湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）郴苏民初字第1926号
原告朱某某，女，1971年出生，
原告马某某，女，1994年出生，
委托代理人罗某某，男，1969年出生，一般代理。
被告何某某，男，1963年出生，
被告王某某，女，1966年出生，系被告何某某之妻。未到庭。
被告何某，男，1986年出生，
被告雷某某，女，1989年出生，系被告何某之妻。
原告朱某某、马某某与被告何某某、王某某、何某、雷某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李乐独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱某某及委托代理人罗某某，被告何某某、何某、雷某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某某、马某某诉称，2013年3月21日，原告朱某某、马某某经人介绍向被告何某购买由被告何某某、王某某、何某、雷某某共同在其安置地上所建住宅楼的七楼住房一套，双方签订买房协议，约定该房屋售价为126000元，原告朱某某、马某某于3月21日和22日共支付给被告何某某、何某购房款80000元。同年8月4日，原告朱某某、马某某与被告何某某、王某某、何某、雷某某补充签订一份《房屋合同》。当日原告朱某某、马某某又支付购房款40000元，至此，两原告共支付被告购房款120000元。同年9月15日，原告前去安装水管时才知道所购买的房屋系被告所建安置房，所用土地是被告所在组农村集体土地，依法不得对该组之外人员出售，原被告所签订的购房合同依法不产生法律效力。原告以房屋质量有瑕疵向被告提出解除购房合同，退还购房款，遭被告拒绝，故诉请法院判令原被告签订的《房屋合同》无效，四被告退还原告购房款120000元。
原告举证有：
1、房屋合同，证明双方于2013年8月4号签订合同；
2、收据，证明被告收取原告购房款120000元整；
3、证明，证明房子是何某建的。
4、原告手机照片，证明房屋质量有问题。
被告何某某、王某某、何某、雷某某辩称，我们卖房子时就注明了没有房产证，当时也跟原告说明了才签订这份房屋买卖合同的，3月份就交房了；关于房屋质量问题我们都说要开发商来看了。现在全部都过户到原告方那了，原告要求全额退款，我们考虑我们的利益，按合同办，原告要给予补偿。
被告举证有：
5、房屋协议及房屋合同，证明双方买卖关系；
6、照片，证明房屋位置及为何以这个价格卖出原因；
7、电表过户材料，证明房屋买卖完成。
经审理查明，2013年3月21日，原告朱某某、马某某经人介绍与被告何某达成购房意向，两原告购买由被告何某某、王某某、何某、雷某某共同在其安置地上所建住宅楼的七楼住房一套，双方签订买房协议，约定该房屋售价为126000元。原告朱某某、马某某于3月21日和22日共支付给被告何某某、何某购房款80000元。同年8月4日，原告朱某某、马某某与被告何某某、王某某、何某、雷某某补充签订一份《房屋合同》。当日原告朱某某、马某某又支付购房款40000元，至此，两原告共支付被告购房款120000元。此后原告朱某某在准备给房屋进行装修时发现房屋建筑质量有问题，且了解到无法取得该房屋的合法房产权证，遂向四被告提出退房及返还购房款，遭被告拒绝，两原告于2013年11月25日向本院提起诉讼。
庭审中，被告提出原告购买的房屋装水电表花费了两万余元，要求赔偿。双方调解未成。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”第五十八条规定：“下列民事行为无效：（五）违反法律或者社会公共利益的；无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”国务院办公厅国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》中规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”原、被告签订的《房屋合同》所涉及的房屋属被告在其所有的农村集体用地的宅基地上自建房，非国家准许上市流通的普通商品房，因此原、被告之间签订的《房屋合同》属无效合同。《中华人民共和国民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告要求确认双方签订的《房屋合同》无效，由被告退还购房款的诉请符合法律规定，应予支持；被告主张其为该房屋安装水电表等，花费两万余元，要求原告赔偿，该主张不能成立，因为被告安装的水电表是在本案争议的房屋内，无法移动，该房屋将退还给被告，水电表实际仍由被告所有，故被告并不存在损失。原告在签订《房屋合同》前不慎重了解所购房屋性质，具有签约失察的责任，也应承担部分责任。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民法通则》第六条、第五十八条、第六十一条、第一百三十四条，参照国务院办公厅国办发（1999）39号《关于加强土地转让管理、严禁炒卖土地通知》的规定，判决如下：
一、原告朱某某、马某某与被告何某某、王某某、何某、雷某某于2013年8月4日签订的《房屋合同》无效。
二、由被告何某某、王某某、何某、雷某某在本判决生效后十日内退还原告朱某某、马某某购房款120000元。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2700元，减半收取1350元，诉讼保全费1145元，合计2495元，由原告朱某某、马某某承担1247.5元，被告何某某、王某某、何某、雷某某共同承担1247.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审判员 李 乐
二〇一四年二月十九日
书记员 廖井娟
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国民法通则》
第六条民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。
第五十八条下列民事行为无效：
（一）无民事行为能力人实施的；（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的；
无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。
第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方。因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：
（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。
以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过，收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。