广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终5752号上诉人（原审被告）：陈丽艳，女，1976年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：邓小滨，广东奥纪律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泳顺，广东奥纪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州宏城广场房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路212、214、216、218、220号。法定代表人：庄天助，该公司董事长。委托诉讼代理人：李庆辉，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄施韵，广东实德律师事务所律师。上诉人陈丽艳因与被上诉人广州宏城广场房地产开发有限公司（以下简称宏城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初6757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈丽艳上诉请求：撤销一审判决，改判驳回宏城公司一审全部诉请。事实理由如下：一、陈丽艳有权解除合同，其所发出的解约函件合法有效。一方面，陈丽艳已经提交相应证据证明2015年11月5日提出解除合同；另一方面，宏城公司也已于2015年11月25日回函收悉陈丽艳提出解除合同的函件。双方函件均真实有效，且陈丽艳对于提前解除合同的违约责任已经有了充分的认识和准备，因此函件应当发生法律效力。另外，一审法院认可了宏城公司的单方解除合同的函件，认定宏城公司提出解约合法有效，却认定陈丽艳提出解除合同不发生法律效力，违背了《中华人民共和国合同法》的公平原则。二、一审法院认定“但陈丽艳在收到上述通知后仍未接收场地、进行装修及对外营业，构成违约。再次，基于陈丽艳违约在先……”。据此，本案争议焦点应该是陈丽艳的违约责任及违约金，并非租金。然而，一审法院却判决陈丽艳支付租金，两者前后矛盾，且缺乏法律依据。三、法院应当追究宏城公司放任商铺空置的责任。陈丽艳已于2015年11月提出解约，且在2016年3月商场开张后一直没有接收场地。宏城公司应当清楚认知陈丽艳将不再履行租赁合同，宏城公司应立即采取救济措施防止损失扩大以及追究陈丽艳的违约责任。但时隔半年，宏城公司才发函解除合同。法院对宏城公司放任商铺空置的责任只字不提，并以宏城公司提出解约的时间截点作为租金的止算日，显失公平。四、虽然陈丽艳未就保证金提出反诉，但法院不应忽视陈丽艳已经交纳保证金的事实以及宏城公司以没收保证金实现追究陈丽艳违约责任的事实，对租赁保证金完全不作处理。五、陈丽艳享有合同解除权。（一）双方签订的租赁合同是格式合同，租赁合同附表四特殊条款5.01、5.02关于履行期限的约定应认定为无效，据此，可视为对履行期限没有约定。因在没有约定履行期限的情况下，宏城公司迟迟不交付商铺开业，影响了陈丽艳使用商铺，无法实现租赁合同的目的，所以陈丽艳有权解除合同。（二）陈丽艳首次提出解除合同的时间是2015年8月25日。此时，陈丽艳不存在违约行为，而2015年11月5日的发函是对前述解除合同的强调及重复。（三）退一步而言，即使陈丽艳存在违约行为，也有权解除合同，陈丽艳有权通过解除合同的方式以承担违约责任换取其他违约责任的免除。（四）陈丽艳解除合同并没有对宏城公司造成重大的经济损失，宏城公司完全可以在收到陈丽艳解除合同通知后及时采取止损措施，并有充分时间进行招商，将商铺另行出租。因此，赋予陈丽艳解除合同的权利，可以实现双方合同利益最大化。六、陈丽艳2015年11月5日的发函不是申请解除合同，而是明确的解除合同的意思表示，不应仅限于文件的格式、标题、内容甚至字眼，应根据发函的背景、前提等因素来综合认定。（一）双方法律素养和信息不对称的情况下，陈丽艳使用“申请”的措辞不应该影响解除合同的真实意思表示。(二)在双方达成解除合同的基本共识的情况下，使用申请这个字眼，符合基本的商业礼仪，不影响解除合同的意思表示。（三）使用申请这个字眼有一个重要原因是因为宏城公司的诱导。（四）使用申请这个字眼行使解除合同之实，也符合商业惯例。被上诉人宏城公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确；请求法院驳回上诉，维持原判。一、陈丽艳作为违约方，无权依据《中华人民共和国合同法》法定解除权的规定，单方主张解除本案租赁合同。双方租赁合同4.03（a）、附件四特殊条款5.01，载明陈丽艳在签订合同时已经知悉并确认涉案天环广场项目属于在建项目，陈丽艳同意并承诺不得因施工建设尚未完成拒绝履行合同条款或单方解除合同；宏城公司有权选择合适的时间开业。本案中，也正是因为签订合同时，商场仍未能确定何时开业，故租金低于同期同档次同地段的租金。陈丽艳认为合同条款无效，但并未针对这两个条款无效作出相应回应。双方租赁合同条款公平合理，不应被认为无效，双方均应依约享有权利、履行义务。陈丽艳现仅以商场未开业为由主张解除合同的相关函件具有法律效力、双方合同解除，缺乏事实和法律依据。二、陈丽艳一直没有办理收铺手续也没有开业经营，依照双方租赁合同的相关约定，其行为已经构成违约，无权单方要求解除租赁合同。陈丽艳应依照约定的租金标准计付占用商铺期间的租金及滞纳金。宏城公司已于2015年9月14日发出《出租人通知书》，通知陈丽艳于2015年12月1日办理商铺交付手续，但陈丽艳一直拖延未办理，根据租赁合同4.03（a）的约定，应视为商铺已合格交付给陈丽艳。退一步而言，如果在租赁合同的履行过程中，承租人均可以随意的不按照合同约定按时接收商铺，并让出租人承担不利后果，是极其不公平合理的，也严重损害了正常的市场经济秩序，不应助长承租人的该种违约行为。三、陈丽艳不但不承担违约行为的后果，还指责宏城公司放任商铺空置，属于不诚信行为。根据合同约定，应视为宏城公司已经将合格的商铺交付给陈丽艳。不办理商铺接收手续、不开业经营的决定权仅在陈丽艳一方，放任租金损失的选择权也在陈丽艳一方。本案中，涉案商铺不应理解为空置，而是陈丽艳已实际接收商铺一直不开业经营。这种行为既损害了陈丽艳自己的权益，也影响了宏城公司天环广场项目整体的正常营业的秩序。四、陈丽艳的上诉主张为何使用所谓“申请”解除合同的字眼，实则是避重就轻。本案关键是陈丽艳是否享有单方解除合同的权利，而不在于解除合同的措辞是申请还是通知。如前文所述，陈丽艳构成根本违约，其不享有法定的单方解除合同的权利。因此，只要宏城公司没有书面同意陈丽艳解除合同的申请，双方租赁合同就应当一直履行。五、租赁保证金由于双方均未提出请求，一审法院不处理是正确的。如果陈丽艳要求处理租赁保证金，应当另案起诉。一审法院经审理查明：宏城公司是广州市天河区天河路212号214号216号218号220号房地产（天环广场）的登记权属人，该房地产建筑面积112035.16平方米。关于宏城广场综合改造工程（天环广场）的《竣工验收备案表》载明：上述工程用途大型购物中心，开工时间2012年2月24日，竣工验收日期2015年1月22日，备案时间2015年3月5日。2014年1月，宏城公司（出租人）与陈艳丽（承租人，通讯地址为广东省深圳市南山区侨香路4060号香年广场C座903）签订《关于广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下一层B140号商铺之租赁协议》，约定（1.01）出租人同意向承租人出租（且承租人同意向出租人承租）位于广州市天河区天河路宏城广场项目之商场（商场名称以出租方最终确定为准）（“本商场”）地下一层B140号商铺内的列于本租赁协议附表二第1部分的物业（“承租单元”，简称涉案商铺）。（4.02）在本商场工程竣工后及出租人已从施工单位处实际接收己竣工的本商场后，出租人可在其认为合适的时间按照本租赁协议附表六的格式和内容向承租人签发《出租人通知书》，确定承租单元的正式商铺编号及交付日。出租人应在《出租人通知书》中指定的交付日前至少14天向承租人发出《出租人通知书》。在承租人签署本合同及按本合同规定付清其应缴付的全部费用的前提下，出租人应于交付日向承租人交付承租单元。承租人须于交付日到本商场物业服务企业（下称“物业服务企业”）办公室办理承租单元的交付手续并按本合同规定支付所有相关款项。出租人根据本租赁协议附件一所列“出租人提供标准”及以“毛坯”状态向承租人交付承租单元，且出租人和承租人须在交付时签署出租人拟制的交付文件（“交付文件”）。双方按前述要求签署交付文件后，视为出租人已履行将承租单元合格地交付给承租人的义务。（4.03）承租人延迟办理交付手续：(a)若承租人未于交付日前往物业服务企业办理承租单元的交付手续，则承租单元仍将被视为已于交付日合格地交付予承租人。出租人有权要求承租人支付自交付日起承租人须向出租人支付的租金、须向物业服务企业支付的管理及空调费、推广费、其它费用及本合同规定的滞纳金（如有）。(b)若承租人直至交付日起计的第30天仍未前往物业服务企业实际办理交付手续，则出租人有权提前终止本合同，并没收全部保证金，并有权（包括但不限于根据本租赁协议第19.04条的规定）向承租人追索出租人因承租人的该等行为所遭受的一切损失。(c)若承租人未能在交付日当日妥当签署交付文件并将其交予出租人，则承租人必须自交付日之日起算，每日向出租人缴纳金额为基本租金三倍的违约金，直至承租人实际签署及交付文件予出租人之日止。（7.04）如本合同由于承租人的原因提前终止，则在不影响本合同项下出租人其它权利的前提下，视为承租人自始不享有前述装修免租期，承租人须立即向出租人补交该等期间的所有租金。（7.05）支付时间及支付方式：基本租金、管理及空调费和推广费的支付时间，除本合同另有规定外，在整个租赁期内，承租人须于每个日历月的首日或之前向出租人预先缴付当月的基本租金、管理及空调费和推广费。若基本租金、管理及空调费和推广费的首次和末次支付的期间是部分月份，则承租人应付的数额应为每个日历月的基本租金、管理及空调费和推广费的总额分别乘于所占该日历月的天数和该日历月全部天数的比例。倘承租人向出租人拖欠支付本合同规定的任何款项包括但不限于租金、管理及空调费、推广费、其它费用等各项费用超过七(7)日，在不影响出租人其它权利或补救的前提下，出租人有权要求承租人按逾期天数交纳滞纳金，滞纳金每日以应缴款额之千分之一计。滞纳金的计算期自上述各项费用应付之日期开始计算，直至承租人付清所有前述的费用的本金、滞纳金和其它相关的费用。（8.01）于签署本合同之时或之前，承租人须按本租赁协议附表三第5部分规定的保证金金额向出租人存放保证金，以确保承租人遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。在整个租赁期内出租人有绝对酌情权处置保证金并且无须将该保证金与出租人的其他款项分开存放，出租人亦无须向承租人支付保证金的利息。（8.02）出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同的时候（不影响出租人对该等违反或不履行而可行使的任何其它权利或补救方法），抵扣承租人向其支付的承租单元保证金，以补偿出租人因承租人该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失）。在任何情况下，若保证金不足弥补出租人损失的，出租人有权向承租人进行追讨。（8.03）在不影响本合同项下出租人其它权利的前提下，出租人须于本合同终止或提前终止且承租人按本合同规定将承租单元返还予出租人，结清本合同项下的所有款项及提交所有保证金收据后的三十(30)天内，把保证金（装修保证金除外，装修保证金之退还按装修守则规定安排）或其余款（如有）无息退还给承租人。在前述之结清款项时，如保证金不足以抵扣出租人损失（若有）的，出租人有权向承租人追讨。（14.07）承租人不得以任何理由抵扣其必须向出租人支付的租金、管理及空调费、推广费、保证金及其它费用。（19.04）在不影响出租人根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回承租单元：承租人未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其它费用的日期后的十五(15)天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其它费用（无论出租人是否已经向承租人作出任何形式的催付）；若在交付日之日起三十(30)天内，不论任何原因承租人未能根据出租人的要求妥当办理交付手续及签署交付文件。若出租人因上述情形终止本合同，则承租人必须向出租人支付予本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金）。出租人除可通过没收全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金以充抵上述款项及损失外，还可就不足之部分（如有）向承租人进行追讨。（19.05）若承租人未经出租人事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括擅自撤离承租单元），则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金）。出租人除可通过没收全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金以充抵上述款项及损失外，还可就不足部分（如有）向承租人进行追讨。（20.03）双方在此不可撤销地同意，出租人应向承租人发出书面通知说明出租人将行使由本合同赋予其收回承租单元的权利，而出租人无需实际进入承租单元作为行使该项权利的标志。若出租人根据相关条款终止本合同，本合同应被视为在出租人向承租人发出终止通知的当日即已终止本合同。（23.01）按照本合同须向一方送达的任何文件或通告，应按照本合同附表一所列的地址、传真或根据本条的规定而变更的地址、传真发送。如以快递的方式送达该等文件或通告，如双方在中国不同城市，则于投送快递后第三个工作日将被视为已送达收件人。（33.01）如有需要，双方将另行签订《广州市房屋租赁合同》以供提交广州市国土资源和房屋管理局登记备案之用，如该登记备案合同与本合同（包括本租赁协议，其附表和附件）有不一致或相互抵触，则以本合同的条款为准。（附表二）承租单元的租赁面积约为42平方米。承租单元只限于用作承租人经营个人美容护理及养生相关产品零售，经营品牌名称为“阿原”（“经营品牌”）。租赁期共计3年，自起租日起计算。起租日即交付日。装修免租期自起租日起计算，至起租日起第60个日历日或承租人之承租单元展开营业之日前一日止（上述两者以较早发生之日为准）。（附表三）承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴交基本租金或营业租金，两者取其金额较高者作为该日历月的租金，且不得以任何方式进行扣除和抵销。基本租金：第一年，每个日历月基本租金共计58800元……除非本合同另有规定，保证金包括以下部分，租金保证金：相当于承租单元三个日历月的基本租金；在本合同签订时，租金保证金为226800元。管理及空调费保证金：相当于三个日历月的管理及空调费；在本合同签订时，管理及空调费保证金为13860元。（附表四）（3.01）承租人承诺，承租单元是经营品牌在广州市行政区域内的第二家店铺，并且承租人予2016年7月31日前不得在广州市行政区域内开设经营相同品牌的任何其他店铺等。2015年4月27日，宏城公司出具收款收据，确认收到陈艳丽租赁保证金226800元及商铺管理费、空调费保证金13860元。2015年9月14日，宏城公司向陈艳丽发出《出租人通知书》。通知主要内容：天环广场的建设工程已竣工，并已符合交付标准。宏城公司定于2015年12月1日向承租人交付涉案商铺，且该日期即为起租日。陈艳丽须于上述起租日前办理涉案商铺交接手续。本通知书经宏城公司签发之日起生效，且应被视作为租赁协议中不可分割的一部分等。2015年11月5日，陈艳丽通过顺丰快递向宏城公司寄出函件，函称：基于贵司招商负责人Sam给我们反馈项目开张时间为7月1日（后来口头通知我们延期到9月1日），合同约定了从7月1日起到2016年7月1日之间阿原在广州不得开另外的店铺。我方按上述进展做相关准备，也请了专业设计公司做了店铺设计，曾在4月、7月两次勘察过现场。当我方准备进场施工的时候，8月中旬通过非正式途径得知项目开张时间再次延迟，通过邮件的正式询问，8月27日才得到贵司Joyce的正式邮件通知，项目推迟到2016年3月1日。这次推迟对我方有很大影响，意味着今年的销售预期无法达成，广州继续承担更大的运营成本等。按照贵司Sam当初给我们的反馈，还有更多品牌期待进驻，相信对贵司来说租给其它品牌不算难事。基于以上考虑，我方决定放弃进驻贵场。现提供书面解约申请等。此后，宏城公司向陈艳丽发出落款日期2015年11月25日的《关于宏城广场项目之商场地下一层B140号商铺阿原申请提前终止合约之回复函》。复函主要内容：我司收悉贵司2015年11月5日之来函。关于贵司提出的提前终止租赁协议的请求与早前双方签订的合同相抵触，我司均保留按租赁协议的约定追究责司违约责任的权利，包括但不限于没收合同保证金，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金等）。2016年1月14日，宏城公司向陈艳丽发出《开张日通知》，该通知主要内容：根据双方合同关于商场开张日及涉案商铺的开张营业日的约定，现我方正式通知贵司天环广场的商场开张日为2016年3月26日。涉案商铺应在紧接装修免租期届满日的随后之日或商场开张日（上述两者以较迟发生之日为准）立即对外营业。若贵司未能在该日起对外营业，则我方有以下的权利：贵司无权享有装修免租期，且我方有权向贵司追收装修免租期内以及装修免租期届满之日的第二日起至商场开张日期间的租金；按照租赁协议第12.03条的规定处理贵司的违约行为。根据合同约定，贵司须在交付日之前向我方预付一个月的基本租金。截至交付日，我方尚未收到贵司缴交的一个月基本租金，因此贵司应于2016年3月1日前补缴上述款项等。2016年9月14日，宏城公司通过顺丰快递向陈艳丽寄出《解除合同函》（邮寄地址为合同上陈艳丽的通讯地址，该函于2016年9月18日妥投）。函件主要内容：2015年9月14日，我司向贵司发出《出租人通知书》确定了商铺交付日为2015年12月1日并要求贵公司按通知书要求前来办理B140号铺的交付手续，但贵公司迟迟未来办理，根据双方签署的“租赁协议”约定，鉴于此，现我司正式通知贵司，在本通知送达贵公司之日，贵司与我司签署的租赁协议以及《广州市房屋租赁合同》即行解除，我司将会按合同约定追究贵司的违约责任，包括但不限于：1、没收贵司已缴的全部保证金。2、要求贵司向我司支付予租赁协议终止前根据租赁协议应付而未付的一切款项，包括但不限于：向我司支付B140号商铺自交付日（即2015年12月1日）起至租赁协议终止前的租金、管理及空调费、推广费、水电费、滞纳金、违约金等一切款项。3、要求贵司赔偿我司其它损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用、税费及B140号商铺在空置期间我司根据租赁协议约定本可收取的租金、滞纳金等）。宏城公司于2017年3月2日诉至一审法院，请求判令：一、确认宏城广场、陈丽艳签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下一层B140号商铺之租赁协议》已于2016年9月18日正式解除；二、陈丽艳向宏城公司支付广州市天河区宏城广场项目之商场（现称天环广场）地下一层B140号商铺从2016年3月26日起至2016年9月13日止的基本租金共330860.65元（按58800元/月计算）及滞纳金（分别以当月租金为本金，按每日千分之一的标准，分别自当月2日起计至付清之日止）；三、陈丽艳偿还宏城公司聘请律师代理本案诉讼所支付的一审律师代理费20000元。关于催款事实，宏城公司一审诉讼中提供落款日期为2016年12月5日的《催款通知书（一）》等证据。《催款通知书（一）》主要内容：涉案商铺至2016年12月5日欠款总额330860.65元等。陈艳丽对该证据的真实性无异议，合法性、关联性均有异议，该函件是宏城公司在2016年12月发出，不存在宏城公司一直通过发函方式向陈艳丽追讨租金。关于宏城公司第2项诉请，宏城公司制作《计算附表》一份。该表载明：陈艳丽拖欠2016年3月至2016年9月期间基本租金总额330860.65元，其中2016年3月基本租金11380.65元，2016年4月至8月基本租金58800元/月，2016年9月基本租金25480元。关于宏城公司第3项诉请，宏城公司提供《委托代理合同》一份及律师费发票一份（金额20000元）。经质证，陈艳丽表示：对上述证据真实性无异议，合法性、关联性有异议，以我方答辩意见为准；律师代理合同，律师费分两笔支付，立案支付5000元，首次庭审之后60天内支付，但发票显示的律师费支付时间是2017年5月7日，所以我方对宏城公司是否支付律师费的行为存疑。陈艳丽提供现场照片多张（陈艳丽称拍摄时间2017年5月16日），拟证明天环广场空置率非常高。宏城公司对该证据真实性有异议，称无法证明照片是否有合成；这是拍摄到天环广场的一角，无法证明拍摄的具体时间，无法证明天环广场商铺空置率高、人流少。且天环广场空置率的高低与本案无关。关于宏城公司收回涉案商铺的时间，宏城公司表示：陈艳丽没有接收涉案商铺，我方在合同解除之日即2016年9月18日之前涉案商铺一直是空置的，我方也不敢另行招租；2016年9月14日我方发函解除合同，故我方主张租金计至2016年9月13日。陈艳丽表示：合同约定如我方在交付之日起30日内不办理进场手续，宏城公司可提前终止合同；我方在2015年11月5日已明确告知宏城公司不接收涉案商铺，合同解除，宏城公司有充分时间提前进行处理；且宏城公司在2015年11月25日的回函中表示已收到我方的解除函并明确告知违约责任等，故不存在宏城公司没有收回涉案商铺的情况，涉案商铺一直都处于宏城公司掌控之下，随时都可以处置。关于租赁保证金，宏城公司表示：本案中陈艳丽并未提起反诉，且合同明确约定在陈艳丽违约的情况下我方有权没收保证金，本案不存在保证金冲抵欠费的问题。陈艳丽表示：涉案合同是格式合同，宏城公司处于绝对优势地位上逼迫我方签署的合同；根据《合同法》第116条的规定，宏城公司要么没收定金，要么追究违约金，不可能两者兼要；根据《最高人民法院关于合同法的司法解释》第29条的规定，应以宏城公司实际损失来判断，宏城公司本案中主张的款项明显超出其实际损失。一审再查明：宏城广场、陈丽艳另签订《广州市房屋租赁合同》，约定陈艳丽向宏城公司承租42平方米的房屋，租金58800元/月等；陈艳丽向宏城公司支付226800元的租赁保证金；如本合同条款与双方签订的租赁协议不一致的，以租赁协议条款为准等。一审法院认为：宏城广场、陈丽艳就涉案商铺签订的《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于宏城公司要求陈艳丽支付2016年3月26日至2016年9月13日期间的基本租金330860.65元的诉请。按查明的事实，首先，宏城广场、陈丽艳签订上述合同时涉案商铺所在的天环广场尚未竣工及开业，合同约定“在本商场工程竣工后及出租人已从施工单位处实际接收己竣工的本商场后，出租人可在其认为合适的时间按照本租赁协议附表六的格式和内容向承租人签发《出租人通知书》，确定承租单元的正式商铺编号及交付日”，即宏城公司作为出租人有权根据涉案商铺所在天环广场的工程竣工等实际情况提前通知作为承租人的陈艳丽有关商铺交付日期，陈艳丽签约时应对此有清醒认知。天环广场于2015年1月22日竣工验收，2015年3月5日办理竣工验收备案手续，宏城公司于2015年9月14日向陈艳丽发出《出租人通知书》，告知陈艳丽与2015年12月1日交付涉案商铺且交付日为起租日，并无不当。陈艳丽在2015年11月5日发出的函件中称宏城公司多次更改开业时间等为由，申请解除合同，无事实及法律依据，上述函件依法不发生法律效力。其次，宏城公司在2016年1月14日向陈艳丽发出《开张日通知》，告知天环广场将于2016年3月26日开张，同时告知陈艳丽应依约缴交一个月基本租金并提醒其相关违约责任等。但陈艳丽在收到上述通知后仍未接收场地、进场装修及对外营业，构成违约。再次，宏城公司基于陈艳丽违约在先，于2016年9月14日发出《解除租赁合同律师函》，发函解除双方合同，符合合同约定，宏城公司要求确认双方《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》于上述律师函送达之日即2016年9月18日予以解除，合法有理，一审法院予以支持。宏城公司要求陈艳丽支付2016年3月26日至2016年9月13日期间的基本租金合计330860.65元［11380.65元+25480元+294000元（58800元/月×5个月）］，合法有理，一审法院予以支持。关于宏城公司要求陈艳丽支付上述期间租金滞纳金的诉请。该滞纳金实为违约金。本案中宏城公司主张滞纳金按合同约定的千分之一的标准计算。陈艳丽认为宏城公司主张款项明显超出其实际损失，亦包含了上述约定标准过高的答辩意见。对此，我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述法律规定，综合本案案情，一审法院酌情将逾期交付租金的滞纳金调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算。按此，2016年3月26日至2016年9月13日期间基本租金的滞纳金，应分别以每月欠付的基本租金为本金（其中2016年3月基本租金为11380.65元，2016年9月基本租金为25480元，2016年4月至2016年8月基本租金为58800元/月），按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，分别自当月2日起计至清偿之日止（2016年3月基本租金的违约金自2016年3月27日起算）；每月基本租金的滞纳金总额应以不超过本金为限。关于宏城公司要求陈艳丽偿还其本案诉讼律师费20000元的诉请。鉴于合同约定因陈艳丽违约导致宏城公司行使合同解除权的情况下，宏城公司有权向陈艳丽追讨一切损失，而宏城公司主张的律师费属宏城公司主张权利的必要费用，且宏城公司提供了代理合同、律师费发票予以证实，故宏城公司该项诉请亦无不当，一审法院予以支持。关于保证金问题，宏城公司并未提出相关诉请，陈艳丽亦无提起反诉，且宏城公司认为陈艳丽构成违约，其依约有权予以没收，本案不存在以保证金抵扣欠费的问题，故本案依法不对保证金问题予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院于2017年11月28日作出判决如下：一、确认原告广州宏城广场房地产开发有限公司、被告陈丽艳双方签订的《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》于2016年9月18日予以解除；二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告陈丽艳支付原告广州宏城广场房地产开发有限公司2016年3月26日至2016年9月13日期间的基本租金合计330860.65元及滞纳金［分别以每月欠付的基本租金为本金（其中2016年3月基本租金为11380.65元，2016年9月基本租金为25480元，2016年4月至2016年8月基本租金为58800元/月），按中国人民银行同期贷款利率上浮30%的标准，分别自当月2日起计至清偿之日止（2016年3月基本租金的违约金自2016年3月27日起算）；每月基本租金的滞纳金总额应以不超过本金为限；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告陈丽艳偿还原告广州宏城广场房地产开发有限公司律师费20000元；四、驳回原告广州宏城广场房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9190元，由原告广州宏城广场房地产开发有限公司负担2090元，被告陈丽艳负担7100元。一审法院查明“2014年1月，宏城公司（出租人）与陈艳丽（承租人）签订《关于广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下一层B140号商铺之租赁协议》”为笔误，本院纠正为“2015年1月27日，宏城公司（出租人）与陈艳丽（承租人）签订《关于广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下一层B140号商铺之租赁协议》”。本院经庭询调查确认一审查明其他事实。二审期间，双方当事人均未提交新证据。另查明，宏城公司（出租人）、陈丽艳（承租人）2015年1月27日签订《关于广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下一层B140号商铺之租赁协议》附表四特殊条款约定“5.本商场的正式开张日及承租单元的开张营业日。5.01承租人确认，于签署本合同时，本商场为在建项目，有关施工建设的工程仍在进行中，因此出租人尚未确认整个商场的实际开张日（“商场开张日”）的日期。承租人同意及承诺不得因施工建设尚未完成及商场开张日尚未确定而拒绝履行本合同的条款或单方面终止本合同。5.02基于上述第5.01条的原因，出租人与承租人同意，不论本合同的其它条款另有所指，以下条款将适用于商场开张日及承租单元的开张营业日（a）出租人有绝对决定权决定商场开张日的正式日期及在该正式日期前向承租人发出不少于30天书面通知（“开张日通知”），以通知承租人商场开张日的正式日期；就此，即使出租人已发出开张日通知，出租人亦有权随后给予承租人通知更改开张日通知内所定的商场开张日的日期。……”。本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对陈丽艳的上诉请求，认定如下：一、陈丽艳上诉主张涉案租赁协议附表四特殊条款5.01、5.02条款无效的问题。宏城广场、陈丽艳签订涉案租赁协议时涉案商铺所在的天环广场并未取得竣工验收备案表，也未开业，合同附表四5.01、5.02条款明确约定承租人确认，于签署本合同时，本商场为在建项目，有关施工建设的工程仍在进行中，因此出租人尚未确认整个商场的实际开张日（“商场开张日”）的日期。承租人同意及承诺不得因施工建设尚未完成及商场开张日尚未确定而拒绝履行本合同的条款或单方面终止本合同；并约定出租人有绝对决定权决定商场开张日的正式日期及在该正式日期前向承租人发出不少于30天书面通知（“开张日通知”），以通知承租人商场开张日的正式日期等等。即宏城公司作为出租人有权根据涉案商铺所在天环广场的工程竣工验收等实际情况提前通知作为承租人的陈艳丽有关商铺交付日期，陈艳丽签约时亦对此有清醒认知并予以确认。陈丽艳作为具有完全民事行为能力的自然人，与宏城公司签订租赁协议属双方真实意思表示。虽该条款为格式条款，但并不存在《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效”规定的情形。因此，陈丽艳主张前述条款无效，依据不足，本院不予采纳。二、陈丽艳是否享有合同解除的问题。因如前文所述，双方对于涉案商铺交付和开业日期约定由宏城公司决定。而涉案天环广场于2015年1月22日竣工验收，2015年3月5日办理竣工验收备案手续，宏城公司于2015年9月14日向陈艳丽发出《出租人通知书》，告知陈艳丽与2015年12月1日交付涉案商铺且交付日为起租日，并无不当。陈艳丽在2015年11月5日发出的函件中称宏城公司多次更改开业时间等为由，申请解除合同，并不符合合同约定的行使合同解除权的情形。且宏城公司已经回复明确陈丽艳的主张不符合同约定。另外，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。据此，陈丽艳发函主张解除合同于法无据，一审认定陈丽艳向宏城公司发出的解除合同申请不发生法律效力，合法有据。三、涉案租赁协议及《广州市房屋租赁合同》解除的问题。因依照双方租赁协议约定以及一审查明的事实，宏城公司在2016年1月14日向陈艳丽发出《开张日通知》，告知天环广场将于2016年3月26日开张，同时告知陈艳丽应依约缴交一个月基本租金并提醒其相关违约责任等。但陈艳丽在收到上述通知后仍未接收场地、进场装修，亦未对外营业，构成违约。依照租赁协议4.03条款的约定，若承租人未于交付日前往物业服务企业办理承租单元的交付手续，则承租单元仍将被视为已于交付日合格地交付予承租人。出租人有权要求承租人支付自交付日起承租人须向出租人支付的租金、须向物业服务企业支付的管理及空调费、推广费、其它费用及本合同规定的滞纳金（如有）。若承租人直至交付日起计的第30天仍未前往物业服务企业实际办理交付手续，则出租人有权提前终止本合同，并没收全部保证金等。因此，陈丽艳未办理交接手续，则承租单元仍将被视为已合格地交付给承租人，宏城公司有权要求承租人支付租金等。由于陈丽艳并未履行该义务，故宏城公司基于陈艳丽违约在先，于2016年9月14日发出《解除租赁合同律师函》，解除双方合同，并未超出合理期限，且符合双方租赁协议的约定。因此，一审法院确认双方《租赁协议》及《广州市房屋租赁合同》于宏城公司向陈丽艳发出的《解除租赁合同律师函》到达之日即2016年9月18日予以解除，并无不妥。陈丽艳上诉主张一审法院该项认定违反公平原则，缺乏依据，本院不予采纳。四、关于租金及滞纳金支付的问题。因宏城公司本案一审诉请陈艳丽支付2016年3月26日至2016年9月13日期间的租金及滞纳金，一审法院按双方合同约定判令陈丽艳支付前述期间的租金330860.65元并依法将逾期付租的滞纳金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率上浮30%计算，公平合理，本院予以维持。五、至于律师费的问题。双方租赁协议明确约定因陈艳丽违约导致宏城公司行使合同解除权的情况下，宏城公司有权向陈艳丽追讨一切损失，而宏城公司主张的律师费属宏城公司主张权利的必要费用，且宏城公司提供了代理合同、律师费发票予以证实。陈丽艳该项上诉主张亦依据不足，本院不予采纳。六、关于租赁保证金的问题。因双方当事人均未对租赁保证金提出独立诉请，且宏城公司认为陈艳丽构成违约，其依约有权予以没收，本案不存在以保证金抵扣欠费的问题，故一审法院未对租赁保证金作出处理，程序合法。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人陈丽艳的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7100元，由上诉人陈丽艳负担。本判决为终审判决。审判长  柳玮玮审判员  何 佐审判员  李 民二〇一八年五月二十九日书记员  莫善友