北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
2015年西民初字第01437号
原告贾薇，女，1981年3月28日出生，住北京市东城区。
委托代理人高东亮，北京市响宇律师事务所律师。
委托代理人王洪艳，北京市响宇律师事务所律师。
被告王永年，男，1963年10月11日出生，住北京市大兴区。
委托代理人魏修立，北京市杰澳律师事务所律师。
原告贾薇诉被告王永年房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩进红独任审判，公开开庭进行了审理。原告贾薇的委托代理人高东亮、王洪艳、被告王永年的委托代理人魏修立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年11月2日原告与被告王永年签订《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定，王永年将位于北京市西城区xxx号，建筑面积89.1平方米房屋以人民币610万元价格卖给原告。同时，合同第七条约定，“原告在付清全部购房款被告将房屋交付原告”。合同签订后，原告按约定向被告全额支付了全部购房款（于2014年1月3日支付首付680760元，房屋抵押日期是2014年2月17日），已具备上述交房条件，约定的交付日期是2014年1月6日，但被告迟迟不予交房，致使原告一边承巨额贷款压力，另一方面却无法使用购买房屋的困境。取得房屋产权证的日期是2014年1月6日，办理了过户手续，房门钥匙没有交，因为房屋交接时出了问题，我们往房子里搬的时候，发现有人阻止我们搬入，说是这个房子里面有租户。被告没有说过这个房子里面有租户。孙红岩在实际使用涉案房屋，我们跟孙红岩核实，孙红岩说是他跟王永年的上家签的租赁合同，王永年的和原告的买卖合同中从没说过这个房子里面有租户。之后原告就起诉了孙红岩要求他腾房，西城法院在2014年底判孙红岩腾房，现在孙红岩上诉了。尤其现在原告怀孕，急于入住该上述房产。被告的行为已经构成违约，为此，被告应该按合同约定按照总房款的日万分之五支付原告违约金。现诉至法院，要求：一、判令被告将位于北京市西城区xxx号房屋交付给原告；二、判令被告向原告支付“应该交房日期（2014年1月6日）至实2014年11月6日的违约金915000元；三、诉讼费由被告承担。
被告辩称，首先，被告王永年已经于2014年4月28日上午交清供暖费，2014年4月28日下午通过中介将钥匙交付给了原告，交房时是被告将屋里的家具搬空之后再交付房屋的。原告后来搬不进去房屋的情况，被告就不清楚了。钥匙不是被告直接交给原告的，原告搬不进去是侵权纠纷。被告买房的时候房屋里面没有人，原告说的王红岩租房子的事情我们不知道。西城法院一审判决案外人王红岩腾房，本案应该予以考虑；第二、付清全部房款，如果没有交付房屋的话，要支付违约金，实际上房屋全款是2014年4月17日银行批贷，贷款下来，转到了王永年的账户，尾款180万到了王永年的账户。我们延迟交付房屋的时间是11天（30500元），同时原告要求的违约金数额过高，要求法院酌定减少。
经审理查明，2013年6月27日，被告王永年取得北京市西城区月坛北街25号院1层21门1号房屋的产权后，于2013年11月2日，与原告贾薇（买受人）经过案外人我爱我家房地产经纪有限公司的居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，双方在卖卖合同中约定：原告以610万元的价格购买被告所有的北京市西城区xxx号房屋;合同第六条约定的房屋交付的时间为：出卖人应当在领取全部房款当天将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接附件一中所列物品。2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字。3、移交该房门钥匙。关于逾期交房的违约责任，合同第七条第（一）款约定：逾期在十日之内，自合同第六条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金；双方在合同第十条约定自本合同签订之日起九十日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记。
双方《补充协议》第四条约定：由于甲方个人原因导致无法亲自到场签署合同，因此委托周某（身份证号×××）代为签署出售位于西城区月坛北街25号院1层21门1号房产的买卖合同以及其他一切相关文件。代理人保证已经获得甲方本人的上述授权，并代理人保证业主本人会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无效，则代理人应分别向乙、丙方承担买卖合同标的额20%的违约金及相应法律责任。协议第五条约定：乙方承诺定于2013年11月8日之前自行首次支付甲方部分房款400000元，第二次定于2013年11月22日之前乙方自行支付甲方部分房款500000元，第三次定于2013年12月5日之前乙方自行支付甲方部分房款1000000元（，）剩余部分房款（除贷款部分及资金监管部分房款）定于再办理产权登记缴税当天再行支付甲方。
上述合同签订当日，原告向被告支付定金100000元，2013年10月28日支付被告房款1900000元，2014年1月2日，原告将780000元房款交至托管资金账户，2014年1月3日，原告支付被告房款700000元。2014年1月6日，原告支付被告房款800000元，原告于当日取得了涉案房屋的产权证书。2014年2月17日，原告将涉案房屋抵押给中国邮政储蓄银行股份有限公司向该行办理了银行贷款，2014年4月17日，原告的贷款获得审批后，原告向被告支付房款1820000元。
2014年4月28日，被告办理了涉案房屋前欠供暖费的结算手续后，将涉案房屋的钥匙交与我爱我家经纪公司的工作人员。2014年4月29日，原告与我爱我家经纪公司的工作人员到涉案房屋时，该房屋已由案外人孙红岩实际控制。后原告将孙红岩诉至本院，要求孙红岩腾退涉案房屋并支付2014年1月6日至实际腾房之日止的房屋使用费。本院经审理于2014年12月16日作出（2014）西民初字第17817号民事判决：一、孙红岩自该判决生效后十五日内，将北京市西城区xxx号房屋腾空交与贾薇。二、孙红岩自二0一四年五月一日起，按照每月六千元的标准，向贾薇支付该判决第一项房屋的占用费，直至将该房屋实际腾退之日止。三、驳回贾薇的其它诉讼请求。孙红岩不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2015年3月20日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决
本案庭审中，双方当事人对于被告是否向原告履行了合同约定的交房义务产生争议。
原告主张其在购房过程中看房时从没有出现任何障碍，到期付清全款，双方准备交接房屋时，案外人孙红岩已实际控制涉案房屋，但被告在房屋买卖过程中从未提及此事，原告未履行交房义务。被告主张其已于2014年4月28日将涉案房屋的钥匙通过我爱我家经纪公司公司交给原告，其交房时已将屋内物品搬清，孙红岩占用涉案房屋的情况，其不知情，亦与其无关，其已履行了合同约定的交房义务。
针对上述争议事实，原告提交了如下证据：
一、（2014）西民初字第17817号民事判决书及（2015）二中民终字第02316号民事判决书。
上述判决书认定的与本案有关的事实如下：1、2013年11月12日，原告通过按揭贷款方式购买涉案房屋时，原告曾委托评估公司对涉案房屋进行实地查验，并据此出具了评估报告；2、该案审理期间，我爱我家经纪公司的工作人员李楠出庭作证，证明原告在买房过程中，涉案房屋为空置状态；一审承办法官于2014年9月5日到现场勘验确认涉案房屋为案外人孙红岩控制使用。
二、我爱我家经纪公司的工作人员席锦的书面证言，用以证明被告未履行交付房屋的义务。
该书面证言主要涉及以下内容：1、涉案房屋买卖过程中，被告配合原告多次看房，该房屋均为无人承租的空置状态，被告可以用钥匙开房门正常看房；2、2014年4月28日下午，我爱我家经纪公司工作人员约原、被告到小区物业办理物业交验，原告因有事未去，我爱我家经纪公司工作人员到涉案房屋取钥匙时，被告称还有物业的事情未办完，表示当日会将钥匙送到我爱我家经纪公司；3、我爱我家经纪公司工作人员于次日再约双方交接时，被告称没时间，原告拿了钥匙却打不开门，经与小区物业公司了解得知该房屋有纠纷，当日与物业核实相关情况后到涉案房屋时发现屋内有人。
被告认可判决书的真实性，对证人证言提及的1、2项内容认可，对证言的第3项内容表示不知情。
被告针对其主张的交付房屋的事实提供了证人周某的证言，该证言主要涉及以下内容：1、证人为被告出售房屋的代理人，原告于2014年4月17日付清房款后，因为证人有事，所以耽误了10天才办理交房手续。2、证人于2014年4月27日上午先到物业结清了供暖费，当日下午将钥匙给了我爱我家经纪公司的工作人员就离开了，当时原告不在场，没有办交接手续，我爱我家经纪公司的工作人员和原告都没去看房，水表电表都未查。3、涉案房屋买卖过程中，涉案房屋无人居住，证人将钥匙交给中介之前，还曾进过涉案房屋。
原告对证人证言的真实性认可，原告认为其在向被告付清全款之前，看房没有任何障碍，付款之后发生无法入住的情况，是被告和孙红岩串通，隐瞒涉案房屋出租的情况。
现原告以涉案房屋被案外人孙红岩占有，被告未按约定交付涉案房屋为由，向本院提起诉讼，一、要求判令被告将位于北京市西城区xxx号房屋交付给原告；二、要求判令被告向原告支付2014年1月6日至2014年11月6日的违约金915000元；三、诉讼费由被告承担。被告认为其收到房屋尾款的时间为2014年4月17日，其在2014年4月28日已向原告履行交房义务，如果法院认定迟延交房成立，其迟延交房的时间为11天，其应承担的违约金为30500元，原告请求的违约金数额过高，要求法院酌定减少。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同及合同补充协议、房屋产权证、出售房声明、短信记录、付款凭证、转账回单、中介证明、证人证言、民事判决书等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同签订后，原告已向被告支付全部购房款且已取得涉案房屋的产权证书，被告亦应按照合同的约定在原告付清全部购房款当日（即2014年4月17日）向原告交付涉案房屋，根据本案查明的事实，被告于2014年4月28日将房屋钥匙交与我爱我家经纪公司的工作人员，并未与原告办理涉案房屋的交验手续并签署相关文件，且涉案房屋被他人控制，据此，本院不能认定被告已经履行了合同约定的交房义务,现原告要求被告交付涉案房屋的请求正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，被告未按合同约定的时间向原告交付涉案房屋构成违约，但涉案房屋买卖合同及补充协议中对被告迟延交房超过十日的违约责任未进行明确约定，对原告要求被告支付迟延交房违约金的请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起十日内，被告王永年向原告贾薇履行北京市西城区xxx号房屋的交付手续。
二、驳回原告贾薇其他诉讼请求。
案件受理费六千四百七十五元，由原告贾薇负担六千四百五十元（已交纳），由被告王永年负担二十五元，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 韩进红
二〇一五年五月二十二日
书记员 王志伟