福建省福州市马尾区人民法院
行 政 判 决 书
（2015）马行初字第22号
原告郑明通，男，汉族，1961年11月6日出生，住福建省福州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：吴挺明，国浩律师（福州）事务所律师。
委托诉讼代理人：柯晨，国浩律师（福州）事务所律师。
被告福州市马尾区国土资源局，住所地：福州市马尾区昭忠路117号。
法定代表人：林建豪，局长。
委托诉讼代理人：马静，女，福州市马尾区国土资源局工作人员。
第三人尤素玲，女，汉族，1966年11月16日出生，住福建省福州市马尾区。
第三人郑琦，女，汉族，1988年6月17日出生，住福建省福州市马尾区。
第三人共同委托诉讼代理人：吴勇，福建理策律师事务所律师。
第三人共同委托诉讼代理人：郭志伟，福建理策律师事务所律师。
原告郑明通于2015年1月28日向本院起诉福州市马尾区房地产交易登记中心（以下简称“马尾区房地产登记中心”）、第三人尤素玲、郑琦房屋登记行政管理纠纷，本院于2015年4月27日作出（2015）马行初字第9号行政裁定书，裁定驳回原告郑明通的起诉。原告郑明通不服，向福州市中级人民法院提起上诉。福州市中级人民法院在审理过程中，告知原告郑明通将马尾区房地产登记中心列为被告不当，郑明通同意将被告变更为福州市住房保障和房产管理局（以下简称“市房管局”）。2015年8月5日，福州市中级人民法院作出（2015）榕行终字第313号行政裁定书，裁定撤销本院（2015）马行初字第9号行政裁定书，指令本院继续审理。2015年9月28日本院立案受理后，依法组成合议庭，向变更后的被告市房管局送达了起诉状副本和应诉通知书。2016年1月7日，原告郑明通向本院提起所有权确认纠纷，本院根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条，于2017年1月13日裁定中止本案审理。在诉讼中止期间，福州市开始实行不动产统一登记，原由市房管局颁发房屋所有权证的职权变更为由马尾区不动产登记中心进行不动产登记，该单位隶属于区国土局，本院在告知原告同意后，变更区国土局作为被告参加本案诉讼。2017年8月28日本院公开开庭审理了本案。原告郑明通的委托诉讼代理人柯晨、被告区国土局的委托诉讼代理人马静、第三人尤素玲、郑琦的委托诉讼代理人吴勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
1998年7月6日，经区房管所确认福州市马尾区沿山路××对面××、××层房屋所有权人为郑明雄，1998年8月11日市房管局向其颁发了榕房权证Ｍ字第××号房屋所有权证。
为此被告区国土局向本院提交了以下证据材料和依据：B1.房地产权证登记总册、房屋确权表、房屋所有权申请登记复丈表、房地产权证申请登记表，B2.申请卖房屋报告书、申请买房屋报告书、房地产买卖契约、福州市房屋买卖价格税费征收评定表、福建省契税完税证、福建省事业性统一收费票据、代扣代收税款凭证，B3.王碧珠、郑明通结婚证及身份证复印件，郑明雄身份证复印件，榕马S字第00610号房屋所有权证，B1-B3证明本案中，区房管所在房屋产权过户、登记过程中已尽到审查义务，办理程序符合法律规定，被告的登记行为于法有据；B4.《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋权属登记管理办法》，作出房屋登记行为的法律依据。
原告郑明通诉称：1989年5月25日，区房管所向原告颁发了房屋所有权证（榕马S字第00610号），确认了原告对位于马尾区沿山路××对面××、××层房屋的所有权。郑明雄（已于2009年去世）系原告胞兄，生前系第三人尤素玲的丈夫、郑琦的父亲。1998年3月18日，郑明雄向区房管所提供了《房地产买卖契约》，区房管所依此契约确认房屋所有权人为郑明雄，遂向郑明雄颁发了权证号为榕房权证Ｍ字第××号房屋所有权证。但前述《房地产买卖契约》系虚假契约，该契约上的原告签名均不是原告所签署。区房管所、市房管局作为房屋产权登记机关，负有对房屋登记所需资料进行实质审查之法定义务，依法应对上述协议的真实性进行审核，并拒绝郑明雄的变更登记申请。但市房管局未能依法履行审核义务，在原告不知情的情况下基于虚假的契约将该房屋错误登记至郑明雄名下，此举完全是错误的，严重侵害了原告的合法权益，因此原告请求：1.依法判决撤销其向郑明雄颁发的权证号为榕房权证Ｍ字第××号房屋所有权证，将马尾区沿山路××对面××、××层房屋登记至郑明通名下；2.本案诉讼费由被告承担。
原告在起诉时向本院提交了以下证据：A1.户籍登记表，证明第三人身份信息；A2.房屋所有权证，证明马尾区沿山路五弄11号对面房产于1989年5月登记在原告名下，确认了该房产系原告所有的财产；A3.房屋买卖契约、房屋买卖报告书、房屋权属登记信息，证明马尾沿山路五弄11号对面房产已于1998年被非法登记至郑明雄名下，且买卖契约上原告的签名是伪造的，该协议是虚假和无效的，郑明雄因该协议而取得该协议项下房产的行为无效，该房产仍属于原告所有。
被告区国土局辩称：一、区房管所作为房产登记机关已尽了法定的审查义务，将马尾区沿山路××对面××、××层房屋登记至郑明雄名下的行为于法有据。据当时具有效力的《中华人民共和国房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市房屋权属登记管理办法》等法律法规的规定，区房管所有权对本辖区范围内房产进行转移、变更登记，并审查其形式要件是否成立，并无义务对实质要件进行审查。根据《城市私有房屋管理条例》第七条规定“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续时，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，需提交原房屋所有权证、买卖合同和契证……”；建设部《城市房屋权属登记管理办法》（1998年1月1日起施行）第十七条第二款规定：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”；第二十七条规定：“登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”。可见，只要权利人（即申请人）资料齐全、权属清楚即可办理核准登记，房屋登记机关并无实质审查之义务。1998年，在办理××区沿山路××号对面房屋权属变更登记时，原告郑明通与郑明雄提交了以下资料：《房地产买卖契约》、《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》、原告郑明通与王碧珠的结婚证及身份证复印件、郑明雄的身份证复印件、榕马S字第××号房屋所有权证等。原告主张其中的《房地产买卖契约》是虚假的，被告不予认同：首先，该《房地产买卖契约》有加盖卖方即原告夫妻的私章及买方郑明雄夫妻的私章，而在90年代公民个人私章的使用非常普及，公民个人私章的使用与签字具有相同的法律效力。其次，《申请卖房屋报告书》中“申请人签章”处盖有原告郑明通的私章，且该报告书的“证明单位”处盖有“福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会”的公章，而在《申请买房屋报告书》中亦有“福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会”作为证明单位盖章证明。马尾区罗星街道罗星村民委员会作为村民自治机构，其出具的证明能反映其村民的真实意愿，房屋登记机关有理由据此相信《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》、《房地产买卖契约》的真实性。再者，在当年申请产权变更登记时，不仅提供了卖方即原告郑明通与妻子王碧珠的结婚证和身份证、郑明雄的身份证，还提供了原产权证书原件，如该买卖系虚假的，办理变更登记时就无法完整的提供以上证件。以上办理产权变更的材料完全符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定，而且这些材料形成完整的证据链，区房管所从形式上完全有理由相信交易的真实性，已尽到法定的审查义务，据此核准房屋所有权变更登记于法有据。二、原告的诉讼请求已过诉讼时效。原告在诉状中称于2013年12月才获悉该房屋被登记至郑明雄名下，与事实不符。原告将房屋卖与郑明雄，与郑明雄签订买卖契约，同时向福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会申请出具卖屋证明，并提供了结婚证、身份证、原产权证到区房管所办理产权变更登记，原告对此不可能不知情。且区房管所在1998年办理权属变更登记时亦对原告原持有的榕马S字第××号房屋所有权证办理了注销登记，而在近十七年的时间里，原告作为产权人居然不知道自己的产权证被注销，显然不符合常理。原告应于1998年就已经知道房屋被登记在郑明雄名下，所以其关于本案的诉请早已过诉讼时效。综上所述，区房管所就本案所涉的转移登记已尽相应的审查义务，将马尾区沿山路五弄11号对面房屋登记在郑明雄名下于法有据，且原告的诉请早已过诉讼时效，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人尤素玲、郑琦未提交书面答辩状，但在庭审过程中辩称：一、第三人认为本案的办证程序是合法有效的；二、在1998年时原告就已经知道诉争房屋的产权已经登记到郑明雄名下，按照《中华人民共和国行政诉讼法》的规定必须在三个月内向人民法院提起行政诉讼，而本案诉争产权办理至郑明雄名下已经十几年，原告的起诉很显然超过了起诉期间。
第三人尤素玲、郑琦向本院提交了以下证据：C1.照片，证明代书人陈太昌于1998年3月帮尤素玲代书房屋买卖契约、申请买、卖房报告等材料，当时所签文件材料只要求公章和私章，并不要求当事人本人亲笔签名；C2.录音，邻居翁淑英录音证明郑明通、尤素玲用2万元向原告购买房屋的事实和涉案房屋拆迁前由第三人装修并一直居住，原告郑明通长期在外地工作未居住使用；代书人陈太昌录音证明若没有房屋买卖的事实，郑明通不可能将房产证、土地证交付给郑明雄夫妇，以及相关买卖契约等材料是由其本人代为书写的经过。
在庭审过程中，本院组织当事人进行了证据的质证，经与原件核对，原告对证据B1-B4形式上的真实性无异议，第三人对证据B1-B4无异议；被告、第三人对证据A1、A3无异议，对证据A2的证明对象有异议；原告对证据C1-C2的真实性有异议，被告对证据C1-C2无异议。
对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告郑明通认为证据B1-B3实质上关于原告的签名都不是其本人签署的，其实质内容不真实，证明被告没有尽到审查义务。本院认为，原告对证据B1-B3的实质异议仅影响证据的证明对象和证明效力，并不能因此否认证据的真实性、合法性和关联性，故证据B1-B3应予以采纳。2.原告、第三人对证据A2的证明对象提出异议，但并不因此影响该证据的真实性、合法性和关联性，本院认为应予以采纳。3.原告对证据C1-C2的真实性有异议，认为录音作为证人证言，证人应出庭接受询问，且录音内容与事实不相符，对此本院认为由于证据C1-C2照片、录音中的人员未到庭接受询问，无法确认照片、录音的真实性，故不予采纳。综上，证据B1-B3，证据A1-A3符合证据的真实性、合法性、关联性，证据B4系当年进行房屋登记时适用的法律条文，本院予以确认并在卷佐证，作为审查本案具体行政行为的依据。
根据证据材料和庭审笔录可以证明如下事实：
1989年5月25日，区房管所向原告郑明通颁发了榕马S字第××号《房屋所有权证》，确认位于马尾区沿山路××对面××、××层房屋归原告郑明通所有，屋式为砖混结构二层，建筑面积35.2㎡。1998年4月2日，郑明通、郑明雄向区房管所申请办理位于福州市马尾区××、××层房屋的产权变更登记，要求将该房屋的产权变更至郑明雄名下，并提供了榕马S字第××号房屋所有权证，《房地产买卖契约》，《申请卖房屋报告》、《申请买房屋报告》，税费征收评定表及完税发票，王碧珠的结婚证，郑明通、王碧珠、郑明雄的身份等材料。其中，《房地产买卖契约》载明，原告郑明通自愿将坐落于马尾区沿山路××对面××层房屋出售给郑明雄，房地产成交价格为人民币壹万元，契约落款处分别由案外人签署买卖双方的姓名，并加盖有出卖方“郑明通”、“王碧珠”，买受方“郑明雄”、“尤素玲”的私人印章。《申请卖房屋报告书》的内容确认了原告郑明通将位于马尾区沿山路××对面××层房屋以人民币壹万元转让给郑明雄的意愿，《申请买房屋报告书》的内容确认了郑明雄愿意用人民币壹万元购买原告郑明通上述房屋的意思；该《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》中申请人签章处均由案外人分别书写“郑明通”、“郑明雄”的姓名，并加盖有“郑明通”、“郑明雄”各自的私人印章；该《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》的证明单位处，由福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会于1998年3月30日加盖公章予以确认。经区房管所调查初审认为，该房屋丈量面积为35.20平方米，提供的证件齐全，产权来源清楚，四至与实际相符。1998年7月6日，最终审查确认产权，准予发证。1998年8月11日，市房管局颁发了榕房权证Ｍ字第××号房屋所有权证，将位于福州市马尾区××、××层房屋所有权变更登记至郑明雄名下。与此同时，原告郑明通持有的榕马S字第××号房屋所有权证原件被收回注销。
另查，郑明雄已于2009年去世，尤素玲系郑明雄妻子，郑琦系郑明雄女儿。
本院认为，本案房屋产权变更登记发生在1998年，当时市房管局作为福州房屋登记工作的主管部门，具有办理房屋权属登记的法定职权。在本案审理过程中，由于《不动产登记暂行条例》颁布实行，福州市开始实行不动产统一登记，原由市房管局对房屋权属进行登记的职权，变更为由马尾区不动产登记中心行使本辖区内的不动产登记职权，而该单位隶属于区国土局，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告”，故区国土局作为行使不动产登记职权的行政机关，是本案的适格被告。
由于诉争房屋登记行为发生在1998年，根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第十七条第二款：“申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。”以及《城市私有房屋管理条例》（国发[1983]194号）第七条第一款第二项：“办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续，须按下列要求提交证件：……（二）购买的房屋，需提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；……”，第九条第一款：“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续”等规定，当年办理房屋产权变更登记需要提供原房屋所有权证、买卖合同、购买房屋证明材料、买卖双方的身份材料、契证等。本案中，在当时办理房屋产权变更登记时，提供了榕马S字第××号房屋所有权证原件，《房地产买卖契约》，《申请卖房屋报告》、《申请买房屋报告》，税费征收评定表及完税发票，王碧珠的结婚证，郑明通、王碧珠、郑明雄的身份等材料，在形式上均符合上述法律法规的规定。且根据《城市私有房屋管理条例》第七条第二款规定：“证件不全或房屋权属不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。”可见，当时办理房屋产权变更登记对申请材料是否完整在审查上是很严格的，如果不具有上述完整的证件材料，是无法办理相关房屋产权变更登记的，本案各方当事人对此实际上并无异议。
而本案争议的焦点在于《房地产买卖契约》的签名在形式上具有一致性且均非本人所签，而是在《房地产买卖契约》签名处盖有私人印章，对此房屋登记机关是否尽到了审查义务。根据当时有效的《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定：“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查”，并没有明确房屋登记机关的审查义务究竟是实质审查，还是形式审查，本院认为，在因买卖引起房屋所有权变动的情况下，房屋登记机关是应当就买卖关系是否真实发生尽到审慎审查的义务。就本案而言，从各方提供的证据来看，《房地产买卖契约》真实发生，符合买卖双方的意愿的。首先，在1998年前后通过私人印章对交易行为进行确认是当时的交易形式之一，郑明通与郑明雄又系亲兄弟，相对于其他交易主体，交易的随意性也会更大，在该《房屋买卖契约》的落款处上同时盖有出卖方“郑明通”、“王碧珠”，买受方“郑明雄”、“尤素玲”的私人印章，可以认为是通过使用私人印章进行交易。其次，在该房屋买卖的过程中，分别出具有《申请卖房屋报告书》、《申请买房屋报告书》，上述两份报告书作为购买房屋的证明材料，除了在申请人处分别加盖有“郑明通”、“郑明雄”的私人印章外，分别由福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会作为证明单位加盖了公章。村民委员会作为基层群众自治组织，不可能毫无缘由地参与到一项房屋交易活动中，讼争房屋的交易经过福州市马尾区罗星街道罗星村民委员会加盖公章，实际上证明了申请报告内容的真实性，能够进一步确认郑明通与郑明雄之间存在真实的房产交易行为。再次，在办理房屋所有权的过程中，郑明通、郑明雄作为申请方提供了原始的房屋所有权证原件以及买卖双方的结婚证、身份证等证件材料，也能够反映当事人之间要求对房屋产权登记进行变更。虽然原告郑明通在本案审理过程中辩称其将房屋的所有权证、结婚证等私人证件置于房屋的柜子中一并出借给郑明雄一家，系其兄长郑明雄偷取了相关证件材料，骗取了所有权登记。但原告作为房屋所有权人，将房屋所有权证、结婚证等重要的私人证件连同房屋一并出借实在让人难于理解，而且在房屋交付后至产权变更时有将近四年的时间里，原告也都没有向郑明雄及第三人尤素玲要求取回自己的证件材料，并在意识到房屋所有权证、结婚证等重要证件可能丢失的情况下，一直没有办理这些证件材料的挂失、补办手续，更是在房屋交付使用后长达近二十年的时间里，在没有持有房屋所有权证的情况下，没有查询了解过房屋的权属情况，更没有对房屋进行管理，任由其他人居住、使用、装修该房屋。虽然原告强调系出于兄弟亲情，但也实在是有悖常理，让人难以信服。因此，其辩解本院不予采纳。
综上，本院认为，区房管所作为当时的房屋登记办理部门已经尽到了审查义务，市房管局于1998年8月11日颁发榕房权证Ｍ字第××号房屋所有权证将位于福州市马尾区××、××层房屋所有权变更登记至郑明雄名下，认定事实清楚，适用法律正确，且程序合法，原告郑明通的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条规定，判决如下：
驳回原告郑明通的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告郑明通承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 徐 方
人民陪审员 陈虹映
人民陪审员 黄荣辉
二〇一七年九月九日
书 记 员 林秀娜
附录：
《城市房屋权属登记管理办法》
第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。番薯权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记硬蛋在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
《城市私有房屋管理条例》
第七条办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更登记手续，须按下列要求提交证件：
（一）新建、翻新和扩建的房屋，须提交凡物所在地规划管理部门批准的建设许可证和建筑图纸；
（二）购买的房屋，须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证；
（三）受赠的房屋，须提交元房屋所有权证、赠与书和契证；
（四）交换的房屋，须提交双方的房屋所有权证、双方签订的协议书和契证；
（五）继承的房屋，须提交原房屋所有权证、遗产继承证件和契证；
（六）分家析产、分割的房屋，需提交原房屋所有权镇、分家析产单或分割单和契证；
（七）获准拆除的房屋，须提交原房屋所有权证和批准拆除证件。
证件不全或房屋权属不清楚的，暂缓登记，待条件成熟后办理。
第九条买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续。
任何单位或个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。
经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议就干是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。
复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。
两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。
行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。
行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。
第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。