广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终3330号
上诉人（原审被告）:施燕珊，女，汉族，1986年5月8日出生，住福建省晋江市，
委托诉讼代理人：徐月霞，广东骏和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：罗永洪，广东骏和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:肖艳慧，女，汉族，1987年10月29日出生，住河南省鲁山县，
委托诉讼代理人：何佛元，广东人可和律师事务所律师。
上诉人施燕珊因与被上诉人肖艳慧房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初19268号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人施燕珊提起上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决驳回肖艳慧要求返还定金300000元，支付违约金228000元及赔偿中介费22800元的诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由施燕珊承担。事实和理由：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。一、关于肖艳慧提交的“佛山市凯城房地产代理有限公司的中介费22800元收据”，其不具有法律效力。因中介结构收取的费用，应按我国发票管理条例开具发票，正式的发票才能作为当事人交纳了中介服务费的凭证。二、关于2016年11月9日肖艳慧向施燕珊出具的履约敦促函。在一审开庭质证时，肖艳慧只提供了手机拍的照片，无法提供原件予以核对，施燕珊对其真实性、合法性和关联性均不予确认。三、关于谁违约的问题。双方签订的《房屋买卖合同》约定首期购房款390000元用于提前还贷支付给银行。施燕珊已经向银行预约了提前还贷，但肖艳慧一直不愿意支付。双方在《房屋买卖合同》手写备注“该笔首期不迟于银行通知还款的前两天支付到卖方供楼的账号”，需要强调的是“银行通知还款前”，肖艳慧就要支付该笔首期款，并不是银行通知还款后才支付。所以造成双方无法继续履行涉案合同的原因是肖艳慧没有支付约定的首期款390000元。一审法院却强加给施燕珊没有积极申请提前还贷构成违约，明显与双方的约定不符并且有违该案的事实真相。
二审期间，施燕珊补充上诉意见称，一、涉案《房屋买卖合同》的首期款应为690000元。涉案合同约定房屋的成交价为2280000元，1560000通过办理银行按揭贷款支付，两者差额为690000元，且双方在合同手写部分约定“房屋的首期款应作为房屋的赎契之用，如买房支付的首期款不够偿还银行欠款的，买房应借支给卖方，但不超过80000元”，690000元加可能借支的80000元共计750000元，刚好与施燕珊2016年9月份尚余的银行按揭贷款月大致相当，足以证明肖艳慧就涉案房屋应支付的首期款应为690000元。二、施燕珊已经履行了《房屋买卖合同》中约定的申请还贷义务，不存在违约行为。1、2016年9月18日双方签订涉案的《房屋买卖合同》。次日，施燕珊在中介机构即佛山凯城房地产有限公司的工作人员小燕以及另一名工作人员的陪同下到广发银行提交了《提前还款申请书（暨审核表）》，银行工作人员告知提交申请后五个工作日内还款即可，中介的工作人员小燕听见也同意转告肖艳慧（可向广发银行调取资料和录像），施燕珊已经履行了合同约定的义务。2、肖艳慧发出的“履约敦促函”并没有原件核对，其手机照片也模糊不清，难以看清当中的内容，一审法院认可该“履约敦促函”的证据效力，依据不足。此外，即便敦促函属实，当中也仅要求施燕珊办理提前还贷的手续，而施燕珊早在2016年9月19日便已申请提前还贷，履行了该敦促函中的义务。三、本案的违约方是肖艳慧。涉案合同明确约定首期款作为房屋的赎契之用，并应在银行通知还贷前的两天内支付，如前所述中介工作人员清楚知道付款的期限并同意转告肖艳慧。但截至本案诉讼，肖艳慧仍未按约定支付首期款中的390000元，且在一审庭审过程中明确表示要求解除合同，则违约方应是肖艳慧而非施燕珊。根据合同法的规定，施燕珊有权不退还肖艳慧支付的定金300000元。
被上诉人肖艳慧答辩称，坚持一审判决。双方签订合同不久，施燕珊陪肖艳慧去办理申请银行贷款，但次日就告诉肖艳慧涉案房屋被查封，并于9月28日以短信方式通知肖艳慧停止办理按揭贷款。虽然该短信无法反映施燕珊没有提前还贷，但施燕珊在一审阶段陈述过没有申请提前还贷。肖艳慧不支付390000元是因为施燕珊没有通知。
肖艳慧向一审法院起诉请求：1.施燕珊赔偿违约金228000元、返还定金300000元予肖艳慧；2.施燕珊赔偿中介费22800元；3.诉讼费由施燕珊承担。
一审法院经审理查明：位于佛山市南海区一房于2016年4月20日办理房地产权登记，登记权属人为施燕珊。
2016年9月19日，施燕珊（卖方）、肖艳慧（买方）、佛山市凯城房地产代理有限公司（经纪方）共同签订一份《房屋买卖合同》，约定：卖方将位于佛山市南海区一房出售给买方；物业建筑面积102.4平方米，成交价为2280000元；买方支付税费；买方应于签订合同时向经纪方支付咨询及中介服务费45600元，如买方或卖方违约，守约方有权向违约方追讨其已向经纪方支付的咨询及中介服务费；签订合同时买方支付300000元作为定金，买卖双方须于合同签署后3天内到相关银行办理按揭手续，买方支付390000元作为大定，卖方应在收到该款后须即时向抵押银行办理提前还贷手续，买卖双方须在卖方完成提前还贷涂销抵押登记后3天内到相关银行办理按揭手续，剩余1590000元以银行按揭贷款支付；交易手续须在2016年12月30日前完成；卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向买方支付违约金，逾期超过30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退还全部已收款项并向买方支付该物业成交价10%作为违约金；买方逾期支付楼款或未按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价千分之一向卖方支付违约金，逾期超过30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金；备注约定：买方同意提前支付首期（含定金）给卖方用于赎契，该笔首期不迟于银行通知还贷的前两天支付到卖方供楼帐号，如买方所支付的首期不够偿还银行欠款，则买方先借支给卖方（不超过80000元）。当日，施燕珊出具收据，确认收取肖艳慧支付的定金10000元。2016年9月19日，施燕珊出具收据，确认收取肖艳慧支付的定金290000元。佛山市凯城房地产代理有限公司出具收据，确认收到肖艳慧支付的中介费22800元。
2016年11月9日，肖艳慧向施燕珊发出履约敦促函。
2016年11月29日，肖艳慧提起本案诉讼。起诉状于2016年12月7日送达至施燕珊。
一审法院认为，肖艳慧、施燕珊于2016年9月19日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律或行政法规强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。房屋买卖合同的付款条款只约定肖艳慧应向施燕珊支付首期购房款390000元，并未约定该笔款项的具体支付时间，但备注手写部分却明确约定首期购房款用于赎契使用，肖艳慧应不迟于银行通知还贷的前二天支付至施燕珊还贷帐号，表明该笔首期购房款的作用为赎契还贷使用，而赎契还贷的前提为施燕珊向贷款银行申请提前还贷，施燕珊辩解依照合同付款条款所约定的卖方在收到该笔款项后须即时向抵押银行办理提前还贷手续，故应在收到首期购房款390000元后，施燕珊才具有向贷款银行申请提前还贷义务，不符合情理，也与备注中手写部分约定相冲突，该抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳，施燕珊未积极申请提前还贷是导致房屋买卖合同未能继续履行的根本原因。施燕珊在肖艳慧向其发出履约催促函后仍未向银行申请提前还贷，其以行为表明不再履行房屋买卖合同，肖艳慧在2016年11月29日提起本案诉讼，其诉请的前提为解除房屋买卖合同，起诉状于2016年12月7日送达至施燕珊，一审法院据此认定《房屋买卖合同》于当日解除。因施燕珊根本违约行为导致合同解除，肖艳慧依照合同约定，请求施燕珊返还定金300000元、支付违约金228000元（成交价2280000元的10%）、赔偿中介费22800元符合合同约定，一审法院依法均予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四第三款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、施燕珊应于判决生效之日起十日内返还定金300000元予肖艳慧；二、施燕珊应于判决生效之日起十日内支付违约金228000元予肖艳慧；三、施燕珊应于判决生效之日起十日内支付赔偿中介费22800元予肖艳慧；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，受理费减半收取4654元（肖艳慧已预交），由施燕珊负担。肖艳慧预交的受理费4654元，在判决生效后经申请予以退还。施燕珊应于判决生效后十日内向一审法院交纳受理费4654元，逾期，一审法院将依法强制执行。
二审期间，上诉人施燕珊向本院提交了广发银行个人对账单复印件，被上诉人肖艳慧向本院提交其与施燕珊的手机短信记录、中国银行客户综合业务申请及交易开户确认单、照片两张。经审查，施燕珊提交的证据可与本院调查取得的证据相互印证，本院予以采信。施燕珊虽然对肖艳慧提供的手机短信记录的真实性不予确认,但确认该短信记录中的一方为施燕珊的手机号码，并确认其因认为肖艳慧的贷款申请与其申请提前还贷相冲突而让肖艳慧停止申请贷款，故本院予以采信；肖艳慧提交的中国银行客户综合业务申请及交易开户确认单不能证明该账户是双方为办理贷款申请而开立，本院对其证明内容不予确认；肖艳慧提交的照片是其单方面提交，施燕珊对其真实性不予确认，肖艳慧亦未提供其他的证据予以佐证，故本院不予采信。
二审期间，本院依职权向广发银行股份有限公司佛山分行（以下简称广发银行佛山分行）发函调查，中行南海支行向本院出具《复函》，施燕珊、肖艳慧对该回复函的真实性均予以确认，本院予以采信。
经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明，施燕珊于2016年9月19日就涉案位于佛山市南海区一房的按揭贷款向广发银行佛山分行申请提前还贷，提前偿还本金759387.26元。但于扣款时该贷款处于逾期状态，且未按广发银行佛山分行规定于5个工作日内足额存入提前还款金额，导致提前贷款未能办理成功。
二审期间，施燕珊确认其在向银行申请提前还贷后并未将涉案房屋用于归还银行贷款的账户的账号告知肖艳慧。施燕珊又确认其于2016年9月19日协助肖艳慧到中国银行办理了按揭贷款手续，但因其认为肖艳慧的贷款申请与其申请提前还贷相冲突而让肖艳慧停止申请贷款。肖艳慧述称施燕珊于2016年9月27日协助其到中国银行办理按揭贷款手续。
本院认为：根据查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：施燕珊是否存在违约行为及是否应向肖艳慧支付归还定金、支付违约金及赔偿中介费。
根据施燕珊与肖艳慧于2016年9月19日签订的《房屋买卖合约》约定，签订合同时肖艳慧支付300000元作为定金，买卖双方须于合同签署后3天内到相关银行办理按揭手续，肖艳慧支付390000元作为大定，施燕珊应在收到该款后须即时向抵押银行办理提前还贷手续，双方须在卖方完成提前还贷涂销抵押登记后3天内到相关银行办理按揭手续，剩余1590000元以银行按揭贷款支付。双方还以手写方式备注约定：肖艳慧同意提前支付首期（含定金）给卖方用于赎契，该笔首期不迟于银行通知还贷的前两天支付到施燕珊供楼帐号。肖艳慧已经按照合同约定支付300000元定金，并在施燕珊的协助下办理了银行按揭手续，但施燕珊事后又要求其停止办理银行按揭手续。而施燕珊虽然依约向银行申请了提前还贷，但是并未提供证据证明其已将银行通知的还款期限告知肖艳慧，亦未将其供楼账号（即涉案房屋用于归还银行贷款的账户的账号）告知肖艳慧，故肖艳慧无法按照合同约定将相应款项支付到施燕珊的供楼帐号。由此可见，肖艳慧并未违约，施燕珊申请提前还贷后不告知肖艳慧还贷期限且不将供楼账号告知肖艳慧才是导致涉案房屋买卖合同未能继续履行的根本原因。基于二审期间查明的新事实，一审判决虽然认定施燕珊违约的原因有误，但认定施燕珊根本违约，并对肖艳慧依照合同约定请求施燕珊返还定金300000元、支付违约金228000元（成交价2280000元的10%）及赔偿中介费22800元的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以维持。施燕珊关于其并未违约及不应退还定金、支付违约金及赔偿中介费的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，施燕珊的上诉请求均缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9308元，由上诉人施燕珊负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年九月十二日
书记员 郭文静
张晓航