浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2533号
上诉人（原审被告）：杭州瑞腾建筑新材料有限公司。
法定代表人：陈爱英。
委托代理人：应媛扬、赵景苑。
被上诉人（原审原告）：杭州何伟机械有限公司。
法定代表人：冯建伟。
委托代理人：宋广华。
委托代理人：陈腊英。
上诉人杭州瑞腾建筑新材料有限公司（以下简称瑞腾公司）为与被上诉人杭州何伟机械有限公司（以下简称何伟公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余瓶民初字第401号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明，2013年9月28日，何伟公司与瑞腾公司签订了《厂房出租合同》一份，合同约定：何伟公司将坐落于余杭区百丈镇溪口村百业路9号内的部分厂房（建筑面积共计16833平方米）出租给何伟公司使用；租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止；并约定1、第一年租金为1300000元；2、第二年开始每年递增100000元；3、2014年度租金于2013年10月10日前付600000元，2013年12月30日前付700000元，第二年开始每年租金在12月、6月各按50％分两次支付，先付后用；租赁期间，瑞腾公司应及时支付房租，如租金欠满一个月，何伟公司有权按日0.3％收取滞纳金。合同签订后，何伟公司依约交付租赁物，但瑞腾公司2014年度的租金30000元及2015年度的租金未予支付。现何伟公司认为，瑞腾公司的行为构成根本性违约，已严重损害何伟公司的合法权益。2015年5月14日，何伟公司诉至法院，请求判令：1、解除何伟公司、瑞腾公司签订的《厂房出租合同》，并要求瑞腾公司立即腾退租赁房屋；2、瑞腾公司立即支付租金496667元（其中2014年度租金为30000元；2015年度的租金从2015年1月1起暂算至2015年4月30日止，共计466667元，从2015年5月1日起至实际腾退房屋之日止的租金，按合同约定另行计付）；3、瑞腾公司支付何伟公司滞纳金178800元；现暂算至2015年4月30日止，此后至实际腾退之日止的滞纳金按合同约定另行计付；4本案诉讼费由瑞腾公司承担。在审理中，何伟公司变更本案第三项诉讼请求，请求判令瑞腾公司支付滞纳金75096元，暂计算至2015年6月30日，滞纳金按日万分之八点四的标准计付；自2015年7月1日起至实际腾退房屋之日止的滞纳金，按上述标准另行计算。
另查明，何伟公司委托杭州市华达法律服务所于2015年2月11日向瑞腾公司发函催要租金及逾期滞纳金。
原审法院认为，何伟公司、瑞腾公司签订的厂房出租合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，各方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。现因瑞腾公司未按合同约定支付租金，从而导致本案纠纷，因此，瑞腾公司应承担支付租金及滞纳金的违约责任；同时，瑞腾公司未按约支付租金的行为，符合法律规定的合同解除条件，故对何伟公司要求解除与瑞腾公司签订的租赁合同的诉讼请求，该院予以支持。作为承租人的瑞腾公司有义务将涉案房屋腾空，并返还给何伟公司，故对何伟公司的该项请求，该院也予以支持。综上，何伟公司变更后的诉讼请求，理由正当，该院均予以支持。瑞腾公司经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其对质证权利的放弃，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、杭州何伟机械有限公司与杭州瑞腾建筑新材料有限公司于2013年9月28日签订的厂房出租合同自判决生效之日起解除。二、杭州瑞腾建筑新材料有限公司应于判决生效后三十日内将坐落于杭州市余杭区百丈镇溪口村百业路9号一幢三层厂房、另一幢三层厂房的第一层（建筑面积为13333平方米）以及一幢四层办公楼（建筑面积为3500平方米）腾空并返还给杭州何伟机械有限公司。三、杭州瑞腾建筑新材料有限公司支付杭州何伟机械有限公司租金496667元（计算至2015年4月30日止；自2015年5月1日起至杭州瑞腾建筑新材料有限公司实际腾空房屋之日止的租金，按每日3835.60元另行计付），限于判决生效后日内付清。四、杭州瑞腾建筑新材料有限公司支付杭州何伟机械有限公司滞纳金75096元（计算至2015年6月30日止；自2015年7月1日起至杭州瑞腾建筑新材料有限公司实际腾空房屋之日止的滞纳金，按日万分之八点四另行计付），限于判决生效后十日内付清。如杭州瑞腾建筑新材料有限公司未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9518元，减半收取4759元，由杭州瑞腾建筑新材料有限公司负担。
宣判后，瑞腾公司不服上述判决，向本院提起上诉称：一、一审中被上诉人未向人民法院如实陈述案件事实，涉嫌侵吞上诉人的先期投入，一审法院未查清。在2013年9月28日，上诉人通过余杭区百丈镇政府干部的介绍，认识被上诉人的法定代表人的冯建伟，双方达成一致意见，签订厂房出租合同，合同合法有效。双方在合同中约定租赁期限为：“自2014年1月1日起至2018年12月31日止。租赁期暂定5年。该租赁合同成立后，上诉人对租赁物进行装修，对厂区的环境进行整治，全部厂区进行绿化，投入大量资金，市场区及厂房已改租赁前面貌，上诉人投入资金近百万元。由于租赁的厂房及厂区的面貌改变，附加值增加，被上诉人违背诚信原则，虚构客观事实，在没有事实依据情况下，以上诉人根本违约为借口，起诉解除租赁合同，涉嫌侵吞上诉人的巨额投入。二、被上诉人故意隐瞒违约在先的客观事实，已经给上诉人造成损失。上诉人与被上诉人在“厂房出租合同”第五条的3项规定：“租赁前甲方保证该厂房及其附属设施处于正常的可使用和安全状态。”4项规定：“甲方增设变压器315KV一台，电缆等通进厂房，增设货梯3吨一台，于2013年11月底前由甲方安转完成。但被上诉人并没有按照上述约定安装变压器和电梯，影响上诉人的生产、经营，给上诉人造成经济损失。客观事实是：其一，被上诉人是在2013年12月22日到瓶窑供电所申请增设变压器，到2014年1月15日电缆才通进厂房，致使上诉人无法进驻其租赁厂房，造成上诉人在原租赁厂房延续一个多月，造成原租赁厂房租金损失37500元。被上诉人已经构成违约，应该赔偿上诉人的损失，上诉人有追偿损失的权利。其二，厂房出租合同约定，被上诉人应在2013年11月底前增设货梯3吨一台，但被上诉人并没有按约定时间安装，其货梯是安装时间为2014的3月底，在2014年4月17日检验合格投入运行使用。被上诉人没有按照双方约定时间安装电梯，致使上诉人四个多月无法使用二、三层厂房，该期间的厂房租金被上诉人还要求上诉人支付无事实依据和法律依据。上述被上诉人的违约，应扣除（1）2014年1月份租金，即：108333.3元；（2）第二、三层厂房6666平方米因无电梯，上诉人无法使用，被上诉人也不应该计算房租费，租金为：6666平方米＊6.44元＊4个月=””150251.2元；（3）被上诉人安装电梯时，要求上诉人派泥工配合打墙、粉刷、浇混凝土共用12个工，合计：3000元。事实上被上诉人应承担上诉人损失和未安装变压器、电梯期间租金合计为：37500元＋108333.3元＋150251.2元＋3000元=299084.5元，上诉人已实际支付租金1070000元，实际上上诉人在2014年已多支付租金69084.5元，应顺延至2015年，上诉人要求与被上诉人对账，协商确认租金数额，但被上诉人借口推诿。其三，关于2015年租金，上诉人已经于2015年4月份支付200000元，2014年可顺延的房屋租金为69084.5元，上诉人多次要求双方协商处理，被上诉人置之不理，2015年4月30日，余杭区百丈镇经济发展安全生产办公室对从租赁厂房电梯查封，停止使用，被上诉人不接电话，也不申请对电梯进行年检，现该电梯一直封存至今。又发生两个多月不能使用二、三层厂房，该两层厂房两个月租金为6666平方米＊6.93元＊4个月=184781.52元，应在2015年扣除。另外给上诉人造成重大经营损失。上述客观是有证据证实，被上诉人不与上诉人核对租金账目，对自己一方违约行为只字不提，所称上诉人构成根本违约，缺乏事实依据和法律依据，请求二审法院予以查实。综合2014年和2015年的房屋租金，扣除被上诉人违约安装变压器及电梯期间的租金，上诉人根本不欠缴租金，而上诉人该期间的损失该打近百万元，因被上诉人违约造成。三、一审法院认定事实不清，偏听偏信，上诉人构成根本违约证据不足。被上诉人在起诉状中称：“合同签订后，原告依约交付租赁物，但被告2014年度的租金30000元及2015年度的租金未予支付。现原告认为，被告的行为构成根本性违约，已严重损害原告的合法权益。”被上诉人故意虚构事实，隐瞒其违约事实，不与上诉人核对账目，欺骗法院。一审法院称：“本院查明的本案事实与原告诉称主张的事实相一致。”一审法院在不了解本案事实情况下，也没有上诉人根本违约的事实证据，就认定上诉人根本违约，有违我国法律的公平公正原则。租房合同只是约定了滞纳金，并没有约定根本违约条款，一审法院认定根本违约随意，该认定没有法律依据。上诉人是收到了法院的传票，但是上诉人打电话给被上诉人法定代表人，和他说明其违约在先，租金双方应对账确认，被上诉人法定代表人同意，并承诺到法院撤诉，所以，上诉人没有到法院开庭，被上诉人既向人民法院隐瞒事实，又欺骗上诉人，导致上诉人不能出庭抗辩和进行反诉，导致一审法院判决错误。四、一审法院适用法律不当。由于被上诉人虚构案件事实，隐瞒其违约在先的客观事实，一边答应和上诉人协商租金数额，承诺撤诉，一边欺骗法院。导致人民法院在未查清本案事实的情况下，就偏听偏信被上诉人的一面之词，而认定上诉人根本违约，判决解除租房合同，支付房租滞纳金等判决，其判决缺乏事实依据和法律依据，是不公正的判决。上诉人不服该判决，特向杭州市中级人民法院提起上诉，请求二审法院查清本案事实后，依法撤销一审法案判决，支持上诉人的上诉请求。被上诉人的代理人陈腊英的单位公函，在一审法院案卷中没有提交，所以请求二审法院发回重审本案。一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人何伟公司答辩称：上诉人陈述的事实理由不符合客观事实。一审开庭之前，一审法官打电话给上诉人的负责人，但是上诉人的负责人没有接电话。上诉人所称的“双方对账但是被上诉人不配合”，被上诉人在一审法院的证据3催讨函，催讨函中已经说明了何伟公司愿意对账，所以何伟公司是等到5月份才起诉的。上诉人今天所陈述的事实，都应该在一审进行抗辩，因上诉人没有提出抗辩以及反诉，所以刚才上诉人所称的事实可以另案起诉，但不可以在本案二审中进行审理。另陈腊英的公函在立案的时候是提交的，但是现在遗失，并不清楚。假如公函的缺少，也并不足以让本案发回重审。
在本院审理期间，上诉人瑞腾公司提交如下证据：
1、厂房出租合同一份，复印件，证明合同合法有效，期限为5年，其中合同约定的第五条内容可以证明被上诉人违约事实。
2、电梯检验报告，复印件，证明2、3层电梯2014年4月17日检验合格，存在违约事实。
3、安全监察指令书，复印件，证明安监部门通知被上诉人电梯情况，导致厂房无法使用至今。
4、查封电梯决定书、物品清单、封条，复印件，证明技术监督局于2015年5月21日查封电梯，导致厂房无法使用至今。
5、银行汇款回单，证明上诉人2015年4月15日汇款20万元，被上诉人收取。
被上诉人何伟公司没有提交证据，对上诉人提交的证据认为证据1-4不是二审新证据。保留该意见的情况下，认为，证据1的三性没有异议，但是无法达到其证明目的。该合同仅仅证明租赁厂房的权利义务的约定，不能证明被上诉人违约的事实。证据2-4项，被上诉人不清楚。相关检验报告都是发给上诉人的，上诉人没有告知被上诉人，被上诉人对此并不知情。证据5的20万元，在起诉时已经在2013年的租金中扣除了，从130万中扣除了20万元，之所以成为107万，是少了3万元。
本院对上诉人瑞腾公司提交的证据的真实性予以确认，但上诉人瑞腾公司提交的证据2、3、4其所待证的事实系上诉人的损失问题，不属于本案审理范围，故本院对证据2、3、4不予确认，对证据1、5予以采纳。
本院依据有效证据经审理查明的事实，与原审法院查明的事实一致。另查明：2015年4月15日，瑞腾公司通过银行汇款向何伟公司支付20万元。
本院认为，2013年9月28日，何伟公司与瑞腾公司签订的《厂房出租合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按合同的约定全面履行自己的义务。合同约定租赁期限自2014年1月1日起至2018年12月31日止。该厂房租赁第一年租金为130万元，第二年开始每年递增10万元。2014年度租金一次性支付，于2013年10月10日前付60万元，12月30日前付70万元（第一年付清），第二年开始每年租金在12月、6月各50%年分两次付清，先付后用。合同约定，瑞腾公司应在2013年12月前付清第一年租金130万元，根据现有证据，直到2015年4月15日瑞腾公司支付的租金数额才达127万元，未全额支付约定的租金，已经违反合同的约定。同时，根据合同约定，2015年度的租金瑞腾公司应在2014年12月支70万元，现瑞腾公司经何伟公司催告后仍未支付，对此瑞腾公司应承担相应的违约责任。何伟公司主张解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项之规定。现瑞腾公司上诉所称在合同履行过程中被上诉人何伟公司存在违约应抵扣租金，因瑞腾公司在一审时自己放弃合法的权利，并未依法提起反诉，且何伟公司未予认可，故本院对瑞腾公司该上诉理由不予审查，瑞腾公司可另行主张。瑞腾公司上诉以何伟公司一名委托代理人陈腊英没有公函为由主张原审法院程序违法要求发回重审，虽然何伟公司的委托代理人陈腊英在案卷中没有公函，但另一名委托代理人宋广华手续齐全，且出庭参加庭审，故不存在法律规定的必须发回重审的情形。综上，上诉人瑞腾公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。但原审判决第三项未注明履行期限，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市余杭区人民法院（2015）杭余瓶民初字第401号民事判决一、二、四项及案件受理费部分；
二、变更第三项判决为：杭州瑞腾建筑新材料有限公司支付杭州何伟机械有限公司租金496667元（计算至2015年4月30日止；自2015年5月1日起至杭州瑞腾建筑新材料有限公司实际腾空房屋之日止的租金，按每日3835.60元另行计付），限于判决生效后十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费9518元，由上诉人杭州瑞腾建筑新材料有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一五年十月十九日
书记员 何英杰