湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘01民终4958号
上诉人（原审被告）：李天娥（曾用名李天鹅），男，汉族，1962年10月15日出生，住湖南省长沙市岳麓区。
委托诉讼代理人：胡岳，湖南泓锐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐红娟，湖南泓锐律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：湖南天诚物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区建湘南路154号。
法定代表人：罗时辉，总经理。
委托诉讼代理人：周己中，男，1964年8月28日出生，汉族，住湖南省涟源市，系湖南天诚物业管理有限公司高桥分公司经理。
上诉人李天娥因与被上诉人湖南天诚物业管理有限公司（以下简称天诚公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院(2015)雨民初字第05603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和询问当事人，双方均没有提出新的证据、事实和理由，合议庭认为不需要开庭审理。本案现已审理终结。
上诉人李天娥上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或者改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2、判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：1、一审判决认定事实不清。湖南高桥大市场发展有限公司不是高桥大市场家电城、皮具城房屋建设单位，不是高桥大市场的开发商，因此其不具备签订市场前期物业合同的主体资格。上诉人作为高桥大市场的业主，十年前就购买了高桥大市场房屋，在买卖合同中并没有关于市场前期物业服务相关约定。被上诉人进入高桥大市场提供物业服务并未与业主签订物业服务合同。湖南高桥大市场发展有限公司采用招投标方式选择物业管理企业超越法律关于招投标方式选择物业管理企业时限的规定，且招投标程序违法。2、一审判决适用法律错误。签订前期物业的主体一方为建设单位，而本案湖南高桥大市场发展有限公司不是高桥大市场的建设单位，不具备签订前期物业服务合同的主体资格，其与被上诉人签订的物业服务合同属于无效合同，对业主不具有拘束力。前期物业管理关系的建立应由物业管理企业与业主签订前期物业服务协议。一审判决适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第四十二条的规定进行判决，属于适用法律错误。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院发回重审或者查清事实后依法改判。
被上诉人天诚公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人恶意拖欠物业管理费，被上诉人曾多次起诉，一审和二审法院均判决上诉人支付物业管理费，并都已发生法律效力和执行到位。综上所述，因同一业主同样的事实，上诉人又一次恶意拖欠物业管理费，被上诉人特请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人天诚公司向一审法院起诉请求：1、李天娥立即支付天诚公司2014年3月25日至2015年9月24日物业服务费用16668元及违约金（计算至起诉之日为3000元，要求按照每日0.3%的标准计算，从2014年3月25日起直至所拖欠费用缴清之日止）；2、李天娥承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月16日，天诚公司通过社会公开招标后与湖南高桥大市场发展有限公司签订了《物业管理服务合同》（前期物业）。合同约定由湖南高桥大市场发展有限公司选聘天诚公司对湖南高桥大市场皮具百货城、日化城、家电百货城、新家电城等共计41栋房屋提供前期物业管理服务。其中，双方约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，标准（以物价局最终核定的价格为准）如下：住宅为1元／平方米／月，门面为3元／平方米／月；业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，应按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。合同期限自湖南高桥大市场发展有限公司交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止，合同还对物业的基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任及其他事项进行了约定。2010年12月30日，湖南高桥大市场发展有限公司向高桥大市场家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城的业主发布了《公告》：为改善家电百货城、皮具百货城、日化城、新家电城等区域的居住环境和经营环境，根据《湖南省物业管理条例》和政府对城市管理的要求，上述区域将外聘专业物业管理公司进行管理并实行有偿服务；湖南高桥大市场发展有限公司经面向社会招标，最后确定天诚公司中标，并已正式签订《物业管理服务合同》，天诚公司将于2011年1月25日进场开始履行职责和提供服务；望所辖区域内的全体业主和物业使用人积极支持，共同配合；天诚公司进场后，湖南高桥大市场发展有限公司对上述区域的管理服务职能随即终止。其后，湖南高桥大市场发展有限公司向天诚公司移交了相关物业资料，天诚公司依约进入上述区域进行了物业管理服务的日常工作。2011年4月12日，天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订《补充协议》，约定原住宅物业服务费由每平方米1元/月，调整为每平方米0.7元/月；商业门面由每平方米3元/月，调整为每平方米8.5元/月，并报物价局备案。2011年5月20日，湖南省物价局向天诚公司下达价格登记证，规定收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，商业用房由合同约定（市场调节价）。天诚公司对业主发布的收费标准为：非电梯住宅0.7元／平方米／月，仓库2.1元／平方米／月，写字楼（办公）1.4元／平方米／月，商业用房（门面）8.5元／平方米／月。为此，天诚公司制作了收费公示牌并对全体业主进行了公示。2012年11月4日，天诚公司向高桥大市场家电城、日化城、皮具城的业主发布《公告》：天诚公司自2011年1月25日起，接管高桥大市场家电、日化、皮具城的物管工作。经长沙市物价局核价如下：按商业门面8.5元／平方米／月，办公、商用房2.1元／平方米／月，非电梯住房0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。因法院生效判决按天诚公司提供的物业服务质量对收费标准进行了调整，其中商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取。天诚公司决定从2012年11月4日起按上述收费标准收取物业服务费，并将收费标准和逾期未缴费的滞纳金标准(每天0.3%)在服务区域内公告。因李天娥拖欠物业服务费，天诚公司于2014年9月2日诉至该院，请求判令李天娥支付2013年12月25日至2014年3月24日物业服务费及违约金，该院于2014年12月22日作出（2014）雨民初字第01718号判决书，判决李天娥支付天诚公司物业服务费7973元及违约金。审结后，李天娥不服该院判决上诉至本院，本院于2015年7月3日作出（2015）长中民三终字第02424号判决书，判决驳回上诉、维持原判。另查明：一、高桥大市场日化城1栋126（房屋用途商业，产权面积29.08平方米）、127（房屋用途商业，产权面积29.08平方米）、128（房屋用途商业，产权面积29.08平方米）、406（房屋用途住宅，产权面积190.37平方米）、506（房屋用途住宅，产权面积190.37平方米）及日化城4栋205（房屋用途住宅，产权面积190.37平方米）均系李天娥所有。二、李天娥涉案门面及住房的建设单位和物业出售单位为原湖南高桥房地产开发有限公司，该公司于2000年变更为湖南映山红实业有限公司，后又于2005年变更为湖南高桥大市场药材有限公司。2010年7月28日，湖南高桥大市场药材有限公司将其所开发的高桥大市场家电百货城中所开发的楼盘物业全权委托湖南高桥大市场发展有限公司管理或统一招聘、选聘物业公司管理。三、2011年9月9日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：2010年12月16日，湖南高桥大市场发展有限公司通过公开招标的方式选聘了天诚公司为高桥大市场家电百货城、日化城、皮具城、新家电城的物业管理公司，并签订了《前期物业管理合同》。2011年1月25日起，天诚公司依约开展日常物业服务。四、2011年9月23日，湖南高桥大市场发展有限公司出具《情况说明》：湖南高桥大市场发展有限公司于2010年4月份向市场的全体业主、经营户下发了湖南高桥大市场管理公约，天诚公司依法经招标投标接管了湖南高桥大市场日化城、皮具城、家电城物业管理工作，以后与业主、经营户都应该接受公约的约束，并作为临时管理规约实施。湖南高桥大市场发展有限公司和天诚公司签订的物业管理合同与公约具有同等的法律效力。五、高桥大市场家电百货城、皮具城、日化城至今未成立业主委员会，亦未自行选聘物业服务企业。一审法院认为，本案存在如下争议焦点：一、关于本案是否适用前期物业管理服务的问题。《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《最高人民法院<关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，湖南高桥房地产开发有限公司（现更名为湖南高桥大市场药材有限公司）作为建设单位，可以选聘物业服务企业承担前期物业管理。湖南高桥房地产开发有限公司在出售房屋时未选聘物业服务企业，业主亦未成立业主委员会。后湖南高桥大市场药材有限公司将物业服务事宜委托给湖南高桥大市场发展有限公司，湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司签订物业服务合同，符合前期物业服务的适用情形。天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。因此，该合同及补充协议对李天娥具有约束力。二、关于物业服务费及违约金的认定问题。天诚公司按《物业管理服务合同》的约定提供了物业管理服务，李天娥作为高桥大市场的业主，接受了天诚公司提供的物业管理服务，应当按照《物业管理服务合同》的约定按时交纳物业服务费。天诚公司依据法院生效判决确定的物业服务费标准进行收取，并向服务区域内业主和物业使用人发布公告：商业门面按4.5元／平方米／月，办公、商用房按1.4元／平方米／月，非电梯住房按0.7元／平方米／月的标准收取物业服务费。天诚公司据此标准收取物业服务费并无不当。天诚公司未提交证据证明李天娥涉案住宅房屋已改为商业用途，故其主张日化城4栋205号房屋按商用房标准计算物业服务费，该院不予支持，应根据房屋产权登记情况中载明的房屋用途计收物业服务费。李天娥的涉案住房和门面的面积分别为571.11平方米（190.37×3）和87.24平方米（29.08×3），分别按每月每平方米0.7元、4.5元的物业服务费标准计算。因此，李天娥应每月支付物业服务费792.36元（571.11×0.7+87.24×4.5）。中从2014年3月25日起至2015年9月24日止，李天娥累计应支付天诚公司物业服务费14262.48元（792.36元/月×18月），天诚公司主张超出部分，该院不予支持。湖南高桥大市场发展有限公司与天诚公司在《物业管理服务合同》约定，业主或物业使用人未按时足额交纳物业服务费用的，按应付款每天0.3%的标准向天诚公司支付违约金。天诚公司主张以每月需缴物业费为基数按照每日0.3%的标准计算违约金，从2014年3月25日至费用缴清为止。该院审查后认为，天诚公司该项主张的标准过高。该院以天诚公司所受的实际损失为基础，结合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整为以三个月的物业服务费2377.08元（792.36元/月×3月）为基数，按照每日0.1%的标准支付自应交物业费三个月之日起的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、李天娥于本判决生效后7日内支付湖南天诚物业管理有限公司物业服务费14262.48元（从2014年3月25日起至2015年9月24日止）及违约金（以2377.08元为基数，按每天0.1%的标准从2014年3月25日起计算至物业服务费实际缴清之日止）；二、驳回湖南天诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费292元，由李天娥负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，湖南高桥大市场发展有限公司虽不是高桥大市场的建设单位，但湖南高桥大市场药材有限公司（原名为湖南高桥房地产开发有限公司）系高桥大市场的建设单位，在业主未成立业主委员会前，湖南高桥大市场发展有限公司接受建设单位湖南高桥大市场药材有限公司的委托，可以选聘物业服务企业承担前期物业服务。因此，被上诉人天诚公司与湖南高桥大市场发展有限公司签订的《物业管理服务合同》（前期物业）及补充协议，不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。根据相关法律及司法解释规定，该合同及补充协议对包括李天娥在内的业主具有约束力。被上诉人为上诉人提供了物业服务，上诉人应当交纳物业服务费；而上诉人在本案中存在逾期交纳物业服务费的情形，故一审判决上诉人向被上诉人支付物业服务费和违约金并无不妥，应予维持。上诉人提出湖南高桥大市场发展有限公司不是建设单位，无签订前期物业服务合同的主体资格，其与被上诉人签订的合同及补充协议无效，对上诉人无拘束力的上诉意见，无法律依据，本院不予支持。
综上所述，上诉人李天娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费292元，由上诉人李天娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何豪杰
审 判 员 曾庆军
代理审判员 黄 琦
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 何冰洁
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。