浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金义民初字第1146号
原告：义乌市和安公寓业主委员会，住所地：义乌市义东路45号和安公寓。
负责人：赵群晖，业主委员会主任。
委托代理人：ＸＸ威，浙江金甲律师事务所律师。
被告：义乌市永宁物业服务有限公司，住所地：义乌市后宅街道洪华村11号3楼。
法定代表人：吴建华，总经理。
原告义乌市和安公寓业主委员会为与被告义乌市永宁物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，于2015年5月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由代理审判员余芹适用简易程序独任审判，于2015年6月3日公开开庭进行了审理。后因本案案情复杂，转为普通程序，并于2016年1月20日再次公开开庭进行了审理。原告义乌市和安公寓业主委员会的委托代理人ＸＸ威，被告义乌市永宁物业服务有限公司的法定代表人吴建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告义乌市和安公寓业主委员会诉称，原告与被告于2014年5月26日签订和安公寓物业服务委托合同一份。合同约定和安公寓物业由被告提供物业服务。服务期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止。物业服务收费标准：高层住宅1.75元／月·平方米，地下停车泊位每个300元／年。合同还约定一方不符合本合同约定的，另一方可以解除合同。违约方应承担支付合同标的30%价款的违约责任。合同签订后，被告未能提供约定的物业服务，引起和安公寓业主强烈不满。合同期内被告至少存在包括但不限于下列多项违约行为：1、被告拖欠电梯公司维保费，导致至少有5部电梯无法运行，严重影响业主日常居住生活。2、被告5个月未按时交水费，导致小区在2014年12月28日被义乌市自来水有限公司停水处理，严重影响业主生活。2014年7、8、9月和平常用水量相比明显不正常，每月2千多吨不知去向，被告未尽到监管义务，且至今未查明原因。被告的安保、保洁人员用水也未安装水表。因被告不履行代收代缴水费义务，截止2015年4月1日止被义乌市自来水有限公司催缴拖欠水费36298.6元及违约金24466.69元。3、被告消控室上班人员没有证件，火警报警无人处理，消控室无备用工具，消控室无点位图，上班期间无人在岗等等，严重影响业主居住安全。4、被告管理严重不达合同约定目标。和安公寓多项设备被被告拿走挪用。上述违约行为经原告及义乌市房地产管理处多次通知被告整改，但被告未整改达标。被告的违约行为严重影响业主日常生活，引起广大业主强烈不满，经和安公寓所持投票权数三分之二以上业主通过决定解聘被告。原告于2015年3月31日书面通知被告，自2015年4月1日起解除原告与被告于2014年5月26日签订的和安公寓物业服务委托合同，并请被告做好合同解除后的下列工作：1、三日内向原告移交所有物业资料及物业管理用房。2、未到期已收取的物业费七日内归还业主或原告。3、请被告赔偿水费损失。4、请被告按合同约定支付原告违约金。但被告至今未履行上述义务。原告认为：被告严重违反和安公寓物业服务委托合同约定，原告有权通知被告解除合同并要求被告承担违约责任。为此，诉请确认原告与被告于2014年5月26日签订的和安公寓物业服务合同已于2015年4月1日解除；被告立即向原告移交和安公寓所有物业资料（竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）及坐落于义乌市和安公寓第三层西侧的物业管理用房；被告返还原告从2015年4月1日起至2015年5月31日止的物业管理费112271元；被告支付原告违约金人民币202088元。
原告当庭补充陈述：2015年5月25日，和安公寓业主委员会委托电梯公司对14台电梯和停运的5台电梯进行检查，检查后发现电梯有损坏的情况，支付了电梯配件维修费20698元。
被告义乌市永宁物业服务有限公司辩称，一、请求法院驳回原告的所有诉讼请求，理由如下：1、被告是在5月中旬收到法院传票才知道原告要求与被告解除合同的。之前从来不知道。原告未经三分之二以上业主大会表决同意和授权，起诉被告也未经业主大会授权；2、物业资料都在物业用房内，被告在5月31日合同到期已经腾空房屋，资料也未带走；3、被告没有与原告签订过解除合同协议，原告要求被告返还物业费没有依据，也无法计算和确认物业费金额为112271元，而且缴纳物业费的是业主，不是业主委员会；4、被告没有违约，违约的是原告，业主委员会向法院起诉要求解除合同属于明显违约。二、原告的事实与理由属于捏造，不属实，理由如下：1、被告不属于故意拖欠维保费。因资金周转困难和物业费收取困难导致被告不能及时支付，是属于暂未付清维保费，与本案无直接关系。电梯并没有因为未付清维保费而不能正常运行。电梯都在维保，而且运行正常，没有影响业主生活，有电梯维保合同、电梯维保费发票、电梯检测报告、电梯使用标志、电梯检测费发票、网银转账凭证为证据；2、水费有代收代缴过，有水费发票为证。用水不正常被告也委托过自来水公司进行测漏，有协议书和收据为证明。后业主拒绝向被告交纳水费，他们说自己向自来水公司直接缴纳。既然是代收代缴被告水费没有收上来，被告自然就没有必要向自来水公司缴纳费用，也没有被自来水公司停水过，用水和缴纳水费的应是业主不是被告。被告没有与自来水公司签订过水费代收代缴协议，在物业合同中也未约定。因此，被告不构成违约；3、消防与监控室是24小时有人值班的，内有安全头盔、逃生绳、破门斧头、防毒逃生面具等，有照片为证，小区内也没有发生过火灾；4、房地产的整改通知书被告没有收到过，被告是在起诉状副本中看到了，签名不是我签的，是别人签的，而且我也不认识签字这个人，手机号码写的是我本人的，被告按照整改通知书内容查看了一下，没有发现整改通知书中的问题。
原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、和安公寓物业服务委托合同复印件一份，证明原告与被告于2014年5月26日签订和安公寓物业服务委托合同一份，证明和安公寓由被告提供物业服务，服务期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止，物业服务收费标准：高层住宅1.75元／月／平方米，地下停车泊位每个300元／年。合同还约定一方不符合本合同约定的，另一方可以解除合同，违约方应承担支付合同标的的30%价款的违约责任，以及原告与被告的其他具体的权利义务；
2、维修保养合同复印件一份、电梯维护保养费发票复印件一份（维护保养合同及保养费发票的原件在被告处）、关于解除《维护保养合同》的告知函一份、配件销售报价单一份，证明被告拖欠蒂森电梯有限公司杭州分公司电梯维保费67667元，导致该公司于2015年3月18日起停止和安公寓电梯维保服务，和安公寓部分电梯损坏需维修的事实；
3、物业服务行业整改通知一份、会议记录两份，证明被告存在证据记载的多项违约行为，义乌市房管处、原告多次通知被告整改；
4、通告一份，证明被告5个月未按时交水费，导致小区在2014年12月28日被义乌市自来水有限公司停水处理，严重影响业主生活；
5、当庭提供2014年12月25日的会议记录一份，证明通告是告知过被告的，并通知被告整改查明原因；
6、关于水费缴纳的通知一份、用户信息一份，证明被告不履行代收代缴水费义务，截止2015年4月1日止被义乌市自来水有限公司催讨拖欠水费36298.6元及违约金24466.69元，2014年7、8、9月和平常用水量相比明显不正常，每月两千多吨水不知去向，被告未尽到监管义务，且至今未查明原因；
7、解除和安公寓物业服务委托合同通知书一份、EMS全球邮政特快专递底单一份、照片三份，证明原告于2015年3月31日书面通知被告，自2015年4月1日起解除原告与被告于2014年5月26日签订的和安公寓物业服务委托合同；
8、申请法院调取的（2015）金义民初字第1080号案件开庭笔录一份，证明被告在2015年4月1日就已经知道解除合同通知书内容的事实；
9、义乌市和安公寓业主大会决议一份（附业主大会表决意见表91份），证明义乌市和安公寓业主大会授权义乌市和安公寓业主委员会于2015年3月31日起通知原告自2015年3月31日起解除原告与被告于2014年5月26日签订的和安公寓物业服务委托合同，并请被告返还自解聘之日起至2015年5月31日止的物业管理费及追究被告的违约责任，同时证明大部分和安公寓业主对被告的物业服务不满意的事实；
10、电梯修理联系函一份、收款收据一份，证明截止2015年5月25日有5台电梯损坏的事实，其他电梯也多少有些问题以及业主委员会已经支付配件维修费用的事实；
11、劳务合同七份，证明原告与被告解除合同后，被告的工作人员由原告留用并支付劳务报酬的事实；
12、照片打印件二十一份、业主委员会工作人员制作的消防器材破损清单一份，证明和安公寓消防器材设备损坏情况及绿化情况；
13、工资表二份，证明物业服务委托合同解除后，保安、水电工、清洁工等物业服务人员2015年4月份的工资19000元、5月份的工资20500元，合计39500元由原告支付的事实；
14、电梯修理联系函一份、2015年7月16日的收款收据一份，证明因被告未履行维保及维修义务，造成5台电梯停运，14台电梯损坏且存在安全隐患，原告为此支出电梯维修费20698元的事实。
对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：
对证据1的真实性无异议，但对合同中“一方不符合本合同约定的，另一方可以解除合同，违约方应承担支付合同标的30%价款的违约责任”的约定有异议，该约定不合法。对证据2中维修保养合同及保养费发票的真实性无异议，对解除告知函有异议，被告没有收到过，也没有与电梯公司解除合同。对配件报价单有异议，报价单是发送给和安公寓业主委员会的，也不能证明电梯就是坏的。3月12日发函解除合同，为什么17号还会发报价单，这是不符合常理的，明显是矛盾的。对证据3中的整改通知有异议，被告没有收到过，签字不是被告签的，签字的人被告也不认识，电话号码是被告的。而且被告去小区看过，没有发现这些问题。对会议记录的真实性有异议，开会的时候，我们签字，但是内容什么时候写上去的，不知道。原告也没有证据证明存在这些问题。对证据4，被告没有收到过，也没有看到过，这份证据是原告起诉后，后来补充提供的。对证据5，该证据过了举证期限，会议出勤人员的签字是我签的，但是当时的内容我不是很清楚。对证据6中水费缴费的通知有异议，被告没有收到过，水费是业主用掉的，不是被告用掉的，不能作为被告违约的证据，用水量增加是业主用掉的，跟被告无关。对证据7，通知书有异议，被告没有收到过，也没有看到过，EMS快递单被告也没有签收过，照片被告也没有看到过。对证据8的真实性无异议，但是知道不等于同意解除合同。对证据9有异议，被告是在5月29日收到业主大会决议的，但是表决意见表是没有收到过的，今天开庭才看到，意见表的真实性无法认定，有三名业主委员会成员没有缴纳物业费。表决意见表的签名不是业主签的，而且已经过了举证期限，有些签名是外国人，不是真正的产权人，还有代签的，业主身份无法核实。对证据10不予认可，已经过了举证期限，对该组证据的真实性也无法确定，这是业主委员会自己的行为，与被告无关。对证据11，原告与第三方签订的劳务合同，不能证明原、被告解除合同，不能作为双方解除合同的依据。对证据12，照片无法证明是被告服务的小区的，就算是，也不知道是什么时候拍的，不能作为被告违约的证据。绿化的照片是被告修剪之前拍的，后来被告是进行过拔草和修剪的。破损情况清单已经过了举证期限，也不能证明消防器材损坏，也无法看出是谁统计的，不能作为被告违约的证据。对证据13，该证据是当庭提供，已经过了举证期限，而且被告认为工资表是造假的，原告写一下，盖个章，让人签个字就可以了，工资表可以随便造的。对证据14，该组证据已经过了举证期限，该收款收据出具日期是2015年7月16日，和安公寓电梯基本上都是好的，并不存在五台电梯不能使用的情况，这是原告与电梯维保公司的欺诈行为，收款收据没有法律上的证明效力。
对原告提供的证据，本院认证如下：
因被告对证据1、证据2中的维修保养合同、电梯维护保养费发票的真实性无异议，本院对证据1及证据2中的维修保养合同、电梯维护保养费发票的真实性予以认定。解除《维护保养合同》的告知函、配件销售报价单中盖有蒂森有限公司的印章，本院对该两份证据的真实性予以认定，从配件销售报价单中可以看出5、9、11、13号电梯存在部分配件损坏，但是从该证据中无法看出，这些部件损坏是否会导致电梯停运。原告在庭审中陈述，在蒂森公司对电梯检修之前也就是2015年2月9日之前已经有五部电梯停运，按常理，如果五部电梯损坏，那么原告肯定会让电梯公司对五部电梯进行检修，但是部件销售报价单上反映出的只有四部电梯。所以，原告关于有五部电梯停运的说法无足够证据支持。证据3中的整改通知书上有义乌市房地产管理处的盖章，本院对整改通知书的真实性予以认定，被告的法定代表人认可会议记录上的签字系其所签，本院对会议记录的真实性予以认定，被告辩称，会议记录的内容系事后添加，其并不知情，但其未提供证据证明，对其辩解，本院不予采纳。但是，整改通知书及会议记录只能反映曾经存在某些问题，并不能反映被告未进行整改及问题长期存在，且整改通知书及会议记录中反映的问题并未达到根本违约以致可以解除合同的程度。证据4中有义乌市自来水公司的盖章，本院对其真实性予以认定。被告的法定代表人吴建华认可证据5中的签字为其所签，本院对证据5的真实性予以认定。证据6中有义乌市自来水有限公司的盖章，本院对证据6的真实性予以认定。因在原、被告双方签订的物业服务合同中并未约定被告有代收代缴水费的义务，因此，原告提供的证据4、5、6无法证明被告违约。对证据7、8的真实性予以认定，被告在（2015）金义民初字第1080号案件庭审中陈述“是4月1日就已经知道解除合同的事情”，由此可知，原告解除合同的通知已经送达给了被告。对证据9的真实性予以认定。证据10与证据14为相同内容的证据，原告在两次庭审中均提供了原件，但是收款收据开具的日期及收款收据上所盖的印章不一致，原告陈述称，之所以会提供了两次是因为原告以为第一次开具的收款收据遗失了，所以找维修电梯的公司再次开具了收款收据，由此可见，收款收据的开具具有随意性，电梯是否进行了维修以及修理费是否已经支付存在疑问。而且，原告在回答庭审中“为什么是由金华市联奥电梯有限公司进行维修的？”的问题时，原告的两次回答不一致，第一次庭审中回答“和原先的蒂森电梯有限公司合作不是很愉快，所以换了现在这家”，第二次庭审却回答“金华市联奥电梯有限公司是为蒂森电梯有限公司提供电梯维修服务的合作单位，电梯维保单位和安装单位通常不是同一单位”，原告的回答前后矛盾，对于原告提供的证据10、14的证明力本院不予认定。对证据12中的照片打印件的真实性予以认定，但是无法看出照片是否拍摄于被告提供物业服务期间，业主委员会工作人员制作的消防器材破损清单系原告单方面制作，对其证明力不予认定。对证据11、13的真实性予以认定，被告称2015年3月31日之后仍由其提供物业服务，物业工作人员的工资也仍由其发放，但其未能提供证据，对被告的说法，本院不予采纳。
被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：
1、水费发票三份、自来水公司测漏协议书一份、收据一份，证明被告缴纳过水费和检查自来水的原因；
2、关于6月1日退出和安公寓物业服务项目的报告两份、物业服务企业退出物业项目管理情况登记表一份、EMS单据三份、中国邮政短信通知打印件三份、电脑查询投递情况打印件一份，证明被告向物业主管部门报告和备案，被告是2015年6月1日退出和安公寓物业服务项目的事实；
3、电梯检测费签购单一份，证明被告支付了和安公寓电梯检测费的事实；
4、协议书一份、判决书一份，证明被告为和安公寓业主支付公共能耗费用14万元一年的事实，这些费用需要原告及全体业主支付给被告的；
5、照片打印件十份，证明设施设备运行正常，已经经过整改，跟整改通知书上内容不相符的事实；
6、浙江省物业项目服务退出管理文件打印件一份，证明原告非法解除物业合同，没有按照管理文件第八条第二款的要求解除的事实；
7、电梯维保费用网银转账打印件一份，证明被告支付过电梯维保费32000元的事实；
8、电梯使用标志十四份和电梯定期检验报告十四份，证明电梯是可以正常使用的事实；
9、编号为10756278的发票一份、2014年11月19日蒂森电梯有限公司杭州分公司开具81200元金额的发票一份，证明被告应支付和安公寓电梯维保费81200元，被告为和安公寓全体业主提供了2014年5月至2015年5月电梯维保服务；
10、特种设备检验票据一份，证明被告服务的和安公寓电梯经金华市特种设备检测中心检测合格，可以安全使用，被告在2014年11月17日还支付了13058元的电梯检测费，被告已完成了2014年6月至2015年5月31日的物业服务；
11、协议书一份、（2015）金义商初字第930号判决书一份，证明被告为原告提供了物业服务、公共能耗费用为14万元一年，这笔费用业主至今未向被告缴纳的事实；
12、义乌市和安公寓业主大会决议一份（是由原告在第一次庭审中提供的），从该决议中可以看出业主委员会成员由赵群晖、汪某、吴某、鲍某、亓某5人组成，业委会成员中汪某、吴某、鲍某三人未交物业费，原告存在违约的事实，要求解除合同也是汪某、吴某、鲍某三人的意思，不是全体业主的意思；
13、挂号信收据三份、退回挂号信二封、EMS寄件人存根六张、发票六张、投递局存根一张、退回EMS三封、起诉状三份、户籍信息三份、受理案件通知书三份、诉讼费发票三份、房产档案证明三份，证明：1、被告在2015年7月28日、7月30日、12月20日三次通过邮政局以书面方式向3个和安公寓业主委员会委员催缴物业费；2、原告业主委员会成员未缴纳物业费及违约的事实；3、被告已在2016年1月4日向义乌市人民法院起诉，原告业主委员会成员拒交物业费是原告违约；
14、挂号信收据六张、EMS寄件人存根二份、退回EMS信件二封，证明：1、被告在2015年10月26日、10月28日、11月21日三次向和安公寓80多套高层住宅的产权人义乌市公共资产管理中心催缴物业费；2、收件人王栋和金劲是义乌市公共资产管理中心的主要负责人，证明该业主未交和拒交物业费，该业主存在违约的事实；
15、提供挂号信收据四份、挂号信回执二份、EMS寄件人存根二张、EMS投递局存根二张，证明被告在2015年10月21日向和安公寓一楼和二楼的业主义乌市市场开发服务中心有限责任公司催缴物业费，该业主未缴纳物业费存在违约的事实；
16、挂号信收据四十五份、诉讼费收据十六份、案件受理通知书二十九张、房产档案证明十八份、民事裁定书四十九份，证明和安公寓业主未向被告交纳物业费是属于违约行为；
17、催缴和安公寓物业费公告照片四份，证明本案中被告在2014年9月13日以公告形式向业主催缴物业费及业主未交物业费是违约行为。
对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：
对证据1中水费发票的真实性无异议，恰恰证明被告是有代收代缴水费的义务，而被告仅仅履行了部分代收代缴水费的事实，因为过程中造成了被告亏损，有两千多吨水不知去向，所以被告拒绝履行代收代缴水费义务。对协议书的真实性无异议，可以证明有漏水的情形发生。检漏只能检查外管有无漏水，但是是不是有人盗取，是无法检测的。对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，被告实际不履行合同是在2015年4月1日，不是6月1日。因为履约人员均已由原告发放工资，退出原因为被告违约而被原告解约；对证据3的真实性无异议，但是如果正常的话，在2014年5月17日就应该支付了，被告拖延到11月17日才支付，也是违约行为。对证据4的真实性无异议，但对关联性有异议。被告与富国超市签订协议书，没有经过业主或业主委员会的授权，对业主和原告是没有约束力的。公共能耗费的计算，应该按供电局出具的实际发生额来收取，被告擅做主张与富国超市签订协议，应该由被告自行承担责任。对证据5，照片被告是在有用的电梯里拍摄的，不能证明所有电梯都有用，实际是有5部电梯是坏的，禁止高空攀爬标志是有贴过的。头盔的标志是没有的，可能其他地方拍来的，岗位职责原来是没有的，虽然现在张贴了，但是有没有实际履行是不知道的。对证据6，解除合同有两种方式，业主委员会有权利选定和解聘物业服务公司，物业服务合同有一种无理由解除合同，有一种是按约定解除，实际上是不需要程序的。原告是按照物业服务合同的约定，因为被告违约，按照合同法就可以解除合同。对证据7的真实性无异议，但从支付日期看，是2015年3月15日，已经违反了原告与电梯公司的合同约定，在2014年11月份就应该支付了。因为被告拖延支付维保费，导致电梯公司不给电梯进行维保，也是电梯损坏的重要原因之一，一共维保费是82000多元，还有部分未支付。对证据8的真实性无异议，但是不能证明2014年5月28日之后，电梯是运行正常的，事实上有5部电梯停运，而且另外几部电梯也有问题。对证据9中维保发票的真实性无异议，但是从原来提供的关于解除维护保养的告知函可以看出，开具发票后，被告一直拖欠维保费没有支付，所以维保公司解除了维保合同，并停止给原告小区内的电梯进行维保服务。对蒂森电梯公司开具的发票的真实性无异议，但是同样不能证明电梯是可以用的。对证据10的真实性无异议，但是每年年检只有一次，只能说明在检验当天电梯是合格的，不能排除在电梯使用期间，电梯已经损坏的事实，据原告了解，电梯合格证是在2014年5月份到期，但是被告拖欠到2014年10月才去缴费，可以看出被告对履约是懈怠的。对证据11的真实性无异议，关联性有异议，被告擅自与富国超市签订公共能耗用电协议，未经原告授权与追认，业主及原告均不认可。该协议不能约束原告及业主，该协议约定的14万元一年的费用，不是实际发生的公共能耗，公共能耗应以实际发生的供电局的电表为准。对证据12的真实性无异议，但是原告起诉是经过业主授权的，不是某一个业委员成员的意思。对证据13、14、15的真实性无异议，但是不能证明原告有违约的事实。事实上业主也没有违约，是因为被告先违约，才导致合同在2015年4月1日解除，被告不应该再要求业主支付2015年4月1日至2015年5月31日止两个月的物业管理费。4月1日之前的物业费应该交，但是被告的服务存在瑕疵，而且没有约定过具体的缴纳时间，应该给业主适当的缴纳期限。被告主张的公共能耗没有经过业主确认，所以在被告违约以及业主对公共能耗费和两个月物业费有争议的情况下，业主是有权利拒交物业费的，不能证明业主存在违约。对证据16、17的真实性无异议，但是被告无权主张合同解除后的物业服务费，而且公共能耗费用没有依据。原告不否认被告向业主主张合同解除前的物业费，但是被告提供的物业服务有瑕疵，业主是不满意的，业主有权要求少收物业费。而且缴纳物业费的缴纳时间没有具体约定，要给业主合理的缴纳期限。
对被告提供的证据，本院认证如下：
对证据1的真实性予以认定。证据2为被告自行制作，证明力不予认定。对证据3的真实性予以认定。对证据4的真实性予以认定，但与本案没有关联性。对证据5的真实性予以认定，但从照片中无法看出拍摄的地点，对关联性不予认定。对证据6的真实性予以认定。对证据7予以采信。对证据8的真实性予以认定，但是电梯检验的日期是2014年5月28日，不能证明被告的证明目的。对证据9的真实性予以认定，但是该证据无法证明已支付全部款项，也无法证明被告提供了整个年度的电梯维保服务。证据10与证据3系同一份证据，不再重复认证。证据11与证据4系同一份证据，不再重复认证。对证据12的真实性予以认定，但是无法证明被告的证明目的。对证据13、14、15、16、17的真实性予以认定。
经审理查明，2014年5月26日，原、被告签订《和安公寓物业服务委托合同》一份，约定由被告为原告提供物业服务；委托期限自2014年6月1日起至2015年5月31日止；本合同终止之日起3日之内，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会，对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算后，多收的部分应当依照合同约定退回业主委员会。双方还对其他权利义务进行了约定。2015年2月8日至2015年3月20日，原告采用书面征求意见方式组织召开业主大会，对以下事项进行表决：1、从2015年3月31日起解聘义乌市永宁物业服务有限公司；2、授权业委会以业委会的名义向义乌市永宁物业服务有限公司要求返还解聘之日起至2015年5月31日止的物业管理费；3、依据和安公寓物业服务委托合同向义乌市永宁物业服务有限公司追究违约责任，以上决议事项获有效通过。2015年3月31日，原告以邮寄及在被告的办公场所张贴的方式向被告送达了“解除和安公寓物业服务委托合同通知书”，该通知书中载明：“合同期内贵司至少存在包括但不限于下列多项违约行为：1、贵司拖欠电梯维保费，导致至今尚有5部电梯无法运行，严重影响业主日常居住生活；2、贵司5个月未按时交水费，导致小区在2014年12月28日被自来水公司停水处理，严重影响业主生活。2014年7、8、9月和平常水量相比明显不正常，每月2千多吨水不知去向，贵司未尽到监管义务，其至今未查明原因。贵司安保、保洁人员用水也安装水表；3、贵司消控室上班人员没有证件，火警报警无人来处理，消控室无备用工具，消控室无点位图、上班无人在岗等等，严重影响业主居住安全；4、贵司管理严重不达合同约定目标，其余违约行为均已在整改通知书及会议时通知指出，不再详列。上述违约行为经我业委会及义乌市房地产管理处多次通知贵司整改，但贵司未整改达标。贵司的违约行为已严重影响业主日常生活，引起广大业主强烈不满，经和安公寓所持投票权数三分之二以上业主通过决定解聘贵司。现我司根据和安公寓物业服务委托合同第九条第2款约定，自2015年4月1日起解除贵司与我业委会于2014年5月26日签订和安公寓物业服务委托合同。并请贵司做好合同解除后的下列工作：1、三日内向我业委会移交所有物业资料及物业管理用房。2、未到期已收取的物业费七日内退还业主或我业委会。3、请贵司赔偿水费损失。4、请贵司按合同约定支付我业委会违约金。”2015年4月1日，被告知晓了解除合同通知书中所载明的事宜。自2015年4月1日起，由原告接管和安公寓的物业管理事宜。
本院认为，原、被告签订的和安公寓物业服务委托合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。对于原告是否可以行使合同解除权，被告辩称，原告的决议违反法定程序，本院认为，解聘物业服务企业，适用物权法第七十六条第二款的规定，且业主大会会议可以采用集体讨论的方式，也可以采用书面征求意见的方式，该事项属于小区业主内部自治事项，被告并未提供充分证据证明原告对该事项的决议存在无效或可撤销的情形，对其辩称，本院不予采纳。《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第八条第一款规定：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”本案中，业主大会根据物权法的规定作出了解聘物业服务企业的决定，对于原告要求确认其与被告签订的和安公寓物业委托合同已经解除的诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否违约的问题，本院认为，原告提供的证据只能说明被告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，并不能证明被告已经构成了根本违约。而且，根据物业服务委托合同中的约定，物业服务费是要预收的，从庭审中被告提供的证据中可以看出，原告所在小区的部分业主未交纳物业费。足额向被告交纳物业服务费是被告提供物业服务的基础，否则物业服务企业无法正常运行。因此，部分小区业主未按时交纳物业服务费对于被告提供物业服务的质量本身具有一定的影响，不能单纯将物业服务过程中出现的问题归咎于被告。故，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。物业服务合同终止后，被告应当将物业资料及物业用房移交给原告，关于物业资料具体有哪些，在双方签订的物业服务委托合同中没有约定，原告也未举证证明，无法明确，本院不予判决。因被告已经退出了和安公寓物业服务项目，无需再行判决被告移交物业管理用房。关于原告要求被告返还2015年4月1日起至2015年5月31日其已预收的物业管理费的要求，本院认为，业主委员会以其自身名义提起民事诉讼，应以行使《物业管理条例》所规定的涉及到维护业主“共有和共同管理权利”的职责为限，如《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中所列举的“请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金”等事项。而本案中原告要求返还的多预交的物业费的权利主体应为和安公寓的相关业主。即使原告能够证明其受业主委托向被告追讨多预交的物业费，也应当以业主为诉讼当事人，原告向人民法院提供明确、专门的授权手续后以委托代理人身份参加诉讼。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第二款规定：“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”，也正是基于该原则作出的规定。原告无权要求被告返还属于相关业主的物业费。即使按照原、被告签订的物业服务委托合同中的约定“合同终止之日起3日之内，被告应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财务及时完整地移交给业主委员会，对预收的物业服务费和其他公共物业经费按实结算后，多收的部分应当依照合同约定退回业主委员会”，也需要原、被告双方进行结算，但本案中原、被告并未进行结算。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条第一款、《物业管理条例》第十一条的规定，判决如下：
一、原告义乌市和安公寓业主委员会与被告义乌市永宁物业服务有限公司于2014年5月26日签订的和安公寓物业服务委托合同于2015年4月1日解除；
二、驳回原告义乌市和安公寓业主委员会的其他诉讼请求。
案件受理费6466元，由原、被告各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费6466元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：1969-9901-0400-0409-0000-0106-003，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：8205****、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）
审 判 长 余 芹
人民陪审员 楼忠民
人民陪审员 郑欢欢
二〇一六年三月十六日
书 记 员 骆健雄