广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤13民终1107号
上诉人（原审原告）叶雅珠,女，1963年10月27日出生，香港居民。
委托代理人陈朝阳，广东一龙律师事务所律师。
委托代理人胡进辉，广东一龙律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）惠州市名人实业发展有限公司。住所地：广东省惠州市惠阳区淡水镇人民四路河畔城。
法定代表人郭壮葵。
被上诉人（原审被告）光耀集团有限公司。住所地：广东省好惠州市惠城区东平十二号小区荷兰水乡会所*楼。
法定代表人郭耀名。
上诉人叶雅珠因与被上诉人惠州市名人实业发展有限公司、光耀集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠阳区人民法院（2015）惠阳法民三初字第398号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审意见
2015年09月29日,原审原告叶雅珠向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告惠州市名人实业发展有限公司支付原告逾期交付惠州市××区山水名人花园的5-2002房和5-2703房的违约金，从2013年10月31日起计算至实际交付之日止，暂计至起诉之日分别为25340.7元和25722.9元（计算方法：购房款×0.01%×逾期交房的天数）；2、确认上述房屋为原告所有，并判令被告惠州市名人实业发展有限公司按合同要求为原告办理惠州市××区山水名人花园的5-2002房和5-2703房房地产权属证书；3、被告惠州市名人实业发展有限公司支付原告因被告惠州市名人实业发展有限公司延迟办理惠州市××区山水名人花园的5-2002房和5-2703房房地产权属证书的违约金，自2015年4月24日起，计算至实际办理之日为止，暂计至起诉之日分别为5792.16元和5879.52元（计算方法为：购房款×违约天数×0.01%)；4、被告惠州市名人实业发展有限公司支付因返租惠州市××区山水名人花园的5-2002房和5-2703房的租金，暂计至起诉之日分别为55499元和56350元。(计算方法为：月租金×租赁时间）；5、被告光耀集团有限公司对上述继续履行合同和支付违约金的义务承担连带责任；6、本案所有诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告与被告惠州市名人实业发展有限公司签订了商品房买卖合同，约定被告惠州市名人实业发展有限公司向原告预售商品房。预售房屋为惠州市××区山水名人花园的5-2002房和5-2703房，房屋价格分别为362010元和367470元。被告惠州市名人实业发展有限公司承诺于2013年10月30日交房,540天内办理房地产权属证书(最后期限为2015年4月23日），并且被告惠州市名人实业发展有限公司与原告签订了《售后返租合同》，承诺分别以每月2413元和2450元返租5-2002房和5-2703房。合同约定的交房、办理房地产权属证书和支付房屋租金的期限届满后，原告多次要求惠州市名人实业发展有限公司履行合同义务，按时交房、办理上述房屋的房地产权属证书和支付房屋租金，但是时至今曰，惠州市名人实业发展有限公司仍未按合同约定交房、办理房地产权属证书和支付相应租金。被告光耀集团有限公司作为被告惠州市名人实业发展有限公司的唯一股东，根据《公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。为此，原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判决支持原告的全部诉讼请求。
两被告未提出答辩意见，亦未提交任何证据。
原审法院查明的事实
原审法院查明：2012年8月19日，原告分别与被告惠州市名人实业发展有限公司签订两份《广东省商品房买卖合同》约定，原告分别以价款362010元、367470元，认购被告惠州市名人实业发展有限公司开发的位于惠州市××区淡水土湖××山水名人花园××房，山水名人花园5幢27层03号房，被告惠州市名人实业发展有限公司在2013年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告的房屋交付于原告使用。其中两份合同的第九条均约定“出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况下，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”、两份合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。两份商品房买卖合同附件四补充协议约定：“买受人应按有关规定，缴纳契税、房产证办证费、专项维修基金，如买受人未按时缴清上述所列任何一项费用及提交办理房产登记所需有效证件及相关资料等，造成无法办理合同预告登记及房产证时，责任由买受人自行承担”。两份商品房买卖合同签订后，被告于2014年3月31日开具发票确认收到原告山水名人花园5幢20层02号房全额房款362010元，收到原告山水名人花园5幢27层03号全额房款367470元。原告按合同约定向被告付清两套房屋的全部房款。另，原告于2012年8月19日已对外支付5幢20层02号房维修基金3502元、山水名人花园5幢27层03号房维修基金3619元，于2013年3月26日已对外支付山水名人花园5幢20层02号房契税11316.43元，山水名人花园5幢27层03号契税11487.11元。另，2012年8月19日，被告惠州市名人实业发展有限公司作为甲方，原告作为乙方，惠州光耀城物业服务有限公司作为丙方分别就原告购买的山水名人花园5幢20层02号房屋、山水名人花园5幢27层03号房屋签订了两份《售后返租合同》，各方在返租合同里第二条约定：“自乙方办理完收楼手续和托管手续后次月起连续24个月，为本协议约定的售后返租期。乙方同意自乙方成功购买该物业之日起，即将购买的该物业交给丙方营运管理，丙方可以以自己的名义经营管理或者出租给第三方，并以丙方名义签署租赁意向、合同等文件，收取租金及其他收益。返租期内，无论该物业是否有实际经营，乙方均按月收取山水名人花园5幢20层02号房屋固定返租金2413元、山水名人花园5幢27层03号房屋固定返租金2450元，该固定租金由甲方按月向乙方支付。该物业经丙方经营实际收益归丙方所有，与乙方无关。”返租合同第六条约定：“丙方作为该物业的受托管方，乙方须每12个月向丙方支付1个月的固定返租金标准的托管费，乙方同意该费用由甲方于每12个月周期的第一个月直接向丙方支付。”原告至今未收房，被告亦未按合同约定办理产权过户手续，原告多次向被告主张履行合同未果，于2015年9月28日起诉至法院。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为：原、被告所签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示的，不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，合同双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。现原告已经依约支付全部房款，被告惠州市名人实业发展有限公司仍未按合同约定交房、办理房地产权属证书，构成违约，应当承担继续履行合同责任，原告诉请被告惠州市名人实业发展有限公司为原告办理产权过户手续理由充分，原审法院予以支持，但原告应同时负担相关办证费用（具体的数额则按相关的部门的要求为准）。关于原告诉请逾期交房违约金，原、被告约定交房日期为2013年10月30日前，至今被告尚未向原告交付房产，被告属于逾期交房，按照原、被告之间签订的商品房买卖合同第九条之约定被告应支付原告逾期交房违约金，两套房屋的逾期交房违约金分别为：5幢20层02号房从2013年10月31日起至本判决生效之日止每日按已付房款362010元的万分之一计算至判决生效之日止；山水名人花园5幢27层03号从2013年10月31日起至本判决生效之日止每日按已付房款367470元的万分之一计算至判决生效之日止。关于逾期办证违约金，合同约定，原告应缴纳契税等相应的费用，并向被告提交办理房产登记所需的有效证件及相关材料，现被告尚未能为原告办理产权证书，但原告所提交的证据不足以证实未能成功办理房屋产权证书的唯一原因在被告，对原告诉请的逾期办证违约金，不予支持。对原告诉请的租金，《售后返租合同》中明确约定，被告惠州名人实业有限公司作为甲方按月向原告分别支付租金2413元（5幢20层02号），2450元（5幢27层03号），自2013年10月31日暂计算至2015年9月29日，折算为23个月，租金分别为55499元，56350元，共计为111849元，扣除应交付给物业的托管费2413元+2450元合计4863元，实际应支付租金106986元。原告诉请被告光耀集团有限公司作为被告惠州市名人实业发展有限公司的唯一法人股东承担连带责任，但并未提交被告惠州市名人实业发展有限公司的工商登记信息予以证实，对原告主张被告光耀集团有限公司承担连带责任的诉请，不予支持。两被告经原审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权利，按缺席论处。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告惠州市名人实业发展有限公司继续履行与原告叶雅珠签订的《广东省商品房买卖合同》约定的义务，在本判决书生效之日起十日内将涉案房屋山水名人花园5幢20层02号、山水名人花园5幢27层03号房屋所有权转移登记至原告叶雅珠名下。二、被告惠州市名人实业发展有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告支付逾期交房违约金（以已付房款729480元为本金，每日按万分之一自2013年10月31日计算至本判决生效之日止）。三、被告惠州市名人实业发展有限公司自本判决书生效之日起十日内向原告支付返租租金106986元。四、驳回原告叶雅珠的其他诉讼请求。本案诉讼费12841元，由被告惠州市名人实业发展有限公司负担。
当事人二审的意见
上诉人叶雅珠不服原审判决，向本院提起上诉，请求法院判令：请求维持（2015）惠阳法民三初字第398号判决第一至三项，依法撤销判决第四项并依法改判：1、被上诉人一支付上诉人因被上诉人一延迟办理惠州市××区山水名人花园的5-2002房和5-2703房房地产权属证书的违约金，自2015年4月24日起，计算至实际办理之日为止，暂计至上诉之日分别为9774.27元和9921.69元，合计19695.96元（计算方法为：购房款×违约天数×0.01%）；2、被上诉人二对原判决第一至三项及上诉请求第1项要求继续履行合同和支付违约金的义务承担连带责任；3、本案所有诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：原审法院事实认定不清，举证责任分配失当，主要事实与理由如下：一、原判决认定“原告所提交的证据不足以证实未能成功办理房屋产权证书的唯一原因在被告”与合同约定相悖，亦不符合举证逻辑。上诉人提交相关证据后，应由两被上诉人承担其已履行合同义务，是由于上诉人的责任导致未能办理系争房屋产权证书的举证责任。1．首先，双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：”上述约定如因“出卖人的责任”，即承担违约责任，一审认定的“唯一原因”导致未能办理产权证书才承担违约责任是对原合同的条款进行了不当的限缩解释，加重了上诉人的举证责任。2．被上诉人一都未完成系争房屋的相关验收，如何办理房屋产权证书？上诉人即使在收到了被上诉人一关于提交相关证件，缴纳相关费用的通知后（事实上并未接到），上诉人配合了，就能办理房屋产权证书了吗？显然是不可能的。那么上诉人一未能办理房屋产权证书的责任方就不言自明了。3．根据一般人的生活常识可知，买房人买房后，肯定是着急办理房屋产权证书的。根据我国的法律，在没有办理相关产权证的情况下，房子从法律层面来讲仍然是开发商的，仍然有被一房多卖或被查封、执行的风险。这显然不是一般人的所追求的结果。4．其实很明显的，被上诉人一未办理系争房屋的产权证书，是由于被上诉人一及其母公司光耀集团有限公司（即被上诉人二）资金链断裂，系争房屋所在的山水名人花园楼盘“烂尾”，系争房屋未能达到房屋验收标准，而被上诉人一又无力进行后续的配套建设。这个事实在惠州市××区几乎人尽皆知，国内各大网站亦有报道。这个事实在惠阳其实是一个不用证明而在当地众所周知的事实，一审法院作为惠阳区的人民法院，理应知道。二、上诉人已提交了被上诉人一和被上诉人二的工商登记信息，原判决认为上诉人未提交被上诉人一的工商登记信息与事实不符。l．上诉人在起诉时，己提交了两被上诉人的工商登记信息和组织机构代码作为两被上诉人的主体信息及证据提交。该工商登记信已明确的记载了被上诉人二为被上诉人一的唯一股东。虽然未按证据要求的数量另行复印三份，但上诉人在立案时确实己提交了两被上诉人的工商登记信息。如果未提交工商登记信息，又如何能在原审法院立案？如果原审法院在审理时仅因为上诉人未多提交三份工商登记，就认定上诉人未提交工商登记信息是与事实不符的。2．在原告已提交了被上诉人一的工商登记信息的情况下，那么根据《公司法》第六十三条的规定，证明公司财产独立于股东自己的财产的举证责任则由被上诉人二承担。3．两被上诉人经合法传唤拒不到庭，是其放弃了抗辩举证的权利，应当承担证明不能的不利法律后果。综上所述，在被上诉人一未能在合同约定的时间内向上诉人交付合格的商品屋，未能在约定的时间内为上诉人办理系争房屋的产权证书，已属违约。两被上诉人经合法传唤拒不到庭，应视为放弃抗辩权利。在上诉人已完成了举证的情况下，两被上诉人应当承担证明不能的不利法律后果。钱交了，房还拿不到，这无疑是购房者最大的悲哀。如果购房者的合法权益经过社会公平正义的最后一道屏障也未能得到充分维护，那更是一个社会的悲哀。恳请法官能依法裁判以事实为依据，以法律为准绳，拨云见日，还上诉人以公道！庭审中补充：根据法律公平的原则，对合同的解释应该有利于无过错乙方，本案中应该认定未办证的责任是由被上诉人造成的，因为被上诉人至今未交付验收合格的房屋给上诉人，显然该事实是造成上诉人未取得房地产权属证书的主要原因，属于被上诉人的责任，应该承担未办证的责任。
被上诉人惠州市名人实业发展有限公司、光耀集团有限公司经依法传唤未到庭参与诉讼，且无提交书面答辩。
本院查明的事实
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
在二审期间，上诉人提交一份企业机读档案登记资料，证明被上诉人光耀集团有限公司是惠州市名人实业发展有限公司的独资的投资者。
本院判决理由和结果
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本院对各方的争议焦点处理如下：
关于被上诉人是否存在逾期办证的问题。涉案的《商品房买卖合同》明确约定了付款、交付、办证等购房程序，每一个程序都是后一个程序实现的前提条件。根据《商品房买卖合同》第十五条：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……”即办理产权登记的期限起算于被上诉人惠州市名人实业发展有限公司将上述两房产交付上诉人叶雅珠之日。但被上诉人惠州市名人实业发展有限公司至今未向原告交付涉案房屋，即办证期限未开始起算，上诉人可待条件成就时再行主张，本院在本案中不予处理。
关于被上诉人光耀集团有限公司是否应当承担连带责任的问题。被上诉人惠州市名人实业发展有限公司系光耀集团有限公司的独资企业，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条的规定，被上诉人惠州市名人实业发展有限公司属于一人公司，且根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，公司财产是否独立于一人公司股东的财产的举证责任在于一人有限责任公司股东，但本案中两被上诉人经合法传唤在一、二审均未到庭，应视为放弃抗辩权利，故光耀集团有限公司应承担举证不能的责任。被上诉人光耀集团有限公司应对被上诉人惠州市名人实业发展有限公司的债务承担连带赔偿责任。对于上诉人诉请光耀集团有限公司对原审判决第一项承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉有理的部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持惠阳区人民法院（2015）惠阳法民三初字第398号民事判决第一项、第二项、第三项及诉讼费用分担部分。
二、光耀集团有限公司对惠州市名人实业发展有限公司应支付给叶雅珠的逾期交房违约金和返租租金承担连带赔偿责任。
本案二审受理费300元，由上诉人叶雅珠负担。上诉人叶雅珠多预交的诉讼费12541元由本院予以退回。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓文
审 判 员 曾求凡
代理审判员 张佳誉
二〇一六年十月十三日
书 记 员 肖静雅
附法律条文：
《中华人民共和国公司法》
第五十七条一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。
本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。
第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。