陕西省神木市人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0881民初6932号原告：中国农业银行股份有限公司神木县支行，住所地：陕西省神木市神木镇东兴街二中路1号。负责人：王峰，该支行行长。委托诉讼代理人：李广武，陕西韬达律师事务所律师。被告：张子清，男，1975年4月出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市。被告：李佐花（被告张子清之妻），女，1974年10月出生，汉族，陕西省神木市人，现住神木市.委托诉讼代理人：苟志科，甘肃隆庆（西安）律师事务所律师。被告：陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司，住所地：神木市神木镇杏花小区10号。法定代表人：张军义，该公司董事长。委托诉讼代理人：王喜梅，陕西英培律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行（以下简称农行神木支行）与被告张子清、李佐花、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司（以下简称金海煤业）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年8月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司神木县支行委托诉讼代理人李广武、被告张子清、李佐花以及二被告共同委托诉讼代理人苟志科、被告金海煤业委托诉讼代理人王喜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行神木支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告张子清、李佐花立即偿还所欠原告借款本金1047684.78元及利息、罚息、复利（截至2017年11月1日止，逾期借款本金是81142.35元，利息117371.07元，罚息5972.4元，复利9561.1元；从2017年11月1日起至借款本金偿还完毕之日止的利息、罚息和复利按年利率9.825%计算）；2.原告对被告张子清、李佐花提供抵押的房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3.由被告金海煤业对上述债务承担连带偿还责任；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年3月12日，被告张子清因购房需要向原告申请借款109万元，并自愿用其购买的位于神木市神木镇麟州南路麟州华府小区6幢1单元1301号房屋作抵押，被告金海煤业承诺在办理正式的抵押登记前承担连带保证责任。2014年1月9日，原、被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定借款金额为109万元，借款期限为240个月，约定了借款利率及罚息、复利计算方式，还款方式为等额本息还款法，按月还本付息。合同还约定若借款人未按合同约定按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放的借款。2014年1月9日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记。合同签订后，原告即依约发放了借款，被告张子清自2015年8月15日起未按约定偿本付息，被告李佐花亦未履行还款责任，致使原告利益遭受重大损害。原告已向被告张子清、李佐花送达了《贷款提前到期通知书》，现为维护合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告张子清、李佐花辩称，被告张子清向原告农行神木支行提交贷款申请资料是2013年3月12日，之后原告一直在审核贷款资料。2014年1月9日，被告张子清与原告签订《个人购房借款担保合同》，被告李佐花因不同意借款而未在该合同中签字。后原告单方前往房地产管理所违规办理预购商品房抵押权预告登记。因被告李佐花未在该合同签字，二被告对上述贷款发放亦不知情，直至2015年8月18日才得知累计欠原告196298.48元。因被告张子清、李佐花系夫妻关系，原告对此知情，被告李佐花拒绝在合同中签字的行为已经表明其拒绝贷款，故该《个人购房借款担保合同》事实上并未生效，对本二被告没有约束力。且原告未向二被告出具合同原件，被告金海煤业亦未向二被告给付商品房购房合同。故应驳回原告诉讼请求。被告金海煤业辩称：一、本被告为涉诉借款提供保证担保属实，但对偿还情况不知情，请法院依法核实。二、原告并未请求解除借款合同，而原告各项主张均应以解除合同为前提，故应当继续履行合同，原告无权要求被告张子清、李佐花一次性偿还借款，也无权要求本被告承担保证责任。目前经济低迷，建议原告给二被告留一定的还款宽限期，以便二被告更好地履行还款责任。拍卖、变卖抵押房屋虽能使原告债权得以实现，但目前房价低迷，也不能很好地实现债权。三、被告张子清、李佐花以所购房屋为涉诉借款提供抵押担保，根据《中华人民共和国担保法》“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”之规定，本被告仅对实现抵押权剩余的债务承担保证责任。四、原告主张的借款利息、罚息、复利与当前市场环境不相符合，借款人偿还能力本身就弱，若再要求其承担利息、罚息、复利等额外债务，将不利于实现债权，对借款人也有失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方当事人有争议的事实及证据，本院认定如下：一、对于原告提交的第一组证据借款人身份证、结婚证、贷款申请、个人购房担保借款合同（复印件，签订时间为2014年1月9日）、同意抵押承诺书、抵押权预告登记证、阶段性担保承诺书，因三被告对除个人购房担保借款合同、抵押权预告登记证外的证据的真实性无异议，故对被告无异议的证据真实性予以认定；对抵押权预告登记证，被告张子清、李佐花对此真实性提出异议，但该证据是房地产管理所出具，其真实性应予认定；对个人购房担保借款合同，被告李佐花主张并未在合同中签字，本院认为，虽该合同与原告在房地产管理所办理预购商品房抵押权预告登记所提交的合同落款时间不同，且该合同为复印件，但被告张子清、金海煤业对两份合同中签名、盖章均予以认可，故应对该借款合同的真实性予以认定。二、对于原告提交的第二组证据个人借款凭证、还款交易明细记录、个人购房贷款资金划转授权委托书，三被告对上述证据的真实性无异议，故对上述证据的真实性予以认定。三、对贷款提前到期收回通知书及邮寄回执单，被告对该证据真实性、关联性、合法性均有异议，但该证据能够证明原告以邮寄的方式向被告张子清送达贷款提前到期收回通知，故对上述证据的真实性予以认定。四、对原告当庭提交的预购商品房抵押权预告登记审核表、神木县房屋抵押登记申请及询问笔录表、身份证、结婚证、《个人购房担保借款合同》（签订时间为2013年4月2日），被告对上述证据的真实性有异议，因该个人购房担保借款合同系与本院向房管部门调取的备档合同一致，故应当对上述证据的真实性予以认定。五、对被告张子清、李佐花当庭提交的短信截图复印件一份，原告及被告金海煤业对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以认定。本院经审理认定事实如下：2013年3月12日，被告张子清向原告农行神木支行申请借款109万元，并向原告出具个人购房贷款资金划转授权委托书，被告张子清、李佐花向原告出具房地产抵押清单。双方于2013年4月2日签订了《个人购房担保借款合同》，合同约定借款金额为109万元，借款用途为购买位于榆林市神木县麟州南路麟州华府小区6号楼1单元1301室房屋，借款期限为240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础确定，还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，借款人不可撤销的申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告金海煤业在原告处所开账户（账号为：26010101040008850）。同时约定如借款人未按期偿还借款本金的，贷款人有权对逾期借款从逾期之日起按执行利率上浮50%的基础上记收罚息；对应付未付的利息，贷款人有权记收复利，借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日按逾期利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等（合同第十二条12.4）。被告张子清、李佐花自愿以其共同购买的位于神木市神木镇麟州南路麟州华府小区6幢1单元1301号房屋作抵押。借款人张子清、抵押人张子清、李佐花均在合同中签名捺印。被告金海煤业向原告出具了阶段性保证承诺书，承诺在该笔借款对应的商品住房办妥合法有效的抵押手续前，对该笔借款提供连带保证责任。2014年1月9日作出神木房预神木镇字第09315972号预购商品房抵押权预告登记。当日，被告张子清又与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同内容与2013年4月2日签订的合同一致，该借款合同由原告（贷款人）、借款人张子清、保证人被告金海煤业签名捺印盖章。被告金海煤业保证自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年止，为借款人的债务承担连带保证责任，即对上述借款本息、罚息、复利、迟延履行金以及实现债权的费用自借款到期起两年内提供连带责任保证。2014年1月15日，原告向被告金海煤业26010101040008850账户内发放贷款109万元。贷款发放后，被告张子清共向原告清偿19期贷款后再未按期偿还，2017年8月14日出具贷款提前到期收回通知书，宣布涉案合同贷款于2017年8月14日提前到期，要求被告张子清偿还该合同项下全部结欠贷款本息，并于2017年8月17日向被告张子清邮寄送达。截至2017年11月1日止，被告张子清逾期27期未偿还借款，逾期本金81142.35元，逾期正常息117371.07元，逾期罚息5972.40元，逾期复利9561.10元。另查，2014年1月9日中国人民银行公布的金融机构人民币同类贷款基础利率为年利率6.55%，被告张子清与被告李佐花系夫妻关系。本院认为，本案的争议焦点之一是原、被告双方之间的《个人购房担保借款合同》是否合法有效。借款合同是借款人向贷款人借款到期返还借款并支付利息的合同。被告张子清于2013年3月12日向原告农行神木支行出具贷款申请书、个人购房贷款资金划转授权委托书，并由被告李佐花、张子清作为抵押人出具了同意抵押承诺书，被告张子清、李佐花与原告农行神木支行于2013年4月2日签订《个人购房担保借款合同》，被告李佐花虽对该合同中的签名、捺印提出异议，但未申请司法鉴定，故应当认定该合同系上述二被告与原告在真实意思表示的基础达成的合意，该合同合法、有效。被告金海煤业虽未在该合同中签名、盖章，但其向原告出具阶段性担保承诺书作为补充，自愿对合同中所涉债务承担阶段性的连带责任，故上述《个人购房担保借款合同》对原、被告均有约束力，双方当事人理应按约定各自履行义务。合同签订后，被告张子清、李佐花按约向神木县房地产管理所申请办理预购商品房抵押权预告登记，神木县房地产管理所于2014年1月9日作出神木房预神木镇字第09315972号号预购商品房抵押权预告登记证书。原告农行神木支行于2014年1月15日按被告张子清出具的资金划转授权委托书中内容向被告金海煤业履行发放贷款109万元的义务。原告与被告张子清、被告金海煤业于2014年1月9日再次签订《个人购房担保借款合同》，双方未办理新的贷款申请审批手续，该合同实为对被告张子清向原告申请贷款的重复签订，并未对已生效的借款合同构成变更，故对被告李佐花认为未在2014年1月9日签订的《个人购房担保借款合同》抵押人处签字捺印而合同未生效、原告单方前往神木县房地产管理所违规办理预购商品房抵押权预告登记的辩论意见不予采纳。原告已依约履行了出借义务，被告理应严格按约向原告每月偿还贷款。被告张子清未按约定履行按月还本付息的义务，因此原告有权按照《个人购房担保借款合同》第十二条12.4第（2）项约定宣布借款提前到期，并要求张子清偿还所欠借款本息。被告张子清、李佐花称其对贷款发放不知情，经查，该二人于2014年1月9日在房管部门进行了抵押预告登记，同日被告张子清又与原告签订了《个人购房担保借款合同》，原告于2014年1月15日按约定给被告指定的账户发放了贷款，且借款后被告张子清偿还了19期借款本息，故二被告该辩论意见不予采信，对原告请求被告张子清偿还原告借款本金1047684.78元及利息、罚息、复利的诉讼请求本院依法予以支持。因涉诉借款于被告张子清、李佐花夫妻关系存续期间产生，且二被告未举证证明该借款系其夫妻关系存续期间的个人债务，应按夫妻共同债务认定，故原告请求被告李佐花与被告张子清共同偿还上述债务的诉讼请求本院予以支持。被告金海煤业自愿为该笔借款提供阶段性保证担保，即阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年为借款承担连带保证责任，而该笔借款仅办理预购商品房抵押权预告登记，并未办妥抵押权登记，故对原告要求被告金海煤业应依约承担连带清偿责任的诉讼请求予以支持。被告金海煤业承担保证责任后，有权向借款人张子清、李佐花追偿。本案的争议焦点之二是原告是否有权对被告张子清、李佐花所购房屋拍卖、变卖等所得价款优先受偿。对被告张子清、李佐花购买的房屋，原告与被告张子清、李佐花仅办理了预购商品房抵押权预告登记，因抵押权预告登记不同于物权的抵押登记，是在未办理房屋抵押权登记前，以排斥第三人对房产行使权利为目的，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对预告登记房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对预告登记房屋的处分，并非对所登记房屋享有抵押权，故原告主张对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第二十六条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释(二)》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告张子清、李佐花于本判决生效之日起二十日内向原告中国农业银行股份有限公司神木县支行偿还借款本金1047684.78元及利息（截止2017年11月1日含逾期正常息117371.07元、逾期罚息5972.40元、逾期复利9561.10元共计132904.57元；自2017年11月2日起至借款本金偿还完毕之日止的利息、复利均按年利率9.825%计算）。被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带偿还责任。二、被告陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告张子清、李佐花追偿。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司神木县支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7120元，由被告张子清、李佐花、陕西金海煤业集团神木房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员  薛慧卿二〇一八年一月二日书 记 员  李 婷