广东省东莞市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东一法东民一初字第437号
原告李玉玲。
委托代理人王涛，系广东瑞轩律师事务所律师。
被告东莞市星玺物业管理有限公司，住所：广东省东莞市东城区东城路388号东城中心A1裙楼商铺1409-1410号商铺，营业执照注册号：441900001439453。
法定代表人何伟坚。
委托代理人魏可心，系公司员工。
委托代理人熊军培，系广东广开律师事务所律师。
原告李玉玲诉被告东莞市星玺物业管理有限公司（以下简称星玺公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。原告李玉玲委托代理人王涛，被告星玺公司委托代理人魏可心、熊军培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，东莞市骏合商业有限公司（以下简称骏合公司）取得东莞市东城中心裙楼商铺的产权后，自行将该裙楼商铺分割销售。2011年，原告从骏合公司处购买了商铺，骏合公司在和原告签订的《商铺买卖合同》中约定商铺由骏合公司指定的物业公司提供物业服务。原告购铺后依骏合公司指示与被告签订了《物业管理服务合同商场管理服务合同》，该合同约定原告按每月28元／平方米的标准支付物业服务费。案涉商铺由原告返祖返租给骏合公司整体经营，骏合公司为节约成本，连中央空调也没有，物业服务严重不合格，但被告仍按照约定标准收取物业服务费。原告认为，双方签订的《物业管理服务合同商场管理服务合同》违反了法律强制性规定，应认定无效，故为维护自身合法权益，原告具状起诉，请求法院判令：一、确认原告与被告签订的《物业管理服务合同商场管理服务合同》无效；二、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称，一、原、被告于2012年12月1日签署《商场管理服务合同》后，被告严格遵照合同规定的管理服务内容对星玺广场进行商场管理服务，原告诉称被告没有提供中央空调，物业服务严重不合格，与事实不符，其观点没有证据支持。事实上，被告于2013年3月4日与第三方签订《中央空调安装施工合同》、2013年9月17日签订《冷却塔噪声整改工程合同》、2013年10月16日签订《中央空调循环水系统水质处理》等空调相关的安装和整造合同，被告一直投入资金对商场空调相关的设施设备进行保养，以确保设备正常运行，且商场内中央空调均处于正常运行状态。二、原告认为案涉合同违反法律法规强制性规定，实属无据，根据《民事诉讼证据规定》第一条、第二条，原告应承担举证不能的不利后果。因此，案涉合同合法有效。2014年10月13日，东莞市房产管理局出具《物业服务企业资质证书》（证书编号：莞物管证字第30220140006），明确准予被告从事物业管理活动，核准被告符合物业三级资质和物业管理收费标准每月28元／平方米。在合同履行期间，被告对商场公用区域、公共设施设备、环境卫生以及公共秩序进行维保和管理，包括配电设施、电梯运行、消防系统、监控系统和安全管理等，完全符合合同中对商场管理服务内容与质量的规定，这些均有被告与第三方签订的《电梯维保合同》、《消防维保合同》、《监控合同》、《日常清洁合同》及水电费缴费单据及花名册等为据。依据合同第三条第三款约定，被告收取物业管理费用合法有据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。
经审理查明，2012年12月1日，原告与被告星玺公司经协商签订一份《物业管理服务合同商场管理服务合同》，约定原告委托被告对案涉物业提供物业服务，并对服务内容和服务质量提出了相应要求，物业服务费为每月28元／平方米（包含公共水电费分摊、公共能源费用分摊），自原告与商铺出卖人签订的《商铺买卖合同》约定的使用权交接之日起（即2014年12月31日）缴纳。2014年10月13日，东莞市房产管理局出具《物业服务企业资质证书》（证书编号：莞物管证字第30220140006），核准被告星玺公司三级物业管理资质，物业管理收费标准每月28元／平方米。但原告以被告不具有为案涉物业提供物业服务的相应资质，且提供的物业服务质量不符合要求而提起本案诉讼，要求确认《物业管理服务合同商场管理服务合同》无效。被告庭审中确认其管理的物业占地面积大概为53700平方米，总建筑面积86870.32平方米，原告对此不予认可，其认为通过东莞市骏合商业有限公司宣传资料得出的被告管理的面积为10万平方米以上。另，被告为证明其全面履行了物业服务，提供了与第三方签订的《电梯维保合同》、《消防维保合同》、《监控合同》、《日常清洁合同》及水电费缴费单据、花名册等证据，以证实其对商场公用区域、公共设施设备、环境卫生以及公共秩序进行了维保和管理（包括配电设施、电梯运行、消防系统、监控系统和安全管理等），符合合同约定的商场管理服务内容与质量的规定，合同予以全面履行。同时，被告亦认为《物业管理服务合同商场管理服务合同》合法有效，其按合同约定收取物业服务费事实与法律依据充分。
上述事实，有商铺商场管理服务合同、物业服务企业资质证书（莞物管证字第302201420006号）、广东省物业管理企业资质申报表、中央空调循环水系统水质处理工程承包合同、东莞市电、扶梯保养合同、消防系统维护保养合同、消防设施检测报告、东莞星玺广场日常清洁合同、东莞星玺广场日常清洁合同、水电费缴费单据、安全部花名册等证据及庭审笔录附卷为据。
本院认为，原、被告之间的诉争点在于，案涉《物业管理服务合同商场管理服务合同》的效力应如何认定。本案中，原告以《物业管理服务合同商场管理服务合同》的相对方即被告不具有相应资质，未能按照约定标准提供物业服务而主张合同无效，对原告该诉求，本院兹分析如下：
按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定，故本案《物业管理服务合同商场管理服务合同》是否有效，应以该合同内容是否违反法律、行政法规效力性强制性规定为判断依据。《物业管理条例》第三十二条第二款规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。而《物业管理企业资质管理办法》第八条规定各资质物业企业承接管理的面积，其中三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。上述条例、管理办法的规定，并非为效力性强制性规定，对物业公司的资质管理属行政管理范畴，资质本身并不导致物业服务合同无效。故，按被告之庭审陈述，虽其承接的物业管理面积超出三级资质范围，但不因此而当然导致合同无效，原告以被告不具有相应资质而主张《物业管理服务合同商场管理服务合同》无效的观点，法律依据不足，本院不予支持。原告认为被告提供的物业管理服务不符合约定标准，该主张实际上针对的是被告是否有按合同约定全面履行义务的事实认定问题，对本案合同的效力不产生影响，故本院对此不予审查。
综上，原告的诉求事实与法律依据不足，其主张依法不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告李玉玲的全部诉讼请求。
本案案件受理费50元，由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 邹国雄
审 判 员 周敬棠
人民陪审员 黄洁文
二〇一五年七月十七日
书 记 员 孙 全
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目；（四）损害社会公共利；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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