云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）保中民二终字第221号
上诉人（原审原告）乔永仁。
委托代理人胡潇，云南天利达律师事务所律师。一般授权代理。
被上诉人（原审被告）艾发董。
委托代理人李荣乐，隆阳法律服务所法律服务工作者。一般授权代理。
上诉人乔永仁因与被上诉人艾发董买卖合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2015）隆民初字第03006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经审理确认的本案事实是：段学才原拥有一宗房地产（以下称争议房地产），位于隆阳区永昌路，包括三幢房屋（框架结构二层综合楼一幢，建筑面积为374.11平方米，砖木结构二层仓库一幢，建筑面积为1068.80平方米，砖木结构一层仓库一幢，建筑面积为288.13平方米，三幢总建筑面积为1731.04平方米）和院场占地2031.45平方米，房屋所有权证号为：保山市房权证隆阳区字第＊＊＊＊＊＊**号。2005年3月21日，段学才将争议房地产以148万元转让给宏阳公司，土地使用权已于2005年6月2日变更登记在宏阳公司名下，土地使用权证号为：保国用（2005）第＊＊＊＊＊号，房屋所有权未进行变更登记。2008年4月15日，宏阳公司将争议房地产以148万元转让给宏基公司，房屋、土地均未办理变更登记。宏基公司一直在使用争议房地产，并持有保山市房权证隆阳区字第＊＊＊＊＊＊**号房屋产权证和保国用（2005）第＊＊＊**号土地使用权证。2009年12月31日，合隆公司与宏基公司签订钢材产品购销合作协议，宏基公司将争议房地产作为授信提货担保物，将产权证交由合隆公司持有。宏基公司的法定代表人为被告艾发董，公司于2011年5月4日办理注销登记。2011年10月20日，原告乔永仁与被告艾发董签订房地产转让协议书，协议书约定，被告将争议房地产以200万元转让给原告（其中砖木结构的二幢房屋已拆除），原告于协议签订后5日内支付给合隆公司105万元，余款95万元待宏阳公司法定代表人王春香在相关手续上签字后一次性支付给被告，如一方违约，需向对方支付总价款100%的违约金，并按月息2.5%支付利息。原告乔永仁系保山市永兴路桥工程有限公司（以下简称永兴公司）的法定代表人，2011年10月24日，永兴公司转帐支付给合隆公司105万元，当日，合隆公司将其持有的保山市房权证隆阳区字第＊＊＊＊＊＊**号房屋产权证和保国用（2005）第＊＊＊**号土地使用权证返还被告，被告将其交由原告持有。2011年11月，被告将争议房地产实际交付原告使用。因被执行人保山康发钢铁有限公司（以下简称康发公司）和宏阳公司欠申请执行人周维、邹勋文、代培元等75个单位和个人20228602.66元债务未履行，隆阳区人民法院于2011年4月11日以（2010）隆民执字第29-7号执行裁定书将宏阳公司的保国用（2005）第＊＊＊＊＊号土地使用权证载明的2031.45平方米土地查封。2012年4月16日，保山永兴集团瓦窖二级电站开发有限公司支付给被告转让款20万元，2015年2月16日和4月16日，被告向保山永兴集团丙麻干东河一三级电站开发有限公司借款10万元和40万元，原被告认可该三笔款项70万元系原告支付给被告的房地产转让款。被告认可收到原告的转让款共计175万元。2015年6月11日，原告向隆阳区人民法院提出执行异议，要求解除对宏阳公司的保国用（2005）第＊＊＊＊＊号土地使用权证载明的2031.45平方米土地的查封并停止对土地的执行，2015年8月24日，隆阳区人民法院驳回原告的执行异议申请。2015年8月10日，原告起诉，要求被告将位于隆阳区永昌路南端西侧大沙河的房地产过户到原告名下，并支付违约金200万元及原告已支付175万元按月息2.5%计算的利息（自原告付款之日起至产权过户到原告名下时止）。
原审认为，2005年3月21日，段学才将争议房地产以148万元转让给宏阳公司，2008年4月15日，宏阳公司又将其以148万元转让给宏基公司，虽经两次转让，现房屋仍登记在段学才名下，土地使用权登记在宏阳公司名下。被告艾发董虽系原宏基公司的法定代表人，但宏基公司已于2011年5月4日办理注销登记，无证据证实公司注销前是否经过清算，也无证据证实被告获得处分争议房地产的权利，被告艾发董无权处分争议房地产，而原告在与被告签订转让协议时，未审查相关权利凭证，且在明知宏基公司已注销的情况下，仍与被告签订转让合同，原被告签订的协议会损害公司债权人和其他股东的权利，故原被告于2011年10月20日签订的房地产转让协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告应当将其收取的175万元返还原告，原告应当将争议房地产及产权证书返还被告。因造成合同无效双方均有过错，原告已付款项的利息损失与被告未能实际使用争议房地产的损失相抵。对原告要求被告将争议房地产过户到原告名下，并支付违约金200万元及原告已支付175万元按月息2.5%计算利息的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告乔永仁与被告艾发董于2011年10月20日签订的房地产转让协议无效。二、被告艾发董将175万元返还原告乔永仁。三、原告乔永仁将保山市房权证隆阳区字第＊＊＊＊＊＊**号房屋所有权证、保国用（2005）第＊＊＊＊＊号土地使用权证及产权证载明的房屋（已拆除的二幢砖木结构房屋除外）、土地返还被告艾发董。上述二、三项于本判决生效后三十日内履行完毕。四、驳回原告乔永仁的其他诉讼请求。案件受理费42612元，由原被告各承担21306元。
原审判决宣判后，乔永仁不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持其原审全部诉讼请求。其上诉的主要理由是：1、宏基公司注销时是否进行清算不影响本案买卖合同的效力。2、艾发董是公司大股东，法定代表人，乔永仁按其要求支付105万元给合隆公司，是为宏基公司清偿债务。该房地产由乔永仁管理使用已近四年，宏基公司其他股东未提任何异议，因此艾发董转让房地产的行为属有权处分。3、原判认定合同损害公司债权人和其他股东的权利，但并未指明谁是债权人，也未征询其他股东的意见。如要考虑其他股东的权利应追加其他股东作为第三人参加诉讼，否则其他股东因乔永仁支付105万元用于归还宏基公司债务享受了利益却无需担责，显失公正。4、一审判决认定合同双方均有过错于法于理不符。买方的义务是付款，卖方才负有买卖标的物的瑕疵担保责任。5、无论艾发董是否有权处分标的物，均不能认定房地产购销合同无效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。
在二审诉讼过程中，上诉人乔永仁放弃要求艾发董履行房地产过户手续并支付200万元违约金的诉讼请求，仅要求艾发董按月息2.5%支付已付转让款175万元的利息。
被上诉人答辩称：合同签订后，艾发董已将房地产交给乔永仁用于租赁经营，但双方在长达三年时间内未办理过户登记，违背买卖合同的正常交易惯例；最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条不适用本案，根据《合同法》第51条的规定，无处分权人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权，该合同有效，但本案权利人并未追认，处分人事后也未取得处分权，买卖合同当然无效。本案并非真实的买卖合同关系，而是借款担保合同关系，不应受法律保护。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方均认可隆阳区人民法院对涉案土地进行查封的时间是2012年4月11日。此外，双方对一审认定的其他事实无异议，本院予以确认。
本院认为，涉案房屋现登记在段学才名下，土地使用权登记在宏阳公司名下，艾发董对该房地产不享有物权处分权利。宏基公司注销后，艾发董以个人名义与乔永仁签订的转让协议无效，而乔永仁在明知宏基公司已注销的情况下，仍与艾发董个人签订转让合同，对合同无效的后果亦存在过错，且合同签订后乔永仁已实际使用该涉案土地，并就该土地获得相应租赁收益，故乔永仁要求艾发董再按月息2.5%支付175万元利息的主张不能成立。合同无效后，因该合同取得的财产应相互返还，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费42612元，由上诉人乔永仁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 燕
审 判 员 茶晓皎
代理审判员 吕思成
二〇一六年一月十九日
书 记 员 金佳玲