湖南省郴州市苏仙区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1003民初354号原告（反诉被告）：赵某某，郴州市苏仙区五里牌镇街洞煤矿职工。委托诉讼代理人：雷敏，湖南银光律师事务所律师。被告（反诉原告）：郴州市鑫源房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州�苏仙区中山南街13号。法定代表人：吴某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡振华，湖南民浩律师事务所律师。原告（反诉被告）赵某某与被告（反诉原告）郴州市鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）房屋买卖合同纠纷案，本院于2016年3月29曰立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵某某委托代理人雷敏、被告（反诉原告）鑫源公司委托代理人蔡振华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告逾期交付违约金120943元（按已付房价款208811元每日万分之八算，从2014年3月31日至2016年3月24日共724天），2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年9月28曰，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的位于苏仙区××路北侧，广湘字第6138号坐落c区第3幢2510房，总金额232012元。合同同时约定由原告分二次支付购房款，第一次于2013年9月28目前支付208811元，第二次于交房后，由被告电话通知付款时间后，支付23201元。并约定，被告应当在2014年3月31目前将合同约定的房屋交付原告。合同中还约定了被告未按约定交付房屋的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了第一次的房款208811元以及其他费用。被告却未按合同约定的期限将房屋交付原告，直至今日仍未交付。据此，原告依照合同中约定要求被告继续履行合同，并要求被告承担逾期交付违约金共计l20943元。双方一直协商未果。原告为维护合法权益，特向法院提起诉讼。被告（反诉原告）鑫源公司辩称，1、原告所购买的房屋延迟交付并非被告主观意愿，而是由于被告无法预见、无法克服的不可抗力造成的，根据原告与被告所签订的《房屋买卖合同》第五条的约定，被告在前述情况下的延迟交房不构成违约责任。被告不应承担逾期交房的违约责任。2、原告所购房屋的总房款为232012元，已经缴纳的房款为208811元，尚有23201元房款未缴纳。被告于2014年8月27日向原告催促收房并催促缴纳剩余房款，但原告并未收房和缴纳剩余房款。此后被告也多次催促原告收房，原告仍未收房。原告所购房屋在2015年3月31日通过相关质检部门验收合格并办理了备案登记，被告也数次通知原告收房，但原告仍未收房。3、原告所主张的违约金过分高于其损失即违约金过高，被告有权利要求降低。《合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条第二款规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。从以上规定可以看出，我国合同法中认为违约金原则上具有补偿性质，即原则上要求相当于守约方的实际损失。如果守约方因为违约方的未如期履行合同义务而遭受了损失，其所应该获得的损害赔偿金应相当于其所遭受的直接损失和可得利益损失。如果合同双方事先约定的违约金过分的高于这个损失，违约方有权利予以适当的减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第l6条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”，在本案中，该房屋已经于2015年3月31日通过验收合格，因原告自身原因导致至今未收房，即便原告主张被告逾期交房成立，那么逾期时间也是从2014年3月31目计算至2015年3月31日止，此后的逾期时间是由于原告自身原因造成未收房的；另界定原告的损失应当以该房屋所在地及周边区域的月租金为标准，结合生活实际经验及其他购房户已经将房屋出租的情况来看，原告所购买的房屋52.79平方米(根据一般购买房屋出租的合同约为l5年计算)，在该区域的月租金标准为1000元至l200元之间，故原告的损失在10000元至l2000元之间，所以原告所主张的违约金应当在3000元至3600元之间，而不应当是l29043元。综上所述，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）鑫源公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付房款23201元，向反诉原告支付违约金11674元（从2014年8月27日暂计算至2016年5月17日，以后另计算至反诉被告支付完毕时止），共计34875元。2、请求依法判令反诉被告承担本案的反诉费用。事实和理由：2013年9月28日，反诉被告与反诉原告签订了《房屋买卖合同》，约定反诉被告向反诉原告购买广湘字第6138号坐落c区第3幢2510房，总房价232012元，合同约定分两次付款，第一次为2013年9月28日，第二次付款时间为反诉人交房电话通知为准，签订合同以后，反诉被告缴纳了第一次房款，2014年8月27日，反诉原告向反诉被告催交房款，但反诉被告一直拒绝缴纳。综上所述，请法院支持被告（反诉原告）的反诉请求。原告（反诉被告）赵某某对被告（反诉原告）鑫源公司反诉辩称，1、本案是由反诉原告违约在先，反诉被告即使存在未支付尾款情况，也是反诉被告行使合同法规定的先履行抗辩权，由反诉原告将符合约定条件的房屋交付给反诉被告，反诉被告才对剩余房款履行支付义务；2、尽管合同约定尾款以交房电话通知为准，但并没有对付款的时间有具体的约定，反诉原告没有证据证实交�电话通知何时支付剩余房款，应由反诉原告将房屋交付给反诉被告之日才履行支付尾款义务。反诉原告至今未将涉案房屋交付给反诉被告，因此反诉被告并未存在违约情形。即使违约，也应当先行使合同法规定的先履行抗辩权，请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）赵某某向本院提交以下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告主体资格。2、被告企业登记信息复印件，拟证明被告的主体资格。3、2013年9月28日《房屋买卖合同》复印件，拟证明原、被告于2013年9月28日签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于郴州市××东路北侧，广湘字第6138号坐落C区第3座25单元10号房，总金额232012元，并约定了相关权利义务等。4、2013年9月28日收款收据复印件，拟证明原告依约定支付购房款。被告（反诉原告）鑫源公司向本院提交以下证据：1、2013年9月28日《房屋买卖合同》复印件，拟证明原告与被告在2013年9月28日签订《房屋买卖合同》，涉案房屋总价款为232012元。2、关于“生源.福城国际”项目建设延期交付的情况说明、气象证明资料复印件，拟证明被告所开发的生源福城国际项目因部队等原因延误工期，属于原告与被告所约定的不属于违约延期交房的情况。3、原告向被告出具的文书复印件，拟证明2014年8月27日，被告向原告告知收房，但原告并未收房，原告尚欠被告房款23201元。4、《军队工程竣工验收监督意见》、《建设工程竣工验收备案表》复印件，拟证明2015年3月31日，涉案房屋工程通过竣工验收为合格并办理的备案登记。5、房屋出租合同复印件，拟证明涉案房屋所在区域的月租金标准为1000元至1200元。6、当庭提交2015年7月16日郴州日报在第五版右下角登载了被告向生源时代广场1、2、3业主收房公告复印件，拟证明被告向原告履行了催告义务，并且约定了收房手续是在2015年7月25日之前完成，原告至今未去收房。被告（反诉原告）鑫源公司对原告（反诉被告）赵某某提交证据的质证意见为：对证据1、2、3真实性、合法性及关联性均无异议。对证据4的真实性、合法性无异议，对其证明方向有异议，该份证据证明原告欠被告房款23201元。原告（反诉被告）赵某某对被告（反诉原告）鑫源公司提交证据的质证意见为：对证据1真实性、合法性及关联性均无异议。对证据2的情况说明有异议，是被告单方出具，不能证实被告所说的不可抗力，对气象说明的真实性无异议，气象说明载明的天气情况属于自然灾害情形，也不符合合同约定的免责情形。对证据3的真实性、合法性及关联性均有异议，是书面打印，没有原告的签字。对证据4的真实性无异议，对其合法性有异议，城建管理部门并未在该备案表中签字认可，也没有处理意见及盖章说明，属于无效文件。对证据5的真实性、合法性均有异议，与本案无关。对证据6的真实性无异议，对其证明方向有异议，被告的房屋并没有达到交付条件，被告并没有以书面的方式向原告通知交付房屋。经庭审认证、质证，本院对原告（反诉被告）赵某某提交的证据1、2、3、4和被告（反诉原告）鑫源公司提交的证据1的真实性、合法性、关联性予以确认，可作为本案的定案依据。对被告（反诉原告）鑫源公司提交的证据2、3、4、5的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月28曰，原告（反诉被告）赵某某与被告（反诉原告）鑫源公司签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告（反诉被告）购买被告（反诉原告）开发的位于郴州市苏仙区八一东路北侧广湘字第6138号坐落c区第3幢2510房，总金额232012元，原告（反诉被告）分二次支付购房款，第一次于2013年9月28目前支付208811元，第二次于交房后，由被告（反诉原告）电话通知付款时间后，支付余款23201元。并约定，被告（反诉原告）应当在2014年3月31目前将合同约定�房屋交付原告（反诉被告）；如发生下列特殊原因，被告（反诉原告）在通知原告（反诉被告）的前提下，可以延期交房，不构成违约；被告（反诉原告）未按约定交付房屋，逾期超过30日，原告（反诉被告）要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告（反诉原告）按日向原告（反诉被告）支付已交房款万分之八的违约金。合同签订后，原告（反诉被告）依约向被告（反诉原告）支付了第一次的房款208811元。被告（反诉原告）因故未按合同约定的期限将房屋交付原告（反诉被告），2014年8月27日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）告知收房，原告（反诉被告）也未按通知收房，直至今日房屋仍未交付。2015年3月31日，涉案房屋工程通过竣工验收为合格并办理了备案登记。现原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）继续履行合同，并要求被告（反诉原告）依照合同约定承担逾期交付违约金共计l20943元。被告（反诉原告）认为，延迟交房不构成违约，且原告（反诉被告）所主张的违约金过分高于其损失，被告（反诉原告）有权利要求降低。因双方一直协商未果，原告（反诉被告）为维护合法权益，遂向本院提起诉讼，诉讼中，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）未付清房款为由，向本院提起反诉。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点是：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否成立，二、被告（反诉原告）鑫源公司是否应逾期交房违约金。三、原告（反诉被告）赵某某是否应支付房款余额23201元，并向被告（反诉原告）支付违约金。关于焦点一，本案原告（反诉被告）赵某某与被告（反�原告）鑫源公司签订的《房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方房屋买卖合同成立。关于焦点二，被告（反诉原告）鑫源公司应当在2014年3月31目前，按合同约定将房屋交付原告（反诉被告）赵某某，2014年8月27日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）告知收房，但买卖房屋在2015年3月31日才通过竣工验收为合格，并办理了备案登记，被告（反诉原告）未通知原告（反诉被告）延期交房。故被告（反诉原告）应支付2014年4月1日后逾期交房违约金，原告主张违约时间计算至2016年3月24日，本院认可。合同约定违约金，被告（反诉原告）认为过高，以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，被告认为以买卖房屋区域的月租金为1000元至l200元之间的标准计算损失，本院予以认可，并酌情认定月租金为1200元，故被告（反诉原告）应支付违约金金额为8676元（1200元÷30天×723天×30%＝8676元，从2014年4月1日至2016年3月24日共723天）。关于焦点三、原告（反诉被告）赵某某认可还欠被告（反诉原告）鑫源公司房款余额23201元，现原告（反诉被告）主张继续履行合同，故原告（反诉被告）应支付房款余额23201元给被告（反诉原告），被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房款余额23201元，本院予以支持。因逾期交房主要是被告（反诉原告）原因造成，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上所述，被告（反诉原告）鑫源公司应支付原告（反诉被告）赵某某违约金8676元，原告（反诉被告）赵某某应支付被告（反诉原告）鑫源公司房款余额23201元。�院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》(二)第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第l6条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）郴州市鑫源房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）赵某某违约金8676元。二、原告（反诉被告）赵某某在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）郴州市鑫源房地产开发有限公司房款余额23201元。三、以上二项相抵，原告（反诉被告）赵某某应在本判决效后十日内支付被告（反诉原告）郴州市鑫源房地产开发有限公司14525元。四、驳回原告（反诉被告）赵某某的其它诉讼请求；驳回被告（反诉原告）郴州市鑫源房地产开发有限公司的其它反诉请求。如果原告（反诉被告）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2718.86元，反诉受理费335.94元，合计由被告（反诉原告）郴州市鑫源房地产开发有限公司承担220元，原告（反诉被告）赵某某承担2834.80元。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  谭友元审 判 员  李 鹏人民陪审员  刘德芳二〇一六年九月二十二日书 记 员  陈艳平附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时�见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同�若干问题的解释》(二)第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若于问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。