山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1003民初3462号
原告：威海市亚兴房产营销策划有限公司，住所地威海市文登区天福办昆嵛路1号康业现代城3号1单元1211室。
法定代表人：于凯丽，经理。
委托诉讼代理人：姜超，山东沛然律师事务所律师。
被告：文登中盛房地产开发有限公司，住所地威海市文登整骨医院北盛世花园小区售楼处二楼。
法定代表人：芦雪峰，董事长。
原告威海市亚兴房产营销策划有限公司诉被告文登中盛房地产开发有限公司委托合同纠纷一案，本院于2017年7月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海市亚兴房产营销策划有限公司委托诉讼代理人姜超，被告文登中盛房地产开发有限公司法定代表人芦雪峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
威海市亚兴房产营销策划有限公司向本院提出诉讼请求：依法判令文登中盛房地产开发有限公司支付威海市亚兴房产营销策划有限公司佣金76857元。庭审过程中，威海市亚兴房产营销策划有限公司变更诉讼请求，要求文登中盛房地产开发有限公司支付销售佣金28196元（宋华玲房屋8700元、王诚诚房屋7871元、孙春建房屋11625元），返还扣留的销售佣金7310元（于洁及于天德房屋3500元，相吉龙房屋3810元），支付50%的定金13500元（周宣红房屋5000元、李文党房屋8500元），合计49006元。事实和理由：威海市亚兴房产营销策划有限公司与文登中盛房地产开发有限公司于2015年4月15日签订了《房地产全程销售代理合同》，约定威海市亚兴房产营销策划有限公司代理文登中盛房地产开发有限公司开发的“盛世花园居民小区”项目销售工作。合同签订后，威海市亚兴房产营销策划有限公司未按约定支付佣金。现为维护自身合法权益，依法起诉，请求法院判如所请。
文登中盛房地产开发有限公司辩称，不同意威海市亚兴房产营销策划有限公司的诉讼请求。威海市亚兴房产营销策划有限公司主张文登中盛房地产开发有限公司应当支付佣金的房产中只有一套签了房屋买卖合同，且签订时间在威海市亚兴房产营销策划有限公司离场一年以后。其他威海市亚兴房产营销策划有限公司主张应当支付其佣金的房产至今未签房屋买卖合同，购房者也没有交房款，文登中盛房地产开发有限公司不需要向威海市亚兴房产营销策划有限公司支付佣金。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
威海市亚兴房产营销策划有限公司提交了房地产全程销售代理合同，涉案孙春健、周宣红、李文党、陈宏伟订购盛世花园房产的定购协议书，文登中盛房地产开发有限公司会计刘婷与威海市亚兴房产营销策划有限公司进行未结佣金对账时出具的未结佣金明细复印件。文登中盛房地产开发有限公司对上述证据的真实性无异议，经审查亦符合关联性、合法性的特征。对上述证据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人无争议的事实，本院确定如下：2015年4月15日，威海市亚兴房产营销策划有限公司与文登中盛房地产开发有限公司签订了《房地产全程销售代理合同》，约定威海市亚兴房产营销策划有限公司代理文登中盛房地产开发有限公司开发的“盛世花园居民小区”项目的企划、包装与全程销售工作。销售进度为该合同签订之日起至2016年5月31日完成销售47套，其中文登中盛房地产开发有限公司预留3-4套住宅作为关系客户购买或工程抵顶，佣金另行协商，不计入威海市亚兴房产营销策划有限公司的销售业绩，房源明细以合同附件的形式双方签订（备注：界定标准以威海市亚兴房产营销策划有限公司来访登记为准。）。代理期限内销售佣金的结算方式为销售额的2.5%。当月完成销售指标，文登中盛房地产开发有限公司应全额支付威海市亚兴房产营销策划有限公司佣金。若未完成指标，则按当月完成比例结算（即代理佣金×完成计划销售百分比），扣除的佣金按季度考核，如本季度内完成任务，则文登中盛房地产开发有限公司应返还威海市亚兴房产营销策划有限公司扣除的部分佣金（季度完成90%即算完成任务），如完不成任务扣除的佣金至年底前完成全年任务可全额返还，反之按未完成任务的比例扣除。同时约定，因客户责任退房的依据收取客户的购房违约金，由文登中盛房地产开发有限公司和威海市亚兴房产营销策划有限公司双方五五分成。需返还客户的除外。另，关于支付佣金的条件，双方签订的《房地产全程销售代理合同》中没有进行书面约定，但庭审过程中，当事人双方均认可按交易习惯，支付佣金的条件为购房者交付完全部购房款后开发商向销售商支付佣金。
孙春健通过威海市亚兴房产营销策划有限公司购买的文登中盛房地产开发有限公司的房屋，已付清购房款，但支付购房款的时间威海市亚兴房产营销策划有限公司与文登中盛房地产开发有限公司之间的委托合同已到期。孙春健房屋的销售佣金按照合同约定计算为11625元。
案外人周宣红、李文党通过威海市亚兴房产营销策划有限公司与文登中盛房地产开发有限公司签署了订购协议书。周宣红向文登中盛房地产开发有限公司交纳了一套房屋的购房定金10000元（经本院当庭与周宣红落实，周宣红陈述文登中盛房地产开发有限公司在本案第一次庭审结束后将该笔10000元定金退还了周宣红）。李文党向文登中盛房地产开发有限公司交纳了两套房屋的购房定金17000元。订购协议书约定，逾期未支付首期款或未签定《商品房买卖合同》则视为自动放弃定购，定金不再退还购房者。周宣红、李文党均违反了该定购协议书关于支付首付款和签定商品房买卖合同的约定。
对有争议的证据及事实，本院认定如下：
1.2016年5月24日，文登中盛房地产开发有限公司型威海市亚兴房产营销策划有限公司出具盛世花园未结佣金明细，明细中记载了于天德、玉洁、周宣红、孙春健、李文党、陈宏伟的购房情况，并由文登中盛房地产开发有限公司工作人员刘婷载明“以上6套主楼、两个车库将房款全额付清后结佣金刘婷2016.5.24号”。双方当事人对该明细的真实性均无异议，但文登中盛房地产开发有限公司主张因2016年8月15日威海市亚兴房产营销策划有限公司从文登中盛房地产开发有限公司领取了销售于洁、于天德房屋的佣金8387.4元（总佣金为11982元，因威海市亚兴房产营销策划有限公司未开具发票，被扣留了总佣金的30%即3594.6元。庭审过程中，威海市亚兴房产营销策划有限公司向文登中盛房地产开发有限公司交付了销售于洁、于天德房屋收取佣金的发票），威海市亚兴房产营销策划有限公司放弃要求其他房屋的佣金，故将该明细返还文登中盛房地产开发有限公司。威海市亚兴房产营销策划有限公司不认可该陈述，主张该明细原件是威海市亚兴房产营销策划有限公司员工去文登中盛房地产开发有限公司索要佣金时落在文登中盛房地产开发有限公司的，威海市亚兴房产营销策划有限公司从未放弃向文登中盛房地产开发有限公司索要销售房屋佣金的请求。
2.关于诉争宋华玲、王诚诚购买房屋的佣金问题，文登中盛房地产开发有限公司主张《房地产全程销售代理合同》中约定，文登中盛房地产开发有限公司预留3-4套住宅作为关系客户购买或工程抵顶，佣金另行协商，不计入威海市亚兴房产营销策划有限公司的销售业绩。宋华玲、王诚诚正是文登中盛房地产开发有限公司的关系户，该两栋房屋的销售威海市亚兴房产营销策划有限公司不能计算佣金。威海市亚兴房产营销策划有限公司主张，《房地产全程销售代理合同》中约定，是否为“关系户”，界定标准以威海市亚兴房产营销策划有限公司来访登记为准。威海市亚兴房产营销策划有限公司工作人员带领宋华玲、王诚诚看过房，未确定房屋价格，宋华玲、王诚诚的来访记录在威海市亚兴房产营销策划有限公司来访登记记录本中都有记载，按照合同约定，不能算作文登中盛房地产开发有限公司的“关系户”。庭审过程中，双方均认可即使加上争议的宋华玲、王诚诚二人，文登中盛房地产开发有限公司直接出售给关系户的房屋仅三套，未超过合同的约定。而威海市亚兴房产营销策划有限公司提交的来访登记记录本为威海市亚兴房产营销策划有限公司单方制作，登记簿中有关于宋华玲、王诚诚至售楼处看房的记录。文登中盛房地产开发有限公司不认可登记簿的真实性，同时主张即使是公司的关系户，也必须通过售楼处了解预购买的房屋坐落、结构等事宜，但具体购房价格的确定，再由文登中盛房地产开发有限公司与关系户协商。故即使售楼处来访人员登记簿中有宋华玲、王诚诚二人，也不能说明该二人不是文登中盛房地产开发有限公司的关系户。同时，威海市亚兴房产营销策划有限公司主张如认定宋华玲、王诚诚购买的房屋文登中盛房地产开发有限公司需支付佣金，则销售相吉龙房屋的当月销售任务即完成三分之二，现相吉龙房屋的销售佣金仅按照原来的销售任务比例支付了三分之一，据此要求文登中盛房地产开发有限公司支付另外扣发的相吉龙房屋的三分之一的佣金。
本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。本案中，争议的佣金涉及的情况共四种。第一，涉及孙春健购买的房屋，孙春健是通过威海市亚兴房产营销策划有限公司购买的文登中盛房地产开发有限公司的房屋，并已支付完购房款。根据本案双方之间的委托合同约定、行业交易习惯以及2016年5月24日文登中盛房地产开发有限公司向威海市亚兴房产营销策划有限公司出具的未结佣金清单的记载，文登中盛房地产开发有限公司应当在购房者支付完购房款后将售楼佣金支付给威海市亚兴房产营销策划有限公司。孙春健通过威海市亚兴房产营销策划有限公司购买的文登中盛房地产开发有限公司的房屋，已付清购房款，文登中盛房地产开发有限公司理应按照合同约定支付威海市亚兴房产营销策划有限公司相应的佣金。文登中盛房地产开发有限公司主张孙春健支付购房款时，其公司与威海市亚兴房产营销策划有限公司之间的《房地产全程销售代理合同》已到期，但并未提交证据证实双方曾约定购房者在原、被告合同期外付清购房款的，文登中盛房地产开发有限公司不需支付佣金。故对文登中盛房地产开发有限公司关于孙春健房屋佣金的辩称，无事实依据及法律依据，本院不予采信。第二，关于宋华玲、王诚诚二人购买房屋的佣金问题。根据《房地产全程销售代理合同》约定，文登中盛房地产开发有限公司有权预留3-4套房屋销售给关系户，不计入威海市亚兴房产营销策划有限公司的销售业绩。即使威海市亚兴房产营销策划有限公司工作人员带领宋华玲、王诚诚看过房，但双方并未确定购房价格，后宋华玲、王诚诚作为文登中盛房地产开发有限公司的关系户直接同文登中盛房地产开发有限公司协商购房价格并最终购买房屋，加宋华玲、王诚诚二人购买的房屋，文登中盛房地产开发有限公司关系户购买的房屋数量也未超过合同约定的3-4套，故文登中盛房地产开发有限公司辩称该两套关系户购买的房屋无需向威海市亚兴房产营销策划有限公司支付佣金，本院予以支持。据此，威海市亚兴房产营销策划有限公司要求文登中盛房地产开发有限公司支付扣发相吉龙购房佣金的诉讼请求，本院亦不予支持。第三，关于周宣红、李文党购房交付的定金问题。根据周宣红、李文党与文登中盛房地产开发有限公司签订的订购协议书约定，逾期未支付首期款或未签定《商品房买卖合同》则视为自动放弃定购，定金不再退还购房者。周宣红、李文党违反了该定购协议书关于支付首付款和签定商品房买卖合同的约定，其二人所交定金按照合同约定，应当由文登中盛房地产开发有限公司与威海市亚兴房产营销策划有限公司各分得其中的50%。文登中盛房地产开发有限公司未提交证据证实收取周宣红、李文党的购房定金有必须返还其二人的情况，威海市亚兴房产营销策划有限公司要求分得周宣红、李文党交付的定金的50%，本院予以支持。文登中盛房地产开发有限公司未经威海市亚兴房产营销策划有限公司同意，单方将收取周宣红的定金返还周宣红，不影响威海市亚兴房产营销策划有限公司向文登中盛房地产开发有限公司要求分得周宣红50%定金的主张。第四，关于于洁、于天德购买房屋的佣金因威海市亚兴房产营销策划有限公司未开具发票，被扣留了总佣金的30%即3594.6元。庭审过程中，威海市亚兴房产营销策划有限公司向文登中盛房地产开发有限公司交付了销售于洁、于天德房屋收取佣金的发票，威海市亚兴房产营销策划有限公司要求文登中盛房地产开发有限公司支付扣发的销售于洁、于天德房屋的佣金，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、文登中盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付威海市亚兴房产营销策划有限公司销售孙春健房屋的佣金11625元，销售于洁、于天德房屋的佣金3500元，支付周宣红、李文党交付的购房定金的50%13500元，共计28625元；
二、驳回威海市亚兴房产营销策划有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费861元，由威海市亚兴房产营销策划有限公司负担358元，文登中盛房地产开发有限公司负担503元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提起副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 邢金晓
二〇一七年十一月十八日
书记员 于亚琳