杭州市拱墅区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭拱民初字第691号
原告（反诉被告）金静。
委托代理人魏亮，浙江哲鼎律师事务所律师，特别授权代理。
被告（反诉原告）杭州远洋天祺置业有限公司。
法定代表人武文勇。
委托代理人胡春艳、刘中秋，浙江天册律师事务所律师，特别授权代理。
原告金静为与被告杭州远洋天祺置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2015年4月23日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员周建利独任审理，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。远洋公司在审理期间提起反诉，本院决定受理并与本诉合并审理。本案依法转换为普通程序，组成合议庭进行审理，于2015年7月29日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金静及代理人魏亮、被告（反诉原告）远洋公司的委托代理人胡春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金静诉称：被告系远洋公寓（对外宣传为远洋公馆）楼盘的开发商。2010年5月3日，原告到被告售楼处看房。被告工作人员向原告介绍该楼盘C2户型时，告知：该户型实际上是拼套户型，系被告为应对“70／90政策”所作的大户型设计。在被告明确可以申请住房抵押贷款的情况下，原告于当天与被告签订了购买位于杭州市拱墅区远洋公寓7幢2单元401室、402室商品房的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2010预1068068及2010预1068069）。合同分别约定原告应于2010年5月3日付清首付款575976元及791095元，余款1330000元及1840000元需办理银行按揭。同时，原告又按照被告的要求签订了《补充合同》。上述合同签订的当日，原告依约履行了付清首付款的合同义务，并交齐了申请贷款所需要的全部材料，支付了申请贷款的手续费，完成了银行相关手续。在原告贷款资信良好的情况下，原告的银行住房抵押贷款却一直没有消息，于是原告向被告了解有关情况，但被告表示原告的住房抵押贷款可以办理，只是时间上的问题。因此，原告又于2011年5月8日与被告签订了《远洋公寓地下车位使用权转让协议》（编号：CW359），并根据该协议的约定一次性支付了车位转让款267000元。2011年5月11日，被告向原告发出《提醒通知》，称：因信贷政策变化，原告的贷款没有获得银行审批通过，要求原告自筹资金履行支付剩余购房款的义务。由于剩余购房款金额巨大，原告向被告表示无法通过自筹资金等形式履行。据了解，之前的拼套户型之所以能够获得银行抵押贷款，是因为被告向其合作银行隐瞒了拼套户型的相关情况，在其合作银行获悉该事实后，紧急停止了该楼盘的所有贷款审批事项。此后，原被告双方就剩余购房款支付问题一直未达成一致意见。期间原告曾向被告提出协商解除购房合同的请求，被告非但不同意，还多次向原告发函，声称原告的行为已经构成严重违约，表示要追究原告的违约责任。原告认为原告住房抵押贷款申请无法获得银行审批通过，从而导致商品房买卖合同不能继续履行，系被告原因造成的，原告有权解除商品房买卖合同及其补充协议，并要求被告赔偿损失。故原告起诉至法院，要求判令：1、解除原被告之间签订的合同编号为2010预1068068的《浙江省商品房买卖合同》、合同编号为2010预1068069的《浙江省商品房买卖合同》、《补充合同》以及《远洋公寓地下车位使用权转让协议》（编号：CW359）；2、被告返还原告购房款及车位转让款1634071元；3、被告赔偿原告经济损失592128.77元（计算至2015年3月26日，此后另行计算）。
被告远洋公司辩称：一、原告与被告于2010年5月3日签署两份《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的远洋公寓的两套房屋。双方关于该两套房屋买卖的意思表示真实，合法有效，应依约履行。其中，《商品房买卖合同》第七条和补充协议第二条第1款已对买受人付款义务、付款方式等作了明确约定，即：买受人以首付三成的按揭方式支付房款，若因买受人原因或银行政策原因需提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款时，买受人应及时与银行办理相关手续并自筹资金付清剩余全部房款；若买受人未在规定时间内办理相关手续，或未付清剩余全部房款的，买受人则应承担逾期付款的违约责任。这些关于付款的条款是双方协商一致的结果，并不是被告的“按揭承诺”。原告负有按合同规定的几种支付方式付款的义务，包括三成或可能更高的首付按揭贷款方式、以及自筹款项付清方式。二、原告关于其“住房抵押贷款无法获得银行审批通过”的陈述与事实完全不符。2010年4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发（2010）10号），其后，各家银行相继执行该政策、先后上调了首付款比例和贷款利率。也就是说，原告的按揭贷款并不是无法获得银行批准，而是需要提高首付款金额、并承担相对更多一些的利息成本。这种调整按揭贷款额度的付款方式在合同中有明确的约定，不能办理70%的按揭贷款并不是原告不履行付款义务、不继续履行合同的有效抗辩理由。三、无论原告能否获得银行贷款都不能成为其不履行付款义务的合法理由。根据上述合同条款，在遇到政策调整时原告负有调整按揭贷款金额或者自筹资金付清余款的义务。也就是说，即便原告不能获得银行贷款，自筹款项付清余款是其约定的合同义务，无论是通过银行贷款还是自筹资金，原告均负有向被告支付房款的义务。四、原告所谓不能继续履行合同是被告原因所致的观点没有事实依据。原告之所以不能按照《商品房买卖合同》第七条约定获得首付三成的按揭贷款，是基于银行执行国务院政策所致。国务院文件发布先于原告购房，原告在签署合同前完全知悉国家新出台的政策，而这种政策性风险在合同中也已事先作了明确约定，原告可以预见。国务院及银行政策调整对原告办理按揭贷款的影响并不是被告原因所致。五、本案不存在法定解除或约定解除的情形，原告无权解除案涉商品房买卖合同。1、根据我国合同法，原告行使法定解除权应符合该法第九十四条所规定的四种情形，但原告未能举证证明该等情形的存在，亦未证明约定解除合同情形的存在，故其要求解除合同的诉请于法无据。至于原告所述其不能履行合同是被告原因所致，原告在诉状中并未明确被告违反了哪些合同义务、从而导致原告不能履行合同，故其解除合同的主张没有事实和法律依据。2、关于两套房屋的连通装修改造是双方的意思自治、也是原告的自由选择和处置，因而在本案中不存在被告欺诈、胁迫或其他影响双方意思真实表示的情形。鉴于上述，原告要求解除合同没有事实和法律依据，其既不办理按揭又不自筹款支付、拒不履行合同义务，严重损害了我国合同法的诚信和切实履行原则。请求贵院依法驳回其诉讼请求。
反诉原告远洋公司诉称：反诉被告于2010年5月3日购买反诉原告开发的杭州拱墅区远洋公寓7幢2单元401室及7幢2单元402房屋并与反诉原告分别签订了2010预1068068号《商品房买卖合同》，及2010预1068069号《商品房买卖合同》，401室建筑面积86.83平方米，总价2361095元，402室建筑面积62.9平方米总价1905976元。反诉被告在签订上述合同后仅向反诉原告支付了401房款791095元及402房款575976元，剩余的房款均未支付，反诉被告没有获得银行按揭又不自筹资金支付一直拖延至今，期间反诉原告多次向反诉被告催讨反诉被告的行为已经构成违约。故要求判令1、反诉被告向反诉原告支付拖欠的远洋公寓7幢2单元401是购房款1840000元，远洋公寓7幢2单元402室购房款1330000元。2、被告按每日万分之一的标准支付远洋公寓7幢2单元401室的逾期付款违约金332304元，402室的逾期违约金240198元（均暂自2010年6月4日计至2015年5月15日，时间计至全款付清之日止）3、反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告金静辩称：一、案涉合同事实上是自始不能履行，且双方长时间无法就合同条款的变更或案涉合同的解除达成一致意见。案涉合同不能继续履行的第一个重要原因就是：合同条款直接违反了国家信贷政策，导致反诉被告自始不能取得银行贷款审批，反诉原告对此存在明显过错。根据两份《商品房买卖合同》第七条的约定，反诉被告付清的首付款比例均为总房款的30%。两份《商品房买卖合同》的签订时间为2010年5月3日，而根据2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的规定：首套自住房贷款首付款比例不得低于30%，第二套住房贷款首付款比例不得低于50%。也就是说，在2010年5月26日《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》尚未出台前，案涉《商品房买卖合同》第七条关于付款方式及期限的规定，在合同签订之时就已违反了国家信贷政策的规定。因此，即便反诉被告严格该合同条款履行，即便国家没有后续出台一系列的限贷政策，反诉被告的贷款申请也是绝不可能获批的。导致案涉合同不能继续履行的另一个原因是：反诉原告向其合作银行隐瞒了拼套户型的问题，其合作银行获悉该事实后，不是推迟审核反诉被告的贷款申请材料，而是停止对拼套户型的贷款发放。随着后来《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》、《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》一系列银行信贷政策的出台，反诉被告的贷款资格彻底丧失。案涉合同的继续履行更没有了协商补救的可能。反诉被告认为：案涉合同条款的不能履行是反诉原告的过错导致的。在无法获得银行贷款的情况下，反诉被告亦无能力支付剩余3170000元购房款。因此，案涉合同事实上早已无法继续履行，反诉被告、反诉原告签订合同的根本目的已无法实现。在反诉被告、反诉原告双方就协商解除合同问题长时间无法达成一致意见的情况下，反诉被告不得已向贵院起诉，要求解除案涉合同。二、反诉被告不存在违约情形，反诉原告要求反诉被告承担违约责任没有事实和法律上的依据。第一，反诉被告已严格按照合同的约定支付了首付款，并向反诉原告指定的银行递交了申请贷款所需的全部材料。案涉合同的无法履行，反诉被告没有任何主观上的过错。第二，案涉合同事实上早已无法继续履行，反诉被告、反诉原告签订合同的根本目的早已无法实现。对此，反诉原告存在过错。第三，案涉合同附件八补充协议内容的相关条款应依法排除适用。案涉合同附件八补充协议内容的相关条款，系格式条款，反诉原告未向反诉被告做过任何提示和说明，且该相关条款加重反诉被告责任，减免反诉原告自身的责任，排除反诉被告的主要权利。该相关条款属无效条款，理应排除适用。退一步，即便案涉合同附件八补充协议内容的相关条款有效，反诉被告认为，该相关条款亦依法不能适用于本案。依照合同附件八补充协议内容第二条的规定，反诉被告按合同第八条承担违约责任的前提是：因买受人原因或银行政策原因导致不能办理按揭贷款，且反诉被告不能自筹资金付清全部房款。而本案中，反诉被告贷款申请不能获批，责任在反诉原告。第四，反诉原告也自认了，反诉被告与反诉原告就合同条款的变更或案涉合同的解除事宜一直在协商当中，其反诉状称反诉被告一直拖延付款至今，与事实不符。三、退一步，反诉原告所主张的逾期付款违约金亦与合同法相关规定不符。第一，从反诉原告主张的逾期付款违约金起算日期上看，反诉原告在2010年6月4日就明知案涉合同条款自始无法履行的情况，也明知反诉被告没有能力一次性支付剩余购房款。在第一次庭审过程中，反诉原告亦自认反诉被告与反诉原告双方就合同条款的变更或案涉合同的解除事宜一直协商至今。而反诉原告却又主张逾期付款违约金自2010年6月4日起算，不仅没有事实上的依据，也明显有违《合同法》第6条所规定的诚实信用原则。第二，反诉原告就逾期付款违约金的请求不符合合同法规定的可预见规则。本案中，无论是反诉被告，还是反诉原告，都不可能在订立合同之时预见到案涉合同处于自始无法履行状态且双方无法协商一致达5年之久。第三，在反诉原告明知案涉合同自始无法履行，反诉被告无法获得银行贷款，也无法一次性付清剩余购房款的情况下，反诉原告不解除案涉合同，而是采取拖延方式，导致了其损失进一步扩大，该损失亦应当由反诉原告自己承担。第四，在案涉合同不能履行，反诉原告对此亦有明显过错的情况下，反诉原告按每日万分之一的标准计算逾期付款违约金不仅显失公平，而且明显过高。第五，反诉被告亦依法享有履行抗辩权。1、腰线问题。腰线问题导致了客厅和卧室的落地玻璃少了1／3，采光受影响，同时从阳台向外看，只能看到一长排厚厚的墙体，这与样板房，与合同约定均存在严重不符，反诉原告的行为属于根本性违约。2、精装修质量问题。案涉商品房虽未交付，但从新闻媒体报道来看，案涉商品房存在一系列严重的装修质量问题，如地板未打地龙，实木地板还有空鼓；卫生间设施尺寸偏小。浴缸，坐便器等不符合通常标准；阳台地面不符合约定；地面地砖色差明显，有石材断裂；飘窗位置的石材有切割、拼贴等情况。并且，反诉原告公司相关负责人已经承认装修质量有问题，并承诺可以退房。3、逾期交房问题。根据合同约定，反诉原告应当于2012年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付给反诉被告，而事实上，反诉原告一直未将案涉商品房交付给反诉被告，也未通知反诉被告。四、反诉原告的不良企图：产生非法利益的永动机。按照反诉原告的逻辑，反诉原告自身不存在违约行为，而反诉被告解除合同不符合合同约定，即反诉被告无权解除合同。在反诉被告银行贷款申请未能获批，也无能力付清剩余3170000元购房款的情况下，只要反诉原告不同意与反诉被告协商解除合同，其可以无限期地向反诉被告收取丰厚的逾期付款违约金。综上所述，反诉被告认为，反诉原告的诉讼请求不仅无事实和法律依据，也不符合基本的生活常理，请求法院依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。
金静为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据材料：
1、《浙江省商品房买卖合同》二份（编号为2010预1068068、2010预1068069）、《补充协议》、《远洋公寓地下车位使用权转让协议》，证明原被告之间的预售合同关系以及401、402房屋是拼套户型无法单独销售的事实，原告无法获得银行审批贷款导致合同不能履行是被告的原因。原被告签订的合同及合同附件八不是双方协商一致的意见，是格式合同。
2、远洋公馆C2户型宣传品，证明401、402房屋是拼套户型无法单独销售，原告无法获得银行审批贷款导致合同不能履行是远洋公司的原因。
3、销售不动产统一发票、浙江省地方税务局通用机打发票，证明金静依约支付了首付款，车位转让款。
4、提醒通知，证明原告依约交齐了申请贷款全部手续完成银行相关手续。
5、《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2010预1068208），证明签订预售合同是格式合同，附件八补充协议内容是格式条款。
6、照片，证明被告违反合同关于装饰设备标准约定的事实。
7、房产证两份，证明金静丈夫颜景峰名下两套房产的登记情况。
8、结婚证，证明签订购房合同之前金静家庭成员名下已经拥有两套住房，案涉两套房子属于金静家庭第三四套住房不符合银行信贷政策。
9、银行信贷政策文件及说明，证明住房信贷政策的变化。
10、视频光盘，证明远洋公司违反合同约定附件四第八条，案涉房产精装修存在严重质量问题，被告在新闻中明确表示业主对精装修不满意都可以无息退房。
11、律师函，证明远洋公司催款的事实。
远洋公司未提交证据。
当事人提交的证据材料，经当庭质证，本院认证如下：
金静提交的证据，远洋公司对证据1无异议，本院对该证据予以确认。远洋公司对证据2的真实性无异议，本院对真实性予以确认。远洋公司对证据3、4、8无异议，本院予以确认。远洋公司对证据5的真实性无异议，但对关联性有异议，本院认为异议成立，对该证据不予确认。远洋公司对证据6的真实性无异议，但认为无法达到证明目的，本院对其真实性予以确认，但仅该证据尚不能证实原告的待证事实。远洋公司对证据7的真实性合法性无异议，关联性有异议。本院对该证据予以确认。远洋公司对证据9真实性有异议，认为以官方发布为准。本院经核实对该证据予以确认。远洋公司对证据10的真实性有异议，本院认为该组证据系媒体报道，其仅可以反映媒体对相关问题进行报道的事实。远洋供公司认为证据11系远洋公司对金静的再次催告，并非首次催告，并无放弃违约金的任何意思表示。本院对该证据予以确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：
2010年5月3日，金静与远洋公司签订了二份《浙江省商品房买卖合同》（合同编号分别为2010预1068068、2010预1068069），合同约定金静购买远洋公司开发的杭州市拱墅区远洋公寓7幢2单元401室、402室，房屋建筑面积分别为86.83平方米、62.9平方米，总价分别为2631095元及1905976元。双方约定签订合同当日首付款额分别为791095元、575976元，余款办理银行按揭贷款，并于合同签订之日交齐申请贷款所需全部材料，完成银行相关手续。合同第八条规定买受人如未按合同约定的时间付款的，逾期不超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期付款90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款1%向出卖人支付违约金，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件八第二条明确约定如因买受人的原因或银行政策原因需提高首付、提高贷款利率、申请的贷款额度或银行批准不足额的或不能办理按揭贷款的，则买受人同意在接到远洋公司或银行相关通知后10日内与远洋公司及银行办理相关手续并自筹资金付清剩余全部房款；若买受人未在规定时间内办理相关手续或付清房款，则视为逾期付款，应按合同第八条承担违约责任。同日，金静与远洋公司就其所购两套房屋已经签订《补充合同》，就该两套房屋的连通改造装修事宜达成协议约定：为增加居住的舒适度和户型的合理性，远洋公寓7幢2单元401室402室两套房屋在室内户型设计过程中按一个套型配制功能空间并实施装修；金静一并购买该两套房屋，并确认将该两套房屋作为一个整体共同使用，根据金静的要求远洋公司同意将两套房屋进行连通改造，……不构成买卖合同第十一条约定的规划设计变更，金静无权因此提出解除买卖合同或要求任何补偿或赔偿；双方确认远洋公司分别为该两套房屋办理产权证，产权证附图以《商品房买卖合同》的附件1为准，《补充合同》后附户型图作为交房标准。双方在《补充合同》中还约定了双方的其他权利义务。
金静于签约当日按约向远洋公司支付了两套房子的首付款，并交付了办理抵押贷款相应材料，但此后办理按揭过程中，迟迟未能办妥贷款手续。2011年5月8日，金静与远洋公司签订了《远洋公寓地下车位使用权转让协议》，约定金静购买该小区地下车位使用权。金静按约支付了相应价款。2011年5月11月，远洋公司向金静发送《提醒通知》，要求金静尽快办妥银行按揭贷款手续或自筹资金履行付款义务，逾期将按照《商品房买卖合同》的约定处理。此后双方一直进行协商。2015年1月8日，远洋公司再次发送律师函至金静，要求于2015年1月13日前办妥按揭贷款手续或一次性付清房款，并承担相应逾期违约金。接通知后金静既未办妥银行按揭贷款，也未自筹资金付清剩余房款。
本院认为：远洋公司与金静签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定有效。双方在合同中对于因银行政策原因提高首付、提高贷款利率或不能办理按揭贷款等情形，明确约定金静需在接到通知后10日内与远洋公司及银行办理相关手续或自筹资金付清剩余房款。2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》已经发布，该政策颁布实施早于双方签约。金静在购房当时，对现行政策、自己现有的房产状况是明知的，也明知其购买的是两套房产，且两套房产将作为一个整体使用，金静主张因政策调整、远洋公司拼套销售等原因导致其无法办理贷款而要求解除双方签订的二份《浙江省商品房买卖合同》、《补充协议》、《远洋公寓地下车位使用权转让协议》，返还房款及车位转让款并要求赔偿相应损失的诉请，缺乏依据，本院不予支持。金静同时主张所购商品房存在质量上的问题，本院认为首先金静关于质量问题的主张缺乏足够的证据支持，不足以证实远洋公司已经存在根本性违约，原告据此要求解除合同，本院不予支持，至于因房屋质量问题可能导致的维修、赔偿损失等请求，应另行主张。金静逾期付款构成违约，远洋公司反诉要求其支付剩余房款317万元于法有据，予以支持。对于远洋公司的逾期付款违约金主张，本院认为远洋公司的违约金计算标准具有合同依据，对于起算时间，因事实上远洋公司与金静之间一直在协调寻求其他双方均能接受的解决方法，在最终无法达成一致的情况下，远洋公司于2015年1月8日明确要求金静于2015年1月13日前办妥按揭贷款手续或一次性付清房款，并承担相应逾期违约金，本院确定违约金的起算时间以2015年1月14日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回金静的诉讼请求；
二、金静于本判决生效之日起十日内向杭州远洋天祺置业有限公司支付剩余房款3170000元；
三、金静于本判决生效之日起十日内向杭州远洋天祺置业有限公司支付逾期付款违约金86224元（自2015年1月14日起暂计算至2015年10月13日，2015年10月15日起以317万元为基数按照日万分之一标准计算至实际支付之日止）；
四、驳回杭州远洋天祺置业有限公司的其他反诉请求。
本诉受理费24610元，由原告金静承担。反诉受理费18370元，由金静负担17972元，由杭州远洋天祺置业有限公司负担398元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各1份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费42980元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
在上诉期满之日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，账号为12×××68）。
审 判 长 周建利
人民陪审员 吴晓杭
人民陪审员 许雪梅
二〇一五年十月十三日
代书 记员 陈 林