重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝01民终5497号
上诉人（原审原告）：颜品高，男，1985年12月29日出生，汉族，住重庆市渝中区。
委托诉讼代理人：王舒，重庆志和智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王蕾，女，1979年8月16日出生，汉族，住重庆市江北区。
委托诉讼代理人：陈虹宇，重庆华之岳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苏丹，重庆华之岳律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心，住所地重庆市沙坪坝区大学城中路20号，统一社会信用代码91500106581498491D。
负责人：董恒，总经理。
委托诉讼代理人：张海锋，中豪律师事务所律师。
委托诉讼代理人：余越，中豪律师事务所实习律师。
上诉人颜品高因与被上诉人王蕾、被上诉人龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心（以下简称龙湖中心）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初5635号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人颜品高及其委托诉讼代理人王舒，被上诉人王蕾之委托诉讼代理人苏丹、陈虹宇，被上诉人龙湖中心之委托诉讼代理人张海锋到庭参加了询问。本案现已审理终结。
颜品高上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判或者发回重审；2、一、二审案件受理费由被上诉人王蕾承担。主要事实和理由：1、原审判决认定事实不清。只有孙先张才是龙湖中心在涉案房屋买卖业务中的实际、唯一经办人，伍凯不是实际经办人。颜品高的付款时间未到。孙先张早在2017年2月26日就同意帮颜品高将付款时间拖延到3月20日。另行约定时间到银行办理相关贷款手续不应当是买方独自承担的合同义务。上诉人没有向龙湖中心和王蕾做出预期违约的意思表示。王蕾解除合同的意思表示并未到达上诉人。2、一审法院不同意将本案作为（2017）渝0106民初5390号案的反诉，系程序错误。本案与该案系同一标的且具有牵连关系，理应作为反诉一并处理。
王蕾辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
龙湖中心辩称，请求法院依法裁判。
颜品高向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行《物业转让居间合同》，限期协助原告办理银行贷款、产权过户等房屋交易手续；2、本案诉讼费由被告王蕾承担。
一审法院认定事实：2017年2月25日，王蕾（甲方）、颜品高（乙方）以及龙湖中心（丙方）三方签订《物业转让居间合同》及《附加协议》，约定甲方将位于沙坪坝区学智路902号85幢2单元3-2的房屋出售给乙方（房地证号：104房地证2013字第07175号）；甲、乙双方确定实际交易价格1098000元；乙方选用商业贷款方式进行交易，甲方同意并配合乙方办理相关贷款手续；乙方于2017年2月26日向甲方支付购房定金50000元；甲、乙双方须于本合同签订之日起7个工作日内，将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方约定的时间到银行办理相关贷款手续。
合同签订后，2017年2月26日王蕾按照约定将办理银行按揭所需要的房产证复印件交予龙湖中心，颜品高按照合同约定向王蕾支付定金50000元。2017年3月2日，龙湖中心员工孙先张通过微信的方式通知颜品高：“不要合同超期、超期了这个就违约了，7天配合办理”，2017年3月5日，龙湖中心员工伍凯通过短信的方式通知颜品高：“因为合同约定7个工作日内需要去银行面签，现在已经过了7个工作日了，确实如果拖着到后来处境更恼火，定金肯定没办法退的，除非现在面签继续走流程，我也没有跟业主把话说死，说你在想办法凑首付”，随后颜品高回复：“嗯，谢谢你”。同日，颜品高通过短信方式告知龙湖中心员工伍凯：“我也是尽力了，你帮我看下能不能找到下家吧，房子我是真的买不起了”。2017年3月10日，王蕾通过重庆华之岳律师事务所以快递的方式根据案涉合同上载明的颜品高的通讯地址向颜品高寄送解除案涉合同的《律师函》，该《律师函》载明：“解除双方在2017年2月25日签订了《物业转让居间合同》”。2017年3月11日该《律师函》显示已签收。2017年3月21日，颜品高通过快递的方式向王蕾寄送《要求继续履行物业转让居间合同的函件》，该函件寄送的地址并非案涉合同载明的王蕾的通讯地址，同时该函件载明：“要求您（王蕾）继续履行合同的相关约定，并于一周内向本人取得联系，前往预约银行协助本人面签并办理相关贷款手续”。2017年3月23日该函件显示单位收发章好吃街菜鸟驿站签收。2017年3月21日，颜品高通过邮寄的方式向龙湖中心寄送《要求继续履行物业转让居间合同的函件》，该函件载明：“要求甲方（王蕾）继续履行合同的相关约定，并于一周内与本人取得联系，前往预约银行协助本人面签并办理相关贷款手续，请您（龙湖中心）继续与甲方沟通，以确保合同的正常履行，以及交易的顺利完成”。2017年3月23日该函件显示单位收发章好吃街菜鸟驿站签收。
审理中，颜品高坚称，本案中龙湖中心的经办人仅为孙先张。同时，颜品高已按照合同约定准备好银行贷款资料，案涉合同未继续履行系王蕾违约造成的,要求王蕾继续履行《物业转让居间合同》。此外，龙湖中心在审理中认可已收到颜品高向其寄送的《要求继续履行物业转让居间合同的函件》。
一审法院认为，原被告三方签订的《物业转让居间合同》其意思表示真实，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。依法成立的合同受法律保护，合同双方应按合同约定履行自己的义务。本案争议焦点在于：一、王蕾是否存在违约行为；二、颜品高的行为是否构成违约；三、案涉合同是否已经原告王蕾通知解除。针对本案的争议焦点，现评议如下：
一、关于王蕾是否存在违约问题。颜品高诉称案涉合同未继续履行系王蕾违约要求提高案涉房屋买卖价格造成的，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。但颜品高并未举示相关证据证明其主张，因此对于颜品高诉称案涉合同未继续履行系王蕾违约造成的主张，一审法院不予采纳。
二、关于颜品高的行为是否构成违约。首先，颜品高未与王蕾、龙湖中心前往银行办理相关贷款手续的行为是否构成违约？根据案涉合同约定：“、乙双方须于本合同签订之日起7个工作日内，将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方约定的时间到银行办理相关贷款手续”，虽然颜品高辩称合同约定的“7个工作日”并非是对到银行办理相关贷款手续期限的约定，仅是对准备申请银行贷款所需的各项资料期限的约定，其并未违反合同约定。但根据文义并结合孙先张及伍凯向颜品高发送的短信及微信的内容可以看出，“7个工作日”系各方共同前往银行办理相关贷款手续的时限，颜品高在当时亦未就此提出过异议。故一审法院对于颜品高提出辩解理由不予采信，认定其行为已构成违约。其次，颜品高在签订案涉合同后，通过微信方式向伍凯明确表示无力支付购买案涉房屋价款，且要求伍凯帮助其寻找下家，虽然其辩称伍凯并非案涉合同的经办人，但是原被告三方均认可伍凯系龙湖中心员工且颜品高认可伍凯系案涉合同签订的介绍人，同时通过颜品高向伍凯发出的要求伍凯为其寻找下家的这一信息内容也可以明确看出，颜品高对于伍凯作为龙湖中心员工参与其与王蕾的案涉房屋买卖过程是非常清楚的。此外，龙湖中心作为合同居间方认可其员工伍凯系案涉合同的经办人，服务于王蕾与颜品高的案涉房屋买卖合同，代表龙湖中心的行为。因此颜品高向伍凯作出的不再继续履行合同的意思表示视为向居间方龙湖中心作出的预期违约意思表示，同时也视为向王蕾作出的预期违约的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方当事人有权解除合同。因此王蕾有权提出解除合同。
三、案涉合同是否已经原告王蕾通知解除。如前所述，王蕾在享有该合同的解除权后，于2017年3月10日通过邮寄方式向颜品高在合同中确定的通讯地址送达了关于解除案涉合同的《律师函》，该函已于2017年3月11日11时57分显示签收。颜品高虽辩称当时其身处云南省，不可能签收该函，但其举示的相关证据中仅有火车票为原件，而当次火车的出发时间为2017年3月11日20时，与签收时间相距8小时，不能充分证明其反驳的待证事实。故一审法院确认该《律师函》已送达至颜品高。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，当事人一方依照合同约定的解除条件或者法律规定的解除情形主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，王蕾提出的案涉合同于2017年3月11日解除的主张于法有据，一审法院予以支持。
综上，颜品高与王蕾签订的《物业转让居间合同》已于2017年3月11日解除，案涉合同已终止履行，无继续履行的基础。颜品高要求王蕾继续履行案涉合同的主张于法无据，一审法院不予采纳。
一审法院判决：“驳回原告颜品高全部诉讼请求。案件受理费14682元，减半交纳7341元，（原告已预交），由原告颜品高负担。”
二审中，上诉人颜品高向本院提交了两组证据。第一组证据，证据1：中国联通自助终端通话详单（该证据系本院经上诉人颜品高申请出具律师调查令后,由上诉人颜品高的委托诉讼代理人王舒律师在联通大厦营业厅调取）；证据2：上诉人与云南丽江浪漫邂逅客栈林俊彤的短信、微信聊天记录；证据3：上诉人预约浪漫邂逅客栈的短信通知；证据4：大众点评应用终端酒店订单。拟共同证明上诉人从2017年3月8日13:15到3月11日20:00未在重庆，没有签收被上诉人王蕾发送的《律师函》。第二组证据是上诉人与伍建荣、伍凯、赵艺聊天的录音证据，拟证明：1、伍凯自己陈述他不是涉案房屋交易的实际经办人，实际经办人是孙先张；2、关于“找下家”的陈述，伍凯是以朋友身份，打电话时说让上诉人缓解资金压力，借钱把房子买下来，再找下家再卖出房子；3、在与伍凯聊天中，对于首付款日期双方有争议，上诉人要求的是在6月份支付首付款而不是被上诉人王蕾要求的3月20日。
王蕾发表质证意见如下：对于第一组证据，对证据1的真实性无异议。但是对关联性有异议。认为即使是上诉人在使用该手机，也并不代表可以追溯到3月10日也是上诉人在使用。对证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，认为不能反映聊天双方的信息，不能证明系其本人账号所产生的聊天记录。对证据3的真实性认可，但是认为仅能显示上诉人提供的手机里接受到酒店客栈的预定短信，但短信来源及约定酒店的预定人均没有显示，不能达到对方的证明目的。对证据4的真实性无法核实，认为只能证明上诉人或者该手机曾经在3月8日预定了一晚酒店房间，不能证明上诉人本人实际到店入住，不能达到上诉人的证明目的。对于第二组证据的真实性认可，但认为不能达到对方的证明目的。
龙湖中心发表质证意见如下：对于第一组证据认为不属于新证据，不予认可。对于第二组证据，龙湖中心对该证据的真实性无异议，但认为伍凯陈述与事实不符，涉案房屋买卖合同实际上是伍凯与孙先张共同经办。
对于上诉人颜品高在二审中提交的上述证据，对第一组证据中的证据1和证据3，被上诉人王蕾认可该证据的真实性，被上诉人龙湖中心虽表示无法确认该证据的真实性，但未举示证据予以反驳，本院对该证据的真实性予以确认。对证据2，两位被上诉人均不认可该证据的真实性，且该证据缺乏其他证据直接佐证，本院对该证据的真实性不予确认。对证据4，虽然两位被上诉人均不认可该证据的真实性，但该证据上明确载明“入住人颜品高联系手机186××××9166”，该内容与证据3的内容可以相互印证，本院依法对该证据的真实性予以确认。对于第二组证据，因两位被上诉人均无异议，本院依法对该证据的真实性予以确认。
本院二审查明：2017年3月8日上午5时27分，大众点评向颜品高的手机（手机号为186××××9166）发送短信，内容为：“预订成功：订单283937016，2017-03-08入住浪漫邂逅客栈（丽江四方街店）1晚，1间听风阁（大床）……”同时，大众点评应用终端酒店订单显示：“浪漫邂逅客栈（丽江四方街店）…。听风阁（大床）入住：3-8（周三）离店：3-9（周四）共1晚1间….预订信息入住人颜品高联系手机186××××9166……订单信息订单号283937016下单时间2017-03-0805：26……”
2017年3月10日16时47分—17时45分期间，颜品高的手机（手机号为186××××9166）主叫呼出六通电话显示的“本机通话地”均为“云南丽江”。
2017年3月14日，龙湖中心工作人员孙先张与王蕾、颜品高的微信群聊记录载明：“孙：王老师，颜老师，房屋的评估已经出来了，……颜：好的，谢谢，我这边相关材料已经准备好，可随时到银行面签按揭。……”
各方当事人均同意将（2017）渝0106民初5390号案庭审笔录中孙先张、伍凯的证人证言作为本案的证据，各方对于两份证人证言的意见与在该案中发表的意见一致。
一审法院于2017年4月17日开庭审理形成的（2017）渝0106民初5390号案庭审笔录载明：“伍：……3月5日我跟颜品高联系，告知他来办理贷款手续，颜品高告知我说要回老家凑首付款，未直接告知我是否要来办贷款手续。3月8、9日，王蕾代理人告知我要解除合同，要向颜品高发出律师函，3月10号左右，颜品高找到我说已经准备好首付款，要求继续履行合同……原：颜品高跟你微信聊天记录，你是如何理解颜品高要求你去找下家？伍：我理解为颜品高无力购买该房屋，但我没有将该意思转达给王蕾，而是王蕾代理人找我了解情况时，我才发给他的。”
颜品高与伍凯等人在2017年8月22日对话录音记录：“颜：…现在问题的焦点就在这里啊，焦点就在于，就是一方面采纳你的微信，这样子。因为你的微信里面就有对我不利的证据嘛，这样子，其实老实说，其实本来我们都觉得，其实没有太重要……伍：律师他们提前过来，直接拿起去翻了，结果……”
本院查明的其余事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1、颜品高是否存在迟延履行合同义务的违约行为；2、颜品高是否存在预期违约行为；3、王蕾发出的《律师函》是否送达颜品高；4、颜品高提出的继续履行合同的请求能否得到支持。现分别评析如下：
1、关于颜品高是否存在迟延履行合同义务的违约行为的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，首先，应当判断颜品高与王蕾、龙湖中心约定的“甲乙双方须于本合同签订之日起7个工作日内将申请银行贷款所需的各项资料备齐，并按照与丙方约定的时间到银行办理相关贷款手续”应作何种理解。颜品高认为“7个工作日”针对的是备齐申请银行贷款所需各项资料的时间，而在资料备齐以后到银行办理相关贷款手续则需要甲乙双方与丙方另行约定时间再去办理。王蕾、龙湖中心则认为“7个工作日”包含了备齐资料的时间以及到银行办理贷款手续的时间。本院认为，在各方当事人对于合同条款内容的理解出现争议时，应当结合合同履行之时的实际情况进行综合判定。在颜品高、王蕾、龙湖中心签订该合同后，从孙先张、伍凯与颜品高沟通的短信及微信内容，以及孙先张、伍凯出庭作证的证人证言可以看出，颜品高在与孙先张、伍凯联系时对于“7个工作日”系备齐贷款资料和各方共同前往银行办理相关贷款手续的时限未持异议。因此，一审法院认定合同约定的“7个工作日”包含了备齐资料的时间以及到银行办理贷款手续的时间并无不当。其次，在龙湖中心通过其工作人员对颜品高进行催促后，其在2017年3月14日方明确表示已经备齐资料，可以办理银行贷款手续。故一审法院判定颜品高存在该迟延履行合同义务的违约行为并无不当。
然则，虽然颜品高存在上述违约行为，但从颜品高于2017年3月14日作出的意思表示看，其明显仍有要求择日办理银行贷款手续，继续履行合同的意愿，故该违约行为尚不足以导致本次交易失败。
2、关于颜品高是否存在预期违约行为的问题。我国《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”根据该规定，享有该法定解除权的条件是一方当事人存在预期违约行为，且该预期违约的意思表示应当由违约方明确、肯定地向对方作出，或者以自己的行为表明。本案中，从颜品高与伍凯的短信聊天记录可知，颜品高曾经向伍凯表示，无力购买涉案房屋，让其帮忙找下家。那么，能否根据该聊天内容认定颜品高存在预期违约行为，应从以下方面进行综合判断：
首先，伍凯作证时明确表示，在颜品高作出该回复后，伍凯并未将该聊天内容告知卖方王蕾，王蕾是通过其代理人主动向伍凯索取后方得知该信息的。也就是说，从颜品高和伍凯陈述的内容看，颜品高没有要求伍凯将此表意主动告知卖方王蕾的意思，伍凯也无将该信息主动告知王蕾的行为，而是王蕾主动向伍凯了解情况时才知晓的。
其次，从颜品高与伍凯的关系来讲，该二人之间并非单纯的房屋买方与中介服务人员关系，双方还是朋友，伍凯也表示希望颜品高将涉案房屋买下来，并且伍凯在作证时还明确表示颜品高在3月5日还告知其要回老家凑首付款。因此，仅根据无力购买涉案房屋以及找下家的聊天内容，既不能直接认定是朋友之间的聊天还是客户与中介公司之间的信息沟通，也不能直接证明颜品高已经向王蕾明确传达出不购买涉案房屋的意思表示。
再次，从孙先张、王蕾、颜品高三人的微信聊天内容可知，虽然颜品高存在逾期未与王蕾、龙湖中心办理银行贷款手续的违约行为，但是其在逾期后仅隔7日就明确向王蕾、龙湖中心表示已经准备好资料随时可以办理银行贷款手续。也即是说，颜品高已经以其明确表意告知王蕾其继续履行合同的意愿。
综合上述分析，本院认为现有证据尚不足以认定颜品高存在预期违约行为，王蕾不能据此解除合同。
3、关于王蕾发出的《律师函》是否送达颜品高的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中，从颜品高在二审中提交的新证据看，虽然无法锁定颜品高抵达云南丽江的准确时间，但是从《中国联通自助终端通话详单》载明的内容可知，至少迟至2017年3月10日16时47分，颜品高已在云南丽江。从颜品高举示的K084598中国铁路运输票据载明情况看，颜品高购买了2017年3月11日20时从丽江开往昆明的高铁票。因此，可以认定至少在2017年3月10日16时47分至3月11日20时期间，颜品高身处云南省，并未在重庆。虽然王蕾向颜品高发出的《律师函》显示于2017年3月11日11时57分被署名“颜品高”的人签收，但是颜品高举示的证据足以证明在顺丰快递单显示的签收时间之时，其人并不在重庆，无法签收该快递。同时，王蕾也未举证证明该快递系由颜品高委托他人代签。故，本院认定，根据颜品高在二审中举示的新证据足以证明王蕾向颜品高发送的解除合同《律师函》并未送达颜品高。
4、关于颜品高提出的继续履行合同的请求能否得到支持的问题。根据本院对于上述三个争议焦点问题的分析评判可知，王蕾主张解除合同缺乏事实依据，同时解除合同的《律师函》也未送达颜品高，故王蕾提出的合同已于2017年3月11日解除明显缺乏依据。在合同未解除的情况下，颜品高请求判决继续履行合同于法有据，应予支持。
对于颜品高提出的限期协助其办理银行贷款、产权过户等房屋交易手续的请求，因这些履行行为本身就包含在合同约定内容之中，在涉案合同应当继续履行的情况下，前述履行行为自然在继续履行合同范围内，不必赘判。
至于颜品高在二审中提出的本案未在（2017）渝0106民初5390号案中作为反诉合并审理，系程序违法的问题，本院认为，一审法院未将本案与该案合并审理在程序上并无不当，对该异议不予支持。
综上所述，颜品高的上诉请求成立，应予支持。本院依据颜品高在二审中提交的新证据依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初5635号民事判决；
二、颜品高、王蕾、龙湖物业服务集团有限公司睿城租售中心在本判决生效之日起五日内继续履行《物业转让居间合同》；
三、驳回颜品高的其他诉讼请求。
一审案件受理费7341元、二审案件受理费14682元，均由王蕾负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈娅梅
审 判 员 赵文建
代理审判员 陈洁婷
二〇一七年九月三十日
法官 助理 刘 莉
书 记 员 陈 宇