安徽省泾县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泾民一初字第01242号
原告：徐忠平，男，1953年12月5日生，汉族，农村居民，住安徽省泾县。
委托代理人：詹宝兰，女，农村居民，住安徽省泾县昌桥乡景山村塔后组**号，公民身份号码3425291953********。系徐忠平妻子。
委托代理人：徐菊荣，女，城镇居民，住安徽省泾县泾川镇城东小区自来水厂宿舍楼，公民身份号码3425291972********。系徐忠平女儿。
被告：安徽泾县农村商业银行股份有限公司，住所地安徽省泾县泾川镇桃花潭中路107号。
法定代表人：邱中宏，董事长。
委托代理人：胡厚毅，安徽桃潭律师事务所律师。
被告：陈建新，男，1966年11月14日生，汉族，农村居民，住安徽省泾县泾川镇牌坊村黄栗组，公民身份号码3425291966********。
被告：花桂林，女，1970年6月6日生，汉族，农村居民，住址同上，公民身份号码3425291970********。
原告徐忠平诉被告安徽泾县农村商业银行股份有限公司（以下简称：泾县农商行）、陈建新、花桂林案外人执行异议纠纷一案，本院于2013年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日公开开庭进行了审理。原告徐忠平的委托代理人徐菊荣、被告泾县农商行的委托代理人胡厚毅到庭参加了诉讼。被告陈建新、花桂林经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。
徐忠平诉称：2006年12月26日，其与陈建新、花桂林签订了一份《购房合同》，以1350元／㎡的价格购买陈建新、花桂林在泾县泾川镇裕丰路56—4号301室住房1套。同时约定陈建新、花桂林在2011年12月为徐忠平办理房产证、土地证。之后，徐忠平按照约定支付了陈建新、花桂林10万元购房款。但2011年12月之后，徐忠平多次要求陈建新、花桂林共同前往房地产交易中心办理房地产过户手续，陈建新、花桂林因将该房抵押给了泾县农商行，故一直以各种理由搪塞，导致房屋至今未能过户。故徐忠平诉至法院要求依法确认泾县泾川镇裕丰路56—4号301室住房产权归其享有，并由泾县农商行、陈建新、花桂林承担案件受理费。
泾县农商行在庭审中辩称：泾县农商行在对徐忠平与陈建新、花桂林之间的房屋买卖不知情的情况下，根据规定办理了抵押登记，抵押权受法律保护。泾县农商行系无过错方。
陈建新、花桂林未答辩。
徐忠平围绕自己的主张向法庭举证，其他当事人质证如下：
1、2006年12月26日签订的购房合同1份。证明徐忠平购买陈建新、花桂林在泾县泾川镇裕丰路56—4号301室住房1套。泾县农商行质证：我方不知情，请法庭依法审查。
2、收条2份。证明徐忠平支付陈建新10万元购房款。泾县农商行质证：我方不知情，请法庭依法审查。
3、花桂林的房地产权证复印件1份。证明泾县泾川镇裕丰路56—4号301室系花桂林所有。泾县农商行质证：没有异议。
4、（2013）泾执异复督字第00003号《执行裁定书》复印件1份。证明泾县人民法院驳回徐忠平的异议。泾县农商行质证：没有异议。
泾县农商行、陈建新、花桂林未举证。
本院认证如下：
徐忠平所举证据，均具有客观性、合法性、关联性，证明效力本院予以确认。
根据上述有效证据及徐忠平、泾县农商行的当庭陈述，查明的案件事实为：2006年12月26日，徐忠平与陈建新、花桂林签订了1份《购房合同》，购买陈建新、花桂林在泾县泾川镇裕丰路56—4号301室住房1套。合同约定：所购房屋面积约100平方米，价款为每平方米1350元；合同签订之日首付8万元，交房时付款2万元，余款等交付房产证、国有土地使用证时付清。徐忠平于合同签订次日、2007年7月24日给付了陈建新、花桂林房款合计10万元，并在陈建新、花桂林交付房屋后进行了装修居住，但至今没有办理房地产权过户登记手续。2008年3月17日，花桂林办理了泾县泾川镇裕丰路房屋的房地产证（房地权泾川20**字第012661号）。同年4月15日，泾县农商行（原泾县农村信用合作联社）与陈建新、花桂林签订了一份最高额抵押（质押）合同，贷款最高额度是150万元，约定的抵押物是花桂林所有的房地产（房地权泾川20**字第012661号，含徐忠平所购房屋），且办理了房地产抵押登记手续，最高额抵押合同到期日为2011年4月14日。2010年5月28日，陈建新向泾县农商行申请使用贷款75万元并签订了借款合同。当日，泾县农商行按约足额向陈建新发放了贷款75万元。贷款到期后，陈建新未履行归还贷款义务，花桂林也未履行抵押人责任。2012年4月10日，泾县农商行诉至泾县人民法院，请求判令陈建新立即归还贷款本金75万元及相应利息；泾县农商行对花桂林已设置抵押权的房地产（房地权泾川20**字第012661号）折价或以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。同年5月14日，泾县人民法院作出（2012）泾民二初字第00264号民事调解书，确定：1、陈建新确认欠泾县农商行贷款75万元及其利息（利息自2010年10月21日至2011年3月28日止按月利率7.965‰计算，自2011年3月29日开始按月利率7.965‰加收30%的罚息计算），本金75万元于2012年11月14日之前付清，2012年7月14日之前的利息在2012年7月14日付清；2、若陈建新不能按照上述期限偿还贷款本金及利息，泾县农商行对花桂林所有的坐落在泾县泾川镇裕丰路“房地权泾川20**字第012661号”面积为896.54平方米的抵押房地产享有优先受偿权；3、本案诉讼费12461元，减半收取6230.50元，由被告陈建新、花桂林共同负担。因陈建新、花桂林未履行该生效调解书确定的义务，泾县农商行于2013年1月14日向泾县人民法院申请执行。在执行过程中，泾县人民法院于同年1月28日作出（2013）泾执字第00153号执行裁定书，查封了被执行人花桂林所有的坐落在安徽省泾县泾川镇裕丰路“房地权泾川20**字第012661号”面积为896.54平方米的抵押房地产。2013年7月18日，徐忠平向泾县人民法院提出书面异议，认为自己购房在先，抵押在后，要求撤销对徐忠平所购房屋面积的查封。泾县人民法院于2013年7月25日作出（2013）泾执异复督字第00003号执行裁定书，驳回徐忠平的异议。故徐忠平于2014年1月14日诉至泾县人民法院要求依法确认泾县泾川镇裕丰路56—4号301室住房产权归其享有，并由泾县农商行、陈建新、花桂林承担案件受理费。
本院认为，徐忠平与陈建新、花桂林签订的关于泾县泾川镇裕丰路56—4号301室住房的《购房合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律和社会公共利益，合同依法成立有效。陈建新、花桂林于《购房合同》签订后又与泾县农商行约定将该房屋作为抵押物，且办理了房地产抵押登记手续。徐忠平购买此房是在上述抵押登记之前，且是以居住为目的，给付了陈建新、花桂林绝大部分房款，并对房屋进行了装修居住，故泾县农商行对该房屋享有的抵押权不能对抗徐忠平作为无过错的消费者对该房屋享有的期待权。徐忠平要求依法确认泾县泾川镇裕丰路56—4号301室住房产权归其享有的诉讼请求，符合法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条，第二条的规定，判决如下：
坐落于泾县泾川镇裕丰路56—4号301室住房1套的产权归原告徐忠平享有。
案件受理费5800元（原告已预交），公告费150元，合计5950元，由被告陈建新、花桂林共同负担（于判决生效后15日内向本院交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。
审 判 长 潘玲玲
人民陪审员 汤越吟
人民陪审员 郑天高
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 张 安
附：相关法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。
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《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
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