南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终139号
上诉人（原审原告）:何振纠，男，1973年8月8日出生，汉族，住南宁市青秀区。
被上诉人（原审被告）：黄善忠，男，1971年10月5日出生，壮族，户籍所有地南宁市江南区，住南宁市青秀区。
上诉人何振纠因与被上诉人黄善忠房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭，分别于2017年7月19日、2017年8月16日公开开庭进行审理，上诉人何振纠、被上诉人黄善忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何振纠上诉请求：1.请求二审法院依法撤销南宁铁路运输法院(2016)桂7102民初577号民事判决；2.请求判令被上诉人黄善忠继续履行合同，立即将位于南宁市青秀区房屋交付上诉人使用；3.请求判令被上诉人支付违约金6000元；4.本案诉讼费用由被上诉人承担。
事实及理由：1.双方签订《房屋租赁合同》前，已实地察看涉案房屋并商谈合同具体内容，当时房屋共有权人方某在场，之后是由方某将黄善忠已签名的合同转交何振纠签名，而且合同是方某收执，黄善忠处置的是财产占有权、使用权和收益权，而不是财产处分权，本案诉讼争议应适用《物权法》的相关规定处理，一审法院引用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，驳回何振纠诉讼请求，属适用法律错误。2.根据《婚姻法》的相关规定，黄善忠有权为日常生活需要而处理夫妻共同财产，对非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。3.在签订合同过程中，何振纠有理由相信，签订《房屋租赁合同》是黄善忠夫妻共同的意思表示，何振纠属于法律上的善意第三人，有权要求继续履行合同。4.根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，黄善忠具有签订《房屋租赁合同》的代理权，黄善忠的行为构成表见代理，即双方签订的《房屋租赁合同》对涉案房屋共有人方某具有约束力。5.双方签订《房屋租赁合同》的行为，是双方意思表示达成一致的结果，黄善忠在一审庭审中始终没有否认合同的真实性，黄善忠作为具有完全民事行为能力之人，应当对签订《房屋租赁合同》有充分的、审慎的、理性的重视，对自身所签订的《房屋租赁合同》的法律后果应当明确知悉。即便如黄善忠在一审庭审中所述“签订《房屋租赁合同》系当时急于用钱而借款，作为还款的一种保证措施，而不是真实意思表示”。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，对于当事人陷入重大误解、或存在显失公平、抑或当事人受到欺诈、胁迫、乘人之危的情形而导致在意思表示不真实的情形下签订的合同，赋予了当事人行使撤销该合同的权利，该法第五十五条又对前述撤销权给予了一年的除斥期间。但，从签订《房屋租赁合同》之日(2016年4月15日)起至今，共一年有余的时间，黄善忠除提出所谓口头辩解外却从未主张行使撤销权。据此，黄善忠以其意思表示不真实为由而否定《房屋租赁合同》有效性，其抗辩不能成立，其主张缺乏事实和法律依据，不应予以支持。
黄善忠辩称，其与何振纠之间存在借贷纠纷，签订房屋租赁合同仅是作为还款保证，其当初认为自己有能力按时还款，其没有出租房子的意愿，且涉案房屋目前全家人自住，其妻子方某对房屋被出租的事情不知情。
何振纠向一审法院起诉请求：1.要求黄善忠继续履行合同，将位于南宁市青秀区房屋交付何振纠使用；2.要求黄善忠支付违约金6000元；3.由黄善忠承担一审诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年4月15日何振纠（承租方，乙方）与黄善忠（出租方，甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于南宁市中马中1号绿海云天小区11栋2单元603号的房屋其屋内设施在良好状态下租给乙方；租期自2016年5月1日至2036年4月30日，甲方交房给乙方使用日期为2016年5月1日；每年租金1万元，租赁期满前30天内乙方一次性缴纳所有租金；在租赁期间房屋的物业管理费、清洁费、水费、电费、电话费、燃气费、网络费、电梯费、及公共能耗费等费用由甲方承担；若甲方造成乙方没有承租该物业，甲方应支付乙方违约金6000元，合同还对其他事项作出约定。合同签订后，黄善忠一直未将涉案房屋交付何振纠使用。另查明，黄善忠及其妻子方某为涉案房屋的所有权人。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。双方提交的证据不足以证明涉案房屋的出租得到房屋共同共有人方某的同意，故黄善忠擅自将涉案房屋出租给何振纠，双方签订的《房屋租赁合同》无效。何振纠要求黄善忠继续履行合同，立即将位于南宁市青秀区房屋交付何振纠使用并支付违约金6000元，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回原告何振纠的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由原告何振纠负担。
二审期间，何振纠未向本院提供新证据，黄善忠向本院申请了证人方某出庭作证。证人方某向法庭陈述，方某是黄善忠的妻子，也是涉案房屋的共有权人，黄善忠与何振纠签订租赁合同方某并不知情，黄善忠也从未告知方某，直至二审诉讼阶段，方某才知道本案租赁事宜，方某不同意租赁合同的全部条款。双方当事人对一审判决查明事实均无异议，但何振纠认为租赁合同是由方某提供并收执，方某知悉并认可黄善忠出租房屋事宜。对何振纠提出签订租赁合同时方某知情并同意的主张，本院认为，方某当庭陈述其对签订租赁合同不知情，方某也不同意租赁合同的条款，何振纠未能提供相关证据证明其主张，故对何振纠的该项主张，本院不予支持。经审查，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，何振纠与黄善忠于2016年4月15日签订《房屋租赁合同》之时，双方对租赁合同约定的主要条款均已达成合意，经确认签字后，即该合同已宣告成立。本案中，何振纠与黄善忠均具有相应的民事行为能力，双方对租赁合同的设立系其真实意思表示，且合同内容不违反法律和社会公共利益，故本院确认合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。黄善忠提出其与何振纠之间存在借贷纠纷，签订房屋租赁合同仅是作为还款保证，其没有出租房屋的意愿，但未能提供其他证据证实其主张。虽然何振纠认可其与黄善忠之间存在借贷纠纷，但对本案租赁合同为借贷的担保未予认可，故本案租赁合同的签订是否基于民间借贷而作为保证，目前尚没有充分证据予以证实，且双方之间是否存在借贷纠纷并不影响租赁合同效力。
关于承担违约责任问题。根据双方约定：黄善忠（甲方）交房给何振纠（乙方）使用日期为2016年5月1日，若甲方造成乙方没有承租该物业，甲方应支付乙方违约金6000元。在合同签订后，黄善忠一直未能依约将涉案房屋交付给何振纠使用，根据《中华人民共和国合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，黄善忠的行为已构成违约，应按照合同约定承担相应的违约责任。故，何振纠要求黄善忠支付6000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。
关于继续履行合同问题。本院认为，该租赁合同仅对双方当事人产生约束力，在涉案房屋其他所有人方某不认可合同权利义务的情况下，该合同不能对其产生约束力。根据《中华人民共和国物权法》第39条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。方某作为涉案房屋的所有权人，对自己的房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权能，因房屋租赁合同是一种继续性的合同，在所有权人不同意他人占有、使用房屋的情况下，该租赁合同已不适宜强制履行，合同目的在客观上亦不能实现。故，何振纠要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，何振纠的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条的规定认定租赁合同无效，属法律适用不当导致对合同性质认定错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下：
一、撤销南宁铁路运输法院(2016)桂7102民初577号民事判决；
二、黄善忠向何振纠支付违约金6000元；
三、驳回何振纠其他诉讼请求。
上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元，减半收取25元（何振纠已预交），由何振纠负担。二审案件受理费50元（何振纠已预交），由上诉人何振纠负担25元，被上诉人黄善忠负担25元。
本判决为终审判决。
审判长 桂 彤
审判员 张红娟
审判员 袁宇飞
二〇一七年八月十七日
书记员 邹 鹏