广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤04民终3159号
上诉人（原审原告、反诉被告）：珠海市斗门区怡景物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：戴文贵，执行董事兼经理。
委托诉讼代理人：李坤，湖南人和（珠海）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：马华锋，湖南人和（珠海）律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：余华昆，男，汉族住黑龙江省牡丹江市西安区。
被上诉人（原审被告）：余海，男，汉族，住广东省深圳市福田区。
上诉人珠海市斗门区怡景物业管理有限公司（以下简称怡景公司）与上诉人余华昆、被上诉人余海物业服务合同纠纷一案，怡景公司与余华昆均不服珠海市斗门区人民法院(2017)粤0403民初1720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
怡景公司上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判余华昆、余海向怡景公司支付自2014年1月至2016年12月的公摊费1486.84元和违约金358.43元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日），以上合计1845.27元。2、余华昆、余海承担一、二审的全部诉讼费用。二审中，怡景公司变更其主张的公摊费金额为1460.02元，违约金金额为351.47元，合计金额为1811.49元。
事实和理由：一、怡景公司与涉案小区开发商签订的《前期物业服务合同》内容符合《物业管理条例》的规定，应属合法有效。《物业管理条例》第二十四条并未规定只能以招投标的方式选聘前期物业服务企业，同时规定了在符合一定条件下可以以协议的方式选聘物业服务企业，根据该条例第五十七条的规定，对于违反上述第二十四条规定的法律后果只是行政处罚，对于所涉前期物业服务合同效力并未作出禁止性规定，《物业管理条例》第二十四条是管理性规范，并非效力性规范。
二、怡景公司向余华昆、余海主张的公摊费用及违约金有事实依据，合同依据和法律依据，人民法院应予支持。根据《前期物业服务合同》第三条约定，物业管理费按国家有关规定收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整。第五条约定，本物业区域内新增设的公共设施设备费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用人进行分摊。2013年5月23日《关于调整小区物业管理服务费的公示》也再次明确物业管理服务费用不含公共分摊费，公共分摊费用按实际产生费用进行核算分摊。《住户手册》第六条约定了逾期缴费的违约金计算标准。居委会出具的证明也证实了怡景公司一直为小区提供物业管理服务。怡景公司在原审中提交了余华昆、余海居住的8栋701房公摊费用的欠费明细证明公摊费用的计算依据和计算方式，原审法院不予支持明显不当。
余华昆辩称：怡景公司无权提起本案诉讼，因为怡景公司与小区业主之间不存在合同关系，属于违法经营，详细理由见其上诉状。
余海未提交答辩意见。
余华昆上诉请求：1、撤销原审判决第二项，发回重审或依法改判；2、判令怡景公司终止物业服务合同和违法经营丽湖名居小区物业服务的行为，退出丽湖名居小区；3、判令怡景公司若要继续经营丽湖名居小区物业服务，必须依法与业主签订物业服务合同；4、判令根据丽湖名居小区153名业主联名要求修订前期物业服务合同；5、本案一审、二审诉讼费用由怡景公司承担。
事实和理由：原审判决违反《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第六条、第十条。怡景公司没有经过招标程序，由开发商聘请，也没有直接与业主签订合同，其所谓前期物业服务合同（住户手册）由房屋销售商代交，该前期物业服务合同于2011年已到期，2012年以后在与业主没有合同的情况下一直违法经营物业。违反了国家建住房[2004]155号文第三十二条、国家发改委[2003]1864号文件规定，擅自提高物业费，将物业服务项目分解重复收费，侵占本属于业主收益的广告费、停车费，损毁公共设施、设备，导致绿地荒漠化，电梯经常出现故障，消防设备多处损坏严重。怡景公司违法经营期间的乱涨价乱收费及各项损毁现实均有图片、票据、统计数据等证实。
怡景公司辩称：根据法释（2009）8号司法解释，怡景公司与建设单位依法签订前期物业合同，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。前期物业服务合同期满后，物业公司继续提供物业服务，业主接受，形成事实上的物业合同关系。根据丽湖名居住户手册的约定，管理费不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊，公共水电费分摊约定按实际水电费用量来分摊；2013年5月23日怡景公司发出的《关于调整小区物业管理服务费的公示》也明确物业管理服务费用均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊。余华昆已实际享受了怡景公司提供的物业服务，且公摊费用的支出有事实依据，因此应驳回余华昆、余海的上诉请求。
怡景公司向原审法院起诉请求：1、判令余华昆、余海支付公摊费1486.84元（自2014年1月至2016年12月止）及违约金358.43元（以每一缴费年度欠费金额为基数，每日按万分之五计算，自2015年1月1日起计算至实际付清之日止，暂计至2017年5月31日），合计1845.27元；2、本案受理费由余华昆、余海负担。
余华昆向原审法院反诉请求：1、判令怡景公司依法经营，合同规约，否则余华昆不接受怡景公司提供的有偿服务；2、判令怡景公司返还物业提价费及公摊费总金额6519元；3、怡景公司承担反诉费。
原审法院认定事实：2007年1月1日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与怡景公司签订《前期物业服务合同》，约定由怡景公司为位于珠海市××区××号丽湖名居提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2007年1月1日起至2011年12月31日止。
2012年1月2日，珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司与怡景公司签订《前期物业服务合同》，约定由怡景公司为位于珠海市××区××号丽湖名居提供物业服务，物业服务费按国家有关规定进行收取，物业服务收取标准在合同期内可做调整，本物业区域内新增设的公共设施设备的费用由全体业主按其业权建筑面积的比例分摊，公共水电费等按实际使用的进行分摊，服务期限5年，自2012年1月1日起至2016年12月31日止。
2013年5月23日，怡景公司发出《关于调整小区物业管理服务费的公示》对丽湖名居小区的物业服费作出调整，将高层电梯房七层以上含七层的物业服务费由2006年的每平方米1元调整为每平方米1.3元，物业服务费均不含公共分摊费，公共分摊费用保持之前不变，按实际产生费用进行核算分摊，从2013年7月起按调整后的物业服务费收取。
2015年10月17日，怡景公司发出《催缴物业费的通知》要求拖欠物业费的业主在2015年11月30日前，将拖欠多年的物业费一并交齐，对逾期不交物业费的业主，将诉诸法律程序解决，追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金。
《珠海市丽湖名居住户手册》第八章管理费用中载明：“小区内一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担，电梯房的电费和维护费由该电梯所属楼全体业主共同承担，各楼的楼梯照明灯费用由相应的业主共同承担，管理费收入主要投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护和日常行政支出，做到取之于民，用之于民。一、高层管理费标准：2-6楼每平方米每月1.1元人民币；7楼以上每平方米每月1.3元人民币（均不含电梯的电费和维护费及公共水电费的分摊）……五、管理费计收日以售楼部通知业主收楼交锁匙日期为起计，业主可采用由工商银行代收的方式缴费，每季度收取并于每季度首月的10号前扣转，业主也可采用现金支付相关的费用，并于每季度首月10号前亲临管理处缴交。六、逾期交费：每逾期一天需增交5‰滞纳金……”
2017年8月31日，珠海市斗门区白蕉镇虹桥社区居民委员会出具证明称怡景公司自2007年1月起至出具本证明之日止一直为丽湖名居小区提供物业管理服务。
2013年6月21日，怡景公司与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，每月维修保养费3040元。2014年6月19日，怡景公司与珠海市亚富机电设备有限公司签订了《电梯日常维护保养合同》，每月维修保养费3040元。2015年7月20日，怡景公司与广东西江电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，全年保养费35520元。2016年，怡景公司与广东林元电梯有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，全年保养费35520元。
在庭审中，怡景公司确认余华昆和余海缴纳了2016年12月31日以前的物业服务费，并缴纳了2008年至2013年的公摊费用。
原审法院另查明，位于珠海市××区××号（丽湖名居）X栋X房的权属人为余华昆、余海，建筑面积139.35平方米，总层数18层。
原审法院认为，怡景公司与涉案小区开发商珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同属前期物业服务合同，该合同的签订没有经过招投标程序，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，怡景公司与珠海市斗门区豪宇房产开发有限公司签订的涉案合同无效。
虽然涉案合同无效，但是涉案合同可以证明怡景公司为涉案小区提供了相应的物业服务。余华昆和余海作为涉案小区的业主，自接收涉案房产开始就已实际享受了怡景公司提供的相关服务，故余华昆和余海应当向怡景公司支付相应的对价。怡景公司向余华昆、余海收取物业服务费标准符合该类型房屋在本地的物业服务费的一般水平。余华昆反诉怡景公司双倍退还多收的物业服务费，没有依据，原审法院不予支持。
怡景公司主张余华昆、余海支付公摊费用及其违约金，但怡景公司没有提供充分证据证明其主张的公摊费用是如何产生的，也没有提供充分证据证明余华昆应当负担的公摊费用的金额，原审法院无法核算出余华昆和余海应当支付的公摊费用，故原审法院对其该请求不予支持。
余华昆主张物业服务费中包含了公摊费，要求怡景公司退还重复收取的公摊费。原审法院认为，怡景公司每月按固定的金额向余华昆、余海收取物业服务费，而公摊费应按实际发生额每月由业主分摊，公摊费用的数额每个月不是固定的，而且怡景公司在住户手册和《关于调整小区物业管理服务费的公示》中也明确物业服务费不包含公摊费用。因此，余华昆反诉请求怡景公司退还重复收取公摊费用，没有依据，原审法院不予支持。
余华昆反诉要求怡景公司依法经营，合同规约，否则余华昆不接受怡景公司提供的有偿服务。原审法院认为，余华昆的该项反诉请求事项不明确，原审法院不予处理。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决：一、驳回怡景公司的诉讼请求；二、驳回余华昆的反诉请求。本诉受理费50元，减半收取25元，由怡景公司负担。反诉费25元，由余华昆负担。
二审中，怡景公司提交了如下证据：1、2017年5月31日的8栋701余华昆、余海欠费明细；2、2015年1月15日的2014年1月至2016年12月份八栋6至17楼公摊费收费通知、2016年1月15日的2015年1月至2015年12月份八栋6至17楼公摊费通知、2017年1月15日的2016年1月至2016年12月份八栋6至17楼公摊费收费明细；3、丽湖名居2014年-2016年用电电费明细（在一审结束后作出的）；4、丽湖名居2014年-2016年用水费用明细（在一审结束后作出的）；5、丽湖名居2014年-2016年公共分摊费用明细表。经质证，余华昆对上述证据真实性存疑，对合法性、关联性均不予认可。经审查，怡景公司提交的上述证据1、2在原审中已提交，制作时间相同而内容却不一致，对其真实性本院不予采信。证据3、4、5与本案争议的基本事实有关联，本院予以采纳。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。二审中，余华昆认可其居住的涉案小区有公摊水费和电费的产生，其也缴纳过公摊费用，并认为公摊费用是包括在其缴纳的物业管理费中的。
本院认为，针对双方的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点在于以下几个方面：
第一，关于《前期物业管理委托合同》的效力认定。《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”从该规定内容可以看出，其立法目的就是为了实现房地产开发与物业服务相分离的原则，通过设立招投标的方式，引入市场化竞争机制，防止房地产企业直接选聘与自己有关联的物业服务企业进行自建自管。因此，从该条款设立的立法目的和针对的行为内容看，违反该规定的后果将直接导致物业服务企业之间的竞争消失，业主对物业服务没有选择权，物业服务质量得不到保障的现实性损害。对此，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第四条第一款亦明确规定：“建设单位未依照《物业管理条例》第二十四条第二款的规定选聘物业服务企业的，物业服务合同应当被认定为无效。”由此可见，《物业管理条例》第二十四条是效力性规范，并非怡景公司所认为的“管理性规范”。本案中，怡景公司并非依行政法规的强制性规定选聘的物业服务企业，原审判决认定《前期物业管理委托合同》无效正确，本院予以维持。
第二，关于怡景公司主张的诸项公摊费用的认定。首先，根据《物业服务收费管理办法》第二条的规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序、向业主所收取的费用。而公摊费用是根据物业共用部位的公共照明、电梯、用水等使用情况据实产生，余华昆主张其缴纳的物业管理费已包括公摊费用没有法律依据和事实依据，原审判决对其主张不予采信正确。其次，怡景公司就其主张的公摊费用提供了原始交费凭证及明细表予以证明。对此本院认为，上述证据虽为原始凭证，但交费凭证与明细表并不能一一对应，并且明细表仅为怡景公司单方内部制作，怡景公司在原审及二审中提交的二份明细表制作时间、项目一致而金额却不一致，根据《珠海市物业管理条例》第五十八条的规定，物业服务企业应当每月公布共用配套设施和相关场地用水、用电的数量、单价、金额，按照市政府有关规定向全体业主合理分摊有关费用。珠海市物价局《关于规范我市住宅小区公共水电费分摊问题的通知》亦明确凡属向住（用）户分摊的公共水电费，必须单独列账，每月（期）向住（用）户公布个体的分摊方法及各住（用）户应负担的金额等。严禁把分摊的水电费与住（用）户自用的水电费混合统收。本案中，上诉人怡景公司并未每月公布共用配套设施和相关场地用水、用电的数量、单价、金额，也没有提交证据证明公摊费用的计算依据，在此情况下怡景公司主张公摊费用金额的依据并不充分，原审判决对此不予支持正确，本院予以维持。
第三，关于余华昆提出要求判令怡景公司终止物业服务合同、退出小区、与业主签订物业服务合同及修订前期物业服务合同等上诉请求，已超出了其在原审中反诉请求的范围，而二审中余华昆亦表示不愿意与怡景公司进行调解，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。据此，对于余华昆的上述请求本院不予审处，余华昆可就上述主张另行起诉。
综上所述，怡景公司与余华昆的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人怡景公司负担50元，余华昆负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 曾艺能
审判员 庹 佳
审判员 王 芳
二〇一七年十二月十一日
书记员 王 莉