广西壮族自治区防城港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂06民终1065号上诉人(原审被告)：深圳市荣申博商业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区南园街道上步南路国企大厦永富楼6E。法定代表人：廖津兴，执行董事。委托诉讼代理人：吴振林，广西作一律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：朱木兰，女，1968年10月5日出生，汉族，住湖北省监利县。委托诉讼代理人：朱广新，广西元兴�师事务所律师。上诉人深圳市荣申博商业管理有限公司（以下简称荣申博公司）因与被上诉人朱木兰房屋租赁合同纠纷一案，不服防城港市防城区人民法院(2017)桂0603民初733号民事判决，向本院提出上诉，本院于2017年11月14日立案受理后，依法适用普通程序进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荣申博公司上诉称，请求：一、撤销一审判决第一、二项，驳回朱木兰全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费用由朱木兰承担。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。本案是委托合同纠纷不是房屋租赁合同纠纷。租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付的合同。根据双方签订的《恒富商业广场保底代租及委托经营管理协议》中的约定：朱木兰同意将其本人名下的坐落于中�防城港市防城区群星大道与二桥东路交汇处的恒富商业广场1号公寓1007号房委托荣申博公司代租并进行统一经营管理。朱木兰授权委托荣申博以荣申博公司名义办理该房屋的出租、经营管理等一切事项。由此可见，该协议并不符合租赁合同的性质。再根据合同法的第三百九十六条的规定委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。综上所述，荣申博公司与朱木兰是委托合同关系而不是房屋租赁合同关系。二、一审判决认定的事实错误。1、根据合同法第三百九十八的规定，朱木兰应当支付给荣申博公司报酬，而不应由荣申博公司支付给朱木兰租金，诉争合同中由荣申博公司支付租金给朱木兰的内容部分违反合同法的强制性规定应当无效。2、根据朱木兰与荣申博公司签订的《恒富商业广场保底代租及委托经营管理协议》第三条第一款的约定，具�出租日期以朱木兰与承租方签订租赁合同约定时间为准，现朱木兰没有提供证据证明朱木兰已经与承租方签订租赁合同。因此，朱木兰主张荣申博公司承担保底租赁无事实依据。综上所述，由于一审判决认定事实和适用法律均存在严重的错误，为维护荣申博公司的合法权益，特向提起上诉，请支持荣申博公司的上诉请求。被上诉人朱木兰辩称，一审法院查明事实清楚，对本案定性准确，适用法律正确，请求维持一审判决，驳回荣申博公司的上诉请求。朱木兰向一审法院提出诉讼请求：1.判令荣申博公司向朱木兰支付2016年4月至2017年6月的房屋租金31481.7元及支付逾期付款利息（逾期付款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至荣申博公司履行完毕，暂计554.5元，具体计算方式详见事实与理由部分；后续拖欠的租金计算至本案判决时止）;2.本案诉讼费、律师费由荣申博公司承担。一审法院认定事实如下：2014年1月10日，朱木兰与荣申博公司签订《恒富商业广场保底代租及委托经营管理协议》，约定朱木兰将座落于防城港市防城港区群星大道与二桥东路交汇处的恒富商业广场1号公寓1007号房委托荣申博公司代租并进行统一经营管理。房屋代租期为5年，其中2015年1月1日至2015年3月31日为装修免租期，自2015年4月1日至2017年3月31日两年代租期内荣申博公司向朱木兰支付保底代租租金每月2078元，自2017年4月1日至2020年3月31日三年代租期内荣申博公司对朱木兰物业进行管理同时进行代租服务。自2017年4月1日起至合同期结束，朱木兰将物业交由荣申博公司进行托管，荣申博公司按照“保底代租”租金逐年递增5%的原则进行代租。租金按季度进行结算，在次月10日前以银行汇款方式扣除税费后一次性支付给朱木兰。协议签订后，朱木兰将房屋交付荣申博公司，荣申博公司也向朱木兰支付了2015年4月1日至2016年3月31日的租金，但之后的租金荣申博公司未支付。直至2017年6月28日，荣申博公司向朱木兰转账13666.57元。一审法院认为，一、关于本案的案由问题，本案朱木兰、荣申博公司签订的《恒富商业广场保底代租及委托经营管理协议》内容中包含有租赁房屋的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款，明确约定了由朱木兰将房屋交付荣申博公司使用，荣申博公司按期向朱木兰支付房屋租金，该协议符合租赁合同的性质，双方民事行为形成了房屋租赁合同关系。因此，本案的案由为房屋租赁合同纠纷；二、朱木兰与荣申博公司于2014年1月10日签订的房屋租赁协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现荣申博公司未按约定支付房屋租金，朱木兰请求荣申博公司支付拖欠的房屋租金及按中国人民银行同期同类贷款利率计算赔偿利息损失，该院予以支持。荣申博公司于2017年6月28日向朱木兰转账的13666.57元应视为2016年4月1日至2016年10月14日期间（共197天）的租金（13666.57元÷2078×30天）。因此，荣申博公司尚欠朱木兰的租金应从2016年10月15日开始计算，2016年10月15日至2017年3月31日的房屋租金为11636.8�（2078元/月÷30天×168天），2017年4月1日至2017年6月31日的租金为6545.7元（2078元/月×105%×3个月），以上共计18182.5元。关于律师费，因双方没有约定，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十的规定，判决：一、深圳市荣申博商业管理有限公司向朱木兰支付2016年10月15日至2017年6月31日的房屋租金18182.5元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2017年1月11日起以5402.8元为基数，从2017年4月11日起以6234元为基数，从2017年7月11日起以6545.7元为基数，分别计至各笔款项还清之日止）；二、驳回朱木兰的其他诉讼请求。本案受理费601元，减半收取计301元，由朱木兰负担130元,由深圳市荣申博商业管理有限公司负担171元。二审期间，当事人没有提交新的证据。双方当事人对一审查明的事实没有异议，本院亦予以确认。本案的争议焦点：1、双方当事人之间存在何种法律关系；2、荣申博公司是否应当向朱木兰支付租金和利息。本院认为，关于第一个争议焦点。一、双方当事人成立租赁合同关系。理由如下：首先，双方约定的租金结算方式为荣申博公司按每季度结算一次，荣申博公司以每月租金2078元从2015年4月1日至2020年3月31日向朱木兰支付租金。可见，荣申博公司向朱木兰交付租金不以荣申博公司将房屋成功出租为前提，无论荣申博�司是否将该房屋出租出去，也不论月租金多于或少于2078元，荣申博公司都必须按月租金2078元以每一季度结算一次的方式支付租金给朱木兰，符合租赁合同的特征，可以认定荣申博公司与朱木兰是租赁合同关系。其次，在荣申博公司未能提供证据其已将该房屋成功出租给第三人的情况下，荣申博公司已经向朱木兰支付自2015年4月1日至2016年10月14日的租金，荣申博公司已经开始履行承租合同义务，其向出租人支付租金属于履行承租行为，符合租赁合同的特征。二、双方当事人不成立委托合同关系。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人按照委托人的要求和指示处理委托事务，报告委托事务的处理情况，并向委托人领取报酬的合同。本案中，上诉人是否将该房屋出租出去，是否有第三人承租以及是否交纳租金，荣申博公司均没有向朱�兰报告，朱木兰也没有向荣申博公司支付报酬，双方当事人的合同不具备委托合同的特征。综合以上两方面分析，荣申博公司与朱木兰成立租赁合同关系，双方不存在委托合同关系，因此，荣申博公司认为双方的保底代租合同符合委托合同的上诉理由不充分，本院不予支持。关于第二个争议焦点问题。上已述及，双方成立租赁合同关系，但荣申博公司除了付清从2015年4月1日至2016年10月14日期间的租金外，2016年10月15日以后的租金并没有支付，已构成违约，荣申博公司违反了合同的约定，应当承担违约责任。因此，一审判决荣申博公司向朱木兰支付2016年10月15日至2017年6月31日的房屋租金18182.5元及利息并无不妥，荣申博公司认为其不应支付租金及利息的上诉理由不充分，本院不予支持。综上所述，�申博公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费601元(上诉人深圳市荣申博商业管理有限公司已预交)，由上诉人深圳市荣申博商业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蒙志相审判员  黄大亮审判员  李启宁二〇一七年十二月十一日书记员  高新波