天津市南开区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）津0104执异89号
异议人：北京银行股份有限公司天津西青支行，住所地天津市西青区万卉路11号101-202室。
负责人：ＸＸ利，该行行长。
委托诉讼代理人：王俊新，该行职工。
申请执行人：天津卓盈商贸有限公司，住所地天津市北辰区北仓道北。
法定代表人：李兰娇，经理。
被执行人：天津罗宁建材有限公司，住所地天津市武清区下朱庄街南北辛庄立交桥南公路西侧。
法定代表人：郎建玲，经理。
本院在执行天津卓盈商贸有限公司（以下简称卓盈商贸公司）与天津罗宁建材有限公司（以下简称罗宁建材公司）合同纠纷一案中，异议人北京银行股份有限公司天津西青支行（北京银行西青支行）对本院执行行为提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人北京银行西青支行称，请求：1、立即停止即将于2017年9月2日在淘宝网上司法拍卖的罗宁建材公司名下的坐落于天津市武清区房地产（以下简称涉案房地产）的拍卖程序；2、上述拍卖场程序停止后，请贵院重新委托评估机构对涉案房地产进行重新评估；3、在异议人同意并确认涉案房地产评估价值后，再行重新启动拍卖程序。事实和理由：一、天津市南开区人民法院（以下简称南开法院）委托的评估机构所出具的评估结果不能真实反映涉案房地产实际价值，请求对涉案房地产重新进行评估。2016年4月25日，异议人曾委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房地产进行评估，评估涉案房地产价值为3955万元。而南开法院委托的天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限公司于2016年9月14�出具的津瑞平【2016】字第1476号《房地产估价报告》，确评估为27553027元。2017年8月16日，异议人再次委托深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司对涉案房地产进行评估，该评估机构评估涉案房地产价值为3950万元。上述两个评估机构三次对涉案房地产所评估的价值差距确十分显著，且南开法院委托的评估机构所评估的价值（16万元/亩）与天津市基准地价价值（30万元/亩）差距亦十分明显，因此南开法院委托的评估机构所出具的评估结果不能真实反映涉案房地产实际价值。二、拍卖公告公示的涉案房地产信息与涉案房地产现状严重不符，请南开法院立即停止拍卖程序，并对涉案房地产重新评估后再行拍卖。2016年9月7日，南开法院委托评估单位对设定抵押的土地、房屋进行了评估；2017年7月10日，异议人发现涉案房地产上的建筑物大部分被拆除，他项权证标注的2698.76�方米建筑面积仅剩718平方米，拆除面积达1955.76平方米，占抵押房屋面积72.5%，严重损害了异议人的权益及司法权威。经异议人再次查询发现，南开法院将2017年9月2日在淘宝网上重新启动的涉案房地产的拍卖程序。但：1.拍卖公告公示的涉案房地产信息与涉案房地产现状严重不符；2.淘宝网拍卖所依据的《房地产估价报告》所评估的涉案房地产地上建筑物与涉案房地产现状严重不符；3.截至今日，涉案房地产地上物被非法拆除责任人尚未被追责，异议人权益受到的严重损害且未收到任何赔偿，南开法院却再次恢复了与实际现状严重不符的涉案房地产的拍卖程序，不仅侵害了买受人的合法权益，也侵害了债权人、异议人的合法权益。故申请再次停止涉案房地产的拍卖程序，对涉案房地产重新评估后再行拍卖。
本院查明，卓盈商贸公司诉罗宁建材公司企业借�纠纷一案，我院于2014年7月15日立案后，依法公开开庭进行了审理，在审理过程中对涉案房地产进行保全，并于2015年3月10日作出（2014）南民初字第4584号判决书：一、本判决生效后十五日内，被告天津罗宁建材有限公司一次性返还原告天津卓盈商贸有限公司借款3705367元；二、本判决生效后十五日内，被告天津罗宁建材有限公司向原告天津卓盈商贸有限公司支付自2014年1月1日起至本判决确定的给付之日止以本金3705367元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。该判决书生效后，罗宁建材公司未按照民事判决书确定内容履行义务。本院依卓盈商贸公司申请于2015年6月16日立案执行，案号为（2015）南执字第1369号。在执行过程中，本院于2015年7月8日裁定继续查封涉案房地产的所有权转移手续，查封期限为三年。因暂无其他财产可供执行，本院于2015年7月20日作出裁定：终结天津市南开区人民法院（2014）南民初字第4584号民事判决书的本次执行程序。
另查，本院依卓盈商贸公司申请，于2016年8月9日委托天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限责任公司对涉案房地产进行评估。该公司于2016年9月7日出具评估报告，载明：“价值时点确定为二零一六年八月十九日”、“评估得到的估价对象于价值时点的评估价格为：房地产价值27553027元；人民币（大写）：贰仟柒佰伍拾伍万叁仟零贰拾柒元整。（其中建筑物价值为3238512元；土地价值为24314515元）”。后本院于2016年9月13日向双方当事人送达了评估报告，双方当事人均表示对评估报告没有异议。2016年11月3日，本院依卓盈商贸公司申请，决定对涉案房地产进行司法拍卖，同时恢复对（2014）南民初字第4584号民事判决书的执行，恢复执行案号为（2016）津0104执恢454号。后，本院�2017年7月31日在淘宝网司法拍卖平台发布竞买公告：将于2017年9月2日10时至2017年9月3日10时止在天津市南开区人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上公开拍卖涉案房地产，起拍价格为27553027元。2017年9月3日，本院因案外人提出执行异议，决定中止拍卖。
再查，在天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限责任公司出具涉案房地产的《房地产估价报告》后，该涉案地上建筑物出现拆改情况。2017年7月31日，天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限责任公司针对该拆改新情况出具情况说明，载：“……估价时点确定为二零一六年八月十九日，估价对象在估价时点日之后有翻新拆盖现象，故此并不影响二零一六年八月十九日此房地产的评估价格”；“本估价报告有效期为一年，自估价报告完成之日起计算。在报告有效期内，若由于国家政策、经济环境及物业本身的物理�况等因素发生重大变化，且这些变动会对评估结果产生重大影响，须重新进行评估方为有效。”
最后查证，根据《天津市不动产登记簿查询证明》，涉案房地产设有抵押权，登记日期为2012年9月11日、抵押人为罗宁建材公司、抵押权人为北京银行西青支行、抵押范围为2698.76平方米、被担保债权数额（最高债权数）为人民币35000000元、债务履行期间（债权确定期间）为2012年9月7日至2014年9月6日。
本院认为，异议人北京银行西青支行作为涉案房地产的抵押权人，对涉案房地产的变价款享有优先受偿权。本案中，一方面拍卖保留价确定为27553027元，依据此价格计算，拍卖所得价款无法完全清偿异议人北京银行西青支行的优先债权。因此按照相关法律规定，在申请执行人申请继续拍卖后应当重新确定保留价，重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制�行费用的总额。而本案中，没有依法重新确定保留价，确侵害了异议人北京银行西青支行的合法权益。另一方面涉案房地产在本院委托评估单位作出评估报告后，出现了地上建筑物拆改的情况，必然会对该评估结果造成影响。在没有重新评估的情况下，继续拍卖涉案房地产会对优先权人及竞买人造成损害，因此异议人北京银行西青支行请求停止拍卖涉案房地产的请求本院支持。但目前本院已经停止了对涉案房地产的拍卖，同时由于天津市瑞尔继文房地产土地评估咨询有限责任公司出具的《房地产估价报告》已超过有效期，因此再行拍卖也不能依据该评估报告确定拍卖保留价，故案外人北京银行西青支行所提异议请求已丧失客观基础，本案中已无可撤销的执行行为。另外，案外人北京银行西青支行提出重新评估并由其确认同意后再行拍卖的请求，不属于执行异议审�的范畴，应当在执行实施阶段解决，本院依法不予审查。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第九条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第十七条第一款第四项之规定，裁定如下：
一、异议人北京银行股份有限公司天津西青支行要求停拍卖天津市武清区京津公路东津蓟铁路南农场前房地产的异议请求成立。
二、驳回异议人北京银行股份有限公司天津西青支行其他异议申请。
如不服裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向天津市第一中级人民法院申请复议。逾期不申请复议，本裁定将发生法律效力。
审 判 长 梁 涛
审 判 员 汪若磊
代理审判员 王 岩
二〇一七年十一月二十九日
书 记 员 管 楠
本裁判文书所依据法律规定的具体条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》
第九条保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。
……
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
……
第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：
……
（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。