山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终9447号
上诉人（原审原告）：于会霞。
委托诉讼代理人：刘宝宏，山东润世律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郭毓霆，山东润世律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：青岛中天嘉合置业有限公司。
法定代表人：张代信，董事长。
委托诉讼代理人：江崇涛，山东文鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：栾亚红，山东文鼎律师事务所律师。
上诉人于会霞因与被上诉人青岛中天嘉合置业有限公司（以下简称中天嘉禾公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2016）鲁0282民初2236号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人于会霞的委托诉讼代理人刘宝宏、郭毓霆，被上诉人中天嘉禾公司的委托诉讼代理人栾亚红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人于会霞上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实与理由：1、于会霞对涉案房屋质量申请鉴定，一审法院委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所进行鉴定，该鉴定所仅对房屋进户大客厅东立面窗户周围的漏水和壁纸发霉一处问题进行了鉴定，鉴定结果确认根本原因是其东侧高窗安装施工不当，证实窗框四周与墙体间隙密封不严造成的。该部分责任明确，一审法院却以中天嘉禾公司承诺维修为由，驳回于会霞要求中天嘉禾公司履行维修义务的诉讼请求，变相免除了中天嘉禾公司的维修义务，明显不当；2、一审法院在委托鉴定时仅是要求渗漏导致的装修受损部分进行了鉴定，鉴定机构仅在缩小的委托范围内进行鉴定，导致鉴定结果不完整，应对遗漏质量问题进行补充鉴定；3、于会霞在2013年12月接收涉案房屋后，即要求中天嘉禾公司对涉案房屋存在的质量问题履行维修义务，但中天嘉禾公司迟迟不履行维修义务。
被上诉人中天嘉禾公司答辩称，于会霞已于2016年2月将涉案房屋过户给案外人杨金山，于会霞不具有主体资格。中天嘉禾公司已于2017年10月将涉案房屋的所有质量问题修缮完毕。其他答辩意见同一审意见。
于会霞向一审法院起诉请求：1、中天嘉禾公司赔偿于会霞在涉案房屋可以正常使用前的租赁费损失。2、中天嘉禾公司赔偿于会霞因房屋需要维修，于会霞搬离涉案房屋和维修完毕后再次搬回的搬迁费用。上述两项于会霞暂时主张150000元。3、因为涉案房屋依然在保修期间，按照房屋买卖合同第23条，要求中天嘉禾公司继续履行维修义务。
一审法院认定的证据及事实：
于会霞提交证据如下：
1、《青岛市商品房预售合同》及商品房买卖合同补充协议，证明：2011年6月24日，于会霞和中天嘉合公司签订该合同，约定于会霞购买了中天嘉禾公司开发的即墨市温泉镇府东一路x号x号别墅一套。建筑面积681.6平方米，房屋总价14500107.14元，约定交付时间2011年12月30日；
2、房屋交接书及补偿协议，证明2013年12月25日，中天嘉禾公司才将涉案房屋交付于会霞；
3、房屋问题汇总书，证明2015年6月12日即带领中天嘉禾公司现场的维修人员和物业人员到房屋内指出多处墙体漏水，因漏水导致墙壁上所贴壁纸多处脱落。至2015年8月30日，中天嘉禾公司没有履行保修义务；
4、光盘一份，光盘内照片两宗，光盘的电子照片属性可以确定照片的形成时间。一宗是2015年6月16日，于会霞与中天嘉禾公司共同到现场核对需要保修的事项照片，于会霞向中天嘉禾公司一一指明，中天嘉禾公司工作人员用照相机拍摄记录。第二宗是2016年1月17日，于会霞到房屋内进行查勤，中天嘉禾公司仍然未履行保修义务。
中天嘉禾公司质证称，对证据1真实性无异议；对证据2真实性无异议，但是该证据恰好证明于会霞在接收时已经对房屋的配套设施进行了验收，房屋验收合格不存在质量问题，符合入住条件。补偿协议与本案无关联；对证据3的真实性无法确定，汇总中的壁纸、窗户等小问题在汇总上大部分已经修好，根本不存在于会霞所称影响居住问题。姜颖目前不是中天嘉禾公司员工，对她的签字不予认可；对证据4照片形成时间无法确定，无法证明于会霞所称的形成时间。从照片中看所出现的问题也主要是壁纸等小的问题，且壁纸发霉主要出现在门窗附近，这也说明该问题有可能系于会霞使用不当所造成，无法证明涉案房屋漏水是存在质量问题所致。另外从照片整体看，房屋根本不影响居住，对于会霞主张的房屋不能正常居住的损失没有事实依据。
经中天嘉禾公司对于会霞提交证据的质证，和经一审法院审核，一审法院对于会霞提交证据1、证据2的证明力予以采信；对证据3，中天嘉禾公司未能确认其真实性，一审法院对其真实性不予确认；对证据4的真实性予以确认。
中天嘉禾公司中天嘉合公司提交证据如下：
钥匙委托管理承诺书，证明于会霞是因个人原因长期不在涉案房屋内居住，因此根本不存在于会霞所称的租金及搬迁费损失。
于会霞质证称，对证据真实性无异议，该钥匙托管协议是一个格式条款，该内容是物业公司提供的日常管理服务，是基于业主和物业公司之间的相互信任所签订的，主要是用于业主不在时为业主提供便利制定的，不代表业主不在房屋内居住才将钥匙托管。
经于会霞对中天嘉禾公司提交证据的质证，和经一审法院审核，一审法院对中天嘉禾公司提交的钥匙委托管理承诺书的真实性予以确认。
在诉讼过程中，依于会霞的申请，一审法院依法委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所对涉案房屋漏水、内墙装饰发霉脱落的原因进行鉴定。2016年10月18日，青岛诚祥建筑工程司法鉴定所作出了鲁司鉴登字：370203067号司法鉴定意见书，该鉴定意见书的鉴定意见为：涉案房屋客厅内渗漏、装饰壁纸发霉脱落的根本原因是其东侧高窗安装施工不当，致外窗框四周与墙体间隙密封不严造成的。于会霞支付鉴定费16000元。对该司法鉴定意见书一审法院依法开庭进行了质证,于会霞对鉴定报告真实性无异议1、该鉴定不全面，涉案房屋内存在多次壁纸脱落，车库、台阶下端墙壁有漏水点一处，该鉴定报告对上述几点未做评估，仅对客厅外窗框导致的周边结果进行了鉴定，未涉及其他漏水点及脱落点。2、仅凭此报告也能证明中天嘉禾公司所销售的房屋存在质量问题。中天嘉合公司对鉴定报告真实性无异议，鉴定结论与现场检验不一致，该鉴定报告现场检验的漏水部分仅为该户客厅东侧墙体上方固定窗的上下部位，但鉴定结论为涉案房屋客厅内渗漏壁纸装修脱落的根本原因是东侧安装施工不当致外窗框四周与墙体间隙密封不严造成。该鉴定检查的房屋系客厅东侧的窗户，鉴定漏水的原因系密封胶开裂导致雨水渗漏，上述原因仅能导致客厅东侧墙体壁纸开裂而不能导致整个客厅内渗漏壁纸发霉脱落，从现场勘验看属鉴定报告描述的漏水部位外，该房屋不存在其他任何的渗漏部位。于会霞的房屋仅存在微小的壁纸脱落的质量问题，不存在于会霞所述称的质量问题。
青岛诚祥建筑工程司法鉴定所于2017年7月5日作出了青诚司鉴[2017]函字第60号复函，回复如下：“一、关于对于会霞的异议的回复：2016年8月25日现场勘验和2016年9月21日现场鉴定时，当事人均未提出地下室有渗漏情况，我所鉴定人也未能进入地下室，故未对地下室渗漏情况进行鉴定。收费时，仅按照2016年8月25日现场勘验时客厅的渗漏情况而确定的鉴定费，现在，如要补充鉴定，需另行委托，并重新缴纳鉴定费。另有二楼一房间部分壁纸漏贴、开胶等情况，不属委托范围，故我所未对其进行鉴定。二、关于对中天嘉禾公司所提异议的答复：我所青诚司鉴[2016]司鉴字第32号鉴定报告中第四部分“分析说明”第（三）条“现场检查情况”中第1款明确指出：“1、经室内检查，漏水部分为该户客厅东侧墙体上方固定窗的上下部位，该窗上下部位的壁纸有明显的因渗漏水而霉变痕迹，窗下部的壁纸已开裂”，未提及客厅的其他部位有渗漏、霉变现象，也不涉及其他部位，故第五部分“鉴定意见”中“涉案房屋客厅内渗漏、装饰壁纸发霉脱落……”的部位仅指“客厅东侧墙体上方固定窗的上下部位”，未扩大范围，请中天嘉禾公司正确理解。三、其他事项：2017年7月3日上午，我所鉴定人到现场进行了调查，于会霞提出扩大鉴定范围，我所未予接受，请于会霞另行委托补充鉴定。
于会霞对青诚司鉴[2017]函字第60号复函质证称，对复函真实性无异议，初次勘查时未能给现场问题进行全部勘验，对遗漏问题详见补充鉴定内容，对进门客厅东侧墙上漏水问题导致的壁纸发霉仅对壁纸进行打补丁式修补，违反施工规范造成严重色差。对一楼东侧小会客厅东窗和南窗上方均存在漏水，壁纸因水变色，东窗外墙上方存有明显裂缝，地下室部分存在两处漏水点并无鉴定阻碍，可直接进行现场勘验，但勘验人员并没进行勘察。另地下室北侧两间房屋顶部有明显漏水，均未进行勘察，包括其他部分我方均申请补充鉴定。
中天嘉禾公司对对青诚司鉴[2017]函字第60号复函质证称，对复函真实性无异议，在第一次勘查时，已经对房屋的全部情况进行了勘查，不存在遗漏问题。故中天嘉禾公司不同意于会霞进行补充鉴定。另外，根据复函可以确定，有问题的仅是客厅东侧墙体上方固定窗的上下部位，其他均不存在质量问题。且目前中天嘉禾公司已经对该涉案房屋的客厅东侧墙体固定窗进行了维修处理。
经当事人质证和一审法院审核，一审法院对青岛诚祥建筑工程司法鉴定所作出的鲁司鉴登字：370203067号司法鉴定意见书的证明力予以采信。
一审法院认定事实：
2011年6月24日，于会霞和中天嘉禾公司签订青岛市商品房预售合同，约定于会霞购买中天嘉禾公司开发的即墨市温泉镇府东一路9号芭东小镇别墅一套。建筑面积680.98平方米，房屋总价14500107.14元，约定房屋交付时间2011年12月30日。
2013年12月25日，中天嘉禾公司将涉案房屋交付于会霞。
2013年12月25日，于会霞签署钥匙委托管理承诺书，承诺因本人长期不在芭东小镇居住，为了便于房屋管理，本着相互信任的原则，经慎重考虑，自愿将户门钥匙交由青岛芭东物业服务有限公司临时代管。钥匙数量为2把；钥匙明细为：入户门、锅炉房各1把。
于会霞申请对涉案房屋漏水、内墙装饰发霉脱落的原因进行鉴定，青岛诚祥建筑工程司法鉴定所出具的鉴定意见为：涉案房屋客厅内渗漏、装饰壁纸发霉脱落的根本原因是其东侧高窗安装施工不当，致外窗框四周与墙体间隙密封不严造成的。“鉴定意见”中“涉案房屋客厅内渗漏、装饰壁纸发霉脱落……”的部位仅指“客厅东侧墙体上方固定窗的上下部位”。
在本案法庭辩论结束后，于会霞向法庭提交了补充鉴定申请书。
一审法院认为，于会霞和中天嘉禾公司于2011年6月24日签订的《青岛市商品房预售合同》，未违反法律禁止性的规定，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。
关于于会霞主张的中天嘉禾公司赔偿其在涉案房屋可以正常使用前的租赁费损失的诉讼请求。经鉴定机构鉴定，“客厅东侧墙体上方固定窗的上下部位渗漏、装饰壁纸发霉脱落的根本原因是其东侧高窗安装施工不当，致外窗框四周与墙体间隙密封不严造成的。”但客厅东侧墙体上方固定窗的上下部位渗漏、装饰壁纸发霉脱落并不能直接证明于会霞主张的租赁费损失，于会霞亦未能提交因涉案房屋存在质量问题而导致无法出租产生租赁费损失的事实证据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故于会霞主张的租赁费损失没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于于会霞主张中天嘉禾公司赔偿因房屋需要维修，于会霞搬离涉案房屋和维修完毕后再次搬回的搬迁费用的诉讼请求。2013年12月25日，中天嘉合公司将涉案房屋交付于会霞。2013年12月25日，于会霞签署因本人长期不在芭东小镇居住自愿将户门钥匙交由青岛芭东物业服务有限公司临时代管的钥匙委托管理承诺书。于会霞接收房屋的同一天就因长期不在涉案房屋居住将涉案房屋委托物业公司管理，故于会霞主张的搬离房屋和再次搬回的搬迁费用损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。
关于于会霞主张的因为涉案房屋依然在保修期间，按照房屋买卖合同第23条，要求中天嘉禾公司继续履行维修义务的诉讼请求。经鉴定机构鉴定，客厅东侧墙体上方固定窗的上下部位渗漏、装饰壁纸发霉脱落的根本原因是其东侧高窗安装施工不当，致外窗框四周与墙体间隙密封不严造成的。关于于会霞在本案法庭辩论结束后向法庭提交了补充鉴定申请书，因法庭辩论已经结束，对于会霞的补充鉴定申请，不予受理。在庭审中，于会霞要求中天嘉禾公司维修，中天嘉禾公司亦同意维修，就维修事项已经向于会霞释明，故对于会霞的该项诉讼请求，一审法院不予处理。
关于鉴定费16000元，于会霞申请对涉案房屋漏水、内墙装饰发霉脱落的原因进行鉴定，青岛诚祥建筑工程司法鉴定所出具的鉴定意见为：涉案房屋客厅内渗漏、装饰壁纸发霉脱落的根本原因是其东侧高窗安装施工不当，致外窗框四周与墙体间隙密封不严造成的。鉴定费16000元，由中天嘉合公司承担。
综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定判决：一、驳回于会霞的诉讼请求；二、青岛中天嘉合置业有限公司于判决生效后十日内支付于会霞鉴定费16000元。案件受理费3300元，由于会霞承担。
二审中，中天嘉禾公司提交涉案房屋买卖契约一份，证明涉案房屋于会霞已于2016年2月17日过户给案外人杨金山。于会霞对上述事实并无异议，主张其与杨金山已协调好由于会霞负责找中天嘉禾公司履行维修义务。二审查明的其他事实与一审查明事实一致。
本案经调解，各方当事人未能达成协议。
本院认为，于会霞和中天嘉禾公司于2011年6月24日签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。于会霞主张涉案房屋交接后，涉案房屋内出现渗漏及墙皮发霉脱落现象。对此，中天嘉禾公司不予认可。一审中，一审法院依法委托青岛诚祥建筑工程司法鉴定所对涉案房屋漏水、内墙装饰发霉脱落的原因进行鉴定。2016年10月18日，青岛诚祥建筑工程司法鉴定所作出了司法鉴定意见书。因该鉴定书是一审法院依法委托鉴定机构作出的，故本院对该鉴定书予以采信。该鉴定意见书的鉴定意见为：涉案房屋客厅内渗漏、装饰壁纸发霉脱落的根本原因是其东侧高窗安装施工不当，致外窗框四周与墙体间隙密封不严造成的。据此，中天嘉禾公司作为开发商，应对涉案房屋履行维修义务。一审中，中天嘉禾公司同意对涉案房屋进行维修，本院予以确认。于会霞主张因涉案房屋存在质量问题，导致其无法居住，中天嘉禾公司应赔偿其相关损失。但本案审理中，于会霞并未提交有效证据证明其存在租金损失，故本院对其该主张不予支持。现涉案房屋于会霞已于2016年2月17日过户给案外人杨金山，对于过户后因房屋质量造成的损失，于会霞无权主张，应由房屋所有权人依法主张。
综上，上诉人于会霞上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3300元，由上诉人于会霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢雄心
审判员 孙秀强
审判员 徐镜圆
二〇一八年一月三十日
书记员 韩明玉
书记员 吴苗苗