湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0602民初2225号原告：曹某某。原告：刘某某。两原告委托诉讼代理人：李柱清，岳阳市华业法律服务所法律服务工作者。被告：覃某某。委托诉讼代理人：钟龙，湖南云盟律师事务所律师。原告曹某某、刘某某与被告覃某某物权保护纠纷一案，本院于2018年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告委托诉讼代理人李柱清、被告覃某某及其委托诉讼代理人钟龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法确认位于岳阳市岳阳楼区办事处庙前街社区房屋所有权证号为329092号的商业门面的物权归原告共同所有；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2007年6月20日，原告曹某某在岳阳市岳阳楼区人民法院通过竞拍获得本案涉诉房屋在内的整栋房屋，其产权证号为岳房字第甲49807号、土地证号为岳楼国用2001字第************号，据此岳阳楼区人民法院依法作出了（1998）楼执字第478-2号民事裁定书。此后，原告依法办理了产权变更手续，依法获得了整栋房屋及一楼门面的产权证。2008年上半年，原告将一层所有权证号为329092号的门面出租给被告使用，被告承租后一直用于格力空调销售及售后服务，双方签订了租赁合同约定每月租金为1000元。由于原告一直在外经商，又因身体原因一直未居住岳阳，现因门面权属发生争议且协商未果，故原告提起民事诉讼。被告覃某某辩称，原告起诉被告没有事实依据，请求驳回原告诉求。本案诉争房屋于2011年4月已经出售给被告,双方签订了门面买卖协议书，被告在签订协议书支付了合同约定的对价；本案协议书约定办理房产证由原告负责，费用是原告承担，因为原告没有按照约定办理过户手续，导致被告的房屋在征收时造成损失5万多元，被告保留追偿权。经审理查明，2007年6月20日，原告曹某某在岳阳市岳阳楼区人民法院通过竞拍获得产权证号为岳房字第甲49807号房屋，岳阳楼区人民法院依法作出了（1998）楼执字第478-2号民事裁定书裁定：一、将被执行人岳阳食品总公司所有的位于岳阳市桥西蘑菇亭门旁的原红楼大酒店及左侧家属楼的一层门面总建筑面积为1383.9平方米，其产权证号为岳房字第甲49807号、土地证号为岳楼国用2001字第430602410**号归买受人曹某某所有；二、买受人曹某某应持本裁定书在相应的期限内到岳阳市房地产管理部门（或土地管理部门）办理产权过户手续。因被告覃某某之前就在原岳阳食品总公司租赁一楼门面从事格力空调销售，原告刘某某遂于2008年7月1日代曹某某（甲方）与被告覃某某（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：租赁原红楼大酒店西起第一间门面，乙方在每月10日前向甲方支付租金1700元，逾期不交甲方有权中止合同收回门面扣除押金。签订合同后，被告覃某某每季度向原告刘某某或其亲属支付租金5100元，收款人向被告出具租金收据。2011年3月15日，两原告儿子曹某某向被告出具1万元欠条；2011年3月29日，原告刘某某出具收条，载明收到格力空调现金10万元。2011年4月12日，原告刘某某及其儿子曹某某以原告曹某某为甲方，与被告覃某某签订《门面买卖协议书》，约定：“甲方在岳阳市桥西建设南路38号经营格力空调的门面三间出售给乙方，具体面积按房产证实际面积计算；甲方负责办理过户给乙方的房地产手续，地产手续按国家政策规定面积办理，名字办成覃某某或覃某某。房地产手续过户的一切费用由甲方承担，时间在签协议的三个月内办完，签订协议时乙方付给甲方押金拾万元，签订协议之日起甲方对乙方不再收取门面租金及其他费用。甲方办理好房地产证之时（押金在计算款内扣除）房款按房产证实际过户面积，每平方米6000元计算，一次性付清，不带任何附加条件。为减少费用开支，甲方可将房产证、地产证直接过户给乙方，在办理地产过户手续时，乙方可直接支付费用，费用在房款内扣除，办证之前的房租按实际结算”。签订协议后，原告刘某某及其子曹某某于2011年8月19日收原告房屋预付款2万元，曹某某于2011年8月29日收款1万元和2012年1月11日收款7万元。2013年4月27日，原告曹某某将诉争房号101变更登记至两原告名下，登记面积为82.56平方米，登记后所有权证号为329092号。原告曹某某在取得房产证后，以房产证原件作质押在案外人王建岳处借款，因被告向原告主张门面转让，原告曹某某与被告覃某某协商，由被告代为偿还借款后从案外人处取回房产证原件。2014年1月9日，被告覃某某代原告曹某某向案外人王建岳偿还借款20万元，原告曹某某将房产证取回后交给被告覃某某，原告曹某某向被告出具收据上载明：“今收到覃某某购曹某某房款（产权证岳阳楼区329092号）计人民币贰拾万元整”，原告曹某某向被告出具委托书载明委托覃某某将房产证转入覃烨梓名下，并交付了两原告身份证明及结婚证复印件。2014年1月29日，被告再次支付5万元，原告曹某某以同种方式向被告出具购房款收据。2017年9月3日，被告覃某某就诉争门面作为被征收人与岳阳市岳阳楼区征收安置工作局签订《国有土地上房屋征收补偿协议》，获得房屋主体补偿2634806元、装饰装修及附属设施补偿81495元、停业损失补偿110676元、搬迁补助3060元、奖励金额61218元合计2921937元，扣除未办证部分费用57757元，实际领取征收补偿款为2864180元。被告覃某某在签订征收补偿协议后腾空了门面，该房屋尚未拆除。以上事实，有原告提交的（1998）楼执字第478-2号民事裁定书、销售不动产统一发票（代开）发票联、原岳阳市食品公司房产证、登记在原告名下的诉争房产所有权基本信息，有被告提供的门面买卖协议书、两被告身份证、户籍卡及结婚证复印件、原告曹某某出具的房款收据两张及委托书、原告刘某某及曹某某出具的收据五张、门面租赁合同及租金收据、国有土地上房屋征收补偿协议，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，原告曹某某通过执行房屋竞拍取得诉争房屋，原、被告双方均无异议，本案的争议焦点为原、被告双方签订的《门面买卖协议书》是否有效及履行。根据本院查明情况，原告刘某某及曹某某代曹某某与被告签订门面买卖协议，约定了诉争房屋以每平方米6000元的价格以登记面积向被告出售，以原告预先支付的10万元作为押金，并约定三个月内办理好过户后一次性支付余下房款，该协议具备房屋买卖合同的全部要件，合同真实成立并合法有效。协议书上虽无原告曹某某签字，但有原告刘某某及其子曹某某签字，且原租赁合同签订及租金收取均由原告刘某某出面，被告覃某某完全有理由相信原告刘某某及曹某某有权代表原告曹某某，被告覃某某基于该信任多次向原告刘某某及曹警梁支付房款，原告刘某某及其子曹某某的行为构成表见代理；其次，根据2014年元月原告曹某某向被告出具购房款收据及办证委托书等事实，且在出具收据时并未重新协商价格和签订新的协议，证实原告曹某某应当知悉该协议内容，原、被告双方有继续履行该协议的合意，该协议书对原、被告均有法律约束力，两原告按合同应当继续履行协议；再次，从该协议约定在签订协议后原告不再收取被告租金，根据被告提供的租赁合同及租金收据和本案查明事实，在签订合同后被告也未向原告支付租金，原告方向被告出具的收据也非租金收据，两原告也未对门面进行管理，说明原、被告在签订协议后已实际按协议履行。综上所述，原、被告签订《门面买卖协议书》系转让诉争房屋的有效合同，虽未办理物权转移登记，但不影响合同效力，故对两原告的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曹某某、刘某某的全部诉讼请求。本案案件受理费减半收取200元，由原告曹某某、刘某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审判员  许君龙二〇一八年六月十三日书记员  李梦婷