海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼96民终2615号上诉人（原审原告）：沈若谷，男，1985年6月7日出生，汉族，住江苏省苏州市。委托诉讼代理人：李昭山，海南法立信（琼海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南欧博房地产开发有限公司。住所地：海南省琼海市嘉积镇教育北路**号。法定代表人：马振刚，董事长。委托诉讼代理人：张丽，海南天皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜明燕，海南天皓律师事务所律师。上诉人沈若谷因与被上诉人海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预约合同纠纷一案，不服琼海市人民法院（2017）琼9002民初517号民事判决，于2017年8月17日通过一审法院向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结沈若谷上诉请求：1.撤销（2017）琼9002民初517号�事判决第三项，并判令被上诉人欧博公司双倍返还购房定金给上诉人；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一审法院认定导致涉案房产未能订立商品房买卖合同的事由不可归责于当事人双方不当。本案是因被上诉人一方不当原因致使商品房买卖合同最终未能订立，应适用定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第四条规定：”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本案中，被上诉人将涉案房产办理在建工程抵押登记，导致涉案房产处于不可交易状态，且被上诉人未将涉案房产已设定抵押、涉案房产所处地块不是住宅用地、土地使用年限不足70年等重大信息如实告知上诉人。正是以上房产权利瑕疵以及存在的不确定巨大交易风险，最终导致双方未能订立商品房买卖合同。由此可见，双方未能订立商品房买卖合同，明显是被上诉人一方不当行为所导致。根据上述《解释》第四条的规定，被上诉人应双倍返还定金给上诉人。恳请二审法院依法裁判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人欧博公司辩称：一、上诉人单方违约，无权要求双倍返还定金。1.被上诉人对涉案房产的销售合法。被上诉人是涉案房产的开发商，对外销售商品房已经政府相关主管部门批准并取得了[2013]海房预字(0058)号《琼海市房产预售许可证》。被上诉人与上诉人签订《房屋认购协议书》时，该《房产预售许可证》经琼海市住房保障与房产管理局批准延期到2018年7月16日。涉案房产所处地块是旅游、商住混合用地，被上诉人在该地块上进行商品房开发建设是合法的。被上诉人在销售大厅里摆放了包括《国有土地使用证》在内的商品房销售的”五证”（即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划临时许可证》、《房产预售许可证》）。上诉人称被上诉人隐瞒涉案房产所处地块用地性质、使用年限等购房信息，与事实不符。2.涉案房产抵押不影响《房屋认购协议书》的效力及履行。虽然被上诉人将涉案房产抵押给中国长城资产管理公司海口办事处（以下称长城资产海口办事处），但被上诉人与长城资产海口办事处有约定，被上诉人对外销售抵押房产后，长城资产海口办事处在收到被上诉人销售抵押房产的《商品房买卖合同》后，即与被上诉人共同申请解除对抵押房产的抵押权注销手续。事实上，被上诉人设定抵押的房产均是通过销售、申请解除抵押登记、办理预售备案登记的顺序办理的，未影响到任何购房人的权益。被上诉人在与上诉人签订《房屋认购协议书》时已告知过上诉人房产抵押的事实。3.双方签订的《房屋认购协议书》是双方真实意思表示，且不违反法律法规的规定，合法有效。2016年12月3日，经被上诉人与上诉人协商并达成一致意见，双方签订了《房屋认购协议书》。在《房屋认购协议书》第四条第3项中，双方约定：上诉人以按揭贷款的方式购买被上诉人开发建设的”博鳌·香槟郡”4号楼4单元605房，并约定上诉人于2016年12月10日前向被上诉人交齐按揭贷款的首付款27万元（含5万元定金）。该《房屋认购协议书》经双方签字捺印成立并生效，且协议内容未违反相关法律法规规定，属合法有效的协议，双方应恪守履行。4.被上诉人对上诉人交付的5万元定金是双方签订商品房买卖合同的担保，上诉人拒不与被上诉人签订《商品房买卖合同》、拒不交付按揭贷款首付款的行为已构成违约，依据定金罚则，上诉人无权要求返还定金。上诉人在签订《房屋认购协议书》时，已对涉案房产作过充分了解。涉案房产价值90万元，对上诉人而言，也属重大交易。上诉人称其是在没有看到被上诉人售房”五证”的情况下签订了《房屋认购协议书》，这明显是虚假陈述。事实上，上诉人在签订《房屋认购协议书》后单方毁约。依据《房屋认购协议书》第六条”如乙方违反本协议第四条中的第2项或第3项或第4项或由于乙方原因不能如期签订《商品房买卖合同》的，甲方除不予返还乙方已交定金，还可在不需先通知乙方情形下将该物业另行出售他人”的约定，被上诉人有权没收定金并另行出售涉案房产。二、一审法院判决后，被上诉人之所以未对一审判决提起上诉，不是因为被上诉人认可一审判决，而是被上诉人为了尽快化解矛盾，节约司法资源，才未提起上诉。综上所述，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据。恳请二审法院查清事实，依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人沈若谷向一审法院起诉请求：1.解除原告沈若谷就”博鳌·香槟郡”4号楼4单元605房与被告欧博公司签订的《房屋认购协议书》；2.被告欧博公司返还购房定金5万元给原告沈若谷；3.被告欧博公司按定金双倍返还法则再返还支付原告沈若谷5万元；4.涉案费用由被告欧博公司负担。一审法院认定事实：2016年12月3日，原告沈若谷�被告欧博公司签订《房屋认购协议书》，约定：”一、乙方（原告）自愿购买甲方（被告）出售的”博鳌·香槟郡”项目4号楼4单元605号房产；三、上述物业暂测建筑面积75.08平方米（实际建筑面积以房产测绘部门测定结果为准），优惠后单价为1.198721万元，成交总价90万元；四、认购条件：1.乙方应在签订本认购书的同时，就所认购的物业向甲方缴纳定金5万元；3.乙方若选择按揭付款方式，须在2016年12月10日前付足首期款27万元（含定金，占总房款的30%），定金自动转为房款，同时双方签订《商品房买卖合同》；五、甲方在乙方未违约且未签署《商品房买卖合同》前将该物业卖给他人的，应双倍返还乙方已支付的定金；六、如乙方违反本协议中第四条中的第2项或第3项或第4项或由于乙方原因不能如期签订《商品房�卖合同》的，甲方除不予返还乙方已交定金，还可在不需先通知乙方情形下将该物业另行出售他人，且房款全部归甲方所有。”《房屋认购协议书》签订当日，原告向被告支付”博鳌·香槟郡”项目4号楼4单元605号房产购房定金5万元。因原告未在2016年12月10日前与被告签订《商品房买卖合同》，被告于2017年1月3日向原告邮寄送达《签约催告函》，要求原告于2017年1月10日前到”博鳌·香槟郡”现场售楼处办理相关购房手续，如未在规定时间内办理，将按照《房屋认购协议书》第六条处理，不予返还原告已付定金且房屋另行出售。原告称因房产抵押导致房产处于不确定状态，且土地性质为旅游、商住用地，使用年限只有约50年，因此不愿意继续交付房款及签订合同，且与被告口头协�过要求退还定金。被告认可与原告进行协商，但认为没有签订《商品房买卖合同》的原因在原告，其表示在大厅有显示土地性质的证件，在签订《房屋认购协议书》时已告知原告房产抵押情况，但没有提供证据证明。一审法院另查明，涉案房产所属土地地类（用途）为旅游、商住用地，使用年限至2064年4月5日。被告已取得”博鳌·香槟郡”4号楼的（2013）海房预字（0058）号《琼海市房产预售许可证》，并依法办理了延期（有效期至2017年7月16日）。2013年8月19日，被告与长城资产海口办事处签订抵押合同，将包括涉案房产在内的”博鳌·香槟郡”项目未销售房产办理在建工程抵押，并办理了抵押登记手续。2017年3月13日，被告与崔妍艳签订《房屋认购协议书》，将涉案房产另行出售给崔妍艳。2017年5月5日，被告与长城资产海口办事处共同向琼海市国土资源局提交《注销登记证明书》，表明双方一致同意注销涉案房产及相对应分摊土地使用权的抵押登记并办理合同备案手续，并申请琼海市国土资源局办理涉案房产及相对应分摊土地使用权的抵押权注销手续并办理备案登记手续。一审法院认为，本案系因房产认购引发的纠纷，原告、被告签订的《房屋认购协议书》仅是为购买涉案房产达成的初步意向，属于预约合同，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。原告、被告签订的《房屋认购协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。原告诉请解除《房屋认购协议书》，被告表示同意，予以准许。本案的争议焦点为：原告与被告未能依约签订《商品房买卖合同》的原因、被告应否双倍返还定金10万元给原告。关于争议焦点一。对于未签订《商品房买卖合同》的原因，双方表述不一。原告称因房产抵押导致房产处于不确定状态，且土地性质为旅游、商住用地，使用年限只有约50年，因此不愿意继续交付房款及签订《商品房买卖合同》。被告认为原告拒绝支付首期购房款及履行签约义务导致《商品房买卖合同》没有签订。根据本案查明的事实，被告将包括涉案房产在内的”博鳌·香槟郡”项目未销售房产办理了在建工程抵押，其主张在签订《房屋认购协议书》时已告知原告房产抵押情况，但原告不予认可，且被告没有提供证据证明。虽然在房屋销售过程中，该抵押不影响销售，但作为购房者，房产抵押系影响其购房判断的重大事实，被告应在签订《房屋认购协议书》时进行充分告知。另外，土地使用年限�商品房买卖的重要信息，法律规定住宅用地的土地使用年限为70年，在土地使用年限与法律规定不符时，出卖方应向购房者作明确提示。被告未在《房屋认购协议书》中明确告知土地使用权的年限，也未提供证据证明已向原告作出明确提示。由于涉及到房产抵押及土地使用年限等问题，原告、被告不能就涉案房产买卖达成一致，且双方均没有提交充分证据证明对方存在过错，故涉案房产的《商品房买卖合同》不能订立均不能归责于双方。关于争议焦点二。如前所述，原告、被告未能签订《商品房买卖合同》系因不可归责于双方当事人的事由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，被告应当将向原告收取的定金5万元返还给原告。原告主张双倍返还定金，缺乏事实根据和法律依据，不予支持。一审法院据此依照《中华人民共和国合同法》六十条、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告与被告于2016年12月3日签订的《房屋认购协议书》；二、被告于本判决生效之日起十日内返还5万元定金给原告；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告负担1150元，被告1150元。二审期间，上诉人、被上诉人均未向本院提交新的证据，本院对一审的认证意见及其采信的证据予以确认。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订《房屋认购协议书》没有达成商品房买卖合同的原因是否归责于一方当事人，一方当事人是否有权要求对方当事人双倍返还定金。在被上诉人与上诉人签订《房屋认购协议书》之前，被上诉人已将包含涉案房产在内的多套未出售房产抵押给长城资产海口办事处，并在琼海市国土资源局办理了抵押登记，但双方约定，�旦长城资产海口办事处收到被上诉人与购房人签订的商品房买卖合同，双方即共同申请解除抵押登记并到房产管理部门办理备案登记。事实上，被上诉人对其出售的其他设定有抵押登记的每一套房产，均在房产出售后与长城资产海口办事处共同申请解除了抵押登记并办理了备案登记。虽然被上诉人未提供证据证明其与上诉人签订《房屋认购协议书》时，已将涉案房产设定抵押的情况告知了上诉人，但由上述事实来看，被上诉人对上诉人并不存在故意隐瞒涉案房产已设定抵押的事实，且即便被上诉人未将涉案房产已设定抵押的情况告知上诉人，在涉案房产上设定的抵押仍然会因上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同而得以解除，而不会使上诉人购买的涉案房产存在巨大的交易风险。通常来看，作为一家具有合法资质的房地产公司，在销售房产时一般都会将《国有土�使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划临时许可证》、《房产预售许可证》摆放在其售楼大厅显眼位置供购房人查阅了解相关房地产信息。在一审中，被上诉人提交了其与上诉人签订《房屋认购协议书》时已在售楼大厅摆放有《国有土地使用证》、《房产预售许可证》等证件的照片，以此证明上诉人当时应当知道涉案房产所处地块的用途和使用年限。本院对被上诉人在其售楼大厅摆放《国有土地使用证》、《房产预售许可证》的事实予以确认。被上诉人摆放在售楼大厅的《国有土地使用证》明确记载土地用途为”旅游商住用地”、终止日期为”2064年4月5日”，故被上诉人与上诉人签订《房屋认购协议书》时，亦不存在故意隐瞒土地用途、土地使用年限的事实。原告作为购房�，其对涉及影响其作出购房判断的房产抵押、土地用途、土地使用年限等重要信息持谨慎态度是必要的，也是可以理解的，尽管被上诉人不存在故意隐瞒土地用途、土地使用年限的事实，但被上诉人亦未能举证证明原告存在恶意拒签商品房买卖合同的事实。由此可见，导致上诉人与被上诉人未能签订商品房买卖合同，均不可归责于双方。故一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条”出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，判决被上诉人将收取的5万元定金返还上诉人是正确的。上诉人上诉主张被上诉人双倍返还定金，不符合法律规定。综上所述，上诉人的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1150元，由上诉人沈若谷负担。本判决为终审判决。审判长  陈锋审判员  昌盛审判员  蔡莹二〇一七年十一月二十七日书记员  符钰附：本判决适用的法律依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判�认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。