江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）苏中民终字第04411号
上诉人（原审被告）徐卫宝。
被上诉人（原审原告）张家港市第三人民医院，住所地江苏省张家港市塘桥镇人民中路*号。
法定代表人钱永明，院长。
委托代理人钱国锋，张家港市东方法律服务所法律工作者。
上诉人徐卫宝与被上诉人张家港市第三人民医院（以下简称张家港三院）房屋租赁合同纠纷一案，徐卫宝不服江苏省张家港市人民法院（2015）张塘民初字第00123号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年8月24日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2014年1月3日，张家港三院（甲方）与徐卫宝（乙方）签订《租房协议》，约定“甲方出租的房屋，宿舍楼东起第一、二间店面年租金贰万叁仟元整、押金壹万元整”，“本协议从2014年1月1日至2014年12月31日止，到期后如继续使用，甲方在可能条件下优先考虑乙方，并续订协议”，“合同到期，如乙方不再续租，结清水电费，保持门店原有设施完好，甲方退返乙方押金”等。租赁期内，徐卫宝使用承租房屋经营副食品零售。2014年12月12日，张家港三院在出租店面张贴《房屋停止续租通知书》，内容为“2014年1月1日我院作为出租方与你签订《租赁合同》一份，将医院急诊室对面宿舍楼一层第一、第二间租给你使用，合同截止期为2014年12月31日。由于现在医院门急诊流量快速增长，医院门急诊设置已无法满足患者需求，需扩建医疗用房。故在2012年12月31日租赁合同到期后，我院将不再续租房屋。请在2014年12月31日前搬迁，清理完毕，将所租赁的房屋归还我院”等。因徐卫宝未腾退上述租赁房屋，故张家港三院来院涉讼。
以上事实，有租房协议、《房屋停止续租通知书》及当事人庭审陈述等在卷佐证。
原审原告张家港三院的诉讼请求为：1、徐卫宝迁出张家港三院处宿舍楼东起第一、二间店面；2、徐卫宝立即支付房屋使用费（自2015年1月1日起至实际迁出之日止，按23000元／年的标准计算），并结清全部水电费；3、诉讼费用由徐卫宝负担。
原审法院认为：首先，张家港三院与徐卫宝之间的租赁合同关系合法有效，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。因此，徐卫宝应于双方约定的租赁期间届满后腾空租赁房屋内的物品并将租赁房屋返还给张家港三院。其次，徐卫宝自认截止2015年4月23日其仍未腾退租赁房屋，故还应承担租赁期满后的房屋使用费。张家港三院主张按租赁合同约定的年租金标准计算房屋使用费，并不违反法律规定，原审法院予以支持。最后，张家港三院虽主张有关水电费用，但并未就此提供证据证明，故原审法院对此不予支持。
综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、徐卫宝于判决生效之日起10日内腾空向张家港市第三人民医院租赁的位于张家港市第三人民医院急诊室对面的宿舍楼一层东起第一和第二间店面内的物品并将上述房屋返还给原告张家港市第三人民医院。
二、徐卫宝于判决生效之日起10日内给付张家港市第三人民医院房屋使用费（自2015年1月1日起至徐卫宝实际腾退房屋之日止，以23000元／年的标准按照实际使用天数计算）。三、驳回张家港市第三人民医院的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入第三人民医院指定账号；或汇入张家港市人民法院，开户行：中国银行张家港分行营业部，账号：46×××84。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取43元，由徐卫宝负担。该费第三人民医院已预交，不再退还，由徐卫宝于履行判决时直接给付张家港三院。
上诉人徐卫宝不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：1、租房协议第七条约定，双方不得以任何借口改变协议条款，如有变化，由甲乙双方协调解决，张家港三院并未和徐卫宝协商，私自强行断水断电，给徐卫宝造成经济损失。2、原审判决支持租赁期满后的房屋使用费，事实认定错误。3、徐卫宝最早是在2006年从他人处转租此房屋，后来才与张家港三院签订协议，张家港三院收取上诉人一万元的押金，至今未退。4、张家港三院应向徐卫宝出具自2005年至2014年10年期间的租金发票，如不出具，则徐卫宝不搬迁。5、与徐卫宝类似情况的，还有三家承租人，应当一并解决。6、张家港三院的领导曾表示，允许徐卫宝承租该房屋至2017年12月31日，即徐卫宝之子高中毕业为止。据此，请求撤销原判，根据上诉请求依法改判。
被上诉人张家港三院答辩称：1、双方签订的租房协议合法有效，租赁期届满承租人应当返还租赁物，张家港三院并没有违反协议的约定。2、张家港三院于2014年12月12日在上诉人店面上张贴了《房屋停止续租通知书》，明确告知上诉人租房协议到期后将不再续租房屋。3、押金一万元已经退还给上诉人。4、此房屋，张家港三院将收回自用。综上，上诉人的上诉理由均不成立。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，徐卫宝向本院提交其本人与张家港三院于2015年7月1日签署的《协议》一份，其内容为“经与宝生商店协商，张家港三院同意减免宝生商店2015年度租金自2015.01.01－2015.12.31，宝生商店同意在上级检查中配合医院在规定时间内不得销售香烟，以医院通知为准，如有违反，租金照样收取。”经本院传唤，在该协议上代表张家港三院签字落款的李刚出庭，其确认在该协议签订后，徐卫宝经营的宝生商店并未销售香烟，且协议中的“减免”即免除的意思。
二审期间，张家港三院明确表示其同意免除徐卫宝2015年度“租金”。
二审期间，徐卫宝当庭陈述：2014年12月中旬，张家港三院将《房屋停止续租通知书》贴在其经营的宝生商店门上。
二审查明的其它事实与原审查明的事实一致。
本院认为：徐卫宝和张家港三院于2014年1月签订的《租房协议》是双方真实意思表示，其系有效合同，双方均受其各条款的约束。根据该协议第六条的约定，本案系争房屋的租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日，且“到期后如继续使用，甲方在可能条件下优先考虑乙方，并续订协议。”《租房协议》到期前，张家港三院已经用在宝生商店门口张贴《房屋停止续租通知书》的合理方式明确告知徐卫宝该医院不再继续出租该房屋，故徐卫宝理应在《租房协议》到期前即知晓其不能在租期届满后继续承租该房屋，故其在租赁期限届满前即应自行做好腾退、迁让的准备。徐卫宝承租并实际占有、使用本案系争房屋的权利是以《租房协议》为基础的，在该协议到期且不续订的情况下，徐卫宝应当向出租人张家港三院返还该房屋，在租赁期限届满后继续使用该房屋的，其应当支付使用费。原审判决徐卫宝腾退并将本案系争房屋返还给张家港三院和按照年租金标准支付房屋使用费，均无不当。上诉人徐卫宝关于张家港三院收回房屋系侵害其权利和其不应承担租期届满后的房屋使用费的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。
本案一审期间，徐卫宝并未就押金返还提出主张或者提起反诉，其在二审期间经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案是以张家港三院起诉要求徐卫宝腾退并返还房屋为诉讼标的和审理范围的案件，押金返还与否与本案的判决结果并无必然联系，故不属于本案审理的范围。徐卫宝主张的租金发票开具事宜，系税务行政主管部门行政职权范围，并非人民法院民事诉讼的受理范围。《租房协议》也并无将出租人张家港三院开具发票作为承租人徐卫宝在租期届满后腾退房屋的前提的约定。本案的审理范围限于徐卫宝和张家港三院之间因《租房协议》而生之民事纠纷，与张家港三院名下其它房屋的承租人无涉。
一审判决作出后，双方当事人于2015年7月1日达成的《协议》系双方真实意思表示，系合法有效。根据二审期间，张家港三院的明确表示，该院同意免除徐卫宝2015年度“租金”。因徐卫宝并未于2014年《租赁合同》约定租期届满后与张家港三院签订新的《租赁合同》续租该房屋，故《协议》中的上述“租金”之措辞应当理解为按照租金标准计算的房屋使用费。上述免除2015年度“租金”的行为系张家港三院自行处分诉讼权利和实体权利的处分行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定，本院予以确认，故原审判决的相应内容应当予以调整。但是，徐卫宝主张张家港三院允许其承租至2017年年底，该内容并未载明于《协议》之中，且张家港三院在本案中明确表示拒绝。民事合同法律关系之成立需以合同双方当事人自愿为前提，本院对徐卫宝单方面要求续租本案系争房屋至2017年年底的上诉请求，碍难支持。因《协议》明确载明张家港三院免除徐卫宝“租金”至2015年12月31日，故应以该日为徐卫宝将本案系争房屋腾退并返还给张家港三院之日。
综上，因二审中出现双方当事人于2015年7月1日达成的《协议》这一新证据，原审判决的相关内容应予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条和第一百七十条第一款第（三）项的规定，判决如下∶
一、撤销张家港市人民法院（2015）张塘民初字第00123号民事判决主文第一项、第二项。
二、徐卫宝于2015年12月31日之前内腾空其位于张家港市第三人民医院急诊室对面的宿舍楼一层东起第一和第二间店面内的物品并将上述房屋返还给张家港市第三人民医院。逾期不腾退的，徐卫宝应向张家港市第三人民医院支付相应期间的房屋使用费（自2016年1月1日起至徐卫宝实际腾退房屋之日止，以23000元／年的标准按照实际使用天数计算）。
三、驳回张家港市第三人民医院的其它诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取43元，由徐卫宝负担。二审案件受理费86元，由徐卫宝负担43元，张家港市第三人民医院负担43元。上述费用，由双方当事人履行本判决时一并相互结算。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 姚望
二〇一五年十二月十一日
书 记 员 许炯