浙江省宁波市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬仑民初字第2366号
原告：董某。
原告：於某甲。
原告：於某乙。
原告：於某丙。
原告：於某丁。
五原告委托代理人：邬某某。
被告：於某戊。
委托代理人：陈某某。
原告董某某某
继承纠纷一案，上海市徐汇区人民法院受理后移送本院，本院
于2009年10月28日立案受理。依法由审判员朱宗游适用简易程
序于2009年11月26日公开开庭进行了审理。后因案情复杂依法
组成合议庭适用普通程序于2010年3月9日第二次公开开庭进行
了审理。审理中，本院委托宁波信源房地产评估有限公司对涉
案房屋进行了价格评估。原告於某甲、於某乙、於某丁及五原告委托
代理人邬某某、被告於某戊及其委托代理人陈某某到庭参加诉讼
。本案现已审理终结。
五原告诉称：原告董某与被继承人於瑞祥系夫妻关系
，共生育二子三女，即本案的其他原、被告。於瑞祥于1999年
1月29日死亡，原告董某与於瑞祥位于宁波市北仑区大石契某某河南村新董家的祖传房屋于2003年10月动迁，其余遗产均
已由上海市徐汇区人民法院于2008年12月15日作出的（2008）
徐某一（民）初字第2083号民事判决书依法分割，但另有195.
61平方米购房某惠某被被告用于购买宁波市××区大石××街
道××公寓××室及××室房屋。由于被告称其在购买上述两
套房屋时也有自己的资金投入，但双方对于该195.61平方米购
房券在当时购房时所占的份额以及在该两套房屋市场价格中所
占的份额、现在的市场价格均有争议，故一直未能确定原被告
在讼争房屋中的所有权份额。上海市徐汇区人民法院的上述民
事判决书对此亦明确提及本案不予处理，建议由双方协商或另
行诉讼解决。综上所述，原告为查明本案事实，维护原告的合
法权益，故起诉要求确认原告对宁波市××区大石××街道×
×公寓××室及××室房屋享有38%的所有权份额。审理中，
五原告当庭变更为要求确认原告对该房屋享有50%的所有权份
额。经本院依法进行释明，原告变更诉讼请求为要求对房票的
价值及用房票购买房屋后产生的利益进行继承分割。
五原告提供上海市徐汇区人民法院（2008）徐某一（民
）初字第2083号民事判决书、父母於昌某杨某某在宁波××区
大石××镇××村房地遗产分配协议、房屋拆迁调产安置补偿
协议书、房屋腾空拆迁协议书、房屋拆迁调产安置面积联系单
、上海市徐汇区人民法院庭审笔录、商品房买卖合同、房屋产
权证、发票、契税减免审批表等证据以证所诉事实。
被告於某戊辩称：不同意原告申诉所有权确认及50%产权无
理要求。2003年10月27日，我与拆迁方签订的河南村部分祖房调产协议涉及的244.03平方米是调产安置时动迁单位提供的购
房额度。首先，购房额度在理论上没有价值，它仅是优惠购房
的一种机会和依据。正如我们在计划经济年代，发放的粮票、
布票等票据，如果我们仅拿粮票、布票不能购得粮食与棉布，
它仅作为一种凭证而无价值功能。没有本人现金投入购房及十
几次上海--
宁某某往奔波付出人力财力和购房办证费、物业费支出，哪有
现在房屋增值可能。其次，2003年11月7日，我与原告於某丁共
同收到了房屋拆迁调产安置面积联系单，在2004年8月24日楼
下徐c地块安置商品房摸号选房时，原、被告都在现场，他们
放弃购房要求，我有火车票及当日摸号购房单作证。原告知道
购房面积额度联系单情况，时至今日在法庭上再提票证所有权
要求，在法律上已过时限。我认为动迁安置的购房额度不具有
可评估性：1、私下出让的购房额度没有统一的价值标准，但
在现实生活中它又确实存在着交换现象，其交换价值是买卖双
方协商产生。当时我的安置地段并不好，又找不到出价更高的
买方。2004年8月24日，在摸号选房时，原告他们在现场放弃
购房要求，我在购房后余下48.42平方米，以人民币5万元出让
，这些原告都是认可的。2、购房额度的价值不能单纯以优惠
价与市场价的差价计算。首先，购房额度的享受主体是动迁安
置对象，为了国家建设的需要，动迁户做出了许多利益牺牲。
其次，调产提供的房源区域、土地资源、交易限制与商品房有
很大区别，不能与其相对照。3、当时宁波房产市场低迷，加
上安置地段偏远，受环境、配套设施等诸多因素制约，调产安置房与当时商品房房价差距不大，不能与目前明显走高的商品
房价相比较。当时取得房票488.06平方米，按照份额继承我可
以取得40.67平方米房票，用房票购买房子是我的真实意思，
而不是以卖价款现金继承分割，所以徐汇法院的判决有不当之
处。
经本院释明后，被告辩称：房价评估为市场议价，虚高
房价市场有市无价。在近期政府出台抑制房价泡沫政策后，卖
出房屋需要一段时间，故不能以此评估价确定，应下降总金额
核算（以评估价格的80%计算）。在份额计算中应当考虑房屋
销售2%的中介费用。在形成目前房价过程中，应包括被告投入
的各种投资和精力付出，如房屋购入成本及维护成本费等，应
计入总房价中。
被告於某戊提供房屋拆迁调产安置面积联系单、选房号、
物业管理费票据、房屋购置费票据、交通费票据等证据以证所
辩事实。
经开庭审理，原、被告双方举证、质证，原、被告双方
对对方提供的证据（被告提供的交通费票据除外）的真实性均
无异议，本院经审核，均予以认定。关于宁波信源房地产评估
有限公司经本院委托出具的甬源估字（2010）第092号估价报
告。原告无异议。被告认为估价过高，但未提供相关反驳证据
。本院经审核，对该报告予以认定。
根据上述证据，并结合原、被告双方陈述，经审理，本
院查明以下事实：
2003年10月27日，原告於某丁和被告因位于河南村地段的房屋及附属物已被列入北仑开发区建设项目拆迁范围而与宁波
市北仑区大石契镇房屋拆迁办公室分别签订了房屋腾空拆迁协
议书，并于同年11月7日分别取得244.03平方米的房屋调产安
置面积联系单（又称房票，即上述原、被告所称购房某惠某、
购房面积额度联系单等）。2004年5月，於昌某、杨某某的子
女於爱莲、於黎萍、於瑞祥（已过世，由其妻董某代理）、
於根娣签订关于父母於昌某杨某某在宁波××区大石××镇×
×村房地产遗产分配协议1份，大致载明：於瑞祥、董某之
子於某丁、於某戊已于2003年11月在当地拆迁组以於昌某孙某的身
份代理领取了补偿金584339元和房屋拆迁调产安置面积488.06
平方米的购房联系单，於瑞祥名下分得补偿金309339元和488.
06平方米的优惠购房联系单。2004年9月4日，被告与宁波市北
仑新矸房地产开发实业公司签订商品房买卖合同2份，凭房票
购买了位于宁波市××区大石××街道××公寓××室及××
室房屋两套，其中3幢401室拆迁安置面积（即房票面积）为90
.16平方米，实际面积为90.51平方米，支付购房款148246元（
含储藏室）；8幢404室拆迁安置面积（即房票面积）为105.45
平方米，实际面积为105.91平方米，被告支付购房款175150元
（含储藏室）。被告购买上述房屋共用去房票面积195.61平方
米，剩余面积48.42平方米，被告转让给他人，得款人民币500
00元。2008年12月15日，上海市徐汇区人民法院对原告董某
、於某甲、於某乙、於某丙与被告於某丁、於某戊法定继承纠纷一案作出
（2008）徐某一（民）初字第2083号民事判决书，查明：2003
年10月，董某、於瑞祥与其他共有人所有的祖屋浙江省宁波市北仑区大矸镇横河乡河南村新董家被动迁，两被告作为代理
人出面签订了协议。根据动迁协议，於某丁得到了动迁款292470
元和优惠购房券244.03平方米，后於某丁将购房券卖出得款3100
00元，所有款项均交给了原告董某。於某戊得到了动迁款2918
69元和优惠购房券244.03平方米，后於某戊将48.42平方米购房
券售出得款50000元，其余购房券用于购买房屋，上述款项中2
21000元於某戊交与於某丁，并由於某丁交给了董某。2004年董某
某将动迁款中的275000元分给了祖屋某某的共有人。该院认为
，原、被告均系被继承人於瑞祥第一顺序的继承人，依法可以
继承於瑞祥的遗产，原、被告均认可祖屋的动迁所得及家具等
系於瑞祥与董某的共同财产，其中的一半财产作为於瑞祥的
遗产进行分割，本院予以确认并由本院依法予以分割；至于於
戊用于购买房屋的195.61平方米购房券，由于购房时包含了於
戊自己的钱款，故本案不予处理，双方可另行协商或诉讼解决
。经评估，位于大石契高德公寓8幢404室和3幢401室在估价时
点2010年1月28日的市场价值为人民币1349703元。另被告支付
了购置该房屋的相关税费和物业管理费。
本院认为，遗产在未进行分割之前，属继承人共同共有
，各继承人均系该遗产的共有人。根据於昌某杨某某在宁波×
×区大石××镇××村房地遗产分配协议，於瑞祥因祖屋被拆
迁其名下分得部分现金和房票，被告作为代理人出面签订拆迁
协议而取得195.61平方米房票，该房票应当属於瑞祥和董某
的共同财产，其中属於瑞祥的部分系遗产，原、被告双方均系
该遗产的共有人。本案原、被告双方对被告于2004年9月凭上述房票购买了位于宁波市××区大石××街道××公寓××室
及××室房屋两套之事实均无异议，双方争议的主要焦点是：
原告认为应当按房票的价值和被告投入的资金比例来分割房屋
利益；被告认为应当按照房票当时价值进行分割。本院认为，
房票是拆迁人给予被拆迁人调产安置时购买安置用房的凭证。
因凭房票购买安置用房的价格低于市场商品房价格，使得房票
在事实上存在一定的经济价值，具有财产权性质。当时事实上
普遍存在房票买卖现象，被告对剩余房票面积作了出卖处理，
原告於某丁也对其取得的房票面积作了出卖处理，均获得相应的
经济利益，这也说明房票具有财产权属性。涉案房票作为原、
被告双方共同共有财产，对其进行处分应经原、被告全体共有
人同意，被告主张房票仅为一种凭证而无价值功能，且当时凭
房票购买房屋时原告均放弃购房，现在再提房票所有权已过时
限，但并未提供证据予以证明，本院不予采信。被告凭房票购
买涉案房屋，同时投入自有资金，房票因被告的购买行为而转
换成房屋，原、被告双方对涉案房屋所代表的经济利益应当均
享有共有权。被告主张按房票当时价值款项进行分割，因房票
与被告投入的资金已转换成房屋，且涉案房屋存在升值事实，
故本院对被告的该项主张不予支持，应当以涉案房屋价值为标
的进行分割为宜。关于房票的价格问题。原、被告双方在审理
中对原告於某丁将244.03平方米房票出售获得款项310000元和被
告将剩余48.42平方米房票出售获得款项50000元之事实均无异
议，经计算，原告於某丁出售价格为1270元／平方米，被告的出
售价格为1032元／平方米，本院建议对被告用于购买涉案房屋的房票按折中平均价格1151元／平方米［（1270元＋1032元）
÷2］计算，双方在第一次庭审中均表示同意，但第二次庭审
中被告又认为应当以其自己的出售价格1032元／平方米计算。
本院认为，房票的市场价格无法采用评估方式确定，折中平均
价格具有合理性，且该价格也基本符合当时高德公寓房票市场
价格范围，故本院对涉案房票价格为1151元予以认定。综上所
述，本院确定被告购房时的房票价值为225147元（195.61平方
米×1151元／平方米）。根据被告的购房发票，被告购买涉案
房屋支付购房款为人民币323396元，房票的价值在购房成本中
的比例为41.04%（225147÷（225147元＋323396元）］。该房
票系於瑞祥和董某的夫妻共同财产，其中属於瑞祥的部分系
遗产，原、被告双方均系於瑞祥的第一顺序继承人，故本院确
定原告对涉案房屋价值享有37.62%的份额，被告享有62.38%的
份额。被告辩称按照份额继承其可以取得488.06平方米房票中
的40.67平方米房票，且用房票购买房子是其真实意思，而不
是以现金分割，徐汇法院的判决有不当之处。本院认为，上海
市徐汇区人民法院（2008）徐某一（民）初字第2083号民事判
决已对除本案涉案房票之外的财产作出判决，且已发生法律效
力，故本院对被告该辩称不予支持。涉案房屋价值经估价为人
民币1349703元，被告主张购房费用和物业管理费等费用应当
扣除，该主张合理，本院予以支持。根据被告提供的票据和原
、被告双方陈述，经核算，本院确定被告支付的购房费用为37
6元、物业管理费用为3485.70元（计算至2010年12月底止）、
交通费2000元；关于误工费，本院只对被告主张的其本人误工费1779.30元予以认定，对主张其妻子的误工费不予认定；关
于被告主张房屋分隔人工材料费，本院不予认定。综上，本院
确定被告支出的购房费用合计为7641元，故本院确定涉案房票
及以房票购买房屋产生的利益合计为人民币1342062元，原告
应当继承分割的金额为504883.70元。被告主张应按房屋评估
价格的80%计算且应考虑房屋销售2%的中介费用，本院不予采
信。依照《中华人民共和国继承法》第三条、第十条、第十三
条的规定，判决如下：
一、被告於某戊应给付原告董某、於某甲、於某乙、於某丙、
於某丁房票价值和以房票购买房屋产生的利益合计人民币504883
.70元（其中原告董某应得321289.70元，原告於某甲、於某乙、
於某丙、於某丁各应分得45898.50元）。该款应于本判决生效后10
日内付清。
二、驳回原告董某、於某甲、於某乙、於某丙、於某丁的其他
诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费10549元，由五原告负担2657元，被告负担78
92元。本案评估费4000元（已由原告垫付），由原、被告各半
负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁波市中级人民法院。（上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书
后七日内，凭判决书向宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口
预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁波市财政局预
算外资金，账号为81×××01，开户银行为中国银行
宁波市分行；如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案
室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处
理。）
如本判决生效后，义务人拒不履行，权利人可在本判决
确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 长 朱宗游
代理审判员 胡 波
人民陪审员 王亚君
二〇一〇年三月十二日
代书 记员 张静君