湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0602民初1534号
原告（反诉被告）张苗，女，汉族，XXX年XXX月XX日出生，住XXXXXXXXXXX
委托代理人张小林，湖南微水律师事务所律师。
被告（反诉原告）刘建强，男，汉族，XXX年XXX月XX日出生，住XXXXXXXXX。
原告（反诉被告）张苗与被告（反诉原告）刘建强租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）、被告（反诉原告）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）张苗诉称，2015年3月20日，原告张苗与被告刘建强协商，由被告将XXX商铺租赁给原告。被告称其对该商铺进行了装修，要求原告交纳门面押金5万元。原告同意并交纳5万元押金和租金7万元。一年租期临近，因该出租商铺的上下两层面积仅有167平方米左右，没有达到岳阳市教育体育局要求的300平方米教育场地，岳阳市教育体育局要求原告在2016年3月底前整改到位。原告迫于无奈，在2016年3月向被告提出解除一年期满后的租赁合同，并要求返还合同押金。被告则要求扣除4万元的违约金，仅同意返还合同押金1万元。原告认为其解除合同的行为并未给被告造成任何损失，解除租赁合同系因政策因素、违约金数额过高不符合法律规定，遂起诉至人民法院，要求判决原告与被告租赁关系解除，判令被告返还原告合同押金4万元，并承担本案诉讼费。
被告（反诉原告）刘建强辩称并反诉称，1、原告张苗与被告刘建强对双方签订的租赁合同内容进行了充分的沟通，双方对合同条款认识充分。2、原告对办学应当具备的条件明知，应当承担相应风险。3、被告收取与押金等额违约金5万元，合情、合理、合法，也是双方反复协商确定的。4、反诉要求原告支付违约金50000元，并按照6000元/月的标准支付自2016年3月20日至判决生效之日止的被告断租期租金损失、赔偿被告恢复门面原状损失2600元、反诉费由原告承担。
根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：
2015年3月20日，原告（反诉被告）张苗与被告（反诉原告）刘建强签订一份《商铺租赁合同》。该《合同》约定，被告刘建强将位于XXXX商铺（共二层）租赁给原告，租赁期限为六年，当租赁期限不足一年时，收取一年租金及与押金等额的违约金。当租期超过一年不足三年时，除收取相应租金外，另收取与押金等额的违约金，租期超过三年被告可退还原告押金全额。原告提出退租必须至少提前30日书面告知被告。第一年的租金为70000元、第二年的租金为73600元、第三年的租金为77200元、第四年的租金为80800元…。在每一个租赁年度，原告提前一周支付年租金。押金为50000元，在原告退租前被告不退押金，原告不得以押金抵扣租金。该《合同》还就相关事宜进行了约定。原告在签订合同的当日向被告支付了押金50000元，并办理了商铺设备及设施交接手续。原告在该租赁门面上开办“红绫舞蹈学校”。2016年3月20日，岳阳市教育体育局以原告擅自设立教学点、场地面积不达标等原因向该舞蹈学校下达整改通知书。2016年3月21日，原告通知被告退还门面。被告于2016年3月28日接收门面。
原告在诉讼中主张其解除门面租赁合同系因政府行为的不可抗力，可部分或全部免除违约责任。原告及时通知被告解除租赁合同并交还租赁房屋，被告接收该租赁房屋并放弃他人承租的事实，被告无权要求原告承担短租期租金和恢复门面损失。原告基于本案出租门面装修硬件比较好，才同意支付押金50000元，并未认可押金就是违约金的事实。被告要求违约金50000元过高，应当依法予以核减，以违约金1万元较为公平合理。押金余额40000元应当返还给原告。
被告则认为，租赁合同第2条明确约定了提前解除合同违约金的适用情形和标准，原告因自身原因导致合同解除，应当依照合同约定承当违约责任，被告无须返还原告押金50000元。原告虽退还门面但并未达到合同约定的退还条件。并不存在被告在短租期内拒绝他人承租门面的情况。
以上事实有《商铺租赁合同》、商铺设备及设施交接清单、租赁物图片3张、岳阳市教育体育局整改通知书、录音笔录以及原、被告的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告（反诉被告）张苗与被告（反诉原告）刘建强之间签订了《商铺租赁合同》，双方之间形成了租赁合同关系。双方均应按照该《合同》约定的内容履行各自的义务。在合同履行过程中，原告提出解除租赁合同关系并将租赁房屋返还给被告，被告接收租赁房屋，双方对租赁合同的解除均无异议，本院对此予以认定。本案的关键在于原告是否应当承担50000元的违约责任以及被告的损失如何认定的问题。原告作为舞蹈学校的开办者应当知晓开办学校所需要满足的各项条件，对解除双方之间的租赁合同关系具有过错，原告提出其解除门面租赁合同系因政府行为，属不可抗力的主张不能成立，原告对本案租赁合同的解除存在违约行为，应当承当违约责任。虽然依据本案《合同》第2条的约定，当租期不足三年时，被告除向原告收取租金之外还要收取与押金等额的违约金，但原告在诉讼中提出违约金过高要求调整为10000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，原告因违约解除租赁合同给被告造成的实际损失应为被告合理期限内的断租租金损失，本院酌情认定为2.5个月内的租金损失15000元（6000元/月×2.5个月）。故原告应当赔偿被告断租期租金损失15000元，对被告提出的超出该部分断租期租金损失的反诉请求，本院不予支持。原告应当支付被告违约金19500元（15000元+15000元×30%），对被告提出的超出该部分违约金的反诉请求，本院不予支持。被告虽提交墙面粉刷施工费收据、两张施工材料销售费单据和水电费发票，但并不能证明本案门面存在需要恢复原状的情形，施工人并未出庭，材料费单据并非正规票据，属手写件，并无任何销售人员的签名，且客户名称不相一致，分别显示为XXXXX门面，施工费和材料费的数额也无法核对，录音笔录也显示被告认可原告恢复了原状，故对被告提出的要求原告赔偿恢复门面原状损失2600元的反诉请求，本院亦不予支持。由于被告已经收到原告押金50000元，核减原告应当向被告支付的数额后，被告还应当返还原告押金15500元。故对原告提出的要求被告返还押金15500元的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分的主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）张苗与被告（反诉原告）刘建强之间的《商铺租赁合同》已于2016年3月21日解除；
二、被告（反诉原告）刘建强在本判决书生效后七日内返还原告（反诉被告）张苗押金15500元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算延迟履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条、第三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回被告（反诉原告）刘建强其他反诉请求；
案件受理费800元，反诉费165元，合计965元，由原告（反诉被告）张苗负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈军
人民陪审员 周祥
人民陪审员 刘璜
二〇一六年八月三十日
书 记 员 ＸＸ