福建省霞浦县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）霞民初字第1464号
原告辜兴宝，男，1954年10月23日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
原告陈祝钗，女，1959年1月1日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县。
委托代理人王晓君，福建建达律师事务所律师。
被告薛玉招，女，1953年10月3日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系陈荣宝妻子。
被告陈喜梅，女，1981年7月25日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系陈荣宝女儿。
被告陈喜明，男，1978年5月23日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系陈荣宝女儿。
被告李碧妹，女，1919年10月9日出生，汉族，霞浦县人，住霞浦县，系陈荣宝母亲。
委托代理人邓盛良，福建宁川律师事务所律师。
原告辜兴宝、陈祝钗与被告薛玉招、陈喜明、陈喜梅、李碧妹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员陈鹏辉适用简易程序公开开庭进行了审理。原告辜兴宝、陈祝钗共同委托代理人王晓君、被告薛玉招、陈喜明、陈喜梅、李碧妹共同委托代理人邓盛良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告辜兴宝、陈祝钗诉称，两原告系夫妻关系，1994年12月1日，被告薛玉招与其夫陈荣宝（已故）将二人共有的与原告自有房产（位于三沙镇古镇村北庄1**号）相邻房屋以14100元出卖给原告，同时，签订房屋买断契并将房屋交付原告。被告薛玉招及其子女对该买卖事实多年来未提异议。协议签订后，原告入住房屋并已履行付款义务，原告多次要求陈荣宝协助办理国有土地使用权证的过户登记手续，但陈荣宝等人均拒绝协助。现因陈荣宝已过世，原告已实际占有房产多年但无法办理产权过户手续，陈荣宝的法定继承人薛玉招、陈喜明、陈喜梅、李碧妹应依法履行买卖合同的附随义务，但被告拒绝原告协助办理过户的要求。请求：1、确认原告与被告薛玉招及陈荣宝之间订立的房屋买卖合同有效；2、判令四被告协助原告办理国有土地使用权过户登记手续。
被告薛玉招、陈喜明、陈喜梅、李碧妹辩称，本案系合同纠
纷，原告主张确认合同效力及协助办理产权过户手续已过两年诉讼时效，应驳回其诉讼请求。原告与陈荣宝的房屋买卖所涉土地为集体土地，依法律规定，合同应属无效。四被告作为陈荣宝的法定继承人，并不是合同相对人，根据合同相对性，被告不负协助办理过户的义务。另外，原告购房款尚欠1000元未付，在付清房款前，原告无权要求被告履行过户手续。
经审理查明，1994年12月1日，被告薛玉招与其夫陈荣宝（已故）将二人共有房屋以14100元出卖于原告，并订立房屋买断契。该房与原告自建房屋（位于三沙镇古镇村北庄1**号）西相邻，系土木结构，土地使用权面积为77.21平方米，门牌未编，亦未取得房屋所有权登记。房屋买断契签订后，被告将房屋及《国有土地使用证》交付原告。上述房屋所有权至今尚未登记。陈荣宝于2000年去世，四被告系陈荣宝法定继承人，被告李碧妹系其母亲，被告薛玉招系其配偶，被告陈喜明、陈喜梅系其子女。原告多次要求四被告协助办理房屋产权变更手续，因房款问题产生纠纷，被告拒绝协助，原告遂于2014年9月5日向本院起诉。
以上事实，原、被告均无异议，本院予以确认。
本案争议焦点为：一、原、被告主张是否已过诉讼时效；二、诉争房屋买卖合同是否有效；三、四被告是否负有协助办理土地使用权变更登记手续的义务。
原告主张是否已过诉讼时效。
被告认为，本案系合同纠纷，原告主张确认合同效力及协助
办理产权过户手续已过两年诉讼时效，应驳回其诉讼请求。
原告认为，原告诉讼主张不属于债权请求权，不应适用诉讼时效规定。
本院分析认为，诉讼时效规定仅适用于债权请求权，而不适用于物权、形成权。原告主张确认合同效力，属形成权，而非债权请求权，故不适用诉讼时效规定。因原告已实际占有使用诉争房屋多年，原告要求被告协助办理房屋权证变更手续，属带有物权性质的请求权，亦不适用诉讼时效规定。
诉争房屋买卖合同是否有效。
原告认为，被告薛玉招及其夫陈荣宝出卖房屋的意思表示真实，合同合法有效，被告应履行协助过户义务。原告提供下列证据证实其主张：1、房屋买断契，证明被告薛玉招及其夫陈荣宝将房屋出卖给原告的事实；2、国有土地使用权证，证明房产登记信息。
被告认为，该房屋并未取得房屋所有权证，不能出卖，故合同无效。被告对原告提供的证据无异议，但不能以此认定被告已付清房款。
本院分析认为，原告提供的房屋买断契、国有土地使用权证来源合法、形式要件具备、内容客观真实，可予采信。四被告对将诉争房屋出卖原告夫妻的事实并无异议，可以认定原告辜兴宝、陈祝钗与薛玉招及陈荣宝是在双方平等自愿的基础上协商订立房屋买卖合同，该合同系双方真实意思表示。诉争房屋虽未办理房屋所有权登记，但并不影响合同效力，故该房屋买卖合同合法有效，可予确认。
三、四被告是否负有协助办理土地使用权变更登记手续的义务。
原告认为，原告与陈荣宝、薛玉招订立的房屋买卖合同合法有效，原告已依约履行付款义务，被告薛玉招及陈荣宝应全面履行合同义务。因陈荣宝已去世，四被告作为陈荣宝的法定继承人应依法履行合同的附随义务，协助原告办理国有土地使用权过户手续。原告提供房屋买断契证明原告已付清购房款项，且被告现在要求原告支付购房余款亦已超过诉讼时效。
被告认为，基于合同相对性，四被告作为陈荣宝的法定继承人，并不是合同相对人，根据合同相对性，被告不负协助办理过户的义务。另外，原告尚欠购房款1000元，在付清房款前，原告无权要求被告履行过户手续。被告质证认为，房屋买断契不能证明被告已全额支付房款。
本院分析认为，原告与陈荣宝、薛玉招订立的房屋买断契即买卖合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。因陈荣宝已死亡，其法定继承人薛玉招、陈喜明、陈喜梅、李碧妹负有继续履行合同的义务。但本案诉争房屋交易至今，均未取得房屋所有权证，原告在购买房屋时对此情形已经知晓，应承担相应的交易风险。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款及《土地登记办法》第四十条的规定，对于地上已建成房屋的，办理国有土地使用权变更登记的，应先取得房屋所有权登记。本案中诉争房屋并未完成房屋所有权登记，目前无法办理土地使用权变更登记。原告主张要求被告协助办理土地使用权变更手续属法律上不能履行的情形，不予支持。至于被告主张原告尚欠购房款1000元，因房屋买断契已载明“原业主……手得出卖断绝价款现金人民币壹万肆仟壹佰元正。”，且被告未提供相反证据予以反驳，故可认定原告已全额支付购房款，被告关于原告尚欠购房款1000元的主张，缺乏证据，不予采信。
综上，本院认为，原告辜兴宝、陈祝钗与被告薛玉招及其夫陈荣宝之间签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，且不违背法律规定及社会公共利益，合同合法有效。原告要求确认合同有效，符合法律规定，予以支持。因出卖人陈荣宝已过世，其法定继承人薛玉招、陈喜明、陈喜梅、李碧妹负有履行合同未尽事项的义务。但本案诉争房屋并未完成房屋所有权登记，原告要求四被告协助原告办理国有土地使用权变更登记手续，属法律上不能履行的情形。鉴此，原告关于要求被告协助其办理国有土地使用变更手续的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十条之规定，判决如下：
确认原告辜兴宝、陈祝钗与被告薛玉招及其夫陈荣宝
订立的房屋买卖合同有效。
二、驳回原告要求被告协助办理国有土地使用权变更登记手
续的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审判员 陈鹏辉
二〇一四年十二月二日
书记员 高腾涛
附注：
主要法律条文
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（三）债权人在合理期限内未要求履行。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。
《土地登记办法》
第四十条因依法买卖、交换、赠与地上建筑物、构筑物及其附属设施涉及建设用地使用权转移的，当事人应当持原土地权利证书、变更后的房屋所有权证书及土地使用权发生转移的相关证明材料，申请建设用地使用权变更登记。涉及划拨土地使用权转移的，当事人还应当提供有批准权人民政府的批准文件。