北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终761号
上诉人（原审被告）：王振宇，男，1977年7月17日出生，汉族，农民，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：王宏维，北京东舜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：易本超，男，1969年4月15日出生，汉族，农民，住北京市房山区。
委托诉讼代理人：贾锐（易本超之妻），1968年2月18日出生，农民，住北京市房山区。
上诉人王振宇因与被上诉人易本超房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2016）京0111民初5182号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
王振宇上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回易本超的诉讼请求或发回重审。易本超承担本案诉讼费。事实和理由：一是双方合同有效，我方有权利出租涉案房屋。二是易本超私搭乱建，导致房屋被消防认定不符合规范，一审法院认定我方承担责任是错误的。易本超承租涉案房屋并私搭乱建，应当对该违法行为承担责任。三是对评估有意见，评估标准、评估对象和人工取费超出实际支出，不认可评估结论。易本超的物品应当取走，不应当计入赔偿范围。工程费应当找正规装修公司，提供相应票据。鉴定机构对违建部分进行鉴定，是错误的。装修鉴定出评估价值为30万元，但是一审却要求我方赔偿45万元，没有道理。四是适用法律有误。没有办学资质还在涉案场地私搭乱建，私搭乱建被政府拆除，造成的后果却要我方承担，不公平。五是易本超的改建行为对我方来说没有任何利用价值，且已被拆除。
易本超辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，我同意一审判决，不同意王振宇的上诉请求。答辩意见如下：房屋改建是经过王振宇同意的，我们是按照协议做事。
易本超向一审法院起诉请求：1.易本超与王振宇之间的房屋租赁协议无效；2.王振宇赔偿我装修、自建所致经济损失60万元（暂定价，具体以评估结论为准）；3.诉讼费由王振宇承担。诉讼过程中，易本超变更第二项诉讼请求为要求王振宇赔偿其建房、装修、水电路改造的损失989775元，并增加要求王振宇赔偿654466.55元经济损失的诉讼请求。
一审法院认定事实：2014年7月11日王振宇（甲方、出租方）与易本超（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定租赁地址位于北京市房山区长阳镇黄管屯村库房东南则，房型规格（房屋一个整院）租给乙方办学使用。办学办公居住面积大约2300平方米。甲方同意乙方租用5年，自2014年8月1日起至2019年7月30日止。第一年租金15万元，第二年租金18万元，第三年、第四年、第五年租金21万元。第四、五年适当增加租金。每年按1次付款。分别是每年8月底或2月底付清所应交的租金。租赁期内，乙方无故拖欠房屋租金达30天，甲方可以终止合同。甲方必须保证乙方水电正常使用。在租用期内，甲方必须确保乙方的正常办公、居住，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三方。在租赁期内，乙方在不动房屋主体结构，可以根据实际情况对租赁房屋格局进行改建。如发生自然损坏，应及时通知甲方，并配合甲方及时修复。甲方租给乙方的门前厕所，乙方可以改建或撤除。在租期内，为了确保乙方安全的可靠性，消防必须合格。在租赁期内，西南侧库房320平方米，按每年2万元整。第三年租金20万元整。2014年7月11日易本超给付王振宇定金1万元。2015年3月12日易本超给付王振宇租金75000元。2015年4月23日易本超给付王振宇租金25000元。2015年12月28日易本超停止经营。
北京市房山区长阳镇人民政府分别于2015年12月3日和2015年12月14日发出公告，均载明“经查，王振宇在位于长阳镇黄管屯村村南（学校院内）建设的砖混结构房屋，未经规划行政主管部门批准，未取得乡村建设规划许可证，属于违法建设。”2015年12月29日北京市房山区公安消防支队作出临时查封决定书，以涉案场所违反消防法为由，对学校的东侧教室予以查封。
另查明，2004年黄管屯村委会将涉案土地出租给案外人北京福州房地产开发有限公司（以下简称福州房地产开发公司）。2006年2月16日案外人福州房地产开发公司（甲方）与北京盛铁物资有限公司（以下简称盛铁物资公司）（乙方）签订《租赁协议书》，约定乙方租赁使用甲方所述的黄管屯甲鱼场用地约20亩。2013年11月26日案外人盛铁物资公司与王振宇签订《租赁合同》，约定盛铁物资公司将位于北京市房山区长阳镇黄管屯地域内原甲鱼养殖场场地，范围四至：东至甲鱼场围墙大铁门西6间北房西山墙外（距佃起河护栏约72米处），南至黄官屯外租民房围墙，西至京周路佃起河护栏，北至黄管屯村级路围墙；建筑物：砖混结构、阳光板顶简易库东、西两处面积9800平方米，内有小库、办公房若干间；库北门面房16间，东库西墙西门面房18间。库房租赁期限自2014年2月6日起至国家及当地政府及镇、村规划、拆迁止。库北门面房16间，西门面房18间租赁期限自2014年2月6日起至国家及当地政府及镇、村规划、拆迁止。合同一经签订，乙方即可入住库房，进入整理和招商事宜，计租时间为2014年2月6日。
本案审理中，经法院委托北京中评联合价格评估有限公司评估，涉案房屋的装修现价值为300108元，主体现价值为344031元。易本超为此支付评估费5000元。易本超自行将部分物品搬出。经法院告知，王振宇未向本院提供涉案房屋的建设手续。王振宇自认易本超第一年租金已付清。
一审法院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案中，涉案房屋被认定为违法建筑，未取得建设工程规划许可证，未按照建设工程规划许可证的规定建设，易本超与王振宇签订的《房屋租赁协议》应属无效。故对于易本超要求确认合同无效的诉讼请求，法院予以支持。作为出租方的王振宇将没有规划许可的房屋对外出租，应对合同无效的后果承担主要责任。作为承租方的易本超对涉案房屋未尽严格审查义务即签订合同，其在租赁房屋实际经营过程中存在违法办学的情形，其应当承担合同无效的次要责任。
对于易本超要求的建房、装修及水电路改造的损失，法院根据评估报告的数额予以确认。对于易本超要求的医药费，与本案不属于同一法律关系，且涉及案外人，故法院不宜处理，易本超可另行解决。对于易本超要求的其他经济损失，因部分属于可移动物品，且未提供充分证据证明，故法院不予认定。综上，一审法院于2017年12月判决：一、王振宇于判决生效后七日内给付易本超经济损失四十五万零八百九十七元三角。二、驳回易本超的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对于一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，根据北京市长阳镇人民政府发出的公告，涉案房屋未经规划行政主管部门批准，未取得乡村建设规划许可证，属于违法建设。因此易本超与王振宇签订的《房屋租赁协议》系无效合同，一审法院对于易本超要求确认合同无效的诉请予以支持并无不当。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于合同无效责任问题，王振宇明知其出租的房屋没有建设规划手续，应当对合同无效的后果承担主要责任；易本超也未对本案出租房屋的建设规划等审批手续加以审查注意，且其在实际经营过程中亦存在违法办学的情形，因此对合同无效的后果承担次要责任。关于王振宇所提，易本超在承租的院落中私搭乱建导致被消防认定不符合规范，因此其不应合同无效的过错责任的上诉主张。经查，王振宇与易本超签订的租赁协议中约定的租赁物中包含房屋，且协议中同时约定，在租用期间王振宇确保易本超正常办公、居住；在租赁期内，易本超在不动房屋主体结构，可以根据实际情况对租赁房屋格局进行改建。根据上述约定可以认定，租赁物中包含房屋，但是王振宇未能提供证据证实其出租的房屋取得建设规划许可证。因此虽然易本超有部分自建房屋，但是王振宇提供的租赁房屋亦无建设规划许可证。故对于王振宇所提其对于合同无效不承担过错责任的上诉主张法院不予支持。关于合同无效致使易本超遭受经济损失问题，一审法院根据评估报告鉴定结论以及双方的过错责任比例等酌情确定王振宇给付易本超经济损失数额并无不当。王振宇所提不应赔偿易本超经济损失的上诉主张法院不予支持。
综上所述，一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8064元，由王振宇负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 周瑞生
审 判 员 孟 龙
审 判 员 王 云
二〇一八年四月十六日
法官助理 董 红
书 记 员 房依彤