浙江省衢州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙08民终268号
上诉人（原审被告）：余丁军，男，1971年10月18日出生，汉族，住浙江省衢州市开化县。
委托诉讼代理人：林志军，浙江浙源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐汉升，男，1956年9月18日出生，汉族，住浙江省湖州市安吉县。
委托诉讼代理人：单立平，浙江五联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李杰，浙江五联律师事务所律师。
上诉人余丁军因与被上诉人徐汉升不当得利纠纷一案，不服浙江省开化县人民法院（2016）浙0824民初1448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人余丁军上诉请求：撤销原判，改判驳回徐汉升要求余丁军支付房屋租金的请求。事实和理由：一、本案被上诉人徐汉升与中国信达资产管理有限公司浙江省分公司签订的买卖合同以及原开化饮食服务公司与中国建设银行股份有限公司开化支行（以下简称建行开化支行）签订的售房契约，属于应当办理批准手续的合同，因没有办理批准手续，涉案房地产转让合同没有生效，一审判决对该两份合同的效力认定存在错误。本案房屋所附土地是国有划拨土地，转让时应当办理批准手续，而被上诉人至今未取得涉案房地产转让的批准手续。徐汉升与中国信达资产管理有限公司浙江省分公司签订的买卖合同并未生效。二、本案争议房地产没有办理物权登记，实际上也无法办理产权过户登记，依法不发生标的物所有权和其他物权的转移，被上诉人徐汉升不是诉争房屋的合法占有人。三、一审判决被上诉人徐汉升受让房地产时签订的《买卖合同》中，双方合同的目的仅是取得诉争房屋，而非土地使用权，人为将房屋和土地割离，令人费解。四、一审判决认定被上诉人徐汉升是涉案房地产合法占有人，与之前开化县人民法院及衢州市中级人民法院的生效民事判决相互矛盾。五、一审判决以资产评估报告中的租金评估价值直接认定为涉案不当得利的数据，显然错误。六、上诉人是基于房屋租赁合同而合法占有争议房地产，没有不当得利的事实。上诉人与建行开化支行的租赁合同到期后，继续使用房屋，且与建行开化支行口头协议以房租抵维修费用，至今上诉人也没有收到建行开化支行解除房屋租赁合同的通知。七、上诉人在一审中就提出涉案房地产真正的合法所有人是开化县国有资产主管行政机关，本案即使存在不当得利，那么有权主张权利的也应当是国有资产主管行政机关，而非被上诉人徐汉升。
被上诉人徐汉升答辩称：一、被上诉人通过合法的手段购买相应资产，被上诉人享有相应的合同项下的所有权益，有合同依据。上诉人认为因为土地性质是划拨，所以房屋买卖要通过报批等手续，被上诉人认为划拨土地的报批指向的是土地，不应将报批手续作为房屋买卖的生效条件。二、被上诉人通过合法的手段取得资产，本应享受资产项下的所有收益，包括使用的收益。但因上诉人无权占有，使被上诉人本应享有的权益受到损失，上诉人称其合法占有房屋，完全没有事实与法律依据。上诉人的租赁期限到2010年即终止，且终止后没有签订任何续租协议，当时相应的房屋权益主体出具文件说明双方之间已没有任何的租赁关系，上诉人一直占有房屋的行为是违法的。三、租金评估符合被上诉人的实际损失，通过比照租金的方式鉴定损失，合情合理。上诉人从2010年租赁到期后没有向任何权利方支付任何租金或费用，无偿使用房屋将近八年时间，不存在任何损失。
徐汉升向一审法院起诉请求：一、被告返还原告在被告侵害原告享有的位于开化县城关镇解放街59号房屋财产权益期间所获得的租金、使用收益405433元（自2013年12月4日至2016年2月25日为405433元，其余租金、使用收益至返还房屋停止侵权之日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定：1995年10月31日，原开化县饮食服务公司与建行开化支行签订了售房契约，双方约定将坐落于开化县城关镇解放街59号（原为72号）、土地性质为划拨土地的房屋作价300000元转让给建行开化支行，后原开化县饮食服务公司依约将该房产腾空交付给建行开化支行，双方未办理产权过户手续。1999年10月22日，建行开化支行曾到开化县房地产管理处办理诉争房屋过户手续。2001年1月1日，诉争房屋所有权证（开字第01663号）被开化县房地产管理处予以注销。2008年9月15日，建行开化支行与被告余丁军签订了房屋租赁协议，双方约定建行开化支行将坐落于开化县城关镇解放街59号房屋（即诉争房屋）出租给被告，租赁期间为2008年9月20至2010年9月19日，租金为每年35000元，并约定无故拖欠房屋租金达30天的出租人可以终止合同、收回房屋使用权。但租赁期满后至今，被告余丁军未进行续租，未将诉争房屋腾空返还，也未支付期间的租赁费用。因中国建设银行股份有限公司股份制改造，建行开化支行将诉争房屋剥离上交给建银投资公司。2010年1月25日，建银投资公司与浙江信达资产管理有限公司签订资产转让协议，将包括诉争房屋在内的47项资产以1050万元的价格转让给浙江信达资产管理有限公司，包括但不限于所有权、担保权利、租赁权利、请求权、经营权及其他权利、权益。2011年1月5日，浙江信达资产管理有限公司与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订协议书，双方约定将包括诉争房屋在内的若干资产转让给中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司。2013年11月21日，原告参与浙ＸＸ通拍卖有限公司的拍卖，并竞买成功。同日，原告与浙ＸＸ通拍卖有限公司、中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订《拍卖成交确认书》，约定原告徐汉升受让包括诉争房屋在内的19户资产，成交价格为336万元以及拍卖佣金为168000元。2013年11月25日，原告向浙ＸＸ通拍卖有限公司支付拍卖佣金168000元。2013年12月3日，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司与原告签订了《买卖合同》并将诉争房屋的资料（包括房产证、售房契约、房屋租赁协议、完税凭证）交付给原告。2013年12月4日，原告支付中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司拍卖款336万元。2014年8月7日，建行开化支行作出《关于要求补办原开化县饮食服务公司出售房产权证的请示》，向开化县国资委请示审批诉争房产的过户手续。2015年3月10日，建行开化支行出具《关于解放街59号房屋租赁情况的说明》，表示在诉争房产租赁合同到期后已明确告知被告余丁军终止租赁合同。本案在审理过程中，应原告申请，法院委托龙游正信资产评估事务所对诉争房产自2013年12月4日至2016年5月26日的租金收入进行了评估鉴定，其评估价值为405433元。为此，原告先行垫付评估费用2800元。
一审法院认为，原开化县饮食服务公司与建行开化支行签订的《售房契约》，其基础法律关系为房屋买卖合同，现双方已依约履行合同义务，且该合同未损害国家利益和集体利益，应认定合法有效。被告根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”之规定，认为诉争房屋转让行为无效，法院认为，报批或能否过户属于合同履行中的问题，该规定并未将政府批准作为合同生效要件，不影响房屋买卖合同的效力，诉争房屋土地使用权虽然性质为划拨，但双方合同目的仅是取得诉争房屋，而非土地使用权，建行开化支行在接收该房屋后成为合法占有人，故对被告提出的异议不予采纳。此后，诉争房产因银行股份制改造，建行开化支行将其剥离上交给建银投资公司、建银投资公司与浙江信达资产管理有限公司签订《资产转让协议》、浙江信达资产管理有限公司与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订的《协议书》，中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司与原告签订《买卖合同》并最终由原告通过拍卖竞得诉争房屋，其一系列民事行为均主体适格，为当事人真实意思表示，内容也未违反相关法律、行政法规，受法律保护，此时原告在支付相应对价后即成为诉争房屋的合法占有人。诉争房屋所有权证于2001年被注销，被告根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“未依法登记领取权属证书的，不得转让”之规定，认为上述转让行为无效。法院认为，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响上述转让合同的效力，况且建行开化支行仍积极协助原告在办理房屋产权证并向相关部门请示，原告虽不能享有房屋所有权，但在支付购房款后系诉争房屋的合法占有人，理应享有诉争房屋相关利益。原告自竞买成功至今，未取得诉争房屋的收益，已造成了一定的经济损失。被告根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，被告在租赁期满后继续使用诉争房屋，视为租赁期限为不定期，且被告与建行开化支行达成负责诉争房屋修缮折抵日后房屋租金的口头协议，认为对诉争房屋属于有权占有。法院认为，被告辩称的口头协议无相关证据佐证，故对其不予采信。被告自租赁期满后至今未支付相应租赁费用，不符合原租赁合同继续履行的常理，结合出租人建行开化支行明确表示在2010年9月19日租赁期满后已通知被告解除合同，故该租赁合同于租赁期满后即为终止，被告此后对诉争房屋的占有无合法依据，被告在此期间享受到的租赁利益应为不当利益，与原告在此期间的经济利益损失存在因果关系，故法院对于被告的异议不予采纳。经法院委托鉴定评估，诉争房屋自2013年12月4日至2016年5月26日期间的租金收入价值为405433元，该评估能客观反应被告在此期间所得到的利益，故法院对于原告要求被告返还405433元的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付2016年5月27日起至停止侵权之日止的利益损失，因该诉讼请求不明确，故法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第一百四十一条以及《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告余丁军于判决生效之日起十日内支付原告徐汉升405433元；二、驳回原告徐汉升其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7381元，鉴定费2800元，合计10181元，由被告余丁军负担，限于判决生效后十日内交纳。
二审中，上诉人向本院提交以下证据：1.水费专用发票一份以及用水基本资料及用水情况两份，证明租期满后，建行开化支行告知上诉人房屋已经转让，让上诉人自行交纳水费；2.农行个人结算业务申请书一份、承诺书一份，拟证明上诉人和徐汉升一起参加拍卖，并缴纳5万元保证金，徐汉升恶意串通拍卖。被上诉人质证认为：证据1水费清单和支付凭证与本案没有关联性；证据2，上诉人确实参与拍卖，但是最终上诉人没有拍得，不能说上诉人参与拍卖被上诉人就是违法拍卖。被上诉人未向本院提交新的证据。本院审查认为，证据1与本案的处理没有关联性，证据2不能证明上诉人欲证明的对象，本院均不予认定。
经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于划拨土地上房地产转让应报有批准权人民政府审批的规定，是一种管理性的规范，而非强制性规定。在政府审批前，划拨土地上房屋无法登记过户，但房屋买卖合同并不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的情形，应当认定为有效。划拨土地上房屋现无法过户，不排除房屋买卖合同买受人指向未来获得土地使用权之期待。上诉人主张本案买卖合同未生效，依据不足，本院不予支持。被上诉人通过拍卖与中国信达资产管理股份有限公司浙江省分公司签订买卖合同并完成相应资料的交接，虽然未完成过户登记手续，未取得房屋所有权，但被上诉人可依买卖合同享有使用房屋、将房屋出租获取收益的权利。上诉人与建行开化支行签订的房屋租赁合同已于2010年9月到期，其至今仍占用涉案房屋，且自2010年9月租赁合同到期后，上诉人一直未向相关权利人交纳租金，获得不当利益，并导致被上诉人无法使用房屋或出租房屋获取收益，受有明显损失。被上诉人对房地产所有权基础未圆满，不影响上诉人的行为构成不当得利。一审法院根据鉴定机构出具的房屋自2013年12月4日至2016年5月26日租金价值评估报告，判令上诉人返还已可确定的不当得利款项，并无不当。综上，上诉人余丁军的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7382元，由上诉人余丁军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 勇
审 判 员 郑日知
审 判 员 郑尹秋
二〇一八年四月二十七日
法官助理 郑一珺
书 记 员 姚月红
**