湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂28民终42号
上诉人（原审被告）：恩施华龙村集团来凤置业有限公司，住所地湖北省来凤县翔凤镇桂花树村18组11号。
法定代表人：朱晞煜，该公司总经理。
委托诉讼代理人：熊海炜，湖北欧兴红律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖波，湖北欧兴红律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王道华，男，1965年5月12日出生，土家族，户籍地湖南省龙山县，现住浙江省温州市瓯海区。
被上诉人（原审原告）：李玉娥，女，1969年12月25日出生，汉族，户籍地湖南省龙山县，现住浙江省温州市瓯海区。系被上诉人王道华之妻。
上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司（以下简称华龙公司）因与被上诉人王道华、李玉娥商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省来凤县人民法院（2017）鄂2827民初487号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
华龙公司上诉请求：1.判令华龙公司按照每日万分之一的标准支付违约金30404元。2.判令王道华、李玉娥承担本案诉讼费用。事实和理由：一审法院没有考虑华龙公司的实际情况，判决的违约金过高，超过了王道华、李玉娥的实际损失。《商品房买卖合同（预售）》由当地住建部门统一印制，上诉人无法改变合同中的格式条款。合同中约定的违约责任远远超过了华龙公司签订合同时的合理预期。王道华、李玉娥的损失是购房款的投入损失，应参照同期人民银行贷款利率标准计算，而一审法院判决的违约金远远超出了按此标准计算的违约金数额。
王道华、李玉娥未提交书面答辩意见。
王道华、李玉娥向一审法院起诉请求：1、请求法院判令王道华、李玉娥与华龙公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“x”的条款为无效条款；2、请求法院判令华龙公司继续履行合同，限期华龙公司无条件的向王道华、李玉娥交付达到法定条件的商品房；3、请求法院限期华龙公司无条件的向房地产行政主管部门报送商品测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料；4、请求法院判令华龙公司即日向王道华、李玉娥给付自2016年1月20日起至2017年4月24日止因逾期交房已经产生的违约金78200元；5、请求法院判令华龙公司即日向王道华、李玉娥给付自2016年4月20日起至2017年4月24日止因华龙公司原因导致王道华、李玉娥不能取得房屋权属证书所产生的违约金24225元；6、请求法院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由华龙公司承担。
一审法院认定事实：2014年2月25日，王道华、李玉娥（买受人）与华龙公司（出卖人）签订了编号为ESZ201402144的《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：华龙公司将自己开发的坐落于来凤县翔凤镇武汉大道桂花树村来凤华龙城华龙商城4层446号商品房一套出售给买受人，该商品房规划用途为商业，房屋总价款为340000元。合同第七条付款方式及期限：签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金60000元，该定金于交付总房款时抵作商品房价款。买受人一次性付款，买受人应当在2014年2月25日前支付该商品房全部价款。逾期未付按商品房买卖合同第八条承担违约责任。合同第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2016年1月19日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在30日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金。合同第二十条房屋登记：（二）房屋所有权转移登记：1、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。2、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起x日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之x的违约金。双方合同在第十条对商品房相关设施设备交付条件没有详尽明确约定，以x表示。
合同签订后，王道华、李玉娥于2014年2月25日给华龙公司支付了全部购房款340000元。此后，华龙公司没有按照合同约定的时间（2016年1月19日前）交付房屋，故王道华、李玉娥于2017年4月25日向一审法院提起诉讼。
另查明，王道华、李玉娥就华龙公司未能按照合同约定交付房屋及办证的问题，向相关部门进行过反映，但涉案房屋仍未能达到交付条件。从合同所约定的交房时间2016年1月19日起，至王道华、李玉娥向一审法院起诉之日止，华龙公司逾期交房的天数为460日。
一审法院认为：王道华、李玉娥与华龙公司于2014年2月25日签订的编号为ESZ201402144的《商品房买卖合同（预售）》是合法有效的合同，王道华、李玉娥依合同约定支付了全部购房价款，华龙公司没有按合同约定期限将符合合同约定和法律规定的房屋交付给王道华、李玉娥，也没有给王道华、李玉娥办理房屋权属证书。双方当事人对这些基本事实没有争议，依法予以认定。对于双方当事人争议的焦点问题，作出如下评判：
（一）关于王道华、李玉娥与华龙公司签订的编号为ESZ201402144的《商品房买卖合同（预售）》中第十条、第二十条所包含“×”的条款是否为无效条款的问题。该合同中第十条、第二十条打“×”的条款应当是双方没有进行明确约定的内容，也即该内容没有存在和成立，就不存在是否有效的问题，故对于王道华、李玉娥王道华、李玉娥要求确认该合同中第十条、第二十条所包含“×”的条款是无效条款的诉讼请求，依法不予支持。
（二）关于王道华、李玉娥要求继续履行合同，限期华龙公司无条件向王道华、李玉娥交付达到法定条件的商品房的问题。王道华、李玉娥要求继续履行编号为ESZ201402144的《商品房买卖合同（预售）》，华龙公司也表示同意，符合双方合同的约定及法律规定，依法应予以支持。因合同所约定的商品房至今尚未达到交付条件，在本案中无法确定房屋何时达到合同约定的交付条件和法定条件，也无法确定实际交付时间，王道华、李玉娥可待条件成就后，另行主张权利，不一并处理。故对于王道华、李玉娥要求限期华龙公司无条件向王道华、李玉娥交付达到法定条件商品房的诉讼请求，依法不予支持。
（三）关于王道华、李玉娥要求法院限期华龙公司无条件的向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料的问题。因华龙公司是否向房地产行政主管部门报送商品房测绘成果以及需要由其提供的其他证明文件和资料，不属于民事法律所调整的范围，故不予支持。
（四）关于华龙公司逾期交房是否应给付王道华、李玉娥已经产生的违约金78200元的问题。双方签订的编号为ESZ201402144的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行义务。王道华、李玉娥在支付了340000元全部购房款后，华龙公司应当按照合同的约定，在2016年1月19日前向王道华、李玉娥交付合同所约定条件的商品房。华龙公司至今仍未履行合同中约定的交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。王道华、李玉娥与华龙公司双方在合同中约定的“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款千分之2.5的违约金”，虽合同中约定的违约金过高，但王道华、李玉娥只要求按此标准的20%即每日万分之5支付，符合法律规定。王道华、李玉娥所主张从2016年1月20日起至2017年4月24日止逾期交房已经产生的违约金78200元（总房款340000元×460日×0.25%×20%），已经明显低于合同所约定的违约金，且符合双方合同约定及法律规定，依法予以支持。
（五）关于王道华、李玉娥所主张的因华龙公司原因导致其不能取得房屋权属证书所产生的违约金24225元的问题。因涉案的商品房尚未交付，而房屋的物权变动需要登记，没有有效的交付就不能产生合理、正当的登记。本案中无法确定房屋实际交付时间，也无法确定办理房屋权属证书的时间，王道华、李玉娥可待要求华龙公司华龙公司支付逾期办理房屋权属证书的条件成就后，另行主张权利，本案中不一并处理。故对于王道华、李玉娥王道华、李玉娥的该项诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、王道华、李玉娥与恩施华龙村集团来凤置业有限公司继续履行双方于2014年2月25日签订的编号为ESZ201402144的《商品房买卖合同（预售）》；二、恩施华龙村集团来凤置业有限公司于判决生效后30日内支付王道华、李玉娥逾期交房违约金78200元；三、驳回王道华、李玉娥的其他诉讼请求。案件受理费2349元，由王道华、李玉娥负担556元，恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担1793元。
二审期间，双方当事人未提交新的证据。
本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为一审法院判决的违约金数额是否恰当。对此，本院分析评判如下：
在商品房预售合同纠纷案件中，一方当事人主张对方当事人按照合同约定的违约金条款支付违约金，对方当事人以合同约定的违约金过高为由请求人民法院予以调减时，人民法院应当按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，以守约方的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。
本案中，华龙公司未按期交房构成违约，本应按照合同约定按日向买受人王道华、李玉娥支付全部房价款2.5‰的违约金，但王道华、李玉娥在提起诉讼时，仅要求华龙公司按日支付全部房价款万分之五的违约金，事实上已主动减轻了华龙公司的违约责任。在房地产开发商逾期交付房屋时买受人所遭受的实际损失应如何确定，现无明确的法律规定，根据本案合同的履行情况、华龙公司的违约程度及双方当事人签订合同时对对方违约的预期利益等因素，本院认为，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”之规定，认定王道华、李玉娥主张的违约金是否过高，更为公平合理。本案中王道华、李玉娥主张华龙公司支付违约金的标准为每日万分之五，折算成年利率为18.25%，低于上述法律规定的利率标准。故一审法院按照王道华、李玉娥主张的违约金计算标准判决华龙公司支付违约金并无不当。无论是按照同期银行贷款利率标准计算违约金还是按照每日万分之一的利率标准计算违约金，均不能体现违约金的惩罚性，且与王道华、李玉娥在签订合同时对华龙公司可能违约后其应享有的预期利益亦不符，故上诉人华龙公司请求按上述标准调减违约金的上诉理由，本院不予支持。
综上，华龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1364元，由上诉人恩施华龙村集团来凤置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 向 蕾
审判员 宋九龙
审判员 吴 卫
二〇一八年二月六日
书记员 赖宏为