北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初47312号
原告(反诉被告):马骏，男，1980年1月2日出生，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：陈绍森，北京市京师律师事务所律师。
被告（反诉原告）：欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区孙河乡北甸西村顺黄路甲1号，注册号110105229544954。
法定代表人：吴艳，总经理。
委托诉讼代理人：高俊香，女，1973年3月11日出生，蒙古族，欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司职员，住吉林省通榆县开通镇铁西街一委六组。
委托诉讼代理人：张志扬，北京雷石律师事务所律师。
原告(反诉被告)马骏（以下称其姓名）与被告（反诉原告）欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司（以下简称欧陆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。马骏委托诉讼代理人陈绍森、欧陆公司委托诉讼代理人高俊香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
马骏向本院提出如下诉讼请求：1、要求确认合同无效；2、要求欧陆公司退还2017年4月至7月的租金53682.25元、定金35788.17元、空调暖气片押金10000元；3、要求欧陆公司支付违约金35788.25元。事实和理由：2017年4月13日，双方签订房屋使用合同，合同上没有欧陆公司的盖章，但崔长军（亦为欧陆公司股东之一）作为欧陆公司代表签字。合同约定，欧陆公司提供北京市朝阳区顺黄路的房屋给原告经营使用，使用期限3年（2017年4月15日至2020年4月14日），首次支付3个月租金536820.38元，支付定金35788.25元（本合同签订完成后该定金转为保证金），欧陆公司保证是顺黄路甲1号的唯一所有权人，约定《房屋交接单》作为欧陆公司向马骏交付房屋占有和使用权的凭证，约定房屋租赁目的是用于办公、装饰公司营销，本合同自双方签字盖章后生效。合同签订当日2017年4月13日，马骏通过朋友王岩的账户以及自己的账户向崔长军提供的银行账户（招商银行北京东三环支行账户×××）汇入租金99470.40元，欧陆公司向马骏出具收据（盖有被告财务章）。合同签订当日，崔长军说合同先行签字，他回到公司，再去盖章，才能能真正生效，马骏就同意了，拿着合同回家了。之后，马骏再向崔长军催要盖章的合同，但是崔长军以各种理由迟迟不给，马骏就起了疑心，详细看完合同，才知道，涉案房屋没有合法规划许可手续，而没有合法规划的房屋无法办理公司注册手续，也就无法办公经营。2017年4月18日，马骏向崔长军提出不再租赁涉案房屋，要求解除合同。4月24日、4月27日、5月7日、5月10日，马骏又数次提出要求解除合同。欧陆公司一直没有将该租赁房屋交接给马骏，没有办理《房屋交接单》，马骏也没有使用过该房屋，欧陆公司迟迟不予解决。虽然该租金款项汇入崔长军个人账户，但因为崔长军是欧陆公司的股东之一，欧陆公司也出具了收据，加盖了财务章，故应由欧陆公司承担责任。
欧陆公司辩称，不同意马骏的全部诉讼请求。1、认可马骏的第一期租金从2017年4月15日付至2017年7月15日。2017年4月13日双方签订的合同是双方真实意思表示，并且双方已经开始履行合同，我司不应该退还全部款项。马骏当时开车路过涉案房屋，上一家租户的租期已到期，正在搬家，马骏就跟上一租户要我司的电话，反复给我司打电话要求租赁涉案房屋，还要求见面谈，后来事情汇报到崔总那里，崔总就跟原告说涉案房屋已租赁给别人，不能再租赁给马骏，但马骏强烈要求租赁涉案房屋，甚至直接到公司找到了崔总。当时我司正要与预定好的租户签订合同，合同已经起草好，但该租户还没来，马骏就说直接用这个合同签订就行，我们已经告知马骏该房屋没有取得建设工程规划许可证，马骏跟我们说他不需要，他自己有营业执照有公司，关于涉案房屋没有规划许可手续的事实在合同中已有明文告知。2、针对马骏所说的空调暖气片10000元，实际是马骏购买上一家租户空调暖气片的费用，已由我司转交给上家租客，我司并未实际收取。3、针对马骏说合同无效，我司认为，合同是双方共同签署的，马骏在签订合同的时候就知道涉案房屋没有建筑工程规划许可证，办不了营业执照。4、合同双方各持两份，但因为我司要下班了，无法盖公章，所以就说第二天盖章，让马骏第二天来取，但是马骏没有来。
欧陆公司向本院提出反诉请求，1、要求解除合同；2、要求马骏返还涉案房屋；3、要求马骏按照588.3元/日的标准支付自2017年7月15日至一审判决书生效之日止的房屋使用费；4、要求马骏支付违约金35788.25元。事实和理由：2017年4月13日，双方签订了《房屋使用合同（HYMN）》，该合同系双方真实意思，合法有效，合同对双方的权利义务进行了明确约定。我司已在签约当日将涉案房屋交付给马骏，但马骏至今未依约支付2017年7月15日至10月14日期间的租金，已构成违约。
马骏针对反诉辩称，1、我认为合同无效。2、涉案房屋已返还给欧陆公司，据了解，被告已经将涉案房屋挂到网上继续对外出租。3、我没有使用过涉案房屋，不同意继续支付房屋使用费。4、不同意支付违约金，我认为合同无效，不存在违约金，而且，我认为欧陆公司的过错比较大。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。
经查，2017年4月13日，欧陆公司（甲方）、马骏（乙方）签订了《房屋使用合同（HYMN）》，约定马骏承租位于北京市朝阳区顺黄路的房屋对外经营使用（另有120米门前自用场地，供乙方免租金使用），房屋使用期3年，自2017年4月15日至2020年4月14日止，其中第一年房屋使用费按照每平方米3.7元/天交纳，马骏另需向欧陆公司交纳5.6%的税费。合同签订前，马骏已一次性交纳了定金35788.25元，合同签订后，该定金转为保证金，待合同期满，双方结清各项款项后，欧陆公司将保证金一次性无息退还马骏。每三个月支付一次房屋使用费，使用涉案房屋前，马骏需押2个月保证金（已交纳）并先付3个月使用费，使用期开始后，每期的房屋使用费需提前15日之内支付，双方签约后，马骏需在7日内交纳第一次房屋使用费即53682.38元。马骏自行承担房屋使用期间发生的水费、电费等相关费用以及其他应缴纳的水费。马骏仅能使用顺黄路院内部分房屋，全院的物业管理仍由欧陆公司负责，马骏应遵守整个院内的管理规定。欧陆公司向马骏交接房屋，双方必须签订《房屋交接单》，作为马骏占有、使用涉案房屋的凭证。鉴于涉案房屋目前处于整顿期间，不能以所使用的房屋作为经营登记注册公司。欧陆公司保证是顺黄路房屋唯一所有权人，有权向马骏收取合同约定的款项。欧陆公司之前已向马骏告知本合同中使用房屋的用地为乡镇企业用地性质，使用房屋没有规划许可证及房屋所有权证，马骏对此确认，同意不因此向欧陆公司提出任何违约或赔偿要求。任何乙方提前解除合同的，都应视为违约，违约方应向守约方支付相当于按解除合同当月使用费标准计算两个月使用费的违约金。
签约当日，马骏向欧陆公司交纳定金35788.17元（后该定金依约转为保证金），交纳2017年4月15日至2017年7月14日租金53682.25元，交纳空调暖气片10000元。
当日，欧陆公司向马骏交付涉案房屋的钥匙。
2017年4月24日、2017年5月10日，马骏向欧陆公司股东崔长军发出两条短信，内容概括如下：“1、马骏于2017年4月18日向崔长军当面提出不承租涉案房屋。2、2017年4月24日，马骏再次提出不租涉案房屋，并表示钥匙将于次日归还。3、2017年4月27日，马骏、王岩同崔长军进行了面谈，希望将涉案房屋钥匙退还，但未果。4、2017年5月10日，马骏短信中申明王岩曾于2017年5月7日找到过崔长军，并称已将涉案房屋钥匙归还。”欧陆公司不认可收回了涉案房屋的钥匙。
本案中，双方就如下事实存在争议：
1、欧陆公司收取了马骏交纳的10000元空调暖气片费用后，欧陆公司是否将该款项交付给涉案房屋的上手承租人。欧陆公司提交了加盖有欧陆公司合同专用章的收据、支出凭单、转账发票，证明在扣除所欠水、电费后，余款已全额退还涉案房屋的前手承租人。马骏对此组证据的真实性、关联性均不认可。
对有争议的事实，鉴于欧陆公司的举证形成了较为连贯的证据链条，达到了高度盖然的证明标准，故本院认定欧陆公司证据的真实性及关联性，认定欧陆公司收取空调暖气片费用在扣除所涉水电费后已退还给涉案房屋的上手承租人。
2、针对欧陆公司是否已实际收回了涉案房屋的钥匙，欧陆公司未向本院出具明确意见。
针对此节，案件审理中，经本院释明，双方同意三日内办理涉案房屋的交付事宜，欧陆公司亦表示若因涉案房屋的交付产生相关费用则在本案中一并主张。
本院认为，本案中，双方签订的《房屋使用合同（HYMN）》针对涉案房屋已明确载明“本合同中使用房屋的用地为乡镇企业用地性质，使用房屋没有规划许可证及房屋所有权证”的字样，所以，本院认定涉案房屋并未取得建设规划许可手续。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，截至一审法庭辩论终结前，各方均未提交涉案房屋取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的手续，所以，双方签订的《房屋使用合同（HYMN）》应认定为无效合同。
《房屋使用合同（HYMN）》的文本系欧陆公司提供，马骏作为承租人在该合同中亦有其签名，所以，可以认定该合同中载明的涉案房屋未取得建设工程规划许可手续的事实双方在前述合同时就均已明知，可以认定各方对基于该事实可能导致合同无效的法律后果均有合理的预期。所以，本院认为双方对合同无效后的法律后果负有均等责任。
合同无效，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，当事人可得请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，马骏已明确表示不愿继续履行，且本院已要求欧陆公司于2017年7月20日起三日内收回涉案房屋，故本院参照合同约定的租金标准，以2017年7月23日为限计算马骏应付房屋使用费的额度。
关于马骏已付欧陆公司的定金，已依约转为保证金，现双方已不具备继续履约的可能，故该款项应予以退还。
关于空调暖气片押金，欧陆公司已举证证明款项的去向，马骏再行主张返还，本院不予支持，鉴于欧陆公司对该空调暖气片并不具有相关权利，马骏可自行拆除，但不得对涉案房屋构成损坏。
鉴于双方就合同无效的法律后果均负有责任，故彼此要求对方给付违约金的请求，本院均不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）马骏与被告（反诉原告）欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司二〇一七年三月十三日签订的《房屋使用合同（HYMN）》无效；
二、被告（反诉原告）欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司于本判决书生效后七日内退还原告（反诉被告）马骏保证金三万五千七百八十八元一角七分；
三、原告（反诉被告）马骏于本判决书生效后七日内给付被告（反诉原告）欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司自二〇一七年七月一日至二〇一七年七月二十三日的租金一万三千五百三十元九角；
四、位于北京市朝阳区顺黄路的房屋内空调暖气片由原告（反诉被告）马骏自行拆除；
五、驳回原告（反诉被告）马骏的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1503元，由原告（反诉被告）马骏负担（已交纳）。
反诉案件受理费348元，由被告（反诉原告）欧陆风情（北京）文化艺术投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 黎伟伟
二〇一七年九月五日
书记员 李雅雯