浙江省苍南县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温苍龙商初字第945号
原告：陈宣进。
委托代理人：张安友、陈思思。
被告：苍南县瑞祥纺织有限公司。
法定代表人：周ＸＸ。
委托代理人：吴小燕。
原告陈宣进为与被告苍南县瑞祥纺织有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月16日受理后，依法由审判员陈胜独任审判，于2013年11月6日公开开庭审理了本案，因案情较为复杂，于2014年1月14日转换为普通程序并组成合议庭，于2014年3月11日再次公开开庭审理了本案。原告陈宣进的委托代理人张安友到庭参加诉讼，被告苍南县瑞祥纺织有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告陈宣进起诉称：2011年12月27日原、被告双方签订《厂房租赁合同》，合同约定，原告将座落在苍南县宜山镇珠后村126号旁的厂房出租给被告使用，租赁期限从2010年7月18日至2016年1月18日止，租金从2010年7月18日到2012年7月18日止每年租金16.5万元，从2012年7月18日开始到2016年7月18日止年租金15万元，在每年7月18日一次性支付年度租金。合同签订之后，被告已经搬迁入住该厂房，同时被告已经付清第一年度租金。但是按照合同约定，从2011年7月18日开始到2013年7月18日止的两年租金合计人民币31.5万元，但是至今为止，被告只支付该租赁期限内租金5万元，剩余租金26.5万元拒不支付。原、被告之间签订的《厂房租赁合同》依法有效，现因被告故意拖欠租金，经原告催要后仍拒绝支付逾期租金，已经构成违约，按照《合同法》第227条规定，原告有权解除合同。在解除合同时，被告负有腾空厂房内部的机器设备等物品的义务和责任，因此，被告应当向原告支付到腾空该厂房内的机器设备等物品之日止的逾期租金。为此，原告提供诉讼，要求：一、判决解除原、被告双方在2011年12月27日签订的关于坐落在宜山镇珠后村126号旁厂房的《厂房租赁合同》；二、判决被告立即支付逾期租金人民币31.5万元（截止2013年7月18日前逾期租金26.5万元，从2013年7月19日开始计算到被告腾空该厂房内的机器设备等物品之日止逾期租金按照每日410元计算，预计逾期租金5万元）；三、判决被告立即腾空该厂房内的机器设备等物品，并返还该租厂；四、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，经本院释明，原告变更诉讼请求为：一、判决确认双方在2011年12月27日签订的关于坐落在宜山镇珠后村126号旁厂房的《租赁合同》无效；二、判决被告立即支付租赁房屋占有使用费人民币31.5万元（截止2013年7月18日前租赁房屋占用费26.5万元）；三、判决被告从2013年7月19日开始计算到被告实际腾空租赁房屋内的机器设备之日止，每日支付房屋占用费410元计算；四、判决被告立即腾空该厂房范围内的机器设备等物品及设施；五、本案诉讼费用由被告承担。
原告陈宣进在举证期限内，提供了下列证据材料：1、身份证，证明原告身份情况。2、工商信息查询，证明被告的身份情况。3、厂房租赁合同，证明原、被告之间的权利义务关系；4、卖尽契，证明本案诉争厂房土地来源的事实。
被告苍南县瑞祥纺织有限公司答辩称：1、被告对双方在2011年12月27日签订的“厂房租赁合同”予以确认。该合同是由吴治丰代表被告签署合同，因此被告是该合同的权利义务主体，吴治丰仅仅是被告的代理人，该合同所产生的权利义务由被告承担。2、目前因被告经营不善已经停产，且单位内部股东意见不一，导致无法继续生产经营，因此目前无法支付租赁费用。被告在本院指定的举证期限内未提供证据材料。
原告提供的上述证据，经庭审出示审查，符合证据的基本特征，被告拒不到庭应诉，视为其放弃质证权利，上述证据的证明效力本院予以确认，可作为认定本案相关事实的依据。
本案在审理过程中，本院调取了宜山镇镇区用地规划图，用于证明本案诉争的厂房所在地在宜山镇区用地规划之外，该证据经庭审出示，原告没有异议，且该证据具有证据的基本特征，可以作为认定本案相关事实的依据。
对被告已经支付的租金数额，原告认为双方约定在2010年7月18日到2012年7月18日止租金每年16.5万元，第一年度已经支付，2011年7月18日至2013年7月18日的租金31.5万元只支付5万元，可见，被告已经支付租金21.5万元。而根据原告提供的租赁合同记载，租金从2010年7月18日到2012年7月18日止租金为16.5万元，原告认为合同记载有误，实际应当是从2010年7月18日到2012年7月18日止每年租金为16.5万元，但未能提供证据予以证明，而且，住所合同上下文的文义，也不能得到该结论，因此，原告对此主张从2010年7月18日到2012年7月18日止每年租金为16.5万元，本院不予采信。
经审理，本院认定的事实如下：原告将宜山镇镇区用地规划之外坐落于苍南县宜山镇珠后村126号旁自有的老房子拆除，在未获得苍南县人民政府相关规划部门的许可之下，在拆除后的宅基地及周边杂地上建筑厂房，厂区内有气流纺车间一幢（长42米、宽13米）、并条车间一幢（长11米、宽10.5米）、办公楼两层一间（长13米、宽5米）、仓库宿舍楼一幢6间2层、清花、梳棉车间一幢、池塘上棚架一间、配电房和配电设备等。2011年12月27日原告与被告签订《厂房租赁合同》，将上述厂房出租给被告使用，并合同约定：租赁期限从2010年7月18日至2016年1月18日止，租金从2010年7月18日到2012年7月18日止租金16.5万元，从2012年7月18日开始到2016年7月18日止年租金15万元，在每年7月18日一次性支付年度租金。合同签订之后，被告已经搬迁入住该厂房，此后被告共付租金21.5万元。
本院认为：原告陈宣进在镇区用地规划之外的农村建设厂房，依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定：在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。但至本案法庭辩论结束之前，原告陈宣进未提供证据证明其所建设的厂房已经得到相关许可。因此，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，本案原、被告签订的《厂房租赁合同》属无效合同，原告要求确认合同无效，于法有据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，当各自承担相应的责任。”本案原告明知其所建设的厂房未经规划许可而予以出租，被告明知厂房未经规划许可而予以承租，双方均有过错，但造成合同无效的主要原因是原告出租的厂房未经规划许可，因此，本案原告过错较大。被告占有使用厂房，应支付相应使用费，参考双方合同约定的租金以及双方的过错程度，截止2014年4月3日，被告共应支付原告的厂房占有使用费本院确定为42万元，现被告已经支付21.5万元，故被告应再支付原告厂房占有使用费20.5万元。又因租赁合同无效，被告依租赁合同占有原告的厂房应予以返还，原告要求被告腾空该厂房内的机器设备等物品、设施及实际腾空之日前支付原告厂房占有使用费，理由正当，予以支持，结合双方的过错程度，本院确定占有使用费为每日400元，原告的请求超出本院确定金额，超出部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、陈宣进与苍南县瑞祥纺织有限公司在2011年12月27日签订的关于坐落在宜山镇珠后村126号旁厂房的《租赁合同》无效；
二、苍南县瑞祥纺织有限公司在本判决生效后五日内腾空坐落在宜山镇珠后村126号旁厂房，逾期未能腾空的，每日支付陈宣进厂房占有使用费400元至实际腾空之日止；
三、苍南县瑞祥纺织有限公司在本判决生效后十日内支付陈宣进2014年4月3日前的厂房占有使用费20.5万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
四、驳回陈宣进的其他诉讼请求。
案件受理费6588元，减半收取3294元，由苍南县瑞祥纺织有限公司负担2187.5元，由陈宣进负担1106.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。［在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费6588元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：温州市农行营业部，帐号：31×××51。逾期不交按自动撤回上诉处理。］
审 判 长 陈尚达
人民陪审员 肖庆仲
人民陪审员 尤海右
二〇一四年四月三日
代书 记员 李 达
相关法律条文链接：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。