江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终717号
上诉人（原审被告）齐云高，男，1975年3月1日生，汉族，个体工商户。
委托代理人孙磊，江苏典上律师事务所律师。
委托代理人金日东，江苏典上律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）周祥亮，男，1969年6月6日生，汉族，个体工商户。
委托代理人唐建军，江苏蓝海律师事务所律师。
委托代理人王成龙，江苏蓝海律师事务所律师。
上诉人齐云高因与被上诉人周祥亮房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4051号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
周祥亮一审诉称，齐云高与周祥亮于2012年11月5日签订了《房屋租赁合同》，约定周祥亮将位于南京市鼓楼区某地4号102室出租给齐云高经营使用，租期为2012年12月1日至2015年11月31日止；租金第一年10万元，第二年递增租金5%，第三年递增租金10%，租金支付方式为半年一付；如一方存在违约行为，应支付对方违约金8000元等等。2015年5月，齐云高应当向周祥亮支付2015年6月1日至11月31日期间的租金，但齐云高一直不予支付，并明确表示不再支付房租。2015年7月5日，齐云高在未通知周祥亮的情况下腾空了租赁房屋，破坏了房屋的部分主要设施：玻璃门、水管、电表、后门、地板、墙体。齐云高的上述行为侵害了周祥亮的合法权益，构成违约，故周祥亮于2015年7月23日解除租赁合同，并诉至法院，请求判令齐云高：1、支付违约金8000元；2、支付2015年6月1日至2015年9月9日房屋占用费29707元（以合同约定年租金115000元为计算标准）；3、赔偿破坏房屋所造成的财产损失共计5800元；4、补缴拖欠的2015年7月1日之前的水、电费531元；5、承担本案诉讼费。
齐云高一审辩称：1、2015年4月，齐云高电话告知周祥亮因上述房屋涉及违章建筑，不能再进行承租，因此齐云高要求退还房屋，周祥亮予以同意。齐云高并非擅自提前解除租赁合同，不属于违约，无需支付违约金；2、2015年6月5日，齐云高欲搬离上述房屋，故两次电话联系周祥亮，但周祥亮均拒接电话。齐云高无奈自行搬离，因此周祥亮要求齐云高支付后续房屋占用费无事实依据；3、齐云高拆除了上述房屋的前、后门、墙体木板、地板，但上述财物均是齐云高承租房屋时自行装修，且周祥亮也曾同意齐云高在搬离时可将自行装修的材料搬离，因此齐云高无需承担周祥亮财物损失；4、对于齐云高欠缴水、电费531元的事实，不持异议，但周祥亮应当先退还押金8000元，齐云高再支付此款。
一审法院经审理查明，位于南京市鼓楼区某地4号102室房屋的原所有权人系案外人张勇。周祥亮于2012年购买了案涉房屋，2013年3月29日办理了房屋所有权证，建筑面积为41.72平方米，登记所有权人为案外人杨仙。2013年5月30日，周祥亮与案外人杨仙登记结婚。
案涉房屋交付时即已有超出房屋所有权证记载面积之外约4平方米的违建，该部分违建面积与案涉房屋相连相通。周祥亮妻子杨仙取得房屋所有权之前，齐云高即已承租案涉房屋。双方签订的《房屋租赁合同》所载房屋面积不包含上述超出面积。
2012年11月5日，周祥亮（甲方）经原房屋所有权人张勇同意，与齐云高（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋，面积约为42平方米，出租给乙方使用；第一年租金为10万元，自2012年12月1日至2014年11月31日止，第二年递增租金的5%，付款方式为半年一付；押金8000元；甲、乙双方在租赁期间内不得违约，如一方违约将付给另一方违约金8000元整，但如遇不可抗拒的因素（如自然灾害、政府行为等）而不得不终止合同的，则不作为违约处理等等。原合同到期后，双方续签租赁合同，约定合同期限延到2015年11月31日止，第三年递增租金10%，即115500元等等。
2015年6月2日，因齐云高拒付2015年6月1日之后的租金，周祥亮以短信方式向齐云高催要，要求齐云高最迟2015年6月5日缴清房租，否则将解除双方之间的租赁合同。齐云高在短信中表示租金可以从押金中抵扣，何时抵扣完毕何时搬离。
齐云高称：2015年4月11日即已告知周祥亮将不再续租案涉房屋，周祥亮已明确表示同意；2015年6月5日，齐云高两次电话联系周祥亮，周祥亮未接听，故齐云高在拆除了其装修安装的玻璃前门、后门、墙体木板及地板之后腾空搬离了案涉房屋。对于上述事实，齐云高提交了2015年4月11日通话记录予以证明，但无通话内容。齐云高未提交2015年6月5日曾电话联系周祥亮的证据，亦未提交证据证明其拆除的上述房屋设施系其之前装修安装。
2015年6月5日之后，齐云高再未与周祥亮联系、办理交接手续。2015年6月17日，周祥亮诉至一审法院，请求判令：1、齐云高支付违约金8000元；2、解除周祥亮、齐云高之间《房屋租赁合同》；3、限期责令齐云高腾空案涉房屋。
本案审理过程中，2015年7月5日，周祥亮前往案涉房屋，发现齐云高已经腾空搬离案涉房屋，并将房屋内前、后门、墙体、地板、水管、水表等设施破坏，周祥亮因此报警。之后，周祥亮未安装房屋前、后门。周祥亮确认双方的租赁合同于2015年7月23日解除，并变更诉讼请求如前所述。
2015年9月9日，周祥亮将案涉房屋出租给案外人。但尚有齐云高支付的押金8000元未予退还，周祥亮称该款可用于抵扣违约金等费用。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，案涉房屋房屋所有权证登记的建筑面积为41.72平方米，实际案涉房屋交付面积含有超出部分，超出面积无产权证明，属于违建。周祥亮与齐云高之间签订的《房屋租赁合同》约定所出租的房屋面积约为42平方米，与案涉房屋所有权证登记面积几乎等同，未包含该部分违建，但鉴于案涉房屋与违建在结构上相连相通为一整体，违建部分虽不载入约定面积，但涉及该违建面积部分仍属无效。《房屋租赁合同》中的其他条款系周祥亮、齐云高真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应当认定为有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。
关于齐云高是否存有违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……。本案中，齐云高在合同未届满之前，搬离腾空案涉房屋，并将案涉房屋部分构造拆除。该行为符合该法条规定的情形，因此齐云高提前解除租赁合同的行为构成预期违约。齐云高抗辩周祥亮已于2015年4月同意齐云高提前解除合同，但齐云高未能提交相关证据予以证实，故对于齐云高的此项抗辩意见，一审法院不予采纳。因齐云高未提交证据证明周祥亮知晓齐云高于2015年6月5日搬离案涉房屋，且齐云高之后也未与周祥亮办理任何交接手续，周祥亮因此要求2015年7月23日解除租赁合同的意见，不违反合同规定及法律规定，对此一审法院予以采纳。据此，齐云高未经周祥亮同意搬离案涉房屋，该行为构成违约，应当按照合同约定向周祥亮支付违约金8000元。
关于房屋财产损失的问题。首先，齐云高未能提交证据证明其对案涉房屋进行装修并购置了相关装修材料及配套物品，对此应当承担举证不能的不利后果；其次，即使齐云高作为承租人在搬离租赁房屋时可以拆除自行其添附的装饰装修，也不得造成房屋损坏。从2015年7月5日案涉房屋状况照片可以看出，齐云高在未与周祥亮办理房屋交接手续的情况下自行将前、后门拆除、墙体及地板剥离，已造成了案涉房屋的损坏，且前后门属于房屋构造的组成部分，齐云高将其拆除，客观上造成房屋缺失，因此齐云高应当恢复原状。但案涉房屋现已另行出租他人，故齐云高应当向周祥亮承担赔偿责任。又因周祥亮未能提交证据证明其损失数额为5800元，故一审法院根据房屋整体装修等事实，酌定齐云高应当向周祥亮赔偿房屋财产损失3000元。
关于房屋占用费的问题。首先，租赁合同于2015年7月23日解除，因此齐云高应按照合同约定支付2015年6月1日至2015年7月23日期间的租金。其次，齐云高拒不继续合同义务以及损坏案涉房屋的行为客观上使得周祥亮需要另寻出租以及修缮房屋。因此，周祥亮要求齐云高支付2015年9月9日之前的房屋占用费，属于合理期限内产生的费用，对此一审法院予以支持。再次，虽然案涉房屋实际使用面积包含部分违建，虽不可收取租金，但出租人要求按照合同约定租金标准主张房屋占有使用费的，应当予以支持。因此，周祥亮要求齐云高支付2015年6月1日至2015年9月9日期间的房屋占有使用费共计29707元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。
因齐云高对于欠缴水、电费531元不持异议，故周祥亮要求齐云高支付水、电费531元的诉讼请求，一审法院予以支持。
周祥亮尚未退还齐云高押金8000元，周祥亮同意用此款冲抵违约金，该意见符合合同及法律规定，一审法院予以采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、齐云高于本判决生效之日起十日内向周祥亮支付违约金8000元（可用齐云高已支付的押金8000元予以抵扣）；二、齐云高于本判决生效之日起十日内向周祥亮支付房屋占有使用费29707元、房屋财产损失3000元、水、电费531元，合计33238元。一审案件受理费900元，由齐云高负担（此款周祥亮已预交，齐云高在支付上述款项时加付此款）。
齐云高不服一审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审判决认定事实不清。上诉人曾数次通知被上诉人提前终止《房屋租赁合同》，被上诉人表示同意。此是双方合意提前终止合同，并非上诉人违约。依据商铺租赁行业惯例，租赁房屋的装修及配套物品的购置都是由承租人投资完成的，因此该装修利益及配套物品也由承租人所享有。被上诉人提出要上诉人恢复原状，该原状即为房屋之初始状态，即最初开发商交付之状态。故上诉人之“恢复原状”并未损坏房屋。一审法院判决上诉人承担所谓房屋财产损失3000元，无事实依据，应予撤销。2、适用法律错误。一审法院对房屋财产损失在举证责任分配上适用法律错误，应由被上诉人向法院提交证据证明其对装修及配套物品享有利益。综上，请求二审法院撤销原审判决的一、二项，由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人周祥亮答辩称：1、双方的租赁合同系齐云高以自己的行为明确表示不履行合同主要义务而解除，并非双方意思表示。双方未办理任何交接手续，所以解除租赁合同的时间为2015年7月23日。2、齐云高未能提交证据证明其对涉案房屋进行装修并购置了相关装修材料及配套物品，其次齐云高作为承租人在搬离租赁房屋时可以拆除自行其添附的装饰装修，但不得造成房屋损坏，齐云高将前、后门拆除，墙体及地板剥离，已造成了房屋的损坏，理应向周祥亮赔偿房屋财产损失。3、租赁合同于2015年7月23日解除，因此齐云高应当按照合同支付2015年6月1日至2015年7月23日期间的租金，且导致周祥亮需要时间另行寻租及修缮房屋。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院认为，依照法律规定，租赁合同解除时，对于未形成附合的装饰装修，可由承租人拆除。上诉人拆除的门、地板、水管等均属已于租赁房屋形成附合的装饰装修物，不应予以拆除。且上诉人亦未能举证证明上述装饰装修是其完成。因此，一审法院判决支付房屋财产损失3000元并无不当。上诉人在双方约定的租赁期限届满前，单方不履行合同，构成违约，应当承担违约金，并赔偿由此造成被上诉人的损失。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费900元，由上诉人齐云高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 殷源源
审 判 员 孙 伟
代理审判员 张卓慧
二〇一六年四月十二日
书 记 员 汪海燕