文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2011）天法民四初字第90号原告：高超伦，男，1962年6月6日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：高远，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告：高超杰，男，1958年2月28日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：胡朝晖，广东格林律师事务所律师。第三人：高超伟，男，1959年11月25日出生，香港居民，委托代理人：高超杰，身份资料同上。原告高超伦诉被告高超杰、第三人高超伟共有纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高超伦的委托代理人高远，被告高超杰及其委托代理人胡朝晖到庭参加了诉讼；第三人高超伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。后由于本案必须以（2011）天法民四初字第523号案的审理结果为依据，故本院作出（2011）天法民四初字第90号民事裁定，裁定本案中止诉讼。本案恢复审理后，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高超伦的委托代理人高远，被告高超杰（同时作为第三人高超伟的委托代理人）及其委托代理人胡朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高超伦诉称：座落于广州市天河区天河东路26号房屋建筑面积为314.18平方米，为原告、被告、第三人共同共有。现因被告未经原告及第三人同意擅自将前述房屋出租给广州市名仕阁餐饮有限公司办公使用，同时伪造原告的签名将前述房屋进行抵押贷款，原告认为房屋共有的基础已丧失，原告有重大的理由要求法院将房屋进行分割。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院判令：一、对广州市天河区天河东路26号房屋进行分割，原告要求分得三分之一的份额；二、诉讼费由被告承担。被告高超杰辩称：不同意原告的诉讼请求。一、广州市天河区天河东路26号房屋虽然是登记在原告、被告及第三人名下，但实际上房屋是由被告独自出资购买，原告及第三人均没有支付任何的房款，所以原告不能按照三分之一份额分割上述房屋，法院不应支持。二、被告提供的证据足以证明上述房屋的所有文件都是由被告持有，也是由被告办理所有手续的。三、原告称被告未经允许将上述房屋出租给他人使用经营，并且称是被告伪造了原告签名而提出对房屋进行分割，并不属实。原、被告及第三人本来就是三兄弟，被告是大哥、第三人是二弟、原告是最小的，对家庭的情况都是清楚的。原告提供的《情况说明》称2001年11月被告未经原告的同意擅自将房屋出租给他人使用，这并不属实，原告不可能在长达十年的时间内对此不知情，事实上，原告也经常到该餐馆吃饭。四、由于被告在上述房屋中经营名仕阁餐厅10多年，若对该房屋进行实物分割，必然会影响相关的公司正常经营，所以被告不同意对房屋进行分割，且房屋分割后不利于房屋使用价值的实现，不利于物权保护。被告及第三人一直不同意对房屋进行分割，希望三兄弟能达成协议对房屋共同使用、收益。第三人高超伟述称：同意被告的答辩意见。经审理查明：根据统字255938号《房地产登记簿查册表》显示，广州市天河区天河东路28号202房（下简称28号202房）登记产权人为高超杰、高超伟、高超伦，占有部分为共有，所有权来历为1993年7月向广州市城市建设开发总公司买，使用性质为住宅，建筑面积为76.26平方米。根据统字254021号《房地产登记簿查册表》显示，广州市天河区天河东路36号202房（下简称36号202房）登记产权人为高超杰、高超伟、高超伦，占有部分为共有，所有权来历为转移、移转，使用性质为住宅，建筑面积为76.2635平方米。根据稳字90648号《房地产登记簿查册表》显示，广州市天河区天河东路26号（下简称26号房）登记产权人为高超杰、高超伟、高超伦，占有部分为共有，所有权来历为1999年4月向广州市城市建设开发集团有限公司买，使用性质为商业，建筑面积为314.18平方米。高超伦、高超杰、高超伟三人为兄弟关系。现高超伦提起本案诉讼，要求对26号房进行分割，并由其分得三分之一产权份额。另，高超伦还提起另二案诉讼，分别要求对28号202房、36号202房进行分割，并由其各分得三分之一产权份额，本院分别以（2011）天法民四初字第88号、（2011）天法民四初字第89号案件立案审理。诉讼过程中，高超伦主张由于高超杰擅自将28号202房、36号202房、26号房出租给案外人广州市名仕阁餐饮有限公司（下简称名仕阁公司）使用，还伪造高超伦的签名将上述三套房产进行抵押贷款，已丧失了共有基础，要求对上述三套房产进行分割，并另案向本院提起诉讼[案号分别为（2011）天法民四初字第91-93号]，要求高超杰、名仕阁公司支付房屋占用费。在（2011）天法民四初字第91-93号案件审理过程中，本院依法委托鉴定机构对《协议书》（内容为同意将26号房无偿提供给名仕阁公司作经营场所）中“高超倫”签名的真实性进行鉴定，鉴定意见为《协议书》上“高超倫”签名笔迹与提供的样本上高超倫（伦）签名笔迹不是同一人书写形成的。高超伦主张28号202房、36号202房、26号房为高超伦、高超杰、高超伟三人共有，在对上述三套房产进行分割后高超伦应分得三分之一产权份额，高超杰则抗辩称上述三套房产均由其出资购买，相关购房手续均是由其办理，相关的购房资料均由其持有，上述三套房产的产权均应为高超杰一人所有。为予证明，高超杰提供了《购买商品房协议书》《委托书》《广州市城市建设开发总公司代书收费凭证》《印花税专用发票》《房屋结算通知书》《现金送款单代收票据（款）凭证》《房地产销售发票》《房屋所有权申请登记收据》《证明》及代办产权费的《发票》等作为证据。一、《购买商品房协议书》[（91）市城建总计统字第66号]为复印件，首部显示甲方为广州市城市建设开发总公司，乙方为高超杰、高超伦、高超伟；内容为乙方购买天河南住13区13-17#首层商场（具体位置见附图），购房款1026881元；该协议书尾部乙方处、法人代表处均有“高超杰”“高超伟”“高超伦”签名，联系人处有“高超杰”签名。高超杰认为高超伦并未参与该协议书的签订，上述“高超伦”签名并非高超伦本人签名，而是高超伟代签。高超伦确认上述证据的真实性，但认为该证明内容与高超杰作为原告的确权案件中所称由高超杰代签的陈述相矛盾。二、《委托书》显示委托人高超伟、高超伦委托高超杰办理领取天河南住13区13-17号首层商场[合同编号（91）市城建总计统字第66号]的产权证。高超伦确认上述证据的真实性。三、高超杰提交了《广州市城市建设开发总公司代书收费凭证》《印花税专用发票》《房屋结算通知书》《现金送款单代收票据（款）凭证》《房地产销售发票》《房屋所有权申请登记收据》《证明》及代办产权费的《发票》以证明28号202房、36号202房、26号房的所有购房手续均是其办理的，相关票据原件均是由其持有。上述证据中，《广州市城市建设开发总公司代书收费凭证》显示为1元，除此以外没有其他内容；《证明》为复印件，显示由广州市建设开发物业公司出具，内容为高超杰在其公司购置了天河东路8-10号永久性商业用房，其产权为该户拥有并在办理中；其余的《印花税专用发票》《房屋结算通知书》《现金送款单代收票据（款）凭证》《房地产销售发票》《房屋所有权申请登记收据》及代办产权费的《发票》均显示高超杰、高超伟、高超伦三人名字。高超伦对《证明》的真实性不予确认，并认为房屋的权属问题应由房地产登记机关登记确认，广州市建设开发物业公司不能证明房屋的权属问题；高超伦确认上述其余证据的真实性，但认为这些证据反而证明了购房人为高超杰、高超伟、高超伦三人。高超伦、高超杰均提供了高超伟的书面陈述以证明房屋出资情况。一、高超杰提供了高超伟于2011年11月18日出具的《我陪高超杰购买商品房的经过》，内容为1991年8月初，高超杰告诉高超伟打算把广州市天河东路的几套房产买下来，购房时一并把高超伟和高超伦的名字写上；1991年8月5日，高超杰和高超伟作为乙方在（91）市城建总计统字第66号《购买商品房协议书》正本和副本上签字；因高超伦当时并没有在场，所以《购买商品房协议书》第3页中第一行“乙方”中高超杰、高超伟、高超伦三个名字全由高超伟一人所签，第二行“法人代表”中高超杰、高超伟的名字是由高超杰和高超伟本人所写，但高超伦的名字是高超杰代签的，第三行“联系人”高超杰的名字由高超杰所签；《购买商品房协议书》上乙方的三个人名字的私章都是高超杰所盖；1991年8月12日、8月15日、8月22日，高超伟陪高超杰分三次用背包背着现金到银行缴纳购房款，高超伟与高超杰一起先后缴纳了现金30万元、30万元、31万元共计91万元；1992年7月3日最后一次交纳余款116881元由高超杰一人去银行缴纳；上述缴纳的购房款1026881元高超伟没有出资；二十年前高超伟与高超杰一起去交的购房款，都是高超杰在交房款当天，从各个银行自己的定期存款中提取现金，集中一起作为付房款使用；这些房产购置近二十年，一直由高超杰的企业使用，高超伟和高超伦都没有过问；其中房产所经营的名仕阁公司，高超伟和高超伦从开业前就知道，也都常去用餐消费，都未因此提出过异议。二、高超伦提供了高超伟于2011年12月2日出具的《情况说明》，内容为26号房、28号202房、36号202房三套房产是高超伦出资购买，购房款源自高超伦在沈阳承包装修项目的工程款，当时高超伟与高超杰没有能力拿出这么一大笔购房款；在签订购房协议时，高超伟、高超伦、高超杰均有参加，协议书第3页“法人代表”一栏中的签名分别是三人亲笔所签；在购买上述房产时，高超伦表示将高超伟与高超杰的名字加上，可以在将来出租房产时能取得稳定的收益；因高超伦常年在沈阳经商，很少回广州，没有时间处理上述房产事宜，故将办理产权证及房产的管理均交由高超杰处理，并出具授权书；高超伟常年的生活费、大姐莫稚琳的生活费，及高超伟与莫稚琳在香港居住的房产均是由高超伦出资给付的。高超杰提供了多份工程承包合同（施工单位为各不同名称的公司，部分合同的施工单位代表或经手人处有高超杰签名）、购买小汽车发票、母亲刘少梅的银行单据、高超杰在1991年至1993年定期存款单等证据证明其有经济能力购买26号房、28号202房、36号202房。高超伦认为其在高超杰作为原告提起的（2011）天法民四初字第522-524号案件中已提交了证据证明这些工程实际上均是由高超伦承包的，与高超杰无关；对于购买小汽车发票、银行单据等证据，高超伦对其真实性不予确认，并认为跟本案无关。高超伦、高超杰、高超伟均未提供支付28号202房、36号202房、26号房的购房款的银行转账付款凭证或银行取款凭证，未提供直接证据证明上述三套房产的购房款实际出资情况。关于28号202房、36号202房、26号房的分割方案，高超杰、高超伟表示由高超杰出资购买28号202房、36号202房中高超伦所主张占有的三分之一产权份额，高超伦出资购买高超杰、高超伟占有的26号房的三分之二产权份额；高超杰、高超伟还明确上述分割的方案并不表示因此而放弃庭审中关于上述三套房产的购买人及出资人均为高超杰的主张。由于各方当事人无法对上述三套房产的市场价值协商一致，根据高超伦的申请本院依法委托评估鉴定公司对上述三套房产的市场价值进行评估，评估结果为28号202房的市场评估值价为1761606元、36号202房的市场评估价值为1760924元、26号房的评估值为18869651元。另，高超杰曾作为原告向本院提起诉讼，要求撤销高超伦对26号房的共有权，将该房产登记于高超伦名下的共有权份额判还给高超杰所有，本院审理后作出了（2011）天法民四初字第523号民事判决，驳回高超杰的诉讼请求。高超杰不服提起上诉，广州市中级人民法院立案受理后，高超杰申请撤回该案上诉和撤回（2011）天法民四初字第523号案的起诉，高超伦、高超伟对此均表示同意，故广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第2384号民事裁定，裁定撤销本院（2011）天法民四初字第523号民事判决、准许高超杰撤回上诉和起诉。关于28号202房、36号202房、26号房所产生的各案纠纷，经本院多次调解，各方当事人均未能达成一致协议。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条规定，“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。”本案中，根据房管部门的登记资料显示，26号房的登记产权人为高超杰、高超伟、高超伦，占有部分为共有。由于高超杰、高超伟、高超伦并非共同生活的家庭成员，而现有证据并未显示高超杰、高超伟、高超伦对26号房为按份共有或者共同共有进行了约定，因此，根据上述法律规定，26号房应为高超杰、高超伟、高超伦三人按份共有的财产。对于高超杰、高超伟、高超伦三人各自占有26号房的产权份额问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零四条规定，“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。”现有证据并未显示高超杰、高超伟、高超伦三人对26号房的份额进行了约定，因此，根据上述法律规定，应按照三人对上述房产的出资额确定其各自所占份额。本案中，高超伦主张其占26号房三分之一的产权份额，但高超杰抗辩称该房产为其一人出资购买、应为其一人占有的房产。对此抗辩，高超杰提交了《购买商品房协议书》《现金送款单代收票据（款）凭证》《房地产销售发票》等证据，但是上述证据并未显示26号房的实际出资情况，且显示的购房人均为高超伦、高超杰、高超伟三人而并非高超杰一人，上述证据反而更能证明高超伦、高超杰、高超伟三人共同购买房屋。高超杰又提交了高超伟对房屋购买过程的书面说明，以证明26号房由其一人出资购买，但对此高超伦又同样提交了高超伟的书面说明，由于两份书面说明中关于房屋的出资问题存在相反的陈述，在没有其他证据佐证的情况下，本院对上述两份书面说明均不予采信。除此以外，高超伦、高超杰提交的其他证据均未能直接证明26号房的实际出资情况。综上，由于高超伦、高超杰提供的证据均未能直接证明26号房的实际出资情况，故在不能确定出资额的情况下，本院按照《中华人民共和国物权法》第一百零四条的规定，确定高超伦占有26号房的三分之一产权份额，高超杰、高超伟占有该房产的三分之二产权份额。至于高超杰、高超伟之间对该房产各自占有的份额问题，属于高超杰、高超伟之间的另一法律关系，本案中不予审处。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”第一百条第一款规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”本案中，由于高超伦与高超杰、高超伟对28号202房、36号202房、26号房的使用问题存在争议，且经本院多次调解各方未能协商一致，故现高超伦作为共有人申请对上述房产进行分割，本院予以支持。关于上述三套房产的分割方案问题，由于高超伦、高超杰、高超伟三人共有三套房产，高超杰、高超伟提出的由高超杰出资购买28号202房、36号202房中高超伦占有的三分之一产权份额，高超伦出资购买高超杰、高超伟占有的26号房的三分之二产权份额的方案合理可行，本院予以支持。由于26号房的市场评估价值为18869651元，因此，高超伦应向高超杰、高超伟支付三分之二的价款即12579767.33元，高超杰、高超伟占有的26号房的三分之二产权份额归高超伦所有。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第九十九条、第一百条第一款、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告高超伦占有广州市天河区天河东路26号房产的三分之一产权份额；二、原告高超伦自本判决发生法律效力之日起十日内向被告高超杰、第三人高超伟支付12579767.33元，被告高超杰、第三人高超伟所占有的广州市天河区天河东路26号房产的三分之二产权份额归原告高超伦所有。本案受理费97280元、公告费1067元、评估费40804元，由被告高超杰负担。如不服本判决，原告高超伦、被告高超杰可在判决书送达之日起十五日内，第三人高超伟可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  严建华人民陪审员  田常国二〇一七年六月二十日书 记 员  何靖文判决书已于2017年   月   日送达