江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终3051号上诉人（原审原告）：郝贵强，男，1962年12月3日生，汉族，住南京市秦淮区。被上诉人（原审被告）：南京海峡城开发建设有限公司，住所地南京市建邺区应天大街901号。法定代表人：孙岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐淼，女，该公司员工。上诉人郝贵强因与被上诉人南京海峡城开发建设有限公司（以下简称海峡城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2017）苏0105民初7491号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郝贵强上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人交付符合《商店建筑设计规范》要求的商品房。2、改判被上诉人承担逾期交房责任，自2017年8月1日起计算至被上诉人交付合格的商品房给上诉人之日止，按每日万分之二计算，向上诉人支付迟延违约金。3、改判被上诉人承担逾期交房期间的物业费。4、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。主要事实与理由：2016年5月，上诉人与被上诉人销售代表汤井田洽谈购买被上诉人开发的海峡城第三街区8幢6号商品房，2016年5月26日，接被上诉人销售代表汤井田通知，去海峡城售楼处签署购房合同，因担心合同约定房屋层高2.8米偏低，在签署合同前，与被上诉人销售代表汤井田一起专门去现场实地看房，在现场，汤井田确认合同约定层高2.8米，是指房梁底部距地面距离，8幢的6套商铺合同约定层高都是2.8米，当时察看时，6套商铺层高都一样，房梁底部距地面约有3米，房屋外小区道路低于房屋地面约90公分；实地确认了实际层高并获得汤井田当面对层高的说明及口头承诺后，其与汤井田返回售楼处，签署了商品房预售合同。合同约定上诉人购买被上诉人开发的海峡城第三街区8幢6号商品房，该商品房设计用途为商业，层高2.8米，建筑面积230.76平方米，房款6449167元；合同第四条二款约定，上诉人迟延支付合同价款，应向被上诉人承担违约责任，按照未付到期价款的每日万分之二计算，向被上诉人支付迟延违约金；第六条一款约定被上诉人应于2017-07-31前向上诉人交付该商品房，第十条三款约定双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。2017年7月1日，上诉人去收房，在付清各类款项、履行了所有手续后，被上诉人工作人员告知其房屋被用作交接现场工作用房，暂时无法交付，要求7月4日下午再去收验房；7月4日下午，其按约再次前去收验房，但房屋仍被使用；7月中旬，再次去收房，发现房屋前后门都敞开无上锁，直接入内，发现地面比签署购房合同时看到的填高了约0.7米，导致净高只有2.3米，而其他同幢4套房屋地面未填高，保持原有净高3米以上；自此就开始找物业、被上诉人项目客服，交涉要求验房交接及整改问题，在交涉过程中，又发现房屋外围配套设施交付现状与规划及竣工图示有重大出入，规划房屋大门外路宽4.55米，房屋前面是无障碍通道，但实际路宽缩水为3米，无障碍通道变成了灌木丛。2017年8月17日，其向被上诉人发出交房催告函，但被上诉人一直未回应；2017年10月向建邺区人民法院提起诉讼；2018年1月5日收到一审判决书，2018年1月6日即前去收验房，但房屋仍是原样，未能签署商品房交接单，交接钥匙收房。一审诉讼期间，了解到被上诉人卖给其房屋原规划是物业用房，并未按用作商业用途的商品房规范建设，房屋交付时，净高仅2.3米，根本不符合中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《商店建筑设计规范》中对本案商业用途的商品房最小净高3.5米要求，也远低于签署合同时看到并认知的，售楼员承诺的房梁底部距地面约有3米的实际状况，根本无法满足本合同约定的商业用途。一审认定《商店建筑设计规范》不适用于本案商品房，与事实不符；合同明确约定本案商品房设计用途为商业、建筑面积230.76平方米，只能适用《商店建筑设计规范》。一审未经审理核实，就认可被上诉人关于房屋仅在横梁处净高2.3米，对房屋整体商用功能无实质影响与妨碍的不实之词，从而认定被上诉人可与上诉人办理房屋交接手续完成房屋交付，与事实不符：房屋每隔2.4米就是一根横梁，纵横交错有十几根横梁，横梁处净高决定该房屋的基本功能，凭常识即可判断。一审认定被上诉人于2017年12月29日庭审中表示可随时与上诉人办理交房手续，就视为被上诉人己于2017年12月29日向上诉人发出即时交付通知，据此判定迟延违约金计算至2017年12月29日，与合同约定不符；合同第十条一款约定：甲方应当在确定的交房日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。—审不采纳上诉人要求按合同约定的迟延支付房款违约金标准每日万分之二计算迟延交房违约金的意见，反而采纳被上诉人意见，按每日万分之一计算，该标准低于房贷利率，是被上诉人提供的格式合同的补充协议中的条款，该条款减轻其责任、加重上诉人责任、且实质排除了上诉人主要权利，完全是无效约定，一审依据该条款，判定被上诉人按每日万分之一计算迟延交房违约金，违背了公平合理的原则，应予推翻。海峡城公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。涉案房屋并不适用《商店建筑设计规范》的标准，《商店建筑设计规范》1.0.2中明确规定了本规范不适用于建筑面积小于100平的单间或附属商店（店铺）的建筑设计。而涉案房屋本身是依附于8号楼住宅建设，作为8号楼住宅的塔楼并不是公共建筑，应定义为附建公共用房，不适用于《商店建筑设计规范》。郝贵强向一审法院起诉请求：海峡城公司向郝贵强交付符合《商店建筑设计规范》所载明净高标准的房屋，并要求海峡城公司支付迟延交房违约金（违约金按照合同约定的迟延交付房款违约金计算），同时要求海峡城公司承担迟延交房期间的物业管理费（按4元/平方米/月计算）。一审法院认定事实：郝贵强、海峡城公司于2016年5月签有《商品房预售合同》，合同载明：郝贵强购买海峡城公司开发建设的海峡城第三街区8幢6室房屋，房屋设计用途为商业，房款为6449167元，海峡城公司定于2017年7月31日前交付房屋，房屋交付时须取得《建设工程规划核实合格书》及房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，如海峡城公司不能按期交房，郝贵强应书面催告海峡城公司，海峡城公司收到催告通知后90日内仍未交房，郝贵强可要求继续履行合同，海峡城公司应自合同约定的交付期满次日起至海峡城公司发出的书面交付通知所确定的交付之日止，按日向郝贵强支付其已付房款万分之一的违约金。合同签订后，郝贵强于2016年8月支付房款计6449167元。2017年6月19日，海峡城公司取得规划部门颁发的《建设工程规划核实合格书》，其中载明：涉案房屋所在项目工程符合规划许可要求。2017年6月29日，海峡城公司向城建部门办理了涉案房屋所在项目工程的竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》。此前海峡城公司于2017年6月28日向郝贵强发出交房通知书，通知郝贵强于2017年6月30日至7月4日办理房屋交接手续。郝贵强收到通知后于2017年7月1日前去验收房屋并向涉案房屋所在小区的物管企业缴纳了涉案房屋自2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业管理费11076元（其中含税金626.94元），但因海峡城公司在交房期间将涉案房屋用作交房现场接待处，故海峡城公司直至2017年7月4日仍未能将涉案房屋交付给郝贵强，此后海峡城公司亦未再就房屋交付事宜通知郝贵强。2017年8月17日，郝贵强向海峡城公司发出交房催告函，此函于当日由海峡城公司公司客服部门员工接收，但海峡城公司此后未作回应。2017年10月，郝贵强提起本案诉讼。海峡城公司在2017年12月29日庭审中表示可随时与郝贵强办理房屋交付手续，郝贵强则表示房屋现状不符合《商店建筑设计规范》所载明净高标准，故不同意按房屋现状接收房屋并办理交接手续。另查明，《商店建筑设计规范》由中华人民共和国住房和城乡建设部于2014年发布，其中载明商店建筑系指为商品直接进行买卖和提供服务供给的公共建筑。一审法院认为：1、涉案合同仅载明郝贵强所购房屋设计用途为商业，而《商店建筑设计规范》载明商店建筑系专指为商品直接进行买卖和提供服务供给的公共建筑，涉案商业用房与《商店建筑设计规范》中的商店建筑，二者在定义概念上从内涵到外延均不相同，涉案商业用房并不属于《商店建筑设计规范》所专指商店建筑的范畴，《商店建筑设计规范》亦不当然适用于涉案商业用房，而合同中亦未提及对《商店建筑设计规范》相关标准的适用，在此情形下，郝贵强诉请海峡城公司交付符合《商店建筑设计规范》所载明净高标准的房屋，其诉求无合同依据及法律依据，不能成立。2、海峡城公司虽于2017年6月28日向郝贵强发过交房通知书，但海峡城公司由于自身原因未能按照通知书载明的时间向郝贵强交付房屋，此后亦未再就房屋交付事宜通知郝贵强，且在郝贵强发出交房催告函乃至提起诉讼后仍一直未作回应，其直至2017年12月29日在本案庭审中才表示可随时与郝贵强办理房屋交付手续，上述情形表明海峡城公司在2017年12月29日前并未积极履行房屋交付义务，其未能按合同约定如期交付房屋，已构成违约，应依约承担迟延期间的相应违约金。合同中对迟延交房违约金的计算标准已有具体约定，故此违约金应按约定标准计算确定，而郝贵强关于按合同约定的迟延支付房款违约金标准计算迟延交房违约金的意见，无合同依据及法律依据，不能得到采纳。海峡城公司在2017年12月29日庭审中表示可随时与郝贵强办理房屋交付手续，对此应视为海峡城公司在未能如期交房的情形发生之后已于2017年12月29日向郝贵强发出即时交付通知，根据合同约定，上述迟延交房违约金应自2017年8月1日起计算至2017年12月29日止，具体数额应为已付房款6449167元×万分之一×151天=97382.42元（保留至小数点后两位）。因海峡城公司在2017年12月29日前迟延交房，其对迟延期间的物业管理费应予承担，郝贵强已缴纳涉案房屋自2017年7月1日至2018年6月30日期间的物业管理费11076元，其中2017年12月29日之前的物业管理费应由海峡城公司承担给付之责。具体数额应为11076元÷365天×182天=5522.82元（保留至小数点后两位）。涉案房屋所在项目工程已取得《建设工程规划核实合格书》及《房屋建筑工程竣工验收备案表》，其已达到合同约定交付条件，而房屋仅在横梁处净高2.3米，这对房屋整体商用功能并无实质影响与妨碍，海峡城公司庭审中已表示可随时交付房屋，郝贵强就此应及时与海峡城公司办理房屋交接手续完成房屋交付，但郝贵强在庭审中表示不同意按房屋现状接收房屋并办理交接手续，从而致使房屋交付事宜在2017年12月29日庭审后仍无法得到完成，由此造成2017年12月29日之后的房屋迟延交接不应再归责于海峡城公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，一审法院判决：一、南京海峡城开发建设有限公司于判决生效之日起十日内向郝贵强支付迟延交房期间的违约金97382.42元及物业管理费5522.82元。二、驳回郝贵强其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由郝贵强负担40元，南京海峡城开发建设有限公司负担40元。双方对一审法院查明的事实并无异议，本院二审予以确认。二审中，郝贵强提交：1.建设工程规划许可证一份，拟证明涉案房屋属于门面房或者小商店。2.涉案房屋所在的8号楼规划核准图、房屋现状照片2张，拟证明涉案房屋现状与规划核准不一致，规划核准图中注明地平是-0.7米，而实际房屋没有-0.7米的下沉。海峡城公司对规划许可证的真实性没有异议，认为涉案房屋本身就是商业用房。对规划核准图、照片没有异议，但认为不存在不一致的情况，施工就是按照规划图进行。上诉人所称0.7米是指工程上施工结构图，不能证明不能进行0.7米的填土。因当事人对证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。海峡城公司提交：1.2018年1月10日收楼催告书，2018年1月6日业主验房记录清单，拟证明郝贵强已经收房。郝贵强对验房记录清单、收楼催告书并无异议，并表示其是在2018年1月31日才收到收楼催告书。2.规划核准图二层梁平面配筋图，拟证明设计图中即存在梁。3.8号楼规划核准图，拟证明规划中的涉案商铺所在位置存在斜线，并标示±0[-0.700（结）]，表示该区域地库结构顶板高度与主楼不一致，根据规范要求，人防区上方必须要有覆土，然后在覆土上再做房间地坪。-0.7表示地库结构顶板做到标高-0.7米的高度，然后再做回填土和地坪，做到±0的高度。郝贵强表示对图纸不懂，但认为其购买的商铺达不到国家规定商铺最低的净高要求，也达不到日常习惯层高要求。因双方对催告书、验房记录清单并无异议，规划核准图、配筋图为原件，本院对上述证据的真实性予以确认。二审中，郝贵强主张该8号楼建筑的6间商铺层高全是2.8米，其中规划图中的右侧4间商铺和其购买的左侧的商铺原来的结构层均为一样高，但现在右侧的4间商铺地面位于-1.5米。在建筑地面建好后的2016年5月份签订涉案合同时其查看了主体框架已经完成，但没有完工的现场，其注意到合同约定层高只有2.8米，故要到现场查看，售楼员汤井田带其一起去看，现场横梁都已存在，当时其误解成2.8米就是梁距离地面的距离，售楼员也是这么介绍的。其根本不知道之后要再填高0.7米，售楼员也不知道。涉案房屋不符合商店建筑设计规范中关于营业厅最小净高为3米的设计规范。海峡城公司陈述因地势原因，该楼右侧沿街的4间商铺地面的规划标高为-1.5米。涉案房屋规划核准只有一版，没有进行过变更。2015年6月20日之前竣工，当时现场是不允许查看的，汤井田和上诉人之间的约定海峡城公司并不清楚，上诉人并无证据证明其公司已授权售楼员汤井田进行任何承诺。其查看时已知悉房屋层高2.8米而继续购买。本院二审另查明，涉案房屋的工程设计图于2014年8月制作并经南京市规划局核准。涉案房屋地面标高为±0[-0.700（结）]，8号楼东侧另4间房屋地面标高为-1.5。以上证据，有建设工程规划许可证、规划核准图、照片、收楼催告书、验房记录清单、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：海峡城公司的房屋层高是否符合合同约定和法律规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据8号楼经核准的规划图，郝贵强购买的涉案房屋的地面标高为±0[-0.700（结）]，与8号楼东侧4间房屋的地面标高-1.5米明显不同。涉案房屋的设计图已于2014年8月制作并经南京市规划局核准，郝贵强并无其他证据证明涉案房屋进行了规划变更，对其上诉主张涉案房屋未按规划建设，本院不予支持。涉案房屋已于2017年6月19日取得《建设工程规划核实合格书》，符合规划许可要求，郝贵强上诉主张涉案房屋设计不符合规范，本院不予采信。郝贵强虽主张查看没有完工的现场时不知道之后还要再填高0.7米，并主张售楼员进行了口头承诺，但郝贵强提交的证据不足以证明海峡城公司已对涉案房屋的层高进行了其他承诺，双方合同约定涉案房屋层高2.8米，海峡城公司交付的涉案房屋层高亦与合同约定一致，郝贵强在签订合同前查看时亦已知晓横梁存在。对其上诉主张涉案房屋层高不符合合同约定，本院不予支持。郝贵强的其他上诉请求，并无事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，郝贵强的上诉请求依据不足，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郝贵强负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年六月二十日书记员  汪海燕