福建省龙岩市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽08民终832号
上诉人（原审原告）：黄先林，男，1968年8月25日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：和耀辉，福建博益律师事务所执业律师。
被上诉人（原审被告）：张德雨，�，1969年2月2日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：陈梅月，福建岩风律师事务所执业律师。
原审第三人：郭荣强，男，1965年1月11日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
原审第三人：林素蓉，女，1969年2月4日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。
上诉人黄先林因与被上诉人张德雨、原审第三人郭荣强、原审第三人林素蓉案外人执行异议之诉一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2017）闽0802民初5551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月7日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人黄先林及其委托诉讼代理人和耀辉，被上诉人张德雨及其委托诉讼代理人陈梅月、原审第三人林素蓉到�参加诉讼，原审第三人郭荣强经本院传票传唤，无正当理由拒不庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。本案现已审理终结。
黄先林上诉请求：撤销一审判决，改判支持黄先林的原审诉讼请求。事实和理由：一、本案中黄先林与郭荣强、林素蓉签订的《房产转让合同》意思表示真实，不违反法律法规规定，系有效合同。原审判决以该合同损害其他债权人的利益为由，确认该合同无效，属于适用法律错误。双方签订《房产转让合同》签约虽然是在2017年2月21日，但双方早在2012年即达成购房意向，并支付了20万元定金。而张德雨与第三人之间的债务纠纷发生在2016年，且2017年3月4日才进入执行程序，该执行时间亦在上述购房合同签约时间之后。对此，黄先林既无法在四年前预测会发生上述债务纠纷，也无法在签约时预知案涉房屋在此后�保全，其不可能与第三人恶意串通，损害张德雨的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条:“下列情形之一的，合同无效:……(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，即便上述《房产转让合同》损害了张德雨的利益，但该结果并非恶意串通所致，本案亦无任何证据证明属于恶意串通，故一审法院属于适用法律错误。二、第三人林素蓉于2015年3月10日出具的借条中的20万元，实质属于购房定金，并非真正的借款。原审判决根据借条就判断属于借款，属于认定事实不清。1.黄先林通过三种方式向第三人支付全部房款。第一种方式为黄先林的亲姐姐黄淑萍代黄先林向第三人支付购房定金20万元，并以借条方式确定上述事实；第二种方式为通过黄先林侄女李旭梅代第三�郭荣强向龙岩市祥业房屋征收服务有限公司支付购房款293507.75元;第三种方式为黄先林以现金方式向第三人支付6500元。对于第二种及第三种支付方式，原审判决已根据黄先林提供的证据予以确认:对于第一种支付方式，原审判决将20万元仅认定为借款，并非事实真相。案涉房屋系安置房，系第三人拆迁析产所得，其欲将该房产转让黄先林时该房产尚未完成建设。黄淑萍与林素蓉系好友关系，经黄淑萍牵线，黄先林与两第三人达成购房意向。因黄先林尚有部分资金在黄淑萍处，便由黄淑萍代为预付购房款20万元。考虑到安置房建设周期长，而支付定金时上述购房合同尚未签订。2013年初，经双方协商以出具借条方式确认上述20万元。基于黄淑萍与林素蓉系好友关系、黄淑萍与黄先林系亲姐弟关系且黄先林将自身部分存款交于黄淑萍管理等事实，林素蓉在出具借条时并未严�区分实际出资人，遂直接将借款人写成黄淑萍，这是合乎情理的。之后因时间跨度较长，为防止上述《借条》的诉讼时效过期，2015年3月10日重新出具《借条》，该《借条》在签订上述购房合同之后由黄淑萍还给第三人。正因为有上述《借条》，黄先林与第三人均认为预付款己有其他形式确定，无需另行约定，只需将《借条》归还第三人即可，故双方在2017年2月21日签订《房产转让合同》时，并未将该20万预付款明确出来，即按照合同范本直接签订。黄先林认为，黄先林及第三人并不经常接触法律，法律意识较为薄弱，在案涉房屋建设尚未完成前，未曾料想有今时的纠纷，单纯想以最常见的借贷方式确认上述购房定金，双方未采取最准确的方式确认20万元购房定金属无心之过，并非强词夺理，原审判决根据《借条》就确认为借款，未查明该款的实质，属认定事实不清。2.原审判决认定上述20万元为借款，认为黄先林与两第三人之间的房屋买卖法律关系实质为部分以物抵债的协议，没有事实和法律依据。即便上述20万元属于借款，那也是黄淑萍与第三人林素蓉之间的借款，若要采取以物抵债方式消除借贷关系也应将房子抵给黄淑萍，而非抵给黄先林，以物抵债一说没有事实和法律依据。综上，本案中黄先林与第三人签订的《房产转让合同》意思表示真实，不存在恶意串通行为，不违反法律法规规定，系有效合同。黄先林支付的20万元属于购房定金，并非真实借款。案涉房产仅仅是未办理过户登记手续，而该结果并非黄先林的过错所致，原审判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“……第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”黄先林的原审诉讼请求符合该法条所述情形，为此，黄先林特提起上诉，望二审法院依法支持黄先林的上诉请求。
张德雨答辩称，一、黄先林与郭荣强、林素蓉的《房产转让合同》不具有真实合法性。首先，在原审法院庭审中，证人黄淑萍即黄先林的姐姐明确表示讼争房产系以物抵债的方式转让给黄先林。其次，根据龙政综（2012）348号《龙岩市人民政府关于印发龙岩中心城区安置房交易管理暂行规定的通知》第七条“回迁满3年以上（含3年）的安置房方可转让。”之规定，在2017年2月21日，即黄先林与郭荣强、林素蓉莲西小区安置房8号楼605号的《房产转让合同》签订之日，郭荣强、林素蓉尚无权处分莲西小区安置房8号楼605号房。因此，黄先林与郭荣强、林素蓉的《房产转让合同》不具有真实合法性。二、原审法院认定20万元为林素蓉向黄淑萍的借款是符合客观事实的。黄先林主张其通过黄淑萍于2012年向林素蓉支付购房定金20万元，并于2015年3月10日林素蓉就该笔款项出具《借条》给黄淑萍。答辩人认为，黄先林的主张是不符合逻辑和客观事实的。讼争房屋于2011年1月10日析产至郭荣强名下，若黄先林与郭荣强、林素蓉于2012年已达成购房意向，那么双方即可在2012年签订房屋买卖协议以此明确双方的权利义务。但是，黄先林与郭荣强、林素蓉系于2017年2月21日签订《房产转让合同》，而不是于2012年签订讼争房产的转让协议。本案讼争财产为不动产，属于大宗财产。任何一般人在购买大宗财产时都持谨慎的态度，如黄先林这般在未签订购房合同的情�下就将大宗购房定金支付给出卖人是不符合常理的。因此，黄先林以法律意识薄弱为由主张以借条形式来确认购房定金如同犯罪分子抗辩不知法而犯罪是一致的，是不符合逻辑和客观事实的。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉,维持原判。
林素蓉同意黄先林的上诉请求和上诉意见。
郭荣强未到庭，亦未向本院提供书面答辩。
黄先林向一审法院提出诉讼请求：一、不得执行龙岩市新罗区房屋；二、解除对龙岩市新罗区房屋的查封措施。
一审法院认定事实：2015年3月10日，第三人林素蓉向黄淑萍借款20万元。龙岩市新罗区莲西小区安置房8号楼605房屋系郭德富（第三人郭荣强之父）因财苑小区建设项目拆迁补偿的安置房之一，该房屋经析产于2011年1月10日归第三人郭荣强所有。2017年2月21日，原告黄先林与第三人郭荣强、林素蓉签订《房产转让合同》，约定：郭荣强、林素蓉将位于龙岩市新罗区房屋转让给原告黄先林，成交价格为人民币50万元整，一次性付清房款。黄淑萍的20万元借款用于折抵购房款外，2017年2月22日黄淑萍的女儿李旭梅分三次向龙岩市祥业房屋征收服务有限公司交款10万元、10万元和9.350775万元，附言分别为：“郭荣强交房款”、“郭荣强交房款6#1608－8#605”、和“郭荣强交房款”。2017年2月23日，黄先林以现金方式支付第三人林素蓉人民币6500元。现该房已由原告黄先林装修入住。2017年8月18日，龙岩市新罗区人民法院发出（2017）闽0802执1592之一执行裁定书，并分别向�岩市祥业房屋征收服务有限公司、龙岩市土地收储中心发出协助执行通知书，查封郭荣强位于龙岩市新罗区房屋。2017年10月17日到查封现场张贴了执行裁定书、查封公告和封条。原告黄先林遂向龙岩市新罗区人民法院提出执行异议。另查明，申请执行人张德雨，被执行人郭荣强、林素蓉，案外人黄先林民间借贷纠纷一案，本院于2017年11月23日作出（2017）闽0802执异90号执行裁定书，驳回黄先林提出的执行异议。黄先林不服该执行裁定书遂向法院提起案外人执行异议之诉。
一审法院认为，本案的争议焦点为，原告与第三人之间签订的《房产转让合同》是否合法有效。原告陈述及其利害关系人黄淑萍的证言不足以证明20万元为原告黄先林预付的购房款。依据原告黄先林与第三人林素蓉认可的借款底单，认定20万元为第三人林素蓉向黄淑�的借款。《房产转让合同》应支付的购房款除6500元系黄先林以现金方式支付外，其余以黄淑萍借款20万元折抵及黄淑萍女儿李旭梅向龙岩市祥业房屋征收服务有限公司交房款293507.75元的方式支付完毕。原告与第三人之间的房屋买卖法律关系实质为部分以物抵债的协议。在有其他债权人主张权利的情况下，为平衡多方利益，应优先通过拍卖的方式，对第三人财产进行变价处理，并遵循拍卖程序的相关规定，避免损害其他债权人的利益，张德雨与黄淑萍的债权属于平等债权，应同等受偿。因此，该协议损害了被告张德雨的利益，应认定无效。综上，法院认为，原告黄先林与第三人郭荣强、林素蓉签订的《房产转让合同》因损害其他债权人的利益，应属无效。原告因该合同取得的房屋应予以返还，故原告对讼争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉请要求法院解除讼争房屋的查封，不得执行无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第五十八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告黄先林的诉讼请求。一审案件受理费100元，减半收取计50元，由黄先林负担。
二审中,张德雨向本院提供如下证据：证据一、中国移动客户详单一份、郭荣强与郑某通话的录音光盘一个和书面整理材料两份，证明郭荣强、林素蓉并未将讼争房产出卖给黄先林。证据二、证人郑某的证人证言一份，证明郑某与郭荣强有通电话，电话中郭荣强告知郑某其没有将莲西小区的房产卖掉。经过质证，黄先林对证据一的真实性、关联性有异议。黄先林与郭荣强、林素蓉签订合同的时间早于证据一通话记录的发生时间，不能证明张德雨的主张。林素蓉对证据一表示不清楚，且对证据一的真实性有异议。对证据二，黄先林认为证人无法证明录音的内容，对证人证言以及录音的真实性有异议，不能证明张德雨的主张。光盘是录音的复制品，不能作为证据使用。林素蓉对证人证言认为不具有真实性，不能证明证人要证明的内容。
黄先林、郭荣强、林素蓉均未向本院提供新的证据。
本院经审查认为，证据一、证据二无法直接证明张德雨的主张，本院对该二组证据不予采纳。
经审理查明，黄先林对原审查明认定的事实异议在于：一审认定“2015年3月10日，第三人林素蓉向黄淑萍借款20万元”错误，应为“2015年3月10日，第三人林素蓉向黄淑萍支付定金20万元”。黄先林对原审查明认定的其余事实无异议。张德雨对原审查明认定的“现该房已由原告黄先林装修入住”有异议”，应为“无人居住”，对原审查明认定的其余事实无异议。林素蓉对原审查明认定的事实的异议与黄先林一致。对黄先林有异议部分，其未提供充分有效的证据予以证实，本院对其异议不予采纳。对张德雨异议部分，与一审时黄先林提供的装修票据、物业收费单、龙岩昌宁燃气有限公司的购气收据等不符，本院不予采信，对张德雨的异议本院亦不予采纳。本院对各方均无异议的事实予以确认。
本院认为，案外人执行异议之诉审理的对象是案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的权利，相应的举证责任依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定应由案外人承担。在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利要能排除执行应符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
对于第三项条件黄先林是否已经支付全部价款问题，一审已经查明，2017年2月22日黄淑萍的女儿李旭梅分三次向龙岩市祥业房屋征收服务有限公司交款10万元、10万元和9.350775万元，累计29.350775万元，黄淑萍虽是黄先林的姐姐，但两人均为具有独立民事行为能力的自然人，在法律上属于独立的主体。本案并无证据证明该笔款项系黄先林先支付给李旭梅或事后有补支付给李旭梅，本质上系黄先林所付。另黄先林主张借条中的20万元系其预付的购房款，但并无证据证明黄先林有向黄淑萍转账或给付20万元，黄先林主张其有钱放在其姐姐黄淑萍处理财，其姐姐付的就是其付的，但黄淑萍在一审庭审中陈述除了本案的50万元，无其余的钱放在黄淑萍处，黄先林主张的事实与黄淑萍的陈述明显不能相互印证，二人在法律上属于两个完全不同的自然人，故对黄先林主张的事实本院不予采信。综上，本案并无充分有效的证据证明黄先林已经支付完毕全部的购房款50万元。对于第四项条件，案外人黄先林也未向本院举证有向相关部门要求办证，但非因买受人原因未办理过户登记。故黄先林不享有足以排除人民法院强制执行的权利，对其上诉请求“不得执行龙岩市新罗区房屋及解除对龙岩市新罗区房屋的查封”不予支持。一审法院理由虽有不当，但结果正确。
综上所述，黄先林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由黄先林负担。一审案件受理费按照一审判决计收。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕 敏
审 判 员 谢 勇
审 判 员 刘彬辉
二〇一八年六月四日
法官助理 陈聪聪
书 记 员 陈 倩
附：主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
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