广西壮族自治区贺州市八步区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂1102民初185号
原告：广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司。住所地：贺州市八步区鞍山西路**号。
法定代表人：张倩瑜，总经理。
委托代理人：陈志胜，广西众望律师事务所律师。
委托代理人：李奕蕾，广西众望律师事务所实习律师。
被告：唐庆福。（亦系被告吴丽琳的委托代理人）
被告：吴丽琳。
原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司（以下简称“圣展公司”）诉被告唐庆福、吴丽琳物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理后，依法由审判员曾悦适用简易程序，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈志胜、李奕蕾，被告唐庆福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年，被告购买了位于贺州市鞍山路与星光路交汇处“汇豪国际城”的商品房（144.8㎡）并签署了《汇豪国际城业主临时公约》。原告作为“汇豪国际城”的物业服务公司，与被告唐庆福、吴丽琳签订了《前期物业管理服务协议》，约定原告提供物业服务，被告按月足额支付物业管理费、电梯维护费、水电费、城市生活垃圾处理费等相关费用，其中物业管理费为每月0.7元／平方米、电梯维护费为每月30元、城市生活垃圾处理费每月7.5元，水电费根据用户用量据实支付，电梯年检费和电梯专业维护保养费按户平均分担。同时还约定被告逾期支付的，从逾期之日起以拖欠费用按每天千分之三交纳违约金。
2014年10月10日，贺州市房产管理局对原告的服务等级标准核定为一级服务。2014年10月13日，贺州市物价局确认了原告作为一级物业服务公司的新收费标准，物业管理费为每月1元／平方米（即144.8元／月），电梯维护费为每月0.3元／平方米（即43.4元／月），摩托车停放费每月25元。原告圣展公司对相关新收费标准予以公告，于2014年12月起按新收费标准收费。
2014年6月，被告唐庆福领取摩托车停车卡，应按月交纳摩托车停车服务费25元。被告唐庆福于2014年12月23日不慎撞坏南门道闸出口栏杆，原告圣展公司替被告唐庆福垫付工程维修费500元。2015年1月6日起，被告唐庆福、吴丽琳一直未支付物业相关费用。经原告多次发送《催款函》，二被告仍不付清，其行为已构成严重违约。为此，原告诉至法院，请求法院判决：一、被告唐庆福、吴丽琳向原告支付2014年12月23日至2016年2月29日期间拖欠的物业管理费2027.2元、电梯维护费607.6元、电费2178.1元、水费469元、城市生活垃圾处理费75元、电梯年检费40.2元、电梯专业维护保养费140.1元、工程维修费500元、摩托车停车服务费350元、违约金2129.1元，合计8516.3元；二、本案诉讼费用由被告唐庆福、吴丽琳承担。
原告对其陈述事实在举证期限内提交的证据有：
1、居民身份证，证明唐庆福身份情况。
2、贺州市房产测绘成果报告，证明被告房屋面积为144.8平方米。
3、前期物业管理服务协议及业主临时公约，证明原、被告之间成立物业服务合同关系，约定了收费标准以及逾期违约金的计算方式。
4、贺州市住宅小区物业服务收费管理实施细则、贺州市物业服务标准备案表、贺州市住宅小区物业服务收费项目及标准表、贺州市住宅小区车辆停放服务收费标准表、贺州桂东汇豪国际城住宅小区物业服务等级和收费标准备案表、关于汇豪小区物业管理费、电梯维护费等费用按照贺州市物业服务等级一级收费标准收取的通知、照片，证明原告的物业服务等级及收费标准，原告已在汇豪小区公示栏公示的事实。
5、广西桂东电力股份有限公司结算通知单、汇豪国际城4-3-1002户2015年3月至10月电费汇总表、4#楼住户2014年12月至2015年12月水电详细清单、发票、贺政办发（2006）36号《贺州市人民政府办公室关于印发贺州市城市建筑垃圾处置管理办法和贺州市城市生活垃圾处理收费办法的通知》，证明原告替被告唐庆福、吴丽琳垫付2014年12月至2016年1月的水电费及城市生活垃圾处理费。
6、4#楼摩托车领卡登记表、照片、道路交通事故联系卡及告知事项、收据，证明被告唐庆福、吴丽琳欠缴摩托车停车服务费350元及撞坏南门道闸出口栏杆工程维修费500元。
7、关于缴纳小区4#楼2015年电梯年检费的通知、2015年汇豪小区4#楼电梯年检费公摊表、维修公示及照片，证明被告唐庆福、吴丽琳未支付电梯维护保养费公摊费及电梯年检费的事实。
8、照片及催收函，证明原告向被告唐庆福、吴丽琳催收相关物业费用，但被告至今仍未支付的事实。
被告唐庆福、吴丽琳共同辩称：一、物业服务费、电梯维护费、摩托车停放费等各项费用应当按照双方签订的《前期物业管理服务协议》的约定收取。新的物业收费项目和标准的确立是双方的权利义务的实质性变更，应当经过双方合意，因此原告的单方行为并未生效，物业费等各项费用不能按照一级服务等级的收费标准进行收取。对于新的收费项目和收费标准，被告均不可认可。二、不同意给付违约金。在被告入住原告提供物业服务的小区后，原告并没有按照双方签订的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》的约定向被告提供相对应的符合合同约定的物业服务标准，诸如小区保安等各项服务均没有按照双方的约定履行，根据“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行的一方未履行的，后履行的一方有权拒绝其履行要求”的规定，原告并未按照合同约定履行债务，被告有权拒绝其相应的履行要求。此外，被告同意支付缴纳水电费、城市生活垃圾处理费，亦多次向原告主动缴纳，但原告拒绝接受，故上述费用产生的逾期责任不在于被告。综上，请求法院驳回原告的部分诉讼请求。
被告唐庆福、吴丽琳为其辩称在举证期限内未提交证据。
经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、5、8无异议，对证据4的通知及证据6中的收据的真实性均有异议，对证据4、6其他证据无异议，认为通知是复印件，栏杆损坏虽是事实，但收据不是正式票据，且无维修零件清单予以佐证。对证据7有异议，认为电梯年检费及保养费过高。
本院对证据的分析及认定：对上述当事人无异议的证据，本院予以认定。原告提交的物价局的通知，是政府公开信息，本院予以认定。原告提交的证据7来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院予以认定。被告提交的证据6中的收据，非正式票据，原告对其真实性有异议，也无其他证据予以佐证，本院不予认可。
经审理查明：2007年12月6日，原告圣展公司（甲方）与被告唐庆福、吴丽琳签订《前期物业管理服务协议》，约定：由原告为被告唐庆福、吴丽琳提供物业服务，物业管理服务费用住宅按建筑面积每月0.7元／平方米计算，电梯维护费每月30元，机动车为每月20元，乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，每次交纳时间每月首5日内，物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。2014年9月19日，贺州市物价局联合贺州市房产管理局发文，将被告所在的桂东.汇豪国际城住宅小区服务等级核定为一级服务等级，住宅物业服务费调整为每月1元／平方米，电梯维护费调整为每月0.3元／平方米，摩托车停车服务费每月25元／辆，电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取。桂东.汇豪国际城住宅小区2014年12月开始执行该收费标准。被告自2014年12月23日至2016年2月29日期间未交纳物业管理费、电梯维护费、电费、水费、城市生活垃圾处理费、电梯年检费、电梯专业维护保养费、摩托车停车服务费等物业服务相关费用。被告唐庆福于2014年12月23日不慎撞坏南门道闸出口栏杆，原告圣展公司替被告唐庆福垫付了工程维修费。原告多次催收，被告一直未交纳。原告诉至法院，提出前述诉讼请求。
本院认为：原告圣展公司与被告唐庆福、吴丽琳签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，双方均应恪守。合同订立后，原告按照上述合同约定内容履行了物业管理义务，被告在事实上接受原告提供的物业服务后，亦应履行付费义务。关于物业费用的收费标准问题，根据《前期物业管理服务协议》第四条第7条“物业管理服务费用标准根据社会经济变化，管理实需费用，物价变动进行调整，按物价部门核准的最新标准收取。”的约定，原告根据其服务等级调整收费标准并经政府相应职能部门的批准，在小区主出入口公示栏进行公示，被告应当按照一级服务等级收费标准交纳相关费用。原告主张被告支付2015年1月1日至2016年2月29日期间拖欠的物业管理费2027.2元（144.8元／月×14个月）、电梯维护费607.6元（43.4元／月×14个月）、电梯年检费40.2元、电梯专业维护保养费140.1元、摩托车停车服务费350元（25元／月×14个月）、电费2178.1元、水费469元、城市生活垃圾处理费75元的诉请，理据充分，本院予以支持。关于2014年12月发生的维修费，被告对损坏南门出口栏杆的事实予以认可，原告主张维修费用500元，但未提供充分证据证明，本院酌定维修费200元，过高部分本院不予支持。关于违约金问题，原告圣展公司为被告提供了物业服务，被告未及时交纳物业费，应当承担违约责任。因原告圣展公司未提交证据证明其因被告的逾期交款行为造成的具体损失数额，故双方约定的每日千分之三的违约金过高，本院予以调整，酌定由被告按照年利率6%向原告圣展支公司付逾期交费期间的违约金。被告辩称因原告未按物业服务合同约定全面履行义务，但并未提供充分的证据加以证明，故对其辩解，本院不予采信。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，参照《物业管理条例》第七条第五款的规定，判决如下：
被告唐庆福、吴丽琳应向原告广西贺州市圣展酒店物业管理有限公司支付2014年12月至2016年2月的物业管理费、电梯维护费、电费、水费、城市生活垃圾处理费、电梯年检费、电梯专业维护保养费、摩托车停车服务费、栏杆维修费等费用合计6087.2元（以实际拖欠的物业费数额为基数，从2015年2月6日起按照年利率6%分段计算至法院生效判决确定的履行期限届满最后一日止）
案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告唐庆福、吴丽琳负担。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。
审判员 曾 悦
二〇一六年三月三十一日
书记员 潘红熹