云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0802民初1913号原告：普洱天壁物业管理有限公司（统一社会信用代码：91530802668257105D）。住所地：普洱市思茅区茶城大道天壁楼。法定代表人：宋溢，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：陈永丹，云南鼎祥律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：王棵，男，汉族，生于1981年8月14日，大专文化，普洱市思茅区人，驾驶员，住普洱市思茅区。委托诉讼代理人:罗冬，云南慧申律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告普洱天壁物业管理有限公司（以下简称天壁物业）与被告王棵物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天壁物业的委托诉讼代理人陈永丹，被告王棵及其委托诉讼代理人罗冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天壁物业向本院提出诉讼请求:1.由被告向原告支付拖欠的自2013年11月1日至2016年12月31日止的物业费5651.20元、电梯运行费1883.70元、垃圾清运费304元，以上共计7838.90元;2.由被告王棵承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系普洱“天壁金岛”20幢1102室的业主，依据《前期物业管理服务协议》第四条第一项、第二项规定：“一、甲方(即被告)交纳费用时间:每年1月1日至1月10日;二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：（一）物业管理费：1.20元／月／平方，此费用包含以下内容：1、管理人员工资、社会保险和按规定提取的福利等费用；2、物业管理区域卫生清洁费；3、物业管理区域绿化养护费；4、物业管理区域秩序维护费；5、办公费用；6、物业管理企业固定资产折旧费；7、法定税费；8、物业管理企业的利润；9、电梯年检费、电梯日常运行费、电梯保养费等共22条”，第三项第5条规定：“其他应收费用：5、全年垃圾清运处置费96元／户（垃圾处置费从入住起计算，按政府有关规定收取），该费用为代收费用”。2014年6月23日，普洱市思茅区发展和改革局批文：“天壁金岛小区的物业服务收费标准为0.90元/㎡”。电梯年检费、电梯日常运行费、电梯保养费均按照0.30元的标准收取。垃圾处置费(政府部门要求代收项目)，具体收费标准参照《普洱市(原思茅行署)发展计划委员会、建设局文件，思计价格{2003}620号、普洱市思茅区(原思茅市)发展计划局、建设局文件，思计发{2004}3号执行》：“即住宅生活垃圾清运与处置费每月每户按8元收取”。第三条第十二项第4条规定：“在物业管理区域内，乙方提供的其他有偿服务及代收代缴费用包括以下事项:……4、有偿代收水、电费，收费标准按普洱市自来水公司与电力公司收费标准收取，天壁金岛水、电表总表差额与分户表差额由小区全体业主／物业使用人按用水电量分摊，若政府管理部门对水、电费标准调整。按调整后的标准收取”。被告王棵未交纳2013年11月1日至2016年12月31日的物业服务等费用合计7838.90元，共计38个月，其中包含物业费5651.20元、电梯运行费1883.70元、垃圾清理费304.00元。被告王棵未按时交纳物业服务等费用的行为，违反了《前期物业管理服务协议》中关于双方约定的交费时间及其他相关规定，其行为也给原告正常收取物业服务费用的工作带来了消极影响，同时也侵犯了小区内其他积极交纳了物业服务费用业主的合法权益，且原告于2014年12月3日、2016年12月3日已在被告的家门口张贴了催款通知(即温馨提示)，但被告王棵至今未予交纳物业服务等费用共计7838.90元。现原告为维护其合法利益，故诉至法院。被告王棵辩称，原、被告双方自愿于2013年9月30日签订了《前期物业管理服务协议》及《天壁金岛临时管理规约》，其中《前期物业管理服务协议》第一条第九款明确约定：“乙方（原告）不得占用本物业的共有部位、共有设施或改变其使用功能”，《天壁金岛临时管理规约》第二十五条明确约定：“利用依法归业主共有的物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在征得相关业主同意后，按规定办理有关手续。所得收益归相关业主所有，分配及使用由相关业主共同约定”。被告按照该协议的约定向原告交纳了该年度10月份的物业管理费1784.60元、电梯运行费594.90元、二次垃圾清运费96元，合计2475.50元。原告在收到被告的上述费用后向被告出具了收据。2013年年底，原告在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，将被告及其他业主共同共有的住宅房屋楼顶出租给第三人用以建盖基站使用，并从中收取了一定数额的租金。当时被告明确告知原告，未经被告及其他业主同意，原告无权将房屋楼顶出租给第三人使用，并要求原告立即将房屋楼顶建盖的基站拆除、恢复原状，但原告并未理睬。原告的行为不仅构成违约，更违反了相关法律及司法解释的规定，被告不交纳物业服务费的行为只是对原告违约行为进行的合理抗辩。综上，请求驳回原告的诉讼请求并由原告承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，即原告提交的第1组证据《营业执照正、副本》、《法定代表人身份证明书》各1份，第2组证据《前期物业管理服务协议》1份，第3组证据《天壁金岛临时管理规约》、《承诺书》各1份，第4组证据《收据》3份，第5组证据《对思茅市发展计划局的批复》（思计价格[2003]620号）、《转发思茅行署计委、行署建设局＜关于思茅市城区生活垃圾处理价格的批复＞的通知》（思计发[2004]3号）、《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费登记标准的通知》各1份；被告提交的第1组证据《居民身份证》1份，对以上证据材料的真实性，本院予以确认。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的第6组证据：《标保合同》1份、《发票》35份，其用以证明原告与通力电梯有限公司昆明分公司签订合同，2013年至2017年期间，通力电梯有限公司昆明分公司和普洱市质量技术监督综合检测中心分别对“天壁金岛”的电梯进行维保和检验，并产生费用的事实；被告质证认为，因该组证据系复印件，无法与原件核对，故对该组证据的真实性、合法性及关联性不予认可；本院认为，原告曾在（2017）云0802民初1914号、1915号案件中出示过《标保合同》、《发票》的原件，经法庭核对，该组证据与1914号、1915号案件中留存的一致，故对该组证据的真实性，本院予以确认。2.原告提交的第7组证据：《温馨提示》2份，其用以证明原告分别于2014年4月16日、2015年12月3日在被告家门上张贴《温馨提示》，催促被告交纳物业管理费的事实；被告质证认为，《温馨提示》中无被告及家人的签字确认，对该组证据的真实性有异议，不能证明原告向被告催收过物业管理费的事实；本院认为，《温馨提示》系原告单方出具，是否已张贴于被告家门上，无证据证实，故对原告所要证明的目的，本院不予确认。3.被告提交的第2组证据：《照片》23张、《光盘》1张，其用以证明原告在未经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，于2013年年底将被告及其他业主共同共有的住宅屋顶出租给第三人用于建盖基站，原告的行为违反了《前期物业管理服务协议》第一条第9款的约定，构成违约；原告质证认为，认可该组证据的真实性，但不认可被告的证明目的，原告不存在对外出租被告屋顶的事实，移动公司在屋顶建盖基站是为了提升小区的通信质量，属于公共设施建设，原告未向移动公司收取过租金，只收取产生的电费，根据《前期物业管理服务协议》的约定，原告对公共部分具有管理职责，原告不存在违约的行为；本院认为，该组证据的真实性得到了原告的质证认可，对其真实性，本院予以确认。通过各方当事人的举证质证，本院确认如下法律事实：被告王棵向案外人马辉受让了“天壁金岛”20幢1102号房屋一套（房屋面积：165.24平方米），作为业主其于2013年9月30日与原告天壁物业签订了《前期物业管理服务协议》、《天壁金岛临时管理规约》，协议、规约均约定了双方各自的权利义务。同日，被告王棵还出具了《承诺书》，承诺遵守“天壁金岛临时管理规约”，并承担因违反本临时规约而给第三方造成损失或损害的所有责任。2003年12月15日，思茅行署发展计划委员会、思茅行署建设局共同作出批复：常住人口按每月每户8元的标准缴纳城区生活垃圾处理费。2014年6月23日，普洱市思茅区发展和改革局通过对“天壁金岛”小区的物业服务项目、服务内容及分级服务要求等情况重新进行实地审核后作出《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费等级标准的通知》，通知称：“天壁金岛小区的物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元/㎡”，该通知自下发之日起执行”。另查明，自2013年11月1日起至2016年12月31日止，被告未向原告交纳该期间的物业服务等费用。再查明，移动公司在征得原告的同意后在被告所有的房屋的楼顶建盖了移动基站。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》、《天壁金岛临时管理规约》，系双方当事人的真实意思表示，协议、规约合法有效，本院予以确认，双方应按照协议、规约的有关约定全面履行自己的各项义务。2013年9月30日，原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳；物业管理费为每月每平方1.20元，此费用包含管理人员工资、社会保险和按规定提取的福利等费用，物业管理区域卫生清洁费，物业管理区域绿化养护费，物业管理区域秩序维护费，电梯年检费、电梯日常运行费、电梯保养费等22项内容；全年垃圾清运处置费为每户96元，该费用为代收费用。国家发展和改革委员会、建设部作出的《物业服务收费管理办法》第二条规定：“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。”第十一条第三款、第四款规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧；8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中，原告曾向普洱市思茅区发展和改革局提出重新核定物业管理费的要求，该局于2014年6月23日作出《关于核定普洱天壁物业管理有限公司所属小区住宅物业服务收费登记标准的通知》，通知：“天壁金岛”小区物业服务收费等级标准为一级，收费标准为0.90元／㎡，执行时间自通知下发之日起执行。本院认为，根据以上规定，物业服务成本或者物业服务支出构成包括了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，电梯属于共用设施，普洱市思茅区发展和改革局确定的0.90元／㎡物业服务收费标准中已包含了电梯运行费，对原告提出0.90元／㎡不包含电梯运行费，业主需另行缴纳每月0.30元电梯运行费的主张，于法无据，本院不予支持。经查，被告房屋的建筑面积为165.24平方米。综上，被告拖欠的自2013年11月1日至2016年12月31日止的物业服务费应分两段进行计算：1.自2013年11月1日至2014年6月23日期间共计8个月的物业服务费，应按原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中约定的每月每平方米1.20元计算，合计1586元（165.24平方米×1.20元／㎡／月×8个月）；2.自2014年6月24日至2016年12月31日期间共计30个月的物业服务费，应按普洱市思茅区发展和改革局核定的每月每平方米0.90元计算，合计4461元（165.24平方米×0.90元／㎡／月×30个月）。以上合计6047元，本院予以支持。关于垃圾清运费。对于每月每户8元的收费标准，原、被告双方均无异议，本院予以确认，被告亦认可未交纳该笔费用，自2013年11月1日至2016年12月31日期间共计38个月的垃圾清运费合计304元（8元／月×38个月），该笔费用应由被告向原告交纳。本案中，被告以原告在未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的情况下，将被告及其他业主共同共有的住宅房屋楼顶出租给第三人用于建盖基站为由，拒绝向原告交纳物业管理费。本院认为，原告作为物业服务企业，已履行了物业服务义务，被告亦接受了该服务，故应向其交纳物业服务等费用。被告如认为原告侵权或违约，属另一法律关系，可另案起诉要求原告承担相应的法律责任，本院不在本案中一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告王棵于本判决生效之日起十日内向原告普洱天壁物业管理有限公司支付拖欠的自2013年11月1日至2016年12月31日的物业服务费6047元、垃圾清运费304元，合计6351元。二、驳回原告普洱天壁物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告普洱天壁物业管理有限公司负担5元，由被告王棵负担20元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判员  姚红艳二〇一七年十月十六日书记员  鲁晋宇