湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0602民初4888号原告：郭晓华，女，xx出生，汉族，住xx委托代理人：汤维，湖南金额律师事务所律师。特别授权。被告：蒋建辉，男，xx出生，汉族，住xx委托代理人：周伟，君山区法律援助中心法律工作者。一般代理。被告：岳阳市房博士房地产经纪有限公司，住所地xx法定代表人：王敏。委托代理人：邱燕舞，公司员工。一般代理。原告郭晓华与被告蒋建辉、岳阳市房博士房地产经纪有限公司（以下简称“房博士”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭晓华及委托代理人汤维，被告蒋建辉委托代理人周伟，被告房博士委托代理人邱燕舞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭晓华请求本院判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、被告蒋建辉支付的定金20000元归原告所有；3、被告房博士向原告返还违法收取的交易保证金20000元。4、被告承担本案全部诉讼费用。2017年5月18日，被告房博士作为居间方，原告与被告蒋建辉签订了《房屋买卖合同》，约定通过被告房博士将原告所有的位于岳阳市经济技术开发区xx房屋出售给被告蒋建辉，售价670000元，由被告蒋建辉向原告郭晓华预付定金20000元。合同同时约定，三方应于2017年7月15日之前完成银行按揭手续，若银行贷款审批不能通过，本合同终止，三方均不承担违约责任。但至2017年7月15日，被告蒋建辉与被告房博士均未按合同要求向银行申报按揭，构成根本违约。另被告房博士要求原告郭晓华向其交付交易保证金20000元，虽以合同形式确定此行为，但不符合法律规定，系无效条款。被告蒋建辉与被告房博士的行为导致原告不安，因此，原告于2017年8月7日履行了自己的不安抗辩权，以书面形式向两被告送达了《解除买卖合同通知书》终止了三方买卖合同，被告蒋建辉在收到原告《解除买卖合同通知书》后，以诉前财产保全的方式冻结了原告的诉争房产，形成纷争。原告为维护合法权益，特诉至法院。被告蒋建辉答辩要点：原告委托郭静通过被告房博士（居间方）与被告蒋建辉于2017年5月18日签订《房屋买卖合同》，合同中约定：被告蒋建辉购买原告所有的位于岳阳市岳阳经济技术开发区xx房屋（含空调挂机3台，床2张），房屋售价670000元，被告蒋建辉签约时支付定金20000元（在付款时冲抵房款），原、被告双方在房博士的协助下，于2017年7月15日之前到银行签署有关按揭文件，通过银行贷款审批后，在办理该房屋产权过户受理完（领取新的不动产受理单）的当日被告蒋建辉将首付房款（含定金）人民币200000元支付给原告，剩余房款通过按揭贷款方式支付给原告，原告应于2017年8月10日前将该房屋不动产产权转移登记至被告蒋建辉名下。被告蒋建辉于2017年5月18日向原告支付购房定金20000元，但原告拒不配合办理银行按揭贷款手续，于2017年7月27日将上述房屋另售他人，并还清银行抵押贷款。原告明确表示要求解除房屋买卖合同，拒不履行房屋过户合同义务。被告房博士答辩要点：被告房博士于5月31日帮原告到房产局办理了房屋产权手续，按照不动产中心规定30日出证，7月份房博士业务员一直在催原告回来办证，但原告要求首付增加到300000元，合同约定是200000元。被告房博士告诉原告，如果要支付首付要先到银行办理面签，但原告不配合。几次协商未果。保证金是因为房屋处于租赁状态，为了保障能够按期交房，才收取的。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下案件事实：原告郭晓华作为卖方（甲方），被告蒋建华作为买方（乙方）与被告房博士作为居间方（丙方）于2017年5月18日签订了《房屋买卖合同》。合同中约定：“一、1、甲乙双方自愿通过丙方出售及购入位于岳阳市xx房屋……2、乙方支付首付款为甲方赎楼……赎楼时间为2017年7月30日之前……二、该房屋之转让成交总价为人民币670000元。乙方须在签订本合同时支付购房定金人民币20000元给甲方。甲方需将该房屋之产权证、国土证原件和相关资料存放于丙方保管。……三、2、银行按揭贷款：2.1甲乙双方在丙方的协助下，三方约定于2017年7月15日之前到银行签署有关按揭文件……2.3、通过银行贷款审批，在办理该房屋产权过户受理完（领取新的不动产受理单）的当日乙方将首付房款（含定金）人民币200000元支付给甲方……四、本合同签订后2017年8月10日内，应向房地产管理部门办理完该房屋过户手续……六、1、在该房屋交易完成及甲方在将该房屋交付乙方使用前，甲方收到定金后需预留保证金人民币20000元在丙方处，以保证甲方按合同约定将该房屋交予乙方使用和保证甲方付清该房屋交房之前所产生的一切相关费用……七、1、非乙方及丙方的原因，甲方未按合同约定时间提供真实、有效、齐全的资料和办理该房屋相关手续，甲方未按合同约定时间在交易期限内到该房屋所管辖的房地产管理部门办理产权过户手续，或因甲方对该房屋的所有权瑕疵和故意隐瞒产权信息导致交易不能完成的，视为甲方违约，甲方仍须双倍支付服务佣金给丙方，丙方有权在违约金中优先收取，甲方须双倍赔偿定金给予乙方。2、非甲方及丙方的原因，乙方未按合同约定时间提供真实、有效、齐全的资料和办理该房屋相关手续，乙方未按合同约定时间在交易期限内到该房屋所管辖的房地产管理部门办理产权过户手续，或因未如约支付房款及相关款项，视为乙方违约，所交的定金转为违约赔偿，乙方仍须双倍支付服务费佣金给丙方，丙方有权在违约金中优先收取……。”合同签订当日，原告委托郭静收取了被告蒋建华20000元定金；被告房博士收取原告保证金20000元。2017年5月31日原告委托被告房博士办理不动产证，该房产证于2017年6月28日下发。2017年7月14日，原告与房博士业务员李爱爱微信聊天表明没有时间回来到银行做面签。7月17日，原告与房博士业务员李爱爱微信聊天表明房子不卖给蒋建华。2017年7月27日，原告将本案诉争房屋另售他人。2017年8月7日原告向被告蒋建辉出具《解除买卖合同通知书》、向被告房博士出具《解除房屋买卖协议告知书》。2017年8月20日，被告蒋建辉申请法院冻结了该房屋产权，产生诉前保全费3880元、诉讼财产保全责任保险费2680元。判决的理由与结果本院认为，原告郭晓华、被告蒋建辉及被告房博士签订的《房屋买卖合同》，是三方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。合同中约定，原告郭晓华、被告蒋建辉于2017年7月15日之前到银行签署有关按揭文件，被告蒋建辉支付首付款在2017年7月30日之前为原告郭晓华赎楼。原告主张被告未按合同要求向银行申报按揭构成根本违约，向法庭提交解除买卖合同通知书及光盘拟证明被告郭建辉违约事实。被告蒋建辉抗辩在合同履行过程中，原告郭晓华不肯配合到银行做面签导致2017年7月15日银行按揭手续未能办理，原告郭晓华存在违约情形，该事实有被告房博士提供的微信记录证实。本院认为原告提交的证据只能证明原告要求解约的事实但不足以证明被告存在违约情形。被告房博士提交的微信聊天记录，属于电子数据，是民事诉讼法确定的法定证据种类，且原告郭晓华对于其真实性予以认可，本院对被告房博士提供的微信证据予以采信，对原告郭晓华违约的事实予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因被告蒋建辉对诉争房屋已向本院申请诉前保全，该房屋产权已被本院冻结，该合同有继续履行的可能。原告请求解除原被告之间签订的《房屋买卖合同》的理由不成立。原告请求被告支付的定金20000元归原告所有，因在本案履约过程中，系原告存在违约情形，原告的该项请求本院不予支持。原告请求被告房博士向原告返还违法收取的交易保证金20000元，因合同中约定的保证金的作用为保证原告按合同约定向被告交房之前所产生的一切相关费用，现原告违约，该合同还未履行完毕，房子也未交付，原告的该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：驳回原告郭晓华的诉讼请求。案件受理费200元，由原告郭晓华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  周莉人民陪审员  郭薇人民陪审员  黄花二〇一七年十月三十日书 记 员  唐苗