上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0118民初5819号
原告：上海证大西镇置业发展有限公司(反诉被告)，住所地上海市青浦区。
法定代表人：季岷，董事长。
委托诉讼代理人：杨文珺，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戚莉珏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告：陆莉芳(反诉原告)，女，1976年3月6日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。
委托诉讼代理人：李华，广东微众律师事务所律师。
原告上海证大西镇置业发展有限公司(反诉被告)与被告陆莉芳(反诉原告)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月8日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，被告陆莉芳向本院提出反诉，本院予以合并审理，于2018年5月3日公开开庭进行了审理，原告上海证大西镇置业发展有限公司的委托诉讼代理人杨文珺、戚莉珏、被告陆莉芳及其委托诉讼代理人李华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海证大西镇置业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认上海证大西镇置业发展有限公司与陆莉芳就上海市朱家角镇珠湖路299弄《朱家角九间堂西苑》69号1层1-3层房屋签订的《上海市商品房预售合同》于诉状副本送达陆莉芳之日解除；2、陆莉芳协助上海证大西镇置业发展有限公司办理上述房屋的《上海市商品房预售合同》网签备案撤销手续，并承担所有手续费;3、陆莉芳向上海证大西镇置业发展有限公司支付赔偿金人民币(以下币种均为人民币)469,276元。审理中，上海证大西镇置业发展有限公司撤回第二项诉讼请求中要求陆莉芳承担网签备案撤销手续费的诉请。事实与理由：上海证大西镇置业发展有限公司系朱家角九间堂西苑房地产开发企业，于2011年9月16日取得商品房预售许可证。2014年1月18日，就陆莉芳向上海证大西镇置业发展有限公司购买上海市青浦区朱家角镇珠湖路299弄《朱家角九间堂西苑》69号1层1-3层房屋(以下简称系争房屋)签订了《上海市商品房预售合同》，房屋总价为4,692,761元。陆莉芳支付房款1,492,761元后，剩余3,200,000元房款未按约支付构成根本性违约，故诉至本院。
陆莉芳辩称,同意解除双方签订的《上海市商品房预售合同》。基于双方系协商一致解除《上海市商品房预售合同》，故上海证大西镇置业发展有限公司无权主张违约金；剩余3,200,000元房款系通过向银行申请按揭贷款进行支付，故逾期支付的过错不在陆莉芳；退一步讲，就算违约方系陆莉芳，上海证大西镇置业发展有限公司并未因陆莉芳的违约行为而遭受损失，反而因房价上涨而获取收益。
反诉原告陆莉芳提出反诉请求：反诉被告上海证大西镇置业发展有限公司向反诉原告陆莉芳返还购房款1,492,761元，并按人民银行同期贷款利率支付自付款日至实际退还日期间的利息(截止2018年4月23日的利息为348,345元)。事实理由同辩称。
反诉被告上海证大西镇置业发展有限公司辩称，不同意陆莉芳的反诉请求。陆莉芳没有合同解除权，上海证大西镇置业发展有限公司同意扣除违约金后将剩余购房款予以返还。
经开庭审理查明：2014年1月18日，上海证大西镇置业发展有限公司(甲方)与陆莉芳(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方购买位于上海市青浦区朱家角镇珠湖路299弄《朱家角九间堂西苑》69号1层1-3层室房屋，建筑面积214.87平方米，每平方米单价21,840元，总价(不包含房屋全装修价格)暂定为4,692,761元。乙方若未按本合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天计算至实际付款之日止，逾期超过60天后，甲方有权选择下列第壹种方案追究乙方责任，即甲方有权单方面解除合同，乙方应承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的10%，甲方有权在乙方已付的房款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方。如乙方已支付的房价款不足赔偿的，甲方有权追索。甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方。甲方定于2014年5月30日前将该房屋交付乙方，除不可抗力外。本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第5日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达。本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到青浦区房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。甲方或乙方依据本合同有关条款的约定单方解除本合同的，甲方或乙方应凭单方面解除合同的书面通知的送达凭据单方面到房地产登记机构办理注销本合同登记备案的手续。合同附件一约定，乙方应于2014年1月18日前支付房款500,000元(含意向金)，于2014年2月28日前支付房款(除定金)500,000元，于2014年3月15日前支付房款(除定金)492,761元，于2014年5月15日前办妥余款3,200,000元的银行按揭手续，并支付至甲方指定账户。以上房价款到达甲方账户之日视为乙方实际支付之日，若在上述指定日期前，甲方账户未收到有关款项(包括贷款部分)即视为乙方逾期付款。若乙方贷款申请未获得银行批准或乙方获得贷款不足以支付房屋总价款的，乙方仍应按照本合同约定按时足额向甲方支付房款，否则，甲方有权按合同第七条之约定追究乙方的违约责任。双方确认，因任何原因导致本合同约定的乙方付款义务未能得到实际履行，应按本合同第七条约定处理。如因合同终止或解除，乙方应在收到甲方发出的终止或解除合同通知之日起15日内与甲方共同向房屋所在区房地产管理部门办理预售合同备案及预告登记解除手续。因发生第七条所述的合同解除或终止等事项产生的相关费用由乙方承担。合同还约定了其他权利义务。
合同签订后，陆莉芳共计支付上海证大西镇置业发展有限公司1,492,761元房款，上海证大西镇置业发展有限公司开具发票。剩余房款陆莉芳至今未付。
2014年4月陆莉芳向上海证大西镇置业发展有限公司提出要求解除合同，上海证大西镇置业发展有限公司未同意，也未以书面或诉讼方式要求陆莉芳继续履行。2015年4月27日，陆莉芳将上海证大西镇置业发展有限公司诉至本院，要求解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，上海证大西镇置业发展有限公司不同意解除该合同，2015年11月17日，本院判决驳回陆莉芳的全部诉讼请求。2017年9月12日，上海证大西镇置业发展有限公司向陆莉芳发出催告函，要求陆莉芳于2017年9月29日前支付全部房款；如逾期支付，上海证大西镇置业发展有限公司行使合同解除权。陆莉芳拒收该催告函。2018年2月1日，陆莉芳收到上海证大西镇置业发展有限公司要求解除合同的诉状副本。
以上查明的事实，由双方的陈述，商品房预售许可证、上海市商品房预售合同、支付凭证购房发票、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。
庭审中，陆莉芳对上海证大西镇置业发展有限公司的《催款函》以及拒收退件的证据不予认可，该催款函所邮寄的地址及注明的电话与陆莉芳在签订合同时所提供的居住地址和电话一致，退件原因为陆莉芳拒收，根据合同约定，本院认定该催款函已经送达至陆莉芳。
本院认为，双方签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。
陆莉芳未按合同约定履行付款义务，已构成违约。在陆莉芳逾期支付房款构成违约的情况下，上海证大西镇置业发展有限公司向其发出催款的书面通知，陆莉芳仍无法继续履行合同，现在上海证大西镇置业发展有限公司要求解除合同具有事实和合同依据，本院予以支持。陆莉芳提出双方基于协商一致而解除《上海市商品房预售合同》，上海证大西镇置业发展有限公司对此不予认可，陆莉芳亦未提供证据予以证明，本院不予采信。合同解除后，根据约定，陆莉芳应协助上海证大西镇置业发展有限公司办理系争房屋网签备案撤销手续，故上海证大西镇置业发展有限公司的该项诉请具有合同依据，本院予以支持。上海证大西镇置业发展有限公司撤回第二项诉讼请求中要求陆莉芳承担网签备案撤销手续费的诉请，系其真实意思表示，于法无悖，本院予以确认。
陆莉芳未按合同约定履行付款义务，已构成根本违约，上海证大西镇置业发展有限公司要求陆莉芳承担违约金具有合同依据和法律依据，故上海证大西镇置业发展有限公司要求陆莉芳支付违约金之诉讼请求，本院予以支持。
关于违约金的金额，陆莉芳抗辩违约金过高，要求调整，根据相关法律规定，违约金是否明显过高应当以因违约所遭受的实际损失为基础进行考量，而上海证大西镇置业发展有限公司至今未提供证据证明其损失，因此陆莉芳辩称主张的违约金过分高于所造成损失的意见，本院予以采纳，违约金的数额本院以上海证大西镇置业发展有限公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、陆莉芳的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则、诚实信用原则出发，酌情判处。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据该项规定，合同解除后，应当根据合同性质，以恢复原状为基本原则，并按照违约责任处理损失赔偿问题。故陆莉芳要求返还房款的诉请本院予以支持。鉴于陆莉芳系违约方，其主张的利息缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条、第二十八条、第二十九条的规定，判决如下：
一、确认上海证大西镇置业发展有限公司与陆莉芳就上海市青浦区朱家角镇珠湖路299弄《朱家角九间堂西苑》69号1层1-3层房屋签订的《上海市商品房预售合同》于2018年2月1日解除；
二、陆莉芳于本判决生效之日起十日内协助上海证大西镇置业发展有限公司办理上海市青浦区朱家角镇珠湖路299弄《朱家角九间堂西苑》69号1层1-3层房屋的《上海市商品房预售合同》网签备案撤销手续;
三、陆莉芳于本判决生效之日起十日内向上海证大西镇置业发展有限公司支付赔偿金人民币140,782.80元;
四、上海证大西镇置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向陆莉芳返还购房款人民币1,492,761元；
五、驳回陆莉芳的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件本诉受理费人民币8,339.14元，减半收取计人民币4,169.57元，由陆莉芳负担；本案反诉受理费人民币6,525.18元，由上海证大西镇置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邸素琴
二〇一八年五月十五日
书记员 陈逸玮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为
表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。
第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。