福建省福州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）榕民终字第2028号
上诉人（原审原告）瞿华珍，女，1985年10月15日出生，汉族，住福建省古田县。
委托代理人张宗良、林亨康，福建合立律师事务所律师。
上诉人（原审被告）福州嘉欣房地产开发有限公司，住所地福州市仓山区则徐大道埔尾路97号。
法定代表人王萍，执行董事。
委托代理人林建志，福建天长律师事务所律师。
上诉人瞿华珍因与上诉人福州嘉欣房地产开发有限公司（以下简称嘉欣公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福州市仓山区人民法院（2011）仓民初字第1713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审审理查明，2009年10月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定：“买受人购买的商品房为出卖人建设的位于仓山区盖山镇高湖村高坂路76号嘉欣庭苑第4#楼5层504单元，商品房用途为住宅，总价672019元。”第八条对商品房的交付条件与期限作了约定，其中第一款约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。”第二款约定：“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价万分之一元违约金。”第三款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、因市政配套而导致延误，包括停水、停电等情况造成无法正常施工的；配合政府的法规、规章、命令或市政建设以及政府举办的重大活动而引起的延误；供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施；导致施工暂停的气象原因（如暴雨、台风等）工期相应顺延。”第九条对出卖人逾期交房的违约责任作出约定，其内容为：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之五（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。”合同签订后，原告依约支付了购房款。2010年12月24日嘉欣庭苑工程通过竣工验收。2010年12月7日被告对嘉欣庭苑的建筑工程进行消防备案。2010年12月31日前，嘉欣庭苑的排水、用电、管道燃气、电信及有线电视通过了竣工验收。2010年12月24日，被告与福州市土地开发物业管理公司签订《嘉欣庭苑前期物业服务合同》，并将已建成的公共基础设施、设备、公共配套建筑和资料、图纸、合同等移交给物业公司管理。2011年5月18日福州市城乡规划局对嘉欣庭苑项目进行审核，同意通过规划条件核实，并向被告出具《建设项目规划核实情况意见书》，该意见书的最后一段备注：“3#－5#楼底层商店及连接体商店产权予以滞留。另，公共机动车停车辆应达总停车辆的50%以上。”同年6月29日，福州市城乡规划局向福州市房地产交易中心出具《关于解除嘉欣庭苑3#-5#楼底层商店及连接体商店产权限制的函》，主要内容为：“因小区东侧非机动车停车未建设，我局在规划竣工审核时将3#-5#楼底层商店及连接体商店产权予以滞留。现根据建设单位申请，经现场核实，小区东侧非机动车停车已建设，经研究同意解除3#-5#楼底层商店及连接体商店的产权限制。”2011年6月24日被告办理了竣工验收备案。2011年8月10日被告完成了嘉欣苑1#-5#楼及地下室房屋产权初始登记（总登）。2010年12月26日被告向原告发出入伙通知书，通知原告于2011年1月8日办理诉争房交接手续。原告以被告未能提供本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，不具备交房条件为由拒绝收房。之后，被告又多次书面通知原告交房。原告于2012年5月12日收房入住。嘉欣庭苑业主曾于2011年1月12日、15日、4月24向福州市信访局投诉嘉欣庭苑不具备交房条件，要求相关部门督促整改。福州市信访局要求福州市工商行政管理局和福州市城乡建设委员会予以回复。福州市工商行政管理局回复：“经了解，嘉欣庭苑项目的景观建设部分，由于春节来临，施工进度有所拖延，嘉欣公司陈述预计将在春节后两个月按照售楼时广告宣传的内容完成。”福州市城乡建设委员会回复：“嘉欣庭苑小区的景观配套设施整改问题，目前还剩滑滑梯未安装；小区路面的排水井设置、数量问题已在整改；小区东面的市政规划路，目前未建设；绿化已督促开发商按合同约定整改。”2013年6月25日，原审法院到嘉欣庭苑小区进行现场勘查，被告并未按福州市城乡规划局的规划设计要求，建设完成用于停车泊车使用的地上室外机动车位数15辆。
原审法院认为，本案争议焦点为：1、截止至2010年12月31日诉争房是否符合合同第八条第一款约定的交付条件？2、本案诉争房不具备交付条件，是否适用合同第八条第二款约定承担违约责任？原审法院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第一款约定，嘉欣庭苑小区建设工程，包括内部道路、绿化和管理等公共配套建筑、基础设施等在内的建设项目应当在2010年12月31日前按规划设计要求建设完成。但从福州市工商行政管理局和福州市城乡建设委员会针对嘉欣庭苑业主的投诉件进行回复的内容可以证实截止至2011年1月嘉欣庭苑小区的绿化未按规划设计要求建设完成；从福州市城乡规划局出具的《建设项目规划核实情况意见书》及《关于解除嘉欣庭苑3#-5#楼底层商店及连接体商店产权限制的函》的内容可以证实，截止2011年5月18日小区东侧非机动车停车位尚未按规划设计要求建设完成；且至2013年6月25日原审法院到嘉欣庭苑小区进行现场勘查时，小区地上室外机动车位数还未按规划设计要求建设完成用于停车泊车使用的车位数15辆。因此，应当认定至2010年12月31日诉争房不符合合同第八条第一款约定的交付条件。对原告提出的嘉欣公司违反约定逾期交房的主张应当予以支持。对逾期交房违约金的标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价万分之一元违约金”，原告主张该约定明显低于嘉欣公司因违约造成买受人的实际损失，要求按合同约定逾期交房违约金日万分之五计算逾期交房违约金。被告则认为原告诉请的日万分之五逾期交房违约金，明显高于因被告违约所造成的损失。原审法院认为，违约金的主要功能是补偿守约方因此受到的损失，因此原告的损失可以参考当地同类房屋的同期租金收入，并参照现在逾期交房违约金的一般计算标准与上述情况相比，原告与嘉欣公司在合同中约定的违约金较之明显要低，但如按已付款日万分之五计算，则又明显比原告合理损失要高，故违约金宜调整为原告已付款的日万分之一，即被告应赔偿原告违约金33399.34元（672019元×497天×1／10000）。本案合同第八条第一款第三项约定：“小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。”而现被告又未能举证证明嘉欣庭苑小区的绿化及地上室外机动车位数已按福州市城乡规划局的规划设计要求建设完成，故原告诉请被告按合同第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同，理由正当，应当予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告福州嘉欣房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告瞿华珍逾期交房违约金33399.34元；二、被告福州嘉欣房地产开发有限公司按《商品房买卖合同》第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同；三、驳回原告瞿华珍的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1070元，财产保全费222元，合计1292元，由被告福州嘉欣房地产开发有限公司负担。被告应于本判决生效之日起七日内向原审法院缴纳。
一审宣判后，原审原告瞿华珍、原审被告福州嘉欣房地产开发有限公司均不服，向本院提起上诉。
瞿华珍上诉称：一、一审法院仅判决嘉欣公司按照《商品房买卖合同》第八条第一款第三项之约定内容继续履行合同，而未对履行义务的具体事项进行判决，属漏判，应予补判。二、一审判决依据《商品房买卖合同》第八条“交付条件与期限”第二款第二项的约定确定嘉欣公司逾期交房违约责任，是错误的，该条款的约定违反了法律禁止性规定，属无效的格式条款，不具有法律效力，依法不能适用。三、一审法院认定上诉人主张《商品房买卖合同》第八条第二款约定的违约金明显低于嘉欣公司因违约造成买受人的实际损失，要求按合同约定逾期交房违约金日万分之五计算逾期交房违约金，与事实不符。本案上诉人是依据《商品房买卖合同》第九条第一款的约定要求嘉欣公司承担逾期交房的违约责任的，而非基于该合同的第八条第二款的约定要求嘉欣公司承担逾期交房的违约责任。四、一审法院认定“违约金的主要功能是补偿守约方因此受到的损失，因此原告的损失可以参考当地同类房屋的同期租金收入，并参照现在逾期交房违约金的一般计算标准与上述情况相比，原告与嘉欣公司在合同中约定的违约金较之明显要低，但如按已付款日万分之五计算，则又明显比原告合理损失要高，故违约金宜调整为原告已付款的日万分之一。”该认定是错误的，与事实和法律严重不符。五、根据合同第九条约定，本案逾期交房违约金应按上诉人已支付购房款的日万分之五计取，嘉欣公司应向上诉人支付违约金166996.72元（672019元×0.05%×497天）。请求二审法院依法撤销一审判决，改判：1、嘉欣公司向上诉人支付逾期交房违约金166996.72元；2、嘉欣公司按《商品房买卖合同》第八条第一款第三项之约定内容继续履行，即应履行以下义务：（1）建设完成小区机动车车位数120个、公共机动车停泊车位数量应达总停车数的50%，（2）地下车库机动车出入口上方应建木质景观花架，（3）小区内部道路应铺块料面层，（4）重新建设小区西侧围墙，（5）其他公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成；3、本案一、二审诉讼费由嘉欣公司承担。
嘉欣公司答辩称：一、讼争小区的绿化及地面停车位已按规划设计建设完成并通过福州市城乡规划局的规划条件核实，不存在须继续履行之说。上诉人所称的木质景观花架、道路铺砖、围墙等问题不是合同第八条第一款第三项约定的内容，涉及的是广告宣传效果图内容及质量保修问题，与本案纠纷无关，上诉人要求嘉欣公司履行上述义务无合同及法律依据。二、《合同》第八条第二款不是格式条款，且系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。三、嘉欣公司不存在逾期交房行为，系上诉人接到交房通知后拒不接收房屋造成逾期交房的，上诉人要求嘉欣公司按合同第九条约定的日万分之五承担逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，不能成立。四、即便嘉欣公司违约且合同第八条第二款无效，上诉人要求嘉欣公司按日万分之五承担逾期交房违约金过高，一审判决调整为日万分之一是正确的。综上，上诉人的上诉请求缺乏依据，依法应当予以驳回。
嘉欣公司上诉称：一、原审判决认定嘉欣公司未能举证证明至今小区的绿化及地上室外机动车停车位数已按规划设计的要求建设完成，明显与事实不符。1、嘉欣公司一审提供的福州市勘测院出具的《福州市建设工程规划竣工测量报告》充分证明了小区绿化、地面机动车位至少已在2011年2月按规划设计要求建设完成。瞿华珍对该证据的真实性表示无异议，原审判决也予以确认，但在查明事实部分未予以认定，相反，原审判决认定嘉欣公司未能举证证明小区绿化及地上室外机动车停车位数已按规划设计的要求建设完成，明显属认定事实错误。2、嘉欣公司一审提供的福州市城乡规划局于2011年5月18日出具的《建设项目规划核实情况意见书》充分证明了小区绿化、地面机动车位数至少已在2011年5月之前按规划设计要求建设完成并通过规划局的规划条件核实。3、一审法院的现场勘查只能证明2013年6月25日的小区地面车位现状，不能证明2011年嘉欣公司通知交房时地面机动车位数未建设完成，至多只能说明地面机动车位建成并交付使用后用途被改变，但这与嘉欣公司无关。4、原审判决并未查明并指出哪一部分绿化内容嘉欣公司未按规划设计要求建设完成，显属认定事实不清，并导致判决结果不具有可执行性。二、原审判决认定嘉欣公司承担逾期交房违约责任的逾期时间为497天（从2011年1月1日至2012年5月12日瞿华珍实际交房日），明显错误。1、即便嘉欣公司所建的商品房在合同约定的交房期限内未达到合同约定的交付条件，但本案证据充分证明了在2011年8月15日嘉欣公司第三次书面通知瞿华珍交房时，嘉欣公司所建的商品房已完全符合合同约定和法律规定的条件，瞿华珍无权拒绝收房。因此，原审判决认定嘉欣公司承担逾期交房违约责任的逾期期限至瞿华珍2012年5月12日实际交房日止，明显错误。2、根据双方在签订合同时选择的《合同》第八条第二款的约定，即便嘉欣公司2010年12月26日通知瞿华珍交房时，部分绿化和位于小区店面外市政规划路面上已建设的小区东侧非机动车停车位不符合要求，至多只能说明嘉欣公司所建设的小区公共配套设施存在部分小瑕疵，但不影响瞿华珍对房屋的正常居住使用和房屋的质量，不存在国家强制性的不能交房的情形，瞿华珍也应当接收房屋，即便因约定的违约金过低，也只能根据交付房屋存在的瑕疵给瞿华珍造成的实际经济损失而作出适当调整，与实际交房时间、违约天数无关。3嘉欣公司提供的证据充分证明了嘉欣公司2010年12月26日通知瞿华珍交房时，讼争商品房所在嘉欣庭苑已经通过《竣工验收合格》和《消防备案》，并具备《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，小区的水、电、路、绿化、公共机动车位等公共配套建筑和基础设施均已建设完成并移交前期物业公司管理，因此，根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《消防法》和合同第八条的规定，讼争商品房已具备交房条件，即嘉欣公司不存在逾期交房违约行为。请求二审法院撤销一审判决，改判驳回瞿华珍对嘉欣公司的原审诉讼请求。
瞿华珍答辩称：一、本案小区的绿化及地上室外机动车停车位数至今未按规划设计的要求建设完成，故一审认定是正确的。1、根据福州市中级人民法院（2014）××民终字第××号《民事判决书》认定的以下事实，可以证实本案小区的绿化及地上室外机动车停车位数至今未按规划设计的要求建设完成。2、福州市勘察院出具的《福州市建设工程规划竣工测量报告》记载的关于小区绿化、地面机动车位、非机动车停车位数的内容不具有真实性，不能作为小区绿化、地面机动车位至少已在2011年2月按规划设计要求建设完成的定案依据。3、嘉欣房地产公司无相反证据证明其已按福州市城乡规划局的规划设计要求建设完成公共配套建筑和基础设施，应承担举证不能的责任，故一审判决嘉欣房地产公司应按合同第八条第一款第三项约定的内容继续履行合同，有事实和法律依据。二、一审认定嘉欣公司支付逾期交房违约金至嘉欣公司实际交房之日止，事实清楚，适用法律正确。1、虽然嘉欣公司多次通知交房，但是鉴于嘉欣公司通知交房时嘉欣庭苑小区的地上室机动车车位数、绿化及其他其他部分公共配套建筑和基础设施仍未按福州市城乡规划局的规划设计要求建设完成，且至今未完成，不符合合同约定的交房条件，根据《商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金应计算至嘉欣公司实际交房之日止，因此，一审法院认定嘉欣公司应向答辩人支付逾期交付违约金至嘉欣公司实际交房之日，与事实相符。2、嘉欣公司提供的《房屋建筑工程竣工验收报告》、《工程竣工验收消防备案单》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》等证据不能作为讼争房屋已按规划设计要求建设完成并符合合同第八条第一款约定的交付条件的定案依据。请求二审法院依法驳回嘉欣公司的全部上诉请求。
二审诉讼中，瞿华珍提供证据：证据1、福州市中级人民法院（2014）××民终字第××号《民事判决书》，证明1、本案小区的绿化及地上室外机动车停车位数至今未按规划设计的要求建设完成，不符合《合同》第八条第一款第三项约定的交房条件；2、本案《商品房买卖合同》第八条第二款第二项系无效的格式条款。证据2、福建省宁德市中级人民法院（2014）××民终字第××号《民事判决书》，证明审判实践认为：《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金为日万分之五，依据经验法则并不过高，对合同约定应予支持。嘉欣公司认为上述证据不属于新证据，不予质证。本院认为，瞿华珍提供的证据1系本院作出的生效判决，本院对该证据的真实性予以确认，对于其证明对象将综合评定；瞿华珍提供的证据2系其他法院作出的生效判决，并不具备普遍约束力，故本院对于该证据不予采纳。
当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据双方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院依法确认一审认定事实属实。
本院认为，瞿华珍与嘉欣公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当依约履行。根据合同约定，嘉欣公司应于2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付买受人使用。嘉欣公司主张小区绿化、地面机动车位已在2011年2月按规划设计要求建设完成，并提供了福州市勘测院于2011年2月出具的《福州市建设工程规划竣工测量报告》予以证明，该《报告》记载车位已经按照规划设计全部建设完成，但该情况与福州市城乡规划局于2011年5月18日的《建设项目规划核实情况意见书》及2011年6月29日《关于解除嘉欣庭苑3#-5#楼底层商店及连接体商店产权限制的函》上记载的2011年5月小区东侧非机动车停车位尚未按规划设计要求建设完成的情况相互矛盾，故福州市勘测院于2011年2月出具的《福州市建设工程规划竣工测量报告》不能作为本案定案的依据，嘉欣公司关于小区绿化、地面机动车位已在2011年2月按规划设计要求建设完成的主张本院不予采信。讼争合同明确约定，嘉欣庭苑小区内部道路、绿化和管理等公共配套建筑、基础设施应当在2010年12月31日前按规划设计要求建设完成。2013年6月25日原审法院到嘉欣庭苑小区进行现场勘查，但根据现场勘验笔录记载，5#楼西北侧原设计的8个停车位虽已建成，但却被用于安放两套石桌、石凳，5#楼南侧原设计4个停车位，现只建3个，且嘉欣公司在该3个停车位上安放了“手”造型的石雕塑，上述车位无法停车。虽然嘉欣公司对于原审法院的现场勘验笔录持有异议，认为根据现场勘验笔录，5#楼南侧原设计3个停车位应为4个，停车位系由物业公司或业主对地面停车位进行改造，但其并未提出足以反驳的相反证据，也不能举证证明停车位系由他人改造，故对于原审法院的勘验笔录的证明力本院予以确认。原审法院认定2013年6月25日小区地上室外机动停车位数还未按规划设计要求建设完成，故诉争房直至2013年6月25日还不符合合同第八条第一款约定的交付条件正确，对瞿华珍提出的嘉欣公司违反约定逾期交房的主张应当予以支持。瞿华珍已于2012年5月12日接收讼争房屋，其接收房屋后无权再要求赔付逾期交房违约金，鉴此，嘉欣公司应承担逾期交房违约责任至瞿华珍入住之日即2012年5月12日止。
瞿华珍与嘉欣公司签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制的示范合同文本，不属于嘉欣公司单方制作的格式合同，故瞿华珍认为涉案合同第八条、第九条系格式条款涉案合同系格式合同的主张，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》第八条第二款的约定，如果在合同约定的交房期限内商品房未达到合同约定的交付条件的，双方同意按第八条第二款第2项约定的方式即“买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）总房价的万分之一元计算违约金”处理，而非选择按第八条第二款第1项约定的方式即“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”处理。因此，双方约定已经排除了合同第九条违约责任的适用，瞿华珍诉请要求嘉欣公司按《商品房买卖合同》第九条的约定按照日万分之五支付逾期交房违约金缺乏依据，原审法院不予支持是正确的。本院认为，在嘉欣公司应承担违约责任的情况下，虽然双方在合同中对违约金的计算标准进行了约定，但瞿华珍主张约定的违约金过低要求调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”和第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，考虑当地同类房屋的同期租金收入，并结合本地区实际经济状况以及相类似案件的处理情况，原审法院以日万分之一标准确定违约金并无不当。瞿华珍提出，其实际损失不仅仅是租金损失，还有资金利息、装修成本增加损失及牵涉逾期交房事宜所耗费的人力、物力、财力损失的问题。本院认为，违约金的主要功能是补偿守约方因此受到的损失，资金利息是被上诉人在银行按揭贷款所必然要发生的，与上诉人交房是否逾期无直接联系，不属于逾期交房的损失，瞿华珍也没有举证证明装修成本增加损失及交涉逾期交房事宜所耗费的人力、财力、物力损失的具体金额，故瞿华珍的要求将计算逾期交房违约金的标准提高到日万分之五的主张不能成立，本院不予支持。
瞿华珍要求嘉欣公司履行下列义务：（1）建设完成小区机动车车位数120个、公共机动车停泊车位数量应达总停车数的50%，（2）地下车库机动车出入口上方应建木质景观花架，（3）小区内部道路应铺块料面层，（4）重新建设小区西侧围墙，（5）其他公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，并认为这是涉案合同第八条第一款第三项的内容，但根据涉案合同约定，小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，瞿华珍所称的木质景观花架、道路块料面层、小区西侧围墙等问题并非合同第八条第一款第三项约定的内容，涉及的是广告宣传效果图内容及质量保修问题，仅是要约邀请，并非商品房买卖合同的内容，故瞿华珍要求嘉欣公司履行对木质景观花架、道路块料面层、小区西侧围墙的建设义务的诉请，缺乏法律规定和合同约定，原审法院不予支持是正确的。关于车位及其他公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成，已涵盖于涉案合同第八条第一款第三项之中，原审判决并无不当。
综上，原审判决认定嘉欣公司按照讼争合同约定继续履行交房义务并承担逾期交房违约金的事实清楚，判决得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉人瞿华珍、福州嘉欣房地产开发有限公司的上诉，维持原判。
本案一审案件受理费按照原审判决执行，二审案件受理费1070元，由上诉人瞿华珍负担535元，由上诉人福州嘉欣房地产开发有限公司负担535元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴一萍
代理审判员 黄 锋
代理审判员 赵雪莹
二〇一五年八月二十八日
书 记 员 王 惠