浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温瑞民初字第3085号
原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会。
负责人何娟凤。
委托代理人（特别授权代理）杨文清、蔡一威，浙江合一律师事务所律师。
被告陈书文。
原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会（以下简称筼筜桥村委会）与被告陈书文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年12月12日立案受理，依法由审判员周昕昕适用简易程序于2014年1月15日公开开庭审理了本案。原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会的委托代理人杨文清、被告陈书文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告筼筜桥村委会诉称：2010年2月19日，原、被告双方签订房屋租赁协议。合同约定，被告向原告承租坐落于安阳新区安阳路与安康路交叉口东北方的＊＊＊层办公楼（房屋产权证号：瑞安市房权证安阳镇第＊＊**号），总面积约1938平方米。双方约定2010年租金744000元，2011年租金825000元，今后每年租金递增10%，即2012年租金907500元，2013年租金998250元。由于租赁到期日正值春节期间，双方合意将合同延期至2014年4月19日，延长的两个月租金按照2013年标准计算，为166375元。被告仅按约支付了2010年及2012年的租金。2011年中的20万元租金被告拖欠至2013年2月19日支付，2013年租金被告仅支付60万元，尚欠398250元及延长的两个月租金166375元，共计564625元至今未付。原告多次催讨未果，故诉请判令：一、被告立即支付原告所欠租金564625元；二、被告支付逾期租金的利息损失（第一部分以被告2011年未按约履行的20万元租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2011年2月19日计算至2013年2月19日，约为24000元；第二部分以被告2013年未按约履行的564625元租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率从2013年2月19日算至被告实际支付租金之日，暂计至2013年11月18日约为29000元）；三、本案诉讼费由被告承担。
被告陈书文答辩称：原告诉称166375元是延期两个月的租金，未到期，不属于现在应当缴纳的金额，应当减除。被告曾在2011年提前1个月给付原告租金50万元。而被告未交纳20万元租金的原因是原告未按时缴纳营业税影响原告正常营业，当时原告同意被告暂扣20万元租金，以后在解决赔偿损失中一并处理。对原告赔偿利息损失也有异议，不应当计算。
原、被告确认：被告已按约定方式付清第一年（2010年2月21日至2011年2月20日止）的租金744000元。
原告筼筜桥村委员会指定的举证期限内向本院提供如下证据：1、组织机构代码证复印件、户籍证明，证明原、被告主体身份情况，且被告为原告村民；2、房屋租赁协议复印件，证明原、被告之间的房屋租赁关系及被告欠租金的事实；3、银行进账单复印件、入账单通知书复印件，证明被告已支付部分租金的事实。对原告所收租金情况说明如下：2011年1月19日原告分别收到40万元、10万元；2011年3月15日收到125000元；2011年共收到625000元，欠20万元；2012年2月20日收到907500元；2013年2月19日收到80万元，其中20万元补交2011年所欠租金，故实际交纳当年租金为60万元；4、房产证，证明租赁的房屋的基本情况。
被告陈书文在指定的举证期限内未向本院提供证据。
原告提供的证据经庭审出示，被告陈书文质证无异议。本院认为，上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，均予以采信。
经审理，本院认定的事实如下：被告陈书文系瑞安市安阳街道筼筜桥村村民。坐落于瑞安市安阳街道安阳路与安康路交叉口东北方的筼筜桥小区＊＊幢＊＊＊层房屋（总建筑面积2756.95平方米）系筼筜桥村集体财产，登记在筼筜桥村经济合作社名下。2004年开始，被告陈书文因开设宾馆需要向原告筼筜桥村委会承租上述房屋的＊＊＊层办公楼（总面积约1938平方米），双方于2010年2月19日就续租事宜签订房屋租赁协议，约定续租租期自2010年2月21日起计算，第一年（2010年2月21日至2011年2月20日）租金744000元，按月支付，在每月20日前支付完毕；次年租金825000元，今后每年租金递增10%（即2012年租金为907500元，2013年租金为998250元）。2011年至2014年租金按年支付，在每年租赁期到期日前一个月支付。另约定，因租赁到期日为2014年2月19日正值春节期间，双方合意延期至2014年4月19日，延长两个月租期的租金按照2013年标准计算（即166375元）。被告已按约支付第一年租金744000元，并分别于2011年1月19日交纳租金50万元；2011年3月15日交纳租金125000元（当年欠租金20万元）；2012年2月20日交纳租金907500元；2013年2月19日交纳租金80万元。原告将被告2013年2月19日交付80万元中的20万元优先支付2011年不足额部分，对2013年租金按被告仅支付60万元处理。此后，被告未再继续向原告支付租金。
本院认为，原告筼筜桥村委会与被告陈书文之间签订的房屋租赁合同不具有我国合同法规定的无效情形，合同成立且合法有效。原告已将其集体所有的房屋交付给被告陈书文使用，被告应按约支付租赁费用。被告辩称因原告逾期交纳营业税造成其损失，但并不能举证证明是否存在损失和损失大小，以及两者之间是否存在因果关系，其辩称意见不予采纳。被告辩称原告同意其扣留部分租金用于处理赔偿事宜，原告不予认可，不予采信。另，租金是原告基于出让房屋使用权为对价的获利，原告是否逾期交纳营业税不足以影响被告交纳义务。双方租赁合同约定次年起（自2011年2月起）的年度租金应提前1个月支付，虽被告延迟交付了次年租金（2011年2月21日至2012年2月20日租金），但原告未采取积极方式向被告催讨，并与被告继续履行租赁合同，且双方对第三年租金交付亦无争议，其后原告对次年租金的不足部分（20万元）从被告第四年交付租金中扣除（即从2013年2月19日交付的80万元中扣除了20万元），应视为双方已经达成允许被告拖欠该20万元至2013年2月19日的口头协议。故，本院对原告诉讼请求的第一部分利息损失不予支持。被告应于2013年2月19日交纳第四年租金998250元，但仅实际交纳60万元，原告有权主张被告履行剩余398250元的支付义务，并赔偿逾期付款的利息损失。赔偿范围自被告逾期之日起，参照中国人民银行同期贷款利率即年利率5.6%计算。合同延长2个月租期，产生租金166375元，双方对支付时间约定不明，应当在租赁期届满时支付。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告陈书文于判决生效之日起十日内支付原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会租金398250元并赔偿逾期支付利息损失（自2013年2月19日起按年利率5.6%计算至判决确定履行之日止）；
二、被告陈书文于租赁期届满十日内即2014年5月19日前支付原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会租金166375元，若到期时本判决尚未生效，则履行期间定于判决生效之日起十日内；
三、驳回原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4988元（已减半收取），由原告瑞安市安阳街道筼筜桥村村民委员会负担181元，被告陈书文负担4807元（被告定于本判决生效之日起十日内向本院缴纳；原告应当自本判决生效之日起十五日内来本院退回多预交的受理费）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费9976元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，温州市财政局非税收入结算户，开户行：农行温州市分行，账号：19＊＊＊＊＊＊13。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 周昕昕
二〇一四年二月二十七日
书记员 周旭昊