青海省西宁市城东区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）青0102民初590号
原告（反诉被告）：西宁港湾家居有限公司（统一社会信用代码×××），住所地，西宁市城东区东关大街59号。
法定代表人：张文雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：蔡艺芃、余萍，青海同一律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李青梅，女，汉族，1969年10月2日出生，个体，住西宁市。
委托诉讼代理人：周宁霞，青海立卓律师事务所律师。
原告（反诉被告）西宁港湾家居有限公司（以下简称”港湾家居”）与被告（反诉原告）李青梅租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，本案被告李青梅提出反诉，依照法律规定，本诉与反诉合并审理。原告（反诉被告）西宁港湾家居有限公司委托诉讼代理人蔡艺梵、余萍、被告（反诉原告）李青梅及其委托诉讼代理人周宁霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）西宁港湾家居有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告拖欠租金83454元、物业管理费8184元、暖气费2045.4元，共计93683.4元；2.请求判令被告按照银行同期贷款利率支付自2017年7月8日至履行完毕期间的利息；3.判令被告支付违约金38327元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告双方于2015年3月日签订了《西宁港湾家居广场租赁合同》合同中约定：原告将位于港湾家居二层B02-5号专卖店租赁给被告用于可丽客品牌家具经营，计租面积为205.32平方米。租金为85元/平方米/月，暖气费为5元/平方米/月，物业费及暖气费按实际使用面积支付，以上费用按季度支付，每季度开始前10日内缴纳下一季度费用。后被告因自身经营问题与原告协商后，于2016年10月26日从原来的二层铺面半只二层B02-2号铺面，计租面积为163.63平方米，租金为85元/平方米/月，物业管理费为10元/平方米/月，暖气费为5元/平方米/月，物业费和暖气费按实际使用面积136.36平方米支付其他约定不变，合同继续履行。现被告已于2018年1月8日搬离铺面，与原告解除租赁关系，但仍欠付从2017年7月8日至2018年1月8日期间6个月租金、物业管理费及暖气费，共计93683.4元。原告于2017年11月30日向被告发出书面催缴通知，被告一直托辞不理，至今未履行合同给付义务，迫于无奈，为维护原告合法权益，诉至法院请求判如所请。
被告（反诉原告）李青梅辩称，原告要求我支付6个月的租金、物业费、暖气费，但实际上我已经于2018年1月8日缴纳了56550元租金，暖气费已经交至2017年11月8日。我因商场非正常营业但费用按正常营业地段收费与原告多次协商，原告同意减免三个月租金。我于2017年12月已通知原告负责人撤场，自12月开始不再承担租金等费用。我离场时尚余货物双方约定折抵6000元租金，自此租金、物业费和暖气费双方已结算完毕。我并不欠原告的租金，且在我更换铺面之后并未签订书面合同，口头约定了租金等费用，原告要求支付违约金、利息没有合同依据，故我不应承担给付利息和违约金的责任。
被告（反诉原告）李青梅向本院提出反诉请求：1.请求依法判令反诉被告支付给反诉原告已售货款46550元，未售货物折价款6000元；2.请求判令反诉被告返还反诉原告支付的质保金10000元；3.请求判令反诉被告承担反诉原告经济损失45807元；4.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告自2017年11月至2018年1月收取的反诉原告销售货物的货款均未返还，以上货款合计46550元。反诉原告撤场时剩余货物经与反诉被告商场负责人协商折价6000元归反诉被告所有，反诉被告至今未支付该部分货款。反诉原告入场时向反诉被告缴纳了10000元质保金，反诉被告至今未予退还。因反诉被告的原因，反诉原告的铺面旁边、对面及通道关灯导致顾客稀少，影响了反诉原告的正常经营，商场非正常营业地段各项费用仍然安装正常营业地段收费明显不合理，反诉原告多次与反诉被告协商该事项，反诉被告的商场负责人同意承担三个月租金的经济损失。但反诉被告至今没有履行上述付款义务，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼。
原告（反诉被告）西宁港湾家居有限公司辩称，在本诉起诉时的主张中已经抵消了租金，未售货物折价6000元是反诉原告自述的，双方并未达成合意，货物还在场地中，她应将货物自行运走，根据双方合同第十二款约定了违约金及没收质保金的内容，反诉原告一直在经营，并未给她造成损失，故对其反诉请求均不予认可。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的租金收据、暖气费收据、质保金收据、催缴通知单、订货凭证、销售凭证等证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：港湾家居提交租赁合同，以证明2015年3月1日双方签订了租赁合同，就具体租赁事项进行了约定的事实，对此李青梅提出异议，认为该合同与本案无关联性，该合同是2015年3月1日签订，至2016年2月27日止，租赁的铺面为第二层B02-5号，而本案涉及的租赁铺面为二层B02-2号，面积为163.63平方米，是从2016年开始租赁的，故该租赁合同与本案无关联性，不应作为有效证据使用；李青梅提交的港湾家居内部照片，无法确定拍摄的地点和时间，且无其他证据予以印证，不足以证明因港湾家居的原因导致李青梅不能正常经营的事实；李青梅提交的短信通讯记录系打印件，其真实性无法核实，不能作为有效证据使用。
经审理查明，原被告双方于2015年3月1日签订了《西宁港湾家居广场租赁合同》合同中约定：原告将位于港湾家居二层B02-5号专卖店租赁给被告用于可丽客品牌家具经营，计租面积为205.32平方米。租金为85元/平方米/月，暖气费为5元/平方米/月，物业费及暖气费按实际使用面积支付，以上费用按季度支付，每季度开始前10日内缴纳下一季度费用。合同期限为2015年3月1日至2016年2月27日，同时约定在合同期满的三十日前重新签订下一年度合同，否则视为乙方放弃此租赁区域续约权。合同签订后李青梅缴纳了质保金10000元。2016年10月26日，经双方协商，李青梅不再租赁B02-5号，重新租赁了B02-2号，面积为163.63平方米，双方未签订书面租赁合同，港湾家居陆续以扣除代收销售款的方式收取了李青梅应缴纳的租金和物业费、取暖费。2017年11月30日，港湾家居向李青梅发出通知，要求李青梅缴纳拖欠2017年4月8日至2017年11月30日期间的租金107563元、物管费10548元、暖气费682元，共计118793元，如不能按期交清上述费用，将予以清场。2018年1月8日，港湾家居向李青梅出具56550元的租金收据，以扣除代收销售款的形式收取了李青梅2017年4月8日至2017年7月30日的租金56459元，其中包括李青梅所缴纳的质保金10000元。李青梅一直经营至2018年1月8日。现原告（反诉被告）以被告（反诉原告）拒不履合同给付义务为由诉至法院，遂成本诉。
经过庭审，本案双方争议的焦点在于：1.双方于2015年3月1日签订的租赁合同是否延续；2.本诉被告是否拖欠租金等费用；3.反诉原告的反诉是否成立。
双方签订的租赁合同是否延续的问题。本诉原告认为，合同约定的租赁期限为2015年3月1日至2016年2月27日，合同到期后双方虽未续签合同，但双方均无异议，继续履行合同约定的权利义务，在合同继续有效的前提下，2016年10月26日，李青梅将租赁区域从B02-5号更换为B02-2号，租赁区域更换金导致各项费用的计算基数、标准发生了变更，合同其他权利义务均未发生任何变化，双方对合同的继续履行均无异议。故双方签订的租赁合同依然合法有效。本诉被告认为，该份合同到期后，李青梅更换了铺面，双方没有签订书面合同，口头约定按月缴纳租金物业费及暖气费，该合同与更换后的铺面无关联性。本院认为，双方于2015年3月1日签订的租赁合同在期限届满后，李青梅仍继续租赁，双方继续履行该合同，根据合同法第二百三十六条”租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，该租赁合同继续有效；2016年10月26日，李青梅更换铺面，铺面面积为163.63平方米，双方未就该铺面租赁签订租赁合同，租赁区域和面积均与原合同不符，故属不同的租赁关系，双方于2015年3月1日签订的《西宁港湾家居广场租赁合同》不属于合同延续的情形，对之后的租赁关系不产生效力。
2.本诉被告是否拖欠租金等费用。庭审中，李青梅认为其于2017年11月30日已被本诉原告清场，自此本诉原告就不应向其收取租金及其他费用。对此，李青梅无证据予以证实，故根据其销售凭证证实，其经营期间持续到2018年1月8日。李青梅自2017年4月8日起拖欠租金，本诉原告将本诉被告2017年10月至2018年1月期间46550元销售货款和10000元质保金扣除了其拖欠的2017年4月8日至2017年7月30日共计3个月零22天的租金，2017年7月31日至2018年1月8日的租金、物业管理费并未缴纳，港湾家居分别于2018年1月8日、2018年1月10日出具的收据，能够与销售凭证相互印证，足以证明该2份收据所列租金系同一笔租金，且李青梅未提交证据证实其于2018年1月8日已向港湾家居缴纳租金的事实，故其所持重复计算租金的抗辩理由不能成立，能够认定李青梅拖欠2017年7月31日至2018年1月8日的租金、物业管理费，租金计算为85元×163.63平方米×5个月零8天=73298元；物业管理费计算为10元×136.36平方米×5个月零8天=7186元；关于拖欠取暖费的问题，港湾家居于2017年3月31日向李青梅出具了代扣货款抵取暖费的收据，明确载明系2016年11月8日至2017年11月8日暖气费，港湾家居所持实际支付的是2016年10月15日至2017年4月15日期间的暖气费，李青梅并未缴纳2017年度暖气费的理由不能成立，故李青梅拖欠的暖气费为2017年11月9日至2018年1月8日，共计2个月，计算为136.36平方米×5元×2=1363.6元。
3.反诉原告的反诉请求是否成立的问题。关于退还已售货款46550元的主张，该笔货款已于2018年1月8日抵扣了李青梅所欠2017年4月8日至2017年7月30日的租金和物管费，故该项主张不能成立；关于退还未售货物折价款的主张，因李青梅未提交有效证据证实双方协商该货物折价6000元的事实，故其该项主张不能成立；关于返还质保金，该质保金已折抵租金，故李青梅要求退还质保金的理由不能成立；其主张的经济损失，因无有效证据证实港湾家居承诺支付三个月租金的经济损失的事实，故不予支持。
综上，本院认为，原被告虽未签订书面租赁合同，但李青梅实际租赁港湾家居B02-2号用于经营，双方对缴纳租金、物业管理费、取暖费的标准和计算方式均予以认可，双方形成了事实上的租赁关系，且不违反法律规定，租赁合同关系成立。原告（反诉被告）已经交付租赁物给被告（反诉原告）使用，被告（反诉原告）理应支付租金，现被告（反诉原告）仅支付部分租金，另有部分租金未按期支付，存在逾期支付租金的事实。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付所欠租金、物管费、取暖费的主张，于法有据，其合理部分应予支持；原告（反诉被告）主张的违约金，因双方并未签订租赁合同且未有证据显示对违约责任进行约定，故原告（反诉被告）该项诉讼请求不予支持；原告（反诉被告）主张被告按照银行同期贷款利率支付利息，符合法律规定，应予支持，即应按年利率4.75%计算，但应从2017年7月31日起计算至其履行完毕时止；被告（反诉原告）所持其未拖欠租金等费用，不应承担利息的抗辩理由与事实不符，不予采信。被告（反诉原告）反诉无事实依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十条、第一百四十二条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李青梅于本判决生效后二十日内给付原告（反诉被告）西宁港湾家居有限公司所欠租金、物业管理费、取暖费共计81847.6元;
二、被告（反诉原告）李青梅支付原告（反诉被告）西宁港湾家居有限公司利息损失（按照银行同期贷款利率4.75%支付自2017年7月31日至履行完毕期间的利息);
三、驳回原告（反诉被告）西宁港湾家居有限公司其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）李青梅的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1508元、由原告（反诉被告）西宁港湾家居有限公司负担599元、被告（反诉原告）李青梅负担909元；反诉费1234元，由被告（反诉原告）李青梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。
审判员华红
二〇一八年五月二日
书记员宋罕