湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终530号
上诉人（原审原告）：湘潭市公安消防支队，住所地湖南省湘潭市岳塘区芙蓉路**号。
法定代表人：颜兴华，该支队政委。
委托诉讼代理人：阎忠于，湖南晶石律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李冬良。
委托诉讼代理人：余彪，湘潭市雨湖区弘道法律服务所法律工作者。
上诉人湘潭市公安消防支队（以下简称消防支队）与上诉人李冬良房屋租赁纠纷一案，均不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2887号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人消防支队上诉请求：1、请求依法改判，判令李冬良向上诉人支付租金5413元及违约金6942元；2、由李冬良承担全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，适用法律不当。根据双方签订的《武警部队房地产租赁合同》第十一条第二款的约定，李冬良逾期支付租金及其他费用，每逾期一日，上诉人有权按滞交总额的千分之五收取违约金，逾期30天，上诉人有权解除租赁合同并收回合同约定的财产。李冬良自2016年1月1日起拖欠租金至今，违反合同约定，上诉人按约享有合同解除权。中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的规定是一项重要的国家政策，上诉人依该规定解除合同，是依据国家政策正确行使合同解除权，上诉人提出的上述两项解除合同的理由并行不悖,都具有法律效力，不能因为上诉人提出依据国家政策解除合同，而掩盖李冬良违约的客观事实，一审认定李冬良拖欠租金并非其所致，没有任何证据，认定事实错误，李冬良应承担违约责任；二、一审判决上诉人补偿李冬良两个月租金，有违公平且无法律依据。上诉人在起诉时，为了妥善解决纠纷，只主张了截止起诉前的租金及违约金，而李冬良自2016年1月1日起至今都未再支付租金及违约金，一直无偿使用房屋，且被上诉人在一审时也并未提出要求补偿租金作为搬迁费的抗辩或反诉。一审判决无视李冬良拖欠租金违约的事实，罔顾上诉人实际损失及李冬良违法获利的情形，竟然要求上诉人补偿两个月的租金给李冬良作为搬迁费用，明显有违公平且没有法律依据。综上，请求二审法院依法改判。
上诉人李冬良针对上诉人消防支队的上诉理由提出答辩认为：消防支队提出上诉主要就是租金的问题，但是收取租金本身就与中央军委的文件精神相违背。李冬良在2016年5月19日收到消防支队关于提前解除租赁合同的通知函，根据该函件内容，消防支队就不应该收取租金，在该通知上也没有提及是因为李冬良不缴纳租金而解除合同，更没有要求李冬良补交租金，因此，消防支队的上诉理由不成立，请予驳回。另外在起诉前，双方进行协调时，消防支队领导也说了，合同没有到期的可以协商解决，李冬良也表示同意协商，但应该给予适当补偿。
上诉人李冬良上诉请求：撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2887号民事判决，驳回消防支队的全部诉讼请求和起诉。事实和理由：一、本案程序违法。在一审诉讼过程中，消防支队提出有中央军委要求解除所有部队有偿出租的政策文件，并且以该文件涉密为由，不让上诉人质证，但从本案判决来看，并没有任何相关政策文件，本案适用的公安部《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》和湖南消防总队《湖南公安消防总队全面停止有偿服务活动专项治理工作实施方案》并没有涉及提前收回门面的事实和理由，因此，本案以涉密为由部队中央军委有关文件进行质证，是严重程序违法；二、本案适用法律明显错误。本案没有提前解除合同的任何约定和法定理由。公安部《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》和湖南消防总队《湖南公安消防总队全面停止有偿服务活动专项治理工作实施方案》不是军事命令，该两份文件都要求根据军委要求分三年全面停止有偿服务，具体规定：1、没有出租的坚决不能出租；2、已出租到期的不再续租；3、没有到期的协商解决，因此一审判决根据上述两份文件作为有权提出解除合同的理由不成立，适用法律错误；三、本案事实不清，证据不足。由于从2016年开始，消防支队就口头告知上诉人门面将收回，根据上级要求，从军委下达通知之日起所有有偿服务停止，所有门面不收租金，但消防支队违反上级文件精神，在与李冬良协商过程中，听信代理人的错误做法，坚持要求上诉人缴纳租金，导致矛盾激化，无法协商其责任在消防支队，且消防支队要求上诉人缴纳租金也没有进行催告，明显事实不清，证据不足；四、本案真实情况是，上诉人通过消防支队负责收取租金的宁湘中缴纳租金时，宁湘中明确告知接到军委通知停止有偿服务，所有部队的门面房从通知下达之日起停止收取租金，上诉人多次要求缴纳租金，消防支队负责人明确告知不要收取，在本案中也只有一份律师函涉及缴纳租金的事情，有充分理由认为导致本案无法协商的原因完全是消防支队代理人挑梁架诉，违背军委不再收取有偿服务费用的文件规定，请求二审法院查明事实，坚决按军委、公安部及湖南省消防总队的文件精神处理本案。综上所述，一审判决错误，本案只能就未到期的门面的租赁问题进行协商，协商不成请求撤销一审判决，驳回消防支队全部诉请和起诉。
上诉人消防支队针对上诉人李冬良的上诉理由提出答辩认为：李冬良在2016年1月起停止向消防支队支付租金，消防支队2016年5月与李冬良就租金拖欠及解除合同事宜进行协商，除支队向李冬良发出解除合同的函之外，也委托了晶石律师事务所向其发出了律师函，律师函主要内容就是催要租金,因此无论消防支队基于承租户违约还是中央军委的政策文件，均有权解除合同并要求承租户承担违约责任。
上诉人消防支队向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原、被告之间签订的《武警部队房地产租赁合同》；2、请求依法判令被告立即将位于湘潭市建设北路311号办公楼5号门面返还给原告；3、请求依法判令被告立即向原告支付拖欠的租金5413元，并支付违约金6942元，合计12355元；4、请求判令被告承担全部诉讼费。
一审法院认定事实：2015年1月1日，原告消防队与被告李冬良签署了《武警部队房地产租赁合同》，合同约定原告将位于湘潭市建设北路311号办公楼5号门面出租给被告使用，被告承租该门面用于经营“大福便利店”，月租金为700元，被告于每季度的前1日向原告缴纳租金，租赁期至2018年1月1日止。合同还约定：甲方（即原告）因非军事需要提前终止合同的，应当提前一个月通知乙方（即被告），乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金。乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之五向乙方加收违约金；逾期30天，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方供水供电……。2016年5月12日，湘潭市公安消防支队作出潭公消（2016）50号文件，提出全市消防部队要全面停止有偿服务活动，能够协商解除警地合同协议的项目立即停止。2016年5月19日，原告向被告发出《关于提前解除租赁合同的通知函》，被告予以签收。2016年6月23日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求与被告解除租赁合同，并支付拖欠的租金及违约金，原告采取邮寄方式送达，被告予以签收。
另查明，被告自2016年1月1日起未向原告缴纳租金，被告承租的门面至今继续经营。
一审法院认为：原、被告签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律禁止性规定、也未损害他人的合法权益，故该租赁合同合法、有效，对双方均有约束力。关于解除房屋租赁合同，原告主张系被告拖欠房屋租金，故要求解除租赁合同。经查，自2016年1月1日起，原告并未向被告催要租金，原告在2016年5月19日向被告发出《关于提前解除租赁合同的通知函》，该函明确提出系原告方依据相关政策规定决定提前解除租赁合同，而被告提出系原告要求解除合同而不收取租金，故该院认为原告不能行使出租人的合同解除权解除合同。但原告又主张根据公安部《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》和湖南消防总队《湖南省公安消防总队全面停止有偿服务活动专项治理工作实施方案》，原告有权提前解除租赁合同，虽原、被告双方合同履行期限未满，但因原、被告签订的《武警部队房地产租赁合同》第九条约定了合同的解除与终止条件：甲方（即原告）因非军事需要提前终止合同的，应当提前一个月通知乙方（即被告），乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并加付银行同期存款利息退还房地产租赁保证金。现原告要求提前解除租赁合同，并在2016年5月19日通知了被告，至2016年6月19日解除合同的条件已成就，原告有权解除合同，但原告应当补偿两个月租金给被告作为搬迁费用。故对原告要求解除租赁合同、并要求被告返还租赁房屋的请求该院予以支持。关于原告要求被告支付拖欠的租金5413元，并支付6942元违约金的诉讼请求，因被告一直承租房屋使用至今，且被告自2016年1月1日起至今未支付租金，原告放弃起诉后拖欠的房租的请求，系当事人处分权的行使，该院予以支持，故被告应当支付原告拖欠的房租5413元（700元/月×7个月+700元/月÷30天×22天），扣除原告应当补偿两个月租金给被告作为搬迁费，被告实际应当支付原告4013元。关于违约金，因被告未按时支付原告租金，并非被告本人原因所致，故被告并未实际构成违约，该院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告湘潭市公安消防支队与被告李冬良签订的《武警部队房地产租赁合同》，限被告李冬良在本判决书生效之日起十日腾空位于湘潭市建设北路311号办公楼5号门面，并将其交还给原告湘潭市公安消防支队；二、由被告李冬良在本判决书生效之日起十日内支付原告湘潭市公安消防支队2016年1月1日起至2016年8月22日门面租金4013元；三、驳回原告湘潭市公安消防支队的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110元，由被告李冬良负担。
二审诉讼期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》第九条（二）项约定甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前一个月通知乙方，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用；第（四）项约定，因不可抗力（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武警部队全面停止有偿服务工作进行总体部署。
除此之外，原审判决查明的其他基本事实清楚，证据确实充分，本院依法予以确认。
本院认为，合同解除权是合同当事人依照合同约定或法律规定享有的解除合同的权利，它的行使直接导致合同权利义务消灭的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，上诉人消防支队于2016年5月19日向上诉人李冬良直接送达了《关于提前解除租赁合同的通知函》，根据前款规定，本院确认双方当事人签订的《武警部队房地产租赁合同》于前述解除通知送达之日即已解除，一审判决在双方租赁合同已经解除的情况下再行作出解除双方合同的判项不当，本院予以纠正。从上诉人消防支队的通知函内容来看，其提前解除租赁合同的根本原因在于党和国家基于强军兴军而做出的“军队和武警部队全面停止有偿服务”的战略决策，系因国家政策发生重大变更导致双方租赁合同不能履行，当然属于合同当事人意志以外的客观情况发生重大变化的情形，因此本院认定本案属于《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更情形，同时也符合双方租赁合同第九条（二）项“因非军事需要提前终止合同”以及第（四）项所约定的“因不可抗力（含政府行为，国家、军队和武警部队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的”的情形，由于双方租赁合同第九条（二）项明确约定，“因非军事需要提前终止合同”的，上诉人消防支队应补偿李冬良两个月租金作为搬迁费用，该补偿内容不属于违约责任范畴，而第（四）项中所约定的“甲乙双方均不承担责任”明显系针对违约责任而言，故上诉人消防支队应根据双方租赁合同第九条（二）项的约定向上诉人李冬良补偿两个月租金作为其搬迁费用。上诉人李冬良认为本案既无约定解除情况，也无法定解除理由以及上诉人消防支队认为不应按照双方租赁合同第九条第二款约定补偿李冬良两个月租金的搬迁费用的上诉理由均不成立，本院不予采纳。
上诉人李冬良关于自2016年1月1日起，上诉人消防支队即停止收取租金的主张虽无充分证据证实，但在《关于提前解除租赁合同的通知函》当中，上诉人消防支队并未提及李冬良拖欠租金事宜，同时结合前述国家政策出台的事实来看，李冬良的前述主张具有较高可信度，一审判决关于李冬良未按时支付租金并非本人原因所致的认定并无明显不当，上诉人消防支队认为李冬良拖欠租金构成违约，应支付违约金的上诉理由不成立，本院不予采纳。
中央军委关于“军队和武警部队全面停止有偿服务”的战略决策在于深入贯彻落实强军目标，军队和武警部队不得再从事有偿服务活动，但并不意味相对人在已经接受军队和武警部队服务的情况下，应免除其对价义务。上诉人李冬良依据双方租赁合同使用消防支队所属房屋，应当依据合同约定向消防支队支付租金。公安部《关于公安现役部队全面停止有偿服务活动的通知》和湖南消防总队《湖南公安消防总队全面停止有偿服务活动专项治理工作实施方案》是为落实“军队和武警部队全面停止有偿服务”战略决策向其下级部门所提出的具体要求，其中对于未到期租赁合同可以协商解决的内容并不能剥夺消防支队依法享有的诉讼权利，上诉人消防支队在与上诉人李冬良协商不成的情况下依法提起诉讼，系行使法律赋予的诉讼权利，既不违反前述文件精神，也不违反法律规定；与此同时，前述文件也不是人民法院审理民事案件的法律依据。因此，上诉人李冬良关于根据中央军委以及公安部、省消防总队的规定，消防支队不得收取租金并不得就此案纠纷提起诉讼，本案只能协商处理的上诉理由不成立，本院不予采纳。此外，2016年2月16日，中央军委下发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，对军队和武警部队全面停止有偿服务工作进行总体部署属于众所周知的事实，无需证据证实，上诉人李冬良认为一审法院部队中央军委的相关文件进行质证，是严重程序违法的上诉理由亦不成立，本院不予采纳。
综上所述，一审判决审理程序合法，适用法律部分有误，在双方租赁合同已经解除的情况下仍判令解除，属部分处理不当。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、维持湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2887号民事判决第二项；
二、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2887号民事判决第三项；
三、变更湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2016）湘0302民初2887号民事判决第一项为“上诉人李冬良在本判决生效之日起十日内腾空位于湘潭市建设北路311号办公楼5号门面，并将其交还给上诉人湘潭市公安消防支队”；
四、驳回上诉人湘潭市公安消防支队的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费220元，由上诉人湘潭市消防支队负担110元，上诉人李冬良负担110元。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
代理审判员 刘娇琳
代理审判员 周成锋
二〇一七年六月二十六日
代理书记员 刘 欣
《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以介乎成合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第二百一十二条租赁合同是出租人将出租屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。