广西壮族自治区南宁市江南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江民一初字第1805号
原告唐柳燕。
委托代理人朱雷，广西国海律师事务所律师。
委托代理人蒙成强，广西国海律师事务所律师。
被告南宁华南城有限公司。
法定代表人郑松兴。
委托代理人林�余。
委托代理人陶水招。
被告广西郑氏文化投资有限公司。
法定代表人郑富友。
委托代理人韦智文，广西桂三力律师事务所律师。
原告唐柳燕诉被告南宁华南城有限公司（以下简称华南城公司）、广西郑氏文化投资管理有限公司（以下简称郑氏文化公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告唐柳燕及其委托代理人蒙成强、朱雷，被告华南城公司的委托代理人林春余、陶水招，被告郑氏文化公司委托代理人韦智文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐柳燕诉称：2011年12月20日被告华南城公司与原告签订《南宁华南城3号纺织皮革广场A栋铺位定制改图协议书》（NO：0003557，以下简称《改图协议》，被告郑氏文化公司也在协议上盖章确认。根据《改图协议�约定：原告拟选购买南宁华南城3号纺织皮革广场A栋四层E区4E××号商铺，面积55.34平米，参考单价为每平米12091元，参考总价669116元，原告可根据自身经营特点及经营场地等按要求进行适当更改，原告按100000元每间向被告华南城公司交纳“定制改图保证金”，原告之前向被告华南城公司缴纳的90000元租赁意向金及其他款项自动转为保证金，如有不足由原告一次性补足，如有盈余则转为部分合同款。被告华南城公司同意原告交纳前述保证金后将铺位的“优先购买权”保留给原告，被告华南城公司将以电话、书面方式通知原告相关政策和签约时间，原告应在被告华南城公司发出通知后7日内到被告处签订正式合同及相关文件。《改图协议》就其他有关事项作出相应的约定。当天被告华南城公司根据原告的付款情况出具了一张100000元的收据（NO.RR0033664），但时至今日，因被告华南城公司和其代理销售商被告郑氏文化公司相互扯皮，一直未能与原告签订正式的合同。原告向被告交纳保证金后，被告华南城公司完全没有诚意与原告签订正式合同。且涉案的土地性质不清，双方在2011年签订协议时涉案土地性质仍为仓储用地根本不具备用作建设商业铺位的条件，该地何时变性为商业用地是铺位能做为商品交易的关键，该铺位已与2号铺位、3号铺位合并在一起，铺位的面积与结构与协议上的约定有很多出入，根本无法依约交付给唐柳燕。原被告签订的《改图协议》已无继续履行的可能性和必要性。被告华南城公司拒签正式合同，并占用原告的资金近三年，致使原告受到实际损失，故此被告华南城公司和被告郑氏文化公司应共同承担返还原告定金100000元并赔偿原告的经济损失。原告的经济损失失参照中国人民银行同期流动资金贷款利率自2011年12�20日计至实际还清之日止，（暂计至2014年8月20日）。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，恳请法院判令：1、判令解除《南宁华南城3号纺织皮革广场A栋铺位定制改图协议书》（NO：0003557）；2、判令被告华南城公司和被告郑氏文化公司共同返还原告定金100000元并赔偿原告经济损失16769元（经济损失参照中国人民银行同期流动资金贷款利率自2011年12月20日计至实际还清之日止，暂计至2014年8月20日），两项合计116769元；3、本案的诉讼费用由被告承担；被告华南城公司辩称：原告的诉请没有事实和法律依据。双方签订的《南宁华南城3号纺织皮革广场A栋铺位定制改图协议书》因原告的违约行为已经于2014年12月10日解除。原告和被告签订《定制改图协议书》完全可以履行的，因原告方怠于履行，原告的违约导致合同解除。双方的合同解除后，根据协议约定，原告预交的100000元保证金不予退还。因此，被告华南城公司完全按照合同约定行使合同解除权，请求法院驳回原告的诉请。
被告郑氏文化公司辩称：被告郑氏文化公司只是销售的代理商，不是本案合同的当事人，根据合同相对性原则，合同只能约定合同当事人。郑氏公司没有收取原告的款项，原告的诉请没有事实和法律依据。
根据原告的起诉及被告的答辩，归纳本案的争议焦点为：1、原被告《南宁华南城3号纺织皮革广场A栋铺位定制改图协议书》是否符合解除条件及是否已经解除；2、如果原被告签订的《南宁华南城3号纺织皮革广场A栋铺位定制改图协议书》解除，被告华南城应否退还原告保证金100000元？被告郑氏公司应否承担共同偿还责任？
原告唐柳燕提交的证据材料有：1、原告的身份材料，证明原告的身份情况；2、被告华南城公司的身份材料�证明被告华南城公司的身份情况；3、被告郑氏文化公司的身份情况，证明被告郑氏文化公司的身份情况；4、《定制改图协议书》，证明原告和被告华南城公司、被告郑氏文化公司的权利义务关系；证明协议书签订的时间，协议书中约定的100000元是定制改图保证金，根据协议书的内容，从签订协议书到现在，华南城都没与原告签订正式合同，因此原告主张被告返还100000元保证金和相应赔偿损失合法有据；5、收据，证明被告华南城公司收到原告的定金。
被告华南城公司提交的证据材料有：1、关于签订正式房屋买卖合同的通知及邮递单据，证明被告已按双方签署的《铺位定制改图协议书》的约定通知原告签订正式房屋买卖合同，原告未按协议约定履行签订正式房屋买卖合同的义务，已构成严重违约；2、关于解除《定制改图协议书》的通知函及邮递单据，证�因原告违约，为维护被告的合法权益，被告已于2014年12月10日发函解除双方签署的《铺位定制改图协议书》。按协议书约定，原告所认购的铺位由被告收回另行处置，所交纳保证金不予退还；3、邕房权证字第××号南宁华南城一期物流区3号广场A栋1至5层房屋所有权证，证明被告已经取得原告认购房屋的大产权证，能够正式签订买卖合同，原告与被告签署的《铺位定制改图协议书》是完全可以履行的；4、邕房权证字第××号南宁华南城一期物流区3号广场A栋3E089号房屋所有权证；5、邕房权证字第××号南宁华南城一期物流区3号广场A栋4B205号房屋所有权证；证据4、5共同证明已经签订正式买卖合同的客户，能够取得所购房屋的所有权证，原告与被告签署的《铺位定制改图协议书》是完全可以履行的；6、南宁华南城一期物流区3号广场A栋5层5C026号房屋所经营品牌的营业执照�证明购买或租用该房屋的客户能够办理营业执照，依法经营服装、服饰产品，原告与被告签署的《铺位定制改图协议书》是完全可以履行的；被告郑氏文化公司提交的证据材料：房地产包销合同，证明被告郑氏文化公司与开发商是销售代理关系，不是商铺买卖合同一方当事人；
本院经审理查明：被告华南城公司成立于2009年8月28日，为有限责任公司，经营范围包括了商务设施、房地产开发经营、物业管理服务、对仓储设施行业的投资等。该公司获取了座落为南宁市江南区沙井大道56号的土地使用权证，用途为仓储。2011年7月6日，被告华南城公司与被告郑氏文化公司签订了《房地产包销合同》，约定由被告郑氏文化公司以包销方式承购被告华南城公司投资开发建设的南宁华南城三号广场A区。2012年3月23日，被告华南城公司办理坐落于南宁市江南区沙井大道56号南宁华南城一期物流区3号广场A栋1至5层房屋的所有权证，房屋所有权证号为邕房权证字第××号，房屋规划用途为仓储。
2011年12月20日，原告唐柳燕（乙方）与被告华南城公司（甲方）签订了一份《南宁华南城3号纺织皮革广场A栋铺位定制改图协议书》，双方约定：一、更改铺位设计图纸情况：乙方拟选定南宁华南城3号纺织皮革广场A栋4层E区4E××号，合计1间铺位，在签订协议书时自愿交纳每间铺位保证金100000元。甲方同意在乙方交纳保证金后将该铺位的优先购买权保留给乙方，并在规定范围内根据乙方实际要求对该铺位内部进行适当更改，乙方同时保证按甲方统一要求开业经营。二、甲方将以电话／书面方式通知乙方相关政策及签约时间，乙方应在甲方发出通知后7个工作日内到甲方处签订正式合同及相关文件。三、乙方在签订正式合同及相关文件时，保�金自动转为部分合同款。四、如乙方未按上述约定签订正式合同及相关文件并缴纳规定款项，即视为乙方自动放弃优先购买权及可享受的相关优惠政策，甲方可以不另行通知乙方而将该铺位另行处置，乙方所交保证金不予退还，乙方应保证协议所填写联系方式的准确性，如有更改应及时书面通知甲方，否则甲方按本协议地址邮寄的信函在邮局签收后视为送达，乙方自行承担一切损失和责任。同日，原告向被告支付了上述协议约定的保证金100000元。
2013年3月19日，被告华南城公司按照原告在协议中确定的联系方式向原告发出了《关于签订正式房屋买卖合同的通知》，要求原告在接到通知之日起7个工作日内到被告处签订正式房屋买卖合同及相关文件，逾期未签订正式合同及相关文件的，则视为原告自动放弃预定铺位优先购买权和已付定金，被告将另行处理该房屋，同时保留追究为原告保留房屋优先购买权所造成的损失及违约责任的权利。2014年11月6日，被告华南城公司按照原告在协议中确定的联系方式向原告发出了《关于签订﹤存量房买卖合同﹥的催函》。原告未在被告华南城公司确定的时限内签订正式合同。2014年12月10日，被告华南城公司按照原告在协议中确定的联系方式向原告发出了《关于解除﹤定制改图协议书﹥的通知函》。原告于2014年12月13日收到该《通知函》
本院认为：原告唐柳燕与被告华南城公司于2011年12月20日签订的《南宁华南城3号纺织皮革广场铺位定制改图协议书》的性质为商品房预约合同，系双方的真实意思表示，为合法有效的协议。在原告诉请本院解除与被告华南城公司的涉讼协议后，被告亦向原告发出了解除协议书的通知函。原告在收到解除协议书的通知函后未提出异议。均同意解除涉讼的协议系双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》九十三条的规定，本院确认原告与被告签订的上述协议书解除。
本案的争议点在于协议书解除之后，被告应否向原告返还100000元保证金。根据双方的约定，原告是基于被告华南城公司开发的是商业设施（即商铺等）而购买涉案商铺的，而被告华南城公司的房屋所有权证书中记载的规划用途为“仓储用地”。中华人民共和国国家标准GB50137-2011《城市用地分类与规划建设用地标准》中明确界定“商业服务业设施用地”的内容为“商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地”；“物流仓储用地”的内容为“物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司的站场用地”。根据上述国家标准，虽然原告在购买商铺后可办理产权证书、领取相应的营业执�，但在规划用途为“仓储用地”的房屋上从事商业活动，确存在一定的政策性风险。原告基于该原因而不愿与被告华南城公司签订正式的买卖合同，导致涉案的商品房预约合同解除，系因不可归责于双方当事人的事由造成的。上述商品房预约合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?》第四条等相关法律规定，原告已支付的保证金100000元，由被告华南城公司予以返还。因协议解除系因不可归责于双方的事由造成，且是否应当返还保证金的问题存在争议，双方权利义务经由本案审理后方予以确定，故本院对原告诉请的利息不予支持。因郑氏文化公司与华南城公司系包销代理关系，且讼争款项系由被告华南城公司收取，郑氏并未收取该笔款项。故原告诉请郑氏文化公司与华南城公�承担共同偿还责任缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释?》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：
一、确认原告唐柳燕与被告南宁华南城有限公司于2011年12月20日签订的《南宁华南城3号纺织皮革广场A栋铺位定制改图协议书》解除；
二、被告南宁华南城有限公司向原告唐柳燕返还保证金100000元；
三、驳回原告唐柳燕的其他诉讼请求。
案件受理费2635.4元，由原告唐柳燕负担1317.7元，由被告南宁华南城有限公司负担1317.7元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费2635.4元（汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账20×××1717）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 杨 长 春
人民陪审员 梁�友
人民陪审员 吴 菊 妹
二〇一五年十二月二十九日
书 记 员 陆 世 任