江苏省如东县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第01886号
原告季林松。
委托代理人袁新林，江苏琴海律师事务所律师。
被告朱晓芹。
原告季林松与被告朱晓芹商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，分别于2014年12月31日、2015年4月28日、7月24日三次公开开庭进行审理。原告季林松（参加第一次庭审）及其委托代理人袁新林，被告朱晓芹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告季林松诉称，被告购买原嘉远公司开发的掘港镇三元世纪城11号地块3号楼302室房屋。2008年7月3日，原、被告签订《房屋转让协议书》，由被告将购买的房屋转让给原告。原告根据协议约定给付房屋转让款400000元，被告也按约定将房屋交付给原告，原告一直居住至今。因被告父母是该开发区域的拆迁户，与开发商之间有纠纷，在给付房屋购买定金后就购买房屋的余款存在纷争，被告及被告父母一直与开发商进行诉讼和仲裁，故原告一直未能按协议约定给付购房余款。2014年10月，被告父母及被告本人与开发商的购房纠纷由南通市中级人民法院依法执行。执行过程中，被告及被告父母与开发商就房屋买卖纠纷执行事宜达成协议，由被告及被告父母给付余款240000元，开发商开具给被告及被告父母购买两套房屋的收据。被告及被告父母与开发商达成执行和解协议后，原告与被告及被告父母就购买房屋的余款达成协议，由原告代被告给付开发商210000元，被告在2014年10月25日前配合办理产权变更登记过户手续。原告按约定将余款210000元汇给开发商，并由被告父母出具收据。但当原告要求被告配合办理产权变更登记及过户手续时，被告及被告父母又以仍然与开发商存在纠纷为由拒绝配合办理。原告为保护自身合法利益，特具状诉讼要求：判令被告朱晓芹配合办理产权变更登记过户手续。
被告朱晓芹辩称，1、对原、被告于2008年7月3日签订《房屋转让协议书》，由被告将本人名下三元世纪城11号地块3号楼302室及6号车库以578888元价款转让给原告季林松的事实不持争议。被告收到原告预付款400000元后，将房屋钥匙交付给原告，尚欠尾款178888元，至今未收到。2、原告诉称“因被告父母是该开发区的拆迁户，与开发商间有纠纷，在给付房屋购买定金后就购买房屋的余款存在纠纷，被告及被告父母一直与开发商进行诉讼和仲裁，故原告一直没有按协议约定给付购房余款。”与事实不符。其理由：第一、被告和被告父母与开发商之间是有纠纷，而且至今纠纷仍然存在，但与原告没有任何关系。第二，原告是与被告之间签订《房屋转让协议书》，必须按照合同双方之间的约定履行。3、原告诉称“被告及被告父母与开发商达成和解协议后，原告与被告及被告父母就购买房屋的余款达成协议，由原告代被告给付开发商210000元，被告在2014年10月25日前配合办理产权变更登记过户手续。原告按约定将给付余款210000元汇付给开发商，并由被告父母出具收据。”属于毫无根据，无中生有，捏造事实，伪造证据。被告及被告父母与开发商的拆迁补偿安置协议纠纷尚未解决，并未与开发商达成和解协议。被告及被告父母也未与原告就购买房屋的余款达成协议。被告及被告父母对原告将210000元汇付给开发商毫无关系。4、被告与原告签订的《房屋转让协议书》未经公证，现拟予撤销，被告愿意退回已收购房款，并将房屋收回。
经审理查明，2006年6月6日，南通嘉远房地产开发有限公司（原南通市嘉益房地产开发公司、南通远大置业有限公司）（甲方）与朱晓芹（乙方）签订《关于签订商品房预（销）售合同的协议》，协议约定：1、甲、乙双方一致认为，本协议为商品房预（销）售合同（本约）之预约；2、甲、乙双方订立的商品房预（销）售合同标的物商品房为座落于三元世纪城设计编号11-3号302室，建筑面积为144.45㎡，除非因规划、设计等变更，方可作相应调整；3、甲、乙双方同意以120㎡×1380元/㎡×1.12的价格计价，车库按1100元/㎡计价；4、签订本协议时支付房款60000元整（含30000元定金），其余房款交房时一次性付清（该户为拆迁户）；5、甲方同意2006年6月30日前交付商品房，除非遇有特殊原因；6、乙方应于本协议订立之日起3日内，向甲方支付定金30000元；7、甲方另代收公共部位维修基金20元/㎡和有线电视开户费512元/户；8、甲方另收电子对讲门费；9、乙方另订11-3号楼车库06号；10、因本协议及本协议履行所发生的一切争议，双方同意由南通仲裁委员会仲裁。协议签订后，朱晓芹按约支付购该款60000元（含定金30000元），南通嘉远房地产开发有限公司向朱晓芹交付商品房及车库后，朱晓芹一直未能支付剩余购房款。
2008年7月3日，被告朱晓芹（甲方）与原告季林松（乙方）签订《房屋转让协议书》，内容为甲乙双方经友好洽谈，甲方有位于三元世纪城11号地块3号楼302室1套面积144.5平方米及3号楼第6号车库23平方米1间，乙方有意接受，经双方商定，将有关事项订立如下：1、价格：住宅房1套及车库1间的总价格为伍拾柒万捌仟捌佰捌拾捌元正（人民币）。2、付款时间方式及交房时间定于：2008年7月3日，甲乙双方签订协议，乙方先预付肆拾万元正（人民币），甲方出具收据，并同时交房钥匙，余款壹拾柒万捌仟捌佰捌拾元正（人民币），待甲方出具开发商处收据发票并在二号街区可以领房产证的情况下，乙方必须支付在一个月内结清给甲方，如乙方不能及时付清余款，乙方必须支付给甲方（每日壹仟元正）滞纳金。3、甲方负责乙方将原购房协议及发票改为乙方姓名。4、房屋产权证等由乙方具体处理，契税等费用由乙方承担。5、房屋交付乙方后，乙方在装潢期间不得破坏结构，安全一切由乙方负责与甲方无关。6、此协议一式贰份，经双方及见证人签字并付款后有法律效力，空口无凭，立此据为证。协议签订后，原告季林松向被告朱晓芹支付购房款人民币400000元，被告朱晓芹出具收款收据的同时将房屋及车库（包括钥匙）交付给原告季林松。
2011年8月30日，南通嘉远房地产开发有限公司向南通仲裁委员会分别提出仲裁申请：一份申请要求被申请人朱晓芹十日内支付购房款人民币231731元；如被申请人不能支付购房款，则被申请人将如东县掘港镇三元世纪城11号地块3号楼302室房屋及11号地块3号楼6号附房返还申请人。另一份申请要求被申请人朱希曾（朱晓芹之父）十日内支付购房款人民币148734.6元；如被申请人不能支付购房款，则被申请人将如东县掘港镇三元世纪城11号地块6号楼201室房屋及11号地块5号楼7号车库返还申请人。该两案经审理，2012年11月12日，南通仲裁委员会对被申请人朱晓芹案作出（2012）通仲裁字第116号裁决，裁决：一、被申请人朱晓芹应于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付剩余购房款人民币227880元。二、被申请人朱晓芹应于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付公共部位维修基金人民币2889元。三、驳回申请人要求被申请人朱晓芹支付电子对讲门费用的仲裁请求。四、案件受理费、处理费由被申请人朱晓芹负担9063元。2012年11月6日，南通仲裁委员会对被申请人朱希曾案作出（2012）通仲裁字第112号裁决，裁决：一、被申请人朱希曾应于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付剩余购房款人民币145030元。二、被申请人朱希曾应于本裁决书送达之日起十日内向申请人支付公共部位维修基金人民币2742.6元。三、驳回申请人要求被申请人朱希曾支付电子对讲门费用的仲裁请求。四、案件受理费、处理费由被申请人朱希曾负担6785元。两案仲裁裁决均为终局裁决。
两案仲裁裁决作出后，两被申请人均未自觉履行给付义务，南通嘉远房地产开发有限公司依法向南通市中级人民法院申请强制执行。中院立案执行中，于2013年5月17日查封被执行人朱晓芹所有的位于如东县掘港镇三元世纪城9-1号区301室及附属5号车库。同月30日，以（2013）通中执字第0042号执行裁定，裁定拍卖被查封财产，并登载拍卖公告。在此期间，南通嘉远房地产开发有限公司与朱希曾（另案被执行人，仲裁案件被申请人朱晓芹的特别授权代理人）进行多次协商，协商地点分别在掘港镇迪欧咖啡和上岛咖啡。2014年10月9日下午，双方在前几次协商基础上，又在上岛咖啡进行协商，两案申请执行人南通嘉远房地产开发有限公司指派公司张副总经理、财务会计及梅丛兵律师参加，两案被申请人朱晓芹、朱希曾一方，由朱希曾夫妇及朱希曾邀请的管某、江建军（音）参加，本案原告季林松作为涉案三元世纪城11号地块3号楼302室房屋、3号楼6号车库受让人一同参加。经友好协商，最终达成南通嘉远房地产开发有限公司申请执行的两案标的394389.6元（朱晓芹案件购房款227880元+维修基金2889元+案件受理费、处理费9063元=239832元；朱希曾案件购房款145030元+维修基金2742.6元+案件受理费、处理费6785元=154557.6元），由朱晓芹、朱希曾一次性给付250000元，除执行期间给付40000元外，其余210000元即时给付，申请人放弃其他执行标的和执行费并向南通市中级人民法院申请终结执行的口头和解协议。协议即时履行的210000元，经协商由季林松在应给付朱晓芹的房款中支付。其后，季林松与南通嘉远房地产开发有限公司到中国建设银行如东支行办理汇款手续。季林松回到上岛咖啡后，朱希曾一方交与季林松由朱希曾、王晓友署名、捺印的收据一份，内容为：今收到季林松购房款人民币贰拾壹万元正。房屋位于三元世纪城云路小区11栋3号楼一单元302室，另车库一间。购房总价61万元正，季林松已於2008年7月3日先付40万元，今天再付21万元，已全部结清。同时朱晓芹协助购房人于2014年10月25日前办理过户手续。两案申请执行人南通嘉远房地产开发有限公司收到款项后，于2014年10月10日向南通市中级人民法院提交撤回执行申请，并于2014年10月13日分别向朱晓芹、朱希曾开出不动产销售发票。2014年10月27日，南通市中级人民法院以（2013）通中执字第0042号、（2013）通中执字第0043号执行裁定，裁定终结南通仲裁委（2012）通仲裁字第116号裁决书、（2012）通仲裁字第112号裁决书的执行。
2014年11月21日，原告季林松向本院提起诉讼，要求判令被告朱晓芹配合办理产权变更登记过户手续。
案件审理过程中，南通嘉远房地产开发有限公司向原告出具《情况说明》，内容为：我公司与被执行人（购房人）朱晓芹、朱希曾关于商品房买卖合同执行两案，在执行期间双方达成和解意见，由朱晓芹、朱希曾支付我公司房款合计25万元，我公司同意两个案件执行终结。2014年9月28日我公司收到4万元，2014年10月9日我公司收到21万元（该款由季林松通过建行汇款，用途注明朱希曾、朱晓芹房款）。我公司收到上述房款后于2014年10月10日向南通市中院执行局撤回了两案执行申请，至此我公司与朱晓芹、朱希曾纠纷已了结。
庭审中，原告季林松为证实收据系被告朱晓芹之父朱希曾签名、捺印，申请对朱希曾的笔迹、指印进行司法鉴定，朱希曾给予配合。经相关司法鉴定程序，上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所受托进行鉴定。2015年7月7日，该所经鉴定后出具防伪司法鉴定所[2015]文鉴字第1163号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：署期“2014.10.9”的《收据》收款人处“朱希曾”签名字迹是朱希曾所写；无法判断该《收据》收款人及落款日期处四枚红色指印是否为朱希曾所留。原告季林松为此预交鉴定费人民币6380元。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提供的《房屋转让协议书》，收条，收据，销售不动产统一发票，南通市中级人民法院执行裁定书，《情况说明》，申请证人管某的庭审证词。本院依当事人申请复印南通市中级人民法院（2013）通中执字第0042号、（2013）通中执字第0043号执行卷宗中南通仲裁委（2012）通仲裁字第116号裁决书、（2012）通仲裁字第112号裁决书，拍卖公告，执行裁定书，撤回执行申请书。《司法鉴定意见书》，鉴定费票据等相关证据得以证实，并经庭审质证审核，具有证明力。
本案经过三次庭审，原、被告对2008年7月3日双方签订《房屋转让协议书》、原告按约支付400000元房屋预付款、被告按约交付转让标的物的事实不持异议，且有《房屋转让协议书》、收条等证据在卷佐证，本院对此事实予以认定。协议约定剩余购房款178888元，在两案仲裁裁决执行中，由原告季林松向申请执行人代为履行210000元购房款的事实，虽然被告持有异议，认为原告给付行为与房屋转让款无关，但综合在卷《情况说明》、证人庭审证词，本院对原告的给付事实予以确认。庭审质证时，被告虽对《司法鉴定意见书》持有异议，仍然抗辩收款人不是其父亲朱希曾的亲笔签字，但未能提供反驳证据，该鉴定意见可以作为本案的证据使用。涉案争议焦点为：一是涉案《房屋转让协议书》的效力。二是原告代为履行210000元的属性。
关于涉案《房屋转让协议书》的效力问题。原、被告之间于2008年7月3日签订的协议系契约当事人的真实意思表示，转让人朱晓芹因商品房首次买卖而取得涉案不动产标的物，转让时虽然因没有足额支付全部房款，开发商未向其出具用于办理不动产登记的全部手续，但并不影响其处分该不动产权利。涉案转让协议的主要条款不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应当认定为合法有效。转让协议第三条“甲方负责乙方将原购房协议及发票改为乙方姓名”的约定，属于契约双方私自约定将本应两次商品房买卖行为变更为一次商品房买卖行为，该约定明显存在规避国家房地产交易契税征收规定的情形，本院据此认定该协议条款无效。庭审中，被告朱晓芹提出原、被告签订的《房屋转让协议书》未经公证应予撤销的抗辩理由，与法无据，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，对此抗辩不予支持。
关于原告代为履行210000元的属性。本院认为，一是被告及其父亲因分别购买商品房而结欠开发商房款的事实存在，该两笔欠款业经南通仲裁委员会裁决，南通市中级人民法院根据权利人的申请，依照法律的规定正在执行，且在执行中已经依法保全并实施拍卖被保全财产程序。虽然被告提出其与开发商之间为拆迁补偿存有纠纷，但就两套商品房买卖法律关系所形成的债权债务关系而言，开发商与被告及其父亲之间的权利及义务主体非常明确，有终裁裁决得以确认且正在执行。二是执行过程中，被告父亲朱希曾从本身利益及被告利益出发，邀请他人一起与开发商进行协商的行为，实属主动化解矛盾、解决纷争之举，应予提倡。协商过程中，虽然没有证据证明被告授权其父朱希曾全权处理该执行事宜，但朱希曾是被告购房款仲裁案件特别授权代理人的事实存在。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，本案中，无论是对权利人开发商而言，还是对涉案房屋受让人而言，协商时朱希曾的行为不仅代表自身利益，同时也代表被告的利益。由此可以认定，该行为构成表见代理，协商结果涉及被告利益的法律后果应由被告承受。况且，事实上朱希曾非但没有损害被告的利益，反之为被告谋得了利益。至于两案执行标的各自应付款（朱晓芹239832元、朱希曾154557.6元）与协商实际给付款（共250000元）比例本院不予理涉，由被告父女自行协商。三是原告所支付的款项虽然没有直接交与被告或被告之父，但该款确已代被告向其执行申请人交付。该事实既有开发商出具的《情况说明》加以证明，也有朱希曾亲笔署名的收据得以证实，应当认定原告的给付行为具有得当给付的属性。且实际给付的剩余购房款数额大于房屋转让协议约定应当给付的数额，对被告的利益也没有造成损害。
综上，本案中正是由于原告积极履行房屋转让协议约定购房款的行为，既避免了被告及其父亲因不能履行生效法律文书，被告所有的房屋被依法拍卖后可能造成经济损失的风险；同时促使两次商品房买卖、转让，除不动产登记外各方的全部权利义务履行完毕。故本院对原告要求被告协助办理产权变更登记过户手续之诉请予以支持。本案处理中，涉及不动产初始登记和不动产转让登记问题，初始登记开发商在收取房款后出具相关证明文件及手续已无障碍，只要被告按规定缴纳契税后即具备办理涉案不动产及国有土地使用权登记的条件。鉴于原、被告协议第三款因违反法律规定被确认无效，按照房地产交易习惯，转让后的不动产过户登记契税应由受让人缴纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第六十七条、第九十三条，《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，判决如下：
被告朱晓芹于本判决生效后三十日内协助原告季林松办理涉案掘港镇三元世纪城11号地块3号楼302室、3号楼第6号车库的不动产（包括国有土地使用权）过户手续。
案件受理费9900元、鉴定费6380元，合计人民币16280元。由原告季林松负担3190元，被告朱晓芹负担13090元。原告预交的上述费用不再退还，被告负担的份额在执行中一并给付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费人民币9900元。（该院开户行中国农业银行南通分行营业部帐户70×××72。
审 判 长 陈楚新
代理审判员 镇永娟
人民陪审员 陈志兰
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 蔡 敏
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。