黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕龙民初字第186号原告史琳，女。委托代理人王磊，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告齐齐哈尔中冶置业有限责任公司。住所地齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街**号。法定代表人张孟星，该公司董事长。委托代理人李岩，黑龙江李岩律师事务所律师。原告史琳与被告齐齐哈尔中冶置业有限责任公司买卖合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员辛琳担任审判长、代理审判员赵丹阳、人民陪审员王琳组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史琳及委托代理人王磊、被告齐齐哈尔中冶置业有限责任公司的委托代理人李岩到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告史琳诉称，原告于2011年12月4日与被告齐齐哈尔中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）签订《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告销售的新世纪广场208号商服，交房日期为2012年9月30日之前。合同生效后，原告如约向被告支付首付款401，243.00元。房屋交付日期到期时由于被告商服并不具备法定的交付条件，中冶公司于2012年12月21日书面作出延期交付房屋及支付违约金的承诺，但对商业按揭贷款购房者的交房时间并未作出承诺。双方签定的商品房买卖合同中约定，出卖人逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按已付款1%支付违约金。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中的第7条、第9条、第13条、第14条系格式条款，应视为无效或未订立。原告从2013年12月开始，多次向被告主张解除合同、返还已付房款、承担违约责任，但被告迟迟不予答复，直至2014年4月中旬才可办理入户手续。且该案的诉讼时效应从房屋具备法定的交付条件之日起计算，现诉诸法院，要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、被告返还原告已付房款401，243.00元、判决被告支付违约金4，012.43元。被告中冶公司辩称，一、我公司虽然没有按合同约定日期交付房屋，但原告主张解除《商品房买卖合同》的权利已消灭，原、被告应继续履行合同。因为在《商品房买卖合同》附件四补充协议中约定买受人有权解除《商品房买卖合同》之日起十五日内未收到买受人发出的解除《商品房买卖合同》和《补充协议》的书面通知，则视为买受人认可出卖人逾期交付房屋的现状。原告没有在有权解除合同之日即2013年3月30日后的15日内向出卖人发出书面解除合同通知书，原告解除权消灭。二、被告没有违约，不应承担违约金。被告单位在施工过程中由于市政府临时修改城市整体规划，导致被告整个施工期一再延误，被告在约定的2012年9月30日前该商品房已经竣工、验收。但因为该项目属于省消防支队验收，省消除部门一直拖延验收时间，致使该项目工程直到2013年11月才出具验收手续，属于《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因，即地方行政机关、公共事业单位影响商品房交付的情形，出卖人可以据实予以延期。三、原告至今尚欠被告单位购房款400，000.00元，也构成违约，应承担逾期交付购房款的违约责任。原告史琳向法庭出示的证据如下：《商品房买卖合同》，证明原、被告之间的买卖关系及涉案争议房产的交付条件及时间。被告中冶公司对该证据的真实性没有异议，但对证明问题有异议，除该合同外，还有一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第九条约定了买受人有权解除《商品房买卖合同》的期限。购房收据复印件，证实原告给付被告首付款401，243.00元。被告对该份证据的真实性没有异议，但该证据也可证明原告只交了购房首付款，还有部分房款未付。承诺书一份，证明2012年12月21日被告认可房屋交付时间延迟及违约责任的事实，并向业主承诺承担违约赔偿责任。被告对该份证据的真实性没有异议，但对证明的目的有异议。新世纪广场退房申请表，该证据系原告签署的退房申请并在被告办公场所工作人员费国栋经理处所拍照留取的证据，证明原告于2013年12月16日向被告提出退房申请。被告对该份证据的真实性有异议，该份证据没有加盖公章及工作人员的签字，系原告自己制作，没有原件。视听资料一份，2014年11月3日拍摄的在取得退房申请扫描件的同时与被告单位负责人费国栋经理之间交涉退房事宜的视听资料，证明原告于2013年12月16日已经提交了退房申请，在2014年11月3日原告与被告工作人员再一次交涉退房事宜，但被拒绝。被告对该份证据的真实性有异议，不能证明录音中当事人的真实身份，同时也不能证明原告所称的工作人员他代表的是单位的职务行为，且按原告所说的日期也超过了解除权的申请期。被告中冶公司向法庭出示的证据如下：商品房预售许可证，证明被告单位有权销售涉案房屋。原告对该份证据的真实性没有异议。《商品房买卖合同》证明原告尚欠被告单位剩余房款400，000.00元，且按该合同第八条及补充协议第九条约定，被告不存在违约，原告也超出了解除权的期限。原告质证认为关于合同第八条的约定，被告没有实质的证据证实被告是客观原因导致的商品房延期交付。补充协议的第九条属于格式条款，排除买受人的基本权利，该格式条款也没有尽到提供者的提示义务，且买受人行使解除权的日期应从房屋交付条件成立之日计算解除权的期限。收据复印件，证实原告尚欠被告单位购房款400，000.00元，也已经构成违约。原告对该份证据的真实性没有异议，该收据不能证明原告没有履行按揭贷款的义务，无法证明原告违约。齐齐哈尔市发改委文件，证明被告单位因为相关部门规划变更，导致逾期交房。原告认为该批复的签署日期为2010年12月30日，在双方签定《商品房买卖合同》之前该批复已经存在，被告签订合同时已经考虑到该批复对交房日期及工程进度的影响。工程项目竣工档案合格证，证明被告单位竣工日期应该在2012年8月27日，在合同约定的日期前已经竣工，之所以逾期交付房屋是因为消防验收未批准所导致。原告质证认为该合格证无法证明房屋交付条件已满足，只是一个阶段性办理竣工验收的合格证明，商品房验收合格证才是唯一法定要件。建设工程消防验收意见书，证明被告单位符合《商品房买卖合同》第八条约定的第2、3条原因，属于可以逾期、延期交付房屋的客观条件，不视为违约。从原告提交证据中的承诺书中，买受人也同意这样的延期的情况。原告质证认为该证据日期为2013年11月11日，说明了在此日期之后被告的商品房才有可能达到交付条件。在2012年9月30日被告所应交付的房屋并没有达到交付条件。至于消防部门是否拖延意见书的签署，该意见书无法证明，不是被告延迟交付房屋的理由。经审理查明，2011年12月4日，原告史琳与被告中冶公司签订《商品房买卖合同》，合同约定买受人史琳向出卖人中冶公司购买新世纪广场第208号商服，面积57.33平方米，房价801，243.00元，史琳于2011年12月4日交付房屋首付款401，243.00元，余款400，000.00元约定办理银行按揭。出卖人应当在商品房验收合格的条件下于2012年9月30日前将商品房交付原告使用。如遇国家法律法规政策，地方行政机关、公共事业单位影响商品房交付的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。合同对出卖人逾期交房的违约责任做出约定：逾期不超过180日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同附件四为一份合同补充协议，补充约定选择银行按揭付款方式的，买受人应当在本合同签订之日起七日内，办理银行按揭手续。因买受人原因未按上述时间和要求提供资料，致使银行按揭手续延期办理的，买受人按日向出卖人支付逾期付款万分之三的违约金。如出卖人符合《商品房买卖合同》约定的买受人有权解除买卖合同之日起十五日内未收到买受人发出的解除《商品房买卖合同》和补充协议的书面通知，则视为买受人认可出卖人逾期交付房屋的现状，《商品房买卖合同》和补充协议继续履行。补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，如有抵触，以补充协议为准。另查明，被告出售的商品房于2014年4月满足交付条件。原告未办理银行按揭贷款交齐剩余房款。原告史琳与被告中冶公司满足交付房屋条件前与其协商退房事宜，至今未果，故诉至法院要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、被告返还原告已付房款401，243.00元并支付违约金4，012.43元。以上事实由《商品房买卖合同》、合同补充协议、购房收据、商品房销售许可证、承诺书等证据及原、被告陈述在卷佐证。本院认为，原告史琳与被告中冶公司签订的《商品房买卖合同》依法成立，合法有效。同日签订的合同补充协议系该《商品房买卖合同》的一部分。原、被告双方之间存在商品房买卖的法律关系，均应按合同约定履行自己的权利义务。原告史琳关于合同补充协议中部分条款为格式条款的主张法院不予采信，格式条款是当事人为了重复使用而预告拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。该案中原告史琳与被告中冶公司具有平等的法律地位，被告并不具有强行要求买受人签订格式条款的强势地位，买受人也有充分表达自身意思的自由，补充协议各条款在本质上是双方可以协商的，如果原告史琳对补充协议中部分条款不认可，有权提出修改、补充、删除，或拒绝签订协议。被告中冶公司未按合同中约定的日期交付房屋，应该按照合同约定承担违约责任，支付违约金。被告中冶公司关于其没有违约，不应承担违约金，因逾期交付房屋符合《商品房买卖合同》中第八条第2项的约定的情况，由于市政府临时修改城市整体规划、消防部门拖延验收而导致被告单位施工期限延误的辩解本院不予采信。齐齐哈尔市发展和改革委员会关于调整新世纪广场一期工程项目核准事项的批复为2010年12月30日印发，原、被告双方于2011年12月4日签订《商品房买卖合同》，被告在签订该合同时批复已经存在，被告应当能够预见齐齐哈尔市发展和改革委员会关于调整新世纪广场一期工程项目核准事项的批复对房屋交付日期的可能产生的影响。被告关于因消防部门拖延验收导致逾期交房也未提供相关证据予以证实。《商品房买卖合同》中约定2012年9月30日前交付房屋，逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。补充协议中约定，如出卖人符合《商品房买卖合同》约定的买受人有权解除《买卖合同》之日起十五日内未收到买受人发出的解除《商品房买卖合同》和补充协议的书面通知，则视为买受人认可出卖人逾期交付房屋的现状，《商品房买卖合同》和补充协议继续履行。在补充协议中双方约定，如补充协议与《商品房买卖合同》有抵触，以补充协议为准。原告史琳诉称其于2013年12月开始多次向被告主张解除合同，可知原告解除权并未在双方约定的期限届满前行使，故原告的解除权消灭，原、被告应继续履行《商品房买卖合同》。原告史琳关于原告的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，延迟后的交付房屋日期（合同解除事由发生之日）即合同解除权发生之日才是一年合同解除期限的起算点的观点没有事实和法律根据，本院不予采信。被告称其不应承担违约责任，因原告史琳尚未支付剩余房款，也构成违约应承担逾期交付购房款的违约责任的辩驳意见，不能对抗原告所主张被告逾期交付房屋应承担违约责任的事实，本院不予采信。综上，原告在本案中要求解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、被告返还原告已付购房款的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。按约定合同继续履行的，自最后交付期限2012年9月30日的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金计算，违约金赔偿日期结合原、被告双方陈述意见计算至2014年4月15日，被告共计赔偿原告逾期交房违约金为45，100.50元（401，243.00元×0.0002×562日=45,100.50元）。考虑被告确实存在逾期交房，且未能就原告提出的退房事宜进行有效协商，才导致原告史琳诉至法院，故本院诉讼费应由被告承担为宜。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第七十七条、第九十五条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院》第十五条之规定，判决如下：被告齐齐哈尔中冶置业有限责任公司于本判决发生法律效力之日即支付原告史琳违约金45，100.50元；驳回原告的其它诉讼请求。如果义务人未按判决指定期间履行金钱给付义务的，应依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7，379.00元由被告齐齐哈尔中冶置业有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审 判 长  辛 麟代理审判员  赵丹阳人民陪审员  王 琳二〇一五年四月二十九日书 记 员  梁恩政