乌鲁木齐市沙依�克区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙民三初字第1620号
原告：乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司。
法定代表人：武国强，该公司董事长。
委托代理人：张曦。
被告：胡埕菱（曾用名胡春岭）。
委托代理人：李黎，新疆旭光律师事务所律师。
委托代理人：李玲玉。
原告乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司与被告胡埕菱（曾用名胡春岭）无因管理纠纷一案，本院于2014年9月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日、2015年3月25日公开开庭进行了审理，原告乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司的委托代理人张曦，被告胡埕菱（曾用名胡春岭）的委托代理人李黎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司诉称，被告是我公司于1995年开发建设的位于黄河路304号达兴商务大厦（原中银电子广场）的业主，其持有房产证的�积为298平方米。自2007年开始，按照消防、安监、墙改、市容、物业等部门的通知和要求，因为消防隐患、外墙瓷砖脱离、窗体松动掉落、电梯老化报废、相关管线老化等因素，被责令停业整改或本身急需整改，此后我公司积极组织人员征询相关部门的意见作出整改和修缮意见并通知被告征询他们的意见和建议，被告未表示异议，在我方整改修缮组织、施工中予以了积极配合，至2012年该整改修缮项目完工，发生涉及被告的工程款造价及费用861.49元每平方米，以及我公司为之付出的人财物等，我公司致函要求其按照持有产权的份额承担相应的款项，但其一直以各种理由推诿，致使我公司的合法权益不能实现，现我方诉至法院，请求法院判令被告支付共有物业修缮整改费用256724.02元，偿付垫付费用利息75091.77元，本案的诉讼费及相关费用由被告承担。
被告胡埕菱（曾�名胡春岭）辩称，我方不同意原告的诉讼请求，一、达兴商务大厦的改造工程发生在2008年，原告在时隔6年后提起诉讼，原告的诉讼请求已超过诉讼时效;二、涉案工程的改造工程是由原告的过错造成的，费用应该由其自行承担。2000年，被告购买原告购买的商业楼一套，房屋交付时，电梯陈旧、故障频发，大楼未安装消防喷淋系统，监控系统，烟感报警形同虚设，业主曾多次向原告和物业公司交涉，都未有任何改善。2004年，该大厦3楼曾因消防不完善发生大火。2008年，市政府进行消防检查，将消防不合格和严重隐患的单位被列入黑名单，达兴商务大厦存在安全隐患，被勒令停业整改，达兴商务大厦在交付使用时，相关设施不完善，存在安全隐患，后被有关部门勒令整改，系由原告的过错引起，整改费用应由原告承担;三、根据物权法的相关规定，改建、重建建筑物及�附属设施等重大事项由业主共同决定，且应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，而达兴商务大厦的整改过程，原告从未就相关事宜与被告沟通，工程施工单位，价款、施工信息等具体情况，也未告知被告，未征得被告的同意；第四、我方认为案由有误，原告是开发商，我们是开发商和业主的关系，原告不属于无因管理；第五、我方对原告工程的合法性也有异议。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院驳回。
经审理查明，1996年8月，乌鲁木齐市建设工程质量监督站出具了涉及达兴大厦的建设工程质量等级证书，该质量等级证书载明对综合楼的核定质量等级为合格，核定日期为1996年3月18日。
2008年2月4日，乌鲁木齐市沙依巴克区公安消防大队针对达兴大厦下发了《重大火灾隐患限期整改通知书》，要求2008年6月30日前改正。
2009年3月13日，经自治区特种设备检验研究院检验，达兴大厦的客梯（出厂时间1992年9月）建议报废。在备注中载明：1996年7月新装验收。
2009年3月26日，经新疆宏滙建筑建材检测有限公司（原乌鲁木齐市建筑建材科学研究院）对达兴大厦的钢质彩板窗、给排水及暖气管道、外墙饰面砖正常使用性进行检测，该检测公司均建议更换。在该检测鉴定报告书中，在工程概况中称达兴大厦由乌鲁木齐市建筑设计院设计，结构类型为框架结构，建筑面积12903平方米，由市一建承建，于1996年建成。
2009年3月30日，乌鲁木齐市沙依巴克区安全生产监督管理部门针对达兴大厦综合楼沿街部分外墙瓷砖脱落、窗体老化松动等问题下发了责令改正指令书，要求于2009年4月20日前整改完毕。
2009年11月，经新疆安科消防设施检测维修有限公司检测，达兴商务楼的火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内外消火栓系统、防排烟系统、应急照明与疏散指示灯系统均为合格。
2012年4月18日，本院作出（2011）沙民三初字第939号民事判决认定如下事实：2009年4月13日，原告与新疆拓达建筑安装有限公司（下称拓达公司）签订了《建设工程施工合同》，双方约定：拓达公司采用包工包料的方式承包位于乌鲁木齐市黄河路304号达兴大厦的消防、节能、修缮改造工程，承包范围涉及负一层至十三层消防改造、外墙保温、钢窗换塑钢窗、上下水、暖气主管道及配电改造以及招标说明内容，工程总造价为4604954.37元……合同签订后，拓达公司于2009年4月13日施工，2009年7月13日，该工程竣工交付原告使用。在合同履行的过程中，被告共计向原告支付款项合计4553799元。该案审理过程中，经双方当事人申请，本院委托新疆祥瑞万和工程项目管理有限公司（�称祥瑞万和公司）对涉案工程的工程量进行评估，评估结论为审定值4891355.65元（其中合同内审核价为3493258.15元，超出合同部分审核价为1398097.50元）。另原告承认按照合同约定的质保期已过。本院经审理后判令原告给付拓达公司剩余工程款337556.65元（4891355.65元-4553799元）。原告负担案件受理费5350.06元和评估费21823.2元。该案已生效。
另查，一、在房产档案中显示，13层公寓住宅楼建筑面积为11783平方米、7层住宅楼的建筑面积为1120平方米，合计面积12903平方米；二、乌鲁木齐自2000年之后才开始缴纳专项维修基金；三、原告向本院提交了其向达兴大厦全体业主发放的2009年大厦计划修缮和整改的通知，该通知请业主签字同意进行修缮整改。该通知下方列有部分业主的签字；四、原告在修缮整改达兴大厦期间，电梯监督检测花费7084元、更换两部电梯花费56万元、施工设计花费30000元、工程招标代理花费22000元、临时占道费5040元；五、原告向本院提交了乌鲁木齐市鑫鹏房地产评估咨询有限公司（下称鑫鹏公司）于2010年2月作出的房产面积测量技术报告，该报告显示达兴大厦的商住楼为地下一层、地上十三层、局部九层，总建筑面积12936.53平方米，其中地下室功能区建筑面积697.34平方米，办公功能区建筑面积为8713.59平方米；六、经现场勘验，达兴大厦公寓住宅楼与住宅楼相连，但住宅楼并未进行修缮整改，且住宅楼下有车库和门面但无地下室，公寓住宅楼一楼大厅与中国银行相隔，仅公寓住宅楼有地下室；七、被告购买的达兴大厦公寓住宅楼的面积为298平方米，其在庭审中陈述其是2001年办理的入住手续，且未交纳公共维修基金；八、针对涉案大楼的消防整改、外墙保温、上下水、暖气主管道及配电整改工程，拓达公司系通过招投标程�中标与原告签订的施工合同，新疆高新工程建设监理有限责任公司系通过招投标程序中标，监理取费为13.20万元；九、庭审中，原告放弃要求被告偿付垫付费用利息75091.77元的诉讼请求。
以上查明的事实有重大火灾隐患限期整改通知书、责令改正指令书、委托检验报告、中标通知书、电梯合同书、通知、发票、收据、施工图设计文件审查合同、检测报告、产权证、建设工程委托监理合同、检测鉴定报告、房产面积测量技术报告书、（2011）沙民三初字第939号民事判决书、房产档案、工作记录、当事人陈述及庭审笔录为证。
本院认为，我国法律规定，没有法定或约定义务，为避免他人利益受损进行管理或者服务的，有权要求受益人偿付因此而支付的必要费用。本案中，因被告购买公寓住宅楼时乌鲁木齐市并未实行专项维修基金的缴纳制度，涉案楼体的修缮改造费用问题不可能通过提取专项维修基金的方式解决，且依据被告庭审陈述内容，被告办理办公用房的入住手续是在2001年，在原告2009年对达兴大厦整改修缮时，被告购买的房屋亦应经过应有的保修期，而原告系达兴大厦的业主之一，其在保修义务届满后，依然对全楼进行修缮整改，故应属于无因管理范畴，在庭审中被告虽然辨称其对本案案由有异议，但原告亦明确表示本案是以无因管理提起诉讼，故本院依照原告诉讼请求及本案案情确定本案是无因管理纠纷并无不当。现原告在修缮整改期间，经法院最终认定原告合计向拓达公司（施工单位）支付的整改修缮费用为4891355.65元、原告负担案件受理费5350.06元和评估费21823.2元，加上原告在修缮期间已花费电梯监督检测花费7084元、更换两部电梯花费560000元、施工设计花费30000元、工程招标代理花费22000元、临时占道费5040元、监理�费为132000元，以上合计原告花费整改修缮费用为5674652.91元，另被告胡春岭（曾用名胡埕菱）办公用房的面积为298平方米，整栋公寓住宅楼的面积为9410.93元（依据原告庭审中提交的2010年房产面积测量技术报告中显示的地下室功能区建筑面积697.34平方米与办公功能区建筑面积为8713.59平方米之和，虽然该报告中整栋楼的建筑面积为12936.53平方米，大于房产档案中显示的公寓住宅楼11783平方米和住宅楼面积1120平方米之和，但作为业主分摊面积，对业主更为有利），被告办公用房所占面积的比例为3.17%，故被告应向原告支付的物业修缮整改费用为179886.50元（5674652.91元×3.17%）。另在原告提交的费用分摊计算表中，原告称该案涉及其人财物的支出，被告应向其支付5%的管理费和被告逾期支付修缮整改费用的利息，本院认为，无因管理仅以必要费用为限，原告要求被告向其交纳5%�管理费以及逾期支付修缮整改费用的利息均不在必要费用之内，故其要求管理费和利息据依据不足，本院对其意见不予采纳，综上，原告要求被告支付修缮整改费用256724.02元的请求，本院对其适当调整仅对合理部分予以支持。针对原告的第二项诉讼请求，因其当庭予以放弃，本院不作处理。另原告庭审中向本院提交了乌鲁木齐诚安特技术服务有限公司出具的一张发票（票据金额3600元）用于证实其在更换电梯前花费电梯检测费3600元，因该票据无其他证据佐证，票据上亦没有标明明细，本院无法确认该费用是否用于大楼，故对原告要求分摊该部分费用的意见亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条之规定，判决如下:
被告胡埕菱（曾用名胡春岭）向原告乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司支付修缮整改费用179886.50元。
以上款项合计179886.50元，被告胡埕菱（曾用名胡春岭）于本判决生效之日起十五日内向原告乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的331815.79元，实际给付标的179886.50元，占争议标的的54.21%，案件受理费6277.24元（原告乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司已预交），由原告乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司负担2874.35元，被告胡埕菱（曾用名胡春岭）负担3402.89元，邮寄送达费20元（原告乌鲁木齐市达兴房地产开发有限公司已预交），由被告胡埕菱（曾用名胡春岭）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木�市中级人民法院（上诉期限届满后七日内，未预交二审案件受理费，按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 谷丽娜
人民陪审员 马 燕
人民陪审员 尤雪华
二〇一五年三月二十七日
书 记 员 施群峰