江苏省南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初5688号
原告:江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行，统一社会信用代码913201057979205T，住所地在南京市和燕路10号。
负责人高旭东，该支行行长。
委托诉讼代理人：付振，江苏紫金农村商业银行股份有限公司职工。
委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。
被告：曹杰，男，汉族，1984年12月28日生，现羁押于镇江监狱。
被告：潘雅群，女，汉族，1989年12月26日生，住南京市江宁区。
被告：南京江宁万达广场有限公司，统一社会信用代码91320115585092069B，住所地南京市江宁区东山街道竹山路68号江宁万达广场（西区）7幢161室。
法定代表人：齐界，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张霆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈骅，北京市盈科（南京）律师事务所律师。
原告江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行（以下简称紫金银行）诉被告曹杰、潘雅群、南京江宁万达广场有限公司（以下简称万达公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告紫金银行的委托诉讼代理人陈爱东，被告曹杰、潘雅群，被告万达公司的委托诉讼代理人张霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告紫金银行向本院提出诉讼请求：判令曹杰立即向紫金银行归还贷款本金2643586.2元，至2016年5月14日的贷款利息11871.63元，以及2016年5月15日起至贷款本息还清之日止的利息按照合同约定支付；判令被告万达公司对曹杰上述还款承担连带保证责任；判令原告对被告抵押给原告位于南京市江宁区东山街道竹山路59号江宁万达广场2幢401室房产处置款享有优先受偿权；请求判令上述三被告承担诉讼费、保全费等费用。事实与理由：曹杰于2015年8月11日与原告签订《个人住房（商业房）借款合同》，2015年8月14日发放贷款269万元，2016年5月31日，因曹杰还息逾期，达到双方约定的提前到期约定，原告将贷款提前到期通知书送达给被告曹杰。被告曹杰归还贷款本金46431.8元，期内利息归还至2016年3月14日，期内利率为5.13%，合同利率随人民银行同期贷款利率按年调整，调整日为次年一月一日，逾期利率为期内上浮50%。2015年8月13日，被告曹杰、潘雅群以其名下南京市江宁区东山街道竹山路59号江宁万达广场2幢401室房产提供抵押担保。万达公司提供连带责任保证。故请求法院判如所请。
被告曹杰答辩称，认可欠银行贷款的事实，未还系客观原因，对还款的数额没有异议，请求法院依法处理。
被告潘雅群答辩称，请求法院依法处理。
被告万达公司答辩称，应通过先实现抵押权的方式偿还原告，再承担相应的法律责任。
本院经审理认定事实如下：2015年8月11日，原告紫金银行与被告曹杰签订《个人住房（商业房）借款合同》，贷款人为紫金银行，借款人为曹杰，担保人为万达公司。合同约定，第七条，担保人自愿为借款人在该合同项下的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证：保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日。担保范围为借款人在该合同项下的全部债务。第十条，一、贷款人权利，6.若借款人未履行或违反本合同约定义务的，贷款人有权停止发放贷款或者提前收回贷款。第十七条，利率为同期人民银行人民币贷款基准利率下浮5%，合同利率随人民银行同期人民贷款利率调整按照一年调整，调整日为次年一月一日。第十九条，本合同项下借款出现逾期或未按合同约定用途使用借款时，采用浮动利率的借款到期，借款人不能按时归还贷款，贷款人有权自逾期之日起按照当期执行利率加收50%计收罚息。2015年8月13日，曹杰、潘雅群（两人均为抵押人、借款人、甲方）与紫金银行（抵押权人、贷款人、乙方）、万达公司（担保人、开发商、丙方）三方签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，第三条，担保主债权为上述借款合同，甲方将坐落于江宁区东山街道竹山路59号江宁万达广场2幢401室抵押给乙方。第四条丙方愿为甲方借款承担连带保证责任，担保期间自本合同生效之日起至乙方领上述甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日。三方同意在合同签订后，办理甲方所购商品房抵押预告登记手续。后紫金银行按约发放了贷款2690000元，三方亦在南京市江宁区不动产登记中心办理了商品房预告登记和抵押预告登记。后因曹杰未按时还款，2016年5月31日，紫金银行向曹杰、潘雅群、万达公司寄送贷款提前到期通知书。截止2016年5月14日，曹杰尚欠贷款本金2643568.2元，利息11871.63元。现涉案不动产尚未办理产权证，亦未办理抵押权证。
审理中，本院依紫金银行申请，轮候预查封了南京市江宁区东山街道竹山路59号江宁万达广场2幢401室不动产。查封万达公司名下中国银行南京下关支行存款2800000元。原告紫金银行缴纳保全费5000元。
上述事实，由原告陈述、《个人住房（商业房）借款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同》、借款借据、贷款结息明细流水、《贷款提前到期通知书》等证据证实。
本院认为，原告紫金银行与被告曹杰签订的《个人住房（商业房）借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效。紫金银行按约发放了借款，被告曹杰在借款期间未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。故对紫金银行主张被告曹杰偿还借款本息的诉讼请求本院予以支持。
原告紫金银行与被告曹杰、潘雅群、万达公司签订的《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应按照合同约定履行。现被告曹杰未偿还借款，乙方也尚未领取该不动产他项权证，故原告依据合同第四条的约定，要求被告万达公司承担连带保证责任，本院予以支持。
关于原告对江宁区东山街道竹山路59号江宁万达广场2幢401室处置款享有优先受偿权的主张。预售房屋抵押源于楼花按揭制担保，楼花按揭担保是指房屋预售合同中的买方向房地产开发商支付部分购房款之后，将其根据合同取得房屋的期待权让渡给银行作为取得贷款的担保，贷款额度为尚未支付的购房款，如果买方还清所有贷款本息后将期待权赎回，即取得房屋产权；如果买方未能依约履行还本付息义务，就丧失了赎回该期待权的权利，银行有权处分按揭房屋并优先清偿其贷款。建筑物竣工可以办理所有权证时，楼花按揭即转为房屋抵押。据此，《中华人民共和国物权法》第二十条规定了预告登记制度，即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，对后来发生的与该项请求权内容相同的物权的处分行为，具有排他的效力，保障预告登记的请求权的将来实现。本案中，《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》约定了曹杰、潘雅群办理抵押登记的义务，该合同也已办理了登记，现已符合办理权证的条件，因曹杰未能按约定还本付息，紫金银行有权就涉案房产优先受偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条规定，判决如下：
一、曹杰立即偿还江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行借款本金2643568.2元，利息11871.63元及2016年5月15日至还清之日止的利息（以2643568.2元为基数，利息标准按双方的合同约定计算）。
二、如曹杰未履行前述付款义务，江苏紫金农村商业银行股份有限公司城东支行对位于南京市江宁区东山街道竹山路59号江宁万达广场2幢401室折价或拍卖、变卖的款项享有优先受偿权。
三、江宁万达广场有限公司对第（一）项款项承担连带保证责任。
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费28044元、保全费5000元，共计33044元，由被告曹杰负担。（此款原告已预交，被告曹杰在给付上述判决款项时一并支付原告，被告江宁万达广场有限公司对该诉讼费承担连带保证责任）
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 贾亚东
人民陪审员 程 路
人民陪审员 钱 晨
二〇一八年五月二日
书 记 员 石 芳