广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终261号
上诉人（原审原告）：胡小根，男，汉族，1987年12月30日出生，住湖北省随州市曾都区。
委托诉讼代理人：蓝新能，广西八海律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：陈燕梅，女，汉族，1988年2月26日出生，住广西柳州市鱼峰区。
委托诉讼代理人：蓝新能，广西八海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵立斌，男，1981年11月28日出生，汉族，住宁夏银川市兴庆区，
被上诉人（原审被告）：柳州市亿诚房地产开发有限责任公司。住所地：柳州市跃进路**号。
法定代表人：黄建辉，该公司经理。
委托诉讼代理人：韦龙胜，该公司法律顾问。
上诉人胡小根、陈燕梅因与被上诉人柳州市亿诚房地产开发有限责任公司（以下简称亿诚房开公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳城县人民法院（2016）桂0222民初2039号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
上诉人胡小根、陈燕梅上诉请求：1、请求二审法院撤销柳城(2016)桂0222民初2039号民事判决。2、改判被上诉人支付逾期交房违约金12000元给上诉人。3、改判被上诉人支付逾期办理房产证违约金19619.51元给上诉人。4、本案的一审、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院按照银行活期存款利率0.3％计付逾期交房违约金，显失公平。上诉人起诉时，被上诉人逾期交房已达20个月，一审法院按照年利率0．3%计付逾期交房违约金为1675元，每个月的违约金为83.75元。上诉人的购买房屋面积达140平米，由于被上诉人没有按约交房，导致上诉人租房居住，每个月产生的房租就有600元．众所周知，一间120平米的房屋，出租每个月的租金收入少也有几百元。因此，一审法院计算逾期交房违约金与上诉人的实际损失差别悬殊。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。按照《商品房买卖合同》第八条第一款规定：被上诉人应当在2014年12月31日前，依照国家规定和地方人民政府规定交房。被上诉人从2014年12月31日至今甚至往后一直处于违约状态，上诉人计算逾期交房的时间，暂计算到今天开庭为止已有20个月，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款及柳城县人民政府【2013】号文件规定：应予支付违约金12000元。但是，一审法院按照被上诉人提供的格式条款的约定，上诉人只能获赔逾期交房违约金1675元，12000元与1675元相差7倍，并且随着时间的推移，被上诉人逾期交房的违约日期在一天天的增加，这个比例也在变得更加悬殊，如此看来，被上诉人提供的格式条款的计算方式与国家标准的计算方式存在巨大差异，严重排除了上诉人的主要权利，造成上诉人无法追索因被上诉人恶意违约而造成的损失和依法应得的违约赔偿。另外，在本格式合同中，对于上诉人逾期付款的违约责任，被上诉人着实精心设计一番，按应付款的百分之二十来计算上诉人的违约金。显然，双方权利义务严重不对等，作为弱势群体的上诉人，本身对商品房买卖过程的认知程度远远弱于被上诉人，而被上诉人恰恰利用这种信息资源上的不对等，利用其事先制定好的格式条款使上诉人步步踏入被上诉人所设计的陷阱，从而为其日后恶意违约事先找好借口。上诉人认为，双方约定逾期交房违约金明显低于上诉人的实际损失，根据我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。一审法院机械根据《商品房购买合同》计算逾期交房违约金明显不公。二、一审法院认定上诉人不能举出证据证实办理房屋产权是被上诉人的责任，因此不予支持逾期办理房产证的违约金，是没有事实和法律依据。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》补充协议关于上诉人委托被上诉人代办涉案房屋的权属登记申请。因此，被上诉人为上诉人办理房屋权属登记是其义务。其次，一审法院认定被上诉人已取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告，如此认定没有事实根据。到目前为止，被上诉人对涉案房屋均没有取得房屋建设工程竣工验收备案登记证。因此，被上诉人逾期办理房产证给上诉人，已构成违约，一审法院没有支持该诉讼请求，予法无据。一审法官给上诉人提起上诉，增加了当事人的诉讼成本。综上所述，为了依法维护上诉人的合法权益，特向二审法院提出上诉，恳求二审法院依法改判。
被上诉人亿诚房开公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。
胡小根、陈燕梅向一审法院提出诉讼请求：1.亿诚房开公司向胡小根、陈燕梅支付逾期交房违约金12000元（按照同地段同类房屋租金，参照《柳城县集体土地及房屋征收补偿安置标准》规定的临时安置补助标准，即每月600元，自2015年1月1日起计算至2016年9月1日）。2.亿诚房开公司向胡小根、陈燕梅支付逾期办理房产证违约金19619.51元（自2015年11月5日至2016年9月5日，以已付房款总额为本金，以2016年逾期贷款年利率7.125%计算违约金，2016年9月6日起直至办妥房产证为止的违约金按照上述标准另行计算）
一审法院认定事实如下：胡小根、陈燕梅与亿诚房开公司于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》(以下简称合同)，约定胡小根、陈燕梅向亿诚房开公司购买位于柳城县江景豪庭房一套。合同第八条约定，亿诚房开公司应当在2014年12月31日前，将具备取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告的房屋并符合合同约定的房屋交付给胡小根、陈燕梅。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，亿诚房开公司可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且在发生之日起60日内告知胡小根、陈燕梅的；2、因公共突发事件和政府行为导致工期延误的；3、施工中遇到异常困难及重大技术问题不能解决的；在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更，设计变更等，导致工期延长的，遇到每天下雨超过2小时以上或每天停水停电超过2小时以上的，当天时间扣除，交房日顺延；出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接到资料为准）等待验收或测量所需的时间；交付时，胡小根、陈燕梅未付清房价款（含银行按揭贷款尚未放贷及贷款额不足以支付房价款的），交房日顺延至买受人付清全部房价款之日起十日内；其他按国家或地方政策、法规或规章规定可以顺延施工工期的情形出现的。合同第九条约定，如亿诚房开公司不能按期将商品房交付给胡小根、陈燕梅使用无正当理由，又无延误证明的亿诚房开公司按胡小根、陈燕梅已交付房款的总额按银行同期活期存款利率计算并支付违约金。计息期限按合同约定的该商品房交付之日起至通知交付之日止。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.10%向买受人支付违约金。合同对其他事项也进行了约定。合同签订后，胡小根、陈燕梅向亿诚房开公司支付房款329531元。
另查明，本案讼争房屋于2015年9月22日取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告。该商品房至今未能取得商品房建设工程竣工验收备案。双方当事人认可逾期交房期间银行活期存款年利率为0.3%。
一审法院认为，双方当事人争议的焦点问题是：一、亿诚房开公司是否应向胡小根、陈燕梅支付逾期交房违约金及逾期交房违约金数额如何计算；二、亿诚房开公司是否应向胡小根、陈燕梅支付逾期办理房产证违约金。
一、亿诚房开公司是否应向胡小根、陈燕梅支付逾期交房违约金及逾期交房违约金数额如何计算问题。
胡小根、陈燕梅与亿诚公司于2013年9月9日签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，依法有效。合同依法成立后，当事人应按约定履行自己的义务。1、逾期交房天数问题。合同约定被告亿诚公司应在2014年12月31日前交付房屋，交房条件为该商品房取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告，该商品房已于2015年9月22日取得勘察、设计、施工、监理、建设单位五方的验收合格报告。但亿诚房开公司在规定的举证期限内未举证证实其实际向胡小根、陈燕梅交房的时间，也未举证证实施工期间发生雨水、停电停水及每年中考、高考等可以顺延施工工期的情形，故对胡小根、陈燕梅主张2015年1月1日起至2016年9月1日期间（共610天）的逾期交房违约金，一审法院予以支持。2、违约金计算标准问题。《商品房买卖合同》第九条约定了出卖人逾期交房违约金的计算标准，亿诚房开公司应按合同约定，即银行活期存款利率承担逾期交房的责任。双方认可银行活期存款年利率为0.30%。故亿诚公司应向胡小根、陈燕梅支付的逾期交房违约金为1675元【329531元×（0.30%÷12月÷30天）×610天=1675元】。胡小根、陈燕梅认为合同中约定逾期交房违约金的计算标准过低，但没有提供证据证明约定的违约金过分低于造成的损失，故对胡小根、陈燕梅主张按照《柳城县集体土地及房屋征收补偿安置标准》临时安置房补助标准即（每月600元）计算逾期交房违约金的请求，不予支持。至于胡小根、陈燕梅提出的合同不公平的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；第五十五条的规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案中，双方订立合同的时间是在2013年9月9日，胡小根、陈燕梅在一年内并未行使撤销权，撤销权已消灭。故对胡小根、陈燕梅提出的合同不公平的意见，该院不予采纳。
二、关于逾期办理房产证违约金的问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。目前涉案商品房尚未取得商品房工程竣工验收备案，不具备将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的条件，且胡小根、陈燕梅未能举出相关证据证实系因亿诚房开公司的责任，使其不能在规定期限内取得房地产权属证书，故胡小根、陈燕梅要求亿诚房开公司支付自2015年11月5日起至取得房地产权属证书之日止的逾期办理房产证违约金，依据不足，理由不充分，该院不予支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条、第五十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条之规定，作出判决：一、柳州市亿诚房地产开发有限责任公司向胡小根、陈燕梅支付逾期交房违约金1675元；二、驳回胡小根、陈燕梅的其他诉讼请求。案件受理费590元，由胡小根、陈燕梅负担490元，柳州市亿诚房地产开发有限责任公司承担100元。
二审中，双方当事人均无新证据提交，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
胡小根、陈燕梅、亿诚房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且符合法律法规相关的规定，双方均应按照合同的约定履行各自的权利和义务。
关于胡小根、陈燕梅主张的逾期交房违约金问题，双方在合同第九条中约定逾期交房违约金按照银行活期存款利率计算，在该合同条款未被依法撤销或变更之前双方应当按该条款执行。胡小根、陈燕梅认为该合同对逾期交房违约金的约定过低，应当在签订合同后一年内行使撤销权，由于双方订立合同时间为2013的9月9日，应当在2014年9月9日之前行使撤销权，胡小根、陈燕梅在2016年8月14日起诉要求变更该合同条款，已超过法定撤销期限，一审法院对该主张不予支持并无不当，本院予以维持。
关于胡小根、陈燕梅主张的逾期办证违约金问题，双方在合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房工程竣工验收备案后90日内，将办理产权登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案”。根据本案查明的事实，目前涉案商品房尚未取得商品房工程竣工验收备案，不符合合同约定的办理产权登记的条件，胡小根、陈燕梅请求亿诚房开公司承担合同违约责任不符合合同约定，一审法院不予支持并无不当，本院对一审判决予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费590元（上诉人胡小根、陈燕梅已预交），由上诉人胡小根、陈燕梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄智文
审 判 员 古龙盘
代理审判员 罗贵琼
二〇一七年六月七日
代书 记员 黄习家