广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤18民终2854号上诉人（原审原告）：叶沛湖，男，汉族，住广东省东莞市，委托代理人：亓成杰，广东国锋律师事务所律师。委托代理人：易嫦季，广东国锋律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄义明，男，汉族，住广东省佛冈县，委托代理人：曾慧光，广东德磊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄扬举，男，汉族，住广东省佛冈县，被上诉人（原审被告）：黄飞龙，男，汉族，住广东省佛冈县，被上诉人（原审被告）：黄南新，男，汉族，住广东省佛冈县，被上诉人（原审被告）：黄在祥，男，汉族，住广东省佛冈县，上诉人叶沛湖、黄义明因与被上诉人黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥租赁合同纠纷一案，不服广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初1542号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年10月17日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人叶沛湖的委托代理人易嫦季，上诉人黄义明的委托代理人曾慧光到庭参加诉讼，被上诉人黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥经本院合法传唤，均没有到庭参与诉讼。本案现已审理终结。上诉人叶沛湖上诉请求：一、请求二审法院撤销一审判决的第一、二、四、五项；二、请求二审法院改判上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》解除时间为2016年7月15日；三、请求二审法院改判被上诉人一返还租金154888元并支付利息30977元给上诉人；四、请求二审法院改判被上诉人一赔偿438299.47元给上诉人；五、请求二审法院改判由被上诉人黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥对上述第三、四项黄义明应偿还的债务承担连带清偿责任。六、本案诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由:一、一审法院认为案涉租赁合同解除时间为2016年11月30日是错误的，租赁合同解除时间应当为2016年7月15日。一审法院已经认定上诉人因村民拦路事宜导致养猪场不能继续经营，上诉人在2016年7月初停止经营并要求被上诉人一交接猪栏，但被上诉人拒不交接。2017年7月15日即搬离之前，上诉人多次到被上诉人居住的地方要求交接或解决村民拦路的事情，被上诉人则要求上诉人修复猪栏，上诉人同意在剩余租金里扣除维修的费用并要求被上诉人退还未到期的租金及全额退还押金（这是当初交接时的方案）。被上诉人则不同意。上诉人迫于无奈，只能先行将猪转走。2016年7月10日，被上诉人已到养猪场看过，上诉人确实已经搬走，没有经营。至2016年7月15日，上诉人彻底离场，离场即表示合同实际上已经终止履行，离场前也已经告知被上诉人。被上诉人明知上诉人已经彻底离场，即案涉租赁场所完全交由被上诉人控制后，仍需要上诉人支付租金没有事实及法律依据。所以本案租赁合同解除的时间应当是2016年7月15日。二、由于一审法院认定合同解除时间的起算点错误，导致其计算被上诉人应当退还的租金金额错误。合同解除的时间为2016年7月15日，即使上诉人放弃七月下半月的租金，那么被上诉人应当返还的租金是154888元（从2016年8月起至2019年12月共计41个月）。三、一审法院遗漏诉求未审理。上诉人在一审起诉时，请求判决被上诉人返还租金154888元并支付利息30977元。一审法院未审理利息是否支付诉求。根据案涉合同第六条第4点约定，被上诉人应当返还剩余未租部分本金及押金的20%利率。该合同条款已明确约定，被上诉人除应当返还未租部分本金及押金外，还应当支付本金及押金的利息，即未租部分本金154888元的20%利息30977元。该诉求有合同依据，应当予以支持。四、无论被上诉人是否违约，合同解除后，被上诉人都应当按照合同法第九十七条的规定赔偿上诉人的损失。1、首先，上诉人认为合同解除的原因是由于被上诉人的违约行为导致。上诉人经营的养猪场在2016年7月10日前，遭被上诉人带领附近村民拦路，猪食无法进入猪场，上诉人多次与被上诉人协商，仍不能改变村民拦路的状况。这种情况下，被上诉人属于无故要求上诉人搬离的意思表示。上诉人无法继续经营，被迫将猪转移。一审庭审过程中被上诉人黄义明确认有村民拦路导致猪食不能进入猪场的事实。根据案涉租赁合同第六条第2点:甲方（被上诉人）提供的条件要求达到“三通”:通路、通水、通电……被上诉人有确保案涉租赁场所道路畅通的义务。被上诉人黄义明与拦路的村民同属一个村委会，对于村民拦路的情况，上诉人多次找到被上诉人黄义明要求解决（上诉人提交的补充证据视频），黄义明表示是村民拦路，与其无关，即其没有与村民协商，也不主动履行合同约定的义务。黄义明用其行为表示其宁愿违约也不履行合同约定的义务。2、其次，即使法院认为案涉合同解除是双方协商一致解除，那么根据合同法第九十七条，被上诉人应当赔偿损失。上诉人承租案涉养猪场后，在租赁地投资搭建了200平方米的简易铁棚、2个沼气池、改建猪场的部分房屋及部分猪栏、水池、锅炉、上猪台、扩宽马路等，上述上诉人建造的项目投资共438299.47元。一审审理过程中，法院组织上诉人与被上诉人到现场已确认，合同解除后上诉人建设的项目无法继续使用且无法搬走，留下之后，被上诉人作为受益人。对于上诉人来说，则是损失，所以上诉人诉求的损失有事实及法律依据。综上所述，一审认定事实确实有错误，请求二审法院查清事实的基础上予以改判，请判如前请。上诉人黄义明上诉请求：1.撤销（2016）粤1821民初1542号民事判决书第三项判决“被告黄义明应于本案判决生效之日起十日内返还押金68000元并支付利息13600元给原告叶沛湖”或改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。原审判决书的第三项判决“被告黄义明应于本案判决生效之日起十日内返还押金68000元并支付利息13600元给原告叶沛湖”是认定事实错误，适用法律错误，依法应予撤销或改判。上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》第六条第4点约定“在租赁前六年中，乙方（被七诉人）在使用猪场、鱼塘、道路、土地过程中如因排污、污染问题，与当地村民、村民小组或村委会发生纠纷，导致乙方因此不能正常经营，甲方（上诉人）应返还剩余未承租部分及押金的20%利率”。即使按照此约定，被上诉人从2016年12月30日后不再经营，上诉人也只需返还剩余未承租的租金的本金139778元和押金的20%利息13600元（68000元*20%）给被上诉人。原审判决却依据上述合同约定，判决上诉人返还押金68000元并支付利息13600元给被上诉人，明显是认定事实错误和适用法律错误，违反了双方签订的《租赁合同》的约定，原审判决书的第（三）项判决损害了上诉人的合法权益，判决错误，应予撤销或改判。另外，本案是因被上诉人违法排污，污染了当地环境而与当地村民发生纠纷导致不能正常经营的。纯属被上诉人的主观原因所致，责任应由被上诉人自行承担，双方签订的《租赁合同》上述条款约定被上诉人违约由上诉人承担民事责任，显然违反了民法的公平原则，该条款显失公平且违反法律规定，应是无效条款，原审判决依据该无效条款认定事实，作出判决是错误的。事实上原审法院已查明和认定双方在履行《租赁合同》中，上诉人没有违约，即本案纠纷实际上是因被上诉人的违约行为引发的，但原审判决却在客观上支持了被上诉人的违约行为，而对没有违约的上诉人进行了承担违约责任的惩罚，损害了上诉人的合法权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第164条之规定，特提起上诉，恳请二审法院以事实为依据，以法律为准绳，对本案作出公平公正的判决。被上诉人黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥均没有提交答辩意见。上诉人叶沛湖向一审法院起诉请求：一、确认双方的《租赁合同》已在2016年7月15日解除。二、判决黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥返还租金154888元（从2016年8月计至2019年12月，共41月）并支付利息30977元。三、判决黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥返还押金68000元并支付利息13600元。四、判决黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥支付违约金367200元。五、判决黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥赔偿叶沛湖的投入损失438299.47元。六、判决黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥支付律师费30000元。七、诉讼费由黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥承担。一审法院认定事实：叶沛湖向一审法院提交的《租赁合同》、《中国光大银行对私客户对账单》、《租金收据和押金收据》、叶沛湖在租赁期间所投资建筑照片、相关费用票据、2016年5月3日的照片两张、《委托代理合同》、民事代理发票、视频及视频对话记录、通话记录、通话录音及录音笔录等证据，黄义明向一审法院提交的证明等证据，经质证，来源合法，内容真实，与本案相关联部分，一审法院予以采纳并作为定案依据。根据双方陈述以及证据材料反映的情况，一审法院确认如下事实：2013年11月14日，叶沛湖与黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥订立《租赁合同》，叶沛湖为承租人，黄义明为出租人，黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥为连带责任担保人。该《租赁合同》约定，由叶沛湖承租黄义明拥有使用权，位于佛冈县××村委田××队约××土地及其地上附着物作猪场使用，租赁期限自2014年1月1日起至2033年12月31日止共20年。《租赁合同》第六条第4点约定，在租赁期前六年中，乙方（叶沛湖）在使用猪场、鱼塘、道路、土地过程中如因排污、污染问题与当地村民、村民小组或村委会发生纠纷，导致乙方不能正常经营，甲方（黄义明）应返还剩余未承租部分本金及押金的20％利率；第七条第2点约定，因甲方无故中止本合同的，甲方不但需返还乙方已支付的押金、已预付租金中未实际承租部分按本金标准年利率20％向乙方计付利息，赔偿由此乙方造成的直接或间接损失（包括但不限于追讨损失产生的律师费）及按本合同约定和租金总额（租用20年的租金总额）的30％向乙方支付违约金；第七条第3点约定，本合同期间乙方在租赁物内经营违法行为，所有法律责任由乙方承担，赔偿甲方一切损失。《租赁合同》签订后，叶沛湖在2013年11月25日已支付了前六年的租金共272000元及押金68000元给黄义明，黄义明将租赁物交付给叶沛湖使用，叶沛湖投资新搭建了150平方米左右的简易铁棚屋、建了2个沼气池、改建了猪场的部分房屋及部分猪栏等。《租赁合同》履行过程中，叶沛湖在猪场养近千条猪，由于猪屎猪尿等排入经过围村中心主水渠，致使水质产生异味、存在大量寄生虫等，当地村民认为叶沛湖的养猪场危害健康，便向村委、政府及其职能部门反映情况，要求处理。当地村委会以及县农业科技局、县环保局等曾经向叶沛湖发出了整改通知书，但效果不好，当地村民便采取拦路等方式要求叶沛湖关闭养猪场予以整改；叶沛湖认为无法继续经营养猪场，便于2016年7月初停止经营，并与黄义明协商退场事宜，叶沛湖要求黄义明退租金、押金，黄义明要求叶沛湖修复损坏的猪栏和房屋，双方各持己见，无法达成协议；当月15日，叶沛湖离开猪场，并于2016年9月6日向东莞市第二人民法院起诉，后移送本院审理。2016年11月30日，一审法院开庭审理时，叶沛湖认为《租赁合同》解除的时间是2016年7月15日或者9月13日，黄义明同意解除合同，并认为解除合同的时间为2016年11月30日。一审法院认为：本案是租赁合同纠纷。双方签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。本案争议的焦点：一、解除合同的时间。双方签订的《租赁合同》，没有明确约定一方解除合同的条件，本案也不存在解除合同的法定情形，因此，解除合同需经当事人协商一致，叶沛湖要求解除合同，黄义明同意2016年11月30日解除合同；所以，本案解除合同的时间确认为2016年11月30日。二、叶沛湖的诉讼请求是否应当支持。针对叶沛湖的诉讼请求：1、确认双方的《租赁合同》已在2016年7月15日解除，一审法院确认双方签订的《租赁合同》于2016年11月30日解除。2、判决黄义明返还租金154888元（从2016年8月计至2019年12月，共41月）并支付利息30977元。根据双方签订的《租赁合同》第六条第4点约定，黄义明应返还剩余未承租部分本金，即返还未承租部分本金（从2016年12月计至2019年12月共37个月）139778元，一审法院予以支持；超过部分，不符合约定，本院不予支持。3、判决黄义明返还押金68000元并支付利息13600元。根据双方签订的《租赁合同》第六条第4点约定，黄义明应返还押金68000元并支付利息13600元，本院予以支持。4、判决黄义明支付违约金367200元。因为黄义明没有违约，叶沛湖该请求，没有事实根据，缺乏法律依据，因此，一审法院不予支持。5、判决黄义明赔偿叶沛湖的投入损失438299.47元。因为黄义明没有违约，叶沛湖该请求，没有事实根据，缺乏法律依据，因此，一审法院不予支持。6、判决黄义明支付律师费30000元。因为黄义明没有违约，叶沛湖该请求，缺乏事实根据，没有法律依据，因此，一审法院不予支持。黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥是连带责任保证人，对黄义明承担的偿还责任，负连带清偿责任。关于黄义明提出叶沛湖修复猪栏和房屋的要求，因黄义明没有提出反诉，本案不作审理。黄扬举、黄飞龙经一审法院合法传唤未到庭应诉，一审法院依法可以缺席判决。据此，一审法院综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，于2017年8月7日作出（2016）粤1821民初1542号民事判决：一、确认叶沛湖与黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥签订的《租赁合同》于2016年11月30日解除。二、黄义明应于本判决生效之日起十日内返还租金139778元给叶沛湖。三、黄义明应于本判决生效之日起十日内返还押金68000元并支付利息13600元给叶沛湖。四、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥对上述第二、第三项黄义明应偿还的债务共221378元承担连带清偿责任。五、驳回叶沛湖的其他诉讼请求。案件受理费7363元，由原告叶沛湖负担5885元，被告黄义明、黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥负担1478元。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。另查明：二审期间，上诉人黄义明明确表示在2016年9月6日已知道上诉人叶沛湖撤离并清空租赁场地。同时，上诉人黄义明明确表示不同意接收上诉人叶沛湖投入建设租赁场地财产。上诉人叶沛湖也表示不同意拆除其投入建设租赁场地的财产。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩意见，本案的争议焦点为：1、双方签订的《租赁合同》何时解除，剩余的租金及押金应否由上诉人黄义明返还给上诉人叶沛湖，应否计算利息；2、上诉人叶沛湖投入的猪场建设的损失，应否由上诉人黄义明赔偿。关于双方签订的《租赁合同》何时解除的问题。本案中，叶沛湖提出涉案合同解除的时间为2016年7月15日的事实，黄义明予以否认，且从叶沛湖提供的证据当中并不足以确认，故叶沛湖主张涉案合同双方于2016年7月15日解除的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。鉴于二审期间，黄义明对叶沛湖于2016年9月6日撤离并清空租赁场地的事实予以确认，故本院确认涉案合同的解除时间为2016年9月6日。原审法院认定涉案合同的解除时间为2016年11月30日解除，属认定事实错误，本院予以纠正。至于剩余的租金及押金应否由上诉人黄义明返还给上诉人叶沛湖的问题。鉴于双方对返还剩余的租金均无异议，对此，本院予以确认。经计算，黄义明应返还叶沛湖的租金为150355.8元（从2016年9月7日起2019年12月共计39个月24天）。由于涉案合同的解除是出现合同约定的在租赁期前六年中，叶沛湖在使用猪场、鱼塘、道路、土地过程中因排污、污染问题与当地村民、村民小组或村委会发生纠纷，导致叶沛湖不能正常经营的情形而解除，故黄义明应按合同约定返还剩余的租金本金150355.8元及支付押金68000元的20%的利率13600元给叶沛湖。鉴于合同当中并没有约定返还剩余租金应计算利息，故叶沛湖认为黄义明除应返还剩余租金外，还应计算利息的上诉请求，依据不足，本院不予采纳。至于押金应否返还的问题。根据查明的事实，由于双方对涉案合同的解除均无过错，也没有发生叶沛湖因违反合同约定而应没收押金的情形，故涉案押金原审法院判令黄义明返还正确。黄义明认为不应返还涉案押金的上诉请求，缺乏法律及合同依据，本院不予采纳。关于上诉人叶沛湖投入的猪场建设的损失，应否由上诉人黄义明赔偿的问题。本案中，由于合同的解除双方均无过错，而对于出现涉案合同解除的情形，双方在合同中并没有约定黄义明应对叶沛湖投入猪场的损失承担赔偿责任，且黄义明也明确表示不同意接收上诉人叶沛湖投入建设租赁场地财产，故叶沛湖上诉请求黄义明赔偿该项损失的依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人黄义明上诉请求不成立，本院予以驳回；上诉人叶沛湖的上诉请求成立部分，本院应予支持；一审判决认定事实不清，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初1542号民事判决第三、五项。二、变更广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初1542号民事判决第一项为：确认上诉人叶沛湖与上诉人黄义明及被上诉人黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥签订的《租赁合同》于2016年9月6日解除。三、变更广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初1542号民事判决第二项为：上诉人黄义明应于本判决生效之日起十日内返还租金150355.8元给上诉人叶沛湖。四、变更广东省佛冈县人民法院（2016）粤1821民初1542号民事判决第四项为：被上诉人黄扬举、黄飞龙、黄南新、黄在祥对上述第三、第四项上诉人黄义明应偿还的债务共231955.8元承担连带清偿责任。一审案件受理费按原判执行；二审案件受理费9183元，由上诉人叶沛湖负担7343元，由上诉人黄义明负担1840元。本判决为终审判决。审判长  李奕东审判员  巢忠文审判员  成振平二〇一七年十二月二十七日书记员  黄 沁