广东省新兴县人民法院民 事 判 决 书（2017）粤5321民初640号原告：新兴县泰安物业管理服务有限公司,住所地新兴县。法定代表人：龚兆洪，总经理。委托诉讼代理人：何雅婵，广东翔浩律师事务所律师。被告：梁绍雄，男，1962年6月10日出生，汉族，居民，住新兴县。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司与被告梁绍雄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司的委托诉讼代理人何雅婵到庭参加诉讼。被告梁绍雄经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新兴县泰安物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付从2012年1月起至付清之日止的物业服务费给原告（暂计至2016年3月31日为12240元）；2、判令被告支付违约金（以每季度所欠物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起按日万分之十计算至还清日止；暂计至2016年3月31日为9683.28元）给原告；3、原告因实现债权所支出的律师费3000元由被告承担；4、案件诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告付清新兴县新城镇文华路10、11、12卡商铺的物管费10800元（从2012年1月起计至2016年12月31日止）；2、判令被告支付违约金给原告（以每季度所欠物业管理费为本金，从欠费之季度的次月1日起至还清之日止按日万分之十计算）给原告；3、原告因实现债权所支出的律师费3000元由被告承担；4、案件诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告是具有物业管理资质的企业。2012年1月1日，新兴县新城镇祥利花园小区业主委员会通过招标方式聘请原告为其小区提供物业管理服务。双方签订了《物业服务委托合同》，约定服务期限为五年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）与服务受益人为新兴县新城镇祥利花园小区（以下简称祥利花园小区）的全体业主和物业使用人，祥利花园小区的全体业主和物业使用人均应履行本合同义务与承担相应的责任。按照合同约定：“本物业服务费，商铺每月60元／卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10日-30日为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务费的律师费用由业主或物业使用人负担。”被告是祥利花园小区业主，其物业为新城镇文华路商铺10号、11号、12号，从2012年1月起至2016年12月止欠交物业服务费共10800元（每套物业服务费为60元／月，共欠费60个月）。原告经催收无果，特向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告向法院提交相关证据：1、营业执照、资质证书，拟证明原告的主体资格。2、“关于祥利花园小区业主委员会备案的请示”的答复，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会经新兴县房产管理局备案登记成立，新兴县祥利花园小区业主委员会能够代表业主与原告签订合同。3、《物业服务委托合同》，拟证明新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订物业服务委托合同，委托原告提供物业服务，并约定相关事宜。4、照片，拟证明原告按合同约定提供了物业服务。5、委托代理合同、授权委托书、律师费收费标准，拟证明原告因实现本案债权而需要支出律师费3000元。6、《祥利花园前期物业管理服务协议》，拟证明临街商铺属于物业管理服务范围。7、物业服务费发票，拟证明原告实际提供物业管理服务至2016年12月31日止。8、房地产权档案详细资料，拟证明被告诉讼主体资格。被告梁绍雄未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，经审查核实后，其真实、合法，与本案相关联，本院依法予以确认并在卷佐证。被告经本院依法公告送达诉讼资料后，无提交书面答辩及相关证据，且无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告梁绍雄于2007年购买了位于新兴县新城镇文华路10号、11号与12号商铺。购买商铺后，被告与新兴县祥利物业管理有限公司签订《新兴县祥利花园前期物业管理服务协议》。之后，新兴县祥利花园小区业主委员会经小区业主投票选举成立，并于2010年7月8日在新兴县房产管理局进行了备案登记。2012年1月1日，新兴县祥利花园小区业主委员会作为甲方，原告新兴县泰安物业管理服务有限公司作为乙方，共同签订了《物业服务委托合同》。其中，合同(总则)的部分约定：“甲方将新兴县祥利花园小区委托予乙方实行物业服务，委托服务期限为5年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止），住宅、商铺收费面积92614.23平方米，服务受益人为物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应责任。”合同第二章（委托管理事项）的部分约定：“一、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。二、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。包括：共用照明、高压水泵、楼内消防设施设备、电梯、智能化系统。三、小区共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场。四、公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。五、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。六、公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾收集、清运。七、交通与车辆停放秩序的管理。八、维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗值勤。九、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案。十、组织开展社区文化娱乐活动。十一、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。十二、其他委托事项。”合同第五章（物业服务和维修费用）对物业服务收费的部分约定：“物业服务费分类计收，其中多层住宅中的1-7楼0.6元/月/平方米，高层住宅3-4楼0.7元/月/平方米，5-7楼0.8元/月/平方米，8-13楼0.9元/月/平方米，地下车库杂物房按0.6元/月/平方米，楼梯照明电费每月1.5元/户，公共照明电费每月2元/户，地下车库每月5元/个，商铺每月60元/卡位（业主转让或者出租物业时，由受让人或者承租人负责，原业主负连带责任）。物业服务费按季度计收，每季度首月的10号－30号为物业服务费计收的时间，业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应交管理费的万分之十交纳违约金。因诉讼实现物业服务管理费的律师费用由业主或物业使用人负担。”合同签订后，原告依约对新兴县祥利花园小区开展了物业服务，但被告从未交纳过物业服务费。原告经催收无果，遂于2017年4月28日向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。庭审中，原告确认其尚未实际支付律师费3000元。本院认为，原告与新兴县祥利花园小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》是合同双方当事人真实意思表示，其内容并未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，新兴县祥利花园小区业主委员会经房管部门依法登记备案，其与原告签订的《物业服务委托合同》对新兴县祥利花园小区全体业主具有约束力，全体业主均应依约履行义务。本案中，原告的举证充分地证明了其已按双方所签订的合同履行相关物业服务。况且，被告在购买祥利花园文华路10号、11号、12号商铺时曾与开发商祥利房地产开发有限公司签订了《祥利花园前期物业管理服务协议》，据此亦证实了被告是新兴县祥利花园小区的业主。因此，新兴县祥利花园小区业主委员会与原告签订的《物业服务委托合同》对被告具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，业主拒绝交纳物业费需要“正当理由”，而该“正当理由”应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费是基于正当的、合理的理由才能构成。被告作为涉案商铺的业主，应依照《物业服务委托合同》的约定按时向原告缴交物业服务费。根据庭审查明的事实可知，原告提供物业服务的期限是从2012年1月1日起至2016年12月31日止，但被告从未交纳过物业费。因此，被告拖欠原告物业管理费合共10800元（60元/月×60个月×3卡商铺），事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。关于原告提出的违约金问题。该请求实为逾期付款违约金，现原告要求以每季度所欠物业费为基数，从所欠费季度的次月1日起每日按万分之十（折算成月利率3%）计算逾期付款违约金，该计付标准明显过高，不符合规定，本院不予采纳，但可参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。至于原告提出的律师服务费问题。虽然《物业服务委托合同》约定“因诉讼实现物业服务费的律师费由业主负担”，但原告于庭审中已确认其尚未向其诉讼代理人实际支付律师服务费3000元，故本院不予支持，原告可待费用实际发生后另行起诉。被告梁绍雄经本院依法公告送达诉讼资料后，无提交书面答辩及相关证据，且无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩和质证的权利，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于修改的批复》与《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁绍雄应于本判决发生法律效力之日起五日内清偿物业管理费10800元及逾期付款违约金[以每季度所欠物业管理费（60元/月×3个月×3=540元）为本金，分别从其欠费季度的次月1日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至付清款项日止]给原告新兴县泰安物业管理服务有限公司。二、驳回原告新兴县泰安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费423.08元，由被告梁绍雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  曹国剑审 判 员  刘春春人民陪审员  苏广新二〇一七年九月十二日书 记 员  罗俊楷