河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民初23号
原告：李留洋，男，1964年2月10日出生，汉族。
委托代理人：李少军，河南智明律师事务所律师。
委托代理人：寇智岩，河南智明律师事务所实习律师。
被告：李全锐，男，1966年11月29日出生，汉族。
第三人：洛阳华耀置业有限公司。住所地：河南省宜阳县。
法定代表人：李万杰，该公司总经理。
原告李留洋与被告李全锐、第三人洛阳华耀置业有限公司（以下简称华耀公司）执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告李留洋委托代理人李少军、寇智岩、被告李全锐到庭参加了诉讼。第三人华耀公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李留洋诉称：自2014年5月30日起，华耀公司陆续向李留洋借款，后经清算，华耀公司累计欠款共计389.6万元。为确保李留洋的资金安全，2014年8月30日，李留洋于华耀公司签订了一份《借款合同》，该合同约定：华耀公司向李留洋借款389.6万元，利息为固定利息，每天3250元，借款用途为：公司经营活动，借款期限自2014年8月30日起至2014年11月30日止（具体内容详见《借款合同》）。但《借款合同》约定的履行期限届满后，华耀公司无力偿还债务。为确保李留洋的财产权益，2015年12月10日，华耀公司又与李留洋签订了《以房屋抵债协议》一份，合同约定：华耀公司因不能偿还李留洋的389.6万元的借款本金及利息，自愿将其名下的预售许可证号为“宜房商预字第2012089号香山绿洲”项目下11号楼的3
--602、3--601、4--202、4--302、4--402、1--602、2—602；7号楼的1--101、1--601、1--201、2--
602、2--601、3--202、3--602、3—102；6号楼的1--601、1--602、2--601、2--602、2--502，13号楼的4--
602号房屋，共计21套房屋用来冲抵李留洋的该笔借款及利息，合同还约定：对上述所列房屋，华耀公司享有完全的所有权，没有设立任何担保物权也没有卷入任何诉讼，没有任何异议。华耀公司最迟必须在2015年1月1日之前将上述约定的抵债房屋及相关手续交付给李留洋并签订相应的房屋买卖合同（具体内容详见《以房屋抵债协议》）。后获悉，李全锐与华耀公司借款合同纠纷于2015年1月6日将华耀公司诉至洛阳市中级人民法院，在李全锐与华耀公司借款纠纷一案的执行过程中，洛阳市中级人民法院于2015年8月19日做出了“（2015）洛执字第224
--2号拍卖（变卖）财产通知书，该通知将华耀公司名下的预售许可证号为“宜房商预字第2012089号香山绿洲”项目下11号楼的3--602、3--601、4
--202、4--302、4--402、1--602、2—602；7号楼的1--101、1--601、1--201、2--602、2--601、3--
202、3--602、3—102；6号楼的1--601、1--602、2--601、2--602、2--
502将已经抵债给李留洋的20套房屋进行了查封，并下发书面通知欲对上述房屋进行评估、拍卖。为此，2015年11月19日，李留洋以案外人的名义依法向洛阳市中级人民法院提出书面执行异议，要求解除对前述20套房屋的查封，并立即终止对上述房产的执行活动。2015年12月16日，洛阳市中级人民法院做出“（2015）洛执异字第119号执行裁定书”，驳回李留洋的异议，并明确告知李留洋可以根据《民事诉讼法》二百二十七条的规定，在该裁定送达之日起15日内向人民法院另案提起诉讼。李留洋认为，其和华耀公司签订的《以房屋抵债协议》系双方真实意思表示，该协议并不违反相关法律的强制性规定，应该为有效协议。同时，李留洋和华耀公司根据该协议的有关约定，签订了相应的房屋买卖合同，并且实际占有了该21套房屋，故李留洋已经合法拥有了上述房屋的所有权，洛阳市中级人民法院在李留洋已经拥有了上述21套房屋所有权的情形下，又查封其中的20套房屋，显然不当。李留洋依法提出执行异议之后，洛阳市中级人民法院仅作形式审查，就驳回李留洋的异议，也明显不当。请求：1、依法确认李留洋与华耀公司《以房屋抵债协议》合法、有效；2、依法确认华耀公司名下预售许可证号为宜房商预字第2012089号“香山绿洲”项目下的11号楼的3
--602、3--601、4--202、4--302、4--402、1--602、2--602；7号楼的1--101、1--601、1--201、2--
602、2--601、3--202、3--602、3--102；6号楼的1--601、1--602、2--601、2--602、2--
502共计20套房产为李留洋所有；3、依法解除对上述20套房屋的查封措施。
被告李全锐辩称：1、李留洋所主张的洛阳市中级法院查封拍卖其合法拥有的房屋的说法不成立。理由：根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。法律规定，不动产物权的各项变动都必须登记，不登记不生效。不经登记的不动产物权不得对抗第三人。简单的说，房子登记在谁名下，谁就拥有房子的所有权。洛阳市中级人民法院查封拍卖的是华耀公司的房产，于法有据。此房屋与李留洋无丝毫关系。2、李留洋以《以房抵债协议》《商品房买卖合同》为由认为已合法拥有房屋的所有权不成立。理由：《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。合同生效相当于合同当事人之间成立了权利义务关系，但房屋所有权并没发生转移。也就是说，合同有效和拥有该房产是两回事。合同生效后应当履行合同，但是合同生效不等于履行合同，合同当事人违约的一方应该承担违约责任或赔偿经济损失，但与李全锐无关，不应侵害李全锐的合法权益。《以房抵债协议》不足为凭，不能采信。李留洋提供的《以房抵债协议》签定日期是2014年11月30日，而《起诉书》中说签定的日期是2015年12月10目，并且明确表示2015年1月1日之前将上述约定的抵债房屋的相关手续交给李留洋。时间前后矛盾，反差如此之大，难以自圆其说，显系事后编造的，因谎言总是不能自圆其说。李留洋和华耀公司签定的《商品房屋买卖合同》没有签定日期没有生效日期，这不合情理，是无效的。因为时间是合同的第一要件。空白合同能说明什么，没有法律效力。3、李留洋提出已实际占有房屋，是无稽之谈。假如真的实际占有也是非法的。理由：《最高人民法院关于入民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《关于人民法院办理执行异议和复议案件的规定》所说的实际占有都是基于对买受人的保护，也就是弱者保护，而李留洋不是买受人，更不是弱者，不在保护之列，假如真的实际占有也是非法的。并在29条对登记在开发商名下的房产作了明确规定、说明。况且李留洋并未实际占有。法院在查封前、查封时、及查封后，法官及评估公司多次到现场勘察，并无人占有该房屋，法院又于2015年10月14日对48套房屋贴了封条。李留洋提出异议后，法院又到实地勘察，只有三套房屋封条被撕去，并拍照为证。所查封拍卖的房屋均无人实际占有，并在《执行裁定书》中明确表示并无实际占有。若李留洋或他人藐视法律、践踏法律，事后强行撕掉封条占有查封拍卖房屋，请求法院依法驱逐并追究其刑事责任。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十九条的相关规定，显然是基于对弱者的保护，维护消费者的生存权而定的，李留洋不符合此条。原因是第一、买房人应为消费者。第二、买的房屋是为了居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，显然原告不是买受人，不是消费者，更不是无住房。第三、从李留洋手中买房更不是消费者。因为消费者是相对于经营者而言的。所以李留洋即使把房屋卖给第三人，第三人也不享有暂住权。综上所述，请求责法院驳回李留洋请求，继续拍卖所查封房屋，维护李全锐的合法权益，并依法驱逐并追究强行占房人的刑事责任。
第三人华耀公司未陈述意见。
本院经审理查明：李全锐诉华耀公司、宜阳县鑫博商贸有限公司、洛阳华标商贸有限公司、李准、彭桃丽借款合同纠纷一案，本院作出的（2015）洛民三初字第22号民事调解书已发生法律效力，李全锐向本院申请强制执行。在执行过程中，本院于2015年7月13日向宜阳县房地产管理局送达了本院（2015）洛执字第224号协助执行通知书，查封了华耀公司名下“香山绿洲”项目185套商品房，查封期限三年。本院于2015年8月19日向华耀公司发出（2015）洛执字第224-2号拍卖（变卖）财产通知书，并将查封的房产中的48套房产依法评估、拍卖，2015年10月13日宜阳县房地产管理局对此48套房产作出均无抵押的证明，本院委托有关单位对上述房产中的44套进行了评估，并准备进行拍卖。2015年11月19日李留洋针对其中的20套房屋提出执行异议，请求本院解除查封措施，终止对上述涉案房产的拍卖（变卖）措施。本院于2015年12月16日作出（2015）洛执异字第119号执行裁定书，驳回了李留洋的异议。李留洋不服，向本院提起本案诉讼。
另查明：2014年8月30日，李留洋与华耀公司签订借款合同一份，主要约定了以下内容：借款方华耀公司为了企业经营之需，从2014年5月30日陆续向出借方李留洋借款389.6万元，借款期限自2014年8月30日至2014年11月30日止，利息每天3250元。2014年11月30日，李留洋与华耀公司签订了一份《以房屋抵债协议》，主要约定了以下内容：因华耀公司不能及时清偿借李留洋的389.6万元借款本金，也不能及时清偿利息，华耀公司决定以其所有的部分房屋冲抵该笔借款本金及利息，李留洋同意接受；华耀公司以其开发的“香山绿洲”项目中的21套房屋冲抵欠李留洋的389.6万元借款本金及利息；华耀公司最迟必须在2014年11月30日前将抵债房屋及相关手续交付李留洋并签订相应的房屋买卖合同；房屋买卖合同作为该协议的附近，与本协议具有同等法律效力。2014年11月30日，华耀公司给李留洋出具了涉案21套房屋的房款收据。庭审中，李留洋提交了其与华耀公司签订的21份《商品房买卖合同》，但均没有签订日期。
又查明：李留洋名下有一套房屋。
本院认为：李留洋虽然与华耀公司签订了《以房屋抵债协议》和《商品房买卖合同》，但涉案的20套房屋仍然登记在房地产开发企业华耀公司的名下，李留洋并未取得该20套房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买收入名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，李留洋虽然提交了涉案20套房屋的书面《商品房买卖合同》，但不显示签订日期，无法证明该合同签订于涉案房屋被查封之前；另外，李留洋购买20套房屋，明显不是用于居住，且其名下还有其他用于居住的房屋，因此李留洋提出执行异议的理由不符合上述司法解释的规定，其要求确认涉案20套房屋归其所有，并请求解除查封措施，本院不予支持。关于李留洋另请求确认其与华耀公司签订的《以房屋抵债协议》合法、有效的问题，根据本案情况，该《以房屋抵债协议》是否合法、有效，并不影响对李留洋所提执行异议是否成立的审查，且该《以房屋抵债协议》的效力问题还涉及到李留洋与华耀公司之间借款关系的问题，因此李留洋的该诉求不属于本案审理范围，本院在本案中不予处理。综上，李留洋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告李留洋的诉讼请求。
本案受理费37968元，由原告李留洋承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长 王鑫杰
审判员 邢 蕾
审判员 卢媛媛
二〇一六年六月二十四日
书记员 陈琦洋