云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云05民终959号上诉人（原审被告）：保山市坤泰房地产开发有限公司。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道永昌路中央名门小区******号。统一�会信用代码：915305025577805695。法定代表人:王笑一，该公司董事长。委托诉讼代理人：张白沙、侯慧莹,北京市中伦(广州)律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：张丽华，女，1960年5月18日生，汉族，保山市隆阳区人，居民，住保山市隆阳区，被上诉人（原审原告）：李正伟，男，1955年3月29日生，汉族，保山市隆阳区人，居民，保山市隆阳区，二被上诉人共同委托诉讼理人：邵赟峰、何家发，隆阳区龙泉法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司（以下简称坤泰公司）因与被上诉人张丽华、李正伟商品房预售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初3779号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年12月12日立案后，依法组成合议庭,于2018年1月8日公开开庭进行了审理。上诉人坤泰公司的委托代理人张白沙、侯慧莹,二被上诉人张丽华、李正伟的委托代理人邵赟峰、何家发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。坤泰公司上诉请求：1、撤销原判；2、改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；3、判令二被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实及理由：1、原判认定“坤泰·驿路名门”项目的竣工并验收合格时间为2016年9月22日错误，上诉人于2016年1月12日即对涉案商品房组织五方竣工验收合格，根据合同约定，已达到商品房交付条件。2、上诉人依合同约定享有60天交房免责期，商品房应于2015年12月31日交付，坤泰公司于2016年2月27日公告交房，时间相隔仅57天，上诉人无须向被上诉人支付逾期交房违约金。3、上诉人在对涉案商品房项目施工期间，多次遭遇不可抗力天气因素，对施工造成影响，上诉人在遭遇不可抗力期间的法律责任应予免除。4、在上诉人对涉案商品房项目施工期间，存在市政工程永昌路和惠通路的道路工程项目开工建设，堵塞了施工工地两个入口,对施工进度造成了严重影响，其中永昌路改造工程于2016年3月14日方才竣工。根据合同第九条第二款的约定，上诉人应免除2016年3月14日以前逾期交房的相关经济和法律责任。5、即使上诉人须承担逾期交房违约金，涉案合同约定的违约金标准也过高，应予适当减少。6、一审认定车位交付逾期属事实认定和法律适用错误。上诉人已于2016年2月27日公告交房，同日即作出车位移交手续，符合“交楼内一周”的交付约定，未逾期交付。被上诉人未在约定时间内取得车位系因其未按时办理交接手续所致，且被上诉人未取得车位并未受到损失，一审对损失以车位价款认定，是法律适用错误，故其无需就车位交付承担违约金。二被上诉人张丽华、李正伟答辩称：一审事实认定和适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二被上诉人张丽华、李正伟一审起诉请求：1.判令保山坤泰公司支付逾期交房和逾期交付地下停车位违约金45850.50元（逾期交房违约金计算至2016年10月11日，逾期交付停车位的违约金按车位转让款金额的30%计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明事实如下：2015年2月3日，原告与被告签订了‘坤泰.驿路名门’的《商品房购销合同及补充协议》，合同对双方购买的房屋位置、房屋价款、交房时间、付款时间及相关的违约责任进行了约定，二原告又与被告签订了《地下车位使用权转让协议》，约定转让坤泰2015年3月14日.驿路名门E区第036号地下停车位使用权，协议对车位交付时间、违约责任等进行了约定。被告保山坤泰公司对案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格，原告张丽华、李正伟支付的购房款总额为338804元、车位使用权转让款为49500元，双方于2016年10月11日办理了房屋和车位的交接手续。原审认为，双方签订的《商品房购销合同》及《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当按照约定履行各自的义务。对于原告张丽华、李正伟要求坤泰公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，根据双方的合同约定，被告应当于2015年12月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告张丽华、李正伟，但该案涉房屋于2016年9月22日竣工并验收合格，至此，案涉房屋方符合交付条件，违约时间应当截止至2016年9月22日，原告主张计算至实际接房日与本案实际情况不符，对该部分请求该院不予支持。对于违约金的计算，根据双方在《商品房购销合同》中第九条的约定，违约金应当按照房价款的一定比例分段累计计算，即逾期30天内，保山坤泰公司每天按房款总额的0.05%支付张丽华、李正伟违约金；逾期30天后，保山坤泰公司按照已付房款的0.03%支付违约金。根据双方当事人的约定，结合本案事实，被告保山坤泰公司逾期交房266天，则应当支付�原告的违约金为：338804元×0.0005×30天+338804元×0.0003×236天=29069元。对于原告要求被告支付逾期交付车位违约金的诉讼请求，根据双方约定，被告应于2016年1月7日前交付车位，被告逾期交付，已经构成违约，因双方在《地下车位使用权转让协议》中对于逾期交付车位的违约金约定过高，原告自愿放弃按照协议约定计算违约金，主张按照车位转让款49500元的30%计算违约金，该请求未超出法律规定，该院予以支持。为15下依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《商品房销售管理办法》第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、由被告保山�坤泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告张丽华、李正伟逾期交房违约金29069元、逾期交付车位违约金14850元，合计43919元；二、驳回原告张丽华、李正伟的其他诉讼请求。上诉人坤泰公司对一审认定的房屋竣工验收时间和车位交付时间持异议，双方对一审认定的其他事实无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。对房屋竣工验收时间和车位交付时间因涉及案件处理之后一并评述。二审中，坤泰公司向本院提交如下证据：第一组：保山市气象局历史资料，欲证明涉案商品房项目施工期间，多天遭遇大至暴雨天气。第二组：1、《隆阳区发展和改革局关于调整公有住房租金和核定廉租房租金标准的批复》，2、涉�房屋所在中央名门小区《租房合同》及房租收条，欲证明涉案项目周边同地段普通住宅租金单价远低于逾期交房违约金标准，双方约定违约金过高。第三组：建设工程验收表和建设工程竣工验收备案表，欲证明案涉工程于2015年12月30日进行初验，2016年1月12日初验存在问题整改完毕，五方竣工验收合格。被上诉人质证认为，第一组证据真实性和合法性无法确认，且恶劣天气也至于影响工期；第二组证据真实性和合法性持异议，批复时间为2009年现房价和租金均已上涨，不能适用过去的租金价格；对租房合同和租金收条不具备证据要件，上诉人证明观点不能成立；第三组证据，系当庭提交，不应当属于二审新证据。初验和复验均是验收准备，不能证明房屋验收合格，且依建设工程竣工验收备案表所�工程复验记录显示，2016年7月4日案涉工程初验存在的问题才基本整改完毕，同意竣工验收准备，同时还存在四项问题。本院认为，第一组证据是相关单位发布的信息，虽来源真实，但不能证明上诉人的主张，本院不予采信；第二组证据是房屋周边租金标准，但双方约定的违约金标准是购房款利息，上诉人主张的证明目的不符合双方约定，故对此证据本院不予采信。第三组证据虽不属于二审新证据，但为案涉房屋竣工验收时间认定的依据，与本案有关联性，该证据虽为复印件，但与本院已处理的同类案件的在卷证据一致，故对该组证据本院予以采信。本院认为，上诉人坤泰公司与被上诉人张丽华、李正伟签订的《商品房购销合同》和《地下车位使用权转让协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行自己的权利义务。一、关于房屋竣工验收的时间和车位交付时间的问题。上诉人坤泰公司主张其组织五方验收合格的时间是2016年1月12日，原判不应以验收备案的2016年9月22日作为房屋交付节点。根据坤泰公司提交的建设工程验收表及建设工程竣工验收备案表证实，案涉工程于2015年12月30日进行初验，初验提出问题28项，要求施工单位25天整改完毕，建设单位组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位进行验收，形成《建设工程验收表》，该表虽有记录员何彩燕记录为竣工验收合格，但五方责任主体并未出具验收合格意见。2016年1月12日2016年7月4日案涉工程进行复验，《工程复验记录》载明工程仍存在四项整改问题，涉案工程进行竣工验收，并形成2016年9月22日《建设工程竣工验收备案表》，五家责任主体此时才在备案表中出具验收合格意见。根据该一系列验收情况和记录，坤泰公司主张工程于2016年1月12日即竣工验收合格的证据不足，一审认定案涉房屋于2016年9月22日竣工验收并符合交付条件正确，本院予以确认。对车位交付时间，依《地下车位使用权转让协议》第四条明确约定为“甲方（坤泰公司）在一期交楼后一周、即2016年1月7日向乙方（张丽华、李正伟）交付该车位”，且结合《商品房购销合同》第七条房屋交付期限为2015年12月31日前的约定，双方对车位约定的交付时间应为2016年1月7日。二、关于60天交房免责期的问题。双方合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”中并未约定60天免责期，第十条“交接”中载明：“按合同约定时间，甲方未能按期交房，逾期60天内，免除甲方相关法律责任，逾期60天后，按每日伍拾元人民币违约金支付给乙方”。两个条款约定的违约行为和违约标准并不相同，上诉人坤泰公司主张的60天免责期是交接房屋的违约责任，并非其竣工验收符合法定交房条件的逾期责任，故坤泰公司的该项上诉主张不能成立，本院不予采纳。三、关于施工期间遭遇的天气影响是否构成免责的问题。所有建设工程在施工过程中均会不同程度受天气影响，施工期间遭逢雨季并非不可预见，上诉人提交的证据不能反映保山的天气出现异常，施工期间连续15天暴雨不是合同约定的不可抗力，坤泰公司要求免责的理由不能成立。四、关于市政工程施工是否构成免责的问题。根据坤泰公司提供的《中心城区永昌路改造工程项目竣工验收》，永昌路于2013年1月5日即开始西半幅改造工程开工，2014年3月15日东半幅改造工程开工。而双方当事人于2015年1月4日签订了案涉合同，坤泰公司主张的应顺延交房的事由发生在双方签订房屋购销合同之前，坤泰公司明知市政工程施工可能影响合同履行，仍约定案涉房屋于2015年12月31日前交付，表明坤泰公司愿意承担因市政工程施工导致的逾期交房风险。故坤泰公司主张因市政工程导致其未按时交付房屋符合约定免责事由的理由不能成立。五、关于逾期交房违约金是否过高的问题。双方在合同中约定违约责任按总房款的每日万分之五(月息1.5%)和每日万分之三(月息0.9%)的利率进行计算，并未超过法律规定的民间借贷利率上限标准。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条参照租金标准的适用前提是在合同双方没有约定的情形之下，本案双方当事人已经约定违约责任，所以上诉人坤泰公司主张违约金过高的理由不能成立。六、关于逾期交付车位违约责任承担的问题。双方在转让协议第六条第2项约定为“甲方（坤泰公司）未按时交付本协议项下地下车位的，每逾期一天，甲方向乙方（张丽华、李正伟）支付已收取的转让价款1%的逾期违约金”，该约定是对违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案车位的逾期交付违约行为自2016年1月8日起至房屋2016年9月22日竣工验收之日止已达259天，现张丽华、李正伟主张按车位转让款49500元的30%计算违约金，并未超过双方约定违约计算标准，故张丽华、李正伟该项主张符合双方约�。综上，上诉人坤泰公司的上诉请求不成立。一审判决事实认定清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1042元，由上诉人保山市坤泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 田 旭审判员 古 颖二〇一八年一月十五日书记员 赵梧谚