黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）外民一初字第1445号
原告褚连科，1975年2月20日出生（公民身份号码×××），住所地哈尔滨市香坊区。
委托代理人于欢欢，黑龙江恒金律师律师事务所律师。
被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司，住所地哈尔滨市道里区西十四道街45号。
负责人全星，经理。
委托代理人张雪男。
委托代理人刘彤。
原告褚连科与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司（以下简称龙贸公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告褚连科及其委托代理人于欢欢，被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司的委托代理人张雪男、刘彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告褚连科诉称，原、被告于2014年4月7日签订位于哈尔滨市道外区南十四道街与仁里街交汇处［金帆明居］商品房《内部认购书》。该认购书约定，被告将［金帆明居］2#1-6-4房源以1，213，600.00元（大写壹佰贰拾壹万叁仟陆佰元）的价格出售原告。合同签订当日，原告将全部房款交付被告。被告已于2014年5月14日取得商品房预售许可证，已经符合签订房屋买卖合同的条件。原告多次要求被告签订正式的联机备案的商品房买卖合同，但被告仍拒绝履行签订商品房买卖合同的义务。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，双方在房屋认购书中已经约定了权利义务，而被告已经取得了预售许可证，已经具备了签订商品房买卖合同的条件，但被告拒绝履行义务，已经违反了合同约定。原告多次找到被告协商未果，为避免被告擅自将原告认购的房屋销售给他人，导致原告遭受损失，原告诉至法院，诉讼请求为：1、依法确认原、被告2014年4月7日签订的商品房认购书合法有效；2、依法判令被告履行与原告签订哈尔滨市商品房买卖合同书并到房管部门备案的义务，如不履行上述义务，要求退还购房款1213，600.00元；3、案件受理费由被告承担。
被告龙贸公司辩称，被告不同意原告的诉请，被告前法人金凤基于2014年4月7日向原告借款人民币500，000.00元，未约定利息，未偿还利息，以被告开发的道外区南十四道街金帆明居小区2栋1单元6层4号作为该借款的抵押，被告与原告2014年4月7日签订金帆明居内部认购书，合同约定价款为1213，600.00元，被告于2014年4月7日为原告出具收款收据（号码为075434号），但实际被告只收取了原告的借款500，000.00元。由于被告道外区金帆明居的工程需要工程款，才向原告借款，由于借贷大额款项都需要提供超出借款2至3倍的抵押，故被告才与原告签订了合同，不能掩盖双方明为买卖实为抵押的关系，因此说明被告只是为原告与金凤基之间的借贷关系提供抵押，双方实际上并不存在真实的房屋买卖关系。如果原告要求确认商品房订购书，同意购买诉争之房，原告需补齐购房款。
原告褚连科为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据并当庭举示：
证据一、原、被告于2014年4月7日签订的金帆明居内部认购书。意在证明2014年4月7日原、被告签订位于哈尔滨市道外区南十四道街与仁里街交汇处金帆明居的商品房《内部认购书》，认购书约定被告将金帆明居2#1-6楼4号房源以1213，600.00元（大写肆佰壹拾万陆仟叁佰元）的价格出售原告。该认购书符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第五条规定，即商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
证据二、被告于2014年3月6日出具的收据。意在证明被告收到原告所有房款后，被告出具收款凭证，由被告财务盖章，并由被告法定代表人签字确认。被告确认已经收到原告全部购房款共计1213，600.00元，原告的合同义务已经履行完毕。
证据三、哈尔滨市商品房预售许可证。意在证明被告已于2014年5月14日取得房屋预售许可证，已经符合签订《房屋买卖合同》的条件，双方签订的买卖合同合法有效。
被告龙贸公司为证明其主张的事实成立，向本院提供如下证据并当庭举示：
证据一、被告于2014年4月7日出具的借据（复印件），意在证明金凤基向原告借款500，000.00元，原、被告存在借贷关系。
经庭审质证，被告对原告举示的证据一的真实性无异议，双方签订合同目的是给之前500，000.00元借款作为抵押，并非是双方有真实的商品房买卖意愿；对证据二无异议，该证据与作为商品房买卖合同相配套才出具的，是用于抵押使用的；对证据三无异议，被告是已经取得该小区的预售许可，之所以未给原告联机备案，是因为双方是以房屋买卖形式做抵押，故没有做备案。原告对被告举示的证据一的真实性有异议，该证据系复印件，没有原告签字确认，系伪造，双方不存在借贷关系。
本院认证意见为：对原告提供的证据一、二、三，因上述证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故本院予以采信。对被告提供的证据一，因该证据不足以证明与本案具有关联性，故本院不予采信。
经审理查明，原告于2014年3月6日为购买被告开发的位于哈尔滨市道外区南十四道街221号金帆明居住宅小区2栋1单元6层4号的房屋向被告交纳了购房款1，213，600.00元，被告为原告出具了交纳购房款的收据。2014年4月7日原、被告签订金帆明居内部认购书，双方约定，被告将位于哈尔滨市道外区南十四道街221号金帆明居住宅小区2栋1单元6层4号房屋（建筑面积127.75平方米，房屋总价款1，213，600.00元）出卖给原告，该协议第四条约定：原告须在接到被告要求签订《商品房买卖合同》的通知后，七日内到被告指定地点签署《商品房买卖合同》；第五条约定：签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》和办理《个人住房借款合同》所产生的一切费用由原告承担；第九条约定：本认购书一式三份，具有同等法律效力，本认购书自甲乙双方签署后生效，并签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》生效后，本认购书自动作废。协议签订后，被告未与原告签订联机备案的哈尔滨市商品房买卖合同书。
另查明，诉争房屋尚未竣工，不具备进户条件。
本院认为，原、被告于2014年4月7日签订的金帆明居内部认购书的内容具体、明确且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均签字盖章，被告对此协议真实性也无异议，应认定是双方的真实意思表示，该金帆明居内部认购书合法、有效。对于原告要求被告履行与原告签订哈尔滨市商品房买卖合同书并到房管部门备案的义务的诉讼请求，因当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预，被告不同意与原告签订联机备案的哈尔滨市商品房买卖合同书，故本院不予支持。对于原告要求被告如不履行上述义务，退还购房款1，213，600.00元的诉讼请求，因被告明确表示不履行合同主要义务，诉争房屋不具备进户条件，故本院予以支持。被告抗辩，原、被告签订的金帆明居内部认购书系对被告单位前法定代表人金凤基与原告500，000.00元借款的抵押，因原告对被告提供的2014年4月7日书写的借款人为金凤基的借据复印件予以否认，同时原告否认原、被告存在借贷关系，因被告提供的借据复印件不能证明与本案房屋买卖具有关联性，故本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第六十条、第九十四条之规定，判决如下：
一、解除原告褚连科与被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于2014年4月7日签订的金帆明居内部认购书；
二、被告黑龙江龙贸房地产综合开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内返还原告褚连科购房款1，213，600.00元；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15722元，由被告负担，此款原告已预付，被告于本判决生效之日起三十日内将此款给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审 判 长 李晓冬
代理审判员 孙唯源
人民陪审员 王艳艳
二〇一五年五月十八日
书 记 员 刘文斌