杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第899号
原告张某。
委托代理人（特别授权代理）杨某。
被告董某某。
被告缪某某。
委托代理人（特别授权代理）韩某。
原告张某诉被告董某某、缪某某房屋所有权纠纷一案，
于2010年5月27日提起诉讼。本院于当日立案受理后，依法由
审判员 章幼戎独任审判，于2010年7月13日公开开庭进行了审
理。原告张某及其委托代理人杨某，被告委托代理人韩某到庭
参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某诉称，2002年11月16日，原告与被告签订了《
房屋买卖合同》，约定：被告将位于杭某市下城区三塘汶苑2
幢1单元101室房屋转让给原告，转让价格为30.5万元。原告付
款方式为于2002年11月16日支付首付房款15万元，余款15.5万
元待接到被告将三证办妥的通知后7日内支付。交房时间为支
付首付款当天。被告办出三证后，应配合原告办理三证。合同
签订后，原告支付了首付款15万元，被告将房屋交付给原告使
用，原告一直居住使用至今。2010年5月10日被告将房屋三证
办妥，但拒不办理过户手续。后经调查发现，被告擅自将诉争
房屋转让给第三人徐某某，转让价格为130万元，导致原告无法按照合同约定取得房屋。原告认为，被告应承担违约责任，
诉请判令两被告共同赔偿原告损失人民币125万元（其中包括1
14.5万元房屋差价及10.5万元房屋装修费用），由两被告承担
本案诉讼费。
被告董某某、缪某某辩称，原、被告双方于2002年签订
房屋买卖合同时，被告就诉争房屋并不享有所有权，因此该合
同无效，即使合同有效，违约金的计算也应当根据合同的约定
，为7万元。此外原告提出的赔偿装修损失款10.5万元也缺乏
证据加以证实。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
1、房屋买卖合同；
2、杭某金某某屋置换有限公司某某代购合同；
证据1、2欲共同证明原、被告签订了房屋买卖合同，约
定被告将诉争房屋转让给原告，转让价为30.5万元。
3、收条，欲证明原告支付首期房款15万元后，被告按照
合同约定将房屋交付给原告使用。
4、曙光路16号房屋拆迁安置、扩面协议书，欲证明2002
年10月被告取得安置用房，被告对房屋拥有了事实上的处分权
。
5、房屋所有权某某、销售不动产发票、杭某市房屋转让
合同，欲证明被告已将诉争房屋转让给第三人徐某某，转让价
格为130万元。
6、物业票发票、燃气集团新装客户受理卡和发票、物管
证明，欲证明原告与2002年11月16日支付首付房款15万元后就入住该房屋至今。
7、房屋产权证，欲证明2010年5月10日被告将房屋三证
办妥。
8、接受房款通知书和邮寄凭证、公某某和ems网上查询
记录，欲证明得知被告办妥三证后，原告积极履行合同义务，
但被告拒不配合提供其账号，也不配合办理过户。
被告董某某、缪某某为反驳诉讼请求所依据的事实，提
交了杭某市公有住宅租赁合同，欲证明原、被告签订房屋买卖
合同时被告对诉争房屋不享有所有权。
上述证据经双方当事人庭审质证，本院作如下认证：
（一）对原告张某提交的证据：被告董某某、缪某某对
证据1、2的真实性无异议，合法性有异议。本院认为，上述两
证据与本案纠纷具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据
3、7均无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据4的真实
性、合法性有异议，认为如按照该协议，被告应当早就拿到房
屋拆迁安置款，但被告至今没有看到该协议。本院认为被告对
真实性、合法性所提出的异议缺乏依据，该证据与本案具有关
联性，对其证据效力予以认定。对证据5、6、8的真实性、合
法性无异议，对关联性有异议。本院认为，证据5、6、8均与
诉争房屋有关，且有相关单位盖章，故对其证据效力予以认定
。
（二）对被告董某某、缪明某某交的证据：原告张某对
该证据的三性都有异议，认为该合同于2010年4月21日签订，
里面没有关于租金、租赁期限等事项的约定，而原告实际于2002年底入住，这与该租赁合同存在矛盾，无法确认该证据的真
实性。本院认为，该证据能够与相关证件相印证，且与本案有
关联，对其证据效力予以认定。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述
案件事实：
2002年10月22日被告董某某、缪某某与拆迁单位达成《
拆迁安置、扩面协议书》，约定在原承租公房被拆迁后，由拆
迁人在杭州××单××室对两被告进行安置。在两被告办理上
述房屋三证前，原、被告双方于2002年11月16日已就上述房屋
达成房屋买卖合同，双方约定：被告董某某、缪某某将位于杭
某市下城区三塘汶苑2幢1单元101室、建筑面积66.99平方米的
房屋转让给原告张某，转让总价为30.5万元。付款方式2002年
11月16日支付首付款15万元，余款15.5万元待接到被告将三证
办妥接到通知7日内支付，房屋三证办理以房改办为准。如双
方不能按照合同约定条款执行，过失方一次性向另一方支付赔
偿金7万元。合同签订后，原告按约定支付了首付款15万元，
被告也按约将房屋交付原告使用。2010年5月10日，被告通过
房改取得诉争房屋所有权证。原告得知该情况后于2010年5月1
6日向被告发函，要求被告接收剩余房款并协助原告办理产权
过户手续。但之后两被告于2010年5月21日又就诉争房屋与案
外人徐某某签订《房屋转让合同》，将诉争房屋以130万元转
让给徐某某，同日徐某某取得该房屋所有权证。为此引起诉争
。
本院认为，根据当事人的诉辩意见，案件的争议焦点在于：一、本案合同是否合法有效；二、如合同有效，原告向被
告主张的违约责任是否适当。关于合同效力问题，本院认为，
杭某市在2004年即颁发了关于公有住房使用权有偿转让管理暂
行规定，在被告从拆迁人处取得诉争房屋后，即在事实上对该
房屋拥有处分权，被告认为原告对诉争房屋并无所有权故合同
无效的意见不当，本院不予采纳。原、被告就诉争房屋转让所
达成的协议，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁
止性规定，房屋产权单位并未对此提出反对意见，且2010年5
月被告又已实际取得诉争房屋产权证书，故协议具有合法效力
。关于原告向被告主张的违约责任是否适当的问题，本院认为
，被告将房屋另行转让他人，致使与原告之间的合同事实上无
法履行，其违约事实清楚，对于因违约而给原告造成的损失，
被告应予赔偿。虽然原、被告在合同中对于违约责任进行了约
定，但根据合同法相关规定，若实际损失超出约定违约金的，
当事人有权请求增加违约金。原告认为被告将房屋转让给案外
人的价格就是合同不能履行给原告造成的实际损失的意见正当
，本院予以采纳，对因另行转让而取得的获益部分，即130－1
5.5＝114.5万元，被告应向原告进行赔偿。对原告关于房屋装
修损失所提出的请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。综上
，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和
国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第一百
一十三条第一款、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、被告董某某、缪某某于本判决生效之日起10日内向
原告张某赔偿损失114.5万元；二、驳回原告张某的其他诉讼请求。
案件受理费16050元，因本案适用简易程序而减半收取80
25元，加上财产保全申请费3170元，共计11195元，由原告张
某承担940元，由两被告共同负担10255元（于本判决生效之日
起10日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭某市中级人民法院
，并向浙江省杭某市中级人民法院预交上诉案件受理费16050
元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的
上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回
上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭
某市中级人民法院，帐号：12×××68】。
审判员章幼戎
二〇一〇年八月十九日
书记员杨晓丽