四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2017）川0180民初2162号原告：吴江，女，1972年12月10日出生，汉族，住成都市武侯区。原告：张谦，男，1971年4月11日出生，汉族，住成都市武侯区。原告：邓伟，男，1964年12月21日出生，汉族，住成都市高新区。原告：徐和琼，女，1972年9月25日出生，汉族，住成都市高新区。原告：彭亮，男，1980年5月27日出生，汉族，住四川省西昌市。原告：邓晓皖，女，1983年1月12日出生，汉族，住四川省西昌市。原告：邓雪玲，女，1962年11月11日出生，汉族，住成都市高新区。原告：邓川蓉，女，1971年2月24日出生，汉族，住成都市高新区。原告：李锦，男，1971年11月1日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告：邓川昆，男，1972年8月29日出生，汉族，住成都市高新区。原告：刘霞，女，1971年6月5日出生，汉族，住成都市高新区。委托诉讼代理人：王晓东，四川炜烨律师事务所律师。被告：简阳九城置业有限公司，住所地：简阳市简城镇政府街121号，统一社会信用代码：915120817958109629。法定代表人：杨红灯。被告：简阳纵横物业管理有限公司，住所地：简阳市简城镇政府街121号-A栋-502号，统一社会信用代码：91512081309333815Q。法定代表人：陈可超。二被告委托诉讼代理人：刘敏，四川得力律师事务所律师。原告吴江、张谦、邓伟、徐和琼、彭亮、邓晓皖、邓雪玲、邓川蓉、李锦、邓川昆、刘霞与被告简阳九城置业有限公司（以下简称被告九城置业公司）、简阳纵横物业管理有限公司（以下简称被告纵横物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月6日立案后，依法适用简易程序审理。原告张谦、李锦、邓川昆及其十一名原告的委托诉讼代理人王晓东、二被告的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴江、张谦、邓伟、徐和琼、彭亮、邓晓皖、邓雪玲、邓川蓉、李锦、邓川昆、刘霞向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告九城置业公司签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》；2.判令被告九城置业公司退还购房款3747940元，被告纵横物业公司对前述房款中1247382元承担连带退还责任；3.判令被告九城置业公司赔偿3747940元，被告纵横物业公司对前述赔偿款中1247382元承担连带赔偿责任。事实与理由：因11名原告在租赁被告九城置业公司开发建设的位于简阳市政府街商业用房开设“某”餐厅经营基础上有意购买上述商业用房用于长期经营，为此原告共同委派邓伟多次和被告九城置业公司磋商后于2015年1月28日签署了《房地产买卖契约》和《补充协议》，约定原告购买被告九城置业开发的上述位置的建筑面积为301.30㎡的商业用房，单价13800元/㎡，总价4157940元，分期付款，协议签署后6个月内办理产权。原告于2015年1月19日转款235万元给被告九城置业公司，其中210万元为商业用房的第一笔款和定金，另25万元为购买地下车位款。2015年1月28日，原告支付了第二笔房款400558元给被告九城置业公司，另按照被告九城置业的要求转款1247382元给被告纵横物业公司，原告合计支付了房款3747940元。2017年5月31日，原告知晓被告九城置业早在2014年3月24日就已经将包含原告购买的商业用房在内的1238.79㎡商业用房抵押给了某银行重庆分行并办理了抵押登记。现案外债权人重庆聚亨元商贸有限公司已经胜诉并申请执行上述抵押的商业用房。被告九城置业在与原告签订商品房买卖合同时故意隐瞒已经抵押的事实，应当赔偿损失。被告纵横物业公司与被告九城置业公司具有关联关系，被告九城置业的法定代表人是被告纵横物业公司的股东之一，被告纵横物业公司的法定代表人是被告九城置业公司全资子公司的法定代表人，且被告纵横物业同样明知案涉房屋已被抵押而故意隐瞒，导致原告最终无法取得该房屋及所有权。原告要求二被告退款未果，故起诉来院，请求判令如其诉讼请求。被告九城置业公司辩称，原告购买的房屋是当时“香港城”的尾盘，原告对房屋已经被抵押的现状是清楚的，所以双方在签订协议之前进行了数月的磋商，原告也利用房屋的瑕疵问题低价购买，购买单价13800元/㎡远远低于“香港城”商业用房的售价，被告九城置业公司并不存在欺骗行为。并且，签订了买卖协议就应当及时网签，但一直没有网签是原告清楚不能网签，原告轻信了抵押权会在短时间解除，所以风险应当预见，故合同无法履行的责任不在被告。至于购房款，仅有2500558元是购房款，因为“香港城”必须整体打造、统一装修，另外1247382元是被告纵横物业公司代第三方重庆某装饰工程有限公司第一分公司收取的装修费，这部分不应当由被告九城置业返还。案涉房屋一直由原告占有使用，除了取得产权，其他权利都是享有的，故原告主张的损失仅限于法院确定返还之日起计算。并且，从原告购买房屋起一直使用该房屋，原告实际占用房屋的占用费应当参照协议的资金标准扣除354628.81元。综上，同意解除与原告之间的合同，但被告九城置业公司仅在收取的房款2500558元范围内退款，请求驳回原告的其他诉讼请求。被告纵横物业公司辩称，被告纵横物业公司与原告之间不存在商品房买卖合同关系，故被告纵横物业公司主体不适格。原告打款1247382元给被告纵横物业公司后，被告纵横物业公司转付给第三方重庆某装饰工程有限公司第一分公司，被告纵横物业仅作为中间环节代收代支。综上，请求法院驳回原告对被告纵横物业公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了举证，并当庭对原告提交的原告的身份证、被告的企业信息、《房地产买卖契约》、《补充协议》、被告九城置业公司收据、银行转款凭证，被告提交的《香港城商贸中心租赁合同》等证据予以确认并在卷佐证。被告提交的“公司李总”的工作记录，本院无法核实内容的真实性，不予确认；三份《商品房买卖合同备案表》真实性予以确认，但与案涉房屋的购买时间、地段不一致，房屋的价格可能受多方面因素影响，不能达到原告的证明目的；三份《香港城.MM天街商业公共空间统一艺术性升级美化及装饰协议》真实性予以确认，但与本案无关联，即使被告九城置业对商业公共空间有统一设计装修的要求，也只能与原告订立合同才对原告产生约束力，故不能达到原告的证明目的；《收据》无第三方公司盖章，也无转账凭证佐证，达不到原告的证明目的。本院经审理认定事实如下：被告九城置业公司系经简阳市工商行政管理局2006年11月23日批准成立的企业法人，公司经营范围为房地产开发，物业管理，装饰工程设计、施工，城市园林景观工程设计、施工，批发、零售：普通机械、五金交电（不含发射设备）；被告纵横物业公司系经简阳市工商行政管理局2014年4月6日批准成立的企业法人，公司经营范围为物业管理、广告招商服务，批发零售：建筑设备、五金产品、装饰材料、装饰服务、家电、百货、日杂用品等。被告九城置业的法定代表人杨红灯是被告纵横物业公司的股东之一。2015年1月28日，原告与被告九城置业公司签订了《房地产买卖契约》，约定：甲方（九城置业公司）自愿将座落在四川省简阳市政府街的房地产（房屋建筑面积295.56平方米）出售给乙方（吴江、张谦、邓伟、徐和琼、彭亮、邓晓皖、邓雪玲、邓川蓉、李锦、邓川昆、刘霞）；乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；上述房地产成交价格为贰佰玖拾壹万零伍仟伍佰捌元，￥2910558.00元；乙方2015年7月28日前一次性付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；付款方式：分期付款；双方同意于2018年1月1日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；甲方保证上述房地产权属清楚。同日，十一名原告委托邓伟与被告九城置业公司签订《补充协议》，约定：乙方认购物业为商铺，房号A区2层，建筑面积301.3㎡，建筑面积单价13800元/㎡，总价4157940元；乙方选择分期付款，先支付定金100000元，2015年1月19日前支付2000000元，2015年1月31日前支付1647940元，剩余房款410000元在双证办理完毕通知乙方后3日内补足，逾期则视为乙方违约，协议解除，已缴定金不退；双方签署《房地产买卖契约》后6个月内，甲方为乙方办理双证。但在双方签订合同之前的2014年3月24日，被告九城置业公司已经将案涉房屋在内的位于简阳市政府街的商业用房（建筑面积：1238.79㎡）抵押给某银行股份有限公司重庆分行，债务人为重庆某进出口贸易有限公司。2015年1月19日，原告委托邓伟通过四川省农村信用社向被告九城置业公司转款235万元，其中210万元是购房款，25万元是购买车位款。被告九城置业公司于当日向原告出具了收据两份，一份载明：“收款事由：A区2层某房款（301.3㎡）”，另一份载明：“收款事由：-2-22#、-2-23#（车位款）”。2015年1月28日11:07，原告委托邓伟按照被告九城置业公司的指定通过中国工商银行简阳政府街支行向被告纵横物业公司账户（账号：231×××××××904）转购房款1247382元。二被告均未出具收据。2015年1月28日12:18，原告委托邓伟通过中国工商银行简阳政府街支行向被告九城置业公司转款400558元。被告九城置业公司于当日向原告出具收据，载明：“收款事由：A区2层某房款（301.3㎡）”。另查明，《香港城商贸中心租赁合同补充协议》约定：“按租赁房屋建筑面积221.3㎡计算；租金数额标准为2014年10月1日至2015年9月30日租赁单价：52.50元/㎡/月；2015年10月1日至2016年9月30日租赁单价：55.13元/㎡/月；2016年10月1日至2017年9月30日租赁单价：57.88元/㎡/月……”庭审中，原告认可被告可以在退还房款中扣减从2015年4月1日起至2017年6月30日未支付的房租，按照租赁合同计算为331392.32元。本院认为，合法的房屋买卖关系受法律保护。本案中，原告与被告九城置业公司签订房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合同合法有效。但因合同签订前，被告九城置业公司已经将案涉房屋抵押，并且抵押权人已经申请实现抵押权，故案涉合同无法履行，被告九城置业对原告要求解除合同的诉讼请求无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同”以及第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”之规定，对原告要求解除其与被告九城置业公司签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》的诉讼请求，予以支持。关于被告九城置业公司退还购房款的问题。被告九城置业公司签订《房地产买卖契约》等时明知所售房屋已经抵押，但却没有提供证据证明其向原告告知过这一重大事宜。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院认为被告九城置业公司并未告知过原告抵押事宜，并且九城置业公司作为专业的房地产开发公司，所售房屋已被抵押这样一项重大事项理应在合同中表述，尽到基本的告知义务。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”之规定，被告九城置业公司应当向原告退还购房款。本案现有证据可以看出，原告通过转款的方式向被告九城置业支付购房款2500558元，按照被告九城置业公司的指示向被告纵横物业公司支付购房款1247382元，共计3747940元。被告九城置业公司辩称向纵横物业公司转账的1247382元并非购房款，而是商业公共区域装修费，但该辩称理由没有足够的证据支撑，本院不予认可。被告九城置业公司要求在购房款中扣减租金，虽然系不同的法律关系，但原告在庭审中认可扣减租金331392.32元，故被告九城置业公司应当返还给原告的购房款为3416547.68元（3747940元-331392.32元=3416547.68元）。关于被告九城置业公司承担赔偿责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实……”之规定，被告九城置业公司应当承担赔偿损失的责任。关于损失的数额，本院应当综合考虑因被告九城置业公司的隐瞒行为给原告造成的损失大小、原告进行交易活动应当尽到的注意义务大小等因素，从房地产市场行情来看，这两三年本市房地产价格一直呈上升趋势，案涉房屋的现有市场价值已经有所增加，故本院综合全案后酌情认定被告九城置业公司赔偿原告购房款的40%，即3747940元×40%=1499176元。关于被告纵横物业公司责任承担的问题。认定两个公司人格混同，必须满足两公司人员、业务、财产等方面交叉或混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格的才构成人格混同。本案中被告九城置业公司与纵横物业公司确实存在人员部分混同、业务部分混同，但根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款规定：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”可见，公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的独立人格突出地表现在财产的独立上。原告并没有提供足够的证据证明二被告财产混同，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对原告要求被告纵横物业公司承担责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国公司法》第三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告简阳九城置业有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告吴江、张谦、邓伟、徐和琼、彭亮、邓晓皖、邓雪玲、邓川蓉、李锦、邓川昆、刘霞购房款3416547.68元；二、被告简阳九城置业有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告吴江、张谦、邓伟、徐和琼、彭亮、邓晓皖、邓雪玲、邓川蓉、李锦、邓川昆、刘霞1499176元；三、驳回原告吴江、张谦、邓伟、徐和琼、彭亮、邓晓皖、邓雪玲、邓川蓉、李锦、邓川昆、刘霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32171元、诉讼保全费5000元，由被告简阳九城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 宋 黎二〇一七年八月三十一日书记员 李颖健