沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0104民初12941号
原告：某某银行股份有限公司沈阳大东支行，住所地：沈阳市大东区。
负责人：李某某。
委托诉讼代理人：赵某某。
被告：吴某某。
委托诉讼代理人：滕某某。
被告：辽宁某某置业有限公司
法定代表人：李某某。
某某银行股份有限公司大东支行与吴�某、被告辽宁某某置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月16日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行委托诉讼代理人赵某某，被告委托诉讼代理人滕某某到庭参加诉讼,被告辽宁某某置业有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行向本院提出苏诉讼请求:1、判令解除原告与被告吴某某签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告吴某某偿还贷款本金人民币77891.37元、利息4342.49元、罚息739.35元（利息、罚息暂计至2017年11月3日，以后利息、罚息按合同约定给付至实际付清之日止）；3、判令原告对被告的抵押物享有优先受偿权；4、判令被告辽宁某某置业有限公司承担连带责任保证；5、判令本案诉讼费及其他相关费用由二被告承担。事实与理由：2013年9月16日，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款金额为10万元，借款期限为120个月，即2013年9月16日至2023年9月16日，被告以坐落于辽中县杨士岗社区世外桃源温泉度假小镇15号（1-8）房屋提供抵押，借款人采用等额本息委托扣款的方式还款，每一个月归还本息金额为人民币1138.03元，还款日为借款发放日后每月的对应日期，如当月没有借款发放日的对应日期的，则当月最后一日为对应日。等额贷款利息自划款之日起计算，按日计息（每月的计息天数按30天计算）。借款期限内，贷款利率保持不变，根据人民银行利率政策和现行基准利率，借款人未能在约定还款日前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利，并有权在该期约定还款日及此后的任意时间直接从借款人在某某银行系统开立的任何账户中扣划应还款项。本合同项下的借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。被告以坐落于辽中县杨士岗社区世外桃源温泉度假小镇15号（1-8）房屋提供抵押担保，抵押担保范围为本合同借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，双方于2013年9月29日办理了预告抵押登记，抵押权设立。如果借款人违约，不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的违约情形，贷款人有权停止发放本合同项下的借款或宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款人本息及相关费用。2013年6月14日，某某银行股份有限公司沈阳大东支行与辽宁某某置业有限公司签订了《最高额保证合同》，保证最高限额为人民币2亿元，担保的主债权为2013年6月14日至2015年6月14日期间某某银行股份有限公司沈阳大东支行向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该债权包括贷款的本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向某某银行股份有限公司沈阳大东支行支付的其他款项、某某银行股份有限公司沈阳大东支行为实现债权与担保权而发生的一切费用，保证方式为连带责任保证，保证期间为该笔债务履行期限届满之日起两年止。合同签订后，原告于2013年10月1日按照合同之约定向被告吴某某支付了10万元贷款，而被告并未按照《借款合同》约定履行还款义务。经原告多次催收后，被告仍未偿还借款本息，继续逾期还款。综上所述，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。
被告吴某某辩称，被告确实向原告贷款，贷款用于向被告辽宁某某置业有限公司�买房屋，但该公司至今未将房屋交付给原告。被告停止还贷款的原因就是因为开发商没有给向被告交付房屋。被告不同意与原告解除合同，被告也不同意偿还全部剩余借款，被告申请逾期还款。被告不同意原告对抵押物享有优先受偿权，因为被告也没有收到房子。被告认为罚息应当由辽宁某某置业有限公司承担。
被告辽宁某某置业有限公司未提出答辩意见。
本院经审理认定事实如下：被告吴某某因购买房产向原告贷款，原告与被告吴某某于2013年9月16日签订《个人住房借款合同》，合同约定贷款人为某某银行股份有限公司沈阳大东支行，借款人为吴某某。贷款人向借款人发放购房贷款，购买辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源温泉度假小镇15号（1-8）房屋，贷款金额为10万元，贷款期限为120个月，即自2013年9月16日至2023年9月16日止。贷款利率为年�率6.55，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮、下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日。贷款人将款项一次划入借款人指定的辽宁某某置业有限公司账户。委托扣款日为借款发放日后每月的对应日期。借款人的还款方法采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币1138.03元。提前还款的违约金比例为千分之五。借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成本合同项下的违约情形，一旦发生违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，向借款人收取违约金。按本合同�定计收逾期罚息、复利。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告吴某某抵押财产为辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源温泉度假小镇15号1-8，面积29.85平方米。合同签订后，原告于2013年10月11日向被告吴某某发放贷款10万元。原告与被告吴某某于2013年9月29日办理购房抵押权预告登记，抵押房屋坐落于辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源温泉度假小镇15号1-8号，抵押登记期限2013年9月16日至2023年9月16日，抵押面积29.85平方米，抵押贷款金额10万元。被告吴某某自2013年11月11日至2016年9月22日累计偿还借款本金22108.63元，利息15483.81元。截止2017年11月3日，被告吴某某尚欠贷款本金77891.37元，拖欠利息4342.49元、罚息739.95元。
原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行与被告辽宁某某置业有限公司于2013年6月14日签订《个人住房借款最高额保证合同》，本合同所称债务人为因购置坐落于辽中县杨士岗镇杨士岗社区项目所属之住宅房产而与原告发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2013年6月14日至2015年6月14日期间因原告向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权。本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币贰亿元整。被告辽宁某某置业有限公司在本合同项下提供的保证为连带责任保证。
另查明，被告吴某某购买坐落于辽中县杨士岗镇杨士岗社区世外桃源温泉度假小镇15号1-8号房产未办理房屋所有权证。该房未在房产部门办理商品房初始登记批复。
上述事实有原告提供的个人住房借款合同、购房抵押权预告登记的批复、个人住房借款最高额保证合同、�人贷款支付凭证、某某银行贷款账户基本信息、个人贷款对账单及庭审笔录等证据材料，经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行与被告吴某某于2013年9月16日签订《个人住房借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的民事合同，缔约双方应积极全面的履行合同义务。本案中，原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行依约履行了发放贷款的义务，而被告吴某某未能按合同约定按时足额偿还借款本息，已构成合同中约定的违约情形，应承担相应的违约责任。原、被告在合同中约定借款人出现违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，同时约定借款人立即清偿借款本金并给付至实际还清之日止的利息及相关罚金等相关费用。因此，对于原告要求判�解除合同、偿还所欠贷款本金、利息及罚息之诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。
关于原告主张被告辽宁某某置业有限公司承担连带保证责任的主张。原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行与被告吴某某于2013年9月16日签订《个人住房借款合同》约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。现争议房屋仅办理了预购商品房抵押权预告登记，尚未办理抵押权登记，故未超过保证期间，原告主张担保人承担保证责任的请求应予支持。
关于原告要求在借款合同约定的抵押担保范围内对被告吴某某的抵押房产享有优先受偿权的诉讼主张。经查，现诉争房屋尚未得到房产部门初始登记批复，该房屋亦不具备办理不动产登记条件，�原告对诉争房屋的预告登记尚在有效期间内，但该房屋尚未办理抵押权登记。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。本院认为，诉争房产上所设抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同法律性质和法律效力。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为诉争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记前，其享有的是当抵押登记条件成就时对诉争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他地对抗他人针对诉争房屋的处分，但并非对诉争房享有现实抵押权，故对原告关于行使抵押权的主张，本院不予支持。
关于被告吴某某抗辩因开发商不交付房屋而不同意解除《借款合同》，不同意偿还贷款。本院认为，被告吴某某贷款所购买的房屋何时交付是其与开发商之间的商品房买卖合同关系，与本案的金融借款合同法律关系不是同一法律关系，被告不能因开发商不交付房屋而不向原告偿还借款，故对被告吴某某的此项抗辩理由不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行与被告吴某某于2013年9月16日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》;
二、被告吴某某于本判决发生法律效力后10日内返还原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金77891.37元、利息4342.49元及罚息739.95元（截止2017年11月3日），共计82973.81元；
三、被告吴某某于本判决发生法律效力后10日内偿还原告某某银行股份有限公司沈阳大东支行逾期还款利息、罚息（按中国人民银行相关规定及借款合同约定，自2017年11月4日起计算至借款本金付清之日止）；
四、被告辽宁某某置业有限公司对本判决第二项、第三项承担连带给付责任;
五、驳回原告的其他诉讼请求。
案件受理费1747元，由被告吴某某、辽宁某某置业有限�司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判长 彭佳妮
审判员 张 鑫
审判员 李 季
二〇一七年十一月二十七日
书记员 杨 硕