吉林省白山市浑江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浑民二初字第584号
原告赵立新，住白山市。
被告白山市龙都房地产开发有限公司
住所：浑江区东兴街育园小区（粮贸大厦西胡同）。
法定代表人韩清芬，经理。
委托代理人范桂涛，吉林荆卫华律师事务所律师。
原告赵立新诉被告白山市龙都房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张建军独任审判，公开开庭进行了审理，原告李秀明的委托代理人赵立新、被告白山市龙都房地产开发有限公司委托代理人范桂涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2011年8月27日，原、被告签订房屋征收产权调换协议书，约定原告将坐落在电厂16栋3单元301室、建筑面积53.86平方米的房屋同被告龙都东区花园4单元2702号房屋置换，其中，置换面积为53.86平方米，扩大面积免交8平方米，扩大交费面积81.3平方米，每平方米2410元。原告按照约定于2012年8月6日全额付清。现实际建筑面积为150.72平方米，比约定面积多出7.56平方米，其中超出买卖面积3%的部分为5.12平方米。被告以“最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补”为由要求原告承担比约定面积多出的全部面积，并且每平方米加价200元，从而免除了理应由被告承担的超出买卖面积3%以上的部分。原告认为最终以市房产测绘中心为准，多退少补这一格式条款的约定无效。理由是：一、该条款并非双方当事人的真实意思表示。《购房协议》中已经嵌入此条款，原、被告双方根本未进行实质上的商谈，购房者的意见与要求无法在协议中体现，只是被告的“决定”，是利用文字设置陷阱、达到蒙蔽购房者的目的。二、“没有约定或约定不明确”有章可循、有法可依。1、建筑面积约定不明确。根据《商品房销售管理办法》第二十一条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积”的规定，被告提供的购房协议中仅约定了设计建筑面积，对套内建筑面积和分摊的共有建筑面积没有约定，系约定不明确；2、没有约定面积差异处理方式。根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：……（九）面积差异的处理方式……”的规定，没有约定面积差异处理方式主要依据以下理由，即《购房协议》中以实测为准系格式条款，表现为由被告提供，预先拟定并嵌入协议之中重复使用，并非双方现场手写、自行约定，签订协议时未与购房者协商，该条款符合合同法第三十条第二款的规定，具备格式条款的三个特点，是典型的格式条款。该格式条款违反了合同法第三十九条第一款的规定。事实上，在签订《购房协议》的过程中，被告未对该格式条款采取任何方式提醒或者告知购房者应当注意免除或者限制其责任的内容，同时未作任何解释和说明。该格式条还款违反了合同法第四十条的规定，证明该条款并非双方自愿协商，而是被告有意嵌入合同之中，该条款意味着不管将来实测面积是多少，设计面积与实测面积相差有多大，买受人都必须接受。事实也印证了这一点，该约定的目的是免除其自身责任，加重对方责任。该格式条款还违反了《商品房买卖合同示范》第五条规定，剥夺了购房者对面积差异处理方式的选择权。综上所述，原、被告签订的《购房协议》中“以实测为准”的约定系格式条款。根据相关法律规定，该格式条款应当认定无效。无效的条款等于没有约定面积差异处理方式，因此应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理。现原告诉至法院，请求：一、依法认定被告提供的产权调换协议中的格式条款“最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补”的约定无效；二、依法判令被告返还原告超出买卖面积3%以上的购房款共计（2410+200）×5.12平方米=13363元；三、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：产权调换协议是双方真实意思表示，协议条款不存在违反法律强制性规定的情形，应是合法有效的合同，且2014年11月24日双方重新签订了商品房买卖合同，已对原协议进行了变更，协议是否有效已无实际意义，原告诉请无事实及法律依据，应依法予以驳回。
法庭审理过程中，原告为证实其事实主张提供证据如下：
1、房屋征收产权调换协议复印件及补充协议书复印件各一份，证明第二条约定无效。
2、2012年8月6日及2014年11月24日收据复印件各一份，证明实际交付的房屋比约定房屋的面积超出7.56平方米，超过买卖面积3%的部分为5.12平方米。且每平方米比约定的价格多了200元。
被告质证：对证据1真实性无异议，但该条款是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律规定的情形，无法得出原告的待证事实，且实际履行的也不是该条款，所以是否有效已无实际意义；
对证据2真实性无异议，但不能证明存在面积误差，更不能证明面积误差的具体数，且已被2014年11月24日的收据替换，其不具有证据效力。
被告举证：提供2014年11月24日双方签订的商品房买卖合同及收据各一份，证明原告购买的2702号房建筑面积是150.72平方米，原告已履行交款义务，该合同替换了原产权调换协议及补充协议，房屋不存在面积误差。
原告质证：对以上证据真实性无异议，但当时不是原告的真实意思表示，因为当时不补交这部分款项被告不给办理入户手续。
对于本案当事人所举证据，本院认证如下：
对原告所举证据1、2的真实性被告无异议，本院予以采信；对被告所举证据的真实性原告无异议，本院予以采信。
根据原、被告的陈述和以上认证，本院对以下案件事实予以确认：
2011年8月27日，原、被告签订房屋征收产权调换协议，约定乙方（原告）同意将坐落在电厂16栋3单元301号的房屋一处（房屋所有权证编号白BQ、产籍卡号093311、建筑面积53.86平方米、结构砖混、房屋所有权证标明用途为住宅）交给甲方（被告）拆除，甲方将坐落在龙都东区花园4单元2702号的房屋作为产权调换房屋，协议建筑面积以最终产权部门核实的产权登记面积为准。同时免交扩大面积8平方米，扩大交费面积81.3平方米，每平方米2410元，共计195933元，乙方应补交前述款项等等。同日，原、被告又签订了产权调换安置补充协议书，约定甲方（被告）安置乙方（原告）新建龙都东区花园小区4单元27层2号、建筑面积143.16平方米（最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补），乙方扩大面积免交8平方米，扩大面积81.3平方米，每平方米2410元，共计195933元，乙方需向甲方交纳前述款项。甲方付乙方拆迁各种补偿款36966.20元，以上各项互相抵顶房款，乙方欠甲方房款158966.80元等等。2012年8月6日，原告向被告交纳房款158966.80元，被告给原告出具收据一份。2014年11月24日，原、被告签订商品房买卖合同，约定被告将龙都东区花园4单元2702号房屋一处出售给原告，该房屋建筑面积150.72平方米，房款总金额为215664.60元。合同还约定了面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划及设计变更的约定等条款，前述各项条款约定均为空白，未作详细约定。前述商品房买卖合同约定的面积比原、被告签订的产权调换安置补充协议约定的面积多出7.56平方米。后被告在签订商品房买卖合同当日，给原告出具房款为215664.60元的收据一份。
综上所述，本院认为，原、被告于2011年8月7日签订的房屋征收产权调换协议第二条“该房屋建筑面积以最终产权部门核实的产权登记面积为准”及产权调换安置补充协议书第一条“建筑面积143.16平方米（最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补）”的约定，都对实际交付面积与约定面积不符的情形做出了约定，并且标以括号提示签约人予以注意，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，并且原、被告双方当事人在签订前述两个协议后又于2014年11月24日签订了商品房买卖合同，该合同对本案争议的房屋面积作了明确约定，亦是双方当事人的真实意思表示，合法有效，虽然原告称签订该合同不是其真实意思表示，但未就原、被告双方签订的商品房买卖合同具有法定无效情形进行举证，故对其要求确定原、被告签订的产权调换协议中“最终以市房产测绘中心测绘为准，多退少补”的约定无效的主张，本院不予支持。根据2014年11月24日被告给原告出具的收据及原、被告签订的商品房买卖合同，虽然均对本案争议房屋150.72平方米原告应付的房款做出了约定，并且原告也按照约定缴纳了房款，被告为此也给原告出具的收据，但本案争议房屋150.72平方米扣除原告原房屋产权面积53.86平方米及8平方米免费面积，剩余88.86平方米按双方安置补偿协议约定的2410元的单价，原告应付被告214152.60元，但被告所出具的收据，被告认可原告向其交付215664.60，也就是说商品房买卖合同比房屋征收产权调换协议及产权安置补充协议约定的面积多出的7.56平方米是按照每平方米2610元的单价计算，但双方当事人在签订商品房买卖合同时并未约定多出7.56平方米的面积应收取楼层差价，在合同中亦未特别标注提示原告注意，故被告按每平方米2610元多收取7.56平方米的楼层差价即1512元应退还原告。《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理……”及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出主张，有责任提供证据”的规定，判决如下：
一、被告白山市龙都房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后立即退还原告赵立新购房款1512元。
二、驳回原告赵立新的其他诉讼请求。
案件受理费136元，减半收取68元，由原告承担43元，由被告承担25元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。
审判员 张建军
二〇一五年七月三十日
书记员 张婷婷