福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终2287号上诉人（原审原告）：泉州市城建物业管理有限公司，住所地泉州市丰泽区丰泽商城综合楼2-3层。法定代表人：郭志铭，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑维俨，福建中言律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄彩煌，福建中言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张惠群，男，1974年10月12日出生，汉族，住福州市晋安区。上诉人泉州市城建物业管理有限公司（下称城建物业公司）因与被上诉人张惠群物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2016）闽0503民初8383号民事判决，向本院提起上诉。本案于2017年4月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人城建物业公司上诉请求：1.撤销一审法院的判决，改判支持上诉人的全部诉讼请求（即请求判令被上诉人立即支付上诉人自2014年3月起至2016年7月止的物业管理费人民币4207.04元及自2013年9月起至2016年6月止水电公摊费用616元，合计4428元，及上述款项的滞纳金（自2016年1月1日起，至实际支付之日止，按日千分之一计付）；或将本案发回重审。2.由被上诉人张惠群承担一、二审的诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致适用法律错误，判决错误。1.本案诉争部分物业费并未超过诉讼时效。被上诉人欠上诉人的物业管理费，上诉人通过各种途径向被上诉人催收，包括电话催收、上门催收、委托律师催收等，一审庭审过程中，被上诉人也承认2016年5月收到过上诉人委托律师发出的催款律师函，所以，上诉人一直在主张权利，时效因权利主张而不断中断并重新起算，至上诉人起诉时，并没有超过诉讼时效。2.一审法院认定“原告没有提供证据证明其已完全按照收费标准提供对应等级的服务，且自认存在人员不到位的情况”从而认定“原告没有达到相应的服务标准的主张，进而对物业管理费，予以酌情调整，以2839.54元予以判决。该认定缺乏事实与法律依据。二、关于滞纳金。按照合同的约定应按所欠物业服务费的1‰/日支付。被上诉人在庭审中主张过高，应按年24%计付。但一审法院按中国人民银行同期同类借款利率计付明显错误。三、关于公摊水电费。一审法院以上诉人未提供相应的证据予以驳回上诉人的诉讼请求。该水电公摊费用所涉的票据相当多，在庭审中上诉人已提供相应的票据并列明清单给被上诉人阅过，并且让被上诉人随时可到上诉人公司查阅原件。综上，上诉人的诉讼请求有事实与法律依据，证据确实充分，请求二审法院予以改判支持上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。被上诉人张惠群答辩称：一、一审判决认定部分物业费超过诉讼时效是正确的；二、房屋质量问题还未整改完，并且没有实际交付被上诉人房屋，一审法院判决将物业管理费调整至80%是正确的；三、一审对于违约金的问题判决也是正确的。综上，原判正确，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。城建物业公司向一审法院起诉请求：判令张惠群向城建物业公司支付物业管理费3812元及水电公摊费用616元，合计4428元；支付上述拖欠款项自2016年1月1日起至实际支付之日止按日千分之一计算的滞纳金。一审法院认定事实：负责开发建设丰泽区海城花苑住宅小区的泉州市城建国有资产投资有限公司选聘城建物业公司对海城花苑小区提供前期物业管理服务，双方为此签订一份《物业服务合同》，对物业管理服务期间的服务内容、收费办法及违约责任等事项作了约定，合同期限自2013年4月1日起至2016年12月31日止，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层住宅的收费标准为1元/㎡/月；业主应于交房之日起交纳物业服务费用，物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠物业服务费的1‰/日向城建物业公司支付违约金。张惠群是丰泽区海城花苑2号楼2508房屋的业主，该房屋建筑面积为131.46㎡。张惠群于2013年8月办理了房屋交接手续，因其未能按时向城建物业公司缴交自2014年3月起至2016年7月止的物业管理费及自2013年9月起至2016年6月止的水电公摊费用，城建物业公司催讨未果，遂起诉至法院。一审法院认为，具备物业管理资质的城建物业公司与诉争海城花苑小区建设单位泉州市城建国有资产投资有限公司签订的物业服务合同合法有效，应予确认。城建物业公司对该小区提供了物业管理服务，张惠群作为小区业主有义务向城建物业公司缴纳相应的物业服务费用。根据物业服务收费应当遵循费用与服务水平相适应的原则，鉴于城建物业公司就张惠群关于城建物业公司提供的物业管理服务质量未达到承诺的标准、城建物业公司在本案中诉求的物业服务费用部分已过诉讼时效以及城建物业公司未提供水电公摊缴费凭证原件的答辩意见，未能提供充分的证据对自己的请求加以证明，对此应承担举证不能的法律后果，对于城建物业公司请求的物业管理费，酌情予以调整，以2839.54元予以支持，城建物业公司请求的水电公摊费用，不予支持；张惠群迟延支付所欠物业服务费用的行为属违约，城建物业公司有权向其主张相应的违约金，但对于城建物业公司请求按诉争物业服务合同约定的“日千分之一”计收滞纳金，因该合同中对滞纳金的支付标准约定明显超出法律规定的标准，依法予以调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计付；张惠群的相应辩解意见，予以部分采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张惠群应于本判决生效之日起十日内向泉州市城建物业管理有限公司支付物业管理费2839.54元，并支付滞纳金（其中2016年1月之前的欠款自2016年1月1日起、2016年1月起的欠款自2016年1月16日起至实际支付之日止按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率以每月实际拖欠物业费用的80%为本金按月分段累加计算）；二、驳回泉州市城建物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由张惠群负担。二审中，当事人没有提交新证据。经二审审理查明：一审判决查明认定的事实没有出入，本院予以确认。本案双方当事人的争议焦点为：一、上诉人城建物业公司所诉的部分物业费是否超过诉讼时效？二、一审对尚欠的物业费按照80%的责任计算，及违约金按照同期同类贷款利率计付等是否正确？本院认为，一、关于上诉人城建物业公司所诉的部分物业费是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，泉州市城建国有资产投资有限公司作为诉争海城花苑小区的建设单位，与城建物业公司签订的前期物业服务合同对小区业主具有约束力。张惠群在2013年8月交付房屋后，依法应当交纳相应的物业费。根据诉争物业服务合同的约定：物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日前履行交纳义务，张惠群虽未缴交自2014年3月起至2016年7月止的物业管理费及自2013年9月起至2016年6月止的水电公摊费用，但城建物业公司不能提供曾向张惠群催缴物业服务费用相关的证据，因此上诉人主张的部分物业服务费已超过二年的诉讼时效期间，一审法院对此认定并无不当。二、关于一审对尚欠的物业费按照80%的责任计算，及违约金按照同期同类贷款利率计付等是否正确的问题。鉴于上诉人城建物业公司对诉争小区已提供了相应的物业管理服务，但在实际管理中存在人员不到位、瑕疵的情况，故一审认定上诉人在管理中没有达到相应的服务标准并无不当；一审法院对被上诉人应交纳有物业费酌情予以调整为2839.54元也是正确的（131.46㎡×1元/㎡/月×27个月×80%）以，应予维持。虽合同中约定支付违约金为所欠物业费的每1‰，但鉴于该违约金过高，一审对违约金酌情调整为按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率也是符合法律规定的。另水电公推费，因被上诉人一直未装修居住，且上诉人提供的证据为复印件，被上诉人不予认可，故也不应支持。综上所述，上诉人城建物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人泉州市城建物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑丽阳审 判 员  李 芳代理审判员  郭燕珍二〇一七年七月十七日书 记 员  林秋韵速 录 员  金雅琳附本案主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。