江西省九江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣04民终2198号
上诉人(原审原告)：程光华，男，1974年11月24日出生，汉族，住江西省共青城市。
委托诉讼代理人：章明，江西开河律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：共青沃伏龙实业有限公司，住所地：江西省共青城高尔夫大道（原老纸箱厂）。
法定代表人：徐黑金，该公司执行董事。
被上诉人(原审被告)：江西龙室永宏房地产开发有限公司，住所地：江西省共青城市共青大道中段（御景华城）。
法定代表人：徐长水，该公司执行董事兼总经理。
以上两被上诉人共同委托代理人杨军，江西共诚信律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：江西共青城房地产开发有限公司，住所地：江西省共青城市共青路第10栋1楼。
法定代表人：黄春华，该公司董事长兼总经理。
被上诉人(原审被告)：李华，女，1968年2月17日出生，汉族，住江西省共青城市。
被上诉人(原审被告)：李赞武，男，1975年1月8日出生，汉族，住江西省共青城市。
上诉人程光华因与被上诉人共青沃伏龙实业有限公司等房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省共青城市人民法院（2017）赣0482民初56号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人程光华上诉请求：一、撤销原判，重新审理，依法改判被上诉人沃伏龙实业有限公司、龙室永宏房地产开发有限公司、共青房地产开发有限公司双倍返还上诉人购房款1160532元及利息（按年利率4.35%计算至该款还清之日），被上诉人李赞武、李华对上述款项承担连带清偿责任。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审认定事实不清、适用法律错误。被上诉人龙室永宏公司应当依法承担连带责任，上诉人不是东方国际项目隐名出资人，上诉人对被上诉人李赞武的出资行为不能认定上诉人参与了涉案楼盘项目的管理并对涉案房屋的抵押情况知情，应当由被上诉人证明在与上诉人签订商铺认购定单时，以书面或其他方式对涉案商铺的抵押情况对上诉人履行了告知义务，否则应当由被上诉人承担举证不能的后果。上诉人与被上诉人签订东方国际商铺认购定单时，根本不知道该房屋已经出售，且在银行办理抵押登记的事实，根据商品房买卖合同纠纷司法解释第九条规定，被上诉人沃伏龙公司、龙室永宏公司、共青房地产公司应双倍返还上诉人购房款，被上诉人李赞武、李华承担连带责任；二、被上诉人龙室永宏公司应当承担双倍返还购房款的法律责任。共青房地产公司退出合伙事务及龙室永宏公司加入合伙事务时未进行结算，根据被上诉人之间的协议以及权利义务对等和公平原则，龙室永宏公司作为合伙人应对上诉人主张的双倍返还购房款及利息承担连带清偿责任，且一审法院在（2016）赣0482民初387号民事判决书中也根据被上诉人之间的协议及权利义务对等和公平原则，判令龙室永宏公司承担连带责任。
被上诉人共青沃伏龙实业有限公司答辩认为，一、沃伏龙公司不应就本案承担责任。（一）、一审查明上诉人与李赞武之间系私人债务。（二）、上诉人认为本案中商品房购房款系抵付投资款，该种约定不符合公司法要求，因为如果允许上诉人抵付购房款无异于承认上诉人在抽逃出资；（三）、根据合同相对性原则，只有共青房地产公司和李赞武应对上诉人承担责任。二、上诉人以自己不知道本案所涉房屋已出售的事实为由，要求双倍返还没有事实依据。（一）、上诉人强调本案的购房款系其投资于沃伏龙公司的投资款，而涉案房屋就是沃伏龙公司与他人合伙开发的，一审法院认定其为隐名股东完全正确；（二）、本案所涉房屋在2011年12月31日已取得预售许可，相关证件均按规定挂于售楼部，是众所周知的事实，且该楼盘在2014年一期（本案涉案房屋）已全部交付并入住，上诉人完全应当知道是可以签订正式的商品房买卖合同；（三）、订购单的内容足以得出结论，上诉人对于该房屋已经出售给李赞武本人并办理抵押的事实是清楚的，虽然该抵押在法律上无效，在完全可以签订正式商品房买卖合同的情况下，双方在订购单上约定到2016年12月31日前签订，原因是上诉人知道李赞武已将房屋抵押，需要一定时间将贷款还清后方可签订正式合同；（四）、双方签订订购单后上诉人已全面接收该房屋，并一直对外出租，而上诉人对本商品房无需付款，被上诉人房屋已完全竣工，双方不签订正式的商品房合同是因为要等李赞武将银行贷款还清。（五）、上诉人与李赞武是多年的朋友；（六）、商品房买卖合同解释第九条是规定商品房出售人故意隐瞒出售或抵押的事实才承担责任，而根据以上可以得出，上诉人对出售及抵押是完全清楚的。
被上诉人江西龙室永宏房地产开发有限公司答辩认为，一、沃伏龙公司先后与共青房地产公司、龙室永宏公司签订了两份合伙协议，该两份协议内容是独立的，不存在需要三个公司进行结算的问题，沃伏龙公司与共青房地产公司约定共青房地产公司不得主张权利，仅限于约束合同的双方，并未涉及龙室永宏公司，且该种约定符合实际情况，因为共青房地产公司未出资，但共青房地产公司因本案承担责任是基于法律规定，是可以向沃伏龙公司追偿的，沃伏龙公司与共青房地产公司之间的解散协议并不是退伙关系，而是合伙事务的终结，因为合伙必须有两人以上，其二人解散势必该合伙项目就已经终结，而龙室永宏公司与沃伏龙公司签订的新的合伙协议，与前一个合伙没有任何关系，因此本案不存在入伙与退伙的问题。二、上诉人提出共青法院另一份判决，确有存在将龙室永宏公司判定承担连带责任的事实，但本案判决形成过程中，相关的审判人员就本案法律关系进行了仔细研究，认为三个公司之间不是入伙与退伙关系，而是沃伏龙公司与龙室永宏公司成立新的合伙项目，所以才做出本案一审判决。
程光华向一审法院起诉请求：一、解除原、被告之间签订的《东方国际商铺认购定单》；二、被告沃伏龙公司、龙室永宏公司、共青房地产公司双倍返还原告购房款1160532元；三、要求被告支付原告占用资金期间的利息92068．87元（以580266为基数按年利率5．6％计付从2014年2月24日至2016年12月23日止利息）；四、被告李赞武、李华对上述款项承担连带责任；五、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：沃伏龙公司于2010年4月13日成立，2012年11月9日，被告李赞武受让了该公司100％股份，并进行了工商变更登记，李赞武任该公司法定代表人和执行董事。2011年1月24日，被告沃伏龙公司和共青房地产公司签订一份《联合开发协议》，约定（主要内容）：被告沃伏龙公司将其取得的共青城老纸箱厂所占土地47180㎡使用权与被告共青房地产公司联合进行“东方国际”商住小区项目开发，开发发生的所有费用由被告共青房地产公司承担。被告共青房地产公司因开发该项目设立东方国际项目部。2014年8月11日，被告沃伏龙公司的股东由被告李赞武变更为李华、罗艳华、熊美元、徐黑金和被告李赞武。同日，因被告共青房地产公司分文未投、项目所需资金全部由被告沃伏龙公司投入，被告沃伏龙公司和共青房地产公司签订了一份《解除协议书》，确定解除2011年1月24日双方签订的《联合开发协议》，被告共青房地产公司放弃向被告沃伏龙公司主张任何权利的追偿，但双方未进行退伙清算。亦在当日，被告沃伏龙公司和龙室永宏公司签订了一份《联合开发协议》，约定（主要内容）：双方联合开发“东方国际”商住小区项目，开发产生的所有费用由被告龙室永宏公司承担。被告沃伏龙公司和被告龙室永宏公司各自原有的一切债权、债务等与本项目无关。
2014年2月23日，原告程光华和共青房地产公司东方国际项目部签订了一份《东方国际商铺认购定单》，约定（主要内容）：该套商铺单价11431．568元／㎡，总房款580266元；付款方式为一次性付款；买受人在2016年12月31日前与出卖方签订《商品房买卖合同》，并履行相应的给付义务，同时提供签订《商品房买卖合同》和办理银行按揭所需的相关资料，《商品房买卖合同》签订后，该订购书自动失效；由于买受人的原因放弃购买的，该房源定金不予退还。约定期限内，如出卖人将买受人已定房源出售给他人，则出卖人返还买受人双倍定金。该定单对其他相关事项亦作了约定。李赞武、李华在置业顾问处签名，且李赞武在该定单上备注该商铺为冲抵程光华股东投资款，待项目完工再办理证件。该认购定单签订后，被告共青房地产公司便将该商铺交付给原告。
另查，2010年7月5日，原告程光华向被告李赞武转账100万元。庭审中，原告程光华称该100万元汇款中，80万元是股金，另20万元是李赞武亲戚向原告的借款。同日，李赞武向原告出具收据一份，载明：收到程光华转账捌拾万元（共青城老纸箱厂土地联合开发商住入股股金款）。
再查，2013年10月，被告李赞武因向共青农村商业银行股份有限公司申请贷款，于2013年10月8日将本案所涉商铺抵押给该行作担保。2016年11月7日，江西省九江市中级人民法院作出（2015）九中执字第17-2号民事裁定书，裁定将本案所涉商铺共青城市高尔夫大道（老纸箱厂第二栋第一层109号门面交付共青农村商业银行股份有限公司抵偿债务。原告与被告协商赔偿未果，故诉至本院，提出前述诉请。
2017年5月16日，一审法院依原告财产保全申请，依法查封被告共青沃伏龙实业有限公司和被告江西龙室永宏房地产开发有限公司的财产至120万元止。
一审法院认为，2014年2月23日，原告程光华和被告共青城房地产开发有限公司东方国际项目部签订的《东方国际商铺认购定单》，系当事人双方的真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。因被告共青城房地产开发有限公司东方国际项目部系被告共青房地产公司因开发东方国际而设立的临时机构，不具有独立的法人资格，故其法律责任应由被告共青房地产公司承担。因该商铺已经江西省九江市中级人民法院裁定抵偿债务，该认购单已无法履行，故原告要求解除原告与被告共青房地产公司东方国际项目部之间签订的《东方国际商铺认购定单》，于法有据，本院予以支持。鉴于在签订该认购单时被告便将该商铺交付给原告，且本案解除合同的原因并非被告将该商铺另售他人，而是法院裁定抵偿债务，另本案所涉商铺抵押系在签订定购单之前，原告为东方国际项目隐名出资人且原告未提供证据证实被告存在故意隐瞒抵押事实的情形。故原告要求被告双倍返还购房款，理由不成立，根据公平责任原则，违约金本院酌情从法院裁定将该商铺抵债次日即2016年11月8日起按中国人民银行同期贷款年利率4．35％计付至该款还清之日止。被告共青房地产公司退出合伙事务时，未进行清算，故原告要求被告沃伏龙公司和被告共青房地产公司连带返还该购房款并支付违约金，于法有据，本院亦予以支持。被告龙室永宏公司于2014年8月11日，被告沃伏龙公司与被告共青房地产公司合伙终止后，才与被告沃伏龙公司合伙联合开发东方国际项目，并非入伙，故原告要求被告龙室永宏公司承担返还购房款并承担违约责任的诉请，于法无据，本院不予支持。签订本案所涉《东方国际商铺认购定单》时，沃伏龙公司系一人有限责任公司，被告李赞武系该公司股东并未提供证据证明公司财产独立于自己的财产，且购房款系汇至李赞武账户，故原告要求被告李赞武承担连带责任，于法有据，本院予以支持。原告要求被告李华承担连带责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条和《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告程光华和被告江西共青城房地产开发有限公司东方国际项目部于2014年2月23日签订的《东方国际商铺认购定单》。二、被告共青沃伏龙实业有限公司、被告江西共青城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带向原告程光华返还购房款580266元，并支付违约金（从2016年11月8日起按年利率4.35%计付至该款还清之日止）。三、被告李赞武对上述返还购房款并支付违约金承担连带责任。四、驳回原告程光华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9603元，保全费5000元，公告费560元，合计15163元，由原告程光华承担5154元，由被告共青沃伏龙实业有限公司、被告江西共青城房地产开发有限公司、李赞武承担10009元。
本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审查明的事实除“2012年11月12日（原审认定2012年11月9日），被上诉人李赞武受让沃伏龙公司100%股份，并进行了工商变更登记，李赞武任该公司法定代表人和执行董事”外，其他事实与一审查明的事实一致。
本院认为，上诉人程光华与江西共青城房地产开发有限公司东方国际项目部于2014年2月23日签订的《东方国际商铺认购定单》，该认购定单不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要条款，属预约合同，不属商品房买卖合同。因该认购定单系双方真实意思表示，合法有效，故双方均应按约履行。在上诉人程光华抵付了购房款后，江西共青城房地产开发有限公司东方国际项目部应当按照约定时间与程光华签订商品房买卖合同。现江西共青城房地产开发有限公司东方国际项目部不能如期签订商品房买卖合同，故其应当承担相应的违约责任。江西共青城房地产开发有限公司东方国际项目部系被上诉人沃伏龙公司与被上诉人共青房地产公司为合伙开发东方国际商品房项目共同设立，且时任被上诉人沃伏龙公司的法定代表人李赞武在该认购定单上签字认可，故被上诉人共青房地产公司和被上诉人沃伏龙公司应当共同承担违约责任。签订认购定单时，沃伏龙公司系一人有限公司，李赞武为该公司的法定代表人，李赞武未提供证据证明该公司财产独立于其个人财产，故一审认定李赞武承担连带责任并无不当。因程光华签订认购定单是与沃伏龙公司和共青房地产公司发生合同关系，故其要求李华承担连带责任无事实和法律依据，程光华要求李华承担连带责任的上诉请求本院不予支持。
本案二审争议的焦点问题有两个，一是被上诉人龙室永宏公司应否承担连带责任？二是程光华抵付的购房款能否支持双倍返还？
一、关于被上诉人龙室永宏公司应否承担连带责任的问题。本院认为，根据被上诉人沃伏龙公司主张其在与共青房地产公司合伙开发“东方国际”商品房项目三年多时间中，共青房地产公司未按约定投入一分钱进行开发建设，项目开发建设所有资金均由沃伏龙公司投入，共青房地产公司仅进行了项目管理，那么，在共青房地产公司与沃伏龙公司散伙时，沃伏龙公司的土地使用权价值、沃伏龙公司的资金投入、共青房地产公司的管理、该项目收取的购房款、该项目的债权债务等等都已经物化为合伙财产。根据沃伏龙公司和共青房地产公司的解除协议约定，共青房地产公司放弃主张任何权利，则合伙财产均归沃伏龙公司所有。在沃伏龙公司与龙室永宏公司进行合伙开发时，双方签订的联合开发协议约定，沃伏龙公司提供土地使用权，龙室永宏公司提供开发所需资金，但因此时部分土地使用权在前一个合伙关系中已经使用，且该项目已经部分建成并出售，龙室永宏公司又不能提供证据证明沃伏龙公司在前面一个合伙关系存续期间取得的合伙财产没有投入后一个合伙关系中，故前后两个合伙关系存在经济利益上的牵连关系，龙室永宏公司将前后两个合伙关系完全割裂的主张无事实和法律依据，不能成立，龙室永宏公司作为该项目的合伙人应当对返还程光华的购房款及支付违约金承担连带责任，上诉人程光华的该项上诉理由本院予以采纳，二审对此予以改判。
二、关于程光华购房款能否支持双倍返还的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的是商品房买卖合同履行过程中因出卖人的欺诈行为，导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的责任承担情况，而本案程光华与江西共青城房地产开发有限公司东方国际项目部签订的是预约合同，不是商品房买卖合同，且从双方约定在签订预约合同起两年十个月之后再签订本约合同、签订预约合同时该项目已经取得预售许可证、签订该预约合同后程光华就取得该铺面的钥匙并进行使用等情况来看，出卖方并无欺诈的故意，未实施欺诈的行为，程光华也未因欺诈而陷入错误并基于错误认识而为意思表示，故本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定。上诉人程光华要求双倍返还购房款的上诉理由本院不予采纳。
综上所述，程光华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第三十二条、第三十五条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持江西省共青城市人民法院（2017）赣0482民初56号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告程光华和被告江西共青城房地产开发有限公司东方国际项目部于2014年2月23日签订的《东方国际商铺认购定单》。二、被告共青沃伏龙实业有限公司、被告江西共青城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内连带向原告程光华返还购房款580266元，并支付违约金（从2016年11月8日起按年利率4.35%计付至该款还清之日止）。三、被告李赞武对上述返还购房款并支付违约金承担连带责任”。
二、撤销江西省共青城市人民法院（2017）赣0482民初56号民事判决第四项，即“四、驳回原告程光华的其他诉讼请求”。
三、被上诉人江西龙室永宏房地产开发有限公司对上述返还购房款并支付违约金承担连带责任。
四、驳回上诉人程光华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9603元，保全费5000元，公告费560元，二审案件受理费9840元，合计25003元，由上诉人程光华承担7497元，由被上诉人共青沃伏龙实业有限公司、被上诉人江西共青城房地产开发有限公司、被上诉人李赞武各承担3336元，被上诉人江西龙室永宏房地产开发有限公司承担7498元。
本判决为终审判决。
审判长 陈江颖
审判员 周 炜
审判员 熊 涛
二〇一八年一月三日
书记员 陈沁榕