西安市灞桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0111民初3037号
原告陈某某，男，1989年1月14日出生。
委托代理人王静，西安市灞桥区纺织城法律服务所法律工作者。
被告袁某1，男，1977年11月18日出生。
委托代理人刘潘军，蓝田县148法律服务所法律工作者。
被告袁某某2，女，1979年6月4日出生。
第三人陕西某某置业有限公司。
法定代表人夏某某，总经理。
委托代理人张某某，男，陕西某某置业有限公司员工。
委托代理人李某某，男，陕西某某置业有限公司员工。
原告陈某某与被告袁某1、袁某某2、第三人陕西某某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年10月18日、2017年10月27日、2017年12月8日公开开庭进行了审理。原告陈某某及其委托代理人王静，被告袁某1及其委托代理人刘潘军，第三人陕西某某置业有限公司委托代理人张某某、李某某到庭参加诉讼，被告袁某某2经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年3月7日原告通过第三人陕西某某置业有限公司购买被告位于某某某某小区35幢1单元1403室房屋，房屋总价为535000元。原告按照约定，通过第三人于2016年3月7日付给被告10万元，后又经第三人同意直接给付被告20万元，按照约定，在房产过户时，将剩余购房款235000元存入西安市房屋管理局指定专用资金账户，在产权正式过户到原告名下后，资金监管中心一次将监管的首付款与剩余款付给被告。原告将购房款支付给被告后，被告于2016年4月5日将房屋交给原告，但被告至今未按约给原告办理房屋过户手续。现要求1、判令被告继续履行合同，立即向银行交按揭款，提交办理过户所需的材料，并协助原告办理房屋过户；2、判令被告支付原告逾期过户的违约金6万元；3、本案的诉讼费用由被告承担。
被告袁某1辩称，其未能向银行清偿债务，导致房屋抵押权在银行，无法实现合同目的，无法履行向原告过户房屋手续。签订合同时，被告属于误解，三方签订买卖合同，损害了第三方银行的抵押权，因此买卖合同应属无效合同。基于无效合同、被告的无效行为，原、被告、第三人签订合同的权利义务不存在。被告不应当向原告履行过户手续、承担违约金的义务，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告袁某某2未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，但庭前到庭表示，其与被告袁某12014年10月29日已经离婚，离婚协议约定，某某某某小区35幢1单元1403室房屋归袁某1所有。原告与袁某1签订卖房协议时，原告认为房屋过户需要其协助，其在卖房协议上签字。袁某1卖房与其无关，卖房的钱也与其无关。其同意协助原告办理过户手续。
第三人陕西某某置业有限公司辩称，2016年3月7日，原告与被告在其公司签订房屋买卖契约，其公司是中介方，按契约条款来说，被告袁某1已经违约，其曾多次联系被告，要求办理房屋过户手续，其履行了中介义务。
经审理查明，2016年3月7日，出售人（甲方）袁某1、房屋产权共有人袁某某2、购买人（乙方）陈某某、经纪机构（丙方）陕西某某置业有限公司签订了一份房产买卖契约，约定：甲乙双方在丙方见证下就西安市雁塔区咸宁东路某某某某小区35幢1单元11403室房产签署房产买卖契约。房屋产权情况：甲方目前尚未取得上述房产房屋所有权证，上述房产在银行有抵押，抵押额为420000元。甲乙双方共同协商并确定上述房产成交价为535000元；在签署本契约当日，乙方通过丙方向甲方支付购房定金100000元，定金在支付购房首付款当日全额冲抵首付款；2016年3月19日前，以银行还款日期为准，乙方向甲方支付首付款300000元（含定金100000元）；剩余购房款235000元，上述房产过户时，乙方将剩余购房款存入西安市房管局资金监管中心指定专用资金监管账户。甲方在2016年3月7日将上述房产相关资料交由丙方保管。中介佣金14150元，由乙方承担。2016年11月4日到2016年11月10日内过户，如有一方违约，每逾期一日，由违约方向对方支付上述房屋总房款的千分之三作为滞纳金。同日陈某某通过中介陕西某某置业有限公司支付袁某1100000元。契约签订后，袁某1将某某某某小区35幢1单元11403室房屋交付陈某某。2016年4月12日陈某某支付袁某1购房款200000元。2017年6月，中国建设银行股份有限公司西安新城支行在某某某某小区35幢1单元11403室张贴了收件人为袁某1的个人贷款过期催款通知书，袁某1累计拖欠本金1160元、累计拖欠利息1923.04元。2017年6月27日陈某某向银行偿还袁某1个人贷款3120元。嗣后，原告诉来本院。
另查，某某某某小区35幢1单元11403室房屋登记在袁某1名下。袁某1与袁某某2原为夫妻关系，2014年10月29日袁某1与袁某某2协议离婚，离婚协议约定，夫妻双方婚后购买的某某某某小区35幢1单元11403室房屋归袁某1所有。
审理中，原告提交了中国建设银行股份有限公司西安新城支行借款人为袁某1的个人贷款还款凭证，说明原告偿还2017年7月至2017年10月每月1300元的袁某1个人贷款。被告对证据真实性未提出异议，但认为，证据仅能证明原告与建设银行之间的关系，该证据与本案不具有关联性，对原告的证明目的不予认可。第三人陕西某某置业有限公司对此未提出异议。第一次庭审后，原告提交了2017年11月3日中国建设银行股份有限公司西安新城支行借款人为袁某1的个人贷款还款凭证及中国建设银行个人贷款结清证明，说明2017年11月3日原告支付中国建设银行股份有限公司西安新城支行194706.82元，将被告袁某1名下的房贷结清。被告认为，还贷凭证和结算证明体现的是袁某1还的款，而不是原告还的款；款项是否已经还完，中国建设银行并未派人参加，原告想要证明的真实性无法核实。根据民诉法，庭审已经结束，举证期限已经过了，在庭审后，原告又提交新证据，其对此有异议。被告表示其不再开庭，将离庭。后被告袁某1及其委托代理人未经法庭许可中途退庭。第三人陕西某某置业有限公司未提出异议。
上述事实，有房产买卖契约、收款收据、收条、银行个人贷款过期催款通知书、个人贷款还款凭证、个人贷款结清证明、西安市房屋登记簿、离婚证、离婚协议书、短信截图、谈话笔录及本院庭审笔录等材料存卷佐证。
本院认为，被告袁某1出售的本案涉案房屋某某某某小区35幢1单元11403室由被告袁某1按揭购买，被告袁某1用该房屋在银行抵押贷款，抵押期间，被告将房屋出卖给原告。审理中，原告提交了个人贷款还款凭证及个人贷款结清证明，对该组证据的真实性、关联性、合法性本院予以认定。原告提交的上述证据能够说明原告已代被告袁某1清偿了银行的债务，抵押权已消灭。故原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，原告按约履行了交付房款义务，且该房因购房贷款而设立的抵押权已消灭，现原告要求被告袁某1提交办理房屋过户所需的材料，并协助办理房屋过户，本院予以准许。本案涉案房屋在袁某1与袁某某2夫妻关系存续期间购买，现原告要求被告袁某某2提交办理房屋过户所需的材料，并协助原告办理房屋过户，被告袁某某2表示同意，本院予以认可。审理中，原告已将被告袁某1房贷结清，原告要求被告向银行交按揭款，已无必要，对此本案不再处理。原、被告签订的房屋买卖合同并未约定被告应将房屋转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务，使抵押权及时消灭，合同约定的期间房屋过户的条件并未能成就，故原告要求被告承担逾期过户的违约责任，无事实依据，本院不予支持。原告代被告袁某1清偿银行债务共计203026.82元，可在应支付被告袁某1的剩余房款中扣减。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：
一、袁某1、袁某某2于本判决生效后二十日内向陈某某提交办理房屋过户所需的材料，并协助陈某某办理房屋过户手续。
二、驳回原告陈某某要求被告袁某1、袁某某2支付逾期过户的违约金60000元的诉讼请求。
案件受理费1400元，原告已预交，应由原告负担1300元，被告负担100元，被告应于本判决生效后十日内将应负担的案件受理费交付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 韩 磊
审 判 员 朱建海
人民陪审员 张彩莉
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 李 燕