广西壮族自治区柳城县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0222民初1662号原告：周志求，男，壮族，1970年7月7日出生，初中文化，个体户，户籍地：广西柳城县，现住广西柳城县。委托诉讼代理人：刘昆华，广西鱼峰律师事务所律师。被告：柳州市华盛房地产投资有限公司。住所地：柳州市法定代表人：邓程万，该公司董事长。委托诉讼代理人：李理，男，柳州市华盛房地产投资有限公司项目经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，男，柳州市华盛房地产投资有限公司法律顾问。原告周志求诉被告柳州市华盛房地产投资有限公司（以下简称柳州华盛投资公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月25日立案后，依法适用简易程序，本案在审理过程中，因案情复杂，当事人争议较大，依法裁定转为普通程序，于2016年8月23日、2016年10月22日公开开庭进行了审理。原告周志求及其委托诉讼代理人刘昆华，被告柳州华盛投资公司委托诉讼代理人李理、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周志求向本院提出诉讼请求：被告赔偿给原告逾期交房违约金25000元、房屋质量不合格赔偿款（房屋修复损失、房屋使用年限缩短赔偿金）33000元，共计58000元。事实和理由：2011年12月2日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的柳城县河西小区X栋X单元X号房屋，该房建筑面积100.42平方米，按套内建筑面积90.08平方米计价，单价为每平方米2128．09元，总金额191698元。合同还约定被告应当于2012年7月31日前交房及被告逾期交房的违约责任等。合同签订后，原告通过向被告支付首付款和办理银行按揭贷款的方式履行了付款义务。后因房屋质量问题，被告无法按时交房，直至2012年10月21日，被告才第一次通知原告收房，原告到场后发现房屋质量问题当场拒绝签收房屋。2012年12月27日，原告再次去查看房屋时，被告的工作人员欺骗原告说年底维修师傅太忙，没有时间维修房屋，让原告先接收房屋，待原告收房后再进行修复，原告当时信以为真，接收了房屋钥匙，并开始进行装修。后，原告发现房屋内部的天花板多处开裂露钢筋，房屋内墙、阳台多处开裂和渗水，入户门松动变形等质量问题。经原告和小区的其他业主共同向被告交涉，被告仅赔偿给原告700元用于更换大门，但拒不修复上述其他房屋质量问题。2014年12月8日，柳城县建设工程质量安全监督站向被告的施工公司下发了《建设工程质量投诉处理督办通知单》，责令该公司于15个工作日内将投诉的质量问题处理完毕，但被告至今没有解决上述房屋质量问题。为此，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院起诉，要求判如诉请。被告柳州华盛投资公司辩称：第一、涉案房屋所属的柳城县河西小区5#住宅楼工程于2012年10月16日已经勘察、设计、施工、监理、建设单位的竣工验收，原告周志求亦于2012年12月27日接收了房屋，扣除合同约定可以据实延期交房的等待政府部门、消防大队和有关机构验收或测量的时间，被告没有逾期向原告交付房屋。第二、原告收房并装修入住后发现的房屋质量问题并不影响其居住使用，原告投诉后，因被告不配合原告进行维修，导致涉案房屋至今未修复完毕。第三、原告所反映的房屋质量问题，在质量保修期内，被告愿意承担维修义务，但原告诉请的房屋修复损失、房屋使用年限减少的赔偿金没有依据。第四、原告周志求于2012年12月27日已经收房，其诉请已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证，各方当事人对对方当事人提交的证据真实性均没有异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据需综合全案证据和案件事实予以认定。根据原、被告双方的举证、质证和庭审调查，本院确认以下案件事实：2011年12月2日，原告与柳州市华盛房地产开发有限公司（以下简称柳州华盛公司）签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告向柳州华盛公司购买坐落于柳城县××镇××大道××小区××单元××房，建筑面积共100.42平方米，套内建筑面积为90.08平方米，房屋总价为191698元，付款方式为银行按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2012年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即“该商品房经单项工程竣工验收合格”，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、由于政府行政管理部门的原因，如出卖人等待政府部门、消防大队和有关机构验收或者测量时间等；3、供水、供电部门连续停水、停电四个小时以上或气象部门记录降水量达到中雨以上连续两天或两天以上；4、某些垄断部门（如供水、供电公司）由于其内部机制而导致的延迟。”合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，如逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一(该比率应不小于第项中的比率)的违约金。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十六条约定，买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，出卖人应当履行保修义务。合同签订后，原告依约向柳州华盛公司支付了全部购房款。本案涉案商品房所属的柳城县河西小区5#住宅楼工程于2010年12月20日开工建设，于2012年8月30日经柳城县环境保护局单体土建工程环保竣工初验收，于2012年9月26日经柳城县住房和城乡建设局建设工程规划验收合格，于2012年10月10日进行竣工验收消防备案，于2012年10月16日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，于2013年9月16日在柳城县住房和城乡建设局进行备案登记。2012年10月21日，柳州华盛公司通知原告收房，但因涉案商品房存在质量问题，原告拒绝收房。2012年12月27日，原告再次验房时接收了房屋钥匙，随后便开始装修入住。后，因涉案商品房出现天花板脱落露筋、开裂等质量问题，原告多次要求被告维修未果后，向柳城县建设工程质量安全监督站进行投诉，该站于2014年12月8日向河西小区3#、4#、5#楼工程的施工单位广西大宇建筑工程有限公司送达《建设工程质量投诉处理督办通知单》，责成该施工单位于15个工作日内将投诉的质量问题处理完毕，并将处理情况及投诉人意见书面报柳城县建设工程质量安全监督站。后，因柳州华盛公司及施工单位均未对涉案商品房进行维修，原告诉至本院成讼。另查明，柳州华盛公司是一个经营房地产开发、建筑材料及日用百货销售等业务的企业，2014年8月27日，该企业在柳州市工商行政管理局办理变更登记手续，将企业名称变更为柳州华盛投资公司，经营范围变更为房地产投资、建筑材料销售、商务服务、房屋租赁房屋。本院认为：原告与柳州华盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按合同约定向柳州华盛公司付清了购房款191698元，柳州华盛公司应按合同约定的时间如期将涉案房屋交付原告使用，并按约定对涉案商品房承担相应的保修义务。柳州华盛公司于2014年8月27日将企业名称变更为柳州华盛投资公司，并办理了变更登记，根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款关于“企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”的规定，故上述合同义务应当由变更后的法人即柳州华盛投资公司承担。一、关于房屋交付条件问题。《商品房买卖合同》第八条约定交付的商品房须“经单项工程竣工验收合格”。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案商品房所在的柳城河西小区5#楼工程于2012年8月30日经柳城县环境保护局初验收，于2012年9月26日经柳城县住房和城乡建设局对建设工程规划验收合格，于2012年10月10日通过网上备案系统进行了竣工验收消防备案，于2012年10月16日经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行质量竣工验收，应认定工程质量合格，根据双方合同第八条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以河西小区项目整体工程在柳城县住房和城乡建设局的竣工验收备案及国家建筑工程质量监督部门出具的房屋质量合格证书作为房屋交付的条件。故原告主张以涉案商品房所在的河西小区项目整体在柳城县住房和城乡建设局的竣工验收备案及建筑工程质量监督国家行政部门出具的房屋质量合格证书为交房条件没有合同和法律依据，本院不予采信。二、关于房屋质量问题是否是原告拒绝收房理由的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”由此可看出，原告可以根据房屋质量严重程度选择解除合同、赔偿损失、修复等方式维权。而根据庭审中查证的事实，涉案房屋于2012年10月16日经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格，合同约定的房屋交付条件已成就，结合原告于2012年12月27日接收房屋钥匙并装修入住的事实，该房屋的质量问题并未达到诸如房屋主体结构不合格等严重影响正常居住使用的程度，亦不因此导致原告不能实现合同目的。故涉案商品房交付条件成就后，被告于2012年10月21日通知原告收房，原告不得以上述质量问题拒绝接收房。三、关于被告是否逾期交房的问题。《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间为2012年7月31日前，交付的商品房须“经单项工程竣工验收合格”。涉案商品房所在的柳城河西小区5#楼工程直至2012年10月16日才经竣工验收合格即具备合同约定的交付条件，被告已构成逾期交房。涉案商品房交付条件成就后，被告于2012年10月21日通知原告办理收房手续，原告仍以质量问题拒绝收房，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，应视为原告于2012年10月21日收房，则被告逾期天数为2012年8月1日至2012年10月21日共82天。被告依据《商品房买卖合同》第八条约定可据实延期的第二种情形即“出卖人等待政府部门、消防大队和有关机构验收或测量时间”，所提交的证据显示其向上述部门申请验收日期均在合同约定的交房日期之后，故被告房屋交付时间应按被告等待政府部门、消防大队和有关机构验收或测量时间据实顺延至2012年10月15日为由，辩称被告不构成逾期交房，理由不成立，本院不予采纳。四、关于原告诉请的逾期交房违约金是否超过诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告于2012年10月21日接到收房通知后，应当知道其权利已被侵害，诉讼时效应从2012年10月21日起算，往后推二年至2014年10月21日，原告应于2014年10月21日前起诉要求被告支付逾期交房违约金，原告提交的证据仅能证实关于房屋质量问题的诉讼时效中断，没有证据证实其诉请违约金的诉讼时效存在中止或中断的情形，其于2016年7月25日才起诉，显然已经超过了诉讼时效，故本院不予支持。被告辩称原告诉请的逾期交房违约金已超过诉讼时效，理由成立，本院予以采纳。五、关于原告诉请的房屋修复损失和房屋使用年限缩短赔偿金是否应支持的问题。关于修复损失。依据现场察看的情况及双方庭审质证意见，可认定涉案房屋确实存在天花板脱落露筋等质量问题，且在本案庭审结束前未进行维修。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。鉴于原告已装修入住，亦没有对上述房屋质量问题进行自行维修，故修复费用及因修复期间造成的其他损失尚未发生，庭审中原告申请对上述质量问题的修复费用进行评估，却不交相关费用，在本院释明原告可变更诉请为要求被告修复上述房屋质量问题后，原告坚持主张以建筑行业的修复市场价格预估本案修复费用，依据不足，本院不予支持，原告可在上述费用发生后，另行主张。关于房屋使用年限减少的赔偿金，涉案商品房经验收合格，被告没有证据证明上述房屋质量问题对房屋使用年限造成实质性的影响及影响的程度，故原告主张的房屋使用年限减少赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第四十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条之规定，判决如下：驳回原告周志求的诉讼请求。案件受理费1250元，由原告周志求负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。审 判 长  韦生军人民陪审员  覃凤珍人民陪审员  赖崇花二〇一七年一月十七日书 记 员  黄芳妮