江西省抚州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）抚民一终字第51号
上诉人（原审被告、反诉原告）周善宾，男，1986年4月9日出生，汉族，农民。
上诉人（原审被告、反诉原告）匡柏义，女，1983年11月19日出生，汉族，农民。系周善宾之妻。
委托代理人周山根，男，职工。系两上诉人的叔叔。特别授权代理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）金溪县鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源房地产公司）。
法定代表人林春，经理。
委托代理人罗兴亮，江西丰茂律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人周善宾、匡柏义因商品房销售合同纠纷一案，不服金溪县人民法院（2013）金民一初字第263号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2010年7月24日，鑫源房地产公司与周善宾签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定鑫源房地产公司将位于金溪县秀谷大道的商贸城A幢44号店面房出售给周善宾。该店面房面积为52.64平方米，单价为每平方米10088元，店面房价款共计531032元。《商品房买卖合同》第六条对付款方式及期限约定：首付266032元，余款265000元在银行办理按揭。《商品房买卖合同》第七条对买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。《商品房买卖合同》第八条对交付期限约定：出卖人应当在2010年12月31日前将经验收合格且符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《商品房买卖合同》第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。《商品房买卖合同》第十一条对交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意依照本合同第七条处理。鑫源房地产公司与周善宾签订合同后，周善宾按合同交付了首付款266032元但并未对余款265000元在银行进行按揭贷款支付。2010年11月26日，该商品房经验收合格。商品房验收合格后，鑫源房地产公司通知周善宾办理商品房交付手续，但周善宾一直未办理商品房交付手续。
另查明，周善宾与匡柏义于2010年7月21日在金溪县民政局办理了结婚登记手续，周善宾与匡柏义系夫妻关系。
再查明，金溪县人民政府办公室2008年12月26日的《金溪县商贸城建设有关问题会议纪要》载明：“会议定：1、县政府将按期关闭旧农贸市场，并以政府抄告形式明确给开发商。”
原审法院认为，鑫源房地产公司与周善宾订立的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应恪守。双方签订合同后，鑫源房地产公司出售的商品房于2010年11月26日验收合格，且鑫源房地产公司按期通知了周善宾办理商品房交付手续，鑫源房地产公司履行了合同约定的义务。周善宾在签订合同后，并未依合同的约定到银行办理房贷按揭，在鑫源房地产公司通知其办理商品房交付手续时，其也未与鑫源房地产公司办理商品房交付手续，故周善宾未能遵守合同约定的义务，存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现鑫源房地产公司根据合同约定要求周善宾支付尚欠的购房款265000元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，现鑫源房地产公司根据合同约定要求周善宾支付违约金，本院予以支持。但《商品房买卖合同》中约定的违约金标准过高，本院将予以酌减。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理”的规定，匡柏义应与周善宾对尚欠的265000元购房款及违约金承担共同偿还责任。关于按期关闭旧农贸市场的决定系县政府作出的，而并非鑫源房地产公司作出的，况且鑫源房地产公司也无作出该决定的权利，故鑫源房地产公司在签订合同过程中并无虚假宣传、欺诈行为，双方签订的《商品房买卖合同》不属于《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销合同。关于按期关闭旧农贸市场的决定既然不是鑫源房地产公司作出的，那么该决定就不是鑫源房地产公司就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，故并不能将“县政府将按期关闭旧农贸市场”视为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的要约，因此，“县政府将按期关闭旧农贸市场”并非《商品房买卖合同》的内容，鑫源房地产公司无须履行该义务，其不存在违约行为。现周善宾、匡柏义请求撤销《商品房买卖合同》，要求鑫源房地产公司退还已支付的购房款266032元及利息，并赔偿28万元经济损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、周善宾、匡柏义于本判决生效之日起十日内支付鑫源房地产公司尚欠的购房款265000元。二、周善宾、匡柏义应于本判决生效之日起十日内支付鑫源房地产公司违约金10000元。三、驳回鑫源房地产公司的其他诉讼请求。四、驳回周善宾、匡柏义的反诉请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5275元，反诉案件受理费4630元，共计9905元，由周善宾、匡柏义负担。
一审宣判后，周善宾、匡柏义不服，上诉至本院，其上诉理由是：《商品房买卖合同》并未约定办理银行按揭的时间，上诉人自2010年12月31日之前至2013年上半年一直要求解除合同，没有收到被上诉人鑫源房地产公司任何有关交接手续的书面材料和验收证明，上诉人是基于被上诉人的广告宣传才签订合同，宣传的内容不能兑现，被上诉人的行为就存在欺诈和虚假宣传，合同应予以撤销；请求撤销原判，依法改判，支持上诉人在一审的所有诉讼请求，并由被上诉人承担上诉受理费。
被上诉人鑫源房地产公司答辩称，合同虽然没有约定履行时间，但是合同签订后随时可以履行；被上诉人确实没有书面通知交房，但多次电话通知上诉人交房，上诉人与被上诉人对通知没有争议，双方最大的争议是是否解除合同，不办理交接手续；拆除旧农贸市场建新农贸市场是政府文件，但政府文件不是被上诉人的要约，被上诉人本身也要遵循政府的规划，被上诉人鑫源房地产公司没有欺诈行为。
二审双方当事人都没有提供新的证据。
经审理查明，上诉人周善宾、匡柏义认为一审法院遗漏了合同未约定按揭时间、上诉人于2010年12月31日之前直至2013年都与被上诉人商谈解除合同、被上诉人鑫源房地产公司未向上诉人出示商品房验收合格证书、政府涉及到商贸城事项的其他抄告单等事实。被上诉人鑫源房地产公司对原审查明的事实没有异议。本院对双方当事人无争议的事实予以确认。
一、关于被上诉人鑫源房地产公司的广告宣传内容是否属于《商品房买卖合同》的要约及该合同能否被撤销的问题。
上诉人周善宾、匡柏义认为，被上诉人鑫源房地产公司在商品房销售过程中宣传和承诺县政府将“按期关闭旧农贸市场，将所有商户搬迁至新农贸市场内并有优惠政策”。该内容是被上诉人对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，影响了上诉人对合同项目店面的期望值，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被上诉人的宣传内容构成要约。虽然该宣传是政府文件的决定，但被上诉人鑫源房地产公司如果不做广告宣传，上诉人不会得知，若被上诉人无法预见政府作出的决定能否实现，就不应进行广告宣传，并以此推高商业店面的价格，现被上诉人无法兑现承诺，那么其行为就存在虚假宣传和欺诈，上诉人受被上诉人的广告承诺欺骗，不是订立合同时的真实意愿，合同应依法撤销。
被上诉人鑫源房地产公司认为，政府立项时就确定本项目是建新农贸市场，也确有下发文件决定将拆除旧农贸市场，但政府文件是公开的内容，不是开发商的要约，开发商本身也要遵循政府规划，被上诉人鑫源房地产公司没有欺诈行为。
本院认为，商品房销售广告是否被视为合同要约应分析其是否符合要约的规定，要约的本质是意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第十四条的规定，要约应符合两项规定，一是内容具体确定；二是表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。从本案来看，被上诉人鑫源房地产公司宣传的内容是政府拟定的规划，规划实现与否不受被上诉人决定，不是被上诉人的意思表示，亦非被上诉人的承诺，不应视为合同的要约。
《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”以欺诈手段订立的合同，是一方当事人故意告知对方虚假情况或者故意隐瞒真实情况，使其陷入错误认识并因此作出错误意思表示而订立的合同。被上诉人鑫源房地产公司在商业广告中宣传政府将按期关闭旧农贸市场，将所有商户搬迁至新农贸市场内，该宣传内容源自金溪县人民政府办公室2008年12月26日的《金溪县商贸城建设有关问题会议纪要》，宣传内容与会议纪要一致，并非虚假情况。购买店面是一种投资方式，与购买普通商品房住宅不同，店面的回报收益与风险并存，店面价格受到商铺地段、硬件、人流、交通、商业成熟度、及未来发展空间等多种因素影响，政府的规划实现与否的确对店面价格有影响，但这也是购买店面的风险所在，上诉人主张受被上诉人的广告欺骗，并非自己订立合同的真实意愿与事实不符，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》不属于可撤销的合同。
二、关于上诉人周善宾是否存在未按期付款的违约行为的问题。
上诉人周善宾、匡柏义认为，《商品房买卖合同》第六条并未约定应在哪个时间之前到银行办理按揭，且上诉人未接到任何有关交接手续的书面材料和验收证明，上诉人不存在未按期付款的违约行为。
被上诉人鑫源房地产公司认为，双方虽未约定办理按揭的时间，但根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项之规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以要求履行”。被上诉人确未书面通知上诉人，但多次电话通知上诉人收房付款。原判认定上诉人违约事实清楚。
本院认为，被上诉人鑫源房地产公司与上诉人周善宾签订的《商品房买卖合同》未约定办理按揭的期限，合同履行条款不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，上诉人可以随时履行合同，被上诉人也可以随时要求上诉人履行合同，被上诉人鑫源房地产公司认为其多次打电话、书面通知上诉人周善宾交清房款，但未提供证据予以证明，被上诉人鑫源房地产公司主张上诉人周善宾、匡柏义存在违约行为应支付违约金没有事实依据，不予采纳。但被上诉人鑫源房地产公司自起诉之日起应视为其要求上诉人履行合同，上诉人应按合同约定付清款项。
综上，被上诉人鑫源房地产公司在商品房销售过程中进行的广告宣传内容并非虚假宣传，不构成欺诈，双方签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，未违背当事人的真实意思表示，应按照合同约定继续履行。被上诉人鑫源房地产公司主张上诉人违约没有证据予以证明，对其主张不予支持。原判认定部分事实有误，但适用法律正确。上诉人周善宾、匡柏义部分上诉理由成立，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持金溪县人民法院（2013）金民一初字第263号民事判决第一、三、四项。
二、撤销金溪县人民法院（2013）金民一初字第263号民事判决第二项。
如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费5275元，反诉案件受理费4630元，共计9905元，由上诉人周善宾、匡柏义负担9705元，被上诉人金溪县鑫源房地产开发有限公司承担200元；二审案件受理费9360元由上诉人周善宾、匡柏义负担9190元，被上诉人金溪县鑫源房地产开发有限公司负担170元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄慧群
审 判 员 邹志伟
代理审判员 王 琳
二〇一四年五月五日
书 记 员 张美珍