山东省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）鲁民再51号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：山东金岩科技开发有限公司。
法定代表人：张志军，董事长。
委托代理人：刘军，北京市康达律师事务所律师。
委托代理人：郭壮，该公司职员。
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：济南金都科技信息服务有限公司。
法定代表人：张志军，董事长。
委托代理人：刘军，北京市康达律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：吕跃军。
原审被上诉人（一审被告）：王清。
原审被上诉人（一审被告）：张志军，山东金岩科技开发有限公司法定代表人。
原审被上诉人（一审被告）：王茂军，山东金鉴精密机器有限公司董事长。
申请再审人山东金岩科技开发有限公司（简称金岩公司）、济南金都科技信息服务有限公司（简称金都公司）因与被申请人吕跃军、原审被上诉人王清、张志军、王茂军房地产买卖合同纠纷一案不服本院（2013）鲁民一终字第407号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年11月15日作出（2014）民申字第1913号民事裁定，指令本院再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。申请再审人金岩公司的委托代理人刘军、郭壮，申请再审人金都公司的委托代理人刘军，被申请人吕跃军，原审被上诉人王茂军到庭参加诉讼。原审被上诉人王清、张志军经本院依法送达开庭传票后，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2011年2月28日，吕跃军诉至济南市中级人民法院称，2009年1月12日吕跃军作为乙方与金岩公司签订房地产买卖协议。协议约定：吕跃军购买金岩公司所有的位于济南市开拓路2005号的房地产（土地证号：0102020**，房产证号：济房产证高字第××号，面积2845.32平方米）及附属物。2009年1月19日，双方签订补充协议，补充协议约定：如果甲方（即金岩公司）三个月内不能履行其职责，不能完成原合同中的综合楼房产证土地证的过户，双方约定：“甲方的院落土地及其上建筑物归乙方所有，甲方将院落土地及其上建筑物附属物交付乙方；院落土地和2幢楼房在银行的抵押贷款1200万元，乙方支付1200万元给贷款银行用于偿还甲方在该银行的贷款，乙方不再付款给甲方。”“任何一方违约，违约方承担对方的全部损失，并支付违约金。违约金为合同总额的25％。”张志军、王清、王茂军作为保证人，在上述协议上签字。吕跃军在上述协议签字后履行了合同，但金岩公司并未依约办理房屋及土地的过户登记,同时金岩公司通过公司分立方式将吕跃军购买的房屋过户至金都公司名下，故诉至法院。请求依法判令：1.金岩公司、金都公司将综合楼房产及土地〔济房产证高字第××号综合楼及济南高新国用（2005）第0100039号相应土地〕过户给吕跃军并承担费用；2.金岩公司将济南高新国用（2005）第0100039号土地及其上的车间等建筑物、附属物交付吕跃军并办理上述房屋及土地的过户登记手续；3.金岩公司履行房地产买卖第六条尚未完成的义务：建安院墙、清理林木花草、敷设地面花砖，方便停车；西侧与车间分开，保障窗户采光、避免噪音；水电独立分户、保障乙方水电供应。该楼南侧空地，双方共同设计审核，甲方出资完成绿化；4.金岩公司支付延期办证违约金225万元；5.张志军、王清、王茂军对第四、五项诉讼请求承担连带责任。2012年4月20日，吕跃军向一审法院提交申请，撤回诉状第三项部分诉讼请求，保留“水电独立分户、保障乙方水电供应”和“西侧与车间分开，保障窗户采光、避免噪音”的诉讼请求。2013年2月26日，吕跃军向一审法院再次变更请求为：在吕跃军独立使用范围边界处建安院墙；楼西侧与车间分开，保障窗户采光、避免噪音；水电独立分户，吕跃军自行分户，金岩公司承担费用，并在分户前保障乙方水电供应；该楼南侧空地，乙方（吕跃军设计）甲方（金岩公司）出资完成绿化。
金岩公司辩称，金岩公司积极为吕跃军办理房地产过户手续，至今未能办理过户登记的原因不在金岩公司，吕跃军要求金岩公司承担过户费用没有依据，应按法律规定承担相应费用。金岩公司要求吕跃军交付济南高新国用（2005）第0100039号土地及其上的车间等建筑物和附属物并办理房地产过户手续是没有任何依据的，因补充协议约定的条件已失效。在办理过户过程中，金岩公司认识到双方间的协议及补充协议是无效合同，因涉案标的转让时未通知抵押权人，吕跃军擅自改变土地用途将工业用地变成酒店、宾馆用地使用。因吕跃军在一楼东侧搭建违章建筑，金岩公司无法建安院墙；在该楼南侧空地绿化的前提是吕跃军在综合楼南侧空地建楼，但吕跃军尚未建楼，故无法完成义务；水电已独立分户；树木花草已清理，地面花砖也铺设，西侧虽与车间未分开，但已经在吕跃军同意的情况下增设了窗户，即金岩公司已基本履行协议第六条约定的义务，请依法驳回吕跃军的诉讼请求。
金都公司辩称，金都公司不是合同当事人，不负有履行过户手续的义务。金岩公司将综合楼过户至金都公司名下是在吕跃军同意的情况下，为履行过户手续采取的手段，因涉案土地无法分割过户，造成地房分离的现状。金岩公司与吕跃军的协议及补充协议违反法律规定无效，请求依法驳回吕跃军的诉讼请求。
王茂军、张志军、王清辩称，如协议及补充协议有效，因吕跃军未在保证期间内要求承担保证责任，保证责任已免除；如协议及补充协议无效，则保证亦无效且保证人无过错，亦不应承担保证责任，请求驳回吕跃军的诉讼请求。
济南市中级人民法院一审查明，金岩公司于2005年7月1日取得位于开拓路2005号12668平方米土地使用权，土地证号：01000**号，土地性质为工业用地，使用权类型为出让。金岩公司在取得使用权的上述土地上建车间两座，面积分别为1126.8平方米和1860平方米；综合楼一幢，建筑面积为2845.32平方米。2009年1月12日，吕跃军与金岩公司签订了《房地产买卖协议》。双方约定吕跃军购买金岩公司所有的位于济南市开拓路2005号的综合楼〔土地证号：济南高新国用（2005）第01000**号，房产证号：济房产证高字第××号，面积2845.32平方米，规划用途为办公〕以及附属物。上述房地产（含附属物）的总价款为900万元。该协议第三条约定：“本协议生效后，金岩公司将全部房屋完好交付吕跃军，同时吕跃军付款600万元，金岩公司将房产证、土地证办理到吕跃军名下后，付清余款。”金岩公司的责任为解除金岩公司原借款抵押、办理房地产到吕跃军名下，建安院墙，东侧开门，清理林木花草、敷设地面花砖，方便停车；西侧与车间分开，保障窗户采光、避免噪音；水电独立分户、保障吕跃军水电供应。该楼南侧空地，金岩公司在建楼前，双方共同设计审核、金岩公司出资完成绿化；如果金岩公司出售，吕跃军对该处有优先购买权。若金岩公司需要建房，在不影响该楼结构的情况下，吕跃军不得干预；双方可协商合资建房，在与外部同等条件下，吕跃军优先与金岩公司合作。上述合同约定履行期限为首次付款后三个月内。任一方违约，违约方承担对方的全部损失，并支付违约金。违约金为合同额的25%。张志军、王清、王茂军在金岩公司的担保人处签字。
2009年1月19日，双方又签订《房地产买卖协议补充协议》，双方约定：将原合同第三条更改为，金岩公司将全部房屋及装修和附属物完好交付吕跃军，同时吕跃军付款400万元，在金岩公司解除贷款抵押时，再付200万元，将房产证、土地证办理到吕跃军名下后，付清余款。如果金岩公司三个月内不能履行其责任，不能完成原合同中的综合楼房产证土地证的过户，金岩公司的院落土地及其上建筑物归吕跃军所有，金岩公司将院落土地及其上建筑物附属物交付吕跃军；院落土地和楼房在银行的抵押贷款1200万元，吕跃军支付1200万元给贷款银行用于偿还金岩公司在该银行的贷款，吕跃军不再付款给金岩公司。如果本综合楼及土地无贷款抵押，本补充协议自动失效。张志军、王清、王茂军在金岩公司的担保人处签字。当日，吕跃军向金岩公司支付预付款400万元，金岩公司将济南高新国用（2005）第0100039号土地使用权证及济房产证高字第××号房屋产权证书交付吕跃军。2009年3月19日前，金岩公司将《房地产买卖协议》约定的综合楼交付吕跃军使用。2010年4月26日，吕跃军向金岩公司支付房款200万元。涉案综合楼、院落土地之贷款抵押均由金岩公司分别于2010年5月5日、5月10日解除。
2009年2月23日，金岩公司召开股东会，将金岩公司分立为金岩公司和金都公司。在分割方案中载明，货币资金60万元，办公楼一幢，建筑面积2845.32平方米，账面净值514.67万元，无形资产土地使用权1927.67平方米，账面净值52.33万元，由金都公司所有。2010年6月3日，金岩公司将涉案综合楼房屋所有权转移至金都公司名下，并为金都公司办理了房屋所有权登记。
本案诉讼期间，金岩公司于2011年3月24日向济南市规划局递交《关于山东金岩科技开发有限公司地块能否分割规划的咨询申请》，内容为：“我公司于2005年7月1日取得位于济南高新区开拓路2005号12668平方米土地使用权，土地证号：01000**号，土地性质为工业用地，使用权类型为出让。为生产所需在院内建车间两座，面积分别为1126.8平方米和1860平方米，综合楼一幢，建筑面积为2845.32平方米。因为生产资金紧张，公司将此综合楼协议出让，出让占地面积为1002.53平方米。在办理土地过户过程中，土地管理部门要求若按协议分割出售必须经规划部门审定批复规划意见，否则不予办理相关手续。鉴于此，特向规划部门咨询，此种情况能否进行土地分割相关规划手续，请酌情给予回复为盼。”2011年3月31日，济南市规划局就此复函，内容为：“你公司《关于山东金岩科技开发有限公司地块能否分割规划的咨询申请》收悉，文中申请在高新区工业南路以南、开拓路西侧使用权面积12668平方米的工业用地内将综合楼用地与车间用地进行分割，经审查，意见如下：该地块用地性质为工业，按照有关法律法规，综合楼属于工业项目配套的厂前区，且用地面积不得超过项目规划建设用地面积的7%，因此综合楼用地无法与车间用地进行分割。”2011年11月2日，金岩公司向济南市国土资源局高新技术产业开发区分局递交《关于山东金岩科技开发有限公司地块能否分割过户的咨询申请》一份，内容为：“我公司于2005年7月1日取得位于济南高新区开拓路2005号12668平方米土地使用权，土地证号：01000**号，土地性质为工业用地，使用权类型为出让。为生产所需在院内建车间两座，面积分别为1126.8平方米和1860平方米，综合楼一幢，建筑面积为2845.32平方米。因为生产资金紧张，公司将此综合楼及其占用范围内的土地使用权协议转让，占用范围内的土地权面积为1002.53平方米。为此，特申请贵局给予办理综合楼占用范围内土地使用权的分割过户手续，按相关法律法规能否办理，恳请贵局给予回复为盼！”2011年11月5日，济南市国土资源局高新技术产业开发区分局答复称：“山东金岩科技开发有限公司：《关于山东金岩科技开发有限公司地块能否分割过户的咨询申请》收悉，你公司申请的土地分割过户手续未经规划部门批准无法办理。”
一审法院在审理期间就涉案土地及综合楼办理过户问题分别致函济南市国土资源局和济南市住房保障和房产管理局进行咨询。济南市国土资源局复函称，工业用地中的配套建设用地不适用分割转让过户，确需分割的，需经国土资源主管部门、城市规划部门等相关部门同意，调整土地出让合同后办理土地登记。济南市住房保障和房产管理局复函称，应先办理土地用途变更手续及土地使用权利主体变更手续后，符合登记条件的，方可申请办理转移登记。
另查明，本案《房地产买卖协议》约定的房屋位于济南市××新区东区××大街以北、××路以西，结构为钢混，建筑面积2845.32平方米，地上层数为6层。原房产证号为济房产证高字第××号，现房产证号为济房权证高字第××号。本案《房地产买卖协议》、《房地产买卖协议补充协议》中所涉及的土地位于济南××新区东区××大街以北、××路以西，地号为010202018，地类为工业，使用权类型为出让，使用权面积为12668平方米，土地使用权证号为高新国用（2005）0100039号。济南高新技术产业开发区管理委员会与山东金岩科技开发有限公司于2002年7月6日签订的《国有土地使用权出让合同》第五条第二款约定，在出让期内如需改变本合同规定的土地用途和使用条件，应当取得出让方的同意，并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理土地使用权登记手续。第十三条约定，金岩公司领取国有土地使用证，如约开发利用土地，且投资达到合同确定总投资的25%后，有权将受让的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。
济南市中级人民法院一审认为，本案的争议焦点为：一、吕跃军与金岩公司于2009年1月12日签订的房屋买卖协议及2009年1月19日签订的补充协议的效力问题；二、吕跃军与金岩公司是否履行了双方于2009年1月19日签订的补充协议，金岩公司是否应为吕跃军办理包括车间在内的整个院落的房地产过户手续；三、金岩公司是否应为吕跃军办理综合楼的房地产过户手续；四、金岩公司是否应向吕跃军支付延期办证违约金；五、办理综合楼产权证、土地使用权证的费用如何承担问题；六、金岩公司是否应为吕跃军办理水电独立分户手续；七、吕跃军请求判令被告履行合同约定的其他义务，是否应当得到支持；八、金都公司、张志军、王清、王茂军应否承担连带责任的问题。
关于焦点一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”该规定明确了抵押人转让已登记的抵押物并不影响抵押权人行使抵押权。吕跃军与金岩公司于2009年1月12日签订的房屋买卖协议以及于2009年1月19日签订的补充协议作为物权变动的原因，未违反法律行政法规强制性规定，应为有效协议。
关于焦点二，吕跃军与金岩公司于2009年1月12日签订的房屋买卖协议，双方约定吕跃军购买金岩公司的综合楼，后双方又于2009年1月19日签订补充协议，将原合同第三条更改为，金岩公司将综合楼交付吕跃军，同时吕跃军付款400万元，在金岩公司解除贷款抵押时，再付200万元，将房产证、土地证办理到吕跃军名下后，付清余款。如果金岩公司三个月内不能履行其责任，不能完成原合同中的综合楼房产证土地证的过户，金岩公司的院落土地及其建筑物归吕跃军所有，吕跃军支付1200万元给贷款银行用于偿还金岩公司在银行的贷款，吕跃军不再付款给金岩公司。从合同目的的角度进行解释，双方订立补充协议的目的在于当金岩公司三个月内（2009年4月19日前）未消灭在济房产证高字第××号房屋及土地上所设立的抵押权时，双方将建立新的买卖关系，由吕跃军代为偿还1200万元的贷款以消灭济房产证高字第××号房屋及土地的抵押权，金岩公司将其对整个院落的使用权及包括济房产证高字第××号综合楼、两座车间在内的全部地上物的所有权转移给吕跃军。但是在该协议的履行过程中，双方均未按合同约定进行履行，吕跃军未代替金岩公司偿还银行贷款以消灭涉案综合楼及院落土地的抵押权，金岩公司亦未按约定将涉案院落及地上物交付给吕跃军。2010年5月5日、2010年5月10日，金岩公司将涉案综合楼及土地上的抵押消灭，根据补充协议的约定，补充协议自动失效，双方补充协议已无履行必要，因此，原审对于吕跃军要求判令金岩公司将济南高新国用（2005）第0100039号土地及其地上的车间等建筑物和附属物交付吕跃军，并办理上述房屋及土地的过户登记手续的诉讼请求，不予支持。双方仍应履行2009年1月12日签订的房地产买卖协议。
关于焦点三，合同签订后，吕跃军按照约定的时间及金额向金岩公司支付了房屋价款，金岩公司应按合同约定的内容履行交付综合楼、办理综合楼所有权及土地使用权过户，水电独立分户、保障吕跃军水电供应等义务。金岩公司未完全履行以上义务，应承担相应的违约责任，继续履行其义务。金岩公司抗辩称，合同签订后一直在积极履行过户义务，因土地及规划部门不同意对综合楼所在的土地进行分割规划，无法办理土地使用权过户，亦不能办理综合楼所有权过户，以防止综合楼所有权与土地使用权分离。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。第六十条第三款规定，房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。金岩公司曾将本案综合楼进行过单独的抵押，并办理了抵押登记；金岩公司在与吕跃军订立房地产转让协议后，又将综合楼的所有权转移到金都公司名下，并于2010年6月3日为金都公司办理了综合楼所有权过户登记。根据济南市国土资源局、济南市住房保障和房产管理局的复函以及金岩公司与济南市高新技术产业开发区管理委员会签订的《国有土地使用权出让合同》的约定，由于综合楼系工业项目的配套建筑，若转让，就改变了宗地内配套建筑的建设用地的性质，土地用途发生改变，需经过土地管理部门和城市规划部门批准，变更或重新签订土地出让合同后，才能办理土地、房屋的变更登记。现金岩公司未与济南市高新技术产业开发区管理委员会协商变更重新签订出让合同，不能认定金岩公司全面正确地履行了协助办理房地产产权过户登记的义务，也不能确定综合楼无法办理土地使用权、房屋所有权变更登记。金岩公司关于其已经履行协助办理综合楼产权过户登记的义务以及涉案土地使用权不能变更登记的主张不成立。金岩公司应按照法律法规的规定及按合同约定协助吕跃军将济南市开拓路2005号的综合楼（房产证号：济房产证高字第××号，面积2845.32平方米）产权、相应土地使用权过户至吕跃军名下。
关于焦点四，吕跃军主张金岩公司应依据合同约定，按照合同总额的25%向其支付逾期办证违约金225万元。由于金岩公司未按合同约定履行办证义务，应承担相应违约责任。金岩公司主张合同约定的违约金过高，要求法院酌情予以调整。双方合同约定的违约金为合同额的25%，鉴于吕跃军未举证证明延期办证导致其他损失，金岩公司也向有关部门咨询过办理土地证过户之事，原审酌定以吕跃军已付房款600万元为基数，自吕跃军付清600万元购房款之日即2010年4月27日之后三个月即2010年7月27日起至判决生效之日止，按中国人民银行一年期存款利率计算为宜。
关于焦点五，由于双方在协议中未对办证费用进行约定，应按房产管理部门及土地管理部门的相关规定执行。
关于焦点六，金岩公司主张，已在金岩公司使用的水电表中为吕跃军单独接出水电表，此合同义务已履行完毕。吕跃军主张，合同约定的水电独立分户是指在自来水公司及电力公司为吕跃军单独开户，由吕跃军与以上两单位单独结算。因金岩公司不配合办理单独开户手续，因此起诉要求金岩公司履行合同义务。原审认为，虽然在合同中未明确约定独立分户的标准，但是，从双方订立合同的目的来看，所谓水电独立分户的约定，应达到吕跃军与自来水公司及电力公司单独直接建立供水、供电关系的标准。因此，对吕跃军的理由，原审予以采信。金岩公司应配合吕跃军办理水电分户手续，并应在水电独立分户前，保障吕跃军的水电使用。因为合同约定由金岩公司负责办理水电分户，由此产生的费用，由金岩公司承担。
关于焦点七，吕跃军要求在其独立使用范围边界处建安院墙，楼西侧与车间分开，保障窗户采光、避免噪音的问题，因双方对建安院墙的具体位置及规格，车间与综合楼如何分开，双方之间的距离等问题未在合同中明确约定，吕跃军的该项诉讼请求不明确、不具体，本院无法处理。
吕跃军要求在综合楼南侧空地，由其设计，金岩公司出资完成绿化的问题，因为该请求无合同依据，原审不予支持。
关于焦点八，金都公司是否应承担连带责任的问题。合同法第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务；当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。金岩公司与金都公司均主张经与吕跃军协商，通过股权转让的方式向吕跃军履行房产证及土地证的过户义务，吕跃军不予认可，金岩公司与金都公司均无证据证实其该主张，原审不予采信。金岩公司与金都公司作为分立后的法人对办理房屋产权证及土地使用权证过户及延期办证违约金承担连带责任。
张志军、王清、王茂军应否承担连带责任的问题。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，张志军、王清、王茂军均在吕跃军与金岩公司签订的协议书中作为保证人签字，其应承担连带保证责任。合同约定的房屋所有权证和土地使用权证的办理时间是协议签订后的三个月内，吕跃军最后一次付款时间为2010年4月26日，因此截至2010年4月27日，办证的履行期届满，在此之后的6个月内甚至直至起诉前吕跃军均无证据证明曾向张志军、王清、王茂军要求承担保证责任，故张志军、王清、王茂军的保证责任应依法免除。因此，对吕跃军要求张志军、王清、王茂军承担连带责任的诉讼请求，不予支持。故，济南市中级人民法院于2013年7月6日作出（2011）济民一初字第3号民事判决：一、金岩公司、金都公司于判决生效之日起90日内协助吕跃军将济南市开拓路2005号的综合楼（房产证号：济房产证高字第××号，面积2845.32平方米）产权、相应土地使用权过户至吕跃军名下。按房产管理部门及土地管理部门的相关规定承担过户费用；二、金岩公司、金都公司于判决生效之日起90日内配合吕跃军办理水、电分户并承担分户费用。在水、电分户手续办理完毕前，保障吕跃军水、电使用；三、金岩公司、金都公司于判决生效之日起10日内支付吕跃军延期办证违约金（以600万元为基数，自2010年7月27日始至本判决生效之日止，按中国人民银行同期一年期存款利率分段计算）；四、驳回吕跃军对张志军、王清、王茂军的诉讼请求；五、驳回吕跃军的其他诉讼请求。
吕跃军、金岩公司、金都公司均对一审判决不服，向本院提起上诉。
本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。
本院二审认为，本案争议的焦点问题有六个：一是原审判决金岩公司、金都公司协助吕跃军将涉案综合楼所有权及相应土地使用权过户至吕跃军名下是否正确；二是原审对吕跃军要求将全部涉案土地及地上附属物过户至其名下的诉讼请求不予支持是否正确；三是原审判决综合楼及相应土地使用权过户的费用按照房产管理部门和土地管理部门的相关规定负担是否正确；四是原审对违约金的判决是否正确；五是原审判决驳回吕跃军要求张志军、王清、王茂军承担连带责任的诉讼请求是否正确；六是原审驳回吕跃军的其他诉讼请求是否正确。
关于焦点一，从《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、第三十二条、第六十条第三款等法律规定的内容看，涉案房地产可以转让；从金岩公司与济南市高新区管委会签订的《土地出让合同》的内容看，涉案土地可以通过重新签订出让合同的方式变更过户；从涉案综合楼从金岩公司名下变更到金都公司名下的事实看，涉案综合楼可以变更过户；从政府有关部门的复函内容看，涉案土地只是不能分割转让，并未禁止通过变更土地性质、用途等方式转让。因此，涉案综合楼所有权及相应土地使用权可以办理变更过户手续，原审判决金岩公司协助吕跃军将涉案综合楼所有权及相应土地使用权过户至吕跃军名下是正确的。由于金岩公司与吕跃军签订涉案合同后分立成了金岩公司和金都公司，合同法第九十条规定，当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务；当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定以外，由分立的法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权，承担连带债务。因此，原审判决金岩公司、金都公司协助吕跃军将涉案综合楼所有权及相应土地使用权过户至吕跃军名下是正确的。金岩公司、金都公司关于涉案综合楼不能办理过户手续的上诉主张不成立，本院不能支持。
关于焦点二，吕跃军未履行《房地产买卖协议补充协议》中约定的解押义务，其请求金岩公司将涉案全部土地及地上所有建筑物和附属物交给吕跃军的条件未成就，且依据该补充协议的约定，吕跃军未履行约定义务，补充协议自动失效。因此，吕跃军要求将涉案全部土地及地上附属物转让至其名下的请求不成立，原审不予支持是正确的。
关于焦点三，由于涉案合同未对综合楼所有权及相应土地使用权过户的费用如何负担作出约定，税法等相关特别法律法规对房地产过户费用如何负担有明确的规定，在此情形下，应根据没有约定从法定、特别法优于普通法的原则，依照特别法的规定处理。因此，原审判决综合楼所有及相应土地使用权过户的费用按执法部门的相关规定负担正确。
关于焦点四，虽然金岩公司未依约履行办证义务构成违约，合同约定一方违约按合同总金额的25%向守约方支付违约金，但原审法院在综合考虑以下因素即金岩公司在原审期间主张违约金过高并请求法院予以调减；金岩公司已经将综合楼交付给吕跃军使用，吕跃军也已经接受使用；吕跃军未能举证证实延期办证本身给其造成了其他直接损失；双方均主张存在间接损失，但均未提供充分证据证实，且双方主张的间接损失均不具有确定性；金岩公司已经向有关部门咨询了办证的有关事宜，履行了部分办证义务；办理涉案土地过户手续有一定难度的基础上对违约金所作的调减是合理的。双方的上诉理由均不成立，本院均不予支持。
关于焦点五，《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，吕跃军未提交证据证明其在保证期间内曾要求张志军、王清、王茂军承担保证责任，张志军、王清、王茂军的保证责任依法应予免除。因此，原审未支持吕跃军要求张志军、王清、王茂军承担连带责任的诉讼请求是正确的。吕跃军的该上诉主张不成立，本院不予支持。
关于焦点六，吕跃军的其他诉讼请求包括建安院墙、综合楼西侧与车间分开、综合楼南侧空地绿化三个问题，因涉案合同对如何履行未作约定，因此，原审认为无法处理是正确的。
综上，本院于2014年5月5日作出（2013）鲁民一终字第407号民事判决：驳回上诉，维持原判。
金岩公司、金都公司共同申请再审称，1.双方补充协议失效，诉争协议内容为部分工业用地及其上配套综合楼的买卖，原审判决均确认综合楼无法分割转让，但却模糊并错误认定可以通过变更土地性质、用途等方式转让，而变更土地性质及用途，需要以重新招拍挂及相关部门批准、重新签订出让合同为前提，故涉案合同根本不具有可履行性。同时，按照原审所判强行变更土地性质及用途转让，违反了当事人的约定及法律规定，同时会造成金岩公司合法权益的损失。另外，吕跃军所主张的分摊、共有并不属其请求范围且违反协议约定，不应支持。2.金岩公司已通过各种方式向各部门协调办理过户手续，并不存在违约行为，不应承担逾期办证违约金。原审判令金岩公司配合办理水电分户手续，因吕跃军已可独立计量水电，实现独立分户的目的，不需再办理分户手续。3.本案协议约定无法实际履行，符合合同法所规定的法定解除事项。综上，请求依法撤销山东省高级人民法院（2013）鲁民一终字第407号民事判决及济南市中级人民法院（2011）济民一初字第3号民事判决第一、二、三项；依法驳回吕跃军的全部诉讼请求并判令吕跃军承担诉讼费用。
吕跃军辩称，补充协议第九条所约定的失效条件是无贷款抵押，其真意是签订合同时抵押是否存在而非解除抵押之意，此款并非所附的解除条件。综合楼及相应土地过户合理合法。原审未支持通风采光、避免噪音等诉求是错误的，金岩公司应当采取施工等方式确保吕跃军通风采光、避免噪音的权利。原审擅自减少违约金不当，应当全部支持吕跃军的违约金请求。王清、王茂军、张志军等三人是合同保证人应承担保证责任，原审关于保证期限等计算是错误的。综上，请求依法判令：1.金岩公司、金都公司将综合楼房产及相应土地〔济房产证高字第××号综合楼及济南高新国用（2005）第0100039号相应土地〕过户给吕跃军（先房产后土地）并承担费用；2.金岩公司将济南高新国用（2005）第0100039号剩余土地及其上的车间等建筑物、附属物交付吕跃军并办理上述房屋及土地的过户登记手续；3.金岩公司履行房地产买卖第六条尚未完成的义务：建安院墙、清理林木花草、敷设地面花砖，方便停车；西侧与车间分开，保障窗户采光、避免噪音；水电独立分户、保障水电供应。按照吕跃军设计要求，出资完成综合楼南侧空地绿化改造，共同使用；4.金岩公司支付延期办证违约金225万元；5.张志军、王清、王茂军承担连带责任。诉讼费用由金岩公司等负担。
王茂军称，工业用地不能当商业用地经营，需要改规划、变更土地用途、补缴出让金等。判决生效后，无法继续履行，吕跃军的其他请求不应支持，请求依法裁判。
张志军、王清未出庭、未答辩。
本院再审查明，济南市国土资源局2012年10月17日向金岩公司出具的济国土资函〔2012〕396号“济南市国土资源局关于山东金岩科技开发有限公司有关咨询的函复”中载明：一、根据工业项目建设用地控制指标规定“工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7％”，从你公司提供的材料来看，你公司建设的综合办公楼用地已超过项目总用地面积的7％，不符合规划要求。二、你公司申请转让综合办公楼占用范围内国有土地使用权过户登记，已涉及分割宗地，分割后导致原宗地建设用地控制指标等规划条件发生改变。根据《中华人民共和国城乡规划法》，涉及规划条件变更的，应征询城乡规划主管部门同意，调整出让合同后，进行土地登记。另外，市规划局给你公司的函复〔济规管函(2011)164号〕已明确说明，“该地块用地性质为工业，按照有关法律法规，综合办公楼属于工业项目配套的厂前区，且用地面积不得超过项目规划建设用地面积的7％，因此综合办公楼用地无法与车间用地进行分割”。
济南市国土资源局2012年11月26日向济南市中级人民法院出具的济国土资函〔2012〕443号中载明：……工业用地中的配套建设用地不适用分割转让过户，确需分割的，需经国土资源主管部门、城市规划部门等相关部门同意，调整出让合同后办理土地登记。各方当事人均对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。
本院再审查明的其他事实与原审查明的事实一致。
本院再审认为，吕跃军与金岩公司签订的房屋买卖协议及补充协议，虽然约定的买卖综合楼上设有抵押权，但依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十七条规定，这并不影响双方房屋买卖协议及补充协议的效力，故双方签订的房屋买卖协议及补充协议合法有效。补充协议第二条、第九条对双方权利义务进行了约定，从合同目的及体系的角度进行解释，补充协议第二条所约定的是附条件的买卖合同，即在金岩公司三个月内（2009年4月19日前）未消灭在济房产证高字第××号房屋及土地上所设立的抵押权时，吕跃军有权代为偿还1200万元的贷款以消灭济房产证高字第××号房屋及土地的抵押权，并取得对整个院落土地使用权及其上建筑物所有权。第九条所约定的是补充协议的失效条件，即在吕跃军未行使补充协议第二条的权利而发生综合楼及土地无贷款的情况下，补充协议失效。但吕跃军未履行补充协议第二条的约定，而金岩公司已在2010年5月5日、5月10日将涉案综合楼及土地上的抵押权消灭，根据约定，补充协议自动失效。因此，双方协议的标的物应以房地产买卖协议及补充协议第九条后半部分为准。原审对吕跃军要求金岩公司交付济南高新国用（2005）第0100039号剩余土地及其上的车间等建筑物和附属物，并办理上述房屋及土地的过户登记手续的诉求不予支持正确。
本案的焦点问题主要是：房地产买卖标的物及相关附随义务能否继续履行的问题。涉案综合楼及附属物系同一宗工业用地上的建筑物，吕跃军诉求将综合楼及所占土地过户至其名下，必然涉及一宗工业用地的分割过户问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定，“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”此条适用的前提是规划主管部门同意调整规划。根据济南市国土资源局济国土资函〔2012〕396号和济南市规划局济规管函〔2011〕164号函的内容，济南市规划局已认定，依据有关法律法规，涉案宗地无法分割处置。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。由于涉案宗地无法分割转让，其上建筑物亦无法完成过户，其他附属义务亦因主义务的无法履行而无法履行。原审判令金岩公司继续履行过户手续不当。双方因合同无法继续履行而遭受的损失、违约金等，应结合双方在合同签订、履行中是否存在违约行为、过错责任程度、损益情况等综合考虑予以分担。
综上，原审认定基本事实不清。本案经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、第一百七十五条、第一百四十四条之规定，裁定如下：
一、撤销本院（2013）鲁民一终字第407号民事判决及济南市中级人民法院（2011）济民一初字第3号民事判决；
二、本案发回济南市中级人民法院重审。
审 判 长 范翠真
代理审判员 李金明
代理审判员 王治显
二〇一六年六月二十九日
书 记 员 张俊峰