包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内02民初113号
原告白慧琴，女，1977年12月13日出生，汉族，个体工商户，住包头市。
委托代理人曹中强，内蒙古赢昊律师事务所律师。
被告张斌，男，1990年12月12日出生，汉族，个体工商户，现住包头市。
委托代理人邓鑫，内蒙古鹿城律师事务所律师。
第三人包头神煜房地产开发有限公司，住所地包头市昆都仑区。
法定代表人毕军，该公司经理。
委托代理人张萌，该公司职员。
原告白慧琴诉被告张斌、第三人包头神煜房地产开发有限公司（以下简称神煜公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告白慧琴及其委托代理人曹中强，被告张斌及其委托代理人邓鑫，第三人神煜公司的委托代理人张萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告白慧琴诉称:2016年7月6日，包头市中级人民法院根据被告张斌等人的仲裁申请，出具了（2016）内02执171号执行裁定书，对第三人神煜公司价值400万元的财产进行了查封，其中包括原告已经缴纳全部房款的傲北上城9栋406号房屋进行查封，原告对查封行为提出异议，请求解除查封。2016年8月22日，包头市中级人民法院下达了（2016）内02执异29号执行裁定书，驳回了原告的查封异议申请。原告提起执行异议之诉。理由如下：原告白慧琴2014年11月20日得知包头市环泰建筑安装工程有限公司（以下简称环泰公司）有部分顶账房出售，于是原告向环泰公司购买了位于包头市昆都仑区傲北上城9栋406房屋一套，价值787408元，并在神煜公司售楼处办理了相应的财务手续。神煜公司给白慧琴出具了收据，签订了内部认购协议书。虽然未签订网签合同，但原告白慧琴支付了全部房款，购房手续完善，原告白慧琴已经善意取得傲北上城9栋406号房屋的所有权，是该房屋的买受人和实际权利人。依照相关法律规定，原告已经支付房款，善意取得了房屋的所有权。故请求法院依法确认原告白慧琴为位于包头市昆都仑区傲北上城商住小区9栋406房屋的合法买受人，是该房屋的实际权利人；请求停止对该房屋的执行；诉讼费由被告承担。
被告张斌辩称：1、答辩人张斌基于生效的仲裁裁决书，向包头市中级人民法院申请强制执行第三人神煜公司名下的商品房，符合法律规定。包头市中级人民法院根据《民事诉讼法》及相关法律规定对登记在第三人名下商品房采取查封措施正确，程序合法。2、原告非该房屋的合法买受人和实际权利人。原告与第三人神煜公司所签订的《VIP内部认购协议》非合法有效的商品房买卖合同，实质属于商品房买卖的预约合同，仅就双方后期是否签订《商品房买卖合同》产生磋商义务，不产生物权及物权期待权，原告与第三人神煜公司的债权债务关系，应当另案处理。根据《物权法》规定，在物权没有变动的情况下，涉案房屋仍属于第三人神煜公司，原告非涉案房屋物权权利人，不享有对抗强制执行的民事权益。3、根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，原告数年未主张补签网签合同具有过错。而且，原告与第三人神煜公司所签《VIP内部认购协议》仅属于预约合同、原告所举证据无法证明交易关系真实存在，且原告并未实际占有房屋的情况下，其不享有排除本案强制执行程序的民事权益，本案应当继续执行。
第三人神煜公司对原告白慧琴陈述的事实无异议。
原告白慧琴为证实其对诉争房产享有排除强制执行的合法权益提供了以下证据：
1、2014年11月20日原告白慧琴与第三人神煜公司签订《VIP内部认购协议》、神煜公司出具的收据。原告欲证实内部认购协议对双方购买包头市昆都仑区傲北上城商住小区9栋406房屋进行了详细的约定，具备了商品房买卖合同的成立要件，是合法有效的。原告白慧琴依协议约定向神煜公司支付了787408元购房款，神煜公司出具了收据，双方房屋买卖关系成立。原告白慧琴是该房屋的买受人和权利人。
被告张斌的质证意见为：原告白慧琴与神煜公司仅仅签订了《内部认购协议》，该协议不能产生公示公信的效力，原告依据该份协议不能取得诉争房产的所有权，不能排除强制执行。在该份协议签订多年之后，未签订网签合同，令人怀疑。原告白慧琴依据该协议并不具有排除强制执行的合法权益。
第三人神煜公司对上述证据均无异议。
2、原告白慧琴提供一份《傲北上城外墙干挂石材施工合同》及一份证明材料，欲证实神煜公司将傲北上城1号、3号楼外墙干挂石材工程发包给环泰公司，实际承包人和施工人系张x，神煜公司将傲北上城商住小区9栋406房屋抵顶了工程款给张x，张x将该房屋出售给原告白慧琴，白慧琴与神煜公司办理了相应的购房和更名手续。
被告张斌的质证意见为：该份证据与本案不具有关联性，不予质证。
第三人神煜公司对原告的上述证据无异议。
3、原告白慧琴提供案外人张x抵顶工程款的流程手续及更名审批手续。原告白慧琴欲证实张x抵顶工程款的实际情况和抵顶金额。因为该诉争房产系神煜公司抵偿张x工程款的顶账房，张x最初将房屋确名在李x名下，原告白慧琴购买后办理了更名手续，将购买人李x变更为白慧琴。
被告张斌的质证意见为：该证据不涉及物权变动，不具有对外公示的效力。
第三人神煜公司对上述证据无异议。
4、原告白慧琴支付房款的证据：包括2014年11月20日原告白慧琴通过其配偶成勇账户转账至张慧君账户46万元；以车牌号为蒙BEK1**福特牌汽车抵顶房款15万元；张慧君于2014年11月20日给白慧琴出具的收条。
被告张斌的质证意见为：对证据的真实性认可，对证明目的不认可，支付房款并不代表原告白慧琴享有物权。
第三人神煜公司对上述证据无异议。
被告张斌未提供证据。
第三人神煜公司提交的证据与原告白慧琴提交的证据一致，神煜公司提交的《VIP内部认购协议》、借款单、付款审批表、财务收据、《外墙干挂石材施工合同》、变更申请书等证据材料，系神煜公司内部留存的材料。
原告白慧琴对上述证据均无异议。
被告张斌的质证意见同前述意见一致。
经本院审理查明，2014年8月7日，环泰公司与神煜公司签订一份《傲北上城外墙干挂石材施工合同》。约定：环泰公司承包傲北上城S1#楼、N3楼、商业外墙干挂石材工程，合同总价以实际决算面积为准，综合单价490元5600平方米。工程总价款70%为顶房工程款，30%为现金支付。环泰公司将该承包工程交挂靠于环泰公司的案外人张x具体施工。工程完工后，神煜公司将诉争傲北上城商住小区9栋406房屋抵顶工程款787408元。应张x的要求，房屋认购人书写了李x的名字，神煜公司以李x的名义出具了收据。原告白慧琴从张x处得知其欲出售一套顶账房，经双方协商约定：白慧琴购买张慧君位于包头市昆都仑区傲北上城商住小区9栋406抵账房，总价款为787408元。双方议定后，白慧琴通过其配偶成x通过银行转账支付张慧君46万元，以其所有的蒙BEKx**福特牌汽车抵顶房款15万元，剩余支付现金177408元，共计支付房款787408元。2014年11月20日，白慧琴到神煜公司将诉争房屋认购人李x更名为认购人白慧琴。并且与神煜公司签订一份《VIP内部认购协议》。协议约定：“认购人白慧琴，认购傲北上城9栋406号房屋，单价每平方米5800元，总价格为787408元。认购人在递交本协议的同时，自愿向神煜公司缴纳购房定金。认购人白慧琴于2014年11月20日向向神煜公司支付定金787408元。最终销售面积以《商品房买卖合同》签约面积为准，房管测绘部门实测为准。白慧琴于2014年11月20日向向神煜公司支付定金787408元。在协议签订后，在约定的时间内认购人到神煜公司指定的地点补足购房款，并按通知签订《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。神煜公司承诺在与认购人签订《商品房（预售）合同》时，将完全遵循本协议中约定的房屋面积、价款、户型等条款。如认购人不能履行本协议确定的义务，视为认购人放弃该房屋的房号保留权。神煜公司有权终止本协议的履行，并将该房屋另行出售，同时认购人支付的定金不予返还。此外，协议还详细约定了违约责任的承担等内容”。协议订立后，神煜公司给白慧琴出具一份收据。收据载明：“今收到傲北上城9栋406号787408元”。
本院另查明，张斌与神煜公司商品房买卖合同合同纠纷一案，包头市仲裁委员会于2016年3月22日作出（2015）包仲裁字第216号裁决书（后更正为182号），裁决：1、被申请人神煜公司继续履行《商品房买卖合同》，向申请人张斌交付符合合同约定的8-902号房屋；2、被申请人神煜公司向申请人张斌支付逾期交房的利息，利息以已付款551041元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，从2015年1月17日起至交付之日止。裁决书出具后，张斌向本院申请执行。执行过程中，本院于2016年7月6日作出（2016）内02执171号执行裁定书，裁定查封或冻结神煜公司价值400万元的财产。于2016年7月13日向包头市房管局送达协助执行书，查封了诉争房屋。原告白慧琴提出异议，本院于2016年8月17日作出（2016）内02执异29号执行裁定书，裁定驳回了白慧琴的异议申请。理由如下：执行异议审查系形式要件审查，房屋权属的设立、变更、转让和消灭应依据《物权法》第十四条，以产权登记部门登记为准。法院依据房屋产权部门登记对神煜公司所有的房产进行查封，符合法律规定。案外人白慧琴的异议理由不能成立，不予支持。白慧琴不服上述裁定，向本院提起执行异议之诉。
上述事实有，《VIP内部认购协议》、收据、《傲北上城外墙干挂石材施工合同》、付款审批单、神煜公司借款单、更名申请审批表、证明、中国银行客户回单、张x给白慧琴出具的收条、《购车协议》及庭审笔录在案佐证。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定,案外人提起执行异议之诉应当提供证据证实其对诉争房产享有实体权益足以排除强制执行措施。本案中，原告白慧琴提供了《VIP内部认购协议》以及收据、《傲北上城外墙干挂石材施工合同》、付款审批单、神煜公司借款单、更名申请审批表、证明、中国银行客户回单、张x给白慧琴出具的收条、《购车协议》等证据，证实诉争房产系白慧琴从承包神煜公司工程的施工人员张x手中购买的顶账房。且白慧琴向张x实际支付了房屋的对价后，与神煜公司签订了《VIP内部认购协议》，神煜公司给其出具了缴款收据，取得了诉争房屋的合法权益。被告张斌称《VIP内部认购协议》只是购房的预约合同，仅产生《房屋买卖合同》的磋商义务。对此，本院认为，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。依照上述法律规定，原告白慧琴与第三人神煜公司所签订的《VIP内部认购协议》，已经对购买傲北上城9栋406号房屋的主要内容进行了明确约定，在协议中对买受人和出售人的基本情况、房屋坐落、建筑面积、平米单价、房屋总价、付款时间、违约责任等情况都做了具体的约定，其内容及形式要件与《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容相符，而且白慧琴已经按照约定向神煜公司缴纳了全额的购房款，神煜公司也给白慧琴出具了购房的财务收据，收取了原告白慧琴全部的购房款，该《VIP内部认购协议》依法成立并生效，与正式的商品房买卖合同具有同等的法律效力。原告白慧琴关于《VIP内部认购协议》等同于合法有效的商品房买卖合同的主张成立，本院予以支持。被告张斌辩称该协议仅是预约合同，不具有合法有效的商品房买卖合同法律效力的抗辩主张不成立，本院不予支持。原告白慧琴所购买的神煜公司开发建设的诉争房产用于居住，由于神煜公司的原因致使诉争房屋迄今无法居住。原告白慧琴并无过错。被告张斌因生效仲裁裁决书向本院申请强制执行神煜公司履行交付张斌所购傲北上城8-902号房屋及逾期交房支付违约金。原告白慧琴为了生存居住，与神煜公司签订《VIP内部认购协议》购买诉争房屋，对于白慧琴所获得的基于消费者生存权这一更高价值的维护理应优先于其他普通债权。被告辩称，原告未履行网签合同登记备案手续，包头市房管局产权登记信息上显示该房屋仍属于第三人神煜公司。因网签房屋买卖合同有别于普通房屋买卖合同的仅止于网签合同除具有普通商品房买卖合同的法律效力之外，还具有公示效力。而未进行网签的房屋买卖合同同样具有法律效力，只是不具有公示效力而。原告提供的《VIP认购协议》、财务收据、施工合同及顶账证明、更名手续等证据材料，可以证明原告已经与神煜公司确立了9栋406号房屋的买卖关系，缴纳了全额的购房款，是该房屋的合法买受人，并不能因为没有办理网签登记而改变原告对诉争房屋享有的合法权益。是否办理网签系基于房屋买卖双方的选择，未办理网签并不能据此认定原告对诉争房屋不享有合法权益。综上，原告白慧琴是诉争位于包头市昆都仑区傲北上城商住小区9栋406房屋的合法买受人，其对诉争房屋享有的合法权益，应予保护。原告白慧琴请求停止执行诉争房屋的主张成立，本院予以支持。因诉争房屋原告白慧琴仅与第三人神煜公司签订了《VIP内部认购协议》，现有证据不能证实其对诉争房屋享有物权，故对其该请求，本院不予支持。
综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：
一、停止对位于包头市昆都仑区傲北上城商住小区9栋406房屋的执行；
二、驳回原告白慧琴的其他诉讼请求。
案件受理费11674.08元由被告张斌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。
审判长 王 韬
审判员 贺 斌
审判员 马文基
二〇一六年十二月二十四日
书记员 王 巍
附、案件依据的法律规定
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。
第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;
(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。