浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终2308号
上诉人（原审原告）：嘉兴市乐源工贸有限公司。住所地：嘉兴市秀洲工业区。统一社会信用代码：91330411719564536A。
法定代表人：俞元芳，总经理。
委托诉讼代理人：凌巧荣、罗士俐，浙江红船律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：嘉兴秀洲高新技术产业开发区管理委员会（原浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会）。住所地：嘉兴市秀洲区洪兴西路****号。统一社会信用代码：113304110025524582。
主要负责人：严加友，主任。
委托诉讼代理人：孙兆胜、徐明福，浙江君度律师事务所律师。
上诉人嘉兴市乐源工贸有限公司（以下简称乐源公司）、因与上诉人嘉兴秀洲高新技术产业开发区管理委员会（以下简称秀洲开发区管委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市秀洲区人民法院（2016）浙0411民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
乐源公司上诉请求：一、变更一审判决第二项，在一审判决第二项的基础上判决秀洲开发区管委会再增加支付乐源公司过渡安置费460000元并赔偿利息损失；二、变更一审判决第三项，在一审判决第三项的基础上判决秀洲开发区管委会再增加赔偿乐源公司土地差价2160000元；本案一、二审诉讼费用（含鉴定费）由对方承担。事实与理由：一、过渡安置费与土地差价赔偿两项主张既非基于同一事实也不重复。第一、请求土地差价赔偿与请求过渡安置费的事实基础完全不一样，两者性质也不一样，且土地差价赔偿并不能涵盖过渡期间（过渡期间为：自协议约定的起始日期起，直至企业取得土地、在土地上建设厂房并投入使用止）自行解决企业生产用房所产生的费用（即过渡安置费），因此也不重复；第二、以土地差价赔偿的替代土地置换履行方式，不仅不能替代或者涵盖过渡安置费，相反，还会增加乐源公司购买土地的时间成本和解决企业生产用房的费用。过渡安置费是双方约定由秀洲开发区管委会对乐源公司过渡期自行解决企业生产用房产生的费用的补偿。该过渡期间是指土地安置到位再加一年建设期，在未能安置土地的情况下，理应指土�差价款补偿实际到位加上乐源公司另行取得土地的合理期限再加一年建设期。因此，严格说来，过渡安置费的补偿除了2015年至2017年的过渡安置费外，还应当补偿自土地差价赔偿实际到位后加合理的买地时间及一年建设期的过渡安置费（由于土地差价到位时间不能确定，故待确定后将另行主张）。二、原判决认定乐源公司“有一定的过错”，系认定事实错误。乐源公司多次要求秀洲开发区管委会按照合同约定安置土地，但秀洲开发区管委会置之不理。乐源公司并不负有按照有关区政府后来出台的文件所要求的提供申请报告的义务，故不存在过错。原判决认定乐源公司明知其负有申请和报批义务，没有事实依据，且与原判决认定的其他“事实”相矛盾。首先，《房屋拆迁异地迁建协议》约定通过土地安置来补偿乐源�司，该协议没有约定乐源公司具有申请和审批义务，秀洲开发区管委会安置土地给乐源公司也并不必然需要乐源公司申请和审批。退一步讲，即便是采取出让的方式取得土地，也是秀洲开发区管委会将符合协议约定条件的土地准备好了，且明确通知乐源公司可以办理申请和报批手续的情况下，乐源公司才可能办理申请和审批手续。实际上，直到2015年5月25日，秀洲开发区管委会才通知乐源公司提交材料（且所要求的申请条件违反了协议约定的条件）。原判决既确认土地出让约定无效，又认定乐源公司负有申请和报批义务，这两个事实本质上是矛盾的。原判决认定“被告根据嘉兴市秀洲区人民政府［秀洲政发（2011）26号］文件，催告原告限期提交项目评估申请表等报批材料时”乐源公司负有“按规定提供符合准入条件的项目可行�报告”的义务，该认定没有事实和法律依据。［秀洲政发（2011）26号］文件对土地出让条件的规定有别于双方协议约定的条件。另外，该文件本身既不能约束乐源公司也没有溯及力。其次，原判决表述为“（被告）催告原告”与事实也不符。事实上，乐源公司多次催告秀洲开发区管委会履行协议。再者，从秀洲开发区管委会向乐源公司发送通知时的土地状况、通知要求和后来确定的土地用途来看，秀洲开发区管委会的通知行为实际上是拒绝按照《房屋拆迁异地迁建协议》安置土地。且综合秀洲开发区管委会的行为外观以及通知内容来看，不难体现出来其主观意图是名为“通知”乐源公司提供材料，实际上是拒绝按照《房屋拆迁异地迁建协议》安置土地。故秀洲开发区管委会的“通知”行为与《中华人民共和国合同法》第一百零八条中的“以自己行为表明不履行合同义务”具有同质性。从土地的实际情况来看，2015年5月份，案涉土地根本就不具备安置条件。2016年10月13日，乐源公司代理人去调查案涉土地的状况，土地管理部门出具的情况说明载明“该处地块权属关系尚未明确，分局不能提供相关地籍登记资料”。且秀洲开发区管委会在2015年5月15日通知乐源公司提交申请材料时，也没有证据证明具备安置条件。案涉土地的限定用途与协议约定的用途显然不同，故这一用途限定导致乐源公司根本没有取得案涉土地的可能。因此，乐源公司不存在任何过错。因秀洲开发区管委会的原因导致案涉土地供地一再延迟，秀洲开发区管委会应当按《房屋拆迁异地迁建协议》赔偿乐源公司的损失。
秀洲开发区管委会答辩称涉案三份协议涉及有关土地出让的条款均无效，且乐源公司对双方有关土地出让协议被认定无效存在过错。乐源公司既不能主张土地差价补偿款也不能主张过渡安置费。
秀洲开发区管委会上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项；确认涉案的《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中涉及土地出让的条款（包括但不限于《房屋拆迁异地迁建协议》中的第六条第3款及《搬迁过渡补偿协议书》第二条）为无效条款，《土地使用权出让及项目建设协议书》为无效合同；请求依法改判乐源公司返还秀洲开发区管委会已付的过渡安置费1680000元；驳回乐源公司其他诉讼请求。本案一审、二审诉讼费用由对方承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，适用法律错误。（�）一审法院仅以“违反强制性规定”为依据认定涉案的《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中涉及土地出让的条款及《土地使用权出让及项目建设协议书》无效是不全面的。涉案的上述三份协议签订时，协议书载明的土地性质为集体土地，而非国有土地。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有效转让”，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”、第六十三条“农民集体所有的土地的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”等规定，同时结合双方通过协议方式低�出让土地使用权的情况，涉案的《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中涉及土地出让的条款及《土地使用权出让及项目建设协议书》因损害集体和国家利益也应被认定为无效。（二）一审法院有关“双方在案涉的《房屋拆迁异地迁建协议》对于原告的相应损失作了赔偿约定，该约定不违反法律法规的效力性强制性规定，故被告应按约承担赔偿责任”的认定是错误的。《房屋拆迁异地迁建协议》第六条第三款的约定不属于《中华人民共和国合同法》第五十七条规定的解决争议方法的条款，实质上是就出让土地标的约定赔偿的条款。因有关土地出让方面的协议条款无效，该条款亦自始无效，属无效约定，人民法院不能依据该无效约定进行裁判。合同违反法律、行政法规的效力性强制性规定，指的是当事人订约的目的、合同的�容、合同的形式，违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，应确认合同的相关全部条款无效，而非部分条款无效。因土地使用权违法出让被确认无效，也就等于否认了有关整个涉案土地使用权出让合同条款的效力。换言之，涉案土地使用权出让条款贯穿于整个《土地使用权出让及项目建设协议书》与《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中的相关内容中，无法分出哪一部分的合同条款无效，故包括《房屋拆迁异地迁建协议》第六条第三款在内的相关全部条款均无效。合同无效的法律后果是合同自始没有法律约束力，故一审判决秀洲开发区管委会赔偿乐源公司违约所造成的损失于法无据。涉案协议中有关土地使用权出让的全部条款被认定无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，若秀洲开发区管委会有过错，秀洲开发区管委会承担的是缔约过失责任，不包括协议在有效履行下所能获得的期待利益损失。缔约过失损害赔偿范围为信赖利益损失。乐源公司对其信赖利益损失负有举证责任，乐源公司也未举证证明其损失的存在。涉案的《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中涉及土地出让的条款及《土地使用权出让及项目建设协议书》被确认无效后，即便秀洲开发区管委会存在过错，双方的过错也是同等的，一审判决仅认定乐源公司有一定的过错是不当的。二、一审判决认定了“原告已主张被告赔偿原告因合同履行不能而造成的损失”，此处的“合同履行不能”，应理解为“土地出让有效，因违约导致合同履行不能”，而本案合同无效，根本不存在履行的问题。支付过渡安置费是以出让土地标的为前提�采用出让土地使用权方式并由土管部门确认成功后才会产生过渡安置费，二者紧密相连不可分割，若是采取一次性货币补偿方式则不存在过渡安置费。本案合同因违法出让土地而无效，出让土地使用权方式被认定无效，故过渡安置费亦不存在，无效之后果为因此获得的财产各自返还，故乐源公司应当返还秀洲开发区管委会已付过渡安置费1680000元。
乐源公司答辩认为：拆迁补偿安置关系是本案的基础法律关系。双方签订的《房屋拆迁异地迁建协议》是合法有效的协议，土地安置只是拆迁补偿的一种方式，如无法安置土地，秀洲开发区管委会应予以赔偿。《土地使用权出让及项目建设协议书》虽名为出让，但实际是为履行异地迁建协议而签订，其内容实质是拆迁安置土地的前置程序，签订了该协议并不等于完成了转让，转让仍然需�按照法定程序，因此有关土地出让的禁止性法律规定并不能适用于本案。另外，《拆迁过渡补偿协议书》合法有效，具有法律约束力。
乐源公司一审诉讼请求：一、解除双方签订的《房屋拆迁异地迁建协议》、《土地使用权出让及项目建设协议书》；二、秀洲开发区管委会支付乐源公司2014年10月至2016年10月过渡安置费560000元并支付乐源公司逾期付款利息，以280000元为本金，按人民银行同期同档贷款利率从2014年11月1日计算至实际支付时止；三、秀洲开发区管委会双倍返还乐源公司定金200000元；四、秀洲开发区管委会赔偿乐源公司土地差价8250000元（土地出让价暂按400000元/亩计算，即400000元每亩×25亩-70000元每亩×25亩）；本案诉讼费由秀洲开发区管委会承担。一审庭审中，乐源公司撤回第一项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为秀洲开发区管委会支付乐源公司2014年10月至2017年10月过渡安置费740000元及逾期付款利息（利息计算方法：以各应付时间为起点，按人民银行同期同档贷款利率从2014年11月1日计算至实际支付时止。）
一审法院经审理认定：2006年6月20日，乐源公司（乙方）与秀洲开发区管委会（甲方）签订《房屋拆迁异地迁建协议》一份，约定：根据市政府《关于同意秀洲新区规划的批复》（嘉政发[2003]53号）精神，参照《浙江省城市房屋拆迁管理条例》及其他有关法律、法规的办法，双方在平等、自愿、协商一致的基础上就企业整体拆迁补偿安置达成如下协议：乙方原企业用地自愿退出，由甲方另行安排工业用地为原则；乙方服从城市建设需要，同意将坐落秀园北路房屋，证件名称：嘉房权洲字，证件：00061773号，建筑面积1347.63平方米，交由甲方拆除；乙方依法占有的土地（土地使用权证号：嘉秀洲国用（2000）字第0204号，用途工业，由于甲方提供土地使用权有优惠性质，因此乙方同意上述土地依优惠价每亩119000元回收，总计补偿金额：2083600元；乙方在搬迁腾空房屋后，经甲方确认，旧房交由甲方拆除，乙方不得拆除、损坏房屋，违者照价在补偿金额中扣赔；关于安置用地及其他：乙方同意甲方将坐落于秀洲工业园区新义村嘉铜公路东侧、八字路（规划2号路）南侧交叉口约25亩左右的土地作为拆迁异地迁建项目用地，确定该受让土地使用权的价格为每亩70000元，本项目土地出让总价约为1750000元（如遇国家对土地价格调整，高于约定价格70000元/亩，差价由甲方承担），同时甲方应在本协议签订后两年内为乙方办理好正式用地手续（土地证），甲方应积极为乙方办理拆迁异地迁建项目用地的土地证等有关手续，乙方须�甲方办理正式用地手续（土地证）时，一次性交清用地红线划定的全部土地出让金，甲方同意乙方暂时将原用地范围内汽车维修业务搬迁至所安置用地范围内，或由甲方提供其它地方临时过渡的生产用地，并由甲方负责提供临时建筑厂房、生产场地、土地平整、便道建筑、通电、通水、通电讯等事项；合同生效后，甲方在7天内支付乙方全部拆迁补偿金，乙方应在15日内向甲方交付除汽车维修业务用房以外的被拆迁房屋，由甲方拆除，乙方的汽车维修业务用房在甲方履行本协议中“第五条第三款”的约定后，在15日内向甲方交付汽车维修业务用房，由甲方拆除。乙方应支付的新的土地使用权出让金按本协议中“第五条第二款”的约定支付；同时乙方还必须协助甲方签订国土资源部门规定的原国有土地出让使用权回收�相关法律文书，由甲方向国土资源管理部门办理用地注销手续；如甲方因国家土地政策调整和其他各种原因不能将坐落于秀洲工业园区新义村嘉铜公路东侧、八字路（规划2号路）南侧交叉口约25亩左右的拆迁异地迁建项目用地供应给乙方，则由甲方按出现纠纷时该地块当年度工业用地市场评估价或拍卖价与本协议约定价的差价赔偿给乙方等。同日，双方（乐源公司为乙方、秀洲开发区管委会为甲方）签订《土地使用权出让及项目建设协议书》一份，约定本项目为退二进三企业搬迁项目，本项目的经营范围为汽保设备的生产和研发，投资总额为25000000元，项目选址于加铜公路、八字路（规划二号路）南侧交叉口，用地面积约为25亩左右（以规划用地红线为标准），用地性质为工业用地，使用权出让年限为50年；受让土地使用权的价格为每亩70000元，项目土地出让总价约为1750000元（如遇国家对土地价格调整，高于约定价格70000元/亩，差价由甲方承担）；乙方必须在本协议生效后支付定金100000元（4.1）；乙方须在甲方办理正式用地手续（土地证）时，一次性交清用地红线划定的全部土地出让金；乙方未按期交付土地使用权出让金时，甲方可对地块位置、面积按需要调整并停止办理土地使用权出让手续，必要时可终止本协议。由于甲方与乙方协议约定供应的土地目前位于调整区，由甲方按国家土地利用规划的要求尽快调整用地规划，一旦用地调整完毕，乙方应在甲方通知乙方开工建设后3个月内组织开工建设，（5.1）乙方因自身原因未能按甲方要求开工建设，甲方可对地块位置、面积按需调整，甲方确认乙方没能力开工建设时，可终止本协议并收回提供的土地，由此造成的一切损失由乙方承担。甲方保证提供的土地达到“七通一平”即土地平整（平整至黄海高度2.7米）、通路、通电、通水、通蒸汽、通排污管、通排雨水管、通电讯；甲方有义务提供地块及其他的相关资料，以便乙方展开前期规划工作并协助办理项目审批的一切手续；甲方有义务为乙方今后的正常运营和发展工作继续提供便利；甲方保证在不出现4.1/5.1条款所述情况下，项目用地不得提供给他人使用；乙方有义务提供必须的资料以便于甲方协助完成项目报批和工商变更等事宜，乙方有义务使项目规划和建设符合嘉兴市秀洲工业区规划设计要求（其中建筑容积率必须达到1.0以上）等。协议签订后，乐源公司于2006年7月3日支付秀洲开发区管委会土地使用权出让金预付款100000元，嗣后，乐源公司履行了秀园北路房屋的腾空义务，所占土地由秀洲开发区管委会回收，并支付了补偿金额。因秀洲开发区管委会安置给�源公司的临时用房需要再次拆迁，2008年10月21日，乐源公司（乙方）、秀洲开发区管委会（甲方）签订《搬迁过渡补偿协议书》一份，约定甲方因工业区区域发展调整及北京科技园长三角创新园项目落户工业园区需要，对乙方实行第二次搬迁过渡，原双方签订的“房屋拆迁异地迁建协议”（2006第004号）继续生效，甲方应积极为乙方办理拆迁安置补偿的25亩土地，乙方同意甲方将供地时间延长；由乙方自行解决企业生产用房，甲方补偿乙方过渡安置费每年为280000元，直至甲方为乙方办理好拆迁安置的土地后再补偿一年（乙方厂房建设期一年），补偿如涉及税金，由甲方承担；乙方现有投入的赔偿按评估价确定，共计玖万陆仟玖佰柒拾贰元整，甲方为乙方在工业园区内解决50平方米左右的办公室，租金由甲方负担；协议生效后，甲方先付二年的补偿款560000元及拆迁赔偿款，乙方应在补偿款到帐后20天内向甲方交出被拆迁的房屋、场地，由甲方拆除。以上三、五项共计陆拾伍万陆仟玖佰柒拾贰元整。协议签订后，秀洲开发区管委会向乐源公司支付了拆迁补偿款，乐源公司向秀洲开发区管委会交出被拆迁的房屋、场地，由秀洲开发区管委会拆除。双方确认，秀洲开发区管委会已支付至2014年9月底的过渡安置费。
2015年5月15日，秀洲开发区管委会致函乐源公司，称鉴于乐源公司在2006年6月26日为“退二进三”搬迁企业，与浙江秀洲开发区管委会签订相关《房屋拆迁异地迁建协议》、《土地使用权出让及项目建设协议书》及2008年10月21日签订的《搬迁过渡补充协议书》，签订后的客观实际情况、有关法律法规、国家及地方有关土地方面的政策、指标及宏观�素已发生了重大变化，嘉兴市秀洲区人民政府于2011年6月17日发布秀洲政发[2011]26号文件《嘉兴市秀洲区建立和完善工业建设项目评估机制实施办法》，根据以上文件精神，现通知你单位对“异地迁建项目”在一月内提交项目评估申请表、项目可行性的报告书、投资者营业执照复印件、投资者资信证明等，如在此期间未能按照提交，秀洲开发区管委会将视同项目未能准入，将终止以上双方签订的所有协议。2015年5月25日，乐源公司回函秀洲开发区管委会，称秀洲开发区管委会未及时支付2015年的过渡安置费280000元，违反了双方签订的三份协议，请求秀洲开发区管委会按协议约定执行，早日支付过渡安置费、并解决土地或者支付赔偿款。2015年6月12日，乐源公司再次函致秀洲开发区管委会，称曾分别于2006年6月、2012年10月向秀洲开发区管委会递交过《可行性报告》、《项目建议书》，现再次提交，并要求秀洲开发区管委会支付2015年的过渡安置费280000元。2015年11月16日，乐源公司因秀洲开发区管委会未解决安置用地，同时从2014年10月起就停止支付乐源公司过渡安置费等为由，向一审提起诉讼。2016年7月12日，一审以本案属于行政诉讼受案范围而裁定驳回乐源公司的起诉。乐源公司不服，向嘉兴市中级人民法院提起上诉，该院于2016年8月22日裁定：撤销一审民事裁定，指令一审审理。
一审另查明，秀洲开发区管委会根据2006年7月21日“秀洲政发[2006]41号”文件的规定变更为浙江嘉兴秀洲工业园区管理委员会。上述《房屋拆迁异地迁建协议》、《土地使用权出让及项目建设协议书〉》签订之时，协议书载明的土地性质为集体土地，该土地使用权尚未出让，�已调整为国有建设用地使用权，用途规划为工业用地[战略性新兴产业（电气机械和器材制造业）]。双方签订的《土地使用权出让及项目建设协议书》未获得土地管理部门的追认，乐源公司亦未获得涉案土地使用权。
经乐源公司申请，一审依法委托临安远大房地产评估咨询有限公司对涉案地块的土地使用权价格进行评估，该公司于2016年11月20日作出临远房地评（2016）第309号（以2015年11月16日为估价基准日）、310号（以2016年10月26日为估价基准日）《土地估价报告》。其中309号土地估价报告结论：涉案土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）及红线内场地平整，总面积25亩（16667平方米），土地单价：346800元/亩（520元/M2），评估总价：8670000元。其中310号土地估价报告结论：�案土地实际开发程度为宗地红线外“五通”（通路、通电、通上下水、通讯）及红线内场地平整，总面积25亩（16667平方米），土地单价：350000元/亩（525元/M2），评估总价：8750000元。乐源公司支付鉴定费20000元。
一审法院经审理认为，《城市房地产管理法》第十二条规定，土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅土地、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。该法第十五条规定，土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。《中华人民共和国合同�》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。本案中，双方争议的《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》均约定了秀洲开发区管委会需为乐源公司办理拆迁安置补偿的25亩土地及土地定价的内容，双方因此签订了《土地使用权出让及项目建设协议书》，秀洲开发区管委会作为管委会，不具有涉案土地使用权出让主体资格，未经授权且在乐源公司起诉前未获得土地管理部门的追认，其对土地实体性权利的处置因违反强制性规定而无效。且根据合同的约定，秀洲开发区管委会的协议义务仅系为乐源公司申请工业用地作出相应的安排，乐源公司能否最终取得土地使用权还取决于乐源公司拟申请用地项目是否符合用地条件并与政府土地管理部门签订土地使用权出让合同。故涉案的《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中�及土地安置的条款为无效条款，《土地使用权出让及项目建设协议书》为无效合同，《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中的其余条款为有效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。秀洲开发区管委会因该约定取得的财产依法应返还乐源公司，故秀洲开发区管委会应返还乐源公司100000元定金。乐源公司主张双倍返还，不予支持。秀洲开发区管委会作为违法出让土地的主要责任方，依法应当赔偿乐源公司所受的损失。双方在案涉的《房屋拆迁异地迁建协议》对于乐源公司的相应损失作了赔偿约定，该约定不违反法律法规的效力性强制性规定，故秀洲开发区管委会应按约承担赔偿责任。乐源公司作为工业建设项目用地需求方在安置协�书签订时即当明知其负有提出建设用地申请，履行报批手续义务，且在秀洲开发区管委会根据嘉兴市秀洲区人民政府[秀洲政发（2011）26号]文件，催告乐源公司限期提交项目评估申请表等报批材料时，乐源公司未按规定提供符合准入条件的项目可行性报告，致使安置补偿协议中的25亩土地的协议内容履行不能，亦有一定的过错，应自负部分责任。根据乐源公司的申请，一审依法委托对乐源公司诉请时案涉土地的市场价格作了评估，故一审依据乐源公司起诉之日2015年11月16日涉案土地的评估价与上述协议约定出让价之价差，并结合秀洲开发区管委会未及时返还乐源公司相应款项所造成乐源公司的利息损失，酌定秀洲开发区管委会应赔偿乐源公司损失4840000元。关于乐源公司主张2014年10月至2017年10月的过渡安置费。因涉案25亩土地使用权协议内容已履行不能，乐源公司已主张秀洲开发区管委会赔偿乐源公司因合同履行不能造成的损失，故乐源公司要求秀洲开发区管委会支付2015年10月至2017年10月的过渡安置费没有事实与法律依据，一审不予支持，但起诉前2014年10月至2015年10月的过渡安置费仍应由秀洲开发区管委会支付给乐源公司。因双方的《搬迁过渡补偿协议书》对安置费何时支付没有约定，对于2015年度的安置费秀洲开发区管委会最晚应于2015年年底前支付，故乐源公司主张的逾期付款的利息损失应从2016年1月1日起计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第十二条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、秀洲开发区管委会于判决生效之日起十日内返还乐源公司土地使用权出让金100000元；二、秀�开发区管委会于判决生效之日起十日内支付乐源公司过渡安置费280000元及利息损失（利息损失按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2016年1月1日计算至判决确定的履行之日止）；三、秀洲开发区管委会于判决生效之日起十日内赔偿乐源公司损失4840000元；四、驳回乐源公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74870元，由乐源公司负担31445元，由秀洲开发区管委会负担43425元，评估费20000元，由乐源公司负担8600元，由秀洲开发区管委会负担11400元。
双方在二审中均未提交新的证据。
本院经审理认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，《房屋拆迁异地迁建协议》系乐源公司将原企业用地1347.63平方米自愿退出，秀洲开发区管委会以优惠价回收，并由秀洲开发区管委会另行安排25亩工业用地给乐源公司，乐源公司以每亩70000元的价格受让取得土地使用权的拆迁安置补偿协议。协议约定秀洲开发区管委会给予乐源公司约25亩工业用地作为安置补偿，双方因此签订了《土地使用权出让及项目建设协议书》。秀洲开发区管委会作为管委会，不具有涉案土地使用权出让主体资格，且事后未获得土地管理部门的追认，故有关土地权利处置的条款无效。因此，《土地使用权出让及项目建设协议书》为无效合同，《房屋拆迁异地迁建协议》、《搬迁过渡补偿协议书》中涉及土地权利处置的条款为无效条款。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或被撤销的合同自始没有约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方虽然有关于国有土地使用权出让的约定，但双方有关土地权利处置的约定并非双方权利义务关系的基础。双方有关土地权利处置的条款被确认无效后，并不影响其他条款的效力，故除土地权利处置外的条款均为有效条款，秀洲开发区管委会所提上诉理由不能成立，其据此提出的上诉请求均应予以驳回。
关于乐源公司的损失的认定。2008年10月21日双方签订的《搬迁过渡补偿协议书》约定由乐源公司自行解决企业生产用房，秀洲开发区管委会补偿乙方过渡安置费每年为280000元，直至秀洲开发区管委会为乐源公司办理好拆迁安置的土地后再补偿一年。此补偿费期限的约定系以土地安置得以实现为基础，现乐源公司因土地安置不能实现于2015年11月16日提起了本案要求赔偿土地差价的诉讼，故自2015年11月起的过渡安置费不应支持。双方在《房屋拆迁异地迁建协议》第六条第三款约定如因国家土地政策调整和其他各种原因不能将拆迁异地迁建项目用地供应给乐源公司，则由秀洲开发区管委会按出现纠纷时该地块当年度工业用地市场评估价或拍卖价与本协议约定价的差价赔偿给乐源公司。乐源公司在签订《房屋拆迁异地迁建协议》时应当明知秀洲开发区管委会并无相应的土地出让权限，另外，根据双方约定，乐源公司申请土地时应使其项目规划和建设符合嘉兴市秀洲工业区规划设计要求。因此，乐源公司最终能够取得土地使用权还取决于乐源公司拟申请用地项目符合用地条件并与政府土地管理部门签订土地使用权出让合同。在秀洲开发区管委会根据嘉兴市秀洲区人民政府[秀洲政发（2011）26号]文件，催告乐源公司限期提交项目评估申请表�报批材料时，乐源公司未按规定提供符合准入条件的项目可行性报告，其对其未能获得25亩土地使用权的安置亦有自身方面的原因。因此，乐源公司对于其存在的土地差价损失，应自负部分责任。一审依据乐源公司起诉之日涉案土地的评估价与上述协议约定出让价之价差，并结合秀洲开发区管委会未及时返还乐源公司相应款项所造成乐源公司的利息损失，酌定秀洲开发区管委会应赔偿乐源公司差价损失4840000元，并无不当，乐源公司就此提出的上诉不能成立。
综上，上诉人乐源公司、秀洲开发区管委会的上诉理由均不能成立，其上诉请求均应予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费87160元，由上诉人嘉兴市乐源工贸有限公司负担27760元，由嘉兴秀洲高新技术产业开发区管理委员会负担59400元。
本判决为终审判决。
审判长 谭灿
审判员 倪勤
审判员 陈远
二〇一八年二月七日
书记员 周妙