山东省曹县人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）鲁1721执异3号
案外人：张中，男，1977年11月16日出生，汉族，住曹县。
案外人：张云，女，1978年7月6日出生，汉族，住曹县。
委托诉讼代理人：王星，山东桂林律师事务所律师。
申请执行人：刘合建，男，1986年11月6日出生，汉族，住曹县。
被执行人：山东鑫马特制衣有限公司，住所地曹县郑庄街道办事处漓江路7号，组织机构代码：79618625-X。
法定代表人：朱文英，系公司总经理。
被执行人：朱文英，女，1964年3月23日出生，回族，山东鑫马特制衣有限公司总经理，住曹县。
被执行人：马望宪，男，1968年12月2日出生，回族，山东鑫马特制衣有限公司经理，住曹县。
本院在执行刘合建与山东鑫马特制衣有限公司（下称鑫马特公司）、朱文英、马望宪民间借贷纠纷一案中，案外人张中、张云于2017年2月7日对查封的被执行人鑫马特公司大门东侧的商住楼一楼门面房六间（自东往西)提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人张中、张云称，曹县人民法院误将其所有的位于鑫马特公司大门东侧的商住楼一楼门面房六间当作被执行人的财产予以查封，请求解除查封。事实和理由：案外人与被执行人鑫马特公司于2016年7月15日签订房屋抵偿债务协议，约定鑫马特公司将其位于郑庄街道办事处孙庄村漓江路南侧的门面房七间出售给案外人，包括查封的六间，案外人向其支付房款1039742元。现案外人已付清全部房款，被执行人鑫马特公司亦将其房产交付案外人实际占有，案外人无过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，请求依法解除查封。
申请执行人刘合建称，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定是指已取得房产证需要办理过户的财产，本案查封房产没有办理房产登记，无房产证，不存在被执行人将该房产出卖给案外人的情形，案外人所提异议不适用该规定。另外，申请执行人于2016年11月9日向被执行人朱文英催要欠款时，朱文英一再表示查封房产没办理房产证，不能对外出售，有录音录像为证，案外人异议不能成立，应依法驳回。
被执行人鑫马特公司、朱文英、马望宪称，查封的财产属于张中、张云，与公司无关，当时法院调查时没说清楚，公司意思是说当时房产是公司建设的。公司于2016年7月15日与张中、张云签订房屋抵偿债务协议，约定将包括查封房屋在内的七间房产转让给案外人张中、张云，案外人已支付我公司房款，我公司也将房产交付给了案外人。
本院查明，申请执行人刘合建与被执行人鑫马特公司、朱文英、马望宪民间借贷纠纷一案，本院于2016年4月16日作出（2016）鲁1721民初1414号民事调解书，双方当事人达成调解协议如下：“一、被告山东鑫马特制衣有限公司于2016年7月31日前偿还原告刘合建借款50万元及利息（按月利率2%，自2016年5月1日计算至清偿之日）；二、被告马望宪、朱文英对上述借款50万元及利息承担连带保证责任；三、其他无争执。案件受理费8800元，减半收取4400元，保全费3520元，共计7920元由被告山东鑫马特制衣有限公司、马望宪、朱文英负担”。调解书生效后，被执行人逾期未履行义务，申请执行人刘合建于2016年8月23日向本院申请执行，本院当日立案执行，执行案号为（2016）鲁1721执1796号。执行过程中，因被执行人仍不履行生效法律文书确定的义务，本院于2016年12月8日依法作出（2016）鲁1721执1796-1号执行裁定书，查封了被执行人鑫马特公司大门东侧的商住楼一楼门面房六间（自东往西），并张贴公告、封条进行公示。房产查封后，案外人张中、张云于2017年2月7日向本院提出执行异议，称其与被执行人鑫马特公司签订房屋抵偿债务协议，被执行人鑫马特公司已将包括查封房产在内的七间门面房出售给其所有，案外人已付清全部房款，被执行人也将房产交付案外人，案外人已实际占有，依法请求解除查封。案外人为支持其主张，提供了律师见证书、房屋抵偿债务协议、曹县中银登村镇银行还款证明、还款凭证、还款及差价收据及房屋租赁合同等证据。案外人张中、张云（乙方）与被执行人鑫马特公司（甲方）之间的房屋抵偿债务协议系2016年7月15日签订，该协议载明：甲方于2013年8月14日在曹县中银富登村镇银行贷款，乙方以其自有的房地产为甲方作了最高额抵押担保，截至2016年6月30日，甲方共欠银行本息约1043057.64元，甲方无力以现金还贷，银行要求乙方履行担保责任，代为甲方还款，否则起诉乙方。甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上达成协议。一、乙方代为甲方偿还银行贷款1019214元，甲方为乙方出具借款借据，乙方不再承担保证责任，最高额抵押担保不再发生法律效力，甲方必须协助乙方撤销抵押登记手续。二、甲方自愿将其公司院内东北角自建公寓楼一楼北临漓江路的门面房七间，自东往西1-7间，约472.61平方米，以每平方米2200元的价格，共计1039742元抵偿给乙方。该房产自2015年5月动工，同年10月竣工，甲方保证拥有所有权和处分权且无转让、抵押、担保等影响甲方自主处分权利行为。三、房产交付。乙方代偿清甲方本合同约定贷款后，该房产的所有、使用、收益、处分权等相关权益即归乙方所有，其建筑范围内的土地使用权一并归乙方使用……。四、甲方保证自已对抵偿债务的房产拥有所有权和处分权，保证该房产没有产权纠纷，甲方保证将房屋交付乙方前该房产无其他拖欠费用，抵债房屋不存在转让、抵押、担保、租赁等法律上影响乙方行使所有权的障碍。甲方保证该房产权其有人知情并同意房屋抵债，保证该房屋不涉及第三方的权利……。五、由于该楼所使用土地和公司共用的一个国有出让土地证，现在无法分开。该土地使用权甲方已于2015年2月抵押给曹县农村商业银行办理贷款，抵押时不包括该建筑物，如果甲方不能按约定归还曹县农村商业银行前述贷款，银行实现抵押权时给乙方造成的损失，由甲方按照本协议约定的违约责任给予乙方赔偿。协议还约定了违约责任等其他条款。协议签订后，案外人于2016年7月20日为被执行人鑫马特公司偿还欠曹县中银富登村镇银行贷款共计1019213.35元，次日，被执行人鑫马特公司为案外人出具还款及抵偿差价收据。被执行人鑫马特公司将抵偿房产交付案外人。现案外人将其中四间房产出租他人使用。
另查明，被执行人鑫马特公司就其经营场所已取得土地使用权，证号为曹国用（2014）第035号，使用期限50年，查封房产坐落于该宗土地东北角。被执行人鑫马特公司所有的房产于2014年6月18日办理登记，房产证号为曹房权证曹城字第××号。办理登记时所查封房产处为一排平房，被执行人鑫马特公司于2015年5月将平房拆除，改建公寓楼一栋，一层为面向漓江路（东西向）的门面房，改建后的公寓楼未办理产权登记。2016年3月28日，被执行人鑫马特公司因向山东曹县农村商业银行股份有限公司贷款，以其所享有的曹国用（2014）第035号国有土地使用证所登记的土地使用权及曹房权证曹城字第××号房产证所登记的房产提供最高额抵押担保，并办理了抵押登记，担保债权数额为321.57万元，现该担保贷款未偿还。被执行人鑫马特公司将约定房产抵偿给案外人，未告知抵押权人山东曹县农村商业银行股份有限公司，未经抵押权人同意。
本院认为，该案执行异议争议焦点为，查封房产所有权是否归案外人所有。被执行人鑫马特公司就该案查封房产坐落土地于2014年即取得土地使用权，其公司房产亦于2014年6月18日办理登记，房产证号为曹房权证曹城字第××号。2015年5月，被执行人鑫马特公司将其公司土地东北角处平房拆除改建公寓楼房，2016年7月15日案外人与被执行人鑫马特公司签订房屋抵债协议，这些事实说明，房屋抵债协议签订之前，争议房产及坐落土地归被执行人鑫马特公司所有。《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。本案查封财产系被执行人鑫马特公司2015年5月改建，虽未办理房产变更登记，但其占用范围内的土地已于2016年3月28日向山东曹县农村商业银行股份有限公司抵押贷款并办理了抵押登记，依法应视为与占用土地一并抵押。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定“抵押期间，抵押人经抵押权权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。本案被执行人鑫马特公司将抵押房产转让给案外人抵偿债务未经抵押权人同意，违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，案外人虽称系买被执行人的房产，但实际应为被执行人鑫马特公司以房产抵偿债务。案外人为被执行人偿还担保债务后，其双方之间即形成新的债权债务关系，案外人可向被执行人行使追偿权。虽双方签订房屋抵偿债务协议，案外人为被执行人偿还担保贷款，被执行人将约定的房产抵偿给案外人并实际交付，但抵债房产占有范围内土地已抵押贷款，被执行人将房产抵偿转让给案外人未经抵押权人同意，其双方抵偿行为违反法律规定，故不应认定查封房产所有权转移给案外人。综上，案外人异议理由不成立，对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人张中、张云的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 马春民
审判员 李建军
审判员 王俭春
二〇一七年十二月十五日
书记员 战德华