安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终1037号上诉人（原审被告）：潘丽，女，汉族，1981年9月19日生，户籍地河南省光山县，委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。委托诉讼代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：金燕，女，汉族，1990年1月12日生，住安徽省合肥市包河区，委托诉讼代理人：刘毅，安徽权祯律师事务所律师。上诉人潘丽因与被上诉人金燕房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2016）皖0111民初7379号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年2月6日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘丽的上诉请求为：1、撤销(2016)皖0111民初7379号民事判决第三项，发回重审或依法改判；2、一审、二审诉讼费用由金燕承担。事实和理由：1、2016年7月13日，双方签订了《存量房买卖合同》，约定潘丽将位于合肥市滨湖区广西路与万泉路交口滨湖世纪城徽贵苑32幢1201室的房屋出售给金燕，合同约定总价款为185万元。其中在合同附件四中第四条约定，双方协商，金燕同意在潘丽与贷款银行约定还款当日将部分购房款（实际金额为32万元)，在过户手续办理前，借予潘丽做该存量房提前还贷之用，同时承诺该款不挪作他用并将其很行结清证明作为金燕的首付凭证。2016年7月15日，在中介公司员工张辉的见证下，双方就关于支付涉案房屋房款的节点为2016年8月12日向银行还款8万元，金燕并没有将32万元支付给潘丽，用于偿还很行贷款，导致潘丽无法偿还银行贷款。庭审中金燕也承认在2016年8月12日之前，并没有支付上述款项，是金燕违反先合同义务，未在约定的时间内支付32万元。应是金燕违约，潘丽无需承担违约责任。2、合同第三条约定，潘丽应于2016年7月20日前腾空存量房，并通知金燕进行验收交接。而附件三约定2016年8月12日，金燕应出借32万元给潘丽，用于潘丽偿还银行贷款。那么这就意味着潘丽在没有收到任何房款的情况下，需先行交付房屋，明显不合理、不公平。中介公司的张辉系金燕的初中同学，其提供的涉案合同也是中介公司提供的格式合同，其中存在大量的格式条款(包括违约金条款)，张辉并没有提请潘丽注意。事实上是张辉及金燕共同误导、诱导潘丽签订了这份合同，该合同也没有约定金燕后续转让价款的具体支付时间，在潘丽多次告知中介以及金燕要求重新签订补充协议，明确具体条款，但金燕均拒绝签署补充协议。金燕又拒不提供借款归还银行贷款，由此可以看出，金燕并无购房意思，根本不愿意履行合同，只试图支付5万元希冀获得巨额违约金。3、根据《中华人民共和国合同法》114条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》29条规定，双方当事人约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。因金燕违约行为导致双方未再继续履行合同，合肥地区房价也并未出现大幅度上涨的趋势。金燕在合同签订后仅支付定金5万元，仅仅在20余天，便想获取185000元的违约金赔偿，明显违反合同法关于违约责任的规定，由此可见，金燕主张的违约金明显过高，应予以大幅度低。被上诉人金燕答辩称：1、本案中，双方于2016年7月13日签订的《存量房买卖合同》，系金燕与潘丽双方在平等协商基础上签订，完全体现双方真实意思表示，合法有效。潘丽理应依据该合同严格、全面履约。金燕在整个履约过程中，没有任何违约行为。合同约定的操作流程十分正常，完全符合通常的操作程序。合同签约当日，金燕即支付5万元定金。依照《存量房买卖合同》及双方另行约定，接下来的操作程序是：2016年8月12日金燕借款给潘丽用于潘丽还清其银行贷款（见附件三第四条及中介人员证言）；潘丽于2016年9月30日将首付款扣除上述借款后的余额存入托管账户；同日办理房屋过户给金燕的手续并将房屋交付给金燕（见附件四第一条、附件三第六条，需要说明的是，虽然合同第三条约定房屋应于2016年7月20日进行交付，但根据合同附件四第一条、附件三第六条的约定，上述交付时间已经被双方变更为2016年9月30日）；然后，再由金燕凭过户后的房产证办理贷款手续；待银行发放贷款给金燕后，金燕再将余款支付给潘丽（见附件三第六条）。——这根本就是十分正常的交易流程，根本不存在任何对潘丽不公平的情形。潘丽所称的合同约定2016年7月20日交房的问题其实根本不存在。因为如前所述，该交房时间已经在合同附件中变更为2016年9月30日。退一步讲，即便是按合同约定应在2016年7月20日交付房屋，也不存在所谓的不公平。因为买卖合同是双务合同，双方履行义务总有先后，尤其是对于本次房屋买卖这样的大额交易、卖方有贷款余额未结清、买方要以房贷款才能付清房款，这样的交易，根本不可能一手交钱一手交房，不是一方先付款，就是一方先交房。2、《存量房买卖合同》第十条关于一方单方违约应向守约方支付总房款10%违约金的约定，是针对买卖双方而不是仅仅针对卖方设置。这样的约定，完全体现了公平、对等原则，完全合法有效。合同签订后不久，潘丽就以合同约定的交房时间、尾款支付时间对其不公平为借口，开始推脱和拒绝履行合同。到了2016年8月7日，潘丽通知中介，不愿履约、不再出售该房屋。并无理要求金燕与其签订所谓的补充协议，特别是要金燕必须付清全款才能交房。这样的无理要求，金燕当然不能接受。其间经中介多次协调，潘丽仍坚持毁约。在双方原本约定到银行还款的2016年8月12日的前一天，即8月11日，潘丽还到中介公司索要中介代管的房产证，再次表明了其毁约的态度。3、金燕出于改善住房的需求，在2016年夏天，带着身孕与潘丽洽谈购房事宜。为了表达自己的诚意，金燕甚至到车站去迎接潘丽，以期尽快促成交易。虽然双方已经自行协商好交易条件，但是出于通过第三方中介公司更为规范、更能保障交易顺利进行的考虑，所以才找到中介公司。中介公司为双方出具的合同中，关于交易的核心条款，如价款、还贷、交付、过户等条款，要么以手写方式注明，要么以明显区别于合同一般字体的其他字体来注明，这本身就足以证明中介公司尽到了提示义务。中介公司人员对本案出具的证言，更完全是站在客观的第三方角度、纯粹就客观事实所出具，根本不存在潘丽所称的所谓中介人员与金燕“共同误导、诱导”潘丽签约问题。4、《合同法》第一百一十六条明确规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，双方在《存量房买卖合同》第十条明确对双方任何一方单方毁约行为作出了总房款10%即18.5万元违约金的约定，金燕依据该约定及上述法律规定，主张潘丽支付18.5万元违约金，完全合法有据。特别需要说明的是，本案在金燕一审还曾提出要求潘丽赔偿因合同解除、房屋价格上涨导致的差价损失。合肥市中级人民法院合中法（2016）第11号《关于妥善审理房价波动后“二手房”买卖合同纠纷案件的通知》第四条，也明确指出此类案件实际损失，可以综合考虑违约方过错程度、成本支出、房价上涨等因素，因此，金燕在合肥市××2016年度快速上涨、且案涉房屋正处于涨幅最高、最快的滨湖板块的情况下，主张该部分损失，也是完全符合合肥市中院上述指导意见的。只是金燕后来考虑到，确定该部分损失，需要进行评估手续，必然消耗太多时间，金燕不想为此案牵扯太多精力，故此决定放弃。因此，金燕仅坚持主张10%违约金，根本不存在潘丽声称的违约金过高的问题。金燕向一审法院的起诉请求为：1、立即解除双方2016年7月13日签订的《存量房买卖合同》；2、潘丽立即偿还金燕支付的购房定金50000元；3、潘丽立即向金燕支付违约金185000元；4、潘丽赔偿金燕因合同解除、房屋价格上涨导致的差价损失暂估5万元（具体金额以委托评估机构评估为依据）；五、本案的诉讼费用由潘丽承担。一审法院查明：2016年7月13日，金燕与潘丽签订《存量房买卖合同》1份，双方约定潘丽将其所有的位于合肥市滨湖新区广西路与万泉路交口滨湖世纪城徽贵苑32幢1201室房屋及地下车库D区235号以1850000元的价格出售给金燕，金燕于签订协议当日支付潘丽定金50000元。上述合同对房屋交接、违约责任、付款方式等均作出约定，其中第十条约定，因单方原因造成本协议不能履行的，由违约方向守约方支付总房款的10%作为违约金……。此后，潘丽认为合同约定的交房时间、尾款支付等对己不利，向金燕提出补充协议，双方在协商过程中，潘丽于2016年8月9日明确告知金燕不再出售涉案房屋。现双方对赔偿事宜未达成一致意见，致金燕诉讼至法院，请求判如所请。一审法院认为：双方于2016年7月13日签订的《存量房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。金燕按照双方约定于签订合同当日支付潘丽购房定金50000元，但潘丽于签订合同后以合同约定的交房时间、尾款支付等对己不利，向金燕提出约定补充协议，潘丽在双方协商过程中单方于2016年8月9日明确告知金燕不再出售涉案房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。现金燕要求解除涉案合同，予以支持，合同解除后，潘丽应返还金燕支付的购房定金50000元。由于潘丽违约行为导致合同解除，潘丽应按照合同约定承担违约责任，现金燕要求潘丽按照合同第十条约定支付金燕总房款10%的违约金185000元（1850000元×10%），符合合同约定及法律规定，予以支持。金燕在起诉时要求潘丽赔偿其因合同解除、房屋价格上涨导致的差价损失（具体以申请人民法院委托评估机构评估意见为依据），但在庭审过程中经一审法院释明后，金燕放弃评估损失及相应主张，不违反法律规定，予以确认。潘丽辩称金燕违约导致合同不能履行以及合同内容显失公平，但其举证不足以证明其主张，应承担举证不能的不利后果，不予支持。潘丽辩称潘丽丈夫周开云对潘丽出售房屋不知情，不同意潘丽处分涉案房屋，涉案《存量房买卖合同》并未生效，但从双方当事人举证看，涉案房屋登记在潘丽个人名下，为潘丽单独所有，即使周开云为涉案房屋的共有权人，与潘丽系夫妻关系，金燕也有理由相信其为潘丽夫妻双方共同意思表示，潘丽不得以周开云不同意或不知情为由对抗金燕；另外即使本案所涉合同为潘丽私自签订，但在潘丽夫妻关系存续期间也应按夫妻共同债务处理，故涉案《存量房买卖合同》应为合法有效，对双方当事人发生法律效力，潘丽该辩称不予支持。潘丽辩称金燕主张的违约金明显过高，应当减少违约金的数额，但当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，双方明确约定违约金为总房款的10%，潘丽应能预见到因违反合同可能对其造成的损失，且潘丽也未举证证明约定的违约金过分高于造成的损失，故不符合核减违约金的相关法律规定，潘丽该辩称不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除金燕与潘丽于2016年7月13日签订的《存量房买卖合同》；二、潘丽于判决生效之日起五日内退还金燕购房定金50000元；三、潘丽于判决生效之日起五日内赔偿金燕违约金185000元。本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为各方当事人无异议的事实，本院予以确认。本院认为：本案中，金燕按照双方约定于签订合同当日支付潘丽购房定金50000元，但潘丽于签订合同后向金燕提出约定补充协议，并在双方协商过程中单方于2016年8月9日明确告知金燕不再出售涉案房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，应返还金燕支付的购房定金50000元。双方在《存量房买卖合同》第十条对双方任何一方单方毁约行为作出了总房款10%即18.5万元违约金的明确约定，该约定是针对买卖双方而不是仅仅针对卖方设置，应为合法有效，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行。上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4000元，由上诉人潘丽负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年五月六日书记员 李 颖附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。