北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初27578号
原告:北京一商批发配送中心，住所地北京市西城区广安门外马连道路**号。
法定代表人：万洪亮，总经理。
委托代理人：张锐，男，汉族，该中心员工，住北京市门头沟区。
委托代理人：尹建林，北京慧学律师事务所律师。
被告：北京一商茗品茶叶有限公司，住所北京市宣武区马连道路11号。
法定代表人：徐青，董事长。
委托代理人：邱新，北京李晓斌律师事务所律师。
委托代理人：王晓頔，北京李晓斌律师事务所律师。
原告北京一商批发配送中心与被告北京一商茗品茶叶有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京一商批发配送中心之委托代理人张锐、尹建林、被告北京一商茗品茶叶有限公司之法定代表人徐青、委托代理人邱新、刘惠静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
北京一商批发配送中心向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付自2013年8月1日至2014年1月31日的场地租金1241924元及该笔租金对应的违约金75550元；2014年2月1日至8月20日的场地租金1360547元及该笔租金的违约金82766元；2．判决被告支付2014年8月21日至2015年1月31日的场地使用费1239452元、2015年2月1日至11月5日的场地使用费2094520元；3.被告按每日1198元租金标准支付2015年11月6日至2017年3月22日期间占用227.38平方米对应的场地使用费。4.被告支付提前解除合同的违约金649999元；5．本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告受北京市西城区广安门外马连道路XX号房屋的产权人北京市商业储运公司授权委托经营。2013年3月13日原、被告签订《经营场地租赁协议》，合同期限为2013年2月1日至2016年1月31日，约定被告租用上述房屋茶城三层电梯以北1430平方米场地，每年租金由246.36万元逐年递增至275万元，每半年支付一次租金，方式为预付。若逾期支付租金应每日按月租金的0.2%支付违约金。逾期支付租金超过22个工作日的，原告有权解除合同。合同签订后，原告全面履行了出租人的义务，但被告未按约定在2013年3月1日前将2013年上半年租金余额531800元交给原告。经多次催要未果，已超约定的解除期限。故原告曾起诉至法院主张解除合同并要求被告支付拖欠的租金及违约金。经一、二审法院审理后，北京市二中院于2014年8月11日作出（2014年）二中民终字05383号民事判决书，判决解除租赁合同，并判令被告腾退房屋、支付截至2013年7月31日的租金53.18万元及违约金。二中院终审判决生效后，被告仍拒绝腾退场地及支付使用费，直至2015年11月6日经法院强制执行。执行后仍有227.38平方米未腾退也未支付使用费，至2017年3月22日才终于腾退完毕。原、被告双方签订的租赁合同主体合法、意思表达真实一致、内容合法，是具有法律约束力的合同关系。原告本着诚实信用的原则履行了自己的义务，但被告却长期拖欠租金，根据《中华人民共和国合同法》的规定，原告有权解除合同，被告应承担支付所欠租金和赔偿损失的民事责任。
北京一商茗品茶叶有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，滞纳金计算有异议。针对1430平方米滞纳金调整为182元/天，原告主张违约金标准过高。原告主张2013年8月1日至2014年1月31日的场地租金、2014年2月1日至8月10日的场地租金数额无异议，但不同意支付。理由在于，被告并未占用原告起诉的场地。被告使用的场地在三层电梯以南，而非原告所称的三层电梯以北。本次原告起诉属重复诉讼。理由在于，原、被告主体相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同。第二，原、被告公司之间有联营合同，原告是被告的股东之一，合同里约定租金在原、被告之间进行分成，所以双方签订了合作经营协议。原告出场地，被告出资金，共同经营马连道茶城。第三，原告租赁三层电梯以南的约3000平方米的场地，被告完成装修后，原告从电梯以南属于被告的区域中割走约1000平方米用于茶艺馆，并将该部分场地给了御茶园公司。为此，原告承诺在三层电梯以北补偿约1000平方米给被告。因此，双方签订了2013年3月13日的合同。但实际上，原告并未将承诺的场地交付给被告，亦未向被告支付赔偿款。被告未在任何时候使用原告所述三层电梯以北的场地。第四，不同意支付场地占用费。2014年8月21日合同解除后，原告就实际接收了1430平方米的场地，不应由被告继续支付场地使用费。2015年8月21日判决生效后2015年11月6日强制执行前，被告未使用诉争的1430平方米的场地，是松源茶叶加工厂在使用。被告公司的部分办公品放在了松源茶叶加工厂使用的面积内。第五，2015年11月6日以后被告部分办公用品放在诉争楼层北京市松源茶叶加工厂使用的大约200平方米的地方。该部分面积是北京市松源茶叶加工厂的使用地，并非原告的场地。
本院经审理认定事实如下：
原告向本院提供的房屋所有权证显示，北京市宣武区（现西城区）马连道路XX号房屋所有权人系北京市商业储运公司。北京市商业储运公司2006年8月16日出具的产权委托证明显示，上述房屋委托原告负责对外签订房屋租赁合同。被告对该部分证据的真实性均予以认可。
双方均认可真实性的经营场地租赁合同显示，2013年3月13日，原、被告签订租赁合同，约定乙方（被告）承租甲方（原告）所有的马连道茶城三层电梯以北区域（剔除南区御茶园现承租经营位置占经营面积以外），计1430平方米为茶叶培训中心、茶文化交易中心、工艺紫砂等交易市场的场地；租赁期限自2013年2月1日至2016年1月31日止；租金支付方式：一年分二次交纳，即自2013年2月1日至2014年1月31日为第一年度，租金标准为2463600元。第二年度自2014年2月1日至2015年1月31日，租金标准为2600000元。第三年度自2015年2月1日至2016年1月31日，租金标准为2750000元。租金支付时间每年2月15日前、8月1日前支付（每次支付租金全额的50％）。合同签订七日内乙方付给甲方当年租金的30％，取整数即人民币70万元，2013年3月1日前补齐上半年租金，8月1日前交齐下半年租金，计1231800元。签订本合同时，乙方须向甲方交纳押金30万元。合同第七条第2项约定：乙方未按时支付租金，逾期超过7个工作日的，每日按月租金的2‰收取滞纳金；逾期超过22个工作日的，甲方有权单方终止本合同，并要求乙方赔偿损失。
诉讼中，被告对原告主张的2013年8月1日至2014年1月31日期间、2014年2月1日至8月20日期间的租金数额予以认可，但强调因原告并未交付上述场地从而拒绝支付相应租金。原告则称，上述经营场地租赁合同系双方对2010年租赁合同的续签合同，被告始终占用诉争场地，其应支付租金，并每日应按月租金的0.2%支付违约金。被告表示，原告主张的违约金数额过高。
经查，本次诉讼前，双方曾就上述经营场地租赁合同涉及的合同解除、场地腾退、租金支付问题进行过诉讼。已经过（2013）西民初字第17909号民事判决书、(2014)二中民终字第05383号民事判决书处理。其中，2014年8月20日做出的(2014)二中民终字第05383号民事判决书经审理认定，双方2013年签订的《经营场地租赁合同》系对2010年《经营场地租赁合同》的续签，租赁场地没有变化，仍位于三层扶梯以南区域，故不存在交付租赁场地的问题。
上述(2014)二中民终字第05383号民事判决书主文部分显示：一、维持北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17909号民事判决第一、三项（第一项：自本判决生效之日起十日内，被告北京一商茗品茶叶有限公司向原告北京一商批发配送中心支付二○一三年二月一日至二○一三年七月三十一日租金人民币五十三万一千八百元；第三项：驳回北京一商茗品茶叶有限公司的反诉请求）；二、撤销北京市西城区人民法院（2013）西民初字第17909号民事判决第二项（驳回原告北京一商批发配送中心的其他诉讼请求）；三、解除北京一商批发配送中心与北京一商茗品茶叶有限公司于二○一三年三月十三日签订的《经营场地租赁合同》；四、北京一商茗品茶叶有限公司于本判决生效后十日内按照每日一百八十二元的标准向北京一商批发配送中心支付自二○一三年八月十日起至还清欠款之日止的滞纳金；五、北京一商茗品茶叶有限公司于本判决生效后三十日内将其现使用的位于北京市西城区广安门外马连道路XX号马连道茶城三层扶梯以南区域（剔除南区御茶园现承租经营位置占经营面积）一千四百三十平方米的场地腾空后交付北京一商批发配送中心；六、驳回北京一商批发配送中心的其他诉讼请求。
另查，原告主张上述(2014)二中民终字第05383号民事判决书作出后，被告未将判决确定的1430平方米场地及时腾空交还原告。直至2015年11月5日通过强制执行，被告才将部分诉争场地（1202.62平方米）通过改变租赁合同的方式交付原告，被告应支付相应场地使用费。为此，原告提交了执行谈话笔录、公告照片。2015年10月20日执行谈话笔录显示，我院执行庭相关工作人员与原、被告相关代理人就(2014)二中民终字第05383号民事判决书确定的相关义务进行执行的谈话内容。谈话中，原告代理人表示，因腾退场地存在案外实际使用人，准备暂时维持实际使用人的状况，原告与实际使用人就实际使用面积续签租赁合同。用续签租赁合同，改变出租方的形式代替实际腾退。公告照片显示，2015年10月26日，我院在涉及执行的场地张贴公告，责令被告将北京市西城区广安门外马连道路XX号马连道茶城三层扶梯以南区域（剔除南区御茶园现承租经营位置占经营面积）一千四百三十平方米的场地腾空后交付原告。2015年11月4日执行谈话笔录显示，我院执行庭相关工作人员与原告相关代理人、被告法定代表人就(2014)二中民终字第05383号民事判决书确定的相关义务进行执行的谈话内容。谈话中，双方确认均看到法院张贴的上述执行公告。被告法定代表人表示：根据(2014)二中民终字第05383号民事判决书，我方负有腾退马连道XX号茶城三层扶梯以南区域的义务。现向法院保证将上述场地的权利（指签订租赁合同的权利）交付法院。法院：被告将场地的使用权利交付法院，从今天开始，不得再向实际租户收取租金。被告法定代表人：知道。法院：被告按照上述所说的情况做了，原告接受权利，就是按原告的要求将判决书确定的内容用改变租赁合同的方式腾退完毕。原告代理人：没有意见。
针对原告的该部分意见及证据。被告表示，2014年8月20日二审判决解除合同后，原告就已实际接收了诉争1430平方米的场地，不应由被告继续支付场地使用费。2015年11月6日强制执行前，松源茶叶加工厂在使用诉争1430平方米场地。被告仅有部分办公用品放在松源茶叶加工厂使用的场地内。执行谈话笔录、公告照片的真实性均认可，二审生效判决后被告同意腾退诉争场地，但原告与实际使用场地的商户是否签合同被告无法控制。为此，被告提交了市场登记证、市场营业执照。登记证、营业执照显示，北京马连道茶城市场主办单位为原告，北京一商批发配送中心马连道茶城市场营业执照登记情况。对此，原告表示，原、被告签订经营场地租赁合同后，被告将诉争场地转租。被告则称，我公司并未对外转租，系松源茶叶加工厂对外转租。
再查，原告主张，除上述2015年11月5日通过强制执行交付的部分诉争场地（1202.62平方米）外，直至2017年3月6日通过清点交接，被告才将诉争1430平方米中剩余227.38平方米的场地交还原告。被告应支付相应场地使用费。为此，原告提交了贡品坊照片，该照片显示相关经营场地使用的状况。对此，被告表示，贡品坊照片显示的区域系由松源茶叶加工厂占用，并非由被告占用。为此，被告提供了松源茶叶加工厂情况说明、营业执照，该部分证据显示北京松源茶叶加工厂自述，其自认应承担北京马连道XX号三层1431平方米经营场所中百分之九十的场地费。对此，原告表示，该组证据不能证明由松源茶叶加工厂占用227.38平方米的情况。照片中体现的区域具体由谁占用，原告并不清楚，但被告作为具有腾退义务的承租人，其未将该区域腾退交付原告，应承担相应责任。
被告未就其主张的已按(2014)二中民终字第05383号民事判决书确定的义务及时腾退诉争场地，向本院提交其他证据。
诉讼中，本院赴诉争场地现场勘验，经双方核对，确认诉争贡品坊涉及场地面积为227.38平方米。被告主张该场地于2017年3月1日经双方清点已腾退完毕。为此，被告提交了照片。原告则主张，2017年3月6日双方清点完毕，并提供了清点清单（清单上有被告相关人员签名确认）。
又查，本次诉讼中，被告提出双方之间有联营合同关系，对租金分成进行过约定，现联营关系在诉讼中，申请中止本案审理。
本院认为，关于本案是否中止审理的问题。上述经营场地租赁合同对双方当事人的权利义务进行了明确具体的约定，该合同的履行不以合作关系中权利义务的履行为条件，本案的审理亦不必须以联营合同纠纷案件的审理结果为依据，被告中止审理的申请缺乏法律依据，本院不予准许。
原、被告2013年3月13日签订的经营场地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应当按照约定全面履行各自义务。
关于2013年8月1日至2014年8月20日期间租金及违约金的问题。根据上述查明的情况，被告对原告主张该段时间租金的数额予以认可，本院对此不持异议并予以确定。即2013年8月1日至2014年1月31日期间租金为1241924元、2014年2月1日至8月20日期间租金为1431781元。本问题争议焦点在于，被告应否支付该部分租金。被告虽称原告并未按约定向其交付诉争1430平方米场地，实际由北京松源茶叶加工厂使用诉争1430平方米场地，并以此为由拒绝支付租金。但根据(2014)二中民终字第05383号民事判决书对该问题的审查、认定意见可知，法院已根据双方交易习惯、既往合同签订情况、合同履行情况等因素，认定生效判决作出前，被告实际租用诉争的1430平方米场地。对被告该项抗辩意见本院不予采纳，并认定被告有义务向原告支付该部分租金。对原告该部分租金的诉讼请求，本院予以支持。被告缺乏合理抗辩理由拒绝支付租金情况下，应向原告支付违约金。对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院亦予以支持。被告主张违约金数额过高情况下，综合双方过错、合同履行情况，参考(2014)二中民终字第05383号民事判决书对违约金调整的意见，本院对酌情确定原告应得违约金具体数额，标准为每天182元。就违约金起算的时间，原告主张2013年8月1日至2014年1月31日场地租金的违约金自2013年8月1日起算，计算至2014年1月31日，2014年2月1日至2014年8月20日场地租金的违约金自2014年2月1日起算，计算至2014年8月20日。本院认为，根据《经营场地租赁合同》第七条的约定，参考(2014)二中民终字第05383号民事判决书对违约金起算时间的意见，违约金应自被告应交租金最后期限起七个工作日的次日起算，即2013年8月1日至2014年1月31日场地租金的违约金自2013年8月10日起算，2014年2月1日至2014年8月20日场地租金的违约金自2014年2月12日起算。原告该部分诉讼请求中合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予支持。
关于2014年8月21日至2015年11月5日期间场地使用费的问题。根据上述房租中关于诉争场地被告实际使用的分析意见，结合原告提供的执行谈话笔录中反映的实际执行情况，本院认定，生效判决作出的次日（即2014年8月21日）至2015年11月5日期间，被告并未履行生效判决确定的腾退诉争场地的义务，而是仍实际租占使用诉争1430平方米场地并对外转租。被告有义务参照合同约定的租金标准支付逾期腾房的使用费。对原告该部分诉讼请求，本院予以支持。被告虽称其已按生效判决及时履行了腾退义务，但其并未就此主张进行充分举证，对其该项意见，本院不予采纳。被告法定代表人与北京松源茶叶加工厂法定代表人系同一人情况下，被告提供的北京市松源茶叶加工厂单方出具的自认占用场地的材料缺乏必要的证明力，且该部分材料与上述查明执行案件记录的材料相悖，对该部分证据，本院亦不予采信。
关于2015年11月6日至2017年3月22日期间占用227.38平方米使用费的问题。经现场勘查，双方对该部分面积予以确认，本院对此不持异议。根据上述房租中关于诉争场地被告实际使用的分析意见，结合双方关于该部分场地腾退的实际情况及意见，本院认定，被告应参照合同约定的租金标准支付向原告支付2015年11月6日至2017年3月6日期间的逾期腾房的使用费。3月6日以后，该部分场地已交还原告，此后不应继续计算使用费。对原告该部分诉讼请求中合理部分，本院予以支持。不合理部分，本院不予支持。
关于提前解除合同的违约金649999元的问题。原告未就此项诉讼请求存在约定基础向本院提供证据，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十五条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起七日内，被告北京一商茗品茶叶有限公司向原告北京一商批发配送中心支付二零一三年八月一日至二零一四年一月三十一日的场地租金一百二十四万一千九百二十四元以及该笔租金对应的违约金三万一千八百五十元（以每日一百八十二元为标准，自二零一三年八月十日计算至二零一四年一月三十一日）。
二、本判决生效之日起七日内，被告北京一商茗品茶叶有限公司向原告北京一商批发配送中心支付二零一四年二月一日至二零一四年八月二十日的场地租金一百四十三万一千七百八十一元以及该笔租金对应的违约金三万四千五百八十元（以每日一百八十二元为标准，自二零一四年二月十二日计算至二零一四年八月二十日）。
三、本判决生效之日起七日内，被告北京一商茗品茶叶有限公司向原告北京一商批发配送中心支付二零一四年八月二十一日至二零一五年一月三十一日的场地使用费一百一十六万八千二百一十九元、二零一五年二月一日至二零一五年十一月五日的场地使用费二百零九万四千五百二十元。
四、本判决生效之日起七日内，被告北京一商茗品茶叶有限公司向原告北京一商批发配送中心支付二零一五年十一月六日至二零一七年三月六日的场地使用费五十八万三千四百二十五元。
五、驳回原告北京一商批发配送中心的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费三万两千一百零九元由被告负担（本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 杨成龙
二〇一七年九月二十六日
书记员 蒋琳丽
书记员 陈光华
书记员 肖彦青
-2-
-1-
-2-
-1-