广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终19638号
上诉人（原审被告）：雄伟房地产开发（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区福华路嘉汇新城汇商中心1509，统一社会信用代码91440300769160222N。
法定代表人：赵世曾，董事长。
委托诉讼代理人：杨倩倩，广东联建律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李婷婷，广东联建律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱书林，男，1983年8月6日出生，汉族，住湖南省邓州市。
委托诉讼代理人：刘子孺，北京大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨兵兵，北京大成（深圳）律师事务所律师。
上诉人雄伟房地产开发（深圳）有限公司（以下简称雄伟房地产公司）因与被上诉人朱书林商品房预售合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5181号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人的上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人向一审法院诉请判令：1、雄伟房地产公司向朱书林支付迟延交房违约金（迟延交房违约金以合同的成交价为基数，按每日万分之四的标准从合同约定的交付日期即2016年9月30日起计算至雄伟房地产公司取得规划验收合格证之日止，具体数额详见一审判决）；2、雄伟房地产公司承担本案全部诉讼费。
一审判决主文：雄伟房地产公司应于本判决生效之日起十五日内支付朱书林2016年10月1日至2017年7月10日期间的迟延交房违约金557856.5元。一审案件受理费1481元，由雄伟房地产公司负担。
经审理查明，一审查明事实清楚，本院予以确认。另查明，上诉人二审期间向本院提交以下证据：1、装修管理服务协议，2、前期物业服务协议，3、装修申请表，4、物业装修承诺书，5、装修告知签收回执，以证明被上诉人于2017年6月28日申请装修并签领钥匙，涉案房屋已处于被上诉人的掌控之下。被上诉人二审期间向本院提交以下证据：1、回复卓能雅苑小区个人房屋及公共区域整改催告函，以证明物业管理公司明确截止2017年9月29日，涉案小区的公共部分以及公共设施包括个人房屋仍然有需要整改的部分；2、深圳卓能雅苑缴付管理费通知，以证明物业管理公司确认至少自2017年7月11日才具备交付条件，才准备要求业主缴纳相应的物业管理费；3、雄伟物业承诺，以证明雄伟物业的负责人确认已签约的业主临时公约并非政府备案的文本，原签约的业主临时公约全部作废。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一是涉案房屋是否符合交付条件；二是被上诉人是否接受交付并实际占有使用涉案房屋；三是雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司向被上诉人发出入伙通知时尚未取得规划验收合格的相关文件。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十五条第一款“县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”、《深圳市城市规划条例》第六十一条“建设工程竣工后，建设单位或个人持建筑工程竣工测绘报告向原审批部门申请规划验收。未经验收或验收不合格的，不予发放《规划验收合格证》，不予房地产权登记，不得投入使用”等规定，除竣工验收外，商品房在交付使用前还应经规划验收合格。涉案房屋所在房地产项目在雄伟房地产公司提出交付时尚未取得《规划验收合格证》，不符合上述法律法规的规定，不具备交房条件，买受人可依法拒绝收房。
关于被上诉人是否接受交付并实际占有使用涉案房屋，涉案房屋虽在取得《规划验收合格证》前不具备交房条件，但根据雄伟房地产公司提交的装修申请表等证据，被上诉人于2017年6月28日签署了装修申请表等文件，办理了涉案房屋的装修手续，在无相反证据的情况下，应认定被上诉人将涉案房屋进行装修。上述装修行为应视为被上诉人在签署装修申请表之日即2017年6月28日接受交付并实际占有使用了涉案房屋。
关于雄伟房地产公司是否应承担迟延交房的违约责任的问题。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件五第四条约定，“买方在入伙前未足额支付购房总价款（包括但不限于含超面积房款、违约金）的，卖方有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任”。雄伟房地产公司援引该约定主张，因被上诉人存在迟延支付购房款的情形，在其足额支付迟延付款违约金前，雄伟房地产公司均有权顺延交房且不承担违约责任。对此本院认为，首先，上述合同条款系雄伟房地产公司作为出卖人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买受人协商的条款，一审认定上述条款为格式条款，并无不当，本院予以确认。其次，上述条款规定在买受人未足额支付违约金的情况下，出卖人有权顺延交房且不承担逾期交房的违约责任，因在商品房预售合同中，买受人按时足额支付购房款的义务与出卖人按时交付房屋的义务具有对等性，而买受人承担迟延付款违约金的责任与出卖人的交房义务并不具有对等性，故上述条款有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容排除了买受人享有的按时收房的主要合同权利，免除了出卖人按约定期限交房的责任，且雄伟房地产公司在提供格式条款时并未尽提醒注意的义务，因此，一审认定上述条款中有关“买方未支付迟延付款违约金，卖方可顺延交房并无需承担违约责任”的内容无效，符合合同法第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条规定，本院予以确认。再次，被上诉人已于2016年9月30日前支付完全部购房款，已履行其作为买受人的主要合同义务。综上，雄伟房地产公司援引上述条款约定，以被上诉人未足额支付迟延付款违约金为由主张其有权顺延交房且不承担违约责任，理由不成立，本院不予采纳。至于雄伟房地产公司所主张的迟延支付房款的问题，因其未在本案中提出反诉，本院不予处理，当事人可另循法律途径解决。鉴于被上诉人实际收房时间迟于合同约定的交房时间，因此，雄伟房地产公司仍应对此承担迟延交房的违约责任，自约定的交房期限届满之次日即2016年10月1日起至被上诉人实际收房之日即2017年6月28日止，以已付购房款为基数，按每日万分之四的标准向被上诉人支付迟延交房违约金，具体数额为：534201.81元（4928061元×0.0004×271天）。雄伟房地产公司主张合同约定的违约金计算标准过高，请求予以调低，欠缺事实依据，本院不予支持。至于被上诉人请求的2017年6月28日之后的违约金，因雄伟房地产公司已于一审判决作出前取得了《规划验收合格证》，被上诉人亦未提交证据证明涉案房屋于交房期限届满后通过规划验收，对其实际造成了不利影响或损害。涉案合同约定迟延交房违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付房屋，被上诉人于2017年6月28日接受交付并实际占有使用了涉案房屋，由此可合理推定其对房屋所存在的瑕疵予以接受，在此情况下，其请求雄伟房地产公司支付2017年6月28日之后的迟延交房违约金，欠缺事实与法律依据，本院不予支持。
综上，雄伟房地产公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初5181号民事判决为：雄伟房地产开发（深圳）有限公司应于本判决生效之日起十五日内向朱书林支付2016年10月1日至2017年6月28日期间的迟延交房违约金534201.81元；
二、驳回朱书林的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费10859.56元，由雄伟房地产开发（深圳）有限公司负担10399.08元，由朱书林负担460.48元。
本判决为终审判决。
审判长 卢艳贝
审判员 许海锚
审判员 刘 燕
二〇一七年十二月二十二日
书记员 魏楚娟