北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第22491号
原告（反诉被告）姚鹏，男，1980年4月28日出生。
委托代理人黄芳，北京市法大律师事务所律师。
被告（反诉原告）李全喜，男，1963年5月25日出生。
被告（反诉原告）孙彩荣，女，1962年12月10日出生。
以上二被告委托代理人丁志，北京兴展律师事务所律师。
第三人北京盛世纪房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区红联村3号北（索家坟超市一层11-2号）。
法定代表人明冠男，总经理。
委托代理人吴成恩，男，1976年5月23日出生。
姚鹏与李全喜、孙彩荣、北京盛世纪房地产经纪有限公司（以下简称经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员韩涛适用简易程序公开开庭进行审理，姚鹏之委托代理人黄芳，李全喜、孙彩荣之委托代理人丁志，经纪公司之委托代理人吴成恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚鹏诉称，2010年8月25日，原告通过第三人与被告签署了《房屋买卖与房屋买卖居间合同》及《补充协议》，双方约定，原告购买被告位于北京市西城区新街口西里一区xxx号房屋，总价款为90万元，原告支付被告定金25万元，并在2010年9月26日前支付55万元，剩余房款过户当日原告支付给被告。截止2010年9月24日，原告共支付被告81.5万元。2015年6月11日，被告领取房屋产权后一直拖延不办理过户手续。第三人在此期间也多次协调，被告要求加价原告口头同意，被告到达建委后态度再次反复，又一次要求提价。2015年7月13日，被告居然恶意发函给原告，试图造成原告拖延办理过户构成违约，要求原告承担违约责任。现诉至法院，请求判令：被告将北京市西城区新街口西里一区xxx号房屋过户至原告名下。
被告李全喜、孙彩荣辩称，不同意原告的诉讼请求，因为原告没有购房资格。关于原告的诉求，被告认为该房产原是经济适用房，我们对合同的效力要求法院审核；合同履行过程中，房产证办理下来后，原告不具备过户条件，没有购房资格，导致无法过户，且拖欠尾款，原告请求被告过户至他人名下，双方有过协商，被告同意如果在将房屋价款变更的前提配合过户给原告指定的人，但是双方没有达成一致。原告已经构成违约，按照合同约定，应赔偿被告违约金80万元。现提出反诉，请求判令：原告赔偿被告40万元的违约金。
原告（反诉被告）姚鹏辩称，被告提出的反诉理由不成立，当初签订补充协议时不存在限购资格问题，由于政策变化导致原告没有购房资格，属于不可抗力，不应视为反诉中原告违约的理由；原告找到他人作为买受人过户并追加13万元房款的情况下，但是被告依然不同意过户，因此原告并未违约。不同意二被告的反诉请求。
第三人经纪公司述称，认可合同签订的情况。
经审理查明：2010年8月25日，李全喜、孙彩荣（甲方）与姚鹏（乙方）及经纪公司（丙方）签订《房屋买卖与房屋买卖居间合同》，约定甲方欲出售坐落于西城区新街口西里一区xxx号房屋，建筑面积58.57平方米，房屋性质属于按经济适用住房产权管理，甲方同意出售该房屋，乙方同意购买此房屋，甲、乙方均同意丙方为该房屋的出售提供居间服务，双方就该房的买卖和买卖居间服务达成合意；第二条房屋的售价、房款支付方式和有关税费的交纳，2.1该房屋的售价为90万元；现金支付方式：2.2订立本合同当日，乙方向甲方交纳25万元作为购房定金；2.3乙方应于签署本合同之日起备齐售出款扣除定金后的余款，将余款存折交由丙方查验；2.4乙方应于下列时间向甲方交付余款：甲、乙和丙方三方到房屋交易所登记之日交齐余款；房屋交易所通知纳税之日交齐余款；第四条甲方的声明、承诺与保证，4.6甲方应于乙方付清全部购房款之日将该房屋腾空并交付乙方使用；第七条违约责任，7.1甲方因个人原因未能出售该房屋给乙方的，应将已收取的乙方交纳的全部费用退还给乙方，并应承担乙方因入住、装修、贷款等给乙方所造成的损失费用，同时应支付给乙方相当于定金数额的款项作为违约金；7.2乙方因个人原因不能购买此房屋，甲方有权扣除全部定金作为违约金，其余所收取的乙方交纳款项如数退还。同日，三方还签订《补充协议》，内容为：1、在签订房屋买卖合同当日，由于甲方的房屋产权证未能下发给甲方，经甲乙丙三方协商，先由乙方支付给甲方25万元作为购房定金，同时甲方将该房屋钥匙、电卡、燃气卡交给乙方，并由乙方可自由支配该房屋的一切，第二笔付款时间为2010年9月26日将55万元付给甲方；2、甲方自签订该房屋买卖合同后，自该房屋产权证下发到甲方名下当日算起一个月内与乙方办理产权过户手续；3、在甲乙丙三方签订该房屋买卖合同后，由该房屋再产生的任何收益和损失均与甲方无关，全部归乙方享有承担；4、乙方将剩余房款10万元于甲乙双方过户当日乙方支付给甲方；5、甲乙双方其中一方未按以上条款履行，若甲方违约甲方自愿承担违约金80万元（同时将乙方已交的款项退给乙方），如乙方违约乙方自愿承担违约金80万元。2010年8月25日，姚鹏向李全喜支付购房定金25万元。2010年9月24日，姚鹏支付李全喜565000元（含1.5万元的家具折抵款）。
2010年10月12日，李全喜、孙彩荣与姚鹏办理公证委托，内容为：我们（李全喜、孙彩荣）夫妇购买了坐落在北京市西城区新街口西里一区xxx号房产，因为我们工作繁忙，现自愿委托姚鹏代为办理及领取上述房产的房屋所有权证及一切有关事宜。
2015年3月4日，涉案房屋产权证下发，登记在李全喜名下。庭审中，李全喜、孙彩荣表示2015年6月1日才领取了房产证。此后李全喜、孙彩荣通知姚鹏办理过户，因姚鹏名下已有两套房产，导致无法过户。双方就将涉案房屋过户至姚鹏指定的他人名下事宜进行了协商，但未协商一致。
2015年7月13日，李全喜、孙彩荣向姚鹏发送《关于催促办理过户手续的通知书》，内容为：我们双方于2010年8月25日签订了房屋买卖合同和补充协议，由你购买我名下位于西城区新街口西里一区xxx号房产，按照双方补充协议第2条的约定，自该房屋产权证下发到甲方名下当日算起一个月内与乙方办理产权过户手续；现双方于2015年6月11日一起去相关部门交纳了物业费并办理了房产证，按合同约定双方应于2015年7月11日前办理完过户手续，你将尾款交齐，但你方一直拖延办理过户手续，按合同规定你已违约，按约定你应支付相应违约金；现我方再次催促你见本通知书之日起5内和我方联系办理过户手续并按约定交纳尾款，否则我方可以依法解除合同扣除定金并将房屋另行出售。2015年7月15日，姚鹏向本院提起诉讼。2015年7月23日，李全喜、孙彩荣也将姚鹏起诉至本院，要求解除双方签订的房屋买卖合同和补充协议，并要求姚鹏支付违约金80万元。2015年9月15日，李全喜、孙彩荣撤诉。
另查，李全喜、孙彩荣认可2010年8月25日签订房屋买卖合同后已将涉案房屋交付给姚鹏。姚鹏出示了2015年6月11日北京市福诚物业管理中心的收据，显示姚鹏已为涉案房屋交了2011年至2015年物业费、生活垃圾费、公共照明费共计2288元。
再查，海淀区学府树家园二区xxx号房屋，建筑面积51.14平方米，登记在姚鹏名下，单独所有，登记时间为2010年3月31日；北京市西城区广安门外大街xxx号房屋，建筑面积89.30平方米，系姚鹏与案外人邵妍按份共有，登记时间为2011年2月25日。
上述事实，有当事人的陈述，房屋买卖和房屋买卖居间合同、补充协议、公证书、收条、银行账户明细、关于催促办理过户手续的通知书、快递单、房屋产权证等证据材料在案佐证。
本院认为：姚鹏与李全喜、孙彩荣及经纪公司签订的合同及补充协议，系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行各自义务。
2011年2月15日北京市下发《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下称为“京十五条“），规定已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。现姚鹏名下已拥有两套房产，因此，本案的争议焦点应为限购政策下涉案房屋是否能够过户至姚鹏。
本院认为，涉案房屋应当过户至姚鹏名下。首先，李全喜、孙彩荣与姚鹏的房屋买卖合同签订于限购政策之前；其次，姚鹏已将绝大部分购房款支付给李全喜、孙彩荣；再者，2010年8月25日双方签订合同后，李全喜、孙彩荣已将涉案房屋交予姚鹏使用。且双方合同中约定的过户条件已成就，现姚鹏要求李全喜、孙彩荣将涉案房屋的过户至姚鹏名下，理由正当，本院予以支持。
涉案房屋产权证登记在李全喜名下后，双方就过户事宜进行了协商，但因限购政策双方无法在约定的期限内完成过户，应属非因双方当事人的原因导致合同无法履行。现李全喜、孙彩荣要求姚鹏支付违约金40万元，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：
一、自本判决生效后七日内，李全喜、孙彩荣协助姚鹏将北京市西城区新街口西里一区xxx号号房屋过户至姚鹏名下。
二、驳回李全喜、孙彩荣的反诉请求。
案件受理费六千四百元及保全申请费五千元，由姚鹏负担（已交纳）；反诉案件受理费三千六百五十元，由李全喜、孙彩荣负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。
审判员 韩 涛
二〇一五年十二月十一日
书记员 张晓奕