江苏省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏民终584号
上诉人（原审被告）：盐城新日月房地产开发有限责任公司，住所地江苏省盐城市西环路83号翠洲嘉园综合楼三楼。
法定代表人：顾少军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冯一鸣，北京市天元律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：盛安彦，北京市天元律师事务所上海分所律师。
被上诉人（原审原告）：盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会，住所地江苏省盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝村。
法定代表人：时兰湘，该居委会主任。
委托诉讼代理人：黄后书，江苏新苑律师事务所律师。
上诉人盐城新日月房地产开发有限责任公司（以下简称新日月公司）因与被上诉人盐城市盐都区潘黄街道办事处杨坝居委会（以下简称杨坝居委会）合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐民初字第0209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月11日立案后，依法组成合议庭，于2016年8月17日公开开庭进行了审理。上诉人新日月公司的委托诉讼代理人冯一鸣、盛安彦，被上诉人杨坝居委会的委托诉讼代理人黄后书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新日月公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判；一、二审诉讼费用由杨坝居委会承担。事实与理由：一、一审对“甲方同意将翠洲嘉园内的会所和青年路门面房以成本价出售给乙方”约定的性质认定错误，该约定应属预约性质。涉案协议签订时，新日月公司未取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，不具备签署销售合同的资格。该约定只是表明双方将来签订本约合同的意思，系预约。2、上述约定不具备商品房买卖合同依法应具备的主要内容，再次印证该约定非本约。3、杨坝居委会主张涉案房屋市场价与协议中“成本价”之间的差价，并非主张因开发行为产生的补偿款。一审判决认定“杨坝居委会诉讼中主张的损失，其实质为新日月公司因上述开发行为应给付给杨坝居委会的补偿款”、“但从协议的整体解释出发，在新日月公司违约的情况下，亦不能将损失局限于信赖利益”错误。一审判决采纳可得利益计算方式，完全随市场价发生变动，超出了当事人签订协议时可以合理预见的利益。二、一审判决采纳了错误的鉴定报告。1、鉴定报告开发利润的计算方式自相矛盾。鉴定机构在报告中提供了两种不同的计算方式核算开发利润，一种为利润=销售收入-
费用，另一种为推算公式开发利润=销售收入-销售收入/1+15%。鉴定机构理应根据利润=销售收入-
费用的计算方式，按照房屋市场价如实核算开发利润，但最终却错误选择以15%的利润率来推算开发利润。鉴定报告采纳“国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知”（国税发【2009】31号），将利润率推定为15%。但该通知第七条规定，确认收入（或利润）的方法或顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。故确定收入或利润应首先根据“市场销售价格”确定，或者参照“市场公允价值”确定，同时利润率不得低于15%，而不是推算为15%，且应该由主管机关来确定。2、鉴定机构将土地增值税税率核算为总收入的3%，与市场不符。该3%是预征税率，而非实际的增值税缴税依据。该错误导致鉴定报告的综合税率为12.46%明显偏低，而综合税率应由主管地税局确定。根据江苏省盐城市盐都区地税局稽查结果，青年路房屋一期到七期综合税率平均为20%。3、双方协议中约定的成本价几乎等同于市场价，涉案房屋的市场价和成本价的差额理应较小。该约定也符合《盐城市国有土地上房屋征收与补偿办法》的规定，杨坝居委会不得利用征地补偿事宜进行营利活动。新日月公司已足额向杨坝居委会支付土地补偿费，弥补了一部分杨坝居委会在征收过程中所付出的人力和物力。此进一步印证了杨坝居委会最终获得的只是以成本价签订房屋买卖合同的机会，而不是签订本约的可得利益。三、一审判决计算新日月公司应当补缴的土地出让金未提供相应的依据。后新日月公司于2016年11月14日向本院提交书面意见，认可一审判决认定的“在同等条件下需补缴商业用地出让金163.8万元”，撤回该部分上诉请求，本院予以准许。
被上诉人杨坝居委会辩称，一、一审判决适用法律正确。1、双方于2003年11月28日签订涉案协议的目的并非单纯为买卖房屋。新日月公司征用杨坝居委会的土地开发建设翠洲嘉园小区，按杨坝居委会所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等，当时双方商定的4.5万元/亩的土地补偿低于应该补偿的标准。作为对杨坝居委会被征地集体成员的补偿，新日月公司承诺将沿青年路门面房按成本价出售给杨坝居委会。如果没有此条件，杨坝居委会不可能同意按4.5万元/亩的价格提供土地给新日月公司开发建设。同期在杨坝居委会开发的“桃源居”、“益达花园”的开发公司也与杨坝居委会签订了同样的协议，并在2012年全部履行，证明新日月公司以成本价将青年路门面房销售给杨坝居委会是对杨坝居委会的补偿。2、从协议内容及双方履行情况看，涉案协议系本约合同。涉案协议对双方权利义务已作出明确的和可履行的约定，并非意在将来订立新的合同。杨坝居委会已履行了全部义务，新日月公司也予以接受，新日月公司应该履行合同约定的义务。3、杨坝居委会在本案中的诉请是新日月公司不履行涉案协议对杨坝居委会造成的损失，并非涉案房屋市场价与协议中成本价之间的差价。因双方对损失范围没有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，杨坝居委会申请法院对涉案房屋市场价与成本价进行评估，最终确定损失范围，具有事实和法律依据。二、一审判决采纳约定成本价，符合双方当事人真实意思表示。本案中，协议约定“成本价=土地出让金+征地补贴及拆迁补偿费+前期工程费+建安工程费+基础设施配套费+开发管理费+开发利润+利息+税金等”，其中开发利润应仅指按国家相关规定开发商应得的最低利润。本案以15%的比例确定新日月公司的应得利润符合相关法律规定。综上，请求驳回新日月公司的上诉，维持原判。
杨坝居委会向一审法院起诉请求：新日月公司赔偿杨坝居委会损失600万元（具体以评估为准）；本案诉讼费用及保全费由新日月公司负担。
一审法院认定事实：2003年2月18日，新日月公司与盐都县国土资源局签订《盐都县国有土地使用权出让合同》，新日月公司受让盐都县潘黄镇229.27亩土地。土地用途为住宅用地，每亩25.3万元，出让金总价款58620910元。该地块在盐都县潘黄镇杨坝居委会管辖区域内。
2003年10月28日，新日月公司（甲方）与杨坝居委会（乙方）就甲方“翠洲嘉园”二期用地等相关事宜签订协议：1、甲方“翠洲嘉园”二期用地256.7亩（北至一小沟，南至青年路，东至甲方一期用地界，西至奋进路）土地补偿费每亩4.5万元（见原2001年9月16日所签补充协议）。其中大庆河以北97.6亩计439.2万元，由甲方现一次性付给乙方;大庆河以南159.1亩土地补偿费715.95万元，由乙方现开具发票给甲方，盐都国土部门正式交地后，甲方需要用地时，土地款一次性付清，在乙方开具发票之日起至交地时止，这一期间由甲方按5%年息支付给乙方。2、征地红线外奋进路边、小一沟未征到河中心，乙方种植困难的土地，经双方协商，甲方补偿乙方土地费每亩4.5万元，具体按双方现场实际丈量面积为准（此款项在2004年5月30日前付清）。3、甲方同意将“翠洲嘉园”内的会所和沿青年路门面房以成本价出售给乙方（成本价=土地出让金+征地补贴及拆迁补偿费+前期工程费+建安工程费+基础设施配套费+开发管理费+开发利润+利息+税金等），但经营项目必须按甲方的要求执行。如有其他商贸用房出售另行协商。4、乙方保证在甲方二期用地施工过程中做好配合、服务工作，积极解决地方群众矛盾，确保甲方工程施工能够顺利进行。同时，甲方同意在“翠洲嘉园”项目实施过程中的装卸、运输及建筑在同等条件下优先考虑乙方，但属于正式招投标及甲方能力范围外的项目除外。甲方并做好施工单位在施工中装卸、运输服务等各项矛盾。5、在物业管理招收工作人员时，在同等条件下优先考虑招收本居委会人员。6、二期用地外青年路沿线耕种作水系在青年路未破坏时由甲方负责提供条件，按现状正常种植。如不能正常种植，甲方按每年每亩补偿1000元青苗费。
2010年4月6日，新日月公司对包括案涉沿青年路3幢门市房在内的9幢楼房取得规划建设许可证。2011年6月，新日月公司对沿青年路北侧3幢门市房开工建设。2012年6月4日，新日月公司取得盐市房预字（2012）第076号预售许可证，许可预售商业用房计4739.6平米。2012年6月14日，新日月公司与徐晓春、丁金惠签订了89幢门市房商品房买卖合同，价款1002.9334万元；2012年6月29日，新日月公司与王莉、王全霖签订了88幢门市房商品房买卖合同，价款1263.1650万元；2012年7月20日，新日月公司与朱荣华、夏儒静签订了99幢门市房商品房买卖合同，价款1010.5320万元。上述合同均已在房产登记部门备案。一审法院审理中，新日月公司确认上述3幢门市房已经出卖给案外人，不可能履行合同约定出卖给杨坝居委会。
在一审法院审理中，经杨坝居委会申请，一审法院委托江苏策诚工程咨询有限公司对“翠洲嘉园”沿青年路88幢、89幢、99幢房屋工程的“成本价”进行司法鉴定。根据双方协议对涉及本案的翠洲嘉园88幢、89幢、99幢3幢门市房定义的“成本价”=土地出让金+征地补偿及拆迁补偿费+前期工程费+建安工程费+基础设施配套费+开发管理费+开发利润+利息+税金等，以及设计图纸，对工程费鉴定如下：1、土地出让金+征地补偿及拆迁补偿费：8400㎡计12.60亩，据《国有土地使用权挂牌出让成交确认书》二00三年二月十八日及《盐都县国有土地使用权出让合同》，25.3万元*12.60亩=318.78万元。住宅用地变更为商业用地，补缴的土地出让金部分，该费用无市场价参考，且无具体收费标准，故本次鉴定不包含此费用；2、前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、三通一平、监理。合计：382679.60元；3、建安工程费：88幢，建筑安装费2597041.03元（其中土建2482401.53元、安装114639.50元）；89幢，建筑安装费2081229.17元（其中土建2004671.38元、安装76557.79元）；99幢，建筑安装费2597041.03元（其中土建2482401.53元、安装114639.50元）。建筑安装工程费总计7275311.23元；4、基础设施配套费：2546358.93元；5、开发管理费：72753.11元；6、开发利润：国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发【2009】31号，利润率为15%，根据会计等式的应用，利润=收入-
费用，这里的收入即为销售收入，现销售收入暂按30000000.00（含利润率15%）元计，最终销售收入按鉴定的市场价代入计算。开发利润计：30000000.00-30000000.00/(1+15%)=3913043.48元；7、利息：2909742.769元；8、税金：3738000.00元；成本价合计为：24025689.12元。一审法院委托盐城市安达土地房地产评估测绘有限公司对“翠洲嘉园沿青年路88幢、89幢、99幢门市房的市场价值”进行评估，鉴定报告为：翠洲嘉园88幢房屋价值为12229529元，89幢房屋价值为10783584元，99幢房屋价值为12229529元，合计房屋市场价值为35242642元。2015年12月2日，江苏策诚工程咨询有限公司对翠洲嘉园沿青年路88幢、89幢、99幢工程的“成本价”作出补充鉴定报告。1.前期工程费增加政府规费（基础设施配套费、人防费、白蚁防治费）4742×160元/平方=758720元；2.开发利润：35242642－35242642/（1＋15%）=4596866.35元；3.利息调整为5064923.70元；4.税金：35242642×12.46%=4391233.19元。成本价合计为28276646.11元。
一审法院认定本案的争议焦点：1.双方签订的“甲方同意将翠洲嘉园内的会所和沿青年路门面房以成本价出售给乙方”属于预约合同性质还是本约合同性质。2.如果为本约合同性质，杨坝居委会主张的损失范围如何认定。
关于双方签订的“甲方同意将翠洲嘉园内的会所和沿青年路门面房以成本价出售给乙方”的条款属于预约合同性质还是本约合同性质的问题。预约合同是指当事人在签订本约合同之前，为准备签订本约合同明确相关事宜表达共同意向而订立的合同。本案中，由于双方签订的是综合了多项权利义务的合同，双方约定的并非意在将来订立新的合同，通过新的合同确定权利义务，而是对双方权利义务已作出实际的、明确的和可履行的约定，即新日月公司具有将沿青年路门面房以“成本价”出售给杨坝居委会的义务，杨坝居委会有对沿青年路门面房以“成本价”购买的权利，约定房屋商业用房性质、沿青年路位置、“成本价”价格构成等房屋买卖合同的主要内容具体明确，具有本约合同的法律特征。该合同的签订是双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。另，案涉协议并非单纯的房屋销售，其起因基于新日月公司开发位于杨坝居委会的土地用于建设“翠洲嘉园”小区,其主要内容是新日月公司对杨坝居委会进行各项补偿,以“成本价”销售沿青年路门市房亦为补偿方式之一。杨坝居委会诉讼中主张的损失，其实质为新日月公司因上述开发行为应给付杨坝居委会的补偿款。故案涉房屋销售条款即使具有一定的预约性质，但从协议整体解释出发，在新日月公司违约的情况下，亦不能将损失局限于信赖利益。在3幢门市房开发取得预售许可后,新日月公司将该3幢门市房出卖给第三人，未履行合同义务，属于违约行为，杨坝居委会向新日月公司主张违约损失符合法律规定，应予支持。新日月公司认为3幢门市房成本价买卖约定为预约合同性质没有法律依据，一审法院不予支持。
关于损失范围的认定问题。双方对违约损失范围无明确约定，应根据法律规定确定损失范围。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。杨坝居委会对为履行本合同造成的直接损失没有提交证据。对于合同履行后可以获得的利益，应当根据双方约定合同履行后“成本价”与市场价之差再扣减必要的交易成本进行认定，以确定杨坝居委会的损失范围。鉴定机构对3幢门市房约定“成本价”鉴定报告中，88、89、99三幢门市房的“成本价”为28276646.11元，市场价鉴定为35242642元。根据市场价鉴定报告中，鉴定人提请报告使用人的注意事项和假设因素，一审法院审查认为,对鉴定市场价应予调整的项目为，1.经一审法院听取咨询意见，应扣减建设用地原规划为住宅用地而非商业用地，在同等条件下需补缴商业用地出让金163.8万元〔12.6×（200万-187万）〕；2.对于办理竣工验收、《房屋所有权证》和《土地使用权证》相关税费等不可预见费用以及其他影响市场价值因素，一审法院酌定扣减房价款的1%,为35.2624万元。综上,一审法院认定88、89、99三幢门市房的市场价为3325.2万元（3524.2642万元-163.8万元-35.2624万元）。对于必要的交易成本的认定为，杨坝居委会买受商业用房必须支出的费用为,1.应缴纳契税133.008万元（3325.2万元×4%）；2.应支付维修基金每平110元，为52.162万元（4742平方×110元）；3.过户费23710元（4742平方×5元）；4.办理两证的手续费工本费1650元（550元×3本）。合计187.706万元。据此，杨坝居委会的可得利益损失为309.8294万元。〔3325.2万元（市场价）-2827.6646万元（约定“成本价”）-187.706万元（必要的交易成本）〕。杨坝居委会与新日月公司虽对鉴定报告提出异议，但未能提供异议的具体依据，故一审法院不予采纳。
综上，一审法院判决：一、新日月公司于判决生效后十日内赔偿杨坝居委会损失309.8294万元；二、驳回杨坝居委会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费53800元，由杨坝居委会负担26000元，新日月公司负担27800元；司法鉴定费168000元，由杨坝居委会负担81200元，新日月公司负担86800元。
对一审查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。
本院二审期间，杨坝居委会依法提交了其与盐城市众兴置业有限公司、盐城市经济适用住房发展中心、盐城市益利服饰有限公司签订的协议书。证明目的：上述协议均是杨坝居委会与同期在其境内开发的开发公司签订的，协议中均约定开发公司将门面房以成本价销售给杨坝居委会，且已实际履行，证明签订征地协议书的真实目的是对征收的土地进行补偿，涉案协议第3条约定系本约；新日月公司主张以市场价为标准计算开发利润不能成立。新日月公司发表质证意见称，新日月公司并非上述协议的当事人，对协议的真实性不予认可；即使协议是真实的，也与本案无关。
经双方当事人确认，本案二审争议焦点为：1、涉案协议第3条约定为预约还是本约。2、如果涉案协议第3条约定为本约，新日月公司未按合同约定将涉案门面房以成本价出售给杨坝居委会，杨坝居委会据此要求新日月公司赔偿相应的损失能否成立，以及损失的数额如何确定。
本院认为，一、关于涉案协议第3条约定为预约还是本约的问题。新日月公司与杨坝居委会就“翠洲嘉园”二期用地等相关事宜签订的协议系双方当事人真实意思表示，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。以合同的目的和义务是否是为了将来签订一定合同为标准，合同分为预约和本约。预约是约定将来订立一定合同的合同，本约则为履行该预约而订立的合同。在实务中，一个合同究竟属于本约亦或预约，应探求当事人的真意予以认定。当事人的意思不明或有争议时，应通观合同全部内容加以确定。若合同要素已经明确合致，其他事项亦规定详细，已无另行订立合同的必要，应认定为本约。倘若将来依所订合同履行而无须另订本约，即使名为预约，仍非预约。预约在交易上属于例外，因而，一个合同是否属于预约存在疑义时，宜认定为本约。本院认为，涉案协议第3条为本约，而非预约。1、本案中，新日月公司因征用杨坝居委会的土地开发建设“翠洲嘉园”小区，为明确双方的各项权利义务，涉案协议对土地补偿、门面房买卖、人员安置、农作物补偿等诸多事项作出了明确约定。双方签订涉案协议的目的并非将来订立新的合同，通过新的合同确定各自的权利义务，而是在该协议中对双方的权利义务均作出明确具体的规定。2、协议第3条约定：新日月公司同意将“翠洲嘉园”内的会所和沿青年路门面房以成本价出售给杨坝居委会（成本价=土地出让金+征地补贴及拆迁补偿费+前期工程费+建安工程费+基础设施配套费+开发管理费+开发利润+利息+税金等），但经营项目必须按甲方的要求执行。如有其他商贸用房出售另行协商。该条约定购买的房屋系“沿青年路门面房”，房屋商业用房性质及位置是确定的；购买的价格系“成本价”，并对成本价的具体构成作出了明确的约定，房屋的价格是确定的。故该房屋买卖合同的主要内容具体明确，符合本约合同的法律特征。3、涉案协议并非单纯的房屋销售，同期在杨坝居委会开发的其他开发公司亦与杨坝居委会签订了类似的协议，约定以“成本价”购买相应的门面房，这些协议也已实际履行，进一步印证双方协议第3条约定具体明确，具有可操作性，并非预约。综上，涉案协议第3条系本约，双方均应按照协议的约定履行各自的义务。
二、新日月公司未按合同约定将涉案门面房以成本价出售给杨坝居委会，杨坝居委会据此要求新日月公司赔偿相应的损失能否成立，以及损失的数额如何确定的问题。如上所述，涉案协议第3条约定为本约，新日月公司未按合同约定将涉案门面房以成本价出售给杨坝居委会，而是擅自出售给案外人，违反了合同约定，给杨坝居委会造成了损失，应承担相应的赔偿责任。因双方未对违约责任作出明确约定，故应当根据法律规定确定违约责任如何承担。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，杨坝居委会未提供证据证明其直接损失，一审法院按照涉案门面房市场价与合同约定的“成本价”之差再扣减必要的交易成本认定杨坝居委会的损失并无不当，且双方当事人在本院审理过程中亦认可该种计算方法。新日月公司对涉案门面房的市场价无异议，仅对鉴定的成本价中的开发利润、土地增值税有异议。
1、关于开发利润如何确定的问题。本院认为，双方在合同中约定“成本价=土地出让金+征地补贴及拆迁补偿费+前期工程费+建安工程费+基础设施配套费+开发管理费+开发利润+利息+税金等”，但对于开发利润如何计算，双方并未作出明确约定，亦无相关法律法规、行业惯例对开发利润如何计算作出明确规定。《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发【2009】31号）第七条规定：“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售；于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法或顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定”。在双方约定成本价中包含开发利润，但又未对开发利润如何计取作出明确约定的情况下，一审法院采纳鉴定机构根据上述规定按照15%计取开发利润并无不当。新日月公司主张按照“市场价减去成本价”的方式计算开发利润缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
2、关于土地增值税如何确定的问题。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条所规定的税率计算征收”。第四条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入减去本条例第六条所规定扣除项目金额后的余额，为增值额”。第六条规定：“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。”第七条规定：“土地增值税施行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。”根据上述规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税率计算征收，新日月公司主张按照市场鉴定价的12%计算土地增值税不能成立，本院不予支持。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。”根据上述规定，土地增值税需待项目全部竣工结算后方能确定具体数额，在此之前，可以预征土地增值税。故鉴定机构依据《江苏省地方税务局关于明确若干税款征收标准的公告》（苏地税规【2013】2号》第七条规定“在省辖市市区，普通标准住宅以外的住宅土地增值税预征率为3%、非住宅类房地产土地增值税预征率为4%”，按照3%计算涉案房屋土地增值税并无不当。
综上所述，新日月公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费31586元，由盐城新日月房地产开发有限责任公司负担(盐城新日月房地产开发有限责任公司预交53800元，多交的22214元由本院退回）。
本判决为终审判决。
审 判 长 施建红
代理审判员 周杨明
代理审判员 周 艳
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 汪亚玲