北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终4605号
上诉人（原审被告、反诉原告）汪贻祥，男，1969年7月22日出生。
委托代理人张红利，北京市至元律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京国瑞兴业商业管理有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街18号1幢LG层（-201）LG-156号。
法定代表人张瑾，董事长。
委托代理人姜凌鸿，北京市天宇律师事务所律师。
委托代理人赵雪萍，女，1982年11月2日出生。
上诉人汪贻祥因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第13940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年8月，北京国瑞兴业商业管理有限公司（下称国瑞兴业公司）起诉至原审法院称：我公司是北京市东城区×××国瑞大厦的物业服务单位，该大厦的物业费收费标准为每建筑平方米23.8元。汪贻祥是北京市东城区×××号（下称涉诉房屋）房屋的产权人，涉诉房屋的建筑面积为302.19平方米，每年的物业费为86304.46元。汪贻祥于2013年6月3日交纳涉诉房屋2012年6月16日至2013年6月15日的物业费86304.46元，于2014年11月18日交纳涉诉房屋2013年6月16日至2014年6月15日的物业费86304.46元后，至今未交纳物业费，经我公司多次催缴仍未交纳。现我公司诉至法院，要求汪贻祥支付拖欠我公司的2014年6月16日至2015年8月15日的物业费100689.7元；诉讼费由汪贻祥负担。
汪贻祥答辩并反诉称：1、根据相关规定，物业服务企业在起诉之前应事先向业主书面催交，国瑞兴业公司未经事先催交直接诉至法院的，人民法院不予支持。本案中，未经事先催交直接诉至法院，违反了前置程序，应当予以驳回；2、国瑞兴业公司与建设单位北京国瑞兴业地产股份有限公司（下称国瑞地产公司）的物业服务委托管理合同已于2013年12月31日终止，与之对应的我与国瑞地产公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》（下称现房买卖合同）涉及的前期物业服务的条款也自然同时终止，国瑞兴业公司向我主张2013年12月31日之后的物业费，缺乏合同依据。3、合同终止后，即使国瑞兴业公司提供了事实上的物业服务，但国瑞兴业公司提供的物业服务存在瑕疵，如：客梯设置不合理，高峰时间更是10分钟坐不上；上班高峰期间，通道混乱拥挤无人管理；客梯经常出现故障无人维修；保洁人员常乘坐客梯运送垃圾；货梯常年不开放，送货人只能乘坐客梯送货；晚七点卫生间停止照明，楼道微弱照明，楼梯无正常照明；负三层地下停车场气味难闻；楼道排风系统差，异味无法排除；卫生间设施损坏无人维修；制冷和暖风达不到国家标准；外来人员随意进入张贴小广告、推销服务，无人管理；开水间设备损坏后无人修理，已停止供应热水；因国瑞兴业公司未及时交纳供暖费，导致供暖公司对整栋楼宇停止供暖一个半月。基于以上原因，我有权要求减少物业费，国瑞兴业公司收取物业费的标准应以第三方评估机构对涉诉项目评估的物业费为标准。4、我交纳之前两年的物业费也是在我不交物业费，国瑞兴业公司就拒绝为我办理贴车卡的情况下被迫交纳。5、国瑞兴业公司擅自利用物业共用部位设置电视广告、平面广告、搭建库房、出租，以上收益，应当归属全体业主所有，折抵我相应的物业费。综上，不同意国瑞兴业公司的诉讼请求。同时，我提出反诉:1、判令国瑞兴业公司按照第三方评估机构评估的物业费标准降低物业费；2、按照评估后的物业费标准退还我之前交纳的物业费差额；3、判令国瑞兴业公司赔偿因我2014年夏季关闭我室内制冷阀门导致我的损失20000元；4、判令因国瑞兴业公司2014年冬季停止供暖一个半月导致我的损失10000元；5、判令国瑞兴业公司公布擅自利用共用部位进行经营所得具体收益，并返还我相应收益；6、判令国瑞兴业公司将其出租给太平洋咖啡的涉诉楼宇1层门厅西南角部位恢复原状；反诉费由国瑞兴业公司负担。
针对汪贻祥的反诉，国瑞兴业公司辩称：汪贻祥与国瑞地产公司签订的现房买卖合同明确约定我公司是涉诉楼宇的物业服务单位，价格为每建筑平方米每月23.8元，该约定系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。汪贻祥要求我公司按照第三方评估机构评估的物业费标准降低物业费及退还之前交纳的物业费，缺乏依据。国瑞地产公司产权楼层为涉诉楼宇4至15层，1层太平洋咖啡并非我公司对外出租。利用物业共用部位经营的收益应由业主委员会主张，汪贻祥无权主张。汪贻祥所称我公司2014年关闭制冷阀门与事实不符，涉诉楼宇从未有过关闭制冷阀门的情况。2015年1月14日至2015年1月30日，因供暖设备维修涉诉楼宇停止供暖15天，但我公司向汪贻祥提供了电采暖设备。综上所述，不同意汪贻祥的反诉请求。
原审法院经审理确认：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据本案已查明的事实，国瑞兴业公司作为物业服务单位与建设单位国瑞地产公司签订的物业服务合同及汪贻祥与国瑞地产公司之间签订的现房买卖合同均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。国瑞兴业公司与国瑞地产公司签署的物业服务合同对汪贻祥有约束力。汪贻祥反诉要求国瑞兴业公司降低物业费标准及退还之前交纳的物业费差额，缺乏事实依据，法院不予支持。国瑞兴业公司为汪贻祥提供了物业管理服务，汪贻祥应当按约向国瑞兴业公司交纳物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务相适应的原则。汪贻祥提供视频等证据以证明国瑞兴业公司提供的物业服务存在瑕疵，但该视频仅反映汪贻祥拍摄视频当时的物业服务状态，并不能反映出国瑞兴业公司提供物业服务的长期状态，且该视频是国瑞兴业公司索要的物业费期间之后拍摄的视频，通过汪贻祥提交的证据无法证明国瑞兴业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。汪贻祥以此作为拒交物业费的理由，法院不予采信。就国瑞兴业公司曾中断向汪贻祥提供供暖服务一节，法院认为国瑞兴业公司提供的服务存在一定瑕疵，法院依据公平原则对国瑞兴业公司应收取的物业费进行酌减。汪贻祥辩称书面催交是国瑞兴业公司提起诉讼的前置程序，缺乏法律依据，法院不予采信。物业服务合同中约定物业费按月交纳，国瑞兴业公司现主张2015年8月15日之前的物业费，存在合同依据。汪贻祥未提供证据证明国瑞兴业公司有关闭制冷阀门的事实，其反诉要求赔偿该部分损失的请求，法院不予支持。针对国瑞兴业公司停止供暖一事，法院已对国瑞兴业公司应收取的物业费进行酌减，汪贻祥反诉要求赔偿该部分损失，法院不予支持。汪贻祥要求国瑞兴业公司公布经营所得并返还相应收益，缺乏依据，法院不予支持。汪贻祥未能提供证据证明一层太平洋咖啡系国瑞兴业公司对外出租，且国瑞兴业公司提供证据证明一层并非属于国瑞地产公司所有，汪贻祥反诉要求国瑞兴业公司将太平洋咖啡使用部位恢复原状，法院不予支持。同时指出，如果物业服务企业在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业费，则势必会导致物业服务企业经营资金的减少，从而再次导致物业服务企业服务水平与质量的下降，如此恶性循环不利于小区乃至整个社会的和谐稳定，亦影响小区业主的根本利益。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。据此，原审法院于2015年11月判决：一、汪贻祥于判决生效后十五日内支付向北京国瑞兴业商业管理有限公司截止至二○一五年八月十五日之前的物业费九万七千六百八十九元;二、驳回北京国瑞兴业商业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回汪贻祥的反诉请求。
判决后，汪贻祥不服向本院提出上诉称：原审判决在事实认定和适用法律方面存在错误。原审判决认定我辩称的书面催交是诉讼的前置程序缺乏法律依据，不予采信。是错误的，国瑞兴业公司未经书面催交而直接起诉，应当驳回起诉。我提供的照片及视频等证据能够充分证明国瑞兴业公司服务存在重大瑕疵，应当减收物业费。国瑞兴业公司实际停止供暖一个半月，而原审判决只核减15天的物业费，与事实不符。故上诉要求撤销原判，改判驳回国瑞兴业公司的诉讼请求，支持我的反诉请求。国瑞兴业公司同意原判。
经审理查明：国瑞地产公司是北京市东城区×××16号写字楼的建设单位。国瑞兴业公司是物业服务资质等级为三级的物业服务企业。国瑞地产公司曾与国瑞兴业公司签订《物业服务合同》。合同约定，国瑞地产公司选聘国瑞兴业公司对上述楼宇提供物业管理服务。物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等。物业服务费由租户按其租赁物业的建筑面积交纳，具体标准以每月每建筑平方米23.8元的标准收取。物业服务费用按月交纳，租户应在每月1日前（每次交费的具体时间）履行交纳义务。合同期限自2011年1月1日至2013年12月31日止。合同签订后，国瑞兴业公司为涉诉楼宇提供了物业服务。上述合同到期后，双方续签了《物业服务合同》，两合同的内容基本相同，续签的合同约定合同期限自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。现涉诉楼宇仍由国瑞兴业公司提供物业服务。
2012年6月20日，汪贻祥（买受人）与国瑞地产公司（出卖人）签订现房买卖合同，汪贻祥购买的商品房坐落于北京市东城区崇文门×××号房屋即涉诉房屋，实测建筑面积为302.19平方米，套内建筑面积为202.14平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积100.05平方米。第二十一条前期物业服务（未成立业主委员会）中约定，出卖人依法选聘的物业服务企业为国瑞兴业公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为23.8/月/平方米（建筑面积）。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、取暖费、空调费。物业服务内容（前期物业服务合同、临时管理规约）见附件七。买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意由出卖人依法选聘的物业服务企业提供前期物业服务，遵守临时管理规约。该合同附件九《补充协议》中约定，出卖人已于2009年4月30日将涉诉房屋交付买受人入住使用并已办理完毕房屋交验手续。免除买受人涉诉房屋自收房之日起至2012年6月15日的物业管理费。2013年，汪贻祥取得上述房屋所有权，房屋建筑面积为302.19平方米。
2013年6月3日，汪贻祥向国瑞兴业公司交纳2012年6月16日至2013年6月15日的物业费86304.46元。2014年11月18日，汪贻祥向国瑞兴业公司交纳物业费86305.46元，在汪贻祥开具的发票中未写明该物业费具体为何时的物业费。
原审中，汪贻祥为证明其答辩意见中所述的国瑞兴业公司提供的物业服务存在瑕疵，提供客梯、货梯、开水间、卫生间、电暖气照片若干张，国瑞兴业公司对照片的真实性不予认可。后汪贻祥提供诉讼中其在涉诉楼宇拍摄的视频五段，视频中拍摄地点有国瑞商业的标志，其中体现出一部货梯脏乱，另一部货梯无法使用；卫生间内一洗手池破裂、一水龙头损坏无法出水，水管裸露在外，经营广告；开水间设备被拆除已不再提供开水服务。国瑞兴业公司认可上述视频的真实性，但认为货梯铺设木板是为了保护货梯不被磨损；卫生间内情况无人报修，国瑞兴业公司知道上述情况后已进入维修程序；国瑞兴业公司原提供开水服务，但后因有业主被开水烫伤，国瑞兴业公司停止提供该服务，且合同中也未约定国瑞兴业公司有义务提供该服务，国瑞兴业公司称该视频拍摄时间是2015年10月27日，现国瑞兴业公司起诉要求支付的是2015年8月12日之前的物业费，当庭提供的视频无法体现国瑞兴业公司之前的服务情况。针对汪贻祥所称停止供暖一个月的事实，国瑞兴业公司称2015年1月14日至2015年1月30日，因供暖设备维修，国瑞兴业公司停止供暖15天，但已向汪贻祥提供电采暖设备。
国瑞兴业公司为证明涉诉楼宇一层太平洋咖啡并非由其出租，提供国瑞地产公司所有权证，其中体现国瑞地产公司对东城区崇文门外大街16号1幢享有产权的部分为4-15层。汪贻祥认可证据的真实性，但认为仅凭该证据不能得出一层就不是国瑞地产公司产权的结论。
另查，2013年6月，汪贻祥将国瑞地产公司及国瑞兴业公司诉至原审法院，认为国瑞兴业公司与国瑞地产公司签订合同时显失公平及国瑞地产公司乘人之危，迫使汪贻祥违背真实意思的情形下订立合同，请求变更汪贻祥与国瑞地产公司之间签订的《北京市商品房现房买卖合同》第二十一条约定的物业服务收费价格为12.5元人民币每月每建筑平方米。原审法院经审理，作出（2013）东民初字第08607号民事判决书，驳回汪贻祥的诉讼请求。判决后，汪贻祥不服判决上诉至本院，本院经审理作出（2013）二中民终字第17074号民事判决书，驳回上诉，维持原判。
原审审理中，汪贻祥申请由第三方评估机构对涉诉项目物业费标准进行评估，原审法院认为在现房买卖合同及物业服务合同未被确认无效或被撤销、变更的情况下，其申请评估内容对证明待证事实无意义的，对此未予准许。
上述事实，有《北京市商品房现房买卖合同》及《补充协议》，《物业服务合同》，发票，照片，视频，物业服务企业资质证书，以及当事人的当庭陈述等证据在案为证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。国瑞兴业公司作为物业服务企业与房屋的建设单位国瑞地产公司签订的物业服务合同及汪贻祥与国瑞地产公司之间签订的现房买卖合同均系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。国瑞兴业公司虽然未与汪贻祥个人签订物业服务合同，但汪贻祥在与国瑞地产公司之间签订的现房买卖合同中认可接受国瑞兴业公司为其提供物业服务及物业服务的收费标准，故国瑞兴业公司与国瑞地产公司签署的物业服务合同对汪贻祥有约束力。汪贻祥反诉要求国瑞兴业公司降低物业费标准及退还之前交纳的物业费差额，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
国瑞兴业公司为汪贻祥提供了物业管理服务，汪贻祥应当按约向国瑞兴业公司交纳物业服务费。汪贻祥提供视频等证据以证明国瑞兴业公司提供的物业服务存在瑕疵，但该视频仅反映汪贻祥拍摄视频当时的物业服务状态，并不能反映出国瑞兴业公司提供物业服务的长期状态，且该视频是国瑞兴业公司索要的物业费期间之后拍摄的视频，通过汪贻祥提交的证据无法证明国瑞兴业公司履行合同存在重大违约行为，足以构成汪贻祥拒交物业费的理由。
对国瑞兴业公司曾中断向汪贻祥提供供暖服务一节，国瑞兴业公司也表示认可，双方对中断服务的时间说法不一，汪贻祥主张中断供暖服务一个月，但未提交证据。原审判决按照国瑞兴业公司自认的停止供暖15天认定，并酌减物业费并无不妥。汪贻祥上诉提出国瑞兴业公司物业服务的其他瑕疵，不构成核减物业费的程度。本院对汪贻祥上诉请求不予支持。应当指出，小区业主发现物业服务企业在服务过程中出现瑕疵时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题予以改正，不断提高物业服务水平。
汪贻祥上诉称书面催交是国瑞兴业公司提起诉讼的前置程序，但未提供相应的法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果汪贻祥未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1157元，由北京国瑞兴业商业管理有限公司负担25元（已交纳），由汪贻祥负担1132元（于本判决生效之日起15日内交至原审法院）；反诉案件受理费275元，由汪贻祥负担（已交纳）；二审案件受理费2589元，由汪贻祥负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 何江恒
代理审判员 赵胤晨
二〇一六年六月二十三日
书 记 员 马丽雅