安徽省合肥市庐阳区人民法院� � 事 判 决 书（2017）皖0103民初5406号原告：明发集团（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号。法定代表人：黄焕明，该公司董事长。委托诉讼代理人：于秋红，女，1987年5月26日出生，汉族，系明发集团（合肥）房地产开发有限公司法务人员,住南京市栖霞区。委托诉讼代理人：李杨，男，1988年1月8日出生，汉族，系明发集团（合肥）房地产开发有限公司法务人员,住南京市鼓楼区。被告：许璇，男，汉族，1985年04月1日生，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：吕先三，安徽天爱律师事务所律师。原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房地产公司）与被告许璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告明发房地产公司的委托诉讼代理人李杨，被告许璇及其委托诉讼代理人吕先三均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。明发房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付租金163782元，及租金逾期利息23921元（逾期利息按银行同期年贷款利率暂计算至2017年7月20日，之后顺延计算至实际偿还日止）；2、判令被告支付原告违约金23921元；3、判令被告承担案件受理费等费用。事实和理由：2012年2月24日，被告与原告签订合同编号MF-HF-0071《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》，�定被告承租原告位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区××号商铺，面积为51.33平方米；租期5年，即自2012年2月23日至2017年2月22日；租金按季度支付，先付后用，并应于当个交租期限届满前20日支付下季度租金；被告应向原告交纳履行保证金4000元，如被告拖欠租金等费用，原告有权没收履约保证金。另合同还对违约责任等也作了相应约定。合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋，通知了被告开业，被告也进行了装修和开业，但被告未按约支付2012年7月10日至2016年5月8日期间的房屋租金163782元。之后，原告多次催款未果。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。许璇辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。1、原告与被告签订的合同因原告未能履行达到60%的入住率收取房租的条件，因此按照合同约定，原告不应当向被告主张2012年7月10日至2016年5月8日期间的房租。2、即使法院认定原告符合开业条件，那么由于原告与被告于2016年5月8日解除了房屋租赁关系，按法律规定，拖欠租金的诉讼时效为一年内，因此本案已经超过诉讼时效，应该驳回原告全部诉请。3、原告诉请具有重复部分，按照法律规定，利息和违约金二者只能选其一，即使法院最终认定，也应当在其中二选一。对于明发房地产公司提供的许璇的身份证复印件、明发公司营业执照副本的复印件、《明发集团合肥商业广场租赁合同》及《补充合同》、水电费发票、《律师函》等证据双方当事人均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2012年2月23日，明发房地产公司作为出租方（合同甲方），许璇作为承租方（合同乙方），签订了《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》一份，合同约定，甲方将位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥明发商业广场B2区一层123号商铺出租给乙方使用，共一间，租赁总建筑面积约为51.33平方米；乙方承诺租赁该商铺用于商业用途，品牌为金苑女装；双方暂定物业交付使用日期为2012年2月29日甲方将物业交付乙方；租赁期限自2012年2月23日至2017年2月22日；开业期为2012年4月10日，如因乙方原因拖延开业，甲方有权单方撤销免租期或撤销合同且履约保证金不予退还；第一年平均租金水平为106.5元/平方米/月，第二年平均租金水平为124.3元/平方米/月，第三年平均租金水平为124.3元/平方米/月，第四年平均租金水平为142元/平方米/月，第五年平均租金水平为142元/平方米/月；租金按季度支付，签订本合同时支付优惠后第一年三个月租金即2012年4月10日至2012年7月9日的租金4096元，乙方应当于当个交租期限届满前20日向甲方支付下季度租金，如乙方迟延支付租金，则需向甲方按日千分之五支付违约金，如当期租金逾期达三十日，则甲方有权单方终止合同，没收乙方已缴纳的履约保证金，并有权要求乙方承担、赔偿甲方损失；乙方须在本合同签订时向甲方交纳租赁履约保证金，合计4000元，履约保证金在合同届满或终止时，经甲方验收完毕未发现乙方有拖欠任何费用和违约行为，且在乙方出具注销营业执照凭证后，在十五个工作日内无息退还给乙方。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，明发房地产公司作为甲方，许璇作为乙方，双方又签订了《明发集团合肥明发商业广场租赁补充合同》一份，约定，租赁期间甲方给予乙方优惠期26个月，其中，第一年9个月，优惠后租金为26.6元/平方米/月，第二年9个月，优惠后租金水平为31元/平方米/月，第三年8个月，优惠后租金为41.4元/平方米/月；开业即计算租金；甲方具体开业日期以甲方通知为准，若由于甲方原因导致逾期开业，合同租赁期限不变，开业期延迟。合同签订后，明发房地产公司按约将租赁场地交付给许璇；许璇即亦向明发房地产公司支付了履约保证金4000元、首期三个月的租金4096元，并进场进行装修、经营，但此后再未支付租金。2016年5月3日，明发房地产公司委托律师制作了《律师函》，并于2016年5月6日向许璇的妻子刘亚丽寄送。该《律师函》称“截至发函日你方拖欠委托人2012年7月10日至2016年4月30日租金158397元，……。现郑重函告你：双方2012年2月23日签订的《租赁合同》于2016年5月8日解除，请在接函后七日内搬离租赁房屋并将租赁房屋恢复原状，按合同约定缴付所欠租金；逾期未办理，委托人将对承租房内物品予以清理、搬离、封存”。2017年7月，明发房地产公司诉至本院，并提出前述诉讼请求。本院认为，明发房地产公司和许璇签订的《明发集团合肥明发商业广场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。明发房地产公司主张上述合同于2016年5月8日解除；许璇述称其已于2015年3月份按照商场物业管理部门的要求搬离租赁商铺，认为双方之间的租赁关系已于当时实际解除。虽然根据双方当事人提交的证据可以认定许璇最后一次交纳电费的日期为2015年3月30日，此后即不再经营；但许璇没有提供其搬离并退还商铺的证据，故本院确认双方当事人之间的租赁合同关系于明发房地产公司制作的《律师函》载明的2016年5月8日解除。对于明发房地产公司要求许璇支付2012年7月10日至2016年5月8日的租金163782元及逾期付款利息、违约金的诉讼请求，许璇抗辩明发房地产公司的主张已经超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项的规定，延付或拒付租金的，诉讼时效为1年。明发房地产公司提供的《律师函》能够证明明发房地产公司向许璇邮寄《律师函》催缴过租金，但明发房地产公司未能提供证据证明其于2016年5月8日双方解除合同之后的一年期间内向许璇主张过租金，故许璇关于诉讼时效的抗辩理由成立。明发房地产公司关于租金的诉讼请求已超出1年的诉讼时效，致其法律上的胜诉权消灭，故对其主张租金及违约金，本院不予支持。综上所述，依�《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4474元减半收取为2237元，由原告明发集团（合肥）房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 朱 江二〇一七年十二月十三日书记员 刘晴旸附本案适�的法律条文：1、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。