成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0191民初2810号原告：李玉章，女，1962年11月27日出生，汉族，住四川省绵竹市剑南镇迎祥路北段**号附**号。原告：黎晓，男，1962年11月12日出生，汉族，住四川省绵竹市剑南镇迎祥路北段**号附**号。委托代理人：顾伦，四川旭辉律师事务所律师。特别授权代理人。被告：成都中德红谷投资有限公司，住所地：成都市高新区中和会龙路365号。法定代表人：汪斌，该公司总经理。委托代理人：刘刚，男，1985年1月29日出生，汉族，住江西省南昌市东湖区下水路**号。系该公司员工，一般授权代理人。原告李玉章、黎晓诉被告成都中德红谷投资有限公司（以下简称：中德投资公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月19日立案受理后，依法由本院代理审判员周寓先适用简易程序于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告李玉章、黎晓的委托代理人顾伦、被告中德投资公司的委托代理人刘刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉章、黎晓诉称，2012年10月9日，原告欲购买被告开发并宣传的苹果跃层房屋，向被告支付参团费10000元。2012年10月14日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称：诉争协议），购买被告开发的位于成都高新区中和街道东寺社区L地块“中德·英伦世邦L区”4-09-18号房屋（以下简称：诉争房屋），按照诉争协议被告应当于2015年1月31日前向原告交付商品房，交付时应当已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的面积实测报告；逾期交房超过60日的，原告可选择退房或继续履行合同，原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款并按照原告已付款的5%向原告支付违约金。原告依约向被告支付了购房款439742元（其中210000元系原告以按揭贷款方式支付），但被告却一直不能取得规划验收合格证，原告于2015年12月9日向被告送达了《退房通知书》，提出退还房款及违约金的主张。被告至今仍未退款赔付违约金，故原告起诉至院，请求人民法院依法判令：1.解除原、被告之间签订的诉争协议，被告退还原告购房款449742元；2.被告向原告支付逾期交房违约金22487.1元；承担原告自支付房款之日起至所有房款（包含参团费）退还完毕之日止的利息，以及由此给原告造成的相关损失包括合同解除后提前还贷的银行违约金、差旅费、按揭贷款公证费8420.9元。在诉讼过程中原告放弃差旅费诉讼请求，明确利息计算方式为首付款和参团费的利息标准按中国人民银行罚息计算，首付款229742元（2012年10月14日）以及参团费（2012月10月11日）从交付之时开始计算，按揭款从2012年12月3日起计算。损失是原告与银行签订的贷款合同，解除合同时涉及到提前还贷问题，有一个要给银行三个月的补偿款，标准是按照提前还贷金额贷款执行月利率3个月，损失是由于被告原因造成的，应由被告承担提前还贷应该支付给银行的补偿金，还涉及按揭贷款的600元公证费。被告中德投资公司答辩称，同意解除合同，同意原告缴纳首付款及全部房款的时间，但参团费并非被告收取，而且双方已经约定了违约金，其超出违约金的主张没有事实与法律依据。请求人民法院依法判决。经审理查明事实与原告诉称一致，但原告的参团费10000元系于2010年10月11日向案外人成都港美联房地产顾问有限公司通过转账（商品名称中德英伦联邦）缴纳，案外人向原告出具了关于中德英伦联邦苹果跃层的《美联物业团购物业优惠确认书》。截止原告起诉之日，被告开发的商品房没有取得所在房屋的规划验收合格证。另查明，原告向法庭提交的证据显示其按揭贷款在2013年主要执行年利率为7.205%，原告举证期贷款利率与中国人民银行同期同类贷款基准利率浮动相联系。以上证据有本案证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告双方同意合同解除，从双方达成合意之日即庭审辩论日双方合同解除。关于合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案首先产生购房款439742元的返还效果。合同解除不影响违约行为的承担。本案系被告违约赋予原告以合同解除权，原告有权就被告违约行为主张违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方约定了违约金为总房款的5%，原告主张违约金22487.1元，按照房款计算仅为21987元，对于该部分违约金本应当支持，但原告在本案中提出了其他诉讼请求包含房款利息、参团费利息以及提前还贷的银行违约金、按揭贷款公证费。首先，违约金的功能就是弥补守约一方的损失，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如果违约金不足以弥补原告的损失，原告的权利为按照实际损失主张调整增加违约金。在本案中原告至少证明了以下损失：1.参团费用10000元，从原告提交的证据能够证明该费用因购买诉争房屋产生，应当作为原告直接损失予以赔偿而且产生资金占用损失，从缴纳之日起按照逾期罚息计算；2.购房款从支付之日起产生资金占用损失，依照前述参团费标准计算。关于原告主张的贷款利息损失，该损失属于直接损失，原告显示的2013年贷款执行年利率为7.205%，同时原告的贷款利率随中国人民银行贷款基准利率变动，考虑到原告所缴纳首付款情况及原告贷款利率变动情况，首付款从支付之日，按揭贷款从发放之日，本院依法确认资金占用标准按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.35倍执行。原告的资金占用损失能够对按揭贷款进行弥补，故不再单独支持按揭贷款损失。关于原告主张的提前还贷的银行违约金、按揭贷款公证费，提前还贷违约金已经在确定资金占用标准时予以考虑，不再另行支持。故本院在原告主张的违约金及有效损失之间，从高支持原告的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告李玉章、黎晓与被告成都中德红谷投资有限公司于2012年10月14日签订的《商品房买卖合同》及补充协议于2016年3月17日解除；二、被告成都中德红谷投资有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告李玉章、黎晓支付449742元及资金占用损失（从2012月10月11日起，以10000元为本金；从2012年10月14日起，以239742元为本金；从2012年12月3日起以449742元为本金，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率1.35倍计算至本息付清之日止）；三、驳回原告李玉章、黎晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4255元，由被告成都中德红谷投资有限公司负担（此款原告已预交，被告于履行前述给付义务时一并支付给原告）。根据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二十八条第二款之规定：“人民法院已经告知当事人领取裁判文书的期间和地点的，当事人在指定期间内领取裁判文书之日即为送达之日；当事人在指定期间内未领取的，指定领取裁判文书期间届满之日即为送达之日，当事人的上诉期从人民法院指定领取裁判文书期间届满之日的次日起开始计算。”本庭指定领取判决书时间为签署该庭审笔录后七日起十日内到本院第七法庭领取书面判决，上诉期限从第十一日起计算（第十一日为节假日的，从节假日后的第一日起计算）。代理审判员  周寓先二〇一六年三月十七日书 记 员  陈思芸