贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔01民终6257号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路205号。法定代表人：王丽华，该公司经理。委托诉讼代理人：熊健，贵州公达律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家华，贵州公达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州省地质矿产勘查开发局机关服务中心，住所地贵州省贵阳市云岩区北京路203号。法定代表人：高进，该机关服务中心主任。委托诉讼代理人：林永燕，贵州纵贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：任武，贵州纵贯律师事务所律师。上诉人贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司（以下简称丽琴公司）因与被上诉人贵州省地质矿产勘查开发局机关服务中心（以下简称地矿局服务中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人丽琴公司及其委托诉讼代理人熊健、黄家华，被上诉人地矿局服务中心及其委托诉讼代理人林永燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽琴公司上诉请求：一、依法撤销原判决第三项，并改判被上诉人支付上诉人从2016年1月至2017年6月为其管理农贸市场所垫付的管理费用28140.62元人民币；二、依法撤销原判决第五项并改判被上诉人返还上诉人代付改造装修费用人民币800000元（以评估价格为准）及消防改善费用75000元人民币（以评估价格为准）；三、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实有误，本案的租赁标的物应当是“农贸市场”而不是单纯“房屋”，2008年农贸市场不符合使用标准，必须进行装修改造升级，被上诉人承诺上诉人垫付的装修改造费用，将在改造完成后予以返还，履行改造义务的应该是被上诉人；2、一审法院适用双方签订《房屋租赁合同》第五条第四款之约定，认定被上诉人对合同解除后的装修改造费用不予补偿，没有对其适用的范围作出界定，装修升级改造是被上诉人主动向上级主管部门申请，委托上诉人进行的，并非合同约定的装修改造，且被上诉人单方面大幅提租，构成违约；3、针对上诉人请求对农贸市场进行装修改造费用及消防改善费用申请司法鉴定的申请，一审法院不予准许，实属事实认定错误，请求二审法院依法予以纠正；4、双方合同关系解除以后，上诉人代管了近2年，上诉人并非违法占有，不应判处支付房屋占有费。综上，一审法院认定事实错误，请求二审法院依法改判。地矿局服务中心答辩称：1、上诉人与被上诉人之间系房屋租赁合同关系，合同解除后，上诉人未按合同约定将案涉房屋返还，给被上诉人造成损失。因此，原判决第三项有事实及法律依据，应予维持；2、被上诉人只有交付房屋的义务，没有管理农贸市场的义务，上诉人作为独立的市场经营主体管理农贸市场是其自身为了经营进行的活动，与被上诉人无关，故其要求被上诉人支付管理费用显然没有依据；3、双方每一份租赁合同均明确约定装修改造费用和消防改善费用由上诉人承担，因此，上诉人要求被上诉人承担该部分费用没有任何依据；4、双方合同约定出租房屋用于农贸市场使用，上诉人混淆了租赁标的物和标的物的用途；5、租赁期限届满，出租人提高租金是发出新的邀约，并未违约。综上，请求驳回其上诉，维持原判。地矿局服务中心向一审法院提出诉讼请求：一、确认原、被告之间的租赁合同于2015年9月30日解除，并判令被告返还租赁房屋；二、判令被告支付原告不定期租赁期间租金31668元（不定期租赁期限为2015年6月18日至2015年9月30日，共计3.5个月，租金按每月9048元计算）；三、判令被告支付原告因逾期未返还房屋致原告相应损失暂计365400元（从2015年9月30日起暂计算至2017年6月30日，按每月每平方米30元计算至房屋实际返还之日止）；四、本案诉讼费由被告承担。反诉原告丽琴公司向一审法院提出反诉请求：一、判令反诉被告返还反诉原告代付装修费用800000元（以评估价格为准）；二、判令反诉被告返还反诉原告代付的消防改造费用75000元（以评估价格为准）；三、判令反诉被告支付反诉原告从2016年1月至2017年6月为其管理农贸市场所垫付的管理费用28140.62元；四、本案本诉及反诉的诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：贵阳市云岩区北京路205号地矿局机关5-6栋负1楼房屋系贵州省地质矿产勘查开发局所有，由原告（反诉被告）地矿局服务中心进行管理。2009年6月5日，地矿局服务中心（甲方）与被告（反诉原告）丽琴公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋的部分（约580平方米）出租给乙方用于农贸市场使用，租赁期限四年（2009年6月18日至2013年6月17日），乙方向甲方支付履约保证金10000元，租赁期满或合同解除后，该保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同到期后，合同双方于2013年7月5日续签合同，租赁期限为2013年6月18日至2014年6月17日，每月租金9048元，同时约定“乙方的房屋改造方案必须经甲方同意，房屋装修改造的费用由乙方自行负责，合同期间内由乙方使用，合同终止后，甲方收回房屋，对乙方的装修改造投入不作补偿。”合同到期后，合同双方再次续签合同，租赁期限为2014年6月18日至2015年6月17日，每月租金及合同到期后对房屋改造不作补偿的约定与前期合同一致。2015年6月2日，原告向被告发出通知，将对涉案房屋的租金于合同到期后进行调整。同月30日，被告回复认为原告的租金调整不符合合同约定。同年8月31日，原告发出《限期搬迁通知》，要求被告于通知之日起30日腾房。同年12月6日，被告回函原告要求就赔偿问题进行协商。但双方未能达成一致意见。另查明：自2015年6月18日起，被告未向原告支付房屋租金，也未将房屋返还原告；此外，暂至本案开庭时，被告仍继续经营农贸市场。庭审中，丽琴公司主张对房屋改造装修费用及消防改善费用申请司法鉴定。法院认为该鉴定申请对证明事实无意义，不予准许。一审法院认为，本案合同当事人双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同期限届满，双方虽未就房屋租金达成一致，但原告地矿局服务中心对被告丽琴公司继续使用房屋未持异议，双方形成不定期租赁关系。不定期租赁关系，当事人均有权解除合同。原告于2015年8月31日通知被告限期30日搬迁，客观上以其行为明确表示不再履行出租房屋的合同义务，故原告主张确认双方房屋租赁合同关系于2015年9月30日解除的诉请，符合法律规定，法院予以支持。合同解除后，根据合同性质，原告主张被告返还涉案房屋的诉请，符合法律规定，法院予以支持。原告关于被告支付房屋租金的诉请，原告主张被告按每月9048元支付2015年6月18日至9月30日房屋租金的诉请，符合当事人约定，法院予以支持，但原告主张按每月每平方米30元的标准计算逾期返还房屋致其相应损失的诉请，庭审中虽原告提供贵阳市房屋租金指导价为依据，但该依据不具备法律上的强制性，故原告关于按每月每平方米30元的标准计算相应损失，法院不予支持，对于逾期返还房屋的占有使用费仍按每月9048元进行计算至房屋返还之日止。被告已支付的履约保证金10000元可作抵扣。反诉原告丽琴公司关于反诉被告地矿局服务中心支付装修费用、消防改善费用及管理费用的诉请，法院依据双方庭审中提交的证据作以下评判：一、丽琴公司提交的涉案房屋关于农贸市场项目改造申请及委托书，仅能证明地矿局服务中心委托丽琴公司在行政部门办理相应行政审批手续，达不到地矿局服务中心委托丽琴公司管理市场的证明目的；二、丽琴公司按约定使用房屋并支付房屋租金，与一般委托代理关系的法律特征不符；三、合同中明确约定合同期限届满时出租人对房屋装修改造费用不予补偿，而合同已于2015年9月30日解除；四、依据庭审中证人谢某、胡某的证人证言，反诉原告在合同解除后仍继续对农贸市场的租户收取相应租金，其主张为地矿局服务中心代管农贸市场的理由与客观事实不符。综上，对于反诉原告丽琴公司关于反诉被告地矿局服务中心的全部反诉请求，法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告贵州省地质矿产勘查开发局机关服务中心与被告贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司的《房屋租赁合同》于2015年9月30日解除；二、被告贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司于本判决书生效之日起十日内将贵阳市云岩区北京路205号地矿局机关5-6栋负1楼的部分房屋（约580平方米）返还原告贵州省地质矿产勘查开发局机关服务中心；三、被告贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司于本判决书生效之日起以每月9048元的标准向原告贵州省地质矿产勘查开发局机关服务中心支付自2015年6月18日起至房屋返还之日止的房屋占有使用费（履约保证金10000元予以抵扣）；四、驳回原告贵州省地质矿产勘查开发局机关服务中心的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7258元，减半收取计3629元，由原告贵州省地质矿产勘查开发局机关服务中心负担1317元，被告贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司负担2312元。反诉案件受理费12832元，减半收取计6416元，由原告贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司负担（本诉案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时直接给付原告）。本院二审期间，当事人没有提交新证据，上述事实，有当事人的当庭陈述笔录、房屋租赁合同、房屋产权证、通知、证人证言、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，对一审查明的事实本院予以确认。另查明：本案双方当事人2009年6月5日签订第一份《房屋租赁合同》时即约定“乙方在租用期间，应严格按照‘谁使用、谁负责’的原则，搞好治安保卫及消防安全工作，配齐配足灭火设施、器材，并积极配合甲方及上级主管部门的检查、督促，对检查中发现的消防安全隐患要及时整改”，此后所签合同也与此一致。本院认为，本案是一起房屋租赁纠纷案件，双方的争议焦点是：一、涉案房屋装修、消防责任的义务主体是出租人还是承租人？二、双方之间是否存在代管关系？关于第一个争议焦点：涉案房屋装修、消防责任的义务主体是出租人还是承租人？一般而言，商业地产投入使用需要经过两次消防验收，第一次是主体工程，第二次是按使用目的进行二次装修以后的消防验收。按照《中华人民共和国消防法》第十五条“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。公安机关消防机构应当自受理申请之日起十个工作日内，根据消防技术标准和管理规定，对该场所进行消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”本案中，双方当事人在合同里明确约定装修改造的费用由乙方自行负责，乙方在租用期间配齐配足灭火设施、器材，故上诉人丽琴公司要求对消防设施进行补偿的上诉请求，本院不予支持。至于装修改造费用是否应当补偿？本院认为，按照租赁行业惯例和交易习惯，装饰装修物一般视为在租赁期满后其使用价值基本耗尽，装修费用已摊销完毕，出租人无需补偿。这一点从2008年农贸市场装修升级改造而2009年双方当事人签订了租赁期限为四年的租赁合同也可得到印证，双方当事人在合同中明确约定“乙方的房屋改造方案必须经甲方同意，房屋装修改造的费用由乙方自行负责，合同期间内由乙方使用，合同终止后，甲方收回房屋，对乙方的装修改造投入不作补偿。”故上诉人丽琴公司要求对装修进行补偿的上诉请求，本院不予支持。关于第二个争议焦点：双方之间是否存在代管关系？本案双方当事人签订的是房屋租赁合同，出租人地矿局服务中心提供房屋、收取租金，承租人使用房屋用于农贸市场、交纳租金。双方并无形成代管关系的事实及证据。丽琴公司承租以后根据相关部门的行业管理要求进行装修升级改造、完善消防设施，收取摊位租金，均属于自主经营、自负盈亏的范畴，并非代出租人地矿局服务中心履行合同义务，故上诉人丽琴公司要求地矿局服务中心支付其2016年1月至2017年6月管理农贸市场的管理费用的上诉请求，本院不予支持。至于2015年出租人地矿局服务中心要求调整租金的问题，由于当时双方当事人约定的租赁期限已经届满，系出租人对此后的租赁关系提出了新的要约，而并非违约行为。故上诉人丽琴公司的此项上诉主张亦不能成立。综上所述，上诉人丽琴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，上诉人申请增加三个月时间返还房屋，本院考虑到农贸市场的经营户较多，的确需要相对较长的一段时间来处置善后事宜，故对此予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初395号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更贵阳铁路运输法院（2017）黔8601民初395号民事判决第二项为：贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司于本判决书生效之日起九十日内将贵阳市云岩区北京路205号地矿局机关5-6栋负1楼的部分房屋（约580平方米）返还原告贵州省地质矿产勘查开发局机关服务中心；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费14897元，由贵阳云岩丽琴北京路农贸市场管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 妍审判员 龙 珑审判员 唐有临二〇一七年十二月二十五日书记员 田 鹏