湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终5174号
上诉人（原审被告）：张建飞。
委托代理人：谢松柏，湖南麓和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：盛莉。
委托代理人：周一蕾，湖南泓锐律师事务所律师。
原审被告：湖南四达建设开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区芙蓉中路一段161号新时代商务广场3001房。
法定代表人：姜伯伦，公司董事长。
委托代理人：邹陇。
上诉人张建飞与被上诉人盛莉、原审被告湖南四达建设开发有限公司（以下简称四达公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0105民初518号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张建飞上诉请求：请求二审法院撤销原审判决第一项，并依法改判驳回盛莉要求停止对新时代商务广场2624房的执行的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。盛莉与四达公司签订商品房买卖合同后，四达公司于2010年将房屋交付给盛莉，后四达公司将权证办在自己名下，并将该房屋办理抵押借款，时间长达3年，盛莉从未向四达公司主张权利，正是因为盛莉怠于行使自己的权利，才导致四达公司可以将本案涉案房屋登记在自己名下并办理抵押，因此盛莉存在过错。二、盛莉与四达公司签订商品房买卖合同以及支付购房款后，并未取得不动产物权，且其并未办理预告登记，因此盛莉与四达公司之间仍为合同之债的法律关系，而张建飞经过登记取得他项权证，已经拥有了抵押物的担保物权，张建飞享有排他的优先受偿权，故盛莉只能根据司法解释的规定，请求四达公司承担赔偿责任。
被上诉人盛莉辩称，一、盛莉自与四达公司签订房屋买卖合同后，已经支付全款并占有、装修、实际支配该住房，且盛莉一直在以各种方式要求四达公司办理相关手续，然四达公司以各种理由拖延办理相关手续，因此盛莉对未办理过户登记没有任何错误。二、四达公司与张建飞的借贷关系存有很多疑点，如若张建飞将这么大笔金额的钱借给了四达公司，其却不对四达公司抵押给自己的不动产进行实地勘察，显然不符合常理，且在仲裁调解过程中，四达公司不做任何抗辩，还自愿承担巨额律师费，显然有巨大的串通嫌疑。三、一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》是正确的，因为公民的居住权优于其他权利，且盛莉已经选择占有并支配该房屋，不应适用商品房买卖司法解释的规定。四、一审法院适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》是正确的，该规定中并无限制适用的情形。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告四达公司述称，四达公司收到了盛莉的房款，且盛莉从2009年起就实际使用该房屋。
盛莉向一审法院起诉请求：1、确认长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场栋2624号房为盛莉所有，并停止对该房产的强制执行；2、由张建飞和四达公司承担本案诉讼费。
原审法院经审理查明，盛莉与四达公司于2008年5月30日签订长沙市商品房买卖合同，约定盛莉购买四达公司开发建设的长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场栋2624号房，总价款461628元。合同签订后，盛莉依约向四达公司交纳了全部购房款，四达公司于2010年将涉案房屋交付给盛莉。盛莉后将房屋出租给他人使用，并一直交纳物业管理费。双方一直未办理房屋预告登记及房屋产权登记。四达公司后将涉案房屋抵押给张建飞，双方办理了抵押登记，张建飞于2013年12月18日取得涉案房屋的他项权证。张建飞因与四达公司、姜伯伦、姜伯述借款合同纠纷案向长沙仲裁委员会申请仲裁，并申请财产保全，该委向原审法院提请财产保全，该院于2014年5月20日查封了涉案房屋。案件经调解后，张建飞向法院申请执行，原审法院于2014年6月26日分别作出（2014）开执字第01021、01022号执行裁定书，分别裁定冻结、扣划姜伯伦、四达公司银行存款1100万元，或扣留、提取姜伯伦、四达公司收入1100万元，或查封、扣押其相应价值的财产；裁定冻结、扣划姜伯伦、姜伯述、四达公司银行存款2200万元，或扣留、提取姜伯伦、姜伯述、四达公司收入2200万元，或查封、扣押其相应价值的财产。盛莉后向原审法院提出执行异议，要求中止两案的执行程序，解除对涉案房屋的冻结、查封及拍卖。原审法院于2016年1月12日作出（2016）湘0105执异11号执行裁定，裁定驳回盛莉的执行异议，盛莉不服该裁定，故向原审法院提起诉讼，请求判如所请。
原审法院认为，一、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。四达公司将涉案房屋出售给盛莉，盛莉虽已支付全部价款并实际占有、使用房屋，但因双方未办理过户登记，不发生物权变动的效力，故盛莉诉请确认涉案房屋为盛莉所有，原审法院不予支持。二、盛莉虽尚未取得涉案房屋的所有权，但因盛莉已履行合同全部实质义务，合同已得到近乎全面的履行，为维护交易秩序的稳定，盛莉利益亦应受到保护。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条明确建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条进一步明确消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故房屋买受人在支付购房款的全部或大部分后，可以对抗抵押权。同时，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，在房屋买受人支付了全部价款并实际占有房屋，且对未办理过户登记没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案盛莉支付了全部购房款且实际占有涉案房屋，亦无证据证明盛莉对未办理过户登记存在过错，故盛莉诉请停止对涉案房屋的执行合法有据，原审法院予以支持。盛莉可在判决生效后，向原审法院申请解除对涉案房屋的保全措施。三、四达公司经原审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决：一、停止（2014）开执字第01021、01022号执行案件中对长沙市芙蓉中路一段161号新时代商务广场栋2624号房的执行；二、驳回盛莉的其他诉讼请求。案件受理费8224元，由四达公司承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，房屋买受人在支付了购房款的全部或大部分后，可以对抗抵押权。同时《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条亦规定，在房屋买受人支付了全部价款并实际占有房屋，且对未办理过户登记没有过错的，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，盛莉与四达公司于2008年5月30日签订《长沙市商品房买卖合同》，双方已经形成了房屋买卖合同法律关系，盛莉向四达公司交纳了全部购房款及相关税费，四达公司也向盛莉交付了该房屋，至此，双方在合同中约定的主要义务已经完成，故本院对盛莉诉请停止对该房屋的执行的主张予以支持。至于张建飞称盛莉怠于行使权利，未及时办理产权证，本院认为，因盛莉与四达公司签订的合同中约定，由四达公司办妥权证，且盛莉已经交纳了相关的税费，且张建飞亦未提交证据证明盛莉在未办理权证的问题上存有过错，故本院对张建飞的该项上诉主张不予支持。
综上，原审判决认定清楚，判处得当，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8224元，由上诉人张建飞负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年九月二十一日
书 记 员 孙 娇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。