福建省龙岩市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）闽08民终1657号上诉人（原审原告）：邓其城，男，1984年9月7日出生，汉族，住上杭县。委托诉讼代理人：林桂红，福建吉弘律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：钟明安，男，1973年5月4日出生，畲族，住上杭县。第三人：吴文源，男，1972年5月17日出生，汉族，住上杭县。上诉人邓其城因与被上诉人钟明安、第三人吴文源案外人执行异议之诉一案，不服上杭县人民法院（2016）闽0823民初1911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人邓其城及其委托诉讼代理人林桂红、被上诉人钟明安到庭参加诉讼。第三人吴文源经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。邓其城上诉请求：撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，即：不得执行坐落于龙岩市新罗区全部产权及其附属配套设施。事实与理由：1.涉案房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，足以认定上诉人就执行标的享有足以排除强制执行的权利。首先，涉案房产系邓其隆与吴文源从卢太章处购买后合资兴建的，吴文源取得房地产权属登记【龙房权证字第××号，土地证号为龙国用（2011）第2001**号】，上诉人与第三人吴文源于2014年12月12日就涉案房产签订了《房地产买卖合同》，而吴文源的房产于2015年4月3日被上杭县人民法院裁定查封，即邓其城与第三人吴文源在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，签订《房地产买卖合同》后，上诉人于2014年12月16日付清全部购房款，后吴文源于2014年12月17日将涉案房产钥匙交付给上诉人。上诉人在闽西交易城从事灯饰生意，有大量的库存货物需租用仓库堆放，由于购房后经济紧张，没有经济能力马上装修房子入住，故暂时将涉案房产当作仓库使用以节约租金，并于当天就将货物全部搬入涉案房产堆放。即邓其城在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，《房地产买卖合同》签订后，根据合同的约定，上诉人先将购房款交付给邓其隆（转账给邓其隆20万元，另向邓其隆借款20万元，该借款至今未还清），再由邓其隆转账给洪志中，最后再由洪志中转账给ＸＸ权，该付款经过有上诉人提供的民生银行交易明细账予以佐证。而且，事后了解，吴文源当时代理的龙岩市区美的电器品牌，工商登记在ＸＸ权名下，而实际老板是吴文源，故ＸＸ权名下的这张银行卡实际一直由吴文源在使用。对于房屋买受人来说，只要合同中已有明确约定，即可以将购房款转入合同指定账户，这完全合法合理。即邓其城根据合同约定已付清全部购房款。第四，涉案房产40万元的成交价完全符合行情。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，并未强制规定房屋买卖的价格必须要符合市场价格，而仅是要求案外人支付全部价款，一审法院认为‘邓其城未提供其他证据证明其与吴文源买卖房屋的价格符合市场价格’，以此作为驳回上诉人诉讼请求的理由，显然不符合法律规定。上诉人一审已申请法院委托评估，由于涉案房产周边鲜有房产交易，根本没有市场行情，故无法做出评估，据此，上诉人已完成举证责任。而且，邓其隆一审出具的说明中可以看出：2011年从卢太章处以35万元的价格转让而得，缴纳土地出让金等约花费30万元，拆旧重建成本约1000元/㎡，经计算，房价约2330元/㎡。同时，2014年底龙岩市区的房价正处于低迷状态，成交率极低，涉案房产位置偏僻，一楼、毛坯、需两家人共同生活在同一屋缘下，且《房地产买卖合同》要求上诉人在三天内一次性付清全款，故40万元的成交价完全符合交易行情。而且（2016）闽08民终667号民事判决书中的认定不能直接作为证据使用。一审法院直接以“邓其城主张的付款行为，（2016）闽08民终667号民事判决书已认定与涉案《房地产买卖合同》的付款行为不具有关联性”为由作出驳回上诉人的诉讼请求，这显然不符合法律规定。一审法院所依据的根本不是生效文书所确认的事实，而只是作出该生效文书的合议庭的评议观点，不属于法律规定的无需举证证明的‘事实’，故不能直接作为证据使用。第五，本案中，上诉人在涉案房产被查封之前就与原产权人吴文源签订了合法有效的书面房屋买卖合同，并按合同约定支付了所有购房款，对涉案房产占有、管理、使用至今。只是由于涉案房产应房地产登记机关的要求需到龙岩市方正测绘有限公司办理城镇私房房产面积测绘、分割、分户手续拖延导致上诉人无法及时将涉案房产变更登记在其名下。2014年12月16日交房后，2014年12月17日上诉人就向龙岩市方正测绘有限公司申请测绘并缴纳了测绘费500元，2015年3月30日龙岩市方正测绘有限公司才出具报告，待上诉人拿到测绘报告准备办理过户手续时被房管局告知涉案房产于2015年4月3日被法院查封。因此，上诉人至今未办理涉案房产所有权转移登记，非因其自身原因所致，其对涉案房产未办理所有权转移登记不存在过错。被上诉人也无证据证明系因上诉人自身原因未办理过户登记，应当认定上诉人的行为符合上述司法解释规定的情形。2.上诉人属于善意取得。上诉人与吴文源并非亲戚关系，在购房之前，双方互不相识，对于吴文源的债务问题毫不知情，只是据堂哥邓其隆介绍吴文源有房产准备转让，因为共住一幢房，不少购房者介意两家人在同一屋檐下生活不方便进而打消购房念头，但上诉人考虑到共有权人是自己的堂兄，双方本就是邻居，两家人相互有个照应，进而决定购买。倘若如被上诉人所述，上诉人与第三人恶意串通转让房产，双方肯定会约定通过上诉人的银行卡直接转账到吴文源账户，而不会转到第三方，因为2014年吴文源并未被申请强制执行，直到2015年3月18日才被执行，在此之前，吴文源的银行账户并不受限制。另外，倘若上诉人与第三人恶意串通转让房产，在合同签订后肯定不会先将房产测绘分户，而是第一时间办理房产过户，待过户完成之后再进行测绘分户，这样也就不会因为测绘分户被拖延了三个半月时间导致涉案房产被查封而无法过户。由此可见，上诉人事先确实不知情，在涉案房产被法院查封之后才知道吴文源的个人债务问题，上诉人作为普通购房者，也是本案的受害者之一。钟明安答辩称，1.该房产应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定进行认定；从执行程序上讲，执行异议审查的对象应是法院查封措施是否正确，不能代替审判所要调查的内容。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，法院对被执行人名下的房产采取查封的强制措施正确，应裁定驳回案外人的执行异议。根据：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。2.从物权法的法律基础理论层面看，法律行为引起的物权变动必须具备两个要素：一是物权变动的基础关系有效，二是必须完成法定的公示方法。上诉人提供的证据不能证明该房屋的买卖合同真实、合理、合法，未办理过户手续，因而未产生对外公示效力，包括申请执行人在内的第三人无从知悉，如果简单认定异议成立，势必助长恶意串通，规避执行之气，且对申请执行人显失公平。3.（2015）杭执异字第2号已裁定“2014年12月12日邓其城与被执行人吴文源签订房地产买卖合同时，申请执行人蓝素红与被执行人吴文源、包媛丹民间借贷的民事案件（2014）杭民初字第2502号，已于2014年12月3日发生法律效力。申请执行人郭建宇与被执行人吴文源民间借贷的民事案件（2014）杭民初字第2729号，已于2014年11月3日立案受理，12月16日判决”。也就是说上诉人邓其城与第三人吴文源签订的《房地产买卖合同》是在人民法院判决发生法律效力之后签订的，上诉人是第三个起诉吴文源民间借贷民事案件的。4.在（2016）闽08民终667号民事判决书中已认定“邓其城向法院提交4张照片，证实讼争房产已由上诉人管理使用，该组照片不足以证明讼争房产已由上诉人管理使用”。该判决是2016年6月14日作出的，也就是说上诉人讼争该房屋在人民法院查封之前已合法占有该不动产是不对的。5.生效的裁判文书中都认定邓其城的付款不符合购房交易习惯或不具有关联性，上诉人主张“（2016）闽08民终667号判决书不能作为定案依据”及“已付清全部购房款”错误。6.涉案房产座落于龙岩市新罗区，一层建筑面积156.51平方，顶层有20.1平方，还有附属公共设施，二证齐全，在2014年12月购买，学区房，又是新房，上诉人诉称用40万元购买，2330元一平方，明显低于市场价，其房价至少在80万元。且邓其城应当就对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任，上诉人主张“涉案房产40万元的成交价完全符合行情。7.邓其城的购房行为既不合理、又不合法、更是被法院查封的房产，自然就不能办理过户登记，其主张“非因上诉人自身原因未办理过户”错误。8.邓其城与邓其隆是堂兄弟，邓其隆与吴文源系表兄弟，又在一起合建房子不久，兄弟之间房屋买卖，而且第三人吴文源在2014年9月25日被债权人打伤并住院二个多月的事，并引发刑事案件，也就是说该房产买卖合同体现的签订日期是第三人吴文源还在医院住院期间签订的，邓其城主张“其不知情属于善意取得”错误。吴文源未提供书面答辩意见。邓其城向一审法院起诉请求：判决不得执行坐落于龙岩市新罗区全部产权及其附属配套设施。一审法院认定事实：2015年3月30日，本院作出（2015）杭执字第628号执行裁定书，裁定查封第三人吴文源位于龙岩市新罗区产〔房产证号：20××52、20××87〕。邓其城于2015年6月3日提出书面执行异议，本院受理后，于2015年9月9日作出（2015）杭执异字第2号执行裁定，裁定驳回邓其城的异议。邓其城于2015年9月24日以案外人执行异议之诉法律关系向本院提起诉讼，其诉讼请求为：撤销上杭县人民法院（2015）杭执字第628号执行裁定书中裁定的第一项内容，即撤销对第三人所有的座落于龙岩市新罗区房屋的查封措施。2016年3月24日，本院作出（2015）杭民初字第2881号民事判决书，判决驳回邓其城的诉讼请求。邓其城不服该判决，提起上诉，龙岩市中级人民法院于2016年6月14日作出（2016）闽08民终667号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，案件审理过程中，邓其城申请对位于龙岩市新罗区10号一层房产的市场价值进行评估，一审法院依法委托龙岩市华泰资产评估房地产土地估价有限公司进行评估，该评估机构经现场勘察和市场调查，无法对该房屋价值做出准确评估。一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。邓其城曾对本院（2015）杭执异字第2号执行裁定提出执行异议之诉，因其诉讼请求于法无据，本院（2015）杭民初字第2881号民事判决驳回其诉讼请求，邓其城提起上诉，龙岩市中级人民法院驳回上诉，维持原判。现邓其城诉请判决不得执行位于龙岩市新罗区全部产权及其附属配套设施。案件审理过程中，邓其城向本院申请委托评估，但评估机构经现场勘察和市场调查，无法对该房屋价值做出准确评估，邓其城又未提供其他证据证明其与吴文源买卖房屋的价格符合市场价格，并且邓其城主张的付款行为，（2016）闽08民终667号民事判决书已认定与涉案《房地产买卖合同》的付款行为不具有关联性。故邓其城所持有的证据材料并不足以证明其对本院查封的位于龙岩市新罗区10号吴文源名下房产享有足以阻止强制执行的权利，邓其城的诉请，不予支持。吴文源经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席审理和判决。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决：驳回邓其城的诉讼请求。一审案件受理费100元，由邓其城负担。二审中，围绕争议邓其城提供：1.上杭农商银行存款明细账、农行交易明细清单，证明：2014年12月15日邓其城将购房款20万元转账给介绍人邓其隆，并向邓其隆借款20万元，邓其隆于2014年12月16日刷卡支付各20万元，合计40万元至洪志中账户，与一审时提供的洪志中民生银行交易记录相互印证，洪志中收到款项后仅10分钟时间将款项转给ＸＸ权。2.两份企业信用信息公示报告，证明：洪志中经营的漳平市中鑫小额信贷信息服务部，需要走账增加业务量以提高信贷额度，所以邓其隆将40万元先转给洪志中；龙岩恒鑫源贸易有限公司虽然登记在ＸＸ权名下，但实际经营者是吴文源，事后多方打听得知ＸＸ权仅仅是一农民，故购房合同中约定的ＸＸ权名下的银行卡实际一直由吴文源在使用。3.龙岩市中级人民法院(2016)闽08民终667号案件照片及庭审笔录，证明：购房之后吴文源于2014年12月17日购房后就将房屋交给邓其城使用，系合法占有该房产，邓其隆是作为证人出庭，本案40万的成交价格符合常理。4.现场照片及评估报告，证明：涉案房产是毛坯房，周边环境差，交通不便，光线不好，评估报告中的北园十巷60号房产是在案涉房产附近，两证齐全、有装修、有车库、有院子、靠大马路边有公交车经过、能读松涛小学，且2017年3月30日龙岩房价较2014年12月12日有了大幅度提高，抵押评估价格本就偏高，但单价也仅3668元/平方米，故案涉房产在2014年12月12日2330元/平方米价格成交完全符合市场行情。对上述证据钟明安质证认为，证据1不能证明是购房款，判决书已经认定了不符合交易习惯，看不出有没有到吴文源名下，该组证据不具有关联性；对证据2的真实性无异议，但认为不具有关联性，ＸＸ权的账户由吴文源使用，这个不符合常理，邓其城本身就知道ＸＸ权的银行卡在吴文源处使用；对证据3认为，在龙岩中院的判决书已经认定了4张照片不能证明他合法占有该房屋，邓其隆是受益人不具有证人资格。对证据4中的照片真实性无异议，评估报告真实性有异议，价格明显低于市场价格，每平方米3668元低于市场行情，不真实，不能证明其主张。经审查本院认为，邓其城提供的上述证据，与本案定案无关联，不作为本案的定案依据。经审理查明，对一审查明的事实，各方无异议，本院予以认定。本院认为，一审法院作出的（2015）杭执字第628号裁定书对坐落于龙岩市新罗区全部产权及其附属配套设施予以查封，邓其城于2015年5月5日提出执行异议，一审法院作出（2015）杭执异字第2号执行裁定书，裁定驳回邓其城的异议。2015年9月24日，邓其城提起案外人执行异议之诉，一审法院释明其诉请不是案外人执行异议之诉，邓其城仍坚持其诉请，一审法院以邓其城的诉讼请求不是案外人执行异议之诉的诉请为由，作出（2015）杭民初字第2881号民事判决书，判决驳回邓其城的诉讼请求。邓其城不服该判决，提起上诉，本院作出（2016）闽08民终667号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案一审与（2015）杭民初字第2881号民事案件，当事人相同、诉讼标的相同，并否定（2015）杭民初字第2881号民事判决，构成重复诉讼，依照《最高人民法院关于的解释》第二百四十七条第一款第（三）项、第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销上杭县人民法院（2016）闽0823民初1911号民事判决；二、驳回邓其城的起诉。一审案件受理费100元，退还邓其城；邓其城预交的二审案件受理费100元予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 陈日耀审 判 员 王跃进审 判 员 许培清二〇一七年十二月十一日法官助理 游湘莲书 记 员 邱艺梅