北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丰民初字第11916号
原告（反诉被告）闫军赏，男，1957年6月27日出生。
委托代理人李仲哲，北京镇元律师事务所律师。
委托代理人闫翠（系闫军赏之女），1983年8月10日出生，无业。
被告（反诉原告）王宇，女，1975年4月25日出生。
委托代理人蔡大伟，北京市两高律师事务所律师。
原告（反诉被告）闫军赏与被告（反诉原告）王宇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告闫军赏及其委托代理人李仲哲、被告王宇及其委托代理人蔡大伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）闫军赏诉称：2013年10月，闫军赏为寻求房源进行宾馆经营，经中间人介绍认识王宇，王宇有位于北京市丰台区南顶路281号（以下简称281号）的房源可以作为宾馆使用。王宇称可以将地下建筑面积为3100平方米及地上建筑面积221.04平方米，租给闫军赏作为宾馆使用，并向其出示了上述面积的相关材料。由于是中间人介绍以及王宇出示了相关面积的材料，闫军赏并未对地下建筑面积进行实际测绘，并按合同约定交纳了房租。闫军赏接手该地下室后进行宾馆建筑装修施工，此时才得知地下建筑面积为2456平方米。得知此情况后，闫军赏多次找王宇交涉，王宇均不予理睬，并称地下建筑面积绝对正确，双方谈判无果。王宇在租赁合同签订过程中故意隐瞒合同的主要内容，存在严重欺诈。现诉至法院请求：1、双方签订的商铺租赁合同第一条：地下建筑面积为3100平方米变更为地下建筑面积为2456平方米；2、王宇返还闫军赏多交付的租金330372元，并自2013年11月26日起至还款之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息，截止到起诉之日止的利息为14867元。诉讼费由被告承担。
被告王宇辩称：一、2013年10月24日，双方达成《商铺租赁合同》约定王宇将281号城市时尚家园项目地下3100平方米、地上221.04平方米房屋出租给闫军赏，双方并对租期、租金标准、租金支付时间、违约责任等进行明确约定。但2014年7月25日，双方约定的支付时间半年期租金日到期时，闫军赏借口拖延支付租金，故王宇于2014年8月2日发出明确的给付租金通知，否则解除合同，但对方收到通知后依然未能按约定支付租金。2014年8月7日，王宇以约定行使解除权，解除双方签订的《商铺租赁合同》，2014年8月26日，王宇收回房屋，双方合同关系正式结束，这一天是支付9个月房屋的最后一天。二、王宇出租建筑面积3100平方米问题，2014年6月底，闫军赏因资金问题向王宇说延付租金，但王宇不同意，因为对方一直延迟支付租金，后闫军赏改借口说不会支付租金，因为面积不足，系闫军赏无中生有。王宇向闫军赏交付房屋时系有房屋所有权人一起确认的，并非王宇单方确认，且面积大于3100平方米，在没有客观专业鉴定结果前，单方主张系违约行为。但闫军赏违约不支付到期租金的行为，虽经王宇行使解除权、收回挽回了部分损失，但依然有损失未能弥补。故提起反诉要求：1、确认双方签订的《商铺租赁合同》于2014年8月26日解除；2、闫军赏赔偿王宇损失385200元。反诉诉讼费用由反诉被告负担。
反诉被告闫军赏辩称：不同意反诉请求，请求驳回反诉请求。闫军赏主张多交付的租金，系在2014年7月2日起诉，此时合同还未到期，并不是拒付租金，是多方面协商的。闫军赏在下半年要交付租金时积极与王宇联系，说将没有争议的租金交付，有争议的等法院处理结果后再交付，并不是要延迟交付租金，不是违约在先，王宇提出违约没有依据。
经审理查明：2013年10月24日，闫军赏与王宇签订《商铺租赁合同》，约定：一、承租区域与用途：王宇为城市时尚家园项目地上及地下商业建筑的合法使用者，王宇同意将上述商业建筑地下建筑面积3100平方米、地上建筑面积221.04平方米在良好状态下出租给闫军赏，承租区域只可作为宾馆用途。二、租赁期：租赁期为5年，自2013年11月26日起至2018年11月25日止。三、租金和其他费用：租金为：地下商业人民币1.9元/每天每建筑平米，折合年租金为2149850元，地上商业人民币2元/每天每建筑平米，折合年租金为161359元，地上＋地下商业共计折合年租金为人民币2311209元，分摊半年为1155604元，租金采用每隔5年递进增加方式，即租期前五年年租金为上述租金数额，租期后五年年租金在原来租金数额基础上上浮10%。四、付款方式：租金应按半年支付，半年付租金应于到期后提前25日内支付。......八、违约责任与合同终止：（一）闫军赏有下列任何一种情况发生时，王宇有权单方解除《租约》，闫军赏应承担违约责任......2、未按合同约定按时足额缴纳租金及其他费用，在王宇发出书面通知七个工作日后未能履行合同；（二）闫军赏逾期五天未付租金且其在收到王宇发出书面通知七个工作日后仍未支付租金即视为违约，闫军赏应无条件撤出该承租单元，王宇即进入接收，闫军赏应承担违约责任。双方同时对其他权利、义务及违约责任等进行约定。
2013年，王宇开具收条确认收取闫军赏281号地下一层订金60000元。2013年10月24日，王宇开出收据载明：闫军赏支付自2013年11月26日至2014年2月25日三个月的租金577802元。庭审中，双方确认闫军赏已交付至2014年8月25日的租金，其后未再向王宇交付租金。
后合同履行过程中，闫军赏对双方承租面积提出异议，双方协商未果。2014年7月，闫军赏提起本次诉讼要求变更地下一层的建筑面积及对方返还多支付的租金。2014年7月31日，王宇向闫军赏发出通知：根据合同出租人王宇通知闫军赏于2013年10月24日双方签订的租赁合同，承租人闫军赏应于2014年7月25日交付下半年租金1155604元，根据合同规定，如果承租人闫军赏在2014年8月2日仍不交付租金，按合同规定合同解除，特此通知。2014年8月2日，王宇向闫军赏发出通知载明：根据合同出租人王宇通知承租人闫军赏于2013年10月24日双方签订的租赁合同，承租人闫军赏应于2014年7月25日交付下半年租金。根据合同规定，如果承租人闫军赏在2014年8月2日仍不交付租金；按合同第八条第二款规定，承租方逾期5天未付租金且闫军赏在收到王宇发出书面通知7个工作日后仍未支付租金即视为违约，应该在2014年8月6日，王宇有权单方解除租约，闫军赏应无条件撤出该承租单元，王宇即进入接收，闫军赏应承担违约责任，实际损失包括先期投入的装修费用自行承担。2014年8月7日，王宇向闫军赏发出解除租赁合同通知书载明：根据2013年10月24日，闫军赏与王宇签订租赁合同约定，闫军赏应于2014年7月25日交纳下期租金，到期后迟迟未交纳租金，经书面多次通知，仍未履行交纳租金义务，根据合同第八款第二条约定，通知你闫军赏，今解除你我双方签订的租赁合同，限你闫军赏5日之内搬出承租单元，交还我方。2014年8月26日，王宇自行收回281号出租房屋，现已另行出租。
在本案审理过程中，闫军赏称系因承租的281号租赁的地下一层建筑面积不足3100平方米，与对方协商未果才延付租金并起诉。双方均未提交双方签订以及履行租赁合同中对上述281号租赁的建筑面积进行确认的相关材料，且对地下建筑面积是否为3100平方米意见不一。本院依据闫军赏的申请，依法委托北京市测绘设计研究院对281号的地下一层承租的建筑面积进行测绘，测绘鉴定结果为：无争议部分建筑面积为2552.72平方米，争议部分建筑面积为757.72平方米。闫军赏预交测绘费13700元。其中闫军赏称争议部分中的743.57平方米所在位置并非其承租范围，即平面示意图中西北侧楼梯及配电室等设备间北侧、台球厅西侧的部分，该部分系由王宇实际经营名为98宾馆。另，北侧的新增通道套内面积14.15平方米亦计入争议部分。对此闫军赏提交证人证言、平面图等拟证明上述主张。其中证人郭×未到庭作证，但闫军赏提交经北京市志诚公证处公证证人证言载明：我叫郭×，做如下陈述：2014年12月6日，闫军赏开设的位于281号的地下室内的宾馆需要装修，当时闫军赏与王宇双方谈定的租赁范围为地下室（如附件图纸所示）从东到西顶到头，东头棋牌室南到北台球厅楼梯门口，西头南到北楼梯门口，中间走廊办公室到台球厅斜对面，后面整条走廊（如图所示划红线部分并非闫军赏租赁范围）都是98宾馆，从西面楼梯口下楼梯，上面有98宾馆，总共22间客房。闫军赏南面租赁的宾馆地下室是104间（楼梯间是工人宿舍），104间在公安局有备案。另秦翠花、朱小红到庭陈述其原分别系北京圣德春宾馆保洁员和收银员，于2014年在北京圣德春宾馆工作，当时在281号地下一层，该地下一层还有另外一家宾馆叫98宾馆，闫军赏开设的圣德春宾馆一共104间客房，具体范围如附件图纸所示，红色部分是98宾馆，不属于闫军赏经营范围。王宇称已将其承租的地下一层全部出租给闫军赏，其中包括测绘报告中的无争议部分以及有争议部分，王宇并未自行经营宾馆，且两部分同属地下一层，且装修风格等基本一致，其对闫军赏提供的证人证言等不予认可。
经闫军赏申请，本院依法向北京市公安局丰台分局调取北京圣德春宾馆有限责任公司的备案材料，其中营业执照显示法定代表人为王宇，住所北京市丰台区南顶路281号地下一层，成立日期为2014年4月1日；2014年12月23日的北京市普通地下室使用登记备案证明显示：北京圣德春宾馆有限责任公司使用普通地下室已登记备案，房屋坐落281号地下一层局部，登记备案使用面积1485平方米，使用期限2013年10月15日至2018年10月14日；2013年10月17日的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证显示：消防安全责任人为王宇，场所建筑面积为495平方米；2014年2月28日的公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证显示：消防安全责任人为王宇，场所建筑面积为990平方米。另，王宇与北京芳城房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》约定：王宇租赁281号地下建筑面积为3100平方米及地上建筑面积为221.04平方米，租期为2013年5月1日至2018年5月止。另，本院根据闫军赏申请，依法向石榴园派出所民警核实，281号所在处的宾馆经营情况，其确认北京圣德春宾馆有限责任公司在管辖范围，但只针对宾馆的法定代表人或经营人，不清楚闫军赏的实际经营情况。另向盛泰物业公司跃城分公司处核实，该公司工作人员称不清楚281号地下一层供暖费及物业费交纳情况，亦不清楚实际经营情况。闫军赏与王宇均对上述调取材料的真实性无异议，闫军赏称消防安全检查合格证的时间不同且分先后分别备案，故应系两个宾馆分别经营，仅是都以北京圣德春宾馆有限责任公司名义申办，且之前之间有隔断墙。王宇称实际经营时间为2014年4月，仅是前期提交申请分为两个审核过程，不能代表分别经营。
经向双方确认，闫军赏主张继续履行合同，并要求按照无争议部分的建筑面积变更合同事项。王宇称系闫军赏逾期未交租金，且已向其发出催要通知及解除合同通知，双方的合同已于2014年8月26日解除。
上述事实，有《商铺租赁合同》、收据、账户往来明细、证人证言、营业执照、测绘报告及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：本案争议的焦点为：一、闫军赏与王宇签订的《商铺租赁合同》中约定承租的地下一层建筑面积3100平方米是否确认；二、确认《商铺租赁合同》的效力为继续履行还是已解除。
关于闫军赏实际承租地下一层的建筑面积是否为3100平方米。闫军赏称争议部分中的743.57平方米所在位置即平面示意图中西北侧楼梯及配电室等设备间北侧、台球厅西侧的部分，并非其实际承租范围，该部分系由王宇实际经营名为98宾馆，其依据为郭×、秦翠花、朱小红等证人证言，消防安全检查合格证的时间不同且分先后分别备案，故应系两个宾馆分别经营。王宇对上述意见不予认可，且郭×等证人证言与闫军赏存在利害关系，不宜作为单一证据来认定，本院对其证明力难以采纳。另，关于北京圣德春宾馆有限责任公司的备案材料来看，承租范围内的房屋均以北京圣德春宾馆有限责任公司名义办理相关手续，消防安全检查合格证等材料的申请、审核时间的先后顺序等，未能体现闫军赏承租所在的地下一层建筑面积数额，故亦无法确认闫军赏承租的地下一层的建筑面积是否为3100平方米。另，本院依法向石榴园派出所、盛泰物业公司跃城分公司核实上述情况，亦无法支持闫军赏的上述主张。
另，双方在《商铺租赁合同》中已明确约定闫军赏承租281号的地下一层建筑面积为3100平方米，闫军赏应对其承租面积等事项尽到审慎审查的义务；王宇作为出租人其承租的来源281号地下一层建筑面积亦为3100平方米，且根据北京市测绘设计研究院对281号的地下一层承租的建筑面积测绘结果来看，无争议部分建筑面积为2552.72平方米，争议部分建筑面积为757.72平方米，两部分总和亦没有不足3100平方米，关于争议部分即西北侧楼梯及配电室等设备间北侧、台球厅西侧的部分与无争议部分同属地下一层，且装修风格等基本一致，未有隔断痕迹。故关于闫军赏称争议部分未在其承租范围内的意见，本院不予采纳，本院确认其承租的281号的地下一层建筑面积为3100平方米。
二、关于合同是继续履行还是解除问题。根据双方签订的《商铺租赁合同》约定：闫军赏有下列任何一种情况发生时，王宇有权单方解除《租约》，闫军赏应承担违约责任......2、未按合同约定按时足额缴纳租金及其他费用，在王宇发出书面通知七个工作日后未能履行合同；（二）闫军赏逾期五天未付租金且其在收到王宇发出书面通知七个工作日后仍未支付租金即视为违约，闫军赏应无条件撤出该承租单元，王宇即进入接收，闫军赏应承担违约责任。另，双方约定租金应按半年支付，半年付租金应于到期后提前25日内支付。2014年7月31日、2014年8月2日，王宇分别向闫军赏发出通知催要下半年租金，并告知逾期5天未付租金，且收到发出书面通知7个工作日后仍未支付租金，即2014年8月6日，王宇有权单方解除租约。2014年8月7日，王宇向闫军赏发出解除租赁合同通知书，2014年8月26日，王宇自行收回281号出租房屋。由上述材料可见，闫军赏支付租金至2014年8月26日，其后未按约定交纳租金在先，虽以承租面积不足为由抗辩，但依据不足；且依据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。另，第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。双方约定闫军赏逾期5天未付租金，且王宇向其发出通知7日内仍未支付租金，王宇有权单方解除合同，且已书面向闫军赏发出解除合同通知，但闫军赏仍未在合理期限内支付租金，王宇自2014年8月26日收回房屋。故本院认定双方的租赁合同于2014年8月26日解除。
综上，闫军赏要求变更《商铺租赁合同》中的地下建筑面积为2456平方米，王宇返还多交付的租金及利息，证据不足，本院不予支持。关于王宇要求确认双方签订的《商铺租赁合同》于2014年8月26日解除，于法有据，本院予以确认。关于王宇要求闫军赏赔偿损失一项，无证据佐证，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告闫军赏与被告王宇于二○一三年十月二十四日签订的《商铺租赁合同》于二○一四年八月二十六日解除。
二、驳回原告闫军赏的诉讼请求。
三、驳回反诉原告王宇的其他反诉请求。
本诉案件受理费六千四百七十九元，反诉案件受理费七千零七十八元，测绘费一万三千七百元，由闫军赏负担二万零一百七十九元（已交纳），王宇负担七千零七十八元（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 杨 静
人民陪审员 凌计生
人民陪审员 侯佩秋
二〇一六年五月十七日
书 记 员 李 乔