上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0114民初691号
原告上海联合金融投资有限公司，住所地上海市嘉定区。
法定代表人何红强。
委托代理人刘文，广东盛唐律师事务所律师。
委托代理人潘文迪，广东盛唐律师事务所律师。
被告上海天吕投资管理有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区富特北路XXX号XXX楼二层244号。
法定代表人吕向东。
委托代理人金某某。
原告上海联合金融投资有限公司与被告上海天吕投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘文，被告委托代理人金如涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年1月8日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的上海市嘉定区城北路1818弄“上海嘉定金融谷”XXX房屋，租赁期限为2015年1月1日起至2020年3月31日止，租金每天每平方米1.6元，面积为3404.82平方米。合同还约定免租期为2015年1月1日至2015年3月31日止，被告拖欠租金或其他费用达30天以上的，原告有权解除合同；被告应支付租赁保证金497，103.72元，若原告行使合同约定解除权的，原告有权没收该保证金，并要求被告按第一年度租金标准向原告补偿免租期的全部租金。被告延付租金的，从迟延之日起按日向原告支付欠付租金的5%作为违约金。
合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告向原告支付了租赁保证金及第一期和第四期的租金，第二期和第三期租金均迟延10天支付。至2016年12月31日第六个租期结束，被告未付的租金合计1，213，568.51元。
2015年1月30日，原、被告另行签订了《房屋租赁合同》(以下简称合同二)，约定被告租赁原告所有的上海市嘉定区城北路1818弄“上海嘉定金融谷”XXX房屋(面积为932.92平方米)给被告用以办公，租赁期限为2015年2月1日起至2020年4月30日止，租金为每天每平方米1.6元，合同还约定租赁保证金为136，206.32元，若原告行使合同约定解除权的，原告有权没收该保证金，并补偿免租期的全部租金。合同二签订后，原告交付被告房屋，被告支付了租赁保证金及第一期租金，第二期、第三期均逾期支付。第四、五、六、七期租金均未支付。至2016年12月31日，被告未支付的租金合计503，403.63元。现要求：一、判令解除原告与被告签署的两份《房屋租赁合同》；二、判令被告立即支付租金人民币2，340，114.03元；三、判令被告支付违约金人民币180，812.32元(以迟延付款金额，按0.5‰标准计算，暂计至2016年12月31日止，此后发生的违约金判决计算至实际付清之日止)；四、判令原告不予返还被告的保证金人民币633，310.04元；五、判令被告立即腾退房屋，并支付占有使用费(计算至实际交还房屋之日止)。
被告辩称，被告虽与原告签订两份《房屋租赁合同》，租用园区的3号楼及6号楼。后因经济状况比较紧张，空关的6号楼还给了原告，该份合同已解除。对3号楼拖欠的租金被告有责任归还。被告要求将租赁保证金抵扣租金。2016年11月4日被告承租的房屋被原告锁住，被告无法使用，租金应计算到此，以后的租金不应再计算。
经审理查明，位于上海市嘉定区城北路XXX号“上海嘉定金融谷”一期A区3号、6号房屋的产权人为原告(以下3号房屋称系争房屋一，6号房屋称系争房屋二)。2014年12月30日原、被告签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋一出租给被告，建筑面积为3404.82平方米，租赁期限为2015年1月1日起至2020年3月31日止，其中2015年1月1日至2015年3月31日为免租期。原告于双方签署本合同之日起五日内向被告交付系争房屋一，租金第一年即自2015年4月1日起至2016年3月31日止，每天每平方米为1.6元；第二年即2016年4月1日起至2017年3月31日止为每天每平方米1.6元，以后三年同前。租金每三个月为一周期支付，先付后用。被告应于免租期届满之日前一个月内向原告支付2015年4月1日起至2015年6月30日止的租金，2015年7月1日起至2015年9月30日止该期间的租金于第一个季度租期届满之日前一个月内付清，以此类推。被告应于2015年1月7日前向原告支付租赁保证金人民币497，103.72元。合同还约定，如被告拖欠租金或其他相关费用累计达30天以上，原告有权解除合同。被告延付租金的，从迟延之日起按日向原告支付欠付租金的千分之五(0.5%)作为违约金，原告行使合同约定的解除权后，原告有权没收租赁保证金及要求被告按第一年度租金标准向原告补偿其已享有免租期的全部租金。合同签订后，原告按约向被告交付系争房屋一，被告按约定向原告支付了租赁保证以及第一期和第四期的租金，第二、第三期均迟延支付。此后被告一直拖欠租金未付。
2015年1月30日原、被告又签订一份《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋二即6号房屋出租给被告，建筑面积为932.92平方米，租赁期限为2015年2月1日起至2020年4月30日止，期中2015年2月1日至2015年4月30日为免租期。租金为每天每平方米人民币1.6元。合同还约定租赁保证金处理方法及违约责任，内容均与上一份合同相同。其中租赁保证金为136，206.32元。该份合同签订后，原告将系争房屋二交付被告，被告支付原告租赁保证金以及第一期租金，以后租金均逾期支付。至2016年12月31日，被告未付租金为503，403.63元。2017年1月原告向本院起诉。
上述事实，原告的房地产权证、《房屋租赁合同》、银行回单及双方当事人庭审笔录为证。事实清楚、证据充分。
本院认为：原、被告签订的两份《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。在合同履行过程中，因被告逾期支付租金且超过30日，按照合同约定，原告有权解除合同。故现原告要求解除合同的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。合同解除的时间应以被告收到本院公告送达原告起诉状副本之日即2017年5月3日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。被告应从承租的全部系争房屋内迁出，并将该房屋全部返还原告。由于被告违约，被告应按合同约定支付原告违约金，鉴于违约金约定过高，原告已主动将违约金减到每日万分之五，对此可予准许。同时被告应将拖欠的租金给付原告。此外，按照合同约定，被告还应补偿原告免租期内的租金。合同约定因被告违约，原告行使合同解除时，可以没收租赁保证金。因此被告支付的租赁保证金633，310.04元可归原告所有。因被告目前仍占用系争房屋，故被告仍需支付原告房屋实际占用费。该占用费可按原合同标准计算，至被告实际搬离时止。对被告辩称在合同履行过程中，已将系争房屋二即6号房屋返还原告，原告在2016年11月4日锁住系争房屋致使被告停止运转，租金应计至2016年11月4日止的意见，因被告未提供相应证据证明，本院对此不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一、第二款之规定，判决如下：
一、确认原告上海联合金融投资有限公司与被告上海天吕投资管理有限公司签订的两份《房屋租赁合同》于2017年5月3日解除；
二、被告上海天吕投资管理有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海联合金融投资有限公司租金人民币2，340，114.03元；
三、被告上海天吕投资管理有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海联合金融投资有限公司截至2016年12月31日止的违约金人民币180，812.32元以及自2017年1月1日起，以人民币2，340，114.03元基数，按每日万分之五计，至本判决生效时止的违约金；
四、被告上海天吕投资管理有限公司支付给原告上海联合金融投资有限公司的租赁保证金人民币633，310.04元归原告上海联合金融投资有限公司所有；
五、被告上海天吕投资管理有限公司应于本判决生效后十日内给付原告上海联合金融投资有限公司房屋实际占用费(该占用费自2017年1月1日起，3号房屋面积3404.82平方米、6号房屋面积932.92平方米，均按每天每平方米1.6元计算，至被告实际搬离时止)；
六、被告上海天吕投资管理有限公司应于本判决生效后十日内携其财产从位于上海市嘉定区城北路1818弄“上海嘉定金融谷”一期A区3号、6号房屋内迁出，并将该3号、6号房屋返还原告上海联合金融投资有限公司。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费32，033元，由被告负担(被告负担之款应于本判决生效后七日内交付本院)。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 徐 芬
审 判 员 张开红
人民陪审员 朱世瑛
二〇一七年六月二十六日
书 记 员 邵文菁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……