广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初1091号
原告：戴炎茹，女，1963年12月5日出生，汉族，住广州市海珠区，
委托代理人：梁永平，广东四方三和律师事务所律师。
被告：广州上嘉贸易发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道宝龙直街7号之9夹层自编之2，统一社会信用代码：91440105775672363X。
法定代表人：苏文升，总经理。
委托代理人：罗峰华，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。
原告戴炎茹诉被告广州上嘉贸易发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人梁永平，被告的委托代理人罗峰华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月4日，原告与被告签订《广州市商品房买卖合同》，向被告购买位于广州市海珠区宝岗大道莲花南街4号x房的房屋，总价款1607280元。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款，并于2012年12月4日收楼并使用至今。依照双方补充协议约定，被告应在涉案房屋交付之日起720日内为原告办妥涉案房屋的房产证，逾期按每日0.02%的标准向原告支付违约金。现被告至今仍未为原告办妥涉案房屋的房产证，故起诉要求判令：1、被告立即为原告办理广州市海珠区宝岗大道莲花南街4号101房的房地产权证，将广州市海珠区宝岗大道莲花南街4号101房登记在原告名下；2、被告向原告支付迟延办理房产证违约金（从2014年11月27日起计至被告将涉案房屋的房产证交付给原告之日止，以1607280元为本金，按每日0.02%的标准计算，暂计至起诉之日的违约金为257807元）；3、被告承担本案诉讼费用。
被告辩称：1、被告同意第1项诉讼请求，但由于涉案房屋没有竣工验收，不符合交付条件，而且现在还未完全取得办证的文件，所以暂时无法为原告办理涉案房屋的房产证，具体办证时间无法确定，但被告已经在抓紧做这项工作。2、原告在2012年12月4日收楼并使用至今，原告是明知上述情况也愿意接收涉案房屋的。3、不同意支付违约金，因为合同约定的交楼条件尚未达到，所以不应支付迟办证违约金。假如法院认为被告需要支付违约金的话，被告认为合同约定的迟办证违约金标准过高，要求调整为按原告已付总价款的每日万分之一的标准计算。
经审理查明：2012年12月4日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《商品房预售合同》，约定：甲方以出让方式取得位于海珠区××以南、邓世昌祖居以北、和龙里地段编号为123的地块的土地使用权；甲方经批准，在该地块上投资建设宝龙苑商品房；乙方所购商品房为宝龙苑第宝龙苑（#4栋）幢1层101号房，房屋地址为海珠区宝岗大道莲花南街#4101房；该商品房的用途为商业，总金额为1607280元；甲方应当在2012年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；等。该合同附件七《本合同补充协议》第二条约定：乙方特此委托并授权甲方或甲方指定的第三方代其到国土房管部门办理房产的产权登记手续及申领《房地产证》；乙方承诺在合同约定的商品房交付之日起的720日内，不追究甲方未能办妥房产证的责任，不撤销对甲方办理房产证的委托，不解除商品房买卖合同；若甲方超过本补充协议约定的期限，仍未办妥房产证，则自本补充协议约定期限到期日之次日起，以乙方实际付款额为基数承担每日0.02%的违约金；超过本补充协议约定的期限120日的，乙方有权解除买卖合同；等。该合同已经房管部门备案登记。
截至2012年12月4日止，原告已向被告付清合同约定的全部购房款。被告于2012年12月4日将涉案房屋交付给原告。
因被告至今未为原告办理涉案房屋的房地产权证，原告遂于2017年2月14日提起本案诉讼。被告表示涉案房屋所在楼宇尚未取得相关验收合格证，故无法确定何时能为原告办理房产证。
诉讼中，原、被告均确认：1、涉案房屋具体地址为广州市海珠区宝岗大道莲花南街4号101房；2、合同约定的“办妥产权登记”之日是指房管局出具房产证的日期。
关于迟延办证违约金的截止日期问题。原告认为：应按合同第二十一条约定计至被告将涉案房屋的房地产权证交付给原告之日止。被告则认为：补充协议第二条没有约定被告超过约定办证期限120日后的其他违约责任，故超过约定办证期限120日后的违约金被告是不用支付的；本案存在补充协议第十一条约定的不可抗力的原因，故被告办理房产权时间应当顺延。
本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，当事人均应切实履行。原告已向被告付清涉案房屋的全部房款并于2012年12月4日接收涉案房屋，被告也应在约定的时间内为原告办理涉案房屋的房地产权证。
关于办理涉案房屋的房产证的时间，在合同的附件《本合同补充协议》中有特别约定，应遵循特别约定。根据补充协议约定，被告应当在涉案房屋交付之日起720日内为原告办妥房产证。原告接收涉案房屋至2014年11月27日止已超过720日，而被告至今未为原告办理该屋的房产证，已构成违约，应承担相应的民事责任。故原告要求被告为其办理涉案房屋的房地产权证、将涉案房屋的产权登记到原告名下及支付迟延办证违约金（从2014年11月27日起，每日按原告已付购房款的0.02%的标准计算）的请求，合法有理，本院予以支持。鉴于被告至今未为原告办理房产证，也不能确定被告办妥房产证的时间，基于公平原则，本院认为本案迟延办证违约金应暂计至原告起诉之日止为妥，且违约金总额以原告已付购房款为限。此后，如被告仍有违约行为，原告可以另循法律途径解决，本案不作处理。被告在本案中提出的拒绝支付迟延办证违约金的抗辩意见，均依据不足，本院不予采纳。原告主张的违约金标准是双方在补充协议约定的，并不过高，故被告要求调低违约金标准的意见，缺乏依据，本院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告广州上嘉贸易发展有限公司在本判决生效之日起10日内，为原告戴炎茹办理广州市海珠区宝岗大道莲花南街4号x房的房地产权证，将上述房屋的产权登记到原告名下。
二、被告向原告支付从2014年11月27日起至2017年2月14止的迟延办证违约金（每日按原告已付购房款1607280元的0.02%的标准计算，违约金总额以原告已付购房款为限）。
三、驳回原告的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5167元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴洁苹
人民陪审员 崔慧莎
人民陪审员 陈丽娥
二〇一七年六月二十日
书 记 员 刘 淼
曾思融