浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙金民终字第856号
上诉人（原审第三人）舒国良。
委托代理人（特别授权）刘卫恒。
委托代理人（特别授权）潘郁良。
被上诉人（原审原告）史雪峰。
原审被告丁一鸣。
上诉人舒国良因房屋优先购买权纠纷一案，不服浙江省兰溪市人民法院（2010）金兰民初字第130号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告史雪峰诉称，2001年5月28日，史雪峰、丁一鸣签订合同一份，双方约定由史雪峰管理使用位于兰溪市西山小区38－39幢处公共厕所，并一次性支付丁一鸣费用1000元，同时将兰溪市教师新村39幢4单元205室作为管理用房。随后，史雪峰按照协议约定履行了合同，并花费50000余元对公共厕所和管理用房进行了装修，现正在使用中。2009年底，史雪峰偶然得知丁一鸣将管理用房转让给第三人舒国良，事先并未告知史雪峰。丁一鸣擅自转让管理用房的行为侵害了史雪峰的合法权益，现向法院起诉，请求法院确认史雪峰对讼争房屋享有优先购买权。
原审被告丁一鸣辩称，本人原负责教师新村商业步行街开发。2001年5月28日，史雪峰以厕所影响环境卫生为由，将厕所管理权争取到手，同时要求我将办公室无偿给其使用，双方签订了合同书。后史雪峰与周围居民发生了较大的纠纷，厕所于2006年前后即常年关闭，本人口头、书面通知史雪峰，如不开放厕所，将收回厕所及办公室，但史雪峰均无任何动作。应第三人舒国良的要求，在愿意承担厕所管理的前提下，将办公室的所有权以较低的价格出售给舒国良并要其自行负责做好与史雪峰的交接手续。现因史雪峰不愿按协议归还厕所与办公室使用权，并提出愿意按同等条件购买办公室所有权，为减少矛盾，在按原价60000元的价格将办公室出售给史雪峰，由其承担因购房、办理产权证产生的费用，不再追究双方以前的所有费用等条件下，同意解除与舒国良的买卖合同。
原审第三人舒国良陈述，兰溪市教师新村39幢4单元205室房屋属于丁一鸣所有，丁一鸣有自由处分权，他人无权干涉，丁一鸣与舒国良的买卖契约是双方的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，史雪峰与丁一鸣之间没有订立过该房屋的出租合同，史雪峰不享有优先购买权，且房屋一直都关的，从来没有使用过，把厕所和办公室仅当作自己的储藏室使用，要求驳回史雪峰的诉讼请求。
原审判决认定，被告丁一鸣系兰江街道教师新村的开发商，2001年5月28日，原告史雪峰、丁一鸣签订合同，丁一鸣将该小区的公共厕所的管理权转让给了史雪峰，由史雪峰支付转让费，丁一鸣无偿将自己所有的管理办公室即讼争房屋（坐落兰溪市兰溪市街道教师新村39幢4单元205室）交史雪峰使用。后史雪峰按约支付了转让费、占有使用了管理办公室。2009年8月30日丁一鸣与第三人舒国良签订房屋买卖协议，以60000元的价格将讼争房屋出卖给舒国良，办理房屋过户手续的过程中，兰溪市房地产管理处于2010年1月11日将房屋买卖情况函告史雪峰，史雪峰认为自己对该房屋享有优先权，故诉诸法院。诉讼期间，舒国良申请要求参加诉讼，丁一鸣于2010年3月2日向法院要求确认史雪峰对讼争房屋拥有优先购买权。
原审法院认为，史雪峰在与丁一鸣签订厕所管理权后，即拥有了教师新村39幢4单元205室房屋的占有、使用的权利，至起诉止，仍在使用，根据法律规定的房屋优先购买权的原则精神，确认史雪峰对该房屋享有优先购买权，诉讼期间丁一鸣也同意确认，对史雪峰的诉讼请求，予以准许；舒国良的抗辩观点与有关规定相冲突，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：原告史雪峰对被告所有的位于本市兰江街道西山小区教师新村39幢4单元205室房屋享有优先购买权。本案受理费650元（已减半，史雪峰预交），由被告丁一鸣负担。
宣判后，原审第三人舒国良不服，向本院提起上诉称，一、原审判决认定史雪峰与丁一鸣签订公共厕所管理使用权后，即拥有了兰溪市教师新村39幢4单元205室房屋的占有，使用的权利不符合客观事实。因为丁一鸣转让的厕所属于公共厕所，公共厕所管理使用权属于教师新村步行街全体业主所有，因此，丁一鸣与史雪峰签订的转让公共厕所管理使用权的协议无效，其占有使用兰溪市教师新村39幢4单元205室房屋是非法的。二、原审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，认定史雪峰对兰溪市教师新村39幢4单元205室房屋享有优先购买权是不恰当的。因为《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，对房屋存在优先购买权的前提是存在房屋租赁合同，而史雪峰与丁一鸣并未签订兰溪市教师新村39幢4单元205室房屋的租赁合同，因此，史雪峰对该房屋不享有优先购买权。三、舒国良与丁一鸣签定的房屋买卖协议是双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，并且舒国良已经支了全部房款，双方已在房屋登记管理机关办理了房屋过户登记手续，也已经支付了相关税费。因此合法有效。综上所述，原审判决认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原判，并依法改判驳回史雪峰在原审中的诉讼请求，并立即腾退房屋。
被上诉人史雪峰未答辩。
经审理查明，2001年5月28日，原审被告丁一鸣（甲方）与原审原告史雪峰（乙方）自愿于2001年5月28日签订《合同书》一份，合同约定：“甲、乙双方为兰溪市西山小区38－39幢处公共厕所的管理使用权转让一事，经双方协商一致达成如下协议：一、在保证厕所能正常使用的前提下，甲方自愿将厕所的管理使用权转让给乙方永久性管理使用，甲方不得收回。二、由乙方一次性向甲方支付厕所管理使用权转让费计人民币1000元整。三、乙方接收厕所的管理使用权后，按规定对外收取卫生费和水费。四、为乙方公厕转让的正常使用，甲方无偿将管理办公室（兰溪市教师新村39幢4单元205室）交乙方，注：外间管理办公室钥匙甲方留用一把，所有财产遗失，责任自负。五、甲方每月必须支付给乙方管理补偿费壹佰元整。六、以上合同，双方务必遵守，不得违约。”兰溪市兰江镇西山小区第二居委会在合同上加盖公章，该居委会主任赵和升也在合同上签名。同日，丁一鸣出具收条，载明：“收到史雪峰厕所管理使用权转让费壹仟元正。”嗣后，丁一鸣按约将小区的公共厕所及管理办公室即坐落兰溪市教师新村39幢4单元205室交付给史雪峰管理使用。史雪峰亦按月支付管理补偿费。2009年8月30日，丁一鸣（甲方）与原审第三人舒国良（乙方）签订《房地产买卖契约》一份，约定：甲方已收到乙方预付的购房定金人民币贰万元整；甲方自愿将坐落在兰溪市教师新村39幢4－205室的房地产（房屋建筑面积42.11平方米）出售给乙方；甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币陆万元，乙方于2009年9月15日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵；双方同意于2009年9月15日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方等。舒国良支付了相应对价后，向兰溪市房地产管理处申请房屋权属转移登记。兰溪市房地产管理处于2010年1月11日致函史雪峰：“2009年1月5日丁一鸣将教师新村39幢4单元205室（原西山小区商业街步行街百货区11单元，原权证号：兰房权证兰江字第××号）建筑面积42.11平方米的房屋出售舒国良、潘国英并向我处申请转移登记，你就此事项向我处申请异议登记，我处受理后根据《房屋登记办法》之规定，现书面告之如下：受理异议登记之日起15日内，就此事由与当事人协商解决，协商不成向人民法院提出起诉，否则15日后异议登记自动注销。”同月13日，史雪峰诉诸兰溪市人民法院，请求：确认丁一鸣与舒国良签订的《房地产买卖契约》无效。其在庭审中变更诉讼请求为：确认史雪峰对兰溪市教师新村39幢4单元205室享有优先购买权。诉讼期间，兰溪市人民法院根据舒国良的申请，依法追加舒国良为本案第三人参加诉讼。
以上事实有经当事人质证无异议的证据佐证：1、《合同书》1份；2、收条1份；3、《房地产买卖契约》1份；3、兰溪市房地产管理处《函》1份；4、契证、门牌证各1份；5、当事人在一、二审中的陈述。
本院认为，一、原审被告丁一鸣与被上诉人史雪峰自愿于2001年5月28日签订的《合同书》经兰溪市兰江镇西山小区第二居委会盖章见证。合同签订后双方已依约履行，该《合同书》合法有效。二、从本合同内容看，双方当事人是为兰溪市西山小区38－39幢处公共厕所的管理使用权转让一事所达成的协议，该合同约定丁一鸣自愿将厕所的管理使用权转让给史雪峰永久性管理使用；由史雪峰一次性向丁一鸣支付厕所管理使用权转让费计人民币1000元整；为史雪峰公厕转让的正常使用，丁一鸣无偿将管理办公室（兰溪市教师新村39幢4单元205室）房屋交史雪峰使用等。《合同书》的内容显然与租赁合同关系不符。特别是从实际履行情况看，合同签订后，史雪峰给付丁一鸣1000元款项，丁一鸣出具的收条上均载明是厕所管理使用权转让费。综合本案情况，应当认定《合同书》的性质为厕所管理使用权转让关系。《合同书》中所涉及的房屋为无偿使用，非租赁关系，故史雪峰对涉案房屋不享有优先购买权。丁一鸣将拥有产权的兰溪市教师新村39幢4单元205室出售给舒国良，双方签订了《房地产买卖契约》，并已全部履行，在兰溪市房地产管理处也办理了房屋权属转移登记，因此该《房地产买卖契约》合法有效，应该受到保护。综上，故史雪峰的请求无事实和法律依据，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条第一款、第一百五十三条第一款第（二）、（三）项、第一百六十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销浙江省兰溪市人民法院（2010）金兰民初字第130号民事判决；
二、驳回原审原告史雪峰的诉讼请求。
一审案件受理费650元，二审案件受理费1300元，均由原审原告史雪峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金 革
审 判 员 郭松巍
代理审判员 单晓剑
二〇一〇年七月二日
代书 记员 金庆蓉