湖南省怀化市鹤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）怀鹤民一初字第1153号
原告怀化市鸿倡置业有限公司。
法定代表人肖兴军，该公司董事长。
委托代理人周海卫（特别授权），湖南诚怀律师事务所律师。
被告舒明，男，汉族，1973年11月1日出生。
原告怀化市鸿倡置业有限公司诉被告舒明商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月15日受理后，组成合议庭分别于2015年11月25日、2016年4月27日进行了公开开庭。原告的委托代理人均到庭参加诉讼，被告经传票传唤未参加第一次庭审，但参加了第二次庭审。本案现已审理终结。
原告怀化市鸿倡置业有限公司诉称：2014年6月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《隆平国际商贸广场商品房买卖专用合同书》，约定被告舒明购买原告编号为壹栋贰层A面212A、213A、214A、215A、216A、217A、218A、219A、220A、221A、222A、223A、224A房产(上述房产现房产局新房号为206A、207A、208A)；建筑面积932.15平方米；总房款3623267元；付款方式为签订合同时付房款1813267元，按揭贷款1810000元；办证税费等由被告舒明承担等。合同签订后，被告实付房款690000元，尚欠房款1123267元。对尚欠房款，被告承诺于2014年7月30日前交清，逾期付款，自愿承担尚欠房款3分的月息。现距被告承诺的付款期限已逾期一年有余，虽经原告无数次催促，被告均不能按承诺履行，至今仍尚欠房款1123267元，双方形成纠纷。另，为保障银行向购房人发放的贷款的安全，原告与交通银行股份有限公司怀化分行签定《个人商业用房抵押贷款业务合作协议》，约定原告为所有需要办理贷款的购房人提供保证担保，并按贷款额的10％存入保证金，用于担保银行向购房人发放的贷款，银行有权根据协议扣划保证金。2015年1月30日，交通银行股份有限公司怀化分行与被告签订《个人房产抵押贷款合同》，被告向银行贷款1810000元，原告为被告提供保证担保。现被告未按约定偿还银行贷款，银行已操作扣划原告保证金账户中的保证金。被告上述拖欠购房款及不按约定偿还银行贷款行为，均已严重损害了原告的合法权益。原告的诉讼请求为：1、判决被告舒明向原告支付购房欠款1123267元及自2014年7月30日起至付清时止的利息，计息标准为月息2分（截止起诉时利息为314514元）；2、判决被告舒明返还原告代偿款，以银行实际扣划的保证金为准；3、本案诉讼费、财产保全费等由被告舒明承担。
被告舒明辩称：房子至今未交付被告使用。被告多次找原告协商消防通道的事情，原告公司法人代表董事长肖兴军也口头向被告承诺保证在2016年2月份之前解决该问题，但至今还未解决。要被告返还代偿款不合理，这是交通银行与开发商之间的事情，与被告并无关。被告欠房款是事实。
经审理查明：2014年6月13日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《隆平国际商贸广场商品房买卖专用合同书》，约定被告舒明购买原告编号为仓库壹栋贰层A面212A、213A、214A、215A、216A、217A、218A、219A、220A、221A、222A、223A、224A的房产(上述房产现在房产局的新房号为206A、207A、208A)；建筑面积共932.15平方米；总房款3623267元，付款方式为签订合同时付房款1813267元，按揭贷款1810000元；原告于2014年12月28日前将商品房交付给被告使用。合同签订后，被告实付房款690000元，并以按揭贷款支付1810000元，尚欠房款1123267元未付。对尚欠的房款1123267元，被告舒明向原告承诺于2014年7月30日前交清，逾期付款则自愿承担尚欠房款月利率3%的利息。但被告未能按承诺履行，至今仍尚欠房款1123267元。
另，原告与交通银行股份有限公司怀化分行签定《个人商业用房抵押贷款业务合作协议》，约定原告为所有需要办理贷款的购房人提供保证担保等。2015年1月30日，交通银行股份有限公司怀化分行与原告、被告签订《个人房产抵押贷款合同》，被告向银行贷款1810000元，原告为被告提供保证担保。因被告未按约定偿还银行贷款，银行已扣划原告保证金账户中的保证金87440.33元，以代偿被告截止2015年12月31日共4期所欠贷款本息、罚息、利息复利、罚息复利。
上述事实，经过公开开庭审理，本院予以确认，有以下证据证明：
1、原告企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明，证明原告主体资格；
2、被告身份资料复印件，证明被告主体资格；
3、商品房预售许可证复印件、隆平国际商贸广场商品房买卖专用合同书复印件，证明原告与被告之间成立商品房预售合同关系，及合同约定内容；
4、欠条复印件，原告并提交原件核对，证明被告承诺欠原告的购房款1123267元于2014年7月30日前交清，逾期付款按月息3分承担利息；
5、个人商业用房抵押贷款业务合作协议复印件、个人房产抵押贷款合同复印件，证明被告以贷款支付其中1810000元房款，原告为被告贷款提供保证担保；
6、交通银行个人逾期贷款履约代偿证明，证明因被告未按期偿还，原告已经为被告代偿贷款本息等87440.33元；
5、庭审笔录一份，证明本案的其他情况。
本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应全面履行。根据约定，被告在签订合同时应首付房款1813267元，但尚欠首付款1123267元未付。对此通过被告出具欠条的方式，双方另行达成了于2014年7月30日前交清，逾期按月利率3%计息的支付约定，即双方变更了合同部分内容。由此可知，被告应在2014年7月30日付清首付款，原告交房约定时间为2014年12月28日前，即被告有先履行支付首付款义务。故被告所称的原告未交房的事实无论是否成立，均不属可拒付首付款的抗辩理由。关于所欠首付款的利息，原告要求按月利率2%支付，不违反法律法规强制性规定，也未超出双方约定，本院予以支持。此外，仅以被告提供的证人证言并不能确定是原告在占用消防通道，且本案合同并未解除，其所称消防通道被占用一事也不能成为拒付房款的理由；被告要求退房亦不符合诚实信用原则，且并未提出反诉，故本院不予支持。
原告、被告共同与银行签订《个人房产抵押贷款合同》，原告为被告申请贷款提供连带保证责任，现被告不能按期还贷，银行扣划原告资金87440.33元以归还贷款本息及罚息等，有合同依据。原告向被告追偿，亦有合同依据，且符合担保法规定。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，判决如下：
一、被告舒明向原告怀化市鸿倡置业有限公司支付购房欠款1123267元及自2014年7月31日起至本判决生效之日止的利息(按月利率2%及所欠购房款计算)，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、被告舒明返还原告怀化市鸿倡置业有限公司代偿款87440.33元，限于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17740元，由被告舒明承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审 判 长 仇江涛
人民陪审员 黄永亮
人民陪审员 朱达和
二〇一六年五月四日
代理书记员 杨 坤
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国担保法》
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。