广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法张民二初字第120号
原告：中国建设银行股份有限公司中山市分行，住所地中山市东区中山，组织机构代码××。
代表人：张真理，行长。
委托代理人：郑祝远、丁金石，该行员工。
被告：苏一虎，男，1986年6月23日，汉族，身份证住址中山市，现住中山市，公民身份号码×××2616。
被告：苏慧惠，女，汉族，身份证住址茂名市信宜市，现住中山市。
被告：中山富昌置业发展有限公司，住所地中山市，组织机构代码××。
法定代表人：徐晗。
原告中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称“建行中山分行”）诉被告苏兴泉、中山富昌置业发展有限公司（以下简称“富昌公司”）金融借款合同一案，本院于2015年1月23日受理后，因苏兴泉于2013年11月20日死亡，依原告申请，本院依法变更追加苏兴泉的法定继承人苏一虎和苏慧惠参加本案诉讼，组成合议庭于2015年10月14日公开开庭进行了审理。原告建行中山分行的委托代理人郑祝远到庭参加诉讼。被告苏一虎、苏慧惠、富昌公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建行中山分行诉称：苏兴泉向建行中山分行借款222000元用于购买住房，借款期限从2010年1月15日至2020年1月15日，利率为基准利率下浮30%；苏兴泉从支用借款的次月开始，按月偿还贷款本息，如遇国家法定利率调整，建行中山分行可按中国人民银行有关规定相应调整，苏兴泉未按期归还借款或出现其他足以影响其偿债能力情况时，建行中山分行有权提前收回已发放的贷款本息并依法处置抵押物（苏兴泉购置的位于中山市民众镇富昌花园二期B座1105的房屋）。贷款发放后，苏兴泉连续多期未按合同约定履行还款付息义务，严重违约。截至2015年1月16日，苏兴泉尚欠借款本金125399.04元，利息499.69元，共计125898.73元。依据建行中山分行与富昌公司签订的商品房销售贷款合作协议书，富昌公司对苏兴泉的该笔贷款提供连带责任保证，目前尚在保证期间内，故富昌公司应承担保证责任。苏兴泉已死亡，按照继承法的相关规定，其第一顺位法定继承人有儿子苏一虎和女儿苏慧惠。据此，建行中山分行请求法院判令：1.解除原告与苏兴泉之间的借款合同；2.被告苏一虎、苏慧惠向原告偿还借款本金共计125399.04元及至还清之日止的利息（利息包括正常利息、逾期罚息，暂计至2015年1月16日为499.69元，其中正常利息为465.48元，借款逾期之日起至还清之日止按照借款合同约定的利率计算利息）；3.原告对苏兴泉所提供的抵押物处置价款享有优先受偿权；4.被告中山富昌置业发展有限公司承担连带保证责任；5.三被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，建行中山分行明确其诉讼请求为要求被告苏一虎、苏慧惠在继承苏兴泉遗产范围内承担还款责任。
原告建行中山分行为支持其诉求向本院提供的证据有：1.借款合同；2.律师见证书；3.苏兴泉身份证、户口本、无婚姻登记记录证明；4.个人贷款支付凭证3份；5.商品房抵押登记备案证明；6.商品房销售登记备案表；7.对账单；8.商品房销售贷款合作协议书；9.富昌公司的营业执照。
被告苏一虎、苏慧惠、富昌公司未提交答辩状，亦未到庭应诉、质证及抗辩。
经审理查明：2009年3月27日，建行中山分行与富昌公司签订商品房销售贷款合作协议书，约定由富昌公司提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及为实现债权而发生的有关费用，保证期限从建行中山分行与借款人签订的借款合同生效之日起，至富昌公司为购房人办妥所购住房的房屋所有权证并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证明文件交建行中山分行保管之日止，合作期限为5年。
2010年1月12日，苏兴泉与建行中山分行签订个人住房（商业用房）借款合同（合同编号：440786300-011-2010000129），约定：苏兴泉借款用于购置位于中山市民众镇富昌花园二期B座1105房的房屋并以该房屋设定抵押权，借款本金为222000元，借款期限自2010年1月15日起至2020年1月15日；如借款人发生下列任一情况，均构成违约：1.借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项……5.借款人死亡或被宣告死亡而其财产合法继承人不继续履行合同的，如出现上述任一违约情形，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定计算的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；本合同贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下调30%，如借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下担保方式为抵押加阶段性保证，本合同债权在建行中山分行与富昌公司签订的商品房销售贷款合作协议书及其补充协议保证范围之内。
2010年1月15日，建行中山分行向苏兴泉发放贷款222000元。2010年1月22日，上述房屋在中山市房地产交易登记管理所办理了抵押登记（编号：易房抵字第××号），建行中山分行迄今尚未取得上述房屋的他项权证。
苏兴泉于2013年11月20日死亡，其父母已故，生前与妻子叶英（已故）共生育一子一女，分别取名苏一虎和苏慧惠。截至2015年1月23日，苏兴泉生前所借上述款项尚拖欠贷款本金125399.04元，利息499.69元。建行中山分行追讨无果，遂诉至本院，主张上述实体权利。
本院认为：建行中山分行与苏兴泉签订的个人住房（商业用房）借款合同是双方当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。建行中山分行履行了出借义务，苏兴泉亦应当承担依约还款的义务。苏兴泉在借款期间死亡，无法归还上述借款，其继承人苏一虎和苏慧惠多期未代为偿还上述借款，依据合同“借款人死亡或被宣告死亡而其财产合法继承人不继续履行合同的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用”之约定，建行中山分行请求解除合同，提前收回已发放的贷款本息，理据充分，本院予以支持。依据《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款“继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承”之规定，苏兴泉的法定继承人苏一虎、苏慧惠对苏兴泉的遗产并未作出放弃继承的表示，依法视为接受继承。又依据《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限”之规定，建行中山分行诉请苏一虎、苏慧惠在继承苏兴泉遗产的范围内归还借款本息，符合法律规定，本院予以支持。苏兴泉为贷款提供的抵押物已办理抵押登记，当苏一虎、苏慧惠不在继承遗产范围内清偿债务时，建行中山分行有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款在抵押担保债权范围内优先受偿。富昌公司作为上述贷款合同的保证人，上述债权还在保证期限内，对苏兴泉的上述贷款负有相应的保证责任。至于建行中山分行实现债权的顺序，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”之规定，本案中，债权人建行中山分行与债务人苏兴泉未就实现债权的顺序进行约定，而物的担保已由债务人苏兴泉自己提供，故建行中山分行应当先就抵押物优先受偿，富昌公司在抵押财产不能全部满足建行中山分行的债权时，由其作为保证人来承担剩余部分的清偿责任。苏一虎、苏慧惠、富昌公司不到庭参加诉讼，不影响本院对案件的审理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十七条、第二百零五条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司中山市分行与苏兴泉签订的个人住房（商业用房）借款合同（合同编号：440786300-011-2010000129）；
二、被告苏一虎、苏慧惠于本判决发生法律效力之日起十日内在继承苏兴泉遗产的范围内向原告中国建设银行股份有限公司中山市分行清偿借款本金125399.04元及相应利罚息［利罚息暂计至2015年1月16日为499.69元，其后至清偿之日止的利罚息按个人住房（商业用房）借款合同的约定标准计收］；
三、如被告苏一虎、苏慧惠未按上述期限履行还款义务，原告中国建设银行股份有限公司中山市分行有权以苏兴泉名下的位于中山市民众镇富昌花园二期B座1105房的抵押房产（编号：易房抵字第××号）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
四、被告中山富昌置业发展有限公司对原告中国建设银行股份有限公司中山市分行行使抵押权后仍不足归还的上述债务承担连带清偿责任；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司中山市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2818元（该款原告中国建设银行股份有限公司中山市分行已预交），由被告苏一虎、苏慧惠、中山富昌置业发展有限公司负担（被告苏一虎、苏慧惠在继承苏兴泉遗产范围内于本判决生效之日起十日内迳付原告，被告中山富昌置业发展有限公司对诉讼费的返还承担连带责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 李 芳
审 判 员 王 珊
人民陪审员 陈宇玲
二〇一五年十一月十日
书 记 员 詹绮婷
第8页共8页