福建省泉州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽05民终5052号
上诉人（原审被告）：陈锡贤，男，1981年11月15日出生，汉族，住福建省永春县。
委托诉讼代理人：蔡长基，福建泉美律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴金城，福建泉美律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：浪潮（福建）百货有限公司，住所地福建省晋江市安海镇鸿江西路鸿塔小区。
法定代表人：蔡高潮，该公司总经理。
委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。
委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。
原审第三人：晋江市安海镇海量房产中介服务部，住所地福建省晋江市安海镇鸿塔小区1栋5号店面。
经营者：杨学欢。
上诉人陈锡贤因与被上诉人浪潮（福建）百货有限公司（以下简称浪潮公司）�原审第三人晋江市安海镇海量房产中介服务部（以下简称海量服务部）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2017）闽0582民初1262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈锡贤的委托诉讼代理人蔡长基，被上诉人浪潮公司的委托诉讼代理人柯曾国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈锡贤上诉请求：撤销一审判决，并在查清事实的基础上依法改判驳回浪潮公司的诉讼请求。事实和理由：一、2016年11月浪潮公司告知陈锡贤其已将本案所涉房产的出租、管理等事项全权委托给海量服务部，并要求陈锡贤在第一年租期到期后，与海量服务部重新签订《房屋租赁合同》，同时向陈锡贤出具了浪潮公司与海量服务部签订的《房产出租、管理委托协议书》，故陈锡贤与海量服务部签订的《房屋租赁合同》是合法有效的，应受法律保护，陈锡贤已按约定向海量服务部缴纳了2017年3月至2018年3月的全年租金，一审法院对此却不予认定，是错误的。二、《房产出租、管理委托协议书》约定若租金低于协议书中所标注的价格需取得浪潮公司的同意方可出租，系浪潮公司与海量服务部之间的约定，不及于陈锡贤，且在陈锡贤与海量服务部签订《房屋租赁合同》期间浪潮公司没有提出异议，这些都使陈锡贤在与海量服务部签订协议时已确信浪潮公司已同意了相关合同条款，并授意海量服务部与陈锡贤签订，故一审判决认定陈锡贤在与海量服务部签订《房屋租赁合同》时主观上并非善意，缺乏依据。三、一审判决认定《房产出租、管理委托协议书》尚未解除，并对海量服务部代浪潮公司收取了陈锡贤租金的事实进行了确认，但却认定海量服务部与陈锡贤签订的《房屋租赁合同》对浪潮公司不发生法律效力，是相互矛盾的。海量服务部签订合同的行为是否超越代理权，属于海量服务部与浪潮公司之间的法律关系，与陈锡贤无关。四、如前所述，陈锡贤已依约预先向海量服务部支付了2017年3月至2018年3月全年租金48000元，浪潮公司却在2017年6月1日起即切断出租房屋的电源，致使陈锡贤被迫关门歇业，无法行使对租赁房屋的使用权，不仅给陈锡贤造成了巨大的经营损失，且陈锡贤为进行经营而对租赁房屋花费的十余万元店面装修也损失。即陈锡贤缴纳48000元的房屋租金，仅使用不到3个月，一审判决忽视该情况，仍判决陈锡贤应支付浪潮公司12000元的租金，违反了公平原则。
浪潮公司辩称，一、在陈锡贤与浪潮公司签订的《房屋租赁合同》未到期，不存在需要重新签订租赁合同的情况下，陈锡贤之所以会跟海量服务部重新签订《房屋租赁合同》，明显就是与海量服务部串通降低租金，在这种情况下陈锡贤更应当严格审查海量服务部的被授权范围，陈锡贤知道海量服务部若将涉案房产年租金低于6万元出租必须经过浪潮公司同意的，同时海量服务部要确保浪潮公司与商户之前签订的合约有效。现陈锡贤明显存在恶意，应当按照原先与浪潮公司签订的租金标准支付租金。二、在陈锡贤租金缴交时间到期之前浪潮公司就已经通过短信和告知函的形式向陈锡贤履行告知义务，要求陈锡贤不能将租金交给海量服务部。浪潮公司提供的手机短信不能因为陈锡贤的不予认可就直接否认证据的真实性。陈锡贤在知道海量服务部没有权利收取租金的情况下，还向海量服务部缴交租金产生的法律后果应由陈锡贤自行承担风险，据浪潮公司所了解陈锡贤也并未实际向海量服务部支付租金48000元的事实，只是与海量服务部恶意串通让海量服务部出具收款收据并没有实际付款，导致浪潮公司也无法向海量服务部追偿。故不能免除陈锡贤按照年租金6万元的标准向浪潮公司支付租金的义务。三、一审判决基于陈锡贤已经向海量服务部支付48000元租金的情况下，没有按60000元判决陈锡贤支付租金是基于公平合理的原则进行考虑，已经充分保障陈锡贤的权利。同时因为陈锡贤的违约行为，造成浪潮公司的损失，一审判决酌情判决陈锡贤承担违约金5000元和律师费2000元也是有充分的事实和法律依据的，依法应当给予维持。
浪潮公司向一审法院起诉请求判决：陈锡贤向浪潮公司支付到期租金60000元、违约金18000元和浪潮公司支付本案律师代理费4000元。
一审法院认定事实：2016�1月18日，浪潮公司与陈锡贤签订《租赁合同》，约定陈锡贤向浪潮公司承租位于晋江市店面，使用面积为76平方米；合同期限三年，自2016年2月20日起至2019年2月19日止；租金每年6万元，按年支付，租金到期需提前一个月支付下期租金；任何一方违反本合同，违约方除赔偿守约方的全部损失（包括但不限于诉讼费、律师费等）外，还应按当年度年租金30%的比例向对方支付违约金等。2016年4月13日，浪潮公司、蔡高潮与海量服务部、林志峰签订《房产出租、管理委托协议书》，约定浪潮公司将位于晋江市捷宏盛宴（原新浪潮百货）的房产委托海量服务部出租管理；涉案店面若实际租金低于附件中所标注的价格，需取得浪潮公司同意方可出租，等等。2017年1月6日，浪潮公司与海量服务部签订《房屋租赁合同》一份，约定：浪潮公司承租位于晋江市店面；合同期限为两年，自2017年3月5日起至2019年3月4日止；租金年付，第一年为每月4000元，第二年每月5000元，下期租金需提前一个月支付，等等。签订合同当日，陈锡贤向海量服务部支付租金48000元。浪潮公司因本案纠纷而支付律师代理费4000元。另查明，浪潮公司、蔡高潮与海量房产中介部、林志峰委托合同纠纷一案，晋江市人民法院于2017年2月13日立案受理〔案号为（2017）闽0582民初1192号〕，浪潮公司、蔡高潮诉讼请求解除与海量房产中介部、林志峰之间签订的《房产出租、管理委托协议书》。一审法院认为，浪潮公司与陈锡贤之间签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律禁止性规定，合法有效，应受法律保护。陈锡贤与海量服务部签订的《房屋租赁合同》对浪潮公司不发生法律效力，陈锡贤应依约履行与浪潮公司签订的《租赁合同》所确定的义务。浪潮�司依约交付租赁物，而陈锡贤却未能依约履行支付租金的义务，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。因陈锡贤已支付租金48000元，尚欠浪潮公司租金12000元，故浪潮公司的租金请求超过认定数额部分，予以驳回。合同双方约定了违约责任，浪潮公司请求陈锡贤按合同约定支付违约金18000元，但未能举证证实其实际损失，浪潮公司的损失应认定为利息损失，故浪潮公司请求陈锡贤支付的损失过分高于其损失，且陈锡贤对此抗辩称无需支付该违约金，故酌情确定为5000元。双方约定违约方应承担守约方主张权利而支出的律师费，故浪潮公司请求陈锡贤支付律师代理费，酌情按2000元予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第四款，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、陈锡贤应于本判决生效之日起十日内支付浪潮公司租金12000元；二、陈锡贤应于本判决生效之日起十日内支付浪潮公司违约金5000元；三、陈锡贤应于本判决生效之日起十日内支付浪潮公司因本案诉讼而支出的律师代理费4000元；四、驳回浪潮公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人均没有提交新证据。当事人对一审判决查明的事实不持异议，本院予以确认。本院另查明，1.《房产出租、管理委托协议书》约定“本协议签订前原有商户乙方续约，确保甲方（指浪潮公司、蔡高潮）与商户之前签订的合约为有效”。该协议附件每月最低租金一栏记载涉案店面租金年付6万。2.一审庭审期间，陈锡贤称2016年年底，海量服务部向其发《通知书》，并给付《�产出租、管理委托协议书》复印件，才知晓海量服务部受托出租、管理涉案店面。因陈锡贤生意较差，与海量服务部签订《房屋租赁合同》时双方协商，涉案店面重新装修，租金自2017年3月5日起算，且第一年月租金为4000元。
当事人争议的焦点为：陈锡贤与海量服务部签订的《房屋租赁合同》对浪潮公司是否产生法律效力。
本院认为，根据陈锡贤的陈述，结合本案实际，可以认定陈锡贤于2016年年底就持有《房产出租、管理委托协议书》，除海量服务部受托出租、管理涉案店面的事实外，陈锡贤知道或者应当知道浪潮公司与海量服务部约定双方签订《房产出租、管理委托协议书》之前，浪潮公司与陈锡贤签订的《租赁合同》有效，且以后海量服务部出租涉案店面的月租金低于5000元应征得浪潮公司同意的事实。嗣后的2017年1月6日，陈锡贤却就涉案店面与海量服务部另行签订《房屋租赁合同》，且约定月租金为4000元，低于浪潮公司授权海量服务部出租的最低价5000元，损害了浪潮公司对涉案房屋的租金收益权，可以认定陈锡贤作为承租人对海量服务部超越代理权的出租行为是知情的，主观上并非善意，因此，陈锡贤主张海量服务部的行为构成表见代理，不予采纳。一审判决认定海量服务部与陈锡贤签订的《房屋租赁合同》对浪潮公司不产生法律效力，符合法律规定。二审期间陈锡贤主张《房屋租赁合同》的签订是依浪潮公司的要求所为，且浪潮公司对合同的签订也是知情的，浪潮公司不予认可，陈锡贤对其主张又未能提供证据予以证实，应承担举证不能的责任，故陈锡贤主张其已全面履行支付租金义务，不予支持。至于浪潮公司切断涉案店面电源，是否侵害陈锡贤对涉案店面的使用权，并造成陈锡贤经营损失的问题，与本案不属于同一法律关系，本案不予审查处理。当事人可另行主张权利。
综上所述，陈锡贤的上诉没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费275元，由上诉人陈锡贤负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄海清
审判员 王一平
审判员 陈美雅
二〇一七年十月十三日
书记员 赖俊杰