江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终10678号
上诉人（原审原告）：许军厂,男,1978年8月15日生,汉族，住江苏省泗洪县。
被上诉人（原审被告）：昆山福记置业有限公司,住所地江苏省昆山市开发区车站路399号。
法定代表人：王振清，总经理。
委托诉讼代理人：金宸，该公司员工。
上诉人许军厂因与被上诉人昆山福记置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2017）苏0583民初1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许军厂的上诉请求：请求撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。事实与理由：1、原审判决认定两份《退房协议书》并不矛盾缺乏依据，事实上2016年6月23日的《退房协议书》并未履行，后来三方才于2016年7月4日签订了第二份《退房协议书》，并对房款金额、付款主体等进行了变更。根据三方协议的约定，购房款应当向我方支付，房款结算及补足均和昆山福记置业有限公司无关。2、我方在36万元的收款收据上注明是转账支付，但是昆山福记置业有限公司工作人员杜长文未足额转账，其声称剩余5000元是现金支付，但是并未提供证据证明。原审法院以杜长文银行账户内资金不足36万元为由，认定剩余部分系现金补足缺乏依据。
昆山福记置业有限公司辩称：服从一审判决。
许军厂向一审法院起诉请求：判令原审被告返还购房款525000元。本案诉讼费用由原审被告承担。
原审法院经审理查明：2013年10月25日，双方当事人签订《商品房购销合同》一份，约定：昆山福记置业有限公司将永泰花园2号楼1401室以总价1290377元出售给许军厂，付款方式为：首付款590377元于2013年10月25日前支付，余款70万元通过办理银行贷款方式支付。昆山福记置业有限公司应当在2015年5月30日前，将取得交付备案证书的房屋交付（款清后交付）许军厂。
2013年10月25日，许军厂与案外人ＸＸ签订《购房借款协议》一份，该协议载明：许军厂因购买涉案房屋时暂时无法补足首付款，向ＸＸ借款48万元，由ＸＸ将此笔借款直接支付至银行监管账户，许军厂承诺于2014年12月30日前还清所有借款。ＸＸ在2017年3月22日的庭审中出庭作证，当庭陈述：许军厂到昆山福记置业有限公司处购买涉案房屋时，我是永泰花苑售楼处的负责人，许军厂来买房子的时候没有钱，许军厂让我垫付，当时打印了欠条让许军厂签字、写金额，我和许军厂当时都签字了。我没有付过钱给昆山福记置业有限公司，许军厂也没有给过我任何款项，我于2014年离开了公司。
许军厂于2013年10月16日支付1万元、于2013年10月28日支付10万元、于2013年10月31日支付377元、于2014年6月1日支付5万元、于2014年7月2日支付3万元，并于2014年3月28日通过银行贷款支付70万元。许军厂未付清房款，未取得过房屋，房屋的产权证亦未办理至许军厂名下过。
后来，许军厂的银行贷款出现多次逾期未归还。双方就此进行协商，于2016年6月23日签订《退房协议书》一份，该协议书载明：许军厂于2013年购买位于永泰花苑2号楼1401室房屋一套，总价1290377元，由于个人原因许军厂向昆山福记置业有限公司申请办理退房手续，经双方友好协商，现约定如下：1、许军厂配合昆山福记置业有限公司办理退房手续；2、昆山福记置业有限公司退还许军厂总计450000元，包含许军厂已付首付款260377元；3、许军厂付清截止2016年6月23日的按揭贷款银行所有的应付款；4、剩余本金金额约有66.87万元由昆山福记置业有限公司代为结清，许军厂无条件办理退房；5、付款方式：自本协议签订起7日内昆山福记置业有限公司支付许军厂100000元，许军厂还清银行截止到2016年6月23日前的应付款，退房完成后昆山福记置业有限公司支付许军厂350000元。6、昆山福记置业有限公司支付许军厂款项后，许军厂必须按照约定配合昆山福记置业有限公司办理退房手续，若由于许军厂原因无法如期办理退房手续，则许军厂需按已付款双倍返还昆山福记置业有限公司。
在双方签订了上述《退房协议书》后，经房产中介介绍，案外人蒋逸晴愿意购买涉案房屋，并于2016年6月27日与许军厂签订《房屋买卖合同》一份，约定：许军厂将永泰花苑2号楼1401室房屋以总价1595000元出售给蒋逸晴，蒋逸晴在2016年6月30日前支付定金30万元、2016年7月5日前支付首付款695000元（含定金），余款90万元通过银行贷款支付，许军厂需用蒋逸晴的首付款归还此房贷款，并保证此房可以直接至售楼处进行更名签约。
2016年7月4日，双方当事人及案外人蒋逸晴签订《退房协议书》一份，该协议书载明：许军厂于2013年购买位于永泰花苑2号楼1401室房屋一套，总价1290377元，其中银行贷款700000元。现许军厂与蒋逸晴达成了房屋转让协议，并向昆山福记置业有限公司申请办理退房且转让于蒋逸晴的手续，经友好协商，现约定办理步骤如下（昆山福记置业有限公司配合办理撤销预售合同备案手续及与蒋逸晴签署新的预售合同）：1、蒋逸晴将695000元支付许军厂用于结清银行按揭贷款。许军厂必须将银行出具的贷款结清证明交于昆山福记置业有限公司，如许军厂未能取得银行贷款结清证明则由许军厂与蒋逸晴自行协商解决，昆山福记置业有限公司不负任何责任；2、昆山福记置业有限公司配合许军厂办理退房手续；3、昆山福记置业有限公司垫付390377元用于蒋逸晴刷卡支付房屋首付款（POS银行小票），待昆山福记置业有限公司退还许军厂已付首付款时扣除；4、蒋逸晴办理银行按揭贷款900000元，若由于其原因无法办理银行按揭贷款或者申请银行贷款额度不足则由许军厂与蒋逸晴自行协商解决或由其以现金形式补足，昆山福记置业有限公司不负任何责任；5、蒋逸晴银行按揭贷款全额放至昆山福记置业有限公司账户后可以至永泰花苑售楼处办理交房手续。
上述协议签订后，双方办理了退房手续，昆山福记置业有限公司与蒋逸晴签订了《商品房购销合同》，合同约定的房屋总价为1290377元，蒋逸晴已按合同约定支付全部房款并已将房屋过户至其名下。
在上述手续办理完毕后，许军厂认为昆山福记置业有限公司应退还其的款项为90万元，但昆山福记置业有限公司实际仅退还许军厂37.5万元，尚有52.5万元未退还，引起本案纠纷。
上述事实,由商品房购销合同、贷款合同、购房借款协议、收据、房地产买卖居间合同、退房协议书、收条、转账记录、取款记录、结婚证、他项权证、证人证言及各方当事人的陈述予以证实。
原审法院认为：双方当事人之间签订的《商品房购销合同》是其真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同全面履行。双方的争议焦点在于，许军厂认为其将涉案房屋以总价1595000元出售给了蒋逸晴，许军厂应取得房屋差价部分，两份《退房协议书》应以第二份为准；昆山福记置业有限公司认为许军厂未付清房款，从未取得过房屋所有权，无权出售房屋，虽然有两份《退房协议书》，但两者并不冲突，6月23日签订的《退房协议书》确定了双方解除合同的具体内容，7月4日签订的《退房协议书》则是应购房者蒋逸晴要求所签，且两份《退房协议书》的内容并不矛盾。原审法院认为，在双方之间的合同签订后，许军厂未能按照合同约定支付全部房款且无力归还银行贷款，两者经协商于2016年6月23日签订《退房协议书》，约定由昆山福记置业有限公司为许军厂归还剩余的银行贷款并退还许军厂部分房款，许军厂协助昆山福记置业有限公司办理退房手续，双方合同至此解除。至于7月4日签订的《退房协议书》，则是因为购房者蒋逸晴的出现，昆山福记置业有限公司与蒋逸晴协商后约定由蒋逸晴将为许军厂归还银行贷款，但对于许军厂可从双方的合同解除中获得的款项并未作出变更，两份《退房协议书》并不矛盾。
关于许军厂已支付的款项和昆山福记置业有限公司已退还的款项，许军厂主张已支付的款项为6月23日的《退房协议书》所载明的260377元，昆山福记置业有限公司提出许军厂实际支付的首付款为190377元，《退房协议书》上的数字有误，许军厂提供了配偶的取款记录以证明其支付了上述差额7万元。原审法院认为，双方达成的《退房协议书》在许军厂付款之后，且昆山福记置业有限公司作为开发商，有条件、有时间核实许军厂实际付款的情况，在此种情况下昆山福记置业有限公司抗辩该金额系由许军厂陈述而昆山福记置业有限公司并未核实，不具有可信性，对于昆山福记置业有限公司的该抗辩不予采信，再结合许军厂提供的取款记录，原审法院认可许军厂的主张确认许军厂已支付的款项为260377元。关于许军厂收到的昆山福记置业有限公司退还的款项的数额，许军厂出具的收条载明共计收到38万元，其中36万元转账，2万元为现金，但昆山福记置业有限公司提供的转账记录仅为35.5万元，提出由于当时账上金额不足，剩余的5000元系现金支付，结合昆山福记置业有限公司提供的转账记录及账户信息，当时该账户内的金额确实不足以足额支付36万元，原审法院对于昆山福记置业有限公司的抗辩予以采信，认定昆山福记置业有限公司共计退还许军厂的款项为38万元。
综上，昆山福记置业有限公司根据6月23日的《退房协议书》共应退还许军厂45万元，实际支付38万元，尚有7万元未支付，故认定昆山福记置业有限公司还应支付许军厂7万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
昆山福记置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付许军厂7万元。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9050元，由许军厂负担7843元，由昆山福记置业有限公司负担1207元。
二审查明事实与原审查明的事实一致。
本院认为：双方当事人就永泰花园2号楼1401室房屋签订《商品房购销合同》后，由于上诉人许军厂未依约足额支付购房款及按期归还银行按揭贷款等原因，双方经协商于2016年6月23日签订的《退房协议书》，是其真实意思的表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据约定被上诉人昆山福记置业有限公司应当退还给上诉人许军厂45万元，现其仅返还38万元，原审法院判决其支付剩余购房款7万元符合法律规定。2016年6月23日《退房协议书》是双方在合同解除的情况下对各自权利义务关系的约定，内容具体明确，双方均应当遵守。因涉及到注销网签及办理更名等事宜，案涉双方与蒋逸晴后签订的《退房协议书》更多涉及办理退房及更名的具体流程，实质内容与前一份《退房协议书》亦无实质性冲突，上诉人许军厂的二审主张缺乏合同依据，且会导致双方权利义务关系严重失衡，本院依法不予支持。上诉人许军厂出具的收据载明其已经收到了38万元退款，因缺乏足以推翻的相反证据，本院对其未足额收到收据载明款项的上诉理由同样不予采信。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9050元，由上诉人许军厂负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵东
审判员 顾平
审判员 陈斌
二〇一八年二月二十七日
书记员 孙贞