中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终14312号
上诉人（原审原告、反诉被告）：金永坪（KIMYOUNGPYOUNG），男，1975年5月1日出生，大韩民国国籍。
委托诉讼代理人：许光日，上海海颂律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王月娥，上海海颂律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：崔正文，男，1969年1月31日出生，朝鲜族，户籍地沈阳市和平区。
委托诉讼代理人：林文强，上海卓勤律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郑留洪，上海卓勤律师事务所律师。
上诉人金永坪（KIMYOUNGPYOUNG，以下简称金永坪）、崔正文因房屋租赁合同纠纷一案，均不服中华人民共和国上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初2424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月7日受理后，依法组成合议庭，于同年12月19日公开开庭进行了审理。上诉人金永坪的委托诉讼代理人许光日、上诉人崔正文的委托诉讼代理人林文强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金永坪上诉请求：撤销一审判决主文第一至第八项，改判确认双方就上海市闵行区XX路XX号XX广场XX层XX室房屋（以下简称“系争房屋”）于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》（以下简称“系争合同”）无效、崔正文返还租金及物业管理费共计人民币328，530.50元（以下币种均为人民币）、崔正文支付装修折价款554,786元、崔正文立即归还租赁保证金及物业管理保证金共计241,941.30元、鉴定费全部由崔正文承担、驳回崔正文的全部反诉请求。
事实和理由：系争房屋应为工业厂房，崔正文出租给金永坪用作商业房屋，改变了土地用途，故双方的租赁合同应属无效；在合同无效的情况下，金永坪支付的租金和物业管理费就应全部返还；崔正文是利用虚假的房屋平面图办出承租单位的营业执照的，一审对此未作认定；崔正文在2015年12月就断水断电，应视为系争房屋在当时就已被崔正文收回；另据金永坪了解，系争房屋在2015年11月就已被案外人用作设立公司的地址，在2016年4月已另行出租，故一审认定崔正文于2016年9月才收回系争房屋，与事实不符；系争合同虽约定应由金永坪自行办理营业执照，但金永坪在签约时没有了解过系争房屋的土地性质和用途，后来金永坪向商务部门咨询，得到答复称工业用地上不能注册由外国人开办的餐饮公司。
上诉人崔正文上诉请求：撤销一审判决主文第二、五、六、七、九项，改判金永坪按每月80,647.10元的标准计付2016年3月8日至8月31日期间的租金及房屋使用费并按每月149,410元的标准计付逾期交房违约金、金永坪支付以当期租金及物业管理费为基数按每日千分之五标准计算的逾期付款违约金97,583元、金永坪支付解约违约金241,941元、鉴定费全部由金永坪承担、驳回金永坪的全部诉讼请求。
事实和理由：崔正文是因金永坪欠付租金而依法解约，且金永坪未按期交房，故崔正文有权要求金永坪按合同约定的标准计付相关的违约金；在出租系争房屋时，崔正文没有明确说明该房屋上有何经营限制，但口头告知金永坪可用于经营餐饮业；另，崔正文于2016年7月31日与案外人李某1就系争房屋签订租约，同年9月将系争房屋实际交付给李某1使用，自2016年10月起计收租金。
金永坪向一审法院起诉，请求判令：1.确认金永坪、崔正文签订的系争合同无效；2.崔正文返还租金及物业管理费328,530.50元；3.崔正文退还房屋租赁保证金及物业管理费保证金241,941.30元；4.崔正文承担装修费771,864元。一审庭审中，金永坪变更第4项诉讼请求为：要求崔正文承担装修损失586,844元，其中包括工程造价554,786元以及牌匾费用32,058元；增加诉讼请求：判令由崔正文承担鉴定费。
崔正文提起反诉，请求判令：1.确认金永坪、崔正文之间的系争合同于2016年3月7日解除；2.金永坪支付自2015年12月1日至2016年3月17日期间的租金及物业管理费合计287,641元，其中至2016年3月7日前的是租金，3月8日至3月17日期间的是房屋使用费；3.金永坪支付以当期租金及物业管理费为本金，按每日千分之五标准计算的违约金97,583元；4.金永坪支付解除合同的违约金241,941元；5.金永坪支付自2016年3月17日起至实际腾房之日止按租金的三倍支付逾期交房的房屋使用费及违约金。一审中，崔正文变更第5项反诉请求为：要求金永坪支付自2016年3月17日至2016年8月31日止按租金的三倍计算的逾期交房的房屋使用费及违约金。
一审法院认定事实：2015年5月28日，崔正文作为出租方（合同甲方）与金永坪作为承租方（合同乙方）就系争房屋（计租面积396.14平方米）租赁事宜签订系争合同。合同约定：租赁物业用途为商业。甲乙双方约定，甲方于2015年6月1日前向乙方交付该房屋。租赁期限为伍年，自2015年6月1日至2020年5月31日止。甲方同意给予乙方60天的免租期。自2015年6月1日至7月31日止。甲乙双方议定，房屋租金标准如下：6.20元/天/平方米。甲乙双方协定，房租物业管理费如下：15元/月/平方米。乙方同意租赁期内首期租金及物业管理费付款方式为壹个月一付。首期租金为2015年8月1日至2015年8月31日，计74,705元整，乙方须在租赁合同签订当日支付给甲方74,705元。首期物业管理费为2015年6月1日至2015年6月30日，计5,942.10元整，乙方须在租赁合同签订当日支付给甲方5,942.10元整。以后各期租金乙方必须在上期租金对应的租赁期限届满五天前支付下期的租金（例如第一期租金对应的租赁期满日为2015年8月31日，则乙方须于2015年8月27日支付第二期租金），以此类推。物业管理费支付方式及日期与租金支付方式同步。乙方应于本合同支付期限内以转账方式支付。甲方收到租金及物业管理费后五个工作日内向乙方提供相应发票。2015年6月1日至2017年5月31日期间的月租金为74,705元。租赁保证金及物业管理费保证金，为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的按时结算，以保证本合同的顺利履行，乙方同意于本合同签订之日先支付给甲方224,115元整的租赁保证金（相当于叁个月租金）；及17,826.30元整的物业管理费保证金（相当于叁个月管理费）；甲方在收到乙方租赁保证金及物业管理费保证金后出具书面收款证明。租赁期满，若乙方无违法（反）本合同的行为，且付清租金及物业管理费等其他费用，并将承租房屋完好地交回甲方后，营业执照撤销及变更完成后，甲方将于双方办理完结清退房手续后拾天内，将租赁保证金如数无息退还乙方。乙方应将甲方出具的收款凭证交回甲方。甲方的权利、义务中约定租赁期内，甲方应积极配合乙方办理与租房经营有关的手续，并有义务协助乙方办理营业执照的相关手续。乙方的权利、义务中约定乙方须自行办理经营相关的各种证照。合同第八条第1款c项约定，拖欠租金累计达15天以上的或拖欠除租金以外的其他费用累计达20天以上的可变更或解除本合同。第2款变更或解除本合同的处理中约定，按第七条（此处系笔误，应为第八条）第1款第（2）项约定而由甲方单方解除合同的，乙方除应付清解除合同前未付的租金及其他相关费用外，还应承担违约责任。第九条违约责任的第2款约定乙方未按时支付租金或其他费用的，每日按拖欠费用总额的5‰加收违约金。若乙方有上述第七条（此处系笔误，应为第八条）第1款第（2）项情形之一的，甲方有权采取一切措施包括停止对乙方水、电、煤等供应。直至单方解除租赁合同。乙方应向甲方支付违约金，违约金按保证金的双倍计算。如违约金不足以补偿甲方实际经济损失的，乙方仍应赔偿不足部分。合同另约定了双方其他相关权利义务。
崔正文确认收取了金永坪支付的租赁保证金及物业管理费保证金合计241,941.30元，亦确认金永坪已支付了至2015年11月底前的所有租金及物业管理费。
一审中，金永坪申请对系争房屋内的装饰装修的残值以及现值进行工程造价鉴定，上海A有限公司（以下简称“A公司”）接受上海市高级人民法院委托后于2016年8月29日出具了《上海市闵行区XX路XX号XX广场XX层XX室（即XX路XX号、XX号XX幢XX室）房屋内的装饰装修工程造价司法鉴定意见书》及《上海市闵行区XX路XX号XX广场XX层XX室（即XX路XX号、XX号XX幢XX室）房屋内的装饰装修折旧费及现值计算说明》，司法鉴定意见书的结论为：本次鉴定意见中的系争房屋内的装饰装修的工程造价为554,786元。计算说明的结论为：系争房屋内的装饰装修工程的装潢折旧按照5年（即60个月）折算，残值率按照10%计算，每月折旧费8,322元，折旧起算期为2015年8月。为鉴定，金永坪已预交鉴定费23,100元。
一审另查明，包括系争房屋在内的上海市闵行区XX路XX号（后变更为上海市闵行区XX路XX、XX号）的权利人系上海XX公司，房屋用途为厂房，房屋类型为工厂。
2016年1月，在上海市闵行区XX路XX、XX号房屋内办理了多家餐饮公司或餐饮管理公司的工商登记，工商行政管理部门核发了相关营业执照。
2016年9月，崔正文收回系争房屋并重新招租。
一审法院认为：金永坪与崔正文签订的系争合同系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。本案中，金永坪主张系争合同无效，根据其适用的法律规定，法院认为，首先，金永坪以《中华人民共和国土地管理法》第十二条、二十六条、五十六条为基础主张合同无效，然该三条法律适用的是如何依法改变土地权属和用途，本案系争房屋的使用不涉及改变土地权属和用途的变更，故并不适用该三条法律规定；其次，金永坪主张适用《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的法律规定，然该法已于2008年1月1日废止；第三，金永坪主张以《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同的若干规定》第二条及《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定为基础主张合同无效。然我国合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，本案中并无违反强制性规定的情形，系争房屋具有合法的房地产权证，其用途并不影响合同的效力。审理中，金永坪亦提出因租赁房屋的土地使用性质导致其无法办出营业执照，以其合同目的无法实现为由主张合同无效，然根据本案已查明的事实来看，已有其他多家承租商户在涉讼的天乐广场内办出了营业执照，与金永坪的该主张相悖。综上，金永坪要求确认系争合同无效的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。金永坪要求退还已使用期间的租金及物业管理费无法可依，法院不予支持。在双方产生纠纷后，金永坪不再按照约定支付租金、物业管理费等各项费用，亦以自己的行为表明不再履行合同的主要义务，崔正文作为对方当事人可以选择解除合同，崔正文于2016年3月7日向金永坪提出了解除合同的意思表示，该意思表示于当日送达金永坪，故崔正文要求确认系争合同于2016年3月7日解除，法院予以支持。根据我国合同法第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方一致确认金永坪支付租金及物业管理费至2015年11月底，崔正文要求金永坪支付自2015年12月1日起至2016年3月7日期间的租金及物业管理费合法有据，法院予以支持。合同解除后，金永坪仍未交还房屋，崔正文要求金永坪支付自2016年3月8日至2016年8月31日止的房屋占有使用费符合法律规定，法院予以支持。考虑到本案中金永坪以自己的行为明确表示不再履行合同义务导致合同最终解除，但本案确有工业厂房用作商业用地出租的事实，故崔正文也需对合同解除承担一定的责任，故对于金永坪拖欠的租金、物业管理费，由金永坪全额负担，对于房屋占用使用费，法院参照租金、物业管理费的标准由金永坪承担一半。为使用系争房屋，金永坪进行了装饰装修，根据审价报告确定的金额554,786元，结合计算方式，扣除13个月的折旧计108,186元，法院确认至2016年8月底的现值为446,600元，参照上述承担比例，金永坪承担50%，崔正文承担50%。至于金永坪主张的牌匾费用，因金永坪未能提供证据予以证实，法院不予采信。金永坪已经支付的租赁保证金及物业管理费保证金，合计241,941.30元，根据合同约定，崔正文在金永坪结清所有费用后十日内应当无息退还，故金永坪要求退还租赁保证金及物业管理费保证金的诉讼请求法院予以支持。至于崔正文要求金永坪支付逾期付款违约金、解除合同违约金、逾期交房违约金的诉讼请求，考虑到本案确有工业厂房用作商业用地出租的事实，金永坪拖欠付款、解除合同亦与该因素存有一定因果关系，故法院对崔正文要求金永坪支付逾期付款违约金、解除合同违约金及逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。诉讼过程中，金永坪已经支付的鉴定费23,100元，参照上述责任的分担比例，由金永坪及崔正文各半承担，崔正文应向金永坪支付11,550元。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条之规定，于二〇一七年四月五日作出判决：一、确认金永坪与崔正文于2015年5月28日签订的系争合同于2016年3月7日解除；二、崔正文于判决生效之日起十日内向金永坪支付装修折价款223,300元；三、金永坪于判决生效之日起十日内支付崔正文自2015年12月1日起至2016年3月7日止，按照月租金74,705元的标准计算的租金；四、金永坪于判决生效之日起十日内支付崔正文自2015年12月1日起至2016年3月7日止，按照每月5,942.10元的标准计算的物业管理费；五、金永坪于判决生效之日起十日内支付崔正文自2016年3月8日起至2016年8月31日止，参照每月40,323.55元的标准计算的房屋占有使用费（已含物业管理费）；六、崔正文于金永坪履行上述判决主文第三条、第四条、第五条确定的支付义务后十日内返还金永坪租赁保证金224,115元及物业管理费保证金17,826.30元，合计241,941.30元；七、崔正文于判决生效之日起十日内支付金永坪鉴定费11,550元；八、驳回金永坪其余诉讼请求；九、驳回崔正文其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费15,329.42元，由金永坪、崔正文各半负担；反诉案件受理费5,615.14元，由金永坪、崔正文各半负担。
二审中，金永坪提交了下列证据：1、由案外人上海B有限公司（以下简称“B公司”）于2017年8月14日出具的餐费发票1张，记载B公司地址为系争房屋；2、案外人上海C有限公司（以下简称“C公司”）与案外人柯某、李某2签订的《租赁合同》复印件一份，记载C公司将系争房屋出租给柯某、李某2，期限自2016年5月1日至2018年4月30日；3、关于B公司设立的工商档案材料26页，记载市场监管部门于2016年12月29日准予B公司设立。崔正文对上述证据1、3的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据2，因无原件，故对其真实性不予认可，且合同主体均为案外人，与本案无关。崔正文没有提交新证据。本院经审查后认为，金永坪在二审中提交的上述证据均与本案无直接关联，不能证明崔正文收回系争房屋的时间，本院均不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院另查明，一审庭审中，金永坪当庭确认“可以交房”，并就腾房事宜与崔正文协商：“要求搬离物品还是拆除装修？……物品搬出没有问题，但对于不能利用的装修，拆除的损失要被告（崔正文）承担。”鉴定后，金永坪对系争房屋现状又当庭作出如下陈述：“房屋鉴定结束之后，被告已经收回房屋，房屋已经重新装修招租了。”二审中，金永坪对其在一审中的上述陈述作出如下解释：“我方当时没有获取到二审中的新证据。”以上事实，有一审2016年4月8日、11月7日的庭审笔录及二审庭审笔录为证，应予认定。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于本案系争合同之效力，一审已阐释充分，本院予以认可，不再赘述。金永坪坚称系争合同无效，但无事实和法律依据，本院不予采信。金永坪以系争合同无效为由，要求返还已付租金及物业管理费，然根据现行司法解释的规定，即使房屋租赁合同无效，出租人亦可请求参照合同约定的租金标准支付占有使用费，金永坪的该项主张，亦无法律依据，本院不能支持。金正坪在二审中主张崔正文早在2015年12月即收回系争房屋，此等主张与金正坪在一审中的陈述明显不符，亦无直接、有效的证据可予印证，本院不能采信。
据查明事实，金正坪在签约时未审慎地了解系争房屋的性质、用途等与经营活动密切相关的事项，崔正文亦疏于告知经营限制，且双方在合同中未曾明确约定租赁用途；一审酌定双方对合同解除之后果负同等责任，在现有证据条件下具有相对合理性，本院应予认可。一审基于上述责任分担比例，结合现有的司法鉴定结论及实际情况，对相关费用作出裁判，与法不悖，并无不当，故本院依法对一审判决予以维持。
综上所述，上诉人金永坪、崔正文的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币21,085.04元，由上诉人金永坪负担人民币12,633.17元，上诉人崔正文负担人民币8,451.87元。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶振军
代理审判员 王振伟
审 判 员 刘 佳
二〇一八年一月八日
书 记 员 金雯佳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条
房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。