广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）佛法民初字第690号
原告郑佰军，男，1956年7月11日出生，汉族，住佛冈县。
委托代理人李理活，广东英豪律师事务所律师。
被告郑国记（又名郑国继），男，1955年9月25日出生，汉族，住佛冈县。
被告郑中妞（又名郑中漏、郑中云），女，1956年8月12日出生，汉族，住佛冈县，系郑国记的妻子。
委托代理人郑利华，男，1977年11月2日出生，汉族，住佛冈县。
上述两被告的委托代理人徐伟雄，男，1967年3月13日出生，汉族，住佛冈县。
原告郑佰军诉被告郑国记、郑中妞房屋买卖合同纠纷一案，本院2010年8月5日受理后，依法组成合议庭，于2010年11月24日、2011年7月18日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托代理人及被告郑中妞到庭参加了诉讼；第二次开庭，原告及其代理人、两被告的委托代理人到庭参加了诉讼，被告郑国记经传票传唤两次均未到庭，本案现已审理终结。
原告诉称：2000年，被告郑国记因做生意资金周转困难，又拖欠信用社大量贷款，需将其位于佛冈县迳头镇旧广韶公路边一套68平方米的房屋转让出卖。被告郑国记经与原告多次协商，最后一致同意该房产以40000元的价格转让给原告方。原告于2000年7月27日、8月12日分别与被告郑国记及其妻子郑中妞（又名郑中漏）签订《房屋转让协议书》。《房屋转让协议书》第一条明确约定：“甲方（被告）转让房屋一间，面积为陆拾捌平方米，价值为现金人民币肆万元。交甲方壹万伍仟元，另交甲方欠下信用社贰万元，余下伍仟元拿作办房产证。”《房屋转让协议书》签订后，原告依约交纳了转让费壹万伍仟元，并由被告郑国记的妻子郑中漏在《房屋转让协议书》上亲笔立下“收卖屋款壹万伍仟元证（正）”的字样。其后，原告又依约与被告一起到信用社偿还了被告的欠款20000元，并由佛冈县迳头信用社于2000年9月29日出具了一份《证明》给原告方收存。该《证明》内容为：“兹郑佰军用现金20000元（贰万）元人民币，归还我社郑国记贷款，房产证给郑佰军。”至此，原告总共已向被告交纳了房屋转让协议款35000元。随后被告已将该房屋交给原告使用至今，一直均不存在争议。但随着经济的发展，被告看到其原来出卖的房屋不断升值，于是，企图推翻原来的已实际履行近十年的协议，损害原告的合法权益。原告认为：《房屋转让协议书》是原、被告双方自愿签订，意思表示真实，协议的内容没有违反我国法律和行政法规的强制性规定，是有效的，应受我国法律的保护，对双方当事人均具有法律上的约束力。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，请依法支持原告的诉讼请求：1、依法确认被告分别于二○○○年七月二十七日及二○○○年八月十二日与原告签订的《房屋转让协议书》有效；2、本案受理费全部由被告负担。
在法定举证期限内，原告向本院提交的证据有：一、原告的身份证复印件1张；二、被告的户籍证明、佛冈县仓前村委会出具的证明各1张；三、房屋转让协议书2份；四、佛冈县迳头信用合作社出具的证明1张。
被告辩称：1986年，我们向迳头镇企业办以2万元的价格购得佛冈县迳头镇仓前村旧广韶（106国道）公路边的土地，面积68平方米，证号为：佛国用（1990）00005010300032。1988年，我们出资建筑了楼高三层的楼房，建筑面积200多平方米，造价10多万元。楼房建好后，我们起初用于经营饭店，直至1996年底我们到外地做生意，全家人在外地居住，才于1997年起将上述房屋委托原告看管及暂住。由于我们在外地做生意不顺，因此极少回来，故此房屋一直由原告看管及居住。原告以为我们极少回来，为了达到长期占有我们的房屋的目的，于是在2000年7月27日伪造我方郑国记的签名，订立了一份《房屋转让协议书》，并在2000年12月14日以同样的手法在一份《土地转让合同》上伪造郑国记的签名，用来办理变更国有土地使用证，证号为：佛国用（2001）第00140号《国有土地使用证》，有广东南天司法鉴定所文书司法意见书为证。后经我们发现，于2009年12月13日向清远市中级人民法院提起行政诉讼，该案后转由英德市人民法院作为一审法院，该院于2010年6月1日作出了（2010）英法行初字第009号行政判决书，判决：确认佛冈县人民政府于2001年5月25日核发的佛国用（2001）第00140号《国有土地使用证》的具体行政行为违法。我们收到该判决书后，提起上诉，清远市中级人民法院于2010年11月13日作出了（2010）清中法行终字第28号行政判决书，判决：一、维持英德市人民法院（2010）英法行初字第009号行政判决书；二、撤销佛冈县人民政府于2001年5月25日核发的佛国用（2001）第00140号《国有土地使用证》。2000年7月27日原告伪造郑国记的签名所签订的《房屋转让协议书》第一条是：“甲方转让房屋一间，面积为陆拾捌平方米价值为现金人民币壹万伍仟元正给乙方”。原告伪造郑国记的签名并知道郑国记极少回来，便于2000年8月12日，故意提高房屋价格并对郑中妞说郑国记已签订了《房屋转让协议书》，欺骗郑中妞在2000年8月12日又签订了一份《房屋转让协议书》。其实郑中妞并没有收到原告支付的金钱，故原告又在该协议书下角加上了“收卖房屋款壹万伍仟元证”，并在该协议的第一条中加上“交甲方欠下信用社贰万元”的字样。其实根本没有此事实。我们以120000多元建好的三层楼房以40000元的价格转让也严重不符合事实和常理。在我们诉佛冈县人民政府的行政诉讼中，原告称在2000年8月27日签订协议后，与我们一起到信用社还了20000元且我们收回了土地使用权证。这都是骗人的话，我们的借款还没有还清，又怎能取回已抵押在信用社的土地使用证呢？事实上，我们因做生意资金周转困难，于1998年12月17日向迳头信用社贷款38000元，1998年12月28日贷款120000元，1999年12月25日贷款42000元，三笔贷款合计200000元整，用产权人为郑国记的土地和房屋作抵押担保并将土地使用证交给迳头信用社保管（证号为：佛国用（1990）00005010300032）。2008年9月，佛冈县农村信用合作社起诉我们欠上述三笔贷款合计200000元，案经调解达成协议，有（2009）佛法民初字第155号民事调解书为证。既如此，原告又何来20000元帮郑国记偿还贷款？因此，迳头信用社出具的证明不可信。总之，原告的行为都是为了恶意占有我们的房屋为目的，依照《物权法》第九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。”因此，原告的行为以欺诈、恶意占有为目的，因此2000年8月12日所签订的《房屋转让协议书》是无效的民事行为，应依法撤销。
被告郑国记另辩称：原告是个霸道的人，又是个大骗子。2000年7月27日的《房屋转让协议书》不是我写的，也不是我的签名；如果是我的签名，我愿意用全家性命担保。对2000年8月12日的《房屋转让协议书》，郑中妞无收郑佰军一分钱，郑中妞以前一直写作郑中云。2000年9月29日佛冈县迳头信用合作社出具的证明所述的20000元与我无关，我没有手续给迳头信用合作社。我的土地证一直在信用社保管，不知怎么落到了原告的手上，因为我从未办手续给迳头信用社。房屋转让一定要由房屋主人到有关部门办理转让手续才有效。我提供的证据《土地转让审批表》中，原告模仿我的指模和签名欺骗佛冈县人民政府。原告目前所住的280多平方米的楼房是我的家产，被原告霸占，希望佛冈县人民法院依法判决原告返还我的财产，并责令其按国家标准缴纳这十多年来的租金。
在法定举证期限内，被告向本院提交的证据有：一、土地使用权转让审批表1张；二、（2010）英法行初字第009号行政判决书1份；三、（2010）清中法行终字第28号行政判决书1份；四、（2009）佛法民初字第155号民事调解书1份；五、借款借据3张；六、土地使用权转让合同1份。
本院根据被告的申请收集的证据有：司法鉴定意见书1份。
在庭审举证、质证期间，被告对原告提交的证据一、二无异议，对证据三、四的真实性有异议；原告对被告提交的证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关。对本院根据被告的申请收集的证据，原、被告部分有异议。
审理查明：1988年前后，被告在佛冈县××前村委旧广韶公路边建起了一栋带地下间的二层楼房（单层建筑面积68平方米）。随后，被告于1990年办理了该楼房的土地使用权证，证号为：佛国用（1990）00005010300032。2000年7月27日，原告持有了一份以该楼房为标的的《房屋转让协议书》，该“协议书”的甲方（卖方）签名为郑国记、乙方（买方）签名为郑佰军。对该签名，被告郑国记予以否认，认为不是自己的签名；原告则坚持认为是被告郑国记的签名。2000年8月12日，原告持有了另一份《房屋转让协议书》，该“协议书”的甲方（卖方）签名是郑中漏，乙方（买方）签名为郑佰军。对该签名，被告郑中漏予以否认，认为不是自己的签名；原告则坚持认为是被告郑中漏的签名。该“协议书”的内容除第一条与前一份《房屋转让协议书》略有不同以外，其余内容相同。该“协议书”第一条写明：“甲方转让房屋一间，面积为陆拾捌平方米，价值为现金人民币肆万元。交甲方壹万伍仟元，另交甲方欠下信用社贰万元，余下伍仟元拿作办房产证。”其时，原告支付了买房款15000元给被告。随后，原告代被告郑国记归还了其在佛冈县迳头信用合作社的贷款20000元，迳头信用社将署名为郑国记的房产证给了郑佰军，并于2000年9月29日出具了代还款“证明”给原告收存。此后，原告及其家人住入该楼房并进行了适度的修缮，一直居住至今。2001年，原告到佛冈县人民政府办理土地使用权证变更登记手续。2001年5月25日，佛冈县人民政府核发了佛国用（2001）第00140号《国有土地使用证》给原告。2009年12月13日，被告郑国记向清远市中级人民法院提起行政诉讼，该案后转由英德市人民法院审理，该院于2010年6月1日作出了（2010）英法行初字第009号行政判决书，判决：确认佛冈县人民政府于2001年5月25日核发的佛国用（2001）第00140号《国有土地使用证》的具体行政行为违法。此后，原告于2010年8月5日向本院提起民事诉讼，要求确认2000年7月27日及2000年8月12日两份《房屋转让协议书》的效力。庭审期间，被告申请对两份《房屋转让协议书》中“郑国记”、“郑中漏”的签名进行笔迹鉴定。2010年11月13日，清远市中级人民法院作出了（2010）清中法行终字第28号行政判决书，判决：一、维持英德市人民法院（2010）英法行初字第009号行政判决书；二、撤销佛冈县人民政府于2001年5月25日核发的佛国用（2001）第00140号《国有土地使用证》。2011年2月24日，本院根据被告的申请委托广东天正司法鉴定中心进行笔迹鉴定，后因“检材不具备鉴定条件”被退卷；2011年6月22日，本院根据被告的申请再次委托广东南天司法鉴定所进行笔迹鉴定。2011年6月29日，广东南天司法鉴定所作出了粤南【2011】文鉴字第349号司法鉴定意见书，认定：2000年7月27日的《房屋转让协议书》甲方的签名不是郑国记书写、2000年8月12日的《房屋转让协议书》甲方的签名是郑中漏书写。
以上事实，有双方当事人的陈述、申辩及双方提供的证据、庭审笔录及司法鉴定意见等证据为证，事实清楚，足以认定。
根据原告的诉讼请求及不告不理的原则，本案应重点审查原告郑佰军于2000年7月27日与被告郑国记签订的《房屋转让协议书》及2000年8月12日与被告郑中漏签订的《房屋转让协议书》是否有效。
本院认为，由于广东南天司法鉴定所作出的粤南【2011】文鉴字第349号司法鉴定意见书已认定：2000年7月27日的《房屋转让协议书》甲方的签名不是郑国记的签名，因此该《房屋转让协议书》的效力本院不予认定。至于2000年8月12日原告与被告郑中漏签订的《房屋转让协议书》是否有效，则应具体审查该协议书是否具备生效的要件。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，民事法律行为的生效要件是：行为人具有相应的民事行为能力;意思表示真实;不违反法律或者社会公共利益。分析如下：
一、民事行为能力方面。由于《房屋转让协议书》的甲方（卖方）郑中漏是成年人，因此，其具有完全的民事行为能力。
二、意思表示方面。从“协议书”的内容来看，协议对买卖标的、地点、价款、支付、权属转让等作了清晰的阐述，并特别注明：“收卖房屋款壹万伍仟元证”。对这些内容，签约人郑中漏作为成年人，应能理解其中的含义。另，郑中漏与郑国记是夫妻关系，其在协议书签名的行为，作为买方郑佰军有理由相信郑中漏的签名行为得到了郑国记的认可。因此，应认为双方签订“协议书”的意思表示真实，不存在被告所说的欺诈和恶意串通的情形。
三、是否违反法律或者社会公共利益方面。《中华人民共和国婚姻法》第十七条：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”另，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”就本案而言，争议房屋的房产证登记的虽然是郑国记的名字，但郑中漏作为郑国记的妻子，对夫妻共同财产有平等的处理权。重要的是，“协议书”第一条除了记述买卖标的、面积、价款外，特别提到“交甲方欠下信用社贰万元”，而所谓“甲方欠下信用社贰万元”，实质上就是原告所述代郑国记归还迳头信用社贷款20000元之事。根据“协议书”的记述，通常的理解是：妻子签字卖房帮丈夫还款，因此，原告有理由相信被告郑中漏的签字行为是其夫妻双方共同的意思表示，郑国记不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人（郑佰军）。因此，郑中漏签字卖房并没用违反法律的规定。另外，房屋买卖是正常的市场交易行为，不存在损害社会公共利益的问题。因此，“协议书”的内容不违反法律和社会公共利益。
此外，从2000年8月12日签订《房屋转让协议书》至今，已超过10年，原告搬进该房屋居住至今也已超过10年。在此期间，两被告共同生活，被告郑国记也未陈述夫妻之间有无分居、离婚等情况发生，因此，说被告郑国记对卖房事宜不知情，实在不合情理。从维护市场交易安全和社会稳定的角度出发，原告的诉讼请求也应予以支持。
至于被告提到的（2009）佛法民初字第155号民事调解书的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第一款规定：“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”。本案中，原告提供的证据四——佛冈县迳头信用合作社出具的证明，内容为：“兹郑佰军用现金20000元（贰万）元人民币，归还我社郑国记贷款，房产证给郑佰军”。对此证据，被告虽予以否认，但其提出的（2009）佛法民初字第155号民事调解书不能对抗原告该证据，即：调解书所述郑国记欠迳头信用社三笔贷款合计200000元虽然是真实的，但不能据此认为郑国记没有欠迳头信用社一笔20000元的贷款。另，从原告提供的证据来看，证据之间互相印证，形成了一条证据链。因此，本院对原告提供的证据四的真实性予以认定。
至于被告提到的（2010）英法行初字第009号行政判决书和（2010）清中法行终字第28号行政判决书的问题，两份判决书所涉及的是房屋登记问题，属合同履行问题，而本案属合同效力问题，两者不能混同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
至于被告提到的《中华人民共和国物权法》第九条的问题，《中华人民共和国物权法》是在2007年颁布实施，而本案发生在2000年，根据法不溯及既往的原则，《中华人民共和国物权法》对本案没有溯及力。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条及《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：
一、确认2000年8月12日原告郑佰军与被告郑中漏签订的《房屋转让协议书》有效；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费100元，鉴定费6000元，合计6100元，由被告负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审 判 长 黄榕桥
审 判 员 王恩宽
人民陪审员 杨朝安
二〇一一年八月三日
书 记 员 潘丽芳
附：相关法律及司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：
(一)行为人具有相应的民事行为能力；
(二)意思表示真实；
(三)不违反法律或者社会公共利益。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》
第九条依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。