河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0184民初8257号原告：张淑静，女，1988年1月10日出生，汉族，住郑州市。委托诉讼代理人：张书正，河南恪法律师事务所律师。委托诉讼代理人：王爱华，河南恪法律师事务所律师。被告：郑州市金秋物业管理服务有限公司，住所地：河南省新郑市龙湖镇孙庄村。法定代表人：古战营，经理。委托诉讼代理人：高长岭，男，1968年3月15日出生，汉族，住河南省长葛市，系公司办公室主任。被告：郭桂君，女，1961年8月26日出生，汉族，住郑州市管城回族区。原告张淑静与被告郑州市金秋物业管理服务有限公司（以下简称金秋公司）、郭桂君案外人执行异议之诉一案，本院于2017年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张淑静及其委托诉讼代理人张书正，被告金秋公司委托诉讼代理人高长岭到庭参加诉讼，被告郭桂君经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张淑静向本院提出诉讼请求：1、要求停止对新郑市龙湖镇双湖大道与泰山路交叉口金秋乐园小区15号楼1单元4楼403号房屋的强制执行，并解除查封；2、判令涉案房屋的所有权归张淑静所有。事实和理由：2011年7月24日，张淑静与郭桂君签订《房屋转让合同》一份，约定郭桂君将位于新郑市龙湖镇双湖大道北侧、泰山路西侧中州金秋乐园小区15号楼1单元4楼403号房屋卖给张淑静。合同签订后，张淑静向郭桂君支付200000元房款，剩余房款待房产证下来后双方到房管局办理过户手续时交付，随后张淑静对该房屋进行装修并交纳相关费用入住至今。2016年1月12日，新郑市人民法院查封了该房屋，张淑静提出异议，但被裁定驳回。故提起案外人执行异议之诉，请求法院依法处理。被告金秋公司辩称，金秋公司认同（2017）豫0184执异60号裁定内容，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，应以不动产登记薄判断不动产的权利人，郭桂君系涉案房屋的权利人，张淑静与郭桂君的房屋买卖合同无论是否有效，均不得对抗相关法律规定，请求驳回张淑静的诉讼请求。被告郭桂君未作答辩，亦未在举证期间提供相关证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。金秋公司对张淑静提供的用以证明支付装修工程款的三份收据、一份收条有异议，认为该证据未加盖装饰公司公章。金秋公司对张淑静提供的以下证据的真实性均无异议：（2013）新刑初字第461号刑事判决书、《商品房买卖合同》、《房屋转让合同》、中国农业银行郑州二七支行银行卡交易明细清单、张新生的居民户口簿、《家庭居室装修工程施工合同》、《天然气个人用户供用气合同》、委托缴费授权书、2011年12月7日金秋公司开具的垃圾清运费收据、2012年9月10日金秋公司开具的水费收据、2015年6月3日金秋公司开具的物业费收据四份、2016年7月22日金秋公司开具的物业费收据两份、郭桂君的房屋权属查询证明、张淑静的新郑市房屋信息查询证明及郑州市个人房屋权属信息表，但认为以上证据不能排除涉案房屋非郭桂君用赃款购买，张淑静提供的交易明细清单显示的支付房款为190000元并非合同约定的200000元。张淑静对金秋公司提供的涉案房屋所有权证的真实性无异议，但认为涉案房屋未能过户至其名下的原因是郭桂君因犯罪服刑且房屋所有权证一直由金秋公司持有。张淑静对金秋公司为证明涉案房屋系郭桂君所有而提供的王全立、李魁的证明均有异议，认为出具证明的证人与金秋公司有利害关系。针对金秋公司提出异议的三份收据、一份收条，经本院审查认为，以上证据尽管没有加盖装饰公司印章，但其中两份书证有签订合同的施工方代表的签名，且内容均显示为支付涉案房屋的装修工程款，与《家庭居室装修工程施工合同》存在必然的关联性，本院予以采信。针对张淑静提出异议的两份证人证言，因金秋公司未提供证人的身份证明，且证人均系该公司工作人员，与公司有密切的关系，故该证据证明力低，本院不予采信。结合以上证据，本院认定事实如下：2008年11月22日，郭桂君与郑州金秋置业有限公司签订编号为0020706的《商品房买卖合同》，以按揭方式购买了位于新郑市××镇××大道北侧、××路西侧××金秋乐园××楼××单元××号房屋。2011年7月24日，郭桂君与张淑静签订《房屋转让合同》一份，合同约定，郭桂君将涉案房屋以335844元的价款出卖给张淑静。因房产证正在办理中，张淑静先支付购房款200000元，待办理房屋过户手续当日支付余款135844元，郭桂君应在取得房产证后10日内为张淑静办理房屋的过户登记。因由郭桂君承担办理涉案房屋过户的税费，故双方协商将涉案房屋的余款增加至152000元并在合同中载明，白海燕以中间人身份在合同上签名。签订合同当日，张淑静向郭桂君支付购房款200000元，其中190000元通过其父张新生的银行卡转账支付，下余10000元以现金方式支付。2011年12月，郭桂君将涉案房屋交付张淑静，张淑静向金秋公司交纳了垃圾清运费，该公司出具相应收据。2012年初，张淑静对涉案房屋进行了装修，并签订了天然气个人用户供用气合同，缴费方式为银行代扣。2015年6月3日，张淑静向金秋公司交纳了2010年1月1日至2014年12月31日的物业费，该公司出具收据四份。2016年7月22日，张淑静向金秋公司交纳了2015年1月1日至2016年12月31日的物业费，该公司出具收据两份。2016年1月12日，本院因执行金秋公司与郭桂君责令退赔一案，查封了涉案房屋，张淑静以案外人名义提出执行异议。2017年10月18日，本院作出（2017）豫0184执异60号执行裁定，驳回张淑静的异议请求。在本案审理过程中，张淑静表示愿意将下余房款135844元交付法院用于执行。另查，郭桂君曾于2009年初至2012年1月担任金秋公司的收款员。2014年11月20日，本院作出（2013）新刑初字第461号刑事判决，以郭桂君犯挪用资金罪，判处有期徒刑四年（刑期自判决执行之日起计算，判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日，即从2012年12月14日起至2016年12月13日止），同时责令郭桂君退赔金秋公司现金1587000元。2015年7月29日，郭桂君取得涉案房屋的所有权证（新郑房权证字第××号），该证一直由金秋公司持有，张淑静至今未向郭桂君支付下余房款。目前涉案房屋仍被抵押于银行。2015年7月22日，金秋公司因郭桂君未退赔1587000元现金向本院申请执行。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，张淑静作为案外人应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中张淑静提供了《房屋转让合同》等证据，金秋公司对主要证据的真实性不持异议，仅认为张淑静提供的证据不具有对抗不动产登记的效力亦不能排除涉案房屋非郭桂君用赃款购买。因本院刑事判决认定郭桂君在金秋公司工作的时间为2009年初至2012年1月，而郭桂君购买涉案房屋的时间为2008年11月22日，金秋公司提出的涉案房屋可能系郭桂君用赃款购买的主张不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照以下标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断……”该规定是针对不动产物权公示效力的一般性规定，但在案外人有证据证明其对被执行人名下的不动产具有排除强制执行的民事权益时，应适用该司法解释第二十八条规定，即：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”结合本案，本院认为张淑静提出的异议符合以上规定的情形，理由如下：首先，郭桂君与张淑静签订的《房屋转让合同》发生在人民法院查封之前且不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效的情形，属合法有效合同；其次，在人民法院查封之前，张淑静对涉案房屋进行装修使用，金秋公司向张淑静出具了垃圾清运费等收据，涉案房屋已由张淑静合法占有；再次张淑静已按合同约定支付了部分购房款，且同意将剩余房款交付人民法院用于案件执行；最后，在涉案房屋具备变更登记的条件下，未能办理过户登记的原因是郭桂君应服刑期未满和房屋所有权证一直由金秋公司持有。综上所述，张淑静对涉案房屋具有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”张淑静提出的停止对涉案房屋强制执行的请求，于法有据，本院予以支持。张淑静未支付下余房款且涉案房屋存在已被抵押的情形，故张淑静提出确认其为涉案房屋实际所有权人的请求，本院不予支持。金秋公司提出应以不动产登记薄判断权利人的抗辩理由，与事实不符，本院不予采纳。因郭桂君不履行人民法院生效判决确定的义务，是产生本次诉讼的原因所在，故本案案件受理费应由郭桂君负担。郭桂君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：一、在本院（2015）新执字第962号执行案件中不得执行位于新郑市龙湖镇双湖大道、泰山路交叉口金秋乐园小区15号楼1单元4楼403号房屋（房屋所有权证号：新郑房权证字第××号）；二、驳回原告张淑静的其他诉讼请求。案件受理费19200元，由被告郭桂君负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  孙保宪人民陪审员  赵玉霞人民陪审员  赵红艳二〇一七年十二月六日代理书记员  张丽亚