宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁0104民初6140号
原告：张红霞，女，1983年4月1日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托诉讼代理人：李晓红，宁夏综义律师事务所律师。
被告：中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区新昌东路187号。
法定代表人：陈志能，该行行长。
委托诉讼代理人：韩宾，宁夏兴业律师事务所律师。
被告：宁夏鸿兴达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区中山南街22号。
法定代表人：贾复兴，该公司总经理（该身份信息由原告提供）。
被告：陈建民，男，1963年7月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该身份信息由原告提供）。
原告张红霞与被告中国银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称中国银行宁夏分行）、宁夏鸿兴达房地产开发有限公司（以下简称鸿兴达公司）、陈建民物权保护纠纷一案，本院于2017年6月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张红霞的委托诉讼代理人李晓红、被告中国银行宁夏分行的委托诉讼代理人韩宾到庭参加诉讼，被告鸿兴达公司、陈建民经本院公告送达民事起诉状、应诉通知书、开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。诉讼中，本院依法追加陈建民作为本案被告参加诉讼。
原告张红霞向本院提出诉讼请求：1.判令确认位于银川市兴庆区某室房屋所有权归原告所有；2.判令被告鸿兴达公司协助原告办理银川市兴庆区某室房屋过户手续；3.确认被告中国银行宁夏分行与被告陈建民签订的抵押合同无效，涂销银川市兴庆区某室房屋抵押权；4.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请将第一项诉讼请求变更为:确认被告鸿兴达公司与被告陈建民签订的《商品房买卖合同》无效，并依法确认位于银川市兴庆区某室房屋所有权归原告所有。事实和理由：2004年1月15日，原告从被告鸿兴达公司处购买了位于银川市兴庆区某室房屋，双方约定房屋价款为386497元，并支付了20万元的首付款。同年3月19日双方签订了正式的房屋买卖合同，支付了剩余的186497元房款，后被告鸿兴达公司将房屋交付给原告，原告装修居住至今，已善意取得该房屋所有权。2010年原告被金凤区人民法院告知，法院拟拍卖该住房，原告向金凤区人民法院提出执行异议申请，该院于2010年8月24日作出（2010）金执监字第19号民事裁定书，裁定执行异议成立，中止对异议人住房的拍卖，后原告多次要求被告鸿兴达公司办理过户手续，该公司均予推脱。现该房屋系原告所有，却备案登记在被告陈建民名下，并抵押给被告中国银行宁夏分行，但被告陈建民并不是抵押贷款房屋的实际购买人，只是被告鸿兴达公司以其名义以购房合同向被告中国银行宁夏分行按揭贷款，此贷款由被告鸿兴达公司偿还。因原告购房时不知被告陈建民、鸿兴达公司的抵押借款行为，原告属善意取得、本身并无过错，不能办理房产过户手续过错在被告鸿兴达公司，且被告中国银行宁夏分行在明知该房屋未办理土地使用证等手续的情况下仍为二被告办理按揭抵押贷款，亦存在过错，侵犯了善意第三人即原告的合法权益，该抵押合同应属无效。故原告诉至法院，请求依法判如所请。
被告中国银行宁夏分行辩称，一、被告鸿兴达公司将其开发的银川市兴庆区某室房屋出售给被告陈建民，被告陈建民向其支付了全部购房款，二者达成的《商品房买卖合同》属于双方真实意思的表示，是合法有效的，故原告主张的被告陈建民非实际购房人、其与被告鸿兴达公司恶意串通没有事实根据；二、原告不能取得涉案房屋的所有权。首先被告陈建民签订合同的日期为2004年1月5日，原告的合同签订日期为2004年3月19日，被告陈建民购买涉案房屋的时间早于原告，被告陈建民的合同经过房产主管部门备案登记且其以涉案房屋抵押贷款的方式付清了全部购房款，故被告陈建明对涉案房屋享有合法的所有权。同时根据法律规定，涉案房屋办理了备案登记和他项权利登记，认定原告已经知道转让人鸿兴达公司无处分权，原告的行为不构成善意，现该房屋仍备案登记在被告陈建民的名下，根据《中华人民物权法》第六条、第一百零六条第一款的规定，原告不能善意取得涉案房屋的所有权；三、被告陈建民与中国银行宁夏分行就涉案房产的抵押行为合法有效。被告中国银行宁夏分行与陈建民签订《购房借款合同》前，涉案房屋项目已办理土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证，其中土地使用权证早于2002年1月23日就已取得，不存在未办理的情况。被告中国银行宁夏分行在发放贷款前已认真审查了相关手续并做了尽职调查，发放贷款并无过错。在签订《购房借款合同》、办理抵押登记时原告尚未购买涉案房屋，当时原告对涉案房屋不享有任何的债权或者物权，被告中国银行宁夏分行的行为没有侵犯任何人的合法权益，就涉案房屋享有的抵押权已经人民法院生效法律文书确认合法有效，原告关于确认被告中国银行宁夏分行与陈建民签订的抵押合同无效、涂销涉案房屋抵押权的诉请不能成立。综上，原告对被告中国银行宁夏分行的诉请无事实及法律依据，应依法驳回。
被告鸿兴达公司、被告陈建民未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状及证据材料。
根据当事人的陈述和经本院审理认定事实如下：2004年1月5日，被告陈建民与被告鸿兴达公司分别签订《商品房买卖合同》和内部职工优惠购房协议书各一份，约定被告陈建民向被告鸿兴达公司购买涉案位于银川市兴庆区某室的房屋一套(建筑面积131.016平方米)。2004年1月14日，被告陈建民、鸿兴达公司与被告中国银行宁夏分行签订一份按揭购房借款合同并经公证，约定被告中国银行宁夏分行向被告陈建民提供借款31万元用于购房，被告陈建民以其所购涉案房屋作为抵押，被告鸿兴达公司为上述借款提供连带保证担保。双方于2003年12月23日办理了备案登记并于2004年1月12日办理了房屋他项权利登记。合同签订后，被告中国银行宁夏分行向被告陈建民发放借款31万元。被告陈建民（乙方）与被告鸿兴达公司（甲方）于同日签订的《内部职工优惠购房协议书》约定：”为了调动职工爱岗敬业的积极性，关心职工生活。依据公司于2002年3月20日制定的宁鸿发2002第5号文件规定，双方就优惠出售房屋事项达成如下协议条款：一、甲方将位于新华西街某住房，面积为131.016的房屋出售给乙方，具体见双方于2004年1月5日签订的《商品房购房合同》。二、双方签订的《商品房购房合同》中的房屋价格是按照市场价格计算的，按照公司文件规定，甲方对乙方给予优惠。现甲方以低于市场价格800元的价格出售给乙方，优惠价款共计104813元。三、本协议签订后，乙方必须按照《商品房购房合同》中约定的市场价格总价的百分比先向甲方交付首付款。四、因乙方为按揭贷款购房，甲方对乙方的优惠价款由甲方以代乙方偿还按揭贷款的形式体现，具体办法为甲方每月向按揭贷款银行为乙方支付贷款本息，支付数额直至达到优惠价款为止。五、从购房之日起，乙方必须在公司工作满伍年，在未满伍年前，甲方保留房屋的所有权，如乙方不足年限离职，甲方收回房屋，并向甲方支付违约金，数额为房屋总价款的5%。”后双方又签订《补充协议》，约定:”由于甲方公司经营不善，甲、乙解除聘用关系并协议如下：一、甲、乙双方解除《优惠协议》和《商品房购房合同》，乙方放弃其中涉及的某房屋的所有权，交还与该房产相关的手续。二、从合同签订之日起甲方负责继续按时清偿在乙方名下该房产的按揭贷。三、乙方配合甲方做好产权过户以及相关手续的委托公证事宜”。
2004年3月19日，原告与被告鸿兴达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定，原告向被告鸿兴达公司购买涉案位于银川市兴庆区某室的房屋一套，建筑面积131.016平方米，房屋单价为2950元，总价值为386497元。原告为此于2004年1月15日向被告鸿兴达公司支付购房款200000元，于2004年3月19日向被告鸿兴达公司支付186497元，被告鸿兴达向原告出具了《收据》两张，被告鸿兴达公司于2004年12月18日就涉案房屋作出了竣工决算。原告其在购买房屋后，被告鸿兴达公司即将涉案房屋交付于原告，原告将涉案房屋装修后居住使用至今。
后被告陈建民未还款付息。2008年12月11日，被告中国银行宁夏分行以特快专递的方式向被告陈建民及被告鸿兴达公司发出提前还款函，但二被告均未履行义务，被告中国宁夏分行遂将二被告诉至银川市金凤区人民法院，要求二被告偿还借款本息349056.71元。诉讼过程中，被告陈建民陈述其从未在涉案房屋中居住过，该房款与其无任何关系，应由被告鸿兴达公司偿还。该院经审理作出（2009）金民商初字第383号民事判决，判决：（一）解除被告中国银行宁夏分行与被告陈建民于2004年1月14日签订的购房借款合同；（二）被告陈建民偿还被告中国银行宁夏分行借款本息等共计369009.71元；（三）如被告陈建民在确定期限不履行还款义务，被告中国银行宁夏分行有权将被告设定抵押的房产新宁园某号住房折价抵或拍卖的价款优先偿还；（四）被告鸿兴达公司承担连带清偿责任。判决后，陈建民不服上诉二审，经二审法院审理作出（2009）银民商初字第179号民事调解书，协议内容同判决一致。调解书生效后原告申请强制执行，银川市金凤区人民法院遂通知该住户拟拍卖该房，对此，现住户即原告提出执行异议。银川市金凤区法院经审查执行异议后于2010年8月24日作出（2010）金执监字第19号民事裁定认为：”鸿兴达公司明知其开发该房产于2004年1月5日以销售给其职工陈建民，并办理房屋买卖合同及内部职工优惠购房协议，且于同年1月14日与原告、陈建民三方办理了按揭贷款合同。却于同年3月19日又与异议人签订了商品房买卖合同，将该房售予异议人并收取了异议人的购房款。后因陈建民未履行还贷付息义务，鸿兴达公司便与陈建民签订补充协议，约定解除了其与陈建民的购房协议和内部职工优惠购房协议，由鸿兴达公司负责偿还银行贷款及利息。但逾期却仍不履行承诺，被借款人诉至法院而被判令偿还借款本息义务。而异议人与鸿兴达公司签订了购房协议并全部履行了付款义务，并以此取得住房，精装修后居住至今，其双方的购房协议合法有效，鸿兴达公司一房二卖行为具有过错。现其又不偿还借款而被起诉，其应承担偿付银行借款本息的义务，异议人购房时并不知陈建民、鸿兴达公司抵押借款行为，属善意取得，其本身无过错。而中行宁夏分行明知该房产在当时并办理土地使用证等手续的情况下，却仍为陈建民、鸿兴达公司办理按揭抵押贷款，其自身也具有过错，侵犯了善意第三人张红霞的合法权益。”故银川市金凤区人民法院裁定案外异议人的执行异议成立，中止对异议人现住房的拍卖。2010年11月6日，银川市金凤区人民法院作出（2010）金执字第115号执行裁定书，该裁定载明：”申请执行人于2009年12月8日向本院申请强制执行。在本案执行中，案外人张红霞对本院拍卖的被执行人按揭抵押贷款的房屋提出了异议，本院依法审查后，以（2010）金执监字第19号民事裁定书裁定：案外异议人执行异议成立，中止对异议人现住（涉案抵押贷款）房的拍卖。此外经查被执行人陈建民不是抵押贷款房屋的实际购买人，只是被执行人宁夏鸿兴达房地产开发有限公司以其名义签订购房合同向申请执行人按揭贷款，此欠款应由被执行人宁夏鸿兴达房地产开发有限公司偿还，现被执行人陈建民暂无可供执行财产，而被执行人宁夏鸿兴达房地产开发有限公司已被工商部门吊销营业执行，且无财产可供执行，致使本案执行不能”。故该院终结了该次执行程序。
本院认为，被告陈建民与被告鸿兴达公司于2004年1月5日签订《商品房买卖合同》和内部职工优惠购房协议书各一份，约定被告陈建民向被告鸿兴达公司购买涉案房屋。但被告陈建民在银川市金凤区人民法院（2009）金民商初字第383号民事案件庭审过程中陈述其：”从未在涉案房屋中居住过，该房款与其无任何关系，应由被告鸿兴达公司偿还。”，同时银川市金凤区人民法院（2010）金执监字第19号民事裁定及（2010）金执监字第19号民事裁定书均认可陈建民不是抵押贷款房屋的实际购买人，只是被告宁夏鸿兴达房地产开发有限公司以其名义签订购房合同向申请执行人按揭贷款，据此，被告陈建民与被告鸿兴达公司于2004年1月5日签订的《商品房买卖合同》因非双方当事人的真实意思表示，被告陈建民不是抵押贷款房屋的实际购买人，只是被告以其名义签订购房合同向被告中国银行宁夏分行按揭贷款，该行为属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，应属无效。原告自2004年1月15日即向被告鸿兴达公司支付购房首付款20万元并于2004年3月19日与被告鸿兴达公司签订《商品房买卖合同》，当天又支付了下剩房款186497元，被告鸿兴达公司向原告交付涉案房屋后，原告即将涉案房屋装修并居住至今，被告鸿兴达公司与原告已履行了商品房买卖合同的主要义务，合同符合法律规定，故涉案位于银川市兴庆区某室的房屋应当归原告所有。对于原告关于确认被告中国银行宁夏分行与第三人陈建民签订的抵押合同无效及涂消涉案房屋抵押权的主张，因关于涉案房屋抵押权效力的问题，银川市金凤区人民法院作出（2009）金民商初字第383号民事判决已经确认该抵押权有效，现该判决尚生效，本院再作出关于抵押权无效的判断进而判决涂消抵押权于法无据，故对于原告的上述主张，本院不予支持。对于原告所主张的要求被告鸿兴达公司协助其办理涉案房屋过户手续的主张，因涉案房屋上设有抵押权，在抵押权尚未涂消前，过户无法实现，故对于原告的该项诉讼主张，本院不予支持。被告鸿兴达公司、陈建民经本院依法传唤，无正当理由未参加诉讼，视为对其答辩、质证及其他诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第七条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告宁夏鸿兴达房地产开发有限公司与被告陈建民于2004年1月5日签订的《商品房买卖合同》无效，位于银川市兴庆区某室房屋所有权归原告张红霞所有；
二、驳回原告张红霞的其他诉讼请求。
案件受理费100元，公告费300元，共计400元，由被告宁夏鸿兴达房地产开发有限公司、陈建民负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 马金利
人民陪审员 邢雪梅
人民陪审员 王红燕
二〇一八年三月九日
法官 助理 田进花
书 记 员 朱 莹
附：适用相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国物权法》
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。