上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浦民一（民）初字第22665号
原告上海汉宇房地产策划营销有限公司。
法定代表人施宏睿。
委托代理人王鸿艳。
委托代理人周晨溪。
被告上海豪全房地产开发有限公司。
法定代表人赵长伟。
委托代理人邵荇。
原告上海汉宇房地产策划营销有限公司（以下简称汉宇公司）与被告上海豪全房地产开发有限公司（以下简称豪全公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2014年6月18日立案受理后，依法先适用简易程序，后转普通程序，先后于2014年8月29日、2014年9月19日、2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告汉宇公司的委托代理人王鸿艳、周晨溪，被告豪全公司的委托代理人严勇（被告于2014年12月16日撤回严勇的委托代理权）、邵荇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告汉宇公司诉称：被告于2010年9月至2012年10月期间与原告签订销售代理合同，委托原告自2010年9月1日至2012年10月15日期间代理销售“长泰东郊御园”（地址：上海市浦东新区航鹤路78弄）项目，原告确认，销售代理费按照原告实际销售面积的总销售金额的相应比例计算，按月结算。现代理双方合同已自然终止，但被告未按协议约定将剩余佣金人民币（以下币种相同）4，612，546.72元支付给原告。故原告现诉至法院，要求判令被告支付原告剩余佣金4，612，546.72元。
被告豪全公司辩称：被告不认可原告所述的剩余佣金的数额，双�根据一系列基础合同约定的结算佣金的条件进行结算，且有一定的程序。双方合作期间签署的合同是7份，都进行了结算，总金额为8，225，389.41元，扣除一套王萍客户的退房佣金为68，314.35元，另有一套应曙光客户之前未全款到账，近期到账后原告也没有提供结算申请，也没有提供发票，佣金为114，314.35元。被告实际支付给原告8，111，075.06元。
经审理查明：2010年9月16日，原、被告签署《“长泰东郊御园”项目场外代理合同》（以下简称《代理合同》1），《代理合同》1约定：就“长泰东郊御园”住宅项目（以下简称系争项目，长泰东郊御园”地址：上海市浦东新区航鹤路78弄），被告委托原告为场外代理商；代理期限自2010年9月1日起至2010年12月31日止，在本合同期满前的一周内，双方应就后续安排友好协商，达成一致者，则签订新的代理合同，如未达成一致者，本合同到期后，代理关系自动终止；原告应发挥自身优势，利用原告的销售网络资源和客户资源，充分调动销售人员的积极性推介并销售该物业，原告在经被告认可情况下，可在该公司的门店、网络平台及其他媒体平台上进行项目推广，并可在精选门店摆放配合该物业市场推广的宣传资料，原告可自行在每周末安排至少1人在项目销售现场内作为原告销售驻场代表，并将该驻场人员告知被告，原告进场人员负责与被告案场对接、接应转介客户之现场接待服务，原告对驻场人员管理，必须符合被告销售现场的所有管理规定及相关要求，原告配合被告对原告转介客户详细介绍代理物业的相关情况，与购楼客户签署《定金合同》和《上海市商品房预售／出售合同》等，代理服务期限内，原告须派相关人员与被告方人员对接及处理相关销售事宜，原告须按照被告确定的售楼条件（售价、折扣、付款方式及本合约条款等）进行销售，否则，由此产生的一切后果由原告负责，未经被告书面同意，原告不得将所代理项目的相关资料向任何第三方透露，原告在客户与被告完成买卖手续后，方可复印客户相关交易材料，以备结算代理服务费时核对之用，原告可派销售人员陪同自身销售网点转介之客户到该项目之现场售楼处，由原告销售人员协助被告现场售楼人员接待所推介之客户，客户接待完毕，由被告现场销售经理为原告做书面客户确认（填写《汉宇地产看房客户确认单》，以下简称《看房客户确认单》），双方各自存档备查，代理期内，原告须派至少1名销售管理人员与被告现场销售管理人员对接相关代理工作，并保证双方管理人员每周举行一次销售总结会议（具体时间由原、被告双方共同商定），原告需督促原告推介之客户缴购楼款和办理按揭手续，原告须按本合同约定之方式进行操作，若原告未按本合同约定操作而引起的一切索偿要求（包括诉讼或非诉讼方式），由原告自负一切后果；原告代理服务程序：（1）原告推介之客户，由被告指定的销售现场负责人鲍雷（磊）签字确认，并在《看房客户确认单》上进行客户登记确认，（2）所有购楼客户均由被告与其签订《定金合同》和《上海市商品房预售／出售合同》，签约过程原告予以协助，（3）原告推介之客户与被告签订《上海市商品房预售／出售合同》当日，双方签订《成交确认书》确定客户购房事实，（4）购楼客户所缴付的定金及首付款等均由被告收取，并由被告向购楼客户开具收款收据，购房款由购楼客户直接汇入被告指定账号，并由被告办理相关财务手续；原告销售业绩的确定，原、被告双方应本着诚信、互利的原则确定原告的销售业绩，原告客户在本合同有效期内签署预售合同、银行按揭贷款合同（限按揭客户）并100%全款到账的，即视为原告的业绩；代理成功指由原告转介的客户，已与被告签订《上海市商品房预售／出售合同》，且被告收到了全部房款；代理服务费结算方式为，在代理服务期间，若原告代理成功的数量小于25套的，被告按实际成交价的1.3%向原告结算代理服务费，若原告代理成功数量大于等于25套的，被告按实际成交价的1.5%向原告结算代理费，同时被告须于原告销售第25套物业当月的结算日向原告补足前24套0.2%的代理服务费，其中2010年9月1日至2010年9月18日期间，若原告代理成功的数量大于等于15套，被告按实际成交价的2%向原告结算代理服务费，若原告代理成功数量小于15套，则被告按实际成交价的1.3%向原告结算代理服务费，自2010年9月19日起，被告按实际成交价1.3%开始计算原告代理服务费；在本合同所定的代理期限内，原告签约、代理成功之后，被告向原告全额支付代理服务费；（3）双方自2010年10月1日起，在每月的5日核对上月签约成功及代理成功的数量、金额进行核对，经双方盖章确认后，被告按本合同约定计算代理服务费，经双方核对后盖章确认，在完成上述约定的手续后，在当月的25日以前被告以转账形式支付相应的代理服务费，原告同时向被告提供代理服务费发票；被告须按时支付代理服务费，原告收取代理服务费前，必须向被告开具正式发票，如被告未能依照本合同所约定之日起按时支付原告代理费用的，须承担逾期支付服务费用总额日万分之三滞纳金，如因被告原因造成客户退房，被告仍应按本协议约定向原告支付相应的佣金，如因原告原因造成客户违约，则原告不得收取佣金，已经收取的，应当全部返还给被告；本合同未�事宜，双方可另行签订补充协议，所签订之补充协议为本合约不可分割的组成部分；……。2011年1月18日，上海汉宇房地产顾问有限公司（以下简称汉宇顾问公司）就系争项目的代理销售事宜与被告签订《“长泰东郊御园”项目场外代理合同》（以下简称《代理合同》2），《代理合同》2约定的代理期限为2010年12月25日起至2011年2月28日止，2011年1月6日至2011年1月25日期间，若汉宇顾问公司代理成功的数量大于等于10套，且于2010年12月25日至2011年1月5日期间代理成功的数量大于等于10套，被告按实际成交价2%向汉宇顾问公司结算代理服务费，若此期间汉宇顾问公司代理成功数量大于等于10套，但于2010年12月25日至2011年1月5日期间代理成功的数量小于10套，则被告按实际成交价的1.5%向汉宇顾问公司结算代理服务费，若代理成功数量小于10套的，则被告按实际成交价的1.5%向汉宇�问公司结算代理服务费，……。2011年6月29日，原、被告签订《“长泰东郊御园”项目场外代理合同》（以下简称《代理合同》3），《代理合同》3约定：就系争项目，被告委托原告进行场外代理销售，代理期限自2011年3月1日起至2011年6月30日止；2011年3月1日至2011年6月30日期间，若原告代理成功的数量大于等于20套，被告按实际成交价的2%向原告结算代理服务费，若原告代理成功数量小于20套，则被告按实际成交价的1.2%向原告结算代理服务费；每次中介代理合同期满，中介代理公司需填写“合同结算单”，并附上经确认的“客户来访确认单”、“中介客户成交确认书”、定单复印件，以确定该代理期内成交总套数，“合同结算单”一式两份，双方签字盖章后各自留底，待“合同结算单”上载明所需结算成交房屋款全款到被告账上后，被告予以原告佣金结算，若中途“合同结算单”上载明所需结算成交房屋发生退房的，被告出具客户签名的退房申请表，该套房屋佣金不予结算；《代理合同》3的其他约定内容与《代理合同》1的约定内容基本相同。2011年7月5日，原、被告签署《“长泰东郊御园”项目场外代理合同》（以下简称《代理合同》4），《代理合同》4约定：就系争项目，被告委托原告进行场外代理销售，代理期限为2011年7月1日起至2011年9月30日止；2011年7月1日至2011年9月30日期间，若原告代理成功的数量大于等于25套，被告按实际成交价的1.3%向原告结算代理服务费，若原告代理成功数量小于25套，则被告按实际成交价的1%向原告结算代理服务费；《代理合同》4约定的其余内容与《代理合同》1、3的内容基本相同。2011年9月29日，原、被告签订《“长泰东郊御园”项目场外代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》1），《补充协�》1约定：双方就2011年签署的《代理合同》2、3中未尽事项进行补充协议；被告为促进国庆期间项目销售，给予原告国庆期间代理成功之房屋奖励代理服务费，原告有权享有奖励代理服务费的成交时间为2011年10月1日起至2011年10月7日止，期间成交以大定为准；代理成功是指由原告转介的客户，定金转签约，已与被告签订《上海市商品房预售／出售合同》，且按预售合同约定期限内全款到账；2011年10月1日至2011年10月7日期间，若原告代理成功的房屋，被告按实际成交价的4%向原告结算代理服务费，该代理服务费已包含“长泰东郊御园”项目场外代理合同中约定的房屋成功代理服务费；自国庆促销期结束2周后，双方核对国庆期间签约成功及代理成功的数量、金额进行核对，被告按本合同的约定计算代理服务费，经双方核对盖章确认，于2011年11月25日以前以转账形式支付相�的代理服务费；佣金结算所需“成交确认书”和“客户来访确认单”上面的客户信息必须保持一致，若成交确认书上的客户并非最初来访客户确认单上的客户本人，而系亲属关系，则原告需要提供客户结婚证、户口本等相关证明文件给被告，经被告再次确认方为有效推荐客户成交；不同中介公司推荐关联客户成交的，业绩属于最先获得被告确认“客户来访确认单”公司；中介成交客户介绍新客户购买的，若原告无法提供新客户看房、成交流程相关的“客户来访确认单”、“中介客户成交确认书”，则不能认定该客户为原告客户；双方约定2011年10月1日至2011年10月7日期间，原告需派遣专业人员负责对原告业务人员所推荐客户进行项目现场接待与解说，被告及现场销售人员负责定购与签约、按揭手续的办理；本协议生效后，即成为《“长泰东郊御园”项目场外代理合同》不可分割的组成部分，与《“长泰东郊御园”项目场外代理合同》具有同等的法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效；……。2011年10月，双方就系争项目的场外代理销售事宜又签订了《“长泰东郊御园”项目场外代理合同补充协议》（以下简称《补充协议》2），《补充协议》2约定：代理销售期间为2011年10月8日至2011年10月31日，若原告代理成功的房屋，被告按实际成交价的4%向原告结算代理服务费，该代理服务费已包含“长泰东郊御园”项目场外代理合同中约定的房屋成功代理服务费；……。
在上述《代理合同》1、《代理合同》3、《代理合同》4、《补充协议》1、《补充协议》2约定的代理销售期间，即自2010年9月1日起至2011年10月31日止的期间，原告为被告代理销售系争项目。期间，双方按约定多次进行了房屋成功代理服务费的结算。原、被告曾达成《调解协议》，约定被告于2012年7月31日前向原告支付第一笔代理服务费1，963，143.99元，被告应于808号房源应曙光户全款到账后7个工作日内向原告支付代理服务费46，000元，剩余代理服务费由原、被告双方在2012年8月31日前进行核对，由被告向原告支付剩余的代理服务费。在本案中，原告根据自制的《长泰东郊御园未收佣房源明细表》（以下简称《未收佣明细表》）向被告主张《未收佣明细表》上所列59户客户房屋的成功代理服务费即剩余佣金4，612，546.72元。
庭审中，被告举证证明并经原告确认：房屋号59号的郁月连户、房屋号为233号车建国、周敏慧户、房屋号117号康冬青户、房屋号808号应曙光户、房屋号768号陈庆贵（陈玲）户、房屋号523号张海燕户共计六套成交房屋的佣金435，508.16元，已由原告于2013年9月5日委托案外人上海汉天房地产营销策划有限公司（以下简称汉天公司）负责与被告对账结佣收款事宜，其中房屋号808号应曙光户的佣金46，000元，因应曙光户的房款之前全款未到账，现已全款到账，故该笔佣金被告尚未支付，原告当庭表示收回汉天公司结算应曙光户佣金的委托权，要求被告将应曙光户的佣金直接支付给原告。
房屋号130号王萍户的定房日期、签约日期、全款到账日期分别为2011年1月23日、2011年1月24日、2011年3月28日，房屋成交期为《代理合同》2约定的代理期间，被告曾支付原告该户的佣金68，314.35元，后因该户提出退房，经被告与汉宇顾问公司协商已经将该户的佣金回退给被告；房屋号43号王丰、宫启元户的定房日期、签约日期、全款到账日分别为2010年9月21日、2010年9月28日、2010年12月9日，房屋号8号张世君、侯雪芬户的定房日期、签约日期、全款到账日分别为2010年9月23日、2010�9月30日、2010年12月9日，房屋号173号曹佳炜户的定房日期、签约日期、全款到账日分别为2011年1月6日、2011年1月13日、2011年3月31日，房屋号103号杨爱芳户的定房日期、签约日期、全款到账日分别为2011年1月8日、2011年1月23日、2011年3月28日，上述四户被告均已按照1.5%的提佣比例向原告结算了佣金，原告现要求被告按照2%的比例向原告补充支付佣金，但原告未举证证明上述四户的佣金结算符合按照2%的比例结算佣金的条件；对于房屋号30号陆卫峰户、房屋号2号郝建庆户、房屋号6号韩岚户、房屋号52号万芸户，原告均举证了《长泰东郊御园成交确认单》原件（以下简称《成交确认单》）及产权登记信息，其中陆卫峰户《成交确认单》上的确认时间为2010年9月18日，并由鲍磊签名，产权登记时间为2012年9月6日，郝建庆户《成交确认单》上的确认时间为2010年9月24日，并由鲍磊、�某某签名，产权预告登记时间为2010年12月24日，韩岚户《成交确认单》上的确认时间为2010年9月17日，并由鲍磊、何杰签名，产权预告登记时间为2010年11月19日，万芸户《成交确认单》上的确认时间为2010年9月18日，并由鲍磊、吴鹏远签名，产权预告登记时间为2010年12月8日，被告确认房屋号30号陆卫峰户、房屋号2号郝建庆户、房屋号6号韩岚户、房屋号52号万芸户的合同总价分别为：4，465，764元、4，487，408元、4，521，137元、55，411，483元，被告对原告举证的上述四户的《成交确认单》的真实性有异议，但被告举证的录音尚不足以证明《成交确认单》不真实，且被告未申请对上述《成交确认单》上“鲍磊”字样的真实性进行笔迹鉴定，故本院确认原告关于上述四户房屋销售代理成功，上述四户房屋的销售时间均发生于《代理合同》1约定的代理期间，按照《代理合同》1的�定，陆卫峰户按照合同价4，465，764元的2%计算的佣金为89，315.28元，郝建庆户按照合同价4，487，408元的1.5%计算的佣金为67，311.12元，韩岚户按照合同价4，521，137元的2%计算的佣金为90，422.74元，万芸户按照合同价5，541，483元的2%计算的佣金为110，829.66元；房屋号296号方旭红户的《成交确认单》上的房屋号系由45号涂改为296号，被告对此提出异议，原告未举证证明系由被告工作人员涂改，也无法证明被告的工作人员鲍磊知道该涂改内容，故该《成交确认单》不能有效证明原告成功代理销售方旭红户296号房屋；对于房屋号289号吴玉萍户、房屋号70号商秀凤户、房屋号71号刘玉凤、陈韬户、房屋号85号陆定华户、房屋号286号马瑞茹户、房屋号312号韩锦华户、房屋号135号肖世江户、房屋号126号金源户、房屋号172号王向平户、房屋号107号裴敏户、房屋号111号陈小春户、房屋号338�夏春弟户、房屋号27号李伟户、房屋号128号郑秀蓉户、房屋号315号褚讌户、房屋号137号费喜华户、房屋号321号李凯户、房屋号310号李琴户、房屋号49号夏云辉户、房屋号79号魏飞户、房屋号287号张建中户等21户，原告举证的《成交确认单》上均无合同约定的被告方工作人员鲍磊的签字，且原告未举证证明被告曾委托其他工作人员在《成交确认单》上签字，被告对上述《成交确认单》上的其他工作人员的签字均予以否认，且其中夏云辉户的《成交确认单》上写明的客户为夏先江，与产权预告登记信息中注明的权利人夏云辉不一致，张建中户的《成交确认单》上写明的客户为张建中，与产权登记信息中注明的权利人郝建华、康予熙不一致，故上述21户客户的《成交确认单》不能有效证明原告成功代理销售房屋；房屋号150号的《成交确认单》上无具体日期，确认人的签名不�楚，原告既未举证证明该客户已与被告签订了《上海市商品房预售／出售合同》，也未能举证证明系由被告的工作人员鲍磊在该《成交确认单》上签名，原告不能证明已成功代理销售该户房屋；对于其余客户，原告向本院举证证明其中有5户客户填写了《长泰东郊御园客户确认单》（以下简称《客户确认单》）（详见本院列表），但未举证证明填写了《成交确认单》，对于剩余的客户原告均未能举证证明有《客户确认单》原件及《成交确认单》原件，原告不能举证证明已成功代理销售了其余客户的房屋。
以上事实，有《未收佣明细表》，《代理合同》1、《代理合同》2、《代理合同》3、《代理合同》4、《补充协议》1、《补充协议》2，《上海市商品房预售／出售合同》，房产登记信息，《证明》，《合同结算单》及相应的提佣结算明细表，《情况说明》，支付凭�，《退户通知函》，《调解协议》及相应的提佣明细表，《长泰东郊御园客户确认单》原件10份，《长泰东郊御园成交确认单》原件26份，本院列表，本院于2014年8月6日所作的《证据交换笔录》，本院于2014年11月11日所作的《谈话笔录》，原、被告的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。原告举证的其余《长泰东郊御园客户确认单》、《长泰东郊御园成交确认单》，因被告提出异议、认为均系复印件，原告又未就其余《长泰东郊御园客户确认单》、《长泰东郊御园成交确认单》是否系原件申请司法鉴定，本院不予采信。原告举证的9份《确认函》，被告对此予以否认，该9份《确认函》虽有客户签字字样，但客户未出庭确认签字真实，《确认函》上又无被告方工作人员鲍磊签字确认，故9份《确认函》不能证明函中提及的房屋系原告代理销售，不予采信。
本院认�：原、被告所签的委托代理销售合同系双方真实意思的表示，且不违反国家强制性法律规定，依法有效，双方应严格按约履行。双方约定：原告代理服务程序为，原告推介的客户，第一步，由被告指定的销售现场负责人鲍磊在《看房客户确认单》上进行客户登记确认，第二步，被告与购房客户签订《定金合同》和《上海市商品房预售／出售合同》，签约过程原告予以协助，第三步，原告推介之客户与被告签订《上海市商品房预售／出售合同》当日，双方签订《成交确认书》（即《成交确认单》）确定客户购房事实，第四步，购房客户所缴付的定金及首付款等均由被告收取，并由被告向购楼客户开具收款收据，购房款由购楼客户直接汇入被告指定账号，并由被告办理相关财务手续；原告协助被告完成上述手续，原告的推介的客户已与被告签订《上海市商品房预售／出售合同》，且被告收到了全部房款，视为原告代理销售成功，被告应按约支付原告佣金。现原告已经成功代理销售了房屋号808号应曙光户（且原告当庭表示收回汉天公司代收该户佣金的权限）、30号陆卫峰户、房屋号2号郝建庆户、房屋号6号韩岚户、房屋号52号万芸户，被告应按约支付原告上述五户客户的佣金分别为46，000元、89，315.28元、67，311.12元、90，422.74元、110，829.66元，共计403，878.80元。原告已委托汉天公司向被告收取了房屋号59号郁月连户、房屋号233号车建国、周敏慧户、房屋号117号康冬青户、房屋号768号陈庆贵（陈玲）户、房屋号523号张海燕等五户的佣金，故原告再向被告主张上述五户的佣金，不符合法律规定，不予支持。房屋号130号王萍户的佣金，因王萍退房，经原告同意已经将佣金退还被告，故原告现主张该户佣金，不符合法律规定，不予支持。对于原告主张的其余客户佣金，因原告未举证证明已经成功代理销售了其余客户所购房屋（具体理由，上文已作详细分析，在此不再重复），故原告要求被告支付其余佣金的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百零五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告上海豪全房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海汉宇房地产策划营销有限公司佣金403，878.80元；
二、驳回原告上海汉宇房地产策划营销有限公司的其余诉讼请求。
负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费43，700元，由原告上海汉宇房地产策划营销有限公司负担36，342元，由被告上海豪全房地产开发有限公司负担7，358元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 秦冬红
人民陪审员 田有娣
人民陪审员 梅丽华
二〇一五年二月二日
书 记 员 杨 华
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因�可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。