江苏省盐城市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）盐行终字第00053号
上诉人（原审原告）沈亚珍，居民。
上诉人（原审原告）朱荣荣（系沈亚珍之子），居民。
委托代理人赵和秋，江苏法鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）东台市住房和城乡建设局，住所地在东台市东台镇广场路8号。
法定代表人崔海，该局局长。
委托代理人丁同春，东台市三仓房产市场管理所所长。委托代理人臧申秋，江苏天全律师事务所律师。
原审第三人朱茂银（系沈亚珍之夫），居民。
委托代理人赵和秋，江苏法鼎律师事务所律师。
原审第三人李路青，教师。
委托代理人林强，江苏东亭律师事务所律师。
原审第三人周加宏，瓦工。
上诉人沈亚珍、朱荣荣因诉被上诉人东台市住房和城乡建设局（以下简称东台市住建局）房屋行政登记一案，不服大丰市人民法院（2014）大行初字第0024号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年4月13日公开开庭进行了审理。上诉人沈亚珍、朱荣荣及原审第三人朱茂银的委托代理人赵和秋，被上诉人东台市住建局委托代理人丁同春、臧申秋，原审第三人李路青的委托代理人林强，原审第三人周加宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，1992年7月29日，朱茂银与江苏国营弶港农场商业物资公司签订了一份《关于集资建私房户口迁进农场的协议》，根据协议约定，朱茂银一家四人从东台市轻工机械二厂迁至东台市弶港农场参加商业物资公司集资建房，按协议，该商业物资公司同意朱茂银建造住房两套。1996年10月30日，朱茂银向东台市房产部门申请房屋所有权初始登记，房屋建筑面积为437.34平方米，并领取了东弶农字第150725号房屋所有权证。2000年9月21日，朱茂银向东台市房产部门申请换取了东台市房权证弶农场字第××号房屋所有权证，建筑面积仍为437.34平方米，该房屋现状为东、西两套紧邻，临街为上、下三层，后院为一层。
2007年8月8日，朱茂银（甲方）与周加宏（乙方）签订房屋买卖协议一份，经双方协商甲方同意将朱茂银房屋西边一套出售给乙方，房价为17.6万元，过户费由乙方负责，乙方先预交购房定金2.6万元，具体交房时间乙方需在半个月前通知甲方，乙方付清余款15万元，甲方交房。协议签订后，周加宏向朱茂银缴纳购房定金2.6万元（朱茂银未出具收条但认可收取了周加宏2.6万元购房定金）。2007年的8月20日、9月9日，沈亚珍分别出具收条，收到周加宏房款5万元、4万元；2007年9月17日，朱茂银出具收条，收到周加宏购房款6万元。周加宏缴清房款后，于同年9月搬迁至该房居住，周加宏搬迁后未及时办理房屋转移登记。
2008年12月26日，朱茂银、沈亚珍（甲方）与李路青（乙方）签订了一份房地产买卖契约，双方约定：甲方自愿将坐落在东台市弶港农场龙河中路71号百家新村（东边一套）的房地产，建筑面积为176.06平方米的房屋出售给乙方，成交价为22万元。同年12月25日，朱茂银、沈亚珍出具了一份“房屋出卖同意书”，该同意书载明：“我朱茂银、沈亚珍有住房1处坐落百家新村街道委员会弶港农场龙河中路71号共有房屋5间176.06平方米，经家庭协商一致卖给李路青名下为业…请给予办理出卖房屋手续为盼”。在该共有房屋出卖同意书上有朱茂银、沈亚珍的签名捺印。同日，李路青向东台市房产部门申请办理购买朱茂银所有的坐落于东台市弶港农场百家新村龙河中路71号房屋所有权转移登记，并提交了：1、房屋所有权转移登记申请书；2、李路青身份证复印件；3、朱茂银持有的东台市房权证弶农场字第××号房屋所有权证；4、房地产买卖契约；5、朱茂银与沈亚珍婚姻证明和身份证复印件；6、房屋共有人朱茂银、沈亚珍共同签署的“共有房屋出卖同意书”；7、李路青缴纳的房屋契税完税凭证。东台市房产部门经审查，对照《房屋登记办法》第三十三条规定，认为李路青提交的申请登记材料齐全，符合法定形式，遂于2008年12月26日向李路青颁发了东台市房权证弶农场字第××号房屋所有权证。同日，朱茂银申请换证（对出卖给李路青房屋后剩下的西边一套办理产权换证登记），在申请人填写的“四至墙界”栏中，东墙为李路青，房屋所有权证仍为东台市房权证弶农场字第××号，房屋面积扣除转移登记给李路青的176.06平方米由原437.34平方米变为261.28平方米。
2009年11月10日，沈亚珍出具“共有房屋出卖同意书”一份，该同意书载明“我沈亚珍有住房一处坐落在弶港农场百家新村261.28平方米，经家庭协商一致同意卖给周加宏名下为业，其出卖共有部分房屋的所得概由我等自行负责，与东台市房地产权交易所无关，特出具同意书，请给予办理出卖房屋手续”，沈亚珍在同意书上签名捺印。同日，周加宏向东台市房产部门申请对购买朱茂银、沈亚珍的房屋进行转移登记，并提交了：1、房屋所有权转移登记申请书；2、申请人周加宏身份证复印件；3、朱茂银持有的东台市房权证弶农场字第××号房屋所有权证（2008年12月26日面积为261.28平方米的产权证）；4、房地产买卖契约；5、共有房屋出卖同意书；6、出卖人朱茂银、沈亚珍身份证及常住人口登记卡复印件；7、朱茂银、沈亚珍婚姻关系证明；8、周加宏缴纳契税完税证。东台市房产部门经审查，申请人周加宏提交的材料齐全，符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，遂于2009年12月3日向周加宏颁发了东台市房权证弶港农场字第××号房屋所有权证，房屋建筑面积为261.28平方米。在原告沈亚珍、朱荣荣提起行政诉讼的诉状中，其诉讼请求为：1、请求确认被告办理原告房屋产权证过户转移登记行政行为违法；2、请求撤销被告颁发给李路青的东台市房权证弶农场字第××号房屋所有权证，恢复原告初始登记的东台市房权证弶港农场字第××号房屋所有权证；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中，两原告明确诉求2恢复初始登记的房屋产权证，涉及到撤销周加宏东台市房权证弶港农场字第××号房屋所有权证。
原审法院认为，根据建设部《房屋登记办法》第四条规定：“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。”被告系所属行政区域的建设行政主管部门，下属房产登记部门负责本行政区域内的房屋登记工作。据此，被告系办理案涉房屋登记的法定机构，具有办理房屋登记的法定职权。
关于朱荣荣是否具备原告诉讼主体资格问题，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼”，第三人朱茂银向被告申请房屋初始登记和申请换证时均未将朱荣荣作为房屋共有人申请登记，被告向朱茂银颁发的房屋所有权证，未侵犯朱荣荣的合法权益。朱荣荣以涉案房屋集资款12万元含有其8600元积蓄，但未提供证据予以证实；朱荣荣以其在房产部门签名领取了朱茂银所有的房屋所有权证应享有房屋权属亦无法律依据。据此，朱荣荣不具有本案原告的诉讼主体资格。
关于被告为第三人李路青、周加宏办理的房屋转移登记事实是否清楚、证据是否充分、程序是否合法的问题。原告认为被告为第三人李路青、周加宏办理房屋转移登记违法的主要理由有三点：1、两份“共有房屋出卖同意书”中沈亚珍的签名捺印是他人代签的，该同意书是虚假的；2、李路青骗取了朱茂银的房屋产权证办理了转移登记，朱茂银与李路青之间的房屋买卖契约无效；3、共有人沈亚珍、朱荣荣在转移登记房产时均未到场签名。针对原告沈亚珍提出的上述第1点理由，法院征询原告方是否对两份“共有房屋出卖同意书”中沈亚珍的签名和捺印申请鉴定，原告方均未表示申请鉴定，也未提供证据证明自己的主张，故应认定两份“共有房屋出卖同意书”中沈亚珍的签名和捺印具有真实性。关于原告沈亚珍提出的上述第2点理由，第三人朱茂银的述称，2008年李路青与其子朱明明向他人相互借款、担保后，因还款问题发生矛盾，李路青找其“借”房产证去办住房公积金贷款等，这与原告诉称的李路青“骗”取了朱茂银的房屋产权证自相矛盾，且原告主张朱茂银与李路青之间的房屋买卖契约是否无效不属于本案审查内容。原审法院根据最高人民法院《关于审理房屋登记案件的若干问题的规定》，要求原告提起民事诉讼，对房屋买卖是否具有真实性进行确认，但原告在庭审中表示不提起民事诉讼，至今原告无证据证实该契约无效。关于原告沈亚珍提出的上述第3点理由，原审法院认为，第三人李路青、周加宏向被告申请房屋转移登记时，均提交了：申请房屋转移登记的申请书，申请人的身份证复印件，出卖人朱茂银提供的房屋所有权证、朱茂银与李路青、朱茂银与周加宏签订的房地产买卖契约和协议，沈亚珍出具的房屋共有人出卖同意书，出卖人朱茂银、沈亚珍提供的身份证及常住人口登记卡复印件，朱茂银、沈亚珍夫妻婚姻关系证明，第三人李路青、周加宏契税完税证。被告经审查认为，申请人李路青、周加宏提交的材料符合《房屋登记办法》第三十三条的规定，遂颁发相应房屋产权登记，应认定被告向第三人李路青、周加宏办理产权转移登记的行为事实清楚，符合法律规定。原告还提出的申请房屋转移登记应由房屋出卖人与买受人共同申请的主张无法律依据。故原告提出的上述三点理由均不能成立。
综上所述，被告为第三人李路青、周加宏办理的房屋转移登记，事实清楚，适用法律正确，程序合法。原告要求确认被告办理原告房屋产权证过户转移登记行政行为违法，要求撤销被告颁发给李路青的房屋所有权证，恢复原东台市房权证弶港农场字第××号房屋所有权证的请求均不予支持。依照《房屋登记办法》第三十三条，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（四）项之规定，判决驳回原告沈亚珍的诉讼请求，案件受理费50元，由原告沈亚珍负担。
上诉人沈亚珍、朱荣荣上诉称，案涉房屋有上诉人朱荣荣的共有份额，其原告主体资格适格；被上诉人东台市住建局为李路青、周加宏办理产权转移登记，两上诉人不知情、未到场、未签字，登记行为不合法；原审对朱荣荣的诉讼请求只在说理中认定其原告主体资格不适格，未单独进行裁定，程序违法。请求撤销原审判决，发回重审或依法改判。
被上诉人东台市住建局答辩称，上诉人朱荣荣不是原产权证的共有人，其原告主体资格不适格，依法应当驳回；原审第三人李路青、周加宏申请办理房屋所有权证提交的材料齐全，符合法定形式，被上诉人给其办理产权登记符合法律规定；原审判决程序合法，对相关问题的处理符合法律规定。请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人朱茂银未作书面陈述。
原审第三人李路青未作书面陈述。
原审第三人周加宏未作书面陈述。
当事人在一审审理期间提交的证据、依据，原审法院已随卷移送本院。本院对证据和事实的认定与原审法院一致。
本院另查明，在被上诉人东台市住建局的房屋所有权发证登记簿上，2008年12月26日李路青、朱茂银分别签领了登记面积为176.06平方米的xx号证、登记面积为261.28平方米的xx号证，两人签在同一张表上，位置相邻，李路青签字在前，朱茂银签字在后。
本院认为，根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条：“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼”的规定，本案中，由于原东弶农字第150725号房屋所有权证以及2000年9月换发的东台市房权证弶农场字第××号房屋所有权证登记的所有权人为原审第三人朱茂银，由于上述两证颁发期间，朱茂银与沈亚珍夫妻关系存续，故依法可认定沈亚珍为共同所有权人。由于上述两证没有上诉人朱荣荣的权利记载，故由2000年9月的东台市房权证弶农场字第××号房屋所有权证开始的转移登记发证行为与上诉人朱荣荣没有法律上的利害关系，其原告主体资格不适格，依法应驳回其起诉。原审法院对上诉人朱荣荣的起诉未单独裁定，但在判决说理中予以认定，故并未损害上诉人朱荣荣的诉讼权利。
在原审第三人朱茂银与周加宏签订的房屋买卖协议中，双方约定将案涉房屋西一套出售给周加宏，但对买卖房屋的面积并未明确，2009年11月10日，原审第三人周加宏申请对西一套房产申请发证时，朱茂银和周加宏又签订了一份房地产买卖契约，在该契约中明确买卖房屋的面积为：261.28平方米，而只在2008年12月的东台市房权证弶港农场字第××号房屋所有权证中有该房屋面积为261.28平方米的表述，结合被上诉人东台市住建局房屋所有权发证登记簿的记载，可以认定2008年12月的东台市房权证弶港农场字第××号房屋所有权证由原审第三人朱茂银签收。原审第三人李路青20**年12月25日申请对案涉东一套房产进行转移登记，原审第三人朱茂银、沈亚珍提供了身份证件，并且同日朱茂银对余下的西一套房产申请换证，可见原审第三人朱茂银对李路青申请发证是明知的。原审第三人朱茂银在李路青签领xx号证后，对余下的西一套房产签领了新证，可见2008年12月26日原审第三人朱茂银已经知道被上诉人东台市住建局向李路青颁发了xx茂银共同生活，原审第三人朱茂银知道该发证行为，视为上诉人沈亚珍亦应当知道该行为。根据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十一条第一款：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年”的规定，上诉人沈亚珍于2008年12月26日知道被上诉人东台市住建局颁发给原审第三人李路青涉案房屋所有权证，于2014年3月起诉要求确认该发证行为违法，已明显超过了两年的起诉期限，依法应裁定驳回其起诉。
由于房屋登记是应申请的行为，被诉的房屋所有权证被撤销，并不当然恢复原证，是否恢复要由权利人提出申请，并提供相关材料，由登记机关决定是否发证，人民法院无权直接判决恢复房屋所有权证，故原告起诉要求恢复东台市房权证弶港农场字第××号房屋所有权证不属行政审判权限范围。原审法院据此追加周加宏为本案第三人，并对被上诉人东台市住建局对周加宏颁发东台市房权证弶港农场字第××号房屋所有权证的行为进行审查不当。
本案依法应裁定驳回两原告的起诉，原审法院进行实体审理不当，鉴于原审法院判决驳回原告的诉讼请求，并未对当事人的权利义务产生实际影响，故可以维持。上诉人沈亚珍、朱荣荣上诉理由依据不足，本院不予采信。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人沈亚珍负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 红
审判员 沈俊林
审判员 王为华
二〇一五年四月二十三日
书记员 施 惠
李晖