福建省南平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽07民终434号
上诉人（原审原告）朱光炬，男，1979年4月28日出生，汉族，无业，住南平市建阳区。
委托代理人章文良（系朱光炬舅舅），男，个体工商户，住南平市建阳区。
被上诉人（原审被告）江忠华，男，1975年11月14日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。
被上诉人（原审被告）谢长旺，男，1974年12月6日出生，汉族，农民，住南平市建阳区。
被上诉人（原审被告）福建省六合房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道民主南路527号（纳泰财富广场E幢2层10203房），组织机构代码57470710-1。
法定代表人徐承霍，董事长。
委托代理人谢桂智，男，福建省六合房地产开发有限公司职员，住南平市建阳区。
上诉人朱光炬因案外人执行异议之诉纠纷一案，不服南平市建阳区人民法院（2015）潭民初字第1434号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱光炬的委托代理人章文良，被上诉人福建省六合房地产开发有限公司（以下简称六合公司）的委托代理人谢桂智到庭参加诉讼。被上诉人江忠华、谢长旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人朱光炬原审请求：判令确认朱光炬与六合公司签订的编号201302722号的《商品房买卖合同》及《店面、写字楼、房屋买卖合同》合法有效；确认领袖公馆第1幢2单元20401房归朱光炬所有，六合公司协助朱光炬办理产权变更登记手续；解除对领袖公馆第1幢2单元20401房的查封，并立即停止对该项财产的执行。
原审法院查明，朱光炬与章文良系亲属关系。2013年3月7日章文良与六合公司签订《借款合同》一份，约定，六合公司因经营需要，向章文良借款人民币3000000元，借款期限6个月，并以其开发建设的领袖公馆1号楼6套商品房作为该笔借款的抵押物，每套商品房抵押价值为人民币500000元。六合公司每归还一笔借款，章文良应无条件且在7天内配合六合公司办理抵押物解除抵押事宜（解除商品房买卖合同）等内容。合同签订后，章文良分别于2013年3月7日、3月13日、5月20日通过银行转账方式向六合公司的法定代表人徐承霍个人账户支付借款1000000元、940000元、1000000元共计2940000元。章文良及朱光炬均表示其中部分借款为朱光炬所有。2013年5月19日，经章文良同意，朱光炬与六合公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201302722），并通过建阳房地产信息网提交备案，南平市建阳区（原建阳市）建设局于当天确认已办理预售登记备案。《商品房买卖合同》约定，六合公司出售的房屋为领袖公馆1幢2单元20401号商品房，总价款为888078元，朱光炬需在2013年5月19日将购房款一次性付至指定的银行预售监管账户上（监管银行：建设银行建阳市支行的账户内，监管账户：35001677207052510631）等内容。2013年5月20日，六合公司出具的《收款收据》中注明朱光炬购买20401、21301房购房款各500000元，该款汇入徐承霍账户。2013年5月20日，朱光炬与六合公司签订了《店面、写字楼、房屋买卖合同》一份，约定“六合公司将20401号商品房（建筑面积138.33平方米）以500000元出售给朱光炬，朱光炬在2013年5月20日之前将购房款汇入徐承霍个人账户，六合公司在2013年11月20日将上述房屋交付朱光炬，该房屋占用范围内土地使用权同时转让。”等内容。该合同约定的购房款500000元，朱光炬未另行支付，而是以章文良名义出借给六合公司的部分借款予以冲抵。2013年9月7日，六合公司出具一份承诺书，内容为六合公司向章文良所借3000000元整，其中2000000元因公司无力归还本金和利息，因此同意将分别登记在章文良、朱光炬名下的领袖公馆四套房产冲抵2000000元的本金及利息，债权变更为物权。六合公司已将讼争房产的预售信息公布在建阳房地产信息网上，其开发建设的领袖公馆楼盘已于2015年2月竣工验收完毕，2015年5月25日，南平市建阳区规划建设和旅游局出具证明一份，证明关于六合公司“建阳领袖公馆”房地产开发项目已通过验收并发两书《房产使用说明书》、《房屋质量保证书》，可以交付。朱光炬除本案讼争房屋外无登记其他用于居住的房屋，截至法庭辩论终结前涉案房屋尚未交付给朱光炬。
原审法院另查明，江忠华与谢长旺、六合公司之间存在民间借贷纠纷，经法院裁判生效后，因谢长旺、六合公司未履行上海市松江区人民法院作出的已经生效的（2013）松民一（民）初字第7050号民事判决书所确定的给付金钱义务，江忠华于2014年1月10日向上海市松江区人民法院申请强制执行，上海市松江区人民法院于2014年2月13日依法委托原审法院强制执行，原审法院于2014年10月14日作出（2014）潭执委字第1-5号《执行裁定书》，查封了被执行人六合公司出售给章文良房屋一套（商品房合同编号为201302722）。2015年4月23日，朱光炬向原审法院提出书面异议，原审法院于2015年5月4日作出（2015）潭执异字第6号《执行裁定书》，裁定驳回案外人朱光炬的异议。朱光炬对该执行裁定不服，遂向原审法院提起案外人执行异议之诉。
原审法院认为，案外人执行异议之诉系案外人对执行标的的全部或一部分主张实体权利，而请求法院对该实体上法律关系进行裁判，阻止法院对执行标的进行强制执行的救济方法。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案的争议焦点在于朱光炬对执行标的是否享有民事权益，享有何种民事权益，其所享有的民事权益是否足以排除强制执行。从审理查明可知，六合公司因经营需要，于2013年3月7日向章文良借款3000000元（其中章文良陈述部分借款实为朱光炬所有），借款期限为6个月，其与朱光炬签订《商品房买卖合同》、办理商品房备案登记的目的是为了担保债务的履行，双方之间本质上成立借贷关系。鉴于双方未办理抵押登记，也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为，应认定为非典型担保方式，即在六合公司不能按时归还借款时，朱光炬可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式确保其能够实现债权。双方于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》针对的是同一房产，结合六合公司出具的《承诺书》可以确定该《店面、写字楼、房屋买卖合同》本质上属以物抵债协议。该协议是在六合公司债务未届清偿期之前达成的，结合该协议的具体内容即朱光炬需于2013年5月20日之前一次性付清房款500000元，六合公司需在2013年11月20日将讼争房屋交付给朱光炬并一并转让土地使用权，可看出该协议约定的内容本质上与《借款合同》第4条约定的内容（即六合公司借款到期不能归还借款人借款时，抵押商品房无条件归借款人所有）相一致，因其违反了禁止流质的强制性规定，故双方于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》无效。因此，对朱光炬主张确认其与六合公司于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》合法有效的请求，原审法院不予支持。朱光炬与六合公司均具有相应的民事权利能力和民事行为能力，六合公司为担保债务履行，自愿以预售商品房形式提供担保，朱光炬也表示接受，且未侵害他人利益或者公共利益，不违反法律禁止性规定，故对朱光炬主张确认其与六合公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201302722）合法有效的请求，原审法院予以支持。因朱光炬与六合公司于2013年5月19日签订的《商品房买卖合同》是为担保朱光炬债权的实现，双方于次日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》因违反法律禁止性规定无效，且朱光炬未提供相应的证据证明讼争房产已登记至其名下，亦未提供证据证明讼争房产已符合办证条件，故对朱光炬主张确认领袖公馆第1幢2单元20401房归朱光炬所有，要求六合公司协助朱光炬办理产权变更登记手续的请求，原审法院不予支持。朱光炬与六合公司双方签订《商品房买卖合同》并办理商品房备案登记的行为在双方当事人之间实际上成立了一种非典型担保关系，朱光炬对讼争房产享有以讼争房产担保其债权得以实现的民事权益，该民事权益的实现应遵循物权法有关禁止流质的原则，也就是说朱光炬要实现债权时，对设定的担保财产，应当以拍卖或变卖方式受偿，故朱光炬对执行标的所享有的民事权利不足以排除强制执行。此外，朱光炬主张对讼争房产已办理不动产预告登记亦未提供相应证据予以证明。因此，对朱光炬主张解除对领袖公馆第1幢2单元20401房的查封，并立即停止该项财产的执行的请求，原审法院不予支持。谢长旺、六合公司经原审法院合法传唤，无正当理由未到庭，原审法院依法缺席判决。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：一、朱光炬与六合公司于2013年5月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号201302722）合法有效；二、朱光炬与六合公司于2013年5月20日签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》无效；三、驳回朱光炬的其他诉讼请求。
上诉人朱光炬上诉认为，朱光炬、六合公司签订的《店面、写字楼、房屋买卖合同》有效，其理由包括：㈠《店面、写字楼、房屋买卖合同》是基于《商品房买卖合同》签订的，是《商品房买卖合同》的补充。两份合同同样办理备案登记，备案登记号亦相同，既然《商品房买卖合同》有效，《店面、写字楼、房屋买卖合同》必然有效。㈡六合公司与章文良自始至终未履行双方签订的借款合同，双方之间的商品房买卖合同关系与借款合同关系是两个不同的法律关系。㈢朱光炬与六合公司之间成立新的买卖合同关系。在案证据表明，朱光炬与六合公司于2013年5月20日签订《店面、写字楼、房屋买卖合同》、《商品房买卖合同》。同日朱光炬支付500000元购房款给六合公司法定代表人徐承霍。与此同时，六合公司亦出具收款收据。由此可见，买卖合同的订立、购房款的支付都是在2013年5月20日同时完成，买卖合同显然与借款合同无关。㈣尽管六合公司出具的承诺书表明，其是以涉讼商品房充抵500000元借款，但该承诺仅是六合公司的单方意思表示，原判以此认定该承诺书的内容与流质契约的规定相冲突而归于无效没有事实依据。二、涉讼商品房已完全符合物权登记条件，且已实际归属朱光炬，不能作为江忠华、谢长旺金钱给付的执行标的。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，再结合本案朱光炬与六合公司已签订商品房买卖合同，朱光炬没有其他住房、购买涉讼商品房完全是用于居住及已支付全部对价之事实，朱光炬对涉讼商品房享有的民事权益足以排除强制执行。综上，在人民法院作出查封涉讼商品房的执行裁定前，朱光炬、六合公司已签订合法有效的买卖合同，且涉讼商品房已完全符合产权登记的条件，并实际归属于朱光炬所有。为此，请求维持原判第一项，撤销原判第二、三项，改判确认《店面、写字楼、房屋买卖合同》有效。
被上诉人六合公司答辩称，原判正确，请求予以维持。
被上诉人江忠华、谢长旺未提交书面答辩意见。
二审中，朱光炬提交一份证据，即六合公司出具的《通知函》一份，用于证明朱光炬、六合公司之间是买卖关系，并非借贷关系，且购房款已一次性付清。六合公司质证认为，对该份证据的真实性无法确认。本院认为，《通知函》不能证明朱光炬与六合公司之间构成商品房买卖合同关系，不予采信。
经审理查明，对原审查明认定的事实，除朱光炬对原审认定其与六合公司之间构成民间借贷法律关系有异议外，其余事实朱光炬、六合公司均无异议。对当事人没有争议的事实本院予以确认。对朱光炬提出的异议，本院将根据案件事实和证据在下文中一并进行综合分析和认定。
本院认为，本案当事人在二审中的争议焦点是：一、《商品房买卖合同》的性质；二、《店面、写字楼、房屋买卖合同》是否属于无效合同；三、朱光炬对涉讼商品房是否享有足以阻却执行的权益。
一、关于《商品房买卖合同》的性质问题。章文良与六合公司签订的《借款合同》约定，章文良向六合公司出借3000000元，六合公司提供包括涉讼商品房在内的6套商品房作为借款抵押物；六合公司每归还一笔借款，章文良应配合六合公司办理解除抵押事宜，即解除相对应的商品房买卖合同。根据查明的事实，《借款合同》签订后，章文良向六合公司提供2940000元的借款，其中部分借款来自朱光炬；朱光炬于二审中主张支付的500000元购房款，亦属上述借款的一部分；尔后朱光炬与六合公司就涉案商品房签订了《商品房买卖合同》。可见《借款合同》已得以实际履行。再结合朱光炬于一审诉状中的陈述，能够认定六合公司、朱光炬并不存在商品房买卖的真实意思表示，《商品房买卖合同》仅系朱光炬与六合公司为担保债务的履行而签订。朱光炬二审中所称的《借款合同》未得以实际履行，其已向六和公司支付500000元购房款等上诉理由，均属推翻其在一审中作出的自认，且未有相应的证据予以证实，本院不予采纳。
二、关于《店面、写字楼、房屋买卖合同》是否属于无效合同的问题。对该问题的判定应在确定朱光炬与六合公司签订《店面、写字楼、房屋买卖合同》的目的基础上进行。《商品房买卖合同》于2013年5月19日签订并提交备案，而《店面、写字楼、房屋买卖合同》于次日签订，并未与《商品房买卖合同》同时提交备案。《店面、写字楼、房屋买卖合同》约定的房屋买卖价款为500000元，远低于《商品房买卖合同》约定的为888078元房屋价款，但与《借款合同》约定的每套商品房的抵押价值相同。《店面、写字楼、房屋买卖合同》签订当日，在朱光炬并未实际支付购房款的情况下，六合公司出具《收款收据》，注明收迄涉讼商品房价款500000元。2013年9月7日，六合公司出具《承诺书》，承诺因六合公司无力偿还借款，同意以包括涉讼房屋在内的领袖公馆四套房屋抵偿2000000元债务。有鉴于上述事实，本案《店面、写字楼、房屋买卖合同》目的有别于《商品房买卖合同》目的，《商品房买卖合同》系朱光炬与六合公司为担保债务的履行而签订，《店面、写字楼、房屋买卖合同》则系朱光炬、六和公司为具体履行《借款合同》第4条约定而签订，以实现借款期限届满六合公司不能归还借款时，用于抵押的商品房无条件归朱光炬所有之目的。
《借款合同》第4条约定因违反《中华人民共和国担保法》第四十条的规定，应属无效条款。《店面、写字楼、房屋买卖合同》签订于借款期限届满前，系为进一步履行《借款合同》第4条而订立，亦应属无效合同。故朱光炬关于要求确认《店面、写字楼、房屋买卖合同》有效的上诉请求，本院不予支持。
三、朱光炬对涉讼商品房是否享有足以阻却执行的权益。如前所述，朱光炬、六合公司之间成立民间借贷法律关系，双方所签订的《商品房买卖合同》系作为《借款合同》的担保。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，朱光炬对涉讼商品房享有的权益为：可在债权为人民法院生效判决确定后，通过拍卖该商品房的方式实现债权。因此，原审判决对朱光炬关于确认涉讼房屋归其所有，六合公司配合办理产权变更登记手续的诉讼请求不予支持，并无不当。同时，朱光炬以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条为依据，主张其权利能够排除执行，理据均不充分。原审判决对朱光炬关于解除查封、停止执行的诉讼请求不予支持，亦无不当。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人江忠华、谢长旺经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费12681元，由上诉人朱光炬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈志勇
审 判 员 乐 芳
代理审判员 邱方平
二〇一六年五月十六日
书 记 员 叶晓桐
本案依据的主要法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。