安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖0111民初6461号
原告：魏佳佳，女，1983年12月23日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：邹彬，安徽弘启律师事务所律师。
委托诉讼代理人：白大伟，安徽弘启律师事务所实习律师。
被告：安徽宝利丰投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道766、838号，统一社会信用代码91340100584590787P（1—1）。
法定代表人：饶陆华，董事长。
委托诉讼代理人：钟维来，安徽汉合律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陆靖，安徽汉合律师事务所律师。
原告魏佳佳与被告安徽宝利丰投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏佳佳委托诉讼代理人邹彬、白大伟，被告安徽宝利丰投资发展有限公司委托诉讼代理人钟维来、陆靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏佳佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金35611.28元；2、判令本案受理费用由被告承担。事实和理由：2015年4月20日，原被告签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定，被告应在2016年6月30日前向原告交付房屋；第九条约定，逾期交付房屋超过90日的，被告应按照日万分之零点五向原告支付违约金。现被告逾期交付房屋，应向原告支付违约金，原告为了购买房屋，向银行按揭贷款买房，其年利率远远高于被告提供的格式版本约定的日万分之零点五换算成的年利率。因原被告双方就相关违约金金额事宜协商不成，原告为维护自身合法权益，现诉诸法院，望判如所请。
被告安徽宝利丰投资发展有限公司辩称：1、逾期交房是因建设期间合肥市建筑规范的重大调整，属政府政策行为，应比照“不可抗力”处理，同时符合双方合同约定的免责情形。2、原告已办理收房手续，并实际领取违约金，其诉请调整违约金金额，无事实和法律依据。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”第十六条规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”首先，本案原、被告双方在商品房买卖合同中已作出明确约定，不应适用上述第十七条的规定；其次，若被告依据上述第十六条的规定主张“约定的违约金低于造成的损失”，根据民事诉讼“谁主张，谁举证”原则，原告应当对其实际损失金额承担举证责任，本案原告对此未举证证明，应当承担举证不能的后果。同时，即使原告有损失产生，根据皖建工[2017]房估字第340100—1365号评估报告书证实，现原告所购买的同地段同类房屋价值已明显高于其购买价格，被告实际并未给原告造成损失。综上，原告诉请无事实和法律依据，恳请法院依法驳回原告诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实本院认定如下：
1、原、被告双方均提交的《商品房屋买卖合同》及附件（补充协议等）。
证实原告为购买由被告开发的位于安徽省合肥市包河区徽州大道与靶场路交口宝利丰广场12幢1002室房屋，于2015年4月与被告签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：该房屋建筑面积73.21平方米，房屋总价款为710804元。出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付房屋，遇1、不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、附件四第二条约定等特殊原因，除双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付房屋的，逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点五的违约金。另，合同附件四“补充协议”第二条对前述《商品房屋买卖合同》中所指的不可抗力等“特殊原因”补充约定为：2、（市）级及县（市）以上规划、文物、环保、土管、林水等主管部门根据法律、法规的规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的，但最长不超过六个月。
2、被告提交的由上海东方建筑研究研究院有限公司设计，合肥市规划局审核，合肥市规划信息中心校核的宝利丰广场工程项目设计施工图纸（7套），以及由上海东方建筑研究研究院有限公司设计，安徽省施工图审查有限公司审查通过的夏热冬冷地区居住建筑节能设计一览表（7套）。
证实案涉房屋原施工使用“无机轻集料保温砂浆I型”作为外墙保温材料，符合2013、2014年的相关设计规划要求。
3、被告提交的合肥市城乡建设委员会于2015年6月5日发布的合建设[2015]15号关于发布《合肥市建筑节能技术产品推广、限制、禁止使用目录》（第一批）的公告、2016年12月被告向原告寄发的《通知》。
证实“对无机保温砂浆系统，自目录发布之日起民用建筑节能工程选用无机保温砂浆时，应执行导热系数≤0.085W/（m?K）；2015年7月1日起不得设计选用；2015年12月31日起合肥市城市规划区内禁止使用（含巢湖市）；2016年6月30日起合肥市行政区内全面禁止使用。”被告于2016年12月书面通知原告延期交房。
4、被告提交的对外墙保温系统的相关整改材料（施工合同、检验报告、会议纪要等共13份）。
证实被告自2016年4月开始对案涉房屋外墙保温系统进行重新设计、检验、施工等更换措施。
5、原、被告双方提交的交房公告、宝利丰广场交付流转表、宝利丰广场房屋交付接收确认单、POS签购单、转账凭证等房屋交付书面手续。
证实被告已通知原告于2017年5月31日交付案涉房屋，并按照合同约定的违约金计算比例，向原告支付了延期交房违约金11870元。
上述证据均经当庭举证、质证，本院对其客观性、关联性和合法性予以确认，并对上述证据证明的事实予以认定。
本院认为，根据上述确认的证据及认定的事实，本案争议焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件（补充协议等）是否系双方真实意思表示，是否合法有效，尤其是合同对违约责任的承担及免责和违约金比例的约定是否符合法律规定；2、被告延期交房是否构成违约，是否可根据合同约定免责；3、合同约定的违约金是否低于原告的实际损失，原告主张提高违约金标准的诉请，依法能否得到支持。
针对上述争议焦点本院评判如下：
关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及附件（补充协议等）是否系双方真实意思表示，是否合法有效，尤其是合同对违约责任的承担及免责和违约金比例的约定是否符合法律规定问题。原告魏佳佳与被告安徽宝利丰投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件（补充协议等），虽系格式合同，但该合同由国家工商行政管理局及中华人民共和国建设部监制，并在合肥市房地产管理局登记备案，合同中关于免责事由及承担违约责任的期日、违约金的比例等内容均用加黑字体特别标注提示，并以下划线形式表明可由合同双方当事人自行协商确定，同时合同关于出卖人逾期交房和买受人逾期支付购房款承担违约责任的期日及违约金比例均约定一致，格式合同提供方并未通过该格式合同免除其应当承担责任或加重合同相对方责任。因此该合同及附件系双方当事人真实意思表示，合同中包括对违约责任的承担及免责和约定金比例的约定条款在内的全部内容，均不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同双方均应按照合同的约定，全面履行自己的义务。
关于被告延期交房是否构成违约，是否可以根据合同约定免责问题。原告已按合同约定向被告支付购房款，被告理应按照合同约定的期日向原告交付房屋，但被告未能按期交付房屋，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金。被告辩称其逾期交房是因建设期间合肥市建筑规范的重大调整，属政府政策行为，应比照“不可抗力”处理，同时符合双方合同约定的免责情形，依约不应承担违约责任。本院认为被告在案涉房屋施工建设期间，因合肥市城乡建设委员会发布《合肥市建筑节能技术产品推广、限制、禁止使用目录》（第一批）的公告，限制或禁止其在案涉房屋外墙保温施工时，使用原已经有关部门审核通过的“无机保温砂浆系统”，致其对案涉房屋部分已建成的外墙保温系统拆除后重新设计、施工，从而延长施工期限并未能如期向原告交付房屋。根据《商品房买卖合同》第八条及附件四补充协议第二条的约定，上述事由属于免责事由，可比照合同约定的“不可抗力”处理，如被告根据合同约定在上述事由发生之日起三十日内告知买受人的，可主张最长不超过六个月期限内免责。但本案被告向本院提交的第二组证据中的证据1合肥市城乡建设委员关于发布《合肥市建筑节能技术产品推广、限制、禁止使用目录》（第一批）的公告，证实该公告系2015年6月5日发布，证据3《通知》，证实原告系2016年12月向原告寄发的（延期交房）《通知》。据此，被告安徽宝利丰投资发展有限公司在遇可能延期交房事由发生时，未能根据双方签订的《商品房屋买卖合同》及附件四“补充协议”的有关条款约定，在三十日内及时有效的通知原告，故不能依约免责，应依法向原告承担违约责任。
关于合同约定的违约金是否低于原告的实际损失，原告主张提高违约金标准的诉请，依法能否得到支持问题。根据前述本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法、有效，且合同已明确约定，逾期交房违约金比例为已付房款的日万分之零点五，对逾期支付房款的违约金比例同样约定为逾期应付款的日万分之零点五，该合同系双方当事人意思自治的体现，应当受到法律保护。原告主张合同约定的违约金过低，根据商品房买卖合同纠纷案件司法相关解释及民事诉讼举证规则的相关规定，原告应当提供证据证实被告逾期交房给其造成的实际损失大于合同约定的违约金数额，本案在举证期限内原告未能提供证实其实际损失金额，应依法承担举证不能的不利后果，本院对其要求提高违约金比例的诉讼请求，依法不予支持。
综上所述，原告魏佳佳与被告安徽宝利丰投资发展有限公司签订《商品房买卖合同》后，依约向被告支付购房款710804元，被告逾期335日（2016年7月1日至2017年5月31日）交房，且不能依约免责，应依约向原告支付违约金11906元。被告安徽宝利丰投资发展有限公司已支付原告魏佳佳违约金11870元，应依约继续向原告魏佳佳支付违约金36元。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十八条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、被告安徽宝利丰投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏佳佳逾期交房违约金36元；
二、驳回原告魏佳佳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费690元，由原告魏佳佳负担640元，由被告安徽宝利丰投资发展有限公司负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 陈永骜
人民陪审员 张 瑞
人民陪审员 许淑萍
二〇一八年一月二十三日
书 记 员 王丽莉
附：本案适用的法律、司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十八条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。
第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。
提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。