河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫08民终2307号
上诉人（原审被告）：偃师市北方大地减震器制造有限公司。住所地：偃师市岳滩工业区西。
法定代表人：王学锋，系公司经理。
委托诉讼代理人：刘红军，河南西亳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：袁瑜勃，河南西亳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孟州市锐鑫金属表面处理有限公司。住所地：孟州市产业集聚区。
法定代表人：王路，系公司经理。
委托诉讼代理人：花恒武，系公司员工。
委托代理人：李建州，河南孟洲律师事务所律师。
上诉人偃师市北方大地减震器制造有限公司（以下简称北方大地公司）因与被上诉人孟州市锐鑫金属表面处理公司（以下简称锐鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省孟州市人民法院（2016）豫0883民初2180号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月27日公开开庭进行了审理。上诉人北方大地公司委托代理人刘红军、袁瑜勃，被上诉人锐鑫公司委托代理人花恒武、李建州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
北方大地公司上诉请求：1、请求依法撤销孟州市人民法院（2016）豫0883民初2180号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的一审诉讼请求，或者发还重审，让真正的租金欠交人洛阳市汇陶机械有限公司（以下简称汇陶公司）承担租金等。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、本案一审法院认定事实错误。1、2015年5月20日以上诉人名义确曾与被上诉人签订一份《厂房租赁协议》，但实际承租人是王建中等四自然人，因被上诉人出租厂房不与个人签合同，王建中等人才借用了我公司名义所签，合同签订后他们四人投资三、四百万元购买设备、原材料等，进行生产经营，上诉人并未有分文投资，也没缴纳分文租金等。从被上诉人诉状可以看出截止2016年6月1日，该四人并不欠被上诉人的租金。根据2016年8月19日上诉人、被上诉人、第三方汇陶公司签订的《变更声明》以及王建中等四人与汇陶公司签订的《买卖合同》可以看出，2016年6月1日后本案租金纠纷部分已变更为汇陶公司承担和交纳，因此，应判决汇陶公司承担租金，让上诉人承担是错判。2、针对2016年8月19日三方对原租赁协议的《变更声明》是有效的，也是实际执行了的，因为该声明主旨共五项：（1）2016年8月19日上诉人与被上诉人解除原租赁合同；（2）租赁场地上的设备卖于汇陶公司；（3）2016年8月19日前欠交房租、水电费等由汇陶公司承担；（4）被上诉人与汇陶公司签订租赁协议；（5）、原上诉人交纳的10万元保证金变更为汇陶公司。这其中前两项内容是当天或此前已履行了的，后三项内容是被上诉人与汇陶公司的事，与上诉人无关，无论他们是否履行、是合同违约还是部分内容变更或解除，法律后果与上诉人毫不相干，并且汇陶公司原在被上诉人处租有厂房，又租赁该案争议厂区进行生产经营，被上诉人是明知的，所以一审法院认定该《变更声明》没有实际执行是导致该案错判的重要原因之一。3、该案判决租金支付至2017年4月30日是错误的，因为原租赁合同约定，逾期15日的解除合同，根据《民法通则》114条和《合同法》119条之规定，逾期不解除合同、放任损失发生，属于扩大部分损失，该扩大部分损失人民法院依法不应支持。二、本案程序违法。1、王建中等四人与汇陶公司、上诉人《买卖合同》纠纷正在偃师市人民法院审理中，该案处理的实体内容与本案有关联，且立案在先，应待该案审理完毕，再审本案，有利于判决认定事实统一，因此一审法院不采纳上诉人申请本案“中止审理”，属于程序违法。2、本案审理中，根据《变更声明》和《买卖合同》可以证实：2016年6月1日后承租人是汇陶公司，租金等费用应由汇陶公司交纳，汇陶公司与本案处理结果有关联，申请追加该公司为被告与法有据，但一审法院确置之不理，程序明显错误。
瑞鑫公司答辩称，1、一审法院认定事实准确，判决正确，本案租赁合同是双方之间签订的，与王建中等四自然人无任何关系。2016年8月19日双方及汇陶公司虽然签订了变更协议，但是变更协议根本没有履行，我方与汇陶公司之间没有任何合同关系，让汇陶公司承担租金没有事实和法律依据。2、一审判决租金支付到2017年4月30日是正确的，因为对方违约时，我方多次书面通知其来协商解决，但其一直未解决，其所有机器设备均在我方厂房中，所以所有损失的扩大，应当由对方承担。至今对方的机器设备依然在我公司占着厂房。3、本案程序完全合法，至于王建中等4人于汇陶公司和对方之间的买卖合同纠纷，与本案没有任何直接关系。本案是单纯的租赁合同纠纷。综上：请求驳回上诉请求。
瑞鑫公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付原告厂房租金650100元、保证金10万元、违约金118022.7元、物业管理费15840元，以上四项共计883962.7元；2、本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。
一审法院认定事实：2015年5月20日原告与被告签订《厂房租赁合同》，原告将自己所有的位于孟州市产业集聚区第D幢第1层1440平方米的厂房租赁给被告使用，租赁期限为三年，自2015年5月20日起至2018年5月19日止，租金为每月59100元。合同约定被告向原告支付保证金10万元，若被告给原告造成损失或有其他违约行为，原告从保证金中扣除，合同期满原告无息退还保证金。被告应每月支付原告物业管理费1440元。被告应按时足额缴纳租金、物业管理费等费用，逾期不缴，承担延期缴款项总额的1‰/日的违约金，逾期超过15日的解除合同，保证金及剩余租金违约金不退还被告。合同签订后被告即租用原告厂房进行电镀生产，原告履行了自己应当承担的义务，被告也缴纳了租金及相关费用。2016年5月4日王建中等四人与汇陶公司签订D幢一层生产线买卖合同，后双方为买卖合同发生纠纷，被告自2016年6月1日起至今拒不缴纳后期租金。2016年8月19日原被告双方及汇陶公司共同签署变更声明，载明“1、原被告所签租赁合同于2016年8月19日解除；2、被告将生产线转让给汇陶公司；3、2016年8月19日前租赁费用由汇陶公司于2016年8月25日前支付给原告，与被告无关；4、汇陶公司同意与原告签订租赁合同；5、保证金10万元合同签订时变更为汇陶公司所有”，变更声明后汇陶公司未将2016年8月19日之前的租金等费用交给原告，也未与原告签订租赁合同，被告也未将10万元保证金变更至汇陶公司名下，导致该声明未实际执行，原告多次向被告催要租金等费用，被告以租赁合同已解除为由拒付。2016年6月1日起至2017年4月30日止厂房租金为59100元×11月即650100元，物业管理费为1140元×11月即15840元，违约金118022.7元其中包括：1、59100元×334天（11个月，2016年6月1日至2017年4月30日止）×0.001即19739.4元；2、59100元×304天（10个月，2016年7月1日至2017年4月30日止）×0.001即17966.4元；3、59100元×273天（9个月，2016年8月1日至2017年4月30日止）×0.001即16134.3元；4、59100元×242天（8个月，2016年9月1日至2017年4月30日止）×0.001即14302.2元；5、59100元×212天（7个月，2016年10月1日至2017年4月30日止）×0.001即12529.2元；6、59100元×181天（6个月，2016年11月1日至2017年4月30日止）×0.001即10697.1元；7、59100元×151天（5个月，2016年12月1日至2017年4月30日止）×0.001即8924.1元；8、59100元×120天（4个月，2017年1月1日至2017年4月30日止）×0.001即7092元；9、59100元×89（3个月，2017年2月1日至2017年4月30日止）×0.001即5259.9元；11、59100元×61天（2个月，2017年3月1日至2017年4月30日止）×0.001即3605.1元；11、59100元×30天（1个月，2017年4月1日至2017年4月30日止）×0.001即1773元。以上租金、物业管理费、违约金共计783962.7元。以上即为本案事实。
一审法院认为：合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务，原被告之间厂房租赁合同合法有效，且原告作为出租人已将厂房交于被告使用，被告作为承租人就应当按照约定支付租金及相关费用。原告依照合同约定，请求被告支付自2016年6月1日至2017年4月30日共11个月的租金650100元，物业管理费15840元，予以支持。由于被告逾期不给付租金，原告请求被告支付违约金118022.7元，予以支持。原告请求被告支付保证金10万元，因该10万元被告已交给原告，不予支持。合同具有相对性，王建中等四人不是厂房租赁合同的当事人，被告辩称王建中等四人是实际租用人，原告之诉与被告无关没有法律依据，不予支持。被告辩称2016年8月19日原被告及汇陶公司签订变更声明后，原被告之间的租赁协议已解除，原告就不能再向被告主张租金，而事实是变更声明并未实际履行，汇陶公司未与原告重新签订厂房租赁合同，况且买卖生产线合同是否有效并不影响房屋租赁合同的效力，因此被告的主张，不予支持。被告所租原告厂房内的电镀生产线，设备众多，安装固定，至今仍在被告所租的厂房内，被告并未将其移走腾空，原告无权擅自将该生产线转移别处，也无法将该厂房另租他人，没有办法防止自己损失的扩大，因此被告辩称从2016年9月以后的租金是扩大损失，原告未能及时采取措施防止损失扩大，无权就扩大部分损失要求赔偿，不予支持。
一审法院判决如下：一、限被告偃师市北方大地减震器有限公司于判决生效后三日内支付原告孟州市锐鑫金属表面处理有限公司厂房租金、物业管理费、违约金共计783962.7元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费12639元，由原告承担1000元，被告承担11639元，财产保全费5000元由被告承担。
二审中，为证明自己的上诉主张，上诉人北方大地公司当庭提交河南省偃师市人民法院（2016）豫0381民初2370号民事判决书一份（该判决书尚未生效）。证明：1、本案争议的租赁区内的生产线于2016年5月4日由洛阳汇陶机械有限公司购买，该公司实际租赁厂房进行生产经营。2、结合本案中双方认可的2016年8月19日的声明，本案诉争租金应当由洛阳汇陶机械有限公司承担，一审没有追加该公司，遗漏当事人，属于程序违法。3、本案需要等待另案结果，或者依法中止诉讼。
瑞鑫公司对该证据质证后认为：对偃师市人民法院判决书的真实性无异议，但是该判决书尚未生效，且判决书所涉及的当事人与本案无任何关系。本案是租赁合同纠纷，而判决书所涉及的是买卖合同纠纷。该判决结果与本案没有直接关系，所以不存在遗漏当事人或者中止审理的情况。
本院对证据的分析与认定：因北方大地公司提交的民事判决书尚未生效，故本院不予采信其作为定案依据。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，双方当事人于2015年5月20日签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。关于本案的争议焦点问题，分别评判如下：
一、2015年5月20日《厂房租赁合同》的双方当事人分别是：出租方为瑞鑫公司，法定代表人王路；承租方为北方大地公司，法定代表人王建中。合同签订后，履行合同的也是双方当事人。针对合同履行过程中出现的新情况，出面协商的也是承租方北方大地公司。但在二审上诉状中，上诉人北方大地公司称，租赁合同的实际承租人系该公司的法定代表人王建中等四自然人，王建中等四自然人系借用公司名义租赁瑞鑫公司的厂房。租赁厂房搞生产经营不需要一定的资质，故借用公司名义没有必要，且王建中本系北方大地公司的法定代表人。故上诉人北方大地公司的该项主张不成立。
二、2016年8月19日，北方大地公司与瑞鑫公司以及案外人洛阳汇陶公司签订变更声明，该声明系三方当事人签订的关于涉案厂房的意向书，不是三方正式合同。由于三方当事人没有按照该意向书约定，各自签订相关的书面合同，故该变更声明不具有法律上的约束力。北方大地公司认为按照变更声明的第一项，双方之间的租赁厂房合同已经解除的认识有误，其主张不成立。因此，一审计算的租金数额正确，本院予以确认。
本案中瑞鑫公司起诉北方大地公司是租赁合同纠纷，另一案件中，北方大地公司起诉案外人洛阳汇陶公司是买卖合同纠纷，两者虽有牵连，但本案的判决不需要依照买卖合同纠纷一案的判决结果作为判决依据，故上诉人北方大地公司要求本案中止审理的请求不成立。
综上所述，北方大地公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12639元，由偃师市北方大地减震器制造有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 何云霞
审判员 董亚峰
审判员 武丽娟
二〇一七年七月三十一日
书记员 马 捷