河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终4126号
上诉人（原审被告）：刘小毛，男，1973年3月12日生，汉族，住襄城县。
委托诉讼代理人：张军超，河南许都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张克峰，男，1973年10月17日生，汉族，住襄城县。
委托诉讼代理人：姚银行，河南大乘律师事务所律师。
原审第三人：孙长兴，男，1966年1月13日生，汉族，住许昌市魏都区。
上诉人刘小毛因与被上诉人张克峰以及原审第三人孙长兴执行异议之诉纠纷一案，不服襄城县人民法院（2016）豫1025民初1144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘小毛及其委托诉讼代理人张军超、被上诉人张克峰及其委托诉讼代理人姚银行到庭接受法庭调查和询问。本案现已审理终结。
刘小毛上诉请求:撤销襄城县人民法院（2016）豫1025民初1144号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉请或者发回重审。事实与理由：一、原审认定被上诉人与第三人之间的房屋买卖关系合法有效错误。本案中的第三人孙长兴并没有出庭参加诉讼，也没有向法庭提供书面的答辩意见，而且被上诉人也没有提供其他生效的法律文书予以证明房屋买卖合同的真实性。房屋买卖合同的真实性系本案的关键，一审法院应当查明而未查明。二、被上诉人没有出卖人的房款收据，难以证明其支付了购房款。按照交易习惯，房屋的出卖人如果收到房款，一般会向房屋买受人出具收据，这是房屋买卖的常识，也是房屋买卖的交易习惯，作为成年人的被上诉人不可能不知道这一点。被上诉人不能提供房款收据，足以证明房屋买卖合同虚假，被上诉人根本没有支付购房款。三、原审认定买卖房屋已经交付给被上诉人明显错误。原审仅以被上诉人提供的涉案房屋的房产证及一张钥匙的照片，就认定买卖房屋已经交付给被上诉人是错误的。首先，被上诉人持有第三人的房产证不一定能推断出双方是房屋买卖关系，还存在其他可能。其次，被上诉人提供的一张钥匙的照片不能证明就是涉案房屋的照片。原审法院没有勘验、查证、比对就认定是某一房屋的门锁的照片，继而以这张照片认定房屋已经交付更是错误的。另外，上诉人的证人证言也能够证明涉案房屋一直是上诉人占有，并不存在被上诉人接受房屋的事实。原审法院认定已经交付房屋的事实错误，请求二审法院依法查明。四、被上诉人与第三人双方并不存在房屋买卖关系，而是民间借贷关系。一审应对双方提供的姜广华的证言及笔录进行细致深入的分析，应查清被上诉人张克峰、第三人与姜广华之间究竟是什么关系，本案中查清是否有实际全额支付购房款，是本案至关重要的一个环节，该环节不可轻易草率，否则公平、公正就无从谈起。通过证据分析，上诉人有理由怀疑被上诉人与第三人之间是民间借贷关系而非房屋买卖关系。五、原审判决采信许昌恒立房地产估价有限公司的司法鉴定估价报告及不同意上诉人的重新鉴定请求明显错误。1、许昌恒立房地产估价有限公司出具的房屋司法鉴定估价报告不应作为定案的依据。理由是：该鉴定估价报告缺乏主要鉴定依据，鉴定价格明显过低；鉴定估价目的与本案实际不符，恒立公司的估价目的是为司法拍卖房地产保留价提供参考依据，而本案的评估目的在于确定诉争房地产的市场价值，并非是为了司法拍卖；该鉴定估价报告采取成本法估价不正确、不科学、不符合规定。基于本案实际及有关规定，对房地产的估价应采取两种及以上估价方法。该鉴定估价报告仅仅采用成本法一种显然错误，且成本法对本案并不适用，本案中需要的是诉争房地产的市场价值，成本法不能反映出诉争房地产的市场价值；该鉴定估价报告存在错评、漏评估价的情况；估价报告依据的房产面积与房产实际面积不符，估价房产面积少于实际面积。房屋内外附属设施没有评估在内。2、上诉人提供的在执行阶段由襄城县价格认证中心出具的诉争房屋价值报告为160余万元，而许昌恒立房地产估价有限公司的司法鉴定估价报告为80余万元，双方价值悬殊较大，且许昌恒立房地产估价有限公司采用的是单一的计价方法，这也充分说明几个问题：被上诉人主张的房屋买卖价格过低、原审法院不同意上诉人重新鉴定错误等。鉴于以上事实，被上诉人与第三人就诉争房屋之间签订的房产买卖合同的真实性无法查证，且在上诉人申请法院查封时，被上诉人尚未取得涉案房屋的所有权。在执行时，诉争房屋的所有权仍在第三人名下，被上诉人亦未实际占有诉争房屋的事实明确，其是在诉争房屋被查封当中而获得的。综上，恳请二审法院查明事实，平衡本案诉争双方的利益，依法支持上诉人的诉请。
张克峰辩称，一、张克峰和第三人房屋买卖合同真实有效，且有见证人李晓峰全程参与，并出庭作证，经过法庭质证，可以证实：1、合同的签订的全过程；2、张克峰按照第三人孙长兴的指示，将66.5万元房屋款打给姜广华，3.5万元现金给付给第三人孙长兴的事实3、因第三人孙长兴要求给其两个月的搬迁时间再过户，后导致房屋未能及时过户，过错明显在第三人孙长兴；4、签订合同前后张克峰和第三人孙长兴都到该房产处查看，并在签订合同当天实际交付了房产，并交付了房产证原件和房屋的所有钥匙。二、张克锋与第三人交易合法有效，应受法律保护。《合同法》第七十四条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。买卖合同司法解释二第十九条规定，对于《合同法》第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照《合同法》第七十四条的规定予以撤销。张克锋购买房屋的价格为700000元，而许昌恒立房地产估价有限公司估价结果的变现价值887900元，并未违反上述有关的法律规定，理应受到法律保护。对于上诉人提出的评估公司评估标准的问题实属主观臆测，无法律依据或者规定证实。许昌恒立房地产估价有限公司作为有资质的评估机构，做出的价格评估报告是可信可取的，理应采纳。三、襄城县人民法院查封、执行房屋错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案张克锋与第三人孙长兴于2014年11月24日签订房屋买卖合同后，已经支付了全部房屋价款。孙长兴收到房款后，亦将争议房屋交付给张克锋占有、使用（同时将该房屋的房产证及钥匙交付）。原告与第三人之间的房屋交易行为发生在上诉人申请执行第三人债务，查封争议房屋之前。未办理过户登记手续的原因是找不到孙长兴，并非因为张克锋自身原因造成的。根据上述规定，襄城县人民法院对涉案房屋进行查封、执行明显错误。四、一审中，上诉人申请出庭的几位证人，前言不搭后语，所说内容都说是听刘小毛讲的，明显是作虚假证明，不能采信。五、上诉人称房屋在法院查封之前至今，刘小毛一直在占有、使用、控制，这明显违背常理与法律。理由是：1、法院查封后的房屋怎么可能有人可以占有、使用、控制呢？根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十二条明确规定法院查封的房屋不得使用。2、刘小毛在法院出具公告指定其为房屋管理人之前是不可能对该房屋占有、使用的，这明显与上诉人及其证人所说自相矛盾。3、证人李某的证言可以证明张克锋与其在房屋买卖前一起去看过房子，在房屋买卖交易后，两人拿着钥匙去接收房子，孙长兴在该房屋办公，且办公东西很多，正是由于此原因才给孙长兴两个月的时间搬迁。综上所述，张克锋认为一审法院判决认定事实清楚，证据充分，涉案房产买卖合法有效，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
张克锋向原审法院起诉请求：一、依法判决立即终止对襄城县××号，面积为229.77平方米的一套门面房（房产证号为襄房权证字第2014—013**）和后院800平方米房屋的强制执行，并解除对该门面房的查封；二、依法判决刘小毛承担本案一切诉讼费用。
一审法院查明，2014年11月24日，原告张克锋与第三人孙长兴达成书面房地产买卖合同，约定第三人孙长兴将位于襄城县八七路西段二门诊斜对面的房屋（房产证号：襄房权证字第××号）及后边四层800平方米左右的房子以70万元的价格转让给原告张克锋。双方约定孙长兴于合同签订之日两个月（到2015年1月24日）将房屋及土地交付给原告张克锋。张克锋与孙长兴均在合同上签名按印。该房屋买卖见证人李某亦在合同上签字按印。同日，原告张克锋按照孙长兴要求将购房款665000元分两笔向姜广华转账，一笔315000元通过工商银行网上银行转账，一笔350000元通过襄城农信城郊信用社转账。另外35000元的购房款原告以现金形式给付孙长兴。合同签订后，孙长兴将涉诉房产的房屋产权证及钥匙交付给原告张克锋。2014年12月16日，被告刘小毛因与孙长兴民间借贷纠纷一案向本院递交诉前财产保全申请，本院于2014年12月17日作出（2014）襄民保字第74号民事裁定书，将孙长兴名下的位于襄城县××面积为229.77平方米一套门面房（房产证号为襄房权证字第××号）予以查封。孙长兴负责保管被查封的财产。在查封期间内，孙长兴可以使用被查封的财产……。在案件执行过程中，原告张克锋对执行标的提出书面异议，2016年3月31日，本院作出（2016）豫1025执异3号执行裁定书，驳回张克锋的异议。2016年4月21日，原告诉至法院，请求判令立即终止对襄城县××号，面积为229.77平方米的一套门面房（房产证号为襄房权证字第2014—013**）和后院800平方米房屋的强制执行，并解除对该门面房的查封；被告承担本案一切诉讼费用。另查明，诉争房屋原登记所有权人为孙遂安，系杨翠兰、孙遂安共同共有。该房产于2014年9月9日经河南省襄城县公证处公证，由孙长兴一人继承该房产。孙长兴对该房产的产权登记时间为2014年11月21日，共有情况系单独所有。襄城县法院执行局在执行刘小毛与孙长兴民间借贷纠纷一案的执行过程中，委托襄城县价格认证中心对依法查封的涉案房产进行资产评估，资产评估标的为位于襄城县××号：1、三间三层门面房（含地下室）302.2平方米；2、住房四层（含地下室）625平方米；3、彩钢瓦棚114平方米。2016年3月10日，襄城县价格认证中心作出襄价事鉴字（2016）第23号资产评估报告书，结论为：评估标的在评估基准日（2016年3月7日）的价值为￥：1642200元（其中门面房：1200000元、住房：433100元、彩钢瓦棚：9100元）。本案诉讼过程中，原告于2016年8月18日提出鉴定申请：1、对襄房权证字第××号房权证记载的229.77平方米的价格进行鉴定；2、对门面房的地下室（面积待定）价格进行鉴定；3、对门面房后的住房四层（含地下室）面积800平方米的价格进行鉴定；4、对彩钢瓦棚114平方米的价格进行鉴定。2017年1月16日，襄城县法院技术室以原告申请的鉴定目的和要求与裁定不符为由退回鉴定。原告于2017年2月6日向法院重新提交鉴定申请，要求：1、按照（2014）襄民保字第74号民事裁定的查封内容对襄房权证字第××号房权证记载的229.77平方米的价格进行鉴定；2、对附属物进行价格鉴定:（1）对门面房下的地下室（面积待定）价格进行鉴定;（2）对门面房后的住房四层（含地下室）面积800平方米的价格进行鉴定；（3）对彩钢瓦棚114平方米的价格进行鉴定。2017年5月4日，张克锋以诉争房产的买卖行为发生于2014年11月24日为由，要求按照2014年11月份的市场价格对房产进行评估，法院予以准许。襄城县法院依法委托许昌恒立房地产估价有限公司进行鉴定估价，2017年5月22日，该公司作出许恒房估字（2017）05073FY号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为：确定估价对象在价值时点（2014年11月24日）的房产市场价值为人民币986600元，估算变现价值为人民币887900元襄城县城关镇安庄社区居民委员会证明孙长兴有临路三层房产一处，面积229.77平米，产权证号：2014—01397，后院有四层建筑一处，产权归其本人所有，土地属社区二组集体所有。再查明，孙长兴分别于2014年9月21日、2014年10月21日向被告刘小毛出具承诺书，承诺如不能偿还本息，愿意将其所有的八七路一套门面房交给刘小毛处置。诉争房产被本院查封后，被告刘小毛使用该房产。2014年12月，原告张克锋与被告刘小毛无法联系孙长兴。
一审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告张克锋与第三人孙长兴之间签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，该买卖合同合法有效，法院予以确认。原告张克锋购买第三人孙长兴的房屋，双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且原告已取得涉诉房产的产权证及钥匙，视为合法占有该不动产。原告已支付全部价款。关于被告刘小毛辩称法院依法委托的许昌恒立房地产估价有限公司的评估价值明显过低，该评估报告不应作为定案依据，被告刘小毛要求重新鉴定，原审认为该评估公司系法院依法委托的有鉴定资质的机构，被告刘小毛申请重新鉴定的理由不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条之规定，故不予准许。参考该评估结论，依据《中华人民共和国合同法》第七十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条之规定，一审认为原告张克锋支付孙长兴房款70万元，系支付合理对价。因孙长兴于2014年12月即无法联系，且房屋买卖合同中约定2个月的腾房期限，故一审认为未办理过户登记系非因买受人张克锋自身原因。现有证据不能证明原告张克锋与孙长兴之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，原告张克锋对本案诉争房产所享有的权利应当能够阻却对本案诉争房产的执行，故张克锋提起执行异议请求终止对本案诉争房产执行的理由成立，法院予以支持。因本案系案外人执行异议之诉，襄城县法院作出（2014）襄民保字第74号民事裁定书仅限于查封孙长兴名下位于襄城县××面积为229.77平方米一套门面房（房产证号为襄房权证字第××号），故对于原告请求的关于停止执行后院800平方米房屋的相关请求，不予审理。判决：一、停止对位于襄城县××面积为229.77平方米一套门面房（房产证号为襄房权证字第××号）的执行。二、驳回原告张克锋的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告刘小毛负担。
二审中当事人均未提交新证据。
二审经审理查明的事实与一审一致。
本院认为，根据双方诉辩意见，二审争议焦点是：一、被上诉人与第三人之间的房屋买卖关系是否成立；二、一审判决停止对位于襄城县××面积为229.77平方米一套门面房（房产证号为襄房权证字第××号）的执行是否适当。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，根据被上诉人提供的有效证据以及一审查明的事实，足以证明被上诉人张克锋与第三人孙长兴之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，且双方以约定履行了合同义务，故涉案房屋买卖合同合法有效，一审予以确认并无不当。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
本案中，被上诉人购买第三人孙长兴的房屋是在人民法院查封之前，且已签订了合法有效的书面买卖合同，而且被上诉人已取得涉诉房产的产权证及钥匙，视为已合法占有该房屋。同时，被上诉人支付的70万元房款，符合《合同法》第七十四条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条的规定，即被上诉人支付了合理对价。因自2014年12月起被上诉人无法联系孙长兴，且房屋买卖合同中约定2个月的腾房期限，故一审认为未办理过户登记系非因买受人张克锋自身原因正确。况且，也无证据能够证明被上诉人与第三人之间存在恶意串通逃避债务的主观故意，故被上诉人对本案诉争房产所享有的权利足以能够阻却对本案诉争房产的执行，因此，一审判决停止对位于襄城县××面积为229.77平方米一套门面房（房产证号为襄房权证字第××号）的执行适当。
综上，上诉人刘小毛的上诉理由，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人刘小毛负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 杰
审判员 张 靖
审判员 彭志勇
二〇一七年十二月二十一日
书记员 王 航
执行催告
义务人：
根据中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，请自觉及时履行生效法律文书确定的义务，如果有财产拒不履行，视情况将受到以下信用监督、警示和惩戒：
1.限制设立融资性担保公司、保险公司。
2.限制公开发行公司债券。
3.限制合格投资者额度审批。
4.中止股权激励计划及对象。
5.限制股票发行或挂牌转让。
6.限制设立社会组织。
7.限制参与政府投资项目或使用财政性资金项目。
8.限制获取政府补贴。
9.限制获得政策支持。
10.限制担任国企高管。
11.限制担任事业单位法定代表人。
12.限制担任金融机构高管。
13.限制担任社会组织负责人。
14.限制招录(聘)为公务员或事业单位工作人员。
15.在入党或党员设立特别限制。
16.限制担任党代表、人大代表和政协委员。
17.限制入伍服役。
18.限制海关认证。
19.限制从事药品、食品等行业。
20.限制房地产、建筑企业资质。
21.限制授予文明城市、文明村镇、文明单位、文明家庭、道德模范、慈善类奖项。
22.限制律师、律师事务所获得荣誉。
23.限制授信。
24.限制从事不动产交易、国有资产交易。
25.限制使用国有林地。
26.限制使用草原。
27.限制利用其他国有自然资源。
28.限制乘坐火车一等以上座位和飞机。
29.限制住宿宾馆饭店等高消费。
30.限制高消费旅游。
31.限制子女就读高收费学校。
32.限制购买具有现金价值保险。
33.限制新建、扩建、高档装修房屋。
34、限制和控制出境
35、加大刑事拒执惩戒力度
36、鼓励各级组织和单位实施对失信被执行人的信用监督、警示和惩戒。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口