江西省萍乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣03民终220号
上诉人（原审被告）:萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司，住所地萍乡市安源区青山镇人民政府四楼，统一社会信用代码913603005937744222。
法定代表人：周英桂，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：彭仲昆，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：李学敏，男，1975年5月22日出生，汉族，户籍所在地湖南省浏阳市，现住湖南省浏阳市。
委托诉讼代理人：吴云，湖南声威律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许海光，湖南声威律师事务所律师。
上诉人萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司（以下简称“青山绿水公司”）因与被上诉人李学敏房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省萍乡市安源区人民法院（2017）赣0302民初2644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青山绿水公司的委托诉讼代理人彭仲昆，被上诉人李学敏的委托诉讼代理人吴云、许海光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
青山绿水公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。本案的基础法律关系是债权转移形成的“以物抵债”合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷，被上诉人已支付的购房款是因债权转移而来的“尚未完成结算”的“工程款”。因债权转移中的债权债务金额尚未明确，故根本不能认定因债权转让、以物抵债而形成的房屋买卖交易完成。被上诉人用于冲抵购房款的工程款系从李圣来、首江威处因债权转让而来，债权转移必须建立在“债权债务明确”的基础上。为此，湖南天义建设集团有限公司在2015年10月20日与上诉人及李圣来、首江威的三方抵款协议中第五条明确表明了以工程款抵购房款必须取得该公司的工程结算单，方能在上诉人处予以抵款。虽然上诉人提前开具了购房款的票据给被上诉人，但不能变更之前三方抵款协议中约定所附的抵款条件。且湖南天义建设集团有限公司才是本案债权转移法律关系中的债务人，而该公司一直主张因工程款尚未结算不能办理房屋的以物抵债。二、一审判决程序违法。湖南天义建设集团有限公司是本案所涉的基础法律事实债权转移中的债务人，本案事实的查清以及处理结果均与其有者直接的关联及利害关系，一审法院应将其追加到本案诉讼中进行诉讼。
李学敏辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效，本案的基础法律事实也并非“以物抵债的合同纠纷”。本案签订的《商品房买卖合同》确实基于四方债权转让的成立，工程款抵扣系双方认可的购房款的支付方式，一审判决认可被上诉人已将付款义务履行完毕，适用法律正确。二、一审判决程序合法。本案基础法律关系为商品房买卖合同关系，一审法院审理过程中已要求湖南天义建设集团有限公司就工程款结算一事作出回应，其也出具证明，证实了2015年10月20日抵款协议的效力，本案审理不需要追加湖南天义建设集团有限公司到庭参加诉讼。
李学敏向一审法院起诉请求：1.判令青山绿水公司协助李学敏办理不动产权属证书；2.青山绿水公司向李学敏支付自2015年10月31日起至2017年9月20日期间的逾期交房违约金174915元，后续违约金按每日253.5元的标准计算至实际交房之日止；3.青山绿水公司向李学敏支付逾期办证的违约金25347元（1267364元×2%=25347元）。
一审法院认定事实：青山绿水公司（甲方）、湖南天义建设集团有限公司赣湘国际物流港工程项目部（乙方）、李圣来、首江威（丙方）三方就工程款、材料款冲抵房款达成一致意见，并于2015年10月20日签订了一份抵款协议，主要约定：一、丙方向乙方提供的建筑施工工程款和材料款中1349911元用于冲抵丙方所购买的甲方赣湘国际物流港一期17栋120-01号物业房款、税费，以上金额由甲方在乙方结算中扣除；二、该物业建筑面积452.63平方米，总价1267364元，税费82547元；三、丙方同意无偿委托甲方或甲方指定的第三方对该物业进行三年经营管理，三年委托租赁期间为2015年11月1日至2018年10月31日，甲方或甲方指定的第三方无需向丙方额外支付其他费用；四、丙方凭乙方工程结算单到甲方财务部冲抵以上房款；五、商品房买卖合同在付清以上房款后签订，交房、办证等事宜在丙方付清物业房款和相关税费后进行。当日，李圣来、首江威向青山绿水公司出具委托书,载明的主要内容为：本人与贵公司签订的抵款协议中17栋120-01号物业共计1349911元，现委托贵公司将该物业转让于李学敏，并与其签订商品房买卖合同，以上物业包括产权在内的所有权益同时转让。因以上协议和委托均事先已达成，青山绿水公司于2015年10月19日向李学敏出具了17栋120-01号房（仓库）的购房款收据和契税、维修基金、交易登记费收据两份，收据金额共计1349911元，其中购房款收据上注明系工程款抵扣。2015年10月23日，青山绿水公司、李学敏签订了一份商品房买卖合同，主要约定：一、李学敏购买青山绿水公司位于江西省××××区青山镇葡萄村赣湘国际物流港第17幢120-01号房，该房屋建筑面积为452.63平方米，用途为物流，属框架结构，总房价为1267364元、房屋性质为预售；二、青山绿水公司应当在2015年10月30日前，在商品房经验收合格后将商品房交付买受人使用，如青山绿水公司未按合同约定将该商品房交付给李学敏使用的，逾期不超过60日，按合同规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，青山绿水公司应按日向李学敏支付已交付的房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，李学敏要求继续履行合同的，青山绿水公司应向李学敏支付已交付房价款万分之二的违约金；三、因青山绿水公司原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由青山绿水公司承担全部责任；四、青山绿水公司应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提出的资料提供给产权登记机关备案，如因青山绿水公司的责任，导致李学敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在李学敏不退房的情况下，青山绿水公司应按已付房款的2%向李学敏支付违约金。合同签订后，因青山绿水公司、湖南天义建设集团有限公司与李圣来、首江威就工程款结算事宜产生争议，青山绿水公司未按抵款协议及本案商品房买卖合同约定履行义务，李学敏遂诉至法院。湖南天义建设集团有限公司在2017年4月1日与青山绿水公司达成的关于赣湘国际物流港工程验收结算的协议中认可了湖南天义建设集团有限公司赣湘国际物流港工程项目部于2015年10月20日与青山绿水公司、李圣来、首江威签订的抵款协议的真实性，并于2017年11月9日出具证明，认可2015年10月20日的抵款协议的效力，但提出该抵款协议因工程款未结算，故目前不具备以房抵款的履行条件。李学敏未取得案涉房屋的不动产权属证书。
一审法院认为，李学敏、青山绿水公司、湖南天义建设集团有限公司、李圣来、首江威就债权转让达成一致协议，并形成了2015年10月20日的抵款协议及委托书，应认定四方的债权转让合同成立并生效。青山绿水公司于2015年10月19日向李学敏出具了购房款及契税、相应费用的收条，并于2015年10月20日补签案涉房屋的商品房买卖合同，应视为青山绿水公司认可工程款抵扣案涉购房款之事实，故李学敏、青山绿水公司之间形成了新的法律关系即房屋买卖合同关系。青山绿水公司辩称其与李学敏不存在房屋买卖合同关系、李学敏主张本案债权缺乏依据之答辩理由，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”之规定，李学敏、青山绿水公司均应按2015年10月20日的抵款协议及2015年10月23日的商品房买卖合同约定履行各自义务。关于案涉房屋交付的问题，因2015年10月20日的抵款协议约定，青山绿水公司享有案涉房屋自2015年11月1日起至2018年11月1日止的无偿委托租赁期，故应认定青山绿水公司于2015年11月1日将案涉房屋交付给李学敏、李学敏委托青山绿水公司租赁之事实。故青山绿水公司未违反双方签订的商品房买卖合同关于交房时间的约定，李学敏要求青山绿水公司支付逾期交房的违约金之诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。关于案涉房屋办证的问题，李学敏、青山绿水公司约定，青山绿水公司应在房屋交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提出的资料提供给产权登记机关备案，如因青山绿水公司的责任，导致李学敏不能在规定期限内取得房地产权属证书的，在李学敏不退房的情况下，青山绿水公司应按已付房款的2%向李学敏支付违约金。故青山绿水公司应在2017年4月23日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料提供给产权登记机关备案，否则构成违约。李学敏至今未取得案涉房屋的不动产权属证书，青山绿水公司未能提供证据证明其已按合同约定履行了向产权登记机关提交办证应由其提交的资料的合同义务，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，青山绿水公司应承担举证不能的不利后果。青山绿水公司构成违约，应按合同约定向李学敏赔偿逾期办证的违约金25345元，李学敏的该项诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，青山绿水公司仍应承担协助李学敏办理案涉房屋的不动产权属证书之义务。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第八十一条、第八十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司应在本判决书生效之日起九十日内协助李学敏办理江西省××××区青山镇葡萄村赣湘国际物流港第17幢120-01号房的不动产权属证书；二、萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司应在本判决书生效之日起五日内赔偿李学敏逾期办证的违约金25347元；三、驳回李学敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4303元，由李学敏负担2303元，由萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司负担2000元。
本院二审审理期间，当事人没有提交新的证据。
二审以当事人在一审程序中经庭审举证、质证的证据作为认定本案事实的依据。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，被上诉人的诉讼请求为要求上诉人办理房地产权属证书、支付逾期交房的违约金、支付迟延办证的违约金，上述请求实际为因商品房买卖而涉及的相关责任，而被上诉人据以提起上述请求所依据的主要是双方当事人签订的《商品房买卖合同》，而上诉人所主张的债权转移、以物抵债等实际涉及的是上述《商品房买卖合同》是否实际履行的问题（即购房款的支付方式以及购房款是否已经实际支付等问题），因此，一审判决将本案纠纷确认为房屋买卖合同纠纷并无不当，本院予以支持。上诉人与湖南天义建设集团有限公司赣湘国际物流港工程项目部、李圣来、首江威签订的《抵款协议》中，明确了李圣来、首江威提供的建筑施工工程款和材料款中1349911元用于冲抵李圣来、首江威所购买的上诉人赣湘国际物流港一期17栋120-01号物业房款、税费，以上金额由上诉人在湖南天义建设集团有限公司中扣除，且抵款协议同时约定“《商品房买卖合同》在付清以上房款后签订”，而签订《抵款协议》的当日李圣来、首江威向上诉人出具了委托书，要求上诉人将《抵款协议》中所涉及的物业转让于李学敏，并与之签订商品房买卖合同，而实际上，上诉人与被上诉人不仅签订了《商品房买卖合同》，上诉人还向被上诉人开具了房款收据（备注了工程款抵扣）和契税、维修基金、交易登记费的收据，即上诉人对工程款抵扣房款及债权转移的事实已经明知，签订《商品房买卖合同》和开具收款收据的行为实际上根据《抵款协议》载明的“商品房买卖合同在付清以上房款后签订”的约定可以表明上诉人实际已经认可以工程款抵扣购房款的行为实际完成，上诉人提出被上诉人未取得湖南天义建设集团有限公司工程结算单、债权债务金额尚未明确从而抵款协议未能实际履行的主张不能成立。而至于在《抵款协议》、《商品房买卖合同》签订后，上诉人与湖南天义建设集团有限公司另行达成的相应协议系该双方之间的意思表示，不能否认上述《抵款协议》、《商品房买卖合同》的效力。因此，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，且被上诉人已经实质上支付了相应的购房款，上诉人应按合同约定履行相关义务。被上诉人至今未取得案涉房屋的不动产权属证书，上诉人未能提供证据证明其已按合同约定履行了向产权登记机关提交办证应由其提交的资料的合同义务，应按合同约定向被上诉人赔偿逾期办证的违约金25345元并协助被上诉人办理案涉房屋的不动产权属证书。被上诉人要求上诉人按《商品房买卖合同》的约定承担相应责任，而湖南天义建设集团有限公司不是该《商品房买卖合同》的合同当事人，且其对于《抵款协议》所涉问题已向一审法院出具了相关说明，其不属于必须参加诉讼的当事人，一审法院未追加其为本案当事人参加诉讼不属于严重违反法定程序的情形，上诉人提出一审判决程序违法的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人青山绿水公司的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元，由萍乡市青山绿水物流投资有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 易 康
审判员 黄 薇
审判员 严林伟
二〇一八年四月十六日
书记员 易丽娟