山东省青岛市市南区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0202民初4280号原告：中信银行股份有限公司青岛分行，住所地：青岛市香港中路22号。负责人：杨威，该行行长。委托诉讼代理人：陈明秀，山东海达律师事务所律师。委托诉讼代理人：闻志永，山东海达律师事务所律师。被告：张刚，男，汉族，1975年4月24日出生，住山东省青岛市城阳区。被告：青岛龙凯置业有限公司，住所地：青岛市城阳区流亭街道双元路西。法定代表人：彭江，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱红娟，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张东霞，山东琴岛律师事务所律师。原告中信银行股份有限公司青岛分行（以下简称中信银行）诉被告张刚、被告青岛龙凯置业有限公司（以下简称龙凯置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理本案。原告委托诉讼代理人闻志永、被告龙凯置业委托诉讼代理人张东霞到庭参加诉讼，被告张刚经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中信银行向本院提出诉讼请求：1、张刚偿还借款本金930854.99元、利息92216.26元（利息暂计算到2017年2月3日，自2017年2月4日起至实际履行之日止按借款合同约定计算）；2、确认中信银行对张刚抵押的位于青岛市城阳区双元路房产拍卖、变卖所得享有优先受偿权；3、龙凯置业对上述债务承担连带清偿责任；4、案件受理费、保全费等费用由张刚和龙凯置业承担。事实与理由：2012年12月26日，中信银行与张刚、龙凯置业签订了编号为（2012）青城银房贷字第121415号《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）（以下简称为《借款合同》），约定中信银行向张刚提供贷款99万元用于购房，张刚以其购买的位于青岛市双元路房产提供抵押担保，双方办理了该房产的抵押登记。借款期限为240个月，贷款利率为中国人民银行同期同档次贷款基准利率上浮10%。龙凯置业对本案债务承担连带责任保证。此后，双方办理了抵押登记。中信银行依约发放了贷款，但张刚未履行还款义务，龙凯置业亦未承担保证责任。张刚未到庭，亦未提出书面答辩意见。龙凯置业辩称：一、龙凯置业已经配合办理了涉案房屋的预购商品房抵押预告登记手续，并将房屋交付给了张刚。房屋办理初始登记后，龙凯置业通过口头及书面形式通知中信银行涉案房屋具备办理房屋转移登记及正式抵押登记的条件，并要求中信银行尽快办理。因中信银行与张刚怠于办理导致抵押权无法设立或实现，加重了龙凯置业的责任，应视为中信银行与张刚故意阻碍担保责任解除的条件成就，根据法律规定，应视为解除担保责任的条件已成就，龙凯置业无需就张刚欠款承担连带清偿责任；二、张刚以其所购房屋向中信银行提供了抵押担保，根据物权法规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权。因此，在中信银行行使对涉案房屋的优先受偿权以前，无权要求龙凯置业对张刚所负债务承担连带责任；三、龙凯置业此前从未收到中信银行关于张刚逾期还款的通知，对该欠款并不知情，也导致无法提前采取救济措施，对于因此导致的中信银行损失扩大部分，龙凯置业不应承担责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下：2012年7月24日，张刚与龙凯置业签订了《青岛市商品房预售合同》，约定张刚以贷款方式购买龙凯置业开发的青岛市城阳区双元路房屋（以下简称案涉房屋）。为该房屋贷款事宜，中信银行与张刚、龙凯置业于2012年12月26日签订了编号为（2012）青城银房贷字第121415号《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，合同主要约定：1、张刚从中信银行贷款99万元，用于购买案涉房屋，借款期限为240个月，即自2012年12月26日起至2032年12月26日止，贷款年利率为7.205%，合同履行期间采取浮动利率，以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照人民银行的利率政策，在基准利率的基础上，上浮10%，即自贷款发放日起，首次利率调整日为2013年1月1日，并从首次利率调整日后每12个月调整一次利率。利率调整日为首次利率调整日在调整当月的对应日，调整当月没有对应日的，则调整当月最后一日为利率调整日，调整后的贷款利率为利率调整日所适用的中国人民银行同期同档次的基准利率按照合同约定方式进行浮动后所确定的利率。还款方式为按月等额本息还款。如张刚逾期或未按约定的金额归还贷款本息，中信银行有权按中国人民银行的规定和本合同约定计收罚息和复利，罚息利率为合同利率的150%，并宣布本合同项下已发放贷款提前到期，要求张刚立即偿还全部贷款本息及相关费用等。2、本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，即张刚用本合同项下贷款所购房屋抵押给中信银行作为偿还贷款的担保，龙凯置业则提供阶段性连带责任保证，具体为：龙凯置业对自本合同生效之日起就张刚案涉房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行持有之日止(担保阶段)张刚的所有应付款项承担连带保证责任，保证期间为担保阶段内张刚每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。上述担保范围为本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金，以及为实现债权和担保权所发生的费用（包括但不限于律师费、评估费等）。3、龙凯置业在合同中承诺“放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对龙凯置业的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利”。2013年1月10日，中信银行向张刚发放贷款99万元。2013年8月19日，张刚作为预告登记权利人再次办理了案涉房屋的产权预告登记。2013年12月2日，龙凯置业将案涉房屋交付给张刚。2014年1月2日，中信银行作为预告登记权利人就案涉房屋办理了房地产预告登记。2015年8月4日，案涉房屋被青岛市城阳区人民法院查封。案涉房屋尚未办理房屋转移登记，龙凯置业称已通过短信、电话、微信群等形式通知张刚办理过户手续，但张刚未予办理。合同履行期间，张刚未按约还款，截止2017年2月3日，张刚欠中信银行贷款本金930854.99元、利息92216.26元未付。对有争议的证据，本院认定如下：1、龙凯置业提交《关于个人按揭客户正式抵押办理的通知》及顺风快递的邮寄单各一份，该《通知》系由案外人青岛龙湖置业拓展有限公司寄送，寄送日期未显示年份，只显示“7月27日”，主要内容为：“青岛龙凯置业有限公司所开发的龙湖白沙河五期项目1#—46#号楼的房屋已经办理初始登记，业主具备办理房屋转移登记及正式抵押登记的条件，且本公司此前已经将上述情况通知业主并告知银行；到但今日本公司知悉贵行仍未与部分业主办理正式抵押手续，导致抵押预告登记存在失效及银行优先受偿权无法获得保障的风险，也加重了本公司的责任。为此，请贵行尽快联系业主共同办理正式抵押登记手续，以确保抵押权的效力……”。中信银行对该证据不予认可，质证称该证据邮寄单位和龙凯置业不一致、通知中看不出是什么项目、无法确认年份、是否收取无法确认以及邮寄内容无法确认。对于中信银行的质证意见，龙凯置业辩称：龙凯置业与青岛龙湖置业拓展有限公司均为青岛龙湖地产旗下的项目公司、住所地均为青岛市城阳区流亭街道双元路西、法定代表人均为彭江，邮寄单载明的寄件公司系顺风快递机打，非本公司工作人员填写。本院对该证据不予采纳，理由为：龙凯置业与青岛龙湖置业拓展有限公司是两个独立的法人，应各自独立行使权利，中信银行没有对该两个公司的实际关系进行甄别的义务，因此，青岛龙湖置业拓展有限公司寄送的该《通知》对中信银行不产生相应效力。2、龙凯置业提交案外人韩海霞与宗伟分别于2016年12月29日和2017年2月22日办理的存量房屋转移登记信息，欲证明中信银行已知悉案涉房屋项目具备办理抵押登记条件且已配合部分业主予以办理。中信银行对该证据的真实性无异议，但认为案涉房屋早在2015年即被其他法院查封而无法办理抵押登记，该两份证据证明不了中信银行存在过错。本院采纳中信银行的质证意见，对该证据不予采纳。本院认为：案涉合同均符合法律规定而有效，各当事人均应按约履行各自义务。本案中，中信银行已依约履行了发放贷款的义务，而张刚未能按照合同约定履行偿还借款本息的义务，已构成违约，故中信银行要求张刚偿还借款本金及相应的利息并承担诉讼费用的诉讼请求于法有据，本院予以支持。本案争议的焦点在于：1、中信银行对案涉房屋是否享有优先受偿权；2、龙凯置业是否应当承担连带清偿责任。对此，本院分别予以评述：关于1、中信银行对案涉房屋是否享有优先受偿权问题，本院已查明，案涉房屋已办理预购商品房抵押权预告登记，且已具备办理物权登记条件，但购房人张刚怠于办理抵押登记，这种情况下，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。商品房按揭贷款往往涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，从而影响交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商也因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人张刚怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人张刚负有协助办理抵押登记的义务，龙凯置业应督促其办理。本院确定张刚应在三十日内协助办理案涉房屋抵押登记。若张刚逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人中信银行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”的规定，张刚虽尚未办理案涉房屋产权证，但该房屋已具备物权登记条件且已交付其使用，应认定为属于张刚财产，客观上应作为张刚责任财产进行处置。其二，案涉房屋已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房屋优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效力，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。综上，案涉房屋已具备物权登记条件但因购房人张刚原因导致抵押权客观上无法登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对房屋处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院依法确认债权人中信银行对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。关于2、龙凯置业是否应当承担连带清偿责任问题，本院认为因中信银行与保证人龙凯置业约定的保证期间为“对自本合同生效之日起就张刚就本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交中信银行持有之日止”，故在抵押权未能依登记而设立情况下，龙凯置业的保证期间延续。另外，因龙凯置业已在合同中承诺“放弃《担保法》第28条及《物权法》第176条项下的针对龙凯置业的所有抗辩以及根据上述法条所可能获得的全部权利”，故龙凯置业应依约对张刚所负债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，保证人龙凯置业在承担保证责任后，有权向债务人张刚追偿。在追偿过程中，若债权人中信银行对案涉房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先用于偿还龙凯置业垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还张刚。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条之规定，判决如下：一、张刚于本判决生效后10日内偿还中信银行股份有限公司青岛分行截止2017年2月3日的贷款本金930854.99元、利息92216.26元，以及自2017年2月4日起至实际履行之日止的利息（按照合同约定计算）；二、青岛龙凯置业有限公司对第一项确定的债权内容承担连带清偿责任。其承担保证责任后，有权向张刚追偿；三、张刚应于本判决生效之日起三十日内协助中信银行股份有限公司青岛分行办理青岛市城阳区双元路房屋的抵押登记手续，青岛龙凯置业有限公司应督促张刚并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，青岛龙凯置业有限公司的保证责任终止；四、上述房产抵押登记办妥后，或张刚逾期仍未办理抵押登记的，中信银行股份有限公司青岛分行有权以上述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对第一项确定的主债权优先受偿；五、中信银行股份有限公司青岛分行对上述房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿青岛龙凯置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按中国人民银行同期贷款利率自款项垫付之日起计算）；再有余款的退还张刚；六、青岛龙凯置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向张刚追偿。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13589元、保全费5000元，由张刚、青岛龙凯置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  纪新敏人民陪审员  余 珍人民陪审员  王晓菊二〇一七年五月四日书 记 员  高 雷