上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浦民一（民）初字第12370号
原告上海印福油脂工业有限公司。
法定代表人RUDYSOEMARTO。
委托代理人穆斐，上海金茂凯德律师事务所律师。
委托代理人姚敏，上海金茂凯德律师事务所律师。
被告上海乾芳昌物流有限公司。
法定代表人朱文昌。
委托代理人王嘉新。
委托代理人吴慧，上海市宏洲律师事务所律师。
原告上海印福油脂工业有限公司诉被告上海乾芳昌物流有限公司土地租赁合同纠纷一案，本院于2013年4月11日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2013年8月8日和12月13日公开开庭进行了审理。原告上海印福油脂工业有限公司的委托代理人姚敏、穆斐，被告上海乾芳昌物流有限公司的委托代理人吴慧、王嘉新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海印福油脂工业有限公司诉称，2004年11月5日，原、被告双方签订《租赁合同书》，约定原告将厂区东侧约30亩场地出租给被告，用于非危险品、非易污染品的物流作业。租赁期限为18年。双方约定了前三年的场地租赁费，并约定自2008年起，场地租赁费每三年双方另行协商确定。2007年下半年，原、被告双方经协商，商定了2008年至2010年场地租赁费，被告依约支付了2008年至2010年场地租赁费。2010年下半年，经历了前期的国际金融危机后，上海房地产市场迅速回暖。原告与被告再次协商2011年至2013年场地租赁费事宜。原告多次致函被告，协商新三年的场地租赁费。但是，经多次沟通，双方未能协商一致。期间，被告于2011年、2012年，曾分别向原告支付部分场地租赁费各人民币（以下币种相同）70万元。2年来，双方一直未能协商一致，分歧较大，因此，原告只能向具有相关资质的上海上审房地产估价有限公司提出对上述场地的市场租赁价格进行评估。评估结论是：2011年租金为153万元、2012年租金为161万元。故原告诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付场地租赁费2011年为83万元、2012年为91万元，共计174万元；2、判令被告向原告支付场地租金估价报告评估费6，000元；3、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。
被告上海乾芳昌物流有限公司辩称，原告曲解了合同中关于调整租金的条款约定，合同约定是可以调整，而不是必须调整。如果调整，双方应根据市场行情及被告经营情况，可以上调，也可以下调。前期调整，是被告在经营过程中所做的让步，被告近期经营状况不佳，且已根据2008年至2010年的年租金标准向原告支付了2011年和2012年的租金，原告予以收取并未提出异议，表明原告亦认可该租金标准。现原告依据其单方委托的评估报告向被告主张租金，缺乏依据，故不同意原告的诉请。
经审理查明，系争场地位于上海市浦东新区江心沙路XXX号东侧，登记的权利人系原告上海印福油脂工业有限公司。
2004年11月5日，原告上海印福油脂工业有限公司（甲方）与被告上海乾芳昌物流有限公司（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定甲方出租厂区东侧约30亩场地给乙方用于进行非危险品、非易污染品的物流作业。租赁期限自本合同生效之日至2022年11月1日9时止，为期18年，但以不超过上海市黄浦江开发规划中甲方保留年限为准。场地租金现定55万元／年，即45，833元／月。今后每三年双方根据市场行情及乙方经营情况适当调整租金，具体双方商定。自双方签订合同之日至2004年12月31日期间，甲方免收乙方租金。自2005年1月1日起，乙方每半年定期向甲方交纳租金。第一年，半年末期（第六月底）交纳当期租金；第二年，半年中期（第三月底）交纳当期租金；第三年始，每半年初期（第一月）支付当期租金。本合同于正式签订之日期起生效。
另查明，2010年12月31日前原被告双方的租金已经全部结清。2011年2月11日、3月23日、8月2日，被告通过支票方式分别向原告支付了2011年的租金25万元、10万元、35万元，2012年2月20日、8月1日，被告又通过支票方式分别向原告支付了2012年的租金35万元、35万元。
审理中，原告提供了一份2013年3月3日由上海上审房地产估价有限公司出具的《浦东新区江心沙路XXX号内部分场地设施市场租金估价咨询报告》，估价时点为2013年2月25日，估价结果为：浦东新区江心沙路XXX号内部分场地设施（30亩已平整工业场地及基础上下水管道设施）在拟出租房地产咨询市场租金的估价目的下，于估价期日2013年2月25日的市场租金为168万元／年，日租金单价为0.23元／平方米，近两年同期市场租金估价分析意见为：2011年2月25日租金单价为0.21元／日／，年租金为153万元／年；2012年2月25日租金单价为0.22元／日／，年租金为161万元／年。被告认为该份估价咨询报告系原告在诉前单方委托，故对此不予认可。被告则提供了2010年至2012年的企业所得税年度纳税申报表，申报表上载明2010年被告的利润总额为-47，649.57元，2011年被告的利润总额为-18，524.82元，2012年被告的利润总额为38，385.14元。原告对此亦不予认可。
再查明，2013年3月8日，原告向上海上审房地产估价有限公司支付了评估费6，000元。
审理中，经原告申请，本院委托上海国城土地房地产估价有限公司对浦东新区江心沙路XXX号东侧30亩工业用地的市场租金进行了评估。上海国城土地房地产估价有限公司出具了房地产估价报告，估价时点为2013年9月6日，估价结果为：估价人员遵循估价原则，按照《房地产估价规范》，于估价时点，估价对象在估价报告中说明的假设和限制条件下，评估求得估价对象（红线外五通、红线内一平、地上无任何构筑物）在公开房地产租赁市场上可能实现的租金价格为：租金总价148万元，每亩年租金49，300元／亩年。原告对该份估价报告无异议。被告认为，估价报告采用的估价原则中有一项为最高最佳使用原则，但没有证据证明估价对象是在最高最佳使用状态下发挥效用的。评估时，估价对象所在区域水电都是齐全的，但被告承租时该区域未通水电，水泥地也是被告自行施工铺设的。估价时点为2013年9月6日，与原告诉请的2011年和2012年的租金不相符合。估价报告所提到的区域因素分析并未成为客观现实，仅是未来的发展趋势，不能作为估价依据。故该份估价报告不能反映被告承租时租金的实际情况，估价过高。对此，鉴定单位认为，最高最佳使用原则是土地估价的基本原则。评估时，没有考虑估价对象的水电和水泥地因素，仅考虑场地平整，地上无任何构筑物。估价时点为估价师现场查勘日期，土地估价原则上以天作为评估基准点。区域因素分析与估价结果没有什么相关性。此外，鉴定单位认为2011年至2013年土地租金的行情走势为总体平稳、略有上升。
庭审中，原、被告双方一致确认，租金起算日为2005年1月1日，2005年至2007年的年租金为55万元，2008年至2010年的年租金为70万元。关于租金的调整问题，原、被告双方一致确认，2010下半年，双方曾沟通协商过租金的上涨问题，但因存在差距而协商不成。
以上事实，由原、被告提供的租赁合同书、银行进账单、发票、企业所得税年度纳税申报表、房地产估价报告以及原、被告的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的租赁合同书系双方真实意思表示，于法不悖，应为合法有效，对合同双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格按照合同约定履行义务。鉴于双方合同约定“场地租金现定55万元／年，今后每三年双方根据市场行情及乙方（指被告）经营情况适当调整租金，具体双方商定”，现原、被告双方于2010年下半年协商2011年至2013年的租金上涨问题时发生分歧致协商不成，原告要求重新调整确定2011年至2012年的租金标准，并要求被告支付2011年和2012年调整后的租金标准与被告已支付的租金的差额部分，于法不悖，本院予以支持。被告辩称其已根据2008年至2010年的年租金标准向原告支付了2011年和2012年的租金，原告予以收取并未提出异议，表明原告亦认可该租金标准，遭原告否认，且从双方关于租金上涨的沟通协商情况看，双方对2011年和2012年的租金标准并未协商达成一致意见，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。关于2011年和2012年的租金标准，上海国城土地房地产估价有限公司的评估程序合法，估价结果客观真实，被告对估价结果的异议已由鉴定单位作出明确解释，故本院以房地产估价报告为基准，同时结合涉案租赁合同书所约定的租赁期限综合考虑被告的实际经营状况、双方在2011年之前的租金支付履行情况和2011年至2013年期间土地租金的市场行情走势，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定2011年至2013年的租金标准为年租金100万元。原告要求被告支付场地租金估价报告评估费6，000元，因该估价报告是在原告未通知被告要求其实际参与的情况下由原告单方委托进行的，故对该要求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条之规定，判决如下：
一、被告上海乾芳昌物流有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告上海印福油脂工业有限公司支付2011年场地租赁费30万元、2012年场地租赁费30万元，共计60万元；
二、驳回原告上海印福油脂工业有限公司的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20，514元，财产保全费5，000元，鉴定费61，290元，合计86，804元，由原告上海印福油脂工业有限公司与被告上海乾芳昌物流有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 黄 政
代理审判员 孟筱晖
人民陪审员 钱文君
二〇一三年十二月二十四日
书 记 员 尹俐媛
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。