江西省广昌县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）广民初字第1678号
原告李冬良，务工。
委托代理人柳敏捷，江西宏泰律师事务所律师，特别授权代理。
被告江西共青城光耀实业发展有限公司，住所地江西省共青城南湖大道。
法定代表人王义刚，系该公司董事长。
委托代理人黄宜平，上海市锦天城（深圳）律师事务所律师，特别授权代理。
原告李冬良诉被告江西共青城光耀实业发展有限公司（以下简称光耀公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李冬良的委托代理人柳敏捷和被告光耀公司的委托代理人黄宜平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李冬良诉称，2011年3月29日，原告向被告购买其开发的位于广昌县河东新区“光耀现代城”2栋301号商品房一套及c2-17号储藏室一间，双方于购买当日签订《商品房买卖合同》及储藏室买卖协议书，合同约定：总购房款为326000元，该商品房交付期限为2011年12月30日前将验收合格的商品房交付于原告使用，合同对被告逾期交房的违约责任约定为按日向买受人支付已交房款的万分之二违约金；被告自约定交房日后180日内为原告办理房屋所有权证及国有土地使用权证（以下简称房屋产权证）。合同签订后，原告依照合同约定如期付清全部购房款及于2012年10月27日交纳了办理房屋产权证的税费，但被告未按照合同约定交付房屋及房屋产权证于原告。故原告诉至法院，要求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金共计人民币23146元；2、判令被告支付原告逾期办理房屋产权证违约金1455元；3、本案诉讼费用均由被告承担。
被告光耀公司辩称，1、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告没有违约的事实，不存在逾期交房和逾期办证的行为；2、原告作为付款义务人应依约付款，未如期付款应承担相应的责任；3、因政府的规划行为，在合同约定的交房时间前发生了合同约定的可以延期交房的情形，且该情形至今未消除，被告有权在情形消除后交房。合同的第八条第二款第三项约定，违背了政府的文件精神，属无效；4、被告已发告知书给原告，通知原告将房屋交付时间调整为2012年9月30日，如原告需提前交房，可向被告提出请求，被告可以提供用水、用电的便利条件，但原告并未提出请求。综上，应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年3月29日，原告李冬良与被告光耀公司签订《商品房买卖合同》，原告以总房款人民币291000元向被告购买其开发的位于广昌县河东新区“光耀现代城”2栋301号商品房一套。合同第八条第一款约定：出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第八条第二款第3项约定：因由政府组织实施的拆迁及外围配套建设延期，由政府行政主管部门出具证明可据实予以延期最长不超过6个月。第九条第一款第（2）项约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约支付了全部购房款291000元。2012年9月12日，原告与被告签订《光耀现代城储藏室买卖协议书》，向被告购买其开发的光耀现代城c2-17号储藏室一间，并于当日付清购房款35000元。2011年10月11日，广昌县建设局下发《广昌县建设局广建字（2011）135号关于加强河东新区停车位建设的紧急通知》，要求被告将小区停车位的标准调整到每户0.6个以上，如已经开发建设基本竣工或基础已经完工，要在建筑间距中寻找空间适建地下车库，未开工建设的建筑物一律安排建设地下停车库，如未按要求整改调整，将不予办理后续审批手续及规划验收。2012年10月27日，原告向被告交纳了办理房屋产权证所需的相关税费，被告将原告所购商品房的钥匙交付原告。2012年12月20日，2#楼工程正式验收合格。2013年12月17日，被告为原告办理了房屋权属登记并取得房屋产权证。现因原、被告双方就逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金协商不成，原告诉至本院。
以上事实的认定，有原告提交的原告身份证复印件、购房合同、储藏室买卖协议书、江西省销售不动产预收款专用收据、信用社借款凭证、收款收据、收据；被告提交的《广昌县建设局广建字（2011）135号关于加强河东新区停车位建设的紧急通知》、广房权证（2013）旴字第03××5号房屋所有权证、广国用（2014）第11××8号国有土地使用权证及原、被告的庭审陈述在卷佐证，上述证据与本案相互关联，合法有效，且能相互印证，本院予以认定。被告提供的光耀现代城关于延期交房的告知书因非原告本人或其委托人签收，与本案无关联性，本院不予认定。被告提供的抚州市建设工程竣工验收备案表，因其系第15#楼的备案表，与本案无关联性，本院不予认定。对证人毛某的证言，因证据单一、且无其他相关书面证据予以佐证，未形成证据链，本院不予采信。
本院认为，本案的争议焦点为被告是否存在违约行为以及违约期限如何认定。
一、被告是否存在违约行为？
对交房是否违约的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、国务院《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条等法律法规以及中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》第2.0.3“验收”条款、第6部分“建筑工程质量验收程序和组织”条款等规定，我国建设行政主管部门对建设工程质量监督管理实行的是备案审查制度，并不是行政许可制度，法律也并未规定《建筑工程竣工验收备案表》是商品房验收合格的标准。结合2012年12月20日涉案楼盘已正式通过验收合格，以及双方之间合同的第八条明确未选择适用第4项条件“4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件”作为房屋交付条件、也无其他合同条文明确规定被告在交房时应向原告出示《工程竣工验收备案表》的事实，本院认为，被告光耀公司开发的涉案商品房属于竣工验收合格的房屋，符合双方合同约定的房屋交付条件。被告光耀公司未取得《工程竣工验收备案表》之前就投入使用的行为，应由建设行政主管部门依照行政法律法规进行处理。被告光耀公司于2012年10月27日，将涉案商品房钥匙交付于原告，应视为涉案商品房实际交付给原告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，本院认为，被告光耀公司在2012年10月27日，已向原告履行了合同约定的交房义务，实际交房后不再承担逾期交房的违约责任。但被告光耀公司实际交房日晚于合同约定的交房日2011年12月30日，对此构成逾期交房违约，应承担相应的违约责任。
被告辩称原告作为付款义务人未如期付款应承担相应的责任，因被告未提供相关证据证明，且该理由不对抗被告应承担的逾期交房违约责任，被告亦未主张追究原告的逾期付款违约责任，故对被告该抗辩理由本院不予采纳。被告辩称被告已发告知书给原告，通知原告将房屋交付时间调整为2012年9月30日，如原告需提前交房，可向被告提出请求，被告可以提供用水、用电的便利条件，但原告并未提出请求。本院认为，被告未提供充分证据证明通知到原告调整了交房时间，仅凭三个案外人签收的告知书无法推理到原告对交房时间的调整知情，故对被告该抗辩理由本院不予采纳。被告辩称因政府的规划行为，在合同约定的交房时间前发生了合同约定的可以延期交房的情形，且该情形至今未消除，被告有权在情形消除后交房，合同的第八条第二款第三项约定，违背了政府的文件精神，属无效。本院认为，本案中，涉诉商品房已于2012年12月20日通过了验收备案，符合了交付使用的条件。合同第八条第二款第3项亦明确约定：因由政府组织实施的拆迁及外围配套建设延期，由政府行政主管部门出具证明可据实予以延期最长不超过6个月。该约定系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应对双方具有约束力。故对被告的该节抗辩意见本院不予采纳。因政府的统一规划导致被告延期交房，根据合同约定，本院认定延长交房时间6个月，违约交房期间自合同约定交房日后6个月开始计算。
对办证是否违约的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因被告于2013年12月17日为原告购买的商品房办理了房屋权属登记并取得房地产权属证书，晚于合同约定的办理期限，被告也无证据证明其已按合同约定的时间将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案了，故原告主张的要求被告支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证违约金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。
二、关于违约期限的认定。本院认为，被告光耀公司应对延长交房期6个月后的交房日至实际交房日此段期间承担逾期交房的违约责任，即从2012年7月1日至2012年10月27日（违约天数为119日）并支付相应的违约金。
综上，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告的房屋已经通过了建设主管部门的验收备案，房屋已经满足交付使用的要求，被告也已将经验收合格的并符合合同约定的房屋交付给了原告，故对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。因原告与被告在签订的储藏室买卖协议书中未约定房屋交房日期，且不存在办理房屋产权证，被告不存在逾期交房与逾期办理房屋产权证，不应承担逾期交房及逾期办理房屋产权证的违约责任。被告应向原告支付逾期交房违约金6925.8元（119天×291000元×0.0002）、逾期办理房屋产权证违约金1455元（291000元×0.005）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江西共青城光耀实业发展有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告李冬良逾期交房违约金人民币6925.8元；
二、被告江西共青城光耀实业发展有限公司在本判决书生效之日起十日内支付原告李冬良逾期办理房屋所有权证及国有土地使用权证违约金人民币1455元；
以上需履行的款项，交本院指定的履行款账户，户名：广昌县财政局，账号：19×××45，开户行：广昌县农村信用合作联社营业部。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告李冬良的其他诉讼请求。
本案受理费416元，由原告李冬良承担300元，被告江西共青城光耀实业发展有限公司承担116元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。
审 判 长 曾恒兴
审 判 员 李夏莲
代理审判员 谢艳萍
二〇一五年一月八日
书 记 员 揭 骏