广东省阳西县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）阳西法民初字第86号
原告（反诉被告）：阳江市中阳联合发展有限公司。
法定代表人：朱建城。
地址：阳西县中山火炬（阳西）产业转移工业园。
委托代理人：赵茜，女，广东中亿律师事务所律师。
委托代理人：李君延，男，广东中亿律师事务所律师。
被告（反诉原告）：阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司。
法定代表人：姚斗赏。
地址：阳西县新城二十四区情侣路23号。
委托代理人：周家泉，男，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
原告阳江市中阳联合发展有限公司（以下简称中阳公司）诉被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司（以下简称绿洲银湖公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中阳公司的委托代理人赵茜、李君廷，被告绿洲银湖公司的委托代理人周家泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中阳公司诉称：原告是阳西县城方正中学东侧大坎岭（地块编号为A-06［YX-D—41B］号地）的土地使用权人，该土地证号为：西府国用（2010）第14**号，面积为86974.44平方米。2011年底，原告意向以招、拍、挂方式转让该土地使用权。原告挂牌转让该土地使用权前，被告有意购买上述地块，后经双方协商一致，于2011年12月23日达成《建设用地使用权转让意向书》（以下简称《转让意向书》）。第一条第一款约定：原告以招、拍、挂方式转让该土地使用权给被告，挂牌底价为620元／平方米，总计为￥53924152.8元，最终土地的成交价格以招、拍、挂的结果为准（不低于620元／平方米）。第二条第一款约定：2011年12月27日前，被告应付给原告保证金叁仟万元整，作为该宗土地招、拍、挂的保证金，在完成挂牌手续且按合法程序公示完毕后办证前50个工作日，被告必须按挂牌成交总价金额余额￥23924152.8元，付给阳西县国土局；挂牌低于620元／平方米的差额部分，被告应付给原告。第二条第三款约定：如果该宗土地挂牌成交价低于意向书签订的620元／平方米，差额部分被告应支付给原告；如果该宗土地挂牌成交价高于意向书签订的620元／平方米，被告应按实际成交价与原告结算。第二条第四款约定：原告必须在收到被告土地款的保证金之日起，七天内办理挂牌手续，被告必须完成挂牌手续且按合法程序公示完毕后办证前50个工作日将成交总价与原告结算。第二条第五款约定：招、拍、挂费用及办理国土使用证所产生的税、费由原、被告双方各自承担50%。第四条第三款约定：如被告在竞拍时未获得该宗土地，原告将被告原支付给原告的保证金一次性返还给被告。《转让意向书》签订后，原告依约在阳西县土地与矿业权交易中心挂牌转让上述地块，为吸引更多竞买人参与，实现利益最大化，原告挂牌底价为￥52185000元，即600元／平方米。最终由被告以该底价挂牌成交。被告挂牌成交后只支付了￥52185000元，差额款项￥1739152.8元至今未向原告支付。而在上述土地使用权更名过程中，因双方约定税、费各自承担50%，但被告迟迟未将其应承担的相应款项支付给原告，原告为了顺利办理过户手续，先搁置争议，在2013年1月25日前向相关部门缴交了￥5573358元税费，而被告只缴交了￥1739498.88元税费，依据双方约定，原告已为被告垫付了￥1952761.06元税费，被告应向原告返还。原告为此多次向被告追讨购地余款及垫付的税费，被告均以各种理由拒绝支付。原告认为，被告拒绝付款的行为己违反了双方约定，双方签署的《转让意向书》合法有效，是双方真实的意思表示，意向书明确约定“如果该宗土地挂牌成交价低于意向书签订的620元／平方米，差额部分被告应支付给原告”和“招、拍、挂费用及办理国土使用证所产生的税、费由原、被告双方各自承担50%。”被告未依约履行已属违约，并对原告造成了经济损失，应承担违约责任。根据以上事实，原告为维护自身合法权益，特将本案诉至贵院，请求判令：一、被告向原告支付购地余款￥1739152.8元，并从2013年9月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息直至清付之日止；二、被告向原告返还原告己垫付的交易税费￥1952761.06元，并自2013年1月26日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息直至清付之日止。
被告绿洲银湖公司辩称：一、中阳公司采取欺诈手段与答辩人签订转让阳西县城方正中学东侧大坎岭A06号土地《转让意向书》，该《转让意向书》中A06号地的价格条款没有法律约束力。
1、中阳公司采取欺诈手段与答辩人签订A06号土地《转让意向书》，诱导答辩人接受A06号土地的价格条款。中阳公司在与答辩人洽谈A06号地交易过程中，故意隐瞒及虚构事实，存在严重的欺诈和诱导行为。欺诈和诱导行为具体表现在：在洽谈交易土地价格过程中，答辩人表示A06号土地是二类住宅用地，土地品质差，每平方米报价620元不公平不合理，且价格远远高于当时的市场价。中阳公司为了诱惑欺骗答辩人继续交易，一是向答辩人作虚假陈述和承诺：保证A06号土地的容积率达2.5；二是故意隐瞒及虚构事实：谎称中阳公司也是阳西县城方正中学东侧大坎岭A08号土地的使用权人。A08号土地位于A06号土地的南侧，是A06号土地出入场地；该地临街面宽，铺位多，商用优势明显，且容积率大，经济价值高。中阳公司表示A08号土地也以620元／平方米的价格与A06号土地捆绑一并转让给答辩人。为了进一步骗取答辩人的信任，中阳公司在《转让意向书》第三条第二项还作出了明确的约定：“甲方保证将所转让之土地旁A08号土地，用地面积8601.07平方米（12.902亩）［注：实际面积为8182.12平方米］于2012年3月底前以招、拍、挂的形式出让给乙方，土地价格620元／平方米，总计金额5332663.4元，招、拍、挂费用及办理国土使用证所产生的税、费由甲乙双方各自承担50%”。但事实上，A06号土地的容积率并未达到2.5，实际只有1.8；中阳公司也并非是A08号土地的使用权人，最终未能兑现A08号土地也以620元／平方米的价格转让给答辩人的承诺。众所周知，在土地交易中，土地的容积率、地理位置、用途及使用年限与土地的价格息息相关，是决定土地交易价格的重要因素。A06号土地和A08号地作比较，之间的经济技术指标存在巨大的差异，A06号地的容积率只有1.8，地理位置被裹在其他用地中间，用途只能做住宅用地，使用年限只有68.99年；而A08号土地的容积率高达2.8，地理位置非常优越，南侧有125米与方正路接壤，用途可以兼容商业，使用年限70年。从市场和A06号土地本身品质分析，其价格远不值600元／平方米。本案中，《转让意向书》中约定的A06号土地价格，其附加条件是以620元／平方米的价格一并受让A08号土地，否则，答辩人不会接受该价格条款。正因为中阳公司在缔约中故意隐瞒和虚构事实，作出虚假承诺，欺骗、引诱答辩人与其签订《转让意向书》，《转让意向书》中有关A06号土地的价格条款，并非答辩人真实的意思表示，A06号土地的价格条款依法没有法律约束力。
2、A06号土地意向书约定620元／平方米保底条款，不但违反法律、行政法规强制性规定，而且损害国家利益，属无效条款。首先，根据《转让意向书》的约定，双方以“招、拍、挂”方式转让并成交土地，而依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第十九条的有关规定，以“挂牌”方式转让土地使用权的，成交价格以最终“摘牌”的价格确定，这是“招、拍、挂”方式确定土地成交价格的强制性规定。A06号土地的价格保底条款违反上述强制性规定。A06号土地完成交易后，答辩人已按600元／平方米的成交价格向中阳公司支付A06号土地转让金，双方亦已按相关协议缴纳税费，并完成了相关的过户手续。现中阳公司又以《转让意向书》约定的高于成交价的保底条款要求答辩人支付所谓的差价。A06号土地挂牌成交价已确认为52185000元，显然中阳公司所要求的A06号土地价格保底差价收益，只能是中阳公司A06号土地转让金收益之外的帐外收益，如果中阳公司实现上述收益，将违反国家财经法规，其行为不但侵害答辩人的合法权益，也损害国家利益。其次，中阳公司采取欺诈手段与答辩人签订A08号土地《出让意向书》，擅自处分国有的A08号土地，亦损害国家利益。根据《合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；……（五）违反法律、行政法规强制性规定”之规定，《转让意向书》中约定A06号土地以620元／平方米保底成交条款，属无效条款。
3、A06号土地《转让意向书》约定的620元／平方米的价格条款，是附条件生效条款。
《转让意向书》约定A06号土地以620元／平方米成交，是以620元／平方米的价格受让A08号土地为前提，即中阳公司承诺捆绑A08号土地以620元／平方米一并转让给答辩人。但事实上，中阳公司未能确保答辩人以620元／平方米价格受让A08号土地，其所附条件并未成就。根据《合同法》第四十五条“当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效……”之规定，本案A06号土地约定的620元／平方米价格条款，也要附条件成就时，才具法律效力；现所附条件并未成就，上述约定未发生法律效力。
二、答辩人与中阳公司签订了A06号土地《土地使用权转让合同书》（以下简称《转让合同书》）的内容应视为对A06号地价格条款的变更，对涉讼土地的转让价格52185000元进行最终确定。
2012年1月18日，答辩人通过摘牌方式完成A06号土地使用权交易，土地使用权交易机构依法对A06号土地使用权交易价格52185000元进行确认，并由答辩人与中阳公司签订了一份《转让合同书》，明确A06号土地的价格为600元／平方米，土地交易总价款人民币52185000元，并对双方权利和义务作了最终的确定。虽然双方在《转让意向书》中曾经对A06号土地的价格作了意向表示，但双方又重新协商，按照合法、平等自愿、协商一致的原则对《转让意向书》中A06号土地的价格意向作了变更确认。《转让合同书》约定：一、中阳公司将位于阳西县方正中学东侧大坎岭地块A-06（XY-D-41B）号、国土证号：【西府国用（2010）第1413号】、面积86974.**平方米的土地使用权转让给绿洲公司；……；四、双方同意以52185000元转让金额成交上述土地使用权。该宗地交易服务费及变更转户费用由转让方和受让方双方各付50%……。根据上述约定，双方确认A06号土地最终成交价为52185000元，答辩人按此价格向中阳公司缴纳A06号土地转让金，双方亦已按相关协议缴纳税费，并完成了相关的过户手续。因此，A06号土地《转让合同书》的签订，应视为双方对合同内容的变更及确认。毫无疑问，A06号土地交易价格条款变更后，该土地买卖价款总额和税费的负担，均应按《挂牌成交确认书》和《转让合同书》确认变更的内容来执行。因此，本案A06号土地的转让价款应为52185000元，而非中阳公司所称的53924152.8元。中阳公司凭《转让意向书》主张A06号土地转让价款为人民币53924152.8元没有法律依据。
三、中阳公司要求答辩人按620元／平方米的价格支付A06号土地转让金款显失公平。
1、A06号土地受地段等级差、土地使用年限短、土地用途附带条件多（二类居住用地）、容积率低（仅1.8）等因素影响，该土地市场价实际还不值600元／平方米（折算为单位楼面地价为333.33元／平方米），从挂牌底价600元／平方米都无他人参与摘牌这一事实，足以证明了该土地实际市场价远低于600元／平方米。
2、2010年7月，中阳公司以人民币19607800元（每平方米地价203元）向阳西县政府受让A06号土地使用权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关规定，按照出让方式取得土地使用权的，应当按照合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的百分之二十五以上等。中阳公司在未依法对土地进行投资开发的情况下，于次年12月与答辩人签订《转让意向书》，约定转让价格高出买入价的三倍，即每平方米620元的价格转让该土地给答辩人。根据阳西县房地产交易中心交易数据显示，2010年至2011年间房产地交易行情基本稳定，且房地产价格略有下调。但令人费解的是A06号土地价格却在短短的1年时间内翻了整整三倍。显然，A06号土地最终的成交价600元／平方米，还是远远高于当时的市场价。
3、按照市场比较法对A06号土地进行评估，也显示该土地定价600元／平方米严重超出其本身的价值。阳西县城方正中学东侧大坎岭A03B号土地与A06号土地东侧相邻，南侧临街，土地用途：居住兼容商业，容积率2.5；该土地交易时点与A06号土地相近，挂牌成交价格783元／平方米，折合单位楼面地价313.35元／平方米。从A03B号与A06号单位楼面地价的差别来看，足已证明A06号土地的实际市场价格远不值600元／平方米。如果再将A03B号土地商业用途部分作评估比较，那么A06号土地交易价不但远不值600元／平方米，还必须大打折扣。答辩人之所以以600元／平方米的价格摘牌受让A06号土地，是因为中阳公司承诺捆绑A08号土地以620元／平方米一并转让给答辩人。
综上，中阳公司未能确保答辩人以620元／平方米价格受让A08号土地，而要求答辩人以620元／平方米的价格支付A06号土地转让款，明显显失公平，依法应不予支持。
四、中阳公司要求答辩人承担包括土地增值税及营业税等税费在内的所有转让税费的50%无事实及法律依据。
根据双方协议约定，A06号土地“招、拍、挂”费用及办理国土使用证所产生的税、费由甲乙双方各自承担50%，协议约定的费用仅包括招、拍、挂的佣金费用和过户办证所需契税、印花税、价格调节基金及证件工本费，并不包括企业所得税、土地增值税、营业税城市维护建设税、教育附加、地方教育附加及堤围防护费在内。中阳公司诉请答辩人承担包括企业所得税、土地增值税、营业税城市维护建设税、教育附加、地方教育附加及堤围防护费在内的50%的要求，既不符合客观实际，也没有法律依据。本案所谓的争议出于双方所有的协议条款对相关税费项目的负担没有详细明确的列明，导致中阳公司在词义理解上的错误。根据法律规定，土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，以转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得收入的单位和个人。营业税指是对在中国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，纳税人为提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。城市维护建设税，对有经营收入的单位和个人征收的一个税种，与产品税、增值税、营业税同时缴纳，其纳税人主体为缴纳产品税、增值税、营业税的单位和个人。教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收的一种附加费；地方教育附加是依财综（2010）98号要求，各地统一按单位和个人实际缴纳的增值税、营业税和消费税税额的2%的标准征收地方教育附加费。但不管是教育费附加还是地方教育附加，其纳税人主体为缴纳消费税、增值税、营业税的单位和个人。堤围防护费，本省行政区域内水行政主管部门管理的江、海堤防工程受益范围内依法成立的企业、事业单位、社会团体以及其他从事生产经营活动的单位和个体工商户，应向本级水行政主管部门缴纳堤围防护费。从答辩人买受A08号土地和A03B号土地，以及中阳公司向阳西县政府受让A06号土地的缴税情况可知，买受土地仅需缴纳的税费为：契税、印花税、价格调节基金，并不需要缴纳企业所得税、土地增值税、营业税城市维护建设税、教育附加、地方教育附加及堤围防护费。根据习惯做法，企业所得税、土地增值税、营业税城市维护建设税、教育附加、地方教育附加及堤围防护费亦应由中阳公司负担。
综上所述，中阳公司以欺诈的手段与答辩人签订的《转让意向书》约定A06号土地的价格条款没有法律效力，A06号土地的转让款应认定挂牌成交52185000元；答辩人已按《转让合同书》履行了义务，并多支付了办理土地使用权证税费833932.94元，不存在拖欠中阳公司A06号土地转让金和办证税费问题。因此，中阳公司诉讼请求没有任何的事实及法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告绿洲银湖公司诉称：一、反诉被告应赔偿反诉原告的经济损失3564085.6元。
2011年间，反诉被告（中阳公司）与反诉原告（绿洲银湖公司）在洽谈阳西县城方正中学东侧大坎岭A06号土地交易过程中，反诉被告为了谋求A06号土地交易超额经济利益，故意隐瞒及虚构事实，诱导反诉原告与其进行交易，存在严重的欺诈行为。在洽谈A06号土地交易价格过程中，反诉原告认为A06号土地是二类住宅用地，土地品质差，每平方米报价600元远远高于当时的市场价，价格不公平不合理。为了诱惑欺骗反诉原告与其交易，反诉被告便作虚假陈述和承诺，保证A06号土地的容积率达2.5（实际为1.8）；故意隐瞒及虚构事实，谎称其也是阳西县城方正中学东侧大坎岭A08号土地的使用权人。因为A08号土地位于A06号土地的南侧，是A06号土地出入场地；该地临街面宽，铺位多，商用优势明显，且容积率大，经济价值高。反诉被告深知A08号土地对A06号土地的重要性，表示A08号土地也以620元／平方米的价格与A06号土地捆绑一并卖给反诉原告。在反诉被告的欺骗与诱导下，2011年12月23日，反诉原告与反诉被告签订《转让意向书》。2012年1月18日，反诉原告通过挂牌方式以600元／平方米价格共款人民币52185000元取得了A06号土地使用权，并与反诉被告重新签订《转让合同书》。《转让合同书》约定：“……四、双方同意以52185000元转让金额成交上述土地使用权。该宗地交易服务费及变更转户所有费用由转让方和受让方双方各付50%。”A06号土地交易成功后，反诉被告的经济利益得到最大实现。此时，反诉被告却告知反诉原告称要取消A08号土地以每平方米620元的价格卖给反诉原告的承诺，并威胁反诉原告，如果反诉原告坚持按每平方米620元的价格购买A08号土地，反诉被告将结束A08号土地交易，并强迫反诉原告于2012年2月16日签订A08号土地《建设用地使用权出让意向书》（以下简称《出让意向书》）。而事实上，在反诉被告与反诉原告签订A08号土地《出让意向书》时，该土地仍属于集体所有，还在农民手中生产，显然反诉被告无权处分该土地。A08号地块位于A06号土地的南侧，是A06号土地出入场地，是A06号土地进行房地产开发的必备条件。如果A06号土地和A08号捆绑交易失败，那么A06号土地将成为飞地，就无房地产开发意义。此时反诉原告处于进退两难的地步，一方面反诉原告已花巨资买下物非所值且不能独立开发的A06号土地，另一方面A08号土地属于国有土地且品质较好，按照规范交易，其竞价过程反诉原告有可能丧失A08号土地交易权利，致使反诉原告难以开发A06号土地，最终导致数千万巨资沉滞的经济损失。为了避免蒙受更加重大的经济损失，争取A08号土地使用权配置给A06号土地，反诉原告不得不冒着A08号土地溢价风险，被迫于2012年6月25日通过竞价，以1055.60元／平方米的价格向阳西县人民政府受让A08号土地使用权。也就是说，反诉被告不但未能以土地使用权人的身份保证A08号土地以620／平方米的价格转卖给反诉原告，反而造成反诉原告以1055.60元／平方米（总价款8637000元）的价格受让A08号土地使用权，总价款比反诉被告承诺的价格高出了3564085.6元，造成了反诉原告的巨大经济损失。
在办理A06号土地使用权证件过程中，反诉原告始终坚持按照双方相关协议约定履行，坚持招投标服务费71633元、契税1565550元和价格调节基金173948.88元三项税费合计1811131.88元，双方按各50%分摊905565.94元。对于反诉原告的正当要求，反诉被告非但没有接受，且以推迟A06号土地过户办证刁难反诉原告，造成反诉原告正常开发业务受到严重影响。在反诉原告处于弱势的情况下，反诉原告不得不与反诉被告协商妥协，暂时搁置反诉原告双方按各50%分摊上述税费的主张，接受反诉被告提出的企业所得税、土地增值税、营业税城市维护建设税、教育附加、地方教育附加、印花税及堤围防护费八项税费合计6877983元由反诉被告按法定纳税义务规定予以缴纳，契税和价格调节基金两项合计1739498.88元由反诉原告暂先缴纳后按双方各分摊50%进行结算的意见。按照上述意见，反诉被告和反诉原告分别缴纳6877983元和1739498.88元的税费。A06号土地使用权证件办妥后，反诉原告按照双方达成的A06号土地税费缴纳意见与反诉被告进行结算，多次要求反诉被告返还反诉原告垫付反诉被告应交税费833932.94元。对于反诉原告的要求，反诉被告不但不予以配合，反而节外生枝，恶人先告状。本案涉讼土地招、拍、挂的费用为71663元（本项费用已由反诉被告缴纳），转让土地过户所需税费，契税1565550.00元，价格调节基金173948.88元共三项1811161.88元，则反诉原告应承担的50%税费为905580.94元。反诉原告暂先支付A06号土地使用权证件变更转户税费共1739498.88元，其中垫付反诉被告应交税费833917.94元。反诉被告应返还反诉原告垫付A06号土地使用权变更转户税费833917.94元。
综上所述，反诉被告为达到其超额获利的目的，在缔约过程中，故意隐瞒和虚构事实，作出虚假承诺，以欺骗的手段诱使反诉被告与其签订土地转让合同，其行为严重违背诚实信用原则，存在重大过错，造成了反诉原告经济损失3564085.6元；而在办理A06号土地使用权证件过程中，反诉原告为反诉被告垫付了税费833917.94元。为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求判令：1、反诉被告赔偿反诉原告经济损失3564085.6元；2、反诉被告返还反诉原告垫支办证税费833932.94元。
反诉被告中阳公司辩称：一、双方签署的关于A06号土地、A08号土地意向书，和绿洲银湖公司参加竞拍A06号土地、A08号土地成功签署的挂牌成交确认书、合同书均合法、有效。交易过程中形成的以上3份文件双方均应遵守、履行。A06号土地《转让意向书》第3.6条、A08号土地《出让意向书》第3.5条，明确约定：“在土地进行招拍挂过程中，同等条件下，乙方具有优先受让权，乙方通过挂牌合法取得该宗土地受让权，需签订正式的土地转让合同，本意向书和正式合同具有同样的法律约束效力，在正常依约执行的情况下，任何一方不得随意变更和解除”。在双方签署《转让意向书》时，双方已经预判到绿洲银湖公司有可能另行签署《挂牌成交确认书》、《转让合同书》。如果另行签署，双方均认可《转让意向书》、《挂牌成交确认书》、《转让合同书》的合法性、有效性，确认以上3份文件之间存在必然联系，双方应共同遵守《转让意向书》预判结果并履行。
二、绿洲银湖公司自愿竞拍成功A08号土地，实际履行完毕A08号土地《出让意向书》价格约定，以及A06号土地和A08号土地没有存在必须互相依存使用关系，绿洲银湖公司无经济损失，绿洲银湖公司所称3564085.6元经济损失依法无据，法院应予以驳回绿洲公司第一项诉求。
1、绿洲银湖公司与中阳公司（反诉被告）自愿达成A06号土地转让，中阳公司无任何隐瞒、虚构、欺诈行为。绿洲银湖公司存在违反诚信交易原则行为，应继续支付差价和承担未按约定承担的税费。
首先，2011年12月23日，双方自愿签署A06号土地《转让意向书》，中阳公司无任何隐瞒、虚构、欺诈行为。《转让意向书》明确载明：“上述土地为居住用地，其使用年限以国土局颁发的土地使用证所载年限为准，建筑密度、容积率等按阳西县住房和城乡规划建设局批准的规划设计要点执行”。中阳公司就规划设计要点的承诺，显而易见是按阳西县住房和城乡规划建设局批准的规划设计要点执行，中阳公司没有超越批准给予任何其他承诺。
绿洲银湖公司所称隐瞒、虚构规划设计要点，既无证据，更无道理和法理，完全是绿洲银湖公司信口雌黄。阳西县土地与矿业权交易中心于2011年12月28日出具的《国有土地使用权挂牌转让公告》、《国有土地使用权挂牌转让须知》，竞拍前，绿洲银湖公司再次明确知道A06号土地规划设计要点，绿洲银湖公司有权选择参加竞拍和不参加竞拍，而且依据双方签署《转让意向书》第4.3条约定“如乙方在竞拍时未获得该宗土地，甲方将乙方原支付给甲方的保证金一次性返还给乙方。”绿洲银湖公司参加A06号土地竞拍，并竞拍成功，取得A06号土地使用权，完全是绿洲银湖公司自愿选择的结果。
其次，双方签署《转让意向书》时，预判到《转让意向书》和《挂牌成交确认书》、《转让合同书》价格可能存在不一致的情况。针对存在差价情况，双方事前约定最终结算价格采取“就高不就低”原则。故此，依据合同法诚实信用交易原则，绿洲银湖公司应向中阳公司支付购买A06号土地竞拍价和意向书之间差价。
最后，A06号土地和A08号土地都是单独招拍挂出让，而非捆绑销售。双方分别在不同时间签订A06号土地和A08号土地的意向书，订立有关两块土地转让条款，不存在A08号土地保证销售价格620元／平方米、保证绿洲银湖公司为受让主体的约定。只因绿洲银湖公司已经达成合同目的，取得土地使用权，如今为不按约定支付价款找说辞。
2、绿洲银湖公司与中阳公司自愿达成A08号土地转让，中阳公司无任何隐瞒、虚构、欺诈、胁迫行为。就A08号土地绿洲银湖公司已经按照《出让意向书》、《挂牌成交确认书》、《出让合同书》约定履行支付价款完毕。
首先，2012年2月16日，绿洲银湖公司与中阳公司自愿达成购买A08号土地《出让意向书》，中阳公司没有表明自己是A08号土地的登记土地使用人，也没有标明A08号土地已经办理土地使用权证书。中阳公司A08号土地状况不存在隐瞒、虚构、欺诈的行为。
其次，A08号土地包括在2005年3月20日阳西县人民政府与中阳公司签署的《土地出让协议书》合同项下。《土地出让协议书》第2.2条：“……，将土地使用证颁发给乙方或乙方指定的土地使用权人，……”。A08号土地中阳公司无登记物权，但有使用权受让权利再转让处分权，最终，绿洲银湖公司依《出让意向书》约定取得A08号土地使用权是客观事实。
再次，A08号土地《出让意向书》约定“乙方必须按挂牌成交价总金额付给阳西县国土局……”，“如果该宗土地挂牌成交价高于意向书签订的620元／平方米，乙方应按实际成交价与甲方结算”。证明，绿洲银湖公司在竞拍之前就已经应知、明知，如果竞拍成功的价格高于挂牌底价时，绿洲银湖公司应按照竞拍成功的价格支付出让土地价款。绿洲银湖公司自愿参加A08号土地竞拍，竞拍成功，取得A08号土地使用权，完全是绿洲银湖公司自愿选择的结果，根本不存在迫不得已情形。
绿洲银湖公司自愿参加竞拍A08号土地成功后，已经按照双方关于A08号土地《出让意向书》和《挂牌成交确认书》、《出让合同书》约定，按照挂牌成交价总金额支付价款给阳西县国土局。与A06号土地一样，A08号土地从签署《出让意向书》，到参加竞拍，都是绿洲银湖公司自愿行为，中阳公司没有任何隐瞒、虚构、欺诈、胁迫、强迫绿洲银湖公司必须购买A08号土地情形。
3、绿洲银湖公司所称A06号土地使用以A08号土地使用为基础条件，即是A06号土地出入必经A08号土地，此主张与绿洲银湖公司自行举证的图纸不相符。绿洲银湖公司自行举证规划图三份，从规划图上看，进入A06号土地，必经之路不是A08号土地，而是A06号土地左侧，靠近方正中学侧，有明确的规划道路。根本不存在A06号土地的出入必经A08号土地，不存在A06号土地使用以A08号土地使用为基础条件。
《国有土地使用权挂牌转让须知》明确载明是“现状转让”，绿洲银湖公司在签署意向书、参与竞拍前，对A06号土地、A08号土地现状、周边状况、规划是应知和明知。即，绿洲银湖公司在应知、明知A06号土地、A08号土地现状前提下自愿参与竞拍，通过竞拍方式买受土地。之后绿洲银湖公司以评估价格、规划设计要点、临街商铺、出入场地等因素为理由提出反诉要求赔偿经济损失，无法律依据，也有违诚实信用交易原则，其反诉第一项诉求应予驳回。
第三、绿洲银湖公司未足额承担A06号土地转让税费的50%。
从绿洲银湖公司第二项诉求“要求中阳公司承担50%税费”，可以反映，双方对于各自承担税费的50%是没有异议的，焦点在于税费项目的范围。
绿洲银湖公司提供阳西县地方税务局出具的A06号土地《土地转让税费申报表》证明，因转让A06号土地，买卖双方应缴纳税费，其中，税费项目包括：契税、企业所得税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、价格调节基金、堤围防护费。绿洲银湖公司对税费按税费项目分割，确认部分为税费，部分不属于税费，显然有悖客观事实。中阳公司举证证据《税收转账专用完税证》，证明土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、堤围防护费，原告已经缴纳，金额与绿洲银湖公司举证《土地转让税费申报表》一一对应。即，土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税、堤围防护费是因转让实际发生，而且中阳公司实际缴纳。
现在绿洲银湖公司已经实现合同目的，已经取得土地使用权证，其拒绝按约定承担全部服务费用和全部税费的50%的行为违反合同约定，违背诚实信用交易原则。绿洲银湖公司第二项的诉讼请求应予以驳回。
经审理查明：原告中阳公司于2010年通过出让方式取得阳西县城方正中学东侧大坎岭（地块编号为A06［YX-D—41B］号地）的土地使用权，该土地证号为：西府国用（2010）第14**号，面积为86974.44平方米。2011年12月23日，原告中阳公司（甲方）与被告银湖绿洲公司（乙方）就转让A06号土地使用权签订了《转让意向书》。《转让意向书》约定：甲方向乙方转让A06号土地使用权，以招、拍、挂方式转让给乙方，挂牌底价为620元／平方米，总计为￥53924152.8元，最终土地的成交价格以招、拍、挂的结果为准（不低于620元／平方米）；上述土地为居住用地，其使用年限以国土局颁发的土地使用证所载年限为准，建筑密度、容积率等按阳西县住房和城乡规划建设局批准的规划设计要点执行；本意向书签
订后，2011年12月27日前，乙方应付给甲方保证金叁仟万元整，作为该宗土地招、拍、挂的保证金，在完成挂牌手续且按合法程序公示完毕后办证前50个工作日，乙方必须按挂牌成交总价金额余额￥23924152.8元，付给阳西县国土局；挂牌低于620元／平方米的差额部分，乙方应付给甲方；如果该宗土地挂牌成交价低于意向书签订的620元／平方米，差额部分乙方应支付给甲方；如果该宗土地挂牌成交价高于意向书签订的620元／平方米，乙方应按实际成交价与甲方结算；招、拍、挂费用及办理国土使用证所产生的税、费由甲、乙双方各自承担50%；甲方保证将所转让之土地旁A08号地块，用地面积8601.07平方米（12.902亩）于2012年3月底前以招、拍、挂的形式出让给乙方，土地价格620元／平方米，总计金额人民币5332663.4元，招、拍、挂费用及办理国土使用证所产生的税、费由甲、乙双方各自承担50%（A08号地块出让挂牌时，甲方与乙方签订相关协议）；在土地进行招、拍、挂过程中，同等条件下，乙方具有优先受让权，乙方通过挂牌合法取得该宗土地受让权，需签订正式的土地转让合同，本意向书和正式合同具有同样的法律约束效力，在正常依约执行的情况下，任何一方不得随意变更或解除；如乙方在竞拍时未获得该宗土地，甲方将乙方原支付给甲方的保证金一次性返还给乙方。在《转让意见书》签订后，2011年12月28日，原告委托阳西县国土资源交易中心对A06号地挂牌转让，挂牌底价为￥52185000元，即600元／平方米。2012年1月18日，被告以挂牌底价52185000元成交。同日，原、被告双方签订了《土地使用权转让合同书》，约定：双方同意以（大写）伍仟贰佰壹拾捌万伍仟元（小写）￥52185000元转让金额成交上述土地使用权；该宗地交易服务费及变更转户所有费用由转让方和受让方双方各付50%。2012年12月5日，被告对A06号土地办理了土地使用权证，证号为：西府国用（2012）第1220号。在办理转让A06号土地使用权证过程中，原告中阳公司与被告银湖绿洲公司又为双方分担转户税费的事宜产生分歧。原告中阳公司先行缴纳营业税2609250.00元、城市维护建设税130462.50元、教育费附加78277.50元、地方教育附加52185.00元、印花税26092.50元、堤围防护费67840.50元、土地增值税2609250.00元（7项共款5573358.00元），又以银湖绿洲公司名义缴纳了地产代理服务费31685元、地产咨询服务费800元、土地登记证书费20元、土地登记费6978元、界线测量32180元（5项共71663元）。被告银湖绿洲公司缴纳了价格调节基金173948.88元、契税1565550元（2项共款1739498.88元）。
2012年2月16日，原告中阳公司（甲方）与被告银湖绿洲公司（乙方）签订《建设用地使用权出让意向书》（以下简称《出让意见书》，内容：甲方向乙方出让A08号土地8182.12平方米的使用权，以招、拍、挂方式出让给乙方，挂牌底价为620元／平方米，总计为￥5072914.4元，最终土地的成交价格以招、拍、挂的结果为准（不低于620元／平方米）；上述土地为商住混合用地，其使用年限以国土局颁发的土地使用证所载年限为准，建筑密度、容积率等按阳西县住房和城乡规划建设局批准的规划设计要点执行；本意向书签订7日内，乙方应付给甲方保证金2536457.2元作为该宗土地招、拍、挂的保证金，在完成挂牌手续且按合法程序公示完毕后办证前，乙方必须按挂牌成交总价金额付给阳西县国土局；挂牌低于620元／平方米的差额部分，乙方应付给甲方；如果该宗土地挂牌成交价低于意向书签订的620元／平方米，差额部分乙方应支付给甲方；如果该宗土地挂牌成交价高于意向书签订的620元／平方米，乙方应按实际成交价与甲方结算；招、拍、挂费用及办理国土使用证所产生的税、费由甲、乙双方各自承担50%；在土地进行招、拍、挂过程中，同等条件下，乙方具有优先受让权，乙方通过挂牌合法取得该宗土地受让权，需签订正式的土地转让合同，本意向书和正式合同具有同样的法律约束效力，在正常依约执行的情况下，任何一方不得随意变更或解除；如乙方在竞拍时未获得该宗土地，甲方将乙方原支付给甲方的保证金一次性返还给乙方。2012年5月16日，阳西县土地与矿业权交易中心受阳西县国土资源局委托，将A08号地使用权挂牌出让，起始价为6237000元，最终被告银湖绿洲公司于2012年6月25日以8637000元成交。2012年9月6日，被告银湖绿洲公司以出让的方式领取了西府国用（2012）第893号土地使用权证，相应地交纳了契税259110元、印花税4318.5元、价格调节基金16364.24元。
本院认为：本案争议的焦点是：一、被告银湖绿洲公司应否支付转让A06号土地差价1739152.8元给原告中阳公司；二、关于原、被告对转让A06号土地的税费如何负担；三、被告（反诉原告）银湖绿洲公司请求原告（反诉被告）中阳公司赔偿经济损失3564085.6元是否得到支持。
关于争议焦点一，被告银湖绿洲公司应否支付转让A06号土地差价1739152.8元给原告中阳公司的问题。原告中阳公司与被告银湖绿洲公司达成转让A06号土地使用权的意向后，通过挂牌竞价的方式转让土地使用权给被告银湖绿洲公司，成交价为52185000元。被告银湖绿洲公司竞买成功后，重新与中阳公司签订了一份《转让合同书》，明确A06号土地的价格为600元／平方米，土地交易总价款人民币52185000元，且双方以成交价52185000元为依据缴纳相关税费，应认定双方对转让A06号土地价款作了变更确认。据此，本院确认A06号土地转让价款应为52185000元。原告主张按意向书约定的53924152.8元作为交易价格，本院不予确认。因此，原告中阳公司请求被告银湖绿洲公司支付转让A06号土地差价1739152.8元，本院不予支持。
关于争议焦点二，由于原、被告对转让A06号土地的税费如何负担产生分岐，双方在事后又不能达成补充协议，应根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款、或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定来确定双方分担的税费。原告中阳公司与被告银湖绿洲公司在签订《转让意向书》中约定“招、拍、挂费用及办理国土使用证所产生的税、费由甲、乙双方各自承担50%”，在转让A06号土地使用权后签订《转让合同书》中约定“该宗地交易服务费及变更转户所有费用由转让方和受让方双方各付50%”，根据意向书及合同书的约定的条款来看，双方分担50%税费应是因转让A06号土地行为而使产生的所有税费。在办理转让A06号土地使用权证过程中，原告中阳公司先行缴纳营业税2609250.00元、城市维护建设税130462.50元、教育费附加78277.50元、地方教育附加52185.00元、印花税26092.50元、堤围防护费67840.50元、土地增值税2609250.00元（7项共款5573358.00元），又以银湖绿洲公司名义缴纳了地产代理服务费31685元、地产咨询服务费800元、土地登记证书费20元、土地登记费6978元、界线测量32180元（5项共71663元），加上被告银湖绿洲公司缴纳了价格调节基金173948.88元、契税1565550元（2项共款1739498.88元），因转让A06号土地行为而使产生的所有税费一共为7384519.88元（5573358.00元＋71663元＋1739498.88元）。被告银湖绿洲公司应负担50%为3692259.94元，减去其已承担的1739498.88元后，还应支付原告分担的税费款1952761.06元。被告银湖绿洲公司辩称其公司不应分担其中的“土地增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、堤围防护费”，只需承担“契税、印花税、价格调节基金”的50%，本院不予采纳。因此，被告银湖绿洲公司应支付分担的税费款1952761.06元给原告。由于双方在转让土地意向书和合同书中没有明确约定负担的转户费用，造成双方对应分担的费用产生分岐，缴付税费的义务并不明晰，原告请求从2013年1月26日起按银行同期同类贷款利率计算利息，本院不予支持。
被告（反诉原告）银湖绿洲公司尚应支付原告（反诉被告）中阳公司税费款1952761.06元，其反诉请求中阳公司返还办理A06号土地使用权证的税费833917.94元，本院不予支持。
关于争议焦点三，2012年5月16日，阳西县土地与矿业权交易中心受阳西县国土资源局委托，将A08号地使用权挂牌出让，起始价为6237000元，最终被告银湖绿洲公司于2012年6月25日以8637000元成交。2012年9月6日，被告银湖绿洲公司以出让的方式领取了西府国用（2012）第893号土地使用权证。由此可见，被告银湖绿洲公司以出让的方式向阳西县国土资源局受让A08号土地使用权，是被告银湖绿洲公司与阳西县国土资源局之间发生土地使用权出让的法律关系。原告中阳公司并不享有A08号土地使用权，也无权出让A08号土地使用权，因而其与被告银湖绿洲公司签订《出让意见书》属无效合同。该《出让意见书》自始无效，对双方当事人没有约束力。被告（反诉原告）银湖绿洲公司主张原告（反诉被告）中阳公司造成其高价受让A08号土地使用权，请求原告（反诉被告）中阳公司赔偿经济损失3564085.6元理据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十一条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第七条的规定，判决如下：
一、被告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司应在本判决发生法律效力后十五日内支付土地转户税费款1952761.06元给原告阳江市中阳联合发展有限公司；
二、驳回原告阳江市中阳联合发展有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回反诉原告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费36336元由原告阳江市中阳联合发展有限公司负担13961元，阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司负担22375元。
案件反诉受理费41984元，由反诉原告阳西县绿洲银湖房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。
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审 判 长 陈伟强
代理审判员 简晓华
人民陪审员 陈世永
二０一五年四月二十七日
书 记 员 麦家宝