广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0302民初82号原告：桂林市蔬菜工贸总公司，住所地：桂林市象山区崇信路二巷2-3号1栋。统一社会信用代码：91450300198855679N。法定代表人：李超波，总经理。委托诉讼代理人：蒋仁贵，广西立横律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍志雯，广西立横律师事务所实习律师。被告：许清波，女，1963年3月26日出生，汉族，住桂林市秀峰区。委托诉讼代理人：徐飞，广西伏波律师事务所律师。被告：秀峰区宝利来蛋糕店，经营场所：桂林市秀峰区乐群市场*号楼。经营者：倪庆元，住桂林市秀峰区。被告：秀峰区有滋有味饼家，经营场所：桂林市秀峰区乐群市场*号。统一社会信用代码：92450302MA5LAWDD6K。经营者：陈远涛，住桂林市叠彩区环城北一路**号*栋*单元***室。被告：桂林市李仁友肉店，经营场所：桂林市秀峰区乐群市场*号楼。统一社会信用代码：92450302MA5L95B32K1-1。经营者：李仁友，住桂林市象山区。被告：秀峰区金丝糕点食品坊，经营场所：桂林市秀峰区乐群市场*号楼1、2号摊位。经营者：周大红，住桂林市。原告桂林市蔬菜工贸总公司与被告许清波、秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月22日立案后，依法适用普通程序于2018年3月22日公开开庭审理了本案。原告桂林市蔬菜工贸总公司的委托诉讼代理人蒋仁贵、伍志雯，被告许清波及其委托诉讼代理人徐飞，被告秀峰区宝利来蛋糕店的经营者倪庆元，被告秀峰区有滋有味饼家的经营者陈远涛，被告桂林市李仁友肉店的经营者李仁友，被告秀峰区金丝糕点食品坊的经营者周大红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告许清波签订的《房屋租赁合同》；2.被告许清波支付原告违约金77580元;3.被告秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊将占用原告位于桂林市的房屋返还原告;4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2012年8月22日,原告与被告许清波签订了甲方为原告,乙方为被告许清波的《房屋租赁合同》,《房屋租赁合同》约定原告将位于桂林市.95平方米的房屋出租给被告许清波经营食品、蔬菜,租期自2012年9月1日至2022年8月31日止。2012年9月1日至2017年8月31日每月租金为12320元,2017年9月1日至2022年8月31日每月租金为12930元。《房屋租赁合同》约定了双方的权利与义务,其中约定乙方未经甲方许可不得将租赁房屋转租、转让或转借,如有违反,甲方有权解除合同,收回租赁房屋,并有权要求乙方支付违约金、赔偿损失。《房屋租赁合同》签订后,原告按约将房屋交付被告许清波使用。今年7月,原告发现被告许清波在未经原告许可的情况下,已将承租原告的房屋分别转租给了被告秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊。被告许清波的行为违反了《房屋租赁合同》约定,原告根据《房屋租赁合同》5.5、6.3、6.4的约定,于2017年8月2日向被告许清波发出解除合同的通知,并要求被告许清波于8月10日前到原告公司办理房屋交接、合同解除、支付违约金相关手续,但被告许清波置之不理。原告同时还向被告秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊发出通知,告知该四被告于2017年8月17日之前到原告公司办理相关租赁协议,逾期将收回房屋,重新对外招租。但被告秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊置之不理。被告许清波辩称：一、被告许清波转租给倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红系经原告同意,原告要求解除房屋租赁合同没有事实和法律依据。原告与被告许清波于2012年8月20日签订《房屋租赁合同》,租赁期限共10年,自2012年9月1日至2022年8月31日止,该合同合法有效。实际上,倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红在原告与被告许清波签订房房屋租赁合同之前就已经在现址经营,当时倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红系直接与原告签订房屋租赁合同。从原告提供的被告秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊的营业执照可知,被告秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊取得营业执照的期限均在原告与被告许清波签订房屋租赁合同之前,且经营地址均在原告与被告许清波房屋租赁合同约定的租赁物所在地,即桂林市。因原告决定统一招租,所以在被告许清波取得承租权后,通过对租赁房屋投资改造,并经原告介绍,倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红才另行与被告许清波签订了转租的房屋租赁合同,而且原告对倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红也承诺在统一招商后他们拥有优先承租权的。因此,被告许清波转租系经原告同意,被告许清波不存在未经原告同意擅自转租房屋的行为。二、原告明知被告许清波转租房屋至今已有五年,但原告从未提出异议,原告再提出解除房屋租赁合同没有事实和法律依据。被告许清波转租给倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红后,被告秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊每年在办理营业执照及房屋租赁备案登记时均需原告在有关申报材料上盖章。从原告为倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红在《房屋租赁登记备案申请书》盖章日期可见,从2012年12月4日起,原告就知道被告许清波将房屋转租给倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红，原告明知被告许清波转租,即使从最近一个盖章的日期也在2015年4月20日，与原告诉称2017年7月才发现被告许清波转租,与事实不符。原告知道转租的时间早超过了6个月。而且原告每年均会按月或者按季度进行安全检查,从被告许清波2012年转租开始，都是由倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红在《安全记录检查表》、《工作检查登记本》签字的,原告对此转租事项早就应当明知。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定,出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。因此,原告明知并且应当明知被告许清波转租,其6个月内未提出异议,再要求解除合同,人民法院应依法不予支持。三、被告许清波没有任何违约行为,原告要求被告许清波支付违约金没有事实和法律依据。原告以被告许清波未经其同意转租为由,要求被告许清波向其支付违约金。而本案现有证据充分证明,被告许清波转租系经过原告同意,且原告明知和应当明知被告许清波转租,但原告并未在6个月内提出异议,而是配合被告许清波为其他被告办理相关房屋租赁登记备案手续,因此原告同意被告许清波转租事实清楚、证据充分,被告许清波没有违约行为,原告要求被告许清波支付违约金没有事实和法律依据。四、倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红系次承租人,其依法享有将租赁物使用至房屋租赁合同期满的合法权利,原告要求其返还房屋没有事实和法律依据。被告许清波经原告同意,合法地将房屋转租给倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红,即使被告许清波拖欠租金,倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红还可以依照法律规定代付租金以抗辩出租人的合同解除权,更何况本案被告许清波不存在任何违约行为,因此,本案房屋租赁合同应继续履行,倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红可根据其与被告许清波的相关协议,合法使用租赁房屋至被告许清波的房屋租赁合同期满为止。原告要求被告秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊返还房屋,没有事实和法律依据。综上所述,原告与被告许清波于2012年8月20日签订的《房屋租赁合同》合法有效,被告许清波系经过原告同意将房屋转租,且原告配合倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红办理了相关房屋租赁登记备案手续,被告许清波及倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红没有任何违约行为,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,本案的房屋租赁合同应当秉持诚实信用的原则继续履行到合同期满为止。被告秀峰区宝利来蛋糕店辩称：被告秀峰区宝利来蛋糕店于2011年10月上旬在桂林市秀峰区乐群市场5号楼经营，在此期间办理的各种证件都需原告提供资料、盖章且同意，才能顺利的正常营业，办得各种执照。在经营的几年之中，原告每年每月、逢年过节都有专人进行消防安全和用电安全的检查，检验合格由经营者倪庆元进行签字即可，在长达几年时间中，原告是知道和默认经营场所是从被告许清波处租来的，没有提出要收回或不给被告许清波转租经营者倪庆元。被告秀峰区有滋有味饼家辩称：经营者陈远涛自2000年至2012年直接与原告签订租赁合同。期满后，原告告知房屋已由被告许清波统一承包管理，如需继续租用可优先与被告许清波签订合同。经营者陈远涛在办理营业执照和年审时，原告均在申报材料上加盖公章，另原告在每年不定期安全检查时，经营者陈远涛均在工作检查记录上签字确认，原告从没有对被告许清波转租有异议。原告主张被告许清波未经其同意转租房屋，与事实不符。被告桂林市李仁友肉店辩称：经营者李仁友从被告许清波处转租涉讼房屋，是经过原告同意、许可的。原告与被告许清波签约前，经营者李仁友直接与原告签约承租，后被告知由被告许清波投资改造，统一管理对外招租，并保证可优先承租。经营者李仁友在办理《工商营业执照》和每年年审时，原告均在申报材料上加盖公章，否则不可能正常营业至今。原告每年不定期安全检查时，经营者李仁友均在《工作检查登记本》上签字确认，从未听说原告对被告许清波转租有异议。2016年年初原告要求经营者李仁友提供《工商营业执照》复印件进行备案，原告也未对被告许清波转租行为提出异议。被告秀峰区金丝糕点食品坊辩称：经营者周大红于2009年2月1日与被告许清波签订位于桂林市秀峰区乐群市场五号楼1、2号摊位商铺租赁合同。被告秀峰区金丝糕点食品坊在办理营业执照、餐饮服务许可证时，提供的办证材料（租赁合同、产权所有证明）上面都盖有原告的公章，才办理成功。被告秀峰区金丝糕点食品坊从2009年至今已经营10年之久，一直是持执照合法经营，法人也未变更过。在此经营期间每年每月和节假日都会有原告的两位工作人员来店里检查安全消防和发放安全消防宣传单，并让经营者周大红签字。被告秀峰区金丝糕点食品坊经营情况，原告是知情的。请驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告许清波提供的原告与李仁友于2015年5月1日签订的房屋租赁合同复印件有异议。本院认为，该证据系复印件，被告许清波未提交原件予以核对，故本院对该证据不予确认。原告对被告桂林市李仁友肉店提供的原告与李仁友于2006年12月1日签订的房屋租赁合同复印件有异议。本院认为，该复印件与被告许清波提供的在桂林市秀峰区工商行政管理局备案的房屋租赁合同一致，故本院对该证据真实性予以确认。综合全案有效证据及庭审笔录，本院确认本案如下法律事实：原告系桂林市秀峰区太平路1号5栋房屋的所有权人。2012年8月20日，原告作为出租人（甲方）与被告许清波作为承租人（乙方）签订了《房屋租赁合同》，载明（节录）：“房屋及场地坐落：桂林市；租赁期限共拾年，自2012年9月1日至2022年8月31日止；租赁用途为：经营食品、蔬菜；租金按套计，2012年9月1日至2017年8月31日每月租金总额为人民币12320元，2017年9月1日至2022年8月31日止每月租金总额为12930元；5.5非经甲方许可，乙方不得将租赁房屋转租、转让或转借；6.3乙方逾期支付租金或3.6款约定的费用的,每逾期一天按照拖欠金额的千分之二支付逾期违约金。逾期超过30日的,甲方有权解除合同,并有权要求乙方支付违约金,违约金的计算标准为:每月租金总额×6个月。6.4有下列情形之一的,甲方有权解除合同,收回租赁房屋,并有权要求乙方支付违约金,违约金标准如6.3款之约定;造成损失的,乙方还应当赔偿损失:a)违反5.2款/5.3款/5.5款/5.6款或5.7款约定的;等等。”被告许清波将承租的房屋转租给倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红。2017年8月1日，原告向被告许清波发送手机短信，载明：“许清波你好，公司多次与你联系，均没有回应。现发现你违反合同约定将门面转租他人,属违约行为。现我公司通知你,自2017年8月2日起解除双方租赁关系,收回门面,请你在2017年8月10日前到我公司办理相关手续,谢谢配合。”2017年8月14日，被告许清波向原告回复手机短信，载明：“桂林市蔬菜工贸总公司:双方就《房屋租赁合同》产生争议时有明确约定:1、友好协商解决。2、法律诉讼解决。除此之外都是违约行为。如单方行为导致矛盾激化和扩大,行为方承担一切后果。本着友好协商解决争议诚意,对我方招商分租的经营方式,是否得到贵公司的许可进行认证。建议:召开除双方现负责人参加外,贵公司《合同》原经办人与负责人以及我方现经营商户共同参加的认证会。如协调不成,望贵公司信守8月2日通知上‘采取法律措施维护自身权益’承诺，而不是其它违约甚至违法行为。”另查明，被告桂林市李仁友肉店系个体工商户，经营者为李仁友，经营场所为桂林市秀峰区乐群市场5号楼，于2006年12月4日注册。被告秀峰区有滋有味饼家系个体工商户，经营者为陈远涛，经营场所为桂林市秀峰区乐群市场5号，于2010年9月9日注册。被告秀峰区宝利来蛋糕店系个体工商户，经营者为倪庆元，经营场所为桂林市秀峰区乐群市场5号楼，于2011年6月28日注册。被告秀峰区金丝糕点食品坊系个体工商户，经营者为周大红，经营场所为桂林市秀峰区乐群市场五号楼1、2号摊位，于2012年1月17日注册。《桂林市房屋租赁登记备案证明》（编号：0048189）载明：“秀峰区乐群市场5号楼1、2号门面，出租人桂林市蔬菜工贸总公司，承租人周大红，有效期从2012年1月1日起至2016年12月31日止。”《桂林市房屋租赁登记备案证明》（编号：0027449）载明：“秀峰区乐群市场五号楼，出租人桂林市蔬菜工贸总公司，承租人李仁友，有效期从2012年12月1日起至2013年12月1日止。”《桂林市房屋租赁登记备案证明》（编号：0047192）载明：“秀峰区乐群市场5号，出租人桂林市蔬菜工贸总公司，承租人陈远涛，有效期从2013年3月1日起至2014年2月28日止。”2013年2月28日，原告与陈远涛签订《房屋租赁合同》，载明（节录）：“房屋坐落乐群路5号；租赁期从2013年3月1日起至2016年2月28日止。等等”。原告作为出租人与周大红作为承租人向桂林市房产管理局提交了《房屋租赁登记备案申请书》，载明：“现有秀峰区乐群市场五号楼1、2号摊位，房屋所有权属桂林市蔬菜工贸总公司所有，自愿出租给周大红。出租面积45平方米，月租金2000元，用途个体销售。租赁期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止。”2015年4月20日，原告作为出租人与李仁友作为承租人向桂林市房产管理局提交了《房屋租赁登记备案申请书》，载明：“现有秀峰区乐群市场5号楼房屋，房屋所有权属桂林市蔬菜工贸总公司所有，自愿出租给李仁友。出租面积60平方米，月租金6000元，用途食品。租赁期限自2015年4月20日起至2017年4月20日止。”本院认为：原告与被告许清波签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属于有效合同，对双方当事人均具有约束力。原告主张被告许清波未经其许可将承租的房屋转租。本院认为，倪庆元、陈远涛、李仁友、周大红在原告与被告许清波签订的《房屋租赁合同》前就已承租涉讼房产分别用于经营秀峰区宝利来蛋糕店、秀峰区有滋有味饼家、桂林市李仁友肉店、秀峰区金丝糕点食品坊，另从被告许清波提供的原告与陈远涛签订《房屋租赁合同》、《房屋租赁登记备案申请书》、《桂林市房屋租赁登记备案证明》可认定原告应当知道并同意被告许清波的转租行为，故原告以被告许清波未经其许可将承租的房屋转租为由要求解除与被告许清波签订的《房屋租赁合同》、支付违约金、返还房屋的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告桂林市蔬菜工贸总公司的诉讼请求。本案案件受理费1740元（原告已预交），由原告桂林市蔬菜工贸总公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1740元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审 判 长  刘恒志人民陪审员  申和平人民陪审员  王暄懿二〇一八年三月二十七日书 记 员  蒋梨芳