山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁15民终1558号上诉人（原审被告、反诉原告）周长振，男，1980年7月16日出生，汉族，农民，住东阿县。委托诉讼代理人王仁军，山东雄迈律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）杜玉霞，女，1975年2月9日出生，汉族，农民，住东阿县。委托诉讼代理人杨国明，山东荣法律师事务所律师。上诉人周长振因与被上诉人杜玉霞房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东阿县人民法院（2014）东民初字第567号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周长振上诉请求：1、撤销一审判决第三项，并改判驳回被上诉人的该项诉讼请求；2、撤销一审判决第四项，并改判被上诉人装修价值618309.28元及营业损失每日1101.32元（自2012年7月1日起至房屋租赁合同解除之日止）；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人于2011年6月2日签订的《房屋租赁合同》，并不符合合同法第52条合同无效的规定，应当视为有效合同。在该合同履行过程中，由于租赁房屋周围的居民出面阻止上诉人经营，致使上诉人无法继续经营下去，无法实现合同目的。上诉人多次找被上诉人协调处理该事，均遭拒绝，但是由于上诉人已经投入了大量的资金，造成了上诉人严重的经济损失。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条“乙方在租赁房屋内经营KTV，北关村委及其村民如因营业内容对乙方提出异议及干扰，由甲方进行交涉和处理，造成的损失由甲方负责”的规定，被上诉人对于上诉人的损失应当赔偿。上诉人的直接经济损失包括已经投入的装修费用和营业损失（截止到该涉案合同终止）。另外，根据《合同法》第228条的规定“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。”的规定，上诉人对于租赁费是可以不予支付的。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的诉求。被上诉人杜玉霞辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。二、上诉人在上诉的事实和理由中一改在一审中坚持房屋租赁合同无效的主张，承认与被上诉人所签订的房屋租赁合同合法有效，那么上诉人就应该按照合同约定向被上诉人支付全部所欠租金。三、上诉人引用合同法第228条规定，主张要求减少租金或不支付租金，属于适用法律错误，该条中“第三人主张权利”是特指第三人对租赁物主张权利，本案中上诉二年所称的第三人主张权利是指因为上诉人的经营行为导致的第三人向其主张权利，与被上诉人无关，上诉人理应对自己的不法经营行为承担责任。杜玉霞向一审法院起诉，请求：1、解除原被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告立即腾退租赁房屋并返还租赁房屋中的家具、家电等设备（详见《房屋租赁合同》附件）；3、判令被告向原告支付自2012年7月份至2016年1月2日租金70万元及自2016年1月3日至被告实际腾退房屋之日的租金；4、诉讼费用由被告承担。周长振针对杜玉霞的起诉向一审法院提起反诉，请求：1、判令被反诉人退还反诉人租金20万元；2、要求原告赔偿被告装修价值618309.28元、设备价值500079.6元及自2011年7月1日起至2015年8月25日止共计1516天的净利润2787990元（1101.32元/天）。一审法院认定事实：2005年12月25日，原告（反诉被告）以北京东来顺饭庄东阿饭庄名义为承租方与东阿县新城街道办事处北关村委会签订了“北关新村商住楼租赁合同”，并达成如下协议：一、甲方将自己在北关新村西南角处的商住楼及两户住宅楼租赁给乙方，建筑面积为1155平方米，年租金为4万元，租赁期为贰拾年，即从2006年元月一日至2026年元月一日……，二、在经营期间，房屋的修缮和维修归乙方自行解决，费用自负，但是当结构出现问题时归甲方负责，费用由甲方承担。三、在房屋租赁期间，乙方必须服从甲方物业人员的管理，积极协助物业部分处理好各项物业管理工作。四、该房屋在承租期间，乙方有权将房屋进行转租，但是乙方严禁在所承租的房屋内从事影响周围市民工作和生活的经营活动如屠宰、较大噪声加工车间和进行大声喧哗等活动。2011年6月2日原告（反诉被告）杜玉霞与被告（反诉原告）周长振签订“房屋租赁合同”，该合同约定：第一条：甲方将位于北关村西南角处的门头房及辅助用房（原东阿县东来顺饭庄）出租给乙方。甲方须保证出租的房屋无权利瑕疵。如甲方与第三人因出租的房屋及衍生的权利产生纠纷干扰了乙方的经营，造成的损失由甲方承担。第二条：出租房屋面积约共计1500平方米。第三条：该房屋现有装修及设施、器具、家具、设备等情况详见合同附件。该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方无偿使用和乙方在本合同租赁期满交还房屋时的验收依据。如有损坏，按返还时的折旧价格赔偿。第四条：租赁期限、用途。1、该房屋租赁期共陆年，自2011年7月1日起至2017年7月2日止。2、乙方向甲方承诺，所租赁的房屋必须是自己使用，向外转租或借他人使用须经甲方同意，否则甲方有权收回房屋的使用权，并根据实际情况向乙方进行一定数额经济索赔。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如果要求续租，则必须在租赁期满2个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。第五条：租金及支付方式。1、该房屋租金以年为一个付款单位，每年租金为贰拾万元。自租赁合同签订之日起开始计数租金。乙方必须及时缴纳足额的租金，下一年的租金乙方必须在租金到期一个月前向甲方缴纳下一年的使用租金，否则甲方有权收回乙方的使用权，并根据乙方超期使用的时间向乙方进行一定数额的经济索赔。2、房屋租金支付方式如下：甲方收款后应向乙方提供证明甲方身份的收款凭证。但是乙方须以人民币（现金）的形式向甲方支付房屋租赁款。第六条：乙方在租赁房屋内经营KTV，北关村委及其村民如因营业内容对乙方提出异议及干扰，由甲方进行交涉和处理，造成的损失由甲方负责。第七条：应缴纳的费用。1、乙方必须按照城市规划和治安管理、卫生管理、市政管理等相关费用。2、乙方必须及时缴纳租赁期间的各项必用费用如煤气、水、电、电视网络、电话等各项规费。第八条：乙方应合理使用其所承租的房屋及其家具、器具及附属设施，如因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应立即负责修复或按年折旧价进行经济赔偿。第九条：合同的变更、解除与终止。1、利用承租房屋存放危险物品进行违法活动。2、逾期未缴纳按约定应当由乙方缴纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的。3、拖欠房租连续壹个月以上。4、租赁期满前，乙方要继续租赁的，应当在租赁期满两个月前书面通知甲方，如甲方在租赁届满后仍要对外出租的，在同等条件下，乙方享有优先承租权。5、租赁期满合同自然终止。6、因不可抗力因素导致合同无法履行的，合同终止。第十条：房屋交纳及收回的验收。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态、不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。第十一条即免责条件。1、因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任。2、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。3、因上述原因而终止合同的，租金按照实际使用时间计算，不足整月的按天数计算，多退少补。4、不可抗力系指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第十二条：本合同未尽事宜，经甲乙双方协商一致，可订立补充条款，补充条款及附件均为本合同组成部分。与本合同具有同等法律效力。第十三条即争议解决：本合同以下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或条件解决不成的，依法向当地人民法院提起诉讼。第十四条：本合同自双方签（章）后生效。第十五条：本合同及附件一式三份，由甲、乙及中间人三方各执一份，具有同等法律效力。合同签订后，原告按约定将上述房屋、列表清单中的财产交付被告，被告即进行装饰装修，2011年11月开业经营。开业后出现部分北关村民阻挡其经营，致其停业。2012年7月合同签订一年到期时，原告向其收取租金未果，2014年4月16日提起诉讼。审理过程中，被告周长振多次提出反诉，要求杜玉霞赔偿其装修价值、设备价值和净利润损失，并对装修价值、设备价值和净利润损失进行鉴定，济南中企资产评估有限公司于2015年8月27日出具济中企评报字（2015）第1007号《山东省东阿县人民法院委托周长振申请鉴定装修装饰租赁房屋费用、设备损失及停业损失项目资产评估报告》，该报告载明，一、装修618309.28元，其中：当事人有争议的装修32810元。二、设备500079.60元，其中：当事人有争议的设备16200.60元。评估基准日为2012年3月31日。本评估报告的使用有效期为一年，自评估报告日2015年8月27日至2016年8月26日。有争议的装修32810元系指KTV包间的门及五金12套；有争议的设备16200.6元系指排风扇15个、办公桌（写字台）3个、办公桌(老板台)1个、洗手盆4个、镜子2个、厕所便盆（蹲式）11个、挂便器水箱（挂式）11个、尿池（立式）6个、楼梯扶手（不锈钢900cm*80cm）1个。鉴定报告送达原告后，原告未提出重新鉴定申请。在对该鉴定报告进行发表意见时，杜玉霞委托代理人称鉴定报告清单中，只有装修的不可移除，设备是可移除的，重叠的只有三个写字台。一审法院认为：本案争议焦点一为本诉中原告的诉讼主体资格问题。本案中原告杜玉霞以东阿县新城北京东来顺饭庄东阿饭庄（以下简称东阿饭庄）名义作为承租方与东阿县新城街道办事处北关村委会签订了北关新村商住楼租赁合同，东阿饭庄是原告个人开办的个体工商户，其个人享有东阿饭庄全部权利，由此亦享有东阿饭庄与北关村委会签订房屋租赁合同中的全部权利和义务，杜玉霞亦有权力代表东阿饭庄对外签订协议，且因租赁房屋引起诉讼后，原出租方北关村委会对杜玉霞的转租行为亦未提出异议，东阿饭庄和杜玉霞形成了人格混同，原告具有案争房屋的诉讼主体资格。本案争议焦点之二为原被告双方签订的房屋租赁合同是否合法有效。原被告双方经协商签订的案争房屋租赁合同，被告辩称原告隐瞒与北关村委会签订合同时的禁止条款，但并未有充分的证据证明，且在双方签订的合同中双方对可能出现的问题亦均有预见和约定，由此应该认定原被告双方对该合同可能出现的风险均有预见，故该合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条中列举的情形，也未损害国家及公共利益，故被告主张该合同无效于法无据，应认定原被告双方签订的房屋租赁合同合法有效。本案争议焦点三为周长振提出的反诉和杜玉霞提起的本诉能否合并审理。在2014年7月25日第一次庭审中，被告周长振提出反诉，要求原告赔偿损失193万元及返还租金20万元，本院告知其七日内缴纳反诉费，周长振未按照指定期限缴纳反诉费。在2015年1月22日第二次庭审中，被告周长振再次提出反诉，要求原告赔偿损失及返还租金20万元，本院告知其七日内缴纳反诉费，周长振未按照指定期限缴纳反诉费，在该次庭审中，被告申请对装修装饰租赁房屋费用、设备损失及停业损失进行评估。鉴定结论出具后，被告于2015年10月9日缴纳反诉费15352元，并于第三次开庭时明确反诉数额为2987994元。对于被告提起的反诉，在第三次庭审中原告同意本诉和反诉合并审理，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条和《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定，明确了提起反诉的时限，被告周长振在法庭辩论结束前提出了反诉，鉴于涉案房屋房屋租赁合同解除涉及租赁物返还及损失的计算需经鉴定得出明确数额，且在鉴定结论出具后，周长振缴纳了反诉费，故本院将杜玉霞提出的本诉和周长振提出的反诉合并审理。本案争议焦点之四是涉案房屋租赁合同是否应该解除。原被告签订的房屋租赁合同第五条约定“乙方必须及时缴纳足额的租金，下一年的租金乙方必须在租金到期一月前向甲方缴纳下一年的使用租金，否则甲方有权收回乙方的使用权，并根据乙方超期使用的时间向乙方进行一定数额经济索赔”，第九条约定“合同的变更、解除与中止。3、拖欠房屋连续壹个月以上”。在审理中，原告要求解除涉案房屋租赁合同，在第一次开庭审理中，被告委托代理人王庆森不同意解除合同，在第二次和第三次开庭审理中，被告委托代理人由王庆森更换为张钢铁（其二人的代理权限均为特别授权），其称涉案的房屋租赁合同无效，涉案的房屋现仍由被告控制、管理。原被告双方签订的房屋租赁合同的目的为了原告收取租金、被告使用房屋进行经营活动，在本案中被告称2012年4月份因为村民阻挠停业至今没有营业，且被告自2012年7月份至今没有向原告缴纳租金，双方签订合同的目的均不能实现，故对原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉求，本院予以支持。对于涉案合同的解除时间，因现涉案房屋仍由周长振控制、管理，虽其经营的娱乐场所没有营业，但涉案房屋租赁合同中约定的房屋租赁期限自2011年7月1日至2017年7月2日，且被告周长振的前后两个委托代理人对如何处理涉案合同的观点也不一致，故本院认为涉案房屋租赁合同以本案判决生效之日解除为宜。本案争议焦点之五是本诉中被告周长振责任承担的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据争议焦点之四，原被告双方签订的涉案房屋合同于判决书生效之日起解除，合同解除后，周长振仍应根据合同约定，支付租用期间的租金，即自2012年7月份至解除之日止按照每年20万元支付租金。本案争议焦点之六是反诉中杜玉霞责任承担的问题。周长振称因杜玉霞故意隐瞒与合同有关的重大事实，给其造成损失，应当承担赔偿责任。《娱乐场所管理条例》第七条规定“娱乐场所不得设在下列地点：（三）居民住宅区和学校、医院、机关周围”，本案案争房屋位于北关新村居民区，在签订涉案合同时，杜玉霞明知周长振租用房屋是用作娱乐场所经营KTV而仍租与周长振，且在东阿饭庄与北关村委会签订的租赁合同中明确禁止在室内进行大声喧哗的活动，由此认定杜玉霞对双方签订租赁合同用于经营KTV具有一定的过错。周长振作为KTV的经营者，应该按照国家有关规定进行对KTV的经营场所进行选址，其明知所承租房屋地处居民区仍予以租赁开办KTV周长振存在选址不当的行为，且对东阿饭庄与北关村委会之间的租赁合同未进行细致审查便签订涉案租赁合同并投资装修，故对产生的损失亦应按照过错承担一定的责任。周长振使用涉案房屋在经营KTV过程中因为周边邻居阻挠而停业，杜玉霞称未接到周长振通知，但在杜玉霞于2012年7月份向周长振催要下一年度的租金时，根据生活常理，周长振不可能不将停业原因告知给杜玉霞，杜玉霞在知晓停业原因后未给出合理、恰当的解决方案，故杜玉霞应按照约定承担赔偿责任。另外，在出现周边邻居阻挠停业的情况下，周长振应积极告知杜玉霞让其进行交涉和处理，采取恰当的方式维护自己的合法权益，而不是放任损失的继续扩大。根据鉴定机构出具的资产评估报告，涉案房屋在周长振经营期间的日均净利率的评估价值为1101.32元，结合双方的过错程度，本院酌定周长振因停业受到的经营损失期限为90天，经营损失为99118.8元（1101.32元/天×90天），对该损失，周长振自行承担50%责任，杜玉霞应承担50%的赔偿责任即49559.4元。杜玉霞和周长振对于涉案房屋租赁合同的解除均有过错，对于周长振在反诉中提出的装修损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：。（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，故杜玉霞应对周长振承租涉案房屋剩余租赁期内的装饰装修残值承担一定的赔偿责任。虽双方对装修评估明细中KTV包间的门及五金存在争议，但结合杜玉霞经营饭庄和周长振经营娱乐场所的经营内容不同，所需要的装饰和装修也不相同，故认定KTV包间的门及五金由周长振建设。评估报告的评估基准日为2012年3月31日，截止到该日期得出的装修评估价值为618309.28元，认定此后周长振经营的娱乐场所未再营业，故认定为618309.28元为剩余租赁期内的装饰装修残值损失，本院酌定杜玉霞对该损失承担50%的赔偿责任即309154.64元。对于周长振提出的设备价值问题，有争议的部分为排风扇15个、办公桌（写字台）3个、办公桌(老板台)1个、洗手盆4个、镜子2个、厕所便盆（蹲式）11个、挂便器水箱（挂式）11个、尿池（立式）6个、楼梯扶手（不锈钢900cm*80cm）1个，在庭审中杜玉霞代理人称重叠的只有三个写字台，该三个写字台和酒店列表清单的第9项重合，故本院认定设备评估明细表中第49项记载的三个写字台归杜玉霞所有；对设备评估明细表中第56项记载的楼梯扶手，根据生活常识，从安全角度来看，该楼梯扶手应认定是房屋固有的设施，系杜玉霞所有。其余有争议的设备，因酒店列表清单中没有记载且杜玉霞未提交证据证明其对上述物品享有所有权，故应认定归周长振所有，且因这些设备未和房屋形成附合，周长振可自行移除，故对周长振要求杜玉霞赔偿设备损失500079.6元的反诉请求，本院不予支持。本案争议焦点之七是解除合同后，周长振应返还的物品种类及数量。原被告双方签订涉案房屋租赁合同时对杜玉霞交由周长振无偿使用的器具、家具和设备等情况有双方签字确认的酒店列表清单予以确认，故解除合同后，周长振应该将《酒店列表清单》（详见附表）上记载的物品返还给杜玉霞。综上所述，为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）杜玉霞与被告（反诉原告）周长振于2011年6月2日签订的《房屋租赁合同》。二、被告（反诉原告）周长振于判决生效之日起三十日内腾空涉案房屋（位于东阿县新城街道办事处北关村西南角处的门头房及辅助用房）、并向原告（反诉被告）杜玉霞返还租赁房屋内的家具、家电等设备（详见附表1）。三、被告（反诉原告）周长振于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）杜玉霞房屋租金70万元及自2016年1月3日起按照年租金20万元至判决生效之日止计算租赁费。四、原告（反诉被告）杜玉霞于判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）周长振装修价值309154.64元及营业损失49559.4元，共计358714.04元。五、被告（反诉原告）周长振于判决生效之日起三十日内将归其所有的可移动设备（详见附表2）搬离租赁房屋；六、驳回原告（反诉被告）杜玉霞的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）周长振的其他反诉请求。（附表1：酒店列表清单1、型号为KFR-120LW/C3Y奥克斯空调5台；2、型号为KFR-72LW/C2-M5奥克斯空调12台；3、型号为KFR-51LW/ZZ奥克斯空调6台；4、奥克斯空调挂机2台；5、税控机1台；6、电话机1部；7、微机1台；8、椅子141把；9、写字台3张；10、藤椅1套；11、高低床13张；12、衣服架20个；13、文件橱2个；14、货架2个；15、小木床1.2米1张；16、白雪牌冰柜2台；17、保鲜柜1台；18、燃气柜2台；19、保险操作台2台；20、展示柜2台；21、大锅灶1台；22、鱼缸1个。附表2：周长振建设的设备1、消毒柜1个；2、饮水机3各；3、制冰机1个；4、充电电池60节；5、吊顶灯（吊灯）1个；6、吊顶灯（圆灯）1个；7、吊顶灯（方灯）3个；8、演艺大厅吊灯14个；9、灯光设备12套；10、长条沙发6个；11、沙发（半圆弧高靠背）11个；12、沙发（条形高靠背）12个；13、桌子（圆桌）11个；14、桌子（长条桌）12个；15、办公书柜3个；16、无线麦克和主机（UK-532）2套；17、媒体播放器1台；18、调音台1台；19、影视舞台调光器1台；20、电源时序器2台；21、反馈定位系统２台；22、声音激励器１台；23、功放（MR-2400）4台；24、功放（MR-2800）4台；25、音响（立式）2台；26、音响（挂式）7台；27、投影5台；28、制烟机1台；29、投影灯光30个；30、投影仪1台；31、制雪机1台；32、机顶盒12台；33、触摸显示屏12台；34、音箱24台；35、功放（CR-220）12台；36、无线麦克和主机（SR-560A）12套；37、无线麦克主机12套；38、电视机（PT50638X）10台；39、电视机（3DTV58938B）2台；40、电脑1台；41、服务器系统1套；42、消防系统1套；43、监控1套；44、LED发光字灯箱1套；45、板房（830cm*400cm）1个；46、板房（400cm*380cm）1个；47、板房（620cm*530cm）1个；48、排风扇15个；49、办公桌（老板台）1个；50、洗手盆4个；51、镜子2个；52、厕所便盆11个；53、挂便器水箱11个；54、尿池6个。）二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，上诉人周长振对一审判决解除被上诉人杜玉霞与其于2011年6月2日签订的《房屋租赁合同》无异议。双方签订的《房屋租赁合同》第五条约定“乙方（指周长振）必须及时缴纳足额的租金，下一年的租金必须在租金到期一月前向甲方（指杜玉霞）缴纳下一年的使用租金，否则甲方有权收回乙方的使用权，并根据乙方超期使用的时间向乙方进行一定数额经济赔偿”。因现涉案房屋仍由周长振控制、管理，虽其经营的娱乐场所没有经营，但涉案房屋租赁合同中约定的房屋租赁期限自2011年7月1日至2017年7月2日，涉案房屋租赁合同以本案判决生效之日解除为宜。合同解除后，周长振仍应根据合同约定，支付租用期间的租金，即自2012年7月份至解除之日止按照每年租金20万元支付租金。周长振认为不应支付租金的主张，本院不予支持。根据《娱乐场所管理条例》第七条规定，娱乐场所不得设在居民住宅区和学校、医院、机关周围。本案案争房屋位于东阿县北关新村居民区，在双方当事人签订涉案租赁合同时，被上诉人杜玉霞明知上诉人周长振租用涉案房屋是用作娱乐场所经营KTV而仍租与周长振，且在东阿饭庄与北关村委会签订的租赁合同中明确禁止在室内进行大声喧哗的活动，杜玉霞对双方签订租赁合同用于经营KTV具有一定的过错。周长振作为KTV的经营者，应该按照有关规定进行对KTV的经营场所进行选址，其明知所承租的涉案房屋地处居民区仍予以租赁开办KTV，周长振存在选址不当的行为，且对东阿饭庄与北关村委会之间的租赁合同未进行细致审查便签订涉案租赁合同并投资装修，故周长振对产生的损失亦应按照过错承担一定的责任。一审法院根据杜玉霞、周长振对于涉案房屋的租赁合同的签订及解除均有过错，酌定杜玉霞对周长振装修残值损失及营运损失承担50%的赔偿责任并无不当。在出现周边邻居阻挠停业的情况下，上诉人周长振应积极告知被上诉人杜玉霞让其进行交涉和处理，采取恰当的方式维护自己的合法权益，而不应放任损失的继续扩大，在无法经营KTV的情况下，周长振可另去从事其他经营，对周长振要求杜玉霞支付营业损失至房屋租赁合同解除之日的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人周长振的上诉理由不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16666元，由上诉人周长振负担。本判决为终审判决。审判长 石 鑫审判员 孙久强审判员 孔繁奎二〇一六年十一月二十三日书记员 郭 静