广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22503号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡杰强，男，汉族，1971年10月21日出生，住所地：广东省深圳市龙华新区，
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄桂荣,女，汉族，1984年10月10日出生，住所地：广东省深圳市龙华新区，
被上诉人（原审原告、反诉被告）：余新旺，男，汉族，1974年2月22日出生，住所地：江西省抚州市金溪县，
委托诉讼代理人：刘翠香，广东深鹏律师事务所律师。
上诉人胡杰强、黄桂荣因与被上诉人余新旺房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法龙民初字第1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人胡杰强、黄桂荣，被上诉人余新旺的委托诉讼代理人刘翠香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
胡杰强、黄桂荣上诉请求：1、判令余新旺对承租房屋造成物品、装修损坏，单方面违约，没收其押金自动转化为违约金；2、判令余新旺搬离时间由8月28日更正为9月12日。补足2015年8月22日至合同解除之日起租金2963.7元；3、诉讼费均由余新旺承担。
事实与理由：一、黄桂荣、胡杰强与余新旺此前就争议房屋有4.5年租赁合同关系，依据《房地产租赁合同》第四条第（一）款：承租方应妥善使用该房地产及有关设施，如故意或过失损毁，应负责修缮和恢复原状或向出租方赔偿经济损失。余新旺采用故意不交回钥匙、快速搬离涉案房屋、事后发律师函的方式，撇开问题核心
--
赔偿。如果正常搬离，不会拖欠燃气费305元。《房地产租赁合同》第五条规定：承租方交回物业时应保证房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。余新旺在使用过程中并没有因附属设施需要维修通知胡杰强、黄桂荣，胡杰强、黄桂荣实际核对原有附属设施清单发现，余新旺将涉案房屋部分物品损毁及偷走，有电子照片为证。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条，我方可以解除合同并要求赔偿损失。余新旺违反《房地产租赁合同》第四条第（二）款之约定，出租方有权单方解除合同，押金自动转化为违约金并由出租方没收。余新旺违反了我国民法的诚实守信原则及《合同法》第八条规定，我方应没收押金自动转化为违约金。
二、余新旺主张租赁合同解除的时间为胡杰强、黄桂荣收到《催告函》的8月28日，不合理。余新旺未按照约定的方法和租赁物的性质使用租赁物，致使胡杰强、黄桂荣的租赁物受损，其单方面解除合同的理由不充分。应当按照《合同法》第九十四条之规定，出租方同意解除的通知到达余新旺时为合同解除的时间。余新旺应补足2015年8月22日至合同解除之日的租金为2787元（3800÷30×20=2787元），加上物业管理费176.7元（2.2元×109.5÷30×22=176.7元），共计2963.7元。胡杰强、黄桂荣保留合同解除之日起至现在的场地占用费之诉讼权利。
余新旺辩称，一、关于余新旺搬离涉案房屋时间的问题。余新旺实际搬离时间是2015年8月21日。在胡杰强、黄桂荣提交的上诉状中，其陈述称“余新旺快速搬离涉案房屋，事后发律师函”，说明余新旺搬离涉案房屋的时间是在发律师函（2015年8月28日）之前，该陈述也证实了余新旺的说法。虽然一审判决认定双方租赁合同的实际解除时间为2015年8月29日，也即胡杰强、黄桂荣收到余新旺的催告函之日，余新旺对该判决结果也予以认可。
二、关于2015年8月30日至9月12日之间的租金、管理费以及煤气费，因我方未实际使用，当然无需承担该期间的费用。
三、关于胡杰强、黄桂荣主张的物品及装修损坏的问题。余新旺在使用租赁房屋过程中，并没有损坏物品及装修，胡杰强也没有证据证明余新旺有损坏物品及装修。胡杰强提交的出租前照片、出租后照片没有拍摄时间，没有余新旺的签名确认，不能证明出租前的状态。出租前照片显示的也有可能是2008年刚装修好时的状态。出租后照片也不能证明余新旺刚搬出时的状态，也许是余新旺搬走之后他人或胡杰强自己损坏所造成。从所谓的出租前后照片中，也无法对比出哪些物品先前是好的，之后被损坏。余新旺承租胡杰强的房屋已有4年半时间，且胡杰强的房屋为2008年所装修，到2015年也有7年的时间，有些物品的使用寿命本已到期，即便是不使用或胡杰强自己使用，也会存在自然损耗，任何人都无法保持一成不变。胡杰强要求余新旺使用4年半后原样不变，实属苛刻要求。所以，胡杰强、黄桂荣所称的对承租房屋造成物品及装修损坏是不成立的，余新旺也不应该承担赔偿责任。
四、双方是口头协商一致解除的租赁合同，余新旺并没有违约。
五、胡杰强、黄桂荣称依据《房地产租赁合同》第四条第（二）款的规定，要将押金没收并自动转化为违约金不成立。余新旺的情形并不符合该条款的规定，余新旺没有违约。
综上所述，胡杰强、黄桂荣应返还余新旺所收取的租赁押金，一审判决认定事实及适用法律均正确，恳请二审予以维持。
余新旺向一审法院起诉请求：1、胡杰强、黄桂荣向余新旺退还租房押金9600元；2、本案诉讼费由胡杰强、黄桂荣承担。
胡杰强、黄桂荣向一审法院反诉请求：1、余新旺支付胡杰强、黄桂荣2015年8月22日至2015年9月12日租金2787元、物业管理费176.7元及煤气费305元，共计3268.7元；2、余新旺赔偿胡杰强、黄桂荣物品及装修损失6321.5元；3、本案诉讼费由余新旺承担。
一审法院认定事实：黄桂荣为深圳市宝安区龙华街道建设东路南侧东华明珠园1栋X座X房屋的权利人。黄桂荣与胡杰强系夫妻关系，于2004年11月2日登记结婚。2011年2月21日胡杰强与余新旺双方签订了《房地产租赁合同》，租赁期限为2011年2月22日起至2012年2月21日止，租金为每月3200元整，押金为9600元整；租赁期间，每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、卫生费等杂费，均由余新旺承担。合同期满，如不续租，则胡杰强、黄桂荣在余新旺结清本条第（三）款所述杂费之日起三日内，将押金退还给余新旺（不计利息）。合同签订后，余新旺交付了三个月的租金9600元和三个月的押金9600元共计19200元给胡杰强、黄桂荣，胡杰强、黄桂荣将涉案房产交付余新旺使用。余新旺之后未续签租赁合同，双方约定租金变更为3800元/月。余新旺和胡杰强、黄桂荣双方确认租金已交至2015年8月21日。
一审另查明，余新旺于2015年8月28日给胡杰强、黄桂荣邮寄了一份《催告函》，要求胡杰强、黄桂荣在2015年9月1日之前将押金9600元退还给余新旺。胡杰强、黄桂荣于2015年8月29日收到。
余新旺主张其于2015年8月21日搬离涉案房屋，胡杰强、黄桂荣主张其于2015年9月12日搬离涉案房屋，但双方均未提交证据证明。
胡杰强、黄桂荣已于2015年8月27日代交煤气费108.5元，于2015年7月27日代交煤气费101.5元，于2015年6月25日代交煤气费84元，于2015年5月26日代交煤气费115.5元，于2015年4月27日代交煤气费140元。余新旺于2015年6月23日支付租金7600元。
一审法院认为，余新旺与胡杰强签订的《房地产租赁合同》系双方的真实意思表示，形成了合法有效的租赁法律关系，双方均应受到该合同以及相关合同法律的约束。关于胡杰强、黄桂荣主张的租金。一审法院认为，余新旺和胡杰强、黄桂荣均未能举证证明余新旺向胡杰强、黄桂荣返还涉案房屋的时间，但余新旺向胡杰强、黄桂荣邮寄《催告函》的时间为2015年8月28日，胡杰强、黄桂荣于2015年8月29日收到该《催告函》，一审法院认定双方的租赁合同于2015年8月29日解除。根据余新旺缴纳的租金和煤气费情况，余新旺还应支付胡杰强、黄桂荣2015年8月22日至2015年8月29日的租金1013.33元，计算方式为：3800元/月÷30天×8天。对于胡杰强、黄桂荣主张的煤气费305元，胡杰强、黄桂荣已提交证据证明其已代为缴纳，故余新旺应向胡杰强、黄桂荣支付燃气费305元。关于管理费，因余新旺未能提供证据证明其已支付，故余新旺应向胡杰强、黄桂荣支付管理费64.25元，计算方式为：2.2元/平方米×109.51平方米÷30天×8天。关于胡杰强、黄桂荣要求余新旺赔偿的物品、装修损失的诉讼请求，因胡杰强、黄桂荣未能提供证据证明其主张，一审法院不予支持。关于押金。胡杰强、黄桂荣应将押金退还给余新旺，故余新旺要求胡杰强、黄桂荣退还租房押金9600元的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、胡杰强、黄桂荣于判决生效之日起五日内退还余新旺房屋押金9600元；二、余新旺于判决生效之日起五日内支付胡杰强、黄桂荣2015年8月22日至2015年8月29日的租金1013.33元；三、余新旺于判决生效之日起五日内支付胡杰强、黄桂荣煤气费305元；四、余新旺于判决生效之日起五日内支付胡杰强、黄桂荣物业管理费64.25元；五、驳回胡杰强、黄桂荣的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费25元，由胡杰强、黄桂荣负担，反诉案件受理费25元，由余新旺负担。
二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实清楚，应予确认。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。我国《合同法》规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。本案中，当事双方在涉案《房地产租赁合同》期限届满后，继续维持租赁关系，属于不定期租赁，余新旺可随时解除合同。胡杰强、黄桂荣虽上诉称租赁合同解除的时间为2015年9月12日，但余新旺在《催告函》中明确表示双方已解除租赁关系，要求胡杰强、黄桂荣返还押金，胡杰强、黄桂荣亦在上诉状中确认《催告函》系余新旺实际搬离后发出，故一审法院确认租赁合同的解除时间为2015年8月29日，认定事实清楚，应予维持。胡杰强、黄桂荣另上诉主张余新旺造成租赁房屋内物品、装修损坏，但并未提供充分证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，故对其上诉主张，应予驳回。
综上所述，胡杰强、黄桂荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费114.09元，由胡杰强、黄桂荣负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月六日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。