上海市黄浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黄浦民四（民）初字第1345号
原告（反诉被告）上海璟润珠宝有限公司。
住所地本市丽水路***号地下*层**室。
法定代表人黄燕，公司总经理。
委托代理人梅心，上海市君悦律师事务所律师。
被告（反诉原告）力宝置业（上海）有限公司。
住所地本市淮海中路***号。
法定代表人陈淑铃，公司董事长。
委托代理人傅光炎，上海市振兴律师事务所律师
原告上海璟润珠宝有限公司诉被告力宝置业（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告力宝置业（上海）有限公司诉反诉被告上海璟润珠宝有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人梅心、被告委托代理人傅光炎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告上海璟润珠宝有限公司诉称：原、被告于2014年3月5日签订了《关于上海力宝广场商场部分区域的租赁合同》，原告向被告租赁本市淮海中路XXX号力宝广场210室房屋，租期自2014年3月7日起至2014年5月6日止，月租金人民币58，247.92元，月物业管理费人民币2，681元。合同签订后，双方均按约履行。合同期限届满后，原告按被告要求恢复原状，被告不仅拒绝返回原告支付的保证金，还百般刁难，导致原告发生大量的复原及保险费用。现起诉要求被告退还原告房屋押金人民币174，743.76元及物业管理费押金人民币8，043元，并支付从2014年5月6日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。要求被告支付原告因恢复原状后额外发生的复原及保险费用共计人民币8，500元。
原告提供了以下证据：一、《关于上海力宝广场商场部分区域的租赁合同》，证明原、被告就系争房屋签订租赁合同及双方权利义务。二、发票二组，证明原告己按约支付了租金和物业管理费。被告为退还押金不得不额外支付的费用。三、原告于2014年4月10日致被告的函，证明原告在租期届满前就积极和被告沟通房屋恢复事宜。四、恢复工程所涉的材料，证明原告为恢复工程支付了人民币50，000元。五、双方往来函件，证明复原工程的拖延是被告造成的，原告已额外支付了费用。复原工程于2014年5月15日完成，但被告拖延验收。六、《关于上海力宝广场商场部分区域的租赁合同》附件三，证明原告在2014年5月16日即已完成约定的验收标准，双方并未约定大理石的具体要求。七、《关于恢复原状相关事宜的协议书》、租区拆除项目费用清单，原告名称变更材料，证明双方对该房屋恢复原状的金额有过约定，为人民币48，032.97元。八、被告提供的复原工程报价单，证明被告的报价高于双方的约定，双方协商确定由报价更低（人民币50，000元）的公司进行复原工程。九、双方往来函件，证明复原工程的拖延系被告所致。十、照片，证明被告商场客流量不足，长期空租。
被告力宝置业（上海）有限公司辩称：原告所称的押金金额是对的，因为原告逾期归还房屋，应当按合同约定支付租金和物业管理费及已使用的电费，原告诉请中的押金不足以抵扣该费用，故不同意原告的诉讼请求。
被告对原告提供的证据一、真实性无异议。租赁合同附件三两次强调了恢复原状的问题。二、物业管理费和租金发票的真实性无异议。原告租金支付到2014年4月30日，物业管理费支付到2014年5月6日。对后面的防火玻璃、保险费等其他发票是原告与第三方之间发生的，与被告无关系。而且防火玻璃的发票显示是在2014年7月13日买的。三、真实性无异议。四、真实性无法核实，是原告和第三方之间的关系，与被告无关。五、第一份函件没收到，第二份函件不清楚，对大理石照片不清楚，是物业负责验收的，对第三份函件不清楚，第四份已收到。六、七、真实性无异议。八、不清楚，与本案无关。九、真实性无异议。十、无法质证，不知道证据形成时间和原告想证明的内容。
被告提供了以下证据：一、原告的函，证明原告于2014年4月14日来函提出自行复原。二、复函，证明被告于2014年4月22日复函希望原告按照双方签署的租赁合同第十九条第四款规定，聘用被告或物业管理公司指定单位进行恢复原状工程。三、复函，证明被告于2014年4月29日复函原告，告知在满足相关情况下，被告同意原告的装修团队进行复原工程。四、承诺书，证明原告于2014年4月30日签署了《承诺书》。五、物业管理公司致原告函，证明物业管理公司于2014年5月20日至2014年6月19日期间多次致函原告。六、被告致原告函，证明被告于2014年6月17日至2014年7月1日期间多次致函原告。七、力宝广场退楼表，证明原告直至2014年7月17日才办理了退楼验收手续。八、付款通知书，证明2014年4月21日至2014年7月16日原告应付电费人民币294.01元。
原告对被告提供的证据一、真实性及关联性确认。证明原告在租期结束前二十天即和被告商谈回复原状的问题，体现原告积极履约的态度。二、真实性无法确认，但该函件基本可表明双方在协商到底由哪一方推选的物业公司实施装修复原。三、真实性确认。该复函表明双方因为对装修公司的选任未最后确定故被告方同意将回复原状期限延长至5月12日。又因为中间有五一假期，故延长至5月16日，在该过程中被告不向原告主张违约赔偿。四、真实性无法确认，如果是真实的，也是说明双方对复原公司的选定达成合意。五、真实性确认。第一份函件中提出的5月16日验收三点异议：大理石花纹、大理石与玻璃之间不平整、玻璃损坏，说明被告超出租赁合同附件三要求的标准提出异议，租赁合同附件三中无大理石花纹的要求。玻璃损坏是发生在5月16日原告撤场之后，由谁造成不清楚。被告不能以此作为原告未履行回复原状义务的证据。第二份函件说明被告验收未通过的主要原因是大理石花纹，而该项理由未在合同中体现。玻璃在商场内处于被告控制下，被告以房屋未交接验收为由作为原告承担玻璃破损风险的依据不合理。第三份函件表明被告超出验收合格的标准向原告提出要求。防火玻璃厚度要到15mm，达到消防防火A级要求，双方合同附件三仅要求钢化玻璃。第四份函件真实性也确认，2014年6月份开始，被告知道大理石花纹异议无合同依据，故没有再提。但该异议导致被告在5月到6月份的时间里都没有进行验收，6月份以后开始提玻璃方面的异议，该异议无合同依据。六、6月17日的函件的真实性无法确认，该文件说明被告一直拖延未验收。
6月25日被告致原告复函的真实性确认，说明被告对恢复原状的标准局限于玻璃问题，未再提大理石问题。第三份函件的真实性确认，质证意见同前。7月1日函件的真实性也确认，理由同前。
七、退楼表的真实性确认。该证据证明从5月16日被告撤场后，一直拖延到7月17日被告才出具退楼验收合格的文件。八、真实性不确认。
反诉原告力宝置业（上海）有限公司诉称：反诉被告直至2014年7月17日才办理了退楼验收手续，租金支付至2014年4月30日，物业管理费支付至2014年5月6日，根据合同的相关约定，反诉被告尚需支付2014年5月1日至5月6日的租金人民币11，490元，2014年5月7日至7月16日的双倍租金人民币271，930元，2014年5月7日至7月16日的物业管理费人民币6，258.12元，2014年4月21日至7月16日的电费人民币294.01元。扣除反诉被告支付的保证金人民币182，786.76元，起诉要求反诉被告支付拖欠的租金、物业管理费、电费人民币107，185.37元。
反诉被告上海璟润珠宝有限公司辩称：4月21日到5月6日的电费如果没有支付，我方愿意支付，需回去核实。不同意其他诉请。反诉被告未拖欠租金和物业费，且双倍计算租金实质上是违约金，明显过高。经反诉被告确认的恢复原状协议书载明的未恢复原状的损失最多也就是人民币48，032.97元。
经审理查明：原、被告于2014年3月5日签订了《关于上海力宝广场商场部分区域的租赁合同》，原告向被告租赁本市淮海中路XXX号力宝广场210室房屋，租期自2014年3月7日起至2014年5月6日止，月租金人民币58，247.92元，月物业管理费人民币2，681元。其中19-1约定，根据合同，租赁期届满或提前终止当日，原告应已完成拆除及搬走该房屋内原告的一切装修、家具、装饰物、电器、添置物、财物等，并修补因该等拆除及搬出而给该房屋造成的损坏（合理的自然损耗除外），将该房屋恢复至附件三所列的现有装修及设施状况并归还。若原告因任何理由拒绝或未能履行上述义务，被告有权在该期限后收回并进入该房屋，原告留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，被告可自由将其处理。被告有权自行完成该等恢复原状、拆除、搬出和修补工作，所产生之费用由承租人承担。当原告向被告归还该房屋时，双方应依合同附件三所列的现有装修及设施状况清单对该房屋进行验收，并就该房屋的归还和情况签署一份交接表格。19-2约定，若原告未按本条第1款规定办理交接手续，则从租赁期届满或提前终止日起直至交接手续办妥之日为止，原告须按合同终止日以前的标准的双倍支付延误期内的租金和使用该房屋所发生的管理费、其他费用、款项以及赔偿被告的一切损失。但此等租金、赔偿金等的支付并不构成续租或租赁之延续。19-4约定，为保证施工质量和材料，原告必须聘用被告或物业管理公司指定单位进行恢复原状工程，被告或物业管理公司有权决定和变更指定单位。20-3约定，被告收到原告、物业管理公司或有关公用事业部门发出的交付电费、电话费等通知后，不得拒付。合同签订后，双方依约履行，原告租金支付到2014年4月30日，物业管理费支付到2014年5月6日。原告委托亚特建筑装饰（苏州）有限公司对系争房屋装修复原。2014年5月21日，原告致被告的函件中确认外墙面大理石复原问题双方尚有不同意见，胶水收口问题将及时改进，玻璃破损问题的责任尚不明确。2014年7月17日，双方签署力宝广场退楼表。
本院认为：原、被告于2014年3月5日签订的《关于上海力宝广场商场部分区域的租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。双方约定租期自2014年3月7日起至2014年5月6日止。合同到期后，原告仍在进行复原工程，至2014年5月21日复原工程尚未完全结束。双方至2014年7月17日才签署力宝广场退楼表，在此之前并未完成交房手续，玻璃破损等问题理应由原告修复，本院可以认定原告在2014年7月17日完成交房手续，原告应按约支付期间的相关费用。二个月余的双倍租金亦未属过高。故原告的诉讼请求难以支持，反诉原告的诉讼请求可予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：
一、驳回原告上海璟润珠宝有限公司要求被告力宝置业（上海）有限公司退还房屋押金等诉讼请求。
二、反诉被告上海璟润珠宝有限公司应在本判决生效后十五日内支付给反诉原告力宝置业（上海）有限公司房屋租金等人民币107，185.37元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币4，125.70元，反诉案件受理费人民币1，220元，诉讼保全申请费人民币1，476元，均由原告及反诉被告上海璟润珠宝有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 严 奇
审 判 员 李 慧
人民陪审员 方少华
二〇一六年一月二十九日
书 记 员 薛文辉
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。