北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终5420号
上诉人（原审原告）：刘雪莉，女，1983年11月22日出生，汉族，住北京市顺义区。
委托诉讼代理人：杨杰（刘雪莉之夫），1983年10月1日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：张旭征，北京顺腾律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：万宝义，男，1975年12月6日出生，汉族，住河北省衡水市阜城县。
上诉人刘雪莉因与被上诉人万宝义房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初13119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人刘雪莉的委托诉讼代理人杨杰、张旭征，被上诉人万宝义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘雪莉上诉请求：1.发回重审或依法改判支持刘雪莉一审全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由万宝义承担。事实和理由：刘雪莉与万宝义于2015年1月26日签订《北京市存量房屋买卖合同》。协议约定万宝义出卖位于北京市顺义区望泉家园39号楼某室的房产（房产证号：X京房权证顺私字第XX**号）。刘雪莉于2015年1月28日将首付款100万元（含3万元定金）支付给万宝义。双方约定待刘雪莉办理贷款审批通过后10个工作日内由万宝义配合办理过户手续。万宝义在收到首付款后，以房屋一直未能解除抵押权为由，不配合刘雪莉办理住房贷款，截止2015年8月24日，其仍未配合刘雪莉办理住房贷款。2015年8月刘雪莉向法院起诉要求万宝义履行双方签订的合同，当时经法院查询存在抵押权人，并没有任何查封，法院告知刘雪莉需要抵押权人同意，因此刘雪莉撤诉与抵押权人协商，协商一致由刘雪莉进行偿还。后刘雪莉再次向法院起诉要求履行合同，万宝义口头同意履行，但称丢失身份证和户口本，无法办理解押手续，还称并不拖欠抵押权人李波任何款项，并拒绝出庭应诉，此后刘雪莉陆续接到涉诉房屋被法院查封的通知。一审法院依据存在抵押权判决不能继续履行，而事实是抵押权人与刘雪莉已经协商一致同意代偿后解除，因万宝义恶意不提供证件才导致抵押权未能解除。法院查封行为均是在刘雪莉起诉履行后万宝义恶意为之，不应因查封而判决不继续履行合同，况且刘雪莉同意支付剩余房屋全款到法院。依据《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，入民法院应予以支持：（一）人民法院查封前已经签订合法有效的房屋买卖合同；（二）人民法院查封前已经合法占有不动产；（三）已经支付全款或者已经按照合同支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户。刘雪莉符合以上全部情形，一审法院以查封为由不判决继续履行没有法律依据。
万宝义辩称，同意一审判决。
刘雪莉向一审法院起诉请求：1.万宝义履行双方2015年1月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.万宝义为刘雪莉办理北京市顺义区望泉家园39号楼某室房产（房产证号：X京房权证顺私字第XX**号）的过户手续；3.万宝义赔偿刘雪莉违约金49万元；4.本案诉讼费用由万宝义承担。
一审法院认定事实：2015年1月26日，出卖人（甲方）万宝义、买受人（乙方）刘雪莉签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。合同约定万宝义将位于北京市顺义区望泉家园39号楼某室房屋（以下简称涉案房屋）出售给刘雪莉，涉案房屋成交价格为2220000元，买受人在签订本合同的同时支付定金30000元，涉案房屋内的家具、家电、装修装饰、其他配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价230000元。买受人需要贷款的，支付的首付款为900000元，拟贷款金为1550000元，支付首付款的时间为2015年1月28日，剩余款项由买受人申请贷款。出卖人应当在全款付清十个工作日内将涉案房屋交付给买受人。自贷款审批通过十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。当日，刘雪莉支付定金30000元。2015年1月28日，刘雪莉支付首付款1000000元（包含定金30000元）。2015年2月11日，双方办理了网签。
另一，2015年1月4日，涉案房屋上设定有两个抵押，抵押权人分别为中国建设银行股份有限公司北京顺义支行、李波。
另二，涉案房屋于2016年4月18日被北京市顺义区人民法院查封，文号为（2016）京0113民初5075号，又于2016年9月14日被河北省阜城县人民法院查封，文号为（2016）冀1128财保96-2号。
另三，经一审法院释明，刘雪莉表示不变更诉讼请求，坚持要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，并同意代万宝义清偿债务消除抵押和法院查封。但在该院规定的时限内，刘雪莉未消除抵押和法院查封。
一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。万宝义经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。房屋抵押权存续期间，出卖人（抵押人）未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。出卖人转让房屋后，有权国家机关对房屋采取了查封等强制措施的，不影响已成立的房屋买卖合同的效力。合同约定的履行期限届满时仍未消灭抵押权或针对出卖人的强制措施仍未解除，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持，但买受人同意并能够代为清偿债务消灭抵押权、查封的除外。本案中，刘雪莉与万宝义签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》前涉案房屋上已设定抵押，签订合同后，涉案房屋又被有权国家机关采取了强制措施。虽然刘雪莉与万宝义签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》合法有效，但在刘雪莉未提交证据证明抵押权及强制措施已经解除的情况下，该院对刘雪莉要求判令继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并办理所有权转移登记手续以及要求万宝义承担违约金的诉讼请求均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回刘雪莉的全部诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审中，经询，刘雪莉表示无法代替万宝义清偿债务以消灭涉案房屋上的抵押权及查封。
本院对于一审法院审理查明的其他事实予以确认。
本院认为，刘雪莉与万宝义于2015年1月26日签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然刘雪莉与万宝义签订合同前涉案房屋上已设定抵押，签订合同后，涉案房屋又被有权国家机关采取了强制措施，但上述抵押权及查封，均不影响房屋买卖合同的效力，故该合同应系合法有效。
关于刘雪莉要求继续履行《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》并办理房屋所有权转移登记等诉讼请求，本院认为，涉案房屋上存在抵押权及查封的情况，房屋所有权转移登记无法办理，故在刘雪莉未提交证据证明抵押权及强制措施已经解除，且其亦表示无法代为清偿债务以消灭涉案房屋上的抵押权及查封的情况下，本院对其要求判令继续履行合同、办理房屋所有权转移登记手续以及要求万宝义承担违约金的诉讼请求，均不予支持。
综上所述，刘雪莉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8650元，由刘雪莉负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 丹
代理审判员 薛 源
代理审判员 王天水
二〇一七年五月十五日
法官 助理 朱宏哲
书 记 员 刘怡然