重庆市武隆县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武法民初字第02364号
原告杨建容，女，农村居民。
委托代理人张玉春，重庆剑直律师事务所律师。
被告谭章余，男，城镇居民。
委托代理人赵颖（系被告儿媳），女，农村居民。
原告杨建容与被告谭章余定金合同纠纷一案，原告杨建容于2015年11月2日向本院提起诉讼，本院于2015年11月2日立案受理后，依法由本院代理审判员张新芳独任审理，并于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告杨建容及其委托代理人张玉春，被告谭章余及其委托代理人赵颖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨建容诉称：被告谭章余在武隆县XX镇XX村XXX组修建房屋并对外出售，2013年12月12日，原告向被告支付购买房屋定金10000元，被告于当日给原告出具了收据。后原告得知被告修建的房屋不能办理房产证，要求被告返还购房定金，被告却要待房屋卖出去后再返还，直到如今没有返还。被告在村民小组修建的房屋不能对外出售给原告，不符合法律的规定也不能取得房产证。原被告的房屋买卖行为不能得到法律的支持，属于无效买卖行为，原告交给被告的定金10000元应该予以返还。被告实际使用了原告的资金，应该支付相应的利息损失。特诉至贵院，提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告返还购买房屋的定金10000元；2、被告向原告支付资金利息600元；3、被告承担本案诉讼费。
原告杨建容向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：
1、收条一张，证明2013年12月12日原告向被告支付购房定金10000元。
被告谭章余辩称：被告在武隆县XX镇XX村XXX组修建房屋属实，原告杨建容在2013年12月得知被告修建房屋后多次找到被告，要求将修建的房屋卖一套给原告，双方约定好后达成一致协议。2013年12月12日，原告杨建容首付购房定金10000元，并要求被告将房屋装修后一个月交房。装修范围包括了地板、门、水电、墙漆等，价格为每平方米1600元，按实际面积计算价款，并且口头约定不能违约，如果一方违约支付另一方10000元违约金。被告在原告购房时给其讲明了房屋的产权性质，只有统一的房产证，不能分割办理房产证，原告清楚情况还愿意购买，房屋的出卖价格因此低于市场价格。原告交付定金后要求被告对房屋进行装修，被告在2014年1月30日前装修完成，在通知原告接房时原告以各种理由推脱，原告属于违约方，要求被告返还定金和利息没有道理。原告应该赔偿被告并支付违约金10000元，装修金38000元，被告本可以出租房屋造成的房租损失6650元，被告本可以出售房屋造成的利益损失50000元，共计104650元。
被告谭章余向本院提交以下证据以支持其抗辩理由：
1、XX镇XX村XXX村民小组证明一份，证明XX镇XX村XXX村民小组因被告家庭困难，出具证明允许苏某某、谭章余夫妻对集体经济组织成员以外的人员出售房屋；
2、袁某某证言一份，证明在2014年1月16日，袁某某准备购买谭章余房子已协商好价格，因杨建容交付定金并经其电话询问杨建容回复还要购买房屋，袁某某最终没有购买成房屋；
3、苏某某武房权证武字第XX**号房屋产权证，苏某某集体土地建设用地使用证，证明房屋产权情况及土地使用权性质。
根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，本院查明如下法律事实：
原告杨建容是武隆县XX镇谭某村XX组的农村居民，被告谭章余是武隆县XX镇XX村XXX组的城镇居民，谭章余在2013年底修建好房屋一幢，该房屋产权证为：武房权证武字第XX**号，权利人为苏某某，土地使用权性质为集体土地建设用地。2013年12月，原告杨建容与被告谭章余达成口头购房协议，双方协商了房屋具体楼层等内容；2013年12月12日，原告杨建容支付给被告谭章余定金10000元，被告谭章余出具收条一张，载明：“收条，收到杨建容购房定金10000元，收款人谭章余，2013年12月12日”。后原告以房屋无法办理房地产证为由要求被告退还定金，双方协商未果，2015年11月2日，原告诉至本院，请求：1、判令被告向原告返还购买房屋的定金10000元；2、被告向原告支付资金利息600元；3、被告承担本案诉讼费。
另查明，被告方的房屋产权登记的权利人为苏某某，苏某某与被告谭章余系夫妻关系，在谭章余收受定金期间，苏某某与被告谭章余的夫妻关系没有变化。
根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：
《中华人民共和国土地管理法》第四十三条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”和第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，村民建设住宅应当使用本集体经济组织农民集体所有的土地，除此之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。同时，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属于集体经济组织所有，村民对宅基地也只有使用权，村民将房屋卖给集体经济组织以外的居民的买卖行为不符合法律的规定。本案中，被告方的房屋土地使用性质为农村集体所有的土地使用权，原、被告属于不同农村集体经济组织成员，被告修建的房屋是不能向非本集体组织成员的原告转让或出售的。
《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效．．．．．．（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，原被告之间买卖房屋的行为违法国家强制性规定，是属于无效合同。原、被告之间为保证房屋买卖合同的履行，约定了定金，原告实际支付了被告10000元定金。本案中原被告之间的房屋买卖合同无效自始没有法律效力，实际上是不能实现合同的目的，为保证合同履行的定金没有履行的基础，双方关于定金的约定不产生相应的法律效力，被告应当返还定金10000元。因此，对于原告杨建容要求被告谭章余返还10000元定金的诉讼请求予以支持。原告在买卖房屋时应当知晓被告的房屋无法买卖，为了实现自身的利益而违反法律的规定，自身有一定过错，对于市场交易必须分担一定的风险，对于要求支付利息的诉讼请求不予支持。被告方答辩称原告方答应购买房屋，要求被告装修产生的装修费用及房屋可出租、出售的期待利益损失，没有证据证明是原告造成的损失，且被告的房屋本身不具有出售资格，该抗辩不予支持。被告辩称原告方违约应付被告10000元违约金，由于双方合同系无效合同，自始没有法律效力，对要求原告承担违约金的抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告谭章余在本判决生效后十日内返还原告杨建容10000元；
二、驳回原告杨建容的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费66元，减半收取33元（原告已预交），由被告谭章余负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 张新芳
二〇一五年十一月二十七日
书 记 员 谭玉鹏