安徽省铜陵市铜官区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0705民初3674号原告：铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司,住所地安徽省铜陵市。法定代表人：章进，该公司总经理。委托代理人：张敏，该公司员工。委托代理人：赵君，该公司员工。被告：安徽铜陵乾丰汽车服务有限公司，住所地安徽省铜陵市。法定代表人：陶海蓉。原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司（以下简称盛友公司）诉被告安徽铜陵乾丰汽车服务有限公司（以下简称乾丰公司）房屋租赁合同纠纷一案本院于2017年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛友公司的委托代理人张敏到庭参加诉讼，被告乾丰公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛友公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金76077.16元、物业费34188.73元，合计110265.89元及逾期利息（从2017年8月11日起按月利率0.5%计算至付清之日止）；2.判令被告交纳的履约保证金1万元归原告所有，并支付违约金114102元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年2月28日，原、被告双方签订了一份《铜陵国际汽车城商铺租赁合同》，根据合同约定，被告租赁原告国际汽车城A区7栋1-5#-8-9#商铺，租期从2014年6月1日至2018年12月31日止，合同期内租金优惠后总金额为817761元、物业管理费为1.5元/平米/月，根据合同约定，被告违约除履约保证金归原告外还需支付相当于六个月租金标准的违约金。合同履行中，被告未能依约定履行租金、物业费交纳义务，欠款经原告多次催讨未果，特诉至法院请求依法判决。被告乾丰公司未作答辩。盛友公司围绕诉讼请求依法提交了证据：1、营业执照副本、法定代表人身份证明书、物业资格证，证明原告主体资格；2、房屋初始登记证明（提交复印件，原件当庭核实），证明1-5#商铺的所有权属原告所有，8-9#商铺系我方出售给第三人（产权人），第三人委托我方租赁给被告，出租给被告的房屋共计七间，面积合计1584.81平方米；3、铜陵国际汽车城商铺租赁合同，证明原、被告双方合同关系；4、保证金收据、租金收据、物业费收据，证明被告已交费用情况。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月28日，铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司（出租人、甲方）与安徽铜陵乾丰汽车服务有限公司（承租人、乙方）签订《铜陵·国际汽车城商铺租赁合同》约定：甲方租赁给乙方使用的商铺坐落于铜陵市“铜陵国际汽车城”项目A区7栋1-5#、8-9#，建筑面积合计1584.81平方米；租赁期限自2014年6月1日始至2018年12月31日止；乙方经营范围为整车销售及服务；本合同期内，物业管理费定价为1.5元/㎡月，物业管理费每半年收取一次，合同租赁期内，第一年不收取物业费，第二年减半物业管理费，第三年一次性交清全年物业管理费给予三个月优惠，第四年、第五年按实际定价收取。（优惠按实际定价的90%收取）。合同期内，租赁费给予免租十二个月，优惠后的租金总额为817761元。合同期内，因乙方自身原因中途退租的，已缴纳租金不予退还，甲方有权收回商铺将进行重新租赁。租金支付方式为：乙方于2014年3月10日前支付6、7、8、9月份的租金。下次租金按季支付，先付后用，每季末的后3个工作日交付下一季度的租金；乙方在签署本租赁合同当日需向甲方缴纳10000元作为履约的保证金。履约保证金不能冲抵租金，甲方在合同期满或双方按有关条款终止本合同（违约除外）且乙方付清租金、水电费及其他所有相关费用后，七日内将履约保证金无息退还给乙方；乙方违反合同约定，甲方有权单方解除合同，收回商铺，按合同约定要求乙方承担责任并要求其赔偿损失，且租金不予退还；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同，已收到租金及保证金不予退还，并有权追究乙方的违约责任及要求支付违约金……6、乙方未按约定缴纳租金和其他费用的……。合同履行期间，甲方如果单方面违约导致本合同无法执行，须支付乙方相当于六个月租金的违约金，另履约保证金双倍返还给乙方，乙方如果单方面违约导致本合同无法执行，须支付甲方相当于六个月租金的违约金（按本物业租赁费的定价标准计算），另履约保证金归甲方所有，已付租金不予退还。合同对其他事项亦作了约定。庭审中，盛友公司自认乾丰公司向其支付租金436419元，物业费18110元，保证金10000元。本院认为，盛友公司与乾丰公司签订的《铜陵·国际汽车城商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应依据合同约定全面履行各自的义务，任何一方不得随意变更或解除合同。本案中，盛友公司作为出租人，其依据合同约定将商铺交付给乾丰公司后，乾丰公司未能依据合同约定付清租金与其他费用，其行为已构成违约，其应依法继续履行付款义务，并应当依据合同约定向盛友公司承担相应的违约责任。乾丰公司尚欠盛友公司租金的数额为64373元，尚欠物业费的数额为19810.08元。乾丰公司拖欠租金和物业费的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。盛友公司主张乾丰公司交纳的履约保证金归其所有诉讼请求符合法律规定与合同规定，本院予以支持。关于盛友公司主张乾丰公司支付违约金114102元的诉讼请求，因双方约定的按年租金的50%计付违约金的比例明显过高，本院依法酌减至欠款的18%，即15152.95元[（64373+19810.08）×18%]。关于逾期利息损失起算点问题：本案中，租金及物业费，逾期利息盛友公司主张从2017年8月11日起开始计算，并无不当，本院予以支持；乾丰公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对盛友公司的主张自行放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告安徽铜陵乾丰汽车服务有限公司于本判决生效后七日内支付原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司租金64373元，物业费19810.08元，合计84183.08元，并支付逾期利息（从2017年8月11日起开始计算，按年利率6%计算至付清之日止）；二、被告安徽铜陵乾丰汽车服务有限公司向原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司交纳的履约保证金10000元归原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司所有；三、被告安徽铜陵乾丰汽车服务有限公司支付原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司违约金15152.95元，于本判决生效后七日内付清；四、驳回原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4847元，由原告铜陵盛友国际汽车城运营管理有限责任公司负担2617元，被告安徽铜陵乾丰汽车服务有限公司负担2230元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  谢晖二〇一七年十二月十九日书记员  叶婧附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条——依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条——当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条——当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条——租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条——当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条——被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条——当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。