福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0205民初1245号
原告：洪珍珍，女，1963年12月20日出生，汉族，住厦门市思明区。
委托诉讼代理人：李逸桓，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许铭正，福建远大联盟（龙岩）律师事务所律师。
被告：雷友珍，女，1980年1月7日出生，汉族，住厦门市海沧区。
原告洪珍珍与被告雷友珍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月30日受理后，依法适用简易程序于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告洪珍珍及其委托代理人李逸桓、许铭，被告雷友珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告洪珍珍向本院提出诉讼请求，请求判令：一、雷友珍立即腾房、归还所承租的商铺（即厦门市海沧区沧翔路150号店面），并按月租金4790元（人民币，以下币种同）的标准，向洪珍珍支付自2017年4月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费，此金额暂计至2017年4月10日为1596.6元；二、雷友珍向洪珍珍支付2017年2月、3月份的租金共计9580元（月租金4790元），以及2017年1月、2月、3月份的物业管理费（含公维金）284元，电费（含违约金）1427.94元，水费（含公摊）366元；三、雷友珍向洪珍珍支付暂计至2017年4月10日止的违约金1580.7元（违约金按月租金4790元的日3‰计算，其中2017年2月拖欠租金的违约金自2017年2月1日起暂计至2017年4月10日止为991.53元；2017年3月拖欠的租金的违约金自2017年3月1日起暂计至2017年4月10日为589.17元。违约金实际计算至付清全部欠款日止）；四、雷友珍承担本案诉讼费用。诉讼请求金额共计：14835.24元。事实与理由：2012年3月2日，洪珍珍作为出租方，向群芳、赖毅秋作为承租方，双方签订了一份《商铺租赁合同》。根据该合同，洪珍珍将其名下坐落于厦门市海沧区沧翔路150号的商铺出租给向群芳、赖毅秋，租赁期限自2012年4月1日起至2017年3月31日止。2014年6月7日，在上述合同租赁期内，经洪珍珍同意，向群芳、赖毅秋将该商铺转租给雷友珍及周晶晶。至此，雷友珍及周晶晶作为新的承租方，洪珍珍作为出租方，双方继续履行上述合同。此后，该店铺实际上由雷友珍承租使用。根据合同约定，月租金自2016年4月1日起至2017年3月31日为人民币肆仟柒佰玖拾元整。自租赁期限开始之日起，雷友珍应在每一月期限届满前一日内付清下一个承租月的房租。在租赁期间，水电费、电话费、卫生费、物业管理费、煤气费、闭路收视费等费用，自租赁期开始之日起由雷友珍使用并负责支付。如雷友珍逾期支付租金，应向洪珍珍支付月租金额每日千分之三的违约金，房租逾期支付超过壹拾伍日，洪珍珍有权解除合同并收回该商铺。然雷友珍未能依约按时支付租金并缴纳相应的水电费、物业管理费等费用。雷友珍先后于2016年8月28日、2016年9月27日、2016年10月24日、2017年2月10日、2017年3月2日出具五份保证书，保证清偿所欠费用并搬离承租店面，然其始终未依约履行。2017年3月15日，洪珍珍在多次催讨未果的情况下向雷友珍发出《律师函》，函告解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求雷友珍于收函之日起三日内腾房并搬离所承租商铺，付清所欠各项费用。然雷友珍亦无动于衷。经洪珍珍多次催促，雷友珍仍拒不搬离承租商铺并支付所欠各项费用。
被告雷友珍辩称，一、其从未拒绝续签房屋租赁合同，房屋租赁合同存续期间洪珍珍多次到店里闹事，导致生意无法正常经营，以至于无法按时缴纳房租。二、作为房屋的原承租人理应享有优先承租权。三、不存在违约金的约定。
经审理查明，2012年3月2日，洪珍珍（甲方、出租方）与向群芳、赖毅秋（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》一份，《商铺租赁合同》约定：一、甲方把产权属于洪珍珍坐落于厦门市海沧区沧翔路150号的商铺出租给乙方。二、租赁期限自2012年4月1日起至2017年3月31日止，租期共五年。三、……第三年（2014年4月1日至2015年3月31日）月租金3960元整；第四年（2015年4月1日至2016年3月31日）月租金4356元整；第五年（2016年4月1日起至2017年3月31日）月租金4790元整。四、付款期限：由租赁期限开始之日起算，乙方在每一月期限届满前一日内付清下一个月承租月的房屋。五、乙方在签订本合同时向甲方缴纳保证金10500元整……九、违约责任：……乙方逾期支付租金，乙方应向甲方支付月租金额每日千分之三的违约金，房租逾期支付超过15日，甲方有权解除合同并收回商铺。
2014年6月7日，经洪珍珍同意，向群芳、赖毅秋将案涉商铺转租给雷友珍及周晶晶。至此，雷友珍及周晶晶作为新的承租方，洪珍珍作为出租方，双方继续履行上述合同，案涉店铺至此即由雷友珍承租使用。
后雷友珍分别于2016年8月28日、2016年9月27日、2016年10月24日、2017年2月10日、2017年3月2日出具保证书，保证清偿所欠房租及相关费用。
2017年3月15日，福建远大联盟律师事务所接受洪珍珍的委托，向雷友珍发出《律师函》函告：自本律师函发出之日起洪珍珍与雷友珍之间签订的《商铺租赁合同》解除，雷友珍应自收到本函之日起三日内腾房并搬离所承租的商铺，并付清拖欠费用。
庭审过程中，雷友珍陈述确认案涉店铺实际由其经营，与周晶晶无关。其至今仍未搬离店铺、返还钥匙。
庭审过程中，洪珍珍提供物业费收据三张及电费发票三张，拟证明洪珍珍代雷友珍缴纳欠缴的物业管理费（含公维金）284元、水费（含公摊）366元、电费（含违约金）1427.94元，共计2077.94元。上述证据，雷友珍质证认为其缴纳过一次物业管理费和电费，具体缴纳的期间不清楚，并未提供相应的收据予以证明。
庭审过程中，洪珍珍、雷友珍一致确认欠缴的租金期间为2017年2月至2017年3月，租赁合同保证金10500元仍在洪珍珍处。
以上事实,有原告洪珍珍提供的《商铺租赁合同》、保证书、厦门市牧邻物业有限公司收据三份、厦门增值税普通发票三份、律师函、邮件详情单及投递情况查询单，以及本院庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。洪珍珍与雷友珍于2014年6月7日签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵守、履行合同。雷友珍未依约支付租金，已构成根本违约，按照合同约定洪珍珍有权请求其支付欠缴租金及违约金。洪珍珍主张按日3‰标准计算违约金，标准过高，本院依法调整为月利率2%的标准。经核算雷友珍应向洪珍珍支付租金9580元（4790元×2个月），违约金分两段计算（以月租金4790元为基数，按月利率2%的标准计算，其中2017年2月拖欠租金的违约金自2017年2月1日起计至实际付清欠款日止；2017年3月拖欠租金的违约金自2017年3月1日起计至实际付清欠款日止）。《商铺租赁合同》约定：“乙方逾期支付租金，乙方应向甲方支付月租金额每日千分之三的违约金，房租逾期支付超过十五日，甲方有权解除合同并收回该商铺。”雷友珍逾期未付租金并占用商铺至今，给洪珍珍造成了一定的商铺占用损失，洪珍珍要求雷友珍归还案涉商铺并以月租金4790元的标准支付自2017年4月1日起至实际搬出商铺之日止的房屋占用费，本院予以支持。雷友珍使用案涉商铺期间，理应按合同义务缴纳案涉房屋物业管理费、公共维修金、公摊水电费等费用。洪珍珍主张雷友珍支付物业管理费、公共维修金、公摊水电费2077.94元，具有事实、法律依据，本院予以支持,雷友珍应支付洪珍珍租金9580元及物业管理费、公共维修金、公摊水电费2077.94元,共计11657.94元,其中雷友珍已缴纳的保证金10500元应当予以抵扣。雷友珍提出的装修损失问题，应另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告雷友珍于本判决生效之日起十日内向原告洪珍珍支付租金、物业管理费、公共维修金、公摊水电费共计1157.94元及违约金（违约金以月租金4790元为基数，按月利率2%的标准计算，其中2017年2月拖欠租金的违约金自2017年2月1日起计至实际付清欠款日止；2017年3月拖欠租金的违约金自2017年3月1日起计至实际付清欠款日止）；
二、被告雷友珍于本判决生效之日起十日内归还案涉商铺，并以月租金4790元的标准，向原告洪珍珍支付自2017年4月1日起至实际搬出之日止的房屋占用费。
如被告雷友珍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费115元，减半收取57.5元，由被告雷友珍负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 黄玉梅
二〇一七年五月二十三日
法官助理 林 烨
代书记员 刘盛达
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。