浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙07民终字第314号
上诉人（原审被告）赵振宇。
委托代理人（特别授权）张蕾，浙江铭瑞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地金华市宾虹路西京大厦1幢1320室。
负责人陈卫星，该公司总经理。
委托代理人（特别授权）陈鑫剑，公司员工
上诉人赵振宇为与被上诉人杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2770号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告龙福物业公司诉称，龙福物业公司根据2013年2月与金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）签订的《香格里临时物业服务合同》及相关法律法规之规定：业主有及时足额缴纳物业服务费之义务，其中第三十四条明确规定：如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，原告可依法按照有关法律、法规处理。由此引起的一切催讨费用，如律师费、诉讼费、执行费等由该业主自行承担。对逾期不缴纳者从逾期之日起按合同约定的日千分之二缴纳违约金，直至诉诸法律。合同签订后，龙福物业公司均已按约履行了相应的职责。历经龙福物业公司多次催缴，赵振宇至今仍未缴纳所欠的各项费用。请求判令：1.由被告赵振宇支付所拖欠香格里小区8-A-1102的电梯能耗费877元，车位使用费15元，水费63.65元，车库电费43元并支付违约金667元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行之日），律师费500元，以上共计2166元；2.由被告赵振宇承担本案的诉讼费用。
原审被告赵振宇辩称，香格里花园临时物业服务合同无效。金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）不具备签订合同的主体资格，业主大会筹备组也没有代表业主签订合同的权力。原告所诉求的电梯能耗费，应提交每个电梯的能耗费，高层物业费比多层多50%，电梯的能耗应包含在物业费里，否则是不公平的。水费每个都有准确的数据，龙福物业公司2014年7月31日撤走的，直到2014年12月31日才有一个复印件，而且数据完全超出了正常用户的用水量，比以前超出了一赔。能耗877元完全没有依据，要求提交最原始的数据。高层物业费就是包含了能耗费，如果高层物业费高于多层50%，那么就没有理由再收能耗费。高层与多层除了电梯电费外，请问还有什么服务是特殊的，同等服务同等收费是常理。现在业委会与物业公司签订合同中就没有能耗费。如果以能耗费计算高层多出的费用，那么也应该以实际发生额，以每个单元不同电量分摊。如果要收取多层能耗费，请提供电表读数，缴费发票，每栋实行据实核算。如果高层要多收物业费，那就不得再收取能耗费。收取能耗费，那么高层物业费应与多层一致。
原判认定，2013年2月1日，龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订《香格里花园临时物业服务合同》，约定由龙福物业公司对该小区提供物业服务，期限自2013年2月1日起至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准为小高层住宅每平方米1.20元／月；物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯等）运行所需的能耗费用，该能耗费用按建筑面积据实向业主分摊；开始征收物业服务费时间为2013年5月1日；业主及物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付违约金。合同签订后，龙福物业公司进驻小区提供服务。2014年7月31日，经双方协商上述服务合同终止。被告赵振宇系该小区8-A-1102室业主，被告未缴纳部分水电费用。
原审法院认为，龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订的物业服务合同合法有效，其效力及于小区全体业主。龙福物业公司已提供物业服务并垫付部分水电费用，赵振宇作为小区业主应按合同约定及时缴纳相应费用。龙福物业公司要求其缴纳电梯耗能费及水费，因为已实际产生并有所垫付，依法予以支持。合同中关于违约金的收取标准过高，调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算。龙福物业公司主张的律师费及其他费用依据不足，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告赵振宇于判决生效后十日内支付杭州龙福物业管理有限公司金华分公司所拖欠香格里小区8-A-1102的电梯能耗费、水费、电费等共计998.65元并支付相应违约金（从起诉之日起按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至款项付清之日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由原、被告各半负担。
宣判后，原审被告赵振宇不服，向本院提起上诉称，一、一审认定龙福物业公司与金华市婺江新村社区居委会签订的《香格里花园临时物业服务合同》合法有效，效力及于小区全体业主错误。根据我国法律法规规定，选聘、解聘物业服务公司、制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案必须由业主大会决定。婺江新村社区居委会在未召开业主大会，更未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，在小区业主不知情的情况下，与龙福物业公司签订《香格里临时物业服务合同》，该行为明显违反了法律法规中强制性规定，合同应属无效。未召开业主大会意味着剥夺了全体业主的权利，该合同效力不及于小区全体业主。二、一审判令赵振宇支付电梯能耗费依据不足。根据我国法律规定，电梯能耗费既可以包含在物业费中也可以另行收取，由业主大会决定。在未召开业主大会的情况下本小区高层物业费是多层的150％，显然已包含了能耗费。龙福物业公司由于自身管理混乱至今无法提供电梯能耗费，用全小区的公共设施用电当做电梯用电进行平摊，严重违背事实。三、一审法院判令上诉人支付水费、车库电费依据不足。龙福物业公司撤走时对水电数据既未公示也未书面告知业主，一年多后仅凭公司电脑打印件，真实性无法证实，责任完全在龙福物业公司。四、一审法院判令上诉人支付违约金依据不足。请求二审法院查明事实，依法改判。
被上诉人龙福物业公司答辩称，坚持一审的答辩意见。
上诉人赵振宇在二审中提供以下证据：一、电梯电表照片5页，证明每台电梯都安装电表，应按照每台电梯的实际消耗的电费由住户进行分摊。上诉人所住的单元从房屋交付至2016年2月1日，电梯共耗电36180度，分摊到每个住户电梯能耗费为999元。二、费用通知单及收款收据6页，证明绿城物业服务集团有限公司为香格里小区提供物业服务期间，电梯能耗费远低于现在的费用。经质证，龙福物业公司不认可该证据及计算方法。本院认为，电费应以供电部门核定的费用为准，而之前的费用多少不能必然证明之后费用的不合理，故本院对该证据的证明力不予确认。
龙福物业公司在二审中提供证据2013年6月至2015年10月电梯历月电费明细表和小区其他用电电费清单，证明小区电梯能耗费是根据供电所的电费凭证计算收取，电梯电费和其他电费系分开计算。经质证，赵振宇认为该明细表是2013年6月至2015年10月间，并非仅被上诉人服务期间的电费，无法达到证明目的。本院认为，龙福物业公司提供系供电部门的历月电费清单，本院对该证据予以确认。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致。
庭审中，赵振宇对于车位使用费、水费、车库电费无异议。
本院认为，涉案《香格里花园临时物业服务合同》系金华市婺江新村社区居民委员会、金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组为“甲方”与龙福物业公司为“乙方”签订，在卷无证据证明该合同已获得之后成立的香格里花园业主大会追认，依现行法律规定，香格里花园业主与龙福物业公司之间未能建立有效的物业服务合同关系。然龙福物业公司进驻金华香格里花园提供物业管理服务，系因原物业管理公司撤离时无业主委员会和临近春节的情况下，所在街道社区出于对小区安全管理和业主的利益考虑，采取的临时过渡性解决方案，符合社会公共利益原则。龙福物业公司在2013年2月1日至2014年7月31日期间对小区业主提供服务的行为构成无因管理，故对龙福物业公司提供服务期间合理的物业服务费用业主应予支付。关于电梯能耗费是否合理问题，龙福物业公司已提供证据证明电梯能耗费的产生及计算方法，赵振宇认为电梯能耗费过高依据不足，对该费用赵振宇理应支付。关于违约金应否支付问题。龙福物业公司以未获香格里花园业主大会追认、对业主不具约束力的《香格里花园临时物业服务合同》向赵振宇主张违约金缺乏法律依据，一审判决支持龙福物业公司的违约金诉请不当，应予纠正。综上，赵振宇的部分上诉意见成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销浙江省金华市婺城区人民法院（2015）金婺民初字第2770号民事判决；
二、由赵振宇于本判决生效之日起十日内支付杭州龙福物业管理有限公司金华分公司所拖欠香格里小区8－A－1102号的电梯能耗费、水费、电费等共计998.65元；
三、驳回杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费25元（已减半），二审案件受理费50元，均由赵振宇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 陈旻尔
代理审判员 黄 晖
二〇一六年三月十八日
代书 记员 崔立娜