江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏06民终961号
上诉人（原审被告）：南通启益建设集团有限公司，住所地启东市。
法定代表人：顾耀兰，董事长。
委托诉讼代理人：施勇锋，江苏扬子江律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤文浩，江苏扬子江律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：通州区兴仁镇宏源钢管租赁站，经营场所南通市通州区。
经营者：陈维，男，1972年11月22日生，汉族，住南通市崇川区。
委托诉讼代理人：沈波，江苏信阳光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈冬玲，江苏信阳光律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：南通市民生房地产开发有限公司，住所地南通市。
法定代表人：陆通明，执行董事。
委托诉讼代理人：陆晶，男，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：薛祖望，北京市炜衡（南通）律师事务所律师。
上诉人南通启益建设集团有限公司（以下简称启益公司）因与被上诉人通州区兴仁镇宏源钢管租赁站（以下简称宏源租赁站）、南通市民生房地产开发有限公司（以下简称民生公司）建筑设备租赁合同纠纷一案，不服江苏省南通市通州区人民法院（2017）苏0612民初4988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月27日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
启益公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实和理由：1.我公司转让的是金钱债权而非一审判决认定的两套商品房抵租赁费，我公司及南通南建工程建设有限公司（以下简称南建公司）为陈维以转让债权的形式支付了房款，我公司将两套房屋的价款与结欠的租赁费相抵。2.本案存在多个合同关系。我公司基于与民生公司的建设工程施工合同关系对其享有工程款请求权，宏源租赁站与我公司之间存在租赁合同关系，宏源租赁站与民生公司之间存在商品房买卖合同关系。而商品房买卖合同是基于民生公司与我公司及南建公司之间、我公司与宏源租赁站之间存在债权债务关系且多方已达成抵算合意的背景下签订。3.一审判决已对案涉商品房买卖合同的效力予以确认，两被上诉人协商解除该合同，一审法院理应判决由该合同当事人承担合同责任。因民生公司的原因和欺诈行为导致案涉商品房所有权无法转移，宏源租赁站可以依照合同法第九十七条规定向民生公司主张要求返还放款并追究违约责任。4.宏源租赁站已作出租赁费全部结清的意思表示，在宏源租赁站无证据证明存在可撤销情形且已提出撤销之诉的情况下，一审法院以已消灭的租赁法律关系判决我公司承担已用金钱债权抵偿掉的租赁费，违反了意思自治原则亦有违诚信。5.民生公司在未告知我公司已将案涉商品房抵押的情况下仍与我公司签订协议，存在欺诈，我公司对于案涉商品房已抵押的事实根本不清楚，否则不会与民生公司签订协议。一审法院认定我公司以存有权利瑕疵的房屋消灭对宏源租赁站的债务属于主观臆断。
宏源租赁站辩称，一审判决正确，适用法律清楚，请求驳回上诉，维持原判。
民生公司辩称：1.我公司不是案涉钢管租赁合同的当事人，不应承担任何责任，启益公司之前的债权债务关系和我公司无关。2.我公司与启益公司之间的建设工程施工合同工程款纠纷已经由法院立案审理，与本案并非同一法律关系。我公司未经抵押权人同意将案涉房屋抵债是无效行为，一审判决认定的事实正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。
宏源租赁站向一审法院起诉请求：判令启益公司给付结欠租赁费用1438000元及逾期付款损失（自原审起诉之日即2016年9月21日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%计算）。
一审法院认定事实：2013年5月5日，宏源租赁站与启益公司签订《建筑周转材料租赁合同书》，约定启益公司为“苏中动漫城”工程施工需要向宏源租赁站租赁钢管、扣件、出形卡等材料，租赁数量按实结算，钢管租金0.01元/米/天，扣件0.006元/只/天，如宏源租赁站违反合同约定，需承担违约责任，违约金按实际租赁费总额的20%计算。后宏源租赁站依约将租赁物出租给启益公司，双方于2015年12月23日对钢管、扣件租赁费进行结算，启益公司确认尚欠宏源租赁站租赁费1438000元。
民生公司开发的如东县掘港镇银河湾工程四标段的建筑安装工程由启益公司承包施工，三标段的建筑安装工程由南建公司（原南通市天泰建筑安装工程总公司）承包施工。2016年1月12日，民生公司（协议甲方）与启益公司（协议乙方）签定协议书一份，协议约定：1.甲、乙双方同意以民生银河湾项目5号楼7套住宅、6号楼8套住宅，合计总价9523900元抵算相对应的甲方应支付给乙方的工程款（材料款），乙方视同已收到相应的工程款。甲、乙双方相互抵销各自相应的债权债务。2.甲方与乙方法人代表或指定的委托代理人签订商品房买卖合同，合同签定后乙方向甲方出具相对应数额的工程款（材料款）收据和税务发票。乙方如转让买卖该商品房，需要甲方开具商品房销售发票时，应及时向甲方出具符合要求的书面手续，甲方可根据乙方的要求，办理商品房购房人的变更手续。3.商品房抵算工程款时，按照实际抵款额结算。如所抵算的商品房总额大于甲方应支付给乙方的工程款（材料款）时，乙方应向甲方补缴商品房价款。该协议附有《民生·银河湾工程抵房清单（启益）》一份，其中包括案涉5号楼3004室，面积159.06m2，单价5500元，总价874830元。
同日，民生公司（合同甲方）与南建公司（合同乙方）签订《协议书》一份，协议约定：1.甲、乙双方同意以民生银河湾项目5号楼5套住宅、6号楼1套住宅，合计总价4076230元抵算相对应的甲方应退还给乙方的履行保证金4000000元，乙方视同已收到甲方退还的相应的履约保证金。余额76230元作为甲方支付给乙方的工程款，甲乙双方相互抵销相应的工程款。2.甲方与乙方法定代表或指定的委托代理人签订商品房买卖合同，合同签订后乙方向甲方出具收到对应数额的履约保证金和工程款收据。3.乙方如转让买卖该商品房，需要甲方开具商品房销售发票时，应及时向甲方出具符合要求的书面手续，甲方可根据乙方的要求，办理商品房购房人的变更手续。该协议附有《民生·银河湾履约保证金抵房清单（南建）》一份，其中包括案涉5号楼2004室，面积159.06m2，单价5500元，总价874830元。
2016年1月17日，宏源租赁站经营者陈维与民生公司如东分公司就银河湾花苑5幢3004室签订《商品房买卖合同》一份（金额865315元）。同日，陈维向启益公司出具《领款凭证》，载明：“海安金水湾公馆项目钢管扣件租赁费抵民生银河湾商品房，计865315元”。同年1月19日，陈维与民生公司如东分公司就银河湾花苑5幢2004室签订《商品房买卖合同》一份（金额874830元）。上述两份合同均于签订当日通过如东县商品房备案系统提交了备案申请。同年1月25日，陈维又向启益公司出具《领款凭证》，载明：“南通棕榈湾、海安金水湾启益建安钢管扣件租赁费抵如东银河湾2004室房，计874830元”，并注明“我与启益建安租赁费全结清”。
另查明：1.2015年12月，民生公司与江苏银行就包括案涉银河湾花苑5幢2004、3004室在内的房屋设定抵押权，作为向该行借款的担保。后江苏银行于2016年1月22日向南通市崇川区人民法院起诉，要求民生公司偿还借款本息，经该院调解，双方达成调解协议，由民生公司偿还江苏银行借款本息，江苏银行对抵押物房屋及车位享有优先受偿权。后案涉两套房屋又先后被如东县人民法院、南通市港闸区人民法院、南通市崇川区人民法院查封。2017年4月21日，如东县人民法院召集江苏银行、启益公司、南建公司等单位就民生公司相关执行案件进行协调，最终该院决定对包括案涉2套房屋在内的46套民生银河湾花苑房屋进行拍卖。现银河湾花苑5幢3004室房屋已拍卖成交。
2.2016年5月4日，启益公司将民生公司诉至如东县人民法院[（2016）苏0623民初2211号案件]，要求民生公司支付工程款9609072.98元及相应利息，并主张建设工程款的优先受偿权。该案中，启益公司未将2016年1月12日协议中9523900元抵顶工程款从民生公司应付工程款中扣除，民生公司也未提出该房款作为已付工程款的抗辩。后如东县人民法院作出一审判决，判令民生公司给付启益公司工程款9154747.69元及相应利息损失，启益公司对银河湾工程享有优先受偿权。
3.2016年9月2日，案外人严某向南通仲裁委员会申请仲裁，请求撤销其与民生公司如东分公司于2016年1月19日签订的《商品房买卖合同》，由民生公司及民生公司如东分公司返还购房款590590元，并赔偿经济损失590590元。经该仲裁庭查明，2016年1月18日，南建公司与严某达成协议，约定南建公司以民生公司抵退其保证金的民生银河湾花苑5号楼2803室房屋（房价590590元）转让给严某，该房款直接从南建公司应付严某的工资中扣除；南建公司提供其与民生公司签订的协议书和民生银河湾履约保证金抵房清单，并协助严某与民生公司签订商品房买卖合同；商品房买卖合同签订之后视为严某收到南建公司支付的工资590590元。次日，严某与民生公司如东分公司签订了商品房买卖合同。南通仲裁委员会认为严某与民生公司如东分公司之间存在商品房买卖合同关系，民生公司及民生公司如东分公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，其行为已构成欺诈，故于2017年5月19日作出裁决，撤销了严某与民生公司如东分公司签订的《商品房买卖合同》，并由民生公司及民生公司如东分公司返还严某购房款590590元、赔偿经济损失59059元。
4.2017年7月24日，如东县住房和城乡建设局出具《商品房预（销）售备案登记信息证明》，证明陈维与民生公司如东分公司签订的两份《商品房买卖合同》虽于2016年1月17日、1月19日向该局提交了备案申请，但该局尚未批准备案。
审理中，宏源租赁站与民生公司一致同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，一审法院对此予以确认。
一审法院认为，宏源租赁站与启益公司之间的租赁合同关系合法有效，双方对于结算确认的租赁费1438000元没有争议，本案的争议焦点为：1.与宏源租赁站达成以房抵债协议的相对人是谁；2.该以房抵债协议的性质认定；3.宏源租赁站能否依照基础法律关系向启益公司主张权利。
关于争议焦点1，一审法院认为，将债务转让给第三人承担，不仅需要原债务人与新债务人达成协议，而且必须取得债权人的同意。本案中，在启益公司、南建公司与民生公司达成以民生银河湾商品房抵顶工程款的协议后，启益公司随即又以其中的两套房屋拟抵偿结欠宏源租赁站的租赁费，宏源租赁站在与民生公司签订商品房买卖合同后，向启益公司出具了债务结清凭证。但由于本案中缺乏宏源租赁站、启益公司及民生公司三方共同达成的以房抵债协议，民生公司也未作出同意以启益公司欠付宏源租赁站的租赁费转为购房款的意思表示，而宏源租赁站与民生公司签订商品房买卖合同的行为尚不足以证明双方已就案涉租赁费达成债务承担的合意。因此，与宏源租赁站达成以房抵债协议的相对人应认定为启益公司。
关于争议焦点2，当事人于债务清偿期届满后达成的以物抵债协议，可能构成债的更改，即成立新债务，同时消灭旧债务；亦可能属于新债清偿，即成立新债务，与旧债务并存。基于保护债权的理念，债的更改一般需有当事人明确消灭旧债的合意，否则，当事人达成的新的清偿协议性质一般应为新债清偿。本案中，启益公司通过向宏源租赁站交付两套商品房的方式代替金钱给付义务，宏源租赁站在领款凭证上签字表明其与启益公司的租赁费全部结清，虽有消灭原债务的意思，但该意思表示系其按照启益公司的指引与民生公司签订《商品房买卖合同》并申请备案之后，对该房屋获得了物权期待权的前提下所作出。也就是说，启益公司对宏源租赁站所负原债务是否消灭，有赖于宏源租赁站能否实际上取得抵顶房屋的所有权或占有使用该房屋，故在民生公司未交付房屋、转移房屋所有权的情况下，不能视为宏源租赁站与启益公司已对消灭原有的金钱给付债务达成了合意。
关于争议焦点3，所谓清偿，是指依照债之本旨实现债务内容的给付行为，其本意在于按约履行。若债务人未实际履行以物抵债协议，则债权人与债务人之间的旧债务并未消灭。也就是说，在新债清偿，旧债务于新债务履行之前不消灭，旧债务和新债务处于衔接并存的状态；在新债务合法有效并得以履行完毕后，因完成了债务清偿义务，旧债务才归于消灭。本案中，启益公司通过让与抵债得来的房屋以清偿对宏源租赁站所负的到期债务，增加了一种新的清偿债务的履行方式，启益公司应当按约履行相应的义务，但在启益公司与宏源租赁站达成以房抵债协议时，该两套房屋均已设定抵押权，案涉房屋既未交付宏源租赁站实际占用使用，亦未办理所有权转移登记于宏源租赁站名下，启益公司也未按照抵债协议约定向民生公司出具工程款收据，而是另行起诉民生公司索要工程款，且未将案涉房屋抵债数额从民生公司的已付工程款中扣除。可见，无论是宏源租赁站与启益公司达成的以房抵债协议，还是启益公司与民生公司达成的以房抵债协议，均因案涉房屋存在重大的权利瑕疵而未能实际履行。现其中一套抵债房屋已由如东法院在执行过程中拍卖，另外一套也在处置过程中，宏源租赁站以房抵债的目的已然不能实现，故其与启益公司之间的旧债务并未消灭，宏源租赁站仍有权选择依据基础法律关系向启益公司主张债权。
综上，启益公司在仍以基础法律关系即建设施工合同关系向民生公司主张权利的情况下，却欲以存有权利瑕疵的房屋消灭其对宏源租赁站所负的债务，其行为有违诚实信用原则，应当按照其与宏源租赁站的基础法律关系即租赁合同关系向宏源租赁站偿还结欠的租赁费并承担违约责任，故对于宏源租赁站的诉讼请求予以支持。判决：限启益公司于判决生效后十日内给付宏源租赁站租赁费1438000元，并按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍支付自2016年9月21日起至实际付款之日止的逾期付款利息等。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。
启益公司向本院提交（2017）通仲裁字第46号裁决书、（2017）苏06民特144号民事裁定书，以证明同类案件当事人订立的合同有效，严某要求民生公司根据双方签订的商品房买卖合同返还房款、赔偿损失，得到南通仲裁委员会及法院的支持。
宏源租赁站质证认为，对证据真实性予以确认，但不能达到上诉人的证明目的。民事裁定书上面明确驳回民生公司的理由为仲裁委员会程序合法，不属于法院审查的范围
民生公司质证认为，对证据真实性予以确认，但与本案无关，严某是启益公司员工，存在虚假诉讼，我方保留向法院申请不予执行的权利。
本院认证意见：对上述证据的真实性予以确认。
本院经审理，对原审法院采信的证据以及据此认定的案件事实予以确认。
二审争议焦点：1.案涉以房抵债协议应如何认定；2.宏源租赁站是否有权以基础法律关系向启益公司主张权利。
本院认为，宏源租赁站与启益公司虽口头达成以房抵债协议，但事实上在宏源租赁站与民生公司签订购房合同时，所涉两套商品房均已设定抵押权，且目前两套商品房一套已被处置，另一套也在处置过程中，宏源租赁站已然不可能依照与启益公司的口头协议取得相关房屋所有权，在此情况下，宏源租赁站得依基础法律关系即租赁合同关系向启益公司主张债权。
首先，从现有证据看，启益公司与民生公司订立的协议书约定以房屋抵算相应工程款，同时约定如果启益公司将房屋转让时，民生公司可根据启益公司要求办理商品房购房人的变更手续。从该协议书文义分析，如民生公司不配合办理相关手续，则构成对启益公司的违约。但宏源租赁站、启益公司、民生公司并未共同订立三方书面协议，而宏源租赁站亦非前述协议书的主体，因此依据该协议书不能认定民生公司对宏源租赁站违约。
其次，根据相关法律规定，债务人可以将其债务转让给第三人，债务人转让其债务，除应与受让人达成相关转让协议外，还应当征求债权人的意见，如债权人不同意债务转让，则债务人转让其债务的行为无效，不对债权人产生约束力。本案中，宏源租赁站在领（借）款凭证上签字表明与启益公司租赁费全结清，并与民生公司签订房屋买卖合同，只能证明其同意按照启益公司意思与民生公司签订房屋买卖合同以实现债权，而所涉房款实际系应由启益公司支付。因此本案是三方对处理三角债的流程达成的协议，而并非对三角债的转移达成协议。启益公司主张三方已协商一致达成债的转移，此后宏源租赁站能否真正实现债权与其无关，缺乏依据，本院不予采信。
再者，如前所述，启益公司让与抵债得来的商品房以清偿对宏源租赁站的债务，其应当对房屋的瑕疵承担责任。不论启益公司对案涉商品房已设定抵押权的事实是否明知，均无法改变案涉商品房未向宏源租赁站交付的事实，即启益公司未能以商品房清偿其对宏源租赁站结欠的租赁费，案涉债务仍然存在，宏源租赁站有权基于基础法律关系向启益公司主张债权，一审法院判令启益公司向宏源租赁站给付租赁费并无不当。
综上所述，启益公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18192元，由上诉人南通启益建设集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 卓
审判员 戴志霞
审判员 张志刚
二〇一八年六月二十二日
书记员 陆 佳