浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2012）温瑞民初字第1583号
原告陈小女。
委托代理人（特别授权代理）包建荣，浙江人民联合律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）张玲玲，浙江人民联合律师事务所律师。
被告康都控股集团有限公司，住所地瑞安市安阳街道罗阳大道时代大厦C301-302室。
法定代表人蔡长顺，执行董事兼总经理。
委托代理人（特别授权代理）曾强，浙江合一律师事务所律师。
原告陈小女为与被告康都控股集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2012年9月14日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员吴健独任审判，于2012年10月31日公开开庭进行了审理，原告郑建光的委托代理人包建荣、张玲玲、被告康都控股集团有限公司委托代理人曾强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈小女诉称：何美玲与被告（原为瑞安市长宏房地产开发有限公司）于2004年7月31日订立一份商品房买卖合同，约定：何美玲向被告购买坐落于瑞安市安阳新区翔云大厦第1幢3单元705号房，出卖人应当在2007年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付何美玲，出卖人逾期交房超过30日后，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金。此后，何美玲将本合同权益转让，最终由原告取得了合同权益。但被告直至2008年3月18日才向原告交付商品房。原告于2008年7月领取房地产权属证书。原告曾于2008年11月3日委托翔云大厦业主委员会共同向被告主张权利，同年12月29日由瑞安市房管局召集业主委员会、被告进行调解。2010年12月28日，原告与翔云大厦其他业主共同向法院提起诉讼，要求被告支付逾期交房、逾期交付房地产权属证书违约金。出于诉讼成本考虑，选择了吴林锋等三人交纳诉讼费用，其他业主等待吴林锋等三人案件终审判决后再次诉讼。吴林锋等三案判决生效后，已经执行完毕。但被告对原告的赔偿金一直不表态。请求法院判决：1、被告支付原告逾期交房违约金23146元（违约金从2008年1月1日至2008年3月18日止，按买受人已经交付房价款日万分之五的比率计算）；2、被告支付原告逾期交付房地产权属证书违约金11870元（违约金按买受人已交付房款的2%计算）。
被告康都控股集团有限公司辩称：原告不是商品房买卖合同的买受人，原、被告之间不存在逾期交房、逾期办证等违约责任，要求驳回原告的诉讼。
原告陈小女、徐香员在本院指定的举证期限内提供了证据：1、原告身份证，拟证明原告主体资格；2、被告公司基本情况，拟证明被告主体资格；3、商品房买卖合同，拟证明商品房买卖合同关系及合同对交房时间等违约责任的约定；4、房产权属证书，拟证明被告违约的事实；5、发票联，拟证明交付房款的事实；6、民事判决书3份，拟证明同类案件已经终审判决；7、收案证明（附名单），拟证明原告原来已经起诉，考虑到诉讼费问题，只起诉了三户，原告现起诉在诉讼时效内；8、房地产买卖协议、过户证明书，拟证明房屋买卖相关情况。上述证据经被告质证，被告提出以下质证意见：对证据1、2没有异议，证据3-5如与原件一致，真实性没有异议，对证据6没有异议，证据7中名单是否原告本人签名不能确定，因此真实性无法确定；对证据8的真实性没有异议，与本案没有关联性。被告提供证据9、商品房买卖合同。原告对该证据真实性没有异议。本院对上述证据作如下认证：关于证据7名单中签名是否为当事人本人所为问题，即使当时非当事人本人签名，现原告提供该证据作为自己曾主张权利的依据，也足以说明原告对他人在名单中签名并提起诉讼的行为予以确认，可认定原告已主张权利，因此签名是否为原告所签，与确定本案是否在诉讼时效期间没有关联性，由此上述证据符合证据真实性、合法性、关联性的规定，证据之间可相互印证，本院予以采信。
根据以上证据及原、被告方的陈述，本院认定以下事实：原浙江长宏房地产开发有限公司（以下简称长宏公司，该公司于2005年3月17日名称变更登记为康都控股集团有限公司）与何美玲于2004年7月31日订立了一份商品房买卖合同（商品房预售合同），约定：何美玲向长宏公司购买由长宏公司开发建设的翔云大厦第1幢3单元705号房；出卖人应当在2007年12月31日前将经综合验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房的，逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款2%向买受人支付违约金。此后何美玲于2008年1月4日与原告陈小女订立房地产买卖合同，约定将上述商品房买卖合同中购买的房屋转让给原告陈小女。购房款共计593482元于2007年9月26日付清，并由被告开具了销售发票。上述翔云大厦工程于2007年2月6日经单位工程竣工验收合格。该工程于2008年4月17日进行了竣工验收备案，竣工验收备案表记载的竣工验收合格意见出具于2008年3月18日。被告于2008年6月23日将办理权属登记所需资料向瑞安市房产管理局提交备案。2008年12月29日，瑞安市房产管理局派员主持关于翔云大厦的协调会，翔云大厦的部分业主参加了该会议，并提出了关于逾期交房、产权登记违约赔偿的要求。2010年12月28日，原告同翔云大厦其他业主共同向本院提起诉讼，要求被告支付逾期交房、逾期交付房地产权属证书违约金。
本院认为：关于本案的诉讼时效问题，2008年12月29日翔云大厦协调会中提出关于逾期交房、产权登记违约赔偿的要求对包括原告在内的所有业主都产生效力，此时诉讼时效中断，原告又于2010年12月28日向本院起诉主张权利，诉讼时效再次中断，现原告于2012年9月14日向本院起诉，尚在诉讼时效内。本案所涉的商品房买卖合同（预售合同）、房地产买卖合同系当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，应属有效合同。何美玲与原告订立房地产买卖合同时，何美玲与被告订立的商品房买卖合同（预售合同）尚未履行完毕，其约定转让的商品房尚未交付及权属登记，何美玲尚未取得受让商品房的物权，其仅基于与被告订立的商品房买卖合同而取得对该商品房的处分权，因此本案中原告虽不是上述商品房买卖合同的相对人，但实际受让人已转为原告，本案所涉被告违约行为的实际受害人为原告，原告由此可直接向被告主张其应承担的违约责任。经竣工验收合格是商品房交付时应当具备的法定交房条件，本案中出具竣工验收合格意见的时间为2008年3月18日，此时涉案商品房法定交付的使用条件方成就，该时间已超过合同约定的2007年12月31日交房时间，构成逾期交房，被告应承担违约责任，按合同约定，被告应向原告支付自2008年1月1日始至3月18日止（计78天）的已付房价款593482元每日万分之五的违约金计23146元。被告于2008年6月23日才将办理权属登记所需资料向瑞安市房产管理局提交备案，已超过合同约定的期限，应承担违约责任，按合同约定，被告应向原告支付已付房价款593482元的2%计11870元违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告康都控股集团有限公司给付原告陈小女、徐香员逾期交房违约金23146元。
被告康都控股集团有限公司给付原告陈小女、徐香员逾期办理房屋权属证书（逾期提供登记资料）的违约金11870元。
以上二项合计35016元，于本判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照﹤﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥﹥第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费675元，减半收取337.5元，由被告康都控股集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费675元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇温州市中级人民法院，浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，账号：31×××51。逾期按自动撤回上诉处理］。
审判员 吴 健
二〇一二年十一月十九日
书记员 项鹏飞