黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黑民终字第127号
上诉人（原审原告）哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会，住所地哈尔滨市南岗区王岗镇阳光家园。
法定代表人姜士涛，主任。
委托代理人冯亚新，女，1953年4月2日出生。
委托代理人王乾召，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）哈尔滨市连海房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区王岗镇振兴村。
法定代表人周连海，董事长。
委托代理人王洋，黑龙江孟繁旭律师事务所律师。
上诉人哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会（以下简称永丰村委会）与被上诉人哈尔滨市连海房地产开发有限公司（以下简称连海公司）土地使用权转让合同纠纷一案，哈尔滨市中级人民法院于2015年4月5日作出（2014）哈民一民初字第11号民事判决。永丰村委会不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。永丰村委会委托代理人冯亚新、王乾召，连海公司委托代理人王洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，2007年6月11日，永丰村委会召开村民代表大会，讨论永丰综合楼建设事宜。当时提出三个方案供选择：第一个方案“自建，所需3500万元左右”；第二个方案“招商引资方式，找合作伙伴，谁建包括土地咱不拿钱，咱本着公开、公正，找到了他给建了。咱要1000平方米至一层楼。在座的有亲朋的干开发的（可）联系，给咱越多越好。土地使用权归永丰（村委会）”；第三个方案“咱自买办公楼，把欠村民的钱还了”。经过讨论，村民代表形成决议：“自己不建，第二个方案可行，要对方1000米为基数，多多益善”。
2007年7月25日，永丰村委会与连海公司签订永丰村委会大厦项目建设意向性协议，内容为：哈尔滨西客站地区建设办公室（以下简称哈西办）征用永丰村部分土地，建设工人农民新居，按照哈西办的控详规划，在工人新居（阳光家园）预留给永丰村用地一处，面积为2487平方米土地，用于建设永丰村委会大厦（永丰综合楼）。永丰村委会大厦（永丰综合楼）规划设计为十层，落地面积为887.5平方米，总建筑面积为8875平方米。目前建设七层。经双方充分协商，就永丰村委会建设事宜意向性协议如下：1.永丰村委会与哈西办协调永丰大厦（永丰综合楼）建设所需用地，连海公司负责永丰大厦（永丰综合楼）建设所需的全部资金；2.永丰大厦建设分为两期，一期建设七层，第三层为永丰村委会办公使用；二期建设八至十层；3.本着谁投资谁受益的原则，除土地使用权及大厦第三层一层和第四层一部分共计建筑面积为887.5平方米的所有权归永丰村委会外，其他房屋的产权归连海公司所有；4.本协议属双方意向性协议，本协议签完后，连海公司可以设计图纸；5.待永丰村委会将用地手续办理完备后，双方再签订正式协议；6.本协议一式三份，双方各持一份；王岗镇政府存档一份。
2009年10月14日，永丰村委会与哈西办签订协议书，内容为：1.哈西办在哈双路与齿轮路交口处，哈西新区阳光家园东北角为永丰村委会提供建设用地，用地面积2478平方米，用于建设永丰综合楼，永丰村委会交付净地费不超过1000元／平方米（永丰村委会不再交纳其他土地费用）；2.该项目为高层混合，不超过10层（含10层），建筑面积约10000平方米（以规划局审批为准）；3.永丰村委会自行进行项目规划审批、设计及工程建设，费用由永丰村委会负责；4.……在本合同签订后，双方各自履行各自的义务，未尽事宜双方可以用协商的方式解决，并签订补充协议。
2009年10月24日，永丰村委会与连海公司签订协议书，内容为：一、项目概况。项目地点位于哈尔滨市南岗区哈双路与齿轮路交口处，哈西新区阳光家园东北角；项目性质为永丰综合楼；项目净地费用不超过1000元／平方米（连海公司不再交纳其它土地费用）；土地使用面积约2478平方米（此宗地面积以最终实际取得面积为准）；可建建筑面积约10000平方米（以规划局审批为准）；项目开发建设时间：本协议双方签字盖章后，连海公司即可开始办理建设相关手续，竣工时间不得超过两年。否则连海公司要承担永丰村委会办公场所的一切费用。二、双方约定。永丰综合楼办公区第三层一层及四层一部分共计建筑面积为887.50平方米的所有权归永丰村委会所有（为毛坯房），永丰村委会不承担任何费用。其他房屋的产权均归连海公司；所有权归连海公司的房屋，连海公司自行销售，永丰村委会不得干涉；归永丰村委会所有的887.50平方米房屋的房屋产权证及土地使用证由连海公司负责办理，相关费用由永丰村委会交纳。三、权利义务。永丰村委会的权利和义务：负责向连海公司提供与新区办（哈西办）签订的用地合同一份，并提供所有手续所需的签字、盖章工作，其他方面均由连海公司办理。连海公司的权利和义务：负责本项目的所有开发建设手续审批、缴费，建筑施工、全部小区基础设施配套等费用的支出；保证本项目资金的投入，负责组织施工队伍签订发包协议；在合同约定的时间内完成本项目，确保永丰村委会按时入户。四、违约责任。任何一方因在本协议的履约过程中出现违反本协议约定的任何行为，均应承担违约责任，造成经济损失的，还应承担赔偿责任。此赔偿责任包括对方因此发生的全部经济损失。协议签订后，连海公司投入资金组织永丰综合楼的施工建设，现永丰综合楼已完成建设并投入使用。
2012年9月28日，永丰村委会出具房屋接收单，载明“永丰村委会于2012年9月28日收到连海公司应给予我方的全部房屋：连海大厦第三层一层。”
另查明：2010年3月28日，哈尔滨市国土资源局哈西分局向哈尔滨市哈西新区房地产开发有限责任公司（以下简称哈西房地产公司）出具《关于阳光家园二期项目采用划拨供地方式的函》，内容为：阳光家园二期项目位于阳光家园一期-
规划绥化路-宁安路-
高压走廊围合范围内，占地面积144651.1平方米，规划建筑面积394780平方米。该项目安置对象为龙江仪表厂家属区、丁香大道、学府四道街打通工程、“七路五桥”、永丰村屯拆迁、红旗村整体搬迁项目的被拆迁户。项目建设实施主体为哈西房地产公司。该公司为哈西老工业区改造项目建设投资有限责任公司的全资子公司，企业性质为国有。该项目全部为安置用房，我局同意以划拨形式供地。
2010年4月27日，哈尔滨市发展和改革委员会向哈西房地产公司出具哈发改审批（2010）94号《关于阳光家园二期项目可行性研究报告（代项目建议书）的批复》，同意包含永丰综合楼在内的阳光家园二期项目建设。项目建设地址位于哈尔滨市南岗区绥化路与宁安路交角处。划拨用地面积144656.1平方米，项目建筑面积394780平方米，主要包括住宅、公建、停车场及配套公共设施等。同时对环保、节能、主要技术标准、工程建设方案及内容、总投资与资金来源、招标投标、建设工期等问题进行了逐一批复。
2010年5月12日，哈尔滨市棚户区改造领导小组办公室为哈西房地产公司核发《哈尔滨市棚改项目建审手续审批绿色通行证》，内容为：建设项目名称为阳光家园（二期），建设项目地址为阳光家园一期-
规划绥化路-规划宁安路-规划伊春路围合区；土地取得方式为划拨；规划用地面积为144656.1平方米，规划建筑面积为393566平方米。
2010年5月18日，哈尔滨市城乡规划局为哈西房地产公司核发《建设用地规划许可证》，内容为：用地项目名称为阳光家园二期；用地位置为南岗区绥化路与宁安路交角处；用地性质为住宅用地；用地面积为144656.1平方米，建筑规模为393566平方米。附件控制性详情规划图载明：阳光家园二期项目由3个规划地块组成，规划编号分别为北28-A-01地块、北28-A-02地块、北28-A-03地块。永丰综合楼项目现坐落在北28-A-01地块上。
2010年5月26日，哈西房地产公司代哈西办收到永丰村委会缴纳的净地款2，960，000.00元。2010年8月、9月，永丰村委会以永丰村委会及哈西房地产公司的名义为永丰综合楼项目的建设向有关部门缴纳了临时接电费、放线费、计量费等费用。
2011年7月13日，哈尔滨市城乡规划局向哈西办出具哈规函（2011）376号《关于阳光家园二期项目控制规划的复函》，内容为：我局原则同意哈尔滨市国土资源管理局哈西分局提出的阳光家园二期北28-A-01地块以挂牌出让的方式供地。由于我局2010年5月为阳光家园二期项目核发过《建设用地规划许可证》及控制性详细规划附图，且此次控制性详细规划指标没有变化，国土部门可依据我局核发过的该地块控制性详细规划附图内容，履行土地挂牌出让程序。
2011年8月19日，哈西办向哈尔滨市国土资源管理局出具哈西站建办函（2011）246号《关于拟对哈西北28-A-01地块挂牌出让的函》，内容为：根据哈尔滨市国土资源管理局哈西新区分局2011年6月29日《关于阳光家园二期项目供地方式的通知》，结合哈西地区2011年土地供应计划，我办已完成哈西北28-A-01地块出让前的各项准备工作，请贵局按国家有关规定，近期组织该宗地的挂牌出让。哈西北28-A-01地块位于绥化路与哈双公路交角处，用地性质为行政办公用地，规划用地面积2961.2平方米，规划建筑面积6000平方米。上述规划指标批准时间为2010年5月18日，为此，我办征询哈尔滨市城乡规划局意见，哈尔滨市城乡规划局答复该地块控详规划指标没有变化，国土部门可依据规划局2010年5月核发的控制性详细规划附图内容，履行土地挂牌出让程序。
诉讼中，为查明永丰综合楼立项、规划、土地审批手续及后续处理等相关问题，原审法院分别致函哈尔滨市国土资源局暨哈西分局、哈尔滨市城乡规划局、哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室，上述单位复函情况如下：
2014年9月3日，哈尔滨市国土资源局作出哈国土函（2014）414号《关于哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会永丰综合楼有关问题的复函》，内容为：“阳光家园二期项目列入2010年哈尔滨市棚户区改造计划，建设实施主体为哈西房地产公司。2010年5月18日，哈尔滨市城乡规划局以哈规城（南岗）地字（2010）10号为该项目下达《建设用地规划许可证》及控详规划图，图中明确阳光家园二期项目由3个规划地块组成，规划编号分别为北28-A-01地块、28-A-02地块、28-A-03地块，具体位置详见规划控详图。其中，02、03两地块规划用途为住宅、公建，按棚改政策规定，住宅部分全部用于回迁安置用房，以划拨方式供地，公建部分属于棚改项目配套的商服用房以协议出让方式供地，01地块规划用途为行政办公用地，应以挂牌方式供地。2010年8月19日，原哈西办申请北28-A-01地块挂牌出让，此地块位于哈双路与绥化路交角地段，规划面积2961.2平方米（实测面积2784.3平方米），建筑面积6000平方米。经调查，规划用地范围内占用王岗镇永丰村17号地，原为永丰村耕地，现已办理注销登记手续。我局在受理原哈西办申请挂牌时，发现宗地内已存在建设行为，需经相关执法部门提出处罚意见后，我局将视情况按相关政策规定组织挂牌出让。挂牌出让后由竞得人申请办理相关建设手续及土地使用证。
2014年11月20日，哈尔滨市城乡规划局作出哈规函（2014）663号《关于哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会永丰综合楼有关问题的复函》，内容为：“我局依建设单位哈西房地产公司申请，分别于2010年3月19日和2010年5月18日为其核发阳光家园二期项目《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》。项目用地包括北28-A-01、北28-A-02、北28-A-03三个地块。其中北28-A-01地块规划用地性质为行政办公用地，用地面积约2961平方米，建筑面积6000平方米。2011年7月，哈西办向我局来函提出，应国土资源局的要求，北28-A-01地块需要按挂牌方式供地。同月，我局复函哈西办，原则同意市国土资源局提出的将阳光家园二期北28-A-01地块以挂牌的方式供地。由于控详规划指标没有变化，国土部门可依据我局核发的该地块控制性详细规划附图内容履行挂牌出让程序。由于职能所限，我局无法确定贵院提出的关于哈西办与永丰村委会之间的协议关系以及17号地块称谓等相关问题，且北28-A-01地块已按土地部门及哈西办的要求确定为挂牌方式供地。下一步，我局将依法为土地摘牌单位核发规划行政许可。”
2014年11月24日，哈尔滨西部地区开发建设领导小组办公室作出的哈西办函（2014）699号《关于哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会永丰综合楼有关问题的复函》，内容为：“阳光家园二期北28-A-01地块位于发展大道与复旦街交汇处，规划用地面积2961.2平方米，规划性质为行政办公用地。原哈西办曾就该地块出让事宜分别向市国土及规划部门征求意见，市国土部门意见为阳光家园二期北28-A-01地块规划性质为行政办公用地，应按挂牌方式进行出让。市规划部门意见为可按阳光家园二期核发过的控制性详细规划附图内容，履行土地挂牌出让程序。2010年8月原哈西办在办理该地块挂牌出让前期工作时，发现该地块存在违法建设行为，相关处理手续不全。因此，原哈西办停止了该地块的挂牌工作。”
原审庭审结束时，永丰村委会和连海公司均未取得北28-A-01地块的土地使用权证，也未取得永丰综合楼的建设工程施工许可证。
永丰村委会向原审提起诉讼，请求判令：1.确认永丰村委会与连海公司于2009年10月24日签订的协议书无效；2.判决连海公司返还永丰村委会综合楼除第三层外的所有楼层，即地下一层，地上一层、二层、四层至十层，以上应返还的楼层建筑成本暂估价为900万元，以实际评估结果为准，永丰村委会按实际评估结果向连海公司支付建筑工程款；3.诉讼费由连海公司负担。主要理由：2009年10月，为建设永丰综合楼，永丰村委会与连海公司签订协议，约定由连海公司承建永丰综合楼，土地使用面积约2478平方米，建筑面积约10000平方米。永丰综合楼建成后，第三层一层及四层一部分共计建筑面积887.50平方米的所有权归永丰村委会，其他房屋的产权归连海公司所有。所有权归连海公司的房屋由连海公司自行销售，永丰村委会不得干涉。签订该协议时，未召开村民代表大会或村民会议，村民对该协议的具体内容不知情。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第三项规定，涉及到本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案，须经村民会议决定方可办理。该协议严重违反上述法律规定，损害了村民的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，永丰村委会与连海公司签订的协议书应当无效。
连海公司辩称：应驳回永丰村委会的诉讼请求。主要理由：1.协议书已加盖双方的公章，协议合法有效，且永丰村委会已经无争议地接收了房屋，协议已经实际履行完毕；2.协议书订立之前，永丰村委会召开了村民代表大会，形成了永丰村委会不建设，委托他人出资建设的决议，符合全体村民的利益；3.永丰村委会错误评估楼房的成本价格，成本价格远远超过900万元，应为4000余万元。由于永丰村委会班子成员之间的内部矛盾，导致本次诉讼，希望永丰村委会能真正征求所有村民的意见，妥善处理此次诉讼。
原审判决认为，本案的焦点问题是：1.如何认定永丰村委会与连海公司签订的协议书的性质；2.如何认定永丰村委会与连海公司签订的协议书及永丰村委会大厦项目建设意向性协议的效力；3.永丰村委会诉请连海公司返还永丰综合楼除第三层外的所有楼层并向连海公司支付永丰综合楼建设工程款应否予以支持。
一、关于如何认定永丰村委会与连海公司签订的协议书性质问题。
原审法院认为：建设工程施工合同是指承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的合同。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称国有土地使用权司法解释）第二十四条规定：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。”本案中，永丰村委会与连海公司在协议书中约定将哈西办拟提供给永丰村委会的2478平方米建设用地的开发建设权让渡给连海公司，由连海公司负责永丰综合楼项目的所有建设手续审批、缴费，建筑施工、全部小区基础设施配套等费用的支出；建成后的永丰综合楼建筑面积为887.50平方米房屋的所有权归永丰村委会所有，永丰村委会不承担任何费用，其他房屋的产权归连海公司所有，由连海公司自行销售。双方上述约定实质是永丰村委会作为提供土地使用权的一方，不承担经营风险，只收取固定利益，符合土地使用权转让合同的法律特征，故应认定永丰村委会与连海公司签订的协议书性质为土地使用权转让合同。
二、关于如何认定永丰村委会与连海公司签订的协议书及永丰村委会大厦项目建设意向性协议的效力问题。
原审法院认为：《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条规定：“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的。”第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”；第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定”。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第六项的规定属于效力性强制性规定，是认定永丰村委会与连海公司签订的永丰村委会大厦项目建设意向性协议及协议书合同效力必须遵从的根据。其一，永丰村委会主张，其享有建设永丰综合楼所在的北28-A-01地块的土地使用权，依据是永丰村委会与哈西办于2009年10月14日签订的协议书中关于哈西办为永丰村委会提供2478平方米的建设用地用于建设永丰综合楼（位置为北28-A-01地块）的约定；其二，按照永丰村委会与连海公司签订的永丰村委会大厦项目建设意向性协议及协议书约定，永丰村委会作为提供土地使用权的一方，其负有合法享有并提供建设永丰综合楼所在的北28-A-01地块的土地使用权的基本合同义务。上述两项，是永丰村委会主张权利、提起本案诉讼的基础。事实上，永丰村委会在与连海公司签订永丰村委会大厦项目建设意向性协议及协议书时，及至永丰综合楼建设完成，以至原审庭审结束，永丰村委会并没有通过划拨或者出让的方式合法取得北28-A-01地块的土地使用权，故不能认定永丰村委会是北28-A-01地块的合法土地使用权人。鉴于永丰村委会及连海公司均尚未依法通过划拨或者出让的方式取得北28-A-01地块享有合法土地使用权，进而导致永丰村委会和连海公司至庭审结束时均不能依法登记领取北28-A-01地块的权属证书，故永丰村委会与连海公司签订的永丰村委会大厦项目建设意向性协议及协议书违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第六项的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，应属无效。
《中华人民共和国村民组织法》第二十四条规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案。本案中，永丰村委会于2007年6月11日召开了村民代表会议，就建设永丰综合楼的方案进行了讨论并形成“自己不建，第二个方案可行，要对方1000米为基数，多多益善”的决议。可见，永丰综合楼的建设方案是经过永丰村民民主议事程序确定的，永丰村委会称其与连海公司签订协议书时未召开村民代表会议或村民会议，村民对该协议的内容不知情违背事实，永丰村委会主张其与连海公司签订的协议书因违反《中华人民共和国村民组织法》第二十四条第一款（三）项规定而无效无事实和法律根据。
三、关于永丰村委会诉请连海公司返还永丰综合楼除第三层外所有楼层并向连海公司支付永丰综合楼建设工程款应否予以支持问题。
原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《中华人民共和国城乡建设法》第三十七条规定：“在城市、镇规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经有关部门批准、核准、备案后，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。”第三十八条规定“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。……”第四十条规定“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。……”第六十四条规定“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”本案中，哈尔滨市城乡规划局向案外人哈西房地产公司核发了永丰综合楼所在的北28-A-01地块的建设用地规划许可证，永丰村委会自与连海公司签订协议书时起至本案庭审结束止，并未依法取得北28-A-01号地块的土地使用权，永丰综合楼绝大部分建设资金由连海公司支付，永丰村委会无充分证据证明其系北28-A-01号地块和永丰综合楼合法的权利人，故永丰村委会基于其与连海公司签订的协议书无效，诉请连海公司返还永丰综合楼除第三层外所有楼层并向连海公司支付永丰综合楼建设工程款无事实和法律依据，不予支持。鉴于永丰村委会与连海公司至庭审结束时均未取得北28-A-01地块的土地使用权和永丰综合楼的建设工程规划许可证，北28-A-01地块的土地使用权的归属、永丰综合楼是否合法及如何处理应由政府主管部门依照相关规定和法定程序作出确认和处理。双方当事人因永丰村委会大厦项目建设意向性协议和协议书被确认无效的法律后果可待政府主管部门对违法使用涉案土地及违法建设永丰综合楼的行为作出处理后再行解决。判决：一、确认永丰村委会与连海公司于2009年10月24日签订的协议书无效。二、驳回永丰村委会的其它诉讼请求。案件受理费74，800元，由永丰村委会负担74，700元，由连海公司负担100元。
永丰村委会不服原审判决，向本院提起上诉：请求撤销原审判决第二项，改判连海公司返还永丰村委会综合楼除三层外的所有房屋，永丰村委会对以上楼房屋建筑成本暂估价为900万元，向连海公司支付工程款，以实际评估结果为准；诉讼费用由连海公司承担。主要理由：1.永丰村委会享有28-A-01地块的土地使用权。2009年10月14日，其与哈西办签订了协议书，足以证明永丰村委会对涉案土地享有合法来源和使用的权利。协议约定将28-A-01地块提供给永丰村委会，永丰村委会实际取得土地使用权，并交纳净地款2，961，200.00元。2.原审判决认定协议书无效错误。建设永丰综合楼从未开过村民会议，2007年6月11日召开的村民代表会议形成的决议与协议内容有根本性的区别，如返还房屋米数、土地使用权的确定等，决议应当经村民会议讨论通过，村民对协议不知晓。开村民代表大会时，永丰村委会还未取得土地使用权，协议书未约定将土地使用权归属村委会及返还房屋实际面积与决议相差甚远。协议违反法律强制性规定，应当无效。3.虽然永丰综合楼绝大部分资金是连海公司支付，合同无效后，永丰村委会同意支付建设成本的合理对价，永丰综合楼交付给永丰村委会。
连海公司辩称：1.永丰村委会未取得永丰综合楼项下的土地使用权。双方签订协议，是基于永丰村委会取得土地使用权，以使用权为出资，换取永丰综合楼一层。但至今为止，永丰村委会除2009年10月14日与哈西办签订协议外，未取得有效手续。永丰村委会凭合同主张其享有土地使用权，与法无据。2.原审法院认定协议不违反村民组织法是正确的。村民代表决议记录、村民代表声明、村民及村委会原领导的证言，形成证据链条。可以证明双方签订的协议是遵照村民代表大会讨论结果执行的。换届选举不能改变以往决议，不是推翻决议的合法事由。村民组织法是村民内部管理的法律，而非影响合同效力的效力性规定。3.连海公司是争议建筑物的建设方、投资方，永丰村委会无权获得此建筑物。无效合同的法律后果是双方返还财产，根据过错赔偿损失，永丰村委会未能如约提供土地使用权，为主要过错方。根据权利义务对等原则，其上诉请求无事实和法律依据。
本院二审查明的事实与原审认定事实一致。
另查明，2007年6月11日，永丰村民代表会议针对将建设的总建筑面积8700平方米，落地面积16000平方米的村委会大厦进行表决。
本院认为，永丰村委会与连海公司于2009年10月24日签订的协议书，约定永丰村委会提供土地使用权，不承担经营风险，只收取固定利益，故应认定永丰村委会与连海公司签订的协议书性质为土地使用权转让合同。永丰村委会虽与哈西办签订了协议书，明确将涉案土地提供给永丰村委会，用于建设永丰综合楼，永丰村委会并为此交纳了“净地款”，但哈尔滨市国土资源局哈西分局、哈尔滨市发展和改革委员会、哈尔滨市棚户区改造领导小组办公室确定涉案土地取得方式为划拨，后涉案土地使用权的取得方式又确定为挂牌出让，现有关部门又以涉案土地未进入挂牌出让程序为由，致使永丰村委会未取得土地使用权属证书，其仅能依据前述协议取得对该土地权属的期待请求权。按照《物权法》第九条、第十四条的规定，土地使用权作为用益物权，经依法登记并自记载于不动产登记簿时产生效力。永丰村委会上诉主张已经取得土地使用权缺乏证据支持。根据国有土地使用权司法解释第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。永丰村委会在起诉前，未取得土地使用权证书，其与连海公司签订的土地使用权转让协议，构成无权处分，原审认定协议无效正确。
关于永丰村委会与连海公司签订的协议是否违反民主议定原则问题。永丰村委会于2007年6月11日召开了村民代表会议，就建设永丰综合楼方案进行了讨论并形成决议，确定了建设方案。依据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十三条、第二十四条的规定，村民会议可以授权村民代表会议讨论决定建设永丰综合楼方案，村民会议有权撤销或者变更村民代表会议不适当的决定。本案村民代表会议作出决议后，永丰村并未召开村民会议撤销或变更村民代表会议决定，应认定该村民代表决议合法有效。该村民代表会议形成时，所确定的返还房屋面积虽与永丰村委会实际取得的房屋面积存在差距，但并不少于村民代表决议的原分配比例。协议书并未约定改变土地使用权属，并未因此损害永丰村委会利益。故永丰村委会以协议书违反法定民主议定程序，主张协议无效的理由不成立，本院不予支持。
综上，因永丰村委会未取得土地权证，其与连海公司签订协议无效。现其主张连海公司返还其所有房屋的诉讼请求不能得到支持。可待政府部门对违法使用涉案土地及违法建设永丰综合楼的行为作出处理后，再行解决。原审认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费74，800.00元，由哈尔滨市南岗区王岗镇永丰村村民委员会负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李维东
代理审判员 王晓兵
代理审判员 李艳梅
二〇一五年十月十九日
书 记 员 孙 佳