北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终910号
上诉人（原审被告）:兰某1，女，1972年1月9日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：苏庆，男，1964年9月29日出生，北京市昌平区南邵镇法律服务所法律工作者，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：张福东，北京市滕之信律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:兰某2，男，1958年2月16日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：杨秀芳，女，兰某2之妻，1958年7月30日出生，汉族，住北京市昌平区。
委托诉讼代理人：肖梅霞，北京安翔律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:兰某3，男，1949年1月6日出生，汉族，住北京市昌平区。
被上诉人（原审被告）:兰某4，男，1952年4月6日出生，汉族，住北京市昌平区。
被上诉人（原审被告）:兰某5，男，1955年5月28日出生，汉族，住北京市昌平区。
被上诉人（原审被告）:兰某6，女，1961年12月29日出生，汉族，住北京市昌平区。
被上诉人（原审被告）:兰某7，女，1964年10月12日出生，汉族，住北京市昌平区。
上诉人兰某1因与被上诉人兰某2、兰某3、兰某4、兰某5、兰某6、兰某7分家析产纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2017）京0114民初16162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兰某1之委托诉讼代理人苏庆，被上诉人兰某2之委托诉讼代理人杨秀芳、肖梅霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
兰某1上诉请求：撤销原判，改判或发回重审。事实与理由：一、随着诉争院落原有三间北房、两间西房的灭失，兰某2失去了相应宅基地使用权。兰某1作为诉争宅基地的户主，理所当然取得诉争宅基地使用使用权人，只是因为政策的原因未能进行变更。二、正是因为兰某1是诉争宅基地的使用权人和户主，兰某2建房时才与兰某1协商签订《协议》。兰某1考虑到亲情关系，在保护兰某1作为宅基地使用权人和户主权利的情况下，同意兰某2出资建房，但并没有放弃兰某1的宅基地使用权。三、原判决认定兰某2因取得房屋所有权而享有宅基地使用权，变相剥夺了兰某1宅基地使用权人的身份。兰某1同意兰某2使用宅基地建房，兰某2取得房屋所有权，应当给兰某1保留必要的居住份额，兰某1与兰某2应共同享有使用诉争宅基地的权利。
兰某2答辩称，认可一审判决。兰某21982年依据分家取得北京市昌平区马池口镇马池口村975号院（以下简称975号院）房屋，1988年因工作原因户口迁出农转非，自2003年起一直居住975号院，因政策原因户口不能迁回。兰某1自1998年一直是975号院空挂户。2010年兰某2经许可翻建975号院，为避免纠纷与兰某1签订《协议》。
兰某2向一审法院起诉请求：l.确认2010年4月4日兰某2与兰某1签订的《协议》有效；2.确认兰某2拥有位于北京市昌平区马池口镇马池口村975院的所有权；3.确认兰某2拥有位于北京市昌平区马池口镇马池口村975宅院所有房屋的所有权；4.确认位于北京市昌平区马池口镇马池口村975号的宅院在拆迁时：拆迁利益中如果有兰某1拆迁补偿的人头钱及拆迁回迁房的人头平米数，除兰某1拆迁补偿的人头钱及拆迁回迁房的人头米数之外，其他的所有拆迁利益全部归兰某2所有；拆迁利益中如果没有兰某1拆迁补偿的人头钱及拆迁回迁房的人头平米数，则所有拆迁利益全部归兰某2所有；5.本案的诉讼费由兰某1承担。
一审法院认定事实：
兰士泽（于2009年5月去世）与杨淑兰（于2005年12月去世）系夫妻关系，二人婚后共育有四子三女，分别为长子兰某3、次子兰某4、三子兰某5、四子兰某2、长女兰某6、次女兰某7、三女兰某1。位于北京市昌平区马池口镇马池口村975号院（以下简称975号院）集体土地使用权证登记的土地使用者为兰士泽，该宅院原有北房三间、西房二间，后于2010年3月经兰某2翻建成现有北房三间、西房二间，现该宅院由兰某2于2010年居住至今。2017年9月，原告兰某2诉至本院，诉求及理由同诉称。庭审中原告兰某2撤回了其第二项、第四项诉讼请求，并自愿承担本案诉讼费。
兰某2提供时间显示为1982年5月27日的《分家协议》，在该协议第（二）项第4条约定“兰某2未婚、享受西院北瓦房三间、小西屋二间、父母常期占用、现金不摊”。该协议后有兰某3、兰某4、兰某5、兰某2兄弟四人签字。对于该协议，原告兰某2认为，该协议是1982年在父母主持下签订的，原告通过分家的形式取得了涉案宅院的宅基地使用权和原有房屋；被告兰某1认为该协议真实性需要法院核实，1982年自己刚十岁。
兰某2另提供时间显示为2006年12月13日的《遗嘱》，内容为“我是兰士泽，今年78岁，老伴已去世，我的四个儿子，女儿都已长大成人并成家立业。四个儿子也都分家单过。现在老家的房屋及院中的财物也已都分给了四子连河。我现在也是体弱多病暂时住在老家老房中，在我百年之后，连河的三位兄长对现有的老房及院中的财物不得再提异议。口说无凭，立字为据。现特立此遗嘱，以备后查。立遗嘱人：兰士泽当事人兰某3、兰某4、兰某5、兰某2见证人：兰世利兰世玉”。对于该份遗嘱，兰某2认为，该份遗嘱是对1982年分家协议的再次确认；兰某1认为遗嘱之前没有见过，真实性无法确认，遗嘱处分的仅仅是975号院的房屋，因为只有房屋才是可以处分的财产，并不涉及宅基地。
2010年4月4日，兰某2与兰某1签订《协议》，协议约定“甲、乙双方系兄妹关东。现甲方居住于北京市昌平区马池口村975号院。在1982年分家时甲乙双方父母将该院（含房产、地产）分配给甲方。因当时父母已不具有再建房屋的能力，所以甲方将该房屋无偿提供给父母养老居住之用。甲方于1988年北京平板玻璃公司转正时将户口迁至公司集体户上并转为居民户口。2003年甲方与其配偶离婚后，搬回北京市昌平区马池口村975号院与父母住。乙方自婚后未将户口迁出，保留于北京市昌平区马池口村975号院。2009年甲、乙双方父母均已过世。由于国家户口政策变化，甲方暂时无法将户口迁回并且根据我国有关法律的规定，在父母销户后，乙方成为原户口的户主。上述房屋建于1964年，由于存在诸多严重的安全隐患，已成为危房，不具备生活、居住的条件。因该房屋为甲方唯一生活用房，为满足生活需要，故甲方决定于2010年3月重建该房屋（已取得村政府相关许可）。甲、乙双方对上述说明全部认可，为避免纠纷并保证甲、乙双方共同利益，甲、乙双方经过友好协商，达成一致共识，具体内容如下：一、乙方拥有北京市昌平区马池口村975号院户口户主的所有权。二、甲方拥有位于北京市昌平区马池口村975号院的所有权。三、上述房产、地产的重建、装修、维护等费用全部由甲方承担。四、今后如遇拆迁问题时，该房产的拆迁补偿与乙方不发生任何关系。乙方只保留拆迁补偿的人头钱及拆迁后回迁房的人头平米数。五、甲、乙双方在生活中应相敬相爱，相互帮助，努力维系亲情。六、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，中间人持有一份，从签字之日起生效，并具有同等法律效力。”协议后有兰某2、兰某1及证明人兰某8签字。对于上述协议被告兰某1认为，该协议部分内容无效，协议第一条当时原告手写更改，为了保护享有宅基地使用权的权利，协议第二条按照现在法律规定，只有使用权，所有权归集体，协议第三条并没有说所有建设完成的房屋都归甲方所有，所以乙方也享有部分房屋的份额，协议第四条属于无效约定，因为拆迁不是发生在甲、乙方之间。
兰某2提交了兰某3、兰某4、兰某5、兰某6、兰某7分别出具的《不参与房屋产权分割声明》，证明以上人员均声明不参与昌平区马池口镇马池口村975号院房屋产权分割。庭审中原告兰某2申请证人兰某8出庭作证，证明2010年兰某2与兰某1签订《协议》时自己在现场见证，当时兰某1同意975号宅院给兰某2，协议内容真实。
兰某2户籍地位于昌平区亢山家园1单元401，户口性质为非农业户口；兰某1户籍地位于昌平区马池口镇马池口村975号，户口性质为农业户口。
一审法院认为：
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中关于975号院，宅基地使用权证登记的土地使用者系原、之父兰士泽，根据兰某2提交的分家协议、遗嘱和声明，能够相互印证形成证据链条，证明兰某2通过分家形式取得了975号院的原有房屋，后兰某2于2010年通过翻建取得了975号院的现有房屋；庭审中兰某1虽对分家协议和遗嘱的真实性产生异议，但未提交相反证据加以证明，故法院对兰某1提出的异议不予采纳。故兰某2要求确认975号院房屋归其所有的诉求有事实及法律依据，法院予以支持。
关于兰某2与兰某1于2010年4月4日签订的《协议》，系兰某2与兰某1自愿签订，且不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，法院予以确认。法院具体分析如下：协议第二条约定“甲方拥有975号院的所有权”，双方就975号院的房屋归属做出了明确约定，即归兰某2所有，另外，宅基地所有权虽然归村集体所有，但是根据房地一体的原则，视为兰某2享有975号院的宅基地使用权；协议第四条系双方对涉案宅院将来可期待的拆迁利益作出了明确约定,故兰某2要求确认《协议》有效的诉求有事实及法律依据，法院予以支持。
一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、兰某2与兰某1于2010年4月4日签订的《协议》有效。二、位于北京市昌平区马池口镇马池口村975宅院的房屋归兰某2所有。三、驳回兰某2其它诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审认定事实正确。
本院认为，诉争975号院宅基地使用权证登记权利人为兰某2、兰某1之父兰士泽。根据兰某2提交的分家协议、遗嘱和声明，结合兰某2、兰某12010年4月4日签订的《协议》中说明部分的记载，足以证实兰某2早在1982年即通过父母分家取得诉争975号的房屋权利之事实，之后兰某2与父母曾长期共同居住在诉争975号院，并于2010年对975号院房屋进行翻建，基于上述事实依据，一审判决兰某2享有975号院房屋权利，符合法律规定。兰某1户口在975号院，并不必然导致其享有该院宅基地使用权。兰某1关于其基于户口取得诉争975号院宅基地使用权的上诉意见，与宅基地使用权证、分家协议、遗嘱、声明、《协议》中说明部分以及房屋翻建等基本事实相悖，本院不予采纳。同时，基于《协议》中说明部分的记载，可以确定兰某2、兰某1系基于诉争975号院房屋权利及户口的特殊历史过程和现实状态，以书面约定方式明确相关事实和权利义务关系，符合客观实际情况，不违背法律、行政法规强制性规定，应属有效。
综上所述，兰某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费七十元，由兰某1负担（于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高海鹏
审 判 员 杨 磊
代理审判员 吴扬新
二〇一八年三月二十一日
法官 助理 李 燕
书 记 员 王雅洁