四川省广元市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川08民终1111号
上诉人(原审原告)：乔大军，男，1962年9月3日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
上诉人(原审原告)：杨希玲，女，1963年10月25日出生，汉族，住四川省广元市利州区。
上诉人（原审被告）:广元市鑫恒霈房地产开发有限公司，住所地四川省广元市利州区。
法定代表人：邓科，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张林恭，男，该公司职工。
委托诉讼代理人：林海，四川同怡律师事务所律师。
上诉人乔大军、杨希玲及广元市鑫恒霈房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2016）川0802民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年９月27日立案后，依法组成合议庭，于2017年11月2日开庭进行了审理。上诉人乔大军，上诉人广元市鑫恒霈房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张林恭、林海到庭参加诉讼。上诉人杨希玲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
乔大军、杨希玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人乔大军、杨希玲的一审全部诉讼请求，一、二审诉讼费由广元市鑫恒霈房地产开发有限公司承担。事实和理由：１、负一楼层高与合同约定的建筑层高不符属违约，一审判决广元市鑫恒霈房地产开发有限公司仅承担该层总价１%的违约责任没有法律依据；２、一审认定负一层下水道设计和施工不违反国家标准认定事实错误，负一层下水道问题已经严重影响生活使用，应当由广元市鑫恒霈房地产开发有限公司重新改造；３、广元市鑫恒霈房地产开发有限公司迟延交付竣工验收备案书违反合同约定，应当由广元市鑫恒霈房地产开发有限公司承担相应违约金；４、广元市鑫恒霈房地产开发有限公司安装400KW的发电机在上诉人乔大军、杨希玲所购房屋的地下室旁，该发电机工作时产生的噪声、震动对上诉人乔大军、杨希玲及家人的生活舒适性产了实质性影响，一审判决支付30000元经济补偿明显过低。
针对上诉人乔大军、杨希玲的上诉请求和理由，广元市鑫恒霈房地产开发有限公司辩称，一审认定发电机是我方擅自由设计的200KＷ变更为400KW不正确，报规报建及设计的时候就是400KW,是环保局监察大队现场勘查时的笔误写为200KW，故一审判决支付该项经济补偿金30000元不当。其他各项认定事实清楚，适用法律准确，判令支付违约金2450元无异议。
广元市鑫恒霈房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判上诉人广元市鑫恒霈房地产开发有限公司向乔大军、杨希玲支付违约金2450元，一、二审诉讼费由乔大军、杨希玲承担。事实和理由：一审认定广元市鑫恒霈房地产开发有限公司违反规划设计，私自将200KW发电机变为400ＫＷ发电机依据的是广元市利州区环保局出具的《房地产及生态类建设项目环境保护竣工验收表》，经核实，小区规划、设计、施工等文件图纸，该发电机功率就是400KW，不存在私自更改，且该发电机是通过了广元市利州区环保局验收的。同时，广元市鑫恒霈房地产开发有限公司在购房款上专门给予了乔大军、杨希玲17000元的优惠，并对发电机房排风口等进行改造花费了20000余元，相当于已经给予了乔大军、杨希玲37000元的补偿，乔大军、杨希玲也无证据证实对其生活造成了多大影响。
针对广元市鑫恒霈房地产开发有限公司的上诉请求和理由，乔大军辩称，17000元的优惠与安装应急发电设备补偿无关，购房时、交房时广元市鑫恒霈房地产开发有限公司均未告知要安装应急发电设备于所购房屋地下室之下；通风口是地下室的，每栋楼都有通风口，我们所购房屋这边没有，找到他们进行的改造，也与发电设备噪声补偿无关。
杨希玲未向本院提交书面答辩意见。
乔大军、杨希玲向一审法院起诉请求：1、确认广元市鑫恒霈房地产开发有限公司所售房屋负一层层高不足属违约行为，判令广元市鑫恒霈房地产开发有限公司返还该面积一半的购房款计139556.76元；2、判令广元市鑫恒霈房地产开发有限公司按照国家标准改建负一层卫生间下水道至符合使用要求；3、判令广元市鑫恒霈房地产开发有限公司自2015年10月1日起按日向乔大军、杨希玲支付购房总价款万分之二的违约金，直至广元市鑫恒霈房地产开发有限公司提供了全部的交房手续之日；4、判令广元市鑫恒霈房地产开发有限公司立即搬离楼下地下室的发电机，如不能搬离则给予乔大军、杨希玲经济补偿金50000元；5、本案诉讼费由广元市鑫恒霈房地产开发有限公司承担。
一审法院认定的事实：2014年1月23日乔大军、杨希玲与广元市鑫恒霈房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定广元市鑫恒霈房地产开发有限公司将其开发的位于广元市利州区万源新区英伦优山郡8栋第-1/1层3-1/1-2号住宅一套，建筑面积200.52平方米，以单价6631.35元/平方米，总价款1167317元出卖给乔大军、杨希玲。该合同第三条约定，该商品房为7层，其中地上6层，地下1层，用途为住宅，层高为3.2米。本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度为地上三层。第九条约定，经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。第十一条交付条件，出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列1、2项条件，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。1、该商品房取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书。第十三条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第十五条交接手续该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人未满足第十一条约定的条件，买受人有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。
2015年9月14日、12月21日广元市鑫恒霈房地产开发有限公司在《广元日报》发布《英伦优山郡交房公告》，要求包括乔大军、杨希玲在内的各购房户到广元市鑫恒霈房地产开发有限公司处接房。2015年9月22日乔大军、杨希玲向广元市鑫恒霈房地产开发有限公司交纳维修基金、房权登记费、契税等费用�向广元华瑞物业服务有限公司交纳装修管理服务费、装修许可出入证、建渣清运费等费用。当日乔大军、杨希玲接受诉争房屋并进行装修。
2015年6月6日四川佳诚建设项目管理咨询有限公司出具《各栋房屋内分层、分户各类面积测算统计表（一）》，其中诉争房屋负一层建筑面积42.09平方米，套内面积36.95平方米。2015年8月25日诉争房屋经验收合格并取得《竣工验收报告》。
2013年11月21日对诉争房屋所在的8#楼广元市城乡规划建设和住房保障局出具（2013111号）建设工程规划许可证，设计和规划许可证均明确该负一层层高为2.8米，其用途为多功能房。2015年7月27日对4、6、7、8、9号楼广元市城乡规划建设和住房保障局出具广规核字第：2015063号建设工程竣工规划核实合格证，2016年4月13日广元市城乡规划建设和住房保障局对诉争房屋出具(2016)021号竣工验收�案书。2016年7月15日广元市利州区环境保护局出具广利环房(生)建验(2016)4号《房地产及生态类建设项目环境保护竣工验收表》，该验收表注明“项目名称：英伦优山郡；审批部门：广元市利州区环境保护局；环保设施建设情况如下：3、项目风机、发电机等高噪声源设备现设置于地下室中，已采用墙体隔声、屏蔽、消声处理；5、本项目需要在地下设备房中设置1台功率为200KW柴油发电机，但实际核查发电机功率为400KW”。
在审理过程中广元市鑫恒霈房地产开发有限公司与乔大军、杨希玲双方到现场对房屋负一层进行实际测量，其净高为2.6米，层高约2.8米。
一审法院认为，双方争议的焦点在于：1、负一层层高2.8米是否违约及如违约按什么标准承担违约责任；2、负一层下水道的设计和施工是否违反国家标准；3、迟延交付竣工验收备案书是否违约及应当承担什么违约责任；4、发电设备是否影响乔大军、杨希玲的住房舒适度。
一、负一层层高问题。买卖双方都知道该房屋有两层，如果层高不一致，双方应在合同中予以明确，即使主合同是填充式没有地方填写，也应该在补充协议中明确，但广元市鑫恒霈房地产开发有限公司没有告知乔大军、杨希玲。虽然广元市鑫恒霈房地产开发有限公司明知负一层层高设计规划是2.8米，但由于双方对该房屋的信息了解及理解不对称，乔大军、杨希玲不一定明知。广元市鑫恒霈房地产开发有限公司有故意模糊两层房屋层高不一致并放任购房者认为层高都为3.2米的行为，违背了诚实信用原则。因此广元市鑫恒霈房地产开发有限公司按2.8米层高交付商品房与合同不符，构成违约。但双方买卖合同中没有对层高违约的违约责任的约定，只能结合广元市鑫恒霈房地产开发有限公司�违约程度及相关事实来予以确定。1、广元市鑫恒霈房地产开发有限公司的施工和实际交付的房屋与设计和规划相吻合。2、层高不足其实际对乔大军、杨希玲的舒适度影响有限。3、设计规划在双方签订合同时已报批，乔大军、杨希玲是能够查阅并知道，作为大额财产的购买方也应当尽到足够的关注度，且在双方签订合同时，该房屋主体部分已经完工，乔大军、杨希玲到所购房屋现场是可以发现。4、违约交房的部分只有负一层，购房款是按套内面积计算。综上确认广元市鑫恒霈房地产开发有限公司的违约金按负一层价款（36.95平方米乘以6631元）的1%即2450元支付。
二、负一层的下水道的设计和施工是否违反国家标准。实际交付的负一层只有污水排水管，无大便排水管。但该房屋是内通式上下两层结构，上层有完备的排水、排污系统，在该房屋内可以满足日常生活需要，原中华人民共和国建设部2003年4月21日发布的《住宅设计规范》中规定四类住宅设二个或二个以上卫生间。该商品房内（二楼）有三个卫生间，符合规定，同时该商品房已竣工验收并备案。该商品房未违反相关国家标准及规范。乔大军、杨希玲的该项诉讼请求无事实依据，不予支持。
三、迟延交付竣工验收备案书是否违约并应当承担违约责任。广元市鑫恒霈房地产开发有限公司取得竣工验收备案书的时间确实晚于合同约定的向乔大军、杨希玲交付的时间，已违反合同的约定。本案中2015年8月25日诉争房屋经验收合格并取得《竣工验收报告》，2015年7月27日对4、6、7、8、9号楼取得2015063号建设工程竣工规划核实合格证，2016年4月13日取得竣工验收备案书。2015年7月27日相关行政部门已经明确广元市鑫恒霈房地产开发有限公司是按规划施工，既然按相关行政部门批准的规划施工，为何8个办月后各有关部门才办理完备案。在本案当事人发生争议时有关行政部分派员到现场解释，“为保护购房者所购房屋质量，新建小区须入住率达到80%以上才办理竣工验收备案书”。后经核实，相关行政部门确实按此规定执行。可见竣工验收备案书是按行政部门自行规定的方案在办理，建设方不能完全确定办理时间。同时双方商品房买卖合同是国家相关部门制定的格式合同，乔大军、杨希玲必须使用，该格式合同对于已经竣工验收合格的工程，还要进行竣工备案，可见其是一个行政强制性管理规定。用一个行政强制性管理规定，作为民事案件违约的依据，即混淆了民事行为与行政行为的边际，对行政行为被管理的一方也不公平。该诉讼请求，不予支持。
四、发电机是否影响乔大军、杨希玲的住房舒适度。广元市鑫恒�房地产开发有限公司提交的证据证明该发电机的振动及噪音确在国家标准内，但乔大军、杨希玲花费巨资购买的商品房，追求舒适度是应该的，且和其他在广元市鑫恒霈房地产开发有限公司处购买同类商品房的购房户所支付的价款基本相同，而舒适度是不同的，广元市鑫恒霈房地产开发有限公司在向乔大军、杨希玲出售该商品房时并没有告知其住房之下有发电机，因此广元市鑫恒霈房地产开发有限公司没有尽到告知义务，且广元市鑫恒霈房地产开发有限公司违反规划设计，将发电机的功率增加一倍，发电机的振动及噪音确实对乔大军、杨希玲住房舒适度有影响，且影响是永久的。鉴于广元市鑫恒霈房地产开发有限公司所开发的小区已全部向购房户交付，电路已无法更改，故该发电机不能搬迁；在此情况下，乔大军、杨希玲要求广元市鑫恒霈房地产开发有限公司支付经济补偿金是合理的，虽然其诉请与本案的案由不同，但是因为商品房买卖引起的纠纷且为了减少当事人的诉累，本案予以处理，结合本案实际情况，酌情确定经济补偿金为30000元。
综上，乔大军、杨希玲提交的证据确能证明广元市鑫恒霈房地产开发有限公司有违约行为，广元市鑫恒霈房地产开发有限公司应承担相应的违约责任；乔大军、杨希玲的部分诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、在本判决发生法律效力十五日之内由被告广元市鑫恒霈房地产开发有限公司向原告乔大军、杨希玲支付违约金2450元，支付经济补偿金30000元，合计32450元；二、驳回原告乔大军、杨希玲其他诉讼请求。案件受理费1546元，由被告负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人广元市鑫恒霈房地产开发有限公司提交广元市鑫恒霈房地产开发有限公司委托北京博诚立新环保科技有限公司编制的《建设项目竣工环境保护验收调查报告》，2015年9月16日广元市鑫恒霈房地产开发有限公司《针对乔大军对地下室设有发电机房的位置提出异议的处理意见》，2015年9月20日杨希玲向广元市鑫恒霈房地产开发有限公司出具的房屋优惠款17000元《收条》、2015年9月21日乔大军、杨希玲签字的房屋优惠款17000元《特殊优惠审批表》复印件各一份，拟证明双方当事人在诉讼前已经对发电机一事进行了协商和补偿处理，且项目经过了环保验收合格。乔大军质证认为，《处理意见》是广元市鑫恒霈房地产开发有限公司单方出具的，乔大军、杨希玲未签字，17000元的房�优惠款与应急发电设备一事无关，《环境保护验收调查报告》中供配电设备和另设的备电发电设备是两回事，不能证明发电机没有噪声污染。上诉人乔大军、杨希玲没有提交新证据。
对上诉人广元市鑫恒霈房地产开发有限公司提交的证据，本院审查认为：广元市鑫恒霈房地产开发有限公司委托北京博诚立新环保科技有限公司编制的《建设项目竣工环境保护验收调查报告》系广元市鑫恒霈房地产开发有限公司单方委托出具，不是有环保验收主体资格的相关单位作出的审查验收意见；《针对乔大军对地下室设有发电机房的位置提出异议的处理意见》系广元市鑫恒霈房地产开发有限公司单方制作，且17000元相关的《收条》、《特殊优惠审批表》上明确载明为“房屋现金优惠17000元”，不能证明是双方就发电设备设置一事的协调补偿。故对上诉人广元市鑫恒霈房地产开发有限公司提交的上述证据本院不予采信。
综合一、二审举证质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人广元市鑫恒霈房地产开发有限公司认为一审法院认定广元市利州区环境保护局出具广利环房(生)建验(2016)4号《房地产及生态类建设项目环境保护竣工验收表》上载明“本项目需要在地下设备房中设置1台功率为200KW柴油发电机，但实际核查发电机功率为400KW”不实，系笔误，认为开始规划时就是400KW，但未提供相关证据加以证明，且该验收意见由广元市利州区环境监察执法大队加盖公章，广元市利州区环境保护局加盖行政审批专用章，具有较高的证明力，故对上诉人广元市鑫恒霈房地产开发有限公司的该项上诉理由本院不予采信。
同时，经本院组织双方当事人对安装的应急发电设备问题进行了现场勘验。经勘验，全小区的变电�备安装于案涉商品房相邻房屋对应的地下室，应急发电设备安装在案涉商品房即乔大军、杨希玲居所对应的地下室之下。虽经安装消音板、加垫等处理，应急发电设备启动时，位于乔大军、杨希玲的房屋中应急发电设备工作声音仍较为明显。
二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，关于一审判决的负一层层高违约金是否恰当和负一层下水道设计、施工是否违反国家标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”。因房屋的空间尺寸决定房价，层高减少意味着空间的减少，因此一审法院按照负一层房款乘以减少的层高比例(36.95m2×6631元/m2×1%)确定损失具有合理性。同时，《住宅设计�范》中规定四类住宅设置二个或二个以上卫生间，案涉商品房内二楼有三个卫生间，足以满足住户日常生活需要，故负一层排水管设计及施工并未违反国家相关标准。
关于迟延交付竣工验收备案书是否应当承担违约责任的问题。双方当事人签订的商品房买卖合同中约定交付案涉商品房应具备的条件是应取得建设工程竣工验收备案书，广元市鑫恒霈房地产开发有限公司向乔大军、杨希玲发出收楼通知之时尚未取得竣工验收备案书，乔大军、杨希玲有权拒绝收楼，但是乔大军、杨希玲收楼时未提出，且在交房之时案涉商品房已经验收合格并取得《竣工验收报告》。建筑工程竣工验收备案书的取得相关法律规范来源于建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》，虽并非行政许可，但涉及相关行业管理行为，办理进度及办理时间非建设方能够�方确定，迟延取得未对乔大军、杨希玲造成实际损失，故一审判决驳回乔大军、杨希玲的该项请求并无不当。
关于安装应急发电设备是否应当支付经济补偿金以及补偿金额问题。由于商品房属于特殊商品，对消费者的生活影响巨大，业主对开发商出售的房屋涉及的特殊问题享有知情权。本案中，开发商广元市鑫恒霈房地产开发有限公司将应急发电设备安装在案涉商品房即乔大军、杨希玲居所对应的地下室之下，在出售房屋时应当履行告知义务，向购房者乔大军、杨希玲予以说明，以保障其知情权，广元市鑫恒霈房地产开发有限公司未履行相应告知义务具有过错。通过现场勘验，由于应急发电设备安装在乔大军、杨希玲居所对应的地下室之下，虽经隔音、加垫等处理，但应急发电设备工作时在乔大军、杨希玲居住的房屋中噪声仍较为明显，对长期生活居住在此的乔大军、杨希玲有较大影响,故上诉人乔大军、杨希玲主张50000元经济补偿金数额适当，应予支持。
综上所述，上诉人乔大军、杨希玲关于请求广元市鑫恒霈房地产开发有限公司支付50000元安置应急发电设备经济补偿金的上诉请求成立，其他上诉请求不能成立；上诉人广元市鑫恒霈房地产开发有限公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销四川省广元市利州区人民法院（2016）川0802民初1283号民事判决；
二、由广元市鑫恒霈房地产开发有限公司于本判决送达后十日内支付乔大军和杨希玲违约金2450元、经济补偿金50000元，合计52450元。
三、驳回乔大军、杨希玲的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中�人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费5376元，由乔大军、杨希玲负担965元，广元市鑫恒霈房地产开发有限公司负担4411元（广元市鑫恒霈房地产开发有限公司二审中预交了611元，乔大军、杨希玲二审中预交了4826元，广元市鑫恒霈房地产开发有限公司应负担的部分，在执行中直接支付给乔大军、杨希玲）。
本判决为终审判决。
审判长 吕 晶
审判员 徐小雁
审判员 熊剑洪
二〇一七年十二月七日
书记员 王汇锋