上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0117民初17206号
原告(反诉被告)：上海雪辉机械设备有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：任印永，总经理。
委托诉讼代理人：汪勇，北京安博(上海)律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志林，上海明伦律师事务所律师。
被告(反诉原告)：陆益文，男，1980年5月22日生，汉族，住上海市松江区。
委托诉讼代理人：宁振云，上海一凡律师事务所律师。
原告上海雪辉机械设备有限公司(以下简称“雪辉公司”)与被告陆益文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月26日立案受理后依法适用简易程序于2016年11月28日公开开庭进行了审理，后被告向本院提起反诉，本院依法受理后与本诉合并处理，并于2017年1月23日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)雪辉公司的法定代表人任印永及其委托诉讼代理人汪勇到庭参加了第一次庭审，原告(反诉被告)雪辉公司的委托诉讼代理人张志林、被告(反诉原告)陆益文的委托诉讼代理人宁振云到庭参加了二次庭审。诉讼中，经当事人同意，本院报请院长简易程序延期三个月审理。本案现已审理终结。
原告雪辉公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2014年8月26日签订的厂房租赁合同无效；2、被告返还原告押金2万元；3、被告返还原告自2016年7月18日到2016年10月26日止的房屋使用费45,000元；4、被告向原告赔偿搬迁费65,000元、装饰装修损失暂估3万元、停业损失72000元(每个月工资108,000元，计算20天，主要包括搬迁的停业损失和重新开工的停业损失)、三年的租金差额172,200元。事实和理由：2014年被告将位于上海市松江区九亭镇恒富路XXX号院内厂房(以下简称“涉案房屋”)租借给原告使用，租赁面积为820平方米，租赁期间自2014年9月12日至2019年9月11日，合同履行过程中，原告均按约向被告支付房租。2016年7月中旬，被告通知原告，因租赁房屋未取得建设工程规划许可证，即将被拆除要求原告办理租赁房屋，此时原告方才得知租赁房屋未取得建设工程规划许可证的事实。此后，原告多次与被告协商搬迁及赔偿事宜，�被告均拒绝给予原告任何赔偿。为此，原告诉至法院，请求支持全部的诉讼请求。
被告陆益文辩称，对诉请1，被告房子的来源是跟久富开发区签订的土地出让合同，取得的土地权50年，房子是被告的岳父建的，没有任何产证和批文，只有合同，效力由法院来认定。对诉请2，押金收到过，肯定会归还，但押金条要拿出来并抵扣相应的费用。对诉请3，原告的租金交到2016年9月12日，搬迁的日期是2016年10月27日，所有四案的原告都是这个日期搬走的，对于房屋使用费不存在欠租的问题，事实上原告欠缴了被告44天的使用费。对于诉请4，被告不同意支付。关于搬迁费，合同总有终期的时候，搬迁费始终会产生的，关于装修费，原告没有装修过，被告交给原告的房屋是装修好的，关于停业损失，不存在停业的问题，因为原告签订了新的租赁合同，在继续经营，关于�金差价，原告明知本租赁关系是没有任何产证、有风险的，租金是相对低廉的，风险要自行承担，并且合同规定不可抗力原因和动迁造成合同无法履行被告不做任何补偿。故上述费用被告不同意承担。
同时，被告陆益文向本院提出反诉请求：1，原告支付被告自2016年8月11日至2016年10月27日的电费7,468元；2，原告支付被告自2016年8月11日至2016年10月27日的水费1,680元；3，原告支付被告自2016年9月12日至2016年10月26日的房屋使用费22,904元(按每年19万元的标准计算)。事实和理由：在原、被告的房屋租赁合同纠纷案件中，原告于2016年10月27日搬离其所租赁的被告的房屋，但其水电费只交到2016年8月10日，房屋使用费只交到2016年9月12日，其还有所使用的电费7,468元、水费1,680元、房屋使用费22,904元未支付给被告，为此，被告特提出反诉，请求支持其反诉请求。
原告雪辉公司针对被告陆益文的反诉辩称，不同意被告的反诉请求，没有事实和法律依据。原告已经结清水电费和使用费，水电费的结算表是被告自己制作的，真实性不予认可。原告实际在此之前已经收到九亭镇政府的搬离通知，要求在2016年7月31日搬离，原告2016年7月18日接到通知后就开始找房子了，同年10月22日开始搬的，10月27日把涉案房屋清空后还给被告，使用费计算到2016年10月26日是不合理的，租金只有多付没有拖欠的情况。
经审理查明：2014年8月26日，被告作为出租方(甲方)、原告作为承租方(乙方)，双方签订了《厂房租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋租赁给乙方自用，建筑面积约为820平方米，厂房类型为框架二层结构，局部三层办公楼(其中底楼一间办公室，甲方自用)；厂房租赁自2014年9月12日起，至2019年9月11日止，租赁期限为五年，从8月22日至9�11日甲方给乙方使用为装修期，免收房租；甲、乙双方约定，该厂房租金半年一付，为人民币9万元，年租金为人民币18万元，房租二年内不递增(2014年9月12日至2016年9月11日)，从第三年(2016年9月12日至2017年9月11日)房租为19万元，从第四年及第五年(2017年9月12日至2019年9月11日)房租为每年20万元，房租都是半年一支付；为确保厂房及所属设施之完好，以及租用期间相关费用之如期结算，乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为人民币2万元；租金以现金方式支付，不开发票，每半年支付一次，支付日期在每次到期前的15天付清；8月21日已支付押金2万元，8月26日签订合同，28日之前支付半年房租9万元；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话、卫生费等一切费用由乙方承担支付(其中电费、水费甲方先行垫付，后向乙方收取，不开发票，每月5日之前结清费用�每月一结)；租赁期间，乙方可根据自己的生产特点进行装修，不得破坏原房屋结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不作任何补偿；租赁期间，厂房因不可抗拒原因和市政府动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。厂房租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。
2016年7月18日，上海市松江区九亭镇人民政府出具责令限期拆除违法建筑决定书一份，载明涉案房屋处存在擅自搭建建筑物、构筑物的行为，并责令相关人员于2016年7月22日前自行拆除违法建筑，逾期不拆除的，上海市松江区九亭镇人民政府将依法强制拆除。
庭审中，原、被告确认涉案房屋并未取得建设工程规划许可证等合法建造审批的材料，并且庭审前已经被有关部门拆除。据此，本院向原、被告释明了双方所签租赁合同无效，双方均可根据法庭的释明调整�者变更其诉讼请求，原告在限定期限内没有调整其请求，并撤回了其关于装修评估的申请，请求法院酌定，被告则提出了上述反诉请求。
庭审中，原告向法庭提交了装修照片、升降平台销售合同及收据、2014年8月28日其与案外人上海巨捷建筑装饰工程有限公司(以下简称“巨捷公司”)签订的《厂房装修合同》，以及巨捷公司出具的收据等，证明原告承租涉案房屋后原告进行了装修，花费了装修费用3万元；而且原告是从事机械设备生产的，有大量重型器械需要搬迁，被告出租给原告的房屋完全是毛坯的，原告方自己做了地坪、吊顶，隔断，安装了升降机，升降平台花了3,2000元，升降机被拆除了，无法使用。被告则质证认为，真实性无法确认，证明目的也不予认可，公司之间相互盖章很正常，而且被告厂房的地坪本来就有。没看到升降机的存在，故此关联性也不会存在。
庭审中，原告提交了案外人上海娇世贸易有限公司于2016年10月24日出具的发票一份，证明原告搬迁花费了搬迁费65,000元。被告质证认为，发票的真实性认可的，所载的内容不认可，收款人是一个贸易公司，是否实际支付没法肯定，所以关联性也就不存在了。
庭审中，原告提交了其与案外人昆山鸿易盛贸易有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，银行流水一份，证明原告主张的租金差额以及租金支付情况，原来的年租金是18万，现在的年租金36.5万元，差价为17.22万元，计算方式为原合同每平米每年为112.5元，现在每平米每年是182.5元，计算三年，乘以820平米。被告质证认为，真实性不予认可，只是为了证明外面房子租金比较高，原告的房子租给被告是因为无证，所以相对低廉，有证房子是会比较贵。
庭审中，原告提交了工资付款凭单一组，证明原告于2016年11月15日发放了工人10月份的工资，18名工人将近有20天的停工损失。被告质证认为，付款凭证真实性不认可，是为了本案而造出来的，没有这样发工资的。
庭审中，被告提交了出让土地使用权地块协议、同意出租证明等，证明涉案标的的来源，久富开发区是九亭镇政府的下属机构，其将土地使用权出租给被告的岳父，租期是50年，权利人同意出租。原告质证认为，真实性无异议，但与本案关联系和被告所要证明的目的不予认可，这份证据反而能证明，被告所出租的房屋是违章建筑，没有取得工程规划许可证，未按照规划建设房屋。
庭审中，被告提交了费用结算表、水、电费发票等，证明截至2016年10月27日，原告尚欠被告水电费及使用费，被告水电费抄表时并无原告的人员签字确认。原告质证认为，关于水电费的支付，原告从接到政府拆迁通知以来，积极配合，对这一证据无法认可，除非被告拿出确凿的证据。按照被告的主张，使用费自2016年9月12日到2016年10月26日。但合同从2016年7月18日九亭政府通知拆除，原告一直处于搬迁状态，所以该期间的租金不应当支付，对保证金没有异议。
以上事实，由厂房租赁合同、拆违决定书、厂房装修合同及收据、照片、升降平台销售合同及收据、搬迁费发票、房屋租赁合同、出让土地使用权地块协议、同意出租证明、水电费发票、结算表及当事人的陈述等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋没有合法建造审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。被告将不合法建筑进行出租，其应承担合同无效的主要过错责任；原告疏于对租赁房屋合法性的审查、注�义务，其也应当承担一定的过错责任。合同已被确认为无效，被告再行占有押金2万元已无合同依据，原告要求返还，本院予以支持。
合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于原告主张的装修损失，属于合同无效给原告造成的损失，被告未予认可，但考虑到原告租赁房屋用于生产经营，为此支出一定的装修款亦属合理，本院综合双方对合同无效的过错程度、装修实际使用情况以及房屋已经依法拆除的现状等因素，酌情由被告赔偿原告装修损失20,000元。
关于原告主张的搬迁费、停业损失、租金差价损失等，缺乏充分的事实依据和法律依据，本院难以支持。
合同虽然无效，但原告实际使用涉案房屋，应当支付房屋占有使用费，并承担租赁期间产生的水、电费。庭审中，�告主张原告尚欠付自2016年9月12日至2016年10月26日使用费，原告确认上述时间段的使用费并未支付，但辩称不应该支付。本院认为，因上述期间被告未向原告返还系争房屋，故被告应向原告支付房屋使用费，但考虑到政府部门于2016年7月18日即发布责令拆违决定书，对房屋的正常使用有一定的影响，故本院对自2016年7月18日起至2016年10月26日止的房屋使用费予以酌情减少，即原告在上述期间需支付被告使用费25,520元，因原告已按合同约定标准支付被告自2016年7月18日至2016年9月11日的使用费27,616元，故本院酌定被告尚需返还原告使用费2,096元。
对于被告主张的水、电费，原告虽然确认未支付该期间的水电费，但对被告主张的金额不予认可。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。现被告未能举证证明原告在该期间的实际使用电量，且涉案房屋已被�法拆除，电力分表及使用现状已无法核实，被告应自行承担未能及时主张并向原告确认电费数额的不利后果。本院结合本案实际，酌定原告向被告支付2016年8月11日起至2016年10月27日止的水费850元、电费3,700元。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海雪辉机械设备有限公司与被告(反诉原告)陆益文于2014年8月26日签订的《厂房租赁合同》无效；
二、被告(反诉原告)陆益文于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海雪辉机械设备有限公司押金20,000元；
三、被告(反诉原告)陆益文于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海雪辉机械设�有限公司装修损失20,000元；
四、被告(反诉原告)陆益文于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)上海雪辉机械设备有限公司房屋使用费2,096元；
五、原告(反诉被告)上海雪辉机械设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陆益文自2016年8月11日起至2016年10月27日止的水费850元、电费3,700元；
六、驳回原告(反诉被告)上海雪辉机械设备有限公司其余诉讼请求；
七、驳回被告(反诉原告)陆益文的其余反诉请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5,275元，减半收取2,637.50元，反诉案件受理费300.65元，合计诉讼费2,938.15元，由原告(反诉被告)上海雪辉机械设备有限公司负担2,196.50元(已付)，由被告(反诉原告)陆益文负担741.65元(已付300.65元，余款441元于本判决生效之日起七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 洪 飞
二〇一七年七月二十四日
书记员 张若雪
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
……
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……