文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终1747号上诉人（原审原告）：深圳市世华房地产投资顾问有限公司。住所地：深圳市福田区沙头街道深南中路大庆大厦1层02号109房A1。统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：吴军强，执行董事。委托诉讼代理人：钟胜荣，广东中安律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志强，广东中安律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：马志丹。上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）因与被上诉人马志丹居间合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第4761号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人世华公司委托诉讼代理人钟胜荣、被上诉人马志丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人世华公司上诉请求：一、撤销原审判决并改判全部判项；二、改判马志丹支付世华公司佣金50000元及相应违约金（以50000元为基数，按每日千分之一的标准，从2015年8月30日起计至马志丹付清全部佣金止）；三、判令马志丹承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审判决存在明显的事实认定错误。原审法院第五页“本院认为”部分：该居间服务，是为买卖双方实现订约并完成交易的媒介居间服务，居间方的义务，在于促成订约并为双方完成交易提供服务。该事实认定存在重大错误。《合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。可见、居间合同最明显的特征就是居间方提供房产信息，促成买卖合同成立，世华公司作为居间方已促成马志丹与案外人签订《二手房买卖合同》(合同编号：1501707)，居间义务已经完成，并非原审法院认定的未提供全面的居间服务。本案的实际情况是世华公司促成买卖合同签订后，协助买卖双方办理了定金支付、赎楼手续，在通知马志丹及案外人办理首期款监管手续时，案外人不配合，世华公司也给出马志丹法律建议，要求发书面函件催告，而马志丹为了逃避佣金支付义务，与案外人找各种理由推诿，而后私自避开世华公司自行办理了过户手续。另，原审判决书第六页载明“同时，承诺书第二条约定在买卖双方订立二手房买卖合同前向居间方支付佣金五万元，该条款并未约定世华公司应履行的全部义务，免除了世华公司自身的责任”，亦属于重大事实认定错误。原审法院显然错误地理解了此条款，世华公司已于2015年6月18日成功促成马志丹与案外人签订了《二手房买卖合同》，完成了居间服务，承诺书第二条约定的《深圳市二手房买卖合同》为买卖双方签订的第二份合同，该合同为国土局办理递件过户要求的格式合同，并非买卖双方交易实际使用的合同，并且该合同于涉案房产递件过户前签订，该约定是将付佣时间定于房产过户前，而非原审法院认定的合同签订前。第三，原审判决将马志丹于2016年6月18日缴纳的1万元认购保证金直接抵扣佣金，是对该认购保证金归属情况的错误认定。认购保证金是合同签订前，买家为表示购买诚意，提前托管至居间方，待合同签订后，直接转作购房定金或交房保证金。而本案的实际情况是马志丹缴纳的1万元保证金根据买卖合同第十二条约定转化为案外人的交房保证金，待买卖双方办妥交接手续后该款项退还卖方。世华公司属于居间方，对买卖双方缴纳的款项仅有托管的权利，无权用以抵扣佣金。而一审法院擅自将他人的款项用于抵扣居间报酬，实属违法。二、原审判决错误地理解了居间服务、格式条款相关法律法规，属于严重的法律适用错误。《合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同机会或提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。据此可见，居间人的义务仅限于报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，其居间责任在促成合同成立后即告终止，居间人促成合同成立的，即可依法收取约定的居间报酬。至于合同此后是否履行、如何履行、是否提前解除，均不能影响居间人收取居间报酬权利的实现。原审法院将居间服务理解为“是为买卖双方实现订约并完成交易的媒介居间服务”与上述法律规定不符，加重了居间方的责任。应当强调，依照《合同法》第四百二十四、四百二十六条规定，居间人只要促成合同成立即可收取居间报酬；“协助合同履行”并非居间方的法定义务，亦非交易习惯要求。所以，居间人在促成合同成立后是否提供了“协助合同履行”的服务，不影响居间人收取全额居间报酬权利的实现。原审法院以“世华公司无法推进买卖双方的交易流程，因而并未提供全面的居间服务”为由，酌定马志丹支付世华公司报酬1万元，无合同、事实和法律依据，应予切实纠正。另，原审法院判决书载明“同时，承诺书第二条约定在买卖双方订立二手房买卖合同前向居间方支付佣金五万元，该条款并未约定世华公司应履行的全部义务，免除了世华公司自身责任，同时加重了马志丹的责任，排除了马志丹要求实现交易的权利，是典型的格式条款，本院认定上述条款无效。”该认定及法律适用均建立在错误的事实上。首先，何为世华公司的责任？原审法院显然没有明白这一最基本的法律规定。根据《合同法》第四百二十四条的规定，居间人的义务为报告订约机会及订立合同提供媒介服务。世华公司已于2015年6月18日成功撮合马志丹与案外人签订《二手房买卖合同》，已完成了全部居间义务，并不存在免除自身责任的情况；其次，马志丹接受了世华公司提供的售房信息及居间服务，最终成功地与案外人签订了房屋买卖合同，此承诺书开篇即言明马志丹基于此理由向世华公司支付佣金，并无加重马志丹的责任，原审法院作出此认定有失偏颇；最后，世华公司于原审时提交了多份证据，原审法院仅凭承诺书中的一个条款作出上述认定，极不负责任；世华公司于原审时提交的《交易风险提示》等证据已向马志丹及案外人揭示了交易风险，提示买卖双方仔细阅读签署的所有合同文件的条款，已充分尽到《合同法》第三十九条规定的提示义务，所有文件均是买卖双方可接受的，是公平的。三、应当强调，该承诺书第一段抬头部分及第二条关于佣金金额的内容是手写的，不属于格式条款：退一步而言，即使认定该承诺书全部内容属于格式条款，但也不存在违法情形，故合法有效，应当作为认定案件事实的有效证据。（一）该承诺书第一段抬头部分内容手写填写了涉讼房产的名称，第二条佣金内容手写了佣金的具体金额（伍万元，含大小写）——应当强调，前述手写内容是当时双方经过充分协商后填写的，并不是事先打印好的，因此并不属于格式条款。（二）退一步而言，即使认定该承诺书全部内容属于格式条款，但也不存在违法情形，故合法有效，应当作为认定案件事实的有效证据。第一、该承诺书第一段抬头部分约定的“买卖双方确认居间方已就涉讼房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方签订了买卖合同”内容有世华公司提供的马志丹及案外人亲笔签署的《二手房买卖合同》《购买物业独家代理委托书》《出售物业独家代理委托书》等证据相佐，并非子虚乌有；第二、第二条约定的应当支付佣金及佣金金额的内容是以马志丹确认世华公司已提供居间服务为前提的，符合《合同法》第四百二十六条关于“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定报酬”的法律规定，公平合理。综上可见，即使认定该承诺书全部条款属于格式条款，该承诺书也不存在《合同法》第五十二条、五十三条规定的情形，亦不存在“世华公司免除其责任，加重马志丹责任、排除马志丹主要权利”的违法情形，应当认定为合法有效，并应当作为认定案件事实的有效证据。四、原审法院审限严重超期，违反了《民事诉讼法》的规定，属程序违法。上诉人世华公司在本案二审审理期间，对其上诉的事实与理由作出如下补充：一、涉案《佣金及必要费用确认及支付承诺书》不仅不存在《合同法》第四十条、五十二条、五十三条规定的无效情形，而且完全符合《合同法》第一百一十三条、四百二十四条、四百二十六条规定及《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一部分第（十六）点规定，符合权利义务对等的公平原则，应为合法有效。二、居间人的居间义务仅限于促成合同成立，“为合同双方完成交易提供服务”“协助双方履行完毕合同”等工作并不属于居间人的“居间义务”——一审判决将前述工作认定为“居间义务”并进而以世华公司“未提供前述工作、未完成全部居间义务”为由大幅度扣减居间报酬（从约定的5万元调整至1万元）明显错误。应当强调，依照《合同法》第四百二十六条规定及《广东省高级人民法院民二庭民商事审判实践中有关疑难法律问题的解答意见》第一部分第（十六）点的规定，居间人只要促成合同成立即可收取居间报酬；“协助双方履行完毕合同”并非居间人的“居间义务”，亦非交易习惯要求；所以，居间人在促成合同成立后是否提供了前述工作，并不影响居间人收取全额居间报酬权利的实现。一审判决书认定：“居间方的义务，在于促成订约并为双方完成交易提供服务。本案中，由于不可归责于马志丹的原因，世华公司无法继续推进买卖双方的交易流程，因而并未提供全面的居间服务”——此认定完全是根据主观臆想和推测作出的，与法律规定及合同约定相悖，应予纠正，兹详述如下：（一）法律没有规定“协助双方履行完毕合同”是居间人的“居间义务”。如第一大点所述，居间人的居间义务限于“促成合同成立”，促成合同成立后即可收取全额居间报酬。所以，依照法律规定，合同成立后“协助双方履行完毕合同”并不属于居间人的“居间义务”。（二）合同没有约定“协助双方履行完毕合同”是居间人的“居间义务”。综观涉案《承诺书》的内容，没有任何条款约定“协助买卖双方履行完毕合同”或“为买卖双方办理赎楼、贷款、过户、抵押等过程提供服务”是世华公司应负的“居间义务”，一审判决的上述认定纯属杜撰。相反，合同的以下约定进一步印证了一审判决的上述认定是错误的：1、《承诺书》正文第一段明确约定：“鉴于：买卖双方确认居间方已就涉案房产买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2015年6月18日签订了买卖合同，现买卖双方向居间方承诺：2、买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金5万元……”——由此可见，买卖双方承诺支付居间报酬的基础是“居间方已撮合买卖双方签订了买卖合同”，而不是所谓的“居间方协助买卖双方履行完毕合同”，买卖双方更没有声明“居间方要协助履行完毕合同后（即交易完成后）才支付居间报酬”。2、相反，《承诺书》第2点进一步明确约定：“……买方自愿向居间方支付按揭服务费1500元”——该约定再清楚不过地表明：世华公司根据《承诺书》第2点前一句话收取的居间报酬（佣金）5万元完全属于“居间报酬”性质，如果买方需要世华公司协助办理“按揭贷款”手续，则另行支付按揭服务费1500元，这两项报酬完全是两个不同的概念，互不包含、折抵，亦互不影响（由于事实上世华公司没有为马志丹（买方）提供前述“按揭服务”，所以本着实事求是的原则，世华公司一审起诉主张的仅仅是居间报酬5万元，并没有起诉主张按揭服务费1500元）。（三）二手房交易实践没有要求“协助双方履行完毕合同”属于居间人的“居间义务”。在二手房交易实践中，买卖合同签订后，买方和卖方要各自独立履行合同义务，并与其他主体发生法律关系，包括：1、卖方的履行义务主要包括：（1）、若卖方房产处于抵押状态，则卖方要履行赎楼义务（即提前还清按揭贷款、赎出《房地产证》原件），为此，卖方要与专业担保公司签订《赎楼担保服务合同》、向担保公司另行支付赎楼担保服务费、向担保公司及其指定员工出具全权公证《委托书》，并向银行支付短期赎楼贷款利息；（2）、过户时，担保公司为保障自己权益，会指派员工持全权公证《委托书》代理卖方签署过户所需的《深圳市二手房买卖合同》等合同文件并收取售房款（所以，过户手续实际上是由担保公司员工和买方共同办理的，而不是由居间人即房地产中介公司办理的）。2、买方的履行义务主要包括：（1）若买方系一次性付款，则买方需与银行、卖方共同签署《资金监管协议》，将购房款监管在银行，待过户成功后再由银行将购房款转至卖方名下；（2）若买方系按揭付款，则买方需向银行提交按揭贷款申请资料，银行审核通过后出具《贷款承诺书》，待过户成功后再由银行将按揭贷款发放至卖方指定的帐户上。由上可见，买卖双方为履行合同，要与专业担保公司、银行、国土部门发生担保合同关系、资金监管合同关系及按揭贷款合同关系、行政审批关系，这些关系均与居间合同关系无关。（四）退一步而言，即使买卖双方愿意委托居间人代为办理某些程序手续，由此发生的也是“委托合同关系”且买卖双方应据此另行向居间人另行支付“代理报酬”，与“居间合同关系”及“居间报酬”无关。实践中，即使买卖双方愿意委托居间人代为办理某些程序手续，那么据此发生的也是“委托合同关系”，应受《合同法》第二十一章“委托合同”的调整，并应依照《合同法》第四百零五条规定向居间人另行支付“代理报酬”。正是基于此做法，涉案《承诺书》第2点才会约定“按揭服务费1500元”。应当指出，“委托关系”与“居间关系”其实是两种完全不同的法律关系，不能等同或混淆，更不能将某些须由买卖双方另行委托、并须另外支付代理报酬的工作强加到居间人头上作为其“居间义务”，并据此认为“世华公司（居间人）没有完成某些代理工作，就应扣减相应的居间报酬”。（五）国家部委规章《房地产经纪管理办法》第十七条明确规定了“房地产经纪机构提供代办贷款、代办产权登记等其他服务的，应另行签订合同”，这更进一步表明：“基于代办某些程序手续”发生的是另外的“委托合同关系”及“代理报酬”，与“居间合同关系”及“居间报酬”是两个完全不同的法律关系。2011年4月1日起施行的住房和城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部制定的《房地产经纪管理办法》第十七条规定：“房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的，应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况，经委托人同意后，另行签订合同”。可见，法律已经明确界定了“代办贷款、代办房地产地登记等其他服务”是与“居间合同”完全不同的另一层法律关系，并规定房地产经纪机构如需提供前述服务，必须另行与委托人签订合同、收取委托报酬。三、应当强调，在二手房交易实践中，经常发生买方或卖方违约导致交易暂时受阻甚至流产的情形，在此情形下，法律不能强求居间人（房地产中介公司）逼迫交易双方继续履行（因为居间人并不享有“司法强制权”），人民法院也不能以居间人“没有督促、协助或迫使双方履行完毕合同”为由就认为“居间人没有完成全部居间义务”并进而大幅度扣减居间报酬。本案中，从马志丹一审提交的其与世华公司员工电话录音记录及世华公司二审提交的短信记录可看见，世华公司（居间方）业务员已经催促卖方梁某忠办理公证委托及资金监管手续，在卖方不配合的情况下多次极力劝说马志丹签发催告函并通过法律程序解决，但马志丹置之不理，可见世华公司已尽到了协调义务，不存在过错。（一）二手房买卖交易由于金额巨大、涉及利益重大，一旦发生房价波动或家庭意见不和等因素，极容易发生一方反悔违约的情形，比如2015年“3.30”新政后，由于房价大幅上涨，造成了几千上万起卖方违约的纠纷案件涌入深圳法院，有的案件至今仍然没有审结，有的案件已终审判决卖方继续履行（强制过户）、但至今仍然没有执行完毕。在上述情形下，法律不能强求居间人逼迫交易双方继续履行，因为居间人并不享有“司法强制权”。人民法院也不能以居间人“没有督促、协助或迫使双方履行完毕合同”为由就认为“居间人没有完成全部居间义务”并进而大幅度扣减居间报酬，因为居间人对此情形的发生没有过错，纠纷障碍的发生完全是由于一方受利益驱动、法律意识淡薄而引起的。（二）本案中，马志丹一审提交了其与世华公司员工的多份电话录音记录，其中，第一份《2015年7月8日下午15时33分与Q房网徐经理通话录音对应文本》第2页第25行载明：“乙（即世华公司经理徐某明，下同）：处理啦，业主（卖方）他如果不配合，那就走法律程序嘛，是不是”，第33-34行载明：“前期我们已经谈好了，但是现在如果业主突然他不卖了，或者他有什么想法，那我们调查清楚，那建议双方走这个法律程序”，第3页第23行载明：“乙：我让你一直等了吗？现在就写违约催告函嘛”，第30行载明：“乙：万一他不行，我也建议你走法律程序”。第三份《2015年7月9日上午10时53分向Q房网总部投诉电话录音对应文本》第2页第14-20行载明：世华公司客服部员工多次建议马志丹向卖方签发催告函催告履行义务——然而，马志丹却一直置之不理，反而固执地认为“世华公司要搞定一切事情”、坚持不愿意起诉卖方或向卖方签发催告函。此外，世华公司二审提交的业务员与卖方梁某忠的短信记录显示，从2015年6月23日至7月6日，业务员告知卖方需携带齐办理公证委托所需的资料、后又多次催促其到宝安公证处办理公证委托手续、到银行办理资金监管手续；在卖方不配合的情形下，世华公司业务员于2015年7月13日催促马志丹到世华公司向卖方签发催告函、催促卖方履行相关义务（因为买卖合同的当事人为买方、卖方，所以致卖方的催告函必须由买方签发），但马志丹予以拒绝并一味指责世华公司。综上可见，世华公司作为居间人已尽到了协调义务，遵守了房地产中介行业的职业道德，不具有过错；马志丹无权一味地指责世华公司，更无权将卖方的过错强加到世华公司头上。四、此外，世华公司提供的一系列深圳市中级人民法院生效判例的裁判规则表明：对于居间人促成买卖合同签订后一方违约导致交易流产（未完成）的案件，司法机关尚且认定“关于居间报酬支付的条款合法有效”并“判令违约方支付全额居间报酬，不作调低”；更何况，本案中马志丹已经成功购入涉案房产、实现了买卖合同的目的，故更应当判决马志丹向世华公司支付全额佣金5万元，唯此方可维护世华公司应有的合法权益。被上诉人马志丹未提交书面答辩状，在本院二审调查时口头答辩称：一、《佣金及必要费用确认支付承诺书》是无效的格式条款，坚持一审答辩意见，马志丹与世华公司并未签订任何居间合同。二、居间方的居间义务按照市场惯例实际包括进行居间以及代理交易过程中的若干事项，而不仅仅只包含促成合同签订。对世华公司的补充上诉状，坚持其一审答辩意见。三、虽然买卖过程中有买方或者卖方违约，导致交易受阻，但事实是在此单交易过程中是因居间方业务员的过错导致案外人强烈不愿意配合，使买卖受阻。正因二手房买卖金额巨大，而且330新政后房价暴涨，有大量的卖方违约纠纷，买方迫于房价上涨的压力，强烈希望尽快完成买卖，但是由于居间方和卖方的矛盾，导致交易迟迟不能推进，买方承担大量风险，多次督促居间方完成义务，帮忙解决问题，但是居间方长期拖延。世华公司向一审法院起诉请求：一、判令马志丹向世华公司支付佣金50000元；二、判令马志丹向世华公司支付违约金1300元（从2015年8月30日起算，以50000元为基准，按每日千分之一的标准，暂计至起诉之日，实际计算至判决确定的支付之日）；三、判令马志丹承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年6月18日，世华公司与马志丹及案外人梁某忠分别签署《购买物业独家代理委托书》《出售物业独家代理委托书》，为马志丹及案外人提供房产买卖中介服务。同日，马志丹与案外人梁某忠签订了《二手房买卖合同》（合同编号：1501707），约定马志丹购买案外人梁某忠所有位于深圳市宝安区福永XXXD座303物业，约定成交价为3300000元。世华公司向马志丹及案外人提供了《佣金及必要费用确认及支付承诺书》（以下简称《承诺书》），第一条约定：“买卖双方自愿在原合同签订时向居间方支付必要费用，必要费用为第2项承诺所述佣金金额的20%，包含在买卖双方应付的佣金或违约金内。”第二条约定：“买方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币伍万元及按揭服务费人民币壹仟伍佰元，卖方自愿在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金人民币零元。逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付千分之一的标准向居间方支付违约金。”上述承诺书，马志丹在在“买方签字”处署名，案外人梁某忠未在“卖方签字”处署名。同日，马志丹向世华公司支付10000元，用途记为“认购XXXD座303物业保证金”。此后，世华公司无法正常推进二手房交易程序。世华公司提供的通话文字及音频证据证明，2015年7月8日、7月9日，马志丹与世华公司工作人员联系，要求加快推进二手房买卖交易，世华公司工作人员表示案外人梁某忠不配合办理交易手续。2015年7月9日上午，马志丹分三次分别向世华公司立新湖分店店长、Q房网投诉电话、深圳市市场监督管理局热线进行投诉，投诉世华公司工作人员不联系卖家推进交易流程，不积极履行居间义务。7月23日、7月27日，马志丹再次分别致电Q房网投诉电话，了解投诉处理进度，但均无结果。世华公司、马志丹双方对音频证据所载明事实均予确认。其后世华公司未再履行其他居间服务义务。马志丹和案外人梁某忠双方自行联系，支付了房款并办理了过户手续。一审法院认为：世华公司、马志丹之间签订的《购买物业独家代理委托书》、世华公司与案外人之间签订的《出售物业独家代理委托书》，以及世华公司与马志丹签订的《佣金及必要费用确认支付承诺书》，构成世华公司为马志丹及案外人梁某忠提供居间服务的事实。该居间服务，是为买卖双方实现订约并完成交易的媒介居间服务，居间方的义务，在于促成订约并为双方完成交易提供服务。本案中，由于不可归责于马志丹的原因，世华公司无法继续推进买卖双方的交易流程，因而并未提供全面的居间服务。因此，世华公司提供的《佣金及必要费用确认支付承诺书》中开篇即阐述为：“鉴于：买卖双方确认居间方已就……提供了全面的居间服务”，并不属实。同时，承诺书第二条约定在买卖双方订立二手房买卖合同前向居间方支付佣金五万元，该条款并未约定世华公司应履行的全部义务，免除了世华公司自身的责任，同时要求马志丹签订二手房买卖合同前即向世华公司支付佣金，加重了马志丹的责任，排除了马志丹要求实现交易的权利，是典型的格式条款，一审法院认定上述条款无效。世华公司无法完成全部居间义务，马志丹对此并无过错，因此世华公司主张马志丹依照格式条款支付佣金五万元及违约金，一审法院不予支持。鉴于世华公司撮合马志丹与案外人签约，完成了一定的居间义务，一审法院酌定马志丹支付世华公司报酬一万元。因世华公司已向马志丹收取一万元认购保证金，该款可予抵扣。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、马志丹应支付世华公司报酬10000元，该款可与马志丹已缴纳给世华公司的认购保证金10000元相抵扣；二、驳回世华公司其他诉讼请求。本案案件受理费541元，由世华公司负担441元，马志丹负担100元。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院二审期间，世华提交了以下新证据：一、世华公司业务员曾志华与卖方梁某忠的手机短信记录，证明从2015年6月23日至7月6日世华公司告知卖方梁某忠，需携带齐办理公证委托的资料，后又多次催促其到公证处办理公证委托手续、到银行办理资金监管手续，但是卖方不予理睬。二、世华公司业务员马某辉与马志丹的手机短信记录，证明2015年7月13日在卖方不配合办理公证委托的情况下，世华公司催促马志丹到世华公司签署履约催告函，以便发送给卖方催促其履行义务，但是马志丹予以拒绝。世华公司主张上述两项证据均证明了其积极履行协调的义务，不存在过错。马志丹对上述新证据没有异议。本院认为：《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。根据上述规定，委托人支付居间费的依据为是否促成合同成立，而不是合同是否履行。本院认为，在世华公司撮合下，马志丹与案外人已签订了《二手房买卖合同》，应视为居间人世华公司已促成合同成立，即便马志丹最终未能买到涉案房屋，马志丹也应依据世华公司、马志丹之间签订的《购买物业独家代理委托书》、马志丹向世华公司出具的《佣金及必要费用确认支付承诺书》向世华公司支付佣金5万元；事实上，马志丹最终买到了涉案房屋，并已办理过户手续，更应支付佣金5万元。作为买卖房屋的一方当事人在签订房屋买卖合同之后，出于各种原因未及时交付房屋或支付房款，居间人无权强制要求交易双方继续履行合同；房屋买卖合同双方因履行合同发生的纠纷属于房屋买卖合同纠纷，守约一方可以依据合同约定向违约方主张权利，人民法院不能以居间人未协助双方履行完毕房屋买卖合同为由认为居间人没有完成全部居间义务。一审法院认为“居间服务，是为买卖双方实现订约并完成交易的媒介居间服务，居间方的义务，在于促成订约并为双方完成交易提供服务”有所不当，本院予以纠正。《佣金及必要费用确认支付承诺书》虽然系重复使用的格式条款，但关于佣金、按揭服务费等内容经过双方协商，不存在免除了世华公司自身的责任、加重了马志丹的责任、排除了马志丹主要权利的情形，不应认定无效。世华公司主张马志丹还应向其支付违约金。本院认为，房地产中介市场存在竞争，中介机构为了招揽客户，除了履行法定义务外，往往还提供一些延伸服务。在本案双方当事人交易过程中，双方签有《购买物业独家代理委托书》，马志丹还在《佣金及必要费用确认支付承诺书》上签了名，但《购买物业独家代理委托书》仅仅是明确马志丹独家委托世华公司买房，《佣金及必要费用确认支付承诺书》系委托人的单方承诺，确定的是马志丹的义务，而缺少明确约定马志丹权利、世华公司义务的居间合同，则居间双方的权利义务不明晰。世华公司作为专业从事居间业务的企业，与委托人的交易仅以《购买物业独家代理委托书》《佣金及必要费用确认支付承诺书》来体现，对委托人而言是不公平的，也是不规范的，这也是导致发生本案纠纷的原因之一。而马志丹的要求哪些是正当的、哪些是不正当的，缺少完善的合同文本作为依据，即便是世华公司代理律师也需要长篇大论来论述一个常见且简单的交易关系；双方发生纠纷，本院仍要依据合同法关于居间合同的定义来阐述是否应支付居间费。委托人马志丹未能及时支付居间费，过错主要在世华公司，本院基于裁判标准统一的考虑支持世华公司关于居间费的主张，但世华公司主张逾期支付佣金的违约金，本院不予支持。综上所述，世华公司的主要上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第4761号民事判决第二项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民二初字第4761号民事判决第一项为：被上诉人马志丹应于本判决生效之日起五日内向上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付佣金50000元（该款可与被上诉人马志丹已缴纳给上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的认购保证金10000元相冲抵，则被上诉人马志丹应向上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司支付40000元）；三、驳回上诉人深圳市世华房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果马志丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费541元、二审案件受理费541元（已由上诉人世华公司预交），均由被上诉人马志丹负担。本判决为终审判决。审判长 袁  洪  涛审判员 王    伟审判员梁晴敏二〇一七年十二月二十二日书记员 陈毓鑫（兼）