上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪02民终7954号
上诉人(原审原告)：祝焱，女，1973年12月25日出生，汉族，户籍所在地上海市普陀区。
上诉人(原审原告)：韩皓，男，1969年11月28日出生，汉族，户籍所在地上海市宝山区。
两上诉人共同委托诉讼代理人：颜培卿，上海君拓律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：吴瑞谦，男，1980年12月1日出生，汉族，户籍所在地河南省舞钢市。
上诉人祝焱、韩皓因与被上诉人吴瑞谦房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人祝焱、韩皓上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其全部一审诉讼请求。事实和理由：祝焱、韩皓要求解除租赁合同并非仅因为吴瑞谦逾期支付租金，事实上，吴瑞谦在承租上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号即徐泾中路XXX弄XXX号房屋(以下简称“涉案房屋”)后并未实际居住，而是擅自改变租赁房屋用途，将房屋用于上海泰中房地产经纪事务所作为办公场所及员工宿舍，明显构成违约。一审法院对违约金数额的调整显然对祝焱、韩皓不公。且双方之间的合同明确约定在吴瑞谦未按约定的租赁用途使用房屋的情况下，祝焱、韩皓可收回房屋并没收吴瑞谦交付的押金，一审法院判决吴瑞谦承担的违约金可从其支付的押金中扣除明显不妥。故祝焱、韩皓认为一审判决在认定事实和适用法律方面均存在错误，请求改判。
被上诉人吴瑞谦辩称，涉案房屋是四层别墅，吴瑞谦在签订合同时告知祝焱、韩皓说三楼、四楼用于居住，二楼就安放几张办公桌及几个电话，几个同事会在内打电话经营中介业务，一楼堆放东西，吴瑞谦实际投入30,000元对涉案房屋进行了装修，祝焱、韩皓是知晓并认可吴瑞谦使用房屋的状态的。吴瑞谦表示同意一审判决。
祝焱、韩皓向一审法院起诉请求判令：1、祝焱、韩皓与吴瑞谦于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除；2、吴瑞谦将涉案房屋腾退并且返还给祝焱、韩皓；3、吴瑞谦支付祝焱、韩皓自2017年4月12日起至2017年5月19日的房屋租金8,633元；4、吴瑞谦支付祝焱、韩皓自2017年5月19日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，每月按14,000元计算；5、吴瑞谦支付祝焱、韩皓违约金70,000元；一审审理中，因双方于2017年5月22日自行完成对涉案房屋的腾退交接，并结清房租及水电煤费用，祝焱、韩皓撤回上述第2、3、4项诉讼请求。
一审法院认定事实：涉案房屋的权利人为祝焱、韩皓。2016年3月7日，祝焱、韩皓(出租方，甲方)与吴瑞谦(承租方，乙方)签订《房屋租赁合同》，约定房屋坐落于上海市青浦区盈港东路XXX弄XXX号(徐泾中路XXX弄XXX号)；房屋用途为居住，建筑面积约256平方米，装修情况为毛坯；乙方向甲方承诺租赁该房屋作为居住使用，甲方知晓并同意乙方的租赁用途；该房屋租赁期限自2016年3月12日起至2019年3月13日止；房屋每月租金7,000元，该房屋租金36个月不变；租金以三个月为一期支付，乙方每期租金提前10日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按日租金的200%支付逾期违约金；租赁保证金(押金)数额为1个月的租金，即7,000元；合同第7条约定，乙方应保证所提供的资料真实，保证租赁用途符合本合同约定，且乙方对该房屋的使用不违反法律及相应法规、规章的规定。如乙方违反上述保证，甲方有权单方解除本合同并收回房屋，租赁保证金(押金)不予返还，因此产生的损失由乙方负责；乙方遵守《上海市居住房屋租赁管理办法》及公共道德及社区公约；无权将该房屋转租，不得破坏原始户型，不得影响周围邻居的居住、休息；合同第9.4条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付违约金，违约金的数额相当于10个月的月租金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(2)乙方未征得甲方书面同意擅自改变该房屋用途致使该房屋损坏；或因乙方原因造成该房屋主体结构损坏；或擅自转租该房屋或转让该房屋承租权的；或对该房屋的使用违反相关法律法规的；(3)乙方逾期不支付租金累计超过7日的……。合同签订后，祝焱、韩皓向吴瑞谦交付房屋，吴瑞谦向祝焱、韩皓支付押金7,000元，并支付租金至2017年4月12日，2017年4月12日后的租金未再支付。
一审法院另查明，2017年初，祝焱、韩皓至涉案房屋处查看，发现房屋内放置有办公桌及电话等办公物品，遂与吴瑞谦发生争议，双方协商未果而致讼。
一审审理中，祝焱、韩皓与吴瑞谦一致同意押金在本案中一并处理。
一审审理中，祝焱、韩皓认为：吴瑞谦签订合同的时候称承租系争房屋是自住，一家人和朋友居住，祝焱、韩皓才租给吴瑞谦的。根据吴瑞谦陈述，承租房屋是用于公司，从吴瑞谦个人到公司就是转租。解除合同的依据是租赁合同第7.1条、9.4条的约定，祝焱、韩皓没有书面通知吴瑞谦解除合同，只是口头通知。主张违约金的依据是合同9.4条，约定违约金数额是10个月的租金，吴瑞谦未得到祝焱、韩皓同意擅自改变系争房屋的用途，并且有转租的行为，另外吴瑞谦逾期支付租金超过7日。
祝焱、韩皓提供：(物业公司出具的)情况说明，证明因吴瑞谦居改非，将住宅作为办公场所和员工宿舍，导致邻居多次投诉，物业多次上门沟通未果，2017年1月20日城管执法部门对吴瑞谦的违规行为发出整改通知。吴瑞谦对于祝焱、韩皓提供的证据表示，物业的确来过，但是物业表示没有人投诉。吴瑞谦使用涉案房屋没有影响过该小区他人的居住，也不清楚整改通知。去物业了解过，物业说城管来过是因为祝焱、韩皓投诉，不是周边邻居的投诉。
吴瑞谦认为：签订合同时中介告知吴瑞谦违约金是1个月租金，但是现在合同上是10个月租金，该违约金标准远远高于市场标准，要求法院予以调整。如法院认定吴瑞谦违约，吴瑞谦愿意承担一个月租金作为违约金，并要求以吴瑞谦支付给祝焱、韩皓的一个月租金的押金予以抵扣。未付租金是因祝焱、韩皓没有开具发票，而签订合同时中介讲过祝焱、韩皓是包发票的，但无证据提供。吴瑞谦没有收到过祝焱、韩皓解除合同的书面通知，合同中有对擅自改变用途和转租的规定，但吴瑞谦没有改变使用用途，没有给祝焱、韩皓造成实际损害。吴瑞谦对房屋进行了装修，对于装修损失不要求在本案中处理。
吴瑞谦申请三证人顾某某、代某某、卢某出庭作证，证明在与祝焱、韩皓有水电纠纷前，祝焱、韩皓来过涉案房屋看过并认可吴瑞谦对房屋的使用情况。祝焱、韩皓对于证人证言均不予认可，认为该三位证人均为吴瑞谦所在房产公司员工，与吴瑞谦有利害关系，且三人对于吴瑞谦是否居住在涉案房屋的陈述不一致。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。祝焱、韩皓与吴瑞谦签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。祝焱、韩皓交付涉案房屋供吴瑞谦使用，吴瑞谦应按期交纳租金。按照合同约定，吴瑞谦逾期不支付租金超过7日的，祝焱、韩皓可书面通知解除合同。祝焱、韩皓自认未曾向吴瑞谦发过解除合同的书面通知，主张合同自庭审之日解除，于法无悖，可予准许。因合同的解除系吴瑞谦逾期支付租金所致，吴瑞谦应向祝焱、韩皓支付违约金，合同中约定违约金数额相当于10个月的租金，该违约金标准远远高于造成的损失，且吴瑞谦请求予以调整，法院根据祝焱、韩皓的实际损失、吴瑞谦的过错程度等酌情调整违约金金额。一审法院据此判决：一、祝焱、韩皓与被告吴瑞谦于2016年3月7日签订的《房屋租赁合同》于2017年5月19日解除；二、吴瑞谦应于判决生效之日起十日内支付祝焱、韩皓违约金7,000元(此款可从吴瑞谦支付的押金中扣除)。
本院对一审查明的事实予以确认。
祝焱、韩皓随上诉状提交了三份新证据：1、收款收据，证明其就涉案房屋的租赁支付过7,000元的中介费用；2、微信记录，证明祝焱、韩皓知晓吴瑞谦转让房屋承租权后曾要求吴瑞谦改正其违约行为；3、网站截屏，显示上海泰中房地产经纪事务所官网上登记的地址就是涉案房屋，证明吴瑞谦将涉案房屋用于上海泰中房地产经纪事务所的办公场所及员工宿舍。
吴瑞谦对祝焱、韩皓提供的上述证据1表示，其不清楚祝焱、韩皓是否支付过中介费；对证据2表示是祝焱、韩皓对其的骚扰；对证据3表示只要到相关部门就能查到公司的地址。
本院认为，祝焱、韩皓与吴瑞谦签订的《房屋租赁合同》中就房屋用途约定为居住。根据已查明之事实及吴瑞谦的表述，吴瑞谦确将部分房屋用于居住以外的用途，故祝焱、韩皓有权依据合同约定主张收回涉案房屋并没收吴瑞谦交付的押金，吴瑞谦同时应就其违约行为承担违约责任。虽双方合同对违约金标准作出约定，但吴瑞谦要求调低违约金，本院认为，违约金兼具补偿性及惩罚性，结合吴瑞谦的过错程度、祝焱、韩皓的实际损失及合同实际履行情况等因素，一审法院判决由吴瑞谦承担的违约金数额尚属合理，但该违约金的支付不应从上述押金中抵扣，一审法院就此所作判决有误，本院对此予以纠正。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初5056号民事判决第一项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初5056号民事判决第二项；
三、吴瑞谦应于本判决生效之日起十日内支付祝焱、韩皓违约金7,000元(祝焱、韩皓不予返还吴瑞谦已支付的押金7,000元)。
四、对祝焱、韩皓的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费775元，由祝焱、韩皓负担500元，吴瑞谦负担275元。二审案件受理费1,375元，由祝焱、韩皓负担1,100元，吴瑞谦负担275元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 邬海蓉
审判员 余 艺
二〇一七年十月二十三日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。