阳江市江城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1702民初4642号
原告：阳江市京源实业发展有限公司。住所地：阳江市江城区东风三路255号新乐苑小区*****房。
法定代表人：陈建宇，该公司总经理。
委托代理人：许祺祥，广东德良（阳江）律师事务所律师。
委托代理人：陈文儒，广东德良（阳江）律师事务所律师。
被告：余明先，男，1970年8月12日生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县,
委托代理人：谢嘉骏，广东尚思律师事务所律师。
委托代理人：梁万花，广东尚思律师事务所律师。
被告：陈叠，男，1972年9月2日生，汉族，住阳江市江城区，
原告阳江市京源实业发展有限公司（以下简称京源实业公司）诉被告余明先、陈叠案外人执行异议之诉一案，本院于2016年12月19日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告京源实业公司的委托代理人陈文儒，被告余明先的委托代理人谢嘉骏、梁万花，被告陈叠均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告京源实业公司诉称，原告与被告陈叠于2010年8月16日签订《商品房买卖合同》，约定将坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301房出售给被告陈叠，双方约定涉案房屋价款总金额为475430元，被告陈叠应于签订上述合同时交付首期款143430元，余额332000元通过银行提供按揭方式支付。但被告陈叠未按时支付首期款，仅于2010年8月9日支付款项6万元整，且至今都未与银行签订按揭合同，被告陈叠的行为已构成根本违约。除此之外，涉案房屋尚未交给被告陈叠占有使用，亦未进行房屋过户登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条确立的不动产物权变动登记生效原则，被告陈叠与原告虽订立不动产买卖合同，但未完成过户登记，且未对房屋进行交接使用，所以涉案房屋所有权未转移，即被告陈叠尚未取得所有权，该不动产仍属于原告所有。预告登记所登记的不是不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，保障不动产买受人的合法权利。根据《物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……除有证据证明不动产登记薄确有错误外，以不动产登记薄为准。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；”之规定，《房地产档案资料检验证明（预告登记）》不能证明涉案房屋的所有权人，法院在（2016）粤1702执异77号执行裁定书中以此认定涉案房屋的权利人是被告陈叠，执行拍卖原告所有的涉案房屋，属认定事实错误。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：一、确认坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301房房屋产权属原告所有，并解除原告与被告陈叠于2010年8月16日签订的《商品房买卖合同》；二、停止对阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301房的拍卖并解除查封；三、本案诉讼费由两被告共同承担。
被告余明先辩称，一、原告请求解除其与被告陈叠签订的《商品房买卖合同》不属于本案审理的范围，应依法驳回其该项诉讼请求。本案属于案外人执行异议之诉纠纷，是案外人对执行标的提出的异议。原告与陈叠之间的商品房买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中处理。陈叠在履行买卖合同的过程中是否构成违约，与本案无关。因此，原告请求解除其与陈叠于2010年8月16日签订的《商品房买卖合同》，应当另行提起诉讼。二、原告未提供证据证明被告陈叠未足额支付购房款。原告在起诉状称，其与陈叠于2010年8月16日签订《商品房买卖合同》，约定其将坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301号房以475430元的价格出卖给被告陈叠，被告陈叠仅仅支付房款6万元，余款未支付构成违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原告对自己提出的诉讼请求所依据的上述事实应当提供证据加以证明，原告未能提供证据证明其主张的，应承担不利的后果。另外，据被告余明先所了解，被告陈叠承包了原告涉案房屋所在地的建筑工程，原告以涉案房屋折抵其所拖欠被告陈叠的工程款。原告的陈述与事实不符。三、原告请求停止对涉案房屋的拍卖并解除查封理由不成立。1、法院裁定查封涉案房屋符合法律规定。根据阳江市城市建设和房屋权属档案馆出具的《房地产档案资料检验证明（预购预告登记)》载明，涉案房屋已办理预告登记手续。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条的规定，对于被执行人购买的已办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋人民法院可以预查封。2、涉案房屋的权利人是被执行人陈叠，法院裁定拍卖涉案房屋符合法律规定。（1）涉案房屋已办理了预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定，原告认为涉案房屋仍属于其所有无法律依据。（2）关于登记在房地产开发企业名下但已办理预告登记的商品房是否可以排除执行的问题，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》在第三十条已作了明确的规定：“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持……”，则被告陈叠是否支付购房款、是否对涉案房屋进行交付使用，以及涉案房屋是否完成过户登记，均不是原告提出停止处分的依据。综上所述，原告的诉请缺乏事实及法律依据，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款”案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议“的规定，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，以维护被告余明先的合法权益。
被告陈叠辩称，其与原告签订《商品房买卖合同》属实，但是原告请求解除《商品房买卖合同》不合理。签订《商品房买卖合同》后，总购房款是475430元，被告陈叠支付了60000元购房款，其余的购房款415430元没有支付，但是原告的负责人陈积强同意用余下的购房款折抵尚欠被告陈叠的工程款，因此该房屋的购房款已经付清。且原告欠被告陈叠的工程款786595.65元，被告陈叠不同意解除双方签订的《商品房买卖合同》。
经审理查明，原告京源实业公司属有限责任公司，经营范围为房地产开发与经营、物业管理等等。2010年8月9日，原告与被告余明先签订一份《德信华城认购书》，主要约定：原告将坐落于德信华城13栋4单元1301号房以475430元的价格出卖给被告陈叠，签订本合同时交付首期款143430元；原告应在2010年8月19日前到现场售楼部签署《买卖合同》。同日，被告陈叠向原告支付了购房定金60000元。2010年8月16日，原告与被告余明先签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：10080149），合同主要约定：原告将坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301号房以475430元的价格出卖给被告陈叠，签订本合同时交付首期款143430元，余额332000元，由银行提供按揭。签订合同后，原告与被告陈叠就坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301号房到房管部门办理了预告登记（预售登记字号：阳01000074334），登记权利人为被告陈叠。2015年6月18日，阳江市住房和城乡规划建设局向原告出具一份《商品房房屋产权权属证明书》（编号：商房证字第NO.00029282），主要载明坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301号房的产权人为京源实业公司。目前，涉案房屋尚未交付给被告陈叠。
2013年10月25日，本院就余明先诉陈叠承揽合同纠纷一案作出（2013）阳城法闸民初字第74号民事判决，判令陈叠支付工程款135000元及利息给余明先。判决生效后，被告陈叠没有履行上述判决确定的义务，余明先遂向本院申请强制执行。鉴于陈叠仍未履行上述判决确定的义务，本院于2016年5月7日作出（2015）阳城法执恢字第74号执行裁定，裁定拍卖坐落于阳江市江城区建设一路2号德信华城13幢4单元1301房。2016年11月23日，案外人京源实业公司以其为涉案房屋所有权人为由向本院提出执行异议，请求撤销对坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301号房的拍卖并解除查封。本院于2016年11月28日作出（2016）粤1702执异77号执行裁定，裁定驳回案外人京源实业公司提出的异议。案外人京源实业公司不服该执行裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉，请求如诉称。
庭审中，被告陈叠主张原告尚欠其工程款，已与原告达成了以工程款折抵尚欠涉案房屋的购房款的协议，其已付清尚欠的购房款，但没有提供书面证据予以证明，且原告对此亦予以否认。
以上事实，有原告提供的原告的营业执照、被告的身份证、认购书、《商品房买卖合同》、收款收据、（2016）粤1702执异号执行裁定书、涉案房屋的现状照片、《商品房房屋产权权属证明书》等证据及庭审笔录为证，本院经综合分析予以认定。
本院认为，本案是由于原告对涉讼被查封标的提出案外人异议而引起的案外人执行异议之诉，主要审查的是作为执行案件案外人的原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。被告陈叠辩称其已与原告达成了以工程款折抵尚欠涉案房屋的购房款的协议，其已付清尚欠的购房款，但没有提供书面证据予以证明，且原告对此亦予以否认，本院对被告陈叠的辩称意见不予采纳。从本案事实看，被告陈叠尚未支付大部分的购房款给原告，未完全履行合同约定的支付房屋价款的义务，涉案房屋亦未交付给被告陈叠，涉案房屋的产权人目前仍为原告。尽管涉案房屋办理了预告预售登记，权利人为被告陈叠，但预告预售登记不等于不动产物权登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十七条的规定，而预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记，预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利，该种权利实际为一种债权。因此，本院不应查封拍卖涉案房屋，将所得拍卖款用于偿还被告余明先尚欠被告陈叠的工程款。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；”的规定，原告请求停止对涉案房屋查封拍卖，理据充足，本院予以支持。被告余明先辩称涉案房屋已经办理预告登记证书，被告陈叠是涉案房屋的实际权利人，原告没有提出停止拍卖的依据，理据不足，本院不予采纳。
原告请求确认坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301房房屋产权属原告所有，并解除原告与被告陈叠于2010年8月16日签订的《商品房买卖合同》，不属于本案的处理范围，本院对此不作出处理。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条、第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、撤销阳江市江城区人民法院（2015）阳城法执恢字第74号执行裁定；
二、撤销阳江市江城区人民法院（2016）粤1702执异77号执行裁定；
三、停止对坐落于阳江市江城区建设一路2号第13幢4单元1301房房地产的查封拍卖。
本案受理费8431元（原告已预缴），由被告余明先、陈叠共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
审 判 长 梁胜光
人民陪审员 冯宏竞
人民陪审员 林天成
二〇一七年五月十日
书 记 员 茹海锋