广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0491民初642号原告：严志光，男，1985年10月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：陈思龙，广东玉成律师事务所律师。被告：珠海富力房地产开发有限公司，住所地：珠海市横琴新区宝华路6号105室—38。法定代表人：李思廉，执行董事。委托诉讼代理人：赵嘘天，男，1975年5月6日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，系公司开发部投资经理。委托诉讼代理人：谢沣毅，男，1990年8月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区，系公司销售经理。原告严志光与被告珠海富力房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用简易程序,于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈思龙，被告委托诉讼代理人赵嘘天、谢沣毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告退还定金10万元；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年6月17日，原告到被告珠海富力中心看房，接待为美联物业工作人员陆锡华。经陆锡华的介绍，原告与被告签订《珠海富力中心商品房认购书》（以下简称《认购书》），《认购书》约定原告以3409293元的价格购买被告位于中国珠海富力中心写字楼2304房，同时约定原告应当于2017年6月27日前与被告签订《商品房买卖合同》，并于2017年6月27日前原告申请办理按揭手续，支付第一期首付款等。当天，原告交纳10万元定金给被告。签订《认购书》时，销售人员只对房屋的总价款、付款方式及时间作出了说明，对《认购书》中的格式条款没有作出任何的解释说明。原告回到家后发现《认购书》第五条约定：“乙方（原告）已理解并同意甲方（被告）在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或者减少任何条款。”但原告在与被告签署《认购书》时销售人员并没有提醒原告去了解《商品房买卖合同》的条款，销售人员也并没有对该格式条款进行解释或提醒原告注意。直至2017年6月22日，原告才通过微信向被告销售人员要来电子版《商品房买卖合同》样式。2017年6月23日，原告带齐申请贷款需要的资料再次来到被告的销售部，了解买卖合同的条款，但除《商品房买卖合同》之外，被告销售人员还拿出一份《补充协议》。原告发现补充协议当中，双方的权利、义务和违约责任，明显不对等。多数条款都是保障被告的利益，某些条款甚至是为了让被告逃避法律责任。原告立即提出要求被告修改部分内容，但被告销售人员表明不会作出任何的修改。2017年6月26日，原告委托广东玉成律师事务所律师向被告发出律师函，注明收件人为被告的法定代表人（执行董事）李思廉，律师函的内容为告知被告：1、在收到本函之日起5日内积极与原告联系，双方协商《商品房买卖合同》及补充协议的条款修改事宜。2、若不同意修改，请被告在收到本函之日起10日内将10万元定金退还原告。3、推迟《认购书》中约定的签订《商品房买卖合同》及申请贷款按揭，顺延至被告同意按照原告意见，完成修改合同条款之日起，5日内履行。鉴于上述原因，交付首付款的时间由双方再行商议。2017年6月27日，快递到达被告的销售中心，但被告的前台拒收该快递。2017年6月27日，原告又委托律师将律师函邮寄给被告销售人员谢沣毅，被告销售人员于2017年6月28日收到该快递。原告认为，2017年6月23日，原告已经带齐资料到被告富力中心准备与被告签订购房合同及办理按揭手续，但被告在签订《认购书》前未出示《商品房买卖合同》、补充协议及其附件，原告看到正式的《商品房买卖合同》、补充协议及其附件时，不同意被告合同上的某些格式条款，与被告商量合同的修改事宜时被告拒绝修改。这种情况属于不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告应当退还定金。《认购书》第五条的内容是被告为了重复使用而预先拟定，并在订立《认购书》时未与原告协商的条款，属于格式条款。在签订《认购书》前，被告向原告出示《商品房买卖合同》、补充协议及其附件系被告应履行的先合同义务。被告在与原告签订《认购书》前没有履行该义务，等于被告排除了原告在平等自愿协商的基础上强迫原告与其签订《商品房买卖合同》、补充协议及其附件，这有违《合同法》的签约精神。综上所述，原告在与被告签订《认购书》时被告未履行出示《商品房买卖合同》、补充协议及其附件的义务，被告不能以此强迫原告签订未经协商，有违平等的合同条款。请求法院依法判决被告退还原告定金10万元。原告为其诉请向本院提交了以下证据：1、《珠海富力中心商品房认购书》；2、名片；3、预收款凭证；4、POS签购单；5、微信截图；6、《商品房买卖合同（预售）》；7、《商品房买卖合同》补充协议；8、录音；9、律师函及回执。被告在法定答辩期间没有进行书面答辩，当庭提交答辩状称，一、原告签署认购书时已认可被告现场公示的《商品房买卖合同》样板条款，并以签署认购书的实际行为对双方按现场公示样板条款签署后续《商品房买卖合同》表示同意。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”。本纠纷中，原、被告双方已于2017年6月17日签署《珠海富力中心商品房认购书》。该认购书已明确约定“乙方已理解并同意甲方在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”。原告作为有完全民事行为能力的成年人，在从事金额巨大的民事行为（商品房交易）时，对其签署认购书的行为内涵及行为后果理应具有足够的理智及清醒的判断。二、原告后续要求对《商品房买卖合同》条款进行修改磋商的行为系对双方交易行为的反悔，其行为实质是为了逃避因原告一方原因导致双方未能订立商品房买卖合同的定金担保责任。如前述，原告通过其签署认购书的行为已实际认可认购书相关约定。即，原告已通过该行为放弃了就本案所涉及商品房交易在现场公示样板条款之外另行要求变更、增减的民事权利。原告放弃合同条款后续磋商权的行为系对其民事实体权利的合理且有权行使，业已产生实体权利放弃的法律后果。原告在已明确放弃合同条款后续磋商的实体权利后重新主张，其行为实质为对交易的反悔，企图逃避定金担保责任。综上所述，原、被告间在签署认购书后至今未能签署《商品房买卖合同》的责任在于原告。被告没收定金于法有据。请求依法驳回原告全部诉讼请求，维护被告合法权益。被告在本案中没有证据提交。经庭审质证，被告对原告所提供的证据真实性、关联性均无异议，对原告的证明内容有异议。根据被告的质证意见，本院经审核原告提交的证据，对被告认为真实性无异议的证据可作为本案审理查明事实之依据。经审理查明，2017年6月17日傍晚，原告来到被告的销售中心，听取了美联物业中介人员对涉案楼盘面积、价格等方面的介绍，原告被带到被告8楼的临时办公室，与被告签订《认购书》，约定原告以3409293元的价格购买被告位于中国珠海富力中心写字楼2304房。认购书第一页是关于房屋地址、面积、价款、付款时间等；第二页合同第三条第一款约定，在原告交清本条第5款中所列的有关税费及首期专项维修资金后，被告应与原告签署《商品房买卖合同》；第二款，若原告支付定金之日起十天内未能到被告处签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则被告有权单方解除认购书，并不退还定金。第五条，原告已理解并同意被告在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。上述认购书签订后，原告交付了10万元定金。2017年6月22日，原告查阅了被告销售经理微信发送的《商品房买卖合同》的电子版本。6月23日，原告携带认购书第四条规定的资料来到被告的销售部，拟与被告签订合同。然原告看到被告递交的补充协议后，认为补充协议第三条、第十二条、第二十一条存在不平等，要求修改上述条款，遭被告拒绝，双方未能签署《商品房买卖合同》。尔后，原告委托律师向被告发函，要求被告在收函后与原告联系，双方协商合同及补充协议的条款修改事宜，若不同意修改，则请退还定金。被告拒签上述律师函，原告遂又委托律师将函件寄给被告销售经理谢沣毅。庭审中，原告主张在签订认购书时，被告并没有向其出示商品房买卖合同样板，被告仅就认购书的楼盘名称、单价、楼款支付、按揭方式等进行了提示，也不清楚售楼部大堂是否有摆设商品房买卖合同样板。被告则称其司是根据工商部门的要求在售楼部显眼处摆放了商品房买卖合同样板，认购书第一页是明确一一告知原告，第二页的条款是让原告看一遍，没有逐一提示。此外，被告称曾问过美联物业的中介人员，美联物业中介人员称当时有指引原告去看合同版本，但原告是否有去看则不清楚，因为每一个中介对应很多客户。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《认购书》属预约合同，为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，双方均应恪守。合同第三条约定，原告在支付定金之日起十天内未能到被告处签署《商品房买卖合同》及交付首期房价款，则被告有权单方面解除认购书，并不退还定金，依此条款，原告向被告支付的定金为立约定金，即原告在交付定金十天内负有到被告处签署合同之义务。庭审中，被告确认原告在2017年6月23日到其司拟签署合同这一事实，本案现争议的焦点是：《商品房买卖合同》未能签订是由谁的原因造成的，被告是否应向原告退还定金10万元。本院对此分析评判如下：首先，《认购书》属《商品房买卖合同》的预约合同，即当事人约定在支付定金10天内订立《商品房买卖合同》的契约，买卖双方在此期间内负有就签订正式买卖合同进行谈判磋商的权利和义务。其次，《认购书》第5条约定“原告已理解并同意被告在售楼部公示的《商品房买卖合同》样板条款，并同意完全按该条款签署《商品房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款。”，上述条款为格式合同，在很大程度上使作为认购人的原告和格式条款承诺人的被告对继续协商的契约自由原则受到较大限制。第三，本案中，需要审查被告对此条款是否已尽合理提示和说明义务。原、被告双方确认签订《认购书》是在晚上，时间很仓促，被告陈述其方工作人员在签订《认购书》时，认购书的第一页是明确一一告知原告，但第二页即包含有第五条的合同条款内容是提示客户看，而该第五条的文字大小、格式等与其他条款无异，因此，根据双方的陈述，本院认为，被告没有证据证明其方已就该条款的内容向原告提供了足够的时间阅读合同版本，也没有证据证明被告对该条款向原告履行了合理的提示和充分的说明义务。故根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条之规定，本院认定《认购书》第五条无效。第四，《商品房买卖合同》未能订立，非原告原因而造成。原告依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，请求被告退还原告已付的定金10万元，有事实和法律依据。综上所述，原告所请有理，本院予以支持。被告抗辩无理，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：被告珠海富力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告严志光退还定金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1150元，由被告珠海富力房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇一七年八月三十一日法官助理 熊 健书 记 员 罗志斌