广东省深圳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）粤03民终9506号
上诉人（原审被告）：钟连红，女，汉族，1983年8月15日出生，香港籍居民，住所地：东莞市，
委托诉讼代理人：林伟宏，广东深港律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张兴展，男，汉族，1955年9月26日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：王海燕，广东翰诚律师事务所律师。
上诉人钟连红因与被上诉人张兴展确认合同无效纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初25055号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
钟连红的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由：一审法院在事实面前，忽视保护钟连红的合法权益，在诉讼双方所签订的附条件《房地产买卖合同》及二份承诺书完全体现双方真实意思表示的情况下，有意规避相关民事行为可附条件及民事权利自治的法律规定，简单生硬地认为诉讼双方未对所附条件有明确的规定，认为该承诺书是钟连红为了保障债权的实现的抵押担保行为，并因此适用所谓“流质”或“流押”并不存在的法律规定，推定上述合同违反“该禁止性规定”，从而判决该合同无效。因一审判决实际在保护张兴展的违约行为，损害钟连红的合法权益。一、钟连红与张兴展于2015年8月17日所签订的上述《房地产买卖合同》及二份承诺书已明确表明该合同是附条件生效的合同，除已完全体现双方真实的意思表示外，钟连红不存在欺诈、胁迫或乘人之危的行为，更无与张兴展恶意串通损害第三人利益，或有显失公平的情形。钟连红认为：1、诉讼双方因借贷人民币120万元签订附条件生效的合同，已在二份承诺书中明确该合同生效的条件，因双方要进行过户登记，不可能在该合同中单列所附条件及生效期限的条款；故一审法院认为该合同未明确所附条件的说法不能成立。2、上述房屋在进行买卖登记前，尚欠按揭银行人民币70万元，是钟连红代转人民币70万元替张兴展赎楼，才完成买卖登记事项及借贷行为，有关买卖税费、公证费等均由钟连红支付；如张兴展不同意所附条件，完全可以拒绝，因当时张兴展是具有完全民事行为能力的人；虽然双方并非一定要进行房屋买卖交易，但双方签订附条件生效买卖合同的意思表示是真实的，并未违背张兴展的意愿。3、在张兴展无能力偿还钟连红出借款人民币120万元及部分利息的情况下，二份承诺书中约定的合同生效条件成熟，该笔借款实际转为购房款，该房屋由钟连红全权处理的约定生效，所谓全权处理实际是指所有权归钟连红所有，即钟连红有权占有、使用、处分、收益，并非一审法院认为的所附条件不明确或仅为“授予处分权的形式”对钟连红的债权“提供担保”。钟连红于2016年11月28日及12月3日电话要求张兴展协助将该房屋交付实际使用时（有电话录音及文字记录资料佐证），张兴展还主动要求原住户陈金祥撤出，这表明张兴展在以实际行为履行附条件的合同；如果没有张兴展的配合，钟连红不可能顺利收回该房屋并实际使用。4、如双方签订的合同有显失公平的情形，张兴展就应依法在该合同签订之日起一年内提出撤销之诉，但钟连红并未在合法的期限内提出来，却以所谓钟连红没有实际交付购房款或是借款抵押担保为由提出合同无效诉讼，其用心显然是故意损害钟连红的合法权益。据向张兴展了解，是第三人陈金祥逼迫其提出这样的诉讼，以期达到追回其债权的目的；张兴展的代理律师实际是陈金祥替其聘请的。二、一审法院未对本案事实作认真考虑及充分分析，仅以该合同实质为“流质”或“流押”的所谓法律规定，即推定该合同违反该类法律禁止性的规定，从而判定该合同无效，且对双方因“无效合同”取得的房屋或购房款不作处理，如此判决，保护的是张兴展作为违约方的利益，损害的是钟连红的合法权益。钟连红认为：1、我国现行担保法及其司法解释并无“流质”或“流押”的所谓法律规定，故该合同违反有关该规定之认定无法律根据。一审判决作为一份严肃的法律文书，出现如此的错误，实属不该。2、在张兴展的借款人民币120万元已实际转为钟连红的购房款，且张兴展已实际协助钟连红取得该房屋所有权的情况下，一审法院仅判决上述合同无效，对双方因“无效合同”取得的房屋或购房款不依法作处理，显然是不负责的。这表明张兴展违背其承诺或有欺诈行为却能得到一纸法律文书的保护，而钟连红真金白银的付出，却要因此泡汤或付出沉重的代价，这是不公平的。3、根据我国《民法通则》第4条、《民事诉讼法》第13条及相关法律法规的规定，张兴展自愿与钟连红签订上述附条件、附期限生效的房屋买卖合同，符合民事权利自治原则；故该合同应被认定为合法有效。如仅因所谓的“抵押担保”或“流质”、“流押”并认定该合同无效，明显有背上述法律的原则规定及司法精神，不利于社会上民事行为的进行。4、诉讼双方通过签订附条件生效的合同，是为了保障钟连红债权的实现，这里所称的保障并非就是抵押担保，而我国相关法律法规也未明文禁止。且双方约定的房屋成交价人民币120万元，符合当时的行情；张兴展在承诺书中还承诺如交房时该房屋市价低于该成交价时同意补足借款给钟连红，说明该价款并未显失公平或实际损害张兴展的利益，张兴展要求陈金祥撤出该房的行为即为事实证明。假设该合同是债权的抵押担保，因张兴展自愿的承诺及履行并未违法，一审法院也不应该就此生硬认定因该合同存在所谓的形式违法并作出无效的判决。综上所述，钟连红认为一审法院未认真研判本案事实及有关的法律规定，对上述房地产买卖合同作出无效判决，缺乏事实及法理依据。
张兴展辩称：一审判决事实认定清楚，法律适用正确，钟连红的上诉理由在一审庭审时都已经陈述并且经过一审查明后予以驳回，请求二审法院在查明事实的基础上驳回钟连红的上诉请求。
张兴展向一审法院起诉请求：1、确认张兴展、钟连红签订的房产买卖合同无效；2、由钟连红承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年8月17日，张兴展向钟连红提出借款120万元。2015年8月17日，双方签订第一份承诺书，约定张兴展如到期将150万元（120万元本金及利润30万元）交还钟连红，钟连红同意将涉案房产给回张兴展；张兴展如超过15天未付每月利润48000元给钟连红，此房产将由乙方全权处理。2015年8月25日，张兴展再次向钟连红出具承诺书，承诺书载明：张兴展物业坐落于深圳梅林工业区汇龙花园7栋305房，承诺在2015年8月20日起半年（180天）内以房款保底价人民币120万元整给钟连红，另加利润人民币30万元整，合计人民币150万元整；张兴展如半年到期将150万元整交还钟连红，钟连红同意归还此套房给张兴展（过户产生的一切费用由张兴展负责）；如果张兴展到期只还利润30万元整，不办理回购房产手续，钟连红将全权处理该房产，如房产低于市场价，张兴展承诺补够120万元整给钟连红；自2015年8月20日起，本人每月20日前准时交付利润48000元给钟连红，如逾期张兴展愿意每日加付违约金160元，由违约之日起计算违约金；张兴展如当月超过15天未付利润48000元此房产将由钟连红全权处理。当天，张兴展向钟连红出具“收条”，载明张兴展收到钟连红的借款120万元。
2015年8月17日，张兴展、钟连红就借款签订一份《房地产买卖合同》，约定张兴展将深圳市福田区梅林工业区汇龙花园7栋顺龙305号房产转让给钟连红，转让价格为120万元，过户时以国土部门的房屋评估价格进行过户。2015年8月18日，张兴展、钟连红向深圳市不动产登记中心申请办理产权转移登记。2015年8月25日，深圳市不动产登记中心核准将涉案房产由张兴展名下过户至钟连红名下，钟连红于同日向税务部门缴纳了过户的相关税费。
另查，张兴展未完全依照承诺书的约定偿还有关借款及约定的利息。钟连红于2016年11月才接收涉案房产。
原审庭审中张兴展、钟连红均认可双方的借款合同以2015年8月25日签署的承诺书为准，并且认可承诺书中涉及房屋处分的内容以及2015年8月17日预先签订《房地产买卖合同》并办理过户手续均是为了保障钟连红债权的实现。张兴展称该房屋是以此方式来作为抵押，钟连红则认为该房产买卖合同为附条件的买卖合同。
一审法院认为，本案的焦点在于张兴展、钟连红2015年8月17日所签订的《房地产买卖合同》是否合法有效。根据双方的证据以及陈述来看，该份合同应属无效。首先，根据张兴展出具的收条以及承诺书的内容来看，双方之间成立借贷关系，钟连红亦按照约定向张兴展出借了相关的款项，且双方对该笔120万是借款的性质均未提出异议，则双方签订的《房地产买卖合同》并没有真实的交易房产意思表示。其次，在双方成立了借贷关系后，张兴展向钟连红出具的承诺书中约定若张兴展到期偿还了借款及利息后，房屋则由钟连红归还张兴展，张兴展若无法按期偿还款项，则不办理回购手续，由钟连红全权处理等，实际上是以涉案房产处分权授予的形式对钟连红的债权提供担保，该条款的目的在于当钟连红债权无法实现时授予其处分涉案房产的权利，实质上为流质担保，该约定违反了相关法律禁止流押的规定。
钟连红辩称该房屋买卖合同为附条件的合同。一审法院对此认为，不管从合同的真实意思表示还是合同形式上，均未对所谓的“条件”有明确的约定，其次承诺书中关于房屋处分的约定实质上如钟连红自己所称的是为了保障债权实现的担保行为，非所谓对《房地产买卖合同》所附的条件。因此钟连红抗辩，一审法院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：确认张兴展与钟连红于2015年8月17日所签订的《房地产买卖合同》无效。案件受理费10022元（已由张兴展预交），由钟连红负担。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，双方认可的张兴展于2015年8月25日向钟连红出具的承诺书，足以证明双方为保障出借人钟连红的债权而约定以房屋产权转移的形式进行担保，故双方于2015年8月17日签订的《房地产买卖合同》并非真正的房屋买卖，而是以签订买卖合同移转房屋所有权作为民间借贷关系的担保，属于让与担保，该种担保形式为非典型的物的担保，虽未法律所规定，亦未法律禁止，该种担保形式本身并没有违反法律法规的强制性规定，张兴展主张体现该担保形式的双方签订的房地产买卖合同无效依据不足，不应支持。即使双方有存在流押的约定，也仅该部分约定内容无效，不影响合同整体的效力，在被担保的主债权被清偿前，债务人无权要求返还房屋。原审法院对合同效力认定有误，应予纠正。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案应按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求，由当事人就被担保的债权债务的清算提出相应请求。鉴于原审法院未行使释明权违反了法定程序，且合同效力对当事人的诉讼请求影响重大，为保障当事人的诉讼权利，本院将本案发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，裁定如下：
一、撤销深圳市福田区人民法院(2016)粤0304民初25055号民事判决；
二、本案发回深圳市福田区人民法院重审。
二审案件受理费10022元，由本院退还上诉人。
审 判 长 赖 秋 姗
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一七年十一月九日
书 记 员 尚宇楠（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。