江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终2759号
上诉人(原审被告):吴志登,男性,1981年2月15日出生,汉族,证件号码330329198102152294,住镇江市。
委托诉讼代理人：吴跃明，江苏大唐人律师事务所律师。
被上诉人(原审原告):镇江优盛食品商城经营管理有限公司,住镇江市谷阳路68号,机构代码91321191554617109J。
法定代表人：陈亦飞，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：刘胜红，该公司职员。
上诉人吴志登因与被上诉人镇江优盛食品商城经营管理有限公司（以下简称优盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初3587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
吴志登上诉请求：撤销原判、依法改判。事实和理由：一、2016年8月31日起，涉案房屋已被优盛公司实际控制，不存在返还的问题；二、原审判决主文第六项超出了优盛公司的诉讼请求范围。
优盛公司辩称，原审判决是正确的，应予以维持。
优盛公司向一审法院起诉请求：1、判决解除其与吴志登签订的商铺租赁合同；2、判令吴志登支付优盛公司租金107874元（其中6幢1层0133号商铺16884元，以月租金1876元为基数，自2016年1月16日起计算至2016年10月15日租赁合同解除之日止；1幢2层216-236号商铺90990元，以月租金10110元为基数，自2016年3月18日起算至租赁合同解除之日止，暂计9个月）；3、判令吴志登支付优盛公司逾期支付租金的违约金97089元（其中6幢1层0133号商铺15198元；1幢2层216-236号商铺81891元），按拖欠租金金额的日千分之五计算；4、判令吴志登返还优盛公司租赁房屋，并将6幢1层0133号商铺按照日租金双倍的标准（123元/日）向优盛公司支付房屋占用期间的违约金4920元，自2016年10月26日起算至交付日止；5、判令吴志登向优盛公司支付双方合同约定的因单方违约产生的违约金35958元（其中6幢1层0133号商铺5628元；1幢2层216-236号商铺30330元，按三个月租金计算）；6、判令吴志登支付优盛公司物业费16236元（其中6幢1层0133号商铺物业费计算以183元/月为基数，自2015年10月16日起计算至租赁合同解除之日止；1幢2层216-236号商铺物业费计算以1621元/月为基数，自2016年3月18日起算至租赁合同解除之日止，暂计9个月）。
一审法院认定事实：2015年9月12日，优盛公司与吴志登签订《商铺租赁合同》，约定优盛公司将坐落于镇江市谷阳路68号优盛广场1幢2层216-223、225-233、235、236号商铺租赁给吴志登使用；商铺建筑面积为405.34㎡；租赁期限自合同签订之日起至2020年9月17日，其中免租期为本合同签订之日起至2016年3月17日；2016年3月18日至2018年3月17日的租金单价为0.82元/㎡/天，年租金为121318元；吴志登在签订租赁合同时向优盛公司支付25000元作为履约保证金，该保证金中的一个月租金作为本合同租赁保证金，剩余费用作为下期预付租金；吴志登向优盛公司或第三方缴付的物业管理相关费用为4元/㎡/月，自2016年3月18日起算。2015年10月16日，优盛公司与吴志登签订第二份《商铺租赁合同》，约定优盛公司将位于镇江市谷阳路68号优盛广场的6幢1层0133号商铺租赁给吴志登使用，商铺建筑面积为45.68㎡；租赁期限自本合同签订之日起至2016年10月15日；租金标准为1.35元/㎡/天，租金总额为22509元；�志登在签订合同时向优盛公司支付7627元，其中2000元为租赁保证金，5627元为租赁第一季度租金；物业管理费标准按4元/㎡/月，自2015年10月16日起算。两份合同均约定，租金及物业管理费每三个月支付一次，先付后用，吴志登应在每个支付周期起始日前十五天向优盛公司支付租金，向优盛公司或优盛公司委托的第三方物管公司支付物业管理费，逾期支付租金应按拖欠金额的日千分之五向优盛公司支付违约金；租赁保证金在协议期满，吴志登将应付的所有租金及其他款项支付完毕，房屋完好移交的情况下无息返还；本合同生效后应当严格履行，如需变更应提前30日书面提出，协商一致后执行；合同期内若因一方过失导致合同解除的，违约方应向守约方支付三个月的房屋租金作为违约金，若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方仍需对不足的部分承担据实赔偿责任，同�守约方有权终止合同；吴志登不缴纳、迟延缴纳租金或其他费用累计达30日的，或部分缴纳租金或其他费用，但差额部分未在当期租金或其他费用交付期限届满后30日内补齐的，优盛公司有权单方解除本合同；单方依法解除的，对方在收到解除通知日为终止日；合同终止后，吴志登须在合同终止日后十个工作日撤场并将房屋交付优盛公司，若吴志登未能及时将设施完好的房屋交给优盛公司，吴志登应按原日租金的两倍乘以实际天数向优盛公司支付违约金，同时押金优盛公司不予退还吴志登，并有权强制收回该房屋。
合同签订后，优盛公司将涉案商铺交付吴志登使用经营，吴志登仅向优盛公司支付合同约定的保证金共计32627元。
2016年5月23日，优盛公司书面通知吴志登，载明鑫福顺茶庄租金及违约金三个月支付一次，第一租赁年度第二、三季度租金2016年1月16日至2016年7月15日为5627×2=11254元，物业费为548×2=1096元，合计应缴12350元，请于收到通知后10日内到财务室缴纳。2016年6月27日，优盛公司通过EMS向吴志登邮寄通知两份，要求吴志登在2016年6月30日前缴纳鑫福顺茶庄2016年1月16日至2016年7月15日的租金11254元、物业费1096元，缴纳犇品轩餐厅第一租赁年度第三季度租金及物业费35194元、第四季度租金及物业费35194元，逾期不缴纳，优盛公司有权单方解除合同；若无心继续经营，请在2016年7月3日前正式书面申请退租，并结清合同中约定的相关租金、物业费及违约金。吴志登于2016年7月1日签收。2016年8月31日优盛公司再次通过EMS向吴志登邮寄通知两份，要求吴志登支付鑫福顺茶庄截止2016年8月31日租金14117元、物业费1375元、违约金12069元，合计27561元；支付犇品轩截止2016年8月31日租金55203元、物业费8852元、违约金40210元，合计104265元；双方签订的《商铺租赁合同》于2016年8月31日终止，吴志登于2016年9月15日前按约定完成清场并支付优盛公司三个月租金的违约金，其中鑫福顺违约金33188元，犇品轩违约金134595元。并附付款明细单及商户退租审批表。该邮件于次日被签收。
2017年4月6日，经原审法院现场勘察，涉案商铺均已停止营业。其中鑫福顺茶庄坐北朝南，铺面已锁。犇品轩餐厅坐北朝南，南北共计六组玻璃门，南面四组，南面入户玻璃门未锁，北面厨房两组玻璃门均被锁上，餐厅内仍摆放空调、桌椅、餐具、厨房设施等。庭审中，双方均认可吴志登经营的犇品轩餐厅南北各开一个门，优盛公司自认其在2016年8月9日将吴志登犇品轩餐厅北面一间后门锁上，优盛公司提交的录像反映该南面入户门被锁，2016年6月26日12点3分由优盛公司将锁打开。
另查明，优盛广场6幢1层0133�商铺用于经营鑫福顺茶庄，优盛广场1幢2层216-223、225-233、235、236号商铺用于经营犇品轩餐厅。
一审法院认为，优盛公司与吴志登签订的两份商铺租赁合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，应确认合法有效，双方应按照合同约定履行各自权利义务。
关于合同解除问题。因吴志登拖欠两份租赁合同项下商铺租金及物业费用数月，优盛公司多次催缴无果后依约向吴志登寄送解除合同通知，现双方均认可第二份租赁合同解除于2016年8月31日，原审法院予以确认。对于第一份租赁合同，根据法律规定，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自通知到达对方时解除。现吴志登于2016年9月1日收到该份解除合同通知，第一份租赁合同的解除时间应为2016年9月1日。优盛公司于2016年6月26日封锁第一份合同项下商铺大门，后有录像证实优盛公司于当日中午12:03分将锁打开，吴志登以此为由主张第一份租赁合同解除于2016年6月26日，依据不足，原审法院不予支持。优盛公司系因吴志登拖欠合同租金及物业费单方解除两份租赁合同，《商铺退租审批表》仅系双方办理商铺交付的凭证，吴志登辩称《商铺退租审批表》表明双方第二份租赁合同系协商解除，无事实依据，原审法院不予采信。吴志登应支付优盛公司第一份合同项下剩余租金40949.4元【405.34㎡×0.82元/㎡/天×168天-（25000元-10109.8元）】，优盛公司主张支付至2016年10月18日无事实依据，原审法院不予采纳；支付第二份合同项下剩余租金14122元（45.68㎡×1.35元/㎡/天×229天），优盛公司主张租金支付至2016年10月15日无事实依据，原审法院不予采纳。
关于违约金的问题，吴志登拖欠优盛公司租金，给优盛公司造成损失，优盛公司依据合同�定按拖欠租金每日千分之五主张的违约金过高，吴志登请求原审法院适当减少，在优盛公司未举证证实其主张的该项违约金在合理范围的情况下，原审法院酌定吴志登按照中国人民银行同期贷款基准利率的两倍向优盛公司支付拖欠租金的违约金。租赁合同约定，合同期内若因一方过失导致合同解除的，违约方应向守约方支付三个月的房屋租金作为违约金。现因吴志登拖欠租金导致优盛公司解除两份租赁合同，由此产生的损失，吴志登应依约支付。吴志登辩称该违约金系重复主张，无事实依据。
关于商铺返还及房屋占用违约金的问题，因吴志登未按约在合同终止后十个工作日内撤场并将商铺交付优盛公司，故原审法院对优盛公司要求吴志登返还涉案商铺予以支持，吴志登应向优盛公司支付第一、二份租赁合同项下商铺占用使用违约金至本判决生效之日止。优盛公司依据合同约定按原日租金的两倍主张房屋占用使用的违约金过高，且吴志登请求原审法院适当减少，故原审法院酌定房屋占用的违约金按原合同租金标准计算。
关于物业费用，根据合同约定，吴志登应向优盛公司或优盛公司委托的第三方物管公司支付物业管理费，现优盛公司并未委托第三方对涉案商铺所在的物业提供物业服务，且其经营范围亦包含物业管理服务，其向吴志登主张物业费用，符合合同约定。优盛公司主张吴志登支付物业费至合同解除之日止，于法有据，原审法院予以支持。对吴志登辩称物业费与本案无关的意见，原审法院不予采纳。吴志登应按约向优盛公司缴纳第一份租赁合同项下商铺物业费用9079.6元（405.34㎡×4元/㎡/月×168天）、第二份租赁合同项下商铺物业费用1955.1元（45.68㎡×4元/㎡/月×229天）。
判决：一、优盛公�与吴志登2015年9月12日签订的《商铺租赁合同》于2016年9月1日解除，2015年10月16日签订的《商铺租赁合同》于2016年8月31日解除；二、吴志登于本判决生效后十日内将位于镇江市谷阳路68号优盛广场1幢2层216-223、225-233、235、236号商铺、6幢1层0133号商铺返还给优盛公司；三、吴志登于本判决生效后十日内向优盛公司支付位于镇江市谷阳路68号优盛广场1幢2层216-223、225-233、235、236号商铺租金40949.4元及物业费9079.6元，支付6幢1层0133号商铺租金14122元及物业费1955.1元；四、吴志登于本判决生效后十日内向优盛公司支付位于镇江市谷阳路68号优盛广场1幢2层216-223、225-233、235、236号商铺欠付租金的违约金3831.2元，支付6幢1层0133号商铺欠付租金的违约金1496.2元（2017年6月16日之后的违约金以欠付租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的两倍计算至实际给付之日止）；五、吴志�于本判决生效后十日内向优盛公司支付位于镇江市谷阳路68号优盛广场1幢2层216-223、225-233、235、236号商铺解除的违约金30329.5元，支付6幢1层0133号商铺解除的违约金5627.3元；六、吴志登于本判决生效后十日内向优盛公司支付位于镇江市谷阳路68号优盛广场1幢2层216-223、225-233、235、236号商铺占用使用违约金95393元（2017年6月16日至本判决生效之日止的占用使用费按0.82元/㎡/天计算）；支付6幢1层0133号商铺占用使用违约金17760元（2017年6月16日至本判决生效之日止的占用使用违约金按1.35元/㎡/天计算）。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，优盛公司向本院出具情况说明，同意仅在本案中向吴志登主张位于镇江市谷阳路68号优盛广场6幢1层0133号商铺40天占用使用�约金2466元。
本院认为，吴志登租赁、占有优盛公司的房屋，应依约向优盛公司支付租金和相关费用。首先，关于房屋返还的问题，吴志登主张涉案房屋已经由优盛公司实际控制，优盛公司不予认可，而吴志登认可涉案房屋由其上锁至今，故本院对吴志登关于“涉案房屋已经由优盛公司实际控制”的主张，不予支持。吴志登进而主张“按照优盛公司的通知，优盛公司完全可以单方撬锁收回房屋，故不存在返还房屋的问题”，优盛公司对此不予认可，本院认为，涉案房屋尚未腾空，优盛公司单方收回房屋势必会产生新的纠纷，优盛公司虽曾向吴志登声明其有权单方收回房屋，但并未行之，而是选择通过诉讼途径解决纠纷，并无不当。吴志登基于“优盛公司可以单方收回房屋”主张涉案房屋无需返还，理由不充分，本院不予支持。其次，关于房屋占用使用费�优盛公司向本院出具情况说明，同意仅在本案中向吴志登主张位于镇江市谷阳路68号优盛广场6幢1层0133号商铺40天占用使用违约金2466元，此系当事人自主处分自己权利的行为，不损害他人合法权利，本院予以采纳，原审判决应予以相应的变更。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
一、维持镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初3587号民事判决主文第一、二、三、四、五项及诉讼费分担部分；
二、变更镇江经济开发区人民法院（2016）苏1191民初3587号民事判决主文第六项为“吴志登于本判决生效后十日内向镇江优盛食品商城经营管理有限公司支付位于镇江市谷阳路68号优盛广场6幢1层0133号商铺占用使用违约金2466元”。
二审案件受理费2563元，由吴志登负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 剑
审判员 张玉宽
审判员 宋 涛
二〇一七年十一月十日
书记员 殷卓玮