广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终66号
上诉人（一审被告）：王春南，男，1967年7月18日出生，汉族，住广西玉林市福绵区。
委托代理人：潘妮，广西金大地律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：叶祖洲，男，汉族，1980年9月15日出生，住广西玉林市陆川县。
委托代理人:陈慕平，广西玉洲律师事务所律师。
一审被告：文叶，女，1980年7月4日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。
上诉人王春南因确认合同无效纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初820号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日受理后，依法组成由审判员吕海欢担任审判长，与审判员郑燕冰、代理审判员李欣瑜组成的合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2013年1月2日，被告王春南与广西奥丰房地产开发有限公司（以下简称奥丰公司）签订《建房协议书》，协议第二条显示：乙方王春南预约的商品房属于职工市场运作建房，位于C座10层03号房，建筑面积119.69平方米，单价每平方米2668元，总价319333元。第三条第二款第一项显示：在签定本协议书时交纳了保证金（抵首付房款）人民币5万元。奥丰公司在取得预售许可证后7个工作日内，王春南补足首付款，换签《商品房买卖合同》。第四条第6款显示：本协议上购房人的姓名在项目开盘前不得更名。协议签订后，王春南支付了5万元保证金给奥丰公司。同年10月3日，文叶受王春南的委托与原告就原告与王春南转让房产事宜达成初步协议。次日，被告王春南与原告签订《协议》，约定将其上述房产以8.8万元的价格转让给原告，开盘后15天内王春南协助原告办理更名手续，签订协议后该房产的所有权利义务属于原告。签订《协议》时，奥丰公司售楼部的销售主管文叶在场协助。三方口头约定，由原告将房屋转让款8.8万元转账到被告文叶的个人账户，再由其转交给王春南，文叶协助办理更名手续。之后，原告分两次支付了8.8万元给文叶，文叶又将上述房款交给了王春南。2014年9月24日，在两被告的协助下，原由王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》中的购房方变更为原告叶祖洲。王春南支付的5万元的购房订金的收费收据的交款方也变更为叶祖洲。
另查明，奥丰公司开发的上述楼盘因故于2014年下半年停止施工。2014年11月7日，奥丰公司公告：一、2014年11月1日前已提交退房申请的客户，公司于2014年11月30日前办理清退款手续；二、公司计划于2014年11月30日前恢复“奥丰国际”项目工程施工；三、如未能在上述日期内恢复施工的，客户可以申请退房，公司在接到申请之日起一个月内办清退款手续。2015年5月11日，奥丰公司在发给玉林市住房和城乡规划建设委员会《关于“奥丰国际”项目情况说明的函》中称：其司4月份的复函未能如期实现复工，其司深感歉意，项目承包方广西建工集团第一建筑工程有限责任公司已派专员到项目现场实地考察，复工一事必将近期得以实现，待其公司与广西建工集团第一建筑工程有限责任公司开会讨论确定复工时间后，将在第一时间对外公布。因社会舆论影响，申请退款的部分准业主人数剧增，资金压力较大，无法同时退还，其司决定在2015年5月、6月这两个月内按准业主的申请退款的先后顺序逐一通知并退还其预约金。原告于2015年6月18日申请退款。但到目前为止，上述“奥丰国际”项目没有恢复施工，没有开盘，没有取得《商品房预售许可证》。王春南及奥丰公司也没有把转让款退还给原告。
再查明，原告诉讼请求中第一项中“附加的口头协议”的意思经双方当事人确认为：奥丰国际C座10层03号房的转让款是8.8万元，该款由原告交给文叶，再由文叶交给王春南，文叶协助办理更名手续。
2016年4月6日，叶祖洲向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认叶祖洲与被告王春南于2013年10月4日签订的房产转让《协议》及附加的口头协议无效；2、王春南、文叶连带返还房产转让款8.8万元及支付资金占用费（资金占用费的计算：以8.8万元为基数，自2013年10月4日起至本案生效判决确定的发行期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付）。
一审法院认为：被告王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款，而且被告王春南已按约定支付了5万元保证金（抵首期房款），参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，被告王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，截止原告起诉时，奥丰公司仍未取得所出售房屋的预售许可证，被告王春南与奥丰公司签订的《建房协议书》违反了上述法律规定，应当认定无效。因此，被告王春南在客观上并未能取得上述奥丰国际C座10层03号房的所有权或者处分权，其与原告签订该房的转让《协议》后，并未能将该房产处分给原告，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定，原告请求确认上述《协议》无效有理，该院予以支持。原被告及文叶达成的附加口头协议系当事人的真实意思表示且未违反法律的强制性规定，原告请求确认其无效，没有法律依据，该院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，原告请求被告王春南返还8.8万元房产转让款给其，并按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付利息给其符合法律规定，该院依法予以支持。但原告请求资金占用费从2013年10月4日起开始计算没有法律依据，应从2016年4月1日起开始计算。由于被告文叶并非《协议》当事人一方，原告要求其连带返还房产转让款和支付资金占用费的主张，没有法律依据，该院不予采纳。双方在协议签订后办理的更名手续系买卖协议的延续行为，不影响协议的效力，被告主张原告的损失应由原告自行向奥丰公司主张权利没有法律依据，该院不予以采纳。
综上所述，原告请求确认其与被告王春南于2013年10月4日签订的《协议》无效并要求被告退还购房转让款8.8万元和支付资金占用费的诉讼请求应当予以支持。原告要求被告文叶连带返还房产转让款和支付资金占用费的主张，没有法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百三十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告叶祖洲与被告王春南于2013年10月4日签订的《协议》无效；二、被告王春南于本案判决发生法律效力之日起十日内退回购房转让款8.8万元给原告叶祖洲；三、被告王春南支付资金占用费给原告叶祖洲（资金占用费的计算，以8.8万元为基数，自2016年4月1日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付）；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2310元，减半收取1155元（原告已预交），由被告王春南负担。
上诉人王春南不服一审判决，上诉称：1、其与被上诉人是于2013年10月4日签订本案《协议》的，但被上诉人在2016年4月6日才就本案提起诉讼，已超法律规定的2年诉讼时效，其诉请不应得到支持；2、一审遗漏必要参加诉讼的当事人奥丰公司，在奥丰公司没有参加诉讼的情况下，一审直接判决其与奥丰公司签订的《协议》无效是错误的，即使其与奥丰公司签订的《协议》无效并不必然导致其与被上诉人签订的《协议》无效，如其与奥丰公司签订的《协议》无效，只是上诉人对本案的房屋不具有所有权或处分权，该理由并非构成上诉人与被上诉人签订《协议》无效的理由，本案是特定的商品房买卖，其适用的主体仅限于房地产开发商及商品房一手买卖人，并不适用于上诉人与被上诉人，且法律亦没有规定同一标的物的下游合同因上游合同无效而无效；3、上诉人与被上诉人签订本案的《协议》是出于自愿，被上诉人应对其购房行为承担一切后果，且在2014年9月24日，应被上诉人的要求，其已协助被上诉人与奥丰公司签订《建房协议书》，并办理一切转移手续，将购房方由上诉人变更为被上诉人，本案合同的全部权利、义务已转移给被上诉人，被上诉人应直接向奥丰公司主张权利；4、本案法律关系复杂，权利义务关系不明确，一审判决适用简易程序独任审判是错误的。请求判令：1、撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初820号民事判决，2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审。
被上诉人叶祖洲答辩称：上诉人上诉没有事实及法律依据，一审判决认定事实及适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
一审被告文叶未作书面陈述。
经本院二审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
另查明，在王春南与叶祖洲签订的《协议》中载明：注：奥丰国际合作建房协议书及奥丰国际C1003号房伍万元保证金交款收据交属于乙方。叶祖洲认可已收到该保证金交款收据。
本院认为，关于上诉人王春南与被上诉人叶祖洲签订的《协议》及附加的口头协议是否合法有效的问题。本案中，王春南与叶祖洲达成的协议，实质上是王春南将其与奥丰公司签订的合同的权利义务转让给叶祖洲，由叶祖洲享有和履行购买奥丰国际C1003号房屋的合同权利义务，王春南实际是将相当于俗称的购买房屋的指标的权利转让给叶祖洲，王春南与叶祖洲在签订合同时均具有完全民事行为能力，双方对协议中约定的内容均是清楚的，双方之间约定转让合同权利义务的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且已得到奥丰公司的同意，王春南已协助使叶祖洲直接与奥丰公司签订了协议，双方协议中的内容均已履行。王春南与叶祖洲间的上述转让合同权利义务的协议，并不存在我国合同法第五十二条规定的情形，应认定为合法有效。至于奥丰公司与叶祖洲签订的合同是否有效及能否履行的问题是另一法律关系，不属本案审理范围。一审判决虽认定事实清楚，但适用法律错误，认定本案协议无效错误，本院依法予以纠正。被上诉人请求王春南及文叶连带返还购房转让款8.8万元并无事实及法律依据，依法不应支持，本院予以驳回。
关于本案是否超过诉讼时效的问题，确认合同的效力不存在时效的问题，故上诉人主张本案已超过诉讼时效无法律依据；上诉人还上诉主张一审判决遗漏奥丰公司为本案当事人，由于本案为确认合同效力纠纷，叶祖洲与王春南为《协议》的当事人，且本案事实清楚，奥丰公司无参加诉讼之必要，本院对上诉人该主张不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初820号民事判决。
二、驳回被上诉人叶祖洲的诉讼请求。
本案一审案件受理费1155元（叶祖洲已交纳），二审案件受理费2310元（王春南已预交），合计3465元，由被上诉人叶祖洲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吕海欢
审 判 员 郑燕冰
代理审判员 李欣瑜
二〇一七年四月二十日
书 记 员 许泰榕