上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终6024号
上诉人(原审被告)吴少芳，女，1978年10月8日出生，汉族，住上海市。委托代理人陈钧，上海欧森律师事务所律师。被上诉人(原审原告)王玮琦，男，1964年8月3日出生，汉族，住上海市。委托代理人朱剑平，男，1960年12月6日出生，汉族，住址同上。被上诉人(原审原告)朱霖萌，男，1990年3月22日出生，汉族，住址同上。上述两位被上诉人共同委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。上诉人吴少芳因缔约过失责任纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民四(民)初字第3371号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，位于上海市海潮路XXX弄XXX号XXX室涉案房屋于2002年1月22日核准登记权利人为吴庚胜(2015年1月12日报死亡)，所有权来源：买卖。2015年7月5日，吴少芳作为出卖方吴庚胜(甲方)的代理人(代表人)与王玮琦、朱霖萌(买方，乙方)签订房屋买卖合同，约定涉案房屋转让价款为人民币(以下币种均为人民币)363万元。为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后120天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同(以下简称“示范合同”)。乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)110万元；以银行贷款支付第二期房价款80万元，贷款不足应在过户前将相应部分房价款支付甲方；同年10月31日前通过银行转账支付甲方房价款170万元。双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后15天内办理交房手续，并由乙方支付尾款3万元。双方应于2015年12月28日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过20日仍未履行交付义务的，乙方有权解除本合同，任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的/%向守约方支付违约金。若合同双方任一方违反本合同，赔付双倍定金。同日，吴少芳书写申明，内容为：“兹证明本人吴少芳在2015.7.5签订的《房屋买卖合同》(海潮路XXX弄XXX号XXX室)代签的名字具有法律效力。”次日，王玮琦、朱霖萌支付对方购买涉案房屋定金10万元。2015年8月29日，房地产交易中心受理涉案房屋产权变更申请，同年10月14日核准登记该房屋权利人为周美英，所有权来源：继承。2015年9月，吴少芳通知涉案房屋所在小区物业公司，委托王玮琦、朱霖萌作为新业主参加车位摇号，王玮琦等人取得停车位，有关物业公司于当月29日向其二人出具小区停车位收费发票。同年11月14日，王玮琦、朱霖萌向吴少芳及周美英发出催告函，称对方未在房屋买卖合同约定的期限内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，致使交易至今无法正常进行，现催告其于当月18日18：00时前往居间方就涉案房屋与王玮琦、朱霖萌按照房屋买卖合同约定的买卖条件签订示范文本的上海市房地产买卖合同，继续进行交易，若吴少芳仍不配合，则该催告函期限届满日即视为其在该房地产买卖交易中根本违约，届时，王玮琦、朱霖萌有权要求对方双倍返还定金，或按照房屋买卖合同第12条追究其违约责任，并且保留追究其他法律责任的权利。同日，双方协商未成，吴少芳以其无处分权、其兄不同意卖房为由主张房屋买卖合同无效，拒绝签订上海市房地产买卖合同。2015年11月18日，周美英公证委托吴少芳出售涉案房屋。当月19日，吴少芳返还王玮琦、朱霖萌定金10万元。同年12月8日，吴少芳代理周美英与案外人马某签订上海市房地产买卖合同，将涉案房屋以448万元转让给马某。2016年2月1日，涉案房屋登记于马某名下。原审法院另查明，2015年6月26日，王玮琦与其委托代理人朱剑平就位于上海市莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋与案外人洪某某、张某某签订上海市房地产买卖合同，约定转让价款为300万元。同日，双方签订房屋买卖补充协议，约定双方同意购房合同价订为300万元，洪某某、张某某另支付王玮琦、朱剑平105万元作为投资收益金和装修补偿款。现王玮琦、朱霖萌涉讼，要求吴少芳赔偿购买涉案房屋损失60万元。原审法院审理后认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。吴少芳系吴庚胜与周美英之女，其作为已去世的产权人吴庚胜的代理人(代表人)与王玮琦、朱霖萌签订房屋买卖合同，构成无权处分，应由吴少芳承担合同责任。双方约定房屋买卖合同签署后120天内即2015年11月2日前签订上海市房地产买卖合同，当月18日吴少芳取得涉案房屋继承产权人周美英的售房授权，后将该房屋另行转让他人，吴少芳依法应承担违约责任，承担由此给对方造成的损失。关于损失赔偿的问题，根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。双方当事人约定的定金为违约定金，在适用定金罚则仍不足以弥补王玮琦、朱霖萌实际损失的情况下，其二人依法有权主张损失赔偿。如果吴少芳按约履行，则王玮琦、朱霖萌将于2015年11月2日前以363万元的价格与其签订买卖涉案房屋的上海市房地产买卖合同，12月28日前申请办理过户手续。但在2015年下半年房价上涨较快的情况下，吴少芳违背诚实信用原则，跳价违约，在取得涉案房屋继承产权人周美英的售房委托下，拒绝与王玮琦、朱霖萌签订上海市房地产买卖合同，并代理周美英于同年12月18日将涉案房屋以448万元另售他人，差价为85万元，该差价即为王玮琦、朱霖萌的损失。因此，王玮琦等人要求吴少芳赔偿60万元的诉请，应予支持。原审法院审理后据此作出判决：吴少芳应于判决生效之日起十日内赔偿王玮琦、朱霖萌购房损失60万元。原审判决后，上诉人吴少芳不服，向本院提起上诉称：其书写的“申明”落款日期应为“2015年7月15日”。根据双方签署的房屋买卖合同第12条约定，被上诉人王玮琦、朱霖萌逾期付款超过二十日，上诉人有权解除合同；该合同第13条对于因无权代理或无权处分导致合同无法成立生效的相关责任，原审法院并未对此作出认定。上诉人取得周美英的公证代理委托是2015年11月17日，该日应系上诉人取得售房委托的日期，双方当事人尚未签署正式的涉案房屋买卖合同，不存在上诉人恶意跳价的情况。被上诉人现提出涉案房屋单价已经上涨为7.3万元，不符合证据规定，且并非实际成交价格，与本案无关联性。目前涉案房屋已经向案外人马某交房。而且，被上诉人一方明知上诉人系无权处分，其也未按照约定实际履行于2015年10月31日前通过银行转账方式支付购房款170万元，并非完全善意，故亦有过错。双方之间的合同实际已经终止。由于原审法院没有以事实为依据，将房价的差价损失作为判决依据，有失偏颇，导致失去公正和公平，故判决错误。据此，上诉人请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人王玮琦、朱霖萌的原审诉请等。被上诉人王玮琦、朱霖萌辩称：其提供网上的证据证明，当前涉案房屋周边的房屋单价已经上涨至7.3万元。有关停车位问题，被上诉人自行处理。上诉人出具的“申明”虽落款在2015年7月15日，但系签署房屋买卖合同的当日交给被上诉人。虽然有关合同约定被上诉人于2015年10月31日前支付房款170万元，但此时上诉人尚未将涉案房屋权利人进行变更，也未通知要求被上诉人付款，且上海浦东发展银行盖章出具的王玮琦个人活期银行账户历史明细查询打印清单证明，至2015年10月26日，该账户有180万元，足以支付房款。原审判决尚未完全弥补被上诉人的损失。据此，被上诉人请求本院依法驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人吴少芳在未取得涉案房屋权利人代理权的情况下，与被上诉人王玮琦、朱霖萌签署了涉案房屋的买卖合同，但在取得该房屋权利人授权委托后，却又将该房屋另行加价出售、过户于第三方，导致本案双方当事人之间的房屋买卖合同无法继续履行，故上诉人构成合同的根本违约，鉴于被上诉人一方在签署相关合同过程中，自认有一定责任，故原审法院依法判决上诉人承担相应的违约责任，认定事实清楚、适用法律正确，本院予以认同。上诉人关于原审判决认定事实错误、有失公正等主张，因无足够的事实和法律依据，本院难以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,800元，由上诉人吴少芳负担。本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 张志煜
审判员 徐 庆
二〇一六年九月八日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……