广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深中法房终字第1737号
上诉人（原审原告）：深圳市市场监督管理局。
上诉人（原审原告）：深圳市市场监督管理局南山分局。
两上诉人共同委托代理人：拜小军，广东海埠律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：田学海，广东海埠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市中新实业有限公司（现更名为深圳中新实业有限公司）。
委托代理人：叶雪艳，广东远明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市凯虹实业股份有限公司。
上诉人深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局因与被上诉人深圳市凯虹实业股份有限公司（以下简称凯虹公司）、深圳市中新实业有限公司（以下简称中新公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2013）深南法民三初字第363号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，被上诉人凯虹公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：深圳市南山区麻雀岭某某大厦1栋1-5层、6A房的权利人为深圳市市场监督管理局，其中6A房建筑面积463.75平方米，用途为厂房。
深圳市南山区麻雀岭某某大厦1栋6B房（以下简称涉诉房产）的权利人为中新公司，建筑面积272平方米，登记日期为1998年12月9日，用途为厂房。
深圳市南山区麒麟路西侧某某花园202、206房的权利人为李伟，权利份额为100%，该两套房产于2004年12月21日由中新公司经三级转移登记至李伟名下，转移方式为买卖。
1998年12月30日，深圳市市场监督管理局（乙方）与凯虹公司（甲方）签订《房地产转让协议书》，约定：甲方将深圳南山区麻雀岭某某大厦一至五层及6A房转让给乙方，总价款21296293.5元，以及其他内容。
1999年10月10日，凯虹公司向深圳市市场监督管理局南山分局出具《承诺书》，载明：“深圳市工商行政管理局南山分局：我公司于1998年12月30日与深圳市工商行政管理局签订了关于转让“某某大厦”的《房地产转让协议书》。协议书中列明所转让给市工商行政管理局的建筑物面积为11511.51平方米，转让价格为1850元／平方米，总计21296293.5元。在以上建筑面积之外，其第六层有3间房屋，面积约272平方米产权为深圳市中新实业公司所有，由于当时该公司老领导离任，新领导没到任，致使我公司与其协商调房或转让之事未能及时得到落实。现我公司承诺，在最后一笔款即5648146.75元支付之前，我公司负责保证把该3间房屋的产权转让到贵局名下，价格不超过1850元／平方米，希望得到贵局的配合。另，大厦底层有一间不规则型房屋，面积约100多平方米，不属大厦整体建筑范围内，我公司将视贵局的要求作出协调置换或维持原状、不予干涉。保证该大厦完整的交给贵局”。
1999年12月30日，凯虹公司作出《关于凯虹公司转让某某大厦遗留问题处理建议》，载明：“该大厦于1998年12月16日整栋转让给了贵局，楼顶宿舍有两间272平方米不包括在该栋大厦转让之内面积，楼顶两间宿舍属中国银行下属中新实业公司由法院判决所得，为了完善该栋大厦完整性，我公司经与中新公司协商同意，将中新公司现有的272平方米宿舍以每平米2250元购买过来，按1850元／平方米转给贵局。过户的一切费用不用贵局承担，如贵局同意，我公司立即办，以上建议妥否，请贵局回复”。
庭审中，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局提供了凯虹公司（乙方）与中新公司（甲方）于2000年1月26日签订的《房屋互换协议》复印件，载明：双方本着互惠互利则，经友好协商，就双方互换房屋的有关事项达成如下协议；一、甲方将自己名下座落在麻雀岭某某大厦六楼中的272平方米商品房按每平方米2300元转让给乙方，房价共计625600元，乙方表示同意接受。二、乙方将座落在马家龙的商品房彩虹居虹景阁202、206房，面积各为94.6平方米，每平方米3455元转让给甲方，共计189.2平方米，总价款653686元，甲方同意受让。三、鉴于甲方房屋已租给他人使用，故乙方要求甲方清退所有住户并保持房屋的现状。四、乙方要求甲方将某某大厦六楼的272平方米房产过户办证到深圳市工商局名下，过户办证的费用按有关规定负担，即甲方只负责自己应承担的费用，属于受让人的费用则由受让人负担，以及其他内容。中新公司认为该证据为复印件，对该证据的真实性不予确认，并向原审法院陈述，深圳兆邦基实业有限公司于2012年底通过参加竞拍的方式取得中新公司的全部股权后，未发现该协议原件及相关资料，中新公司通过买卖转让方式取得彩虹居虹景阁202、206房，并无房屋互换的说法。
2000年2月3日，深圳市市场监督管理局南山分局（乙方）与凯虹公司（甲方）签订《房地产转让补充协议》，载明：“甲乙双方于1998年12月30日签定的转让协议，原某某大厦六楼所属深圳市中新实业有限公司272平方米未计积入一次性转让给贵局总面积11511.51平方米之内，为了贵局使用和管理方便，我公司本应按转让价1850元／平方米转让给贵局，但考虑此因素属我公司疏忽，现决定无偿转让给贵局，贵局酌情考虑，能否理解我公司之诚意，由贵局宽慈。就此双方达成具体协议条款如下：一、甲方出资向深圳市中新实业有限公司购回原某某大厦六楼房屋及产权证272平方米无偿赠送给深圳市工商行政管理局长期使用，所有权和使用权按国土局房产证确的权益和时间相同。按现行政策规定房产到期后可继续顺延使用，顺延使用时间和权益与国家有关规定一致。二、甲方承诺上述转让面积作为无偿赠送给乙方，并把272平方米的房产证交给乙方保管。如乙方需要过户，过户费由乙方全部承担。甲方负责将办证过户所需资料交给乙方，并协助办理过户到深圳市工商局名下。三、乙方在签订本补充协议后，随即付清原协议规定之全部价款。春节前先付300万元，春节后相关手续办完再付清余款。四、本协议依据1998年12月30日双方签订的协议制定，经双方代表签字之日起生效，具有同等的法律效力”。中新公司在“见证单位”处盖章，时间为2000年2月29日。
庭审中深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局提供了记账凭证、支票存根等证据，拟证明深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局已经支付完毕21296293.5元的房价款，中新公司对此无异议，但认为与其无关。
深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局提供了深圳市市场监督管理局南山分局与案外人深圳市易路通商务服务有限公司于2012年12月31日签订的《房屋租赁合同》，拟证明深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局实际控制涉诉房产；庭审中深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局陈述其自2000年起实际控制涉诉房产，中新公司陈述1998年起涉诉房产曾作为中新公司的员工宿舍使用，但之后由于体制及历史原因，一直由深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局在使用，中新公司更换股东后，为理清资产，完成交接手续，多次与深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局交涉，但深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局不予理会，且继续违法占有、使用涉诉房产。
2008年4月8日，中新公司向深圳市市场监督管理局发函，载明：“位于南山区的某某大厦六楼272平方米房产权虽在我司名下，但自2000年始至今一直由贵局管理和支配使用，贵局也一直未能办理转名过户手续，期间的国有土地使用费也一直由我公司垫交支付。现函告贵局，请你们将2005年和2006年的国土使用费7320元及2007年的国土使用费3284元，两年合计壹万零陆佰零肆元（10604）付给我司，我司将国土使用费收费凭证原件移交贵局，以及其他内容”；深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局亦提供了发票、客户凭证等证据，拟证明中新公司已以其名义缴纳了土地使用费，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局亦将该部分款项支付给中新公司，中新公司陈述及时上述函件、发票、客户凭证系真实的，也只能证明涉诉房产属于中新公司所有，且中新公司在支付土地使用费。
庭审中，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局明确深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司之间系房屋买卖合同关系，但《房地产转让补充协议》的主体系深圳市市场监督管理局南山分局、凯虹公司及中新公司，中新公司虽不是《房地产转让协议书》的合同当事人，但凯虹公司在履行合同时没有将附随的整体转让义务履行完毕，故深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局与中新公司系房屋买卖合同关系；中新公司陈述其与深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局之间不存在法律上的关系。
深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局在原审的诉讼请求：1、判令凯虹公司、中新公司继续履行《房地产转让协议书》及相关协议约定，立即将位于深圳市南山区麻雀岭某某大厦1栋6B的房屋产权过户至深圳市市场监督管理局名下；房屋现有价值约为272万元，以评估结果为准）；2、若因凯虹公司、中新公司原因导致上述诉讼请求1中的房屋产权无法过户至深圳市市场监督管理局名下，则判决凯虹公司、中新公司共同向深圳市市场监督管理局赔偿房屋现有价值272万元（以评估结果为准）。3、本案诉讼费用由凯虹公司、中新公司共同承担。原审庭审中，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局撤回第二项诉讼请求。
原审法院认为，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局明确以房屋买卖合同纠纷为案由向凯虹公司、中新公司主张合同权利，故本案首先应明确房屋买卖合同法律关系的主体。深圳市市场监督管理局与凯虹公司签订的《房地产转让协议书》明确约定深圳市市场监督管理局与凯虹公司系合同当事人，且该协议书已经实际履行完毕，原审法院予以确认；深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司签订的《房地产转让协议补充协议》载明的合同主体为深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司，中新公司在“见证单位”处签章，该补充协议名为“房地产转让协议补充协议”，实际为深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司为履行《房地产转让协议书》而签订的从合同性质的赠予合同，该补充协议无约定中新公司具体权利义务内容的合同条款，故原审法院对中新公司陈述其仅为该补充协议的见证人而非合同当事人的抗辩意见予以采信，原审法院确认《房地产转让协议补充协议》的合同当事人为深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司；深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局提供了《房屋互换协议》的复印件，中新公司未举证购买彩虹居虹景阁202、206房出资情况，但深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局负有证明该《房屋互换协议》真实性的举证责任，但因该《房屋互换协议》为复印件，且中新公司不予确认，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局关于《房屋互换协议》为系真实存在的陈述，证据不足，故原审法院不予采信；即使《房屋互换协议》真实存在，《房屋互换协议》合同当事人应为凯虹公司与中新公司，并非深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局，中新公司亦非深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司之间《房地产转让协议》及《房地产转让协议补充协议》的合同当事人，综上，根据合同相对性原则，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局以中新公司为房屋买卖合同关系之合同当事人为由，要求中新公司承担相应的合同责任，无事实及法律依据，原审法院不予支持。
关于深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局诉请凯虹公司将涉诉房产过户至深圳市市场监督管理局名下的诉讼请求，虽深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司签订了的《房地产转让协议补充协议》，且深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局已经实际占有、使用涉诉房产，但涉诉房产现登记在中新公司名下，中新公司亦主张对涉诉房产享有所有权、不受深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司之间的《房地产转让协议补充协议》的约束，凯虹公司履行该《房地产转让协议补充协议》中“负责将办证过户所需资料交给乙方，并协助办理过户到深圳市工商局名下”之合同义务的前提条件尚未成就，故对于深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的该项诉讼请求，原审法院不予支持。
凯虹公司经原审法院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其自身诉讼权利的自由处分。
综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，并经原审法院审判委员会讨论，判决如下：驳回深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的全部诉讼请求。
案件受理费28560元，保全费5000元，由深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局负担。
上诉人深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局不服原审判决，向本院提起上诉。请求：
一、撤销（2013）深南法民三初宇第363号民事判决书，发回重审或改判凯虹公司、中新公司将位于深圳市南山区麻雀岭某某大厦1栋6B房产过户到深圳市市场监督管理局名下。
二、判令凯虹公司、中新公司承担本案一、二审程序的全部诉讼费用。
事实及理由：一、一审法院事实认定错误。一审法院将《房地产转让协议书》与《房地产转让补充协议书》视为两份完全独立的合同，由此产生错误的事实认定和推断，一审法院的错误事实认定分别为：1、一审法院错误认定《房地产转让协议书》已经履行完毕，割裂《房地产转让协议书》与《房地产转让补充协议书》两份协议书的整体关系。2、一审法院错误将《房地产转让补充协议书》项下的买卖合同关系认定为赠与合同关系，并认定该补充协议的合同当事人为南山分局与凯虹公司，将诉争房产与“某某大厦”1栋整体转让相分离。3、一审法院错误将《房地产转让补充协议书》认定为《房地产转让协议书》的从合同。下文将详述一审法院错误认定的原因和反驳理由。
二、《房地产转让协议书》与《房地产转让补充协议书》的法律关系。深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局认为，《房地产转让协议书》与《房地产转让补充协议书》针对的是同一交易标的物，《房地产转让补充协议书》是对《房地产转让协议书》未明确事项进行补充约定，南山分局仅是受深圳市市场监督管理局的委托，代表深圳市市场监督管理局在补充协议上盖章，两份协议书不可分割。深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司所涉房地产转让标的物是“某某大厦”l栋全部房产及配套物业，诉争房产属于转让标的物的一部分。对于该主张，有如下事实可以证明：1、《房地产转让协议书》第三条约定，甲方转让给乙方自有合法物业“某某大厦”1栋共六层楼房（协议书中标明该物业座落于南山区麻雀岭工业村第4栋），包括围墙内空地及附着物、楼房内建筑设备、水电设备和消防设备，一次性整体转让，作为深圳市工商局南山分局办公之用。由此可见，《房地产转让协议书》转让标的物是“某某大厦”1栋全部房产及配套物业；2、1999年10月10日，凯虹公司出具了一份《承诺书》，承诺将诉争房产一并转让，转让均价与“某某大厦”1栋其他房产一致；3、1999年12月30日，凯虹公司对“某某大厦”遗留问题提出处理意见，建议完成“某某大厦”1栋的整体转让；4、2000年2月3日，凯虹公司与深圳市市场监督管理局南山分局签署《房地产转让补充协议书》，凯虹公司承认其在整体转让中存在过错（疏忽），愿意将诉争房产交付给南山分局，并同意协助将房产证过户到深圳市市场监督管理局名下。上述事实可以推论出如下结论：1、双方当事人在《房地产转让协议书》项下真实意思表示是将“某某大厦”1栋整体转让；2、签署《房地产转让补充协议书》是为了明确《房地产转让协议书》中被疏忽的标的物（即本案诉争房产）的归属问题，并不涉及对新的标的物进行转让；3、诉争房产是《房地产转让协议书》项下被疏忽部分的标的物，双方当事人并没有产生新的法律关系，原审法院认定的赠与关系并不存在。《房地产转让补充协议书》明确记载“考虑到我公司（注：指凯虹公司）疏忽，现决定无偿转让给贵局”。由此可见，凯虹公司将诉争房产转让给深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局却没有获取对价是基于其在《房地产转让协议书》签订及履行过程中的过错（疏忽），即以免费转让诉争房产作为其弥补过错的方式，而不是原审法院认定的赠与合同关系。4、《房地产转让协议书》项下的转让标的物是“某某大厦”1栋整体转让，由于诉争房产依然登记在中新公司名下，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的合同权利没有完全得以实现，因此，《房地产转让协议书》并没有履行完毕。
三、一审法院错误认定《房屋互换协议》的真实性。一审法院仅以《房屋互换协议》为复印件、中新公司不予确认就否定了《房屋互换协议》的真实性，一审法院机械的理解和运用证据规则，将各个相互关联的证据分开而无视其与《房屋互换协议》的关联性，以至作出错误的事实认定。在本案中，诸多事实直接或间接证明《房屋互换协议》的真实性，具体如下：1、1999年12月30日，凯虹公司对“某某大厦”遗留问题提出处理意见，凯虹公司拟通过向中新公司购买诉争房产向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局交付，以完成“某某大厦”l栋的整体转让。凯虹公司与中新公司签署《房屋互换协议》具有合理的动因。2、根据房屋登记部门的产权登记显示，中新公司已经获得彩虹居虹景阁202、206房的产权。中新公司名下的物权登记与《房屋互换协议》第二条相互吻合。3、中新公司没有证据证明其获得彩虹居虹景阁202、206房产权的合法渠道，其也没有证据推翻《房屋互换协议》关于房屋互换的主张。4、《房地产转让补充协议书》明确约定凯虹公司将从中新公司回购诉争房产，然后交付给深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局。中新公司在《房地产转让补充协议书》予以确认。由此可以推定，凯虹公司与中新公司已经就诉争房产的转让和交付达成了一致，且中新公司同意配合向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局交付诉争房产。《房地产转让补充协议书》的内容和中新公司的盖章确认行为均有效印证《房屋互换协议》的真实性。5、中新公司来函索要其垫付的土地使用费并附随收费凭证，中新公司认为自己并非诉争房产的真正权利人，深圳市市场监督管理局才是诉争房产的真正权利人。因此，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局认为，综合上述证据来看，《房屋互换协议》真实性已经达到高度盖然的标准。中新公司反驳《房屋互换协议》的真实性，应当证明其获得彩虹居虹景阁202、206房产权并非根据《房屋互换协议》项下的房屋互换，或证明凯虹公司与中新公司在签署《房地产转让补充协议书》时，就凯虹公司从中新公司回购诉争房产是通过其他方式进行而非《房屋互换协议》项下的房屋互换。在本案中，中新公司有条件、有能力也有义务提供获得彩虹居虹景阁202、206房产的相关证据，但其并未向一审法院提供，应承担对其不利的法律后果。
四、中新公司对诉争房产归属的自认问题。2008年4月8日，中新公司致函深圳市市场监督管理局，中新公司表示，诉争房产虽然登记在中新公司名下，但一直由深圳市市场监督管理局管理和使用，也未办理过户手续，期间国有土地使用费由中新公司垫付，并要求深圳市市场监督管理局返还其垫付的费用，中新公司随函附有国有土地使用费收费凭证原件。从中新公司来函的内容以及向深圳市市场监督管理局索要其垫付的土地使用费可以推断出如下事实：1、中新公司在来函中主张“某某大厦6楼272平方米产权虽然在我司名下”，表示中新公司认为诉争房产并不归其所有；2、中新公司在来函中声称“贵司一直未能办理转名过户手续”，表示中新公司知道诉争房产应当过户给深圳市市场监督管理局；3、中新公司在来函中主张“期间国有土地使用费由我司垫付”，表示中新公司认为自己并不应当支付土地使用费，由此可见，中新公司并不认为自己是诉争房产的真正权利人；4、中新公司来函索要其垫付的土地使用费并附随收费凭证，中新公司认为深圳市市场监督管理局才是诉争房产的真正权利人。
五、关于中新公司在本案法律关系中的法律地位。一审法院认为，在《房地产转让补充协议书》中，中新公司只是见证人，并非合同当事人，因此，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局无权依据合同关系向中新公司主张权利。但深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局认为，在《房地产转让补充协议书》中，虽然中新公司被标记为见证单位，但真正的法律关系并非如此。1、2000年元月，中新公司与凯虹公司签署《房屋互换协议》，按照约定中新公司应当将诉争房产交付给深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局，中新公司对此予以认可，即中新公司应当向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局履行债务；2、在《房地产转让补充协议书》中，凯虹公司已明确披露交付房产登记在中新公司名下，需要回购后交付，对此，中新公司予以盖章确认；3、中新公司在《房屋互换协议》的权利已经全部实现，但尚未履行向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局交付房产的义务；4、由此可见，在关于诉争房产的转让和交付中，中新公司并非没有权利义务关系的见证人，正是因为《房地产转让补充协议书》约定需要将诉争房产交付给深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局，才使得中新公司享有《房屋互换协议》项下获取彩虹居虹景阁202、206房产权的权利。中新公司对《房地产转让补充协议书》予以盖章确认，足以使得深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局相信中新公司同意履行将诉争房产交付给深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的义务，中新公司的盖章确认行为使得深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局对诉争房产产生了信赖利益；5、2008年4月8日，中新公司来函向深圳市市场监督管理局索要其垫付的土地使用费，可以判断中新公司知道深圳市市场监督管理局才是诉争房产的真正权利人，中新公司只不过是暂时的登记权利人，最终应当过户给深圳市市场监督管理局，中新公司是债务履行方，而不是单纯的见证方；6、中新公司加入债务履行（即向深圳市市场监督管理局交付诉争房产）获得了相应的对价，即获取彩虹居虹景阁202、206房的产权的权利，而房屋登记资料显示，彩虹居虹景阁202、206房已经登记在中新公司名下，中新公司加入债务履行的对价已经全部实现。因此，中新公司在《房屋互换协议》和《房地产转让补充协议书》项下享有权利、承担义务，中新公司的盖章确认行为使得深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局对诉争房产产生了信赖利益。中新公司对于凯虹公司向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局交付诉争房产的债务履行行为，构成债务加入。中新公司成为深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的债务人，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局有权根据《房屋互换协议》和《房地产转让补充协议书》的约定，主张中新公司向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局交付诉争房产。
六、凯虹公司和中新公司应当履行合同义务，不存在条件尚未成就的问题。一审法院认定《房地产转让补充协议书》属于附条件履行的合同，因前提条件尚未成就，故不支持深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局要求凯虹公司、中新公司履行合同义务的主张。一审法院的错误在于：l、一审法院错误将中新公司认定为非合同当事人；2、凯虹公司和中新公司在合同项下的权利已经全部实现，不存在任何抗辩权；3、凯虹公司和中新公司协助将诉争房产办理到深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局名下不需要其他条件，一审法院认定的“前提条件”根本不存在。
七、结论。综上，一审法院在本案核心事实认定和法律关系的认定方面存在诸多错误。《房地产转让协议书》和《房地产转让补充协议书》属于不可分割的合同，诉争房产是交易标的物的一部分而不是另行赠与。中新公司通过签署《房屋互换协议》和《房地产转让补充协议书》加入债务履行，应当对深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局履行债务，且中新公司为履行债务而获得的对价已经全部实现，凯虹公司和中新公司向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局交付房产不存在任何障碍，也无需任何其他条件。深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局有权要求凯虹公司和中新公司履行合同义务，将诉争房产过户到深圳市市场监督管理局名下。
中新公司答辩称，一、《房地产转让协议书》已经履行完毕，涉案房产不在该协议涵盖范围内。1、该协议第四条明确约定：上述房地产物业建筑面积11511.51平方米。同时，在该协议的附件一“某某大厦建筑主体及其附属建筑物、设施目录”中对每一层面积做了罗列，其中第六层面积为463.75平方米。而根据深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局提供的证据八，某某大厦11511.51平方米（包括第六层463.75平方米）房地产所有权均已经登记在深圳市市场监督管理局名下了。可见，《房地产转让协议书》已经履行完毕，诉争房产272平方米根本就不包含在该协议履行范围内。2、1999年10月10日凯虹公司向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局出具的《承诺书》中也明确表示了“在以上建筑面积之外，其第六层有3间房屋，面积约272平方米产权为深圳市中新实业有限公司所有”。由此可判断诉争房产272平方米不在该协议涵盖范围内。3、1999年12月30日《关于凯虹公司转让某某大厦遗留问题处理建议》中，凯虹公司再次表示“该大厦于1998年12月16日整栋转让给了贵局，楼顶宿舍有两间272平方米不包括在该栋大厦转让之内面积，楼顶两间宿舍属于中国银行下属中新实业公司由法院判决所得”。由此足可判断诉争房产272平方米不在该协议涵盖范围内。
二、《房地产转让协议补充协议》名为补充协议，实质上是一份独立的赠与合同。《房地产转让协议补充协议》于2000年2月3日，由深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司签订，虽然名为房地产转让协议书的补充协议，但实际上却独立于《房地产转让协议书》，是一份完全独立的赠与合同，凯虹公司承诺其出资向中新公司购回诉争房产后无偿赠送给深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局。中新公司认为，该赠与合同存在以下问题：1、赠与财产为诉争房产，其所有权属于中新公司，凯虹公司无权处理他人财产。因此，该赠与合同无效。2、即使赠与合同有效，其也是附条件合同。所附条件为凯虹公司向中新公司购回诉争房产后再无偿赠送。但凯虹公司至今未向中新公司出资购买诉争房产，合同所附条件未成就，因此，凯虹公司不需向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局进行赠与。3、我国《合同法》第186条明确规定：赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。凯虹公司已经以其实际行为表明其不想继续向深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局赠与诉争房产。4、《补充协议》第三条“乙方（深圳市市场监督管理局南山分局）在签订本补充协议后，随即付清原协议规定之全部价款。春节前先付300万元，春节后相关手续办完再付清余款”，该条款中所指向的付款义务是由《房地产转让协议书》设定的，《补充协议》并未对深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局设定新的义务。且，根据深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局提供的付款记录，其已经实际付清了《房地产转让协议书》中的全部购房款。在“未办理相关手续”的情况下，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局仍然付清款项，说明其已经接受无法取得诉争房产产权的事实了。
三、《房地产转让协议书》及《房地产转让协议补充协议》均由深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司签订，中新公司虽在《房地产转让协议补充协议》上盖章，但其地位是见证单位，而非直接的合同当事人。中新公司不是上述两份合同的当事人，不受上述两份合同的约束。
综上所述，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的上诉缺乏事实和法律上的依据，请依法驳回其全部上诉请求。
庭审中补充答辩：关于《房屋互换协议》的真实性问题，中新公司在一审已作出了书面回应，对《房屋互换协议》不予确认，中新公司并非依据《房屋互换协议》取得彩虹居虹景阁202、206房产权。关于土地使用费的问题，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局是在一审庭审当庭提出的，中新公司当时指出过了举证期限不予质证，真实性无法得到确认，即使能够确认真实性，也只能说明产权是属于中新公司，只是因为深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局实际占有使用该272平方米的房屋，中新公司未收取租金，所以让深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局支付土地使用费，并不能导致涉案房产归属的自认问题。
凯虹公司未作答辩。
经本院审理查明，原审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查，中新公司在二审期间向深圳市市场监督管理局和深圳市市场监督管理局南山分局发出《关于深圳中新实业公司撤销“见证”的函》，表示中新公司撤销对凯虹公司与深圳市市场监督管理局南山分局签订《房地产转让协议补充协议》的见证，二审庭审时申明如果深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局认为中新公司也是涉案房产的赠与方之一，则中新公司撤销赠与。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局主张中新公司、凯虹公司继续履行合同并将涉案房屋产权过户至深圳市市场监督管理局名下，其请求权的事实基础是涉案的《房地产转让协议书》、《房地产转让协议补充协议》以及《房屋互换协议》和2008年4月8日中新公司给深圳市市场监督管理局函件等，法律依据是合同法相关规定。本院根据本案事实并考察上诉理由认为，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的诉讼请求事实和法律依据不足。理由分析如下：
就中新公司而言，首先，中新公司并非《房地产转让协议书》和《房地产转让协议补充协议》的合同一方，两份协议的当事人明确写明是深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司，中新公司在《房地产转让协议补充协议》“见证单位”处盖章的行为仅起见证作用，没有证明其是补充协议当事人的法律意义；其次，《房地产转让协议书》的标的物不包含涉案272平方米房产。从该协议约定的面积以及协议的附件一罗列的面积可证明涉案房产不在转让范围内，而《房地产转让协议补充协议》以至于凯虹公司向深圳市市场监督管理局南山分局出具的《承诺书》和凯虹公司作出《关于凯虹公司转让某某大厦遗留问题处理建议》更明确载明涉案房产所有权属于中新公司，实际上，涉案房产早于《房地产转让协议书》即登记在中新公司名下，不可能在转让范围内；再次，《房地产转让协议补充协议》对中新公司不具有法律约束力，中新公司不是该补充协议的合同一方，且协议中无约定中新公司具体权利义务内容的合同条款，该补充协议实际是深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司为履行《房地产转让协议书》而签订的从合同性质的赠予合同，与中新公司无涉，即使认定中新公司因见证以及2008年4月8日给深圳市市场监督管理局函件的行为构成对凯虹公司赠予之债的加入，成为共同赠予人，中新公司在二审庭审时已经明确表示撤销赠予行为，其撤销行为符合《中华人民共和国合同法》第一百八十六条的规定，本院予以确认。上述2008年4月8日中新公司向深圳市市场监督管理局出具的函件，其内容涉及房屋使用及土地使用费的支付问题，并写明涉案房产登记在中新公司名下，不存有中新公司自认涉案房产归属深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的含义；至于《房屋互换协议》的真实性问题，鉴于其为复印件，而中新公司不予确认，该《房屋互换协议》依法不能作为证据使用，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局认为《房屋互换协议》真实存在，依据不足。综上，中新公司与深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局之间不存在房屋买卖法律关系，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局诉请判令中新公司继续履行合同并将涉案房屋产权过户至深圳市市场监督管理局名下，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。
就凯虹公司而言，凯虹公司虽然与深圳市市场监督管理局南山分局签订《房地产转让协议补充协议》，承诺其出资向中新公司购回涉案房产后无偿赠送给深圳市市场监督管理局南山分局，但该《房地产转让协议补充协议》实际上是一份附条件的赠与合同，由于涉案房产登记在中新公司名下，产权属于中新公司，而本案证据不能证实凯虹公司已购回涉案房产，中新公司亦主张对涉案房产享有所有权、不受深圳市市场监督管理局南山分局与凯虹公司之间的《房地产转让协议补充协议》的约束，凯虹公司履行该《房地产转让协议补充协议》中“负责将办证过户所需资料交给乙方，并协助办理过户到深圳市工商局名下”之合同义务的前提条件尚未成就，原审据此不支持深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局对凯虹公司的诉讼请求并无不当。
综上，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，深圳市市场监督管理局、深圳市市场监督管理局南山分局的上诉理由不能成立，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费人民币57120元，由上诉人深圳市市场监督管理局负担28560元，由深圳市市场监督管理局南山分局负担28560元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 杨 潮 声
代理审判员 唐 毅
二〇一五年三月六日
书 记 员 邹俊辉（兼）