河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）豫96民终430号
上诉人（原审被告）：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市北海大道中段（花园假日酒店二楼208房）。
法定代表人：田冰心，该公司总经理。
委托诉讼代理人：李佳超，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，汉族，1978年9月14日出生，住济源市。
上诉人济源绿城置业有限责任公司（以下简称绿城置业公司）因与被上诉人ＸＸ房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初7122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人绿城置业公司的委托诉讼代理人李佳超、被上诉人ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
绿城置业公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判其公司不承担违约金。2、一、二审诉讼费用由ＸＸ承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第3项和附件四《合同补充协议》第五条第7项明确约定，在ＸＸ存在未按时交纳契税、专项维修资金等各项税费的情形时，交房日期可以据实延期。并且《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条第（一）项规定“商品住宅的业主应当在签署购房合同后30日内，将维修资金存入住宅专项维修资金账户或委托房地产开发建设单位代收存入专户”，第十二条规定“未按本细则规定交存首期住宅维修资金的，开发建设单位或公有住房建房单位不得将房屋交付购买人”。本案中，双方签订购房合同时间是2014年5月12日，并约定交房日期为2015年6月30日前，而ＸＸ未在合同签订后30日内以及约定交房日期前向济源市住房维修资金管理中心交纳专项维修资金，ＸＸ的行为既违反了法律规定，也符合据实延期交房的情形，故其公司有权将交房日期顺延至ＸＸ实际交纳住宅专项维修资金之日。本案中，ＸＸ购买的东方国际花园16号楼1602号房于2016年4月15日竣工验收合格，已具备交房条件，ＸＸ于2016年5月5日交纳了专项维修资金，于2016年4月30日办理了房屋交接手续，故其公司不存在逾期交房的违约情形，不应承担违约金。2、虽然其公司竣工验收的时间晚于购房合同约定的交房时间，但ＸＸ既没有按照现行法律规定在签署购房合同后30日内交存住宅专项维修资金，也没有按照合同约定在约定交房日期前交纳住宅专项维修资金，违约在先，故ＸＸ无权以其公司逾期交房为由主张支付违约金。3、《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》是对公众颁布实施的生效法律，任何个人或单位不能以未看到或知道为由而不遵守。《商品房预售合同》是双方签订的书面合同，对合同条款和内容ＸＸ有权利和义务在理解并认可后予以签订。因此，应视为ＸＸ对法律规定及合同约定未按时交纳维修资金的法律后果是明知的，其公司没有义务在法律颁布后及合同签订后再通知ＸＸ交纳契税和住宅专项维修资金。
ＸＸ辩称：1、双方于2014年5月12日签订《商品房预售合同》，其一次性将房款574378元付给绿城置业公司，绿城置业公司于2014年5月13日给其出具不动产统一发票。按照合同约定绿城置业公司应于2015年6月30日前将房屋交给其使用，但事实上绿城置业公司于2016年4月30日才将房屋交付给其，违反了合同约定，属延期交房。绿城置业公司应该按照合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向其支付已交房款万分之二的违约金。2、合同中对房屋维修资金如何交纳并无专门规定，绿城置业公司也没有通知其于何时支付。3、绿城置业公司并未于2016年4月30日当天与其办理房屋交接手续。请求维持一审判决，一、二审诉讼费由绿城置业公司承担。
ＸＸ向一审法院起诉请求：1、要求绿城置业公司按照合同约定支付延迟交房违约金35037.06元。2、支付延迟交房期间的房屋租赁费10000元。
一审法院认定事实：2014年5月12日，ＸＸ（××）、绿城置业公司（出卖人）签订《商品房预售合同》，约定：ＸＸ购买绿城置业公司开发的位于沁园路与愚公路交叉口东方国际花园16号楼16层1602号房屋，房屋代码45799，每平方米4648.2元，总房款574378元，××于2014年5月12日前一次性付清。出卖人应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并将本合同约定商品房交付ＸＸ使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件；5、该商品房经五大责任主体验收后交付。但如遇以下特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知××的；2、××逾期付款的，重大市政工程或者政府相关职能部门禁令、停电、停水、交通管制、高考、创卫、以及施工期间遇到中雨、大雨、六级以上大风（含六级）、区域性公共安全事件，突发事件等非出卖方所能控制的因素导致工程延期的，交房日期相应顺延；3、本合同签订后，出卖人为了遵守新颁布的法律法规或者行政规章或部门规定而不能按时将该商品房交付使用的以及附件四补充协议约定的情形出现的。出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过30日，××要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同补充协议第五条交付期限约定：合同第八条约定的特殊原因指以下情形：其中第7项为“××不按时缴纳契税，专项维修资金等各项税费的”。
合同签订后，ＸＸ支付了总房款，绿城置业公司于2014年5月13日给ＸＸ出具销售不动产统一发票，2016年4月30日，绿城置业公司向ＸＸ交付房屋，同年5月5日，ＸＸ交纳维修资金9885元，5月7日交纳物业管理费2002元、电费、卫生费260元，装修管理费556元。
一审法院认为：ＸＸ、绿城置业公司签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的禁止性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行义务。ＸＸ按约缴纳房款后，绿城置业公司亦应根据合同约定按期交付ＸＸ房屋。根据合同约定，绿城置业公司应于2015年6月30日将房屋交付ＸＸ，事实上绿城置业公司于2016年4月30日才将房屋交付ＸＸ，违反了合同约定，属于延期交房，应当按照合同约定支付ＸＸ违约金。绿城置业公司辩称根据合同补充协议第五条第7项“××不按时缴纳契税，专项维修资金等各项税费的”，可以延期交房。因合同中双方对房屋维修资金如何缴纳并无专门约定，绿城置业公司也没有通知ＸＸ于何时交付，现绿城置业公司以此作为延期交房的理由，不予采纳。合同约定交房时间是2015年6月30日，计算至2016年4月29日，计算违约金303天，即574378元×0.02%×303天=34807元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。因双方签订的合同中明确约定有违约金及违约金的计算方法，且计算的违约金数额高于ＸＸ主张的损失数额，现ＸＸ在违约金之外要求绿城置业公司支付房屋租赁费损失，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、绿城置业公司在判决生效后十日内支付ＸＸ34807元；二、驳回ＸＸ的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取463元，由绿城置业公司负担。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为:ＸＸ与绿城置业公司签订的《商品房预售合同》约定的房屋交付条件为“商品房经五大责任主体验收”，绿城置业公司称涉案房屋经五大责任主体验收的时间为2016年4月15日，截止此时，双方约定的交房条件成就，而该时间明显晚于合同约定的交房时间即2015年6月30日前。ＸＸ认为绿城置业公司迟延交房，应当承担相应的违约金有充分的事实依据。绿城置业公司上诉认为ＸＸ未按时交纳住宅专项维修资金，其公司可以据实延期交房。对此，虽然ＸＸ于2016年5月5日交纳住宅专项维修资金，但在2015年6月30日前未交房的原因明显在于绿城置业公司的房屋未能符合交房条件，即使ＸＸ在此之前交纳了住宅专项维修资金，绿城置业公司仍然无法向ＸＸ交付符合合同约定条件的房屋，所以绿城置业公司该上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费670元，由上诉人济源绿城置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 商 敏
审判员 聂文峰
审判员 陈莎莎
二〇一八年三月二十九日
书记员 李建桥