杭州市滨江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0108民初782号
原告徐安卿。
委托代理人（特别授权）盛家园、裴方园，浙江威亚律师事务所律师。
被告林爱秀。
被告周志艳。
委托代理人（特别授权）吴红亮、施天翼，浙江腾智律师事务所律师。
第三人浙江绿城置换有限公司，住所地浙江省杭州市文三西路89号丹桂公寓物业楼一楼。
法定代表人杨掌法。
委托代理人翟海明，公司员工。
原告徐安卿诉被告林爱秀、周志艳、第三人浙江绿城置换有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案后，依法由审判员季隽虹适用简易程序于2016年3月29日公开开庭进行审理。原告徐安卿的委托代理人盛家园、被告周志艳的委托代理人吴红亮到庭参加诉讼。被告林爱秀经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。
原告徐安卿起诉称：2015年9月20日，原告与两被告签订《意向转让协议》一份，协议约定：被告林爱秀将坐落于明月江南公寓3幢3单元601室及附属车位等转让给原告，房款总价为4550000元，同时约定履约、定金及违约情况，该房屋置换事宜双方均委托第三人处理，且均向第三人交付300000元定金。该房屋�际购买人为被告周志艳，房屋转让事宜均由被告林爱秀委托被告周志艳办理。现两被告未在约定时间内与原告签订《杭州市房屋转让合同》，已构成违约，故提起诉讼。请求法院判令确认解除原被告签订的《意向转让协议》；两被告向原告支付违约金300000元，该款由第三人直接转付至原告；两被告支付原告定金的利息损失（自2015年12月1日起按中国人民银行同期同档次贷款基准利率4.6%计算至法院判决确定的履行之日止）。
被告林爱秀书面答辩称：1、位于杭州市滨江区明月江南公寓3幢3单元601室的房屋是本人与周志艳共同购买用于投资的共同财产，并非周志艳一人独有，未经本人同意，周志艳无权单独出售房屋。2、原告与周志艳签署的《意向转让协议》不是本人签署，本人也没有出具任何授权委托书，该《意向转让协议》无效。中介机构在签署协议过�中，不加审查，是不负责任的。3、《意向转让协议》中约定的房屋价格明显偏低，4550000元仅仅是房屋的价格，不能包括车位。4、案涉房屋没有办理产权证，不能上市交易。房屋交易过程中一般都是买方交意向金，没有叫卖方交意向金的情况，中介机构明显违反交易规则。原告要求本人与周志艳一起支付违约金，本人不会承担的。
被告周志艳答辩称：同意解除双方签订的《意向转让协议》，但原告要求答辩人及林爱秀支付30万元违约金没有事实和法律依据。1、该份《意向转让协议》仅仅是转让意向书，在签署时原告与第三人均知晓答辩人并非该房屋的实际所有人，该房屋是答辩人与林爱秀共有财产，系林爱秀出面与房产公司签订的购房合同，原告及第三人对此是知情的。2、该份《意向转让协议》签署时，答辩人已向原告及中介机构明确，房屋买卖及相关条款仍需取得林爱秀的同意及确认，对此原告及中介机构均表示同意，但要求答辩人支付意向金表示诚意，中介机构还表示双方交付意向金是惯例。答辩人无奈交付了该意向金。3、该份《意向转让协议》签署后，答辩人即将协议交林爱秀确认，但林爱秀表示不同意出售，且提出4550000元价款不可能包括车位。对此答辩人及时向中介机构提出。之后双方再次进行协商，未果。综上，原告要求答辩人承担违约责任没有依据，且其要求的金额明显过高。
第三人浙江绿城置换有限公司在庭审中陈述：原告过来看房，协商好约房东过来面谈，被告周志艳本人陈述三证未办理，房产是与亲属合买的，购房合同签订的是被告林爱秀。我方告知他们不符合交易条件，但原被告双方自行协商愿意购买这个房子，都愿意支付30万意向金，后期委托我司办理房产证及交易手续。请�依法判决。
经审理，本院查明本案事实如下：
2015年9月20日，甲方（林爱秀）与乙方（徐安卿）签订《意向转让协议》一份。协议约定：“甲方将坐落于杭州市滨江区明月江南公寓3幢3单元601室房屋售予乙方；房屋总价款为人民币4550000元，该总价包括随屋赠送的地下车位；……如甲方违约不签订《杭州市房屋转让合同》的，应当向乙方支付人民币300000元作为违约金；如乙方违约不签订《杭州市房屋转让合同》的，应当向甲方支付人民币300000元作为违约金等。”原告徐安卿在该协议书尾部乙方签名处签名；被告周志艳在协议书尾部甲方签名处签署“林爱秀（周志艳代）”，并在甲方代理人签名处也签上自己的名字。同日，原告徐安卿与被告周志艳又以卖方林爱秀、买方徐安卿的名义，签订承诺书一份，承诺待卖方房屋三证办理完毕后于2015年11月25�前到第三人公司签订《杭州市房屋转让合同》等。周志艳在承诺书尾部卖方处签上本人姓名，以及林爱秀的姓名，并注名系周志艳代；原告徐安卿在买方处签名。同日，张凌波（现为徐安卿妻）、周志艳各将300000元款项汇入第三人浙江绿城置换有限公司指定账户，第三人分别向徐安卿交付了缴款人为张凌波的收据，向周志艳交付了缴款人为林爱秀的收据。同日，周志艳还给原告出具《具结书》一份，内容为：“本人周志艳为明月江南公寓3幢3单元601室的实际购买人。与产权人林爱秀是亲属关系，现已征得产权人的委托签订杭州市滨江区明月江南公寓3幢3单元601室房屋买卖合同，并且支付定金。如产权人不能履行合同，本人承诺承担该协议履约的法律责任。如因我方原因造成无法履约，由本人承担违约责任”。2015年11月16日，林爱秀与案外人卢某取得了案涉明月江南�寓3幢3单元601室房屋权属证书，该房屋登记为林爱秀与卢某共同共有。此后原、被告未能签订《杭州市房屋转让合同》，引发本案诉讼。
证明上述事实的证据有双方对真实性均无异议的：《意向转让协议》、房屋权属证明、业主情况登记表、承诺书、具结书、POS签购单、取款业务回单、收据、结婚证、签购单、浙江绿城房屋置换有限公司通用机打收据，及原告、到庭被告的当庭陈述。
本院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为，然对没有代理权或超越代理权等行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任，未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案被告周志艳虽然在协议书等材料上代林爱秀签名，并向原告徐安卿表明出售房屋的行为已取得了林爱秀的授权，但是原告徐安卿、被告周志艳并无证据证明林爱秀对周志艳已有书面或口头授权，林爱秀对周志艳的行为至本案庭审结束时也未予以追认。故原告徐安卿要求林爱秀承担违约责任等，无事实根据及法律依据，本院不予支持。被告周志艳系完全民事行为能力人，其向原告徐安卿表示自已系案涉房屋的实际购买人，与产权人林爱秀系亲戚关系，尤其是其出具的《具结书》，再次承诺已征得产权人的委托签订房屋买卖合同，如产权人不能履行合同由其本人承担违约责任等，以及最后代林爱秀向第三人汇入300000元定金，上述行为足以使合同的相对方即原告徐安卿信赖将来能与案涉房屋的产权人订立房屋买卖合同，进行房屋交易。基于现《意向转让协议》约定的订立房屋买卖合同已成为不可能，双方均同意解除《意向转让协议》，本院予以准许。然合同的解除，并不影响守约方向违约方主张违约责任的权利，故本院对原告徐安卿要求�告周志艳支付300000元违约金的请求予以支持。原告徐安卿主张定金的利息损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周志艳于本判决生效之日起十日内支付原告徐安卿违约金人民币300000元。
二、驳回原告徐安卿的其他诉讼请求。
如周志艳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5800元，减半收取2900元，由被告周志艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级�民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币5800元（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 季隽虹
二〇一六年五月十五日
代书记员 汤 舒