广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1322民初544号
原告陈小洪，女，汉族，1979年6月6日出生，身份证住址：广东省佛山市禅城区。
委托代理人陈松涛、谢杰，北京市京都（深圳）律师事务所律师。
被告惠州市银泰达实业有限公司，住所地：博罗县罗阳镇城东区曙光路68号江山美苑C1栋（二楼）。
法定代表人杨成业，总经理。
委托代理人邹培盛，男，汉族，1985年7月1日出生，身份证住址：广东省博罗县，系被告的员工。
原告陈小洪诉被告惠州市银泰达实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年3月23日公开开庭进行了审理。原告陈小洪的委托代理人谢杰、被告惠州市银泰达实业有限公司的委托代理人邹培盛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈小洪诉称，2014年12月19日，原被告双方签订《广东省商品房买卖合同》（下称合同）。根据合同约定，原告购买被告开发的位于博罗县××单元××号房屋；房屋总价人民币346894元；房屋应当在2014年12月30日前交付给原告使用；被告逾期交房的，逾期超过180天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；其他约定，等等。合同签订后，原告向被告交付了购房全款人民币346894元。但，被告未能在2014年12月30日，合同约定的最后交付期限，向原告交付房屋，并逾期579天，至2016年7月30日，才将房屋交付给原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、合同第九条约定，被告应当承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金人民币40170元。为此，原告特依法提起本案诉讼，请求：1、请依法判决被告承担逾期交房的违约责任，向原告支付逾期交房违约金人民币40170元；2、请依法判决被告承担本案案件受理费。
原告为其诉讼请求在举证期限内向本院提交如下证据：
1、商品房买卖合同，证明原被告双方就购买罗阳镇江山美苑C8栋一单元2204号房签订买卖合同；
2、购房发票，证明原告依约支付购房款；
3、2016年博罗县建设竣工工程验收登记表（7-11月）（博罗县住建局官网发布），证明被告开发楼盘江山美苑竣工验收时间；
4、入伙通知及交接表，证明被告实际交房日；
5、延迟交楼通知，证明被告在2015年1月17日已经单方承诺按照商品房买卖合同约定以现金方式赔付。
被告惠州市银泰达实业有限公司辩称，被告与原告签订的《商品房买卖合同》是双方基于平等地位，在真实意思表示下签订的，合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。一、原告要求被告支付逾期交房违约金40170元计算有误。违约金计算日期应截算至2016年7月7日止而非2017年7月30日。被告按约定应承担的逾期交房违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5％，即17344.7元。购房合同的《合同补充协议书(二)》第八条：“本协议为《商品房买卖合同》的组成部分，与该合同具有同等法律效力，该合同以及在此之前签订的补充协议中的条款与本补充协议有抵触之处，以本协议约定为准”。1、违约金计算日期应截算至2016年7月7日止。双方签订的购房合同《合同补充协议(一)》第一条约定：“买受人签订合同所列的地址和买受人委托代理人地址，为双方约定的买受人联系地址。出卖人的通知或其它文件以挂号方式或特快专递邮寄至该地址，自邮件发出后的第三日即视为送达……”，《合同补充协议(一)》第三条约定：“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续……”。买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该住宅验收合格并已交付使用……，其责任由买受人自行承担”。被告已于2016年6月28日发出了收楼通知书，原告逾期未来办理收楼手续，按照合同约定，自收楼通知书发出之日后第十日起，即2016年7月8日起视为被告已对该住宅验收合格并已交付使用。违约金应截算至房屋交付前一天，即2016年7月7日；2、被告按约定应承担的逾期交房违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5％，即17344.7元。双方签订的购房合同《合同补充协议(二)》第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5％。”按照“意思自治”的原则和合同法114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，且在不违背法律的强制性规定的情况下，当事人的约定应优先适用。原、被告均是具有完全民事行为能力和责任能力，对自己作出的行为应当负相应的法律责任。原告在签订购房合同时没有提出过任何异议，应视为原告对合同约定的条款均承认并自愿履行，也是为双方达成合意对双方权利义务作出调整。若双方在签订合同时承诺履行，在签订后又拒绝承认对自己不利的条款，这将严重影响社会秩序，造成合同约定无效，影响交易的进行，不利于市场经济的繁荣。本案中，被告与原告双方已明确约定了违约条款，但双方又约定被告违约金的上限，即被告按约定应承担的逾期交房违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5％，即17344.7元。综上所述，被告按约定应承担的逾期交房违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5％，即17344.7元。
被告为其辩解在举证期限内向本院提交如下证据：
1、EMS快递回单，证明被告于2016年6月28日向原告寄发了收楼入伙通知书；
2、业主收楼验收表、收楼声明书、房屋（钥匙）交接书、收楼手册文件接收确认书，证明原告收楼时间；
3、建筑工程竣工验收报告，证明涉案房屋已于2016年6月14日达到合同约定交付条件；
经审理查明，2013年12月19日，原告陈小洪与被告惠州市银泰达实业有限公司签订了《广东省商品房买卖合同》(合同编号：13091842)，主要约定以下内容：原告购买被告开发的位于罗阳镇九村村××、下头××组××浪××单元××房，建筑面积为71.26平方米，购买总价款为346894元。
合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按合同时间付款，逾期在30日之内，自合应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。”合同第八条约定，出卖人应当在2014年12月30日前将经验收合格，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”
另外，原、被告双方于签订商品房买卖合同当天同时签订了补充协议书（一）及补充协议书（二）。补充协议书（一）第一条约定：“买受人签订合同所列的地址和买受人委托代理人地址，为双方约定的买受人联系地址。出卖人的通知或其它文件以挂号方式或特快专递邮寄至该地址，自邮件发出后的第三日即视为送达……”。补充协议书(一)第三条约定：“买受人应在收到出卖人以电话、邮寄或登报方式发出的收楼通知之日起十日内办理收楼手续……。买受人同意，买受人逾期不办理上述手续，则自收楼通知发出后第十日起，视为买受人已对该住宅验收合格并已交付使用……，其责任由买受人自行承担”。补充协议书（二）第一条第四款约定“如买受人不按约定的期限支付任何一期购房款，逾期在10日内，自协议约定应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之三的违约金；逾期超过10日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应按合同总购房价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意买受人继续履行合同的，自协议约定的应付款之日起至实际全额支付应付款项之日止，买受人应按日向出卖人支付逾期应付款项万分之五的违约金。”补充协议书（二）第六条约定：“出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%。”
原告在合同签订后向被告支付了首期购房款146894元，并为余款20万元办理了银行按揭贷款。涉案房屋的竣工验收时间为2016年6月14日。被告于2016年6月28日通过邮寄的方式向原告发出了收楼通知书。原告于2016年8月7日办理了相关收楼手续。
本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方应依约履行。原告已如约支付房价款完毕，根据双方签订的商品买卖合同第八条的约定，被告应于2014年12月30日前将验收合格后的房屋交付原告使用，但被告未按时履行该项合同义务，显属违约。被告已逾期交房超过180天，按照合同第九条关于被告逾期交房的约定，原告请求被告按日支付已付房款万分之二的违约金，理由充分，本院予以支持。被告主张其于2016年6月28日向原告邮寄了收楼（入伙）通知书，根据补充协议书（一）第一条、第三条约定，2016年7月8日视为原告已对该住宅验收合格并已交付使用，违约金应计算至房屋交付前一天即2016年7月7日止，故本院认定违约金应自合同规定的最后交付期限的第二天即2014年12月31日起计算至2016年7月7日止。
关于被告逾期交房的违约金标准问题。原、被告双方签订的补充协议书（二）第一条第四款将买受人逾期付款的违约责任由合同约定的逾期付款按日万分之二计付违约金提高至按日万分之五计付，解除合同条件下买受人支付的违约金亦从总房款的2%提高至总房款的20%，且违约金起算的逾期时间亦由30日缩短为10日，而第六条约定出卖人在《商品房买卖合同》中所承担的所有违约责任的违约金总额不超过该合同全部房款的5%，该两条款对被告逾期交房超过180日后的违约责任进行了限制，却对买受人逾期付款的违约责任予以明显加重，且未对买受人逾期付款向出卖人支付的违约金上限作出对等的约定。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”被告通过补充协议将其逾期交房的违约金调整为最高不超过合同总房款的5%，而原告逾期付款的违约责任加重为按日万分之五给付违约金，且不设上限限制。因被告提供该格式条款违反了应按公平原则确定格式条款内容的法定义务，极大地减轻了自身的违约责任，明显加重了对方的责任，该条款应为无效，被告仍应按照商品房买卖合同第九条的约定给付逾期交房违约金，对其辩称支付的违约金不应超过全部房款的5%的意见，本院不予采纳。被告应向原告支付的逾期交房违约金为38436元（346894*0.0002元/天*554天）。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告惠州市银泰达实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告陈小洪支付逾期交房违约金38436元。
二、驳回原告陈小洪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费402元，由被告惠州市银泰达实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审判员 邹 兴
二〇一七年三月二十八日
书记员 许燕婷