湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0105民初6691号原告：王炼，男，1959年11月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：王展，男，1962年2月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。系原告弟弟。被告：长沙宝利房地产开发有限公司，住所地长沙市开福区网船班路10号世纪春天会所39号栋。法定代表人：杨兴文。委托诉讼代理人：杨俊，男，1980年6月29日出生，汉族，住长沙市开福区。系该公司员工。原告王炼与被告长沙宝利房地产开发有限公司（以下简称“宝利房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员王剑锋公开开庭进行了审理。原告王炼的委托诉讼代理人王展，被告宝利房地产公司的委托诉讼代理人杨俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王炼向本院提出诉讼请求：一、被告退还原告30276元购房款；二、被告向原告支付上述购房款的利息，从2010年12月11日起计算至本判决书生效之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年12月，原、被告签订认购协议书、商品房买卖合同等，原告购买被告开发的世纪春天秀园××房住房一套（开福区网船班路）。后发生合同纠纷，原告诉至法院，经2016年12月的（2016）湘01民终7645号民事判决书，原、被告各自拿到涉案的房产证、全部房款。该房产证载明“建筑面积（㎡）234.51”，而买卖合同载明“该商品房（合同约定）建筑面积共240.58平方米（第三条）。对比发现，房产证的面积少于买卖合同约定的面积，计6.07平方米。买卖合同第四条、第八条载明“按建筑面积计算，该商品房单位为每平方米4987.95元”。“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行确认及面积差异处理。双方同意按第2种方式进行处理：2、合同约定面积与产权登记面积有差异时以产权登记面积为准，……按多退少补的原则处理”。基于该约定，被告应退还原告30276元（6.07㎡×4987.95元/㎡）。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告宝利房地产公司辩称，一、原告所主张的权利，被告一直不知有其事。因根据合同约定，面积补差是在办理完产权证后才能最后确认原告所购房屋的产权面积与原购房合同约定面积的差额。而原告所购房屋的产权证是其自身去房地局产权部门办理的，办完后原告又直接交给了托管银行，然后再申请法院执行，最后由银行直接将产权证交给了原告。因此，该房屋的产权证从始至终没有交给被告，被告无法确定按购房合同约定有没有面积差、面积差是多少，因此，被告无法知晓是否要向原告补偿面积差价以及需要补偿多少面积差价款。二、原告所主张的权利在起诉前从未以口头或者书面形式告知被告。三、原告所主张的权利已过法定的诉讼时效。四、原告存在逾期付款的违约行为。根据原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》中第七条第一款的约定，原告应当支付被告违约金60万元以上，该笔违约金已经远远超过原告在诉讼请求里提出的被告应退的30276元购房款。根据《中华人民共和国合同法》第99条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。因此，被告有权行使抵销权，不予退还原告提出的30276元购房款，且有权要求原告支付未抵销的剩余部分违约金。原告围绕诉讼请求向本院依法提交了认购协议书、长沙市商品房买卖合同、长沙市中级人民法院（2016）湘01民终7654号民事判决书、房产证、资金托管协议、长沙市中级人民法院（2012）长中民五仲字第0410号民事裁定书等证据材料。经庭审审查确认相关证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：2010年原告王炼与被告宝利房地产公司签订一份《认购协议书》，约定原告王炼购买被告宝利房地产公司开发的世纪春天秀园8号A座××房住房一套（位于开福区芙蓉北路网船班路），住房价格为120万元，装修款60万元，共计180万元。2010年12月17日，原告王炼与被告宝利房地产公司签订一份编号为20087029××的《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：该商品房建筑面积共240.58平方米，按建筑面积计算，每平方米4987.95元，总金额120万元；该合同第八条面积确认及面积差异处理中约定，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异时，以产权登记面积为准，买卖双方一致同意按多退少补的原则处理；双方还约定本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成的，提交长沙市仲裁委员会仲裁等。合同签订后，因原、被告双方在履行合同的过程中发生争议，直至2015年6月19日，涉案房屋才登记至原告王炼名下，该房屋产权证号为：长房权证开福字第××，产权登记建筑面积为234.51平方米。后原告发现产权登记面积与合同约定面积有差异，认为应当退还其购房款320276元，遂向本院提起诉讼。庭审中，原告请求将利息起算的时间调整为从本案起诉之日即2017年11月14日起按银行同期存款利率计算。另查明，2011年12月22日，原告王炼、被告宝利房地产公司及中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部签订一份《交易资金托管协议》，该协议约定：为便利原、被告签订的编号为20087029××《长沙市商品房买卖合同》项下的交易，原、被告经协商一致，授权中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部托管交易资金60万元，保管房产证权益证明等文件，协助完成交易资金和权证的交换；因本协议引起的争议纠纷，应通过友好协商解决，协商不成，向丙方（即中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部）所在地人民法院起诉。2012年6月26日，原告王炼向长沙市中级人民法院申请确认与被告宝利房地产公司签订的编号为20087029××《长沙市商品房买卖合同》中仲裁条款的效力。2012年8月6日，长沙市中级人民法院作出（2012）长中民五仲字第0410号民事裁定书，认为虽然《交易资金托管协议》和《长沙市商品房买卖合同》是两个相互独立的合同，但是《交易资金托管协议》的履行情况直接决定《长沙市商品房买卖合同》是否能够得到全面履行，在查清《长沙市商品房买卖合同》的履行情况、确定违约责任时都不可避免地会涉及到《交易资金托管协议》的约定及效力问题，而《交易资金托管协议》中明确约定“因本协议引起的争议纠纷，向丙方所在地人民法院起诉”。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第七条的规定，当事人约定争议可以向仲裁机构申请仲裁也可以向人民法院起诉的，仲裁协议无效。据此，长沙市中级人民法院裁定王炼与宝利房地产公司签订的编号为20087029××的《长沙市商品房买卖合同》中仲裁协议无效，该裁定为终审裁定。本院认为，一、关于被告提出的受理异议。被告认为根据原、被告签订的编号为20087029××的《长沙市商品房买卖合同》第二十条约定，解决合同争议的方式，由双方当事人协商解决，协商不成的，双方可提交长沙仲裁委员会仲裁。据此，被告认为应当驳回原告的起诉，由当事人向长沙仲裁委员会申请仲裁。本院认为，2012年6月26日原告王炼曾向长沙市中级人民法院申请确认与被告宝利房地产公司签订的编号为20087029××《长沙市商品房买卖合同》中仲裁条款的效力，2012年8月6日，长沙市中级人民法院作出了（2012）长中民五仲字第0410号民事裁定书，已认定该仲裁条款无效，该裁定为终审裁定。另外，本案系房屋买卖合同纠纷，属于因不动产纠纷提起的诉讼，涉案房屋位于长沙市开福区，根据民事诉讼法相关规定，本案应由本院专属管辖。因此，对被告提出的应当驳回原告起诉，由当事人向长沙仲裁委员会申请仲裁的请求，本院不予采纳。二、关于本案诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》相关规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，涉案房屋于2015年6月19日登记至原告名下，之后原告才知道产权登记面积小于合同约定面积，故从产权登记之日起原告应当知道其权益受到损害，诉讼时效期间应当从2015年6月19日起计算三年，至2018年6月18日止。因此，原告于2017年11月14日向本院起诉，并未超过诉讼时效，本院对被告辩称原告主张权利时已超过法定诉讼时效亦不予认可。三、关于退还相应购房款及利息的诉求。原、被告在《长沙市商品房买卖合同》第八条中约定“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积有差异时，以产权登记面积为准，买卖双方一致同意按多退少补的原则处理”。现涉案房屋已交付原告使用，产权登记建筑面积为234.51㎡，合同约定建筑面积为240.58㎡，按《长沙市商品房买卖合同》约定的商品房单价4987.95元/㎡计算，被告应退还原告30276.86元[（240.58㎡-234.51㎡）×4987.95元/㎡]。故原告要求被告退还购房款30276元的诉求，本院予以支持。关于被告应退还原告房款的利息计算，庭审中，原告请求将利息起算时间调整为从起诉之日即2017年11月14日起按银行同期存款利率标准计算，合理合法，本院予以认可。利息截止时间依然按原告诉状中请求时间计算，即至本判决书生效之日止。四、对于被告所称原告存在逾期付款的违约行为，不属于本案审理范围，若之前被告未在其他案件中主张该项权利，可另行主张。五、被告宝利房地产公司的委托诉讼代理人杨俊未经法庭许可中途退庭，被告应当承担不举证和不质证的法律后果。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：被告长沙宝利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还于原告王炼购房款30276元及利息（以30276元为基数，从2017年11月14日起按中国人民银行同期存款利率标准计算至债务清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费557元，因适用简易程序减半收取278.5元，由被告长沙宝利房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  王剑锋二〇一八年三月五日代理书记员  高谢颖附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书;定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。