甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘05民终523号上诉人（原审原告）：天水市秦州区玉泉镇某村民委员会。法定代表人：何某，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘某1，甘肃纪元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘某2。被上诉人（原审被告）：马某。以上二被上诉人委托诉讼代理人：刘某3（系刘某2之子、马某之孙），住址天水市。上诉人天水市秦州区玉泉镇某村民委员会（以下简称某村委会）因与被上诉人刘某2、马某土地租赁合同纠纷一案不服天水市秦州区人民法院（2017）甘0502民初162号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人某村委会的法定代表人何某及其委托诉讼代理人刘某1，被上诉人刘某2及其委托诉讼代理人刘某3到庭参加诉讼。被上诉人马某未到庭。本案现已审理终结。某村委会上诉请求：1.维持一审判决中由被上诉人支付上诉人2万元土地租金，依法改判由被上诉人返还土地875㎡；2.依法改判由被上诉人自行拆除土地上的建筑物，拆除费用被上诉人承担；3.被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定双方签署的土地租赁协议不受合同法关于最长租赁期限不超过20年的规定约束是不正确的。本案中土地租赁的连续期限超过了法律规定的最长租赁期限，应适用《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》的规定，租赁期限超过20年的部分是无效的。协议租赁期限从1995年11月20日至2015年11月19日，被上诉人连续使用土地20年的最长期限已满，故被上诉人应返还土地，对租赁期间在该土地上修建的建筑物应自行承担拆除费用，并承担诉讼费用。被上诉人刘某2、马某答辩称，一审认定事实清楚，判处恰当，二审应驳回某村委会的上诉。租地协议签订于《中华人民共和国合同法》实施之前，当时没有任何法律、行政法规对租赁合同的期限作出过禁止性或限制性的规定。根据”法律不溯及既往”的基本法制原则和”法无禁止即为自由”的私法自治原则，对合同法实施前成立的合同效力适用法律时，应作出符合合同法立法目的的选择，被上诉人父亲签订租赁土地合同在合同法实施之前，且签合同时已支付完毕所有租金。为了避免纠纷，被上诉人同意给予上诉人一定补偿，故服从一审判决结果。某村委会向一审法院起诉请求：依法判令刘某2、马某返还土地875㎡、支付20年的租金2万元，并自行拆除该土地上刘某2及其父亲刘某4修建的石灰窑2孔、房屋17间、水井1口、大门1座等建筑物。一审法院认定事实：1995年11月20日，某村委会与刘某2父亲刘某4约定将某村委会位于天水市××区某水塘边875㎡的土地租赁给刘某4使用，租期为40年，年租赁费1000元。协议由赵天成起草，内容为”经某村委会和刘家庄村民刘某4协商同意，将某村水塘边的土地租给刘某4使用40年，年租金1000元，一次性付清款项，面积为东北长25米×西南35米。”由于刘某4不识字，故未在该协议上签名，该协议由刘某4收存。协议后该土地一直由刘某4及其家人使用，刘某2父亲刘某4于2009年5月去世。土地租赁期间，刘某4及其家人陆续修建石灰窑2孔、砖木结构房屋17间、水井1口、大门1座，经营石灰生意。现石灰生意未再经营，石灰窑闲置，所建房屋刘某2、马某使用6间，出租6间（每间房屋月租金为100元），其余5间闲置。一审法院认为，合法的租赁应受法律保护。某村委会与刘某2父亲刘某4之间租赁关系明确，应受法律保护。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定：”合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定;合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”某村委会与刘某2父亲刘某4约定租赁并实际履行合同的时间为1995年11月20日，而合同法的施行日期为1999年10月1日，即双方签订的协议不受合同法关于最长租赁期限不得超过20年的规定的约束。且《中华人民共和国合同法》实施前的法律、行政法规对租赁合同的期限未作禁止性或限制性规定的，当事人可以对租期进行自由约定，即涉案签订的租期40年的土地租赁协议合法有效，故对某村委会要求返还租赁土地的诉讼请求，不予支持。关于某村委会要求刘某2、马某支付租赁费2万元的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：”承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案中，双方协议虽然仅有一次性付清租金的表述，但未明确约定租金支付期限，某村委会可以随时要求刘某2父亲刘某4履行支付租金的义务。现刘某4已去世，但刘某2、马某仍在租赁期限内使用土地，在某村委会主张租金时，被告方应依照合同约定向原告支付租金。故被告对某村委会起诉已超过法定诉讼时效保护期限20年的辩称不成立。某村委会要求刘某2、马某支付1995年11月20日至2015年11月19日20年期间的土地租用费2万元，符合法律规定，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百一十二条、第二百二十六条、第六十二条第（四）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定，判决：一、刘某2、马某在判决生效后10日内支付天水市秦州区玉泉镇某村民委员会自1995年11月20日至2015年11月19日的土地租金2万元；二、驳回天水市秦州区玉泉镇某村民委员会的其他诉讼请求。案件受理费150元，由原告负担75元，被告负担75元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人某村委会与被上诉人刘某2之父刘某4于1995年11月20日签订的土地租赁协议是双方在自愿协商、意思自治的基础上达成并得到实际实施的有效约定，应当得到法律的保护。土地租赁协议签订时，当时的法律对租赁期限并没有禁止性或限制性规定，故双方约定40年租期的意愿也是平等协商、自愿达成的，并不具备一方欺诈、胁迫或重大误解等违反国家法律的情形。《中华人民共和国合同法》虽然对租赁合同的最长期限规定为20年，但对合同法施行前当事人约定租期长于20年的情形并未作出明确限定。从《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第一条规定所体现的立法原意来分析，解释也仅规定”......合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。”同时该解释第三条规定：”人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”可见，合同法出于保护交易安全和维护市场稳定的需要，其立法的目的是不轻易否定当事人签订合同的效力，特别是正在履行的合同效力，以利于合同目的的实现。因此，在本案土地租赁协议产生在《中华人民共和国合同法》实施之前的情况下，对其租赁期限的认定并不能必然适用合同法关于租赁期限最长为20年的限定，从而调整其协议约定的内容。故一审判决驳回上诉人要求返还租赁土地的诉讼请求正确，本院予以支持。该土地租赁协议达成后，被上诉人马某、刘某2一家在租赁土地上进行的修建房屋及居住等行为，系协议约定对土地租赁利用的事项，由于该合同在履行当中，租赁期限尚未届满，故上诉人某村委会请求拆除建筑物及地上附着物的请求不能成立。综上所述，上诉人某村委会的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人天水市秦州区玉泉镇某村民委员会负担。本判决为终审判决。审判长 李 兰审判员 周俊英审判员 周 昊二〇一七年九月十八日书记员 刘 丹