广西壮族自治区南宁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南市民一终字第850号
上诉人（一审被告）：广西佳和大药房连锁有限责任公司。
法定代表人：潘云楫，总经理。
委托代理人：李莉萍，北京市尚衡律师事务广西分所律师。
被上诉人（一审原告）：广西文化物资有限责任公司。
法定代表人：黄荣东，总经理。
委托代理人：莫至斌，广西创想律师事务所律师。
上诉人广西佳和大药房连锁有限责任公司（以下简称佳和大药房）因与被上诉人广西文化物资有限责任公司（以下简称文化物资公司）租赁合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3471号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月10日公开开庭进行了审理。上诉人佳和大药房的委托代理人李莉萍、被上诉人文化物资公司的委托代理人莫至斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：文化物资公司原名称广西壮族自治区文化物资供应公司，成立于1990年5月12日。2012年7月17日，原告公司名称由“广西壮族自治区文化物资供应公司”变更为“广西文化物资有限责任公司”。本案涉案铺面所在的土地由文化物资公司取得南宁市人民政府颁发的南宁国用（2003）第×号《土地使用权证》，载明：土地使用权人：广西壮族自治区文化物资供应公司；坐落：建政路×号；地号：×；图号：建政路×。2012年1月19日，文化物资公司（甲方）（出租人）与佳和大药房（乙方）（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于南宁市建政路×号临街一楼（建筑面积约228m2）出租给乙方使用。合同第三条约定：租赁期限暂定为一年，从2012年1月1日起至2012年12月31日止。期满后如乙方需继续租赁，应当在租赁期限届满前一个月提出申请并与甲方签订新的租赁协议，每次续签，租金均按上一次租赁合同的租金标准递增5％。如在此日期前没有签订新协议，视为乙方放弃优先租赁权，不再续租，甲方有权要求乙方在期满后三日内将房屋腾空交还甲方，对该铺面另行招租。如果乙方未能按时搬离，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，每日房屋占用费按租赁期限届满前一个月的租金乘以110％除以30天计算。合同第四条约定：年租金为600000元，月租金为50000元。合同第五条约定：每年租金分二期缴付；第一期2012年1月1日至2012年6月30日的租金300000元应于合同签订当日支付，第二期2012年7月1日至2012年12月31日的租金300000元应于2012年6月15日前支付；现金支付或转账支付至甲方银行账户。合同第六条约定：本合同签订当日，乙方应支付保证金40000元，如在租赁期限内乙方没有欠租欠费或其他违约行为的，租赁期满乙方交还租赁房屋之日起三个工作日内，甲方应返还给乙方。如双方续租，该保证金则转为新的租赁合同的保证金。合同第七条约定：租赁期间，乙方应按时足额向甲方交纳用水用电费用，缴付时间为每月25日缴付上一个月的水电费。第十二条：租赁合同期满后，双方不能达成新的协议的，乙方应于期满后三天内（即2013年1月3日前）将铺面清空交还给甲方。如乙方未按时将铺面清空交还给甲方的，除依前述规定支付房屋占用费给甲方外，甲方有权在公证部门或其他第三方见证下搬出乙方的物品后，自行收回铺面另行招租，所造成的后果及损失由乙方自行承担。合同第十三条约定：乙方有下列情形之一的，视为违约，甲方除有权通知解除合同收回铺面、没收保证金外，乙方另应向甲方支付100000元违约金：……；（三）拖欠租金超过30日的，或者累计不按时足额交纳租金达到2次的；（四）连续一个月拖欠水申，费的：……。乙方不按时交纳租金的，还须向甲方支付逾期违约金，按逾期天数，每日按该期应付的金额的千分之一计算。合同落款处甲方“广西壮族自治区文化物资供应公司”，并加盖公章；乙方处“广西佳和大药房连锁有限责任公司”，并加盖公章。合同后附有租赁场地的平面图。在诉讼过程中，原告认可收到佳和大药房支付的4万元保证金。此后，文化物资公司以佳和大药房逾期支付租金、水电费构成违约为由，诉至法院，请求判如所请。在诉讼过程中，文化物资公司自愿撤回要求佳和大药房支付2014年10月1日后的水电费据实计收及保证金40000元由文化物资公司予以没收的诉讼请求。
另查明，2012年1月19日，文化物资公司、佳和大药房就佳和大药房于2011年12月20日转账250000元至佳和大药房银行账户一事签订《说明》一份，确认剩余149480元作为双方2012年1月1日新签订合同的一部分租金。文化物资公司在诉讼过程中亦认可该笔149480元款项作为2012年的租金。另外，佳和大药房分别于2012年1月1日支付租金149480元、2012年2月3日支付租金90000元、2012年4月9日支付租金50620元、2012年7月4日支付租金20000元、2012年9月3日支付租金30000元、2012年10月10日支付租金20000元、2012年11月26日支付租金10000元、2012年11月30日支付租金20000元、2012年12月31日支付租金209900元、2013年5月28日支付租金80000元、2013年6月25日支付租金30000元、2013年11月13日支付租金100000元、2013年12月10日支付租金25000元、2013年12月16日支付租金10000元、2014年1月26日支付租金60000元、2014年2月7日支付租金120000元、2014年3月20日支付租金10000元、2014年5月13日支付租金10000元、2014年8月11日支付租金100000元、2014年9月11日支付租金30000元。又查明，佳和大药房于2013年5月27日通过转账方式支付2012年1月至8月的水电费6313元。文化物资公司主张佳和大药房拖欠水电费，提交《佳和大药房用水用电表》及照片三张，用于证明佳和大药房应交但未交2012年9月份水电费6184．4元、2012年10月份水电费6304.3元、2012年11月份水电费4035．2元、2012年12月份水电费3485.7元、2013年1月份水电费4555.9元、2013年2月份水电费3353.5元、2013年3月份水电费3975.3元、2013年4月份水电费4187.6元、2013年5月份水电费5308.4元、2013年6月份水电费6773.9元、2013年7月份水电费5736.8元、2013年8月份水电费5464.4元、2013年9月份水电费5295.4元、2013年10月份水电费3677.8元、2013年11月份水电费3556.7元、2013年12月份水电费3215.9元、2014年1、2月份水电费5917元、2014年3月份水电费3341.8元、2014年4月份水电费3578.2元、2014年5月份水电费6268。6元、2014年6月份水电费5673．4元、2014年7月份水电费7239．4元、2014年9月份水电费4751元。合计111880．6元。再查明，文化物资公司主张双方之间的租赁合同关系552014年9月19日解除，提交《解除建政路×号临街一楼铺面租赁合同通知书》载明“收到。建政店长：覃香。2014．9.19”。文化物资公司还提交《EMS邮政特快专递回单》，证明佳和大药房分别于2014年9月27日、9月29日签收邮件。
一审法院经审理认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，佳和大药房经法院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。文化物资公司、佳和大药房于2012年1月19日签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性或强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，文化物资公司、佳和大药房双方在原合同租赁期限于2012年12月31日届满后未另签订新的租赁合同约定延长租赁期限，但佳和大药房仍继续使用涉案铺面，文化物资公司未对此提出异议要求佳和大药房搬离，佳和大药房继续支付租金，而文化物资公司亦接受，故双方继续存在租赁关系，原租赁合同继续有效，租赁期限变更为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。文化物资公司、佳和大药房之间的合同第五条的约定，佳和大药房应于合同签订当日即2012年1月19日前支付2012年1月1日至2012年6月30日的租金300000元，于2012年6月15日前支付2012年7月1日至2012年12月31日的租金300000元。但从佳和大药房支付租金的情况看，佳和大药房直至2012年7月4日才付清2012年1月19日应付租金，直至2012年12月31日才付清2012年6月15日应付租金，累计不按时足额交纳租金达到2次。另外，文化物资公司、佳和大药房之间的租赁合同没有就2012年12月31日之后的租金的支付时间及方式进行约定，亦未能就此达成补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付”的规定，佳和大药房应于2013年12月31日前付清2013年度的租金600000元，但佳和大药房至今只支付了575000元，仍欠付25000元。根据合同第十三条约定，佳和大药房上述拖欠租金的行为构成违约，文化物资公司依据合同的约定享有合同解除权。《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照本法第93条第2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。文化物资公司主张其于2014年9月19日向佳和大药房送达解除合同的通知，但未能提供充分证据足以证明其主张，本院对此不予确认。事实上，文化物资公司曾向佳和大药房邮寄解除合同的通知，佳和大药房于2014年9月29日签收。因此确认文化物资公司、佳和大药房之间的租赁合同自2014年9月29日起解除。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，佳和大药房还应向文化物资公司支付欠付的2013年度的租金25000元及2014年1月1日至2014年9月29日的租金448333元（计算方式：50000元／月×8个月＋50000元／月÷30天×29天）。租赁合同解除后，佳和大药房仍继续占有使用租赁铺面，还应参照合同约定的50000元／月的租金标准，支付从合同解除的次日起即2014年9月30日至实际搬离之日止的房屋占用费。现文化物资公司主张从2014年10月1日起计算房屋占用费，属其权利的自行处分，予以照准。合同约定租赁期间的用水用电费用由佳和大药房承担，因此，佳和大药房还应支付其占有使用租赁铺面期间所产生的水电费计111880.6元。现文化物资公司主张按111879．8元计水电费，属其权利的自行处分，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。佳和大药房未按合同的约定支付租金、水电费的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。但文化物资公司主张按每天欠付租金的1‰的标准计算违约金，已过分高于其实际损失，本案逾期支付租金的违约金应按中国人民银行同期贷款基准利率计算。1、佳和大药房应于2012年1月19日前支付2012年1月1日至2012年6月30日的租金300000元，于2012年6月15日前支付2012年7月1日至2012年12月31日的租金300000元。根据佳和大药房实际支付租金的情况，佳和大药房应支付上述期间逾期支付租金的违约金分段计付如下：以150520为基数，从2012年1月19日计算至2012年2月2日；以60520元为基数，从2012年2月3日计算至2012年4月8日：以9900元为基数，从2012年4月9日计算至2012年7月3日。以300000元为基数，从2012年6月15日计算至2012年7月3日：以289900元为基数，从2012年7月4日计算至2012年9月2日：以259900元为基数，从2012年9月3日计算至2012年10月9日；以239900元为基数，从2012年10月10日计算至2012年11月25日；以229900元为基数，从2012年11月26日计算至2012年11月29日；以209900元为基数，从2012年11月30日计算至2012年12月30日。2、佳和大药房应于2013年12月31日前付清2013年度的租金600000元，根据佳和大药房实际支付租金的情况，佳和大药房应支付上述期间逾期支付租金的违约金应以25000元为基数，从2014年1月1日起计算至付清之日止。3、佳和大药房应于2014年9月29日前付清2014年1月1日至2014年9月29日的租金448333元，根据佳和大药房实际支付租金的情况，佳和大药房应支付上述期间逾期支付租金的违约金应以448333元为基数，从2014年9月30日起计算至付清。佳和大药房未依约支付租金及水电费构成违约已如前所述，文化物资公司据此有权不予返还保证金40000元。另外，我国法律规定的违约金属于补偿性而不是惩罚性。佳和大药房因逾期支付租金已经承担了前述违约责任，足以弥补文化物资公司的损失。同时，文化物资公司也未能举证证明佳和大药房的违约行为还对其造成了其他实际损失，因此文化物资公司主张佳和大药房还应另向其支付100000元违约金，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，一审法院判决：一、确认文化物资公司与佳和大药房于2012年1月19日签订的《房屋租赁合同》于2014年9月29日起解除；二、佳和大药房应于本案判决生效之日起十日内搬离位于南宁市建政路×号临街一楼的场地，并将上述场地返还给文化物资公司；三、佳和大药房应向文化物资公司支付2013年度的租金25000元、2014年1月1日至2014年9月29日的租金448333元；四、佳和大药房应向文化物资公司支付房屋占用费（计算方式：按50000元／月的标准，从2014年10月1日起计算至实际搬离之日止）；五、佳和大药房应向文化物资公司支付2012年9月至2014年9月19日的水电费111879．8元；六、佳和大药房应向文化物资公司支付逾期支付2012年度租金的违约金（计算方式：以150520为基数，从2012年1月19日计算至2012年2月2日；以60520元为基数，从2012年2月3日计算至2012年4月8日；以9900元为基数，从2012年4月9日计算至2012年7月3日；以300000元为基数，从2012年6月15日计算至2012年7月3日；以289900元为基数，从2012年7月4日计算至2012年9月2日；以259900元为基数，从2012年9月3日计算至2012年10月9日；以239900元为基数，从2012年10月10日计算至2012年11月25日；以229900元为基数，从2012年11月26日计算至2012年11月29日；以209900元为基数，从2012年11月30日计算至2012年12月30日；均按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；七、佳和大药房应向文化物资公司支付逾期支付2013年度租金的违约金（计算方式：以25000元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2014年1月1日起计算至付清之日止）；八、佳和大药房应向文化物资公司支付逾期支付2014年度租金的违约金（计算方式：以448333元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2014年9月30日起计算至付清之日止）；九、驳回文化物资公司要求佳和大药房支付违约金100000元的诉讼请求。案件受理费7241元，由文化物资公司负担673元，佳和大药房负担6568元。
上诉人佳和大药房不服一审判决，向本院提起上诉称：1、佳和大药房于2013年7月至2014年7月分12次向文化物资公司的物业部主任黄古树支付了本案讼争房屋的租金259000元，黄古树系文化物资公司的高层工作人员，且在后期的租金催收中，也未主张此259000元，黄古树的行为已经构成表见代理，佳和大药房有理由相信黄古树有权代收租金，因此，本案应扣除已付的租金259000元。2、一审判决程序违法，一审法院超诉请判决，文化物资公司只要求截止2014年9月19日的租金458000元，但一审却判决支持了截止2014年9月29日的租金473333，是错误的。3、由于尚欠租金的基数计算错误，导致逾期违约金计算也错误，按扣减259000元后的租金基数来计算违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决第三、六、七、八项；改判第三项的数额为：扣减出已经支付的租金259000元，同时改判计算租金的时间为2014年1月1日至2014年9月19日；改判第六、七、八项违约金的计算基数以第三项扣减259000元后的基数后计算，标准按同期银行贷款基准利率。
被上诉人文化物资公司答辩称：佳和大药房没有提供任何证据证实其请求，完全是为了拖延诉讼，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，本案二审争议焦点为：本案佳和大药房尚欠文化物资公司的租金及违约金分别为多少？
二审期间，佳和大药房提交了如下证据：1、2013年6月13日打印的佳和大药房营业执照一份，证明郑爱武是原法定代表人；2、个人活期一本通账户明细（8份），8份明细证明郑爱武已经代佳和大药房共转款给黄古树239000元，黄古树是文化物资公司的高层人员，交付给黄古树的租金即为交付给文化物资公司；3、回执单（1份），2014年3月1日，证明由广西福禄寿珠宝有限公司代佳和大药房向黄古树转款20000元，即总共已经另外交付给文化物资公司租金259000元；4、《房屋租赁合同》一份，证明本案租赁期限是从2013年1月1日至2014年12月31日。文化物资公司二审期间未提交新证据，对佳和大药房二审提交的证据，文化物资公司质证意见为：对于证据1的三性没有异议；对证据2的真实性无法确定，对合法性及关联性有异议，从单据上看并没有明确转款用途为缴纳租金，且与双方租赁合同第5条中约定的付款方式不符，租金应支付到公司账户而不是转到个人账户；对证据3的真实性无法核实，对合法性及关联性有异议，其用途亦载明只是划款，而非支付租金；对证据4的真实性不予认可，因该合同公章是合同专用章，与上一份合同所盖公章不一致，且租赁期限并非2014年12月31日，根据查明的双方租赁合同第3条，租赁期限暂定为1年，证据4与查明的合同有矛盾，且查明的合同约定，如需续租，则应在2013年12月15日提出申请，并达成新的租赁协议，现双方没有达成新的租赁协议。对佳和大药房二审提交的证据，本院将综合其他证据确认其证明力。
佳和大药房对一审法院已查明的事实没有异议，认为遗漏查明双方的补充合同以及佳和大药房已经向黄古树支付本案讼争房屋租金的事实。文化物资公司对一审查明的事实没有异议。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。
本院二审另查明：案外人黄古树系文化物资公司物业部主任，其认可收到郑爱武通过银行转给其的239000元以及广西福禄寿珠宝有限公司的银行转款20000元，但主张上述款项与本案租金没有关系，是其与郑爱武之间的个人经济往来。黄古树同时提交了其通过银行向郑爱武转款260000元的凭据，其中2015年4月13日转款140000元，2015年4月14日转款50000元，2015年4月15日转款70000元。佳和大药房经本院通知，未按时到庭对黄古树的证言及证据发表质证意见。
本院认为：佳和大药房上诉主张其已经由原来的法定代表人郑爱武通过银行转账方式向文化物资公司的表见代理人黄古树支付了本案259000元租金，但是，双方合同约定租金应付至文化物资公司的账户，黄古树也并非文化物资公司的法定代表人，未获得文化物资公司的授权，在本案中不构成表见代理。同时，黄古树对此笔款项的用途已作出陈述，与本案无关，系其与郑爱武个人之间的经济往来，并提供了相应证据。据此，佳和大药房主张在本案中扣除其已付的259000元租金与事实不符，本院不予支持。
关于一审在租金的判项上是否超诉请判决的问题。文化物资公司起诉请求的租金数额为截止2014年9月19日欠付的租金458000元，虽然一审法院查明的事实为佳和大药房欠付租金至2014年9月29日，欠付的租金数额为473333元，但由于文化物资公司本案只请求截止2014年9月19日欠付的租金458000元，是文化物资公司对自身民事权利的自由处分，一审法院超出文化物资公司的租金诉请范围予以判决欠妥，本院予以纠正。本案佳和大药房应向文化物资公司支付截止2014年9月19日欠付的租金458000元。
综上所述，上诉人佳和大药房主张一审超出诉请判决租金的理由成立，本院予以支持；其余上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，但对欠付租金的数额判决有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3471号民事判决第一、二、四、五、六、七、八、九项；
二、变更南宁市青秀区人民法院（2014）青民一初字第3471号民事判决第三项为：上诉人广西佳和大药房连锁有限责任公司应向被上诉人广西文化物资有限责任公司支付截至2014年9月19日的租金458000元。
一审案件受理费7241元（被上诉人广西文化物资有限责任公司已预交），由上诉人广西佳和大药房连锁有限责任公司负担6568元，被上诉人广西文化物资有限责任公司负担673元；二审案件受理费8776元，由上诉人广西佳和大药房连锁有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张雪梅
审判员 兰 帅
审判员 包林辉
二〇一五年十二月二十三日
书记员 刘永胜
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再将发回重审。
第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。