四川省巴中市恩阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1903民初953号
原告董雪林，男，生于1968年7月26日，汉族，初中文化，驾驶员，住四川省巴中市恩阳区。
原告汪从告，男，生于1962年2月10日，汉族，中专文化，医生，住四川省巴中市恩阳区。
原告张春华，女，生于1972年8月10日，汉族，小学文化，居民，住四川省巴中市恩阳区。
原告彭定宝，男，生于1966年3月1日，汉族，小学文化，农民，住四川省巴中市恩阳区。
委托诉讼代理人李菊华（系彭定宝之妻），女，生于1968年2月2日，汉族，小学文化，农民，住四川省巴中市恩阳区。
原告彭定国，男，生于1954年11月3日，汉族，小学文化，个体户，住四川省巴中市恩阳区。
上列五原告共同委托诉讼代理人彭定春，巴中市恩阳区恩阳法律服务所法律工作者。
被告四川众泰房地产开发有限公司。住所地成都市武侯区火车南站西路。
法定代表人刘先锋，该公司执行董事。
委托诉讼代理人闫柘霖，四川巴蜀律师事务所律师。
原告董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国与被告四川众泰房地产开发有限公司（以下简称四川众泰公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国的共同委托诉讼代理人彭定春及原告彭定宝之委托诉讼代理人李菊华，被告四川众泰公司之委托诉讼代理人闫柘霖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出以下诉讼请求：1、依法解除原、被告于2009年5月5日订立的《联合开发协议书》及补充协议，由被告返还原恩阳镇老场万寿街31号地块（土地面积2028㎡），并赔偿损失和承担违约责任；2、案件受理费由被告承担。事实及理由：五原告于2004年1月6日通过公开拍卖方式取得了原巴州区恩阳镇老场万寿街31号地块国有土地使用权，面积2328㎡。随后，以原告董雪林一人名义办理了国有土地使用权证。2009年5月5日，五原告共同与被告签订了《联合开发协议书》，约定除原告已使用的300㎡土地外，其余2028㎡的土地交由被告开发，项目暂定名为“康泰花园”，原告方只分配该开发项目修建住宅面积800㎡，开发盈亏均由被告享受和承担，期限不得超过3年；同时约定被告向原告交履约保证金人民币10万元，一期工程基础圈梁结束后如数返还，任何一方不得违约，否则支付项目总投资额15%的违约金。同年5月15日、7月15日，原、被告先后两次签订补充协议，对原告各自所分配房屋的面积、楼栋房号及结算作出具体详尽的补充约定。前述联合开发协议及补充协议签订后，原告向被告及时交付了开发土地，被告也依约向原告交纳了履约保证金10万元，在施工中被告以资金需要为由又退回了履约保证金。2010年上半年起，由于被告开发建设批准手续不完善，加之周边相邻关系未处理好等原因，其开发建设的“康泰花园”A栋楼基础未完工、B栋楼修建至7楼时就经常停工，断断续续零星施工。2011年4月份后，该项目工程全面停工。2015年，因恩阳新区成立城区规划调整，原A栋楼无法建修，而有关部门未经原告同意将该宗地置换到恩阳区白玉村内，原告多次找被告单位法定代表人，他却东推西拖、拒不见面。其间，原告还长期向区国土、区政府等反映、投诉，但相关单位也是相互推诿，毫无结果。综上，原、被告虽然签订联合开发协议，但实为国有建设土地转让，由于被告原因导致约定的3年建设期满后无法实际取得房屋，其行为显然已构成违约，原告有权解除协议，被告理应返还土地，并赔偿原告的损失及承担违约责任。
被告四川众泰公司辩称：五原告起诉的部分事实不真实，被告已完全按约定履行合同义务，不存在违约情形，原、被告于2009年5月5日所签订的《联合开发协议书》及其后所签订的补充协议均合法有效，双方应继续履行。同时，根据协议第五条第（一）项有关甲方的权利义务的约定，处理周边相邻关系及遗留问题是原告的责任。在开发建设期间，原告不但未履行职责，及时按合同约定协调周边相邻关系，反而进行多次阻扰施工、挡工的行为。在此期间造成停工，是原告未按合同约定及时处理协调周边相邻关系所造成，其责任不在被告，应由原告承担由此产生的不利后果。恩阳新区成立后，因政府规划调整，原、被告所联合开发的“康泰花园”项目A栋楼不符合城区规划被要求停建，并置换到恩阳区白玉村进行建设，是恩阳区政府的行政行为所致，其责任也不在被告。故请求依法驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明：经巴中市巴州区国资委批复同意并公开拍卖，2004年1月6日，五原告以董雪林一人名义与巴中市国土资源局签订巴市国土出让《国有土地使用权出让合同》，将原巴州区恩阳镇老场万寿街国有土地出让给董雪林，其土地使用权面积2440㎡（实际为2328㎡），并办理了巴市国用《国有土地使用证》。2009年5月5日，原告董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国（作为甲方）与被告四川众泰公司（作为乙方）签订《联合开发协议书》一份，该协议约定：“经双方多次协商，本着平等互利的原则，根据《合同法》、《房地产管理法》及相关法律、法规之规定，甲、乙双方就巴州区恩阳镇老场万寿街地块联合开发事宜达成一致协议：一、联合开发的项目及地点：就巴市国用地块联合开发。项目现暂定名（康泰花园）。地点在巴州区恩阳镇老场万寿街31号。二、联合开发的期限：根据规划确定，不得超过三年。三、联合开发的形式：甲方用以土地出让的方式所取得的位于巴州区恩阳镇国有土地使用权，土地面积2328平方米（现已用300平方米），剩余土地面积由乙方开发使用，同乙方出资金、人员、技术在该宗土地上进行联合开发。四、联合开发利润的分配。甲、乙双方在联合开发中，甲方只分配该开发项目修建的住宅面积捌佰平方米（并办证及承担相关费用），合现行双方评估价值捌拾伍万元整（住宅的幢号、房号待规划方案制定以后另行商定），其余房产全部归乙方所有，并承担该联合开发项目的相关税、费。该联合开发项目无论是盈亏均由乙方享受和承担。前期工程由甲方自选四套住房，后期工程由乙方指定四套住房（不含地下室），八套住房总面积不超过800㎡，如有超出面积，甲方按市场价补给乙方，如有不足乙方按市场价补给甲方。五、甲、乙双方的权利义务：（一）甲方的权利及义务1、向乙方移交合法取得联合开发土地权属的相关手续。2、处理好相邻关系和土地的四至界畔以内的问题或其它事宜并承担相应的费用、责任。3、处理好联合开发土地上的一切遗留问题，因该宗土地在乙方开发前所产生的一切债权、债务关系，由甲方自行处置与乙方无关，甲方自行承担法律责任。4、无条件协助乙方办理联合开发的相关手续应该由乙方支付的费用由乙方承担。5、甲、乙双方在签订本协议时，向乙方收取联合开发履约保证金人民币壹拾万元，此款在乙方一期工程基础圈梁结束后，由甲方如数返还给乙方（不计付资金利息）。6、本协议签订后20日内，甲方必须将该宗土地交与乙方，并由甲方自行处理好该宗土地上的附着物并承担由此而发生的费用。逾期则视为甲方自行放弃，由乙方自由处理，甲方并不得干涉。（二）乙方的权利及义务1、向甲方出示联合开发相关的资质手续。2、全面负责联合开发项目的开发建设。3、承担联合开发项目的全部建设费用及相关税、费。4、负责联合开发项目的营销工作及财务管理工作。5、负责办理该项目售后房的房产、土地两证给买受方。6、本协议签订时，向甲方缴纳履约保证金人民币壹拾万元。7、在乙方开发此项目修建实施期间，所发生的纠纷、经济、法律问题由乙方自行承担与甲方无关。8、在乙方开发此项目期间，安全生产责任由乙方负责，甲方不承担任何责任。六、其它事项：1、联合开发协议生效和实施后分配给甲方住宅的标准为地面找平、墙沙灰抹面、清水、污水通、电到户，室内不串线、不制作铝合金。水、电开户费、闭路电视费由甲方自行承担。2、乙方在联合开发建设中，必须严格管理，做到安全施工，文明施工，如在该项目建设中发生安全事故等所产生的政治、经济、法律责任均由乙方承担。七、违约责任：1、本协议甲、乙双方签字后，任何一方不得违约，否则，由违约方向对方支付联合开发的项目总投资额15%的违约金。2、乙方向甲方缴纳的履约保证金，如乙方进场约定日期内未返还，甲方对乙方按每日伍佰元人民币进行自愿赔偿，并承担乙方已投入资金的2倍计付。3、因土地的权属问题及地类（用途以甲方现有出据的土地证为准），如有假证，甲方应付全部责任。八、本协议一式三份，甲方一份，乙方两份，甲、乙双方签字或盖章均生效。本协议至甲、乙双方无经济往来或项目开发完毕无纠纷止失效。九、未尽事宜，由甲方和乙方的项目委托负责人签订补充协议。具同等法律效力。甲方董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国签字，乙方四川众泰公司加盖单位公章，法定代表人刘先锋签字”。
2009年5月15日，原、被告签订《联建开发协议书补充协议书》，其主要内容为：“根据联合开发协议主合同于二00九年五月十五日与四川众泰房地产开发公司商定的各项协议书，各位合伙人的责任、义务、分配作如下协议：一、经合伙人研究同意，由董雪林同志任甲方负责人，并代表甲方随时与乙方联系开发事项。二、甲方保证乙方顺利施工，同时处理现有土地界畔内的所有遗留问题。三、利润分配：董雪林200㎡，张春华200㎡，彭定保200㎡，彭定国100㎡，汪从告100㎡，如有超出部分，由受益人补给乙方（按市场价），如有不足部分，由乙方补给受益人。四、责任与义务：自合同签定之日起二十日内，合伙人自行拆除该宗地的私人财产，如按期不拆除，所造成的损失由不按期拆除者负责。五、开发商在施工期间，合伙人不得以任何理由干扰乙方的正常施工，如有违约者，除放弃该宗地的各项权利外，还应赔偿所造成的一切经济损失。六、各位受益户在卖房时，必须先通知董雪林，由董雪林签字后方可出售。甲方董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国签字，乙方四川众泰公司加盖公章，刘先锋签字。2009年5月15日”。
2009年7月15日，原告董雪林、张春华、彭定宝、彭定国分别与被告四川众泰公司法定代表人刘先锋签订《补充协议》，约定将被告四川众泰公司开发修建的“康泰花园”项目A栋1-2-202号房屋一套（面积140㎡）分配给董雪林，A栋1-3-302号房屋一套（面积140㎡）分配给张春华，A栋1-2-201号、1-4-401号房屋两套（面积230㎡）分配给彭定保，A栋1-3-301号房（面积115㎡）分配给彭定国；房屋竣工后，双方测量面积后进行补差，补差方式为按结算当时市场价作价补偿给被告或按1150元∕㎡的固定价补偿给被告。补充协议签订后，原告向被告四川众泰公司交付了开发土地，并将该宗建设用地变更登记到被告四川众泰公司名下，被告四川众泰公司依约向原告也交付了10万元的履约保证金。在施工中被告以资金需要为由又退回了履约保证金。在联合开发过程中，因诸多原因导致“康泰花园”建设项目进展缓慢。
同时查明：2011年4月28日，巴中市巴州区人民政府发布《巴中市巴州区人民政府关于暂停恩阳镇集镇规划区项目建设用地审批房屋变更户口迁入的通告》后，恩阳镇建设项目予以全面冻结，停止办理一切规划、建设、施工审批手续。2013年恩阳新区成立后，城区统一规划编制完成，原“康泰花园”建设项目被纳入区历史遗留项目，原、被告所联合开发的“康泰花园”项目B栋房屋建设用地符合规划予以保留继续修建至七楼主体完工，A栋房屋建设用地因不符合规划置换整合到恩阳区登科街道办事处白玉村内，现已修建至十四楼。
另查明：被告四川众泰公司的经营范围及方式为房地产开发与经营。原告董雪林与被告四川众泰公司对董雪林已从被告处分配“康泰花园”项目B幢404号房屋无异议，但原、被告双方均未提供证据证实所分配房屋的具体面积。
以上事实，有原告的陈述，被告的答辩，原告身份证明，被告《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《税务登记证》，巴州区国土资源分局的土地登记档案，联合开发协议与补充协议，恩委办﹝2014﹞39号文件，《会议纪要》，照片等证据及庭审笔录在卷佐证，本案事实清楚，证据确实充分。足以认定。
本案原、被告双方争议的焦点如下：
一、关于原、被告之间所签订的联合开发协议及补充协议的合同性质问题。具有房地产开发资质的被告四川众泰公司与已经取得国有土地使用权的原告董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国就合作开发原巴州区恩阳镇老场万寿街31号地块协商一致，先后于2009年5月5日、2009年5月15日、2009年7月15日签订联合开发协议及补充协议，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定“合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。本案中，原、被告双方约定由原告提供巴市国用地块中2028平方米的国有土地作为其合作出资，由被告提供建设所需的资金、人员、技术作为其合作出资，在该宗土地上进行共同开发，原告分配该开发项目修建的住宅800平方米，其余房产全部归乙方所有，并对合作双方的权利、义务作出详尽规定，符合合作开发房地产合同的法律特征，应当认定为合作开发房地产合同。
二、关于联合开发协议及补充协议应予解除还是继续履行的问题。联合开发协议是原、被告双方真实意思的表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定”和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”之规定，该联合开发协议合法有效。补充协议是在联合开发协议的基础上形成，是对联合开发协议中原部分协议条款的具体与细化，但并不影响原签订的协议其他条款的效力。故补充协议亦合法有效，对原、被告均具有约束力。根据协议约定内容来看，原、被告双方在协议中主要的权利义务分别是：原告作为甲方提供联合开发所需的国有土地，被告四川众泰公司作为乙方具体实施开发并提供建设资金，项目建成后，双方按约定的比例分配房产。而协议实际履行过程中，原告已向被告交付约定建设用地，被告接收后亦投入资金予以开发建设，虽然截止目前已经超过约定的三年建设期限开发项目尚未建成，但逾期原因系政府规划调整导致项目长期停工所致，并非被告自身原因怠于履行合同义务，且新的规划形成后原、被告所共同开发的建设项目部分被置换到恩阳区白玉村内继续开发，具备继续履行合同的可能，故原、被告之间不具有法定的合同解除情形。为维护正常的社会经济秩序，同时结合原告所交付的土地已被被告实际开发修建了部分房屋这一客观现实，本着不能为了保护较小法益而损害较大法益的原则，本院对原告要求解除双方所签订的联合开发协议及补充协议，并返还其土地的主张不予支持。
三、关于被告是否存在违约及相关责任的承担问题。结合本案实际履行情况审查，案涉项目长期停工建设系恩阳新区成立调整城区规划的政府行政行为所致，规划调整系原、被告签订协议时不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素。根据《中华人民共和国合同法》第117条的规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。故被告四川众泰公司未能按照约定时限向原告履行合同义务，分配约定面积的房产，具有法定的免责事由。因此，原告要求被告赔偿损失及承担违约责任的诉讼主张，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十五条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国要求解除原、被告于2009年5月5日签订的《联合开发协议书》及补充协议，并由被告四川众泰房地产开发有限公司返还原恩阳镇老场万寿街地块（土地面积2028㎡）的诉讼请求。
二、驳回原告董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国要求被告四川众泰房地产开发有限公司赔偿损失并支付违约金的诉讼请求。
案件受理费15600元，由原告董雪林、汪从告、张春华、彭定宝、彭定国共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。
审 判 长 谢 鹏
人民陪审员 李 静
人民陪审员 杨堃蓉
二〇一七年十二月十日
书 记 员 喻 红