连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2015）海商初字第01972号原告（反诉被告）连云港国大物业管理有限公司，住所地连云港市海州区郁州南路68号博纳花园北门传达室。法定代表人闫新民，董事长。委托代理人高健，江苏苍梧律师事务所律师。被告（反诉原告）朱贵刚。委托代理人孟凡永，江苏顺维律师事务所律师。原告连云港国大物业管理有限公司（以下简称国大物业公司）与被告朱贵刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，被告朱贵刚依法提起反诉，本院依法合并审理，由审判员王明才独任审判，公开开庭进行了审理。原告国大物业公司的委托代理人高健、被告朱贵刚及委托代理人孟凡永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国大物业公司诉称，2013年12月原告与连云港市博纳花园城业主委员会签订物业管理委托合同。被告系该小区业主，被告欠原告自2014年4月至2014年12月物业费共计469.8元，经催要未果。现要求被告给付物业服务等费用469.8元，并承担本案诉讼费用。被告朱贵刚辩称，原告自入住小区后，在小区内设置了230多个停车位，并按每个车位每月80元收取费用。同时，原告还将小区内的公共场所出租给商家做广告，并收取费用。依据法律规定，上述费用应当归全体业主共有，但原告将上述费用占为已有。上述费用数额巨大，已超出全体业主应缴纳的物业管理费用。原告自入住小区后，从未依法公示收支项目明细。基于原告的上述行为，答辩人有权拒绝缴纳物业服务费用。反诉原告诉称，反诉原告系博纳花园小区业主。反诉被告自入住小区后，在小区内设置了230多个停车位，并按每个车位每月收取80元的停车费，自2013年10月反诉被告入住小区后，已收取停车费360000余元。同时，反诉被告还将小区内的公共场所出租给商家做广告，并收取费用。依据法律规定，上述费用应当归全体业主共有，但反诉被告将上述费用占为已有。自2014年以来，经反诉原告多次要求，反诉被告拒不公布上述费用的收费依据及收支明细，更没有将相关费用返还给全体业主，为维护反诉原告的合法权益，现依法提起反诉，要求反诉被告在小区内公示2013年10月至2015年9月期间收费项目、收费标准、服务项目及停车费、广告费的收支明细，并向反诉原告赔礼道歉，反诉费用由反诉被告承担。反诉被告国大物业公司辩称，答辩人对相关收费项目已多次在小区进行公示，反诉原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求予以驳回。经审理查明，2013年，连云港市博纳花园业主委员会（甲方）与原告国大物业公司（乙方）签订物业管理委托合同一份。合同约定，甲方将博纳花园小区委托给乙方物业管理，位置为郁州南路68号，建筑面积15万平方米，委托管理事项：共有设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括公用的照明消防设施；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、化粪池、沟渠、窑井、停车场；公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑物和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗、执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；视条件情况参与组织开展社区和小区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取下列费用：物业管理服务费多层每平方米0.35元、公共用电电费每户每月10元；委托管理期限为二年，自2013年12月25日至2015年12月25日止。原告物业公司依据合同对博纳花园小区进行管理，甲方有权审定乙方拟定的物业管理制度，检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况，协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。乙方有权根据有关法律法规及合同约定，制定物业管理制度，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理，每三个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告国大物业公司依约对博纳花园小区实施了物业管理，设置了若干停车位，每个车位每月收取80元停车费。原告国大物业公司还就小区公用场地出租用于广告，收取广告费。被告朱贵刚是博纳花园小区一号楼四单元101室的业主，其房屋建筑面积120.6平方米，2014年4月至2014年12月止，被告谢芳斌应支付给原告物业公司物业服务费120.6平方米×0.35元/平方米×9＝379.8元、公用电费90元，共计469.8元。上述事实，有原、被告举证的物业服务合同、催收回执、收费标准备案通知、收支汇总表、收费收据、照片告示以及当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，博纳花园小区业主委员会与原告国大物业公司签订物业管理委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。被告朱贵刚作为博纳花园小区业主，应当根据物业管理委托合同的约定交纳物业服务费用。经原告国大物业公司书面催收后，仍未缴纳，应承担相应的民事法律责任。被告朱贵刚拖欠2014年4月至2014年12月期间的物业服务费用及公用水电费共计469.8元。原告要求被告朱贵刚给付拖欠物业费及水电费469.8元，有事实及法律依据，本院予以支持。依据双方物业管理委托合同约定及相关法律法规规定，物业公司应当在物业管理区域内显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、经营设施收益收支情况进行公示。反诉被告国大物业公司辩称已按约对上述项目进行了公示，但未能提供证据予以证实。反诉原告要求反诉被告国大物业公司在小区内公示2013年10月至2015年9月期间收费项目、收费标准、服务项目及停车费、广告费的收支明细，有事实及法律依据，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告国大物业公司赔礼道歉的反诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱贵刚于本判决生效后十日内给付原告连云港国大物业管理有限公司物业服务费及公共水电费469.8元。二、反诉被告连云港国大物业管理有限公司于本判决生效后十日内在博纳花园小区公示2013年10月至2015年9月期间收费项目、收费标准、服务项目及停车费、广告费的收支明细。三、驳回反诉原告朱贵刚的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元（原告已预交），由被告朱贵刚负担；反诉案件案件受理费40元由反诉被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费90元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  王明才二〇一五年九月二十五日书记员  张海云法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选出物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。