安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终2060号
上诉人（原审被告）：刘建，男，1979年8月16日出生，汉族，户籍所在地安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：梁伟，安徽天瑞律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：于仁珍，女，1979年7月6日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。
委托诉讼代理人：梁伟，安徽天瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴勇，男，1976年7月21日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：杨一伟，安徽协利律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曹梦淳，安徽协利律师事务所律师。
上诉人刘建、于仁珍因与被上诉人吴勇房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初4635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘建、于仁珍上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判吴勇承担违约责任并解除双方签订的《存量房买卖合同》，刘建、于仁珍不承担任何法律责任，本案一、二审诉讼费用由吴勇承担。事实和理由：1、一审法院将于仁珍列为本案被告没有法律依据。本案是房屋买卖合同纠纷，于仁珍并不是买卖合同的缔约人，根据合同的相对性原则，在合同纠纷中将于仁珍列为本案被告，没有任何法律依据。2、一审法院未尽到释明义务，对于仁珍与吴勇之间是否存在法律关系和何种法律关系未作认定。于仁珍不是本案房屋买卖合同法律关系的主体，一审法院不但将其列为被告，而且在未确定法律关系的情况下便判令于仁珍承担法律责任有失公允。吴勇认为，首先应认定两者之间是否存在法律关系或何种法律关系，并释明理由。因为只有确定了明确的法律关系，方可依据法律关系认定民事主体是否应当承担法律责任，或承担何种法律责任。3、一审法院认定《存量房买卖合同》合法有效，无事实和法律依据。首先，刘建、于仁珍系夫妻关系，涉案房屋虽登记为刘建单独所有，但系其婚后购买，其属于夫妻共同所有的家庭财产，刘建未征得于仁珍的同意，即与吴勇签订房屋买卖合同，事后也未得到于仁珍的追认，属于无权处分。因此，刘建未经于仁珍同意，擅自处分夫妻共同财产，与吴勇签订的房屋买卖合同应属无效，且不构成善意取得，一审法院认定涉案合同合法有效无事实和法律依据。4、一审判决认定吴勇代刘建支付案外人胡春生的执行款182120元，其中100526.21元认定为购房款，无事实和法律依据。首先，针对本案而言，房屋买卖合同约定的吴勇支付全部购房款的时间是2015年2月22日前，然而直至2016年4月吴勇仍然欠付购房款十多万。期间刘建多次电话催促未果，遂无奈于2016年4月22日短信告知吴勇的行为已经构成违约，解除双方签订的购房合同。因2016年4月22日合同结束后，双方之间就不存在继续履行的问题，更不存在2016年8月15日吴勇代支付执行款被认定购房款的情况。其次，刘建、于仁珍未同意吴勇代为支付执行款，本案根本不存在代为支付的问题。
吴勇辩称，1、一审法院认定事实客观正确，刘建、于仁珍的陈述与事实不符，本案所涉的房屋买卖于仁珍是知悉的，且参与配合，于仁珍系房屋买卖的一方主体，一审法院认定并无不当。吴勇在买房时与中介看过涉案房屋，于仁珍本人在场。2016年1月27日，拟办理过户手续时，于仁珍、刘建及其孩子均在房产交易中心予以配合。2、本案所涉的购房款吴勇并非仅给付刘建一人，而是代刘建、于仁珍偿还夫妻共同债务。3、本案交易未能于2016年1月27日完成，系因案外人胡春生的执行查封，为保障吴勇的合法权益，吴勇代刘建支付了执行款182120元，应当认定为支付购房款。4、刘建、于仁珍的关于解除合同及吴勇承担违约责任的上诉请求超过了一审法院审查的范围，其在一审也未就此提出反诉。
吴勇向一审法院起诉请求：1、刘建、于仁珍继续履行于2016年1月11日与吴勇签订的《存量房买卖合同》，并配合吴勇办理合肥市滨湖区滨湖家园10幢603室的产权过户登记手续；2、刘建、于仁珍支付吴勇违约金189000元；3、本案诉讼费由刘建、于仁珍负担。
一审法院认定事实：刘建和于仁珍系夫妻关系，坐落在合肥市滨湖区滨湖家园10幢603室房屋的所有权登记在刘建名下。2016年1月11日，刘建（甲方）与吴勇（乙方）签订《存量房买卖合同》一份，约定甲方向乙方转让上述房屋，转让价格945000元；乙方应于1月11日支付定金20000元；首付款650000元，乙方支付甲方用于提前归还银行贷款；剩余房款275000元，乙方于2月22日前一次性支付甲方，双方于2月22日前共同向房产局申请存量房转移登记手续，交易产生的所有税费由乙方承担；任何一方违反本协议中任何一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金。合同签订后，吴勇当即支付刘建定金20000元。1月22日，吴勇代刘建偿还银行贷款本息769473.79元。1月25日，吴勇支付刘建购房款35000元。在中介公司参与下，双方约定于1月27日办理房产过户手续，并支付剩余购房款。1月27日，吴勇缴纳全部税款22580元后，发现房屋已被法院查封，过户手续因故未能完成。4月18日，吴勇支付刘建购房款20000元。此后，房屋被解除查封，吴勇多次通知刘建办理房产过户手续，刘建均未配合。
另查明，胡春生与刘建买卖合同纠纷一案正在合肥市瑶海区人民法院执行中，涉案房屋因该案再次被法院查封。2016年8月15日，吴勇代刘建向瑶海区法院支付执行款182120元，瑶海区法院已解除查封，现房屋因本案被查封。
一审法院认为，涉案《存量房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法有效,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同价款945000元，起诉前吴勇已付844473.79元（20000元+769473.79元+35000元+20000元），欠付100526.21元（945000元-844473.79元）。为便于本案的顺利执行，吴勇代刘建支付执行款182120元，因此，执行款中的100526.21元可认定为购房款，吴勇于2016年8月15日付清合同价款。双方口头约定，办理过户的同时支付剩余购房款，现吴勇已付全款，刘建和于仁珍应按约履行协助过户的义务，故对吴勇的该项请求，依法予以支持。1月27日，刘建和于仁珍前往房产局协助过户，因房屋被查封而未能办成，不能认定刘建违约。房屋解封后，虽然吴勇多次要求刘建协助过户，但吴勇未支付剩余购房款，刘建享有同时履行抗辩权，亦不能认定刘建违约。吴勇于8月15日付清购房尾款时，房屋因本案被查封，刘建无法完成协助义务，仍不能认定其违约。因此，吴勇要求刘建和于仁珍支付违约金189000元（945000元×20%），不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第六十六条之规定，判决：一、刘建、于仁珍继续履行《存量房买卖合同》，于判决生效之日起十日内协助吴勇办理合肥市滨湖区滨湖家园10幢603室房屋的产权变更手续（办证产生的费用由吴勇负担）；二、驳回吴勇的其他诉讼请求。本案一审案件受理费15006元，减半收取7503元，保全费5000元，合计12503元，由吴勇负担1503元，刘建、于仁珍负担11000元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，根据本案现已查明的事实来看，2016年1月11日，刘建与吴勇签订案涉房屋《存量房买卖合同》时，案涉房屋系刘建、于仁珍婚后的共同财产，一审法院将于仁珍列为本案被告并无不妥，本院予以维持。刘建、于仁珍认为刘建与吴勇签订的《存量房买卖合同》时未征得于仁珍同意，故合同应属无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故刘建、于仁珍主张合同无效的主张，本院不予采信。关于吴勇代刘建支付案外人执行款中的100526.21元是否可以认定为吴勇支付的购房款问题。从本案现已查明的事实来看，因案外人与刘建买卖合同纠纷导致案涉房屋被合肥市瑶海区人民法院查封，为确保本案合同的顺利履行，吴勇代刘建支付案外人案件中的相关执行款，一审法院认为该执行款中的100526.21元可以作为吴勇支付的购房款并无不妥，本院予以维持。
综上所述，刘建、于仁珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费13250元，由上诉人刘建、于仁珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年八月十一日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。