安徽省宿州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖13民终3016号
上诉人（原审被告）：郑李，男，1984年5月24日出生，汉族，住安徽省宿州市高新技术产业开发区。
上诉人（原审被告）：梁菲，女，1983年11月9日出生，汉族，住安徽省宿州市高新技术产业开发区。
上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨育林，安徽玉金律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：安徽粤海物业管理有限公司，住所地安徽省宿州市高新技术产业开发区拱辰路8号。
法定代表人：李红艳，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐文东，安徽拂晓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梅卫民，安徽拂晓律师事务所律师。
上诉人郑李、梁菲因与被上诉人安徽粤海物业管理有限公司（以下简称粤海公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2017）皖1302民初4245号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑李、梁菲上诉请求：撤销一审判决，改判驳回粤海公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。其二人与粤海公司不存在物业服务合同关系，托斯卡纳商住区经常更换物业管理公司，物业管理混乱，致使郑李、梁菲在2017年3月底根本无法正常居住生活。
粤海公司辩称，从涉案房屋交付使用之日起，就应当开始计算物业服务费。
粤海公司向一审法院起诉请求：1.郑李、梁菲向其支付物业管理费5654.40元及逾期付款损失；2.郑李、梁菲立即停止侵害，拆除室外擅自加建的钢制楼梯和玻璃幕墙并恢复原状。
一审法院认定事实：郑李与梁菲系夫妻关系，两人于2015年11月2日与宿州市华人房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定郑李、梁菲购买该公司开发的位于宿州市高新技术开发区××辰路××区××室房屋一套，建筑面积为235.6平方米，宿州市华人房地产开发有限公司应在2016年3月31日前交付房屋。宿州市华人房地产开发有限公司选聘粤海公司对托斯卡纳小区提供前期物业管理服务，并签订了前期物业服务合同。根据合同约定，粤海公司对低密度住宅每平方米每月收取2.00元物业管理服务费，业主应自建设单位通知交房之日起缴纳物业服务费。因郑李、梁菲未按照约定日期偿还宿州市华人房地产开发有限公司借款30万元，宿州市华人房地产开发有限公司不同意向郑李、梁菲交付房屋，也未通知郑李、梁菲签订物业服务合同、装修管理协议及办理入住手续。在宿州市华人房地产开发有限公司未通知郑李、梁菲交房的情况下，郑李、梁菲于2015年6月开始对涉案房屋进行装修，在装修过程中，郑李、梁菲将室内楼梯拆除改建为电梯，并在房屋北侧加装室外楼梯和玻璃幕墙。在对涉案房屋装修完毕后，郑李、梁菲即在涉案房屋内居住，但一直未缴纳物业管理费。一审法院认为，郑李、梁菲虽然未和粤海公司签订物业服务合同，但粤海公司确实对托斯卡纳商住区提供了物业管理服务，郑李、梁菲作为该小区的业主也在事实上接受了物业管理服务，郑李、梁菲和粤海公司存在事实上的物业服务合同关系，粤海公司要求郑李、梁菲支付物业服务费的诉讼请求，依法予以支持。虽然商品房买卖合同约定宿州市华人房地产开发有限公司向郑李、梁菲交付房屋的时间是2016年3月31日前，粤海公司认可因郑李、梁菲未按约定日期偿还借款30万元，宿州市华人房地产开发有限公司未向郑李、梁菲交付房屋，而粤海公司又不能提供证据证明郑李、梁菲占有、使用涉案房屋的具体时间。根据郑李、梁菲自认从2016年6月份开始对涉案房屋进行装潢的陈述，酌定郑李、梁菲占用、使用涉案房屋的时间为2016年6月1日，即应从2016年6月1日起开始计收物业管理费。物业费应按照粤海公司收取的同小区同类物业服务的收费标准计算，即每平方米每月收取2.00元物业管理服务费。郑李、梁菲应缴纳的2016年6月1日至2017年3月31日的物业服务管理费为4712元（235.6㎡×2元×10月）。粤海公司已于2017年3月30日通过顺丰快递向郑李、梁菲送达了物业费收缴通知，粤海公司要求郑李、梁菲赔偿逾期付款损失的诉讼请求，予以支持。因粤海公司未和郑李、梁菲签订书面的物业管理服务合同，酌定郑李按照同期同类银行贷款基准利率向粤海公司赔偿逾期付款损失。对于粤海公司要求被告郑李、梁菲停止侵害、拆除室外擅自加建的钢制楼梯和玻璃幕墙并恢复原状的诉讼请求，涉及到违法建筑的认定和拆除，而违法建筑的认定和拆除属行政管理范围，由此而引起的纠纷，不属人民法院受理民事诉讼的范围。一审法院已作出（2017)皖1302民初4245号民事裁定书，驳回了粤海公司该部分起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定,判决:一、郑李、梁菲于判决生效之日起十日内向粤海公司支付2016年6月1日至2017年3月31日的物业管理服务费4712元并赔偿逾期付款损失（逾期付款损失以4712元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率，自2017年4月1日起计算至实际付清4712元物业管理服务费之日止）；二、驳回粤海公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元，由粤海公司负担5元，由郑李、梁菲负担20元。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，郑李、梁菲主张其与粤海公司间不存在物业服务合同关系。从本案事实来看，粤海公司系涉案托斯卡纳小区建设单位宿州市华人房地产开发有限公司选聘的前期物业管理服务企业，双方签订了前期物业服务合同，而郑李、梁菲是托斯卡纳小区的业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，粤海公司与宿州市华人房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同对其二人具有约束力。在郑李、梁菲未支付物业服务费的情况下，粤海公司有权根据前期物业服务合同的约定要求其二人支付，一审判决郑李、梁菲支付物业服务费及利息并无不当。郑李、梁菲主张其与粤海公司不存在物业服务合同关系，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，关于郑李、梁菲提出的粤海公司管理混乱致无法正常居住的问题，没有提供有效证据支持，本院不予采信。
综上所述，郑李、梁菲上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由郑李、梁菲负担。
审 判 长 丁 伟
审 判 员 吴昊彧
审 判 员 赵 路
二〇一七年十二月二十二日
法官助理 Ｘ Ｘ
书 记 员 张 猛
附：本案适用相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。