安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终4165号
上诉人（原审被告）：俞贤阳，男，1964年11月9日出生，汉族，住安徽省肥西县，
被上诉人（原审原告）：车一鸣，男，1992年7月18日出生，汉族，自由职业，住安徽省肥西县，
委托诉讼代理人：徐晓晴，安徽皖国泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李阳，安徽皖国泰律师事务所律师。
原审被告：俞万红，女，1990年9月9日出生，汉族，住安徽省肥西县，
上诉人俞贤阳因与被上诉人车一鸣、原审被告俞万红房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初144号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年6月13日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人俞贤阳的上诉请求为：1、撤销（2017）皖0123民初144号民事判决第二项；2、改判车一鸣第二项诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费用由车一鸣承担。事实和理由：俞贤阳在俞万红不同意的情况下第一时间告知了中介公司及车一鸣，已经及履行了告知、协助等义务，没有给车一鸣造成损失。违约金和预期利益损失不可并用，车一鸣在签订合同前已经知晓本案所涉房产系俞贤阳和俞万红共同所有，在俞万红未到场也没有书面授权的情况下，仍与俞贤阳签订合同，非善意买受人。
被上诉人车一鸣答辩称：第一次的中介收费特别高，后来双方协商重新找了一家，重新签了合同，之前的合同就作废了。在签订合同时，俞万红没有到场，但是中介打电话告知了俞万红，并由俞贤阳代为签字。一审庭审时法官向俞万红询问房屋买卖情况，俞万红陈述所有房屋买卖手续及按揭手续都由其父亲俞贤阳代为办理。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告俞万红同意俞贤阳的上诉意见。
车一鸣向一审法院的诉讼请求为：1、双方解除房产买卖合同关系；2、俞贤阳、俞万红赔偿车一鸣违约金159600元；3、俞贤阳、俞万红承担诉讼费、保全费、公告费等全部费用。
一审法院查明，2016年9月4日，车一鸣与俞贤阳在合肥市墺城房地产服务有限公司签订《存量房屋买卖合同》，合同约定俞万红、俞贤阳作为出卖人将其坐落在肥西县上派镇人民西路翰林水岸.上园建筑面积为88.83平方米的B16#2502室（权证字号：备案单号1312607091号）出售给作为买受人的车一鸣，房屋总价款为798000元。合同签订当天，车一鸣按照合同约定给付俞贤阳定金80000元，俞贤阳向车一鸣出具相应收条。2016年9月16日，车一鸣与的俞贤阳在肥西华夏信承房地产经纪有限责任公司就涉案房屋重新签订《房屋买卖居间合同》，合同约定房屋成交价格为798000元，车一鸣作为甲方需在合同签订之日将购房定金80000元支付给作为乙方的俞贤阳、俞万红，乙方就涉案房屋所欠银行按揭尾款318000元由甲方代为偿还，剩余房款由甲方申请按揭偿还。合同第八条对双方的违约责任作了明确约定，甲方违约的，赔偿乙方两倍的定金，并按照本合同标的物总价款的20%赔偿于守约方；乙方违约的，不得索回定金，按照本合同标的物总价款的20%赔偿于守约方。合同签订后，俞贤阳向车一鸣重新出具落款时间为2016.9.16日的定金收条一张，同时将原收条撤回。后，俞贤阳、俞万红不愿意出售涉案房屋，双方协商未果，以致成讼。
另查明，俞贤阳、俞万红系父女关系，涉案房屋产权证尚未办理，车一鸣知晓涉案房屋系俞贤阳与俞万红共同所有，车一鸣与俞贤阳就涉案房屋签订两份买卖合同时俞万红本人均不在场，合同上涉及的俞万红签名均由俞贤阳代为签字。案件审理过程中，俞贤阳已将收取的8万元定金返还给车一鸣。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，俞贤阳、俞万红以俞贤阳没有取得对案涉房产的完整所有权主张合同无效，与上述司法解释的规定相悖，不予采信。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条虽有“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”之规定，但该条规定属于管理性的强制性规定，非效力性的强制性规定，故该条规定不能作为认定本案房屋买卖合同无效的依据。本案车一鸣与俞贤阳签订房屋买卖合同时，涉案房屋虽尚未办理权属登记，但并不影响双方签订的房屋买卖合同成立生效，该合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效。俞贤阳在合同签订后，未能征得共有权人俞万红的同意，最终导致合同无法履行，作为买受人的车一鸣有权要求解除合同并主张损失赔偿。合同中既约定了定金又约定了违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，车一鸣可予以选择适用，现车一鸣要求俞贤阳按照房屋成交价格的20%支付违约金159600元，俞贤阳认为车一鸣本身具有过错，主张合同违约金约定过高。鉴于车一鸣在签订合同前已经知晓涉案房产系俞贤阳、俞万红共同所有，签订合同时在俞万红未到场亦未见到俞万红书面授权委托书的情况下，仍与俞贤阳单独签订合同，未尽审慎义务，其本身亦存在过错，对俞贤阳的主张予以采纳，结合合同履行情况、车一鸣预期利益损失及双方过错程度，一审法院酌定俞贤阳支付车一鸣违约金100000元。案涉合同非俞万红签订，对俞万红不发生法律效力，车一鸣要求俞万红承担共同责任无事实依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决:一、解除车一鸣与俞贤阳于2016年9月16日就翰林水岸·上园B16#2502室签订的房屋买卖合同；二、俞贤阳于判决生效之日起十日内一次性支付车一鸣违约金100000元；三、驳回车一鸣的其他诉讼请求。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：本案中车一鸣与俞贤阳签订房屋买卖合同时，本案所涉房屋虽尚未办理权属登记，但并不影响双方签订的房屋买卖合同的有效性。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，俞贤阳、俞万红以俞贤阳没有取得对案涉房产的完整所有权主张合同无效的请求不能成立。俞贤阳在合同签订后，未能征得共有权人俞万红的同意，最终导致合同无法履行，作为买受人的车一鸣有权要求解除合同并主张损失赔偿。车一鸣在签订合同前已经知晓涉案房产系俞贤阳、俞万红共同所有，签订合同时在俞万红未到场亦未见到俞万红书面授权委托书的情况下，仍与俞贤阳单独签订合同，未尽审慎义务，故一审法院结合合同履行情况、车一鸣预期利益损失及双方过错程度，酌定俞贤阳支付车一鸣违约金100000元并无不当。上诉人的上诉理由均不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2300元，由俞贤阳负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年九月十三日
书记员 林 森
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。