上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终1044号
上诉人（原审被告）姚健民，XX年XX月XX日生，汉族，户籍地上海市黄浦区XX路XX号，住上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室。被上诉人（原审原告）上海中星集团怡城实业有限公司，住所地上海市XX路XX号。法定代表人陈鸿，职务总经理。委托代理人李慈玲，上海市理诚律师事务所律师。上诉人姚健民因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一(民)初字第4754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月15日受理后依法组成合议庭，于2016年2月22日公开开庭进行了审理。上诉人姚健民，被上诉人上海中星集团怡城实业有限公司（以下简称怡城公司）之委托代理人李慈玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审认定，上海市浦东新区xx街xx号-
xx号（单号）、xx街xx号-
xx号（单号）以及XX路XX弄XX号XX室房地产的权利人系上海中星集团新城房产有限公司（以下简称新城公司）。2012年9月18日，上海甲房地产有限公司（以下简称甲公司）作为出租方（甲方）、姚健民作为租赁方（乙方），双方就上海市浦东新区xx街xx号房屋签订《房屋租赁合同》，乙方承诺租赁该房屋用于经营粮油店，租赁期限自2012年10月1日起至2014年9月30日止。合同另约定，乙方应于每叁个月开始前5日内，按时向甲方缴纳房屋租金，该房屋第一年的租金标准为人民币（以下币种相同）1.60元/日/平方米，合同总租金额78,840元；乙方应于2012年10月1日之前向甲方足额支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的房屋租金，即9,855元；除甲方同意乙方续租外，当本合同提前终止（解除）或租期届满时，乙方应按完好无损（正常损耗除外）、安全正常的房屋状况，及时腾清场地，向甲方返还该房屋及相关附属设施、设备；甲方如需出售该房屋，应至少提前一个月书面通知乙方，在乙方无欠费等违约情形前提下，乙方对其租赁部位在同等条件下有优先购买权，并在收到甲方通知后十日内对是否行使优先购买权予以书面确认，乙方逾期不答复的，视为放弃优先购买权，双方确认，作为局部部位房屋承租人的乙方对甲方整体房屋出售不行使优先购买权；乙方逾期交还房屋的，甲方除了有权直接没收乙方保证金之外，每逾期一日，甲方还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算乙方应承担的房屋占用使用费。该合同所附的租金清单中载明2012年10月1日至2014年9月30日的月租金为3,285元。双方签订的《房屋租赁的安全、治安、消防责任书》中约定，乙方应向甲方交纳安全、治安、消防共建文明责任金1,000元，如乙方无违章和没有发生各类事故，租赁关系终止时，甲方归还乙方共建文明责任金。上述合同签订后，姚健民付清了合同期内的租金，并支付了租赁保证金9,855元，消防安全保证金1,000元。2014年2月13日，甲公司向姚健民寄送《告知书》，称姚健民承租的上海市浦东新区xx街xx号底层商铺产权人系新城公司，甲公司受产权人委托负责上述房屋的经营管理，现产权人决定对上述店铺进行整治、改造后拟予出售，故甲公司与姚健民的租赁合同到期后，将不再续租，收回房屋，要求姚健民届时及时结清房租、水电费、物业管理费等费用，并在二十个工作日内注销《工商营业执照》后，携带租房押金凭证及工商营业执照注销回执，到甲公司办理租房押金退款事宜。2014年3月24日，新城公司出具《租赁经营授权书》，将xx街a、b、c、d、e、f、g、h、i、j、k、l、m、n、o、p、q、r、s237、245、253、263、275、293、301、303、305、329、339、341、355、363、365、369、371、375、379、383号交由怡城公司进行对外租赁经营管理。2014年7月8日，怡城公司、姚健民及甲公司三方签订《关于房屋租赁合同出租人变更的补充协议》，约定出租人变更为怡城公司，原出租人甲公司之权利义务改由怡城公司承担。2015年1月，怡城公司诉至原审法院，请求判令姚健民：1、立即搬离并返还上海市浦东新区xx街xx号房屋；2、支付自2014年10月1日起至实际搬离之日止的房屋使用费，每月按末期月租金的二倍6,570元计算。原审审理中，怡城公司同意每月房屋使用费按末期月租金的1.2倍计算。怡城公司表示，因合同到期后姚健民未按约返还房屋，根据合同约定，对于姚健民支付的租赁保证金予以没收，至于姚健民支付的消防保证金，在姚健民将系争房屋返还给怡城公司之后没有出现安全事故的，同意返还姚健民。原审认为，涉案租赁合同系缔约当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租赁期限截至2014年9月30日，现租赁期限已经届满，双方又未签订续租协议，怡城公司要求姚健民迁出并返还租赁房屋具有合同和法律依据，原审法院予以支持。姚健民现仍实际占用租赁房屋，应当向怡城公司支付房屋使用费。根据合同约定，姚健民逾期交还房屋的，怡城公司除了有权直接没收姚健民保证金之外，每逾期一日，怡城公司还有权按照合同所约定的末期租金标准的二倍计算房屋使用费。现怡城公司自愿按月租金1.2倍的标准计算房屋使用费，经查并无不当，原审法院可予准许，怡城公司要求没收租赁保证金具有合同依据，原审法院可予支持。但怡城公司继续占有消防责任保证金已失去了合同依据，应予返还。合同约定，局部部位房屋承租人的姚健民对怡城公司整体房屋出售不行使优先购买权。涉案房屋未进行单独产权登记，怡城公司亦表示其收回房屋后将整体转让，故姚健民依约不享有优先购买权，姚健民的抗辩意见不能成立。原审法院审理后，于2015年9月24日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，作出判决：一、姚健民于判决生效之日起三十日内自上海市浦东新区xx街xx号房屋内迁出，并将前述房屋返还给上海中星集团怡城实业有限公司；二、姚健民于判决生效之日起三十日内支付上海中星集团怡城实业有限公司自2014年10月1日起至实际迁出之日止、按每月3,942元计算的房屋使用费；三、上海中星集团怡城实业有限公司于判决生效之日起三十日内返还姚健民消防责任保证金1,000元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费80元，由姚健民负担。原审法院判决后，上诉人姚健民不服，向本院提起上诉称：上诉人是与甲公司就系争房屋签订的租赁合同，甲公司注销后，新城公司就系争房屋的经营管理授权也随之取消。上诉人从未与被上诉人签订过租赁合同，故被上诉人并不具有要求上诉人搬离系争房屋的主体资格。此外，上诉人长期租赁系争房屋，且根据合同约定，上诉人享有优先租赁权和优先购买权，故被上诉人无权要求上诉人搬离系争房屋。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人原审时的诉讼请求。被上诉人怡城公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，上诉人虽与甲公司就系争房屋签订了租赁合同，然甲公司于2015年1月16日被注销登记后，其相应的债权债务均已由被上诉人承继，故被上诉人作为合同权利义务的承继者在租赁合同期限届满后，要求上诉人搬离系争房屋，于法有据，本院予以支持。上诉人主张被上诉人不具备提起本案诉讼的主体资格，与事实不符，本院不予采信。至于上诉人主张的优先租赁权问题，因租赁合同中并未就系争房屋约定过优先租赁权，故上诉人主张优先租赁权，依据不足，本院不予支持。关于上诉人主张的优先购买权问题，因行使优先购买权的前提条件是在租赁合同存续期间，而本案中双方约定的租期已届满，之后亦未再续约，故上诉人在租期届满后再主张优先购买权，于法无据。综上，原审判决并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人姚健民负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 王 申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……