贵州省黔西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔0522民初2357号
原告邓佑晚，男，1952年8月2日出生，汉族，广东省深圳市人。
原告李松娥，女，1954年8月29日出生，汉族，广东省深圳市人，住址同上。
委托代理人邓海斌，男，1985年10月15日出生，汉族，广东省深圳市人，住址同上。系原告邓佑晚、李松娥之子。委托权限为特别授权。
被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司。住所地：贵州省黔西县莲城大道**号。
法定代表人何红阳，系该公司董事长。
委托代理人喻恒麟，贵州达德律师事务所律师。委托权限为特别授权。
原告邓佑晚、李松娥与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司（以下简称嘉士诚公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法作出（2015）黔县民初字第317号民事判决，被告嘉士诚公司不服判决，向贵州省毕节市中级人民法院提起上诉，毕节市中级人民法院于2016年5月19日作出（2016）黔05民终582号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2016年6月7日受理后，依法另行组成合议庭分别于2016年10月24日和2017年4月24日公开开庭进行了审理。原告邓佑晚、李松娥的委托代理人邓海斌与被告嘉士诚公司的委托代理人喻恒麟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓佑晚、李松娥诉称：2013年4月23日，我方与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买位于黔西××迎宾路XX花都X栋XX-
X号房屋一套，房屋面积为120.42平方米，房屋总价款为326155元。合同签订当日，我方一次性向被告付清了全部房款并支付了各项费用18547元。根据合同约定，被告应于房屋交付使用后360日内将房屋产权证交付我方，但被告至今未履行该义务，已构成违约。为此，我方诉至法院，请求判决：1、解除双方签订的商品房买卖合同；2、由被告返还我方全部购房款344702元，并按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2013年4月23日起计算利息至执行完毕之日止、房屋装修款168000元；3、被告向我方支付因房屋存在质量问题导致我方不能正常使用和居住而造成的租房损失12000元。
为支持自己的诉讼主张，二原告在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、二原告的身份证复印件，用以证明二原告身份信息及诉讼主体适格；
2、《商品房买卖合同》、购房款及各项税费收款收据复印件，用以证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，原告已按合同约定交纳了购房款及各项税费共计344702元，但被告未按约定办理房产证，被告应承担违约责任；
3、《申请》复印件，用以证明原告于2014年10月22日向被告提出过申请，要求解除买卖合同。
4、（2016）宏黔评字第152号评估报告，用以证明房屋装修费用在评估基准日2014年7月21日的评估价值为123300元、房屋装修的实际折旧费用为10000元；
5、原告邓佑晚于2014年7月8日与被告嘉士诚公司签订的协议，用以证明本案诉争的房屋存在质量问题；
6、租房协议、收据和房产证明，用以证明因房屋质量问题导致原告一直未能正常居住而产生的租房费12000元；
7、评估费发票，用以证明原告第一次申请评估预付的评估费为6000元。
被告嘉士诚公司辩称：因为达不到行政法规规定的办理房产证的条件，我公司一直在处理中，因此在合同约定期限内未能办理房屋产权证。我公司现正在办理房屋初始登记，办理完后才能办理房产手续。根据合同约定，原告要求解除合同应提前予以催告，同时，购房款的利息及房屋装修款不应由我公司承担，原告的损失应按合同约定的购房款的百分之一赔偿。原告提出涉案房屋有质量问题，依据谁主张谁举证的原则，应由原告举证证明该房屋有质量问题以及该房屋的质量问题导致原告不能正常居住的事实。原告主张的四倍利息没有法律依据及合同依据，根据双方签订的商品房买卖合同约定，应以已付房屋价款的百分之一支付原告，同时，原告在本案中亦主张对房屋的装修款，二者只能选择其一，否则是增加了被告的负担，违反公平原则。
被告嘉士诚公司为使其抗辩理由成立，在举证期限内向本院提交了下列证据：
1、被告的营业执照及组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明书各一份，用以证明被告诉讼主体适格；
2、《商品房销售许可证》复印件一份，用以证明被告出售本案争议的房屋的行为是合法的；
3、《商品房买卖合同》、黔西县商品房登记备案表复印件各一份，用以证明在原告提出退房的情况下，被告按已付房款的1%赔偿原告损失，被告代收的18547元系代原告向地税局、房产局缴纳，并非被告获得。
为查明案件事实，原审中，本院依据原告的申请委托贵州皓天价格评估有限责任公司对原告因装修产生的具体费用进行评估，贵州皓天价格评估有限责任公司以2015年6月23日作为装修价格评估基准日于2015年8月31日作出（2015）皓评字360号评估报告。该评估报告经质证，原告无异议，被告有异议，认为评估价格系按新装修的价格标准进行计算，未进行折旧。重审过程中，本院依据原告的申请委托贵州宏黔资产评估事务所于2017年1月18日作出（2016）黔宏评字第152号评估报告。
经庭审质证，对原告提交的上列证据，被告嘉士诚公司的质证意见为：对第1组证据无异议；对第2组证据的真实性无异议，认为代收款系代相关部门收取的费用，并非被告收取；对第3组证据不予认可；对第4组证据的真实性和关联性无异议，对合法性有异议，指出：根据《最高人民法院关于人民法院委托评估拍卖工作的若干规定》第二条，取得政府管理部门行政许可并达到一定资质等级的评估拍卖机构可以自愿报名参加人民法院委托的评估拍卖活动，但该份评估报告作出的机构所取得的资产评估资格证书系贵州省财政厅批准，评估人员的证书批准机关是中国资产评估协会，依据2004年6月29日公布并于同年7月起施行的国务院对确需保留的审批项目设定行政许可的决定（国务院第412号令），其中第8项价格评估人员职业资格认定以及第17项价格评估机构资质认定，两项认定的实施单位是国家发改委或省级人民政府发改部门，由此可知只有国家发改委正式颁布的价格评估机构资质证书才具有行政许可的法律效力，故该报告的作出机构及人员不符合规定，不具有合法性；对第5组证据的三性均无异议，指出：从该协议的内容可知涉案房屋卫生间存在漏水的情况，原被告之间已达成赔偿协议，而且漏水的情况并不必然导致原告无法正常使用，尤其在双方已就出现的问题达成了协议的情况下；对第6组证据的三性均有异议，认为：依照法律规定，财产的租赁应当依法纳税，原告并未提供相应的发票，租赁该房屋的承租人系邓海斌，而非本案原告，与本案无关联性；对第7组证据的真实性不持异议，但对关联性有意见，指出，该发票是基于（2015）皓评字第360号评估报告所出具的，该报告未列装修折旧费用，原告因此重新申请评估，评估费用不应由被告承担。对被告嘉士诚公司提交的上列证据，原告的质证意见为：对第1、2组证据无异议，对第3组证据的真实性无异议，对证明目的有意见。
经本院认证，原告提交的第6组证据与本案无关联性，不能证明原告因房屋存在质量问题而实际产生的租房损失，本院不予采信。原、被告提交的其余证据，因客观真实、来源合法，与本案事实相关联，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩意见及举证质证情况，本案争议的焦点为：1、原被告双方签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2、被告是否应当承担违约责任；3、原告主张的装修款应如何确认；4、原告要求被告赔偿其租房损失12000元及已付购房款的利息损失是否能够得到支持。
经审理查明：被告嘉士诚公司开发建设的黔西县莲城街道办事处迎宾路盛世花都商住楼系经房地产管理部门批准，并取得商品房预售资格的房地产项目。2013年4月23日，原告邓佑晚、李松娥与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告购买XX花都X幢X单元XX层X号房屋，合同约定“该商品房建筑面积为120.42平方米，套内建筑面积为99.87平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3265.8元，总金额为326155元”。《商品房买卖合同》第十五条约定“在买受人相关手续及资料全部齐备的前提下，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案，为买受人办理房屋产权证。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可选择退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”。合同签订当日，二原告向被告支付了全部购房款项326155元及房屋契税、公共维修基金等各项费用18547元。被告于原告付款当日向原告交付房屋，原告取得该商品房后即对房屋进行装修使用。合同约定的办证期限届满后，原告多次向被告索要房屋产权证书，但被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证，原告至今未取得房屋产权证书。为此，原告以被告违约为由，向本院提起诉讼，请求如前所判。
本案在审理过程中，经原告申请，本院于2015年6月委托贵州皓天价格评估有限责任公司对原告因装修产生的具体费用进行评估，贵州皓天价格评估有限责任公司以2015年6月23日作为装修价格评估基准日于2015年8月31日作出（2015）皓评字360号评估报告，评估结论为：经测算，取整确定黔西县盛世花都B幢1单元29层4号房屋因装修产生的具体费用在价格评估基准日的评估价格为110390元。原告因此支付评估费6000元。因被告对此评估报告持有异议，认为应对装修折旧费用进行评估，经本院向原告释明，原告于2016年11月3日向本院提交书面申请，要求确定装修评估基准日，并对XX花都X幢X单元XX层X号房屋因装修产生的具体费用及折旧费用进行评估。经本院委托，贵州宏黔资产评估事务所于2017年1月18日作出（2016）黔宏评字第152号评估报告，评估结论为：1、取整确定黔西县XX花都X幢X单元XX层X号房屋装修费用在价格评估基准日2014年7月21日的评估价值为123300元；2、取整确定本次评估房屋装修折旧费在2014年7月21日至委托评估时2016年12月6日期间的评估价格为10070元。
本院认为，依法订立的合同首先应是双方的真实意思表示，且不得违反法律、行政法规的强制性规定，也不得损害国家、集体或者第三人的利益。合同订立后对双方当事人均产生法律上的拘束力，双方均应按合同约定履行义务和行使权利。本案中，被告嘉士诚公司系依法取得房地产开发、销售资质的企业，其开发建设的盛世花都商品房系依法取得预售许可资格的房地产项目，本案双方当事人具备签订商品房买卖合同的主体资格，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受合同法等相关法律的调整，双方当事人均应按照合同约定履行义务。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告亦向原告交付了该商品房，合同目的已经实现，办理交付房屋产权证书属于合同附随义务，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定内容，属于《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款约定解除的情形。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告嘉士诚公司未在合同约定的办理房屋产权证书期限届满前为原告办理房屋产权证书，原告享有解除商品房买卖合同的条件成就，其当然享有解除商品房买卖合同的权利，故对原告要求解除合同，并由被告返还购房款的诉讼主张，本院依法予以支持。被告代收的房屋契税、公共维修基金等各项费用18547元，是基于原告购买被告向公众出售的商品房而产生的，被告的代收行为应由被告直接对委托代收方负责，故合同解除后，被告代收的上述费用也应由其退还原告。合同解除后，双方依合同产生的权利义务虽然终止，但合同第十五条关于退房后被告应按已付房价款1%赔偿原告损失的约定条款是当事人对可能出现的退房事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于违约事实发生后对非违约方的损失进行清理和结算。因此，该补偿条款性质上属于清理和结算条款，合同解除后并不影响其独立存在的效力，原告关于由被告承担合同解除后赔偿责任诉求，有事实及法律依据，应予支持，故被告应按已付购房款的1%赔偿原告损失3261.55元。而原告主张的房屋装修款是原告在被告依约交付房屋后，为入住该房屋进行装修装饰产生的费用，现双方解除合同后，对各自已经取得的房屋和购房款应相互返还，原告返还被告房屋后，导致其入住的目的不能实现，其因装修产生的费用属于原告的实际损失，与合同第十五条约定的赔偿损失属两个不同的概念，并不存在重复赔偿的情况，故对原告主张的装修费用，应扣除折旧费后，由被告赔偿原告113230元（123300元-10070元）。因被告违约导致双方产生纠纷诉至本院，原告为维护其合法权益向本院申请对装修费用进行评估，并预交了评估费用，被告对（2015）皓评字360号评估报告未予认可，提出应对装修折旧费用进行评估，原告因此重新申请评估，（2016）黔宏评字第152号评估报告是对第一次评估报告的补充，且评估费用已经双方庭审质证，故本案产生的评估费用6000元应由被告承担。被告对作出（2016）黔宏评字第152号评估报告的评估机构贵州黔宏资产评估事务所资质及评估师资质提出异议，因被告未行使参与选择评估机构的权利，贵州黔宏资产评估事务所系原告根据本院对外委托办公室提供的评估机构中作出选择后最终由本院确定的评估机构，且贵州黔宏资产评估事务所具有资产评估资格证书，并经法院审核认可后参与委托评估事项，其作出的（2016）黔宏评字第152号评估报告合法有效，故被告认为（2016）黔宏评字第152号评估报告不具有合法性而不应被采信的抗辩理由不能成立。根据原告提交的证据，租房协议系二原告之子邓海斌与他人签订，不能证明系二原告因房屋存在质量问题不能入住涉案房屋而产生的损失，故对原告主张的租房损失12000元，本院不予支持。原告的损失包括因被告违约解除合同的损失3261.55元及房屋装修费用的损失113230元，在原告无证据证明产生了其他实际损失的情况下，其主张以已付房款344702元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的4倍从2013年4月23日计算利息的诉讼请求，无事实及法律依据，本院依法不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条之规定，判决如下：
一、解除原告邓佑晚、李松娥与被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司于2013年4月23日签订的《商品房买卖合同》；
二、被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告邓佑晚、李松娥已支付的购房款326155元、房屋契税、公共维修基金等费用18547元，并赔偿原告邓佑晚、李松娥损失3261.55元及房屋装修款113230元，上述款项共计461193.55元；
三、原告邓佑晚、李松娥于本判决生后十日内将黔西县莲城街道办事处迎宾路X花都X幢X单元XX层X号房屋返还被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司；
四、驳回原告邓佑晚、李松娥的其他诉讼请求。
案件受理费4463元、评估费6000元，合计10463元，由被告贵州嘉士诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本（并附电子光盘）上诉于贵州省毕节市中级人民法院。
逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在判决书生效后二年之内，向本院申请强制执行。
审 判 长 闫继月
审 判 员 王成龙
人民陪审员 郑永康
二〇一七年六月十五日
书 记 员 丁晓妮