山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终2446号
上诉人（原审被告、反诉原告）山东大力链条链轮有限公司，住所地济南市。
法定代表人邵为平，经理。
委托代理人汪冬梅、李贝，山东龙维律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）李希东，男，1972年10月24日出生，汉族，住济南市。
被上诉人（原审原告、反诉被告）高云国，男，1978年3月25日出生，汉族，住济南市。
两被上诉人的共同委托代理人陈存坤，北京大成（济南）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人高天，北京大成（济南）律师事务所律师实习律师。
原审被告邵为平，男，1944年12月7日出生，汉族，住济南市。
委托代理人汪冬梅、李贝，山东龙维律师事务所律师。
上诉人山东大力链条链轮有限公司（以下简称大力公司）因与被上诉人李希东、高云国、原审被告邵为平租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2014）高民重字第9号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原�法院认定，高云国与李希东系合伙关系，二人合伙经营社区卫生服务所，是高新区巨野河办事处社区卫生服务中心负责人。邵为平系大力公司的法定代表人。2010年7月初，高云国、邵为平双方即协商李希东、高云国租赁大力公司院内房屋等设施用于设立社区卫生服务机构，且李希东、高云国已开始对租赁房屋进行装修改建。2010年7月6日，在李希东、高云国、大力公司、邵为平洽谈租赁合同事宜时，李希东、高云国即将第一年的租金76000元汇至邵为平个人账户。2010年8月15日，高云国与邵为平正式签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋建筑面积560㎡，租金76000元/年，租赁期限自2010年8月15日至2015年7月14日。合同约定，出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善增设他物的范围是：粉刷墙壁，安装暖气、空调、太阳能，对有关房屋进行间隔，改造�内卫生间，在二楼房顶加盖轻质三层，在房屋南侧盖影壁墙和院内南北路两侧建辅助房屋，在房后面建锅炉房。
李希东、高云国向大力公司支付租金后，双方未就房屋办理相应的交接手续，李希东、高云国即与北京鑫源盛彩钢钢结构工程有限公司签订工程施工协议书，委托其对租赁房屋进行装修改建。
因李希东、高云国、大力公司、邵为平对改建、增建项目及造价达不成一致意见，在原审案件审理过程中，李希东、高云国、大力公司、邵为平均多次提出申请，要求对李希东、高云国修建、新建、装修和拆除房屋的花费及李希东、高云国增建地上建筑物的现有价值等进行评估鉴定，后因原审案件中止审理，双方撤回了鉴定申请。恢复审理后，依照大力公司的申请，原审法院通过济南市中级人民法院委托山东舜天信诚资产评估有限公司对双方租赁�同中约定的李希东、高云国所建建筑物已建部分的造价进行了司法鉴定。在鉴定过程中，经现场勘验，李希东、高云国改建、增建的部分包括：对大力公司原有厂房进行墙壁粉刷、在楼房北侧加盖的二层建筑、化粪池、在楼房南侧加盖二层建筑、在影壁墙以南加盖一层建筑等。评估公司经现场评估勘验，作出鲁舜诚鉴字（2012）第4号价值鉴定报告书，对上述李希东、高云国改建、增建部分分项进行了价值评估，评估价值分别为：墙壁粉刷14027.47元、楼房北侧加盖二层建筑59154.48元、化粪池7350元、楼房南侧加盖二层建筑103827.64元、影壁墙以南加盖一层建筑116363.36元，共计300722.95元。李希东、高云国、大力公司、邵为平对该鉴定结论均有异议，并申请鉴定人员出庭接受了质询，但均不申请重新鉴定。在重审过程中，李希东、高云国认可该份鉴定报告。
另查明，大力公司于2002年11月8日与济南大正科技工业示范区管理委员会签订合作协议书一份，购买了大正工业区内的土地10亩，作为大力公司的生产经营场所。此后，大力公司在该土地上建设了厂房，即本案李希东、高云国、大力公司、邵为平签订房屋租赁合同所涉建筑物，但该宗土地的相关土地使用权手续及房屋登记手续一直未能办理。现大力公司所在地位置的土地登记的土地使用权人系济南臻爱生物科技有限公司，济南臻爱生物科技有限公司已于2010年6月17日取得该区域土地的国有土地使用权证书。因该宗土地使用权的归属问题，大力公司向山东省章丘市人民法院提起行政诉讼，要求撤销高新国用（2010）第0500021号土地使用权证。章丘市人民法院作出（2011）章行初字第5号行政判决书，驳回了大力公司的诉讼请求。大力公司不服该判决上诉至济南市中级人民法院，后又申�撤回了上诉。
李希东、高云国在2010年8月23日向原审法院提起诉讼后，未与大力公司就涉案的房屋进行交接。李希东、高云国主张在案外人济南臻爱生物科技有限公司阻挠其施工后，向大力公司提出解除合同，2010年8月11日正式告知大力公司、邵为平要求解除合同，无书面证据证明。大力公司、邵为平否认李希东、高云国通知其解除合同，亦否认有案外人向其主张权利。
诉讼中，大力公司、邵为平要求李希东、高云国将毁坏的二楼走廊全部封闭，恢复原状，其它达到原楼房使用状况。大力公司、邵为平提交照片用以证实自己的主张。李希东、高云国并不认可大力公司、邵为平提交照片。且该照片并非在双方签订合同时所形成，不能证实双方签订合同时的房屋状况。
本案双方当事人争议的问题是：第一、李希东、高云国、大力公司、邵为�签订的房屋租赁合同是否无效及过错承担问题。李希东、高云国主张租赁合同无效，导致无效的过错由大力公司、邵为平承担。李希东、高云国提交济南市国土资源局高新分局出具的涉案房屋所在土地的土地登记薄和宗地图以证明李希东、高云国租赁的涉案所在土地，土地使用权人为济南臻爱生物科技有限公司，取得时间为2009年6月17日，大力公司、邵为平无权往外出租，大力公司、邵为平将涉案房屋给我方时，应当知道他们不具有合法使用权及相关权益。大力公司对房屋租赁合同的真实性无异议，但对李希东、高云国证明内容有异议。对土地登记薄和宗地图有异议，认为此证的发放违背了相关法律规定，其认可证的存在但不认可行政机关发证的行为。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条规定：“出租人就未取得�设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”大力公司在未取得建设工程规划许可证的情况下建设涉案的房屋，并就涉案的房屋与李希东、高云国签订租赁合同违反相关法律规定，双方签订的租赁合同应认定为无效合同。李希东、高云国在签订合同时也未就涉案房屋是否具备相应的条件进行审查，对此，李希东、高云国亦应承担一定的过错责任。根据双方的过错程度，李希东、高云国应承担次要责任，大力公司应承担主要过错责任。大力公司对于济南臻爱生物科技有限公司所取得的土地使用权证书的异议不属于本案审查的范围，原审法院不予处理。
二、李希东、高云国、大力公司、邵为平所主张各自的损失问题。李希东、高云国主张，1、李希东、高云国要求返还租金7.6万元，李希东、高云国提交向邵为平转帐7.6万元的银行转帐记录。2、装修增建损失费30万元，提交建设工程施工合同以证明高云国将涉案房屋交给北京鑫源盛采钢钢结构工程有限公司进行装修增建。提供山东舜天信诚资产评估有限公司出具的价值鉴定报告以证明装修增建损失费为30万元；3、自起诉之日起暂计至2015年7月11日利息损失共计11.97万元，利率按照同期中国人民银行3-5年的贷款利率计算。大力公司、邵为平均对于李希东、高云国交纳租金7.6万元无异议。对于装修增建损失费30万元有异议，对李希东、高云国提供的施工合同不予认可，认为合同不能证明对方已经支付了钱，也不是李希东、高云国所述的北京鑫源盛采钢钢结构工程有限公司进行施工。对于鉴定报告不认可，此鉴定报告是�力公司提出的申请，申请时大力公司明确要求对李希东、高云国、大力公司、邵为平所签租赁合同中双方认可增建部分进行鉴定，但实际并未按照大力公司要求进行鉴定，而是将整个工程进行了鉴定，此鉴定报告没有依据。关于此鉴定报告中所提的工程，李希东、高云国均已在涉案房产处进行实际建设，有些还未建设完毕，但只有第一项是其同意建设的，其要求的是对双方认可的项目进行鉴定，但是对方却将全部工程项目进行了鉴定，因此对其它项目其均不认可。对于利息损失不予认可。原审法院认为，根据大力公司的申请，原审法院委托济南市中级人民法院技术室对双方合同约定的李希东、高云国已建部分建筑物的造价进行评估。济南市中级人民法院在李希东、高云国、大力公司、邵为平在场及法院工作人员的监督下，采用公开随机的方式选定山东舜天信诚资�评估有限公司为本案评估机构。根据该评估机构出具的评估报告，李希东、高云国已建部分建筑物价值为30万元。李希东、高云国在本次诉讼中予以认可。大力公司对该鉴定结论亦有异议，认为李希东、高云国改建项目超出合同约定，鉴定内容与其申请内容不完全相符，评估价值过高，但未申请重新鉴定。原审法院认为，在鉴定过程中，鉴定人员对相关材料进行了审核，并与双方当事人进行了沟通，因该建筑物没有正规手续，也没有相应图纸、签证等结算资料，无法按照工程造价的要求进行鉴定，鉴定机构认为就本案情况而言对涉案建筑物已建部分进行评估是合适的，故该评估鉴定程序合法，评估报告客观公正的反映了已建部分建筑物的价值，大力公司虽有异议，但未申请重新鉴定，对该评估报告，原审法院予以采信。大力公司虽在鉴定过程中提出李希东、高云国�范围改建，但其在之前几次庭审中只是抗辩李希东、高云国未施工完毕。事实上，李希东、高云国、大力公司、邵为平之间的房屋租赁关系自2010年7月5日已经成立，在2010年8月15日双方正式签订租赁合同前，李希东、高云国对租赁房屋进行装修改建工程已经基本完工，在施工过程中，大力公司对李希东、高云国的建设行为从未提出过异议，且于2010年8月7日，向高新区卫生局出具证明对李希东、高云国租赁其房屋并已装修建设的事实进行了证实，故对大力公司的抗辩理由，原审法院不予采纳。李希东、高云国主张的利息问题，没有合同依据，且于法无据，原审法院不予认定。
大力公司、邵为平要求李希东、高云国支付占有使用费278666.6元，时间自2011年8月14日起至2015年4月1日止，双方约定每年租金76000元。提供双方签订的租赁合同以证明涉案房屋现在李希东还在占有使用。大力公司、邵为平认为，既然李希东已经开始装修，就说明双方已履行此合同。现在李希东、高云国也未交还给我房屋，且李希东、高云国已破坏其房屋的结构，存在占有使用现象。李希东、高云国对租赁合同真实性无异议，但对大力公司、邵为平证明问题有异议，认为此租赁合同并不能证明大力公司、邵为平主张。1、租赁合同起算时间2010年8月15日起进行计算，但双方还未正式开始就产生了纠纷，李希东、高云国未实际租赁占有房屋。2、关于双方交接方式，当时大力公司、邵为平没有交钥匙，让我方先进行装修，后双方产生争议，并不存在占有费问题。原审法院认为，李希东、高云国、大力公司、邵为平签订的租赁合同期限自2010年8月15日起计算租金，2010年8月23日李希东、高云国向原审法院提起诉讼要求解除双方之间的租赁合同，此时，涉案房屋尚�施工完毕，未竣工验收，不具备使用条件，李希东、高云国从此未再占有使用该房屋，以行为表示不再履行双方之间的租赁合同，大力公司、邵为平是明知的，应当采取措施避免损失的扩大。大力公司、邵为平要求李希东、高云国支付2011年8月14日起至2015年4月1日止的房屋占有使用费，大力公司、邵为平也未证实李希东、高云国在此期间占有使用该房屋，因此，大力公司、邵为平主张的占有使用费278666.6元，证据不足，且于法无据，原审法院不予认定。
原审法院认为，高云国与邵为平签订的房屋租赁合同，邵卫平系大力公司的法定代表人，大力公司认可邵卫平系职务行为，因此，合同的法律责任应由大力公司承担。对造成该合同无效，大力公司应承担主要责任。李希东、高云国在签订合同时也未就涉案房屋是否具备相应的条件进行审查，对此，李希东、高�国也应承担一定的过错责任。根据双方的过错责任，李希东、高云国应承担次要责任40%，大力公司应承担主要过错责任60%。高云国、李希东共同装修交纳租金，因此，所造成的损失应当为李希东、高云国共同主张。租金7.6万元以及李希东、高云国的损失为加建损失30万元，该损失应由李希东、高云国承担12万元，大力公司承担18万元。大力公司要求李希东、高云国返还所占有使用的房屋，庭审中，李希东、高云国、大力公司、邵为平均认可李希东、高云国在提起诉讼后并未实际占有使用房屋，因此，对于涉案房屋大力公司、邵为平可以自行使用。大力公司、邵为平要求李希东、高云国将毁坏的二楼走廊全部封闭，恢复原状，其它达到原楼房使用状况。大力公司、邵为平提交照片用以证实自己的主张，李希东、高云国并不认可大力公司、邵为平提交照片，且该�片并非在双方签订合同时所形成，不能证实双方签订合同时的房屋状况，因此，大力公司、邵为平的该诉讼请求，证据不足，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、高云国与大力公司签订的《房屋租赁合同》无效。二、大力公司于判决生效之日起十日内返还李希东、高云国租金76000元。三、大力公司于判决生效之日起十日内赔偿李希东、高云国经济损失180000元。四、驳回李希东、高云国对邵为平的诉讼请求。五、驳回李希东、高云国的其他诉讼请求。六、驳回大力公司的反诉请求。如果大力公司未能按照判决履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11300元，财产保全费4370元，共计15670元由李希东、高云国负担7835元，大力公司负担7835元。反诉案件受理费2740元，由大力公司负担。
上诉人大力公司不服原审判决上诉称：原审法院事实认定错误。李希东、高云国未经我公司允许，擅自超范围改建、增建，我公司自始没有追认过。鲁舜诚鉴字[2012]第4号《价值鉴定报告》中，只有序号“1墙壁粉刷”“2影壁墙以南加盖一层建筑”符合合同约定，其它三项均不在租赁合同约定范围内，也并非上诉人申请鉴定的范围。评估机构擅自改变鉴定范围，重审法院对该报告予以采信是错误的。李希东、高云国对我公司的房屋进行了实际占用和损坏。因李希东、高云国的装修、改建、增建，且未对房屋的破坏现状进行任何补救，使得我公司无法自己使用，只能闲置，其行为已经造成了实际占用房屋的状态。原审法院法律适用错误。根据相关法律规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原审判决认为导致合同无效双方都有过错，要求我公司对李希东、高云国遭受的全部投资损失承担主要责任，却对于李希东、高云国改建破坏、私自增建以及房屋破坏后无法使用导致闲置的我公司损失均不予认可，这是显失公平的。请求撤销原审判决第二项、第三项；驳回李希东、高云国赔偿37.6万元的诉讼请求；支持我公司的反诉请求。
被上诉人李希东、高云国辩称：一、原审判决认定事实清楚，应予以维持。我方装修改造完全符合合同约定，并不存在改建扩建，大力公司对装修行为是明知的。鉴定内容符合合同约定，及�请鉴定的范围，在山东舜天诚评估有限公司对涉案房屋进行勘察时双方均在场。涉案房屋在起诉时尚未施工完毕，未竣工验收，不具备使用条件。我方未占有使用该房屋，以行为表示不再履行合同。对方无证据证实我方对涉案房屋造成损毁。租赁合同违反相关法律规定导致无效，我方无法实现成功入住，造成巨大损失，由大力公司承担主要责任符合法律规定，其要求我方承担房屋破坏后无法使用导致闲置的损失于法无据，应予驳回。
经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同中约定，允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，并对装修、改善增设他物的范围进行了约定，李希东、高云国的装修、建设并未明显超出合同约定的范围，且从大力公司向高新区卫生局出具的证明内容看，大力公�对李希东、高云国的房屋建设状况是知情并许可的，故大力公司主张李希东、高云国超范围建设不能成立。因双方当事人均认可自本案诉讼始李希东、高云国并未实际使用房屋，而自双方洽谈合同事宜的2010年7月至李希东、高云国起诉时的同年8月23日，其间仅一个月余，且导致合同无效的主要过错在大力公司一方，故其主张李希东、高云国的建设行为已经造成了实际占用房屋的状态，并以此主张房屋使用费，理由不能成立。因李希东、高云国对房屋增建、改建的部分已形成附合，原审判决按照双方各自导致合同无效的过错分担该部分损失并无不当。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14040元，由上诉人山东大力链条链轮有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理审判员 马立营
代理审判员 曹 强
二〇一六年七月十二日
书 记 员 邢春艳