北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初5165号
原告：白亦平，男，1969年7月24日出生，北京市职业技术鉴定管理中心干部。
委托诉讼代理人：郭广平，北京市华泰律师事务所律师。
被告：北京市新兴房地产开发总公司，住所地本市东城区安德里北街21号。
法定代表人：李宗芳，经理
委托诉讼代理人：谭丽莉，北京市天睿律师事务所律师。
原告白亦平诉被告北京市新兴房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白亦平及委托诉讼代理人郭广平，被告北京市新兴房地产开发总公司的委托诉讼代理人谭丽莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告白亦平向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告的北京市朝阳区南湖东园××号房屋主体结构质量问题按照北京市建筑工程研究院咨询中心司法鉴定意见书及修复方案，立即委托有相应资质的机构按照修复方案进行修复并出具质量保证书；2、判令被告赔偿上述房屋的贬值损失991140元（最终数额以鉴定结论为准）；3、判令被告赔偿原告自2014年4月1日至被告实际修复涉案房屋后三个月内无法使用诉争房屋的房屋使用费损失，暂计算到2017年12月31日为314008.44元；4、判令被告赔偿原告自2014年4月5日至实际修复完成之日后三个月的物业费损失，每年1680.9元，暂计算到2017年12月31日为6289.43元，自2014年至2018年共计四个供暖季的供暖费损失为15621.60元，自2014年4月5日至被告实际修复涉案房屋后三个月内无法使用诉争房屋的停车费损失，暂计算到2017年12月31日是5968.52元，交通费损失3000元，误工费5000元，共计1341345.99元。事实及理由如下：2009年12月17日，原告与案外人刘某签订《存量房屋买卖合同》，原告购买刘某所有的位于北京市朝阳区南湖东园××号房屋，该房屋165.24平方米，成交价格103万元，房屋性质为商品房，房屋所有权证号为：京房权证朝私08字第××号。2009年12月17日，原告将该房屋过户至自己名下，新办理的房屋所有权证号为：X京房权证朝字第××号。原告购房后委托北京中天置地房地产经纪有限公司将房屋出租。2014年4月起，因房屋漏水严重，北京中天置地房地产经纪有限公司告知原告无法继续出租。原告随后对房屋进行重新装修，在装修过程中发现，房屋严重漏水是因为多处产生严重的墙体裂痕造成。原告多次找被告协商解决此事，但被告一直推诿，至今仍未解决。基于此，为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望判如所请。
被告北京市新兴房地产开发总公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、原告与被告之间不存在房屋买卖合同法律关系，原告无权以房屋买卖合同纠纷的案由提起本次诉讼。2000年5月9日，被告与案外人方某签订《北京市内销商品房预售契约》（以下简称商品房预售契约），方某购买了本案诉争房屋。根据原告提交的证据，原告是从刘某处购买的本案诉争房屋。可见，诉争房屋存在多次买卖交易，原、被告之间并不存在房屋买卖合同法律关系。因此，原告无权以房屋买卖合同纠纷案由起诉被告。2、被告交付诉争房屋已逾15年，除主体结构质量问题外，该房屋其他质量问题的保修期已过法定保修期限。根据《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》等有关规定，除房屋主体结构质量问题外，其他房屋的质量问题保修期为2年或5年。上述房屋销售后，2000年6月23日，被告向方某出具了《商品房入住通知单》，将房屋交付给了购房人方某，至今已15年有余，远远超出了除主体结构质量外的其他质量问题的法定保修期。对于非主体结构之外的质量问题，被告不再承担保修责任。3、导致诉争房屋出现裂问题的原因已无法查明。诉争房屋从被告首次出售给方某，到原告从刘某处购买该房屋，期间至少易手了三次（具体交易情况被告无法掌握）。现该房屋出现漏水、裂缝等问题，无法查明是各买受人在装修或使用房屋过程中造成的，还是房屋本身固有的质量问题。此种情况下，原告无权要求被告承担修复、赔偿等责任。本案在进行司法鉴定后，根据司法鉴定意见书的鉴定内容及结论，可以看出诉争房屋无论在涉及施工用料等方面，均合法合规，并不存在任何质量问题。房屋之所以开裂原因是因为温度导致，而且本案的诉争房屋是复式结构房屋，其中属于主体结构开裂的部分只在房屋六层，诉争房屋七层和门窗部门都不属于主体结构，早已过了法定的保修期。根据房屋建筑工程质量保修办法第三条规定，在保修期内房屋出现质量缺陷的应当予以修复。此处质量缺陷有明确定义，指工程建设强制性的标准和合同约定，同时该法十七条规定，不可抗力造成的质量缺陷不属于本办法规定的保修范围，而且商品房的销售管理办法也有相同的类似规定，所以被告不需承担相应的保修责任。如果原告主张修复的话，也只能要求六层部位的裂缝，其他部位已经过了保修期，无权主张。原告主张贬值损失的诉讼请求，没有相关依据，无权进行主张。而且该项诉讼请求与要求修复的诉讼请求实际上是冲突的，如果房屋进行修复则不存在贬值问题，原告既然要求修复就无权要求贬值损失，房屋贬值原告曾申请过鉴定，但鉴定机构都表示无法鉴定，不能证明贬值损失是多少，所以原告的该项主张不应获得支持。关于原告主张的房屋使用费的诉讼请求，首先原告没有证据证明无法使用房屋的起始时间，而且原告没有证据证明房屋出现裂缝已经影响了居住安全，无法居住。司法鉴定意见书对此没有任何涉及，鉴定报告中认定房屋六层卧室西墙发现明显裂缝外，房屋在使用安全上没有任何问题。同时，在房屋出现裂缝后，原告并没有及时告知被告，也没有及时采取司法维权措施，由此拖延的时间必然造成损失的扩大，且该房屋没有家具、家电，评估报告却认定家具家电齐全，并出具了鉴定结果，原告以此评估报告来主张房屋使用费，明显要求过高。原告的其他诉讼请求亦没有任何合法根据，均不应获得支持。综上，原告的诉讼请求不应获得人民法院的支持。
经审理查明：坐落于北京市朝阳区南湖东园××号房屋（建筑面积165.24平方米）系被告北京市新兴房地产开发总公司开发建设的房屋。2000年5月9日，被告与案外人方某签订《北京市内销商品房预售合同》，约定被告将上述房屋卖予方某；售房款为764731元。2009年11月30日，原告与案外人刘某签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。约定，刘某将××号房屋卖予原告；约定的购房款为103万元。2009年12月17日，原告取得该房屋的房屋所有权证。随后，原告委托北京中天置地房地产经纪有限公司将诉争房屋出租。2014年4月起，该房屋出现漏水情况。原告找到物业部门予以维修，但经检测，诉争房屋出现主体结构裂缝，物业部门无法进行维修。原告遂找到被告进行沟通协商维修及赔偿事宜，但未果。现原告持诉称理由诉至本院。
诉讼中，原告申请对诉争房屋是否存在倾斜、地基沉降、墙体开裂等主体结构质量问题及形成原因进行司法鉴定，并明确修复方案。2016年4月28日，本院委托北京建研院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定。2017年1月20日，北京建研院建设工程质量司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，结论为：（1）诉争房屋6层卧室2西墙及上部混凝土圈梁开裂、6层卧室1东墙及上部混凝土圈梁开裂为主体结构开裂。（2）诉争房屋开裂女儿墙设置素混凝土压顶，在温度作用下导致女儿墙的开裂。（3）7层开敞式露台2西墙及上部混凝土圈梁开裂的主要原因。（4）7层开敞式露台东1侧女儿墙的开裂及开敞式屋面受到的温度作用是导致6层卧室1东墙及上部混凝土圈梁开裂的主要原因。鉴定结论出具后，北京建研院建设工程质量司法鉴定中心亦对上述情况出具修复方案：一、墙体及圈梁建议修复方案为（1）采用填充密封法封闭处理混凝土圈梁裂缝。（2）采用压力灌浆法封闭砖墙裂缝。（3）裂缝处理完毕后，采用钢筋网水泥砂浆面层加固法加固墙体；二、女儿墙建议修复方案为：将女儿墙拆除重建，并采用压力灌浆法封闭其余女儿墙裂缝，并拆除上述修复范围内女儿墙混凝土压顶；待上述措施实完毕后，在女儿墙顶部重新设置钢筋混凝土压顶，钢筋混凝土压顶应与构造柱整浇在一起。女儿墙修复过程中，如破坏原有防水措施，应按原设计要求进行恢复。注：1、上述方案为根据本工程现场勘验情况及鉴定意见所出具的建议性修复方案，方案的实施应当由有资质的专业队伍进行施工，施工前应出具详细的施工方案，施工过程必须严格施工相关技术规程操作；2、我中心所提出的方案为从工程技术角度出发，解决相应的问题。3、我中心所提出的方案为建议性方案之一、因此修复方案不局限于本方案，但应综合考虑各方案的经济效益，采用安全与经济适用的修复方案。同时，原告申请对诉争房屋自2014年4月1日至2017年4月30日期间的租金价格进行评估。2017年5月10日，本院委托北京东华天业房地产评估有限公司进行评估。2017年8月30日，北京东华天业房地产评估有限公司出具《评估报告书》，结论：诉争房屋自2014年4月1日至2017年4月30日期间的市场租金价格为258952元。上述《司法鉴定意见书》及《评估报告书》出具后，原告对《司法鉴定意见书》提出异议，被告对《评估报告书》提出异议。北京建研院建设工程质量司法鉴定中心对原告的异议进行了书面答复，北京东华天业房地产评估有限公司对被告的异议进行了书面答复。另，原告在诉讼中已申请对诉争房屋因质量问题所造成的贬值损失进行评估。本院先后委托北京京城捷信房地产评估有限公司及北京首佳房地产评估有限公司进行评估鉴定，但上述公司均未进行评估，予以退案。
诉讼中，被告表示原、被告之间并未签订过房屋买卖合同，原告现以房屋买卖合同纠纷案由起诉被告，法律关系有误。对此，原告表示根据合同相对性原则，合同的权利义务关系已经转移、一并转让，原告承继了前手对被告的权利义务关系。
上述事实，有原、被告的陈述，《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，《北京市内销商品房预售合同》，所有权证，照片，发票，收据，《司法鉴定意见书》，《评估报告书》，修复方案，终止函，维修记录，异议答复，录音，庭审笔录等在案佐证。
本院认为：根据已查明的事实，原告通过签订二手房买卖合同，从案外人刘某处购买了诉争房屋，并取得了该房屋的所有权。其在取得该房屋所有权期间，房屋的主体结构出现质量问题，已经影响房屋的正常居住使用。原告与被告协商未果，遂以原、被告之间存在房屋买卖合同关系为由诉至本院，要求被告对诉争房屋予以维修。应当指出，被告作为诉争房屋的开发商（建设单位），其对该房屋的质量存在保修的义务。但因被告并未直接将诉争房屋卖予原告，原告系从案外人刘某处购买的诉争房屋，原、被告之间并不存在房屋买卖合同关系。如原告要以房屋买卖合同关系为由主张权利，其应向刘某主张。原告所持诉争房屋合同的权利义务关系已经转移，其承继前手权利义务关系的主张，于法无据，本院不予采信。基于此，原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告白亦平的全部诉讼请求。
案件受理费16872元，由原告白亦平负担（已交纳）。
鉴定费51000元，由原告白亦平负担6000元，由被告北京市新兴房地产开发总公司负担45000元（原告已交纳，被告与本判决生效后七日内交纳）
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 提
人民陪审员 赵 强
人民陪审员 李宗新
二〇一七年十二月二十七日
书 记 员 蒋彤彤