连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0703民初3866号原告：南通文峰千家惠超市有限公司，住所地江苏省南通市崇川区青年西路4号。统一社会信用代码91320602724163657U。法定代表人：陈松林，董事长。委托诉讼代理人：赵水平，江苏信阳光律师事务所律师。被告：陆军，男，1975年2月4日生，汉族，住江苏省常州市钟楼区。委托诉讼代理人：陈华霞，江苏云港律师事务所律师。原告南通文峰千家惠超市有限公司与被告陆军租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人赵水平，被告陆军及其委托诉讼代理人陈华霞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告南通文峰千家惠超市有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》；2、判令被告立即支付原告租金118833元（2015年11月1日至2017年10月23日以月租金5000元计算），并支付逾期付款利息至实际付清之日止；3、判决被告承担违约金60000元；4、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年11月9日，原、被告签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定由被告租赁原告坐落在连云港市连云区中山西路嘉瑞宝广场文峰千家惠超市一楼，建筑面积约为175平方米，用于经营“大娘水饺”，租赁期限为六年，租金为31200元/月，每个月支付一次，于每月前一个月的二十日前支付下月租金，若逾期一日，需支付逾期付款违约金。2015年11月初，原告因所经营的文峰千家惠超市严重亏损，遂决定自营业务进行经营权转让，并于2015年11月8日发函通知被告，告知经营权转让一事，同时告知被告租赁区域维持不变。但是，被告却以原告违约为由，并起诉追究原告责任，一审驳回原告诉求，二审维持原判。被告在2015年12月虽退场，但因房屋未实际归还给原告，因此，原告诉至法院，请求依法判决。被告陆军辩称，1.我们同意解除双方的合同，但是被告于2015年11月30日前将租赁房屋腾空并将钥匙移交给了文峰超市指定的丰联万家招商部的廖经理，并有交接手续，且被告已于2015年12月26日起诉至法院要求解除双方的租赁合同，该租赁房屋被告自2015年11月30日起就没有占用经营，已实际退还给了文峰超市，也就是双方的租赁关系已于当日实际解除，其后续发生的租金损失，应由文峰超市自行承担。2.该租赁房屋至今空置，与被告无关，是由于经济不景气，文峰超市招商无人租赁，文峰超市于2017年9月11日书面通知收回租赁房屋，该房屋状态与被告2015年11月30日交还时的状态一致，并不存在文峰所称的与陆军存在交接纠纷，而不敢收回房屋的情形，由此可见，文峰超市是以被告交钥匙是否符合他们所指的标准为借口，故意拖延时间变相让陆军承担租金而已，文峰是利用自己的这种经营当中的优势，将所有经营的风险和损失都转嫁到相对弱小的个体经营者身上，对被告来说极不公平。3.双方的租金已从2015年1月1日调整为5000元/月，而不是13200元/月。4.文峰要求承担逾期付款违约金及违约金60000元，这既不符合双方合同的约定，违约金也过高。因为违约损失是以弥补损失为原则，在本案中陆军的损失很大，有加盟费的损失、装修的损失高达近200万，而文峰不存在任何损失，主张违约金有失公平。本院经审理认定事实如下：2013年，原（甲方）、被告（乙方）签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，约定由甲方将坐落于连云港市××中××（××海棠路）嘉瑞宝广场，文峰千家惠超市一楼，建筑面积约为175平方米的房屋租赁给乙方经营大娘水饺餐厅使用。该合同第二章第一条约定“租赁期为6年，即2013年12月开幕日起至2019年12月31日止。”第三章第一条约定“每月房屋租金为人民币13200元。”第二条约定“每一个月支付一次，先付租金后使用，乙方应于每期前一个月的二十日之前向甲方支付下期租金。”第三条约定“租金的递增：此租金前2周年不变，自第3周年开始每一年递增一次，递增幅度为前一期租金的基础上递增4%。”第十四章第一条约定“本合同签订后，甲乙双方应认真履行本合同所规定的条款，任何一方不得单方终止本合同或违约。如任何一方单方终止本合同或违约，均应在收到另一方书面通知后七天内予以更正，逾期未能更正，必须承担违约责任。违约方将赔偿守约方人民币六万元违约金，如造成损失的还需赔偿经济损失。”第二条约定“因乙方违约致合同被解除，乙方还须支付两月的租金、设备使用分摊费、物业管理费以赔偿甲方重新招租而致场地空置的损失，合同解除造成装潢等一切损失由乙方自行承担。”该合同有原告加盖印章及被告签字确认。2015年1月1日，甲方南通文峰千家惠超市有限公司墟沟分公司与乙方李道武签订《合同补充条款》，约定2015年1月1日起租金由原来的13200元/月协商改为：一、月销售十万元以下，承担租金5000元。二、十万至十五万元，承担租金按月销售6%支付。三、十五万至二十万元，承担租金按月销售7%支付。四、二十万元以上，承担租金按月销售8%支付，对于上述租金调整为5000元，原、被告无异议。上述合同签订后，原告将涉案房屋交付被告经营“大娘水饺”使用，被告向原告交付了25000元保证金，并向原告交付租金，2015年1月至10月，被告共向原告交付租金55879.2元。2015年11月1日，原告在嘉瑞宝商业广场经营的文峰千家惠超市因亏损而闭店，2015年11月18日，原告向被告发函，告知被告原告经营的文峰千家惠超市经营权已转让，由江苏茂联贸易有限公司经营，被告租赁区域维持不变。另查明，2016年1月5日，原告向被告发出《通知函》，告知被告：1、若贵方解除合同，停止经营，请在接到本通知函之日起三日内立即向我方交还钥匙退还房屋，让我方可以将房屋重新招租于他人，以避免房屋因空置而造成损失。至于解除合同的责任应属于何方，贵我双方可以协商，协商不成也可诉讼解决，但贵方既不恢复经营又不退还房屋，造成我方无法将房屋重新租于他人，造成损失的扩大，扩大的损失则由贵方承担。2、若贵方在接到本通知函之日起三日内未向我方交还钥匙退还房屋，我方将视贵方要求继续使用房屋，我方将不再向他人招租。但我方会按合同约定，继续向贵方主张房屋租赁费，直至贵方实际交还钥匙退还房屋之日止。被告收到《通知函》后，于2016年1月8日向原告发出《回复函》，告知原告：1、钥匙已于2015年11月30日移交给文峰超市连云港店的电工郑和顺。2、备用钥匙移交给区域现场负责的江苏丰联万家商贸招商部廖经理。3、本店门窗及外立面玻璃幕墙，内部装修为“大娘水饺”公司精心制作，请妥善保管。4、2015年11月30日，分店人员已全部撤离。2016年1月8日，被告将其商铺钥匙交给江苏丰联万家商贸有限公司招商部廖倩。原告称他人无权代原告收取商铺钥匙，也不认识廖倩，且《回复函》要求原告为其妥善保管内外部装修，故实际上被告并没有向原告实质归还房屋。2017年1月12日，原告向被告发出《催款函》，告知被告原告认为被告一直未向原告交付房屋，要求被告向原告支付2015年11月至2016年12月的房租70000元。2017年9月11日，原告向被告发出《解约函》，告知被告即日起解除双方签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》，并于合同解除后十日内正式收回房屋。2017年12月22日，连云港深喜嘉瑞宝投资经营管理有限公司向本院出具《租金收取情况说明》，载明：原告于2015年11月30日与我公司终止租赁合同并退场，但因一楼外租区有几家店铺如大娘水饺商铺等与原告有租赁合同纠纷，因此，有纠纷的几家商铺的转租权仍归原告，随着上述商铺陆续撤柜，原告于2017年10月23日将大娘水饺商铺交还给我公司。再查明，被告曾于2016年1月6日将原告诉至本院，要求解除《大型项目、餐饮类租赁合同》，原告支付其违约金6万元、经济损失138.25万元并返还其保证金2.5万元，本院于2016年7月5日作出（2016）苏0703民初165号民事判决，判决驳回陆军全部诉讼请求。后陆军不服该判决，上诉至连云港市中级人民法院，市中院于2017年8月4日作出（2016）苏07民终3319号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述事实，有原告提供的《大型项目、餐饮类租赁合同》、《合同补充条款》、面单、快递查询单、解约函、EMS面单、快递查询单、租金收取明细、租金收取情况说明以及双方当事人的陈述予以证实，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告在庭审中均表示同意解除《大型项目、餐饮类租赁合同》，但对合同解除的时间有争议，本院认为，（2016）苏0703民初165号民事判决已驳回被告要求解除该合同的诉讼请求，被告无权单方解除该合同。被告自2015年11月起未再向原告支付租金，也未及时交还房屋，因此原告有权解除合同，应以原告向被告发出《解约函》的日期即2017年9月11日为该合同解除之日。关于被告于2016年1月8日向廖倩交付房屋钥匙的行为能否视为已将房屋交付原告，原告提供的2015年11月18日《函》已明确说明超市自营业务由江苏茂联贸易有限公司经营，但被告租赁区域维持不变。因此被告就商铺交房问题仍需与原告进行交接，被告私自将钥匙交给廖倩不能等同于交付给原告。同时，被告向廖倩交付钥匙是在2016年1月8日，但被告在2016年1月6日就曾将原告诉至本院，在（2016）苏0703民初165号案审理过程中，原告对涉案房屋交付问题提出异议，被告本可以在原告提出异议后向原告履行交付房屋手续，但被告至今未履行。因此，被告主张其已将房屋交付给原告并无依据，本院不予支持。对原告主张的租金，本院按自2015年11月1日至2017年10月23日以月租金5000元计算为118833元予以支持。关于原告主张的违约金及利息，根据涉案合同约定，如合同一方存在违约行为，需赔偿守约方人民币6万元违约金。本案被告未及时向原告交付房屋，也未向原告支付租金，构成违约，但该房屋被告自2015年11月起一直未使用，原告对此也知晓。综合考虑本案租金交付、房屋使用等情况，对原告主张的违约金及利息，本院酌情按25000元予以支持。关于原告收取的25000元保证金，根据合同约定，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充租赁合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息退还被告。涉案合同并未约定如被告违约原告有权扣留被告保证金，因此，被告主张该25000元应当冲抵房租与法有据。冲抵被告应支付原告的租金及违约金后，被告还需支付原告118833元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告南通文峰千家惠超市有限公司与被告陆军签订的《大型项目、餐饮类租赁合同》于2017年9月11日起解除。二、被告陆军于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南通文峰千家惠超市有限公司118833元。三、驳回原告南通文峰千家惠超市有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3977元，由原告负担1300元，由被告负担2677元（因案件受理费原告已预交，被告于支付上述款项时将由其承担部分一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费3977元，并将交款凭证一并交于本院。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：10×××94。审判员 强 劲二〇一八年二月二十三日书记员 张成帅法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法求助申请或者申请司法求助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。