西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0112民初12659号
原告（反诉被告）：张译文，女，1986年12月17日出生，汉族。
委托诉讼代理人：柴亚林，陕西培优律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王熙，陕西培优律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：赵文瑾，女，1983年5月20日出生，汉族。
委托诉讼代理人：夏勇，陕西鸿瑞律师事务所律师。
被告：西安永兴房地产营销策划有限公司。住所地：西安经济技术开发区凤城五路紫薇风尚*栋*单元*****号。统一社会信用代码91610132MA6U27L09X。
法定代表人：路培松，总经理。
委托诉讼代理人：张延平，男，该公司职员，住西安市浐灞生态区浐灞半岛A15区16号楼1单元605室。
委托诉讼代理人：李文龙，男，该公司职员，住西安市未央区首创国际城21号楼1单元1502室。
原告（反诉被告）张译文与被告（反诉原告）赵文瑾、第三人西安永兴房地产营销策划有限公司（以下简称永兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张译文的委托诉讼代理人柴亚林、王熙，被告赵文瑾及其委托诉讼代理人夏勇，第三人永兴公司的委托诉讼代理人张延平、李文龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张译文向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵文瑾继续履行双方所签订的《存量房买卖合同》，并按合同约定办理产权转移登记手续；2、判令被告赵文瑾因违反合同约定向原告支付违约金14.8万元；3、判令被告永兴公司返还原告中介服务佣金2.22万元；4、判令被告负担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月21日，原告通过被告永兴公司的居间与被告赵文瑾就西安市经开区凤城五路紫薇风尚三期1幢1单元1605室房屋达成买卖协议，三方签订《存量房买卖居间合同》及《存量房买卖合同》。其依约向被告赵文瑾支付2万元定金并向被告永兴公司支付了2.22万元中介佣金。此后五个月时间里，被告永兴公司未积极履行居间义务，且经查询该公司不具备房地产中介服务资质，导致三方的买卖合同不能继续履行，故永兴公司在签约时存在欺诈行为。现原告诉至法院，要求判如所请。
被告赵文瑾辩称，涉案房屋在签订合同时尚未取得房屋所有权证书，违反西安市人民政府强制性规定，客观上已履行不能，被告永兴公司作为专业中介结构在促成交易上存在严重过错；其在合同签订后积极办理房产证手续，于2017年7月取得涉案房屋的不动产权证书，但仍不符合满5年上市交易的政策要求，故合同存在客观上的履行不能。原告要求其支付违约金的主张无事实及法律依据，其不存在违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告永兴公司辩称，涉案房屋的产权明晰，房产证书正在办理当中。三方合同中对中介费的支付已有明确约定。合同不能继续履行的原因在于被告赵文瑾拒绝向原告支付口头承诺的相关费用。
反诉原告赵文瑾向本院提出反诉请求：1、解除反诉原告与反诉被告于2017年4月21日签订的《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖居间合同》；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2017年4月21日，三方当事人签订《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖居间合同》，但签订合同时其尚未取得房产证，该合同已违反了相关强制性规定。后西安市政府陆续出台房地产调控政策，涉案房屋属于限购房屋，三方合同的目的已经不能实现，故其诉至法院，请求判如所请。
反诉被告张译文对反诉原告赵文瑾的反诉辩称，反诉原告将永兴公司列为反诉被告不符合民事诉讼相关法律规定。涉案房屋不属于西安市政府交易政策的限购范围，反诉原告赵文瑾对涉案房屋享有完全的物权和自由处分权，三方合同应当继续履行。
反诉被告永兴公司对反诉原告赵文瑾的反诉辩称，三方签订的涉案合同均系当事人真实意思表示，合法有效，不应当解除，仍能够继续履行，故请求驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年4月21日，原告张译文与被告赵文瑾签订《存量房屋买卖合同》，约定被告赵文瑾将其名下位于西安市经开区常青二路紫薇风尚1幢11605室的房屋出售给原告张译文，面积90.96平方米；房屋总价74万元，其中定金2万元、首付款21万元、剩余51万元原告张译文采用银行贷款的方式支付；交易过程中应当以被告赵文瑾名义支付的税费原告自愿代替支付，原告应当支付的税、费由其自行承担。同时，三方当事人签订《存量房买卖居间合同》，约定原告承担全部居间服务费2.22万元。合同签订当日，原告向被告赵文瑾支付定金2万元，赵文瑾向原告出具了《收条》；原告另向被告永兴公司支付2.22万元居间费，永兴公司向原告出具了《收款收据》。同日，被告赵文瑾支付涉案房屋的契税和住宅专项维修资金，共计20999.02元；6月，被告赵文瑾取得涉案房屋的不动产权证书，编号为陕（2017）西安市不动产权第1188512号。
庭审中，被告赵文瑾及永兴公司均表示三方对赵文瑾支付的契税和住宅专项维修资金约定由原告张译文承担，但因张译文迟迟不予支付导致合同未能继续履行，且原告张译文亦同意向被告赵文瑾支付3.7万元的违约金；原告对此均不予认可。
另，2017年4月18日，西安市人民政府出台《关于进一步加强管理，保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》，内容包括“禁止未依法登记领取权属证书的房屋转让交易”、“各区、县人民政府，各开发区管委会，市人民政府各工作部门，各直属机构根据《本意见》指定相应的实施细则予以落实”。被告永兴公司于2017年3月6日成立并进行工商登记，2017年10月9日在西安市住房保障和房屋管理局完成备案。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人应当遵循诚实信用原则积极履行合同。本案的争议焦点在于三方签订的涉案合同是否有效、是否能够继续履行。
首先，三方签订的《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，虽然西安市人民政府在2017年4月18日出台相关意见禁止转让交易未取得房屋权属证书的房屋，但该规定不属于合同无效关于法律、行政法规的强制性规定，且该规定至三方签订合同时尚未具体落实，故三方签订的涉案合同均合法有效。
其次，因涉案合同确已不符合当时西安市房地产调控政策，且反诉原告赵文瑾亦明确表示要求解除，故涉案合同不能继续履行，现原告要求继续履行合同，本院不予支持；反诉原告要求解除涉案合同，本院予以支持。原告基于继续履行合同要求被告赵文瑾支付违约金，本案不宜进行处理。因涉案合同不能继续履行，合同目的不能实现，被告永兴公司应当向原告退还居间服务费用。
第三，被告永兴公司作为二手房经济服务盈利机构，应当对本地区现行房地产调控政策较普通民众更为熟悉，且对较新的政策更应当及时掌握，以便为客户提供准确有效的信息。本案中，涉案合同签订之时西安市人民政府已经出台新的房地产市场调控意见，虽未具体落实，但禁止未取得房产证的房屋进行交易的意见是清晰明确的，由此带来的交易变化及交易风险被告永兴公司应当及时告知买卖双方，故本案的诉讼费用本院酌情由被告永兴公司适当分担。
综上，原告张译文要求被告永兴公司退还中介费的诉讼请求，本院予以支持；反诉原告赵文瑾要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条第（一）项、第九十七条的规定，判决如下：
一、原告张译文与被告赵文瑾、西安永兴房地产营销策划有限公司于2017年4月21日签订的《存量房屋买卖合同》及《存量房屋买卖居间合同》解除；
二、被告西安永兴房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内向原告张译文退还居间服务费2.22万元。
三、驳回原告张译文的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3704元（原告张译文已预交）、反诉受理费5600元（反诉原告赵文瑾已预交），现由张译文自担4652元，被告永兴公司负担4652元。其中，张译文应当向赵文瑾支付的948元以及永兴公司应当向赵文瑾支付的4652元于本判决生效之日起五日内给付赵文瑾。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。
审 判 长 王 蔚
代理审判员 杨 宁
人民陪审员 王巧娥
二〇一八年二月二十六日
书 记 员 赵玉娜