浙江省诸暨市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）绍诸民初字第2271号
原告：蒋均华。
原告：金利英。
上述两原告的委托代理人（特别授权）：钱柏锋，浙江信顺律师事务所律师。
被告：石建云。
委托代理人（特别授权）：石铁锋，男，1982年2月14日出生，汉族，诸暨市人，住诸暨市暨阳街道赵石新村石家***号，系被告石建云之子。
被告：石铁锋。
原告蒋均华、金利英为与被告石建云、石铁锋农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月12日向本院提出起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员魏岩岩独任审判，于2014年9月30日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院决定转为普通程序审理，依法组成合议庭，于2015年6月12日再次公开开庭进行了审理。原告金利英及两原告的委托代理人钱柏锋，被告石铁锋（亦系被告石建云的委托代理人）两次均到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方进行庭外和解，但最终未能取得一致意见。本案现已审理终结。
原告蒋均华、金利英诉称，两原告系夫妻。2001年2月5日，原告蒋均华将位于诸暨市暨阳街道袁家村、地号为45-13-709的二间二层房屋以45000元的价格出卖给被告石建云、石铁锋，价款以蒋均华欠石建云的30000元借款以及其他欠款折抵。出卖后，因两原告无其他房屋居住，故一直租住在蒋均华的兄弟蒋如华的房屋内。现两原告认为，在未经原告金利英同意的情况下，原告蒋均华擅自将一家四口居住的房屋折抵给两被告，且两被告与原告并非同一集体经济组织内部成员，该转让房屋的行为亦未征得原告所在的集体经济组织的同意，故该转让行为应认定无效。现起诉要求确认原告与被告在2001年2月5日签订的房屋买卖协议无效，并判令被告在判决生效后30日内返还房屋。
被告石建云、石铁锋辩称，1、原告蒋均华与被告石铁锋之间存在着房屋买卖的协议，已经由（2011）绍诸民初字2561号案民事判决书确认，被告石建云仅是代表被告石铁锋签字的，真正的买卖关系是在原告蒋均华与被告石铁锋之间发生的。2、讼争的房屋，按照原告提供的证据是在1981年翻建的，属原告蒋均华的婚前个人财产。3、该农村房屋买卖的效力，系原告蒋均华与石铁锋的真实意思表示，并未违反法律强制性规定，转让行为应当依法属于有效。4、原告在诉状中称蒋均华买卖房屋的行为没有征得金利英同意不符合事实，两原告与被告石铁锋一直居住在袁家村，出卖房屋至今已有十几年的时间，在此过程中被告对房屋进行过翻建，两原告均没有提出异议。因此，两被告认为双方之间的房屋买卖协议是有效的，请求法庭驳回两原告的诉讼请求。
原告蒋均华、金利英为证实自己的主张，向本院提供的证据及两被告的质证意见如下：
1、（2011）绍诸民初字第2561号判决书一份，用以证实与原告蒋均华之间存在房屋买卖关系的是被告石建云，该判决书的说理部分也提到蒋均华与石建云之间是房屋买卖关系。两被告经质证对原告的证明目的不予认可，认为根据蒋均华与石建云在该案庭审中的陈述，均证明石建云仅仅是代石铁锋签字以及代付相应款项的，房屋买卖实际发生在蒋均华和石铁峰之间。
2、房屋买卖协议复印件一份，用以证实原告蒋均华将涉案房屋出卖给石建云、石铁锋，价款为45000元的事实。两被告经质证对该证据的真实性没有异议，但认为按照该协议与蒋均华签订房屋买卖的相对方应该是石铁锋，买卖协议的主文中也载明涉案房屋是卖给石铁锋的，买受人签名一栏中载明是石建云代石铁锋。
3、蒋均华名下的集体土地建设用地使用权证，用以证实原告对涉案房屋享有所有权的事实。两被告经质证对该证据的真实性没有异议。
4、两原告的结婚审批表一份，用以证实两原告在1985年10月6日结婚，在此之后形成的财产属于夫妻财产的事实。两被告经质证对结婚审批表本身无异议，但提供蒋均华名下的地籍调查表和土地登记审批表加以反驳，认为根据上述两份土地登记资料显示，原告的房屋在1981年进行过翻建，翻建时间早于两原告的结婚时间，故涉案房屋应属于原告蒋均华的个人财产。
5、诸政发（2012）71号“诸暨市人民政府关于公布实施新基准地价的通知”、（2014）绍诸民初字180号民事判决书各一份，用以证实原、被告签订的买卖合同无效以及涉案房屋的损失应如何计算的事实。两被告经质证认为该证据与本案之间无关联性。
被告石建云、石铁锋为证实自己的主张，向本院提供的证据以及两原告的质证意见如下：
6、房屋转买协议复印件一份，用以证实转卖协议的签订双方是蒋均华与石铁锋，石建云是石铁锋的父亲，其是代石铁锋签字的，在（2011）绍诸民初字第2561民事判决书中也认定是石铁锋与蒋均华建立房屋买卖关系的。两原告经质证，对证据的真实性无异议，认为2011年2月5日被告石铁锋还在上大学，根据当时的情况是卖给其父石建云或其一家的。
7、中共绍兴市委办公室下发的绍市委办发（2014）50号文件《印发﹤关于加快推进集体土地范围内房屋登记发证工作的指导意见﹥的通知》节录，用以证实在该指导意见中有关于农民县域范围内跨村买卖宅基地，在原集体经济组织内无房户，且放弃在原村申报宅基地的情况下，可准予确权登记。因此原、被告之间的房屋买卖是有效的事实。两原告经质证，认为市委办的文件既不是法律，也不是法规、规章，故在诉讼中不能作为判定房屋买卖的依据使用，且文件内容只是一个指导意见，不具有强制性。
8、户籍证明一份，用以证实本案被告石铁锋系农村户籍的事实。两原告经质证对该证据无异议。
9、无房户证明一份，用以证实被告石铁锋在户籍所在村里没有审批宅基地，名下也没有房屋，属于无房户的事实。两原告经质证，认为被告石铁锋与被告石建云在同一户内，尚未分户，而石建云是有房屋的，因此石铁锋并非无房户，达不到被告的证明目的。
10、（2013）绍诸民初字第1309号案件中法院委托相关鉴定机构对涉案房屋的价值、装修等所作的评估报告，用以证实涉案房屋翻建后的价格。两原告经质证对该评估报告不予认同。
审理过程中，为了查明涉案房屋现行的市场价值以及翻建部分和不可移动的装饰装修部分的价值，本院委托相关鉴定机构进行了鉴定。对涉案房屋的翻建部分，经浙江宇康工程管理咨询有限公司鉴定，其出具了宇康审价决字（2015）第9号鉴定报告，明确翻建部分造价为85360元；对涉案房屋的现行市场价值和不可移动的装饰装修部分残值，经绍兴大统资产评估有限公司鉴定，其出具绍统评报字（2015）第246号鉴定报告，明确涉案房屋建筑物的评估价值为1012000元，不可移动装饰装修工程残值为37340元。
对上述两份鉴定意见，两原告经质证，对浙江宇康工程管理咨询有限公司的鉴定报告无异议，对绍兴大统资产评估有限公司的鉴定报告不予认可。两被告经质证，对浙江宇康工程管理咨询有限公司的鉴定报告和绍兴大统资产评估有限公司的鉴定报告均不予认可，认为翻建部分的实际造价和涉案房屋的现行市场价格均远高于鉴定价格。同时，两原告还申请鉴定人绍兴大统资产评估有限公司出庭接受质询，在鉴定人出庭接受质询时，原、被告均未能明确指出鉴定意见中的不合理之处，亦未能提供相反证据否定鉴定人的鉴定结论。
根据上述原、被告的举证、质证意见，本院对原、被告提供的证据认定如下：对两原告提供的证据1，因在该判决书本院认定的事实中载明“2001年2月5日，原告蒋均华与被告石建云的儿子石铁锋签订了一份房屋买卖协议，将坐落在本市暨阳街道袁家村、地号为45-13-709的二间二层房屋以45000元的价格出卖给被告石建云的儿子石铁锋，双方签订了一份‘房屋转卖协议’，该协议由蒋均华的兄长蒋天华执笔，原告蒋均华在协议上签名认可，被告石建云则代儿子石铁锋在协议上签名。”，因此，本院已经在生效判决中明确认定与蒋均华订立房屋买卖协议的是石铁锋，其父石建云仅是委托代办人。故两被告的质证意见有理，该判决书并不能达到原告的举证目的。对两原告提供的证据2与两被告提供的证据6相同，结合（2011）绍诸民初字第2561号判决书载明的内容，本院对该房屋转卖协议予以认定，并认定与原告蒋均华建立房屋买卖合同关系的相对人是被告石铁锋，价款为45000元的事实。对两原告提供的证据3，因被告无异议，本院予以确认。对两原告提供的证据4，因两原告系夫妻，其认为出卖的房屋属于夫妻共同财产并不违反法律规定，两被告提供的反驳证据并不能达到否定原告证据的效力，故对该证据本院亦予以认定。对两原告提供的证据5，被告的质证意见有理，本院不予认定。对两被告提供的证据7、8、9，因被告提供的证明中未表明石铁锋作出承诺放弃在原村申报宅基地的权力，因此与绍兴市委办的文件规定不符，不能作为房屋买卖有效的依据，故对证据7、9本院不予认定。对证据8户籍证明，仅证明被告石铁锋系农村户籍，本院予以认定。对两被告提供的证据10，因（2013）绍诸民初字第1309号案以两原告撤诉结案，本案中对相同事项重新作了司法鉴定，故对该案中的评估报告本院不予认定。
对本院委托的由浙江宇康工程管理咨询有限公司和绍兴大统资产评估有限公司作出的鉴定报告，原、被告虽均有异议提出，但均是在各自立场上提出的质疑，未有充分证据否定鉴定机构的鉴定结论，故本院对上述两份鉴定报告予以认定。
经审理，本院认定事实如下：
原告蒋均华与原告金利英系夫妻关系，被告石建云与被告石铁锋系父子关系，原告蒋均华系被告石建云的妻舅。2001年2月5日，原告蒋均华与被告石铁锋签订了“房屋转买协议”一份，约定原告蒋均华将集体土地使用权证登记在其名下、坐落于诸暨市暨阳街道袁家村、地号为45－13－709、占地面积为107.16平方米的二间二层房屋以45000元的价格出卖给被告石铁锋，该协议由原告蒋均华的兄长蒋天华执笔，原告蒋均华在协议上签名认可，被告石建云代儿子石铁锋在协议上签名。房屋价款实际由原告蒋均华欠被告石建云的借款30000元以及其他欠款折抵。协议签订后，被告石铁锋即搬入该房屋居住，并将该房屋由二层翻建为三层，另在旁边建造了一间一弄的三层房屋。2011年11月，原告蒋均华以与被告石建云之间存在房屋借用关系为由诉至本院，要求被告石建云腾房，被本院（2011）绍诸民初字第2561号民事判决驳回诉讼请求。2013年6月7日两原告诉至本院，案号为（2013）绍诸民初字第1309号，要求确认房屋买卖协议无效，并由两被告腾房。后两原告申请撤诉，本院裁定予以准许。2014年8月12日，两原告再次向本院提起诉讼，要求确认在2001年2月5日签订的房屋买卖协议无效，并由两被告返还房屋。
另查明，涉案房屋经绍兴大统资产评估有限公司鉴定，其建筑物的评估价值为1012000元，不可移动装饰装修工程残值为37340元；涉案房屋的翻建部分经浙江宇康工程管理咨询有限公司鉴定，其造价为85360元。
本院认为，农村集体经济组织的成员转让在农村的住房会产生与该住房对应的集体土地使用权一并转让的后果，依据我国现行土地管理法的规定，农村集体经济组织的成员取得宅基地使用权必须征得本集体经济组织的批准，宅基地使用权本身具有保障性和福利性的特征，擅自向本集体经济组织以外的人员转让农村住房以及宅基地使用权的行为，违反了集体经济组织的成员权属性，应属无效。本案中，原告蒋均华与被告石铁锋非同一集体经济组织的成员，故双方之间就原告蒋均华所有的农村房屋进行转让的行为，违反法律规定，依法应当认定为无效。现两原告起诉要求确认原告蒋均华与被告石铁锋于2001年5月1日签订的“房屋转买协议”无效的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。被告石铁锋关于其与原告蒋均华之间的房屋转让行为属于合法有效的辩解意见，与现行法律规定相悖，本院不予采信。
合同无效后，因该合同取得的财产，依法应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告之间的房屋买卖合同被确认无效后，原告蒋均华作为出卖人应当返还被告支付的房屋价款45000元（该价款在买卖时被买受人以债务抵销的形式履行完毕）；被告石铁锋作为买受人，在房屋买卖合同被确认无效后，应向原告蒋均华返还其买受的房屋，且在该房屋上所做的添附，包括装修部分、翻建部分，鉴于房屋的不可分割性亦应一并返还给原告，由原告支付相应的对价。因两原告系夫妻，且一并主张权利，故被告返还的房屋可由两原告接受。原、被告双向返还后，因距双方买卖房屋时已经间隔十余年的时间，在此期间因本地房地产市场价格的大幅上涨，双方买卖房屋的价值亦存在着增值，该增值部分因买卖合同被确认无效后转归出卖人原告享有。对买受人被告石铁锋而言，该增值部分系其基于信赖房屋买卖合同有效而造成的损失，考虑在房屋买卖过程中被告自身亦存在一定过错，故确定原告对该损失承担主要责任，被告石铁锋自行承担次要责任。结合本案的实际情况，房屋增值部分为房屋现行的市场价值扣除原价款，再扣除不可移动装饰装修工程残值和翻建部分价值后剩余的价值。依据绍兴大统资产评估有限公司和浙江宇康工程管理咨询有限公司出具的评估报告，本院确定房屋增值部分损失为844300元（1012000元—45000元—37340元—85360元），该部分损失的80%即人民币675440元由原告蒋均华负责赔偿。综上，被告石铁锋按照现状返还房屋后，原告蒋均华应向被告石铁锋返还房屋转让款45000元、翻建部分造价85360元、不可移动装饰装修工程残值37340元，并赔偿被告石铁锋经济损失675440元，合计人民币843140元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决如下：
一、确认原告蒋均华与被告石铁锋于2001年5月1日订立的“房屋转买协议”无效；
二、原告蒋均华应返还被告石铁锋房屋转让款45000元、翻建部分造价85360元、不可移动装饰装修工程残值37340元，并赔偿被告石铁锋经济损失675440元，合计人民币843140元，限于本判决生效之日起三十日内付清；
三、被告石铁锋在本判决生效之日起三十日内将集体土地使用权登记在原告蒋均华名下、坐落于诸暨市暨阳街道袁家村、地号为45－13－709、占地面积为107.16平方米的三间三层一弄的房屋一幢按照现状腾退、移交给原告蒋均华和金利英；
四、驳回原告蒋均华和金利英的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费8800元，由原告蒋均华和金利英负担5000元，被告石铁锋负担3800元。审理过程中的鉴定费6200元（该款原告已预缴），由原告蒋均华和金利英负担4200元，被告石铁锋负担2000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状之日起七日内先预缴上诉案件受理费8800元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 魏岩岩
代理审判员 徐怡燕
人民陪审员 周苗来
二〇一五年八月三十日
书 记 员 杨方玲