福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）集民初字第1172号
原告厦门市集美区杏林街道曾营社区居民委员会，住所地福建省厦门市集美区杏林月台路11号，组织机构代码B3695877-1。
代表人曾亚和，主任。
委托代理人张志勇，福建银江律师事务所律师。
被告庄占琼，女，1979年出生，住福建省厦门市集美区。
原告厦门市集美区杏林街道曾营社区居民委员会（以下简称“曾营居委会”）与被告庄占琼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员韩德坤分别于2015年5月5日、2015年6月15日及2015年9月15日公开开庭进行了独任审理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理，并依法组成合议庭于2016年2月19日再次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告曾营居委会的委托代理人张志勇、被告庄占琼到庭参加诉讼。第二次、第三次及第四次开庭原告曾营居委会的委托代理人张志勇到庭参加诉讼，被告庄占琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告曾营居委会诉称：2011年5月13日，原、被告之间签订一份房屋租赁合同，将位于杏林纺织路5号401室面积136平方米的房屋出租给被告使用，按双方的合同约定，合同租赁期限为一年，租赁期限从2011年1月1日开始至2011年12月31日止，年租金3600元（被告方已经缴纳了当年的租金）。2012年开始，居委会通过《曾营社区集体物业租金方案（2012-2014）》、《关于调整店面租金价格，强化物业规范管理、切实保障股东权益的决定》两份文件，就居委会所有的出租房屋的租金价格都进行了调整，并将相应的规定通知了被告，但被告方从第二年开始，就拒绝续签租赁合同并缴纳租金，但该房屋却由被告实际占有和使用，为维护原告的合法权益，原告诉请法院依法审理，请求判令如下：1.判令解除原告与被告之间的就厦门市杏林纺织路5号401室房屋租赁关系，并判令被告在一个月将租赁的房屋腾空并归还原告；2.判令被告自2012年1月1日起至归还房屋之日止向原告支付该房屋的占有使用费51680元（按每年16320元计算，自2012年1月1日起暂计算至2015年2月28日止共38个月）。
被告庄占琼辩称：1993年，杏林纺织路5号401室面积136平方米的房屋是被告的父亲庄学平向原告承包建造的。当时原告答应将讼争的房产出售给被告的父亲庄学平，但由于原告与被告的父亲之间有一些债务的问题，所以庄学平暂时就没有向原告缴纳购房款，也没有签订房屋买卖合同。1994年开始房屋就由庄学平及女儿庄占琼等人使用，相关的水电线路都是庄学平安装的。2000年，被告与周志猛结婚的时候，庄学平将讼争的房产作为嫁妆给了周志猛与被告，该房产的装修款都是周志猛支付的。2011年的时候，原告告诉被告只要支付15万元的购房款就可以办理房屋买卖手续，但当时被告资金有限，无法一次性支付15万元，所以原告告诉被告就暂时先签署一份租赁合同，并承诺以后被告有钱了可以再向原告购买，当年的租金3600元被告有如约缴纳。2012年的时候，被告筹钱向原告购买讼争的房产，但原告却无故表示拒绝，所以被告也没有再缴纳租金给原告，双方也没有再签订房屋租赁合同。现在讼争的房产由被告的丈夫周志猛在使用。现在，被告要求支付15万元给原告，原告将讼争的房产卖给被告。
经审理查明：2011年5月13日，以厦门市集美区曾营社区居委会为出租方（甲方）、以庄占琼为承租方（乙方），双方签订一份《房屋租赁合同》，约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协商一致，签订本合同。一、租赁标的物：杏林纺织路5号楼401室，面积为住宅一套平方米，月租金300.00元。二、租赁期限：期限为一年，从2011年1月1日起至2011年12月31日止。三、租赁物使用用途：居住。四、租金及交付方式：1.本合同确定的租赁标的物的租金为每年3600.00元；2.乙方必须一次性付清全年租金，于合同签订当日向甲方缴纳。五、双方权利、义务：1.乙方必须依约交给租金，如有拖欠租金达半个月以上的，甲方可提前解除合同，收回房屋。2.租赁期间，双方均不得无故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，须提前一个月通知对方，合同解除后，由提出解除合同一方支付壹个月的租金作为违约赔偿金。3.乙方不得利用该房屋进行非法活动，否则甲方可以提前收回房屋，并可不支付违约赔偿金。六、租赁期间，乙方不得擅自改变房屋结构及用途。七、在租赁期间内未经甲方同意不得将店面转让他人或将店面转租。八、在承租期间，乙方应爱惜室内一切设备，因故意或过失造成的租用房屋及其配套设施的损坏，应负责恢复原状，并赔偿由此造成的经济损失。九、所租赁的标的物如遇维修，需报请居委会同意后统一安排施工，私自动工（包括室内装修、吊顶等）居委会不给予承担费用。并需追究由此造成的一切安全隐患的事故承担责任。十、乙方在租赁标物后，因经营需要，对标物进行自费装修时必须在质量上符合安全系数要求，且在合同终止后不得破坏租赁标物的景观，不得随意撬挖已经装修后的标物。（能移动的设施配套除外）。十一、租赁期满，乙方应按时将房屋归还甲方，如需续租，须提前一个月与甲方协商。在同等条件下，乙方享有优先承租权。十二、本合同签订之日起生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。两份均具有同等法律效力。”曾营居委会在该合同的甲方处加盖印章，庄占琼在该合同的乙方处签名。该合同签订之前，被告庄占琼有向原告曾营居委会支付了三四年的租金，该合同签订后，庄占琼向曾营居委会支付自2011年1月1日至2011年12月31日止的租金。该《房屋租赁合同》于2011年12月31日到期后，曾营居委会与庄占琼未签订新的租赁合同，庄占琼未再向曾营居委会支付租金。庭审中，本院依法询问原、被告讼争房屋现由谁在使用，原告陈述“现在被告在使用”，被告庄占琼陈述“被告及其丈夫周志猛在使用。”
另查明，本案审理过程中，原告曾营居委会向本院提出鉴定申请，申请对厦门市杏林纺织路5号401室房屋相同地段、同类面积的租金价格进行鉴定，本院依法委托厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司进行鉴定。2015年8月12日，原告曾营居委会向本院提出撤回鉴定的申请。2015年8月21日，厦门银晟土地房地产估价咨询有限公司向本院发出一份《关于（2015）集法司法鉴字第131号司法鉴定委托的退件说明函》，终止鉴定并退件。
以上事实，有原告提供的庄占琼户籍信息、杏集建（1996）字第004号《集体土地建设用地使用证》、《房屋租赁合同》，本院依法向厦门市国土资源与房产管理局集美分局调取的《土地登记审批表》、《土地登记申请书》、土地登记法人代表身份证明书、土地登记委托书、关于申请补办土地使用权报告、关于厦门化肥厂与曾营居委会相邻界址线坐标认定协议以及原、被告的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。
本院认为：原告曾营居委会与被告庄占琼于2011年5月13日签订一份《房屋租赁合同》约定双方的租赁关系，且在该《房屋租赁合同》签订之前被告庄占琼已经向曾营居委会支付了三四年的租金，故原告曾营居委会与被告庄占琼应按《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。原告曾营居委会与被告庄占琼之间的《房屋租赁合同》于2011年12月31日到期后，被告庄占琼未继续向原告曾营居委会交纳租金并继续占用讼争房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原告曾营居委会与被告庄占琼之间的租赁关系已经变为不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。现原告要求解除租赁合同关系并要求被告庄占琼将讼争房屋腾空退还给原告，于法有据，应予支持。关于原告曾营居委会要求被告庄占琼按照16320元／年的标准支付相应的占有使用费的主张，本院认为，被告庄占琼交纳租金至2011年12月31日，之后的租金并未交纳且继续占用讼争房屋，故庄占琼应当支付相应的占有使用费，但原告要求按照16320元／年的标准支付占有使用费缺乏相应的依据，本院不予支持，占有使用费按照原租赁合同约定的租金标准300元／月支付较为合理。第二次、第三次及第四次开庭被告庄占琼经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院经开庭审理，现已查明事实，依法可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告厦门市集美区杏林街道曾营社区居民委员会与被告庄占琼之间位于厦门市杏林纺织路5号401室房屋的租赁关系；
二、被告庄占琼应于本判决生效之日起三十日内腾空位于厦门市杏林纺织路5号401室房屋并将该房屋交还给原告厦门市集美区杏林街道曾营社区居民委员会；
三、被告庄占琼应于本判决生效之日起三十日内向原告厦门市集美区杏林街道曾营社区居民委员会支付房屋占有使用费（占有使用费按照300元／月计算，自2012年1月1日起计至被告庄占琼腾空并交还讼争房屋之日止）；
四、驳回原告厦门市集美区杏林街道曾营社区居民委员会的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1092元，由被告承担，该款被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 韩德坤
人民陪审员 谢家仪
人民陪审员 杨巧玲
二〇一六年二月十九日
书 记 员 郑 好
附：本案所适用法律法规及相关司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。