广东省韶关市曲江区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0205民初1079号原告：黄咏丽，女，1972年12月3日出生，汉族，广东省揭阳市人，住韶关市曲江区。委托诉讼代理人：肖永明，广东韶正律师事务所律师。委托诉讼代理人：江美熔，广东韶正律师事务所律师。被告：余伟雯，女，1991年8月1日出生，汉族，韶关市人，住韶关市曲江区。委托诉讼代理人：谢春松，广东南英律师事务所律师。被告：韶关市曲江区德馨酒楼有限公司。住所地：韶关市曲江区马坝镇府前西路源河鸿景*号综合楼***楼。法定代表人：何广生，总经理。委托诉讼代理人：彭亚清，男，该公司职员。委托诉讼代理人：姚向平，男，该公司职员。原告黄咏丽诉被告余伟�、韶关市曲江区德馨酒楼有限公司（以下简称德馨公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖永明、江美熔，被告余伟雯及委托诉讼代理人谢春松到庭参加了诉讼；被告德馨公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2015年10月21日签订的《商铺租赁合同》，同时被告立即将房屋交还原告。2、被告立即向原告支付拖欠的租金82500元（暂计2016年10月于2017年8月，后按每月7500元，从2017年9月计至被告将房屋交还原告时止）。3、被告向原告支付违约金24750元。4、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月21日，原告与第一被告签订《商铺租赁合同》，约定：原告将位于韶关市曲江区府前西路源河鸿景2号综合楼401部分（约500平方米）商铺出租给被告使用；租期自2016年1月1日起于2027年12月31日止；2016年1月1日至2016年5月31日为装修期，免收租金；前三年每月租金7500元；被告逾期超过一个月不支付租金的，原告可以解除合同，收回房屋；若因被告违约导致原告解除合同，则被告应当按照剩余租期的租金额向原告计付违约金。合同签订后，原告按合同约定将商铺交付给第一被告使用，第一被告将所租赁的房屋与被二被告共同用于酒楼经营。但被告并未按合同约定履行缴付租金的义务。到目前为止，被告只支付至2016年9月的租金，2016年10月至今的租金82500元尚未支付。被告的违约行为损害了原告的合法权益，请求法院依法判决。被告余伟雯辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、涉案房屋的租赁是由于被告二在成立过程中被告一在为被告二的股东姚金波的工作过程中被姚金波要求代持其被告二的股份，并组织发起成立的工作，由于姚金波及被告二另一股东经常不在韶关，因此被告一才代为与原告签署租赁合同，涉案房屋的使用目的原告是知情并且同意的；二、涉案房屋在租赁之后由被告二进行装修并且作为酒楼经营，被告一从未以个人的身份占有使用涉案房屋，租金也是由姚金波实际控制的德馨公司支付的；三、被告一也从未在酒楼的经营过程中有获取过利益，现在姚金波实际控制的多个公司经营困难，被告一也已经长时间未领取工资，因此实际上也无法承担诉讼请求要求的租金；四、被告一认为原告要求被告一、二同时承担责任是没有事实和法律依据的。庭后代理意见：一、涉案房屋租赁合同的签约相对人为原告与被告二德馨公司，因此，原告应当向被告二主张。余伟雯在2015年年底与何广生、姚金波筹备设立德馨公司，在发起设立公司期间，因公司尚未核准设立，余伟雯以自己的名义与原告签订租赁合同。在合同订立后，德馨公司进行装修，并对外提供酒楼、餐饮服务，在合同实际履行中，德馨公司缴交了共计262140元租金。后来，德馨公司经营困难，未能及时支付租金，业主向德馨公司要求支付，经协商一致后，德馨公司制订《还款计划》给业主方。因此，余伟雯与原告签订协议的情况符合《中华人民共和国合同法》第402条之规定，租赁合同的相对方为原告与德馨公司，原告应当向德馨公司主张，理由有：1、涉案房屋是商铺，只能用于经营，并非用于个人经营。德馨公司租赁房屋后进行了长时间的装修，并对外营业，原告应当知道房屋实际使用人是德馨公司；德馨公司还使用涉案房屋进行了工商登记，也应当得到了原告的同意。且由于德馨公司经营需要，在装修过程中，还进一步租赁了涉案房屋4楼的部分房屋。2、从房屋装修及使用情况，可得出房屋的唯一使用人是德馨公司。3、从租金缴交情况，租金的承担者为德馨公司。4、从事后的租金追讨过程中，也可得出，原告是向德馨公司追讨租金。二、由余伟雯承担责任于法不公，于理不合。余伟雯仅仅是德馨公司发起人之一，由余伟雯承担公司发起过程中的房屋租赁责任，对余伟雯不公。本案的实际受益者与责任承担者均为德馨公司，非余伟雯，余伟雯仅作为代表签订协议，余伟雯并未得到任何利益。余伟雯实际是因在德馨公司实际控制人姚金波旗下的其他酒楼工作出色，而被授予新开分店的股份，并按姚金波的要求承担筹备工作，现公司经营不善，余伟雯未获取任何利益，更无力承担责任。三、原告要求余伟雯与德馨公司共同承担租金及其他责任，没有事实和法律依据。两个独立主体之间承担共同的连带责任，应当有明确的法律依据，根据本案事实，没有任何法律规定能够支持原告的主张。附三份类似案件的判决，请法院充分考虑。被告德馨公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、2015年10月21日，被告余伟雯与原告及黄文婉签订第一份《商铺租赁合同》，原告及黄文婉将两共同所有的位于韶关市曲江区府前西路源河鸿景2号综合楼的商铺与房屋出租给被告余伟雯使用，租期自2016年1月1日起至2027年12月31日止。合同签订后，被告余伟雯与何广生、姚金波三人共同发起设立德馨公司，并以该租赁房屋作为公司住所地向工商局申请登记注册，于2016年3月30日成立了德馨公司，何广生为法定代表�，姚金波持有公司60%股权，余伟雯与何广生各持有公司20%股权。因经营需要，2016年4月5日，原告（甲方）与被告余伟雯（乙方）签订第二份《商铺租赁合同》，原告将涉案房屋即韶关市曲江区府前西路源河鸿景2号综合楼401部分（约500平方米）商铺一并出租给被告余伟雯，合同第二条第1项约定：“商铺租期共壹拾贰年，从2016年01月01日起至2027年12月31日止。”第三条第1项约定：“租金不含税，现金形式支付，具体标准如下：自2016年01月01日至2016年05月31日为装修期，甲方免收此期间租金。自2016年06月01日起，乙方按照每月每平方米（建设面积）壹拾伍元（15元整）计租。即每月租金7500元，前三年（按合同签订时间计算）租金不变……”第三条第3项约定：“乙方需支付甲方押金贰万元，期满后无息退还乙方。租金第一年采取按月先付后用的方式支付，乙方应当�2016年05月31日前向甲方支付2016年06月01日至2016年06月30日租金，以此类推。第二年开始即从2017年06月01日起至2020年05月31日止采取按季度先付后用的方式支付……”第七条第4项约定：“逾期未交纳按约定应当由乙方承担的各种税费或逾期超过一个月不支付租金的。”第九条违约责任约定：“1、若乙方无故单方解除合同则构成违约，乙方应当按照剩余租期的租金额向甲方计付违约金。2、若因乙方违约导致甲方解除合同，则乙方应当按照剩余租期的租金额向甲方计付违约金。”签订合同后，被告余伟雯依约交纳了押金20000元。被告德馨公司以实际使用人的名义对租赁场所进行了装修，并制作了醒目的“德馨酒楼”的招牌。二、租赁期间，被告德馨公司依约支付了2016年6月至9月份的租金，但从2016年10月份起拖延支付租金，原告追收未果，遂诉至本院，要求支持其�请。因两份租赁合同对应不同房屋的所有人不同，涉案纠纷分案审理，第一份租赁合同的审理案件为（2017）粤0205民初1079号，本案审理的是第二份租赁合同的事宜。三、诉讼中，被告德馨公司庭审后到庭确认如下事实：1、实际已付2016年6月至10月份的租金，从2016年11月起拖欠租金；2、余伟雯签订租赁合同是代表公司行为，承担民事责任的主体是德馨公司；3、德馨酒楼于2017年7月7日停业，并将酒楼大门上锁，雇请3名人员看管租赁场所；4、同意与原告调解，结清拖欠租金，继续租赁该物业的调解方案。后经本院主持调解，双方未能达成一致协议，调解未果。原告于2017年12月1日向本院出具已收租金明细，确认被告已付2016年6月至10月的租金，每月7500元，共计37500元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，结合原、被告的诉辩，双方争议的焦点为：一、承担租赁合同责任的主体是德馨公司还是余伟雯；二、原告主张的各项请求应否支持。关于焦点一，余伟雯为德馨公司的发起人与股东，该公司未成立前，余伟雯以其个人名义与原告签订房屋租赁合同，双方形成租赁合同法律关系，合同签订后，德馨公司在租赁场所经营德馨酒楼，并由公司实际支付租金给原告，就拖欠租金的问题，亦由德馨公司与原告协商并达成还款方案，德馨公司应为涉案租赁场所的实际使用人。依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条：“发起人为设立公司以自己的名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，�民法院应予支持。”的规定，对此，合同相对人享有选择权，但发起人与成立后的公司在无明确约定的情况下，并不必然承担连带责任。原告已通过其行为选择向被告德馨公司主张权利，故应由德馨公司承担涉案租赁合同责任。原告主张被告余伟雯承担支付拖欠租金的民事责任，本院不予支持。关于焦点二，被告德馨公司未按约定支付租金，已经构成违约，原告主张解除租赁合同、返还租赁房屋并支付拖欠租金至房屋交付日止，符合《商铺租赁合同》第七条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十六条：“承租人应当按照约定的期限支付租金……”第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，本院予以支持。具体计算如下：1、租金，从2016年11月至2017年11月止，被告德馨公司共计拖欠租金7500元/月×13个月=97500元，扣除已支付的租赁押金20000元，被告德馨公司在本案中尚应支付租金77500元。从2017年12月起的场地占用费，计至被告实际清场、交付租赁房屋给原告时止。2、违约金，双方签订的租赁合同约定，承租人违约，应按剩余租期计付违约金，应属约定不明的情形，现原告主张被告支付违约金24750元（欠缴租金的30%），无事实依据与法律依据，本院不予采纳。但被告未按合同约定支付租金，已经造成原告的经济损失，该损失应为利息损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”及法释[1999]8号《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》：“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。……。”《中国人民银行关于人民币贷款贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）规定“三、关于罚息利率问题。逾期（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30-50%；……。”的规定，应按中国人民银行同期贷款利率加收30%计付逾期付款违约金，中国人民银行现行贷款基准利�为年利率4.35%（一年以下），加收30%为5.66%。从被告逾期之日计至本案判决时（自2016年11月起分段计至2017年11月止）的违约金应为2971.5元，原告主张超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条，《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄咏丽与被告余伟雯于2016年4月5日签订的《商铺租赁合同》。二、被告韶关市曲江区德馨酒楼有限公司应于本判决生效之日起一个月内将位于韶关市曲江区府前西路源河鸿景2号综合楼401部分（约500平方米）商铺腾空，并返还给原告黄咏丽。三、被告韶关市曲江区德馨酒楼有限公司应于本判决生效之日起七日内支付2016年11月至2017年11月的租金77500元及违约金2971.5元给原告黄咏丽；并从2017年12月1日起至被告韶关市曲江区德馨酒楼有限公司实际交付涉案租赁场所给原告时止按合同约定的租金数额支付场地占用费给原告。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1273元（原告已预交），由原告负担318元，被告德韶关市曲江区德馨酒楼有限公司负担955元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上�于广东省韶关市中级人民法院。审判员  黄模新二〇一七年十二月十三日书记员  吴嘉颖