佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第381号
上诉人（原审原告）佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司，住所地佛山市南海区。
负责人谭彩兰，经理。
委托代理人夏汉芝，广东商融律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）佛山市南海区九江镇嘉裕豪庭小区第一届业主委员会，住所地佛山市南海区。
负责人彭礼多。
委托代理人岑燕菲，女，汉族，住佛山市南海区。
上诉人佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司（以下简称新居业九江分公司）为与被上诉人佛山市南海区九江镇嘉裕豪庭小区第一届业主委员会（以下简称嘉裕豪庭业委会）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法九民三初字第16号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。
原审法院经审理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，作出如下判决：驳回新居业九江分公司的诉讼请求。一审案件受理费50元（已减半收取），由新居业九江分公司负担。
上诉人新居业九江分公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定嘉裕豪庭业委会通知解除《前期物业管理服务协议》的条件是否成就的关键应在于审查其是否就此召开业主大会表决，业主大会的表决结果是否合法、有效。新居业九江分公司从未否定以书面征求意见的方式召开业主大会的合法性，新居业九江分公司质疑的是嘉裕豪庭业委会主导的所谓“征询意见”，从程序上和内容上均不合法，其结果必然不合法，法院不应予以采信。二、关于前期物业服务合同期限问题。根据新居业九江分公司与建设单位签订的《物业服务委托合同》约定，服务期限从2010年4月1日起至成立业主委员会并协助业主委员会选聘物业管理公司直到签订管理合同止。如业主委员会暂未签订新合同，则视为本合同自动延续到新合同签订为止，延续期间继续由新居业九江分公司按本合同规定提供服务。根据新居业九江分公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》约定，前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。由此可见，本案所涉的前期物业服务合同没有约定具体期限，即前期物业合同期限未届满。根据《佛山市物业管理办法》的相关规定，前期物业服务合同期限未满，业主大会召开会议并选聘物业服务企业的，自业主委员会与物业服务企业签订物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。因此，原审法院认定嘉裕豪庭业委会于2014年11月30日通知终止前期物业服务协议的行为有效，显然与上述法律、法规及合同精神相悖。三、嘉裕豪庭业委会在未经广大业主授权的情况下，擅自于2014年10月14日向代扣代缴物业管理费的托收银行发出终止业务的通知，致使新居业九江分公司从2014年10月开无法正常收取物业管理费。嘉裕豪庭业委会的行为，在客观上已经扰乱了小区正常秩序。四、嘉裕豪庭业委会选聘物业服务企业，既未召开业主大会表决，也未邀请新居业九江分公司参加招投标，亦从未进行过任何相关公示，违反了《佛山市物业管理办法》第五十一条、第五十二条、第五十三条的规定，程序违法。综上，新居业九江分公司请求本院判令：1.撤销原判，依法改判确认嘉裕豪庭业委会解除《物业服务委托合同》即《前期物业管理服务协议》的行为无效；2.本案一审、二审诉讼费用由嘉裕豪庭业委会承担。
上诉人新居业九江分公司在二审期间向本院提交如下新证据：
1.佛山市物业管理示范小区证书，拟证明新居业九江分公司管理的嘉裕豪庭小区于2011年7月被上级主管部门评为佛山市物业管理示范小区，每两年考核一次，至今仍获此殊荣；、
2.经与业主核实的七份表决表，拟证明嘉裕豪庭业委会弄虚作假、暗箱操作，在是否更换物业公司的表决事项上冒充业主签名、替代业主表决，其所操纵的业主大会表决结果不真实，应认定无效；
3.收费收据、银行转账凭证，拟证明嘉裕豪庭业委会未经业主授权，擅自通知银行停止代扣代缴物业管理费，在一审诉讼期间，新居业九江分公司向广大业主发出通告，告知无法收取管理费的真实原因，业主知道后绝大部分以缴纳现金的方式陆续补交了2014年10月至2015年3月的物业管理费，业主以行动证明支持新居业九江分公司继续从事嘉裕豪庭小区物业管理工作。
被上诉人嘉裕豪庭业委会答辩称：一、嘉裕豪庭业委会解除《物业服务委托合同》，是以新居业九江分公司严重损害小区业主的利益为前提的。二、嘉裕豪庭业委会解除《物业服务委托合同》，是在有关主管部门的指导下进行的，是在与新居业九江分公司反复协商毫无结果的情况下进行的，程序是合法、正当的。三、新居业九江分公司对涉案合同的期限也有明确确认。四、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
被上诉人嘉裕豪庭业委会在二审期间向本院提交如下新证据：
1.关于组织召开业主委员会的建议函，拟证明嘉裕豪庭业委会按照居委会的建议，召开了业主大会，选聘了新的物业管理公司、拟定了新的物业管理合同，并且进行了公告；
2.告全体业主书，拟证明嘉裕豪庭业委会按照居委会的建议，召开了业主大会，选聘了新的物业管理公司、拟定了新的物业管理合同，并且进行了公告；
3.业主大会会议表决票结果公告及具体的189张表决票，拟证明嘉裕豪庭业委会按照居委会的建议，召开了业主大会，选聘了新的物业管理公司、拟定了新的物业管理合同，并且进行了公告；
4.《嘉裕豪庭物业管理合约》，拟证明嘉裕豪庭业委会按照居委会的建议，召开了业主大会，选聘了新的物业管理公司、拟定了新的物业管理合同，并且进行了公告；
5.关于嘉裕豪庭商铺走廊天花维修的函，拟证明新居业九江分公司对嘉裕豪庭小区的物业管理很差，引起业主的不满；
6．关于嘉裕豪庭商铺走廊天花掉落伤人事件的函，拟证明新居业九江分公司对嘉裕豪庭小区的物业管理很差，引起业主的不满；
7.通知一份，拟证明新居业九江分公司通知业主用现金缴纳物业管理费是不合法的；
8.照片27张，拟证明新居业九江分公司对嘉裕豪庭小区的物业管理很差，引起业主的不满。
被上诉人嘉裕豪庭业委会对上诉人新居业九江分公司提交的证据经质证认为：对证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关；对证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为相关人员没有出庭作证；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为收据上没有盖章。
上诉人新居业九江分公司对被上诉人嘉裕豪庭业委会提交的证据经质证认为：对证据1的真实性、合法性和关联性均无异议；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，认为嘉裕豪庭业委会没有按照建议函去做，该表决的事项是错误的；对证据3、4、5、6的真实性、合法性和关联性均有异议；对证据7的真实性无异议，对证明内容有异议，认为新居业九江分公司要求业主缴纳现金的原因，是由于嘉裕豪庭业委会私自发函给银行要求暂停物业管理费的代扣代缴，且缴纳物业管理费是业主应尽的义务；对证据8的真实性、合法性和关联性均不予确认，认为照片形成的时间与拍摄地点无法确认。
经审查，本院对当事人提交的证据认证如下：对新居业九江分公司提交的证据1的真实性予以确认，但该证据与本案无关联性；对新居业九江分公司提交的证据2的真实性、合法性和关联性均不予确认，因新居业九江分公司未申请相关业主未到庭接受当事人质询；对新居业九江分公司提交的证据3中收据的真实性不予确认，对证据3中的转账凭证的真实性予以确认，但该证据与本案无关。对嘉裕豪庭业委会提交的证据1至证据3的予以采信；对嘉裕豪庭业委会提交的证据4与本案无关联；对嘉裕豪庭业委会提交的证据5、证据6、证据8的真实性的真实性不予确认；对嘉裕豪庭业委会提交的证据7的真实性予以确认，但与本案无关。
经审查，原审判决认定事实基本清楚，本院予以确认。
另查明，2015年3月24日，佛山市南海区某社区居民委员会向嘉裕豪庭业委会发出建议函，建议业委会在30天内按照相关物业管理办法，召开业主大会，就有关选聘、解聘或续聘物业服务企业等具体事项，提交业主大会讨论决定。2015年4月3日，嘉裕豪庭业委会发出告全体业主书，告知业主在2015年4月11日召开全体业主大会。2015年4月26日前，嘉裕豪庭业委会向业主发出业主大会会议表决票，表决事项为业主对佛山市南海区物业经营管理有限公司的管理服务合同是否同意、不同意或弃权发表意见。嘉裕豪庭业委会发出表决票203张，收回189张。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。作为涉案物业开发单位的佛山市南海区嘉裕房地产开发有限公司与新居业九江分公司签订的前期物业服务合同即本案的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定，亦未损害国家、集体或者第三人利益，该合同合法有效，对新居业九江分公司及嘉裕豪庭小区的全体业主均具有约束力，各方应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案二审的主要问题是：嘉裕豪庭业委会解除与新居业九江分公司的涉案合同是否有法律或合同依据。
根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第十二条的规定，“更换物业管理公司”事项须经业主大会表决通过。嘉裕豪庭业委会就是否同意更换物业管理公司等事项向嘉裕豪庭小区的业主两次发出意见表和表决表，符合法定的业主大会会议的形式。根据回收的意见表和表决表，更换物业管理公司事项经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，且意见表和表决表的内容也没有违反相关法律规定。新居业九江分公司上诉称，嘉裕豪庭业委会发出的意见表和表决表的形式、内容以及表决程序均不合法，但未提交充分证据证明其上述主张，故本院对该主张依法不予采纳。嘉裕豪庭业委会向新居业九江分公司发出《关于终止﹤前期物业管理服务协议﹥的告知函》，是嘉裕豪庭业委会执行业主大会决定的履职行为，且嘉裕豪庭业委会已提前三个月向新居业九江分公司发出解约通知，已给予新居业九江分公司必要的准备时间.嘉裕豪庭业委会早已与其他物业管理公司接触，但因与新居业九江分公司之间的纠纷，一直未能签署选聘其他物业管理公司的正式物业管理合同，新居业九江分公司协助嘉裕豪庭业委会另行选聘物业管理企业在事实上已不可能。据此，原审法院认为合同约定的服务期限至“成立业主委员会并且协助业主委员会选聘物业管理公司直到签订管理合同止”所约定的届满条件视为已成就、双方合同于2014年11月30日解除并无不当，本院予以维持。新居业九江分公司只是物业管理企业，不是嘉裕豪庭小区的业主，无权请求召开业主大会就续聘或选聘物业公司事宜进行投票表决，新居业九江分公司的上诉主张无合同和法律依据，本院不予支持。
二审中，新居业九江分公司申请本院到南海区九江儒林社区居委会、南海区九江房管所、南海区国土城建和水务局对以下事项进行调查取证：1.新居业九江分公司在嘉裕豪庭小区从事物业管理服务工作以来，有无收到业主关于服务质量方面的投诉或纠纷；2.嘉裕豪庭业委会就采取书面征求意见的形式召开业主大会表决的问题，是否咨询过居委会，主管部门有无参与；3.嘉裕豪庭业委会的《征询意见表》是否经过公示程序，主管部门是否明确叫停表决程序，因何原因；4.主管部门多次参与协调的具体情况。本院认为，新居业九江分公司在二审中申请调查取证的内容包括嘉裕豪庭小区是否有服务质量方面的投诉或纠纷、嘉裕豪庭业委会采取书面征求意见的形式召开业主大会表决是否咨询过居委会、主管部门多次参与协调的具体情况等，均与本案定案事实无关，也即，其申请调查取证的事项不能作为否定嘉裕豪庭业委会发出的《征询意见表》上载明的业主意见的真实性的依据，故，对上述部门进行调查取证并无必要，本院对于新居业九江分公司的调查取证申请不予采纳。
综上，新居业九江分公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人佛山市新居业物业管理有限公司九江分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 安建须
代理审判员 李 虹
代理审判员 黄玉凤
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 李嘉敏