连云港市连云区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0703民初1671号
原告：中国建设银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区海昌北路49号。
负责人：张凯军，行长。
委托诉讼代理人：郑明明，公司员工。
委托诉讼代理人：杲先亮，江苏永信律师事务所律师。
被告：崔井龙，男，1988年2月11日生，汉族，住连云港市灌云县。
被告：踪海萍，女，1988年2月24日生，汉族，住连云港市。
被告：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港经济技术开发区新东方大道107号。
法定代表人：谢郁武，总经理。
委托诉讼代理人：李佳，公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建行连云港分行）诉被告崔井龙、踪海萍、连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）借款合同纠纷一案,本院于2017年5月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郑明明、杲先亮，被告锦绣香江公司委托诉讼代理人李佳到庭参加诉讼。被告崔井龙、踪海萍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。
原告建行连云港分行向本院提出诉讼请求：1、判令被告崔井龙、踪海萍归还原告借款本金250843.5元，及截止到2016年1月27日的利息11472.86元，合计262316.36元，并支付按合同约定利率计算至实际清偿完毕之日止的利息、罚息及复利（从2016年1月28日至实际给付之日止利息、罚息以250843.5元为计算基数，以年利率7.35%计算）；2、判令被告锦绣香江公司对上述债务承担连带保证责任，代为清偿被告崔井龙、踪海萍的债务；3、判令确认原告与被告崔井龙、踪海萍之间的抵押关系合法有效，当被告未按照裁判文书确定期限足额履行还款义务时，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款在270000元本息范围内优先受偿；4、判令律师费用10000元由三被告连带承担；5、案件受理费、公告费由三被告连带承担。庭审中，原告放弃对复利的主张。事实与理由：2012年8月21日，被告崔井龙、踪海萍因购买房屋，向原告借款270000元，期限为240个月，利率为起息日基准利率即年利率6.55%，在借款期限内，该利率随人民银行利率变更于次年1月1日起执行最新利率，现该利率为4.9%。被告崔井龙、踪海萍以自有位于连云港锦绣香江第2-7幢2单元2-703室房屋为该笔借款提供抵押担保，被告锦绣香江公司为该笔借款提供连带阶段性责任保证。原告与被告签订了《个人住房贷款合同》、《个人住房借款最高额保证合同》，对双方的权利义务进行了明确约定，并办理了抵押登记手续，原告依照约定履行了发放贷款的义务。在借款合同及相关合同履行过程中，被告未按约定足额偿还借款本息，已经构成违约，严重危及原告债权安全，现向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决，支持原告诉讼请求。
被告崔井龙未出庭应诉，亦未在答辩期内提交书面答辩状。
被告踪海萍未出庭应诉，亦未在答辩期内提交书面答辩状。
被告锦绣香江公司辩称，第一，由于本案是公告送达，被告崔井龙、踪海萍未到庭应诉，因此，就被告崔井龙、踪海萍与原告建行连云港分行之间形成的合同，借还款金额等相关事实的真实性请法庭依法查明；第二，请法庭认定被告崔井龙、踪海萍与原告抵押关系合法有效，在被告崔井龙、踪海萍不履行给付义务时原告应优先实现物的担保，在物的担保实现后，仍然有债权未实现的情况下，我锦绣香江公司对原告未实现剩余债权承担连带给付责任；第三，原告申请相关所有费用必须有合同依据和相关的发票，由于本案是第一、二被告实际引起发生，所以我方认为所有费用应当由被告一、二承担，借款合同明确约定违约责任由借款方承担，而不是由担保方承担。
经审理查明，2011年6月1日，被告锦绣香江公司（保证人甲方）与原告建行连云港分行（债权人乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定本最高额保证所担保的债权是指自2011年6月1日至2013年6月1日期间因乙方向购置坐落于连云港开发区东方大道项目所属之锦绣香江房产而与乙方发生借贷关系的债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人影响乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任。无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、包含、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议。合同还对其他权利义务进行了约定。
2012年8月15日，原告建行连云港分行（贷款人）与被告崔井龙、踪海萍（借款人）、锦绣香江公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：320658936-011-2012000161）一份，合同约定被告崔井龙、踪海萍向原告借款本金为贰拾柒万元整，借款期限为2012年8月15日至2032年8月15日，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。本合同项下借款人逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照上述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。利率于每年的1月1日调整。借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项则构成违约。出现违约情形时，贷款人有权停止发放本合同项下的借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处，行使担保权利…贷款人为实现债权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同还对其他权利义务进行了约定。
2012年8月17日，被告崔井龙、踪海萍与原告签订了《房地产抵押合同》1份，自愿以其所有的位于连云港锦绣香江第2-7幢2单元2-703室房屋为上述借款本息提供抵押担保。并与原告至连云港市房屋产权登记管理中心将上述房产办理了房屋抵押预告（在建工程）登记证明，抵押登记权利价格为270000元。涉案抵押房产至今未办理他项权证。
上述合同签订后，原告向被告支付了借款270000元，被告在借款到期后未按期偿还借款本息，至2016年1月27日，尚欠原告借款本金250843.5元，利息11472.86元，原告因而诉至本院。
另查明，2016年度5年以上中国人民银行同期贷款利率为4.9%。
再查明，原告（甲方）于2017年3月25日与江苏永信律师事务所（乙方）签订《委托代理协议一份》，协议约定甲方委托乙方代理甲方与指定个人贷款客户之间个人贷款合同的诉讼（或仲裁）事宜。协议第三条第（一）项第3小项约定乙方接受委托的为第一审案件，负责一审或一审、二审、再审的按照甲方执行收回金额的4%支付代理费，最高不超过50000元。对于新发起诉讼的单个案件，取得判决书或调解书后，经执行终止或终结的（以取得法院执行裁定书为准），每一案件基础代理费为1500元/笔，基础费用之外，风险代理费用按甲方执行回收金额的4%收取，最高单笔代理费用50000元，基础费用包括在4%之内。协议还对其他权利义务进行了约定。
上述事实有原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、房地产抵押合同、房地产抵押预告登记证明、个人贷款支付凭证、个人住房商业用房借款最高额保证合同、商品房销售贷款合作协议书、委托代理协议及当事人陈述等证据在卷予以证明，本院予以确认。
本院认为，原告建行连云港分行与被告崔井龙、踪海萍签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原、被告之间借款、担保法律关系均合法有效，双方当事人应按照协议约定履行各自的权利、义务。原告已按约向被告崔井龙、踪海萍打款，被告崔井龙、踪海萍违反合同约定，未按期偿还贷款本息，原告有权宣布贷款提前到期，并要求被告崔井龙、踪海萍归还剩余借款本金250843.5元及利息、罚息（暂计算至2016年1月27日的利息为11472.86元，从2016年1月28日起至被告实际给付之日止利息、罚息按年利率7.35%计算），对原告该诉求，本院依法予以支持，其中，罚息利率于每年的1月1日调整，如遇中国人民银行同期贷款利率调整，则根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，即以基准利率上浮50%，以年利率7.35%为限。原告放弃对复利的主张，系对其权利的自由处分，本院予以确认。
对原告要求被告锦绣香江公司对被告崔井龙、踪海萍的上述借款承担连带责任的诉求，本院认为，根据合同约定，被告锦绣香江公司为被告崔井龙、踪海萍的上述借款提供阶段性连带保证责任担保，保证期间至崔井龙、踪海萍办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止，保证范围包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权而与担保权发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、损害赔偿金等实现债权的一切费用，现涉案房产他项权证并未办妥，被告锦绣香江公司的阶段性担保责任并未解除，故被告锦绣香江公司应当对被告崔井龙、踪海萍的上述债务承担连带责任，对原告该诉请，本院依法予以支持。
关于原告诉请确认原告与被告崔井龙、踪海萍之间的抵押关系合法有效，当被告未按照裁判文书确定期限足额履行还款义务时，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款在270000元本息范围内优先受偿的诉求，本院认为，被告崔井龙、踪海萍作为共同抵押人，与原告签订房产抵押合同，将涉案房产抵押给原告，原、被告之间的抵押合同依法成立并生效。因原、被告双方只对涉案抵押房产在房产登记管理部门办理房屋抵押预告登记，未办理他项权证，故原告作为涉案房屋抵押权预告登记权利人，享有的只是当抵押登记条件成就时对涉案房产办理抵押登记的请求权，非现实的抵押权，原告主张对该抵押房屋享有优先受偿权的条件并不具备，对原告要求就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款在27万元本息范围内优先受偿的诉求，本院不予支持。
对原告主张的律师费10000元，本院认为，委托代理合同约定每一案件基础代理费为1500元/笔，基础费用之外，风险代理费用按原告执行回收金额的4%收取。故风险代理部分的律师费用金额尚不确定，只对原告主张的1500元的基础代理费用的事实予以确认，尚不确定的律师费原告可待执行回收金额确定后另诉主张。对已认定的1500元律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均约定律师费由借款人和担保人负担，故原告诉请三被告连带负担，有事实和法律依据，本院予以支持。被告锦绣香江公司抗辩的在被告崔井龙、踪海萍不履行给付义务时原告应优先实现物的担保，本院认为，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》已经约定无论原告对主合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己提供、原告是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，被告锦绣香江公司在本合同项下的保证责任均不因此减免，原告均可直接要求被告锦绣香江公司依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，锦绣香江公司不提出任何异议，该约定系原、被告真实意思表示，合法有效，对被告锦绣香江公司具有约束力，故对被告的抗辩，本院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告崔井龙、踪海萍于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司连云港分行借款本金250843.5元及利息、罚息（至2016年1月27日的利息为11472.86元，从2016年1月28日至实际给付之日止利息、罚息以250843.5元为计算基数，以年利率7.35%计算，罚息利率于每年的1月1日调整，如遇中国人民银行同期贷款利率调整，则根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整，即以基准利率上浮50%，以年利率7.35%为限），并赔偿原告律师费损失1500元。
二、被告连云港锦绣香江置业有限公司对被告崔井龙、踪海萍的上述债务承担连带偿还责任。
三、原告中国建设银行股份有限公司连云港分行与被告崔井龙、踪海萍之间的抵押合同合法有效，驳回原告中国建设银行股份有限公司连云港分行诉请就被告崔井龙、踪海萍提供的抵押物经折价、变卖、拍卖所得价款在270000元借款本息范围内优先受偿的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5235元、公告费800元，合计6035元，由被告崔井龙、踪海萍、锦绣香江公司连带负担（因原告已预交，三被告将该款在本判决生效后十日内一并给付原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5235元，并将交款凭证交于本院，连云港市中级人民法院开户行：农业银行苍梧支行，帐号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交与本院）。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百五十三条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 武心勇
代理审判员 刘广侠
人民陪审员 姜启合
二〇一七年十一月一日
书 记 员 管 娟
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任的保证人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人内履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
（三）《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够行使不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
（四）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用<诉讼费用交纳办法>的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。