四川省宜宾市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川15民终715号
上诉人（原审被告）宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（组织机构代码证号：57961793-0），住所地：四川省宜宾市翠屏区西区鑫杰座A幢1-3层2-8号。
法定代表人：童云峰。
委托代理人：杨兵，四川戎城律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）惠某1，女，2004年出生，住四川省高县。
法定代理人：惠某2，男，1973年11月出生，住四川省高县。
委托代理人：李蓉，四川弘泽律师事务所律师。
上诉人宜宾立天唐人商业投资管理有限公司（以下简称：宜宾立天唐人公司）因与被上诉人惠某1商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2015)翠屏民初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年11月13日，宜宾立天唐人公司取得《商品房预售许可证》，载明预售对象为唐人财富中心1幢商业4322.94㎡，3幢住房11932.74㎡、商业6625.54㎡，4幢住房12617.58㎡、商业3233.14㎡，5幢住房12616.38㎡、商业3237.35㎡。2012年12月10日，惠某1、宜宾立天唐人公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》，约定：惠某1购买宜宾立天唐人公司开发建设的唐人财富中心4幢1层1单元26号房屋，用途为商业，预测建筑面积107.36平方米，套内建筑面积102.36平方米，按套内面积计算单价为28198.26元每平方米，总价款2886374元，付款方式为一次性付款；合同第十一条约定：出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合：该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，水电达到使用条件。签订合同当日惠某1支付了该商品房全部价款，共计2886374元。《商品房买卖合同附件（商业）》中约定：宜宾立天唐人公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付惠某1，则：（1）惠某1给予宜宾立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，宜宾立天唐人公司无需向惠某1承担违约责任。（2）如宽展期届满后宜宾立天唐人公司仍未将该房屋交付惠某1，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，宜宾立天唐人公司应按日向惠某1支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。
2014年3月20日，宜宾立天唐人公司向惠某1发出交房通知书，载明：惠某1所购房屋已通过初步验收，具备交房条件，准予入住使用，交房时间为2014年3月26日。2014年3月24日，宜宾立天唐人公司向唐人财富中心业主发出《唐人财富中心交房公告》，载明：商铺3幢、4幢、5幢、1幢2单元、1幢3单元现已初步通过验收，具备交房条件。2014年3月26日惠某1领取了所购房屋进户门钥匙、《装修手册》、《商品服务指南》、电卡签署《消防安全责任书》并在宜宾立天唐人公司提供的验房表上签字确认。
2014年4月29日宜宾立天唐人公司取得《四川省工程质量监督报告》准予备案。2014年8月14日唐人财富中心3#、4#、5#楼消防验收通过。2014年12月12日宜宾立天唐人公司取得唐人财富中心3#、4#、5#楼《竣工验收备案书》。
另查明，宜宾立天唐人公司在宜宾唐人财富中心前期宣传资料中载明：“立天唐人长期与国际国内一线品牌合作，拥有丰富的商业资源，目前已有逾500家签约战略伙伴，其中包括国美电器、华润万家超市、麦当劳等知名品牌、合作伙伴……唐人财富中心充分利用总部资源，目前已成功引进一线超市、影院、电器商家，三大可售商业步行主题街区，云集国内外众多知名商业品牌……出租回报率预期10-12.5年回本赚纯利，面积88平方米的商铺按照8%的租金回报率即140元/平方米计算12.5年回本，面积42平方米的商铺按照8%的租金回报率即153元/平方米计算12.5年回本”，后该商业区内入驻了国美电器、华润万家超市以及大地影院。
惠某1陈述其主张的租金损失实质为宜宾立天唐人公司逾期交房的违约金，并且惠某1在宜宾立天唐人公司处领取了2014年4月1日起至2014年6月30日的违约金26266元（以已付房款的万分之一/天计算）。
上述事实有惠某1、宜宾立天唐人公司当庭陈述，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》，收据，交房通知书，验房表，登记表，《四川省工程质量监督报告》，《竣工验收备案书》，《房屋租赁合同》，宣传资料等证据在案为凭，予以确认。
惠某1的一审诉讼请求：1、宜宾立天唐人公司退还惠某1多支付的房款102万元；2、宜宾立天唐人公司赔偿惠某1租金损失29万元（从2014年3月31日起至2015年1月31日止）；3、宜宾立天唐人公司承担本案诉讼费用。
一审法院认为：惠某1、宜宾立天唐人公司之间签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，合法有效。
惠某1认为宜宾立天唐人公司宣传册载明的内容为要约，宜宾立天唐人公司现违反要约，造成其所购买房屋现仅属于三类街道商铺，故多支付购房款102万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，明确了商品房的销售广告和宣传资料应当视为要约必须同时具备出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，缺一不可，但本案中宜宾立天唐人公司的商品房广告宣传资料虽有对所售商铺的商业运营环境进行了大量广告宣传但并未对所售商铺的相关设施设备做出具体明确的允诺，其载明的商铺回报率仅为参考，不应理解为对设施设备的具体明确的允诺，故一审法院认为宜宾立天唐人公司提供的商品房广告宣传资料应当视为要约邀请，该广告宣传内容因未载入双方签订的合同内故不应当视为合同内容。惠某1诉称宜宾立天唐人公司因违反广告宣传资料上内容而造成房价虚高，要求返还多付的购房款102万元于法无据，本院不予支持。惠某1以宜宾立天唐人公司销售人员向其承诺的“二楼变三楼”即将底楼隔一层，实现总共三层的情形无法实现，构成违约，双方签订的商品房买卖合同及其附件中并未约定该内容且惠某1也未能举证予以证明其陈述内容为合同约定，故其诉称理由不予支持。
惠某1主张宜宾立天唐人公司所交房屋不符合合同约定，要求赔偿违约造成的损失29万元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件（商业）》约定，宜宾立天唐人公司所交付的房屋需取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，水电达到使用条件。双方虽于2014年3月26日实际办理了交房手续，但根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场。”以及《中华人民共和国消防法》第十三条“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”的规定，该商品房实际于2014年8月14日通过消防验收后才依法满足投入使用的条件，加之宜宾立天唐人公司实际于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，故一审法院确认讼争商品房实际交房时间应为2014年12月16日，根据双方合同附件约定“宜宾立天唐人公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付惠某1，则：（1）惠某1给予宜宾立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，宜宾立天唐人公司无需向惠某1承担违约责任。”一审法院确认逾期交房损失计算时间应从合同约定交房时间2014年3月31日的次日延期30日后即2014年5月1日起计算至2014年12月16日（达到符合合同约定的交付使用的时间），共计229天。根据双方签订的《商品房买卖合同附件（商业）》中约定“宜宾立天唐人公司自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付惠某1，则：（1）惠某1给予宜宾立天唐人公司30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，宜宾立天唐人公司无需向惠某1承担违约责任。（2）如宽展期届满后宜宾立天唐人公司仍未将该房屋交付惠某1，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，宜宾立天唐人公司应按日向惠某1支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行。”应系双方约定了逾期交房的产生的损失赔偿额的计算方式，现惠某1因实际产生的损失高于合同约定的违约金，要求按照同类商铺租金损失计算逾期交房给其造成的损失，但宜宾立天唐人公司逾期交付房屋给惠某1造成的损失不当然等同于房屋租金损失，故一审法院酌情以惠某1已支付购房款2886374元为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率予以计算，经计算该费用为108654.19元。因宜宾立天唐人公司已经向惠某1支付了2014年5月1日至2014年6月30日共计17510.67元[26266元-8755.33元（2014年4月1日至2014年4月30日的费用）]，该费用应当在支持的应付费用中予以扣除，惠某1主张的其余超出部分不予支持。故惠某1诉请的该项损失，一审法院依法支持为91143.52元（108654.19元-17510.67元）。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、宜宾立天唐人商业投资管理有限公司于本判决生效之日起5日内支付惠某1因逾期交付房屋产生的损失费用91143.52元。二、驳回惠某1的其他诉讼请求。如果宜宾立天唐人商业投资管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16590元,减半收取8295元，由惠某1负担7615元，宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担680元。
宣判后，宜宾立天唐人公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求，并由惠某1承担一、二审诉讼费用。主要理由是：1、被上诉人一审请求的“租金损失”并非“逾期交房产生的损失费用”，一审判决违背了不告不理和审判中立的原则；2、双方在合同约定时间内，办理了房屋交接手续，被上诉人没有实际损失；3、被上诉人一审未要求调整违约金，违约金的计算应当按照合同约定计算；4、被上诉人所购房屋于2014年10月14日出租，违约金应计算至2014年10月14日，而非2014年12月16日。
被上诉人惠某1答辩称：1、上诉人严重违约，导致被上诉人所购房屋不能经营、出租，产生了实际损失，上诉人支付了违约金，但不能弥补被上诉人损失，被上诉人有权申请调整违约金；2、被上诉人选择了租金损失的金额来调整违约金；3、被上诉人在一审开庭前已要求调整违约金比例。
本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，案件争议的焦点是：一、被上诉人是否产生实际损失；二、上诉人是否应当赔偿被上诉人的损失；三、被上诉人损失如何计算。
焦点一：关于被上诉人是否产生实际损失。《建设工程消防监督管理规定》第十三条规定：“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：……（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；……”。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”。被上诉人所购买的“宜宾唐人财富中心”商业铺面房屋的《商品房预售许可证》载明：“1幢商业4322.94m²,3幢商业6625.54m²，4幢商业3233.14m²，5幢商业3237.35m²”，合计商业部分的建筑面积为17418.97m²。“宜宾唐人财富中心”依照相关规定应当在工程竣工后进行消防验收，未经消防验收，禁止投入使用。上诉人将未经消防验收的房屋交付被上诉人，导致被上诉人无法经营使用，上诉人逾期取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，也影响了被上诉人经营使用，故被上诉人产生了实际损失。
焦点二：关于上诉人是否应当赔偿被上诉人的损失。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“交付条件：（一）出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、7项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……。”。宜宾唐人财富中心3、4、5号楼取得竣工验收备案书的时间为2014年12月16日，违反合同约定的交付条件，上诉人应当赔偿被上诉人的违约损失。
焦点三：关于被上诉人损失如何计算。被上诉人一审诉请的“租金损失”，被上诉人在一审中陈述其为约定的违约金过低，不能弥补其实际损失，故以租金损失要求上诉人赔偿其实际损失。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;……”的规定，根据被上诉人的请求，酌情调整违约金按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率予以计算，并无不当。关于计算截止时间问题，宜宾唐人财富中心于2014年12月16日才取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，进而达到合同约定的交房条件，一审法院认定上诉人符合合同约定的实际交房时间为2014年12月16日，并将违约损失计算至2014年12月16日，符合双方的合同约定，本院予以确认。
综上，上诉人的上诉请求和理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16590元，由宜宾立天唐人商业投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 勇
代理审判员 陈伟林
代理审判员 吴 靖
二〇一六年五月二十三日
书 记 员 陈 曦