甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）甘01民终2158号上诉人（原审原告）：兰州星兴房地产开发有限责任公司，住所地兰州市城关区。法定代表人：刘兰秦，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵和康，甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒙涛，甘肃赛莱律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨建民，男，l969年9月23日出生，汉族，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：麻天旺，甘肃天旺律师事务所律师。上诉人兰州星兴房地产开发有限责任公司（以下简称星兴公司）因与被上诉人杨建民房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（以下简称一审法院）（2017）甘0103民初802号民事判决（以下简称一审判决），向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人星兴公司委托诉讼代理人赵和康、蒙涛，被上诉人杨建民及其委托诉讼代理人麻天旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星兴公司上诉请求：1.依法撤销兰州市七里河区人民法院（2017）甘0103民初802号民事判决；2、依法改判支持星兴公司的全部诉讼请求；3、本案所有诉讼费用由杨建民负担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清、适用法律错误，本案的《房屋租赁协议》已经解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条明确规定：”当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。协议自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。2014年9月3日,星兴公司因为资金紧张欲整体出售涉案房屋，遂向杨建民送达《解除的通知》，行使了合同特别条款约定的解除权。杨建民的工作人员陈进武签收了该通知，杨建民在一审庭审中对签收通知一事表示认可。该合同自杨建民收到之日起已经解除。被上诉人要对合同解除提出异议，需要在约定或法定时限内提起诉讼或仲裁，并且只能通过诉讼或仲裁的程序来确认合同解除的效力。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定：”当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。本案中，星兴公司向杨建民发出解除通知后，杨建民截至今日都没有对合同解除的效力问题提起诉讼或仲裁，星兴公司解除合同的行为已然生效，《房屋租赁协议》已然解除。结合上述，一审法院无视《房屋租赁协议》已然解除的基本事实，错误适用《合同法》九十四条之规定，对本案已经解除的合同做出其”不具备合同解除的法定条件及解除条件未成就”的认定，判决驳回星兴公司的诉讼请求显属错判。2.基于《房屋租赁协议》已经解除的事实，杨建民应当向星兴公司腾交涉案房屋。3.杨建民应当及时向星兴公司支付占有房屋期间的占有使用费。杨建民辩称：1.一审认定事实清楚，双方签订的房屋租赁合同合法有效，房屋租赁合同已经经过兰州市中级人民法院终审确认合法有效，因此双方房屋租赁合同并未解除。终审判决是在上诉人发出解除通知后做出的，因此房屋租赁合同合法有效。2.房屋租赁合同不具备解除的条件。上诉人认为单方发出了解除通知发生合同解除效力的理由不能成立，合同发出解除通知必须要符合合同约定的解除条件或者约定的情形发生，没有合同约定的条件或情形发生，单方发出通知不发生解除效力。综上，房屋租赁合同合法有效，应继续履行，星兴公司的上诉理由不能成立。星兴公司向一审法院起诉请求：1.确认星兴公司与杨建民于2009年8月5日签订的《房屋租赁协议》已经解除；2、杨建民立即向星兴公司腾交涉案租赁房屋；3、杨建民按照实际占用房屋天数向星兴公司支付占有使用费5万元；4、案件受理费由杨建民负担。一审法院认定事实：2009年7月，实际出租人蓝亚洲出具委托书，内容为：”兹委托兰州星兴房地产开发有限公司办理我个人所有房屋（兰州市七里河区西津西路760号2层商住房）的出租及签订合同等事宜。”同年8月5日，甲方（星兴公司）与乙方（杨建民）签订《房屋租赁协议》，协议约定，甲方将位于兰州市七里河区西津西路760号二层，建筑面积1260平方米的办公用房，租给乙方办学教育之用。租赁期限20年，自2009年11月1日至2029年10月30日。租金前10年每年10万元，后10年每年12万元，租金每次必须提前支付，前两年按季度提前支付，从第三年起按年提前支付。第十八条特别约定：”租赁期间若遇甲方整体出售本层商铺时，甲方有权终止本合同，对乙方投入的装修费用按国家规定评估后由甲方补偿给乙方，不再给乙方支付违约金。”协议签订后，杨建民如期按约支付租金。2014年9月3日，星兴公司以资金周转不开，将二层公用房整体出售为由向杨建民发出解除房屋租赁协议的通知。由于星兴公司拒收租金，杨建民于2015年10月9日、2016年11月24日将两年租金20万元提存于兰州市国信公证处，并由公证处出具《公证书》二份。实际出租人蓝亚洲于2016年11月以银行转账的方式将20万元转入他本人账户，2017年1月21日，杨建民又将2017年度租金10万元通过农商银行转入蓝亚洲账户。一审法院认为：民事活动应当遵循诚实信用的原则。星兴公司与杨建民签订的《房屋租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应属有效协议。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案杨建民如期履行给付租金的义务，在星兴公司拒收租金的情况下，将租金提存于公证处，不存在迟延履行债务或其他违约的行为，合同目的已经实现。故不具备合同解除的法定事由。星兴公司虽以合同约定的条件向杨建民发出了主张解除合同的通知，但该解除的条件并不成就。况且星兴公司又自行提取杨建民提存于公证处的2015年、2016年租金，收取杨建民转账的2017年租金。因此星兴公司要求确认租赁协议解除的诉请，不予支持；杨建民按约定足额交纳租金，在租赁期内合理使用租赁物，不存在房屋占用费的问题，故星兴公司要求杨建民腾交涉案房屋、支付房屋占用费的请求于法无据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决：驳回兰州星兴房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费1250元，减半收取625元，由兰州星兴房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，星兴公司提交特快专递一份、报纸公告五份、现场照片五张，证明合同已经解除，杨建民的行为严重影响其行使权利。本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明，一审判决认定的事实，有相关经质证的证据予以证实，本院予以确认。另查明，2015年5月14日，蓝亚洲与案外人程婧签订售房合同，约定蓝亚洲将兰州市七里河区西津西路710号商住楼二层以1134万元的总价款转让给程婧。杨建民诉至法院请求确认该合同无效并认定杨建民与星兴公司签订的房屋租赁协议有效。兰州市七里河区人民法院做出（2016）甘0103民初441号民事判决，判决：一、蓝亚洲与程婧签订的售房合同无效；二、杨建民与星兴公司签订的房屋租赁协议有效。星兴公司、蓝亚洲、程婧不服该判决，向本院提起上诉。本院做出（2016）甘01民终1379号民事判决，判决驳回星兴公司、蓝亚洲、程婧的上诉，维持原判。本案二审中，双方当事人之间存在的主要争议焦点是:星兴公司称行使了协议约定的解除权，房屋租赁协议已经解除的上诉理由是否成立。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，星兴公司与杨建民所签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同的约定全面履行各自的合同义务。对于星兴公司上诉称，一审法院认定事实不清、适用法律错误，本案的房屋租赁协议已经解除的上诉理由。本院认为，星兴公司与杨建民房屋租赁协议第十八条约定，租赁期间若遇甲方整体出售本层商铺时，星兴公司有权终止本合同。该条约定是协议双方对房屋租赁协议所附的解除条件，仅当该条件所设事实发生、条件内容得以实现的情形下，解除条件方才成就，双方已一致达成的房屋租赁的意思表示的效果将因该解除条件的成就而终止。因解除条件的成就与否可直接改变双方之间的法律关系，故对解除条件是否成就，不应基于一方当事人的主观判断，而应以客观上解除条件是否成就为标准进行认定。本案中，星兴公司认为基于蓝亚洲与案外人程婧签订售房合同，房屋租赁协议所附的解除条件已经成就。故在发出解除通知后，杨建民对此没有在规定时间内提出异议，合同已经解除。对此，本院认为，无效的合同于成立时即自始无效，自始不发生当事人所欲发生的效力。在蓝亚洲与案外人程婧签订的售房合同被人民法院依法认定无效后，不发生双方之间所欲发生的房屋买卖的效力，尽管在星兴公司发出解除通知后，该售房合同方被人民法院依法认定无效，但这一无效的认定可追溯到双方售房协议成立之时。因此房屋租赁协议所附的解除条件自始未成就。一审法院据此认定协议并未解除并无不当。星兴公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。对于星兴公司上诉称，基于房屋租赁协议已经解除的事实，杨建民应当向星兴公司腾交涉案房屋并支付占有房屋期间的占有使用费的上诉理由。因房屋租赁协议所附的解除条件并未成就，故星兴公司所发出的解除合同通知不发生法律上的效力，在房屋租赁协议并未解除的情况下，杨建民占有涉案房屋具有事实和法律依据。一审法院据此认定星兴公司要求杨建民腾交涉案房屋、支付房屋占用费的请求于法无据并无不当。星兴公司二审提交特快专递一份、报纸公告五份、现场照片五张，因双方房屋租赁协议并未解除，杨建民占有涉案房屋的行为并未影响星兴公司行使权利，对该组证据，本院不予采信。星兴公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，星兴公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1250元，由兰州星兴房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李志勇审 判 员  张惠东代理审判员  李孔攀二〇一七年十月三十日书 记 员  姚 明????????1