福建省石狮市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）狮民初字第2489号
原告（反诉被告）冯华秀，女，1974年10月6日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系葛新民的妻子。
原告（反诉被告）葛志财，男，1952年9月4日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系葛新民的父亲。
原告（反诉被告）张九凤，女，1954年3月15日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系葛新民的母亲。
原告（反诉被告）葛某甲，男，1997年5月14日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系葛新民的儿子。
法定代理人冯华秀，女，1974年10月6日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系原告（反诉被告）葛某甲的母亲。
原告（反诉被告）葛某乙，女，1998年6月27日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系葛新民的女儿。
法定代理人冯华秀，女，1974年10月6日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系原告（反诉被告）葛某乙的母亲。
原告（反诉被告）葛某丙，女，1999年10月25日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系葛新民的女儿。
法定代理人冯华秀，女，1974年10月6日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系原告（反诉被告）葛某丙的母亲。
原告（反诉被告）葛某丁，男，2001年4月10日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系葛新民的儿子。
法定代理人冯华秀，女，1974年10月6日出生，汉族，住江西省赣州市于都县，系原告（反诉被告）葛某丁的母亲。
上列七原告的共同委托代理人陈伟评，福建协进律师事务所律师。
上列七原告的共同委托代理人陈艺清，福建协进律师事务所律师。
被告（反诉原告）蔡友任，男，1958年8月29日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托代理人姜树侨，福建文衡律师事务所律师。
原告（反诉被告）冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁与被告（反诉原告）蔡友任租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法由代理审判员蔡景艳适用简易程序进行审理，于2014年10月24日依法转为普通程序并另行组成合议庭，于2014年10月24日、2014年11月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁的亲属葛新民及其委托代理人陈伟评、陈艺清，被告（反诉原告）蔡友任及其委托代理人姜树侨到庭参加诉讼。庭审后，葛新民于2014年12月28日死亡。本院依法分别于2015年1月28日作出（2014）狮民初字第2489-1号民事裁定书，裁定本案中止诉讼；于2015年2月2日通知葛新民的第一顺序法定继承人冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁有权向本院表明是否参加本案的诉讼。其后，冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁向本院申请参加本案的诉讼，本院依法于2015年7月1日恢复审理并再次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）冯华秀、葛志财及其委托代理人陈艺清、被告（反诉原告）蔡友任的委托代理人姜树侨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁诉称，原告的家属葛新民与被告蔡友任于2014年5月21日签订一份《租赁协议》，约定葛新民租赁被告现有的位于石狮市灵秀镇彭田村“鹏山新大道”大牌坊前左侧路口原“辉煌快餐店”由集装箱搭建的范围经营洗车及车辆美容行业；每年租金人民币48000元，按年度支付。葛新民于2014年5月19日交付被告租金人民币45000元。2014年7月15日，石狮市行政执法局对葛新民下发了“责令改正违法行为通知书”，通知称葛新民经营的“快洁士汽车美容”未经批准，私自放置集装箱营业，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令葛新民自收到通知书之日起1日内搬离集装箱。其后，葛新民的店铺被断水断电，停止营业。葛新民将通知书交给被告，并多次找被告协商退房退款，但被告一直拒不返还租金。葛新民认为，被告将未取得建设合法手续的店面租赁给其使用，双方签订的《租赁协议》无效，被告应返还租金人民币45000元，并于2014年8月12日诉至法院，提出如上诉讼请求。在审理过程中，葛新民于2014年12月28日因弥漫性颅脑损伤死亡，原告作为葛新民的第一顺序法定继承人，有权继续参与本案的诉讼，故请求判令：1、确认葛新民与被告蔡友任于2014年5月21日签订的《租赁协议》无效；2、判令被告蔡友任返还原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁租金人民币45000元；3、判令被告蔡友任承担本案的诉讼费用。
被告蔡友任辩称，本案的租赁物是集装箱，而不是原告所称的店面。被告与原告的亲属葛新民签订的《租赁协议》是双方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，应属有效协议，原告诉请上述协议无效不能成立，依法应予以驳回。
反诉原告蔡友任诉称，2014年5月21日，反诉原告与反诉被告的亲属葛新民签订一份《租赁协议》，约定反诉原告将位于石狮市灵秀镇彭田村“鹏山新大道”大牌坊左侧路口的三个集装箱租赁给葛新民用于经营洗车及车辆美容行业。上述集装箱系反诉原告于2013年7月5日向晋江市鑫雅斯活动房有限公司租赁，租赁后分别雇请王兴平对上述集装箱内部进行装修，花费了人民币8835元；雇请刘德屈对上述集装箱进行水电安装，花费了人民币5566元；雇请潘徐彬搭建一个铁皮厨房并安装铝合金门，花费了人民币8225元。葛新民向反诉原告承租上述集装箱后，在未经反诉原告同意的情况下擅自对上述集装箱进行了改装，现上述集装箱及其内部装修、水电装修项目、铁皮厨房均被严重损坏，晋江市鑫雅斯活动房有限公司不同意予以回收，致使反诉原告不得已只能购买上述集装箱，花费了人民币32500元。另外，反诉原告还代葛新民缴纳了2014年7月的两次电费合计人民币566元。反诉原告认为，租赁集装箱并不违反法律的强制性规定，葛新民无法营业的原因是其无照经营所致，其行为给反诉原告造成了经济损失人民币55692元，应予以赔偿。鉴于葛新民已在诉讼中死亡，反诉被告作为葛新民的法定继承人参与本案的诉讼，故请求：1、判令反诉被告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁赔偿反诉原告蔡友任经济损失人民币55692元；2、判令反诉被告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁承担本案的诉讼费用。
反诉被告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁辩称，反诉被告的亲属葛新民是经过反诉原告蔡友任的同意并在其指导下根据租赁合同的目的对上述集装箱进行必要的轻微的改装，以便开展洗车业务。根据石狮市行政执法局下发的“责令改正违法行为通知书”，其上明确记载葛新民未能继续进行经营的原因。反诉原告未提供充足的证据证明租赁时上述集装箱的原状，不足以证明上述集装箱的损坏是由葛新民造成的；此外，反诉原告关于损失的计算是其对上述集装箱投入的简单相加，通过现场勘查，上述集装箱并没有失去使用价值，因此反诉原告要求反诉被告赔偿人民币55692元，不应得到支持。
经审理查明，原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁的亲属葛新民分别于2014年5月19日支付被告蔡友任租金人民币45000元，于2014年5月21日与被告蔡友任签订一份《租赁协议》。协议约定：甲方蔡友任将位于石狮市灵秀镇彭田村“鹏山新大道”大牌坊前左侧路口的原“辉煌快餐店”出租给乙方葛新民经营洗车及车辆美容行业；租赁范围为原“辉煌快餐店”的经营范围（原集装箱搭建）；租赁期限为三年，即自2014年5月19日起至2017年5月19日止；每年租金人民币48000元，支付方式为按年支付，乙方葛新民应分别于2014年5月19日支付人民币48000元，于2015年5月19日支付人民币48000元，于2016年5月19日支付人民币48000元；等等。其后，被告蔡友任将原“辉煌快餐店”（包括铁皮搭盖的厨房）交给葛新民使用，葛新民对其进行了部分改装，并取名为“快洁士汽车美容”，经营洗车及车辆美容业务。2014年7月15日，石狮市行政执法局作出狮执改通NO.140278号责令改正违法行为通知书，告知葛新民经营的“快洁士汽车美容”因未经批准私自放置集装箱营业的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，应自收到通知书之日起1日内改正，搬离集装箱。其后，葛新民与被告蔡友任因退租问题发生纠纷，葛新民于2014年8月12日诉至本院，并于2014年8月16日搬离“快洁士汽车美容”。在本案的审理过程中，被告蔡友任于2014年9月16日提出如上反诉诉讼请求，并于2014年10月8日向本院提出现场勘验申请。本院依法于2014年10月23日到现场进行勘验。经勘验，葛新民所经营的“快洁士汽车美容”是由三个集装箱（以下简称箱1、箱2、箱3）及一个铁皮搭盖的厨房构成，其东面与石狮市服装城仅隔一条公路、西面为空地、南面为民宅、北面为村路；箱1、箱2、箱3由东往西呈南北纵向放置，铁皮厨房紧挨箱3放置于西面，箱1、箱2、箱3的北面各有一扇卷帘门，铁皮厨房的北面也有一扇铁门，均通向村路；其中箱1的箱内共有两盏日光灯，其东面靠民宅部分有一扇卷帘门，其西面靠民宅部分有一扇门通向箱2，在箱1东面的外部箱顶架设了“快洁士汽车美容（全国连锁）”广告牌；箱2、箱3的箱内各有一盏日光灯，两个集装箱打通，箱内中间靠民宅部分有一根铁管支撑，地面的北面部分为水泥地、南面部分为地板砖，地面上有一条呈“L”形的排水沟；箱2的南面有一扇卷帘门，箱3的西面靠民宅部门有一扇门通向铁皮厨房；厨房北面靠村路部分宽于南面靠民宅部分，其内铺设地板砖，东面为箱3的箱体，其余三面及屋顶均为铁皮搭盖，屋顶中间有缝隙，北面屋顶高于南面屋顶，整个屋顶呈非封闭式状态，厨房的西面靠村路部分有两扇窗户，其西面靠民宅部分有一排风口，厨房内有节能灯一盏、水龙头一个，中间还有一条排水沟。在本案第三次开庭审理前，葛新民因弥漫性颅脑损伤于2014年12月28日死亡，其第一顺序法定继承人即配偶冯华秀、父亲葛志财、母亲张九凤、儿子葛某甲和葛某丁、女儿葛某乙和葛某丙请求参与本案的诉讼并提出如上诉讼请求和答辩。另查明，被告（反诉原告）蔡友任于2014年7月12日、2014年7月30日共代葛新民缴纳电费人民币566元。葛新民承租前，上述三个集装箱的北面各自带一个窗户，箱2、3的地面均为地板砖，箱2、3的中间没有排水沟，铁皮厨房北面靠村路部分与南面靠民宅部分同宽；葛新民承租后对其进行了相应的改动。现上述三个集装箱及铁皮厨房已经灭失。
上述事实，有葛新民提交的葛新民的居民身份证、被告蔡友任的户籍证明、《租赁协议》、“快洁士汽车美容”的北面外观照片、石狮市行政执法局狮执改通NO.140278号责令改正违法行为通知书复印件、录音光盘、手机视频、手机短信息各1份，原告（反诉被告）冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁提供的以冯华秀为户主的居民户口簿（其内有冯华秀、葛志财、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁的户籍信息）、葛新民的居民死亡医学证明（推断）书和居民死亡殡葬证、于都县葛坳乡东村村民委员会与于都县公安局葛坳派出所共同出具的证明（其上载明葛新民与冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁的身份关系情况）、张九凤的居民身份证各1份，被告（反诉原告）蔡友任提供的蔡友任的居民身份证、厨房的西面外观照片、厨房的北面外观照片各1份和蔡振河出具的收款收据2份，本院根据被告（反诉原告）蔡友任的申请调取的现场勘验笔录1份和现场勘验照片27张，本院依职权调取的石狮市行政执法局狮执改通NO.140278号责令改正违法行为通知书复印件（其上有加盖石狮市行政执法局公章）1份以及双方的庭审陈述为据，事实清楚，证据充分，上述证据之间能互相印证，本院依法予以确认。
在本案的审理过程中，被告（反诉原告）蔡友任还向本院提供晋江市鑫雅斯活动房有限公司集装箱房租赁与出售收据、王兴平出具的收款收据、刘德屈出具的收款收据、潘涂彬出具的收款收据各1份和刘德屈出具的彭田精工五交机电维修服务部销售单2份以及照片打印件5张（其中一张为正在安放集装箱的照片、一张为快餐店内部的照片、一张为“辉煌快餐店”招牌的照片、二张为鑫雅斯住人集装箱的外观照片），欲证明葛新民未经其同意擅自对租赁的集装箱进行改装，致使其遭受经济损失共计人民币55126元的事实。对被告（反诉原告）蔡友任提供的上述证据，原告（反诉被告）均不予认可，鉴于被告（反诉原告）蔡友任提供的上述票据并非正式的票据，照片也非原件，其真实性均无法确认，且其载明的内容也无法体现与本案具有关联性，故对上述证据本院依法不予确认。此外，被告（反诉原告）蔡友任还向本院申请证人王兴平、刘德屈、潘涂彬、蔡天赐、蔡文鹏出庭作证，欲证明本案租赁物系其向晋江市鑫雅斯活动房有限公司租赁，后雇请王兴平、刘德屈、潘涂彬对集装箱内部进行装修、水电安装、搭建铁皮厨房并安装铝合金门；葛新民在未经其同意的情况下，擅自对上述集装箱进行改装，造成集装箱损坏，晋江市鑫雅斯活动房有限公司不同意回收，其只好购买上述集装箱的事实。对被告（反诉原告）蔡友任的上述申请，本院依法予以准许，但五位证人均未出庭作证。庭审中，本院向被告（反诉原告）蔡友任释明诉争的《租赁协议》无效，告知其可以变更诉讼请求；此外，就其主张的经济损失如欲进行鉴定应于五日内提出鉴定申请以及就其对葛新民提供的录音、手机视频及短信息的真实性提出异议，应于七日内提出鉴定申请。被告（反诉原告）蔡友任当庭表示不申请鉴定，也不变更反诉的诉讼请求；如法院认为诉争的《租赁协议》无效，葛新民实际占有使用诉争租赁物期间的占有使用费用应在已支付的租金人民币45000元中予以扣除。
本院认为，被告蔡友任未经批准私自将租赁而来的三个集装箱放置在公路边并加以搭盖铁皮厨房后，先后出租给原“辉煌快餐店”的经营者和葛新民作为店面使用，上述诉争租赁物明显属于临时搭建的建筑物范畴。本案中，被告蔡友任以远远高于集装箱租赁价格即每月租金人民币4000元的价格将上述诉争租赁物出租给葛新民作为店面经营洗车及车辆美容行业，被告蔡友任主张诉争租赁物仅仅只是集装箱并非店面，明显与事实相悖，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，被告蔡友任与葛新民签订的《租赁协议》应为无效，现原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁请求确认上述《租赁协议》无效及要求被告蔡友任退还葛新民支付的租金人民币45000元，合理合法，本院予以支持。庭审中，被告蔡友任主张如法院认为上述《租赁协议》无效，葛新民实际占有使用诉争租赁物期间的占有使用费用应在已支付的租金人民币45000元中予以扣除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，被告蔡友任的上述主张，合理合法，本院予以采纳，故扣除葛新民占有使用诉争租赁物的占有使用费人民币11741.9元（即48000元÷12个月×2个月29天=11741.9元，其中48000元为每年租金、12个月为每年月数、2个月29天为自2014年5月19日起至2014年8月16日止葛新民实际占有使用诉争租赁物的时间），被告蔡友任应再退还原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁租金人民币33258.1元。对于反诉原告蔡友任主张反诉被告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁应赔偿因葛新民未经其同意擅自改装诉争租赁物造成其经济损失人民币55692元，鉴于葛新民只认可反诉原告代为缴纳电费人民币566元的事实，而反诉原告提供的其他证据并不能证明诉争租赁物的原状以及其实际遭受的其他经济损失，故对反诉原告请求反诉被告支付电费人民币566元本院依法予以支持，对反诉原告的其他反诉请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国继承法》第二条、第十条、第二十五条、第三十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应有法律若干问题的解释》第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：
确认葛新民与被告（反诉原告）蔡友任于2014年5月21日签订的《租赁协议》无效；
被告蔡友任应于本判决生效后十日内退还原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁租金人民币33258.1元；
反诉被告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁应于本判决生效后十日内将反诉原告蔡友任代葛新民缴纳的电费人民币566元支付给反诉原告蔡友任；
综合以上第二、三项，被告蔡友任应于本判决生效后十日内支付原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁人民币32692.1元；
五、驳回原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告蔡友任的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费人民币925元，由原告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁负担人民币294元，由被告蔡友任负担人民币631元；反诉受理费人民币596元，由反诉原告蔡友任负担人民币571元，由反诉被告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁负担人民币25元。被告蔡友任和反诉被告冯华秀、葛志财、张九凤、葛某甲、葛某乙、葛某丙、葛某丁应于本判决生效后七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 蔡景艳
人民陪审员 陈冰冰
人民陪审员 柳丽娜
二〇一五年七月二十日
书 记 员 庄英材
附本案引用的主要法律条文及执行申请提示：
一、本案引用的主要法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
2、《中华人民共和国继承法》
第二条继承从被继承人死亡时开始。
第十条遗产按照下列顺序继承：
第一顺序：配偶、子女、父母。
第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。
本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。
本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。
本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。
第二十五条继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。
受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示。到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
4、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
5、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。
对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。
自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。
二、执行申请提示
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。