河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5776号
上诉人（原审原告）：洛阳兴泰物业管理有限公司，住所地：洛阳市涧西区丽春路南侧景春苑小区2-1-005。
法定代表人：杨卓普，该公司总经理。
委托诉讼代理人(特别授权)：刘勇军，郑宝宝（实习），河南义同律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：李跃堂，男，1948年8月7日出生，汉族，住河南省洛阳市瀍河回族区。现住洛阳市瀍河回族区。
上诉人洛阳兴泰物业管理有限公司因与被上诉人李跃堂物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2017)豫0304民初842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人洛阳兴泰物业管理有限公司的委托诉讼代理人刘勇军、郑宝宝，被上诉人李跃堂均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
洛阳兴泰物业管理有限公司上诉请求：1.请求依法撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审判决认定事实有失偏颇。上诉人在一审中起诉被上诉人支付九龙苑A6-4-302、A16-1-101号房屋自2012年2月28日起至2017年6月8日欠缴的物业费，并主张相应的违约金，系按照2012年4月14日双方签订的《前期物业服务协议》约定，维护自己合法权益的行为。上诉人系物业公司，被上诉人系小区业主。被上诉人享受了相关物业服务，理应支付相关物业费用。被上诉人不按时缴纳物业费，已构成违约，同时也是对上诉人合法权益的侵犯。被上诉人的行为同时违反了《合同法》、《侵权责任法》的相关规定。由于上诉人与被上诉人的《前期物业服务协议》一直在生效中，上诉人一直持续在提供服务，被上诉人一直在享受服务。被上诉人也一直持续催缴物业费，但被上诉人一直拖欠物业费，故被上诉人对上诉人的侵权行为一直在持续。上诉人对被上诉人欠缴物业费的催缴行为也一直在持续。由于被上诉人一直拖欠物业费，上诉人请求被上诉人履行缴纳物业费的排除妨害的权利一直在持续。因此，由于上诉人一直在主张权益，要求被上诉人缴纳物业费，这既是对被上诉人欠缴物业费的催交行为，也是请求被上诉人排除侵权妨害，维护自己合法权益的正当行为。因此上诉人维护合法权益的时效不适用2年诉讼时效的规定，应当依据《侵权责任法》之规定，从被上诉人的侵权行为开始之日（即2012年2月28日）起算至被上诉人足额结清应缴物业费之日。因此，原审法院适用2年的诉讼时效规定，仅支持上诉人向被上诉人追索两年物业费，系认定事实和适用法律错误，应予纠正。垃圾费尽管在物业合同中没有约定，但该笔费用并不是物业公司收取的，而是物业公司代环卫部门收取的，垃圾费是城市居民必缴的费之一，物业公司不代缴，也需要业主自行缴纳，是省不掉的费用。尽管《物业合同》中没有约定，但物业公司事实上已经代业主向环卫部门缴纳了该笔费用，无论是从代偿权角度，还是不当得利角度，被上诉人（业主）都应向上诉人（物业公司）支付该笔费用。二、原审法院认为双方约定的违约金赔偿金额过高，并按照中国人民银行同期一年期贷款利率计算被上诉人的违约金，系于法无据，依法应当纠正。上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》中，明确约定了违约金的计算方式为日5‰，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。依据《合同法》相关原理，在不违反法律强制性规定的前提下，以意思自治为优先。因此，原审法院应当尊重该意思自治，并支持上诉人依据双方协议约定向被上诉人主张违约金。即使参照最高院民间借贷司法解释，原审法院认为上诉人与被上诉人约定的违约金过高，也应参照年息24%计算，对上诉人的合法权益予以保护。原审法院直接适用中国人民银行一年期贷款利率，没有法律依据。综上，原审法院认定事实和适用法律均存在一定错误，请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判或者发回原审法院重审。
被上诉人李跃堂辨称：1、关于兴泰物业公司强行收取垃圾处理费无法律及事实依据。物业公司收取物业费已经超过诉讼时效，应依法驳回诉求。2、兴泰物业公司对我起诉的合同依据，都是欺诈性。3、兴泰物业公司不具备二级资质不能收取我二级物业费。根本没有服务，服务标准及质量与收费标准不相符。4、我对瀍河法院因兴泰物业公司不履行协议的证据、图片、一审法院没有采信与支持，要求贵院深入调查，落实判决，违反消防法，一票否决。上诉人的上诉理由无法律及事实依据，我不认可。要求贵院依法驳回诉求。理由是：一、关于垃圾处理费，在前期物业协议中没有约定。兴泰公司不能提供2016年以前洛阳市环卫部门收取垃圾处理费，由兴泰物业收取垃圾处理费的委托代收证书，以及环卫部门开具的收费票据。2017年1月至今，本人遵照洛阳市洛政（2016）54号文件，垃圾处理费已全部交到水务集团业务代收，并开具洛市城市生活垃圾费票据为证。根据民法通则规定，收费时间已经超过诉讼时效，上诉人说曾多次下发催交物业费通知单，不真实，没有法律依据，更没本人签字。收条以及其他方式，送达收到依据，本人不予认可，应依法驳回诉求。二、兴泰物业公司对我起诉的合同依据，都是欺诈性。理由是：上诉人在一审法院及本院都不能提供企业资质证书，兴泰公司在2012年从事物业收费属乱收费，根据物业管理条例第五十九条规定，在没有取得资质证书的，由县级以上政府的房地产行政主管部门没收违法所得、并处5万元以上，20万元以下的罚款，给业主造成损失，依法承担赔偿责任。兴泰物业公司违反前期物业协议中第十四条规定，兴泰法人没有在协议中签字和生效时间，属无效协议。根据洛发改收费（2009）第40号第十三条规定，建设单位分期开发，业主缴纳的物业费应低于规定标准的10%-30%，不足部分有建设单位支付。原告属诉称拖欠电费、垃圾处理费及其滞纳金和不合理的已缴物业费都没有法律依据。纯属欺诈行为，应依法驳回，维护本人合法权益不受侵害。三、兴泰物业公司不具备二级资质，不能收我二级物业费。理由：2012年4月14日本人入住，兴泰公司没有取得资质证书，所签订的物业协议都属无效协议，属乱收费，更不能擅自提高收费标准，收取二级物业费与服务质量不相符，根据物业管理条例，及物业收费条例第40条、第十四条及第五条应遵循合理公平、收费与服务相适应的原则，提供质价相符的服务才能收费。遵照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第五条，物业服务企业，违反物业服务合同约定或者法律法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由，提出抗辩的人民法院应予支持。四、我对瀍河法院因兴泰物业不履行协议的证据、图片、一审法院没有采信与支持，要求贵院深入调查，落实判决，违反消防法，一票否决。理由：涉案小区开发商及上诉人兴泰公司均承诺免除本人物业费、房产证及验收证书拿到手，再重新签定协议缴纳物业费。消防隐患多、治安防范差，兴泰物业不能履行安全保障义务。物业长期不公布帐目，侵害业主知情权，非法闯入业主住宅。违法对业主停水停电。兴泰物业公司在维修、养护、房屋质量、违章搭建、拆除等，业主举报报修后，都未能得到解决。5、物业公司超越职权，擅自利用小区公共场地设施，牟取不正当利益等等。占用小区公用绿地停车，400多个车位，每月80元，消防通道停车100多个，每月50元。综上，上诉人兴泰物业公司上诉理由存在欺诈，无事实和法律依据，应依法驳回，并判令上诉人承担全部上诉费用。
洛阳兴泰物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告李跃堂立即给付拖欠洛阳兴泰物业管理有限公司电费、物业管理费、垃圾处理费4759.4元及其滞纳金15484.7元，共计20244.1元；2.依法判令被告李跃堂承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：被告李跃堂因房屋拆迁获得安置补偿住宅两套，一套为钰泰.龙苑A6#四单元302，建筑面积94.34㎡；一套为钰泰.龙苑A16#一单元101，建筑面积71.22㎡。2012年4月14日，原被告签订《前期物业服务协议》二份，约定由原告为被告提供物业服务，并按被告拥有物业的建筑面积收取物业费，多层住宅：0.46元/月/㎡；高层住宅1.1元/月平方米；商业物业1.8元/月/㎡。物业费应于每年1月1日至10日和7月1日至10日缴纳上、下半年的物业服务费。如被告不按约定缴纳，应自逾期之日起按每天5‰缴纳违约金。又查，庭审中原告明确诉求的具体计算依据为：A6-4-302面积为96.16平方米，欠费时间从2012年2月28日至2017年6月8日，共计63个月，每月物业费44.23元，计2786.72元；垃圾费每月2元，计126元；合计2912.7元。违约金按日5‰计算63个月，共计13544.1元。A16-1-101面积71.81平方米，欠费时间2013年2月28日至2017年6月8日，共51个月，每月交物业费33.03元，计1684.53元，垃圾费每月2元，计102元，合计1786.53元，违约金按日5‰计算51个月6700元。两项共计20244.1元。
一审法院认为：被告李跃堂系洛阳市东新安街钰泰九龙苑A6#-4-302及A16#-1-101业主。原告兴泰物业公司与其签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示且符合相关法律、法规和政策，该院予以确认。原告享受了被告提供的物业服务后，应当依相关规定及时缴纳物业管理费。因双方在服务协议中未明确两套房屋面积，故按被告提交的《房屋拆迁获得安置补偿协议》中写明的面积来确定。因向人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，现原告提供证据不足以证明其在持续主张权利，故被告提出的原告起诉超过诉讼时效期间的意见，该院予以采信。原告起诉为2017年7月12日，故原告起诉物业费的起算时间往前推两年，故为2015年7月至2017年6月共计24个月的物业费。因原被告《物业合同》中没有垃圾费的约定，故原告诉求的垃圾费，该院不予处理。关于违约金，双方约定日5‰过高，该院予以调整，可按中国人民银行同期一年期贷款利率自2015年7月12日起计算至被告实际履行完毕之日止。被告提出，经开发商同意已经免去被告物业费，但无证据支持，对此辩解，该院不予采信。被告提出原告服务质量不到位等辩解，虽提供照片等证据，但不足以证明其主张，故对被告的辩解，该院不予采信。作为业主，在对物业公司的服务有意见的情况下，应当合法合理维权，拒付物业管理费并非是正当维权途径。相反，拒付物业管理费，是对按时支付物业管理费业主的不公平，亦是让物业管理企业资金难以周转，继而使得物业管理服务质量下滑陷入恶性循环。物业公司亦应提供高效服务让业主满意。原被告应本着互谅互让的原则妥善处理双方之间的纠纷。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李跃堂于判决生效之日起十日内支付原告洛阳兴泰物业服务有限公司物业管理费1827.78元及滞纳金（按中国人民银行同期一年期贷款利率自2015年7月12日起计算至被告实际履行完毕之日止）；二、驳回原告洛阳兴泰物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费306元，减半收取153元，由被告李跃堂负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审查明的事实本院予以确认。
本院认为，洛阳兴泰物业管理有限公司与李跃堂签订《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。洛阳兴泰物业管理有限公司与李跃堂签订的《前期物业服务协议》约定物业费交纳时间为每年的1月1日至10日和7月1日至10日，起诉时人民法院请求保护追索物业费的民事权利的诉讼时效期间为两年，二审中洛阳兴泰物业管理有限公司提交了一组“费用催交通知单”，证明其在2013年和2014年间向李跃堂及小区内多名业主催收物业费用，但洛阳兴泰物业管理有限公司没有提交证据证明其将催收通知以合法形式送达给李跃堂，李跃堂否认收到过该催交通知单，洛阳兴泰物业管理有限公司提交的证据不足以证明其在持续主张权利，李跃堂抗辩的洛阳兴泰物业管理有限公司超出诉讼时效期间的意见并无不当，本院予以采纳。洛阳兴泰物业管理有限公司要求李跃堂返还其代缴纳的垃圾处理费，并提交了其向洛阳市城市监察管理局缴纳城市居民生活垃圾处理费的票据及《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政[2006]72号）文件，证明其已经代替李跃堂缴纳垃圾处理费的事实。洛阳兴泰物业管理有限公司与李跃堂签订的《前期物业服务协议》中没有对垃圾费的约定，一审法院不予处理并无不当，本院予以维持。关于违约金，双方约定日5‰过高，一审法院依法予以调整，并无不当。洛阳兴泰物业管理有限公司主张应当按照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》之规定，按照年息24%计算违约金，本案系物业服务合同纠纷，适用民间借贷司法解释没有事实和法律依据，对洛阳兴泰物业管理有限公司的该部分主张，本院不予支持。综上所述，洛阳兴泰物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由洛阳兴泰物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘宏伟
审判员 裴文娟
审判员 董 鹏
二〇一七年十二月二十一日
书记员 许巧红