山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0113民初2850号原告:济南中建信和置业有限公司，住所地山东省济南市长清区。法定代表人：王庆云，该公司董事长。委托诉讼代理人：武富斌，北京大成（济南）律师事务所律师。被告：宋继文，男，1986年3月1日出生，汉族，住济南市长清区，现住济南市长清区。被告：李平，女，1984年4月24日出生，汉族，住济南市长清区，现住济南市长清区。原告济南中建信和置业有限公司（以下简称中建信和公司）与被告宋继文、李平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中建信和公司的委托诉讼代理人武富斌到庭参加诉讼，被告宋继文、李平经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中建信和公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告中建信和公司与被告宋继文于2014年3月4日签订的《济南市商品房买卖合同》；2、被告宋继文支付原告代偿款76570.84元；3、被告宋继文支付原告违约金176807.40元；4、被告宋继文支付原告律师代理费19000元；5、被告李平对原告诉求第二至四项承担连带清偿责任；6、两被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年3月4日，原告中建信和公司与被告宋继文签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定被告宋继文在原告处购买位于济南市长清区中建·长清湖B-2地块二期41号楼1单元1301号商品房一处，该房屋建筑面积为116平方米，总价款为589358元，付款方式为银行按揭。合同签订后，被告宋继文未如期偿还银行贷款，致银行扣原告款76570.84元。依照原告与被告宋继文所签《济南市商品房买卖合同》的约定，被告宋继文未如期偿还银行贷款致原告承担连带责任，原告有权解除合同并要求被告宋继文支付违约金。被告宋继文、李平在2008年3月19日登记结婚，该时间早于房屋买卖合同签订之时，两被告应共同承担还款责任。被告宋继文、李平均未提供答辩。本院经审理认定事实如下：一、2014年3月4日，原告中建信和公司与被告宋继文签订编号为销售（字）201411402657的《济南市商品房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）一份，约定：“出卖人：济南中建信和置业有限公司；......买受人：宋继文......【身份证】......370123198603015210......根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：第一条;项目建设依据......第二条;商品房销售依据......第三条;买受人所购商品房的基本情况......楼号：中建·长清湖B-2地块二期41号楼......房号：1-1301；该商品房的楼号、房号为合同约定的楼号、房号，如政府相关部门审批的楼号、房号与合同不一致，以政府批准的为准......该商品房......建筑面积共116平方米，其中，套内建筑面积88.99平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.01平方米......第四条；计价方式与价款（以人民币计价）；出卖人与买受人约定按下列第3种方式计算该商品房价款......3、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5080.68元，总价款589358元......第五条；面积确认及面积差异处理......第六条；付款方式及期限；买受人按下列第3种方式按期付款......3、其他方式见补充协议第二条；第七条；买受人逾期付款的违约责任......第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第2种方式解决：......2、依法向人民法院起诉......出卖人（签章）：（济南中建信和置业有限公司公章）......2014年3月4日；买受人（签章）：宋继文（手印）......2014年3月4日......附件一：房屋平面图......附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明......附件三：装饰、设备标准......附件四：民用建筑节能信息公示......附件五：合同补充协议......第二条；付款方式；买受人按下列第三种方式支付房款......三、银行按揭付款方式；1、买受人于2013年12月8日前向出卖人支付定金人民币贰万元整（￥20000）。2、买手人应于2013年12月27日前向出卖人支付首付房款，即人民币壹佰贰拾叁万玖仟叁佰伍拾捌元整（￥239358）（定金自动转入首付款）；剩余35万元办理银行【纯商业贷款】【√】......按揭......3、......买受人因自身原因，未按期履行贷款还款义务而导致出卖人承担连带责任的，买受人应于出卖人代为清偿其逾期贷款后15日内偿还出卖人代为清偿的全部款项，并应支付给出卖人代为清偿之款项金额20%的违约金；如自出卖人代为清偿其贷款之日起超过15日，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款30%的违约金，且买受人还应向出卖人支付出卖人代买受人清偿逾期贷款而向各类机构（包括但不限于银行、房产行政管理机关等）支付的利息和罚息等全部款项......第十四条；诉讼的相关事项；因为买受人的过错引起的......给出卖人造成损失的，相关损失由出卖人支付......；以诉讼的方式解决的，由买受人承担产生的律师费等其他因诉讼产生的费用......出卖人：济南中建信和置业有限公司；买受人：宋继文......附件六：业主临时管理规约......。”二、2014年3月12日，被告宋继文与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》）一份，约定被告宋继文在该行处贷款350000元。后被告宋继新未如期向中国建设银行股份有限公司济南历下支行（以下简称建行济南历下支行）偿还贷款本息，致原告中建信和公司承担连带保证责任，建行历下支行为此扣除原告银行账户中款76570.84元，有该行在2017年6月30日出具的《扣款通知》一份为证。三、原告中建信和公司曾在2013年10月30日与中国建设银行股份有限公司山东省分行营业部签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（以下简称《最高额保证合同》）一份，约定原告为涉案房屋处的房产中买房人所贷房款承担最高额保证。四、被告宋继文、李平于2008年3月19日登记结婚，有原告中建信和公司提供的结婚证复印件及加盖有济南市长清区民政局公章的《结婚登记审查处理表》原件各一份为证。诉讼中，原告中建信和公司要求被告宋继文、李平支付的违约金176807.40元，系按涉案房产总价款589358元的30%计算所得，此在《买卖合同》中附件五第二条第三款第五项中约定。原告要求两被告支付的律师费，为上述合同附件五第十四条第一款中约定，有原告与北京大成（济南）律师事务所签订的《外聘律师委托代理合同》（以下简称《委托代理合同》、《山东增值税专用发票》（票面金额为10000元）原件各一份为证。本院确认的以上事实，有原告中建信和公司提供的《买卖合同》、《借款合同》、《最高额保证合同》、《扣款通知》、《委托代理合同》《山东增值税专用发票》、《结婚登记审查处理表》原件各一份，结婚证复印件一份及原告的陈述在案为凭，经本院审查，可以采信。本院认为，原告中建信和公司与被告宋继文签订《买卖合同》一份，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，故上述协议合法、有效，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告与被告宋继文所签《买卖合同》中附件五第三条第三款第五项的约定，被告宋继文未按银行贷款合同规定的期限偿还贷款，致原告承担保证责任的，原告有权解除合同。建行济南历下支行在2017年6月30日出具的《扣款通知》可见被告宋继文逾期还款的事实，原告以此之约要求解除与被告宋继文所签《买卖合同》，合理合法，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。被告宋继文因在原告处购房而在银行产生贷款，其未如期偿还银行贷款致原告承担保证责任（银行在原告处扣款76570.84元），原、被告签订的《买卖合同》解除后，被告宋继文理应将此款返还给原告，故原告要求被告宋继文偿还代偿款76570.84元的主张，于法有据，本院应予支持。关于被告宋继文是否应向原告中建信和公司支付违约金176807.40元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案原告、被告宋继文签订的《买卖合同》系格式合同，合同中的约定条款亦属格式条款。该合同第三条第三款第五项约定，出卖人解除合同的，买受人应向出卖人支付该房屋总价款的30%的违约金。该格式条款属限制、加重被告宋继文责任之条款，原告未采取合理的方式提请被告宋继文注意，故该约定无效。本院综合考量市场交易习惯及本案房屋总价值，酌定被告向原告支付29467.90元（房屋总价款589358元×5%）作为被告宋继文应承担的违约责任较妥。原告要求的被告宋继文支付违约金176807.40元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于被告宋继文是否应向原告中建信和公司支付律师代理费19000元的问题。本院认为，根据原告与被告宋继文在《买卖合同》中附件五第十四条第一款约定，被告宋继文应承担涉诉的律师代理费，原告持有其与北京大成（济南）律师事务所签订的《委托代理合同》及该律师事务所出具的《山东增值税专用发票》各一份，可以证实原告为本案支出律师代理费19000元的事实，故原告要求被告宋继文支付律师代理费19000元的诉讼请求，于法有据，本院应予准许。关于被告李平如何承担责任的问题。本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》之规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理，但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形除外。夫妻一方与第三人串通，虚构债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持；夫妻一方在从事赌博、吸毒等违法犯罪活动中所负债务，第三人主张权利的，人民法院不予支持。涉案房产系被告宋继文、李平夫妻关系存续期间所购，被告李平未举证证明存在法律规定的被告宋继文个人承担债务之情形，故应依法认定涉案给付款项的义务为两被告夫妻共同债务，原告要求被告李平向其支付代偿款、违约金、律师代理费的诉求，于法有据，本院予以支持。被告宋继文、李平经本院合法传唤未到庭参加诉讼，致本案无法调解。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）的补充规定》,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告济南中建信和置业有限公司与被告宋继文于2014年3月4日签订的编号为销售（字）201411402657的《济南市商品房买卖合同》。二、由被告宋继文、李平于本判决生效之日起十日内偿还原告济南中建信和置业有限公司代偿款76570.84元。三、由被告宋继文、李平于本判决生效之日起十日内向原告济南中建信和置业有限公司支付违约金29467.90元。四、由被告宋继文、李平于本判决生效之日起十日内向原告济南中建信和置业有限公司支付律师代理费19000元。五、驳回原告济南中建信和置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5386元减半收取2693元，由原告济南中建信和置业有限公司负担1157元，由被告宋继文、李平负担1236元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 赵 娜二〇一七年九月一日书记员 刘翠翠