北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0112民初27299号
原告：北京万方置业有限公司，住所地北京市通州区新华西街60号院2号楼2901-01。
法定代表人：杨越，执行董事。
委托诉讼代理人：叶欣，北京市通商律师事务所律师。
被告：陈文水，男，1975年7月26日出生，住北京市通州区。
原告北京万方置业有限公司（以下简称原告）与被告陈文水（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人叶欣，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1593126）；2.判令被告配合原告将通州区新华西街x号院x号楼x层x房屋变更登记至原告名下；3.判令被告将通州区新华西街x号院x号楼x层x房屋按照交付时原状交还原告；4.判令被告向原告支付解除合同违约金412466.4元；5.判令被告支付房屋使用费（自2015年1月26日起至被告实际交还该房屋之日止，暂计至2017年7月25日为1856098.8元）；6.被告向原告支付原告代其向按揭银行偿还的款项32560.82元及相应违约金自2017年7月27日起至实际支付之日止（按照每日万分之五计算）；7.确认原告与被告之间的《北京市商品房预售合同》解除后，被告应向原告支付的款项（包括解除合同违约金、房屋使用费、代偿款项及相应违约金）中的2062332元与原告应返还被告的购房款进行抵销；8.由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2014年3月25日签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1593126）（以下简称《预售合同》），约定：被告购买原告开发的通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地x#商业办公楼x层x号房屋，房屋总价款2062332元；其中首期价款1032332元，被告应于《预售合同》签订当日付清，剩余价款1030000元，被告采用商业银行贷款方式支付。《预售合同》附件十一《补充协议》第四条第5款约定被告承诺严格按照与按揭银行签署的《借款合同》履行还款义务。被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告应在原告向其送达告知函之日起3日内，将原告代其向按揭银行偿还全部款项及原告因此遭受全部损失支付给原告；同时，自原告实际承担上述款项之日起至被告实际向原告支付全部款项之日止，被告应按日向原告支付相当于上述全部款项万分之五的违约金。被告逾期偿还银行贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知原告承担担保责任的，原告有权解除《预售合同》，并要求被告按照《补充协议》的约定承担违约责任。《补充协议》第十六条第1款约定，因被告原因导致《预售合同》解除的，被告应向原告支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿原告损失的，原告有权继续追偿。如合同解除后需被告腾退该房屋的，除原告书面允许保留的装修外，被告应当在原告腾退房屋通知送达之日起30日内，将该房屋恢复交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还原告。如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，被告应向原告支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至被告实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额3%/月。《预售合同》签订后，被告向原告交纳了该房屋的首期价款，被告与中国工商银行股份有限公司北京石景山支行（以下简称按揭银行）及原告签订了《个人购房借款/担保合同》（以下简称《借款合同》）。根据《借款合同》的约定，按揭银行向被告发放个人商用房贷款1030000元用于购买该房屋，被告按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。原告对被告的借款承担阶段性连带责任保证，对该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。原告的保证责任在该房屋的正式抵押登记手续办理完毕且按揭银行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书后免除。2015年1月26日，原告按照合同约定将该房屋交付被告；2016年3月1日，原告办理完成了该房屋所有权转移登记，并将该房屋的不动产权证书交与按揭银行以办理抵押登记手续。但是，按揭银行在拟办理抵押登记手续时得知，该房屋在转移登记至被告名下后不久即被人民法院查封，已无法办理抵押。因此，原告不得不继续就被告向按揭银行的借款承担保证责任。按揭银行向被告发放贷款后，被告多次发生逾期偿还《借款合同》项下贷款本息的情形。截至2017年6月28日，被告连续2期未按约定还款。虽经按揭银行及原告催告，被告仍未偿还全部已到期贷款本息。日前按揭银行已通知原告就被告逾期偿还的贷款本息承担保证责任。原告认为，被告与原告签订的《预售合同》为各方真实意思表示，应为合法有效。现被告已经构成严重违约，原告根据《预售合同》约定有权解除合同，被告应配合原告将房屋变更登记至原告名下、交还房屋，并支付违约金等。故提起诉讼。
被告辩称，同意支付原告代偿的贷款本息及违约金，不同意原告的其他诉讼请求。理由如下：1.被告因亲人发生交通事故需要大量治疗费用，才产生逾期还款，且被告曾就逾期还贷与按揭银行进行沟通，按揭银行表示谅解。2.原告未曾向被告发出过催告，被告不知道原告已经承担了保证责任。3.自2017年8月起被告已经自行正常还贷。
本院经审理认定事实如下：原告（出卖人、甲方）、被告（买受人、乙方）于2014年3月25日签定《预售合同》，房屋坐落为通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地x#商业办公楼x层x，该房屋规划用途为商务办公；房屋总价款2062332元，其中首期价款1032332元，须于签署预售合同及补充协议之当时付清，剩余价款1030000元，买受人应在签署预售合同之日起10日内向选定的银行提交符合要求的全部贷款资料，并签署相关贷款文件；出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。《预售合同》附件十一《补充协议》第四条第5款约定，就甲方提供阶段性按揭贷款担保事宜，乙方承诺严格按照《借款合同》履行还款义务，确保不因逾期还款等原因导致甲方承担阶段性担保责任，且为本合同及补充协议项下乙方主要义务。双方就此明确如下：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等）及甲方因此遭受全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时，自甲方实际承担上述款项之日起至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）无论任何原因，乙方逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知甲方承担担保责任的，甲方有权解除《预售合同》，并要求乙方按照《补充协议》的约定承担违约责任。（3）如因乙方原因致使该房屋被司法机关或者行政机关查封、预查封、扣押、冻结、划拨的，甲方有权选择解除合同，将该房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任。第十六条违约责任1.如因乙方原因导致本合同解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，如该违约金不足抵偿甲方损失的，甲方有权继续向乙方追偿。……（3）如合同解除需乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修外，乙方应当在甲方腾退房屋通知送达之日起30日内，将该房屋恢复交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利负担，将该房屋交还甲方。（4）如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额3%/月。合同还约定了其他内容。
《预售合同》签定当日，被告向原告交纳了该房屋的首期价款1032332元。2015年1月15日，被告（借款人、抵押人）与按揭银行（贷款人）及原告（保证人）签定了《借款合同》，该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人商用房贷款1030000元，用于购买涉案房屋；本笔贷款的担保方式为抵押+保证，保证人承担保证责任的范围为阶段性连带保证责任，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；但满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任A.正式抵押登记手续办理完毕,且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书。后，按揭银行向被告发放了该笔个人商用房贷款，原告收到被告剩余购房款1030000元。被告则开始按照按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息。
2015年1月26日，原告将涉案房屋交付被告，并于2016年3月1日办理完成了涉案房屋所有权转移登记，登记房屋坐落为通州区新华西街x号院x号楼x层x。
另查，涉案房屋先后于2016年3月24日，2016年8月11日分别被天津市东丽区人民法院、北京市昌平区人民法院查封。
再查，2017年7月27日，按揭银行因被告逾3期（2017年5月至7月）扣原告保证金32560.82元。自2017年8月起，被告已正常还款。
审理过程中，原告申请财产保全请求查封涉案房屋，并提供其名下房屋作为担保。本院经审查，于2017年10月12日作出（2017）京0112民初27299号民事裁定书，裁定查封涉案房屋及作为担保的房屋，并于2017年10月16日向北京市通州区不动产登记事务中心送达了该民事裁定书及协助执行通知书。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据查明的事实，首先，原告与被告在签定《预售合同》及《补充协议》后，双方均按照合同约定履行了相应义务。现被告已按照合同约定向原告全额支付购房款，原告亦按照合同约定将房屋交付被告，并办理了所有权转移登记。被告已实际占有和使用涉案房屋。至此，《预售合同》基本履行完毕。其次，被告出现逾期还款的违约行为后，按揭银行于2017年6月28日之后即在出现两次逾期后方通知原告承担担保责任；现原告未能提交有效证据证明其在收悉该通知后及时通知被告偿还逾期款项，存在怠于履行通知义务的情形。再次，原告提起诉讼之后，被告及时纠正逾期还款的违约行为，业已开始正常还款。最后，涉案房屋已被人民法院查封，如解除《预售合同》、返还涉案房屋则可能损及第三人利益。综上，对原告要求解除《预售合同》的诉请，本院不予支持。如上所述，对原告关于返还涉案房屋、进行变更登记、要求被告支付解除合同违约金及房屋使用费、将被告应付款项与购房款相抵销等诉请，本院亦不予支持。现被告同意支付原告代偿款项及相应违约金，本院对此不持异议。被告亦同意由其承担财产保全费用，本院对此不持异议。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告陈文水支付原告北京万方置业有限公司代偿款项32560.82元及违约金（自2017年7月27日起至实际支付之日止，以32560.82元为基数，按照日万分之五计算），于本判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回原告北京万方置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费11649元，由原告北京万方置业有限公司负担11315元（已交纳），由被告陈文水负担334元，于本判决生效之日起七日内交纳。
财产保全费5000元，由被告陈文水负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 王宝荣
二〇一七年十二月八日
法官 助理 秦 芝
书 记 员 聂培培