广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1972民初6718号原告：张洪梅，女，1977年6月7日出生，汉族，住重庆市巴南区，委托诉讼代理人：严驰，广东金词律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈草，广东金词律师事务所辅助人员。被告：张露，女，1986年3月26日出生，汉族，住武汉市黄陂区，委托诉讼代理人：王涛，广东瑞轩律师事务所律师。第三人：东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇宜家花园B座103号商铺，统一社会信用代码为914419005974610366。法定代表人：陈小明，系该公司总经理。原告张洪梅与被告张露,第三人东莞市丰瑞园房地产经纪有限公司（以下简称丰瑞园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序进行审理。被告张露在答辩期内提出管辖权异议，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回其异议。案件于2017年10月18日公开开庭进行了审理。原告张洪梅及其委托诉讼代理人严驰，被告张露的委托诉讼代理人王涛，第三人丰瑞园公司的法定代表人陈小明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张洪梅向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年7月25日签订的关于买卖东莞市××镇××房屋的《房地产买卖合同》及原被告双方在房管部门签订的二手房买卖合同（房屋产权证号为粤房地权证莞字第××号）；2.被告立即腾空并搬离原告位于东莞市××镇××房屋；3.被告赔偿原告租金损失，从2016年9月1日被告擅自入住原告房屋之日起，以每月2500元标准计算至被告搬离原告房屋之日止，暂计至2017年6月12日为23416元；3.被告承担从2016年9月1日起至被告搬离原告房屋之日止的全部水电费、物业费、煤气费；4.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年7月25日，原告因急需资金周转，与被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，该合同约定由原告出卖其位于东莞市××镇××房屋给被告，房屋转让总价款为410000元，该合同第四条约定房屋交付时间为卖方收齐房款当天；合同签订后，被告向原告支付了40000元定金（于2016年7月25日支付）及首期款105000元（于2016年9月1日支付），同时原告配合被告到相关部门办理个各种过户相关手续；第三人丰瑞园公司告知原告所有手续已办理完毕且不超过10个工作日即可收到全部尾款；但原告至2017年5月也未收到被告的尾款，原告多次催促无果；原告于2017年6月7日从老家重庆过来东莞催款，发现被告在2016年9月未经原告同意的情况下私自入住了原告的涉案房屋且更换了房屋钥匙，造成原告无法进入自己房屋居住，原告随即报警处理并置换了房锁，但被告于2017年6月8日再次单方擅自撬锁并更换房屋钥匙继续入住并拒绝搬离涉案房屋，被告的行为严重违反合同的约定，应当承担相应的赔偿责任；在涉案合同履行过程中原告从房管部门得知本案所涉房屋占用地性质为划拨土地，依据我国相关法律法规目前该房屋不具备过户条件，该合同现属于履行不能，现解除合同有利于维护原被告双方的利益；原告为维护其合法权益,向法院提起诉讼，请求判如所请。被告张露辩称，1.原被告双方签订的合同合法有效，是双方的真实意思表示，应受法律保护；2.原告要求解除涉案合同无法律依据，原告起诉时并未明确是以违约或其他理由要求解除合同，因此，原告要求解除合同无法律依据；3.涉案合同签订后，被告依约履行了其合同义务，双方已经办理了相应的房屋过户手续，且现在仍在办理过程中，本案不存在解除合同的任何事由，合同应当继续履行。第三人丰瑞园公司未答辩，也未提交任何证据。经审理查明，2016年7月25日，原告张洪梅（卖方）与被告张露（买方）及第三人丰瑞园公司（中介机构）签订了《房地产买卖合同》，双方约定被告购买原告位于东莞市××镇××房（房屋建筑面积为103平方米，套内建筑面积为85.64平方米，房地产权证为粤房地权证莞字第××号，登记时间为2009年10月30日）；上述合同约定房款总价为410000元，物业交付时间为收齐尾款当天；该合同第九条载明“本合同在履行过程中，如因政府行为或其他不可抗力因素致使合同目的无法实现，则参照相关法律规定执行”，该合同第十六条三方约定其他事项中载明“签订此合同当天支付购房定金肆万元整，首期款90000元整，等签订银行贷款协议并出具同贷书后过户的当天支付尾款280000元，由银行自行放款给卖方指定账户，以上内容为付款方式，银行申请贷款额度后不足部分买方需以现金方式补足至首期款内支付给卖方，该楼总成交价为业主净收”。2016年9月1日，原告收到被告交付的定金及首期款共计145000元，并于当天原被告双方到相关部门办理房屋过户手续，房屋尾款被告未支付。原告主张，其收到被告支付的上述145000元房款并办理相关过户手续后未再收到被告的尾款，亦未接到通知办理后续手续，其经咨询后东莞市虎门房地产管理局给予了答复，涉案房屋买卖合同存在履行不能的事由，属于涉案合同第九条约定的涉解除合同事由。原告为证明其上述主张提供了东莞市虎门房地产管理局出具的《关于虎门宜家花园房地产过户问题的答复意见书》为证。原告提供的上述答复意见书中显示涉案房屋对应的土地使用类型为划拨，根据《城市房地产管理办法》第十四条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，在相关手续完善前，暂无法办理登记。被告确认原告提供的上述证据,但被告另辩称,原被告签订合同后被告已经履行了相关的合同义务,办理了相关贷款，双方已经办理了过户手续,且未办完的手续经向相关部门咨询正在审查中,本案不存在解除合同的任何事由，合同应当继续履行。被告为证明其上述反驳意见提供了东莞市房地产办证证明、税收缴款书及同意贷款意向书为证。被告提供的上述税收缴款书上显示受让方为张露，出让方为张洪梅，房款金额为263974.5元；被告提供的上述同意贷款意向书上显示贷款机构为东莞银行股份有限公司望牛墩支行，该意向书上所盖的业务办讫章上显示的时间为2017年6月24日。原告陈述，涉案房屋转让价格为410000元，并非263974.5元；涉案房屋仍然登记在原告名下，不能因为被告办理了相关手续就认定涉案房屋属于被告，且上述同意贷款意向书上的落款时间为空白。被告陈述，其提交的同意贷款意向书为新办理的，之前办理的意向书因过了一年时间已经失效，该意向书提交法院时银行还未签日期。第三人丰瑞园公司辩称，涉案房屋能够办理过户手续，且事实上一直在办理，只是房管局说需等通知办理房产证名字的变更。原告又主张，其只是将涉案房屋钥匙放在第三人处，被告未经其许可擅自搬进涉案房屋居住，涉案房屋至今未办理过户手续且存在解除合同的合法事由，被告应搬离其房屋并支付占有涉案房屋期间的使用费。原告为证明其上述主张提供了钥匙收据为证。原告提供的上述收据显示2016年7月26日，张洪梅将涉案房屋钥匙交给了“黄根秀”，该收据上盖有“东莞市瑞丰园房地产经纪有限公司”样式章。被告辩称，其搬进涉案房屋经过了原告的许可，且其是从第三人丰瑞园公司处拿到钥匙后搬进涉案房屋，其搬进涉案房屋的时间为2016年9月。被告为证明其上述反驳意见提供了业主张洪梅声明、换电梯费收据、维修基金收据及物业费收据为证。被告提供的上述声明中载明“卖方张洪梅已经结清了2016年9月1号的所有费用，如（水电、管道煤气、管理费已全部结清）如果在2016年9月1号之前G2006产生的所有费用，买方不知情不承担要卖方自己承担所有费用”；上述维修基金收据上显示业主姓名为张洪梅。被告陈述，上述声明及相关缴费凭证证明原告已经将涉案房屋交付给了被告，被告合法入住后缴纳了相关费用。原告反驳，其只是将涉案房屋钥匙放在中介处，未指示中介将钥匙给被告，且该声明只是证明原告已经将2016年9月1号之前的费用结清，不能证明原告交付了房屋给被告，双方签订的合同上约定交付房屋时应签订房屋确认书；上述维修基金的业主姓名仍是原告张洪梅；更换电梯费用及物业费是被告侵占原告的房屋后单方面向物业公司进行的处理，不能证明被告就是合法业主。第三人辩称，原告将涉案房屋钥匙放在其处，其将钥匙交给被告让被告入住是经过了原告口头同意的。原告另陈述，其主张的房屋占有使用费是按租房标准每月2500元计算的，其未提供证据证明涉案房屋租金为2500元每月。原告另主张，被告未支付涉案房屋的水电费、物业费、煤气费，被告应向原告支付上述费用。原告陈述，其主张的费用是2016年9月1日至2017年6月14日期间的费用，上述费用其未缴纳，其主张的767元费用是2017年4月、6月、6月的水电费。原告为证明其上述主张提供了欠费凭证为证。原告提供的上述欠费凭证显示G2006欠费2017年4月、5月、6月管理费、水电费合计767元。原告另陈述，因涉案纠纷，被告损害原告的铁门及门锁后，双方报警处理，其自行更换了门锁。原告提供的报警回执显示张洪梅于2017年9月28日向东莞市公安局虎门分局太平派出所报警；原告提供的收款收据（换锁）中显示开锁、换锁费用为200元。被告陈述，原告报警是为了达到非法解除涉案合同的目的；上述收款收据正好证明原告多次撬开涉案房屋的门锁，制作事端。另，2017年10月20日，本院组织原被告双方到涉案房屋进行物品清点，经原被告双方确认，涉案房屋内有部分物品为被告张露所有，房屋内有部分电器为张洪梅所有。以上事实，原告提供的房地产权证、《房地产买卖合同》、房产登记查询结果、答复意见书、证明、物业管理处登记证明、钥匙收据、收款收据、电视机费用收据、视频、报警回执、收款收据（换锁）、欠款收据，被告提供的东莞市房地产办证证明、税收缴款书、业主张洪梅声明、收款、汇款凭证、换电梯费收据、维修基金收据、物业费收据、同意贷款意向书及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点是：一、原告主张解除涉案《房地产买卖合同》是否合法有据；二、被告应否腾空并搬离涉案房屋；三、原告主张被告支付占有使用费是否合法有据；四、原告主张被告返还的水、电、煤气、物业管理费是否合法有据。关于焦点一。原告提供的东莞市房产管理局于2017年6月7日作出的《关于虎门宜家花园房产过户问题答复意见书》显示，涉案房产的土地使用权类型为划拨，如需过户土地必须补办相关手续才办理不动产登记，并且根据《城市房地产管理办法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，在相关手续完善前，暂无法办理登记。上述情况，属于政府行为及不可归责于当事人双方的事由。涉案《房地产买卖买卖合同》第九条约定，该合同在履行过程中，如因政府行为或其他不可抗力因素致使合同目的无法实现，则参照相关法律规定执行，故案应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条关于“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”的规定，原告提出解除合同合法有据，本院予以支持。原告以诉讼请求的方式通知被告解除合同，故涉案合同应自被告收到起诉状副本之日（即2017年6月21日）解除。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。如前所述，因本院确认原告解除涉案《房地产买卖合同》的效力，故被告应腾空并搬离涉案房产，本院对原告关于主张判令被告腾空并搬离涉案房屋的请求予以支持。关于焦点三。被告从2016年9月1日起占用涉案房屋，故被告应折价补偿其占有涉案房屋期间涉案房屋的占有使用价值。原告主张涉案房屋的占有使用费按每月2500元计算，但原告未提供证据证明其上述主张，故本院对原告的该项主张不予采信。涉案房屋面积为85.64平方米，并且有一定期限的楼龄，故本院酌定涉案房屋的占有使用费为每月1500元。经现场清点，被告至今仍有大量的大件物品在涉案房屋内，原告主张被告从2016年9月1日起计算至搬离涉案房屋之日止的房屋占有使用费，合法有据，本院予以支持。关于焦点四。原告主张被告承担从2016年9月1日起至被告搬离涉案房屋之日止的水费、电费、物业管理费、煤气费，首先，物业管理费是业主根据物业服务合同向物业服务管理企业交纳的费用，属于业主的义务，上述房屋不管被告是否占有，原告仍负有向物业服务企业缴纳物业管理费的义务，该义务不因涉案房屋被占有而发生转移，除非原被告对此进行约定。本案中原被告双方并未约定物业管理费从转移占有时转移，故原告主张涉案物业管理费由被告承担没有事实和法律依据，本院不予支持。关于涉案房屋的水费、电费及煤气费应以合法票据为准，原被告双方发生纠纷前，原告有电器存放在涉案房屋内，该些电器设备也会对电力有适当的损耗，且原被告双方发生纠纷后，原告亦住在涉案房屋内，亦会使用水电及煤气，原告未提供证据证明具体有多少水费、电费及煤气费是被告使用产生的，故原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告关于水费、电费及煤气费的请求不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告张洪梅与被告张露签订的关于买卖坐落于东莞市虎门镇宜家花园G座2006房（房地产权证号为：粤房地权证莞字第××号）的房地产买卖合同已于2017年6月21日解除；二、限被告张露于本判决生效之日起十日内腾空并搬离东莞市虎门镇宜家花园G座2006房；三、限被告张露于本判决生效之日起三日内向原告张洪梅支付占有使用费（以每月1500元为标准，从2016年9月1日起计算至被告张露搬离上述房屋之日止）；四、驳回原告张洪梅的其它请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取受理费202元（已由原告张洪梅预交），由原告张洪洪梅承担84元，由被告张露承担118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  欧泽林二〇一七年十月三十日书记员  阳 意