广州市海珠区人民法院民事判决书（2015）穗海法民三初字第1428号原告：谢宗明，住广州市海珠区。委托代理人：钟艺伟、谢昭明，分别为广东广大律师事务所律师及实习律师。被告：广州市德信房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：李德俊，董事长。委托代理人：彭金平、梁书仪，分别为北京大成(广州)律师事务所律师及实习律师。原告谢宗明诉被告广州市德信房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员黄颖慧独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟艺伟、被告的委托代理人彭金平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广州市海珠区新港西路德华街的商品房。双方约定以按揭付款方式支付房款，并约定2014年3月30日前将涉案房屋交付给原告。合同生效后，原告依约办理按揭手续，并将房款全部支付到被告账户上。但是原告在约定交楼期限届满还没有收到被告发给原告办理交楼通知，被告也一直没有与原告协商处理延期交房事宜。直至2014年8月25日，被告才向原告发出《房屋交付通知书》，载明涉案房屋具备交付条件，通知原告在2014年8月28日前办理交付手续。虽然原告现已收楼，但被告事实上迟延交付房产，违反了双方签订的《广州市商品房买卖合同》的约定，被告应当向原告支付相应的违约金，但原告的主张遭到了被告的拒绝。为维护原告的合法权益，故起诉要求判令：一、被告向原告支付逾期交楼违约金19728.88元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。一、根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条的约定，涉案房屋已通过消防、永久性用水用电验收、电梯和煤气验收，除规划验收外，涉案房屋已符合约定的交房条件。二、规划验收未通过是因幼儿园未建设所致，而幼儿园未建设是因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件批准、政府不作为所致。按补充协议第六条第1、3款、第七条第3款的约定，被告可对“规划验收未通过”免责。1、海珠区政府改变用地规划，海珠区政府及规划局未出面协调规划变更相关事宜，海珠区规划局拖延规划调整复函，导致涉案房屋所在小区公建配套耽搁了一年多时间未能及时建设，被告应对此免责。涉案房屋所在小区公建配套本来为幼儿园，但海珠区政府要将其改变为派出所。而当被告配合政府要求提出规划调整为派出所时，政府又不作为，不出面协调具体功能指标调整和建筑设计方案等事宜，各方面利益难以保证，导致整个规划变更程序漫长拖沓，延误了一年多的进度。整个过程还没有等到公某，却因规划变更计划遭涉案房屋所在小区一期业主致函反对，海珠区规划局直至2014年1月4日才复函确定幼儿园规划用途不作调整。前后共耽搁了一年多的时间，直接延误了违建拆除的最佳时期，小区配套未能及时建设。2、涉案房屋所在小区配套幼儿园用地范围内临时商铺被认定为违法建设，却因政府的不作为直至2014年9月30日以被告支付了巨大代价才得以拆除，直接导致幼儿园用地无法回收、无法建设幼儿园，从而规划验收未通过，被告对此并无任何过错，应免责。幼儿园用地范围内临时商铺已被认定为违法建设，依法应被拆除。广州市规划局海珠分局于2014年2月12日即发函要求履行拆除违法建设法定职责的海珠区城管局依法查处，然而海珠区城管局却以莫须有的“涉及拆迁纠纷”为由，迟迟不予立案，不予拆除。直至被告多方投诉之后，才于2014年6月5日承认其之前不立案错误，但要求海珠区规划局发出限期拆除通知后再跟进拆除工作，不顾规划局早已于2014年2月12日发函的事实，又以“程序”之名回避其之前的错误，并继续拖延拆除违法建设的时间，直接导致涉案房屋规划验收的时间被长期搁浅，被告对此因政府不作为引致的全部后果应免责。三、政府不作为使得非法占有人恶意违约侵权的行为得以长期延续进行，幼儿园用地无法收回因而至今未建设，被告应免责。广州市福城物业管理有限公司（以下简称“福城公司”）和被告的租赁合同早已到期，双方亦不存在任何事实上的租赁关系，福城公司拒绝搬离幼儿园用地属非法占有行为。福城公司本已多次同意在收到被告拆除通知后即拆除违法建设、清场交还幼儿园用地。但福城公司在非法利益的驱使下，以及政府一直未对其履行法定职责的情况下，一再恶意违约、侵权，一再违背承诺。在其得知被告交楼在即否则需承担巨额违约金，一再要挟被告，要求被告支付高额补偿。被告迫于海珠区城管局不作为，曾某于通过合法的私力救济手段对违法建设停电以迫使福城公司搬离违法建筑。但涉案房屋所在街道办及派出所以“维稳”的名义恐吓被告，不管福城公司非法占有的事实，不让被告停电，还因被告一次停电维修，将被告的员工叫去街道办问话一个下午。而同时涉案房屋众多业主因规划验收未通过而不能收楼所产生的“维稳”问题，政府部门毫不顾忌。政府部门这种堂而皇之的偏袒，使得福城公司的严重侵权行为一再延续，严重侵害了被告的合法权利。如果要被告为此承担法律责任，等同于认同了“恶”，于法于理都不符。经审理查明：2013年4月9日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：甲方以出让方式取得位于海珠区新港西路82号华南工业缝纫厂内地段编号为28；132；130的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设美景花园商品房；乙方所购商品房为美景花园自编E、F栋第E栋12层1206号房，房屋地址：海珠区新港西路德华街2号（E栋）1206房；房价款总金额为1972888元，乙方按按揭贷款方式付款，首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付1322888元；除首期款外，剩余房款金额650000元，须于2013年4月9日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；（第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同附件七补充协议第七条执行；等。该合同附件七：“本合同补充协议”约定：双方同意将《买卖合同》第十二条交房条件修改为：1、该商品房已通过房屋质量验收（通过房屋质量验收是指：该工程取得勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《工程竣工验收报告》或建设工程质量安全监督站出具的《建设工程质量验收意见书》）消防验收、建设工程规划验收、永久性用水用电验收、电梯验收和煤气验收；2、(1)乙方按本合同第八条的约定向甲方交清该商品房之全部房款；采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期房款和按揭款；（2）乙方付清应缴交的全部税、费及甲方代缴的住宅专项维修资金；（3）如乙方违约，应按本合同的约定向甲方交清违约金；甲乙双方同意《买卖合同》第十三条中，房屋需延期交付使用的原因除不可抗力的因素外，还包括以下原因：1、非甲方责任导致政府部门延迟有关文件批准或其它政府行为包括但不限于：政府部门对房屋竣工验收及市政配套设施建设之延误；……3、……政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设的，甲方向有关部门索取有关证明文件作为延期交楼依据;（第七条）双方同意《买卖合同》第十四条修改为：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本条款约定方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：(1)逾期不超过180个工作日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金（以该商品房总价款的1%为上限），本合同继续履行；（2）逾期超过180个工作日后，乙方有权单方面解除合同。……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款0.01%的违约金（以该商品房总价款的1%为上限）；等。2013年7月9日，被告向原告出具了涉案房屋房款1972888元的发票。2014年8月25日，被告向原告发出《房屋交付通知书》，要求原告于2014年8月28日前往美景花园办理收楼手续。诉讼中，原、被告均确认原告已于2014年8月28日接收涉案房屋，涉案房屋所在楼宇至今未取得《竣工验收备案表》。被告为证明其主张，还提交了以下证据：1、广州市公安消防局《建设工程消防验收意见书》[穗公消验字(2014)第0635号]。2、《广州市建设工程施工合同》。3、《客户受电工程竣工检验意见书》。4、广州市特种设备使用登记证4份。5、广州市燃气输配及应用工程(交工验收证书)。6、2012年12月21日的海府会纪〔2012〕71号《区政府工作会议纪要》复印件，主要内容为：一、为了充分利用公建配套资源，更好地发挥公建配套的作用，切实解决新港派出所办公用房面积不足的问题，在解决小区幼儿入托前提下原则同意新港西路82号公建配套调整为区公安分局新港派出所办公用房；二、由区公安分局负责，协调广州市德信地产开发有限公司尽快提出规划调整申请。请市规划局海珠分局、区教育局、区国资局予以配合；三、新港西路82号公建配套交付新港派出所使用后，原办公用房（即新港西路142号大院5号1至4层）移交区办公用房调整工作领导小组统筹安排；四、由区政府办协调新港街、市规划局海珠分局，提前召开会议进行规划调整的风险评估，并妥善安排规划调整公某时间，争取公某通过，请区公安分局、区教育局做好相关配合工作；等。广州市规划局于2013年4月28日向被告作出的《关于送审建筑设计方案预审查的复函》穗规函[2013]2063号，主要内容为：一、你单位（被告）根据海珠区人民政府及广州市公安局海珠区分局的有关要求，申请将江南美景花园小区配套的幼儿园调整为派出所用房，我局原则接受你单位的调整申请。但由于上述调整涉及第三人利益，为充分保障第三人的利益和规划知情权，依照现行城乡规划管理的有关规定，需进行批前公某后再作最终的行政审批。二、批前公某具体要求如下：（一）应在拟调整现场且方便利害人阅知的显眼位置、我局收案大厅、互联网（我局“规划在线”网站）上进行上述调整的批前公某。……五、你单位应在公某结束后6个月内再报我局申请办理调整的手续。届时我局将综合公某的反馈意见再作最终审批决定。超过6个月仍未办理下一步手续的，公某视为失效。《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》穗规函【2014】43号。7、《建设工程规划许可证》。8、《关于请求协助拆除涉嫌违法建设的复函》(穗规海珠信【2014】10号)复印件。9、《关于尽快查处涉嫌违法建设的函》（穗规海珠[2014]79号）复印件、《请求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》广州市城市管理综合执法局海珠分局(2014.4.2)复印件、《关于要求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》广州市城市管理综合执法局(2014.5.14)、《广州市城管综合执法局海珠分局处理投诉举报事项复函》(海综执法复信[2014]56号，2014.6.5)。10、被告于2014年4月4日向广州市海珠区政府作出的《请求迅速立案查处江南美景花园幼儿园用地上违法建设临时商铺的紧急报告》、被告于2014年5月7日向广州市规划局海珠区分局作出的《关于恳请尽快批准江南美景花园二期住宅楼工程规划验收的紧急报告》。11、被告与福城公司于2008年签订的《租赁合同》，合同约定：被告将被告征地范围内规划为幼儿园的用地临时租给福城公司，租赁期限为一年，自2008年2月1日至2009年1月31日止；每月租金132748元；等。被告于2012年10月17日向某公司发出的《拆迁通知》，通知中被告要求福城公司在2013年1月20日前将租赁场地范围内的全部临建予以拆除并移交被告使用；等。12、（2014）穗海法民三初字第697号案受理案件通知书、传票，拟证明被告已对福城公司的严重违约侵权行为提起诉讼。经质证，原告表示：对证据1-5的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据6.1的真实性、合法性、关联性不予确认，该纪要变更公建配套有一条原则，要解决幼儿入托问题，由于该楼盘没有其他幼儿园，故在幼儿入托问题没有解决的情况下不可能变更为区公安分局的办公用房；对证据6.2的真实性、合法性、关联性没有异议；对证据6.3的真实性、合法性、关联性均无异议，由于被告的违约行为导致建设工程规划许可证失效；对证据7的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据8的真实性、合法性、关联性均无异议，但该违法事实是被告一手造成的，导致现在一直没有取得建设规划验收许可；对证据9.1的质证意见与证据8的质证意见一致；对证据9.2的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，被告一直没有履行其拆除的义务，才导致现在的状况；对证据9.3、9.4、10.1、10.2的真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据11真实性、合法性、关联性没有异议，说明被告有义务在福城公司租赁期限届满后要求其退场搬迁，但被告并没有履行该义务，才导致最终幼儿园没有建设及逾期交楼的事实；对证据12的真实性、合法性、关联性无异议，但认为该案诉讼与本案无关。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的合同。该合同中对涉案房屋交付时间有明确约定，被告应按约定履行交付的义务。按约定，被告应于2014年3月30日前交付涉案房屋，但被告直至2014年8月28日才交楼给原告，已违反合同的约定，应承担违约责任。本案中，被告对延期交付房屋提出了免责的抗辩。对于被告的抗辩，本院的意见是：一、根据广州市城市规划局于2007年12月15日核发的编号为穗规建证〔2007〕5470号的《建设工程规划许可证》中“本证自核发之日起一年尚未开工的，必须办理延期手续，未办理延期手续或办理延期手续逾期仍未开工的，本证自行失效”的内容，被告应在涉案房屋所在小区内及时建设幼儿园。但根据被告与福城公司签订的租赁合同及广州市规划局于2014年1月4日向被告发出的穗规函〔2014〕43号《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》中“……由于原批准幼儿园建设的穗规建证[2007]5470号《建设工程规划许可证》已逾期失效，你单位应到我局重新办理申领幼儿园的建设工程规划许可证手续”的内容，可知被告在取得上述《建设工程规划许可证》后并未及时进行建设，而是于2008年将幼儿园用地出租给福城公司，导致被告不能有效控制该用地，且《建设工程规划许可证》失效。被告对自己的上述行为造成的不利后果应承担责任，故被告关于“政府不作为使得非法占有人恶意违约侵权的行为得以长期延续进行，幼儿园用地无法收回因而至今未建设”的抗辩无理，本院不予采纳。二、如被告在取得《建设工程规划许可证》后及时建设幼儿园，则无2012年12月发生的调整规划事宜。而且，政府文件中明确是在“解决小区幼儿入托前提下”原则同意新港西路82号公建配套调整为区公安分局新港派出所办公用房，即被告应先解决幼儿园问题，而根据广州市规划局《关于要求调整住宅小区公建配套幼儿园项目的复函》，被告显然未解决该问题。故被告关于“规划验收未通过是因幼儿园未建设所致，而幼儿园未建设是因政府有关部门改变用地规划且迟延有关文件批准、政府不作为所致”的抗辩无理，本院不予采纳。由上可知，被告延迟交房构成违约，不符合约定的免责的情况，故被告应承担违约责任。《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定如被告延迟交楼的按本合同附件七补充协议第七条执行，故违约责任应从上述约定。补充协议第七条第一款第1项约定“逾期不超过180个工作日，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至达到交付条件之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金(以该商品房总价款的1%为上限)，本合同继续履行”。鉴于原告已于2014年8月28日自行接收涉案房屋，视为对涉案房屋的交付条件的认可，违约责任应计算至此，故原告要求被告按涉案房屋总价款1972888元的1%的标准支付逾期交楼违约金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：被告广州市德信房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告谢宗明支付逾期交付广州市海珠区新港西路德华街2号（E栋）1206房的违约金19728.88元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费147元，由被告负担。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时，将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄颖慧二〇一五年十月二十八日书记员童双钱国雄