吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉02民终1434号
上诉人（一审原告）：陈思荣，男，1951年10月7日生，住吉林市龙潭区。
委托诉讼代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。
上诉人（一审被告）：王国奇，男，1955年4月12日生，住吉林市龙潭区。
委托诉讼代理人：徐旭，吉林巡达律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：谭俊祥，男，1957年3月24日生，住吉林市昌邑区公安小区*******号。
委托诉讼代理人：胡刚宁，吉林圣力律师事务所。
上诉人陈思荣、王国奇因与被上诉人谭俊祥房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林市龙潭区人民法院（2018）吉0203民初494号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人陈思荣及其委托诉讼代理人唐加丽、上诉人王国奇及其委托诉讼代理人徐旭，被上诉人谭俊祥的委托诉讼代理人胡刚宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈思荣上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈思荣一审的诉讼请求。事实和理由：一审法院认定“对诉争房屋,王国奇是无权处分”,是错误的。1.陈思荣购买此房时,王国奇声称“虽然该房屋登记在谭俊祥名下但该房屋的实际权利人是王国奇,王国奇有权处分该房屋”,且购房时,王国奇将谭俊祥找来与陈思荣见面,谭俊祥也表示“该房屋是王国奇的”。在这种情况下,陈思荣是善意地相信了王国奇是有权处分该房屋,才购买了该房屋。2.在谭俊祥提起解除委托合同纠纷一案的诉讼时,陈思荣调取了吉林市龙潭房产经营管理处的《记账凭证》《入库单》《进账单》等材料可以充分证明诉争房屋是吉林市龙潭房产经营管理处用案涉房屋抵抹拖欠吉林市源发管件实业有限责任公司(法定代表人为王国奇)材料款,属于吉林市源发管件实业有限责任公司有偿合法取得诉争房屋。虽然该房屋办理产权登记时,是龙潭房产经营管理处与谭俊祥签订的《商品房屋买卖合同》,但谭俊祥没有支付对价款,非合法有偿方式取得该房屋,根据王国奇称“是因谭俊祥索要好处而将案涉车库给付谭俊祥的且登记在其名下,后因谭俊祥再次向王国奇索要113平方米的房屋,用案涉23号车库置换了王国奇从正达公司抹账取得的113平方米的房屋”,故登记在谭俊祥名下的案涉房屋实际是王国奇的。对此置换一事,谭俊祥在另案委托合同纠纷的庭审中也自认了“其存在用车库置换113平方米房屋事实”,说明了以车库置换113平方米房屋的事实存在了,虽然谭俊祥否认是用诉争的23号车库置换的,但其没有对其否认的事实提供证据予以证明,应由其承担举证不能的不利后果,应当认定案涉的车库是王国奇的。3.本案不可否认的事实是:从诉争房屋产权手续的办理、缴纳购房款、取得产权证等手续、占有使用房屋等一系列事儿,都是王国奇办理的和交款的,房屋产权证所有手续原件都是由王国奇持有的,谭俊祥从未经手或使用过该房屋,至2017年之前,谭俊祥多年来从未向王国奇或陈思荣主张过任何费用。4.陈思荣与谭俊祥之间的公证的委托售房的委托书,实际是谭俊祥同意王国奇售房且配合陈思荣办理房屋更名过户的方式。证明谭俊祥认可诉争房屋是王国奇的,也知道且同意王国奇将房屋出售给陈思荣,且同意履行为陈思荣办理房屋更名过户的义务。因为,陈思荣不是房屋中介机构,与谭俊祥间也不存在特别熟悉的关系,如果诉争房屋真正的权利人是谭俊祥,谭俊祥完全可以直接委托中介机构进行售房,为何要和陈思荣之间办理委托售房的公证委托书?如果是真实的委托售房行为,为何由受托人陈思荣缴纳公证费用?而不是谭俊祥缴纳,谭俊祥委托陈思荣办理售房的委托书不符合常理,其原因和目的,就是配合买房人陈思荣为日后办理房屋更名过户使用的方式方法,而且这种公正的委托授权的方式办理房屋更名过户的手段已经是普遍采用的方式方法。5.案涉房屋的买受人是陈思荣,而公证的委托授权书的受托人为陈思荣,是因为陈思荣现年事已高,欲想将房屋更名过户至自己的儿子名下(因与案涉相邻的22号车库,也是陈思荣购买的,且已更名过户至陈思荣长子名下),并车库的更名过户的税费十分高昂,如果更名过户至陈思荣名下,再变更至其儿子名下,会再次产生高昂的税费,为了简便,故授权书的受托人为陈思荣符合常理、符合人情,在一审庭审中,陈思荣已经阐述了为何授权委托书的受托人是陈思荣,故不论该公证的授权委托书是否有效,不应根据效力去评断案件的事实,即便是无效的,但根据当事人作出委托书的行为来看,该委托书是可以证明谭俊祥是知道、同意王国奇将房屋卖给陈思荣,且谭俊祥同意为陈思荣办理房屋更名过户的。综上,本案应当认定王国奇是有权处分该房屋,王国奇和谭俊祥应为陈思荣办理该房屋更名过户手续,据王国奇称“现因谭俊祥又向王国奇索要好处,遭到王国奇的拒绝,而导致谭俊祥与王国奇二人之间发生纠纷,才引起谭俊祥要求解除委托合同”。陈思荣认为陈思荣一家从2003年至今在此房居住了15年之久,不能因王国奇与谭俊祥之间的纠纷而将陈思荣的利益作为牺牲品,故恳请二审法院纠正一审判决,支持陈思荣的上诉请求,维护交易安全与稳定。
王国奇对陈思荣的上诉主张无异议。
王国奇上诉请求：撤销吉林市龙潭区人民法院做出的（2018）吉0203民初494号民事判决书，依法发回重审。事实和理由：一审事实认定不清，法律适用错误。本案涉案房屋系王国奇与谭俊祥换房得来的，有（2017）吉0203民初1429号民事判决庭审笔录证明，针对交换房屋的事实，一审法院没有查清。这一事实直接关系到王国奇是有权处分还是无权处分。谭俊祥在（2017）吉0203民初1429号庭审笔录第17页最上面的自然段的回答中，称与王国奇合伙经营占有113平方米的一半，同时用2个车库之中25平方米的车库顶了113平方米房子的一半。但没有证据证明存在合伙关系，也没有证据证明当时谭俊祥有2个车库，这个还有一个问题不要忽略，就是王国奇得车库签订商品房购销合同的时间都是2000年9月7日，而吉林市政达房地产开发有限责任公司（以下简称政达公司）的房子是在2000年12月份抵顶过来的，这之间存在着两三个月的时间差，在没有抵顶房子出现之前，谭俊祥应该将所谓的两个车库都签订商品房购销合同，而不是仅签订一个本案诉讼的车库，而这个时候所谓的25平方米的车库已经被王国奇卖出去了，而政达公司用113平方米和96平方米抵账的事件还没有发生，除非谭俊祥有预知未来的能力。所以说，谭俊祥根本就没有得到过25平方米的车库，这与王国奇的陈述只给谭俊祥一个车库相吻合。谭俊祥已经承认是通过车库换得了王国奇113平方米的房子，在既证明不了存在合伙关系，又证明不了25平方米车库的存在的情况下，那唯一合理的解释，就是谭俊祥用本案争议的23号车库换取了王国奇113平方米的房子。另有政达公司法定代表人郑伟光证明政达公司向王国奇购进管件阀门，因其公司资金紧张，就将五号楼二单元二楼右门113平方米和五单元二楼右门96平方米的两套房屋，顶账给王国奇公司，尽管证人没有出庭，但郑伟光在北京居住，也可以随时联系上，其本人表示愿意接受法院的当面调查，在北京随时配合。（2017）吉0203民初1429号民事判决书，认为公证的委托书有四点疑点，直接证明本授权委托书的真实目的并不是谭俊祥所说的委托陈思荣卖车库，而是协助陈思荣更名。所以，一审陈思荣要求协助办理诉争车库的更名过户手续的诉讼请求，应该得到法律的支持。
陈思荣对王国奇的上诉主张无异议。
谭俊祥针对陈思荣及王国奇的上诉主张辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。物权法明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。诉争房屋2002年4月12日初始登记在谭俊祥名下，至今未发生变更。王国奇主张以换房取得诉争房屋，对房屋有权处分，无论真实与否，均不能引发物权变动。陈思荣与谭俊祥没有合同上的权利义务关系，其无证据支持其主张成立，一审驳回其诉请并无不当。本案中，诉争车库登记在谭俊祥名下15年之久，王国奇从未对房屋权属提出异议，只是在谭俊祥要其交房时，才主张权利不符合常理。假设王国奇车库系换房所得主张成立，依据物权优于债权的原则，其享有的债权也不能对抗谭俊祥享有的物权，更何况他的主张无任何证据支持。同时，王国奇虽是一审被告，但一审未判决其承担民事责任，判决主文并未确定其给付义务，根据法律规定，王国奇不具有上诉利益，应裁定驳回其上诉。
陈思荣向一审法院起诉请求：判令谭俊祥、王国奇为陈思荣办理位于吉林市龙潭区土城子街湘潭二区2号楼1层23号车库的更名过户手续。
一审法院认定事实：2003年11月4日，陈思荣与王国奇签订协议书，约定陈思荣向王国奇购买位于龙潭区湘潭小区2号楼车库（34）号，价款为64,500元，并约定“卖方可以帮助办理一切手续”，后陈思荣如约向王国奇支付全部购房价款。涉案车库现由陈思荣占有。
另查明，2000年9月7日，谭俊祥与吉林市龙潭房产经营管理处签订商品房购销合同，约定由谭俊祥购买涉案车库，庭审中，原、被告双方均自认涉案车库系于2000年抵账所得，并未向龙潭房产经营管理处实际缴纳购房款。现涉案车库登记在谭俊祥名下（房屋产权证号为吉林市房权证龙字第S1300047**号，房屋登记地址为龙潭区土城子街湘潭二区2号楼1层23号车库，房屋面积为37.83平方米）。
再查明，2016年8月11日，谭俊祥及其妻子赵光芹与陈思荣签订委托书，约定由谭俊祥及赵光芹委托陈思荣代表其买卖涉案车库并代收房款、签订房屋买卖合同及办理房屋登记等事宜。该委托书于当日在吉林省吉林市江城公证处办理公证，并出具（2016）吉江城证字第23248号公证书。
2017年12月27日，吉林市龙潭区人民法院出具（2017）吉0203民初1429号民事判决书，以上述“委托书不符合委托的性质或习惯，构成虚假意思表示，应属于无效的民事法律行为，该委托行为即已无效，则不存在解除的问题”为由，判决驳回谭俊祥要求解除上述委托书的诉讼请求。
一审法院认为，一、根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”所谓无权处分是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。本案中，涉案车库系由谭俊祥与吉林市龙潭房产处签订商品房购销合同并登记在谭俊祥名下，王国奇亦自认该车库从未曾登记在其名下，故王国奇在未取得涉案车库所有权的前提下，以其名义将涉案车库出卖给陈思荣的行为系无权处分行为。虽王国奇辩称涉案车库是其与谭俊祥换房得来，但王国奇并未向一审法院提交其他充分有效的证据对该抗辩观点予以证明，且谭俊祥对该事实不予认可，故一审法院对王国奇的该项抗辩意见不予采信。二、根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本案中虽王国奇系无权处分涉案房产，但陈思荣与王国奇之间签订的关于涉案车库买卖的协议书应系有效的，但第一，陈思荣自认购买房屋时其对房屋所有权登记人为谭俊祥的事实系知情的，故本案陈思荣的购房行为不具备善意取得的要件；第二，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案中，谭俊祥拒绝对王国奇的无权处分行为予以追认。虽陈思荣诉称谭俊祥与其签订委托书（并进行公证）将涉案车库的买卖、办理房屋登记等事宜委托给陈思荣的行为应视为谭俊祥对王国奇将车库卖予原告的事实是知情并同意的，并且应视为谭俊祥对合同义务的履行，但依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款：“代理人不得以被代理人的名义与自己实施民事法律行为，但是被代理人同意或者追认的除外”，本案中，陈思荣向王国奇购买涉案车库，并又与谭俊祥签订委托书欲以谭俊祥的名义将涉案车库更名至其名下，故根据上述法律规定，涉案委托书已违反法律强制性规定，为无效合同，合同无效系自始无效的，故对于陈思荣认为谭俊祥与其签订委托书即系对王国奇出卖涉案车库的追认的观点一审法院不予采信。故综上，虽陈思荣与王国奇之间签订的关于涉案车库买卖的协议书是有效的，但其并不能取得涉案车库的所有权，故对于陈思荣要求谭俊祥及王国奇协助其办理涉案车库更名过户手续的诉讼请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回陈思荣的诉讼请求。案件受理费706元，由陈思荣负担。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为，一审法院另案作出的（2017）吉0203民初1429号民事判决已经发生法律效力，该判决认定，谭俊祥及其妻子赵光芹与陈思荣进行委托公证，不符合委托的性质或习惯，构成虚假意思表示，即陈思荣与谭俊祥之间没有委托买卖案涉房屋的意思表示。而该公证委托行为却能达到陈思荣自行决定将案涉房屋登记在他人名下的效果。以公证委托买卖的形式协助买方办理更名过户，也是二手房买卖市场的一种常见作法。谭俊祥在上述案件中亦承认公证费用系由陈思荣缴纳，说明办理委托公证系出于维护陈思荣的利益而实施的。对于陈思荣为何未直接办理更名过户，陈思荣也作出了合理的解释。故本院认为，谭俊祥及其妻子赵光芹与陈思荣进行委托公证，约定谭俊祥及赵光芹委托陈思荣代表其买卖涉案车库并到房地产管理部门办理相关房屋登记事宜的行为，应视为谭俊祥对陈思荣与王国奇之间的买卖事宜知情并同意协助陈思荣办理更名过户。同时，谭俊祥与陈思荣原并不相识，而王国奇也否认与谭俊祥之间存在租赁或出借的关系，案涉房屋自陈思荣从王国奇处取得后，十余年间一直由陈思荣占有使用至今，谭俊祥一直未向王国奇或陈思荣主张过任何费用，亦与常理不符。综合以上事实，本院认为陈思荣有权占有使用案涉房屋，其要求谭俊祥及王国奇协助办理案涉房屋的房屋更名过户手续，符合法律规定，应当予以支持。王国奇上诉请求撤销一审判决的理由与陈思荣的观点基本一致，本院予以支持。但王国奇请求发回重审缺乏法律依据，本院不予支持。
综上所述，陈思荣的上诉请求成立，予以支持。原审判决适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销吉林市龙潭区人民法院（2018）吉0203民初494号民事判决；
二、王国奇、谭俊祥于本判决生效后十日内，协助陈思荣办理位于吉林市龙潭区土城子街湘潭二区2号楼1层23号车库的房屋所有权变更登记。
一审案件受理费706元，二审案件受理费2826元，均由谭俊祥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘福祝
代理审判员 关 晶
代理审判员 张 蕾
二〇一八年六月二十八日
代理书记员 王丽宁