上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2595号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海筱辉工贸有限公司，住所地上海市金山区。
法定代表人：周阿春，执行董事。
委托诉讼代理人：周军，男，汉族，住上海市徐汇区。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海蒂楷泰模具有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：俞招飞，总经理。
委托诉讼代理人：刘清萍，北京市中闻(上海)律师事务所律师。
原审第三人：中国人民武装警察部队上海市总队保障部军需营房处，住所地上海市。
委托诉讼代理人：邹娟娟，上海中夏旭波律师事务所律师。
上诉人上海筱辉工贸有限公司(以下简称“筱辉公司”)因与被上诉人上海蒂楷泰模具有限公司(以下简称“蒂楷泰公司”)、原审第三人中国人民武装警察部队上海市总队保障部军需营房处房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初6838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人筱辉公司上诉请求：撤销一审判决第三项，改判驳回被上诉人要求支付拆违补偿款的诉请；判令被上诉人支付上诉人未能在规定时间内自行拆除新建钢结构厂房等材料二次利用的直接经济损失444,414.14元。事实与理由：第一，上诉人所建临时厂房符合法律法规，手续齐全完备，是合法建筑。第二，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效，因被上诉人违约未在规定内搬迁，因此上诉人不应向其支付拆违补偿款。第三，原审第三人所述的拆违政策毫无事实依据，一审法院采信原审第三人的陈述不合法不合理，因被上诉人未在规定时间内速签速搬，故上诉人不应向其支付拆违补偿款。第四，因被上诉人拒绝搬迁，导致上诉人新建钢结构厂房等材料未能在规定时间内自行拆除二次利用，故被上诉人应当向上诉人赔偿因此产生的直接经济损失444,414.14元。
被上诉人蒂楷泰公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。上诉人获得拆违补偿款中包含了次承租人的搬迁费用等补偿款，上诉人应当向被上诉人支付相应的拆违补偿款。至于厂房拆除后的材料二次利用损失，上诉人本来就无权获得相应材料，若上诉人认为其有权获得，亦应当向拆除厂房的人主张，而不是向被上诉人主张。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审第三人中国人民武装警察部队上海市总队保障部军需营房处述称：不同意上诉人的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
筱辉公司向一审法院起诉请求判令：1、蒂楷泰公司支付筱辉公司房屋使用费137,742元；2、蒂楷泰公司支付拖欠筱辉公司的水电费41,192.85元(其中电费39,137.46元，根据蒂楷泰公司前四个月产生的电费日平均值372.74元计算105天；水费2,055.39元，是依据抄表数计算)。一审审理中，筱辉公司表示因蒂楷泰公司支付的23,533元租金未计算在诉请中，故将诉请中的第1项变更为请求判令蒂楷泰公司支付房屋使用费114,209元。
蒂楷泰公司向一审法院提起反诉请求判令：1、筱辉公司支付蒂楷泰公司拆违补偿款109,725元(按照筱辉公司实际承租面积乘以每平方100元计算)；2、筱辉公司返还蒂楷泰公司租赁保证金65,080元。
一审法院认定事实：2015年4月7日，筱辉公司与蒂楷泰公司签订《新建厂房租赁合同》，约定筱辉公司将位于上海市青浦区厂房(以下简称“系争房屋”，面积为1097.25平方米)租赁给蒂楷泰公司使用，租赁期限自2015年4月15日起至2022年8月30日止，8号厂房建筑面积每天0.65元/平方米，第2年开始，租金按每平方米5%递增计算，每年递增5%，直至合同期满。租赁保证金为65,080元，蒂楷泰公司应于签订合同之日起二日内，向筱辉公司一次性支付全部保证金65,080元，租赁期限届满，在蒂楷泰公司向筱辉公司交清了全部应付的租金和因本租赁物的损坏行为所产生的一切费用，并按本合同规定承担向筱辉公司交还承租的租赁物等本合同约定的责任后10日内，筱辉公司将向蒂楷泰公司无条件退还租赁保证金。蒂楷泰公司应于每年4月15日、10月15日向筱辉公司支付每半年度租金。场地因军事或地方城市规划建设需要提前终止合同的(筱辉公司需提供正式相关文件证明的确军事或地方城市规划建设需要)，蒂楷泰公司将无条件搬出场地，由于本场地为部队用地，蒂楷泰公司必须在限令时间内搬出场地，筱辉公司同意免除最后一个月租赁费用(前提在规定时间内搬出场地)，蒂楷泰公司将不得以其他任何理由要求任何经济补偿，蒂楷泰公司不得找任何理由不搬迁。该合同并对其他内容作了约定。筱辉公司与蒂楷泰公司另签订《新建厂房租赁租金计算书》作为上述合同附件二，其中载明2015年4月15日至2016年4月15日，8号钢结构厂房租金260,323元，2016年4月15日至2017年4月15日，8号钢结构厂房租金272,337元。截止庭审时，蒂楷泰公司共计支付筱辉公司房屋使用费172,974元和租赁保证金65,080元。
2015年10月14日，武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室发《解约通知函》给筱辉公司，内容为“双方间的租赁合同于2016年1月14日解除，你单位应在期限前及时配合将所承租的房地产及按合同约定权属归我办的全部财产交还我办，我办将根据合同约定与你单位按实际使用时间计收租金，并补偿你单位两个月租金作为搬迁费用”。2015年12月16日，筱辉公司遂通知蒂楷泰公司要求其在2016年1月15日前停止营业，2016年1月16日至1月30日厂房全部自拆完毕。2016年1月28日，筱辉公司发《解约通知函》给蒂楷泰公司，载明“双方间的租赁合同于2016年3月15日解除；蒂楷泰公司应在该期限前及时配合将所承租的房地产及按合同约定权属归筱辉公司的全部财产交还筱辉公司；筱辉公司将根据合同约定与蒂楷泰公司按实际使用时间计收租金；清退租赁场地后，退还租赁保证金。”
一审法院另查明，2016年3月11日，筱辉公司(作为承诺人)与武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室签署《限期拆除承诺书》，约定筱辉公司接受限期拆违，按照25万元/亩的奖励政策，承诺在2016年2月28日前完成拆违任务的30%，2016年3月31日前完成拆违任务的70%，2016年4月30日前完成全部拆违任务；与武警总队上海市后勤部营房处租赁办公室签订的所有合同及补充协议，自本承诺书签署之日起自动解除，并确认租金应付至2015年10月31日止；筱辉公司及时完成自行拆违的，可获得25万元/亩的奖励政策，总额为测绘面积18.9亩×25万元/亩，共计472.50万元，如未能及时完成的，政策奖励总金额扣减10%。筱辉公司在2016年4月30日前完成拆违任务的，将额外获得5万元/亩的速签速搬奖励，即可获得472.50万元(政策奖励)+94.50万元(速签速搬奖)=567万元，如未能及时完成的，每延迟一天，速签速搬奖标准减少1万元/亩，超过5天，不再享受速签速搬奖励;筱辉公司在规定时间内完成拆违任务的，可酌情考虑冷库、物流公司、投入使用时间短等特殊因素，将额外获得3.5万元/亩的特殊性奖励，即最高可获得472.50万元(政策奖励)+94.50万元(速签速搬奖)+66.15万元(特殊性奖励)=633.15万元。如未能及时完成，不再享受特殊性奖励。筱辉公司确认测绘面积大于合同面积部分8.4亩应支付租金，租金交付应自2006年9月1日起至2015年10月31日止，即为76.9692万元。
一审法院又查明，2006年6月1日，筱辉公司(作为乙方)与武警上海总队农副业生产中心(作为甲方)签订《场地租赁合同》，约定甲方将方自愿将坐落于上海市青浦区野马浜农副业生产中心油墩港东侧、外青松公路以南约5亩场地出租给乙方作加工、仓储和堆场使用，租赁期限自2006年6月1日起至2012年9月1日止，租金每年5万元。2009年6月1日，筱辉公司(作为乙方)与武警上海市总队农副业基地(作为甲方)签订《武警部队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于上述土地按现状租给乙方使用，租赁用途为仓储，租赁期限自2009年6月1日起至2016年5月31日止，年租金为5.5万元，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，乙方应自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿。2012年7月16日，筱辉公司(作为乙方)与武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室(作为甲方)签订《补充合同》，约定将原合同租期延长6年至2022年8月30日，租金在原合同基础的上每年递增10%。
一审审理中，双方当事人一致确认系争房屋无合法建造手续。
一审审理中，筱辉公司、蒂楷泰公司确认系争房屋于2016年3月15日停电、4月23日停水。
一审审理中，筱辉公司称蒂楷泰公司房屋使用费应付至实际拆除之日即2016年5月20日。关于合同解除时间，筱辉公司认为其与第三人之间的合同于2016年5月20日解除，并提供武警上海市总队后勤保障基地出具的《情况说明》一份，载明“三、……我部与筱辉公司之间的场地租赁合同要求履行至实际搬离之日解除，也即2016年5月20日解除，筱辉公司在2016年5月20日之前仍应履行合同义务，享有合同权利”。
蒂楷泰公司对该情况说明不认可，筱辉公司与第三人之间的合同解除时间应以《限期拆除承诺书》为准，即2016年3月11日解除，合同解除后，系争房屋应返还至第三人处，所以房屋使用费应付至2016年3月11日。即使法院判决房屋使用费应付至2016年5月20日，因为其后停水停电，房屋使用费也应相应减免。
第三人称该情况说明不是第三人出具，与筱辉公司之间的租赁合同是第三人管理的，武警总队后勤保障基地仅是根据政府拆违要求处理后续拆违事宜，对超越拆违事宜之外的合同履行合同解除情况不具备出具有效证明的权限，第三人确认筱辉公司与第三人之间的合同解除时间是2016年3月11日。
一审审理中，蒂楷泰公司要求筱辉公司支付拆违补偿款109,725元(按照蒂楷泰公司实际承租面积乘以每平方米100元计算)，并提供了一份筱辉公司与上海泰林五金有限公司签订的新建厂房终止协议一份，其中载明筱辉公司按照每平方米100元的标准补偿该场地内另外一家租户上海泰林五金有限公司，并且蒂楷泰公司认为，在本次拆违中，蒂楷泰公司没有直接与政府签订协议，政府表示拆违补偿款由筱辉公司负责统一安置。
对此，筱辉公司认为该终止协议并未实际履行，且系筱辉公司与案外人之间签订的，与蒂楷泰公司无关。第三人支付的拆违补偿款是全部补偿给筱辉公司的，与蒂楷泰公司无关，蒂楷泰公司无权向筱辉公司主张该笔费用。如果筱辉公司签订的限期拆除承诺书顺利履行的话，筱辉公司应自第三人处共领取5,661,808元，但是因为蒂楷泰公司等实际承租人未按时搬离系争房屋，致使筱辉公司被扣除了部分奖励费，截止至一审审理时，筱辉公司自第三人处共领取了524.50万元补偿款，所以扣除了472.50万元的10%。
第三人表示，根据当时的拆违政策，如果筱辉公司没有签到限期拆除承诺书的话，(政府)会直接与蒂楷泰公司签订协议书，给予实际承租人每平方米200元的补偿，现在筱辉公司签订了该承诺书，那么应给予实际承租人的补偿费由筱辉公司负责。拆违补偿款已经发放完毕，由于筱辉公司没有按承诺书时间完成拆违，所以扣除了472.50万元的10%。
一审法院认为：筱辉公司与蒂楷泰公司签订的房屋租赁合同因系争房屋缺乏合法建造手续，应为无效合同，无效的合同自始无效，但筱辉公司仍有权依据合同约定向蒂楷泰公司主张蒂楷泰公司实际占用房屋期间的房屋使用费。现蒂楷泰公司对筱辉公司主张的房屋使用费的计算方式无异议，但要求房屋使用费付至筱辉公司与第三人的合同解除之日，于法无据，故不予采纳；蒂楷泰公司以占用期间系争房屋停水停电为由要求房屋使用费的标准相应减少，但其时系争房屋已处于拆违阶段，蒂楷泰公司理应按照相关拆违政策的要求尽快腾退系争房屋，现蒂楷泰公司拒绝腾退系争房屋致该房屋被强拆，并致筱辉公司应获得的拆违补偿款相应减少，故蒂楷泰公司要求减少占用期间的房屋使用费，不予采纳，筱辉公司主张蒂楷泰公司支付房屋使用费114,209元，于法有据，予以支持。关于水电费，筱辉公司提供的证据不足，现蒂楷泰公司同意由一审法院根据实际使用情况酌定，故一审法院根据蒂楷泰公司前几个月水电费的实际情况，酌情确认该金额为35,000元。蒂楷泰公司要求筱辉公司按照每平方米100元的标准支付拆违补偿款109,725元，一审法院认为，根据第三人对拆违政策的陈述，可以明确，根据当时的拆违政策，实际承租人若直接与相关政府职能部门直接签订协议，一般均可获得每平方米200元的补偿，而本案筱辉公司在本次拆违中直接与第三人签订了限期拆除承诺书，则实际承租人无从签订该类协议，实际承租人应获得的该部分拆违补偿款也已包含在了筱辉公司根据限期拆除承诺书中应获得的拆违款中，故实际承租人向筱辉公司主张该款项，于法有据，每平方米100元的标准也不高于拆违当时一般实际承租人可获得的每平方米200元的补偿款，较为合理，予以支持。蒂楷泰公司主张筱辉公司应退还租赁保证金65,080元，筱辉公司对此无异议，故予以支持。
据此，一审法院作出判决：一、蒂楷泰公司应于判决生效之日起十日内支付筱辉公司房屋使用费114,209元；二、蒂楷泰公司应于判决生效之日起十日内支付筱辉公司水电费35,000元；三、筱辉公司应于判决生效之日起十日内支付蒂楷泰公司拆违补偿款109,725元；四、筱辉公司应于判决生效之日起十日内返还蒂楷泰公司租赁保证金65,080元。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审中，上诉人补充提交了两组证据，一组是上诉人搭建系争房屋时的建房申请及布置图等，欲证明部队土地上的房屋建造不同于普通土地上的房屋建造，系争房屋的建造手续是合法的；另一组是上诉人因此次拆违遭受的直接经济损失清单等，欲证明因被上诉人未按时搬迁，导致上诉人遭受了经济损失，故被上诉人应当予以赔偿。对此，被上诉人认为该两组证据均不属于二审新证据，且不能证明上诉人欲证明的内容。原审第三人认为上诉人明知此次房屋拆除属于政府拆违，部队土地上的临时建筑的性质亦应当依法确定，不存在因为是部队的土地即不必遵守相关法律规定的情况。
本院认为：第一，因系争房屋缺乏合乎法律规定的建造手续，故一审法院认定上诉人与被上诉人就系争房屋签订的房屋租赁合同无效，并无不当。仅凭上诉人在建造系争房屋的过程中曾向原审第三人提交的申请报告、设计方案等材料，并不能确证系争房屋的合法性。这一点从系争房屋最终以拆违的名目被拆除的事实中也可以得到相应的证明。第二，虽然上诉人作为承诺人与原审第三人签署了《限期拆除承诺书》，但这并不必然意味着上诉人应当实际获得全部的拆违奖励，而无需对房屋的实际使用人予以适当补偿。根据原审第三人了解的拆违政策，若实际使用人直接与相关政府职能部门签订协议，一般可获得每平方米200元的补偿。由此可见，在拆违政策的层面，补偿并非仅针对签订承诺书的承诺人，亦应当包括实际受到拆违一事影响的实际使用人。本案中，因上诉人作为土地承租人已与原审第三人签署了《限期拆除承诺书》，被上诉人作为次承租人、实际使用人无从再与相关政府职能部门签订有关协议，但被上诉人应获得的相应补偿已包含于上诉人获得的拆违奖励之中。现被上诉人要求上诉人以每平方米100元的标准支付拆违补偿款，尚属合理，可予支持。上诉人称因被上诉人未如期搬离，导致上诉人应获得的拆违奖励减少，故被上诉人不应再获得拆违补偿款的意见，缺乏依据，本院难以采纳。第三，关于上诉人在二审中主张应由被上诉人赔偿上诉人因房屋拆除材料未能二次利用而产生的直接经济损失一节，因上诉人在一审中未就此提出诉请，故该问题不属于本案的处理范围。若有必要，上诉人可以另行主张。
综上所述，筱辉公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,494.50元，由上海筱辉工贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 余 艺
审判员 邬海蓉
审判员 成 皿
二〇一八年三月二十九日
书记员 任思琦
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……