东营市河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0503民初1494号
原告：王某某。
委托诉讼代理人：王吉刚，东营市东营正大法律服务所法律工作者。
被告：史某某。
被告：冯某某。
两被告委托诉讼代理人：赵某某，系两被告女婿。
两被告委托诉讼代理人：王育奇，山东恒源盛律师事务所律师。
原告王某某与被告史某某、被告冯某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某某及委托诉讼代理人王吉刚、被告史某某、被告冯某某及委托诉讼代理人赵某某、王育奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、支付违约金54000元；2、赔偿原告损失10000元；3、返还房租2000元，共计66000元；4、负担本案诉讼费用。事实与理由：原被告经充分协商，于2017年4月16日签订购房协议，2017年5月5日原被告又进行了补充约定，原告按照约定履行了全部义务，两被告仍然拒绝过户对抗国家法律，更为严重的是被告于2017年6月16日向涉案房屋的租赁户收取了2017年6月至2017年12月份的房租2000元，两被告的这种行为，严重影响了原告的正常生产经营计划，给原告造成了一定的经济损失。两被告种种行为严重的违约，两被告应承担惩罚性违约金，以维护正常的市场秩序，以维护国家法律的权威性。原告认为，公民的合法权益受法律保护。现提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告史某某、冯某某辩称，被告于2017年5月26日、6月12日或13日积极配合原告进行过户事宜，因原告原因未能完成过户，故而我方不存在原告所述拒绝过户对抗国家法律。租户一直租赁涉案房屋进行生产经营活动，租金一直采取半年一支付的方式，在本案发生之前我方已与原告方就出租的事宜进行过明确的沟通，达成共识，即无论谁作为房屋的所有者，都同意租户租赁本房屋的事实。并且就租金进行过约定，可以根据剩余时间或剩余出租时间进行结算，根据以上事实我方认为不存在任何的违约行为，故而对原告提出的赔偿损失10000元、支付违约金54000元的主张不予认可；关于返还房租部分，我方同意进行结算。因我方不构成违约，所以诉讼费我方不应承担。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。两被告对原告提交的购房协议复印件、民事调解书、协助执行通知书复印件、房租收条、不动产证书复印件的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：
1、关于原告提交的房屋租赁合同复印件、房租收据复印件、胡圣华的不动产登记证书复印件，两被告认为复印件与原件一致，但认为房屋租赁价格过高。在出租人胡圣华未出庭作证和原告庭审中自认同类房屋租金为7000元的情况下，本院对原告与胡圣华的房屋租赁合同不作确认。
2、关于两被告提交的民事调解书、房产证复印件、土地证复印件、房地产买卖契约复印件、土地使用协议复印件，原告认为复印件与原件一致，但对两被告的证明目的不认可，本院认为，本案仅涉及两被告是否存在违约行为，不涉及其他争议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2017年4月16日史某某、冯某某作为甲方，王某某作为乙方签订购房协议，约定如下：“甲乙经友好、平等协商，甲方自愿将位于河口区海盛路786号建筑面积70.11平方米的房子卖给乙方，房款总额为人民币壹拾捌万元整，首付伍仟元定金，剩余房款拿到不动产登记证后一次性付清。甲方保证：此房租户到2017年6月11日到期；此房无任何其他租赁合同；此房无任何抵押情况；保证此房过户过程中夫妻双方都同意；保证此房能正常过户；保证此房无争议；保证此房让乙方到期收回自用。乙方保证：办理过户期间的费用先垫付；乙方保证拿到此房的不动产登记证后，支付给甲方一次性全部房款；乙方中途不得反悔违约。此房过户费，以过户过程中出现的各种发票、收据、票据为依据；前面过户产生的所有费用由甲乙双方各出50%，此款从总房款中扣除。双方签字后生效，不得违约，如出现违约情况，违约方给对方人民币伍拾万元作为经济补偿。本协议一式两份，甲乙双方各执一份”。2017年4月17日东营市河口区人民法院立案受理原告王某某与被告史某某、被告冯某某房屋买卖合同纠纷一案，2017年5月5日原告王某某与被告史某某、被告冯某某自愿达成如下调解协议：“一、原告王某某与被告史某某、被告冯某某同意继续履行双方于2017年4月16日签订的《购房协议》；二、被告史某某、被告冯某某于2017年5月31日前协助原告王某某办理位于河口区海盛路786号房屋建筑面积70.11平方米的产权过户手续，过户费用原告王某某与被告史某某、被告冯某某各承担50%，此款从总房款中扣除；三、除原告王某某已支付的5000元定金外，原告王某某于2017年5月9日前将剩余的购房款175000元交到河口区人民法院，待双方完成过户，被告史某某、被告冯某某将房款领回；四、原告王某某于本协议达成时，当庭将河口区海盛路786号房屋的房屋产权证和土地使用权证书返回被告史某某、被告冯某某；五、本案诉讼费50元，由原告王某某承担。”2017年5月6日原告王某某将购房款175000元交到本院。在2017年5月31日前涉案房屋没有办理过户手续的情况下，原告王某某于2017年6月1日申请强制执行。2017年6月1日东营市河口区人民法院立案执行，并于2017年6月2日向被告史某某、被告冯某某邮寄（2017）鲁0503执518号执行通知书和传票，2017年7月11日东营市河口区人民法院向东营市不动产登记中心河口分中心送达协助执行通知书，内容如下：“关于王某某与史某某、冯某某房屋买卖合同纠纷一案，因被执行人史某某、冯某某在规定的期限内未履行生效法律文书所确定的义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十二条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第36条的规定，请协助执行以下事项：协助申请执行人王某某办理位于河口区海盛路786号房屋建筑面积为70.11平方米的产权过户手续”。2017年7月28日原告王某某取得鲁（2017）东营市不动产权第0018742号证书，内容如下：“权利人：王某某；共有情况：单独共有；坐落：河口区海盛路786号；不动产单元号：370503203312GB00014F04370001；权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权；权利性质：出让/市场化商品房；用途：商服用地/商业服务；面积：房屋建筑面积：70.11㎡；使用期限：国有建设用地使用权2040年11月09日止；权利及其他情况：共用宗地面积372.70㎡、房屋结构：混合结构、房屋总层数：2层、所在层数：1-2层；附记：1、该房屋系法院判决所得。2、本不动产于2017年7月28日通过[转移登记]换发不动产权证，涉及相关证[东房权证河口区字第××号、东河国用（2010）第001号]。庭审中原、被告经协商认可涉案房屋同等面积、同类标准房屋的年租金为7000元。庭审中两被告承诺在2017年12月15日能够交付房屋。
本院认为，原告王某某与被告史某某、被告冯某某签订的购房协议及经法院确认的调解协议均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，认为合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人均应当按约履行。原告按约支付房款180000元，两被告没有按约交房和办理产权过户手续构成违约，应承担违约责任。但两被告对购房协议的约定及原告主张的数额均有异议，因此本案的争议焦点为：两被告按何标准支付逾期交房和逾期办证违约金。
关于逾期交房违约责任问题。原、被告双方签订的购房协议约定在房屋租期到期后交付原告使用，两被告承诺的原租户到期日为2017年6月11日，因此，在给两被告几天准备期的情况下，应在2017年6月15日前交付房屋。应交房日期过后两被告又收取原租户半年的租金2000元，导致无法交付房屋给原告，给原告造成损失，应承担违约责任。综合庭审中原、被告认可的同地段同类房屋租金数额（年租金7000元），两被告的违约情况及两被告承诺的交房时间（2017年12月15日），两被告应支付给原告王某某逾期交房违约金5000元为宜。若两被告在2017年12月15日未能按期交付房屋，原告王某某可另行主张权利。
关于逾期办理过户手续违约责任问题。原、被告双方签订的协议没有对逾期办证违约问题做出单独约定，在原告对其损失没有提交证据的前提下，依照《合同法》及司法解释的规定本院认为以已付购房款数额（180000元）为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%并上浮30%计算为宜。原、被告双方协商于2017年5月31日前办理产权过户手续，因两被告的违约导致原告申请法院强制执行，法院于2017年7月11日向房管部门发送协助执行通知书，法院发送协助执行通知书后至7月28日属于房管部办证工作期间，与两被告无关。因此两被告的违约期间为2017年6月1日至2017年7月11日。
综上所述，原告要求两被告支付逾期交房和逾期办证违约金的诉讼请求，事实清楚，本院予以支持。因两被告认为购房协议约定的违约金过高，本院依据法律规定予以调整。两被告认为在房屋过户问题上并未违约的主张，本院不予采信。两被告支付原告逾期交房和逾期办证违约金后，不应再赔偿原告其他损失，因此对原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：
一、被告史某某、被告冯某某于本判决生效后三日内支付原告王某某逾期交房违约金5000元；
二、被告史某某、被告冯某某于本判决生效后三日内以180000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%并上浮30%的标准支付原告王某某逾期办证违约金（计算违约金的起止时间：自2017年6月1日至2017年7月11日）；
三、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1450元，减半收取725元，由原告王某某负担350元，由被告史某某、被告冯某某负担375元。当事人不服一审裁判上诉的，应当按全额交纳上诉费用。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。
审判员 薄一才
二〇一七年十月十二日
书记员 陈晓婷