福建省南安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第2286号原告福建省远宏物业管理有限公司，住所地泉州市。法定代表人王剑腾，该公司董事长兼总经理。委托代理人曾艺鸣，男，住所地泉州市。被告刘联英，男，1974年5月4日出生，汉族，住泉州市。原告福建省远宏物业管理有限公司诉与被告刘联英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月24日立案受理，依法由审判员张得意适用简易程序进行审理，于2015年4月24日公开开庭进行审理。原告福建省远宏物业管理有限公司的委托代理人曾艺鸣到庭参加诉讼，被告刘联英经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告福建省远宏物业管理有限公司诉称，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》一份，合同中约定双方的权利、义务。被告作为日昇小区的业主，虽然享有原告提供的物业管理服务的权利，但也应当根据合同约定履行缴纳相关的物业管理费、公摊水电费等合同义务。在2013年7月1日到2013年11月5日，被告未向原告缴纳相关的物业管理费等各项费用，至今已拖欠原告物业费698.30元、公摊电费352.00元，代收水费196.80元。原告曾采取书面通知、电话联系、上门催缴等方式通知被告缴纳拖欠的各项费用，但被告至今仍未缴纳，已构成违约，根据合同约定，被告应向原告支付违约金392.00元。为此，为了维护原告的合法权益，请求人民法院依法判令被告支付原告物业费698.30元、公摊电费352.00元，代收水费196.80元、违约金392.00元，合计1639.10元；本案的诉讼费用由被告承担。被告刘联英辩称，答辩人从来未与被答辩人签订过《前期物业管理服务协议》，不存在相关物业服务的权利、义务。被答辩人主张答辩人应根据约定交纳相关的物业管理、公摊水电费等合同义务无理无据。答辩人对被答辩人所提交的欠费清单的真实性、合法性不予认可。被答辩人单方提供的欠费清单的证明力大小有待商榷，没有其他证据佐证，根本无法作为本案定案的依据。综上，被答辩人请求法院判令答辩人交纳物业费、公摊水电费等没有事实和法律依据，依法应当驳回。经审理查明，原告原系南安市溪美街道新华南路日昇新城的物业管理公司，被告系日昇新城的业主。2010年12月23日，原告与日昇新城的建设单位南安市泛华投资发展有限公司签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：原告向南安市泛华投资发展有限公司开发的日昇新城小区提供物业管理服务，负责向业主和物业使用人收取物业管理费、车位管理费、公摊水电费、特约服务费；物业管理服务费标准为带电梯高层住宅每平方每月1.20元；水电公摊费按实际发生额进行分摊，等等。2011年1月20日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告根据有关法律法规自主开展物业管理服务活动，物业管理服务的内容包括房屋共用部分和共用设施的维护及管理、环境卫生、交通秩序和车辆停放等；原告依据本协议向被告收取物业管理服务费用，物业管理服务费用包括综合管理服务费（其中高层住宅的收费标准为每平方米每月1.20元）和停车场管理费等；原告受有关部门或单位的委托可提供水费、电费、房租等代收代缴收费服务；被告不按收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起每日按应交费用的3‰向原告收取违约金，等等。合同签订后，原、被告均按合同的约定履行相关的权利义务，但从2013年5月1日起，被告就没有向原告交纳物业管理费等相关费用，截至2013年11月5日，共拖欠原告物业费698.30元、公摊电费352.00元，代收水费196.80元。上述款项经原告催讨后被告至今仍未交纳。上述事实，有原告在举证期限内提供的营业执照、法人身份证明、被告的身份证复印件和欠费清单以及原告当庭提供的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》为据。原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，依法可以认定。原告提供的《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》虽然超过了举证期限，但这两份证据是认定本案事实的关键，本院予以采纳。被告对上述两份合同及欠费清单的真实性和合法性提出异议，但却未到庭发表质证意见，也没有提供相反证据或反驳证据，上述两份合同及欠费清单能够相互印证，也符合原告曾是该小区的物业管理公司和被告是该小区业主的情况，因此，本院依法认定原告提供的上述证据具有证明力。综上事实，本院认为，原告是具有物业管理资格的独立法人，其与日昇新城小区的建设单位南安市泛华投资发展有限公司签订的前期物业服务合同合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对日昇小区的所有业主均具有约束力。原告与作为业主的被告签订的前期物业管理服务协议主体适格，意思表示真实，内容合法有效，双方均应严格按照合同的约定履行。被告按照合同约定享有原告提供的物业管理服务，也应按照合同约定交纳相关的物业管理费用。原告提供日昇新城欠费清单证明被告至今仍尚未交纳的各项费用，被告却未能提供其作为小区业主有向小区物业管理公司缴纳该时间段物业费的相反证据。因该费用清单上的项目和数额符合《前期物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》的约定，故本院予以采信。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和第四十五条“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”的规定，原告请求被告支付物业管理费、公摊水电费、代收水费理据充分，可以支持。被告拖欠被告物业管理费等相关费用现已经超过一年，且在收到起诉书副本时仍未能及时交纳或与原告协商交纳事宜，已经构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，原告请求被告支付违约金392.00元符合合同约定和法律规定，依法可以支持。被告刘联英经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告刘联英应于本判决生效后三日内支付原告福建省远宏物业管理有限公司物业费698.30元、公摊电费352.00元，代收水费196.80元、违约金392.00元，合计1639.10元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半后收取为25元，由被告刘联英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员张得意二〇一五年五月十三日书记员林见欢附页：一、判决依据的主要法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。2、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。3、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《物业管理条例》第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。4、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。