广东省连山壮族瑶族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）清山法民二初字第24号
原告（反诉被告）：覃秀婷，女。
特别授权委托代理人：黄子军，男。
被告（反诉原告）：连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司。。
法定代表人：吴翰亮。
特别授权委托代理人：刘志群。
特别授权委托代理人：赖伟光。
原告（反诉被告）覃秀婷为与被告（反诉原告）连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司（以下简称仁合公司）商品房预售合同纠纷一案，于2013年8月12日向本院提起诉讼，本院于2013年8月12日受理后依法由审判员李福见担任审判长与审判员黄国信，人民陪审员覃美素组成合议庭。本院经征得原、被告同意，本案与其他14个同类案件进行合并审理。于2013年11月6日召集原、被告进行证据交换，并于2013年11月12日公开开庭进行了审理。原告覃秀婷的特别授权委托代理人黄子军、被告仁合公司的特别授权委托代理人刘志群、赖伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告覃秀婷诉称：2011年10月10日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买如景花苑C幢某号房，并约定该套房房价按套内建筑面积计算，建筑面积为136.65m²，套内建筑面积为125.29m²，公摊建筑面积为11.36m²，每平方米2，225.44元，总金额278，826.00元，交付期为2012年2月29日前。
合同签订后，原告分5次向被告付清了所有购房款278，826.00元。2013年原告装修期间，正当原告对该商品房进行装修时，被告强行采取停水、停电等手段，强迫原告交付房价差额款人民币4，509元。根据县房地产管理部门2012年10月29日出具的实测报告记载，该商品房的套内建筑面积为123.42㎡，比合同约定的面积少1.87m²，公摊建筑面积为15.21m²，比合同约定的面积多3.85m²。据县房地产管理部门证实，套内建筑面积减少而公摊建筑面积增加的主要原因是：合同约定的套内建筑面积所使用的测绘规则（即预测报告的测绘规则）是将外墙体全部计入套内建筑面积；而实测报告使用的测绘规则是将外墙体的1／2计入套内建筑面积，将外墙体的另外1／2计入公摊建筑面积。因此，两次测绘由于测绘规则不同，导致套内建筑面积减少，公摊建筑面积增加。也就是说，将原部分计价的套内建筑面积变为了不计价的公摊建筑面积。合同还约定，“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。因此，在原告没有任何违约的情况下，应以合同约定的原则处理，即当产权登记面积少于合同约定的计价面积时，原告不必再另外向被告支付任何的房价差额款。所以，被告应退还非法向原告收取的房价差额款4，509元及同期贷款利息149.33元（利息从2013年2月29日计至9月23日，按年利率6%计算）。
另据县住建部门证实，该商品房客厅与阳台之间的落地铝合金玻璃窗是施工图纸设计的内容之一，主要作用是分隔阳台与客厅、客厅采光及客厅外墙等，同时也是房屋竣工验收的必备条件之一。因此，该落地铝合金玻璃窗属该商品房的一部分。但被告同样采取停水、停电等手段，强迫原告交付客厅与阳台之间的落地铝合金玻璃窗款2，000元。根据《商品房销售管理办法》第十二条规定，“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”因此，被告向原告收取该落地铝合金玻璃窗费用的行为是没有法律依据的。所以，被告应退还向原告收取的落地铝合金玻璃窗款2，000元及同期贷款利息66.24元（利息从2013年2月29日计至9月23日，按年利率6%计算）。根据《商品房销售管理办法》和《中华人民共和国合同法》的有关规定，恳请法院依法判令：1、被告退还向原告非法收取的房价差额款4，509元及同期贷款利息149.33元；2、如景花苑C幢某号房客厅与阳台之间的落地铝合金玻璃窗属该商品房的一部分，被告退还向原告收取的落地铝合金玻璃窗款2，000元及同期贷款利息66.24元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告覃秀婷向本院提交了如下证据：1、《商品房买卖合同》，证明合同约定的计价方式是以套内建筑面积计算等。2、购房收据，证明原告已经付清了全部购房款。3、本县房地产管理部门的实测报告［即《连山县房地产所有权查丈图、表》（绘图日期2012年10月29日）］，证明房产证登记的面积是以实测报告为准。4、补开发商房价差额款收据，证明开发商（即被告）多收了购房款。5、客厅出阳台推拉门款收据，证明开发商把推拉门拆零销售，并且原告已付款。6、《如景花苑一期楼宇交接书》、《清远市商品房质量保证书》，证明商品房实际交付日期，并少计算违约金。7、原告的身份证复印件，证明原告的身份。8、企业机读档案登记资料，证明被告仁合公司在登记管理机关中的登记情况。9、房产证复印件，证明原告房屋的实际面积。10、《如景花苑客厅推拉门的情况说明》，证明该推拉门是商品房的一部分。
被告仁合公司对原告提供的上述证据的质证意见是：对其真实性无异议。对本县房地产管理部门的实测报告的关联性有异议，对《如景花苑客厅推拉门的情况说明》的合法性有异议，认为出具机构不是权威机构，只能作为证言，房产证记载的内容不能证明签订合同时的套内建筑面积，该情况属于情势变更。
被告仁合公司辩称：一、关于收取房价差额款的问题。2011年10月10日，其与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的如景花苑C幢某号房。合同约定该套房房价按套内建筑面积计算，套内建筑面积为125.29m²，属预售，每平方米2，225.44元，总金额278，826.00元。合同签订后，由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统，致使该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少，建筑面积增加的情况。若按2012年3月前用的测绘系统测绘，该房实测套内建筑面积为127.41m²，比合同约定的预测套内建筑面积125.29㎡多2.12m²。为此，双方就是否收取补房差价款问题发生争议，被告主张按建筑面积重新结算房价款，原告主张返还已收取的该部分房价款。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，“合同成立后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案中，由于政府房管部门于2012年3月更换新的测绘系统，致使该房房地产权证上记载的套内建筑面积减少，建筑面积增加的情况。若按2012年3月前用的测绘系统测绘，该房实测套内建筑面积比合同约定的预测套内建筑面积多2.12㎡。出现这样的情况是双方在订立合同时是无法预见的，且如果原告不补足部分房价款明显不公平的。
二、关于客厅与阳台推拉门的问题。《商品房销售管理办法》第十二条规定，“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。”本案的关键争议焦点是“按套销售”中的“套”是否包含客厅与阳台间推拉门。根据广东中誉设计院有限公司设计工程图及工程修改通知书内容可知，TLM3025门（客厅与阳台间推拉门）由用户自定制安装。事实上，原告把TLM3025门理解为窗显然是错误的。另，合同附件三“装饰、设备标准”室内部分门预留门框位。由此可见，“按套销售”中的“套”并不包含TLM3025门。原告需要使用“套”以外的材料，支付价款理所当然的。因此，原告主张返还铝合金玻璃窗款2，000元及利息66.24元并无法律依据。
被告仁合公司向本院提交了如下证据：1、关于如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因说明，证明政府房管部门于2012年3月更换房屋面积测绘系统软件的事实，且证明新测绘系统对房屋套内面积计算方法与旧测绘系统的计算方法不一致的事实。2、客厅与阳台间推拉门的建设施工图（部分）、工程修改通知书，证明如景花苑一期的建设施工图中关于客厅与阳台间推拉门（TLM3025门）部分已经合法修改为由用户自定制安装的事实。3、《商品房买卖合同》附件三，证明原、被告双方约定交付房屋的装饰、设备标准为“门：预留门框位”的事实。
原告对被告仁合公司提供的上述证据的质证意见是：对关于如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因说明有异议，认为与其提供的不一致，少了一项。对客厅与阳台间推拉门的建设施工图（部分）、工程修改通知书的合法性有异议。对《商品房买卖合同》附件三的真实性无异议，对其有效性有异议，认为附件三是格式合同。
被告仁合公司向本院提起反诉称：2011年10月10日，其与原告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的如景花苑C幢某号房。合同约定该套房房价按套内建筑面积计算，套内建筑面积为125.29m²，属预售，每平方米2，225.44元，总金额278，826.00元。
根据本县房管局测绘队于2012年10月29日的测量，如景花苑C幢某号房的套内建筑面积为123.42m²。该测量结果与该房先前的预测报告有差异，原因是该测绘队更换了测绘系统软件所致。旧测绘系统软件的测量方法没有进行1／2外墙分摊，把外墙分摊部分列为套内面积。按旧测绘系统软件的测量方法，如景花苑C幢某号房的套内实测面积为127.41m²，比合同约定的125.29m²预测面积多2.12m²。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项规定及《商品房买卖合同》第五条第2项的约定，买卖双方按合同约定的价格据实结算。按旧测绘系统软件的测量方法测量的套内实际面积127.41㎡结算房价款，即原告还应补足房价款4，717.93元［（127.41㎡-125.29m²）×2，225.44元=4，717.93元］给被告。
综上所述，原告应按签订合同时所用的旧测绘方法实测的套内面积127.41m²结算房价款，减除已付的房价款还应补足4，717.93元房价款给被告。
被告仁合公司为提起反诉向本院提供了如下证据：1、《商品房买卖合同》及合同附件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》第四条约定了本案的商品房属预售，按套内建筑面积计算，并约定了每平方米的单价和总金额。2、房屋测绘成果报告书（测绘字号：201309130003，测绘时间为2013年9月13日，证明如景花苑以2012年10月一期竣工验收后实地测量的数据，使用2012年3月前的旧房屋测绘系统进行面积测算，得出涉案房屋套内建筑面积为127.41m²的事实。
原告对被告仁合公司提供的上述证据的质证意见是：对其真实性无异议，但对房屋测绘成果报告书的关联性、合法性有异议，对其内容也有异议。
原告对反诉答辩称：一、关于补交房价款的问题。2011年10月10日，其与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的如景花苑C幢某号房。合同约定该套房套内建筑面积为125.29m²，公摊建筑面积为11.36m²。该商品房按套出售，房价按套内建筑面积计算，每平方米2，225.44元，总金额278，826.00元。原告依约已付清所有购房款给被告。
2013年4月26日，县住房和城乡建设局对该房进行产权登记，并颁发了房地产权证（证号为粤房地权证山字第：×××××）给原告，该证登记的建筑面积为138.63m²，套内建筑面积为123.42m²。显而易见，产权登记的套内建筑面积比合同约定的套内建筑面积少了1.87m²。按理说，被告还要另外退回4，161.57元购房款（1.87m²×2，225.44元＝4，161.57元）给原告。对被告提供的房屋测绘成果报告书的关联性、合法性有怀疑，对内容也有异议，该报告声明不作为其他用途，只作委托方使用。至于该房的套内建筑面积与分摊建筑面积是采用何种系统软件测算出来的，这完全是有关测量部门的事，原告是没有任何过错的。因此，被告要求原告补足房价款是没有法律依据的。原告在本案中没有过错，诉讼费应由被告承担。
本院经审理查明：2011年10月10日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告位于本县吉田镇滨江东路的如景花苑C幢某号房。合同约定该套房建筑面积为136.65m²，套内建筑面积为125.29m²，公摊建筑面积为11.36m²。该商品房按套出售，房价按套内建筑面积计算，每平方米2，225.44元，总金额278，826.00元。该合同第五条约定了面积确认与面积差异处理：本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以内（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；……面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、经建设局工程竣工验收备案。……。此外，双方对房屋的装饰、设备标准、房屋的平面图等进行了约定。其中附件三装饰、设备标准室内部分约定，“门：预留门框位，窗：铝合金玻璃窗”。
双方在签订上述合同后，原告依约已付清所有购房款给被告。2012年5月10日，被告为向业主收取客厅与阳台推拉门款，向业主发出告示：业主可以自行选择购买与否，购买的则交钱（建筑面积140平方米以下：2000元；建筑面积140平方米以上：2300元），不购买的，开发商将其拆走，不收取业主任何费用。2012年8月20日，被告仁合公司向原告发出《收楼通知书》，原告于当日签收了楼宇交接书，原、被告确认自2012年8月20日起，该房屋交付给业主。
2012年9月17日，如景花苑一期经连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局竣工验收备案，其中客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门也在验收备案之列。
2012年10月29日，经本县房产管理交易中心（原名房地产管理局）实地测绘，如景花苑一期C幢某号房（房地产权证登记为3号楼某房）的建筑面积为138.63m²，其中，套内建筑面积为123.42m²，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.21㎡。同时，本县房产管理交易中心去函被告仁合公司，说明如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因：预测报告是根据被告仁合公司提供的建筑施工图纸建施04－08／JS为依据对如景花园A、B、C幢进行测算。因当时没有启用测绘系统的外墙分摊项目以及被告仁合公司在实际施工中更改设计图纸，导致预测报告与实测报告面积存在差异，但在出具预测报告时已说明准确面积以该栋房屋竣工验收后实地测绘为准。在2012年3月本县房产管理交易中心更换测绘系统后，开始启用外墙1／2为公摊面积计算（2011年8月1日出具的测绘报告的外墙体全部计入套内建筑面积）。
之后，被告仁合公司主动就房屋面积差异问题与迟延交楼问题向原告提出补偿方案，被告主张按建筑面积重新结算房价款，要求原告补交房价差额款4，509元，同时要求原告交客厅与阳台推拉门款2，000元。原告分别于2012年11月20日和21日向被告交纳上述两笔款项。之后，原告认为被告非法收取房价差额款4，509元和客厅与阳台推拉门款2，000元，要求被告返还。在双方协商无果的情况下，原告遂提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。
另查明，从合并审理的其他案件中，可得知2010年11月5日前，部分如景花苑的业主已经与被告签订了认购书，被告也收取了定金。2010年11月5日，广东中誉设计有限公司向被告仁合公司出具工程修改通知书，将TLM3025门（即客厅与阳台间的铝合金玻璃推拉门）修改为由用户自定制安装。但被告仁合公司并没有将这一修改内容告知已签订认购书的业主，也没有在之后签订的《商品房买卖合同》中对TLM3025门由用户自定制安装进行约定。
从本院已审理完毕的有关如景花苑的同类案件中可知，由于部分业主对被告仁合公司收取客厅连阳台的推拉门款等有异议，到县住房和城乡建设局信访投诉，县住房和城乡建设局对此进行了答复。
以上事实有《商品房买卖合同》、购房收据、本县房地产管理部门的实测报告、补开发商房价差额款收据、客厅出阳台推拉门款收据、《如景花苑一期楼宇交接书》、《清远市商品房质量保证书》、原告的身份证复印件、企业机读档案登记资料、房产证复印件、《如景花苑客厅推拉门的情况说明》、关于如景花苑一期预测报告与实测报告不一致的原因说明、客厅与阳台间推拉门的建设施工图（部分）、工程修改通知书以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为：原告覃秀婷与被告仁合公司签订的《商品房买卖合同》出自双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方应当按照合同的约定来履行各自的义务。
一、本案争议焦点之一是涉案房屋面积差异款的退补问题。原告覃秀婷认为按合同约定房屋是按套内建筑面积计算房价的，涉案房屋产权登记的套内建筑面积少于合同约定的套内建筑面积，被告理应退还原告多支付的房款才对，但现在被告反而以实测建筑面积多于合同约定的建筑面积为由多收原告房款，被告应予退还。被告仁合公司认为房屋是按套内建筑面积计算房价，但由于政府部门更换新的测绘系统，用旧的测绘系统对该房屋进行测绘，比合同约定的套内建筑面积还多2.12m²，此情况属情势变更，原告如不补足部分房价款对被告明显不公平。因此，被告反诉要求原告补足房价款4，717.93元。对该问题的处理，涉及到对房屋的计价方式、面积确认及面积差异处理方式的认定。
1、关于涉案房屋的计价方式。双方签订的《商品房买卖合同》第四条约定，“……按【套内】建筑面积计算，该商品房单位为人民币每平方米2，225.44元，总金额人民币278，826元整。……”。双方对按套内建筑面积计算房价没有异议，对涉案房屋按套内建筑面积计算房价，本院予以确认。
2、关于涉案房屋的面积确认及面积差异处理方式。原告认为其所购买的房屋产权登记套内建筑面积为123.42m²，比合同约定的套内建筑面积125.29m²还少1.87m²。既然双方约定面积有差异的，以产权登记面积为准，在原告没有违约的情况下，就要以合同约定的原则来处理。被告仁合公司主张产权登记的套内建筑面积小于合同约定的套内建筑面积，是政府房管部门更换测绘系统所致，用旧的测绘系统对该房进行测绘，比合同约定的套内建筑面积还多2.12m²，此情况属情势变更，应用旧的测绘系统测得的套内建筑面积127.41m²来结算房价。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定，“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……。”对于涉案房屋的面积确认，原告提供了房地产权证，被告提供了房屋测绘成果报告书。根据上述规定，房地产权证是房地产管理部门依职权制作的公文书证，其证明力大于被告提供的房屋测绘成果报告书。因此，原告主张以产权登记面积为涉案房屋的计价面积，本院予以确认。
本院生效判决［（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决］确定涉案房屋所在楼盘的如景花苑C幢×××、×××号房，被告仁合公司交付给购买人的房屋的实际使用面积并没有比合同约定的套内建筑面积小，因此，根据公平合理的民法原则，购买人要求被告仁合公司退还多支付的房款及同期贷款利息，没有理据，本院不予支持。被告仁合公司作为房地产开发企业，预先提供房屋面积给予购房者参考，在选择以套内建筑面积作为计价面积时处于主导地位，因此，对房屋面积误差处理方式应有充分认识。现因测绘规则的改变导致合同约定的部分套内建筑面积变为公摊建筑面积，在原告也没有违约的情况下，也不得再另行计价。该判决被告在上诉后又撤回起诉，清远市中级人民法院于2013年7月29日裁定准许被告仁合公司撤回上诉，（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力，该判决既具有确定力。因此，被告仁合公司认为涉案房屋套内建筑面积变化属情势变更为由提起反诉请求，请求变更合同约定的计价面积，要求原告补交2.12m²共4，717.93元房价差额款，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。原告在本院（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力之前，无法确定是否需要支付房价差额款给被告，出于重大误解支付了房价差额款4，509元给被告，属于意思表示不真实，现请求被告退回房价差额款4，509元理由充分，本院予以支持。但原告要求被告支付利息，由于原告付款后双方存在争议，因此，原告请求被告支付利息，理由不充分，本院不予支持。
二、关于涉案房屋客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门的问题。
本院（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决确定如景花苑C幢×××、×××号房客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门，属商品房的一部分，归业主所有。因此同一楼盘的商品房中客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门均是商品房的一部分，归业主所有。在本院（2013）清山法民二初字第3、4号民事判决发生法律效力之前，原告出于重大误解而支付了铝合金玻璃推拉门款2，000元给被告，同理属意思表示不真实。被告提出该铝合金玻璃推拉门已通过修改设计图纸由业主自定制安装。被告在与业主签订合同时已明知要修改设计图，不但没有告知业主，也没有在合同中约定，而且县住房和城乡建设局也没有同意。因此修改内容对业主不产生法律约束力。因此，被告仁合公司收取客厅与阳台之间的铝合金玻璃推拉门款，没有法律依据。现原告要求被告仁合公司退回铝合金玻璃推拉门款2，000元，理由充分，本院予以支持。但原告要求被告支付利息，由于原告付款后双方存在争议，因此，原告请求被告支付利息，理由不充分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、《广东省商品房预售管理条例》第十条、第二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内退回房价差额款4，509元给原告覃秀婷；
二、如景花苑C幢某号房客厅与阳台之间的落地铝合金玻璃推拉门属该商品房的一部分，被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起10日内退回落地铝合金玻璃推拉门款2，000元给原告覃秀婷；
三、驳回原告覃秀婷的其他诉讼请求；
四、驳回被告连山壮族瑶族自治县仁合房地产开发有限公司的反诉请求。
本案受理费50元，反诉费25元，共75元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状正本三份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
当事人上诉的应在递交上诉状次日起7日内，按本判决确定的一审案件受理同等金额，向清远市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李福见
审 判 员 黄国信
人民陪审员 覃美素
二〇一三年十一月十九日
书 记 员 邹晓姗