广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五再字第13号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：深圳市亿×房地产开发集团有限公司。
法定代表人：何某民，董事长。
委托代理人：孙某亮，广东××律师事务所深圳分所律师。
委托代理人：肖某龙，男。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：祈×房地产开发（深圳）有限公司。
法定代表人：陈某波，董事长。
委托代理人：孙某非，北京市××律师事务所深圳分所律师。
委托代理人：陈某婉，广东×××律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：太子××实业（深圳）有限公司。
法定代表人：唐某伟，董事长。
委托代理人：刘某韬，北京市××律师事务所律师。
委托代理人：李某宁，广东××律师事务所律师。
一审被告、二审被上诉人：创×（香港）饮食管理有限公司。
法定代表人：唐某恩，董事长。
委托代理人：刘某韬，北京市××律师事务所律师。
委托代理人：李某宁，广东××律师事务所律师。
申请再审人深圳市亿×房地产开发集团有限公司（以下简称亿×公司）与被申请人祈×房地产开发（深圳）有限公司（以下简称祈×公司）、一审被告、二审被上诉人太子××实业（深圳）有限公司（以下简称太子××公司）、创×（香港）饮食管理有限公司（以下简称创×公司）房屋租赁纠纷一案，本院于2009年7月16日作出（2009）深中法民五终字第810号民事判决，已经发生法律效力。亿×公司不服，向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院于2009年12月24日作出（2009）粤高法民一申字第3392号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请人亿民公司的委托代理人孙某亮、肖某龙，被申请人祈×公司委托代理人孙某非、陈某婉，一审被告、二审被上诉人太子××公司及创×公司共同委托代理人刘某韬、李某宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
一审查明，深圳市深南东路××广场附楼第四层属于祈×公司所有，建筑面积为4891.28平方米，用途为商业。2003年3月11日，祈×公司作为甲方与创×公司作为乙方签订《房屋租赁合同》及附页。合同约定：甲方将座落于深圳市罗湖区深南东路×号××广场商场425单元出租给乙方使用，租赁房产的建筑面积为3467.9平方米，租赁期限为十年，从2003年3月8日起至2013年3月7日止；出租房屋的单位租金按建筑面积每平方米每月人民币35元，月租金总额为人民币122567元，乙方应于每月5日前向甲方交付租金；附表约定第一年至第三年每月租金为人民币122567元，第四年至第六年每月租金为人民币128695元，第七年至第十年每月租金为人民币141565元，管理费及空调费为人民币105433元，免租期内管理费（含空调费）为每月人民币50000元，附加租赁定金人民币210866元（相当于第一年两个月管理费及空调费）；甲方应于2003年3月8日前将出租房屋交付乙方使用，甲方交付出租房屋时，可向乙方收取两个月租金数额的租赁保证金，即人民币245134元；合同还对其他相关事项作了约定。创×公司以承租的××广场425单元作为住所地，于2003年4月16日注册成立了独资经营（港资）企业-
太子××公司，经营中式饮食及配套小食品、酒类零售。2007年4月13日，亿×公司向熊×物业管理有限公司（以下简称熊×公司）出具《关于承接”太子××饮食有限公司”租赁合同的申请》，”申请”称由于股权变更的原因，现位于××广场四楼的”太子××饮食有限公司”已由亿×公司承接经营，故”太子××饮食有限公司”与熊×公司签署的场地租赁合同需由亿×公司承继，由于工商登记的需要，需要先与贵物业签署租赁合同，待与海南京×集团有限公司（以下简称京×公司）合作的饮食有限公司成立后，即转由新成立的饮食有限公司与贵物业签署场地租赁合同。同年4月16日，亿×公司与京×公司签订《协议书》，协议约定双方合作深圳××大厦太子××的饮食项目。2007年4月20日，太子××公司向熊×公司出具《太子××维修翻新申请》、《原太子××装修改造方案》及《装修申请表》，要求对太子××酒楼进行全面维修翻新。2007年5月1日，祈×公司作为甲方与亿×公司作为乙方签订《××商场商铺租赁合同》，租赁合同约定：亿×公司向祈×公司承租××商业中心商场425商铺，用于经营酒楼饮食，合同期限自2007年5月1日起至2013年4月30日止；承租商铺建筑面积为3467.9平方米，2007年5月1日至2009年4月30日租金为每月人民币128695元，2009年5月1日至2013年4月30日为每月人民币141565元；甲方向乙方移交租赁物业的时间为2007年5月1日；租赁期内，管理费为每月人民币105443元，租赁保证金为人民币257390元，相当于租赁期内第一年二个月的基本租金之和；管理费保证金为人民币210886元，相当于租赁期内第一年二个月的管理费之和，由乙方向甲方委托的物业管理公司支付；自本合同生效之日起十个工作日内乙方必须向甲方或甲方委托的物业管理公司支付承租保证金，承租保证金所包含的租赁保证金应支付至甲方收取租金的银行帐户，管理费保证金应支付至甲方委托的物业管理公司的银行帐户，如果乙方未能按期足额缴纳承租保证金，视为乙方自动放弃本合同，甲方有权终止本合同；本合同项下装修免租期为45天，即自2007年5月1日起至2007年6月14日；租金按月支付，乙方须在每月五号前支付当月基本租金、管理费及其他费用；乙方同意按照安装的分表或甲方委托的物业管理公司出示的账册缴清一切与租赁物业有关的设施费用，包括水费、电费、燃气费、有线电视使用费等；乙方在签署本合同之日起30天内依法到房地产租赁主管部门办理租赁合同的登记备案手续，如有需要，甲方应提供相关证明文件以协助手续办理；无论任何原因导致合同终止，乙方应在合同被终止后15日内将租赁物业恢复原状交还给甲方，每逾期一天，乙方应向甲方缴纳滞纳金，此外甲方有权处置租赁物业内的设施或装修（包括所有的设备和物品），同时乙方须向甲方支付任何清除上述物件的开支及费用；如果乙方未按期支付合同约定的各项费用超过15日时，甲方有权解除本合同，没收租赁保证金及其他押金，同时乙方还应按拖欠费用总额的日千分之一标准支付滞纳金直至其付清款项之日止。双方还签订了一份深圳市房屋租赁管理办公室拟制的《房地产租赁合同书》。上述两份租赁合同于2007年10月10日在租赁管理部门进行备案，其中《房地产租赁合同书》上注明”此租赁合同已于2007年10月15日办理提前终止手续”。2007年6月1日，××广场的物业管理公司与亿×公司办理租赁物业收楼交接手续时，肖某在租户栏内签名。2007年6月29日，太子××公司向熊×公司××广场××商业中心管理处支付2007年6月份租金及管理费人民币155737.45元。2007年6月29日，太子××公司向熊×公司××广场××商业中心管理处汇付人民币155737.45元，根据以上金额，祈×公司开具收取亿×公司6月份租金人民币68637.33元及仓库租金人民币3000元的发票，熊×公司开具收取亿×公司6月份管理费人民币41417.36元、灯箱费人民币1550元、水费2047.3元、排水费人民币749.52元、公共水电费人民币38146.9元、电费人民币15.4元、垃圾处理费人民币168.64元的发票及收据。2007年7月31日，太子××公司向熊×公司××广场××商业中心管理处汇付人民币238939.21元，根据以上金额，原告开具收取亿×公司7月份租金人民币128695元及仓库租金人民币3000元的发票，熊×公司开具收取亿×公司7月份管理费人民币67286.1元、灯箱费人民币1550元、水费53.1元、排水费人民币19.44元、公共水电费人民币38146.9元、电费人民币14.3元、垃圾处理费人民币4.37元、停车费人民币170元的发票及收据。之后，因祈×公司及熊×公司××广场××商业中心管理处未收到租金及相关管理费，熊×公司××广场××商业中心管理处分别于2007年8月17日、9月21日向亿×公司发出催款通知。催收无果后，祈×公司于2007年10月17日在深圳特区报上登载公告，要求亿×公司五日内到原告处办理相关手续，逾期将按合同相关条款处理。2007年10月30日，祈×公司及熊×公司××广场××商业中心管理处在深圳市罗湖区房屋租赁管理局桂园租赁所的见证下，对××商场425单元房内物资进行清点，并由三方在《××商场425单元房内物资清单》上签字确认。2007年11月13日，熊×公司××广场××商业中心管理处作为甲方与第建××发展（深圳）有限公司（以下简称第×公司）作为乙方签订《搬迁协议》，协议约定由乙方根据甲方指定时间、指定地点将商场425单元的物品和设备搬迁运输到甲方指定位置摆放，搬迁费用（税、搬迁人工、车辆费用等）合计为人民币9000元。2007年11月22日，第×公司向熊×公司××广场××商业中心管理处开具金额为人民币9000元的广东省深圳市服务业专用发票。熊×公司××广场××商业中心管理处作为甲方与深圳市××建筑安装工程有限公司（以下简称××建筑安装公司）作为乙方签订《工程合同》一份，合同约定由乙方承包深圳××广场××商业中心商场425单元拆迁工程，合同期为2008年1月4日至2008年2月5日，工程造价为人民币160000元（含税务发票）。2008年2月27日，××建筑安装公司向熊×公司××广场××商业中心管理处出具金额为人民币160000元的广东省深圳市地方税务局代开统一发票。2008年3月24日，祈×公司向广东电网公司深圳供电局交纳太子××2007年8月3日至2007年12月3日期间的电费人民币7715.4元及滞纳金人民币740.65元。太子××酒楼2007年6月、7月的用水量为731立方米，应计水费为人民币2156.45元、排污费人民币789.5元及垃圾处理费人民币177.6元。另查明，太子××公司目前仍为独资经营（港资）企业，股东为创×公司，法定代表为唐某根。该公司于2007年7月5日、7月31日向公安机关申请补办公章及发票、财务等专用章。2007年9月10日，亿×公司以太子××公司的名义，用原印鉴查询太子××公司在深圳建行××支行帐户余额时，深圳建行××支行以太子××公司全套章已更换为由予以拒绝。
祈×公司在一审中请求：1、判令亿×公司向祈×公司支付2007年8月至10月期间拖欠的各项费用，其中租金人民币386085元、仓库租金人民币9000元、管理费人民币316329元、灯箱管理费人民币3100元、祈×公司代亿×公司垫付的电费人民币7715.1元、水费人民币2156.1元、排污费人民币789.5元及垃圾处理费人民币177.6元；并按欠款总额日万分之五的标准向祈×公司支付滞纳金至其付清全部欠款之日止，暂计至2008年7月30日为人民币123614.7元；上述费用合计人民币848966.97元；2、请求判决亿×公司支付因其违约所产生的搬运费、仓储费及恢复物业原状等费用合计人民币53020元（前述费用共计人民币170020元，冲抵祈×公司处理被告厨房用品等所得价款人民币117000元后尚欠人民币53020元）；3、由亿×公司承担本案诉讼费用。
一审法院认为，祈×公司与亿×公司签订的《××商场商铺租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同书》，均是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。双方签订的《××商场商铺租赁合同》约定，自本合同生效之日起十个工作日内亿×公司必须向祈×公司或祈×公司委托的物业管理公司支付承租保证金，如果未能按期足额缴纳承租保证金，视为亿×公司自动放弃本合同，祈×公司有权终止本合同。前述约定是在亿×公司未按期支付承租保证金构成违约的情况下，赋予祈×公司有权终止合同的权利，是违约条款而不是合同生效的条款。不能依据该条款推定亿×公司未按期支付承租保证金，就未实际使用涉案房产。故亿×公司以未在《××商场商铺租赁合同》签订后十个工作日内支付承租保证金为由，辩称其未实际使用承租房产的理由不能成立。亿×公司持有太子××公司向祈×公司交纳2007年6月、7月份租金、管理费的支票存根原件，同时亦持有祈×公司及熊×公司××广场××商业中心管理处开出的发票原件。太子××公司的法定代表人唐某根于2007年7月5日、7月31日向公安机关申请补办该公司公章及发票、财务等专用章；2007年9月10日，亿×公司以太子××公司的名义，用原印鉴查询太子××公司在深圳建行××支行帐户余额时，深圳建行××支行以太子××公司全套章已更换为由予以拒绝。太子××公司目前仍为独资经营（港资）企业，股东为创×公司，法定代表人为唐某根。前述事实充分证明了创×公司的陈述，即：创×公司将太子××公司酒楼的资产以人民币100万元的价格转让给亿×公司后，为了不造成酒楼业务与客户流失，在亿×公司新的酒楼尚未进行注册登记之前，将太子××公司的执照和印鉴借给亿×公司使用。2007年6月29日，太子××公司汇付人民币155737.45元后，祈×公司及熊×公司××广场××商业中心管理处开出的发票客户虽为创×公司，但前述发票的原件仍由亿×公司持有。故一审法院认定亿×公司在与祈×公司签订《×商场商铺租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同书》后，以太子××公司开展了经营活动，使用了租赁合同约定的××广场商场425单元。祈×公司与亿×公司签订的《××商场商铺租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同书》，因亿×公司未按合同约定的时间履行交纳租金、管理费及其他费的义务，祈×公司依据合同约定行使解除权而终止履行。合同终止履行的过错在于亿×公司，作为《××商场商铺租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同书》中的承租人，亿×公司应按合同约定向祈×公司支付租金、管理费等费用，并承担延期支付租金、管理费的违约金及恢复原状的费用。创×公司辩称其与祈福公司于2003年3月11日签订的《房屋租赁合同书》，已于2007年4月经双方协商解除，对此，祈福公司亦予以认可，并表示不要求创×公司承担本案民事责任，故创×公司不承担本案民事责任。太子××公司作为具有独立法人资格的企业，不论是由亿×公司还是创×公司控制，均是××广场商场425单元的实际使用人，应有义务与××广场商场425单元的承租人一同承担本案民事责任。但诉讼中，祈×公司的特别授权委托代理人已当庭表示不要求其承担本案民事责任，故一审法院尊重祈×公司对其民事权利的处分，不判决太子××公司承担本案民事责任。亿×公司未按合同约定向祈×公司交纳租金、管理费等费用，祈×公司按合同约定通知亿×公司解除租赁合同并办理相关手续后，于2007年10月30日在租赁行政管理部门的见证下，依合同约定进行了自行清场。祈×公司起诉要求亿×公司支付2007年10月30日之前拖欠的租金、管理费，而未要求亿×公司支付恢复原状期间的租金及管理费损失，故祈×公司要求亿×公司支付2007年8月至10月期间租金人民币386085元（按合同约定每月人民币128695元计三个月）、管理费人民币316329元（按合同约定每月人民币105443元计三个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。祈×公司与亿×公司在《××商场商铺租赁合同》中约定每月5日前支付当月租金及管理费，如延期则按拖欠金额的日千分之一支付违约金，祈×公司起诉时已主动调低违约金标准，要求亿×公司按拖欠金额的日万分之五支付违约金，故对祈×公司要求亿×公司按拖欠金额日万分之五支付违约金的诉讼请求，一审法院亦予以支持。祈×公司提交的电费通知单及广东电网公司深圳供电局电费专用发票显示，祈×公司所交纳的电费人民币7715.14元是2007年8月3日至2007年12月3日期间的用电费用，而祈×公司清场的时间是2007年10月30日，故一审法院判决亿×公司向祈×公司支付电费人民币3857.7元。太子××酒楼2007年6月、7月的用水量为731立方米，应计水费为人民币2156.45元、排污费人民币789.5元及垃圾处理费人民币177.6元。2007年6月、7月属于亿×公司经营期间，故祈×公司要求亿×公司支付前述费用的诉讼请求，一审法院依法予以支持。祈×公司依据与亿×公司签订的《××商场商铺租赁合同》的约定，对租赁场地自行清场并恢复原状，所支出的费用有搬迁合同、工程施工合同并由搬迁和施工单位开出了发票，故一审法院认定所支出的搬迁费为人民币9000元，恢复原状的工程费用为人民币160000元；同时，祈×公司根据《××商场商铺租赁合同》的约定，处理租赁场地内的物品所得价款为人民币117000元，前述应由亿×公司承担的搬迁费、工程费与处理租赁场地内物品所得价款冲抵后，亿×公司还应支付祈×公司人民币52000元。祈×公司要求亿×公司支付仓库租金人民币9000元及灯箱管理费人民币3100元，但未提交相应证据证实亿×公司有义务向其交纳前述费用，故祈×公司要求亿×公司支付前述费的诉讼请求，缺乏事实依据，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第二百四十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、深圳市亿×房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付祈×房地产开发（深圳）有限公司租金人民币386085元、管理费人民币316329元、电费人民币3857.7元、水费人民币2156.1元、排污费人民币789.5元及垃圾处理费人民币177.6元，共计人民币709394.9元；并从每月5日起按拖欠租金及管理费金额的日万分之五支付违约金至本判决确定的给付之日止。二、深圳市亿×房地产开发集团有限公司于本判决生效后十日内支付祈×房地产开发（深圳）有限公司清场搬迁费、恢复原状工程费人民币52000元（已扣除处理租赁场地物品所得价款人民币117000元）。三、驳回祈×房地产开发（深圳）有限公司的其他诉讼请求。四、创×（香港）饮食管理有限公司、太子××实业（深圳）有限公司不承担本案民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本案受理费人民币12820元，由祈×房地产开发（深圳）有限公司负担人民币220元，由深圳市亿×房地产开发集团有限公司负担人民币12600元。前述受理费已由向一审法院全额预交，一审法院不作退回亿×公司负担之数于本判决生效之日起十日内迳付祈×公司。
亿×公司不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决，驳回祈×公司对亿×公司的诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、亿×公司根据租赁合同设定的选择权，选择放弃承租合同，并得到出租方的确认，有出租人即祈×公司和祈×公司委托的管理单位所开的租金、管理费等发票为证，祈×公司现起诉亿×公司承担承租人的义务无事实和法律依据。亿×公司在与祈×公司磋商租赁合同时就告知对方，亿×公司与创×公司对创×公司预存在祈×公司的70万元承租保证金的权属有争议，祈×公司同意给亿×公司和创×公司10天的协商时间，所以在租赁合同第20页8．1条约定：”自本合同生效之日起十个工作日内乙方须向甲方及／或甲方委托的物业公司支付承租保证金，……乙方未能按期足额缴纳承租保证金，视为乙方自动放弃本合同，甲方有权终止本合同。……”此后亿×公司与创×公司协商未果，便通知祈×公司放弃承租合同。2007年6月25日，太子××公司代创×公司交付当月租金管理费等，祈×公司和大厦管理处分别开出四张发票（有三种笔迹和三种公章），均填写客户名称是创×公司，而不是亿×公司。根据常识，租户改变后，出租方业务部门应当书面通知各收费部门，不是交款人想把发票开给谁就可以开给谁的。上述发票至少通过了三个人经手，不可能三个人都弄错了。显然，四张发票已证明祈×公司已确认废止与亿×公司的租赁合同，继续履行与创×公司的租赁合同。印证上述过程的事实还有：（一）祈×公司至今未解除与创×公司的租赁合同，也未退还创×公司预存的承租保证金。祈×公司在太子××公司全体人员撤走后于2007年10月10日在桂园租赁所办理了提前解除与亿×公司租赁合同的备案，但至今未办理解除与创×公司租赁合同的备案。祈×公司声称与创×公司的租赁合同于2007年4月解除，但无任何证据证明，而且也无法解释为何合同解除1年又8个月（至一审最后一次庭审时）还未退还承租保证金给创×公司。（二）祈×公司与创×公司的租赁合同是在租赁管理部门签订的，签订的当天就办理了合同备案；与亿×公司的租赁合同未签订时间，但约定签订后30日内（格式条款约定10日内，自拟条款约定30日内）到租赁管理部门办理备案，而实际上直到太子××公司人员撤离，场地空置，祈×公司都未将合同备案，场地空置二个月后，祈×公司才同时办理合同生效备案和提前解除备案。说明祈×公司在签订合同时，对合同是否履行无把握，因而未将合同备案；亿×公司通知放弃合同后，祈×公司同意，认为合同无需备案；场地空置后，祈×公司要清空场地，才将合同备案，备案的目的是要租赁管理部门见证其清空出租场地。一审法院对上述事实的认定错误直接表现为：（1）认定祈×公司和大厦管理处2007年6月29日所开四张发票是开给亿×公司而不是开给创×公司的（见一审判决书第16页最后一行至第17页第6行）。（2）无根据认定祈×公司与创×公司租赁合同已解除，却对祈×公司未办提前解除合同登记和扣押创×公司的承租保证金只字不提。（3）对祈×公司对待两份租赁合同的签订时间、地点、备案上的差异不予置评。这是造成一审错判的直接原因。二、亿×公司因购买太子××公司的股权才产生承租场地的风波，一审法院认定亿×公司购买的是太子××公司的资产而不是股权，无事实依据，其推论违背社会常识和人之常理。太子××公司是港商独资企业，亿×公司和四个自然人不能直接受让其股权，股权转让只能是注销该公司，设立新公司。在设立新公司之前，原公司可继续经营，所以亿×公司等受让其股权后，创×公司法定代表人将太子××公司的营业执照、印章、财会资料等物品留给了亿×公司。现创×公司辩称当时转让的是资产而不是股权，将有关物品留下是为避免客户和业务流失，却与如下事实相矛盾：为方便我方继续经营，留下合同专用章即可，为何将公司公章、人力资源专用章也留下了提供一个银行帐户就可经营，为何全部三个银行帐户都移交了创×公司与祈×公司的租赁合同原件等与继续经营并无关系，为何也留下了为避免客户和业务流失，只需短暂的过渡期即可，为何创×公司1月份就移交了太子××公司的控制权，却到7月份才悄悄寻求重刻全套印章，夺回其控制权如果当初转让的是资产，意即创×公司要保留太子××公司，为何在当时及以后都未寻求变更太子××公司的经营地址和注册地址为何未另行以太子××公司的名义从事经营活动一审法院以创×公司和太子××公司的共同法定代表人唐某根在市公安局报失申请重新刻制太子××公司印章的行为反推当初转让的是资产而不是股权，对为何采取欺骗公安局的手段申请重刻印章，一审法院采信唐某根的说法，指因为亿×公司拒交原印章。但唐某根的说法显然经不起推敲：其一，唐某根在亿×公司控制太子××公司7个月时间里，如果亿×公司是非法占有其印章、证照，为何不通过法律途径取回，却自己去欺骗公安局，谎报全部印章遗失其二，亿×公司在太子××公司停业后仍为其向税务局依法申报纳税申报表（零申报），以免税务局处罚太子××公司，说明亿×公司仍将避免太子××公司损失为己任。如果亿×公司当初受让其资产而不是受让其股权，亿×公司无需如此做。其三，太子××公司一直负债经营，但众多供货商等债权人认太子××公司为债务人，与亿×公司并无直接法律关系，而这些债务（三十多万元）是亿×公司出资清偿的；太子××公司的员工因未及时领到工资而到罗湖区劳动局上访，8月3日，亿×公司出资向全体员工垫付欠薪，并垫付了此前太子××公司收取的员工的押金，合计近四十万元。如果亿×公司当初受让的是资产而不是其股权，亿×公司也无需如此做。这也说明唐某根所称亿×公司拒绝归还太子××公司的印章证照等不实，如果当时唐某根愿意接管太子××公司，亿×公司不是可以避免上述损失吗什么动机要拒绝实际上，唐某根于6月下旬知道亿×公司向祈×公司退租后，既不愿意再接管原场地继续经营太子××公司，又不想太子××公司继续存在，所以骗取刻制新印章后，封死银行帐户就以为事情了结。亿×公司白投资数百万元，却无凭据向创×公司追讨。一审法院认定亿×公司受让的是太子××公司的资产而不实股权，无非是要证明亿×公司占用了原场地。但这与双方同意退租事实相矛盾，又与该场地一直由太子××公司使用的事实相矛盾。一审法院虽认定4月20日的装修申请是太子××公司而不是亿×公司提出的，但却回避了申请装修期间免租金是依据创×公司的承租合同，而不是亿×公司的承租合同。太子××公司提出申请时，亿×公司还未签订承租合同。一审法院还以亿×公司保存着祈×公司所开发票的原件而认定亿×公司实际使用了原场地，这与事实不符。这些发票装订在太子××公司的会计凭证上，租金是太子××公司支付的，发票当然附在太子××公司的会计凭证中。亿×公司保存其会计账册是履行股东职责，就如创×公司保存着另一套合法印章一样，不能因此认定股东就是场地使用人。至于亿×公司退租以后未及时退出太子××公司，这是对太子××公司负责，也是对创×公司释放的善意，表示亿×公司希望与该公司协商解决问题。但这对租赁关系无影响，因为亿×公司退租以后，创×公司的租赁合同仍然有效，太子××公司和以前一样继续使用场地。三、如果祈×公司否认与亿×公司的租赁合同在6月已解除，祈×公司就无权处置太子××公司的资产；如果法院认定亿×公司受让的是太子××公司的资产而不是其股权，对祈×公司处置涉诉场地资产的行为，亿×公司就有权提出异议，亿×公司不认可100万元购买的资产及其后追加投入的数百万投资只折抵11．7万元。太子××公司停止经营后，亿×公司派了几名保安员守护现场，以便创×公司与祈×公司处理争议，但祈×公司赶走了这些保安员。祈×公司在桂园租赁所的见证下清场并变卖他人物品的行为并不合法，数百万元资产变卖成11．7万元的理据不足。其中亿×公司直接支付给创×公司100万元，双方无异议并被一审法院确认，亿×公司投入的装修款和向太子××公司拨付的流动资金，因亿×公司不认为是本案适格的被告，因此未举证，但太子××公司的原经营资产并未减少，祈×公司变卖这些资产未通过合法程序，一审法院认定这些资产只折抵11．7万元于法无据，是对违法行为的纵容。
二审经审理查明，确认一审法院查明的事实。
二审认为，本案的争议焦点问题是：亿×公司是否需要承担违约责任。《××商场商铺租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并且符合法律法规的规定，应当认定为合法有效。本案中，该协议标准条款第八项第一条规定：”如乙方未能按期足额缴纳承租保证金，视为乙方自动放弃本合同，甲方有权终止本合同”，该约定赋予了祈×公司在亿×公司未按期缴纳承租保证金情况下的合同解除权，祈×公司有选择解除合同的权利，也有选择继续履行合同的权利。根据亿×公司”关于承接\'太子××餐饮有限公司\'租赁合同的申请”、亿×公司与京×公司签订协议书中约定的”由甲方负责协调将原\'太子××\'更名为\'××食府\'以及承接与大楼物业的原租赁合同”以及熊×公司发送给亿×公司的拖欠管理费催缴通知书等证据材料证实，在本案中，祈×公司选择了继续同亿×公司履行合同，而且亿×公司以太子××的名义实际使用了租赁合同所约定的场地，也表明了其对该合同有效性的认可。另，无论亿×公司购买的是太子××公司的股权还是其资产，都不影响亿×公司同与该转让行为无关联的祈×公司所签订的《××商场商铺租赁合同》及《深圳市房地产租赁合同书》的效力。因此，对于一审法院关于亿×公司的责任认定，二审法院予以确认。综上，亿×公司的上诉请求理由均不充分，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12820元，由亿×公司负担。
亿×公司不服本院二审判决，向广东省高级人民法院申请再审，请求：1、撤销（2009）深中法民五终字第810号与（2008）深罗法民三初字第1746号民事判决书；2、祈×公司承担本案的一、二审诉讼费用；3、对亿×公司已交付的执行款项执行回转。
事实与理由为：原审认定的关键性事实错误。首先，祈×公司与亿×公司签订的阴阳两份合同，不论是《××商场商铺租赁合同》还是《房地产租赁合同书》，实际签订日期均为2007年5月1日，而非备案格式合同《房地产租赁合同书》手工填写的2007年10月10日。显而易见，祈×公司系单方完成备案，但其迟至2007年10月10日才完成备案。而在2007年5月1日签订后的3个月时间里，作为出租方迟迟未履行备案义务。原审均认定祈×公司与亿×公司之间的租赁事实发生于2007年5月1日，但均认定合同终止于10月15日，这与事实不合。事实的真相是，从2007年5月1日签订合同之日起，由于出租方迟迟未按合同约定履行30个工作日完成备案的义务，而且恶意使该房一房二租，即”阴”合同与亿×公司签订，而”阳”合同，即在2007年10月10日前备案的却是与创×公司签订的合同，导致祈×公司与亿×之间的租赁合同实际上无法履行。原审此种认定的结果，其实是否定了合法备案的租赁合同的法律效力。而本应备案却因前一合同未解除备案而无法备案的后一合同，由于出租方怠于完成后一合同的备案手续而无法履行。相反，因出租方违约行为导致事实上无法继续履行的，”阴”合同承租方被判决承担违约责任，这是不公平也不客观的认定与判决。其次，原审查明的事实表明，创×公司与亿×公司试图就转让太子××公司的股权达成安排，创×公司并因此将太子××印章、帐号交付亿×公司，但创×公司后来非但拒绝变更股权，反而在7月底向公安部门申请”印章”丢失，从7月底之后就重新获得了对太子××公司在法律意义上的全部控制权，包括公司财务权，导致亿×公司自2008年8月1日后已无法接入太子××公司的实际营运。在此种情况下，亿×公司既不能成为太子××公司的股东，自然不能承担太子××在8月份之后因占有争议单元所产生的房租与水电费用。创×公司自称亿×公司所持有太子××公司印章作废，并重新控制冻结太子金城公司账户之后，就表明其作为合法备案的承租方应继续承担太子××公司租赁经营所产生的8月份至10月10日间的全部费用，而不能由亿×公司承担。综上所述，出租方违约不履行备案手续，导致亿×公司虽（5月至7月）介入太子××公司的营运，但终因无法办理工商变更和消防检查，以至租赁合同无法切实履行。前述可见，创×公司没有履行前一合同解除备案的义务，也拒绝变更太子××公司股权，并从8月份以后完全控制太子××公司。因此，无论从租赁事实和股权登记情况看，自2007年8月份以后，争议单元的实际承租者和法律上的承租者均是创×公司，而不是亿×公司。所以，创×公司应对祈×公司的诉求承担责任，或者发承担次要自认，但绝不是受害方亿×公司承担责任。在一、二审期间，出租方多次声明放弃对太子××公司和创×公司的责任追究，其相互串通侵害亿×公司合法的主观恶意昭然若揭，对此等不诚信不合法的行为应予法律制裁。
本院经再审查明，原审判决已查明的事实清楚，再审予以确认。
本院再审认为，祈×公司就其所有的××商业中心商场425商铺，于2003年3月11日与创×公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限从2003年3月8日起至2013年3月7日。创×公司以此租赁场地注册了太子××公司，用于经营酒楼餐饮。亿×公司与创×公司洽谈收购太子××公司，在亿×公司向创×公司支付100万元后，创×公司于2007年1月将太子××公司的所有印章包括公章、财务章、银行账户、营业执照交给了亿×公司，亿×公司实际上接管了太子××公司。2007年4月13日，亿×公司在《关于承接”太子××餐饮有限公司”租赁合同的申请》中表明”太子××餐饮有限公司”已由其承接经营，并要求承继场地租赁合同。随后，祈×公司与亿×公司于2007年5月1日签订了《××商场商铺租赁合同》，约定租赁期限自2007年5月1日起至2013年4月30日。亿×公司从创×公司处接管了太子××公司并签订了新的租赁合同后，创×公司承租该场地以经营太子××公司的用途已不存在。在亿×公司与祈×公司建立了租赁合同关系的同时，祈×公司与创×公司间的租赁合同已不再具备履行条件。祈×公司与创×公司称其之间的租赁合同已于2007年4月底终止本院予以采信。亿×公司与祈×公司签订的《××商场商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应信守。虽然祈×公司与创×公司对于租赁合同的终止没有及时到房屋租赁管理部门解除备案，祈×公司与亿×公司就新签订的租赁合同也没有及时登记，但房屋租赁登记备案属于行政管理的范畴，与本案民事行为的效力没有直接关联，在本案中也未对亿×公司履行租赁合同产生实际的障碍，因此亿×公司主张的因登记备案问题致使其无法履行合同的理由不能成立。亿×公司辩称其不是涉诉场地的实际承租人，但事实上，亿×公司在接管了太子××公司后明确要求承继租赁合同并签订了新合同；在太子××公司的公章及账户都由亿×公司掌控的情况下，2007年6月、7月涉诉租赁场地的租金、管理费均由太子××公司的账户转帐缴交，转帐凭证由亿×公司持有；同年3月至7月、10月太子××公司的《深圳市地方税收纳税申报表》原件以及8月、10月的《营业税纳税申报表》原件都由亿×公司持有，说明太子××公司的纳税申报工作由亿×公司完成；同年8月3日亿×公司出资向太子金城全体员工垫付欠薪及押金。这些证据事实相互印证，形成证据链，共同说明了亿×公司作为太子××公司的实际经营者，在与出租方签订了租赁合同后，通过经营太子××公司实际履行了租赁合同，亿×公司主张其不是实际承租人的理由不能成立。《××商场商铺租赁合同》第八项第一条规定：”自本合同生效之日起十个工作日内乙方须向甲方及／或甲方委托的物业管理公司支付承租保证金……如乙方未能按期足额缴纳承租保证金，视为乙方自动放弃本合同，甲方有权终止本合同”，该约定赋予了祈×公司在亿×公司未按期缴纳承租保证金情况下的合同解除权。亿×公司虽未在期限内按期交纳保证金，但如上所述其已实际履行了合同，祈×公司也并未解除合同，亿×公司主张该合同已被其放弃本院不予支持。
关于亿×公司是否应承担2007年8月至2007年10月的违约责任的问题，亿×公司主张其自2007年8月1日后已无法介入太子××公司的实际营运，因此不应承担太子××公司在8月份之后因占有争议房产所产生的房租与水电费用。亿×公司与祈×公司签订并履行了《××商场商铺租赁合同》，根据合同的相对性原则，无论亿×公司向创×公司收购太子××公司的行为最后是否成功，都不能影响亿×公司同与该转让行为无关联的祈×公司所签订的《××商场商铺租赁合同》的效力。即使亿×公司失去了对太子××公司的经营权，其仍应依照合同向祈×公司履行承租人的义务。该合同因亿×公司未按合同约定的时间履行交纳租金、管理费及其他费的义务，祈×公司在2007年10月30日依据合同约定行使解除权而终止。亿×公司违反了作为承租人的法律义务，应按合同约定向祈×公司支付合同终止前的租金、管理费等费用，并承担延期支付租金、管理费的违约金及恢复原状的费用。
综上，亿×公司的再审理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项、第一百八十六条之规定，判决如下：
维持本院（2009）深中法民五终字第810号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 彭 亮
代理审判员 张乐雄
二〇一〇年六月十三日
书 记 员 刘舒婷