北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终595号
上诉人（原审被告）:朱伟娜，女，1981年5月4日出生，汉族，无业，住北京市房山区长阳镇碧桂园小区**号楼*层*单元****室。
被上诉人（原审原告）：北京瑞华诚物业管理有限公司，住所地北京市房山区长阳镇碧桂园1号商业楼1B号。
法定代表人：宋岩，执行董事。
委托诉讼代理人：宋琪，男，北京瑞华诚物业管理有限公司员工。
委托诉讼代理人：张辉，北京市法度律师事务所律师。
上诉人朱伟娜因与被上诉人北京瑞华诚物业管理有限公司（以下简称瑞华诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案已审理终结。
朱伟娜的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由瑞华诚物业公司承担。事实和理由：1.瑞华诚物业公司于2013年10月份单方面解除合同，之后我与瑞华诚物业公司不存在合同及债权债务关系问题。2.瑞华诚物业公司向我追要2014年6与份以前的物业费超过诉讼时效。3.一审判决认定瑞华诚物业公司已向涉案小区提供物业服务明显违背事实。4.一审中我提供了充分证据证明瑞华诚物业公司提供物业服务不到位或未提供物业服务，给广大业主造成严重生活不便及精神困扰，但是一审判决酌定按照正常收费标准90%计算应收物业费，没有依据，判决不公。
瑞华诚物业公司辩称，我公司同意一审判决,朱伟娜所述与事实不符，我公司的确于2013年7月公示过准备要撤离涉案小区，但是经过长阳镇政府协调，我公司始终没有撤离并且服务至今。所谓应急服务，当时镇政府确实成立了一个应急服务办公室，但是该办公室都是由物业公司的工作人员组成，所提供的应急服务或撤管服务，与之前提供的物业服务内容标准没有任何变化。关于诉讼时效问题，我公司通过电话、上门等方式多次向朱伟娜催缴物业费，并在一审中提供了确实充分的证据。综上，我公司请求维持一审判决。
瑞华诚物业公司向一审法院起诉请求：判令朱伟娜立即清偿自2010年7月1日起至2017年8月31日止的物业服务费13392.78元。
一审法院认定事实：2006年12月5日朱伟娜与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同》，朱伟娜购买了位于北京市房山区长阳镇碧桂园55号楼6层1单元0602号房屋一套，房屋建筑面积103.82平方米。合同约定由瑞华诚物业公司作为前期物业服务的管理企业，物业服务收费价格为1.5元/月.平方米（建筑面积）。现因朱伟娜自2010年7月1日起未支付物业服务费，瑞华诚物业公司诉至法院。本案审理中，朱伟娜提交照片等，证明瑞华诚物业公司的物业服务不达标。重审期间朱伟娜提交了房山区建委答复，该答复显示瑞华诚物业公司属于撤管服务企业；瑞华诚物业公司提供了居委会证明用以证明该公司一直在主张物业费。
另查，瑞华诚物业公司于2013年11月5日将名称变更为北京汇驰信物业管理有限公司，2014年3月26日，北京汇驰信物业管理有限公司将名称再次变更为北京瑞华诚物业管理有限公司。
一审法院认为：朱伟娜与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同条款系双方真实意思表示，合法有效，对朱伟娜具有法律约束力。瑞华诚物业公司已向朱伟娜居住的小区提供了物业服务，现要求朱伟娜支付物业费，理由正当，证据充分，法院对合理部分予以支持。根据查明的事实，瑞华诚物业公司在提供物业服务期限内，对小区安全保卫、小区绿化、卫生环境、维修等方面提供的服务存在一定瑕疵；现无证据证实应急服务收费标准，法院根据瑞华诚物业公司物业服务状况酌定按正常收费标准90%计算应收物业费。朱伟娜所辩诉讼时效问题，鉴于瑞华诚物业公司提供的物业服务系公共服务，其针对的是全体业主而不是单个业主，即使在单个业主欠付物业费时，瑞华诚物业公司也无法停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证整体业主的利益，朱伟娜处于持续欠缴物业费的状态，且居委会证明瑞华诚物业公司行使了催要权利，故对朱伟娜的该主张不予采纳。据此，一审法院于2017年12月判决：一、朱伟娜于判决生效后七日内给付北京瑞华诚物业管理有限公司二○一○年七月一日至二○一七年八月三十一日的物业费一万二千零五十三元五角；二、驳回北京瑞华诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审审理过程中，本院向朱伟娜出示瑞华诚物业公司在瑞华诚物业公司诉谭丽华物业服务合同纠纷一案中提交的瑞华诚物业公司与其他相关单位、公司签订的服务合同，目的是证明瑞华诚物业公司一直持续为涉案小区提供物业服务。朱伟娜认为上述合同中多数没有法定代表人的签字和日期，所有合同没有开户银行和账号，没有付款方式，对所有合同的真实性不予认可。瑞华诚物业公司主张所有合同都是真实的，都已正常履行。
另，为查明瑞华诚物业公司提交的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》的真实性，本院在谭丽华上诉瑞华诚物业公司物业服务合同纠纷一案中，前往北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会进行调查，形成调查笔录1份。该居委会主任认可瑞华诚物业公司在本案一审中提交的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》系该居委会在征求北京市房山区长阳镇政府同意后出具，该说明的内容属实。瑞华诚物业公司认可调查笔录的真实性，朱伟娜认可调查笔录的真实性，但认为居委会主任住在A区，其在调查笔录中所说的“老标准”不知是何标准，与C区的标准不一样。为查明北京市房山区住房和城乡建设委员会在北京市房山区政风行风热线关于涉案小区答复的相关情况，本院在谭丽华上诉瑞华诚物业公司物业服务合同纠纷一案中，前往北京市房山区住房和城乡建设委员会进行调查，形成调查笔录1份。该委物业科称瑞华诚物业公司在2013年下半年曾发布过撤离公示，该委系依据该公示作出相关答复，上述公示期满后，瑞华诚物业公司仍在涉案小区。另，该委称应急服务的收费标准可以参照《北京市物业项目交接管理办法》第四章相关规定。瑞华诚物业公司、朱伟娜均认可上述调查笔录的真实性。
关于2013年7月撤管一事，瑞华诚物业公司认可该公司在2013年7月份确实发布过撤管公示，但是因没有其他物业公司接手，经过长阳镇政府协调，为了维持小区正常运转，瑞华诚物业公司没有撤离且一直提供物业服务至今。朱伟娜则主张2013年10月份之后，其与瑞华诚物业公司之间的服务合同就终止了，涉案小区由长阳镇应急办提供基本物业服务。关于应急服务的服务内容和收费标准，朱伟娜称各方之间没有约定，相关政府部门亦未进行过公示。瑞华诚物业公司称北京市房山区长阳镇政府虽然成立了应急办公室，但实质上涉案小区仍然由瑞华诚物业公司按照以前的标准提供物业服务。
因双方当事人对一审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。
本院认为,依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依约履行，不得擅自变更和解除。本案中，朱伟娜与北京市碧桂园房地产开发有限公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行，包括该合同中的前期物业条款。本案中，虽然瑞华诚物业公司于2013年7月份发布撤离公告，但是瑞华诚物业公司提交的其与第三方签订的服务合同、北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会出具的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》以及本院向北京市房山区住房和城乡建设委员会调查了解的情况，可以形成较为完整的证据链条，证明瑞华诚物业公司并未撤离涉案小区，并提供物业服务至今。关于物业费收费标准，虽然涉案小区成立了应急办公室，但是朱伟娜未提交证据证明应急期间的物业费收费标准与买卖合同前期物业条款中约定的物业费标准存在差异，且买卖合同前期物业服务条款中约定的物业服务内容亦属于基本的物业服务项目，与应急服务的内容亦无显著差别，因此，朱伟娜作为该小区业主，应当按照前期物业条款约定的物业费标准按时交纳物业费。但是，根据朱伟娜提交的证据，瑞华诚物业公司在提供物业服务时确实存在一定瑕疵，一审法院根据本案实际情况，酌情确定按照正常收费标准的90%计算应收物业费，无显著不当之处，本院予以支持。
朱伟娜主张瑞华诚物业公司的诉讼请求超过诉讼时效，但是根据北京市房山区长阳镇碧桂园社区居委会出具的《关于碧桂园社区物业服务有关情况的说明》，北京瑞华诚物业公司并未存在明显怠于行使权利的情形，一审法院对于朱伟娜的该项主张不予支持，并无不当，本院予以支持。
综上所述，朱伟娜上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费101元，由朱伟娜负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王 磊
审判员 白 松
审判员 刘慧慧
二〇一八年一月十八日
书记员 孙春玮