广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0802民初309号原告：湛江丽湾商业管理有限公司，住所地：湛江市赤坎区观海北路18号丽湾名邸住宅小区A1、A2幢二层01号商铺02号房屋。法定代表人：张卫，董事长。委托诉讼代理人：陈月华，广东国诚律师事务所律师。被告：陈斌，男，1971年12月23日出生，�族，住湛江市赤坎区，被告：湛江鼎烽餐饮管理有限公司，住所地：湛江市赤坎区观海北路18号丽湾名邸住宅小区A1、A2幢四层商场第四层。法定代表人：陈斌，总经理。两被告的共同委托诉讼代理人：欧艳，广东尚诺律师事务所律师。第三人：湛江市晟安房产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区海北路18号。法定代表人：张永俊，董事长。委托诉讼代理人：雷静，女，该公司总经办主任。原告湛江丽湾商业管理有限公司（下称丽湾公司）与被告陈斌、湛江鼎烽餐饮管理有限公司（下称鼎烽公司）、第三人湛江市晟安房产开发有限公司（下称晟安公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈月华、两被告的委托诉�代理人欧艳、第三人的委托诉讼代理人雷静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付所欠的租赁费用4909946.67元，其中租金4570346.67元、推广费336000元、POS机租金3600元。2、两被告按每年24%的比率向原告支付拖欠租赁费用所产生的违约金。截至2016年2月25日，该违约金数额为1256325元，之后的违约金根据两被告欠款数额，按每年24%的比率，自2016年2月26日起计至所有欠款付清之日止。3、两被告按每日21016元的标准向原告支付自2016年3月8日至2016年9月3日期间（共180天）的场地占用费3782880元。4、确认被告支付的租赁押佥500000元不予退还。5、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年2月2日，原告与被告陈斌签订《丽湾商业广场租赁合同》（编号：20130202），约定原告将位于湛江市××路××号丽湾商业广场第四层整层商铺出租给被告陈斌用于经营餐饮，租赁期限为20年，租赁商铺的建筑面积初定为5953㎡，另有露台部分432㎡不收取租金。首两个租赁年度月租金单价为40元／㎡；第三个租赁年度月租金单价为50元/㎡；自第四个租赁年度开始，以每年7%的递增率在上年的租金水平上逐年递增。被告应于每付款季度首月的5日前向原告支付本租赁季度租金，如延迟交租金，须按日向原告支付欠缴金额千分之三的违约金。2013年9月27日，原告与被告陈斌签订《租赁合同编号20130202号补充协议》，确认四楼餐厅计租面积为6000㎡，不计租金的露台面积432㎡，总计6432㎡。同时，被告陈斌另租原告丽湾商业广场负二层做仓库及员工食堂，租赁面积553㎡，租金按每月25元／㎡计算，即首年月租金为13825元，第二年起每年递增5%，租赁期限为10年。另外，被告陈斌每月须向原告支付推广费12000元，从开业之日起计算。被告陈斌使用原告提供的POS机，月租金300元。2013年9月，被告组织商铺装修。2013年9月10日，被告鼎烽公司注册成立，由被告陈斌担任法定代表人。2013年10月15日，被告鼎烽公司正式开业。被告鼎烽公司从成立之日起一直在该租赁场所营业，实际享有合同权利，且在使用商铺过程中，被告鼎烽公司曾以书面形式确认租赁关系，并承诺支付租金、水电费等相关费用，故被告鼎烽公司与被告陈斌应共同承担合同义务。在合同履行过程中，被告一直拖欠原告租金及其他相关费用，原告多次催收未果。截止2016年2月25日，被告已累计拖欠原告租金4570346.67元、推广费336000元及POS机租金3600元，所产生的违约金已共计5845053.84元。2016年2月25日，被告因被员工讨薪而停止经营，并造成不良的社会影响。原告遂于2月26日依据合同约定通知被告陈�解除《丽湾商业广场租赁合同》，并要求被告陈斌10日内按现状将商铺交还给原告。因为被告存在严重的违约行为，原告在通知其解除租赁合同时，已明确告知其所支付的租赁押金予以没收，不予退还。之后，被告一直拒不交还商铺，原告经多次催告无果，于2016年9月3日径行收回了全部商铺。根据租赁合同第24条的规定，被告应按2016年1月租金单价（每日10508元）2倍（即每日21016元）的标准向原告支付自2016年3月8日至2016年9月3日共180天的场地占用费共计3782880元。在违约金方面，双方在租赁合同中明确约定，被告拖欠租金及其他租赁费用的，应按每日干分之三计付违约金。考虑到被告的承受能力，原告主动降低违约金数额，只按年利率24%主张被告的违约金。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告陈斌辩称，一、被告陈斌不是涉案《租赁合同》�相对方，不是本案的适格主体。1、被告鼎烽公司已于2013年9月2日与涉案商铺的产权人即第三人依法重新签订了《租赁合同》，该合同相对人为被告鼎烽公司，而非被告陈斌。被告陈斌作为被告鼎烽公司的发起人之一，为设立被告鼎烽公司于2013年2月2日与原告签订《丽湾商业广场租赁合同》，租用湛江市赤坎区观海北18号丽湾商业广场第四层整层商铺。2013年9月2日，因被告鼎烽公司已符合工商登记设立条件，经协商，被告陈斌与原告同意终止原合同，丽湾商业广场第四层商铺由被告鼎烽公司承租。同时在办理工商登记过程中，被告鼎烽公司发现原告不是丽湾商业广场第四层商铺的所有权人，其不具有签订租赁合同的主体资格，故被告鼎烽公司重新与丽湾商业广场第四层商铺所有权人即第三人签订了《租赁合同》，该合同的相对人为被告鼎烽公司，而不是被告陈斌。原告虽一再否认该份合同，但该《租赁合同》是第三人盖章确认并根据法律规定由工商行政管理部门审核备案的，依法具有法律放力。2、被告鼎烽公司是丽湾商业广场第四层商铺唯一的承租人及实际使用人。事实上，自被告鼎烽公司筹备开始至依法设立一直是丽湾商业广场第四层商铺的实际承租人与使用人。原告于2013年2月2日与被告陈斌签订的《租赁合同》第五条已明确约定，该商铺的实际经营主体是被告鼎烽公司。且自商铺承租以来，租金、物业管理费、水电费等费用亦均一直由被告鼎烽公司支付。从被告提供的证据即可证实，该商铺的《开业申请表》、《关于开业前费用延期交付的申请》、《承诺书》、《申请书》均是被告鼎烽公司出具。而原告出具《租户催款单》的催收对象以及接收对象亦一直仅为被告鼎烽公司，合同解除前，原告从未向被告陈斌收取或催收过本案诉争的费用。因此，本案的承租人以及实际使用人均为被告鼎烽公司，而非被告陈斌。二、被告陈斌是被告鼎烽公司的发起人及法定代表人，其代表公司签订合同履行的是职务行为，并非商铺的承租人和实际使用人，其无需承担因租赁商铺产生的费用。如前所述，2013年9月2日的《租赁合同》是发起人陈斌在被告鼎烽公司设立过程中以公司名义签订的，被告鼎烽公司是本案讼争商铺的承租人和实际使用人。被告鼎烽公司于2013年9月10日经湛江市工商行政管理局批准依法成立，是具有独立法人资格的有限责任公司，其有独立的财产，并以其全部财产对公司的债务承担责任。本案应适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同�任的，人民法院应予支持”的规定，因租赁商铺产生的合同责任（包括物业管理、水电费、违约金等一切费用）均应由被告鼎烽公司承担，原告陈斌无需承担。三、原告请求支付的租金计算错误，应依法予以减少。被告鼎烽公司向原告支付的均为租金，从未支付任何滞纳金。根据原告提供的证据显示，被告鼎烽公司至少已支付租金共计5031279.83元（其中，第四层商铺租金支付至2015年4月，共计4821831.83元；饭堂租金支付至2014年12月，共计209448元）。原告将被告鼎烽公司已经支付的1633120.67元租金计入滞纳金，企图减少被告偿还的本金，以收取更多违约金，其行为严重损害了被告的利益，其诉讼主张没有事实和法律依据，依法应予驳回。按现有证据来看，被告鼎烽公司所欠租金仅为276万元，而非4570346.67元。四、原告主张的违约金明显过高，应依法予以减少。1、原告以不�名目收取违约金，其主张的违约金明显过高，依法应予减少。本案中，原告主张的违约金共三部分。第一、拖欠租赁费用产生的违约金，截止2016年2月25日共计1256325元；第二、原告主张按每日21016元的标准（即原租金单价的两倍）支付场地占用费3782880元；第三、被告支付的租赁押金500000元，这三项主张共计高达5539205元（尚未计算2016年2月26日至欠款付清之日部分的违约金），均属于违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高�造成的损失”。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。本案中，被告拖欠的租金仅为二百七十多万，但违约金未计算2016年2月26日至欠款付清之日部分已高达五百五十多万，2016年2月27日之后仍一直计算违约金至还清欠款之日止。原告主张的违约金已远远超过实际损失的30%，依法应予调整，应以所欠租金总额为基数按年利率24%为限计算违约金。2、原告主张的违约金计算错误，且没有提供相应证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。原告主张自2013年11月4日起按每年24%的利率计算违约金，但根据其提供的滞纳金明细表却是按照《租赁合同》约定的按日依欠缴金额3‰来计算违约金。原告认为被告在已支付的租金里面存在迟延支付违约金的情况，并计算了该部分违约金。但原告提供的滞纳金明细表是其单方制作的证据，不具有证明效力，不能证明被告存在迟延支付租金的情况以及无法证明被告迟延支付租金的具体天数，根据谁主张谁举证的原则，原告应就被告迟延支付租金的事实承担举证责任，否则应由原告承担举证不能的不利后果。五、本案不存在场地占用费，原告自要求解除合同当天即2016年2月26日开始，就已叫人封锁商铺，并将被告的员工全部赶走，且派人二十四小时看守，禁止被告的人员进入。被告鼎烽公司的工商登记资料、财务账册等重要文件材料以及办公设备、家具、家电等价值数百万元的财产均被原告实际控制，且原告在未经被告同意的情况下变卖了大部分的财产，被�多次要求原告返还财物未果。原告侵占被告财产的行为严重侵犯了被告的合法权益，且违反了法律的相关规定。对此，被告保留追究原告相应法律责任的权利。原告向被告主张场地占用费，没有任何事实和法律依据，依法应予驳回。综上所述，原告的大部分主张没有事实和法律依据，请求法院查明案件事实，驳回原告不合理的诉讼请求。被告鼎烽公司辩称，按被告陈斌的答辩意见。另外，原告不应该作为本案的原告提起诉讼，因为被告鼎烽公司租赁的是第三人的房产，因此，对于被告鼎烽公司拖欠的租金，应以第三人作为原告起诉。被告陈斌当时虽然与原告签订了租赁合同，但被告陈斌成立了被告鼎烽公司之后，以被告鼎烽公司的名义与第三人重新签订了租赁合同，租用的场地实际是被告鼎烽公司租赁使用并由被告鼎烽公司交纳租金，因此，被告陈斌在�案中不应承担责任。原告应返还租赁押金即履约保证金给被告鼎烽公司。关于原告请求的场地占用费，第三人在2016年3月8日已经收回了商铺，被告鼎烽公司已经不再使用占用场地，因此无需再支付场地占用费。关于原告请求的推广费，原告并没有履行双方签订的合同义务去进行推广，因此，被告不应支付推广费。关于原告请求的租金，由法院依法认定。第三人述称，1、第三人未曾与被告鼎烽公司签订过《租赁合同》。到目前为止，第三人未曾见过被告鼎烽公司所称的《租赁合同》原件。为查明事实，第三人曾向湛江市工商行政管理局查询，该局并没有该合同原件。2、第三人虽然是丽湾名邸住宅小区A1、A2幢商场的产权人，但该商场（即丽悦新天购物中心）一直由原告经营，第三人不是商场的经营主体，不会与商户发生租赁合同关系。3、所有与涉案商铺�赁合同履行有关的事项，均在原告与承租人之间发生，第三人未曾参与。综上，第三人认为，本案与第三人无关。请求法院根据原告与承租人签订的租赁合同，依法对相关问题进行认定处理。经审理查明，2013年2月1日，第三人晟安公司出具了《商场经营授权书》，主要内容：第三人晟安公司开发并持有的位于湛江市××路××号丽湾名邸商业中心（下称丽悦新天购物中心），为商场经营的需要，特授权原告丽湾公司负责商场经营事宜，具体授权事项如下：一、经营区域：湛江市××路××号丽湾名邸商场地下M层、负一层及地上1-4层。二、授权范围：l、负责商场的对外招商；2、与商户签订租赁合同等所有相关法律文书；3、负责商场的日常经营管理，处理与经营管理相关的事务；4、办理与商场的招商、租赁、日常经营相关的其他一切手续，处理其他相关事务等�2013年2月2日，原告与被告陈斌签订了《丽湾商业广场租赁合同》（编号：20130202号）。合同约定：一、原告将位于湛江市××路××号丽湾商业广场第四层整层商铺（除去公用设备用房）出租给被告陈斌使用。二、租赁商铺的建筑面积为5953平方米及露台部分432平方米（露台部分只按建筑面积收取物业管理费，不收取租金）。三、商铺租赁期限为20年，租赁起始时间以原告发出《收铺通知书》所规定的交付时间为准。被告陈斌不按时接收商铺的，不影响租赁期以及其他权利义务起计点的确定。四、商铺装修期6个月，装修期免租金。免租金期间不免除物业管理费、水电费等费用。五、被告陈斌租赁商铺的经营范围为大型高端中式餐饮。拟用商业名称/拟经营品牌为鼎烽。六、自商铺交付日起，至翌年的同月同日之前一日止，为第一个租赁年度，此后租赁年度依此类推。七、首两个租赁年度月租金单价为40元／㎡；第三个租赁年度月租金单价为50元／㎡；自第四个租赁年度开始，以每年7%的递增率在上一年的租金水平上逐年递增。八、被告陈斌应按先交租金后使用之原则按季交付租金；应于每付款季度首月的5日前向原告支付本租赁季度租金。被告陈斌在商铺交付同时，向原告交付首三个月租金。九、被告陈斌需向原告交付的履约保证金为：第一至第十个租赁年度为50万元，第十一至第二十个租赁年度为100万元。十、合同终止时，如被告陈斌已缴清全部租金及其它应缴之费用并无违约行为，原告应在终止后15个工作日内将被告陈斌的履约保证金（免息）退还给被告陈斌。十一、合同终止时（含任何一种提前终止情形），如被告陈斌有违约行为，原告有权依照合同的规定没收履约保证金，并依约追究被告陈斌的其他违约责任。十二、被告陈斌须按时向原告缴付租金。如被告陈斌迟延缴交租金，须向原告支付违约金；从应交之日起，按日依欠缴金额的3‰计算违约金。十三、如在合同终止（含任何一种情况下的提前终止）后，被告陈斌不能在10天内依照合同规定将商铺交还给原告，则被告陈斌应在计交租金的同时，按合同终止前一个月的租金单价的两倍乘以占用时间向原告交纳场地占用费，原告同时有权要求其他赔偿。十四、合同期内，被告陈斌有下列情形之一，视为其根本性违约，原告有权单方面解除合同，没收履约保证金，被告陈斌还须向原告支付相当于当年三个月租金的违约金及合同约定的其他违约金，造成原告损失的，原告有权向被告陈斌追偿损失，原告并有权依约行使留置权或单方面收回商铺的权利：（1）拖欠应缴租金或其他应缴款项累计达60日以上（含60日）；……。2013年9月27日，原告与被告陈斌又签订了《租赁合同编号20130202号补充协议》。协议约定：一、经双方确认，四楼餐厅计租面积为6000㎡和露台面积为432㎡，总计6432㎡。缴交物业管理费面积为计租面积6000㎡及不计租的露台面积432㎡，总计6432㎡。二、被告陈斌另租丽湾商业广场负二层作仓库及员工饭堂，租赁面积553㎡，租金按25元每平方米计算，即首年月租金为13825元，第二年起每年递增5%。租赁期限自场地交付之日起10年。三、推广费按每月2元每平方米计算，即每月12000元，从开业日起计算。四、饭堂租赁押金：按两个月的租金总额交付租赁押金即27650元。五、被告陈斌使用原告提供的POS机，月租300元，押金3000元。合同签订后，原告依约将商铺交付被告陈斌使用，该商铺用作被告鼎烽公司的经营场所。被告陈斌已支付商铺履约保证金50万元、饭堂租赁押金27650元及POS机押金3000元给原告。2013年10月14日，被告鼎烽公司向原告提交《开业申请表》，告知原告其商铺已全部完成装修工程及验收审批工作，并向原告申请于2013年10月15日开业。涉案商铺的权属人为第三人。被告陈斌为设立被告鼎烽公司而与原告签订上述租赁合同及补充协议的。另查明，被告已支付第四层商铺2014年9月30日前的租金及2014年10月的部分租金68711.16元，现被告拖欠原告第四层商铺2014年10月的部分租金及2014年11月之后的租金。被告已支付负二层房屋2014年12月31日前的租金及2015年1月的部分租金8516.25元，现被告拖欠原告负二层房屋2015年1月的部分租金及2015年2月之后的租金。2016年2月26日，原告通过广东省湛江市港城公证处公证送达其于2016年2月26日作出的《关于解除租赁合同的函》给被告陈斌，被告陈斌于当日签收了该函。�函的主要内容：1、原告自2016年2月26日起解除与被告陈斌签订的《丽湾商业广场租赁合同》、《租赁合同20130202号补充协议》。2、被告陈斌必须在2016年3月6日前按现状交还丽湾商业广场第四层商铺及负二层仓库及员工饭堂，交清所欠的应缴费用。如逾期，原告根据合同约定将被告陈斌遗留在商铺及仓库、员工饭堂的一切动产搬离并收回商铺及仓库、员工饭堂。之后，被告陈斌未在上述期限内将租赁场地交还给原告。2016年8月23日，原告又通过广东省湛江市港城公证处公证其通过国内标准快递的方式寄送其于2016年8月23日作出的《复函》给被告陈斌。复函的主要内容：原告已收到被告鼎烽公司2016年8月15日的《通知》，现答复如下：根据原告于2016年2月26日向被告陈斌送达的《关于解除租赁合同的函》的要求，被告陈斌应于2016年3月7日之前按现状向原告交还场地，根据合�法的有关规定，被告鼎烽公司已无权使用涉案场地。自2016年3月8日起，原告有权自行处置租赁场地。同时，要求被告鼎烽公司清空存放在租赁场地的物资。2016年5月9日，第三人晟安公司出具了《对〈商场经营授权书〉的说明》，主要内容：《商场经营授权书》的授权范围包括处理与商场日常经营有关的争议纠纷。对于因承租人拖欠租金、费用或因其他与丽湾名邸商业中心商铺租赁、使用、管理有关的事项而产生的纠纷，原告有权作为出租方和商场经营主体依法提出诉讼、仲裁或通过采取其他措施解决纠纷。再查明，原告于2016年9月3日自行收回租赁场地。因被告拖欠租金等费用，原告遂于2017年3月3日向本院提起诉讼。在庭审中，原、被告均确认涉案的租赁合同及补充协议于2016年2月26日已解除。第三人确认涉案的所有权利属原告享有。�本院释明，原告对其主张的违约金及不予退还租赁押金的诉讼请求，原告选择主张违约金的诉讼请求，并要求以租赁押金抵偿违约金。原告选择被告陈斌承担本案的责任。在庭审中，原告明确：1、原告请求的租金4570346.67元是指第四层商铺2014年10月1日至2016年2月29日的租金4371288.84元及负二层房屋2015年1月1日至2016年2月29日的租金199057.83元。2、原告请求的推广费336000元（12000元/月×28个月）是指2013年11月1日至2016年2月29日的推广费。3、原告请求的POS机租金3600元（300元/台·月×4台×3个月）是指2014年7、8、9月的租金。两被告表示同意支付原告请求的推广费及POS机租金。本院认为，原告与被告陈斌签订的《丽湾商业广场租赁合同》及该合同的补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应遵照履�。原、被告均确认该合同及补充协议于2016年2月26日已予以解除，本院予以确认。关于原告的主体资格问题。原告经涉案租赁场地的所有人即第三人授权，与被告陈斌签订了租赁合同和补充协议，原告系涉案租赁合同及补充协议的一方当事人。被告鼎烽公司主张在原告与被告陈斌签订合同后，其与第三人又重新签订了租赁合同，并提供该租赁合同为证，拟证实原告不是本案的适格主体。但第三人否认与被告鼎烽公司签订过该合同，且被告鼎烽公司未能提供该合同原件，因此，本院对被告鼎烽公司提供的租赁合同不予采纳。第三人称其虽是涉案商场的产权人，但该商场一直由原告经营，其不是商场的经营主体，与商户没有发生租赁合同关系，所有与涉案商铺租赁合同履行有关的事项，均在原告与承租人之间发生，其未曾参与，其与本案无关。且第三人作出�面说明因承租人拖欠租金等费用，原告有权提起诉讼等。在庭审中，第三人也明确表示涉案的所有权利属原告享有。因此，原告是本案的适格主体。关于原告请求的场地租金、推广费、POS机租金的问题。第一，房屋租金的问题。两被告在庭审中主张其已付清第四层商铺2015年4月30日之前的租金及已付清负二层房屋2015年2月之前的租金以及主张其于合同解除之日即2016年2月26日已将租赁场地交还给原告，原告均不予认可，两被告又未能举证证明，故本院不予采信。根据原告于2016年8月23日作出的《复函》可证实，被告鼎烽公司的经营物资至2016年8月23日止仍存放在租赁场地内，综合考虑原、被告提供的证据，本院对原告主张其于2016年9月3日收回租赁场地，予以采信。因此，原告请求被告支付第四层商铺2014年10月1日至2016年2月29日的租金及负二层房屋2015年1月1日至2016年2月29日的租金，本院予以支持。根据涉案租赁合同及补充协议的约定，商铺及负二层房屋的租赁期限从场地交付之日起计算，但原、被告对场地的交付时间都未能提供充分证据予以证实。在庭审中，原告主张其于2013年9月1日已将全部场地交付给被告使用，被告不予认可，原告提供的《收铺通知书》又没有被告的签名确认。而被告对场地交付时间未能提供任何证据证明，并称已不记得交付时间。为此，根据被告鼎烽公司于2013年10月14日向原告申请开业的客观事实，本院对原告主张其于2013年9月1日交付商铺，予以确认。原、被告租赁负二层房屋的补充协议是2013年9月27日签订的，故本院认定负二层房屋的交付时间为2013年9月27日。根据合同及补充协议的约定，2013年9月1日至2015年8月31日商铺的月租金为240000元（40元/平方米×6000平方米）；2015年9月1日至2016年8月31日商铺的�租金为300000元（50元/平方米×6000平方米），因此，2014年10月1日至2015年8月31日（共11个月）的商铺租金为2640000元（240000元/月×11个月），2015年9月1日至2016年2月29日（共6个月）的商铺租金为1800000（300000元×6个月），合计4440000元，扣除被告已支付2014年10月的部分租金68711.16元后，被告尚需向原告支付第四层商铺2014年10月1日至2016年2月29日的租金4371288.84元（4440000元-68711.16元）。根据合同补充协议的约定，负二层房屋2013年9月27日至2014年9月26日的月租金为13825元，2014年9月27日至2015年9月26日的月租金为14516.25元（13825元+13825元×5%），2015年9月27日至2016年9月26日的月租金为15242.06元（14516.25元+14516.25元×5%），因此，负二层房屋2015年1月1日至2015年9月26日（共9个月）的租金为130646.25元（14516.25元/月×9个月），2015年9月27日至2016年2月29日（共5个月）的租金为76210.30元（15242.06元×5个月），合计206856.55元，扣除被告已支付的2015年1月的部分租金8516.25元后，被告尚需向原告支付负二层房屋2015年1月1日至2016年2月29日的租金198340.30元（206856.55元-8516.25元）。综上，被告应向原告支付场地租金共4569629.14元（4371288.84元+198340.30元）。第二，推广费及POS机租金的问题。两被告同意支付原告请求的推广费336000元及POS机租金3600元，本院予以支持。关于场地租金、推广费、POS机租金的违约金问题。第一，商铺租金的违约金问题。根据合同约定，商铺租金按季交付，应于每付款季度首月的5日前支付本租赁季度租金，逾期交纳商铺租金的，则从应交之日起按每日3‰（年利率109.5%）计付违约金。被告主张双方约定的违约金过高，并请求予以调整减少，现原告自愿调整违约金计算比率为24%，合理合法，本院予以照准。商铺租金的违约金�算如下：1、2014年10月1日至2014年12月31日（一个季度）租金的违约金以651288.84元[（月租金240000元-被告已支付2014年10月的部分租金68711.16元）+月租金240000元+月租金240000元]为基数，按年利率24%，从2014年10月5日起计至被告付清租金之日止。2、2015年1月1日至2015年3月31日（一个季度）租金的违约金以720000元（月租金240000元×3个月）为基数，按年利率24%，从2015年1月5日起计至被告付清租金之日止。3、2015年4月1日至2015年6月30日（一个季度）租金的违约金以720000元（月租金240000元×3个月）为基数，按年利率24%，从2015年4月5日起计至被告付清租金之日止。4、2015年7月1日至2015年9月30日（一个季度）租金的违约金以720000元（月租金240000元×3个月）为基数，按年利率24%，从2015年7月5日起计至被告付清租金之日止。5、2015年10月1日至2015年12月31日（一个季度）租金�违约金以720000元（月租金240000元×3个月）为基数，按年利率24%，从2015年10月5日起计至被告付清租金之日止。6、2016年1月1日至2016年2月29日（二个月）租金的违约金以480000元（月租金240000元×2个月）为基数，按年利率24%，从2016年1月5日起计至被告付清租金之日止。第二，负二层房屋租金的违约金问题。被告未按约定支付该租金，故原告请求违约金，于法有据，本院予以支持。但涉案合同及补充协议均未对该违约金进行约定，故原告请求按年利率24%计算违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。因此，该违约金应以被告拖欠负二层房屋的租金198340.30元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从原告起诉之日（2017年3月3日）起计至被告付清租金之日止。第三，推广费、POS机租金的违约金问题。被告未按约定支付推广费及POS机租金，故原告请求违约金，于法有据�本院予以支持。但涉案合同及补充协议均未对该两项违约金进行约定，故原告请求按年利率24%计算该两项违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。因此，推广费的违约金应以被告拖欠的推广费336000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从原告起诉之日（2017年3月3日）起计至被告付清推广费之日止。POS机租金的违约金应以被告拖欠的POS机租金3600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从原告起诉之日（2017年3月3日）起计至被告付清POS机租金之日止。关于场地占用费的问题。根据租赁合同的约定，合同终止后，被告陈斌不能在10天内依照合同规定将商铺交还给原告的，被告陈斌应在计交租金的同时，按合同终止前一个月的租金单价的两倍乘以占用时间向原告交纳商铺的占用费。本案中，商铺的租赁合同于2016年2月26日已解除，根据上述约定，被告陈�应于2016年3月7日前将商铺交还给原告，但被告陈斌未能举证证明其在该期限内已将商铺交还给原告，原告是于2016年9月3日才自行收回租赁场地的，因此，原告请求被告支付2016年3月8日至2016年9月3日（共180天）的商铺占用费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同解除的前一个月即2016年1月商铺的月租金为300000元，故商铺占用费应为3600000元（300000元/月×2÷30天×180天）。原、被告对负二层房屋的占用费的计算方法未作约定，故负二层房屋的占用费应参照合同解除当月即2016年2月的月租金标准即每月15242.06元计算，故负二层房屋的占用费应为91452.36元（15242.06元/月÷30天×180天）。综上，租赁场地的占用费共为3691452.36元（3600000元+91452.36元）。原告请求占用费的超出部分，本院不予支持。关于押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五�规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”及第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中，被告陈斌向原告交纳的商铺履约保证金、饭堂租赁押金及POS机押金与上述法律规定的定金的性质是一致的，其目的都是为了作为债权的担保，其最终的处理方式也是一致的即或是抵作合同价款或是收回，债务人违约时均无权要求返还。因此，对于违约金和押金，原告只能选择一项主张权利，经本院释明，原告选择主张违约金，因此，原告请求确认其不予退还被告支付的租赁�金500000元，本院不予支持。被告陈斌支付的商铺履约保证金50万元、饭堂租赁押金27650元及POS机押金3000元应用于抵偿被告应清偿的债务。关于本案责任的承担主体问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”因此，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同产生的民事责任，合同相对人有权选择发起人或者公司承担。本案中，被告陈斌作为发起人，为设立被告鼎烽公司而租赁涉案场地，并与原告签订了租赁合同及补充协议。被告鼎烽公司成立�，也实际享有了合同权利和履行了合同义务，因此，原告享有请求被告陈斌或被告鼎烽公司承担责任的选择权。经本院释明后，原告选择陈斌承担本案的责任，故本院予以支持。因此，被告鼎烽公司无需承担本案的责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈斌须于本判决生效之日起十日内支付场地租金4569629.14元、推广费336000元、POS机租金3600元给原告湛江丽湾商业管理有限公司。二、被告陈斌须于本判决生效之日起十日内支付2014年10月1日至2014年12月31日商铺租金的违约金（以651288.84元为基数，按年利率24%，从2014年10月5日起计至被告陈斌付清款项之日止）、2015年1月1日至2015年3月31日商铺租金的违约金（以720000元为基数，按年利率24%，从2015年1月5日起计至被告陈斌付清款项之日止）、2015年4月1日至2015年6月30日商铺租金的违约金（以720000元为基数，按年利率24%，从2015年4月5日起计至被告陈斌付清款项之日止）、2015年7月1日至2015年9月30日商铺租金的违约金（以720000元为基数，按年利率24%，从2015年7月5日起计至被告陈斌付清款项之日止）、2015年10月1日至2015年12月31日商铺租金的违约金（以720000元为基数，按年利率24%，从2015年10月5日起计至被告陈斌付清款项之日止）、2016年1月1日至2016年2月29日商铺租金的违约金（以480000元为基数，按年利率24%，从2016年1月5日起计至被告陈斌�清款项之日止）给原告湛江丽湾商业管理有限公司。三、被告陈斌须于本判决生效之日起十日内支付负二层房屋租金的违约金（以198340.30元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年3月3日起计至被告陈斌付清款项之日止）给原告湛江丽湾商业管理有限公司。四、被告陈斌须于本判决生效之日起十日内支付推广费的违约金（以336000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年3月3日起计至被告陈斌付清款项之日止）及POS机租金的违约金（以3600元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年3月3日起计至被告陈斌付清款项之日止）给原告湛江丽湾商业管理有限公司。五、被告陈斌须于本判决生效之日起十日内支付场地占用费3691452.36元给原告湛江丽湾商业管理有限公司。六、被告陈斌交纳的商铺履约保证金50万元、饭堂租赁押金27650元及POS机押金3000元用于抵偿被告陈斌应承担的上述债务。七、驳回原告湛江丽湾商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84494.91元（原告已预交），由原告湛江丽湾商业管理有限公司负担744.91元，被告陈斌负担83750元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  张 宇审 判 员  周娟华人民陪审员  陈 添二〇一七年十二月十九日书 记 员  刘 旋附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返�定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据�足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。