黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）齐商四终字第96号
上诉人（一审第三人）中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙门支行，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区龙门小区7号楼。
负责人王斌，该支行行长。
委托代理人李大力。
委托代理人曹明录。
被上诉人（一审原告）尉雅范，住黑龙江省齐齐哈尔市。
委托代理人王月民，黑龙江四方律师事务所律师。
一审被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省齐齐哈尔市建华区福顺小区，机构代码12853798—2。
法定代表人迟宝贵，该公司董事长。
委托代理人杨立广。
一审第三人曹桂华，现住黑龙江省齐齐哈尔市。
上诉人中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙门支行（以下简称农业银行）因与被上诉人尉雅范、一审被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联公司）、一审第三人曹桂华商品房销售合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院（2012）建商初字第180号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人农业银行的委托代理人曹明录、被上诉人尉雅范的委托代理人王月民、一审被告华联公司的委托代理人杨立广、一审第三人曹桂华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2001年12月10日，尉雅范与华联公司签订了《商品房交易合同》，从华联公司处购买了齐齐哈尔市建华区福顺小区32号楼1-2层3号商服用房，尉雅范于合同签订当日交付购房款200000元。2002年10月28日，华联公司与第三人曹桂华恶意串通，对已经出售给尉雅范的齐齐哈尔市建华区福顺小区32号楼1-2层3号商服用房又签订了一份《商品房交易合同》。之后隐瞒该房已实际出售给尉雅范的事实，以第三人曹桂华的名义用该房产抵押，在第三人农业银行处骗取贷款490000元供华联公司使用。2002年11月29日，华联公司又隐瞒已经用房屋抵押贷款的事实，将该房屋交付给尉雅范，并与尉雅范签订了补充协议，约定待房屋面积确定后结算剩余房款。2003年5月，房屋面积最后确定为153.64平方米，尉雅范补齐剩余房款291125元。2004年1月15日，华联公司给尉雅范出具购房发票，并与其重新签订了购房合同。但由于华联公司于2002年10月28日以第三人曹桂华的名义，用尉雅范购买的该套房产向农业银行抵押贷款，导致尉雅范购买的房屋至今不能办理所有权登记。
一审法院认为，尉雅范与华联公司于2001年12月10日签订的《商品房交易合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。尉雅范在合同签订当日即履行了交纳部分购房款的义务，华联公司也于2002年11月29日将房屋交付给尉雅范。并且双方补充约定待权属面积确定后再补交剩余购房款。因此，应视为双方签订的合同已经实际履行。对于实际履行合同标的物即本案诉争房产，除所有权人外，其他人均无权处置。而且，华联公司法定代表人迟宝贵证言证实，华联公司以曹桂华名义向农业银行抵押房产的实际所有权人系本案尉雅范，该笔贷款的实际用款人为华联公司。华联公司明知该诉争房屋已出售给尉雅范，且尉雅范已经实际履行了部分合同义务，却又与第三人曹桂华恶意串通，就该房屋签订了《商品房交易合同》，该行为损害了尉雅范的合法权益。因此，华联公司与第三人曹桂华签订的《商品房交易合同》自签订之时即属无效合同。华联公司与第三人曹桂华又隐瞒该房产已经实际出售给他人的事实，以第三人曹桂华的名义用该房产在第三人农业银行处进行抵押贷款，欺骗了第三人农业银行，也损害了尉雅范的利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定：“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。”因此，第三人曹桂华对尉雅范所有房产设定的抵押行为系无效行为。华联公司虽然于2002年11月29日即将房屋实际交付给尉雅范，但房屋权属面积确定后双方重新签订合同及华联公司给尉雅范出具销售不动产统一发票之日是2004年1月15日，应视为是房屋合法占有之日。华联公司应当在该日后90日内协助尉雅范办理房屋权属登记。现因华联公司的原因导致尉雅范购买的房屋至今未能办理权属登记，尉雅范要求赔偿迟延办理房屋权属登记所造成的经济损失的诉讼请求合理，但数额超出法律规定，本院按照中国人民银行同期贷款年利率6.87%，自房屋交付90日后（2004年4月15日）至尉雅范起诉时2012年9月24日予以支持。因华联公司与第三人曹桂华签订的《商品房交易合同》系无效合同，第三人曹桂华用该合同约定的房产向第三人农业银行设定抵押而签订的抵押合同系采用欺诈手段订立，亦属无效合同。故对第三人农业银行提出的抵押有效的意见，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）项、第（二）项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项的规定，判决：一、被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告尉雅范办理齐齐哈尔市建华区福顺小区32号楼1—2层3号商服用房的权属登记；二、第三人曹桂华与第三人中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙门支行签订的齐齐哈尔市建华区福顺小区32号楼1-2层3号商服用房的抵押合同无效；三、被告齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内，以尉雅范交纳的购房款491，125.00元为本金，按照中国人民银行同期贷款年利率6.87%，赔偿原告尉雅范自房屋交付90日后（自2004年4月15日至原告尉雅范起诉时2012年9月24日）的经济损失283，980.75元；四、驳回原告尉雅范的其他诉讼请求。
一审第三人农业银行不服一审判决，向本院提起上诉称：一、农业银行作为善意的抵押权人，在订立抵押合同时根本不知晓曹桂华及华联公司的欺诈行为。在取得抵押权时，农业银行向无权处分人（曹桂华及华联公司）发放了贷款，在法律上讲即履行了义务，并且该抵押合同已经向有权机关进行了法定登记。故依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，农业银行的抵押行为完全符合“善意取得”的全部法律要件，应依法认定农业银行构成善意从而取得涉案房屋的抵押权，而一审判决认定该抵押合同无效显然违反了上述法律规定，严重侵害了作为善意抵押权人农业银行的合法抵押权；二、农业银行的抵押权属于“善意取得”，其所享有的抵押权应依法享有优先的排他权，这种优先权即使是所有权人亦无权对抗。根据《中华人民共和国物权法》第170条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”依此规定，本案中农业银行所享有的抵押权具有优先权，具有对抗本案尉雅范的效力。而农业银行对于借款人曹桂华及华联公司的诉讼已经齐齐哈尔市龙沙区法院开庭审理，目前尚未下判。在此情况下，如无端否定该抵押权的效力，无疑严重损害了农业银行作为合法债权人及抵押权人的合法权益，更违背了法律设定善意取得及抵押权制度的宗旨，即保障抵押权人（债权人）的债权得以优先实现。三、对于尉雅范因不能取得房屋而遭受的损失，应当依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案伯适用法律若干问题的解释》（法（2003）7号）第八条的规定予以处理，而不能以损害农业银行合法抵押权的途径予以救济。根据该司法解释第八条的规定，本案中尉雅范在与华联公司订立商品房买卖合同后，华联公司在未告知其的情况下，又将该房屋抵押给农业银行，致使其买卖合同目的不能实现，尉雅范依法应向出卖人主张赔偿。
尉雅范二审答辩称：一、按照《中国人民银行贷款通则》第25条贷款申请之规定，贷款要由申请人直接申请。当时龙沙法院的诉讼还没有结果，按照以往类似案件的审查结果看，申请人本人根本没到场，更不可能签字。整个贷款过程都是由华联公司与农业银行一起办理的；二、按照三方签订的《商业用房抵押借款合同》规定，每月20日是还款期，该份借款一次都没有还过贷款本金及利息。但农业银行一直没有进行催收，也没到房产所在地调查，也未向房屋所有权人主张过。根据《中国人民银行贷款通则》之规定，应下发催缴单，应查看贷款使用结果。但农业银行在诉讼中没有提供催缴单，也没有到现场查看。总之本案所涉贷款协议因违反《合同法》第五十二条第二款之规定而无效。贷款方、借款方、担保方恶意串通，损害尉雅范合法财产权益。本案所涉抵押担保协议因违反《物权法》第180条之规定而无效。同时，曹桂华和华联公司均自认是虚假贷款。综上，有关农行贷款的任何问题都与尉雅范无关。农行主张对涉案房屋实现担保物权是没有法律依据的。
一审被告华联公司述称，一审判决认定事实正确，对一审判决服判。
一审第三人曹桂华述称，2002年签贷款合同的时候曹桂华正在华联公司售楼处上班，华联公司是以曹桂华的名义为华联公司办理贷款，曹桂华不是办理抵押房产的所有人和保管人，贷款和曹桂华个人没有关系。
本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据一、二审查明之事实、尉雅范与华联公司签订商品房买卖合同在先，且尉雅范已经支付部分房款，应认定尉雅范与华联公司所签订的涉案商品房买卖合同依法成立并有效。根据一、二审庭审情况，相关证据材料，曹桂华、华联公司及农业银行对相关事实的自认，曹桂华与华联公司签订涉案商品房买卖合同为虚假无效合同。农业银行明知所贷款项是供华联公司使用，不是曹桂华个人商业用房贷款，不是其真实意思表示，而仍与曹桂华、华联公司签订商业用房抵押借款合同，为无效合同，其取得的抵押权不符合善意取得的条件。曹桂华与农业银行签订的抵押合同，属从合同，主合同无效，担保合同亦无效，曹桂华与农业银行所签订的抵押合同应认定为无效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由中国农业银行股份有限公司齐齐哈尔龙门支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙世明
代理审判员 董 铭
代理审判员 王 超
二〇一五年十月十六日
书 记 员 王 松