陕西省西安市长安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0116民初656号
原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司（下称印象公司）。
法定代表人：卢奇芬，系该公司经理。
委托代理人柴玉成、胡艳，北京市君致律师事务所西安分所律师。
被告（反诉原告）李燕军，1967年2月1日出生。
委托代理人刘剑辉，1967年2月1日出生。
委托代理人王帅，陕西永嘉信律师事务所律师。
原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司诉被告（反诉原告）李燕军租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人柴玉成、胡艳、被告（反诉原告）李燕军及其委托代理人刘剑辉、王帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向其支付2015年2月3日至2016年1月25日之间拖欠的租金196393.5元（涉案商铺面积218.24平米，月租金75元/㎡，每月租金为16368元）、物业费26185元（物业费每月2182.4元）；2、判令被告向其支付2016年1月25日起至实际交还商铺之日的租金及物业费；3、判令被告承担诉讼费。事实与理由：被告李燕军于2015年2月3日向其租赁了位于西安市高新区西沣路郭杜十字华东万象国际建材家居城1-253号商铺，用于峰辉石材店面经营，商铺面积218.24㎡，双方约定月租金为75元/㎡、物业费为10元/㎡。被告李燕军租赁商铺后，拒不交付租金及物业费，给其造成严重经济损失，故请求被告李燕军支付租金及物业费。同时对被告（反诉原告）李燕军的反诉诉讼请求答辩如下：李燕军给付定金却不履行约定的债务，根据法律规定，李燕军无权要求返还定金。李燕军对商铺进行装修时，未引入符合资质的装修公司，未办理备案手续，未装修完毕，工程并未验收，李燕军违反了交付押金保证的目的，无权要求退还装修押金。垃圾清运费和隔墙费系李燕军在装修过程中实际产生的费用，原告提供了清运垃圾及隔墙服务，被告无权要求返还。同时被告未提供充分证据证明装修损失且被告违约导致合同解除，其不应就装修损失承担赔偿责任。
被告（反诉原告）李燕军辩称：原告所述不实。2015年4月印象公司因其开发的华东万象建材家居城招商不力，为炒热市场，找到她及其丈夫，双方达成口头协议，约定为炒热市场，印象公司将华东万象建材家居城1-253号商铺交付给她使用，由她先行装修，待市场经营正常后双方再行签订《租赁合同》，试营业期间及商铺装修期间免收租金。2015年7月至12月她与陕西美颂雅庭装修设计工程有限公司梅广林签订《施工合同》，对涉案商铺进行装修，产生装修费185000元。因原、被告就签订租赁合同并没有达成一致意见，构成预租关系。因此其并未拖欠印象公司租金及物业费。印象公司在未经她同意的情况下，将她使用的涉案商铺擅自转租给案外人，构成严重违约。根据相关法律规定，出租人在没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同是无效的。原告未按其要求提供建设工程规划许可证，且双方对租金等并未约定，未签订书面租赁合同，故其不同意向原告支付租金等费用。同时提起反诉请求判令：1、印象公司双倍返还定金计40000元，退还装修押金5000元、垃圾清运费1500元、隔墙费3254元；2、印象公司赔偿其装修损失185000元并返还涉案商铺内的材料、办公用品，或者无法返还的话折价赔偿42420元；3、印象公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：李燕军为经营石材向印象公司预定商铺一间并支付定金20000元，缴纳装修押金5000元、垃圾清运费1500元、隔墙费3254元，后投入185000元对商铺进行装修，并将部分物品放置在涉案商铺中，物品包括玉石茶几一套（含凳子四个，价值32500元）、仿古实木茶几一个（价值4500元）、瓷砖展架九套（价值1800元）、吸尘器一台（价值420元）、石材样品一套（价值3000元）、木工工具箱一个（价值200元），以上物品价值合计42420元（单价详见清单）。2016年3月李燕军发现其涉案商铺装修已被拆除，涉案商铺已被印象公司租赁给他人，且存放在商铺内的石材及办公用品不知去向，故反诉要求印象公司进行赔偿。
经审理查明，印象公司承租了西安市药德顺实业有限公司位于西安市高新区西沣路郭杜新十字整栋商铺用于经营华东万象国际建材家居城，李燕军向印象公司支付定金20000元预定了其中1-253号商铺用于经营石材，双方未签订书面租赁合同。2015年2月3日印象公司向李燕军交付了商铺。2015年4月29日李燕军向印象公司缴纳装修押金5000元、垃圾清运费1500元、隔墙费3254元，印象公司出具相应收据。2015年7月25日李燕军与陕西美颂雅庭装修设计工程有限公司签订《施工合同》，约定对涉案商铺进行装修，工期为2015年7月25日至2015年12月25日。印象公司分别于2015年11月15日和2016年1月21日以短信方式通知被告要求其支付租金及相应费用，否则将依法解除合同。印象公司于2016年1月28日以短信方式告知被告双方租赁合同已于2016年1月25日解除，要求被告清理并交还商铺。印象公司于2016年4月8日与被告电话联系，告知被告双方合同已解除，要求被告两日内对清场事宜进行书面回复，否则将自行清理。另查明，2016年4月原告委托西安建华资产评估有限责任公司对涉案商铺装修价值进行了评估，西安建华资产评估有限责任公司于2016年4月20日出具评估报告称涉案商铺的装修在2016年4月8日所表现的市场价值为62904元。后原告对涉案商铺的装修进行拆除并将涉案商铺租赁给案外人。现原告以被告欠付租金等为由起诉至法院要求被告向其支付拖欠的租金及物业费等。庭审中，原告认为双方租赁合同有效并已于2016年1月25日解除，被告李燕军依法应支付合同期内的租金及相关费用。被告称双方为预租（试营业）关系，并未签订租赁合同，原告无权收取租金及物业费，即便双方构成租赁关系，根据相关法律规定，原告未提供建设工程规划许可证，租赁合同无效，同时提起反诉要求原告对其损失进行赔偿。原、被告双方各持己见，本案未能调解。
以上事实，有庭审笔录、商户礼品回馈登记表、短信截图、通话录音、评估报告收据等在卷佐证，足以认定。
本院认为，本案争议焦点为涉案租赁合同是否有效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人在没有取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同应属无效，原告经法庭释明未能提供建设工程规划许可证，亦未提供相应证据证明涉案商铺所占用土地为农村集体土地，故原、被告之间口头达成的租赁合同应属无效，原告不得据此要求被告支付租金及物业费，故对原告诉讼请求本院不予支持。合同无效后原告应将定金20000元及装修押金5000元退还被告。原告通过电话联系方式要求被告自行对涉案商铺进行清理，在被告未配合情况下对商铺自行拆除，但并未将拆除时间告知被告，亦未通知被告到场，原告未尽到合理妥善义务，对被告造成的损失原告应当赔偿。被告损失包括因装修而产生的垃圾清运费、隔墙费、装修损失及商铺内存放的材料及办公用品。被告反诉要求原告支付垃圾清运费1500元、隔墙费3250元，于法有据，本院予以支持。被告要求原告赔偿其装修损失，但并未提供充分证据证明其装修价值，原告提供的由西安建华资产评估有限责任公司对涉案商铺装修价值出具的评估报告应视为原告对商铺装修价值的自认，故涉案商铺的装修损失认定为62904元。被告李燕军要求印象公司返还其涉案商铺内存放的物品一节，因原告在未经被告同意情况下将涉案商铺内的装修拆除，存在过错，且未提供拆除商铺装修前经公证的视频证据，因此被告李燕军要求印象公司返还其存放于商铺内物品一节，本院依法予以支持，若不能返还应折价进行赔偿。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司在本判决生效后七日内一次性支付被告（反诉原告）李燕军垃圾清运费1500元、隔墙费3250元及装修损失62904元；
二、原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司在本判决生效后七日内退还被告（反诉原告）李燕军定金20000元及装修押金5000元；
三、原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司在本判决生效后二十日内返还被告（反诉原告）李燕军玉石茶几一套（含凳子四个）、仿古实木茶几一个、瓷砖展架九套、吸尘器一台、石材样品一套、木工工具箱一个，否则折价赔偿被告（反诉原告）李燕军42420元；
四、驳回原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司全部诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）李燕军的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费4639元，原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司已预交，由其自行承担。反诉费2410元，被告（反诉原告）李燕军已预交，由原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司承担，在给付上述款项时一并给付原告（反诉被告）陕西印象华东商业运营管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 马 越
人民陪审员 高永社
人民陪审员 卢 永
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 马建伟