本案法律事实无异议。
被上诉人隆宝投资公司认为一审法院遗漏以下事实：何俊与佳泰房地产公司签订《商品房购销合同》后，至今未就办理产权证向隆宝投资公司主张过权利。除以上异议外，隆宝投资公司对一审法院确认的本案法律事实无异议。
第三人佳泰建业公司、佳泰房地产公司、润泰置业公司对一审法院确认的本案法律事实的意见与上诉人何俊的意见一致。
本院认为，对各方当事人均无异议的一审法院确认的本案法律事实，有相应的证据予在证明，本院予以确认。
关于何俊对一审法院确认的事实所提出的异议，其提交了楚雄安居物业管理有限公司出具的《情况说明》以及何俊从2009年至2018年期间向物业公司交纳的8份物业费单据，欲证明何俊于2009年5月接房并使用至今。
隆宝投资公司对何俊提交的证据的三性均不予认可。
佳泰建业公司、佳泰房地产公司、润泰置业公司对何俊提交的证据未发表质证意见。
本院认为，何俊提交的证据可证明何俊于2009年5月接房并使用至今，对何俊提出的该项异议本院予以确认。
关于隆宝投资公司对一审法院确认的本案法律事实所提出的异议，因其并未提交证据证明其异议成立，且提出的异议并不影响本案的处理，对隆宝投资公司提出的异议本院不予确认。
二审另查明：何俊于2009年5月接房并使用至今。
根据本案各方当事人的诉辩理由与主张，本案二审争议的焦点是：何俊是否有权排除涉案车库的执行？
本院认为，《执行异议规定》第二十八条适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，而第二十九条则适用于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《执行异议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，且该两条规定并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款。据此，本案情形符合《执行异议规定》第二十八条的规定，应适用该条规定。何俊上诉认为本案应适用《执行异议规定》第二十八条规定的上诉主张本院予以支持。根据《执行异议规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，何俊与佳泰房地产公司于2009年3月13日签订《商品房购销合同》后支付完全部购房款，并已实际占有使用至今，在本案审理过程中，隆宝投资公司亦未能提交任何确实有效的证据证实是何俊的自身原因导致未办理涉案车库的过户登记。故何俊对涉案车库的权利完全符合上述司法解释规定的情形，其享有足以排除强制执行的民事权益。
综上所述，何俊上诉认为本案应适用《执行异议规定》第二十八条的规定，其对涉案车库享有足以排除强制执行的民事权益的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销云南省昆明市中级人民法院（2017）云01民初383号民事判决；
二、在云南省昆明市中级人民法院（2016）云01执277号执行案中不得执行楚雄佳泰房地产开发有限公司开发建设的“枫华盛景小区”第17幢第一层36号房。
一审案件受理费5641元、二审案件受理费5641元，均由云南隆宝投资有限公司负担。
云南省昆明市中级人民法院（2016）云01执异191号执行裁定于本判决生效时自动失效。
本判决为终审判决。
审判长 杨 宏
审判员 李建华
审判员 孙少波
二〇一八年三月六日
书记员 赵小云