连云港市海州区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0706执异198号
异议人（被执行人）连云港亿丰纺织原料有限公司，住所地连云港海州开发区振兴路。
法定代表人吴亚雄，总经理。
申请执行人中国银行股份有限公司常州分行，住所地常州市和平北路21号。
负责人程祥，该行行长。
被执行人常州捷锦贸易有限公司，住所地常州市天宁区晋陵北路1号新天地商业广场A座601室。
法定代表人张建刚，该公司董事长。
被执行人沈清澄，男，1973年4月29日出生，汉族，汉族，住常州市新北区。
被执行人张建刚，男，1968年12月10日出生，汉族，住常州市新北区。
本院在执行中国银行股份有限公司常州分行（以下简称中国银行常州分行）与常州捷锦贸易有限公司（以下简称捷锦公司）、连云港亿丰纺织原料有限公司（以下简称亿丰公司）、沈清澄、张建刚借款合同纠纷一案中，被执行人亿丰公司向本院提出书面执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，现已审查终结。
异议人亿丰公司称:请求停止执行中国银行常州分行与亿丰公司、捷锦公司、沈清澄、张建刚借款合同纠纷一案，重新评估连国用（2006）字第HZ000127号土地价值。事实和理由：中国银行常州分行与亿丰公司、捷锦公司、沈清澄、张建刚借款合同纠纷一案由贵院正在执行，因异议人近日获知，法院据以执行拍卖的依据存在重大瑕疵，不能继续拍卖程序。常地（2016）（连估）字第007号土地估价报告的有效期为半年，原评估单位仅以一份说明又将有效期延长至一年。异议人认为，该份说明无合法性依据。近期拍卖周边地价已涨至每亩400多万元，与原评估报告价格相差甚远，严重背离市场价格。在原评估报告过期后因政策变化原评估单位已丧失司法评估资格改由物价中心评估。因此，异议人认为，原评估报告的地价不能作为拍卖依据。
本院查明：原告中国银行常州分行与被告捷锦公司、亿丰公司、沈清澄、张建刚借款合同纠纷一案，常州市中级人民法院于2012年7月30日作出（2012）常商初字第26号民事判决书，确定捷锦公司向中国银行常州分行归还借款本金9998774.29元，并偿付利息及逾期付款利率；如捷锦公司不能履行第一项债务，中国银行常州分行有权以亿丰公司用以抵押担保的土地使用权（座落于连云港市×××州开发区，面积为23414.2平方米，他项权证号：连他项（2011）字第HZ000007号《土地他项权利证明书》）折价或者拍卖、变卖该财产所得的价款优先受偿；沈清澄、张建刚对捷锦公司上述第一项债务承担连带清偿责任，在沈清澄、张建刚承担保证责任后，有权向捷锦公司追偿。该民事判决书生效后，因捷锦公司未履行偿还款项义务，中国银行常州分行向常州市中级人民法院申请执行，常州市中级人民法院于2012年9月10日立案执行，执行中轮候查封了亿丰公司所有的位于连云港市×××开发区海州分区的土地使用权。2012年10月9日，常州市中级人民法院将该案委托连云港市中级人民法院执行，连云港市中级人民法院于2016年4月21日立案恢复执行，在执行过程中，查封了亿丰公司位于海州开发区一宗土地使用权（地号：061012100019、面积：23414.2平方米）。2016年8月2日，连云港市中级人民法院作出（2016）苏07执恢71号执行裁定书，裁定对亿丰公司上述土地使用权依法予以评估、拍卖。
受连云港市中级人民法院委托，2016年7月28日，江苏常地土地房地产评估公司作出常地（2016）（连估）字第007号土地估价报告，亿丰公司位于海州开发区一宗土地使用权总地价为33997418元【土地使用证号连国用（2006）字第HZ000127号，面积23414.2平方米）；土地估价结果自提交报告之日起半年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应相应调整或重新估价。2017年5月18日，江苏常地土地房地产评估有限公司向本院出具《关于土地估价报告有效期的说明》，该说明载明其作出的土地估价报告有效期限为半年，根据《城镇土地估价规程》，报告的有效期根据估价对象所在区域土地市场情况确定，一半设定为半年，原则上不超过一年，土地市场波动较大时应缩短报告有效期。尽管去年至今该地块周边商住用地的地价略有上涨，土地市场基本稳定，且本次评估的目的是为委托方确定拍卖地价提供参考依据，拍卖过程允许溢价。因此报告有效期可设定为2017年7月28日。
2016年11月23日，连云港市中级人民法院将此案指令由本院执行。本院立案，执行案号为（2017）苏0706执943号。2017年3月15日，本院作出（2017）苏0706执943号执行令，限捷锦公司、亿丰公司、沈清澄、张建刚履行（2012）常商初字第26号民事判决书确定的义务，但是，上述当事人均未能履行。2017年5月8日，本院作出（2017）苏0706执943号执行裁定书，裁定：对被执行人捷锦公司、亿丰公司银行存款1020万元予以冻结、扣划，或者查封相应价值的财产，或者扣留、提取相应价值的收入。2017年5月16日，本院依法查封了亿丰公司名下位于连云港市×××州开发区一宗土地（地籍号：061012100019），现拟对连国用（2006）字第HZ000127号土地（面积23414.2平方米）进行拍卖。
本院认为：本案的争议焦点为：一、常地（2016）（连估）字第007号土地估价报告是否超过有效期；二、涉案土地使用权的评估是否与实际价值严重不符。
关于第一个争议焦点:受连云港市中级人民法院委托，2016年7月18日，江苏常地土地房地产评估有限公司提交了常地（2016）（连估）字第007号土地估价报告。该土地估价载明土地估价结果自提交报告之日起半年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应相应调整或重新估价。2017年5月18日，江苏常地土地房地产评估有限公司向本院出具说明，称上述土地估价报告的有效期可以设定为2017年7月28日，因该份说明所称土地估价报告的有效期与土地估价报告载明的有效期相冲突，且对土地市场基本稳定的分析结论与当前土地市场行情存在偏差，不宜被采纳，故仍应以土地估价报告载明的有效期为准，（2016）（连估）字第007号土地估价报告现已超过半年有效期。
关于第二个争议焦点：2016年7月28日，江苏常地土地房地产评估公司作出常地（2016）（连估）字第007号土地估价报告，亿丰公司连国用（2006）字第HZ000127号土地使用权总地价为33997418元（面积23414.2平方米）。根据异议人亿丰公司的举证，近期该土地周边地价涨幅较大，与土地估价报告评估的价格相差甚远，因此，（2016）（连估）字第007号土地估价报告评估的地价未能真实反映市场行情，与实际价值严重不符。
综上所述，（2016）（连估）字第007号土地估价报告已经超过有效期，且土地估价结果与实际价值严重不符，不能作为本次拍卖确认保留价的依据。异议人亿丰公司要求停止拍卖执行，重新评估连国用（2006）字第HZ000127号土地价值的异议请求成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条之规定，裁定如下：
一、异议人连云港亿丰纺织原料有限公司的异议成立。
二、对连国用（2006）字第HZ000127号土地使用权重新予以评估。
如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内向江苏省连云港市中级人民法院申请复议。
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审 判 长 杜秀丽
人民陪审员 蔡伟辉
人民陪审员 李 玲
二〇一七年六月十二日
书 记 员 朱庭苇
附法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第六条人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。