浙江省江山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）衢江民初字第1077号
原告：周松军，农民。
被告：姜倩，居民。
原告周松军与被告姜倩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月11日立案受理。依法由审判员陈力群适用简易程序于2015年9月7日公开开庭进行审理。原告周松军、被告姜倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周松军诉称：2011年1月28日，原被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定被告将坐落于江山市景星路45-3／45-4号两间店面做商贸经营营业用房租赁给原告使用，租赁期5年，并就租金等相关事宜作了规定。协议签订后，原告经五个月时间对店面进行装潢并购置办公用品等共出资294333.21元。原告先后缴纳了两年租金共计49200元。2012年10月，由于企业资金后续乏力，原告请求被告同意原告转租，被告予以同意。原告遂找到吴某协商由其按18万元接手店面。后原告与被告再次沟通，被告表示同意转租给吴某，并约定了签约及交租日期。2013年1月，被告称其中一间店面系其亲戚所有，需其亲戚同意方可转租，让原告耐心等待。之后，被告却将店面租赁给了案外人毛某。当原告找到被告理论时，被告表示同意对原告进行赔偿。后被告仅让毛某支付原告2万元，原告未予同意并拒收。之后，原告因湖北工程需要处理，此事暂时搁置。原告通过电话多次联系被告及毛某，均未得到解决。2015年6月，被告与毛某发生诉讼纠纷时，原告作为第三人参与了诉讼，表示保留对该案诉讼标的物拥有部分处理和收益的权利。综上，因被告在未与原告协商或告知原告解除协议的情况下，将店面出租给了毛某，应承担一屋二租的违约责任，故原告起诉要求：1、被告承担一屋两租的违约，并要求被告赔偿装潢投入损失共计18万元；2、被告退回原告店铺租赁押金2000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第1项诉讼请求为被告赔偿原告装潢损失及部分设施合计18万元。
为此，原告向本院提供并出示了下列证据以证明其主张：
1、吴某出具的证明一份，证明被告同意原告将房屋转租给吴某，并非原告到期不支付租金的事实。
被告表示其未同意原告将房屋转租给吴某，被告也从未见过吴某，且吴某与原告存在债权债务关系。
2、家园装饰工程有限公司工程造价单、办公用品清单各一份，证明原告装修房屋花费了一定的费用，后因原告与吴某存在债务关系，双方协商将店面以18万元的租金转让给吴某的事实。
被告表示其未同意原告进行装修，原告装修与被告无关。
3、房屋租赁协议、商铺租赁合同各一份，证明双方约定的租赁期限是5年，被告未经原告同意，将店面擅自转租给毛某的事实。
被告对该组证据的真实性无异议，对证明对象有异议，表示原告交了两年房租后便未再交房租。毛某和原告是表兄妹关系。毛某在另一起案件中明确表示原告对被告将店面租赁给毛某是知情的，且当时是原告要求被告按原租金以及租期继续租赁给毛某。
4、证人吴某、毛某当庭作证的证言，分别证明：原被告及吴某三方协商转租事宜，不存在原告拖欠房租自动解约的情形及被告未经原告同意与毛某签订租赁协议的事实。
被告对证人证言均有异议，表示证人作虚假陈述，无事实依据。
被告姜倩辩称：第一，原被告签订的《房屋租赁协议》中明确约定原告若没有按协议时间付清租金属违约，被告有权提前解除协议。原告2013年的租金应在当年1月10日付清，但原告因经营不善到期未支付。经被告多次催要，仍未支付。原告违约在先，故被告告知原告要提前解约。原告及原告的姨妈希望被告将店面租给他们共同的亲戚毛某并按原租金及租期让毛某续租。经原被告及毛某协商，被告于2013年3月3日与毛某签订了《商铺租赁合同》。因原告和毛某是表兄妹关系，根据双方的要求，房子、钥匙及水电费度数等交接均由原告和毛某自行完成，原告主动将店面移交给毛某。第二，原告在未经被告同意的情况下，擅自对店面进行装潢，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定：承租人未经同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故原告无权对装潢一事提出权利主张。第三，《房屋租赁协议》第四条约定：为规范乙方（原告）在承租期内的责任，甲方（被告）向乙方收取履约保证金2000元，乙方如有违约则不退还。因原告没有按协议规定时间支付租金已属违约，根据双方约定，保证金不予退还。第四，原告所谓的被告口头表示同意将店面转租给吴某之事没有事实依据。第五，从2013年2月开始，原告便清楚其已与被告解除了《房屋租赁协议》，故本案已过诉讼时效。综上，被告请求法庭驳回原告的诉讼请求。
为此，被告姜倩向本院提供并出示了下列证据以证明其主张：
1、原被告签订的房屋租赁协议一份，证明：第一，因原告拖延一个多月仍未支付被告房租，依照协议约定被告有权收回房屋并另行出租，且2000元押金不予退还；第二，未经被告同意，原告不得转租、转借店面；第三，被告与毛某签订的合同，是原被告及毛某共同协商的结果；第四，原告未经被告同意，擅自对店面进行装潢，故无权对装潢一事提出权利主张。
原告对其真实性无异议，表示双方口头约定由原告对店面进行装修并允许原告转让。
2、原告和毛某签订的商铺租赁合同复印件一份，证明：第一，原告自1月11日至2月28日期间一直未支付被告租金；第二，该份租赁合同是经原被告及毛某共同协商后签订；第三，不存在赔偿原告2万元的约定。
原告表示其于2012年10月与被告丈夫达成将店面转租给吴某的口头协议，并且约定以后的房租由吴某支付，故不存在原告不支付租金的情况。原告租赁被告店面时，被告未提供周建敏、余春仙房屋委托的证明，有意隐瞒该事实。且原告不知道被告将店面租给毛某，是之后吴某告诉原告的。
3、毛某在（2015）衢江民初字第587号案件中提交的民事答辩状复印件一份，证明：第一，被告不同意原告转租；第二，原告知道被告提前解除房屋租赁协议；第三，本案已过诉讼时效。
原告表示其未同意被告将店面转租给毛某，原告已于2012年10月将店面转租给吴某了，本案未过诉讼时效。
4、（2015）衢江民初字第587号案件中证人蔡某笔录一份，证明：第一，被告将店面出租给毛某是在原告及毛某的姨妈摄合下经原被告及毛某三方协商后签订；第二，被告于2013年3月3日前已通知原告提前解约；第三，被告未口头同意原告转租；第四，本案过诉讼时效；第五，被告未同意补偿原告20000元；第六，毛某于2013年3月3日将2000元保证金交给原告，说明原告知晓被告将店面租给毛某。
原告表示该份证据无法证明被告主张的证明对象。
5、（2015）衢江民初字第725号案件的庭审笔录一份，证明：第一，原告与吴某存在债权债务关系；第二，原告自述2013年4月已知道店面租给了毛某，故本案已过诉讼时效；第三，原告自述已将店里的东西搬走了。
原告表示其一直给被告、毛某打电话，但他们未接听，也未回复，本案未过诉讼时效。
6、（2015）衢江民初字第587号案房屋交接笔录一份，证明：第一，店里无原告向法院提交的装潢和办公用品清单所列的相关物品；第二，毛某履行了店面腾空的义务后将店面交还被告的事实。
原告对其真实性无异议，但表示被告未将店中属于原告的物品归还原告。
7、证人余春仙证词及录音各一份，证明原告欠交被告房租，构成违约，故被告解除与原告租赁合同的事实。
原告表示其于2013年10月已将店面转租给吴某，原告未见过余春仙，这份证明是伪造的。
8、房产证二份，房屋租赁委托公证书一份，证明房屋所有权人及产权人委托被告管理房屋的事实。
原告表示被告当时出租房屋时未告诉原告存在其他房东，存在欺骗的行为。且被告的哥哥已经委托被告对外租赁店面，被告就不应当找借口不同意原告转租。
9、证人张某当庭作证的证言，证明被告告知原告违约的事实。
原告表示证人证言不属实。
经庭审质证，本院对双方当事人无异议的证据予以认定，有异议的部分将结合争议焦点进行论述。
经审理，根据以上本院所确认的有效证据及当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：
2011年1月28日，原被告签订了《房屋租赁协议》一份，约定由原告承租市区景星路45-3、45-4号店面，租赁期限5年，自2011年2月10日起至2016年2月11日止，如原告未按协议规定付清租金即属于违约，被告有权提前解除协议，收回房屋使用权，另行安排出租。且双方约定被告向原告收取履约保证金2000元不计息。租赁期满，原告无违约责任并结清相关费用，店内设施完好无损，被告全额退还原告，原告如有违约则不退还。2013年3月3日，被告姜倩与案外人毛某就上述店面签订了《商铺租赁合同》一份，约定租期叁年，自2013年3月1日起至2016年2月29日止。合同签订后，被告向毛某交付了房屋。
本案争议焦点一即原被告的房屋租赁协议是否解除，被告是否存在一屋两租的行为。被告主张因原告未按约支付租金，故其告知原告提前解除租赁协议，原告也自认其在2013年4月知道店面租给了毛某。原告表示双方约定房屋租期5年，被告未告知原告提前解约，故双方的租赁协议未解除。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认有效，双方当事人均应依约履行相应的义务。根据协议约定，若原告未按约支付租金，被告有权提前解除协议，另行安排出租。
现原告对未按约支付房屋租金的事实无异议，但提出因当时经营困难，被告口头同意原告将店面转租给吴某使用，故其未再缴纳租金的主张。被告予以否认，表示其未同意原告进行转租。对此，原告有责任提供证据加以证明，但因证人吴某与原告存在利害关系，仅凭证人证言，无其他证据相印证，尚不足以证明原告提出的该主张，故对该主张本院不予采信。据此，本院认定因原告存在未按期支付租金的情形，被告可以依约提前解除租赁协议，另行安排出租。根据证人毛某在（2015）衢江民初字第587号案件中作为被告的陈述“因房东姜倩与本人的阿姨是二十多年的朋友，情急之下她陪同房东姜倩找到我，让我租下店铺，并三方（本人，姜倩、周松军）当面协商，房东姜倩愿意补偿第三方周松军部分装修款”及蔡某作为证人的陈述“周松军当时付不出房租想要转租，被告（毛某）又要租房子，原告（姜倩）又是我的朋友，所以我促成被告（毛某）将房屋租过来”，以上陈述均较客观的描述了当时房屋租赁的具体情况，可以反映原告周松军因资金困难，无法继续经营，后原被告及毛某协商由毛某租赁被告的店面，且三方就店面装潢损失如何补偿问题也进行了协商的事实，故对该事实本院予以认定，并据此认定原被告的租赁协议已解除，被告不存在一屋两租的行为。
本案争议焦点二即本案是否过诉讼时效。诉讼时效是权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院保护其民事权利的制度。向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，法律另有规定的除外。本案中，被告主张因原告自认其在2013年4月知道店面租给了毛某，故本案已过诉讼时效。本院认为，因原告在（2015）衢江民初字第725号案件中作为第三人陈述“2013年5月份左右我回来了知道房屋的下任承租人是原告（毛某）。我多次打电话给被告（姜倩）主张权利，但被告拒绝见面，让我按照合同起诉她”可以反映原告在2013年5月已明知其权利受到侵害。原告于2015年6月19日在（2015）衢江民初字第725号案件中作为第三人表示保留对姜倩主张损失的权利，2015年8月向本院提起要求被告赔偿装潢损失，期间已逾二年。虽然原告表示其在期间内曾向被告主张过要求被告赔偿损失，但被告予以否认，原告未提供有效证据证明诉讼时效存在中断、中止的法定事由，故本院认为该诉讼请求已逾诉讼时效，本院不予支持。
本案争议焦点三即原告是否有权要求被告返还保证金2000元。被告提出因原告违约，按照租赁协议约定保证金不予退还。本院认为，原被告签订的《房屋租赁协议》中明确约定被告向原告收取履约保证金2000元不计息，原告如有违约则不退还。故被告的抗辩意见成立，本院对原告的该诉讼请求不予支持。
综上，对被告合理的辩称，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告周松军的诉讼请求。
案件受理费1970元（已减半收取），由原告周松军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。
审判员 陈力群
二〇一五年十月九日
书记员 曾小庆