浙江省杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0110民初12299号原告（反诉被告）：上海迈力物业管理有限公司，住所地：上海市奉贤区民乐路88号1幢2319室。法定代表人：龚泉林，执行董事。委托代理人：张华，男，汉族，1983年6月17日出生，住上海市徐汇区，系公司员工。委托代理人：罗秀红，女，蒙古族，1984年3月4日出生，住河北省承德市围场满族蒙古族自治县。被告（反诉原告）：姚晓霞，女，汉族，1974年9月16日出生，住杭州市拱墅区。委托代理人：王伟，浙江京衡律师事务所律师。委托代理人：郭峰，浙江京衡律师事务所律师。原告上海迈力物业管理有限公司（以下简称迈力物业公司）诉被告姚晓霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月26日立案受理。后被告姚晓霞提起反诉，本院受理后依法适用简易程序于2017年9月6日、9月20日两次公开开庭合并审理了本案。2017年9月6日开庭，原告迈力物业公司委托代理人章华，被告姚晓霞委托代理人王伟、郭峰到庭参加诉讼。2017年9月20日，原告迈力物业公司委托代理人罗秀红，被告姚晓霞委托代理人王伟、郭峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告迈力物业公司起诉称：2016年5月30日原告与迪凯运河印象7幢1单元721室业主姚晓霞签订了房屋租赁合同，约定业主姚晓霞将迪凯运河印象7幢1单元721室租赁给原告并委托原告进行装修，租期10年，合同生效后，原告享有该房屋的租赁使用权，按照合同约定，被告应于2016年12月31日前办理完装修交付手续并将房屋钥匙交给原告，交付日期届满，被告无正当理由拒不交付钥匙，原告多次与被告协商交付钥匙事宜，被告拒不履行合同义务，后被告于2017年3月9日出具承诺表示将于2017年3月17日前交付钥匙，至今无果。被告拒不履行合同义务的行为已经给原告造成了巨大损失，严重违反了合同约定，侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告姚晓霞立即履行合同义务，交付房屋钥匙；二、被告姚晓霞支付因迟延履行合同给原告造成的损失10000元；三、本案诉讼费由被告承担。原告迈力物业公司为支持其诉请主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1.房屋租赁合同（附装修委托协议）一份，证明案涉房屋由原告向被告承租而来的事实；2.承诺书一份，证明被告承诺交付房屋钥匙的事实；3.顺丰快递面单一份（复印件）；4.回复姚晓霞信函（《就迪凯·运河印象3-721房屋租赁通知》复印件）一份；证据3、4共同证明原告迈力物业公司收到律师函之后已经及时回复被告的事实。证据5.业主情况登记表一份（复印件），证明涉案房屋已于2017年1月15日交房，被告与原告工作人员一同在案场办理手续，填写登记表，按照合同约定，被告应当在开发商交房后立即将房屋钥匙交给原告，由原告装修后出租经营，被告一直未履行义务，已经违约的事实。证据6.物业费发票（复印件）；证据7.建设银行POS单（复印件）；证据6、7共同证明原告于2017年1月5日交纳涉案房屋物业费的事实。证据8.房屋租赁合同（复印件），证明与案涉房屋同时交房的房屋，原告于2017年6月出租经营的事实。证据9.房屋租赁合同（复印件），证明与案涉房屋同户型同面积的房屋房租每月平均2400元，三个月租金共7200元整的事实。被告姚晓霞答辩称：一、原告经被告多次催告仍迟延履行义务，原告的过错致使不能实现合同目的。二、被告根据合同法第94条依法解除合同，并履行了通知义务，原告未在异议期内提出异议，该合同已经解除，原告要求继续履行于法无据。三、从合同成立并未生效的状态和原告承诺的利益两个方面而言，原告主张的损失无事实和法律依据。被告姚晓霞就本诉部分向本院提交以下证据材料：1.微信聊天记录（打印件）；2.报警电话通信记录一份（打印件）；证据1、2共同证明原告在被告多次催告情况下，仍然拒绝在合同上盖章并交付，致使合同目的不能实现，被告有法定解除权的事实。3.律师函二份；4.EMS邮政快递底单一份；证据3、4共同证明案涉合同已经法定解除，原告要求继续履行的诉讼请求没有事实和法律依据的事实。5.房屋租赁合同一份；6.购房合同一份、发票一份、购房款交付凭证三份；证据5、6共同证明案涉合同成立但并未生效，对双方权利义务没有实体影响，原告并未按照合同约定抵扣房款，其要求赔偿损失的诉请无事实和法律依据的事实。7.照片六张；8.录音一份（光盘）；证据7、8共同证明原告未经任何人允许，擅自进入被告所有的房屋进行违法装修，侵犯了被告的合法权益，违反了合同约定，致使被告对原告的诚实信用以及合同目的能否实现产生严重怀疑，被告依法有权解除合同的事实。反诉原告姚晓霞反诉称：2016年5月底，反诉原告与反诉被告签署了《房屋租赁合同》和《装修委托协议》。在《房屋租赁合同》中，双方约定：1、反诉原告将位于余杭区迪凯运河印象3幢721室的房屋出租给反诉被告。2、租赁期限自双方在交付时书面确定。3、租赁费用第一、二年为购房款总额的5%。以后每两年递增。在《装修委托协议》中，双方约定，反诉原告委托反诉被告装修上述房屋，反诉原告无须就该房屋的装修工程向反诉被告支付任何款。《房屋租赁合同》经反诉原告先行履行后，反诉被告迟迟不肯签署，经反诉原告再三催促，反诉被告以合同存在漏洞为由，要求双方重新签署。在反诉原告明确拒绝的情况下，反诉被告要求反诉原告必须出具保证书，否则不在房屋租赁合同上盖章并不交付合同，致使合同不能实现合同目的。反诉原告为维护自身合法权益，于2017年3月17日向反诉被告出具律师函，明确告知解除双方签署的房屋租赁合同，并要求反诉被告返还5万元装修款，反诉被告收到律师函后，在法定异议期内未提出任何协议。为此，反诉原告反诉要求：一、依法确认双方签署的《房屋租赁合同》和《装修委托协议》已经于2017年3月17日解除；二、反诉被告返还反诉原告装修款50000元；三、反诉被告赔偿反诉原告的损失15000元；四、反诉被告承担本案诉讼费用。反诉原告姚晓霞为支持其反诉主张，向本院提交以下证据材料：1.微信聊天记录（打印件）；2.报警电话通信记录一份（打印件）；证据1、2共同证明原告在被告多次催告情况下，仍然拒绝在合同上盖章并交付，致使合同目的不能实现，被告有法定解除权的事实。3.律师函二份；4.EMS邮政快递底单一份；证据3、4共同证明案涉合同已经法定解除，原告要求继续履行的诉讼请求没有事实和法律依据的事实。5.装修委托协议（复印件，原件是原告在本诉部分中证据1房屋租赁合同所附装修委托协议）；6.中信银行POS签购单；证据5、6共同证明反诉被告违反装修协议，向反诉原告要求支付装修款，反诉原告有权要求反诉被告遵守合同约定，返还装修款项的事实。反诉被告迈力物业公司答辩称：一、2016年5月30日，双方签订《房屋租赁合同》和《装修委托协议》，合同自双方签字之日起生效。按合同约定开发商将房屋交付反诉原告之后，反诉原告应将钥匙交给反诉被告进行经营管理。但是反诉原告未按时交付钥匙，经反诉被告多次交涉，未如约履行义务。期间反诉原告发律师函要求解除合同，反诉被告已经回复，反诉原告已经签收信函。2017年6月15日，反诉被告委托律师发函，但仍然无法送达。反诉原告无法定原因要求解除合同，应按照合同约定继续履行合同。二、反诉原告无法定原因和不可抗力因素，要求解除合同，拒不履行合同义务，已经违反了合同法的相关规定，无理由要求赔偿损失。由于反诉原告迟延履行合同义务给反诉被告造成损失，应当承担违约责任。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告迈力物业公司就反诉部分除了出示本诉部分提交的证据材料外，另行向本院提交EMS快递单、律师函各一份（复印件），用以证明反诉被告就履行合同一事与反诉原告进行沟通，反诉原告未接收律师函的事实。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：（一）本诉原告就本诉部分提交的证据：证据1，被告对房屋租赁合同的证据三性予以认可，对证明明对象不予认可，认为该合同是附期限的合同，合同成立但未生效，不能代表双方实质的真实意思表示，本案被告2016年5月30日-2017年3月9日从未拿到原告签字盖章的合同原件。对合同所附装修委托协议三性无异议，但是对证明对象有异议，认为该证据只能证明甲方即本案被告作为委托方，委托原告进行装修的事实，与承租关系无关联性；证据2，被告对真实性和关联性予以认可，对合法性、证明对象不予认可，认为该证据出具时本案原告要求本案被告如果不出具保证书，将仍然不交付已经盖章的合同，且双方为了争夺合同已经将合同撕破，从证据中已经划掉的内容看，双方对是否有问题是有争议的；证据3、4，被告以未查到快递信息，且签名字迹与姚晓霞的签名不符为由对证据三性、证明事实提出异议；证据5，被告对证据三性、待证事实提出异议，认为此表属于保密资料，非经许可不得查阅外泄，对证据来源有异议，且证据仅仅是迪凯公司向业主交房的情况登记表，证据与房屋交钥匙没有关联性；证据6、7，被告对真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，但认为交纳的是3幢251号的物业费，不是本案房屋的物业费；证据8、9，被告对证据三性、待证事实不认可。本院审核后认为：证据1、2、6、7，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认，并据证据内容认定本案事实；证据3、4、5、8、9，系复印件，不符合证据的形式要件，本院不予确认。（二）本诉被告就本诉部分提交的证据：证据1、2、3、4、5、6，原告对真实性无异，本院对证据的真实性予以确认，并据证据内容认定本案事实；证据7，原告对真实性、合法性均无异议，对证明对象有异议，本院对证据的真实性予以确认，并据证据内容认定本案事实；证据8，原告对证据三性、证明对象均有异议，本院审核后认为该证据真实性无法确认，故对该证据不予确认。（三）反诉原告就反诉部分提交的证据：证据1、2、3、4，反诉被告对真实性无异，本院对证据的真实性予以确认，并据证据内容认定本案事实；证据5、6，反诉被告对证据三性无异议，但对证明对象有异议，认为装修协议是原告与被告先行签订的，反诉原告与反诉被告是在签完合同之后就装修事宜达成合意，反诉原告补偿提供的5万元，POS单是反诉原告本人操作的，可以证明是双方达成了合意。本院审核后对上述证据的真实性予以确认。（四）反诉被告就反诉部分另行提交的证据：反诉原告认为真实性无法确认，且反诉原告没有收到律师函，律师函描述的内容不客观、不真实。本院审核后认为该组证据不能证明待证事实，对证据的证明力不予确认。本院根据双方当事人的陈述以及确认的有效证据，认定下列事实：（一）2016年5月30日，迈力物业公司（乙方）与姚晓霞（甲方）就姚晓霞购买的杭州市余杭区凯迪运河印象3幢721室房屋出租给迈力物业公司达成协议，姚晓霞在相应房屋租赁合同中签名，并将合同交于迈力物业公司，以便迈力物业公司完成签章手续。同时，姚晓霞就该凯迪运河印象3幢721室房屋签订装修委托协议一份，姚晓霞签字后，亦将该装修委托协议交由上海迈力物业公司。同日，姚晓霞与杭州金兰置业有限公司就案涉房屋签订《浙江省商品房买卖合同》，约定姚晓霞向杭州金兰置业有限公司购买案涉房屋，房屋交付时间为2016年12月31日前。2017年3月9日，迈力物业公司将盖完章的房屋租赁合同交于姚晓霞，姚晓霞向原告迈力物业公司出具承诺一份，载明“姚晓霞承诺在2017年3月17日之前把3幢721房屋的钥匙送过来.合同收到一份（已撕破）”。2017年3月17日，被告姚晓霞向原告发送律师函，通知原告解除双方签订的《房屋租赁合同》。（二）双方签订的《房屋租赁合同》第二条租赁条件约定如下：“1、租赁期限：以甲方办完装修交付手续并将钥匙转交乙方后两周后起算（即第15天起算），从起算之日起十年整，具体日期由双方在交付时书面确定。2、交房日期：甲方预计在2016年12月31日前将该房屋交付乙方（如交付时间延迟，则正常顺延）。”第三条租金及支付方式的部分约定如下：甲方抵扣后实付购房款总金额500000元。租赁期为十年，第一年，购房款总金额*5%（已抵扣购房款），第二年购房款总金额*5%（已抵扣购房款），第三年实付购房款总金额*6%，约30000元，第四年实付购房款总金额*6%，约30000元，第五年实付购房款总金额*7%，约35000元，第六年实付购房款总金额*7%，约35000元，第六年结束后可选择是否继续统一经营管理。关于合同的生效，双方签订的《房屋租赁合同》中有两处约定，其中位于合同开篇处的约定为“本协议自签订之日起生效”，位于合同最后一条的约定为“本协议的生效日期根据本协议第二条的约定确定，至租赁期届满之日止失效”。本院认为：原、被告已完成房屋租赁合同的签章，该房屋租赁合同依法成立。《房屋租赁合同》中对于合同的生效做了相互矛盾的约定，视为双方未就合同的生效达成一致意见，故案涉房屋租赁合同是否生效依据《中华人民共和国合同法》的规定确定，即合同自成立时生效。依法成立并生效的合同对双方均有约束力，各方均应按照约定履行合同义务。原告迈力物业公司诉请被告姚晓霞履行合同义务，交付房屋，理由充分，本院予以支持。原告虽迟延交付房屋租赁合同，但被告接收《房屋租赁合同》后，书面承诺于2017年3月17日之前交付案涉房屋钥匙，故原告该迟延交付行为并不足以构成被告（反诉原告）单方解除合同的理由。原、被告未就合同解除事宜达成一致意见，且不符合法定解除条件，故被告于2017年3月17日单方向原告发送律师函通知解除双方签订的《房屋租赁合同》的行为并不导致原被告之间的《房屋租赁合同》解除，被告（反诉原告）要求确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。原、被告双方均未提供有效证据证明其遭受的损失，故对原告要求被告赔偿10000元的诉讼请求及被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿15000元的诉讼请求均不予支持。关于被告反诉主张中涉及的《装修委托协议》及装修款部分的诉讼请求，因该部分诉讼请求系原、被告之间的《装修委托协议》引起的纠纷，与本案审理的房屋租赁合同纠纷系不同的法律关系，并不在本案审理范围内，故对该部分诉讼请求，本案中不予处理，被告（反诉原告）姚晓霞可另行主张。综上，原告的诉讼请求合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）姚晓霞应继续履行其与原告（反诉被告）上海迈力物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》，并于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）上海迈力物业管理有限公司交付杭州市余杭区凯迪运河印象3幢721室房屋。二、驳回原告（反诉被告）上海迈力物业管理有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告姚晓霞的全部诉讼请求。本诉案件受理费25元，由原告上海迈力物业管理有限公司负担12.5元，被告姚晓霞负担12.5元；反诉案件受理费712.5元，由反诉原告姚晓霞负担。原告（反诉被告）上海迈力物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内到本院申请退费，被告（反诉原告）姚晓霞于本判决生效之日起七日内，向本院缴纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。代理审判员 孟 斌二〇一七年十二月二十五日书 记 员 周鹏菲?*ArabicDash?-12-??*ArabicDash?-1-?