江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第5254号
上诉人（原审被告）陶国军，无业。
委托代理人佘静，江苏秦源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）施代顺，自由职业。
委托代理人马玲，江苏同安宁律师事务所律师。
上诉人陶国军与被上诉人施代顺房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁开民初字第1146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月9日公开开庭进行了审理，上诉人陶国军及其委托代理人佘静，被上诉人施代顺的委托代理人马玲，证人耿某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
施代顺原审诉称，2011年1月18日，其与陶国军约定，陶国军拟将在南京市江宁区骆家渡分得的一套面积约为60平方米的拆迁安置房出售给施代顺，房屋价款20万元。陶国军向其出具保证书一份，保证如有一切问题则陶国军双倍赔偿其总价款60万元。陶国军于当日向其收取了20万元购房款，并出具收条一份。此后，陶国军迟迟不向其交付房屋。其经了解，陶国军并非拆迁所在地的本地村民，不可能取得拆迁安置房，也不可能取得房屋所有权证和国有土地使用权证。其多次找陶国军协商，要求陶国军退还购房款20万元，陶国军至今未还。现诉至法院，并在诉讼过程中变更了诉讼请求，要求判令：1、确认其与陶国军之间签订的房屋买卖合同无效；2、陶国军向其返还购房款20万元并支付自2011年1月19日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息损失。
陶国军原审辩称：其向施代顺出售的房产系违建，该违建房系案外人杨有发所建，杨有发于2007年4月将该套违建房出售给陶国军。按照2011年前的拆迁政策，即使是违建也能分到一套拆迁安置房。施代顺于2011年1月18日购买该房产，是希望利用国家政策分到一套拆迁安置房。施代顺在2001年、2005年都通过该种手段分到了拆迁安置房并出售给他人从中获利。2012年拆迁政策改变，规定外来户、户口不在本村的，即使有房产，也无法获得拆迁利益，施代顺因此才反悔，但施代顺应当自行承担风险。其已于2011年1月18日将违建房交付给了施代顺，施代顺也支付了20万元。2014年该违建房拆迁时，相关部门补偿了9万元，其也曾让施代顺去领取补偿款，施代顺不肯领，现在无权要求其返还20万元购房款。陶国军于2011年1月18日已将上述房产转让给施代顺，且已经转让成功，现时过4年之久，施代顺再来起诉已经超过诉讼时效，故要求驳回施代顺的诉讼请求。
原审经审理查明：2011年1月18日，施代顺与陶国军约定，由陶国军出售一套位于南京市江宁区骆家渡60平方米的拆迁安置房给施代顺，房屋价款为20万元。陶国军向施代顺出具保证书一份，载明：本人陶国军60㎡平米房屋转让给施代顺，本人负责将60㎡房屋清单量到施代顺名下，如有一切问题有陶国军双倍赔付给施代顺，总价为陆拾万人民币，￥600000元。陶国军还注明：并无任何家庭矛盾。施代顺于当日向陶国军支付购房款20万元，陶国军为此向施代顺出具收条一份，载明：今收到施代顺购骆家渡房屋60㎡人民币贰拾万元整，￥200000元。但施代顺并未取得位于骆家渡的拆迁安置房。
上述事实，有保证书、收条及当事人的陈述等证据予以证实。
原审法院认为，农民拆迁安置房是建在集体土地上，是为了解决被征地农民的居住问题而建设的。旨在保护失地农民的基本生活需要，不能进行交易。本案中，施代顺向陶国军购买的房屋系农民拆迁安置房，是不能进行交易的，违反法律强制性规定，故施代顺与陶国军之间签订的房屋买卖合同是无效的。陶国军辩称其向施代顺出售的系位于骆家渡的违建房，施代顺再用该违建房去换取拆迁安置房，施代顺因为拆迁政策变化而无法取得拆迁安置房系施代顺应当自行承担的风险，与其无关。缺乏批准手续的违法建筑以及农民的拆迁安置房均不能交易，双方之间签订的房屋买卖合同系无效合同。陶国军此辩解意见，缺乏法律依据，依法不予采纳。故对施代顺要求确认其与陶国军之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，依法予以支持。合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。施代顺与陶国军之间的房屋买卖合同系无效合同，施代顺有权要求陶国军返还购房款20万元，施代顺与陶国军签订了无效的房屋买卖合同，双方均有过错，应各自承担50%的责任，施代顺可要求陶国军支付自给付房款次日即2011年1月19日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算的利息。故对施代顺要求陶国军返还房款20万元并支付利息的诉讼请求，应部分予以支持。陶国军辩称其于2011年1月18日向施代顺出售房产，施代顺现再来起诉已经超过了诉讼时效。陶国军与施代顺之间实际形成的房屋买卖合同系无效合同，合同自始无效，无效合同不受诉讼时效的限制。陶国军此辩解意见，缺乏法律依据，故不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、施代顺与陶国军于2011年1月18日签订的房屋买卖合同无效。二、陶国军于判决发生法律效力之日起10日内返还施代顺购房款20万元并支付利息（该利息以20万元为基数，自2011年1月19日起至实际支付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率50%标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2790元，由施代顺负担520元，由陶国军负担2270元。
陶国军不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清，上诉人陶国军只将自己在房主那儿买的60平方的违建卖给了被上诉人，从未卖过拆迁安置房给被上诉人，另该房早在2011年1月就交付给了被上诉人，故一审法院认定事实完全错误。2、一审法院适用法律错误，诉争房产早就交付到被上诉人手中，被上诉人已经就该房拆迁收益，即便认定合同无效，被上诉人也应当承担过错责任。请求撤销原判，发回重审。
被上诉人施代顺答辩称，原审判决认定事实清楚，上诉人出售给被上诉人的房屋系违建房屋在拆迁后的安置房，依法涉案房屋不得买卖，双方的买卖行为应属无效。原审判决适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
本院审理期间，陶国军对原审查明中“由陶国军出售一套位于南京市江宁区骆家渡60平方米的拆迁安置房给施代顺”有异议，主张涉案房屋并不是拆迁安置房，收条上也没有载明是拆迁安置房，其出售给被上诉人的是60平方的违建房，也约定了如果遇到拆迁，由被上诉人获得拆迁利益，与其无关。被上诉人施代顺对原审查明的事实无异议，针对陶国军所提异议，施代顺表示：我方购买的房屋是上诉人拟将获得的拆迁安置房，涉案房屋系上诉人之前在其他社区购买的其他农户的平房，再修建了违建，上诉人承诺出售给我方的房屋是该违建拆迁后分得的拆迁安置房，并将该拆迁安置房过户至我方名下，如果我方购买的是拆迁之前的违建房，就不可能过户至我方名下，我方也不可能去购买违建房。对原审查明事实中双方无争议的事实，本院予以确认。
二审中，上诉人陶国军申请证人耿某出庭作证，耿某陈述：我与双方都是朋友，也是双方房屋买卖的介绍人和见证人，当时双方在我家里谈好由施代顺购买陶国军62平方的房屋，我当时就告知施代顺这是违建房，施代顺买房是为了日后获得拆迁安置房，施代顺支付了20万元定金给陶国军，陶国军承诺如果拆迁，可以拿到一个小套房屋，施代顺交付了定金后，要求看房，我就带他去看了房子，双方是否交接过房屋钥匙，我不记得了，直到拆迁，房屋外观没有变化，也没有人居住，然后因为政策改变，施代顺拿不到小套了。被上诉人施代顺未提供新的证据。
庭审中，双方确认涉案房屋土地性质为农民集体土地，施代顺与陶国军均非涉案房屋所在地村民。另陶国军陈述，涉案房屋已于2013年因征地被拆迁，未取得拆迁安置房，所得补偿款9万元现由其保管。
经本院组织调解，因双方差距较大，致调解未果。
本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。施代顺与陶国军交易的房屋土地性质为农民集体土地，双方均非涉案房屋所在地村民，且涉案房屋系违章建筑，双方就该房屋所签订的买卖合同违反法律及行政法规的强制性规定，原审法院认定房屋买卖合同无效正确。无效的合同自始没有法律约束力，即使双方的交易已经完成，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，双方因该无效合同取得的财产依法应当予以返还。施代顺明知陶国军出售的房屋系违建房，仍与陶国军达成买卖协议，双方对于房屋买卖合同的无效具有同等过错，依法应当各自承担相应的责任，原审法院判令陶国军给付施代顺购房款利息的50%符合法律规定。
综上，原审判决并无不当，陶国军的上诉请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2790元，由上诉人陶国军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 钮丽娜
审 判 员 沈萍儿
代理审判员 王 路
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 孙雪松