西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0103民初5852号
原告：西安迅晖工贸有限责任公司。
法定代表人：王彩霞，总经理。
委托诉讼代理人：袁有文，陕西博硕律师事�所律师。
委托诉讼代理人：刘浩，陕西博硕律师事务所实习律师。
被告：陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司。
法定代表人：单捷，执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：徐丹，陕西王炳森律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李军，陕西王炳森律师事务所律师。
第三人：鲍宝，女。
原告西安迅晖工贸有限责任公司诉被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司、第三人鲍宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西安迅晖工贸有限责任公司委托诉讼代理人袁有文、被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司委托诉讼代理人李军到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤未到庭参加诉讼（丈夫张瑞宏旁听）。本案现已审理终结。
原告向本院提出�讼请求：1、解除原、被告2012年9月8日签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付拖欠的房租4839952.055元（自2013年11月8日计算至起诉之日2016年7月5日，按最初的约定年260万元计算）；3、被告向原告支付违约金130万元；4、被告向原告支付自合同解除之日至房屋实际腾交之日产生的房屋占用使用费。事实与理由：2012年9月8日，其与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其西安市碑林区西木头市109号整栋楼出租给被告，前三年每年租赁费260万元，前两年按整年交付，每年支付一次，房租到期前一个月交付下年度的租赁费，两年以后每半年支付一次房租，房租到期前一个月交付下半年的租赁费。第一次交付房屋时同时缴纳100万元履约保证金。《房屋租赁合同》签订后，其依约向被告交付该房屋供其使用，被告却屡次发生拖欠租金的行为。依据《房屋租赁合同》第四�之约定，被告应于2013年11月8日向其支付2013年12月8日至2014年12月7日的房租260万元，但被告自2013年12月13日至2014年12月4日分28次向其支付人民币共计98万元，尚欠162万元；被告应于2014年11月8日向其支付2014年12月8日至2015年6月7日租金130万元，然而被告从2015年3月3日至2015年4月24日分两次向其支付人民币共计2.95万元，尚欠127.05万元；被告应于2015年5月8日向其支付2015年6月8日至2015年12月7日租金130万元，然而被告从2015年8月1日至2015年11月6日分6次向其支付人民币共计84万元，尚欠46万元；被告应于2015年11月8日向其支付2015年12月8日至2016年6月7日的租金130万元，然而被告只在2015年12月11日分两次向其支付人民币共计1万元，尚欠129万元；被告应于2016年5月8日向其支付2016年6月8日至2017年12月7日的租金130万元，被告至今未付。同意被告向其预交的100万元保证金抵扣租金。综上，其认为�告上述严重违约行为侵害其合法权益，其多次要求被告支付房屋租金未果，故诉至法院，请求法院依法支持原告诉请。
被告承认拖欠原告房租属实，但辩称其拖欠房租直接原因是因为第三人未向其交付房租，且系第三人占有使用房屋，因此应由第三人对拖欠房租及占有使用费承担直接责任。且具体金额仍需进一步确认；认为违约金明显偏高。在原、被告合同履行期间，双方多次达成谅解：原告对其迟延交付房租的行为表示理解，原告谅解的行为，可以认为是违约金减免的行为，被告不应支付违约金。即使原告诉请违约金，因系第三人直接导致违约，也应由第三人向原告支付违约金。其不同意原告解除房屋租赁合同之请求，因诉涉租赁房屋因各种改造原因（被告改造装修，原房屋的配套瑕疵问题，加装电梯、天然气等，导致第三人对房屋使用状况不满，拖�房租等），致其难以收到房租，实际使用人第三人长期拖欠其房租，导致其无力向原告支付房租；且其已经对第三人另案起诉，要求第三人向其支付租金、腾交房屋，第三人应该将房屋腾交给其。本合同其尚向原告预交保证金100万元，该保证金应予抵扣租金。
第三人未到庭参加诉讼。
经审理查明：2012年9月8日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其西安市碑林区西木头市109号楼整栋楼（西安市房权证碑林区字第1100108010III-5-2～1号）出租给被告（添附的五、六、七层免费使用），租期从2012年12月8日至2022年12月8日至止。租金：前三年每年租赁费260万元，从第四年开始每四年房租递增5℅，前两年按整年交付，每年支付一次，房租到期前一个月交付下年度的租赁费，两年以后每半年支付一次房租，房租到期前一个月交付下半年的租赁费。�一次交付房屋时同时缴纳100万元履约保证金，被告中途撤租，原告不予退还剩余房租和履约保证金。被告在租赁期内将整栋房屋转租给第三方时必须告知原告、经原告同意。任何一方违反合同任意一项条款都将视为违约，违约方应交纳当年房租的一半之违约金。《房屋租赁合同》签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告经原告同意将诉涉房屋全部转租给第三人，现诉涉房屋由第三人占有使用。从2013年12月8日开始，被告屡次发生拖欠原告租金的行为。原告多次向被告催要，被告承诺限期向原告清付所欠租金。经双方2015年对账确认，从2013年12月8日截止2016年7月5日，被告尚欠原告租金4839952.055元，扣除100万元履约保证金，该欠款额为3839952.055元。另，原告请求被告依约支付违约金130万元、依约定租金标准支付直到腾交房屋之日起的占有使用费。
上述事实�租赁合同、催款函及承诺、对账单、房屋产权证及审理笔录在卷作证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。一方当事人因未履行合同约定义务的违约行为侵犯合同相对方合法民事权益时，另一方有权依约依法行使合同约定的权利。原、被告双方于2012年9月8日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，为有效合同。该合同约定的租金额、违约金标准、整体转租等事项对原、被告具有法律约束力，因被告拖欠房屋租金的严重违约行为造成原告损失、致使原告不能实现合同目的，原告依约诉请解除合同、被告支付拖欠租金并支付到实际腾交之日的房屋占有使用费，于法有据、符合约定，本院依法均予以支持。原告同意预交保证金100万元抵扣租金于法不悖，本院予以认可。依合同约定的违约金标准，对被告拖欠三年租金4839952.055元，原告诉请被告向其支付违约金130万元，经核算，该违约金占三年拖欠租金额的26.86℅（年8.95℅）接近年贷款利率，该违约金额度并不违反法律规定。故被告承认拖欠原告房租，又辩称其拖欠房租直接原因是因为第三人未向其交付房租，且系第三人占有使用房屋，因此应由第三人对拖欠房租及占有使用费承担直接责任。且具体金额仍需进一步确认；认为违约金明显偏高。在原、被告合同履行期间，双方多次达成谅解：原告对其迟延交付房租的行为表示理解，原告谅解的行为，可以认为是违约金减免的行为，被告不应支付违约金。即使原告诉请违约金，因系第三人直接导致违约，也应由第三人向原告支付违约金。其不同意原告解除房屋租赁合同之请求，因诉涉租赁房屋因各种改造原因（被告改造装修，原房屋的�套瑕疵问题，加装电梯、天然气等，导致第三人对房屋使用状况不满，拖欠房租等），致其难以收到房租，实际使用人第三人长期拖欠其房租，导致其无力向原告支付房租；且其已经对第三人另案起诉，要求第三人向其支付租金、腾交房屋，第三人应该将房屋腾交给其。根据合同相对性原则，第三人对被告拖欠租金的行为不能作为被告拖欠原告租金的托词。被告辩称本院均不予采信。被告与第三人的纠纷，本案不予涉及。第三人未到庭参加诉讼，不影响办案审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、原告西安迅晖工贸有限责任公司与被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司2012年9月8日签订的《房屋租赁合同》依法解除；
二、本判决生效之日起十日内，被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司支付原告西安迅晖工贸有限责任公司房屋租金3839952.055元（自2013年12月8日至起诉之日2016年7月5日）；
三、本判决生效之日起十日内，被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司支付原告西安迅晖工贸有限责任公司房屋占有使用费（依年租金260万元标准计算，自2016年7月6日至实际房屋腾房之日）；
四、本判决生效之日起十日内，被告陕西秦唐轶酒店管理咨询有限公司支付原告西安迅晖工贸有限责任公司违约金130万元。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费54780元，减半收取计27390元，由被告负担（原告已预交，被告在清付上述款项�一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判员 吴海玲
二〇一七年六月十二日
书记员 李 江