天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初2994号原告：王建华，男，1961年3月9日出生，汉族，天津市工艺美术职业学院职工，户籍地天津市南开区，现住天津市北辰区。委托诉讼代理人：张成队，天津兆耀律师事务所律师。被告：李博佳，男，1989年10月5日出生，汉族，天津市铭锋泰和房屋咨询有限公司员工，住天津市河北区。委托诉讼代理人：韦利民（单位推荐），男，1957年11月26日出生，汉族，天津市铭锋泰和房屋咨询有限公司法务，住天津市红桥区。原告王建华与被告李博佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王建华及其委托诉讼代理人张成队、被告李博佳的委托诉讼代理人韦利民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王建华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告之间订立的关于天津市北辰区普兴里5-3-501-2号房屋的《房屋买卖（置换）合同》；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月27日经中介天津市河北区亲缘房屋信息咨询中心介绍，订立《房屋买卖（置换）合同》，合同约定房价62万元，定金2万元，被告承担房屋买卖交易税费等所有费用，并由被告负责于2016年7月10日前办理手续。原告对此给予善意帮助及配合。现房屋手续仍未办理。又因天津市限购政策出台，双方买卖合同已无法完成，故请求判如所请。李博佳辩称，不同意原告诉讼请求，要求驳回原告诉请。被告名下没有三套房屋，不属限购范围；原告现出售房屋为公产房，不属于限购范围之列；双方买卖的是承租权，不是房屋所有权。本院经审理认定事实如下：原、被告系房屋买卖合同关系。2016年4月27日，甲方王建华（售房人）与乙方李博佳（购房人）签订《房屋买卖(置换)合同》。合同约定，王建华将坐落于河北区普兴里5-3-501-2号房屋出售给李博佳。该房屋所有权人为王建华，房屋性质为铁路产，建筑/计租面积为43.2平方米，实际成交价格62万元，该房屋产权或租赁权过户的相关费用由乙方李博佳承担。乙方于2016年4月27日交付2万元给甲方作为定金，该定金将在双方办理该房屋相关交易手续同时自动转为部分房款。第四条、3、乙方李博佳承诺于2016年7月10日前办理该房屋手续，双方友好协商，积极配合办理该房屋手续。第六条、违约责任中第1条，甲方需保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。第5条，如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，均视为违约。如乙方违约，乙方交于甲方的该房屋定金（本合同第四条约定）作为违约金赔偿于甲方；如甲方违约，甲方收到乙方的该房屋定金，双倍返还于乙方；实际损失超过违约金总额的责任方应据实赔偿。第八条、约定其他事宜，甲方王建华净落房款62万元整，甲方王建华配合乙方李博佳办理该房屋私产产权，一切费用由乙方承担。甲乙双方友好协商以委托公证方式办理该房屋手续。甲方承诺屋内附属设施不欠费。该合同由原、被告签字确认。2016年4月27日，王建华收到李博佳给付的定金2万元。被告并未按照房屋买卖合同第四条约定的2016年7月10日前办理该房屋相关手续，也未按照该合同第八条约定通过委托公证方式办理该房屋手续。再查，坐落于天津市北辰区普兴里5号楼1-6门号3门、计租面积43.2平方米的房屋系单位产，原告王建华与案外人北京铁路局天津建筑段于2016年5月签订了《天津市公有住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”），出租人（甲方）登记为北京铁路局天津建筑段，承租人（乙方）登记为王建华，房屋编号为：053dj0155030171a8，租赁期限为2015年4月1日至2025年3月31日止，每月租金为86.5元。租赁合同第四条、双方的权利和义务（六）约定，乙方需要转租、转让住房使用权的，应当符合国家和本市有关规定，并向甲方提出书面申请，征得甲方同意。租赁合同第五条、违约责任（五）未经甲方同意，乙方擅自改变住房用途、转租或者转让住房的，甲方有权解除租赁合同并收回房屋。甲方处加盖北京铁路局天津建筑段公有住房租赁合同专用章，打印时间为2016年5月4日，乙方处加盖王建华名章，签字时间为2016年5月5日。又查，根据原告提供的天津市国土资源和房屋管理局不动产登记簿查询证明显示，截止2017年5月9日，被告李博佳名下登记有三套天津市河北区不动产权信息，分别为河北区蓬莱新里2-9-301-303号、河北区宇萃里73-305-307号及河北区华屏里2-208-210号房屋。根据本院于2017年7月12日前往天津市区不动产登记事务中心河北部核实结果表明，现上述三套房产所有权人仍登记为被告李博佳，但除李博佳名下的河北区蓬莱新里2-9-301-303号以外，另外两套房产已于6月售出，虽显示仍登记在李博佳名下，但现仍处于办理过户过程中。另查，被告李博佳系天津市户籍居民，系成年单身，至今未婚。对于有证据证实且当事人没有争议的上述事实，本院予以确认。关于当事人有争议的事实，本院根据双方证据和质证意见作出如下认定：关于被告提出，根据原、被告间的《房屋买卖（置换）协议》中双方买卖的系房屋承租权一节，双方已在该合同第八条约定，甲方王建华配合乙方李博佳办理该房屋私产产权，故对被告所提质证意见，本院依法不予采信。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖（置换）合同、天津市公有住房租赁合同》、不动产登记簿查询证明等证据所证实。本院认为，原、被告于2016年4月27日签订的房屋买卖（置换）合同系双方真实意思表示，依法成立，对双方具有法律约束力，当事人应依约履行各自义务。本案的争议焦点为房屋买卖合同是否应当予以解除。庭审中，原告提出因被告未依约履行合同义务已构成违约。另，根据天津市于2017年4月1日起实施的《天津市人民政府办公厅关于进一步深化我市房地产市场调控工作的实施意见》（津政办发[2017]48号），规定对在本市拥有二套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的成年单身（包括未婚和离异）人士，要求暂停在本市再次购买二手住房。被告李博佳系天津市河北区蓬莱新里2-9-301-303号房屋的所有权人，虽然其名下的其他两套房屋正在过户中，但被告李博佳系天津籍单身未婚人士，故其按照政策已不具备再次购买涉案房屋资格。故该合同现已不具备履行条件，无法实现合同目的，应予解除。根据相关法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，已不能实现合同目的，应当结合案件实际情况确定是否解除。结合本案实际，原、被告的以上情形应认定为因限购政策导致的“不可归责于当事人双方的事由”，此系导致合同根本无法履行的直接原因、合同目的现已无法实现，故原、被告于2016年4月27日签订的《房屋买卖（置换）合同》依法应予解除，对于原告的此项诉讼请求，本院依法予以支持。庭审中，本院已就此向被告进行释明，被告坚持要求继续履行合同，本院不予支持，对于合同解除后的损失，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告王建华与被告李博佳于2016年4月27日签订的、合同编号为0002188号《房屋买卖（置换）合同》于本判决生效之日起解除；案件受理费40元，由被告李博佳负担。（此款被告于本判决书生效后五日内交至本院）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 婧二〇一七年七月十三日书记员 裴忠静附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。