江西省婺源县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1130民初1131号原告：徐旭光，男，1960年2月1日出生，汉族，退休工人，住江西省婺源县。委托诉讼代理人：王金平，江西青之蓝律师事务所律师。被告：吴中燕，女，1980年1月22日出生，汉族，服刑人员，户籍地福建省厦门市海沧区，现在江西省女子监狱服刑。被告：吴中丽，女，1975年11月26日出生，汉族，无业，住江西省婺源县。原告徐旭光与被告吴中燕、吴中丽民间借贷纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐旭光及其委托诉讼代理人王金平到庭参加诉讼，被告吴中燕、吴中丽经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐旭光向本院提出诉讼请求：1、判令被告吴中燕归还原告借款本金350万元及利息227.5万元（该利息从2014年12月2日起计算至2017年8月17日止，之后的利息按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计算到清偿完毕之日止）；2、如被告吴中燕不能清偿上述借款�息，则请求依法处置被告设定担保的抵押物（婺房权证紫阳镇第1101251号、1101401号、11014**号房产），处置款优先清偿原告的借款本息；3、被告吴中丽承担连带保证责任。事实和理由：被告吴中燕因承包项目缺少资金，要求向原告借款500万元。原、被告经过协商，于2014年9月2日签订了《借款合同》，合同约定，被告吴中燕向原告借款500万元，月利率为2%，逾期利率为借款利率基础上加收50%，按月支付利息，借款期限为90天，自2014年9月2日至2014年12月1日。被告吴中燕还向原告出具了借条。为了确保原告债权的实现，被告吴中燕以其个人所有的位于婺源县××镇才仕大道××、××号、××房产（产权证号为婺房权证紫阳镇第1101251号、1101401号、11014**号房产）提供担保，2014年9月2日原、被告签订了《房地产抵押合同》，并到房管局办理了抵押登记手续。被告吴中丽向原告出具了《个人担保承诺书》，为被告吴中燕的借款提供连带保证担保。之后原告按约定将500万元借款转账给了被告吴中燕。借款期限届满后，被告吴中燕没有按约定归还全部借款本息，仅以其所有的位于婺源县××镇才仕大道南侧Ａ地块（徽州人家小区）第44号宗地及地上房屋折抵了150万元借款本金，截至2017年8月17日被告仍拖欠原告借款本金350万元及相应利息227.5万元。原告为维护自己的权益，向法院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。被告吴中燕未到庭参加诉讼，亦未向本院提供证据，但向本院提供了书面异议书一份，该异议书除认为本院寄给被告吴中燕的证据不齐全及从房管局复印出来的证据盖章不符合规范以外，还就该案提出了以下几点意见：1、紫阳镇才仕大道徽州人家44号房屋系被�吴中燕出资270万元兴建，该房屋即使由程坤生出售，也不能低于实际耗资价值,否则是显失公平的；2、原告认为该房屋抵扣借款150万元，但买受人江淑鹏、林漪实际支付的价款是180万元，故程坤生与江淑鹏、林漪的交易已严重触犯法律，涉嫌诈骗；3、原告与被告吴中燕签订的合同不是初始签订的合同，现在的合同是原告精心修改或整理的，初始签订的合同到期还款日是2014年12月2日，其中有条款约定可延长十日作为缓冲期，而原告却在2014年12月2日就强占酒店经营至今，期间经济损失无法估计；4、被告吴中丽系被告吴中燕刑事案件的重大利害关系人，不能以任何身份出庭，故要求申请吴中丽回避。被告吴中丽未到庭参加诉讼，但其向本院提交书面答辩状一份，其辩称，被告吴中燕向原告徐旭光借款500万元属实，同时被告吴中燕以�个人所有的位于婺源县××镇才仕大道××、××号、××房产及位于婺源县××镇才仕大道南侧Ａ地块（徽州人家小区）第44号宗地及地上房屋作为借款担保。2014年9月2日，原告徐旭光要求被告吴中丽为吴中燕的借款提供保证担保，因被告吴中燕本人已在场，吴中丽问原告为何还要其提供担保，原告等人称签字没事的，吴中丽认为被告吴中燕借款有房屋抵押，本人也没有安全防范意识，不知道签字会有如此严重的法律后果，同时认为吴中燕系自己的亲妹妹，应当会如期归还借款的，故在个人担保承诺书上签字为吴中燕的借款提供了保证担保。请求人民法院依法处置被告吴中燕的抵押物来偿还原告的借款，吴中丽本人确实没有能力偿还借款。原告徐旭光为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1、2014年9月2日，徐旭光与吴中燕签订的《借款合同》、吴中燕出具的借到原告500万元的《借条》、吴中燕签字的债权确认书原件各一份及中国工商银行电子银行回单原件15份，拟证明原告徐旭光与被告吴中燕借款500万元的合同关系成立，同时证明原告已将借款本金500万元通过银行转账给了被告吴中燕；2、2014年9月2日吴中燕与徐旭光签订的《房地产抵押合同》及2014年9月9日办理的《房屋他项权证》复印件（经与原件核对无异）各一份，拟证明原告徐旭光和被告吴中燕关于天成宾馆房产（即位于坐落于紫阳镇才××大道××、××号、××号的房产）的抵押合同成立并且生效；3、2014年9月2日吴中丽签订的《个人担保承诺书》原件一份，拟证明原告与被告吴中丽之间的保证合同成立；4、2014年3月21日程坤生与吴中燕签订的《协议》原件一份，2014年9月2日徐旭光、吴中燕、程坤生三方签订的《协议》原件一份，2015年1月4日徐旭光与程坤生、王旺弟签订的《协议书》原件一份，江淑鹏、林漪提交的《民事答辩状》复印件一份，紫阳镇才仕大道徽州人家44号房屋的《房地产估价报告》复印件一份。拟证明：徽州人家44号房屋作为150万元借款本息的抵押担保，借款期满被告吴中燕未清偿时，原告有权处置该栋房屋；2015年1月15日房屋以180万元的价格卖给了江淑鹏、林漪夫妇，卖房所得的180万元抵偿了150万元的借款本息以及房屋的过户费；原告处置徽州人家44号房屋的行为符合双方的约定，故被告仍有350万元借款本金和利息未予清偿；5、原告徐旭光与吴灶弟签订的天成宾馆房屋租赁合同原件三份，吴中燕致吴中丽的《委托书》复印件一份，吴中丽致吴灶弟的《授权委托书》原件一份，吴灶弟、吴中丽致原告徐旭光的《承诺书》原件一份，吴中丽出具的《承租人承诺书》原件一份，拟证明吴中丽委托吴中燕办理徽州人家44号房屋的相关事宜，而吴灶弟作为吴中丽的受托人，代为承租天成宾馆，并以租金代为偿付吴中燕拖欠350万元借款本金中部分利息的事实；6、婺源县中亿百联投资管理有限公司与吴中燕签订的《借款咨询与服务协议书》原件一份以及吴中燕签字盖手印的身份证复印件一份，拟证明二被告汇给王超、徐建良等人的钱与原告无关。吴中丽与吴中燕先后转账给王超、徐建良名下账户77万元属实，但中亿百联投资管理有限公司收取了被告吴中燕服务费15万元，还根据协议收取了吴中燕10万元作为履约保证金，如果被告吴中燕逾期不归还借款，则10万元保证金将不予退还。同时中亿百联公司作为中介机构要代为原告追收借款利息，所以王超、徐建良收取被告的另52万元系其代收的借款利息，该利息是借款期满三个月后由王超、徐建良代为支付给原告的。被告吴中丽为证明自己的主张向本院提供了以下证据：被告吴中丽的中国工商银行账户（62×××05）电子回单原件4份及2014年9月1日至11月27日的交易明细原件12页，拟证明其于2014年9月2日向王超的账户（62×××91）内转入49万元，2014年11月3日向徐建良账户（62×××88）内转入了10万元。原告提供的证据副本经本院邮寄给被告吴中燕后，其认为原告与被告吴中燕签订的合同不是初始签订的合同，现在的合同是原告精�修改或整理的，但吴中燕未向本院提供证据证明其主张，故本院不予采信被告吴中燕的质证意见。被告吴中丽未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。经本院对原告及被告吴中丽提供的证据进行审查，认为吴中燕致吴中丽的《委托书》及紫阳镇才仕大道徽州人家44号房屋的《房地产估价报告》系没有与原件核对的复印件，该证据本院不予采信，对其他证据本院认为真实、合法，并与本案相关联，可以作为认定本案事实的依据。本院经审理认定事实如下：2014年9月2日，甲方即被告吴中燕与乙方即婺源县中亿百联投资管理有限公司（以下简称百联投资公司）签订了《借款咨询与服务协议书》，该协议书的主要内容为：1、甲方因承包专机项目需要，要求借款500万元，借款期限三个月，借款利息按月利率2%计算；2、甲方保证按借款总额的3%一次性向乙方支付咨询服务费，如延期续约则进入下一服务周期，按此条款另行交纳服务佣金；3、甲方保证如实提供企业或个人及财产的相关资料，并积极配合乙方对项目的调查、考察和核实工作，向乙方缴纳履约定金每项500元，此款将在借款成功后冲抵中介服务费；4、为有效保障出借人及中介方的合法权益，甲方自愿向中介方缴纳再服务保证金10万元，此款由乙方代管，到时甲方按合同约定偿还放款人本息，该保证金无息退还给甲方。如果到时甲方不能如期偿还借款本息，出借人委托中介方上门联系催收时，该款用作支付车耗、油耗、通信及人工等费用，按合同催收扣除。到期不能还本，该款转作延期续约佣金不再退回甲方，不足部分乙方有权向甲方追索等。该协议签订后，经百联投资公司介绍，原告徐旭光同意借款给被告吴中燕。2014年9月2日原告�旭光与被告吴中燕签订了《借款合同》，约定借款用途为承包航空路线，借款金额为500万元，借款期限三个月，借款利息按月利率2%，逾期利率为借款利率基础上加收50%，利息按月支付，借款期限届满一次性偿还本金等……。当天被告吴中燕还向原告徐旭光出具了《借条》和《债权确认书》，进一步明确了其向原告借款500万元的事实。2014年9月2日，被告吴中丽向原告出具了《个人担保承诺书》，为吴中燕向徐旭光的500万元借款承担连带责任保证。同时原告为保证其债权的实现，与被告吴中燕签订了《房地产抵押合同》，该合同约定：1、吴中燕以其个人所有的位于婺源县××镇才仕大道××、××号、××房产（产权证号为婺房权证紫阳镇第1101251号、1101401号、11014**号）为借款提供抵押担保；2、抵押期限自合同生效之日起至吴中燕履行完毕主合同约定即止；3、经原、被告协商评估，该抵押房产价值为400万元等……。2014年9月9日原、被告到婺源县房地产管理局办理了位于紫阳镇才仕大道××、××号、××号房屋的抵押登记手续，原告徐旭光依法取得了房屋他项权证，字号为婺房他证紫阳镇字第××号。2014年3月21日吴中燕与程坤生签订了《协议》，约定程坤生将其所有的位于婺源县××镇才仕大道南侧Ａ地块（徽州人家）第44号土地以118万元的价格出售给被告吴中燕，但未办理土地使用权的变更手续，该土地仍然登记在程坤生及其妻子王旺弟的名下。之后被告吴中燕自行投资在该宅基地上建成了砖混结构的四层房屋一栋，但没有办理房屋所有权证。因紫阳镇才仕大道徽州人家44号房屋的土地证及其他证件均没有登记在实际投资人吴中燕的名下，而是登记在初始购买土地者程坤生�下，故2014年9月2日原告徐旭光（甲方）、被告吴中燕（乙方）、程坤生（丙方）三方签订了《协议书》，约定：1、乙方自愿将其所有的紫阳镇才仕大道徽州人家小区44号宗地及地上建筑物作为抵债资产抵给甲方，以抵偿2014年9月2日甲方借给乙方的500万元借款总额中的150万元借款；2、甲、乙双方约定借款期满10日内，乙方没有归还借款，徽州人家小区44号宗地和地上房屋即归甲方所有。若借款期限届满后10日内，乙方归还和支付了借款本息，则本资产抵押协议自然失效，该房产仍归乙方所有；3、丙方知情并认可甲、乙双方的约定，表示借款期满后一旦甲方告知丙方，乙方没有归还150万元的借款本息，丙方即认可本协议项下的抵债资产归甲方所有，同意将徽州人家小区44号地的土地使用权和房屋所有权过户登记至甲方名下，乙方对此不持异议等。借款、保证担保、抵押�保手续办好后，2014年9月2日至3日，原告通过中国工商银行分15次共转账给了被告吴中燕借款500万元。2014年9月2日被告吴中丽通过工行转给了百联投资公司的员工王超49万元，2014年11月3日被告吴中丽又通过工行转给了百联投资公司的股东徐建良10万元,被告吴中燕本人归还了18万元，故百联投资公司的员工及原告收到二被告款项共77万元。之后二被告没有再通过现金或转账的方式归还原告的借款本息。由于被告吴中燕没有按期归还原告徐旭光的借款本息。2015年1月4日，甲方即徐旭光与乙方即程坤生和王旺弟签订了《协议书》，该协议书约定：根据2014年9月2日徐旭光、吴中燕、程坤生三方签订的协议，婺源县××镇才仕大道徽州人家小区44号宗地及地上房屋已作为抵债资产归徐旭光所有，现甲方委托乙方将该房屋出卖给第三人，处置价款�甲方所有等。根据以上约定，2015年1月15日程坤生、王旺弟夫妇将婺源县××镇才仕大道徽州人家44号房产以180万元的价格出卖给了江淑鹏、林漪夫妇，买受人将180万元按协议的约定直接给了原告徐旭光。之后在程坤生夫妇的配合下该房屋的土地证及房产证进行了变更登记，土地证登记在了江淑鹏的名下、房产证登记了在江淑鹏、林漪的名下。因被告吴中燕未履行到期债务，自2014年12月28日起，原告徐旭光将被告吴中燕的抵押物即位于婺源县××镇才仕大道××、××号、××房产（天成宾馆）以每年8万元的价格租赁给吴灶弟经营，一共租了三年，租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。因被告吴中燕一直没有履行还款义务，原告于是向本院起诉，请求依法支持原告的诉讼请求。本院认为，原告与被告吴中燕签订的《借款合同》、《房地产抵押合同》，原告与吴中燕、程坤生三方签订的《协议书》，原告与程坤生、王旺弟夫妻签订的《协议书》，吴中丽向原告出具的《个人担保承诺书》，均系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规禁止性的规定，合法有效，受法律保护。原告依约向被告吴中燕出借了借款，被告应本着诚信的原则及时履行还款义务，但被告吴中燕未依约偿还借款本息，应承担违约责任。故对原告要求被告吴中燕偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告吴中燕在《借款合同》中约定的借款利息为月利率2%，现原告要求按照中国人民银行同类贷款利率的四倍计算借款利息，经查询，被告借款时中国人民银行公布的同期贷款基准年利率为6%（一年期以内），故该贷款利率的四倍为年利率24%，与原、被告在《借款合同》上约定的月利率2%相符，并且在法律规定的限额内，故本案借款利息应按月利率2%计算。原告与被告吴中燕签订的《房地产抵押合同》中对抵押物作了约定并办理了房屋抵押登记手续。被告吴中燕作为抵押人，借款到期后未履行还款义务，应以其所有的位于婺源县××镇才仕大道××、××号、××房产（产权证号为婺房权证紫阳镇第1101251号、1101401号、11014**号）为被告吴中燕借款中的400万元本金及利息承担抵押担保责任。被告吴中丽向原告出具的《个人担保承诺书》对保证期间作了如下约定：本担保为不可撤销无限连带责任担保，自签字之日生效，至还清全部本息和实现债权所产生的全部费用时自动失效。本院认为原告与被告吴中丽就保证期间的约定不明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款之规定：“保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年”。而吴中燕向徐旭光借款的主债务履行届满的时间是2014年12月1日，故保证期间的截止日为2016年11月30日。在保证期间内原告徐旭光于2015年5月6日曾向本院提起诉讼要求保证人吴中丽承担保证责任，该案经本院审查，认为另一被告即借款人吴中燕涉嫌非法集资犯罪，2016年1月4日本院作出（2015）婺民二初字第260号民事裁定书，裁定驳回了原告徐旭光的起诉。故保证合同的诉讼时效应当从2016年1月4日起算。后经法院判决，被告吴中燕向原告借款的行为不构成犯罪，故原告于2017年8月7日再次向本院起诉要求保证人吴中丽承担保证责任时并未超过保证合同的诉讼时效，被告吴中丽作为连带责任保�人，应按《个人担保承诺书》的约定承担保证责任。被告吴中丽作为一个完全民事行为能力人，认为其不知道签字会造成如此严重的后果及原告告知其签字没事的辩解意见，本院不予采信。另根据原告与被告吴中燕及程坤生三方签订的《协议书》及徐旭光与程坤生、王旺弟夫妻签订的《协议书》，借款期满10日内，吴中燕没有归还借款，紫阳镇才仕大道徽州人家小区44号房屋即归徐旭光所有。2015年1月15日程坤生、王旺弟夫妇接受原告徐旭光的委托将婺源县××镇才仕大道徽州人家44号房产以180万元的价格出卖给了江淑鹏、林漪夫妇，出卖价款180万元均直接支付给了原告徐旭光，并且该房屋已办理好了过户登记手续，现在的所有权人为江淑鹏、林漪夫妇。现原告主张该房屋按双方的约定折抵借款本金150万元，本院予以支持。但原告卖�实际所得为180万元，另30万元应根据履行情况折抵借款本金或利息。原告还认为180万元售房款中有部分支付了房屋的过户、办证、小区建设等费用，但没有提供证据证明其主张，本院不予支持。如果被告吴中燕认为该抵债程序不符合法律规定或侵犯其合法权益，今后可持相关证据另行主张权利。被告吴中燕与百联投资公司签订的《借款咨询与服务协议书》，系双方真实意思表示。按该协议书的约定，被告吴中燕应支付百联投资公司借款总额3%的咨询服务费15万元及再服务保证金10万元，因被告吴中丽于2014年9月2日通过工行转给了百联投资公司的员工王超49万元，2014年11月3日被告吴中丽又通过工行转给了百联投资公司的股东徐建良10万元，合计共支付了该公司员工59万元，扣除应收取的25万元，百联投资公司应返还被告吴中燕34万元，但原告认可百联投资公司已将该34万元给付了原告，原告认为该款支付的是借款利息。根据《中华人民共和国合同法》第二百条之规定：“借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息”。故被告吴中丽在2014年9月2日支付给王超的49万元扣除应给付百联投资公司的25万元以外，余款24万元返还给原告后视为当天返还借款本金，应扣减实际借款数额。因被告吴中燕未举证证明其归还原告18万元的具体时间，故2014年11月3日支付给徐建良的10万元及吴中燕归还的18万元可认定为支付给原告的借款利息。原告徐旭光已收取抵押物即婺源县天成宾馆三年的租金计24万元，分别为2014年12月28日收取8万元，2015年12月28日收取8万元，2016年12月30日收取8万元，该款应当抵作借款本金或利息。现被告吴中燕认为原告自2014年12月便强占天成宾馆经营至今，侵犯了吴中燕的合法权益，被告吴中燕可持相关证据另行主张权利。综上，原告借给被告吴中燕的借款本金应为476万元，2015年1月15日原告徐旭光委托出卖吴中燕位于婺源县××镇才仕大道徽州人家44号房产以后应扣减150万元的借款本金，同时该150万元借款本金不再计算利息。2015年1月15日之前借款本金476万元所产生的利息为（4760000×2%÷30天×135天）＝428400元。除去宾馆租金24万元，原告收到被告给付的款项为（徐建良的100000元＋吴中燕的180000元＋卖房所得300000元）＝580000元，而截止当天被告吴中燕借款所产生的利息为428400元，故2015年1月15日之前的借款利息被告吴中燕已支付完毕，余款151600元应扣减借款本金,2015年1月15日原告已收取天成宾馆的租金8万元，因当时被告吴中燕所欠利息已支付完毕，故该款也应当折抵借款本金。2015年12月28日及2016年12月30日原告共收取的16万元租金，因当时被告吴中燕已欠原告超过16万元的利息，故该款应当折抵借款利息。自2015年1月16日起被告吴中燕所欠的借款本金应为（4760000元－1500000元－151600元－80000元）＝3028400元。二被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了庭审抗辩等权利，应当承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、二百零七条、第二百一十条和《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条第二款、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十二条第二款、第三十四条第二款，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴中燕偿还原告徐旭光借款本金3028400元及利息（利息按本金3028400元、月利率2%计算，自2015年1月16日起计算至清偿之日止，但应扣除被告吴中燕已支付的利息160000元），限于本判决生效之日起十五内履行完毕；二、若被告吴中燕逾期未偿还本判决第一项借款本息，则原告徐旭光对被告吴中燕所有的位于婺源县紫阳镇才仕大道24号、24-A1号、24-××号（产权证号为婺房权证紫阳镇第1101251号、1101401号、11014**号）的房产经依法拍卖、变卖及折价所得价款享有优先受偿权；三、被告吴中丽对本判决第一项中的借款本金及利息承担连带偿还责任；四、驳回原告徐旭光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52226元，由原告徐旭光负担4226元，被告吴中燕负担48000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长  汪红霞审 判 员  潘金平人民陪审员  詹玉珍二〇一八年二月十一日书 记 员  汪秀兰