广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）穗中法民五终字第2337号
上诉人（原审被告）何广联。
上诉人（原审被告）李晓莉。
委托代理人何广联（上诉人之一），。
被上诉人（原审原告）广州市屋川物业管理有限公司。
法定代表人李翠霞，总经理。
委托代理人张惠冰，该司职员。
委托代理人陈杰芳，该司职员。
上诉人何广联、李晓莉因物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第86号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：李晓莉、何广联是广州市白云区同德隆德街4号704房的业主，房屋建筑面积70.3495平方米。涉案房产所在的嘉柏居小区的建设单位是广州市德心置业发展有限公司。2008年12月15日，广州市屋川物业管理有限公司（以下简称屋川公司）与广州市德心置业发展有限公司签订《物业管理委托合同》，约定屋川公司受该司委托对嘉柏居小区进行物业管理，期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止，屋川公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取管理服务费等等。签约后，屋川公司依约进驻嘉柏居小区开始向小区内住户提供物业管理服务及代缴代收水费等服务。合同期满后，双方于2011年1月1日、2013年1月2日两次续签《物业管理委托合同》，约定委托屋川公司对嘉柏居小区提供物业管理服务，委托管理期限从分别为2011年1月1日起至2012年12月31日、2013年1月1日起至2013年12月31日止，住宅房屋的物业管理费由屋川公司按建筑面积每月每平方米1元向业主或物业使用人收取等等。屋川公司一直对该小区提供物业管理服务。李晓莉、何广联未交2009年4月至2013年9月的物业管理费。屋川公司为本案诉讼支付了涉案房屋产权查册费40元、人口信息查询费20元。
2013年12月26日，屋川公司以李晓莉、何广联拒不支付物业管理费为由，向原审法院提起本案诉讼，请求：1、李晓莉、何广联立即向我司支付2009年4月至2013年9月物业管理费3798.8元（以70.3495平方米，按1元／平方米计）及违约金（以总欠费为本金，从起诉之日起，按每日千分之五计）；2、李晓莉、何广联立即向我司支付房屋产权查册费40元、人口信息查询费20元；3、本案诉讼费由李晓莉、何广联负担。李晓莉、何广联原审辩称，不同意屋川公司的诉讼请求。1、我方一直同意按0.9元／平方米向屋川公司交纳物业管理费，只是屋川公司不同意按此标准收取，现亦同意按0.9元／平方米的标准交纳。2、屋川公司未经法定程序、未经物价局批准、未经业主同意也无向业主公示，就擅自提高收费价格至1元／平方米，故我方不同意按新标准交管理费。3、屋川公司之前已不断提高物业管理费收费标准，但服务质量却不断下降，管理不善，小区经常发生失窃案件。屋川公司在清洁卫生、绿化保洁、保安服务、小区公共设施设备维修保养、消防设施维护等各方面都存在很多问题，存在严重消防隐患等等。另外，屋川公司未依法依约向业主公示维修费用等，损害业主权益。
原审庭审中，屋川公司、李晓莉、何广联确认在2009年4月份前屋川公司是按每月0.9元／平方米收取物业管理费。屋川公司陈述自2009年4月起是按每月1元／平方米收取物业管理费。李晓莉、何广联提供照片、函等证据，拟证明屋川公司管理存在问题。
原审另查明，屋川公司是具有贰级物业管理资质的企业法人。嘉柏居小区至今未成立业主委员会。
原审法院认为，在小区未成立业主委员会的情况下，屋川公司作为具有物业管理资质的企业接受物业建设方的委托而对涉案房产实施的物业管理行为合法有效。据此，屋川公司按《物业管理委托合同》的约定收取李晓莉、何广联的物业管理费合理合法。现屋川公司要求李晓莉、何广联按每月1元／平方米标准支付2009年4月至2013年9月物业管理费3798.8元合理合法，予以支持。屋川公司主张的违约金实为利息损失，该项请求合理，但计算标准应按银行同期同类贷款利率计付为宜。屋川公司为本案诉讼支付了查册费40元、人口信息查询费20元属于诉讼必要开支，屋川公司要求李晓莉、何广联清偿该费用合理，予以支持。李晓莉、何广联仅提供照片，屋川公司不予确认，故该照片不足以证明屋川公司在上述管理期间的实际情况，退一步讲，即使屋川公司存在服务瑕疵，李晓莉、何广联亦不能以此为由拒交全部管理费，故李晓莉、何广联抗辩依据不足，不予采纳。
原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款之规定，于2014年2月27日作出如下判决：一、在本判决生效之日起三日内，李晓莉、何广联给付广州市屋川物业管理有限公司2009年4月至2013年9月物业管理费3798.8元及利息（以3798.8元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2013年11月22日起计算至清偿之日止，以本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，李晓莉、何广联给付广州市屋川物业管理有限公司查册费40元、人口信息查询费20元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由李晓莉、何广联负担。
判后，上诉人李晓莉、何广联不服原审判决，向本院提起上诉称：2006年尾2007初屋川公司从广州怡君物业管理有限公司接管嘉柏居的物业管理（如果是委托性质是违反《物业管理条例》第四十条……但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人的规定）收费标准仍然是0.90元／m2月收费是2009年3月长达两年多，并非2008年12月15日签约后才进驻嘉柏居小区管理的。（见管理缴费单据影印件在该院开庭时屋川公司没有出示2007和2008年的物业管理委托合同。管理费提价前我户从未拖欠缴费。2009年4月管理费上调至1元／m2，我户向管理处按0.9元／m2月缴交管理员讲1元就收，9角不收，我们按要求管理处出示物价部门批文或有关依据，管理员又不拿出来，也不作任何解释，这是屋川公司方的管理过错，不是我们的过错，我们只是要求明明白白缴费，况且屋川公司按0.9元／m2月收费已两年多而突然上调至1元／m2月是违反物业管理委托合同第十九条第三款约定。况且委托合同也没有主管部门盖章认可。屋川公司未有同业主协商单方面调价是违反粤价（2010）号文“关于物业服务收费的管理办法”第九条。又根据广州市物价局，广州市国土资源和房屋管理局穗价（2010）99号关于进一步加强我市住宅物业服务收费管理的通知第六条由物业服务企业与业主双方依法约定，但应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主里占总人数过半数的业主同意才能调整收费标准。我们和屋川公司是物业服务关系，2007年至现在屋川公司都没有和我们签定物业服务合同，无章可循，又是谁的过错我们是享有十年免费使用配套设施游泳池，但游泳池已停开多年还欠我们两年，游泳池开放与否是受屋川公司支配的，不开放是屋川公司的过错，游泳池的收费当时是业主5元／次，外来10元／次。我户三人每人每天两次，每年共约300天3人×2次／日×300天×5元／次=9000元。屋川公司亦严重侵犯了我们的合法权益判决书却只字不提。屋川公司亦应向我们赔偿9000元及所产生的贷款利息，这才是法律面前人人平等。判决书讲屋川公司有二级物业管理资质，但在嘉柏居小区的管理却连三级的标准也达不到。我们向原审法院提供照片证据因屋川公司不确认，该判决书讲照片不足以证明屋川公司在上述管理期间的实际情况，该院为什么不派人到现场取证证实明显偏袒!我们不是因此而未交管理费，而是证明屋川公司的管理服务质量太差。未交管理费是由于嘉柏居的管理无法说出提价的原因的依据，总不能让业主不明不白的缴交管理费。粤价（2010）1号“关于物业服务收费的办法”第三条：本办法所称物业服务的收费是指物业企业按照物业服务合同约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、看护管理、维护物业管理区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用也就是管理费，这包含了一般的维修费用。二级资质的屋川公司无理由不知道，为什么小到维修防盗门的闩门器也要业主分摊，屋川公司是重复收费。我们缴交的维修费都是这类费用，屋川公司应退还。在屋川公司2007年按9角／平方每月收取管理费至2009年3月我们都缴交齐所有费用。因此我方有权要求屋川公司出示2007年、2008年的物业管理委托合同和物业服务合同，“广州市广德物业管理有限公司”是有和业主签订合同的。屋川公司和我们之间约定了什么这也是屋川公司过错。退一步讲，物业公司以过了两年有效的诉讼期，应该按政策时候补交。在这物业服务公司单方面公布单价就可以上调收费标准，小业主的权益何在屋川公司调费之后又再调费，小业主怎么办难道小业主就这样服从吗因此屋川公司应支付诉讼费和连带的费用。我方和屋川公司只是有合同的服务关系，不适合用民法通则第一百零八条款。故请求：按每月每平方米0.9元的标准计算2011年9月至2013年9月的管理费。
被上诉人屋川公司同意一审判决，请求维持原判。
经查，原审查明事实无误，本院予以确认。
二审中，1、李晓莉、何广联向本院提交2006年12月14日广州市德心置业发展有限公司与屋川公司签订的物业管理委托合同及照片，拟证明2006年至2008年按照0.9元的标准收费，且屋川公司没有做好管理工作。屋川公司认为李晓莉、何广联没有在一审提出该合同，本案没有涉及那个时间段的欠费。照片需要去现场核实，且照片是在2014年6月6日拍摄，而本案起诉是在2013年9月，相差了9个月，露天建筑物容易变旧，不认可李晓莉、何广联提交的证据。2、李晓莉、何广联与屋川公司均确认涉案小区共约有250户，李晓莉、何广联表示物业管理费提升到每月每平方米1元后，起码有40户没有交物业管理费了，屋川公司则表示只有30多户没有交物业管理费。
二审另查明，屋川公司于2014年1月21日向原审法院起诉嘉柏小区的另一住户黄宝儿，请求：1.黄宝儿支付2009年7月1日至2013年9月30日的物业管理费4059．60元（按每月每平方米1元、共79.6平方米计算）及违约金（按合同约定的每日千分之五从起诉之日起计）等。原审法院以（2014）穗云法民四初字第219号民事判决书认定屋川公司要求黄宝儿按每月1元／平方米标准支付2009年7月1日至2013年9月30日的物业管理费4059.60元合理合法，原审法院予以支持，并判决“一、在本判决生效之日起三日内，黄宝儿向广州市屋川物业管理有限公司支付2009年7月1日至2013年9月30日的物业管理费4059.60元及利息（利息以4059.60元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从2014年1月21日起计算至清偿之日止，以本金为限）”等。黄宝儿不服原审判决，向本院提起上诉，本院经审理认为：因涉案楼盘所在的嘉柏居小区至今尚未成立业主委员会，在此情况下，物业建设方广州市德心置业发展有限公司与屋川公司签订了《物业管理委托合同》，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条明确规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”故屋川公司作为有物业管理资质的企业与物业建设方签订的合同对所有业主具有约束力；按照《物业管理委托合同》的约定，屋川公司从2009年1月1日起就已经按照每月1元／平方米的标准收取物业管理费，屋川公司提供的卫生服务费、电费发票、电梯维修发票等证据证明屋川公司已经按照合同约定进行了物业管理，黄宝儿作为涉案房屋的业主已经接受了相关服务，理应支付相应的费用；黄宝儿作为业主群体的一分子，对屋川公司未完成部分物业管理服务内容提出异议，是对屋川公司履行合同义务提出质疑，依据合同约定和法律规定，黄宝儿可以主张屋川公司承担违约责任；黄宝儿也可以向物业服务企业主管部门反映服务质量问题，促进物业服务质量的改善。黄宝儿拒绝支付物业管理费，不属于正当行使合同权利；现原审法院判令黄宝儿向屋川公司缴纳相应时间段的的物业管理费以及利息、水泵电费分摊费、垃圾处理费及电梯电费分摊费、公共维修分摊费以及屋川公司为追索相关费用而支出的查询、邮寄等合理费用，并无不当，本院予以支持。据此，本院以（2014）穗中法民五终字第3367号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。
本院认为，本院上述已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第3367号民事判决已认定屋川公司从2009年1月1日起就嘉柏小区有权按每月1元／平方米标准收取物业服务费，故就屋川公司是否有权按照每月1元／平方米的物业服务费收费标准向业主收取物业管理费的问题，本院不再赘述，李晓莉、何广联要求按每月0.9元／平方米计算管理费的理由不成立，本院不予支持。
关于李晓莉、何广联二审期间提出屋川公司要求其支付物业服务相关费用已经超过诉讼时效的问题，由于李晓莉、何广联一审未出庭并提出诉讼时效的问题，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条的规定：当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，本院对李晓莉、何广联该项主张不予采纳。
关于李晓莉、何广联在二审中提交的相关证据的问题。由于李晓莉、何广联提交的证据可在原审期间提交而没有提交，李晓莉、何广联在二审期间才提交，故该证据不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项的规定，对李晓莉、何广联提交的相关证据不予接纳。
综上所述，李晓莉、何广联的上诉理由不能成立，原审法院认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人李晓莉、何广联负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月××日
书 记 员 郝 烨
邹文芳