河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终12467号上诉人（原审被告）：李玉芹，女，汉族，1969年8月12日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：靳林光，河南英泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张丽敏，女，汉族，1980年11月27日出生，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人：于海防，男，汉族，1982年2月17日出生，住内蒙古锡林郭勒盟，系被上诉人张丽敏之夫。委托诉讼代理人：田光辉，大沧海律师事务所郑州分所律师。原审被告：孙永帮，男，汉族，1964年6月1日出生，住郑州市金水区。原审第三人：郑州新航房地产营销策划有限公司，住所地郑州市金水区经七路15号附4号11号楼东1单元5层东南户。法定代表人：张涛，该公司总经理。上诉人李玉芹因与被上诉人张丽敏以及原审被告孙永帮、原审第三人郑州新航房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初8432号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年8月15日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人李玉芹的委托诉讼代理人靳林光、被上诉人张丽敏的委托诉讼代理人于海防、田光辉到庭参加诉讼，原审被告孙永帮、原审第三人郑州新航房地产营销策划有限公司经本院合法传唤，无正当理由均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李玉芹上诉请求：撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初8432号民事判决第一项，依法改判上诉人返还被上诉人购房定金10000元。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，认定事实错误。一审认定被上诉人没有购房资格是在2017年3月17日郑州市房管局发布通知“各级审核单位需要进一步对非本市户籍家庭购买住房时提交的社会保险证明、个人所得税完税凭证的审核，凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证”之后，是错误的。在认定被上诉人是否有购房资格时，首先是要先查明在合同约定的履行期间（合同签订后60个工作日内即三个月内，2016年10月29日至2017年1月28日期间），被上诉人是否有购房资格。在履行期间，2016年12月22日实施的郑州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产调控工作的通知的第二条明确要求“非郑州户籍家庭，在郑州购买住房时，需提供在本市连续缴纳2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。”，那么此时，就应当查明被上诉人是否连续缴纳了2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明。如被上诉人没有证据证明其连续缴纳2年以上，那么就可以确认被上诉人没有购房资格。而其没有购房资格又是在合同履行期内，那么合同即因不可抗力导致合同目的不能实现。合同的解除，双方互不承担责任。审查被上诉人是否具有购房资格不应依据郑州市房管局2017年3月17日发布的通知。2、一审适用法律错误。上诉人与被上诉人的房屋买卖合同未能履行，是因为不可抗力导致合同不能履行，而并不是由上诉人违约所致。被上诉人张丽敏辩称：一、一审法院认定事实正确。本案争议合同是2016年10月29日签订，约定签订合同之日起60个工作日内完成过户手续，也就是到2016年12月29日止完成过户手续，上诉人没有依约履行合同义务，纠纷持续到2017年3月份郑州市限购政策出台。因此，该限购政策对双方之间的履行合同不会产生影响，被上诉人不在限购范围之内。二、上诉人请求法院改判10000元没有法律依据。由于上诉人违约在先，一审法院结合合同履行情况，酌定40000元的违约金，公平合理。原审被告孙永帮未到庭，未陈述意见。原审第三人郑州新航房地产营销策划有限公司未到庭，未陈述意见。被上诉人张丽敏向一审法院起诉请求：1、二被告退还定金10000元；2、二被告支付违约金175200元；3、二被告承担代办费2000元；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年10月29日，原告与被告李玉芹、第三人签订《房屋买卖合同》，“甲方（签字）”处有被告李玉芹、孙永帮的签名，合同约定：原告自愿购买被告李玉芹所有的位于金水区××院××楼××单元××房产，房屋所有（共有）权证书号为0401026118，建筑面积为57.66平方米，被告李玉芹、孙永帮保证房屋共有人同意出售上述房产。本合同项下房屋及其配套设施的总价款为584000元。原告于合同签订时支付佣金及定金人民币叁万元整（其中佣金人民币壹万壹仟陆佰元整，余额作为定金），被告李玉芹、孙永帮同意该定金在办理完房屋过户手续前由第三人保管。原、被告双方应在本合同签订之日起陆拾个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。被告李玉芹、孙永帮若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，应双倍返还原告交付的定金（原交第三人代为保管的定金，被告李玉芹、孙永帮无权要回，第三人有权直接将定金给付原告，除非三方达成新的协议）。原、被告双方违反本合同第五条的约定，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金。如果在办理过户期间（从合同签订之日起15个工作日之内），房管局系统更新产生原告限购问题，合同自动解除，互不追究责任。2016年10月29日，第三人出具收据一份，载明：兹收到张丽敏交来购房定金及佣金30000元。2016年11月2日，河南汇盈金融服务有限公司出具收据一份，载明：兹收到张丽敏交来代办费7980元。庭审中，原告要求解除合同，被告李玉芹表示同意解除合同。一审法院认为：原告与被告李玉芹、孙永帮以及第三人签订的《房屋买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告按照合同约定，支付定金及佣金30000元，合同约定原、被告双方应在本合同签订之日起陆拾个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，但被告李玉芹、孙永帮至今未配合原告办理过户手续，被告李玉芹、孙永帮的行为已经构成违约。被告李玉芹辩称，被告李玉芹没有违约，在合同履行期间被告李玉芹一直积极配合原告办理房屋过户手续，该房屋买卖合同是因郑州市房管局出台的限购政策导致双方的合同目的不能实现，原告是在2017年3月17日郑州市房管局发布的通知“各级审核单位需进一步对非本市户籍家庭购买住房时提交的社会保险证明、个人所得税完税凭证的审核，凡属补缴且补缴日期在2017年3月17日之后的社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证”之后没有购房资格，在合同签订之日起60个工作日内原告不存在无购房资格的问题，故对被告李玉芹的辩称该院不予采信。原告主张被告支付违约金175200元，合同约定原、被告双方违反本合同第五条的约定，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金，约定过高，结合双方合同签订的时间以及履行的情况，该院酌定违约金为40000元。原告主张被告返还定金10000元，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故该院不予支持。原告主张被告承担代办费2000元，合同无相关规定，该院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李玉芹、孙永帮于本判决生效之日起十日内向原告张丽敏支付违约金40000元；二、驳回原告张丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4044元，由原告张丽敏负担3180元，由被告李玉芹、孙永帮负担864元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院二审经审理确认的事实同一审法院确认的事实。本院认为：本案双方当事人于2016年10月29日所订立的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务；双方在合同中明确约定双方应在本合同签订之日起陆拾个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续，并特别约定：如果在办理过户期间（从合同签订之日起15个工作日之内）房管局系统更新产生张丽敏限购问题，合同自动解除，互不追究责任。本案中，张丽敏是否符合购房条件，属于双方在合同履行过程中应当由相关行政主管部门审核的范围；而李玉芹未能在双方合同约定期间内共同到房地产行政主管部门办理立契、过户手续，构成违约，原审判决认定李玉芹应承担相应的违约责任，事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法应予维持。综上所述，上诉人李玉芹的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人李玉芹负担。本判决为终审判决。审判长  谢宏勋审判员  周 金审判员  黄跃敏二〇一七年十一月二十七日书记员  任 静