金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0702民初9737号
原告：毛�云，男，1984年5月27日出生，汉族，住金华市婺城区。
委托代理人：朱政新、柯銮，浙江畅想律师事务所律师。
被告：冯旭丹，女，1963年11月12日出生，汉族，住金华市金东区。
委托代理人：应旭升、朱方磊，浙江泽鉴律师事务所律师。
被告：金华市恒居房地产咨询代理有限公司，住所地：金华市雅苑街106号。
法定代表人：符根洪。
第三人：中国农业银行股份有限公司金华婺城支行，住所地：金华市婺城区八一北街248号。
负责人：斯晶红，支行行长。
委托代理人：张凯，银行员工。
原告毛明云与被告冯旭丹、金华市恒居房地产咨询代理有限公司（以下简称恒居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月5日立案后，依法适用简易程序进行了审理。2016年11月1日，本院依法�加中国农业银行股份有限公司金华婺城支行（以下简称农业银行）为第三人参加诉讼。本案于2016年11月21日、2017年1月22日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告毛明云及其委托代理人朱政新、柯銮，被告冯旭丹的委托代理人应旭升、朱方磊，第三人农业银行的委托代理人张凯到庭参加诉讼，被告恒居公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告毛明云及其委托代理人朱政新、柯銮，被告冯旭丹的委托代理人朱方磊到庭参加诉讼，被告恒居公司、第三人农业银行经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案经依法延长审限，现已缺席审理终结。
原告毛明云向本院提出诉讼请求：1.确认《房地产买卖协议》无效；2.由两被告协助办理过户手续；3.由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年5月30日，原告毛明云向被告恒居公司法定代表人之子符华俊借款80万元，双方约定将金华市婺城区兰溪街998号当代华府善庭4幢2-201室房产为借款提供抵押。被告冯旭丹系符华俊的岳母。2015年5月16日，原告与被告冯旭丹签订《房地产买卖协议》，被告恒居公司在该协议中盖章确认。之后该房产一直由原告居住，原告除了收到80万元借款之外，并未收到冯旭丹支付的任何房款。2015年5月23日，双方办理过户手续，2015年5月29日起房产登记在被告冯旭丹名下。
被告冯旭丹答辩称：原告诉状所称不成立，请求法庭驳回其全部诉讼请求。原告诉称以涉案房产为借款提供抵押与事实不符，被告冯旭丹与原告之间存在房屋买卖合同关系。2015年5月16日，被告冯旭丹与毛明云签订《房地产买卖协议》，由冯旭丹购买毛明云名下的位于金华市婺城区998号当代华府善庭4幢2-201室房屋，房款为130万元。2015年5月29日，该房过户在冯旭丹名�，冯旭丹已按照合同约定付清全部房款。其中2015年5月22日支付80万元，该款项支付到原告所指定的收款人名下（银行单据注明是房款），并由原告出具收条一张。被告冯旭丹付清全部房款后，原告于2015年7月5日出具收条，载明“全部房款人民币130万元已全部付清”。被告冯旭丹已在2015年7月5日接受该房屋，后根据原告请求将本房屋出租给原告。原告所称其向冯旭丹女婿符华俊借款事宜，与本案房产买卖合同无关。
被告恒居公司未到庭答辩。
第三人农业银行陈述：冯旭丹已就金华市婺城区998号当代华府善庭4幢2-201室房产向我行申请了住房按揭贷款，并办理了抵押登记手续，手续完备，应是真实有效的。
本院经审理认定事实如下：2015年5月16日，原告毛明云（甲方）与被告冯旭丹（乙方）签订了一份《房地产买卖协议》。该份协议的内容�要包括：甲方所有权人毛明云自愿将坐落在当代华府善庭4幢2-201室转让给乙方，转让总房价为130万元；协议签订后，由乙方付给甲方5万元作为购房定金，2015年5月30日前由乙方支付第一期房款给甲方80万元，2015年7月5日前支付50万元；双方于2015年7月5日前向房地产交易所申请办理过户手续；甲方于2015年7月5日前支付佣金“按规定”元给中介机构，乙方于2015年7月5日前支付佣金“按规定”元给中介机构。原告与被告冯旭丹分别在转让方、受让方签章处签字，恒居公司作为中介机构盖章。2015年5月22日，被告冯旭丹向案外人夏奕的账户汇入了80万元，附加信息及用途处载明“房款”。2015年7月5日，原告向被告冯旭丹出具了一份收条，载明“全部房款130万元已全部付清”。2015年5月29日，当代华府善庭4幢2-201室房产的产权变更登记在被告冯旭丹名下。2015年6月29日，被告冯旭丹�第三人农业银行申请了二手房购房贷款，贷款本金为80万元，并办理了抵押权登记手续（他项权证号：金房他证婺字第××号）。原告曾向案外人夏奕借款，本金系80万元，夏奕收到冯旭丹在2015年5月22日的汇款80万元后，原告的该笔借款债务得以清偿。
对双方当事人持有争议的事实，双方提交的证据包括：
一、对原告提交的证据：1.房地产买卖协议1份，证明签订合同的时间；2.录音光盘、文字整理资料各1份，证明本案房产系原告向符华俊借款的抵押物，原、被告之间并不存在房屋买卖关系；3.银行交易明细1份，证明至2016年8月18日，毛明云已归还符华俊40万元本金，原、被告之间并不存在房屋买卖关系；4.借条复印件1份，证明毛明云向符华俊借款80万元的事实，但由于借款尚未还清，原件不在原告处；5.光盘1份（含视频1份、音频2份）、文字整理资�3份，证明（1）符华俊是冯旭丹的女婿，冯旭丹未支付任何房款；（2）符华俊借给毛明云80万元款项，过户到其丈母娘名下是作为借款的抵押担保；（3）符华俊借给毛明云80万元，用于归还夏奕的借款；5.房睿智与符华俊的微信聊天记录54页，证明该房屋是作为80万元借款的抵押物，且符华俊说归还80万元就可以直接过户给毛明云，没有其他房款交易的事实。
其中证据1：被告恒居公司未到庭提出反驳意见；第三人农业银行表示不清楚；被告冯旭丹对真实性无异议，恰说明了原、被告之间存在了真实的商品房买卖关系。本院认为，该组证据能够证明原告与被告冯旭丹签订房产买卖协议的事实及签订时间，应予确认其证明力，对该份协议的效力予以综合认定。证据2：被告恒居公司未到庭提出反驳意见；第三人农业银行表示不清楚；被告冯旭丹对真实性、合法性、关联性及证明内容均有异议，无法体现是否符华俊的陈述，冯旭丹并非录音中的当事人，不在现场，无法核实其真实性，且该录音与冯旭丹无关，原告应提供真实的借款合同、借款交付凭证和房产抵押合同等书面证据，而非有争议的录音资料。经查，录音内容未能反映录音时间、人物身份等，对其证明力不予确认。证据3：被告恒居公司未到庭提出反驳意见；第三人农业银行表示不清楚；被告冯旭丹提出异议，认为符华俊不是本案当事人，该组证据并非反映冯旭丹的收款或付款情况，故与其无关。本院认为，原告提交该组证据的目的在于证明借款的还款数额，但由于本案系房产买卖合同纠纷，双方主要争议在于合同的效力问题，对借款法律关系中的出借数额、还款数额等不作审理，故对该组证据的证明力不予确认。证据4：被告恒居公司未到庭提出反驳意见；第三�农业银行表示不清楚；被告冯旭丹对真实性有异议，认为该证系复印件，且无其他人签字。本院认为，因该组证据系复印件，原告也未能提供充分有效的证据佐证，故对其证明力不予确认。证据5、6：被告恒居公司、第三人农业银行未到庭提出反驳意见；被告冯旭丹对真实性、合法性和关联性及证明目的均有异议，该光盘不真实，且录音内容不能证明原告主张的借款合同及担保法律关系，符华俊与冯旭丹是何关系，与本案无关，50万元的交付方式也不是本案争议焦点，原告是在收到全部房款130万元后再出具收条，双方的权利义务都已履行完毕，原告从事教育工作，属于知识分子，具有完全民事行为能力，如果没有收到全部房款，不可能出具收条，本案争议焦点是原、被告之间系房屋买卖合同关系还是借款关系，至于原告是否支付房租费、如何支付房租费与本案无关�经查，案外人夏奕与原告之间曾经存在80万元本金的借款法律关系，该笔借款因夏奕收到冯旭丹账户的汇款后已清偿，对视频资料的部分证明力予以确认。本院认为，对其中文字资料显示对话人为符华俊、冯旭丹的光盘，在被告冯旭丹持有异议的情形下，原告未能进一步举证，不予确认。
二、对被告冯旭丹提交的证据：1.房地产买卖协议1份，证明原、被告于2015年5月16日达成房地产买卖协议，并就双方权利义务作出约定，原告毛明云将其所有的位于兰溪街998号的当代华府善庭4幢2-201室房产以130万元转让给被告冯旭丹；2.银行转账凭证（加盖银行公章）1份、收条2份，证明被告冯旭丹已付清房款的事实；3.房产证复印件及租赁合同1份，证明被告冯旭丹已经合法取得房屋所有权并履行权利将房屋租给原告居住的事实。
其中证据1：被告恒居公司未到庭提出反驳意见；第三人农业银行表示不清楚；原告提出质证意见：对真实性有异议，协议中毛明云的身份证号码有误，实际上是毛明云妻子房睿智的身份证号码，冯旭丹当时并没有在场签订该协议，而是2015年5月28日在恒居公司签订的，双方是为了办理过户而临时签订该协议。本院确认该组证据的真实性及协议内容，对协议的效力予以综合认定。证据2：被告恒居公司未到庭提出反驳意见；第三人农业银行表示不清楚；原告对转账凭证的真实性有异议，80万元是毛明云向符华俊借来归还欠夏奕的款项，并不是购房款；2015年5月22日的收条抬头、正文及落款均非原告本人书写，也不存在所谓的见证人；对2015年7月5日的收条有异议，该份收条并非由原告出具，内容也不是其书写的，原告也没有收到130万元的购房款。本院认为，被告冯旭丹提交该组证据的目的在于证明其已付清�款，结合本案其他证据，能够证实两份收条中收款人处“毛明云”的字迹系由原告本人所签，其中80万元的款项因有转账凭证佐证，对该笔交易予以确认，其余50万元，虽原告出具了收条，但该款金额较大，被告冯旭丹未能提供转账凭证，也未能说明款项支付方式，故仅凭证据未能证实其已“付清房款”，不予确认其证明力。证据3：被告恒居公司未到庭提出反驳意见；第三人农业银行表示不清楚；被告冯旭丹对房产证复印件无异议，对租赁合同的真实性有异议，原告未曾见过该份协议，也没有签订过该协议。本院认为，结合本案其他证据，能够证实原告曾与被告冯旭丹签订了一份《房屋租赁居间协议》，但不足以证明双方存在真实的租赁意思表示，不予确认其证明力。
三、经原告申请，本院依法委托金华精诚司法鉴定所对2015年7月5日收条落款处“毛明云�的签名字迹是否原告本人所写、《房屋租赁居间协议》上落款处“毛明云”的签名字迹是否本人所写进行鉴定。精诚[2016]文鉴字第202号鉴定意见书载明：《房屋租赁居间协议》及2015年7月5日《收条》中“毛明云”签名字迹均是毛明云所写。
被告恒居公司、第三人农业银行未到庭提出反驳意见；被告冯旭丹无异议，认为该份鉴定结论能够证明其向原告购买房产并已付清房款的事实，毛明云要求将房屋租给其居住，履行了房屋所有权人的权利。原告对鉴定结论无异议，但提出未曾收到收条中的款项，其是在空白纸上签字的。本院认为，鉴于原告与被告冯旭丹对鉴定结论无异议，其余当事人未提出反驳意见，本院确认该组证据的证明力。
本院认为：主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任。而合同订立与合同生效�两种不同的状态，具有不同的要件。本案原、被告双方的主要争议在双方在2015年5月16日签订的《当地产买卖协议》的效力问题。虽然合同效力也区别于合同履行，一般情形下当事人是否履行合同仅涉及到违约责任问题，而非关乎合同效力，即未实际履行合同的，由守约方向违约方主张违约责任即可，并不影响合同的有效性。但从本案原、被告的交易状况来看，确实存在有违常理之处，原告主张双方的交易“名为买卖实为抵押”，在此情形下，被告冯旭丹作为主张合同有效的一方应负有更高的举证责任，即提交证据证明原告作为出卖方具有出卖房产的真实意思表示，从而证实有违交易常理的事实客观真实存在。但从被告冯旭丹提交的证据来看，虽然2015年7月5日《收条》由毛明云本人出具，但其对除去80万元交易款之外的另50万元款项，未能说明支付方式，且其对于本�调查的涉及房产租赁、其与案外人之间的身份关系等问题不作陈述，应承担举证不能的法律后果。故对原告主张确认《房地产买卖协议无效》的诉讼请求，本院予以支持。在合同无效的情形下，本应恢复自合同订立前的状态，现因该房产之上已设立了抵押权，暂无法恢复原状，经本院释明后，原告坚持诉讼请求，故对原告主张办理过户手续的诉请部分，本院不予支持，如将来农业银行实现抵押权的，原告可另行主张损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条等规定，判决如下：
一、确认原告毛明云与被告冯旭丹于2015年5月16日签订的《房地产买卖协议》无效。
二、驳回原告毛明云的其他诉讼请求。
案件受理费8250元（减半收取）、保全费1520元，合计9770元（原告已预交），由被告冯旭丹负担；鉴定费13000元，由预交人即原告毛明云自行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 胡 曼
二〇一七年三月二十二日
代书记员 徐筱玮