济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁0112民初7359号
原告：李继堂，男，1982年10月22日出生，汉族，费斯托气动有限公司培训主管，户籍所在地辽宁省大连市，现住济南市历城区。
委托诉讼代理人：马永杰，山东鹊华律师事务所律师。
被告：山东景和置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：吕晓强，董事长。
委托诉讼代理人：许辉，山东众成清泰律师事务所律师。
原告李继堂与被告山东景和置业有限公司（以下简称景和置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年11月17日立案后，李继堂向本院提出财产保全申请，本院于2016年12月12日作出裁定，预查封景和置业公司开发的位于济南市历城区凤凰山西侧地块建设项目X号楼X单元X层X号房屋。景和置业公司在提交答辩状期间，对管辖权提出异议，本院于2017年1月3裁定予以驳回。景和置业公司不服提出上诉，山东省济南市中级人民法院于2017年4月11日裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2017年9月28日公开开庭审理了本案。李继堂及其委托诉讼代理人马永杰，景和置业公司的委托诉讼代理人许辉到庭参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2017年12月26日再次公开开庭对本案进行了审理。李继堂及其委托诉讼代理人马永杰，景和置业公司的委托诉讼代理人许辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李继堂向本院提出诉讼请求：1、确认景和置业公司发出的解除通知书无效；2、责令景和置业公司接收李继堂缴纳的首付款差额244577.5元；3、判令景和置业公司继续履行双方签订的认购协议；4、诉讼费用由景和置业公司负担。诉讼过程中，李继堂放弃第2项责令景和置业公司接收李继堂缴纳的首付款差额244577.5元的诉讼请求，变更诉讼请求为：1、判令景和置业公司继续履行原、被告签订的认购协议，即与李继堂签订商品房买卖合同，接收首付款，协助办理按揭、网签，开具限购证明；2、保全保险费2954.81元由景和置业公司负担；3、本案诉讼费用由景和置业公司负担。事实和理由：原、被告于2016年5月29日签订了商品房认购协议，李继堂认购景和置业公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目X号楼X单元X层X号房屋，约定单价为每平方米9270元，总房款为1181925元。协议第二条约定李继堂承诺自签订认购协议起最迟七天内补齐首付款，即2016年6月5日前携带相关证明文件、贷款材料、应付首付款至景和置业公司处签订商品房买卖合同。签订认购协议当日，李继堂按协议约定向景和置业公司支付定金1万元。协议签订后，李继堂及时打印了银行流水，开具了个人薪资证明、个人公积金证明。7日内李继堂与景和置业协商签约事宜，景和置业公司告知等通知即可。2016年6月，李继堂不定时与景和置业公司联系，询问签约事宜，景和置业公司回复等通知即可。2016年8月31日，李继堂按景和置业公司要求交纳首付款10万元。2016年10月18日，景和置业公司告知李继堂应于2016年10月26日前到景和置业公司处签约。收到通知后，李继堂与案外人李克预约签约时间，但被告知要想签约必须接受景和置业公司的搭售条件，即购买涉案房屋的同时购买车位一个和储藏室一间。在屡次磋商过程中，景和置业公司直接向李继堂发出解除通知书，告知李继堂因未按约定期限补齐首付款、提供按揭材料，双方签订的商品房认购协议自行终止。事实并非李继堂责任，系因景和置业增加搭售条件，李继堂未接受，景和置业拒绝与李继堂签约。该认购协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方应按约履行。景和置业公司在房屋涨价后，随意违约的行为，违反了诚实信用原则，扰乱了房地产市场秩序。认购协议中对所购房屋的具体位置、面积、价款进行了明确的约定，满足继续履行的条件。为此，诉至法院。
景和置业公司辩称，一、商品房认购协议不具备商品房买卖合同的主要条款。该商品房认购协议缺少如下内容：双方当事人的基本情况、项目建设依据、商品房销售的依据、付款方式及期限、交付时间、出卖人逾期交付房屋的违约责任、规划产权设计变更的约定、交接、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷、出卖人关于装饰及设备标准承诺的违约责任、出卖人关于基础设施及公共配套建筑正常运行的承诺、关于产权登记的约定、保修责任、双方就小区楼宇命名权、屋面外墙使用权、买受人合理使用房屋公共部分和设施的使用权、面积差异的处理、公共配套建筑的产权归属、供水供电供热燃气通讯道路绿化等设施的交付及有关权益。因此，双方签订的认购协议不应认定为商品房买卖合同。该认购协议第六条明确在将来订立一个新合同的意思表示，因此该认购协议性质上属于预约合同。基于预约合同的特殊性质，本预约合同不适用于强制履行。二、该认购协议性质上属于预约合同，预约合同是当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容，该协议第六条明确在将来订立一个新合同的意思表示，因此该认购协议性质上属于预约。三、依据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条，同时基于预约合同的特殊性质，本预约合同不适用于强制履行。四、认购协议并未约定景和置业公司负有协助网签、按揭贷款等义务，景和置业公司唯一的义务是双方在一定期限内，履行签订商品房买卖合同的手续。综上，请求法院依法驳回李继堂的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据及双方陈述，本院认定如下事实。2016年5月29日，原、被告签订商品房认购协议一份。协议第一条约定李继堂认购景和置业公司开发的位于济南市历城区凤鸣路以东、经十路以北景和山庄项目X号楼X单元X层X号房屋，该房屋暂测建筑面积127.5平方米。第二条约定李继堂认购的该房屋原单价为9646元/平方米，原总房款为1229865元。李继堂承诺自签订本认购协议起最迟于7日内补齐首付款，即2016年6月5日前携带相关证明文件、按揭贷款资料、应付首付房款及本认购协议至景和置业公司售楼处签订商品房买卖合同，即可享受开盘销售优惠政策。若李继堂未能按照上述约定履约，则该房源开盘优惠取消，销售价格按照原单价执行；若李继堂按照上述约定履约，双方约定该房源最终成交单价为9270元/平方米，成交总房款为1181925元。第三条约定李继堂于签订该协议时支付定金1万元，作为订立商品房买卖合同的担保，待签订商品房买卖合同时，该定金自动转为房款。第四条约定如李继堂在第二条约定的期限内不能提供完整的按揭贷款资料或者交齐首付款等原因导致最终无法在约定期限内签订商品房买卖合同的，视为李继堂违约，本认购协议自行终止，景和置业公司有权不经催告将该商品房另行出售。第五条约定李继堂承诺自己已了解到政府相关部门规定的限购限贷相关要求，承诺自己具备政府相关部门规定的购房资格、贷款条件，否则因李继堂不符合政府相关规定而造成双方无法签订商品房买卖合同，本认购协议自行终止，景和置业公司有权不经催告将该商品房另行出售。李继堂保证所填资料的真实性，不得变更购房人姓名，签订商品房买卖合同时，如李继堂资料与本认购协议所填资料不符，视为李继堂违约，景和置业公司有权单方面解除本协议且有权不经催告将商品房另行出售。第六条约定原、被告均同意在本协议约定的时间内履行签订商品房买卖合同的手续，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订商品房买卖合同的手续，任何一方不得以合同条款无法达成一致为由拒绝签订买卖合同，否则依照法律规定的定金罚则进行处理。
李继堂于签订上述协议当日向景和置业公司支付定金1万元。李继堂在签订上述协议后准备了个人资信证明、个人薪金收入证明、中国银行历史交易明细单、中国工商银行历史交易明细单、公积金明细单等贷款所需资料。2016年8月31日，李继堂向景和置业公司支付房款10万元。2016年9月17日，涉案房屋取得商品房预售许可证。后景和置业公司要求李继堂同时购买车位、地下室，否则不再继续履行认购协议。李继堂对此不予认可，要求继续按认购协议履行。后景和置业公司因李继堂不同意购买车位、地下室，单方终止合同，并于2016年10月27日向李继堂发出解除通知书一份，以虚构的李继堂未按约定期限补齐首付款、提供按揭资料，已构成违约为由，通知李继堂解除双方签订的商品房认购协议，已付定金不予退还，该房源另行出售，并通知李继堂办理退款手续。
另查明，李继堂于2007年毕业于大连理工大学，硕士研究生学历，硕士学位。济南市社会保险事业局出具的社会保险个人权益记录单载明，李继堂自2015年1月至2017年8月期间有连续缴纳社会保险的记录。济南市房屋档案馆出具的济南市房屋登记信息查询结果证明载明，经于2017年5月24日查询，李继堂无房屋登记信息。
再查明，李继堂为本次诉讼支付保全保险费2954.81元。
上述事实有李继堂提交的商品房认购协议一份、收据两份，个人资信证明一份、个人薪金收入证明两份、中国银行历史交易明细单一宗、中国工商银行历史交易明细单一宗、公积金明细单一份、签约审批单一份、解除通知书一份、社会保险个人权益记录单一份、济南市房屋登记信息查询结果一份，普通高等学校毕业证书一份、学位证书一份、中国联通业务凭据一宗、李继堂与李克的手机短信记录和微信聊天记录、李继堂与李克的通话录音7份，景和置业公司提交的商品房认购协议一份，本院向案外人李克所作调查笔录一份以及当事人当庭陈述为证，经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告之间签订的商品房认购协议系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该认购协议合法有效。关于该认购协议的性质，不应认定为商品房买卖合同，理由如下。第一，认购协议对价款的约定存在不确定性，缺少交付使用条件及日期、违约责任等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的相关内容；第二，原、被告明确约定协议仅为认购协议，签订该协议的目的系为在将来签订商品房买卖合同，并约定了一方违约拒绝签订买卖合同的定金罚则，说明原、被告在签订该协议时，对该协议仅属认购协议的性质是明知和同意的，是不存在争议的；第三，在协议签订后，景和置业公司实际收取李继堂的款项，占全部购房款的比例较低，不足以认定出卖人已经按照约定收受购房款的事实。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，原、被告签订的商品房认购协议不应认定为商品房买卖合同。关于该认购协议是否解除的问题，景和置业公司因李继堂不同意购买车位及储藏室，单方违约，违反了诚实信用原则，其并不享有合同约定和法律规定的解除权，其向李继堂发出的解除通知无效。景和置业公司在庭审中，明确表示将不再继续履行认购协议，不同意与李继堂签订商品房买卖合同。在此情况下，经本院释明，李继堂表示将不变更诉讼请求。本院认为，认购协议签订后，景和置业公司拒绝履行认购协议，构成违约，应依法承担违约责任。现因景和置业公司明确表示不同意继续履行认购协议，李继堂关于继续履行认购协议，接收首付款，签订商品房买卖合同，协助办理网签、贷款、限购手续的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。李继堂关于保全保险费的主张，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条，《商品房销售管理办法》第十六条规定，判决如下：
驳回原告李继堂的诉讼请求。
案件受理费15463元，财产保全费5000元，由原告李继堂负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 崔得原
人民陪审员 张希英
人民陪审员 李 新
二〇一八年一月三日
书 记 员 王 新