浙江省嵊州市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙0683民初467号
原告：金兴元，男，1959年10月22日出生，汉族，住嵊州市。
委托诉讼代理人：孙垚，浙江振邦律师事务所律师。
被告：嵊州市房地产实业有限公司，住所地嵊州市剡湖街道东南路48号。
法定代表人：王岳钧，董事长。
委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。
原告金兴元与被告嵊州市房地产实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2018年2月5日、3月21日二次公开开庭进行了审理。原告金兴元及其诉讼代理人孙垚和被告的诉讼代理人应胜南均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金兴元向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告间就位于嵊州市间的房屋买卖行为（合同）无效；2.判令被告按原告所购房屋被拆时同类地段商铺的评估价赔偿原告经济损失计人民币100万元整（具体以评估结论为准）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告返还购房款45979.20元及按原告所购房屋被拆时同类地段商铺的评估价赔偿原告经济损失计人民币954020.80元。事实和理由：1994年9月20日，原、被告经协商签订《住宅、营业房购销合同》一份。合同约定：被告将位于嵊州市间暂定面积65平方米，暂定单价600元每平米预售给原告，约定交付时间为1995年5月30日。合同签订后，原告依约陆续付款，被告已于1996年前后将约定房屋交付。经双方确认按实际成交房屋面积和单价计算，房款共计45979.20元。原告支付总房款后，被告据此向原告出具由被告盖章的房屋总价为45979.20元的三张收款收据。原告收房后，一直以自用经营、出租经营的方式管理使用至2016年5月。
2016年4月，由嵊州市人民政府成立的嵊州市江滨市场及周边环境专项整治工作领导小组办公室发布了《限期搬迁腾空告知书》，告知书称原告所购房屋系违章建筑，已被列入整治拆迁范围，必须于2016年5月5日前腾空搬离，否则予以强制拆迁。2016年5-8月，原告房屋被强制拆迁。原告房屋被强制拆迁后，曾以所购房屋系合法购买为由先后向绍兴市中级人民法院、浙江省高级人民法院提起行政诉讼，均被驳回。
另，在行政诉讼过程中了解到，1994年8月15日，嵊州市人民政府下属的嵊县中心工程指挥部与被告签订了《工程代建协议》一份，约定“引桥以下的土地利用，委托乙方（即被告）代为转让”，“甲方（即嵊州市人民政府）落实出让政策及办理有关出让手续”等等。基于上述约定和委托，被告将涉案房屋出售给原告。
综上所述，原告认为，被告作为一家具有房地产开发、销售资质的专项企业，对所售的房屋，应当保证其合法性，原告在1994年以同类地段的商铺市场价格向被告购置房屋，却被政府认定为违章建筑，责任完全在于被告，由于原告所购房屋被强制拆除，造成了原告巨大的经济损失，被告依法应当承担赔偿责任。为维护自身合法权益，特起诉法院，判如所请。
嵊州市房地产实业有限公司答辩称，1.被告的主体不适格，应裁定驳回原告的起诉。根据原告举证的合同，原告签订的相对方是嵊县三江经济贸易发展公司（以下简称三江公司），被告仅是受委托收取款项，根据合同相对性，原告应当向三江公司主张。若原告坚持现有诉请，应追加三江公司为被告。2.本案合同的名称虽是住宅（营业）房购销合同，但实际上是土地使用权转让合同，三江公司在转让土地上并没有建造任何固定建筑，仅打了定界桩，涉案的仓库房屋是原告自行建造的，因此本案真正的案由是土地使用权出让或转让合同纠纷。三江公司根据其与嵊县中心指挥部签订的协议，涉案房屋可以办理合法手续，是原告怠于履行，导致至今没有办理土地使用权出让手续。故涉案房屋被拆，完全是原告自身的过错，实体上应当予以判决驳回。3.原告购买的涉案场地用途是仓库，而非营业用房，故原告请求按照同地段营业用房赔偿，无事实和法律依据。综上，应当驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1.原告提供住宅（营业）房购销合同一份和收款收据三份，用以证明原告向被告购买的是房屋和土地使用权且已向被告支付相应对价的事实。被告质证认为，真实性没有异议，但证据形式上房屋买卖合同，实际上是土地使用权转让合同。三江公司非房地产公司，无资质收取房产销售款项，委托被告代为收取，被告收取后已交给三江公司，三江公司收款后又将款项上缴给了政府。
2.原告提供其在提起行政诉讼之前拍摄的4大张照片（复印件），用以证明涉案房屋原告在被拆之前系作为经营性的商铺长期使用的事实。被告质证认为，证据系复印件，何时何地拍摄不清，不予认可。
3.原告提供绍兴市中级人民法院的行政判决书（复印件）、浙江省高级人民法院的行政判决书、《工程代建协议》（复印件）各一份，两份判决书证明本案原告所购的商铺被政府通知系违法建筑，被进行强制拆除，在绍兴中院的判决书第3页载明原告在该案中提交的证据5充分说明涉案房屋系营业用房、原告的损失已客观存在；省高院的判决第1页最后三行和第五页倒数四行亦已确认原告的房屋系从被告处购买，性质为营业用房，被告与三江公司系同一家公司。《工程代建协议》是在行政诉讼过程中，原告在搬迁公告后找到了本案的被告，被告向原告出示了此份《工程代建协议》，认为原告可以据此向政府提起相关赔偿。被告质证认为，两份判决书的真实性没有异议，但被告非该案的当事人，而不能约束本案被告，且判决认定的事实无法反映原告所说的事实。相反，判决书中认定涉案房屋是原告自己建造的行为、三江公司与被告是两个独立单位的事实。《工程代建协议》的三性都没有异议，确实是被告提供给原告的。从《工程代建协议》可以看出，第七条“引桥以下…委托甲方代为转让…”，可以看出是嵊县中心指挥部委托三江公司转让土地，转让所得款交给政府，且政府要办理出让手续，也即当时土地出让手续是可以办理的，是原告怠于办理所致。
4.原告提供嵊县计划经济委员会[1994]171号文件一份，用以证明由三江公司与其他两家公司共同投资成立了被告公司，三江公司的人财物已并入被告。被告质证认为，真实性没有异议，但只能证明被告由三家企业投资设立，其中三江公司仅占公司30%的股份，被告与三江公司相互是独立的。
5.原告提供购买方为吕昌富、杨百旗的房地产销售统一发票二张（复印件），用以证明涉案房屋的实际出售方系被告，被告主体适格。被告质证认为，真实性由法院审核，若真实，与本案无关，且该两案被告也系受三江公司委托出售，实际出售方系三江公司。
本院对上述证据认证认为：被告对原告提供的证据1、3、4的真实性无异议，且证据1、3、4符合证据“三性”，本院予以认定为有效证据，作为认定案件事实的依据。原告提供的证据2均系复印件，真实性无法确认，被告对其真实性也不予认可，故不予采信为有效证据。对证据5，经与吕昌富、杨百旗核实，符合证据的“三性”，本院予以认定为有效证据，作为认定案件事实的依据。对原告提供的证据，欲证明三江公司与被告为同一家公司，其所购房屋为营业房等目的，证据中并未有反映，生效判决亦未予以采信认定，仅是原告自己的举证或案外人的单方陈述，故原告欲达到的证明目的不能成立。
结合本院上述认证意见和庭审各方陈述，本院经审理认定本案事实如下：
1994年9月21日，原告与三江公司签订了住宅(营业)房购销合同（1994年29号），约定将座落在中心工程D4地段引桥底南至北第一间6.5米室的仓库出卖给乙方，总建筑面积65㎡，实际面积在开具销售发票时核准；仓库房的交付标准：建筑结构以施工图为准，地面装饰标准：水泥地面，门窗装饰（水电安装、用电设施安装）标准无等；仓库房实行分期付款办法。签订本合同时交付房款总额的60%，计人民币2.34万元，二层结顶时付30%，计人民币1.17万元，其余在交付时一次性付清。预付款第一期不齐者，不能订立合同；仓库房交付：预定于1995年5月30日前交付；本合同在房子办理交付手续时作为购房权证，同其他证件一道交甲方销售部办理开票手续。本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，本协议待销售发票开出，款清时，自动失效。
原告向嵊县房地产实业有限公司（注：经嵊县计划经济委员会批复同意，于1994年6月8日由浙江新光制药厂、嵊县三江经济贸易发展公司、广州市从化卫生保健品厂经营部联营成立，经营范围：主营房地产开发、兼营建材。后名称变更为嵊州市房地产实业有限公司）分别于1994年9月12日交付购房预缴款23400元、于1995年3月28日交付预缴款3000元、于1996年1月30日交付库房款19579.20元，上述合计45979.20元。
原告购得上述库房后，先后将上述建筑物租于他人，作为个体工商户的营业场所。2016年4月，由嵊州市人民政府成立的嵊州市江滨市场及周边环境专项整治工作领导小组办公室发布了《限期搬迁腾空告知书》，告知书称原告所购库房系违法建筑，已被列入整治拆迁范围，必须于2016年5月5日前腾空搬离，否则予以强制拆除。2016年5-8月，原告所购库房被强制拆除。原告库房被强制拆除后，原告曾以嵊州市人民政府为被告向绍兴市中级人民法院提起行政诉讼，要求判令嵊州市人民政府拆除原告所有的案涉库房的行为违法，并赔偿各项经济损失120万元。案经绍兴市中级人民法院一审，判决确认嵊州市人民政府拆除原告所有的位于嵊州市引桥下的建筑物的行政行为违法；但对于赔偿经济损失部分，因原告未能向法庭提交涉案建筑经合法审批的相关证据，原告主张涉案建筑系合法建筑的理由无事实依据，故对赔偿经济损失部分的诉请，予以驳回。原告不服，提起上诉，案经浙江省高级人民法院终审判决，驳回上诉，维持原判。
另查明，1.关于西侧引桥下的土地利用，在1994年8月15日，嵊县中心工程指挥部与嵊县三江经济贸易发展公司签订有《工程代建协议》一份，该协议第7条约定：引桥以下土地利用，委托乙方（即嵊县三江经济贸易发展公司）代为转让，西侧引桥下用地转让费30万元，由乙方包干。转让得款，随转随汇甲方（即嵊县中心工程指挥部）。甲方落实出让政策及办理有关出让手续。至本案辩论结束前，被告方并未能提供案涉建筑已办理用地、规划审批的相关合法手续。2.被告作为出售方，分别于1996年9月23日、1997年1月3日向杨百旗、吕昌富销售了座落于本案同地段的中心工程D4引桥底房屋。
本院认为，本案的争议焦点主要有四个：一、关于本案被告主体是否适格问题；二、关于本案案由问题；三、关于本案合同效力问题；四、关于原告提出的损失数额，被告应否予以赔偿的问题。
对于第一个争议焦点，本院认为，购销合同签订的相对方虽系三江公司，但在分期收取款项的实际履行主体系被告，同时鉴于被告与三江公司的历史渊源、庭审中被告方陈述三江公司无房产销售资质和被告在与本案类同的案件中，亦以出售方的名义与相对方发生买卖关系等现实情况，被告在本案中作为实际销售方行使合同的权利义务这一事实，能形成高度可能性，故现原告以房屋买卖合同无效为由，请求被告承担合同无效的相应法律责任，被告作为义务承受方其被告主体适格。至于被告承担责任后，其认为最终责任应由三江公司承担的，则其可另行主张。被告关于其仅系受三江公司的委托代收款项的辩称，其未提供证据佐证，故对该辩称事实不予采信。即使被告与三江公司就本案所涉房屋买卖存在委托关系，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同，第三人并不知道受托人与委托人之间的代理关系的，在受托人因委托人的原因不履行义务时，受托人向第三人披露委托人后，第三人可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利。故被告关于其不属本案适格主体的辩称，于事实与法律不符，不予采信。
对于第二个争议焦点，本院认为，原告提供的合同和收款收据清楚载明，所出售房屋为中心工程D4地段引桥底仓库，原告庭审中也陈述，其购买的是房屋和土地使用权。故本案案由确定为房屋买卖合同纠纷，并无不当。被告虽辩称交付原告的库房时，其实只是交付了一块土地，在转让的土地上并没有建造任何固定建筑，涉案的库房房屋也是原告自行建造的，本案真正的案由应为土地使用权转让合同纠纷。因被告的该辩称事实，与购销合同和收款收据明确载明的事项不符，且被告也未能提供证据对其该辩称事实予以佐证，故对被告该辩称意见，不予采信。
对于第三个争议焦点，本院认为，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。本案中，被告并未取得涉案房产的用地、规划合法审批手续，对其出售给原告的仓库并未取得过所有权。在本案法庭辩论结束前，被告仍不能提供其出售给原告房屋的合法产权依据。故原、被告间基于原告与三江公司签订的购销合同产生的对涉案房屋的买卖行为，因违反法律禁止性规定，按《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应依法认定为无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告应将从原告处收取的购房款45979.20元返还给原告，原告应将所购得的库房予以返还，但因本案所涉库房作为违法建筑已被拆除，故原告对所购的库房已不承担返还义务。
对于第四个争议焦点，本院认为，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。就本案如何计算损失问题，第一，应考虑原告的损失数额应该如何确定问题。本案系因合同无效而产生的责任，该责任系缔约过失责任，依法可获得赔偿的损失是当事人订立合同时基于诚实信用原则信赖合同可以有效履行的信赖利益损失。该损失具有可预见性，具体表现为，当事人的缔约费用、准备履行合同和实际履行合同所支付的费用、因丧失与他人另行订立合同的机会而产生的损失等，当事人原有的固有利益损失不涵盖其中。对于当事人的缔约费用、准备履行合同和实际履行合同所支付的费用的损失，原告并未提供相关证据，故该部分损失没有事实依据。对于因丧失与他人另行订立合同的机会而产生的损失，原告请求按照所购房屋被拆时同类地段商铺的评估价进行计算为954020.80元，对此，原告并未向本院提交评估申请，且原告请求按照所购房屋被拆时同类地段商铺进行评估，与当时原告所购的房屋系库房的用途明显不符，故原告要求赔偿信赖利益损失954020.80元的请求，无相关事实依据。但考虑到因合同无效确给原告造成了一定的信赖利益损失，根据原告所购房屋用途系库房，以及原告已实际占有使用所购库房的年限已长达二十多年，已获得一定经济利益，该部分实际现由原告占有享有，作为原告的信赖利益损失予以弥补；损失不足部分，结合当前作为库房用途房屋的市场状况实际，可酌情将购房款自1994年9月12日起至返还之日止按年利率6%计算的利息损失，确认为原告的信赖利益损失。第二，应考虑因合同无效产生信赖利益损失的原、被告双方过错责任比例问题。本案中，被告系一家房地产公司，作为销售方，在时间长达二十年多年间，涉案房产至今未取得合法手续，此系导致合同无效的主要原因，故被告应承担主要过错责任。原告在被告未能提供合法审批手续的情形下，仍然与被告签订合同，向被告购买库房，未尽到买受人的审慎注意义务，自身亦存在一定过错，应承担一定的责任。综合考虑原、被告双方的过错情况，结合本案实际情况，酌定被告应对原告的损失承担80%的赔偿责任，其余损失由原告自负。综上，对原告诉请中的合理部分，依法予以支持，其余部分，应依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第四百零二条、第四百零三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条的规定，判决如下：
一、确认金兴元与嵊州市房地产实业有限公司之间就位于嵊州市间的买卖行为无效；
二、嵊州市房地产实业有限公司返还金兴元购房款计人民币45979.20元并赔偿该款自1994年9月12日起至付清日止按年利率6%计算的利息损失的80%，款限于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
三、驳回金兴元的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13800元，减半收取计6900元，保全申请费5000元，共计11900元，由原告金兴元负担10800元，被告嵊州市房地产实业有限公司负担1100元（款限被告于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审判员 丁海江
二〇一八年三月二十一日
书记员 朱秀丽