北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0102民初28407号
原告：张劲刚，男，1975年3月18日出生，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：吕春辉，北京君途律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张枫蕾（原告之姐），女，1967年7月9日出生。
被告：卢灿，男，1981年11月10日出生，北京杨柳树酒店管理有限公司总经理，住北京市西城区。
原告张劲刚与被告卢灿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕春辉、张枫蕾到庭参加诉讼，被告卢灿应诉期间经本院通知开庭，无正当理由未按时到庭，后经传票传唤到庭参加了诉讼，再次开庭经传票传唤无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。
原告张劲刚向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2015年12月9日至2016年6月8日的租金12600元、2017年3月9日至2017年7月8日的租金9680元，2017年7月9日至实际腾房之日期间的房屋使用费，费用标准参照房租标准按80元/日计算；2.被告立即腾退房屋并交还电暖气3台；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月9日，原、被告签订《房屋租赁协议书》，约定原告将其所有的位于北京市西城区xx号院内东侧的房屋3间（房本幢号2有两间，在幢号2、3之间有一间自建房）租给被告用于居住，协议约定租期为1年，自2014年4月至2015年4月，租金第一年为2000元/月，自2016年4月之后，房屋租金每年在上一年基础上递增10%，被告应于每月6日支付当月房屋租金，在原告同意且不破坏房屋原有结构的情况下，被告可以自费对房屋进行装修，原告有权提前2个月通知被告解除合同，被告应按时搬出。2014年4月29日，双方签订《装修协议书》，约定在保证安全且不破坏房屋原有结构的情况下，原告同意被告对房屋进行装修，费用由被告自理且任何情况下被告均不能要求原告承担装修费用或者进行赔偿。2015年4月，原、被告续约，第二次签订《房屋租赁协议》，续期一年，自2015年4月至2016年4月，约定2016年1月至4月房屋租金为2200元/月，其他事项与之前约定一致。2015年12月、2016年3月21日，原告先后两次通知被告2016年4月租期届满后不再续约，并要求被告在2016年5月前搬离房屋。2016年4月之后，双方未签订书面租赁协议，被告未在2016年5月前搬离，一直占用房屋至今，未按时支付房屋租金，并自行擅自增建了厨房和卫生间，破坏了房屋的原有结构。2016年上半年房屋租金未支付，2017年租金支付了第一个季度。原告认为，我方提前两个月通知了被告，合同应于2016年4月8日期满终止，被告在原告明确通知租赁期满后不再续约的情况下，拒绝按时搬离，也拒绝按时足额支付房屋租金，且未经原告同意擅自破坏房屋原有结构，已构成根本性违约，致使原告的合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益，经原告与被告多次协商未果。故原告诉至法院。
被告卢灿辩称：我于2014年4月租赁涉案房屋，当时房屋只有一间，房屋处于危房状态，我与原告协商，让原告将其他两租户请出，我把三间房屋进行修缮，我们双方口头约定房屋租赁至拆迁止，原告的母亲在协议上写了“租赁协议六年内有效”。我的装修改造没有改变房屋原有结构，我只是把自建房改成厨房，在装修前和装修后原告方都没有提出异议。2015年12月，原告和姐姐找过我洽商房屋事宜，因母亲身体不好，想回来居住，房管所要翻建房屋，原告承诺房屋翻建前的房租不再收取。2016年3月原告第二次找我，我补了六个月（2016年7月至12月）的房租上涨差额1200元，另外支付了6600元的房租（2017年1-3月）。因原告承诺房租六年内有效，原告提前收回房屋不合理，我不同意腾退房屋，要求继续履行合同，可以补交所欠的房租。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系北京市西城区（原宣武区）xx号（幢号1、2）的房屋所有权人。2014年4月9日，原告委托其母许某（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁协议书》，协议约定：甲方同意将私房位于北京市宣武区（现西城区）xx号院内的房东头第1、2、3间租给乙方作为住房（包含一间小屋）；租期一年，自2014年4月至2015年4月；租金为2000元/月，甲方同意乙方装修这几间房屋，费用由乙方自理；每月6日交本月房租，一次性交押金2000元，退房时，甲方退乙方。房租两年后（2016年），每年递增10%；在不破坏房屋结构前提下，经甲方事前同意，乙方可以进行室内装修，但迁出时，装修不得破坏，并且不得改变房屋用途；在院内不得私搭乱建建筑物，原有搭建的建筑物，在房管部门同意的情况下，可以继续使用，在房管部门要求拆除时，必须拆除，乙方不得生出争议是非；乙方需迁出时，提前2个月通知甲方，甲方对房屋有他用时，提前2个月通知乙方，乙方应按时搬出；乙方必须安全使用甲方提供的电暖气，退房时，必须完好无损，否则押金不退，并按价赔偿；电暖气3台，1800型号；本合同六年内有效。协议签订后，原告将涉案房屋交付被告使用。2014年4月29日，原告与被告签订《装修协议书》，协议约定：在保证房屋安全的前提下，原告同意被告对房屋进行加固和装修，并进行上下水改造；装修费用由被告自理，以后在任何情况下都不能让原告进行赔偿。协议履行一年后，原、被告于2015年4月续签《房屋租赁协议书》，除了租金调整为2016年起2200元/月，其余条款与2014年4月9日所签协议一致，原告在协议书的最下方注明“本协议书是2014年4月9日签订的房屋租赁协议书的延续”一句。2015年12月，原告提出因母亲许康宁身体原因需要回京居住，通知被告准备收回房屋，不再续签合同，双方协商未果。截止2015年12月8日，被告应支付的房屋租金已清结，自2015年12月9日起，被告未再向原告支付房屋租金。2016年3月21日，原告向被告发出书面通知，告知双方合同于2016年4月到期，不再续签合同，要求被告于2016年5月前搬离涉案房屋。被告认可收到原告上述通知，但以协议有效期为六年，其对房屋进行了装修改造为由，拒绝搬出涉案房屋。自2015年4月后双方未再续签房屋租赁协议。本案起诉前，经原告催要，被告又向原告支付了2016年6月9日至2017年3月8日间的房屋占有使用费，其余费用尚未支付，且使用涉案房屋至今。
庭审中，本院于2017年10月31日前往涉案房屋进行勘验，拍摄了房屋的现状并绘制了房屋平面图。双方《房屋租赁协议书》中所述东头第1、2、3间房屋实际为原告名下的该院内幢号2的正式房屋（22.8平方米，现用做卧室）及在幢号2西侧与幢号3房屋之间的原有自建房，现该处自建房已分隔开，分别用作客厅和厨房。被告在紧邻幢号2房屋西墙处搭建了一处卫生间，并将西墙打洞开门与幢号2房屋连通；又在上述自建厨房和自建卫生间之间加装了一扇防盗门，将该区域通道封闭。因双方就房屋租赁纠纷协商未果，现原告起诉被告来院要求收回房屋并支付相关费用，被告持辩称理由予以抗辩，同意补交房屋相关费用，不同意腾房。被告主张原告应补偿其装修改造的经济损失，经本院释明，被告未在举证时限内提交反诉状。经询，原告在本案中不要求被告恢复房屋原状。
本院认为，原、被告签订的房屋租赁协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定履行各自的合同义务。根据租赁协议约定，原告对房屋有他用时可以提前2个月通知被告，被告应按时搬出。本案中，原告分别于2015年12月、2016年3月两次向被告发出收回房屋，到期不再续签合同的通知，根据被告当庭陈述可以得出，其已知晓并收到原告发出的通知。因原、被告自2015年4月后未续签租赁合同，且原告已经按照协议约定提前通知被告收回房屋，故本院认定双方之间的租赁协议已于2016年4月8日终止，被告拒绝搬出涉案房屋的行为不符合协议约定，亦无法律依据，故对原告要求被告腾空涉案房屋的诉讼请求本院予以支持。因双方协议约定，被告退房时需交还3台电暖气，故本院对原告要求被告交还电暖气3台的诉讼请求亦予以支持。原告要求被告支付2016年4月8日前尚欠租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，具体金额本院结合双方合同约定予以确定。被告自2016年4月9日占用房屋至今，应支付占有房屋期间尚欠的占有使用费，原告所述参照租金标准支付房屋占有使用费符合法律规定，本院将参照双方租赁合同最后阶段的租金计费标准予以认定，原告要求过高的部分本院不予支持。因原、被告之间的租赁关系已于2016年4月8日终止，故原告诉讼请求中要求被告支付2016年4月8日以后租金的表述不妥，本院调整为房屋占有使用费。针对被告庭审中所述装修补偿问题，经本院释明，被告未在举证期限内提交反诉状，故本院不予处理。被告经本院开庭传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告卢灿将位于北京市西城区xx号房屋（幢号2）及全部自建房腾空交还原告张劲刚。
二、自本判决生效之日起十日内，被告卢灿返还原告张劲刚电暖气3台（1800型号）。
三、自本判决生效之日起十日内，被告卢灿给付原告张劲刚2015年12月9日至2016年4月8日的房屋租金8600元。
四、自本判决生效之日起十日内，被告卢灿给付原告张劲刚2016年4月9日至2016年6月8日的房屋占有使用费4400元。
五、自本判决生效之日起十日内，被告卢灿按照每月2200元的标准，给付原告张劲刚自2017年3月9日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。
六、驳回原告张劲刚的其他诉讼请求。
如果被告卢灿未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费238元，由被告卢灿负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 刘 喆
二〇一七年十二月五日
书记员 任旋旋