浙江省绍兴市越城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）绍越民初字第1251号
原告绍兴市房地产管理处。
负责人周国强。
委托代理人（特别授权代理）冯坚。
被告丁彩凤。
委托代理人（特别授权代理）施萍。
委托代理人（特别授权代理）金刚标。
原告绍兴市房地产管理处与被告丁彩凤财产损害赔偿纠纷一案，于2010年3月9日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员虞媛媛独任审判，于2010年4月29日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2010年7月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯坚、被告委托代理人施萍、金刚标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告绍兴市房地产管理处诉称：2006年5月10日，被告向原告租赁绍兴市越城区府山街道越园17号房屋，租期自2006年1月1日至2009年3月1日，并签订《绍兴市区直管公房租赁合同》一份。2008年2月7日，被告租赁的越园17号房屋发生火灾，造成四户住宅受灾，火灾烧损建筑面积约150平方米（其中原告公房建筑面积为63.86平方米），火灾还烧损彩电、家具和日常生活物品等。2008年3月18日，绍兴市公安局越城区分局消防大队对该起火灾出具了《火灾原因认定书》，认定“起火点位于被告所租赁房屋处，起火原因可排除人为放火……”。火灾发生后，对损失赔偿问题未能达成一致意见。事后，经评估部门评估，本次火灾对原告造成直接经济损失为30250元。现请求法院依法判令被告向原告赔偿财产损失30250元并承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确本案诉因为侵权之诉。
被告丁彩凤辩称：原告起诉要求被告赔偿损失已超过法律规定的保护民事权利二年的诉讼时效。本案火灾发生时间为2008年2月7日，原告在火灾发生之日就应当知道自己权利受到损害，但原告在2010年3月8日起诉，超过诉讼时效，已经丧失了胜诉权；其次，本案被告系合理使用租赁房屋，对于火灾发生没有过错，不应承担赔偿责任。原告提供火灾原因认定书中认定“起火原因不明”。根据民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，应由主张赔偿损失的原告承担举证责任，即由原告举证证明该房屋遭受损害是由被告的过错导致的，现原告提供的证据不能证明被告对于该次火灾存在过错。被告作为承租人是按照房屋租赁合同约定使用房屋的，根据合同法相关规定，不需要承担损害赔偿责任。再次，对于本次火灾事故的发生，原告亦存在过错，应承担事故责任。越园17号分为1室、2室，原告将其中2室租赁给被告。该房屋系土改前建造的房屋，年代较长，且属砖木结构，本身就属于易燃建筑。后原告为出租需要，仅用五夹板、排板等易燃材料将房屋分割为1室、2室，并在2室搭建了木楼梯供上下，其改造的墙体、楼梯不符合消防安全标准，且没有配备消防设施，本身存在消防安全隐患。自被告入住以来，原告从未对房屋进行维护和安全检测，因此，原告作为该房屋的代管人，应承担本次火灾事故的责任。因此请求驳回原告的诉讼请求。
原告为证明自己的主张，在举证期限内向本院提供了：
证据1、房屋权属证明1份，要求证明租赁房屋的权属。被告经质证没有异议，本院予以认定。
证据2、租赁合同1份，要求证明原、被告之间的租赁关系。被告经质证没有异议，本院予以认定。
证据3、绍兴市公安局越城区分局消防大队《火灾原因认定书》复印件1份，要求证明火灾发生及起火部位。被告经质证对真实性没有异议，对关联性有意义，认为该份证据并非火灾责任认定书，不能证明因被告过错导致本次事故的发生。本院经审查对证据真实性予以确认。
证据4、评估报告1份，要求证明火灾给原告方造成的损失情况。被告经质证对真实性没有异议，关联性有异议，评估报告书上写着出租房屋平方与原告出租房屋不符，且系原告单方委托，时间在2010年，而发生火灾时间在2008年，缺乏客观性。本院经审查认为该份报告中的标的物座落位置与原告承租房屋所在位置一致，且评估报告系由有资质的部门作出，被告虽提出异议，但并未提供反驳证据，故本院予以认定。
证据5、与孔楚租赁合同复印件1份，证明在被告承租房屋前，原承租人系孔楚。被告经质证对真实性没有异议，对证明目的有异议，承租房屋的电表安装时间在2001年前，户名系孔樊霞，以后一直没有更改。本院经审查对真实性予以认定。
证据6、经本院责令，原告提供与娄菊美租赁合同复印件1份。对该份证据，被告经质证没有异议，本院予以认定。
被告丁彩凤为证明自己主张，向本院提供电费清单打印件1组，要求证明被告方合理用电及合理使用房屋的事实。原告经质证认为证据未加盖主管部门印章，且无法证明被告主张的事实，同时户名和地址也不符。本院经审查认为该组证据未加盖公章，且户名与地址与讼争房屋不符，故不予认定。
经被告申请，本院向绍兴市公安局越城区分局消防大队调取讼争房屋火灾事故卷宗1组。原告经质证对真实性没有异议，但认为损失申报表系当事人自行申报，未经消防大队确认，不能据此确认损失。被告经质证对真实性没有异议，认为刘强的询问笔录第二页提及被告承租房屋的二楼是用木板隔开的。原告是用木板分割成二室分租给原告和娄菊美，且照片中也可以看出房屋多处使用木质材料，不符合消防安全。财产申报表系当事人在发生事故后第一时间向消防部门所作申报，是符合客观实际的。本院经审查，该组证据系本院依法向消防部门调取，对证据真实性予以认定。
经审理查明：座落于绍兴市区越园17号，建筑面积为63.86平方米的楼房一间系国家直管公房。2001年，绍兴市房地产管理处与案外人孔楚签订租赁合同一份，将上述房屋出租给孔楚，租赁期限自2001年1月1日至2005年12月31日。2006年，绍兴市房地产管理处将该房屋区分为1室、2室，并分别与案外人娄菊美以及被告丁彩凤签订绍兴市区直管公房租赁合同各一份，约定将越园17号1室出租给娄菊美，将越园17号2室出租给丁彩凤，租赁期间均自2006年1月1日至2009年3月1日止。2008年2月7日12时29分左右，被告丁彩凤承租住宅发生火灾，造成丁彩凤、姚行求、娄菊美和租住娄菊美住宅的刘玉平等四户受灾。经绍兴市公安局越城区分局消防大队出具火灾原因认定书，认为起火部位：丁彩凤居住的住宅二层；起火点：丁彩凤居住的住宅二层东南角；起火原因：经调查，可以排除人为放火，无法排除通电状态下电器线路故障起火的可能性，认定该起火宅起火原因不明。火灾致娄菊美、丁彩凤租住越园17号房屋烧损。2010年2月，原告委托绍兴市平正房地产评估事务所对越园17号房屋在估价时点为2008年2月1日时的房屋价值进行评估，该所出具估价报告，确定估价对象在估价时点的房屋价值为人民币30250元整。现原、被告就赔偿问题未能达成一致意见，遂成讼。
另认定，娄菊美及丁彩凤租住的绍兴市区越园17号房屋系砖木结构，其中1室与2室之间一楼用砖块隔开，二楼用木板隔开。
本院认为，公民的合法权益受法律保护，造成侵害的应当赔偿。原告将绍兴市区越园17号2室房屋出租并交付给被告丁彩凤后，房屋实际处于被告的控制之下，被告有义务保证承租房屋的安全，也最有能力控制危险的发生。虽消防部门勘查认定为起火原因不明，但起火点源于被告占有使用的房屋内，被告只有在证明自己没有过错或者出租人存在管理上的过错，火灾系因不可抗力或者其他不可归责于被告的原因的情况下，方可以免除或者减轻对越园17号1室、2室房屋因火灾造成损失的赔偿责任。本案中，被告认为越园17号房屋属砖木结构，系易燃建筑，后原告又用五夹板、排版等易燃材料将房屋分为1室、2室分别进行出租，存在消防安全隐患，据此要求原告承担责任。原告认为其并未对越园17号房屋进行分隔。本院分析认为，从原告提供的租赁合同来看，在被告及娄菊美承租越园17号房屋之前，该房屋系由孔楚
租赁，且并未进行分隔。而原告在出租给被告及娄菊美时，该房屋已经分隔为1室、2室，且分别标明了使用面积，因此该房屋的分隔系由原告所进行更符合生活常理。即使房屋并非原告分隔成1、2两室，因原告作为出租人对房屋仍负有管理上的义务，其在出租给被告及娄菊美后，对于房屋二楼用木板隔开的事实未尽到管理及注意义务，亦应对火灾造成的损失承担一定的责任，本院酌情确定该责任比例为30%。关于火灾造成的损失问题，原告已经委托有资质的评估机构进行评估，被告虽提出异议，但并未提供反驳证据，故对该评估结论予以确认，并以此认定原告损失。关于被告主张的诉讼时效问题，诉讼时效是从当事人知道或者应当知道其权利受到侵害之日起计算，在消防部门未对火灾原因进行认定之前，原告无从知晓侵害其权利的相对方，无从主张权利，自然也无须起算诉讼时效，而本案火灾原因认定书出具时间为2008年3月18日，至原告起诉时即2010年3月9日并未超过两年的诉讼时效，故对被告辩称本案诉讼时效已经超过的意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款、第一百三十一条之规定，判决如下：
一、被告丁彩凤应赔偿给原告绍兴市房地产管理处财产损失人民币21175元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕。
二、驳回原告绍兴市房地产管理处的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费556元，由原告负担167元，被告负担389元。于本判决生效后三十日内付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。
审 判 长 虞媛媛
审 判 员 吕小丽
人民陪审员 陈美珍
二〇一〇年八月十日
书 记 员 何敏敏