上海市普陀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0107民初2290号
原告彭正谦，男，1957年10月10日出生，汉族，住上海市。
委托代理人顾杰、刘如元，上海仁宣律师事务所律师。
被告沈豪杰，男，1975年9月19日出生，汉族，户籍地址上海市浦东新区。
委托代理人管红霞、陈昱，上海朝闻律师事务所律师。
被告汪军，男，1978年6月17日出生，汉族，户籍地址上海市浦东新区。
第三人苏桦，女，1961年2月21日出生，汉族，住上海市。
原告彭正谦诉被告沈豪杰、汪军及第三人苏桦房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭正谦的委托代理人顾杰、被告沈豪杰的委托代理人陈昱、第三人苏桦到庭参加诉讼。被告汪军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭正谦诉称，原告原为系争上海市新村路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋产权人，自1988年起与母亲宋春林在此居住至今。2012年8月，有人上门称系争房屋已出售给被告沈豪杰，企图使用暴力强行要求原告搬离，遭宋春林拒绝，致强迁未遂。经查，2012年4月17日，原告向被告汪军出具出售系争房屋的公证委托书。同年6月25日，两被告签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称《房地产买卖合同》)，将系争房屋以人民币85万元(以下币种均为人民币)的价格出售给沈豪杰。同年8月13日，系争房屋产权登记至沈豪杰名下。2014年11月6日，沈豪杰将系争房屋抵押给第三人苏桦，债权数额95万元。原告为XXX残疾人，两被告恶意串通，且系争房屋转让价明显偏低，其行为损害了原告的利益，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、确认原告与被告沈豪杰签订的《房地产买卖合同》无效；2、系争房屋产权归原告所有，被告沈豪杰协助办理过户手续；3、本案受理费由被告负担。
被告沈豪杰辩称，2012年4月17日，原告向被告汪军出具出售系争房屋的公证委托书。同年5月、8月，原告两次精神诊断结论均是意识清晰、对答切题，故在办理房屋买卖委托公证时具有民事行为能力。原、被告约定的房屋成交价格通过了相关交易部门的审核，符合当时的市场价。双方签订《房地产买卖合同》后，沈豪杰按约付清全款，履行了合同付款义务。沈豪杰成为系争房屋产权人后，于2012年8月要求原告迁出，遭原告母亲拒绝，致原告至今未履行交房义务。由于两被告之间并无恶意串通的行为，故被告不同意原告的诉讼请求。
被告汪军未到庭答辩。
第三人苏桦述称，沈豪杰为系争房屋产权人，故第三人借款给沈豪杰，沈豪杰将系争房屋作为抵押，双方为此至房地产交易中心办理了抵押权登记手续。嗣后，沈豪杰仅归还了部分借款，余款至今未还，故第三人持《执行证书》向法院申请执行，现尚未执行完毕。直至原告就系争房屋买卖提起诉讼，第三人方知原告与沈豪杰间就系争房屋买卖存在纠纷。现第三人不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告彭正谦原为系争上海市新村路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(建筑面积58.22平方米)产权人。
2012年4月17日，上海市金山公证处出具(2012)沪金证字第1412号《委托书公证书》，证明彭正谦于2012年4月12日在上海市闸北区广中西路XXX弄XXX号XXX室向受托人汪军出具《委托书》，并在该《委托书》上签名、捺印，表示知悉委托的法律意义和后果。《委托书》主要内容为：委托人彭正谦因无法亲自办理坐落在上海市新村路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋的有关事宜，《上海市房地产权证》编号：【沪房地普字(2011)第022226号】。特自愿委托汪军为合法代理人，以委托人的名义办理如下事宜：一、代为签订所售房屋的房地产买卖转让合同；二、代为向房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；三、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；四、代为收取所售房屋的房价款，并代为收取下家的银行贷款；五、代为办理所售房屋的交付事宜及物业维修基金户名变更手续、结算物业管理费；六、(略);七、代为办理上述房屋为本人或第三人借款提供抵押、代为办理抵押登记的一切手续并领取相关文件，代为签订借款抵押合同办理相关公证手续；八、代为归还上述房地产中的银行及其他债权人的借款、办理抵押登记的注销手续，并领取相关文件；九、十、(略)；十一、代为领取产权证；十二、代为办理所售房屋的房产证遗失的补办手续；十三、(略)；十四、代为办理与上述事项有关的其他事宜。受托人在其权限范围内签署的相关文件，委托人均予以认可。委托期限：一年，自2012年4月20日起至2013年4月19日止。受托人无转委托权。
2012年6月25日，原告彭正谦作为卖售人(甲方)、被告汪军作为彭正谦的委托代理人、被告沈豪杰作为买受人(乙方)，就系争房屋签订《房地产买卖合同》，约定：转让价款为85万元；在2012年9月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。同年6月18日、8月2日、8月13日，沈豪杰分别支付定金5万元、首付款20万元、尾款60万元，共计85万元。汪军为此出具收条。同年8月13日，系争房屋产权登记至沈豪杰名下。
2014年11月3日，被告沈豪杰与第三人苏桦签订《房地产抵押借款合同》，沈豪杰向苏桦借款95万元，借期自2014年11月3日起至2015年5月2日止，系争房屋为抵押物。同年11月6日，上述二人就此办理了抵押权登记。同年11月12日，上海市东方公证处出具(2014)沪东证字第45268号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明：自上述《房地产抵押借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力。因沈豪杰未归还借款，经苏桦申请，该公证处于2015年8月3日又出具《执行证书》，载明：申请执行人苏桦可持本证书向上海市有管辖权的人民法院申请强制执行。同年8月14日，苏桦持《执行证书》向本院申请执行。
2015年11月6日，彭正谦将沈豪杰作为被告、苏桦作为第三人，向本院提起(2015)普民四(民)初字第2895号房屋买卖合同纠纷一案，诉讼请求与本案一致。该案审理中，经彭正谦申请，本院依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对其2012年4月办理房屋买卖委托公证时以及该案诉讼中的精神状态及民事行为能力状况进行鉴定。2016年8月5日，该鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见为：被鉴定人彭正谦患有酒精所致精神障碍；根据其提供的现有材料，无法评定2012年4月被鉴定人办理房屋买卖委托公证时的民事行为能力；在该案诉讼中可评定为具有完全民事行为能力。经质证，原、被告对该鉴定意见均无异议。2016年10月11日，原告彭正谦撤回对该案的起诉。
2017年1月16日，原告向本院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
审理中，原告称，因与案外人有借贷关系，为归还借款欲出售系争房屋，故委托汪军代为办理房屋出售事宜，但原告实际并未取得该借款。
本院认为，当事人在民事活动中应遵守诚实信用、善良守诺的原则。由于原告彭正谦未提供证据证明其在2012年4月办理房屋买卖委托公证时为无民事行为能力或限制行为能力，且经司法鉴定，彭正谦系具有完全民事行为的民事主体，故其具备与一般社会公众常识相符的认知水平，该认知能力应足以使其知晓出具售房公证委托书的后果并为此承担法律责任。在该公证委托生效期间，沈豪杰作为房屋的买受方，与出售方指定的受委托人汪军签订房屋买卖合同的行为符合法律规定。根据各方当事人的自述及各自提供的证据，经综合分析，尚无确凿证据证明两被告恶意串通，或明显违背房产交易惯例。关于原告诉称转让价偏低的问题，本院认为，考虑到房价基于市场因素的浮动性，以及该转让价在买卖双方交易时通过了税务部门的审核，并非畸低至明显损害出售方利益的程度，故本院对原告该诉称意见不予采纳。综上，原告要求确认其与沈豪杰签订的《房地产买卖合同》无效、系争房屋产权归其所有的诉讼请求，仅凭原告提供的现有证据，不足以证明其待证事实，本院对此不予支持。如原告认为买受方与受托人或受托人单方未严格按照委托手续的授权进行房产交易导致原告利益受损的，可在房屋买卖合同效力得到确认的前提下通过另案诉讼解决。被告汪军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对原告的诉请放弃全部答辩权利，不影响本院依法裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条和第三百九十六条之规定，判决如下：
对原告彭正谦全部诉讼请求均不予支持。
本案受理费人民币22800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 陶 虹
人民陪审员 钱春林
人民陪审员 蒋建萍
二〇一七年六月二十七日
书 记 员 汉 静
附：相关法律条文
附：（2017）沪0107民初2290号案引用的法律规定
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。