文书内容广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初8848号原告陈健华，男，汉族，1989年5月26日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人何锡全，广东邦南律师事务所律师。被告佛山市和记地产代理有限公司，住所地佛山市禅城区湖景路26号首层P35号铺。统一社会信用代码：91440604754513291C。法定代表人廖烈涛。委托代理人吴森蕾，男，汉族，1989年2月20日出生，住广东省揭阳市揭东区。系被告员工。委托代理人张燕，女，汉族，1988年2月8日出生，住广东省佛山市禅城区。系被告员工。第三人佛山市和记裕丰房地产代理有限公司，住所地佛山市禅城区玫瑰街19号第18号铺。统一社会信用代码：91440604MA4W25585K。法定代表人廖烈涛。原告陈健华诉被告佛山市和记地产代理有限公司、第三人佛山市和记裕丰房地产代理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月12日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序独任审判，并于2017年8月9日公开开庭审理，原告委托代理人何锡全，被告委托代理人吴森蕾、张燕到庭参加诉讼，第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《佛山市九鼎国际租赁合同》；2、被告向原告支付2016年9月至2017年6月期间租金213468元，并以每期租金42693.6元为本金按每日0.5%标准向原告计付逾期滞纳金至付清款项之日止（现暂合计至2017年6月30日为188705.72元）；3、被告将涉案房产恢复原状交还原告，并按双方签订的《佛山市九鼎国际租赁合同》关于租金的约定标准向原告支付自2017年7月1日起至租赁房屋实际返还之日止的场地占用费；4、第三人对上述第二、三项诉请的内容承担连带责任；5、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉请第二项的租金调整为10672元（现暂计算至2017年6月30日）。事实与理由：2015年12月30日，原、被告双方就被告租赁佛山市禅城区季华六路3号一区二座九鼎金融中心915-921房产（下称“涉案房产”）的事宜达成协议，并签订《佛山市九鼎国际租赁合同》，对租赁期限、租金支付及违约责任等事项予以约定。后原告依约将涉案房产交付被告使用。但从2016年9月份起至今，被告在正常使用涉案房产的情况拒不依约支付租金。为此，原告多次要求被告及时支付，但被告均未能履行付款义务。此外，被告擅自将涉案房产交付给第三人使用至今。经查明，第三人是由被告出资成立，并由被告法定代表人廖烈涛实际控制。因此，被告拒不支付租金已严重损害原告的合法权益，其行为构成严重违约。对此，原告已于2017年6月13日正式解除双方签订的租赁合同，并要求被告返还涉案房产、清偿拖欠的租金及逾期滞纳金。第三人作为被告出资成立企业并实际使用涉案房产，其应对被告的违约行为承担连带清偿责任。为维护自身权益，原告现提起诉讼，请求法院查清事实，依据法律判允原告的诉讼请求。被告辩称：原告诉被告要求支付2016年9月至2017年6月期间的租金213468元，并以每期租金42693.6元为本金按每日0.5%标准向原告计付逾期滞纳金至2017年6月30日即人民币188705.72元，被告认为该诉讼请求不合理。原、被告于2015年12月31日签订《佛山市九鼎国际租赁合同》，原告陈健华刻意隐瞒签约时该涉案物业已被法院查封的事实，通过伪造涉案物业的房产登记信息，恶意隐瞒涉案物业的所有权人因金融借款纠纷事宜被法院循执行程序查封的事实，向被告转租涉案物业。2016年4月至7月期间，被告收到禅城区人民法院执行局要求被告限期迁出涉案物业（915-917）的通知。在合同履行期间，被告斥资数十万元的巨额费用对涉案物业进行装修，并依照合同约定按时足额交纳涉案物业的租金和其他相关费用。然而每次交付租金后都有新情况发生，经历了第一次通知承租物业（915-917）被查封，在被告交租后不超过半个月的时间，涉案物业（917-921）的房产又被查封了，致使被告完全无法正常使用涉案物业。被告在该物业被查封期间，曾多次积极主动联系原告进行沟通协商，而原告在两次查封后无任何消息。被告当时曾表示希望交租至法院或者招商银行，但是一直没有明确回复。由于原告的恶意欺诈行为，被告蒙受数十万元装修投入有可能血本无归的巨大风险，故被告要求原告必须提供由最终竞得涉案物业的所有权人出具的书面证明，确认原告与被告之间的次承租关系，才履行支付租金的义务。但原告一直表示产权所有人不同意签署任何文件，直到被告一直坚持与产权所有人取得联系并签署了《物业转租确认函》，其后，在明确了原告的出租资格后，被告已将全部未付租金付清，所以不存在拖欠租金的情况。被告不是故意拖欠租金，鉴于原告的种种不诚信表现，以及该向谁支付租金这个事宜协商不成功，致使被告无法明确到底该如何履行合同义务，交付租金给谁。鉴于上述事实与理由，被告合法行使不安抗辩权，并不存在违约行为。综上所述，原告所主张的诉讼请求无法律依据，被告的以上答辩情况属实，理由成立，依据充分，请求人民法院审核采信，驳回原告的全部请求。第三人未答辩。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告身份证，被告公司公示信息,证明原、被告的诉讼主体适格。被告对证据无异议。2、《佛山市九鼎国际租赁合同》、《律师函》及快递单，证明2015年12月30日，原、被告双方就被告租赁涉案房产的事宜达成协议，并签订租赁合同明确约定租赁期限、租金支付及违约责任等事项。因被告从2016年9月起至今一直未依约支付租金。经多次沟通未果后，原告已明确告知被告于2017年6月13日解除租赁关系，要求其及时返还涉案房产并承担违约责任。被告质证称没有收到律师函，对合同的真实性无异议，但签订合同前原告提供的查册证明显示没有被查封，被告在签订合同后才得知查册证明是原告伪造的，租赁物已被禅城法院查封。3、《佛山市九鼎国际写字楼租赁合同》（出租方：黄颖鹏）、《佛山市九鼎国际写字楼租赁合同》（出租方：黄世明），证明2015年8月25日，原告与原业主黄颖鹏、黄世明分别签订租赁合同，就原告租赁涉案房产达成协议。故，原告对涉案房产享有租赁权益。被告质证称成交价是明显低于市场价，被告一直是与原业主接触，原告代表原业主与被告签订合同，后被告才得知原告是二手房东。4、《执行裁定书》【（2016）粤0604执3182号之四】、《佛山市九鼎国际写字楼租赁合同》（出租方：薛素珍）、《执行裁定书》【（2016）粤0604执1313号之四】、《佛山市九鼎国际写字楼租赁合同》（出租方：胡业明），证明在租赁期内，虽然涉案房产因原业主债务问题被法院拍卖，但原告的租赁权益依法对新业主继续有效。新业主薛素珍、胡业明于2017年1月份购得涉案房产后，分别与原告就租赁事宜重新订立租赁合同，明确原告对涉案房产的租赁权益。被告对证据的真实性无异议，被告知情该情况。5、照片，证明被告擅自将涉案房产交付给第三人使用至今。被告对证明内容有异议，不是转租。第三人是被告的子公司，案涉租赁物的实际使用人是第三人。装修是被告进行的。本院认证如下：原告提供了证据1-5的原件予以质证，本院对以上证据予以采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、九鼎写字楼装修明细，证明被告投资巨额费用装修案涉租赁物。原告对证据的三性不予确认，材料是盖有第三人公章，属于第三人提交的、第三人盖章确认的，但第三人未到庭也没有向法院提交证据。明细只是列举了转款的金额，但没有买卖方签订的购买合同、被告转账给卖方的转账记录，无法核实其内容。2、农业银行网上银行电子回单，证明被告交齐所有租金。原告对证据的三性不予确认，被告尚欠部分租金未缴齐。3、物业转租确认函，证明被告取得转租确认时间及可以继续使用该物业，签订该确认函、确保能继续使用后被告补交了全部租金。原告对证据的真实性和合法性无异议，对关联性有异议，被告已于2017年6月15日与业主进行了确认，但被告仍未履行支付租金的义务。4、微信聊天记录（当庭出示手机查阅），证明被告与原告代表律师一直存在沟通，协商交租过程。原告质证称需庭后核实情况。5、（2016）粤0604执1313号以及（2016）粤0604执3182号的通知书、执行询问笔录、申请书、情况说明、拍卖公告。证明租赁物在签订合同前已被查封，被告对此是不知情的，法院执行过程中，经常上门贴封条，导致被告无法正常使用该租赁物。原告无异议。本院认证如下：原告对被告提供的证据3、5的真实性无异议，本院对证据3、5予以采信。证据1，仅为被告单方统计，本院不予采信。证据2、4，被告提供原件质证，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：佛山市禅城区季华六路3号1区二座915、916、917房的原产权人为案外人黄颖鹏，佛山市禅城区季华六路3号1区二座918、919、920、921房的原产权人为案外人黄世明，2015年8月25日，原告从原产权人黄颖鹏、黄世明处承租了上述房产。2015年12月30日，原告（合同甲方，出租方）与被告（合同乙方，承租方）签订《佛山市九鼎国际租赁合同》，合同约定：一、租赁房产1、甲方将座落于佛山市禅城区季华六路3号一区二座九鼎金融中心（以下称“该大厦”）第9层915-921房产（以下称“租赁房产”）出租给乙方作办公用途。2、租赁房产的计租面积为533.67平方米。……二、租赁期1、租赁期为60个月，自2016年1月1日至2020年12月31日止。甲方应于2015年12月31日前将租赁房产交付乙方使用。2、在签订合同当天至租赁期开始前，甲方于签订合同当天移交锁匙给乙方，乙方可以无条件到租赁房产进行测量或装修设计等工作。3、乙方在签订合同当天至2016年1月16日无需向甲方支付租金，但应按期支付该租赁房产的物业管理服务费、水费、电费、公摊费用以及其他各项应由其承担的费用。……三、租金1、乙方按本合同第一条第2款规定的计租面积按期向甲方支付租金，租金头两年（即2016年1月1日至2017年12月31日）按每月每平方米人民币40元，支付租赁房产月租金不包括租赁税费为人民币21346.80元；……2、支付时间：乙方应于本合同签定之日向甲方支付首两月租金（首两期期租金减去免租期租金后收取）。之后的租金乙方按自然月5号前以转账方式支付给甲方两期租金。……六、保证金1、乙方应于本合同签定之日起3日内一次性向甲方交纳租赁保证金人民币42640元，作为履行本租赁合同的担保。……十一、违约责任……6、乙方逾期支付租金或本合同规定的其他费用的，每逾期一天，乙方按每日应付款项金额的0.5%向甲方支付违约滞纳金，即违约滞纳金=应付款项金额的0.5%×实际逾期天数。乙方逾期十五天仍未全部支付应付款项的，甲方有权停止向租赁房产提供水、电、中央空调及相关物业服务，由此给乙方和任何第三人造成的损失由乙方自行承担。乙方逾期三十天仍未支付应付款项的，甲方有权单方解除合同，收回租赁房产，没收租赁保证金，并向乙方追讨拖欠的应付款项……第十三条、其他……2、本合同任何一方给予对方的通知、请求等须采用书面形式，甲方给予乙方的通知、请求等在邮寄至本合同首部所述的乙方地址或租赁房产后，视为送达；乙方给予甲方的通知、请求等在邮寄至本合同首部所述的甲方地址后，视为送达……6、甲方收取乙方保证金、租金、物业管理服务费、水电费及其他费用账户信息如下：开户行，中国农业银行顺德乐从支行；账户名，陈健华；账号，44482100460003713。……。合同签订后，原告将涉案915-921房交付给被告使用，被告又将租赁房屋交付给第三人使用。另查一，涉案租赁物的原产权人黄颖鹏、黄世明因未清偿招商银行股份有限公司佛山分行的贷款，招商银行股份有限公司佛山分行于2015年9月17日、2016年3月24日分别将黄颖鹏、黄世明诉至本院。本院审理后作出（2015）佛城法民三初字第3219号民事判决、（2016）粤0604民初2370号民事判决，判决招商银行股份有限公司佛山分行对黄颖鹏、黄世明所有的涉案房产享有优先受偿权。判决生效后，招商银行股份有限公司佛山分行向本院申请强制执行，2016年4月8日，本院向被告发出通知书，要求承租人于2016年4月12日前到本院申报承租情况并提供租约予以审核。2016年4月15日，被告委托梁宏磊至本院申报承租情况。2016年9月12日，原告向本院提交申请，要求就涉案租赁房屋附带租赁合约拍卖。2016年9月23日，本院发出对涉案915-921房的拍卖公告，公告明确买受人竞得房屋后须继续履行原租赁合同。2016年12月22日，案外人薛素珍竞得原产权人黄颖鹏所有的涉案915-917房，案外人胡业明竞得原产权人黄世明所有的涉案918-921房。2017年4月13日，原告与新业主薛素珍、胡业明签订租赁合同，继续承租涉案915-921房，租赁期自2017年1月1日至2020年12月31日。2017年6月15日，被告与新业主薛素珍、胡业明签订《物业转租确认函》，新业主薛素珍、胡业明同意陈健华将涉案915-921房转租给被告。另查二，被告从2016年9月起开始未向原告支付租金。2017年6月原告委托律师向被告催讨租金，6月9日，原告委托律师通过中国邮政EMS向被告发出《律师函》，律师函主要内容为：被告从2016年9月起至今一直未依约支付租金，仍欠租金213468元。要求被告在2017年6月12日前清偿上述拖欠金额，否则原告将于2017年6月13日正式解除双方的租赁关系，并没收保证金。2017年6月10日，被告收到原告发出的《律师函》。2017年7月14日，被告向原告支付租金170776元，7月27日又支付租金32020元。本院认为，本案系因房屋租赁合同引起的纠纷。原告与被告签订的《佛山市九鼎国际租赁合同》，系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于解除涉案租赁合同及返还租赁房屋的问题。被告辩称原告隐瞒涉案租赁物被法院查封事实、法院查封影响被告正常使用租赁物且租金不知向谁交付，被告在取得了新的产权人出具的转租证明后支付了全部租金，被告系行使不安抗辩权，并不存在违约行为。本院认为，被告的抗辩不成立，理由如下：1、被告未举证证明原告存在隐瞒查封事实的故意，其应承担不利后果；2、租赁合同约定了原告收取租金的银行账号，在原告未变更收租账号及法院未查封租金的情形下，被告仍可向合同约定的账号支付租金；3、2016年4月8日，本院向被告发出通知书要求承租人到法院申报承租情况并提供租约予以审核。2016年4月15日，被告委托梁宏磊至本院申报承租情况，同年9月23日，本院发出的拍卖公告中已明确买受人竞得房屋后须继续履行原租赁合同。从以上查明事实可知，本院在执行涉案租赁物时已充分保障了被告的合法权益，被告不得以此为由拖欠租金。综上，本院认为，被告未按合同约定缴纳租金，已构成违约，原告依约有权解除合同。原告在庭前已发出解除通知，且被告已收到解除通知，通知明确2017年6月13日解除合同，本院确认原告与被告签订的《佛山市九鼎国际租赁合同》于2017年6月13日解除。合同解除后，被告应向原告返还租赁房屋，本院对原告要求被告返还租赁房屋的诉请予以支持。关于租金及占用使用费的问题。合同解除前，被告应向原告支付合同约定的租金；合同解除后，被告仍继续占用使用涉案租赁物，其应参照租金标准向原告支付占有使用费至其返还涉案租赁房屋之日止。被告在原告起诉后于2017年7月14日、7月27日分别支付170776元、32020元共计202796元。计至合同解除之日2017年6月13日的被告应付租金为201371元，被告在原告起诉后支付的费用已清偿了其所拖欠的租金；而扣减应付租金后剩余的1425元（202796元-201371元），仅足以支付合同解除后两天【1425元÷（21346.80元/月÷30天）】的占有使用费，即被告应继续支付从2017年6月16日开始起算的占有使用费。关于滞纳金的问题。租赁合同约定租金的缴纳时间为自然月5号前以转账方式支付给原告两期租金，每逾期一天，被告按每日应付款项金额的0.5%向原告支付违约滞纳金。本案中，被告逾期交租，应向原告支付滞纳金。被告对原告计算的滞纳金提出抗辩，本院认为，每日0.5%的计算标准过高，本院调整为按年利率24%计算滞纳金，原告诉请超出部分本院不予支持，被告应支付的滞纳金详见附表1。关于第三人的责任问题。第三人现为涉案租赁房屋的实际使用人，现租赁合同已解除，第三人负有向原告返还租赁房屋之法律义务。另，原告要求第三人承担本案租金、占有使用费、滞纳金之给付义务，因第三人并非租赁合同相对方，原告要求第三人承担上述费用，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告陈健华与被告佛山市和记地产代理有限公司《佛山市九鼎国际租赁合同》于2017年6月13日解除；被告佛山市和记地产代理有限公司、第三人佛山市和记裕丰房地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈健华返还佛山市禅城区季华六路3号1区二座915、916、917、918、919、920、921房；被告佛山市和记地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈健华支付占有使用费（占有使用费按每月21346.80元从2017年6月16日计至返还租赁房屋之日止）；被告佛山市和记地产代理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈健华支付滞纳金26111元；五、驳回原告陈健华的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱及返还租赁物的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取3666元，原告陈健华负担220元，被告佛山市和记地产代理有限公司负担3446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年九月十一日书记员 罗凤华附表1序号应缴付租金时间拖欠租金金额滞纳金起算时间逾期滞纳金12016年9月5日42693.6元2016年9月6日42693.6元×2%÷30天×312天=8880元22016年11月5日42693.6元2016年11月6日42693.6元×2%÷30天×251天=7144元32017年1月5日42693.6元2017年1月6日42693.6元×2%÷30天×190天=5408元42017年3月5日42693.6元2017年3月6日42693.6元×2%÷30天×131天=3129元52017年5月5日30597元2017年5月6日30597元×2%÷30天×76天=1550元6合计26111元备注被告在2017年7月14日缴纳租金170776元，应缴的前四期租金滞纳金计至7月14日。被告在7月27日又缴纳租金32020元，其中第五期中的租金应计至合同解除之日2017年6月13日为30597元。