四川省雅安市雨城区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1802民初1226号原告：樊婧，女，1986年2月18日出生，汉族，住四川省雅安市名山区，现住雅安市雨城区。被告：雅安蜀天房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市雨城区沙湾路149号。法定代表人：柴渝。委托诉讼代理人（特别授权）：刘建刚，四川三龙律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：刘艳，四川三龙律师事务所律师。原告樊婧与被告雅安蜀天房地产开发有限公司（以下简称蜀天公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告樊婧、被告蜀天公司的委托代理人刘建刚、刘艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樊婧向本院提出诉讼请求：1、判令蜀天公司交付青衣雅苑房屋；2、判令蜀天公司自逾期交房之日起到实际履行交房时按全部房款的每日万分之三计付违约金；3、判令蜀天公司支付樊婧因维权产生的交通费100元；4、判令蜀天公司交付购房发票及房屋权属证书的正式发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；5、本案诉讼费由蜀天公司负担。审理中樊婧增加一项诉讼请求，即请求依法确认案涉房屋的维修期、物管费自房屋实际交付起计算。事实和理由：2015年12月7日，樊婧与蜀天公司签订《商品房买卖合同（预售）》，购买青衣雅苑房屋，面积97.7平方米，总价457236元。同日，樊婧在蜀天公司按照约定支付首付款92236元，支付了维修基金2931元，支付了房屋权属契税18289元，支付了代收办理房屋权证金600元，并提交了办理房屋权属证书的所有手续。2016年3月16日，雅安市地税局征收科开具案涉房屋买卖完税证明房屋契税6858.54元，印花税5元。按照售房合同的约定，蜀天公司应在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。自2016年6月30日交付房屋日预期后，樊婧未收到蜀天公司的任何延期交房的书面通知（包括电话通知、短信通知）。同年11月24日，在樊婧多次要求下，蜀天公司才通过银行转款方式向樊婧银行账户转入11430.90元。2017年2月13日，樊婧的公积金已经放贷到蜀天公司，樊婧也于每月13日缴纳按揭款项。从2017年2月13日后，蜀天公司收到全部房款后一直未联系樊婧，未书面通知交付房屋等事项，蜀天公司的行为已构成实质违约。综上，根据相关法律的规定和合同约定，请人民法院依法判准樊婧的全部诉求。蜀天公司辩称，第一，本案是由于购房人樊婧错误理解合同，未履行合同义务而导致的纠纷，樊婧在蜀天公司购买房屋，并办理按揭贷款，合同约定2016年6月30日交房，但由于樊婧未能在交房日期内办妥按揭，其不属于2016年6月30日交房人员。第二，案涉合同第十九条一款（二）项的约定，买受人未付清应付房款的，则交付日期顺延，买受人应在付清房款后自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知买受人办理交接手续。2017年2月13日，樊婧才通过公积金中心的审贷而将按揭款支付至蜀天公司。根据前述约定，樊婧应自行到蜀天公司办理交房手续，而樊婧却将该义务转嫁到蜀天公司身上。第三，即便樊婧对合同理解有误，但蜀天公司仍根据合同的实际履行情况，多次与樊婧沟通，樊婧却不予理睬或回避，才导致其没有收房。2016年6月30日交房日期顺延后，蜀天公司工作人员通过电话、面谈等告知其若装修可签署承诺书后提前交房，但樊婧予以拒绝。樊婧购房按揭款到账后，蜀天公司工作人员即刻通过电话、短信通知其到售房处办理交房手续，但樊婧依然拒绝。樊婧购房的相关凭证，在办理交房时蜀天公司会一并交付。综上，蜀天公司在本案中不存在违约，不应承担违约责任。本院经审理认定事实如下：2015年12月8日，蜀天公司作为出卖人与樊婧作为买受人签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，樊婧购买蜀天公司开发的位于雨城区姚桥镇青年路“青衣雅苑”房屋。合同约定的主要内容：第四条“商品房基本情况（一）该商品房为预售许可证2012013号下第1幢1单元19层3号。┅┅（五）该商品房的预测建筑面积共97.7平方米，其中套内建筑面积79.79平方米，分摊的共有建筑面积17.91平方米；”第八条“计价方式与价款（二）按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4680元，总价款为人民币457236元。”第九条“付款方式及期限（二）买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款：（公积金贷款）。买受人于2015年12月4日前支付首期房价款人民币92236元，占全部房价款的20.17%；余款人民币365000元向雅安市农村商业银行股份有限公司雨城支行文化路分理处（贷款机构）申请贷款支付。”第十五“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得（建设工程竣工验收合格证明）；2、该商品房已取得房屋面积实测报告书；（二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》”第十八条“交付时间和手续（一）出卖人在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、，买受人未缴清房款或因付款方式改变而不能缴清房款时；（二）该商品房达到本合同第十五条、第十六条约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日，书面通知买受人查验房屋时间、办理交接手续。买受人无法在出卖人通知的交付期限内办理该商品房交接手续的，可以书面委托代理人代为办理该商品房的交接手续。买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间，以该商品房所在地为办理交接手续的地点。”第十九条“逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期30日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期30日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的。书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自出卖人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。”(二)由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定时间交付的，双方同意按照以下方式处理：买受人未按出卖人通知时间办理交接手续的，视为出卖人已按本合同约定的条件交付，该房屋的保修期开始计算，与商品房有关的包括但限于物业服务费、水电费、专项维修基金、全部税费及房屋毁损风险均由买受人承担；如买受人未付清应付房款及或违约金的，则交付日期顺延，买受人应在已付清应付款及或违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续，出卖人不再另行通知买受人办理交接手续。买受人在付清应付款及或违约金后十日内未前往出卖人处办理交接手续的，视为出卖人在买受人付清应付款及或违约金之日已按本合同约定条件交付。该房屋的保修期至出卖人通知买受人办理交接时间截止次日开始起算，同时上列与商品房有关的税、费、专项维修基金及房屋毁损风险由买受人承担。若因此致出卖人发生任何其他费用支出，则由此造成的全部损失由买受人负责赔偿。”第二十一条“保修责任（一）该商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人至该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。┅┅。”前述合同签订后，合同于同年12月18日在房地产管理机关备案。在签订合同前日，樊婧已向蜀天公司支付了首期房价款92236元（含竞拍保证金5000元）、契税及房屋产权办理相关费用、维修基金，并提供了蜀天公司要求的全部资料，向蜀天公司出具授权委托书，委托蜀天公司代为提交贷款资料、办理公积金贷款、缴纳、办理房屋的权属证书及缴纳税款等事宜。2016年3月12日，蜀天公司与樊婧签订《计价方式与房款、付款方式及期限的其他约定补充协议》（以下简称《补充协议》），该补充协议的主要内容为：二、“对合同第九条的补充约定（对付款方式及期限的补充约定）以下文字为提供支付方式的选择，经双方选择某一种付款方式后，该部分文字（包括印刷体和手写体）构成合同组成部分。未经选择的部分（不论其为印刷体还是手写体）不是合同的组成部分。买受人采用以下第3种方式支付购房款。┅┅3、买受人在签订方《商品房买卖合同》后3日，一次性付清该商品房的首付款92236元；其余房款365000元，买受人在《商品房买卖合同》签订后的三十日内通过银行或公积金贷款方式一次性支付给出卖人。”五、“对合同第十五条的补充约定（对交付条件的补充约定）：1、出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付（不计利息或者违约金）：（1）遭遇不可抗力（包括但不限于自然灾害、战争），且出卖人在发生之日起60内告知买受人的；（2）买受人未付清房款和违约金；（3）本项目红线外市政配套设施安装延误导致的使用条件不具备；（4）因法律政策变动所产生的限制。七、“对合同第十八条的补充约定（对商品房交接手续的补充约定）2、在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款和违约金外，出卖人应通知买受人办理房屋交接手续，通知方式包括但不限于电话、手机短信、信件、特快专递、报纸公告等形式，买受人应当提供真实有效的地址或联系方式以便出卖人能够联系、送达、邮寄相关手续。若买受人提供地址不能邮寄或送达的，出卖人以买受人所提供的身份证地址为送达地址，寄出三日后视为送达。不论买受人是否接到书面通知，买受人都应当按照合同约定的交付时间主动前来办理房屋交接手续。3、在商品房达到交付使用条件后，如买受人未付清房款及违约金的（包括按揭付款的买受人欠缴银行按揭款、出卖人代垫付款及相应违约金等），出卖人有权拒绝交付房屋而无须承担延迟交付及产权登记的责任，直至买受人履行了相应义务。5、房屋交付时，买受人认为交付商品房需要整修的，应以书面方式向出卖人提出，出卖人核实后应按照合同约定承担保修责任，但交房时间不顺延，并且买受人应在约定的时间内办理完毕房屋交接手续。买受人未在约定的时间内办理或者未在约定的时间内办理完毕房屋交付手续的，视为房屋已交付，出卖人不承担逾期交付责任。”2016年3月16日，雅安地方税务局开具税收完税证明，同年4月4日、9月25日案涉房屋的产权证和国有土地使用权证办理完毕。2016年11月21日，蜀天公司向包括樊婧在内的采用按揭付款方式的购房户群发短信，内容为：你所购买的“蜀天·青衣雅苑”房屋由于我公司一直未收到你们向银行贷款部分的房款，所以到目前为止无法正常交房给你们。烦请各位业主配合我公司办理银行按揭手续。如需提前交房的业主请到公司销售中心申请办理提前接房手续。同年12月底，樊婧与公积金贷款委托金融机构雅安市农村商业银行雨城支行文化路分理处签订借款合同。2017年2月13日，住房公积金中心向蜀天公司支付樊婧按揭贷款365000元。同年4月13日，蜀天公司向樊婧发送短信，通知其尽快来领取产权证明、兑换发票和交房手续。6月15日，樊婧与蜀天公司办理交房手续，在验房过程中，樊婧发现房屋存在问题而未收房，致使双方未办理完毕房屋交付手续。对以上事实，有当事人提交的《四川省商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》、收条、银行转账凭证、契税发票、公积金贷款明细、短信、进账单、交房通知书、证人证言、承诺书。经审查，上述证据符合证据的形式要件，证据之间形成了完整的锁链，能相互印证案件事实，且当事人对其真实性均无异议，本院予以采信并在卷佐证。本院认为，樊婧与蜀天公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《补充协议》系蜀天公司预先单方制作的、针对不特定的买受人能重复使用的格式合同，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理公平原则确定当事人注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”蜀天公司未提交证据证明对《补充协议》的免责或限制其责任的条款以合理方式进行提示和说明，故《补充协议》中关于减轻或免除蜀天公司逾期未交房所产生责任的条款不发生法律效力，不具有约束力。本案中，樊婧按照合同约定向蜀天公司支付了首付款和房契税金，提供了蜀天公司要求的全部资料，并按蜀天公司要求出具授权委托书，委托其代为提交贷款资料、办理公积金贷款、缴纳、办理房屋权属证书及缴纳税款等事宜。据此樊婧已按照合同约定履行了合同义务。依据购房合同第十八条第（一）项的约定，蜀天公司应在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。有以下原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1、不可抗力；2、买受人未缴清房款或因付款方式改变而不能缴清房款时。据此，在蜀天公司没有书面通知樊婧需要延期交房的情况下，蜀天公司至迟应在2016年6月30日向樊婧交付房屋。但事实上，蜀天公司延迟至2016年11月21日才通过短信方式通知买受人可以提前收房。蜀天公司逾期交房的违约行为明显客观存在，对此应按合同约定承担违约责任。蜀天公司依据案涉合同第十九条（二）项之约定作为其延期交房的抗辩，对此本院认为，该条（二）项约定是以买受人的原因是导致房屋未在2016年6月30日前交付为唯一原因为其适用条件。本案中，蜀天公司未能举证证明不能办理房屋权属证书，公积金中心从而未及时放款的原因在于樊婧。依照《中华人民共和国契税暂行条例》第八条“契税纳税义务人发生的时间，为纳税人签订房屋权属转移合同的当天，或纳税义务人取得其他土地、房屋权属转移合同凭证的当天。”第九条“纳税人应当自纳税义务发生之日起十日内，向土地、房屋所在的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。”的规定，蜀天公司应当在2015年12月17日前向税务部分缴纳案涉房屋契税，根据2016年3月16日完税证明，可以推断蜀天公司应该是在2016年2月17日前才向税务部部门申报，房产证、国有土地使用证分别于2016年4月4日、2016年9月25日才办理，由此可以看出导致公积金迟迟未能放款的原因在于蜀天公司未及时、适当履行相关义务，不能据此认为是樊婧个人原因造成，故蜀天公司的该抗辩意见不能成立。关于蜀天公司逾期交房时间的认定，蜀天公司于2016年11月21日向买受人群发短信通知，依据该通知内容，可以确认为蜀天公司的交房通知，其逾期期限仅能计算至此。樊婧未在该通知后收房，责任不能归咎于蜀天公司。蜀天公司交付的商品房符合交付条件，樊婧于2017年6月15日双方办理交房时以房屋存有质量问题为由拒收房屋，根据合同约定，应视为房屋已交付，案涉房屋的维修期、物管费自房屋交付起计算，即从该日期起算。根据法律和合同约定，蜀天公司负有向买受人交付房屋相关的住宅使用说明书、住宅质量保证书及相关票证的义务，故樊婧的该诉讼请求成立，本院予以支持。樊婧主张交通费，并无合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十六条之规定，判如下：一、被告雅安蜀天房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起七日内向原告樊婧交付“青衣雅苑”房屋；二、被告雅安蜀天房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起七日向原告樊婧支付自2016年6月30日起至2016年11月21日止按全部房价款的每日万分之三计算的违约金；三、被告雅安蜀天房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起七日内交付原告樊婧购房发票、房屋权属证书发票、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；四、原告樊婧所购房屋的维修期、物管费自2017年6月15日起计算；五、驳回原告樊婧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4079元，由被告雅安蜀天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员 张 曦二〇一七年八月十日书记员 漆喜梅