湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0192民初2534号
原告：武汉龙锦物业服务有限公司，住所地：湖北省武汉东湖新技术开发区关山村惠安新苑1-2楼14号惠安新苑门面房204号-01。
法定代表人：杨旭波，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王璇，该公司员工。
委托诉讼代理人：蔡芬，湖南天润人合律师事务所律师。
被告：易谋，女，1973年2月19日出生，汉族，住湖北省武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：杨国胜，湖北共合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王文华，湖北共合律师事务所律师。
原告武汉龙锦物业服务有限公司（以下简称：物业公司）诉被告易谋物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员蔡丽红适用简易程序，于2017年11月22日公开开庭进行审理。原告物业公司的委托诉讼代理人王璇、被告易谋的委托诉讼代理人王文华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告物业公司诉称：被告易谋系武汉东湖新技术开发区雄楚大道金地中心城小区某号房屋（以下简称：某号房屋）的业主，该房屋建筑面积177.65平方米。2009年10月20日，原告物业公司与开发商湖北天地房地产开发有限公司（以下简称：天地公司）签订《前期物业服务合同》一份，约定原告物业公司为天地公司开发建设的金地中心城二期小区提供物业管理服务，费用标准为高层住宅每平方米每月1.70元、商业物业每平方米每月2.50元。该物业服务合同签订后，原告物业公司积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告易谋居住的小区实施规范的物业管理，也为被告易谋提供了完善的物业管理服务。原告物业公司一直在金地中心城小区服务至今，但被告易谋自2011年9月4日起拒不再履行缴纳物业管理服务费的义务。依据《前期物业服务合同》中违约责任条款的约定，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，除应补交外，还应按应缴额的每天万分之二的标准向物业公司支付违约金。截至2017年3月24日止，被告易谋共欠物业管理服务费20234元、违约金4128元。原告物业公司多次向被告易谋催要未果，故诉至人民法院，请求判令：1、被告易谋立即支付2011年9月4日至2017年3月24日期间的物业管理服务费共计20234元、违约金4128元，两项合计24362元；2、被告易谋承担本案诉讼费用。
被告易谋辩称：一、被告易谋对原告物业公司称其为案涉某号房屋的业主（房屋面积为177.65平方米）及其未缴纳2011年9月4日至2017年3月24日期间共计67个月的物业管理服务费的情况属实，但其中原告物业公司主张的2013年8月4日以前的物业费已经过了诉讼时效，被告易谋提出诉讼时效抗辩。二、被告易谋拒交物业管理服务费的原因有：1、原告物业公司是天地公司直接选定的物业服务公司，并未经过招投标就选聘原告物业公司为案涉小区提供物业服务，小区业主并未直接或间接的选定的物业服务公司，这样侵犯了业主自由选择价廉的物业服务公司的权利。2、被告易谋的某号房屋渗水严重，原告物业公司没有按照合同约定服务造成被告易谋家中所用墙纸全部毁损，损失达40000多元，根据前期物业服务合同附件四中前期物业服务质量标准第二条的规定，原告物业公司应当履行相应的管理水电等义务，但原告物业公司没有妥善履行相应的义务。3、案涉前期物业服务合同签订时，被告易谋及其他业主均未参与相关条款的约定，其中滞纳金条款的约定并非被告易谋的真实意思表示，故请求法院不予支持。
经审理查明：2008年11月7日，原告物业公司（乙方）与开发商天地公司（甲方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：由乙方为天地公司开发建设的金地?中心城二期小区提供物业服务工作；服务内容和质量，乙方对物业提供物业共用部位的维修、养护，物业共用设施设备的运行、维修和养护，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通，公共绿化的养护，交通秩序的管理及车辆停泊服务等；服务费用，高层住宅每平方米每月1.70元、商业物业每平方米每月2.50元，物业管理服务费按半年周期交纳，业主从天地公司接收物业时首次缴纳十二个月物业管理服务费，业主或物业使用人应在每次计费周期起始日前七天内履行交纳义务；物业的经营与管理；物业的承接验收；物业的使用与维护；专项维修资金；违约责任，甲方、业主或者物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，除应补交外，还应按应缴费额的每天万分之二的标准向乙方支付违约金；其他事项；等内容。此后，原告物业公司为天地公司开发建设的金地?中心城二期小区提供物业服务。
2010年9月4日，被告易谋与开发商天地公司办理了其购买的案涉某号房屋的收房手续；该房屋性质为住宅，建筑面积为177.65平方米。
被告易谋系案涉某号房屋的业主，其在办理案涉某号房屋的收房手续时向原告物业公司交纳了物业管理服务费，但2011年9月4日后至今未向原告物业公司交纳物业管理服务费，故原告物业公司诉至法院，要求判如所请。
在本案的审理过程中：1、原告物业公司向本院提交了2012年10月26日的挂号信函收据、2013年2月、2013年7月5日在案涉某号房屋门上张贴的向被告易谋催缴物业管理服务费的交费通知单复印件及温馨提示、2015年12月25日挂号信催缴物业费的记录，被告易谋仅认可前述2015年12月25日催缴物业费的记录，不认可其他催收物业费的凭证，陈述其没有收到过原告物业公司的催缴通知。2、被告易谋向本院提交了律师函两张、照片若干张，主要反映原告物业公司没有按照《前期物业服务合同》中约定履行其应负的义务以及被告易谋家中墙纸因渗水造成的损失。原告物业公司不认可被告易谋提交的律师函，称其没有收到被告易谋送达的律师函，不清楚被告易谋是如何送达的；另被告易谋提交的照片上不能看出是案涉某号房屋内的漏水情况，且被告易谋提交的照片不在原告物业公司主张的物业服务费的时间内，故均不予认可。2011年9月，被告易谋确实向原告物业公司提供了一份索赔报告，但原告物业公司在收到索赔报告后派工作人员去案涉某号房屋中拍摄了照片，此后便积极的联系开发商天地公司处理赔偿事宜、对渗水问题进行维修及向金地中心城小区业委会发送关于启动维修基金、漏水进度的函件，上述函件表明了原告物业公司有及时的维修、修缮被告易谋家中渗水事宜，并尽到了维修和管理义务。3、原告物业公司提出，对被告易谋进行电话催收、短信催收、公告催收、信函催收都是证明物业公司有及时的向被告易谋催收物业服务费，物业公司作为提供物业服务的一方，因其提供的物业服务具有连续性，诉讼时效期间应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起算两年，因此只有物业公司撤离所服务的小区，超出两年未向业主主张物业服务费时才可以认定超出诉讼时效。被告易谋提出原告物业公司主张物业服务合同以最后一期为诉讼时效的起算时间不具有合法性、合理性，根据我国民法的相关规则规定，诉讼时效是在债权确定后为了防止债权人怠于履行权利而赋予债务人的一种合法的时效抗辩权，物业服务虽然具有连续性，但是在债权未确定的情况下是不产生诉讼时效的，因此债权确定后诉讼时效应该是三年，而不是从最后一起起算。4、原告物业公司还提出，物业公司作为前期服务者，在业主和业主大会选聘物业公司企业之前，建设单位选聘物业服务应当签订书面的前期物业服务合同，原告方有合法、合理的书面的材料证明原告物业公司是经过正式的招投标才入驻案涉小区，被告易谋说原告方没有经过合法的招投标程序应提供证据证明。被告易谋表示，物业管理企业的选定需要经过招投标程序，是由物业公司条例及前期物业管理招标、投标管理暂行办法规定的，原告物业公司如果认为物业服务企业的选定是经过合法程序选定就应当提供相应的证据，而不应该由被告方提供。
以上事实，有《前期物业服务合同》、业主资料卡、收房流程单、工作联系函、照片、律师函及双方当事人的陈述等证据在卷佐证。
本院认为：原告物业公司与开发商天地公司对金地?中心城二期小区签订的《前期物业管理服务合同》符合法律规定，该合同主要内容不违反法律强制性规定，为有效合同，对合同双方具有法律约束力，对原、被告双方均具有拘束力，对作为案涉某号房屋的业主被告易谋亦具有约束力。
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该法第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原告物业公司已按照合同约定为被告易谋名下某号房屋所在的小区提供了物业服务，履行了合同主要义务，虽然原告物业公司存在协商处理房屋渗水问题不及时有效等服务瑕疵，但在原告物业公司履行了合同主要义务的情形下，被告易谋仅以其履行服务合同存在瑕疵作为拒绝交纳物业费的理由，会使原、被告双方利益关系失去平衡，不具有法律依据，故对于原告物业公司要求被告易谋支付拖欠的2011年9月4日至2017年3月24日期间的物业费的诉讼请求，本院依法予以支持。考虑到原告物业公司为案涉金地?中心城二期小区提供的物业服务确实存在瑕疵，本院酌定由被告易谋按照2011年9月4日至2017年3月24日期间欠交物业管理服务费的90%向原告物业公司支付物业管理服务费，即18210.90元（177.65平方米×每平方米每月1.70元×67个月×90%）。
因原告物业公司提供的物业服务存在瑕疵，其主张逾期支付物业管理服务费的违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。
对于被告易谋主张2013年8月4日以前的物业费已经过了诉讼时效而提出抗辩的意见，因被告易谋认可原告物业公司于2015年12月25日通过挂号信的方式向其催收物业费的事实，根据原告物业公司为案涉小区提供物业服务是持续性、有偿性的客观情况，并结合原告物业公司提交的其他催收物业费的凭证和被告易谋实际居住使用案涉某号房屋的事实，在被告易谋无证据证明双方还存在其他关系需要互相使用挂号信的方式联络的情况下，本院可以确认原告物业公司有持续向被告易谋催收拖欠的物业费的行为，原告物业公司在本案中主张被告易谋长期拖欠的物业费中没有超过诉讼时效，故本院对此辩称意见依法不予采纳。
综上所述，被告易谋应向原告物业公司支付2011年9月4日至2017年3月24日期间的物业管理服务费18210.90元。因原、被告是在同一个小区内提供物业服务、接受物业服务的双方，互相应该多沟通，原告物业公司应积极提高物业服务质量，对以被告易谋为代表的业主也应该及时履行交纳物业管理服务费的主要义务，避免因未交物业管理服务费造成原告物业公司缺乏资金支持而降低物业服务质量，也避免影响其他已及时履行交费主要义务的业主所应获得的物业服务质量。为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告易谋于本判决生效之日起三日内向原告武汉龙锦物业服务有限公司支付2011年9月4日至2017年3月24日期间的物业管理服务费18210.90元；
二、驳回原告武汉龙锦物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取205元，由被告易谋承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一七年十二月十四日
书记员 潘 雪