北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初52835号
原告：孟娜，女，1983年6月27日生，源坤控股集团行政总监，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：何峰，男，1977年2月27日生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李克昌，北京市逢时律师事务所律师。
被告：卢晓萌，女，1987年7月30日生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张波，北京京平律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈思渊，女，1989年11月25日生，北京京平律师事务所实习律师，住北京市海淀区。
第三人：张松梅，女，1977年4月25日生，自由职业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：邱虹，女，1971年11月24日生，住吉林省吉林市。
第三人：曾策，男，1963年8月30日生，自由职业，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：邱虹，女，1971年11月24日生，住吉林省吉林市。
原告孟娜（以下简称原告）与被告卢晓萌（以下简称被告）、第三人曾策、张松梅（以下分别称姓名）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何峰、李克昌，被告委托诉讼代理人张波、陈思渊，张松梅、曾策之共同委托诉讼代理人邱虹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：判决立即停止（2017）京0105执5468号执行案件中对位于北京市朝阳区安华里xxx号房屋（以下称诉争房屋）的强制执行并解除查封。事实和理由：因曾策、张松梅拖欠被告债务，故以诉争房屋作抵押并办理抵押登记，被告为抵押权人，双方协商处分诉争房屋以清偿债务。2016年9月，被告之夫胡xx找到北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下称我爱我家公司）要出售诉争房屋。2016年10月1日，在我爱我家公司撮合下，原告与曾策就诉争房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买诉争房屋，总价款780万元，2016年12月29日，原告与曾策办理网签，并交纳相关税费11万余元。2016年12月31日，原告、被告、曾策、张松梅签订《存量房屋买卖合同补充协议》，约定原告将760万元房款分三次支付曾策，前两次各300万元，曾策收到房款后即全额支付给被告以清偿债务，余款160万元待过户后由原告从银行取得按揭贷款支付给曾策。原告依约于2016年10月1日向曾策给付了20万元定金，2016年12月31日支付了300万元并于当日入住诉争房屋，2017年2月8日支付了300万元。但被告、曾策、张松梅未按照约定办理解除抵押和过户手续，原告于2017年4月6日向朝阳法院提起房屋买卖合同纠纷诉讼，并于2017年6月25日将剩余160万元交付法院账户提存。起诉后得知被告对诉争房屋申请强制执行，法院于2017年4月6日对诉争房屋进行查封，原告于2017年4月14日向法院的执行提起案外人异议，法院于2017年6月28日作出（2017）京0105执异370号民事裁定书，裁定驳回原告的异议申请。原告已经取得诉争房屋的所有权、能够排除对诉争房屋的强制执行、被告的抵押权已经消灭，且诉争房屋现由原告使用。故诉至法院。
被告辩称：原告所述三方之间的买卖合同关系属实，田x是我和曾策之间借款的中间人。原告所述给付房款的情况属实，我已经收到曾策给付的300万元房款。我与曾策之间借款本金为580万元，抵扣掉300万元后，至出具执行公证书时未付的借款本金为3018000元，利息从2017年1月1日计算至实际还清之日，月利率为2%。执行公证在2017年3月2日办理的，当时公证处传唤曾策、张松梅去公证处，但二人没有去，所以是公证处依据之前的材料直接出具的。双方于2016年12月31日签订补充协议，约定每笔房款的支付方式，但实际上原告支付第一笔购房款时是按照100万支付三笔，双方当时也是如此口头约定的，便于约束曾策。但原告在给付第二笔300万时直接给付曾策300万，没有按照口头约定分三笔各100万元支付，曾策也未将第二笔300万支付给我，因此我去办理了执行公证。我不清楚诉争房屋现在的使用情况。第一，原告没有基于房屋买卖合同取得房屋的所有权，没有进行登记，故原告对于诉争房屋不存在实体权利。根据北京市高院关于审理执行异议的指导意见第6条，原告不是本案的适格原告。第二，原告提出的其有权主张的三个理由不能成立，忽略了我对涉案房屋的抵押权而享有的优先权。第三，原告主张我同意转让视为已经放弃抵押权，我自始至终都没有放弃抵押权，我的抵押权没有消灭。根据物权法第9条、177条，本案房屋的抵押权在没有法定担保物权的情况下需经注销才能消灭。本案中我同意转让但没有放弃抵押权的意思表示，通过三方补充协议第2条第1款的约定表明了我保留了房屋的抵押权的问题。故请求法院驳回原告的起诉。
曾策、张松梅述称：原告所述双方买卖关系属实，收到了原告的付款共620万元，收到第二笔款项后，正在与被告进行协商剩余借款的金额问题，协商过程中就收到了被告在法院起诉的通知，所以没有向她支付第二笔款项。我们认为现在只欠被告260万元本金，之前借款580万元本金，已经偿还了320万元本金。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行举证质证。曾策、张松梅系夫妻关系。被告提交（2016）京中信内民证字第95226号借款协议公证书、2016年9月5日招商银行转账汇款业务回单3张、（2016）京中信内民证字第96729号借款协议公证书、2016年9月6日招商银行转账汇款业务回单1张、2016年10月8日借条、收条、2016年10月8日招商银行汇款业务回单1张，证明其向曾策、张松梅共计出借580万元。原告称真实性由法院核实。曾策、张松梅认可真实性。
2016年9月2日，诉争房屋办理抵押权登记，债务履行期限2016年9月1日至2017年9月1日，被担保数额600万元。
被告提交2017年3月2日北京市中信公证处出具的（2017）京中信执字第00257号执行公证书，证明截止至2016年12月31日，曾策、张松梅仍拖欠被告借款本金301.8万元及2017年1月1日开始的利息。原告认可真实性，称证明了被告与曾策、张松梅之间属于金钱债权执行案件，借款本金是301.8万元。曾策、张松梅认可真实性。
原告提交北京市中信公证处出具的（2016）京中信内民证字95239号公证书、证明曾策、张松梅委托田x办理诉争房屋的出售等事宜。原告称田x是被告与胡xx的朋友，他们安排田x作了曾策的代理人。被告认可真实性，但称仅能证明曾策委托了田x，而田x是被告与曾策之间借款的中间人。曾策、张松梅认可真实性。
2016年10月1日田x作为曾策代理人与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》及曾策与原告签订《北京市存量房屋买卖合同》，均约定原告购买曾策名下诉争房屋，总房款780万元。诉争房屋已经设定抵押，抵押权人为被告，抵押金额600万元，原告于签约当日向曾策支付定金20万元，于2016年11月30日前向曾策支付300万元、于2017年3月31日前支付300万元，剩余160万元申办商业贷款，曾策在收到全部房款当日将诉争房屋交付给原告。
原告提交2016年12月31日，曾策（甲方、出卖人）、原告（乙方、买受人）和被告（丙方，落款处为“胡xx代卢晓萌）签订《存量房屋买卖合同补充协议》，约定甲方拟将出售诉争房屋所得资金偿还丙方，并由丙方办理解押手续。一、房屋价款支付：1、甲方已经收到乙方支付购房定金20万元；2、本协议生效后乙方第一笔向甲方支付购房款300万元整，甲方即时将该款项直接偿还给丙方；3、本协议生效后，乙方第二笔向甲方支付购房款300万元整，甲方即时将该款项直接偿还给丙方；4、剩余购房款项160万元整，乙方应于丙方办理完毕解押手续，且甲方配合办完该房屋过户手续后乙方以银行贷款方式支付给甲方。二、解押及过户：1、丙方在收到第二笔300万元甲方还款后当日，应向北京市朝阳区房屋管理局办理完成该房屋的解押手续；2、甲方在收到第二笔300万元购房款项后7日内，应向北京市朝阳区房屋管理局办理完成该房屋过户手续；3、如甲方、丙方未按照本协议约定办理解押或过户手续，乙方有权拒绝履行此后付款义务，具体付款时间顺延。原告称该协议可以证明被告放弃了担保物权、抵押权消灭。被告认可真实性，称按照协议约定系在收到第二笔300万元后7日内办理解押，因此即使被告同意曾策转让诉争房屋也不意味着放弃抵押权。曾策、张松梅认可真实性。
原告提交被告与胡xx的结婚证复印件及公证委托书，证明二人系夫妻关系，被告委托胡xx办理涉案房屋的抵押权事宜。被告、曾策、张松梅均认可真实性。
原告提交2016年10月1日、2016年12月31日、2017年2月8日二手房首付款交付确认函各一张、中国银行转账回单4张、浦发银行业务凭证1张，证明其于2016年10月1日向曾策支付定金20万元、2016年12月31日支付300万元、2017年2月8日支付300万元、2017年6月25日将160万元存入北京市朝阳法院账户中，并证明前三笔620万元支付时买方、卖方、抵押权方及中介方均在场。被告认可真实性，该证据能够证明双方之间存在口头约定即原告支付300万元时需分三笔各支付100万元。曾策、张松梅认可真实性，称收到原告支付的620万元，确实未将第二笔300万元支付给被告。被告就此提交其名下中国银行交易明细，称证明原告及曾策、张松梅未按照三方约定的付款方式和流程支付房款，致使被告的债权未能实现，原告存在过错，且在收到第一笔300万元及定金20万元后被告按照曾策的要求又给曾策转账30万元，故实际只收到290万元。原告认可真实性，不认可证明目的。第三人认可形式真实性，但认为被告所述与事实不符。
原告提交完税证明、网签公示打印件及批贷通知打印件，证明诉争房屋买卖已经交完税费、于2016年12月29日办理网签。被告认可完税证明及网签公示打印件的真实性，不认可批贷通知打印件的真实性。曾策、张松梅认可真实性。
原告提交录音光盘及书面整理资料、并申请证人李某1、李某2出庭，证明为保障债权实现，实际是胡xx向中介提供诉争房屋房源信息并出售诉争房屋，被告知悉同意并实际操作诉争房屋的出售。被告认可证人身份的真实性，录音谈话内容及身份真实性无异议，但认为录音经过剪辑，经释明不申请鉴定，但不认可证明目的。曾策、张松梅均认可真实性。
原告提交物业费、水费单据、原告与曾策于2017年2月14日签订的《存量房屋买卖合同补充协议》，证明原告已经合法入住诉争房屋，原告称其于2016年12月31日入住诉争房屋。被告称原告与曾策、张松梅恶意串通，在未还清债务之前占用诉争房屋达不到合法占有的目的。曾策、张松梅认可真实性。
2017年6月28日，北京市朝阳区人民法院作出（2017）京0105执异370号执行裁定书，经审理查明记载：“权利人卢晓萌依据（2017）京中信执字第00257号执行证书申请执行曾策、张松梅一案，本院于2017年3月6日以（2017）京0105执5468号立案执行。2017年4月6日，本院依申请对涉案房屋予以查封。另查，涉案房屋登记抵押权人为申请执行人卢晓萌，抵押权设立登记时间为2016年9月2日。”裁定结果为：“裁定驳回案外人孟娜的执行异议。”
本院认为：执行案件案外人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定提起诉讼的，需证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，包括单独所有权、共有权、他物权、优先权等其他法定效力优先于普通债权的实体权益。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。即除法律另有规定外，现有法律采取不动产物权变动登记生效主义，只有办理不动产变更登记后才能取得不动产所有权。本案中，原告虽提交证据证明其与曾策之间就诉争房屋存在房屋买卖合同关系，但双方并未办理不动产变更登记手续，原告现有证据不足以证明其对诉争房屋享有所有权。且被告对诉争房屋的抵押权在原告与曾策就诉争房屋签订房屋买卖合同之前就已经登记设立，即被告对于诉争房屋享有优先受偿权。对此原告在签订合同之初系明知，应当就已经存在的抵押权可能会对实现交易目的产生的风险有预知。2016年12月31日，曾策、原告和被告签订《存量房屋买卖合同补充协议》约定，原告分两笔各300万元向曾策支付购房款，再由曾策向被告支付，被告在收到第二笔300万元后当日向北京市朝阳区房屋管理局办理完成该房屋的解押手续。故该协议系三方对以购房款清偿债务消灭抵押权进行的约定，而被告办理抵押权注销登记的前提是收到第二笔300万元款项，原告虽已支付曾策但曾策却未向被告支付，故被告办理抵押权注销登记的条件未成就，而被告的债权亦未获得清偿，故被告对于诉争房屋的抵押权仍存在。故原告主张停止（2017）京0105执5468号执行案件中对诉争房屋的强制执行依据不足，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：
驳回原告孟娜的全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告孟娜负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 李文丹
代理审判员 胡东方
代理审判员 乔 瑞
二〇一七年十月九日
书 记 员 彭佳妤