上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第1008号
原告上海西外投资管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人林其芳，总经理。
委托代理人黄建刚，上海市志君律师事务所律师。
委托代理人瞿琼君，上海市志君律师事务所律师。
被告上海松开物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人潘菊华，总经理。
被告上海市松江区松云水苑业主委员会，住所地上海市松江区。
负责人蔡文英，主任。
两被告共同委托代理人诸巨明，上海巨明律师事务所律师。
第三人上海爱捷装饰材料有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人洪涛，总经理。
委托代理人季安华，女。
原告上海西外投资管理有限公司（以下简称“西外公司”）与被告上海松开物业管理有限公司（以下简称“松开公司”）、上海市松江区松云水苑业主委员会（以下简称“业委会”）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年3月20日立案受理后，依法适用简易程序审理。因案情复杂，本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭于2015年9月8日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法于2015年9月11日追加上海爱捷装饰材料有限公司（以下简称“爱捷公司”）作为第三人参加本案诉讼，并于2015年12月30日再次公开开庭进行了审理。原告西外公司的委托代理人瞿琼君，被告松开公司、业委会的共同委托代理人诸巨明两次均到庭参加诉讼。原告西外公司的委托代理人黄建刚到庭参加了2015年9月8日的庭审。第三人爱捷公司参加了2015年12月30日的庭审。本案现已审理终结。
原告西外公司诉称：坐落于上海市松江区文翔路1006弄928弄地下1层车库［俗称：松云水苑（A区）1-101号车位，建筑面积3，527.18平方米，以下简称“系争车库1”］和坐落于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号地下1层X-
XX号车位［俗称：松云银座（B座），合计建筑面积3，340.40平方米，以下简称“系争车库2”］系由原告投资建设的地下人防车库，权利人属原告。事后原告得知，自2012年2月起，两被告未经原告同意擅自占用系争车库1、2，并将系争车库1、2出租给业主向业主收取停车费。原告认为，两被告的上述行为，严重侵害了原告的合法权益，故请求法院判令：一、两被告立即停止侵权；二、两被告向原告返还系争车库1、2；三、两被告支付原告占有使用费（以171个车位计算，自2012年3月31日起至实际返还日止，按每年3，000元／个计算）。
审理中，原告将占有�用费变更为要求按每年1，800元／个计算。
被告松开公司、业委会辩称：第一、本案系争车库1、2的使用权，原告于2014年9月26日已经赠与给第三人爱捷公司；第二、本案系争车库1、2在2005年已经作为公建配套设施交给了前期物业管理公司管理，现有被告松开公司管理，不存在侵权；第三、根据上海市新建住宅使用说明载明的事项，车库属于小区配套设施，机动车停车方式有地面和地下，显然，本案系争车库1、2作为小区配套设施交付给了被告业委会，并由物业公司进行管理，十年来原告从未向被告业委会提出过异议，也从未向被告业委会主张过权利，故原告的诉讼请求，已经超过了法律规定的诉讼时效；第四、被告松开公司接收本案系争车库1、2管理后，车位的出租率在30%，每个车位每年1，500元，合计收益30多万元，还应扣除电费和维修费等管理费用�综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人爱捷公司述称：同意原告的诉讼请求。
经审理查明：坐落于上海市松江区文翔路1006弄XXX弄的松云水苑小区系由原告开发建设，总建筑面积231，445.72平方米，其中住宅196，228.18平方米。同时，原告经有关部门批准投资建设了人防工程，即系争车库1、2，2007年2月15日，原告取得了系争车库1、2的房地产权证，其中系争车库1的建筑面积3，527.18平方米，系争车库2的合计建筑面积3，340.40平方米。
另查明：2010年1月13日，被告业委会与案外人上海圆外物业管理有限公司（以下简称“圆外公司”）签订《物业服务合同》一份，约定被告业委会委托案外人圆外公司对松云水苑小区进行物业管理，合同期限为2年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止。其中合同第十二条约定：停车场收费分别采取以下方式：（�）停车场属于全体共有、全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车固定车位每月150元／个向案外人圆外公司交纳停车费……。案外人圆外公司从停车费（不包括地下停车库）中按每月40%的标准提取停车服务费，其中每月5%用于支付小区公共活动场所的日常电费消耗，该费用由案外人圆外公司代为保管，结余部分归全体业主所有。其余60%的停车费归全体业主所有。（二）停车场属于建设单位所有、委托案外人圆外公司的，业主和物业使用人有优先使用权，车库车位每月300元／个的标准向案外人圆外公司交纳停车费……。该合同另对其他事项作了相应的约定。
2012年1月1日，被告业委会又与案外人圆外公司签订《物业服务临时合同》一份，约定被告业委会委托案外人圆外公司对松云水苑小区进行物业管理，合同期限为自2012年1月1日起至同年2月29�止。其中合同第十二条约定：停车场收费分别采取以下方式：（一）停车场属于全体共有、全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车固定车位每月150元／个向案外人圆外公司交纳停车费……。案外人圆外公司从停车费（不包括地下停车库）中按每月40%的标准提取停车服务费，其中每月5%用于支付小区公共活动场所的日常电费消耗，该费用由案外人圆外公司代为保管，结余部分归全体业主所有。其余60%的停车费归全体业主所有。（二）停车场属于建设单位所有、委托案外人圆外公司的，业主和物业使用人有优先使用权，车库车位每月300元／个的标准向案外人圆外公司交纳停车费……。该合同另对其他事项作了相应的约定。
再查明：2012年2月28日，两被告签订《物业服务合同》一份，约定被告业委会委托被告松开公司对松云水苑小区进行物业管理，合同期限为2年，自2012年3月1日起至2014年2月28日止。其中合同第十二条约定：停车场收费分别采取以下方式：（一）停车场属于全体共有、全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车固定车位每月150元／个向被告松开公司交纳停车费……。（二）停车场属于建设单位所有、委托被告松开公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车库车位每月300元／个的标准向被告松开公司交纳停车费。被告松开公司从停车费中，按每月40%的标准提取停车管理服务费，其中5%用于支付小区公共活动场所的日常电费消耗及公益性支出，该费用由被告松开公司代为保管。其余60%的停车费归全体业主所有。该合同另对其他事项作了相应的约定。
2014年3月1日，两被告签订《物业服务合同》一份，约定被告业委会委托被告松开公司对松云水苑小区进行物业管理，�同期限为2年，自2014年3月1日起至2016年2月29日止。其中合同第十二条约定：停车场收费分别采取以下方式：（一）停车场属于全体共有、全体业主共有的，车位使用人应按露天机动车固定车位每月150元／个向被告松开公司交纳停车费……。（二）停车场属于建设单位所有、委托被告松开公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车库车位每月300元／个的标准向被告松开公司交纳停车费。被告松开公司从停车费中，按每月40%的标准提取停车管理服务费，其中5%用于支付小区公共活动场所的日常电费消耗及公益性支出，该费用由被告松开公司代为保管。其余60%的停车费归全体业主所有。该合同另对其他事项作了相应的约定。
又查明：2014年9月15日，第三人爱捷公司向本院提起诉讼，要求判令系争车库1、2使用权归第三人爱捷公司。
2014年9月26日，经本院主持调解，原告与第三人爱捷公司自愿达成调解协议：确认系争车库1、2使用权归第三人爱捷公司；
2014年12月，第三人爱捷公司曾向本院提起诉讼，要求被告松开公司：一、立即停止侵权；二、返还系争车库1、2；三、支付占有使用费。2015年3月，第三人爱捷公司撤回起诉。后由原告提起本案诉讼。
以上事实，有上海市房地产登记薄、《物业服务合同》、《物业服务临时合同》、（2015）松民三（民）初字第3109号民事调解书、民事起诉状、（2015）松民三（民）初字第4088号民事裁定书及当事人陈述等证据证明证实。
本院认为：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。又依照《人民防空法》第五条的规定，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。由此可见，车库的归属应由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案被告业委会未有证据证明小区业主与原告就系争车库1、2进行了相关约定。而系争车库1、2的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，故可证明系争车库1、2非小区建筑物区分所有权的公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，故原告作为对系争车库1、2的投资者，对系争车库1、2享有所有权，事实上系争车库1、2也登记在原告名下。因此，两被告辩称的本案系争车库1、2属于公建配套设施的意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
根据被告业委会与案外人圆外公司之间签订的《物业服务合同》显示，案外人圆外公司从停车费中按每月40%的标准提取停车服务费，其中不包括本案系争车库1、2，但本案被告业委会自2012年2月28日起未经原告同意擅自将属于原告所有的系争车库1、2委托给被告松开公司管理，并将系争车库1、2出租给小区业主，向小区业主收取停车费，显然两被告的行为侵害了原告的民事权益，应当承担侵权责任，两被告应立即停止侵权，并赔偿原告的损失。
关于原告的损失，按照两被告之间签订的《物业服务合同》约定，被告松开公司向小区业主收取系争车库1、2停车费的标准为每月300元／个。原告起诉时主张按每年3，000元／个计算，审理中原告又变更为要求按每年1，800元／个计算，该标准在两被告约定的收费标准之内，并无不当。同时，本院考虑到对系争车库1、2管理也必然发�一定的费用，故本院酌情确定系争车库1、2的每年可得利益为1，800元／个。自2012年3月1日起至2016年2月29日，171个车位，原告的可得利益损失共计为738，720元。该可得利益损失两被告应当赔偿给原告。
关于原告主张的返还系争车库1、2的诉讼请求。本院认为，根据《人民防空法》第二十六条规定，国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。现作为和平时期，本案系争车库1、2应当首先满足小区业主的需要，且该车库已经被被告松开公司出租给小区业主使用，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。至于两被告之间《物业服务合同》到期后，原告作为本案系争车库1、2的所有权人，是否继续委托下一任物业管理公司进行管理，还是由原告自行管理，以及收费标准如何确定及收益如何分配，应由当事人自行协商。
关于原告将系争车库1、2使用权转让给第三人爱捷公司的问题。本院认为，系争车库1、2具有特种用途，虽然原告对其享有所有权，但在平时时期应当首先满足小区业主的需要，而事实上原告在与第三人爱捷公司达成调解协议前，两被告已经擅自将系争车库1、2出租给小区业主使用，第三人爱捷公司亦也无法占用、使用系争车库1、2，本案审理中第三人爱捷公司明确表示同意原告的诉讼请求，故现有原告来主张系争车库1、2的民事权益，并无不当，本院予以支持。
关于两被告提出的诉讼时效问题。本院认为，原告对系争车库1、2享有所有权是不争的事实，不能因为原告未实际占用、使用而失去所有权，故对系争车库1、2所有权不能适用诉讼时效。关于原告主张的其他权利，本院认为，诉讼时效期间应从知道或者应当知道权利被侵害时�计算。由于两被告擅自占用了系争车库1、2，导致了与第三人爱捷公司之间的调解协议无法履行，故知道或者应当知道权利被侵害的时间应从2014年9月26日后起算，原告于2015年3月向本院提起本案诉讼，未超过法律规定的诉讼时效，故对两被告诉讼时效的辩称意见，本院不予采纳。
据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十五条《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定，判决如下：
一、被告上海松开物业管理有限公司、上海市松江区松云水苑业主委员会于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海西外投资管理有限公司因侵害坐落于上海市松江区文翔路1006弄928弄地下1层车库和坐落于上海市松江区文翔路XXX弄XXX号地下X层X-
XX�车位的财产权益所造成损失的738，720元；
二、驳回原告上海西外投资管理有限公司其他诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费19，036元，由原告上海西外投资管理有限公司负担7，849元（已付），由被告上海松开物业管理有限公司、上海市松江区松云水苑业主委员会负担11，187元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 朱金彪
代理审判员 李 娜
人民陪审员 陆为明
�〇一六年三月二十一日
书 记 员 黄 燕
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国侵权责任法》
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
第八条二人以上共同实施侵权行为，造成他人损害的，应当承担连带责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
……
（一）停止侵害；
……
（四）返还财产；
……
（六）赔偿损失；
……
二、《中华人民共和国物权法》
第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。
三、《中华人民共和国人民防空法》
第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。
国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。
第二十六条?国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。
四、《中华人民共和国民法通则》
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。