上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第168号
上诉人（原审被告、反诉原告）上海宽银投资管理有限公司。
法定代表人张小龙。
委托代理人楼德明。
委托代理人谈海刚，上海市申侨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）上海三丰置业有限公司。
法定代表人李川羽。
委托代理人胡炜。
委托代理人葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。
上诉人上海宽银投资管理有限公司（以下简称“宽银公司”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市虹口区人民法院（2013）虹民三（民）初字第2175号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人宽银公司的委托代理人楼德明、谈海刚，被上诉人上海三丰置业有限公司（以下简称“三丰公司”）的委托代理人胡炜、葛文昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市黄浦路XXX号XXX室房屋（建筑面积129.77平方米）的权利人为三丰公司，同号702室房屋（建筑面积199.76平方米）的权利人为案外人曾某某。
三丰公司、宽银公司于2010年11月8日签订《上海市房屋租赁合同》，约定：三丰公司将前述704室房屋出租给宽银公司作办公室；租赁期自2010年11月16日起至2012年12月31日止，每日每平方米建筑面积租金为人民币（以下币种均为人民币）3.80元，月租金为14，999元；租赁期间，使用该房所发生的物业管理费由宽银公司承担；租赁期间，三丰公司保证该房及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态；有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足以抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：三丰公司交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租赁目的的，或三丰公司交付的房屋存在缺陷，危及宽银公司安全的；宽银公司逾期不支付租金累计超过一个月的。《补充条款》约定：宽银公司须支付的每月物业管理费为每平方米24元，合计每月管理费为3，114元；每月每个地下停车车位的租金为1，070元；宽银公司应向三丰公司支付相等于2个月租金的租赁保证金共计29，998元和相等于2个月管理费的管理费保证金共计6，228元，两笔保证金共计36，226元；三丰公司有权在宽银公司违反合同时，并在不影响三丰公司可行使的其它权利或补救方法的前提下，抵扣宽银公司向其支付的保证金，以补偿三丰公司因宽银公司违反或不履行合同而遭致的一切损失（包括但不限于宽银公司拖欠的租金、管理费或其他应由宽银公司支付的费用）；宽银公司未能遵守前述约定，视作违约，按合同承担违约责任；合同到期后，若宽银公司将所租房屋及车位归还三丰公司，三丰公司应在30天内将上述保证金减去由宽银公司造成的损失后无息退还宽银公司；宽银公司于每月第五日当日或之前向三丰公司支付租金，支付的日期以款汇出日为准；租赁期内若宽银公司逾期支付租金、管理费及其他任何应付给三丰公司的到期费用，宽银公司须按日支付逾期款额的万分之五作为滞纳金，自延期的第一天起计算直至全部应付款额被付清为止；租赁期届满或提前终止时，宽银公司应拆除及搬出房屋内的家具、装饰物、添置物等并同时修补因拆除及搬出而给房屋造成的损坏（合理的自然损耗除外）以便将所租房屋按约定标准原状归还；若宽银公司因任何理由拒绝或未能履行上述义务，三丰公司有权扣减租金保证金及管理保证金，并使用该扣减的款项自行完成恢复原状、拆除及搬出的修补工作而不必另行通知宽银公司；第十一条：在租赁期间，宽银公司在占用房屋时，因下列情况令宽银公司造成损失和损害的，三丰公司不承担任何责任：……3、非三丰公司过失或违约所引起的一切损害……；租赁期内任何时候因不当施工等令房屋、车位等受损或无法使用、令房屋不适合合同确定的用途，这期间的租金或部分租金（按其毁坏程度）应暂停支付，直至房屋重新被认为适合使用或适用于商业用途为止；合同自损害发生、房屋无法使用或不适合用作商业用途之日起终止并失效，但不影响任何一方就另一方先前违反合同要求补偿或补救的权利；宽银公司积欠租金、管理费或其他费用总金额已超过相当于一个月的租金额，或宽银公司未能遵守合同中应当履行的条款，在三丰公司发出书面要求纠正的期限届满时，仍未予以纠正的，三丰公司有权经书面通知宽银公司终止合同并可索赔；第十五条：三丰公司知悉宽银公司违约而又接受租金时，不应被视为三丰公司放弃追究宽银公司违约的权利，如三丰公司放弃合同条款规定的任何权利，应以该方书面签字为准，如宽银公司缴付的租金或其他费用不足额时，即使三丰公司接受宽银公司该不足额款项，亦不影响三丰公司追索不足部分的权利，更不影响三丰公司按合同或法律规定采取其他措施的权利；若宽银公司未将房屋恢复原状，且逾期七日（包括公共节假日）后，宽银公司即视为放弃其留存于房屋内之任何物品与设备，三丰公司有权予以处置；除三丰公司同意外，宽银公司归还房屋时不得以任何理由要求三丰公司收购或补偿宽银公司自置的分隔、装修或任何设施；任何一方违约，应就违约行为给对方造成的经济损失（包括诉讼费用和律师费用）进行赔偿，如属双方的过失，应根据情况，由双方分别承担违约责任；宽银公司如违反合同实质性规定且在收到违约通知后的十五天期限内未予纠正，三丰公司除可单方面终止合同外，还有权从租金保证金、管理费保证金或任何其他保证金中扣除由该等违约所造成的损失及开支；若宽银公司中途退租，视为严重违约，三丰公司有权没收宽银公司所付的各种保证金，并有权追索因为宽银公司的违约行为而给三丰公司造成的一切经济损失；若宽银公司违约，三丰公司有权制止宽银公司将房屋内任何物品搬离直至宽银公司纠正其违约行为并征得三丰公司书面同意；一方给另一方的通知通过信使或快递送达的，送达当天即视为送达。
受曾某某委托，三丰公司于同日与宽银公司签订《上海市房屋租赁合同》，约定：三丰公司将前述702室房屋出租给宽银公司作办公室。除月租金为23，089元、每月物业管理费为4，794元、宽银公司向三丰公司支付相等于2个月租金的租赁保证金共计46，178元和相等于2个月管理费的管理费保证金共计9，588元（两笔保证金共计55，766元）的约定外，其余内容均与上述704室房屋的租赁合同中的约定一致。
合同签订后，宽银公司承租前述702、704室房屋，使用一个停车位，交付三丰公司上述房屋的租赁保证金共76，176元和管理费保证金共15，816元，合计91，992元。
2012年8月1日，宽银公司收到三丰公司发函，载明：尚未收到宽银公司应付2012年7月房租38，088元、车位租金1，070元，合计39，158元；宽银公司已违反租赁合同的约定，必须于2012年8月7日12时前结清欠款，否则三丰公司将于2012年8月7日14时采取中止电力供应、收回单元等措施，并保留追索因宽银公司违约给三丰公司造成损失的权利。
2012年8月6日，宽银公司对承租房封门。当天，三丰公司收到宽银公司《关于所租办公室内空气严重污染的函》，载明：由于三丰公司管理不善，自2012年8月4日开始，宽银公司所租办公室内弥漫呛人的有毒有害可以致癌的油漆气体，致使上班的十几个员工被迫中断工作，坚持上班的员工都感到头晕、恶心等，不少人皮肤过敏，已不能正常上班，纷纷去医院看病，并请病假在家中休息，因为油漆气体至今没有消散，何时能上班还是个未知数。这几天，7层有二家公司在701和703室施工，虽然有嘈杂的噪音和粉尘，但是宽银公司一点也没有提出意见。但这次发生了有毒有害油漆气体泄漏，造成宽银公司的经济损失。为此，宽银公司申明：三丰公司立即清除办公室内的有毒有害油漆气体，并请具有室内环境空气检测资质的专业的专职部门进行检测，检测合格并出具报告后，宽银公司才进公司上班办公；在问题未得到妥善解决前，宽银公司保留暂不支付物业相关费用的权利。同日，三丰公司书面回复宽银公司：经圣波特上海滩国际大厦物业管理中心调查，宽银公司投诉办公室内油漆气味系701室装修所致，该中心已采取积极措施消除宽银公司办公室异味，并陪同租户代表上门当面向宽银公司致歉。当日，管理宽银公司承租房的圣波特上海滩国际大厦物业管理中心致函宽银公司，载明：我中心成立专项问题调查处理小组，责成主要责任方701室租户上海狮岛油品贸易有限公司前往宽银公司处道歉及商谈处理意见；我中心已于周一上午上班时间停止了701室租户的一切工作；请宽银公司聘请专业监测部门上门进行空气质量检测，以提供赔偿宽银公司相关事宜的证据。
经宽银公司委托，上海爱迪信环境技术有限公司于2012年8月9日至14日进入702、704室，对室内环境污染物甲醛、苯和总挥发性有机物（TVOC）的浓度进行检测，结论为：甲醛和TVOC超过GB50325-2010限值，不符合Ⅱ类民用建筑工程室内环境质量的要求。2012年8月底，圣波特上海滩国际大厦物业管理中心将检测报告函告上海狮岛油品贸易有限公司，并抄送三丰公司。
2012年8月23日，圣波特上海滩国际大厦物业管理中心在702、704室门口贴上封条和通告，载明：因宽银公司违约在先，并未在规定期限内采取实质性的改正措施，现三丰公司已将该房关闭；请于2012年8月23日下午17：00前将个人物品带离，17：00以后，未经三丰公司同意，任何人不得进入。
2012年9月7日，三丰公司致函宽银公司，载明：宽银公司一直未支付自2012年7月1日起的房屋租金和车位租金，三丰公司已于2012年8月1日书面通知宽银公司解除合同、收回单元。现三丰公司再次通知宽银公司收回单元，请宽银公司在2012年9月15日前搬出物品并办理房屋移交手续。逾期未搬出的物品，视为宽银公司自愿放弃，由三丰公司自行处置。
2012年9月11日，宽银公司回函给三丰公司，载明：宽银公司在2012年7月受到不当施工的影响，曾要求三丰公司采取必要措施并减免租金，但三丰公司并未采取任何措施，导致2012年8月4日有害气体中毒事件的发生。宽银公司没有收到三丰公司2012年8月1日的通知，宽银公司对解除合同、收回单元本无意见，是三丰公司强行将宽银公司人员驱赶后又封门扣留宽银公司所有物品的，当时宽银公司再三要求把单元内物品搬离，三丰公司始终不能答应。宽银公司申明：被三丰公司扣留的所有物品，三丰公司应妥善保管。
2012年9月12日，三丰公司书面通知宽银公司在2012年9月20日前搬出所租房屋内的物品并办理房屋移交手续，逾期未搬的物品，视为宽银公司自愿放弃。
2012年9月21日，宽银公司搬离所租房屋，交还三丰公司钥匙。
宽银公司曾于2012年11月作为原告提起诉讼，要求与三丰公司解除房屋租赁合同等（（2012）虹民三（民）初字第2118号案）。诉前调解时，2012年9月29日的法院谈话笔录中载明：三丰公司要求宽银公司支付欠租的滞纳金等。宽银公司后撤回该案的起诉。
宽银公司曾于2013年2月27日起诉上海狮岛油品贸易有限公司（即701室租户）、上海圣波特物业管理有限公司财产损害赔偿（（2013）虹民二（商）初字第183号案）。宽银公司后撤回该案的起诉。
2013年10月，三丰公司起诉至原审法院要求：自2012年9月21日起与宽银公司解除《上海市房屋租赁合同》，要求宽银公司支付房屋和车位租金105，361.38元（2012年7月至同年9月21日）、物业费21，351.60元（2012年7月至同年9月21日）、逾期付款违约金39，158元、租金和物业费的滞纳金19，937.80元、律师费5，000元。宽银公司提起反诉，认为宽银公司已交给三丰公司保证金91，992元，扣除宽银公司同意支付的欠租43，827元、物业费8，927元，反诉要求三丰公司返还剩余保证金39，238元，另返还装修折价款37，747元、支付违约金38，088元、承担律师费3，000元。
原审审理中，三丰公司提供圣波特上海滩国际大厦物业管理中心于2012年7月26日开具的《上海滩国际大厦施工准许证》，载明：租户为狮岛油品，施工性质为装修，施工区域为701室，准许日期为2012年7月26日至2012年8月25日。三丰公司另提供上海市功茂律师事务所于2013年3月22日开具的金额为5，000元的律师费发票，宽银公司对该发票的真实性无异议。宽银公司提供上海市申侨律师事务所于2013年5月10日开具的金额为3，000元的律师费发票，三丰公司对该发票的真实性无异议。
原审法院经审理后认为，三丰公司并代案外人曾某某与宽银公司签订的两份《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效；双方应当按照约定履行自己的义务。宽银公司辩称该合同是三丰公司提供的格式合同，不认可补充条款第11条第3款、第15条的效力，因所涉条款未有加重宽银公司责任、排除宽银公司主要权利的内容，故法院对宽银公司该节辩称意见不予采纳。宽银公司应于2012年7月5日前向三丰公司支付2012年7月的房租等，宽银公司未按约履行构成违约，经三丰公司于2012年8月1日发函催讨未果，三丰公司要求与宽银公司解除合同、收回房屋，并无不当；宽银公司后于2012年9月11日回复对此无意见，故双方的租赁合同应于2012年9月11日解除。宽银公司辩称2012年8月4日承租房发生损害，三丰公司未采取积极措施恢复房屋正常使用，合同于该日终止并失效，因在该日尚未能确定房屋无法使用，且宽银公司迟延付租违约在先，空气污染发生在后，故法院对宽银公司该节辩称意见不予采纳。
合同解除，宽银公司应结清承租两套房屋期间的租金（房屋使用费）、车位租金和物业费。宽银公司辩称不同意承担2012年8月5日后的费用，法院认为，宽银公司欠付2012年7月的承租费用后，于次月1日收到三丰公司函，得知三丰公司将在当月7日收回房屋；宽银公司在承租房空气异样后于当月6日至8日自行封门，系宽银公司单方行为；检测单位于2012年8月9日至14日上门检测后，宽银公司虽称不能使用房屋，但未就消除异味、承租付费事宜与三丰公司协商一致；鉴于受三丰公司委托的物业公司查实污染源系701室租户装修，同意宽银公司委托检测单位对承租房进行空气质量检测，之后的检测结果也证实污染物确实超标，故对于该段时间宽银公司应承担的相关费用，法院酌情予以调低。2012年8月23日至9月21日期间，因物业公司封门，三丰公司亦无异议，宽银公司无法使用承租房，故三丰公司要求宽银公司支付相关承租费用的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。三丰公司要求宽银公司支付逾期付款违约金、律师费的诉讼请求，有事实和法律依据，法院应予支持。租赁合同约定逾期付款违约金为月租金的一倍，该月租金应理解为每月房租较妥，三丰公司主张该月租金包括房租和车位租金，依据不足，法院对此不予采纳。宽银公司辩称就逾期付款曾与三丰公司领导达成合意、三丰公司有过停水停电，但未有证据证明，故法院对此不予采信。三丰公司要求宽银公司支付租金和物业费的滞纳金，因逾期付款违约金已足以弥补三丰公司租金和物业费的滞纳金损失，故法院对该项诉请不予支持。宽银公司结清上述应付费用后，三丰公司应返还宽银公司保证金。三丰公司要求没收宽银公司的保证金，依据不足，法院不予采纳。宽银公司反诉要求三丰公司返还装修折价款，与合同约定不符，法院不予支持。宽银公司反诉要求三丰公司支付违约金、承担律师费，因宽银公司违约在先，又未能证明承租房空气污染系三丰公司违约所致，且宽银公司在2012年9月11日回函同意解除合同前，从未以三丰公司违约为由主张与三丰公司解除合同，故法院对宽银公司该些反诉请求亦不予支持。
原审法院据此作出判决：一、上海三丰置业有限公司与上海宽银投资管理有限公司于2010年11月8日就上海市黄浦路XXX号XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年9月11日解除；二、上海三丰置业有限公司代案外人曾某某与上海宽银投资管理有限公司于2010年11月8日就上海市黄浦路XXX号XXX室签订的《上海市房屋租赁合同》于2012年9月11日解除；三、上海宽银投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海三丰置业有限公司房租54，992.89元；四、上海宽银投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海三丰置业有限公司车位租金1，551.50元；五、上海宽银投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海三丰置业有限公司物业费11，466.92元；六、上海宽银投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海三丰置业有限公司逾期付款违约金38，088元；七、上海宽银投资管理有限公司应于判决生效之日起10日内支付上海三丰置业有限公司律师费5，000元；八、上海三丰置业有限公司应于判决生效之日起10日内返还上海宽银投资管理有限公司租赁保证金和管理费保证金合计91，992元；九、上海三丰置业有限公司其余的诉讼请求不予支持；十、上海宽银投资管理有限公司其余的反诉请求不予支持。
原审判决后，上诉人宽银公司不服，向本院提起上诉称：空气污染发生后，三丰公司确认系相邻公司装修所致，但并未恢复房屋正常使用，有关租赁合同应当在2012年8月4日终止，宽银公司应承担的房租、车位租金、物业费亦应结算至该日止，不应计至8月22日；宽银公司亦不应承担违约金及律师费，三丰公司还应支付宽银公司装修款、违约金及律师费。故要求撤销原判第一、二、三、四、五、六、七、十项，作上述改判。宽银公司对三丰公司提供的落款为2012年8月1日的函件等表示，不属新证据，宽银公司虽然发过函，但只是考虑压缩办公面积，不是说要离开系争房屋。
被上诉人三丰公司答辩称：宽银公司长期不按时支付租金，此番再次拖欠租金，三丰公司系按照合同约定行使合同解除权；所谓空气污染事件并非三丰公司造成，宽银公司也就此向侵权人提出主张，宽银公司以此为抗辩，是为了逃避租金及违约责任，事实是宽银公司在2012年8月1日就发函要求减少办公面积，部分退租，本身就不打算租赁了。故要求驳回上诉，维持原判。三丰公司提供前述函件等以证明其主张。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
二审审理中，就为何未按合同约定支付租金的问题，宽银公司陈述：长期以来，我方确实是没有按照合同约定的时间点来支付租金，三丰公司也未提出异议，污染事件发生后，我方提出暂停支付租金，引起双方矛盾激化。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，关于宽银公司所称“装修污染”的问题，其陈述是上海狮岛油品贸易有限公司造成，证据显示后者系于2012年7月26日获准装修。宽银公司按照合同约定本应在2012年7月5日之前支付相关租金，但其并未按时支付。此外，宽银公司在2012年8月4日（即其所称“装修污染”发生的时间节点）之前亦已发函要求减少租赁面积、部分退租。故原审法院认定系宽银公司违约在先并依据证据确定合同解除时间并无不当。原审判决宽银公司应支付相应违约金、律师费亦是合理的。宽银公司上诉要求三丰公司支付违约金、律师费、装修费用等依据不足，本院不予支持。对2012年7月1日到2012年8月22日的租金等费用，原审已经考虑到本案实际情况如确实存有异味等因素酌情予以调低，宽银公司认为其不应承担8月4日至8月22日的租金等费用，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2，747.99元，由上诉人上海宽银投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张晓频
代理审判员 徐 江
代理审判员 俞 璐
二〇一四年三月二十一日
书 记 员 薛凤来
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……