上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0104民初4676号
原告(反诉被告)：上海三依房地产开发经营公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：高平，总经理。
委托诉讼代理人：张金铭，上海市光明律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海风岩房地产经纪事务所，住所地上海市徐汇区。
投资人：夏凤岩。
委托诉讼代理人：黄丽丽，女。
被告：沈杰，男，1980年3月12日出生，汉族，住上海市徐汇区。
原告上海三依房地产开发经营公司(以下简称三依公司)与被告上海风岩房地产经纪事务所(以下简称风岩事务所)、沈杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年3月26日公开开庭进行了审理，2018年3月26日开庭时，风岩事务所向本院提出反诉，本院受理反诉后，于2018年4月13日再次公开开庭进行审理。三依公司委托诉讼代理人张金铭，风岩事务所投资人夏凤岩、委托诉讼代理人黄丽丽，沈杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
三依公司向本院提出诉讼请求：1.判令风岩事务所自判决书生效之日起10日内迁出上海市徐汇区钦州南路XXX号；2.判令风岩事务所支付2017年7月1日至2017年12月31日期间租金26977.2元，沈杰承担连带责任；3.判令风岩事务所按合同租金标准两倍支付房屋占有使用费(自2018年1月1日起至实际迁出之日止)，沈杰承担连带责任。事实与理由：三依公司与风岩事务所于2016年8月29日签订《租赁合同》，约定风岩事务所承租上海市徐汇区钦州南路XXX号商业用房(以下简称系争房屋)，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，年租金53,954.4元。风岩事务所应在合同租期届满后的当日返还系争房屋，未经三依公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，应按合同所规定的租金标准的两倍支付房屋占有使用费。沈杰确认为风岩事务所履行本合同承担连带担保责任。2017年3月10日，三依公司致函风岩事务所，告知合同到期后将不再续签。2017年5月10日，三依公司主管部门中共上海市委党校致函风岩事务所，要求提前解除合同并收回系争房屋，因风岩事务所拒绝，双方继续履行合同。但风岩事务所未再支付2017年7月1日起至2017年12月31日止的租金。租期届满后，风岩事务所拒绝返还房屋。2018年1月2日，三依公司在系争房屋处张贴通知，要求风岩事务所搬离，风岩事务所仍然拒绝。故诉至法院。
风岩事务所辩称，2017年5月20日，三依公司就断水断电造成风岩事务所经营损失，后又给风岩事务所通电让风岩事务所继续经营。系争房屋还发生过漏水，风岩事务所多次与三依公司协商赔偿事宜，但是一直没有解决。在经过三依公司同意下，2017年6月29日支付2017年7月1日至9月30日的租金13,488.6元。三依公司于2017年7月17日将该租金退还。后三依公司说不收取租金，所以风岩事务所没有支付租金。现同意从租赁房屋搬走。但对于使用费不同意支付，因为风岩事务所实际没有使用，断水断电也无法使用，使用费标准过高，要求调整。不同意支付2017年7月1日至2017年12月31日租金，因风岩事务所签订该租赁合同是因为周边的商业环境，但2017年3月开始三依公司贴告示要拆除并且周边开始强拆，造成周边没有人气以至影响风岩事务所的经营，风岩事务所业务是房产经纪事务，如果经营场所不稳定，是不会有客户的。并且2017年7、8月开始，系争房屋严重漏水。风岩事务所原在虹漕南路经营，虹漕南路与钦州路都属于市委党校的房屋，因国家政策原因，虹漕南路房屋要收回，三依公司肯定也知道系争房屋也要收回，但三依公司在2016年8月与风岩事务所签订租赁合同，故意隐瞒。
沈杰辩称，不同意承担连带责任。其余答辩意见与风岩事务所一致。
风岩事务所向本院提出反诉请求：1.三依公司赔偿风岩事务所经营损失40,000元及装修损失10,000元；2.三依公司返还风岩事务所在承租房屋合同期内支付的房租(2017年1月1日至2017年6月30日)共计26977.2元以及押金5000元。事实与理由：2016年8月29日，风岩事务所与三依公司签订《租赁合同》，约定风岩事务所承租上海市徐汇区钦州南路XXX号商业用房，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止。三依公司应在合同期内按照约定提供房屋水、电配套设施，但三依公司在2017年5月20日切断正常商业用水、用电，严重影响风岩事务所的经营，后在风岩事务所再三申诉及抗议下，三依公司才于2017年5月23日，拉了居民用电供风岩事务所临时使用。2017年8月份开始，一旦下大雨，系争房屋不停漏水，对风岩事务所造成很大损失，风岩事务所多次告知三依公司漏水的问题并要求维修，一直到合同期届满均未处理，给风岩事务所经营和装修带来严重损失。2018年1月2日切断用水和用电，风岩事务所彻底无法经营。为保留漏水及装修损失证据，风岩事务所还保持现状关闭门面至今，主观上并未存在占有使用房屋的情况。另外，风岩事务所曾于2015年4月1日与三依公司签订位于徐汇区虹漕南路XXX号商业用房(以下简称虹漕南路房屋)租赁合同，合同期为一年，后三依公司以国家政策为由在2016年10月收回虹漕南路房屋并于2017年6月进行拆除。虹漕南路与系争房屋均系上海市市委党校名下三产，统一由三依公司管理。三依公司在明知系争房屋也将要被拆除的情况下还与风岩事务所签订系争房屋租赁合同，并口头承诺保证三至五年内不会收回。三依公司以欺骗、隐瞒实情的手段签订系争房屋租赁合同。
三依公司对风岩事务所的反诉辩称，不同意风岩事务所全部诉请。关于损失，风岩事务所没有证明漏水与经营损失有必然联系，损失金额也缺乏依据。三依公司所有行为都是依据市政府要求进行，没有任何虚假隐瞒，所以不同意返还租金。风岩事务所同意返还房屋，故三依公司同意返还押金。
沈杰对于风岩事务所的反诉述称，没有异议。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年8月29日，三依公司作为出租方(甲方)与作为承租方的风岩事务所(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方将上海市徐汇区钦州南路XXX号商业用房出租给乙方从事甲方许可的经营项目，面积为38.9平方米。乙方向甲方承诺在该房屋内从事房地产经纪的经营。租赁期限为壹年，自2017年1月1日至2017年12月31日止。该房屋全年租金为53,954.4元。租金每年付4次，付款日期、付款金额具体如下：乙方在签署租赁合同当日支付第壹期租金13,488.6元，第2期租金于2017年4月1日之前付13,488.6元，第3期租金于2017年7月1日之前付13,488.6元，第4期租金于2017年10月1日之前付13,488.6元。租金每三个月支付1次，付款起始日，以签订合同之日起计算，直至该合同履行完毕。甲乙双方签订合同之日，乙方应支付给甲方该房屋租赁保证金5,000元，如原已交付该房屋租赁保证金则无需重复缴纳。合同期满时，如乙方无任何违约、违法行为，甲方应将保证金归还乙方，否则甲方将有权不予退还保证金。如遇市政动迁、上海市委党校规划调整等不可抗力因素，乙方则应无条件退租，甲方不负责赔偿。本合同期满自然终止，甲方有权收回该房屋，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的两倍结算向甲方支付该房屋占用使用费。如双方有意继续合作，乙方须在合同期满前60天以书面形式向甲方提出申请，经双方对租金等租赁条件协商一致后方可续签合同。沈杰个人确认为乙方履行本合同承担连带担保责任。沈杰在租赁合同尾部担保人处签字。
2016年8月25日，三依公司向风岩事务所开具5,000元的租赁保证金发票。
2017年3月10日，三依公司向风岩事务所发送通知函，主要内容为：贵公司承租我司钦州南路XXX号房屋，双方签订的租赁合同将于2017年12月31日期满，按市政府文件统一规定，本公司于2017年关闭，本公司与贵公司签订的租赁合同到期后不可以续签，请贵公司做好到期搬迁准备。
2017年5月10日，案外人中共上海市委党校向风岩事务所发送通知，主要内容为根据上海市“五违四必”区域环境综合整治工作的要求，及党政机关不得办企业的规定。我校下属企业三依公司已进入注销程序，该企业负责出租的市委党校周边房产将在2017年6月前拆除，特此通知如下：1、贵所与三依公司签订的租赁合同终止，请在5月20日前洽谈相关事宜。2、我校承诺严格按照合同及国家法规的相关规定处理贵所合理诉求。3、为了保证区域环境综合整法有序和拆房工作的安全，我校将在2017年5月20日起切断水源、电源，加砌临时围墙。请贵所在2017年5月30日前搬清所有物品。
2017年5月23日，三依公司工作人员章某等向风岩事务所出具说明，主要内容为：三依公司负责由301弄拉一路民用电源至钦州南路XXX号风岩事务所，供其正常用电，如有情况，与风岩事务所无关。
2017年6月29日，夏凤岩通过银行转账支付三依公司13,488.6元。用途写明：2017年7月1日至9月30日三个月房租。
2017年7月17日，三依公司通过银行转支付夏凤岩13,488.6元。用途为退7-9月租金。
2017年9月26日，风岩事务所投资人夏凤岩向三依公司工作人员章某发送短信，主要内容为：关于我公司这边门面顶上漏水问题，我已多次跟你们朱雷师傅反映，但一直未有效及时的前来维修处理，现已导致我公司会议室一台挂壁式空调进水损坏，门面部分墙面进水脱落损毁，漏水情况你们公司朱雷师傅也前来查看过两次，并已告知其相关损坏情况，我也拍有视频和照片为证，若后续你们公司还是置之不理、不予及时维修解决而导致我公司的所有财产损失都由你们公司负责赔偿。
2018年1月2日，三依公司向风岩事务所发送通知，主要内容为：贵公司承租我司钦州南路XXX号房屋，双方签订的租赁合同已于2017年12月31日期满，本公司将于2018年1月5日对上述房屋封门。对拒不搬离由此产生的一切责任后果由承租方自行承担。
现风岩事务所仍继续占用系争房屋。
审理中，风岩事务所、三依公司一致确认以下事实：三依公司于2017年5月期间将系争房屋断电三天，2018年1月1日起，三依公司将系争房屋断水断电；系争房屋于2017年7月开始一下雨就漏水，风岩事务所曾要求三依公司维修，但三依公司表示由于周边房屋顶棚已经拆除，故三依公司没有办法维修，即使维修了也没有用；风岩事务所已付清2017年6月30日之前的房租，并未付清2017年7月1日至2017年12月31日期间的租金。
审理中，风岩事务所表示系争房屋漏水部位是会议室及卫生间，漏水造成格兰仕空调不能使用，会议室及卫生间墙面脱皮烂掉，文件柜里面的文件湿掉。10,000元损失系自己估算。关于经营损失，虽然没有发生直接损失，但整个街面封闭，风岩事务所可能随时搬离，故由于风岩事务所所从事行业的特殊性，影响生意。40,000元损失是自己估算，实际不止这些损失。
上述事实，除当事人陈述外、另有租赁合同、通知、转账凭证、照片等证据证明，本院予以确认。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据查明事实，租赁合同已到期，且三依公司明确表示不再续租，风岩事务所在租赁合同到期后继续占有系争房屋并无依据，故三依公司主张风岩事务所迁出系争房屋，于法有据，本院予以支持。
关于三依公司向风岩事务所主张租金的诉请，根据查明事实，风岩事务所在2017年7月1日至2017年12月31日期间一直占有使用系争房屋，且并未付清2017年7月1日至2017年12月31日的租金，故三依公司主张租金的诉请，有事实及合同依据，本院予以支持。关于租金的标准问题，三依公司现主张根据租赁合同约定的标准支付，根据查明事实，系争房屋从2017年7月开始一下雨就漏水，而三依公司并未及时维修，故本院认为系争房屋漏水确实对风岩事务所的使用造成一定影响，故对于风岩事务所应支付的2017年7月1日至2017年12月31日的租金应相应减少，酌情确定为21,500元。
关于三依公司主张使用费的诉请，根据租赁合同约定：合同期满自然终止，甲方有权收回该房屋，乙方应在本合同的租期届满后的当日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的两倍结算向甲方支付该房屋占用使用费。根据查明事实，在租赁合同到期后，风岩事务所并未按约返还租赁房屋，故三依公司主张使用费的诉请，有合同及事实依据，本院予以支持。至于使用费的计算标准，虽然租赁合同明确约定租金的2倍作为使用费的计算标准，但根据查明事实，三依公司于2018年1月1日即将系争房屋断水断电，影响了系争房屋的使用价值，故本院对房屋使用费酌情予以调整为参照租赁合同约定的租金标准的50%计算使用费为每月2,248.1元。综上，三依公司应按照每月2,248.1元的标准向三依公司支付2018年1月1日起至实际迁出系争房屋之日止的房屋使用费。
关于三依公司主张沈杰对租金及使用费承担连带责任的诉请，根据租赁合同约定，沈杰个人确认为乙方履行本合同承担连带担保责任，故三依公司主张沈杰承担连带责任的诉请，有事实及合同依据，本院予以支持。
关于风岩事务所提出的装修损失10,000元的反诉请求，从其主张的内容看实际为财产损失，根据查明事实，系争房屋确实存在下雨即漏水的情况，而三依公司并未及时维修，从风岩事务所提供的照片可以看出，风岩事务所确实存在一定的财产损失，但除照片外，其并未提供其他充足证据证明自己的主张，考虑到诉讼标的较小，如由相关部门司法审计，必然导致诉讼成本的增加。为避免使双方损失扩大，由本院结合受损情况以及日常生活经验，对财产损失酌情予以判处为3,000元。
关于风岩事务所提出的经营损失40,000元的反诉请求，本院认为风岩事务所并未提供充足证据以证明自己的主张，故对该反诉请求，本院不予支持。
关于风岩事务所提出的返还2017年1月1日至2017年6月30日租金的反诉请求，根据查明事实，2017年5月期间，系争房屋曾断电三天，影响了系争房屋的使用价值，故本院对2017年5月1日至5月31日的租金酌定为4,136.2元，三依公司应返还租金360元。
关于风岩事务所提出返还押金5,000元的反诉请求，现三依公司同意返还，且该反诉请求于法不悖，故本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十条、第二百二十一条、二百三十五条的规定，判决如下：
一、上海风岩房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内从上海市徐汇区钦州南路XXX号房屋迁出，并将上址房屋返还上海三依房地产开发经营公司；
二、上海风岩房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内向上海三依房地产开发经营公司支付2017年7月1日起至2017年12月31日的租金21,500元，沈杰承担连带责任；
三、上海风岩房地产经纪事务所于本判决生效之日起十日内按照每月2,248.1元的标准向上海三依房地产开发经营公司支付2018年1月1日起至实际迁出并返还上址房屋之日止的房屋使用费，沈杰承担连带责任；
四、上海三依房地产开发经营公司于本判决生效之日起十日内向上海风岩房地产经纪事务所赔偿财产损失3,000元；
五、上海三依房地产开发经营公司于本判决生效之日起十日内向上海风岩房地产经纪事务所返还2017年5月1日至2017年5月31日期间的租金360元；
六、上海三依房地产开发经营公司于本判决生效之日起十日内向上海风岩房地产经纪事务所返还房屋租赁保证金5,000元;
七、驳回上海风岩房地产经纪事务所的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费604元，减半收取计302元，由上海三依房地产开发经营公司负担92元、上海风岩房地产经纪事务所负担210元；反诉案件受理费824元，由上海三依房地产开发经营公司负担50元、上海风岩房地产经纪事务所负担774元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 杨 锋
二〇一八年四月二十五日
书记员 陆怿婷
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。