广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4352号
上诉人（原审被告）：广州立基建峰置业有限公司，住所地：广州市。
法定代表人：郭建基，职务：董事长。
委托代理人：李素敏，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人：张丹蕾，广东华安联合律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：广州市花都区车站建设发展总公司，住所地：广州市花都区。
法定代表人：邹志雄，职务：总经理。
委托代理人：陈庆新，广东金科律师事务所律师。
委托代理人：邝永彬，广东金科律师事务所律师。
原审被告：郭建基，住广州市越秀区。
委托代理人：李素敏，广东华安联合律师事务所律师。
委托代理人：张丹蕾，广东华安联合律师事务所实习律师。
原审被告：陈艳玲，住广州市海珠区。
上诉人广州立基建峰置业有限公司（以下简称立基建峰公司）因与被上诉人广州市花都区车站建设发展总公司（以下简称花都车站公司），原审被告郭建基、陈艳玲租赁合同纠纷一案，不服广州市花都区人民法院（2014）穗花法民三初字第628号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：花都火车站综合大楼位于广州市花都区新华街站前路3号，共8层，建筑面积10957.7平方米，房屋用途为火车站候车大楼，权属人登记为羊城铁路总公司，登记时间为2004年12月16日，该大楼于2004年12月17日抵押给花都车站公司，并办理了抵押登记。2004年12月3日，花都车站公司（甲方）、羊城铁路总公司（乙方）签订《关于广州北（花都）站综合大楼建筑物及附属设备分配等事宜的补充协议书》及其附件《广北站（花都）综合大楼建筑面积分配方案》，上述合同的主要内容：一、现经双方共同确认，广州北站综合大楼总建筑面积为22666.51平方米，甲方分配建筑面积为11118.49平方米，乙方分配建筑面积为11548.02平方米，双方实际分配比例为49%：51%。具体分配方案为：甲方分得首层建筑面积351.94平方米、二层建筑面积1527.76平方米、三层建筑面积237.24平方米、四层建筑面积3542.70平方米、五层建筑面积1521.23平方米、六层建筑面积1668.62平方米、天面建筑面积223平方米、地下室建筑面积2046平方米。二、广州北（花都）站综合大楼由乙方办理领证手续，乙方对该大楼拥有所有权。甲方对分配使用的建筑面积拥有依法经营的自主权及永久使用权。
1995年12月12日，花都车站公司（出租方、甲方）、立基建峰公司（承租方、乙方）在广东光明律师事务所金某律师的见证下，签订了《广州花都火车站综合大楼租赁合同》。合同约定甲方将花都火车站综合大楼第二、四、五、六层及附属地下室按现状出租给立基建峰公司作开发经营场地，其中第二层面积为1217平方米、第四层面积为2662平方米、第五层南面面积1353平方米、第六层南面面积为1368平方米、附属地下室面积为2457平方米，总面积9057平方米。第二条：租赁期限为伍拾年零陆个月，从1995年9月18日至2046年3月18日止，以甲、乙双方签署场地交付确认书之日为计算租赁起始日期。第三条租金交付原则、标准及递增率：租金交付原则先交租后使用，租赁期头六个月为免租期，即计算租金日期为第七个租赁月开始，装修期从1995年9月18日至1996年3月18日。租金标准为地下室每月20元／平方米，其余楼层每月50元／平方米，乙方以双方共同测量的实际占有面积为准向甲方缴纳租金。租金详见租金明细表，其中第一个计租期1996年3月18日至2001年3月18日的年租金为4549680元。租金交付方式为：1.乙方同意在本合同生效后一年内分四期向甲方缴纳第一期的五个计租年的全部租金，其中第一期：签订“场地交付确认书”同时交付5000000元；第二期：1996年春节前交付5000000元；第三期1996年5月底前交付5000000元；第四期1996年9月底前交付剩余尾数。2.从2001年3月18日开始，乙方应在每二个计租月的头10天内，向甲方缴纳楼层年租金的1／6，即年楼层租金按二个月为期摊算由乙方缴纳给甲方，直至合同终止。3.从第一个计租年开始，乙方应在每个计租季的头10天内，向甲方缴纳地下室年租金的1／4，即地下室租金按季摊算由乙方缴纳给甲方，直至合同终止。第六条场地交付方式：甲方必须在本合同生效后，当天内将空置场地、车位、电话交付给乙方。乙方在接收时，甲、乙双方应签署交付确认书。第十六条违约责任：1.本合同生效后，当天内，如果甲方不能按期将大楼交付给乙方，每逾期一天，乙方第一个计租年租金递减0.05%，乙方租赁起始期以实际接收日期计算，如逾期45天甲方仍然不能交楼，视甲方严重违约，乙方有权终止合同，同时甲方必须双倍返还已收乙方所交款项。……4.乙方应按合同规定日期交纳每月租金，若逾期交纳，每逾期一天，应向甲方交付款为应交租金数额的0.05%的滞纳金，逾期60天仍不交纳租金，视乙方严重违约，甲方有权终止合同。
1995年9月19日海南森岛工贸集团有限公司代立基建峰公司向花都车站公司支付涉案大楼订金500000元，1995年11月6日、1995年12月7日、1995年12月31日，立基建峰公司分别向花都车站公司支付涉案大楼租金2000000元、1000000元、1000000元，花都车站公司、立基建峰公司均确认上述共计4500000元系1996年3月18日至1997年3月18日期间的租金。
再查明，广州市立基建峰置业有限公司于1995年10月17日成立，营业期限自1995年10月17日至1996年10月30日，郭建基及陈艳玲是该公司股东，其中郭建基任该公司法定代表人。1996年3月13日广州市立基建峰置业有限公司申请变更为现名称，1996年4月23日颁发的中华人民共和国企业法人代码证书登记的企业名称为现名称。花都车站公司、立基建峰公司在庭审中均确认立基建峰公司现处于吊销状态。
花都车站公司于2014年4月1日向原审法院提起本案诉讼，以立基建峰公司及其股东没有按照合同约定向花都车站公司交纳租金，已经构成违约为由，请求：1.解除花都车站公司与立基建峰公司签订的《广州市花都火车站综合大楼租赁合同》；2.立基建峰公司、郭建基、陈艳玲即时交还所承租的房产给花都车站公司；3.本案诉讼费由立基建峰公司、郭建基、陈艳玲承担。
立基建峰公司、郭建基原审答辩称：我方不同意花都车站公司的所有诉讼请求。一、花都车站公司的证据不能证明花都车站公司对涉案房屋有出租权。1.花都车站公司的证据并不能表明其是涉案房屋的产权人、权属人。2.花都车站公司提供的证据与租赁合同中关于涉案场地的基本情况包括面积、楼层、产权人等不能相对应。二、在签订合同的时候，涉案房屋不具备出租、使用的条件，花都车站公司与立基建峰公司签订的合同无效。三、由于上述问题，花都车站公司并未向我方交付涉案房屋。
陈艳玲原审没有到庭，也没有提交书面答辩意见。
在本案原审审理过程中，花都车站公司称其在1995年年底已将涉案大楼交付给立基建峰公司使用，虽然立基建峰公司招商失败，但立基建峰公司一直在占有使用涉案大楼，对此花都车站公司提交了1996年5月7日花都市人民政府办公室的会议纪要一份予以证明，该会议纪要载明“立基建峰公司的董事长郭建基、总经理陈某参与了此次会议。花都火车站综合大楼竣工投入使用后，立基建峰公司即着手在三楼建立面积达4000平方米的皮具商场。目前已投入1000多万元资金，装修工作正紧张有序进行……该商场建设正面临重重困难”。对此，立基建峰公司的意见是：对该证据的真实性没有异议，但对关联性有异议，理由是：1.该证据不能作为立基建峰公司实际控制涉案房屋至今的证据。2.该证据指的是三楼的租赁面积，但涉案大楼并不包含三楼，我方不清楚花都车站公司要说明立基建峰公司装修的是哪一层，合同双方确认的租赁面积是9057平方米，但该证据陈述的面积是4000平方米。3.该证据证明我方为涉案房屋实际投入1000000元，为此我方要求花都车站公司赔偿我方因此遭受的损失。
原审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”虽然花都车站公司并没有举证证明在签订《广州花都火车站综合大楼租赁合同》时涉案大楼已经取得建设工程规划许可证，但涉案大楼于2004年12月16日取得房地产权证，说明涉案大楼在此之前已经取得了建设工程规划许可证，再根据《关于广州北（花都）站综合大楼建筑物及附属设备分配等事宜的补充协议书》及其附件《广北站（花都）综合大楼建筑面积分配方案》的约定，说明花都车站公司取得了涉案大楼的出租权，花都车站公司有权对外出租。花都车站公司与立基建峰公司签订的《广州花都火车站综合大楼租赁合同》合法有效，但按照《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”故《广州花都火车站综合大楼租赁合同》中关于租赁期限超过20年的部分无效，其他内容合法有效。因此，立基建峰公司抗辩称签订合同时，涉案大楼并未取得建筑工程规划许可证，花都车站公司并没有涉案大楼的出租权，《广州花都火车站综合大楼租赁合同》为无效合同的意见，依据不足，不予采纳。根据该租赁合同第十六条的约定，立基建峰公司逾期60天不缴纳租金，花都车站公司有权终止合同，现立基建峰公司自1996年3月19日欠租至今约19年，花都车站公司解除合同的条件已经成就，故花都车站公司有权解除合同。合同解除，双方的权利义务终止。因此，花都车站公司要求解除《广州花都火车站综合大楼租赁合同》，并要求立基建峰公司交还场地的请求，理据充足，予以支持。由于立基建峰公司的主体资格尚存在，而《广州花都火车站综合大楼租赁合同》的签订方是立基建峰公司，因此花都车站公司要求郭建基、陈艳玲共同交还涉案场地没有法律依据，不予支持。对于立基建峰公司抗辩称花都车站公司自始未交付涉案大楼给其使用的意见，根据《广州花都火车站综合大楼租赁合同》第二条“以甲、乙双方签署场地交付确认书之日为计算租赁起始日期”、第三条“签订场地交付确认书同时交付5000000元”及第六条“甲方必须在本合同生效后，当天内将空置场地、车位、电话交付给乙方。乙方在接收时，甲、乙双方应签署交付确认书。”根据上述约定可知场地交付与五个计租年的第一期租金的履行期限为同时履行，立基建峰公司在1995年12月31日前向花都车站公司缴纳了第一期即1995年3月18日至1996年3月18日的租金，若花都车站公司未向其交付场地而其又不向花都车站公司主张权利显然不符合常理，且根据1996年5月7日花都市人民政府办公室的会议纪要的内容可以证明花都车站公司已经将涉案大楼交付给立基建峰公司使用，故原审法院认为立基建峰公司的抗辩意见依据不足，不予采纳。
陈艳玲经原审法院传票传唤，无正当理由拒不履行到庭义务，原审法院依法缺席判决。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2015年4月23日作出如下判决：一、解除广州市花都区车站建设发展总公司与广州立基建峰置业有限公司于1995年12月12日签订的《广州花都火车站综合大楼租赁合同》；二、广州立基建峰置业有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内将位于广州市花都区新华街站前路3号花都火车站综合大楼的第二层、第四层、第五层、第六层、附属地下室腾空交还给广州市花都区车站建设发展总公司；三、驳回广州市花都区车站建设发展总公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、公告费820元，由广州立基建峰置业有限公司负担。
判后，上诉人立基建峰公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决将立基建峰公司不支付租金认定违约并据此解除合同，明显认定事实不清，适用法律错误。第一、双方签订的租赁合同在2004之前无法履行，责任在花都车站公司。因涉案房屋没有通过消防验收，功能是候车楼，不符合合同根据目的。立基建峰公司不支付租金合法合理。第二、2004年花都车站公司取得房产证后，并没有通知过立基建峰公司。造成合同不能履行的责任仍在于花都车站公司。二、一审判决根据《会议纪要》即认定涉案房屋己交付立基建峰公司与事实不符。第一、《会议纪要》原意为“广州市立基建峰置业有限公司即着手在三楼建立面积大4000平方米的皮具商城。目前己投入1000多万元资金，装修工作正在有序进行。该记载内容恰恰证明，立基建峰公司实际装修的面积仅是本案租赁面积中的一部分。而非一审判决认定的“已经将涉案大楼交付给立基建峰公司使用。”更非一审判决书判定的涉案大楼的第二、第四、第五、第六及附属地下室均交付给立基建峰公司。第二、花都车站公司出租的涉案房屋系刚刚建设完毕，并没有通过规划验收，具体的楼层、面积均没有确定，以至于双方在一审开庭时对租赁面积、楼层均无法做出统一认定。立基建峰公司并没有实际控制涉案房屋，一审判决书无法执行。三、一审判决程序违法。一审审理期间，立基建峰公司当庭提出反诉，法庭不同意立基建峰公司的反诉，在判定解除租赁合同的情况下不对涉案房屋的装修进行评估且不释明，系程序违法。为此上诉请求：1.撤销原审判决，驳回花都车站公司全部诉讼请求；2.请求判令花都车站公司承担本案一、二审诉讼费。
被上诉人花都车站公司答辩称：一、本案是租赁合同纠纷，法院应着重审查合同效力问题。二、本案的诉请是解除合同，返还出租物，法院应着重审查解除合同的依据及出租物交还情况。实际上1995年12月12日双方签订《广州花都火车站综合大楼租赁合同》，约定租期从1995年9月18日起计算，也就是说车站公司于1995年9月18日将租赁物交付给立基建峰公司，1995年12月12日补签合同。这就是为什么在1995年12月12日签订合同约定租赁期限从1995年9月18日起计算，比签合同早三个月时间。并且，立基建峰公司于1995年12月12日之前交的都是租金，而并非押金，说明立基建峰公司于1995年12月12日之前已使用出租物。签订合同时，我方已将出租物的房产交付给立基建峰公司使用，双方并没有在1995年12月12日签订合同中另外签订场地交付确认书。请求二审法院维持一审判决，驳回上诉。
原审被告郭建基答辩意见同立基建峰公司答辩意见一致。
经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查，2015年3月20日，原审法院第二次开庭审理过程中，立基建峰公司以其存有损失为由，当庭提出要求花都车站公司向其赔偿投入损失100万元的反诉主张，花都车站公司以超出举证期限为由不同意反诉请求，经原审法院释明本案不接纳反诉，立基建峰公司表示清楚并同意另案起诉。
二审中，双方当事人共同确认以下事实：1.从1995年12月18日至1996年12月18日，立基建峰公司共向花都车站公司缴纳了450万元租金；2.在提出本案诉讼之前，花都车站公司从未行使过合同解除权；3.案涉合同对于场地的交付方式没有明确约定；4.案涉合同签订时，因房屋产权证尚未核发，故租赁标的物的具体四至是由双方到现场进行指认而确定；5.案涉场地的现状是外面封闭，里面未间隔，场地实际由保安控制；6.双方均认可原审法院对于案涉合同的效力认定。
二审中，双方当事人对于以下事实存有分歧：1.案涉场地的交付问题。花都车站公司表示：双方没有办理书面交接的手续，为现场交付，证明交付的依据是双方签订的租赁合同以及1996年5月7日花都市人民政府办公室的会议纪要；立基建峰公司则表示：根据会议纪要，立基建峰公司只是表示接收了案涉场地的三楼，但是三楼不是案涉合同项下的标的物，立基建峰公司也没有催告过花都车站公司交付场地。2.合同的解除问题。花都车站公司表示：其依据合同行使的是约定解除权，立基建峰公司则表示：双方是合意解除合同。
二审中，立基建峰公司表示：1.同意原审判决第一、三项；2.案涉场地目前由装修公司聘请的两个保安进行管理，装修公司是由立基建峰聘请进驻场地。
本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本案中，因双方当事人对于原审判决第一、三项均未提出异议，故上述判项可予维持，鉴于本案并未调处合同解除后的损失赔偿问题，因此，对于合同解除的责任认定及合同解除的类型认定，本院均不予审查。现仅围绕原审判决第二项的处理归纳二审当事人争议的焦点问题为：案涉场地应否交还。
关于案涉场地应否交还的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”由此可知，在争议事实真伪不明的情况下，应当运用盖然性占优势的证明标准来进行认定。根据本案查明的事实，案涉租赁合同在签订之后，双方没有就场地的交付办理相关的交接手续，且合同对于场地具体位置以及场地的交付均没有明确约定，因此，在双方当事人对于场地是否交付存有严重分歧，且场地是否实际交付真伪不明的情况下，本案应从目前场地的实际控制及支配来审查争议焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条规定：“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。”二审中，双方共同确认场地目前的状况为封闭且有保安予以控制，而立基建峰公司自认控制场地的保安为其聘请的装修公司所请，因此，依据立基建峰公司对其不利事实的自认，可以认定案涉场地目前实际控制及支配人为立基建峰公司，原审法院判令立基建峰公司向花都车站公司交还争议场地，处理结果并无不妥，本院予以维持。立基建峰公司上诉主张其并无实际控制涉案房屋，与自认事实不符，本院不予采信。
关于本案程序是否违法的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定：“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。”据此，反诉请求应在法庭辩论之前提出。本案中，立基建峰公司在法庭辩论之后提出反诉，且在法院释明后亦明确表示同意另案诉讼，因此，原审法院程序并无不当，立基建峰公司提出程序违法缺乏理据，本院不予采信。
综上所述，上诉人立基建峰公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费100元，由上诉人广州立基建峰置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十一月十二日
书 记 员 张永亮