河南省南召县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1321民初2251号
原告：杨延伦，男，汉族，生于1977年4月16日，住南阳市卧龙区。
原告：杨延昆，男，汉族，生于1979年8月25日，住南召县。
原告：杨延松，男，汉族，生于1983年12月20日，住南召县。
三原告委托诉讼代理人：丁岩，河南豫宛律师事务所律师。
被告：杨英明，又名杨延崇，男，汉族，生于1977年5月23日，住南召县。
第三人：杨连敬，男，汉族，生于1950年8月20日，住南召县。
第三人：魏兴荣，女，汉族，生于1955年3月16日，住南召县。
原告杨延伦、杨延昆、杨延松与被告杨英明、第三人杨连敬、魏兴荣为确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张德松独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨延伦、杨延昆、杨延松的委托诉讼代理人丁岩、第三人杨连敬、魏兴荣到庭参加了诉讼，被告杨英明经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三原告诉称：第三人杨连敬、魏兴荣系夫妻关系，三原告系第三人的次子、三子、四子，被告杨英明系第三人的长子。原、被告和第三人原共同居住在东北村三组3号一个院内，没有分家，土地使用证、房产所有权证登记在第三人名下，实为家庭共有。2013年11月29日全家协商将原房拆除改建，并签订《建房协议》一份，对新建房屋结构及新房分配进行了约定。房屋建成后，三原告分别入住301号、401号和501号。2016年8月，三原告得知被告将新建房产权登记在自己名下，三原告要求被告予以更正，以确认301、401和501号房产分别为原告所有，被告迟迟不予答复。后得知被告和第三人以赠与形式把家庭共有的原土地使用权、房屋所有权赠与给被告。现请求确认被告和第三人签订的《赠与合同》无效。
原告向本院提交以下证据：
1、三原告身份证复印件各一份。
2、赠与书一份。
3、建房协议一份。
4、加盖东北村委会印章及证明人签字的情况说明一份。
5、第三人出具的书面证明一份。
以上证据证实赠与书中所述的财产系家庭共同财产。
被告辩称：1、原告所指第三人的南召东北村三组3号房产曾被南召正大家电在南召农行抵押贷款人民币80万元，第三人使用20万元，连续多年无力偿还，最终是被告代替第三人全额还清20万元才赎回房产手续。2、原告所指第三人的南召东北村三组3号房产与原告没有权属关系，非共有人。在拆旧建新过程中，原告和第三人并未出资一分钱，也未到现场协助。3、第三人赠与原告过程已经结束，原标的已完全改变，房产手续均已合法办到被告名下。4、原南召东北村三组3号现已改为南召古城路7号，并且全部已在银行抵押贷款。
被告杨英明未到庭，也未向法庭提交证据。
第三人述称：签订《赠与合同》时是在被告欺骗的情况下签订的，没有征求三原告人的同意，他们就不知道，赠与书是无效的。
根据原、被告及第三人的举证、质证，经庭审，本院确认以下案件事实：
三原告和被告均是第三人杨连敬、魏兴荣的儿子，杨连敬夫妇二人在南召县××东北村××号有房地产一处（土地使用权证：NO.0000549，用地面积480.81平方米，房屋所有权证：召房权证城关镇字第××号，房屋共有权证：召房城关共字第1-00345-1号，房屋建筑面积569.68平方米）。一家人在一起居住，没有分家。2013年11月29日经全家协商，签订《建房协议》一份，其主要内容为：“甲方：杨连敬、魏兴荣乙方：杨延崇（杨英明）丙方：杨延伦、杨延昆、杨延松因父母年迈，乙方作为家中长子，协同兄弟四人全力以赴承担此次建房任务，遵循平等互利的原则，特制订协议如下：一、合作方式1、甲方提供土地、乙方用甲方的土地抵押贷款建房。二、建房要求……5、自拆房之日起，一年内完工，若超时，乙方支付丙方每户3000元。三、权责分配1、建房内乙方总负责实施；2、甲方拥有所属住房、商铺、储藏室的买卖租赁自主权，他方不得干涉，乙方拥有所属住房、储藏室的买卖、租赁自主权，他方不得干涉；3、建成后，一楼、二楼门面、住房（三楼301号、四楼401号、五楼501、七楼701）四套（150平方米）和地下储藏室四个（每个约20平方米）归甲方所有。剩余所建住房和储藏室全部归乙方所有。甲方所有的住房、储藏室和门面的房权证都由甲方个人负责办理，乙方不承担任何费用；4、建房结算后，亏损或者盈利，甲方不负债也不受益，完全由乙方负责；5、一楼、二楼门面全部由乙方作贷款抵押连续使用10年（乙方所贷款须借给甲方20万元无息使用），甲方必须提供一切方便。甲方百年后，一楼、二楼由乙方和丙方兄弟四人等权共有。甲方在有生之年，有权支配一楼、二楼及自己的一套房子和商铺，他人不得干涉；6、一楼、二楼新证所用十年内，所有抵押财产按银行要求及时还款，如有超期造成的损失由乙方全部负责。由一楼、二楼四分之一和170平方米单元房一套以及20平方米地下室作为还款保证。……五、本合同一式五份，甲、乙、丙三方人各一份，自签字之日生效。甲方：杨连敬（签字）、魏兴荣（签字）乙方：杨延崇（签字）杨英明（签字并按指印）丙方：杨延伦（签字）杨延昆（签字）杨延松（签字）同中人：马春峰（签字）赵国兴（签字）薛从海（签字）2013年11月29日”。协议签订后，杨连敬与杨英明于2014年7月29日又签订《建房补充协议》一份，主要内容为：“由于建房现实情况发生变化，现将原建房协议作如下补充：1、因为四邻关系，取消地下室和储藏室。2、因实际建筑面积缩小，原定甲方所得一套约170平方米住房，改为约150平方米一套（西边三楼）；原定丙方所得三套约170平方米住房，改为130平方米三套（分别是东北角三、四、五楼）；以上均含公摊面积。3、因甲方年龄均超60岁，银行不支持借贷。为便于乙方使用，现将房产证和土地证暂办到乙方名下（一、二楼土地使用权和房屋所有权仍归甲方享有，15年后仍由甲方支配），其他各方无条件允许乙方用于抵押贷款，连续使用15年。乙方使用期间，其他各方应给予充分方便。4、因乙方建房除甲方所应得住房外，仍不能收回建房投资成本，缺口较大（约80万）。卖掉剩余住房。5、本协议一式五份，各持一份，未尽事宜，协商处理。6、一、二楼房产证用到2020年底。签字：杨连敬（签字）董德宇（签字）杨延崇（签字）杨英明（签字并按指印）2014-7-29”。建房协议签订后，被告杨英明以第三人年龄较大、银行不支持借款为由，欺骗第三人将其全家共有的座落在南召县城关镇东北村三组的房地产赠与被告，并于2014年8月21日办理了赠与书，其内容为：“赠与人：杨连敬、魏兴荣我们夫妇有位于南召县××东北村东××组的房地产一处（土地使用权证：NO.000549，用地面积480.81平方米；房屋所有权证号：召房权证城关镇字第××号，房屋共有权证：召房城关共字第1-00345-1号，房屋建筑面积569.68平方米）。经我们充分考虑，自愿将上述房产无偿赠与给儿子杨英明个人所有（仅仅赠与给儿子杨英明个人所有，与杨英明的配偶、子女无关）。赠与人：杨连敬、魏兴荣2014年8月21日”。第三人出具赠与书后，被告杨英明不顾原来的建房协议约定，将其原来全家共有的房地产全部变更到自己的名下，并全部抵押贷款。原告认为第三人和被告的赠与行为完全是被告采取的欺骗的手段获得的，依法应认定为无效，为此发生纠纷。
本院认为：被告杨英明在明知其房地产是属全家共有的财的情况下，仍以第三人年龄过大无法贷款为由，骗取第三人将本属家庭共有的房地产赠与给他，其本人获赠后，做为家中长子，理应按《建房协议》中的约定，将本属三原告和第三人的房产交付给他们，但其并未按约定去做，而是将本属家庭的共有财产全部变更到自己名下，在未争得家人同意的情况下全部在银行抵押贷款，其行为显属不妥，且第三人也当庭表示其二人是在被蒙骗的情况下出具的《赠与书》。根据我国法律规定：“采取欺诈、胁迫的手段订立合同无效”，因此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（一）及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
宣告第三人杨连敬、魏兴荣于2014年8月21日出具的《赠与书》无效。
本案受理费100元，由被告杨英明负担。
如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉书状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判员 张德松
二〇一七年十二月七日
书记员 陈芊樨