山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终5338号
上诉人（原审被告）：青岛佳美家餐饮管理有限公司。
法定代表人：张亚杰，职务经理。
委托代理人：陶思觅，山东盈祥律师事务所律师。
委托代理人：辛雷明，山东盈祥律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄瑞。
上诉人青岛佳美家餐饮管理有限公司因与被上诉人黄瑞租赁合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第4152号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年6月20日受理，依法组成合议庭，经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理，并于2016年7月12日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。
原告黄瑞诉称，原告于2014年10月15日与被告签订租赁合同，约定被告将位于瑞泰利群商场的一处面积约7平方米的摊位租赁给原告经营小吃，租赁期限自2014年11月1日至2015年10月30日。合同签订后，原告依约向被告缴纳了20000元保证金，并预付上半年租金1500元。2015年正月十五过后，被告在原告不知情的情况下将原告承租的部分摊位转给他人，致使原告无法正常经营，原告与被告多次协商未果，于2015年3月25日书面通知被告解除租赁合同，但被告拒绝退还原告保证金及损失，故诉至法院，请求依法判令：原、被告签订的租赁合同于2015年3月25日解除；被告退还原告保证金20000元；被告返还原告租金2500元；被告赔偿原告损失2500元；本案诉讼费用由被告承担。
被告青岛佳美家餐饮管理有限公司辩称，原告所述与事实不符，原告系自己无故停业，并自行搬出摊位，原告所经营的摊位至今仍空置并未转让他人；依据合同约定，原告私自停业，保证金和剩余租金不退，且被告有权终止合同；原告未按时足额缴纳租金，另欠被告管理费、水电费等，依照合同约定，原告应向被告交纳欠缴的各项费用及滞纳金，且被告有权终止合同，保证金和剩余租金不退；原告诉称的2500元损失，无事实及法律依据，依法不应支持。
一审法院经审理查明：
1、2014年10月15日，原告（乙方）、被告（甲方）签订租赁合同一份，约定：甲方为乙方提供甲方所属的位于瑞泰利群负一层的经营区域一处，面积约7平方米，以实地面积为主，供乙方用于经营羊汤（经营品种明细羊汤、砂锅、丸子汤）；租赁期限拟从2014年11月1日至2015年10月30日；乙方向甲方支付保证金20000元，保证金在合同期间不计利息，乙方保证在合同期间正常经营，如乙方在经营期间未经甲方同意擅自停业属于违约，保证金不退。另外，不服从甲方管理等事项需承担物品赔偿金、违约金、处罚金、维修金、管理费、水电费及滞纳金等款项时，甲方可从保证金中扣除；合同期间，乙方向甲方缴纳租金的方式为每年50000元，按年支付，从第二年开始租金按10%递增，租金须在合同签订之日以现金方式缴清；管理费1800元/月，每月5日前以现金方式支付，如不按时缴纳将以日10%收取滞纳金；水电费每月3日前按照实际使用量以现金方式交与甲方，如不按时缴纳将以日10%收取滞纳金；甲方严格按照本合同的约定给予乙方经营区域；乙方保证合同期间正常经营，没有甲方同意不得停业，若停业影响公司整体经营，停业超过15天，每天按3天扣租金，终止合同，保证金和剩余租金不退；乙方须按合同约定缴纳租金、管理费、水电费及各项费用，若未按合同约定足额缴纳，每延迟一天，乙方须按所交费用额度的10%向甲方缴纳滞纳金；有下列情形之一构成违约，甲方有权解除本合同，保证金和剩余租金不退：1、乙方不按约定时间交付租金及其他各项费用达15天者；2、乙方所欠各项费用超过保证金数额的10%或达到年租金的10%；4、未经甲方同意，私自停业的……。双方还就其他事项进行约定。乙方经营的品种为羊汤、砂锅、丸子汤。合同签订当日，原告向被告缴纳保证金20000元。原、被告双方对上述事实予以认可。合同签订当日，原告还向被告支付租赁费15000元，被告出具的收据注明“2015年5月1日再交房费35000元”。被告称被告都是一次性收取一年的租金，因原告经济困难，被告同意原告缓缴，但并非同意原告分段缴纳租金。
2、因被告将涉案经营区域部分区域租赁给案外人刘广站经营“粮全其美手抓饼”，导致原告无法经营，原告于2015年3月25日通过邮政EMS向被告发出解除合同通知书，但该邮件回执显示收件人拒收。何佳美系被告公司法定代表人。2015年3月28日，在原告与被告法定代表人何佳美的通话录音中，因被告将部分区域出租，原告要求解除合同并退还保证金，但被告法定代表人何佳美认为系原告违约。被告还认为其租赁给刘广站（“粮全其美手抓饼”）的区域并不在原告承租的区域内。另查明，2015年3月8日，被告与案外人刘广站，签订租赁合同一份，将涉案经营场地内约2平方米的经营区域出租给案外人刘广站，租赁期限拟从2015年3月10日至2016年3月9日，合同规定每年租金为30000元。
3、涉案经营区域位于青岛市黄岛区长江中路瑞泰利群负一层。经本院及原、被告双方现场勘测，涉案区域涉及两个柜台，每个柜台长约2.1米，两墙柱之间的宽度约为2.3米，两个墙柱的宽度分别约为1.06米和0.37米，墙柱的厚度约为0.75米，柜台至凹陷处墙面距离约为2.21米。被告辩称，出租给原告的经营区域仅为涉案区域中两个墙柱之间的部分，但结合现场勘验，该部分的面积约为5平方米（2.3米×2.21米）。
4、原告提交水电费及管理费的相关收据，证明原告缴纳水电费至原告交至2015年1月份，管理费原告交至12月份。入账日期为2014年12月24日的收据载明：11.20-12.20水电费共计1253.7元，入账日期为2015年1月22日的收据载明：水电费共计1300元，入账日期为2014年11月4日的收据载明：11月份管理费1800元。被告对此均不予认可，但并未提交相应证据，也未提起反诉。对于原告诉求的相关损失，因其提交的证据系单方制作，被告对此也不予认可。
上述事实，有原、被告提交的租赁合同、收据、录音光盘及整理资料、照片及原、被告当庭陈述笔录在案为凭，经庭审质证和本院审查，足以认定。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，合同签订后双方均应按照约定履行各自合同义务。庭审中，原、被告均认可原告于合同签订当日交纳保证金20000元及部分房屋租金15000元，应该予以确认。
本案的焦点问题：一、原告是否有权解除合同？解除时间如何确定？二、保证金及租金如何返还？三、相应损失如何认定？
1、关于合同的解除问题。根据原、被告关于租金及经营面积的约定，原告的经营区域约为7平方米，开始时原告占用的经营面积也约为7平方米，在原告经营过程中，被告辩称面积应为两墙柱间的部分，经现场勘验，该部分面积仅为5平方米，被告擅自将涉案部分经营区域租赁给案外人，对原告的经营构成较大影响，致使不能实现合同目的，已构成根本违约，原告据此诉求解除与被告签订的租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于合同解除的时间。解除的通知自到达被告时生效，因2015年3月25日解除合同的邮件被告拒收，故应以2015年3月28日，在原告与被告法定代表人何佳美的电话通知为准。故双方合同于2015年3月28日解除。
2、关于保证金及租金的返还问题。因系被告违约，故原告诉求被告返还相应的保证金20000元，于法有据，本院予以支持。原告的租金应以实际使用天数计算，因合同于2015年3月28日解除，故应据此计算使用天数，其应缴纳的租金应为20137元（50000元/年÷365天×147天）。因原告已经缴纳租金15000元，故相关费用应在保证金20000元中予以扣除。
3、关于原告诉求的损失问题。因原告对此并未提交充分、有效的证据，且被告对此也不予认可，故原告的该项诉求，于法无据，不予支持。
4、关于水电费和管理费问题。根据原告提交的证据，认定原告缴纳水电费至2015年1月22日，管理费缴至2014年11月份，被告虽对此不予认可，但并未提交相应证据予以证明，也未提起反诉，故原、被告双方可另行处理。
综上，被告还应返还原告的款项为14863元{20000元-（20137元-15000元）}。被告的相关抗辩因其未能提供充分、有效的证据予以证明，均不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告黄瑞与被告青岛佳美家餐饮管理有限公司于2014年10月15日签订的《租赁合同》于2015年3月28日解除。二、被告青岛佳美家餐饮管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告黄瑞人民币14863元。三、驳回原告黄瑞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425元（原告已预交），由原告黄瑞负担175元，由被告青岛佳美家餐饮管理有限公司负担250元，于本判决生效后十日内支付给原告。
青岛佳美家餐饮管理有限公司上诉称，1、双方合同约定“面积约7平方米，以实地面积为主”，一审法院以实测为5平方米就认定上诉人根本违约系适用法律错误。2、一审法院认定上诉人将本案被上诉人承租的部分区域违约转租系认定事实不清。3、一审法院要求上诉人举证证明被上诉人未交纳水电费和管理费错误，被上诉人未交纳的水电费和管理费应当从保证金中扣除。请求撤销一审判决，依法改判或者发回重审。
黄瑞答辩称，1、双方合同约定的摊位面积是7平方米。2、上诉人私自将摊位转让。3、水电费、管理费按照公司规定按时交纳，上诉人如认为欠缴应提交证据。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案争议焦点为：1、上诉人是否构成根本违约;2、被上诉人未交纳的水电费和管理费应否从保证金中扣除。
关于焦点1，本院认为，上诉人与被上诉人租赁合同中约定“面积约7平方米”，而一审法院经现场勘验，实际面积约为5平方米，并且上诉人在2015年3月8日与案外人刘广站签订租赁合同，将本案被上诉人租赁范围内的2平方米租赁给刘广站，致使被上诉人的经营范围缩小，影响被上诉人的正常经营，在此情况下，被上诉人在2015年3月25日向上诉人发出解除合同通知书，并在2015年3月28日电话通知上诉人要求解除合同，一审法院认定双方合同于2015年3月28日解除正确。
关于焦点2，本院认为，本案是被上诉人起诉上诉人，被上诉人的诉讼请求没有水电费和管理费，如果上诉人认为被上诉人欠交水电费和管理费可以另行起诉主张。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费172元，由青岛佳美家餐饮管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 锐
审 判 员 刘述明
代理审判员 于丽人
二〇一六年八月二十六日
书 记 员 张鲁滨
书 记 员 司文雯