广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）肇中法民二终字第75号
上诉人（原审被告）：肇庆市龙亿房地产开发有限公司。
法定代表人：陈微波。
委托代理人：戚世雄，该公司法律顾问。
委托代理人：梁柱坚，广东赛力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：毛卓梅。
委托代理人：李炳球，广东勤思进律师事务所律师。
委托代理人：温锡棋，广东勤思进律师事务所实习律师。
上诉人肇庆市龙亿房地产开发有限公司（以下简称龙亿公司）因与被上诉人毛卓梅商品房销售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2013）肇端法民一初字第452号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年8月28日，毛卓梅作为买受人与龙亿公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份，约定由买受人向出卖人购买肇庆市端州区82区新元西路北侧中央艺墅花园第7幢1层23号商铺，该商铺建筑面积为57.9628㎡，其中套内建筑面积56.0121㎡，公共部位与公共房屋分摊建筑面积1.9507㎡；购房总金额为402260元，在签订合同时买受人向出卖人交付首期202260元，余款200000元须于2009年9月30日前付清；出卖人应当在2010年10月15日前将经验收合格的房屋交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同对产权登记、保修责任等其他事宜进行了详细约定。2009年9月7日，肇庆市房产交易管理所在该合同上加盖“预售商品房交易鉴证专用章”。合同签订后，毛卓梅依约交纳了购房款402260元。2011年2月22日，龙亿公司通过邮寄方式向毛卓梅送达落款日期为2011年1月10日的《入伙通知书》和《缴款通知书》，通知毛卓梅前来办理收楼手续和缴交相关费用。2011年9月8日，中央艺墅花园售楼部出具《关于中央艺墅花园23卡商铺的补充协议》，同意中央艺墅花园23卡商铺北面楼梯间位置在商铺确权办证后由商铺业主毛卓梅自行安排使用。2013年8月15日，毛卓梅与龙亿公司办理了商铺交接手续。后毛卓梅向原审法院提起诉讼，请求判令：1、龙亿公司承担逾期912天交房的全部违约责任，支付毛卓梅逾期交房违约金73372元；2、龙亿公司赔偿毛卓梅因未能及时取得该房屋所有权及使用权而导致经济损失86944元；3、龙亿公司承担本案的全部诉讼费。
另查明：毛卓梅持在肇庆市房产档案馆查询的肇庆市82区新元西路北龙亿花园7-8#楼的《竣工验收备案表》，该表记载楼房竣工验收时间为2013年4月8日，备案日期为2013年4月12日。龙亿公司对该《竣工验收备案表》的真实性没有异议，但认为楼房的实际竣工验收时间为2011年1月27日，并提供了龙亿花园7#-8#楼《工程竣工验收报告》，建设单位（龙亿公司）、监理单位（广东健城建设监理有限公司）、施工单位（广东省肇庆市建筑工程总承包有限公司）、勘察单位（肇庆市鼎湖长大岩土工程勘察有限公司）、设计单位（高要市纵横建筑设计有限公司）均在该报告上盖章，落款日期均为2011年1月27日。龙亿公司对存在两份《工程竣工验收报告》的解释为，时间在前的报告指是楼宇一般的竣工验收，时间在后的报告是指综合竣工验收；开发房地产，验收一般是分两次，第一次土建竣工，达到一般标准，第二次是综合验收，验收包括周边的道路、管网、绿化等；合同第八条约定的交付条件是指初步验收合格，并非指综合验收合格；而备案表当中的竣工验收日期是综合验收日期，无法对应合同第八条的约定，合同约定的条件实际与备案表所规定的竣工验收是不同的；2011年1月的《工程竣工验收报告》只是初步的竣工验收报告，未到办理备案移交档案的时候，由于要移交档案进行备案，所以进行了第二次的竣工验收，两份《工程竣工验收报告》是有不同的作用，其性质与效力必须予以厘清。
本案在审理过程中，该院发函肇庆市住房和城乡建设局咨询，要求该局协助确认肇庆市端州区82区新元西路北侧龙亿花园7号楼和8号楼的实际竣工验收时间。肇庆市住房和城乡建设局函复该院，认为以2013年4月8日的《工程竣工验收报告》为准。
在庭审中，龙亿公司为证实两份《工程竣工验收报告》的来历，提供了广东省肇庆市建筑工程总承包有限公司、肇庆市鼎湖长大岩土工程勘察有限公司和高要市纵横建筑设计有限公司就（2013）肇端法民四初字第247、248号案件回复该院的函件。毛卓梅则认为上述回复提及的是肇庆市端州区82区新元西路北龙亿花园9号楼和11号楼，与涉案的楼房并不相同，不能作为本案的佐证。
原审法院认为：本案是商品房销售合同纠纷。毛卓梅与龙亿公司于2009年8月28日签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。根据双方当事人的诉、辩意见，本案的争议焦点是：一、商品房验收合格时间的认定问题；二、龙亿公司是否违约；三、毛卓梅要求龙亿公司赔偿其租金损失是否合理。
一、关于商品房验收合格时间的认定问题。庭审中，毛卓梅出示的在肇庆市房产档案馆查询的肇庆市82区新元西路北龙亿花园7-8#楼的《竣工验收备案表》，显示竣工验收时间为2013年4月8日，备案日期为2013年4月12日，而龙亿公司提供的《工程竣工验收报告》显示竣工验收时间为2011年1月27日，而肇庆市住房和城乡建设局《复函》确认该工程于2013年4月8日办理竣工验收。据此，参照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条“人民法院就数个证据对同一事实的证明力，可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；……”的规定，肇庆市住房和城乡建设局《复函》的证明力大于《工程竣工验收报告》的证明力，故应确认该商品房竣工验收时间为2013年4月8日。龙亿公司认为本案商品房验收时间为2011年1月27日，理据不足，该院不予采信。
《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定：“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”上述竣工验收登记备案制度只是行政机关对商品房开发企业的管理制度，是约束房地产开发企业的行为，是行政性管理规定，不是效力性强制性规定。因此，毛卓梅关于商品房验收必须取得《工程竣工验收备案表》才视为商品房验收合格的主张，理据不足，该院不予支持。
二、关于龙亿公司是否违约的问题。依据合同第八条约定，龙亿公司应于2010年10月15日前将商品房验收合格交付给毛卓梅。而该商品房验收时间为2013年4月8日。龙亿公司逾期交楼事实清楚，应承担违约责任。毛卓梅诉请确认龙亿公司逾期交楼，应承担合同第九条约定的违约责任理据充分，该院予以支持。龙亿公司商品房验收时间与合同约定的时间逾期了906天，按合同第九条约定，出卖人逾期交楼超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，龙亿公司应向毛卓梅支付违约金72889.51元（合同总价款402260元×0.2‰×906天=72889.51元）。
三、关于毛卓梅要求龙亿公司赔偿其租金损失的问题。依据《中华人民共和国》第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国〉若干问题的解释（二）》第二十八条“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限”的规定，毛卓梅请求调整合同约定的违约金必须是约定的违约金低于其因此造成的实际损失为限。毛卓梅在诉讼中除要求龙亿公司按合同约定支付违约金外，还要求龙亿公司赔偿其租金损失，但毛卓梅在庭审中没有提供证据证明其实际损失的事实。根据《最高人民法院关于》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，属举证不能，应承担不能举证的不利后果。而且，龙亿公司须支付给毛卓梅的逾期交楼违约金亦已在一定程度上弥补了因逾期交楼所造成毛卓梅的损失，若在已计付违约金的基础上再计赔经济损失则有重复处罚之嫌疑。故毛卓梅要求龙亿公司赔偿其租金损失86944元的诉求，理据不足，该院不予支持。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，作出（2013）肇端法民一初字第452号民事判决：一、龙亿公司应于该判决生效之日起十五天内向毛卓梅支付违约金72889.51元；二、驳回毛卓梅的其他诉讼请求。本案受理费3506元，由毛卓梅承担1912元，龙亿公司承担1594元。
龙亿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）龙亿公司提交的《工程竣工验收报告》的真实性、合法性及关联性不容置疑，各单项验收表与施工、勘察、设计等单位出具的说明及住建部门关于10号楼的竣工验收说明等证据环环相扣，相互印证涉案商品房于2011年1月27日已经验收合格的事实。商品房竣工验收后办理的备案手续并非认定其是否符合交付条件的法定程序，即使存在2013年4月8日的另外一份《工程竣工验收报告》，也无法推翻2011年1月27日该商品房经验收合格的事实。（二）原审法院适用《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条错误。首先，住建部门的意见不能作为认定商品房竣工验收和交付使用事实的依据；其次，住建部门的《复函》不属于“国家机关、社会团体依职权制作的公文”，且该《复函》既无否定2011年1月27日《工程竣工验收报告》的效力，也没有说明两份报告的区别，更没有阐明“以2013年4月8日的为准”的理由和依据；最后，住建部门对7-8#号楼竣工验收所作的回复中隐含了认定2011年1月27日竣工验收事实的意思。因此，龙卓梅购买的商品房已于2011年1月27日竣工验收，符合合同约定的交付条件；龙亿公司已将经验收合格的商品房交付给龙卓梅，龙卓梅怠于接收的后果应由其自行承担。综上，请求二审法院：1、撤销原判，驳回龙卓梅的全部诉讼请求；2、龙卓梅承担一、二审诉讼费。
毛卓梅答辩称：按照肇庆市住房和城乡建设局的复函，本案的商品房验收时间为2013年4月8日。
本院经审理查明，原审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，争议焦点为：如何确定涉案房产的竣工验收时间。本案中，毛卓梅、龙亿公司于一审中各自出示的《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》显示涉案房产的竣工验收时间分别为2013年4月8日、2011年1月27日，双方对涉案房产的竣工验收时间存在不同意见。现肇庆市住房和城乡建设局作为房地产竣工验收备案的管理部门，其确认涉案房产的竣工验收时间以2013年4月8日为准。故原审法院综合本案具体情况认定涉案房产于2013年4月8日竣工验收并据此判决龙亿公司向毛卓梅支付违约金，并无不当，本院予以维持。
综上所述，原审认定的基本事实清楚，实体处理恰当。龙亿公司的上诉主张理据不足，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1622元，由肇庆市龙亿房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 任喜跃
审 判 员 唐 强
代理审判员 苏 奇
二〇一四年三月二十日
书 记 员 邵丽虹