江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终719号
上诉人（原审原告）保利（江西）金通泰置业有限公司，住所地：江西省南昌市湾里区工农路。组织机构代码：69608197-9。
法定�表人余英，该公司董事长。
委托诉讼代理人肖波，北京大成（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）高建鹿，男，1981年12月17日出生，汉族，住江西省南昌市新建县。
委托诉讼代理人程振功，江西名大律师事务所律师。
上诉人保利（江西）金通泰置业有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人高建鹿商品房预售合同纠纷一案，不服江西省南昌市湾里区人民法院（2015）湾民一初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人保利公司委托代理人肖波，被上诉人高建鹿委托代理人程振功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
保利公司上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判解除上诉人与被上诉人签订的《南昌市商品房买卖合同》，改判被上诉人向上诉人支付因被上诉人违约导致上诉人向中信银行承担保证责任的款项人民币448071.87元（实际数额以二审辩论终结前银行扣划总金额为准），改判被上诉人向上诉人支付违约金1396140.9元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要上诉理由为：1、本案中，上诉人依法享有合同的约定解除权。本案诉争合同系有效成立并正在履行的合同，上诉人与被上诉人对合同解除条件亦进行了明确的约定，且不违反法律法规禁止性规定，因此在解除条件成就时，上诉人理应享有合同约定解除权。2、上诉人因被上诉人违反合同规定，未按时归还银行贷款而蒙受的损失（自2014年9月始被中信银行南昌分行累计扣划），被上诉人应按诉争合同约定承担上诉人的损失。3、被上诉人违反合同约定，理应根据法律规定和合同约定承担相应的违约责任，一审法院认定被上诉人履行了主要义务，不支持关于违约金的诉请，属法律适用错误。
高建鹿答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确；上诉人的上诉请求无事实和法律根据，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。
保利公司向原审法院起诉请求：1、解除原告与被告之间签订的《南昌市商品房买卖合同》；2、被告向原告支付因被告违约致原告向中信银行股份有限公司南昌分行承担保证责任的款项239089.22元（暂定，实际数额以诉讼终结前银行扣款金额为准）；3、被告向原告支付违约金1396140.9元；4、被告已付的首付款共计2383803元归原告所有；5、被告承担本案全部诉讼费用。
原审法院�理查明：2013年2月28日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266503），并于2013年4月2日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿购买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-132室房屋一套，房屋总价款为人民币614491元。付款方式为，首付款314491元，即总房款的50%，由买受人在2013年2月28日支付给出卖人；余款30万元办理银行按揭，具体依合同附件四（即《合同补充协议》）的约定履行。2013年2月28日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266518），并于2013年4月2日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿购买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-133室房屋一套，房屋总价款为人民币599047元。付款方式为，首付款309047元，即总房款的50%，由买受人在2013年2月28日支付给出卖人；余款29万元办理银行按揭，具体依合同附件四（即《合同补充协议》）的约定履行。2013年2月28日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266521），并于2013年4月2日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿购买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-134室房屋一套，房屋总价款为人民币592616元。付款方式为，首付款302616元，即总房款的50%，由买受人在2013年2月28日支付给出卖人；余款29万元办理银行按揭，具体依合同附件四（即�合同补充协议》）的约定履行。2013年2月28日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266545），并于2013年4月2日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿购买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-145室房屋一套，房屋总价款为人民币478590元。付款方式为，首付款248590元，即总房款的50%，由买受人在2013年2月28日支付给出卖人；余款23万元办理银行按揭，具体依合同附件四（即《合同补充协议》）的约定履行。2013年3月21日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266526），并于2013年4月9日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿购买原告保利公司开�的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-136室房屋一套，房屋总价款为人民币578204元。付款方式为，首付款298204元，即总房款的50%，由买受人在2013年3月21日支付给出卖人；余款28万元办理银行按揭，具体依合同附件四（即《合同补充协议》）的约定履行。2013年3月21日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266528），并于2013年4月9日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿购买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-138室房屋一套，房屋总价款为人民币443341元。付款方式为，首付款223341元，即总房款的50%，由买受人在2013年3月21日支付给出卖人；余款22万元办理银行按揭，具�依合同附件四（即《合同补充协议》）的约定履行。2013年3月21日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266529），并于2013年4月9日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿购买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-139室房屋一套，房屋总价款为人民币450571元。付款方式为，首付款230571元，即总房款的50%，由买受人在2013年3月21日支付给出卖人；余款22万元办理银行按揭，具体依合同附件四（即《合同补充协议》）的约定履行。2013年3月21日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266534），并于2013年4月9日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿�买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-140室房屋一套，房屋总价款为人民币444844元。付款方式为，首付款224844元，即总房款的50%，由买受人在2013年3月21日支付给出卖人；余款22万元办理银行按揭，具体依合同附件四（即《合同补充协议》）的约定履行。2013年3月21日，原告保利公司（出卖人）与被告高建鹿（买受人）签订《南昌市商品房买卖合同》（编号：1000266536），并于2013年4月9日向南昌市房产管理局进行了备案登记。该合同约定：被告高建鹿购买原告保利公司开发的位于南昌市湾里区红湾大道66号“保利半山国际花园”S1#楼-141室房屋一套，房屋总价款为人民币452099元。付款方式为，首付款232099元，即总房款的50%，由买受人在2013年3月21日支付给出卖人；余款22万元办理银行按揭，具体依合同附件四（即《合同补充协议》）的约定履行。
上述九份《南昌市商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任均约定为：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四（该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金）�本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。涉案《南昌市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第1.4款约定：在按揭贷款合同的履行中，因买受人未按约定还款或者未办理抵押权登记（含预告登记）等原因，导致出卖人向银行承担保证责任的，买受人应向出卖人支付总房款30%的违约金，且出卖人有权解除合同；如出卖人选择解除合同，则买受人已付定金及房款不予退还。合同补充协议第十四条关于联络方式约定为，双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对提供资料的真实性负责。任何一方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知出卖人。合同补充协议第十六条第16.3款关于合同解除的补充约定为，出卖人按合同约定或者根据法律规定行使解除权的，在将解除合同的书面通知送达买受人后，买受人有异议的，应在通知到达之日起十日内书面答复出卖人，此约定期限逾期未作答复的，视为买受人接受解除合同，合同于期满之日解除。
被告高建鹿按照上述九份《南昌市商品房买卖》合同的约定向原告保利公司支付了上述九套房屋的全部首付款共计2383803元。后被告高建鹿作为借款人(抵押人即甲方)与贷款人（抵押权人即乙方）中信银行，原告保利公司作为保证人（开发商即丙方），签订了九份“保利半山国际花园”S1#楼-132室、133室、134室、141室、145室、136室、138室、139室、140室房屋《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证），合同约定，就涉案九套房屋，被告高建鹿向中信银行贷款金额共计227万元，贷款期限为120月，自2013年4月17日起至2023年4月17日止，还款方式为按月等额本息还款法。上述九份借款合同第八条第8.1款约定，本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证。抵押加阶段性保证指甲方同意将以本合同项下贷款资金所购房屋抵押给乙方，以作为甲方偿还本合同项下贷款的担保。对甲方取得该房屋的所有权证并办妥乙方为抵押权人的抵押登记之前所产生的所有甲方应付款项，丙方提供阶段性连带责任保证。第8.2款约定担保范围为，本合同项下的贷款本金、利息（含复利）、罚息；违约金、赔偿金、补偿金；为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。该借款合同第十条第10.1款约定，丙方对自本合同生效之日起至甲方九本合同项下所购房屋取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交乙方持有之日止（“担保阶段”）甲方的所有应付款承担连带保证责任。如甲方在担保阶段内未能依照本合同约定按时偿还贷款本息/或相关费用的，在保证期间内，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。第10.2款约定，保证期间为担保阶段内甲方每期应付款项逾期之日起至担保阶段届满后两年。保证合同第十三条第13.2款约定，在保证期间，如甲方未能依照合同约定按时偿还丙方承担连带保证责任的贷款本息或相关费用，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。被告高建鹿从签订《中信银行个人购房借款合同》后至2014年9月5日前按期归还银行贷款，自2014年9月5日起未按期还款。2014年9月-12月、2015年1月-11月，原告保利公司作为保证人分别向中信银行支付银行贷款15笔，共计474700.9元。本案涉案房屋已交付被告使用，但至一审辩论终结前，涉案房屋房产证尚未办理。
2014年10月13日，原告通过邮政EMS快递邮寄催告函至被告，内容为：……保利公司作为保证人与高建鹿及中信银行签订了《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》，约定了保利公司为高建鹿向中信银行申请的按揭贷款227万元提供连带责任保证担保。2014年6月起，因高建鹿未按照约定归还按揭款，以致保利公司为高建鹿承担了阶段性保证责任，于2014年9月5日及25日分别被中信银行扣划款项人民币53194.29元、26637.01元。为此，保利公司特函告如下：1、请在收到本函之日起七日内前来保利公司偿还由保利公司垫付的79831.3元，并�格履行《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》约定的还款义务。2、如未在上述期限内前来办理，保利公司将依法解除与高建鹿签订的《南昌市商品房买卖合同》并追究高建鹿的违约责任。快递回单显示该快递于2014年10月31日投递并签收。
原审法院认为，原告保利公司与被告高建鹿签订了九份《南昌市商品房买卖合同》及合同补充协议，该九份《南昌市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第一条第1.4款均约定：在按揭贷款合同的履行中，因买受人未按约定还款或者未办理抵押权登记（含预告登记）等原因，导致出卖人向银行承担保证责任的，买受人应向出卖人支付总房款30%的违约金，且出卖人有权解除合同；如出卖人选择解除合同，则买受人已付定金及房款不予退还。附件四合同补充协议系格式条款，该格式条款中关�“如出卖人选择解除合同，则买受人已付定金及房款不予退还”的条款约定，加重了被告应承担的责任，排除了被告要求返还所交首付购房款的权利，应属无效。故对原告主张被告已支付的首付款共计2383803元归原告所有的诉请不予支持。原、被告所签订的九份《南昌市商品房买卖合同》，除附件四合同补充协议第一条第1.4款外，其他买卖合同条款及补充协议条款系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效条款。被告已向原告支付房屋首付款且余款已全部办理了银行按揭贷款，原告已收到被告支付的涉案商品房的全部购房款，因此，被告高建鹿已经履行九份《南昌市商品房买卖合同》约定的主要义务。原告作为被告与中信银行签订的九份《中信银行个人购房借款合同》的保证人，因被告怠于按期偿还中信银行的房屋按揭贷款导致原告承担了阶段性担保责任。原告保利公司作为已经承担保证责任的保证人，可以依法向债务人即被告高建鹿行使追偿权，因此，原告保利公司享有的是债权的追偿权而不是合同的解除权，故对原告要求解除其与被告签订的九份《南昌市商品房买卖合同》的诉请不予支持。被告高建鹿已按《南昌市商品房买卖合同》的约定履行了主要义务，故对原告要求被告支付违约金1396140.9元的诉请缺乏事实依据，不予支持。因本案基础法律关系为房屋买卖合同关系，并非金融借款中的保证合同关系，故对原告要求被告支付因被告未按约定归还按揭款而致原告承担保证责任的款项448071.87元的诉请在本案中不予处理，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条之规定，判决如下：驳回原告保利（江西）金通泰置业有限公司的诉�请求。案件受理费38952.26元，由原告保利（江西）金通泰置业有限公司负担。
保利公司二审提供一组新证据，6份中信银行的划款明细（2015年11月26日至2016年4月25日），证明在2015年11月26日至2016年4月25日止，上诉人为被上诉人代付的贷款本息126072.1元，总计划划款金额为574143.97元。
被上诉人高建鹿质证认为，对该组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议：本案属于商品房预售合同纠纷，这些证据属于银行的担保合同纠纷与本案无关。
经举证质证，保利公司与高建鹿均对该组证据真实性没有异议，本院对该组证据予以确认。
本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院另查明，自2015年11月26日至2016年4月25日止，保利公司代高建鹿向中信银行南昌分行偿还贷款本息共计126072.1元。
还查明，本案诉争九套房产被新建区人民法院查封后，已委托江西省鑫源拍卖有限公司进行了拍卖，现拍卖款已执行完毕。
本院认为，上诉人保利公司与被上诉人高建鹿签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。上诉人主张按照《南昌市商品房买卖合同》附件四补充协议第一条1.4的约定解除合同，本院认为，诉争房屋已被法院查封并拍卖给他人，解除合同已无可能，故对上诉人要求解除合同的诉讼请求不予支持。上诉人依据《中信银行个人购房借款合同》（抵押加阶段性保证）代被上诉人支付银行按揭款的清偿行为不能等同于被上诉人欠上诉人购房款的行为，上诉人为此享有的是债权的追偿权，因此上诉人要求被上诉人支付被上诉人因未按约归还银行按揭款而致上诉人承担保证责任款项的诉请本院不予处理。高建鹿已履行支付购房款义务，上诉人要求高建鹿按《南昌市商品房买卖合同》支付违约金1396140.9元没有依据，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费21398元，由上诉人保利（江西）金通泰置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 裴重芳
审 判 员 罗云奇
代理审判员 邓 晖
二〇一七年十一月十七日
书 记 员 滕漪兰