浙江省嘉兴市南湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉南民初字第1709号
原告：南湖区××街道××北京城业主委员会，住所地
：嘉兴市××区××号。
诉讼代表人：沈甲。
委托代理人：朱甲。
委托代理人：叶某某。
被告：嘉兴市××物业管理有限公司，住所地：嘉兴市
××区××镇××别墅办公楼××楼。
法定代表人：沈乙。
委托代理人：朱乙。
原告南湖区××街道××北京城业主委员会与被告嘉兴
市××物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2009
年8月7日立案受理，依法适用普通程序，组成合议庭，于2009
年9月23日公开开庭审理了本案。原告委托代理人朱甲、叶某
某，被告委托代理人朱乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：被告原系负责嘉禾北京城物业管理的企业，2
007年2月28日约定的管理期限到期后，末与原告签定书面合同
，仍进行物业管理。2008年1月15日，在原告换届选举前夕，
被告突然撤离嘉禾北京城，造成物业管甲空状态，后经有关部
门协调，被告仅同意为嘉禾北京城一期物业提供物业管理服务
，直至确定新的物业管理公某。2008年4月，在确定了新的物业管理公某后，被告随即撤离了嘉禾北京城，但没有将其多收
的十户业主共十二辆汽车的停车泊位费14400元退还业主，也
没有将属于专款专用的清疏费4802元上交环卫处，并在没有得
到原告授权及委托的情况下私自收取了2007年度嘉兴移动公某
通讯场地租赁费18000元。此外在没有对嘉禾北京城二期进行
服务和管理的情况下，被告却又继续向二期的业主收取了停车
泊位费9300元、区外停车费920元、物业费5962.38元、清疏费
392元，合计16574.38元。原告认为被告利用原告调整物业管
理公某期间，不当收取业主的钱款，故诉至法院，要求判令被
告立即归还：1、物业管乙14400元，2、通讯场地使用费18000
元，3、清疏费4802元，4、其他费用16554.38元。
被告辩称：被告于2006年2月26日与原嘉禾北京城业主委
员会签订《物业服务合同》，合同到期后，被告不愿续签合同
，但在有关部门协调下，被告同意继续提供物业管理服务。20
08年4月原告重新聘请物业公某后，被告退场并与原告办理了
办公房及相关财产、资料的交接手续。被告收取的费用均有法
律、法规及合同的依据，不存在“多收”、“不该收取”等情
况，支出项目也属合法合理，2007年收支情况也已经过审计，
2008年的收支有凭有据，故原告的诉讼请求无事实及法律依据
，要求驳回原告的诉讼请求。
在庭审中，原告为证明其主张，提供的证据是：
1．嘉禾北京城2008年1月起至5月25日的收费明细账一份
，证明被告在2008年1月至5日25日共收入费用126485.17元，
其中停车费39100元，区外停车费920元，临时停车费437.50元，物业费79975.67元，清疏费4802元，18幢101室1月-
5月租赁1250元。
被告质证：真实性无异议。
2．车辆登记表两页（复印件），证明被告应该收取5个
月的停车费，但其中有12户业主交了全年的停车费。
被告质证：真实性无异议，但该证据说明有部分业主还
拖欠部分费用。
3．2008年物业管乙缴费清单六页，证明被告多收取了52
户业主的物业管乙14400元。
被告质证：真实性无异议，但该证据同时说明有60%的业
主没有交纳2008年1-5月的物业管乙。
4．嘉禾北京城二期垫付费用统计表一份，证明2008年1
月被告撤离北京城二期后至同年5年21日成某某主委员会，二
期共支出费用64555元。
被告质证：这是打印件，没有支付凭证，被告无法确认
该事实。
5．场地租赁协议一份，证明原告与浙江移动通信有限责
任公某嘉兴分公某（下称浙江移动嘉兴公某）签订协议，约定
由嘉禾北京城提供场地供浙江移动嘉兴公某安置通信设施，租
赁费18000元／年，租赁期从2005年10月至2009年10月，前两
年原告委托被告收取，第三年原告没有委托被告，但被告擅自
收取了租赁费。
被告质证：真实性无异议，第三年的租赁费18000元于20
07年10月收取，但该合同无效，不能证明被告擅自在无授权的情况下收取租赁费。
6．嘉兴市环境卫生管理处证明一份，证明嘉禾北京城一
期、二期2008年度的清疏费都由现在的物业公某支付，被告在
收取了清疏费后没有上交到环卫处。
被告质证：证明内容与本案无关，因为该证据只能说明
新的物业公某交过清疏费，但对本案争议的数额及是否属于专
款都不能证明。
7．关某某禾北京城住宅小区过渡期间管理事项函一份，
证明居委会通知被告，2008年的物业管乙应按全年的每月平均
值按实收取。
被告质证：函件没有收到，但认可居委会确实发过该函
件，过渡期间的费用只要严格按规定条款执行就行了。
8．北京路社区居委会证明一份，证明该居委会于2008年
1月8日将一份函件即证据7交给了被告经理丁方。
被告质证：真实性无法核实，不能证明被告已收到函件
。
9．公告一份，证明原告要求被告在撤离的时候结清物业
管乙，并将相关设施进行修缮，但被告未按要求办理。
被告质证：公告应当张贴，原告没有提供张贴的证据，
也没有送达被告，不应作为证据使用。
10．物业管乙清单，证明被告在北京城一期服务期间多
收取52户业主的费用。
被告质证：超过举证期限，不予质证。
被告提供下列证据：1．物业服务合同一份，证明原、被告存在物业服务关系
。
原告质证：真实性无异议，但委托管理期限从2006年3月
1日至2007年2月28日。
2．审计报告一份，证明2007年物业收费收入与支出已经
过审计。
原告质证：审计是被告公某管理的需要，与本案诉讼无
关。
3．工资表、领条、证明2008年1至5月被告支出工资1167
64.30元，其中13000元是原告解除合同后，根据劳动法的规定
增加的经济补偿金。
原告质证：真实性有异议，被告把2007年的凭证也计算
在内了，各表间的数额相互矛盾。
4．维修费、水费、电费、上交税费付款凭证，证明被告
2008年1至5月支出维修费2623元、水费778.70元、电费20953.
40元、税金19470.58元，电费中9813.11元是北京城二期2008
年2至5月的电费，不应由被告承担。
原告质证：原告不知情。
5．移交合同目录清单，证明原、被告已办理移交手续，
被告并非擅自撤离。
原告质证：真实性无异议。
6．南湖区新嘉街道北京路社区出具的收条、借条各一份
，证明被告于2008年1月16日将二期设施移交完毕。
原告质证：真实性无异议。7．南湖区新嘉街道北京路社区告居民书一份，证明2008
年1至5月的物业管乙收支办法。
原告质证：真实性无异议，说明物业费的来源，由业主
承担。
8．2008年5月8日南湖晚报的广告，证明原告单方面悔约
。
原告质证：真实性无异议，但原、被告间本来就没有签
订合同，不存在悔约之说。
9．车辆登记表3份，证明嘉禾北京城一、二期停车收费
情况。
原告质证：真实性无异议。
庭审后，被告提供了证据10：2005年10月至2008年10月
三年来浙江移动嘉兴公某支付被告场地租赁费的银行转账凭证
及被告开具的发票，证明三年以来都是由移动公某付款给被告
、被告开具发票这种操作方式。
原告质证：真实性无异议，但合同中没有规定移动公某
可以直接付款给被告。
本院认证：被告对原告证据1、2、3、5、7的真实性无异
议，本院予以确认；证据8系基层群众性自治组织出具，具有
一定公某某，本院予以确认；证据9系原告自行制作及张贴，
表明了原告对纠纷处理的态度，可以采纳；证据10的内容已包
括在证据1中并已为被告所认可，本院予以确认；证据4、6与
本案处理无关，本院不予采纳。原告对被告证据1、5、6、7、
8、9、10的真实性无异议，本院予以确认；证据2、3、4属被告公某内部财务账目，与本案处理无关，本院不予采纳。
经审理，本院查明：原、被告于2006年3月1日签订《物
业服务合同》一份，约定原告代表嘉兴市嘉禾北京城的全体业
主委托被告提供小区物业管理服务，期限从2006年3月1日至20
07年2月28日。合同约定的期限届满后，双方未签订新的物业
服务合同，被告仍旧对该小区进行物业管理。但在2008年初双
方发生纠纷，1月16日被告终止了对嘉禾北京城二期的物业服
务，但经有关部门的协商，继续对一期提供物业管理，2008年
5月25日被告完全终止了物业服务。
另查明，原告与浙江移动嘉兴公某于2005年10月1日签订
场地租赁协议一份，约定原告将嘉禾北京城全体业主共有的小
区内自建的20平方米彩钢板房租赁给移动公某，期限自2005年
10月至2009年9月，租金18000元／年，于每年10月支付下一年
的租金。移动公某已分别于2005年10月至、2006年10月、2007
年10月向被告支付了前三年的租金，被告均出具了相应的发票
。
本院认为：
1、关于原、被告之间的法律关系问题。双方签订的物业
服务合同上约定的终止期限为2007年2月。此后双方没有签订
新的合同，但被告一直为原告的全体业主提供物业管理服务，
在2008年前原告对此并不持异议。尽管双方在2008年开始存在
纠纷，但直到2008年5月底双方仍存在事实上的物业服务关系
，故应视为原合同期限在实际履行中得到延长，在2008年5月
底之前，双方应按原合同确定各自的权利义务。2、关于原告在主张被告多收取的物业管乙、停车费、清
疏费时的诉讼主体资格问题。根据原告的陈述与查明的事实，
被告预收了部分业主2008年全年的费用，但被告于5月份终止
了物业服务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体
应用法律若干问题的解释》第九条规定：物业服务合同的权利
义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提
供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。根据上述规
定，该权利的主体是已经预交费用的业主，而不是代表全体业
主利益的业主委员会，特别是在尚有部分业主欠交费用的情况
下，原告仅代表一部分业主利益请求返还预交费用而不承担其
他欠费业主的责任，更与权利义务一致的法理不合。因此原告
对要求被告返还多收的物业管乙、停车费、清疏费的诉讼请求
不具有直接的利害关系，不符合我国《民事诉讼法》第一百零
八条的规定，应予驳回。相应金额的诉讼费予以退还。
3、关于场地租赁费的问题。原告代表全体业主的利益与
浙江移动嘉兴公某签订租赁协议，将小区自建的彩钢板房出租
给移动公某并收取租金。前两年的租金均由移动公某直接支付
给被告，并由被告提供发票。原告称当时是书面授权被告收取
，但既不能提供当时需要授权被告领款的证据，又不能证明被
告代为收取后交给原告，再由原告决定该款的用途。故应当认
定，由被告收取场地租金后再用于物业管理开支是原、被告对
该笔租金使用的惯例。因此原告诉称被告擅自领取第三年的租
金无事实依据。因该款系2007年10月至2008年9月共12个月的
租金，应当用于相应期间的物业管理开支，但被告的物业服务终止于2008年5月，故本院认定其中4个月的租金即6000元属于
被告多收取的费用，参照司法解释的规定，由被告返还给全体
业主，原告可代表全体业主利益成为主张权利的主体。
综上，依照《物业管理条例》第三十六条、最高人民法
院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条、第
一百二十八条之规定，判决如下：
一、被告嘉兴市××物业管理有限公司于本判决生效之
日起七日内返还原告南湖区××街道××北京城业主委员会场
地租赁费6000元；
二、驳回原告南湖区××街道××北京城业主委员会关
于要求被告嘉兴市××物业管理有限公司返还物业管乙14400
元、清疏费4802元、其他费用16554.38元的起诉。
本案受理费250元，由原告负担187元，被告负担63元，
于本判决生效之日起七日内交纳。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于
浙江省嘉兴市中级人民法院。
审判长 高铁鹰
审判员 李红平
审判员 成剑斌
二〇〇九年十二月十九日
书记员 马爱华