广东省梅州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤14民终32号
上诉人（原审被告）：曾保华，男，1956年5月18日出生，汉族，住梅州市蕉岭县。
上诉人（原审被告）：谢雪琴，女，1963年6月3日出生，汉族，住梅州市蕉岭县。
委托诉讼代理人：余少彬、谢炳泉，广东客中梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：吴振强，男，1960年1月17日出生，汉族，住深圳市福田区。
委托诉讼代理人：黎志东、刘益兴，广东法泰律师事务所律师。
上诉人谢雪琴、曾保华因与被上诉人吴振强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省蕉岭县人民法院（2016）粤1427民初357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
谢雪琴、曾保华上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：一、谢雪琴在卖房之时未告知和征得曾保华的同意，曾保华不可能同意卖房。1、该房屋是曾保华唯一的住所，是其退休后赖以居住和颐养天年的场所，不然总不能让曾保华睡大街吧。2、曾保华有个残疾比较严重的儿子，日常生活不能自理，需要别人照顾，也必须有个稳定的住所。3、曾保华现已60岁，原在深圳华为公司开厂车，今年已办理退休手续，辛苦几十年，省吃俭用，在外打工挣钱来建造房屋，该房屋是其一生中最重要和最值钱的物业，除此之外基本上已无很值钱的物品。4、该房屋买地没花多少钱，但建房花了二十多万，这对一个农村人来，买跟卖都是比较慎重的事。被上诉人在买房之时未征求曾保华的同意，绝对违反常理；再说被上诉人也在深圳同一城市居住，其找曾保华征求一下意见是举手之劳的，但被上诉人就是不找，这里面肯定存在恶意的问题。5、曾保华在深圳几年中，谢雪琴一直对其隐瞒，说房子是租给他人居住，每月200元租金，曾保华也信以为真，直到2014年冬曾保华的弟弟打电话告知在老场的房子被卖掉了。曾保华知道后，马上打电话给谢雪琴和吴振强核实。曾保华和谢雪琴还去深圳找到吴振强夫妻，当面责问吴振强买房之事为什么一直瞒着曾保华，然后曾保华就强烈提出未经其同意买卖无效，房子要拿回来，因协商无果，曾保华才回到蕉岭报警拿回房子。二、房屋是在两上诉人夫妻关系存续期间共同购置和建造的财产，是夫妻共同财产，谢雪琴没有单独的处理权。我国《婚姻法》第15条规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第17条规定，“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”。应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。从司法解释的文义上理解，夫妻对于重大财产的处理，应当在协商一致的基础上。处理重大财产要与配偶商量，不仅是道德上的要求，也是一种法定义务。相反，如果私自处理，则侵犯了配偶的权利，所造成的法律后果就是无效的。本案买卖房屋属非因日常生活需要处理重大财产，应当夫妻平等协商，取得一致意见后才能决定。在未征得曾保华同意的情况下，2008年7月30日签订的住宅转让协议书非法无效。三、本案房屋买卖行为不符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第11条之规定。首先，吴振强不是善意，其是知道谢雪琴背着曾保华卖房的，且多年以来对外一直以租谢雪琴和曾保华房屋的名义在使用该房屋。其次，未支付相应的对价。房屋购买价低于市场价，且至今只付了72000元的订金，余款86000元因无法办理土地使用权和房产证而成为永远都支付不了的一句空话。因为上手明确表示不配合办证，所以土地使用证办不了。即被上诉人只支付72000元订金，实际上已取得永远的使用权，这对两上诉人显失公平。再次，诉争房屋未办理相关的产权登记手续。因为上一手业主的原因，国有土地使用权证和房产证至今未办理，谢雪琴个人也办不了，即使上手配合补办了谢雪琴的国有土地使用证和房产证，没有曾保华的同意和配合，也办不了证给吴振强。一审判决上诉人配合办证，没有可操作性。最后，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第11条：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。本案情况恰恰相反，吴振强不是善意行为，未支付相应对价和未办理相关产权登记手续，不具备法定三种条件。综上所述，吴振强和谢雪琴恶意串通，对外以租房为幌子，假租赁实买卖，损害了第三人曾保华的利益，加上吴振强未支付合理的对价和未办理产权登记手续，且根据国土局蕉华分局的复函本次交易涉嫌违法，其买卖房屋的民事行为应属无效。
吴振强答辩称，一、上诉人谢雪琴、曾保华对涉案房屋的处置是夫妻共同一致的意见和行为，上诉人的上诉理由与事实不符。上诉人谢雪琴于1999年1月15日从钟永煌处购买并签订《住宅地转让协议书》，后因费用问题，钟永煌向法院起诉要求上诉人谢雪琴承担土地出让金、土地管理费等费用，经法院判决驳回了钟永煌的诉讼请求。钟永煌因此未将该土地使用权过户至上诉人谢雪琴名下。在购买土地后，两上诉人在该住宅地建造了一栋二层半的涉案楼房，并在2008年7月30日将该房屋转让给答辩人。在转让房产时，是上诉人夫妻与答辩人共同商定房屋买卖事宜及房屋价款。在交易中，也是上诉人夫妻主张购买房屋的土地、办理建房手续及与钟永煌的诉讼争议、合同文书、付费处理、法院判决文书等均以谢雪琴一人出名处理，故无必要在房屋买卖合同上签上曾保华的名字。涉案住宅地及房屋交易虽然只是上诉人谢雪琴经手并签名确认，但其实是由上诉人夫妻共同决定以谢雪琴一人之名处理，对此上诉人曾保华无任何异议。也正是上诉人曾保华与谢雪琴商定由妻子一人出名处理住宅地及房屋交易，法院对谢雪琴与钟永煌的土地转让合同纠纷一案中未追加曾保华为被告。涉案购房款亦由上诉人谢雪琴、曾保华收取，现上诉人又说不知情。上诉人曾保华称从1987年外出务工，一直在深圳生活居住；按照上诉人谢雪琴所说曾保华基本不回家；这只能证明曾保华根本就没有回家居住的意愿，亦证明上诉人曾保华在房屋转让后对本不属于自己的物业未再付出任何关注及行使权利。在该房屋转让后，两上诉人的残疾儿子一直随上诉人谢雪琴生活，由谢雪琴照顾至今有八年多，上诉人曾保华称其不知道谢雪琴将房屋卖掉的说法是弥天大谎。上诉人称争议房屋是其生活所必需的唯一住房，但试想如果真是上诉人一家生活所需的唯一住房，那长达八年多来谢雪琴与其儿子一直露宿在荒山野岭或寄居在天桥脚下吗？可见，本案根本就不存在上诉人所称的事实。该房产的建造和买卖均是两上诉人共同所为，双方意思表达真实，交易公平合理。答辩人占有使用房屋长达八年之久，能证明答辩人完全拥有诉争房产的排他性物权。二、上诉人谢雪琴的行为形式符合法律规定的表见代理，其对房屋的处理合法有效。事实上，曾保华是清楚并同意由谢雪琴一人出名处置涉案土地和房屋的，不然在钟永煌起诉谢雪琴案中，法院肯定会追加曾保华参与诉讼。本案房屋买卖是由答辩人与两上诉人商定，交付的购房款亦由上诉人谢雪琴、曾保华共同收取，不然该房屋不可能由答辩人占有使用八年之久。即使假设曾保华在长达八年的时间均不清楚房屋已经转让给答辩人，但谢雪琴的房屋转让行为符合法律规定的“表见代理”，答辩人是善意取得房屋，并已按照合同约定支付了购房款，答辩人的购房行为符合法律规定，应受法律保护。《合同法》第49条规定：“行为人没有代理人、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案土地和房屋的交易均由谢雪琴一人签名确认，答辩人曾提出合同签名是否应当增加曾保华，而曾保华则提出有法院判决书确认所以无需其再签名。故谢雪琴的行为系表见代理。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》的规定，两上诉人对该土地和房屋的处置已达成一致意见，由谢雪琴签订《住房转让协议书》合法有效。三、原判适用法律正确，实体处理结果符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条规定，“婚姻法第17条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻共同意思表示，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。涉案房屋的处置虽由谢雪琴一人签名确认，但实际是谢雪琴与曾保华共同所作的决定，《住房转让协议书》是真实有效的，且答辩人已经按照协议约定支付第一期购房款并占有使用8年之久，因上诉人未协助答辩人办理房地产权证，才导致支付第二笔购房款的合同条件未成就，即需待答辩人取得了房产证和土地使用权证之后才达到付清购房余款的合同条件。钟永煌转让住宅地的行为已经蕉岭国土局处理，并缴纳了相关费用，钟永煌将土地转让给谢雪琴是合法有效，并不存在违法的行为。并不是钟永煌不配合，协助办理房产证就没有操作性，经过三方沟通，房产证是可以办理的。故原判适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第17条的规定，确认双方的《住房转让协议书》有效，判决上诉人需为答辩人办理产权证，是正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判，
吴振强于2016年7月13日向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《住房转让协议书》有效；2、判令被告立即为原告办理房地产权证。
一审法院认定事实：1999年1月15日，钟永煌与被告谢雪琴签订《住宅地转让协议书》，将自己座落在蕉岭蕉华区老场的西①安置地私自转让给被告谢雪琴，之后，被告谢雪琴在该土地上建房。梅州市蕉华管理区国土局发现后，对钟永煌进行了追缴土地管理费、出让金、垦复基金、前期开发、安置补偿费等处理。钟永煌在补缴相关费用后，要求被告谢雪琴承担这些费用未果，于2001年10月10日诉至一审法院。一审法院于2001年12月12日作出（2001）蕉民初字第660号《民事判决书》，驳回了钟永煌的诉讼请求。钟永煌因此未将该土地使用权过户至被告谢雪琴名下。2008年7月30日，被告谢雪琴与原告签订《住房转让协议书》，约定被告谢雪琴将位于蕉岭县华侨场老场区华侨新村前排的一栋二层半楼房（老场安置地规划顺序号为西1，楼房准建地面积为132平方米），以158000元价格转让给原告；付款方式为原告预付购房订金人民币72000元，被告收到订金后开具收据提供合法的证件给原告，并将房产交付给原告。协议还约定被告有义务协助原告办理房产及土地使用权转让手续，费用由原告负担，原告取得该房产证和土地使用权之后，付清全部购房余款。协议签订后，原告按协议支付了72000元给被告，被告谢雪琴出具《收条》给原告后，将房屋交给原告使用，同时将1999年1月15日与钟永煌签订的《住宅地转让协议书》、（2001）蕉民初字第660号《民事判决书》、钟永煌补缴配套费、土地管理费、村镇规划建设管理费、垦复基金、报建费、耕地专用税纳税收据原件等交给原告。原告接受房屋后，对房屋进行了装修，购置家具电器及生活配套设备设施入住至2016年7月。2008年12月20日，被告谢雪琴出具《借条》一份，载明向原告借款1000元。2009年1月22日，被告谢雪琴出具《收条》一份，载明收到原告1000元。2009年10月26日，被告谢雪琴在载明“原屋主的一切家具用品一次处理给现住屋主”的原屋主上签名，该字条上还有现屋主即原告父亲吴森仁、证明人罗志雄、温冠泉签名。2016年6月，在原告父母深圳居住期间，被告曾保华带着残疾儿子入住该房屋，原告曾经报派出所处理未果，遂提起本案诉请。
在一审庭审中，原告认为:1、政府已经清楚钟永煌将土地转让给了被告谢雪琴，向钟永煌收取了相关的土地使用费用及转让费用，房屋也有准建手续和交纳了相关费用，属合法建筑，也可以自由交易；2、土地与房屋交易是三人在场的交易，被告曾保华清楚明确，且是其提出因为有法院判决所以无需他本人签名的主意，交付的购房款也是被告曾保华在场收取的，长达八年的时间，被告曾保华没有提出异议，任由原告占有使用该房屋并保管相关证照票据，这种行为只能证明二被告参与了交易。另外，按照婚姻法的规定，夫妻有处分共同财产的同等权利，对外而言，被告谢雪琴与他人的交易对于被告曾保华来说形成了表见代理，作为第三人所取得财产受法律保护。被告方则认为买卖合同是无效的，理由：1、本案不符合表见代理，房产必须要取得夫妻双方的同意才能处置；2、不符合最高院婚姻法解释三第十一条的规定，因为本案原告方当初买卖之时不是出于善意，签订合同之后没有支付对价，至今没有办理过户手续，因此被告方要求确认合同无效，拿回房屋是应当支持的。双方无法协商达成一致意见。
一审法院认为，合同就是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，钟永煌私自转让住宅地给被告谢雪琴的行为已经梅州市蕉华管理区国土局处理，补缴了相关费用，钟永煌有权将住宅地转让给被告谢雪琴。被告谢雪琴受让住宅地建房后将房产转让给原告，原、被告签订的《住房转让协议书》没有违反法律禁止性规定，原告要求确认《住房转让协议书》有效理由充分，予以支持。《住房转让协议书》签订后，原告取得并使用房产近8年时间，被告曾保华辩解对卖房情况不知情不合常理。被告辩解谢雪琴的卖房行为不符合表见代理，房产必须要取得夫妻双方的同意才能处置；原告方当初买卖之时不是出于善意，签订合同之后没有支付对价，至今没有办理过户手续，认为合同无效的理由不充分，不予采纳。《住房转让协议书》约定被告有义务协助原告办理房产及土地使用权转让手续（费用由原告负担），原告取得该房产证和土地使用权之后，付清全部购房余款。因此，原告要求被告协助办理房地产权证的诉讼请求理由充分，予以采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条的规定，于2016年11月16日作出判决：一、原告吴振强与被告谢雪琴签订的《住房转让协议书》合法有效；二、被告谢雪琴应当协助原告吴振强办理房地产权证手续。限于本判决生效后三个月内完成。案件受理费人民币100元，由被告谢雪琴、曾保华负担。
二审中，各方当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审主要争议焦点：一是涉案《住房转让协议书》的效力认定，二是涉案房地产权证的办理问题。关于争议焦点一。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。涉案房屋土地已由钟永煌补交了相关费用，依法可以转让。谢雪琴与吴振强于2008年7月30日签订《住房转让协议书》，双方自愿、意思表示真实，协议内容不存在法定无效情形，应认定该协议书自成立即生效。在《住房转让协议书》签订后，吴振强依约交付了部分购房款，谢雪琴亦将房屋交付给吴振强管理使用近八年时间。曾保华主张其对卖房情况不知情，不符合常理，难以采信。且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。对曾保华、谢雪琴以谢雪琴未征得曾保华同意卖房，谢雪琴无权处分夫妻共同财产为由主张《住房转让协议书》无效，不予支持。一审确认《住房转让协议书》合法有效，处理适当。关于争议焦点二。虽《住房转让协议书》对协议双方有约束力，但现涉案房产尚未办理房地产权登记，且土地使用权登记手续的办理牵涉到案外人钟永煌，在各方当事人未取得一致意见时，一审迳行判令谢雪琴在判决生效后三个月内完成协助吴振强办理房地产权证手续，处理不妥。在谢雪琴不能依约协助办理涉案房地产权转让手续的情况下，可由吴振强另行主张违约责任或者解除合同并要求损害赔偿。
综上所述，上诉人曾保华、谢雪琴的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项的规定，判决如下：
一、维持广东省蕉岭县人民法院（2016）粤1427民初357号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、撤销广东省蕉岭县人民法院（2016）粤1427民初357号民事判决第二项；
三、驳回吴振强的其他诉讼请求。
一审案件受理费100元，由曾保华、谢雪琴负担50元，由吴振强负担50元。二审案件受理费100元（已由上诉人曾保华、谢雪琴预交），由曾保华、谢雪琴负担50元，由吴振强负担50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 梁小艾
代理审判员 李新红
代理审判员 范宜洪
二〇一七年三月二十二日
书 记 员 朱红珍