湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终282号上诉人（原审被告）：武汉创富房地产开发有限公司，住所地湖北省武汉市东西湖区金银潭大道96号（12），统一社会信用代码91420112796313482R。法定代表人：梁裕祥，该公司经理。委托诉讼代理人：徐宇，女，1994年9月26日出生，汉族，系武汉创富房地产开发有限公司职员，住湖北省武汉市洪山区，委托诉讼代理人：王伟，男，汉族，1981年6月12日出生，系武汉创富房地产开发有限公司职员，住湖北省沙洋县，被上诉人（原审原告）：陈欣，男，1971年10月18日出生，汉族，湖北省武汉市人，住湖北省武汉市硚口区，委托诉讼代理人：杨志攀，湖北天明律师事务所律师。上诉人武汉创富房地产开发有限公司（以下简称创富公司）因与被上诉人陈欣房屋买卖合同纠纷一案，湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，于2018年1月22日公开开庭审理了本案，上诉人创富公司的委托诉讼代理人徐宇，王伟，被上诉人陈欣和委托诉讼代理人杨志攀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。创富公司上诉请求：1、依法撤销一审判决书第一、二项，改判驳回陈欣的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由陈欣承担。事实与理由：1、一审法院未查明在合同约定的交付日期，陈欣是否有权拒绝收房，未查明房屋渗水程度是否达到了让陈欣有权拒绝收房的标准，故一审法院仅以2016年8月的现场照片认及物业服务中心出具的《通知》来认定陈欣在约定的交付日有权拒收涉案房屋是错误的。2、自证据及事实判断，陈欣应为故意拒绝收房，从而提起诉讼而获得赔偿。陈欣答辩称，1、创富公司没有按照合同约定履行维修义务，导致涉案房屋严重渗水，没有达到交付条件，也未解决房屋渗水问题，故没有办理交付手续；2、创富公司没有提出交房，即使房屋存在质量问题无法居住的情况下强行交房，陈欣仍有权拒绝收房，且陈欣一直因为房屋的质量问题在与创富公司沟通，而创富公司的解释是房屋存在质量问题没有交房；3、创富公司应当承担因其逾期交房违约给陈欣造成的经济损失。陈欣向一审法院提起诉讼，请求判令：1、创富公司对陈欣的房屋承担质量保修责任，并承担自房屋修复之日起5年的质量保证责任；2、创富公司赔偿因房屋渗水给陈欣造成的租金损失143,000元（暂计算至2016年10月，每月2,600元）；3、创富公司承担陈欣的律师费5,000元、交通费300元；4、创富公司向陈欣支付逾期交房违约金149,173.64元（暂计算至2016年1月28日，以532,763元为基数，按日万分之二的标准，从2012年3月29日计算至创富公司交付合格房屋之日止）；5、创富公司承担本案诉讼费、鉴定费、公证费。一审法院经审理查明：2011年5月13日，陈欣与创富公司签订《武汉市商品房买卖合同》（备案号：东100723730），约定陈欣购买创富公司开发的极地海洋世界（海昌之星）H14幢2单元6层1号房屋，预测登记建筑面积91.08平方米，每平方米5,856.17元。合同第九条约定：“出卖人应当在2012年3月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续……”；合同第十条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”；合同第十六条约定：“……出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，陈欣依约按实际建筑面积90.97平方米，支付了购房款532,763元，创富公司开具了《销售不动产统一网络发票》。合同约定的交付期限届满后，陈欣查看待交付房屋时发现墙面及屋顶严重渗水，创富公司自2012年起进行多次维修未能彻底修复，陈欣因此拒收房屋，双方未能办理交付手续。2016年8月10日，海昌天澜（一期）物业服务中心就涉案房屋维修事宜发出《通知》，内容为：“H14-2-601收房开始因室内渗水维修至今都未彻底解决，现由地产公司拟定方案需对楼面整体改造，以彻底解决渗水问题，目前维修工期为一个月……”。创富公司随后对涉案房屋进行了改造修复，并于2016年9月完工。2016年8月17日，经陈欣申请，武汉市东西湖公证处作出（2016）鄂东内证字第5548号公证书，对涉案房屋渗水状况及正在维修的情况进行了证据保全公证。陈欣支出公证费900元。审理中，陈欣申请对房屋渗水原因及是否影响正常居住进行司法鉴定，后以创富公司认可房屋渗水系质量问题，且已经进行了相关维修等为由，撤回了鉴定申请。因双方坚持各自意见，本案调解不成。一审法院认为，双方签订的《武汉市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行义务。根据法律规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。可见房屋质量问题严重影响正常居住使用是涉及购房人合同目的的重大因素。对于交付房屋存在的一般质量瑕疵，则并不必然导致当事人不能实现合同目的，买受人不能以此为由拒收房屋，而应由出卖人通过维修等方式承担质量瑕疵担保责任。本案中，诉争房屋作为住宅应当满足买受人正常居住的目的，能够保证使用人的人身、财产安全。根据双方当事人的陈述、经公证的现场状况照片，以及物业服务中心出具的通知，可见涉案房屋屋顶、墙面多处严重渗水，长达5年未能完全修复，无法保证使用人的人身、财产安全，创富公司也承认房屋多处渗水、影响居住的事实。如若不加区分地限制购房人拒收存在严重影响居住使用质量问题的房屋，将使双方的权利义务严重失衡和不对等，显失公正亦有违诚信。由此可以认定涉案房屋存在严重妨碍居住使用的质量问题，足以影响买受人合同目的的实现。故陈欣据此拒绝接受房屋并主张创富公司承担逾期交房违约金的诉求，予以支持。双方当事人确认2016年9月已维修完毕，陈欣未提交证据证明此后仍有严重影响居住的事实，逾期交付时间应计算至该月，故创富公司应按合同约定标准，支付自2012年3月29日至2016年9月30日止的逾期交房违约金。陈欣相应的违约金诉求，在该范围内予以支持，超出部分不予支持。创富公司应承担逾期交房责任并已完成了房屋维修，陈欣要求创富公司承担质量保修责任及自房屋修复之日起5年质量保证责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。陈欣主张的逾期交房违约金与赔偿租金损失基于同一违约事实，两者在性质、功能上基本相当，应优先适用合同约定的违约金条款，除非有证据证实违约金不足以弥补实际损失，当事人方可请求增加赔偿。故对陈欣的租金损失的诉求，不予支持。创富公司相应的辩称意见，予以采纳。根据法律规定，当事人可以自己的名义参与全部的诉讼活动，没有强制要求当事人的诉讼行为必须由律师代理，因而律师费是当事人根据其自身的情况自主选择产生的，诉争合同并未约定陈欣行使诉讼权利产生的律师费应由创富公司承担，本案也不属于法律明确规定律师费由一方当事人承担的情形，故对陈欣要求创富公司承担律师费的诉讼请求不予支持。陈欣主张创富公司赔偿因本案产生的交通费300元，其未提交证据证明该费用组成，但创富公司同意由一审法院酌定给付，故酌定创富公司向陈欣赔偿交通费150元。陈欣为主张权利、保全证据而支付的公证费属系因本案产生的合理、必要费用，其要求创富公司承担公证费900元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、武汉创富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈欣赔偿违约金（按本金532,763元，日万分之二的标准，自2012年3月29日计算至2016年9月30日）；二、武汉创富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈欣赔偿交通费150元、公证费900元；三、驳回陈欣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,762元，由陈欣负担1,882元，武汉创富房地产开发有限公司负担3,880元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明，与陈欣同时起诉的魏超诉创富公司（2016）鄂0112民初3722号房屋买卖合同纠纷一案中，经魏超申请司法鉴定，一审法院依法委托上海泛华天衡保险公估有限公司湖北分公司作出2017B06007号报告书，鉴定结论2017年月租金损失为2500元，魏超购房了创富公司开发的极地海洋世界（海昌之星）H14幢1单元3层2号房屋，该房屋实际建筑面积为126.53平方米。本院认为，2011年5月13日，陈欣与创富公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合同内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。陈欣依约向创富公司支付了购房款，创富公司在合同约定的期限内依据合同第九条约定的标准向陈欣交付案涉房屋，陈欣在收房时发现案涉房屋存在渗水问题而拒收房屋，该房屋的渗水问题应属双方当事人合同第十六条保修责任约定的保修范畴，故一审法院认定创富公司逾期交房并承担逾期交房违约责任有误，本院予以纠正，陈欣主张创富公司承担逾期交房违约责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因创富公司交付案涉房屋存在渗水质量问题，创富公司维修案涉房屋至2016年9月，致使陈欣不能正常使用案涉房屋，给陈欣造成损失，本院参照同一小区同类案件诉讼过程中的司法鉴定结论的租金标准，酌定由创富公司赔偿陈欣2012年3月29日至2016年9月30日止的租金损失计97059.59元（2500元÷126.53平方米×90.97×54个月），陈欣诉请租金损失超出该损失的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。因创富公司交付的案涉房屋存在渗水质量问题，该行为属违约行为，故一审法院对陈欣主张的律师费、交通费、公证费的认定并予以判决，并无不妥，本院予以维持。综上所述，创富公司的上诉理由部分成立，其上诉请求，本院部分予以支持；一审认定事实清楚，但适用法律及实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3725号民事判决第二项，即：二、武汉创富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈欣赔偿交通费150元、公证费900元；二、撤销湖北省武汉市东西湖区人民法院（2016）鄂0112民初3725号民事判决第一、三项，即：一、武汉创富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈欣赔偿违约金（按本金532,763元，日万分之二的标准，自2012年3月29日计算至2016年9月30日）。三、驳回陈欣的其他诉讼请求；三、武汉创富房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向陈欣赔偿租金损失97,059.59元；四、驳回陈欣的其他诉讼请求。一审案件受理费5,762元，由陈欣负担1,882元，武汉创富房地产开发有限公司负担3,880元二审案件受理费3,880元，由武汉创富房地产开发有限公司负担3,000元，由陈欣负担880元。本判决为终审判决。审 判 长  丰 伟审 判 员  申 斌审 判 员  张立新二〇一八年三月七日法官助理  严 洁书 记 员  陈佳佳