广东省汕头市澄海区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0515民初1560号原告：中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行，住所地汕头市澄海区蓬岭路12号，统一社会信用代码91440500893124667M。负责人：林平扬，行长。委托诉讼代理人：张文琛，男，中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行职员。委托诉讼代理人：马信腾，男，中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行职员。被告：黄祥龙，男，1969年12月1日出生，汉族，现住汕头市澄海区。被告：陈妙芸，女，1971年2月11日出生，汉族，现住汕头市澄海区。被告：汕头市骅裕房地产开发有限公司，住所地汕头市澄海区文冠路中段南侧，统一社会信用代码91440515675240942K。法定代表人：陈桂波，总经理。委托诉讼代理人：王文奕，广东法厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡雁舜，广东法厚律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行诉被告黄祥龙、被告陈妙芸、被告汕头市骅裕房地产开发有限公司（下称骅裕公司）金融借款合同纠纷一案，本院2017年8月31日立案后，依法适用简易程序进行审理，经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2017年12月28日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张文琛、马信腾，被告骅裕公司的委托诉讼代理人王文奕、蔡雁舜到庭参加诉讼。被告黄祥龙、被告陈妙芸经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告黄祥龙、被告陈妙芸偿还原告借款208743.65元、利息、罚息（利息、罚息暂计至2017年7月23日5315.61元，2017年7月23日以后利息、罚息计至实际还清借款之日止）。2、判令原告对被告黄祥龙、被告陈妙芸提供的借款抵押物（汕头市澄海区XXXX幢XX房）享有优先受偿权。3、判令被告骅裕公司对上述债务承担连带保证责任。4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：被告黄祥龙因购买位于汕头市澄海区XXXX幢XX房自有资金不足，向原告申请个人住房贷款。2012年3月14日，被告黄祥龙与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440XXXXX-011-20XXXXXX61），约定向原告借款350000元，借款期限为120个月，借款期限自2012年3月23日至2022年3月23日，年利率7.4025%，同时，被告黄祥龙、被告陈妙芸在《个人住房（商业用房）借款合同》“抵押人”一栏签字，以所购汕头市澄海区XXXX幢XX房作为上述贷款抵押物，并办妥抵押登记相关手续。被告骅裕公司也在《个人住房（商业用房）借款合同》“保证人”一栏签字盖章，为被告黄祥龙提供连带保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。上述个人住房借款合同签订并经汕头市XX区公证处现场公证后，原告依约发放了贷款。贷款发放后，在约定的分期还款期限内，被告黄祥龙未按约定按期偿还贷款本息，截止2017年2月起陆续出现拖欠。截止2017年7月23日尚欠贷款余额208743.65元（其中已逾期借款17860.07元）及利息、罚息（利息、罚息暂计至2017年7月23日为5315.61元，2017年7月23日以后利息、罚息计至实际还清借款之日止）。但原告多次上门或电话催讨未果。被告黄祥龙的行为已构成违约，该笔借款发生于被告黄祥龙、被告陈妙芸婚姻关系存续期间，属夫妻共同债务，但被告陈妙芸也没有履行还款义务，已严重侵犯了原告的合法权益。被告骅裕公司没有将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执，应对被告黄祥龙的欠款承担连带保证责任。被告黄祥龙未作答辩。被告陈妙芸未作答辩。被告骅裕公司没有提出书面答辩，开庭审理时辩称，一、被告骅裕公司与原告之间的保证合同已解除，被告骅裕公司不承担任何保证责任。《借款合同》第三十六条“保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥后且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”的约定属于附解除条件的保证合同，而非真实意义上的保证期间。《合同法》第四十五条第一款规定：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。该条第二款规定：当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。具体到本案，被告骅裕公司作为开发商承担的仅是开发阶段保证担保，被告骅裕公司开发的商品房如期竣工，进行了竣工验收备案登记，被告骅裕公司已按《汕头市商品房买卖合同》的约定按期将澄海区华逸雅景2幢1701房交被告黄祥龙，已经履行全部合同义务，开发阶段已完成，银行贷款开发商阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，开发商与银行间保证合同解除条件已成就，开发商连带保证责任应终止。购房者或银行无正当理由不予配合或拖延办理的，属于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，应视为合同解除条件已成就，开发商不应再承担保证责任。本案的事实表明，被告骅裕公司多次派员前往原告处，要求原告提供相关资料，以便办理该房屋产权登记及抵押登记手续，但原告拒绝提交相关资料，拒绝配合办理不动产登记及抵押登记手续，原告的行为属于当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的情形，应视为合同解除条件已成就，因此被告骅裕公司不应再承担保证责任。二、被告黄祥龙所购买澄海区XXXX幢XX房已办理预购商品房预告登记手续（列粤房地预登澄字第200XXXX165号），原告也请求对被告黄祥龙提供的抵押物澄海区XXXX幢XX房享有优先受偿权，按澄海区XXXX幢XX房的现值，远远超过了原告的请求金额，因此，原告应就该抵押物的担保实现债权，而无权请求被告骅裕公司承担任何责任。请求驳回原告对被告骅裕公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告骅裕公司对原告提供的《个人住房（商业用房）借款合同》真实性没有异议，但对合法性有异议，认为借款合同的文本是原告提供的，是格式条款，借款合同中的部分条款显然加重借款人和保证人的责任，减轻原告的责任，因《个人住房（商业用房）借款合同》是当事人自愿订立的，当事人的约定并没有违反法律的强制性规定，故对该证据依法应予认定；被告骅裕公司提供的2017年9月8日寄给原告的《领出办理不动产权证资料的协调函》，原告否认收到该函件，因被告骅裕公司仅提供2017年9月8日《国内挂号信函收据》、《购买邮票证明单》，未能提供原告收到该函件的相应证据，故对该证据依法不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告黄祥龙、被告陈妙芸系夫妻关系。2011年12月31日，被告骅裕公司与被告黄祥龙签订《汕头市商品房买卖合同》（STSQ№71XXX57号）1份，约定被告黄祥龙向被告骅裕公司购置座落于汕头市澄海区XXXX幢XX房的房产建筑面积149.41平方米，付款方式为按揭，首期于签订合同前付358389元，另按揭款350000元在30日内向银行办理按揭。被告骅裕公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告骅裕公司提供的资料报产权登记机关备案。被告骅裕公司及其法定代表人陈桂波、被告黄祥龙分别在《汕头市商品房买卖合同》上盖章、签字予以确认，汕头市XX区房产交易所及其“承办代表”也在上述合同“房地产交易确认登记部门”一栏上加盖公章和私章，予以确认。2012年3月14日，被告陈妙芸以被告黄祥龙配偶的身份出具《声明书》1份，声明被告黄祥龙购置座落于汕头市澄海区XXXX幢XX号的房产，因购房资金不足，向原告申请借款，并提供上述房产作抵押，被告陈妙芸完全同意被告黄祥龙将上述房产作为借款抵押物，被告黄祥龙所签署的《个人住房（商业用房）借款合同》等有关抵押法律文书的全部内容，被告陈妙芸均予承认，系其真实意愿，决不反悔。2012年3月20日，汕头市澄海公证处出具（2012）粤汕澄海第001094号《声明书公证书》1份，证明被告陈妙芸于2012年3月14日来到原告处在上述《声明书》上签名。2012年3月14日，原告作为贷款人与被告黄祥龙作为借款人、被告骅裕公司作为保证人签订《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号440XXXXX-011-20XXXXXX61）1份，约定被告黄祥龙向原告借款，借款金额350000元，借款期限120个月，即自2012年3月23日至2022年3月23日。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%，即利率年7.4025%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，本合同项下贷款的利率调整日为每年的1月1日。本合同借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照上述约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上浮幅度同时进行相应调整。本合同借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。本合同用款计划由贷款人将借款一次划入被告骅裕公司在原告处开立的账户。约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人选择委托扣款方式还款，委托扣款账户为被告黄祥龙在原告处开立的账户，借款人还款方法采用等额本息还款方法，在本合同签订时的利率水平下，每月归还本息金额4136.77元。担保方式为抵押加阶段性保证。保证方式为连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任。被告黄祥龙以所购汕头市澄海区XXXX幢XX号作为上述贷款的抵押物。抵押物为尚未取得产权的房屋的，双方应在本合同签订之日起，在贷款人要求的时限内办妥抵押权预告登记手续；抵押人获得抵押房屋的所有权证书的，应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应积极履行，以确保抵押房屋登记手续办理成功。借款人不按合同约定足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用。对于借款人未按时还清的借款和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。原告及其负责人郑某某、被告黄祥龙、被告骅裕公司及其法定代表人陈桂波分别在上述《个人住房（商业用房）借款合同》上盖章、签字予以确认，被告黄祥龙、被告陈妙芸均在上述《个人住房（商业用房）借款合同》上“抵押人”一栏签字。2012年3月20日，汕头市XX公证处出具（2012）粤汕澄海第0XXXX5号《公证书》1份，对上述《个人住房（商业用房）借款合同》予以公证。2012年2月16日，当事人办妥预购商品房预告登记手续，原告取得《广东省房地产预告登记证明》（列：粤房地预登澄字第200XXXX165号）。2012年4月10日，当事人办妥预购商品房抵押权预告登记手续，原告取得《广东省房地产预告登记证明》（列：粤房地预登澄字第20XXXXXX98号）。2012年3月23日，原告将被告黄祥龙借款350000元划入被告骅裕公司在原告处开立的账户。2016年5月12日，被告骅裕公司向建设银行汕头分行领出被告黄祥龙等购房户的商品房买卖合同乙本原件（合同号码STSQ№71XXX57）、预告登记原件（预告登记证号澄字第200XXXX165）及购房款收据（8781）。被告骅裕公司在《领出购房合同及预告登记证明》上加盖公章并由经办人陈章彬签字，予以确认。借款后至2017年1月，被告黄祥龙均能依约还款付息。2017年2月起，被告黄祥龙未按约定按期偿还贷款本息。截止2017年7月23日被告黄祥龙尚欠原告借款208743.65元（其中逾期借款17860.07元，未到期借款190883.58元）及利息4936元、罚息295.82元、复利83.79元。原告遂诉至本院。2017年9月6日，本院依据原告的申请，查封被告黄祥龙名下位于汕头市澄海区XXXX幢XX房产（《广东省房地产预告登记证明》列粤房地预登澄字第××号），查封限额214059.26元。2017年9月27日，被告骅裕公司向原告寄送《催告函》，要求原告接到《催告函》二日内提交办理该房屋不动产权证明及抵押登记手续的相关资料，配合被告骅裕公司办理不动产登记及抵押登记手续。2017年9月28日，汕头市XX公证处出具（2017）粤汕澄海第XX号《公证书》1份，证明被告骅裕公司向原告寄送《催告函》的行为。原告收到被告骅裕公司的《催告函》后没有答复。本院认为：本案是一宗金融借款合同纠纷。原告与被告黄祥龙、被告骅裕公司经自愿协商一致订立的《个人住房（商业用房）借款合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，是有效合同，当事人应全部履行合同确定的义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告黄祥龙发放贷款，履行了出借义务。被告黄祥龙借款后，没有依约还款付息，已构成违约，其迟延履行债务的行为已致使原告不能实现合同的目的，故原告请求提前收回被告黄祥龙尚欠全部借款及其相应的利息、罚息和复利，符合原告与被告黄祥龙双方在合同中的约定，本院予以支持。本案的借款发生在被告黄祥龙、被告陈妙芸婚姻关系存续期间，且被告陈妙芸也出具《声明书》，明确其知晓被告黄祥龙借款事实，同意被告黄祥龙将上述房产作为借款抵押物，故本案借款应认定为被告黄祥龙、被告陈妙芸夫妻共同债务，现原告请求判令被告陈妙芸、被告黄祥龙共同清偿尚欠原告的借款及其相应利息、复利和罚息，事实清楚，证据充分，本院予以支持。关于被告骅裕公司是否应当承担保证责任的问题。原告、被告黄祥龙、被告骅裕公司在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，故本案的阶段性保证合同属于附解除条件的担保合同，当合同约定的条件成就即抵押登记办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日，被告骅裕公司就其为被告黄祥龙偿还贷款本息与原告之间设立的保证合同关系终止，被告骅裕公司的保证责任免除。本案中，办理房屋所有权登记系被告骅裕公司的合同义务，被告骅裕公司将房屋交付被告黄祥龙使用后至今未办理房屋所有权登记手续，当事人约定的阶段性保证解除条件未成就，故被告骅裕公司的阶段性保证责任未能免除，现原告请求判令被告骅裕公司对被告黄祥龙尚欠借款及其相应利息、罚息承担连带保证责任的诉讼请求，理由成立，请求合法，依法应予支持。被告骅裕公司提出其与原告之间的保证合同已解除，被告骅裕公司不承担任何保证责任，原告应就该抵押物的担保实现债权，而无权请求被告骅裕公司承担任何责任的抗辩意见理由不成立，本院不予采纳。关于原告对被告陈妙芸、被告黄祥龙提供的抵押物是否享有优先受偿权的问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，被告黄祥龙、被告陈妙芸虽自愿以其向被告骅裕公司所购的位于汕头市澄海区XXXX幢XX号房产作为向原告借款的抵押物，并办理抵押预告登记手续，但当事人至今未办理抵押登记手续，抵押合同未生效。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权，现原告请求判令其对被告陈妙芸、被告黄祥龙提供的抵押物享有优先受偿权理由不成立，依法应予驳回。被告黄祥龙、被告陈妙芸经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告黄祥龙、被告陈妙芸应于本判决发生法律效力之日起10日内付还原告中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行借款208743.65元及相应利息、复利、罚息（计至2017年7月23日止的利息4936元、罚息295.82元、复利83.79元；自2017年7月24日起至本判决确定还款之日止，利息以实欠借款按中国人民银行同期同类借款基准利率上浮5%计算，复利、逾期借款利息以借款期内应付未付的利息按中国人民银行同期同类借款基准利率上浮5%再上浮50%计算；如中国人民银行基准利率调整，贷款利率为基准利率水平上上浮5%，罚息利率和复利利率为基准利率水平上上浮5%再上浮50%，在每年的1月1日调整一次）。二、被告汕头市骅裕房地产开发有限公司对被告黄祥龙、被告陈妙芸尚欠原告中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行上述债务承担连带清偿责任。被告汕头市骅裕房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告黄祥龙、被告陈妙芸追偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行请求判令对被告黄祥龙、被告陈妙芸提供的借款抵押物（汕头市澄海区XXXX幢XX房）享有优先受偿权的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费6661.17元（其中受理费4510.88元，财产保全申请费1590.29元，公告费560元），由被告黄祥龙、被告陈妙芸、被告汕头市骅裕房地产开发有限公司共同负担。被告黄祥龙、被告陈妙芸、被告汕头市骅裕房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内，向本院交纳案件受理费4510.88元、财产保全申请费1590.29元，付还原告中国建设银行股份有限公司汕头澄海支行已交纳的公告费560元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长 陈  若  玮人民陪审员 蔡  嘉  钿人民陪审员 陈  建  洲二〇一七年十二月二十八日书 记 员 王丽丹（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。