广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终24194号
上诉人（原审原告）：李莉丹，女，1993年2月24日出生，汉族，住广州市番禺区。
委托诉讼代理人：徐碧玉、卞静，均为广东熊嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广东鹿园交通物资发展有限公司，住所地广州市南沙区富佳东街2号。
法定代表人：陈光明。
委托诉讼代理人：黄国炎、何火日，均为广东诚挚（广州）律师事务所律师。
上诉人李莉丹因与被上诉人广东鹿园交通物资发展有限公司（以下简称鹿园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2017）粤0115民初3494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李莉丹的委托诉讼代理人徐碧玉、卞静，被上诉人鹿园公司的委托诉讼代理人黄国炎到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人李莉丹上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判鹿园公司向李莉丹支付延期交房违约金140124元（自2015年10月31日起计至鹿园公司实际交付房屋之日止，以总房价款1768050元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）。事实和理由：一、鹿园公司在我方提出质量异议的《房屋接管验收表》中签字确认并暂停交楼工作、转而对涉案房屋进行维修的行为，是以实际履约行为对《广州市商品房买卖合同》中约定的交付标准进行了变更，即鹿园公司以实际履约行为确认了涉案房屋在2015年10月31日时存在大量严重的质量问题且默认在涉案房屋存在上述质量问题的情况下，我方有权拒绝收楼。二、涉案房屋确实存在大量严重质量问题。三、一审中除我方外，鹿园公司也是明确拒绝对涉案房屋进行质量鉴定的，这是因为目前房屋的质量已经经过鹿园公司几番维修，即便进行鉴定，也无法就房屋曾存在的质量问题做出判断。也就是说，一审庭审中，涉案房屋曾存在的大部分质量问题在客观上已经不具有可鉴定性，在此情况下，法院将拒绝鉴定、举证不能的后果全部归咎于我方明显不公。四、房屋交付手续不齐全，鹿园公司根本没有履行其交付房屋应当履行的义务。
被上诉人鹿园公司辩称：一审判决查明事实、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋在首次交付时，李莉丹提出的质量问题属于质量瑕疵，不影响房屋正常使用，故李莉丹以质量瑕疵问题拒绝收楼，请求我方支付延期交房违约金没有事实依据。
李莉丹向一审法院起诉请求：1.鹿园公司对房屋存在的质量问题及时维修并将符合合同约定质量标准的房屋交付给李莉丹；2.鹿园公司向李莉丹支付逾期交房违约金，违约金以总房价款1768050元为本金，自2015年10月31日起至鹿园公司实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算；3.本案诉讼费用由鹿园公司承担。
一审法院认定事实：鹿园公司是广州市南沙区南沙街鹿颈村声韵路以北地段美麓花园的开发商，已取得上述项目的《商品房预售许可证》。2015年5月27日，李莉丹（为乙方、买方）与鹿园公司鹿园公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定乙方向甲方购买广州市南沙区南沙街鹿颈村御海国际居住小区XXX房，商品房用途为商业，建筑面积117.87平方米，房屋总金额1768050元，付款方式为分期付款，第一期自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付总房款的9.5%即168050元，第二期在2015年8月27日前，支付总房款的90.5%即1600000元。第十二条交房条件，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，甲方应当在2015年10月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，甲方如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过120日的，甲方应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期超过120日后，乙方有权单方面解除合同，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，自合同约定的交付期限届满之日起，视为乙方已接收该商品房，商品房毁损、灭失的风险及物业管理等相关费用由乙方承担。第十五条，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证、（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料、（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件、（六）《房地产（住宅）质量保证书》、（七）《房地产（住宅）使用说明书》、（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起15日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到异议后，应在15日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条，甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下列方式处理：买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品房住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件形式详细约定保修范围、保修期和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。第二十五条，正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶棚抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。甲方应当在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可以委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。上述合同补充协议（附件七）第六条约定：对第十二条的修改或补充，甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方不得以交楼时甲方未取得《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交付条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）。房屋交付的标志是符合买卖合同第十二条约定的交楼条件后甲方向乙方移交钥匙的当天或是买卖合同第十三条约定的最后交付时间，以日期较前者为准。买卖合同第十五条约定（一）至（五）项的文件应向乙方出示原件并提供盖甲方公章的复印件，现修改为：（一）至（五）项的文件由甲方公示在售楼现场，并向乙方提供原件核对。甲乙双方一致同意甲方现场公示建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》复印件即可，甲方公示后，乙方即应办理收楼手续，否则视为由于乙方原因未能按期交付，该商品房从约定交付之日起视为已经交付。备案不作为交房条件。甲乙双方同意删除买卖合同第十六条，并重新约定如下：乙方应在收楼通知书确定的时间对该商品房进行验收，无论什么原因导致乙方未能收到甲方发出的通知，乙方最迟应在买卖合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收，否则，视为乙方已接收该房屋。对第十四条风险责任转移的补充或修改，甲方如未能按本合同规定的期限交房，逾期不超过360日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；逾期超过360日后，乙方有权单方面解除合同。第十四条，买卖合同第十条、第十四条、第二十二条约定的违约金金额不超过房款总额的1%。第十五条约定：乙方在收楼时发现该商品房存在属于保修范围的质量问题（房屋主体结构不合格或房屋质量问题严重影响正常居住使用除外），乙方有权要求甲方进行维修，甲方应在核实情况后及时予以解决，乙方不得以此质量问题拒绝收楼。合同签订后，李莉丹如约支付全部房款1768050元。
一审另查明，李莉丹、鹿园公司确认涉案房屋在合同约定的交楼期限即2015年10月31日前已具备供水、供电、供气、通邮的条件，鹿园公司于2015年2月11日取得涉案房屋的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该工程竣工验收备案文件包含住宅质量保证书和住宅使用说明书、电梯验收合格证明、消防验收意见、档案验收文件、环保验收意见、规划验收意见等。2015年10月25日李莉丹收到鹿园公司寄送的《收楼通知书》，通知李莉丹于2015年10月31日办理收楼手续。2015年10月31日，李莉丹以涉案房屋存在质量问题拒绝收楼并签署《房屋接管验收表》，该表记载：铺前石块下沉严重、屋内清洁未做需清洁、排水检查口处墙面开裂、卫生间处上方天花修补口做防水、水表未安装、消防铃边的大理石与窗户之间有大缝需修。2016年2月1日，李莉丹收到鹿园公司寄送的《收楼催告函》，通知李莉丹收到该函之日起7日内办理收楼手续，2016年2月27日，李莉丹对涉案房屋验收时以该房屋存在质量问题拒绝收楼并签署《房屋接管验收表》，该表记载：墙身的大理石断裂、消防栓下方转角墙身大理石坏、玻璃门拉手变形、电线过墙洞需补过大、玻璃门下方有蓝色管是否有用，无用需处理。2016年7月16日，李莉丹收到鹿园公司寄送的《收楼催告函》，通知李莉丹收到该函之日起7日内办理收楼手续。2016年7月23日，李莉丹对涉案房屋进行验收时以该房屋存在质量问题拒绝收楼并签署《房屋接管验收表》，该表记载：业主表示商铺号码贴错103号码、铺门外面墙身的大理石断裂、消防栏下方转角墙身大理石坏、玻璃门拉手变形、电线过墙洞需补过大、玻璃门下方有蓝色管是否有用，无用需处理。该表还记载：业主李莉丹于2017年2月21日下午现场验收以上6个问题，以上问题大致完成，如果达到工程标准，还需改善。2017年3月8日，鹿园公司收到李莉丹寄送的《律师函》，李莉丹要求鹿园公司支付逾期交房违约金428752.12元，并将涉案房屋继续修缮达到交房标准交付给李莉丹。2017年3月14日，李莉丹收到鹿园公司寄送的《收楼催告函》，通知李莉丹收到该函之日起7日内办理收楼手续。2017年3月22日，鹿园公司收到李莉丹寄送的《律师函》，李莉丹要求鹿园公司支付逾期交房违约金443780.55元，并将涉案房屋修缮达到交房标准后交付给李莉丹。
一审庭审中，李莉丹认为《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定在房屋验收交接时鹿园公司应提供的资料，否则李莉丹有权拒绝收楼，但李莉丹表示仅以涉案房屋存在质量问题至今未办理收楼手续。李莉丹确认鹿园公司对其提出涉案房屋存在的质量问题有进行维修。鹿园公司认为上述问题只是质量瑕疵，不影响房屋正常使用，且对李莉丹提出的问题已进行了修复。庭审中，鹿园公司表示随时可以交付涉案房屋给李莉丹，但李莉丹表示不同意接收房屋。
一审法院于2017年10月31日对涉案房屋进行现场勘验，制作《勘验笔录》并进行拍照。勘验时李莉丹指出涉案房屋第三扇门口处天花板漏水及地板不平整、室内墙多处有裂缝，除此外没有其他问题。鹿园公司确认店铺第三扇门口处天花板滴水，但是外墙走廊部分滴水，不影响房屋的使用；地板部分不予确认，不影响对房屋的使用，且属于公共部分，不需要整改；裂缝部分是由于温度引起的外观裂缝，不影响房屋使用，不需要维修；门口处天花漏水是二楼住户在外面搭棚用水导致二楼平台积水，与鹿园公司无关，涉案物业公司已向二楼住户发出整改通知。李莉丹对涉案房屋存在的质量问题不申请鉴定。
一审法院认为：李莉丹、鹿园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。
关于李莉丹要求鹿园公司对涉案房屋进行维修的问题。一审法院于2017年10月31日对涉案房屋进行现场勘验得知，李莉丹在之前的房屋接管验收表所列的房屋瑕疵问题，鹿园公司已进行维修，而李莉丹在该院对涉案房屋勘验时提出房屋内墙有裂缝，李莉丹不申请房屋质量鉴定，不能确认为房屋结构性引起的裂纹，从表面上看仅为抹灰层裂纹，该裂纹超过一年的质量保修期限，李莉丹要求维修该裂纹的依据不足，不予支持。至于店铺门外天花板滴水及地面不平整，李莉丹不申请对天花板滴水原因进行鉴定，且李莉丹也不是该公共部位的权属人，李莉丹提出对店铺门外天花板滴水及地面不平整进行维修的依据不足，不予支持。
关于李莉丹要求鹿园公司交付房屋及支付逾期交楼违约金给李莉丹的问题。鹿园公司已在合同约定的交楼期限内取得涉案房屋的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，李莉丹、鹿园公司也确认涉案房屋在此期限内已具备供水、供电、供气、通邮的条件，鹿园公司已多次向李莉丹寄送《收楼通知书》、《收楼催告函》，但李莉丹一直以房屋存在质量问题要求鹿园公司对房屋进行维修而拒绝收楼。根据双方合同的约定，李莉丹在收楼时发现商品房存在属于保修范围的质量问题有权要求鹿园公司进行维修，鹿园公司应在核实情况后及时予以解决，李莉丹不得以此质量问题拒绝收楼。对于李莉丹提出涉案房屋存在的质量问题，鹿园公司进行了维修，履行了相应的义务，李莉丹应及时办理收楼手续。李莉丹提供的证据不足以证明涉案房屋存在严重影响正常使用的质量问题。另外，合同补充协议对《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定进行房屋验收时鹿园公司应提供的资料进行修改为（一）至（五）项文件由鹿园公司在现场公示，鹿园公司未提供该文件不足以李莉丹拒绝收楼的理由。合同补充协议删除《广州市商品房买卖合同（预售）》第十六条，并重新进行约定，李莉丹现以该条约定主张鹿园公司未在规定的期限内对李莉丹提出涉案房屋存在的问题作出书面答复和处理，视为房屋未交付，构成违约，依据不足，不予支持。故应视为约定办理交付手续的期限届满之日即2015年10月31日涉案房屋已经交付，李莉丹可持通知书办理收楼手续，且鹿园公司表示可以随时交付房屋给李莉丹，但李莉丹不同意接收涉案房屋，因此，李莉丹要求鹿园公司交付涉案房屋给李莉丹的诉讼请求，理据不足，不予支持。同理，李莉丹要求鹿园公司支付自2015年10月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，理据不足，亦不予支持。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回李莉丹的诉讼请求。本案受理费3102.40元，由李莉丹负担。
本院二审期间，双方当事人对一审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。
本院认为：本案李莉丹以涉案房屋存在质量问题为由要求鹿园公司交付房屋及支付逾期交房违约金。鹿园公司已在合同约定的交楼期限内取得涉案房屋的《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，李莉丹、鹿园公司在一审中也确认涉案房屋在此期限内已具备供水、供电、供气、通邮的条件，据此可认定涉案房屋在约定的交楼期限前已具备法定和约定的交付条件。鹿园公司已于2015年10月25日向李莉丹寄送《收楼通知书》，李莉丹亦于2015年10月31日及其后多次前往涉案房屋收楼，但其提出的涉案房屋存在的各种问题属房屋装修和质量方面的瑕疵，故李莉丹以此为由拒绝接收房屋的理由不充分，本院不予采纳，其可另行向鹿园公司主张承担修复和赔偿责任。鉴于鹿园公司已履行了通知李莉丹收楼的义务，一审法院据此视为约定办理交付手续的期限届满之日即2015年10月31日涉案房屋已经交付，并无不当。因此，一审法院对于李莉丹请求鹿园公司支付逾期交房违约金、将符合合同约定质量标准的房屋交付给李莉丹等诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。
综上所述，李莉丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3102.4元，由李莉丹负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一八年三月二十六日
书记员 邹凌青