浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙07民终2287号
上诉人（原审被告）：金华恒瑞房地产开发有限公司，住所地金华市婺城区白龙桥镇后童村。
法定代表人：林作楷，该公司董事长。
委托诉讼代理人：邵晨月，浙江一剑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：章立风，男，1978年12月3日出生，汉族，住金华市婺城区。
上诉人金华恒瑞房地产开发有限公司（下称恒瑞公司）因与被上诉人章立风商品房销售合同纠纷一案，不服金华市婺城区人民法院（2016）浙0702民初6123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。因案情复杂，本案经本院院长批准，延长审理期限三个月。现已审理终结。
恒瑞公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回章立风的诉讼请求。事实和理由：一、原审认定事实错误，导致判决错误。1、原审酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间属对《商品房买卖合同》第十六条的误读，显属不当。上诉人提供的《浙江省房屋所有权登记申请审批表》、《土地使用权登记申请表》证明被上诉人在2014年3月4日前已取得房产初始登记的《房屋所有权证》，2014年5月26日已取得涉案房产土地使用权初始登记的《土地使用权证书》，原审以土地使用权证、房屋所有权证转移登记的颁证时间酌定为交证时间，显然不符合合同约定，属事实认定错误。二、章立风的起诉已超过二年的诉讼时效。另二审庭审询问时，恒瑞公司补充认为，上诉人于2009年12月23日根据土地登记办法的规定取得国有土地使用权的初始登记，于2013年10月12日取得房屋所有权的初始登记，故不存在逾期办证的情形，也就不应当承担逾期办证的违约责任。
章立风答辩称，请求维持一审判决。
章立风向一审法院提出的诉讼请求为：⒈被告继续履行合同，赔偿原告逾期交房违约金234568.3元（自2013年5月1日起计算至2016年6月1日，此后至实际交房之日的违约金另计）；⒉被告赔偿原告逾期交付权属证明的违约金11874.2元（自2013年11月1日起计算至2014年6月16日）；⒊本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定：2012年6月13日，原告章立风向被告金华恒瑞房地产开发有限公司购买了位于金华市婺城区商业房，并签订了《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定：商业房建筑面积23.14平方米，按建筑面积计算，单价为每平方米23216.6元，总价款为537000元，付款方式为原告应于合同签订之日支付首付款277000元，同时将剩余房款人民币260000元按银行有关规定办理按揭贷款手续，从合同签订之日起7个工作日内，买受人将符合银行规定的材料递交给出卖人指定的银行，并办妥银行按揭贷款手续；被告应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付原告使用，逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金；交付期限届满，在本合同约定的交付日之前，出卖人未收到买受人通过银行代付的按揭贷款或买受人未付清房款及其他应付款项的，出卖人有权决定解除本合同或者继续履行，如出卖人同意继续履行本合同的，则双方约定的交付房屋时间顺延至买受人付清全部房款后，顺延期限不视为逾期，被告承诺于2013年11月1日前取得土地使用权、房屋所有权的初始登记，并交付原告，由原告委托被告办理该商品房转移登记，逾期交付不超过90日，按已付房价款的万分之一承担违约责任；超过90日后，原告有权退房并要求被告返还全部已付房款，并自约定日期至实际退款日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金，若原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日支付已交付房价款万分之一的违约金。
2012年6月13日，原告与金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议》，合同约定：原告作为甲方委托乙方金华恒瑞房地产开发有限公司商业管理分公司、金华恒瑞商贸管理有限责任公司管理位于金华市婺城区商业房，甲方将其所有的商业用房委托乙方同意经营管理，即统一业态规划、统一营销策划、统一招商租赁、统一运营管理、统一租金收付，乙方如需要对甲方所有的商业用房提前安排经营装修营业的，甲方同意乙方按照交房标准代为收房，乙方验房签证视为甲方验房签证，对甲方具有法律约束力，其验房后果由甲方承担，甲方与婺城城市广场开发企业办理该商业用房交房手续时，不再另行验房。
合同签订后，原告依约交付首付款227000元，2013年1月10日，原、被告约定将剩余付款方式变更为一次性付款，总房款明确为520800元，原告于当日付清全部房款。2013年7月26日，被告开发的婺州城市广场A1#、A2#、A3#、A5#、B1#、B2#、B3#、B5#楼的工程完成竣工验收备案。2013年7月29日，原告与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，确认代为收房，并将商铺委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司经营管理。2014年6月9日，被告已将房屋所有权证办妥，2014年6月16日，被告将土地证办妥。上述两证均已交付原告。
一审法院认为：原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的规定，本院予以确认。双方应当按约履行合同权利义务，本案争议焦点如下，第一、逾期交房的时间，被告辩称原告已确认委托金华恒瑞商贸管理有限责任公司代为收房，收房时间为2013年4月30日，但婺州城市广场B3#楼工程于2013年7月26日才取得竣工验收备案，此前房屋尚不具备交付条件，且并不符合《婺州城市广场委托经营协议》中提前收房的约定，原告有权拒绝收房；现原告诉称所涉房屋并未符合《商品房买卖合同》第九条、第十四条及第十五条的约定故被告至今未能按约交房，但该第十四条及第十五条系装饰设备标准及基础设施、公共配套建筑方面的约定，并非交房条件，且涉案房屋已于2013年7月26日取得竣工验收备案，符合《商品房买卖合同》第九条的约定，原告亦于2013年8月4日与金华恒瑞商贸管理有限责任公司签订《婺州城市广场委托经营协议起始日期确认书》，虽然确认书中代为收房时间无效，但该确认书签订之日房屋已符合交房条件，故本院确认实际交房时间应为2013年8月4日，同时，原告于2013年1月10日即房屋交付前付清房款，交房时间不顺延，被告交房逾期时间已超过90日，现原告选择继续履行合同并要求支付延期交房违约金，符合合同约定和法律规定予以支持，故逾期交房的违约金从2013年5月1日计算至2013年8月4日，即520800×95×0.0004=19790.4元。第二、逾期交证时间。被告辩称其在2014年3月4日前已取得房产证的初始登记，2014年5月26日取得土地证的初始登记，但合同第十六条约定被告应于2013年11月1日前将土地、房屋权属证书交付原告，并非办理初始登记，故被告的抗辩本院不予支持，现未有证据明确原告收到上述证件的时间，故本院酌定按照证件的办理时间确认实际交证时间。根据合同约定的交证日期为2013年11月1日前，被告未按约交付土地证、房产证，已构成违约，应承担违约责任。现原告选择继续履行合同，被告应按合同约定的选择履行的违约金计算标准向原告支付违约金。逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年6月16日，即520800×226×0.0001=11770.08元；第三、原告诉请是否超过诉讼时效。被告辩称原告未向被告主张逾期交证违约金，但2014年至2016年期间，原告等业主多次就涉案房屋进行上访维权，期间亦与被告达成经营备忘录，逾期办证违约金亦由涉案房屋所产生，故本案适用诉讼时效中断的规定，并未超过诉讼时效。综上，对原告请求中的合法、合理部分，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、被告金华恒瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告章立风逾期交房违约金19790.4元。二、被告金华恒瑞房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告章立风逾期交证违约金11770.08元。三、驳回原告章立风的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2498元（原告已预交，已减半收取）及保全费1720元（原告已预交），由原告章立风负担320元及保全费1500元，由被告金华恒瑞房地产开发有限公司负担受理费320元及保全费220元。
二审中，恒瑞公司向本院提供了以下证据：1、2017年8月1日金华市国土资源局出具的证明复印件一份、金市（两区）国用（2009）第16-25号及第16-724号国有土地使用权证复印件各一份，以证明涉案初始登记时间为2009年2月5日、12月23日；2、2017年8月1日金华市婺城区房地产管理处出具的证明复印件一份、申请报告及房屋权属登记现场查看表复印件各一份，以证明2013年9月23日恒瑞公司已向该房产管理处申请分户所有权初始登记，2013年10月12日通过审查，符合房屋所有权初始登记条件，并证明为减轻开发企业负担，金华市本级对房地产开发商均不发放初始登记的《房屋所有权证》证书；3、2017年8月2日金华市住房和城乡建设局出具的证明一份（原件经核对后已收回），拟证明金华市本级对房地产开发商均不发放初始登记的《房屋所有权证》证书，但不影响办理商品房买卖过户转移登记；4、2013年11月7日建设银行客户专用回单、浙江省政府非税收入统一票据复印件各一份，以证明上诉人为办理房地产初始登记于2013年11月7日缴纳初始登记费用330486.7元；5、案外人金瑞祥、戴双叶、赵冬莲房屋所有权证复印件，以证明2013年11月5日案外人已办妥转移登记手续。章立风质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但对证明目的不予认可。
本院认证认为，上诉人恒瑞公司提供的第1组证据只能证明婺城城市广场项目涉及的两宗土地已于2009年2月5日和2009年12月23日完成了土地使用权最初登记，即恒瑞公司取得了该两宗国有土地使用权，可以用于商品房开发了，并不是双方签订的商品房买卖合同第十六条中约定的初始登记。故对该组证据证明力不予确认。对上诉人提供的第2、第3、第4组证据，只能证明2013年11月1日前办理房屋产权初始登记的某些条件已具备，并非所有条件均已具备。按常理，2013年11月7日恒瑞公司才缴纳了初始登记所需费用330486.7元，该费用未缴纳前，买受人是不可能办理转移登记手续的，故对该三组证据证明力本院不予确认。上诉人提供的第5组证据只能证明案外人金瑞祥、戴双叶、赵冬莲于2013年11月5日办妥房屋产权转移登记手续，并不能证明恒瑞公司对章立风所购房产已完成了初始登记，故对该组证据证明力不予确认。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同有效，双方应严格遵守。本案争议焦点是对商品房买卖合同第十六条的约定如何正确理解和把握问题。该条内容是：“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证书》。出卖人承诺于2013年11月1日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付买受人。买受人（自行）（委托出卖人）办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……”。本院认为，房地产权属登记一般分总登记、初始登记、转移登记、变更登记等，房地产开发商与购房者所订商品房买卖合同涉及的产权登记一般只涉及前三种登记行为，上诉人恒瑞公司所称2009年2月5日和2009年12月23日取得的土地使用权证书应类似于总登记，即其已取得婺城城市广场项目涉及的两宗土地的使用权并可用于开发建设，并不是合同约定的初始登记。被上诉人章立风所称的明确记载买受人权属状况的房产证和土地证应属转移登记后的权属证书，也不是合同约定的初始登记。该条虽写明初始登记的权属证书出卖人要办好并交付买受人，但实践中，国土部门或房产部门有时并不会逐一制作和发放初始登记的权属证书。所以，判断本条约定的出卖人的履约行为是否已完成，应当看此时买受人是否已可以随时自行或委托出卖人办理转移登记手续（换言之即此时若买受人自行办理或出卖人代为办理转移登记手续已毫无障碍），而并非是此时买受人拿到已明确登记在其名下的房产证和土地证。本案中，恒瑞公司提供的2014年3月4日的《房屋所有权登记申请审批表》和2013年5月26日的《土地使用权登记申请表》只能证明当时恒瑞公司已向房产部门和国土部门申请转移登记，并不能证明其已于2014年3月4日取得房产证初始登记，于2013年5月26日取得土地证的初始登记。也不能证明当时办理转移登记所需条件已完全具备或已毫无障碍。2014年6月9日金华市房地产管理局作出章立风的房产证，2014年6月16日金华市国土资源局作出章立风的土地证，原审据此认定2014年6月16日恒瑞公司完成合同第十六条约定的义务，已构成逾期交证，应承担违约责任，酌定按此时间计算恒瑞公司的违约时间，并将逾期交证违约金从2013年11月2日计算至2014年6月16日，即520800×226×0.0001=11770.08元并无明显不妥。关于本案的诉讼时效问题，鉴于章立风等业主因涉案房屋事宜维权上访，应视为诉讼时效中断，章立风的起诉未超诉讼时效。
综上所述，恒瑞公司上诉请求理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费94元，由金华恒瑞房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 亮
审 判 员 李建旭
审 判 员 徐 磊
二〇一七年十月二十四日
代书记员 徐艳锦