广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终10360号
上诉人（原审原告、反诉被告）:梁金玲，女，汉族，1942年3月6日出生，住广东省广州市海珠区,
委托诉讼代理人：马晓瑜，广东顺迪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：付金华，广东顺迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）:周权峰，男，汉族，1977年1月2日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：熊建，广东智田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄河，广东智田律师事务所实习律师。
原审第三人:卢宝崧，女，汉族，1977年9月14日出生，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：熊建，广东智田律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄河，广东智田律师事务所实习律师。
原审第三人：广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行，住所地广东省佛山市顺德区。
负责人：田芊。
委托诉讼代理人：胡秋亮，该支行员工。
委托诉讼代理人：曾楠，该支行员工。
上诉人梁金玲因与被上诉人周权峰，原审第三人卢宝崧、广东顺德农村商业银行股份有限公司容桂支行（以下简称顺德农商银行容桂支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初4638号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人梁金玲提起上诉请求：1.改判一审判决第二项为：周权峰继续履行与梁金玲、佛山市××地产代理有限公司××分公司于2017年2月23日签订的《房地产买卖三方合同》；2.维持一审判决第一项、第三项；3.一、二审诉讼费由周权峰承担。事实和理由：一、涉案房屋登记在周权峰名下，梁金玲作为买受人只需与周权峰进行交易过户。梁金玲没有义务审查涉案房屋是否实际为夫妻共同财产，卢宝崧是否同意出售房屋与梁金玲无关，周权峰都应配合梁金玲继续履行合同。我国不动产归属的法定公示方式是不动产登记制度，由不动产登记机关登记在册并对产权人颁发产权证。产权证是向产权外的第三人证明房屋所有权归属的具有国家公信力的产权凭证。涉案房屋登记在周权峰名下，周权峰持有产权证与梁金玲进行交易，梁金玲无需审查房产是否存在产权证外的其它共有人，也无需与产权证外的第三人进行交易。周权峰与卢宝崧称涉案房屋为夫妻共同财产，但涉案房屋没有登记在卢宝崧名下，其夫妻之间关于该房产的处分意见仅对夫妻二人产生约束力，与交易第三方无关。即卢宝崧是否同意出售涉案房屋不影响《房地产买卖三方合同》的效力以及履行。
二、即使涉案房屋是周权峰与卢宝崧的夫妻共同财产，梁金玲完全有理由相信周权峰出售涉案房屋是行使其代理权。周权峰与卢宝崧是夫妻关系，二人共同生活多年，涉案房屋作为生活的基本资源及夫妻中的共同财产，致使梁金玲完全有理由相信周权峰出售房屋时，已经与卢宝松达成一致意见，周权峰与卢宝崧之间构成表见代理关系。现周权峰与卢宝崧以出售房屋时未经卢宝崧同意为由，拒绝继续履行合同，实际上是因涉案房屋在签订合同后大幅涨价，致使周权峰与卢宝崧有违约的利益冲动，这种行为不应得到鼓励。
三、梁金玲作为守约方，其理应优于周权峰、卢宝崧的利息而得到优先保护。梁金玲选择继续履行合同，一方面该房屋的物权变动手续不需要卢宝崧同意以及配合，另一方面梁金铃的权益也受到了保护。梁金玲作为守约方，有权选择要求周权峰继续履行涉案合同，以保护自己的合法权益。涉案房屋即便是夫妻共同财产，但仅登记在周权峰名下，在实际交易及过户中，根本不需要卢宝崧配合办理过户手续。因此，即使梁金玲请求强制履行合同，梁金玲的合法权益也一样受到保护。周权峰、卢宝崧的违约失信行为，侵害了梁金玲的合法权益，造成梁金玲的损失，破坏交易市场的诚信以及秩序，其违约失信行为以及应该行为产生的利益不应得到和支持。
四、一审程序存在瑕疵，顺德农商银行容桂支行实际已派员参与了庭审活动，但庭审时没有提交授权文件。梁金玲认为在其补交授权文件后，应再次开庭让其表达对本案的意见。
五、一审判决适用法律错误。如上所述，一审判决适用《中华人民共和国物权法》第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，是基于错误的事实认定，导致了错误的法律适用。
梁金玲在二审期间补充上诉意见称，双方签订涉案买卖合同的时候，梁金玲向周权峰询问卢宝崧的意见。周权峰答复卢宝崧知情且没有意见的。房产证上也只写了周权峰一个人的名字。周权峰也称在签署买卖合同时不需要卢宝崧的签名，办理房产证也不需要卢宝崧配合。签订合同时，除了双方当事人之外，还有当事人的一些朋友，以及中介人员在场。
被上诉人周权峰答辩及原审第三人卢宝崧发表意见称，一审判决认定事实清楚。卢宝崧书面致函梁金玲及中介公司，表明不同意出售涉案房屋。梁金玲购买房屋的时候也没有查看房屋的现状。
原审第三人顺德农商银行容桂支行在二审期间没有发表意见。
梁金玲向一审法院起诉请求：1.周权峰继续履行与梁金玲、佛山市××地产代理有限公司××分公司于2017年2月23日签订的《房地产买卖三方合同》；2.周权峰赔偿梁金玲中介费以及律师费损失41500元；3.诉讼费由周权峰承担。
周权峰向一审院反诉请求：1.梁金玲、周权峰签订的《房地产买卖三方合同》无效；2.反诉费由梁金玲承担。
一审法院经审理查明：位于佛山市顺德区××社区居民委员会××路××城9座904号房屋（房地产权证号：粤房地权证佛字第××号）登记在周权峰名下。2017年2月23日，梁金玲作为买方，周权峰作为卖方，××公司作为中介方签订一份《房地产买卖三方合同》，合同约定周权峰将位于佛山市顺德区××社区居民委员会××路××城9座904号房屋出售给梁金玲，该物业成交价为1100000元。买卖双方一致同意按以下方式支付楼款并办理交易手续：1.定金50000元须于2017年2月23日前付清；2.首期购房款300000元须于过户当天付清；3.部分购房款730000元须于交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接转入卖方提供的账户（如梁金玲申请银行贷款额度不足或多出部分梁金玲于过户当天按多除少补支付）；4.余款20000元须于交楼当天付清。卖方须在签订本合同30天内或2017年3月30日向抵押权人申请提前还贷，完成涂销抵押登记后5天内办理递件过户手续，涂销抵押所需要费用及赎证费用由卖方缴付。此外合同还约定卖方在收取定金后不能履行本合同条款或因违约而无法将该物业售予买方，须支付本合同第三条约定的成交价的20%给买方作为违约金，并须返还卖方已付所有的费用；在履行合同的过程中，买卖双方任何一方不履行合同，违约方除支付其本身应付的中介服务费外，还应代守约方向中介方支付中介服务费，其中守约方未付的中介服务费，中介方有权要求守约方或违约方任何一方支付，守约方已支付的中介费，中介方不予退还，应由违约方直接赔偿给守约方；合同三方任何一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼费或仲裁费用、财产保全费、财产保全担保费等均由违约方承担。买卖双方在签订本合同30天内，双方须按银行要求提供齐全办理按揭所需的相关资料。银行通过审批，买方取得同贷书后7天内，买卖双方须办理过户递件手续。合同签订后，梁金玲依约向周权峰支付了定金50000元。
另查，2017年3月初，周权峰向××公司表示不愿意出售案涉房屋。2017年3月15日，××公司向周权峰发通知函，要求周权峰履行合同，该通知函周权峰拒收。2017年3月30日，××公司收取梁金玲中介费16500元。后周权峰未履行合同，梁金玲于2017年3月31日委托广东聚理律师事务所处理该纠纷，为此梁金玲支付律师费25000元。
周权峰与卢宝崧于2002年12月18日登记结婚，案涉房屋系二人夫妻共同财产。该房屋现抵押给顺德农商银行容桂支行并办理抵押登记，截止开庭时周权峰尚欠顺德农商银行容桂支行贷款540237.42元未还。
庭审中，一审法院释明梁金玲是否坚持要求继续履行合同，询问梁金玲是否能够解除合同要求周权峰承担违约责任，但梁金玲明确表示不变更诉讼请求。
一审法院认为，本案争议焦点一：梁金玲与周权峰签订的《房地产买卖三方合同》是否有效。对此一审法院作如下分析：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，因此，只是要依法成立的，出于当事人真实意思表示、符合合同成立的要约、承诺要求的合同，以保护其生效为原则，而对合同无效的认定，因涉及到以公权力对公民私权的限制，则应以严格的法律要件规制。合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种形式分别为“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，同时，《中华人民共和国民法通则》第五十八条亦规定民事行为无效的七种情形。由此可见，合同无效的认定，应严格依据法定的程序和法律明文规定的条件。本案中周权峰及卢宝崧均未提供证据证明案涉合同签订时存在上述情形。2.根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。周权峰虽未得到卢宝崧的授权出售案涉房屋，对卢宝崧的权属部分属无权处分，但根据上述法律规定，案涉《房地产买卖三方合同》仍然有效。综上，周权峰反诉及答辩认为案涉合同无效的意见一审法院不予支持。
本案争议焦点二：梁金玲主张继续履行该买卖合同的诉讼请求能否支持的问题。对此一审法院作如下分析：1.根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条的规定：“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者强制履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”本案中，涉案房屋为系周权峰与卢宝崧夫妻共同共有财产，因此梁金玲诉请能否获得支持，需要考量该诉讼请求是否符合共有物处分的相关法律规定或该房屋共有人之间的约定。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”因此，在涉案房屋的共有权人卢宝崧并不同意出售该房屋的情况下，周权峰作为共有权人之一对案涉房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件。2.从本案涉及的情形实质上为房屋的真正权利人的物权利益保护和善意买受人合理信赖利益保护二者之间的平衡问题。真正权利人所代表的是一种物权人的静态利益，而房屋买受人权益则代表交易安全保护的动态利益，在二者冲突情况下，应注意二者平衡。上文已论述本案买卖合同有效，在有效前提下，一方面买受人可以请求出卖人承担违约责任，赔偿其基于有效合同履行可以获得的利益，在此情况下，其基于交易安全上的利益则得到了保护也保护了物权静态利益；另一方面如果买受人请求强制履行合同，而共有人不同意出售，则不能实现房屋的物权变动，在此情况下物权的静态利益则受到保护，而动态利益并未得到保护。因此为了实现当事人之间静态利益和动态利益的平衡，梁金玲应当选择第一方面所述的情况进行维权。综上，对于本案原告要求继续履行合同，由于案涉房屋共有权人卢宝崧不同意，故梁金玲的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或事实上能够履行”的要求，故该请求不能获得支持。
因本案中，周权峰确为违约方，根据合同约定，周权峰应承担相应的中介费及律师费损失，故梁金玲主张要求周权峰赔偿该损失一审法院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、周权峰应于判决发生法律效力之日起十五日内向梁金玲支付中介费及律师费损失41500元；二、驳回梁金玲的其他诉讼请求；三、驳回周权峰的反诉请求。案件本诉案件受理费减半收取为7581.75元、保全费5000元，合计12581.75元，由梁金玲承担11728元，周权峰承担853.75元；反诉案件受理费减半收取为7350元，由周权峰承担。
本院二审期间，上诉人梁金玲、被上诉人周权峰、原审第三人卢宝崧没有向本院提交新证据，原审第三人顺德农商银行容桂支行向本院提交了查询贷款账户基本信息、查询贷款已扣款情况各一份。经审查，顺德农商银行容桂支行提交的证据真实、合法。本院予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案房屋买卖合同是否应继续履行。
梁金玲上诉主张，涉案房屋的房产证显示产权人只有周权峰，梁金玲没有义务审查该房屋是否为夫妻共同财产，卢宝崧是否同意出售房产与梁金玲无关，且周权峰在签订合同时表明卢宝崧知情并同意出售房屋，周权峰构成表见代理，故涉案合同应继续履行。经查，涉案房屋是周权峰与卢宝崧的夫妻共同财产，而卢宝崧并未在梁金玲与周权峰、佛山市××地产代理有限公司××分公司于2017年2月23日签订的《房地产买卖三方合同》中签名，或以其他方式对该合同的内容予以追认，梁金玲亦未举证证明卢宝崧对此知情并同意出售涉案房屋。故根据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或动产作重大修缮的，应当经占份额的三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”的规定，案涉房屋在共有权人卢宝崧不同意出售的情况下，周权峰作为共有权人之一对案涉房屋的处分对卢宝崧不具有法律效力，涉案合同在法律上不具备继续履行的条件。一审判决据此对梁金玲请求继续履行涉案合同的诉请不予支持并无不当，本院予以维持。梁金玲的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
此外，原审第三人顺德农商银行容桂支行在一审期间经合法传唤派员到庭，但没有提交合法的授权文件，一审判决视为其没有到庭程序合法。梁金玲认为一审存在程序瑕疵的上诉意见于法无据，本院不予支持。
综上，梁金玲的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14700元，由上诉人梁金玲负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 翁丰好
审判员 徐允贤
二〇一七年十二月二十六日
书记员 张晓航
钟伊发