周口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫16民终1139号
上诉人(原审原告)：郭惠军，女，42岁，1974年8月5日生，住郑州市金水区。
委托诉讼代理人：宋军魁、郑胜利，均系河南众望律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：周口市东新区人民医院，住所地：周口市东新区。组织机构代码78341768-8。
法定代表人：王淑华，该院院长。
委托诉讼代理人：周郭富，系该单位员工。
被上诉人(原审第三�)：周口市林海置业有限公司，住所地：周口市建新路29号。
法定代表人：陈海林，该公司经理。
上诉人郭惠军因与被上诉人周口市东新区人民医院（以下简称：东新区医院）、周口市林海置业有限公司（以下简称：林海公司）执行异议之诉一案，不服周口市川汇区人民法院（2016）豫1602民初4610号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭惠军及其委托诉讼代理人宋军魁、郑胜利、被上诉人东新区医院委托诉讼代理人周郭富到庭参加诉讼，林海公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭惠军的上诉请求为：一、撤销周口市川汇区人民法院（2016）豫1602民初4610号民事判决书，改判支持其在一审中的诉讼请求或发回重审。二、一、二审诉讼费用由东新区医�、林海公司负担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、2015年8月27日，郭惠军从林海公司购买其开发的“雲鼎鑫城”2号楼105号、205号等四处房产。2015年9月1日，林海公司将涉案房屋2号楼105号、205号交付给郭惠军占有使用（截至起诉时，已实际使用近一年零一个月），林海公司已对郭惠军购买的上述其他房产办理了商品房买卖合同备案登记，因林海公司隐瞒了其已将涉案房屋2号楼105号、205号为东新区医院办理商品房买卖合同并备案登记的事实，致使2号楼105号、205号房不能给郭惠军办理商品房买卖合同的备案登记手续，林海公司与东新区医院系借贷关系，虽然双方办理了商品房买卖合同的备案登记，但是合同备案登记只是房地产管理部门的行政管理措施，因其双方既不存在真实的商品房买卖合同关系，又未依法办理抵押登记手续，故东新区医院对2号楼105号�205号房依法不享有优先受偿权（川汇区人民法院（2016）豫1602民初4610号民事判决书已对东新区医院不享有优先受偿权予以确认）。但一审判决对郭惠军系真实的涉案房屋的买受人及该房屋已由其占有使用一年多时间的事实未予认定错误。2、郭惠军在一审中提交的2015年9月7日林海公司向郭惠军出具的承诺书及张芙蓉、陈海林、龚向杰与郭惠军之间达成的债权转让协议书、雲鼎鑫城认购书、林海公司为郭惠军出具的购房款收据证明林海公司已将2号楼105号、205号等四处房产用一房抵债的方式出卖给郭惠军，但一审判决错误认定：郭惠军未提供证据证明张芙蓉与林海公司达成的协议，用林海公司那些房屋抵偿其欠张芙蓉的欠款，故郭惠军的诉讼请求，不予支持。3、从2013年起，张芙蓉陆续向郭惠军借款，并将借款转借给林海公司用于开发经营(由银行交易明细账证明)，后三方达成债权转让协议，约定用林海公司的四处房产折价抵偿给郭惠军，以抵偿林海公司向张芙蓉的借款。二、一审判决适用法律错误。1、虽东新区医院与林海公司签订的商品房买卖合同早于郭惠军签订的房屋认购书，但是其双方是借贷合同关系，并不是真实的商品房买卖合同关系，虽涉案房屋备案在东新区医院指定的王建芳名下，但这是双方事前串通，规避法律的行为，不具有法律效力；虽郭惠军与林海公司签订的是房屋认购书，没有签订商品房买卖合同，但双方签订的房屋认购书，已具备法定的合同条款内容，系双方真实意识表示，具备合同效力。一审认定房屋认购书不具备合同效力，有违法律规定。2、东新区医院与林海公司双方事前串通，规避法律，又故意隐瞒涉案房屋已备案的事实，才导致不能为郭惠军办理备案登记。郭惠军同时购买林海公司开发的四处�屋，其中三处已经办理了合同备案登记，仅其中的2号楼105号、205号房屋没有办理合同备案登记，这是东新区医院与林海公司的过错造成的，郭惠军无任何过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”法律之所以这样规定，就是为了保护善意的、无过错的第三人的合法权益。一审判决违背该规定，严重侵害了郭惠军的合法权益。
东新区医院辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请�驳回上诉，维持原判；2、东新区医院与林海公司签订商品房买卖合同并登记备案的行为，虽然不导致抵押权的成立，但根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，足以在双方之间成立一种非典型的担保关系，即在林海公司不能偿还借款的情况下，东新区医院对担保财产有权以拍卖或变卖的方式受偿，东新区医院申请执行并拍卖标的物的行为符合法律规定；3、一审已查明，郭惠军争议的事实是林海公司欠张芙蓉的借款，张芙蓉欠郭惠军的借款，这才是本案的事实。依据法律规定，既然属于借款，就应遵循法律关于债权债务的约定，即郭惠军实现自己的权利，不能对涉案房屋主张权利，而应向其债务人主张权利。郭惠军并未实际占有本案所涉房屋。
郭惠军一审诉讼请求：1、不得执行郭惠军购买的位于周口市××路西�××路北侧“雲鼎新城”2号楼105号、205号房屋及解除该房屋的查封；2，确认郭惠军与第三人林海公司于2015年8月17日签订的“雲鼎新城认购书”合法有效，具有商品房买卖合同的效力及确认“雲鼎新城”2号楼105号、205号房屋归郭惠军所有，并由东新区医院承担本案的诉讼费。
一审认定的事实：林海公司欠张芙蓉的购地款，张芙蓉欠郭惠军的借款。2015年8月27日，郭惠军与林海公司签订“雲鼎鑫城认购书”一份，该认购书约定：1、郭惠军购买林海公司2幢一单元一、二层105、205号房，建筑面积为341.58平方米，总金额为8197920元；郭惠军需在认购协议之日起三个月内与林海公司签订《商品房买卖合同》，同时交付合同约定房款；在未签订《商品房买卖合同》前，因不可抗力原因不能出售该物业的，林海公司退还所收取的定金（不计利息），本《认购书》同时失效，双方的权利义务即时终止。2015年2月2日，东新区医院与林海公司签订借款合同一份，林海公司向东新区医院借款2600000元，借款期限3个月，月利率2%。2015年2月3日林海公司将其拥有的、位于川汇区大庆路西侧七一路北侧“雲鼎鑫城”第2幢第一、二单元105、106号等房产与东新区医院签订商品房买卖合同，用于借款合同的抵押担保，且该房产也根据双方约定在房管局备案登记。因为林海公司未偿还东新区医院借款，东新区医院将林海公司诉至本院，本院依法作出判决后，在强制执行中郭惠军提出执行异议被驳回。郭惠军称林海公司欠张芙蓉的借款，林海公司用部分房屋折抵借款，张芙蓉欠郭惠军的借款、张芙蓉用林海公司折抵的房屋抵偿欠郭惠军的借款（其中部分房屋已经备案到郭惠军名下）。
一审法院认为，东新区医院强制执行中，涉案房屋（第2幢第一、二层105、205号）在房管局备案登记在东新区医院指定王建房名下，东新区医院与林海公司双方签订的商品房买卖合同早于郭惠军与林海公司签订的认购书，且郭惠军在与林海公司签订认购书后未再签订商品房买卖合同，郭惠军也未提供证据证明张芙蓉与林海公司达成的协议，用林海公司哪些房屋抵偿其欠张芙蓉的欠款，故郭惠军的诉讼请求，不予支持。判决：驳回郭惠军的诉讼请求。案件受理费100元，由郭惠军承担。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。针对双方当事人争议的事实，本院认定如下：关于东新区医院诉林海公司与盛典公司借款担保合同纠纷一案，在诉讼中，一审法院于2016年3月16日作出了（2016）豫1602民初1204号财产保全民事裁定书及协助执行通知书，查封了涉案的2号楼105号、205号等房屋。2016年4月26日，一审法院作出（2016）豫1602民初1204号民事判决，判决：一、林海公司与本判决生效之日起7日内偿还东新区医院借款本金26000000元及利息（自2015年9月24日起至债务清偿完毕之日止，按月利率2%计算）。二、盛典公司对上述款项承担连带清偿责任。三、驳回东新区医院的其他诉讼请求。该判决生效后，林海公司与盛典公司双方均未履行其义务。东新区医院申请强制执行，一审法院于2016年6月16日作出（2016）豫1602执1184号执行裁定书，裁定对涉案的位于周口市××路西侧××路北侧“雲鼎新城”2号楼105号、205号等房屋进行查封、拍卖。郭惠军于2016年8月9日向一审法院提出执行异议，认为涉案房屋已有郭惠军购买并使用，该房屋应归郭惠军，一审法院对该房屋进行查封、拍卖没有法律依据。一审法院经审查认为，郭惠军依据其提交的雲鼎鑫诚认购书、收据证明其购买了林海公司涉案的2号楼105号、205�房，依照认购书中第六条的约定和相关商品房的交易习惯以及商业银行的规定，郭惠军还应提交商品房买卖合同及其向林海公司打款的交易明细账，其提交的证据材料不能充分证明合同成立并实际履行，故郭惠军提出的异议理由不能成立，并于2016年8月22日作出（2016）豫1602执异89号裁定书驳回了郭惠军的执行异议。另查明，2015年8月27日，郭惠军与林海公司签订的雲鼎鑫城认购书中第六条约定：在双方签订商品房买卖合同后，本认购书自动失效，认购定金主动转入购房款。郭惠军与毛娟对涉案的105号房签订租赁合同一份（其中租期为2016年7月11日至2019年7月10日）、租金交易明细表及毛娟撤回起诉的民事裁定书一份，证明涉案房屋已占有使用，东新区医院认为不属实，不予认可。本案其他事实与一审查明认定的事实一致。
本院认为：一、关于涉案的2号楼105号、205号房屋，郭惠军是否实际占有问题。郭惠军向一审提交有其与毛娟之间签订的租赁合同、租赁交易明细表及毛娟向一审起诉郭惠军租赁合同纠纷一案的撤回起诉裁定书，用于证明其实际占有涉案房屋，因一审法院早于2016年3月16日就作出裁定并发出通知书查封了涉案的2号楼105号、205号等房屋，而郭惠军提供的租赁合同上的租赁期间及交租金的时间均是自2016年7月1日开始，且东新区医院不予认可，故郭惠军上诉称涉案的2号楼105号、205号房屋有其实际占有使用，本院不予支持。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，一审法院查封涉案的房屋并无不当。二、关于涉案房屋的所有权问题。因涉案的位于周口市××路西侧××路北侧“雲鼎新城”2号楼105号、205号房屋，既未备案在郭惠军名下，又未办理产权过户登记手续�故其诉请确认“雲鼎新城”2号楼105号、205号房屋归其所有，本院不予支持。
综上所述，郭惠军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郭惠军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱记周
审 判 员 何 山
代理审判员 范帅印
二〇一七年三月二十一日
书 记 员 张丹丹