广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0105民初9008号
原告：苏嘉俊，男，1985年出生，汉族，住广州市越秀区，
委托代理人：郭彬，广东天诺律师事务所律师。
被告：中国银行股份有限公司广州海珠支行，住所地广州市海珠区广州大道南和平中街1、5、11、13号、广州大道南874-896号（双）的101房，广州大道南和平中街9号、广州大道南872、900、902号的201和*房。
法定代表人：肖万满，职务行长。
委托代理人：李小龙、梁颖珍，均为广东东方昆仑律师事务所律师。
被告：广州市裤亿服饰有限公司，住所地广州市白云区鹤龙一路366-370号5楼505房。
法定代表人：陈刘仔。
被告：陈刘仔，男，1965年出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，
被告：黎永连，女，1965年出生，汉族，住广东省茂名市茂南区，
原告苏嘉俊诉被告中国银行股份有限公司广州海珠支行、广州市裤亿服饰有限公司、陈刘仔、黎永连案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭彬，被告中国银行股份有限公司广州海珠支行委托代理人李小龙到庭参加了诉讼。第三人广州市裤亿服饰有限公司、陈刘仔、黎永连下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。现已审理终结。
原告诉称：原告与被告陈刘仔一直存在着生意上的往来，2014年4月，被告陈刘仔向原告借款用于生意资金周转并签订相应借款合同。因被告陈刘仔未能如期还款，为保障原告利益，原告与被告陈刘仔及其配偶即被告黎永连共同签订了一份《房屋租赁合同》，约定被告陈刘仔、黎永连将其共有的坐落于海珠区敦和路*号*（三楼）房屋出租给原告经营管理，管理经营所得租金用于清偿被告陈刘仔所欠原告的借款。租赁合同约定，每月租金为30000元，租赁期限为19年，从2014年10月1日起至2033年9月30日止。租赁合同签订后，被告陈刘仔依约于2014年6月30日将涉讼房屋钥匙交付给原告保管和使用，原告已实际管理和使用房屋，房屋作存放物品之用，并定期对其进行维护，缴纳物业管理费以及水、电、煤气、电话费等生活费用。由于个人需求，原告于2016年6月底将涉讼房屋转租给其配偶，并以涉讼房屋住址办理了工商登记。后原告被告知涉讼房屋己进入拍卖程序，且涉讼房屋己流拍。为此，原告向法院提出书面异议，但最终被法院作出的（2016）粤0105执异*号裁定书驳回了原告的异议申请。原告认为，原告与被告陈刘仔、黎永连签订的房屋租赁合同是合法有效的，其形式及内容均为双方真实意思表示，也符合法律规定，且已经实际履行。原告自与被告陈刘仔、黎永连签订租赁合同后，一直妥善管理涉讼房屋，定期缴纳房屋必要费用，已实际使用涉讼房屋。现涉讼房屋被申请拍卖，原告作为涉讼房屋合法使用人，法院在进行拍卖时应按不交吉价进行拍卖，且应保留原告在承租期内的合法使用权。故请求判令：1、对坐落于广州市海珠区敦和路*号*（三楼）的房屋按照不交吉价格进行拍卖；2、本案全部诉讼费用由四被告承担。
被告中国银行股份有限公司广州海珠支行辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：1、原告主张其已租赁本案的物业，相应证据不足，根据我方在本案执行过程中所了解到的物业状况，该物业是长期空置，并没有任何被承租人使用的迹象;2、物权法第190条规定，抵押权设立后，抵押财产出租，租赁关系不得对抗已登记的抵押，而本案原告所主张的租赁合同是于2014年9月28日签订，而抵押登记是2013年9月26日办理，因此原告无权以其享有承租权为由对抗我方享有的抵押权，也不能因此对抗人民法院为保障我方实现抵押权而采取的执行措施。
被告广州市裤亿服饰有限公司、陈刘仔、黎永连没有提供答辩意见和举证。
经审理查明：广州仲裁委员会(2015)穗仲案字第33号裁决书查明如下事实，2014年9月15日，申请人中国银行股份有限公司广州海珠支行与被申请人广州市裤亿服饰有限公司签订《授信额度协议》和《流动资金借款合同》，约定申请人中国银行股份有限公司广州海珠支行向被申请人广州市裤亿服饰有限公司提供的授信额度为1800万元，等。2013年9月25日，申请人中国银行股份有限公司广州海珠支行与被申请人陈刘仔、黎永连签订《最高额保证合同》，约定被申请人陈刘仔、黎永连为主合同项下被申请人广州市裤亿服饰有限公司的债务提供连带责任保证，等。同日，双方还签订《最高额抵押合同》，约定被申请人陈刘仔、黎永连以其所有的位于广州市海珠区敦和路*号*（三楼）的房产（房产证号：粤房地权证穗字第××号）作为抵押物为主合同项下被申请人广州市裤亿服饰有限公司的债务提供抵押担保。上述抵押物同时办理抵押登记手续，申请人中国银行股份有限公司广州海珠支行取得他项权利证书。
申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行依据广州仲裁委员会(2015)穗仲案字第33号裁决书申请执行被执行人广州市裤亿服饰有限公司、陈刘仔、黎永连金融借款合同纠纷一案，经广州市中级人民法院指定本院执行，本院已立案，案号为（2015）穗海法执字第2516号。本院于2015年12月4日作出(2015)穗海法执字第2516-4号执行裁定书，裁定拍卖被执行人陈刘仔所有的位于广州市海珠区敦和路*号*（三楼）的房屋产权。
据查询时间为2015年5月5日的房地产登记簿查册表，记载广州市海珠区敦和路*号*（三楼）权属人是陈刘仔，建筑面积1484.09平方米，性质为非居住用房。该房于2015年1月13日被本院以（2015）穗海法立保字第9号民事裁定书查封，此外有多案轮候查封。并有抵押权登记，权利人为中国银行股份有限公司广州海珠支行，登记时间2013年9月26日，权利部位全部。另记载该房有2010年10月19日涂销抵押登记（他项案号为2009登记8033773）、2011年1月31日涂销抵押登记（他项案号为2010登记1136474）、2013年9月25日涂销抵押登记（他项案号为2012登记8012533、2012登记8012532）。
2015年8月6日，本院执行人员在凤阳派出所民警、敦和社区工作人员及申请执行人代理人见证下，开锁进入海珠区敦和路*号现场，未发现可供执行的财产。
该案在执行拍卖过程中，原告向本院提出执行异议，认为原告与被执行人陈刘仔一直存在着生意上的往来，2014年4月陈刘仔向原告借款周转，并将陈刘仔坐落于广州市海珠区敦和路*号（三楼）出租给原告管理经营，出租单元建筑面积约为1484.0918平方米，每月租金三万元，按金六万元，租期为19年，至2033年9月30日止，管理经营所得租金用于归还陈刘仔欠原告的借款。原告向陈刘仔提供借款后，陈刘仔于2014年6月30日将涉案房屋的钥匙给原告，由原告实际控制。现法院对涉案房屋评估、拍卖，原告要求对涉案房屋的使用权，即拍卖后不交付涉案房屋，并在拍卖时保障原告的优先购买权。本院经审查，于2016年10月13日以（2016）粤0105执异*号执行裁定书裁定驳回异议人苏嘉俊提出的执行异议。原告苏嘉俊不服，于2016年11月2日提起本诉讼。
诉讼中，原告为证明其主张，提交了如下证据：1、本院（2016）粤0105执异*号执行裁定书；2、产权人为陈刘仔的涉案房屋房地产权证；3、落款时间为2014年9月18日，出租人（甲方）为陈刘仔、黎永连，承租人（乙方）为苏嘉俊的《房屋租赁合同》，合同记载甲方同意将坐落于海珠区敦和路*号*（三楼）出租给乙方作为（空白）用途使用，建筑面积约为1484.0918平方米，约定每月租金3万元，租期为19年，由2014年10月1日至2033年9月30日止，按金6万元；4、日期从2014年4月1日至2014年10月29日的借据7份，借款人为“陈刘仔、黎永连”或“陈刘仔”，以及苏嘉俊名下银行账户流水，其中光大银行2014年8月10日转出991000元给陈刘仔，2014年10月10日转出500000元给陈刘仔；5、2014年5月7日至2014年11月11日亿佳商场缴纳水费的收据4张；6、2014年4月1日，被告陈刘仔、黎永连委托原告为代理人处理涉案房屋的广州市南方公证处公证书。
经质证，被告中国银行股份有限公司广州海珠支行意见如下：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议;对证据2真实性确认，认为该证显示本物业于2013年9月26日已办理抵押登记，并且从2009年起，该物业多次连续办理抵押登记;对证据3的真实性、合法性、关联性不确认，该租赁合同显示并未反映原告所主张的以房屋租赁的形式抵偿债务的情况;对证据4真实性、合法性、关联性不确认，且没有相应的支付凭证证明这些大额款项是否实际发生;对证据5没有原件，真实性、合法性、关联性不确认;对证据6由于不了解，真实性、合法性、关联性不确认。
本院认为：涉案的广州市海珠区敦和路*号*（三楼）房屋，在2013年9月26日已由权属人陈刘仔抵押登记给权利人中国银行股份有限公司广州海珠支行，原告提供的与陈刘仔、黎永连签订的《房屋租赁合同》是2014年9月18日签订，可见涉案房屋抵押权登记先于原告主张的租赁合同签订时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。另外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款也规定，拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。故原告的主张对坐落于广州市海珠区敦和路*号*（三楼）的房屋按照不交吉价格进行拍卖，理由不成立，本院依法予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第三十一条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定，判决如下：
驳回原告苏嘉俊的全部诉讼请求。
本案受理费100元，由原告苏嘉俊负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄学文
人民陪审员 王君碧
人民陪审员 李伟坚
二〇一七年六月九日
书 记 员 易 芳
张春映