广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初5920号原告（反诉被告）刘芳，女，汉族，1982年9月27日出生，住址江西省九江市都昌县。原告（反诉被告）周辉，男，汉族，1985年1月21日出生，住址湖北省崇阳县铜钟乡。两原告共同委托代理人胡维刚、吴妍，广东深大地律师事务所律师。被告（反诉原告）杜立博，男，汉族，1986年9月18日出生，住址广东省深圳市南山区。委托代理人常健，北京市大成（深圳）律师事务所律师。第三人中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区。法定代表人李耀智，执行（常务）董事。委托代理人夏梦璐，女，汉族，1990年1月17日出生，住址广东省深圳市福田区，员工。上述原告与被告、第三人房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日受理后，依法适用简易程序，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告代理人胡维刚、吴妍，被告代理人常健，第三人代理人夏梦璐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年12月20日，原告通过第三人与被告就涉案物业宝安民治街道梅观高速公路西侧碧水龙庭6栋2单元2C签订了《二手房买卖合同》，成交价为303万元。合同签署后，原告积极、全面地履行合同义务，及时支付了合同约定的定金并办理了首期款监管。根据合同约定，双方应当于原告取得贷款承诺函后三个工作日内办理递件过户手续，但经原告及第三人多次催告，被告均拒绝履行合同义务。综上，被告的行为严重损害原告的合法利益，应承担由此引起的全部责任。原告诉请法院判令：1、解除原被告之间所签署的《二手房买卖合同》；2、被告向原告返还定金人民币15万元并支付违约金人民币60.6万元整（按成交价303万元的20%计），第三人在2万元托管范围内承担连带清偿责任；3、被告承担本案的全部诉讼费用、保全费。被告答辩称：一、原告以欺诈和乘人之危的方式，使被告在违背真实意思的情况下订立《二手房买卖合同》和《买方主体变更确认书》，双方签订的房屋买卖合同属可撤销合同。理由：1、被告的妻子在广州工作，被告出售涉案房产的目的是为了在广州买房。2015年12月20日，被告与原告刘芳签订合同后，于2016年1月2日签订《房屋买卖合同》，欲购买陈智敏位于广州的房屋。2、刘芳不是深圳户口，在深圳已经购买一套房产，刘芳签订合同时故意隐瞒没有购房资格的情况，欺诈被告签订合同。3、两原告乘人之危，使被告在违背真实意思的情况下签订《买方主体变更确认书》。被告得知刘芳没有购房资格时，已经与陈智敏签订了房屋买卖合同，被告于2016年1月9日向陈智敏支付了35万元定金。根据合同约定，被告应于2016年2月20日之前支付首期款300万元。在这种情况下，如果被告不同意变更买方主体，必然导致被告拿不到卖房款，无法履行与陈智敏的合同。刘芳的欺诈行为使被告处于违约的不利处境，刘芳乘人之危，被告迫不得已，才在违背自己真实意思的情况下更换周辉为买方主体。4、两原告故意隐瞒其中原地产房产经纪人的身份，对被告进行欺诈。被告不愿意将房屋出售给房产中介人员，他们是专业人员，对市场行情了如指掌，被告担心卖给他们会被骗，何况买方竟然是为被告提供经纪服务的解亚洲的同事。5、原告的欺诈行为给被告造成了损失。被告委托中介出售房产，是赖于对中介的信任，认为中介能够提供交易平台，实现“多人竞价、价高者得”的利益最大化的委托目的，原告隐瞒中介身份，使被告丧失了利益最大化的机会。因刘芳没有购房资格导致更换购买主体，又因周辉的房产经纪人身份，导致银行贷款审批比较慢，使被告拿不到售房款，不得不解除与陈智敏的合同，损失了3万元的居间费。二、被告没有违约，没有恶意和不诚信的行为。得知两原告的身份后，银行客户经理告知被告，因周辉中介人员的身份，贷款审批慢。被告为了防止与陈智敏的合同出现违约，向陈智敏讲了很多情，才解除合同，并退还了定金35万元。在原告起诉前，双方一直在沟通如何解除合同，这视同原告放弃了主张被告在取得银行贷款承诺函3日内申请过户的约定。三、违约是原告的欺诈造成的，原告主张违约金没有事实依据，且违约金数额过高，应当调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告同时反诉称，2015年12月20日中午，被告到第三人的碧水龙庭营业部挂牌出售涉案房屋。当天，第三人工作人员解亚洲带领原告刘芳和李峰前来交易，两人自称夫妻，是因刚需买房。于是，被告与刘芳签订了买卖合同。事后，刘芳向被告解释因其社保没交够，请求以其表弟周辉的名义买房。被告出于对刘芳的理解和对第三人负责审核、甄别买家身份的信任，同意并签订《买方主体变更确认书》。被告同意买方主体由刘芳变更为周辉的另一个主要原因是迫不得已，刘芳存在趁人之危。被告在得知刘芳没有购房资格后，已经与陈智敏签订了房屋买卖合同，被告于2016年1月9日向陈智敏支付了35万元定金，应于2016年2月20日前支付首期款300万元。在这种情况下，如果被告不同意变更买方主体，必然导致被告拿不到售房款，无法履行与陈智敏签订的房屋买卖合同。刘芳的欺诈行为使被告处于违约的不利处境，刘芳利用被告的不利地位，趁人之危，被告迫不得已才在违背自己真实意思的情况下，更换周辉为买方主体。后被告发现周辉是第三人的经纪人，刘芳、周辉、李峰都是第三人的员工。被告委托中介出售房屋，是赖于对中介的信任，认为中介能够提供交易平台，实现“多人竞价、价高者得”的利益最大化的委托目的。因此，被告不愿意与中介人员交易，这是符合常理的。被告在得知原告的身份之前积极履行合同，也说明被告同意履约，但排除中介人员为交易对象。作为受托方的中介公司以及解亚洲，在交易过程中本应当遵循最大诚信原则，这也是中介行业诚信经营的基本行业要求。《深圳市房地产市场监管办法》第41条和38条规定，房地产经纪机构不得虚构事实或隐瞒真相，对委托人或者其他相关当事人进行误导、欺诈；房地产经纪机构或者从业人员通过本经纪机构购买、出售、承租、出租房地产的，应当在签订房地产转让、租赁合同前书面告知交易当事人并取得交易当事人的书面同意。然而，原告在交易过程中故意隐瞒房产经纪人的身份，没有向被告主动披露其可能影响交易的特殊主体身份，导致被告在违背真实意思的情况下与之订立合同。原告的所作所为，具有误导、欺诈的主观故意和客观事实，违背了诚实信用原则。被告提起反诉，请求法院判令：1、撤销被告与原告之间的房屋买卖合同（303万元）；2、原告承担诉讼费。原告对被告的反诉答辩称：一、涉案买卖合同是在双方平等协商的情况下签署的，是双方真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应当认定为有效。《深圳市房地产市场监管办法》仅是行业内部的指导性规范文件，不属于效力性、禁止性的法律文件。二、本案二手房买卖合同不具有人身依附性，被告通过公开的市场寻找买方，意味着被告并未对买方的具体身份提出特别要求。三、中介从业人员也有合法购房的权利。从2015年的二手房交易市场看，二手房市场基本上是卖方市场，被告不仅在中原地产放盘出售，同时也在链家等其他地产公司放盘出售，被告在签署合同前，充分了解深圳市二手房或涉案房产片区内的房屋销售价格，双方在充分协商的情况下签署合同，不存在任何欺诈、趁人之危的情形。四、被告滥用撤销权的目的是为了谋取涨价的不当利益。众所周知，去年12月份深圳的二手房再次出现了暴涨，而涉案物业正处于暴涨物业的中心龙华片区，被告为了谋取暴涨的经济利益，而提出的所谓隐瞒中介从业人员身份是没有事实依据的。事实上，在合同签署以及履行过程中，无论是买方还是第三人的中介人员，都已经向被告如实披露了原告的身份，不存在任何隐瞒情形。五、关于合同履行的具体事实方面，被告称与案外人签署了买卖广州的房产后，被迫无奈签署主体变更确认书，并不属实。涉案买卖合同的签订时间是2015年12月20日，主体变更确认书的签署时间也是当天，而被告与案外人签署合同是2016年1月9日，所以在签署涉案合同时，被告已经清楚涉案物业是应当过户到周辉的名下。其次，根据被告提供的证据可以看出，被告在2016年2月2日向案外人提出解除合同，并签署了解除合同的协议，而原告在2月4日已经取得了贷款承诺函，被告收取全部楼款完全有可能在被告所述的2月20日前完成，被告向案外人提出解除合同并非因为原告无法按期履行合同。再从双方办理资金监管的时间看，资金监管是2016年1月25日，被告7日后就向案外人提出解除合同。由此可见，被告所谓的与案外人解除合同的原因并不是原告行为所导致。综上所述，请求法庭驳回被告的反诉请求，支持原告的本诉请求。第三人对本诉与反诉答辩称，我公司作为居间方，在双方意思一致的基础上促成了该交易，不承担任何过错。目前在我司存留交楼押金1.9万元，我司同意根据法院判决作出相应的处理。经审理查明，2015年12月20日，通过第三人的居间服务，原告刘芳作为买方，被告杜立博作为卖方，签订了《二手房买卖合同》（NO.240292）。合同约定，杜立博将深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧碧水龙庭6栋2单元2C房产转让给刘芳，转让成交价人民币303万元；合同生效当日买方付定金5万元，生效次日付定金10万元，定金由第三方监管，定金付至监管帐号视为卖方收讫定金；定金之外的房款以银行按揭贷款方式支付，买方于2016年1月25日前将首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方监管帐号，并向银行提交按揭贷款申请资料，卖方应予配合；卖方应于双方办理完资金监管手续及买方取得贷款承诺函之日起40日内自行筹资还清银行贷款并注销抵押登记，并在注销抵押登记后2个工作日内将房地产证原件交予第三人；在买方取得银行贷款承诺函且卖方已取得房地产证原件之日起3个工作日内，或首期款资金监管之日起60日内，两者以时间先届满者为准，双方办理递件过户手续；任何一方逾期履行合同义务超过5日的，另一方有权解除合同并要求违约方支付转让成交价20%的违约金或适用定金罚则。当天，刘芳与杜立博签订了《补充备注协议》，约定涉案房产内的固定装修和家私电器一并转让等。当天，原告刘芳、周辉、被告杜立博签订《买方主体变更确认书》，约定上述合同在签署《深圳市二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写为周辉，周辉继续履行原合同、《资金托管协议》、《佣金支付承诺书》及补充协议等项下原买方刘芳未履行的义务，刘芳对周辉承担连带保证责任。合同签订后，刘芳如约支付了定金15万元。2016年1月25日，周辉向监管账户支付了首期款64万元。次日，周辉、杜立博、中国工商银行深圳龙华支行签订《二手楼资金监管协议》，监管首期款64万元。2016年2月4日，中国工商银行深圳龙华支行作出《二手楼按揭贷款确认书》，承诺发放贷款221万元。2016年2月20日，第三人向被告邮寄《履约催告函》，催告被告履行办理递件过户手续等合同义务。另查，两原告为第三人员工。第三人监管交楼押金2万元后，代买方垫付了1000元评估费，目前仍监管交楼押金1.9万元。以上事实，有二手房买卖合同、补充备注协议、资金托管协议、买方主体变更确认书、定金收据、二手楼资金监管协议、二手楼按揭贷款确认书、履约催告函及快递单、中国农业银行个人结算业务申请书及庭审笔录等附卷为证。本院认为，刘芳与杜立博签订的买卖合同，以及刘芳、周辉、杜立博签订的买方主体变更确认书均合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。杜立博以刘芳、周辉欺诈、乘人之危为由，主张撤销合同，本院不予支持：一、在购房资格问题上，买方不存在欺诈。杜立博已经同意买卖合同的买方变更为周辉，刘芳是否具备深圳市购房资格，不影响合同的履行。其次，具备购房资格是合同履行到递件过户阶段买方需要满足的条件，双方并没有约定买方在签订合同时就必须具备购房资格。二、在房地产中介人员的身份问题上，刘芳、周辉不存在欺诈。涉案合同不具人身依附性，且杜立博并没有对买方的身份提出特殊要求，杜立博没有证据证明涉案房产的转让成交价明显低于当时市场价，没有证据证明自己因向中介人员出售房产而遭受损失。《深圳市房地产市场监管办法》不属于法律、行政法规，即使刘芳、周辉存在违反该办法的行为，也不影响本案合同的效力，不存在合同可撤销的情形。三、即便杜立博与案外人陈智敏签订的合同真实，刘芳、周辉也不存在乘人之危的行为。首先，杜立博没有证据证明在与刘芳、周辉签订或履行合同的过程中告知过对方自己与陈智敏的合同情况。其次，比较涉案合同与杜立博、陈智敏的房屋买卖合同的各项时间节点，无法得出刘芳、周辉乘人之危的结论。涉案合同的首期款支付时间是2016年1月25日，贷款承诺函作出时间是2016年2月4日，买方在约定期限内履行了义务，而且两者时间非常紧凑。杜立博与陈智敏的合同签订时间是2016年1月2日，首期款约定的支付时间是2016年2月20日，双方协商一致解除合同的时间是2016年2月2日。杜立博在买方没有违约的情况下，解除与陈智敏的合同，其行为毫不合理。杜立博称不同意变更买方主体就无法拿到卖房款，无法在2016年2月20日前向陈智敏支付300万元首期款，没有事实依据，不予采信。综上，刘芳、周辉已经完全履行买方的义务，杜立博没有将房地产证原件交予第三人，没有按时办理递件过户手续，违反合同约定，应承担违约责任。周辉诉请解除合同，予以支持。杜立博收取的定金13万元，以及第三人仍监管的定金1.9万元，应向周辉退回。关于违约金，综合考虑周辉的实际损失与预期利益、合同的履行情况、杜立博的过错程度等因素，房价20%的违约金60.6万元并不过分高于实际损失，本院予以支持，不予调整。因涉案合同的买方已经变更为周辉，刘芳对周辉承担连带保证责任，刘芳不再享有买方的权利，对刘芳的本诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除原告周辉与被告杜立博签订的关于深圳市宝安区民治街道梅观高速公路西侧碧水龙庭6栋2单元2C房产的二手房买卖合同；二、被告杜立博于本判决生效之日起十日内一次性向原告周辉返还定金人民币13万元；三、第三人中原地产代理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告周辉返还交楼押金人民币1.9万元；四、被告杜立博于本判决生效之日起十日内一次性向原告周辉支付违约金人民币60.6万元；五、驳回原告刘芳、周辉的其他诉讼请求；六、驳回被告杜立博的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件本诉受理费5680元，财产保全申请费4300元，反诉受理费15520元，均由被告杜立博负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  龙倩虹二〇一六年六月十三日书记员  张晶晶书记员  任 瑛附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第2页共13页