重庆市渝中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0103民初8561号
原告中信银行股份有限公司重庆分行，地址重庆市江北区江北城大街5号，统一社会信用代码91500000902901959A。
负责人史原，分行行长。
委托代理人郑帅，重庆铭友律师事务所律师。
委托代理人张靓颜，重庆铭友律师事务所实习律师。
被告唐维，女，汉族1988年5月15日出生，住重庆市南岸区。
被告重庆金科中俊房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区新南路184号附12、13号金科星城，统一社会信用代码91500000059866001Q。
法定代表人喻林强，总经理。
委托代理人吴皓南，该公司员工。
原告中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）与被告唐维、重庆金科中骏房地产开发有限公司（以下简称金科中俊房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员高婷桦担任审判长，与人民陪审员宋春蓉、王玉碧组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员杜宇担任法庭记录。原告中信银行重庆分行的委托代理人郑帅、张靓颜，被告陈茜，被告金科中俊房地产公司的委托代理人吴皓南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中信银行重庆分行诉称，2014年4月18日，中信银行重庆分行与唐维签订《中信银行个人房地产抵押综合授信协议》约定，唐维向中信银行重庆分行借款40万元，用于房屋装修，贷款期限为2014年6月13日至2017年6月13日，贷款利率以具体业务合同或申请书为准，还款方式为按月等额本息，如发生未按时足额偿还任意一笔贷款本息等违约情形，唐维应偿还全部到期贷款及相应利息及复利。同日，中信银行重庆分行与唐维签订《中信银行个人房地产综合授信最高额抵押合同》约定，唐维以位于重庆市北部新区组团B标准分区B4-1/02号地块X幢X房屋对贷款抵押担保。金科中俊房地产公司与中信银行重庆分行签订了框架协议及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定，唐维取得房屋所有权证并办妥房屋抵押登记之前，金科中俊房地产公司对唐维的吗债务承担阶段性连带责任保证，担保范围为借口人贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金及中信银行重庆分行为实现债权而发生的有关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。上述合同签订后，中信银行重庆分行依约将40万元款项发放给唐维指定的人，但唐维自2015年5月19日至今未按约定偿还贷款本息，经中信银行重庆分行多次催收未果。唐维至今未能取得房屋所有权证，金科中俊房地产公司应对唐维的债务承担连带保证责任。现中信银行重庆分行现诉至法院，请求判令：1、唐维偿还贷款本金298910.79元及截至2016年3月31日的利息18483.74元、罚息7235.09元；并支付从2016年4月1日起至本息清偿之日止，以借款本金298910.79元为基数按合同执行贷款利率的150%计算的罚息，及以未还利息18483.74元及罚息7235.09元之和25718.83元为基数按合同执行贷款利率的150%计算的复利；2、中信银行重庆分行对唐维所有的位于重庆市北部新区的房屋享有优先受偿权；3、金科中俊房地产公司对陈茜的上述第1项债务承担连带清偿责任；3、本案受理费由陈茜、金科中俊房地产公司承担。
被告陈茜辩称，向中信银行重庆分行借款属实，合同是唐维签的，因经营困难，现无力还款，其他没有意见。
被告金科中俊房地产公司辩称，根据我方与唐维签订的商品房买卖合同、补充协议以及按揭银行划账信息得出，贷款合同约定的贷款总额约定的是125万元，实际发放的贷款为124万元，124万元全部用来购买本案所涉抵押房产，其中84万元由中信银行重庆分行直接发放至金科中俊房地产公司，另外40万元由唐维直接交给金科中俊房地产公司用于购买本案所涉抵押的房产，本案借款40万元在金科中俊房地产公司担保的主债权范围内。
经审理查明，2014年，唐维（受信人）与中信银行重庆分行（授信人）签订《中信银行个人房产抵押综合授信协议》约定，中信银行重庆分行同意向唐维提供总额125万的综合授信额度，其中基础额度为84万元，附加贷款为41万元，授信期限为2014年3月29日起至2019年3月29日止。同时，唐维（抵押人）与中信银行重庆分行（抵押权人）签订《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》约定，唐维以位于重庆市北部新区的房屋为上述授信协议项下各具体合同所形成的债权（包括因唐维向中信银行重庆分行申请综合授信而形成的一系列债权本金、利息及费用等）提供抵押担保。
嗣后，唐维与中信银行重庆分行签订《中信银行个人房产抵押综合授信附加贷款协议》约定，中信银行重庆分行在上述授信协议项下向唐维提供40万元的附加贷款；贷款利率以贷款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础，按照中国人民银行的利率政策，在基准利率的基础上上浮40%确定执行，自贷款发放日起，首次利率调整日确定为次年1月1日，并从利率调整日后每12个月调整一次利率；贷款期限为36个月；还款方式为按月等额本息还款法；唐维逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，中信银行重庆分行有权宣布协议项下已发放贷款提前到期，要求唐维立即偿还全部到期贷款及相应利息，中信银行重庆分行有权对逾期贷款加收罚息，对不能按时支付的利息（包含罚息），按罚息利率计收复利，逾期贷款罚息利率为本协议利率的150%。
另，金科中俊房地产公司与中信银行重庆分行签订《商品房按揭贷款合作协议书》约定，中信银行重庆分行同意向购买金科中俊房地产公司开发的坐落在重庆市北部新区组团B标准分区B4-1/02号地块的“金科.时代中心”项目商品房并符合中信银行重庆分行贷款条件的购房人提供个人购房按揭贷款，购房人为该贷款借款人；金科中俊房地产公司同意对每一购房人向中信银行重庆分行的借款提供不可撤销的连续的无条件的阶段性连带责任保证，担保范围为借款人贷款本金、利息（含复利）、罚息等及中信银行重庆分行为实现债权而发生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）；担保阶段为从中信银行重庆分行与唐维签订的借款合同生效之日起，至金科中俊房地产公司为购房人办妥所购商品房的《房屋所有证》，并办妥房屋抵押本登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交中信银行重庆分行保管之日止。同时，唐维（借款人、抵押人）、金科中俊房地产公司（担保方、开发商）与中信银行重庆分行（抵押权人）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》约定，贷款金额125万元，唐维以位于重庆市北部新区的房屋向中信银行重庆分行提供预购商品房抵押担保，在领取《房屋所有证》之前，如唐维不能按期清偿债务，金科中俊房地产公司保证代唐维履行该项义务。唐维与金科中俊房地产公司于2014年4月11日为位于重庆市北部新区的房屋的商品房买卖事宜办理了预购商品房买卖合同登记备案，并于2014年4月18日为上述抵押事项办理了预告登记。
2014年6月19日，中信银行重庆分行向唐维发放了贷款40万元。其后，唐维未按约还款，截至2016年3月31日，唐维尚欠中信银行重庆分行借款本金120131.26元、利息18483.74元、罚息7235.09元。
另查明，上述房产至今尚未办理房地产权证及正式抵押登记。
上述事实，有《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人房产抵押综合授信附加贷款协议》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《商品房按揭贷款合作协议书》、借款借据、个人逾期贷款明细表、个人贷款综合对账单等以及当事人的陈述等载卷为凭，本院予以确认。
本院认为，中信银行重庆分行与唐维签订的《中信银行个人房产抵押综合授信协议》、《中信银行个人房产抵押综合授信最高额抵押合同》、《中信银行个人房产抵押综合授信附加贷款协议》，中信银行重庆分行与唐维、金科中俊房地产公司签订的《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，中信银行重庆分行与金科中俊房地产公司签订的《商品房按揭贷款合作协议书》系各当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。合同签订后，中信银行重庆分行依据合同向唐维发放了贷款，但在合同履行过程中，陈茜未按照合同的约定按时足额履行还款义务,其行为已经构成违约，应当承担违约责任，中信银行重庆分行按照合同约定宣布唐维的贷款立即到期，要求唐维提前清偿全部借款本息，并按照借款合同约定计收罚息和复利。
关于金科中俊房地产公司承担保证责任的问题。根据《商品房按揭贷款合作协议书》及《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的约定，金科中俊房地产公司为包括本案借款在内的唐维的债务提供阶段性担保，担保阶段为从中信银行重庆分行与唐维签订的借款合同生效之日起，至金科中俊房地产公司为购房人办妥所购商品房的《房屋所有证》，并办妥房屋抵押本登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交中信银行重庆分行保管之日止。陈茜取得抵押物的《房屋所有证》并办妥以中信银行重庆分行为抵押权人抵押登记是对保证合同所附的解除条件。现涉案房屋抵押登记手续尚未办理完成，金科中俊房地产公司的阶段性连带保证担保责任并未解除，故金科中俊房地产公司应就陈茜的本案所涉债务在担保范围内向中信银行重庆分行承担连带清偿责任。
关于中信银行重庆分行对涉案房屋能否行使抵押权的问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。《中华人民共和国物权法》规定的预告登记制度，旨在保障当事人将来物权的实现，即保障当事人申请物权登记的权利，故预告登记并不等同于物权登记。本案中，唐维以其所购商品房为中信银行重庆分行设定抵押权，中信银行重庆分行对此项请求权进行了预告登记，由于唐维对抵押房屋尚未取得产权证并完成现实物权的登记，中信银行重庆分行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对唐维抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对唐维抵押房屋的处分，但并非对唐维抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，不动产抵押不登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立。原告中信银行重庆分行要求对唐维办理抵押权预告登记的房屋行使抵押权的请求，没有法律依据。据此，在抵押权登记完成前，对中信银行重庆分行要求行使讼争房屋抵押权的诉请应不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告唐维在本判决生效之日起十日内偿还原告中信银行股份有限公司重庆分行借款本金120131.26元、以及截至2016年3月31日的利息18483.74元、罚息7235.09元；并支付自2016年4月1日起至贷款本息结清之日止，以未偿还的借款本金120131.26元为基数按在合同执行贷款利率水平上上浮50%计算的罚息，以未偿还的利息及罚息之和25718.83元为基数按在合同执行贷款利率水平上上浮50%计算的复利；
二、被告重庆金科中骏房地产开发有限公司对被告唐维的上述债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告中信银行股份有限公司重庆分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费6170元，由被告唐维承担，被告重庆金科中骏房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审 判 长 高婷桦
人民陪审员 宋春蓉
人民陪审员 王玉碧
二〇一六年十一月十日
书 记 员 杜 宇