甘肃省兰州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兰民三终字第693号
上诉人（原审原告）胡国荣。
委托代理人曹斌，甘肃致中律师事务所律师。
上诉人（原审原告）胡国兴。
委托代理人曹斌，甘肃致中律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）胡卫朝。
上诉人胡国荣、上诉人胡国兴与被上诉人胡卫朝因房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第225号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人胡国荣、上诉人胡国兴及其共同委托代理人曹斌，被上诉人胡卫朝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，胡国荣、胡国兴系兄弟关系。2013年6月19日胡国兴与胡卫朝拟签一份《租房协议》，约定胡国兴将位于兰州市城关区焦家湾路265号楼房四层32间和1间铺面出租给胡卫朝开办招待所。双方另约定：出租房屋32间，全年租金为12万元，1间铺面租金每月1300元。胡国兴、胡国荣给胡卫朝交付房屋后，给胡卫朝免费45天装修期限。草签租房协议后，胡卫朝于2013年6月19日向胡国荣支付了租房定金1万元，胡国兴、胡国荣亦向胡卫朝陆续交付房屋，截止2013年7月4日胡国兴、胡国荣向胡卫朝交付租赁房屋共计30间，截止2013年8月18日免租期届满。后因胡国兴、胡国荣对涉案房屋租金、转租变更等提出新的要求，导致胡国兴、胡国荣与胡卫朝双方未能就租赁事宜达成一致，遂胡卫朝于2013年10月12日向原审法院提起诉讼要求解除租赁协议并赔偿损失。另查明，涉案房屋原实际控制人为胡国兴、胡国荣，现由胡卫朝管理使用，处于锁闭限制状态。在胡卫朝管理涉案房屋期间，胡国兴、胡国荣于涉案房屋处张贴通知要求胡卫朝支付占用期间租金及水电费。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡国兴与胡卫朝拟签的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，租赁合同合法有效。胡卫朝履行了拟签协议向胡国兴、胡国荣支付了定金，胡国兴、胡国荣应按照协议约定向胡卫朝交付租赁物，但胡国兴、胡国荣并未依约将全部租赁物交付，又提出变更租金、押金及转租等合同内容，酿成纠纷，导致胡卫朝于2013年10月12日向原审法院提起诉讼要求解除合同。但胡卫朝在提起诉讼时应已知晓租赁协议无法继续履行，故应在合理期限内向胡国兴、胡国荣腾交房屋，以防止损失的扩大，但胡卫朝并未采取适当的措施，致使双方损失持续扩大，胡卫朝应对持续扩大的损失承担相应责任。均衡胡国兴、胡国荣与胡卫朝责任，扩大损失部分应以第一次起诉时间为节点。故对胡国兴、胡国荣要求胡卫朝支付房屋租金的诉讼请求，予以部分支持。胡国兴、胡国荣与胡卫朝所约定的免租期仅为免除租金，并非免除水电费用，胡卫朝应向胡国兴、胡国荣支付2013年7月4日接收房屋之日起至2013年10月12日之间水电费用。但胡国兴、胡国荣并未完整提交对应期间水电费发票，部分水电费数额无从确定。故对于胡国兴、胡国荣要求胡卫朝支付占用期间的水电费的诉讼请求，予以部分支持。对于胡卫朝辩称导致租赁协议无法继续履行责任在于胡国兴、胡国荣单方违约，胡国兴、胡国荣单方违约后胡卫朝应当及时履行防损扩大义务，而不能放任损失继续扩大，故对胡卫朝该项辩称，不予采信。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：胡卫朝于本判决生效之日起十日内向胡国兴、胡国荣支付房屋租金17753.4元（期间为2013年8月18日-2013年10月12日），支付水费157.8元、电费450元（2013年7月4日至2013年10月12日）。以上费用共计18361.2元。案件受理费4706元，由胡国兴、胡国荣承担4000元，由胡卫朝承担706元。
宣判后，胡国兴、胡国荣不服上述判决，共同向本院提出上诉称，其二人将协议约定的30间房屋（交付房屋与协议不符是四楼西边2间房屋因客观原因没有盖起来）及铺面1间交付给胡卫朝后，在协议约定的免费装修期限届满后，双方在完善协议时发生争议，主要争议的是租金增长幅度、装修装饰物的处理、房屋征收时双方的权利义务等方面的完善意见，并要求胡卫朝支付租金，但胡卫朝不同意对上述内容加以完善，才产生争议，此过程中其二人没有任何违约行为。在房屋交付给胡卫朝近四个月的时间里，胡卫朝没有办理任何开办招待所的相关手续，也不支付租金，反而阻挠协议的完善，存在不履行协议的主观故意和行为。且在诉讼期间，其二人多次告知胡卫朝不履行协议就及时腾交房屋，否则造成双方损失巨大，并于2014年9月1日、2014年12月12日分两次在胡卫朝管理使用的房屋张贴支付房费、水电费或腾交房屋的通知，胡卫朝均置之不理。原审判决却以第一次起诉时间为节点，按照此逻辑，以后胡卫朝一直占有该房屋，其二人便不能再主张任何权益。一审期间其二人提交了完整的水电费票据，原审判决却认为没有完整提交对应期间的票据，与事实不符。该损失系胡卫朝有意扩大，且协议未解除胡卫朝就应该支付占有期间的租金和水电费，原审判决却只判令支付2013年8月18日至2013年10月12日的租金和水电费，显然属认定事实错误，适用法律不当。为维护其二人合法权益，现提出上诉，恳请二审法院撤销原审判决，依法改判，本案诉讼费用由胡卫朝承担。
胡卫朝答辩称，协议约定的是胡国兴、胡国荣向其交付32间房屋，但仅交付了30间，剩余2间经多次催要拒不交付，在其装修期间，胡国兴、胡国荣提出对合同的实质性变更，租金从每间每月321.5元增加到400元，合同约定的押金是5000元，但要求支付押金100000元，对合同约定的租赁期限从8年变更为2—3年，且不允许转让，该事实有录音为证，原审法院已查明胡国兴、胡国荣违约的事实。在其二人单方违约后，采取各种措施阻挠装修，并拒绝向胡卫朝提供有关手续，致使胡卫朝不能办理开办招待所的相关手续，并不是胡卫朝不办理手续和不支付租金。由于胡国兴、胡国荣的违约行为，在多次协商无果又委托第三方协商无果情况下，胡卫朝于2013年9月2日向胡国兴、胡国荣明确提出：“因你们涨房费干不成，不管是你们干，还是别人干，要抓紧时间，不要给双方造成损失就行，现在你们找人核算，你们找谁干都行，我今天给你交代清楚了，你们就着手积极准备，早一天结束，双方都少受损失”。但胡国兴、胡国荣故意造成损失，其才于2013年10月提起诉讼，在诉讼期间，其二人并未要求腾房，张贴的通知系其将房屋交给胡国兴、胡国荣并离开后由胡国兴、胡国荣自己照的，不可采信。本案的损失系胡国兴、胡国荣根本性违约自行造成的，胡卫朝不应承担租金。
二审审理中，双方当事人均没有新证据向法庭提交，经审理查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。
另查明，胡国兴与胡卫朝拟签的《租房协议》已由原审法院判决解除，涉案的30间租赁房屋由胡国兴、胡国荣二人于2015年6月底管理使用。该事实有原审法院于2015年6月24日作出的（2015）城民一初字第145号民事判决书及双方庭审陈述内容在卷佐证，本院予以采信。
本院认为，胡国兴与胡卫朝拟签的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，该协议签订后，对双方当事人均具有法律约束力，应当依据协议约定的内容全面履行各自的义务，但根据原审法院于2015年6月24日作出并已生效的（2015）城民一初字第145号民事判决书确认系胡国兴、胡国荣二人因提出变更合同内容导致协议解除，且胡国兴、胡国荣在该案答辩中也同意解除协议，故胡卫朝与胡国兴、胡国荣双方对原租赁协议不能继续履行是明知的，胡卫朝在知晓纠纷发生后，维护自身合法权益的同时，也应在合理期限内将其占有管理的30间房屋及一间铺面腾交给胡国兴、胡国荣，以免因合同不能履行而造成双方损失的扩大，但胡卫朝在纠纷发生后至本案在原审法院审理期间告知（2015年5月13日）其不腾交房屋的责任风险后，其依然陈述待解除租赁协议案件审理完毕后考虑是否腾房，该事实足以证实其存在继续占有房屋放任损失扩大的事实，对其辩称早已离开并交付房屋的理由本院不予采信。关于胡卫朝占据房屋期间及放任损失扩大数额的问题，本院认为，胡卫朝虽于接收房屋免租期届满至其提起诉讼主张解除租赁合同纠纷案判决作出期间（2013年8月18日至2015年6月24日）对涉案房屋控制管理，但系胡国兴、胡国荣单方变更合同内容原因导致双方不能继续履行协议，在解除租赁协议诉讼案件中需要对房屋装修价值评估鉴定，该期间胡卫朝也没有对涉案房屋投入经营性使用，鉴于上述客观情形，综合双方纠纷产生的时间、缘由等因素，依据公平原则，对胡卫朝占据房屋放任损失扩大的时间酌定以12个月为准（胡卫朝对其占据房屋造成的租金损失应以协议约定的年租金标准支付），对胡国兴、胡国荣主张的其他期间房屋租金损失再不予支持。因胡国兴、胡国荣实际交付房屋30间和一间铺面，故其租金损失为128100元（120000元-7500元＋15600元）。关于水电费损失的问题，因双方矛盾发生后胡卫朝并没有经营使用，且胡国兴、胡国荣提交在诉讼期间发生水电费的票据数额明显偏高于涉案房屋锁闭状态下消耗产生的水电费用，原审判决胡卫朝支付2013年7月4日接收房屋之日起至2013年10月12日之间水电费用并无不当，对胡国兴、胡国荣上诉主张支付全部水电费的诉讼请求本院不予支持。综上，胡国兴、胡国荣的部分上诉理由成立，本院予以采纳。原审判决虽认定事实清楚，但适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第225号民事判决；
二、胡卫朝支付胡国兴、胡国荣房屋租金损失128100元；
三、胡卫朝支付胡国兴、胡国荣水费157.8元、电费450元；
四、驳回胡国兴、胡国荣的其他诉讼请求。
一审案件受理费4706元，二审案件受理费4706元，共计9412元，由胡国兴、胡国荣共同承担4078元，胡卫朝承担5334元。
上述胡卫朝支付的款项共计134041.8元，由胡卫朝于本判决生效后十五日内一次性给付胡国兴、胡国荣。
在本判决生效后，如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限向兰州市城关区人民法院申请执行（申请执行的期限为两年），在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。
本判决为终审判决。
审 判 长 张海军
代理审判员 邵云和
代理审判员 刘宝成
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 吕品月