福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0526民初675号
原告（反诉被告）福建省德化县广福陶瓷研究所，住所地德化县浔中镇诗墩工业区，统一社会信用代码：913505265831488151。
法定代表人罗广福，系该研究所投资人。
委托代理人郑智镑，福建达业律师事务所律师。
委托代理人苏巧燕，福建达业律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）福建省德化县福杰陶瓷有限公司,住所地德化县浔中镇浔中村诗墩。统一社会信用代码：91350526100009316。
法定代表人林福文，系该公司经理
委托代理人周成铿，福建佳远律师事务所律师。
委托代理人丁文波，福建佳远律师事务所实习律师。
原告福建省德化县�福陶瓷研究所（以下简称广福研究所）与被告福建省德化县福杰陶瓷有限公司（以下简称福杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。诉讼中，被告福杰公司提起反诉。原告广福研究所的委托代理人郑智镑，被告福杰公司的委托代理人周成铿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广福研究所诉称，原、被告于2011年6月4日签订一份《厂房租赁合同》，约定原告向被告租赁座落在德化诗墩工业区二期面积约2300平米的厂房。2011年7月15日-2014年7月14日的租金按每平米6.5元计算，2014年7月15日-2016年7月14日的租金根据周边行情调整。2014年之后，由于德化诗墩工业区整体的厂房租金均有较大幅度的降价，原告曾多次与被告协商调整租金事宜，均无法达成一致意见。2015年9月份，原告告知被告其无法再租赁被告的厂房，2015年9月份至11月份租金可在原告缴纳的押金中抵扣。期间双方也多次协商解除合同事宜，2015年12月1日，被告以原告未按时交付租金为由，直接将原告租赁的厂房锁住，机械设备被扣留，致使原告的工厂不能运作，给原告的经营活动造成了巨大的损失。因双方签订的《合同》已经明确约定了2014年7月份以后的租金应根据周边行情予以调整，在双方无法达成一致的情况下，原告有权解除《合同》。虽然原告未及时缴纳2015年9月份之后的租金，但在双方协商过程中，被告直接按照合同约定的解除条件单方终止合同，收回房屋并扣押原告的机械设备的行为给原告造成了巨大损失。现诉讼：1.确认原、被告双方签订的《厂房租赁合同》于2015年12月1日已解除；2.请求判令被告向原告返还押金余额45511.6元；3.请求判令被告向原告返还扣押的机�设备并且赔偿原告自2015年12月1日起至实际返还机械设备之日止的经营损失（暂计2016年3月1日3个月117210.3元）。
被告福杰公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.原告无权解除租赁合同；2、原告应按约定支付租金；3、被告没有扣押被告机器设备，也就不存在要赔偿其经济损失。
反诉原告福杰公司反诉称，根据原、被告双方签订的《厂房租赁合同》约定，反诉被告每月应支付租金14950元，且应在每季度起3日内交纳租金。2015年8月1日至2016年4月12日，反诉被告已拖欠租金逾期252天。反诉原告多次向其催讨2015年8月份以来的租金未果。另外，为配合反诉被告作业，反诉原告应反诉被告要求向电力公司申请新装变压器，并过户到反诉被告名下。因反诉被告违反合同的约定，反诉原告有权要求反�被告返还该变压器使用权并将变压器使用权过户至反诉原告名下。现反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付拖欠厂房租金134550元（自2015年8月1日起暂计至2016年4月12日止）；2.判令反诉被告将变压器使用权过户到反诉原告名下；3.判令反诉被告向反诉原告支付逾期交付租金的违约金共计人民币3764.9元（按日租金498元/天的3%计算，截止2016年4月12日共逾期252天）。
反诉被告广福研究所辩称，反诉租金计算时间有误，自2015年12月1日起，反诉原告就已经将租赁物收回，反诉原告所诉求的租金只能计算至2015年12月1日。反诉原告请求变压器的诉求没有事实上的依据，该变压器是答辩人申请并安装使用，所有权属于答辩人。逾期交付租金的原因是双方在2014年之后就已经协商调整租金事宜，由于无法达成一致意见，在2015年9月份，双方口头协议，2015年9月份至11月份的租金由答辩人所缴纳的押金中扣除，所以不存在逾期支付租金的情形。
经审理查明，2011年6月4日，原告广福研究所（作为乙方）与被告福杰公司（作为甲方）签订一份《厂房租赁合同》。合同主要内容如下：第一条甲方将自有的座落在德化诗墩工业区二期的厂房地上4楼，面积2300平方米（含电梯、楼梯及通道内等使用面积），类型框架结构，等级A,主要装修合金门窗、地板水磨，出租给乙方作生产陶瓷使用。水及普通工业用电到四楼梯口总开关箱，配备180KW/时以内电力容量（含烧成用电150KW/时，供电源在1楼配电房），所有用水用电装分表，费用由乙承担。配备运货电梯。配备必要消防措施。第二条租赁期限租赁期共五年，甲方从2011年7月15日起将出租房交付乙方使用，至2016年7月14日收回。合同期满后�如甲方仍继续出租房屋，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。第三条租金和租金交纳期限、税费和税费缴纳方式。甲乙双方议定月租金：2011年7月15日-2014年7月14日每平方米6.5元，月租金14950.00元，季度租金共44850元；2014年7月15日-2016年7月14日每平方米租金根据周边行情调整。乙方应在每季度起3日内交纳给甲方，先付后用。合同签订时应交押金拾万元整，合同即生效。乙方按规定的税率和标准交纳房产租赁税费。第六条违约责任。1.租赁双方如有一方未履行第四条约定的有关条款的，违约方负责赔偿对方定金。2.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的3%，以天数计算向甲方交付违约金。3.乙方擅自将承租房屋转给他人使用，甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同。同时按约定租金的3%，以天数计算由乙方向甲方支付违约金。4.本合同期满时。乙方未经甲方同意，继续使用承租房屋，按约定租金3%，以天数计算向甲方支付违约金后，甲方仍有终止合同的申诉权。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自将房屋转租、分租、转借、转让、联营、入股或与他人调剂交换的；2.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；3.拖欠租金15天或空置2个月的。第九条其他约定事宜。1.甲方负责给乙方安装独立的水电表，乙方应当在每月17日前交清所用的费用，如拖欠而产生的滞销金由乙方承担。电梯电费及维护费用根据用量按面积分摊。垃圾外运处理费用根据用量按面积分摊。合同签订后，被告福杰公司依约将租赁厂房交付给广福研究所使用。广福研究所依约交付押金100000元并支付租金至2015年8月31日止，尚欠2015年9月1日起�租金及2015年度租金税金9638.40元未支付给被告。广福研究所于2012年5月15日与福建省德化县供电有限公司签订一份《高压供用电合同》，由广福研究所向福建省德化县供电有限公司申请受电变压器一台。广福研究所因拖欠工人工资，本院根据申请人的财产保全申请，于2016年6月23日作出民事裁定，将广福研究所内（本案涉讼厂房）的机械设备、坯架、立方窑等就地予以查封。2016年7月18日，本院解除对上述财产的保全措施。
诉讼中，双方当事人共同确认2016年8月17日，广福研究所将涉讼厂房清空将移交给福杰公司。
上述事实，有原告提供的企业基本信息、组织机构代码、《厂房租赁合同》，被告提供的房屋所有权证、国有土地使用权证，本院调取的《高压供用电合同》、（2016）闽0526财保8、9号民事�定书等相关材料及到庭当事人在法庭上的陈述等为据，本院予以确认。
本案争议焦点：一、广福研究所与福杰公司签订的《厂房租赁合同》是否于2015年12月1日解除；福杰公司是否应当返还广福研究所押金45511.60元；福杰公司是否应当赔偿广福研究所经济损失117210.60元。二、广福研究所是否应当支付福杰公司房屋租金134550元并支付违约金3764.90元；广福研究所是否应当将变压器使用权过户到福杰公司名下。
原告（反诉被告）广福研究所认为，2015年12月1日，被告以原告未按时支付租金为由，直接将租赁厂房锁住，收回了房屋的所有权，双方签订的《厂房租赁合同》已于当日实际解除。被告的行为导致原告无法正常运转，造成原告巨大的经济损失，应赔偿原告经济损失117210.3元。原告交付给被告押金100000元，扣除原告尚欠被告至2015年12月1日前的租金44850元及2015年度税金9638.40元，被告尚应返还押金45511.60元。自2015年12月1日起，福杰公司就将租赁物收回，租金只能计算至2015年12月1日。变压器是以广福研究所名义申请并安装使用，所有权属广福研究所，反诉原告的反诉请求不能成立。原告为证实其主张，提供一份录音光盘及书面材料（系罗广福与林福文于2016年3月4日的电话录音）。福杰公司对录音光盘及书面材料真实性无异议，但认为无法证实广福研究所的主张。
被告（反诉原告）福杰公司认为，其并未将涉讼厂房锁住，按合同约定，广福研究所应支付其2015年8月1日起至2016年4月12日止的租金134550元及违约金3764.90元。广福研究所应将变压器使用权过户到福杰公司名下。并提供如下证据：①通知一份。2015年11月30日，福杰公司向广�研究所发出通知，通知载明：1.尚欠（2015.9.01-11.30）季度租金44850.00元。管理费、卫生费、山泉水、电梯、公共路灯、监控等费用合计61054.50元。2.（2015.12.01-2016.2.29）季度租金44850.00元，总计应付105904.50元请于12月02日前汇入林福文个人工行卡号。备注：如果在此之前没有收到租金款项，我司将把门锁住，故请尽快安排。②信息截图一份，证明福杰公司发信息向罗广福催讨租金。③《高压业扩供电方案答复书》、《低压表装拆工作单》、公证书各一份，证明福杰公司申请变压器一台，并由广福研究所使用。广福研究所质证认为：①通知真实性无异议，里面所计算的租金及相应的费用不符合合同的约定，山泉水、管理费没有依据，该证据同样可以体现反诉原告有表示如果没有收到租金要把门锁住。②信息截图真实性无异议，可以体现反诉原告有表示要停水及停止租赁的�实。③《高压业扩供电方案答复书》、《低压表装拆工作单》、公证书真实性无异议，但无法体现反诉原告的主张。
本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定：“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”本案中，广福研究所主张福杰公司于2015年12月1日将涉讼厂房锁住，并提供了广福研究所法定代表人罗广福与福杰公司法定代表人林福文之间的通话录音，录音资料显示，罗广福在两人通话过程中多次表示，涉讼厂房于12月就被福杰公司锁住，林福文均未否认。且从2015年11月30日，福杰公司向广福研究所发出的通知中，福杰公司明确表示若12月02日前未收到租金，将把涉诉厂房锁住，另外在林福文发给罗广福的手机信息中也有提及此事。综合上述证据可认定，福杰公司于2015年12月1日将涉讼厂房锁住。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项规定，在履行期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。按照租赁合同的约定，租赁期限应于2016年7月14日到期，但福杰公司的行为具有不再履行租赁合同的意思表示，租赁合同于2015年12月1日已实际解除。关于福杰公司是否应退还广福研究所押金45511.60元及广福研究所是否应支付租金及违约金的问题。合同法规定，当事人应该按照合同的约定全面履行义务，广福研究所未按约定支付租金已构成违约，2015年12月1日，福杰公司又因为催收租金不当采取将涉讼厂房上锁的行为，同样存在违约，双方违约程度相当，按照公平原则，广福研究所无需支付福杰公司违约金。广福研究所在明知福杰公司于2015年12月1日将涉讼厂房锁住的情况下，其于2016年3月11日才向本院提起诉讼，本院于2016年5月17日第一次开庭审理时，广福研究所明确表示将在庭审后立即将厂房清空并移交给福杰公司，但因工资问题涉讼厂房被本院查封，至2016年8月17日才将涉讼厂房清空并移交给福杰公司。广福研究所占用期间（2016年5月18日至8月17日，共三个月）期间，对福杰公司造成的租金损失，仍应按合同约定支付租金。合同约定每月租金为14950元，即14950元×3个月=44850元。广福研究所交付给福杰公司押金100000元，按合同约定，该押金应于合同期满后，退还给广福研究所，现应扣除2015年12月1日之前尚欠福杰公司的租金44850元、2015年度税金9638.40元，2016年5月18日至8月17日的租金损失44850元，尚余661.60元，据此，福杰公司尚应返还广福研究所押金661.60元。福杰公司要求广福研究所支付房屋租金的诉讼请求，本院不予采纳。广福研究所要求福杰公司赔偿其经济损失117210.60元，但未能举证加以证实，对该项主张，本院不予采纳。关于变压器问题，从本院调取的相关材料可以认定，涉讼变压器系以广福研究所名义向供电部门申请安装，电费也系由广福研究所缴纳，福杰公司并未提供证据证实，涉讼变压器确系由其出资购买、安装，故其要求将变压器办理过户手续的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，本院认为，广福研究所与福杰公司签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行合同义务。广福研究所作为承租人应按合同约定使用租赁厂房并支付租金，福杰公司作为出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，广福研究所未按约按时支付租金违约在先，福杰公司又因租金问题将出租的厂房锁住，导致广福研究所无法开工生产，造成合同目的无法实现，双方均存在违约。现广福研究所要求确认租赁合同于2015年12月1日已解除的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。合同解除后，广福研究所本应立即将租赁的厂房移交给福杰公司，在本院于2016年5月17日释明后，其于2016年8月17日才将涉讼厂房清空并移交给福杰公司，在此期间，仍应支付福杰公司租金损失即44850元，该款在福杰公司应返还广福研究所押金45511.60元中扣除，福杰公司尚应支付广福研究所押金661.60元。福杰公司反诉要求广福研究所办理变压器的过户手续及支付违约金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第二百一十六条、第二百一十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条规定，判决如下：
一、原告福建省德化县广福陶瓷研究所与被告福建省德化县福杰陶瓷有限公司于2011年6月4日签订的《厂房租赁合同》，已于2015年12月1日解除。
二、被告福建省德化县福杰陶瓷有限公司应退还原告福建省德化县广福陶瓷研究所押金661.60元，限于本判决生效后十五日内付清。
三、驳回原告福建省德化县广福陶瓷研究所的其它诉讼请求。
四、驳回反诉原告福建省德化县福杰陶瓷有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3554元，由原告福建省德化县广福陶瓷研究所负担3504元，被告福建省德化县福杰陶瓷有限公司负担50元，反诉受理费2991元，由反诉原告福建省德化县福杰陶瓷有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 曾 凯 旋
人民陪审员 徐�嬿
人民陪审员 陈 丽 蓉
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 林 精 腾
附：一、主要法律条文：
1.《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列�形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法�文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。