山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初4981号原告：孙振法，男，汉族，1968年3月11日生，住胶州市。委托诉讼代理人：张成吉，山东康元律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丽，山东康元律师事务所律师。被告：青岛联合利丰房地产开发有限公司，住所地青岛市胶州市。法定代表人：梁炳植，董事长。委托诉讼代理人：王学堂，男，汉族,住青岛市黄岛区,系青岛联合利丰房地产开发有限公司员工原告孙振法与被告青岛联合利丰房地产开发有限公司（以下简称联合利丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙振法的委托诉讼代理人张成吉、刘丽及被告联合利丰公司的委托诉讼代理人王学堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙振法向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付给原告逾期交房违约金43198元；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求的计算方式明确为：判令被告支付给原告逾期交房违约金自2014年7月1日至2016年10月14日，本金601181元×日万分之一×835天-7000元，共计43198元。事实和理由：2013年9月30日，原被告签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区3号楼2单元4层402户商品房一套，购房款601181元，原告己按照合同约定履行付款义务，按照合同第11条约定被告应于2014年6月30日前将房屋交付给原告，如逾期交房，应当支付违约金，合同签订后，根据合同约定，被告应支付原告逾期交房违约金43198元，为维护原告的合法权利，特诉至贵院，请求依法判决。被告联合利丰公司辩称：一、被告逾期交房应予以免责，不应承担违约责任。根据《商品房预售合同》补充条款第九条第一款双方约定：下述情形构成对逾期交房的免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任。其中第四项明确约定，非出卖人原因的市政配套设施批准或者安装延误导致工程拖期或逾期交房的免责。被告逾期交房正是因未安装市政府配套管网造成无法综合验收所致，而非出卖人的原因。2015年4月14日胶州市城市排水管理站出具了一份情况说明，工程名称：半岛蓝湾1-13#楼16-17#楼室外排水工程，地址：204国道以东，花园路以北，工程排水情况说明，周边暂无市政府配套管网，该证据充分证明了小区周边暂无市政配套管网。2017年4月份胶州市建设局还要求被告承诺在半岛蓝湾北区的工程建设中污水的处理要自行处理，待外部市政管网接入时，报市排水行政主管部门审批同意，这也充分证明了涉案小区至今未完善市政管网，因此，被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。《中华人民共和国住房和城乡建设部城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条规定：住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：----（二）住宅及公共配套设施、市政公用基础设施等单项工程全部验收合格，验收资料齐全”。据此，根据合同约定及法律法规规定，被告逾期交房非被告的责任应予以免责，不应承担违约责任。二、原告主张超期交付房屋的违约金无事实和法律依据。原告所购被告开发的半岛蓝湾小区3号楼2单元402户商品房已达到交付条件，被告于2016年8月14日快递方式书面通知原告于2016年8月15日至2016年8月16日办理房屋交付手续，原告逾期收房，视为原告所购房屋已交付，其中，原告主张2016年月15日起以后的逾期交楼违约金没有事实根据和法律依据。《商品房预售合同》第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方（被告）应在交付日前10天书面通知乙方（原告）办理房屋交付手续，乙方应在收到通知书7天内，会同甲方对房屋进行验收交楼。同时，补充条款第九条对房屋交付的补充约定第4款约定：“在出卖人具备了主合同第十条约定的条件下，买受人（原告）就应在出卖人（被告）书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并领受房屋的义务，买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房”。第6款约定：“买受人逾期收房的，逾期收房超过30日的，则第31日起，每逾期一天应向出卖人支付总房款的万分之一的违约金，逾期达到80日的，出卖人有权单方面解除主合同，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任”。三、原告在起诉前被告已支付原告7000元违约金，应予减除。综上所述，请求人民法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告孙振法向本院提交了如下证据材料：证据1、原被告于2013年9月30日签订的《青岛市商品房预售合同》原件及复印件各一份，证明原告出资601181元于2014年6月30日购买被告开发的位于胶州市福州南路267号半岛蓝湾小区3号楼2单元4层402户商品房一套（合同第2条、第3条）；双方约定于2014年6月30日被告向原告交付该商品房（合同第11条）；逾期交房由被告按照房价款的日万分之一承担违约金（合同第12条）。证据2、收据原件及其复印件各一份，证明原告于2013年10月12日向被告支付首付款181181元。证据3、公积金贷款抵押借款合同及贷款支付凭证原件及其复印件各一份，证明原告于2013年10月24日向公积金贷款420000元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。证据4、物业费收款收据一份，证明原告于2016年10月14日收房并交付物业费。被告对原告所提交证据材料质证意见如下：对证据1、2、3的真实性及证明事项均无异议。对证据4证明事项有异议，因为这个不能证明是交楼的时间，只能证明交物业费的时间。被告联合利丰公司向本院提交了如下证据材料：证据1、收据一份，证明原告于2015年4月28日、2015年6月30日共收到被告支付的违约金7000元；证据2、入伙通知书及快递流程查询单各一份，证明被告于2016年8月12日通知原告于2016年8月15日至8月16日办理收楼手续，回执查询单上显示已经妥投；证据3、收楼确认单一份，证明原告于2016年10月14日收楼；证据4、工程竣工验收备案证复印件一份，证明涉案工程已经过竣工验收；证据5、情况说明及承诺书各一份，证明被告逾期交房并非被告的原因，而是因为没有市政府配套管网造成无法综合验收所致，被告应予免责，不应承担违约责任。原告对被告所提交证据材料质证意见如下：对证据1的真实性没有异议，但对证明事项有异议，该7000元未包含在本案诉讼标的内；对证据2没有异议；对证据3的真实性没有异议，实际收楼时间为2016年10月14日；对证据4备案证系3号楼的单体备案证，不能证明合同约定的房屋己验收合格，根据法律规定，房屋应该总体验收合格后才能办理房屋产权证，合同第10条约定的交付条件为房屋竣工验收，应理解为可以办理房屋产权证；对证据5系被告单方制作，原告不予质证。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据及被告提交的证据1、2、3，双方表示均无异议，本院予以采信；关于被告提交的证据4系涉案房屋的竣工验收备案证，故法院认定该证据为有效证据；关于被告提交的证据5，因系复印件且原告不予认可，故对该证据的证明效力，本院不予认可。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告于2013年9月30日签订《青岛市商品房预售合同》一份，约定原告向被告购买胶州市福州南路半岛蓝湾小区267号半岛蓝湾小区3号楼2单元4层402户商品房一套，房屋价款601181元。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。合同第十一条约定，被告应于2014年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定，被告如未在约定期限内将房屋交付给原告，应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。2013年10月12日原告向被告支付首付款181181元，2013年10月24日向公积金贷款420000元，原告完成了购房合同所约定的合同义务。另查明，2015年4月28日、2015年6月30日共收到被告支付的违约金7000元。2016年8月1日，涉案房屋办理了胶州市建设工程竣工验收备案证。2016年8月14日，原告签收了被告给原告邮寄的《入伙通知书》，该《入伙通知书》通知原告于2016年8月15日至8月16日办理收楼手续。本院认为，被告抗辩逾期交房系市政配套设施不足等因素所致，根据相关法律规定及双方合同约定应予以免责。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因被告提交的证据不足以判断是否属于法律规定及合同约定不可抗力的免责情形，应当承担举证不能的法律后果，对其该抗辩主张本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原被告双方签订的合同，是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，均是合法有效的合同，双方应依其约定全面履行各自义务。根据双方签订的合同约定，涉案房屋交付时间应为2014年6月30日前，原告已经支付全部购房款，被告逾期未交付房屋，逾期交付房屋的违约事实存在，应按合同约定承担逾期交付房屋的违约责任。合同第十条约定，该房屋交付必须符合的条件是房屋竣工验收，原告按照约定履行了付款及其他约定义务。涉案房屋已于2016年8月1日取得胶州市建设工程竣工验收备案证，房屋具备了合同约定的交付条件。2016年8月14日，原告签收了被告给原告邮寄的通知原告于2016年8月15日至8月16日办理收楼手续的《入伙通知书》，原告应于2016年8月16日前接收涉案房屋。根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》补充条款九第6点约定，由买受人逾期收房或因买受人原因出卖人拒绝交房的，自交房通知书规定的交付期限届满之日起视同出卖人按时交房，出卖人不承担逾期交付违约责任，故原告主张2016年8月16日及以后的逾期交房违约金本院不予支持。原被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定，若逾期交付房屋，被告应当向原告支付违约金，违约金按已支付房价款日万分之一计算，自最后交付期限之第二天起算。原、被告均认可涉案房屋的交付时间应为2014年6月30日之前，房屋总价款为601181元，并且被告在原告起诉前已经支付原告逾期交房违约金7000元，原告在诉讼请求中也予以扣除，原告主张逾期交房违约金自2014年7月1日起算符合法律规定，故本院确认被告应支付原告2014年7月1日至2016年8月15日共777天以601181元为基数按日万分一计算的逾期交房违约金，共计39711.76元（601181元×0.0001×777天-7000元）。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告青岛联合利丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙振法逾期交房违约金39711.76元；二、驳回原告孙振法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取440元，由被告青岛联合利丰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一七年七月十二日书记员  刘岩红