广西壮族自治区贺州市八步区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1102民初2214号原告：邹火珠，男，1953年12月1日出生，汉族，住贺州市八步区城西路**号，现住贺州市八步区。委托代理人：余涵，广西众望律师事务所律师。委托代理人：李祥期，广西众望律师事务所实习律师被告：贺州市国土资源局。住所地：贺州市建设中路*号。法定代表人：唐敬春，局长。委托代理人：熊明生，广西灵丰律师事务所律师。被告：文松生，男，1966年6月6日出生，汉族，住贺州市八步区，现于梧州监狱服刑。被告：廖建文，男，1965年8月5日出生，汉族，住广西钟山县，现于梧州监狱服刑。被告：汤达云，男，1959年9月16日出生，住贺州市八步区。原系贺州市宏伟房地产经纪有限公司的股东。被告：汤林，男，1985年3月23日出生，住贺州市八步区。原系贺州市宏伟房地产经纪有限公司的股东。汤达云、汤林的共同委托代理人：陈垚锜，贺州市八步区法律事务中心法律工作者。第三人：吴润请，男，1958年2月12日出生，汉族，住贺州市平桂区。原告邹火珠诉被告贺州市国土资源局、文松生、廖建文、汤达云、汤林，第三人吴润请侵权责任纠纷一案，本院于2016年6月28日受理后，依法组成由审判员于松贵担任审判长，审判员袁好新，人民陪审员张裕标参加的合议庭适用普通程序，于2016年10月19日公开开庭进行了审理。书记员廖凤桂担任法庭记录。原告邹火珠及其委托代理人余涵到庭参加了诉讼，被告贺州市国土资源局的委托代理人熊明生到庭参加了诉讼，被告文松生、廖建文到庭参加了诉讼，被告汤达云、汤林的委托代理人陈垚锜到庭参加了诉讼。第三人吴润请经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2008年，原告邹火珠通过贺州市宏伟房地产经纪有限公司了解到贺州市八步区土地要转让，原告有意购买。2008年2月3日原告与“吴润请”（后证实是由廖建文假冒）及其代理人贺州市宏伟房地产经纪有限公司、见证人文松生签订《土某》，该合同约定：甲方（卖方）转让的土地位于八步区城西育才路育才小区壹类29-2、30-1号地，面积75平方米；土地证号：贺州国有（2016）字第1008**号。交易价格为人民币300000元。付款：2008年2月3日支付购地定金50000元，物业总购地价150000元给甲方，待乙方领取其名下的《国有土地证》当日支付购地余额给甲方。贺州市宏伟房地产经纪有限公司代为办理该土地的过户手续。2008年3月14日，被告廖建文、被告文松生共同伪造吴润请及原告的签名，签订《土地使用权转让合同》，并作为办理过户的资料提交给被告贺州市国土资源局。被告贺州市国土资源局没有对“吴润请”（系廖建文假冒）、贺州市宏伟房地产经纪有限公司提交的资料进行严格审查，也没有对“吴润请”的身份进行比对核实，于2008年4月14日向原告颁发贺州市人民政府签发的贺州国用（2008）第100215号国有土地使用权证。2008年7月吴润请本人发现身份被人假冒并签证了《土地使用权转让合同》，遂于2010年12月向贺州市八步区人民法院提起诉讼，请求确认《土地使用权转让合同》无效。贺州市八步区人民法院于2011年12月5日作出（2011）贺八民二初字第127号民事判决书，判决认定：“2008年3月14日的《土地使用权转让合同》无效。”。2012年6与16日被告贺州市国土资源局通过贺州日报登报公示，决定注销颁发给原告的贺州国用（2008）第100215国有土地使用权证。原告在本案中，购买土地的目的无法实现，却因五被告的共同行为，遭受巨大的经济损失：支付购地款300000元，办证工本费2562元。本案中，各被告的过错行为是明显的、相互关联的。第一、关于被告贺州市国土资源局的过错。吴润请本人在办理原国土使用权证时已向被告贺州国土资源局提交了身份证等资料，上面有吴润请本人的头像，2008年被告贺州市国土资源局在接受贺州市宏伟房地产经纪有限公司提供的资料时，没有进行严格审查，没有对所接受资料中的“吴润请”的身份资料与已备案登记的吴润请的身份资料进行比对核实。在没有核实“吴润请”的真实身份的情况下，被告贺州市国土资源局向原告颁发贺州市人民政府签发的贺州国用（2008）第100215号国有土地使用权证。被告贺州市国土资源局的过错是导致原告损失的关键因素。根据《中华人民共和国物权法》第二十一条第二款关于“因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。”之规定，被告贺州市国土资源局应对原告的损失承担赔偿责任。第二、关于被告汤达云、汤林的过错。被告汤达云、汤林原系贺州市宏伟房地产经纪有限公司的股东，2008年贺州市宏伟房地产经纪有限公司在代理办理涉案土地过户手续过程中，对廖建文假冒吴润请的事实没有进行审查，甚至作为其代理人代为办理涉案土地过户手续，存在重大过错，贺州市宏伟房地产经纪有限公司应对原告的损失承担赔偿责任，贺州市宏伟房地产经纪有限责任公司与原告形成事实上的债权债务关系。2010年，贺州市宏伟房地产经纪有限公司被吊销营业照。根据《公司法》相关规定，公司在办理企业法人注销登记是，需向工商行政管理机关递交清算报告及相关规定，公司在办理企业法人的债权债务已经清理完毕的表示，才能办理公司注销手续。如公司债务未经结算或未完全清算即被注销，公司各股东应对未了结的债务承担清偿责任。被告汤达云、汤林在向工商行政管理机关申请办理注销手续时，未对贺州市宏伟房地产经纪有限公司的债权债务进行清算，故应承担对原告的赔偿责任。第三、关于被告文松生、廖建文的过错。为达到非法占有原告财产的目的，被告文松生、廖建文共同实施了针对原告的合同诈骗行为，导致原告遭受重大财产损失，经贺州市八步区人民法院（2014）贺八刑初字第61号刑事判决书认定被告文松生、廖建文实施合同诈骗名罪名成立。被告文松生、廖建文虽已受法律的制裁，但仍应承担对原告的民事赔偿责任。综上所诉，上列五被告对原告的损失均存在过错且相互关联，应当赔偿原告的损失，并互负连带责任。原告对其主张在举证期限内向法庭提供的证据有：1、《土地购买合同》，证明（1）该合同中约定：“吴润请”转让的土地位于八步区城西育才路育才小区壹类29-2、30-1号地，交易价格为300000元。签订合同当天原告支付购地定金50000元，支付该物业总购地价150000元，约定原告领取其名下的《国有土地证》当日支付该物业购地余额给“吴润请”。(2)出售方为“吴润请”、贺州市宏伟房地产经纪有限公司为“吴润请”代理人，被告文松生为见证人。2、鉴证费发票、转让土地权工本费发票、土地闲置费发票、土地使用权转让契税完税证、税收通用完税证发票2份，证明(1)2008年3月26日被告贺州市国土资源局见证了涉案土地评估的事实；(2)2008年3月26日至2008年3月27日，被告贺州市国土资源局没有对贺州市宏伟房地产经纪有限公司、被告文松生、被告廖建文假冒的“吴润请”提交的相关资料进行审核，在未与吴润请本人备案的信息进行核实比对的情况下，依法替“吴润请”、原告办理了土地转让变更登记手续，并向原告收取了各种费用。3、贺州国用(2008)第100215号国有土地使用，证明(1)2008年4月14日被告贺州市国土资源局给原告颁发由贺州市人民政府签发的贺州国用(2008)第100215号《国有土地使用证》。(2)被告贺州市国土资源局给原告颁发国有土地使用证的行为属登记错误行为。4、(2011)贺八民二初字第127号，证明(1)2006年6月28日吴润请本人领取了贺州国用(2006)第100833号《土地使用权证》，取得贺州市土地的使用权，吴润请本人的真实信息己在被告贺州市国土资源处进行备案。(2)2008年3月14日被告文松生与被告廖建文冒用吴润请、原告签名，伪造《土地使用权转让合同》，后用该合同到被告贺州市国土资源局处办理涉案土地变更登记手续。(3)2011年12月5日贺州市八步区人民法院作出(2011)贺八民二初字第127号判决书，认定《土地使用权转让合同》无效。5、土地使用证注销公告，证明2012年6月16日被告贺州市国土资源局通过贺州日报公示注销其给原告颁发的贺州国用(2008)第100215号《国有土地使用证》，原告购买土地的目的无法实现，遭受巨大损失。6、《电脑咨询单》，证明：(1)贺州市宏伟房地产经纪有限公司股东为汤达云、汤林。（2）贺州市宏伟房地产经纪有限公司于2010年2月9日被吊销营业执照。7、（2014）贺八刑初字第61号刑事判决书，证明（1）、被告文松生与被告廖建文合谋串通，由廖建文冒名吴润请，并用廖建文的相片办了一张假的吴润请的身份证，凭假证办了银行卡，假冒吴润请与邹火珠签订《土地出让合同》，实施了针对原告的诈骗行为。(2)、被告文松生与被告廖建文提供虚假材料向被告贺州市国土局申请办理转让涉案土地使用权的变更登记手续，贺州市宏伟房地产经纪有限公司参与办相关手续。(3)、贺州市八步区人民检察院以合同诈骗罪依法公诉被告文松生与被告廖建文。8、(2013)贺八民一初字第34号民事裁定书，证明原告曾于2012年11月16日向贺州市八步区人民法院提起诉讼，后因其他事由申请撤回起诉，2015年5月12日贺州市八步区人民法院作出(2013)贺八民一初字第34号民事裁定书准予原告撤回起诉，诉讼时效重新计算。被告贺州市国土资源局辩称：一、本被告的民事侵权责任主体资格不适格，原告邹火珠要求本被告承担赔偿责任的诉讼请求不符合法定条件。本被告因土地买卖行为办理前属变更登记，向原告颁发贺州国用（2008）第100215号国有土地使用权证的行为是具体行政行为，如原告认为该行政行为错误，侵害其合法权益，原告应向法院提起行政赔偿诉讼，由法院审理确认后判决。二、本被告向原告颁发贺州国用（2008）第100215号国有土地使用权证的行为适用法律正确，符合法定程序。依据《土地登记办法》第九条“申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责”、第十二条“对当事人提出的土地登记申请，国土资源行政主管部门应当根据下列情况分别作出处理：（四）申请材料齐全、符合法定形式，或以申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理土地登记申请”及《不动产登记暂行条例》第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责”、第十七条“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人”的规定，对申请土地变更登记的，本被告作为国土资源行政主管部门依法履行形式审查义务，相关申请材料的真实性则由申请人负责。2008年3月27日，第三人吴润请与原告邹火珠向本被告提交了相关材料，申请人将位于八步城西育才路育才小区壹类29-2、30-1号地变更登记至原告名下。本被告经审查确认第三人吴润请与原告邹火珠提交的材料齐全、符合法定形式，于2008年4月1日向原告颁布了《国有土地使用证》[贺州国用（2008）第1002515号]。原告邹火珠提出本被告没有核实第三人吴润请的真实身份，因此具有过错是没有事实和法律依据的，本被告的职责在于审查申请人是否依法提交了申请变更登记所需的全部材料，申请变更登记事项有无违反法律的禁止性或限制性规定，申请材料的全部内容之间是否一致等。本被告在收到《土地使用权转让合同》等登记材料时，依法履行其法定职责，充分尽到了合理合法、审慎注意的义务，对申请资料真实性这一法律基础，依法应由申请人负责。三、原告要求本被告对其损失承担赔偿责任没有事实和法律依据。根据《侵权责任法》第六条第一款“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任”的规定，原告邹火珠的损失与本被告的行为没有民事因果关系，本案本被告不应承担赔偿责任。原告邹火珠的损失系由被告文松生、廖建文与贺州市宏伟房地产经纪有限公司所实施的行为导致的，根据《中华人民共和国物权法》第二十一条“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任”的规定，原告的损失应由被告文松生、廖建文与贺州市宏伟房地产经纪有限公司根据各自的过错程度进行承担。综上，本被告的主体资格不适格。请求人民法院依法驳回原告对本被告的起诉，以维护本被告的合法权益。被告贺州市国土资源局对其辩驳主张在举证期限内向法庭提供的证据有：1、2008年3月27日第三人吴润请提交的《土地登记申请书》、第三人吴润请与原告邹火珠签订的《土地使用权转让合同》、2008年3月17日第三人吴润请提交的《国有土地使用权交易申报表》、贺州国用(2016)字第100833国有土地使用证、第三人吴润请的身份证复印件、原告邹火珠的身份证复印件、《中华人民共和国契税完税证》各1份，证明：①第三人吴润请与原告邹火珠向本被告申请土地使用权变更登记；②第三人吴润请与原告邹火珠向本被告提交《土地登记申请书》、《土地使用权转让合同》、《国有土地使用权交易申报表》、《贺州国用（2016)字第100833国有土地使用证》、第三人吴润请与原告邹火珠的身份证复印件，并向税务机关缴清了全部税费。2、2008年3月31日第三人吴润请提交的《土地登记审批表》、《国有土地使用权登记卡》【贺州国用(2008)字第100215号】1份，证明：本被告经审查确认第三人吴润请与原告邹火珠提交的材料齐全、符合法定形式，于2008年4月1日向原告颁发了《国有土地使用证》【贺州国用(2008)第100215号】。被告文松生辩称：一、本被告当面向原告道歉。二、对数额有异议。本被告收到的钱只有150000元，并没有证据证明本被告的同案收到过这笔钱。收取的方式、细节没有证据证明，只是笼统地说收到300000多元的现金。三、从程序上讲，按刑事诉讼法的规定，证人必须出庭当面质证，但是刑事案件开庭时证人没有出庭，法庭就采纳了这份证据，并认为本被告和本被告的同案收到300000多元。这是不符合程序的，证据并不充分。四、本被告没有能力赔偿这笔钱，这150000元等本被告出狱后，本被告必定偿还。五、刑事审判时，原告聘请的代理人说150000元是通过银行转账，其他的钱是当面给的现金，但是没有证据证明是当面给的现金。被告文松生对其辩驳主张在举证期限内没有向法庭提供证据。被告廖建文辩称：一、本被告对受害人道歉。二、合同按300000元计算，但银行转账只有150000元，有50000元给中介公司，150000元是假借吴润请的名义在农行开的户并存入。50000元是邹火珠给宏伟房地产公司的，2500元是手续费。被告廖建文对其辩驳主张在举证期限内没有向法庭提供证据。被告汤达云、汤林共同辩称：一、在原告与所谓的吴润请（被告廖建文冒充）签约时，被告文松生及廖建文确实带着相关证件的原件来办理，而作为中介公司不存在故意隐瞒假证件或故意提供虚假情况等事实。土地证是真实的原件、身份证也是原件，作为中介公司并没有伙同被告文松生、廖建文弄虚作假，对原告的损失也没有任何的过错行为存在。原告的损失是由于被告文松生、廖建文实施诈骗的犯罪行为及贺州市国土资源局未经审核之责直接造成的，应当由犯罪行为实施人即被告文松生、廖建文及实质审核部门贺州市国土资源局来承担相应的赔偿责任，与被告汤达云、汤林无关。二、几被告之间不存在共同故意或者共同过失，本案属于单独侵权而非共同侵权，各行为人主观上并无共同过错，各个行为人的行为也只是单独的行为，并不符合民法通则关于共同侵权的规定，因此，不能按共同侵权处理。本案很明显可以区分和确定各方的过错及过错程度，只要过错程度可以确定，就可以根据过错程度合理地确定各行为人所应负的责任范围，而不能笼统地使各行为人对受害人负连带责任。依过错程度确定责任，意味着根据案件的具体情况确定各行为人的损害发生时所具有的不同程度的过错，使过错程度重的行为人承担较重的责任，过错程度轻的行为人承担较轻的责任，而没有过错的人则应被免除责任。很明显，被告汤达云、汤林在整个事件当中并无过错：（1）、因为中介公司是为房产买卖双方达成或销售与购买的交易活动提供咨询、经纪、平台等服务的人员或机构，对证件无实质的审查义务。举个例子，很多楼盘委托中介进行销售，难道在开发商出现问题无法交房或办证给业主，这些责任都要中介公司来承担么？收入要和付出成正比，收1000多元的中介费还要担上赔几十万元的风险，这根本不符合合同法彰显的公平公正的立法精神。（2）、从被告贺州市国土资源局提供的证据来看，恰恰可以证实本案原告的损失是因该局审查失职造成的。特别是该局提供的证据中吴润请的身份证复印件中，里面已有该局工作人员盖章确认的“此件与原件相符”，这就意味着所有的过户材料必须且已经该局审查核实。如果该局在审查核实过程中严格把关，对所接收资料中“吴润请”的身份材料与已备案登记的吴润请材料进行对比，本案的过户行为就不会成功，被告文松生、廖建文的犯罪行为就不会得逞，也就不会造成原告的损失，因此，该局应该对本案原告的损失承担赔偿责任。三、对于原告提出的中介公司收取50000元过户费用多出部份应退回的事实。对该费用中介公司并未收取，该收条上没有公司的盖章确认，系赵启亮的个人行为，公司并不知情。据中介公司跟收款人赵启亮确认该费用多出的部份已退回给原告。原告要求退回多余的费用与本案系不同的法律关系，原告应另案起诉相应权利人赵启亮，而不应在本案中同时处理。综上，请求法院驳回原告对被告汤达云、汤林的诉讼请求。被告汤达云、汤林对其辩驳主张在举证期限内向法庭提供证据有：1、（2013）贺八民一初字第34号应诉通知书，证明本被告以下的证据2、3的来源。2、农行取款业务回单，证明原告将150000元直接存入吴润请的账户。3、收条（复印件）1份，证明中介公司并没有收取原告任何费用，并不是如原告诉状所称，中介公司与原告形成事实的债权债务关系，赵启亮的收款是个人名义写的，公司并不知情。中介公司致使收取卖方1000多元的服务费。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩和举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，第三人吴润请经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证以及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。经庭审质证，被告贺州市国土资源局对原告邹火珠提供的证据的真实性发表意见。对证据2的三性无异议，对证明内容有异议，其证明的第2项不能证明，在未与吴润请等人的登记备案的信息进行核实比对的情况下，进行登记。对其他证据，由于原告未提交原件，本被告无法核实其真实性。被告文松生对原告邹火珠提交的证据1无异议。对证据2请法院根据原件认定，有原件本被告就认可。对证据3、4、5、6无异议。对证据7判决认定的罪行认可，对认定的金额不认可。对证据8无异议。被告廖建文对原告邹火珠提交的证据的质证意见与文松生的一致。刑事判决本被告上诉了，对数额的认定本被告是有异议的，二审维持原判。被告汤达云、汤林对原告邹火珠提交的所有证据的真实性无异议。对证据2、7的证明内容有异议。证据2不能证明中介公司假冒吴润请的行为。证据7中介公司只是陪同办证的行为，因为不需要中介公司签字，中介公司只是起到一个平台作用，不能因此要求中介公司承担赔偿责任。原告邹火珠对被告贺州市国土资源局提交的证据1《申请书》有异议，除了100833号国土所有权证、邹火珠的身份证复印件、完税证之外的其他证据的真实性均有异议。其他的都被生效判决文书及国土资源局自己否定了。这组证据国土局也没有提交吴润请100833号国有土地使用权证办证材料中的吴润请的真实身份证，那个身份证是真实的，存在国土局权属登记册材料里面。国土局现在提交的吴润请身份证复印件是文松生、廖建文伪造的。那么这个证据也说明国土局在将土地使用权变更登记的时候没有核实原吴润请的身份证与文松生、廖建文提交的假的身份证的区别。直接办理变更登记手续，说明国土局在本案中存在关键性错误，直接导致原告的损失。证据2两份材料最后都被证明是不真实不合法的。被告文松生对被告贺州市国土资源局提交的证据认为，本被告没有经手，办证相关手续，本被告不清楚，不发表意见。被告廖建文对被告贺州市国土资源局提交的证据认为，土地登记申请书不是本被告写的，合同中的转让方是本被告写的。申报表是本被告写的，手模也是本被告盖的，吴润请的身份证是本被告假冒的，头像也是本被告的。身份信息是假冒吴润请的信息。邹火珠的身份无异议。土地审批表不清楚。被告文松汤达云、汤林对被告贺州市国土资源局提交的证据的三性均不发表意见，中介公司并不参与过户的材料的审批、审核，无法发表意见。反而从国土局的证据1中第5份、第6份材料，可以看出所有的材料都是经过国土局的审核。而且中介公司在陪同办证的时候确实是有原件的。所以中介公司在本案中无过错，不应当承担责任。原告邹火珠对被告汤达云、汤林提交的全部证据均无异议。赵启亮是中介公司工作人员，其从事的是职务行为，所以中介公司要承担责任。被告贺州市国土资源局对被告汤达云、汤林提交的证据的质证意见与原告的质证意见一致。被告文松生、廖建文对被告汤达云、汤林提交的证据的真实性无异议。本院对证据的分析与认证：本院认为，各方当事人对对方提供的无异议的证据，本院予以确认。原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，其来源合法，内容客观证实，与本案有关联，符合证据的相关规定，本院予以确认。被告贺州市国土资源局提供的证据1、2,证实了被告文松生、廖建文以及被告汤达云、汤林向被告贺州市国土资源局提供了虚假的第三人吴润请的身份信息和虚假的土地使用权交易合同材料等土地使用权变更登记材料，原告缴纳相关费用后，被告贺州市国土资源局将真正吴润请的土地使用权变更为邹火珠的土地使用权，并颁发了贺州国用（2008）第100215号国有土地使用证，对这些事实，本院予以确认。综合全案证据及当事人陈述，本院确认以下法律事实：2008年初，被告文松生利用其在原“贺州市悦和房地产公司”工作的便利，拿了吴润请存放在该公司的座落于贺州市的土地使用权证，后授意被告廖建文用廖建文相片制作了一张假冒吴润请的身份证，并持该假身份证到中国农业银行贺州市支行开户。2008年2月3日，被告廖建文假冒吴润请的身份伙同被告文松生以价款300000元（含土地过户费50000元）通过贺州市宏伟房地产经纪有限公司将吴润请拥有的上述土地使用权出让给原告邹火珠，并到被告贺州市国土资源局办理了该宅基地的过户手续，获赃款250000元。贺州市宏伟房地产经纪有限公司工作人员赵启亮收取原告邹火珠土地过户费50000元，其中办证实际花费38197.55元。2014年7月2日，贺州市八步区人民法院作出（2014）贺八刑初字第61号刑事判决书对上述事实予以确认。另查明，贺州市宏伟房地产经纪有限公司于2007年11月23日成立，因不按规定接受2008年度企业年检于2010年2月9日被吊销，股东为汤达云、汤林。本案的争议焦点为：一、被告贺州市国土资源局是否应承担民事赔偿责任？二、被告汤达云、汤林是否存在过错？三、原告邹火珠的损失如何确定及如何承担？本院认为，一、关于被告贺州市国土资源局是否应承担民事赔偿责任的问题。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”登记机构赔偿责任性质究竟是国家赔偿责任还是一般民事侵权责任，最终取决于登记行为的性质，即登记行为属于行政行为还是民事行为。行政行为是指行政主体行驶行政职权，作出的能够产生行政法律效果的行为。行政行为有别于民事行为主要体现在其主体的特殊性、意志的单方性，不必与行政相对方协商或者征得其同意，即可依法自主作出，行政行为是以国家强制力保障实施的，带有强制性，行政相对方必须服从并配合行政行为。不动产登记是由房地产行政管理部门负责，不动产登记是房地产行政管理部门行使的公权力行为，是国家行政权力的一部分，体现了强制性。登记并非源于当事人的自愿委托，而是直接来自于国家行政权，申请人必须依法向行政机关申请登记，否则其不动产的相关权利便得不到法律的有效保护。可见，不动产登记是一种行政行为，更具体一点是行政确认行为，是房地产行政管理部门根据申请人的申请或者依职权作出的一种行政确认行为，不动产登记是对不动产权属法律关系的确认，是对权利人合法拥有不动产权利真实性的证明。鉴于登记机关的登记行为是一种行政确认行为，登记机关登记错误造成当事人损害的，行政机关就要承担行政赔偿责任，行政机关承担行政赔偿责任应当通过行政诉讼途径解决。被告贺州市国土资源局作为国家行政机关，其行使的是国家行政权利，实施的是国家行政行为，故，本案原告邹火珠以民事诉讼途径请求被告贺州市国土资源局承担民事赔偿责任，理据不充分，本院不予支持。二、关于被告汤达云、汤林是否应存在过错的问题。1、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”从内容上，可将居间分为报告居间和媒介居间。作为媒介居间的居间人，其不能只给一方当事人报告订立合同的机会，还要尽可能地了解对方当事人的情况，告知委托人有关对方当事人的信用、履约能力等情况，以确保委托人获得正确、充分的交易信息，促成合同的订立。同时，根据居间主体的不同，又可将居间分为民事居间和商事居间。由于在市场交易中，交易双方往往缺乏交易信息而无法接触、磋商、缔约，只有借助中介的作用，双方才能够知悉彼此的缔约愿望，从而促成合同的订立。就商事居间主体而言，因其是专门从事居间业务的主体，具有专门的资格、人员和设备，专业化程度比较高，故对居间人的注意义务就要提出更高的要求。因而，中介机构作为专业的商事居间主体，在提供中介服务时，应当充分发挥自己的专业知识和背景，尽最大可能为交易双方报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务。所以，房产中介公司作为从事媒介居间的专业商事居间机构，理应对当事人的委托事项尽到更为专业、更为详尽的注意义务。2、《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”该条确立了居间人的如实报告义务，即凡是对订约有影响的事项，居间人都应向委托人报告，其中包括第三人的信用状况、支付能力、所购买商品的瑕疵等。如实报告义务要求报告的内容具有客观性和充分性。客观性即要求居间人在必要的时候应当进行一些调查，以了解真实情况，使委托人能更好地判断是否应订立合同；充分性则要求居间人将凡是能够影响到委托人订立合同、作出选择的事项，都应向委托人如实报告，甚至包括合同相对人的各方面情况，如相对人的身份信息、资产状况、经营状况、履行能力等方面信息都属于对合同订立较为重要的信息。而勤勉义务也同样要求居间人应当尽其所能搜集或调查相关信息向委托人报告。贺州市宏伟房地产经纪有限公司作为专业中介机构，对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项，而贺州市宏伟房地产经纪有限公司违反上述居间忠实义务，应承担相应责任。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第二十条第一款：“公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。”之规定，贺州市宏伟房地产经纪有限公司因不按规定接受2008年度企业年检于2010年2月9日被吊销，股东汤达云、汤林应对该公司债务承担清偿责任。三、关于原告邹火珠的损失如何确定及如何承担的问题。根据（2014）贺八刑初字第61号刑事判决书所确定的事实，原告邹火珠的损失为价款300000元（含土地过户费50000元）。原告所主张的办证工本费2562元已经包含在其在庭审中所主张的“中介公司实际花费办证费用为38197.55元”之中。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外”之规定，异议各方未对原告邹火珠损失数额提出足以推翻（2014）贺八刑初字第61号刑事判决书所确定的事实的相反证据，故原告原告邹火珠的损失数额以根据（2014）贺八刑初字第61号刑事判决书所确定的为准。根据《中华人民共和国侵权责任法》第八条：“二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任”之规定，被告文松生、廖建文共同实施了针对原告的合同诈骗行为，导致原告邹火珠的财产损失，被告文松生、廖建文应当承担连带责任。汤达云、汤林辩称贺州市宏伟房地产经纪有限公司对赵启亮收取的原告50000元不知情，但贺州市宏伟房地产经纪有限公司作为本案涉案不动产交易的中介机构，庭审中汤达云、汤林“业务员都叫经理。是我公司的业务员”的表述亦为对公司经营活动中赵启亮的代表行为的默认，且该50000元款项中有38197.55元用于办证实际花费，因此，对汤达云、汤林的抗辩主张，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定：“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”在侵权法律规范中，故意包括直接故意和间接故意。直接故意是指违法行为人预见到自己的行为会产生危害后果，并希望产生该种后果的发生。间接故意是指违法行为人预见到自己的行为会产生危害后果，而放任其后果的发生。贺州市宏伟房地产经纪有限公司对房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并如实报告义务，应当尽职地调查、核实所有与合同订立相关或者会影响到合同订立的事项。贺州市宏伟房地产经纪有限公司违反上述居间忠实义务，应当预见到会产生严重损害委托人利益的严重后果，而放任其后果的发生，属于间接故意。故，不得要求委托人支付中介服务费用；给委托人造成损失的，应当承担相应的损害赔偿责任。由于并未有证据证实被告文松生、廖建文与贺州市宏伟房地产经纪有限公司存在共同侵权的意思联络，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十二条：“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”、第十四条第一款：“连带责任人根据各自责任大小确定相应的赔偿数额；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。”，被告汤达云、汤林作为贺州市宏伟房地产经纪有限公司的继承受主体，加害人文松生、廖建文的欺诈行为是致使原告邹火珠损失的根本原因和直接原因，房产中介公司未尽合理审查义务的过错行为仅仅是次要原因，判其承担全部赔偿责任违背“责任与过错相适应”原则，因此文松生、廖建文应当承担的是一种不真正的连带责任，应根据其过错程度来确定其赔偿责任的范围。结合及贺州市宏伟房地产经纪有限公司的过错程度，贺州市宏伟房地产经纪有限公司工作人员赵启亮收取原告邹火珠土地过户费50000元的数额，除去办证实际花费38197.55元，尚余11802.45元，亦未由证据显示该余款已退还原告邹火珠，故确定贺州市宏伟房地产经纪有限公司在50000元的数额范围内承担补充赔偿责任。由于贺州市宏伟房地产经纪有限公司因不按规定接受2008年度企业年检于2010年2月9日被吊销，股东汤达云、汤林应对该公司债务承担清偿责任。故，汤达云、汤林在50000元的数额范围内承担连带补充赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十一条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第十二条、第十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告文松生、廖建文连带赔偿原告邹火珠损失300000元。二、被告汤达云、汤林在50000元范围内就被告文松生、廖建文赔偿不足部分对原告邹火珠承担连带补充赔偿责任。三、驳回原告邹火珠的其他诉讼请求。案件受理费5838元（原告已预交2919元），由被告文松生、廖建文共同负担。上述应付款项，债务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，加倍支付迟延履行期间的债务利息。债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。审 判 长  于松贵审 判 员  袁好新人民陪审员  张裕标二〇一七年三月二十日书 记 员  廖凤桂