江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0282民初4376号
原告：沈锡强，男，1948年3月2日生，，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：熊辉、杭正亚，江苏天豪律师事务所律师。
被告：宜兴市龙背山置业有限公司，住所地宜兴市宜城街道陶都路，统一社会信用代码913202827132045648。
法定代表人：杨军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：殷建平、王寅，宜兴市东山法律服务所法律工作者。
被告：无锡市金策房地产顾问有限公司，住所地无锡市北塘区凤宾家园115号203室，统一社会信用代码91320204682966813X。
法定代表人：陈荣娟，该公司总经理。
被告：江苏金马房地产有限公司，住所地无锡市新区春潮花园二区355-1号345室，统一社会信用代码913202136079134202。
法定代表人：谢鸣宇，该公司董事长。
原告沈锡强与被告宜兴市龙背山置业有限公司（以下简称龙背山公司）、无锡市金策房地产顾问有限公司（以下简称金策公司）、江苏金马房地产有限公司（以下简称金马公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年2月13日公开开庭进行了审理。原告沈锡强的委托代理人熊辉、杭正亚，被告龙背山公司的委托代理人张秀东、吴杨到庭参加诉讼。被告金策公司、金马公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。审理中，龙背山公司解除了与张秀东、吴杨之间的委托代理关系，并另行委托殷建平、王寅作为其代理人参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈锡强向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告立即为其办理房屋过户登记手续；2、依法判令三被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金7万元；3、依法判令三被告返还因未获得别墅的无偿特色服务而产生的折价款3万元；4、本案诉讼费由三被告承担。诉讼过程中，沈锡强变更诉讼请求为：1、依法判令三被告将办理房屋权属登记需由被告提供的资料报不动产登记机关备案并协助其办理房屋所有权登记手续；2、依法判令三被告赔偿其逾期办理房屋所有权登记手续的损失（以1770万元为基数，自2012年9月28日起至房屋所有权登记手续办理完毕之日止，按银行同期贷款利率计算）；3、依法判令三被告提供《陶都路6号客户委托订房协议书》中约定的无偿特色服务，如不能提供则返还其折价款200万元；4、确认物业管理费超过每月3.9元/㎡的部分由三被告承担；5、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：“陶都路6号”别墅系龙背山公司开发的房地产项目，金马公司、无锡山水氿城经纪有限公司与龙背山公司均为关联企业。2011年9月26日，其与金策公司签订委托订房协议书一份，金马公司作为担保人，为金策公司所需承担的责任提供担保。协议约定其委托金策公司代为订购陶都路6号项目的7号别墅，同时金策公司承诺将该协议及附件的内容作为商品房买卖合同的内容。如违约，金策公司和金马公司应承担赔偿责任。其虽未与龙背山公司签订商品房买卖合同，但因其支付了房款，龙背山公司也向其交付了房屋，双方之间的买卖合同实际已经成立。龙背山公司作为出售方，应当在房屋交付之日起90日内按约办理房屋所有权证，未按约办理的应支付违约金。委托订房协议书附件二列出了陶都路6号项目的无偿特色服务（8类79项），但其入住7号别墅后从未获得过这种服务。无偿特色服务应该是包含在购房款内的，既然其从未获得过服务，那么被告应当返还折价款。另房型配置清单中约定了物业管理费3.9元/㎡。根据委托订房协议书的约定，金策公司、金马公司与龙背山公司应共同承担责任，故诉至法院。
被告龙背山公司辩称：1、其公司与沈锡强并未签订正式书面的商品房买卖合同，（2015）锡民终字第1738号民事判决书只是确认双方形成了事实上的买卖合同关系，但对如何付款、交房时间、违约责任等没有达成一致约定。2、涉案房屋未能办理房产登记恰恰是由于沈锡强自身原因导致的，其公司曾多次书面、电话通知沈锡强前来签订商品房买卖合同，并办理有关手续，因沈锡强的拖延和拒绝办理才导致目前现状。后沈锡强向法院起诉其公司索赔巨额款项，并在诉讼期间申请财产保全，导致涉案案房屋目前处于查封状态，根本无法办理房产登记手续。3、沈锡强要求其公司支付逾期办理房屋所有权登记手续的损失，缺乏事实和法律依据。根据最高院的司法解释，商品房买卖合同应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容。虽然沈锡强提供的委托订房协议书的内容可以作为商品房买卖合同的内容，但是该协议书对商品房买卖所需的要素并不完整，无法凭该协议办理相关登记手续。4、关于特色服务，仅是在订房过程中提及的，其公司并非委托订房协议书的当事人，对其没有法律约束力。同时，该特色服务仅是物业管理过程中提供的有关被动式物业服务，需要业主、物业管理公司等多方协调配合才能完成，且沈锡强就该特色服务提出的索赔金额没有法律依据。另外，其公司于2012年与案外第三人达成龙背山酒店转让及经营协议，后因该第三人涉及与其公司无关的其他刑事案件，被江苏省公安厅立案调查，江苏省公安厅及该案件专案组强制要求其公司解除上述协议，并退回已收取的订房款，导致该酒店目前空置多年，无法正常运营，也无法给相关业主提供其他有关服务。5、物业管理费应当按照当地政府主管部门核定的价格执行，由沈锡强自行承担，与其公司无关。
被告金策公司、金马公司未作答辩。
沈锡强提供的委托订房协议书及附件、签约通知、公函、收据、（2015）锡民终字第1738号民事判决书、（2016）苏民申4939号民事裁定书等证据，龙背山公司对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述及双方无异议的证据，本院查明事实如下：“陶都路6号”别墅系龙背山公司开发的房地产项目。2009年10月25日，沈锡强与金策公司签订了《陶都路6号委托订房协议书》，约定沈锡强委托金策公司代为订购该项目的7号别墅，位置图与平面图以协议附件为准，房屋建筑面积约1395㎡（最终以产监部门实测面积为准），房价以总价包干的方式计价，总价1800万元。双方还对房价涨跌时价格如何执行、如何付款、何时交房等进行了约定，由金马公司为金策公司提供担保。协议附件包括该房屋建筑结构平面图和房型配置清单二种，其中房型配置清单中“庭院部分”明确，每户提供500㎡的精装花园面积，每平方米造价不低于500元；“管家式服务部分”明确物业管理费每月3.9元/㎡。附件中另列明了无偿特色服务（8类79项）、有偿特色服务（14类139项）。后沈锡强支付了1770万元房款，龙背山公司于2012年6月30日向沈锡强交付了涉案房屋。
2013年12月30日，沈锡强以涉案房屋面积短少为由诉至本院，要求龙背山公司、金策公司、金马公司承担赔偿责任。本院于2015年2月16日作出(2014)宜民初字第0099号民事判决，认定因最终交付的房屋不包括500㎡的精装花园，扣减了房款25万元，同时龙背山公司应退还沈锡强面积误差款64.5161万元，扣除沈锡强应支付的房款5万元后，判决龙背山公司向沈锡强返还房款59.5161万元。沈锡强、龙背山公司均不服，上诉至无锡市中级人民法院，该院于2015年11月2日作出（2015）锡民终字第1738号民事判决，驳回沈锡强、龙背山公司的上诉，维持了原判决。后龙背山公司又向江苏省高级人民法院申请再审，该院于2016年11月15日作出（2016）苏民申4939号民事裁定，驳回了龙背山公司的再审申请。
另查明，龙背山公司曾于2011年12月28日向沈锡强发出书面签约通知，通知沈锡强于2012年1月5日前签订正式的商品房买卖合同并付清房款。2012年1月9日，龙背山公司又发出公函，载明考虑到沈锡强近阶段业务繁忙，无法按时前来签订正式合同，经协商同意在支付原委托合同应付款项240万元后，正式商品房买卖合同延期至2012年2月10日前签订。但双方至今未签订书面的商品房买卖合同。
审理中，沈锡强与龙背山公司一致确认“陶都路6号”别墅的物业公司为无锡金马物业管理有限公司宜兴分公司（以下简称金马物业宜兴分公司）。本院依法向该公司的物业主管汤青艳进行了调查，汤青艳述称：金马物业宜兴分公司为龙背山公司通过招标确定的物业公司，没有变更过。“陶都路6号”别墅还不具备成立业主大会的条件，现在履行的物业合同还是和龙背山公司签订的。对于法院出示的无偿特色服务（8类79项），只要业主提出要求，都可以履行。像修剪庭院绿化之类的，业主没有提出，物业公司平时也一直在做。从金马物业宜兴分公司进驻开始，物业费就是按照5.66元/㎡的标准收取。7号别墅的沈锡强没有支付过物业费，物业公司向沈锡强催要时，沈锡强称与龙背山公司之间有纠纷，不同意支付。
对此，沈锡强的质证意见为：1、对汤青艳的身份不清楚。如果汤青艳是金马物业宜兴分公司的物业主管，该公司与三被告系关联公司，有共同的股东，汤青艳陈述的内容是不真实的。2、本案中与其发生物业关系的是龙背山公司，而不是金马物业宜兴分公司。金马物业宜兴分公司与沈锡强物业合同纠纷一案正在宜兴法院民二庭审理，案号为（2017）苏0282民初2817号，金马物业宜兴分公司的代理人陈述沈锡强在本案中已经要求赔偿，委托订房协议附件中约定的内容与物业合同纠纷一案没有关联。3、汤青艳陈述的有关特色服务内容根本不存在，物业合同纠纷案件中，金马物业宜兴分公司的代理人承认没有办法提供无偿特色服务、管家式服务、增值服务。汤青艳陈述只要业主提出要求，都可以履行，是不成立的。沈锡强向金马物业宜兴分公司提出过修剪庭院的要求，但是物业公司没有履行，而是沈锡强自己找人修剪庭院。故汤青艳的陈述不具备真实性。
龙背山公司的质证意见为：对调查笔录予以认可。沈锡强诉请中主张的是无偿特色服务（8类79项），但质证意见中陈述的已经超出前述范围。从笔录内容看，沈锡强至今未交纳物业费，而无偿特色服务是基于业主和物业公司发生物业合同关系后才可以享受的服务，且物业公司表示同意履行相应义务。
2017年6月15日，沈锡强向本院邮寄了变更诉讼请求申请书，要求变更第三项诉请为：依法判令三被告与其签订商品房买卖合同，内容应包括委托订房协议书及附件的内容，即房型配置清单、无偿特色服务（8类79项）、有偿特色服务（14类139项）；如三被告不能签订或不能履行，则赔偿其损失200万元。
本院认为：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，沈锡强向龙背山公司支付了房款，龙背山公司向沈锡强交付了涉案房屋，二者之间形成了事实上的商品房买卖合同关系。现沈锡强要求龙背山公司协助办理房屋所有权登记手续，鉴于双方至今未签订商品房买卖合同，并至房管部门办理备案登记手续，客观上无法办理房屋所有权登记手续，故对沈锡强的该项诉请，本院暂不予支持，待前述条件成就后，沈锡强可另行主张。从现有证据看，龙背山公司于2011年底、2012年初两次发函催促沈锡强签订正式的商品房买卖合同，但沈锡强以各种理由拒绝，又于2013年底就房屋面积差额问题诉至本院，本案诉讼过程中，在本院指定的期限内双方仍未签订，故至今未签订商品房买卖合同，由此导致不能办理所有权登记手续的原因在于沈锡强，沈锡强要求龙背山公司承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。金马公司、金策公司并非涉案商品房买卖合同关系的相对方，沈锡强要求二者共同承担责任的诉请，本院不予支持。
对于沈锡强主张的无偿特色服务，根据《物业管理条例》的相关规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，房地产开发企业可以通过招投标方式选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同。本案中，龙背山公司已选聘金马物业宜兴分公司作为陶都路6号的物业公司，相关物业服务的内容已移交给金马物业宜兴分公司。从8类79项无偿特色服务的具体内容看，大多为被动式的、简单的生活类服务或代理服务，在本院前往调查时，金马物业宜兴分公司明确表示同意履行，因沈锡强未提供其要求物业公司履行遭拒的相关证据，对沈锡强关于无偿特色服务的相关诉请，本院不予支持。
对于沈锡强主张的物业费超出每月3.9元/㎡部分的承担，根据本院的调查，金马物业宜兴分公司收取的物业费与3.9元/㎡的约定确实存在差额，但沈锡强认可其至今未支付过物业费，鉴于该部分损失并不必然发生，本院对物业费差额部分的诉请，暂不予支持，沈锡强可待实际发生后另行主张。
审理过程中，沈锡强于2017年6月15日再次要求变更诉讼请求，根据《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，原告变更诉讼请求的，应当在法庭辩论终结前提出。本案中，沈锡强变更诉讼请求已超过法定时限，本院不予准许。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《物业管理条例》第二十一条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定，判决如下：
驳回沈锡强的诉讼请求。
本案案件受理费43267元，保全费5000元，公告费900元，合计49167元，由沈锡强负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 陆长平
代理审判员 陈淑敏
人民陪审员 宗 瑛
二〇一七年七月三日
书 记 员 石 璐