湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雨民初字第00053号
原告李正梅。
委托代理人刘学军，湖南通程律师事务所律师。
被告陈庆锋。
委托代理人李忠华，湖南云天律师事务所律师。
被告湖南铭星投资有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区赤岗北路87号第2栋。
法定代表人康建新，董事长。
委托代理人李忠华，湖南云天律师事务所律师。
委托代理人黄成君，男，1975年4月26日出生，汉族。
原告李正梅（以下简称原告）诉被告陈庆峰、湖南铭星投资有限公司（以下简称湖南铭星公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人刘学军，被告陈庆峰及其委托代理人李忠华，被告湖南铭星公司的委托代理人李忠华、黄成君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月8日，被告陈庆锋与被告湖南铭星公司签订《长沙车站南路商业街门面租赁合同》，租赁合同位置为30栋125、126、127、128号，租赁期限为2012年10月15日至2018年12月31日，每月租金25690元。合同约定：在合同约定的租赁期间内被告陈庆锋不得擅自转租门面，也不得随意变更经营项目、品牌，如陈庆锋需转门面或者更换经验项目、品牌，需征得被告湖南铭星公司书面同意，并与湖南铭星公司办理相关手续。合同签订后，被告陈庆锋用所租房屋从事家具生产经营。2012年10月8日，被告陈庆锋与原告签订上述125号门面的租赁合同，原告用于饭店经营，租期从2012年11月10日至2018年11月9日止。2013年8月13日，被告湖南湖南铭星公司又出具证明，同意被告陈庆锋转让该门面。2013年8月20日，被告陈庆锋与原告签订上述126、127、128号门面租赁合同，租期2013年8月20日至2018年8月19日，每月租金35690元，半年收取一次。合同签订后，陈庆锋依约收取了原告押金50000元、租金（2013年至2014年2月20日）177000元，共计227000元，被告陈庆锋出具两张收条。随后，原告以“金站美食城”名义从事餐饮服务经营至今。2013年12月，经三方沟通，被告湖南铭星公司同意被告陈庆锋将126、127、128门面转租于原告。经原告检查发现，涉案门面未取得建筑工程规划许可证，屡遭工商、税务、消防、公安执法检查，多次下达整改通知书，导致原告无力经营，不能继续投资。原告诉至法院，请求判令：一、确认原告与被告陈庆锋于2013年8月20日签订的关于长沙市雨花区车站南路30栋126、127、128号门面的《门面租赁合同》无效；二、两被告连带赔偿原告损失250000元（包括退还押金50000元、赔偿装修损失200000元）；三、两被告承担本案诉讼费用。
被告陈庆锋、湖南铭星公司辩称，原告要求确认长沙市雨花区车站南路30栋126、127、128号门面租赁合同无效，但并未提供无效的理由及相关的法律依据；原告自称其租赁了125、126、127、128号门面，但唯独要求解除126、127、128号门面的合同，其真实原因系126、127、128号门面经营不善；原告要求两被告赔偿损失250000元没有证据支持；被告陈庆锋将上述125、126、127、128号门面转租给原告得到了被告湖南铭星公司的认可。
经审理查明：
2012年10月8日，被告陈庆锋、湖南铭星公司签订《长沙车站南路商业街门面租赁合同》一份，《长沙车站南路商业街门面租赁合同》约定：被告陈庆锋租赁被告湖南铭星公司长沙市雨花区车站南路30栋125、126、127、128号商业门面，建筑面积279.24平方米，用于家具销售及其他经营；租赁期限从2012年10月25日至2018年12月31日；在合同约定的期限内，被告陈庆锋不得擅自转租门面，也不得随意更换经营项目品牌。如陈庆锋需转租门面或更换经营项目、品牌，须征得被告湖南铭星公司书面同意，并与湖南铭星公司办理相关手续。《长沙车站南路商业街门面租赁合同》还就商业管理费收费标准及支付办法、环境卫生及安保、代收代缴收费服务、有偿服务等做了约定。《长沙车站南路商业街门面租赁合同》签订后，被告陈庆锋、湖南铭星公司依约履行了合同。
2012年11月18日，原告与被告陈庆锋签订《协议书》一份，《协议书》约定：被告陈庆锋将位于长沙市车站南路第五大道的125号门面出租给原告经营饭店，面积为70平方米，租期从2012年11月10日起至2018年11月9日止，共六年；原告在2012年11月10日至2013年11月9日支付租金88000元，租金每半年一交44000元，押金10000元。第二年开始租金按每年5%递增，卫生管理费每月每平方米2元；租金及卫生管理费每半年支付一次，时间为到期的前一个月；被告陈庆锋在原告办理工商等相关手续时提供相关证明文件。《协议书》还就广告、消防、转租等做了约定。
2013年8月20日，原告与被告陈庆锋签订《门面租赁合同》一份，《门面租赁合同》约定被告陈庆锋将长沙市车站南路第五大道的126、127、128号门面租赁给原告，面积279.24平方米，供餐饮经营使用；租期从2013年8月20日至2018年8月19日，共计5年；月租金35690元，被告每半年一交，共计214140元；门面租赁合同生效后原告应向被告陈庆锋交付50000元押金，合同期满后退回；租金从2013年8月20日至2014年2月19日，原告必须提前一个月交纳租金，如超过一个月，被告陈庆锋有权收回门面。《协议书》还就广告、消防、转租等做了约定。
两份合同签订后，原告就125、126、127、128号门面向被告陈庆锋缴纳了押金50000元（其中125号门面押金10000元，126、127、128号门面押金合计40000元）、并按约支付了上述4门面从2013年8月20日至2014年2月19日的租金。后双方在履行合同过程中发生纠纷，因原告未再支付2014年2月19日后的租金并要求解除《门面租赁合同》，被告陈庆锋已于2014年2月19日将本案所涉125、126、127、128号门面收回。原告主张其为经营125、126、127、128号门面，与案外人宋学文签订了门面装修合同，其中125号门面支付了58000元，126、127、128号门面支付了130197元，以上两项共计188197元。在本案审理过程中，宋学文出庭作证，认可了原告陈述的上述事实。
另查明：
本案庭审后，被告湖南铭星公司提供《长沙市发展和改革委员会文件》、《长沙市雨花区发展和改革局文件》、《长沙市雨花区人民政府办公室文件》各1份，证明本案所涉长沙市雨花区车站南路30栋125、126、127、128号门面属于长沙市特色景观街建设项目一部分，该项目由长沙市城市管理和行政执法局牵头组织，由长沙市发展和改革委员会批复同意建设，并由长沙市雨花区车站南路环境综合整治指挥部指挥实施。该4门面土地所有权人及建筑所有权人均为广州铁路（集团）公司，被告湖南铭星公司经广州铁路（集团）公司许可，负责上述4门面的改建、招商、管理等。
在本案审理过程中，经原告申请，长沙市城乡规划局雨花分局出具《政府信息公开申请反馈书》，载明：原告申请公开长沙市雨花区车站南路30栋（125-128号）门面是否办理规划许可证的政府信息公开申请报告，经核实，以上门面暂未核发《建设工程规划许可证》。
原告于2013年12月24日诉至本院，请求裁决。经本院主持调解，当事人未达成调解协议。
以上事实，有原、被告的身份资料，《长沙车站南路商业街门面租赁合同》、《协议书》、《门面租赁合同》、收条、证明、政府信息公开申请反馈书、长沙市发展和改革委员会文件、长沙市雨花区人民政府办公室文件、长沙市雨花区发展和改革局文件以及当事人的陈述、庭审笔录等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、原告请求确认原告与被告陈庆锋2013年8月20日签订的长沙市雨花区车站南路126、127、128号门面租赁合同无效的诉讼请求。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，长沙市城乡规划局雨花分局出具《政府信息公开申请反馈书》显示，至2014年2月26日，被告湖南铭星公司建设的长沙市雨花区车站南路30栋125-128号门面暂未核发《建设工程规划许可证》，但被告铭星公司提供证据证明该4房所属的长沙市特色景观街建设项目系经长沙市主管部门批准建设，故被告湖南铭星公司与被告陈庆锋于2012年10月8日签订的《长沙车站南路商业街门面租赁合同》属有效合同。因《长沙车站南路商业街门面租赁合同》有效且被告湖南铭星公司追认了被告陈庆锋的转租行为，故被告陈庆锋将30栋126、127、128号门面转租给原告的《门面租赁合同》亦属有效。原告请求确认原告与被告陈庆锋于2013年8月20日签订的《门面租赁合同》无效，无法律依据，本院不予支持。
二、原告请求两被告连带赔偿原告损失250000元（包括返还押金50000元、赔偿装修损失200000元）的诉讼请求。
因原告仅请求解除126、127、128号门面的租赁合同。故本院仅处理126、127、128号门面押金及损失。关于125号门面效力、押金及损失，原告可另行主张。
关于押金。本案中，因原告未按《门面租赁合同》约定支付2014年2月19日后的租金并要求解除《门面租赁合同》，被告陈庆锋已于2014年2月19日将本案所涉126、127、128号门面收回，故原告与被告陈庆锋就上述3门面门面转租给原告的《门面租赁合同》，已实际不能履行。原告就126、127、128门面向被告陈庆锋支付了押金40000元，因合同不能履行，被告陈庆锋应当予以返还。
关于装修损失。本案中，被告陈庆锋将上述3门面转租给原告的《门面租赁合同》不能履行的原因系原告未按租赁合同约定向被告陈庆锋支付租金并以诉讼方式要求解除合同，被告陈庆锋就《门面租赁合同》的不能履行并无过错，且原告并未提供正式票据等证据证明其实际装修损失情况，故原告要求被告陈庆锋赔偿装修损失的请求，本院不予支持。
三、原告要求被告湖南铭星公司对原告的押金及损失承担连带赔偿责任的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条、第十一条之规定，判决如下：
一、被告陈庆锋于本判决生效之日起7日内返还原告李正梅押金40000元；
二、驳回原告李正梅的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5130元，由原告李正梅、被告陈庆锋各自负担2565元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 刘大川
人民陪审员 吴建军
人民陪审员 夏均平
二〇一五年一月八日
书 记 员 粟 佳
附：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
第十一条租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。