本溪市平山区人民法院民 事 判 决 书(2015)平民初字第02117号原告（反诉被告）本溪市金街商业管理有限公司，住所地：本溪市平山区。法定代表人石林，该公司总经理。委托代理人李萍，辽宁泓龙律师事务所律师。被告（反诉原告）郭影，女，1986年3月31日出生，满族，辽宁省本溪市人，无业，现住本溪市平山区。原告（反诉被告）本溪市金街商业管理有限公司诉被告（反诉原告）郭影租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）本溪市金街商业管理有限公司委托代理人李萍，被告（反诉原告）郭影到庭参加诉讼。原告（反诉被告）本溪市金街商业管理有限公司于2016年5月31日向本院提出撤诉申请，经本院审查，原告（反诉被告）本溪市金街商业管理有限公司在本院诉讼期间提出撤诉申请，是在法律允许范围内对自己的权利所作的处分，原告（反诉被告）本溪市金街商业管理有限公司的撤诉申请，符合法律规定的撤诉条件，本院准许其撤回起诉。本案现己审理终结。被告（反诉原告）诉称：我与反诉被告签订了商铺租赁合同但原告违约，致使租赁合同应该解除。1、因为商场的实际经营日期是2014年12月21日，我应在2015年11月20日缴纳下年度租金，故我不存在拖欠租金情况，没有违约情形。我于2016年1月4日将商铺返还了原告；2、我与原告签订租赁合同时，项目还没竣工，合同第六条约定了“如本项目的实际开业时间晚于暂定开业日期的，则本合同项下的乙方计租日期等相应顺延，甲乙双方均认可的有效文件盖章确认”，原告的开业日期为2014年12月21日，即我的第一个租赁年度为2014年12月21日至2015年12月20日，我应在2015年11月20日前缴纳下一年度租金，2015年11月6日，我还收到原告所发的让我于2015年11月20日缴费的通知，可一周后，却有原告的工作人员上门口头通知我“因我没有在2015年10月26日前缴纳下年度租金，因此需承担从2015年10月26日至今的违约金，并因拖欠超过15日如不立即缴纳，即解除合同，需要立即撤离商场”。事后又在2015年11月17日提起诉讼，原告违反了合同第六条规定，没有按实际开业时间给我计算租期等相应顺延，且要求我撤离商场并解除合同，侵犯了我使用商铺的民事合法权益，致使我丧失了商业信誉，所以我认为应解除合同；3、原告的招商广告中宣传“优惠政策11个月的租金享受13个月的租期，即一次性交一年租金的商铺，免一个月的租金再赠送一个月”，我与原告在2014年9月17日签订了补充协议，约定“按原协议第7条约定，租赁期限从2014年11月27日起开始算起至2016年11月26日止，延长租赁期一个月至2016年12月26日止，以后每个租赁年度均以12个月为一个租赁年度”。根据原合同第6条第2项约定：“补充协议中第一条第三项约定实际租赁期为2014年12月21日至2017年1月20日，即第一个有效使用租赁年度为2014年12月21日至2016年1月20日”。根据2015年5月14日原告给我所发的通知内容为“经商场研究决定，待合同期满后另赠与各商户2个月的无偿使用权”，且2015年11月6日，原告通知了“2015年5月14日承诺赠与全体商户的相应免租期依然有效”，也就是原告赠送我共计3个月的租期，现因金街公司违反合同约定，侵犯我对商铺的合法使用权并解除合同，造成我无法正常使用剩余租期以及金街公司赠送的租期，原告应返还剩余租金以及赠送租期的租金，并返还经营保证金5000元；4、原告违反合同约定，侵犯我对该商铺的合法使用权，造成我商铺内的商品无法及时销售，造成经济损失2.8万元、装修损失7000元，故我提起反诉，要求：1、判决解除我与反诉被告签订的《永丰D1街商户租赁合同》；2、反诉被告返还质保金5000元；3、反诉被告返还剩余租金1.7321万元；4、反诉被告赔偿商品积压损失2.8万元；5、反诉被告赔偿装修损失7000元；6、反诉被告承担反诉费。原告（反诉被告）辩称：不同意反诉原告的请求。本案系租赁合同纠纷，不是商品房买卖纠纷，应以合同为依据认定本案事实，我公司的广告是真实的。经审理查明，永丰D1街在招商时做出租金优惠宣传广告，“11个月的租金享受13个月的租期”，“一次性支付一年租金的商户，免一个月租金，再赠送一个月”。原告（甲方）与被告（乙方）于2014年8月2日签订《永丰D1街商铺租赁合同》，合同第一章约定，乙方拟承租位于永丰D1街B区商铺，使用面积15.53平方米（以实测为准），甲方在招商期间所做的各种宣传资料仅作参考，双方同意商铺的位置、面积、格局、装修等以实际交付商铺的实物为准，该商铺经营品项为女装；合同第二章约定，甲方拟于2014年10月16日将商铺交付乙方装修使用，具体交付时间由甲方提前20日书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺.甲方暂定试营业时间为2014年11月16日，正式营业开业时间为2014年11月27日，如实际开业时间晚于甲方暂定开业日期，则本合同项下乙方的计租日期等相应顺延，甲乙双方于均认可的有效文件上盖章确认；租赁期限为2年，自2014年11月27日为租赁日开始起算，至2016年11月26日止，每12个月为一个租赁年度；合同第三章约定，第一个租赁年度（2014年11月27日至2015年11月26日）租金标准为9元/天/平方米，按先付后用原则，本租赁期限内的租金每（半年/年）支付一次，乙方应提前30天缴纳下（半年/年）度租金，免租期1个月（交纳整年度租金方可享有此项优惠）；首期租金为11个月租金，计人民币4.6765万元；经营保证金为5000元，乙方在签署本合同之日起10个工作日内，应向甲方交纳保证金以及首期租金共计5.1765万元，满足条件的，自乙方迁出商铺之日起三十日内，甲方不计利息向乙方返还经营保证金；合同第五章约定，乙方需要装修的，需取得甲方书面同意，与甲方签订《装修协议》，《装修协议》与商铺租赁合同具有同等法律效力，因乙方装修发生的一切费用及损失，由乙方自行负责；合同第九章约定，甲方未按期交付商铺供乙方使用的，甲方按实际交付时间计收租金，租赁期从实际交付之日起计算，乙方未能按时支付租金，每逾期一日，须自约定最后缴款日之次日起，就拖欠金额按每日千分之八向甲方支付违约金；乙方拖欠租金、管理费、水电费、空调费以及相关违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过15日的，视为乙方违约、自动放弃承租权，甲方有权单方解除本合同并不退还剩余租金、履约保证金等各项费用，租金、履约保证金等各项费用不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿；租赁期内，如乙方单方解除/终止合同，则甲方有权不予退还履约保证金及剩余租金等各项费用；乙方须于期满或解除/终止之日起5日内迁商铺，逾期不迁的，每逾期一个星期，乙方按本合同月租金标准的两倍向甲方支付场地占用费，占用时间不足一个星期的按一个星期计，逾期超过15日的，视为乙方放弃租赁商铺内所有物品的所有权，甲方有权采取强制措施进驻商铺，并有权处理商铺内的物品。同日，被告向原告交付了11个月的租金4.6765万元租金及5000元经营保证金。2014年9月17日，原告与被告签订《补充协议》，约定按《原协议》第七条租赁期限为2年，自2014年11月27日为起租日开始计算，至2016年11月26日止，延长1个月至2016年12月26日止，本协议与原协议约定不一致的，以本协议为准，本协议未作约定的，以原协议为准。2014年12月21日，永丰D1街正式营业。2015年5月14日，原告发出通知，其主要内容为由于全国性的零售市场现处于寒冷期，为增加本市零售行业信心，减轻我商场各商场经营成本，经商场研究决意，待合同期满，另赠予各商户两个月的无偿使用权。2015年11月6日，原告向被告发出通知，其主要内容为2015年11月20日前您需缴纳2016年商铺租金，我公司特别推出租金优惠政策，2015年11月20日前缴纳租金者方可享受此超级租金优惠政策，截至2015年11月20日未续租者，视为放弃此优惠政策并不在续租，我公司将另行出租此铺，2015年5月14日承诺赠与全体商户的相应免租期依然有效。2015年11月23日，原告向被告发出通知，主要内容为，贵方未在2015年11月20日前到甲方处签订续租合同或退铺申请，根据合同规定，视为贵方自动放弃该商铺的优先承租权，甲方有权与第三方接洽并签约。以上事实，有《永丰D1街商铺租赁合同》、补充协议、通知、收据、广告及双方当事人陈述笔录在卷为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于租赁合同是否符合法定解除条件一节。反诉原告以反诉被告在租赁期限内就要求支付租金、承担违约责任并提起诉讼为由请求判决解除合同，因反诉被告向反诉原告发出通知、提起诉讼的行为并不是反诉被告违反租赁合同基本义务的行为，不符合法定解除合同的情形，即反诉被告发出通知、提起诉讼的行为不影响其仍在继续履行租赁合同中交付标的物的基本义务，故对反诉原告请求判决解除租赁合同的诉请，本院不予支持。关于反诉原告的其余各项诉请应否支持一节。如前所述，因反诉被告的行为不影响其仍在继续履行租赁合同中交付标的物的基本义务，故反诉原告有无商品积压损失及装修损失与反诉被告无关，对反诉原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十二条、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回被告（反诉原告）郭影的反诉请求。案件受理费944元（原告本溪市金街商业管理有限公司已预交），减半收取，由原告本溪市金街商业管理有限公司负担。反诉费617元（反诉原告郭影已预交），由反诉原告郭影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。审 判 长  马 洋审 判 员  王 珍人民陪审员  任凤云二〇一六年六月六日书 记 员  肖 洋附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。