河南省济源中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫96民终772号
上诉人（原审被告）：济源绿城置业有限责任公司，住所地：济源市北海大道中段。
法定代表人：田冰心，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李佳超，系该公司工作人员。
委托诉讼代理人：姚劲松，河南剑光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：卢耀斌，男，1995年10月25日出生，汉族，住济源市。
委托诉讼代理人：崔静静、马换玲，河南艳阳天律师事务所律师。
上诉人济源绿城置业有限责任公司因与被上诉人卢耀斌房屋买卖合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2017）豫9001民初628号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月31日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人济源绿城置业有限责任公司委托诉讼代理人李佳超和姚劲松、被上诉人卢耀斌委托诉讼代理人马换玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
济源绿城置业有限责任公司上诉请求：撤销（2017）豫9001民初628号民事判决，依法改判济源绿城置业有限责任公司不承担违约金；一二审诉讼费用均由卢耀斌承担。事实和理由：1、本案中，双方签订购房合同的时间为2014年3月17日，并约定交房日期为2014年6月30日前，而卢耀斌未在合同签订后30日内以及约定交房日期前向济源市住房维修资金管理中心缴纳专项维修基金，根据双方签订的《商品房预售合同》第八条第二款第3项和附件四补充协议第五条第7项的约定以及《河南省住宅专项维修资金管理实施细则》第十一条、第十二条规定，济源绿城置业有限责任公司有权将交房日期顺延至卢耀斌实际缴纳专项维修资金之日。卢耀斌购买的东方国际花园2号楼2单元2402号房于2015年3月1日竣工验收合格，已具备交房条件，且卢耀斌于2015年5月12日到交房现场领取了装修礼包卡，之后卢耀斌于2016年11月18日向济源市住房维修资金管理中心缴纳了专项维修资金，晚于卢耀斌领取装修礼包卡的时间，故济源绿城置业有限责任公司不存在逾期交房的违约情形，不应承担违约金；卢耀斌对法律规定及合同约定未按时缴纳维修资金的法律后果是明知的，济源绿城置业有限责任公司没有义务在法律颁布后及合同签订后再通知卢耀斌缴纳契税和住宅专项维修资金，一审法院以此认定济源绿城置业有限责任公司违约，缺乏事实根据和法律依据。2、虽然工程竣工验收时间晚于购房合同约定的交房时间，但卢耀斌既没有按照法律规定在签署购房合同后30日内交存住宅专项维修资金，也没有按照合同约定在约定交房日期前缴纳住宅专项维修资金，违约在先，故卢耀斌无权以济源绿城置业有限责任公司逾期交房为由主张交付违约金。3、济源绿城置业有限责任公司在原一审的抗辩理由虽然与本次一审的抗辩理由不同，但不影响本案的基本事实。4、一审法院认定济源绿城置业有限责任公司没有书面通知卢耀斌交房错误。既然一审法院查明卢耀斌于2015年5月12日到交房现场领取了装修礼包卡，足以说明济源绿城置业有限责任公司已经履行了通知交房的义务，并且卢耀斌也收到了交房通知，否则卢耀斌不可能领取装修礼包卡。由于卢耀斌拒绝领取房屋钥匙才导致其至今未能入住，该过错在卢耀斌。济源绿城置业有限责任公司建设的房屋在交房前已经竣工验收，具备合同约定的交房条件，卢耀斌拒绝领取房屋钥匙，属于卢耀斌怠于行使收取房屋权利，恶意扩大损失，其无权就扩大的损失向济源绿城置业有限责任公司主张权利。因此，一审法院判决济源绿城置业有限责任公司自2015年8月19日起按每日78.23元的标准支付卢耀斌违约金至实际交付房屋之日止，没有事实根据和法律依据，明显错误。综上，一审判决认定事实不清，判决结果错误，请求二审法院予以纠正。
卢耀斌辩称，一审法院适用法律正确，应驳回济源绿城置业有限责任公司的上诉请求。1、可以延期交房的情形是在补充协议中进行约定的，从外观上来看该补充协议的字体明显小于原合同的字体，并且该补充协议是格式合同，明显加重了卢耀斌的责任，未尽到合理的提示义务，应认定该条款无效。即便该约定有效，该约定也是在济源绿城置业有限责任公司的商品房已全部符合交付条件、如果卢耀斌逾期支付相关款项的情况下，济源绿城置业有限责任公司才享有的抗辩权。本案中，济源绿城置业有限责任公司销售的是预售商品房，竣工时间晚于约定的交房日期，补充协议第五条的前提不存在（符合交房条件），因此，济源绿城置业有限责任公司的上诉理由不适用本案，也不存在卢耀斌违约在先的情形。2、济源绿城置业有限责任公司在原一审的抗辩理由是其真实意思表示，原一审中济源绿城置业有限责任公司明确称延期交房是受大环境的影响以及银行收回资金造成迟延交房，并没有提到因卢耀斌不缴纳专项维修基金而迟延交房。卢耀斌没有领取装修礼包，并且领取装修礼包和交房没有关联性，根据合同约定，济源绿城置业有限责任公司应以书面形式通知卢耀斌，到目前为止，济源绿城置业有限责任公司没有书面通知卢耀斌，也没有向卢耀斌提供五大责任主体验收报告，济源绿城置业有限责任公司并不具备交房条件。综上，应驳回济源绿城置业有限责任公司的上诉请求。
卢耀斌向一审法院起诉请求：1、依法判令济源绿城置业有限责任公司支付其逾期交房违约金32387元（计算至2015年8月18日），并按已收购房款总额的日万分之一的标准计算支付自2015年8月19日至济源绿城置业有限责任公司具备法定交房条件并实际交付房屋之日的逾期交房违约金。2、诉讼费用由济源绿城置业有限责任公司负担。
一审法院认定事实：2014年3月17日，卢耀斌、济源绿城置业有限责任公司签订《商品房买卖合同》一份，约定卢耀斌购买济源绿城置业有限责任公司东方国际花园第2座2单元2402号房，建筑面积177.4平方米，总房款782305元。同时约定济源绿城置业有限责任公司应当于2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经五大责任主体验收合格的商品房交付给卢耀斌使用。逾期交房超过90日后，卢耀斌有权解除合同。卢耀斌解除合同的，济源绿城置业有限责任公司应当自卢耀斌解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按卢耀斌累计已付款的1%向卢耀斌支付违约金。卢耀斌要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，济源绿城置业有限责任公司按日向卢耀斌支付已交付房款万分之一的违约金。但济源绿城置业有限责任公司为了遵守新颁布的法律法规或行政规章或部门规定而不能按时将商品房交付使用的以及附件四补充协议约定的情形出现，除双方协商同意解除合同或变更合同外，济源绿城置业有限责任公司可以据实予以延期交付房屋。商品房达到交付使用条件后，济源绿城置业有限责任公司应当书面通知卢耀斌办理交付手续。双方进行验收交接时，济源绿城置业有限责任公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。在该商品房交付之日起，无论居住与否，卢耀斌都应按时足额向小区物业管理公司缴纳物业管理费，卢耀斌不以此为由要求济源绿城置业有限责任公司承担违约责任或其他责任。同日，卢耀斌、济源绿城置业有限责任公司签订合同补充协议，其中第五条关于交付期限第7项约定，买受人不按时缴纳契税、专项维修资金等各项税费的，第8、9项约定，涉及商品房建设工程的政府批准文件延期和其他济源绿城置业有限责任公司不能预防和控制的因素等，可以构成合同第八条约定的特殊原因。合同签订后，卢耀斌按约向济源绿城置业有限责任公司交付了房屋价款782305元，济源绿城置业有限责任公司给卢耀斌开具了销售不动产统一发票。2015年5月12日，卢耀斌从济源绿城置业有限责任公司处领取了装修礼包卡。2015年8月18日，卢耀斌向税务机关缴纳了契税。2016年11月18日，卢耀斌向济源市住房维修基金管理中心缴纳了住宅专项维修资金。
一审法院认为，济源绿城置业有限责任公司辩称因卢耀斌未在合同约定的交房日期前缴纳契税和住宅专项维修资金，故其有权在卢耀斌缴纳住房维修资金后交付房屋，因此其的行为不构成违约，卢耀斌对此不认可，认为济源绿城置业有限责任公司逾期交房的原因是房屋质量问题导致，不是缴纳住宅专项维修资金的问题。济源绿城置业有限责任公司在本案原审庭审时辩称，由于市场大环境的影响和银行收回贷款等各种其自身无法控制、抗拒的因素导致交房时间确实有顺延，不能在合同约定的2014年6月30日交房，并未抗辩是由于卢耀斌不缴纳契税和住宅专项维修资金的原因导致其不同意交房；而且，双方之间也未发生济源绿城置业有限责任公司通知卢耀斌缴纳契税和住宅专项维修资金，而卢耀斌拒不缴纳的情况；因此，卢耀斌是否在合同约定的交房日期前缴纳契税和住宅专项维修资金，不是济源绿城置业有限责任公司逾期交房的原因，故对济源绿城置业有限责任公司的辩称理由不予采信。济源绿城置业有限责任公司逾期交房，应当按照合同约定向卢耀斌支付违约金。另，卢耀斌虽于2015年5月12日在济源绿城置业有限责任公司处领取了装修礼包卡，但因双方明确约定商品房达到交付使用条件后，济源绿城置业有限责任公司应当书面通知卢耀斌办理交付手续，且进行验收交接时，济源绿城置业有限责任公司应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，故该行为不能视为济源绿城置业有限责任公司向卢耀斌交付了房屋。现卢耀斌主张济源绿城置业有限责任公司支付截止2015年8月18日的逾期交房违约金32387元，并按已交付房款总额的日万分之一（即每日78.23元）的标准计算支付自2015年8月19日至济源绿城置业有限责任公司实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，符合双方合同约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决：济源绿城置业有限责任公司于判决生效后十日内支付卢耀斌违约金32387元，并自2015年8月19日起按每日78.23元的标准支付卢耀斌违约金至实际交付房屋之日止。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费710元，由济源绿城置业有限责任公司负担。
本院二审期间，卢耀斌未提交新证据。
本院二审期间，济源绿城置业有限责任公司提供证据材料为：交房催告通知书EMS邮件，证明济源绿城置业有限责任公司通过邮政快递方式向卢耀斌邮寄了交房催告书，结合卢耀斌母亲的陈述以及其曾到济源绿城置业有限责任公司询问交房事宜并领取装修礼包卡、主动缴纳住房维修基金的行为来看，卢耀斌早已知道所购房屋已具备交房条件，只是双方之间逾期交房的纠纷尚未解决才未领取房屋钥匙。
卢耀斌对该证据的质证意见为：该邮件没有加盖邮局的章，不能证明该邮件已经发出，并且在快递查询网站上查不到该邮件的邮寄信息，不能证明济源绿城置业有限责任公司向卢耀斌发出了交房通知书。
经过庭审举证、质证，本院认为，济源绿城置业有限责任公司提供的EMS邮件没有加盖邮戳，没有卢耀斌签收该邮件的回执，因此该邮件不能证明济源绿城置业有限责任公司向卢耀斌邮寄了交房催告书的事实。济源绿城置业有限责任公司提供的邮件查询跟踪单，是在二审庭审后提交，卢耀斌不同意质证，本院不再组织质证，对该证据不予采信。
本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，卢耀斌于2017年9月28日从济源绿城置业有限责任公司领取了所购房屋钥匙。
本院认为，1、济源绿城置业有限责任公司在二审庭审中陈述，本案所涉商品房的竣工日期是2015年3月1日，五大责任主体最后一个单位在工程质量验收记录表上盖章的日期是2015年4月16日，该日期明显超过了双方所签合同中约定的交房时间2014年6月30日，该公司也未提供证据证明在合同约定的交房时间之前，本案所涉商品房符合双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定的“经五大责任主体验收后交付”的条件；济源绿城置业有限责任公司在本案原一审庭审时辩称，由于市场大环境的影响和银行抽回贷款等各种其自身无法控制、抗拒的因素导致交房时间确实有顺延，不能在合同约定的2014年6月30日交房，并未抗辩是由于卢耀斌不缴纳契税和住宅专项维修资金的原因导致其不同意交房，而且，双方之间也未发生济源绿城置业有限责任公司通知卢耀斌缴纳契税和住宅专项维修资金，而卢耀斌拒不缴纳的情况，因此，卢耀斌是否在合同约定的交房日期前缴纳契税和住宅专项维修资金，不能成为济源绿城置业有限责任公司逾期交房的原因；综上，济源绿城置业有限责任公司未按合同约定的交房时间交付房屋，应当按照合同约定支付违约金，该公司上诉称，不存在逾期交房的违约情形、不应当承担违约金，理由不能成立，本院不予支持。济源绿城置业有限责任公司未能提供证据证明已向卢耀斌履行通知交房的义务，所以一审判决济源绿城置业有限公司支付违约金32387元，并自2015年8月19日起按已交付房款总额的日万分之一即每日78.23元的标准计算违约金正确。本案二审诉讼期间，卢耀斌于2017年9月28日领取了房屋钥匙，视为济源绿城置业有限责任公司已向卢耀斌交房，故本院确定自2015年8月19日起每日按78.23元计算违约金至2017年9月27日止。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
变更济源市人民法院（2017）豫9001民初628号民事判决主文为“济源绿城置业有限责任公司于判决生效后十日内支付卢耀斌违约金32387元，并自2015年8月19日起按每日78.23元的标准支付卢耀斌违约金至2017年9月27日止”
如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费710元，二审案件受理费359元，均由济源绿城置业有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄秋坪
审 判 员 董 慧
代理审判员 王淑蕾
二〇一七年十一月二十三日
书 记 员 张二鑫