广西壮族自治区来宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）来民二终字第197号
上诉人（一审原告）：陈瑞芬。
委托代理人：周瑞体，广西圣泰律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司。
诉讼代表人：黄翠利，该公司经理。
被上诉人（一审被告）：广西凯丰房地产开发有限公司。
法定代表人：覃登选，该公司董事长。
二被上诉人的共同委托代理人：韦叶锦，广西创想律师事务所律师。
上诉人陈瑞芬因与被告广西凯丰房地产开发有限公司武宣分公司（下称凯丰武宣分公司）、广西凯丰房地产开发有限公司（下称凯丰公司）商品房预售合同纠纷一案，不服武宣县人民法院（2015）武民初字第184号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月16日受理后，依法组成合议庭，并于2015年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人陈瑞芬的委托代理人周瑞体，被上诉人凯丰公司和凯丰武宣分公司的共同委托代理人韦叶锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明：凯丰武宣分公司是武宣县武宣镇凯丰世纪广场工程的开发商。陈瑞芬（下即买受人）与凯丰武宣分公司（下即出卖人）于2011年9月20日签订《商品房买卖合同》，约定陈瑞芬购买凯丰世纪广场第X栋X单元XXX号房，总房价款为423271元，付款方式为按揭付款，房屋交付期限为2012年12月31日；如遇下列特殊原因，双方未解除或变更合同的，交房日期可据实延期……供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天）施工条件恶劣或工程量较原设计增加等其他非出卖人原因造成的；出卖人逾期交房超过90天，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人逾期付款的，应在应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同附件四约定，买受人选择申请银行按揭付款的，买受人承诺在合同签订后30日内与出卖人指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳相关费用及提供办理按揭所规定的全部资料，否则视为逾期付款，交房日期顺延，并应承担违约责任。合同还作了其他方面的约定。但凯丰武宣分公司未能按约定在2012年12月31日交房，各业主要求交付房屋未果后，于2014年5月到建设局、县政府请愿“政府部门督促被告加紧实施并交房给原告，同时按合同支付逾期交房违约金”。在政府相关部门的协调下，凯丰武宣分公司向业主承诺：2014年8月31日按合同约定交房，否则自愿按照业主所交购房款日万分之三支付违约金。承诺期限到后，凯丰武宣分公司未能按承诺期限交付房产，在相关配套设施还未完工、没有取得验收合格的情况下，凯丰武宣分公司在南国今报上刊发交房公告，并通过信件、电话的方式通知各业主于2014年9月15日起收房，陈瑞芬接到通知后已于2015年1月26日接收房屋。2014年10月21日，武宣县住房和城乡建设局向凯丰武宣分公司发出函告，要求其在工程竣工验收合格后方可向购房业主移交物业。凯丰世纪广场工程至今仍未取得验收合格证。为此，陈瑞芬起诉至法院，请求依法判令凯丰公司和凯丰武宣分公司支付逾期交房违约金45163元（计至2015年1月31日，此后逾期违约金每日按总房价的万分之三计算至验收合格交房之日止），并承担本案诉讼费。一审法院受理本案后，凯丰武宣分公司在审理过程中提起反诉，请求判令陈瑞芬支付逾期支付购房款违约金2639元。
另据统计，自2011年9月20日合同签订至2012年12月31日期间，武宣县供水、供电部门连续停水停电四个小时以上的天数累计为2天；武宣县连续降雨4小时以上或间断降雨累计6小时及一天的降水的天数累计为63天；武宣县降水量达到大雨暴雨的天数，属于施工条件恶劣的情况累计30天。扣除降雨4小时以上或间断降雨累计6小时及一天与停水停电重复1天数、与施工条件恶劣的情况重复24天，因此，累计停水停电、降水及施工条件恶劣符合延期交房的天数为70天。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案当事人双方签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示，内容和形式合法，且已实际履行，属有效合同，且双方对合同的效力亦无异议，双方应按合同的约定履行义务。
关于支付逾期交房违约金的计算依据问题。一审法院认为，本案双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了交房日期为2012年12月31日，并对双方的权利义务、违约责任等作了约定，而凯丰武宣分公司逾期交房应承担违约责任，应按合同约定按日支付已交房价款万分之一支付逾期交房违约金。同时，合同约定了逾期交房免除责任的特殊条款，符合条件的情况可以顺延交房。凯丰武宣分公司在2014年5月20日对武宣凯丰世纪广场业主作出的承诺书是双方自愿签订的，承诺书上的内容标明为凯丰武宣分公司与业主代表协商，凯丰武宣分公司没有相关证据证明不是与业主代表协商签订，承诺书上提出违约金按日万分之三赔偿没有超过法律法规的相关规定，因此，一审法院认为，应遵守诚实信用原则，超出2014年8月31日交房的，违约金按日支付已交房价款万分之三计算。
关于逾期交房的天数及违约金的计算基数问题。一审法院认为，对凯丰武宣分公司提出的按照购房款发票日期确定付款时间，陈瑞芬没有按约定及时办理按揭贷款合同支付购房余款，因此，可以顺延交房的辩解意见，因凯丰武宣分公司无法证明不按期办理按揭贷款是原告方违约导致，且购房余款应以银行贷款的具体发放日期为准，凯丰武宣分公司主张以税务发票日期作为原告交款的日期与事实不符，故不予支持，应以陈瑞芬已交付的房屋总价款作为基数计算逾期交房违约金。关于逾期交房的天数问题，一审法院认为，合同约定出卖人应将经验收合格的商品房交付买受人使用，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，凯丰武宣分公司交付使用的商品房虽未经验收合格，但陈瑞芬没有拒绝交接，并已于2015年1月26日接收房屋使用，表示交付房屋的主要条件已经成就，是否验收合格不影响房屋的使用，房屋质量问题另案处理，违约金应计至2015年1月26日陈瑞芬接收房屋之日。从2013年1月1日至2014年8月31日为608天，扣除顺延天数70天，为538天；2014年9年1日至2015年1月26日即148天，凯丰武宣分公司逾期交房产生的违约金计算为：423271×538×0.0001＋423271×148×0.0003=41565.21元。
一审法院认为，关于凯丰公司的责任承担问题。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”凯丰武宣分公司是凯丰公司的分公司，没有独立的法人资格，不能对外独立承担责任，因此，一审法院认为，本案由凯丰武宣分公司和凯丰房公司共同承担违约责任。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，并经其审判委员会讨论决定，判决：一、凯丰武宣分公司与凯丰公司应共同向陈瑞芬支付逾期交房违约金41565.21元（违约金计至2015年1月26日止）；二、驳回陈瑞芬的其他诉讼请求；三、驳回凯丰武宣分公司的反诉请求。一审本诉受理费929元，由陈瑞芬承担74元，由凯丰公司和凯丰武宣分公司承担855元。一审反诉受理费25元，由凯丰武宣分公司承担。
上诉人陈瑞芬不服一审判决，上诉称：1.包括上诉人在内的一百多名业主就被上诉人逾期交房提起违约诉讼，一审法院作出了三种不同结果的判决，上诉人认为一审不应当采取双重甚至多重标准对同一事实作出不同判决。2.被上诉人凯丰武宣分公司开发的武宣凯丰世纪广场整个楼盘至今未经验收就交房，违反了法律禁止性规定和合同约定，即使交房也应当一直承担违约责任直至验收合格并符合交房条件为止，上诉人在不知被上诉人未经验收合格的情形下接受房屋不能免除其违约责任。3.一审根据所谓的下雨和停电天数减免被上诉人相应的逾期交房天数的计算方法是错误的。一是因为被上诉人逾期其与施工方的经济纠纷；二是虽有气象和供电部门的下雨停电记录，但下雨多是在乡下，不在施工项目范围内，且绝大部分是夜间下雨，根本不影响施工；三是以上天气等原因必须要“足以构成条件恶劣”影响施工，才可充抵逾期交房天数，但被上诉人并没有当时下雨或停电导致无法施工的记录，仅凭气象部门有雨记录就减免违约天数是不成立的。综上，请求二审法院变更一审法院第一、二项判决，改判全部支持陈瑞芬一审诉讼请求。
被上诉人凯丰公司和凯丰武宣分公司答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
根据诉辩双方的意见，本案双方当事人的争议焦点为：1、如何确定被上诉人的交房日期；2、如何计算应当顺延的下雨和停电天数。
双方当事人在二审期间均未向本院提供新的证据。
二审查明，上诉人与被上诉人凯丰武宣分公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：凯丰世纪广场190号）第八条交付期限中约定，被上诉人凯丰武宣分公司应当在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给上诉人使用。
本院查明的其他事实与一审法院一致，予以确认。
本院认为：1、关于如何确定被上诉人的交房日期的问题。本案中，被上诉人交付给上诉人使用的商品房未经验收合格，违反了合同约定和法律规定，属于瑕疵交付，但上诉人陈瑞芬已于2015年1月26日接收房屋使用，在明知未经验收合格的情形后亦未提出退回房屋给被上诉人，而是继续占有使用，且上诉人也未有充分证据证明未经验收合格影响了房屋的实际使用，以上表明上诉人已实际认可被上诉人交付了房屋。故而被上诉人的实际交房日应为2014年9月17日，违约金应计至上诉人实际接收房屋之日。对于所交付房屋未经验收可能存在的质量瑕疵问题，上诉人可另行主张权利。因此，上诉人主张将验收合格之日作为被上诉人实际交房之日的上诉理由不成立。
2、关于如何计算应当顺延的下雨和停电天数的问题。根据当事人双方的合同约定，被上诉人可以顺延交房的情形包括供水、供电部门连续停水、停电四小时以上及气象部门的气象记录有一天（含一天）以上的降水（连续降雨4小时或间断降雨累计6小时及一天等其他非出卖人原因造成的，其中并未约定降雨在乡下就不可以顺延的情形，而且上诉人也未提供充分证据证明降雨发生在乡下或是夜间实际不影响本案的施工进程。上诉人在上诉状中称被上诉人施工迟延有其与施工方经济纠纷原因，但是一审并未将被上诉人与施工方经济纠纷停工作为可以顺延的情形予以减免。因此，上诉人认为一审下雨和停电天数减免错误的上诉理由不成立。
综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费929元，由上诉人陈瑞芬负担。
审 判 长 韦远潇
审 判 员 黄月秀
代理审判员 石晓志
二〇一五年十一月三日
书 记 员 韦国庆
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。