宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书（2015）原民初字第2414号原告张进忠，男，生于1960年10月11日，汉族，宁夏固原市人，初中文化，居民，住固原市原州区。被告固原瑜丰混凝土有限责任公司，住所地：宁夏固原市经济开发区。法定代表人吕正斌，该公司董事长。委托代理人马雪巍，男，生于1980年7月22日，宁夏固原市人，大学文化，该公司职工，住固原市原州区，代理权限为特别授权。委托代理人杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告张进忠诉被告固原瑜丰混凝土有限责任公司（以下简称瑜丰混凝土公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日立案受理后，依法由审判员刘汉龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张进忠、被告瑜丰混凝土公司的委托代理人马雪巍、杨小勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张进忠诉称，2008年王明坤将欠原告的250000.00元债务转移给被告。2009年4月9日，被告向原告支付了该250000.00元中的50000.00元，但未向原告支付剩余的200000.00元。原、被告于2010年3月12日签订了《房屋买卖协议》，约定被告将固原市武警坡残联家属院门面房两间（由西向东第二间、第三间）以641216.00元的价款转让给原告，被告在协议签订后三个月内将房屋手续提供给原告，由被告协助原告办理房屋产权变更登记。协议生效后，原、被告又口头约定被告只将由西向东第二间门面房转让给原告，价款为400000.00元。随后原告按约向被告支付了房款，但被告将房屋交付原告后，并未按约办理房产变更登记。经原告多次要求，被告始终以种种理由搪塞，至今仍未办理房产变更登记。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条等规定，起诉要求被告办理房产变更登记；案件受理费由被告负担。原告张进忠提交了下列证据：1.《房屋买卖协议》1份，证明被告欠有原告债务，双方签订房屋买卖协议，被告将固原市原州区北关路残联综合楼1号、6号营业房转让给原告及相关约定；2.《补充协议》1份，证明经原、被告协商，被告只将固原市原州区北关路残联综合楼6号营业房转让给原告；3.领款单复印件1份，证明王明坤将欠原告的250000.00元债务转移给被告，被告向原告支付了其中的50000.00元；4.入库凭证11张，证明原告给被告供石料，被告欠原告100多万元。被告瑜丰混凝土公司对原告张进忠提交的证据质证如下：对第1组、第2组证据的三性无异议，但该两组证据不能证明被告欠有原告债务。对第3组证据的真实性无异议，但领款单上载明的50000.00元系被告向原告支付的石料款。对第4组证据中加盖被告公章的2张入库凭证的真实性无异议，对未加盖被告公章的入库凭证有异议，且入库凭证不能证明被告欠有原告债务。被告瑜丰混凝土公司辩称，因原告未按约支付房款，被告已通知原告解除了双方签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》。原告要求办理房产变更登记的固原市原州区北关路残联综合楼6号营业已由被告抵押给建行固原分行。原告的诉讼请求不能成立，应予驳回。被告瑜丰混凝土公司提交了下列证据：1.《房屋买卖协议》复印件1份（提交原件核对）、《补充协议》复印件1份（提交原件核对），证明原、被告于2010年3月12日签订《房屋买卖协议》、2010年6月20日签订《补充协议》的情况以及双方对房屋面积、价款、付款和交付等事项的约定，《房屋买卖协议》第三条约定付款方式为一次性付清；2.房屋所有权证书复印件2份，证明固原市原州区北关路残联综合楼1号、6号房屋所有权人为被告；3.房屋他项权利证书复印件1份、固原市房屋抵押登记申请书等产权产籍登记资料6页、《抵押合同》复印件1份，证明被告已将固原市原州区北关路残联综合楼6号营业房抵押给建行固原分行；4.房屋登记信息3页（庭后提交），证明截止2015年9月29日，固原市原州区北关路残联综合楼6号营业房仍处在抵押状态。原告张进忠对被告瑜丰混凝土公司提交的证据质证如下：对第1组、第2组、第4组证据无异议。对第3组证据的真实性无异议，2010年被告将房屋转让给原告且已交付，2014年被告才将房屋抵押给建行固原分行，被告将房屋转让给原告后不能再将房屋给抵押给建行固原分行。经举证、质证，本院对原、被告提交的证据认证如下：原告提交的第1组、第2组证据来源合法，内容真实，能够达到证明目的，本院予以采信。原告提交的第3组证据来源合法，内容真实，但不能达到证明目的，本院不予采信。原告提交的第4组证据不能达到证明目的，本院不予采信。被告提交的证据来源合法，内容真实，能够达到证明目的，本院予以采信。经审理查明，原告自2008年以来向被告供过石料。2010年3月12日，原、被告签订了《房屋买卖协议》，约定被告将其固原市武警坡残联家属院自西向东第二间房屋（即残联综合楼6号营业房）、第三间房屋（即残联综合楼1号营业房）转让给原告，价款共计641216.00元，付款方式为一次性付清。协议第六条手写注明“此款抵资石料款或抵资张兰清处的运费款”。原告实际未向被告支付房款。协议签订后被告向原告交付了房屋。2010年6月20日，原、被告又签订了《补充协议》，约定被告只将固原市武警坡残联家属院自西向东第三间房屋（即残联综合楼6号营业房）转让给原告，价款为401536.00元。2014年3月，被告为固原盛世恒业商贸有限公司向建行固原分行借款提供担保，与建行固原分行签订了《抵押合同》，约定将残联综合楼6号营业房抵押给建行固原分行。2014年4月4日，被告、建行固原分行办理了抵押登记。该抵押权至今未涂销。另查明，庭审中，经本院释明，原告同意解除双方之间的房屋买卖合同，要求被告按照残联综合楼6号营业房现价（每平方米6000.00元）与房屋原价的差额标准赔偿原告损失。本院认为，本案中，原、被告订立的房屋买卖合同合法有效，被告与建行固原分行订立的《抵押合同》亦合法有效，已办理抵押登记，建行固原分行依法取得了抵押权。在因买卖合同发生的债权与抵押权并存而发生冲突时，抵押权属于优先权，应优先予以保护。在残联综合楼6号营业房抵押登记未涂销的情况下，不能办理该房屋产权变更登记，房屋所有权不能转移给原告，合同目的不能实现，原、被告之间的房屋买卖合同应予解除。原、被告均同意解除房屋买卖合同，本院予以确认。《房屋买卖协议》第六条“此款抵资石料款或抵资张兰清处的运费款”属于约定不明，且原告提交的证据不能证明其已顶抵清房款，原告亦未实际支付房款，故在合同解除后，不存在被告返还房款的情形。导致合同解除的过错在于被告，其应当赔偿因合同解除给原告造成的损失。原告要求被告按照残联综合楼6号营业房现价（每平方米6000.00元）与房屋原价的差额标准赔偿原告损失，因双方之间转让的是二手房，且房产的市场价格升降变化具有一定的不确定性，原告主张的损失数额过高，本院予以调整，确定被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付双方在《房屋买卖协议》中约定的房款401536.00元自2010年3月13起至本判决生效之日止的利息。原告关于已顶清房款的主张证据不足，本院不予支持。被告关于合同已解除、不同意赔偿原告损失的辩称证据不足，理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百七十条、第一百七十七条、第一百八十条第一款第（一）项、第一百八十七条、第一百八十八条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第四十四条第一款、第九十四条第（五）项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告张进忠、被告固原瑜丰混凝土有限责任公司同意解除双方之间的房屋买卖合同，本院予以确认；二、被告固原瑜丰混凝土有限责任公司按中国人民银行同期贷款利率向原告张进忠支付约定房款401536.00元自2010年3月13起至本判决生效之日止的利息；三、驳回原告张进忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。案件受理费减半收取50.00元（原告张进忠已预交），由被告固原瑜丰混凝土有限责任公司负担。审判员  刘汉龙二〇一五年九月三十日书记员  李 刚