江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1603号
上诉人（原审被告）：吴秋发，男，1956年7月9日出生，汉族，退休干部。住所地：江西省丰城市。
委托诉讼代理人：袁全华，江西浩剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐国强，男，1953年11月24日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：游祥仁，男，1966年3月8日出生，汉族，住所地：江西省丰城市，现住地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：余桂珠，女，1949年7月15日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：陈六英，女，1966年12月5日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：陈华英，女，1947年12月18日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：周权，男，1974年12月12日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：吴爱珍，女，1949年2月8日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：黄秋兰，女，1955年7月25日出生，汉族，住所地：江西省丰城ｈ市。现住地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：张卫星，男，1978年8月4日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：李国瑞，男，1959年11月15日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：周小平，男，1955年7月16日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：袁生罗，男，1950年11月27日出生，汉族，住所地:江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：邹根奇，男。1973年5月6日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：黄晓龙，男。1958年10月11日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：周运兰，女，1976年9月27日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：徐苏友，女，1979年10月13日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：李晓良，男，1960年10月17日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：罗柳慧，女，1970年3月5日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：曾根平，男，1956年4月1日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：刘卫，男，1968年8月9日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：龚文娟，女，1985年6月1日出生，汉族，住所地：江西省丰城市，现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：吴束兰，女，1978年2月17日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：陶军，男，1975年8月1日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：吴中中，男，年月日出生，汉族，住所地：现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：夏小安，男，1964年3月3日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。现住地:江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：熊新国，男，1957年2月8日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：范明远，男，1959年9月1日出生，汉族，住所地：江西省丰城市剑光街道东方红大街265号现住地:江西省丰城市剑光街道陆家巷5号原五交化公司集资楼。
被上诉人（原审原告）：余桂珠，女，1949年7月15日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
被上诉人（原审原告）：陈华英，女，1947年12月18日出生，汉族，住所地：江西省丰城市。
二十八位被上诉人诉讼代表人：陈六英、熊俊芳。
二十八位被上诉人委托诉讼代理人：王敬诚，江西省丰城市三维法律服务所法律工作者。
原审被告：曾新珍，女，1964年4月18日出生，汉族，个体户。住所地：江西省丰城市。
上诉人吴秋发因与被上诉人徐国强、游祥仁、余桂珠、陈六英、陈华英、周权、吴爱珍、黄秋兰、张卫星、李国瑞、周小平、袁生罗、邹根奇、黄晓龙、周运兰、徐苏友、熊俊芳、李晓良、罗柳慧、曾根平、刘卫、龚文娟、吴束兰、陶军、吴中中、夏小安、熊新国、范明远及原审被告曾新珍业主共有权纠纷一案，不服江西省丰城市人民法院（2017）赣0981民初576号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人吴秋发上诉请求：撤销丰城市人民法院（2017）赣0981民初576号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、原判决认定事实错误。（1）吴秋发是集资房承建商不错，但一楼楼梯间在建房完工后由于开发商拖欠吴秋发工程款，建设单位愿意将该楼梯间使用权抵债。该楼梯间由吴秋发从集资楼完工后使用至今，以及建设单位当时的法定代表人出庭证言可以证实这一事实。（2）被上诉人提供的房产证可以证实楼梯间下面的空间没有进行公摊，因房产证上没有备注，其所有权和使用权是建设单位，不然吴秋发也不会答应抵债，建设单位也不会将楼梯间给吴秋发使用。（3）吴秋发一完工就开始使用，但并未出租，是参与建房的亲戚没有完全得到工资款，就利用空间做小本生意，最近几个月才由曾新珍租用，一审没有证据证明吴秋发获得的利益高于30000元，判决吴秋发赔偿因非法出租所得租金30000元于法无据。2、适用法律错误。一审依据1992年颁布的《公有住宅售后维修养护暂行办法》已经废止。综上，请求二审法院支持上诉请求。
熊俊芳等二十八位被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。1、本案争议的楼梯间属于该幢楼30户业主共有使用收益，他人无权侵占，更不能非法出租获利。吴秋发作为承建商，除获得相应工程款外，无权对所建楼房享有权益，即使五交化公司作为发包方拖欠了工程款，也无权把属于全体业主共有的楼梯间的使用权任意处分。抵债一事无任何证据证实，既无欠款凭据，也无抵债书面协议，当时的公司经理熊剑平的证词虚假，且其与吴秋发之间有利益关系，自身又利用职权低价购买了该幢房屋一二层原作为办公场所的房产。1999年建房时职工已把全部房款交清，购房协议上也明确楼梯间有公摊。一审吴秋发对于被上诉人提供的购房协议无异议。2、吴秋发偷换楼梯间概念，把行走的楼梯面与楼梯下方空间人为割裂。物权法明确规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共同所有和管理的权利。3、诉争楼梯间的权属非常明确，侵权行为持续存在，造成了被上诉人的巨大经济损失，吴秋发霸占、出租该楼梯间十八年，获利巨大，一审仅认定300元每月租金，实际根本不止，陆家巷是丰城市繁华商业地段，该楼梯间门面约15平方米，按市场价租金每年15000元左右。被上诉人仅要求30000元赔偿，符合事实和法律。综上，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告曾新珍未提交答辩意见。
熊俊芳等二十八人向一审法院起诉请求：判决曾新珍停止侵占熊俊芳等人集体共有的位于剑光街道陆家巷5号原五交化公司集资房楼梯间门面，并立即搬离；吴秋发赔偿非法出租该楼梯间门面所得租金计币30000元，并停止非法出租侵权行为。
一审法院认定事实：1998年熊俊芳等二十八人通过集资购买或后期转让取得位于丰城市剑光街道东方红大街179号陆家巷5号丰城市原五交化公司集资房，吴秋发作为该集资房的承建商，1999年吴秋发开始使用该集资房的楼梯间，之后把楼梯间改作一间门面出租给曾新珍，作为商铺使用，收取300元/月的租金。业主多次交涉要求吴秋发、曾新珍搬离未果。2017年3月1日，熊俊芳等二十八人诉至一审法院。
一审法院认为：建设部1992年颁布的《公有住宅售后维修养护暂行办法》明确规定，住宅的共用部分，是指承重结构部位（包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内自行车存车库等，本案中原五交化公司集资房楼梯间属于建筑物的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专用部分享有所有权，对专有部分以外共有部分享有共有和共同管理的权利”之规定，本案中所有业主对建筑物的楼梯间享有共有和共同管理的权利，即业主有权要求侵占其楼梯间的侵权人停止侵害，排除妨碍和赔偿损失，故对熊俊芳等二十八人要求吴秋发、曾新珍停止侵占原五交化公司集资房楼梯间的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国债权责任法》第二十条“被侵权人的损失难以确定，债权人因此获得利益的，按照其获得利益赔偿”之规定，吴秋发在庭审中自认涉案楼梯间从1999年开始使用，现在收取租金每月300元，吴秋发获得的利益高于业主要求其返还的30000元，故对熊俊芳等二十八人要求吴秋发赔偿非法出租业主集体共有的楼梯间所得租金计币30000元的诉讼请求，予以支持。曾新珍经合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃抗辩权。吴秋发辩称集资房的楼梯间没有进行公摊，五交化公司将楼梯间抵作拖欠吴秋发的工程款，该集资房的楼梯间不属于主业共同共有，于法无据，不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第七十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、责令曾新珍、吴秋发停止侵占熊俊芳等人集体共有的位于丰城市剑光街道陆家巷5号原五交化公司集资房楼梯间，并立即搬离；二、吴秋发赔偿熊俊芳等人因非法出租业主集体共有的楼梯间所得租金30000元，此款于判决生效后3日内由吴秋发支付。案件受理费1000元，由曾新珍、吴秋发承担。
本院二审期间，被上诉人提供的证据：与诉争楼梯间店面同一街道隔壁或对面门店三份店面租赁合同、一份催缴租赁费通知，证明：诉争楼梯间门面租金现在的租赁费每月每平方米高达90-100元，不是吴秋发一审所称的300元每月租金，吴秋发获利巨大。
经质证，吴秋发的质证意见：三份租赁合同其中一份是复印件，两份虽是原件，但租赁合同双方的身份信息未查明，故对其真实性、合法性、关联性均有异议；催缴通知是复印件，不予质证。
本院认证如下：租赁合同、催缴通知涉及的店铺信息、合同当事人等均不符合证据真实性、合法性的要求，本院不予认定。
本院二审查明的事实与一审法院查明的一致。
本院认为，关于本案诉争楼梯间改造门店是否属于业主共有部分的问题。首先，楼梯间门店是利用集资楼房的楼梯部分空间改造而来，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款第一项之规定，建筑物的楼梯等公共通行部分应当认定为业主共有部分。其次，业主购房协议载明“一楼至三楼楼梯占地面积按1/30分摊”，视为约定楼梯部分为业主共有，“资金零元”的约定属于协议双方意思自治的范畴，不因楼梯面积未计价即认定业主不享有共同所有权。
关于吴秋发占用楼梯间的行为是否合法的问题。吴秋发未取得诉争楼梯间门店的房屋所有权，集资房出卖方原丰城市五交化公司没有也不能够为楼梯间单独设立房屋所有权。吴秋发主张的抵债事实缺乏充分的证据证实，且吴秋发与原丰城市五交化公司的债权债务关系，不足以对抗本案集资房业主对楼梯间享有的物权。
关于吴秋发对集资房业主是否应当赔偿损失及如何赔偿的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款之规定，建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。吴秋发未经业主许可，将诉争楼梯间改造为店铺，从1999年始占用至今，一审酌情判决吴秋发赔偿业主所得租金30000元，并无不妥。
综上所述，吴秋发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1000元，由上诉人吴秋发负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭琳
审 判 员 周晟
审 判 员 杨柳
二〇一七年十二月二十二日
代书记员 谢翾