广东省阳春市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1781民初2166号
原告：关汉勋，男，1968年4月20日出生，汉族，广东省阳春市人，户籍住址：阳春市。
委托诉讼代理人：岑光明，男，广东中迪律师事务所律师。
被告：阳春市昊林达房地产开发有限公司，住所地：阳春市春城广场路1号妇女儿童活动中心三楼，统一社会信用代码：91441781677081973G。
法定代表人：吴国雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨志帮，男，阳春公职律师事务所律师。
原告关汉勋诉被告阳春市昊林达房地产开发有限公司（以下简称阳春昊林达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，于2016年12月6日公开开庭进行了审理。关汉勋的委托诉讼代理人岑光明，阳春昊林达房地产公司的委托诉讼代理人杨志帮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
关汉勋向本院提出诉讼请求：一、确认关汉勋与阳春昊林达房地产公司于2015年10月27日签订的两份《认购商品房买卖合同》无效；二、阳春昊林达房地产公司立即退还新时代广场C幢19层C1903号商品房的购房款523982元和支付利息（该利息以523982元为基数，按月利率3%的标准，从2015年10月27日起计算至返还清购房款之日止）给关汉勋；三、阳春昊林达房地产公司立即退还新时代广场C幢22层C2204号商品房的购房款566486元和支付利息（该利息以566486元为基数，按月利率3%的标准，从2015年10月27日起计算至返还清购房款之日止）给关汉勋；四、本案所有的诉讼费用由阳春昊林达房地产公司负担。事实和理由：2015年10月27日，关汉勋与阳春昊林达房地产公司协商一致，签订了两份《认购商品房买卖合同》，约定关汉勋分别以523982元和566486元的价格购买阳春昊林达房地产公司开发的新时代广场C幢19层C1903号商品房和C幢22层C2204号商品房。签订合同当日，关汉勋一次性履行了支付购房款的义务，并由阳春昊林达房地产公司在同日开出两份购房款《收据》给关汉勋执存，该《收据》载明收到关汉勋支付的上述购房款。按照双方在《认购商品房买卖合同》中第三条和第八条第二项的约定，阳春昊林达房地产公司应在2016年6月30日前将验收合格的商品房交付给关汉勋，如逾期60天未交付，关汉勋有权解除合同，解除合同通知日起3天内阳春昊林达房地产公司退还全部购房款和支付利息给关汉勋。由于阳春昊林达房地产公司未能在上述期限内交付房屋给关汉勋，关汉勋已于2016年8月31日通过手机发送短信方式通知阳春昊林达房地产公司，在2016年8月31日起正式解除双方于2015年10月27日签订的两份《认购商品房买卖合同》，并要求阳春昊林达房地产公司在2016年9月3日前退还全部购房款和支付利息给关汉勋，但是阳春昊林达房地产公司在2016年9月3日前没有退还购房款和支付利息给关汉勋。2016年9月5日，关汉勋再次通过手机发送短信方式向阳春昊林达房地产公司发出催告，要求阳春昊林达房地产公司在2016年9月8日前履行退回购房款和支付利息给关汉勋的义务，但阳春昊林达房地产公司既没有作出回复，至今也没有退还购房款给关汉勋。综上，阳春昊林达房地产公司与关汉勋签订两份《认购商品房买卖合同》后，没有按合同约定期限内将所销售的商品房交付给关汉勋，已构成严重违约，应承担法律责任。
阳春昊林达房地产公司提出书面答辩状和在庭审中辩称：阳春昊林达房地产公司不同意关汉勋的诉讼请求，应驳回关汉勋的诉讼请求。一、阳春昊林达房地产公司与关汉勋签订的两份《认购商品房买卖合同》有效，同意解除双方签订的两份《认购商品房买卖合同》；二、阳春昊林达房地产公司没有收到关汉勋支付的购房款，不存在退还购房款和支付利息的情形。（一）阳春昊林达房地产公司没有收到关汉勋支付的购房款，关汉勋也没有证据证明其已支付了购房款给阳春昊林达房地产公司。（二）按照双方在《认购商品房买卖合同》第二条第2点的约定，关汉勋主张的购房款实际上是其借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息转为购房款。（三）阳春昊林达房地产公司不履行合同的行为不存在违约，不应支付利息给关汉勋。即使要支付利息，关汉勋主张计算利息的利率标准也明显过高；三、阳春昊林达房地产公司的行为是代第三人履行债务，阳春昊林达房地产公司不履行合同不构成违约。按照双方在《认购商品房买卖合同》（C1903房）第二条“2、本合同双方签定日，乙方将借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息共伍拾贰万叁仟玖佰捌拾贰元整（523982元），转为作乙方向甲方所购买商品房的购房款。”的约定，关汉勋主张已支付的购房款原是阳春市裕城房地产开发有限公司向关汉勋的借款。因此，阳春昊林达房地产公司与关汉勋签订两份《认购商品房买卖合同》是属于第三人代为履行债务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”的规定，阳春昊林达房地产公司不履行合同不构成违约，关汉勋应向原债务人主张权利。
经审理查明：阳春昊林达房地产公司是于2008年7月3日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为开发、销售房地产，物业管理等。位于阳春市春城街道府前路124号的新时代广场项目是由阳春昊林达房地产公司经营开发。
2015年10月27日，关汉勋作为买受人与阳春昊林达房地产公司作为出卖人签订两份《认购商品房买卖合同》，双方主要约定阳春昊林达房地产公司将位于阳春市春城街道府前路124号的新时代广场楼盘中的第C幢19层C1903号房屋（建筑面积共124.96平方米，其中套内建筑面积105.67平方米）和第C幢22层C2204号房屋（建筑面积132.51平方米，套内建筑面积112.06平方米）出售给关汉勋，其中第C幢19层C1903号房屋按套建筑面积计算的总价款为523982元，第C幢22层C2204号房屋按套建筑面积计算的总价款为566486元；关汉勋将借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息523982元和566486元分别转为其向阳春昊林达房地产公司所购买商品房的购房款；合同在双方签订当日生效，由阳春昊林达房地产公司开具购房款收据给关汉勋；收据开出后，关汉勋原与阳春市裕城房地产开发有限公司签订的借款合同失效作废；阳春昊林达房地产公司应在2016年6月30日前将验收合格商品房交付给关汉勋，交付时应提供有关部门验收合格证明文件；阳春昊林达房地产公司自移交商品房日起30天内应办妥产权登记给关汉勋或关汉勋指定的产权人名下；阳春昊林达房地产公司未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过60天后，关汉勋有权解除合同，阳春昊林达房地产公司应当自关汉勋解除合同通知（手机信息）到达之日起3日内退还全部已收购房款给关汉勋并支付利息（从收款日起至付清止，按收款日经营银行贷款利率的3倍计息），如逾期累计达到30天未退清购房款的，还应另外按已收款总额百分二十支付违约金等内容条款。
庭审中，关汉勋主张将借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息分别为523982元和566486元，关汉勋与阳春昊林达房地产公司在《认购商品房买卖合同》中约定将上述借款本息转为关汉勋向阳春昊林达房地产公司购买商品房的购房款，并由阳春昊林达房地产公司在2015年10月27日出具两张《收据》给关汉勋执存。关汉勋提供了阳春昊林达房地产公司出具的两张《收据》到庭拟证明其主张的上述事实。关汉勋提交的两张《收据》中，编号为No16093677的《收据》载明主要内容为“今收到关汉勋（）交来购新时代广场C1903购房款523982元。”编号为No16093676的《收据》载明主要内容为“今收到关汉勋（）交来购新时代广场C2204购房款566486元。”上述两张收据载明的购房款共为1090468元。经庭审质证，阳春昊林达房地产公司对关汉勋提交的两张《收据》的真实性均无异议，但抗辩认为没有收到关汉勋主张已支付的购房款。
在本案审理过程中，关汉勋于2017年1月5日向本院申请财产保全，请求对阳春昊林达房地产公司名下位于阳春市春城街道府前路124号新时代广场C幢19层C1903号和C幢22层C2204号商品房进行查封。2017年1月17日，本院依法作出（2016）粤1781民初2166号民事裁定，裁定“查封登记在被申请人阳春市昊林达房地产开发有限公司名下位于阳春市春城街道府前路124号新时代广场C幢19层C1903号和C幢22层C2204号商品房（商品房预售许可证编号：春预许字2016第066号），查封期限为三年，即从2017年1月17日起至2020年1月16日止。”
另查明：2016年12月19日，阳春昊林达房地产公司取得《广东省阳春市商品房预售许可证》（编号：春预许字2016第066号），该《广东省阳春市商品房预售许可证》主要载明“开发企业名称：阳春市昊林达房地产开发有限公司；项目名称：新时代广场；项目坐落：阳春市春城街道府前路124号；预售房屋栋号及层数：新时代广场地下二层，AB幢24层，C幢26层。”等内容。
以上事实，有认购商品房买卖合同、收据、广东省阳春市商品房预售许可证等证据材料和庭审笔录附案证实。
本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”和第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，阳春昊林达房地产公司作为出卖人与关汉勋作为买受人于2015年10月27日签订二份《认购商品房买卖合同》，约定阳春昊林达房地产公司将其经营开发的位于阳春市春城府前路124号新时代广场楼盘中的第C幢19层C1903号商品房和第C幢22层C2204号商品房预售给关汉勋，但双方在签订两份《认购商品房买卖合同》时和关汉勋于2016年9月19日向本院提起诉讼前，阳春昊林达房地产公司均未取得本案所涉商品房的商品房预售许可证明。根据上述法律规定，本院依法认定关汉勋与阳春昊林达房地产公司于2015年10月27日签订的两份《认购商品房买卖合同》均无效。关汉勋请求确认其与阳春昊林达房地产公司于2015年10月27日签订的二份《认购商品房买卖合同》无效，理据充分，本院依法予以支持。阳春昊林达房地产公司抗辩认为其与关汉勋签订的是商品房认购合同而不是商品房预售合同，即使阳春昊林达房地产公司未取得商品房预售许可证明，双方签订的合同亦为有效合同，理据不足，本院依法不予采纳。
关汉勋主张将借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息523982元和566486元分别转为其向阳春昊林达房地产公司购买商品房的购房款，关汉勋已履行了支付购房款给阳春昊林达房地产公司的义务。本院认为，关汉勋与阳春昊林达房地产公司在签订的两份《认购商品房买卖合同》中约定，关汉勋将借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息523982元和566486元分别转为其向阳春昊林达房地产公司购买本案所涉商品房的购房款；由阳春昊林达房地产公司在签订合同当日出具购房款收据给关汉勋；收据开出后，关汉勋原与阳春市裕城房地产开发有限公司签订借款合同失效作废。阳春昊林达房地产公司也在签订《认购商品房买卖合同》当日分别出具了两张《收据》给关汉勋，确认已收到关汉勋支付的购房款共1090468元。据此，本院依法认定关汉勋通过将借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息转为购房款的方式，已分别支付购房款共1090468元给阳春昊林达房地产公司。现关汉勋主张将借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息共1090468元转为其向阳春昊林达房地产公司购买商品房的购房款，关汉勋已履行了支付购房款给阳春昊林达房地产公司的义务，理据充分，本院依法予以支持。阳春昊林达房地产公司抗辩认为没有收到关汉勋支付的购房款，理据不足，本院依法不予采纳。
关汉勋请求判令阳春昊林达房地产公司退还购房款1090468元和按月利率3%的标准计算支付从2015年10月27日起至返还清购房款之日止的利息。本院认为，关汉勋与阳春昊林达房地产公司于2015年10月27日签订的两份《认购商品房买卖合同》无效，且关汉勋通过将借给阳春市裕城房地产开发有限公司的借款本息转为购房款的方式支付了购房款共1090468元给阳春昊林达房地产公司。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，阳春昊林达房地产公司应退还购房款共1090468元给关汉勋。同时，因阳春昊林达房地产公司在关汉勋向本院提起诉讼前仍未取得本案所涉商品房的商品房预售许可证明，导致双方签订的两份《认购商品房买卖合同》无效，阳春昊林达房地产公司对合同无效负有过错，应承担赔偿占用购房款期间的利息损失给关汉勋的责任，该利息应以1090468元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准，从2015年10月27日起计算至本判决确定给付之日止。关汉勋请求判令阳春昊林达房地产公司退还购房款共1090468元和主张利息从2015年10月27日起计算，理据充分，本院依法予以支持，但其请求利息按月利率3%的标准计算，理据不足，本院依法不予支持。阳春昊林达房地产公司抗辩认为其没有收到关汉勋支付的购房款，不存在退还购房款和支付利息的情形，理据不足，本院依法不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、确认原告关汉勋与被告阳春市昊林达房地产开发有限公司于2015年10月27日签订的两份《认购商品房买卖合同》无效；
二、被告阳春市昊林达房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内退还购房款1090468元和支付利息（该利息以1090468元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2015年10月27日起计算至本判决确定给付之日止）给原告关汉勋；
三、驳回原告关汉勋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18017元，财产保全费5000元，合共23017元，由被告阳春市昊林达房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。
审判长 沈洪涛
审判员 龙 旋
审判员 谭显通
二○二○一七年四月七日
书记员 雷 蕾