安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初1248号原告：王国春，男，1979年6月21日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：查建求，安徽华人律师事务所律师。被告：徐中权，男，1975年12月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：戴正友，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱进，安徽承义律师事务所律师。被告：郝江平，男，1981年9月7日出生，汉族，户籍地安徽省池州市东至县，现住址不详。原告王国春与徐中权、郝江平确认合同无效纠纷一案，本院于2017年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王国春及其委托诉讼代理人查建求，被告徐中权的委托诉讼代理人戴正友到庭参加了诉讼。被告郝江平经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王国春向本院提出诉讼请求：1、依法确认两被告就合肥市××区××镇高桥社区委房产签订的两份存量房买卖合同无效（一份转让金额为14.6万元，一份转让金额为36万元）；2、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：合肥市××区××镇高桥社区委房产属于大房郢水库移民安置房屋，该房屋建成后房屋所有权人为原告王国春。2008年原告因生活需要借款向被告郝江平借款5万元（借款期限一年），而原告名下资产只有上述房产，但该房产已经抵押给银行（借款金额为13万元，当时房产评估价为275707元）。在这种情况下被告郝江平提出原告将该房产办一个出售的授权委托公证书给被告郝江平，他才同意借款。2008年7月29日，王国春与郝江平在合肥市中安公证处办理一个委托的公证书，被告郝江平借款了5万元给原告。借款到期后，原告找郝江平还款，就再也找不到被告郝江平。2016年8月，原告接到合肥市供电局的通知，称该房屋新房主到供电局办理的电表户名变更，新户主要求暂停用电。原告随后到合肥市不动产登记中心进行了查询，发现自己的上述房产于2011年3月22日被郝江平以146000元的低价出售给被告徐中权（交易时税务部门审核的交易价为530000元），被告徐中权办理了新的房产证。徐中权办理新的房产证后也未向原告王国春要求办理交房手续，涉案房屋至今由原告父母及原告居住。如果不是被告变更电表户名，原告都不知道涉案房屋已被交易的事实。原告认为两被告恶意串通，损害原告的合法权益，两被告签订的两份存量房买卖合同应无效，该房屋的产权应属于原告王国春所有。因原告与被告协商无果，为维护自己的合法权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。徐中权辩称：一、双方的买卖合同合法有效，系买卖双方的意思表示真实，原告的受托人经过公证授权，没有证据证明郝江平是无权处分人，原告授权郝江平并通过公证，同徐中权签订买卖合同，郝江平是有权处分人；二、原告虽诉请两被告是恶意串通，但提交证据不能证明，原告要求确认房屋所有权归原告没有法律依据；三、本案诉讼实质是原告与郝江平之间委托法律关系是否侵害原告财产权，与被告徐中权没有关联性。郝江平未作答辩。王国春为证明其主张，向本院提供了以下证据：证据1，土地使用证复印件一份，证明涉案房屋的土地使用权和所有权人为原告王国春；证据2，2006年5月31日个人抵押房屋保险单一份，证明涉案房屋在2006年5月31日评估价为275707元；证据3，公证书一份，证明原告为向被告郝江平借款5万元，于2008年7月29日在合肥市中安公证处办理一份出售房屋委托的公证书；证据4，出售金额为14.6万元的存量房买卖合同一份和销售不动产统一发票一份，证明涉案房屋2011年3月22日被郝江平以14.6万元的抵价出售给被告徐中权，而当时的纳税价格为53万元（纳税基准价）；证据5，被告徐中权在第一次诉讼时提供的出售金额为36万元的存量房买卖合同一份，证明上述两份合同是两被告恶意串通，损害原告的合同权益，这两份合同应无效。证据6，大杨镇高桥社区居委会证明一份，证明涉案房产一直由王正才、谢中英、王国春居住至今。徐中权质证意见：对证据1，真实性无异议，土地证虽然登记在原告名下，但应当是被告的，被告有权变更土地证的权利人；对证据2，三性均无异议，证明目的有异议，该证据是银行贷款所做的评估价，与本案无关，该证据载明贷款金额13万元，期限为2006年6月1日至2011年6月30日，该部分贷款在房屋出售时，是由徐中权代为偿还；对证据3，三性无异议，但不能证明向郝江平借款5万元；对证据4、5，三性无异议，两份合同真实性无异议，签订价款为146000元合同是为了避税，而价款为36万元合同是真实交易价格。被告所提交证据证明一共支付362316元的款项，同时，该两份合同不能表明是恶意串通，也达不到合同无效的证明目的；证据6，三性及证明目的均有异议，被告曾多次去涉案房屋，只见到女性老年人在居住，未见到原告。徐中权为证明其主张，向本院提供了以下证据：证据1，存量房买卖合同，证明原、被告之间存在两份买卖合同，应以合同价款为36万元的真实交易合同为准；证据2，公证书，证明原告将房屋出售、领取房款等权利委托他人，原、被告之间的房屋买卖合同合法有效；证据3，房屋产权证，证明被告徐中权于2011年3月24日取得了房屋所有权登记；证据4，收条、完税办证单据、转帐记录，证明被告徐中权按合同约定支付了购房款并缴纳了相关过户税费合计362316元；证据5，个人抵押贷款保险单，证明涉案房屋在买卖时有贷款，被告徐中权将原告贷款还清。王国春质证意见：对证据1，价款为14.6万元的合同三性均无异议，但该合同为无效合同，该房屋受托人是郝江平，郝江平是超越委托权限签订的合同；价款为36万元的合同三性均有异议，该合同是包税合同，但是实际上成交金额是362000元，数额不一致，而且两份合同是阴阳合同，通常按照市场交易习惯，该合同是为了避税，而本案税务机关审定的基准价为53万元，本案被告提供的36万元合同完全不符合交易习惯，明显是为了本案而伪造的合同；对证据2，三性均无异议，对证明目的有异议，按照合同法相关规定，案涉授权委托书对销售价格未约定，本案被告以不合理的低价出售该房产，明显违背诚信原则，超越代理权限，因为被告低于市场价购买该房屋，被告对于受托人超越代理权限也是明知的，被告徐中权和受托人郝江平之间相互串通，该房屋买卖合同应当无效；对证据3，三性均无异议，但是该房屋真实产权人为原告；对证据4，收条三性均有异议，从交易习惯上看，本案是包税合同，郝江平不可能于2011年3月14日收到徐中权16万元，因为托管资金只有14.6万元，在出具收条时相关税费也无法确定，以及收条无其他相关证据加以佐证；对其他证据三性均无异议；银行转账凭证真实性无异议，证明目的关联性有异议，146000元银行贷款，完税凭证真实性无异议；pos机刷卡凭证三性有异议，与本案无关；完税办证单据和房屋登记无异议；对证据5，真实性无异议，证明目的有异议，不能证明欠款146000元；根据双方当事人的举证及质证意见，本院对证据分析认证如下：关于王国春、徐中权提交的公证书、土地使用证、个人抵押房屋保险单、房屋产权证、完税办证单据、转账记录，因王国春、徐中权对上述证据的真实性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定。关于双方提供的两份存量房买卖合同，该两份合同价款分别为14.6万和36万元，但依据徐中权提供的2011年3月22日徽商银行转账凭证、存量房POS消费交易凭证，均能证明发生在该日的交易金额为14.6万元，故本院认定价款为14.6万元应是徐中权与郝江平就案涉房屋签订的存量房买卖合同，对价款为36万元的存量房买卖合同证明目的不予认定。关于王国春提交的社居委证明，徐中权对其三性和证明目的均有异议，抗辩其多次到案涉房屋，本院认为，案涉房屋发生产权变动在2011年，但徐中权在起诉前都未向原告及其父母主张权利，故本院对该份证据的真实性和证明目的予以认定。关于徐中权提交16万元收据，本院认为该证据与徐中权提交的两份存量房买卖合同的价款均不一致，且无其他证据佐证，故本院对该份证据的证明目的不予采信。在诉讼过程中，王国春申请对位于合肥市××区××镇高桥社区委B区24栋13号房产在2011年3月15日的价格进行评估，本院依法委托安徽天源价格房地产土地经纪有限公司进行评估，该公司出具的《房地产估价报告》，确定案涉房产在2011年3月15日的评估总价为47.31万元。王国春认为该评估价格为重置成本价，应按市场价格进行评估，因此，该价格过低。徐中权认为案涉房屋应按交易价格进行确定，而案涉房屋的交易价格未偏离市场价格，因此，该评估价格只能作为参考价格。本院认为，安徽天源价格房地产土地经纪有限公司房地产估价报告不存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定情形之一，本院对安徽天源价格房地产土地经纪有限公司房地产估价报告予以确认。郝江平未到庭，视为放弃对王国春、徐中权证据以及《房地产估价报告》的质证权利。根据上述证据的认定以及当事人的庭审陈述，本院审理查明的事实为：位于合肥市××镇高桥社居委B区移民安置区24幢13号房屋，建筑面积为153.94平方米，该房屋原产权登记在王国春名下，但一直由王国春的父母居住至今。郝江平系小贷公司员工，王国春因资金困难向其借款5万元，但郝江平要求王国春以登记在其名下的案涉房屋作为担保。2008年7月29日，王国春、白娟（系王国春前妻）向郝江平出具了一份委托书，全权委托郝江平“办理上述还款注销抵押登记、注销抵押登记后房屋买卖、产权过户以及与此相关的手续：包括签定房屋买卖合同、存量房买卖合同、包括到资金托管中心和银行开户及领取房款（或者直接打入受托人指定的账户）、房屋交接、水电过户、开取完税证明等一切相关手续”。当日，双方在安徽省合肥市中安公证处办理了上述委托书公证。2011年3月，郝江平代理王国春与徐中权签定了一份《存量房买卖合同》，约定徐中权以价款146000元购买案涉房屋。2011年3月22日，徐中权在税务部门办理房产交易缴纳税费手续，税务部门在上述《存量房买卖合同》上注明“核价，伍拾叁万”，并加盖了“合肥市基准房价审核专业章（庐）”，当日，徐中权按53万元计税金额办理完税手续，其共计缴纳税费56271元（34450元+21200元+616元+5元）。当日，徐中权通过徽商银行向存量房账户交款146000元。后，案涉房屋产权登记在徐中权名下。另查明：2006年5月31日，王国春将案涉房屋抵押给中国建设银行股份有限公司合肥胜利路支行，贷款金额为13万元，贷款期限自2006年6月1日至2011年6月30日。上述抵押贷款由徐中权代为偿还，并注销了抵押登记。徐中权在庭审中陈述其职业为“个人二手房投资交易，包括帮助客户进行过户、代理、垫资”，以及“郝江平是小贷公司做业务，经常有房屋出售，经过这些业务往来认识徐中权”，且其知道案涉房屋系小贷公司出售的房屋。还查明：2011年3月11日，郝江平代理王国春与徐中权就案涉房屋另签定了一份《存量房买卖合同》，该份合同价款为36万元，双方在该份合同中补充约定：1、该房总房价包含一切过户费用；2、该房款在过户之前全额付清；3、该房交接由乙方自行处理；4、乙方同意用首付款帮甲方偿还银行贷款。本院认为：《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款和第二款规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。由此，债权人行使撤销权必须具备以下要件：（一）债权人对债务人存在有效债权。（二）债务人实施了有损债权的损害行为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，原告诉称两被告存在恶意串通，损害了原告合法权益，案涉合同应予以撤销。因此，两被告之间是否以明显不合理的低价交易成为本案关键。被告徐中权抗辩其购买案涉房屋的价款为36万元，并提供了一份2011年3月11日存量房买卖合同佐证，但其只提供了一张16万收据，以及2011年3月22日的14.6万元银行转款等证据，未能提供36万元的足额资金往来证据，且16万收据未有资金往来证据佐证，故本院对该份16万元收据以及该份存量房买卖合同未予以采信。同时，郝江平代理王国春与徐中权就案涉房屋又签订了一份价款为146000元的存量房买卖合同，该份合同加盖了税务部门核税印章，且存量房银行账户交易金额均为146000元，故本院认定该份存量房买卖合同为案涉房屋的真实交易合同。在诉讼过程中，王国春申请对案涉房屋进行评估，依据安徽天源价格房地产土地经纪有限公司出具的《房地产估价报告》，案涉房屋在价值时点2011年3月15日的估价为47.31万元。因此，如按交易价格14.6万元计算，其明显低于评估价的百分之七十。而且即使按徐中权提供的16万元收据，以及14.6万元转款计算，上述付款共计为30.6万元，也低于评估价的百分之七十。关于两被告在涉案房屋的买卖过程中是否存在“明知债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害”的情形，本院认为，虽无直接证据予以证实，但结合徐中权的陈述，能够认定徐中权应该知道该节事实，其不能构成善意第三人。理由如下：1、徐中权陈述其职业为个人二手房投资交易，因此，徐中权应为房产投资专业人士，其应对案涉房屋当时的市场交易价格知晓；2、徐中权陈诉由于郝江平为小贷公司员工，双方之间存在业务往来，因此，徐中权应当知晓案涉房屋系债务人抵押房屋；3、案涉房屋过户时核税价为53万元，徐中权抗辩为了避税而签订了14.6万元的存量房买卖合同，如避税，双方签订的36万元存量房买卖合同已经能达到了避税目的，无必要再签订一份14.6万元存量房买卖合同，因此，价款为36万元存量房买卖合同是徐中权与郝江平为了以合法形式掩盖非法目的而签订，徐中权和郝江平存在主观故意；4、案涉房屋于2011年3月交易过户，但迟于王国春诉至本院前，徐中权都未向王国春主张让房，而且案涉房屋一直由王国春父母居住，徐中权在房屋过户后也未能及时告知王国春案涉房屋已被变卖事实，致使王国春对案涉房屋被变卖也一直不知情；5、价款为36万元的存量房买卖合同的补充条款明确约定，案涉房屋交接由徐中权自行处理，该约定不符合房屋交易常规，证明了郝江平和徐中权对案涉房屋交接困难已经了提前预知。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款规定，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：撤销被告徐中权与郝江平就位于合肥市庐阳区大杨镇高桥社居委B区移民安置区24栋13号房产签订的两份《存量房买卖合同》（两份合同价款分别为146000元和360000元）。案件受理费为8860元，评估费3000元，合计11860元，由被告徐中权、郝江平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  谢伟林人民陪审员  张长粹人民陪审员  陈昌海二〇一七年十月二十五日书 记 员  王 蓓附：本判决所依据的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第一款、第二款对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。3、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十四条诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。