福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0122民初322号原告：李孝贤，男，1989年2月18日出生，汉族，住福建省连江县。委托诉讼代理人：林晓晖，福建力格律师事务所执业律师。被告：林金俤，男，1955年2月6日出生，汉族，住福建省连江县。被告：詹嘉欣，女，1996年12月13日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托诉讼代理人：翁贤光，连江县第六法律服务所法律工作者。第三人：王峰，男，1965年12月26日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：邱俊谋、王怀，福建福民律师事务所执业律师。原告李孝贤与被告林金俤、詹嘉欣、第三人王峰案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序。诉讼过程中，原告李孝贤与第三人王峰分别向本院提出申请，要求审判长张质蕴回避。本院分别作出(2017)闽0122民初322号决定书和(2017)闽0122民初322号之一决定书，驳回李孝贤和王峰提出的回避申请。本案于2017年2月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人林晓晖、被告林金俤、被告詹嘉欣委托诉讼代理人翁贤光、第三人王峰委托诉讼代理人王怀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李孝贤向本院提出诉讼请求：判令停止对福建省××××上一日出东方1#楼2层202单元房屋的执行，并解除查封。事实与理由：2016年5月31日，詹嘉欣委托王峰代为办理坐落福建省××××上一日出东方1#楼202单元房屋的出售转让、交易过户、签订合同及代收售房款等全部售房手续。2016年6月2日，福州市公证处对上述委托出具了《公证书》。2016年9月14日，经连江县凤城镇安居房产中介服务部居间，李孝贤与詹嘉欣、王峰签订了《房产买卖合同》，约定詹嘉欣将福建省××××上一日出东方1#楼202单元房屋出售给李孝贤，成交价113万元，过户收件受理手续后当日内支付首付款50万元（含定金10万元），房屋交接保证金13万元由交易服务方监管，在房屋交接完毕后当日内将房屋交接保证金支付给詹嘉欣，办理过户手续后，李孝贤将余款50万元支付给詹嘉欣。2016年9月14日签订合同后，李孝贤依约将首付款50万元交付给詹嘉欣，2016年9月21日双方进行了交房，同时按照合同约定向詹嘉欣支付了交房保证金13万元并入住，2016年9月22日，李孝贤缴纳税费并取得了完税证明。在继续办理产权变更手续过程中，被告知房屋被连江县法院冻结，造成无法继续办理产权变更登记手续。李孝贤认为，李孝贤与詹嘉欣签订的《房产买卖合同》合法有效，李孝贤已依约将首付款50万元交付给詹嘉欣，同时按照合同约定向詹嘉欣支付了交房保证金13万元并入住，剩余价款50万元李孝贤同意按照人民法院的要求交付执行，因此李孝贤依法有权排除执行。林金俤辩称，李孝贤所述不是事实，詹嘉欣有欠林金俤的钱，林金俤申请法院冻结詹嘉欣的房屋合情合理合法，只要詹嘉欣归还借款50万元，林金俤愿意解冻房屋。詹嘉欣辩称，詹嘉欣当时委托王峰是为了王峰能够帮助取得贷款后还借款，并不是委托王峰出售房屋，但王峰没有帮助詹嘉欣贷款。李孝贤与王峰之间存在严重损害詹嘉欣权益的行为。连江县法院在查封詹嘉欣房屋时，李孝贤并没有付清房款以及实际办理房屋交接手续，李孝贤也未办理房产登记。请求法院驳回李孝贤的诉讼请求。王峰承认李孝贤主张的事实，并述称詹嘉欣于2016年5月27日向王峰借款20万元，2016年8月22日向王峰借款70万元，后詹嘉欣委托王峰代为办理讼争房屋出售转让、交易过户、签订合同及代收售房款等全部售房手续。本案房屋买卖合法、有效。2016年9月初，詹嘉欣将钥匙交给王峰，李孝贤将首付款50万元交付给王峰后，王峰在安居中介服务部将钥匙交给李孝贤，又于当日前往小区物业办理了水电费结清。王峰有收到李孝贤支付的首付款50万元和交房保证金13万元，13万元中的126552.5元是魏景兴依据合同约定向李孝贤收取后转给王峰的，王峰要求将余下的3447.5元用于结清物业费，由赵丽具体办理，上述钱款收到后未交给詹嘉欣，因为詹嘉欣有向王峰借款90万元未偿还。请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即李孝贤提供的证据A8（2016）闽0122执异17号执行裁定书及送达回证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、林金俤、詹嘉欣、王峰对李孝贤提供的证据A1《公证书》；A2《居间合同》、《房产买卖合同》、《交易服务合同》、连房权证Ｌ字第××号《房屋所有权证》、连凤国用（2015）第47164号《国有土地使用权证》、李孝贤身份证、詹嘉欣身份证、王峰身份证；A3中的中国农业银行银行卡交易明细清单；A5连江县房地产管理交易所受理单、房地产交易纳税申报表、土地房产管理部门证明资料、《房地产买卖契约》及附件、房产/土地使用权权属转移涉税证明、税收完税证明、增值税普通发票;A7（2016）闽0122民初3286号民事裁定书（以上均为复印件）；A9连江县凤城镇安居房产中介服务部的《证明》（落款时间为2017年3月7日）；王峰提供的证据B3《公证书》的真实性均无异议，但林金俤、詹嘉欣认为，詹嘉欣向王峰出具《公证书》，本意是委托王峰办理银行抵押贷款；银行卡交易明细清单无法证明系购买本案讼争房屋；受理房产交易材料不等于办理了房屋权属变更，且讼争房屋是以60万元申报完税的；讼争房屋登记在詹嘉欣名下，法院保全裁定书是合法的；中介服务部与李孝贤及王峰有利害关系，李孝贤要求中介服务部出具证明，形式上不合法，对安居房产中介服务部出具的《证明》的内容有异议，李孝贤已支付的购房款为63万元，与在房屋交易所所签订的房屋买卖契约的房屋价款一致，不存在按113万元的合同来履行的事实。本院认为，当事人对上述证据的真实性均无异议，经审查，上述证据来源合法、内容真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。2、王峰对李孝贤提供的证据A3中的王峰出具的收款收据的复印件无异议，林金俤、詹嘉欣对上述收款收据的真实性有异议。本院认为，上述收款收据可以与李孝贤提供的证据A3中的中国农业银行银行卡交易明细清单相互佐证，证明2016年9月14日，李孝贤就购买讼争房屋向王峰交付购房定金100000元。3、王峰对李孝贤提供的证据A3中的阮秀芳的《证明》、连江县凤城镇安居房产中介服务部的《证明》（落款时间为2017年1月5日）和证据A4福州瑞兴物业管理有限公司连江县日出东方物业处的《证明》、微信截图、日出东方物业处出具的收款收据、金点原子锁的收款收据（以上均为复印件）均无异议，林金俤、詹嘉欣认为阮秀芳和连江县凤城镇安居房产中介服务部的《证明》均是打印好后签字的，系后补的，不具有证明力；对福州瑞兴物业管理有限公司连江县日出东方物业处的《证明》、微信截图、日出东方物业处的收款收据真实性有异议，无法证明是李孝贤或王峰委托赵丽到物业处缴纳了物业费；金点原子锁的收款收据无法证明是购买本案讼争房屋的钥匙。本院认为，阮秀芳的《证明》系证人证言，但阮秀芳未出庭作证，且其自认与李孝贤系母子关系，与李孝贤存在利害关系，故对该份《证明》依法不予认定；连江县凤城镇安居房产中介服务部的《证明》（落款时间为2017年1月5日）、福州瑞兴物业管理有限公司连江县日出东方物业处的《证明》、日出东方物业处的收款收据（落款时间为2016年9月21日），三者之间可以相互佐证，证明赵丽于2016年9月21日向日出东方物业处交纳日出东方1#楼202单元（即讼争房屋）2015年1月至2016年9月期间的物业费、水费公摊、电费公摊共计3447.5元的事实，上述证据还可与李孝贤提供的证据A2中的《交易服务合同》以及证据A3中的中国农业银行银行卡交易明细清单相印证，证明阮秀芳将130000元房屋交接保证金汇入连江县凤城镇安居房产中介服务部的员工魏景兴的账户的当日，魏景兴将其中126552.5元转账给王峰后，将剩余3447.5元转账给赵丽，赵丽于同日即向日出东方物业处交纳了物业费等共计3447.5元，与李孝贤和王峰的陈述可以吻合，足以证明赵丽系根据《交易服务合同》的约定和王峰的委托，代其向日出东方物业处交纳上述费用；日出东方物业处的出具的落款时间为2016年12月27日的收款收据与上述2016年9月21日出具的收款收据在时间上具有延续性，其标注的缴款单位为李孝贤，缴款项目分别为2016年10月-12月物业费、水费公摊、电费公摊，该证据可以与证据A9连江县凤城镇安居房产中介服务部的《证明》（落款时间为2017年3月7日）相印证，亦与李孝贤和王峰的陈述可以吻合，可以证明2016年9月21日后，系由李孝贤向日出东方物业处缴交讼争房屋的物业费、水费公摊和电费公摊；李孝贤未提供证据A4中的微信截图的原始载体进行核对，故对其提供的微信截图的真实性、完整性均无法确认，本院依法不予认定；李孝贤提供的证据A4中的金点原子锁的收款收据没有付款单位名称，亦无收款单位盖章，仅在收款单位一栏写有“俞”字，不能证明李孝贤购买锁匙用于讼争房屋更换。4、王峰对李孝贤提供的证据A6《房屋买卖合同》（卖方为阮秀芳、李家乐，买方为黄吉全）复印件无异议，林金俤、詹嘉欣认为该证据与本案无关。本院认为，上述《房屋买卖合同》与本案讼争事由没有关联性，本院依法不作认定。5、李孝贤、林金俤对王峰提供的证据B1借条收据（两份）和B2招商银行转账汇款电子回单（十五张）的真实性无法确认，詹嘉欣对金额为20万元的借条收据的真实性无异议，认为金额为50万元的借条收据与本案无关。本院认为，结合上述借条收据和转账汇款电子回单，可以证明詹嘉欣分别于2016年5月27日和2016年8月22日向王峰借款20万元和70万元，嗣后，王峰通过银行将其中878000元款汇入詹嘉欣的账户。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于福建省××××上一·日出东方1#楼2层202单元房屋（房屋所有权证号：连房权证Ｌ字第××号），系詹嘉欣于2015年7月28日受让翁宜香产权，2015年9月7日詹嘉欣将该房屋向浙江稠州商业银行抵押贷款1000300元。2016年5月31日，詹嘉欣出具《委托书》，委托王峰办理该房屋解押手续，并约定房屋解押后由王峰代为办理该房屋出售转让、交易过户、签订买卖合同、代收全额售房款等相关事项。《委托书》于2016年6月2日经福州市公证处公证。2016年8月26日，该房屋解除抵押。期间，詹嘉欣分别于2016年5月27日和2016年8月22日向王峰先后借款200000元和700000元，合计900000元，王峰通过银行将878000元款汇入詹嘉欣账户，其中于2016年8月23日将700000元款汇入詹嘉欣在浙江稠州商业银行的账户。2016年9月14日，王峰以詹嘉欣代理人的名义与李孝贤经连江县凤城镇安居房产中介服务部居间促成订立了该房屋的《房产买卖合同》，约定房屋交易成交价为1130000元；签订合同时，李孝贤支付定金100000元；詹嘉欣、李孝贤应在2016年9月14日之前或詹嘉欣领到该房产的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》且詹嘉欣办结该房产的《房屋所有权证》抵押注销手续后3个工作日内到政府交易登记部门办理该房产的《房屋所有权证》过户收件受理手续。当日李孝贤支付首付款含定金500000元，同时将房屋交接保证金130000元支付至交易服务方指定帐户中无息监管；税费缴交完毕及李孝贤领到过户后的《房屋所有权证》2个工作日内，詹嘉欣、李孝贤双方前往土地部门办理《国有土地使用权证》的过户手续，当日李孝贤支付詹嘉欣500000元；詹嘉欣应于收取除交接保证金外的房款后2日内，负责办理该房产配套设施的过户和移交手续；该房产及房产配套设施移交结束后交易服务方在当日将房屋交接保证金支付给詹嘉欣等内容。同日，王峰以詹嘉欣代理人的名义与李孝贤及连江县凤城镇安居房产中介服务部签订了《居间合同》和《交易服务合同》，由连江县凤城镇安居房产中介服务部为该房屋交易提供服务，交易服务内容包括：1、监管交易相关材料；2、协助办理房产评估手续；3、协助办理商业按揭或公积金贷款手续；4、协助办理房产权属过户手续；5、协助办理房产附属配套设施的过户及物业交接手续。2016年9月14日，李孝贤与詹嘉欣的代理人王峰经连江县房产管理交易所鉴证，签订了该房屋的《房地产买卖契约》，并申请办理房产权属转移手续。李孝贤于2016年9月14日、16日、20日共计支付詹嘉欣首付购房款500000元(含定金100000元)；于2016年9月21日支付房屋交接保证金130000元。上述款项均系李孝贤委托阮秀芳转账到连江县凤城镇安居房产中介服务部指定的魏景兴开设在中国农业银行的账户，再由魏景兴转账到王峰的银行账户。其中房屋交接保证金130000元，魏景兴于2016年9月21日将其中126552.5元转账到王峰银行账户、将余款3447.5元转账到赵丽账户，由赵丽代王峰和詹嘉欣向福州瑞兴物业管理有限公司连江县日出东方物业处缴清2015年1月至2016年9月期间该房屋欠缴的物业费、水费公摊、电费公摊共计3447.5元。2016年9月21日，结清物业费、水费公摊、电费公摊后，王峰、李孝贤和连江县凤城镇安居房产中介服务部共同办理了该房屋的交房和入住手续。2016年12月27日，李孝贤向连江县日出东方物业处缴交了2016年10月至2016年12月期间该房屋的物业费、水费公摊、电费公摊共计445.8元。2016年9月22日，李孝贤、詹嘉欣向连江县地方税务局缴清房产权属转移相关税费并取得《税收完税证明》。2016年9月27日，本院在审理（2016）闽0122民初3286号原告(申请人)林金俤与被告(被申请人)詹嘉欣、被告周凤娇民间借贷纠纷一案中，作出（2016）闽0122民初3286号民事裁定：“一、查封被申请人詹嘉欣的座落于福建省××××上一日出东方1#楼2层202单元房屋（房屋所有权证号：连房权证Ｌ字第××号），期限为1年；二、……”。李孝贤于2016年12月1日就上述保全裁定提出书面异议，请求停止对该房屋的执行，并解除查封。本院于2016年12月22日作出（2016）闽0122执异17号执行裁定书，裁定驳回李孝贤的异议请求。该执行裁定书于2016年12月28日送达。李孝贤对该执行裁定书不服，遂于2017年1月5日向本院提起案外人执行异议之诉。诉讼过程中，李孝贤于2017年3月30日将剩余购房款500000元汇入连江县人民法院代管款账户。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，詹嘉欣的代理人王峰与李孝贤就讼争房屋签订的《房产买卖合同》及之后签订的《房地产买卖契约》均是在本院查封该房屋之前，该房屋在办理过户登记手续过程中被法院查封，故其未办理过户登记并非因李孝贤自身原因造成。其次，2016年9月21日，赵丽代王峰和詹嘉欣向福州瑞兴物业管理有限公司连江县日出东方物业处缴清2015年1月至2016年9月期间该房屋的物业费、水费公摊、电费公摊后，该房屋后续的物业费、水费公摊、电费公摊均由李孝贤负责缴交，与李孝贤和王峰的陈述以及连江县凤城镇安居房产中介服务部的《证明》（落款时间为2017年3月7日）可以相互印证，证明李孝贤于2016年9月21日，即在本院查封该房屋之前已入住并合法占有该不动产。再次，根据李孝贤提供的证据A3中的中国农业银行银行卡交易明细清单，可以证明李孝贤已将合同约定的首付购房款500000元(含定金100000元)和房屋交接保证金130000元转账到连江县凤城镇安居房产中介服务部指定的魏景兴开设在中国农业银行的账户，魏景兴亦已将上述款项中的626552.5元转帐到詹嘉欣的代理人王峰的银行帐户，余款3447.5元根据王峰的要求用于代付2015年1月至2016年9月期间该房屋的物业费、水费公摊、电费公摊，剩余购房款500000元，李孝贤表示愿意交付执行，并于2017年3月30日将该500000元款转入连江县人民法院代管款账户中。因此，李孝贤的执行异议于法有据，应予支持。詹嘉欣辩称其向王峰出具委托书并不是委托王峰出售房屋，只是为了取得贷款并主张李孝贤与王峰存在严重损害詹嘉欣的行为，缺乏依据，不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条规定，判决如下：停止对坐落于福建省××××上一日出东方1#楼2层202单元房屋的执行，并解除查封。案件受理费100元，由林金俤、詹嘉欣共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  张质蕴人民陪审员  陈 文人民陪审员  林日光二〇一七年四月六日书 记 员  杨 杰附：本案适用的主要法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。