上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0104民初30402号
原告：方芳，女，1961年2月19日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：贺富强，上海市君志律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李正，上海市君志律师事务所律师。
被告：尧东亮，男，1973年10月16日出生，汉族，户籍地江苏省抚州市。
委托诉讼代理人：郜松江，北京市隆安律师事务所上海分所。
原告方芳与被告尧东亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月26日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月16日公开开庭进行了审理。原告方芳的委托诉讼代理人贺富强、被告尧东亮及其委托诉讼代理人郜松江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
方芳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的租赁合同，被告立即迁出并向原告返还上海市徐汇区襄阳南路XXX号房屋；2.要求被告按每月6000元标准支付欠付的租金及合同解除后的使用费，自2016年5月25日起计算至实际迁出之日止；3.要求被告支付逾期违约金，自2016年6月26日计算至实际支付之日，按照上海市租赁条例的规定，按拖欠租金金额的每日万分之四分段计算。
事实和理由：上海市徐汇区襄阳南路XXX号底层前间房屋为原告承租的公有非居住房屋。原告长期以来一直出租该房屋，也已到上海永平置业有限公司办理房屋租赁备案等手续。该房屋原出租给卢某某。2016年5月25日，被告从卢某某处以2万元转让费取得该房屋承租权，并与原告签订了房屋租赁合同，约定月租金6000元。被告一直占用房屋，却一直拒付租金。因被告违约，故原告诉至法院，要求判如所请。
尧东亮辩称，其原在襄阳南路经营门面。2016年5月25日，被告支付了3万元转让费从卢某某处承转下了襄阳南路XXX号门面为期四年的合同，并与原告于当日下午重新签订了合同，支付了原告三个月租金、押金。原告也出具了收条。支付方式是：卢某某转让给被告时尚有两个多月的租期没做完，但其已经支付了房租，且卢某某支付给原告的押金也未拿回，所以由被告支付原告2000元现金，剩下的租金、押金以卢某某的租金、押金抵充，然后被告写了一张两万多的欠条给卢某某，并协商等几天还给卢某某。后原告估计从哪里知道了上述房屋要拆迁的消息，5月26日早上，原告未通知被告，直接叫卢某某去工商部门注销了其水果店的营业执照，准备换成她自己的营业执照。之后卢某某打电话给被告说有事情，等被告到了之后，原告将此前卢某某未结算的两万多元钱给了卢某某，被告写给卢某某的欠条也被原告拿走了，然后原告将被告交给原告的2000元现金退给被告，还将5月25日写的押金、三个月租金收条收回了。然后原告说房子不租了，营业执照也取消了，让被告搬走。被告问原告几万元的转让费损失怎么办，原告也没有答复，所以就一直拖着，房子也就先空在那里、无人使用。过了一段时间，拆迁通知下来，被告打原告电话再也打不通。2017年6月，拆迁没有成功，而系争房屋空置，被告遂将自己的东西陆续搬进上述房屋，并于2017年7月1日开始经营。本案并非被告违约，原告因为听闻拆迁的事情、为了动迁利益而动歪脑子。被告一开始就支付了租金、押金，是原告在5月26日故意将钱款退还。后来因为拆迁不成功，原告又反过来称被告违约，是不合理的。2016年5月26日，原告退还押金等，未实际交房，并表示不出租了，此时双方的租赁合同已经解除。故原告起诉要求解除合同依据不足，是原告提出解除合同，并非被告违约，且依据租赁合同第六条因为拆迁原因，双方均不视为违约，故原告主张租金、违约金依据不足。被告2017年7月1日开始使用上述房屋，此并非基于租赁合同，而是另外的法律关系，自此开始被告同意支付使用费，此与本案属不同的法律关系，但被告同意在本案中一并处理。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
本市襄阳南路XXX号房屋(以下简称系争房屋)由原告置换取得，作营业用途。原告原将该房屋出租给卢某某，卢某某用于经营水果生意。
2016年5月25日，原、被告签订《租赁合同》，原告将系争房屋出租给被告，租期为2016年5月25日至2020年5月24日，月租金6000元，付三押一，合同还约定：被告拖欠租金达半个月则租赁终止；因不可抗拒的因素(动迁等)引起本合同不能正常履行时，不视为违约，原告应将被告已交的押金退还给被告，动迁补偿与被告无关。
同日，原告签署《收条》一份(以下简称收条)，载明：收到被告租系争房屋门面“押金陆仟元、三个月租金壹万捌仟元整(22000元)”。
同日，工商部门受理被告提交的个体工商户名称预先核准申请。办理该手续时，原、被告均在场。
2016年5月26日，工商部门受理卢某某个体工商户注销登记申请，准予注销上海市徐汇区彦发水果店。办理手续时原、被告均在场。
2017年7月1日《告居民书》记载：系争房屋属襄阳南路长寿里地块的置换范围内，于2016年8月3日意愿征询……截至2017年6月30日，因《置换方案确定单》签订率未能达到规定的100%，本地块的置换工作从即日起终止。
显示为原告、卢某某签名的《终止合同》(无落款日期，以下简称终止合同)，载明：系争房屋原告与卢某某合同于2016年5月25日终止，全部押金和租金已结清(原告承诺转2000给卢的女儿)。(注：原告称，因卢某某是预付租金，至合同终止时，尚有未使用完的租期，经结算后确定退还给卢某某2000元，并写在终止合同中。)
显示为卢某某签名的收据(无落款日期，以下简称收据)，载明：今收原告22000元，系争房屋押金、租金全部结清。
系争房屋2016年5月至2017年6月期间一直有用电量，电费金额在66.40元至293.80元之间，电费一直正常支付。而原、被告均称从未支付过上述电费。
审理中，被告提交其支付襄阳南路XXX号XXX室房屋租金的收据、微信记录、工商部门告知书等，证明其2014年即在襄阳南路XXX号门面经营电器，该处房屋未取得营业执照，2017年4月12日工商部门发出《告知书》称其无营业执照从事电器件销售违法经营活动，要求其停止营业，因此，被告使用上述房屋至2017年6月19日，后陆续搬至系争房屋。原告称2016年5月25日原、被告签订租赁合同时，被告确实在襄阳南路XXX号经营，是经营水果。
审理中，原告称，2016年5月25日，原、被告签完租赁合同，约定了去房管部门办好手续后支付押金。当天由卢某某将系争房屋直接交付给被告。原、被告并未再办理房屋交接手续。因卢某某是预付租金，至2016年5月25日合同终止时，尚有未使用完的租期，经结算后确定需退还给卢某某2000元，故将该金额写在终止合同中。2016年5月26日去房管部门办理备案登记时，房管部门要求把卢某某的营业执照注销。注销之后，房管部门说系争房屋已经纳入动拆迁范围，不能再注册新的营业执照，不能办理租赁备案手续。因为未能办理租赁备案手续，故原告未再收取被告押金，并告知被告依据租赁合同第六条约定，房屋不租了，要求被告将房屋返还。但是被告不同意，仍一直占用房屋，却一直拒付租金。被告从未支付任何租金、押金给原告，也不存在以卢某某钱款抵充的事实。原告多次口头向被告催讨租金。原告提交2017年6月23日拍摄的系争房屋照片及录音，证明被告在使用系争房屋以及曾向被告主张权利。
后，原告又称，2016年5月25日因为卢某某还有租期未做完，押金10000元、两个月租金14000元，共计24000元，卢某某说如果要其注销营业执照必须把上述钱款结清。此时被告已经在使用系争房屋，而被告需要支付给原告租金、押金共计22000元。为了简便手续，则进行了钱款的抵充，原告写收条给被告，卢某某写收条给原告。抵充之后原告尚需支付卢某某2000元，故在与卢某某的终止合同中记载了原告需转给卢某某女儿2000元。2016年5月26日，因租赁备案不成，被告不再愿意支付租赁押金、租金，无法再进行与卢某某的钱款抵充，故原告只能直接将24000元退还给卢某某，并将写给被告的收条原件收回。因终止合同中写明了原告给卢某某女儿2000元，所以虽然2016年5月26日原告给了卢某某24000元，但是卢某某的收据写了22000元。2016年5月26日，卢某某、被告交接好后，卢某某搬离系争房屋。被告继续使用系争房屋，被告先在系争房屋内经营水果，后改为经营电子电器。
审理中，被告称，2016年5月25日原、被告签订租赁合同后，原告并未将系争房屋交付被告，没有给被告钥匙，也没有办理房屋交接手续。当时，卢某某还在使用房屋，卢某某何时搬离系争房屋被告并不清楚，被告虽在系争房屋马路斜对面经营，但是也不可能每天查看系争房屋情况。2016年5月25日，被告应该付给原告24000元，22000元以卢某某未使用完的租期钱款抵充，2000元由被告直接现金支付给原告，当时原告写了收条给被告。签订租赁合同后，因被告需要注册新的营业执照，遂需卢某某注销原营业执照。2016年5月26日，原告、卢某某先去工商部门，后被告才到场，被告看到卢某某办理注销其营业执照的手续。然后原告将2000元现金退还被告，还把收条原件收回。原告还给了卢某某两万多元钱。2017年6月中下旬，被告了解到动迁可能不成功，而原、被告的房屋问题并未解决，故被告联系原告多次，但是联系不上。被告原承租的马路斜对面的房屋不能使用了，而被告去系争房屋看到房屋未锁、空置，里面是乱七八糟的水果架子。考虑到被告曾支付了2万元转让费尚未解决，被告遂将自己的物品陆续搬入系争房屋，并自行更换了门锁。2017年7月1日确定动迁不成之后，被告开始在系争房屋营业。原告从未向被告催讨过租金、押金。被告一直经营五金电器，从未经营水果。
双方均称并未收到卢某某交付的房屋钥匙，均称其处并无房屋钥匙。
审理中，原告申请证人徐某某到庭作证。庭后证人提交了上海衡复物业有限公司的《在职证明》，证明其为公司员工，担任小区协理员一职。证人称其是系争房屋公房管理单位上海衡复物业有限公司的工作人员，主要负责收取系争房屋所在区域的公房租金，2016年6月中旬其去系争房屋催讨租金时看到被告在系争房屋经营，故向被告催要租金，此是第一次通知被告应当支付租金，此后基本每个月都会去系争房屋通知被告缴纳租金，有时候在襄阳南路路上碰到被告也会通知。2016年12月，被告至物业公司处支付了系争房屋2016年6月至12月的租金。证人称其工作日均会路过襄阳南路，系争房屋门面一直有人经营，之前是经营水果，大概在2017年3-4月之后变更为经营电子电器，但是因为门面太多，而其管理2700多户的租金，其记不清变更经营内容的具体时间。襄阳南路门面很好的，不可能存在空置。证人核对卢某某身份证复印件后称可能见过卢某某，但是记不清了，也从未向卢某某催要过房租。被告称其之前也在襄阳南路的其他房屋经营，曾在襄阳南路区域见过证人徐某某，不清楚该人的工作单位和身份，此人从未向其催讨租金。之前曾有永平置业公司的人电话联系被告支付租金。
审理中，原、被告均称之前卢某某的联系电话已经是空号，联系不到卢某某，也找不到卢某某。本院通过原、被告提供的电话、卢某某身份证复印件记载的地址联系卢某某，亦未能联系到卢某某。
本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容未违法法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人均应恪守履行。
关于合同解除。根据双方陈述可知，2016年5月26日，因系争房屋涉动迁因素，原告告知被告不再出租系争房屋，并就此前被告支付的租金、押金进行了结算退还。被告亦认可双方的租赁合同已于该日解除。双方对此并无争议，故原告要求解除租赁合同，本院予以支持，双方租赁合同于2016年5月26日解除。
关于房屋交付使用。租赁合同中出租人的主要义务是向承租人交付房屋。本案中，原告称被告自卢某某处取得房屋，并一直使用至今。被告称其于2017年6月19日之后才自行进入系争房屋，此前原告并未交付房屋。为此，原告提供了2017年6月23日拍摄的系争房屋照片，但该证据无法证明2017年6月23日之前被告使用了系争房屋。双方均确认上一任承租人卢某某经营水果生意，而原告称被告先经营水果，后又变更为经营五金电器，对此被告不予认可，而被告提交了其此前承租襄阳南路XXX号房屋经营的相关材料，其中可以看出当时被告亦是经营电器类的生意，原告未能提供任何证据证明其意见，故对于原告陈述的被告经营业态的变更意见，本院难以采信。原告提供了证人徐某某的证人证言，证人陈述其工作日均会经过系争房屋所在的襄阳南路，又称没有见过曾使用系争房屋的卢某某；证人称其管理2700多户，门面太多，具体情况记不清，却又能清楚记得2016年6月曾到系争房屋内向被告催讨租金，上述陈述存在矛盾；且被告确实在襄阳南路经营，证人在襄阳南路上看到被告，并不能证明被告使用系争房屋；证人称系争房屋内先经营水果，2017年之后才变更为五金生意，实难据此确定2016年系争房屋内经营水果生意的是被告还是卢某某；故对于证人证言本院难以采信。且2016年5月26日，原告即告知被告不再出租系争房屋，并结算退还了押金、租金，此后被告一直未支付租金，但是至2017年6月23日一年多的时间，并无证据显示原告曾向被告主张权利，此实不合常理。且系争房屋为沿街门面，而原告却无充分的证据可以证明被告在2017年6月之前曾使用房屋。原告关于交付房屋给被告的时间陈述，前后不一致，关于双方租赁事宜过程，前后陈述亦不一致，且未能作出合理解释。原告目前证据不足以充分证明其在2016年5月25日或26日已将系争房屋交付被告使用，故原告要求被告支付2016年5月25日至2017年6月18日期间的租金使用费，本院不予支持。
结合被告自认和原告2017年6月23日的照片，本院采信被告陈述，被告自2017年6月19日开始控制使用系争房屋。但双方租赁合同已经解除，被告擅自使用该房屋并未得到原告的许可，原告现亦表示不同意被告使用房屋，故被告继续占用房屋无合法合理的依据，原告要求被告迁出并返还系争房屋，具有事实与法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付2017年6月19日至实际迁出之日的房屋使用费，按每月6000元计算，被告亦同意支付，故原告该部分诉请，依据充分，本院予以支持。
原告主张的违约金并无合同约定依据，亦不具有事实依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：
一、解除方芳、尧东亮于2016年5月25日签订的租赁合同；
二、尧东亮于本判决生效之日起十五日内迁出并向方芳返还上海市襄阳南路XXX号房屋；
三、尧东亮于本判决生效之日起十五日内支付方芳自2017年6月19日起至实际迁出返还上述房屋之日止的房屋使用费，按每月6000元计算；
四、驳回方芳的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2760元，减半收取计1380元，由尧东亮负担580，由方芳负担800元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 李理
二〇一八年三月二十一日
书记员 徐琛
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。