杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）上民一初字第479号
原告浙江省杭州市急救中心。
法定代表人李剑。
委托代理人赵丽华。
委托代理人徐雪梅。
被告严仲清。
委托代理人何淼炎。
原告浙江省杭州市急救中心为与被告严仲清租赁合同纠纷一案，于2008年2月20日向本院起诉，本院于当日受理后，依法适用简易程序审理，于2008年3月18日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2008年5月6日再次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵丽华、徐雪梅，被告的委托代理人何淼炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江省杭州市急救中心诉称，2003年1月16日，原告与被告签订了房屋租赁合同一份，约定原告将孝女路6号一楼沿街营业用房约250平方米出租给被告，租赁期限从2003年1月16日至2009年1月15日止。年租金从第四年起为15万元，被告应于每季末月的20日前支付下季租金。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务，被告却无正当理由自第三季度起逾期不支付租金。原告多次催讨遭拒。截止2008年2月20日被告拖欠原告租金52083元。原告认为被告的行为侵犯了原告的合法权益。根据合同法第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”等相关法律规定，请求判令：1、解除原、被告双方于2003年1月16日签订的房屋租赁合同，被告立即腾退承租房屋给原告；2、被告立即支付拖欠的房屋租金52083元（自2007年10月16日起暂计算至起诉之日止）；3、被告支付自起诉之日起，按合同约定的租金标准计算至实际腾退之日止的租金、水电费及电话费；4、本案诉讼费用由被告承担。
第一次庭审结束后，原告提出“变更事实与理由申请书”，并称：2003年1月16日，原告与被告签订了房屋租赁合同一份，约定原告将孝女路6号一楼沿街营业用房约250平方米出租给被告，租赁期限从2003年1月16日至2009年1月15日止。年租金从第四年起为15万元，被告应于每季末月的20日前支付下季租金。同时，合同第十一条约定，双方提前30天通知对方，即可在协议期内提前终止协议。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务。后因政府要求原告在2008年5月31日前整体搬迁并收回出租房，故原告按合同约定于2007年12月20日提前通知被告解除合同，但被告却拒绝解除合同并无正当理由逾期不支付租金。原告多次找被告协商遭拒。原告认为其有权依据合同约定通知被告提前解除合同并要求被告按约付清房租和水电费。
因在诉讼过程中被告履行了部分费用的支付义务，故原告变更诉讼请求为：一、判令被告立即支付2007年第三季度的房租2500元；二、判令被告立即腾退并归还房屋给原告；三、判令被告支付2008年7月份起至实际腾退之日的实际使用费（按12500元／月计算）；四、判令被告支付2008年6月份起至实际腾退之日的电话费及水电费（按实支付）；五、本案诉讼费用由被告承担。
被告严仲清答辩称，原告的起诉无事实和法律依据。原、被告双方已形成交易习惯，实际履行符合交易习惯，即过一段时间交付房租等费用，被告有相关交易凭证证明被告已履行了双方的交易习惯，根据合同法227条，原、被告在实际履行中根据交易习惯履行就是履行完毕。此外原告在本案起诉前应当有催告义务，但原告没有履行向被告催告的义务，因此原告的起诉不符合事实和相关法律规定。原告在第一次庭审后变更诉讼理由没有任何依据；原告自行确定被告在2008年5月31日之前搬出，因此被告还不到搬出时间，应当给予被告一个履行期限，原告的诉讼理由不能成立。且2007年第三季度的房租被告已经支付完毕，而水电费和电话费的支付原告应当先行履行通知义务。
原告浙江省杭州市急救中心为证明自己的主张，提交了下列证据：
1、房屋所有权证及国有土地使用证，证明原告系本案所涉出租房屋的合法所有权人；
2、协议，证明原、被告之间存在的房屋租赁合同法律关系；
3、关于限期搬迁的通知及被告给原告的回复，证明被告已收到原告于2007年12月20日发出的要求解除合同限期搬迁通知；
被告严仲清为证明自己的主张，提交了下列证据：
4、票据（2006年5月8日、2006年8月1日、2006年10月16日、2007年1月31日、2007年4月10日、2007年7月19日、2007年10月29日房租费发票23万元；2007年8月至2008年2月水电费收据7864.76元；2007年四季度房租费交款回单37500元），证明被告按交易习惯交纳房租和水电费的事实；
5、水电费和租金发票，证明被告在原告起诉后所交纳的费用。
6、补交2007年第三季度的房租的发票，证明被告已补交2007年第三季度房租2500元。
双方对上述证据均进行了质证。被告对证据1-3均无异议；原告对证据4的真实性无异议，但对证明对象有异议；对证据5、6无异议。
综合原、被告的举证、质证情况，本院认证如下：证据1、2、3、5、6，双方均无异议，且对本案事实有证明力，予以确认；证据4，真实性予以确认，但不能迳行证明双方之间形成“交易习惯”，对该证明对象本院不予认定。
经审理，本院对本案事实作如下认定：2003年1月16日，原、被告双方签订一份《协议》，由原告将本市孝女路6号营业用房约250平方米出租给被告。约定：租金为140000元／年，被告应先付后用按季付给原告租金35000元，交费时间为每季末月的20日前支付下季租金。租金从第四年起为150000元，第五年为150000元。原告负责被告经营所需水、电、电话等供给，有关费用由被告承担（收费按相关部门规定标准计算），先用后付每月结算。提前终止协议，双方需提前30天通知对方，同时在协议期内，提出方需向另一方补偿一个月租金。协议起止时间为2003年1月16日至2009年1月15日。《协议》还对其他相关事项作了约定。
上述协议签订后，原告按约交付了租赁房屋；后上级部门要求原告在2008年5月31日前整体搬迁并收回出租房，2007年12月20日，原告向被告发出《关于限期搬迁通知》，载明：鉴于2008年5月31日前我中心将整体搬迁，孝女路6号办公用房由政府收回，双方签订的的沿街房出租协议无法继续履行。现特通知请在2008年5月31日前搬出，届时，本中心将无条件收回该房，中心将按协议第十一条规定予以补偿。
2008年2月21日，被告回复原告：你中心于2007年12月20日发出的《关于限期搬迁通知》已收悉。因我与你中心签订租房协议租期应于2009年1月15日止，故该通知实质是你中心要求提前终止该租房协议，本人接到通知后，多次与你中心协商洽谈经济补偿事宜。并要求按协议约定，以补充方式加以明确。均遭你中心无理拒绝。为此，特致函回复，不同意你中心提前终止租房协议要求按原租房协议履行完毕。
本院认为，原、被告之间成立的租赁合同关系未违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。本案争执的焦点是原告是否有权解除合同。合同解除权有法定和约定两种，而约定解除优先于法定解除。原告起诉时行使的是法定解除权，在第一次庭审结束后变更为约定解除权，被告对此提出异议，但本院认为原告的行为均基于终止合同履行的目的，在诉讼过程中行使变更诉讼理由的权力，行为正当，且本院亦及时向被告作了告知，并为此再此开庭予以了审理，保障了被告答辩和质证等诉讼权利，故对于被告认为原告无权对诉讼理由作出变更的异议不予采信。依据合同约定，双方均可在提前一个月通知解除合同，并补偿对方一个月租金。且依据合同解除权为形成权的性质，原告于2007年12月20日发出的《关于限期搬迁通知》已发生效力，且在通知中承诺愿意补偿被告一个月的租金，即双方之间的租赁合同关系已于2008年5月31日解除。被告自此仍然占有租赁房屋已无合同和法律依据，其应当返还租赁房屋并支付各项费用。但被告在诉讼过程中已支付了2007年第三季度的房租2500元，故对于原告该项诉讼请求应予驳回外，其余诉讼请求理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第（二）项、第九十三条、第九十七条、第九十八条之规定，判决如下：
一、被告严仲清应将承租的位于杭州市孝女路6号一楼沿街营业用房约250平方米的房屋腾空返还给原告浙江省杭州市急救中心，于判决生效之日起15日内履行完毕；
二、被告严仲清应支付自2008年7月起至承租房屋实际返还之日止的按12500元／月计算的房屋使用费；
三、被告严仲清应支付原告浙江省杭州市急救中心自2008年6月起至承租房屋实际返还之日止的承租房屋的水电费、电话费；具体金额按实结算。
上述二、三项确定之义务均限本判决生效之日起15日内履行完毕。
四、驳回原告浙江省杭州市急救中心其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1102元，财产保全费620元，合计1722元，由原告浙江省杭州市急救中心负担202元，被告严仲清负担1520元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费用1102元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处；户名浙江省杭州市中级人法院；帐号1202024409008802968）。
审 判 长 董继红
人民陪审员 韩思源
人民陪审员 朱天禄
二〇〇八年八月五日
书 记 员 韩文涛
附件：本判所依据的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
九十一条第一款第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（二）合同解除；
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。