湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1202民初3028号原告卢英方，男，汉族。委托诉讼代理人唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。被告怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦2楼201号。委托诉讼代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。原告卢英方诉被告怀化市大汉置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日受理后，依法适用普通程序，于2017年11月14日公开开庭进行了审理。原告卢英方及其委托诉讼代理人唐永洪，被告的委托诉讼代理人李润奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢英方诉称：2015年4月11日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同）。《买卖合同》第三条第一款约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一）为大汉龙城.旺龙府项目中的第3[幢]/[单元][层]1202号房。……”《买卖合同》第四条第一款约定：“按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2808元，总金额（262632元）。”《买卖合同》第十条第一款约定：“出卖人应当在2015年9月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。”《买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。......双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于卖受人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加）......逾期超过60日的......买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”《买卖合同》签订后，原告依约交付了全部购房款，但被告未将案涉房屋按法定和约定交房条件交付给原告，根据《买卖合同》第十一条约定，被告应向原告支付延期交房的违约金。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，诉请：1、判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2017年9月24日止的延期交房违约金38029.11元（以已交付房价款为基数，按日万分之二计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告怀化市大汉置业有限公司辩称：一、答辩人开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，答辩人开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区3号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被答辩人购买的房屋，正是3栋的房屋。这一事实，表明答辩人开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第三条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。二、被答辩人请求的预期交房违约金部分已经超过诉讼时效。被答辩人于2017年9月24日向人民法院提起诉讼，那么2015年9月24日之前产生的违约金，因被大辩人怠于主张权利，已经超过两年的诉讼时效。人民法院不应当予以支持。三、即使认定答辩人违约，被答辩人主张的违约金数额过高，请求法院酌情予以减少。2012年之后，国家宏观调控导致房地产市场及金融市场整体萧条，答辩人在这样的市场环境中，经营面临实际困难。因此按照被答辩人提出的标准计算违约金过高，法院在审理过程中应考察答辩人的履行情况、过错程度，根据公平原则，酌情予以减少违约金数额。综上，对被答辩人提起的诉讼请求，依法应予以驳回。原告为证明其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告的身份证、被告工商登记查询网页复印件各一份，拟证明原、被告的基本信息。2、《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议条款》各一份，拟证明原告与被告约定了案涉房屋的交房时间和交房条件；延期交房的违约金比例为按日支付已交付房价款的万分之二；及其他事实。3、2015、4、11销售不动产统一发票、2015、8、6销售不动产统一发票、2015、4、11收款收据（手续费等）、税收完税证明(2015、10、9)收款收据（手续费等）2015、10、9湖南省物业专项维修资金专用收据各一份，拟证明原告已按约定向被告支付了购房款并交纳了有关税费等款项。被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照，拟证明被告主体资格适格。2、补充协议，拟证明双方在《补充协议》第三条第二款约定，因买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续、或买受人未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，甲方由此延期交房无需承担违约责任；第三款第三段中约定，分栋验收合格的，买受人不得以其他理由拒绝办理房屋交付手续。3、工程质量竣工验收记录，证明被告所售的房屋已于2016年1月23日验收合格。4、消防验收意见书，拟证明原告所购房屋所属楼号于2017年7月9日取得消防验收合格。经庭审举证、质证及辩论：关于原告提交的三份证据，被告均认可，无异议。关于被告提交的四份证据，原告对1、4号证据无异议。对2号证据认为真实性和关联性无异议，对第三条第二款约定的合法性有异议：系格式条款，未尽到合理提示义务且加重原告责任（增加了买卖合同约定的交房条件，加重了原告责任）、免除了被告的延期交房责任，应为无效条款。同时可证明双方约定：第三条（税费承担）第二款约定了乙方承担的有关税费先由甲方代为收取，但未约定具体交纳时间。第二条第三款再次明确约定了房屋交接手续的完整的流程和交房条件。对3号证据认为真实性、合法性无异议，关联性即证明目的有异议：一、被告尚未取得合同约定的《竣工验收备案表》；二、凭此记录尚不足以证明已经竣工验收合格；三、监理单位盖章落款的时间为2016年3月14日，与注意事项中要求的工程质量竣工验收均应在监理（建设）单位验收合格的基础上进行相违背。对当事人无异议的证据即原告提交的证据及被告提交的1、4号证据，本院予以确认和采信。对有争议的证据，本院认证如下：被告提交的2号证据即补充协议，原告对上述证据的真实性、关联性无异议，但不认可其合法性，认为补充协议第三条第二款系格式条款，但未提出充分理由和反证，且原告依提交了该证据，故原告的质证理由不能成立，本院对该证据予以采信。被告提交的3号证据即工程质量竣工验收记录，原告对上述证据的真实性、合法性无异议，故本院对该证据的真实性、合法性予以确认；原告不认可其证明目的，认为：一、被告尚未取得合同约定的《竣工验收备案表》；二、凭此记录尚不足以证明已经竣工验收合格；三、监理单位盖章落款的时间为2016年3月14日，与注意事项中要求的工程质量竣工验收均应在监理（建设）单位验收合格的基础上进行相违背。因原告的该项质证理由充分且与本案查明的事实可以相互印证，故原告的质证理由成立，本院对该证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下法律事实：2015年4月11日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议，载明被告建设的大汉龙城.旺龙府小区商品房，预售许可证号为怀房售许字2014第0011号。合同约定：原告购买被告的第3幢1202号商品房，房屋总价款262632元，合同签订后付首付房款（含定金）105632元，向银行按揭贷款157000元；被告应在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告，交付时商品房必须经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订了《补充协议》，双方在协议第二条房产交付使用中约定：...3、该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，甲方即通知乙方办理交接手续。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。同时，乙方必须按照合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续等。在协议第四条中约定：因买卖合同及补充协议履行所发出的（包括但不限于）通知等文件原告同意被告的有效通知方式有电话通知、挂号邮件、EMS、传真或在本地报纸公告等方式等内容。在协议第九条第五项中约定：本协议作为合同的附件，具有同等法律效力。上述《商品房买卖合同》和《补充协议》签订后，原告按约定向被告支付首付款及公积金按揭款共计262632元。原、被告双方至今未签署“大汉龙城商品房交接书”。另查明，大汉龙城.旺龙府小区3号楼于2016年1月23日经工程质量竣工验收，未取得《建设工程竣工综合验收备案表》。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方当事人应严格履行合同约定的义务。至本案开庭之日时被告出售给原告的涉案房屋未取得《建设工程竣工综合验收备案书》，未经消防验收。依据公安部《建设工程消防监督管理规定》第十四条规定，商品房所在建筑物为十九层以上的一类高层住宅建筑，交付使用前进行消防验收是前置条件。该规定符合《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条的规定，且该规定系针对公共安全所做的强制性特别规定，人民法院在审理涉及该规定的有关民事案件中，应当考虑公共利益的需要，确认其效力。消防验收合格是本案商品房出售房的法定义务，即使未做约定，也附随于商品房预售合同的权利义务之中。未能履行消防验收合格的法定义务，则也不能履行交房义务，故被告应承担逾期交房违约金赔偿的民事责任。被告认为原告主张违约金已经部分超过诉讼时效的抗辩不能成立，因为本案中双方当事人在合同中只约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对没有支付期限的债务，债权人任何时候都可以主张，只有当债务人明确表示不履行时，才能认定债权人“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算。故对被告的该项主张，本院不予支持。根据合同第十二条约定，如果被告逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告主张被告逾期交房的时间应从约定交房的时间计算至交房之日止；被告提出合同约定的违约金过高，请求予以减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据本案涉案房屋有银行按揭贷款，是否办理产权证书对原告处分涉案房屋影响较小的具体情况，参照本院同类案件判例，本院酌情调整被告按日向原告支付已交付房价款的万分之一的违约金，即262632元×0.01%×716天=18804.45元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告怀化市大汉置业有限公司在本判决生效后十日内支付给原告卢英方逾期交房违约金18804.45元；二、被告怀化市大汉置业有限公司按每日26.26元的标准支付给原告卢英方逾期交房违约金，自2017年9月2日起至涉案商品房交付之日止；三、驳回原告卢英方的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费751元，由原告卢英方负担375.5元,由被告怀化市大汉置业有限公司负担375.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 员  侯自平人民陪审员  向开富人民陪审员  刘华成二〇一七年十一月十七日代理书记员  许文镌附：法律依据《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充;不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。