天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）津02民终1450号
上诉人(原审原告、反诉被告）：天津乐城置业有限公司，住所地天津市河西区乐园道9号银河购物中心。
法定代表人：李彤，董事长。
委托诉讼代理人：李晶晶，天津长丰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安好，天津长丰律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：天津爱伦斯特投资有限公司，住所地天津开发区黄海路98号一区A座3门702室。
法定代表人：潘依清，执行董事。
委托诉讼代理人：张洁，天津玺名律师事务所律师。
上诉人天津乐城置业有限公司(以下简称乐城置业)因与上诉人天津爱伦斯特投资有限公司（以下简称爱伦斯特）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2017）津0103民初9960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
乐城置业上诉请求：1、依法改判支持上诉人乐城置业在一审中的全部诉讼请求即：改判民事判决第一项，改判爱伦斯特给付乐城置业房屋租金1958090.53元，其中2016年6月1日至7月14日，按月租金138610元标准计算。2016年7月15日至2017年6月30日按月租金151890元标准计算。撤销一审判决第八项，改判爱伦斯特按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍的计算标准，给付乐城置业自2016年6月1日至7月14日以月租金138610元标准计算逾期付款违约金，2016年7月15日至2017年6月30日，以月租金151890元标准为基数计算违约金。商场管理费、推广宣传费、空调费自2016年11月9日起至实际付款之日止的逾期付款违约金。电费自2016年11月9日起至2017年6月30日的逾期付款违约金。以实际发生的水费为标准计算从2016年6月至2016年9月的逾期付款违约金。撤销一审判决第九项，改判为爱伦斯特给付乐城置业2016年11月9日至2017年6月30日的商场管理费296863元、2016年11月9日至2017年6月30日的推广宣传费51349元，2016年11月9日至2017年6月30日的空调费56163元、2016年11月9日至2017年6月30日的电费30266.62元；爱伦斯特按日租金4993.64元承担自2017年7月1日起至上诉人爱伦斯特实际将房屋清场恢复原状之日止的房屋占用费，自2017年7月1日起至2017年8月21日的房屋占用费为259669.28元；以上合计2853636.12元；2、本案上诉费及一审诉讼费用由上诉人爱伦斯特承担。事实理由：一审判决认定双方形成不定期租赁合同后比照原租赁合同的计算标准计算租金不符合客观事实，在双方交接房屋钥匙前，上诉人乐城置业对商铺的上锁行为系对爱伦斯特违约行为的一种自力救济，同时，在双方解除不定期租赁合同后，爱伦斯特理应恢复租赁物原状并承担相应的房屋占用费。
爱伦斯特辩称，不同意上诉人乐城置业的全部上诉请求。我们认为一审法院对于房屋租金、商场管理费、推广宣传费、空调费、电费、水费的判决结果是正确的，没有异议。
爱伦斯特上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决第七项、第八项，依法改判上诉人爱伦斯特无须向上诉人乐城置业支付上述费用；2、请求人民法院撤销一审判决第十项判决，依法改判支持上诉人爱伦斯特的反诉请求；3、本案全部诉讼费用由上诉人乐城置业承担。事实理由:乐城置业2016年11月8日其自行将涉案商铺上锁，致使爱伦斯特无法从店铺中取回货品，也无法继续经营，仍支付了人员工资。同时上诉人爱伦斯特为涉案店铺装修花费了近1000万，引进了各大珠宝品牌，不能继续经营，也造成了装修的损失和品牌效应的损失。原审判决第七项、第八项适用法律错误，双方没有对租赁期间内的付款时间有约定，即使上诉人爱伦斯特应当承担违约金，上诉人乐城置业主张违约金的标准也过高。
乐城置业辩称，不同意爱伦斯特全部上诉请求。我们认为爱伦斯特与上诉人乐城置业之间存在不定期租赁合同关系。合同履行过程中，爱伦斯特违反合同约定，对其支付租金等各项费用存在违约行为。上诉人乐城置业在多次的催告之后，迫于无奈采取的救急措施，在爱伦斯特关店之后，上锁行为是对租金的督促，也是对其中的商品履行安全保障义务。其并没有证据证明其存在相应的货物损失以及人员工资损失。根据合同法的相关规定，合同当事人一方违约，应当向守约人支付相应的违约金或者实际造成的损失。由于其逾期支付租金，虽然双方存在的是不定期租赁合同关系，没有形成书面的合同条款，但是根据法律的相关规定我们有权按照中国人民银行同期贷款利率的1.95倍来主张违约金。综上，请求驳回爱伦斯特全部上诉请求。
乐城置业向一审法院起诉请求：1、要求被告支付拖欠的房屋的租金合计1958090.53元（2016年6月1日至2017年6月30日，共计13个月，2016年7月14日前按每月138610元计算，之后每月按151890元计算，依据为租赁协议第六条）、商场管理费537425元（2016年5月1日至2017年6月30日，共计14个月，按每月38387.50元计算，合同中原约定的45650元为商场管理费与空调费7262.50元之和）、推广宣传费92960元（2016年5月1日至2017年6月30日，每月6640元）、水费31.40元（2016年6月21日至2016年10月20日，按水表抄表单计算，每吨7.85元，共4吨水）、电费100531.62元（2016年2月21日至2017年2月20日按电表度数计算，每度1.26元）、空调费101675元（2016年5月1日至2017年6月30日，每月7262.50元）；2、要求被告按日租金4993.64元承担自2017年7月1日起至被告实际将房屋清场恢复原状之日止的房屋占用费（原月租金151890元×12月/365天×52天）；其中，自2017年7月1日起至2017年8月21日期间的房屋占用费暂计259669.28元；3、要求被告承担原告在原、被告形成不定期租赁合同关系后，被告已付但逾期的租金、商场管理费、推广宣传费、水费、电费、空调费的违约金为47933.05元；被告未付且逾期的租金、商场管理费、推广宣传费、空调费的违约金为192247.27元；被告未付的电费（2016年3月21日至2017年8月21日）、水费（2016年7月21日至2017年8月21日）的违约金合计为8987.42元；上述违约金合计为249167.74元（根据最高院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算的批复对合同当事人没有约定违约标准的情形计算，没有按照合同违约金标准计算，因为合同已经解除，按照同期贷款利率的1.95倍计算，计算方式详见计算表）；上述违约金暂计算至2017年8月21日，自2017年8月22日至生效判决生效之日止的违约金，按照上述标准计算；（以上合计3299550.57元）4、诉讼费用由被告承担。
爱伦斯特反诉请求：1、判令原告支付营业损失、货品积压损失、人员工资及保险损失共计600000元；2、反诉费用由原告承担。
一审法院认定事实：2012年6月28日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《银河国际购物中心房屋租赁合同（L2-035）》，后又于2012年7月18日签订《银河国际购物中心租赁协议之标准条款》。双方约定，被告承租天津市河西区乐园道9号银河国际购物中心第L2-035铺号；租赁面积为830平方米；租赁用途为经营爱伦斯特珠宝、ForeverMark永恒印记、HODLE珍珠、彩色宝石、精品翡翠及和田玉；租赁期限为8年，租期自交付之日起计算；租金：第一年至第二年每月保底租金152元/月/平方米或按每月营业额提成8%，第三年至第四年每月保底租金167元/月/平方米或按每月营业额提成9%，第五年至第六年每月保底租金183元/月/平方米或按每月营业额提成9%，承租方每月应付租金为月保底租金与月营业额提成租金两者取高，承租方应将保底租金和其他费用于每月20日前支付到出租方指定的银行账户；管理费：55元每平方米每月，合计每月45650元，于每个日历月的二十日前向出租方或商业管理公司支付下个月商场管理费；推广费：8元每平方米每月，合计每月6640元，于每个月的二十日前向出租方或商业管理公司支付下个月的整体推广宣传费；租赁交付期暂定为2012年7月15日；电费、水费：独立计量仪表；装修期：2.5个月装修免租期自交付日起算；租赁保证金：承租方应在本租赁协议签署后10个工作日内支付535350元为租赁保证金；违约条款：出现承租方逾期支付租赁协议项下的任何款项，并在出租方或商业管理公司向其发出立即缴付应付款项的书面通知后十日内仍未缴付该等应付款项，一方可书面通知另一方解除租赁协议，违约一方应向另一方按月租金、商场管理费的三倍的金额支付违约金；如根据协议应支付的租金或责任和其他费用或其任何部分未能按照协议规定的方式和时间支付，自滞纳之日起，承租方应以每天按未付款项总额的0.3%计算向出租方支付滞纳金，直至付清为止；保证金：如承租方违反、不遵守或不履行上述任何协议、规定或条件，出租方有权终止本协议、没收保证金并就所受损失要求进一步赔偿。
2012年7月12日，案外人天津元易诚商业运营管理有限公司作为原告指定的商业管理公司，另与被告签订《银河国际购物中心商场管理协议（L2-035）》，约定被告遵守案外人的管理，并遵守租户守则、租户装修守则等商场管理制度等。2012年8月9日，被告与案外人天津元易诚商业运营管理有限公司办理了房屋交接。上述合同签订过程中，被告向原告交纳的装修押金和租赁保证金共计575350元，该费用至今仍在原告处。2014年2月10日，原告向被告发送《解除租赁合同通知函》，理由为被告欠付各项费用4093254.9元，故原告自2014年2月15日起解除与被告的租赁协议，并要求被告于2014年2月28日之前结清全部逾期租金、违约金及其他有关款项，于2014年3月31日前腾空房屋并按原状交还。被告未就该解除通知提出异议或提起诉讼，后支付了拖欠的费用并继续使用涉诉商铺进行经营。2016年3月11日，案外人天津元易诚商业运营管理有限公司向被告发送《停止提供管理服务通知函》，内容为被告未按期支付租金或其他费用，案外人有权停止提供水、电、空调等相关管理服务。2016年11月2日，原告在涉诉商铺的门上，另行加锁，自2016年11月9日起，原告已不再允许被告进入商铺内进行经营。2017年6月22日，原、被告进行了物品及钥匙交接，被告将店内货品取出，并将玻璃门地锁等钥匙交还原告。2017年6月26日，原告向被告发送《解除不定期租赁合同通知函》，内容为原告已于2014年2月向被告送达了《解除租赁合同通知函》，因被告未就合同解除事宜提出异议，亦未在解除合同通知到达之日三个月内向人民法院起诉，故租赁协议已于2014年2月15日解除；被告于2014年8月25日支付此前欠付的费用后，仍占有使用房屋，但未另行签订书面协议，故双方应视为不定期租赁关系；不定期租赁关系存续期间，被告未按时支付相关费用，原告可随时解除合同，故通知自2017年6月30日起解除双方的不定期租赁合同，被告应于2017年7月10日之前结清全部费用，如租赁保证金不足以抵付原告损失，原告有权继续追偿，被告应于2017年7月15日前将房屋腾空并按原状返还原告，如逾期腾房，被告应按最后一个月应付租金标准的3倍支付房屋使用费等内容。现原告因被告逾期交付房屋租金、商场管理费、推广宣传费、水费、电费、空调费，双方已解除租赁合同关系为由起诉来院，要求被告支付上述费用、逾期腾房的房屋使用费及逾期违约金等。被告以原告擅自关闭店铺、违法扣押货品为由，提出反诉，要求原告承担营业、货品积压、人员工资及保险等损失。诉讼过程中，原、被告均同意被告已支付的租赁保证金、装修押金可用于抵扣被告应支付的费用。经询，被告表示认可未交纳自2016年6月1日起的房屋租金，自2016年5月1日起的商场管理费、推广宣传费、空调费，自2016年2月21日起的电费，及自2016年6月21日起的水费。
一审法院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同，系当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同，双方均应依据法律和合同的约定全面履行各自的义务。被告作为承租人，应当支付合同约定的房屋租金、商场管理费等各项费用。原告于2014年2月10日向被告送达《解除租赁合同通知函》后，被告未提出异议，亦未就此提起诉讼，故双方的原租赁合同已于2014年2月15日解除。后因被告补交了房屋租金等其他费用，原告亦予以接收，被告继续使用涉诉商铺，原告未提出异议，故视为双方形成不定期租赁合同关系，房屋租金等费用按原约定继续交纳。但2016年11月9日起，原告将涉诉商铺另行上锁，被告自此无法自主进入涉诉商铺，更无法正常使用涉诉商铺用于经营，另最后一次水费抄表日期为2016年10月20日。因此，原告已通过自己的行为收回并实际控制涉诉商铺，已不存在应由被告承担2016年11月9日后相关费用的事实基础。现被告确实未交纳自2016年6月1日起的房屋租金，自2016年5月1日起的商场管理费、推广宣传费、空调费，自2016年2月21日起的电费，及自2016年6月21日起的水费，故应比照合同约定的标准，支付上述费用至2016年11月8日并承担相应的违约责任。原告比照原租赁合同的计算标准，主张按房屋租金138610元/月、商场管理费38387.5元/月、推广宣传费6640元/月、空调费7262.5元/月的标准计算，以及电费、水费（抄表至2016年10月20日）据实计算，符合法律规定，一审法院予以采信。因此，被告应按此标准，支付原告2016年6月1日至2016年11月8日的房屋租金730013元（每月138610元×5个月+138610元/30天×8天），2016年5月1日至2016年11月8日的商场管理费240562元（每月38387.5元×6个月+38387.5元/30天×8天）、推广宣传费41611元（每月6640元×6个月+6640元/30天×8天）、空调费45512元（每月7262.5元×6个月+7262.5元/30天×8天）、2016年2月21日至2016年11月8日的电费70265元，2016年6月21日至2016年10月20日的水费31.40元。此外，上述费用确实存在逾期未付的情况，且原告主张违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍的计算标准，符合法律规定，故被告应按此标准支付上述费用自应付之日至生效判决生效之日止的违约金；其中，比照原租赁合同约定，一审法院认定电费、水费的应付之日为当月费用抄表之日，其他费用的应付之日为前月20日。而原告主张2016年11月9日及之后各项费用未付且逾期的违约金的诉讼请求，亦因涉诉房屋已收回，故该部分诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于原告主张被告承担不定期租赁合同期间，被告已付但逾期的各项费用的违约金的诉讼请求，已付数额及支付时间有原告提交、被告认可的证据5、8、9、10中的相关内容予以佐证，费用的应付之日应按一审法院认定的日期计算，即电费、水费的应付之日为当月费用抄表之日，其他费用的应付之日为前月20日。因此，被告已经交纳的房屋租金、商场管理费、市场推广费、空调费、电费、水费，均存在逾期交纳的情况，原告主张违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍的计算标准，符合法律规定，故原告诉请的数额47933.05元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于原告主张被告承担2017年7月1日后的房屋使用费的诉讼请求，因原告已于2016年11月9日收回房屋，故原告的该项诉讼请求，已无事实和法律基础，一审法院不予支持。关于原告的其他诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于被告主张原告支付营业损失、货品积压损失、人员工资及保险损失的反诉请求，未提供充分的证据予以佐证，应承担举证不能的法律后果，一审法院对其诉讼请求，不予支持。另，因原、被告均同意以被告向原告交纳的装修押金和租赁保证金共计575350元予以抵扣应付费用，不违反法律规定，一审法院照准抵扣应付的部分房屋租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：“一、被告天津爱伦斯特投资有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津乐城置业有限公司2016年6月1日至2016年11月8日的房屋租金154663元（装修押金和租赁保证金抵扣后的应付费用）；二、被告天津爱伦斯特投资有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津乐城置业有限公司2016年5月1日至2016年11月8日的商场管理费240562元；三、被告天津爱伦斯特投资有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津乐城置业有限公司2016年5月1日至2016年11月8日的推广宣传费41611元；四、被告天津爱伦斯特投资有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津乐城置业有限公司2016年5月1日至2016年11月8日的空调费45512元；五、被告天津爱伦斯特投资有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津乐城置业有限公司2016年2月21日至2016年11月8日的电费70265元；六、被告天津爱伦斯特投资有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津乐城置业有限公司2016年6月21日至2016年10月20日的水费31.40元；七、被告天津爱伦斯特投资有限公司于本判决生效后10日内，给付原告天津乐城置业有限公司已付但逾期的各项费用的违约金47933.05元；八、被告天津爱伦斯特投资有限公司于本判决生效后10日内，按照中国人民银行同期同类贷款利率1.95倍的计算标准，给付原告天津乐城置业有限公司2016年6月1日至2016年11月8日的房屋租金、2016年5月1日至2016年11月8日的商场管理费、推广宣传费、空调费、2016年2月21日至2016年11月8日的电费、2016年6月21日至2016年11月8日的水费自应付之日至本判决生效之日止的逾期违约金（电费、水费的应付之日为当月费用抄表之日，其他费用的应付之日为前月20日）；九、驳回原告天津乐城置业有限公司的其他诉讼请求；十、驳回被告天津爱伦斯特投资有限公司的全部反诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33196元，减半收取16598元，由原告天津乐城置业有限公司负担10683元、被告天津爱伦斯特投资有限公司负担5915元；反诉费4900元，由被告天津爱伦斯特投资有限公司负担。”
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本案围绕房屋租赁合同的解除问题成讼。二审期间的争议焦点是：爱伦斯特应向乐城置业支付租金的数额以及是否应支付违约金，乐城置业是否应赔偿爱伦斯特各项损失，围绕争议焦点阐述如下：
本院认为，乐城置业与艾伦斯特签订的《银河国际购物中心房屋租赁合同（L2-035）》，合同表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除。2014年2月10日乐城置业向爱伦斯特送达《解除租赁合同通知函》后，爱伦斯特未提出异议，应认定双方合意解除租赁合同，合同解除后，爱伦斯特仍继续占用涉案商铺，并支付租金，乐城置业亦未提出异议，应认定双方形成不定期的租赁关系，后由于爱伦斯特欠付租金，至本案呈诉，双方当事人共同确认自2016年6月1日起未再支付房屋租金，自2016年5月1日起未再支付商场管理费、推广宣传费、空调费，自2016年2月21日起未再支付电费，自2016年6月21日起未再支付水费，故一审法院依据上述时间作为欠付租金、商场管理费、推广宣传费、空调费以及水电费的计算起点并无不当，2016年11月9日由于乐城置业一方在涉案商铺另行上锁致使爱伦斯特一方无法进入涉案商铺，故一审法院以2016年11月8日作为爱伦斯特支付租金及各项费用的结点并无不当，本院予以确认。乐城置业要求租金及各项费用计算至2017年6月30日及要求爱伦斯特支付自2017年7月1日起至实际将房屋清场恢复原状之日止的房屋占用费于法无据，本院不予支持。关于爱伦斯特应支付乐城置业租金数额的问题，双方于2014年2月10日解除原租赁合同后，形成不定期租赁关系，双方认可至2016年6月的租金标准为138610元/月，一审法院以此标准计算2016年6月1日至2016年11月8日的租金并无不当，上诉人要求按照原租赁合同标准自2016年7月15日租金调整为151890元于法无据。关于爱伦斯特要求乐城置业赔偿其损失的主张，爱伦斯特未提供充分证据证明其损失的发生，故本院对于其该项主张不予支持。关于乐城置业主张的违约金过高，爱伦斯特自认自2016年6月1日未再支付租金，其欠付租金的行为构成违约，一审法院依据《中华人民共和国合同法》的相关规定判令爱伦斯特按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.95倍支付违约金符合法律规定，本院予以确认。
综上所述，二上诉人的上诉请求，不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35527元，由上诉人天津乐城置业有限公司负担29629元，由上诉人天津爱伦斯特投资有限公司负担5898元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
代理审判员 李冬梅
代理审判员 曹 静
二〇一八年三月十四日
书 记 员 丁 宁