福建省三明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽04民终1392号
上诉人（原审被告）：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区绿岩新村221幢。
法定代表人：陈献忠，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄敬荣，福建云坤律师事务所执业律师。
被上诉人（原审原告）：沈源斌，男，1974年9月2日出生，汉族，住三明市梅列区。
被上诉人（原审原告）：范晓华，女，1979年5月16日出生，汉族，住三明市梅列区。
诉讼委托代理人：李波，男，1977年3月15日出生，汉族，住三明市梅列区。
上诉人福建永达房地产开发有限公司（以下简称永达公司�因与被上诉人沈源斌、范晓华房屋买卖合同纠纷一案，不服三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永达公司的委托诉讼代理人黄敬荣，被上诉人沈源斌、范晓华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
永达公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回对永达公司的全部诉讼请求。事实和理由：1.商品房买卖合同补充协议虽然由开发商事先拟定，但并非一律应认定为无效格式条款。福建省建设厅、福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同》示范文本，并不禁止当事人对文本的条款进行修改。《合同补充协议》也仍需特定的合同双方在协商一致的基础上才能签订，故《合同补充协议》不符合格式条款的特征。况且，永达公司将关于产权登记的条款修改为“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”并没有免除其办证的义务，仅是对办证的时间进行了特殊约定；2.本案不能办理房屋初始预登记的原因是因多期地下室相互贯通，后期地下室尚处于设计阶段，房管部门对地下室公共部位暂时不进行分摊，不给永达公司出具地面部分商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所致；3.永达公司已经积极履行合同义务。为按揭购房的业主提供阶段性担保，如期交房，积极将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送行政主管部门层层审批等，不存在怠于办理产权登记的现实可能性。综上，《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。永达公司之所以逾期办证，是出于第三人的原因所导致，永达公司不应承担违约责任，请求二审法院支持永达公司的上诉请求。
二审审理过程中,永达公司提出补充意见:1.《商品房买卖合同》约定办证期限为交房后90日内，系登记机关滥用职权强制设定的不可修改的条款，其内容违法无效；2.一审判决混淆“本合同附件”与“补充协议”的概念，本案中合同附件八，不是《商品房买卖合同》所指的补充协议。原判决错误将合同附件八认定为“补充协议”，并以“补充协议”中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容，认定合同附件八第八条无效是错误的；3.《商品房买卖合同》第十四条属格式条款，其效力依法低于合同双方商定的、非格式条�的附件八约定，一审判决采信效力低的格式条款判令永达公司担责，明显错误。即便按合同约定“本合同附件与本合同具有同等法律效力（第23条）”，两者效力等同，也应按合同法以履行期限不明确的规定处理，永达公司亦不必担责；4.一审判决认定的逾期办理商品房权属登记违约金明显过高（没有期限），应当依法调整。
沈源斌、范晓华辩称：《商品房买卖合同》及附件是永达公司提供，由双方签订的，永达公司虽然有按时交房，但是迟延至今没能按《商品房买卖合同》约定办理产权证，永达公司应承担违约责任；《商品房买卖合同》附件八就是合同补充协议，《商品房买卖合同》明确载明了“附件八合同补充协议”，《商品房买卖合同》第二十二条约定“合同�它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。永达公司在“附件八合同补充协议”中补充约定“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人”，属免除出卖人依合同约定应当由其承担的责任，严重损害了买受人的利益，故应依照《商品房买卖合同》第十四条约定“永达公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付买受人。如因永达公司原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证�的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，永达公司自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”承担违约责任。永达公司辩称是有关部门审核导致无法办证，这应由永达公司与有关部门自行协商解决。请求维持一审判决。
沈源斌、范晓华向一审法院起诉请求：永达公司协助办理房屋权属登记手续；并支付逾期办理商品房权属登记的违约金9920元（暂计至起诉之日止），其后违约金按合同约定计算至实际取得房屋所有权证之日止。
一审法院认定事实：1.2012年3月3日，沈源斌、范晓华与永达公司签订《商品房买卖合同》，主要约定：沈源斌、范晓华购买的商品房系预售商品房，该商品房为三明市梅列区绿岩新村226幢203室房，位于所在建筑设计标高±0.000地上第2层，建筑面积97.18平方米，其中，套内建筑面积79.29平方米，公共部位共有分摊建筑面积17.89平方米，该房用途为成套住宅,属钢混结构,层高为3米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米6778元，总价款为658686元；沈源斌、范晓华以分期付款方式支付房屋价款，详见附件八补充协议第三条；永达公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付沈源斌、范晓华使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，永达公司可据实予以延期：⑴遭遇不可抗力，且永达公司在发生之日起30日内告知沈源斌、范晓华的，⑵施工中遇到规划、文物、环保等方面因为行政措施而导致开发建设期延长，其他“特殊原因”详见附件八《合同补充协议》；永达公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由永达公司提供的资料交付沈源斌、范晓华。如因永达公司原因，沈源斌、范晓华不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：沈源斌、范晓华不退房，永达公司自逾期之日起每日按沈源斌、范晓华已付款的0.002%向沈源斌、范晓华支付违约金；本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容；本合同自双方签订之日起生效。合同还就商品房面积确认及面积差异处理、交接、保修责任、前期物业服务等作了明确的约定。同日，沈源斌、范晓华与永达公司签订《商品房买卖合同》之后，�未尽事宜还签订了《合同补充协议》，主要内容为：关于按揭付款的补充约定：⑴沈源斌、范晓华于合同签订之日付清总房款的30%计198686元，剩余房价款460000元选择办理银行按揭贷款，⑵所购商品房主体封顶时，沈源斌、范晓华应在永达公司通知之日起七日内提供经银行审核同意的齐全真实有效的按揭所需资料，如果贷款银行认为沈源斌、范晓华提交的按揭材料不完整或有瑕疵，则沈源斌、范晓华必须在接到永达公司或银行通知之日起七日内根据通知要求重新提交，如沈源斌、范晓华逾期七天不能提供按揭所需材料的，即视同沈源斌、范晓华逾期付款，则沈源斌、范晓华每迟延一日，应按逾期未交款的万分之二向永达公司支付逾期违约金。若逾期超过30日，永达公司有权解除合同，沈源斌、范晓华按累计应付款的10%向永达公司支付违约金。若永达公司不解�合同，则沈源斌、范晓华每延迟一日，应按逾期未交款的万分之三向永达公司支付逾期违约金；关于合同第十四条之补充：本合同第十四条关于产权登记条款的补充约定：“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金。”合同签订后，沈源斌、范晓华支付了购房款658686元，永达公司出具了销售不动产统一发票，永达公司于2013年12月27日将商品房交付沈源斌、范晓华使用，沈源斌、范晓华缴交了房屋物业费。
2.2017年3月5日，一审法院向三明市不动产登记中心函询�岩新村223幢、224幢、225幢、226幢、227幢房产迟延办理房屋权属证书原因。2017年3月10日，三明市不动产登记中心向一审法院出具《关于绿岩新村223-227幢房产迟延办理房屋权属证书原因的复函》，复函内容为：2016年7月25日，福建永达房地产开发有限公司向原“三明市房屋权属登记中心”申请办理绿岩新村227幢房屋所有权初始登记。经原“三明市房屋权属登记中心”审查，该公司提交的申请材料齐全，符合登记条件，权属中心于2016年7月28日办结缮证。永达房地产公司于2016年7月29日领证；经查询相关系统，“福建永达房地产开发有限公司”未向原“三明市房屋权属登记中心”和“三明市不动产登记中心”申请办理“绿岩新村223、224、225、226幢”不动产所有权初始登记；截止目前，福建永达房地产开发有限公司未向“三明市不动产登记中心”申请办理“绿岩新村223、224、225、226幢”不动产首次登记，具体未申请办理原因不明。截至一审庭审辩论终结之日即2017年6月7日，三明市梅列区绿岩新村226幢尚未办理房屋所有权初始预登记。
关于本案争议的焦点问题，一审法院分析如下：
一、《商品房买卖合同》第十四条与《合同补充协议》第八条如何采用的问题。一审法院认为，沈源斌、范晓华与永达公司签订的《商品房买卖合同》系以福建省建设厅和福建省工商行政管理局制定的《商品房买卖合同示范文本》作为签约文本订立的合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。双方签订的《合同补充协议》第八条的内容，明显与合同第二十二条的规定相悖，该条款免除了永达公司按时办理房屋初始预登记的义务，确定永达公司如违约以极低的违约金承担违约责任，以普通人的标准进行判断，如该条款经双方充分协商，买受人根本无法接受。鉴于案涉《商品房买卖合同》签订时房地产市场的供需状况、买受人的附从地位、《合同补充协议》与《商品房买卖合同》整体式签订等因素，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，认定《合同补充协议》第八条属于格式条款，该条款无效。综上，确定永达公司是否逾期办证和如何计算逾期办证的违约金，应以《商品房买卖合同》第十四条规定为依据。
二、永达公司是否承担�约责任及违约金如何计算的问题。一审法院认为，永达公司关于其在如期交房后，已将需由其提供办理房屋权属登记的材料报送行政主管部门，其不构成违约的辩解，沈源斌、范晓华持有异议，永达公司未提供证据予以证明，且三明市不动产登记中心在复函中称永达公司未就三明市梅列区绿岩新村226幢向该中心申请不动产首次登记。因此，对永达公司关于其未违约的辩解，不予采纳。沈源斌、范晓华与永达公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办证义务，已构成违约，依法应承担违约责任。《商品房买卖合同》第八条约定，永达公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付沈源斌、范晓华使用。依照上述约定，永达公司逾期交付商品房责任应自2014年1月1日起算，也应自2014年1月1日起开始计算永达公司应当办理讼争房屋所在楼幢的房屋所有权初始预登记的期限。沈源斌、范晓华主张从商品房交付使用后第91日开始计算逾期办理房屋权属证书的违约金，符合法律规定，予以确认。由于永达公司尚未办理房屋所有权初始预登记，违约状态持续，逾期办理房屋权属证书违约金的截止日期应继续计算至永达公司将需其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知沈源斌、范晓华之日。若之后有新的事实发生，当事人可另行确认逾期办理房屋权属证书违约金的截止日期。因此，逾期办理房屋权属证书的违约金应从永达公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2014年1月1日的第91天起计算至永达公司将需由其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知沈源斌、范晓华之日止，计算至一审庭审辩论终结之日即2017年6月7日，为1164天。沈源斌、范晓华虽未举证证明其因永达公司的违约行为而造成的实际损失情况，沈源斌、范晓华的损失数额难以确定，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，根据诚实信用和公平原则，综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，确定沈源斌、范晓华主张的逾期办证违约金按沈源斌、范晓华与永达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定计算，即每日按沈源斌、范晓华已付款的0.002%计算，计算至2017年6月7日的违约金确定为658686元×0.002%×1164天＝15334.21元。
综上，一审法院认为，沈源斌、范晓华与永达公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。永达公司未按合同约定履行办理房屋所有权初始预登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。沈源斌、范晓华虽未举证证明其因永达公司的违约行为而造成的实际损失情况，沈源斌、范晓华的损失数额难以确定，但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，确定沈源斌、范晓华主张的逾期办证违约金按沈源斌、范晓华与永达公司签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定计算。沈源斌、范晓华要求永�公司协助其办理梅列区绿岩新村226幢203室房屋权属登记手续，因梅列区绿岩新村226幢尚未办理房屋所有权初始预登记即不动产首次登记，根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。本案沈源斌、范晓华要求永达公司协助其办理梅列区绿岩新村226幢203室房屋权属登记手续，实质属于协助办理房屋转移登记，依照上述不动产登记暂行条例实施细则，客观上无法办理产权转移登记手续，因此对该诉讼请求，不予支持。待办理房屋转移登记条件成就后，沈源斌、范晓华可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最�人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决:一、福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给沈源斌、范晓华逾期办理商品房权属登记违约金15334.21元（该违约金计算至2017年6月7日，此后违约金每日按沈源斌、范晓华已付款的0.002%计算，计算至福建永达房地产开发有限公司将需由其提供的办理不动产登记的资料报送不动产登记行政主管部门并告知沈源斌、范晓华之日止）；二、驳回沈源斌、范晓华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由福建永达房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
本案二审审理过程�，双方当事人对一审判决查明认定的事实经过没有异议，本院对没有争议的事实予以确认。永达公司提供了如下证据材料:1.《公证书》三份，欲证明永达公司电脑中《商品房买卖合同》格式版本约定90日办证时间是登记机关设定的不能更改；2.《商品房买卖合同》（案外人）一份，欲证明现办证时间可以由合同双方自行约定填写；3.交保证金凭证，欲证明永达公司向银行交贷款保证金的事实。经质证，沈源斌、范晓华认为，上述证据材均已经超过举证期限，不属于新证据，且与本案之间没有关联性。被上诉人提供《关于解决翡翠城项目相关问题的专题会议纪要》一份，证明梅列区政府要求上诉人主动整改，但上诉人至今未整改到位。经质证，上诉人认为，真实性、合法性无异议，但不能据此证明系上诉人原因造成。经审查，本院认为，案外人的《商品房买卖合同》�本案之间没有关联性；《商品房买卖合同》格式版本及交存保证金凭证不属于新证据，且已经超过举证期限。《关于解决翡翠城项目相关问题的专题会议纪要》，虽超过举证期限提供，但进一步佐证了逾期办证事实。
本院认为，《商品房买卖合同》系永达公司与沈源斌、范晓华双方协商一致签订，合法有效。因《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.002%向买受人支付违约金”，同时《商品房买�合同》第二十二条亦约定“本合同其它未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件八），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容”。而永达公司与沈源斌、范晓华签订的“附件八：合同补充协议”中，对产权登记事项补充约定“买受人同意出卖人在领取商品房初始登记证后90日内，将办理分户权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的责任，买受人不能在领取商品房初始登记证后120日内取得房屋权属证书的，买受人同意不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金”。该约定明显含有减轻或免除《商品房买卖合同》约定应当由出卖人承担的办理房屋权属登记责任的内容，具有《商品房买卖合同》第二十二条约定的补充协议中不得含有的情形，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定情形，故“附件八：合同补充协议”中对产权登记事项补充约定应当认定为无效，永达公司应按《商品房买卖合同》第十四条约定，办理房屋权属登记事宜，永达公司未按《商品房买卖合同》约定办理商品房权属登记，已构成违约，应承担违约责任。本案使用的《商品房买卖合同》示范文本，是由福建省建设厅和福建省工商行政管理部门通过法定程序制定的指导性、规范性合同文本，且由永达公司提供与商品房买受人协商签订，《商品房买卖合同》内容是双方合意的结果，对双方当事人均具有法律约束力。永达公司虽提出其不能办理房屋初始预登记的原因是有关部门未出具商品房的测绘成果审核意见及测绘报告所致等理由，但永达公司未按照有关管理部门的要求提供办证材料，也未能及时解决与有关管理部门在办理房屋权属登记上的意见分歧，导致延误了本案《商品房买卖合同》约定的其为买受人办理商品房权属初始预登记及商品房权属登记的期限，故一审判决认定永达公司应承担逾期办证的违约责任，并无不当。至于永达公司以《商品房买卖合同》中产权登记事项“办证期限为交房后90日内”系有关部门要求其设定的不可修改的条款等为由主张不予支付逾期办理商品房权属登记违约金，本院不予采纳。因永达公司尚未能办理房屋所有权初始预登记，违约处于持续状态，故逾期办理房屋权属登记的违约金应暂计至二审判决确定之日（2017年11月30日），具体确定为658686元×0.002%×1340天＝17652.78元，之后逾期办理房屋权属登记�违约金，应待违约事实发生后另行主张。
综上所述，永达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但计算逾期办理房屋权属登记的违约金期限不当，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1675号民事判决第二项；
二、变更福建省三明市梅列区人民法院（2016）闽0402民初1675号民事判决第一项为：福建永达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给沈源斌、范晓华逾期办理商品房权属登记违约金17652.78元（该违约金计算至2017年11月30日）；
三、驳回沈源斌、范晓华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费150元，由福建永达房地产开发有限公司负担。一审案件受理费150元，按一审判决内容执行。
本判决为终审判决。
审判长 张志历
审判员 谢明华
审判员 林玮玮
二〇一七年十一月三十日
书记员 张 婕
附本判决所依据的主要法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。