上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第821号
上诉人（原审被告）刘近凯。
被上诉人（原审原告）王立铠。
委托代理人王伯森。
委托代理人卢闽，上海劲力律师事务所律师。
上诉人刘近凯因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闸北区人民法院（2014）闸民三（民）初字第168号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘近凯，被上诉人王立凯的委托代理人王伯森、卢闽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，上海市闸北区高平路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）产权人系王立铠，建筑面积为89.55平方米，房型为两房两厅。
2013年9月18日，王立铠之父王伯森代王立铠与刘近凯就系争房屋签订《租赁合同》，约定王立铠将系争房屋出租给刘近凯居住使用，租期为三年，自2013年9月21日起至2016年9月20日止，月租金为人民币（以下币种均为人民币）3，700元，租金按三个月为一期支付，第一期租金于2013年9月18日前付清，以后每期租金提前七天支付，先付后用。刘近凯同意支付保证金3，700元，除合同另有约定外，王立铠应于租赁关系消除且在刘近凯将房屋及其附属物品完好地向王立铠交割清楚并付清所有刘近凯应付费用后两天内将保证金全额无息退还刘近凯。租赁期内水、电、有线电视收费、煤气、电讯使用费等由刘近凯承担，物业管理费由王立铠承担。另外，合同第八条中对刘近凯方的义务作如下约定：……8.2未经王立铠方书面同意，刘近凯不得在承租的房屋内进行改装及添置固定设备……8.4未经王立铠方书面同意，刘近凯不得将承租的房屋转租或分租给第三方，并对承租的房屋及设施有爱护、保管的责任……合同第十条对违约责任约定为：任何一方未按合同条款履行导致中途终止合同的，且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，违约方必须支付守约方一个月的租金作为违约补偿。
2013年9月19日，王立铠之父王伯森作为王立铠代理人与刘近凯就系争房屋签订《租赁合同补充协议书》，言明各方需遵守上海市人民政府2011年第86号住房出租管理办法，并对每年的租金标准、房屋内设施设备移交情况、水电表抄数、屋内设施的保管、修理责任等内容作出了进一步的约定。合同签订后，刘近凯依约支付了三个月的租金及3，700元保证金。
刘近凯承租系争房屋后对房屋进行了分割、改造，将客厅、餐厅等处分割成大小不等的若干房间，并在其内放置了床、衣柜、简易桌椅等物品。王立铠得知后即向刘近凯提出异议，并于上门查看时拍摄了现场照片。后因与刘近凯多次协商无果，王立铠遂于2013年10月向原审法院递交诉状。王立铠诉称，双方于2013年9月18日就系争房屋租赁事宜签订《租赁合同》及补充协议一份，约定王立铠将系争房屋出租给刘近凯使用，租期三年，每月租金3，700元。不久后王立铠父亲接到居委会、派出所的通知，称据居民反映刘近凯擅自对系争房屋进行了改装、搭建，将原二室二厅的房屋改成六居室对外进行群租。王立铠父亲遂与居委会干部一同进入系争房屋内查看，认定上述情况属实后拍下现场照片。之后虽经多次协商，但因刘近凯坚持要求王立铠赔偿35，000元用以弥补其损失，致协商无果，王立铠无奈诉至法院要求判令：1、解除王立凯与刘近凯之间签订的《租赁合同》，刘近凯立即向王立铠返还系争房屋；2、刘近凯将对系争房屋内的改装、分割恢复原状，并就因此对室内造成的损坏赔偿20，000元；3、刘近凯向王立铠支付违约金3，700元；4、刘近凯向王立铠支付房屋租金及使用费（自2014年3月20日起至刘近凯实际返还房屋之日止，以每月3，700元的标准计算）；5、本案的诉讼费用由刘近凯承担。原审审理中，王立铠放弃了第二项诉讼请求。
2013年12月，王立铠再次收取了刘近凯三个月的房租。对此王立铠表示，当时王立铠已向法院起诉，该案尚处诉前调解阶段，为减少己方的损失故才向刘近凯收取了上述款项，在与刘近凯的多次协商中王立铠均明确告知刘近凯要解除租赁合同，并要求刘近凯搬离。
原审审理中，王立铠表示因刘近凯尚未返还系争房屋，故对刘近凯承租期间产生的水、电欠费情况无法核实，对此王立铠不在本案中进行主张，但保留相应的诉权，保证金在结清水、电费等费用后才同意退还刘近凯。另表示，据王立铠所知系争房屋已由刘近凯转租，但本案中不申请追加实际居住人作为第三人参加诉讼。
原审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。王立铠与刘近凯就系争房屋签订的《租赁合同》系双方自愿、真实的意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方应恪守遵从。《租赁合同》中明确约定，未经王立铠允许，刘近凯不得在系争房屋内进行改装及添设固定设备，亦不得将房屋转租给第三方，现刘近凯未经王立铠允许而分割房屋的行为已构成违约，且从分割现场及物品添置情况来看，系争房屋存在被用以转租、群租的风险隐患，王立铠据此要求解除合同，刘近凯支付违约金，均于法有据，法院可予支持。虽王立铠在向法院起诉后有再次向刘近凯收取租金的行为，但王立铠并未明确放弃解除合同的相关主张，出于对减少损失的考虑，王立铠的上述行为尚属合理，故在该租金对应的租期已届满的情况下，王立铠要求刘近凯返还房屋、支付租金及房屋使用费，均于法有据，法院可予支持。法院将对应合同约定的租期情况，对租金及使用费的起算日作出相应调整。另外，在目前系争房屋尚未交付，水电欠费情况无法核实，而王立铠不同意先行退还保证金的情况下，关于刘近凯所支付的保证金，可待房屋实际交付后再行与王立铠结算。刘近凯经法院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩的权利。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决，一、解除王立铠与刘近凯就上海市闸北区高平路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》；
二、刘近凯应于判决生效之日起十日内将上址房屋返还给王立铠；三、刘近凯应于判决生效之日起十日内向王立铠支付房屋租金及使用费（以3，700元／月为标准，从2014年3月21日起至刘近凯返还上址房屋之日止）；四、刘近凯应于判决生效之日起十日内向王立铠支付违约金3，700元。
如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
原审法院判决后，上诉人刘近凯不服，向本院提起上诉称，上诉人承租的系争房屋原来是和家属一起住，后来因故和同事一起共5人居住。被上诉人提出异议后厨房已经不再住人。上诉人希望继续租住该房屋，请求二审法院予以改判。
被上诉人王立凯辩称，房屋出租后接居委会通知才知道上诉人改造房屋进行群组，对此派出所也出面协调。原审法院判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同对合同当事人具有法律约束力，各方均应按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人刘近凯与被上诉人王立凯签订的《租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。现上诉人在承租系争房屋后，擅自对承租的房屋进行分割、改造并由其同事5人居住使用。上诉人的行为违反了《租赁合同》关于不得擅自改装、添附设备及转租他人的约定，确属违约行为。被上诉人作为出租人要求解除合同、返还房屋并支付房屋使用费与法有据，应予以支持。原审法院的判决无不妥之处，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币392.50元，由上诉人刘近凯负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 川
审 判 员 孙 斌
代理审判员 黄文蔚
二〇一四年五月二十日
书 记 员 蔡晓俊
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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