江西省弋阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1126民初1404号原告：黄双生，男，1981年2月19日出生，汉族，经商，住江西省弋阳县。委托诉讼代理人：张茂林，江西华箭律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽芳，江西华箭律师事务所实习律师。被告：李华，男，1966年11月28日出生，汉族，南昌铁路局鹰潭工务段职工，住江西省上饶市信州区。被告：王春红，女，1972年8月11日出生，汉族，务工，住江西省上饶市信州区，系李华的妻子。委托诉讼代理人：ＸＸ，江西赣东北律师事务所律师。委托诉讼代理人：许云俏，江西赣东北律师事务所律师。原告黄双生诉被告李华、王春红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄双生及其委托诉讼代理人张茂林、被告李华、被告王春红及其委托诉讼代理人ＸＸ、许云俏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄双生向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按照《购房协议》的约定为原告办理位于弋阳县弋××东站××单元××室房屋的产权过户手续；2、本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2015年11月5日，原、被告签订了《购房协议》，约定被告将其位于弋阳县弋××东站××单元××室房屋（桃源东站拆迁改造安置小区3#楼）出售给原告，售价为240018元，首付20万元，余款40018元到房子过户时付清。协议签订后，原告按照协议约定向被告支付了20万元购房款。协议签订后三日左右，被告向原告交付了房屋。2016年6月份左右，涉诉房屋可以办理房产证，原告多次联系被告去办理产权过户手续，被告以工作忙为由拖延，直至2017年3月才将办理好的房产证交给原告，但一直没有为原告办理产权过户手续。被告的行为已构成违约，侵犯了原告的合法权益，故依法提起诉讼。原告黄双生为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2、购房协议、不动产权证复印件，证明原、被告签订协议，约定原告向被告购买位于弋阳县弋××东站××单元××室房屋及交付的事实；3、被告李华出具的收条和申明，证明原告已经按协议约定向被告支付购房款20万元；4、黄某、张某的调查笔录，证明张某作为中间人，原告和被告李华洽谈购房时在场，被告李华说卖该房的事已经和老婆（被告王春红）商量好了，并且该房产已经交付的事实。被告李华辩称，卖房给原告是事实，我已收到原告20万房款。涉诉房屋是我单位的安置房，当时没有钱去交房款，就把这个卖房的钱（20万元）拿来交单位的购房款。我不知道卖房需要妻子（被告王春红）签字，以为自己可以单独办理过户手续。原告催过我过户，但房款让我花了，没有钱给我妻子，没法和她交代，所以就一直在拖延过户这事。原告要求办理过户手续，我没有意见，同意协助原告办理过户手续。被告李华未向本院提交证据。被王春红辩称，该房屋是两被告的夫妻共同财产，被告李华与原告签订《购房协议》时，我根本不知道，不同意被告李华将共同所有的房屋出售给原告。被告李华擅自将夫妻共有的房屋出售给原告的行为构成无权处分，我对被告李华擅自处分行为并未追认，被告李华与原告签订的《购房协议》应属无效。原告明确知道两被告系夫妻关系，也应当明白夫妻共有财产规定的常识，且本案标的物并未办理产权过户登记手续，该房屋至今还登记在两被告名下，故原告对涉诉房屋不构成善意取得。因被告李华欠缺处分权，而我明确表示不同意将涉诉房屋所有权转让给原告，属于合同履行不能，原告请求被告继续履行合同义务缺乏法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告王春红为支持其主张，向本院提交了下列证据：1、被告王春红的身份证复印件，证明被告身份信息；2、两被告的结婚证复印件，证明被告李华和被告王春红于1997年3月5日登记结婚的事实；3、房屋所有权证书复印件及房产查询结果表，证明两被告在上饶市有房屋，在××××镇有安置房一套，该房屋是夫妻共有；4、两被告的户口簿复印件，证明被告王春红的户口所在地在上××××区；5、两被告的短信聊天记录，证明被李华将××××镇东站南路的房屋卖给原告，被告王春红不知情，被告李华于2017年9月23日发短信告诉被告王春红卖房一事，并要求被告王春红回家办理移交手续，被告王春红得知后不同意卖房；6、上海擎天图文设计公司证明二份、公司营业执照复印件一份、全季酒店南京新街口店入住记录二份及证明一份，证明被告王春红于2014年3月开始在上海公司工作至今，除了春节、国庆外都在公司，2015年11月5日至6日被安排到南京出差，不知道被告李华将共有房屋卖给原告的事实。被告李华对原告提交的证据均无异议。被告王春红对原告提交的证据1无异议；对证据2的购房协议、证据3的内容不知情；认为证据4证明被告王春红不在协议签订现场，对双方签订协议不知情。原告对被告王春红提交的证据1、2、4无异议；对证据3的真实性无异议，但认为证据3的涉诉房产当时没有办房产证的，是出现纠纷以后，被告李华将被王春红的名字加上去的；对证据5的聊天记录中称被告李华没有和被告王春红商量的真实性有异议，认为该短信是2017年9月23日发给被告王春红的，不能排除两被告为了达到不办理房屋过户的目的，串通好发的信息，用以证明被告王春红不知情的事实，对证据5的其他内容没有异议；对证据6的真实性无异议，对关联性有异议，认为只能证明被告王春红在签合同的时候不在现场，但不能证明被告李华卖房被告王春红不知情。对双方无异议的证据，本院予以确认。对双方有异议的证据，本院作如下认定：原告提交的证据2、3、4经双方庭审质证，且被告李华均表示没有异议，本院对原告提交的证据2、3、4予以确认。被告王春红提交的3，真实客观，本院予以确认；被告王春红提交的证据5不足以认定两被告对卖房一事没有经过商量的事实，对其证明目的，本院不予认定；被告王春红提交的证据6能够证明被告王春红在签合同的时候不在现场，但不足以证明被告李华卖房被告王春红不知情的事实，对其该证明目的，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：经朋友黄某（被告李华同事的妻子）、张某介绍，被告李华将其位于弋阳东站安置小区的一套住房卖给原告黄双生。2015年11月5日，原告黄双生与被告李华签订了《购房协议》，协议载明：“经甲、乙双方协议，甲方李华自愿把弋阳东站安置小区面积为101.57平米，3号楼2单元501室的一套房出售给乙方黄双生。价格为人民币贰拾肆万零壹（拾）捌元整。首付贰拾万元整，余下的肆万壹拾捌元整，到房子过户时付清余款。房子过户产生的一切费用由乙方承担。房产证、土地证由甲方办理，办证所产生的费用由甲方承担。此协议是双方自愿。以此为据，此协议二份，甲乙双方各执一份。（注：甲方如违约按房价的20%赔偿乙方）”。上述协议由被告李华书写，证人张某、黄某作为旁证在协议上签名。协议签订后，原告黄双生向被告李华支付了20万元购房款。被告李华将收取的部分购房款用于支付其单位本案涉诉房屋的房价款（11万元）。收取了购房款后，被告李华向原告黄双生交付了房屋及房屋的钥匙。2016年2月19日，被告李华向原告黄双生出具了收条及申明各一份，其中收条载明：“今收到黄双生购房款贰拾万元整。”申明载明：“黄双生在2015年所写借条三万元借条作废。”2017年2月14日，被告李华到不动产登记部门办理不动产权登记时，将被告王春红登记为共同权利人，现该房屋不动产权证的登记权利人为被告李华、王春红，不动产权证号为赣（2017）弋阳县不动产权第0000170号。被告李华在办理登记后，将不动产权证交付给原告黄双生持有保管。被告李华、王春红于1997年3月5日登记结婚，系夫妻关系。因两被告未协助原告黄双生办理涉诉房屋过户手续，原告黄双生依法提起诉讼。本院认为，被告李华与原告签订协议，将涉诉房屋出售给原告，协议签订后，原告按约向被告李华支付了20万元购房款，被告李华向原告交付了房屋和钥匙，说明双方是在平等自愿的情况下达成的协议，系双方的真实意思表示。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定:“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”签订协议时，被告李华向原告表示，涉诉房屋是其单位的安置房，其有权作主，家里的事已经讲好了，且原告向被告李华支付了相应的购房款后，被告李华将涉诉房屋交付原告已经有一年多，在收取了原告购房款之后的一年多的时间里，被告王春红也未提出异议。被告李华将产权证办好后又交付给原告，同时基于两被告的夫妻身份关系，原告有理由相信被告李华出售涉诉房屋为其夫妻双方共同意思表示。根据上述规定，原告出于善意购买被告的房屋并且支付了相应的对价，两被告应当将涉诉房屋交付给原告，并协助原告办理涉诉房屋产权过户登记手续，但是办理了产权过户登记手续后，原告应当将剩余的购房款40018元支付给被告李华和王春红。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、一百零七条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李华、王春红在本判决生效之日起十五日内协助原告黄双生办理位于江西省弋阳县弋江镇东站南路199号3栋2单元501室房屋的产权过户登记手续；原告黄双生在产权过户登记手续办理完毕之日起二日内，向被告李华、王春红支付剩余的购房款40018元。二、驳回原告黄双生的其他诉讼请求。案件受理费4900元，减半收取计2450元，由被告李华、王春红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审判员  姚立剑二〇一七年十二月二十八日书记员  游 睿