江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏09民终447号
上诉人（原审被告）：林正香，男，1945年1月22日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。
委托诉讼代理人：樊荣华，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律服务工作者。
被上诉人（原审原告）：盐城市洋东置业有限公司，住所地江苏省盐城市黄海东路10号。
法定代表人：胡夕山，该公司董事长。
委托诉讼代理人：李淑华，江苏中盐律师事务所律师。
上诉人林正香因与被上诉人盐城市洋东置业有限公司（以下简称洋东置业公司）返还原物纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初6227号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
林正香上诉请求：撤销原判，改判驳回洋东置业公司的一审诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼及鉴定费用由洋东置业公司承担。事实和理由：1.案涉房屋系林正香被拆迁房屋面积调换的一部分。林正香依据拆迁安置补偿协议已取得了三套房，合计面积311.97平方米，但林正香被拆迁房屋的实际面积为337.12平方米，故洋东置业公司尚欠林正香25.15平方米。林正香于2012年8月10日书面通知物业公司将11号楼502室、506室钥匙交给其选房，并口头约定多出的面积由林正香按市场价另行支付给洋东置业公司，后林正香选择了案涉房屋并装潢入住，并非强行入住。2.洋东置业公司将案涉房屋钥匙交给林正香选房后，林正香多次要求洋东置业公司结算剩余的拆迁补偿费用，以冲抵案涉房屋的购房款，但洋东置业公司未予理涉，致使林正香不能办理房屋权属证书。3.一审判决认定的支付房屋占有使用费的起始时间错误，一审判决书本院认为部分认定林正香应从2014年4月起支付费用，但判决结果却是从2013年4月起算。4.本案诉讼已过诉讼时效。从林正香2012年8月10日装潢入住起至2016年11月洋东置业公司主张权利，已超过法律规定的诉讼时效，法院不宜处理。
洋东置业公司辩称，1.案涉双方的拆迁安置补偿协议约定是货币补偿，后双方又另行签订了安置房购买协议，林正香低价购买了三套安置房，合计面积为311.97平方米，并签订商品房买卖合同，所交房屋符合合同约定，并且已经实际交付，办理了相关产权手续，故不存在洋东置业公司欠林正香房屋置换面积问题。2.林正香主张的置换面积缺少问题，已经在一审法院另案诉讼，并且正在审理中，本案不应理涉。3.因双方之间不存在少安置房面积问题，且双方拆迁安置补偿协议已经履行完毕，不存在另行结算问题，故林正香借口另行购买房屋为由看房，占用案涉房屋无法律依据，构成侵权。4.房屋占有使用费应该从占用房屋之日起计算，由法院依法查明，并按实际起算时间计算。5.本案为侵权之诉，且该侵权行为系持续状态，故不存在超诉讼时效问题。
洋东置业公司向一审法院起诉请求：1.林正香在判决确定的期限内迁让出洋东置业公司开发建设的丽阳广场11号楼506室的房屋；2.林正香向洋东置业公司支付占用房屋期间的使用费46500元(暂算至2016年10月底，以鉴定价格为准)，并承担至实际让房期间的使用费；3.本案诉讼费由林正香承担。
一审法院认定事实：2005年3月5日案涉双方签订了《盐城市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，洋东置业公司拆除了林正香位于洋东路2巷11号房屋，并对其安置了三套房屋，分别是丽阳广场五号楼301室、6号楼401室以及11号楼206室。后林正香认为洋东置业公司安置的房屋与拆迁房屋的面积相差21.15平方米。在洋东置业公司副经理许培均安排物业公司为林正香提供看房的11号楼502室、506室两套房屋后，林正香进住506室并居住至今。洋东置业公司认为该房屋所有权是其公司的，林正香不应占有使用。经多次催要未果遂诉至法院。
一审审理期间，洋东置业公司提出对房屋使用费进行评估，一审法院遂委托盐城东诚亿价格评估有限责任公司进行评估，该公司于2017年8月4日出具了盐东诚亿亭鉴评字[2017]第036号《报告书》，评估结论是：“房屋使用费2013年4月至2016年10月评估价格为3.72万元”。
一审另查明：一、洋东置业公司副经理许培均2012年8月10日出具便条给物业公司，内容是“请物业公司提供钥匙给林正香看房。”二、2016年10月12日盐城安康达物业管理服务公司出具证明一份，内容为“丽阳广场11号楼206室林正香业主于2014年2月份到物业公司拿钥匙看房，要购买11号楼506室，钥匙没有及时归还，但在2014年3月份私自强行搬入该房，经多次商谈协调无效，情况属实。特此证明”；三、庭审中林正香陈述其在2012年8月拿到涉案房屋钥匙后当月简单装潢并入住丽阳广场11号楼506室。
一审法院认为，权利人的物权受法律保护，在物权受到侵害时可以向人民法院主张。一、本案中丽阳广场11号楼506室是洋东置业公司所有的房屋，林正香以洋东置业公司未能全部履行拆迁安置补偿合同为由占有此房并使用至今应承担相应的法律责任。故洋东置业公司要求林正香让出房屋的诉讼请求予以支持。林正香可就拆迁补偿协议的履行另行通过其他途径予以解决。二、关于洋东置业公司主张房屋使用费的问题，林正香无权占有房屋，对此应支付占有期内的使用费，现洋东置业公司主张从2013年3月起算，虽与林正香自认的使用时间（2012年8月）有差异，但并未加大林正香的责任。故洋东置业公司要求林正香支付房屋使用费的请求予以支持。林正香应从2014年3月起按每月1200元至实际让出房屋之日止支付房屋占有使用费。三、关于林正香提出洋东置业公司的诉讼请求已过诉讼时效的问题，因物权保护具有绝对性，故对林正香的辩称，不予采信。一审判决：一、林正香于判决生效后三十日内让出丽阳广场11号楼506室交于洋东置业公司；二、林正香于判决生效后十日内支付洋东置业公司位于丽阳广场11号楼506室房屋的使用费（从2013年3月起至让出房屋之日止按每月1200元计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，鉴定费3500元由林正香负担。
本院审理过程中，洋东置业公司提交了一审法院（2017）苏0902民初6692号案件传票及民事诉状，拟证明林正香就案涉房屋面积差及结算问题已另案起诉。林正香质证认为，对该证据的真实性无异议，其确实就拆迁安置补偿协议中面积差的问题已经另案诉讼。本院对该证据的真实性、合法性和关联性予以确认。
本院经审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为返还原物纠纷，一审认定案由为排除妨害纠纷错误，本院予以纠正。根据物权法的规定，无权占有不动产或动产时，权利人可以请求返还原物，本案中林正香无权占有洋东置业公司所有的房屋，应予返还。林正香主张案涉房屋系其被拆迁房屋面积调换的一部分，双方口头约定多出的面积由林正香按市场价另行支付给洋东置业公司。经查，林正香对其上述主张未提交证据证明，案涉506室房屋并非林正香因原房屋拆迁而进行产权置换所得房屋，林正香与洋东置业公司亦未就案涉房屋签订房屋买卖合同，在双方就买卖506室房屋的意思表示未达成一致的情况下，林正香即行占有和入住无事实和法律依据。林正香还主张洋东置业公司将案涉房屋钥匙交给其选房后，一直未与其结算剩余的拆迁补偿费用，以冲抵案涉房屋的购房款，致使林正香不能办理房屋权属证书。经查，洋东置业公司将案涉房屋钥匙交给林正香的目的并非是给林正香居住使用，而是给其看房，林正香擅自占有使用于法无据。至于林正香所称的结算拆迁安置补偿费用、办理权属证书等与本案无关，本院不予理涉。林正香又主张一审判决认定的支付房屋占有使用费的起始时间错误，且本案已过诉讼时效。经查，本案中洋东置业公司的一审诉讼请求为两项，一是要求林正香迁让案涉房屋；二是要求林正香支付房屋占有使用费。根据法律规定，洋东置业公司的第一项诉讼请求系行使物权请求权，并不适用诉讼时效制度；第二项诉讼请求为债权请求权，应受诉讼时效的限制，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。洋东置业公司自认是从2014年3月知晓林正香擅自占有使用案涉房屋，故本案诉讼时效最迟应从2014年3月起算，但因林正香占有案涉房屋系持续性行为，故本案房屋占有使用费的诉讼时效应从洋东置业公司起诉之日即2016年11月3日起向前倒推二年计算，超过诉讼时效期间的债权不予保护，即本案中林正香支付房屋占有使用费的起始时间应为2014年11月3日，一审认定起始时间为2013年3月错误，应予纠正。
综上所述，上诉人林正香的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初6227号民事判决第一项；
二、变更江苏省盐城市亭湖区人民法院（2016）苏0902民初6227号民事判决第二项为林正香应于本判决生效后十日内向盐城市洋东置业有限公司支付位于丽阳广场11号楼506室房屋的占有使用费（从2014年11月3日起至实际返还房屋之日止按每月1200元计算）；
三、驳回盐城市洋东置业有限公司的其他一审诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费960元，鉴定费3500元，由林正香负担。二审案件受理费960元，由上诉人林正香负担。
本判决为终审判决。
审判长 丁益钧
审判员 谢超亮
审判员 李 砚
二〇一八年四月十日
书记员 施凯钰
附录法律条文
1.《中华人民共和国物权法》
第三十四条无权占有不动产或者动产时，权利人可以请求返还原物。
第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。