济南市天桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）天商初字第125号
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市天桥区北园大街540号，组织机构代码：86323187-5。
代表人柳璐，行长。
委托代理人管清杰，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人刘率，山东平正大律师事务所实习律师。
被告任鲜明，男，住济南市历下区.
被告丛培珍，女，住址同被告任鲜明
被告山东鼎达房地产开发有限公司，住所地山东省淄博市开发区万杰路121号，组织机构代码：74656868-X。
法定代表人高琴，董事长。
委托代理人李波，男，该公司员工，住山东省淄博市张店区。
被告济南市房地产开发服务中心，住所地济南市市中区伟东新都4区19号楼2楼，组织机构代码：26437688-8。
法定代表人刘涛，主任。
委托代理人李芙蓉，山东聚轩律师事务所律师。
委托代理人贾莫言，山东聚轩律师事务所实习律师。
原告中国银行股份有限公司济南天桥支行与被告任鲜明、被告丛培珍、被告山东鼎达房地产开发有限公司（以下简称鼎达房地产公司）、被告济南市房地产开发服务中心（以下简称济南房服中心）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人管清杰、刘率，被告鼎达房地产公司的委托代理人李波，被告济南房服中心的委托代理人李芙蓉、贾莫言到庭参加诉讼，被告任鲜明，被告丛培珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理，现已审理终结。
原告诉称，2007年1月14日，被告任鲜明向原告提交了《中国银行个人购房贷款申请书》，向原告申请人民币45万元的贷款。2007年2月9日，原告与被告任鲜明签订了《中国银行购房借款合同》，约定原告向被告提供人民币45万元的贷款，用于购买坐落于济南市美景秀苑B-1-601号的房屋，贷款期限为120个月。该合同还就贷款利率、还款方式、逾期罚息、双方的权利义务以及争议解决等事项做了详细约定。被告任鲜明、被告丛培珍以其所购房产为上述债务提供抵押担保。被告鼎达房地产公司为上述债务提供连带责任保证。被告丛培珍向原告提交《共同还款责任承诺书》，承诺作为共同还款人，对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。2007年7月21日，原告与被告鼎达房地产公司、被告济南房服中心签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，约定被告鼎达房地产公司、被告济南房服中心为购买西八小高层商住楼B座（美景秀苑）项目的借款人提供全额不可撤销连带责任保证，自《借款合同》生效之日起，至原告取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止。上述合同签订后，原告依照合同约定向被告指定的账户发放了贷款，原告依约履行了合同义务。但被告未能按时履行还款义务，多次逾期，经原告多次催缴至今未果。现诉至法院，请求法院依法判令：1、被告任鲜明、被告丛培珍立即向原告偿还贷款本金118378.96元，利息11.02元，本息合计118389.98元（按合同约定的利率计，暂算至2015年1月29日，实际支付按合同约定计算至本息清偿日止）；2、被告鼎达房地产公司、被告济南房服中心对上述贷款本息承担连带清偿责任；3、原告对抵押房产优先受偿。
为证明自己的主张，原告举证有：
证据1、《中国银行个人购房贷款申请书》一份，证明：被告任鲜明向中国银行申请贷款。
证据2、2007年2月9日任鲜明与原告签订《中国银行购房借款合同》（合同编号2007年济中银天房字第8号）一份，证明：（1）原、被告之间的借贷关系、双方权利义务及贷款本金、利息、罚息的计算方式；（2）原告享有被告任鲜明所购房屋的抵押权，原告有权就该抵押房产优先受偿;（3）被告鼎达房地产公司为被告任鲜明的上述债务承担连带清偿责任。
证据3、被告丛培珍向原告出具的《共同还款责任书》一份，证明：被告丛培珍为被告任鲜明的上述债务的共同还款人，被告丛培珍对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。
证据4、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》一份，证明：被告鼎达房地产公司、被告济南房服中心为被告任鲜明的上述借款提供连带责任保证。
证据5、《中国银行个人借款凭证（借据）》一份，证明：原告已依约履行向被告放款的义务。
证据6、《贷款已还款明细清单》一份，证明：被告拖欠贷款本息明细及原告诉求数额明细。
被告任鲜明、被告丛培珍未到庭答辩，亦未向本院提交证据。
被告鼎达房地产公司辩称，一、本案涉案贷款系我公司为了获取流动资金，利用个人信息以买房的名义与顶名贷款人订立虚假的《商品房买卖合同》、《个人房屋按揭借款合同》而获取资金。涉案贷款是由我公司实际占有和使用，并由我公司支付涉案分期还款，是从我公司银行账户中直接划转到原告的还款账户内的方式，予以归还原告的借款，后由公司财务人员分别到银行柜台向顶名借款人的还款账户内存入现金以归还借款本息。因此，涉案《商品房买卖合同》、《个人房屋按揭贷款合同》属于以合法形式掩盖非法目的而订立的合同，属于无效合同。借款人并没有购买涉案商品房，也没有使用原告的银行贷款，没有实际参与履行合同，没有获取任何利益，故借款人不应当承担任何责任。二、我公司没有按照规定对商品房买卖合同进行网签备案，不具备商品房销售、现房销售的条件，不符合该项目商品房办理按揭贷款的条件，在这种情况下，原告在审核发放贷款时没有进行必要的审查便通过了审批，并且在事后监管过程中未予采取相应处理措施。只是在我公司因非法吸收公共存款而被公安机关侦查后，无力支付分期归还的贷款本息时，才以金融借款合同纠纷为由起诉法院引发本案。因此，原告存在明显的严重过错，应当承担相应责任。三、所签订的合同都是在我公司签订的空白购房合同。四、首付款的收据是为获取银行贷款由我方自行伪造的，是为了提交给银行，顶名贷款人并不知情。为此，顶名贷款人不应该承担任何的还款责任，应当由我公司承担贷款的本金及贷款利息。鉴于银行的过错，我公司不应当承担其他的利息、罚息、违约金等费用。
被告鼎达房地产公司未向本院提交证据。
被告济南房服中心辩称，第一，涉案商品房投资商鼎达房地产公司在销售涉案的商品房时，存在一房多卖、虚假借贷行为，现鼎达房地产公司法定代表人因涉嫌诈骗被济南市高新区公安分局羁押，本案属于民事纠纷，应先行中止审理，待刑事案件处理完毕后再予审理。第二，对原告、鼎达房地产公司、济南房服中心三方签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，系附终止期限合同，该协议已于2010年7月20日期满，效力终止，对协议各方已无法律约束力。原告据以向济南房服中心主张担保义务的合作协议已经失效，对各方当事人已无法律约束力，且原告向开发中心主张协议期满失效后未履行事项的诉权也已超过法定诉讼时效，原告请求判令济南房服中心承担连带责任，依法不应予以支持。综上，请求法院查明事实，依法驳回原告对济南房服中心的诉讼请求。
为证明自己的主张，被告济南房服中心举证有：
证据1、建设用地规划许可证复印件一份，证明：涉案项目用地单位是西八居委会。
证据2、建设工程规划许可证复印件一份，证明：涉案项目办理在济南房服中心名下。
证据3、商品房预售许可证（许可证号：济建开预许字第（2006）007号）复印件一份，证明：预售许可证是在济南房服中心名下，因涉案项目是西八居委会借用济南房服中心资质进行了开发，依照法律规定借用资质的开发商在出售房屋时，只能以许可证名下的济南房服中心名义进行出售，鼎达房地产公司不能以自己名义对外签订商品房买卖合同。
证据4、济南房服中心与A座的投资商山东齐鲁天翼置业有限公司及B座的投资商山东鼎达房地产公司签订的协议书一份，证明：济南房服中心只是配合办理有关手续，不承担任何经济责任。
经审理查明，2007年1月14日，被告任鲜明作为借款申请人向原告提交《中国银行个人购房贷款申请书》一份。同日，被告丛培珍向原告出具《共同还款责任书》一份，主要内容为：当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。
2007年2月9日，原告与被告任鲜明、被告鼎达房地产公司签订《中国银行购房借款合同》（合同编号：2007年济中银天房字第8号）一份，原告为贷款人（抵押权人），被告任鲜明为借款人（抵押人），被告鼎达房地产公司为保证人。合同主要约定：1、贷款金额为肆拾伍万元整，贷款期限为120个月，还款方式为等额本息还款法。2、贷款利率为月利率4.845‰（人行基准利率为5.7‰），利息从放款之日起计算并按月结息。如遇中国人民银行调整贷款基准利率，贷款人根据新基准利率按原浮动比例进行贷款利率调整，自贷款发放日每满一年后下年起实行新利率。借款人如未按约定的时间归还，贷款人将按中国人民银行规定按借款合同载明的贷款利率水平上加收50%逾期罚息。借款人不按期偿还贷款利息时，贷款人有权对借款人未支付的利息计收复利。3、如借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息的，贷款人有权宣布本合同项下的全部贷款提前到期，并向借款人和保证人发出《提前还款函》，要求借款人在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息（包含逾期利息）。4、被告任鲜明以其名下位于济南市土屋路27号美景秀苑B-1-601的房产为上述贷款提供担保。5、被告鼎达房地产公司自愿为借款人提供连带责任保证。保证责任范围为：本合同项下的贷款本金、利息（包括逾期利息、复利）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。保证期间自本合同生效之日起至本合同约定的主债务还款期限届满之日起两年。
2007年2月9日，原告向被告任鲜明指定账户发放贷款45万元，期限自2007年2月9日至2017年2月9日，当期贷款执行月利率4.845‰。原告发放贷款后，被告任鲜明未按合同约定履行还款义务。截至2015年1月29日，该笔借款尚欠原告贷款本金118378.96元，利息11.02元，共计118389.98元。2015年1月29日之后的三息按合同约定计取。
2007年7月21日，原告与被告鼎达房地产公司、被告济南房服中心签订《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》（编号为：2007年济中银天房合作协第2号），原告为甲方，鼎达房地产公司为乙方，济南房服中心为丙方。协议主要内容为：1、三方合作房屋项目名称为：西八小高层商住楼B座（美景秀苑），地址位于济南市土屋路27号；2、甲方根据本协议向购房借款人提供房屋贷款，并有权根据购房借款人收入状况、还款能力和其他资质条件，独立作出是否给予贷款的决定以及确定适当的贷款期限、利率和其他条件；3、乙方与丙方同意为购买西八小高层商住楼B座（美景秀苑）项目的借款人提供全额不可撤销连带责任保证：自《借款合同》生效之日起，至甲方取得购房借款人以《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止；4、本协议有限期限为三年，本协议履行期满或终止时，甲方在协议期内发生的保证责任并不因此免除。
关于办理贷款所提交材料，被告鼎达房地产公司自认所有材料均由其制作，借款人并未参与。
关于还款情况，根据原告提交的还款清单显示，客户名称为任鲜明，但还款账号与借款合同及贷款凭证上所记载的还款账号不一致。被告鼎达房地产公司自认，原告发放的贷款是该公司实际使用，分期还款是从该公司银行账户直接划转到指定还款账户内，后由公司财务人员分别到银行柜台向顶名借款人的还款账户内存入现金向原告还款。
关于涉案房产，被告鼎达房地产公司自认该购房合同系其为取得银行贷款用于流动资金所签订的虚假合同，并未实际履行，因此，借款人也不可能占有涉案房产。原告自认尚未取得抵押房产的《房地产权证》及《他项权利证》。
另，2014年12月25日，案外人李乐夫等人以原鼎达房地产公司员工名义，向中国银监会投诉称，鼎达房地产公司以其名义在齐鲁银行办理假按揭贷款，后因未按期还款，造成其个人征信不良记录。2015年4月13日，中国银监会山东监管局回复，齐鲁银行天桥支行和英雄山支行、中国银行天桥支行、民生银行济南分行营业部在向“美景秀苑”B座楼盘发放多笔贷款的过程中存在贷前调查不尽职、贷后检查流于形式、部分贷款档案资料不完整或虚假等问题，不符合《贷款通则》、《中国银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》或各行内部规章等相关规定。该局已责成相关银行机构依据调查结果追究相关人员的责任，责成相关银行机构主动与投诉人沟通，妥善处理纠纷。
还查明，本院另受理了原告诉被告李海方、李乐夫等自然人及被告鼎达房地产公司、被告济南房服中心金融借款合同纠纷等六案，该批案件中到庭自然人的抗辩理由同上，被告鼎达房地产公司的书面答辩意见亦相同，均自认涉案房产未交付借款人占有使用。本院还受理了原告齐鲁银行股份有限公司济南北坦支行诉被告王泽栋、刘风梅等自然人及被告鼎达房地产公司金融借款合同纠纷等四十七案，该批案件中，到庭自然人均抗辩对涉案借款合同仅本人签名真实对内容不知情，未实际购买涉案房产，也未实际使用贷款，均由被告鼎达房地产公司实际操作使用贷款，被告鼎达房地产公司也自认系为获取流动资金，订立虚假的房屋买卖合同，并无房产的实际交付，所得贷款由其使用，并由其偿还贷款本息。
再查明，上述两批案件涉案借款人逾期还款均发生在2015年1月，即被告鼎达房地产公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查期间。被告任鲜明、被告丛培珍系夫妻关系，贷款发生于两被告夫妻关系存续期间。
以上事实，有当事人提交的证据及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，根据中国银监会山东监管局的回复，原告在审查发放贷款过程中存在一定过错，但没有证据证明，原告与两被告签订借款合同时，对鼎达房地产公司利用虚假商品房买卖，套取银行贷款知情，原告与被告鼎达房地产公司的盖章是真实的，因此，涉案借款合同合法有效。在借款合同签订、履行过程中，被告鼎达房地产公司以使用贷款为目的，假借被告任鲜明的名义贷款，在原告发放贷款后，被告鼎达房地产公司实际收取贷款并使用，被告鼎达房地产公司实为贷款的实际使用人。本院受理的涉案房产项目的借款人逾期还款均发生在2015年1月被告鼎达房地产公司涉嫌非法吸收公众存款罪被公安机关立案侦查期间，进一步证实了被告鼎达房地产公司是该笔借款的实际使用人。被告鼎达房地产公司亦自认以任鲜明的名义履行合同义务，即应按时依约偿还贷款本息，但被告鼎达房地产公司未按约及时足额偿还借款，构成违约，原告依据借款合同的约定，有权解除合同，提前收回贷款，被告鼎达房地产公司有偿还贷款本息的义务，根据合同约定未按合同约定使用贷款，应按合同载明的贷款利率加收100%的罚息，因中国银监会山东监管局认定原告在发放贷款过程中确有过错，本院认为应按合同约定计收利息、上浮50%计收罚息、复息。被告任鲜明未实际参与合同履行，未获取贷款使用，未实际占有涉案借款购置的房产，未从中获取非法利益，为此，被告任鲜明无须承担向原告还款付息的义务，被告丛培珍亦不应承担还款付息的责任，该责任应由借款实际使用人被告鼎达房地产公司承担。
原告主张被告济南房服中心承担连带清偿责任，虽被告济南房服中心抗辩《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》有效期为3年且原告主张权利已超过诉讼时效，但《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》约定保证期间为自《借款合同》生效之日起至原告取得《他项权利证》或全部贷款还清之日，上述条件并未成就，另，本案债务人逾期付款的时间为2015年1月，原告主张权利并未超过诉讼时效，因此，被告济南房服中心的保证责任没有免除，本院对被告济南房服中心的抗辩不予采信。
对于抵押房产，因被告并未就抵押房产在房产部门进行抵押登记，因此抵押权不成立，原告主张就抵押房产享有优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告山东鼎达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行截至2015年1月29日借款本金118378.96元，利息11.02元，本息合计118389.98元。
二、被告山东鼎达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，偿还原告中国银行股份有限公司济南天桥支行自2015年1月30日起至本判决生效之日止的利息、罚息、复息，按编号为2007年济中银天房字第8号《中国银行购房借款合同》的约定计取（罚息及复息按照执行利率基础上上浮50％计收）。
三、被告济南市房地产开发服务中心对被告山东鼎达房地产开发有限公司的债务在上述第一、第二项范围内承担连带清偿责任。
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2870元，财产保全费1420元，共计4290元，原告负担50元，被告山东鼎达房地产开发有限公司、被告济南市房地产开发服务中心共同负担4240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 张璐璐
人民陪审员 姜卫华
人民陪审员 张连云
二〇一五年十二月二十八日
书 记 员 孙安修