广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终15752号上诉人（原审原告）：黄志超，男，汉族，1978年8月18日出生，住所地：深圳市罗湖区，委托诉讼代理人：陈燕梅，广东国晖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市惠民商业管理有限公司，住所地：深圳市福田区彩田路东侧橄榄鹏苑29E，组织机构代码：05049145-0。法定代表人：黄杏红，总经理。委托诉讼代理人：姚霞，系该公司职员。被上诉人（原审被告）：陈一平，男，汉族，1965年8月22日出生，住所地：深圳市南山区，委托诉讼代理人：陆化，广东淳锋律师事务所律师。上诉人黄志超因与被上诉人深圳市惠民商业管理有限公司（以下简称惠民公司）、陈一平房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2017）粤0304民初1971号民事判决，依法上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄志超上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判惠民公司、陈一平向黄志超支付违约金（三个月租金）24822元；3、改判惠民公司、陈一平向黄志超退还租赁保证金16548.00元；4、改判惠民公司、陈一平赔偿黄志超经济损失共计11万元（其中，店铺装修损失8万元；店铺内仪器设备损失3万元）；5、由惠民公司、陈一平承担全部诉讼费。上诉理由：一审认定事实错误，适用法律错误，应依法予以撤销。本案的焦点应该是惠民公司、陈一平是否存在违约，是否应承担违约责任。一、一审法院仅凭深圳市中级人民法院(2016)粤03民终21794号终审判决认定的事实作出驳回黄志超全部诉讼请求的判决错误。本案是惠民公司、陈一平存在根本违约，黄志超诉请惠民公司、陈一平承担违约责任。本案与深圳市中级人民法院(2016)粤03民终21794号案件虽有关联，但不能完全等同，该案审查的是黄志超不交租金是否构成违约。退一万步讲，黄志超不交租金属于违约，但惠民公司、陈一平也应对其违约行为承担违约责任。一审法院认为“本院不对该主张作出重复处理，对原告以该事实主张为基础而认为被告惠民公司构成违约的诉求，本院不予支持”，进而作出驳回黄志超诉讼请求的错误判决。事实上，深圳市中级人民法院(2016)粤03民终21794号对惠民公司上述违约行为己查实，本案一审法院却简单地认为重复处理，机械地照搬(2016)粤03民终21794号判决。二、惠民公司、陈一平的违约事实与证据。（一）涉诉物业不符合租赁协议约定的用途，惠民公司、陈一平严重违约。根据惠民公司、陈一平提供的“深公消审字【2014】第0417号审核意见书”，称“裙房一至三层为内部商业及周转仓储用房”、“本次申报的局部变更审核内容：一、取消裙房二至三层内部商业的周转仓促用房，明确内部商业经营业态主要为餐饮营业厅、厨房”。即签订合同时黄志超承租的商铺CDC购物中心X层X号与X号为内部商业及周转仓储用房，但根据《商铺租赁协议》第一部分约定，黄志超承租该涉诉物业的用途是餐饮。惠民公司、陈一平在明知涉诉物业不得用于餐饮，且不具备交付使用条件下，仍与黄志超签订《租赁协议》，欺骗黄志超。(2016)粤03民终21794号民事判决采信的惠民公司、陈一平提供的2014年10月31日出具的深公消验字【2014】第0518号建设工程消防验收意见书，也证明惠民公司、陈一平“将裙房二至三层内部商业的周转仓储用房改为餐饮营业厅、厨房及商业”。（二）一审法院采信“2014年10月31日CDC商场消防验收合格”错误。其依据是根据惠民公司审提交的《深圳市公安局消防监督管理局建设工程消防设计审核意见书》（深公消审字【2014】第0417号）（以下称“深公消审字【2014】第0417号审核意见书”）落款日期为“二○一四年九月九日”及《深圳市公安局消防监督管理局建设工程消防验收意见书》（深公消验字【2014】第0518号）（以下称“第0518号验收意见书”）。该证据仅仅证明惠民公司、陈一平改造商场用途后提交的消防验收，但不能证明商场整体消防验收合格，比如意见书内容提示“本次改造不涉及消防设施”。事实上，如前所述，与商户签订租赁协议后惠民公司、陈一平大面积整改消防，而且商场的用途也一再改变，每次改变后又得申报消防验收。这种状态让己签订租赁协议的商户无法正常经营。而且，根据黄志超提交的消防监督结果公开网显示橄榄鹏苑CDC（复查）的消防验收不合格。在该网查询橄榄鹏苑CDC及CDC内所有商铺均无二次消防验收合格的公示。惠民公司、陈一平从未出示整体消防验收通过的证明文件，一审法院却完全不顾事实地采信惠民公司、陈一平的证据，而对黄志超提供的客观真实的政府官网公布的监督信息不予采纳。（三）涉案商场不具备交付使用条件，惠民公司、陈一平从未提供工程竣工验收证明文件。1、商场漏水严重（近80YO商户存在漏水问题，数家重新装修，黄志超的商铺也因漏水招牌脱落）；2、烟管排烟存在问题。每到用餐时间，整个商场烟雾弥漫，导致商户无法正常经营。3、商场外围一片漆黑，灯箱一直在修理无法使用。已签订租赁协议的商户在商场存在严重安全隐患，不具备交付条件的情况下受欺骗签订了合同，损失惨重，但惠民公司、陈一平竟然要求商户交租金，并采取停水停电的违法行为。因商户经营率不足10%，惠民公司、陈一平决定打包清场，强行解除合同。商场拆除后重新装修，进行整改。目前惠民公司、陈一平将商场一、二层整体另租他人。商户联名到深圳市信访局、深圳市政府信访、走访维权。为查清事实，黄志超一审时请求法庭向开发商深圳市YM房地产开发集团有限公司、中国人民武装警察部队深圳市支队、业主陈一平调查相关竣工验收证明文件，但一审法院却未批准。一审法院不询问惠民公司、陈一平，不去现场调查，却将举证责任全部归黄志超，对黄志超提供的照片、信访材料不予采信。三、一审法院适用法律错误。本案应适用合同法第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十九条、第一百二十条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十四条的规定。四、惠民公司与陈一平之间是委托代理关系，且陈一平是涉案物业的业主，根据合同法第四百零二条规定，《商铺租赁协议》直接约束陈一平。因此，陈一平应与惠民公司承担连带责任。陈一平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄志超的上诉请求。本案租赁合同是由黄志超与惠民公司所签订的，根据合同相对性原则，与我方无关，诉讼主体并不适格。被上诉人惠民公司未到庭参加二审调查，亦未作书面陈述。黄志超向一审法院起诉请求：1、惠民公司、陈一平向黄志超支付违约金（三个月租金）24822元；2、惠民公司、陈一平向原告退还租赁保证金16548元；3、惠民公司、陈一平赔偿黄志超经济损失共计11万元（其中，店铺装修损失8万元，店铺内仪器设备损失3万元）；4、惠民公司、陈一平承担诉讼费。一审法院认定事实：一、黄志超与惠民公司签订合同情况。2014年10月31日，黄志超与惠民公司签订租赁协议，约定：惠民公司将涉案商铺出租给黄志超用于经营商业餐饮；涉案商铺租赁面积41.37平方米；租赁期限自2013年11月20日至2018年11月19日；免租期30日，自交付日2013年11月20日起至2013年12月19日；免租期届满翌日即2013年12月20日或开业日为记租起始日，以后发生者为准；开业日指涉案商场整体对外营业（包括试营业）的日期，黄志超保证涉案商铺与CDC商场同步开业；租赁期限前两年租金8247元/月，经营管理费1654.80元/月；水、电、燃气等费用由黄志超承担，每月由惠民公司代缴后，黄志超按照实际使用量支付给惠民公司；如黄志超缴纳上述费用发生延迟，黄志超应以延迟应付款项为基数按每日千分之五的标准支付迟延履行违约金至付清款之日；黄志超迟延支付租金、经营管理费、公共事业费等超过15日或擅自歇业、关门时，惠民公司有权单方面解除租赁协议;因黄志超违约导致租赁协议解除的，惠民公司有权不返还保证金及黄志超缴纳的其他款项，并有权要求黄志超赔偿相当于三个月租金的违约金及未按约定支付违约金的延迟履行违约金；租赁协议提前解除或者终止后的7日内，黄志超应当将涉案商铺恢复到与惠民公司交接时的状态，并交还惠民公司。惠民公司交付涉案商铺给黄志超后，黄志超支付了两押一租共24822元，双方另约定：租赁费用支付期限变更为每月12日之前支付本月的租金、经营管理费及上个月的水、电费。二、（2016）粤03民终21794号终审判决认定事实。2015年10月26日，惠民公司以本案所涉房屋租赁合同纠纷为由将黄志超诉至一审法院并经立案受理，案号为（2015）深福法民三初字第2260号，惠民公司在该案中提出的诉请为：1、确认黄志超与惠民公司签订的租赁协议于2015年8月21日解除；2、黄志超支付尚欠租金78087.08元（自消防验收通过次日2014年11月1日至2015年8月21日）；3、黄志超支付违约金24822元（合同约定的3个月租金标准）。经审理，一审法院就该案作出（2015）深福法民三初字第2260号民事判决。黄志超与惠民公司均不服该一审判决，提起上诉。经审理，本院院作出（2016）粤03民终21794号终审判决。该判决已发生法律效力。该终审判决认定了以下事实：2014年10月31日，黄志超与惠民公司签订租赁协议。2013年12月13日，惠民公司送达黄志超《交付商铺通知书》，黄志超签字确认。同日，黄志超申请装修涉案商铺，并作出装修保证，惠民公司同意后黄志超开始进场装修。2014年4月17日，惠民公司通知黄志超CDC商场将于2014年5月16日整体对外营业。2014年5月16日，CDC商场开始试营业。与此同时，惠民公司承诺试营业后除租赁协议的约定外，给予包括黄志超在内的所有商铺额外三个半月的免租优惠。2014年8月16日，惠民公司举办CDC商场的开业庆典活动。惠民公司考虑CDC商场人流量较少，遂于2014年9月到2014年12月又给予已交租承租户租金及管理费的打折优惠。黄志超认可其自2014年6月开始经营涉案商铺至2015年8月。黄志超自2013年12月13日接收涉案商铺后只缴纳了首月租金8274元，2015年3月2241.5元、4月5685.4元、5月5000元、6月8274元，合计29474.9元，其他月租金均未支付。2015年5月1日，黄志超出具承诺书一份，承认尚欠惠民公司1个半月租金，将于2015年5月第2、3、4周每周交纳5千元，并承诺以后正常交租。2015年8月20日，惠民公司向黄志超发出《商铺租赁协议解除通知函》，通知黄志超解除租赁协议并要求黄志超支付尚欠款项及交还涉案商铺，黄志超于8月21日签收，但未将涉案商铺交还惠民公司。至（2015）深福法民三初字第2260号案民事判决作出时，CDC商场三层正常对外营业，一、二层清场完毕，正在进行升级改造。关于CDC的消防验收情况，深圳市公安局消防监督管理局于2014年10月31日出具的深公消验字[2014]第0518号建设工程消防验收意见书，意见书注明：“CDC商城一至三层裙房已经消防验收合格（验收文号：深公消验[2013]第0596号），本次验收内容（本次改造不涉及消防设施）：1、将裙房二至三层内部商业的周转仓储用房改为餐饮营业厅、厨房及商业；2、在裙房一至三层01轴交M-N轴及018轴交M-N轴处各增设1部疏散楼梯；3、调整裙房一至三层的防火分区划分。经审查资料和现场抽查测试，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。”而惠民公司在该二审案件中提交的深公消验字[2013]第0595号建设工程消防验收意见书，显示CDC商业裙房一至三层于2013年11月8日消防验收合格。另，黄志超提交的消防监督结果公开及网页打印件显示，截至2015年6月15日，CDC的消防结果仍是不合格。三、（2016）粤03民终21794号终审判决的审理结果。该判决在认定上述事实的基础上，认为惠民公司与黄志超签订的租赁协议合法有效。黄志超认可其一直使用商铺，故惠民公司有权要求黄志超支付使用商铺期间的租金。对于黄志超主张CDC商场消防验收不合格，该判决认为，“黄志超提交的政府网站虽显示CDC商场未通过消防验收，但从惠民公司提交的深公消验字[2013]第0595号和深公消验字[2014]第0418号建设工程消防验收意见书以及其他商户通过二次消防验收来看，CDC商城1-3楼已于2013年11月8日消防验收合格，因其变更为餐饮，商业用途重新变更规划的验收也于2014年10月31日确认合格，且其他商户也可以进行二次消防报验，故即便相关政府网站存在未通过验收的相关显示也仍应当以深圳市公安局消防监督管理局发出的消防验收意见书为准”，据此，认为惠民公司从2014年11月1日主张租金合法有效，而黄志超主张的“商场漏水造成商铺招牌脱落、商场烟管排烟不畅或商场外围灯箱无法使用等问题”不足以构成黄志超不支付租金的抗辩。该判决认为，黄志超未依约支付租金，已构成违约，按照合同约定，黄志超迟延支付租金超过15日，惠民公司有权解除合同并没收租赁保证金以及要求黄志超赔偿三个月租金的违约金，据此，认定惠民公司有权没收租赁保证金，并对原审酌情将违约金调整至1000元予以维持。该判决最终的判决结果为：确认惠民公司与黄志超签订的租赁协议已于2015年8月21日解除；黄志超向惠民公司支付租金50507.10元并支付违约金1000元；驳回惠民公司的其他诉讼请求。四、本案审理过程中查明的相关事实。黄志超为证明其对涉案商铺进行装修而产生的装修费损失,提交了黄志超与深圳市SDF装饰有限公司（以下简称SDF公司）签订的《深圳市小型装饰装修工程施工合同》，约定由SDF公司为CDC某某寿司店进行装修，合同价款185000元，但工期、工程价款结算、付款方式等填空处以及合同签订落款时间均为空白。黄志超解释称，因黄志超与SDF公司以前合作过，所以签订合同比较随意，而黄志超确实依照合同支付了装修款185000元，但没有相关的支付凭证，也是因为双方比较熟悉，装修款都是现金支付的。本案庭审时，各方确认，陈一平系涉案商铺的所有权人。一审法院认为：上述（2016）粤03民终21794号民事判决系生效终审判决，具有既判力，对该判决已经认定的事实，一审法院予以确认。黄志超与惠民公司签订的租赁协议是双方真实意思表示，没有证据显示存在法律和行政法规规定的导致合同无效的情形，且另案终审判决已对该合同效力作出有效认定，故涉案租赁协议合法有效。黄志超主张涉案合同无效，缺乏依据，一审法院不予采纳。关于惠民公司是否存在黄志超主张的违约行为的问题。第一，对于黄志超主张的商场漏水严重、烟管排烟不畅导致商铺无法正常经营、商场外围灯箱无法使用等问题，首先，仅凭黄志超提供的商场整体装修照片无法证明黄志超所主张的上述问题的存在，黄志超提供的信访材料中也没有反映出上述问题的存在；其次，黄志超自认从2014年6月开始经营涉案商铺至2015年8月，即商铺处于正常经营状态，并无证据显示商场存在工程质量问题而导致黄志超无法正常经营店铺。因此，黄志超对此应承担举证不能的法律后果，黄志超以涉案商场存在上述质量问题为由而主张惠民公司承担违约责任，缺乏依据，一审法院不予支持。第二，对于黄志超主张的涉案商铺所在的CDC商场消防验收不合格的问题，该主张属于事实主张，已由黄志超在（2016）粤03民终21794号案件二审审理阶段提出，并已经过（2016）粤03民终21794号终审判决作出了认定，即该终审判决已就该事实主张作出了处理，在黄志超未提交新的证据足以推翻生效判决认定事实的情况下，一审法院不对该主张作出重复处理，对黄志超以该事实主张为基础而认为惠民公司构成违约的诉求，一审法院不予支持。综上，黄志超主张惠民公司存在违约行为缺乏依据，一审法院不予采纳，黄志超据此要求惠民公司承担包括支付违约金24822元以及退还租赁保证金16548元、赔偿经济损失11万元在内的违约责任，亦因此而没有事实依据，一审法院不予支持。对于陈一平，其并非涉案租赁协议的合同主体，黄志超系以房屋租赁合同纠纷为由提起本案诉讼，故仅以陈一平系涉案商铺的所有权人为由而要求陈一平承担涉案合同项下的合同责任，缺乏依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项之规定，判决：驳回黄志超的诉讼请求。本案案件受理费3328元（已由黄志超预交），由黄志超负担。本院经审理查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。本院已生效的（2016）粤03民终21794号民事判决已经认定涉案房屋租赁合同有效，黄志超未按约定支付租金，构成违约，惠民公司有权解除涉案合同，没收租赁保证金，黄志超应当支付违约金。该判决只是认为若存在黄志超所主张的商场漏水造成商铺招牌脱落、商场烟管排烟不畅或商场外围灯箱无法使用等问题给黄志超造成相关损失，黄志超可以另循法律途径解决。该案除对黄志超所主张的上述相关损失问题没有处理外，对双方在履约过程中是否存在违约以及违约责任已经作了认定。黄志超在本案中起诉要求惠民公司、陈一平退还租赁保证金，支付违约金，缺乏依据。至于装修损失及店铺内仪器设备损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项的规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。前述生效判决已经认定涉案合同系因黄志超违约解除，黄志超在本案中起诉请求赔偿上述损失，既未提交充分证据证明上述损失，也不符合上述司法解释的规定。其有关装修损失及店铺内仪器设备损失的诉讼请求，既缺乏事实依据，也无法律依据，一审法院驳回其该项请求，并无不当。综上，上诉人黄志超的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3328元，由上诉人黄志超负担。本判决为终审判决。审 判 长 马   龙审 判 员 路 德 虎代理审判员 周   敏二〇一七年十二月九日书 记 员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。