河南省开封市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫02民终1620号
上诉人（原审被告）：开封市夷山执业房地产开发有限公司。住所地：开封市夷山大街中段南正门村委会。组织机构代码：69595783-6。
法定代表人：张文启，董事长。
诉讼委托代理人：邵国宇、毕长川，河南正言律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：上海浦东发展银行股份有限公司开封分行。住所地：开封市西门大街***号。统一社会信用代码：91410200567271549C。
负责人：张克嘉，行长。
诉讼委托代理人：李永志，分行员工。
诉讼委托代理人：张献军，河南源翔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：田浩言，男，汉族，1991年3月20日生，住河南省开封市禹王台区。
诉讼委托代理人：田光庆，男，汉族，1963年9月16日生，住河南省开封市禹王台区，系田浩言父亲。
上诉人开封市夷山执业房地产开发有限公司（以下简称夷山执业公司）、上海浦东发展银行股份有限公司开封分行（以下简称浦东银行开封分行）因与被上诉人田浩言商品房预售合同纠纷一案不服开封市金明区人民法院（下称一审法院）（2016）豫0211民初2243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
夷山执业公司上诉请求：1、驳回田浩言的诉讼请求；2、诉讼费用由田浩言承担。事实和理由：1、田浩言行使合同解除权未经法律规定的催告程序。2、《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是双方真实意思表示，不应解除。夷山执业公司逾期交房是违约行为，应当承担违约责任，不应解除合同。3、本案争议的标的已经从合同法上的债权转化为物权法上的物权，且房屋已经办理了按揭手续，不应解除合同。4、《开封市夷山执业房地产开发有限公司及合作单位内部员工购房优惠协议书》无效。田浩言隐瞒其非夷山执业公司员工身份，按照该协议约定的借款严重低于成本，该协议违反了《价格法》和《反不正当竞争法》的禁止性规定，应属无效合同。
浦发银行开封分行上诉请求：1、撤销一审判决，驳回田浩言的诉讼请求或发回重审；2、诉讼费用由田浩言承担。事实和理由：1、一审程序违法。田浩言请求解除的两个合同不是同一法律关系，不能在一个案件中审理，案由不同、争议焦点不同承担责任的方式不同；借贷合同中明确约定了管辖法院，一审法院对此案件没有管辖权；我方没有过错，田浩言存在过错，支持过错方的诉求不合法理；法院应根据撤销或解除买卖合同的生效法律文书来判令借贷合同的解除，而不是在一个判决中既判决解除买卖合同又判决解除借贷合同。2、一审判决突破了合同的相对性。借贷合同是我方与田浩言之间的法律关系，还款也是发生在我们双方之间，一审判决夷山执业公司偿还贷款及利息突破了合同的相对性。3、认定事实错误。夷山执业公司、田浩言获得了我方的贷款，但又违约，给我方造成了一定的损失，双方应承担过错责任，共同偿还贷款；一审法院没有查清我方的损失；田浩言的诉求包含商品房买卖合同纠纷以及借款合同纠纷，一审法院审理的重点是买卖合同关系，在此关系中我方只是案外人，在没有事实根据的情况下不能判令双方发生事实关系。4、适用法律错误。一审适用法律的基础是撤销或解除买卖合同的生效判决。
田浩言答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，对方的上诉理由不能成立。1、田浩言与夷山执业公司签定了商品房买卖合同以及内部员工购房优惠协议书，且田浩言已按照约定履行了义务。合同约定逾期交房田浩言有权解除合同，现夷山执业公司逾期交房240余天，且仍无交房的可能性，我方要求解除合同合理合法。2、本案的实际贷款人、用款人、还贷人均是夷山执业公司，借贷合同是购房合同的附合同，两个合同是一个法律关系。一审判决解除贷款合同并由夷山执业公司偿还贷款本息是正确的。
一审法院认定：2014年4月11日，田浩言与夷山执业公司签订了一份编号为0058784号的《商品房买卖合同》一份，约定田浩言购买夷山执业公司开发的开封市宋韵新城小区2栋1单元31层3101号房屋一套，房屋面积为137.5平方米，总价款为599500元，合同约定，田浩言于2015年4月11日前已付房款240500元，下余房款359000元以银行按揭贷款的方式支付，合同第八条约定交房时间为2015年12月31日前，第九条约定夷山执业公司逾期交房90日，田浩言有权解除合同，解除合同的夷山执业公司需向田浩言支付已付款5%的违约金。合同签订当日，田浩言向夷山执业公司交纳了240500元购房款，并于2014年11月11日支付25481元房屋配套费。2014年11月24日，田浩言与夷山执业公司签订了一份《开封市夷山执业房地产开发有限公司及合作单位内部员工购房优惠协议书》，约定田浩言以以下优惠方式购房：由田浩言就购买的上述房屋申请按揭贷款，贷款数额为总房款的60%即359000元，田浩言申请的贷款期限为十年、还款方式为等额本息、按揭贷款的月供由夷山执业公司全额按月代偿直至贷款本息全部还清，田浩言承诺无条件配合夷山执业公司办理按揭贷款手续。2014年11月26日，田浩言向河南中煊行房产顾问有限公司支付了贷款代理费1253元。2015年4月28日，夷山执业公司就上述房屋给田浩言出具了金额为599500元的不动产统一发票。2015年3月11日，田浩言与夷山执业公司、浦发银行开封分行签订了一份《个人购房借款/担保合同》，约定田浩言以上述房屋抵押的方式向浦东银行开封分行申请359000元的购房按揭贷款，夷山执业公司作为保证人在上述合同中盖章，上述合同签订后，浦东银行开封分行贷款359000元转款至了夷山执业公司银行账户。上述按揭贷款自2015年5月8日起每月的20日开始偿还月供，每月的月供均由夷山执业公司给付田浩言，田浩言再通过其银行账户偿还月供，自2016年6月份夷山执业公司不再给付田浩言月供，2016年6月份、7月份的月供均由田浩言予以偿还，偿还金额为7861.32元，另浦东银行开封分行又划走了田浩言卡内余额583.71元。自2016年8月份，田浩言及夷山执业公司均未再偿还浦东银行开封分行贷款本息。
一审法院认为，田浩言与夷山执业公司签订的商品房买卖合同及内部员工购房优惠协议书系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，属合法有效、双方均应按照约定履行各自的义务。夷山执业公司作为涉案房屋房产开发商，按照约定交房系其基本的合同义务，根据合同约定，夷山执业公司应在2015年12月31日前向田浩言交付房屋，逾期超过90日田浩言即有权单方面解除合同。现夷山执业公司已经逾期交房超过了90日，至今未履行交房义务，显已违约，田浩言据此行使解除合同解除权，符合约定，应予支持。夷山执业公司辩称因田浩言不为单位规定的内部员工，故不再履行与田浩言之间的内部员工购房优惠协议书，但在签订上述协议书时，夷山执业公司应明知田浩言非夷山执业公司规定的内部职工，但仍与田浩言签订该份协议，视为夷山执业公司同意按照协议书约定的条件履行与田浩言之间的商品房买卖合同，故夷山执业公司的此项辩称理由不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，田浩言要求解除与浦东银行开封分行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉求，具有事实根据及法律依据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房买卖合同解除后，夷山执业公司应按照约定将田浩言支付的房款返还给田浩言，并赔偿田浩言违约金，但违约金不应按照银行贷款利率计算，双方合同约定的违约金为已付房款的5%即12025元，该约定不违反法律规定，应按照此标准计算违约金，故夷山执业公司应返还田浩言已付购房款240500元及违约金12025元。田浩言所交纳的配套费25481元，夷山执业公司亦应退还田浩言，并支付此笔款项的损失，但田浩言要求按贷款利率计算没有依据，且并非田浩言的实际损失，不能成立，该配套费利息损失，应以银行同期存款利率为准，自支付之日起即2014年11月11日计算至夷山执业公司实际退还配套费之日止。田浩言认为损失的贷款代理费也应由夷山执业公司予以退还，但提供的证据不足以证明该项费用系由夷山执业公司收取，田浩言的此项诉求，不予支持。根据双方之间签订的补充协议的约定，涉案房屋的月供应该由夷山执业公司给付田浩言，但2016年6月份、7月份的房贷月供共计7861.32元，另浦东银行开封分行从田浩言卡内划走的余额583.71元，共计8445.03元，夷山执业公司并未给付田浩言，故田浩言要求夷山执业公司给付上述款项的诉求，具有事实根据及法律依据，予以支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人，故田浩言要求夷山执业公司向浦东银行开封分行返还自2016年8月份起的剩余贷款本金及利息的诉求，予以支持。夷山执业公司清偿剩余贷款本息等债务后，浦东银行开封分行应及时解除涉案房屋的抵押登记。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除田浩言与开封市夷山执业房地产开发有限公司于2014年11月11日就开封市宋韵新城小区2幢1单元31层3101号房屋一套签订的编号为0058784号的商品房买卖合同；二、开封市夷山执业房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内退还田浩言交纳的购房款240500元、违约金12025元、房屋配套费25481元及利息（自2014年11月11日起至被告开封市夷山执业房地产开发有限公司实际退还房屋配套费之日止以25481元为基数，按银行同期同类存款利率计算利息）；三、开封市夷山执业房地产开发有限公司于本判决书生效后五日内退还田浩言偿还的房屋贷款月供共计8445.03元；四、解除田浩言、开封市夷山执业房地产开发有限公司与上海浦东发展银行股份有限公司开封分行于2015年3月11日签订的《个人购房借款/担保合同》；五、开封市夷山执业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向上海浦东发展银行股份有限公司开封分行偿还就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金及利息；自开封市夷山执业房地产开发有限公司清偿上述贷款之日起十日内，上海浦东发展银行股份有限公司开封分行办理开封市宋韵新城小区2幢1单元31层3101号房屋抵押登记的解除手续；六、驳回田浩言的其他诉讼请求。案件受理费5472元，由开封市夷山执业房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，夷山执业公司作为本案商品房买卖合同的出售方按照约定交房是其基本的合同义务。夷山执业公司已逾期超过90日交房，且至今仍不能交房，田浩言单方要求解除合同，符合合同约定。夷山执业公司关于不应解除合同的上诉理由不能成立。夷山执业公司明知田浩言非公司职工而签订内部员工购房优惠协议，再以田浩言非公司职工为由主张购房优惠协议无效，没有法律依据，本院不予支持。
因本案商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，田浩言请求解除商品房担保贷款合同，一审判决支持并无不当。本案商品房担保贷款合同解除后，夷山执业公司清偿剩余贷款本息等债务后，方可解除涉案房屋的抵押登记，确保了浦发银行开封分行债权的实现。浦发银行开封分行的上诉理由亦不能成立。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费的承担按照一审判决执行。二审案件受理费10944元，开封市夷山执业房地产开发有限公司承担5472元，上海浦东发展银行股份有限公司开封分行承担5472元。
本判决为终审判决。
审判长 王有奎
审判员 贺 萍
审判员 周超举
二〇一七年六月十二日
书记员 何会敏