文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初5318号原告：苏州伊曼针织有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区四通路6号，统一社会信用代码91320585608268101R。法定代表人：林水旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵飞，江苏众冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱月，江苏众冠律师事务所实习律师。被告：太仓瀚源服装有限公司，住所地江苏省太仓市经济开发区四通路6号，统一社会信用代码91320585592509651X。法定代表人：吴勇，该公司执行董事兼总经理。原告苏州伊曼针织有限公司（以下简称伊曼公司）与被告太仓瀚源服装有限公司（以下简称瀚源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伊曼公司的委托诉讼代理人赵飞、被告瀚源公司的法定代表人吴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊曼公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付截至2017年9月30日的租金、物业费共计217586.67元，水费503.06元，合计218089.7元，并支付违约金至实际清偿之日止（其中截至2016年11月底租金和物业费结算金额是108805.47元，租金标准12元/㎡/月，物业费标准561元/月；2016年12月份租金、物业费共计10917元，其中物业费561元；自2017年1月1日起至2017年9月30日的租金、物业费共计97864.2元，其中租金标准12元/㎡/月，物业费标准为0.6元/㎡/月；自2016年12月1日至2017年9月6日，以108805.47元为基数按照年利率24%计算的违约金为20310元，自2017年10月1日起，违约金以217586.67元为基数按照年利率24%计算至实际清偿之日止）；2、判令解除原、被告间的房屋租赁合同，被告将租赁厂房腾退交付给原告，并按12元/㎡/月的租金标准支付占有使用费至实际腾退之日；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原、被告长期存在租赁关系，由被告承租原告位于太仓市经济开发区板桥四通路6号第二幢厂房二楼，并支付租金、物业费、水电费等。原告按约向被告交付租赁物，但被告未按约付款，并拖欠租金等费用至今。被告翰源公司辩称：1、原、被告是在2012年签订过一份租赁合同，之后没有再签订合同，房子确实是由我公司一直承租的。2、原告没有提供门卫和垃圾清运等物业服务，每年环卫所的费用是我们自己交的，另外我公司有手机、电瓶车被偷的事情发生，但是都没有解决。故我方不应该支付物业费。3、在被告未拖欠电费的情况下，原告于2016年11月2日拉闸断电。在此之前，被告结欠原告所有费用78560元，该款中还应扣除26500元的物业费。对于断电之前的房租，被告愿意全额承担，且愿意承担截至2016年11月2日的利息。对于断电至今的房租及违约金，我方拒绝支付。而且因停电引起的我方无法经营的损失将由原告全部承担。按照2015年被告营销额平均计算，从2016年11月2日至2017年9月30日，营业额大约350万元，造成毛利损失约40万元，要求原告承担。4、原告违规收取电费。截至2016年11月2日，原告多收我方电费87500元左右，而且目前原告还欠部分电费发票没有开给我方。5、自2012年3月30日被告入驻原告，原告董事长林水旺及所有股东承诺公司东南角由被告自行建造辅助房并免费使用，被告一共建造厨房、宿舍、卫生间300平米左右，造价为87500元，但是原告在2016年强制收回并出租给其他商户收取房租，目前还有被告安置的空调5匹一台、3匹七台及内部装修和宿舍的所有物品在辅助房里面没有拿走。6、在2015年4月、2017年5月、8月，原告和拆迁办已对被告所有的资产和搬迁费用进行过评估，原告此时要解除与被告的租房协议，是不想支付被告合理的拆迁费用，并且还诉求不合理的房租费用，意图非常明显，被告拒绝接受，不同意解除合同，也不同意腾退租赁厂房。经审理查明：2012年2月8日，原告伊曼公司与被告翰源公司签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于太仓市经济开发区板桥四通路6号第二幢厂房二楼面积863㎡出租给被告使用，租赁期限自2012年4月1日至2013年3月30日止，合同一年一签，年租金87000元（未税）；租金的缴纳方式为先付费后使用，每半年支付一次，由承租人提前一个月将租金交付给出租人，承租人未提前一个月支付租金，每日利息按万分之六计算（含提前一个月）；被告迟延支付租金达一个月，原告有权解除合同，已收取的订金及租金不予退回，造成原告的损失，被告应当予以赔偿；租赁房屋产生的水电、环卫等杂费由被告承担，被告拖欠水、电费，原告有权利实行断水断电；所有厂房之内部隔间装潢被告自理，合同到期，被告不得将已装好的装潢拆除破坏；房屋租金期间，被告如需对房屋进行装修或增扩，需征得原告同意，房屋如有转租需征得原告同意；租赁期间物业（门卫、环卫）费用，按个人使用面积、人数比例承担，承担方式按当时实际面积、人数为基准；租期结束如被告希望续租，享有优先租权，双方因故提前解除合同应提前一个月通知对方，并支付违约金。之后双方未再另行签订合同。庭审中，原、被告双方一致确认除了租金、物业费调整了，其他事项还是参照该份合同。2014年12月30日，经原、被告协商达成如下《补充协议》：一、食堂、宿舍房租部分从2016年4月1日起计算，房租贰万元/年。二、利息部分。原来刘小姐请款部分16350.97元，经双方协商利息部分确认支付8000元。审理中原告陈述：宿舍、食堂等辅助用房是原告建造的，被告仅在承租后进行了一定装修；经协商，原告同意被告以装修费用折抵辅助用房及门卫用房的4年租金，折抵期限自2012年4月1日起至2016年3月31日止，并于2014年12月30日签署《补充协议》；自2016年4月1日起，被告不再向原告承租辅助用房，并非原告不让其租用。被告则称食堂、宿舍是由被告建造的，本来说好合同期内不收房租，但是2014年的时候原告要求被告从2016年开始交租金，如果被告不同意就要拆掉恢复原状，被告没办法就同意了，前面的租金已经免掉，之后从2016年4月1日开始交租金。另外，被告认可该协议第二条是迟延支付租金的利息，且被告已经将该利息支付给原告了。被告曾分别于2016年4月、9月向原告出具还款计划书各1份，承诺支付结欠的水电费、房租，以及于2016年9月30日前缴清欠款并搬出。但是被告一直未按承诺付款，亦未腾退。2016年11月初，原告在多次催款未果的情况下，对被告进行断电。2016年11月30日，被告法定代表人吴勇在原告提供的确认通知上签字。该确认通知显示以下内容：每度电的单价均是1.2元；自2015年4月1日起的厂房租金标准为12元/㎡/月；自2013年7月1日起至2016年11月30日期间的物业费标准为561元/月；8月22日的二楼用水量的显示数据为1294立方米；水费、电费均加计损耗2%。该确认通知最后一行显示应收帐款108805.47元，下方备注：“保留款5000元，待确认再返回。”原告称在确认之前的水电费已经结清了，双方确认自2015年4月1日起租金标准为12元/㎡/月，且原告可收取了被告交纳的5000元押金（即保留款）的事实。庭审中，原、被告一致确认目前水费单价为4.11元/立方米。原告另提供了水表照片，显示数据为1414立方米。原告称结合确认通知可以证明自2016年11月30日结算后被告后续发生的用水量为120立方米。被告对此没有异议。被告为了证明辅助用房系其建造的，提供了2012年4月1日其与太仓市书杰装饰材料经营部签订的《合同书》、食堂/宿舍空调示意图、决算单、房产分丘图。原告对此不予认可。被告为了证明原告多收取电费，提供了电力公司发票、应收款项明细、电费收据。其中应收款项明细中明确载明了电费单价，电费单价起初为1.1元，后逐步上调为1.15元、1.2元。被告称其之前知道电费的单价，但是在2016年12月15日去交电费的时候才知道原告多收取了电费差价。原告则认为上述证据表明被告自始至终都是知道双方之间约定的电费具体金额，并且一直按照双方确定的电费金额支付电费，双方关于电费的约定是真实意愿，也没有违反法律效力性规定，属于合法有效。另查明：本院向被告邮寄送达起诉状副本等应诉材料，被告于2017年9月21日签收。审理中，原告主张合同解除时间为2017年9月30日。上述事实，有原告提供的《房屋租赁合同》、工商档案资料、租金发票、照片、确认通知、水费发票、水表照片、房产证、还款计划书、《补充协议》、情况说明，被告提供的《合同书》、电力公司发票、应收款项明细、电费收据,本院调取的房屋权属登记信息以及原、被告的陈述等证据予以证实。本院认为：原告、被告之间的房屋租赁合同关系依法成立。双方均应当按照约定履行各自的义务。原告已经按约提供了房屋供被告租赁使用，被告理应按照约定支付租金、物业费、水电费等相关费用。关于物业费，因合同明确约定环卫等费用即物业费应由被告承担，且确认通知上亦载明了物业费，被告已经签字认可。被告抗辩称不应当支付物业费，但是并未提供相应的反驳证据，本院对其相关意见不予采纳。关于被告辩称的因原告擅自断电而不同意支付租金并要求赔偿损失的意见，根据被告分别于2016年4月、9月出具的还款计划书以及2016年11月30日签字的确认通知可知，被告长期拖欠租金、水电费等相关费用，构成严重违约，原告有权依照合同约定采取断电措施，并无过错，因此被告的该部分抗辩意见均不能成立，本院不予采纳。关于被告辩称的原告多收取电费的问题，根据原告提供的确认通知以及被告提供的电力公司发票、应收款项明细、电费收据可知，被告一直明知原告收取电费的单价，却未曾提出异议，并支付了相应电费，视为双方就电费价格达成了一致意见并已经履行，且不违反法律规定，被告认为原告多收电费的主张不能成立。关于被告辩称的辅助用房相关问题，根据原、被告双方于2014年12月30日达成的《补充协议》及双方的庭审陈述可知，虽然双方对于辅助用房由谁建造存在争议，但是从被告愿意签署《补充协议》并支付自2016年4月1日起的租金的情况可以判断被告是认可其所支付的相关费用已经抵销前期租金且辅助用房属于原告所有的事实。之后被告未再继续租用辅助用房，本案原告主张的租金中并未包括辅助用房的租金，腾退范围中也并不包含辅助用房。至于被告所称的尚有空调5匹一台、3匹七台及内部装修和宿舍的所有物品还都在辅助房里面没有拿走的情况，其可向原告另行主张权利。另外，被告辩称的拆迁补偿费用相关问题不属于本案处理范围，本院不予理涉，被告可另行主张权利。经对账，被告在确认通知上签字确认截至2016年11月30日结欠原告租金及物业费共计108805.47元，其应于对账后立即支付结欠的款项，但是被告并未支付该款。鉴于被告于2016年4月、9月已向原告出具过还款承诺，表明原告已经向其催要过款项，并给予其合理的履行期限，而被告却并未按照承诺履行付款义务，在2016年11月30日对账后仍未履行相应的付款义务，亦未支付对账之后至今的租金、物业费、水费等相关费用，构成严重违约。原告有权根据《房屋租赁合同》的约定解除双方的房屋租赁合同关系。合同自通知到达对方时解除。原告起诉要求解除合同，因此双方之间的房屋租赁合同关系应于起诉状副本送达被告之日即2017年9月21日解除。原告主张合同解除时间为2017年9月30日，晚于被告收到起诉状副本即合同解除通知到达的时间，于法无据，本院不予采纳。合同解除后，被告应立即将承租的房屋腾退给原告，故本院依法支持原告要求被告腾退房屋的诉请。因被告继续占有使用承租房屋至今，故被告应向原告支付自合同解除之日起至实际腾退之日止期间的房屋占有使用费。原告主张该使用费标准仍按照约定的租金标准即12元/㎡/月标准计算，并无不当，本院依法予以支持。关于原告的第1项诉请。首先，根据确认通知可知，自2015年4月1日起的租金标准为12元/㎡/月，表明双方针对租金标准的变更达成了合意，不违反法律规定，本院对此予以确认。另外，原告主张自2017年1月起物业费调整至0.6元/㎡/月，经计算，该标准低于确认通知上载明的561元/月的标准，本院依法予以确认。其中，截至2016年11月30日的租金和物业费结算金额是108805.47元，已经得到被告的签字确认；根据厂房面积863㎡，2016年12月的厂房租金按照12元/㎡/月标准计算为10356元，物业费为561元，共计10917元；2017年1月1日至2017年9月21日期间的租金按照12元/㎡/月标准，物业费按照0.6元/㎡/月的标准，经计算，物业费、租金共计94602.06元。上述结欠的租金、物业费金额合计214324.53元。关于水费，根据原告提供的确认通知及水表照片，可计算出用水量差额为120立方米，同时按照双方确认的当前水费单价4.11元/立方米，另结合确认通知上显示的水费均加计损耗2%，原告主张水费503.06元，并无不当，应予认定。综上，截至合同解除之日即2017年9月21日被告结欠的租金、物业费、水费共计214827.59元。关于违约金，因合同约定的逾期支付租金的利息标准为每日万分之六，而原告主张的年利率24%标准高于合同约定标准，本院调整为按照合同约定标准计算。虽然合同中并未明确约定逾期支付物业费的利息计算标准，但是在被告拖延未付的情况下，原告有权向其主张相应利息损失。原告将拖欠的租金、物业费总金额作为违约金计算基数，并无不当，本院予以认可。经计算，以108805.47元为基数，按照每日万分之六标准自2016年12月1日起计算至2017年9月6日的违约金为18279.32元；自2017年10月1日起，违约金应以214324.53元为基数按照每日万分之六标准计算至实际清偿之日止。关于押金（即保留款）5000元，因双方合同业已解除，该5000元应当优先充抵违约金，多余部分充抵租金。相抵后，被告实际应该支付原告暂计算至2017年9月6日的违约金为13279.32元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告苏州伊曼针织有限公司与被告太仓瀚源服装有限公司之间的房屋租赁合同关系于2017年9月21日解除。二、被告太仓瀚源服装有限公司于本判决生效之日起十日内向原告苏州伊曼针织有限公司支付租金、物业费、水费、违约金合计228106.91元（违约金暂计算至2017年9月6日，自2017年10月1日起，以214324.53元为基数按照每日万分之六标准计算至实际清偿之日止）。三、被告太仓瀚源服装有限公司于本判决生效之日起十日内将占用的太仓市经济开发区板桥四通路6号第二幢厂房二楼863㎡的房屋腾退归还原告苏州伊曼针织有限公司，并按照12元/㎡/月标准向原告支付自2017年10月1日起至实际腾退之日止的占有使用费。原告确认接收上述款项的银行账户如下：户名苏州伊曼针织有限公司，开户银行太仓农村商业银行板桥支行，账号：7066401021120100045123。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4876元，由原告负担211元，由被告负担4665元。该款原告已预交，本院不再退还，应由被告负担的诉讼费用部分由其在履行本判决的同时直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  杜 青人民陪审员  张锦明人民陪审员  李昌峰二〇一八年三月十四日法官助理吴守花书记员徐瑜洁