广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第2658号
上诉人（原审原告）：陈志光。
上诉人（原审原告）：陈志超。
两上诉人共同委托代理人：苏春妹，广东南方福瑞德律师事务所律师。
两上诉人共同委托代理人：贾鹏程，广东南方福瑞德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：冯锡荣。
上诉人（原审被告）：陈福娣。
上诉人（原审被告）：陈玉平。
上诉人（原审被告）：冯�佳。
上诉人（原审被告）：黎惠贤。
上诉人（原审被告）：冯建锋。
六上诉人共同委托代理人：黄贵勇，广东南粤律师事务所律师。
上诉人陈志光、陈志超、冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1123号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：陈志超是位于广州市番禺区钟村镇嘉胜路17号金丰楼1号铺、2号铺、3号铺及广州市番禺区钟村镇嘉胜路17号金丰楼1梯201号、202号、2梯201号房屋的登记权属人。陈志光是位于广州市番禺区钟村镇嘉胜路17号金丰楼1梯301号、302号、2梯301、2梯302号、2梯401号、2梯402、3梯301号、3梯302号房屋的登记权属人。（上述房屋在下文简称“�讼物业”）
2002年10月31日，陈志光作为出租方（甲方）与冯锡荣作为承租方（乙方）签订《租赁商住楼合同》一份，载明：甲方将属于自己的商住楼一座及附属四周空地、停车场（坐落钟村嘉胜路17号金丰楼）出租给乙方作商业用途。建筑面积约4500平方米，具体面积以房管部门合法的产权证为准；为保证合同的履行，签订本合同时乙方须向甲方交付110000元保证金，保证金在期满时乙方无欠款时，甲方无息返还给乙方；租期由建筑主体验收合格、水电主线管供到双方商定的地点，交给乙方使用之日起除5个月装修期、从第六个月开始计算120个月，合同终止日期第120个月的最后一天；租金在工程验收合格（含水电、建筑主体、消防、环保）交给乙方使用之日起五个月，甲方免收租金，从第六个月开始收取租金，租金在合同的头三年均为每月55000元，合同期的第�年至第六年每月57750元，合同期的第七年至第十年每月60637.5元，租金在每月10日前由乙方向甲方一次性付清；合同期内，乙方不得私自将楼房出租、分租、分包，也不得将与本大楼有密切关系的东西作抵押，经甲方同意的除外；乙方如需要增加装修及建筑物的，应先征得甲方同意方可施工，费用由乙方负责；关于楼房的交接：水电必须运转正常，期满时楼房墙体、天花板装修、门窗、电话线路、电视线路、水电线路、环保设施、门面装修、护栏装修、卫生洁具、厨房入墙设施，绿化工程不能拆除，其余的甲方可以拆走；乙方不按时交租的，按所欠款每天处罚1%给甲方作为违约金，如超期30天仍不付清的属乙方违约连同其他违约行为，甲方有权终止合同，并留置乙方的财产直至乙方清还所有欠款为止；属于乙方违约的，其保证金人民币110000元不退还，乙方装修归甲�所有，属甲方违约的要返还人民币110000元保证金给乙方，还要处罚人民币110000元给乙方，并赔偿装修费给乙方，除上述赔偿责任外，甲、乙双方单方违约的均应处人民币1000000元给守约方。上述合同还约定了其他内容。
上述合同签订后，冯锡荣向陈志光、陈志超交纳了保证金110000元。
2013年5月6日，冯锡荣出具《承诺》一份，载明：“我是中兴商场冯锡荣，因为是我中兴的原因，所以要求陈志光给我们中兴延期到2013年6月30日止。在延期三个月加多租金壹拾万元正。保证在6月30日把所有商场搬走。超出2013年6月30日搬走，按每天贰万元正至搬走为止。”
陈志光、陈志超分别于2013年5月9日、2013年5月10日、2013年6月15日出具编号为01281841、01281842、0012878的《收款收据》，确认收到冯锡荣支付的租金100000元、60600元、100000元，合共260600元。
2013年10月25日，陈志光、陈志超以冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋逾期交还涉讼物业并且拖欠租金、占有使用费为由诉，提起本案诉讼，请求判令冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋：1、立即腾空并交还其所承租或使用的座落在广州市番禺区钟村镇嘉胜路17号的金丰楼，包括附属四周空地、停车场等给陈志光、陈志超；2、支付陈志光、陈志超2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金差额221312.5元；3、每天按拖欠租金221312.5元的1%计算违约金给陈志光、陈志超直至清偿之日止（暂计至2013年10月24日为254509.38元）；4、从2013年7月1日起按每日两万元的标准支付占有使用费至房屋和场地完全腾空并交还之日止（暂计至2013年10月24日为2300000元）；5、承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，陈志光、陈志超称冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、�惠贤、冯建锋已于2014年3月27日将租赁场地交还，故撤回第一项诉讼请求，并变更第四项诉讼请求的占有使用费计算至2014年3月27日止。
冯锡荣辩称：不同意陈志超、陈志光的全部诉讼请求，具体理由如下：一、本案所涉及的房屋租赁面积为共计3018.8平方米，在2013年10月底，冯锡荣已经将承租房屋的2楼至4楼移交给陈志超、陈志超，目前，尚未移交的是租赁房屋的首层空地及停车场。因此，其主张冯锡荣移交17号金某楼房屋与事实不符。二、冯锡荣已经足额向陈志超、陈志超支付了2013年4月1日至2013年6月30日的租金，4月租金60600元，5、6月分别为100000元。三、陈志超、陈志超诉求2013年4月至6月拖欠违约金没有事实依据。四、关于陈志光、陈志超诉求每日按照2万元计算占用费，该诉求占用费标准过高，显失公平，请求调整。
陈福娣、陈玉平、冯永佳、�惠贤、冯建锋共同辩称：本案案由为租赁合同纠纷，整个涉讼物业都是由冯锡荣承租及经营，只是借用了其五人的名义分别设立了商店等公司，涉案房屋的实际使用人为冯锡荣，其五人所设立的公司位于涉讼物业的首层，因此，涉案双方当事人应为陈志超、陈志光及冯锡荣，其五人与陈志超、陈志光并不存在租赁关系，不是本案的适格被告，故请求法院驳回陈志超、陈志光对其五人的起诉。
庭审中，本案当事人双方均确认上述《租赁商住楼合同》约定的租赁物业即为涉讼物业，租赁期间为2003年4月1日至2013年3月31日，冯锡荣已缴清前述租赁期间的全部租金。另，当事人双方均同意在本案中一并处理《租赁商住楼合同》中约定的保证金110000元。
诉讼中，原审法院分别于2014年2月28日、2014年3月27日两次组织当事人双方到涉讼物业进行场地交接。2014年2月28日组织交接当天，冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋（以下简称冯锡荣等六人）明确表示已将涉讼物业内的物品搬空，可交由陈志光、陈志超管业，但陈志光、陈志超表示不同意接收涉讼物业，原因是：1、冯锡荣等六人拆走了电线、电开关，存在安全隐患；2、冯锡荣等六人拆走门窗等物品；3、冯锡荣等六人损坏及搬走消防设施、电缆；4、冯锡荣等六人使用大楼时拆除一楼两个梯间、四层的顶棚，现未恢复原状；5、大楼水箱损坏。冯锡荣等六人则认为陈志光、陈志超无法证实大楼现状是其违约造成的，故坚持当天将涉讼物业交还陈志光、陈志超。2014年3月27日第二次组织交接当天，陈志光、陈志超明确表示同意接管涉讼物业，至于涉讼物业的损害赔偿问题不在本案中主张。
现陈志光、陈志超与冯锡荣等六人主要就以下问题存在争议�
一、关于涉讼物业承租主体的问题。陈志光、陈志超认为涉讼物业的实际承租人并非只是冯锡荣一人，涉讼物业的实际使用人为冯锡荣等六人，且其六人存在家庭成员关系，存在家庭财产混同的情况，故其六人应为涉讼物业的实际承租人，共同承担因租赁涉讼物业产生的债务。为此，陈志光、陈志超提交了广州市番禺区钟村中兴旅店的《企业注册基本资料》，以及广州市番禺区钟村百家福百货商店、广州市番禺区钟村富和家用电器商店、广州市番禺区钟村中兴百货商场、广州市番禺区钟村中兴服装商场的《企业注册基本资料》及其相应的部分工商档案资料各一份，上述企业类型均为个体工商户，经营者依次为冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋。上述工商档案资料均显示，冯锡荣无偿将涉讼物业的部分场地提供给上述字号商户的经营者用于商业经�，经营期间的相关经营责任由其各自承担；另外，广州市番禺区钟村百家福百货商店的工商档案资料还显示陈福娣配偶姓名为冯锡荣，子女情况为冯永佳、冯建锋；广州市番禺区钟村中兴百货商场的工商档案资料显示冯永佳，而其计生证复印件载明的配偶姓名为黎惠贤。冯锡荣与陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋均确认相互存在亲戚关系，且对上述证据的真实性予以确认，但认为冯锡荣是借用了陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋的名义在涉讼物业内设立个体工商户，但整幢涉讼物业均是由冯锡荣进行经营和管理的，陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋与陈志光、陈志超不存在任何租赁关系，并非本案适格的被告，也无需承担租赁涉讼物业产生的债务。
二、关于延租期间产生的租金及违约金的问题。陈志光、陈志超称因冯锡荣超出《租赁商住楼合同》所约定的租赁期限未能交还涉讼物业，经双方协商同意冯锡荣延期使用至2013年6月30日，使用费在每月租金的基础上多加100000元，即2013年4月1日至2013年6月30日期间应支付使用费合共481912.5元（每月租金为160637.5元），现冯锡荣仅支付了部分租金260600元，违反了如期足额支付租金的义务，故冯锡荣等六人应向陈志光、陈志超支付余下租金221312.5元，并且从2013年7月1日起以221312.5元本金，按每日百分之一的标准给付违约金至付清款项之日止。冯锡荣确认上述合同约定的租赁期届满后，其与陈志光、陈志超协商一致由其使用涉讼物业至2013年6月30日的事实，但认为《承诺书》上关于租金的约定应理解为按合同约定计算三个月租金的总和再加收100000元，因此，2013年4月1日至2013年6月30日租金总额应为281912.5元。冯锡荣还称，后来经双方协商确定将租金标准变更�2013年4月租金60600元，2013年5月、6月每月租金各100000元，故冯锡荣已足额支付前述延租期间的租金，不存在欠租的违约情况。据此，陈志光、陈志超关于延租期间利息的主张是没有理由的，并且双方也没有就延租期间约定违约责任，延租期间不存在违约责任一说。
三、关于逾期交还涉讼物业期间产生的占有使用费、保证金问题。第一，陈志光、陈志超认为冯锡荣等六人存在逾期交换物业的情况，六人交还涉讼物业时间应为2014年3月27日即法院最后一次组织场地交接当日。就其主张，陈志光、陈志超提交了广州市番禺区钟村中兴百货商场分别于2013年8月10日、2013年10月5日、2013年10月7日开具的发票联各一份、钟村中兴超级商场购物小票三张、广州市番禺区钟村中兴服装商场分别于2013年10月10日、2013年10月11日、2013年11月28日开具的发票联各一份、中兴第38届购物抽奖券（有效期自2013年8月18日至2013年10月12日），以及冯锡荣与陈志光、陈志超部分短信记录、通话记录予以证实。冯锡荣等六人对于上述发票的真实性予以认可，但对于短信记录、通话记录不予认可。冯锡荣等六人称冯锡荣已于2013年10月口头通知陈志光、陈志超接管涉讼物业的第二至四层即中兴旅店，只是陈志光、陈志超自己不愿意接收，而自2013年11月起中兴旅店也没有实际经营了，在2014年2月28日即法院第一次组织场地交接当天，冯锡荣等六人明确表示同意将整栋涉讼物业全部交还陈志光、陈志超管业，但陈志光、陈志超仍不同意接收，由此产生逾期接收涉讼物业的责任应由其二人承担。第二，陈志光、陈志超认为从2013年7月1日起，冯锡荣应按《承诺书》中约定的每日20000元交付涉讼物业的占有使用费；冯锡荣则认为《承诺书》是冯锡荣表达继续承租涉讼物业的诚�、在醉酒的情况下出具的，不是冯锡荣的真实意思表示。该《承诺书》出具后，陈志光、陈志超与冯锡荣就《租赁商住楼合同》租赁期满后的费用支付标准口头协商达成一致，且陈志光、陈志超已按该口头协议足额收取了冯锡荣延租期间租金260600元（包括2013年4月租金为60600元，2013年5、6月每月租金各100000元），每日20000元的占有使用费由此作废，不再履行。即使冯锡荣需要支付占有使用费，该费用亦应参照每月100000元的标准进行支付，若按每日20000元的标准比双方此前协商的每月100000元的租金标准高出六倍，显失公平，要求法院予以调整。第三，陈志光、陈志超认为冯锡荣超出《租赁商住楼合同》约定的期限交还涉讼物业已构成违约，为此，陈志光、陈志超曾委托广东纬国律师事务所于2013年7月15日向冯锡荣发出《律师函》进行催收，还为此支付了律师代理费1000元�但冯锡荣未按约定交还诉讼物业，故陈志光、陈志超根据合同约定，有权没收保证金110000元。
另外，陈志光、陈志超还称其打算在《租赁商住楼合同》租赁期届满后，将涉讼物业出租给案外人黎某甲使用，双方就此签订了相应的租赁合同，黎某甲亦已依约支付了部分租金，但因冯锡荣超期未交还涉讼物业，导致陈志光、陈志超面临黎某甲追究迟延交付租赁物违约责任的风险。陈志光、陈志超为其主张，向本院提交了其与黎某甲于2013年3月20日签订的《租赁合同》一份、于2013年5月8日签订的《补充协议（一）》一份、陈志超名下账号分别为64×××59、60×××15的银行流水清单、《提示函》一份、《告知书》一份、《回复函》一份、《催告书》一份。冯锡荣等六人对上述证据的正式性、合法性、关联性均不予确认。
原审法院认为，陈志光、陈志超与冯锡荣订立的《租赁商住楼合同》是双方的真实意思表示，内容无违反法律及行政法规的强制性规定，是合法有效的，签约双方均应按照合同的约定享受权利、履行义务。本案的争议焦点在于：一、涉讼物业承租主体的认定问题；二、延租期间产生的租金和违约金问题；三、逾期交还涉讼物业期间产生的占有使用费及保证金问题。
关于第一个焦点问题。根据陈志光、陈志超提供的《企业登记基本资料》显示，冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、冯建锋分别使用涉讼物业的地址登记设立商户进行经营，前述五人及黎惠贤亦承认相互存在亲戚关系的事实，虽冯锡荣辩称是其借用了陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋的名义在涉讼物业内设立个体工商户，整幢涉讼物业均是由冯锡荣进行经营和管理，但是冯锡荣并未能提供有效证据反驳前述《企业登记基本�料》的登记内容，也未能就其陈述提供其他有效证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。故陈志光、陈志超提出冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋均为涉讼物业承租人的主张，合法有据，予以采信。
关于第二个焦点问题。陈志光、陈志超与冯锡荣等六人均确认涉讼物业延长租赁期至2013年6月30日，即延租期间为2013年4月1日至2013年6月30日的事实，予以认可。现陈志光、陈志超与冯锡荣等六人就前述《承诺书》中关于“在延期三个月加多租金壹拾万元正”的约定应作何解释，存在纷争。原审法院认为，首先，《承诺书》的出具时间为2013年5月6日，陈志光、陈志超开出的三张《收款收据》的时间分别为2013年5月9日、2013年5月10日、2013年6月15日，金额分别为100000元、60600元、100000元；若如冯锡荣所述“在延期三个月加多租金壹拾万元正”，则�照常理推断，不应在5月、6月分别出现1笔100000元的付款记录；相反，前述3笔付款记录，与陈志光、陈志超所称“每月租金为原租金60637.5元加上100000元”较为吻合；其次，冯锡荣辩称后来经双方协商确定将租金标准变更为2013年4月租金60600元，2013年5月、6月每月租金各100000元，但没有提供任何有效证据佐证其主张，陈志光、陈志超对此亦不予确认；最后，冯锡荣亦未能就陈志光、陈志超主张的《承诺书》文某解释与票据内容、履行情况构成的证据链，提供有效证据予以反驳。故原审法院合理采信陈志光、陈志超的主张，认定“在延期三个月加多租金壹拾万元正”应理解为延期每月租金为原约定月租金60637.5元加上100000元，即2013年4月至6月延租期间的租金为481912.5元（160637.5元／月×3月）。现冯锡荣仅向陈志光、陈志超支付延租期间的租金260600元，尚欠221312.5元租金未付�故冯锡荣应向陈志光、陈志超支付剩余租金221312.5元。
关于第三个争议焦点。冯锡荣等六人作为涉讼物业的承租人，应按照《租赁商住楼合同》约定的返还条件，即水电正常运转、墙体门窗完好等，将涉讼物业交还陈志光、陈志超管业，但是在2014年2月28日原审法院第一次组织陈志光、陈志超和冯锡荣等六人到涉讼物业现场进行交接手续时，涉讼物业现场存在水电设施损害、门窗受损等情况，显然不符合前述合同约定的返还条件，故陈志光、陈志超有权拒绝接收涉讼物业。原审法院于2014年3月27日第二次组织陈志光、陈志超和冯锡荣等六人交接涉讼物业时，涉讼物业现场仍存在水电设施、墙体门窗受损等情况，但陈志光、陈志超同意当日接收涉讼物业进行管业，此属陈志光、陈志超自愿处分其民事权利的范畴，予以准许。因此，冯锡荣交还涉讼物业给陈志�、陈志超管业的时间为2014年3月27日。陈志光、陈志超据此撤回第一项诉讼请求，合法有据，予以准许，故对其第一项诉讼请求不予调处。冯锡荣在2013年7月1日起至2014年3月27日期间，实际使用了涉讼物业，应向陈志光、陈志超支付相应的使用费。根据《承诺书》的约定，冯锡荣若未在2013年6月30日搬离涉讼物业，则按每天20000元的标准给付使用费至搬离为止。该约定属陈志光、陈志超与冯锡荣就逾期占用涉讼物业应付使用费的合意。虽冯锡荣称该《承诺书》是为了表达其继续承租涉讼物业的诚意、在醉酒的情况下所出具的，不是冯锡荣本人的真实意思表示；并且出具《承诺书》后，陈志光、陈志超与冯锡荣就《租赁商住楼合同》租赁期满后的费用支付标准达成口头协议，且陈志光、陈志超已按该口头协议足额收取了冯锡荣延租期间租金260600元（包括2013年4月租金为60600元，2013年5、6月每月租金各100000元），每日20000元的占有使用费由此作废，不再履行，但冯锡荣未就其陈述提供有效证据予以证明，不予采信。但是，按照《承诺书》约定的每日20000元标准计算租金总额，显然过高，因此，根据公平合理原则，原审法院认为，冯锡荣应付2013年7月1日至2014年3月27日期间涉讼物业使用费的标准可参照2013年4月至6月延租期间的月租金适用，即每月160637.5元，据此，冯锡荣应向陈志光、陈志超支付2013年7月1日至2014年3月27日期间涉讼物业使用费1425010.08元（160637.5元／月×8月＋160637.5÷31日×27日）。
至于保证金110000元，因冯锡荣未能按照《租赁商住楼合同》所约定返还条件将涉讼物业交还给陈志光、陈志超管业，也没有足额支付延期使用涉讼物业的租金，冯锡荣前述行为显然构成违约，现陈志光、陈志超主张没收保证金110000元，合法有�，予以支持。因陈志光、陈志超已主张了没收保证金，故对其关于冯锡荣逾期给付租金的违约金的主张，不予支持
因陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋亦为涉讼物业的实际承租人，与冯锡荣均为相互存在亲戚关系，并在涉讼物业上注册经营个体工商户，个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营，故上述五人应对冯锡荣的前述所欠费用承担连带清偿责任。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，作出如下判决：一、冯锡荣应于本判决生效之日起五日向陈志光、陈志超支付2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金差�221312.5元；二、冯锡荣应于本判决生效之日起五日向陈志光、陈志超支付2013年7月1日至2014年3月27日期间的占用费1425010.08元；三、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋就冯锡荣所负上述第一、第二判项的债务承担连带清偿责任；四、驳回陈志光、陈志超其余的诉讼请求。本案一审受理费29007元、保全费5000元，由陈志光、陈志超负担诉讼费11603元、保全费2000元，冯锡荣、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎某乙、冯建锋负担诉讼费17404元、保全费3000元。
判决后，陈志光、陈志超和冯锡荣等六人不服，均向本院提起上诉。
陈志光、陈志超上诉称：一、《承诺》是冯锡荣对其继续占有使用涉案场地占有使用费的单方许诺与保证，不是双方对违约金的约定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条规定的无效、可撤销情形，应当对冯锡荣有约束力。1、冯锡荣等六人仅以《承诺》显失公平抗辩，但并未提起变更或撤销。依冯锡荣某失公平的抗辩，该《承诺》并不构成显失公平。根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题》第七十二条的规定，显失公平的构成要件有三：一是一方当事人利用优势，二是对方没有经验，三是双方的权利与义务明显违反公平等价有偿原则。但冯锡荣出具《承诺》无一满足上述条件。2、从案外人黎某甲承租涉案场地后的情况看，涉案大楼不包括周边场地每月租金市场价不低于657090元，高于冯锡荣承诺的每日2万元的租金标准。3、对《承诺》内容予以调整，缺乏法律依据。本案不存在《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情形，对其承诺的标准，不应予以调整。二、依照陈志光、陈志超与黎某甲签订的《租赁合同》、《补充协议（一）》、《提示函》、《告知书》、《回复函》、《催告书》等，可以充分证明因冯锡荣逾期交还场地，导致陈志光、陈志超未能按约定交付场地，对黎某甲承担违约责任，该责任不低于冯锡荣向陈志光、陈志超承担的责任。三、陈志光、陈志超主张没收保证金不代表已选择适用定金条款，其有权基于冯锡荣等人因拖欠租金计收违约金。双方签订的《租赁商住楼合同》约定的“不按时交租的，按所欠租金每天处罚1%”与属于冯锡荣违约的“其保证金人民币壹拾壹万元不退还”，该两项约定针对不同的违约行为，违约金和定金条款指向同一违约行为时才不予同时适用。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，上述两条约定可以同时适用。另外，在本案审理过程中，陈志光、陈志超表示同意在本案中一并处理保证金的行为不能认定其选择适用保证金条款而放弃了适用违约金条款。综上，陈志光、陈志超上诉请求：1、变更原审判决第二项为：冯锡荣自2013年7月1日起至2014年3月27日期间（共270天）按每日2万元的标准向陈志光、陈志超支付场地占有使用费5400000元；2、撤销原审判决第四项，补充判令冯锡荣每天按拖欠租金221312.5元的1%计算违约金给陈志光、陈志超直至实际清偿之日止。陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎某乙、冯建锋对该违约金承担连带清偿责任；3、本案诉讼费由冯锡荣等六人承担。
冯锡荣等六人答辩并上诉称：每日2万元约定并非租金而是违约金约定，该2万元包括违约责任和占用费在内，占用费参考周边的租金价格进行认定。双方之间关于继续租赁问题一直在协商导致6月30日没有搬离，对此对方也有责任。关于保证金问题，该保证金是原合同为了保证租金缴纳而设定，现在合同已经履行完毕，该保证金应当退还给冯锡荣。恳请法院驳回陈志光、陈志超的上诉。
冯锡荣等六人上诉认为：一、陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎某乙、冯建锋并不是《租赁商住楼合同》的相对方，不应当对该合同的相关责任承担连带责任。虽然陈福娣等人取得《租赁商住楼合同》部分面积的使用权，但该使用权并非来源于陈志光、陈志超。退一步说，租赁期满后产生的占用费，即使需要五人承担也应当按个人实际使用的面积来承担相应责任，而不应适用连带责任。二、《承诺》对延期三个月租金内容明确，即在延期三个月基础上增加10万元租金。因该内容未对多加10万元租金缴交的时间进行约定，只要冯锡荣在三个月内缴交就属于按约缴交。而且缴交的全部金额未超过三个月租金外加10万元即281912.5元或每月的缴交金额均未超过160637.5元。原合同的租金为每月6万多元，一下子增加10万元，这与正常的交易习惯不符。三、保证金11万元是针对原来的《租赁商住楼合同》，对延期三个月的租赁关系不具有约束力。原来合同双方已经履行完毕，保证金作用已经消灭，因此保证金应当退回给冯锡荣或者抵作后来的延期租金或占用欠款。四、占用费标准应当是2013年4-6月份三个月租金（每月按月合同租金标准的60637.5元）共181912.5元加100000元除三个月，即平均每月为93970.83元。应当以93970.83元的标准作为参考计算2013年7月1日到2014年2月28日的占用费总计751766.64元。综上，冯锡荣等六人上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判冯锡荣向陈志光、陈志超支付2013年4月1日至2013年6月30日期间租金差额21312.5元及2013年7月1日至2014年2月28日期间的占用费751766.64元；3、改判驳回陈志光、陈志超没收保证金110000元的请求；4、改判陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎某乙、冯建锋对冯锡荣的债务不承担连带清偿责任；5、本案全部诉讼费由陈志光、陈志超负担。
陈志光、陈志超答辩称：第一点，关于冯锡荣等六人上诉的第一点理由，陈志光、陈志超认为冯锡荣等六人承担连带责任的理由，其尊重一审判决。第二点，在延期三个月多交10万元租金是指每月多交10万元，而不是三个月多缴交10万，这不仅体现在《承诺》中，也体现在冯锡荣在2013年8月8日和2014年2月12日给陈志光发的短信里面，这部分证据在一审时已提交。所以陈志光、陈志超认为一审判决关于2013年4月至6月每月租金为160637.5元是正确的。冯锡荣等六人的上诉理由没有尊重客观事实和证据应当不予支持。第三点，针对11万元保证金的问题，应予没收，没收的理由是冯锡荣等六人本身应以2013年3月31日合同期满交付交回场地，但是其未交回，所以构成违约，符合双方合同约定当中的没收保证金条款。第四点，对于占用费的计算标准应当按照陈志光、陈志超提出的标准进行计算。
经查，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，关于延租期间2013年4月1日至2013年6月30日的租金标准问题，冯锡荣出具《承诺》表示“延期三个月加多租金10万元正”，冯锡荣等六人上诉称延期三个月的租金应是在三个月租金总额的基础上再加上10万元，而非每月加10万元租金，但冯锡荣等六人不能合理解释为何其在2013年5月、6月分别支付一笔100000元的款项，而该支付租金情况与陈志光、陈志超主张延期三个月每个月租金加多10万元更为吻合。原审法院认定延租期间的每月租金为原租金60637.5元加100000元，并无不当，本院予以维持。
关于占用场地期间的使用费的问题，陈志光、陈志超上诉称应按照每日20000元的标准支付，依此标准，冯锡荣等六人每月应支付600000元使用费，这一标准与延租期间的租金160637.5元／月相比，明显具有违约金的性质，显然过高，原审法院判决冯锡荣按延租期间租金160637.5元／月的标准支付2013年7月1日至2014年3月27日，公平合理，并无不当，本院予以维持。
关于逾期支付延租期间租金的违约金及保证金的问题，如前所述，冯锡荣应向陈志光、陈志超支付2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金总计481912.5元（160637.5元×3个月），但其仅支付260600元，尚欠221312.5元未支付。依照合同约定，冯锡荣应以每日所欠款项的1%的标准支付逾期付款违约金，陈志光、陈志超主张每日按221312.5元的1%标准支付逾期付款违约金，即应自2013年7月1日起计至实际清偿欠付租金之日止，本院对此予以支持，但该违约金总额以所欠租金为限。原审法院判决驳回陈志光、陈志超要求冯锡荣支付逾期付款违约金的诉讼请求，有失妥当，本院予以纠正。至于保证金的问题，虽然陈志光、陈志超在诉讼中表示愿意一并解决，由于双方当事人在诉讼中均未就保证金提起诉讼请求，本院对保证金的问题不作处理。
关于陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋是否应就冯锡荣所付债务承担连带清偿责任的问题，冯锡荣向陈志光、陈志超支付前述款项基于其与陈志光、陈志超之间的租赁合同关系，冯锡荣作为合同相对人，其应承担相应责任，而陈福娣、陈玉平、冯永佳、黎惠贤、冯建锋并非租赁合同相对人，现有证据不足以证明系实际使用人，其无需就上述债务承担连带清偿责任，原审法院处理有失妥当，本院予以纠正。
综上，原审法院认定事实清楚，但处理有失妥当，本院予以纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，判决如下：
一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1123号民事判决第一、二、四项；
二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第1123号民事判决第三项；
四、冯锡荣应于本判决生效之日起五日内向陈志光、陈志超支付从2013年7月1日起至实际清偿所欠租金之日止的逾期违约金（以221312.5元为本金，按照每日以所欠租金的1%的标准计算，违约金总额不超过该本金）。
本案一审案件受理费52930元、保全费5000元，由陈志光、陈志超负担诉讼费36106元、保全费2000元，冯锡荣负担诉讼费16824元，保全费3000元；本案二审案件受理费49132元，由上诉人陈志光、陈志超负担36451元，上诉人冯锡荣负担12681元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张燕宁
代理审判员 陈慧芳
代理审判员 黄春成
二〇一五年十月三十一日
书 记 员 杨仁义