湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂武汉中民终字第00763号
上诉人（原审第三人）：武汉邦信小额贷款有限责任公司，住所地武汉市江岸区后湖大道汉口花园淡莲轩20栋8号、9号。
法定代表人：陈江旭，该公司总经理。
委托代理人：张端妮，湖北山河律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：姚靖靖，女，1957年12月17日出生，汉族。
原审被告：武汉汇新房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区和平乡先锋村18号。
法定代表人：徐利华，该公司总经理。
委托代理人：林方铭，该公司副总经理。
上诉人武汉邦信小额贷款有限责任公司（以下简称邦信公司）因确认合同效力纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2014）鄂武昌民初字第02255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年8月25日公开开庭审理了本案，上诉人邦信公司的委托代理人张端妮、被上诉人姚靖靖、原审被告武汉汇新房地产开发有限公司（以下简称汇新公司）的委托代理人林方铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2014年4月23日，姚靖靖向一审法院起诉，请求判令：确认汇新公司与邦信公司签订的《抵押合同》中约定的“武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押担保”部分无效；判令邦信公司协助办理解除武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押登记手续；由汇新公司承担本案诉讼费用。
一审法院查明，坐落于武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房系汇新公司开发建设。2009年11月5日，姚靖靖与汇新公司签订《武汉市商品房买卖合同》。合同约定：由姚靖靖购买汇新公司开发的上述房屋，单价7879.5元／平方米，总金额767621元；一次性付款；2010年5月31日前交房；汇新公司应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记；因汇新公司的责任造成姚靖靖不能办理房地产权属证书的，如姚靖靖退房，汇新公司在姚靖靖提出退房要求之日起60日内将姚靖靖已付房价款退还给姚靖靖，并按已付房价款的0.5%赔偿姚靖靖损失；姚靖靖不退房，汇新公司按已付房价款的0.5%向姚靖靖支付违约金等。
合同签订后当天，姚靖靖按合同约定向汇新公司支付全部购房款767621元。汇新公司按合同约定将房屋交付给姚靖靖，但至今未能为姚靖靖办理房屋所有权证和土地使用证。
2011年8月31日，汇新公司将武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋登记在自己名下，登记建筑面积为99.20平方米，产权证号为武房权证昌字第20110100**号，土地使用证号为武昌国用（商2011）第9919号。
2013年7月16日，汇新公司与邦信公司签订《借款合同》及编号为17010130092的《抵押合同》，合同约定：由汇新公司向邦信公司借款500万元；借款期限6个月，从2013年7月16日至2014年1月15日；汇新公司将包括上述房屋在内的八套房屋抵押给邦信公司，并于2013年7月19日办理了抵押登记，取得他项权证。现本案诉争房屋抵押未解除。
2014年1月27日，姚靖靖曾诉至武汉市武昌区人民法院，请求确认其与汇新公司签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。该院于2014年3月25日作出（2014）鄂武昌民商初字第00120号判决，判决支持了姚靖靖的诉讼请求。
一审法院认为，本案争议的焦点是邦信公司是否明知汇新公司已将诉争房屋卖给姚靖靖，而与汇新公司恶意串通，签订《抵押合同》，损害姚靖靖的合法利益。从本案查明事实来看，汇新公司在将诉争房屋卖给姚靖靖，姚靖靖付清全款，并居住使用该房屋后，将该房屋产权登记在自己名下，并将该房屋抵押给邦信公司借款，主观上存在恶意。邦信公司作为贷款方是否与汇新公司恶意患通，损害姚靖靖的合法利益，即邦信公司是否知道或应当知道姚靖靖已付清全款，购买了该房屋的情形，还同意用该房屋作为抵押担保，贷款给汇新公司。从姚靖靖提交的证据来看，虽然只能证明姚靖靖已购买了诉争房屋并在其中居住使用四年，但邦信公司在贷款给汇新公司前应当对汇新公司提供抵押担保房屋的状况进行审查，该审查不仅包括对房屋的权属登记情况进行审查，还应当现场查看，有无居住使用、买卖交易情况等，即是否尽到必要的注意义务。审理中邦信公司主张已派人现场调查，认为该房屋有人租住，但没有提供证据来证明居住之人系承租该房屋。邦信公司在明知汇新公司开发诉争房屋，有人在该房屋中居住，不调查了解抵押房屋的出售情况下即与汇新公司签订借款抵押合同，在主观上有与汇新公司恶意串通的故意，损害了房屋购买人姚靖靖的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，邦信公司与汇新公司签订的《抵押合同》中约定的“武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押担保”部分应为无效。
姚靖靖请求确认汇新公司与邦信公司签订的《抵押合同》中约定的“武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押担保”部分无效及要求邦信公司协助办理解除武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押登记手续的诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、汇新公司与邦信公司于2013年7月16日签订的编号为17010130092的《抵押合同》中约定的“武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押担保”部分无效；二、邦信公司于本判决生效之日起五日内协助办理解除武汉市武昌区巡司河路汇文新都D区5栋1单元25层4号房屋的抵押登记手续。本案案件受理费50元，减半收取25元，由汇新公司负担（此款姚靖靖已垫付，由汇新公司于本判决生效之日起五日内支付给姚靖靖）。
判后，邦信公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判确认汇新公司与邦信公司于2013年7月16日签订的《抵押合同》有效。理由：1、一审判决认定事实错误。邦信公司查看了房屋登记情况，汇新公司是诉争房屋的唯一登记产权人，邦信公司尽到了注意义务，不存在恶意串通的行为。2、一审判决适用法律错误。姚靖靖不是抵押合同借款当事人，无权提起确认之诉。姚靖靖依据房屋买卖合同，只能主张侵权请求权，不能对抗邦信公司依法享有的物权。
被上诉人姚靖靖辩称，汇新公司出售房屋给姚靖靖在前，生效判决已确认姚靖靖与汇新公司于2009年11月5日签订的《武汉市商品房买卖合同》有效。邦信公司、汇新公司均明知案涉房屋已卖给姚靖靖，且姚靖靖已经占有房屋，邦信公司、汇新公司仍恶意串通签订抵押合同，损害了姚靖靖的利益，邦信公司取得案涉房屋抵押权系恶意，不属善意取得，其抵押担保部分应认定无效。请求维持一审判决。
原审被告汇新公司述称，公司当时资金很困难，银行又不同意给其贷款，因与邦信公司较熟悉，就找邦信公司用房屋抵押贷款，当时向邦信公司说明过房屋有人居住，但邦信公司没有核实，就把贷款给办了。其做法肯定不对，服从法院判决。
经审理查明，一审判决认定的事实属实。
另查明，在签订《抵押合同》及办理案涉房屋抵押登记过程中，邦信公司未对房屋进行价值评估。
本院认为，本案争议的焦点是邦信公司与汇新公司签订《抵押合同》，是否存在恶意串通的情形。汇新公司在将诉争房屋出售并交付给姚靖靖的情况下，仍将该房屋抵押，主观恶意明显。邦信公司取得案涉房屋抵押权是恶意串通取得还是善意取得是双方争议的核心问题。从常理分析，邦信公司应当知道汇新公司已经将房屋出售了，理由是：案涉房屋系汇新公司开发建设的商品住宅，姚靖靖于2009年11月5日已购买并随后装修入住，该批房屋已经出售并已入住是显而易见的事实；汇新公司也自述与邦信公司较熟悉，且汇新公司当时已经告知邦信公司房屋已住人；邦信公司在办理抵押过程中未按常规对房屋价值进行现场查验评估，即与汇新公司签订《抵押合同》。邦信公司明知房屋已出售，仍与汇新公司签订《抵押合同》，主观上放任损害他人利益的结果发生，故不能认定是善意的，一审判决据此认定汇新公司与邦信公司签订《抵押合同》构成恶意串通，且损害了姚靖靖的利益，并认定抵押合同中涉及诉争房屋的抵押担保部分无效，有事实和法律依据，故邦信公司提出的其善意取得案涉房屋抵押权的上诉理由不能成立。邦信公司称办理抵押时只需审查该房屋产权登记状况，无需审查房屋是否已出售和居住使用情况的上诉理由，因我国物权法并未赋予不动产登记以绝对公信力，故邦信公司该上诉理由亦不能成立。
姚靖靖虽不是《抵押合同》的当事人，但法律并没有将主张合同无效的权利主体限定为合同当事人，且姚靖靖购买了案涉房屋所有权，邦信公司与汇新公司在其后签订《抵押合同》侵害了姚靖靖的合法权益，故姚靖靖是与本案有直接利害关系的人，其提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，邦信公司称姚靖靖不是抵押合同当事人，无权提起本案诉讼的上诉理由，亦不能成立。
综上，上诉人邦信公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由武汉邦信小额贷款有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李斌成
审判员 叶玉宝
审判员 张 红
二〇一四年十月十七日
书记员 于 宁