北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初31089号
原告：赵明越，女，1973年3月20日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：辛玉成，吉林浩原律师事务所律师。
被告：耿越，男，1988年1月1日出生，住北京市朝阳区。
第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路。
法定代表人：缪寿建，总经理。
委托代理人：李安琪，女，北京麦田房产经纪有限公司法务部职员，住北京市朝阳区望京东园。
委托代理人：李宇，女，北京麦田房产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区望京东园。
原告赵明越（以下称原告）与被告耿越（以下称被告）、第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人辛玉成、被告、第三人的委托代理人李宇、李安琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告定金15万元；2.被告支付原告违约金85万元。事实和理由：2017年3月10日原告与被告签订房屋买卖合同，购买被告房屋，房屋所有权证号为：X京房权证朝字第XX**号，位置为朝阳区（以下简称涉案房屋），建筑面积100.91平方米。合同签订后，原告按照约定向被告支付了定金15万元，并依约积极履行合同义务，但被告收取定金后一直拖延，并提出新的条件，不按照合同约定履行义务。2017年3月26日北京市实施房屋新政，原告已不具备购买条件，致使原告无法购房，遭受巨大经济损失，被告应承担违约责任，故诉至法院。
被告辩称，不同意原告诉讼请求。1、合同约定2017年3月21日前办理网签，但我出差在外，材料不全，原告2017年3月21日也未提交网签所需的离婚判决书，导致没有办理网签，网签日期顺延至2017年3月27日，但2017年3月26日北京市出台购房新政，导致交易终止；2、我未提出新的条件，只是协商，希望原告缩短付款周期，即便原告不同意我也会履行合同卖房；3、原告未按约定的时间将定金15万元转款给被告，现原告丧失购房资格虽不是被告原因，但被告同意退原告定金。
第三人述称：房屋买卖合同约定2017年3月21日前办理网签,需提前准备好材料，原告于3月24日提交的离婚判决书，被告3月24日称材料准备好了，但没有提交。2017年3月23日原告和被告见面被告提出条件缩短房屋交易周期，协商未果，也没有确定何时办理网签。2017年3月26日北京市出台购房新政，若在此之前办理网签是不受新政策影响的。
当事人围绕诉讼请求依法提交了北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、微信记录、录音及文字整理、银行交易清单等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
2017年3月10日，原告（买受人）与被告（出卖人）经第三人提供居间服务，签订北京市存量房屋买卖合同、居间服务合同，约定原告购买被告所有的涉案房屋，建筑面积为100.91平方米，该房屋规划设计用途为综合楼，成交总价为430万元；定金为15万元，原告于签约当日支付5万元，于2017年3月13日交付5万元，于房屋核验通过当日支付5万元；出卖人同意将购房款人民币5万元作为物业费用保证金，于物业费用结清当日支付；买卖双方确保本人及配偶（如有）应于2017年3月25日前办理申请贷款手续，买受人拟贷款数额为120万元；买受人于过户前2日内支付出卖人购房款人民币290万元；买卖双方于2017年3月21日前提供办理网签备案登记手续所需的全部材料，房屋通过核验、购房资格通过审核、草拟网签办理完毕等是办理网签备案登记手续的前提，买卖双方应于2017年3月21日前配合办理完毕前述手续，并提供相关材料，签署相关文件；买卖双方于2017年6月10日前办理缴税手续，买卖双方于取得契税完税凭证后21个工作日内办理房屋所有权转移登记手续；出卖人有下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权单方解除合同，出卖人应于买受人解除合同之日起十五日内按房屋成交总价的20%向买受人支付违约金：3）出卖人以提高房屋成交总价等为由拒绝出售房屋，6）出卖人提供的资料或信息不真实、不合法、不完整，导致无法办理交易手续，7）其他因出卖人原因导致合同不能继续履行；其他事项，合同依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行，违约方应承担违约责任。当日，双方还签订补充协议，约定过户时间为2017年7月10日，若过户时间每超过该过户时间一个月则客户支付业主2万元整，最多顺延时间不超过2个月，否则视为违约处理。
上述合同签订后，涉案房屋于2017年3月21日核验通过，但原告与被告未能按约定于该日前办理网签。2017年3月26日，北京市实施购房新政，原告不再具有购买涉案房屋的资格。经询，第三人表示若原告与被告在2017年3月26日之前办理了网签，原告的购房资格就不会受到新政策影响，若网签材料齐全，网签合同双方签字后几个小时就可以在系统里生成。
庭审中，原告与被告均提交2017年3月23日晚间双方及第三人中介人员的录音及文字整理，原告证明目的为被告提出继续履行合同的额外条件，否则就不履行，经协商未果，后原告明确表示不同意被告的方案。被告证明目的为被告与原告协商履行合同的下一步流程，希望缩短付款周期而提出三个方案，但不代表想违约不履行合同。该录音内容包括：“被告：我交易周期很长，我是肯定不接受，我宁愿这个房子违约，我不卖，我也肯定不接受，这是最坏的结果，那你就起诉吧，你就告我就行了，反正这个房子我不卖，我守一年我也不吃亏，您看法院怎么判。……如果你要觉得麦田的方案你也不接受，咱这个合同也签了，你也不愿意接受我的方案二，您要是不接受的话，那就没办法了，咱也不需要见面了，该怎么着怎么着吧。原告：那你违约成本也很高啊。被告：违约成本高，那由法院判吧，法院判，那我就百分之百赔你。……您再看看麦田出的方案三，您觉得也不接受，那咱就不用谈了，就到此为止就行了，因为我态度很明确了，您别管我违约成本高啊什么的，我违约我会承担相应的责任，我那么草率签字，我也要背这个责任，是我应该考虑的问题，您肯定一点关系都没有。……行吧，您再聊聊，反正要是没啥问题咱就签了，周一下午咱就去”。经询，被告表示录音中的“您再聊聊，反正要是没啥问题咱就签了”指的是让第三人中介人员与原告再聊聊，要行就签订方案三或者方案二。
原告与被告还均提交原告与第三人中介人员唐浪的微信记录，原告证明目的为2017年3月23日晚其已向第三人中介人员明确表示不接受被告提出的条件。被告证明目的为原告在2017年3月21日也没有将网签材料准备齐全。微信记录内容包括：2017年3月23日22时许原告称“唐浪，你和房主说一下，按照合同约定应该3月21日网签，我已经提供网签资料，让房主耿越配合尽快提供网签资料，还是要尽快完成网签”；2017年3月23日23时许唐浪称“如果咱们不同意他说的三个方案的话，接下来他是一点都不会配合我们的，更不用说网签了”；2017年3月24日10时许原告称“我们再商量商量，你让房主把网签做了”；唐浪称“我们也希望，可是他真的一点都不配合我们”；原告称“我们决定不接受耿越新增的补充协议，要求按原合同履行”。
另查，被告认可其网签材料不全。原告表示其网签材料已于2017年3月21日提交齐全。第三人表示原告于2017年3月24日提交其离婚判决书后网签材料齐全。原告表示第三人开始并未要求其提交离婚判决书，且2017年3月24日完全有时间办理网签，此外本案焦点在于被告提出额外条件否则不履行合同，导致合同处于迟延履行状态，在此期间新的限购政策出台导致合同无法继续履行。
另，被告表示原告未按约定时间向其支付定金存在违约行为，为此提交银行交易清单，证明原告于2017年3月25日才支付最后一笔定金5万元，而约定是房屋核验通过当日支付，涉案房屋是2017年3月21日通过核验的。原告认可真实性，不认可证明目的，表示是被告让缓交定金的。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，原告与被告在房屋买卖合同中明确约定，合同依约定期限能够实际履行，因买卖双方任一方原因导致合同处于迟延履行状态，在此期间实施新的限购政策导致合同无法继续履行，违约方应承担违约责任。根据双方提交的录音、微信记录等证据及查明的事实，能够确认双方在履行合同过程中，被告怠于履行义务，并于2017年3月23日向原告提出履约的额外条件否则不履行合同，但原告并未同意，且双方并无网签日期顺延到2017年3月26日以后的合意。在此情况下，被告的意思表示及行为导致双方错过了在2016年3月26日之前办理网签的机会，2017年3月26日北京市实施新的限购政策后，原告不再具有购买涉案房屋的资格，因出卖人原因导致房屋买卖合同不能继续履行。故被告已构成根本违约应承担违约责任，并应返还原告定金15万元。考虑本案情况，结合双方关于违约金标准的约定，本院酌定被告支付原告违约金65万元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，判决如下：
一、被告耿越于本判决生效后七日内返还原告赵明越定金十五万元；
二、被告耿越于本判决生效后七日内支付原告赵明越违约金六十五万元。
三、驳回原告赵明越的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6900元，由原告赵明越负担1380元（已交纳），由被告耿越负担5520元（原告赵明越已预交，被告耿越于本判决生效后七日内给付原告赵明越）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
代理审判员 任征远
二〇一七年十二月十一日
书 记 员 唐 舒
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