上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1261号
上诉人(原审被告、反诉原告)：合高(上海)家具有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：吴家驹，总经理。
委托诉讼代理人：郑清清，上海沃江律师事务所律师。
被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海奕繁家具有限公司，住所地上海市闵行区。
法定代表人：卜繁荣，经理。
委托诉讼代理人：张金强，上海华尊律师事务所律师。
上诉人合高(上海)家具有限公司(以下简称“合高公司”)因与被上诉人上海奕繁家具有限公司(以下简称“奕繁公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初14219号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人合高公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，改判驳回奕繁公司的全部诉讼请求。
事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1、根据《房屋合租协议》第7.3条，合高公司和奕繁公司已就动迁情形作了明确约定，双方互不承担责任，奕繁公司放弃要求合高公司支付补偿的权利；2、根据《房屋合租协议》第7.4条，奕繁公司针对装修事项也承诺不要求合高公司补偿，且奕繁公司并未进行装修，评估报告中也没有奕繁公司装修事项的评估。合高公司并未确认同意支付奕繁公司装修补偿费人民币(以下币种均为人民币)5万元，不应以通话情况作为判决依据；3、根据双方之间的第一份租赁合同，合租的时间从2016年4月15日开始，租金每月11,250元，保证金为一个月的租金。
被上诉人奕繁公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。《房屋合租协议》中约定的互不承担责任指违约责任，与本案无关。对合高公司所述第一份租赁合同不清楚。
奕繁公司向一审法院起诉，要求：1、依法确认青浦区北青公路XXX号第3、4幢厂房(以下简称“系争厂房”)内750平方米的搬迁费、停产停业损失费及其他损失费归奕繁公司所有，包括可恢复使用机器设备搬迁安装费7,500元，无法恢复使用机器设备设施补偿费15,215元，库存物资搬迁费25,000元，装修及附属物补偿费50,000元，停产停业损失187,500元，职工遣散费187,500元，速迁费745,093元；2、判令合高公司承担本案诉讼费。一审审理中，奕繁公司增加诉讼请求：要求合高公司返还租赁保证金14,625元。
合高公司提出反诉，要求：1、判令奕繁公司支付合高公司2017年4-6月份房租43,875元及滞纳金19,963.12元；2、判令奕繁公司支付合高公司2017年4-5月份水电费共计2,888.29元；3、判令奕繁公司承担本案所有诉讼费用。
一审法院认定事实如下：2016年10月1日，奕繁公司(承租方、乙方)与合高公司(出租方、甲方)签订《房屋合租协议》，约定甲方出租给乙方的厂房座落在青浦区北青公路XXX号，第3、4幢厂房，面积为750平方米；厂房租赁自2016年10月1日起，至2018年9月30日止；该厂房租赁期内每月租金14,625元；乙方应向甲方支付厂房租赁保证金，保证金为1个月租金，租金每次付3个月，采用先付后租的方式，乙方在每个租金须支付期的首个月的5日前向�方支付租金；租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话等通讯的费用由乙方承担。合同第7.3条约定，租赁期间，厂房因不可抗拒的原因和市政动迁造成本合同无法履行，双方互不承担责任；7.4条约定租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破坏原房结构，装修费用由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，甲方也不做任何补偿；7.6条约定租赁期间，乙方应及时支付房租及其他应支付的一切费用，不得拖欠，每逾期1天甲方增收0.5%滞纳金。合同尾部合高公司除了加盖公章，还有授权代表人刘传良的签字。
合同签订后，奕繁公司按约支付租金至2017年3月底，并支付租赁保证金14,625元。
一审另查明，系争厂房系合高公司自上海怡达家俱有限公司(以下简称“怡达公司”)承租后转租给奕繁公司。根据合高公司与怡达�司签订的房屋租赁合同，怡达公司出租给合高公司的建筑面积为1,642平方米，租赁期限自2016年10月1日至2018年9月30日，租赁合同第6.1条约定合高公司在租赁期间，严禁将承租的区域转租，如果擅自中途转租，则转租无效且怡达公司不再退还租金和保证金。
一审又查明，系争厂房自2017年2月开始动迁，3月进行评估。2017年5月18日，重固镇房屋土地征收补偿办公室与怡达公司签订上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议，对怡达公司位于重固镇北青公路XXX号房屋进行征收补偿，经评估，怡达公司房屋建安重置价为13,847,269元，房屋相应土地使用权费用为8,766,000元，设备搬迁和安装费用计6,530,930元(含无法恢复设备)，停产、停业损失补偿为1,031,750元，一次性速迁奖励费为4,100,000元，以上合计34,275,949元。另约定附属物等为4,890,451元，土地前期整理费为2,922,000元，职工�散费为4,127平方米*250元/平方米=1,031,750元。
2017年8月，系争厂房被拆除。
奕繁公司、合高公司均确认，双方租赁厂房均用于家具生产，合高公司租赁1,642平方米，转租给奕繁公司750平方米，其他的是合高公司自己经营。关于停产停业损失，是根据协议每平方米计算的。
一审审理中，奕繁公司表示，协议第7.3、7.4条不适用本案，因为奕繁公司并非追究合高公司违约责任，而是确认合租部分属于奕繁公司的；双方协议没有到期，而是动迁的原因致使奕繁公司不能履行合同。合高公司认为协议中没有装修赔偿，但奕繁公司旁听了合高公司与怡达的案件，合高公司也提出了装修损失271,230元，其中有50,000元属于奕繁公司。与合高公司签订协议时并未出示与怡达公司的合同及产权证，是要办营业执照时才知道合高公司不是产权人，诉讼后才知道合�公司不能转租。评估时合高公司怕怡达公司知道，不让奕繁公司说出双方间的合租关系，合高公司和奕繁公司是放在一起评估的，给过合高公司清单，明细中属于奕繁公司部分包括：可恢复使用机器设备中的一台空调和第3、4、5、6、7、8、13、15项；无法恢复使用机器设备设施评估明细表中的电力电缆改造工程一半费用和第2、3项；库存物资25车。速迁奖按奕繁公司承租面积占总面积的比例计算。奕繁公司2017年5月15日被停电，之后就不能正常使用经营，不同意支付之后租金，到2017年5月中下旬搬离。如果法院认定逾期支付，滞纳金过高，由法院依法酌情调低。搬离时双方没有办理书面交接手续，口头打了招呼，没有其他证据证明。
奕繁公司提供：与合高公司代表刘传良的通话记录，刘传良是合高公司公司经理，也是协议中合高公司的授权代表，证明评估表�的金额明细大部分都属于奕繁公司。
合高公司发表质证意见称，刘传良不是合高公司的法定代表人，也不是实际控制人，其与奕繁公司的录音不代表合高公司的意思，合高公司不予认可。其中提到的装饰装修根据奕繁公司提供的补偿协议并没有一项是装饰装修。
合高公司表示，根据协议7.3条，系争厂房遇到动迁双方互不承担责任，7.4条奕繁公司自行承担装修费用，租赁期满奕繁公司不承租的合高公司不承担补偿。奕繁公司到2017年6月中下旬才全部搬离。合高公司还没有拿到任何补偿款，奕繁公司若认为有属于其的部分应提供证据，速迁奖计算依据有异议，也不是属于奕繁公司的。滞纳金是根据双方协议第7.6条约定的日千分之五的标准计算的。合高公司向怡达公司承租范围内装修都是合高公司的，奕繁公司没有装修，评估报告中的都是合高公司�。怡达公司知道合高公司转租，口头同意的。
一审法院认为,根据合高公司与怡达公司签订的房屋租赁合同，合高公司承租期间严禁将承租的区域转租，现合高公司擅自将系争厂房部分转租，且未取得怡达公司的书面同意，转租行为无效，故奕繁公司与合高公司签订的房屋合租协议无效。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合高公司明知其无权转租而与奕繁公司签订合租协议，奕繁公司签订合同时不查看产权证也不核实合高公司是否有转租的权限，双方对于合同无效的结果均有过错，应各自承担相应的责任。
关于奕繁公司要求合高公司承担的动迁补偿款，根据�偿协议约定及双方在庭审中的陈述，停产停业损失补偿和职工遣散费是按照每平方米250元的标准进行补偿的，而这两项通常是针对实际经营人在停产停业期间的经营损失及遣散职工的费用的补偿，故对奕繁公司提出的该两项的补偿要求，法院予以确认。关于可恢复使用机器设备搬迁安装费、无法恢复使用机器设备设施补偿费、库存物资搬迁费、装修及附属物补偿费，法院综合考虑补偿项目的性质、双方使用厂房的情况、使用面积，结合奕繁公司与合高公司授权代表刘传良的通话情况，酌情确定合高公司应支付奕繁公司的补偿费用为5万元。关于速迁费，奕繁公司主张合高公司支付其745,093元，于法无据，法院不予支持。
奕繁公司要求合高公司返还租赁保证金14,625元，合高公司未表示异议，且奕繁公司已经搬离系争厂房，故对于奕繁公司的该项诉讼请求，法院予以支持。合高公司要求奕繁公司支付4至6月房屋使用费，奕繁公司称5月15日之后的使用费因不能正常使用厂房而不予支付，无事实与法律依据，法院对于奕繁公司的辩称意见不予采纳。合高公司按照协议约定主张日千分之五的滞纳金，因协议无效而无事实与法律依据，法院不予支持。关于合高公司主张的4至5月的水电费，奕繁公司对金额予以认可，法院对合高公司的该项诉讼请求予以支持。
一审法院判决：一、合高公司应于判决生效之日起十日内支付奕繁公司停产停业损失人民币187,500元；二、合高公司应于判决生效之日起十日内支付奕繁公司职工遣散费人民币187,500元；三、合高公司应于判决生效之日起十日内支付奕繁公司补偿费人民币50,000元；四、合高公司应于判决生效之日起十日内返还奕繁公司租赁保证金人民币14,625元；五、奕繁公司应于判决生�之日起十日内支付合高公司2017年4月至6月的房屋使用费人民币43,875元；六、奕繁公司应于判决生效之日起十日内支付合高公司2017年4月至5月的水电费人民币2,888.29元。
二审中，当事人均无新证据提交。本院经审理查明，一审法院查明的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据双方签署的《房屋合租协议》，厂房因市政动迁造成合同无法履行，双方互不承担责任。该处的责任显然是指合同无法履行的违约责任，与本案中涉及的动迁补偿问题属于不同的法律关系范畴。承租人奕繁公司在租赁厂房内实际经营，其因动迁遭受的损失理应得到补偿。一审法院结合查明的事实及在案证据就相应补偿金额所作认定并无不当，本院予以认同，不再赘述。二审中，合高公司提供双方签订于2016年4月11日的《房屋合租协议》复印件一份，主张根据该协议约定，租�保证金为一个月的租金即11,250元，虽然之后另行签订《房屋合租协议》时对租金进行了调整，但是保证金保持不变。本院认为，合高公司在一审庭审中明确认可保证金为14,625元，现其仅提供一份复印合同，且奕繁公司对此不予认可，故本院对其主张仅收取保证金11,250元的观点不予采信。
综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7,894.3元，由上诉人合高(上海)家具有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘建颖
审判员 王晓梅
审判员 余 艺
二〇一八年四月十八日
书记员 高 勇
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……