广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1163号
上诉人（一审被告）:周付昌，男，1968年8月25日出生，汉族，住广西南宁市。
上诉人（一审被告）:覃宪珍，女，1965年8月25日出生，汉族，住玉林市玉州区，系周付昌妻子。
上诉人（一审原告）:李业忠，男，1960年8月15日出生，汉族，住玉林市玉州区。
委托代理人：姚国，广西桂金剑律师事务所律师。
一审被告:邓承朝，男，1965年8月21日出生，汉族，住玉林市玉州区。
上诉人周付昌、覃宪珍因第三人撤销之诉纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民撤3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：被告周付昌、覃宪珍系夫妻关系。1996年7月24日，周付昌、覃宪珍以其开办的玉林市星河广告有限公司（已于1997年6月20日被注销）的名义向通联公司购买玉林市外环西路盛天厦商住花园的商住用地B型第1-3号房地产，后被告周付昌、覃宪珍交缴部份购房款，通联公司亦将盛天厦商住花园的商住用地B1、B2号移交给被告周付昌、覃宪珍使用，因为被告周付昌、覃宪珍无钱交购地余款，通联公司将盛天厦商住花园的商住用地B3号转让他人，只给被告周付昌、覃宪珍办理B2号的土地使用证及房产证。1999年7月9日，被告周付昌、覃宪珍以B2号房地产作为抵押向农业银行借款80000元，后因未履行被农行起诉并申请法院强制执行。2001年1月8日通联公司起诉被告周付昌、覃宪珍欠房地款，该案经玉州区法院调解，确认被告周付昌、覃宪珍支付给通联公司购地款145180元，后通联公司亦申请法院强制执行。2005年12月2日被告周付昌、覃宪珍因资金周转困难，将盛天厦商住花园的商住用地B1、B2号房地产转让给被告邓承朝，周付昌、覃宪珍作为甲方与作为乙方的邓承朝签订了《买卖房屋合同》一份，合同约定：“一、甲方将自有的位于外环南路盛天厦商住花园B幢××号和B幢2号共四间铺面及房屋卖给乙方，含土地及房屋，售价28万元；二、甲方原抵押房屋所借农行贷款及利息、诉讼费和甲方欠房地产开发商的土地转让款及利息由乙方负责偿还，甲方实收28万元，转让土地及房屋的所有一切费用由乙方负责承担；三、乙方在协议签订时付定金3万元，乙方付清农行贷款取回土地证、房产证，甲方签字转让B2栋的土地房屋时，乙方再付12万元，乙方办理B1栋土地证，甲方签字同意转让B1栋办理土地证前，乙方再付13万元给甲方；四、乙方在未付清全部购房款前，甲方拥有房屋的所有权；五、乙方无法办理B1栋的转让土地手续时，甲方已收乙方的15万元归甲方所有，B1栋由甲方自行处理，B1栋和B2栋两栋间墙由甲方负责，B2栋归乙方所有；六、在双方配合的情况下，乙方一年内无法办理B2栋的过户手续时，甲方已收的定金不退还”。同日，被告周付昌、覃宪珍还通过公证授权给被告邓承朝办理其抵押房屋即盛天厦商住花园B幢2号的银行还款、解除抵押、领取房地产证书、办理房地产的转让手续、代领转让款项等。委托权限至办结上述事务止。合同签订后，甲方周付昌共收取了乙方邓承朝的房款合计15万元。2011年5月13日广西玉柴机器股份有限公司将其经玉州区法院（1999）玉区法经初字第687号民事判决书确定的对被告周付昌、覃宪珍的债权共175880元本息转让给陈伟强，2011年6月25日通联公司将其经玉州区法院（2001）玉区法民字第99号民事调解书确定对周付昌、覃宪珍的债权145180元本息转让给陈伟强；陈伟强于2012年3月10日及4月12日又将上述两项债权转让给邓承朝。被告邓承朝于2012年5月16日、7月5日又将上述两项债权转让给原告李业忠，并于2012年8月16日与原告李业忠订立《房地产买卖合同》一份，将其向周付昌、覃宪珍购买的盛天厦商住花园B1、B2号房地产，转卖并交付给原告李业忠管理使用，李业忠于2013年4月26日、7月19日分别取得了讼争B2房屋的土地证和房产证。期间，被告邓承朝代被告周付昌、覃宪珍付清了其所欠农业银行8万元本息、通联公司145180元本息、玉柴公司的175880元本息、公共汽车公司的2至3万元的债务等，并由法院解除了对讼争的B幢1、2号房屋的查封。2013年6月21日周付昌、覃宪珍起诉邓承朝要求：1、确认原、被告2005年12月2日签订的《买卖房屋合同》无效；2、被告已办理的盛天厦商住花园B幢2号土地证过户无效；3、判令支付房屋占用费20万元。邓承朝提出反诉要求判令周付昌、覃宪珍继续履行2005年12月2日签订的《房屋买卖合同》，协助其办理B××号房地产证及B2房产证过户手续。玉州区法院经审理后于2014年8月8日作出（2013）玉区法民初字第2206号民事判决书，判决：一、确认本诉原告周付昌、覃宪珍与该案邓承朝签订的《买卖房屋合同》中关于外环南路盛天厦商住花园B幢××号房屋部分无效；二、确认本诉原告周付昌、覃宪珍与本诉被告邓承朝签订的《买卖房屋合同》中关于外环南路盛天厦商住花园B幢2号房屋（现在的玉林市亨通街114-20号）部分有效，本诉原告周付昌、覃宪珍应在本判决生效之日起一个月内协助本诉被告邓承朝办理该房屋的房产证过户手续；三、驳回本诉原告周付昌、覃宪珍的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告邓承朝的其他诉讼请求。原告李业忠以其不知道而未参加该案诉讼，并认为该判决认定事实及适用法律错误，损害了其所有及使用盛天厦商住花园B1、B2号房地产合法权益，于2015年7月23日向该院提起诉讼。
2016年9月8日，原告李业忠向该院提出诉讼请求：1、撤销广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2206号民事判决书；2、驳回（2013）玉区法民初字第2206号案中周付昌、覃宪珍的诉讼请求。
一审法院认为，根据各方当事人的诉辩，该案各方当事人的争议焦点为：一、原告的诉讼主体资格是否适格？二、被告周付昌、覃宪珍和被告邓承朝于2005年12月2日签订的《买卖房屋合同》是否有效？
关于该案原告的诉讼主体资格是否适格的问题。
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定第一款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”。第二款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件的处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人有当事人的诉讼权利和义务。”第三款规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误的，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”。该案中，原告对讼争的盛天厦商住花园B1、B2号房地产与该院（2013）玉区法民初字第2206号民事案件的讼争标的为同一诉讼标的，原告是该诉讼标的的权利义务主体。故（2013）玉区法民初字第2206号民事案件的处理结果与原告李业忠有法律上的利害关系，其符合第三人的诉讼主体资格。
二、关于被告周付昌、覃宪珍和被告邓承朝于2005年12月2日签订的《买卖房屋合同》是否有效的问题。
在（2013）玉区法民初字第2206号民事案件中，周付昌、覃宪珍主张讼争的房屋在签订合同时B幢××号房屋未办理土地证和房产证，B幢2号房屋被法院查封，均属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条禁止转让的情形。对此，该院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”，即只有违反效力性强制性规范的合同才会被认定无效。另2016年1月30日的《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四部分关于房地产纠纷案件的审理（一）关于合同效力的问题第13项明确：“城市房地产管理法第三十九条第一款规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认合同无效的，不予支持”。而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；…（六）未依法登记领取权属证书的”。对上述《房地产管理法》的规定，应理解为属行政机关的管理性规范规定，并不影响被告周付昌、覃宪珍和被告邓承朝于2005年12月2日签订的《买卖房屋合同》的效力，故该《买卖房屋合同》没有违反法律的效力性强制性规范，应为合法有效。
此外，讼争的B幢××号、2号房屋在（2013）玉区法民初字第2206号民事案件受理前均已不存在抵押和查封等不能变更过户的情形，且B幢2号房屋在上述该案判决前已转让变更过户到原告名下，因此B幢2号房屋已不存在不能转让的情况。B幢××号房屋在被告周付昌、覃宪珍和被告邓承朝于2005年12月2日签订的《买卖房屋合同》订立后虽没有履行登记并领取权属证书，但并不影响该合同的效力，只是造成交易的房屋由于未领取权属证书致土地使用权及地上建筑物的所有权不能发生转移，当事人订立合同之物权变动的目的无法实现，且B幢××号房屋并不存在不能办理权属证书的法定事由，只是因周付昌、覃宪珍没有及时协助办理所致。因此，被告周付昌、覃宪珍主张其与邓承朝于2005年12月2日签订的《买卖房屋合同》无效的理由不能成立。在邓承朝已经代周付昌、覃宪珍付清其全部欠款并和李业忠签订《房地产买卖合同》将讼争房屋出卖给李业忠并已经交付使用的情况下，该院（2013）玉区法民初字第2206号民事案件根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定认定上述《买卖房屋合同》中关于B幢××号房屋部分无效的判决损害了原告李业忠的民事权益，现李业忠要求撤销该判决理由正当，该院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条的规定，判决：一、撤销该院（2013）玉区法民初字第2206号民事判决；二、驳回被告周付昌、覃宪珍在该院（2013）玉区法民初字第2206号民事案件中的诉讼请求。一审案件受理费5800元，由被告周付昌、覃宪珍负担。
上诉人周付昌、覃宪珍不服一审判决，上诉称：《中华人民共和国房地产管理法》是由中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会所指定的，属于强制性法规，因此违反该法签订的合同则违反《合同法》第五十二条的规定，在本案中，讼争房屋B1房屋未办理土地证和房产证、B2栋房屋也被法院查封了，均属于《房地产管理法》第三十八条禁止转让的情形，违反了《合同法》第五十二条的相关规定，该《买卖房屋合同》无效，一审法院认为《买卖房屋合同》没有违反法律的强制性规定属于适用法律错误，请求撤销玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民撤3号民事判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人李业忠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人邓承朝未答辩。
在二审举证期限内，被上诉人李业忠提交以下证据：土地转让税纳税发票联与支付的小票凭证，欲证明讼争的B1房屋的土地已经由通联公司转让给被上诉人李业忠。
经组织质证，上诉人对该证据的真实性不予认可，不能证明所交的是讼争的B1房屋税费。本院认为，被上诉人李业忠办理B1、B2房屋手续的时间不同，上诉人没有相反的证据证实被上诉人所交纳的并不是B1房屋的税费，本院对上诉人提交证据的真实性、合法性、关联性予以确认，可作为本案认定事实的依据。
经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为：被上诉人周付昌、覃宪珍与被上诉人邓承朝签订了《买卖房屋合同》之后，上诉人周付昌、覃宪珍将讼争房屋B1、B2交付给邓承朝，被上诉人邓承朝按照合同约定履行了大部分的合同义务，偿还了与房屋有关的债务以及支付了15万元的房款，剩余的13万元双方在合同约定是由邓承朝办理B1幢土地使用证时支付，如邓承朝未能办理B1幢土地转让手续，则已收的15万元由周付昌、覃宪珍所有，B1幢房屋由周付昌、覃宪珍自行处理。该合同是周付昌、覃宪珍与邓承朝真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效。在此之后，邓承朝又将B1、B2房地产转让给李业忠，李业忠办理了B2的房地产过户登记手续，B1的土地转让手续也在办理过程中。上诉人周付昌、覃宪珍主张B1幢房地产根据合同约定仍由其所有，本院认为该合同约定的是确实不能办理转让登记手续的情形下，B1房地产就不发生转让，但是本案中未有证据证明他人不能办理该土地转让手续，对上诉人该主张本院不予支持。根据《物权法》第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，房屋未办理产权登记是不影响双方签订合同的效力的。玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2206号民事判决以B幢××号房屋没有相应的土地使用证和房产证，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定为由，该转让行为无效，由此判决《买卖房屋合同》关于转让B幢××号房屋部分无效是不当的，一审法院撤销玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2206号民事判决正确，本院予以维持。上诉人请求撤销一审判决，没有事实与法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人上诉无理，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5800元（上诉人周付昌、覃宪珍已预交），由上诉人周付昌、覃宪珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 吕海欢
审判员 谭泉清
审判员 李小莉
二〇一七年九月二十五日
书记员 何 环