天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民一终字第1516号
上诉人（原审被告）何井新。
委托代理人何福军，天津光明律师事务所律师。
委托代理人何××（上诉人之子），天津市蓟县上仓镇工业园区管委会员工。
被上诉人（原审原告）天津市蓟县老年公寓。
法定代表人刘秀平，主任。
委托代理人白德强，天津正轩律师事务所律师。
原审被告于文才。
委托代理人郭俊海，天津郭俊海律师事务所律师。
原审被告许佳佳。
上诉人何井新因房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市蓟县人民法院（2015）蓟民初字第7564号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院审理查明，被告于文才系蓟县民政局职工。1998年6月3日，蓟县编制机构委员会批准蓟县民政局建立蓟县老年公寓，规格为局下属科级，全民事业性质，经济上实行独立核算自收自支，定员10名。1998年8月17日，蓟县老年公寓向蓟县工商局申请开办企业，经批准开办蓟县民政招待所。2001年12月13日，蓟县民政局为甲方，被告于文才为乙方，双方签订了承包合同，将蓟县老年公寓发包给被告于文才，承包合同主要内容：资产现状，占地5416.20平方米（8亩），主体客房楼3428.25平方米（56间），沿街商贸楼1136.2平方米（29间，可出租），附属建筑312.15平方米（15间），客厅及餐厅设施齐全。承包费每年10万元，承包期限为三年（自2002年1月1日至2004年12月31日止）。双方权利和义务�款中，由蓟县民政局调配正式职工14人，被告于文才在承包期内，按照国家、市、县工资政策规定，对上班的正式职工按时足额发放工资。并订立了其他合同条款。被告于文才以蓟县民政招待所进行经营。在被告于文才承包期限内的2004年6月1日，被告何井新为承租方，被告于文才所经营的蓟县民政招待所为出租方，双方订立房屋租赁协议，将蓟县民政招待所门市楼一楼、二楼出租给被告何井新，租赁期为12年，从2004年6月1日至2016年5月31日，每12个月交纳一次租金，租金合计118000元（2004年6月1日至2005年5月31日租金8000元；以后每年租金10000元）。双方约定：承租方不得擅自转租，承租方提前30天预交下一年租金。承租方不得破坏房屋结构或损坏附属设施，否则照价赔偿。承租方向出租方交保证金30000元，此款项从2014年、2015年、2016年租金中扣除。2005年1月13日，蓟县民政�为甲方，被告于文才为乙方，双方第二次签订承包合同，将蓟县老年公寓发包给被告于文才，其合同内容：职工人数为18名，承包期自2005年1月1日至2009年12月31日，承包费前两年每年10万元，后三年每年12万元。除上述内容与上次承包合同不同外，其他合同条款与前次承包合同条款一致。2009年9月18日，被告于文才以蓟县民政招待所名义与被告何井新签订了准许房屋转租的补充协议，转租期间每年增加租金2000元。2010年6月4日，被告何井新将所租赁的门市楼转租给被告许佳佳，租赁期限自2010年6月1日起至2016年5月31日止。租金为每年35000元。并订立了其他合同条款。现被告许佳佳依照转租合同将全部租金已交付给被告何井新。现门市楼仍为被告许佳佳经营使用。2010年8月1日，原告为出租方，被告于文才为承租方，双方就蓟县老年公寓现有资产签订租赁合同，租赁期限为2010�8月1日起至2014年7月31日止，租赁费：第一年20万元，第二年22万元，第三年24万元，第四年26万元。并订立了其他合同条款。双方合同已履行到终止日期。2010年8月12日，原告向蓟县工商局申请注销了蓟县民政招待所。2014年6月12日被告何井新给付被告于文才2014年5月31日至2015年5月30日门市楼租赁费现金2000元，管理费2000元，以2004年订立出租合同时交付的保证金30000元中抵顶租金10000元。现原告诉至法院，请求判令被告于文才于2004年6月1日与被告何井新签订的房屋租赁合同部分无效（自2014年6月1日至2016年5月31日）；判令被告何井新于2010年6月1日与被告许佳佳签订的转租合同部分无效（自2014年6月1日至2016年5月31日）；判令三被告给付原告门市租金自2014年6月1日至2015年6月9日租金共计30109.50元（按每年35000元计算）；诉讼费用由三被告承担。
一审法院认为，依据原�诉讼请求第一、二项的内容，以及蓟县民政局与被告于文才所签订承包合同可以出租商贸楼的约定，原告就被告于文才在承包期和租赁期限内将商贸楼转租给被告何井新以及被告何井新又转租给被告许佳佳的行为均予认可，双方均无异议，予以确认。现原告请求超出被告于文才承包期及租赁期限的转租行为无效之争议，经查，原告与被告于文才所签订的租赁合同到2014年7月31日终止，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。故此，被告于文才与被告何井新签订的租赁合同和被告何井新与被告许佳佳签订的转租合同自2014年8月1日至2016年5月31日的超出租赁期限部分无效。对原告第一、二项诉讼请求予以支持；关于原告诉求第三项无效期间的房屋租金问题，该诉求应在认定无效合同成�的基础上属原告对无效后果的诉求。故此，原告应在认定租赁合同无效判决书生效后另行主张权利。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决：一、被告于文才经营的蓟县民政招待所与被告何井新于2004年6月1日所签订的房屋租赁合同自2014年8月1日至2016年5月31日期间部分无效；二、被告何井新与被告许佳佳于2010年6月4日所签订的房屋租赁合同自2014年8月1日至2016年5月31日期间部分无效；三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费276元（原告已预交），由原告负担236元；被告于文才负担40元。
上诉人不服一审判决，以一审法院认定事实错误，上诉人签订的两份租赁合同均应认定合法有效为由提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审的诉讼请求；本案诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，上诉人签订的两份租赁合同的租赁期限均超出了上诉人与于文才签订的租赁合同的租赁期限，超出部分应认定无效。一审判决不仅认定事实清楚，而且适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告于文才答辩称同意上诉人意见。
原审被告许佳佳答辩称本案与其无关，不发表意见。
本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。经本院主持调解，双方当事人各执己见，未能达成调解协议。
本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。被上诉人与原审被告于文才签订的租赁合同已于2014年7月31日到期终止，上诉人与原蓟县民政招待所签订�租赁合同及上诉人与原审被告许佳佳签订的转租合同的租赁期限均超过上述期限，故上诉人与原蓟县民政招待所签订的租赁合同及上诉人与原审被告许佳佳签订的转租合同的租赁期限超过被上诉人与原审被告于文才签订的租赁合同期限的部分应当认定无效。因合同无效产生的法律后果，上诉人可与被上诉人另行解决。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉请求，事实及法律依据不足，对其请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费80元，由上诉人负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱 菊 玲
代理审判员 王 福 群
代理审判员 尹�
二〇一五年十二月八日
书 记 员 刘 洪 雨
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
……
2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……