广东省龙门县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1324民初845号
原告（反诉被告）：程建明，男，汉族，1965年2月26日出生住广东省龙门县。
委托诉讼代理人：陈杨华，广东香江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓苏汉，住龙门县（龙门县龙城街道城内社区居民委员会推荐）。
被告（反诉原告）：李彩凤，女，汉族，1946年4月8日出生住广东省龙门县。
被告（反诉原告）：李春霞，女，汉族，1974年3月7日出生住广东省龙门县。
被告（反诉原告）：李环瑜，女，1969年8月20日出生住广东省龙门县。
被告（反诉原告）：李玮瑜，女，汉族，1971年9月29日出生住广东省龙门县。
被告（反诉原告）：李玲瑜，女，汉族，1967年7月2日出生住广东省龙门县。
被告（反诉原告）：李琼瑜，女，汉族，1966年4月8日出生住广东省广州市番禺区。
第三人：李桂桃，男，汉族，1961年8月2日出生住广东省广州市番禺区。
六被告及第三人共同委托诉讼代理人：梁桂平，广东惠泰律师事务所律师。
原告（反诉被告）程建明诉被告（反诉原告）李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜，第三人李桂桃不动产登记纠纷一案，本院于2017年9月5日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）程建明及其委托诉讼代理人陈杨华、邓苏汉，被告（反诉原告）及第三人的共同委托诉讼代理人梁桂平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告程建明向本院提出诉讼请求：一、确认坐落于龙门龙城镇甘香开发区完中校长楼302房，房产证号为“粤房地证字第××号”房屋所有权，属原告程建明所有。二、判令六被告全面履行《房屋转让合同书》规定的义务，将“粤房地证字第××号”房屋产权变更登记到原告程建明的名下。事实和理由：2001年3月20日，第三人李桂桃与原告程建明签订了一份《房屋转让合同书》，内容为：“甲方李镜清（代理人李桂桃），乙方：程建明。甲方现住龙门××××教师村校长楼301的房产产权转让给乙方程建明，经双方充分协商，现就有关事宜达成协议如下：一、甲方现住房产面积按房产证，全部产权转让给乙方所有、使用，乙方一次性付给甲方捌万元人民币，甲方收到乙方的全部款项之日起，房屋产权即归乙方所有，甲方负责办理房产证的过户手续。二、甲方装修的各种房间设施除有另行商定补偿外，一切无偿交付乙方所有。三、其他有关电话等过户由甲方负责办理好交乙方。此合同经双方签字后即发生法律效力。”乙方一次性付清房款捌万元给甲方后，甲方将钥匙及房屋交给乙方使用，随后甲方为乙方办理了电话和有线电视的过户手续。但甲方借故推诿、拖延至今拒不办理房屋过户手续，故向法院提起诉讼，事实和理由具体分述如下：一、坐落于龙门××××街道甘香开发区完中校长楼302房，房产证“粤房地证字第××号”房屋所有权，依法应当属于原告程建明所有：《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。原、被告于2001年3月20日签订的《房屋转让合同书》规定“乙方一次性付给甲方捌万元人民币，甲方收到乙方的全部款项之日起，房屋产权即归乙方所有”。乙方已支付捌万元房款给甲方，甲方将房屋和钥匙交付给乙方占有和使用至今，故“粤房地证字第××号”房屋所有权依法应当属于原告程建明所有。二、被告及其第三人依法应当全面履行合同规定的义务，将“粤房地证字第××号”房屋的所有权变更登记到原告程建明的名下：《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定，出卖人应当履行标的物转移所有权的义务。《中华人民共和国民法通则》第八十八条第（一）款规定，合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。原告已履行了合同约定的义务，被告只为原告办理了电话、电视的过户手续，无理拒绝办理房屋产权过户手续，生效的法律文书证明《房屋转让合同书》合法有效，原房屋权利人李镜清已故，六被告是李镜清的法定继承人，依法应当全面履行合同约定的义务，将“粤房地证字第××号”房屋所有权变更登记到原告程建明的名下。综上原告请求合理、事实清楚，依据正确，请法院对原告的诉讼请求依法予以支持。
被告李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜辩称：一、被答辩人主张涉案房屋的所有权归其所有缺乏事实证据，且不符合《房屋转让合同书》的约定房屋所有权归属的前提条件应依法驳回。涉案的房屋《房屋转让合同书》第一条明文规定了被答辩人取得涉案房屋所有权的前提条件是：“……甲方（答辩人）收到乙方（被答辩人）的全部款项之日起，房屋产权即归乙方所有……。”被答辩人从《房屋转让合同书》签订之日起至今没有支付房屋转让款一分钱给答辩人。被答辩人诉称：“乙方已支付捌万元房款给甲方”，但当答辩人否认的情况下，被答辩人负有举证责任，提供有效的证据证明其所主张的事实，被答辩人在涉案四次诉讼中提供不了购买李镜清房屋的付款凭证。被答辩人主张涉案房屋所有归其所有不符合双方约定的条件，亦不符合法律规定应依法驳回。被答辩人以其骗取第三人交付涉案房屋钥匙占用涉案房屋，适用《中华人民共和国合同法》第三十三条的规定不当。一是我国对不动产物权实行登记制度，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。物权的归属以不动产登记机构登记簿记载的内容为根据，涉案房屋至今是登记在李镜清名下。二是合同的效力与物权的归属是两个不同的法律关系。合同有效合同各方当事人必须依照合同约定履行合同义务，物权的归属应按照法律规定，还应遵循当事人在合同约定，涉案房屋产权归属，何时转移，合同双方当事人作了明确的约定。三是被答辩人适用法律条文断章取义，脱离本案的客观事实，违背适用法律的基本原则构成适用不当。综上，被答辩人主张涉案房屋所有权属其所有不成立应依法驳回。二、被答辩人请求答辩人履行涉案房屋产权变更登记到被答辩人名下的义务缺乏事实依据，且不符合合同书双方的约定应依法驳回。如前所述，《房屋转让合同书》对房屋产权的归属设置了前提条件，对双方当事人履行合同义务和先后顺序作了明确的规定。《房屋转让合同书》没有约定涉案房屋何时变更登记手续，但从合同履行约定先后顺序“甲方收到乙方的全部款项之日起，房屋产权即归乙方所有”的规定，被答辩人负有先履行的法定义务，被答辩人没有履行合同先履行义务，至今没有给付答辩人一分钱房屋转让款，被答辩人在未付款的情况下，要求答辩人协助其办理过户变更登记手续不符合法律规定，亦不符合双方对产权归属的约定。根据中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人双方在合同约定有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。答辩人在被答辩人拒绝履行给付义务的前提下，有权拒绝配合被答辩人要求办理房屋过户变更登记手续，这是法律赋予答辩人的民事权利，答辩人的行为不构成违约事实，本案被答辩人提起诉讼缺乏侵权的事实证据。三、被答辩人拒付房屋转让款的行为已构成根本性的违约事实。被答辩人诉称“乙方已支付捌万元房款给甲方”，但没有提交任何有效的证据予以证明其所主张的事实。事实上，被答辩人没有向李镜清支付过转让款，李镜清病故后，被答辩人亦没有向答辩人支付任何的房屋转让款。据此，答辩人从得知《房屋转让合同书》被确认有效之日起不断向被答辩人追收房屋转让款，被答辩人对答辩人的追收避而不见。据此，答辩人李彩凤以书面形式向被答辩人寄发限期追收《通知书》。被答辩人在2017年7月21日签收该催款通知书，被答辩人在规定的期限内不支付房屋转让款8万元及逾期支付的利息，已构成根本性的违约事实。被答辩人2017年8月30日对答辩人、第三人提起不动产登记纠纷诉讼，答辩人依据被答辩人的诉求提起反诉（详见民事反诉状）。四、本案值得思考的几个问题。1、关于被答辩人是否支付购房款8万元的问题。答辩人认为被答辩人没有支付任何购房款。被答辩人诉称已支付购房款在历次诉讼中的起诉状陈述不同，且互为矛盾，亦没有任何证据证明其主张的事实；2、关于本案举证责任分配问题。答辩人认为被答辩人主张的事实是属于谁主张谁举证的证据分配规则，被答辩人如不能出示李镜清收款收据（因李镜清死亡），则应承担举证不能的不利法律后果；3、关于李镜清生前于2007年8月8日办理委托书公证的事实引发思考的问题。李镜清生前对涉案房屋委托其女儿李春霞处理涉案房屋的行为，说明李镜清、李彩凤不知第三人与被答辩人签订《房屋转让合同书》的事实，李镜清、李彩凤没有收到被答辩人购房款的事实；4、关于被答辩人是如何骗取涉案房屋居住权的问题。被答辩人是如何索取涉案房屋钥匙的，（2013）惠龙法民一初字第25号案件的庭审笔录中，记载了第三人对涉案房屋钥匙是如何交付被答辩人的陈述。第三人是在被答辩人向其出示与李镜清签订的《房屋转让合同书》，并声称已向李镜清付房款，是李镜清叫其向第三人要涉案房屋的钥匙（该房屋原为第三人借住），第三人与被答辩人原为朋友关系，过于相信被答辩人，被答辩人的行为已构成诈骗涉案房屋居住权的事实。基于上述的事实和理由，答辩人请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。根据答辩人反诉事实和理由，依法判准答辩人的反诉请求。
第三人李桂桃述称：答辩意见与被告一致。
反诉原告李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜向本院提出反诉请求：一、判令解除李桂桃（反诉原告表见代理人）与反诉被告程建明于2001年3月20日所签订的《房屋转让合同书》。二、判令反诉被告程建明将位于龙门××××街道甘香开发区完中校长楼302房交给反诉原告。三、判令反诉被告程建明从2001年4月份起至实际交还房屋之日以每月房屋租金500元计付房屋租金给反诉原告【暂计至2017年10月份租金额为人民币99500元（199个月*500元=99500元）】。四、判令反诉被告程建明负担本诉、反诉的案件受理费。事实和理由：2001年3月20日李桂桃以代理人的身份与反诉被告签订《房屋转让合同书》，将位于龙门××××街道甘香开发区完中校长楼属于李镜清名下所有的302房转让给反诉被告。2007年10月份李镜清病逝后，反诉被告于2013年8月29日提起确认合同效力之诉，该纠纷案经法院审理，以李桂桃的行为具有代理权的表象，从而确认表见代理成立，确认《房屋转让合同书》有效。反诉被告从签订《房屋转让合同书》之日起至今没有支付《房屋转让合同书》约定房屋转让款人民币8万元，经反诉原告多次追收未果。反诉被告却以诉讼方式提起不动产登记纠纷，企图侵占反诉原告房屋，反诉原告认为反诉被告根本不履行合同约定的给付义务，是根本性违约的行为（详见民事答辩状）。反诉原告均是李镜清的法定继承人，享有该合同的权利，同时依法享有解除该合同的权利。据此，为维护反诉原告的合法权益，依据法律相关规定，特向贵院提起反诉，请求贵院依法判准反诉原告的反诉请求。
原告（反诉被告）程建明对反诉的答辩：一、被答辩人提起反诉缺乏事实根据和法律依据依法应当予以驳回。理由如下方面：1、“（2013）惠龙法民一初字第281号民事判决书”（第16页）；（2014）惠中法民一终字第504号民事判决书（第25页）；（2015）粤高法民一申字第1220号民事裁定书（第3页）”，在认定事实方面均有载明：“李桂桃没有证据证明李镜清、李彩凤在李镜清去世前对程建明的长期居住涉案房屋没有交付租金提出过异议；李镜清病逝后到程建明提起涉案房屋诉讼前，李镜清的妻子李彩凤对程建明占有使用涉案房屋长达十多年没有支付租金也没有提出异议”。三级法院认定“《房屋转让合同书》有效”；2、答辩人与被答辩人并未构成租房屋出租与承租的关系，答辩人不存在拖欠房租的事实；生效的法律文书查明认定的事实可以作为认定案件事实的依据。被答辩人认为答辩人未付房款无法提供可证明答辩人未付房款的证据，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，被答辩人应承担举证不能的法律后果。二、被答辩人提出的给付（房款）之诉已超越法定时效，依法不予保护：被答辩人认为答辩人未付房款应当于知道或应当知道的两年之内提起诉讼，根据三份生效的法律文书查明认定的事实证明被答辩人十多年未提出过异议。根据《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第一百三十七条之规定，请法院驳回被答辩人的反诉。
本院经审理查明认定事实如下：李镜清（2007年10月已故）原是龙门永汉中学的校长，参与了龙门教育局的房改房分配政策，分得位于龙门县××镇（现××街道）××开发区完中校长楼302房的一套房屋。李镜清支付了购房款26269元，有原龙门教育局1997年6月20日缴交购房款证明书为证。被告李彩凤与李镜清是夫妻，生育了被告李琼瑜、李玲瑜、李环瑜、李玮瑜和李春霞，第三人李桂桃、李琼瑜是夫妻关系。李镜清分得的完中校长楼302房由第三人李桂桃夫妻居住。该房屋于2000年3月16日办理房地产权证，权属人为李镜清，证号是粤房地证字第××号。
原告程建明与第三人李桂桃是朋友关系，第三人李桂桃因工作调动到外地工作，双方协商房屋买卖事情，并于2001年3月20日由原告程建明与第三人李桂桃签订了一份《房屋转让合同书》，内容为：甲方：李镜清（代理人李桂桃），乙方：程建明。甲方现住龙门××××教师村校长楼301房的房产产权转让给乙方程建明，经双方充分协商，现就有关事宜达成协议如下：一、甲方现住房产面积按房产证，全部产权转让给乙方所有、使用，乙方一次性付给甲方捌万元人民币，甲方收到乙方的全部款项之日起，房屋产权即归乙方所有，甲方负责办理好房产证的过户手续。二、甲方装修的各种房间设施除有另行商定补偿外，一切无偿交付乙方所有。三、其他有关电话等过户由甲方负责办理好交乙方。此合同经双方签字后即发生法律效力。该协议约定的301房书写有误，实为302房。
《房屋转让合同书》签订后，第三人李桂桃夫妻搬离了302房，并将房屋钥匙交给了原告程建明，原告程建明使用居住该房屋至今。该房屋一直未办理房屋买卖登记手续和过户登记手续，原告程建明要求第三人李桂桃办理过户手续未果而引起纠纷。
2012年8月16日，原告程建明以李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜为被告向本院提起诉讼[案号为（2012）惠龙法民一初字第406号]，请求法院判令六被告协助原告办理房产证过户手续，将龙门龙城镇甘香开发区完中校长楼302房，从权属人李镜清转为程建明。在案件审理过程中，原告程建明于2012年12月21日向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许原告程建明撤诉。
2013年1月9日，原告程建明再次以李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜为被告，以李桂桃为第三人向本院提起诉讼[案号为（2013）惠龙法民一初字第25号]，请求：1、判决确认原告与李镜清于2001年3月20日签订的《房屋产权转让合同书》有效；2、判令六被告和第三人必须履行《房屋产权转让合同书》规定将房屋（龙城镇甘香开发区完中校长楼302房）过户给原告。被告李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜于同年2月19日提出反诉，请求：1、确认反诉人李彩凤的丈夫李镜清生前于2001年3月20日与被反诉人签订的《房屋产权转让合同书》无效，确认本诉第三人于2001年3月20日与被反诉人签订《房屋转让合同书》无效。2、判令被反诉人立即将涉案房屋交还反诉人，被反诉人从占用房屋之日即2001年3月20日起至实际交回房屋给反诉人之日止按县城普通租房的租金标准每月300元向反诉人计付租金（是指实际占用房屋的相应经济损失）。案件在审理过程中，原告程建明于2013年9月28日向本院提出撤诉申请。反诉原告李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜于2013年9月29日向本院提出撤回反诉申请。本院分别裁定予以准许撤回起诉和撤回反诉。
2013年8月29日，原告程建明以李桂桃为被告，以李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜为第三人向本院提起诉讼[案号为（2013）惠龙法民一初字第281号]，请求法院确认原告与被告签订的《房屋转让合同书》为合法、有效的表见代理合同，双方必须全面履行。案经本院审理后作出判决，认为被告李桂桃与原告程建明签订《房屋转让合同书》，其代理房屋权属人李镜清转让房屋给原告程建明构成表见代理，判决确认原告程建明与被告李桂桃在2001年3月20日签订的《房屋转让合同书》为有效合同。被告李桂桃及第三人李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜不服判决，向惠州市中级人民法院提出上诉，惠州市中级人民法院经审理作出（2014）惠中法民一终字第504号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。被告李桂桃不服，向广东省高级人民法院申请再审[案号为（2015）粤高法民一申字第1220号]，广东省高级人民法院认为，“李桂桃作为李镜清的代理人身份与程建明就涉案房屋签订了《房屋转让合同书》，约定将权属人李镜清的涉案房屋作价8万元转让给程建明。该合同签订后，李桂桃将涉案房屋交给程建明居住使用。房屋权属人李镜清2007年10月病逝，李桂桃没有提供证据证明李镜清、李彩凤在李镜清去世前对程建明的长期居住涉案房屋没有交付租金提出过异议，李镜清病逝后到程建明提起涉案房屋诉讼前，李镜清的妻子李彩凤对程建明占有使用涉案房屋长达十多年没有支付租金也没有提出异议。这些事实可以推定李镜清、李彩凤对李桂桃作为李镜清的代理人将涉案房屋转让给程建明是认可的，李桂桃的代理行为依法有效。故李桂桃作为李镜清代理人与程建明签订的《房屋转让合同书》合法有效。”裁定驳回李桂桃的再审申请。
2017年5月3日，原告程建明第四次起诉，以李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜为被告，以李桂桃为第三人向本院提起诉讼[案号为（2017）惠龙法民一初字第375号]，请求：判令被告及第三人协助将粤房地产证第××号产权过户给原告。在审理过程中，原告程建明于2017年7月31日向本院提出撤诉申请，本院裁定予以准许。
本院认为：本案的争议焦点是：1、原告是否已经支付了购房款80000元？2、被告是否要协助原告办理房屋过户手续？3、原告是否退还房屋或支付租金给被告?
第三人李桂桃作为涉案房屋产权人李镜清的代理人与原告程建明签订《房屋转让合同书》，房屋作价80000元转让给原告程建明，该《房屋转让合同书》经法院审理认定为有效合同。李镜清在1997年参加房改时支付了购房款26269元，考虑其对房屋进行了装修，加上龙门教育局在购房时对其优惠政策，房屋作价80000元符合当时的购房价格标准。原告程建明是否支付购房款80000元问题。涉案房屋作价80000元，原告程建明不能提供付款收据，庭审中说付给了第三人李桂桃，而第三人李桂桃否认收到购房款80000元。从日常交易习惯来看，原告程建明与第三人李桂桃原是朋友关系，房屋原是第三人李桂桃居住，《房屋转让合同书》亦是第三人李桂桃代签，购房款80000元交给第三人李桂桃合符情理。第三人李桂桃将房屋交给原告程建明居住使用，对房屋的转移占有，至2012年原告程建明第一次提起诉讼时，已十一年多，在这么长的时间里，被告及第三人均没有证据证明李镜清、李彩凤在李镜清去世前对程建明的长期居住涉案房屋没有交付租金提出过异议，李镜清病逝后到原告程建明提起涉案房屋诉讼前，李镜清的妻子李彩凤对原告程建明占有使用涉案房屋长达十多年没有支付租金也没有提出异议。原告程建明已经占有使用涉案房屋多年，如果原告程建明没有支付购房款，亦没有支付租金的情况下，权利人李镜清作为一名校长，有知识懂法律，将会依法维权，而权利人一直没有主张过权利。在李镜清去世后，其法定继承人亦没有主张过继承涉案房屋。这些事实可以推定原告程建明占有使用涉案房屋，被告及第三人是认可的，从而推定程建明已经支付了购房款80000元给李桂桃，而李桂桃将买卖房屋的事实告知了李镜清。
被告是否要协助原告办理房屋过户手续问题。程建明已经支付了购房款80000元给李桂桃，且将涉案房屋实际占有使用十多年。程建明请求被告协助将涉案房屋产权变更登记到程建明名下，本院予以支持。至于过户费用问题，由于《房屋转让合同书》没有明确约定过户费用由谁负担，庭审中程建明亦有自愿承担的表示，过户费用由程建明承担为宜。
原告请求确认房屋所有权问题，房屋属于不动产，而我国实行不动产统一登记制度，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。原告请求被告协助将涉案房屋产权变更登记到其名下的请求已经得到支持，待房屋登记在不动产登记簿，取得不动产权属证书后，其权属将得到确认。原告的该项诉讼请求予以驳回。
被告反诉要求原告退还房屋和支付租金问题。由于涉案房屋已经转让给原告，被告反诉的理由不成立，反诉请求应予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《不动产登记暂行条例》第四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，作出判决如下：
一、被告李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜在本判决发生法律效力后15日内，协助原告程建明将位于龙门县龙城镇甘香开发区完中校长楼302房（房产证号：粤房地证字第××号）一套过户至原告程建明名下，过户费用由原告程建明负担。
二、驳回原告程建明的其他诉讼请求。
三、驳回反诉原告李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜的反诉请求。
本案受理费100元，反诉费1193元，由被告（反诉原告）李彩凤、李春霞、李环瑜、李玮瑜、李玲瑜、李琼瑜共同负担。
审 判 长 江永强
审 判 员 梁 敏
人民陪审员 李 龙
二〇一七年十一月三十日
法官 助理 杨小娟
书 记 员 李欣桓
附相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
《中华人民共和国物权法》
第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
《不动产登记暂行条例》
第四条国家实行不动产统一登记制度
不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。
不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。