广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）深中法房终字第1930号
上诉人（原审原告）：王铁民。
上诉人（原审原告）：沙济芬。
上诉人（原审原告）：左斌。
上诉人（原审原告）：文俊景。
上诉人（原审原告）：王海永。
上诉人（原审原告）：丁训太。
上诉人（原审原告）：刘孟华。
上诉人（原审原告）：张强。
上诉人（原审原告）：谭少华。
上诉人（原审原告）：王悦。
上诉人（原审原告）：黄小东。
上诉人（原审原告）：胡秋兰。
上诉人（原审原告）：张贵成。
上诉人（原审原告）：刘娟。
上列上诉人共同委托代理人：黄妙燕，广东华埠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市龙岗区坂田街道富豪山庄第一届业主委员会。
委托代理人：朱喆，广东华程律师事务所律师。
委托代理人：王利琼，广东华程律师事务所律师。
上诉人王铁民等十四人因与被上诉人深圳市龙岗区坂田街道富豪山庄第一届业主委员会（以下简称富豪山庄业委会）业主撤销权纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第471号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2014年8月17日，富豪山庄业委会做出关于参与城市更新的倡议书。2014年12月31日，富豪山庄业委会做出召开业主大会的决定。2015年1月3日，富豪山庄业委会发出“关于召开富豪山庄业主大会的公告”，告知有关业主大会召开的时间、地点、形式及表决议题等内容。2015年1月18日下午，富豪山庄业主大会召开，会议议题为：1、授权委托深圳市荣兴房地产开发有限公司（以下简称荣兴公司）与政府协商征收小区公用场地事宜并签订相关协议（以下简称议题一）；2、授权委托荣兴公司向政府相关部门申报小区城市更新（以下简称议题二）；3、业委会前期已经委托律师事务所洽谈此事，存在法律风险，建议捋顺法律关系（以下简称议题三）；4、完善小区环境，安装健身器材、修通环形车道、修建围墙、安装门禁和监控（以下简称议题四）。富豪山庄共有业主53户，建筑面积共计12926平方米。共有49户业主参加此次业主大会、占全部业主总人数的92.45%，专有部分面积12316平方米、占建筑物总面积的95.28%（12316÷12926）。富豪山庄业主大会及业委会基于“同意第1项表决事项共33票，占与会投票业主总户数的67.35%，投票权数（即面积）10791，占与会总投票权数的87.62%。同意第2项表决事项的有34票，占与会投票业主所持有投票权数的88.55%；……”投票结果，做出以下决定：一、授权委托荣兴公司与政府协商征收小区公共场地事宜并签订相关协议；二、授权委托荣兴公司向政府相关部门申报小区城市更新。
关于参与此次投票表决的业主，29名业主亲自参会、18名业主提交书面授权资料，委托他人参加业主大会并做出表决。代表别墅D2、雅苑301号房产参加业主大会的人员，未能提交书面授权委托资料。因富豪山庄业委会未能提交别墅D2、雅苑301号房产参与投票的人员的授权资料，故该院认定该两份选票属于无效票。涉及本案的表决事项一同意票为31票、占总业主人数的58.49%（31÷53），同意票数专有部分面积为10459平方米、占建筑物总面积80.92%（10459÷12926）；表决事项二同意票为32票、占总业主人数的60.38%（32÷53），同意票数专有部分面积为10574平方米、占建筑物总面积81.81%（10574÷12926）。王铁民等十四人在表决票中表述了对表决事项的意见，其中，对表决事项一的意见为“本小区的公共用地，决定着每户房产的容积率和建筑密度，是每户物业的专有产权的一部分，受物权法保护，除权利人之外的其他人无权表决，参与表决是违法行为”；对表决事项二的意见为“小区更新直接涉及到每户房产的物权，其他人表决是违法行为”；对表决事项三的意见“业主大会已和律师事务所签订合同，合同中有违约条款不可解约，我不同意解约不承担赔偿责任”；对表决事项四的意见“没有具体方案，无法投票表决，请拟定详细可行的方案单独表决”。
另查，富豪山庄37户业主在2014年9月至10月期间，与荣兴公司签订《征地补偿款确认书及授权书》，并实际领取了征地补偿款。
王铁民等十四人请求判令：1、撤销2015年1月19日富豪山庄业主大会、富豪山庄业委会作出的《富豪山庄业主大会决议》；2、确认《业主大会计票登记表》前两项议题计票结果无效；3、诉讼费用由富豪山庄业主大会、富豪山庄业委会负担。
原审法院认为，本案的第一个争议焦点为：2015年1月18日富豪山庄业主大会召开程序是否合法。《中华人民共和国物业管理条例》第十二条规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当由物业管理区域内专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。富豪山庄业委会于2015年1月3日发出公告，通知业主将召开业主大会，2015年1月18日共有49名业主参加业主大会，专有部分面积为12316平方米，18名业主提交书面授权资料，委托他人参加业主大会并做出表决符合法律规定，该院予以认可。代表别墅D2、雅苑301号房产的参会人员未能提交授权委托资料，故该院认定该两户参加业主大会并做出相应的表决无效，该院不予认可。即此次业主大会有效的出席人数为47户、占全体业主总人数的88.68%，专有部分面积为11984平方米、占建筑物总面积的92.72%，符合了法定要求，故该院认定2015年1月18日富豪山庄业主大会召开程序合法。
第二个争议焦点在于富豪山庄作出的决议是否符合法律规定。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项规定的：有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。表决事项一“授权委托荣兴公司与政府协商征收小区公用场地事宜并签订相关的协议”、表决事项二“授权委托荣兴公司向政府相关部门申报小区城市更新”，此次业主大会对该两项决议的投票结果，依据该院查明的事实，涉及本案的表决事项一同意票为31票、占总业主人数的58.49%（31÷53），同意票数专有部分面积为10459平方米、占建筑物总面积80.92%（10459÷12926）；表决事项二同意票为32票、占总业主人数的60.38%（32÷53），同意票数专有部分面积为10574平方米、占建筑物总面积81.81%（10574÷12926）。故业主大会依据业主投票结果作出的决议“一、授权委托荣兴公司与政府协商征收小区公用场地事宜并签订相关的协议。二、授权委托荣兴公司向政府相关部门申报小区城市更新”符合法律规定，该院予以认定，故王铁民等十四人要求撤销该决议的诉讼请求，该院不予支持。王铁民等十四人的第二项诉讼请求，要求确认《业主大会计票登记表》前两项议题计票结果无效，没有事实和法律依据，该院予以驳回。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（七）项、第二款、《中华人民共和国物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回王铁民等十四人的全部诉讼请求。案件受理费50元，由王铁民等十四人负担。
王铁民等十四人上诉称，一、原审判决将十五张不同意选票认定为无效，没有事实和法律法规依据，认定事实错误。王铁民等人在《业主大会表决票》上书写了不同意的意见和理由，反映了业主的真实意愿，并没有违反《业主大会表决票》中的要求，是合法、有效的表决票。二、2015年1月18日富豪山庄业主大会程序违法，原审法院判决书认定程序合法，没有事实和法律依据。（一）部分业主要求坂田街道办、马安堂工作站工作人员回避业主大会，他们不但没有回避，反而组织业主大会，发生利益冲突。（二）业委会部分委员制作的三份文件没有经过业主委员会开会讨论及通过，不是业主委员会的决定，程序违法。三、原审法院认定《富豪山庄业主大会决议》符合法律规定，适用法律错误。决议超出了法律规定的业主大会决议事项范围，是违法的。请求：1、撤销原审判决，改判支持王铁民等十四人的诉讼请求；2、诉讼费用由富豪山庄业委会负担。
富豪山庄业委会辩称，涉案业主大会严格按照程序召开，符合法律规定。在召开业主大会之前，富豪山庄业委会采取书面的形式形成了决定。涉案业主大会是在政府相关部门的监督之下召开。表决票是参照物管办制作的，也可以看出是在相关部门监督下制作的。表决结果是按照法律规定进行统计，形成了有效的决定。所以整个业委会的召开是合乎程序。富豪山庄部分土地被政府征用为公共道路，王铁民等少部分业主阻碍政府的征地行为，导致该道路车道被阻碍，市政府、区委屡次督促通车。如果没有这次决议，不可能有现在的结果，现在车道已经开通了。部分业主因为自己的私利，设置了重重的阻碍。原审法院适用法律正确，请求驳回王铁民等人的上诉请求。
本院查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，关于富豪山庄于2015年1月19日作出的《富豪山庄业主大会决议》第一项决议是否合法的问题。2015年1月18日，富豪山庄业主大会讨论的第一项议题是“授权委托荣兴公司与政府协商征收小区公用场地事宜并签订相关协议”，内容系涉及小区公用场地。《物业管理条例》第十一条规定有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，小区公用场地系全体业主共有并共同管理，因此，第一项议题的内容属于业主大会可以讨论的事项。第一项议题的同意票为31票，占总业主人数的58.49%（31÷53），同意票数专有部分面积为10459平方米，占建筑物总面积80.92%（10459÷12926），该结果符合《物业管理条例》第十二条第三款总人数和总面积均过半数的规定。另外，《中华人民共和国物权法》第九十七套规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”，本案中第一项议题是经过享有80.92%份额的业主同意，符合物权法的规定。综合以上分析，富豪山庄业主大会作出的第一项决议应当认定有效，王铁民等十四人要求撤销的上诉请求不能成立，本院不予支持。
关于富豪山庄于2015年1月19日作出的《富豪山庄业主大会决议》第二项决议是否合法的问题。2015年1月18日，富豪山庄业主大会讨论的第二项议题是“授权委托荣兴公司向政府相关部门申报小区城市更新”，小区城市更新涉及改建和重建建筑物及其附属设施，根据《物业管理条例》第十一条、第十二条的规定，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且总人数2／3以上的业主同意。本案中，同意第二事项的业主为32户，不足总人数的2／3。富豪山庄业主大会表决通过的该决议没有达到法定要求，应当认定为无效。
此外，《深圳经济特区物业管理条例》第十条第二款规定：“召开业主大会会议时，应当邀请物业所在地社区工作站派员列席。”王铁民等十四人要求街道办和社区工作站工作人员回避业主大会的上诉请求缺乏法律依据，本院不予支持。该条例第三十一条规定，业委会召集临时业主大会，应当经全体委员过半数签字同意。本案中，富豪山庄业委会有五个委员，有三个委员签字同意，符合条例的规定。
综上，原审判决适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零五条、《物业管理条例》第十一条第（七）项、第十二条、《深圳经济特区物业管理条例》第十条第二款、第三十一条第（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第471号民事判决；
二、撤销富豪山庄业主大会于2015年1月19日作出的《富豪山庄业主大会决议》第二项决议；
三、驳回王铁民等十四人的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费100元，由王铁民等十四人和深圳市龙岗区坂田街道富豪山庄第一届业主委员会各负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 邱 裕 华
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 邹俊辉（兼）