浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）温瑞商初字第4024号
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司瑞安市支行，住所地瑞安市安阳街道马鞍山路263号云海小区4幢。
负责人潘修武，系支行行长。
委托代理人（特别授权）赵爱宝、潘芙芳，浙江万松律师事务所律师。
被告缪万华。
被告万美英。
第三人张瑞东。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司瑞安市支行为与被告缪万华、万美英金融借款合同纠纷一案，于2015年9月30日向本院起诉，本院于同日以简易程序受理后，因故于同年11月16日依法转为普通程序。在审理中，根据原告申请，本院于2015年11月12日依法对登记在被告缪万华名下的坐落于瑞安市莘塍镇华表村瑞华大楼二单元302室房屋（产权证号莘塍镇字第00031171号，以下简称瑞华大厦302室）予以查封。根据案外人张瑞东申请，本院于2015年11月16日追加张瑞东为本案第三人参加诉讼。本院于2016年1月12日对该案公开开庭进行了审理，原告的委托代理人赵爱宝，被告缪万华、第三人张瑞东到庭参加诉讼，被告万美英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告起诉称：2011年7月29日，原告（原名为中国邮政储蓄银行有限责任公司浙江省温州市瑞安市支行）与被告缪万华、万美英签订一份编号为330381211071103706号《个人额度借款合同》。合同约定：1、甲方（即原告）向乙方（即被告缪万华、万美英）提供可以循环使用的借款额度人民币90万元；2、借款额度的有效期间为2011年7月29日至2016年7月29日；3、在额度有效期间和借款额度内，乙方可以根据需要逐笔申请借款，双方办理相应手续；4、当乙方未按时还清借款本金和利息时，自逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按逾期罚息利率和合同约定的结息方式计收罚息和复利等事项。同日，原告与被告缪万华签订了一份合同编号为330381311070609513《个人额度借款最高额抵押合同》。合同约定：1、为保障甲方（即原告）债权实现，乙方（即被告缪万华、万美英）愿意为其与原告所签订的编号为330381211071103706号《个人额度借款合同》项下所形成的债权提供最高额抵押担保；2、担保债权确定的期间为2011年7月29日至2016年7月29日；3、被告缪万华、万美英愿意提供金额为人民币180万元的最高额抵押担保；4、抵押物为坐落于瑞安市莘塍镇华表村瑞华大楼二单元602室（以下简称瑞华大厦602室）、莘塍镇华表村瑞华大楼8号（以下简称瑞华大楼8号）的房屋【房产证号：瑞安市房权证莘塍镇字第××号、00031170；土地使权证号：瑞国用（2010）第202-0334号、瑞国用（2010）第202-0324号】；5、所担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、债务人应向邮政银行瑞安支行支储的其他费用以及实现债权的费用等事项。
上述合同签订后，被告陆续向原告借款并且都能按约还本付息。2014年8月7日，被告缪万华、万美英又因生产经营需要向原告借款，双方签订一份《个人额度借款支用单》。根据该支用单约定：1、被告向原告借款90万元，借款期限12个月（从2014年8月8日至2015年8月8日），还款方式为按季付息，到期还本；2、贷款期内的年利率为7.8%，若逾期，则利率为其1.5倍即11.7%等内容。《个人额度借款支用单》签订后，原告即按约发放贷款。借款期限届满，被告缪万华、万美英未按时清偿本金90万元，且尚欠期内利息5639.35元。为此，原告诉至法院，请求判令：一、被告缪万华、万美英共同偿还原告借款本金90万元，并支付约定利息（截止2015年9月17日欠期内利息为5639.35元，逾期利息为11992.5元、复利75.14元。此后至履行完毕之日的逾期利息以本金90万元为基数，按年利率11.7%计收，复利以期内未还利息5639.35为基数，按年利率11.7%计收）；二、确认原告对登记在被告缪万华名下的、分别坐落于瑞安市莘塍镇华表村瑞华大楼二单元602室、莘塍镇华表村瑞华大楼8号的房屋【房产证号：瑞安市房权证莘塍镇字第××号、00031170；土地使权证号：瑞国用（2010）第202-0334号、瑞国用（2010）第202-0324号】的所有权及土地使用权的折价、拍买、变卖所得价款在180万元的范围内有优先受偿权；三、本案的诉讼费用由被告承担。
原告在本院指定的举证期限内提供了有关上述事实的借款合同、抵押合同、付款还款凭证、本案当事人的主体身份资格等证据。
被告缪万华答辩称：原告诉称属实。我准备将我现在居住的瑞华大厦302室转让，以偿还上述借款本息。
被告万美华未作答辩。
第三人张瑞东陈述称：被告向原告提供的上述借款的其中一间抵押物即瑞华大厦602室，实际在2007年6月份已经转让给我了，且该房屋一直由我居住使用至今。我认为，如果需要拍卖房屋，也应先拍卖被告现居住的瑞华大厦302室及瑞华大楼8号。另，现在被告也同意，将其居住的瑞华大厦302室在转让成交前，先办理抵押给原告。
第三人张瑞东在本院指定的举证期限内提供了房地产买卖协议书、用水情况查询清单、证人江某、张某甲、吴某、张某乙的证言等证据，以证明瑞华大厦602室房屋已转让的事实。
原告及第三人提供的上述证据，经当庭出示，质证方对原告提供的证据均无异议，本院认为上述证据符合证据的真实性、关联性、合法性，具有证明力，本院予以确认。对第三人提供的证据，原告对其证明力表示异议，被告缪万华对上述证据均无异议，本院认为，被告缪万华与第三人的陈述一致，且与第三人提供的证据能够相互印证，本院对双方就瑞华大厦602室房屋的买卖及该房屋现由第三人居住使用的事实，予以确认。
经审理本院认定的事实与原告诉称一致。
另查明，被告缪万华、万美英系夫妻关系。2007年6月13日，两被告与第三人张瑞东签订了一份《房地产买卖协议书》，约定：两被告将瑞华大厦602室房屋转让给第三人所有等内容。现该房屋由第三人居住使用。2011年8月1日，原、被告就涉案房产（即瑞华大厦602室、瑞华大楼8号）依法办理了抵押登记手续。
本院认为，原、被告签订的借款合同、抵押合同，系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告未按约偿还借款本息，依法承担违约责任。至于瑞华大厦602室的买卖关系及实际使用居住事实，鉴于该房屋已依法办理抵押登记手续，根据物权优先原则，原告对该房屋享有抵押权。第三人提出的实际执行意见，系不同法律关系，本案不予合并审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告缪万华、万美英于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司瑞安市支行借款本金90万元、期内利息为5639.35元、逾期利息（以本金90万元为基数，自2015年8月9日起按年利率11.7%计算至实际履行之日止）、复利（以期内利息5639.35元为基数，自2015年8月9日起按年利率11.7%计算至实际履行之日止），款交本院转付；
二、被告缪万华、万美英不履行本判决第一项债务的还款义务，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司瑞安市支行有权对登记在被告缪万华名下的分别坐落于瑞安市莘塍镇华表村瑞华大楼二单元602室、莘塍镇华表村瑞华大楼8号的房屋（房产证号：瑞安市房权证莘塍镇字第××号、00031170）折价或拍卖、变卖后所得款项优先受偿，但包括上述债务在内，被告缪万华对其签订的编号为330381311070609513《个人额度借款最高额抵押合同》项下所有债务优先受偿的最高抵押限额以180万元为限。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12977元，保全费4520元，合计17497元，由被告缪万华、万美英负担（限于本判决生效之日起三日内缴纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费12977元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 董学认
人民陪审员 吴建华
人民陪审员 周高钦
二〇一六年三月九日
书 记 员 赵依依