广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1102民初2445号原告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路**号。法定代表人：张倩瑜，总经理。委托诉讼代理人：韦莹莹，公司员工。委托诉讼代理人：吴媛容，公司员工。被告：黄西平，男，1978年8月16日出生，汉族，住贺州市八步区。委托诉讼代理人：陈国武，广西宏民律师事务所律师。原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展公司”）诉被告黄西平物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月11日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦莹莹、吴媛容，被告黄西平委托诉讼代理人陈国武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业管理费等各项费用及违约金8638.55元;2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：曾伟娟（原业主，女，身份证号）于2008年11月3日向广西贺州市桂东房地产开发有限公司购买了贺州市八步区鞍山西路83号汇豪国际城5栋1单元505房一套，双方已签定商品房买卖合同。原业主于2014年把汇豪国际城5栋1单元505房转让给被告，被告于2014年8月正式入住汇豪国际城。自小区5#楼2010年1月15日交房以来，原告作为汇豪国际城小区的物业服务公司，已对5#楼物业提供了管理服务，根据《广西壮族自治区物业管理条例》的相关规定，被告须交纳物业服务费用。但被告自2015年11月起，一直拖欠原告物业管理费等费用达18个月之久，其中物业管理费欠费金额为2640.6元（物业管理费单价为1元/平方米，物业管理费为146.7元/月）、电梯维护费欠费金额792元（电梯维护费单价为0.3/平方，电梯维护费44元/月）；电费欠费金额1139.3元，水费欠费金额293.5元；城市生活垃圾处理费82.5元；2016年电梯年检费27.9元；2017年电梯年检费27.5元；2016年电梯专业维护保养费49.7元；2017年电梯专业维护保养费99.6元；车位物业管理费174.6元；违约金3311.35元，合计被告共欠费8638.55元。经原告发送《催款函》，被告仍不付清，其行为已构成严重违约。为此，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：1、商品房买卖合同；2、贺州市房产测绘成果报告（商品房实测）；3、汇豪国际城业主临时公约；4、前期物业管理服务协议；5、贺州桂东·汇豪国际城前期物业管理委托合同；6、关于印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行）的通知；7、贺州市物业服务等级标准备案表；8、贺州市住宅小区物业服务收费项目及标准表；9、贺州市桂东汇豪国际城住宅小区物业服务等级和收费标准备案表；10、关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知；11、照片；12、催款函的张贴照片；13、催款函；14、电梯专业维修保养公示；15、电梯年检公示材料；16、相片三组；17、广西桂东电力股份有限公司结算催款通知单；18、水费发票、水电抄表记录；19、贺州市城市生活垃圾处理收费办法。被告辩称：一、原告圣展公司服务标准与收费标准不相符，虽然圣展公司的物业服务等级于2014年10月10日被贺州市房产局评定为一级服务，但原告并未向被告提供一级标准的服务，理由如下：1、原、被告双方没有签订规范的物业服务合同；2、原告未能及时处理业主的投诉，没有开展年度物业服务满意率调查，对部分业主违反房屋规划私自搭电线的行为没有及时劝阻，没有严格执行设施设备操作规程及保养规范，小区共有设施设备不能正常运行，不能维持消防通道畅通，对小区照明设备没有按规定时间定时开关，损坏的照明设备没有及时更换，对小区没有实行封闭性管理，不能引导车辆有序停放，没能做好保洁服务，因此其服务未达到一级服务标准。二、原告圣展公司超越资质等级承接物业管理业务，单方提高收费标准，业主有权拒交物业管理费。被告为其辩称向法庭提交的证据有：1、5号楼2单元1504业主投诉楼面漏水问题视频；2、5号楼2单元1504业主投诉楼面漏水问题书面材料；3、5号楼2单元1504业主楼面漏水的照片；4、2017年7月26日7#楼一单元1楼损坏的门禁；5、2017年8月15日7#楼一单元1楼损坏的门禁；6、5#楼业主私搭电线视频；7、6#楼业主私搭电线视频；8、2017年7月22日停电通知；9、2017年7月22日供电公司停电期间贺州市汇豪国际城小区发电机组不能工作、电梯不能运行的证明；10、汇豪国际城小区消防车道管理乱象视频；11、消防车道被占用照片；12、2017年8月18日晚5#楼架空层照明情况视频；13、2017年8月19日5#楼架空层路灯数量视频；14、2017年8月18日晚上6#楼架空层照明情况视频；15、2017年8月19日6#楼架空层路灯数量视频；16、贺州新闻网“神剑2号”成效显著的报道截图2份；17、2017年7月29日东门车辆逆行无人管照片；18、2017年8月3日凌晨2：01汇豪东门值班室保安在睡觉照片；19、2017年7月29日汇豪东门管理乱象视频；20、2017年8月3日凌晨2:01汇豪西门保安上班时间在值班室睡觉视频；21、2017年8月6日7:00汇豪东门保安上班时间在值班室睡觉视频；22、4#楼2单元出入口车辆乱停乱放照片；23、5#楼1单元架空层车辆乱停乱放照片；24、6#楼3单元架空层车辆乱停乱放照片；25、8#楼架空层车辆乱停乱放照片；26、私家车违规停在消防车道照片；27、2017年4月1日7#楼一单元路面积水无人清理照片；28、2017年4月6日7#楼一单元路面积水无人清理照片；29、《关于公布2015年第1批房地产企业资质（资格）结果的公告》。本院对证据的分析及认定：本院认为，原、被告提交的证据，来源合法，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院对原、被告提供的证据效力予以确认。经审理查明：2015年6月1日，广西贺州市桂东房地产开发有限公司（甲方）与原告圣展公司（乙方）签订《前期物业管理委托合同》，约定：甲方将案涉小区一期2#楼-6#楼受委于乙方实行物业管理，委托管理期限自2015年6月1日起至首届业主委员会成立并选聘新的物业管理企业止，本物业的物业管理服务费，住宅房屋每月1元/平方米，电梯维护费0.3元/平方米，私家车位、地下车位按物价局收费标准收取。案外人曾伟娟于2008年11月3日与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了汇豪国际城5幢1单元505号房。同时，原告圣展公司（甲方）与曾伟娟（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为乙方提供物业服务，乙方依据本协议和政府物价部门核准的物业管理服务费用的收费标准向甲方交纳物业管理费用，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月0.7元/平方米，电梯维护费每月30元,私家车位按建筑面积每月2元/平方米，每次交纳时间每月首5日内，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方从逾期之日起按每天千分之三收取违约金，物业管理服务费用标准根据社会经济变化、管理实需费用、物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。2014年，曾伟娟把汇豪国际城5幢1单元505号房转让给被告黄西平。被告黄西平系案涉小区5幢1单元505号房的业主，该房屋建筑面积实测为146.71平方米。2014年9月19日，贺州市物价局、贺州市房产管理局印发《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（试行），规定：贺州市一级服务等级住宅物业服务费收费基准价为每月1元/平方米，电梯维护费为每月0.3元/平方米，车位、车库物业服务费每月0.19元/平方米，电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取。2014年10月10日，贺州市房产管理局核准：同意原告圣展公司按一级核定物业服务等级收费。2014年10月13日，贺州市物价局同意了汇豪国际城小区物业服务等级和新收费标准的备案。2014年11月7日，原告向全体业主发出《关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知》，载明：自2014年12月1日起，案涉小区物业管理费、电梯维护费等费用将根据贺州市物业服务等级一级的收费标准收取，并将上述通知张贴于公示栏。被告自2015年11月起未按期交纳物业管理服务费等费用，截止2017年4月30日，被告拖欠原告物业管理费2640.6元、电梯维护费792元、电费1139.3元、水费293.5元、城市生活垃圾处理费82.5元、2016年和2017年电梯年检费55.4元、2016年和2017年电梯专业维护保养费149.3元、车位物业管理费174.6元，合计5327.2元。再查明，圣展公司基本履行了物业合同中的各项义务，但在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在一般瑕疵。截止法庭辩论终结前，涉案小区尚未成立业主委员会。本院认为：原告圣展公司与案外人曾伟娟签订的《前期物业管理服务协议》以及广西贺州市桂东房地产开发有限公司与圣展公司签订的《前期物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，各方均应恪守。合同订立后，原告按照上述合同约定内容履行了物业管理义务，被告黄西平虽然不是《前期物业管理服务协议》的签订者，但其是物业服务协议项下权利义务的一方实际享有者和承担者，且被告对原告为其提供物业服务没有提出异议，并接受了原告的服务，因此，《前期物业管理服务协议》对被告具有约束力，被告在事实上接受原告提供的物业服务后，亦应履行付费义务。关于物业费用的收费项目及收费标准问题。首先，根据《前期物业管理服务协议》第四条第7款“物业管理服务费用标准根据社会经济变化、管理实需费用、物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。”以及《前期物业管理委托合同》第二十二条、第二十三条“本物业的物业管理服务费，住宅房屋每月1元/平方米，私家车位、地下车位按物价局收费标准收取。”的约定，原告根据其服务等级相应调整收费标准，上述调整并未违反《物业服务收费管理办法》以及《贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则》，调整范围在物价上涨幅度范围内且符合贺州市社会经济发展状况；其次，新的收费标准经政府相应职能部门的批准后，在小区主出入口公示栏对新的收费标准已进行公示。原告主张按一级服务等级收费标准向被告收取相关费用，合理有据，本院予以支持；对被告辩驳主张原告圣展公司超越资质等级承接物业管理业务，单方提高收费标准，业主有权拒交物业管理费的辩驳意见，本院不予采纳。被告主张原告的各项服务存在种种瑕疵，均未达到一级服务标准要求从而有权拒交物业管理费的问题。本院认为，物业服务是维护小区正常运转的持续性、多方位服务。第一，案涉小区在涉及小区环境、安保、公共设施维护维修方面存在一般瑕疵，但并未持续影响所有业主基本居住利益，原告已基本履行了应尽义务；第二，圣展公司的经费来源主要是业主所交纳的物业服务费。业主拒绝交纳物业服务费，则势必会导致圣展公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，恶性循环的结果不利于小区的发展与完善，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。因此，原告物业服务存在一般瑕疵不能构成被告不交纳物业管理费的抗辩理由，案涉小区可通过业主委员会或业主大会委任新的物业公司进行管理，或者在圣展公司对存在瑕疵不予整顿的情况下向政府相关部门申请相应调整原告的服务等级等合法途径主张权利，而不是通过拒绝缴纳物业管理费的方式，故被告以原告提供物业服务存在各种瑕疵为由拒交物业费的辩驳主张，本院不予采信。综上，原告主张被告支付2015年11月至2017年4月30日期间拖欠的物业管理费2640.6元、电梯维护费792元、电费1139.3元、水费293.5元、城市生活垃圾处理费82.5元、2016年和2017年电梯年检费55.4元、2016年和2017年电梯专业维护保养费149.3元、车位物业管理费174.6元，合计5327.2元的诉请，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告给付逾期交纳物业费违约金的诉讼请求。原告代被告缴纳水电费、城市生活垃圾处理费部分本应按合同约定计算违约金，但被告对2014年12月起的新收费标准存在争议，双方沟通不当等多种因素导致本案诉讼的产生，又因原告服务存在一般瑕疵，存在一定的过错，综合上述因素，原告要求被告承担违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条的规定，判决如下：一、被告黄西平应于本判决书生效之日起十日内向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2015年11月至2017年4月30日期间的物业管理费、电梯维护费、水电费等合计5327.2元；二、驳回原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告黄西平负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。代理审判员  蔡小凤二〇一七年八月二十三日书 记 员  唐盛泓