昆明市五华区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0102民初6231号
原告：中国建设银行股份有限公司云南省分行，统一社会信用代码：91530000622608301K。
住所：云南省昆明市金碧路中段建行大厦。
负责人：高升亮，系该行行长。
委托诉讼代理人：黄馨瑶、杨艳，云南创泰律师事务所律师，特别授权代理。
被告：刘磊，男，汉族，1972年6月3日出生，身份证住址为云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市五华区。
被告：陈玉，女，汉族，1973年8月8日出生，身份证住址为云南省昆明市五华区，现住云南省昆明市五华区。
被告：云南岚霖房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：9153010329214032X6。
住所：云南省昆明市盘龙区新迎小区*组团***幢底商**号***层。
法定代表人：，总经理。
委托诉讼代理人：宋丹丹，女，系该公司员工，特别授权代理。
第三人：曾坤，男，汉族，1967年7月3日出生，身份证住址为四川省成都市锦江区，现住云南省昆明市盘龙区。
委托诉讼代理人：刘革，北京德恒（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告刘磊、陈玉、云南岚霖房地产开发有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月20日受理后，曾坤申请作为本案第三人参加诉讼，本院核实后依法追加曾坤作为本案第三人，并于2017年11月14日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的委托诉讼代理人黄馨瑶，被告刘磊、陈玉，云南岚霖房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人宋丹丹，第三人曾坤的委托诉讼代理人刘革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、解除原被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令第一、二被告返还原告贷款剩余本金526218.65元及按合同约定利率计至实际还清欠款之日的利息、罚息（现暂计至2017年5月25日利息16685.54元、罚息1039.2元）；由第一、二被告承担原告为追索欠款产生的全部费用（暂计至起诉之日，应包括诉讼费用、公告费、邮寄费、律师代理费30000元等）。以上费用合计：573943.39元；3、在第一被告、第二被告不能按期归还欠款时，由原告依法行使对第一、二被告抵押物昆明市盘龙区席子营霖岚广场地块B栋2207、2208号房屋的抵押权，以所得价款优先受偿被告所欠债务及各项费用；4、判令第三被告对上述费用在保证范围内承担连带责任保证。事实与理由：2014年4月，原告与被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，被告向原告借款64万元，借款期限120个月；被告用于购买昆明市盘龙区席子营霖岚广场地块B栋2207、2208号房屋，并以该房屋提供担保。原告依照合同约定向被告提供了贷款人民币64万元。但自2016年10月起，被告已连续三个月未向原告还款，原告有权解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告归还欠款及相应利息、罚息并承担原告为追偿该欠款产生的一切费用，且原告有权依法行使对被告抵押物的抵押权，以所得价款清偿被告所欠债务及各项费用。原告为维护原告合法权益，特诉至法院。
被告刘磊、陈玉辩称：上述案件涉案房屋我方已经和曾坤签订房屋买卖合同，该房屋约定卖与曾坤，待房地产公司房产证办下来后办理过户，后来因为地产公司没有办理好房产证，也因为我自己投资失败，因此没有履行向原告的还款义务。
被告云南岚霖房地产开发有限责任公司辩称：1、针对原告诉求，我公司同意解除《个人住房（商业用房）借款合同；2、针对原告第二项诉请主张的利息计算时间不认可，对于诉讼产生的公告费、律师费、诉讼费、邮寄费，我方不应当承担责任。我方认为原告请求解除合同之日起相当于原告已经宣布贷款全部提前到期，对于到期的贷款，不应当再进行利息计算。但原告所主张的按利率计算至实际还清之日的利息显然与第一项诉讼请求相矛盾，也违反了我国相关法律法规的规定。我方请求驳回原告对该项诉讼请求中原告主张解除合同之日起的利息请求。对于律师费，我方认为律师费过高，高于云南省律师费收费标准，且没有实际发生，不应当得到支持。另外，原告主张的因案件所产生的全部费用均与我方无关，应由第一、第二被告承担；3、对于第三项诉讼请求我方认为没有事实根据，因为政策原因没有办理房产证，也没有办理房屋抵押登记，无法享有抵押权，也不可能对所得价款优先受偿。
第三人曾坤述称：2015年12月23日第三人曾坤与第一、二被告刘磊、陈玉签订了《房屋转让预约合同》，将涉案房屋卖给了曾坤，且已经支付了大部分房款。且合同经过了公证，对双方转让行为的合法性作出公证证明。因第一、二被告到期未履行《房屋转让预约合同》约定的义务，曾坤向昆明市盘龙区法院提起民事诉讼，要求第一、二被告履行合同义务，按时交付上述房产；经盘龙区法院审理，已经出具民事调解书。第一、二被告承诺向曾坤交付上述房产，并承担案件受理费及保全费。综上，本案诉争房产第一、二被告已转让给第三人曾坤所有，原告中国建设银行股份有限公司云南省分行没有办理上述房产的抵押登记手续，不能行使抵押权。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即原告提交的内资企业登记基本情况表、身份证明、《个人住房（商业用房）借款合同》公证书、个人贷款证支付凭证、个人贷款开立贷款账户通知书本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、原告提交的律师代理费发票、邮寄费发票及第三人提交的房屋转让预约合同、汇款凭证、收据、公证书、民事调解书，以上证据符合证据的形式要件，故本院对以上证据的真实性予以采信；2、第三人提交的民事起诉状，此证据系复印件，且原告不予认可，故本院对此证据的真实性不予采信。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院依法认定事实如下：2014年4月2日，原告与被告刘磊、陈玉、云南岚霖房地产开发有限责任公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告刘磊、陈玉向原告借款64万元，用于购房；借款期限为120个月，即2014年6月27日至2024年6月27日；借款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%；合同项下借款逾期的，罚息利率为合同所执行贷款利率水平上上浮50%；还款方法为等额本息还款；原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由被告刘磊、陈玉承担；被告刘磊、陈玉如违反合同约定，未按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权解除与被告刘磊、陈玉的借贷关系且宣布贷款立即到期，要求被告刘磊、陈玉立即清偿借款本息并承担自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；被告刘磊、陈玉以其所有的位于昆明市盘龙区席子营霖岚广场地块-
B栋2207、2208号房产为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、被告刘磊、陈玉应向原告支付的其他款项、原告为实现债权和抵押权而发生的相关费用；被告云南岚霖房地产开发有限责任公司作为保证人对于借款合同项下已发生的债务承担连带保证责任，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同签订后，原告将借款64万元发放至被告云南岚霖房地产开发有限责任公司账户上。合同签订至今，被告刘磊、陈玉所购买的昆明市盘龙区席子营霖岚广场地块-
B栋2207、2208号房产仍未按合同约定办理抵押登记手续。合同履行中，被告刘磊、陈玉于2016年10月27日起逾期还款，截至2017年11月14日，被告刘磊、陈玉尚欠原告借款本金526218.66元及利息29458.98元、利息罚息1344.72元、本金罚息2434.46元。原告为实现债权而支出律师代理费30000元。
另外，2015年12月23日第三人曾坤与被告刘磊、陈玉签订《房屋转让预约合同》，约定刘磊、陈玉将其所有的位于昆明市盘龙区席子营霖岚广场地块-
B栋2207号房产以641000元的价格转让给曾坤，曾坤向刘磊、陈玉支付了约定的购房款项。2016年3月，昆明市盘龙区人民法院作出（2016）云0103民初695号民事调解书，载明：“刘磊、陈玉于2016年9月30日前将坐落于昆明市盘龙区席子营霖岚广场地块-
B栋2207号房产交付给曾坤。”，庭审中曾坤确认刘磊、陈玉已向其交付了上述房屋。
本院认为，原告与被告刘磊、陈玉、云南岚霖房地产开发有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。原告依约向合同指定账户发放了借款，被告刘磊、陈玉作为借款人未按照合同约定按期还款已构成违约，合同中对于违约责任有明确的约定，故原告请求解除合同及被告刘磊、陈玉归还借款本息的诉讼请求本院予以支持。2016年10月27日起，被告刘磊、陈玉所欠借款已经处于逾期状态，应该按照合同约定的利率计算罚息。关于利息及罚息的计算时间，因《个人住房（商业用房）借款合同》中约定“被告刘磊、陈玉如违反合同约定，未按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告有权要求被告刘磊、陈玉立即清偿借款本息并承担自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利”，故对被告云南岚霖房地产开发有限责任辩称利息及罚息仅计算至合同解除之日止的观点，本院不予采纳。截止2017年11月14日，被告刘磊、陈玉尚欠原告借款本金526218.66元及利息29458.98元、利息罚息1344.72元、本金罚息2434.46元有原告提交的证据支持，计算方式符合合同约定，本院予以确认。原告为实现债权而支出的律师代理费30000元是由于被告刘磊、陈玉的违约行为引起的，双方在《个人住房（商业用房）借款合同》对此费用有明确的约定，虽被告被告云南岚霖房地产开发有限责任公司庭审中辩称此费用未实际发生且计算标准超过《云南省律师服务收费行业指引标准》的规定，但是原告已提供发票证明此费用产生，被告云南岚霖房地产开发有限责任公司并未提交相反证据证明其观点，且根据《云南省律师服务收费行业指引标准》第五条第一款第2项关于“2、涉及财产关系的，按照不低于以下标准采用差额累进制计算收费比例：（1）10万元以下部分（含10万元）为5%，收费额不足5000元的每件按5000元收取；（2）10万元至50万元部分（含50万元）为4.2%；（3）50万元至100万元部分（含100万元）为4%……”之规定，原告的收费符合规定，故原告的该项诉讼请求本院予以支持。被告云南岚霖房地产开发有限责任公司自愿对被告刘磊、陈玉基于《个人住房（商业用房）借款合同》所产生的债务向原告提供连带责任保证，合同约定的保证期间为“本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止”。现本案所涉房屋的抵押登记尚未办妥，还处于合同约定的保证期间，故原告请求被告云南岚霖房地产开发有限责任公司对被告刘磊、陈玉的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求本院予以支持。因被告刘磊、陈玉购买的位于昆明市盘龙区席子营霖岚广场地块-
B栋2207、2208号房产未办理抵押登记，抵押权不成立，故原告请求对抵押物实现抵押权的诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条的规定，判决如下：
一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告刘磊、陈玉、云南岚霖房地产开发有限责任公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；
二、被告刘磊、陈玉于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行偿还借款本金526218.65元及截止2017年11月14日的利息29458.98元、利息罚息1344.72元、本金罚息2434.46元，并承担以该借款本金自2017年11月15日起计算至款项清偿之日止的利息及罚息（按合同约定利率计算）；
三、被告刘磊、陈玉于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司云南省分行支付律师费30000元；
四、被告云南岚霖房地产开发有限责任公司对被告刘磊、陈玉的上述债务承担连带清偿责任，被告云南岚霖房地产开发有限责任公司承担责任后，有权在其承担责任的范围内向被告刘磊、陈玉追偿；
五、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9539元，由被告刘磊、陈玉、云南岚霖房地产开发有限责任公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
审 判 长 胡 颖
人民陪审员 陈建云
人民陪审员 张 银
二〇一七年十一月十五日
书 记 员 邹亚娇