河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）汴民终字第737号
上诉人（原审被告）马明真。
委托代理人曹颖。代理权限：特别授权。
委托代理人李海军。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告）侯华。
委托代理人杨志峰。代理权限：特别授权。
委托代理人潘胜超，河南潘胜超律师事务所律师。代理权限：特别授权。
上诉人马明真与被上诉人侯华房屋买卖合同纠纷一案，侯华于2008年12月10日向开封市金明区人民法院起诉，请求判令马明真就争议房屋到房地产交易部门协助办理房屋产权过户手续。如逾期未办理，侯华可凭法院判决申请执行办理过户手续。如法院认定双方买卖协议无效，则要求马明真退还购房款并按争议房屋的现值与购房时的差价赔偿损失，并承担一切诉讼费用。2010年2月20日，开封市金明区人民法院作出（2009）金民初字第188号民事判决。宣判后，马明真不服，提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2010年7月3日公开开庭对本案进行了审理，上诉人马明真的委托代理人曹颖、李海军，被上诉人侯华的委托代理人杨志峰、潘胜超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2004年12月29日，马明真以房价133981元、配套设施费用10273元（其中包括地热水初装费2800元、管道安装费3150元、地下室费4323元）的价格购买了金明花园＊号楼＊单元2号住房一套，房屋面积为142.08平方米。马明真于2004年8月30日缴纳了装修垃圾清运费100元、2004年9月至2005年2月的物业管理费178元。2005年11月13日，侯华通过中国建设银行转账转入马明真账号200000元，马明真将房屋的钥匙交于侯华。2006年马明真取得房屋所有权证。侯华分别于2007年4月11日缴纳了该房屋2005年3月至2007年8月的物业管理费855元，2007年10月23日缴纳了该房屋2007年9月至2008年8月物业管理费342元。2008年12月8日，马明真报警称其门锁被侯华的舅舅杨志峰更换。宋城路派出所经调查，马明真与杨志峰因房屋买卖发生纠纷，告知双方去法院解决。侯华于2008年12月10日起诉。马明真于2009年2月17日缴纳了该房屋2008年9月至2009年12月的物业管理费456元。
本案在审理过程中，侯华申请对诉争房屋的价值差价进行鉴定。经本院委托，河南方迪土地房地产估价公司于2009年11月19日至2009年11月25日对双方诉争的房屋进行估价。2009年11月25日分别作出汴方迪房2009（估）字第375号、376号评估报告，结果为：开封市金明花园＊号楼＊单元2号房地产2005年11月13日市场价值总价198000元。2009年11月19日市场价值总价473100元。侯华支付评估费7711元。
原审法院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。本案中，侯华支付马明真200000元购房款，马明真已将房屋交于侯华，事实清楚，证据充分。但马明真所有的房屋属经济适用房。依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房属于政策性住房，在购房人取得产权后五年内，购房人只拥有有限产权，不得进行处分。马明真将该房卖与侯华时，尚未领取房产证且并未取得该房屋产权，故马明真无权处分该房产。双方的买卖合同违反了国家规定，双方的交易也不符合有关经济适用房上市交易时限的规定。该交易不仅扰乱了经济适用房的管理秩序，也侵害了社会公共利益，买卖协议应属无效。协议无效后，因该协议取得的财产应当返还。现因该房产经评估已增值，马明真应依照该房产现值中的增值部分对侯华进行补偿。马明真关于起诉超过诉讼时效的意见，因协议无效属自始无效，该意见不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第十条、第五十二条第（四）（五）项、第五十八条之规定，判决：一、侯华与马明真之间的房屋买卖协议无效；二、侯华将位于金明花园＊号楼＊单元2号住房一套（含车库及附属设施）退还马明真；三、马明真退还侯华购房款200000元；四、马明真给付侯华赔偿款273100元。以上二、三、四项内容双方于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5397元、保全费1886元、评估费7711元，共计14994元，侯华、马明真各承担7497元。
马明真上诉称：1、被上诉人向上诉人工资卡上汇款200000元属强买强卖行为，上诉人与被上诉人之间根本不存在房屋买卖关系；2、退一步讲，即使买卖关系成立，也应该根据双方过错大小各自承担责任；3、涉案房屋为经济适用房，评估报告却按照商品房的价值进行评估，结论有误；4、庭审结束后被上诉人变更诉讼请求，评估程序在庭审结束后启动，违反了《民事诉讼法》的规定。综上，一审判决认定事实错误，审理程序违法，判决结果不当，请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。
侯华答辩称：一审判决认定事实清楚，审理程序合法，判决结果正确，应予维持。
二审经审理查明：马明真将房屋卖与侯华的介绍人为杨志峰，杨志峰系马明真的同事、侯华的亲戚。
二审查明的其它事实与一审一致。
本院认为，2005年11月13日侯华转入马明真账号20万元，且马明真至今占有该款项。而马明真将房屋的钥匙交于侯华后，侯华分两次缴纳了争议房屋2005年3月至2008年8月长达三年之余的物业管理费。上述事实足以证明双方买卖房屋的意思表示真实，而且房款交割完毕。因此，马明真关于“被上诉人向上诉人工资卡上汇款200000元属强买强卖行为，上诉人与被上诉人之间根本不存在房屋买卖关系”的上诉理由不能成立，本院不予支持；河南方迪土地房地产估价公司就涉案房屋作出的汴方迪房2009（估）字第375号、376号评估报告在房屋价值定义中土地使用权为划拨而非出让，足以说明其并未按商品房评估，因此马明真关于评估结论有误的上诉理由不能成立；侯华最初的诉讼请求是办理过户手续，第一次开庭后原审法院认为双方买卖关系无效，并向侯华进行了释明，侯华据此变更诉讼请求为确认协议无效、返还房款、赔偿损失，并提出了评估申请。在评估结论作出后，原审法院又重新进行了开庭。原审法院的做法完全符合最高人民法院《民事诉讼证据的若干规定》第三十五条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求”的规定。因此马明真关于原审程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持；根据介绍人与侯华的关系，侯华应当知道涉案房屋为经济适用房，因此，对于纠纷的发生侯华也存在一定过错，应当承担相应的缔约过失责任，原审判决判令马明真按照房屋溢价的全额赔偿不当，本院酌定马明真赔偿侯华溢价部分的80%。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一、二项之规定，判决如下：
一、维持开封市金明区人民法院（2009）金民初字第188号民事判决第一、二、三项；
二、变更开封市金明区人民法院（2009）金民初字第188号民事判决第四项“马明真给付侯华赔偿款273100元”为“马明真给付侯华赔偿款218480元”；
三、驳回侯华的其它诉讼请求。
一审案件受理费5397元、保全费1886元、评估费7711元，共计14994元，马明真承担11994元，侯华承担3000元；二审案件受理费5397元，马明真承担4317元，侯华承担1080元。
本判决为终审判决。
审判长 宋自学
审判员 鲍焕英
审判员 周超举
二〇一〇年九月十三日
书记员 周卫华