安徽省合肥市包河区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二初字第01399号
原告：安徽万都物业有限公司，住所地安徽省蚌埠市。
法定代表人：李鹤年，该公司总经理。
委托代理人：余玲玲，系该公司员工。
被告：合肥洁超餐饮管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区。
法定代理人：董先稳，该公司总经理。
委托代理人：张会，安徽徽都律师事务所律师。
原告安徽万都物业有限公司诉被告合肥洁超餐饮管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员周文生独任审判，公开开庭进行了审理。原告安徽万都物业有限公司委托代理人余玲玲、被告合肥洁超餐饮管理有限公司委托代理人张会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安徽万都物业有限公司诉称：原、被告于2011年7月19日签订合肥市滨湖新区金融服务办公室管理公约，物业总建筑面积为2327.65平方米，2011年7月19日至2013年6月30日物业费为1.44元／平方，2013年7月1日至2014年5月31日物业费为1.89元／平方，根据合同约定，每年1月10日及7月10日前分别交足上半年及下半年度物业费，逾期未足额缴纳物业费的自当月首日起按拖欠费总额每日计收5‰滞纳金。原告按合同约定，完成各项服务，但被告却未向原告支付物业费，期间原告多次以书面、挂号信及上门形式进行催缴，但均未果。截止原告起诉时，被告仍未支付物业费。现原告诉讼来院，请求判令被告支付所欠物业费90177.82元，滞纳金189682.11元，合计279859.93元；被告承担本案全部诉讼费用。
被告合肥洁超餐饮管理有限公司辩称：一、依照物业管理条例第67条规定，原告起诉应在业主委员会提前催告无果前提下，因此原告起诉无法律依据，应当驳回起诉；二、原、被告之间无合同关系；三、涉案房屋实际使用权人为李光银，原告起诉被告无事实依据；四、原告诉请违约金过高，应依法给予核减；五、被告没有得到原告任何物业服务；六、原告诉请超过诉讼时效，应依法驳回。
原告安徽万都物业有限公司为证明自己的主张，向本院提交以下证据：一、催款通知复印件4份，报告复印件1份、签收表4张，费用清单1张，证明原告多次向被告催要其差欠的物业管理费，且被告已经签收催缴通知单，另被告向业主合肥市滨湖新区建设投资有限公司发出催缴函，并要求其协助解决；二、管理公约1份，证明被告与原告之间有合同约定，原告应按照约定支付物业费；三、情况说明1份、物业服务标准通知1份，证明收费标准调整后，被告应按调整的标准支付物业费；被告应支付拖欠物业费及滞纳金；四、通知及温馨提示各1份，证明原告提供了物业服务，被告出现意外事故后，原告作出了处理。
被告合肥洁超餐饮管理有限公司质证意见：一、证据一均有异议，催款通知有异议，该催款通知无原件，报告也无原件，也没有经过本案被告签收；发文签收表有异议，本案原告没有提交原件，签收的四人不是被告企业员工，黄生礼是食堂前期实际经营权人，2012年8月3日签收人王传凤是李光银的妻子，吴鹏是食堂工作人员，2012年7月5日签收人李云被告不认识，与被告无关；费用清单均有异议，该清单是原告自己出具，没有任何单位签收；二、证据二真实性、合法性无异议，管理公约不是物业管理合同，物业合同分前期和后期合同，签署方是建设单位和物业公司及业主委员会和物业公司，被告认为该公约不是物业管理合同，被告没有与原告签订物业管理合同；三、证据三情况说明三有异议，该情况说明制作单位是原告，没有其他单位签字审核，只能作为原告的单方陈述；调整物业费通知有异议，该证据无原件，滨湖投资公司没有权利调整物业费标准；四、证据四有异议，该证据系原告单方制作，不能证明原告证明目的。
被告合肥洁超餐饮管理有限公司向本院提交以下证据：（2012）包民一初字第02103号民事判决书1份，证明根据法院生效的民事判决书，该食堂的实际承租人和经营权人前期为戴晓泉和黄生礼，后转让给李光银，原告起诉被告无事实依据。
原告安徽万都物业有限公司质证意见：原告提供的管理公约由被告签章，原告与被告建立了物业合同关系，被告也没有出具书面材料告知原告其内部关系，故不能达到被告的证明目的。
本院认证如下：一、原告证据：1、原告证据一虽为原告单方制作，但催费通知与报告、签收表能相互印证，另结合证据二，能够证明原、被告之间的物业服务合同关系，被告应按照约定支付物业费，故本院依法予以认定；2、证据二《管理公约》由原、被告签章，具有真实性、合法性，其名称虽为“公约”，但从该公约内容及结合证据一来看，应视为双方建立了物业服务合同关系，双方应按照该合同约定履行各自的合同义务，故本院予以认定；3、证据三情况说明由原告单方制作，其说明的内容，本院将结合本案其他证据予以核实；调整物业费标准通知系合肥市滨湖新区建设投资有限公司单方出具，其上调物业费标准无合同或法律依据，故本院不予认定；4、证据四也为原告单方制作，其真实性无法核实，且仅凭该证据，不能达到原告的证明目的，故本院不予认定。二、被告证据具有真实性，但被告未通知原告其与李光银、黄生礼、戴晓泉之间的转让、挂靠等关系，也没有转让其向原告缴纳物业管理费的义务，对原告不产生法律效力，不能证明与本案的关联性，故不能达到被告的证明目的，本院不予认定。
根据双方当事人陈述、庭审举证、质证、本院认证，查明以下事实：2011年7月20日，原、被告签订《管理公约》1份，约定原告对被告承租的位于合肥市滨湖新区玉龙路与万泉河路交口东北角合肥市滨湖新区金融服务办公区2327.65平方米房屋提供物业管理服务，并约定被告向原告支付每平方米单价为人民币1.44元／月的物业管理费，物业费采取预缴方式，每年1月10日及7月10日前分别交足上半年度及下半年度物业管理费；逾期未足额缴纳的费用自当月首日起按欠费总额每日计收5‰滞纳金；等等。自2012年1月1日起至今，被告仅缴纳了2012年7月18日至2012年12月31日物业管理费，其余物业费均未缴纳，该费用经原告多次催要，被告均未予支付。
另查明，被告接受物业服务的房屋面积为2327.65平方米，物业费已支付。被告实际欠付的物业费期间为2012年1月1日至2012年7月17日，2013年1月1日至2014年5月31日，共约23.5个月。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告之间成立物业服务合同关系，双方应按照约定履行各自的义务，现被告拖欠原告物业管理费，于法无据，故原告诉请被告支付所欠物业费，本院予以支持。原告主张违约金按合同约定的滞纳金日5‰计算过高，本院依法予以核减，应按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计算。原告主张自2013年7月1日后按1.89元／月／平方米计算物业费，但仅提供合肥市滨湖新区建设投资有限公司作出的《关于调整滨湖金融服务办公区物业费服务费标准的通知》不足以证明其主张，其应提供原、被告双方的另行约定或者被告对上调的标准予以认可的证据，故原告应承担举证不能的不利后果，原告该诉请本院不予支持。被告辩称原、被告之间无合同关系，但从双方举证看，原告提供的管理公约对双方的权利义务作出明确约定，且由双方签章确认，故双方之间已成立物业服务合同关系，被告该辩称本院不予支持；被告辩称依照物业管理条例第67条规定，原告起诉应在业主委员会提前催告无果前提下，因此原告起诉无法律依据，但从本案认定的事实看，原告已尽到催告义务，且业主委员会是否催告，与原告按照合同约定向被告主张其拖欠的物业费无关，原告可依据合同法相关规定要求被告履行合同义务，故被告该辩称本院不予支持；被告辩称被告辩称原告诉请已超过诉讼时效，但原告提供的证据能证明其多次向被告催要拖欠的物业费，诉讼时效从原告催要之日起重新计算，故原告诉请并未超过诉讼时效，被告该辩称本院不予支持；被告主张涉案房屋实际使用权人为李光银，原告起诉被告无事实依据，但原、被告签订物业服务合同后，被告如转让该合同的权利义务，应经原告同意，该房屋实际承租人是否为被告，在原告不知情的情况下，对原告不发生法律效力，故被告该辩称本院不予支持。
被告应支付原告物业管理费及违约金损失本院分析如下：根据双方合同约定物业管理费每平米单价为1.44元／月，故被告实际差欠原告物业管理费为78767.68元（1.44元／月×2327.65平方米×23.5个月）。违约金按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率5.6%计算至原告诉请之日即2014年5月31日，根据双方合同约定，每年1月10日及7月10日前分别交足上半年度及下半年度物业管理费，故2012年1月1日至2012年6月30日拖欠的物业管理费利息应自2012年1月11日计算至2014年5月31日，共计870天，故利息为2684.39元（1.44元／月／平方米×2327.65平方米×6个月×870天×5.6%÷365天）；2012年7月1日至2012年7月17日拖欠的物业管理费利息应自2012年7月11日计算至2014年5月31日，共计688天，故利息为200.49元（1.44元／月／平方米×2327.65平方米×17÷30×688天×5.6%÷365天）；2013年1月1日至2013年6月30日拖欠的物业管理费利息应自2013年1月11日计算至2014年5月31日，共计505天，故利息为1558.18元（1.44元／月／平方米×2327.65平方米×6个月×505天×5.6%÷365天）；2013年7月1日至2013年12月31日拖欠的物业管理费利息自2013年7月11日计算至2014年5月31日，共计323天，故利息为996.62元（1.44元／月／平方米×2327.65平方米×6个月×323天×5.6%÷365天），故被告应支付原告违约金5439.68元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告合肥洁超餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽万都物业有限公司物业管理费78767.68元及违约金5439.68元；
二、驳回原告安徽万都物业有限公司其他的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5498元，减半收取2749元，其他诉讼费100元，合计2849元，由被告合肥洁超餐饮管理有限公司负担857元，原告安徽万都物业有限公司负担1992元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审判员 周文生
二〇一四年八月五日
书记员 孙 媛
附本判决适用法律条文原文：
《中华人民共和国合同法》
第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。