北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11504号
上诉人（原审被告）郭蕾，女，1967年8月12日出生。
委托代理人刘斌（郭蕾之夫），1966年8月29日出生。
委托代理人张凯，北京市中北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京燕桥物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街24号。
法定代表人刘洵，总经理。
委托代理人张乐乐，北京道盛律师事务所律师。
上诉人郭蕾因与被上诉人北京燕桥物业管理有限公司（以下简称燕侨公司）服务合同纠纷一案，�服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第15379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月27日受理后，依法组成由法官王黎担任审判长，法官肖斌、法官杨扬参加的合议庭庭进行审理。本案现已审理终结。
燕侨公司在一审中起诉称：燕侨公司系北京市朝阳区南十里居28号院东润枫景小区的物业服务单位，郭蕾系该小区××房屋（以下简称涉案房屋）的业主。涉案房屋面积为247.54平方米，根据物业管理委托合同，郭蕾应按照每平方米每月2.8元的标准交纳物业费。根据小区物业管理公约，逾期交纳物业费应按每日千分之三交纳滞纳金。郭蕾经多次催缴拒不支付2008年6月至2010年12月、2012年1月至2015年3月期间的物业费及滞纳金。故诉至法院，要求郭蕾支付拖欠的上述70个月的物业费48617.8元及违约金15000元。
郭蕾在一审中答辩称：不同意燕侨公司的诉�请求。拖欠物业费是事实，主要原因是燕侨公司提供的物业服务缺失，物业工作人员言而无信，存在的问题，促使物业改善服务，让小区环境和治安好起来。燕侨公司提供的物业服务确实，个人方面，冬天室内温度不达标、电梯存在噪音，邻居装修电钻打到了郭蕾的房间，郭蕾家及其他住户被入室盗窃；公共服务方面，小区中央水景从未投入使用，小区外墙、栏杆、地库等设施设备破损严重，单元门和地下车库门敞开，安防系统不起作用，闲杂人员任意出入。2011年12月，郭蕾与燕侨公司达成书面协议，同意郭蕾先交纳部分物业费，在所投诉问题解决后，再协商交纳其余物业费的事宜，郭蕾按协议交纳了20000元物业费，但燕侨公司答应要积极解决的问题一件也没有做到。按照双方的协议，燕侨公司对供暖费、物业费不再提滞纳金的要求，但其后燕侨公司的缴费通知单�然包含滞纳金。2013年9月燕侨公司给郭蕾的回函中要求郭蕾在两日内前往协商，但郭蕾多次前往均无人协商，最后协商时告诉郭蕾物业费不能免交也不能少交，协商没有任何结果。燕侨公司回函中所述的邻居装修、温度低、电梯噪音、平台问题、公共问题等，说明其并未将自身定位为业主的服务者，也没有切实解决小区和业主的实际问题。所以郭蕾要求驳回燕侨公司的诉讼请求，要求其做好物业服务，切实解决郭蕾的房屋存在的问题，在郭蕾反应的问题解决之前物业费免交。
一审法院审理查明：郭蕾系涉案房屋的业主，涉案房屋面积为247.54平方米。
涉案小区的开发商为北京天鸿房地产开发有限责任公司，燕侨公司系开发商委托的涉案小区的物业服务单位。燕侨公司（乙方）与开发商（甲方）签订的《物业管理委托合同》约定，甲方委托乙方对�案小区实行专业化物业管理；委托管理事项及服务内容包括，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运作服务，小区公约规定的由物业公司管理的其他事项，等等；管理期限自2003年6月1日至小区物业管理委员会与乙方续签合同或选聘的物业管理单位止；甲方委托乙方管理的房屋、设施和设备应达到国家验收标准要求，如存在质量问题，甲方应按《住宅质量保证书》的内容进行保修和返修，如委托乙方修理，则由甲方支付相关费用；本物业的居住房屋公共性物业管理服务费用按照2.8元每平方米每月计算；甲方须按法律法规、住宅使用说明书、住宅质量保证书和本合同之规定承担保修责任，若甲方不予承担，乙方发出限期修改的书面通知，在通知期限届满甲方仍未予答复，且情况紧急，则乙方可以代为保修，因此发生的全部合理费用由甲方承担，并且乙方要求及时足额补偿乙方。
2003年6月12日，北京天鸿房地产开发有限责任公司报送的《东润枫景景园小区物业管理公约》经北京市居住小区管理办公室审核批准。该公约约定，物业管理服务内容包括综合管理，小区规划红线范围内，涉及共用财产和公共事务的管理，房屋及小区共用部位、共有设施设备的日常维护，等等；物业费收费标准为2.8元每月每建筑平方米；产权人、使用人未按公约、物业管理合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按每日加收应交纳费用的千分之三的滞纳金。郭蕾签署了承诺书，承诺遵守该公约。
一审庭审中，郭蕾提交了2006年10月15日退回2005年度部分供暖费及2006年供暖承诺的要求及2009年9月19日关于不交纳物业费的说明，用以证明郭蕾不交纳物业费有实际原因，燕侨公司、郭蕾之间在协商。燕侨公司称已经收到郭蕾承诺的要求，但认为供用热力合同与本案无关；对说明不认可郭蕾的证明目的，称燕侨公司提供了合同约定的物业服务，郭蕾应交纳费用。
一审庭审中，郭蕾提交了2011年12月28日燕侨公司与郭蕾签订的协议书及郭蕾所写的房屋存在的问题的反映信，用以证明郭蕾与燕侨公司达成过协议，通过缓交和暂不交的方式促使燕侨公司解决问题，郭蕾依协议交纳了20000元，但燕侨公司并未按协议履约。燕侨公司对协议书的真实性认可，称燕侨公司对郭蕾反映的问题已经进行了回复。郭蕾提交了燕侨公司的回函，认为函中内容显示燕侨公司在推脱问题而且不诚实。郭蕾还提交了入户室温测试记录表、照片一组、装修管理条例、受案回执等，用以作证其所反映的房屋存在的问题。
一审法院判决认定：当事人应当按照约定全面�行自己的义务。本案中，燕侨公司提供了物业管理服务，郭蕾应当交纳物业服务费用；但关于滞纳金，法院不予支持。关于所欠物业费的具体数额，根据双方签署的协议书，截至2011年12月，郭蕾拖欠物业费数额为41586.51元，郭蕾交纳20000元后，还拖欠2011年12月以前的物业费21586.51元；2012年1月至2015年3月期间的物业费数额为27031.29元，故郭蕾拖欠的物业费总额为48617.8元。郭蕾所辩称的供暖不达标、邻居装修、被入室盗窃等问题，应向供暖义务人、侵权人主张权利；郭蕾所辩称的电梯噪音及其他公共服务问题，难以认定已构成减免物业费的充分依据，对于客观存在的具体问题可以通过业主大会、业主委员会行使权利，也可以另行通过协商或诉讼方式确认和解决。燕侨公司在今后的物业服务中，应当竭力提高服务水平和服务质量，保持与业主的良性关系和理性沟通，正确�待和妥善解决业主反映的问题。据此，一审法院判决：一、郭蕾于判决生效后七日内给付燕侨公司2014年12月31日前拖欠的物业费四万八千六百一十七元八角。二、驳回燕侨公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
郭蕾不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要的上诉理由为：一审判决认定事实不清，燕侨公司没有如约履行义务。一审判决认定由郭蕾承担缴费义务证据不足。请求撤销一审判决，依法改判。燕侨公司服从一审判决。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
以上事实，有物业管理委托合同、公约、协议书、发票、照片、其他书证及当事人陈述等证据在案佐证。
本�认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。本案中物业公司与涉案小区开发商签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。各方均应恪守履行。本案中物业公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为涉诉房屋所在的小区提供了物业管理服务，郭蕾应当按照《物业管理委托合同》约定的收费标准向物业公司交纳物业管理服务费。
根据我国物权法、合同法及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释》等法律法规的规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主要义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交物业费的做法才有可能得到法院的支持。而纵观本案，郭蕾提出的抗辩理由认为物业公司所进行的安�、电梯噪音等存在问题，对此物业公司应当予以改进，但上述情形不能证明物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益。同时，郭蕾所主张的“服务瑕疵”亦不能依据短时间的服务质量问题或者单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。一审法院对于郭蕾提出的拒绝交纳物业费的辩解意见不予采信，并无不当。
综上，郭蕾的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费554元，由郭蕾负担（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费1108元，由郭蕾负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王黎
代理审判员 杨扬
代理审判员 肖斌
二〇一五年十月二十六日
书 记 员 刘欣