北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第38578号
原告左佰臣，男，1965年4月4日出生。
被告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜外大街11号。
法定代表人袁迪，董事长。
委托代理人王文彩，女。
原告左佰臣与被告北京中实杰肯道夫物业管理有限公司（以下简称中实杰肯道夫公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员佟冰独任审判，公开开庭进行了审理。原告左佰臣，被告中实杰肯道夫公司之委托代理人王文彩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告左佰臣诉称，我是北京市海淀区枫丹丽舍小区（以下简称枫丹丽舍小区）业主。中实杰肯道夫公司于2006年8月9日与枫丹丽舍小区业主委员会（以下简称枫丹丽舍业委会）签订了《物业管理服务委托合同》，约定“无合理原因欠费的业主且超过90天时，视同全体业主已委托甲方授权乙方在提前10日告知并经业委会同意的前提下，可以对于严重欠费或严重违反社区管理公约侵害他人及公共利益的行为提起诉讼”。由于中实杰肯道夫公司另案起诉我交纳物业费，故我起诉要求该公司向我提供枫丹丽舍业委会同意其起诉我支付物业费的书面文件，并承担本案诉讼费。
被告中实杰肯道夫公司辩称，上述《物业管理服务委托合同》条款是指枫丹丽舍业委会已经授权我公司对无合理原因欠费且超过90天的业主起诉。另，由于《物业管理服务委托合同》的签约主体是我公司与枫丹丽舍业委会，故相关约定与左佰臣无关。综上，不同意左佰臣的全部诉讼请求。
经审理查明，左佰臣为枫丹丽舍小区业主。
2006年8月9日，枫丹丽舍业委会代表枫丹丽舍小区业主大会（合同甲方）与中实杰肯道夫公司（合同乙方）签订了《物业管理服务委托合同》，约定由中实杰肯道夫公司为枫丹丽舍小区提供物业服务。该合同第18条约定“物业管理费实行酬金制，采取预收方式。1.物业服务费由业主（或交费义务人）按1.62元/建筑平方米·月的标准，每三个月向物业公司交纳一次”；第26条“甲方权利义务”中第5项约定“当业主和使用人不按规定交纳物业服务费时，督促其交纳”；第27条“甲方的业主委员会作为执行机构，具有以下权利义务”中第6项约定“督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用”；同条第9项约定“无合理原因欠费的业主且超过90天时，视同全体业主已委托甲方授权乙方在提前10日告知并经业委会同意的前提下，可以对于严重欠费或严重违反社区管理公约侵害他人及公共利益的行为提起诉讼”。
上述《物业管理服务委托合同》签订后，中实杰肯道夫公司进驻枫丹丽舍小区并为该小区提供物业服务直至2014年8月28日。
本次诉讼前，中实杰肯道夫公司已另案起诉左佰臣追缴物业费。左佰臣认为依据《物业管理服务委托合同》第27条第9项之规定，中实杰肯道夫公司对其提起诉讼应事先告知枫丹丽舍业委会并经该业委会同意。双方就该条款的理解存有争议，遂引发本次诉讼。
本次诉讼中，左佰臣认为根据《物业服务收费管理办法》第十二条的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。中实杰肯道夫公司为枫丹丽舍小区提供物业服务，实行物业服务费用酬金制，因此，中实杰肯道夫公司仅有催缴的权利。根据《物业管理服务委托合同》第27条第9项的规定，只有对于无正当理由且超过90天的业主，该公司才能在提前10日告知并经业委会同意的前提下提起诉讼；否则，枫丹丽舍业委会为保障业主的合法权益，限制中实杰肯道夫公司对有正当理由欠费的业主提起诉讼。中实杰肯道夫公司不认可左佰臣的上述观点，认为该公司在上述期限内为枫丹丽舍小区提供了物业服务，该小区业主负有向该公司支付相应物业费的义务；《物业管理服务委托合同》第27条第9项应理解为枫丹丽舍业委会已经授权该公司对无合理原因欠费且超过90天的业主起诉；由于《物业管理服务委托合同》的签约主体是该公司与枫丹丽舍业委会，故相关约定与左佰臣无关。
另，国家发展和改革委员会与建设部制定的《物业服务收费管理办法》（发改价格【2003】1864号）第九条规定，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。第十二条第一款规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。第十五条第一款规定，业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理服务委托合同》等证据材料在案佐证。
本院认为，物业服务是业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，决定选聘和解聘物业服务企业，制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案等事项。业主委员会执行业主大会的决定事项，履行代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促业主交纳物业服务费及其他相关费用等职责。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主有权按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务，并应履行按时交纳物业服务费用的义务。
具体至本案，中实杰肯道夫公司以诉讼的方式追缴物业服务费用的权利是否因《物业管理服务委托合同》第18条约定的物业管理费实行酬金制及《物业管理服务委托合同》第27条第9项之规定而受到限制，本院分别论证：
首先，本院认为物业服务合同约定采取酬金制物业服务费用不改变物业服务费用追缴主体。根据《物业服务收费管理办法》的相关规定，物业服务费用分为包干制和酬金制两种形式，二者的区别在于物业服务费用的构成。无论采取包干制还是酬金制的物业服务费用形式，业主均负有向物业服务企业交纳物业服务费用的义务，业主委员会均负有督促业主交纳的职责，物业服务企业均享有依法追缴的权利。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，系限制物业管理企业使用物业服务支出的用途，而非将物业服务费用追缴主体由物业服务企业变更为业主委员会。
其次，就《物业管理服务委托合同》第27条第9项的理解，左佰臣认为中实杰肯道夫公司的起诉条件应为“提前10日告知并经业委会同意”。但本院认为，由于该条款中另有“视同全体业主已委托甲方授权乙方”的内容，故该条款应理解为在“无合理原因欠费的业主且超过90天”的情况下，视同全体业主已经委托甲方、甲方已经授权乙方、乙方已经满足提前10日告知并经业委会同意，故中实杰肯道夫公司有权对“无合理原因欠费且超过90天”的业主提起诉讼，而无需另行征得枫丹丽舍业委会同意。
综上，中实杰肯道夫公司无需就该公司起诉左佰臣追缴物业服务费事先征得枫丹丽舍业委会的同意；相应的，该公司无需向左佰臣提供枫丹丽舍业委会同意该公司起诉左佰臣支付物业费的书面文件。左佰臣提出的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。但值得注意的是，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业付合同，对业主具有约束力。相应地，中实杰肯道夫公司与枫丹丽舍业委会签订的《物业管理服务委托合同》，对左佰臣具有约束力。因此，中实杰肯道夫公司提出的、左佰臣与上述《物业管理服务委托合同》无关的抗辩意见，本院不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、第七十八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第六条第二款第（一）项、第七条第（五）项、第十一条第（四）项、第十五条第（二）项、第三十六条第一款、第四十二条、第六十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
驳回左佰臣的全部诉讼请求。
案件受理费三十五元，由左佰臣负担，已交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 佟冰
二〇一五年十二月四日
书 记 员 张健