江苏省淮安市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏08执复73号
复议申请人（被执行人、异议人）：金湖县国云房地产开发有限公司，住所地金湖县金湖西路131号。
法定代表人：孙国宁，该公司总经理。
申请执行人：金湖县金石农村小额贷款股份有限公司，住所地金湖县健康西路28号。
法定代表人：殷舜宾，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈娟，女，该公司员工。
委托诉讼代理人：王郁文，金湖县建设法律服务所法律工作者。
金湖县国云房地产开发有限公司不服盱眙县人民法院（以下至裁定主文前简称盱眙法院）作出的（2017）苏0830执异77号执行裁定，向本院申请复议。本院于2017年12月6日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
盱眙法院查明，原告金湖县金石农村小额贷款股份有限公司（以下简称金石小贷公司）与被告金湖县国云房地产开发有限公司（以下简称国云房地产公司）金融借款合同纠纷一案，该院于2016年5月25日作出（2016）苏0830民初1913号民事调解书，调解书主文:一、被告国云房地产公司确认欠原告金石小贷公司贷款本金1220万元，截止2016年4月4月尚欠利息2586393元，以上本息合计14786393元；被告国云房地产公司确认从2016年4月5日起至实际还款之日止按合同约定的贷款利率计算贷款的利息。二、被告国云房地产公司还款计划为2016年6月20日归还300万元，此后，每季度末30日前归还300万元，直至还清所有本金和利息。三、被告国云房地产公司如有一期不按期足额还款，原告金石小贷公司有权就剩余贷款本金和利息向法院申请执行。四、被告国云房地产公司如不按期足额还款，被告国云房地产公司同意法院拍卖其设立抵押的土地使用权用于偿还贷款本金和利息，拍卖物以盱他项（2014）第280号土地使用权他项权权利证明书为准。案件受理费110518元，减半收取55259元，由被告国云房地产公司负担55259元（原告金石小贷公司已预交110518元）。
调解书生效后，金石小贷公司申请法院强制执行，该院于2016年8月9日对被告国云房地产公司位于马坝世纪大道东侧抵押物土地移送委托评估（土地证号：盱国有用2011第28**号，宗地号：101-224-0005）。淮安清华房地产评估有限公司（以下简称清华评估公司）于2017年7月17日出具房地产估价报告，异议人对估价报告不服向盱眙法院提起执行异议。
国云房地产公司异议称，依法撤销清华评估公司作出的清华评[2017]字第S0038号房地产估价报告。事实和理由：一、该评估报告评估的范围，超出了法院委托的范围，法院委托的范围是：“位于马坝世纪大道东侧的抵押物土地及未出售房产”。1.异议人抵押给申请执行人的土地面积为27280.3平方米，而评估人评估了异议人的国有土地使用权面积为33334平方米，明显超出了法院委托的范围。2.由于评估报告没有明细，异议人无法确定评估报告中估价对象一的评估价4414.80万元，是否包括在建工程13040.45平方米，如果包含明显超出评估的范围。并且由于法院委托评估的未出售房产为上述已基本建好的工程13040.45平方米中的房产，评估人单独又对未出售的6套房屋进行评估，明显是重复评估。二、在建工程13040.45平方米及下面的土地使用权不在抵押范围，并且该房地产基本已经出售（除评估的6套外）。由于涉及其他众多购房人，并且抵押的土地27280.3平方米的价值己超过了申请执行人的债权价值，执行的财产价值当与申请执行的债权相当。因此，在建工程13040.45平方米及下面土地使用权不应当作为执行财产进行评估。三、估价方式不合理，采用的成本价等方式，没有客观反映房地产的市场价格，评估价远低于实际的价值。四、评估报告中的注册房地产估价师未到现场进行勘查，现场勘查人员为无资格人员。五、评估报告本身形式上不合理，没有相关项目的具体价格、具体的计算方式、价格来源，评估过于笼统。综上所述，清华评[2017]字第S0038号房地产估价报告明显违法，请求贵院依法撤销。
盱眙法院审查认为，该案的争议焦点为：异议人国云房地产公司的异议申请是否成立。当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正;理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。结合本案，异议人国云房地产公司对房地产估价报告提出异议，认为估价报告违法，其实质是对估价报告的本身有异议，而非对委托的程序等执行行为有异议。《中华人民共和国资产评估法》确定了评估机构及评估人员的基本原则“评估机构及其评估专业人员开展业务应当遵守法律、行政法规和评估准则，遵循独立、客观、公正的原则。”及异议解决方式“委托人对评估报告有异议的，可以要求评估机构解释。”同时对违反法律规定应承担的法律责任作了明确。故异议人的异议申请事项不属于执行异议审查范围，如对房地产估价报告本身有异议，可以通过其他方式主张，其异议理由不成立。盱眙法院于2017年10月25日依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条的规定，裁定国云房地产公司的异议申请不成立。
国云房地产公司不服该裁定向本院申请复议，要求撤销盱眙法院（2017）苏0830执异77号执行裁定，其申请复议的理由与异议理由相同。
申请执行人金石小贷公司于2017年12月21日答辩称：1.复议申请人提出的评估报告评估范围超出法院委托范围，不符合本案事实。复议申请人抵押给答辩人的土地他项权证书中登记的面积为33334平方米，双方签订了抵押合同。评估是按土地他项权证书中登记的抵押物面积进行评估，符合双方约定，符合法院委托的范围。评估报告中评估价格4414.8万元是包含在建工程13040.45平方米的土地、房产总价格，包含涉及非本案查封的6套房产。估价对象二是根据估价目的对非本案查封的6套房屋的价格，单独列出，不是重复评估。2.在建工程13040.45平方米在法院的拍卖范围内。因土地和房产无法分开拍卖，复议申请人一直未履行债务，所以答辩人申请对不可分割的抵押物土地及地上建筑评估拍卖，符合本案事实和执行需要。3.评估报告上列明的估价方法为成本法、假设开发法、比较法，客观反映了房地产的市场价格。复议申请人称评估报告采用成本价是断章取义，没有事实依据。4.评估机构到现场勘查，由盱眙法院通知当事人到场。答辩人经通知到场，而复议申请人接到通知后没有派人到场，是其放弃权利。复议申请人没有到勘查现场，怎么知道勘查现场人员和评估机构违法呢？答辩认为，复议申请人的复议理由没有事实和法律依据，只是拖延执行时间，达到不履行法律文书义务的目的。淮安中院应及时作出维持盱眙法院异议裁定的判决。
经审查，本院确认盱眙法院异议裁定查明的事实。
本院认为，本案争议焦点：国云房地产公司对房地产评估报告提出的异议，是否属执行异议案件审查的范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定：“当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人。当事人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”执行法院委托中介机构对被执行人财产进行评估，是人民法院采取拍卖措施确定保留价的基础，属执行行为。被执行人国云房地产公司对评估报告不服所提的异议，属于民事诉讼法第二百二十五条规定的执行异议，应按照上述规定进行审查。盱眙法院（2017）苏0830执异77号执行裁定认为国云房地产公司的异议申请事项不属执行异议审查范围，适用法律错误。
综上所述，盱眙法院异议裁定认定事实清楚，但适用法律错误，异议结果应予纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项的规定，裁定如下：
一、撤销盱眙县人民法院（2017）苏0830执异77号执行裁定；
二、发回盱眙县人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 李 玲
审判长 董国华
审判员 庞海涛
二〇一七年十二月二十一日
书记员 程 莹