江西省进贤县人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0124民初82号原告：高鸿，男，汉族，1985年6月3日出生于江西省进贤县，个体户，家住江西省进贤县。被告：胡国文，男，汉族，1946年10月19日出生于江西省进贤县，进贤县农机厂退休职工，家住江西省进贤县。被告：万桂珍（胡国文之妻），女，1952年9月4日出生于江西省进贤县，汉族，进贤县农机厂退休职工，家住江西省进贤县。原告高鸿诉被告胡国文、万桂珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案受理后，依法先行适用简易程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理，原告高鸿，被告胡国文到庭参加诉讼，审理过程中本院发现被告胡国文之妻万桂珍与本案有法律上的利害关系同本案实体责任有关联，故依法追加万桂珍为本案被告参加诉讼，并依法将本案转为适用普通程序进行审理，于2017年7月7日再次公开开庭审理了本案，原告高鸿，被告胡国文、万桂珍均到庭参加诉讼。现已审理终结。原告高鸿诉称，原告向被告胡国文购买位于进贤县民和镇马颈港路24号的土地及房产［土地使用权证号：进国用（9×）字第××××号，房屋所有权证号：进房证字第××××号）］，并于2001年1月25日签订了购房合同。合同约定，过户日期由甲方决定及自负过户费用，甲方过户之前，乙方及其配偶子女、后代血系亲属对本土地、房产无任何享有权利，甲方如需乙方配合办理有关过户手续，乙方须无条件接受；土地、房产及其全部生活设施总计人民币40200元。原告依约付清土地及房屋款之后，多次要求被告配合办理土地使用权及房屋所有权过户登记手续，被告却以种种理由推脱，拒不配合办理，原告迫于无奈，遂提起诉讼，请求判令，1、被告将现位于进贤县民和镇沿江路79号的土地［土地使用权证号：进国用（9×）字第××××号］及房屋（房屋所有权证号：进房证字第××××号）过户至原告名下；2、本案诉讼费用由被告承担。被告胡国文辩称，其非本案适格被告，其没有将房屋卖给原告高鸿，与原告之间无房屋买卖关系，1999年其将涉案房屋卖与谭思义；涉案房地产包含一块面积70余平米的菜地（在土地证面积之内），该块菜地其当时并未卖与谭思义，后谭思义又将涉案房地产转卖给原告一家，原告方占有并使用了该块菜地，其既未与原告方发生房地产买卖关系也没有得到该块菜地转让款，原告要求其协助办理房地产过户手续，其不可能会同意；就上述遗留问题（菜地），其与谭思义至今尚未履行完毕房屋买卖程序，而谭思义现已故，理应由他的继承人与其协商解决后续遗留问题，即使谭思义与原告一家有涉案房屋的转让协议，该协议也是非法无效的，原告并非涉案房屋产权证书的合法持有人。被告万桂珍辩称，其只知道丈夫胡国文将涉案房地产卖给了谭思义，但具体的买卖过程是胡国文一手操办的。原告高鸿为支持其主张，在举证时限内提交了如下证据：1、本人身份证：证明原告的基本身份信息，原告具备诉讼主体资格。2、购房合同4份、被告胡国文的身份证复印件一份：证明1999年1月25日被告胡国文将涉案房地产转让给谭明（谭思义之子），同年9月11日谭明又将该房地产转让给原告父亲高某，为了办理该房地产的过户手续并将该房地产登记在原告高鸿名下，2001年1月25日，原告与父亲高某找到被告胡国文，分别以高某的名义及原告的名义与胡国文签订了两份购房合同，以办理房地产过户手续，高某与胡国文签订的合同落款时间特意写为1999年1月25日，原告与胡国文签订的合同时间为2001年1月25日［原告购买被告胡国文位于进贤县民和镇马颈港路24号的私房一栋，土地使用权证号：进国用（9×）字第××××号，土地使用权面积334.21平米，房屋所有权证号：进房证字第××××号，建筑面积204.98平米，土地、房产及其他全部生活设施总计人民币40200元，房地产过户日期由原告自行决定并自负过户费用，原告过户之前，被告胡国文及其配偶、子女、后代血系亲属对土地房产无任何享有权利，原告如需被告胡国文配合办理有关过户手续，胡国文须无条件接受］，原告依约支付对价款之后，多次要求被告配合办理房地产过户手续，被告以种种理由推脱，原告无奈提起诉讼。3、进房证字第××××号房屋所有权证，进国用（9×）字第××××号国有土地使用证：证明原告购买上述房地产之后，被告已按约向原告交付房地产权属证书，原告已合法取得该房地产的所有（使用）权，系合法物权人。4、进贤县房地产交易所交易卷宗（含卖房申请表、交易协议书、估价单等）：证明2002年年底，被告胡国文同意配合办理将涉案房地产转移登记至原告名下的手续，为此双方到房屋转移登记部门一同签署了相关文件，但由于过户费用较高，而原告当时经济比较困难，故一时放弃办理转移登记，等之后原告经济能力好转予以再行要求胡国文配合办理房地产转移登记手续，胡国文却反悔，要求原告给予现金补偿，否则不予配合。上述证据，经庭审质证，被告胡国文对证据1、3的真实性无异议；对证据2之真实性有异议，提出4份购房合同之中其的签名及指印是否属实因时间太长记不清楚了，其印象中其与谭明（谭思义之子）之间的购房合同是手写的、未与原告及原告父亲高某签订过购房合同，2006年方才认识原告及高某，因对方要求其配合办理涉案房地产转移登记手续、其提供了本人的身份证复印件，当时其提出菜地并没有转让，如要求其予以配合办理过户手续、应当支付菜地转让款3万元，原告方不同意，其降至1.6万元，原告方只同意出1万元，其又不情愿，直至原告提起诉讼；对证据4之真实性有异议，提出其并未在该卷宗材料上署名、无此印象。就被告胡国文针对原告方所举证据之中其签名及指印的真实性的置疑，经本院充分释明，被告胡国文不申请司法鉴定。被告万桂珍对原告方所举上述证据提出其不清楚、与其无关，涉案房地产转让手续都是胡国文一手办理的。庭审过程中，原告方申请了其父高某出庭作证，以证明高某认可原告提出的诉讼请求及主张，高某之所以要将涉案房地产转移登记（过户）至次子高鸿名下，是经一家人商量基于两方面的考虑而为，高某在有生之年必须要落实涉案房地产转移登记（过户）至高鸿名下事宜，不要将矛盾留给下一代，不主张将涉案房地产过户至高某本人名下是考虑到本人年事已高，若过户登记于本人名下去世后又将面临因继承等事宜而要变更产权登记之举，直接转移登记在原告高鸿名下比较稳妥，就算日后高鸿的兄弟有意见也可通过在产权证上添名方式解决；另2001年1月25日高鸿与胡国文签订一份《购房合同》及高某与胡国文又签订一份将落款时间特意写为1999年1月25日的《购房合同》是以便办理涉案房地产过户登记手续；高某从谭明手中购得涉案房地产后，2000年为了办理过户登记手续通过谭明之母找到并认识了胡国文。针对证人高某的当庭证言，俩被告提出高某要将涉案房地产过户登记在原告高鸿名下是对方的家务事，其方没有意见，但依据合同的相对性原则，其方仅有配合将涉案房地产转移登记至谭明名下的义务，原告要求将涉案房地产转移登记至本人名下应去找谭明要求谭明履行转移登记义务。被告胡国文并坚称系2006年方才认识原告家人。被告胡国文为支持其抗辩，在举证期限内提交了如下证据：2017年3月18日证人王某、吴某出具的证明二份：证明涉案房地产系被告胡国文于1999年出售给谭思义，被告同原告并未发生房地产买卖关系，非本案适格被告。原告对被告胡国文所主张的待证事实基本不持异议，提出被告胡国文当时将涉案房地产卖给谭思义之子谭明，谭明再卖与其方，但后来其与父亲与被告胡国文另行签订了两份购房合同，其方与谭明之间的购房合同自然作废，应视为被告胡国文直接将涉案房地产卖与其方。原告方当庭陈述，其方当时系从谭明手中购得涉案房地产，之所以又要同被告胡国文另行签署两份购房合同系因当时欲办理涉案房地产过户手续，而要过户必须要提供与登记房地产权属人签订的买卖合同。被告万桂珍当庭陈述，1999年其夫胡国文将涉案房地产转让卖与谭明其知情也同意，但系由胡国文一手操办，其没有插手。综合双方当事人的质证意见，本院认证如下，就原告方所举证据，争议焦点在于3份购房合同及进贤县房地产交易所交易卷宗之中被告胡国文签名及指印的真实性，被告虽提出置疑，但经本院充分释明、其未就此申请司法鉴定，应视为不能举证反驳原告所主张的待证事实，故应予确认上述证据之中被告签名及指印的真实性，据此本院对原告所举证据均予采信。就被告胡国文所举证据，举证目的在于以此证明当时其并未与原告方发生房地产买卖关系，原告家庭系涉案房地产的第二手受让人，原告方已予认可，但根据双方的质证及本院对原告方所举证据的认证意见，涉案房地产的第一手受让人应为谭思义之子谭明而非谭思义，故本院对被告方所举证据予以部分采信。综合上述认证意见，本院审理查明并确认以下事实：被告胡国文、万桂珍夫妇在进贤县民和镇沿江（港）路曾有私有房屋一栋，1995年10月取得进贤县土地管理局填发的进国用（9×）字第××××号《国有土地使用证》（土地使用者胡国文、坐落进贤县民和镇沿××、住宅用地、地号26-42、总面积334.21㎡、建筑占地面积120㎡），1998年2月取得房屋登记管理部门颁发的进房证字第××××号《房屋所有权证》（所有权人胡国文、私有、房屋坐落民和镇沿港路79号、砖混2层、建筑面积204.98㎡）。1999年1月25日，经俩被告商议、被告胡国文将该栋私房连同土地使用权及全部生活设施以3.7万元的对价转让卖与谭明，双方签订了一份《购房合同》并约定“过户日期由甲方决定及自负过户费用，甲方过户之前，乙方及其配偶子女、后代血系亲属对本土地、房产无任何享有权利，甲方如需乙方配合办理有关过户手续，乙方须无条件接受”，1999年9月11日，谭明又将上述房地产以40200元的对价转让卖与原告高鸿之父高某，并将该房地产权属登记证书及谭明与胡国文签订的《购房合同》交与高某。由于高某系涉案房地产的二手受让人，为将涉案房地产转移登记至其子原告高鸿名下，2001年1月25日，原告高鸿及高某分别与被告胡国文签订了《购房合同》各一份，高鸿与胡国文签订的《购房合同》约定房地产转让对价为40200元，并约定“过户日期由甲方决定及自负过户费用，甲方过户之前，乙方及其配偶子女、后代血系亲属对本土地、房产无任何享有权利，甲方如需乙方配合办理有关过户手续，乙方须无条件接受”。2002年12月，原告高鸿与被告胡国文一同向进贤县房地产交易所递交了《卖房申请表》、《买房申请表》、《房屋交易协议书》等契证，以办理将涉案房地产转移登记至原告名下的手续，原告当时因经济状况不佳难以承担过户费用等因素而暂停办理涉案房地产转移登记手续。近年来，原告高鸿经济状况好转遂再次要求被告配合办理将涉案房地产转移登记至其名下的手续，被告夫妇则要求原告给予一定经济补偿否则不予配合办理，双方协商未果，原告提起诉讼。本院认为，被告胡国文、万桂珍夫妇将涉案房地产卖与转让于谭明，谭明又将该房地产卖与转让于原告之父高某，上述房地产转让行为（合同）是各转让人与受让人之间的真实意思表示，合法有效，各方均应按照诚实信用原则全面实际履行合同义务，依据上述两份《购房合同》，被告胡国文、万桂珍在依约取得房地产转让对价款之后负有协助办理将涉案房地产转移登记（过户）至买方名下的义务，该义务系买方享有的要求涉案房地产产权人作出的特定行为之债，被告系该特定行为之债的债务人，谭明作为第一手涉案房地产受让人，首先取得了该特定行为之债的债权，原告之父高某作为涉案房地产的二手受让人，从谭明手中受让取得了该特定行为之债的债权，现庭审过程中高某当庭作证予以认可支持原告的诉请及主张并陈述将涉案房地产转移登记（过户）至原告名下系其真实意思表示，同时原告高鸿、高某同被告胡国文另行签订购房合同及2002年12月被告胡国文配合、协助高鸿办理涉案房地产权属转移登记的过程也足以表明上述要求被告行特定行为（配合办理涉案房地产权属过户登记手续）之债权由谭明转让给了高某、高某又转让给了原告高鸿，被告对此已知情、当时并无异议，《中华人民共和国合同法》第八十条规定“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”，故原告高鸿已合法取得要求被告行上述特定行为（要求被告配合办理将涉案房地产权属转移登记至原告名下）之债的债权，原告高鸿系本案适格当事人，依据合同法的诚实信用及全面、实际履行原则，本案纠纷责任在于被告，原告诉请本院予以支持，被告所持抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十一条、第六十条、第七十九条、第八十条第一款，《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决如下：限被告胡国文、万桂珍于本判决生效后30日内协助原告高鸿办理将坐落在进贤县民和镇沿江（港）路79号的房地产过户转移登记至原告高鸿名下的手续（房屋所有权证编号：进房证字第××××号，国有土地使用证编号：进国用（9×）字第××××号），该房产及土地使用权过户转移登记所发生的费用由原告高鸿自行承担。案件受理费500元，由被告胡国文、万桂珍承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  尧克武代理审判员  韩 超代理审判员  彭启荣二〇一七年七月十二日书 记 员  万紫艺