四川省安岳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）安岳民初字第2477号
原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司，住所地四川省安岳县岳阳镇鸿腾广场。
法定代表人谢培芳，总经理。
委托代理人付开明，男，安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司员工。
被告康成芬，女，生于1974年4月，汉族，农民，住四川省安岳县。
委托代理人韩伟，安岳县岳阳法律服务所法律工作者。
原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司与被告康成芬物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法由审判员唐永卫适用简易程序，于2015年9月8日公开开庭进行了审理。原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司的委托代理人付开明，被告康成芬及其委托代理人韩伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安岳鸿腾华佳物业有限公司诉称，安岳县岳阳镇粮都花园小区由安岳县华兴房地产有限公司开发修建，由于当时未设立业主委员会，该小区的物业管理工作由下设的粮都花园项目经理部对外招聘的四川鑫松物业管理公司担任。被告于2009年2月5日与四川鑫松物业管理公司签订《粮都花园物业管理服务协议》。2011年6月30日四川鑫松物业管理公司退出该小区物管工作。粮都花园项目经理部与原告签订《物业管理合同》，该小区的物管工作由原告接手管理，原告接手后履行了管理义务，并于2011年8月12日报安岳县房地产管理局备案，并经安岳县发展和改革局批复，办理了收费许可证，核准粮都花园小区的住房物业收费标准为0.36元/㎡。被告在粮都花园小区6-1-202号房屋经安岳县房地产管理局产权登记载明其房产面积为98.37㎡。自2012年1月起至2014年12月止被告未交纳物管费。经原告通过书面、口头等多种形式催收未果。请求法院依法判令被告支付2012年度至2014年度物管费1275元、逾期滞纳金331元及违约金255元，合计1861元；由被告承担本案诉讼费。
被告康成芬辩称：1、2008年11月19日被告与四川鑫松物业管理公司签订《前期物业合同书》，双方合作较为愉快，被告依约履行了合同义务。2011年6月30日，四川鑫松物业管理公司退出该小区物管工作，粮都花园项目经理部与原告签订《物业管理合同》，2011年8月12日报安岳县房地产管理局备案，但该《物业管理合同》并未向物业买受人明示，根据物业服务条例第21条、第23条的规定原告及建设单位没有明示，被告对该《物业管理合同》不予认可。该合同对被告无效；2、对四川鑫松物业管理公司在物业管理期间因服务质量差，管理混乱，不尽职尽责造成小区大部分业主财物被盗、不规范收费、与业主发生摩擦甚至殴打业主等违反合同的行为被告准备另行主张权利，以维护合法利益；3、原告主张2012年至2014年的物管费，被告没有收到催交物业费通知书，已过诉讼时效，根据《民法通则》第135条的规定，对2014年前的物业服务费应当予以驳回；4、物业公司没有尽到管理义务，其违约在先，请求人民法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求，同时被告保留对原告追究其违约责任的进一步措施；5、被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误履约行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用。被告就原告不履行物业管理义务以及侵占全体业主公共财产等事项，将另行提起诉讼。6、原告主张的违约金、滞纳金于法无据不应得到支持。综上，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：安岳县岳阳镇粮都花园小区由安岳县华兴房地产有限公司开发修建。被告购买粮都花园小区6-1-202号房屋，当时因各种原因粮都花园小区未设立业主委员会，该小区的物业管理工作由下设的粮都花园项目经理部对外招聘的四川鑫松物业管理公司担任。2009年2月5日被告与四川鑫松物业管理公司签订《粮都花园物业管理服务协议》，该协议主要约定：四川鑫松物业管理公司为甲方，被告为乙方；物业名称为粮都花园；乙方住房所在楼栋号为6幢1单元202号，建筑面积98.37㎡；………（三）环境卫生：1、严格按照粮都花园居住环境卫生管理标准做好园区环境卫生工作，创造园区干净整洁、舒适良好的居家环境；2、清洁卫生工作作到“五定”、“六不”、“六净”，每日清扫、清运一次，随时保洁；3、抓好管理，加强宣传教育，把小区环境卫生工作与建设文明社区相结合，提高整个园区的文明程度。（四）安全管理:1、严格按照公司的管理规定和“护卫队员工守则”做好园区秩序和安全管理；2、建立、健全、落实各项安全管理制度，文明执勤、礼貌待人，爱岗敬业、照章管理，加强与住户和辖区派出所的联系，确保平安；3、加强安全宣传，坚持群防群治，检查落实园区各项安保工作，妥善及时处理各类突发事件和安全隐患；4、小区护卫队按公安委托协议履行职责，不对业主财产负赔偿责任……。物业管理服务费用中约定:（一）乙方应在每年10月5日前向甲方管理处交清各项费用；（二）乙方以0.32元/㎡，按产权所核建筑面积每年向甲方交付物业管理服务费；（三）乙方委托甲方代收代缴水电费、袋装垃圾清运费等（代收代缴费用不属于物业管理服务费），收费标准执行政府规定；……。违约责任条款中约定:（一）因乙方违反本协议而使甲方未达到管理服务质量的，甲方有权要求乙方限期交纳款项，不按实交纳物管费用，因此给甲方带来的损失，乙方应承担相关经济法律责任；（二）甲方违反本协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用；（三）乙方或物业使用人如逾期交纳各项费用，从逾期之日起每天按应付总金额的5‰收取滞纳金；如甲方连续三次发出催款通知书，乙方仍置之不理，甲方对乙方物业可无义务履行管理和服务，或要求乙方支付应交费用20%的违约金。被告按照该协议约定向四川鑫松物业管理公司交纳了2011年的物管费。
2011年6月30日，四川鑫松物业管理公司退出该小区物管工作，当日，粮都花园项目经理部与原告签订《物业管理合同》，该合同主要约定：甲方为四川省安岳县粮都花园项目经理部；乙方为四川省安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司，经甲乙双方协商达成以下条款：一、乙方服务地点：安岳县岳阳镇解放街227号（粮都花园小区）。二、乙方服务内容：甲方开发的粮都花园小区房屋建筑项目工程及小区内公共场所设施安全，管理维护以及公共场所清扫和保卫工作。建筑面积46220平方米（其中一期建筑面积32860平方米，二期预测建筑面积13360平方米）。三、签订期限：从2011年7月1日至2016年6月30日止。时间年限：五年续签一次。四、乙方履行的法律法规、职能职责：1.乙方履行中华人民共和国国务院令（第379号）物业管理条例，及省市县的相关物业管理条例法律、法规责任。2.严格按照中华人民共和国经济合同法及相关的法律、法规执行实施办法，履行责任。3.如业主委员会要求变换物业管理单位。甲方不承担任何经济及法律责任。乙方自行承担一切经济及法律责任。4.如小区内发生任何安全事故及任何经济纠纷，由乙方（物业管理单位）协助当事方解决及协调，甲方概不承担任何经济及法律责任。五、甲方责任：甲方提供给乙方办公场所约10个平方，值班室约8个平方。完善小区周围围墙，安装摄像监控系统并提供所有住户资料。六、双方责任：1.甲方收取乙方该粮都花园小区公共设施管理费，第一年交纳给甲方人民币：壹万伍仟元正。从第二年起，每一年应交纳给甲方人民币：贰万元正。合同期限为五年，共计人民币：玖万伍仟元正。每五年续签一次。2.乙方交纳管理费时间：从甲方与乙方办理移交手续后交纳费用，在两个工作日内交给甲方。3.从双方签订合同生效后，于2011年7月1日起由乙方发放物管人员工资，2011年7月1日前由甲方发放物管人员工资。4.甲乙双方约定，闆五大酒店住宿客人的过夜小车，必须停放在粮都花园小区内，乙方收取费用每辆车过夜计价为人民币：伍元正。闆五大酒店每月末同乙方结算一次。5.甲方房屋建筑6号楼底层如今未卖出，乙方不予收取物业管理费用。如甲方房屋建筑6号楼底层卖出，乙方应该收取物管费用。（周开均、兰维江的4间车库不收取物管费用）七、甲乙双方违约责任：经甲、乙双方本合同签字盖章后生效，如甲、乙双方任何一方违约，赔偿现金人民币：贰万元正给守约方。2011年7月1日原告入住粮都花园小区，接管该小区的物业管理服务工作，并向安岳县发展和改革局申请核定粮都花园小区物管收费标准。2011年8月31日，安岳县发展和改革局以（2011）425号文件向原告作出批复，其中关于粮都花园小区物业服务费标准为：普通住宅收费标准每月0.36元/㎡，并明确其具体标准由原告在此标准的范围内与业主在物业合同中约定。2011年9月15日安岳县发展和改革局向原告颁发了收费许可证。原告接手粮都花园小区的物业管理服务工作后，履行了的物业管理服务义务，如派驻了四名保安，负责小区全天24小时的门卫、小区内的安全保卫工作；安装30余个监控探头，对小区内的安全工作进行监控；安排人员负责小区内每天环境卫生打扫和垃圾清运工作；协助小区业主对相关问题向政府主管部门进行反映；为小区业主代办水费收取提供服务，向自来水公司作出了承诺，确保小区正常供水，为小区业主水表分户提供服务，与自来水公司协商解决原鑫松公司退出时粮都花园小区欠水费5万多元的工作；对业主反映的问题与开发商的联系求得解决；规范公司员工行为，制定公司员工的奖惩考核细则，加强小区物管工作，因此原告受到了资阳市房地产管理局的表彰；协助小区业主成立业主委会等工作。但小区的管理中也存在以下情形：在收取水费时收取的水费与水表计量不一致；换水表时原告未与被告签订协议多收取60元作为办理分户水表的费用和弥补总水表与分水表之间的计量差；个别时间存在粮都花园小区垃圾未及时清理清运的现象；小区围墙部分倒塌未及时安排人员修复等问题。因小区内部分业主未向原告交纳物业管理服务费，经原告催收未果，原告向四川强德律师事务所请求发律师函，2013年11月6日，四川强德律师事务所律师付友义、张学耘曾向粮都花园小区一期业主发出律师函，要求拖欠物业管理服务费的业主于接到律师函后7日内向原告交纳物业管理服务费。业主委员会成立后，原告与业主委员会于2014年6月10日共同向被告发出了催收拖欠物管费通知书，要求被告于2014年6月21日前向原告交纳物管费，但原告未提交向被告送达催收通知书的相关证据。2015年6月14日，原告与业主委员会共同向被告发出了催收拖欠物管费通知书，要求被告于2014年6月21日前向原告交纳物管费，并将催收通知书张贴于被告房门外的墙壁上，并提交了张贴通知书的照片。
另查明，被告在粮都花园小区6-1-202号房屋面积为98.37㎡。从2012年未向物业公司交过物业管理服务费。经原告多次催收未果，形成本案诉讼。
上述事实，有当事人企业法人营业执照、身份资料、收费许可证、催收通知书、《粮都花园物业管理服务协议》、《物业管理合同》、安岳县发展和改革局以（2011）425号文件向原告作出批复、收费许可证、律师函、维修经费的支出凭条部分复印件，以及当事人的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为，安岳县岳阳镇粮都花园小区由安岳县华兴房地产有限公司开发修建，由于当时未设立业主委员会，该小区的物业管理工作由下设的粮都花园项目经理部对外招聘的四川鑫松物业管理公司担任。被告于2009年2月5日与四川鑫松物业管理公司签订《粮都花园物业管理服务协议》。2011年6月30日四川鑫松物业管理公司退出该小区物管工作。原告与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》，并接手该小区的物业管理工作，因未成立业主委员会，该《物业管理合同》的应为前期物业服务合同。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业合同的内容。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。故，原被告间形成物业服务合同关系，粮都花园项目经理部与原告签订《物业管理合同》对被告具有约束力。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告以其并非合同当事人为由提出抗辩的抗辩理由本院不予支持；粮都花园项目经理部与原告签订的《物业管理合同》中虽然未约定物业管理服务费用的收取标准，但经物业服务管理部门批准，原告对普通住宅收费标准按每月0.36元/㎡收取，原告向被告收取物业管理服务费的时间段应为2012年1月1日至2014年12月31日，金额为98.37㎡0.36元36个月=1274.88元。被告提出原告收取物业管理服务已过诉讼时效的主张，因原告与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》中没有约定业主交付物业管理服务费的具体时间，且原告对该小区的物业管理服务工作一直处于持续状态，因此原告向被告主张交纳物业管理服务费并未超过诉讼时效期限。故，被告提出原告收取物业管理服务费已过诉讼时效的主张，本院不予支持。原告主张，因被告未按期缴纳物业管理服务费，应当向被告收取逾期滞纳金331元及违约金255元，因原告与粮都花园项目经理部签订《物业管理合同》中未约定收取逾期滞纳金及违约金，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对原告在粮都花园的物业管理服务过程中存在的服务质量瑕疵问题，原告在今后的物业管理服务过程中应当努力提高服务管理质量，尽量完善管理措施。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《物业管理条例》第二十一条、第二十五条之规定，判决如下：
一、限被告康成芬于本判决生效后十日内向原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司支付2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理服务费1274.88元；
二、驳回原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元，由被告康成芬负担15元，原告安岳县鸿腾华佳物业服务有限公司负担10元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。
审判员 唐永卫
二〇一五年十月二十日
书记员 康钦辉