江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0508民初2813号
原告（反诉被告）：苏州金门苏宁云商销售有限公司，住所地苏州市姑苏区金门路158号协和大厦1012室。
法定代表人：陈世清，总经理。
委托诉讼代理人：黄千里，江苏漫修律师事务所律师。
被告（反诉原告）：葛友刚，男，1979年11月22日出生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人：蒯志鹏,江苏锦同律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周平平，江苏锦同律师事务所律师。
原告苏州金门苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）与被告葛友刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理，被告葛友刚后提起反诉，本院审查后决定合并审理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。经审理发现因案情复杂，不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏宁公司的委托诉讼代理人黄千里、被告（反诉原告）葛友刚及其委托诉讼代理人周平平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的商铺租赁合同于2016年1月20日解除；2、被告支付租金30万元及逾期付款违约金（两期均以15万元为本金，分别自2015年8月15日、10月15日起计算至实际付款之日，按每日5‰计算）；3、被告支付水电费3000元；4、被告支付违约金15万元；5、被告已付保证金15.28万元原告不予退还；6、本案诉讼费用由被告承担。审理中，苏宁公司变更租金请求为258333元，撤回水电费的诉讼请求。事实和理由：2015年7月23日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将其有权出租的本市金门路158号协和大厦二层201+202+203区域出租给被告用于经营，租期13个月，自2015年8月15日至2016年9月14日，租金60万元，先付后用，按季支付，合同签订后3个工作日内被告应支付首期租金，后续租金提前一个月支付。合同签订后，被告支付保证金15.28万元，但未支付租金。2016年1月20日，被告擅自撤了租赁场所，停止经营，严重违约。因协商未果，故诉来法院，请求判如所请。
被告葛友刚辩称，1、苏宁公司违约在先，导致我在承租房屋内经营的儿童乐园无法正常经营。2、苏宁公司称我擅自撤离租赁场所与事实情况不符。由于涉案房屋存在漏水、空调不制暖及苏宁公司每月闭店经营、配套餐饮部在2015年10月全部撤场等情况，涉案房屋已无法满足经营需要，为防止损失进一步扩大，经向苏宁公司催告并经合理期限后我才撤场，该行为并未违约。3、对于双方租赁合同于2016年1月20日解除没有异议，对于租金及违约金计算方式不予认可，电费3000元同意支付。关于保证金，根据合同约定，保证金可以冲抵租金，故我已付15万元保证金可以冲抵租金，如苏宁公司主张逾期付款的违约金成立，亦应自15万元保证金抵扣租金之后再计算。因苏宁公司既主张逾期付款违约金，又主张违约金15万元，我方认为构成重复主张且违约金数额过高，应予调整。请求法院依法判决。
葛友刚向本院提出反诉请求：1、判令苏宁公司退还保证金15.28万元；2、苏宁公司赔偿损失62万元。审理中，葛友刚明确不再要求苏宁公司退还装修保证金2000元及施工管理费800元，并同意在保证金中扣除3000元电费，变更第1项反诉请求保证金金额为147000元。事实和理由：基于对苏宁公司前期云店项目宣传及品牌认可，我与苏宁公司签订房屋租赁合同，后按约支付租赁保证金、装修保证金及施工管理费合计15.28万元。后我对涉案房屋进行装修，并如期开业经营儿童乐园。然因苏宁公司未按其宣传提供餐饮、超市等配套项目，导致整个云店客流极低，且每月实行闭店经营模式，致使我所经营的儿童乐园客户及会员在闭店日无法进店消费；此外，苏宁公司未及时履行对涉案房屋的维护义务，因房屋漏水、空调维修等问题造成儿童乐园出现连续停业无法经营的情况，我认为苏宁公司未履行出租方的合同及法定义务，违约在先，并给我方造成重大损失，故提出前述反诉请求。
反诉被告苏宁公司辩称，1、苏宁公司按约向葛友刚收取保证金15万元，现葛友刚未按约支付租金，构成违约，苏宁公司对保证金不予退还。2、葛友刚的损失是其自身违约造成的，与苏宁公司无关。苏宁公司在招商前对经营的场所进行宣传品牌推广，但并不作为与葛友刚所签租赁合同的前置条件，合同的第17条已经明确租赁人对租赁的商铺是否能够实现其租赁目的负有调查认证义务，承租人承诺全面了解租赁商铺的性质及周边的情况；苏宁公司每月实行一天闭店营销，系在与葛友刚签订本案租赁合同之前就已经长期存在的经营模式，且这种情况在葛友刚租赁时已经向其说明。3、涉案房屋有苏宁公司聘请的专业物业管理部门负责维护，一旦发现物业有影响经营的损坏情况都会及时的予以维修，并不存在导致葛友刚无法经营的情况。综上,葛友刚要求退还保证金及赔偿损失缺乏事实和法律依据。
经审理查明：
2015年7月23日，苏宁公司（甲方）与葛友刚（乙方）签订商铺租赁合同，约定乙方向甲方承租本市金门路158号协和大厦二层201+202+203区域建筑面积为356平方米房屋用于经营儿童乐园、电玩及手工项目，租赁期限13个月，自2015年8月15日至2016年9月14日，月租金5万元，租赁费用合计60万元（即年租金优惠减免5万元），租金先付后用，按季支付，合同签订后3个工作日内乙方支付首期租金，以后每期提前一个月支付租金。合同第14条约定，乙方一次性向甲方缴纳租赁保证金15万元，装修保证金2000元及施工管理费800元；第15条约定如乙方未按时交纳租金等费用，甲方有权在保证金中扣减；第32条约定，乙方在租赁期内如擅自撤离、停止经营，视为乙方自动放弃承租权，甲方有权解除合同，保证金不予退还，乙方并按照当年租金标准向甲方支付三个月租金的违约金；第49条约定，乙方迟延支付租金，需按未交费用每日5‰支付迟延付款违约金。
合同签订后，葛友刚按约向苏宁公司支付租赁保证金15万元，装修保证金2000元及施工管理费800元；苏宁公司于2015年8月7日将涉案房屋交付葛友刚。后葛友刚进行装修后于2015年8月27日起在涉案房屋内经营“美吉乐”儿童乐园。
2015年9月14日，葛友刚向苏宁公司发函，称因承租房屋存在漏水、空调噪音、空调开启时段及推广宣传方面存在问题，申请苏宁公司将现有的固定租金制调整为“扣点制”。
2015年9月30日，葛友刚向苏宁公司发函，称因前述物业问题及苏宁公司每月闭店营销模式严重影响其经营儿童乐园，故提出撤柜申请，请苏宁公司10月8日前书面回复。
2015年11月18日，葛友刚向苏宁公司发函，称承租房屋顶面漏水，涉案房屋空调无制热功能影响儿童乐园经营，闭店经营模式及一楼餐饮部撤场后无新品牌引进均影响儿童乐园经营，请尽快解决上述问题。
2015年11月24日，葛友刚再次以上述理由向苏宁公司申请撤柜。
2015年11月30日，因苏宁公司为葛友刚承租房屋进行空调安装及封闭保暖施工，葛友刚对儿童乐园进行歇业，歇业一周。
2015年12月至2016年1月期间，葛友刚多次与苏宁公司招商部长王德发以电子邮件方式沟通。其中，葛友刚多次提及前述涉案房屋漏水、空调以及一楼餐饮撤场影响客流、苏宁公司闭店营销影响其经营等问题，希望变更合作模式换取双方共赢；苏宁公司则认为葛友刚提出的保底租金2万元/月过低；后苏宁公司称倾向采纳葛友刚之前提出的“保底2万元/月与16%营业收入两者取高模式”继续保持经营，现需要总部最终审批意见；嗣后葛友刚又向苏宁公司提出空调不制暖问题，苏宁公司则称需门店走物业流程。
2016年1月14日，葛友刚委托律师书面通知苏宁公司解除合同，解约理由为苏宁公司没有履行对租赁房屋及配套设施的完善、修理维护义务，云店1楼美食广场商户撤柜、对其经营的儿童乐园未进行推广，客流极低、每月闭店经营致使客户无法入店消费、承租房屋多处漏水、空调不制热，现因儿童乐园严重亏损，合同目的无法实现，故提出解除合同，将于1月20日前撤场。该份解约函于2016年1月15日由苏宁公司签收。
2016年1月20日，葛友刚将其经营的儿童乐园关闭并搬离现场。
审理中，苏宁公司对2015年9月至12月期间共闭店经营五天不持异议，并称后期因商户反映，保安对没有团购券但系进入云店其他商户消费的客户也予以放行。
审理中，葛友刚称2015年11月30日至12月7日期间因苏宁公司为其安装空调，停业八天；其对承租房屋投入装修为地面铺设地砖、墙面处理及彩绘、房顶喷漆、电路铺设、监控器材及总线安装、柱子处理、墙壁处理及购买道具，后在2016年1月20日撤场时仅地砖、墙面处理、彩绘及房顶喷漆未拆除，其余均已拆除。
审理中，苏宁公司与葛友刚一致同意在保证金中扣除3000元由双方自行结算水电费。
以上事实，由苏宁公司提供的租赁合同、书面解除合同通知、葛友刚提供的公证书、往来函件及双方当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，苏宁公司与葛友刚签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。
关于合同解除及责任认定。本案中，葛友刚于2016年1月14日向苏宁公司邮寄书面解除合同通知，苏宁公司于次日收到该份通知。从葛友刚在解约函中提及的理由结合现有证据来看，苏宁公司出租的涉案房屋确实存在空调效果无法满足葛友刚经营所需之情形，此外，涉案商业体所在一楼餐饮商户在2015年10月撤场，苏宁公司每月尚有一天实行客户凭团购券入场购物的经营模式，均对葛友刚在涉案房屋内经营儿童乐园项目存在不利影响。纵观涉案租赁合同的履行过程，葛友刚在2015年9月（开业一个月之内）即已向苏宁公司多次发函请求解决漏水、空调等问题，并对闭店经营模式提出异议，后在一楼餐饮商户撤场后亦向苏宁公司提出变更合作模式，苏宁公司并未回绝，但以需向总部审批为由迟迟未予明确回应。在葛友刚承租涉案房屋面临前述种种不利经营因素且苏宁公司无法彻底解决的情况下，可以认定苏宁公司构成违约，但因房屋本身存在的瑕疵及对葛友刚经营存在的不利因素并不足以认定苏宁公司构成根本违约。葛友刚以合同目的无法实现为由解除合同，须以苏宁公司根本违约作为前提，现因其主张苏宁公司根本违约依据不足，本院认定葛友刚于2016年1月14日提出解除合同构成违约。鉴于葛友刚于2016年1月20日实际搬离涉案房屋，现苏宁公司主张涉案房屋租赁合同于2016年1月20日解除，葛友刚不持异议，本院对涉案房屋租赁合同于2016年1月20日解除予以确认。
关于苏宁公司主张的租金。鉴于苏宁公司出租的房屋存在瑕疵，且其迟迟未能排除影响葛友刚经营的不利因素，而在葛友刚与苏宁公司亦就调整租金进行协商过程中，苏宁公司并未回绝，故从公平角度出发，结合双方协商中提出的租金调整方案，本院酌情调整涉案房屋租金按3.8万元/月计算。根据涉案房屋租赁合同约定，租期为13个月，免租期为1个月，然葛友刚只需支付12个月租金，但并未明确具体的免租期限；现因葛友刚在合同履行过程中提出解除合同，故从公平角度出发，本院认为，减免的租金应分摊至整个租赁期限，涉案房屋租金以35077元/月（3.8万元*12个月/13个月）认定为宜。因葛友刚承租房屋后并未按约支付租金，涉案房屋租赁合同于2016年1月20日解除，葛友刚于当日搬离，鉴于双方最终并未就租金变更事宜达成一致意见，故本院对苏宁公司主张葛友刚支付2015年8月15日至2016年1月20日期间（苏宁公司主张5个月零5天）租金的诉讼请求予以支持。根据公平原则，上述期间内应当扣除苏宁公司闭店经营的五天及为葛友刚安装空调致使其停业八天的相应租金，故本院认定葛友刚应向苏宁公司支付上述期间租金为165914元（35077元/月*4.73月）。
关于双方争议的保证金。审理中，双方当事人一致同意在葛友刚已付保证金150000元中扣除3000元留待自行结算水电费，本院照准。剩余保证金147000元，苏宁公司主张基于葛友刚提前解除合同构成违约而应予没收保证金。因苏宁公司主张的解除合同违约金过高，故对苏宁公司的该项诉请本院不予支持。至于葛友刚反诉要求退还保证金的诉请，因葛友刚尚结欠苏宁公司租金，保证金应按合同约定抵扣欠付租金。且葛友刚对抵扣不持异议，抵扣完成后，葛友刚还应支付租金18914元（165914元-147000元）。
关于苏宁公司主张的逾期付款违约金。根据合同约定，葛友刚应在合同签订后3个工作日内支付首期（2015年8月15日至11月14日）租金，并提前一个月支付下一季租金，故第二季租金(2015年11月15日至2016年2月14日)葛友刚应于2015年10月15日前支付。葛友刚虽未按约支付第一期租金，然其向苏宁公司支付保证金15万元，且按双方合同约定，在葛友刚结欠租金的情况下，已付保证金可以抵扣租金，现在审理过程中葛友刚亦对抵扣不持异议，故抵扣完成后，葛友刚并不结欠苏宁公司第一期租金（按分摊免租期方式计算，月租金为35077元），保证金尚余41769元（147000元-35077元/月*3月）；实际欠付苏宁公司第二期租金18914元（35077元*1.73月-41769元）。苏宁公司主张逾期支付租金的违约金按合同约定以应付款的每日5‰计算，折合年利率已近200%，明显过高，现葛友刚主张调整违约金，于法有据，本院下调迟延付款违约金按银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算，以18914元为基数，自2015年10月15日起计算至实际付款之日止。
关于苏宁公司主张的违约金及葛友刚主张赔偿损失的诉讼请求。本案中，因本院已认定葛友刚在承租期间内提前解除合同构成违约，故支持苏宁公司主张违约金的诉讼请求。虑及葛友刚主观过错不大，涉案房屋租赁期间较短，且苏宁公司作为出租方亦有过错等因素，本院酌情调整违约金按两个月租金标准计算，计70154元（35077元/月*2月）。至于葛友刚提出的赔偿损失诉请，其为经营儿童乐园项目，投入装修、采购器材设备，必然有所支出。鉴于葛友刚并无法举证证明其出现亏损、无法继续履行合同可全部归咎于苏宁公司提供的涉案房屋的漏水、空调及相关的云店经营策略；事实上，葛友刚经营的儿童乐园项目是否能够盈利亦与其项目选址是否准确、能否迎合市场需求、其自身推广及营销策略是否成功以及其提供的产品是否具有市场竞争力等因素均息息相关。鉴于葛友刚在搬离涉案房屋时已将其添置的设施设备全部搬离，现场仅保留墙面涂料、彩绘及地砖等已与房屋形成附合而无法拆除的固定装修，且本院已考虑苏宁公司过错情形而调整了租金标准，故对葛友刚反诉主张要求苏宁公司赔偿损失62万元的诉讼请求，不予支持。
审理中，苏宁公司撤回水电费的诉讼请求，系对诉讼权利的处分，本院照准。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、确认苏州金门苏宁云商销售有限公司与葛友刚就苏州市金门路158号协和大厦二层（201+202+203区域）签订的租赁合同于2016年1月20日解除。
二、葛友刚于本判决生效之日起10日内支付苏州金门苏宁云商销售有限公司租金18914元。
三、葛友刚于本判决生效之日起10日内支付苏州金门苏宁云商销售有限公司逾期付款违约金（以18914元为基数，自2015年10月15日起至实际付款之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。
四、葛友刚于本判决生效之日起10日内支付苏州金门苏宁云商销售有限公司违约金70154元。
五、驳回苏州金门苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。六、驳回葛友刚的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费10288元，由苏州金门苏宁云商销售有限公司负担5475元，葛友刚负担4813元。葛友刚负担部分于本判决生效之日起10日内直接向苏州苏宁云商销售有限公司履行。
反诉案件受理费5764元，由葛友刚负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。
审 判 长 李 尧
代理审判员 张 鹏
人民陪审员 王建英
二〇一六年九月二十二日
书 记 员 陈 辰