北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初26562号
原告（反诉被告）：郝雪峰，男，1980年9月20日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。
被告（反诉原告）：王秀红，男，1974年7月16日出生，住址河南省西平县，公民身份号码×××。
委托诉讼代理人：张海林，男，1983年10月16日出生，住址河南省滑县，北京鑫金手勺餐饮管理有限公司推荐。
原告（反诉被告）郝雪峰与被告（反诉原告）王秀红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郝雪峰向本院提出诉讼请求：1、解除双方租赁合同；2、王秀红立即腾房；3、王秀红向郝雪峰支付三个月违�金13200元；4、王秀红向郝雪峰支付从2017年3月11日至实际腾房之日的房租以及腾房之前的水电等费用，占用费标准为每月4400元。事实和理由：2016年3月6日我与王秀红签订房屋租赁合同，合同约定租期自2016年3月11日至2019年3月10日，共计三年，租金每月4400元，押一付三。2016年9月11日王秀红应当支付三个月房租，但是9月12日王秀红才交租金。2017年3月10日王秀红应当支付三个月租金，但是王秀红没有按期支付，七天之后我通知王秀红解除合同。之前在2017年2月20日的时候，我发现王秀红的电表用电量开始有显著变化，怀疑王秀红已经擅自转租，因为没有证据，所以在3月26日的时候我拉闸断电，趁王秀红承租的房屋里的人开门查看的时候我进入房间发现有陌生人住在房子里，该陌生人是王秀红单位的人。当时我还报警了，我告知王秀红其超过七天没有交房租且擅自转租，并�欠各项费用500多元，要求解除合同并要求王秀红腾房，但是王秀红拒绝腾房，后双方协商未果，3月27日上午王秀红又占据房屋。根据双方合同约定，王秀红第一次迟延支付租金需要支付违约金4400元，第二次欠租需要支付违约金4400元，后王秀红超过七日没有支付租金我可以要求解除合同、王秀红腾房并再支付违约金4400元，而且根据合同约定我不用退还押金。另外根据合同约定，王秀红擅自转租以及欠费超过五百元我也可以要求单方解除合同。王秀红的违约已经使原告合同目的无法达成，所有我要求解除合同，王秀红立即腾房并赔偿我三个月租金的金额做违约金，并要求王秀红按照每月租金4400元的标准支付从2017年3月11日至实际腾房之日的占用费。
王秀红辩称，不同意郝雪峰的全部诉讼请求。郝雪峰陈述虚假事实，王秀红是按期向郝雪峰支付相关的费用，�存在违约责任，合同第十一条约定，王秀红孩子上学相关手续事宜，郝雪峰应当积极配合。根据政府的要求，在2016年12月之前办理完居住证的人的孩子才可以办理2017年的入学手续，如果没有在前一年12月之前办理居住证，孩子当年就上不了学，超龄入学还需要出具其他证明。王秀红需要办理居住证准备孩子上学使用，郝雪峰一直推脱不予配合，郝雪峰的行为严重侵害王秀红权益，给王秀红造成损失，郝雪峰违约在先。如果法院认为合同没法继续履行，郝雪峰要求的违约金也过高，因为郝雪峰没有什么损失，我要求降低违约金。另外，我提出反诉，要求：1、继续履行合同；2、要求郝雪峰向王秀红提供房屋产权证原件、郝雪峰身份证原件用以配合王秀红办理居住证；3、要求郝雪峰赔偿违约金4400元。
郝雪峰对王秀红的反诉辩称，不同意王秀红的全部反诉请�。王秀红向我提出过的所有有关配合孩子上学的要求一共三项，一是办理暂住证，二是办理居住证，三是要求我于2017年5月配合办理租赁发票和街道办审核。对于第一项，我在2016年3月下旬配合王秀红办理，有效期1年。对于第二项，按照相关政策，办理居住证的时限是在暂住证到期前即可，即2017年3月下旬，还没有到履行期限。对于第三项，也没有到履行期限。因此，关于配合孩子上学的义务，我该做的都做了，没做的都没有到履行期限，并且履行期限都在王秀红拖欠租金之后，我没有违约，不同意王秀红全部反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2016年3月6日，甲方郝雪峰作为出租人与乙方承租人王秀红签订北京市房屋租赁合同。主要内容是：由王秀红承租郝雪峰名下位于朝阳区北苑×××号房屋，租赁期限为2016年3月11日至2019年3月10日，共计三年，租金标准为每月4400元，支付方式为押一付三。王秀红有下列情形之一的，郝雪峰有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达7日的；欠缴各项费用达500元的；擅自将房屋转租给第三人的。双方在第十一条其他约定事项中约定：乙方孩子上学相关手续事宜，甲方应积极配合，费用乙方承担。
庭审中，郝雪峰为证明自己的主张提交了北京市房屋租赁合同、房屋产权证书、王秀红历次支付租金的转账记录、郝雪峰进入租赁房屋中拍摄的居住人陈某的照片、水表、燃气表、物业费发票的照片，以证明王秀红拖欠租金、擅自转租、欠费达500元以上，郝雪峰有权解除房屋租赁合同，要求王秀红腾房并支付三个月租金作为违约金。郝雪峰还提交了网上关于办理居住证时间的新闻截图，证明其配合王秀红办理居住证的时间还未到，不存在违约的情况。
经庭审�证，王秀红对于郝雪峰提交的所有证据的真实性均予以认可，对于租金转账记录、房屋中陈某的照片、水表、燃气表、物业费发票、网上截图的证明目的不予认可。关于转账记录，王秀红是在2016年9月11日打的款，第二天到账，不存在迟交租金一天，后续租金是交到2017年3月10日，之后就没有再交，没交的原因是因为郝雪峰不配合王秀红办理居住证，所以就没有交。关于出租房屋中的陈某，是王秀红爱人的亲姨，不存在转租，郝雪峰强行进入房屋并拉电闸，将陈某打倒在地，后王秀红报警，并要求郝雪峰来处理。关于水表、燃气表、物业费发票，王秀红认为水费应当由物业上门收取，但是物业从来没有上门收取过任何费用，并不是王秀红拒交，如果是王秀红使用的王秀红愿意交费。对于网上关于办理居住证时间的新闻截图，该条文说明暂住证已满六个月就可以办理居住证，王秀红的孩子2017年5月1日就开始提交上学手续，但是政府规定在2016年12月之前办理完居住证的人的孩子才可以在今年办理入学手续，如果没有办理居住证，孩子当年就上不了学，超龄入学还需要出具其他证明，王秀红需要提前办理居住证，如果今年三月办理居住证，孩子今年就上不了学就算超龄入学了。
庭审中，王秀红为证明自己的主张提交了微信及短信截屏，证明王秀红在2016年11月3日就要求郝雪峰配合办理居住证，郝雪峰一直推脱，直到2017年2月拒绝办理，郝雪峰不履行合同义务属于违约。王秀红还提交了其到郝雪峰家门口与郝雪峰及郝雪峰父母交涉的谈话录音，证明2017年2月25日王秀红找郝雪峰要求其配合提供房屋证件办理居住证，并且提着礼物到郝雪峰家商谈此事，郝雪峰拒绝开门，并表示要砍死王秀红。
经庭审质证，郝雪峰对于�信、短信截屏真实性认可，但是认为该截图不完整。郝雪峰对于录音不认可，认为录音经过剪辑，王秀红对郝雪峰的威胁语句被剪辑掉了。
上述事实，有北京市房屋租赁合同、照片、录音以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，郝雪峰与王秀红签订的北京市房屋租赁合同，是双方真实意思表示，合同内容不违背国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定，全面履行自己的义务。根据双方签订的北京市房屋租赁合同第八条第（四）款第1项，如承租人不按照约定支付租金达7日的，出租人有权单方解除合同，收回房屋。双方约定于2017年3月11日王秀红支付下一期租金，王秀红自认从3月11日起至今仍未支付租金，欠租超过7天，郝雪峰要求解除合同并要求王秀红腾退房屋、支付水电等费用的请求，符合事实与法律规定，本院�以支持。关于王秀红需要承担的除租金及占用费之外的费用，根据双方合同第五条的约定，应为除供暖费、物业管理费之外实际发生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁水费、卫生费、上网费、车位费和室内设施维修费。根据郝雪峰提交的转账记录，2016年9月12日王秀红向郝雪峰支付下一期三个月租金，晚于双方合同约定的支付租金的2016年9月11日一天，另外，王秀红也自认从2017年3月11日至今未支付租金，上述两次拖欠租金应认定为违约，对于郝雪峰要求王秀红支付违约金的请求，本院予以支持。关于王秀红要求郝雪峰向王秀红提供房屋产权证原件、郝雪峰身份证原件用以配合王秀红办理居住证并支付违约金的问题。根据双方签订的北京市房屋租赁合同中第十一条明确约定乙方（王秀红）孩子上学相关手续事宜，甲方（郝雪峰）应积极配合，郝�峰有协助王秀红办理居住证、配合王秀红孩子上学事宜的义务。郝雪峰庭审中答辩认为协助王秀红办理居住证只要在三月下旬之前就可以，但在双方今年2月的短信中郝雪峰明确拒绝配合王秀红办理，且立案至庭审均已过三月下旬，郝雪峰亦未表明愿意配合王秀红办理居住证，证明郝雪峰已拒绝履行该项义务，应视为违约，亦应承担违约责任，王秀红要求郝雪峰支付违约金，本院予以支持。因本院支持解除该房屋租赁合同，王秀红要求郝雪峰向王秀红提供房屋产权证原件、郝雪峰身份证原件用以配合王秀红办理居住证的请求，本院不予支持。关于双方违约金的数额，基于双方各自违约责任之轻重以及公平、对等的原则，本院酌情确定王秀红赔偿郝雪峰违约金四千五百四十六元，郝雪峰赔偿王秀红违约金四千四百元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）郝雪峰与被告（反诉原告）王秀红于二〇一六年三月六日签订的北京市房屋租赁合同于本判决生效之日解除。
二、被告（反诉原告）王秀红于本判决生效之日起十日之内腾退朝阳区北苑×××号房屋给原告（反诉被告）郝雪峰。
三、被告（反诉原告）王秀红于本判决生效之日起十日内按照每月四千四百元的标准支付原告（反诉被告）郝雪峰自二〇一七年三月十一日起至北京市房屋租赁合同解除之日止的租金，并按照每月四千四百元的标准支付自双方北京市房屋租赁合同解除之日第二天起至实际腾退房屋之日的房屋占用费，房屋实际腾退之日前所有实际发生的水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁水费、卫生费、上�费、车位费和室内设施维修费均由王秀红承担。
四、被告（反诉原告）王秀红于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）郝雪峰违约金四千五百四十六元。
五、原告（反诉被告）郝雪峰于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）王秀红违约金四千四百元。
六、原告（反诉被告）郝雪峰于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）王秀红租房押金四千四百元。
七、驳回原告（反诉被告）郝雪峰其他诉讼请求。
八、驳回被告（反诉原告）王秀红其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费五百六十元，由被告王秀红负担（原告郝雪峰已预交，被告王秀红于本判决生效之日起七日内支付原告郝雪峰）；反诉案件受理费二十五元，由反诉被告郝雪峰负担（反诉原告王秀红已预交，反诉被告郝雪峰于本判决生效之日起七日内支付反诉原告王秀红）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 禹 雷
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 毛文蝶