广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初16210号
原告：吴定珠，女，1964年1月8日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：黄志坚，广东智友律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈家倩，广东智友律师事务所律师助理。
被告：陆耀忠，男，1970年10月19日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，
委托诉讼代理人：何意芳，被告配偶。
原告吴定珠与被告陆耀忠租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月20日受理后，依法适用简易程序，于同年12月5日公开开庭进行了审理。原告吴定珠及其委托诉讼代理人黄志坚、被告陆耀忠的委托诉讼代理人何意芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2010年3月19日签订的《房屋出租合同》，将涉讼房屋腾退给原告；2.被告支付租金27792元及房屋维修费15000元；3.本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2010年3月19日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定：原告将其所有的位于佛山市南海区丹灶镇东联新村东至益伦五金厂、西至广鹏屋的房屋1间（现在东联幼儿园对面马路新村地，以下简称“涉讼房屋”）作民用房出租予被告，租期自签约之日至2027年1月1日，每年租金3600元，第3年递增10%，等等。签约后，被告使用涉讼房屋，但仅支付了第一年的租金3600元，余款至今未付，虽经原告多次追收，但未果。被告承租涉讼房屋之后，根本未履行修缮义务，导致该房屋处于濒临倒塌的状态，修缮房屋的费用不少于15000元，更因被告一直拒付租金，已以实际行动表明无履行合同的诚意，导致合同目的无法实现，已经构成根本违约，故原告起诉。
被告辩称：原告自称拥有地块211平方米，其中约一半的面积已经于1997年1月1日由被告的父亲陆家迪与原告的父亲吴亨平签订租用合约，租期为30年，至2027年1月1日到期，并已一次性支付租金。经过多年的努力，被告想扩大厂房，于是与原告协议将另一半破旧厂房一起租过来，将其两块地合并改建成一间独立的简易厂房，所以签订2010年3月19日的合约。这两份合同同时约定使用涉讼房屋至2027年1月1日止，到期一并归还予原告。由于地势太低，涉讼房屋下雨时经常水浸，不改建无法使用。签约当时双方口头协议可以改建，只要改建时告知原告即可。但被告找好建筑师傅准备动工时，原告却反口告知不能改建，导致厂房荒废至今，无法使用，也未重新达成一致，原告也没有来收取租金，不存在原告主张的多次催收无果的情况。
原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人就其真实性未提出异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证；对当事人就其真实性提出异议的证据，本院经审查认定如下：
原告证据证明是原件，被告虽有异议但未举证推翻，本院对其真实性予以采信。
被告证据平面图虽是复印件，但原告确认平面图所载租赁物所在方位，本院对其真实性予以采信。
被告证据收据、租用破旧厂房协议书虽是原件，但涉及案外人，本院对其真实性不作认定，但根据各方陈述与举证，本院确认被告的父亲陆家迪曾与原告的父亲吴亨平签订租赁合同，承租《房屋出租合同》项下部分租赁物的事实。
被告证据疾病证明书、佛山市南海区罗村医院门诊病历、抑郁自评量表、焦虑自评表、南海区第八人民医院出院小结虽是原件，但没有证据证明该些材料与本案具有关联性，本院对其真实性不作认定，对其关联性不予采纳。
综合采信的证据，并结合当事人陈述，本院确认以下事实：
2010年3月19日，原、被告签订《房屋出租合同》，约定：原告将涉讼房屋（东至益伦五金厂，西至广鹏房屋、南至新村耕地、北至公路）共102平方米出租予被告使用；租期从2010年3月19日至2027年1月1日；涉讼房屋使用性质为民用房，年租金为3600元，交租方式为一次支付，租金每三年递增10%，以后应在付款期末前七天支付；原告收取被告一年租金3600元作为保证金，合同期满后无息归还给被告；被告无权将涉讼房屋转租他人，并不得擅自改变使用性质，更不擅自改变房屋结构，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿；因历史久远，吴亨平生前所签的合同无效，以此合同为准。
签约后，被告向原告交纳了2010年3月19日至2011年3月18日的租金3600元和定金3600元，后未交纳其他款项。
被告持有一份《租用破旧厂房协议书》原件，该合同显示甲方为原告的父亲吴亨平，乙方为被告的父亲陆家迪，该合同约定由陆家迪向吴亨平承租破旧厂房一座（东至定珠，西至广鹏，南至新村耕地，北至公路），租期由1997年1月1日至2027年1月1日，租金15000元由陆家迪在使用前一次性付清。对该合同的签名，原告主张吴亨平已经去世，无法核实“吴亨平”签名的真实性，另该协议书上手写的“定珠”、“琼珠”均非本人所签。被告主张上述《租用破旧厂房协议书》所涉租赁物为上图厂房A，《房屋出租合同》所涉租赁物为厂房A和厂房B，其中B为新增部分，其并未实际使用，厂房A使用至2012年底，后搬离。另被告持有《收据》原件一份，显示收款人吴亨平在1996年11月11日已经收取陆家迪租用三十年厂房租金15000元。
2017年10月18日，原告提起本案诉讼。诉讼中，双方确认被告搬离涉讼房屋时未办理交接手续，原告自认涉讼房屋未办理规划报建相关手续。
本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼房屋未办理规划报建手续，双方虽然在《房屋出租合同》约定涉讼房屋用作民用房，但从双方的举证和陈述来看，双方对被告将涉讼房屋用于生产经营用途是有一致意见的。基于此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《房屋出租合同》因违反法律的强制性规定而无效。因无效合同无从解除，故原告诉请本院解除《房屋出租合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条规定：合同无效，自始无约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，原告诉请被告返还《房屋出租合同》项下租赁物有事实和法律依据，被告也陈述其已退出涉讼租赁物，故本院对原告的上述请求予以支持；原告诉请被告支付租金27792元，被告主张其在2012年底已经搬离涉讼租赁物，原告虽不予确认，但原告并未举证证明其在2013年至本案起诉之日前有向被告主张支付租金等相关费用，且从双方提交的涉讼房屋的照片来看，涉讼房屋为简易砖混结构，破旧不堪，确实也无法正常使用，故本院对被告主张的已于2012年底搬离予以采信。因《房屋出租合同》无效，被告支付的定金可用于抵扣使用涉讼房屋的使用费，而经抵扣，至被告搬离时，被告并未拖欠原告使用费，故本院对原告诉请被告支付租金27792元不予支持。同理，因为涉讼厂房已经破旧不堪，无法正常使用，原告作为出租方，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，应保证租赁物在租赁期间符合约定的用途。现涉讼房屋不符合出租标准，亦无法正常使用，原告既未举证证明该房屋的破旧损坏与无法正常使用是被告的不合理使用行为所致，亦未举证证明涉讼房屋进行修复所需的费用且该费用应由被告承担，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项诉请亦不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告陆耀忠应于本判决发生法律效力之日起十日内将《房屋出租合同》项下的租赁物（东至益伦五金厂，西至广鹏房屋、南至新村耕地、北至公路）共102平方米返还予原告吴定珠。
驳回原告吴定珠的其他诉讼请求。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计665元（原告已预交），由原告负担434.9元，由被告负担230.1元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 谢晓东
二〇一七年十二月二十二日
书记员 陈晓丹