云南省昭通市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云06民终1513号上诉人（原审被告）昭通市万福实业有限公司（注册号：530600100006965）。法定代表人苏开荣，该公司总经理。地址，昭阳区建国街箭道广场三楼。委托代理人黄顺生，云南宏通律师事务所律师。被上诉人（原审原告）孔飞，男，1976年7月18日出生汉族，云南省昭通市昭阳区人，大专文化,居民，住昭阳区。上诉人昭通市万福实业有限公司因与被上诉人孔飞商品房销售合同纠纷一案，不服昭阳区人民法院（2016）云0602民初353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审人民法院经审理认定的事实：原告孔飞与被告昭通市万福实业有限公司于2013年1月21日签订《商品房购销合同》，被告将其开发的昭阳区箭道广场D幢三楼房屋（文昌街147号附17号、产权证号：昭通市房产权昭阳区字第130012894号）出售给原告，双方约定由被告于2013年4月25日前向原告交付符合法律、法规及《商品房购销合同》约定的房屋，并在原告支付购房款、契税等费用及交付办理产权证所需材料后的365个工作日内为原告办理产权证。同时被告出具了承诺书，承诺因文昌街147号三楼（附17号至24号）整层全购楼梯算半实际支付购房款为980280元，款项未付清无法开发票，待有发票后方能办证。原告于2013年3月、9月及2015年8月分三次实付购房款955283.24元。此后被告未将土地使用证和房产证单独分割到原告名下，并将昭阳区文昌街（F00D幢）土地证随房产一并抵押给富滇银行股份有限公司昭通分行。另原告对（文昌街147号附17号）进行了室内装修装饰，其价值经评估鉴定，鉴定价格为人民币867000元，原告垫付了鉴定费38000元。现原告以被告的行为导致其购买的房屋无法办理产权证为由向法院起诉，请求判令解除原、被告签订的《商品房购销合同》，判令被告退还原告已支付的购房款980280元及从交款之日起到退款之日止同期同类的贷款利息，判令被告赔偿原告的装修损失900000元并赔偿原告980280元，诉讼费用由被告承担。原审人民法院审理认为，原告孔飞与被告昭通市万福实业有限公司签订《商品房购销合同》，原告向被告购买其开发的文昌街147号附17号至24号房屋并支付了主要购房款，被告在承诺为原告办理产权证书的过程中未告知原告又将该房屋抵押给富滇银行股份有限公司昭通分行，导致双方商品房买卖的目的不能实现，现原告请求解除合同，由被告退还购房款及利息并赔偿装修损失的诉讼请求，依法予以支持（即：原告实际交付的购房款为955283.24元，利息比照中国人民银行同期贷款利息分别计算为：第一笔购房款于2013年3月给付682478元，至2016年7月止，年利率6.4％，三年零四个月合计148507.5元，第二笔购房款于2013年9月给付100000元，至2016年7月止，年利率6.15％，二年零10个月合计18450元，第三笔于2015年8月5日给付172805元，至2016年8月5日止，年利率5.1％，一年为8813元，总利息合计175770.5元）；对原告请求被告赔偿其已付购房款一倍的诉讼请求，因被告的行为导致原告无法取得房屋的事实存在，依法予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”，第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失”、第一百三十四条“承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产”；（七）赔偿损失……”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、参照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”和国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第（一）款“诉讼费由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外”之规定，判决：一、由被告昭通市万福实业有限公司返还原告孔飞购房款人民币955283.24元，赔偿利息175770.5元；二、由被告昭通市万福实业有限公司赔偿原告孔飞对文昌街147号附17号进行装修装饰的费用人民币867000元；三、由被告昭通市万福实业有限公司赔偿原告孔飞人民币955283.24元；（以上四笔合计2953337元，于本判决书发生法律效力之日起5日内一次性付清。）四、驳回原告孔飞对被告昭通市万福实业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30427元、鉴定费38000元，合计68427元，由被告昭通市万福实业有限公司负担。昭通市万福实业有限公司不服一审判决，提起上诉称：1、上诉人没有将被上诉人所购房屋用于抵押；2、被上诉人知晓抵押的情况。被上诉人孔飞作了服判的答辩。本案在二审审理过程中，上诉人除对一审认定的被告将昭阳区文昌街（F00D幢）土地证随房产一并抵押给富滇银行股份有限公司昭通分行的事实有异议外，对其余事实无异议，对无异议的事实本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案争议的焦点是:1、上诉人是否将被上诉人购买的房屋用于抵押？2、被上诉人孔飞是否知晓抵押的情况？针对本案焦点，结合上诉人的上诉主张，本院评判如下：（一）、上诉人是否将被上诉人购买的房屋用于抵押。对于该问题，被上诉人孔飞在二审审理中认可，房屋产权证未用于抵押，是土地使用权证用于抵押。根据上诉人提交的富滇银行股份有限公司昭通分行出据的《抵押物清单》中载明的土地证号的昭区国用（2013）第016**号土地使用权证与昭通市昭阳区房屋产权监理所出据的《证明》能够证明该使用权证已用于抵押。故上诉人主张房屋产权证未用于抵押的理由成立。（二）、被上诉人孔飞是否知晓抵押的情况。在二审审理期间，上诉人提交了一份中国农业银行云南省分行交易明细，载明上诉人的法定代表人苏开荣转款120万元给孔飞。用以证明孔飞同意用房产证办理抵押，由苏开荣支付120万元作为保证金。该证据经二审组织双方质证，被上诉人孔飞不予认可，辩称系其与苏开荣之间的借贷关系。综上，上诉人主张被上诉人孔飞知晓抵押的情况，只列举了农行的交易明细单，未列举其他有效证据予以证明，故其的该主张不能成立。本院认为，上诉人昭通市万福实业有限公司与被上诉人孔飞签订《商品房购销合同》是双方当事人真实意思表示，签订的合同不违反法律的强制性规定，是合法有效的。孔飞按照合同的约定支付了主要款项，而被上诉人未按照合同的约定全面履行义务，而是将房屋土地使用证用于办理抵押贷款，导致合同的目的不能实现，依法应予解除合同、返还房屋价款，并承担因此而产生的损失。在一审审理期间，上诉人答辩称愿意解除合同及对装修的费用进行赔偿，在二审审理期间又提出房屋产权证未办理抵押及被上诉人孔飞知晓此事为由提出上诉。房屋产权证虽未办理抵押，但土地使用证已用于抵押，上诉人的行为违反了合同的约定，其应为此承担相应的违约责任。对于其主张孔飞知晓该抵押的情况，所举证据不足以证明其主张，故其的该上诉理由不能成立。本案中，被上诉人孔飞对所购房屋已占有并进行装修，该情形并非是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人所具有的赔偿情形，因此，一审法院判决由上诉人支付已付购房款一倍的赔偿责任不当，本院依法予以改判。综上所述，原判认定事实清楚，但适用法律不当。上诉人的上诉理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定；判决如下：一、维持昭阳区人民法院（2016）云0602民初353号民事判决第一、二项（该项中的给付金额共计1998053.74元，限判决生效后五日内支付）；二、撤销昭阳区人民法院（2016）云0602民初353号民事判决三、四项；三、驳回被上诉人孔飞的其他诉讼请求。一审案件受理费30427.00元，鉴定费38000.00元，共计68427.00元，由上诉人昭通市万福实业有限公司负担55074.00元，被上诉人孔飞负担13353.00元；二审案件受理费30427.00元，由上诉人昭通市万福实业有限公司负担17047.00元，被上诉人孔飞负担13353.00元。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若义务人不主动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后的二年内向原审法院申请强制执行。审判长  周严惠审判员  陈 丹审判员  王宇波二〇一六年十一月二十三日书记员  霍晨宇