福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0111民初1307号
原告：林香美，女，1977年12月12日出生，汉族,住福建省连江县。
委托诉讼代理人:钟太宣,福建名闻律师事务所律师。
委托诉讼代理人:夏华忠,福建名闻律师事务所律师。
被告：曾雅蓉，女，1963年7月17日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。
第三人：招商银行股份有限公司福州分行，住所地福建省福州市鼓楼区鼓屏路60号粮食大厦，统一社会信用代码91350000705363039M。
负责人：郭夏森，行长。
委托诉讼代理人：吴卫宁，男，员工。
原告林香美与被告曾雅蓉、第三人招商银行股份有限公司福州分行（以下简称“招行福州分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林香美的委托诉讼代理人钟太宣、夏华忠，被告曾雅蓉到庭参加诉讼，第三人招行福州分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告林香美向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行《存量房买卖合同》，并按约定办理讼争房屋的抵押权注销手续（其所欠第三人的债务由原告代为清偿）、所有权过户登记手续和交付使用手续；2.判令被告按房屋成交价的日万分之五标准向原告支付自2017年2月15日起至被告继续履行合同之日止的迟延履行违约金；3.判令被告向原告支付律师代理费1.5万元。事实和理由：2016年10月11日，原告与被告签订了一份《存量房买卖合同》，约定：被告将其坐落于福州市晋安区房屋（榕房权证Ｒ字第××号）以180万元的价格出售给原告；签订合同时，原告向被告支付11万元履约保证金；因该房屋抵押权人为第三人招行福州分行，被告应于2016年11月11日前向抵押权人申请提前偿还房屋抵押贷款，由原告出借被告100万元清偿款，房屋交易成功后以该借款冲抵购房款；借款前被告将办理该房屋的解押、过户、土地证及附属配套设施过户等事项委托给原告指定的人员；任何一方未按照约定履行该合同属于违约，因一方迟延履行合同约定的义务，自违约行为发生之日起，守约方有权要求违约方按成交价的每日万分之五支付迟延履行违约金，同时，守约方有权要求违约方承担因诉讼而产生的诉讼费、律师代理费、差旅费等；该买卖合同还就其他与买卖相关事项作出约定。同日，原、被告及福建骊特担保有限公司（以下简称“骊特公司”）还就上述房屋的交易服务事项签订了一份《存量房交易服务协议》。该协议约定由骊特公司为原、被告的交易提供相关服务。买卖合同和交易服务协议签订以后，原告依约向被告支付了11万元履约保证金（交由骊特公司代收代付），被告也前往第三人处办理了提前还款和解押申请手续。后因原告钱款未能按时到位，买卖合同未得到进一步履行。2016年12月14日，原、被告就房屋买卖事宜签订了《补充协议》。该协议就原告出借给被告的100万元清偿款的支付重新作出约定：由原告先行支付35.5万元给被告，待第三人通知被告偿还抵押贷款时，被告再将该35.5万元和原告另行筹集的64.5万元合计100万元用于清偿被告的抵押贷款。该协议签订当日，原告即支付被告《补充协议》约定的第一笔出借款35.5万元。2017年1月中旬，原告的其余出借款全部筹集到位，遂与被告及骊特公司经办人员前往第三人处办理清偿抵押贷款手续，但第三人告知：此前同意提前还款的审批已经失效，应重新申请。原告当即要求被告重新申请，被告却予推托。2017年的1月17日和2月3日，骊特公司两次发函催促被告办理申请提前清偿抵押贷款手续，被告均置之不理。至此，房屋交易被迫中止至今。综上所述，被告拒不履行合同义务，严重损害原告的合法权益。原告因此起诉。
被告曾雅蓉辩称，一、签订合同时其并未收到原告的履约保证金11万元；二、2016年11月30日前，原告即已违约，其有权不再与原告办理任何手续；三、其已经向第三人申请提前还贷，但因原告迟迟不能依约筹集足额资金，导致其向第三人申请的提前清偿抵押贷款的审批失效；四、其已提前向银行结清了30万元，因此损失了2万余元的利息；五、骊特公司仅在期限即将届满时向其发来催告函，其因此事已先后5次前往第三人处，其无法代替第三人批准提前还贷；六、因原告存在违约情形，其有权不继续履行合同，原告主张的律师费应当由原告自行承担；七、其已经尽到催促义务；八、在2016年11月30日之前，其已口头向原告表示解除房屋买卖合同。
第三人招行福州分行未作陈述。
当事人围绕诉讼请求依法提交了《存量房买卖合同》、《存量房交易服务协议》、房屋所有权证书、收据、pos机交易单、《补充协议》、收条、《催办函》、邮政特快专递寄件单、中国邮政邮件网上查询截图、委托代理合同、律师费发票等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年10月11日，原、被告在骊特公司居间撮合后签订了一份《存量房买卖合同》，约定：被告将其坐落于福州市晋安区房屋（权证号：榕房权证Ｒ字第××号）以180万元的价格卖予原告；在签订合同时，原告应向被告支付11万元履约保证金；因该房屋抵押给第三人招行福州分行，被告应于2016年11月11日前向抵押权人即第三人申请提前偿还抵押贷款，由原告出借100万元给被告用于清偿第三人抵押贷款，房屋交易成功后以该借款冲抵购房款；借款前被告将办理该房屋的解押、过户、土地证及附属配套设施过户等事项委托给原告指定的人员；交易方式：双方约定本次交易选择商业按揭方式交易，双方在房屋注销抵押登记且原告按揭贷款申请审批通过后3个工作日内办房屋所有权过户登记，被告在收到除相关保证金外的房款后1个工作日内将房屋交付原告。合同的“违约责任”部分约定：一、任何一方未按照约定的时间履行该合同的，应按房屋成交价的日万分之五支付迟延履行违约金，该迟延履行违约金的支付不影响本合同继续履行；二、除本合同特殊约定外，任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付相当于该房屋成交价款20%的违约金，同时，违约方承担因其违约而产生的包括但不限于迟延履行违约金、律师代理费等。该买卖合同还就其他与买卖相关事项作出了约定。同日，原、被告及骊特公司就上述房屋的交易服务事项签订了一份《存量房交易服务协议》，约定：《存量房买卖合同》中约定的履约保证金由骊特公司提供“代收代付”服务，即原告将购房履约保证金先行支付给骊特公司，被告同意骊特公司在原、被告双方完成讼争房屋过户登记收件后向其支付履约保证金。买卖合同和交易服务合同签订后，原告即向骊特公司指定的账户支付了11万元履约保证金，被告亦向第三人申请提前偿还抵押贷款。后因原告未能按照约定向被告提供100万元借款，导致第三人已同意被告提前还款的期限逾期，房屋买卖合同未能得到进一步履行。2016年12月14日，原、被告签订了一份《补充协议》。该协议就100万元出借款的支付重新作出约定：由原告先行支付100万元出借款中的35.5万元至被告指定账户，其余借款待原告筹集到位后再行转入被告账户。该协议签署当日，原告即支付被告35.5万元，被告向原告出具收条予以确认。2017年1月中旬，剩余出借款64.5万元原告亦筹集到位。2017年1月19日和2017年2月3日，骊特公司两次向被告发出邮件告知其原告已将钱款筹集到位，要求其继续履行合同。后被告未再向第三人申请提前清偿讼争房屋的抵押贷款，买卖合同无法继续履行，原告因此委托福建名闻律师事务所代理本案诉讼，原告为此支出律师代理费1.5万元。
诉讼过程中，原告向本院申请财产保全，本院予以准许，并于2017年3月28日冻结了被告坐落于福州市晋安区房屋（权证号：Ｒ0××37）的所有权变更及抵押登记手续。
本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》、《存量房交易服务协议》、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效。《存量房交易服务协议》约定，11万元履约保证金由骊特公司“代收代付”，原告依约向骊特公司支付了该11万元履约保证金，不违反《存量房买卖合同》的约定。原告虽未能按《存量房买卖合同》的约定，在第三人同意的被告提前偿还讼争房屋贷款的期限届满前提供100万元借款，但双方于2016年12月14日签订了《补充协议》对原告提供被告借款事宜重新进行约定，足见此时双方均有继续履行房屋买卖合同的意愿。该《补充协议》未约定原告提供剩余64.5万元借款的期限，原告在2017年1月即将剩余出借款筹集到位，并由骊特公司向被告发函告知，未违反《补充协议》的约定。被告以未收到履约保证金和原告未及时提供100万元借款为由，主张其有权解除双方之间的买卖合同，缺乏依据，本院不予支持。合法有效的合同，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告现已按《补充协议》约定筹集全部的出借款用于被告提前偿还第三人房屋抵押贷款，被告拒绝再次向第三人申请提前偿还贷款，已构成违约，原告请求被告继续履行《存量房买卖合同》，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。根据该规定，被告拒绝向第三人申请提前偿还贷款，原告可径直向第三人清偿讼争房屋抵押担保的债务，第三人在抵押债权消灭后应注销讼争房屋的抵押登记。《存量房买卖合同》约定双方采商业按揭方式交易，即在讼争买卖房屋过户登记前，原告仍有向被告支付剩余价款的义务，原告主张被告将讼争买卖房屋交付原告使用及过户登记的条件尚未具备，原告可待条件具备后再行主张。
被告已按约定在2016年11月11日前向第三人申请提前偿还房屋抵押贷款，因原告筹款不及时导致未能提前清偿贷款，后双方虽重新签订了《补充协议》，但该《补充协议》未约定被告再次向第三人申请提前偿还贷款的时间，再结合原告筹款不及时的因素，原告主张被告支付其迟延履行违约金的依据不足，本院不予支持。双方在《存量房买卖合同》中约定，违约方应承担守约方的律师代理费。原告因本案诉讼支出律师代理费1.5万元，请求被告赔偿该律师代理费，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告曾雅蓉应继续履行原告林香美与其签订的《存量房买卖合同》；
二、第三人招商银行股份有限公司福州分行应于本判决生效之日起三十日内通知原告林香美清偿福州市晋安区房屋（权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的抵押贷款本息的具体金额，原告林香美应于收到通知之日起七日内向第三人招商银行股份有限公司福州分行清偿上述抵押贷款的本息；
三、第三人招商银行股份有限公司福州分行应于贷款清偿完毕后三十日内注销福州市晋安区房屋（权证号：榕房权证Ｒ字第××号）的抵押登记；
四、被告曾雅蓉应于本判决生效之日起十日内赔偿原告林香美律师代理费1.5万元；
五、驳回原告林香美的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21000元，由原告林香美负担1000元、被告曾雅蓉负担2万元；财产保全申请费5000元，由被告曾雅蓉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 苏俊宇
人民陪审员 严日成
人民陪审员 蔡智光
二〇一七年八月十日
书 记 员 陈新建
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。