北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
2015年朝民初字第06864号
原告崔顺启，男，1969年5月4日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人闵济宏，北京市盈科律师事务所律师。
被告北京武基祥和商贸有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡小武基村第六管理站。
法定代表人王新忠，董事。
委托代理人张熠萌，北京市尚公律师事务所律师。
委托代理人杨炳蕊，女，1976年8月16日出生，北京武基祥和商贸有限公司员工，住北京市朝阳区十八里店乡。
原告崔顺启（以下称姓名）与被告北京武基祥和商贸有限公司（以下简称武基祥和公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。崔顺启的委托代理人闵济宏，武基祥和公司的委托代理人张熠萌、杨炳蕊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
崔顺启诉称：2013年8月1日，崔顺启与武基祥和公司签订《小武基综合市场场地租赁合同》，约定：武基祥和公司将位于小武基市场X号场地650平方米经营席位租给崔顺启经营，租期自2013年9月1日至2018年8月31日，年租金260976元，崔顺启应向武基祥和公司缴纳质保金5000元，于崔顺启退场时退还。合同签订后，崔顺启根据经营需要对承租场所进行了大规模的装修并投入经营。2014年10月29日，武基祥和公司通知崔顺启称，市场因消防不合格被责令关闭，要求与崔顺启解除合同，并要求崔顺启搬离承租场所。2014年11月1日，武基祥和公司正式在市场内张贴《通知》，告知全体商户市场将关闭拆除。崔顺启无奈从2014年11月1日开始安排搬家撤场事宜，无法继续经营。现崔顺启诉至法院，要求解除崔顺启与武基祥和公司签订的《小武基综合市场场地租赁合同》；武基祥和公司退还崔顺启2014年11月的租金21748元，质保金5000元；赔偿崔顺启装修损失533600元、经营利益损失1407692元、搬家费用损失1万元。
武基祥和公司辩称：《小武基综合市场场地租赁合同》约定的租期至2018年8月31日，租金为每六个月为一期。自2014年12月起，崔顺启便以租赁场地消防不合格将被关闭拆除为由，要求解除合同。小武基市场涉及多个经营场所，因消防及区域规划和城市功能疏解需要拆除的部分已于2014年11月20日前拆除完毕。涉诉经营场所不属于拆除范围，租赁合同仍可继续履行。《通知》载明的市场拆除原因除消防外，还有城市功能疏解和区域规划，此次拆除属于政府、村规划拆迁。崔顺启承租场地后，签订了《消防安全暨防火安全责任书》，承诺其自备消防器材，消防责任由其自行负责。同时合同还约定，在遇到不可抗力造成合同无法履行时，双方互不承担责任，损失自负。如崔顺启坚持解除合同，武基祥和公司同意，但武基祥和公司不属于违约方，双方的损失应各自承担。
武基祥和公司不认可崔顺启主张的装修损失金额。武基祥和公司将涉诉场所出租给崔顺启前，对地板、天花板、照明及管道、电路等的基础工程进行了统一装修。案件审理过程中对装修进行的评估，未区分武基祥和公司装修部分和崔顺启自行装修部分，且评估单项计价也偏高，部分可移动、可拆除、可再利用设备也不应计入装修损失。另外，租赁合同约定，崔顺启应爱护并合理使用市场内的各种设施，如需改动，应先争得武基祥和公司同意，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。崔顺启未经允许擅自对基础工程部分进行改动，现其要求武基祥和公司对此部分进行赔偿有失公平。
在合同履行期间，崔顺启未经武基祥和公司同意，擅自将部分场地转租赚取差价，违反了合同约定，此部分收入属于违约获利，不能视为经营收入，崔顺启应按合同约定补办转让手续及补交转让费用。
经审理查明：2013年8月1日，武基祥和公司与崔顺启签订《小武基综合市场场地租赁合同》约定：武基祥和公司将位于小武基综合市场X号场地出租给崔顺启经营销售、餐饮、娱乐；场地面积650平方米；租期自2013年9月1日至2018年8月31日；租金以现金方式支付，每6个月交一次，每月租金21747.9元；崔顺启应向武基祥和公司交纳5000元质保金，崔顺启退场时经武基祥和公司确认未发生欠费、损坏公私财物或质量问题投诉等问题后，如数归还；崔顺启应爱护并合理使用市场内的各种设施，如需改动应先征得武基祥和公司同意，造成损坏的还应承担修复赔偿责任；所有摊位不得私自转租，如需转租必须征得武基祥和公司的书面同意，按市场规定办理相关转租手续，转让费手续不得低于5000元；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。
合同签订后，崔顺启向武基祥和公司交付了5000元质保金和租金，武基祥和公司亦将涉诉场地交付给崔顺启。崔顺启接手场地后将部分场地用于自己经营，部分转租他人经营。合同履行期间，崔顺启支付了2014年11月30日之前的租金。
2014年10月28日，北京市朝阳区农村工作委员会（以下简称朝阳区农委）向十八里店乡人民政府发出《关于限期关停、拆除武基祥和市场的通知》，载明：“十八里店乡政府：你乡所属小武基村辖区范围内武基祥和商贸有限公司(又称小武基市场)，已于2014年5月被列为公安部消防局重点督办的火灾隐患重点单位；按照公安部消防局作出的关停决定及北京市朝阳区公安消防支队行政处罚决定书(京公(朝)(消)决字[2013]第9917号)的要求，结合北京市城市功能疏解和区域规划要求，现责令你乡在2014年11月底前对该市场实施全面关停并拆除，彻底消除火灾隐患，确保地区安全，实施城市功能疏解和区域规划，逾期不关停拆除的，公安机关及纪检监察部门将介入，对相关责任人依法依纪严肃处理”。同年11月1日，武基祥和公司在市场内张贴《通知》，载明：“市场全体商户朋友们：根据公安部消防局及北京市朝阳区政府的要求，2014年11月20日前，本市场(北京武基祥和商贸有限公司)彻底拆除。现市场对拆迁工作安排如下：一、承租市场摊位的商户，自接到本通知之日起，将自己摊位的货物自行撤出市场，腾退房屋。二、撤出后找市场管理人员，南区甄树清负责，北区周立静负责，登记确认后，市场将以腾退当日，给商户办理结算手续，退还商户剩余租金和保证金(质保金)。三、自2014年11月21日本市场将拆除，未腾退摊位和未搬走物品的商户，市场概不承担任何责任，一切后果及损失由商户自行承担。市场今天的繁荣离不开商户们的支持与合作，在此感谢为市场发展作出贡献的所有商户朋友们”。2014年11月崔顺启搬离了涉诉场所。
案件审理过程中，武基祥和公司提供了照片，证明：其从2014年11月25日开始，多次在崔顺启承租场地入口处关闭的卷帘门上张贴《通知》，内容为：“崔顺启先生您租赁的小吃区二层（淘乐城）租期于2014年11月30日到期，请您尽快到市场财务室交费”，但崔顺启一直未交纳租金。崔顺启称，自己根据武基祥和公司的要求，在2014年11月1日即搬离了承租场地，并未见到过该份《通知》。且上述照片并未显示拍摄时间，无法确认通知是何时张贴的。崔顺启认为通知和照片是武基祥和公司为了在诉讼中逃避责任制作的，且该《通知》的内容违反了区政府的要求，也与武基祥和公司自己在市场张贴的撤场通知内容不符。
案件审理过程中，武基祥和公司经本院多次询问后，于2015年12月庭审结束后，向本院提交了一份朝阳区农委于2014年12月1日出具的《情况说明》，载明：“根据北京市朝阳区农村工作委员会2014年10月28日下发的关于限期关停、拆除武基祥和市场的通知，经审核武基祥和市场于2014年11月22日全部拆除完毕”。武基祥和公司以此证明，涉案的场地不在被关停、拆除范围之内。为此本院电话咨询了朝阳区农委，农委工作人员核实后表示，小武基市场小吃区二层厅东区不在《关于限期关停、拆除武基祥和市场的通知》载明的拆除范围之内。
案件审理过程中，崔顺启提供了其与转租商户签订的租赁合同及其向转租商户收取租金的收据，证明其将租赁场地内的部分商铺转租，收取租金差价，租赁合同不能继续履行，给其造成了经营损失。崔顺启表示，由于自己没有营业执照，使用市场的营业执照，故无法提供纳税凭证证明自己的收入情况。武基祥和公司不认可上述证据，并表示租赁合同明确约定，所有摊位崔顺启不得私自转租，如需转租必须征得武基祥和公司的书面同意，按市场规定办理相关手续，转让手续费不得低于5000元。现崔顺启未征得武基祥和公司的同意，擅自转租商铺，还主张租金差价损失，没有合同依据和法律依据。
案件审理过程中，崔顺启提供了施工合同、清单、施工费收据等证据，证明自己对涉诉场地进行了装修。武基祥和公司表示，自己未审核过崔顺启的装修费用，且收据并非正式发票，无法证明装修费金额。本院应崔顺启的申请，就崔顺启对涉诉场地进行装修的残值进行了评估。评估结论为：崔顺启进行装修的残值为533600元，崔顺启为此次评估预付评估费5000元。崔顺启认可鉴定结论，武基祥和公司认为鉴定结论评估金额过高，且评估结论包含了部分武基祥和公司自行装修的内容。双方均未能提供交接清单或相应资料，证明武基祥和公司将房屋交付给崔顺启时的原始状态。
案件审理过程中，武基祥和公司请市场的物业经理李爱民和曾负责市场房屋建设的包工头王某出庭证明，武基祥和公司将房屋交付给崔顺启时，房屋进行了装修。李爱民表示：其是市场的物业经理，武基祥和公司将出租房屋交付给崔顺启时，地面铺了瓷砖、打了隔断、吊了顶子、上下水、电力、消防设施齐全；由于其只负责市场监督，不负责其他的事，故其不清楚崔顺启在接手房屋后是否又自行进行过装修。崔顺启认为：李爱民是武基祥和公司的员工，其一面说涉诉房屋不归其管，一面又表示自己了解房屋出租前的具体装修情况，其证言前后不一，不合常理。且在鉴定机构进行现场勘验时，武基祥和公司曾派李爱民到现场确认过崔顺启装修的范围，鉴定结论亦是据此作出。
证人王某表示：其在2012年曾经在武基祥和市场承包过二层小楼的钢结构工程和装修，装修内容包括：木地板铺装，墙面吊顶子、上下水、电路等，工程于2012年5月开工至2013年8月22日竣工。王某还向法庭出示一份武基祥和公司给付其1035341元工程款的收据。在本院询问王某是否与武基祥和公司签订了书面施工合同时，王某先称有书面合同但没有带，后又称没有书面合同，之后又反复改变说法，最后称双方没有签订书面合同。另外，对于木地板的铺装范围、房屋是否打了隔断及隔断的格局等具体内容，王某的回答内容含混。王某解释称，其作为工程的总头不可能总在现场，由于时间太长，现场的具体情况其记不清了。崔顺启认为：王某称租赁房屋于2012年5月开工至2013年8月22日竣工与事实不符。另外，武基祥和公司向王某支付工程款，工程款收据联应由武基祥和公司保存，王某保存该收据联不合常理，且该收据联的收款单位签章处加盖的也是武基祥和公司的发票专用章，收据上也没注明装修工程的具体地址，无法证明与承租房屋有关。该收据是王某为了本次诉讼才开具的。庭审中本院询问武基祥和公司，1035341元工程款是以何种形式支付，是一次性支付还是分期支付。武基祥和公司表示，工程款全部是由现金支付，但因武基祥和公司的帐属于村集体，且原财务主管已被开除，故无法核实具体的支付情况。
另查，武基祥和公司已经于2016年10月将崔顺启承租的场地另行出租给他人。
案件审理过程中，武基祥和公司未能提交涉案场地经过整改已经通过消防验收的相关证明。
上述事实，有租赁合同、通知、收据、鉴定结论及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：崔顺启与武基祥和公司签订的《小武基综合市场场地租赁合同》履行期间，朝阳区农委发出《关于限期关停、拆除武基祥和市场的通知》，认为武基祥和市场属于火灾隐患重点单位，并结合北京市城市功能疏解和区域规划要求，责令对该市场实施全面关停并拆除。武基祥和公司向在市场内经营的商户转发了朝阳区农委的通知，并自行制作、张贴通知，要求商户配合完成市场拆除和腾退工作。崔顺启向武基祥和公司承租的场地属于武基祥和市场范围，在武基祥和公司发出的通知中并未说明该场地不属于此次拆除和腾退范围。崔顺启接到武基祥和公司的通知后，于2014年11月自行搬离了承租场地。虽然该场地最终并未实际拆除，但至今亦未能获得相应的消防验收，并经相关部门确认可以用作合法经营的场所。崔顺启要求《小武基综合市场场地租赁合同》于2014年11月1日解除的诉讼请求合法有据，本院予以支持。武基祥和公司应将崔顺启已经给付的2014年11月1日之后的租金及质保金退还给崔顺启。
双方在签订租赁合同时，未能认真核实租赁场地的相关审批文件，确认场地是否符合经营需要，对租赁合同无法继续履行均存在一定过错，应各自承担相应责任。现有证据表明，崔顺启进驻租赁场地后进行了装修，崔顺启在租期未满的情况下搬离了租赁场地，武基祥和公司应赔偿其装修损失。由于双方对武基祥和公司装修的具体项目存在争议，且均不能提供相应证据证明场地交付时的具体状况，本院将根据鉴定结论和本案的实际情况，对装修损失的具体金额予以酌定。租赁合同明确约定，所有摊位不得私自转租，如需转租必须征得武基祥和公司的书面同意，按市场规定办理相关转租手续，转让费手续不得低于5000元。本案中，崔顺启未能提供证据证明其将部分商铺转租给其他商户的行为取得了武基祥和公司的书面同意，并按照合同约定给付了相关费用。崔顺启主张的租金差价损失与合同约定不符，本院不予支持。但是考虑到崔顺启在合同突然终止的情况下，确需时间另寻场地经营，期间确会产生一定的经济损失，本院对崔顺启主张的营业损失酌情予以支持。崔顺启未能就其主张的搬家费损失提供相应证据，且即便租赁合同能够正常履行完毕，崔顺启搬离场地时也同样需支出搬家费用。崔顺启主张的搬家费损失缺乏事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：
一、确认原告崔顺启与被告北京武基祥和商贸有限公司于二0一三年八月一日签订的《小武基综合市场场地租赁合同》于二0一四年十一月一日解除；
二、被告北京武基祥和商贸有限公司于本判决书生效之日起七日内返还原告崔顺启租金二万一千七百四十八元、质保金五千元;
三、被告北京武基祥和商贸有限公司于本判决书生效之日起七日内赔偿原告崔顺启装修费损失三十五万元;
四、被告北京武基祥和商贸有限公司于本判决书生效之日起七日内赔偿原告崔顺启经营损失二十万元;
五、驳回原告崔顺启的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费22602元，由原告崔顺启负担13034元（已交纳），由被告北京武基祥和商贸有限公司负担9568元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；评估费5000元，由原告崔顺启负担1000元（已交纳），由被告北京武基祥和商贸有限公司负担4000元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 甄玉斌
审 判 员 张玉倩
代理审判员 韩 龙
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 ＸＸ晶