浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终5501号
上诉人（原审原告）：陈雪咪，女，1991年11月2日出生，汉族，住浙江省临安市。
上诉人（原审原告）：马骏，男，1990年7月20日出生，汉族，住浙江省临安市。
委托诉讼代理人：巫晓军、王倩，浙江满江红律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：程金兰，女，1960年2月16日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市，现住地浙江省临安市。
委托诉讼代理人：童舒，浙江浙临律师事务所律师。
上诉人陈雪咪、马骏因与被上诉人程金兰房屋买卖合同纠纷一案，不服临安市人民法院（2017）浙0185民初1912号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2017年3月18日，陈雪咪、马骏与程金兰签订了房屋转让合同1份，合同约定将位于临安市锦城街道樱花公馆9幢101室的房屋出售于陈雪咪、马骏，房屋面积为129.5平方米，转让价款为157万元。2017年4月14日陈雪咪、马骏以程金兰并非该房屋所有人，无权处分房屋及合同目的无�实现为由将程金兰诉至该院，请求：1.判令解除陈雪咪、马骏与程金兰于2017年3月18日签订的《临安市房屋转让合同》；2.判令程金兰返还定金10万元元，同时根据定金罚则支付违约定金10万元元；3.判令程金兰承担该案诉讼费用。
另查明，上述房屋为马文英、阮驰、阮钰按份共有，其中马文英占该房屋4/6的份额，阮驰、阮钰各占1/6的份额。阮驰、阮钰为马文英的子女，两人的出生日期为2004年7月5日。2017年3月2日，马文英向程金兰出具了委托书1份，委托程金兰签订案涉房屋的买卖合同，该委托书并载明：“过户当天马文英到场办理房屋过户手续。”
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。首先，案涉房屋为马文英、阮驰、阮钰按份共有，�中马文英占该房屋4/6的份额，阮驰、阮钰各占该房屋1/6的份额。依照物权法的规定，处分共有的不动产，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意。另外，阮驰、阮钰系马文英的子女，在马文英向程金兰出具委托书及本案合同签订时，阮驰、阮钰都未成年，马文英作为阮驰、阮钰的法定代理人，有权代阮驰、阮钰进行民事活动。因此，马文英作为占案涉房屋4/6份额的共有人及阮驰、阮钰的法定代理人，有权委托程金兰出售该房屋，陈雪咪、马骏主张的马文英无权处分案涉房屋的意见，该院不予认可。其次，马文英向程金兰出具委托书系2017年3月2日，程金兰与陈雪咪、马骏签订案涉房屋买卖合同系2017年3月18日，虽然程金兰以自己的名义与陈雪咪、马骏签订了合同，但该合同的内容没有超出马文英对程金兰的委托事项范围，程金兰系在马文英的授权委托之内从事相应的�事行为，庭审中马文英作为有权处分人对程金兰签订的合同也予以认可，因此，陈雪咪、马骏主张程金兰系无权处分的意见该院不予认可。第三，房屋买卖合同系买受人支付相应的对价以取得房屋所有权的合同，对买受人而言，合同的根本目的在于履行合同约定的义务以取得房屋所有权。在本案中，马文英作为案涉房屋的所有人及有权处分人，已明确认可程金兰与陈雪咪、马骏签订的买卖合同并同意按照合同内容履行房屋过户手续，因此，应当认为合同履行过程中并未出现阻碍陈雪咪、马骏合同目的实现的重大事由，陈雪咪、马骏主张的合同目的根本无法实现缺乏相应的证据支持。在此情况下，陈雪咪、马骏亦应按照合同约定忠实、诚信地履行自己的义务。陈雪咪、马骏提出的合同相对方系程金兰，其只能将自己名下的房屋卖与陈雪咪、马骏的主张于理不合，该院不予认可，因此对陈雪咪、马骏主张解除房屋转让合同的诉讼请求不予支持。依据该院查明的事实及马文英的陈述，案涉房屋原可依照转让合同进行过户，并不存在违约情况，因此对陈雪咪、马骏请求返还定金及支付违约定金的诉讼请求亦不予支持。陈雪咪、马骏另提出，案涉房屋在签订合同时存在抵押，程金兰未告知陈雪咪、马骏该情形，存在欺诈的情况。该院认为，房屋存在抵押并不当然影响房屋的转让，在双方签订的房屋转让合同的第八条，双方亦约定“甲方（即卖方）保证该房屋交接时没有产权纠纷和债务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。”由此可知，程金兰只需在交接之前将抵押权予以清除即可。根据不动产权证书的记载，该房屋之上的抵押权已在2017年3月23日注销，应当认为卖方已经履行了合同义务。综上，依�《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、第十四条、第十六条第一款、《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2017年6月20日作出判决：驳回陈雪咪、马骏的诉讼请求。该案受理费4300元，减半收取2150元，由陈雪咪、马骏负担。
宣判后，陈雪咪、马骏不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实和适用法律错误,导致判决错误。一审法院据以驳回陈雪咪、马骏诉讼请求的理由不能成立,案涉《临安市房屋转让合同》依法应当解除。一、共有人马文英本身就无权处分诉争房产。一审法院查明诉争房产系马文英、阮驰、阮钰为按份共有,其中阮驰、阮钰系未成年人,各占1/6份额,马文英占份额的2/3。诚然按物权法规定,处分按份共有的不动产,经占份额2/3以上同意即可。根据民法通则的规定,马文英是阮驰、阮钰法定监护人,有权代表被监护人进行民事活动,但这不代表共有人马文英有权处分诉争房产。其一、根据民法通则第十六条的规定,未成年人的父母是未成年人的监护人。结合到本案中,马文英是阮驰、阮钰的法定监护人,但不是唯一的法定监护人。阮驰、阮钰的父母均为法定监护人,另外一个法定监护人是否知晓,是否同意马文英如此处分被监护人的财产,审法院应当查明,而没有去查明。其二、根据民法通则第十八条的规定,监护人除为被监护人的利益外,不得处分被监护人的财产。结合到本案中,未成年人阮驰、阮钰各占诉争房产的权益为26.17万元(157万元/6)。特别是2017年3月2日出生阮钰,至今仅4个月大,如此小的婴儿怎么可能需要如此巨额的支出,这明显与生活常识不符。一审法院单凭马文英是监护�之一的事实,就认定马文英处置被监护人如此巨大的财产权益合法,没有法律依据。据此,共有人马文英处分诉争房产的行为,违反了法律禁止性规定,是无效的行为。二、退一步,假设马文英有权处分诉争房产,有权委托第三方代理其处分诉争房产,案涉合同仍应当解除。2017年3月18日,双方经协商后签订了案涉《临安市房屋转让合同》。合同签订后,陈雪咪、马骏交付了10万元定金。后,陈雪咪、马骏与朋友闲聊时,说起案涉房产在其它中介公司也挂出过,但提供房源的人不叫程金兰,由此产生了不安,为此向登记机关了解案涉房产的登记信息,发现案涉房产的产权人确实不是程金兰所有,且程金兰至起诉前始终不能提供有权处分的依据,并对陈雪咪、马骏提出解除合同返还定金的要求也不予理睬。在此情况下,陈雪咪、马骏为避免自身进一步陷入的险境,起诉要求解除合同,符合人之常情。一审法院根据马文英已认可程金兰与陈雪咪、马骏签订的案涉合同并同意按照合同内容履行过户手续,由此而认为本案没有阻碍陈雪咪、马骏合同目的实现的重大事由,即认为双方的合同仍应当继续履行。然陈雪咪、马骏发现,一审判决前诉争房产实际已经过户给本案当事人以外的其它第三方。假设本案陈雪咪、马骏不上诉,或者上诉后二审法院仍然判决不解除案涉合同,那么陈雪咪、马骏必将根据法院判决而要求合同继续履行,而程金兰乃至马文英根本已不可能按照合同约定履行过户手续,则必将产生新的诉讼,对此情况下法院又将如何裁判？据此,案涉合同依法应当予以解除,故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，改判支持陈雪咪、马骏一审全部诉讼请求；2.二审诉讼费由程金兰承担。
被上诉人程金兰答辩称：一审法院认定事实清楚准确�适用法律正确，陈雪咪、马骏称一审法院认定事实和适用法律错误，没有任何依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案系房屋买卖合同纠纷，买卖房屋的标的为临安市锦城街道樱花公馆9幢101室。虽然程金兰作为卖方签字，但合同双方实际当事人为房屋出售方马文英、阮驰和阮钰和购买方陈雪咪、马骏，程金兰程金兰只是受马文英委托，代为协商和签订相关协议。该委托事实一审法院已经查清，程金兰提交了授权委托书，马文英经法院传唤也出庭作证确认其确实委托程金兰卖房，办理除过户登记外的其他相关手续。故程金兰有权签订本合同，合同成立并生效。对于陈雪咪、马骏提出的马文英无权处分诉争房产无事实依据，也无法律依据。从案涉房屋产权证登记信息可知，房屋所有权人为马文英、阮驰和阮钰，份额分别为六分之四、六分之一和六分之一，故马�英本身就有三分之二的份额。根据《物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，因此马文英有权处分该房产。另外，对于陈雪咪、马骏在上诉状中表述阮钰说是2017年3月2日出生，至今仅4个月大的婴儿完全脱离客观事实，刻意夸大对于未成年人利益保护，事实是阮驰和阮钰为双胞胎，出生时间为2004年7月5日，两人现在跟随马文英生活，已是14岁的小学生，即将成为初中生。马文英作为他们的监护人，也有权为其处分财产。陈雪咪、马骏并没有证据证明马文英存在侵犯未成年利益的证据，并未违反法律规定，因此马文英的处分行为合法有效。第二，程金兰已多次通知陈雪咪、马骏进行过�，但陈雪咪、马骏一直不置可否，而马文英也多次表示同意过户并要求办理过户手续，但是陈雪咪、马骏一直没有回应，而是径自提起上诉要求解除合同。程金兰认为本案系陈雪咪、马骏自行单方解除合同，程金兰及马文英并无违反合同约定的情况，无需承担违约责任。故陈雪咪、马骏要求程金兰返还定金没有任何法律依据和事实依据。虽然案涉房屋的确已发生产权变更登记，但是是在陈雪咪、马骏在一审法院提出解除合同之后，而且经过一审庭审，一审法官也多次确认陈雪咪、马骏态度，陈雪咪、马骏坚持要求解除合同，故程金兰和马文英为避免造成损失，才将该房屋以相同的价款转让给他人，现已完成了产权变更登记，也可以从侧面看出，该房屋可以发生转让过户，马文英有权处分。综上，本案完全系陈雪咪、马骏的违约行为，一审法院认定事实清楚，并无不当，请求法院依法驳回陈雪咪、马骏诉讼请求，维持原判。
二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未提交新的证据材料。
本院经审理查明，程金兰二审中明确表示案涉房屋已经于2017年6月12日过户至案外人名下，对解除与陈雪咪、马骏于2017年3月18日签订的《临安市房屋转让合同》无异议。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定事实一致。
本院认为,在陈雪咪、马骏与程金兰于2017年3月18日签订的《临安市房屋转让合同》合同中，抬头注明的合同双方当事人为程金兰与陈雪咪、马骏，最后落款处分别由陈雪咪、马骏作为乙方（买方）、程金兰作为甲方（卖方）签名。据此可以认定，程金兰是以出卖人而非出卖人代理人的身份签订合同的。程金兰主张其系受案涉房屋所有权人马文英委托出售该房屋，但是，一方面，一审庭审中程金兰表示并未向陈雪咪、马骏出示过授权委托书，程金兰也无证据证明其告知过陈雪咪、马骏其系受马文英委托签订案涉合同。另一方面，根据双方一审庭审中的陈述，陈雪咪、马骏表示程金兰并未出示过案涉房屋房产证，其是以所有权人的身份签订案涉合同的；程金兰则表示忘记是否告知过陈雪咪、马骏案涉房屋的实际所有权人是谁；而二审中，程金兰表示房屋的三证是交给中介的，但程金兰并未就此提供证据证明。故本院认为，程金兰以出卖人身份签订案涉合同，其并无证据证明在合同签订过程中告知对方其系出卖人代理人，也没有证据证明告知过对方案涉房屋的实际所有权人，原审认定程金兰系有权代理，系法律关系性质认定错误。
程金兰虽非案涉房�的所有权人，但其以自己的名义与陈雪咪、马骏签订的《临安市房屋转让合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。该合同第九条约定“自本案合同生效之日起，乙方在三个月内向房地产产权登记机关申请办理权属转移手续，甲方给予协助。如因甲方过失造成乙方不能在30天之内取得房地产权属证书的，视为甲方违约……”，即案涉房屋办理产权移转登记的截止日期是2017年7月18日。而陈雪咪、马骏于2017年4月14日以合同目的无法实现为由提起本案诉讼，要求解除双方签订的《临安市房屋转让合同》，陈雪咪、马骏起诉时未到合同约定的履行期，因此，其以合同目的无法实现为由主张解除案涉合同，没有法律依据。但二审中，程金兰明确表示案涉房屋在陈雪咪、马骏起诉后已转让给案外人，并办理过户手续，故案涉合同已无法继续履行，程金兰亦同意解除该合同。故陈雪咪、马骏要求解除与程金兰签订的《临安市房屋转让合同》并返还10万元定金的诉讼请求，本院予以支持。但对合同解除的结果双方均有过错，陈雪咪、马骏要求程金兰支付违约定金10万元的诉讼请求，并无法律依据，本院不予支持。
综上，鉴于二审出现新事实，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销临安市人民法院（2017）浙0185民初1912号民事判决；
二、陈雪咪、马骏与程金兰于2017年3月18日签订的《临安市房屋转让合同》于本判决生效之日起解除；
三、程金兰于本判决生效之日起十日内返还陈雪咪、马骏定金10万元；
四、驳回陈雪咪、马骏的其他诉讼请求。
若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2150元，由陈雪咪、马骏负担。二审案件受理费4300元，由陈雪咪、马骏负担2150元，由程金兰负担2150元。程金兰于本判决生效之日起十日内向本院交纳应负担的二审案件受理费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）；陈雪咪、马骏于本判决生效之日起十五日来本院退还预交的二审案件受理费。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 张一文
审判员 盛 峰
二〇一七年十月十八日
书记员 赵 勤