广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终13092号上诉人（原审原告）：黎国华，男，汉族，1965年5月13日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：郑雅铟，广东广瀚律师事务所律�。被上诉人（原审被告）：陈雪，女，汉族，1970年9月25日出生，住广东省陆丰市，委托诉讼代理人：梁刚培，广东聚理律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁刚垣，广东聚理事务所事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：梁惠清，女，汉族，1973年2月19日出生，住广东省佛山市顺德区，上诉人黎国华因与被上诉人陈雪、梁惠清确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初11340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎国华向一审法院起诉请求：1.判决陈雪、梁惠清签订的《物业买卖合同》无效；2.判令陈雪、梁惠清承担诉讼费。一审法院认定事实：2017年5月16日，梁惠清作为甲方，陈雪作为乙�，顺德区容桂振华美拓房产中介服务部作为丙方签订一份《物业买卖合同》，合同约定甲方自愿将坐落在佛山市顺德区上佳市社区居委会安宁路三巷1号房屋出售给乙方，乙方对甲方所出售的物业已作充分了解清楚明白，自愿购买该物业。甲方保证该物业没有被相关司法机关查封，出售该房屋并没有侵犯第三者的权利，保证合同所载的房产情况以及所提供的全部资料真实、合法、准确、完整，否则甲方应承担由此引起一切全部责任。由于甲方原因造成房地产不能办理交易过户手续或与第三者产生纠纷的由甲方承担全部责任。甲乙双方议定该物业的总成交价格为220万元，该物业已设定抵押（招商银行），乙方购买甲方该物业的购房款分三期支付给甲方：1.2017年5月13日乙方已支付10万元作为乙方支付该物业的定金；2.在2017年5月20日前乙方以银行转账方式一次性支付70万元�甲方，作为乙方购买该物业支付第一期款项；3.乙方购买甲方该物业需要办理银行按揭贷款手续，乙方申请为商业贷款，申请按揭贷款金额为110万元，按揭部分房款由乙方领取新房地产与他项证到银行，银行直接划入甲方指定的账号，作为乙方购买该物业支付第三期款项（实际贷款金额以银行审批贷款合同为准，如贷款金额不足部分在双方办理产权过户时乙方一次性付清给甲方，若贷款多出本合同约定金额在第二期款项中减除）；4.双方办理产权过户同时，乙方以银行转账方式一次性支付30万元给甲方，作为乙方购买该物业支付第二期款项。甲方中途不卖该物业给乙方，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约当日内双倍返还定金给乙方，另赔偿上述物业成交价的20%给乙方，及甲、乙方应付中介费由乙方承担。陈雪、梁惠清合同签订前，陈雪已向梁惠清支付定金10万元，2017年5月18日、19日，梁惠清先后收到陈雪的购房款合计70万元。另查，位于佛山市顺德区容桂街道上佳市社区居委会安宁路三巷1号房屋登记在梁惠清名下，黎国华与梁惠清于1993年3月29日登记结婚，至今双方为夫妻关系，该房屋属于夫妻共同财产。陈雪及丈夫一直租用该房屋首层经营美山杂货店使用。再查，黎国华与梁惠清作为债务人，将案涉房屋抵押给了招商银行，黎国华与梁惠清将其贷款用于工厂经营。后梁惠清将收取陈雪的80万元房款用于提前偿还银行贷款，并办理了涂销抵押登记，涂销抵押后黎国华与梁惠清赎回房产证，现一直由黎国华持有该房产证。一审法院认为：本案争议焦点系陈雪、梁惠清签订的《物业买卖合同》是否有效。对此法院作如下分析：1.《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，因此，只要是依法成立的，出于当事人真实意思表示、符合合同成立的要约、承诺要求的合同，以保护其生效为原则，而对合同无效的认定，因涉及到以公权力对公民私权的限制，则应以严格的法律要件规制。合同法第五十二条明确规定了合同无效的五种形式分别为“（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，同时，《中华人民共和国民法通则》第五十八条亦规定民事行为无效的七种情形。由此可见，合同无效的认定，应严格依据法定的程序和法律明文规定的条件。黎国华表示陈雪、梁惠清存在恶意串通故应认定合同无效，但所谓恶意串通是指合同当事人在订立�同过程中，为牟取不法利益合谋实施的违法行为。本案中黎国华并未提供任何证据证明陈雪、梁惠清存在恶意串通的情形，并未提供证据证明梁惠清在出售该房屋时黎国华系不同意的。故黎国华认为陈雪、梁惠清存在恶意串通法院不予支持。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同共有的财产，有平等的处理权”的规定，应理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。�案中虽然合同一方仅为梁惠清，但陈雪申请了中介出庭作证。中介作为陈雪、梁惠清签订合同的居间方，陈雪、梁惠清均为中介的客户，中介与陈雪、梁惠清身份上并无利害关系，且中介在作证时能够完整陈述陈雪、梁惠清签订合同的经过，在黎国华或梁惠清无法提供反证的前提下，根据证据优势原则，法院对中介的证言予以采信。通过中介的证言可以看出，黎国华是知晓且同意梁惠清出售该房屋的。此外，法院根据庭审调查，黎国华与梁惠清曾共同向招商银行抵押借款，在梁惠清收取陈雪的购房款后，梁惠清申请提前还贷，按一般常理，申请提前还贷需黎国华与梁惠清共同申请，且涂销抵押登记后赎回的产权证也一直由黎国华持有，再次可以反映黎国华是知晓且同意梁惠清出售该房屋的。故根据上述法律规定梁惠清单方处理的行为应有效。3.即便梁惠清未经过黎国华同意出售该房屋，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。梁惠清虽未得到全体共有人同意出售该房屋，属于无权处分，但根据上述法律规定，案涉《物业买卖合同》仍然有效。至于涉案合同今后如何履行不是本案处理范畴。综上，法院对黎国华的请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，作出如下判决：驳回黎国华全部诉讼请求。一审案件受理费12200元，由黎国华负担。黎国华上诉请求：1.撤销一审判决，改判陈雪、梁惠清签订的《物业买卖合同》无效;2.判令陈雪、梁惠清共同承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院查明事实不清、适用法律错误。一、陈雪不属于善意受让第三人。1.陈雪及其配偶在2002年起即已在涉案房产的首层租赁商铺进行经营，对房屋的归属情况、黎国华与梁惠清是夫妻关系是知悉的；2.陈雪在得知黎国华不同意出卖涉案房屋的情况下，仍执意教唆梁惠清买卖涉案房屋，其目的十分明显；3.中介方是陈雪联系的，只是为了掩盖这次交易的不合法而故意为之，同时中介费用也是由陈雪支付的，因此中介方的证人证言与陈雪存在重大利益关系，不应作为判案依据。二、陈雪、梁惠清签订的《物业买卖合同》属于恶意串通以损害黎国华利益的行为，因此该行为无效。根据《中华人民共和�民法通则》第五十八条规定的情形，本案中陈雪明显是利用梁惠清与黎国华之间的夫妻矛盾，挑拨当事人单方出卖房屋，损害黎国华的利益。该事实有梁惠清提交的短信记录及答辩陈述的事实佐证，一审判决对此认定不清，忽略该事实。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查清事实，依法改判。黎国华在二审期间补充如下上诉意见：一审判决第5页最后一段认定事实有误,涉案房屋的还贷一直由黎国华负责,贷款全部清偿之前,房产证的原件保留在招商银行,正因为黎国华先前已明确拒绝出售房屋,但另一方面也考虑到房屋的产权登记人梁惠清可能会私自到招商银行还完贷款后取回房产证原件并私自出售房屋,所以才提前还款完毕要回房产证,因此黎国华是以自己累积的财产还完房贷,黎国华当庭提交黎国华半年以来的银行流�用以辅证。陈雪辩称：一审判决认定事实清楚,适用法律正确。1.在签订房屋买卖合同时，黎国华是在场的，其是清楚知悉陈雪与梁惠清的交易过程的；2.在一审庭审中，黎国华与梁惠清均承认将已经收取的80万元用于提前还贷，提前取回房产证。请求二审法院驳回上诉，维持原判。梁惠清未作答辩。本案二审期间，黎国华围绕上诉请求依法提交了证据，陈雪、梁惠清未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。黎国华提供了招商银行户口历史交易明细表1份作为证据。拟证明涉案房屋的抵押还款一直由黎国华负责，提前还贷是黎国华的行为，不是梁惠清的行为。且并非使用梁惠清收取的房款用作还款，自始至终黎国华未同意卖房，也对卖房一事不清楚。该银行流水开始时间为2017年4月份，是在梁惠清出售房屋以前，由于黎国华�梁惠清是夫妻关系，且两人均在中山经营个体户，梁惠清负责财务管理，因此日常生活中双方均有相应的账款往来，但是2017年5月至7月期间，黎国华不但与梁惠清有经济往来，也与其他案外人有经济往来。从此也可以看出，梁惠清收取款项后并未转账至黎国华账户，因此一审判决认为梁惠清收取款项后用于和黎国华一起还贷是与客观事实不相符合的。经质证，陈雪对于黎国华提供的证据的真实性予以确认，对证明内容不予确认，并认为：1.该银行流水只是黎国华在招商银行的明细情况，对于梁惠清收取了80万元是否用于提前还贷，在该银行流水中不能反映出来。一审法院的庭审笔录已经经过当事人的确认，能够证明收取的80万元已经用于偿还招商银行的贷款，偿还之后涂销了抵押登记并取得了房产证；2.通过该银行流水能够反映黎国华与梁惠清之间有频繁�款项往来，这一点与黎国华在一审及二审上诉状中所称的夫妻双方感情破裂是不相符的，因此黎国华所作陈述为虚假陈述。该份证据与待证事实无关。对于上述证据，本院认为，黎国华提交的招商银行户口历史交易明细表仅是黎国华在招商银行的银行流水，与本案的事实认定无直接关联性，亦无法证实黎国华主张的证明内容，本院对上述证据的关联性不予采纳。经审查，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，据黎国华一审期间提交的录音证据显示：黎国华：“不是侥幸，为什么当时一起去不让我签名？……”梁惠清：“你说你去银行拿证时有没有这么说呢？你用别人的钱去拿证的时候呢？”黎国华在一审庭审期间陈述：“我方不是为了房价升了才不卖，签订合同后我方对房屋进行了评估，评估价才140万元，而�方交易价格为220万元。”梁惠清在一审庭审期间陈述：“当时办理涂销抵押登记是梁惠清与黎国华一起去的。是6月份左右去的。”本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合黎国华的上诉请求，本案二审争议焦点和审理范围为梁惠清与陈雪签订的《物业买卖合同》是否有效。黎国华上诉主张陈雪作为涉案房屋的长期承租人，对涉案房屋的产权情况及黎国华与梁惠清之间夫妻关系是清楚明悉的，在明知黎国华不同意出售案涉房屋的情况下，利用涉案�屋仅登记在梁惠清一人名下的便利，仍教唆梁惠清出售涉案房屋，并主动联系中介处理买卖涉案房屋的事宜，陈雪与梁惠清的行为属于恶意串通，故请求确认其配偶梁惠清与陈雪签订的《物业买卖合同》无效；陈雪对此不予确认，主张黎国华对将案涉房屋转让给陈雪是知情且同意的。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”的规定，恶意串通是指在买卖活动中，双方以损害他人利益为目的，弄虚作假的违法行为。首先，黎国华并未能提供充分、确切的证据证实梁惠清与陈雪存在恶意串通的行为，其依法应承担举证不能的不利后果。其次，即便陈雪作为承租人对房屋产权情况和梁惠清与黎国华的夫妻关系知悉，并不能以此为由主张陈雪对于案涉房屋仅登记在梁惠清一人名下的事实亦已了解，更不能证明陈雪存在教唆梁惠清买卖案涉房屋的行为。再次，从案涉房屋买卖收取的中介费用3800元可知，中介应系双方谈妥房产买卖事宜后才联系的，负责协助办理签订合同、产权过户等事宜，虽由陈雪单方主动联系，但亦符合一般交易常理，不足以证实陈雪对案涉房屋的买卖存在明显恶意。且根据一审期间黎国华的陈述可知，案涉房屋的出售价格明显高出市场评估价值，亦能佐证陈雪与梁惠清不存在恶意串通的情形。一审期间黎国华提供的录音内容也能证实陈雪与梁惠清签订案涉《物业买卖合同》时黎国华曾经到过现场，并且黎国华与梁惠清共同前往银行办理涂销抵押登记。综上几点，黎国华主张陈雪与梁惠清签订《物业买卖合同》属于恶意串通损害黎国华利益的行为，理据不足，本院不予支持。另，《最高�民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。根据上述法律规定可知，即便梁惠清未经共同共有人黎国华的同意出卖了案涉房屋，属于无权处分，但并不影响案涉《物业买卖合同》的效力。至于案涉《物业买卖合同》应如何履行不属于本案的审理范围。综上，黎国华上诉主张案涉《物业买卖合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，黎国华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24400元，由上诉人黎国华负担。本判决为终审判决。审 判 长  卢 海审 判 员  霍 娟审 判 员  刘全志二〇一七年十二月二十七日法官助理  史 伟书 记 员  甘嘉亮