辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终813号
上诉人（原审原告）：巴英钢。
委托诉讼代理人：高金，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
委托诉讼代理人：王云，北京隆安律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审被告）：大连华洋建筑工程有限公司。
法定代表人：宋跃林，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵辉，辽宁宏都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晗，辽宁宏都律师事务所律师。
原审第三人：沈阳凯城房屋开发有限公司。
法定代表人：王威，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张硕文，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。
原审原告巴英钢与原审被告大连华洋建筑工程有限公司（以下简称华洋公司）及原审第三人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）案外人执行异议之诉一案，大连市中级人民法院于2016年7月6日作出了（2016）辽02民初24号民事判决。巴英钢不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2017年3月28日公开开庭进行了审理，巴英钢的委托诉讼代理人高金、王云，华洋公司的委托诉讼代理人赵辉、王晗，凯城公司的委托诉讼代理人张硕文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
巴英钢向一审法院提起诉讼称：华洋公司对位于沈阳市于洪区汪河路23号B2栋1-14层1号商品房申请执行是错误的。2010年1月4日，我与第三人签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋，并足额交纳了购房款，随后第三人向我交付了房屋。案涉房屋已实际属于我所有，华洋公司对我所有房屋申请强制执行缺乏事实及法律依据。且购买案涉房屋需由第三人负责办理相关房产登记手续，案涉房屋一直未办理初始登记的原因为华洋公司一直未向第三人提供房产竣工备案材料，故对未办理产权证无过错。据此，诉至法院，请求停止对坐落于沈阳市于洪区汪河路23号B2栋1-14层1号商品房的执行，并解除对该房产的查封。
华洋公司一审辩称：不同意巴英钢的诉讼请求。巴英钢与第三人之间不存在真实的商品房买卖关系，且案涉房屋已具备办证条件，未办证过错责任在巴英钢。
第三人凯城公司述称：同意巴英钢的意见。
一审法院经审理查明：巴英钢提交了显示签订日期为2010年1月4日的商品房买卖合同，载明：巴英钢购买第三人开发的沈阳市于洪区汪河路23号B2栋1-14层1号商品房，建筑面积69.79平方米；房款28万元，付款方式为一次性付款，未约定付款期限，但约定了逾期付款违约责任；交房时间为2011年8月31日前，还约定了逾期交房违约责任；由于买受人原因，未能按期交付房屋的，详见补充协议第2条；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，逾期办证违约责任约定为详见补充协议第5条，双方还约定了其他权利义务。该商品房买卖合同至今未经备案。双方也未签订补充协议。
巴英钢和第三人提供的两份收款收据，一份载明第三人于2010年1月4日收到巴英钢缴纳的28万元购房款，结算方式为现金。在本案审理过程中，巴英钢当庭表示该款是通过银行卡打入第三人账户的。另一份收款收据载明，第三人于2013年1月4日收到巴英钢交纳的28万元房款。
巴英钢和第三人提交的两份商品房准住通知，一份显示第三人于2010年1月7日通知巴英钢对案涉房屋准予入住。另一份商品房准住通知显示，第三人于2013年1月4日通知巴英钢案涉房屋准予入住。
巴英钢提交了其交纳2013、2015年度取暖费的发票。
巴英钢还提交了沈阳万维物业服务有限公司为其开具的2013、2014、2015年度物业费收取发票。
因生效判决书判令案外人大连圣达科建集团有限公司给付华洋公司工程欠款15,588,051.00元及利息，第三人对上述给付工程欠款及利息承担连带给付责任。2015年2月3日，一审法院作出民事裁定，预查封第三人所有的案涉房屋，查封期限二年。
2016年4月29日，沈阳市房产档案馆出具无查询结果证明，内容为巴英钢在沈阳市范围未查询到房屋登记记录。
一审法院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。法律之所以作出上述规定，是对房屋买受人物权期待权的保护，但买受人与被执行人之间必须存在真实的房屋买卖关系，且同时符合上述四项情形方能排除执行。但综合本案查明事实，难以认定原告与第三人之间存在真实的房屋买卖关系。具体理由如下：
首先，通常情况下，购房人自开发商处购买房屋会签订条款完备的商品房买卖合同。而巴英钢提交的商品房买卖合同未约定支付房款的期限，且虽然约定了“逾期办证违约责任详见补充协议第5条”、“由于买受人原因，未能按期交付房屋的，详见补充协议第2条”，但巴英钢与第三人并未签订补充协议，即巴英钢与第三人对付款期限、逾期办证违约责任、逾期收房违约责任这些主要房屋买卖合同条款未作约定。
其次，关于巴英钢交付房款的时间与方式上，巴英钢与第三人提交的证据存在矛盾之处。巴英钢与第三人提供的两份收款收据，虽然金额一致，但开具时间、收据号码均不一致，另外，2010年1月4日收款收据载明结算方式为现金，但巴英钢庭审中却表述为通过银行卡打入，二者存在矛盾。
再次，巴英钢与第三人提交的商品房准住通知时间不一致。难以认定巴英钢是基于真实的房屋买卖关系而占有案涉房屋。
最后，巴英钢主张其于2010年即支付购房款并购买了案涉房屋。庭审时，当巴英钢被问及对于第三人至今未协助办理产权证事宜是否主张过权利时，表示其曾多次找第三人，但因第三人没有开具正式发票而无法办证，第三人则表示无法开具发票原因在税务局，但均未提供相应证据证明；从案涉房屋2015年2月被查封时间来看，即使巴英钢真实购买了案涉房屋，在长达5年的时间里，巴英钢亦存在消极不行使登记权利的行为。据此，巴英钢要求对案涉房屋停止执行，并解除查封的诉请，无充分的事实及法律依据，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：
驳回巴英钢的诉讼请求。
案件受理费5500元（已预交），由巴英钢承担。
巴英钢的二审上诉请求是：确认上诉人与第三人签订的商品房买卖合同真实有效；确认上诉人已向第三人支付全部购房款且已实际占有涉案房屋；撤销大连中院（2016）辽02民初24号民事判决判决，依法改判停止对上诉人商品房的执行并解除对该房产的查封；判决由被上诉人支付涉案纠纷的全部诉讼费。事实和理由：上诉人于2013年1月4日购买了第三人位于于洪区汪河路23号B2栋1-14-1的房屋，支付房款28万元，第三人给上诉人开具收款收据。同日第三人给上诉人开具商品房准住通知书，上诉人合法占有涉案房屋。上诉人曾经向第三人主张过“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，第三人表示请放心、等一等。2015年末上诉人知道涉案房屋被查封后找到第三人主张权利，第三人答复：会为上诉人请律师维权，只需要上诉人在委托书和起诉书上签字就可以了。后来又换了律师，新换的律师向上诉人要了上诉人手里的有关证据和实际占有的有关凭据等复印件。一审判决驳回了我的诉讼请求是错误的，一审期间第三人代上诉人提交的证据复印件未经庭审质证上诉人不予认可，请二审法院查明事实真相，维护上诉人合法权益。一审法院认定事实错误，上诉人购买第三人的房屋是真实的，也支付了购房款，不然第三人怎么会在2013年1月4日给上诉人开具收款收据、怎么能让上诉人实际占有涉案房屋？华洋公司是2015年8月查封的房屋，距离2013年1月有2年多，显然不可能是虚假的。另外，上诉人2013年1月4日后持续合法占有争议房屋，也是在华洋公司2015年8月查封的房屋前；上诉人提供的“沈阳市无已办理产权证的房屋登记记录”的证明是一审法院让提交的，一审法院却说不能证明没有其他可居住的房产，那么请问法律是如何证明“买受人名下无其他用于居住的房屋”：是当地、全省、全国还是全世界？是哪个部门、什么样的证明？对此请二审法院或报最高法院予以释明！未办理过户手续的过错责任在第三人。1、上诉人向第三人主张过“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，其是办理过户手续的前提。对此第三人不仅承认，也是上诉人“物权期待权”的常理，一审法院因为购房时间较长就推测上诉人存在消极不行使登记的权利没有依据；2、目前了解，第三人没有“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”是因为涉案房屋一直在抵押状态即涉案房屋一直是“在建工程抵押”；3、对在建工程抵押的房屋，沈阳市的法院对业主要求办证的诉请都是驳回或劝撤诉，理由是即使判决办证也实现不了，因为房产部门对在建工程抵押的房屋有记录、无法协助执行。一审判决适用法律错误，最高院执行局副局长张根大对《异议复议规定》的解读第（九）条明确了第二十八条适用一般买受人、第二十九条适用消费者买受人等情形，本案涉及的不动产属于“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”，一审法院应当适用第二十九条，其适用第二十八条是错误的。一审法院在判决主文中引用第二十九条，在相关法律规定中又列第二十八条，显然是错误的。一审法院的判决剥夺了上诉人对第三人的实体权利。一审法院“难以认定上诉人与第三人之间存在真实的房屋买卖关系”匪夷所思：如果没有真实的房屋买卖关系，上诉人就涉嫌虚假诉讼。依据《关于防范和制裁虚假诉讼的指导意见》，一审法院有权处罚，请问为什么不处罚？一审判决如果生效，上诉人对第三人的实体权利将被剥夺，请问第三人的实体权利如何救济？综上，一审法院的判决既不负责，也会导致上诉人实体权利的完全丧失。为了维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，请贵院查清事实，依法支持上诉人的请求。
华洋公司二审辩称：一审判决认定事实清楚，巴英钢一审提交的证据有太多的瑕疵和漏洞，确实难以认定其与原审第三人之间存在真实的房屋买卖关系；1、巴英钢购买案涉房屋，存在两张等额收款收据，第三人开具的时间及收据号码均不一致。关于巴英钢交付房款的时间与方式上，其与第三人提交的证据存在矛盾之处。巴英钢与第三人提交两份收款收据，分别为2013年1月4日，票号为0020098；2010年1月4日，票号为0225975，虽然金额一致，但是开具的时间、收据号码均不一致。2、房款的结算方式巴英钢当庭陈述与书面证据相矛盾。2010年1月4日收款收据载明结算方式为现金，而一审庭审时巴英钢自己陈述其实际是通过银行卡打入，却没有银行转账明细，二者存在明显的矛盾，让人怀疑。3、准住时间不一致，难以证明巴英钢是基于真实的房屋买卖关系而占有案涉房屋。第三人于2010年1月7日通知巴英钢准予入住，而2013年1月4日又通知巴英钢准予入住，两份准住通知时间不一致。4、巴英钢没有正规销售不动产统一发票，只有非营业性收款收据。
一审法院认定案涉房屋未办理过户手续的过错责任在于上诉人，有充分的事实理由作为依据，上诉人将责任推至原审第三人，没有事实依据及证据支持，不应采纳；我们首封房屋的时间是2015年2月3日、案涉房屋办理初始登记的时间是2014年9月1日，在查封时根据我们查询了解到情况，案涉小区绝大部分房屋已经出售且完成过户手续，如果上诉人购买案涉房屋是客观存在的事实，那么在案涉房屋完全符合可办证的条件下，上诉人怠于行使办证权利，确属其之过错，依法应承担不利后果。
一审判决适用最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，是对法律的正确理解与适用，应依法予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求和理由缺乏依据。一审法院判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决公正合法。请求法院依法维持原判，伸张法律正义，以维护答辩人的合法权益。
凯城公司二审述称：凯城公司已经将涉案房产实际出售给巴英钢并收取全部房款，其存在有的业主将房款交给凯城公司相关财务人员的情形；房屋至今未能办理备案和过户手续，是因为凯城公司对全部在建工程进行抵押；关于一审证据存在矛盾的问题，经核实，由于华洋公司查封了100余套房产，凯城公司行政人员在大量的工作中出现疏忽而填写错误，导致与业主手中的合同存在不一致的情况。
本院经审理查明，巴英钢向本院提交了如下证据：签订日期为2013年1月4日的《商品房买卖合同》及补充协议；取款凭证；《无查询结果证明》；垃圾托管费、供暖费发票物业费发票，电费客户交费（结算）明细表，居委会情况说明、房屋照片等。巴英钢出示了上述证据的原件。付君出庭作证：其于2010年初至2014年末就职于凯城公司，担任出纳一职，负责收房款事务，巴英钢的房款由其收取后转至公司，其与巴英钢无债权债务关系。综上，上诉人与凯城公司在法院查封前签订的房屋买卖合同是真实、有效的，也进行了实际交易，给付了房款，实际占有案涉房屋。
本院认为，巴英钢就涉案房产提起案外人执行异议之诉，人民法院应审查巴英钢对涉案房产是否存在实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。关于巴英钢与凯城公司之间就涉案房产的商品房买卖关系。巴英钢主张其于一审法院对涉案房产进行查封之前购买并实际占有使用了涉案房产，凯城公司对巴英钢的上述主张予以认可。二审期间，巴英钢向本院提交了涉案房款的取款凭证，证明其交易的真实性。凯城公司亦对巴英钢在一审时提交的证据存在矛盾之处做出解释，即经一审之后该公司核实，一审部分证据系由凯城公司提交，由于华洋公司查封了包括涉案房产在内的100余套房产，凯城公司工作人员在大量的工作中出现疏忽而造成一审期间所提交的证据中存在与业主手中相关证据不一致的情况。本院认为，巴英钢在本院二审期间所提交的证据，能够形成较为完整的证据链，基本完成了其应承担的举证责任，可以证明其主张的在一审法院查封之前即与凯城公司就涉案房产签订了真实有效的商品房买卖合同、支付了全部购房款、且办理了入住手续，合法占有该房产并装修、居住。综上，一审判决认为难以认定巴英钢与凯城公司之间存在真实的房屋买卖关系不妥，本院予以纠正。
关于巴英钢未办理涉案房产过户登记的责任。一审判决认为，巴英钢作为一名普通购房人，在自己花费数十万元购买的案涉房屋长达几年不能办证，亦未获任何补偿的情况下，未向开发商主张权利，与常理不符。巴英钢在本案诉讼中主张，曾多次找凯城公司协商，巴英钢出于对凯城公司的信任没有通过其他途径要求协助办证。虽然巴英钢未能提交证据证明其曾经就协助办证事宜向凯城公司主张过权利，但巴英钢在涉案房产办理过户登记的问题上，并无对他人权利障碍、政策限制等的忽略，巴英钢作为普通民事主体，不应以此认定其消极不行使登记的权利，而在未办理过户登记上有过错。一审判决认为巴英钢存在消极不行使登记权利的行为不妥，本院予以纠正。
巴英钢出具了《无查询结果证明》，证明其案涉房屋为其唯一居住房屋，华洋公司未举出相关证据证明其并非唯一住房，故本院认为，巴英钢所居住案涉住房为其唯一住房。
综上，虽然依华洋公司的申请，一审法院对涉案房产的查封合法，但巴英钢对涉案房产享有实体权利，且巴英钢就涉案房产提出的执行异议符合《执行异议和复议规定》第二十九条的规定，其权利能够排除对涉案房产的执行，应予支持。一审判决认定事实错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销大连市中级人民法院（2016）辽02民初24号民事判决；
二、停止对沈阳市于洪区汪河路23号B2栋1-14层1号商品房的执行，解除对该房产的查封。
一审案件受理费5500元，二审案件受理费5500元，由大连华洋建筑工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵英伟
审 判 员 赵碧涛
代理审判员 黄海洋
二〇一七年五月三日
书 记 员 刘 禹