上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第15652号
原告上海中锐广告有限公司。
法定代表人陈立新。
委托代理人高兴发，上海达晨律师事务所律师。
委托代理人廖滔滔，上海达晨律师事务所律师。
被告曹琼。
委托代理人刘正华。
原告上海中锐广告有限公司（以下至判决主文前简称中锐公司）诉被告曹琼财产损害赔偿纠纷一案，本院于2015年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年5月18日、同年6月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖滔滔，被告曹琼及其委托代理人刘正华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中锐公司诉称，上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-
XXX室房屋（以下至判决主文前简称系争房屋）原产权人为上海美明资产管理股份有限公司（以下至判决主文前简称美明公司）。美明公司分别于2012年5月22日、2012年8月14日将上述房屋抵押给中国银行股份有限公司上海市松江支行（以下至判决主文前简称中国银行）并办理了抵押登记。中国银行诉美明公司、唐文超、王群金融借款合同纠纷一案，经上海市松江区人民法院审理并作出了（2013）松民二（商）初字第1121号民事调解书。因美明公司未履行该调解书中确定的给付义务，该院通过上海市高级人民法院委托上海青莲阁拍卖有限公司拍卖了系争房屋。2014年6月30日，原告依法参加竞买并获得上述房屋。
上海市松江区人民法院于2014年7月3日作出了（2013）松执字第4271号执行裁定书，于2014年7月7日作出（2013）松执字第4271号协助执行通知书。原告于2014年9月持上述裁定书、协助执行通知书办理并取得了上海市房地产权证。
被告称系争房屋系美明公司租给其使用，并于2014年8月7日与分享汇科技（北京）有限公司（以下至判决主文前简称分享汇公司）签订了租赁合同。现原告与分享汇公司签订了房屋租赁合同，收回上述房屋。原告已于2014年7月3日取得上述房屋的所有权，被告转租上述房屋的行为发生于上述抵押登记及原告取得上述房屋所有权之后，对原告不具有约束力。被告自2014年7月3日起至2015年1月15日期间占用上述房屋等行为没有任何法律依据，系无权占有、违法行为，应依法赔偿原告房屋占用费。故要求被告赔偿原告损失人民币63，736.74元。
被告曹琼辩称，不同意原告诉请。诉状所述系争房屋的产权变动情况无异议。原告确未通过被告直接与分享汇公司签订了租赁合同。2013年5月，被告与美明公司签订了租赁合同，拍卖时拍卖公司、银行、原告都知道该房屋的租赁情况，拍卖前很多客户都来看过，原告应该来过，物业公司也说原告也来过。拍卖后7月份左右，中锐公司张姓经理曾打电话给被告，表示想和被告谈一下房屋租赁权退给原告的事宜。另，抵押权人为银行，如果要起诉，也应是银行向我提起诉请。原告并非抵押权人，无权要求适用担保法司法解释第六十六条。
经审理查明，上海市浦东新区张杨路XXX号XXX-
XXX室房屋原产权人为美明公司，建筑面积分别为79.04平方米，59.20平方米，62.19平方米（共计200.43平方米）。美明公司分别于2012年5月22日、2012年8月14日将上述房屋抵押给中国银行并办理了抵押登记。中国银行诉美明公司、唐文超、王群金融借款合同纠纷一案，经上海市松江区人民法院审理并作出了（2013）松民二（商）初字第1121号民事调解书。因美明公司未履行该调解书中确定的给付义务，该院通过上海市高级人民法院委托上海青莲阁拍卖有限公司拍卖了系争房屋。2014年6月30日，原告依法参加竞买并获得上述房屋。
上海市松江区人民法院于2014年7月3日作出了（2013）松执字第4271号执行裁定书，裁定包括系争房屋在内的房屋的财产权自该裁定送达买受人中锐公司时起转移。原告于2014年9月18日、2014年9月19日、2014年9月24日取得了系争三套房屋的上海市房地产权证，上述三份房地产权证记载的使用期限均自2014年7月3日至2041年10月21日止。
被告于2014年8月7日与分享汇公司签订了租赁合同，约定被告将系争房屋出租给分享汇公司，租期自2014年9月8日至2017年9月7日；租金为每日每平方米建筑面积3元。分享汇公司已实际入住。
之后原告与分享汇公司签订了租赁合同，约定由原告将系争房屋出租给分享汇公司，租期自2014年9月8日至2015年9月8日止；租金为每平方米每日3元；2014年9月8日至2015年1月15日止的房屋占用费按每平方米每天3元的70%计取，共计54，156元。2015年2月13日，分享汇公司支付原告127，314元（1个月押金和2014年9月8日至2015年4月15日租金）
2013年5月10日，被告（乙方）与美明公司（甲方）签订物业租赁合同，约定美明公司将系争房屋出租给被告，期限自2014年4月20日至2024年4月19日；租金为每日每平方米2元；付款方式为乙方预先支付甲方10年房屋租金1，455，121.80元（自2014年4月20日至2024年4月19日止），该款项由甲方与乙方的债务中全额抵扣，之后房租按月抵扣甲方借款。
2014年2月25日，上海青莲阁拍卖有限责任公司发布拍卖公告，内容为对包括系争房屋在内房屋带租约拍卖。
2015年5月13日，上海百联物业管理有限公司出具证明，称曹琼于2013年5月10日入户系争房屋，由美明公司陪同一起前往办理入户，并且由曹琼代美明公司支付所有物业费及一切其他费用。另外，该房屋新房东中锐公司也曾到物业公司核实了有关产权和租赁欠费相关情况。
2013年9月23日，上海市松江区人民法院在执行中国银行诉美明公司等金融借款合同纠纷案件时，给上海仙草美容有限公司浦东分公司（以下至判决主文前简称仙草公司）负责人陈自军制作笔录一份，陈自军在笔录中陈述，其向美明公司租赁了系争房屋，租期自2012年4月至2014年4月，房租是打给唐文超的，租金是付二押二，最近一期付到2013年8月等。上海市松江区人民法院要求陈自军将10月份起的租金付至法院，陈自军亦表示同意。在该执行案件卷宗中，上海青莲阁拍卖有限责任公司制作的拍卖标的“复兴大厦”租赁情况表显示，系争房屋的租赁人为陈自军，租赁价格（合同日期）栏记载为“3.1元每平方米每天（已搬空），2012.4.16-2014.4.15”。
2014年4月16日，曹琼与仙草公司负责人陈自军签署房屋交接确认书，确认陈自军已于2014年4月15日交房，相关费用结算完结，钥匙已由陈自军交付曹琼。
另查明，曹琼丈夫刘正华分别于2012年1月4日、2012年2月20日向美明公司、唐文杰转账100万元、50万元，用途均记载为借款。
以上事实，由原告提供的（2013）松执字第4271号执行裁定书、上海市房地产权证、被告与分享汇公司间的房屋租赁合同、物业费缴费通知书、原告与分享汇公司间房屋租赁合同、付款回单、租赁情况表、调查笔录、工商信息，被告提供的租赁合同、百联物业公司证明、房屋交接确认书、农行汇款凭证及庭审笔录在案佐证。
本院认为，原告是系争房屋的抵押权人中国银行在行使抵押权的案件中，通过司法拍卖取得了系争房屋的所有权，故被告主张原告并非抵押权人，无权要求适用担保法司法解释第六十六条，本院不予支持。上述抵押权分别设立于2012年5月22日、2012年8月14日，而被告与抵押人美明公司签订的租赁合同的时间为2013年5月10日，租期自2014年4月20日开始，均在抵押权设立后。故根据我国担保法和物权法的规定，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。系争房屋的房地产权证现已明确原告为权利人，使用期限自2014年7月3日至2041年10月21日止，故原告自2014年7月3日起即拥有系争房屋的所有权。
在原告取得系争房屋的所有权后，其可依法向被告主张占有房屋的费用。对于2014年7月3日至2014年9月7日（67天），被告可按照租金的标准向原告赔偿房屋使用费。2014年9月8日起至2015年1月16日止，原告与分享汇公司成立租赁关系，并按每平方米每天3元的70%收取租金，其要求被告赔偿该期间30%的租金损失，但该30%的租金折让系原告自愿与分享汇公司达成的约定，其要求被告赔偿缺乏依据，本院难以支持。
至于被告主张的其对美明公司的债权，以及引起的租赁关系及相关债权债务，被告应另向美明公司主张，并不足以对抗原告对系争房屋行使权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条的规定，判决如下：
被告曹琼于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海中锐广告有限公司40，286.43元。
负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费1，393元，减半收取计696.50元，由原告上海中锐广告有限公司负担292.50元，被告曹琼负担404元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 闵 纯
二〇一五年十月十九日
书记员 朱菊超
附：相关法律条文
附：有关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按裁决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。