广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东中法民一终字第2324号
上诉人（原审原告）：祝寿林。
委托代理人：王巧云，广东华商律师事务所律师。
委托代理人：赵乾坤，广东华商律师事务所辅助人员。
上诉人（原审被告）：东莞市新万房地产开发有限公司，住所地：东莞市塘厦镇湖柏山庄湖景阁1A。
法定代表人：周彤，该公司董事长。
委托代理人：马艺铭，该公司法务工作人员。
委托代理人：郭嵚，该公司法务工作人员。
被上诉人（原审被告）：深圳市万科酒店管理有限公司，住所地：深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心3楼I区。
法定代表人王杰梅，该公司董事长。
委托代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。
委托代理人：吴海洋，该公司职员。
上诉人祝寿林因与上诉人东莞市新万房地产开发有限公司（以下简称东莞新万公司）及被上诉人深圳市万科酒店管理有限公司（以下简称深圳万科公司）物权保护纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2013）东三法民一初字第349号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2012年12月26日，祝寿林向原审法院提出诉讼，请求判令：1、东莞新万公司、深圳万科公司立即归还棠樾国宴堂及其物品归祝寿林；2、东莞新万公司、深圳万科公司向祝寿林支付棠樾国宴堂的使用费共计1560000元（自2010年12月18日计至实际归还之日，其中2010年12月18日至2011年11月30日为440000元，2011年12月1日至2012年11月30日为1200000元，扣除东莞新万公司代祝寿林支付的员工工资80000元为1560000元，后续按每月100000元计算）。
原审法院经审理查明：2009年9月11日，东莞新万公司与祝寿林签订《房地产租赁合同书》一份，约定：东莞新万公司将位于东莞市塘厦镇大坪村林坪大道与高尔夫路交汇处双城水岸商业中心房地产出租给祝寿林，该房地产的建筑面积为1559平方米，共两层；租赁期限为2009年12月1日至2019年11月30日止，东莞新万公司应于2009年12月1日前将租赁房地产交付给祝寿林使用并办理移交手续，交付时应就租赁房地产及附属设施的状况进行确认；2009年12月1日至2014年11月30日为优惠免租期，祝寿林应于2014年12月10日前交付首期租金；租金按年递增，2014年12月至2015年11月为每月38975元，东莞新万公司交付房地产时，可向祝寿林收取不超过两个月租金数额的保证金，即77950元；租赁期间，东莞新万公司负责土地的使用费及给予房地产租赁产生的税款、租赁管理费，祝寿林负责按时支付水电费、卫生费、房屋管理费等；租赁场地的经营范围限于餐厅及古玩字画等文化艺术品的展示与销售，祝寿林保证商铺使用时，已取得各项执照、许可证等合法证照；东莞新万公司向祝寿林提供人民币1500000元的装修补贴，分两期支付，第一期1000000元在合同签订日及祝寿林进场装修之日起五日内支付，第二期500000元在祝寿林进场装修后满两年之日起五个工作日支付，如祝寿林进场后未满两年即提前撤场，东莞新万公司无须支付第二期补贴；祝寿林应严格按照提供给东莞新万公司的规划进行装修和筹备，确保餐厅的效果及档次，东莞新万公司有权监督，如实际与规划有明显差距，则东莞新万公司有权在装修完成前提出书面整改意见，如祝寿林未按整改意见整改，东莞新万公司有权停付第二期装修补贴，装修完成后，祝寿林应向东莞新万公司出具书面通知要求验收，东莞新万公司应在收到书面通知之日起三十日内验收，逾期未验收的视为验收合格；祝寿林确保在2010年1月31日前开业；租约期满后或本合同提前终止时，除双方另有签订合同外，装修工程权属归东莞新万公司，祝寿林在合同期间添置的装置，如机器、设备、广告招牌及商标装饰灯可拆卸或移动的设备、货架等均要搬走；东莞新万公司自行在祝寿林租赁商铺的戏台后正中设置楼梯通道及一楼水岸设计、施工等产生的包括设计费用、工程费用由东莞新万公司自行承担；东莞新万公司如需使用祝寿林租赁商铺的戏台及附属设施，应提前七天书面通知，祝寿林应免费提供给东莞新万公司使用，并在餐饮上提供优惠；双方约定的联系方式为电话、邮寄信件，通讯联络以合同载明的电话、地址为准；等等。合同签订后，东莞新万公司于2009年10月27日向祝寿林支付了装修补贴款1000000元。
2010年3月19日，祝寿林与东莞新万公司、深圳万科公司的工作人员进行了装修会议，会议纪要涉及：租赁场地分三次移交，第一次移交一楼（已实际移交），第二次于3月22日移交二楼书吧及靠近内湖一侧的包房，第三次于3月22日移交戏台后面的包房；祝寿林承诺所有装修于5月30日前全部完成，6月5日前开业；如能在6月5日前开业则物业管理费从6月5日起算，如未能在5月30日前完工或未能在6月5日前开业，则物业管理费从4月5日起算；祝寿林须在3月30日前提交详细的市场推广方案，双方取得共识后再实施；根据实际的移交和开业时间来定，仍按协议5年内免租。双方未就该会议纪要进行书面确认。
2010年9月14日，东莞新万公司与祝寿林再次签订了《房地产租赁合同书》补充协议一份，约定：祝寿林承诺2010年9月22日前完成租赁商铺开办的棠樾国宴堂所有的营业前的审批、准备，在2010年9月22日前正式对外营业，否则承担违约责任；东莞新万公司在本补充协议签订后七日内向祝寿林提前支付合同约定的200000元装修补贴，如棠樾国宴堂在2010年9月22日前开业且通过了东莞新万公司的验收、认可，东莞新万公司同意在祝寿林先交付装修补贴共1400000元的合法票据后七日内再支付200000元装修补贴；如祝寿林未能如期开业，或开业未获东莞新万公司的验收、认可，祝寿林须退还东莞新万公司在签订本补充协议后七日内支付的200000元装修补贴，并承担违约金200000元，且东莞新万公司无须支付前述承诺的第二期200000元装修补贴。该补充协议签订后，东莞新万公司已于2010年9月17日向祝寿林支付装修补贴款200000元。
随后，万科棠樾国宴堂于2010年9月24日正式开业，据网络新闻记载，开业盛典邀请了深圳市宣传部、深圳市商业联合会、深圳市饮食服务行业协会、深圳万科公司的相关领导、人员达百余位嘉宾及搜狐网、搜房网、深圳电视台、深圳特区报等媒体参加。棠樾国宴堂对外宣传称，以打造中国顶级国宴食府为目标，国宴堂主体为上百年的原生徽派建筑，配备中央大戏台以及国绸厅、国瓷厅、国粹厅、国帝厅、国学厅、国艺厅等九大主题包房，内部装修规格及摆设，以中国传统文化和四大发明为背景，高度提炼、概括出中华文化的精髓，是集饮食、收藏、鉴赏、展示为一体综合性的社交场所。
2010年10月16日，祝寿林以东莞新万公司未依约支付末期装修补贴200000元、导致其经营困难为由，将棠樾国宴堂停止营业。随后，王振祥等多名国宴堂的员工以老板祝寿林拖欠2010年8月至10月工资为由，多次到东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会、东莞市塘厦镇人民政府进行信访，并向东莞市人力资源局塘厦分局投诉，至2010年11月3日，祝寿林仍未出现并发放员工工资。经东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会、东莞市塘厦镇政府信访办、东莞市人力资源局塘厦分局联合与东莞新万公司协商，协定由东莞新万公司为祝寿林按拖欠工资的60%垫付工人工资，该垫付于2010年11月3日完成，由东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会出具证明、东莞市人力资源局塘厦分局出具见证书确认，经员工签名核实，最终垫付工资额共计78463元。东莞新万公司已与王振祥等数名员工签订了《工资债权转让协议书》。
2010年12月7日，案涉租赁场地所在的物业公司，深圳市万科物业服务有限公司东莞塘厦分公司以在国宴堂张贴的方式，向祝寿林发出《缴交费用通知单》一份，催促其缴纳2009年9月至2010年10月的商业物业服务费174608元、2009年9月至2010年10月的水费1980元及电费56802.06元。
2010年12月8日，东莞新万公司以在国宴堂张贴的方式，向祝寿林发出《终止<房地产租赁合同>通知》一份，通知自通知张贴之日起终止与祝寿林签订的《房地产租赁合同》及补充协议，理由是：祝寿林接受租赁房产后始终没有办理经营所需的营业执照、许可证等合法证照，也未在约定期限开业，且自使用租赁房产之日起即长期拖欠水电费、物业管理费等相关费用；在未与东莞新万公司协商的情况下，祝寿林自2010年10月16日结束营业、违约提前撤场并将场地内设施搬离，且拖欠工人工资迫使东莞新万公司垫付了工人工资78463元。
2010年11月至2011年12月期间，祝寿林使用其中国电信邮箱18988775555@189.cn，多次向shentao@vanke.com发送往来邮件，内容均围绕棠樾国宴堂。其中，2010年11月29日，祝寿林提出棠樾国宴堂的整改方案，包括装修整改、增资要求，也提出国宴堂可整体出让；2011年2月24日，祝寿林发送会议备忘文档，内容请求对方支持，支持方案为支付装修补贴200000元、每月支付100000元的经营补贴（支付期限为一年，共计1200000元）并免除2011年3月15日起一年的物业管理费；2011年3月24日，祝寿林报送其所列的国宴堂投资总清单，包括设计费、基本装修费、电线电缆、税金押金、书画艺术品、灯具、电器等等，各项共计4525320.80元，祝寿林提出对方可以3300000元整体收购或以3000000元收购90%股权；2011年9月5日，祝寿林向对方发送补充协议文稿及委托经营协议文稿，补充协议中要求将原租赁期限、起租日期重新界定，并要求对方支付借用国宴堂9个月的折旧损耗费450000元。shentao@vanke.com甚少回复，但于2011年12月21日向祝寿林的电信邮箱及QQ邮箱分别回函，称祝寿林的文稿已呈报审批，并回复补充协议文稿及委托经营协议文稿一份，在补充协议中提及东莞新万公司同意向祝寿林支付2011年1月1日至11月30日期间使用祝寿林的经营场所使用费共计440000元，扣减东莞新万公司为祝寿林垫付的工人工资按80000元算，则尚应付360000元。随后，双方未就国宴堂问题进一步协商或达成合意。
2012年12月26日，祝寿林以东莞新万公司、深圳万科公司侵犯其对国宴堂的财产权利为由提起本案诉讼。同期，祝寿林亦以东莞新万公司未依约支付装修补贴为由，另案提起了（2013）东三法民一初字第514号房屋租赁合同纠纷，东莞新万公司在该案中也提起了反诉，请求解除双方的租赁合同关系，并请求祝寿林支付垫付的工人工资、水电费及物业管理费并承担违约责任等。
本案原审庭审中，祝寿林提供：1、《管理用钥匙移交清单》一份，显示祝寿林一方于2010年5月接收销售员办公室、销售VIP室、销售厅地下一楼杂物间及通道的钥匙。2、落款为2010年12月18日的《收据》、手写清单各一份，《收据》内容为“今收到办公七件套：78件套”，手写清单列有国瓷厅、国绸厅、国玉厅、国艺厅、国帝厅的物品，包括摆设、博古架、茶具、酒柜、花瓶、餐具、果盘茶盘等，《收据》及手写清单的落款人名潦草、未能辨别，祝寿林主张出具人是东莞新万公司的工作人员。3、深圳市锦华节能环保厨具有限公司的产品报价清单，单价为303093元，清单下方注有“以上都有，刘志军，12月18日”。祝寿林主张刘志军也是东莞新万公司的工作人员，东莞新万公司因年底联欢活动需要场地而借用棠樾国宴堂，并由工作人员于2010年12月18日接收场地及物品。4、万科企业2008年8月公布的2006年度限制性股票激励计划激励对象名单，该名单中第190号为沈涛，职位为地产部门经理。祝寿林主张沈涛是深圳万科公司的工作人员，主要负责东莞新万公司在棠樾国宴堂的开发事宜，shentao@vanke.com是其个人邮箱，2010年12月经沈涛提出，祝寿林同意借国宴堂三天给东莞新万公司、深圳万科公司开办年终联欢活动，后双方曾就收购、委托经营等意向进行协商，并在2011年底确认此前的为借用，沈涛表示东莞新万公司同意支付借用使用费440000元，但随后东莞新万公司、深圳万科公司拒绝就此进行书面确认。5、祝寿林与号码为138××××0807的短信聊天记录、电话录音一段，祝寿林主张该138××××0807号码的使用人为沈涛，短信聊天显示祝寿林多次与对方协商国宴堂后续的合作方案、催促其落实电子邮件往来中提及的意向。电话录音中，祝寿林想向沈涛确认已在国宴堂开业后七日内向东莞新万公司交付装修补贴票据，沈涛表示其本人没有收到发票，有可能给了其他人员；沈涛表示其是万科的工作人员，履行的是职务行为，代表万科，祝寿林询问其是否确认借用国宴堂三天之事，沈涛表示直至诉讼前也是万科人员在经营国宴堂。
东莞新万公司、深圳万科公司对祝寿林的上述举证认为：1、《管理用钥匙移交清单》所涉及的交付区域与双方的《房地产租赁合同书》约定的区域不对应，不能证明东莞新万公司延迟交付案涉租赁场地；2、对《收据》、手写清单、深圳市锦华节能环保厨具有限公司的产品报价清单均表示不确认，不清楚签署人身份，刘志军也不是其员工，东莞新万公司、深圳万科公司未向祝寿林借用国宴堂；3、确认沈涛是其工作人员，但双方就国宴堂的处理问题尽管有过多次协商，但没有形成一致意见，不同意按讨论文稿提及的使用费标准支付使用费；4、对短信聊天记录不确认，对通话录音认为沈涛在电话中明确否认收到了装修补贴的票据，对是否支付给其他人是不确定的，对于借用问题，沈涛并没有签署任何书面材料，祝寿林拖欠工人工资、停业撤场，导致双方的合同目的不能实现，东莞新万公司在祝寿林结束营业、撤离场地后接管国宴堂，是基于使用权而非借用。东莞新万公司提供由深圳市万科物业服务有限公司东莞塘厦分公司于2011年9月12日出具的收据一份，显示东莞新万公司已缴纳商业物业服务费174608元、水费1980元、电费56802.06元，东莞新万公司主张该费用是为祝寿林垫付的。祝寿林对东莞新万公司该举证不予确认。东莞新万公司亦主张祝寿林未能在补充协议中承诺的2010年9月22日前开业，存在违约。祝寿林则辩称2010年9月22日为中秋节，由于国宴堂的开业庆典广邀领导、嘉宾出席，为保证庆典的规格，在东莞新万公司的提议下双方合意把开业时间推延至2010年9月24日，并非违约。东莞新万公司对此不确认，称没有要求推延开业。
为案件查明需要，原审法院于2013年10月10日第一次庭审后曾组织双方到案涉租赁场地国宴堂现场勘查，现场显示国宴堂与东莞新万公司开发的双城水岸商住小区的销售中心为一体建筑，国宴堂的中央戏台几乎空置，各个包房、厨房均已上锁，经物业管理人员配合开锁，随机进入了三个包房后发现，内部灰尘较大、空气不流通而略带霉味，餐桌旁配备的餐椅不全，三个包房中有保安巡查登记表，显示上一次的巡查时间为2012年上半年，三个包房配备的报刊架中，摆放的最新期刊的出刊时间亦为2012年上半年。祝寿林称东莞新万公司自2010年12月18日借用国宴堂后一直在自行经营，直至本案诉讼被提起后才暂停，但相关经营设备、艺术摆设均已被移走。东莞新万公司称祝寿林撤场后一直没有使用，也没有搬离场地内的相关物品。
原审法院认定以上事实的依据有：祝寿林的身份证、东莞新万公司及深圳万科公司的营业执照，祝寿林提交的房地产租赁合同书、合同条件约谈纪要、管理用钥匙移交清单、补充协议、国宴堂开业的网络宣传及报道、网络邮件保全公证书、物品移交收据及手写清单、深圳市锦华节能环保厨具有限公司产品报价单、手机短信记录、电话录音、付款凭证、万科企业2006年度限制性股票激励计划激励对象名单等，东莞新万公司提交的房地产租赁合同书及补充协议、万科棠樾项目及国宴堂的宣传资料、工程竣工验收备案证书、转账凭证、招商银行付款回单、东莞市塘厦镇大坪社区居民委员会证明、东莞市人力资源局塘厦分局见证书、工资债权转让协议书、催缴费用通知单及粘贴照片、终止房地产租赁合同通知及粘贴照片、物业服务公司收款收据等。
原审法院认为，祝寿林在签订《房地产租赁合同书》及补偿协议后，已实际对租赁场所进行了装修、投入，现双方就租赁合同的履行发生争议，祝寿林针对其在租赁场所的投入价值主张权利，本案属于物权保护纠纷。双方对《房地产租赁合同书》及补充协议、网络邮件保全公证书、电话录音、万科企业2006年度限制性股票激励计划激励对象名单等无异议，对此原审法院予以确认。祝寿林主张沈涛为东莞新万公司案涉租赁合同关系的洽谈代表，并主张shentao@vanke.com邮箱是沈涛的工作沟通邮箱，东莞新万公司对此未表异议，对此原审法院予以采纳。结合祝寿林的诉讼请求，本案的争议焦点在于：
一、祝寿林请求深圳万科公司与东莞新万公司承担共同责任是否合理。
首先，案涉租赁场地及其所属的商住小区由东莞新万公司开发，《房地产租赁合同书》及补充协议的签订主体及实际履行主体均为祝寿林、东莞新万公司。从祝寿林提交的与沈涛往来的电子邮件可以看出，双方在沟通签订补充协议或委托经营协议时，拟定的合同主体始终是祝寿林、东莞新万公司，即沈涛始终是以东莞新万公司的名义在和祝寿林协商，并不涉及深圳万科公司。其次，祝寿林于2010年10月16日对国宴堂停业后，一直未能取回其投入价值而发生本案纠纷，本案的争议标的在案涉租赁场地内，属于东莞新万公司管理，没有任何证据证明深圳万科公司有占有或使用祝寿林在案涉租赁场所投入的物质价值。祝寿林仅凭合同履行期间负责接洽的沈涛隶属万科企业，即推定深圳万科公司与东莞新万公司就案涉物权保护纠纷承担共同责任，理据不足，祝寿林请求深圳万科公司承担案涉责任，原审法院不予支持。
二、祝寿林请求计收棠樾国宴堂的使用费问题。
祝寿林主张东莞新万公司于2010年12月18日向其借用国宴堂用于年底联欢活动之用，但祝寿林提供的物品移交收据、手写清单、机器设备报价清单中，收据及手写清单的出具人名称不能辨别，机器设备报价清单下方签字的刘志军身份信息也不明确，祝寿林未能提供期间双方的协商意向、借用协议等有效证据证明其主张，东莞新万公司否认有借用以及物品交接，对祝寿林关于借用场地的主张，原审法院不予采纳。
尽管祝寿林未能充分举证证明双方有进行借用场地交接，但祝寿林自2010年10月16日将国宴堂停业后，东莞新万公司作为国宴堂所在场地的出租人，已实际掌管了国宴堂。随后，祝寿林曾先后向东莞新万公司提出增资帮扶经营、收购股权、委托经营等合作意向，东莞新万公司的接洽代表沈涛也多次表示公司在考虑、审核，即双方曾就变更原《房地产租赁合同书》及补偿协议的约定进行反复的磋商。在双方未能取得一致意见期间，根据原审法院依法组织的现场勘查中，国宴堂的包房最近的保安巡查、杂志期刊日期为2012年上半年，结合祝寿林提供的手机短信记录、与沈涛的通话记录，沈涛也确认东莞新万公司有使用、经营国宴堂，对祝寿林主张东莞新万公司有对外经营国宴堂的主张，原审法院予以采纳。原审法院认为，双方长期未能就如何继续履行《房地产租赁合同书》及补充协议达成一致意见，合同是否继续履行也存在争议，东莞新万公司在此期间对国宴堂的经营使用，本身占用了祝寿林在国宴堂的投资价值，并造成一定程度上的折旧，祝寿林以此请求东莞新万公司支付相关的折旧使用费，合法有据。
双方对实际占用期间、占用使用费的计付标准均有异议。祝寿林主张自2010年12月18日起占用至今，前述已对祝寿林该借用主张不予采纳，根据祝寿林与沈涛的电子邮件，沈涛在复函发给祝寿林的补充协议文稿中提及，东莞新万公司同意向祝寿林支付2011年1月1日至11月30日期间使用费共计440000元，原审法院酌情认定东莞新万公司对祝寿林在国宴堂的投资价值的占用起算时间为2011年1月1日。而根据原审法院依法组织的现场勘察，至2013年10月10日，包厢内已缺乏近期使用痕迹，祝寿林也确认在本案起诉后东莞新万公司已停止经营国宴堂，在双方未能就具体的停止占用使用的时间点进行有效举证的情况下，原审法院酌情认定停止占用使用的日期为本案起诉日期2012年12月26日，即东莞新万公司对祝寿林在国宴堂的投资价值的占用时间为2011年1月1日至2012年12月26日。在本案起诉后，祝寿林明确对其财产权利提出了主张，也没有证据证明东莞新万公司持续使用属于祝寿林的财产价值，祝寿林请求东莞新万公司计付2012年12月26日后的使用费，缺乏理据，原审法院不予支持。至于使用费的给付标准，双方曾协商2011年1月1日至11月30日的使用费按440000元计算，尽管双方最终未就该计算标准进行书面确认，但该标准一定程度上反映了双方对折旧成本的估算，祝寿林在本案诉讼中也对该标准予以接受，在双方未能就使用折旧费的计算标准提供更合理的计算依据的情况下，原审法院酌情以此推定使用折旧费按440000元÷11个月=40000元/月计算。祝寿林主张2011年11月30日后的使用费按100000元/月计算，缺乏事实依据，原审法院不予采纳。即东莞新万公司应向祝寿林计付2011年1月1日至2012年12月26日使用折旧费40000元/月×（23+26/31）月=953548.39元。祝寿林诉请中涉及的东莞新万公司垫付的工资问题，由于东莞新万公司已另案主张权利，原审法院在本案中不予处理。
三、祝寿林请求归还棠樾国宴堂及相关物品问题。
棠樾国宴堂是设置在东莞新万公司开发的双城水岸商住小区范围内的对外营利场所，该场所的所有权人并非祝寿林，祝寿林在租赁场地后对其进行了高额投资，该价值已附属在租赁场地上。祝寿林请求取回棠樾国宴堂的使用权，或折价取回其投入价值及其当中的相关物品，涉及《房地产租赁合同书》及补充协议的履行情况，能否继续履行，解除或终止乃至相关违约责任等问题，均属于房屋租赁合同纠纷，本案中不予处理。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、东莞市新万房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向祝寿林支付2011年1月1日至2012年12月26日占有使用祝寿林在棠樾国宴堂的投资价值的费用953548.39元；二、驳回祝寿林对深圳市万科酒店管理有限公司的诉讼请求；三、驳回祝寿林的其他诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18840元，由祝寿林负担5500元，由东莞市新万房地产开发有限公司负担13340元。
上诉人祝寿林不服原审判决，向本院提起上诉称：(一)原审法院忽略了沈涛在本案中的重要角色，沈涛代表深圳万科公司与东莞新万公司共同向祝寿林借用国宴堂并至今未归还。沈涛在电话录音中承认其代表万科借用案涉国宴堂。深圳万科公司、东莞新万公司借用案涉物业用于举办深圳万科公司的年会，故深圳万科公司与东莞新万公司是共同借用人。因此，深圳万科公司应当承担责任。（二）原审法院认定东莞新万公司、深圳万科公司对外经营涉案房屋而又不认定其借用的事实自相矛盾。从祝寿林提供的物品移交清单、邮件、短信、录音等一系列证据可以证明深圳万科公司、东莞新万公司借用案涉物业的事实。（三）原审判决就东莞新万公司、深圳万科公司停止占用使用的日期为本案起诉日期2012年12月26日系错误的。案涉房屋至今仍未归还，东莞新万公司、深圳万科公司仍然占用着案涉物业，结合祝寿林提供证据以及原审法院到现场勘查的情况均可以证明案涉房屋于原审庭审时即2013年10月10日仍在部分经营，截止至2014年8月25日，深圳万科公司、东莞新万公司至今未交还房屋。（四）深圳万科公司、东莞新万公司占用的是祝寿林的经营场所及其设备、物品而并非仅仅“投资价值”。（五）原审判决认为祝寿林请求归还棠樾国宴堂及相关物品是属于房屋租赁合同纠纷，本案中不予处理是错误的。祝寿林是基于案涉租赁合同对案涉房屋享有使用权，故深圳万科公司、东莞新万公司应当立即返还案涉房屋给祝寿林。综上，请求本院：1、撤销原审判决；2、改判东莞新万公司、深圳万科公司向祝寿林立即归还棠樾国宴堂及其物品的使用权；3、改判东莞新万公司、深圳万科公司向祝寿林支付占用棠樾国宴堂及其物品的租金及使用费暂计算至2014年8月30日为人民币2010000元（其中2010年12月18日至2011年11月30日为440000元，2011年12月1日至2014年8月30日，每月按人民币50000元计算为1650000元，扣除东莞新万公司代祝寿林支付的员工工资80000元为2010000元），应计算至东莞新万公司、深圳万科公司实际归还棠樾国宴堂之日。
东莞新万公司口头答辩称：（一）祝寿林称沈涛代表深圳万科公司与东莞新万公司，但没有任何证据予以证明，沈涛只是深圳万科公司的普通员工。（二）暂且不说邮件短信的真实性，祝寿林所称的“沈涛”是否为深圳万科公司的沈涛无法确认，而且东莞新万公司已经解除案涉租赁合同，双方不存在继续履行合同基础，沈涛也不能代表东莞新万公司。合同解除后，东莞新万公司有权收回案涉房产。（三）祝寿林在停业后并未到现场办理交接手续，东莞新万公司无法向其交接设备，祝寿林应当举证其有哪些设备。综上，请求本院驳回祝寿林的上诉请求。
深圳万科公司口头答辩称：深圳万科公司与祝寿林不存在任何法律关系，祝寿林也没有证据证明深圳万科公司占用案涉房产及设备，故祝寿林要求深圳万科公司承担责任无依据。请求本院驳回祝寿林的上诉请求，其他答辩意见与东莞新万公司一致。
上诉人东莞新万公司也不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）东莞新万公司并不存在侵占涉案租赁场地的行为，原审认定东莞新万公司占用了祝寿林在国宴堂的投资价值，从而判令上诉人支付折旧使用费没有依据。首先，根据塘厦镇大坪社区居委会东莞市人力资源局塘厦分局出具的证明显示，祝寿林承租人国宴堂于2010年10月16日停止经营，拖欠员工工资。祝寿林私自停业、擅自撤离租赁物的行为已表明其不再继续履行案涉租赁合同，导致东莞新万公司合同目的无法实现。东莞新万公司于2010年12月8日向祝寿林发出终止合同通知，通知祝寿林解除合同，案涉合同于2010年12月8日解除。合同解除后，东莞新万公司当然有权收回并接管租赁场地，原审法院认定东莞新万公司收回租赁物系侵权没有依据。其次，原审法院并未认定东莞新万公司借用场地，但又确认东莞新万公司存在使用、经营国宴堂的行为明显矛盾。租赁合同于2010年12月8日解除后，东莞新万公司虽接管了租赁场地，但并未使用或对外经营，并不存在占用祝寿林投资价值的行为。再次，根据物业公司的证明材料显示，在合同解除后，祝寿林及其员工曾先后将案涉商铺的设施、设备及物品搬离，故东莞新万公司并不存在使用祝寿林物品的行为。（二）退一步讲，即使东莞新万公司存在使用租赁场地的事实，需向祝寿林支付物品的折旧成本，原审法院认定的标准及期间亦极不合理。1、虽然沈涛曾与祝寿林就场地租赁问题进行磋商，表示2011年1月1日至11月30日的使用费按440000元的标准计算，但该方案并未经东莞新万公司的同意，且双方最终亦未能签订书面协议，故该方案仅为祝寿林的单方意思表示，东莞新万公司已明确拒绝，原审法院仍然适用该标准明显欠妥。2、根据祝寿林提交的证据《国宴堂投资明细》显示，其总投资额为4525320.8元，该总额包含税金、设计费、工人工资、开业礼金等诸多非物品投资的项目，假设该投资明细属实且所有物品都存放在案涉物业的情况下，祝寿林的物品投资总额也不超过3600000元。结合合同约定的租赁期限为10年，平摊每月折旧费用也仅为30000元，原审法院适用每月40000的标准极不公平。3、根据原审法院陈述的现场勘查情况，至少表明自2012年上半年以后国宴堂就没有经营，而原审法院计算至2012年12月26日不合理。综上，请求本院：1、撤销原审判决第一项，改判东莞新万公司无需向祝寿林支付占有使用费人民币953548.39元。
祝寿林口头答辩称：（一）祝寿林于2010年10月16日停业的是包房，东莞新万公司的代表人沈涛与祝寿林协商借用国宴堂三天，但东莞新万公司借用后拒绝返还，之后双方多次协商但一直无果，故东莞新万公司、深圳万科公司已构成侵权。沈涛是万科房地产公司的老总，占东莞新万公司51%的股权，证明万科房地产公司是新万公司的控股人。沈涛作为东莞新万公司的代表，证明沈涛的行为是职务行为，故沈涛代表深圳万科公司以及东莞新万公司。（二）东莞新万公司主张的公告解除合同不成立，合同至今未解除。（三）关于接管的问题，根据祝寿林提供的证据证明祝寿林是主动移交案涉房产给东莞新万公司、深圳万科公司的。根据原审庭审笔录，东莞新万公司并没有否认其有使用房屋以及经营的时间。东莞新万公司、深圳万科公司应当按照相关标准支付使用费至实际返还之日止。综上，请求驳回东莞新万公司的上诉请求。
深圳万科公司口头答辩称：其无答辩意见。
本院经审查查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
二审期间，祝寿林提交万科营销中心现场照片作为新证据提交，拟证明东莞新万公司仍在经营案涉物业。东莞新万公司对上述证据的真实性、合法性及关联性均不予确认。
本院认为，本案系物权保护纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕祝寿林、东莞新万公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案的争议焦点是：（一）深圳万科公司应否承担责任。（二）原审法院认定东莞新万公司承担的使用费是否恰当。（三）东莞新万公司应否归还国宴堂及其物品的问题。
关于争议焦点一。案涉租赁物为东莞新万公司所有，祝寿林签订、履行合同的相对方均为东莞新万公司，祝寿林提交的其与沈涛协商邮件看来，沈涛亦是代表东莞新万公司，换言之，沈涛从始至终均是代表东莞新万公司与祝寿林处理案涉物业相关事宜，深圳万科公司从未与祝寿林签订过任何合同，亦未使用案涉物业，故祝寿林要求深圳万科公司承担责任缺乏依据，本院不予支持。
关于争议焦点二。首先，祝寿林主张东莞新万公司借用案涉租赁物，故东莞新万公司应当支付承担房屋使用费。根据本院（2014）东中法民一终字第2325号案件查明的事实，祝寿林于2010年10月16日停业经营并拖欠工人工资，祝寿林经营的国宴堂开业不到一个月就停止经营，已经构成根本违约，东莞新万公司在寻找祝寿林无果情况下代祝寿林垫付工人工资后，其作为案涉物业的所有权人接管物业于法有据。因此，祝寿林要求东莞新万公司支付房屋使用费没有依据，本院不予支持。其次，东莞新万公司接管案涉物业并对外经营，虽然东莞新万公司提交了物业服务公司的证明拟证明祝寿林已将其名下的设备、物品搬走，但考虑到物业服务公司与东莞新万公司存在利害关系，在没有其他证据证明的情况下，本院对该证明的真实性不予采信，东莞新万公司应当支付祝寿林的设备、物品的使用费。再次，关于使用费标准问题。根据祝寿林与沈涛的电子邮件显示，沈涛表示东莞新万公司同意向祝寿林支付2011年1月1日至11月30日期间的使用费共计440000元。虽然东莞新万公司对此并不确认，但东莞新万公司并未提供其他更为有利的证据作为使用费的参考标准，又因为该邮件可从一定程度上反映双方对使用费折旧的估算，故原审法院参考该邮件酌定东莞新万公司每月以40000元的标准计算使用费并无不当。最后，关于使用费的截止时间。祝寿林在原审期间确认国宴堂已停止经营，但祝寿林在二审期间又提交相片拟证明国宴堂仍在经营，祝寿林的陈述前后不一致，难以令人采信，结合原审法院到现场的勘查情况，以及沈涛在电话录音确认起诉前仍在经营的事实，原审法院认定使用费计算至本案的起诉之日即2012年12月26日处理恰当。综上分析，原审法院认定东莞新万公司承担的使用费合理恰当，本院予以维持。
关于争议焦点三。由于本院已在（2014）东中法民一终字第2325号案件中处理了是否归还国宴堂及祝寿林物品的问题，故本院在本案中不予处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。东莞新万公司、祝寿林上诉请求均缺乏依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36216元，由祝寿林负担22880元（已预交），东莞新万公司负担13336元（已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁振彪
代理审判员 杨 浩
代理审判员 廖志明
二〇一五年八月十九日
书 记 员 伦润玲
附相关法律条文（节选）
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
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