山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁15民终3293号上诉人（原审原告）：李玉栋，男，1986年11月5日出生，汉族，居民，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：张杰，山东永圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韩杰，男，1960年4月26日出生，汉族，个体工商户，住山东省聊城市东昌府区。委托诉讼代理人：陈国昌，山东普新律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯天宏，山东普新律师事务所律师。上诉人李玉栋因与被上诉人韩杰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2016）鲁1502民初612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。李玉栋上诉请求：1、依法撤销一审判决中的第三项、第四项、第五项判决，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金20万元，被上诉人以购房款75万元为基数，自2009年6月10日起至房款实际付清之日止，按照月利率1.5分支付利息。2、一审、二审的诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人存在过错并承担过错责任是错误的。2009年6月8日，上诉人与被上诉人签订房屋买卖协议并约定了违约责任，上诉人按约定付清全部房款后，被上诉人随即交付了涉案房屋，上诉人搬入该房屋居住，历时8年。虽然涉案房屋已于2007年9月13日备案到案外人范高潮名下，但上诉人在签房屋买卖协议时对此并不知情。且被上诉人签订房屋买卖协议并交付房屋的行为足以让上诉人相信其对涉案房屋享有所有权。因此，现对于该房屋买卖协议无法履行，上诉人不存在过错，不应承担30%的过错责任。而被上诉人在明知自己无权处分涉案房屋的情况下仍与上诉人签订房屋买卖协议，导致合同无法履行，被上诉人对此应承担全部责任。二、一审法院判决被上诉人按照70%的责任比例向上诉人支付违约金及利息无事实和法律依据。1、一审已查明，上诉人与被上诉人于2009年6月8日签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，该协议是真实有效的。协议第五条明确约定：“如因甲方对该房屋存在权利瑕疵，如甲方不享有房屋产权，将房屋出租、出售、出借、赠与或以其他形式损害该房屋的权利完整，甲方须退还乙方房款及自交房款之日起按月息1.5分计息，并一次性支付乙方违约金贰拾万元，作为乙方的赔偿。”现因被上诉人未取得所有权，被上诉人提供的房屋长期存在权利瑕疵，致使合同目的不能实现，被上诉人应承担违约责任。根据合同的诚实信用原则，被上诉人应按照合同约定向上诉人支付违约金及利息。一审法院判决被上诉人按照70%的责任比例向上诉人支付违约金及利息无法律依据。2、涉案房屋转让行为发生在8年之前，考虑到房屋升值情况，现该合同无法履行，给上诉人造成巨大的损失，双方协议中约定的违约金尚不足以弥补上诉人的损失，但一审法院判决被上诉人仅向上诉人支付70%的违约金及利息，对上诉人显失公平。被上诉人韩杰辩称：一、一审判决认定事实错误，依法应予发回重审。一审判决认定涉案买卖房产于2007年9月13日已经备案到范高潮名下，属于事实认定错误。范高潮为涉案房产的西墙邻居，为双拼别墅的西户。而涉案争议房产为双拼别墅的东户，且上诉人在该东户居住8年之久。故一审法院以涉案房产于2007年9月13日已经备案到范高潮名下，属于事实认定错误。二、买卖合同明确约定涉案房屋办证条件尚不成熟，本案上诉人没有过错。一审判决判定答辩人承担违约责任等没有事实和法律依据。合同第四条、第五条明确约定涉案房屋办证条件不成熟，待条件成熟时协助乙方办理房产过户手续，且合同没有约定期限办理房产证的时间。答辩人已经将涉案房屋交付至被答辩人。按照合同约定，上诉人没有违约等情节。一审判决判定答辩人承担违约责任等没有事实和法律依据。三、一审判决被上诉人同时支付利息及违约金，没有事实和法律依据。四、一审判决解除合同，应当一并判决被答辩人返还房屋。李玉栋向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间签订的房屋买卖协议书；2、被告返还购房款75万元及利息（利息以购房款75万元为基数，自2009年6月10日起至房款实际付清之日止，按照月利率1.5分标准计付）；3、被告支付违约金20万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2009年6月8日，原、被告签订房屋买卖协议书一份，约定：该房屋坐落于怡苑村小区11号楼，建筑面积为270平方米（含车库）；该套房屋价款按套计价，总价款为75万元；原告于本协议签订之日起五日内付清全部房款；鉴于该房屋办理房产证的条件尚不成熟，被告承诺待条件成熟时，协助原告办理房产过户手续，并确保该房产登记到原告名下，原告承担国家规定的相应税费；因该房屋办证条件不成熟，被告承诺对该房产享有所有权等全部权利，该房屋未被出售、出租、出借、抵押、担保、赠与等等，该房屋不存在权利瑕疵，本协议签订并付清全部房款后，被告对该房屋的权利全部转移给原告；如因被告对该房屋存在权利瑕疵，如被告不享有该房屋产权，将房屋出租、出售、出借、赠与或以其他任何形式损害该房屋的权利完整，被告须退还原告购房款及自交房款之日起按月利率1.5分计息，并一次性支付乙方违约金贰拾万元，作为对原告的赔偿；原告付清房款后，被告应将该房屋交给原告，若原告同意，被告可暂时使用。2009年6月10日，原告按协议约定将购房款75万元交与被告。原告随即搬入该房屋居住，截止2016年6月10日，该房屋一直由原告居住使用，历时8年。该房屋系被告自高文举处购得后又转让给原告的，但已于2007年9月13日备案到案外人范高潮名下。另，原、被告双方均未申请对涉案房屋的目前价值进行鉴定评估。一审法院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原.被告签订房屋买卖协议书，系当事人真实意思表示，且不具备合同无效的情形，该房屋系被告自高文举处购得后又转让给原告的，上述协议书的效力应予认定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照第一百一十四条第二款的规定处理。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”上述涉案房屋于2007年9月13日已经备案到案外人范高潮名下，双方约定了办理过户手续的条件，但未约定办理过户手续的日期，现因被告未取得所有权，被告提供的房屋长期存在权利瑕疵，致使原告迟迟不能办理过户登记手续，房屋的所有权不能转移，即不能实现合同目的，已构成实际违约，原、被告双方签订的房屋买卖协议书符合法定解除条件，应予解除。同时，鉴于该房屋在原告购买时已经备案到案外人范高潮名下，故原告对不能实现合同目的亦存在一定的过错，其过错比例应认定30%为宜。被告主张调减利息违约金，应当对此进行举证，本案系房屋买卖合同纠纷，被告的违约行为给原告造成的实际损失，应根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，该房屋转让行为发生在8年之前，综合考虑合同履行情况、房屋升值、当事人过错程度以及原告主张的利息违约金等因素，被告所举证据不足以证明双方约定的利息违约金明显超过实际损失的百分之三十，即不能证明双方约定的违约金存在过高的情形，且原告不予认可，本院不予支持。综上，合同解除后，被告应当返还原告购房款75万元，并按照70%的责任比例支付违约金14万元（20万元×70%）、按照70%的责任比例支付相应利息（利息以购房款75万元为基数，自2009年6月10日起至房款实际付清之日止，按照月利率1.5分标准计付）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十六条、第三十条、《最高人民法院关于适用若干问题解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告李玉栋与被告韩杰之间签订的房屋买卖协议书。二、被告韩杰于本判决生效之日起十日内返还原告李玉栋购房款75万元。三、被告韩杰于本判决生效之日起十日内向原告李玉栋支付违约金14万元。四、被告韩杰于本判决生效之日起十日内按照70%的责任比例向原告李玉栋支付相应利息（利息以购房款75万元为基数，自2009年6月10日起至房款实际付清之日止，按照月利率1.5分标准计付）。五、驳回原告李玉栋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，由原告李玉栋承担300元，被告韩杰承担6350元。在二审诉讼中，被上诉人韩杰提交高文举向顺德房地产缴纳涉案房款的收据两张，拟证明2004年2月12日、4月9日高文举向顺德房地产共缴纳涉案房款30万元，上诉人李玉栋对证据的真实性有异议，系复印件，认为该证据与本案无关。本院认为，上述证据与本案关联性不大。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议的焦点问题是：上诉人李玉栋对涉案双方签订的房屋买卖协议书的解除是否存在过错，一审判决其承担30%过错比例是否正确。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。在本案中，韩杰与李玉栋于2009年6月8日签订的《房屋买卖协议书》第五条明确规定：“因该房屋办证条件不成熟，甲方承诺对该房屋享有所有权等全部权利。该房屋未被出售、出租、出借、抵押、担保、赠与等等。该房屋不存在权利瑕疵”；“如因甲方对该房屋存在权利瑕疵，如甲方不享有房屋产权，将房屋出租、出售、出借、赠与或以其他任何方式损害该房屋的权利完整，甲方须退还乙方房款及自交房款之日起按月息1.5分计息，并一次性支付乙方违约金二十万元，作为对乙方的赔偿”。现因该房屋已在2007年9月13日备案到案外人范高潮名下，造成涉案房屋无法按约定办理房屋过户手续，从而使得合同的目的无法实现。作为出卖人的韩杰在房屋出卖之前未对房屋的备案登记情况进行严格审查，因房屋登记在案外人名下，导致房屋的所有权不能转移，其行为明显违反了法律规定、合同约定，应当按照合同约定承担相应的责任。买方李玉栋作为完全民事行为能力人，在签订房屋买卖协议的过程中，应当具备辨识能力，并对房屋的备案登记等情况进行审查，因涉案房屋在签订房屋买卖协议之前便已备案到案外人名下，故李玉栋对涉案房屋无法过户，合同目的无法实现也存在一定的过错，其过错比例应认定为30%为宜。因对李玉栋的过错认定为30%，韩杰的过错认定为70%，故韩杰在向李玉栋支付违约金时，需向其支付14万元（20万元×70%），韩杰应当支付的利息也应当按照70%的责任比来计算。对李玉栋所主张的其不存在过错，不应承担30%的过错责任，本院不予认可。当韩杰与李玉栋签订的《房屋买卖协议书》解除之时，李玉栋便丧失了在该房屋居住的权利，在韩杰向李玉栋返还房款、利息、违约金时，李玉栋亦应当同时向韩杰返还涉案房屋。综上所述，上诉人李玉栋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人李玉栋负担。本判决为终审判决。审 判 长  石 鑫审 判 员  孔繁奎审 判 员  郭召勇二〇一八年三月十二日法官助理  李昭鹏书 记 员  郭 静