内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内2921民初1695号
原告周建聪，系中国人民武装警察阿拉善盟支队军人，现住内蒙古自治区阿拉善左旗。
委托代理人单佳，内蒙古安民律师事务所律师。
被告武威市天一集团房地产有限公司，住所地甘肃省武威市凉州区。
负责人江土才，系该公司总经理。
被告武威市天一集团房地产有限公司阿左旗分公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗。
负责人江土才，系该分公司总经理。
委托代理人张立祥，系该公司主任。
委托代理人孙桂香，内蒙古北杰律师事务所律师。
原告周建聪诉被告武威市天一集团房地产有限公司（以下简称天一公司）、武威市天一集团房地产有限公司阿左旗分公司（以下简称天一分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人单佳与二被告的诉讼代理人张立祥、孙桂香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2016年4月7日，原告与被告天一分公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：购买位于阿拉善左旗巴彦浩特镇天一现代城西班牙艺术花园12-2-XX室房屋；房屋总价为388000元；被告于2016年5月7日前交付房屋；关于付款，经双方协商，原告于签订买卖合同同时支付首付款158000元，剩余购房款230000元，原告采用担保贷款方式付款，即向银行申请办理按揭。合同签订后，原告依约支付首付款，并按照被告的要求提供了为办理按揭及不动产登记证所需的各项材料。2016年6月，被告突然告诉原告银行按揭无法办成。据原告了解，导致贷款不能办成的直接原因是被告同申请按揭银行签订的《楼宇按揭贷款合作协议书》已于2014年3月27日到期，双方并未续签合同。该协议书第六条约定:“房屋按揭贷款将以所购房屋抵押及被告为借款人提供全程连带责任担保作为基本的首选贷款担保方式，甲方须代理借款人办理申请房屋按揭贷款中相关的一切手续。”因此，如果被告不能以保证人的身份对按揭贷款作担保，银行就不会批准贷款。被告故意对原告隐瞒协议书已经到期的重要事实，仍然约定以按揭贷款方式付款，是一种欺诈行为，最终导致合同目的不能实现。另外，合同第三条约定：“甲方于2016年5月7日前将房屋交付乙方使用”，事实上，原告在购买房屋时明确告诉被告购房屋是结婚使用，时间上较为紧迫，但被告逾期交房的期限长达近3个月，给原告造成了损失。期间，被告的工作人员严重失职，将已办理的不动产登记证书丢失，再次给原告的合法权益造成损害。争议发生后，原告多次找被告协商解决问题，但被告一直草率处理，对原告的损失不予理会。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定：“买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”。根据《公司法》第14条规定：公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。现提起诉讼，1、请求人民法院依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告向原告返还已付购房款158000元，并支付利息2291元（利息以158000元为基数，年利率4.35%，自2016年4月7日起计算，计算至实际给付之日止）；3、请求依法判令被告向原告承担逾期交房的违约金1718元（利息以158000元为基数，年利率4.35%，自2016年5月8日起计算，计算至实际给付之日止）；4、请求依法判令被告赔偿原告因办理房产证所支出的各项总计费用8389.6元；5、请求人民法院依法判令本案诉讼费用全部由被告承担。
被告天一分公司辩称，原告要求解除《商品房买卖合同》诉讼理由依法不能成立，请求法庭依法驳回。本案答辩人与原告于2016年4月7日签订的《商品房买卖合同》合法有效，答辩人无任何违约行为，相反是原告严重违约，答辩人有权要求原告继续履行合同，并按照合同约定向答辩人付清剩余购房款。一、本案中答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》完全符合一般合同生效的要件：1、当事人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、合同标的合法。本案原告为完全民事行为能力人，签订该合同是其真实意思的表示，因此，该合同是合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。二、如要解除合法有效的合同，该合同必须具备了法定解除或者约定解除的条件，本案中《商品房买卖合同》既不具备法定解除条件，也不具备约定解除条件。首先，解除合同的法定解除的条件：（一）根本违约：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出卖给第三人；3、隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、隐瞒所销售房屋已经抵押的事实；5、隐瞒所销售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实；6、主体结构质量不合格；房屋质量问题严重影响正常居住使用的。本案中答辩人的房屋均经相关部门验收合格后，办理了相关手续并投入使用，根本没有违反上述规定。（二）、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中答辩人不但没有违反该司法解释第十九条的规定，还在合同订立后，积极为原告办理了不动产登记证书。故此，答辩人作为出卖人并未违反以上相关法律规定，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》显然不具备法定解除条件。其次，原告作为一个完全民事行为能力人与答辩人在2015年12月1日签订的《商品房订购协议书》是其真实意思的表示，该订购协议合法有效，对原告方有约束力。在签订协议时，答辩人征求原告的意见，原告明确表示自行办理住房公积金贷款，并在该协议中明确约定：乙方（原告）选择第三种支付方式：公积金付款：“于签订本协议之日起七日内缴纳不低于总款40%的首付款并签订《商品房买卖合同》，余款在约定时间内办理公积金贷款手续”。原告在签订协议书后，并未按协议书约定办理好公积金贷款，也未能履行用公积金贷款交付购房款，原告的行为已严重违约。但即便如此，答辩人还是同意原告改为办理个人住房银行按揭贷款，并于2016年4月7日与原告签订了《商品房买卖合同》，合同中第四条明确约定：乙方（原告）的付款方式为：“买受人在签订本合同同时付清购房首付款人民币158000元，剩余购房款230000元，由买受人向银行申请办理按揭，逾期未付房款的，按本合同第六条处理”。这一条充分说明，办理按揭贷款的义务及责任应由原告承担，而且本合同第六条也明确约定：“乙方如未按合同第四条约定的日期付款，逾期30日内的，甲方有权追究乙方的逾期付款及履行等违约责任。”本案中，原告所述致使合同目的不能实现的原因归责于答辩人不能如期交付房屋的说法没有任何依据，答辩人的房屋具备交付条件，但因原告不能办理银行按揭贷款而无法向答辩人交付剩余23万元的房款，答辩人有权行使同时履行抗辩权，拒绝履行向原告交付房屋的义务。同时根据双方签订的《商品房买卖合同》迟延交付房屋时可以变更或解除合同的条件为“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的。2、因市政原告造成的停电或其他原因导致的延误。3、施工中遭遇异常等未能出具相关证明时”，原告才可以主张解除。所以，本案也不具备约定解除的条件，原告无权单方解除合同。再次，原告所述导致其不能办理个人住房银行按揭贷款的原因是因为答辩人与银行签订的《楼宇按揭贷款合作协议书》到期未延续造成的，这一说法没有依据。本案双方签订的《商品房订购协议书》是在2015年12月1日，如当时原告无力办理公积金贷款，应在签订该协议时告知答辩人，答辩人也好尽快与银行沟通，并及时签订相关协议，而原告在答辩人告知其不能办理此项目时，向答辩人承诺其能办理公积金贷款，正因为原告的承诺导致答辩人未能如期与银行办理《楼宇按揭贷款合作协议书》延期相关手续，而当原告又要求以银行个人住房按揭贷款方式办理时，答辩人还是同意协助，并为此答辩人还缴纳了全部购房款的相关税费27742元，但因办理相关手续银行方面需要审核合作协议的资料，审核上报还需支行、分行的逐级审批，需要一定的时间。所以，未能按期办理银行个人住房按揭贷款的答辩人没有过错。需要说明的是，现答辩人已将该手续审批完成，原告可以办理按揭贷款来交付剩余房款，因此，原告应当继续履行该合同，并向答辩人交付剩余房款。原告要求解除合同既没有事实依据也没有法律依据，本案证据充分证明是原告有义务交付房款而未交付，答辩人因原告不能履行交付剩余房款的义务而未交付房屋，并未违约，而且答辩人已经为原告办理了不动产登记证书，足以证明，原告已经取得了涉案房屋的所有权，双方的商品房买卖合同的目的已经实现。所以原告主张解除合同的要件根本不具备，其应当遵守诚实信用原则承担履行合同的风险，同时法律应当维护促成交易的正常稳定的经济秩序，法庭应依法驳回原告的诉求。三、至于原告陈述答辩人将办理好的不动产登记证丢失损害其合法权益与事实不符。答辩人早已经将该证件补办的我方手续办理完毕，因补办该证件需要原告方前往不动产管理局办理签字手续，但答辩人多次与原告联系原告均拒绝配合，因此，才导致该证件至今未能补办出来，该过错不在答辩人，而应由原告自己承担。综上所述，请求法庭依法查明事实，驳回原告的诉讼请求，维护答辩人的合法权益。
被告天一公司的答辩意见与分公司的答辩意见一致。
本院经审理认定事实如下：原告与被告天一分公司于2016年4月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于阿拉善盟巴彦浩特镇天一现代城西班牙艺术花园12-2-XX室，建筑面积124.23平方米，套内建筑面积98.73平方米，公共部位分摊建筑面积25.50平方米，销售按建筑面积计算，每平方米价格为3123.24元，价款为388000元。原告在签订合同的同时付清购房首付款人民币158000元，剩余购房款230000元，由原告向银行申请办理按揭贷款。原告于2016年5月10日在阿左旗不动产登记中心进行不动产登记，不动产权利证书号：蒙（2016）阿拉善左旗不动产权第XX号。双方因按揭贷款办理产生纠纷，原告于2016年8月3日诉至本院。·
另查明，2012年3月27日，被告天一公司与中国银行股份有限公司巴彦浩特分行签订《楼宇按揭贷款合作协议书》，约定中国银行股份有限公司巴彦浩特分行向被告天一公司开发的阿左旗民族街“天一现代城”住宅小区项目楼盘的购买者提供相关的人民币按揭贷款业务，期限自签订生效之日起贰年。2016年9月1日中国银行内蒙古分行出具批复意见“同意与武威市天一集团房地产有限公司阿左旗分公司就‘天一现代城’二期项目3A、3B、9-12号楼延期的申请，同意延期两年”。
本院认为，本案中原告与被告天一分公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效。对当事人双方产生约束力，双方应按照合同的约定，履行各自的权利和义务。被告天一公司与合作银行合作协议到期后，由于合作银行对被告天一公司延期的申请未及时审批造成原告无法办理按揭贷款，被告天一公司并不存在欺诈行为。现被告天一公司已与合作银行达成合作协议，原告可以办理按揭贷款，双方签订的《商品房买卖合同》能够继续履行，且原告已经对涉案楼房进行不动产登记，双方签订的《商品房买卖合同》目的已经实现。原告以二被告未及时办理按揭贷款为由，主张解除《商品房买卖合同》，返还原告首付款158000元和利息2291元，理由不能成立，对其主张不予支持。因原告未向二被告付清购房款，二被告有权行使同时履行抗辩权，拒绝履行向原告交付房屋的义务，故对原告主张的违约金1718元，本院依法不予支持。二被告已将丢失原告不动产登记证补办的手续办理完毕，故对原告主张赔偿办理不动产登记证支付的费用8389.60元，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
驳回原告周建聪的诉讼请求。
案件受理费1854元，由原告周建聪负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于阿拉善盟中级人民法院。
审判员 丁晓峰
二〇一六年十月十日
书记员 罗小芸