江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）赣中民一终字第184号
上诉人（原审被告）蔡仁祥。
委托代理人谢传洋，大余县南安法律服务所法律工作者，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）陈良贵。
委托代理人郭训辉，大余县为民法律服务所法律工作者，特别授权代理。
上诉人蔡仁祥因与被上诉人陈良贵房屋租赁合同纠纷一案，不服大余县人民法院（2014）余民一初字第26号一审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明，2012年11月1日，原、被告签订《协议书》一份，协议约定：“甲方：蔡仁祥，乙方：陈良贵。经甲、乙双方自愿协商，甲方同意将坐落在大余县南安镇中山南路的房屋（原房产证号：00220**，含坐落房屋上楼梯左边第一间柴间），以人民币叁拾叁万元整（￥：330000.00元整），转让给乙方，现就转让一事达成以下协议：一、乙方一次性支付购房总款给甲方。二、乙方同意甲方自协议生效起，暂租用一年，租金417元／月，每月28日交租金，一年后自动搬迁。三、乙方同意甲方在一年内赎回该房屋，赎回条件为：（原价＋银行贷款利息＋过户费用）。四、甲方如在半年内赎回该房屋，可按原价赎回，免除以该房的银行贷款利息和租金。五、甲方必须按时支付房租费给乙方，如累加二个月未支付房租费，可定甲方为违约行为，则甲方将自动搬出该房屋，乙方有权强行执行甲方搬出该房屋。六、本协议经双方签订之日起生效，将每人各持一份为据。如任何一方出现违约本协议，将由当地法院裁决违约者之责任”。原、被告在协议书中签名捺印。协议签订当日，原告陈良贵向被告蔡仁祥支付了30万元购房款。
另查明，协议签订后，原、被告又就房价进行了协商，口头约定总房价变更为30万元，双方未另行再签订协议。2012年11月8日，大余县房地产管理局就原、被告所有的大余县南安镇中山南路该套房屋变更登记为原告陈良贵，并向原告颁发了房屋所有权证，房产证号为赣房权证余字第201219**号，房屋所有权人为原告陈良贵。原、被告签订协议后，原告按协议约定将房屋租赁给被告蔡仁祥一直居住使用至今。被告蔡仁祥未按照协议约定向原告陈良贵支付房屋租金，也未按约在一年租期届满后搬离，导致原告陈良贵诉至法院。
原审法院认为，原、被告于2012年11月1日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。对合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告陈良贵依照约定一次性向被告蔡仁祥支付了全部购房款，房屋所有权已登记在原告的名下，原告陈良贵合法取得了房屋的所有权。根据原、被告双方的约定，房屋由被告蔡仁祥租用一年，租金417元／月，一年期满后被告自动搬迁，原、被告之间的房屋租赁合同即成立，被告蔡仁祥作为承租人应当全面履行自己的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当说在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”。第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。被告蔡仁祥作为承租人，本应按照协议的约定在每月28日向原告陈良贵支付租金，并在租用期限届满后返还租赁房屋，但其并没有依约支付租金，在租赁期间届满后，虽经原告陈良贵多次催促，也未腾出房屋，被告蔡仁祥已构成违约。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告蔡仁祥应当按照约定履行支付租金的义务，因其在租赁期间届满后未及时腾出房屋，应当支付迟延返还房屋期间的租金。故原告陈良贵要求被告蔡仁祥腾出房屋、支付租金的诉讼请求，本院予以支持。被告蔡仁祥经依法传唤未到庭参加诉讼，应视为其放弃对原告诉讼请求的抗辩及对原告证据的质证，本院依据审理查明的事实，依法缺席判决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告蔡仁祥在本判决书生效之日起十五日内腾出其现居住的位于大余县南安镇中山南路的房屋；二、被告蔡仁祥在本判决生效之日起十五日内向原告陈良贵支付房屋租金，租金按417元／月，租金从2012年11月1日开始计算至腾出房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费50元，由被告蔡仁祥承担。
上诉人蔡仁祥上诉称，一审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误，故意偏袒被上诉人。2012年11月1日上诉人与被上诉人签订《协议书》约定：“经甲（上诉人）乙（被上诉人）双方自愿协商，甲方（上诉人）同意将坐落在大余县南安镇中山南路的房屋（原房产证号：00220**号，含坐落房屋上楼梯左边第一间柴间，以人民币叁拾叁万元整，转让给乙方，现就转让一事达成以下协议……”。显然《协议书》虽有含坐落房屋上楼梯左边第一间柴间，但依据《物权法》及相关法律规定：“不动产的权属应以登记为准”。被上诉人赣房权证余字第201219**号房屋所有权证书未标注确权上楼梯左边第一间柴间，上诉人原0022082号房屋所有权证书对该柴间也没确权。因此，一审法院主观臆断认定《协议书））系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定属有效合同，显然与事实不相符，与法律法规相悖。一审法院“另查明，协议签订后，原被告又就房价进行了协商，口头约定总房价变更为30万元，双方未另行再签订协议”。这与本案的事实也不相符。上诉人与被上诉人既没有口头约定其总房价变更为30万元，也没任何证据材料可证明总房价为30万元。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人陈良贵辩称，2012年11月1日签订的《协议书》是双方当事人真实意思表示。上诉人是完全民事行为人，协议内容是上诉人自己写好并打印出来的，上诉人自己写明“含坐落房尾上楼梯左边第一间柴间”。该《协议书》不但有上诉人亲笔签名，还按有上诉人的指印加以确认。该栋房屋共建有五层半，其中有四套住房，四间柴间，每套住房包括与之配套的一间柴火间。该整栋房屋相配套的四间柴火间都未办理产权证，这一事实由建房人钟大明予以证明。因为柴间的层高低于2.2米，不能算建筑面积，也就不会办理产权登记。没有办理产权登记的车库、柴间，只要双方自愿协商同意，同样可随房转让。如果上诉人转让房屋没有柴间，被上诉人也不会买，买了住房就必须要有车库或柴间停放自己的摩托车和自行车。一审判决“另查明协议签订后，原被告又就房价进行了协商，口头约定总房价变更为30万元，双方未另行再签订协议”。这完全是事实，因在一审中被上诉人向法庭提供了一份“谈话笔录”，在这份“谈话笔录”中，上诉人自己签字并按指印承认房价为30万元的事实。上诉人在一审中接到法院传票，不敢出庭面对，现在企图通过二审来抵赖。一审判决没有违法，也没有偏袒被上诉人。因此，请求依法驳回上诉人上诉，维持原判。
二审期间，上诉人蔡仁祥提交以下证据：证据1、赣州市城乡个人建房用地申请表1份5页及建设工程规划许可证1份3页、建设用地规划许可证1份3页，欲证明该用地规划已经县城乡建设机关规划许可；证据2、大余县民房工程竣工验收备案表1份2页，欲证明刘典冲所属的房屋工程已竣工验收；证据3、拆迁协议书1份2页，预订土地建商住楼协议书1份4页，欲证明刘典冲的土地使用权是在成恢顺处合法取得，该土地取得了合法的土地使用权；证据4、土地使用权转让协议1份1页，欲证明上诉人蔡仁祥、刘典冲合法取得了土地使用权；证据5、协议书1份1页，欲证明该土地为合资建房；证据6、房屋转让协议1份1页，欲证明上诉人没有柴间的物权。被上诉人陈良贵质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性有异议，因该土地来龙去脉是钟大明取得的土地，叫刘典冲合伙建房，刘典冲分了一套给蔡仁祥，该证据与本案无关，本案房屋转让时房产证是上诉人本人的；对于证据2的质证意见与证据1的质证意见一致；证据3与本案没有关联性，证据3上没有蔡仁祥或刘典冲的名字；证据4只能证明蔡仁祥同样对房屋参与了建设；对于证据5只能证明两对夫妻共建的房屋，此情况与钟大明写的建房情况是一致的，对此证据无异议；对于证据6无异议，这份证据讲的只是房屋的问题，实际上都没有对柴间进行单独注明。本院认为，证据1是国土或城建规划部门制定、发放的，故予以确认；证据2是竣工验收备案表，有刘典冲本人的签名，故予以确认；证据3、证据4是案涉土地来源的证明材料，刘典冲、蔡仁祥等人受让了该土地，故予以确认；陈良贵对证据5、证据6无异议，故予确认；
被上诉人陈良贵提交以下证据：证据1、建房人钟大明出具的《关于钟大明、刘典冲共建房屋的基本情况》1份2页，欲证明柴间和住房本来是配套的设施，柴间未办理产权证；证据2、2012年11月1日的房屋买卖协议书1份1页，欲证明上诉人与被上诉人签订房屋买卖的真实性。上诉人蔡仁祥质证认为，证据1无法达到其证明目的，只能证明两个人有两套房屋有两个柴间，对于该证据的“三性”无异议。对证据2的真实性、合法性有异议，一审查明被上诉人只付了购房款30万元，即被上诉人已违约，蔡仁祥想赎回房屋，但陈良贵不想被赎回，蔡仁祥知道自己没有柴间，且该柴间一直都是刘典冲自己在使用。本院认为，蔡仁祥对证据1无异议，且证据2有蔡仁祥本人的签名，故对证据1、证据2予以确认。
二审认定的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，陈良贵已经取得了案涉房屋的房屋所有权证，房产证号为赣房权证余字第201219**号，案涉房屋（原房产证号：00220**）的产权人已经变更登记为陈良贵。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。蔡仁祥并未提供证据证明案涉房屋的产权登记有误。所以，陈良贵依法享有该房屋的物权，他人不得损害。蔡仁祥与陈良贵20**年11月1日签订的房屋买卖《协议书》，是当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，当事人应当依约行使权利、履行义务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。依照上述司法解释，蔡仁祥原0022082号房屋所有权证书虽未对柴间登记，但这不能影响当事人房屋买卖协议效力。一审判决认定《协议书》合法有效，于法有据，应予支持。《协议书》约定：“乙方同意甲方自协议生效起，暂租用一年，租金417元／月，每月28日交租金，一年后自动搬迁”。但是，蔡仁祥并未按约支付租金，也未在约定期限到期后搬离案涉房屋，从而导致本案纠纷产生。蔡仁祥未履行合同义务的行为违反诚实信用原则，应当承担违约责任。对于陈良贵要求蔡仁祥腾房、支付租金的诉讼请求，本院予以支持。对于案涉房屋的总价款变更为30万元的事实，陈良贵提交了一份蔡仁祥本人签字确认的《谈话笔录》可以证明，故本院予以采信。综上，蔡仁祥的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人蔡仁祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐军
审 判 员 傅忠
代理审判员 施赛
二〇一四年九月二十二日
书 记 员 王佳
代理书记员 张虹