西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）未民初字第00083号
原告郭丽惠（反诉被告），女，1968年2月16日出生，汉族，无业。
委托代理人王娜，北京市尚衡（西安）律师事务所律师。
委托代理人张捷，北京市尚衡（西安）律师事务所实习律师。
被告袁有灿（反诉原告），男，1968年7月8日出生，汉族，陕西佳美工程装饰有限公司法定代表人。
被告秦玉莲（反诉原告），女，1968年6月4日出生，汉族，陕西佳美工程装饰有限公司员工。
共同委托代理人权伟，男，西安市未央区张家堡法律服务所法律工作者。
原告郭丽惠与被告袁有灿、秦玉莲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告郭丽惠及其委托代理人王娜、张捷，被告袁有灿、秦玉莲及其共同委托代理人权伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郭丽惠诉称，二被告是夫妻。2010年10月，其得知被告享有一套中建开元壹号3栋3单元F803室房屋的购房资格，被告称其与开发商签订了房屋买卖合同，无法办理更名手续，故其与被告达成了房屋买卖口头协议，约定由其支付该房屋的首付款，等房子交房后办理过户手续，同时支付剩余款项，过户费由其承担。2010年10月4日，其以被告名义向出售方交款219021元作为该房的首付款，同时被告出具一份证明证明此事。2014年5月14日，其又向被告支付了8600元，被告再次因此事给其出具证明。但直至今天，该房屋始终未办理更名或者过户手续，故其诉至法院，请求解除与被告之间的房屋买卖合同，判令被告返还其购房款227621元，承担该款自2010年10月4日至2015年2月4日期间同期银行贷款年利率6%的利息56945.5元，及实际付款之日止的利息，并承担本案诉讼费。
被告袁有灿、秦玉莲辩称，2010年10月4日，原告委托其买房子，双方不存在买卖合同关系，应是委托代理关系，原告是给自己买房，不能要求其支付房款，因此应驳回原告的诉讼请求。
被告袁有灿、秦玉莲反诉称，2010年10月初，原告郭丽惠主动提出购买其取得的中建开元壹号3栋3单元803号预售房一套，其亦同意，双方订立了口头合同，约定郭丽惠直接向中建公司支付首付款和银行按揭款，交房时郭丽惠交清相关费用和税款后，办理房屋更名和产权登记手续，其予以协助。双方协商一致后郭丽惠即于10月4日向中建公司交付了首付款219021元，以及其向中建公司已交纳的2万元定金共计向中建公司交纳239021元。但向银行交纳按揭款时，郭丽惠提出经济困难，让其先代交两年按揭款后，郭丽惠向其返还并继续交纳，其同意并代郭丽惠交按揭款63679.39元。2013年5月中建公司通知其交房，其通知原告去中建公司办理交房手续并交付大修基金、契税，并愿意积极配合。但原告以购房人名字未变更为由拒绝去收房、缴款。后经其及售楼部、银行业务人员先后劝说无果。2014年5月14日，其再次要求原告缴纳按揭款，原告表示愿意要房，当日向银行交纳按揭款8600元。但此后仍然拖欠按揭款，导致银行于11月将其起诉，并要求拍卖房屋以优先还贷。综上，原告与其订立的委托代理合同是双方真实意思表示，合法有效，应收法律保护。原告故意违反约定，造成其代为缴纳房屋按揭款的损失，原告应予返还，故请求判令原告返还其代交的房屋按揭款63679.39元和定金3万元以及利息，赔偿其因未及时足额缴纳按揭款给其造成的利息、罚息、复利损失共计5168.85元、诉讼费4500元及利息，并承担本案全部诉讼费。
原告郭丽惠对此辩称，其与被告协商房屋买卖合同时，约定其只多付1万元给被告，再按被告与开发商约定的原价支付购房款468768元，同时被告办理房屋过户手续，费用由其承担，双方从未约定办理按揭手续。但被告在没有通知其的情况下办理了银行按揭贷款，按揭款不属于双方约定的内容，其无义务支付；双方争议的房屋现登记在被告袁有灿名下，《房屋买卖合同》、《个人住房借款合同》、《西安市房地产抵押合同》均为被告袁有灿签订，因此，被告有义务支付房款，要求其支付按揭款和定金、利息及违约造成的损失没有法律依据；被告办理银行按揭贷款的期限是二十年，贷款还完之前，其无法取得房屋产权，况且被告已明确表示不愿将房屋转让给其，该房屋亦将被法院拍卖，故双方的房屋买卖合同在主客观方面均无法履行，应当被解除。因此，请求驳回被告的反诉请求，支持其诉讼请求。
经审理查明，被告曾在中建开元壹号楼盘开盘时向开发商西安中建地产有限公司交付2万元，获得购买该楼盘3栋3单元F803号房屋的购房资格。2010年10月，原告郭丽惠与被告袁有灿经口头协商，约定袁有灿将其享有的购房资格转与郭丽惠。2010年10月4日，被告袁有灿与西安中建地产有限公司签订商品房买卖合同一份，约定2010年10月4日前支付购房款239021元，其余23万元办理按揭贷款。同日，原告郭丽惠向西安中建地产有限公司缴纳购房款219021元，以及袁有灿已交付的2万元，用于支付该合同约定的购房款。袁有灿于当日向郭丽惠出具证明一份，载明：袁有灿将中建开元壹号3#-3单元-F11-西户转给郭丽惠，首付款郭丽惠已交219021元，房产证下发过户所产生费用郭丽惠支付。2010年12月13日，被告向银行办理了按揭贷款手续及房屋抵押手续。后被告按月向银行归还按揭贷款。2014年5月14日，原告向被告袁有灿账户转账支付8600元。后双方因该房屋发生争议，原告遂将被告诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，原告申请对西安市未央区太元路369号中间开元壹号一期第3幢3单元8层30803号房屋进行保全，并提供担保。本院以（2015）未民初字第00083号民事裁定，裁定对该房屋进行查封，原告支付保全费3030元。诉讼中，被告提出反诉，要求原告支付其归还的按揭款并承担利息等损失。原告称如果法庭认为合同无效，其亦同意认定该合同无效。另查明，被告袁有灿与秦玉莲系夫妻关系。庭审调解，因双方争议较大未果。
上述事实，有证明、银行卡交易明细、转账凭证、商品房买卖合同、个人住房借款合同、西安市房地产抵押合同、个人贷款还款计划表及对账单，以及庭审笔录、谈话笔录、当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。本案中，原告与被告买卖的房屋在建设中，没有竣工，被告没有取得房屋权属证书，根据合同法第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告与被告之间口头订立的房屋买卖协议应属无效。原告因购买该房屋支付的购房款227621元，被告应予返还。因原告明知被告未取得房屋权属证书仍与被告协商购买被告购得他人的预售房屋，对合同无效的结果亦有过错，故其要求被告支付利息的请求，本院不予支持。被告称其与原告系委托代理关系，因其与西安中建地产有限公司签订的房屋买卖合同是以其自己名义签订，不符合委托代理关系的特征，故对被告该意见，本院不予采纳。对被告的反诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：
一、原告郭丽惠与被告袁有灿口头约定的房屋买卖合同无效。
二、被告袁有灿、秦玉莲于本判决生效之日起十日内返还原告郭丽惠购房款227621元。
三、驳回原告郭丽惠其余诉讼请求。
四、驳回被告袁有灿、秦玉莲的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费共计9694元，其中原告预交受理费5568元，保全费3030元，被告预交受理费1096元，现由原告郭丽惠承担1094元，其余8600元由被告袁有灿、秦玉莲承担，被告袁有灿、秦玉莲于履行本判决付款义务时一并支付原告郭丽惠7504元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 史丽妮
代理审判员 王 蔚
人民陪审员 仇淑华
二〇一五年六月十五日
书 记 员 张云彦