北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第1208号
原告北京双禾物流有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄乡苏家坡大队南区。
法定代表人王运山，总经理。
委托代理人徐浩，北京志霖律师事务所律师。
被告北京安居正业投资顾问有限公司，住所地北京市平谷区中关村科技园平谷园物流基地5号-3036。
法定代表人戢忠，经理。
委托代理人石玉成，山东正诚信律师事务所律师。
原告北京双禾物流有限公司（以下简称：双禾物流公司）与被告北京安居正业投资顾问有限公司（以下简称：安居正业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告双禾物流公司的委托代理人徐浩，被告安居正业公司的委托代理人石玉成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告双禾物流公司诉称：我公司与安居正业公司于2009年9月28日签订《土地使用意向书》，根据该意向书，安居正业公司将其承租的北京市新安劳动教养所（以下简称：新安劳教所）的80亩土地转租给我公司。该意向书规定：土地租赁期限为20年，自2009年9月28日至2029年9月27日止。每3年为一阶段，最后一阶段为2年，第一阶段每亩为1.1万元，以后每阶段每亩递增1000元，每个阶段给付一次土地使用费，安居正业公司（乙方）付给我公司（甲方）土地使用费。双方于2009年10月14日签订了正式的土地使用协议。2011年12月14日，由北京市大兴区人民法院作出了解除安居正业公司与新安劳教所的土地承包合同的判决，新安劳教所作为土地权属人自2011年底对我公司重新收取土地使用费。鉴于以上情况，我公司于2011年12月30日以后便不存在向安居正业公司交纳土地使用费的法律依据，我公司应向安居正业公司交2009年9月28日至2011年12月30日的土地使用费为99.33万元，现有权要求安居正业公司返还2011年12月30日后的土地使用费164.67万元。但本着和平解决，减少矛盾的原则，我公司起诉至法院，请求确认双方之间签订的土地使用协议无效；要求安居正业公司返还土地使用费65.8192万元；诉讼费由安居正业公司承担。
双禾物流公司向本院提交以下证据予以证明：土地使用意向书、安居正业公司出具的土地使用费收据、新安劳教所出具的土地使用费收据、2011年大民初字第10401号民事判决书、证明。
被告安居正业公司辩称：我公司不同意双禾物流公司的诉讼请求，双方在签订土地意向书后，双方于2009年10月14日签订了正式的土地使用协议，根据合同法的相关规定及意向书的补充规定，双方的权利义务关系以《土地使用协议》为准；2012年3月10日，双方签订了解除土地使用协议的《协议书》，约定在协议解除前，双方的权利义务视为完全履行，互相不再承担责任；且双方之间的合同关系，均未构成合同法第52条的情形，我公司不同意双禾物流公司的确认合同无效的诉讼请求；我公司并没有多收取双禾物流公司的土地使用费，不同意返还双禾物流公司主张的土地使用费。
安居正业公司向本院提交以下证据予以证明：土地使用协议、协议、水电费收据。
经审理查明：2009年4月17日，安居正业公司与案外人新安劳教所签订《土地承包合同》，约定：“新安劳教所将办公区南侧土地承包给安居正业公司用于物流与仓储使用，占地总面积170亩，其中污水坑面积28亩，实际使用面积142亩；承包期限为5年，自2009年4月1日起至2014年3月31日止。……安居正业公司在承包期内，不得随意改变承包物的用途和现状，不得转包、转租、转借、资产抵押，如出现转包、转租、转借、资产抵押，新安劳教所有权终止合同，所造成的一切损失由安居正业公司承担”。
2009年9月28日，安居正业公司（甲方）与双禾物流公司（乙方）签订《土地使用意向书》，双方约定：甲方以所属北京市大兴区庆丰路六号土地，该地块北侧为新安劳教所办公区，西侧为北京市女子监狱，南侧为北京卫戍区司训大队，东侧为庆丰路南辅路。该地块土地80亩租赁给乙方使用，乙方按照甲方总体规划建设，独立经营管理，甲方收取土地使用费。土地租赁期限为20年。双方协商租赁期限为20年，每3年为一阶段，最后一个阶段为2年，第一阶段每亩为11000元，以后每阶段每亩递增1000元，每个阶段给付一次土地使用费用，乙方付给甲方土地使用费。该意向书手写内容为“各项条款，以正式合同为准，如不能签订正式合同，甲方退还乙方全部订金”。
2009年10月14日，安居正业公司（甲方）与双禾物流公司（乙方）签订《土地使用协议》，土地租赁期限为20年，自2009年9月28日起至2030年3月30日止。同时，协议中对土地使用费进行了重新约定，其中第三条收费标准及支付办法中约定“双方协商租赁期限为20年，每3年为一阶段，最后一个阶段为2年（使用费按两年收取），第一阶段每亩为5500元，以后每阶段每亩递增500元，每年支付一次土地使用费用，乙方付给甲方土地使用费。第一阶段每年付甲方44万元。第二阶段每年付甲方48万元，第三阶段每年付甲方52万元，以此类推直至期满，土地使用费实行预缴，即每年起始的第一个月内交清全年土地使用费用。
2011年12月14日，本院作出（2011）大民初字第10401号民事判决书，以本案被告安居正业公司未经新安劳教所同意，建设大量违法建筑并将标的物转租给第三方的行为，违反了合同约定，判决自判决生效之日起解除安居正业公司与新安劳教所之间签订的《土地承包协议》。该判决已于2011年12月30日生效。
2012年3月10日，双禾物流公司（乙方）与安居正业公司（甲方）签订《协议书》，约定：一、双方解除此前于2009年10月14日签署的土地使用协议合同及其他相关所有协议、约定。双方确认就合同解除之前的合同权利、义务视为完整履行，互相不再承担任何责任和义务。二、双禾物流公司继续使用土地的所有事项由双禾物流公司与新安劳教所另行签署协议，本协议签署后安居正业公司不承担任何责任和义务。三、双方在原《土地使用协议》存续期间的遗留问题，可通过协商解决，协商不成的可通过诉讼方式解决。
本案在审理过程中，双方当事人对以下涉及本案焦点的证据存在争议：
庭审中，双禾物流公司提供安居正业公司出具的土地使用费《收据》9张及北京京铁双禾货运代理有限公司（以下简称：京铁双禾公司）出具的《证明》一份，证明其先后以京铁双禾公司及本公司的名义向安居正业公司支付土地使用费264万元，安居正业公司对其出具给双禾物流公司的《收据》5张（金额为146万元）的真实性和关联性予以认可，对其出具给京铁双禾公司的《收据》4张（编号分别为0049771、0049971、0049977、0051389）的真实性认可，关联性不予认可，并表示其公司曾与京铁双禾公司针对双禾物流公司承租土地南侧地块存在租赁关系，京铁双禾公司为此才向其交纳的土地使用费和水电费；安居正业公司对京铁双禾公司出具《证明》的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为京铁双禾公司与双禾物流公司法定代表人有利害关系，不认可京铁双禾公司代替双禾物流公司交纳土地租赁费的事实。
双禾物流公司提交（2011）大民初字第10401号民事判决书及新安劳教所向其出具的《收据》一张，证明安居正业公司与新安劳教所之间的合同业已解除且其已向新安劳教所交纳了土地使用费，安居正业公司应退还其自2012年12月30日以后的土地使用费，安居正业公司对判决书予以认可，但称与本案没有关系；安居正业公司对《收据》的真实性、合法性和关联性均不予认可，称该收据系双禾物流公司与案外人之间的经济往来，无法核实其真实性，且双方已经单独签订了解除协议，约定双方互相不再承担任何责任和义务。
上述事实，有双方当事人的陈述、土地使用意向书、土地使用协议、协议、收据、证明、（2011）大民初字第10401号民事判决书等证据材料在案佐证。
本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，安居正业公司与双禾物流公司于2009年10月14日签订了土地使用协议，但根据生效的法律文书认定安居正业公司系未经新安劳教所同意擅自转租给双禾物流公司，安居正业公司与双禾物流公司之间签订的土地使用协议应属无效，故双禾物流公司要求确认土地使用协议无效的诉讼请求，本院予以支持。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，双禾物流公司主张以自己及京铁双禾公司的名义向安居正业公司支付土地使用费264万元，安居正业公司虽辩称其与京铁双禾公司存在租赁关系，但未提交充足的证据予以证明，结合本案事实情况，确定双禾物流公司向安居正业公司交纳土地使用费总额为264元。因双禾物流公司实际占有使用了涉案土地，但双禾物流公司与安居正业公司于2012年3月10日签订的《协议》应为双方关于合同争议的约定，系双方真实意思表示，安居正业公司有权向双禾物流公司收取2011年3月10日之前的土地占用使用费；因双禾物流公司同意按照每年租金44万元的标准给付安居正业公司土地占有使用费，本院对此不持异议，故双禾物流公司要求安居正业公司返还土地使用费65.8192万元有事实依据和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条之规定，判决如下：
一、原告北京双禾物流有限公司与被告北京安居正业投资顾问有限公司于二〇〇九年十月十四日签订的土地使用协议无效；
二、被告北京安居正业投资顾问有限公司返还原告北京双禾物流有限公司土地使用费六十五万八千一百九十二元（于本判决生效后三十日内履行）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费一万零三百八十二元，由被告北京安居正业投资顾问有限公司负担（于本判决生效后七日内由被告北京安居正业投资顾问有限公司给付原告北京双禾物流有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩文静
人民陪审员 朱洪涛
人民陪审员 李之良
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 紫 娟
书 记 员 李惠卿