湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂01民终744号
上诉人（原审被告、反诉原告）：汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处，住所地武昌长虹桥22号。
法定代表人：朱魏河，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周吉，湖北君博律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖勇跃，该公司总经理助理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市洪山区人民政府洪山街办事处新路村村民委员会，地址湖北省武汉市洪山区新路村。
法定代表人：余加卿，该村村委会主任。
委托诉讼代理人：陈子华，湖北正苑律师事务所律师。
上诉人汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处（以下简称汕头公司）因与被上诉人武汉市洪山区人民政府洪山街办事处新路村村民委员会（以下简称新路村）农村土地承包合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初4198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
汕头公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书，将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用均由新路村承担。
事实与理由：一、民事案件案由反映案件所涉及的民事法律关系的性质，案由正确与否，直接关系到案件审理适用法律是否正确。“农村土地承包合同纠纷�是最高院修改的《民事案件案由规定》确定的一级案由“合同，无因管理，不当得利”下的二级案由“合同纠纷”中的一个三级案由。而“最高人民法院民事案由规定课题组”编著的《民事案件案由规定理解与适用》一书，将该案由定义为：“农村土地承包合同是指以农村集体经济组织成员家庭承包或者不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地以招标、拍卖、公开协商等方式，承包农民集体所有的和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地合同。”本案涉及的《土地使用权有偿转让合同》及补充协议、承诺书等，不符合“农村土地承包合同纠纷”这个三级案由的法律特征，至多只能适用二级案由“合同纠纷”。上诉人认为，根据双方当事人争议标的性质分析，本案实际是一宗涉及物权变更的合同纠纷，�不是债权所涉的合同纠纷，因此本案案由应为“物权纠纷”。一审应当从物权纠纷的角度要求当事人举证，审理查明事实，选择适用的法律。二、一审认定事实不清，证据不足，应当发回重审。（一）一审没有查明涉案土地的真实用途。1、一审仅查明该宗土地使用权为集体性质和即将被征收的事实，并未查明土地过去、现在的真实用途。被上诉人新路村也并未举证证明争议土地在上诉人使用之前和使用期间，土地部门登记的用途到底是农业用地还是用于乡镇企业生产经营的非农业用地。依据“谁主张，谁举证”的原则，上述证明义务应归于被上诉人。一审本应责令被上诉人举证或由法庭依法到土地、规划部门调取证据查证，直接认定土地从农业用途被改变为非农业用途，显然缺乏证据支撑。2、上诉人并未改变土地原有的用途。上诉人与被上诉人在签订合同之前，�宗土地从上世纪80年代开始即用于开办乡镇企业，并非用于农业生产目的。90年代，以该宗土地为基础，被上诉人合法登记成立了“武汉市洪山新路预制厂”。工商资料清楚地显示，该企业登记为集体所有制企业，本案讼争的土地就是预制场用地。对于该土地未用于农业生产的事实，洪山区及邻近的老百姓公知公晓。其中，该企业原来所建部分房屋至今都存在。上诉人据此推定，涉案土地应当至迟自1994年“武汉市洪山新路预制厂”成立之时起，即改变为非农业用地。（二）一审未查清涉案合同转让标的的范围。上诉人与被上诉人于2003年4月1日签订的《土地使用权有偿转让合同》、《承诺书》及补充说明、申请报告等，系双方就该宗土地及厂房、建筑物进行转让的协议不可分割的组成部分。上述合同、补充协议还证明上诉人系招商引资的法人企业，被上诉人引进企业的目的不是农业生产或农业开发，而是发展乡镇企业，其本意并不是单纯出让一宗用于农业生产的集体土地。一审认定双方当事人将土地转让作为唯一合同目的与事实不符，双方当事人转让合同的是乡镇企业用地使用权、建筑物、厂房、设备等，因此一审不应简单套用“集体农业用地不得改变为非农业用途”的法律规定处理本案。三、本案出现二组新证据，可能改变一审认定的事实和判决结果，将直接导致本案重审。（一）新证据《新路工业园租赁协议书》证实是土地租赁而非买卖。2003年之初上诉人与被上诉人签订《土地使用权有偿转让合同》及补充协议、承诺书后，被上诉人将原新路预制厂土地使用权、厂房、设备、仓库等一并转让上诉人。考虑到合同可能存在的瑕疵，被上诉人主动找上诉人协商，要求将土地出让改为租赁。2010年5月28日，双方重新签订《新路�业园租赁协议书》，约定在原合同的其他权利义务不变的情况下，将争议的该宗土地改为租赁。（二）《新路预制厂工商登记资料》证明涉案土地一直用于兴办乡镇集体企业。该组证据证明该宗土地2003年之前的实际状况为兴办预制板厂，具体内容如前所述，不再赘述。四、上诉人与被上诉人在15年前签订的合同，本已经过新路村、村支两委和村民大会民主议事程序认可，转让的不仅包括土地使用权，还包括新路预制厂的厂房、设备等。
新路村答辩称，1、本案诉讼标的是土地使用权转让合同，该合同涉及土地转让问题，一审以土地相关法律作为审理案件的依据正确，上诉人所称的案由并非本案争议的焦点问题。2、一审已经查明包括案涉土地原先的用途用于开办集体企业，双方争议的是土地转让之后的用途，该用途不符合土地管理法的相关规定，且双方合�约定转让的标的不包括房产、企业及材料成品等。3、关于上诉人提出2010年5月28日的《新路工业园租赁协议书》与本案无关，其土地面积与诉争的土地面积不同，且土地位置不同，该协议并未实际履行。关于上诉人提出的《新路预制厂工商登记资料》的真实性不持异议。4、案涉土地已纳入政府改造范围，被上诉人是为了配合政府政策进行的改造。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
新路村向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认新路村与汕头公司于2003年4月1日签订的《土地使用权有偿转让合同》（以下简称《转让合同》无效；2、汕头公司将上述无效行为所占用的14.115亩集体土地立即腾退并返还新路村；3．诉讼费由汕头公司承担。
汕头公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认双方于2003年4月1日签订的《转让�同》其实质为厂房及设备有偿转让、土地使用权有偿租赁合同，属有效合同；2、新路村继续履行合同；3、新路村停止侵害、排除妨碍，不得干扰汕头公司根据合同继续经营；4、本诉及反诉的诉讼费用由新路村承担
一审法院认定事实如下，2003年4月1日，新路村与汕头公司签订《转让合同》，约定：一、转让地块地点为新路村村委旁，具体位置及外型尺寸以丈量的平面图为准，平面图作为本合同附件；二、转让地块面积为10亩；三、转让地块的地面平整，无建筑物；四、转让地块使用权为有偿转让，期限为70年（2003年4月1日至2073年4月1日）；五、转让费按70年计每亩6万元，总价60万元，对农民的青苗费及其它搬迁清拆费由汕头公司一次性补偿给新路村1万元；六、本合同签字盖章的两天内汕头公司付给新路村转让费20万元，三月内汕头公司再付给新路村转让费20万元，新路村协助汕头公司在五个月内办理土地使用权证照过户手续，余款半年内一次付清……七、甲方负责地块平整及地面建筑物的清拆、预制空心板公司材料、成品、建筑物的搬迁、理赔……十一、该地块在汕头公司使用期内，其土地使用权未向上级机关办理完善手续证照前，如因国家建设硬性规定或国防需要，以致本合同不能继续执行的，新路村应按时价赔偿汕头公司土地使用权价款及地面建筑物的损失……此外，新路村同时向汕头公司出具承诺书，对协助汕头公司办证照及维护汕头公司权益等事项做了承诺。事后，汕头公司陆续支付新路村土地转让费、青苗补偿费、房屋、水泥仓库及砂、碎石款等共计864900元。2005年6月23日，汕头公司向洪山乡人民政府报批的申请报告中载明：“……将位于洪山区新路村村委旁（即新路村原水泥预制厂）地块（总面积约14�）之使用权有偿转让给我公司……恳请乡政府批准允许我公司将该地统一规划，安排建设二层高的商场、便利店、农副产品集贸市场……”，该申请另附《关于在新路村（原水泥预制板厂）地块建设商业网点、农副产品集贸市场的可行性报告》，但前述申请并未获批准。2005年11月28日，新路村、汕头公司对汕头公司在新路村处用地面积进行了复核，核准汕头公司实际用地面积为14.115亩。2015年10月29日，武汉市政府批准了新路村综合改造方案及分期改造方案，本案涉案土地位列其间。2016年8月26日，汕头公司收到新路村的通知，要求汕头公司与新路村洽谈拆迁补偿及腾退等相关事宜。后双方协商未果，新路村诉至法院，汕头公司亦提起反诉，其诉请均如前。另第一次开庭审理中，向汕头公司释明：双方诉争合同无效，汕头公司是否变更其反诉请求？汕头公司表示如法院�确合同无效后将变更其反诉请求。后经汕头公司申请，本案转为普通程序后的第二次开庭审理中，经评议，合议庭认定转让合同无效，并再次向汕头公司释明，要求汕头公司在规定时间以前针对合同无效变更其反诉请求，但汕头公司仍坚持其反诉请求。案件审理过程中，组织原汕头公司进行了调解，但双方调解意见差距过大，无法达成一致意见。
一审法院认为，本案转让合同转让的土地是农村土地，转让合同第三条、第七条第一项以及汕头公司所举的申请报告可以证明新路村通过合同向汕头公司转让的是涉争土地的使用权，作为农村集体经济组织，新路村无权将其所有的土地使用权转让或承包给第三方用于非农业建设。转让合同签订后，从该合同第七条第一项及汕头公司所提交的申请报告、可行性报告等证据来看，汕头公司并未将该土地用于农业用途，违反了法律强制性规定，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。此外，从汕头公司所举的申请报告来看，虽经原汕头公司多次申请，但该土地至今未被洪山区政府确认为建设用地，即未办理土地使用权变更登记手续，则该土地依法不能改变其权属和用途。涉争土地至今未按《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条的规定进行土地使用权变更登记，土地使用权仍属于新路村，其转让行为应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，故诉争土地使用权应由汕头公司返还给新路村。另经法院释明，汕头公司仍坚持其反诉请求不变更，该法律后果应由汕头公司承担，对因诉争合同无效给汕头公司造成的损失，汕头公司仍可另案主张权利。
综上，对新路村主张确认转让合同无效及汕头公司腾退并返还�争土地给新路村的诉讼请求，予以支持；对汕头公司主张确认转让合同有效并要求继续履行合同及要求新路村停止侵害、排除妨碍等反诉请求，均不予支持。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第三条、第八条，《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条第二款、第六条的规定，判决：一、武汉市洪山区人民政府洪山街办事处新路村村民委员会与汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处于2003年4月1日签订的《土地使用权有偿转让合同》无效；二、汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处于本判决生效之日起十五日内腾退并返还占用的14.115亩土地给武汉市洪山区人民政府洪山街办事处新路村村民委员会；三、驳回汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处的诉讼请求。本诉案件受理费100元、反诉案件受理费100元，均由汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处负担。
二审期间，汕头公司提交二组证据，第一组证据、新路预制厂工商登记资料，拟证明案涉土地为原新路预制厂的企业用地。第二组证据、新路村与汕头公司于2010年5月28日签订的《租赁合同》，拟证明该合同系对2003年双方签订的《转让合同》的补充协议，将案涉土地转让变更为土地租赁。经质证，新路村对上述证据一的真实性不持异议。新路村对上述证据二的真实性不持异议，但不认可其证明目的。本院认为，对汕头公司提交的第一组证据双方均认可其真实性，亦与本案有关，本院予以采信。对汕头公司提交的第二组证据，虽系真实，但与本案案涉土地缺乏关联性，本院不予采纳。
二审经审理查明，双方当事人对一审法院审理查明均无异议，本院予以确�。
本院认为，针对汕头公司的上诉理由及请求，本院评判如下：
关于本案的案由问题。2003年4月1日，新路村与汕头公司签订的《土地使用权有偿转让合同》中所涉及的土地系农村土地，且该合同名为土地使用权有偿转让实为农村土地承包经营权的有偿转让，故一审法院将本案案由认定为农村土地承包合同并无不妥，汕头公司的该项上诉理由本院不予采纳。
关于案涉土地是否为非农业用地的问题。汕头公司虽在本案一、二审诉讼过程中称案涉土地为非农业用地，汕头公司并未提交充足的证据予以证明，且双方在合同中亦约定案涉土地需办理证照过户手续，但至今未获批准，故一审将案涉土地认定为农业用地并无不当，汕头公司的该项上诉理由不成立。
综上所述，汕头公司的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，由汕头市住宅建筑工程公司武汉工程处负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丰 伟
审 判 员 申 斌
审 判 员 张文霞
二〇一八年五月三日
法官助理 严 洁
书 记 员 陈佳佳