云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）红中民三终字第566号
上诉人（原审原告）梁雪峰，男，1986年5月15日生，彝族，住蒙自市。
委托代理人查景文，云南法砝码律师事务所律师。
上诉人（原审被告）红河州合纵房地产开发有限公司（以下简称红河合纵公司）。
地址：蒙自市双河小区和顺街4号。
法定代表人周满昌，该公司经理。
委托代理人谢琦（系该公司职工），男，1978年3月29日生，汉族，住个旧市。
原审第三人中国建设银行股份有限公司开远支行（以下简称建行开远支行）。
地址：开远市东风路94号。
负责人王强，该支行行长。
委托代理人封锦堂，男，1969年11月11日生，彝族，中国建设银行股份有限公司开远支行个人金融部客户经理。
上诉人梁雪峰因与上诉人红河合纵公司、原审第三人建行开远支行商品房预售合同纠纷一案，不服开远市人民法院（2015）开民二初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年8月19日，梁雪峰向红河合纵公司购买位于开远市落云路泸江枫景第1幢第4层03号房屋，双方签订了《商品房购销合同》、《合同补充协议》各一份，约定：甲方（合纵公司）建设项目名称为：泸江枫景。乙方（梁雪峰）购买的商品房为预售商品房。乙方购买的房屋为该项目第×幢第×层03号房屋。乙方付款方式为：2012年8月19日前交清首付房款582866元，余款460000由甲方协助乙方办理银行按揭贷款。甲方应于2013年3月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给乙方。甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。交接：商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒介公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交商品房质量保证书和商品房使用说明书。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担，甲乙双方同意按上述“甲方逾期交房的违约责任”方式处理。关于产权登记的约定：1、产权登记手续由乙方委托甲方代办，乙方应在商品房交接后10天内，向甲方提供产权登记手续所需资料，甲方收到乙方提供的有效相关资料后90天内，将办理产权的相关手续提交给房屋产权部门；2、在办理产权当中所产生的税费，由甲乙双方按有关规定各自承担；3、甲方按国家规定程序为乙方代办产权证，不收取代办费用。合同之附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。补充协议另约定：商品房总金额为1042866元。交接房时，乙方须向甲方交纳如下费用：办理产权相关税费及手续费、维修基金、配套设施费用。《商品房购销合同》、《合同补充协议》还就双方其他权利义务进行了约定。合同签订当日，梁雪峰向红河合纵公司支付了购房首付款582866元。2012年10月29日，梁雪峰以所购泸江枫景第1幢第4层03号房屋向建行开远支行按揭抵押贷款520000元，其中460000元用于支付红河合纵公司所购房屋余款。
2012年12月5日，梁雪峰在开远市房地产管理局对泸江枫景第×幢第×层03号房屋办理了以建行开远支行为他项权利人的按揭登记手续。2013年3月29日，红河合纵公司在当日发行的《红河日报》上刊登《交房公告》通知泸江枫景业主接房。2013年12月5日，泸江枫景项目获得勘察、设计、施工、监理、建设单位出具同意竣工验收意见。
2014年9月12日，梁雪峰委托云南凯迪佳拍卖有限公司对其所购泸江枫景第×幢第×层03号房屋进行拍卖，但未拍卖成功。现原、被告双方相互指责对方在房屋交接上发生逾期而产生争议，梁雪峰遂诉至本院。
原审法院审理认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案梁雪峰与红河合纵公司签订的《商品房购销合同》、《合同补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律法规的强制规定，具有法律效力。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，泸江枫景项目竣工验收合格、具备交房条件的时间，应认定为《建设工程竣工验收备案表》上勘查、设计、施工、监理、建设单位共同出具同意验收的时间，即2013年12月5日。红河合纵公司虽然在《红河日报》刊登《交房公告》履行了合同约定的通知交房义务，但按通知上交房之日，其是不具备交房条件的，客观上必然产生逾期交房的后果，进而导致双方不能按照合同约定方式、步骤办理房屋产权登记。至于红河合纵公司逾期交付房屋的持续时间，红河合纵公司未能提交证据证明房屋在满足交房条件后通知过梁雪峰前来接房，本院依据梁雪峰2014年9月12日委托云南凯迪佳拍卖有限公司对房屋进行拍卖的事实，认定2014年9月12日为梁雪峰收到红河合纵公司接房通知的时间。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，对于房屋交付、合同解除事项，红河合纵公司、梁雪峰均没有提交证据证明向对方进行过催告。红河合纵公司自2013年3月31日起事实上开始发生逾期交房，梁雪峰应当在2013年3月31日起一年内行使合同解除权。该一年期限为权利除斥期间，现梁雪峰已丧失解除合同的权利。梁雪峰、红河合纵公司签订的《商品房购销合同》约定：“甲方如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天30元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期30天后，甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”该条款是双方对逾期交房违约责任的约定，红河合纵公司应当按该约定支付梁雪峰违约金。违约金计算起止时间应为2013年3月31日起至2014年9月12日止。违约金数额相应为：1、从2013年3月31日至2013年4月29日的30天，每天30元，共计30元×30天=900元；2、从2013年4月30日至2014年9月12日的501天，每天104.29元（已付房款1042866元的0.01%），共计104.29元×220天=52249.29元；以上合计53149.29元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、被告红河州合纵房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告梁雪峰53149.29元违约金。二、驳回原告梁雪峰的其他诉讼请求。案件受理费15235元，原告梁雪峰承担14535.87元，被告红河合纵公司承担699.13元。
一审判决宣判后，上诉人梁雪峰、红河合纵公司均不服原判向本院提起上诉。上诉人梁雪峰上诉称，一审人民法院基本事实认定不清。2012年9月11日，上诉人梁雪峰因经营的需要与被上诉人签订了B×—03号《商品房购销合同》，购买位于开远市落云路西侧泸江枫景第×幢写字楼第×层第03号房，面积241.6平方米，购房单价为每平方米4316.50元。上诉人梁雪峰通过贷款全额支付了全部购房款，但是被上诉人至今未交房也未为上诉人办理房产权属证书，导致上诉人的合同目的不能实现。被上诉人的行为违反《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，上诉人可以解除合同。一审判决认定了被上诉人逾期交房的违约事实，却以过了一年期限为由驳回上诉人解除合同的诉讼请求，属于适用法律不当。
被上诉人曾于2014年9月12日联系云南凯迪佳拍卖有限公司对房屋进行拍卖，上诉人这样做是因为被上诉人长期不交房又不办理房产权属证书，导致上诉人无法从事相关经营活动，急于挽回损失的无奈之举。一审判决以此认定上诉人收到了被上诉人接房通知属于认定事实错误。因此，被上诉人应支付的违约金应当计算至被上诉人退还全部款项时止。
综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律不当，判决不公，故上诉人梁雪峰请求二审法院：1、依法撤销原审判决；2、解除上诉人与被上诉人签订的B×-03号《商品房购销合同》；3、退还上诉人支付的购房款人民币1042866.00元并支付从2012年10月29日起至2014年12月29日的银行利息78604.90元，利息按银行贷款利率支付至被上诉人退还购房款之日止；4、判令被上诉人按照《商品房购销合同》第九条的约定，向上诉人支付从2013年3月31日起至2014年12月31日的违约金63721.19元，违约金计算至被上诉人退还全部款项时止；5、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上诉人红河合纵公司上诉并答辩称，1、一审法院认定梁雪峰在2014年9月12日委托拍卖公司拍卖房屋时为收到上诉人接房通知的时间，系认定事实错误。本案庭审过程中，梁雪峰极力否认曾收到过上诉人接房的通知，但当上诉人拿出现场照片及委托合同书，证明梁雪峰早已委托拍卖公司拍卖涉案房屋时，其从未收到通知的说法已不攻自破。上诉人认为，从举证责任分配的角度讲，梁雪峰既然已委托了拍卖公司拍卖房屋，其就应该举证其从何处、从何时知晓房屋可接房这一信息，梁雪峰如果不能充分举证，就应承担举证不利的结果。另一方面，从商业惯例来看，开发商一旦可以交房，就会第一时间通知业主，否则，业主一天不接房，开发商将一直承担对银行按揭贷款的相关保证责任，这是不符合开发商利益的。可见，一审法院认定的交房时间与商业惯例明显不符。开发商通知交房，通常都是通知全部业主而非仅仅通知其中一部分，从其他业主接房时间也可以看出，梁雪峰事实上早己知晓可以接房。
2、一审法院认定验收合格时间为《竣工备案验收登记表》时间，系认定事实错误。《竣工验收备案登记表》系行政确认行为，其效力为行政主管部门对己验收合格的房屋进行行政确认。该行为与房屋验收合格的事实状态存在延续性，但并非同一时间完成。一审法院认定验收合格时间为《竣工备案验收登记表》时间，系认定事实错误。
综上所述，原判认定部分事实错误，适用法律不当，请求二审法院在查明事实的基础上，依法撤销原判第一项内容，依法改判驳回被上诉人梁雪峰的全部诉讼请求。2、本案的诉讼费用由被上诉人梁雪峰承担。另，我方不同意梁雪峰的上诉请求。
针对红河合纵公司的上诉请求，上诉人梁雪峰的答辩意见如下：第一，交房时间不是2014年9月12号，我方从来没有接到红河合纵公司的交房通知。我方委托凯迪佳公司拍卖的原因并不是因为收到房地产公司的交房通知，而是因为房地产公司没有交房，我方为了减少损失，才委托拍卖公司拍卖。第二，红河合纵公司在红河日报上刊登交房公告，不能视为已经发出交房通知；第三，我方不同意红河合纵公司的上诉请求。
原审第三人建行开远支行述称，我方只要求把欠银行的房贷还清，上诉人之间是否退房和我方无关，请法庭维持原判。
二审中，各方当事人未向本院提交新的证据。本院征求各方当事人对原审法院查明事实的意见，上诉人梁雪峰、上诉人红河合纵公司、原审第三人建行开远支行对原审法院查明的事实无异议。
经审查，本院确认原审判决对相关证据的采信合法、有效，可与原审开庭审理笔录相印证，作为认定本案事实的依据。据此，本院对案件事实的确认与原审法院查明事实一致。
另查明，上诉人梁雪峰所购买的泸江枫景第×幢第×层03号房屋已经被法院所作的（2014）红中刑执字第3－1号执行裁定书裁定查封。因梁雪峰未向红河合纵公司交纳办理产权证相关税费及手续费、维修基金、配套设施等费用，故未取得该房产登记证书。本案中，红河合纵公司逾期交房的起止时间应为2013年3月31日起至2014年9月12日止。依合同约定，违约金数额相应为：1、从2013年3月31日至2013年4月29日的30天，每天30元，共计30元×30天=900元；2、从2013年4月30日至2014年9月12日的501天，每天104.29元（已付房款1042866元的0.01%），共计104.29元×501天=52249.29元；二项合计53149.29元。
综合各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：1、红河合纵公司是否逾期交房，梁雪峰是否逾期接房；2、梁雪峰主张解除合同的诉讼请求是否成立；红河合纵公司是否应当承担违约责任。
本院认为，依法订立的合同受法律保护。本案中，梁雪峰与红河合纵公司订立的《商品房购销合同》、《合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，合同自成立对当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。合同订立后，上诉人红河合纵公司虽于2013年3月29日在《红河日报》刊登《交房公告》，履行了合同约定的通知交房义务，但按通知上交房之日，其并不具备交房条件。泸江枫景项目竣工验收合格、具备交房条件的时间为《建设工程竣工验收备案表》上勘查、设计、施工、监理、建设单位共同出具同意验收的时间，即2013年12月5日。在此之后，红河合纵公司未能提交证据证明其在具备交房条件后通知过梁雪峰前来接房。原审以梁雪峰委托云南凯迪佳拍卖有限公司对房屋进行拍卖的事实，认定2014年9月12日为梁雪峰应当知道房屋已可交付的时间符合本案客观实际。故上诉人红河合纵公司违反合同约定逾期交房的行为已构成违约，其应承担相应的违约责任。因梁雪峰应当知道房屋已可交付而不按合同约定积极履行义务接收房屋，其也未向红河合纵公司交纳办理产权证相关税费及手续费、维修基金、配套设施等费用，故上诉人梁雪峰的行为亦构成违约；梁雪峰自2013年3月31日起应当知道发生逾期交房的事实，其应当在2013年3月31日起一年内行使合同解除权。该一年期限为权利除斥期间，梁雪峰未在期限内行使已丧失解除合同的权利，故上诉人梁雪峰的上诉理由不能成立，其要求解除合同的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人红河合纵公司主张不承担违约责任的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。
综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，违约金计算合理，判处适当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16364元，由上诉人梁雪峰承担15235元，上诉人红河州合纵房地产开发有限公司承担1129元。
本判决为终审判决。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后二年内向原审人民法院申请执行。
审 判 长 魏 伟
审 判 员 陆 斌
代理审判员 邵丽萍
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 许东雨
民事上诉状