广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深宝法民三初字第853号
原告李秋云，女，汉族，1977年8月10日出生，住址江苏省丰县，
委托代理人廖飞军，广东深天成律师事务所律师。
被告黎细龙，男，汉族，1980年7月5日出生，地址深圳龙岗区，
第三人中原地产代理（深圳）有限公司，地址深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315-316、2503B，组织机构代码78525491-5。
法定代表人赖国强，董事长。
委托代理人白月，女，汉族，1988年11月11日出生，住址广东省深圳市南山区，系该公司职员。
原告李秋云与被告黎细龙、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖飞军、第三人委托代理人白月到庭参加诉讼。被告黎细龙经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年7月27日，原告与被告签订了《二手房买卖合同》，相关约定如下：被告向原告转让其所有的位于宝安区广深公路世外桃源综合楼1栋1002号房产，转让成交价为人民币1,020,000元；被告应在2013年8月5日前配合原告提供或签署申请按揭银行所需的卖方资料及相关文件；8月6日前与担保公司签订服务合同，出具办理赎楼的公证委托书；如被告逾期履约超过5日，原告可解除合同并要求被告支付转让成交价20％的违约金；双方在合同备注部分特别注明若有违约，违约方支付违约金人民币100,000元等。合同签订后，原告积极履行了合同全部义务，按约支付定金人民币25,000元，并将首期款人民币285,000元打入指定的监管帐号。其中，定金由第三人进行托管，并由被告出具《收款收据》。但是，被告逾期未与担保公司签订服务合同，出具办理赎楼的公证委托书，且原告在向银行申请按揭贷款时，查询到涉案房产早已被司法机关查封。原告多次要求被告尽快解除查封，并委托律师向被告发出书面履约通知，限其5天内履行合同，逾期则解除双方签定的二手房买卖合同，并返还定金人民币25,000元、支付违约金人民币100,000元。同时，第三人也向被告发了书面的履约催促函件，而被告至今置之不理。综上，被告已经构成违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金人民币100,000元；3、被告和第三人向原告返还定金人民币25,000元；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告黎细龙未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩状。
第三人答辩称，第三人在此次交易过程中，促进交易，及时催告，积极履行了居间义务。原告交付的定金人民币25,000元现托管于第三人处，第三人将根据法院的具体判决对该笔托管款项予以处理。
经审理查明：2013年7月27日，原、被告签订了一份《二手房买卖合同》，合同相关内容约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区西乡街道广深公路东侧世外桃源综合楼1栋1002房（房产证号：深房地字第××号）转让给原告，转让成交价为人民币1,020,000元；2、原告在本合同生效之日起即日内（含当日）向被告支付定金人民币25,000元；3、原告应于2013年8月5日前支付首期房款，并向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，被告应配合提交所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；4、被告须于签署本合同之日起10日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续；5、如被告逾期履行义务超过5日，原告可以解除合同并要求被告支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还原告已经支付的定金。但双方又在备注条款中约定，如一方违约，违约方需赔偿守约方违约金人民币100,000元，且在备注条款中注明“如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准”。
2013年7月27日，原告、被告、第三人签订了《资金托管协议》，约定定金人民币25,000元交由第三人托管。同日，原告支付了定金人民币25,000元，并由被告出具了《收款收据》，现该定金人民币25,000元托管在第三人处。
2013年8月5日，被告与田某签订了《二手楼交易资金委托监管协议》，约定被告与田某将房产交易资金人民币285,000元委托银行托管。同日，田某将人民币285,000元打入双方指定的监管帐户。
2013年8月22日，原告以邮政特快专递的形式向被告寄出《限五天内履行合同义务，逾期则解除二手房买卖合同并承违约金的通知》，告知被告其未按约履行相关义务，且在申请按揭贷款时才得知涉案房产已经被查封，故告知被告应当在五日内履行合同，消除履约障碍，逾期则解除涉案合同，但该份通知未被被告签收。另，原告寄送上述通知的地址为被告在地址及账号确认书中确认的地址。
被告一直未能办理赎楼手续。
原告主张被告的行为已经构成违约，故主张解除合同并要求被告支付违约金人民币100,000元，并返还定金。
另查，1、原告和田某于2012年1月21日登记结婚。2、原告、第三人以及证人田某均在庭审中确认：涉案房产的买方为原告。3、原告和证人田某均在庭审中确认：因原告不符合申请按揭贷款的条件，故以原告丈夫田某的名义办理了按揭贷款手续。4、2012年11月22日，涉案房产已经被深圳市福田区人民法院查封，查封文号：（2012）深福法民二初字第7136号，查封期限二年。2013年4月10日，涉案房产被深圳市福田区人民法院轮候查封，查封文号：（2013）深福法执字第2920号，查封期限二年。5、原告和第三人均主张：在原告和第三人签订涉案的《二手房买卖合同》前，原告和第三人均不知道涉案房产已经被查封的情况。6、第三人主张被告未能办理赎楼手续的原因，是由于担保公司在查档时发现涉案房产处于查封状态。
以上事实，有二手房买卖合同、产权信息查询单、资金托管协议、二手楼交易资金委托监管协议、收款收据、汇款凭证、结婚证、地址及账号确认书、房地产查封（备案）表、《限五天内履行合同义务，逾期则解除二手房买卖合同并承违约金的通知》、证人证言等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷，原、被告签订《二手房买卖合同》后，应当依法全面履行合同约定的义务。本案中，虽然是被告与田某签订的《二手楼交易资金委托监管协议》，由田某办理申请按揭贷款和支付首期款的手续，但基于田某和原告存在婚姻关系，原告、第三人以及证人田某亦均确认涉案合同的买方为原告，且无证据证明涉案合同的买方主体发生过变更，故田某办理申请按揭贷款和支付首期款的手续的行为，应当视为是原告的相关履行行为。结合社会经济生活的客观情况和庭审中查明的事实，本院认定原告已经按照合同约定履行了支付定金、办理资金监管、支付首期款等相关义务，但被告未按合同约定履行相关义务，且逾期履行已经超过5日，被告的行为已经构成根本违约，故原告有权根据合同约定选择主张解除合同并要求被告支付违约金。关于合同的解除时间。原、被告签订的《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除，原告虽然向被告邮寄了《限五天内履行合同义务，逾期则解除二手房买卖合同并承违约金的通知》，但被告未签收，即原告的该意思表示未实际到达被告，即涉案的《二手房买卖合同》应当于本院2013年9月17日将原告的起诉状送达至被告之日解除。关于违约金的标准。双方在备注条款中约定，如一方违约，违约方需赔偿守约方违约金人民币100,000元，且在备注条款中注明“如备注条款与本合同前述条款有冲突的，以本备注条款为准”，故在被告违约的情况下，原告按上述备注条款的相关约定，主张被告支付违约金人民币100,000元，本院予以支持。
原告及第三人确认：原告支付了定金人民币25,000元，且该定金托管在第三人处，故涉案合同解除后，第三人应当向原告返还定金人民币25,000元。
原告的其他诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李秋云与被告黎细龙于2013年7月27日签订的涉案《二手房买卖合同》已经于2013年9月17日解除；
二、被告黎细龙应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李秋云支付违约金人民币100,000元；
三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李秋云返还定金人民币25,000元；
四、驳回原告李秋云的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币1,400元，由被告负担，受理费原告已预交。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审判员 杨 莹
二〇一三年十月二十五日
书记员 张雪娜
书记员 李婷霞
附本案相关法律条文如下：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。