上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初35472号原告李保存，男，1981年12月18日生，汉族，住上海市浦东新区。原告崔静，女，1985年11月18日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两原告共同委托代理人沈媛媛，上海融孚律师事务所律师。被告沈树珍，女，1955年4月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人杨联城，上海俱进律师事务所律师。原告李保存、崔静诉被告沈树珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月10日立案受理后，依法由审判员胡铁红独任审判，于2016年7月14日公开开庭进行了审理。原告李保存、崔静的委托代理人沈媛媛，被告沈树珍的委托代理人杨联城均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李保存、崔静诉称，2016年2月23日原、被告在中介上海万科房产经纪有限公司的居间下签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告所有的位于上海市浦东新区牌楼东路XXX弄XXX号XXX室房屋及202、203号地下一层车位(人防)001室(以下简称系争房屋)，总房价为人民币290万元(以下币种同),对交房、过户、户口迁出、付款时间及金额、违约责任都进行了约定。之后原告支付被告定金共计20万元。为筹集房款，原告在签订《房地产买卖合同》后，就委托中介将其自有的唯一房屋出售，对此被告知情且从未劝阻。4月23日，原、被告双方按约至中介处签订《上海市房地产买卖合同》，但是被告提出要求涨价30万元，原告无法接受，故当日双方未能签约。原告购买系争房屋为解决孩子入托，而申请入托报名需要原告提供其名下系争房屋产权证，但之后原告自行或通过中介向被告催促签约，被告均拒绝，这已经影响到原告购房目的实现，原告不得已要另行寻找房源，故原告要求解除合同。同时原告认为双方之间已经就系争房屋成立买卖关系，被告要求涨价及拒签合同，均已经构成违约，现在因房价上涨，被告的违约行为已经给原告带来了包括系争房屋上涨的差价损失、原告提前出售自有房屋的房价损失、原告起诉委托律师的律师费损失、影响原告孩子入托在内的各项实际损失109.60万元，现原告只主张被告赔偿损失70万元(包括双倍返还的定金)。原告为维护自身合法权益，诉至法院，要求：1、解除原、被告于2016年2月23日就系争房屋签订的《房地产买卖合同》；2、要求被告双倍返还定金共计40万元；3、要求被告赔偿原告其他损失50万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告沈树珍辩称，原、被告双方于2016年2月23日通过中介签订《房地产买卖合同》，约定4月23日签订《上海市房地产买卖合同》。原、被告双方按约于4月23日赴中介处签约，中介向被告出具了提前打印的网签合同，让被告签字。但是由于《上海市房地产买卖合同》中对包括房价、首付款金额、付款期限、过户时间这些合同重要条款做了重大变更，被告无法接受，所以没有签约。导致4月23日签约不成的原因并非如原告所称，被告要求涨价导致。综上被告并未违约，所以仅同意解除合同及合同解除后返还定金20万元给原告，不同意双倍赔偿，也不同意赔偿原告其他损失，认为原告主张的损失无事实依据及法律依据。经审理查明：系争房屋权利人为被告。2016年2月23日，原告作为乙方与被告作为甲方及中介作为丙方就系争房屋签订《房地产买卖合同》。第一条乙方为表示购买房地产之诚意，直接或通过丙方向甲方支付购买定金，并约定：第1款约定乙方于签订本合同时，支付意向金20万元至丙方，并委托丙方与甲方洽谈；若甲方接受交易条件并签订本合同的，房屋买卖合同生效，乙方同时委托丙方将意向金转交给甲方作为乙方的购房定金。乙方同意将此笔意向金转为购房定金。第2款约定甲方直接收取购房定金，由甲方出具收款收据。第3款约定甲、乙双方签订本合同后，双方可以约定增加定金金额，最终以甲方实际收到的定金数额适用定金罚则。第三条第1款约定转让总价款为290万元，包括房屋转让价款282万元及车位转让款8万元。第2款约定乙方于甲方签订网签购房合同后当日内，支付甲方130万元(其中包含已支付的全部购房定金)；乙方申请贷款160万元，该款项由银行直接划入甲方账户。第4款约定具备过户条件后，甲、乙双方不迟于2016年5月14日，至房屋所在区交易中心办理房地产过户手续。第5款约定甲方于2016年7月30日前，将房屋交付乙方，双方应签订房屋交接清单。第6款约定甲方应于2016年7月30日前清空系争房屋内的户口。第四条违约责任：第1款约定本合同签订后，除双方另行达成一致外，双方应于约定时间按本合同所列条件签署网签购房合同，任何一方未按时签署或拒绝按本合同所列条件签署网签购房合同的，即视为该方违约。第2款约定甲、乙双方任何一方违约的，守约方有权向人民法院提起诉讼要求继续履行本合同，或者以书面形式单方面解除本合同，并要求违约方按照定金罚则赔偿。第八条约定甲、乙双方于2016年4月23日前至丙方处签署网签购房合同。甲、乙双方委托丙方按照本合同约定提前制作上海市房地产买卖合同“正本”，并进行网上备案。之后，原告向被告支付购房定金共计20万元。2016年4月22日中介打印网签版本的《上海市房地产买卖合同》。第二条约定原、被告双方经协商一致，同意系争房屋转让价款共计230万元。第六条约定双方确认于2016年5月21日前，原、被告共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议：第1条约定原告于签订买卖合同当日支付被告70万元，其中包含原告已支付给被告的全部购房定金20万元；第2条约定剩余部分160万元，由原告向银行申请贷款支付被告账户，贷款不足部分于过户当日现金补足后过户。2016年4月23日，原、被告均至中介处，准备签订《上海市房地产买卖合同》。2016年4月24日，中介向被告发送告知函，称依据《房地产买卖合同》，原、被告双方应于2016年4月23日前至中介处签订网签购房合同，现被告没有如期履约与原告签订网签购房合同。请被告严格按照约定履行，于发函之日起五日内前往中介处与原告签订网签购房合同，逾期原告将依据买卖合同约定，追究被告违约责任。2016年4月29日，原告委托律师向被告发送律师函，称根据合同约定，被告应于2016年4月23日前至中介处与原告签订网签购房合同，但截至今日，被告仍未履行该约定。故通知被告于本律师函发函之日起五日内至中介处签订网签购房合同，如逾期未签订，原告将依法追究被告责任。当日，被告亦向原告及中介发送函件称依据约定，原、被告双方签订了房屋买卖的居间合同，约定2016年4月23日前签订网签买卖合同，同时原告按约定支付首付款，签订居间合同时被告提出过对原告付款及贷款放款有及时性要求。然而临近4月23日，原告几次通过中介电话告知被告称首付款有问题，希望在支付50万元的情况下签订网签买卖合同，被告拒绝。4月23日原告称借的高利贷能够支付首付款。鉴于原告在居间合同签订后的表现，被告对原告的支付能力感到担忧，但被告仍愿意和原告协商解决居间合同是否履行的善后事宜。2016年7月13日，中介向被告发送答复函，称于2016年7月4日收到被告的函件，特答复：2、2016年4月23日，原、被告确实都依约到中介处签订网签版房地产买卖合同，后因被告未能按照之前原告与被告签订的《房地产买卖合同》约定内容签订网签版房地产买卖合同，故当天未能签约成功。3、对于被告提出加价30万元的问题(征询函第三点所述)。中介详细阐述形成过程：原告与被告于2016年2月23日签订《房地产买卖合同》，约定2016年4月23日签订《上海市房地产买卖合同》，并就购买价格、税费支付方式、房款付款方式、房款付款时间、房屋过户时间、房屋交房时间、房屋内户口清出时间都一一达成共识。之后，由于新的公积金政策出台，导致原告于2016年4月23日签约并支付首期房款的约定可能无法正常进行。中介遂与被告沟通，询问是否能将签约当日支付首期房款130万元(含已支付定金20万元)变更为签约当日支付首期房款70万元(含已支付定金20万元)，但被告拒绝。原告遂通过个人渠道备齐购房所需资金，但被告还是以因公积金贷款政策发生变化可能会影响其之后收到原告公积金贷款的时间为由拒绝签署网签房地产买卖合同。为此，被告提出如果原告在原购房条件基础上加价40万元的情况下，可以按照原约定继续履行合同。原告不接受，之后原告放弃组合贷款，转用银行贴息贷款，解决了因公积金贷款政策变化可能影响被告迟延收取贷款的问题，但是被告不接受原告的条件。之后两天，原、被告重新沟通，原告愿意在原有购房条件基础上加价10万元给被告，被告拒绝，提出坚持要求原告加价30万元。原告无法接受，遂提起诉讼。中介还出具情况说明，称：原、被告双方于2016年2月23日签订《房地产买卖合同》，约定4月23日前签订《上海市房地产买卖合同》，4月23日前原告支付被告首付款130万元(包含定金20万元)。合同签订之后原告为筹集房款，立即通过中介将原告名下房屋出售他人。被告对于原告出售自有房屋筹集房款知情且未提出过异议。4月23日，被告提出新的条件：1、被告对原告的支付能力感到担忧，认为原告无法按约定时间保证其全额收到房款。中介为此与被告沟通，由于新的公积金政策导致原告卖房房款无法正常抵达，之前和被告沟通，原告提出先付被告70万元(含定金)，但被告拒绝，原告遂通过个人渠道已备齐购房资金。原告按约定时间备齐房款，但被告拒绝签订上海市房地产买卖合同。2、由于房地产价格上涨，被告要求原告在原有房价基础上增加30万元，后因原告未答应被告的提价要求，被告拒绝签订上海市房地产买卖合同及办理网签。上述事实，由《房地产买卖合同》、收条、上海市房地产登记簿、告知函、律师函、情况说明、答复函、《上海市房地产买卖合同》等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。至于原告举证的原告银行账户流水、原告出售自有房屋的房屋买卖合同、房价走势图、开盘销售价格、系争房屋同一小区其他房屋的房地产买卖合同、幼儿园招生公告以证明其受到了包括房价差损失在内的实际损失，法院认为这些证据与本案争议焦点及处理无关，故不予采纳。本院认为，《房地产买卖合同》系原、被告及中介三方签订，其中对买卖房屋、房屋总价、付款方式、付款时间、过户时间、交房时间、迁出户口等都进行了约定，还约定原、被告应于2016年4月23日按照《房地产买卖合同》的条件及内容签订《上海市房地产买卖合同》，并约定任何一方未按时签订或拒绝按《房地产买卖合同》条件签订《上海市房地产买卖合同》，即视为违约，针对违约行为，守约方有权解除《房地产买卖合同》并按定金罚则追究违约方的违约责任。《房地产买卖合同》系原、被告真实意思表示，与法不悖，原、被告均应尊重合同并严格按照合同履行。4月23日按照《房地产买卖合同》内容及条件签订《上海市房地产买卖合同》系原、被告双方的义务。本案中，虽然原、被告双方均按约定时间至中介处签约，但最终签约未成。关于签约未成的原因，原告称系被告要求涨价，原告无法接受。被告辩称，之所以最终未签约，系因中介按原告要求打印的《上海市房地产买卖合同》对《房地产买卖合同》的重要条款进行重大变更，被告无法接受，双方不能重新协商达成一致。对此本院认为，将4月22日中介打印的《上海市房地产买卖合同》与2月23日签订的《房地产买卖合同》进行比对，的确在包括房屋总价、首付金额、过户时间方面存在不一致之处，但《房地产买卖合同》已经对房屋总价、首付金额、过户时间有明确约定。同时根据现有证据，尤其是被告提供的证据显示，签约未成的原因系被告要求涨价，原告无法接受导致。根据法律规定，合同主体就变更合同未能协商达成一致的情况下，则合同主体应按原合同内容履行。本案中，无论原、被告中任何一方要求对合同进行变更，但最终原、被告双方并未能就合同变更达成一致，则原、被告双方都应及时根据《房地产买卖合同》内容签约。4月23日之后原告及中介又都催告过被告应当及时签约，但被告以对原告的付款能力担忧为由，提出愿意与原告协商解决合同是否履行的善后事宜，却未提出要求按照《房地产买卖合同》签约，且最终被告还是未按《房地产买卖合同》约定内容与原告签约。综上因为被告未按约定时间、约定内容与原告签订《上海市房地产买卖合同》，被告已经构成《房地产买卖合同》约定的违约行为。原告有权利解除《房地产买卖合同》并按《房地产买卖合同》约定的定金罚则主张被告的违约责任。因此对于原告要求解除《房地产买卖合同》并返还定金20万元，被告对此都无异议，本院依法予以支持。对于原告要求被告双倍返还定金，有合同依据，本院依法予以支持。关于原告以被告拒绝签约已经违约，而向被告主张包括房价上涨的房屋差价损失、其出售自有房屋的价格损失、影响孩子入托的损失、导致本案诉讼聘请律师的律师费损失。对此本院认为首先，根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。对于原告出售自有房屋筹集资金以支付房款，系原告筹集支付房款的方式之一，系其自身行为，而且对于原告主张的其出售房屋的价格损失、孩子入托损失、涉诉委托律师的费用损失，并非被告在签订合同时可以预见到的违约可能造成的损失。其次针对被告拒绝签约的违约行为，双方已经约定通过定金罚则以赔偿原告，这系对原告丧失缔约机会损失赔偿的约定。另外由于签订《上海市房地产买卖合同》系办理房屋交易过户的前提环节，所以原、被告双方对于房款支付、房屋过户、房屋交付、户口迁出的时间节点也都是约定在签订《上海市房地产买卖合同》之后，本案中原告只支付了定金，由于尚未签订《上海市房地产买卖合同》，原告也未支付房款。综上原告主张要求被告赔偿房价差损失，没有法律依据，本院不予支持，故对其要求评估的申请，也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、解除原告李保存、崔静与被告沈树珍于2016年2月23日就上海市浦东新区牌楼东路XXX弄XXX号XXX室房屋及202、203号地下一层车位(人防)001室签订的《房地产买卖合同》；二、被告沈树珍于本判决生效之日起三日内双倍返还原告李保存、崔静定金共计40万元；三、驳回原告李保存、崔静其他诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31,600元，减半收取15,800元，诉讼保全费5,000元，均由被告沈树珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡铁红二〇一六年八月一日书记员  魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。