北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1038号
上诉人（原审原告）：顾志升，男，1963年12月5日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：周国志，北京市京师律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：姚美贤，男，1964年11月6日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：蔡桂芝（姚美贤之妻），住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：姚南南（姚美贤之女），住北京市昌平区。
上诉人顾志升因与被上诉人姚美贤租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日�案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。顾志升及其委托诉讼代理人周国志、姚美贤及其委托诉讼代理人蔡桂芝、姚南南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
顾志升上诉请求：同意一审判决第一项、第二项，撤销一审判决第三项，依法改判解除双方于2006年5月16日签订的协议及2006年10月28日签订的补充协议；判令姚美贤将其从顾志升处承租的北京市昌平区定福皇庄村边八亩场地全部腾退给顾志升。事实与理由：姚美贤违反补充协议第二条第二款的约定，迟延支付租金及滞纳金超过半年，出租人有权单方解除合同，姚美贤迟延支付租金的时间已达到两年，即2015年6月20日至2017年8月16日期间，一审法院适用法律错误。
姚美贤辩称，同意一审判决，不同意顾志升的上诉请求。姚美贤多次给顾志升钱，但顾志升要求涨租金，双方对此未协商一致。
顾志升向一审法院起诉请求：1.判令姚美贤支付2015年6月28日前的水费8045元；2.判令解除双方于2006年5月16日所签订的协议及2006年10月28日签订的补充协议；3.判令姚美贤将其承租的北京市昌平区定福皇庄村边八亩场地腾退给顾志升。
一审法院认定事实：2006年5月16日，顾志升（出租方）与姚美贤（承租方）签订了《协议》，约定：一、出租方将北京市昌平区定福皇庄村边约8亩场地出租给承租方；二、每年6月30日前的半个月支付年租金……六、水、电费由承租方依国家标准承担；七、2006年7月1日至2011年6月30日年租金陆万伍仟元整，2011年7月1日至2016年6月30日年租金捌万元整，2016年6月30日以后每5年递增5%；2026年7月1日至2036年6月30日期间物价指数达到2006年6月1日物价指数的200%时，增值部分双方各得一半，2036年6月30日后，同等条件下优先续租。2006年10月28日，双方又签订了《补充协议》，协议约定：承租方及时向出租方主动付清租金（例如：2007年6月20日之前，付清2007年7月1日至2008年6月30日的租金，以此类推）；如未能准时付清，出租方有权依据迟交付的时间按日金额5‰（年租金额的千分之五）收取滞纳金，迟滞半年未全额付清租金与滞纳金，出租方有权单方面解除2006年5月16日的协议或依据迟交付的时间按日金额5‰（年租金额的千分之五）收取滞纳金，出租方可以采用其中任一条或两条同时实施，双方由此产生的一切损失由承租方负担。
2013年3月23日，北京市昌平区回龙观镇定福皇庄村民委员会（以下简称：定福皇庄村委会）向顾志升发出通知：“鉴于你的租赁合同已于2007年12月31日到期，至今尚未办理续签的租赁手续，经定福皇庄村党支部、村委会研究决定，对于你所承租的土地将按照2万元/亩价格办理续签手续，请你于2013年4月15日前到村委会办理相关租赁手续，否则将对你所租赁的土地及承租户不予提供任何服务，待拆迁时不给于任何经济补偿。”顾志升将此通知交给姚美贤，据此要求涨租金，但双方并未达成一致。后顾志升将姚美贤诉至法院，要求其支付2013年7月1日至2014年2月28日的租金及滞纳金，并要求解除协议。北京市昌平区人民法院于2014年4月14日作出（2014）昌民初字第1933号民事判决书，判决姚美贤给付顾志升自2013年7月1日至2014年2月28日的租金，并驳回顾志升其他诉讼请求。后来双方再次发生纠纷，顾志升又将姚美贤诉至法院，北京市昌平区人民法院于2015年2月10日作出（2015）昌民初字第00639号民事调解书，姚美贤同意给付顾志升自2014年3月1日至2015年6月30日的租金。姚美贤将涉案场地的租金支付至2015年6月30日，此后再未向顾志升交纳过租金。
一审法院庭审中，姚美贤称因没有见过顾志升与定福皇庄村委会之间续签的合同，担心顾志升没有土地使用权，且双方对于租金涨幅始终没有达成一致，故没有交纳2015年7月1日之后的租金。顾志升认可双方对于租金涨幅没有达成一致，并称姚美贤没有主动要求顾志升出示续签的合同，自己也没有义务主动向其出示。
另查，自2013年起，顾志升每年都与定福皇庄村委会或股份经济合作社续签租赁协议，顾志升享受涉案场地的使用权。
一审法院认定上述事实，有《协议》、《补充协议》、通知、租赁协议（续签）、（2014）昌民初字第1933号民事判决书、（2015）昌民初字第00639号民事调解书及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。本案中，顾志升与姚美贤签订的《协议》中约定的租赁期限为30年，违反了上述规定，故《协议》租期中超过20年的约定应当无效。
关于涉案的协议能否解除一节，法院认为，虽然姚美贤未如期支付租金，但姚美贤并未构成根本违约，理由如下：一、双方均同意涨租金，但对于租金涨幅始终未达成一致，故姚美贤未能如期支付租金具有一定的合理性。二、顾志升未向姚美贤出示其与定福皇庄村委会或者股份经济合作社续签的租赁合同，故姚美贤有理由怀疑顾志升已经丧失了涉案场地的使用权，在此情况下，姚美贤未能如期支付租金具有一定的合理性。鉴于姚美贤并不构成根本违约，故顾志升要求解除双方签订的《协议》及《补充协议》并要求姚美贤将涉案场地腾退的诉讼请求，法院不予支持。
关于顾志升要求姚美贤支付水费�节，姚美贤同意支付，对此法院不持异议。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决：一、原告顾志升与被告姚美贤于2006年5月16日签订的《协议》中租期超过20年的约定无效；二、被告姚美贤于本判决生效后七日内给付原告顾志升2015年6月28日前的水费8045元；三、驳回原告顾志升的其他诉讼请求。如姚美贤未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，姚美贤提供新证据三份。1.北京市昌平区回龙观镇定福皇庄村民委员会出具的证明，内容为：“姚美贤与顾志升于2015年7月承租定福皇庄村土地，因涨租金、两家发生纠纷。经定福皇庄村委会主任调解无结果�”证明目的为姚美贤按照1万元/亩给顾志升交纳租金，但是顾志升不收取，反而还要涨价。顾志升否认姚美贤一方曾经拿着钱找其交租金的事实，不认可该证据的真实性及证明目的。2.录音光盘及文字整理材料。部分内容为：“…蔡桂芝：还是地租的事，你老让费事，去年我跑了三次你不收钱。顾志升答：你老不交，你这怎么回事。蔡桂芝：我怎么不交、我去年给你背（拿）了三次吧，你不要，那怎么办，我去了三次，你三次不收，我今年还得为这事去呀，赶紧解决了就完了对吧，我们又不是不给。…”顾志升不认可该证据的真实性和证明目的，认为录音内容无法证明顾志升不收钱的事实。3.录音光盘及文字整理材料。部分内容为：“…蔡桂芝：你就别那么较真啦，你原来那（顾志升和村里的合同）已经无效啦，你现在跟村里走或者比村里高点（价格多）都行、差不多就行、别过分、别高（多出）三万五万吧，那不可能对吧！…”顾志升认可该证据的真实性，不认可该证据的合法性和证明目的，认为蔡桂芝不是提供录音证据的合法主体，该录音也不能证明姚美贤向顾志升交租金及顾志升拒收的事实。
一审法院认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。因双方约定的租赁期限违反了合同法规定的不得超过二十年的规定，一审法院认定租赁合同超过二十年的部分无效并无不当。双方签订的《协议》及《补充协议》的其他部分仍然有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。
双方《补充协议》约定每年6月20日之前付清当年7月1日至次年6月30日的租金。如未能准时付清，迟滞半年未全额付清租金与滞纳金，顾志升有权单方解除合同并依据迟交的时间收取滞纳金。现姚�贤支付了2015年6月30日的租金后，未再缴纳租金，已违反双方合同约定，构成违约，达到解除合同的条件，顾志升有权行使单方解除权。根据本案查明的事实，自2013年始顾志升分别与定福皇庄村委会或该村股份经济合作社签订租赁合同，租金较之前数额有所增加，顾志升与姚美贤确实因为提高租金标准的问题进行过协商，但双方就该问题未能达成一致意见不能构成姚美贤不依约交纳租金的理由，因此顾志升有权依约单方解除合同，顾志升要求解除合同的诉讼请求，应予支持，一审法院判决驳回顾志升解除合同的请求错误，本院予以纠正。姚美贤虽在本院二审期间提供新证据，意对顾志升拒收租金的事实予以证明，但其提供的新证据不能证明其所述事实的真实性，故本院对其辩解意见不予采纳。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行�况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因双方合同已经解除，姚美贤无权继续使用涉案场地，顾志升要求姚美贤腾退涉案场地应予支持。一审判决驳回顾志升该项请求不当，本院予以改判。
综上所述，上诉人顾志升的上诉理由成立，上诉请求本院予以支持。原判错误，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
维持北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14709号民事判决第一项、第二项；
撤销北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初14709号民事判决第三项；
解除顾志升与姚美贤于2006年5月16日签订的《协议》及双方于2006年10月28日签订的《补充协议》；
姚美贤于本判决生效后六十日内将北京市昌平区定福皇庄村边八亩场地腾退给顾志升。
如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，未按期履行给付金钱义务的，加倍支付迟延履行期间的债务利息；未按期履行其他义务的，支付迟延履行金。
一审案件受理费35元，由姚美贤负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费70元，由姚美贤负担（本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月二十九日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸