南宁铁路运输中级法院民 事 判 决 书（2017）桂71民终140号上诉人（一审原告）：广西平商投资有限责任公司，住所地南宁市青秀区民族大道166号上东国际T3栋1007号。法定代表人：韦伟祥，该公司董事长。上诉人（一审原告）：广西锦美投资有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道166号上东国际T3栋1006号。法定代表人：李杏，该公司董事长。二上诉人共同委托诉讼代理人：文维，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘凯中，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨莉，女，1962年10月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。委托诉讼代理人:杨萍，广西思贝律师事务所律师。上诉人广西平商投资有限责任公司（以下简称平商公司）、广西锦美投资有限公司（以下简称锦美公司）因与被上诉人杨莉房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月30日公开开庭审理本案。上诉人平商公司和锦美公司的共同委托诉讼代理人文维及被上诉人杨莉的委托诉讼代理人杨萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。平商公司、锦美公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持锦美公司、平商公司一审全部诉讼请求；2.一审及二审诉讼费用由杨莉负担。事实与理由：一审判决认定锦美公司、平商公司与杨莉签订的《南宁东站商铺租赁合同》已于2015年12月18日解除无事实与法律依据，杨莉单方提出解除合同的函件无效，杨莉应当继续履行合同义务。第一、从双方合同第14条及合同第15条约定来看，除有约定或法定的事由出现外，任何一方均不能任意单方面解除合同的，而杨莉以经营亏损为由解除合同不属于双方约定或法定解除合同的理由，如支持其主张，会造成严重的不良社会影响，危害正常的商业交易安全；第二、合同签订后，锦美公司一直依约履行合同义务，是守约方,不存在《中华人民共和国合同法》（下称《合同法》）第九十四条规定的解除合同的法定事由,即杨莉依据法定的解除合同的事由不存在；第三、杨莉主张合同解除的原因，除不符合合同约定以及《合同法》第九十四条规定之外，也不符合《合同法》关于“情势变更”的规定：（1）杨莉主张东站客流量小及商业宣传受限等因素，并未提供相应的证据予以证明，且杨莉至今仍占有该租赁物。因此，一审法院认定自2015年12月18日起涉案商铺处于锦美公司的实际控制当中是错误的，况且两上诉人根本不同意解除合同，实际取得钥匙也是杨莉通过邮寄的方式给锦美公司的，两上诉人均不同意接收。（2）杨莉主张自己承租该铺面的亏损，这属于自己内部的风险，也属于应当预见的商业风险，双方签订的《南宁东站商铺租赁合同》第14条也强调了承租人应当承担自身的商业风险，且杨莉并未提供证据证明客观情况发生了其在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。（3）双方租赁关系成立后，如何使用租赁物系杨莉的权利，租赁物空置还是经营使用，甚至作为仓库堆存之用，也系其对使用权的处分，不能以场地搬空、未正常使用主张租赁关系已解除，这对于守约方来说，是不公平的。第四、《合同法》没有赋予违约方单方解除合同的权利，双方也未对提前解除合同达成一致意见，锦美公司收到杨莉发出的“关于解除《南宁东站商铺租赁合同》的函”后，在法律规定的期限内及时向法院提起诉讼，这足以表明不同意解除合同的态度。(二)一审判决适用法律错误。一审以《合同法》第110条之规定认定“本案原告虽无违约行为，但被告不愿意继续履行合同，且被告已搬离了铺面，无法强制被告继续租用涉案商铺”，这是一审法院对该条法律的适用不当。根据《民法通则》第111条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，要求履行或者采取补救措施等都是法律赋予守约方的救济方法选择权，锦美公司选择要求继续履行是根据法律的规定提出的诉求，应当予以支持。一审法院以“事实上不能履行”来支持作为违约方杨莉不继续履行合同，是严重错误的，对作为守约方的锦美公司来说更是不合理的，也是不公平的。综上所述，一审判决认定事实与适用法律均有错误，请求支持上诉人的全部请求。被上诉人杨莉辩称：(一)一审法院认定锦美公司与杨莉签订的《南宁东站商铺租赁合同》于2015年12月18日解除，有事实和法律依据，理由如下：1.根据《合同法》第九十四条（二）的规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”，这是法律赋予合同双方当事人的权利，杨莉于2015年11月30日向锦美公司邮寄了一份《关于解除的函》，已明确表示解除租赁合同，租赁合同解除时间为2015年12月14日，之后商铺的一切费用杨莉不再承担，并于2015年12月17日向锦美公司邮寄了商铺钥匙及《关于向贵司交还店铺钥匙并请贵司配合拆除相关设备、避免损失扩大的函》，还表示自愿由锦美公司扣留杨莉预交的168000元履约保证金，且搬离了商铺。2016年4月杨莉的员工拨打锦美公司法定代表人李杏电话询问店铺出租事宜时，可以确认锦美公司正在对外招租的事实，并且当杨莉员工询问李杏“这边可以直接进场经营了，是吗？”李杏也明确回复“可以。”就说明此时商铺已在锦美公司的管辖及占有下。2.锦美公司在2015年12月18日也已经收到该函及商铺钥匙，依据《合同法》第96条规定，该租赁合同已经一审判决解除。而事实证明该商铺并不适合快餐行业，且杨莉也已按租赁合同约定（租赁合同4.3和18.4条）赔偿了锦美公司的相应损失（包括：168000元的现金及价值50余万元的装修和未拆除的价值20余万元的电器设备、消防设施等，共计100余万元），杨莉付出了如此高昂的违约对价，符合《合同法》第5条公平原则的法律精神，锦美公司完全可以寻找合适在该处经营的业态者签订合同，达到双赢的局面。强行继续履行租赁合同只能拖垮一个企业，给企业及企业员工、社会造成极大的损失。因此一审法院认定解除本案租赁合同，是符合事实与法律规定以及法律精神的。（二）一审判决适用法律正确。一审法院依据《合同法》第110条全条的规定，杨莉搬离该商铺一年有余，合同继续履行事实上已不现实，又已支付违约对价，加之继续履行合同成本过高。综上，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。平商公司、锦美公司向一审法院起诉请求：1.要求杨莉继续履行与平商公司、锦美公司于2015年5月8日签订的《南宁东站商铺租赁合同》；2.要求杨莉向平商公司、锦美公司支付2015年12月16日至2016年6月15日的商铺租金336000元、赔偿迟延支付租金的利息损失2881.67元（损失以应付租金为基数，按同期银行征收逾期贷款利率，即正常利率的1.3倍计算，自2015年12月6日暂计至2016年1月25日，后续的损失持续计算至被告清偿完毕之日），两项合计338881.67元；3.一审的诉讼费由杨莉负担。一审法院认定事实：2015年5月8日，锦美公司（出租方，甲方）与杨莉（承租方，乙方）签订了一份《南宁东站商铺租赁合同》，约定：甲方将位于南宁东站餐饮区商铺区）出租给乙方，该商铺约160平方米；租赁期限自2015年5月15日起至2020年6月15日止，共5年，乙方承租的商铺应当在2015年6月15日前开张营业，装修期30天，装修期免收租金；第一个租赁年度的月租金为56000元，以后的租赁年度的租金均在上一个租赁年度的基础上提高6%，即第二个租赁年度的月租金为59360元，第三个租赁年度的月租金为62921.6元,依此类推；租金每6个月交付一次，乙方第一次交付租金的期限为2015年5月8日前，交付2015年6月15日至2015年12月15日（6个月）的租金，共336000元，以后的租金乙方应在上一个交租金期限届满前10日交清下一个交费期限的租金；乙方应向甲方支付相当于第一个租赁年度3个月租金的履约保证金168000元；除不可抗力外，不得提前解除本合同，如单方解除合同，乙方支付的合同价款和履约金不予返还，未支付的合同价款尚应继续支付；任何一方根据本合同约定和合同法的规定主张解除合同的，应当通知对方，本合同自通知到达对方时解除；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，原告锦美公司于2015年5月15日将涉案商铺交付被告。被告支付租金至2015年12月15日后未再支付租金。2015年11月30日，杨莉向锦美公司邮寄一份《关于解除〈南宁东站商铺租赁合同〉的函》，载明：入场经营以来，客流量过少，经营无法为续，因此现决定与锦美公司解除合同，合同解除时间为2015年12月14日，之后商铺的一切费用不再承担，在余下的合同期内，杨莉将陆续把未附着于商铺的物资及设备搬离，请锦美公司配合。锦美公司于2015年12月18日收到该函。2015年12月17日杨莉向锦美公司的法定代表人李杏邮寄商铺钥匙及《关于向贵司交还店铺钥匙并请贵司配合拆除相关设备、避免损失扩大的函》，载明：由于商铺一直处于亏本经营状态，故杨莉于2015年10月开始，便与锦美公司负责人协商解除租赁合同，并自愿由锦美公司扣留被告预交的168000元履约保证金，作为对锦美公司的赔偿。锦美公司于2015年12月4日收到杨莉的解除函后，并未给予配合，并告知物业公司限制杨莉将财物搬离店铺。鉴于杨莉预交租金的期限已届满，现将商铺钥匙退还锦美公司（商铺办公室中间抽屉里还有几套钥匙，请锦美公司自取），杨莉将不再承担商铺2015年12月15日后发生的一切费用。李杏于2015年12月18日签收商铺钥匙及函件。2016年4月15日锦美公司对涉案商铺对外招租。一审法院认为，锦美公司与杨莉于2015年5月8日签订的《南宁东站商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。平商公司并非合同相对人，不享有合同上的权利义务，故平商公司要求继续履行合同、支付租金及迟延支付租金的利息损失，不予支持。关于继续履行合同问题。根据《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。本案中锦美公司虽无违约行为，但杨莉不愿意继续履行合同，且已搬离了商铺，无法强制继续承租涉案商铺。2015年12月18日杨莉将涉案商铺的钥匙及《关于向贵司交还店铺钥匙并请贵司配合拆除相关设备、避免损失扩大的函》邮寄送达锦美公司的法定代表人李杏，自2015年12月18日起涉案商铺处于锦美公司的实际控制当中。因此，一审法院确认锦美公司与杨莉于2015年5月8日签订的《南宁东站商铺租赁合同》于2015年12月18日解除，对锦美公司要求杨莉继续履行《南宁东站商铺租赁合同》的诉讼请求不予支持。关于租金及利息问题。杨莉使用涉案铺面至2015年12月18日，但租金仅支付至2015年12月15日，故杨莉仍应向锦美公司支付2015年12月16日至2015年12月18日的租金5419.35元（计算方法：56000元/月÷31天×3天）。2015年12月18日因合同已解除，故锦美公司请求杨莉支付2015年12月18日之后的租金，已无合同依据，一审法院不予支持。根据合同约定，杨莉应于2015年12月5日前向原告锦美公司支付2015年12月16日至2015年12月18日的租金5419.35元，但杨莉至今未支付，锦美公司的损失为利息损失。因此，杨莉应赔偿锦美公司利息损失（以5419.35元为基数，自2015年12月6日至杨莉付清租金之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）。对锦美公司要求杨莉赔偿损失的超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、杨莉向广西锦美投资有限公司支付租金5419.35元并赔偿迟延支付租金的利息损失（计算方法：以5419.35元为基数，自2015年12月6日至被告杨莉付清租金之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算）；二、驳回广西锦美投资有限公司其他的诉讼请求；三、驳回广西平商投资有限责任公司的诉讼请求。案件受理费6384元，减半收取计3192元（二原告已预交），由广西锦美投资有限公司、广西平商投资有限责任公司负担3139元，杨莉负担53元。在二审期间，双方当事人均没有提交新证据，对一审法院查明事实均没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，锦美公司与杨莉于2015年5月8日签订的《南宁东站商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。平商公司并非合同相对人，不享有合同上的权利义务，故平商公司要求继续履行合同、支付租金及迟延支付租金的利息损失，不予支持。关于继续履行合同问题：双方约定合同租期为5年，杨莉未按照合同约定期限履约，要求提前解除租赁合同，违反合同约定，应当承担违约责任。本案中，承租人杨莉表示因自身经营状况恶化，继续履行合同已不能实现租赁合同目的，为防止损失扩大搬离商铺，并及时函告锦美公司表示愿意将预交的168000元履约保证金作为赔偿，要求解除合同。本院认为，因房屋租赁合同是一种继续性的合同，在承租人杨莉搬离商铺，不能继续履行合同的情况下，客观上已不适宜强制继续履行。而在合同目的不能实现，违约方杨莉自愿承担违约责任的条件下，享有单方解除合同的权利，故一审法院确认租赁合同解除，有事实和法律依据，并无不当。关于支付租金问题：杨莉将涉案商铺的钥匙及《关于向贵司交还店铺钥匙并请贵司配合拆除相关设备、避免损失扩大的函》邮寄送达锦美公司，锦美公司的法定代表人李杏于2015年12月18日确认签收，即双方的租赁合同已于2015年12月18日实际解除，在此之前产生的租金应由承租人杨莉承担。本案中，杨莉向锦美公司支付租金至2015年12月15日，尚拖欠2015年12月16日至2015年12月18日的租金，即原判认定杨莉应向锦美公司支付拖欠租金5419.35元及利息损失，认定正确，本院予以支持。锦美公司请求杨莉支付2015年12月18日之后的租金，已无合同依据，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6383元（上诉人广西平商投资有限责任公司已预交），由上诉人广西平商投资有限责任公司、广西锦美投资有限公司共同负担。本判决为终审判决。审判长 桂 彤审判员 张红娟审判员 彭 博二〇一七年七月二十六日书记员 邹 鹏