南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终270号上诉人（一审被告）：龙丽冰，女，1976年7月12日出生，汉族，住广西北流市六靖镇镇北街****号，现住。被上诉人（一审原告）：昆山润华商业有限公司广州黄埔分公司，住所地广东省广州市黄埔区。负责人：谢某，该分公司经理。委托诉讼代理人：谢磊，男，系该公司法务。上诉人龙丽冰因与被上诉人昆山润华商业有限公司广州黄埔分公司（以下简称昆山公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人龙丽冰、被上诉人昆山公司的委托诉讼代理人谢磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙丽冰上诉请求：一、依法撤销（2017）桂7102民初352号民事判决；二、判决驳回上诉人的起诉；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（2017）桂7102民初352号民事判决认定事实不清，证据不足，导致判决错误，理由如下：一、龙丽冰与昆山公司没有直接的合同关系。龙丽冰仅与黄立强签订有《房地产租赁合同》，与昆山公司没有签订过租赁合同。昆山公司所提交的合同系利用龙丽冰存在中介处的空白合同所签订。故诉讼主体有误。二、昆山公司没有及时向龙丽冰交还钥匙、出入卡、煤气卡，导致龙丽冰的房子不能及时的出租，造成了房租损失。加上换锁、换卡等各项费用，龙丽冰的损失共计8470元。一审判决对此没有查明。昆山公司辩称，1.昆山公司是适格主体。龙丽冰、昆山公司签订了《租赁合同》，并且昆山公司实际使用了案涉房屋、交付租金和租赁保证金。昆山公司也具备营业执照，正常运营，符合诉讼主体资格。2.昆山公司通过中介公司联系办理退房交接，并已履行完毕合同有关义务，龙丽冰拒绝退还租赁保证金，构成违约，应承担违约责任。3.昆山公司返还龙丽冰案涉房屋钥匙等物品有相应证据证实，故龙丽冰称未返还与事实不符。4.龙丽冰称造成其损失共计8470元，却未提供有关证据证明。故一审认定事实、适用法律并无不当。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。昆山公司向一审法院起诉请求：1.龙丽冰向昆山公司还房屋租赁保证金5000元；2.龙丽冰赔偿昆山公司逾期付款违约金（以5000元为本金，自2016年9月21日起计算至实际还清之日，按每日千分之一计算，暂计至起诉之日为550元）；3.龙丽冰承担诉讼费用。一审法院认定事实：龙丽冰是涉案房屋所有权人。2016年3月21日，龙丽冰通过兰庭公司介绍与黄立强签订《房地产租赁合同》，约定：黄立强承租龙丽冰所有的案涉房屋；租期自2016年3月22日至2016年9月21日，共计6个月；月租金为2500元；押金5000元。合同还对其他事项进行了约定。之后，在兰庭公司见证下，昆山公司（承租方，甲方）与龙丽冰（出租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：昆山公司承租龙丽冰所有的案涉房屋；租期自2016年3月22日至2016年9月21日，共计6个月；月租金为2500元；甲方交付房屋时，乙方向甲方交纳房屋租赁保证金5000元，租赁期满，乙方交付房屋并结清所有费用后甲方当即无息全额返还乙方房屋租赁保证金。甲方延迟返还租赁保证金的，每延迟一天，应向乙方支付应付款项千分之一的违约金；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，昆山公司分别于2016年4月5日向龙丽冰汇款12500元，于2016年5月26日汇款7500元。2016年9月中旬，昆山公司通过兰庭公司工作人员陈某联系龙丽冰一起查看了案涉房屋，并联系龙丽冰于合同履行期限届满日办理退房手续。2016年9月21日，龙丽冰声称在外地未能到场与昆山公司办理退房手续，而是委托陈某代为收房。2016年9月27日，陈某向昆山公司出具《收条》，内容主要载明：收到钥匙5把、门卡3张及燃气卡1张；没退押金，甲方(龙丽冰)未按约定时间到场交接退房事宜。另查明，昆山公司的公司类型为分公司，已领取营业执照。一审法院认为，根据查明的事实，首先，龙丽冰先后分别与黄立强、昆山公司签订的两份合同，针对的均是同一房屋；其次，虽然龙丽冰与黄立强签订的合同在前，昆山公司与龙丽冰签订的合同在后，但前后两份合同约定的租期起止时间、租金及租赁保证金内容均一致，且昆山公司已按后份合同足额支付了租金和租赁保证金；第三，从证人陈某的提供的证言来看，可以证实虽然最先是中介公司促成龙丽冰和黄立强签订租赁合同，但之后昆山公司、龙丽冰双方在中介公司的见证下重新签订一份租赁合同，并由昆山公司使用案涉房屋，昆山公司是实际承租涉案房屋的承租人。综合本案证据，可以证明昆山公司、龙丽冰之间不仅存在房屋租赁合同关系，而且昆山公司是实际承租人，龙丽冰关于昆山公司、龙丽冰双方之间不存在房屋租赁合同关系的抗辩，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……。”，昆山公司是依法设立的分公司，且已领取营业执照，故龙丽冰关于昆山公司不具备诉讼主体资格的抗辩，不予采纳。昆山公司与龙丽冰签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。根据双方合同约定，乙方（昆山公司）交付房屋并结清所有费用后甲方（龙丽冰）当即无息全额返还乙方（昆山公司）房屋租赁保证金。甲方（龙丽冰）延迟返还租赁保证金的，每延迟一天，应向乙方（昆山公司）支付应付款项千分之一的违约金。本案中，合同履行期限届满前，昆山公司已通过中介公司联系龙丽冰查看房屋，并联系龙丽冰于合同履行期限届满之日即2016年9月21日办理退房交接手续，但龙丽冰未到场而是委托中介公司代为收房。昆山公司已履行了合同约定的全部义务，龙丽冰理应按约在2016年9月21日退还昆山公司租赁保证金，但龙丽冰至今未退，已构成违约，应承担违约责任，故昆山公司诉请龙丽冰返还租赁保证金5000元及赔偿逾期付款违约金（计算方法：以5000元为基数，自2016年9月21日起至龙丽冰实际还清之日止，按每日千分之一计算），有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条规定，判决：一、龙丽冰向昆山公司返还房屋租赁保证金5000元；二、龙丽冰赔偿昆山公司逾期付款违约金（计算方法：以5000元为基数，自2016年9月21日起至龙丽冰实际还清之日止，按每日千分之一计算）。二审期间，双方当事人均未提交新证据，均对一审查明的事实无异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.昆山公司、龙丽冰是否存在租赁合同关系？2、龙丽冰是否应当退还保证金5000元并支付违约金？关于第一个争议焦点。本院认为，昆山公司、龙丽冰签订的房屋租赁合同系在中介公司的见证下签订，而且昆山公司实际上也通过银行转账将租金转给龙丽冰，有各方签字、盖章的租赁合同、银行转账记录等书证证实，故昆山公司、龙丽冰存在租赁合同关系。对龙丽冰关于双方不存在租赁合同关系的抗辩，与本院查明的事实不符，本院不予采信。关于第二个争议焦点。本院认为，本案中介公司的员工陈某向昆山公司出具的收条证明，昆山公司已经在合同期限届满时将案涉房屋的钥匙、门卡、燃气卡退还龙丽冰委托的中介公司，故昆山公司不存在违约行为；鉴于履约保证金系对履行合同的保证，案涉租赁合同已于2016年9月21日履行完毕，且昆山公司在本案中没有违约行为，故合同履行完毕后龙丽冰应将履约保证金退还昆山公司，但龙丽冰至今未退还，已构成违约，应承担违约责任，故一审判决龙丽冰返还租赁保证金5000元及赔偿逾期付款违约金并无不当，本院予以维持。对龙丽冰主张赔偿损失8470元的问题，鉴于龙丽冰在一审中并没有提出反诉，故在本案中不予处理。综上所述，龙丽冰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人龙丽冰已预交），由上诉人龙丽冰负担。本判决为终审判决。审判长 张 岚审判员 杨 斌审判员 袁宇飞二〇一七年十一月二十六日书记员 谢 瑜