辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01368号
上诉人（原审被告）：卢晓云，无职业。
委托代理人：王英伟，北京市华泰律师事务所大连分所律师。
被上诉人（原审被告）：大连明远置业有限公司，住所地大连经济技术开发区红星海A区156—4号1—2层。
法定代表人：武文勇，总经理。
委托代理人：邰洋，辽宁智库律师事务所律师。
委托代理人：白禹龙，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告卢晓云与原审被告大连明远置业有限公司（以下简称明远公司）确认合同效力纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院于2015年6月1日作出（2015）开民初字第608号民事判决，卢晓云不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人卢晓云的委托代理人王英伟，被上诉人明远公司的委托代理人邰洋、白禹龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢晓云一审诉称：2013年9月30日，原、被告签订《地下仓库使用权转让协议》，协议约定了标的物的名称、价款及支付方式，标的物用途以及移交后责任承担，约定了使用权从仓库移交之日至2057年。上述协议约定符合合同法关于租赁合同规定，依据《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。故请求确认《地下仓库使用权转让协议》部分无效，要求被告退还超过20年租赁期限所对应的价款人民币40909元及利息（自2013年9月30日起至法院确认给付之日止的按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计算）。
被告一审辩称：从协议的名称、内容、双方当事人的真实意思表示进行综合判断，被告转让的是仓库的所有权，非原告主张的租赁，故不同意原告的诉讼请求。
一审法院审理查明：2013年9月30日，原、被告签订《地下仓库使用权转让协议》，协议约定，原告向被告转让位于大连经济技术开发区“红星海—B区”79号楼地下夹层K11号地下仓库使用权，仓库层高2.19米；转让款75000元，原告交付转让款后，被告于2013年12月30日前将仓库交付原告使用，移交后，原告即取得案涉地下仓库使用权。地下仓库使用期限从移交之日起至2057年1月9日止；原告为地下仓库唯一合法使用者，但未经被告书面允许，原告不得转让、转租、转借或允许第三方使用该地下仓库；地下仓库不能办理合同备案登记、产权登记和租赁登记等政府手续。地下仓库使用期间，在经被告书面同意后（被告有权拒绝）原告方可将地下仓库使用权转让第三方或交由第三方使用（第三方必须限于本小区业主）。协议并就双方的其他权利、义务及违约责任进行了约定。协议签订当日，原告向被告给付75000元。原告现占有使用了案涉仓库。
一审法院认为：一、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。案涉仓库层高2.19米，依照相关规定，不计入建筑面积，故不能登记产权，但其符合建筑规划，具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用，案涉仓库具有建筑物区分所有权专有部分的本质特征。虽然不能登记产权，但登记产权不是专有部分的本质特征。被告作为案涉仓库投资者，拥有案涉仓库的所有权，有权进行出租、出售。
二、租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权，买受人支付价款的合同。结合本案，双方签订的《地下仓库使用权转让协议》虽然约定了仓库的使用期限，但并未约定仓库使用期限届满返还问题，被告答辩称原告对仓库享有的权利是永久性的，仓库到期不存在返还问题，被告转让的权利是仓库的所有权。鉴于原告在提起诉讼时并未主张该协议属于租赁合同，关于租赁合同的意见系在诉讼过程中变更，可见，双方签订协议时的真实意愿应当是转让仓库的所有权，故案涉协议的基本性质为买卖合同应当是案涉协议的基本性质。原告该诉讼意见，一审法院不予采纳。
三、所有权人对自己所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。结合本案，合同中关于“未经被告书面允许，原告不得转让、转租、转借或允许第三方使用该地下仓库”约定内容，不符合所有权转让的本质要求，侵犯了原告作为标的物受让人的合法利益，该约定应属无效。该约定无效，不影响合同的整体效力。原告据此主张案涉合同属于租赁合同，不予支持。
综上，原告请求确认《地下仓库使用权转让协议》超过二十年部分无效及返还转让款及利息的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第二百一十二条之规定，判决如下：驳回原告卢晓云的诉讼请求。案件受理费920元，由原告承担。
卢晓云上诉的理由及请求是：1、一审法院认定案涉仓库层高2.19米，不计入建筑面积，一审庭审中双方当事人均未举证证明案涉仓库层高，审判人员也未到现场实际测量或委托专业机构测量，一审法院案涉仓库层高2.19米缺乏事实依据。2、物权法第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。一审法院也认为案涉仓库具有建筑物区分所有权专有部分的本质特征，明远公司无权出租、出售给上诉人。一审法院适用《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权分案件具体应用法律若干问题的解释》错误，即使适用，依据该解释第三条规定，设备间（仓库）属于业主共有，被上诉人无权出售。一审法院认定被上诉人转让的是仓库的，理由为明远公司辩称卢晓运享有的权利是永久的。而案涉仓库系不动产，根据物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。案涉仓库所有权转移应进行不动产登记并以登记为准，并不能依据明远公司答辩就认定发生所有权转移。明远公司对仓库是否享有所有权及享有期限尚不确定，一审法院依据明远公司承诺便判决所有权转让合法有效，于法无据。3、变更诉请是当事人的权利，当事人在法定期限内可以行使该权利，且法庭也予以认可上诉人变更诉请，诉讼中予以变更恰说明签定协议时该协议性质不明确，而作为专业的房地产开发机构的明远公司也未向卢晓云说明该协议的性质，一审法院以变更诉请推断判案，没有任何法律依据。
明远公司二审答辩认为：服从一审判决。1、双方当事人在签约前已实际考察了案涉仓库，上诉人明知案涉仓库层高不足2.2米，根据双方签订的地下仓库使用权转让协议第四条第7款约定“乙方（卢晓云）已考察了本仓库，乙方保证本仓库内的物品不超过高度2.2米”。上诉人的一审代理人在一审庭审中对层高2.19米也明确承认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定“诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证”。根据《房产测量规范（GB／T17986.1—2000）》第8.2.3条规定，案涉仓库不计算建筑面积。一审判决适用法律正确。2、根据最高人民法院出版的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的理解与适用》一书阐述“对‘能够登记’不能片面理解为只有登记机关登记簿上记载的才是专有部分，没有记载的都不是专有部分。没有记载的，还要看是否符合本条第1款规定的两个实质要要件。符合两个实质要件的，仍然应当认定为专有部分或者专有部分的组成部分”。一审法院认定“案涉仓库具有建筑物区分所有权专有部分的本质特征”及“被告作为案涉仓库投资者，拥有案涉仓库的所有权，有权进行出租、出售”适用法律正确。3、上诉人在上诉状中变更诉讼请求，将“确认超过20年部分的转让无效”变更为“设备间属于业主共有，被上诉人无权出售”，超出了原诉讼请求的范围，不属于上诉审查范围，依法应予驳回。
本院经审理查明：一审判决认定事实属实。
本院补充查明：案涉房屋面积测绘报告中，第十一条测绘结果成立的前提及限制条件第2条载明：“本报告28栋单体，依建筑方案图有地下夹层，层高为2.19米，未计算建筑面积”；房屋测绘成果认签表技术标准一栏载明“产权面积包括：套内建筑面积、公用分摊面积；分摊面积包括1／2外墙面积、楼梯间及电梯间面积。”
上述事实，有《房屋面积测绘报告》、红星滨海社区15#地块24#楼图纸、大连金地测绘有限公司出具的《房屋面积测绘情况说明》及当事人的陈述笔录在卷为凭，业经双方质证及本院审查，可以采信。
本院认为，卢晓云与明远公司签订的地下仓库使用权转让协议系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应依约履行合同义务。
关于卢晓云主张一审认定案涉仓库层高2.19米缺乏依据一节，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条规定，诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。卢晓云的代理人随一审法院到档案馆调取图纸，图纸表明案涉仓库层高为2.19米，房屋面积测绘报告亦载明该夹层层高为2.19米，卢晓云于二审庭审中也认可案涉仓库层高2.19米，故一审法院此节认定正确，卢晓云该节上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于卢晓云主张案涉仓库具有专有特征，应由业主享有占有、使用、收益和处分的权利，被上诉人无权出租、出售给上诉人一节，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，被上诉人是否无权出租、出售并不影响案涉合同的效力。卢晓云该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于卢晓云主张案涉仓库所有权转移应以不动产登记为准一节，本院认为，卢晓云的诉请为判令案涉协议超过20年部分无效，而不动产登记与否仅产生不动产物权是否转移的效力，并不影响协议效力，且双方已在协议中明确约定案涉仓库不能办理合同备案登记、产权登记和租赁登记备案等政府手续，卢晓云也不得要求明远公司办理该手续，并已充分认识到可能产生的各种影响，并保证不因此向明远公司要求任何补偿、赔偿、退房或提出其他任何主张。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应依约履行各自义务，卢晓云现以不能办理产权登记为由提起上诉，违反合同约定义务，其该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
关于卢晓云主张一审法院以其变更诉请推断案涉协议性质缺乏依据一节，本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。案涉协议系双方当事人在自愿的前提下签订的，卢晓云在签订该协议时明确知晓该仓库名称为地下仓库使用权转让协议，协议内容已写明为仓库使用权转让，明远公司已将仓库交付使用，卢晓云按合同约定支付了对价，现卢晓云主张案涉协议为租赁协议，违背诚实信用原则。卢晓云该项主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费920元（卢晓云预交），由上诉人卢晓云负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘如魁
代理审判员 刘盈铄
代理审判员 李 鹤
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 董 芳