贵州省凤冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0327民初1960号
原告：夏明贤，男，1968年3月15日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住贵州省凤冈县，
被告：夏兴强，男，1978年3月27日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住贵州省凤冈县，
委托诉讼代理人：秦彩云，贵州名城（播州）律师事务所律师。
原告夏明贤与被告夏兴强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏明贤、被告夏兴强及其委托诉讼代理人秦彩云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
夏明贤向本院提出诉讼请求：请求人民法院判令被告搬出原告房屋，原、被告双方的房屋买卖无效；本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月7日，原告将位于凤冈县蜂岩镇龙井村中心组的砖混结构房屋一栋及猪牛圈出售给被告，共计价款105000元。被告在支付了51000元购房款后，对下欠的54000元购房款立下欠条，约定在2015年农历11月30日付清，并约定如不按时支付购房款，之前支付的51000元购房款作为租金，原告有权收回房屋。房屋买卖协议订立后，被告及其母亲谢明英便搬进该房屋居住至今。后经原告多次催收，被告拒不支付下欠购房款。原告遂向被告提出收回房屋，然遭到被告拒绝，经凤冈县蜂岩镇龙井社区居民委员会调解处理未果，特诉至人民法院，提出如前诉请。
夏兴强辩称，原告诉称被告尚欠购房款47000元属实。原、被告之间的房屋买卖合同自双方口头协议达成之日起便已生效。被告在支付第一笔购房款后，便搬进该房屋居住。被告未支付下欠购房款的行为仅系违约行为，但并非因此导致房屋买卖合同失效。从原、被告订立合同的目的来看，该合同系购房合同，而非租赁合同，双方约定的将已付购房款作为租金显失公平，此部分约定不符合法律规定，应无效。现被告愿意支付下欠购房款，但不同意退还房屋。
当事人围绕其诉讼请求和争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭举证、质证。本院对当事人提供的证据认定如下：
原告提供的证据1.欠条（欠条所载下欠购房款为54000元，经本院核实及双方当事人认可，实际下欠金额为47000元），证据2.凤冈县蜂岩镇龙井社区居民委员会人民调解记录，符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力本院予以确认并在卷佐证。被告提供的证据“收条”，符合证据的客观性、关联性、合法性，对其证明效力本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告夏明贤与被告夏兴强均系凤冈县蜂岩镇龙井村中心组村民。2014年8月，原、被告经口头协商，原告将其所有的位于蜂岩镇龙井村中心组的一楼一底砖混结构房屋一栋及猪牛圈出卖给被告，共计价款95000元。被告在缴纳定金1000元后便搬入该房屋居住。同年10月7日（2014年农历9月14日），被告支付了原告购房款40000元，因资金不足，余款54000元（95000元价款-40000元房款-1000元定金）由被告出具欠条一张给原告。该欠条载明“今欠到夏明贤买房人民币伍万肆仟元，小写54000正，定于冬月30日付清，欠款人夏兴强，2015年冬月30日为止。如不兑现，前面付的伍万壹仟元作为租金，并且将房屋收回”。此后，被告支付了房款7000元，尚欠47000元至今未付。为此，原告要求按照双方的约定收回房屋，因未获被告同意，原告于2017年7月2日向蜂岩镇龙井社区居委会申请调解。调解无果后，原告夏明贤诉至本院，提出如前诉请。
另查明，被告夏兴强搬入涉案房屋居住后，因其原住宅系危房，已将该房屋予以拆除（两年前拆除），至今未申请新的宅基地。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告属同一集体经济组织成员，且被告在拆除其原有住房后，未申请新的宅基地，为此，双方订立的房屋买卖合同，系其真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，应当认定合法有效。合同订立后，原告将房屋交付给被告，被告因资金困难不能一次性付清房款。对剩余房款的支付事宜，双方约定了履行期限，并由被告出具了欠条。被告出具的欠条载明了被告下欠房款的金额、给付期限及违约后的处理方式，系双方对房屋买卖协议的补充约定，对双方具有法律约束力。该欠条中载明的“如不兑现，前面付的伍万壹仟元作为租金，并且将房屋收回”，实际系双方对原告解除权的约定，即该条件成就时，原告有权解除合同。此后，被告仅支付了下欠房款7000元，余款47000元至今未付。从双方约定的履行期限届满日2015年农历冬月30日至本次庭审法庭辩论终结前，被告违约付款时间近20个月。庭审中，被告对其违约行为表示认可，且没有提供证据证明其在履行期限届满后的较长一段时间内有主动履行给付义务的意愿。虽然被告一时经济困难，但综合其违约付款的金额、时间及被告长期在外务工的事实，可以认定被告有不愿履行该付款义务的意思，且其拖欠的款项在总购房款中占比较大。被告迟延履行债务的行为已构成原告可以解除合同的法定条件，原告可以要求收回房屋。原告提供的证据“人民调解记录”显示，其于2017年7月2日向蜂岩镇龙井社区居委会申请调解，要求收回房屋。该事实说明原告已于2017年7月2日向被告表达了解除合同的意思。应当确认原告要求被告退还房屋的行为已经发生了解除合同的效力，原、被告订立的房屋买卖协议已经解除。本案中，虽然原告未主张解除合同的时间，但对本案的处理结果并无实质影响。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定。因原、被告双方签订的房屋买卖协议已经解除，对原告要求收回房屋的诉讼请求，应当依法予以支持。
对于原告主张收回房屋后，被告已付房款抵作租金的问题。双方订立房屋买卖协议后，原告依约交付房屋，被告搬入房屋居住至今。现合同解除后，被告理应支付实际占有使用房屋期间的租金，这也符合双方在补充协议（欠条）中关于“如不兑现，前面付的伍万壹仟元作为租金”的约定。原、被告约定的涉案房款总价为95000元，被告下欠房款54000元，故该条款中“前面付的伍万壹仟元”存在笔误，实际应为41000元。被告搬入房屋居住的时间为2014年8月，至今近三年时间，41000元悉数作为租金明显不当。另外，对被告已经支付的购房款，原告占有使用了较长时间，期间产生的现金占有使用费（利息），应当予以扣除。综合被告使用涉案房屋的时间、涉案当地的消费水平以及原告占用使用被告购房款的金额、时间等情况，本院综合确定被告应当给付原告房屋租金3000元，该款可以在被告已付房款中予以扣除，其余部分应当予以退还。为此，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，对原告提出的被告已付房款悉数作为租金不予退回的诉讼主张，本院依法不予支持。结合本案实际情况，本院酌情认定扣除房屋租金后，由原告退还被告购房款45000元。对原告的其他诉讼请求及被告的其余抗辩主张，因双方均未提供充分的证据证明，本院依法不予认可。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、限被告夏兴强在本判决生效后10日内自行从位于凤冈县蜂岩镇龙井村中心组原告夏明贤所属房屋内搬出，将房屋腾退原告夏明贤。
二、限原告夏明贤在本判决生效后10日内退还被告夏兴强购房款45000元。
三、驳回原告夏明贤的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告夏兴强负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起15日，内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期限届满之日起7日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费50元，上诉于贵州省遵义市中级人民法院，逾期本判决则发生法律效力。
审 判 员 肖再伦
二〇一七年九月二十日
法官助理 万有波
书 记 员 宋 兵