上海市虹口区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）沪0109执异23号
案外人：广东谨然律师事务所，住所地广东省广州市越秀区中山一路***号*楼。
法定代表人：李岚，该所主任。
委托诉讼代理人：周玉珊，广东谨然律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭晨，广东谨然律师事务所律师。
申请执行人：中国建设银行股份有限公司上海虹口支行，住所地上海市。
法定代表人：赵志勇，该支行行长。
委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师，。
委托诉讼代理人：董慧芯，上海众华律师事务所律师。
被执行人：林丽，女，1973年10月16日出生，汉族，户籍所在地成都市。
被执行人：马国勇，男，1973年6月17日出生，汉族，户籍所在地成都市。
本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称建行虹口支行)与被执行人林丽、马国勇公证债权文书一案中，案外人广东谨然律师事务所(以下简称谨然律所)对本院查封并拍卖上海市海平路XXX号A座2602室房屋提出书面异议，要求确认对上述房屋享有承租权，并中止不负担租赁权拍卖。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人谨然律所诉称，2014年12月22日，其与涉案房屋的原业主左彬书、卜正武签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给谨然律所使用，租期自2015年1月1日至2019年12月31日止，所涉房屋租金与双方签订的《法律服务合同》的律师服务费相互抵扣。合同签订后，谨然律所实际占有使用涉案房屋至今。现案外人获知涉案房屋被法院查封，并已进入拍卖程序，故提出异议申请，请求法院确认其对涉案房屋享有承租权，并中止对该房屋不负担租赁权进行拍卖。案外人就其请求向本院提交的证据有《房屋租赁合同》、房地产权证、左彬书和卜正武身份证及结婚证、物业管理费的银行付款回单及发票、说明、电费发票、水费发票、网络通讯费发票、房地产登记簿查询信息、《法律服务合同》。
申请执行人建行虹口支行称，案外人提1的《房屋租赁合同》不成立，理由如下：其一，上述合同出租方卜正武的签名与其在工商登记机关备案签名不一致，故对合同签订的真实性存疑；其二，《房屋租赁合同》签订日期先于涉案房屋转让合同的签订日期，但涉案房屋转让合同中载明没有租赁情况，该事实足以证明《房屋租赁合同》根本不存在，系案外人伪造而来；其三，涉案房屋原业主左彬书、卜正武将房屋出售后，对该房屋不再享有处分的权利，故不能再作为抵扣租金的主体；其四，建行虹口支行与马国勇、林丽之间签订的抵押借款合同中明确约定抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括出租。因此林丽未经建行虹口支行同意擅自将涉案房屋出租给案外人，有违合同约定且有损其合法权益；其五，案外人提1的所有与房屋相关的费用支付凭证均在法院张贴限期搬离公告后支付，明显存在为提起本案异议申请而事后补付之嫌，故不能证明案外人对涉案房屋实际占有使用的事实。综上，案外人的申请以及所提1的证据均不予认可，请求法院驳回案外人的异议申请。申请执行人就其答辩意见提1的证据有《上海市房地产买卖合同》、《公证书》、工商登记资料。
被执行人林丽、马国勇未作陈述意见。
本院查明，涉案房屋原权利人登记在左彬书名下，左彬书与卜正武系夫妻关系。2015年3月13日，左彬书与马国勇就涉案房屋转让事宜签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同附件五中明确载明租赁情况为无。嗣后，为购买涉案房屋，马国勇与其妻林丽向建行虹口支行借款，并于2015年4月17日与该支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》(以下简称《抵押借款合同》)。该合同约定马国勇、林丽将涉案房产抵押给建行虹口支行，未经该行同意，抵押人不得以任何方式处分抵押财产，包括但不限于放弃、赠与、转让、出租(包括原租赁合同到期后续租或修改租赁合同)。合同签订后，上述《抵押借款合同》进行了公证，并由公证机关出具《公证书》及《执行证书》，赋予强制执行效力。2015年5月29日，马国勇取得涉案房屋的产权凭证。
2015年12月16日，建行虹口支行依据《公证书》及《执行证书》向本院申请执行，本院于2015年12月18日立案执行。林丽对《公证书》及《执行证书》不服，遂向本院申请裁定不予执行。2016年11月9日，本院作出(2016)沪0109执异17号执行裁定，裁定驳回林丽不予执行的申请，林丽不服向上海市第二中级人民法院申请复议，亦于2017年2月22日被裁定驳回。
另查明，2015年11月30日，成都市锦江区人民法院正式查封涉案房屋，期限至2018年11月30日止。2015年12月28日，本院依法轮候查封涉案房屋，期限至2018年12月28日止。2016年5月2日，基于建行虹口支行作为抵押权人对涉案房屋享有优先受偿权，本院向成都市锦江区人民法院发函，商请该院将房屋的处置权移交本院。2016年5月11日，成都市锦江区人民法院回函同意由本院对涉案房屋进行处置。2016年5月16日，本院依法作出(2015)虹执字第4644号执行裁定，裁定拍卖涉案房屋。
2016年7月7日，本院至涉案房屋现场张贴告知书，责令涉案房屋内所有人员在2016年7月17日前携其物品搬离该房屋，逾期本院将依法强制执行。案外人获知后遂提出执行异议申请。
以上事实，由各方当事人陈述，房地产权证、左彬书卜正武身份证及结婚证、房地产登记簿查询信息、(2016)沪0109执异17号执行裁定书、(2015)虹执字第4644号执行裁定书、告知书、《上海市房地产买卖合同》、《公证书》等证据佐证，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条规定，对于案外人主某不动产租赁权应当在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。换言之，该租赁权成立在时间上应先于查封，在前提条件上租赁合同应当依法成立，真实有效，并应以占有的方式对外公示。本案中，案外人称与原涉案房屋业主于2014年12月22日先签订了《房屋租赁合同》，在2015年3月13日签订房屋买卖合同后再由受让产权人确认合同继续履行，同时以债务互抵方式结清了租金，实际占有使用房屋，并提1了《房屋合同》、《法律服务合同》以及实际使用房屋所支付费用的凭证对涉案房屋主某租赁权。然，首先案外人所某的涉案《房屋租赁合同》是基于“买卖不破租赁”法则产生的继受原合同权利义务。因此，若该合同真实存在，房屋转让时，出让方左彬书和受让方马国勇在签订房屋买卖合同时均应当明知涉案房屋的租赁情况，而且对该事实产生的法律后果有所预判，所以按常理双方应当在买卖合同中对租赁情况进行确认，明确由此产生的法律后果以保障各自权利。但恰恰相反，涉案《上海市房地产买卖合同》中对租赁情况的记载为无，这显然与案外人主某的租赁事实相悖；其次，根据涉案《房屋租赁合同》约定，房屋租金支付的方式是债务互抵，即案外人将某于《法律服务合同》对卜正武享有的法律服务费，用于一次性抵扣五年的房屋租金150万元。这种涉及合同标的金额较大，以一次性债务互抵的支付方式，一是有违正常的交易方式，且存在规避大笔资金进出不需相应支付凭证之嫌；二是即便抵销成立，互为债务的主体是卜正武与案外人，马国勇、林丽与案外人之间并无抵销债权债务的法律关系。基于此，林丽如同意继续履行涉案租赁合同，即意味着放弃剩余将近4年半的租金，所涉金额已逾百万元的利益，如此只承担义务不享受权利的合同行为与常理不符，也有违房屋租赁合同具有双务有偿的特性；再有，从案外人提1的与涉案房屋相关费用的支付凭证可以看出，大部分支付凭证发生日期在2015年12月本院查封房屋之后，只有2015年5月、12月的电费发票和2015年1月-2016年9月的物业管理费三份发票涉及查封前的费用，但支付日期均在2016年5月本院进入拍卖程序之后，并未按期正常支付。况且水、电费的支付凭证缺乏连续性和完整性，与使用房屋的持续性相违背。因此，即便案外人支付了相关费用，亦无法证明在本院查封之前已实际占有使用涉案房屋。综上，案外人提1的证据尚不足以证明涉案《房屋租赁合同》的真实性和合法性，亦无法证明其在本院查封前实际占有使用涉案房屋，因此，案外人对涉案房屋主某租赁权的异议请求，缺乏依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第三十一条，裁定如下：
驳回案外人广东谨然律师事务所的执行异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 黄宇姣
人民陪审员 唐尚德
人民陪审员 田永生
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 王怡敏
附：相关法律条文
1.《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2.最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》
第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。