福建省平潭县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）闽0128执异43号
异议人吴丛标，男，1980年1月6日出生，汉族，住福建省平潭县。
委托代理人王锋，福建合伦律师事务所律师。
申请人严锦，女，1974年9月28日出生，汉族，住福建省平潭县。
被申请人林云，女，1975年1月13日出生，汉族，住福建省平潭县。
被申请人魏天贵，男，1974年7月17日出生，汉族，住福建省平潭县。
本院在执行申请人严锦与被申请人林云、魏天贵财产保全的过程中［执行依据：（2015）岚民保字第72号民事裁定书］，案外人吴丛标于2016年7月27日提出异议，并提供了相应的证据。本院受理后，依法组成合议庭进行听证审查。现已审查终结。
案外人吴丛标及其委托代理人提出：法院作出（2015）岚民保字第72号《民事裁定书》，裁定“对登记在被申请人魏天贵、林云所有的位于福建省平潭县潭城镇西宝庄的房产予以查封”，该房屋是他在先购买并实际占有、使用，法院裁定查封是错误的。故请求依法中止对上述房产的执行，并解除查封。
异议人吴丛标提供的证据有：证据一、《房产买卖合同》，拟证明2014年11月27日出卖人林云、魏天贵与异议人吴丛标签订房屋买卖合同，约定讼争房产总价款1067000元，支付方式为2014年11月27日支付677000元，银行贷款190000元由异议人代付，余款200000元作为房产证过户押金。并约定出卖人应当在拿到房产证之日起三个月内将房产证变更登记至异议人名下；证据二、《房屋所有权证》，拟证明2014年12月12日，讼争房产登记在林云、魏天贵名下，为两人共同所有；证据三、《购房款支付凭证》，拟证明异议人共计已支付合同项下购房款867000元，其中2014年11月23日付定金50000元，2014年11月28日付购房款587000元，2014年12月2日付购房款4000元，2014年12月7日至2015年4月20日期间，逐月代出卖人还讼争房产的银行按揭款，随后提前清偿19万元银行贷款本金及相应利息；证据四、讼争房屋换锁的收款收据；证据五、家具订货单；证据六、水电过户及缴费明细；证据四、五、六拟共同证明出卖人林云、魏天贵已于2014年11月28日将房屋交付与买受人吴丛标，异议人自2014年12月底搬入居住至今；证据七、完税凭证，拟证明异议人于2015年5月6日缴清房产过户至异议人名下所需的22650元税费，并取得完税凭证；证据八、协助执行通知书，证明法院作出（2015）岚民保字第72号民事裁定书，并于2015年5月7日查封讼争房屋；证据九、（2015）岚民初字第1254号民事判决书；证据十、（2015）榕民终字第5093号民事判决书；证据九、十拟共同证明法院曾作出判决认定异议人所主张的讼争房屋合同订立、价款支付、交付占有等事实。福州中院二审对该案房屋买卖相关事宜的事实认定并未作出不同的认定，且该诉的被申请人林云、魏天贵及第三人严锦等也均未提出异议；证据十一、福建省行政事业单位（社团）资金往来结算票据。拟证明异议人已将购房尾款205700元（包含5700房屋面积差价款）按照法院规定交付执行。
申请人严锦答辩称：吴丛标与林云、魏天贵所签订的购房合同效力未经判决确认，不能认定为真实、有效。其次吴丛标所提交的换锁收款收据、家具订货单、水电移户、水电缴费单等均不能证明其已实际占有或居住于讼争房屋内，而且根据其所提供水电缴费记录，恰可证明房屋无人实际居住；再者，在法院作出有效判决之前，吴丛标将剩余购房款交付法院执行没有依据；最后，房产证2014年12月12日即取得，但2015年5月7日被法院查封，吴丛标有足够的时间通过法律程序要求林云、魏天贵履行协助过户义务，但其却怠于履行权利，况且房屋没有办理过户，系双方在剩余价款的交付时间上产生争议，并非林云、魏天贵单方违约，故房屋未办理过户，是吴丛标自身原因所致。综上，吴丛标所提出的异议申请完全不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，应依法驳回。
申请人严锦向本院提交如下证明材料：证据一、岚房权证L字第20143188-1号及岚房权证L字第XXX**号《房屋所有权证》，拟证明讼争房屋系林云与魏天贵共同所有，且已抵押给严锦等九位债权人；证据二、（2015）岚民初字第72号民事裁定书，拟证明讼争房产已于2015年5月7日经第三人严锦申请被平潭县法院查封；证据三、（2015）榕民终字第5093号《民事裁定书》，拟证明平潭县人民法院作出的（2015）岚民初字第1254号民事判决书已被福州市中级人民法院撤销，现该案已经发回重审，并且尚在审理中。
被申请人林云、魏天贵经本院合法传唤未到庭参加听证，未向本院提交答辩材料，亦未提供相应证据材料。
本院查明：异议人吴丛标与被申请人林云、魏天贵于2014年11月23日达成买卖意向，吴丛标当日交付购房定金50000元（币种：人民币，下同）；同年11月27日，吴丛标（乙方）、被申请人林云、魏天贵（甲方）签订《房产买卖合同》。合同主要内容：1、房产坐落于平潭县潭城镇，建筑面积142.32㎡。该房产的实际面积按多还少补原则，由开发商直接和乙方结算。2、房产交易成交价位：每平方米7500元，总价1067000元。房款支付方式为：2014年11月27日应付677000元；银行贷款剩余额190000元转由乙方代缴；甲方留200000元给乙方作为押金，待到甲方拿到该房产证之日止，甲方再往后顺延三个月的时间供乙方办理移户手续之用。吴丛标于2014年11月28日交付第一批购房款677000元（包含定金50000元），2015年4月20日吴丛标提前归还了讼争房屋贷款，被申请人于2014年11月28日将讼争房屋交付吴丛标使用。讼争房屋产权证发证时间为2014年12月12日，产权证号岚房权证L字第XX**号，房屋产权面积为144.33㎡，产权证由开发商代为办理。2015年4月22日被申请人林云向开发商平潭县宏基房地产有限公司缴纳了房屋差价款5700元后，领回了房屋所有权证书。2015年4月期间，原被申请人因最后一笔20万元购房款支付时间产生了争议，导致被申请人未配合吴丛标办理产权过户手续，吴丛标诉至本院。俩被申请人拖欠第三人严锦等借款未能归还，第三人严锦于2015年5月6日向本院申请查封讼争房屋，本院于2015年5月7日作出（2015）岚民保字第72号民事裁定书，裁定对讼争房产予以查封。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第一，异议人吴丛标早在本院立案受理被申请人林云、魏天贵与申请人严锦民间借贷纠纷一案前，已经与被申请人林云、魏天贵签订《房产买卖合同》，上述《房屋买卖合同》的签订过程系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。第二，异议人吴丛标在2015年5月7日本院查封前已对讼争房屋产生事实上的管理和支配，并有换锁收款收据、家具订货单、水电移户、水电缴费单等证据相互佐证，可以确认。第三，异议人吴丛标按照合同的约定支付了部分价款并于2015年4月20日提前归还全部银行按揭款，且在2016年8月5日将剩余200000元购房款及面积差价款5700元按照本院要求交付执行，事实清楚。第四，关于未办理过户登记是否吴丛标的过错一节，讼争房屋产权证发证时间为2014年12月12日，2015年4月22日由被申请人林云领出，2015年4月期间，异议人吴丛标与被申请人林云、魏天贵因最后一笔20万元购房款具体支付时间及房屋面积差价款5700产生争议，后异议人即以林云、魏天贵未能配合原告办理产权过户手续诉至本院，其时间较为紧凑，符合常理，可以认定异议人吴丛标已经尽到善意买受人的注意义务，不存在消极不行使登记权利的情形，故对讼争房屋未办理过户登记，不应归责于买受人吴丛标。综上，讼争房屋系异议人吴丛标合法购买，其购房事实符合上述规定的全部四个要件，异议人吴丛标主张对该房产享有的实体权利足以排除强制执行的民事权益，故其异议理由成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
对被申请人林云、魏天贵名下坐落于福建省平潭县潭城镇西宝庄的房产中止执行。
当事人、案外人如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 林建庆
代理审判员 卓维佳
代理审判员 高华燕
二〇一六年八月十一日
书 记 员 林 莉
附：本案适用的相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被申请人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。