山东省青岛市黄岛区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0211民初11486号
原告：李振，男，1993年7月5日出生，汉族，住山东省青州市。
委托诉讼代理人：杨军，山东潍青律师事务所律师。
原告：李家旺，男，1963年9月12日出生，汉族，住山东省青州市。
原告：李春生，男，1948年3月9日出生，汉族，住山东省青州市。3707211194803095237.
被告：季雪珍，女，1966年3月20日出生，汉族，户籍所在地山东省青州市。
被告：岳保元，男，1964年2月18日出生，汉族，户籍所在地山东省青州市。
原告李振、李春生、李家旺与被告季雪珍、被告岳保元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李振、李春生、李家旺到庭参加了诉讼，被告季雪珍、岳保元经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李振向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告季雪珍、岳保元协助原告李振办理买卖房屋的产权登记手续至原告名下；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年10月26日至2011年12月1日，被告季雪珍向李春生及原告之父李家旺借款共计80万元，被告后偿还8万元，尚欠72万元。因被告季雪珍无力偿还上述借款，被告季雪珍与李家旺、李春生三方经协商后于2012年7月10日签订协议一份，约定被告季雪珍将位于原xxxxxxx（房屋共有人为岳保元，房产证号：南房地权字第××号）抵顶给李家旺、李春生并过户至原告李振名下。被告于2012年7月10日向原告交付上述房屋后，原、被告双方于2012年8月7日到原胶南市签订房地产买卖契约、办理房产过户登记手续，李家旺、李春生于同日又向被告季雪珍转账36.5万元用于解除银行抵押，并于2012年8月15日缴纳了房屋过户所需要的税费。在原、被告办理房屋过户手续过程中，因被告季雪珍欠庞清江借款未偿还，山东省青州市人民法院于2012年8月10日根据庞清江的申请对该房屋予以查封，致使原胶南市房管局一直未给原告办理房屋过户登记手续，故该房屋现仍登记在被告季雪珍、岳保元名下。庞清江诉季雪珍民间借贷纠纷一案执行过程中，原告于2014年8月26日向青州市人民法院提出查封异议，要求解除对上述房屋的查封，青州市人民法院于2014年10月18日作出（2014）青法执异字第57号执行裁定，撤销对上述房产的查封裁定。庞清江不服上述裁定并提起执行异议之诉，请求继续执行上述房产，青州市人民法院于2015年7月14日作出（2014）青法民初字第1276号民事判决，判决继续执行上述房产。原告李振不服该民事判决并提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院于2017年1月17日作出终审判决，判决撤销（2014）青法民初字第1276号民事判决，驳回庞清江的诉讼请求。现上述房屋已具备办理产权过户登记的条件，但原告无法与被告季雪珍、岳保元取得联系，故诉至法院，望判如所请。
原告李家旺、李春生对原告李振的主张予以认可。
被告季雪珍未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
被告岳保元未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告季雪珍于2012年2月15日办理了登记手续，取得对位于原山东省xxxxxx（南房地权市字第20××24号）房屋的所有权，该房屋由被告季雪珍和被告岳保元共同共有。被告将该房屋向第三人设定了抵押，并办理了抵押登记。山东省潍坊市中级人民法院作出的（2016）鲁07民终441号民事判决认定事实如下：庞清江因季雪珍未归还借款149.4万元，于2012年8月6日诉至山东省青州市人民法院。在案件审理过程中，该院于2012年8月7日作出（2012）青法民初字第661－1号民事裁定书，于2012年8月10日依法查封了登记在季雪珍名下的原xxxxxxxx一处。2013年6月3日，该院作出民事判决，判决季雪珍偿还庞清江149.4万元。季雪珍不服该判决并提起上诉，2013年8月20日，山东省潍坊市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，因季雪珍未履行法律规定的义务，庞清江向法院申请执行。在案件执行过程中，李振于2014年8月26日向法院提出查封异议，异议内容为“2011年10月26日季雪珍向李振的父亲李家旺借款20万元未还。2011年10月27日、12月1日，季雪珍分别向李春生借款30万元，后仅归还8万元，尚欠李春生借款52万元未还。因季雪珍无力归还上述借款72万元，李家旺、李春生与季雪珍于2012年7月10日商定用季雪珍坐落于xxxxxxx房产一处折抵借款并将房产过户至李振名下。因该房屋系分期付款，李振于2012年8月7日到银行偿还了剩余的全部贷款，后又到胶南市房管局办理房屋过户手续，并于2012年8月15日交纳了相关税费，在办理房屋过户手续过程中，青州市人民法院基于庞清江的起诉对该房屋进行了查封，致使胶南市房产局一直未给原告办理房产过户手续，故该房产仍登记在季雪珍名下。因此，请求立即终止（2012）青法民初字第661－1号民事裁定书的执行，解除对xxxxxxx房产的查封”。青州市人民法院于2014年10月18日作出（2014）青执异字第57号民事裁定，裁定撤销2012年8月7日作出的（2012）青法民初字第661－1号民事裁定。庞清江不服，提起执行异议之诉。山东省青州市人民法院于2015年7月14日作出（2014）青法民初字第1276号民事判决，判决继续执行被告季雪珍名下位于胶南市安港路139号2栋2单元1002号房产。李振对该判决不服，并提起上诉。
该判决还认定以下事实：原告李振的父亲李家旺及李春生与被告季雪珍有多笔借款往来，季雪珍曾多次向李家旺、李春生借款达80万元，除已归还8万元外，被告季雪珍尚欠李家旺、李春生借款72万元。2012年7月10日，被告季雪珍与李家旺、李春生经协商后约定季雪珍用坐落于原xxxxxx房产折抵借款并签订《房产过户及有关事项协议书》一份（协议中李春生为甲方、李家旺为乙方，季雪珍为丙方），协议内容为：“季雪珍于2011年10月27日借到李春生现金30万元，2012年7月2日归还8万元，2011年12月1日借到李春生现金30万元，共计52万元。2011年10月26日，借到李家旺现金20万元。因季雪珍无偿还能力，自愿将xxxxxx商业房一套，房产证号为20××24转让给李春生、李家旺二人，按揭贷款及过户发生的所有费用由李春生、李家旺按季雪珍欠款比例共同承担，过户后，甲乙丙三方结算，不足款项，由季雪珍按比例偿还李春生、李家旺。此房产经甲乙丙协商过户到李家旺之子李振名下，变卖时，按市场价出售，甲乙丙三方按先后顺序优先购买，如三方都不愿购买，可以对外出售，盈利部分由甲乙按比例分配。亏损部分，由甲乙按比例分摊。未尽事宜，本着友好协商原则。协议经甲乙丙三方签字生效。甲方李春生，乙方李家旺，丙方季雪珍2012年7月10日”。合同签订后，李春生、李家旺于2012年8月7日通过银行转账方式转入季雪珍银行账户30万元、6.5万元。同日，季雪珍通过银行转账将涉案房屋银行贷款366556.39元提前一次性还款。依据上述协议，李振与季雪珍分别于2012年7月10日、2012年8月7日签订内容不一致的《房地产买卖契约》二份，其中，第一份合同约定季雪珍将胶南市安港路139号2栋2单元1002号房产卖给李振，成交价格为98万元，双方同意由季雪珍于2012年7月10日交付给李振，并约定了其他权利义务。第二份合同约定季雪珍将xxxxxx房产卖给李振，成交价格为635617元，并约定了其他权利义务。从李振提交的解除银行按揭贷款证明看，涉案房屋解除银行按揭贷款时间为2012年8月15日。李振在二审审理过程中，提交了以下证据：1、落款日期为2014年4月10日、2014年6月14日的租房合同二份；2、加盖有青岛泽源物业管理服务有限公司公章且有原物业管理人员及现物业管理人员的证明一份。3、涉案房屋的房产证原件及钥匙一套。4、证人张某出庭作证的证人证言。用以证明季雪珍在2012年7月10日签订协议后向李振交付了涉案房屋、李振已实际占有涉案房屋的事实。（2016）鲁07民终441号民事判决认为，李振为证明其主张，提供了季雪珍出具的借条及银行汇款凭证、房产过户及有关事项协议、房地产买卖契约、汇款凭证（两笔汇款共365000元，用于解除银行抵押）、解除银行按揭贷款证明（于2012年8月15日解除抵押）、纳税凭证（缴款人为李振的税收通用缴款书，税款分别为19068.51元、317.8元、5元）及纳税发票（发票代码为237021101264，发票号码为00018647）、胶南市地方税务局出具的证明（佐证上述凭证及发票的真实性）、交纳物业管理费收据、装修押金收据、垃圾运费收据、维修费单据、租房合同、物业公司证明及出庭作证的证人证言等证据，上述证据形成了较为完整的证据链条、且相互印证，能够证明季雪珍欠李春生和李家旺借款72万元、三方在法院查封涉案房屋之前签订了以房抵债协议并约定将涉案房屋过户至李振名下、签订协议后法院查封前李春生和李家旺又向季雪珍汇款36.5万元用以解除银行抵押、以李振名义依法向税务部门交纳税款、向涉案房屋所在小区的物业公司交纳管理费和维修费等费用、将涉案房屋在一定期间内对外出租等事实。基于上述证据证明的法律事实，结合李振手中持有涉案房屋的房产证原件、钥匙及涉案房屋被法院查封（2012年8月10日）而不能办理产权变更登记等客观事实，能够认定李振对涉案房屋享有足够排除强制执行的民事权益，应不得执行涉案房屋。故山东省潍坊市中级人民法院判决撤销了山东省青州市人民法院（2014）青法民初字第1276号民事判决，驳回了庞清江的诉讼请求。现该判决已生效。
另查明，原告为证明被告岳保元亦同意出卖涉案房屋，提交了登记申请书一份，原告称原告与被告季雪珍、岳保元到原胶南市房管部门办理涉案房屋过户手续时，被告岳保元在该登记申请书中签名表示同意。山东省青州市人民法院已解除了对涉案房屋的查封。本院根据原告的申请对涉案房屋予以查封，查封期间自2017年8月24日起至2020年8月23日止。
以上事实，有原告的陈述以及原告提交的产权证明、房产过户及有关事项协议书、房地产买卖契约、登记申请书、税务机关代开统一发票、借条、银行交易明细、租房合同、庭审笔录、证明、收款收据、送达回证、（2012）青法民初字第611－1号民事裁定书、（2014）青法执异字第57号、（2014）青法民初字第1276号民事判决书、（2016）鲁07民终441号民事判决书、文书生效证明等在案为证，业经本院开庭审查，可以认定。
本院认为，2012年7月10日，原、被告签订的房产过户及有关事项协议书中关于以房抵债以及房产过户事项的约定，是双方的真实意思表示，亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原、被告在合同履行过程中因被案外人申请查封了涉案房屋，故在原告已替被告解除银行抵押并向税务部门交纳了相关税费且实际占有涉案房屋的情况下而无法办理过户手续，现因山东省潍坊市中级人民法院已就原告与案外人关于涉案房屋的查封纠纷做出了终审判决并解除了对房屋的查封，现涉案房屋已具备了办理过户手续的条件。故原告关于判令被告办理涉案房屋的过户手续的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告季雪珍、岳保元经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对诉讼权利的放弃，应当承担对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
被告季雪珍、被告岳保元于本判决生效后十日内协助原告李振办理位于xxxxxx房屋（房屋共有人为岳保元，房产证号：南房地权字第××号）的所有权转移登记手续，将该房屋过户至原告李振名下。
案件受理费10156元，保全费3820元，公告费900元，以上三项合计共14876元，由被告季雪珍、岳保元负担，二被告负担的上述费用于本判决生效后10日内直接支付给原告李振。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。
判决生效后，权利人申请强制执行的期间为履行期间届满之日起两年。
审 判 长 丁守兵
人民陪审员 单宝林
人民陪审员 刘开强
二〇一八年一月十六日
书 记 员 张 群