甘肃省金昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金中民一终字第227号
上诉人（原审被告）郑义泉，男，汉族，生于1957年11月25日。
委托代理人柴仲喜，甘肃维正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）甘肃宝威裕达体育用品有限公司。住所地：兰州市城关区东岗东路****号新源大厦***室。
法定代表人吴雪儒，总经理。
委托代理人左梁娟，女，汉族，生于1987年12月25日，。
上诉人郑义泉因与被上诉人甘肃宝威裕达体育用品有限公司（以下简称宝威裕达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服永昌县人民法院（2015）永民一初字第379号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郑义泉的委托代理人柴仲喜、被上诉人宝威裕达公司的委托代理人左梁娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2010年7月19日，被告郑义泉与陈签订房屋租赁合同，约定被告将其新建商铺（位于永昌县城南大街，北邻供销大厦，南邻移动公司）一楼面积约300平方米、四楼面积约40平方米出租给陈经营。租赁期限5年，自2010年3月22日至2015年3月21日止。租赁费按年缴纳，下年度租赁费应提前两个月支付给被告。另付押金5000元，租房合同终止，被告验收无误后将押金退还陈，不计利息。合同还就双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，陈于2010年7月20日支付押金5000元。原告宝威裕达公司按照陈与被告签订的合同履行了合同义务。2014年7月5日，原告提出与被告续签房屋租赁合同。原、被告经协商一致签订了房屋租赁合同，合同上有原告的盖章和被告的签名。合同约定：被告将其位于永昌县城关镇2区南大街东侧供销大厦二期综合楼房屋（使用面积为340平方米）出租给原告。租赁期限自2015年3月22日至2021年3月21日。原告应于2015年1月21日前支付2015年3月22日至2016年3月21日的租金38万元整。原告应于一周内在合同上签章，并在签章当日向原告支付3万元押金。合同第5.2条约定：双方存在争议尚未解决的，原告有权暂不向被告支付下一期及此后的租金及其他费用，且无需承担违约金，但双方争议解决后原告应及时恢复支付租金及其他费用。合同补充条款第四条约定，原告在合同上签章后三日内将合同按被告地址寄出（邮政快件方式）。合同还就双方的其他权利义务作了明确约定。2014年8月12日，原告向被告支付押金25000元。2014年8月16日，被告在收到原告盖章的合同后不认可与原告签订的合同，向原告发出通知：1、该合同主体资格不符。被告从未同意与原告签订出租房屋合同，也不认识原告，因合同内容已明确规定是续签合同；2、该合同系未经被告同意的转租、转让合同。原合同是被告与承租人陈个人（自然人）签订，被告与陈协商续签合同，但陈未经被告同意将合同转租、转让给原告，由原告在该合同上盖章，故该合同被告不认可，也不同意与原告签订房屋租赁合同；3、该合同没有基本信息缺乏诚信，既没有法人代表签章，也没有委托人签章、通信地址、通信方式，更没有营业执照和税务登记证复印件等；4、该合同当事人未在约定签章的期限内签章和支付押金，合同不成立。综上所述，该合同不具备任何法律效力，不能成立。在三日内如有异议应提请甘肃省永昌县人民法院裁定。该通知于2014年8月17日以邮政特快专递方式向原告寄出。2014年8月31日，被告再次向原告发出通知：1、解除与陈于2010年7月19日签订的房屋租赁合同；2、原、被告双方于2014年7月5日签订的房屋租赁合同严重违背被告的真实意思，该合同不成立。该通知于2014年9月1日以邮政特快专递方式向原告寄出。
另查明，2014年9月16日，被告郑义泉将原告宝威裕达公司诉至法院，要求确认其与原告签订的房屋租赁合同不成立。2015年3月18日，被告以采取其他方式与原告解决纠纷为由，申请撤诉。同日，被告向原告发出解除合同通知，理由为：1、原告没有按照约定时间将签章合同返还给原告；2、原告没有按照约定时间支付被告押金；3、原告没有按照约定时间支付本期租金。
还查明：2014年6月30日至2014年8月11日期间，被告一直在与原告公司员工张短信联系签订合同事宜，并向原告索要合同。2015年1月27日，原告公司员工李建辉给被告打电话，确认租金支付事宜。被告在电话中明确表示其一直与原告公司员工张联系增加房屋租金的事宜，并且明确表示其与原告己合作多年，已经收到了原告的押金。2015年3月24日，原告收到永昌县人民法院（2014）永民二初字第277号准予撤诉的民事裁定书。2015年3月26日，原告向被告支付房屋租金38万元。
认定上述事实的证据有当事人的陈述，原告提供的解除合同通知1份、房屋租赁合同2份、员工张的劳动合同l份、录音光盘1张、永昌县人民法院传票1份、（2014）永民二初字第277号民事裁定书（准予撤诉）1份、银行转账凭证3份、押金收条1张，被告提供的邮政特快专递回执单2份、通知2份、上海浦东发展银行锦绣支行的历史明细清单、被告与张联系过的短信内容5页，原、被告双方在（2015）永民一初字第305号郑义泉与甘肃宝威裕达体育用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案中对永昌县人民法院（2014）永民二初字第277号民事裁定书（准予撤诉）1份、送达回证2份的质证意见，证人李建辉的证言。
原审法院认为，原告宝威裕达公司与被告郑义泉采用合同书形式订立房屋租赁合同，该租赁合同上有原告的盖章和被告的签字捺印，合同成立并生效。依法成立的合同，对双方均具有约束力。原、被告双方均应按照房屋租赁合同约定的内容履行自己的义务。被告辩称，双方签订的合同明确约定，原告应于一周内在合同上签章，并在签章当日向被告支付3万元押金，原告没有按照约定时间支付被告押金违约。因被告郑义泉虽于2014年7月5日在合同上签字，但双方均未提供证据证实被告将合同交给原告的时间及原告在合同上签章的时间，故双方在合同中约定的原告应于一周内在合同上签章，并在签章当日向被告支付3万元押金的起始日期无法确定，因此，被告解除合同通知中提到的原告未按期缴纳押金的理由不能成立。被告辩称，合同中还约定，原告应于2015年1月21日前支付2015年3月22日至2016年3月21日的租金38万元整，原告没有按照约定时间支付本期租金违约。原告主张，根据合同5.2条约定的内容，原、被告双方在2014年9月至2015年3月期间存在争议尚未解决，所以原告有权拒绝向被告支付第一年度租金38万元。2014年9月至2015年3月，原、被告正在为双方签订的房屋租赁合同是否成立进行诉讼，双方存在争议，故原告不向被告支付2015年3月22日至2016年3月21日期间的租金符合约定。原告于2015年3月24日收到永昌县人民法院（2014）永民二初字第277号准予撤诉的民事裁定书后，于2015年3月26日向被告支付了2015年3月22日至2016年3月21日期间租金38万元。因此，原告迟延支付租金的主张成立，被告解除合同理由不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的合同5.2条约定：原告逾期履行支付租金义务超过法律法规规定天数的，被告有权解除合同。因法律法规并未规定原告逾期支付租金被告行使合同解除权的天数，可视为双方对被告行使合同解除权的情形没有约定，故被告解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了当事人有权解除合同的情形。被告抗辩，根据该条第（三）项的规定，原告迟延履行交纳租金义务，经被告催告后在合理期限内仍未交纳，故被告有权解除合同。被告提供的其于2015年1月26日发送给原告在永昌开设的鸿星尔克店店长小张的短信内容，以此来证明原告迟延支付租金后被告已尽到了催告原告交纳租金的义务，但因该条短信中并未明确表示其催告原告交纳租金的内容，且原告也不认可，故对该条短信的证明效力，不予认定。因被告未提供其已尽到催告义务的证据，其解除合同的行为，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的解除合同的情形。综上，被告解除合同的行为不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项的规定，判决：一、被告郑义泉于2015年3月18日解除与原告甘肃宝威裕达体育用品有限公司签订的房屋租赁合同的行为无效；二、原告甘肃宝威裕达体育用品有限公司与被告郑义泉签订的房屋租赁合同继续履行。
郑义泉不服上述民事判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判，改判驳回被上诉人宝威裕达公司的诉讼请求。理由是：一、房屋租赁合同约定“双方存在争议尚未解决的”，乙方有权暂不向甲方支付的是下一期及此后的租金及其他费用。被上诉人未按合同约定的2015年1月21日前支付第一期房屋租金38万元，也未按照约定“于一周内签字盖章后当日”支付押金3万元，构成违约，原判未予认定错误。二、房屋租赁合同第5.2条约定“乙方逾期履行支付租金义务的，逾期超过法律法规规定天数的，甲方有权解除合同”。被上诉人逾期支付房屋租金和押金时间长达数月，上诉人以短信的方式催告后仍未及时交纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项的规定，上诉人有权解除合同。三、根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，上诉人解除合同的通知有效，双方的房屋租赁合同已经解除。
被上诉人宝威裕达公司辩称，一、合同签章后，被上诉人即派员工将合同送达给了上诉人。二、被上诉人已足额支付押金。2010年被上诉人以员工陈名义与上诉人签订租赁合同时已向上诉人支付了5000元押金。双方续签租赁合同之后被上诉人又支付押金25000元。生效判决也已查明，上诉人承认其收到被上诉人支付押金的事实。上诉人以未收到押金为由解除合同，没有法律依据。三、被上诉人已足额支付了租金。因双方续签合同后上诉人意图涨租，被上诉人不同意，上诉人于2014年9月10日起诉要求确认双方签订的租赁合同不成立，后上诉人因自身原因撤诉，被上诉人2015年3月24日收到撤诉裁定后于2015年3月26日向上诉人支付了租金。四、上诉人既无法定解除权，也无约定解除权，其随意解除合同的行为属违背诚实信用原则。上诉人的上诉请求应依法驳回。
二审查明，双方签订的房屋租赁合同5.2条约定：乙方逾期履行支付租金义务的，每逾期一天应按逾期支付部分租金的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过法律法规规定天数的，甲方有权解除合同。甲乙双方发生纠纷期间，甲方出现强行关闭房屋、停水断电、房屋渗漏、甲方本人或雇请、指使他人影响、干扰乙方经营行为，或者双方存在争议尚未解决的，乙方有权暂不向甲方支付下一期及此后的租金及其他费用，且无需因此承担违约金，但双方争议解决后乙方应及时恢复支付租金及其他费用。另查明，2014年8月16日，上诉人郑义泉向被上诉人宝威裕达公司发送的通知中载明被上诉人于2014年8月13日将合同交给上诉人。
认定上述事实的证据有房屋租赁合同、通知。
二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为，上诉人郑义泉主张被上诉人宝威裕达公司逾期支付房屋租金和押金，上诉人根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项解除合同的通知有效。被上诉人辩称已按约足额交纳房屋租金和押金，上诉人无权解除合同。因此，双方当事人争议的焦点是被上诉人是否逾期支付房屋租金、押金，构成违约，上诉人以此为由行使合同解除权的条件是否成就。关于押金，房屋租赁合同3.2条约定“乙方于壹周内签章后当日向甲方支付”，但没有证据证明上诉人于2014年7月5日在合同上签字后将该合同交给被上诉人的时间。上诉人于2014年8月16日向被上诉人发送的通知中认可，被上诉人于2014年8月13日将合同交给了上诉人，因此被上诉人于2014年8月12日向上诉人支付押金，不违反合同约定。关于房屋租金问题。因双方均认可上诉人与陈于2010年7月19日签订的房屋租赁合同期限届满前续签的涉案合同，因此，房屋租赁合同5.2条约定“双方存在争议尚未解决的，乙方有权暂不向甲方支付下一期及此后的租金及其他费用”中的“下一期”指的就是该合同中约定尚未履行的第一年房屋租金。房屋租赁合同约定第一年2015年3月22日至2016年3月21日期间的房屋租金于2015年1月21日前付清。但上诉人于2014年9月16日向法院提起诉讼，至被上诉人于2015年3月24日收到撤诉裁定期间，双方对房屋租赁合同是否成立存有争议。因此，被上诉人于2015年3月26日支付第一年租金38万元，不构成违约。综上，上诉人以被上诉人逾期支付房屋租金和押金构成违约为由，主张依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项规定解除合同的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实基本清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人郑义泉承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴建红
审 判 员 李 静
代理审判员 蔡中利
二〇一五年十二月十九日
书 记 员 张 琴