河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0802民初30号原告：焦作市三家村酿酒有限责任公司，住所地：焦作市解放区工业路45号。法定代表人：柴保顺，董事长。委托诉讼代理人：陈路线，该单位工作人员。委托诉讼代理人：姬智，河南剑源律师事务所律师。被告：贾巧真，女，1970年4月20日出生，汉族，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：王占昌，河南好谦律师事务所律师。被告：焦作市新经纬酒店有限公司，住所地：焦作市解放区工业路45号。法定代表人：贾巧真，总经理。委托诉讼代理人：王占昌，河南好谦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马瑞，河南好谦律师事务所实习律师。原告焦作市三家村酿酒有限责任公司与被告贾巧真房屋租赁合同纠纷一案，本院经审理于2016年10月13日作出（2016）豫0802民初1405号民事判决，贾巧真不服提出上诉。经焦作市中级人民法院审理，于2016年12月13日作出（2016）豫08民终2954号民事裁定，以原审认定基本事实不清，发回焦作市解放区人民法院重审。本院于2017年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦作市三家村酿酒有限责任公司的委托诉讼代理人陈路线、姬智，被告贾巧真及其委托诉讼代理人王占昌，被告焦作市新经纬酒店有限公司的委托诉讼代理人王占昌、马瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作市三家村酿酒有限责任公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告腾空租赁房屋，将房屋交付原告；2.判令二被告立即支付拖欠原告房屋租金120003元，并赔偿由此给原告造成的损失（按每月租金计算，从2016年5月1日起至实际将房屋交付原告之日止）；3.本案一切诉讼费由二被告承担。事实和理由：原、被告于2015年8月1日签订了房屋租赁合同，约定：出租房屋位于市工业路45号（经纬大酒店），租赁期限5年，从2015年8月1日至2020年7月31日，租金为每月66667元，交纳期限为每月一次性交纳。被告从2016年3月25日拖欠租金120003元不交，原告多次催要，2016年4月7日，并书面通知被告支付租金，又于4月19日书面通知其终止房屋租赁合同，限7日内腾空房屋交清所欠房屋租金，被告以种种理由推托，至今未腾空房屋和交清拖欠的租金。原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告贾巧真辩称，本案我不是适格的被告，是焦作市新经纬酒店法定代表人。我与原告签订的房屋租赁合同，是作为法定代表人的职务行为，因此请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告焦作市新经纬酒店有限公司辩称，1.我公司不存在违约行为，因此不应当赔偿原告所谓的损失；2.原告所提起诉讼的租赁合同与我公司在工商登记部门备案的双方签订于2015年8月20日的合同内容有明显不同，原告起诉的租赁合同已经作废，原告据此向我公司主张权利没有事实和法律依据；3.原告于2016年4月19日在我公司未存在违约的情况下擅自将我公司正在营业的大门加锁，致使我公司至今无法正常营业，原告的行为存在明显的侵权和违约，应当对其违约行为及侵权行为承担相应的赔偿责任。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1.贾巧真作为本案被告，诉讼主体是否适格，案涉租赁合同的相对方应如何确定；2.在履行案涉租赁合同时原、被告是否存在有违约行为，如存在，违约行为有哪些；3.原告的各项诉讼请求有无事实及法律依据，应否予以支持。原告焦作市三家村酿酒有限责任公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.原告与被告贾巧真于2015年8月1日签订的房屋租赁合同，证明被告贾巧真承租了原告的房屋，约定了租赁期限、租金数额等内容的事实，清楚显示出租方是原告，承租方是被告贾巧真个人，并按手印确认；2.原告于2016年4月7日对被告贾巧真的通知，有被告贾巧真的签字，证明原告向被告贾巧真催要租金的事实；3.原告于2016年4月18日对被告贾巧真的通知，有贾巧真的签字，证明因被告未交租金，与其终止房屋租赁合同的事实；4.原告于2016年4月19日对被告贾巧真的通知，有贾巧真的签字，证明因被告未交租金与其终止房屋合同，并限被告于七日内腾清房屋的事实。以上证据均证明被告贾巧真主体适格，也证明二被告存在违约行为；5.腾空租赁房屋协议书1份，证明被告贾巧真是适格的被告。被告贾巧真对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1的真实性有异议；对证据2-4真实性均无异议，但对其证明指向有异议，关于房屋租赁合同原告明确知道被告所代表的是老经纬酒店的职工代表，关于三份通知，原告恰恰是基于对法律主体的错误认识，而向被告下达的错误通知，不能证明原告的相关指向；对证据5的真实性无异议，该证据证明被告贾巧真所签字代表的是个人，后面有明显标记是个人意见，该协议仅仅是原告与被告贾巧真个人所签的。对被告焦作市新经纬酒店有限公司没有约束力，只能代表其个人意见。也证明原告混淆了自然人与法人的主体资格。被告焦作市新经纬酒店有限公司对上述证据质证后，发表如下意见：证据1是虚假合同，与被告所持有的的合同内容是不一致的，同时我公司还有与原告于2015年8月20日所签订的租赁合同，根据该合同可以确认双方已对2015年8月1日的合同中关于合同解除的条件、租赁期限等做出明确约定。2015年8月20日的合同是在工商登记部门备案的有效合同，原告所依据的2015年8月1日的合同应为无效合同，对双方都没有约束力，原告的诉讼请求没有事实基础。证据2、3、4是原告依照2015年8月1日的合同向自然人主张的权利，而没有向我公司下发通知。原告要求解除合同没有履行向我公司通知的义务；对证据5的质证意见同被告贾巧真的质证意见。被告贾巧真为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.焦作市新经纬酒店有限公司营业执照，证明该公司成立于2015年8月31日，其法定代表人贾巧真即本案的被告；2.焦作市经纬大酒店有限公司法定代表人辛长玲出具的证明1份，证明焦作市经纬大酒店因经营不善于2015年7月20日将酒店公司资产转让给公司员工，公司员工的代表人是被告贾巧真，且贾巧真向原告提出解除房屋租赁合同申请；3.2016年3月15日的收款收据，证明是原告向被告焦作市新经纬酒店有限公司收取房租，原告所收取租金的对象是被告焦作市新经纬酒店有限公司，而不是被告贾巧真本人，因此证明本案被告贾巧真不是适格主体；4.代码为01852310、01852311的税务发票，证明付款方是被告焦作市新经纬酒店有限公司，收款方本案原告，该发票的明细是房屋，证明收取的是房租。本案原告与被告焦作市新经纬酒店有限公司是实际的出租方与承租方。综上证据证明本案被告贾巧真不是适格主体；5.2016年3月15日原告向被告焦作市新经纬酒店有限公司出具的收据1份、发票2张发票号（尾数为2310、2311），证明被告焦作市新经纬酒店有限公司向原告交纳租金，以证明原告与被告焦作市新经纬酒店有限公司存在房屋租赁合同关系，与本案被告贾巧真无关；6.焦作市新经纬酒店有限公司的营业执照原件1份，证明被告贾巧真为被告焦作市新经纬酒店有限公司的法定代表人，证明目前案涉房屋为原告所有的房产，同时证明被告贾巧真与原告签订的房屋租赁合同，是职务行为而非个人行为，因此形成的法律关系应由被告焦作市新经纬酒店有限公司承担；7.账单65张，证明原告在被告处消费共计23564元，原告应当扣除消费的相应数额；8.原告与被告焦作市新经纬酒店有限公司签订的2015年8月20日租赁合同1份、原告同日出具的产权证明1份，证明出租人是原告，承租人是被告焦作市新经纬酒店有限公司，因此也证明被告贾巧真不是本案适格主体。原告焦作市三家村酿酒有限责任公司对上述证据质证后，发表如下意见：对证据1、2与本案无关；对证据3、4被告贾巧真应当提供原件，不予质证。但应当说明原告与被告贾巧真个人签订的租赁合同，租赁房屋的用途是开饭店，无论是谁出钱不能改变双方之间的房屋租赁关系；对证据5真实性无异议，但不能证明被告的证明指向，只能证明租金的交付方式，从原告向法庭出具的房屋租赁合同以及对被告的通知均显示原告与被告贾巧真之间的租赁关系，被告贾巧真作为公司的法定代表人以公司名义交纳租金，丝毫不能改变双方之间的租赁关系；对证据6真实性无异议；对证据7真实性无异议，同意被告所说的餐费数额23564元，原告愿意从主张的金额中扣除相应的数额；证据8存在虚假性，该合同产生的背景是为了被告办理工商执照用，该合同不能与2015年8月1日的租赁合同相抵触。合同内容不完备，第9条接着就是第15条。双方的前合同在没有解除的情况下签订新合同不符合常理，租赁费的减少也不符合常理，在实际履行中一直是按照2015年8月1日的合同履行。8月31日被告焦作市新经纬酒店有限公司才办的营业执照，所以2015年8月20日合同上被告焦作市新经纬酒店有限公司的公章是虚假的。被告焦作市新经纬酒店有限公司对上述证据质证后，发表如下意见：对证据5收据有异议，证明我公司是按照2015年8月1日的合同履行的，应当以证明力更强的发票证明原告与我公司合同履行的情况。其他证据均无异议。被告焦作市新经纬酒店有限公司为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据:1.2015年8月20日房屋租赁合同1份，证明该合同双方为原告和我公司，根据合同的相对性原则，我公司才是本案适格主体，鉴于该合同签订于2015年8月1日合同之后，按照我国相关法律规定，认定合同有效真实应当以最后签订的合同为准，同时原告对其真实性提出异议，该合同有原告的公章印件，足以证明原告对2015年8月20日的合同真实性均无异议；2.发票14张，证明我公司按照双方2015年8月20日签订的合同，按时足额按照每月4万元的标准支付原告租金，也证明我公司到2016年3月不存在拖欠原告租金的行为，根据2015年8月20日的合同，只有在承租人和我公司不交付或不按时交付达3个月以上的情况下原告才有权提出解除合同，也证明我公司不存在违约行为，不应当承担违约责任；3.原告2015年8月20日出具的产权证1份，证明原告将位于工业路45号的房产我公司经营的酒店是原告所有并交由我公司，租赁给我公司；4.照片4张，证明我公司于2016年4月19日至今被原告强行锁住正门和后院大门，控制我公司的事实，也证明原告违法解除双方合同关系以及原告所存在的侵权行为和违约行为的事实；5.2015年8月1日的合同，证明2015年8月1日被告贾巧真作为我公司的法定代表人与原告签订合同，该合同第3条确定的租金数额是每月4万元，该证据证明2015年8月1日的合同与2015年8月20日的合同互相符合，具有联系性。原告焦作市三家村酿酒有限责任公司对上述证据质证后，发表如下意见：证据1是虚假的，被告焦作市新经纬酒店有限公司以虚假合同提出的观点不能成立，该合同并不是对原告和被告所签订合同的补充和解释，该合同本意就是为了办理工商营业执照，在办理营业执照前刻制的公章，法院应当查清；证据2真实性无异议；证据3是被告焦作市新经纬酒店有限公司办理工商营业执照所需的材料；证据4不能说明原告违约，在原审第一次笔录中被告贾巧真陈述2016年3月19日停业，被告停业原因是因为不交租金，所以是被告违约；对证据5真实性无异议，被告要求原告协助出具假合同，在实际履行合同中一直是按照月租金66667元履行的，所以该合同是虚假的。被告贾巧真对上述证据质证后，发表如下意见：对证据均无异议。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提供的证据，证据1能够证明原告与被告贾巧真于2015年8月1日签订房屋租赁合同的事实，本院予以采信；被告贾巧真、焦作市新经纬酒店有限公司对证据2、3、4、5的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。关于被告贾巧真提供的证据，证据1-5能够证明被告焦作市新经纬酒店有限公司的工商登记、交纳收取案涉房屋租金的情况，本院予以采信；原告对证据6、7的真实性无异议，被告焦作市新经纬酒店有限公司无异议，因此本院对证据6、7的真实性予以采信；证据8能够证明原告与被告焦作市新经纬酒店有限公司签订房屋租赁合同的事实，本院予以采信。关于被告焦作市新经纬酒店有限公司提供的证据，证据1能够证明原告与被告焦作市新经纬酒店有限公司签订房屋租赁合同的事实，本院予以采信；原告对证据2、3、5的真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据4是拍摄的照片，本院对其真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月1日原告焦作市三家村酿酒有限责任公司（出租方）与被告贾巧真（承租方）签订了房屋租赁合同，约定的主要内容为：一、出租房屋位于市工业路45号。二、租赁期限为伍年，出租方从2015年8月1日起将出租房交付承租方使用，至2020年7月31日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同收回房屋。……3、承租方逾期不能按照交纳房租。……。三、租金和租金交纳期限。1、承租方租赁的房屋（月）租金为66667元人民币。2、租金交纳期限为（月）壹次性交纳。2015年8月20日原告焦作市三家村酿酒有限责任公司（出租人）与被告焦作市新经纬酒店有限公司（承租人）签订了房屋租赁合同，约定的主要内容为：一、出租房屋坐落在市工业路45号。二、租赁期限2015年8月20日至2020年8月19日。三、租金每月4万元。四、租金额支付期限及方式：提前一个月。五、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、电话费、卫生费等费用。六、租赁房屋的用途：酒店经营。九、合同解除的条件：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1、出租人不交付或者不按约定交付租金达3个月以上……。上述合同签订后，原告将案涉房屋交付被告贾巧真、焦作市新经纬酒店有限公司，用于被告焦作市新经纬酒店有限公司开办新经纬酒店。被告焦作市新经纬酒店有限公司按照每月4万元的租金标准将房租交至2016年3月，自2016年4月起的房租未交纳。原告在被告焦作市新经纬酒店有限公司就餐消费23654元，未支付该费用。2016年4月19日原告向被告贾巧真发出书面通知，通知内容主要为：“贾巧真，根据你与我公司2015年8月1日签订的房屋租赁合同第二条第二款第三项之规定，2016年4月份租金至今未交，已逾期缴纳租金，我公司分别于2016年4月7日、4月18日两次书面通知和多次口头通知你交纳房租，但你至今仍未交纳。现我公司按合同规定，决定通知与你终止2015年8月1日所签订的房屋租赁合同，限你从今日起7日内将所有租赁房屋内、外的动产物品全部搬走，腾空房屋，交清所欠至合同终止前的房屋租赁费。逾期我公司将向你按月租金的每日5%收取滞纳金和房屋租金，直至物品清理完毕，交付房屋。由此给我公司造成损失由你承担赔偿，产生的一切法律后果由你承担。”通知人焦作市三家村酿酒有限责任公司在落款处加盖公司印章，被通知人被告贾巧真在落款签收人处签名。2016年6月6日原告（甲方）与被告贾巧真（乙方）签订腾空租赁房屋协议书，约定甲乙双方租赁合同因乙方经营不善欠缴房租等原因已于2016年5月10日与甲方解除租赁合同，后因乙方各种原因未按解除租赁合同书要求腾空房屋，将承租房屋交付甲方，后经双方协商从今日起至6月13日，乙方将房屋内物品全部腾空。将房屋交付甲方（6月6日至13日甲方免收任何费用）。若本协议乙方不按期履行，给甲方造成一切损失或法律后果及甲方采取任何措施造成乙方损失，责任由乙方加倍赔偿和承担全部责任。在该协议的乙方“贾巧真”后标注有“新经纬酒店有限公司”。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。2015年8月1日原告焦作市三家村酿酒有限责任公司与被告贾巧真签订了房屋租赁合同，2015年8月20日原告与被告焦作市新经纬酒店有限公司签订了房屋租赁合同。被告贾巧真是被告焦作市新经纬酒店有限公司的法定代表人，2015年8月20日的合同晚于2015年8月1日的合同，案涉房屋由被告焦作市新经纬酒店有限公司开办新经纬酒店，租金也由被告焦作市新经纬酒店有限公司以每月4万元的标准向原告交纳，因此原告与被告焦作市新经纬酒店有限公司存在有房屋租赁的法律关系。被告贾巧真作为被告焦作市新经纬酒店有限公司的法定代表人，其在职责范围内与原告签订租赁合同、收到原告发出的通知、签订腾空租赁房屋协议应为履行职务的行为，所产生的法律后果应由被告焦作市新经纬酒店有限公司承担。因此被告贾巧真提出的其与原告签订租赁合同的行为是职务行为的抗辩意见，本院予以采信。依据2015年8月20日的房屋租赁合同和腾空租赁房屋协议，原告与被告焦作市新经纬酒店有限公司的租赁合同已经解除，被告焦作市新经纬酒店有限公司应向原告腾空租赁房屋，将房屋交付原告。支付拖欠的租金，租金交至2016年3月，因此应支付2016年4月的租金4万元，并应赔偿损失，支付占用房屋期间的使用费。房屋使用费应从原告主张的从2016年5月1日起至实际交房之日止按照每月4万元的标准计算。原告在被告焦作市新经纬酒店有限公司就餐消费23654元，未支付该费用，原告同意扣除该费用，因此该费用应予以扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告焦作市新经纬酒店有限公司于本判决生效之日起十日内将位于焦作市解放区工业路45号的租赁房屋腾空后交付原告；被告焦作市新经纬酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年4月份的房屋租金4万元，并赔偿因违约给原告造成的损失（损失的计算方式为：从2016年5月1日起至本判决书确定交还房屋之日止，按月租4万元计算，应扣除就餐费用23654元。）；驳回原告焦作市三家村酿酒有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，由被告焦作市新经纬酒店有限公司负担1500元，由原告焦作市三家村酿酒有限责任公司负担1200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  郭 岩审 判 员  秦立群人民陪审员  耿金凤二〇一七年四月二十七日书 记 员  张亚楠