江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10321号
上诉人（原审被告、反诉原告）：南京通南娱乐有限公司，住所地南京市秦淮区石鼓路193号。
法定代表人：江浩强，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：东卫兵，男，该公司员工。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军73850部队，住所地南京市鼓楼区江边路23号。
负责人：吴君，该部队政委。
委托诉讼代理人：刘雪梅，江苏益邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周琴，江苏益邦律师事务所律师。
原审第三人：南京市秦淮区壹捌玖酒店，住所地南京市秦淮区石鼓路***号***号楼。
经营者：张东华。
上诉人南京通南娱乐有限公司（以下简称通南公司）因与被上诉人中国人民解放军73850部队（以下简称73850部队）、原审第三人南京市秦淮区壹捌玖酒店（以下简称壹捌玖酒店）房屋租赁合同纠纷一案,不服南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初6415号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人通南公司的法定代表人江浩强及委托诉讼代理人东卫兵，被上诉人73850部队的委托诉讼代理人刘雪梅、周琴到庭参加诉讼。原审第三人壹捌玖酒店经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
通南公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、本案有多份房屋租赁合同，在第一份租赁合同的补充协议即《军队房地产租赁合同补充协议》中，双方约定租赁期限为10年，自2008年8月20日至2018年7月19日。该补充协议合法有效，不违背国家法律法规和部队政策规定，也是双方真实意思表示，与原合同具有不可分割性。房地产管理部分所盖的“此合同外的所有合同一律无效”的意见是针对整体合同而言，不具有排除合同补充协议的效力。2、2016年2月16日中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，并没有要求立即终止合同期内的租赁合同，如果在合同期内终止合同，需要协商妥善处理，合情合理补偿当事人的损失。3、租赁合同中约定“经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”，其意义在于军队房屋出租需要履行军队房地产管理部门的批准手续，系军队对其所有物业的管理制度。合同上盖有审核专用章，已经说明军队房产管理部门对73850部队的出租行为视为同意。而房地产管理部门所盖的“此合同外的所有合同一律无效”，不是合同双方当事人的真实意思表示，仅是第三方出具的意见，对合同双方当事人并无约束力。上诉人认为本案租赁合同尚未到期，被上诉人不能随意违约终止合同。请求二审依法支持上诉人的请求及反诉请求。
73850部队辩称：上诉人的上诉理由和事实没有事实和法律依据。理由：双方之间于2014年签订军队房地产租赁合同，合同中明确约定所有的合同及补充协议必须以加盖军队房地产管理部门合同审核专用章作为合同生效的要件，另外一方面也加盖了“此合同外所有合同无效”的章。并且2014年租赁合同约定合同期限为3年，因此73850部队认为，该合同对合同期限的最后约定是截止到2017年7月19日。按照合同约定，上诉人理应将涉案房屋交付给被上诉人，并且按照合同约定的租金标准向被上诉人支付房屋占有使用费用。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
壹捌玖酒店未到庭，亦未发表答辩意见。
73850部队一审本诉诉讼请求：1、请求法院确认73850部队与通南公司之间的租赁合同已于2017年7月19日到期终止；2、通南公司按合同约定的租金标准支付自2017年8月20日至实际交还房屋止的房屋使用费；3、通南公司、壹捌玖酒店将位于南京市秦淮区石鼓路193号4号楼的涉案房屋交还73850部队。
通南公司一审反诉诉讼请求：1、73850部队退还补充协议的递增租金650000元；2、73850部队补偿涉案房屋建造与装修费用925000元；3、73850部队支付壹捌玖酒店经营损失500000元、人员解除补偿金200000元，合计700000元。
一审法院认定事实：本市秦淮区石鼓路93号房屋及场地属73850部队管理使用。2008年5月22日，73850部队与通南公司签订《军队房地产租赁合同》，约定，73850部队将涉案房屋，建筑面积315平方米、场地面积400平方米，出租给通南公司，租赁用途为餐饮；租赁期限自2008年7月20日起至2011年7月19日止；年租金400万元，租金按月结算，于每月的前十日内交付；合同签订后，通南公司向73850部队支付房地产租赁保证金100000元，通南公司履行合同约定义务的，73850部队应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给通南公司，通南公司未履行合同约定义务的，73850部队不退还房地产租赁保证金，73850部队未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息；租赁期间，通南公司不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩设备，在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，必须征得73850部队书面同意，费用自理，权属归73850部队所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给73850部队；通南公司不得在承租的场地上新建和添建各种永久性建筑物、构筑物，确实需要新建和添建临时性建筑物、构筑物，必须向73850部队提供建设方案，征得其书面同意，费用自理，权属归73850部队所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给73850部队；通南公司必须在租赁期满时将所承租的房地产及按本合同约定权属归73850部队的全部财产完好无损地无条件交还甲方，需要继续承租该房地产的，应当在租赁期满前三个月提出，经73850部队同意，重新签订租赁合同，办理有关报批手续；因不可抗力原因（含政府行为、国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，双方均不承担责任；本合同（含补充协议）经双方签字盖章业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效。同日，双方还签订《军队房地产租赁合同补充协议》，约定，租赁期10年，自2008年7月20日到2018年7月19日；自2009年8月1日始逐年递增5%，分别为420000元、441000元、463000元、486000元、510000元。2008年8月20日，经审批，《军队房地产租赁合同》加盖中国人民解放军南京军区房地产管理局租赁合同审核专用章，同时注明此合同外的所有合同一律无效。2011年7月18日、2014年7月20日，双方又两次续签《军队房地产租赁合同》。其中2014年7月20日签订的《军队房地产租赁合同》约定，租赁房屋位于本市××区石鼓路××楼××层，建筑面积475平方米、场地240平方米，租赁期限自2014年7月20日至2017年7月19日，年租金510000元；房地产租赁保证金200000元；其余条款与2008年签订的《军队房地产租赁合同》约定基本相同。承租期间，通南公司支付房地产租赁保证金100000元，将租金支付至2017年7月19日，房屋增盖二、三两层。2017年6月27日，73850部队委托江苏益邦律师事务所向涉案房屋地址发出《律师函》，告知通南公司合同将于2017年7月19日到期，合同到期后，将不再续租，请到期日将涉案房屋交付73850部队。该函于次日投递签收。涉案房屋现由壹捌玖酒店经营使用，至今未交还73850部队。一审另查明，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。一审庭审中，73850部队同意通南公司移走4号楼的所有中央空调的外主机。通南公司陈述，涉案房屋承包给壹捌玖酒店经营，没有签订书面合同；2013年以前进行翻建和简装，2013年进行精装，装修、消防、房屋加固、门头装饰、中央空调费用3880000元，宾馆内的床上用品、电器、家具100多万元，合计4880000元。诉讼中，通南公司于2017年9月8日给付73850部队49228元，73850部队认为该笔费用为2017年7月20日至8月19日的房屋使用费。
一审法院认为，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，双方签订的《军队房地产租赁合同》三份系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的权利义务。根据2014年签订的《军队房地产租赁合同》，租赁期限于2017年7月19日届满，通南公司应当于2017年7月20日将涉案房屋腾空并返还给73850部队。现涉案房屋由壹捌玖酒店占有使用，73850部队关于确认73850部队与通南公司双方的租赁合同于2017年7月19日到期终止、壹捌玖酒店返还涉案房屋、通南公司按合同约定支付自2017年8月20日起至实际还房日止的以每月49228元标准计算房屋使用费的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持，但房屋使用费应当扣除通南公司已支付的保证金100000元。通南公司关于根据双方补充协议租赁期限应至2018年7月19日、不认可管理部门鉴证章意见的辩称意见，一审法院认为，双方虽签订有补充协议，但双方持有的《军队房地产租赁合同》中明确“此合同外所有合同一律无效”，故仍应以最后一份《军队房地产租赁合同》约定的合同期限为准；即便双方签订的补充协议有效，根据《军队房地产租赁合同》约定，军队政策调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任，通南公司仍应终止合同履行，故对通南公司的该项辩称意见一审法院不予采信。根据双方合同约定，租赁期满后对房屋的改造、装修或增扩等归属于73850部队，故对通南公司提出的对二、三楼的工程造价及一至三楼的装修造价进行评估的申请，不予准许。通南公司关于房屋建造装修费用925000元及第三人剩余一年的经营损失500000元、人员解除合同补偿金200000元的反诉诉请，因无合同和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、73850部队、通南公司之间的租赁合同已于2017年7月19日到期终止。二、通南公司于判决生效之日起十日内向73850部队按每月49228元的标准支付自2017年8月20日至实际还房之日的房屋使用费（支付时应扣除保证金100000元）。三、壹捌玖酒店于判决生效之日起十日内将本市秦淮区石鼓路193号4号楼（包括加盖的二、三楼）腾空并交还给73850部队。四、通南公司于判决生效之日起十日内拆移本市秦淮区石鼓路193号4号楼的所有中央空调外主机。五、驳回73850部队的其他诉讼请求。六、驳回通南公司的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费9285元、反诉案件受理费9712.5元，共计18997.5元，由通南公司负担。
二审中，上诉人通南公司提交了署名人为徐进荣的证明一份，以证明双方之间总租期确为十年。被上诉人认为徐进荣并未出庭作证，故不应予以采信；且双方约定合同必须加盖部队房管部门的公章，就是要杜绝阴阳合同的存在，补充协议未经审核，故其效力存在问题。因该证明系证人证言，且徐进荣并未到庭接受双方质询，故本院对该证据不予采信。
对于一审查明的事实，通南公司异议之处为双方之间租赁合同的期限应为十年。73850部队对一审查明的事实无异议。对于一审查明事实中双方无异议的部分，本院予以确认。
本院二审另查明，二审中，73850部队陈述，其一审诉请中“按照合同约定标准支付占有使用费”，是指根据2014年2014年7月20日签订的《军队房地产租赁合同》中租金标准主张，经计算每月租金为42500元。
本院认为，双方签订的三份《军队房地产租赁合同》均系双方真实意思表示且经军队房地产管理部门盖章批准，属于合法有效的合同，双方均应依约全面履行其义务。根据2014年7月20日签订的《军队房地产租赁合同》，双方之间的租赁期限于2017年7月19日届满，故上诉人应当依约返还承租物。上诉人称根据2008年签订的《军队房地产租赁合同补充协议》约定，双方之间租赁期限应至2018年7月19日届满，但2008年《军队房地产租赁合同》及之后两份合同均约定“本合同（含补充协议）经双方签字盖章后业经军队房地产管理部门审查批准并加盖合同审核专用章后生效”，军队房地产管理部门亦明确表明“此合同外所有合同一律无效”，故该《军队房地产租赁合同补充协议》对双方来说不发生效力，上诉人据其主张租赁期限，本院不予支持。据此，一审判决双方之间租赁合同于2017年7月19日到期终止、原审第三人腾空并返还涉案房屋，并无不当。关于占有使用费标准，因被上诉人明确系根据2014年7月20日签订的《军队房地产租赁合同》中租金标准每月42500元主张，故通南公司应根据该标准支付自2017年8月20日至实际交还房屋之日止的房屋使用费，此占有使用费可与上诉人之前支付的保证金100000元冲抵。
关于上诉人提出补偿建造装修费用、经营损失、人员解除补偿金的反诉请求，因双方约定租赁期满后对房屋的履行、装修或增扩固定设施等需无偿移交给上诉人，且其于租期届满后主张经营损失、人员解除补偿金等亦无事实与法律依据，故一审驳回上诉人的鉴定申请及反诉请求，并无不当。对于上诉人退还补充协议递增租金的反诉请求，因双方签订的三份租赁合同中均已明确约定租金，上诉人主张退还，无事实与法律依据，一审未予支持，亦无不当。
综上，因二审发生新事实，通南公司的上诉请求部分成立，一审判决应予变更。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初6415号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、变更南京市秦淮区人民法院（2017）苏0104民初6415号民事判决第二项为：
南京通南娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向中国人民解放军73850部队按每月42500元的标准支付自2017年8月20日至实际还房之日的房屋使用费（支付时应扣除保证金100000元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18997.5元，由南京通南娱乐有限公司负担；二审案件受理费18997.5元，由南京通南娱乐有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 殷源源
审判员 龚 震
审判员 李任飞
二〇一七年十二月二十七日
书记员 郭旭冬