青海省西宁市中级人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）青01民终1059号
上诉人（原审被告）：青海泰阳房地产开发有限公司，统一社会信用代码×××(1-1)，住所地：西宁经济技术开发区昆仑东路23号。
法定代表人刘燕，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郭宗军，青海佳一律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘仙兰，公民身份号码×××，女，1963年4月30日出生，汉族，住青海省西宁市。
委托诉讼代理人：马丽娟,青海鑫辰律师事务所律师。
上诉人青海泰阳房地产开发有限公司（以下简称泰阳公司）与被上诉人刘仙兰商品房预售合同纠纷一案，不服西宁市城东区人民法院(2017)青0102民初360号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
泰阳公司上诉请求：撤销原判，驳回刘仙�一审的全部诉讼请求。事实理由：双方签订的《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》（以下简称订购书）未达解除条件。西宁市规划局于2011年7月19日给泰阳公司下发通知，撤销了泰阳公司的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》，2014年7月10日，泰阳公司书面通知刘仙兰因政府规划变更而延期交房。泰阳公司多次与政府相关部门联系最终于2014年8月4日达成土地征收协议，用地范围最终确定。泰阳公司一直与政府积极协调争取早日交房，没有违约之处。虽然泰阳公司没有将国家规划变更的情况及时通知购房人，但迟延通知并未导致不可抗力情形的消失，也不能否认国家规划变更与泰阳公司逾期交房的因果关系。生效判决书已经将政府规划变更认定为不可抗力，因此订购书未达解除条件。刘仙兰诉求的定金没有依据，应予驳回。（1）、《担保法解释》第�百一十八条规定：”当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”。刘仙兰出示的2012年1月4日的收据上明确写明收款事由为房款，按上述规定，不适用定金罚则。（2）、《担保法》第八十九条规定：”当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。即使50000元被确认为定金，自刘仙兰付清房款之日，该50000元转为房款的一部分，不再适用定金罚则。（3）、《担保法解释》第一百二十二条规定：”因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，�适用定金罚则。因合同关系意外第三人的过错，致使主合同不能履行的，适用定金罚则。受定金罚则处罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿”。泰阳公司逾期交房因政府规划变更而至，被生效判决文书认定为不可抗力，因此本案不适用定金罚则。一审法院以未签《商品房预售合同》为由支持刘仙兰的定金诉求，即违反了法律的规定，也混淆了定金罚则与违约责任的关系。刘仙兰诉求的利息没有依据，应予驳回。《订购书》并没有约定逾期交房违约金的数额，刘仙兰也没有提交受到损失的证据，且泰阳公司逾期交房系不可抗力所致，符合法律规定的免责条件，不应当承担利息。即使泰阳公司应承担违约责任，市法院的（2016）青01民终565号民事判决书已经确认泰阳公司承担责任的起算点为2014年12月4日，本案也应当从2014年12月4日起算，而不是一审法院�定的交款之日。
刘仙兰辩称，原判正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
刘仙兰一审中的诉讼请求：1、依法解除刘仙兰、泰阳公司签订的《订购书》；2、判令泰阳公司双倍返还刘仙兰已支付的购房定金100000元；3、判令泰阳公司返还刘仙兰支付的房款238341元及利息74940元；4、诉讼费由泰阳公司承担（以�共计413281元）。
一审法院认定事实：2012年1月4日，刘仙兰、泰阳公司签订《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》，刘仙兰购买了泰阳公司开发建设的泰阳国际商贸广场1-2891号商铺一间，面积40.94平方米，单价7043元每平米，总价288341元。签订《订购书》当天，刘仙兰向泰阳公司付款288341元，泰阳公司向刘仙兰出具收据一份。双方签订的《订购书》第一条约定，订购人一次性付款的，应于签订本订购书后七日内与出卖人签订《商品房预售合同》。同时又约定，订购人支付的定金，自双方签署《商品房预售合同》之日起转为房款。2011年7月19日，西宁市城乡规划局向泰阳公司发出通知，撤销了涉案工程的建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定。时至今日刘仙兰、泰阳公司未签订《商品房预售合同》，本案诉争的房屋尚未竣工验收，亦未交付给刘仙兰。
原审法院认为，关于刘仙兰、泰阳公司签订的《订购书》是否达到解除条件的问题。《订购书》第一条第一款约定：”订购人一次性付款的，应于签订本《商品房订购书》后七日内与出卖人签订《商品房预售合同》，并在签订《商品房预售合同》的同时支付全额房款；”。根据上述约定，刘仙兰于签订《订购书》当日付清购房款共计288341元，泰阳公司应当按期与刘仙兰签订《商品房预售合同》，以保证正常履约及交易稳定。泰阳公司辩称政府撤销其规划，履约存在不可抗力，导致延期交房，泰阳公司无违约行为，《订购书》未达解除条件。政府的规划变更可能对泰阳公司能否按期交付房屋产生影响，但不能成为泰阳公司拒绝与刘仙兰签订《商品房预售合同》的理由。此外，2014年8月4日，泰阳公司和相关单位达成征收协议，用地范围最终确定后，影响履约的不可抗力的情形已经消除，而泰阳公司至今未与刘仙兰签订《商品房预售合同》，亦未完成涉案房屋的竣工验收工作，不能交付房屋，致使双方合同的目的不能实现，刘仙兰请求解除合同、返还购房款的主张成立，应予支持。关于刘仙兰起诉是否违反法律对于除斥期间的规定的问题。因刘仙兰基于泰阳公司至今未按《订购书》的约定与其签订《商品房预售合同》，也未完成涉案房屋的竣工验收，不能交付房屋，无法实现合同目的而解除合同的主张符合合同解除的法定要件，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，泰阳公司此项抗辩属法律引用错误，对其此项抗辩，不予采纳。关于本案是否适用定金罚则的问题。泰阳公司认为本案不应适用定金罚则的理由有三：其一，刘仙兰所持收据的收款事由处载明为房款，未写”定金”字样；其二，根据担保法第八十九条的规定，刘仙兰于签订《订购书》当日交清房款，该50000元已转为房款的一部分，不再适用定金罚则；其三，泰阳公司未能交房系因不可抗力所致，不适用定金罚则。在刘仙兰、泰阳公司签订的《订购书》首页有”定金50000元”的记载。该订购书第一条第三款约定：”订购人支付的定金，自双方签署《商品房预售合同》时转为房款。”，第五条约定”本《商品房订购书》经订购人支付定金、签字，出卖人盖章后生效。”根据上述约定，该50000元系定金性质的事实可以确认。对泰阳公司的理由三，如前所述，不可抗力不能成为泰阳公司拒绝与刘仙兰签订《商品房预售合同》的理由，故对泰阳公司的上述抗辩理由，不予采信。关于刘仙兰主张的利息是否有依据的问题。泰阳公司占用刘仙兰购房款5年之久，已经给刘仙兰造成实际损失。对2012年1月4日刘仙兰交付的购房款238341元，刘仙兰按银行同期贷款利率计算利息为74940元，刘仙兰诉求合理，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决：一、刘仙兰与青海泰阳房地产开发有限公司于2012年1月4日签订的《青海泰阳国际商贸中心商铺订购书》依法予以解除；二、青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内双倍返还刘仙兰定金100000元；三、青海泰阳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还刘仙兰购房款238341元、利息74940元，共计313281元。
经审理查明，一审判决认定的事实属实，且双方当事人均不持异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
本院认为，根据双方诉辩理由，本案争议焦点是：1、刘仙兰与泰阳公司签订的《订购书》应否解除？2、泰阳公司是否应双倍返还定金？3、泰阳公司是否承担刘仙兰利息损失？
关于争议焦点1，刘仙兰与泰阳公司签订的《订购书》合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。刘仙兰履行了支付购房款的义务，泰阳公司至今未能交付房屋，其行为已构成违约。双方签订的《订购书》第一条约定：订购人一次性付款的，应于签订本《商品房订购书》后七日内与出卖人签订《商品房预售合同》，并在签订《商品房预售合同》的同时支付全额房款；订购人支付的定金，自双方签署《商品房预售合同》时转为房款。刘仙兰签订订购书的同日支付全部购房款，履行了支付购房款的义务，泰阳公司未按约定与刘仙兰签订《商品房预售合同》，期间刘仙兰多次向泰阳公司主张交付房屋，泰阳公司仍不能交付房屋长达数年，刘仙兰作为履行合同的守约方要求解除合同符合合同法规定，故对刘仙兰主张解除合同的诉讼请求应予支持。泰阳公司的上诉理由依据不足，不予支持。一审判决解除合同并无不当，应予维持。
关于争议焦点2、双方签订的《订购书》中约定订购总房价288341元，定金50000元，同时结合合同第一条约定即”订购人支付的定金自双方签署《商品房预售合同》时转为房款”及第五条的约定即”本《商品房订购书》经订购人支付定金、签字，出卖人盖章后生效”，刘仙兰支付的50000元现金的性质应确定为定金。同时根据第一条，定金转为房款的前提是泰阳公司与刘仙兰签订《商品房预售合同》，本案中政府行为消除后泰阳�司始终未履行与刘仙兰签订商品房预售合同的义务，不具备定金转为房款的条件，同时泰阳公司未能交付房屋，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条即因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或当事人另有约定的除外之规定，本案适用定金罚则，泰阳公司理应向刘仙兰双倍返还定金。泰阳公司此节上诉理由不能成立，不予采信。原审法院确定定金数额为100000元符合法律规定，本院予以确认。
关于争议焦点3、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条”合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。刘仙兰主张支付已付房款利息74940元实质是惩罚违约方，弥补其终止合同的经济损失。本案中《建设用地规划许可证》被撤销这一”政府行为”发生在2011年7月19日，而刘仙兰支付购房款的时间是2012年1月4日，泰阳公司明知其《建设用地规划许可证》被撤销，仍收取了刘仙兰的全额购房款，泰阳公司不能因其明知的”政府行为”免责，故刘仙兰请求泰阳公司承担自2012年1月4日至2017年2月28日按照同期贷款利率计算利息74940元未超出法律规定的计算标准，本院予以支持。泰阳公司所持逾期交房系不可抗力，不应承担利息及应从2014年12月4日起算利息的上诉理由，缺乏事实依据，不予支持。综上，上诉人泰阳公司的上诉理由均不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7500元，由上诉人青海泰阳房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长张薇
审判员王有林
审判员左志萍
二○一七年十二月二十六日
书记员保昕欣