北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终2549号
上诉人（原审被告）：辛振虎，男，1988年6月5日出生，汉族，住山东省莘县。
委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘在青，男，1967年2月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：陈加奎，北京友恒律师事务所律师。
原审第三人：石泽建，男，1990年1月4日出生，汉族，住山东省莘县。
委托诉讼代理人：曹岩，北京市檀州律师事务所律师。
原审第三人：曹城，男，1982年3月1日出生，汉族，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：王玉娟，北京市檀州律师事务所律师。
上诉人辛振虎因与被上诉人刘在青，原审第三人石泽建、曹城确认合同无效纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人辛振虎的委托诉讼代理人王铮，被上诉人刘在青的委托诉讼代理人陈加奎，原审第三人石泽建的委托诉讼代理人曹岩，原审第三人曹城的委托诉讼代理人王玉娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
辛振虎上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘在青的诉讼请求，认定刘在青与辛振虎于2015年10月28日签订的《二手房买卖合同》有效；2.一审、二审诉讼费用由刘在青承担。事实和理由：1.辛振虎购买涉案房屋不存在主观恶意的客观条件。根据证人证言，刘在青向石泽建借款及出具公证书时，均不认识辛振虎，而引起石泽建根据授权委托书公证出售涉案房屋的原因是刘在青不能按期偿还石泽建借款，该行为是刘在青可以控制的行为，辛振虎客观上不可能在刘在青与石泽建借款及出具公证书时就心存恶意与石泽建串通购买涉案房屋。2.辛振虎从石泽建处购买房屋，虽然低于市场价，但并未达到低于市场价30%的情形，故辛振虎支付了合理对价。3.一审法院认定的辛振虎与石泽建购买涉案房屋合同中的存在恶意的细节都属于合同瑕疵，在市场交易过程中，客观上这些瑕疵都可能出现。
刘在青辩称，同意一审判决，请求驳回上诉，维持原判。
石泽建述称，同意辛振虎的意见。
曹城述称，同意辛振虎的意见。
刘在青向一审法院起诉请求：确认刘在青与辛振虎于2015年10月28日签订的《二手房买卖合同》无效。
一审法院认定事实：2015年5月13日，刘在青、郭明艳与石泽建签订《借款合同》。约定：石泽建向刘在青、郭明艳出借35万元，利息为银行同期贷款利率四倍，期限自2015年5月13日起至2015年7月12日止。刘在青、郭明艳以刘在青名下位于北京市密云县×××102（房屋所有权证号：X京房权证密字第XX**号）房产进行抵押等。石泽建向刘在青转账35万元。同时，双方办理了（2015）京中信内民证字32256号公证书。
同日，刘在青为石泽建出具委托书，委托其办理查询诉争房产，代办抵押登记解除抵押登记手续，并办理了（2015）京中信内民证字32257号公证书。刘在青、郭明艳为石泽建出具委托书，委托其办理诉争房屋查询、出售、过户、协助银行贷款、资金监管、物业交割等。代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。委托期限自2015年7月13日起至满24个月之日止。双方办理了（2015）京中信内民证字32258号公证书。
2015年6月4日，刘在青为石泽建办理了X京房他证密字第××××号他项权利证，进行了抵押登记。
2015年7月14日，以（2015）京中信内民证字53541号公证书公证居民身份证复印件与原件一致，以（2015）京中信内民证字53542号公证书公证常驻人口登记卡复印件与原件一致。
2015年10月28日，石泽建以刘在青名义与辛振虎签订了《二手房买卖合同》，约定以100万元出售诉争房屋给辛振虎，税费由刘在青承担。当日辛振虎汇款10万元至石泽建账户，石泽建为辛振虎出具了收到房屋定金10万元的收据（收条）。11月12日，石泽建代刘在青与辛振虎进行了网签，备案合同载明房款52万元。石泽建以刘在青名义交纳税费28600元，以辛振虎名义缴纳税费5200元，共计33800元，均让刘在青负担。12月18日，案外人徐会蕾分三次汇款共计899922元至石泽建账户，石泽建为辛振虎出具了收到房屋尾款90万元的收据（收条）。合同签订前后，辛振虎并未查看诉争房屋。
石泽建在收到该款项后，并未通知刘在青卖房事宜，亦未将款项退还刘在青，目前仍由石泽建持有。
2016年2月20日，辛振虎与徐会蕾（系辛振虎之妻）委托案外人郭宇坤出售诉争房屋事宜，并办理了（2016）京中信内民证字14010号公证书。同月22日，郭宇坤代辛振虎与曹城签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定曹城购买辛振虎诉争房屋，价款110万元，相关税费由曹城负担等。3月20日，辛振虎为曹城出具收到购房款30万元的收据。次日，曹城向原密云县住房和城乡建设委员会转账52万元，向辛振虎转账18万元，辛振虎为曹城出具了收到房款80万元的收据。29日，曹城变更登记为诉争房屋所有权人。曹城在购房前后，同样未查看诉争房屋。
2016年6月21日，曹城将郭明艳诉至一审法院，请求郭明艳腾退诉争房屋并支付使用费1万元。同年12月15日，一审法院以（2016）京0118民初4537号民事判决书判决郭明艳三个月内腾退诉争房屋给曹城。
2017年4月5日，曹城向一审法院申请强制执行（2016）京0118民初4537号民事判决书。同年12月12日，一审法院执行完毕。
庭审中，一审法院委托北京大地盛业房地产土地评估有限公司对2015年10月28日时的诉争房屋价格进行了评估，评估总价为124.8万元，单价为15663元/平方米。
一审法院判决认定：本案的争议焦点系石泽建与辛振虎是否构成恶意串通以及是否损害了刘在青的合法权利。
石泽建与辛振虎构成恶意串通，理由如下：第一，石泽建以刘在青名义出卖诉争房屋具有恶意。首先，石泽建系刘在青、郭明艳借贷债权人，但该债权享有诉争房屋抵押权的保障。石泽建对刘在青、郭明艳享有的债权是相对权、请求权，对诉争房屋享有的是物权中的担保物权，限于担保权人在被担保债权不能清偿的情况下，对担保物具有优先受偿的权利。石泽建对诉争房屋所享有的抵押权已经能够充分保障其借贷债权的实现。其次，刘在青有委托石泽建卖房的概括意思但无任意条件处置的意思。刘在青在向石泽建借款35万元的同时，公证委托石泽建将诉争房屋进行查询、出售、过户等，并约定了“代理人在其权限范围内及代理期限内签署的一切有关合法文件及行为，我们均予以承认，并由我们承担一切法律责任。委托期限自2015年7月13日起至满24个月之日止。”石泽建在庭审中称诉争房屋为顶账房，为流质之明证。双方以约定的方式，一方面赋予石泽建以抵押权，另一方面赋予石泽建不经刘在青同意即可以任意价格出售担保物。双方之约定实则规避了担保法和物权法之流质禁止条款。委托之前提是信任，根据合同法第410条之规定，委托或受托人得随时解除，同时规定了赔偿对方损失以保护无过错方。石泽建主张以公证的方式取得不可撤销委托的意见，无法律依据。从本案实际情况看，刘在青无授权石泽建以任意条件处置诉争房屋的意思。再次，石泽建代刘在青卖房前后均未报告情况亦未转交购房款。受托人应当按照委托人指示处理委托事务，但石泽建竟主张其有权不经刘在青指示即可自定价格出售诉争房屋。石泽建在出售房屋前，未征求刘在青对于卖房与否以及售房底价意见。卖房过程中，石泽建未带领辛振虎查看诉争房屋。卖房后，石泽建既未告知刘在青又未将房款转交刘在青。从委托合同关系来看，受托人的行为实在匪夷所思，违背常识常理常情。从上述过程看，石泽建为实现自己的借贷债权竟随意处置刘在青的担保物，石泽建存有恶意。
第二，辛振虎购买刘在青房屋存在恶意。房屋作为家庭重要财产，现实中的交易往往慎之又慎。辛振虎在买房前并未实际查看作为存量房的诉争房屋，而房屋质量和品质非通过实地查看而不知。买房后，辛振虎同样未要求与原房屋所有权人会面，亦未要求出卖人腾退房屋，仅在很短时间内再次出售。此种态度显然不同寻常。次购房人曹城同样未事前查看诉争房屋，实在令人费解。辛振虎称着急出卖诉争房屋资金用以购买北京房产，从侧面说明辛振虎并无财力任意炒房而不在乎房屋品质。上述种种说明石泽建与辛振虎的行为非普通房屋买卖行为，辛振虎对于诉争房屋存在问题系明知，与石泽建的交易行为存在恶意。
第三，石泽建与辛振虎存在串通。房屋交易本质上是货比三家，重要的是衡量房产价格和品质、权属是否匹配，是否物有所值。辛振虎仅凭石泽建介绍以及出具的房屋所有权证和授权委托书，仅能够了解权属，不能够了解房屋品质。其之所以达成交易，是辛振虎与石泽建存在串通，得到了其希望得到的信息，并且认为能够获取利益。
石泽建与辛振虎的行为损害了刘在青的合法权利，理由如下：第一，石泽建与辛振虎达成的房屋交易价格远低于市场价格，损害了刘在青的合法权益。双方的交易总价为100万元，单价为12550元/平方米。北京大地盛业房地产土地评估有限公司评估总价为124.8万元，单价为15663元/平方米。综合考虑诉争房屋的面积较小、总价较低，当时的市场行情价将高于评估价格，双方损害刘在青的利益应当超过了25万元。第二，石泽建让刘在青承担房屋交易的税费同样损害了其合法权益。法律、行政法规虽然明确规定了相关税费的负担主体，但是在当时的市场行情下，由买受人承担税费是交易惯例。石泽建竟然让刘在青负担税费，实在是恶意串通，损害刘在青合法权益的极端表现。
综上，对刘在青请求确认刘在青与辛振虎于2015年10月28日签订的《二手房买卖合同》无效的诉求，该院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、第三百九十九条、第四百零四条、第四百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，判决：一、刘在青与辛振虎于二○一五年十月二十八日签订的《二手房买卖合同》无效；二、驳回刘在青的其他诉讼请求。
二审期间，当事人未提交证据。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的主张，应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。一审法院根据查明事实及现有证据，认定石泽建与辛振虎买卖涉案房屋的行为构成恶意串通，且损害了刘在青的合法权利，并无不当。辛振虎上诉主张其从石泽建处购买涉案房屋属于善意取得，但并未向本院提供充分有效证据予以证明。故对于辛振虎的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，辛振虎的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8800元，由辛振虎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
审 判 员 张 慧
审 判 员 石 煜
二〇一八年三月七日
法官助理 赵 凯
书 记 员 邸 硕