上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终3279号
上诉人(原审被告)：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市。
法定代表人：董建晶，总经理。
委托诉讼代理人：邓贤仁，上海尊源恒律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海奥食卡食品有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：张忠立，执行董事。
委托诉讼代理人：孙镇，上海国畅律师事务所律师。
上诉人苏州东方国际名品城有限公司(以下简称“东方公司”)因与被上诉人上海奥食卡食品有限公司(以下简称“奥食卡公司”)其他合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初5669号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方公司上诉请求：撤销一审判决，改判东方公司无须将江苏省苏州市相城区元和街道华元路XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称“系争两套房屋”)过户给奥食卡公司。事实和理由：一审判决未认定系争两套房屋在2015年12月23日已经办理遗失补证至今未能办出产证的事实。《和解协议》的签订主体不适格，《和解协议》中东方公司的公章经鉴定系伪造，其第7条“若房产未能转让成功的，本协议自动解除。”表明和解协议是附解除条件的合同，其解除条件完全成就，和解协议已失效。奥食卡公司在签订《和解协议》时存在重大过错，并非善意，其自身理应承担相应风险。在东方公司已提供足够证据证明《和解协议》违背了东方公司真实意思表示的情况下，一审法院要求东方公司举证“董建晶与奥食卡公司恶意串通”是对东方公司举证责任的加重。一审法院忽视了系争两套房屋是由相城法院查封和执行在先的事实。《和解协议》是对不动产的处置，在双方当事人之间发生的是债权效力，未办理任何登记手续和网签，不能发生物权转让的效力。奥食卡公司的一审诉请并未要求东方公司承担财产保全费和鉴定费，一审法院不应判决以上费用由东方公司负担。
奥食卡公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审法院判决正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
奥食卡公司向一审法院起诉请求：东方公司将系争两套房屋过户给奥食卡公司。
一审法院认定事实：奥食卡公司原为一人有限责任公司，股东为上海奥食卡餐饮管理有限公司(以下简称“奥食卡餐饮公司”)，法定代表人为董丽娜。2013年9月30日，郭辉、陈杰、张谯、王佩莉(甲方、各收购方)与奥食卡餐饮公司(乙方、出让方)签订《股权转让协议》，约定乙方将奥食卡公司的100%股权转让给甲方，乙方承诺，奥食卡公司并不拥有除下述债务以外的任何债务：1、在审计报告中明确反映的债务明细；2、在本次债权转让基准日后发生的与过去业务惯例相一致的正常业务过程中发生的，且经过甲乙双方共同确认。2013年12月，奥食卡公司经核准变更登记为有限责任公司，股东变更为：奥食卡餐饮公司，实缴出资人民币(以下币种均为人民币)0.1万元；王佩莉：实缴出资25万元；张谯：实缴出资25万元；郭辉：实缴出资24.9万元。
2015年9月，法院受理上海悟招实业有限公司(以下简称“悟招公司”)诉奥食卡公司保证合同纠纷一案。悟招公司诉称，2013年5月，健康煮(上海)餐饮管理有限公司(以下简称“健康煮公司”)出具确认单，确认结欠悟招公司货款627,278元；同日，奥食卡公司向悟招公司出具担保函，承诺就上述债务承担保证责任。因健康煮公司未履行相关付款义务，故诉请由奥食卡公司支付上述货款及利息。该案审理中，奥食卡公司对担保函上奥食卡公司印章的真实性提出异议，并申请鉴定，鉴定完成后，奥食卡公司认可担保函的印章为奥食卡公司使用的公章。2016年9月，法院判决奥食卡公司支付悟招公司627,278元及利息。奥食卡公司上诉后，二审法院于2016年11月判决驳回上诉、维持原判。
所有权证号为苏房权证相城字第XXXXXX**号的房屋即苏州市相城区元和街道华元路XXX号XXX室房屋。所有权证号为苏房权证相城字第XXXXXX**号的房屋为苏州市相城区元和街道华元路XXX号XXX室房屋。经奥食卡公司向法院提供的2017年4月6日查询的苏州市相城区不动产权属登记簿，上述两套房屋上仅有本案查封，无其他权利限制状况及抵押情况。东方公司对不动产登记簿真实性予以认可。
2018年1月，东方公司向法院提供2018年1月5日查询的系争两套房屋的苏州市不动产登记中心相城区分中心权属登记簿，其中载明，在本案查封下方，有苏州市相城区人民法院的司法查封，设定日期为2015年9月22日，案号为：(2013)相执字第0627号等。
2018年1月15日，苏州市不动产登记中心相城区分中心出具《情况说明》，内容为，关于苏州东方国际名品城有限公司名下所有房产及土地于2013年12月12日被苏州市相城区人民法院查封，有效期至2015年12月11日；于2015年9月22日续封，有效期至2018年9月21日，由于东方国际名品城体量大有六千多套，受理法院查封后已整个项目冻结，未对每套房屋逐一查封，2016年12月后对东方国际名品城所有房屋及土地进行补录查封。
奥食卡公司向一审法院提供奥食卡公司(甲方)与东方公司(乙方)于2016年8月签订的《和解协议》，该协议乙方落款处加盖东方公司公章及董建晶的签字。《和解协议》内容为，鉴于：1、甲方现在的股东2013年9月30日收购了林再良直接或间接控制的甲方的全部股份。在收购协议中明确约定，该收购中若存在任何瑕疵，将由林再良及其控制的公司承担全部责任。2、林再良先生控制的另外一家公司健康煮公司欠悟招公司债务627,278元，而甲方在收购前为该债务出具了担保函。甲方现在股东对上述情况不知情。3、2015年8月悟招公司起诉甲方要求偿还上述债务。4、现林再良愿意用自己直接或间接控制的乙方公司所属的房产为收购行为承担违约责任。现就悟招公司诉奥食卡公司担保一案，甲乙双方协商一致：1、悟招公司诉奥食卡公司担保一案，诉讼金额为702,262.13元，乙方愿意将位于其名下的两套房产转让给甲方，房产证号码为：苏房权证相城字第XXXXXX**号和苏房权证相城字第XXXXXX**号，上述两套房产的估计价格为700,000元，与诉讼金额接近。2、甲方愿意接受该房产转让，作为收购违约行为的对价解决方案。3、双方应当于本协议签署后根据实际情况尽快办理完毕房产过户手续。(该房屋存在一定的瑕疵，最快可能要到2016年8月以后才能被许可办理房屋过户手续)房产过户到甲方名下后，甲方及其股东承诺，不再追究林再良及其直接或者间接控制公司的任何违约责任。4、若房地产未能转让成功，或者存在任何影响转让的因素存在，甲方仍然保留任何时候追究林再良及其直接或间接控制公司违约责任的权利。5、房产过户成功后，悟招公司诉奥食卡公司担保一案将由甲方自行负责和悟招公司解决。
东方公司对《和解协议》不予认可。经东方公司申请，法院委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对《和解协议》上的东方公司的公章及董建晶的签名进行鉴定，奥食卡公司和东方公司一致确认以东方公司在工商登记中备案的相关材料为比对样本。鉴定意见为，《和解协议》上“董建晶”签名与样本签名是同一人所写，东方公司的公章与样本不是同一枚印章盖印形成。双方对鉴定意见均无异议。
东方公司表示，自2014至2015年左右，东方公司已与董建晶、董丽娜失去联系，但现无法提供证据证明董建晶与奥食卡公司系恶意串通。奥食卡公司表示，《和解协议》起初是董丽娜(董建晶之女)与奥食卡公司洽谈，奥食卡公司为安全起见，特地要求东方公司盖章并由法定代表人签字。奥食卡公司还曾与董建晶联系，以确认《和解协议》真实性。《和解协议》最终由东方公司盖章并签字后寄送给奥食卡公司。奥食卡公司并不知晓东方公司内部管理的情况。此外，奥食卡公司已按生效判决向悟招公司履行了付款义务。
一审法院认为，本案的争议焦点在于《和解协议》的真实性。根据鉴定意见，虽《和解协议》上东方公司的公章真实性存疑，但东方公司的法定代表人董建晶的签字属实。在东方公司无法提供证据证明奥食卡公司与董建晶存在恶意串通、损害东方公司合法权益的情况下，董建晶作为法定代表人，以东方公司的名义与奥食卡公司签订的《和解协议》，其法律后果由东方公司承受；至于东方公司内部的管理情况，没有对外的约束力。由此，《和解协议》应视为双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应当严格履行。根据《和解协议》的相关约定，东方公司自愿将系争两套房屋过户给奥食卡公司，以偿还相关主体向奥食卡公司的债务，现系争两套房屋上无其他对外公示的、在先的权利限制，故奥食卡公司要求过户的诉讼请求，与法不悖，当予准许。需要说明的是，虽然根据苏州市不动产登记中心相城区分中心出具的《情况说明》，苏州市相城区人民法院查封在先，但事实上，相关查封的登记手续直至2016年12月后才开始办理。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条的相关规定，查封、扣押、冻结已登记的不动产，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。据此，一审法院判决如下：苏州东方国际名品城有限公司于判决生效之日起十日内，将江苏省苏州市相城区元和街道华元路XXX号XXX室、XXX室两套房屋过户给上海奥食卡食品有限公司。
本院二审期间，当事人未提交新证据。奥食卡公司向一审法院提供奥食卡公司(甲方)与东方公司(乙方)于2016年8月签订的《和解协议》还约定：6、乙方有义务确保该房产不存在第三方抵押，不存在贷款，符合转让条件。7、若房产未能转让成功的，本协议自动解除。8、因本协议履行产生的任何纠纷由上海宝山区人民法院管辖等。东方公司向一审法院提供了2018年1月5日查询的苏州市不动产登记中心相城区分中心权属登记簿，系争两套房屋的限制权利人为：2015年12月23日遗失补证；2016年12月22日本案查封；2015年9月22日苏州市相城区人民法院查封。一审法院认定其余事实属实，本院予以确认。
本院认为，奥食卡公司与东方公司签订的《和解协议》系当事人真实意思表示，且合法有效，一审法院予以确认且已阐明理由，本院予以认同，不再赘述。奥食卡公司以《和解协议》约定了东方公司自愿将系争两套房屋过户给其，以偿还奥食卡餐饮公司的违约赔偿为由，要求东方公司按约履行。因奥食卡公司协助过户的请求，属于合同履行，是债的给付之诉。给付之诉能否得到支持，不仅审查请求人有无合法的权利基础，还要审查标的是否存在履行障碍，即法律上、事实上不能履行等。关于系争两套房屋的产权信息，2017年4月6日与2018年1月5日的查询信息有所不同。但从实际内容分析，苏州市不动产登记中心相城区分中心出具的《情况说明》及权属登记资料表明，系争两套房屋已于《和解协议》签订之前由苏州市相城区人民法院查封。《和解协议》中提及系争两套房屋存在一定的瑕疵以及约定了若房产未能转让成功，本协议自动解除，可以印证奥食卡公司应当明知房屋可能无法转让。由于司法查封是当事人借助公权力对债权的一种保全手段，具有法定的公示和对抗效力，并构成涉讼房屋过户的履行障碍，故奥食卡公司请求过户，实际上处于暂时不可以履行的状态，法院不予支持其诉请。综上所述，东方公司的上诉请求成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初5669号民事判决；
二、上海奥食卡食品有限公司的诉讼请求，不予支持。
一审案件受理费5,400元、财产保全费4,020元，由上海奥食卡食品有限公司负担；鉴定费8,600元，由苏州东方国际名品城有限公司负担。二审案件受理费10,800元，由上海奥食卡食品有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理蔺皓然
审判长 王 珍
审判员 成 皿
审判员 姚 跃
二〇一八年五月十四日
书记员 黄琪隽
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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