内蒙古自治区赤峰市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）内04民终4355号
上诉人（原审被告）：湖北富思特材料科技集团有限公司。住所地：湖北省云梦县城关镇。
法定代表人：章某，董事长
委托诉讼代理人：李某，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梁某，男，1970年9月28日出生，汉族，市民，住赤峰市。
被上诉人（原审原告）：訾某，男，1971年6月19日出生，汉族，无职业，现住赤峰市。
二被上诉人的委托诉讼代理人：马某，内蒙古大川律师事务所律师。
二被上诉人的委托诉讼代理人：于某，内蒙古大川律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：赤峰鑫鼎矿业投资有限公司。住所地：赤峰市松山区新城大明街南侧天义路西财富大厦*座*楼。
法定代表人：王某，总经理。
被上诉人（原审第三人）：王某，男，1964年3月10日出生，汉族，职员，现住赤峰市。
上诉人湖北富思特材料科技集团有限公司（以下称富思特公司）因与被上诉人梁某、訾某、赤峰鑫鼎矿业投资有限公司（以下称鑫鼎公司）、王某申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服赤峰市松山区人民法院（2016）内0404民初3628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
富思特公司上诉请求：撤销原判决，发回重审或查清事实后改判，由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实不清。首先，富思特公司为湖北狮虹材料科技有限公司（以下称狮虹公司）经工商变更更名后的企业，经工商变更公示程序，富思特公司享有和承担狮虹公司的权利和义务，是本案的适格权利主体。其次，上诉人有证据证明已合法占有、使用涉案房屋。一审中上诉人提交了房屋装修相关材料及装修费发票，这些足以佐证证明上诉人与被上诉人王某经签订《房屋买卖合同》后，王某向上诉人交付房屋，上诉人即将房屋装修后使用。最后，上诉人占有房屋后一直积极向被上诉人王某主张权利，通过短信、电话联系请求其配合办理房屋产权过户，但其始终逃避、推诿，不配合办理，上诉人对于房屋未过户登记不存在过错。上诉人于一审时提交的2010年9月至2014年间向被上诉人主张办理房屋过户登记的短信也未获法院采纳，二审中上诉人将提交短信原始载体作为主张过权利的证据。二、原审适用法律错误。依据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，上诉人于2010年9月与被上诉人王某签订房屋买卖合同，之后即占有、使用该房屋，上诉人按合同约定的房屋价款全款已支付于被上诉人。虽然房屋未办理过户登记，但上诉人在2010年至2014年间从未间断的提醒、催促被上诉人王某，请其协助办理过户登记，这些均有证据佐证，故上诉人对未办理过户登记于法于情均不存在过错。综上所述，上诉人认为依据前述法律规定，上诉人对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。
梁某、訾某辩称，上诉人对涉案房屋不具备足以排除执行的法定情形，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，依法应予维持。首先，上诉人并未提供有效证据证明王某在协议签订后出于买卖的目的己将房屋交付给其占有使用，不能证明其在一审法院查封之前已合法占有该房屋。其次，涉案房屋的产权证书于2010年10月12日已经颁发，当时即已具备办理房屋产权登记过户的条件。上诉人在与王某签订《房屋买卖协议》之后多年迟迟不办理过户登记，也未以诉讼方式主张权利，明显不符合常理，不能证明未办理过户登记的原因不在上诉人一方。再次，《房屋买卖协议》书中所约定的每平方米5200元的交易价格明显与2010年度该地段正常的房屋市场交易价格7000元至10000万元相差悬殊，不具有正常的房屋交易的真实性，不能排除是王某为逃避债务低价转移财产或以该房屋为借款提供担保的可能。
鑫鼎公司及王某未作答辩。
梁某、訾某向一审法院起诉请求：判决准许对王某位于湖北省武汉市××区的房屋继续执行。
一审法院认定事实：2010年9月13日，狮虹公司与王某签订了《房屋买卖协议》，约定王某将位于湖北省武汉市××区的房屋出售给狮虹公司，该房建筑面积为170.12平方米，售价为5200元/每平方米，总金额为884624元，王某应在合同签订后7日内将该房屋交付给狮虹公司，办理房产过户等手续及费用由狮虹公司承担，王某必须配合狮虹公司办理过户手续，王某若不协助，或因其他原因造成狮虹公司不能办理该房屋的所有权证，王某应承担违约责任，除全部退还狮虹公司购房款外，另按购房款的20%承担违约责任，双方还约定了其他事宜。协议签订后，狮虹公司给付了全部购房款。双方未在房屋产权管理部门办理房屋产权过户登记手续。一审法院在审理梁某、訾某与鑫鼎公司、王某、江某、张某、魏某、曹某1、曹某2借款合同纠纷一案中，根据梁某、訾某申请，于2014年10月5日作出（2014）松民初字第5468-2号民事裁定书，将王某位于湖北省武汉市××区的房屋（产权证号：20100267**）予以查封。该案经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院作出（2014）松民初字第5468号民事调解书，约定：一、鑫鼎公司于2014年12月10日前偿还梁某、訾某借款本金3000000元，并按银行同期同类贷款利率4倍自2014年4月21日起支付利息至本息付清时止；二、王某、江某、张某、魏某、曹某1、曹某2对上述（一）项中的借款本金及利息承担连带给付责任；三、鑫鼎公司于2014年12月10日前偿还梁某、訾某借款本金500000元，并按银行同期同类贷款利率4倍自2014年8月7日起支付利息至本息付清时止；四、王某对上述（三）项中的借款本金及利息承担连带给付责任；五、律师费120000元，由鑫鼎公司负担60000元，梁某、訾某负担60000元，案件受理费35760元，减半收取17880元，财产保全费5000元，由鑫鼎公司负担。后鑫鼎公司、王某、江某、张某、魏某、曹某1、曹某2未按调解协议履行义务，梁某、訾某于2014年12月23日向一审法院申请执行，该院对涉案房屋进行执行。在执行过程中，富思特公司于2016年4月1日提出执行异议，一审法院于2016年4月11日作出了（2016）内0404执异35号执行裁定书，裁定中止对王某所有的位于湖北省武汉市××区的房屋的执行。
一审法院认为，《房屋买卖协议》系狮虹公司与王某签订，富思特公司没有举出其与狮虹公司关系的证据，不能确认富思特公司为涉案房屋的适格权利主体。即使富思特公司为涉案房屋的适格权利主体，因富思特公司未能举出其已合法占有房屋的有效证据，且自2010年9月13日狮虹公司与王某签订《房屋买卖协议》至该院于2014年10月对涉案房屋查封，长达4年多的时间未办理产权过户登记手续。富思特公司所举用于证明因王某原因未办理过户登记手续的公证书形成在对涉案房屋查封之后，其中亦没有反映出王某委托孙俊林系为富思特公司购买王某的涉案房屋办理产权过户登记手续及因王某原因未办理过户登记手续的事实，富思特公司没有举出此期间内其对未办理产权过户登记不存在过错的其他有效证据。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；”故该院对本案所涉房屋可以进行查封。综上，富思特公司对该案所涉的王某所有的位于湖北省武汉市××区的房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，应准许对该房屋进行执行。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（一）项之规定，判决：准予因（2014）松民初字第5468号借款合同纠纷一案，对王某所有的位于湖北省武汉市××区的房屋予以执行。
二审期间，富思特公司向本院提交打印自湖北省云梦县工商行政管理局的富思特公司变更信息一页，欲证明富思特公司和狮虹公司之间的承继关系，富思特公司主体适格。
梁某、訾某质证认为，对真实性有异议，如果存在相应证据，富思特公司完全可以在一审中取得，但其并未提交；对关联性有异议，富思特公司应提交工商变更档案予以证明，我方仍对富思特公司的主体身份有异议。
鑫鼎公司及王某未发表质证意见。
本院对以上证据的证明效力结合本案其他证据综合认证。除此，双方未向本院提交其他证据。经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院直接予以确认。
本院认为，本案为执行异议之诉，争议焦点在于富思特公司就执行标的，即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
首先，关于富思特公司是否为本案适格权利主体的问题。根据富思特公司二审提交的加盖湖北省云梦县工商行政管理局企业登记专用章的富思特公司变更信息，狮虹公司系富思特公司前身，富思特公司依法承继狮虹公司相关权利义务，基于狮虹公司与王某所签《房屋买卖协议》，富思特公司与涉案房屋执行具有直接利害关系，系本案适格权利主体。
其次，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，具体到本案中，富思特公司对于实际占有涉案房屋，并未提举充分证据予以证明。假如按富思特公司所述，其于《房屋买卖协议》签订之后，即已装修并使用涉案房屋，但此后长达四年多时间，直至该房屋被依法查封前，富思特公司一直未办理过户登记；其虽主张自2010年至2014年一直在提醒、催促王某办理过户登记，并提交双方短信往来作为证据，但该证据仅为复印件，并无原始载体核对，且其中最早的短信记录也已迟至2014年6月5日，结合以上事实，富思特公司怠于行使其合同权利，对于最终未能办理过户登记不能证明非因己方原因造成。因而，原审法院认定富思特公司就涉案房屋并不享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。
综上，富思特公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由富思特公司负担；邮寄送达费120元，由富思特公司负担40元，由梁某、訾某、鑫鼎公司及王某各负担20元。
本判决为终审判决。
审判长崔明明
审判员徐书文
审判员苏力德
二○一七年十一月三十日
书记员李然