杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0106民初6277号
原告：陈斌，男，1991年5月30日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
被告：沈华良，男，1983年4月8日出生，汉族，住杭州市余杭区。
委托诉讼代理人：郭俊俊，浙江融哲律师事务所律师。
原告陈斌（以下简称原告）诉被告沈华良（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日受理后，依法由审判员杨志敏适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告陈斌、被告沈华良的委托诉讼代理人郭俊俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出如下诉讼请求：1.判决被告支付原告违约金25.5万元（其中包括双倍返还定金2万元，因房地产涨价原告若购房而须增加的成本等23.5万）；2.判决被告承担原告租房损失4000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。
事实与理由：原告为结婚买房，向被告购买位于余杭区的房屋（以下简称案涉房屋），并于2017年3月4日通过杭州公众房网与被告签订《房地产买卖居间协议》，并由被告在合同丙方处签字并按手印。合同约定，被告征得房屋共有人同意后，将案涉房屋以87万元的总价出售给原告；被告保证出售房屋已征得共有人及承租人（如有）的同意，并为此承担相应的法律责任；原告于2017年3月4日与被告协商一致，支付定金1万元，由中介代为保管；被告违约，应支付原告双倍定金，并承担由此产生的违约责任；当被告房屋产权证办理完成后5日内与原告签订《杭州市房屋转让合同》。上述合同签订后，原告当即向被告支付了购房定金1万元，双方同意由中介代为保管。但至约定的办理网签之日，被告选择违约，并于2017年5月19日以资金不足以另购新房为由书面明确表示不再向原告出售房屋，单方解除合同。原告随即向被告及中介回函不同意解除合同或要求被告在支付违约金并赔偿损失后同意解约，但被告置之不理。原告认为，原、被告签订的《房地产买卖居间协议》为合法有效的合同，房屋的座落、价款、付款方式、网签日期、过户时间、交房时间、违约责任等做了约定，应等同于房屋买卖合同，双方均应严格遵守。被告于2017年5月12日取得房产证，但被告以房产证代办中介未成功办理房产证为由拖延时间。签订案涉合同后，被告及妻子在收入了原告购房定金后存在继续寻求更高价格出售房屋的情况，但因价格未谈拢未成功。由于这三个月杭州房价持续上涨，案涉小区同类房屋价格在110万元至130万元之间，与合同签订价格相差巨大，因被告的违约致原告失去一次同等价格购买本小区其他房子的机会，使原告购房成本大大增加，造成原告差价损失，故原告有权依据实际增加的购房成本要求被告支付违约金。原告为凑齐首付款抵押其岳父母房产，被告应承担该部分利息，及原告在此期间的房租、利息费、中介费等损失。
被告辩称：2017年3月4日原、被告及中介公司签订的是房屋居间买卖协议不是房屋买卖合同，而且该协议为无效合同，因为签订案涉协议时被告未取得产权证书，也不知何时能取得，也尚未解除案涉房屋上的抵押，且房屋共有权人也对案涉合同不知情。被告签订协议后，经咨询发现该协议无效，便向原告和中介公司表示不再出售案涉房屋，在协议中也约定如房屋产权证未能按时取得的，则案涉合同自动解除。原告是向中介公司交付意向金1万元，被告并未收取，原告应向中介公司主张该1万元的返还。故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。
经审理查明：原告与被告及杭州公众房网信息科技有限公司南苑分公司（以下简称中介公司）签订一份编号为1402551的《房地产买卖居间协议》（以下简称案涉合同）一份，其中约定原告愿意委托中介公司作为居间方向被告购买位于野风启城15幢3单元901室的房屋，面积为84.54平方米，房屋总价款为87万元，双方在过户过程中所产生的所有税费、代理费均由原告承担；原、被告于2017年5月5日之前到中介公司签订《杭州市房屋转让合同》及相关协议；原告同意于签订《杭州市房屋转让合同》后5天内支付首付款27万元打入中介公司账户，待款到账且银行按揭审批通过后转付给被告，余款60万元按揭，待银行放贷后且交房完毕后3个工作日转付给被告；为表示原告对中介公司居间提供的房地产购买诚意，于2017年3月4日向中介公司交付意向金1万元；若原告所提之要求被告全部接受，则原告同意于被告在本协议签字之日将该意向金转为购买该房之定金；如原告未能依约签订房屋转让合同，原告已交付的定金不予返还。被告同意将不予返还之定金的50%支付给中介公司，作为其从事居间活动支出的必要费用；如果被告未能依约签订房屋转让合同，则被告应向原告双倍返还定金，其中原交由中介公司代为保管的定金则由中介公司直接转交给原告。原告同意将被告双倍返还之定金的25%支付给中介公司作为其从事居间活动支出的必要费用。合同还约定，如被告房产证无法办出，则本协议自动解除；如任何一方违约，均需向守约方支付定金的双倍作为违约金。2017年3月4日，原告向中介公司交付定金1万元，该款项由中介公司保管，并未交付给被告。后，被告向原告明确表示不再与其签订《杭州市房屋买卖合同》。庭审中原告自述案涉房屋的权属证书于2017年5月8日办理完毕。
上述事实有房地产买卖居间协议、收据联及当事人在庭审中的陈述予以佐证。
本院认为：案涉《房地产买卖居间协议》涉及两个法律关系，一是原、被告与中介公司之间的居间法律关系；另一则是本案争议的原、被告双方为签订房屋买卖正式合同而自愿约定各自权利义务的预约合同关系。预约合同是双方当事人约定在一定期限内订立正式合同的合同。案涉预约合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。根据原、被告之间的预约合同的约定，原告享有要求对方订立房屋买卖合同本约的权利，被告不按照预约合同的要求订立本约合同，即构成根本性违约，应当承担预约合同违约责任。案涉预约合同有定金支付，则应当依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定执行定金法则。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告未按约定与原告签订房屋转让本约合同，则其行为本身即构成违约，故应当双倍返还定金。根据案涉《房地产买卖居间协议》的约定，定金由中介公司代为保管，并在一方违约之时由中介公司返还或直接转交守约方，原告支付的1万元定金按照上述约定由中介公司代为保管中，且原告亦明确其可以从中介公司自行取回上述定金，故该1万元定金由原告自行从中介公司处取回，被告则应当另行支付原告一倍定金即1万元。被告辩称双方之间预约合同因案涉房屋未在协议约定的2017年5月5日前办理出产权证，故预约合同已经自动解除。本案中，根据被告自述案涉房屋房产权于2017年5月8日办出，被告不能举证证明案涉房屋的产权证确应客观原因不能在约定签订本约合同的日期前办出，故其应当承担怠于办证的法律后果，本院对被告的上述抗辩意见不予采纳。案涉《房地产买卖居间协议》仅约定定金条款，并无违约金条款，故原告诉请违约金没有合同依据，本院不予支持。关于损失赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，无论是原告主张的假设其再次购房可能因房地产涨价而增加的成本或者租房租金，均不属于案涉预约合同履行了可以获得的利益，也不是订立该份预约合同时双方当事人预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失，故原告的该项请求没有法律依据，本院不予支持。庭审中，原、被告均同意解除双方在案涉《房地产买卖居间协议》中的预约合同，则双方之间的预约合同法律关系即此解除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、沈华良于本判决生效之日起十日内向陈斌支付定金10000元。
二、驳回陈斌的其他诉讼请求。
案件受理费减半收取2593元，由陈斌负担2568元，沈华良负担25元。
陈斌于本判决生效之日起十五日内向本院申请退回案件受理费。沈华良于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审判员 杨志无异二О一七年九月十九
书记员 陈 赛