西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西中民一终字第01429号
上诉人（原审被告，反诉原告）晏红刚。
委托代理人岳伶俐，陕西伟天律师事务所律师。
委托代理人罗瑶瑶，陕西伟天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）西安航空职业技术学院。住所地西安市阎良区人民西路。
法定代表人赵居礼，该学院院长。
委托代理人余洋，陕西鸿辰律师事务所律师。
上诉人宴红刚因与被上诉人西安航空职业技术学院（以下简称职业学院）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市阎良区人民法院（2015）阎民初字第00681号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。
职业学院向原审法院诉称，职业学院与晏红刚于2012年7月2日签订服务性房屋（场地）使用协议一份，约定职业学院自愿将其学院北区服务中心东面门面房一间，以年租金8580元租予晏红刚，租用时间从2012年5月1日至2013年4月30日，如因职业学院公用用途需收回房屋，晏红刚应无条件配合。合同到期后，协议延长2年至2015年4月30日，但晏红刚只交纳2013年5月1日至2014年4月30日租赁期间的房屋费用。现合同已经终止，由于职业学院要公用该房屋，不再对外出租，晏红刚经职业学院通知腾房，但晏红刚拒绝腾房。故诉至法院请求判令晏红刚腾出位于学院北区服务中心东面门面房并交回职业学院；判令晏红刚支付租赁费10725元及违约金643.5元；本案诉讼费由晏红刚承担。
晏红刚辩称，对于职业学院腾房没有异议，但在合同履行过程中，职业学院于2014年3月27日突然发出通知，以房屋将用作学院办公室调整和学生公寓改造为由要求收回房屋，并于5月16日发布公开招标公告，后又于5月29日发布中标公告，对此，晏红刚等房屋承租人提出异议。由于职业学院的不当行为，严重影响了晏红刚的正常经营，致其进货量明显下降，故诉至法院要求职业学院赔偿经济损失29974.25元；本案诉讼费由职业学院承担。
职业学院辩称，晏红刚主张的经济损失没有依据，作为职业学院，没有干涉晏红刚的经营，亦未停电停水，晏红刚的损失与职业学院无关，请求依法驳回晏红刚的起诉。
原审法院经审理查明，2012年7月2日，职业学院（甲方）与晏红刚（乙方）签订服务性房屋（场地）使用协议，约定：1.乙方自愿租用甲方位于西安航空职业技术学院北区服务中心东面门面房一间，面积15平方米，年租金8580元整。租用的时间从2012.5.1至2013.4.30。该房屋仅用于经营圣昌配镜部不得挪作他用，不得转租；2.乙方需缴纳年租金10%的费用作为押金。该房屋交付使用后所发生的水电费、清洁费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴纳，与甲方无关。使用期间，如乙方私自将房屋转租他人的，甲方有权单方面中止该协议，并有权将房屋回收。协议期满，在同等条件下，乙方有优先续租权。如甲乙双方任何一方需提前中止本协议，均需提前一个月通知对方，如因学院公用用途需收回房屋的，乙方应无条件配合；3.甲方责任：甲方保证该房屋交付使用时水电畅通。乙方责任：乙方应如期缴纳房屋租金。租赁期间，乙方应自觉遵守有关法律、法规规定及学院管理规定，不得擅自改变该房屋的结构及用途；4.乙方如拖欠甲方租金，则每天按应缴管理费的3‰交纳滞纳金，如拖欠管理费达壹个月，则甲方有权单方终止协议和收回房屋。如乙方违反本协议，由乙方承担全部赔偿责任等。协议到期后，2013年6月18日，经职业学院决定将晏红刚租赁的门面房期限续两年，晏红刚支付租金至2014年4月30日。时止起诉之日，晏红刚仍占有使用诉争的门面房。另查，2014年3月27日，职业学院因决定收回包括晏红刚在内的出租门面房用作调整办公室和学生公寓改造，向晏红刚发出通知要求合同期满晏红刚腾房并办理交接手续。2014年5月16日职业学院发出公开招标公告，同年5月28日在晏红刚的参与下对学院老区出租房（包括晏红刚承租的门面房）进行了竞价。2014年5月29日，职业学院发出由他人中标的学院老区出租房招标项目中标通知。庭审中，晏红刚坚持认为，由于职业学院的不当行为，严重影响了晏红刚的正常经营，致其进货量明显下降，要求职业学院赔偿损失29974.25元。
原审法院经审理认为，职业学院与晏红刚于2012年7月2日签订的服务性房屋（场地）使用协议，系双方真实意思表示，该协议不违反法律规定，双方当事人均应严格恪守。协议到期后，经职业学院决定将晏红刚租赁的门面房期限续两年，因双方未续订新的协议，故职业学院、宴红刚仍按原协议约定的内容履行。2015年5月1日租赁期限届满后，作为承租人的晏红刚应当返还租赁物即西安航空职业技术学院北区服务中心东面门面房，但其一直占有使用至今，故职业学院要求晏红刚腾出位于学院北区服务中心东面门面房并交回职业学院的请求，于法有据，原审法院予以支持。庭审中，双方均认可晏红刚支付租金至2014年4月30日，故职业学院要求宴红刚晏红刚支付租金8580元（2014年5月1日至2015年4月30日）及占有使用费2145元（2015年5月1日至2015年7月31日）的请求，于法有据，原审法院亦予以支持。根据协议约定，即“乙方如拖欠甲方租金，则每天按应缴管理费的3‰交纳滞纳金”，经释明，职业学院未能明确管理费的具体内容，现职业学院以同期银行贷款利率计算违约金643.5元的主张，原审法院不予支持。对于晏红刚反诉要求职业学院赔偿损失29974.25元的请求，原审法院认为，第一、晏红刚未提供相关证据证明职业学院存在干扰晏红刚正常经营的行为；第二、晏红刚亦未提供相关证据证明其所受损失与职业学院之间存在关联性，故原审法院不予支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告（原告）晏红刚于本判决生效后10日内腾出所租赁的位于西安航空职业技术学院北区服务中心东面门面房并交付原告（被告）西安航空职业技术学院；二、被告（原告）晏红刚于本判决生效后10日内一次性支付原告（被告）西安航空职业技术学院租金8580元、占有使用费2145元，合计10725元；三、驳回原告（被告）西安航空职业技术学院要求被告（原告）晏红刚支付违约金的请求；四、驳回被告（原告）晏红刚要求原告（被告）西安航空职业技术学院赔偿损失的请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉案件受理费84元，减半收取，由被告（原告）晏红刚负担。本案一审反诉案件受理费274.6元，由被告（原告）晏红刚负担。因原告（被告）职业学院已预交，被告（原告）晏红刚于本判决生效后十日内给付。
宣判后，宴红刚不服上述判决，向本院提起上诉称，职业学院违法收回房屋，侵犯宴红刚的优先承租权，因此宴红刚无需腾房，并支付在此期间的占有使用费2145元，根据《协议》第六条的约定，现协议期限虽满，但职业学院并未提供涉诉房屋公用的相关证据，仅凭下发一纸通知就要求宴红刚腾房，其行为侵犯宴红刚的优先承租权，因此占有使用费是职业学院自己的行为造成的，无权要求宴红刚腾房及支付在此期问的占有使用费；职业学院违反《服务性房屋(场地)使用协议》(以下简称协议)，致使宴红刚在2014年5月1日至2015年4月30日无法正常的使用所租赁房屋，2014年5月16日职业学院发出公开招标公告对学院老区租房(包括晏红刚承租的门面房)进行竞价另租，2014年3月27日(协议期限内)下发“收回出租房屋用作调整办公室和学生公寓改造”的公告，要求解除与宴红刚的租赁合同，故宴红刚不应当承担2014年5月1日至2015年4月30日的房屋租赁费用；宴红刚在原审法院提交的职业学院违约要求收回宴红刚所租房屋的相关证据及宴红刚提交的陈氏眼镜公司出货对账单，足以证明宴红刚产生经营损失以及与职业学院的行为具有关联性，职业学院应当赔偿给宴红刚造成的经济损失29974.5元。综上，请求撤销西安市阎良区人民法院(2015)阎民初字第00681号民事判决书第一项、第二项、第四项；改判宴红刚无需腾出所租赁的西安航空职业技术学院北区服务中心东面门面房并交付；改判宴红刚无需支付西安航空职业技术学院租金8580元、占有使用费2145元；改判西安航空职业技术学院承担宴红刚经济损失人民币29974．25元；一审、二审全部诉讼费用由西安航空职业技术学院承担。
西安航空职业技术学院辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回当事人的上诉请求，本案双方签订的合同已经到期，宴红刚应予退还并支付房租及使用费，其没有优先承租权的依据，宴红刚的经济损失是由于自己原因造成的，与职业学院无关。综上，请求驳回宴红刚的上诉请求。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，宴红刚与职业学院签订的《服务性房屋（场）使用协议》合法有效，双方均应按照该合同的约定全面履行自己的义务。2013年4月30日合同约定的租赁期限届满后，双方又约定将合同时间延长至2015年4月30日，现合同到期，职业学院要求收回房屋，宴红刚作为承租人理应退还房屋，并支付合同到期至2015年7月31日的房屋占有使用费2145元，故原审判定并无不当。宴红刚自2014年5月1日至2015年4月30日未向职业学院缴纳房屋租金，职业学院虽在2014年5月对宴红刚所承租的房屋进行公开招投标，但最终并未将该房屋出租与第三人使用，而是由宴红刚继续承租直至合同期限届满，宴红刚应按照合同约定支付所欠租金8580元。职业学院在宴红刚租赁期间并未强制将出租房屋收回，亦未通过其它方式限制宴红刚的正常经营，宴红刚诉请职业学院赔偿其在经营期间的损失，但其提供的证据不足以证明其主张，故对该诉请本院不予支持。综上，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费84元，宴红刚已预交，由宴红刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 琪
审 判 员 李 涛
代理审判员 同江龙
二〇一五年十二月一日
书 记 员 刘家圳