江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1322民初12659号
原告：陆斌，男，1963年2月4日出生，汉族，江苏省海门市人，居民，住江苏省海门市。
委托诉讼代理人：潘辉，江苏铸辉律师事务所律师。
被告：徐高军，男，1961年8月21日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：张洪波，沭阳县建陵法律服务所法律工作者。
被告：徐增东，男，1950年11月21日出生，汉族，江苏省沭阳县人，居民，住江苏省沭阳县。
原告陆斌与被告徐高军、徐增东租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后,依法由审判员蒋华伟适用简易程序，于2017年8月17日公开开庭进行了审理；后因工作变动，依法由审判员沈小芹适用简易程序，于2017年9月5日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告陆斌的委托诉讼代理人潘辉、被告徐高军及其委托诉讼代理人张洪波、被告徐增东到庭参加诉讼；第二次庭审，原告陆斌的委托诉讼代理人潘辉、被告徐高军及其委托诉讼代理人张洪波到庭参加诉讼，被告徐增东经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆斌向本院提出诉讼请求：判令二被告共同返还房屋租金20万元，从2014年5月1日起按月利率2%支付违约金至付清款止，并返还定金5万元；庭审中，原告明确诉讼请求为：判令二被告共同返还租金20万元，并赔偿损失（其中5万元从2013年10月18日起按照月利率2%计算至付清款止，另15万元从2014年5月1日起按照月利率2%计算至付清款止）。事实和理由：2013年10月18日，原告与二被告签订房屋租赁协议，约定二被告将位于沭阳县龙庙镇万德福东边在建的约4000平方米营业用房出租给原告经营，租赁期限为十年零六个月，租金支付方式为：签订合同之日付5万元定金，一层盖好再付15万元，两层全部完工再付20万元，开业后十日内再付20万元，开业后两月再付20万元，以后一年一付；交房时间不得迟于2014年5月1日，如有延期视为违约；任意一方违约必须支付对方违约金40万元。协议签订当日，原告依约向被告徐高军转账5万元。二被告怠于建设房屋，至2014年5月1日，营业房一楼尚未建好。后为帮助二被告，原告于2014年9月17日又转账15万元给被告徐高军。但二被告一直未按约建设房屋，原告多次与二被告协商，二被告置之不理，至今只建设一层。2017年，原告要求二被告先将一层交付使用，却发现二被告恶意将营业房出租给他人，现已无法向原告交付。经协商赔偿未果，原告因而提起诉讼。
被告徐高军辩称：1、原告称与二被告签订房屋租赁合同及支付定金、租金等情况属实。该房屋第一层已于2014年3月10日完工，但原告未按约定给付15万元租金，后经被告徐高军多次催要，原告才于2014年9月17日将15万元租金给付被告徐高军，之后原告未再按约定支付其余租金。2017年3月，被告徐高军与原告陆斌协商，要求原告陆斌履行义务，原告陆斌则要求被告徐高军将房屋租赁给他人。2、原告和二被告所签订合同的标的物不合法，二被告未办理房屋建筑相关手续，双方的合同违反相关法律规定，应属无效合同。3、因双方对合同无效均有过错，且涉案20万元是被告徐高军收取，被告徐高军愿意返还20万元并按照中国人民银行同期存款利率给付原告相应利息损失。
被告徐增东辩称，二被告与原告陆斌签订房屋租赁合同属实，但是被告徐增东未收取原告租金，且原告未按合同履行义务，故被告徐增东不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二被告对原告提交的房屋租赁合同的真实性均无异议，本院予以确认。被告徐高军为证实原告曾表示不再承租涉案房屋，申请证人章某1出庭作证，证人章某1出庭作证称：其不认识原告，认识二被告。涉案房屋是二被告合伙所盖，其承做涉案房屋的钢筋工，涉案房屋共六层，第一层为超市，上面五层为住宅。2017年3月份，其向被告徐高军索要工程款时，被告徐高军要求其一起到豆腐厂，当时被告徐高军问豆腐厂老板是否租房子，豆腐厂老板称不租了。原告认为证人章某2的证言系虚假的，被告徐高军认可证人章某2的证言，被告徐增东称不清楚证人证言的内容，鉴于证人章某2的证言系孤证，且其陈述与被告徐高军的陈述存在多处不一致，故本院对证人章某2的证言不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月18日，原告（乙方）与二被告（甲方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将坐落在沭阳县龙庙镇万德福东边的4000平方米营业用房（一二层全部、包括所有门面）出租给乙方，租赁期为开业之日起10年零6个月，租金为每年总平方米实用面积40万元，五年之后为每年45万元，租金支付方式为：先付两年房租（签订合同之日付5万元，一层盖好再付15万元，两层全部完工再付20万元，开业后十日内再付20万元，开业后两月再付20万元），以后一年一付；乙方负责购买地板砖、铺设地砖所有工人工资和水泥黄沙等材料，交房时间不得迟于2014年5月1日，如有延期视为违约；乙方租赁甲方的房屋用途为经营超市，营业项目由乙方自行选择及规划，甲方不得干扰、破坏，否则甲方将房租金的10%作为赔偿乙方被甲方影响营业期间每天的罚款；任意一方违约必须支付对方违约金40万元，甲方保证其房屋不存在任意第三方主张权益，否则视为违约……
合同签订当日，原告向被告徐高军支付租金5万元；2014年9月17日，原告又向被告徐高军支付租金15万元。
后二被告建成六层房屋，一层为营业用房，二层以上均为住宅。2017年5、6月份，二被告将所建房屋的一层出租给万德福。
现原告主张二被告未按约定时间交付房屋，其后又将房屋出租给他人，构成违约，故要求二被告返还租金20万元并赔偿损失，双方协商未果，引发诉讼。
另查明，二被告所建房屋未取得建设工程规划许可证。
本院认为，双方虽签订了房屋租赁合同，但二被告并未向本院提交建设工程规划许可证，且当庭明确表示涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，因此，根据该规定，本院确认原告与二被告所签订的房屋租赁合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原告共计支付二被告租金20万元，而二被告至今未将房屋交付原告，鉴于双方签订的房屋租赁合同无效，二被告应将上述20万元租金返还原告。被告徐增东称其未收到原告租金，故不同意返还，鉴于二被告认可涉案房屋系其二人共同建设，且共同向原告出租，故二被告应承担共同返还责任。对被告徐增东的辩解意见，本院不予支持。原告还主张按月利率2%计算损失，但并未提供相应证据证实其损失，但二被告对所建房屋未能办理建设工程规划许可证，存在过错，故应由二被告按中国人民银行同期同档贷款基准利率支付占用上述租金期间的损失较为合理。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐高军、徐增东应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告陆斌款20万元并赔偿损失（其中以5万元为基数，自2013年10月18日起至实际还清款之日止；另以15万元为基数，自2014年9月17日起至实际还清款之日止，均按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；
二、驳回原告陆斌的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5050元，减半收取计2525元，由被告徐高军、徐增东负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉费5050元。
审 判 员 沈小芹
二〇一七年十月二十七日
法官助理 曹小小
书 记 员 胡 汛
附录法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。