文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0106民初7530号原告：刘金安，女，1968年10月26日出生，汉族，身份证住址湖北省洪湖市。委托代理人：裴紫薇，系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托代理人：龚敏，系广东合邦律师事务所律师。被告：卢俊青，女，1970年3月6日出生，汉族，住广州市天河区。原告刘金安诉被告卢俊青商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘金安的委托代理人裴紫薇、龚敏到庭参加诉讼，被告卢俊青经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告刘金安诉称：原、被告于2015年6月4日签订《房屋买卖合�》，约定被告将位于广州市天河区黄埔大道中路152号27J复式房的房屋（房地产权证为粤房地权证穗字第××号，以下简称涉案房屋）以3187000元出售给原告，若属被告原因导致无法完成交易或合同解除的，应双倍返还定金并支付房屋成交价15%的违约金给原告等。合同签订当日，原告向被告支付了15万元定金。尔后，原告为保证能顺利履行合同，以低于市场价的成交价出售了位于广州市白云区集贤庄集益街75号404房的房屋给他人及作出了其他必要的准备。但被告迟迟未能办理完毕涉案房屋的涂销抵押手续，且被告因与他人民事纠纷而导致涉案房屋被法院查封。经原告多次催促，被告于2015年11月19日与原告签订《补充协议》，保证在2016年3月31日前办理法院解封及银行涂销抵押手续。然时至今日，被告并未按前述约定履行义务，涉案房屋根本无法进行交易过户，加之目前�价攀升，原告遭受多重损失。为维护原告合法权益，特向法院起诉要求判令：1、解除原被告双方于2015年6月4日签订的《房屋买卖合同》及2015年11月19日签订的《补充协议》；2、被告返还定金15万元并支付违约金628050元（根据合同第9条的约定违约金为房屋总价15%即478050元，再加上15万元），合计778050元给原告；3、被告承担本案诉讼费用。被告卢俊青未到庭答辩。经审理查明：2015年6月4日，原告（买方）委托马洪昌与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：（第一条）买卖双方经协商出售及购入位于广州市天河区黄埔大道中路152号27J复式房，涉案房屋建筑面积182.85平方米（以《房地产权证》面积为准）；（第二条）卖方持有《房地产权证》，号码为粤房地权证穗字第××号，卖方保证对涉案房屋享有完整处分权并保证涉案房屋没有产权纠纷和债务纠纷，由于卖方的原因造成涉案房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由卖方承担全部责任，双倍赔偿买方已付房款；（第三条）买卖双方同意涉案房屋成交价为3187000元；（第七条）涉案房屋以现状售予买方，而买方已检查并同意以现状购买涉案房屋，涉案房屋之现状是指带租约出售；（第八条）卖方应在交易过户完成前将有关涉案房屋的产权纠纷、债务、税项及租赁清还抵押事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则，买方有权解除合同，卖方双倍赔偿买方已付房款；（第九条）卖方在收取定金后不能履行本合同条款将涉案房屋售予买方，则卖方须在确定不能出售物业的当天退还所有买方已付款项，并须以同等数目之金额赔偿买方以弥补买方之损失，并向买方支付房屋成交价15%的违约金；（第十三条）本合同取�任何过往双方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议；附件为合同就楼价款的交付方式达成以下方式付款，于2015年6月4日签订本合同时买方向卖方支付150000元作为定金等。被告在上述合同收款人签署处及卖方处签字，日期处显示“以银行凭证为准”，买方处显示“马洪昌代刘金安”字样等。对此，原告向本院提交的《委托书》载明原告于2015年6月3日委托马洪昌全权代理购买被告所有的涉案房屋等；《离婚证》显示原告与马洪昌于2015年7月20日登记离婚等。2015年11月19日，被告（甲方）与原告（丙方）、马洪昌（乙方/丙方委托代理人）签订《补充协议》，约定就涉案房屋由于甲方原因不能按合同按时成交房屋买卖，三方一致同意涉案房屋变更交易时间，甲方必须在2016年3月31日前办理在广州市越秀区人民法院的解封及银行赎契，保证可以在2016年3月31日前顺利过户；本协议作为《房屋买卖合同》的补充，未尽事宜以原合同条款为准等。关于合同的履行问题。1、原告称其与马洪昌原系夫妻关系，原告夫妇一直承租涉案房屋使用，后原告未经过房产中介方直接与被告协商签订《房屋买卖合同》；2、2015年6月5日原告通过马洪昌的银行账户向被告支付150000元定金；为此原告向本院提交《中国工商银行汇款凭证》，显示马洪昌于2015年6月5日向被告中国光大银行账号62×××88汇款150000元。关于原告的违约金的问题。原告称为顺利购买涉案房屋，原告与马洪昌以低于市场的价格出售双方名下唯一住房，后发现被告隐瞒房屋被查封的事实就与被告签订《补充协议》，但被告至今未履行合同义务，导致原告遭受严重损失。为证明上述事实，原告向本院提交以下证据：1、《广州市存量房买卖合同》，载明2015年7月9日原告与马洪昌将名下白云区集贤庄集益街75号404房以156万元售予案外人等；2、《房地产抵押估价报告》，显示原告与马洪昌委托广东南泰房地产与土地估价有限公司对白云区集贤庄集益街75号404房在2015年7月14日估价总价为1772115元等；3、广州市房地产档案馆于2015年9月1日出具的《个人名下房地产登记情况查询证明》，载明原告名下查无房地产情况记录等。广州市房地产档案馆于2016年12月5日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，涉案房屋产权人为被告，共有情况为单独所有，2012年11月1日核准登记，2012登记字号9028951号存案；2012年10月30日被告，招商银行股份有限公司广州分行申请持房产证抵押（含涂销再抵押），2012登记字9028951号存案；2015年7月30日，本院以（2015）穗天法金民初字第4079号协助执行通知书及民事裁定书查封涉案房屋，此后，涉案房屋又先后�广州市越秀区人民法院、广州市黄埔区人民法院、广州市番禺区人民法院依法轮候查封等。另，2016年4月20日，马洪昌以卢俊青为被告向本院提起商品房销售合同纠纷一案，要求解除《房屋买卖合同》、返还定金并支付违约金等，对此马洪昌亦提交低价出售白云区集贤庄集益街75号404房的相关证据作为赔偿违约金的依据；本院以（2016）粤0106民初7531号受理马洪昌该起诉，该案已审理完结。本院认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》以及原、被告与马洪昌三方签订的《补充协议》均是签订各方当事人真实的意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，各方均应依约切实履行。就广州市房地产档案馆于2016年12月5日出具的《广州市不动产登记查册表》可知，涉案房屋截至查询之日尚未办理涂销抵押手续，且�被告原因涉案房屋于2015年7月30日起被本院查封及多家法院轮候查封，故目前原告和被告签订的《房屋买卖合同》的履行存在障碍，且已超出合同正常履行期限，现原告要求解除《房屋买卖合同》及《补充协议》，理据充分，本院予以支持。结合原告向本院提交的《中国工商银行汇款凭证》及《房屋买卖合同》中有关定金支付方式的约定，足以证明原告在2015年6月5日已向被告足额支付定金150000元；而涉案房屋因被告原因被法院查封及轮候查封，被告经合法传唤未到庭参加诉讼，应承担相应举证不能的后果，故《房屋买卖合同》因无法履行而解除的责任在于被告，应由被告承担相应的违约责任，根据《房屋买卖合同》中第九条的约定，现原告要求被告返还已付定金150000元，赔偿违约金628050元（即赔偿已付款项150000元损失和按涉案房屋成交价3187000元的15%支付违约金�，理据充分，本院予以支持。被告卢俊青经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘金安与被告卢俊青于2015年6月4日签订的《房屋买卖合同》及2015年11月19日签订的《补充协议》；二、被告卢俊青于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘金安返还定金150000元并支付违约金628050元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38520元，由被告卢俊青负担。如不服本判�，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  罗幸荣人民陪审员  潘玉英二〇一六年十二月二十三日书 记 员  梁怡筠李艾潼本判决书于2016年月日送达