江苏省常州市武进区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）武商初字第752号
原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行，住所地常州市武进区湖塘镇花园街88号。
负责人蒋亚东，该行行长。
委托代理人戴银南，系该行员工。
委托代理人董晓明，江苏乐天律师事务所律师。
被告叶晓清。
原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行诉被告叶晓清金融借款合同纠纷一案，本院于2015年6月3日受理，依法由审判员周建强独任审判，于2015年7月1日公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行的委托代理人戴银南、董晓明、被告叶晓清到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行诉称，2012年1月14日，原、被告双方签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定，被告叶晓清向原告借款470000元，借款期限自2012年1月14日至2032年1月13日止，双方对借款利率、还款方式等作了约定，被告所购房屋作为借款抵押担保，并办理了抵押登记。截止2015年3月31日，被告叶晓清共结欠原告贷款本金438529.13元，利息、罚息、复利计14213.99元，现被告不能按时足额偿还借款本息，根据合同约定，原告有权要求被告提前收回借款。经原告催要无着，现请求判令1、被告叶晓清立即归还原告借款本金人民币428103.04元，并承担该款自2015年7月1日起至还清之日止按原合同约定的利息、罚息、复利。2、被告叶晓清承担原告实现债权的费用（律师代理费）人民币29964元。3、确认原告对被告叶晓清所有的座落于常州市武进区湖塘镇新城域花园22幢乙单元1001室房屋在折价或变卖、拍卖所得价款享有优先受偿的权利。不足部分原告有权继续向被告追索。4、本案全部诉讼费用由被告叶晓清承担。
原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行为支持自已的诉讼请求向本院提交证据如下：
1、2012年1月14日，原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》、《个人借款凭证》及《截止2015年7月1日被告叶晓清欠款欠息情况表》各一份；用于证明原、被告之间存在借款合同关系及被告逾期归还借款的事实。
2、委托代理合同、发票各一份；用于证明原告为追偿被告叶晓清的债权支付律师费29964元;
3、2011年12月31日，被告叶晓清与常州新城万佳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、常房权证武字第××号《房屋所有权证》、武国用（2013）第08380号《国有土地使用权证》、常他证武字第01078923号《房屋所有权他项权证》复印件各一份；用于证明原告对被告叶晓清所有的坐落于常州市武进区湖塘镇新城域花园22幢乙单元1001室房屋已抵押给原告，原告对该房屋享有优先受偿的权利。
被告叶晓清辩称，截止开庭前我已付清原告按合同约定到期的借款本息，原告支付的律师费太高，要求协商减少。未到期的借款按照合同的约定继续履行按期归还。
被告叶晓清对原告提供1、2、3证据的真实性无异议，本院依法对原告提供的上述证据予以确认。
经审理查明，2012年1月14日，原、被告双方签订《个人购房担保借款合同》一份，合同主要约定：被告叶晓清向原告借款470000元，用于购置常州新城万佳房地产开发有限公司开发的坐落于常州市武进区湖塘镇新城域花园22幢乙单元1001室房屋，借款期限自2012年1月14日至2032年1月13日，执行年利率为7.4025%，借款逾期的罚息年利率11.10375%，还款日为借款发放后每个月的对应日。还款方式、方法为委托扣款方式、等额本息还款法。担保方式：被告叶晓清用坐落于常州市武进区湖塘镇新城域花园22幢乙单元1001室房屋抵押；违约责任：被告叶晓清未按合同约定期限归还本息超过90天，原告可以向被告收取罚息和复利，并提前收回借款，有权提前行使担保权，抵押范围为借款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、仲裁费、律师费、处置费、过户费等原告实现债权和抵押权的一切费用。双方对其他条款进行了约定。同日，原告依约向被告叶晓清转帐借款计470000元。被告叶晓清自2014年12月30日起即出现不按合同约定还本付息之违约情形，故原告起诉来院，请求处理。审理中，被告叶晓清于2015年7月1日支付了原告到期的借款本息。经结算，截止2015年7月1日，被告叶晓清结欠原告借款本息合计428103.04元。
另查明，2015年4月3日原告与江苏乐天律师事务所签订委托代理合同一份，约定由原告委托江苏乐天律师事务所律师代理与被告叶晓清的金融借款合同纠纷一案，原告应向江苏乐天律师事务所支付代理费29964元。
再查明，2011年12月31日，被告叶晓清与常州新城万佳房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》一份，约定由被告叶晓清购置常州新城万佳房地产开发有限公司开发的坐落于常州市武进区湖塘镇新城域花园22幢乙单元1001室房屋，该房屋已办理了房屋所有权证、国有土地使用权证，并于2013年9月10日办理了房屋所有权他项权证，房屋他项权利人为原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行，债权数额为470000元。
本院认为，原告与被告叶晓清签订《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应认定合法有效，对原、被告双方均有约束力。原告按约履行出借资金义务后，被告叶晓清未能按《个人购房担保借款合同》约定按时足额偿还借款本息，属违约，应承担本案的全部责任。被告叶晓清所有的坐落于常州市武进区湖塘镇新城域花园22幢乙单元1001室房屋已抵押给原告，并办理了房屋所有权他项权证，故原告对该房屋享有优先受偿的权利。针对被告叶晓清认为原告支付的律师费太高，要求协商减少的辩称意见，本院认为,被告叶晓清与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定，如被告叶晓清不能按约归还借款，原告有权要求被告叶晓清提前归还借款，被告叶晓清应承担利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、诉讼费、律师费等原告实现债权和抵押权的一切费用。被告叶晓清作为借款人未能按约归还借款本息，属违约，应当支付原告在本案诉讼所支付的律师费。经审查，原告支付的律师费虽然符合江苏省律师服务收费标准，但根据代理本案所付出的劳动等实际情况，本院调整为按照江苏省律师服务收费标准的最低标准计算律师费计14982元。原告其余诉讼请求事实清楚、证据充分、理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条和《中华人民共和国担保法》第三十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告叶晓清于本判决生效之日起十日内归还原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行借款本金计428103.04元,并承担该借款自2015年7月1日起至还清之日止按合同约定的利息、罚息、复利。
二、被告叶晓清于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行律师代理费14982元。
三、上述债务履行届满原告中国农业银行股份有限公司常州武进支行未获清偿部分的债权，有权申请对被告叶晓清所有的坐落于常州市武进区湖塘镇新城域花园22幢乙单元1001室房屋进行拍卖、变卖，并以拍卖、变卖后所得价款在470000元内优先受偿。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4271元（减半收取），由被告叶晓清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件费(开户行：江苏银行常州分行营业部,户名：江苏省常州市中级人民法院,帐号：80×××63)。
审判员 周建强
二〇一五年八月二十五日
书记员 梁 程