上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初3527号
原告宋诚，男，1992年6月18日生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人陈艳萍(系原告宋诚之母)，住上海市黄浦区。被告苏新峰，男，1975年10月17日生，汉族，住河南省。原告宋诚与被告苏新峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月14日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，并于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告宋诚的委托代理人陈艳萍、被告苏新峰到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告宋诚诉称：原告系本区古楼路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人，2014年9月4日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定原告将本区古楼路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“涉案房屋”)租赁给被告，租赁期限自2014年10月1日起至2017年10月1日止，租金每月1,700元，乙方不得随意更改物业的结构和用途，应保持物业整洁，设施完好，如有损坏应及时修缮，甲乙任何一方如未按本合同条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方未征得对方谅解，则视为违约，双方约定违约金为1,700元。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，但被告截至2015年12月仍未依约向原告支付2016年第一季度的房租，故原告至租赁房屋催讨，发现被告未经原告允许已将房屋转租他人，且将原本一室一厅的房屋隔断成三间，后原告多次与被告协商要求被告立即停止转租行为并恢复房屋原状，但被告态度恶劣且出尔反尔。故原告起诉至法院，请求判令：1、原、被告于2014年9月4日签署的《租赁合同》于2016年1月10日解除，被告恢复系争房屋原状并立即返还系争房屋；2、被告向原告支付违约金1700元；3、被告向原告支付自2016年1月11日起至实际归还房屋之日止的房屋使用费(其中从2016年1月11日至判决生效日止的使用费标准按照租金标准计算，判决生效之后按照市场价每月3,000元计算)。被告苏新峰辩称：不同意原告诉请。涉案房屋被告租赁之后进行了装修，现在租赁期限还没有到期。关于转租需经过原告同意的问题，被告曾经跟原告打过电话，原告说很忙，等一下会回电，但实际并未回电，后来被告就与黄某签订了转租合同。2016年2月底被告已经与黄某解除了合同，现在涉案房屋由被告实际居住使用。经审理查明：2014年9月4日，原告(甲方)、被告(乙方)与中介方签订《租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，建筑面积89平方米，租赁期为3年，自2014年10月1日至2017年10月1日止，租金每月1,700元，第一期租金5,100元应于实际交房当日付清，以后房租每3个月为一期，提前7天预付清，乙方在支付第一期租金时应另外支付甲方租房保证金1,700元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后将保证金全额无息退还乙方，未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。合同第六条约定，乙方不得随意更改物业的结构和用途，应保持物业整洁，设施完好，如有损坏应及时修缮。合同第七条约定，甲、方任何乙方如未按本合同条款履行，导致中途中止本合同，并且过错方未征得对方谅解，则视为违约，双方约定违约金为1,700元，若违约金不足以弥补无过错方损失，违约方还需就不足部分支付相应赔偿金。备注条款显示租赁房屋为毛坯状态。租赁合同签订后，被告在原告的同意下对涉案房屋进行了装修，原告向被告表示过，被告所做的装修原告是不要的。2015年3月，被告(甲方)、案外人黄某(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定被告将涉案房屋出租给案外人黄某，租赁期自2015年3月4日至2016年3月3日，每月租金为3,100元。2016年1月5日，原告的委托代理人陈艳萍报警称涉案房屋内有不明人员居住。2016年3月，原告电联黄某之妻，确认了转租的时间、价格等。审理中，双方均确认被告支付房租至2016年3月31日止，且被告支付了1,700元押金。原告表示希望押金作为诉请中的违约金予以没收。另查明，本区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋登记于原告名下。以上事实，有上海市房地产权证复印件、租赁合同复印件、委托书复印件、房屋租赁合同照片、上海市公安局(事)件接报回执单、录音及其文字整理稿、照片及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效,双方应当按照约定履行自己的义务。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告未经原告同意擅自将涉案房屋转租，原告依法有权解除租赁合同。至于合同解除的时间，应以诉状副本送达被告之日即2016年2月24日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同既已解除，被告理应返还原告涉案房屋，故对原告关于返还房屋的诉请，本院予以支持。同时被告应按合同约定的租金标准支付原告自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费。现双方确认租金已经支付至2016年3月31日，故被告仍应按合同约定的租金标准支付原告自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的使用费。至于原告提出的应按市场价每月3,000元的标准支付使用费的意见，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。本案中，合同解除的过错在于被告擅自转租，故被告应按约支付原告相应的违约金。故对于原告关于违约金的主张，本院予以支持。至于押金1700元，按约应在交割房屋与附属物品、交清所有应付费用后无息返还，现原告欲将押金冲抵违约金，于法不悖，本院予以支持。至于原告关于将涉案房屋恢复原状的主张，因原告同意被告将房屋进行装饰装修，且租赁合同对于房屋返还时的状态并未明确约定，故原告的主张缺乏合同和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：一、原告宋诚与被告苏新峰签订的《租赁合同》于2016年2月24日解除；二、被告苏新峰于本判决生效之日起十日内返还原告宋诚上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告苏新峰赔偿原告宋诚违约金1,700元(需与被告已付押金1,700元冲抵)；四、被告苏新峰支付原告宋诚自2016年4月1日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费(按每月1,700元的标准计算)；五、驳回原告宋诚的其余诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告苏新峰负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张 孜
二〇一六年五月十六日
书记员 邵玲玲
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十四条……承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。