北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）丰民初字第01824号
原告查翔，男，1978年5月28日出生。
委托代理人刘欣，北京市京昌律师事务所律师。
被告北京瑞源亨典当有限责任公司，住所地北京市西城区老墙根街107号院3号楼一层1-2南部。
法定代表人李荣，总经理。
委托代理人黄利琴，北京市岳成律师事务所律师。
委托代理人张洪联，男，1952年11月22日出生。
被告凌晨，男，1980年5月18日出生。
委托代理人段素兰，北京市汉威律师事务所律师。
委托代理人归玉荣（凌晨之母），1954年1月23日出生。
原告查翔与被告北京瑞源亨典当有限责任公司（以下简称典当公司）、被告凌晨抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告查翔的委托代理人刘欣，被告典当公司的委托代理人黄利琴、张洪联，被告凌晨的委托代理人段素兰、归玉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告查翔诉称：2008年5月28日，凌晨与其妻子原晓萍共同委托徐中涛出卖位于北京市于丰台区石榴庄南里1215号（以下简称1215号）房屋。5月29日，我以总价款70万�购买该房屋。11月15日，凌晨交付了房屋。12月11日，我向丰台区人民法院以买卖合同纠纷提起诉讼，要求凌晨及其妻子协助办理产权过户手续。2009年3月23日，丰台区人民法院作出（2009）丰民初字第04116号民事判决书，确认我与凌晨签订的房屋买卖合同合法有效，因1215号房屋没有所有权证书，不具备向我办理过户的条件。3月26日，凌晨签收一审判决后即提起上诉。2009年4月1日，凌晨与典当公司签订了1215号房屋抵押合同，凌晨将1215号房屋以人民币60万元抵押给典当公司，并向丰台区建设委员会办理抵押登记手续。2009年11月4日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第10415号民事判决书，仍确认我与凌晨签订的房屋买卖合同有效，但因1215号房屋于2009年4月由凌晨抵押给典当公司，目前不具备将诉争房屋产权过户给我的条件。综上所述，凌晨在诉讼期间擅自抵押的行为损害了我的利益，并违反了所有权不明或存有争议的财产不得抵押的法律规定，而典当公司在没有查看抵押房屋的情况下即与凌晨签订抵押合同及履行抵押行为，因其没有尽到审查义务，存在重大过错，凌晨与典当公司签订的抵押合同及抵押行为应为无效。故要求确认凌晨与典当公司签订的1215号房屋抵押合同及抵押行为无效，并协助我办理产权过户手续。
被告典当公司辩称：一、我公司的借款和抵押手续完全符合法律规定。1、我公司与凌晨的典当借款合同和房地产抵押合同符合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《典当管理办法》的规定。2009年4月1日，凌晨到我公司办理典当融资事宜。根据典当流程，我公司确认了凌晨的身份证明、房产证明的真实性，又确认了借款人以房产抵押典当借款是其自愿、真实意思表示后，派专业人员对抵押房屋进行了实地察看和评估，根据评估的结果，和凌晨依法签订借款合同、房地产抵押合同，继而到北京市丰台区建设委员会依法登记，并于2009年4月9日获得了他项权利证书。可以确认我公司全部典当程序公平公正，真实合法，不存在任何瑕疵。2、我公司的债权是具有强制执行效力的公证债权文书。我公司在签署《借款合同》、《房地产抵押合同》后和凌晨一起到公证处办理了具有强制执行效力的债权文书公证，我公司抵押的凌晨的房产不存在所有权不明或所有权争议的情况。所以，我公司与凌晨签订的《房地产抵押合同》合法有效，公证程序、内容符合法律规定。我公司的房产抵押权应依法受到保护。3、2010年11月7日，北京市中信公证处经查证核实确认债务人凌晨没有履行还款义务，依法出具具有强制执行效力的《执行证书》。我公司据此执行文书向法院申请�制执行，执行依据真实、合法、有效。二、查翔与凌晨的《房屋买卖合同》存有重大法律障碍和瑕疵。1、查翔和凌晨《房屋买卖合同》中所涉及房屋系经济适用房。根据《北京市经济适用住房管理办法》规定，北京市已购经济适用住房的购买人拥有有限产权，只能自住，不得出租、出借或从事居住以外的任何活动。购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易。凌晨的经济适用住房第一不具备上市交易的条件，签约时尚未取得所有权证；第二，也没有取得政府放弃优先回购的任何证明；第三，查翔亦没有补缴政府应得收益，故根本不具备交易条件，更无资格取得房屋产权凭证。2、查翔在与凌晨《房屋买卖合同》纠纷的诉讼中，对法院隐瞒了其所交易的房屋系经济适用房这一重要事实，造成原一审法院和二审法院做出错误判决。3、查翔和凌晨的《房屋买卖合同》未�预售登记。查翔既没有做预告登记，也不可能做预告登记，因为他们所签协议交易的房屋指向是经济适用房，此房买卖有法律、法规禁止的交易缺陷。三、查翔与凌晨所签房屋买卖合同不能对抗我公司的他项权利证书和具有强制执行力的债权文书。1、房屋买卖合同有效并不等于必然导致取得房屋产权证。根据法律规定，合同的签订只要符合“签约四条件”所签合同就依法有效。但是房屋买卖不是一般商品买卖，其交易是不动产物权的转移。除签订买卖合同外，其所有权是否充分，是否全体共有人同意交易，是否已经进行预售登记，是否存在他项权力的优先受偿人等等都是导致或许不能实现合同目的因素，不能取得产权凭证的法律障碍。退一万步说，即使查翔和凌晨的房屋买卖合同有效，根据本案的事实，查翔也断然不可能取得产权证。因为，从债权的有效到物权�取得还有一个严格的法律程序要完成。2、查翔和凌晨的合同纠纷是债权纠纷，而我公司和凌晨的纠纷是不动产抵押的物权纠纷，这是两种不同的法律关系。事实上，查翔和凌晨是否签署房屋买卖合同，什么时候签订的房屋买卖合同，是否恶意串通利用所谓的房屋买卖合同对抗我公司的《地产地抵押合同》和强制执行公证，我们均不得而知，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定赋予了房屋买卖签约人的补救措施。所以，查翔要想挽回损失，只能通过向凌晨主张债权获得补救性赔偿，而无权对物权提出任何权益主张。抵押合法有效，不同意查翔的诉讼请求。
被告凌晨辩称：2008年7月至8月我与查翔达成借贷协议，查翔分两次给我现金34万元、27万元，一年期限还本息，实际我只拿了50万元现金。3个月后，查翔向我施�，要我用日新家园三居室做抵押，我不从，一伙人向我威逼，将我殴打致伤。同年11月底，一伙人强行进入我的住所，抢走我的笔记本电脑和手机，里面有拍摄他们与我撕扯的照片，至今仍未归还。迫于压力和无法忍受，我背着父母将我们仅有的日新家园三居室按查翔的意图与他们签订协议。先是一份买卖协议，后因办不了手续，查翔又让我签了一份房屋租赁协议，两份协议均未给我。我于2009年投信于北京市打黑办公室，未能解决。出于查翔的强势，我无能为力，被迫与查翔签订协议，并非我的真实意思和动机。当时签订抵押合同也是有意尽快偿还查翔借款，我没有恶意。抵押合同有效，我不同意查翔的诉讼请求。
经审理查明：2008年5月28日，凌晨与其妻原晓萍在北京市方正公证处签署委托书，委托徐中涛作为代理人，出售1215号房屋。2008年5月29日，凌晨出具一张内容为：“本人凌晨今从查翔处取得人民币现金400000元（大写：肆拾万元整）首付购房款，房屋地址：北京市丰台区石榴庄南里1215房间，定于2008年8月28日过户。2008年10月15日，查翔与凌晨签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定凌晨将1215号房屋出售给查翔，价款为70万元。合同签订当日，凌晨出具收据一张及证明一份，收据内容为：“本人凌晨今收到查翔交来购买我名下位于丰台区石榴庄南里1215号房产购房款全款700000大写：柒拾万元整。定于2008年11月15日前办理完过户手续并入住”；证明内容为：“本人凌晨位于北京市丰台区石榴庄南里1215号房过户给查翔，办理手续期间，该房所欠银行贷款由本人承担（本人所欠银行贷款）。
2008年12月，查翔以房屋买卖合同纠纷为由将凌晨、原晓萍诉至本院要求凌晨、原晓萍协助办理产权过户手续，凌晨、原晓萍提出反诉要求�销双方签订的买卖合同。本院审理认为，依据现有证据，查翔与凌晨签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，并且不违反法律、法规的强制性规定应为有效合同，凌晨、原晓萍反诉要求撤销该合同，证据不足，本院不予支持。查翔要求凌晨、原晓萍协助办理1215号房屋的过户手续，因该房屋没有房屋所有权证书，不具备向查翔过户的条件，故对查翔的此项诉讼请求本院不予支持，遂于2009年3月23日作出（2009）丰民初字第04116号民事判决书，判决：一、驳回查翔的诉讼请求；二、驳回凌晨、原晓萍的反诉请求。凌晨、原晓萍不服判决，提起上诉。2009年11月4日，北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第10415号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。而在该判决本院认为中载明：凌晨上诉称其是在被查翔胁迫的情况下签订的房屋买卖合同，故要求撤销该合�，因凌晨对其陈述未能提供充分证据证明，本院对此不予采信。凌晨、原晓萍的上诉请求，依据不足，本院不予支持。查翔要求凌晨、原晓萍协助办理1215号房屋的过户手续，因诉争房屋已于2009年4月由凌晨抵押给典当公司，目前不具备将诉争房屋产权过户给查翔的条件，故对查翔的此项诉讼请求，本院不予支持。
2009年4月1日，凌晨与典当公司签订《借款合同》及《房地产抵押合同》，凌晨用其名下1215号房屋作为抵押物向典当公司借款60万元，并到北京市中信公证处办理具有强制执行效力的债权文书公证。2009年4月9日，典当公司依据与凌晨签订的房地产抵押合同经北京市丰台区建设委员会登记取得了房屋他项权利证。2010年11月7日，北京市中信公证处为典当公司出具（2010）京中信执字第00059号执行证书。后，典当公司向本院申请强制执行，查翔向本院提出执行异议。本院于2011年5月31日以（2011）丰执异字第00041号执行裁定书裁定：案外人查翔所提异议理由成立，中止对1215号房屋执行。在本案审理中，典当公司承认未进入1215号房屋进行实地察看。
另查，2008年10月，查翔入住1215号房屋。2009年3月19日，凌晨取得产权证。1215号房屋登记的所有权人为凌晨，共有情况为单独所有，房屋性质为按经济适用住房管理。2009年4月13日，本院作出（2009）丰民初字第11045号民事裁定书，裁定查封1215号房屋。
上述事实，有双方当事人的陈述及（2009）丰民初字第04116号民事判决书、（2009）二中民终字第10415号民事判决书、（2009）京中信内经证字02953号公证书、（2009）京中信内经证字02952号公证书、（2009）丰民初字第11045号民事裁定书、（2011）丰执异字第00041号执行裁定书等相关证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。根据法律规�：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，1215号房屋所有权证登记的产权人为凌晨单独所有，在查翔未办理权利登记手续的情况下，不能确认其对被抵押房屋享有物权。典当公司已经对被抵押房屋的所有权证进行了审查，尽到了合理的注意义务，应认定抵押合同合法有效。查翔要求协助办理过户手续，因与本案非同一法律关系，本案不予处理。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告查翔的诉讼请求。
案件受理费七十元，由原告查翔负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内�交纳上诉案件受理费，按自动撤诉处理。
审 判 长 刘 辉
人民陪审员 王永生
人民陪审员 王连弟
二〇一三年十二月二十日
书 记 员 黄建帅