广东省汕尾市城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1502民初701号
原告：汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场，营业场所汕尾市区香洲路777号一层商场12号，统一社会信用代码914415003381555449。
负责人：陈飘宇。
委托诉讼代理人：江如椰，系北京市东元（广州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人:林伟忠，系汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场职员。
被告：潘声乐，男，1986年6月25日出生，汉族，汕尾市城区人，户籍住址汕尾市城区。
原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场（下称显达广场）与被告潘声乐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人江如椰到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告显达广场诉称，原告与被告经过协商签订了《租赁合同》，约定被告向原告租赁汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场二层A2F-009号商铺，以“大宅门”品牌经营餐饮，自2015年12月18日始至今，被告以各种借口拖延缴纳合同约定中各类应缴费用，原告每个月不定时发催缴通知书给被告，被告却置若罔闻。2016年6月15日，被告在未与原告协商的情况下，擅自关闭店铺停止营业，此举不仅在实质上属于恶意逃避债务，而且给原告商场形象造成恶劣的负面影响。在此情况下，原告于2016年6月16日发函解除与被告的租赁合同关系，于同年8月8日正式委托广东善言律师事务所出具《律师函》给被告，明确要求被告在出函三日之内与原告进行协商，结清拖欠的相关费用，被告均明确表明其不履行其违约责任。原告向法院起诉，请求判令1.被告向原告支付拖欠的应缴租金、管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费、电费、水费合计251,255.45元；2.被告向原告支付违约金合计485,225.4元，3.被告向原告支付本案律师费16,000元，4.本案诉讼费用由被告负担。
在审理过程中，原告变更诉讼请求为1.判令被告立即向原告支付其拖欠的应缴租金、物业管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费、电费、水费合计496,825.45元；2.被告拖欠原告上述诉讼请求一之费用的行为构成违约，应向原告支付违约金共计485,225.4元，并立即解除原、被告签署的《租赁合同》；3.被告支付给原告的租赁保证金70,000元不予退还，归原告所有；4.被告向原告支付本案律师费16,000元；5.本案受理费全部由被告承担。
被告潘声乐没有答辩。
原告为支持其主张，提供下列证据及证明目的：1.营业执照、组织机构代码证、核准变更登记通知书（汕尾核变通字〔2017〕第1700033333号）、法定代表人证明、陈飘宇港澳居民来往内地通行证复印件，证明原告是适格的诉讼主体；2.营业执照(统一社会信用编码91441500MA4UKF2R5T)、食品经营许可证(编号JY24415000000186)、潘声乐身份证复印件，证明潘声乐是本案适格的被告；3.《租赁合同》，证明原告与被告之间存在合法的租赁合同关系；4.缴款通知单、催款通知书、付款通知书、合同告知函等复印件13张，证明原告于2015年12月始至2016年8月期间每月都发送付款通知给被告，督促其支付应缴费用；5.《潘声乐（大宅门）未缴纳费用明细表》复印件，证明被告拖欠原告应缴租金、管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费、电费、水费计251,255.45元、违约金计485,225.4元；6.照片复印件2张，证明被告于2016年6月15日擅自关闭店铺停止营业；7.《解除合同通知函》复印件，证明原告于2016年6月16日出示该函给被告，正式通知被告解除双方2016年9月签订的《租赁合同》；8.《律师函》复印件，证明原告于2016年8月8日委托广东善言律师事务所出具《律师函》，要求被告接函后三日内进行协商，并支付各类拖欠费用和违约金；9.《合同通知函》复印件，证明原告于2016年9月5日收回被告所租赁的店铺；10.律师费发票，证明原告为本案支付律师费用16,000元；11.中国邮政银行客户回单及收据，证明租赁期间，被告向原告实际支付的租金、物业管理费、促销费、会员卡手续费、水费、电费等的情况；12.民事委托代理合同及发票，证明被告依约应承担原告因本案而支出的律师费；13.现场照片，证明被告经营大宅门餐厅之涉案租赁场地已关门停业，其生产工具及物品仍滞留、占用涉案租赁场地；14.租赁保证金收据、装修押金收据及银行刷卡存根，证明原告于2015年11月11日收到被告支付租赁保证金70,000元、2015年11月25日收到被告支付装修押金10,000元，上述两支付时间均在汕尾市大宅门餐饮管理有限公司成立日期(2015年12月4日）之前;15.解除合同通知函及快递单,证明原告于2017年5月17日通过EMS邮寄解除合同通知函给被告，正式通知被告解除《租赁合同》。
被告没有提交证据。
经审理查明，原告显达广场与被告潘声乐签订了《租赁合同》，合同其中约定的主要内容:第2条、原告将位于汕尾市区香洲路777号的汕尾黄金海岸实业有限公司黄金海岸购物广场二层实面积为295㎡建筑面积为421㎡出租给被告用于“大宅门”品牌的经营，租赁期限从2015年12月18日起至2021年12月17日止，租赁场地经营范围为湘菜、川菜。第3条、租赁保证金为70,000元，被告应在租赁合同签署之日起2日内向原告支付，租赁保证金不是被告预付的租金或物业费，也不包括租户装修管理规定的装修押金，租赁保证金仅作为被告遵守租赁合同的保证，原告有权从租赁保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业费或其它费用、被告应承担的违约/赔偿金、原告代被告承担的赔偿等。第4条、租金自商场整体开业日起开始计算，第一至二年每月租金为16,840元，第三至四年每月租金为18,524元，第五至六年每月租金为20,389元；被告应当每25-28日支付下一月租金，先支付后使用，首期租金应在本合同签订后7日内支付。第5条、被告应自开业日起承担租赁场地的物业费，物业费按照租赁场地的建筑面积421㎡计算，每天的物业费按照当月实际天数计算，第一至二年每月物业费为15,156元，第三至四年每月物业费为16,671元，第五至六年每月物业费为18,326元；被告应当每25-28日支付下一月物业费，先支付后使用，首期物业费应在本合同签订后7日内交付。第6条、被告应自行承担租赁场地的能耗费用及其它费用，包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、通讯费、网络费用等，以及非正常营业时间内空调（如有）供应费和设施、设备的开通和/或使用的费用、其他费用，水、电、燃气、通讯、网络费等根据相关部门确定的收费标准计算，其它费用根据原告或管理公司确定的收费标准计费。第9条、被告应在开业日正式对外营业并开始计算租金，开业时间以原告书面通知为准。第10条、被告同意参加原告组织的统一促销活动，并同意承担相应的促销服务费用，其中促销服务费用分摊每月200元。第14条、为保障双方长期交易的便利，节约双方的交易成本，原告为被告提供了网上对帐、网上订单等服务，被告认可原告提供的服务并同意向原告缴纳信息服务费600元／年，此费用由被告在合同签订后7日内以现金缴纳或由原告从被告首月货款中扣除；原告发行的会员卡消费折扣被告承担100%，被告承担原告发行的会员卡消费积分返利每月200元；原告拥有庞大的且潜在不断发展的客户群和良好品牌形象及强大的品牌号召力，原告通过高品位的商场向顾客销售商品，不仅可以提高被告的销售业绩，而且可以增强消费者对被告商品的信赖感：为此被告同意向原告支付品牌推广服务费2000元／年，该费用由被告在双方合同成立后3日内以现金或转账方式向原告缴纳。第23条、被告逾期不支付或不足额支付场地租金、物业费、租赁保证金、商品和服务质量保证金、能耗费用、各类违约金、损害赔偿金等各项应付款项的，每逾期1日，应按逾期未付款项的1%支付违约金；原告根据本合同约定行使解除权时，本合同自被告受到解除通知之日起解除。第24条、合同的解除及终止，合同期限届满前，未经原告书面同意，被告擅自停止经营、擅自撤场，除保证金不予退还外，被告还须赔偿原告不少于2个月租金的损失。第30条、补充事项，开业日以实际开业时间为准，合同面积以开业后实际测量为准，大宅门自主收银模式。《租赁合同》没有签订日期。原告表示2015年11月11日收到被告70,000元租赁保证金，2015年11月25日收到被告10,000元装修保证金，其广场出租的商铺定于2015年12月18日统一开业经营，被告于2016年1月16日开业，而被告开业至2016年5月15日止拖欠其租金、物业管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费、电费、水费等。2016年6月15日，被告经营的大宅门商铺自行停业。2015年12月19日至2016年8月25日原告以书面形式多次向大宅门发出《缴款通知单》《催款通知书》《付款通知书》，催收欠款；2016年4月19日、7月16日原告向大宅门发出《合同告知函》，同年6月16日向潘声乐、大宅门发出《解除合同通知函》，同年8月9日向潘声乐发出《律师函》。2016年12月14日原告以被告拖欠其租金等费用已构成违约为由，向法院起诉，提出上述诉讼请求。
另查明，汕尾市大宅门餐饮管理有限公司于2015年12月4日成立，经营场所汕尾市区香洲路777号二层商城10号，法定代表人为潘声乐。原告与被告潘声乐签订的《租赁合同》的商铺为汕尾市大宅门餐饮管理有限公司经营餐饮业。
上述事实，有原告提供的证据及原告的陈述等在卷佐证。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理。
本院认为，原告显达广场与被告潘声乐签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律的相关规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告已经按照合同的约定将商铺出租交给被告使用，被告也以“大宅门”品牌正常开展经营餐饮业活动，但被告自2015年12月份起未依约足额向原告缴纳租金及各项费用，并在未与原告协商一致的情况下于2016年6月15日关闭了商铺停止营业，经原告多次催讨仍无缴纳拖欠的租金及各项费用，也无向原告提出解除合同；被告的上述行为已经构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告有权解除合同。被告已于2016年6月14日在其商铺张贴停止营业通知，同月15日原告发现被告商铺停业，便于同月16日向被告、大宅门发出《解除合同通知函》，该通知函明确载明原告依合同约定通知被告解除合同，即日生效，因此，原、被告的租赁合同关系应视为在2016年6月16日已解除。
关于原告与被告签订的《租赁合同》，被告是否承担合同责任的问题。依据上述合同载明，承租方为大宅门，合同落款签名为潘声乐，而原告出具的租赁保证金收据、装修押金收据的借款方为大宅门，且承租的商铺为汕尾市大宅门餐饮管理有限公司经营餐饮业。原告与被告签订的《租赁合同》是在汕尾市大宅门餐饮管理有限公司登记成立之前，该合同是被告为了汕尾市大宅门餐饮管理有限公司的设立而签订的；依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第二条第一款“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，被告应承担该合同的责任。
关于原告要求被告向其支付拖欠的应缴租金、管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费、电费、水费合计496,825.45元，是否合理予以支持。原告请求支付2015年12月18日至同月31日、2016年2月1日至2017年5月15日止的租金251,785.16元、管理费226,606.65元、促销费2990.32元、会员卡手续费2990.32元、电费5808元、水费1445元、推广服务费4000元、信息服务费1200元，合计496825.45元。对于租金、管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费的计付，被告于2016年6月15日自行停止营业，依据《租赁合同》第24条的约定：合同期限届满前，未经原告书面同意，被告擅自停止经营、擅自撤场，除保证金不予退还外，被告还须赔偿原告不少于2个月租金的损失。原告请求各项费用计算至2017年5月15日止，不符合上述约定，不予支持；原告请求的各项费用可计算至2016年6月15日止，被告拖欠的租金66,545.16元、管理费59,890.65元、促销费790.32元、会员卡手续费790.32元、推广服务费2000元、信息服务费600元，电费5808元、水费1445元，合计137,869.45元；另外被告应依据《租赁合同》的约定赔偿原告2个月的费用即租金33,680元、管理费30,312元、促销费400元、会员卡手续费400元，共64,792元；因此，被告应支付原告的租金、管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费、电费、水费合计202,661.45元。原告请求支付496,825.45元，理据不足，不予支持。关于被告交纳的租赁保证金、装修保证金的问题。原告表示已收到租赁保证金70,000元、装修保证金10,000元，并提供收据予以证明，要求租赁保证金不予退还，归原告所有。依据《租赁合同》第3条3款约定：原告有权从租赁保证金中抵扣被告拖欠的租金、物业费或其它费用、被告应承担的违约/赔偿金、原告代被告承担的赔偿等。原告主张被告支付的租赁保证金不予退还，归原告所有，理据不足，不予支持。据此，被告在合同期限届满前自行停止营业，根据约定，保证金80,000元不予退回，但应从被告所欠的费用202,661.45元中予以扣除，扣除后被告应支付拖欠原告的租金等费用及赔偿2个月的费用共为122,661.45元。
关于原告请求被告支付违约金的问题。原告要求被告支付违约金485,225.4元，其依据是《租赁合同》第23条、第24条的约定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，据此对于原告所主张的违约金，因被告于2016年6月15日停止营业，其拖欠的费用为137,869.45元，应认定为原告的实际损失，故其违约金可按该实际损失的30%即41,360.84元予以支付。原告请求支付违约金485,225.4元，不符合上述规定,不予支持。
关于律师费应否由被告承担的问题，虽原、被告签订的《租赁合同》有约定，但根据本案的实际情况，双方发生纠纷时原告支付的律师费是否合理，因原告不能提供律师费的收费标准，故该项请求不予支持。
综上所述，被告潘声乐拖欠原告显达广场的租金、管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费、电费、水费及赔偿2个月的费用，共为122,661.45元，并应支付的违约金为41,360.84元。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，依法作缺席判决。
为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第二款、第一百三十四条第一款第七、八项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下:
一、被告潘声乐在本判决生效之日起十五日内向原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场支付租金、管理费、促销费、会员卡手续费、推广服务费、信息服务费、电费、水费及赔偿2个月的费用，共122,661.45元。
二、被告潘声乐在本判决生效之日起十五日内向原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场支付违约金41,360.84元。
三、驳回原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14,412.45元，由原告汕尾黄金海岸实业有限公司显达广场负担10,832元、被告潘声乐负担3580.45元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汕尾市中级人民法院。
审判长 陈贵文
审判员 许黛妮
审判员 彭卫强
二〇一七年十月二十七日
书记员 颜卫东