北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终5246号
上诉人（原审被告）北京欧可啤酒技术有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲5号7号楼一层。
法定代表人伊藤久美，董事长。
委托代理人韦英洪。
委托代理人白春霞，女，1976年4月17日出生。
被上诉人（原审原告）北京华润曙光房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰置地广场A座写字楼2层。
法定代表人蒋智生，董事长。
委托代理人魏瑾华，北京市中伦文德律师事务所律师。
委托代理人钟鸣。
上诉人北京欧可啤酒技术有限公司（以下简称欧可啤酒公司）与被上诉人北京华润曙光房地产开发有限公司（以下简称华润曙光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第1683号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官张岚岚担任审判长，法官申峻屹、法官赵纳参加的合议庭，于2016年4月21日公开开庭审理了本案。上诉人欧可啤酒公司之委托代理人韦英洪、白春霞，被上诉人华润曙光公司之委托代理人魏瑾华、钟鸣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
华润曙光公司在一审中起诉称：2006年4月19日，华润曙光公司与欧可啤酒公司签订商铺租赁合同，欧可啤酒公司承租华润曙光公司位于凤凰城商业街7号的铺位。2010年3月8日，双方签署补充协议。在整个租赁期内华润曙光公司如约履行了租赁合同的各项规定，但欧可啤酒公司却以各种理由拒绝缴纳租金、物业管理费和其他费用。华润曙光公司曾向欧可啤酒公司送达律师函，解除与欧可啤酒公司的租赁关系并要求其腾退承租商铺，但欧可啤酒公司迟迟不履行华润曙光公司的要求。欧可啤酒公司多次拖欠各项费用的行为符合租赁合同的规定，华润曙光公司有权解除与欧可啤酒公司签署的合同及补充协议。现要求法院判令：解除双方签署的编号为华置曙协字（2006）141号的《商铺租赁合同》及编号为华置曙协字（2006）141号补001号《补充协议一》；欧可啤酒公司支付自2011年6月起至欧可啤酒公司实际腾空房屋、退还华润曙光公司之日止的租金、物业管理费和其他费用（指水电费）；支付2014年期间拖欠租金自应付款之次日起至实际全额付款之日止的违约金；欧可啤酒公司腾空房屋并恢复原状后交付华润曙光公司；欧可啤酒公司已付押金不予退还；欧可啤酒公司注销其在承租铺位地址上注册的公司地址。
欧可啤酒公司在一审中答辩称：双方签订的合同是真实的，但是合同履行过程中，因华润曙光公司的商街改造，造成欧可啤酒公司不能正常经营，双方正在协商解决其他事宜，华润曙光公司的诉讼请求不能成立。商街改造一直持续了8年之久。欧可啤酒公司是华润曙光公司商街入住最早的商户，最终坚持到现在的只有欧可啤酒公司一家和华润曙光公司的一个健身中心，其他商户都因为商街改造等名目，无法正常经营，相继都撤离了。欧可啤酒公司安装了一条生产线，安装、拆除非常不容易，所以欧可啤酒公司坚持经营，也对华润曙光公司的招商引资、住宅销售都起到了积极的作用。楼上的一个商家装修了一年，对欧可啤酒公司的正常经营产生了巨大影响。合同中的格式条款对欧可啤酒公司很苛刻，履行合同中华润曙光公司未提供合同中承诺及宣传的商业街条件，致使欧可啤酒公司在经营中不能完全实现商业的经营目的，在商业街重新修整改造过程中，对欧可啤酒公司生产经营造成了影响。此期间双方多次对租金减免进行协商，欧可啤酒公司在此期间不存在华润曙光公司说的没有按照规定交付租金，导致合同解除的情形。合同履行过程中华润曙光公司存在大量违约行为，没有完全按照条款履行。
一审法院经审理查明：2006年4月19日，华润曙光公司（合同甲方）与欧可啤酒公司（合同乙方）签订《商铺租赁合同》。约定：甲方将出租、乙方将租用位于中华人民共和国北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰城商业街⑦号铺位（以下简称租赁房屋），租赁合同租期为8年，自2006年4月20日始至2014年4月19日止。租金：……2011年1月15日至2013年1月14日，每个日历月租金为173282.23元，2013年1月15日至2014年4月19日，每个日历月租金为198036.83元。租金包含每月之物业管理费，此物业管理费包含冬季供暖费及夏季每天统一营业时间15个小时内的空调费用，但不包括租赁范围内的设备费用、水、电、煤气、通讯费、乙方自行进行的广告及促销互动费用、乙方为支付租金所需的银行手续、工商管理费、税费及双方另行约定的合理费用。上述不包括在租金内的费用，在租期内由乙方自行负担。所租铺位使用的水、电、气等产生的费用，乙方应按照单独的计量表记录读数，并结合政府有关部门有关规定按凤凰城二期商业街物业管理方制定的标准支付水、电、气等费用，除此以外，乙方还应和凤凰城二期商业街中所有水、电使用者一起根据各自的实际用量按比例分担公共部位的水、电费。租金每个季度支付一次，乙方应在每个季度结束前5个工作日内预付下个季度租金及物业管理费。押金按租期内平均租金的3个月收取，共计441546.8元。乙方应按期交纳租金及各项应缴费用，凡在合同规定交费期限的最后一日仍未缴纳应付租金者，除非经甲方同意，否则次日则视为乙方自动终止合同，乙方必须在3日内撤出，押金不予退还，本合同另有约定的除外。押金将由甲方代乙方保留，不计利息，如果乙方违约，甲方将有权根据本合同的有关约定解除本租赁合同并没收全部押金作为违约金处理。如果乙方未按期支付租金或其他应付的费用，甲方有权随时进入所租商业街铺位收回整个所租商业街铺位，解除本租赁合同。除本合同另有约定，乙方逾期25天以上（包括25天）仍未交纳的，甲方有权解除本合同，并无需任何法律程序裁决即可生效，押金不予退回；若因此给甲方造成损失的，乙方还应予以赔偿。甲方接受租金，并不视为甲方自动放弃对乙方违约而提起诉讼的权利。在租赁合同终止或解除租赁合同的情况下，乙方应于租赁合同终止或解除之日前将所租商业街商铺交还给甲方，在本合同因租期届满而终止或因乙方违约而导致本合同解除的情况下，甲方有权决定是否恢复原状，该恢复原状工程由甲方指定的承包商施工，乙方支付费用。工程包括拆除乙方所做的全部室内装修（即天花板、电路、增设的机电设施、固定家具、地面、隔断墙、恢复乙方改动过的店铺门、橱窗；从所租商业街铺位的门、墙或窗上拆掉乙方的名字等）。在不影响发生违约后甲方的其他权利和补偿措施的情况下，如果乙方未按本租赁合同规定的期限内支付租金或其他费用，乙方则需支付违约金，即自本合同第6条“租金及其他费用的支付”约定的支付期限届满之第2日起至乙方支付应付租金及其他费用时止，乙方应按日向甲方支付应付租金、其他费用的1%作为违约金等内容。
2010年3月8日，华润曙光公司（合同甲方、出租人）与欧可啤酒公司（合同乙方、承租人）签订《补充协议（一）》，约定：鉴于2006年4月19日，甲乙双方签订《租赁合同》，约定由乙方承租位于北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰商街7号铺位的场地经营欧可酒坊，双方达成如下补充协议：租金调整如下：2009年7月1日至2012年6月30日，租金为120元每月每平米，即每个日历月租金为97662元，租金不包含物业管理费。2012年7月1日至2014年6月30日，租金为135元每月每平米，即每个日历月租金为109869.75元，租金不包含物业管理费。2014年7月1日至2016年6月30日，租金为165元每月每平方米，即每个日历月租金为134285.25元，租金不包含物业管理费。2016年7月1日至2017年6月30日，租金为180元每月每平米，即每个日历月租金为146493元，租金不包含物业费。乙方同意租赁物业的物业服务由华润置地（北京）物业管理有限责任公司提供。物业管理费由乙方直接向物业公司交纳。物业管理费不包括设备费用、水、电、煤气、通讯费。租期内每年的12月为免租月份，2009年11月及2010年11月为免租月份，其他月份按照约定租金缴纳房租。免租月份内乙方无须支付租金，但须支付该期间的物业管理费及原合同规定的其他所有费用等内容。
双方确认，欧可啤酒公司曾向华润曙光公司交纳押金441546.8元。
华润曙光公司因主张欧可啤酒公司逾期支付租金构成违约于2010年诉至法院，要求欧可啤酒公司腾退涉案房屋、支付租金、物业费等共计3022342.11元。经法院主持，双方于2010年5月达成民事调解书，确认欧可啤酒公司给付华润曙光公司租金、物业费。
审理中，欧可啤酒公司出示致华润曙光公司的函件，最后一封日期为2014年3月，主要内容是就租赁房屋所在商街施工改造、楼上施工等问题向华润曙光公司进行反映并要求以减免租金方式赔偿损失。华润曙光公司于2014年3月给予租金减免回复函，函的主要内容是：凤凰商街改造对贵司经营产生一定影响，但实属我司为促进商街形象提升而为，商业改造后亦能促进贵司品牌形象及业绩提升，并且我司力求最小程度影响租户，在商业改造期间贵司亦一直在进行经营活动。我司同意免除贵司商街改造期间2011年10月至2012年2月及2012年11月至2013年7月期间的租金，同时考虑到2012年6月返水及7月雨水对贵司造成的影响，给予贵司2012年7月的租金减免等内容。
欧可啤酒公司自2011年6月起，存在欠付房屋租金的情况。其中，2011年6月、7月、8月、9月，2012年3月、4月、5月、6月未交纳租金，每月欠付租金97662元；2012年8月、9月、10月，2013年8月、9月、10月、11月，2014年6月未交纳租金，每月欠付租金109869.75元；2014年7月、8月、9月、10月、11月，2015年1月、2月未交纳租金，每月欠付租金134285.25元；2015年3月、4月、5月、6月、7月、8月、9月、10月、11月未足额交纳租金，每月交纳租金为109869.75元，按照租赁合同约定的标准每月欠付租金24415.5元，以上各阶段欠付租金总计2819990.25元。
审理中，双方确认2011年6月至2015年7月，欧可啤酒公司欠付华润曙光公司租赁房屋水电费共计282652.61元。
华润曙光公司陈述其诉讼请求中的恢复原状是指房屋不得有损坏。
欧可啤酒公司主张因租赁房屋所在商街改造、房屋返水、楼上租户装修等情况对其经营造成了影响。
审理中，华润曙光公司坚持主张解除涉案租赁合同和补充协议。经法院调解，双方未能达成调解意见。
一审法院判决认定：涉案租赁合同、补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，均属有效，对当事人具有约束力，双方应按照协议内容执行。
涉案租赁合同约定，租金每个季度支付一次，乙方应在每个季度结束前5个工作日内预付下个季度租金。乙方逾期25天以上（包括25天）仍未交纳的，甲方有权解除本合同。本案中，自2011年6月至本案审理终结，扣除华润曙光公司同意免除租金的月份以及合同约定的免租月份，欧可啤酒公司存在未支付或未足额支付多个月份的租金的情况，欠付租金的时间较长，数额较大，上述情况，违反了合同约定，构成违约，符合涉案租赁合同中合同约定解除的情形，亦符合合同法中关于合同法定解除的规定，现华润曙光公司坚持主张解除涉案租赁合同和补充协议，双方经调解未能达成一致意见，在华润曙光公司解除租赁合同和补充协议之诉讼请求符合合同约定和法律规定的情况下，法院对此应予支持。华润曙光公司因商街改造、返水等情况已给予欧可啤酒公司一定期间的租金免除，欧可啤酒公司对于租金免除的期间存在异议，在双方未能就此协商一致的情况下，欧可啤酒公司以此为由不交纳租金，依据不足，同时，欧可啤酒公司以楼上租户装修对其经营造成影响为由不交纳租金亦缺乏依据。欧可啤酒公司如认为其主张的情形致其存在经济损失有权另行主张赔偿。
鉴于涉案租赁合同和补充协议解除，欧可啤酒公司应将租赁合同中涉及的租赁房屋腾空并交还华润曙光公司。华润曙光公司主张欧可啤酒公司腾退房屋时不得对租赁物进行损坏，其主张并无不当，法院予以支持。
根据本案查明的事实，欧可啤酒公司欠付华润曙光公司房屋租金，现华润曙光公司主张欧可啤酒公司给付欠付租金依据充分，法院应予支持。鉴于本案一审判决作出时，判决尚未生效，本案涉及的租赁合同、补充协议是否解除以及解除时间尚不明确，涉案房屋是否腾退以及腾退时间亦不确定，涉案合同解除后欠付的费用属于使用费而非租金性质，故本案中判决欧可啤酒公司给付自2011年6月至2015年11月欠付的房屋租金，2015年11月之后的房屋租金或使用费本案中不予处理，华润曙光公司可另行解决。
现欧可啤酒公司欠付华润曙光公司水电费，欧可啤酒公司应向华润曙光公司支付。审理中，双方共同确认2011年6月至2015年7月，欧可啤酒公司欠付华润曙光公司租赁房屋水电费共计282652.61元，故本案中对此阶段的水电费判决欧可啤酒公司给付。2015年7月之后的水电费双方尚未进行核对确认且水电费数额处于持续发生的状况，故2015年7月之后的水电费本案中不予处理，华润曙光公司可另行解决。
关于华润曙光公司主张的物业管理费，按照补充协议的约定应由欧可啤酒公司向相关物业公司交纳，故华润曙光公司主张物业费缺乏依据，法院不予支持。
关于华润曙光公司主张的因欧可啤酒公司欠付2014年期间的租金而产生的违约金，鉴于欧可啤酒公司未交纳租金系由于其对于因商街改造、返水等情况主张免除租金等因素所致，故此间的违约金法院不予支持。如存在其他租金欠付构成违约的情形，华润曙光公司可另行主张解决。
关于华润曙光公司主张欧可啤酒公司已付押金不予退还，因押金现由华润曙光公司持有，本案中欧可啤酒公司并未提出反诉主张华润曙光公司返还押金，故该押金的返还问题可在欧可啤酒公司主张返还时进行解决。
关于华润曙光公司要求欧可啤酒公司注销其在承租铺位地址上注册的公司地址，该项诉讼请求不属于人民法院受理民事纠纷的处理范围，故本案中不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，判决：一、解除北京华润曙光房地产开发有限公司、北京欧可啤酒技术有限公司于二○○六年四月十九日签订的《商铺租赁合同》及双方于二○一○年三月十八日签订的《补充协议一》。二、北京欧可啤酒技术有限公司于判决生效后三十日内将前述《商铺租赁合同》中的租赁房屋即中华人民共和国北京市朝阳区曙光西里甲5号凤凰城商业街⑦号铺位腾空并交付北京华润曙光房地产开发有限公司，腾空交付时不得损坏租赁房屋。三、北京欧可啤酒技术有限公司于判决生效后三十日内给付北京华润曙光房地产开发有限公司房屋租金二百八十一万九千九百九十元二角五分。四、北京欧可啤酒技术有限公司于判决生效后三十日内给付北京华润曙光房地产开发有限公司水电费二十八万二千六百五十二元六角一分。五、驳回北京华润曙光房地产开发有限公司之其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
欧可啤酒公司不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。欧可啤酒公司认为：一、一审判决未考虑商铺租赁合同的经营特点及双方交付租金的惯例，不顾商铺长期不适合经营、不能实现合同目的客观情况，简单粗暴的认定欧可啤酒公司欠付租金构成违约，并据此判决解除合同、腾退房屋，属于认定事实及适用法律严重错误，应予纠正。1.根据欧可啤酒公司在一审中提交的多份证据，足以证实，华润曙光公司在商铺出租的2011年6月至2015年2月期间，因为多次商街改造、楼上租户装修等原因，绝大多数时间内未保持房屋始终处于适租状态，给欧可啤酒公司的经营造成严重影响，欧可啤酒公司的租赁合同目的无法实现，华润曙光公司无权向欧可啤酒公司主张相应期间的租金。本案租赁的标的物为商铺，商铺租赁的特点显然不同于居住性房屋，前者的主要合同目的是经营获利，后者的合同目的主要是居住休息。因此，在本案商铺租赁合同项下，出租人仅仅交付房屋，商铺外部的商业街及配套未达到适租状态，没有外来人流，承租人即使占用商铺，也根本无法经营获利，无法实现商铺租赁合同目的，反而要因此承担巨额的商铺租赁费用、员工工人工资、原材料储备浪费（欧可啤酒公司从事鲜榨啤酒经营，对原材料要求很高，一旦进货，商街没有人流不能短期内售出，原材料即成为废品）等各项成本。一审判决完全未考虑前述商铺租赁的经营性、营利性特点，简单粗暴的以欧可啤酒公司未交纳全部租金为由，完全不考虑其他客观情况，直接判决解除合同，显然是严重的认定事实及适用法律双重错误。2.双方在实际履约过程中交付租金的惯例表明，因为商铺租赁合同及补充协议约定的租金支付条件过于严苛（迟延支付租金超过25天，出租人即可解除租赁合同），而出租人的租赁商铺经常处于不适租状态，该商街上其他商户纷纷倒闭搬离，因此，双方实际上并未完全按照合同约定的租金缴纳节点缴纳租金，且华润曙光公司对此并无异议。此等交易惯例是为了缓和合同约定的不合理性及对承租人的过于严苛，可以视为双方就租金缴纳时间所达成的新的默契和一致。一审法院应对双方交易惯例予以尊重，并在判决时予以充分考虑。3.《关于凤凰商街商户欧可啤酒租金减免回复函》发出时间是2014年3月4日，内容是就商街改造、返水、楼上租户装修对欧可啤酒公司造成的影响等事宜进行租金减免洽商，且华润曙光公司在此函件中：（1）承认商街改造及楼上租户装修给欧可啤酒公司经营造成严重不利影响；（2）明确同意减免欧可啤酒公司15个月的租金；（3）也并未在函件中明确提出解除合同。应当视为华润曙光公司认可欧可啤酒公司之前不按约定交纳房租具有正当理由，且华润曙光公司不得再就欧可啤酒公司在2014年3月4日之前不按期支付租金的行为，要求解除合同，这是根据禁反言规则及诚实信用原则所能得出的必然结论。4.华润曙光公司在《关于凤凰商街商户欧可啤酒租金减免回复函》中明确承诺：（1）关于商街改造、返水等问题给欧可啤酒公司造成的影响，减免共计15个月的房租，如有特殊情况，双方可再酌情协商；（2）关于楼上租户装修对欧可啤酒公司造成的不利影响，双方根据实际情况另行再沟通。而楼上租户实际上直到2015年2月底才装修结束开业。因此，根据《关于凤凰商街商户欧可啤酒租金减免回复函》，结合楼上商铺的实际结束时间，华润曙光公司不得就欧可啤酒公司在2014年3月4日至2015年2月之前的不完全按照合同缴纳租金的行为，要求解除合同。因为在此期间，欧可啤酒公司不完全按照约定缴纳租金都有足够正当的理由，并且获得了华润曙光公司的书面认可。5.因为华润曙光公司在《关于凤凰商街商户欧可啤酒租金减免回复函》中明确承诺减免欧可啤酒公司15个月房屋租金，因此，在2015年3月以后，商铺重新符合出租条件，欧可啤酒公司按照减免租金的15个月之前的租金标准，按期给华润曙光公司交纳租金，具有正当理由，不构成少交租金或违约，华润曙光公司无权据此主张解除合同。6.一审判决解除合同，不利于保护交易完全，维护社会稳定，可能造成社会不稳定因素。一审法院简单粗暴的判决解除商铺租赁合同，欧可啤酒公司巨资购置安装的啤酒鲜榨生产、储存设备（2006年购买价格约为800万人民币），将因无处搬迁，变成一堆废铜烂铁，欧可啤酒公司将遭受严重损失，无法继续经营，并将因此破产倒闭，跟随欧可啤酒公司创业多年的近30名员工也要因此被遣散，成为社会的负担，并可能引发不稳定因素。二、一审判决未根据华润曙光公司在《关于凤凰商街商户欧可啤酒租金减免回复函》中的承诺，查明商街改造及楼上租户装修对欧可啤酒公司造成的实际影响，并据此减免欧可啤酒公司相应金额的租金，显属认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。1.华润曙光公司在《关于凤凰商街商户欧可啤酒租金减免回复函》明确承诺，双方应根据商街改造及楼上商铺装修实际情况，就租金减免事宜进一步沟通协商。一审判决对此置之不顾，未根据一审查明的实际情况，判决减免欧可啤酒公司相应期间的房租，属于认定事实不清，因此导致适用法律错误。2.一审判决要求欧可啤酒公司就商街改造、返水、楼上租户装修等对欧可啤酒公司造成的经济损失另行诉讼，完全无视欧可啤酒公司一直要求减免租金的一贯主张、不顾《关于凤凰商街商户欧可啤酒租金减免回复函》发出之后，欧可啤酒公司与华润曙光公司无法就租金减免的具体金额达成一致、因而成讼的客观事实。一审判决将本应一并解决的问题，人为拆分，要求欧可啤酒公司另行起诉，徒增当事人诉累，不利于矛盾纠纷化解，显属适用法律不当，应予纠正。3.欧可啤酒公司根据实际履约情况客观测算，在2011年6月至2015年12月期间，除去欧可啤酒公司已经缴纳的租金金额，欧可啤酒公司还欠华润曙光公司租金1062074.25元。双方多次就此协商，但始终不能达成一致（如前所述，华润曙光公司不能据此要求解除合同）。因此，欧可啤酒公司请求二审法院：1.撤销一审判决第一、二判项，要求继续履行合同；2.撤销一审判决第三判项，改判欧可啤酒公司向华润曙光公司支付房屋租金1062074.25元（不服金额为1757916元）；3.一、二审诉讼费用由华润曙光公司承担。
华润曙光公司对欧可啤酒公司的答辩意见为：对欧可啤酒公司的上诉请求均不予认可，虽不同意一审判决，但没有上诉。理由为：1.现在商街上，除欧可啤酒公司外，有与欧可啤酒公司同期承租的其他商户。2.商街改造之初，欧可啤酒公司应有基本的判断能力愿意签订合同。朝阳区人民法院作出的（2010）朝民初字第08620号民事调解书后，欧可啤酒公司仍未按期交纳，继续恶意拖欠。3.在商街改造时，对欧可啤酒公司的影响进行了沟通，无法达成一致，改造完成后，经营环境变好后其继续拖欠租金，未足额交纳，是忽视了法律和约定。关于租金交纳时间，华润曙光公司否认对方陈述的双方默契，对方非要按照租金减免回复函的要求履行，但欧可啤酒公司一直未按此函日期交纳租金。4.华润曙光公司与其他商户都是通过补充协议的方式，租金减免回复函只是一个方案，不应该按照此履行，要求按照原来合同约定履行，这是对一审判决不同意的地方。5.楼上装修问题是相邻关系问题，作为出租方，华润曙光公司也有协调，现在已经解决，不应作为上诉理由。
本院经审理查明的事实与一审判决查明的事实一致。
以上内容，有当事人陈述、商铺租赁合同、补充协议、函、民事调解书等在案佐证。
本院认为：涉案租赁合同、补充协议系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，均属有效，对当事人具有约束力，双方应按照协议内容执行。本案争议的焦点为：一是华润曙光公司是否有权解除涉案租赁合同及补充协议；二是若有权解除，涉案租赁合同及补充协议解除后，涉案房屋租金应如何交纳。
关于焦点一，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。涉案租赁合同约定，租金每个季度支付一次，欧可啤酒公司应在每个季度结束前5个工作日内预付下个季度租金。欧可啤酒公司逾期25天以上（包括25天）仍未交纳的，华润曙光公司有权解除本合同。本案中，在涉案合同履行期间，扣除华润曙光公司同意免除租金的月份以及合同约定的免租月份，欧可啤酒公司存在未支付或未足额支付多个月份的租金的情况，欠付租金的时间较长，数额较大，上述情况，违反了合同约定，构成违约，符合涉案租赁合同中合同约定解除的情形。在华润曙光公司解除租赁合同和补充协议之诉讼请求符合合同约定的情况下，一审法院据此确认华润曙光公司与欧可啤酒公司签订的涉案租赁合同和补充协议解除正确，本院予以确认。关于欧可啤酒公司提出的其因基于交付租金的惯例、涉案租赁合同租金支付条件过于严苛以及涉案租赁商铺长期处于不适租状态导致其未依约交纳租金的上诉理由，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应依约履行。欧可啤酒公司提出的上诉理由，合同依据不足，且华润曙光公司并不认可欧可啤酒公司主张的交易习惯，欧可啤酒公司亦未提供充分有效的证据证明其主张，故本院对欧可啤酒公司的上诉理由不予支持。鉴于涉案租赁合同和补充协议解除，欧可啤酒公司应将租赁合同中涉及的租赁房屋腾空并交还华润曙光公司，并不得对租赁物进行损坏。综上，本院对欧可啤酒公司提出的华润曙光公司对涉案租赁合同及补充协议无解除权及欧可啤酒公司不应腾退涉案租赁房屋的上诉请求不予支持。
关于争议焦点二，华润曙光公司因商街改造、返水等情况已给予欧可啤酒公司一定期间的租金免除，一审法院依据《关于凤凰商街商户欧可啤酒租金减免回复函》计算欧可啤酒公司应承担的租金并无不当，本院予以确认。关于欧可啤酒公司提出的楼上租户装修以及商街改造对其经营造成不利影响，华润曙光公司应减免其租金的上诉理由，本院认为，楼上租户装修对其经营造成影响与本案并非同一法律关系，现欧可啤酒公司上诉请求将楼上租户装修对其造成的经济损失在本案中一并解决，于法无据，本院不予支持；关于商街改造、返水对其的影响，因华润曙光公司已给予欧可啤酒公司一定期间的租金免除，虽欧可啤酒公司对于租金免除的期间存在异议，但在双方未能就此协商一致的情况下，欧可啤酒公司以此为由不交纳或者少交纳租金，依据不足。且欧可啤酒公司未就其主张提供充分有效证据，故本院对欧可啤酒公司的上诉理由不予采纳。关于租金的数额，一审法院计算并无不当，本院予以确认。
综上，欧可啤酒公司的上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费46730元，由北京华润曙光房地产开发有限公司负担15109元（已交纳），由北京欧可啤酒技术有限公司负担31621元（于本判决生效后30日内交纳）。
二审案件受理费20622元，由北京欧可啤酒技术有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 李 君