北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京02民终7509号
上诉人（原审被告）北京市凤龙豆花宾馆有限责任公司，住所地北京市西城区太平街35号。
法定代表人张随生，总经理。
委托代理人高鹏，北京市中坤律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京市房山区十渡镇西太平村村民委员会，住所地北京市房山区十渡镇西太平村。
法定代表人李玉丰，主任。
委托代理人赵志华，北京万圣律师事务所律师。
委托代理人齐建刚，北京若木律师事务所律师。
上诉人北京市凤龙豆花宾馆有限责任公司因租赁合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第08573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2015年5月，北京市房山区十渡镇西太平村村民委员会（下称西太平村委会）起诉至原审法院称：2004年1月13日，我村与北京市凤龙豆花宾馆有限责任公司（下称凤龙公司）签订土地、荒山《租赁协议》，包括西太平水库及大坝以上荒山、大坝以下至刘佃合包产地以上土地约35亩、水库大坝对面的荒山及山坡、1条道薯沟。后又签订《补充协议》将从道薯沟沟口处至碾子坝以上无偿提供给凤龙公司使用，使用年限50年，凤龙公司用于旅游开发、养殖，年租金2万元。合同还约定凤龙公司在承租期要遵守国家法律法规和政策，依法开发经营，所有投资开发项目建设须经上级主管部门批准后方可施工。合同签订后，我村将约定的土地、荒山、荒坡交付给凤龙公司使用，但凤龙公司却擅自改变了农业用地的性质，未经任何部门批准进行了大量违法建设，妨碍了行洪，严重违反了合同约定和《防洪法》及相关法律的规定，现起诉请求判令解除双方签订的《租赁协议》及《补充协议》；判令凤龙公司将其建设的非法建筑物拆除并恢复原状。
凤龙公司辩称：西太平村委会2003年招商引资，因西太平村偏僻，我公司考察后愿意投资。十多年来，我公司投入3900万元进行了建设，建房也是经过西太平村委会、镇政府及区政府同意的，完全是按照合同履行，水务局也只是每年汛期不让我们营业，并未认定我们是违法建筑。国家投入两亿元修建了马路，现西太平村委会认为这是块宝地，采取将垃圾倒在我们停车场、让村民在马路上摆石头及挡道等非法手段不让游客进入。我公司并未违反双方签订的协议，西太平村委会所诉不符合合同法关于解除条件的规定，请求驳回西太平村委会的全部诉讼请求。
原审法院经审理认为：西太平村委会关于《租赁协议》及《补充协议》违反民主议定原则的意见，未提供充分证据证明，法院不予采信。西太平村委会收取太平猴山中心《租赁协议》中约定的租金，即认可了太平猴山中心经营租赁标的的行为，故对其关于凤龙公司擅自转租的意见法院亦不予采纳。本案中，西太平村委会与凤龙公司提供的证据均表明，凤龙公司未经区规划、水务等行政主管部门批准在西太平水库下游承租的土地内建设妨碍行洪的房屋等建筑物，严重危及村民及游人人身、财产安全，虽区、镇政府自2005年至今多次责令拆除，凤龙公司却仍未拆除。凤龙公司持续的违法行为不仅违反了法律规定，更违反了双方《租赁协议》及《补充协议》的约定，致使西太平村委会订立合同目的不能实现，故现西太平村委会要求解除合同，法院应予支持。因凤龙公司在承租土地上进行违法建设，违反合同约定，损害了西太平村委会的土地，合同解除后凤龙公司负有恢复原状的义务，故对西太平村委会要求凤龙公司将其建设的非法建筑物拆除并恢复原状的诉讼请求法院予以支持。经释明，凤龙公司不主张合同解除后的赔偿，可另行解决。据此，原审法院于2016年7月判决：一、北京市房山区十渡镇西太平村村民委员会与北京市凤龙豆花宾馆有限责任公司签订的《租赁协议》及《补充协议》自本判决生效之日起解除；二、北京市凤龙豆花宾馆有限责任公司于判决生效后三十日内将其建设在西太平水库下游的房屋等建筑物拆除并将土地恢复原状。
判决后，凤龙公司不服，上诉至本院称：我与西太平村委会所签订的租赁协议约定的租赁用途为用于旅游开发、养殖，包括养鱼垂钓、开发旅游景点、提供餐饮服务等，我并未私自改变租赁土地用途，水库大坝以下土地用途就是住宿餐饮用地；我在配套经营设施建设中经过了相关管理部门的审批，虽然规划、水务等手续方面存在部分欠缺，但不必然影响租赁合同的效力和履行问题；原审法院认定配套房屋及设施妨碍行洪、严重危及村民及游人人身、财产安全没有事实和法律依据，2012年房山区发生的特大洪水灾害中，我经营的旅游度假村未发生任何损害事故，未给当地村民造成任何经济损失和事故；西太平村委会长达14年对我使用建筑物未提出异议，说明认可我的建设行为，现要求拆除和恢复不符合情理；故要求撤销原判，依法改判驳回西太平村委会的全部诉讼请求。西太平村委会同意原判。
经审理查明：2004年1月13日，西太平村委会作为甲方与乙方凤龙公司签订《租赁协议》，约定甲方将西太平村水库、水库下面停车场、土地、荒山出租给乙方用于旅游开发、养殖（养鱼垂钓、开发旅游景点、提供餐饮服务），年租金2万元，租期50年，自2004年1月1日至2053年12月31日止。双方约定的具体承租标的为：村北西太平村水库（大坝及大坝以上水面淹没地、大坝以上至青湖根主沟分水岭荒山、大坝以下至刘佃合包产地以上的土地,约35亩）,水库大坝对面的荒山及山坡，以分水岭为界另包括一条道薯沟“上至分水岭为界、下至水坑”。协议签订当年，因《租赁协议》中的35亩面积不足，双方签订《补充协议》约定，在原合同基础上，“从道薯沟沟口处至碾子坝以上，无偿提供给乙方经营使用，使用期限50年”。双方在《租赁协议》中还约定：乙方在承租期内需遵守国家法律法规和政策，依法开发经营，如出现违法事件需独立承担责任；承租期内，乙方所有投资开发项目建设经上级主管部门批准后方可施工；承租期内，未经甲方批准不准转租；承租期内，任何一方均不得单方终止合同，如单方终止合同，需向对方支付违约金，并承担因此给对方造成的直接经济损失。《租赁协议》及《补充协议》签订后，西太平村委会通过对村民进行补偿将村民经营的土地收回，并将承租标的交付凤龙公司使用，凤龙公司在承租标的内进行了建设。2004年4月，凤龙公司法定代表人张随生注册成立北京十渡太平猴山生态景区旅游开发中心（下称太平猴山中心）。2004年至2006年间，行政主管部门对太平猴山中心驯养繁殖野生动物、收取门票予以行政许可。
2004年5月，房山区十渡风景区管理委员会批复同意，凤龙公司及太平猴山中心的《关于开发西太平旅游项目的请示》，“但请示中申报的建筑项目，80间客房、两个会议室、3处餐厅、鱼池等，你单位必须征求防汛部门意见，收到防洪评估报告后，再另行申请景区管委，建设时要严格按照水利部门提供的防洪评估报告要求施工，涉及土地、规划、林业、环保等部门的审批手续，由你单位自行办理”。2005年7月，房山区人民政府组织区行政主管部门召开关于太平猴山生态景区建设有关问题协调会并形成会议纪要，要求“生态景区必须按排洪工程设计和建设，一是进一步完善防洪工程，溢洪道要拓宽到5米；二是按照2004年下发的清障通知书，对影响泄洪的建筑物坚决拆除；三是制定和完善防洪避险预案，确定避险地点、避险通道，确保游人安全；四是度假村汛期要停止营业。各有关部门应本着实事求是、解决问题，保障安全的原则，积极支持生态景区的整改工作。对合理项目最大限度的支持其能够具备经营条件；对特殊问题应采取特殊处理办法，帮助建设单位补办相关手续，并从轻处罚。同时，对生态景区违反相关规定的投资人要进行批评教育，督促其提高认识，并在今后的各项建设中遵章守规”。2011年8月，十渡镇相关领导就西太平村委会因建集中供水厂占用太平猴山中心停车场纠纷进行了协调并促使双方达成协议，西太平村委会赔偿太平猴山中心3万元，“并保证无偿提供水库出水口至猴山景区瀑布用水及太平长寿山庄的用水”。2012年7月21日特大暴雨后，房山区人民政府于同年8月制定《房山区清除河道内违章建筑及阻碍河道行洪障碍物工作实施方案》，要求区水务局对全区河道管理范围内违章建筑等阻碍河道行洪行为进行认定，并下达清障通知书；各乡镇负责辖区内障碍物的具体清除整治工作。就十渡镇的清除整治工作，区长与镇长签订了《房山区清除河道违章建筑责任书》，该责任书附表《辖区河道内违章建筑及阻碍河道行洪障碍物统计表》94项为西太平水库下游100米处猴山景区房屋1000平方米。2013年11月，十渡镇政府致函查询凤龙公司所建房屋是否取得规划许可证问题，北京市规划委员会房山分局复函称其未对凤龙公司在西太平水库下方建设2704平方米接待用房、管理用房核发规划许可证。2015年6月房山区人民政府防汛抗旱指挥部通知十渡镇政府及景区管理委员会，指出因猴山景区接待区位于西太平水库下游，要求责令猴山景区在汛期停止营业。
审理中，西太平村委会提出双方签订的协议未经三分之二以上村民代表同意，也未报镇政府批准，违反了土地管理法的规定，协议未生效。凤龙公司对此不予认可，并提供了自称为原村书记及村主任所出具的《村民代表决议》复印件，西太平村委会表示村民代表均称未在该决议上签字。
西太平村委会提出西太平水库属国家所有，其无权出租，双方关于水库的租赁部分无效，并提供2002年《北京市房山区人民政府关于划定区管主要河道水库灌渠集中供水水源地管理保护范围的通知》予以证明。经原审法院致函核实，房山区水务局回函称西太平水库所有权性质为国有，水库管理范围内土地所有权性质为国有，水库保护范围内土地所有权性质不掌握，并称西太平村委会提供的文件已作废，目前按2013年北京市房山区人民政府《关于划定房山区水工程管理保护范围的实施意见》执行。上述文件均规定：水工程管理范围是指水工程周边，为了保证水工程正常运行必须由工程管理单位直接管理的土地。水工程保护范围是指水工程管理范围以外，为保护水工程安全划定的一定区域，该区域内土地的原使用者经营使用权不变，但是其使用必须服从水工程安全保护的要求。西太平水库为区管小型水库，管理范围为主坝外坡脚至主坝外坡脚水平外延50米。对此，凤龙公司认为房山区水务局回函依据2013年文件作出，而双方合同签订于2004年，不受2013年文件调整，2002年文件亦只是规定了水库属谁管理问题，并不能证明西太平村委会的主张。
西太平村委会提出凤龙公司未经其同意擅自将租赁标的转租给太平猴山中心，违反了合同法的规定，据此要求解除合同。凤龙公司提供了太平猴山中心营业执照及2005年西太平村委会收取太平猴山中心交纳租金收据证明凤龙公司与太平猴山中心为一体，不存在转租问题。
西太平村委会提出凤龙公司擅自改变大坝以下至刘佃合包产地以上约35亩土地农用地性质，未经任何部门批准建起客房等大量违法建设，而这些建设又在行洪道内，七二一水灾时，非法建设的存在使这些农田被冲毁的更加严重，村民遭受很大损失。凤龙公司的行为违反了双方《租赁协议》第九条的约定与合同法的规定，据此要求解除合同并要求恢复原状。对此凤龙公司不予认可，称十渡镇及房山区政府的各种文件及2005年会议纪要即是以红头文件的形式对凤龙公司建设行为的认可，其不存在违法建设问题。西太平村委会主张的拆除是政府主管部门依据行政法处理的范畴，西太平村委会此项请求不符合法律规定与合同约定。就土地性质问题经原审法院致函核实，北京市国土资源局房山分局经与2009年全国第二次土地调查结果核实，向原审法院提供了西太平水库周边山岭土地利用情况图，该图显示大坝以下土地为住宿餐饮用地。经询问，双方表示住宿餐饮用地区域即西太平村委会经流转出租给凤龙公司的原村民自留地及承包地。对该土地如何改变土地性质，双方表示均不知情。为证明其主张，西太平村委会还提供了《北京市房山区十渡镇人民政府关于张随生擅自改变农业用地性质进行违法建设等情况的说明》，主要内容为：西太平村委会与凤龙公司签订的《租赁协议》未经水务部门的认定和批准，协议的签订也未经全体村民同意或村民代表同意，属无效合同；凤龙公司无从事旅游开发资格，未经西太平村委会同意转租给太平猴山生态景区，太平猴山生态景区未经政府有关部门审批，擅自动工建设客房、会议室、餐厅、鱼池等，所建建筑物基本在行洪河道内，严重影响了河道行洪能力；2005年，太平猴山生态景区不顾多部门制止，在卧龙村村北通往西太平的公路路口建设太平猴山生态景区入口指示牌牌楼等构筑物，严重影响东太平、西太平等地区交通出行；凤龙公司未植树造林，且有毁坏林木现象；补充协议中的土地属农用耕地，禁止非农建设，凤龙公司却在此处建设了许多非法建筑物；太平猴山生态景区垃圾堆、厕所等建筑物建在西太平村一队水源出水口中，严重影响村民饮水安全；太平猴山生态景区散养猴子破坏村民庄稼、危及村民人身财产安全，村民多次报警；2012年8月，区规划局、水务局、公路局对太平猴山生态景区违法建设进行了认定；2013年11月，镇政府拟对太平猴山生态景区其他违法建设进行依法拆除，并下达了限期拆除通知书，但太平猴山生态景区对村党支部、村委会施加压力，使村党支部书记被迫辞职，违法建设至今尚未拆除；2013年，区公路局对太平猴山生态景区指示牌牌楼等构筑物进行了依法拆除；镇政府、区规划局、水务局、公路局曾对太平猴山生态景区违法建设进行了认定，并下达了限期拆除通知书，但违法建设至今尚未拆除。对该份证明凤龙公司不予认可。
太平猴山中心曾委托资产评估机构对其资产进行评估，评估报告显示停车场及围墙现值10万余元、房屋建筑物及附属物价值121万余元、太平猴山中心净资产价值3900万余元。
经原审法院释明，凤龙公司坚持本案中不主张合同解除或无效后的赔偿。
上述事实，有《租赁协议》、《补充协议》、《北京市房山区人民政府办公室关于印发房山区清除河道内违章建筑及阻碍河道行洪障碍物工作实施方案的通知》、《北京市房山区十渡镇人民政府关于查询北京凤龙豆花宾馆有限公司在十渡镇西太平村建设的房屋是否取得规划许可证的函》、《北京市规划委员会房山分局关于查询北京凤龙豆花宾馆有限公司在十渡镇西太平村建设的房屋是否经规划许可的复函》、《北京市房山区十渡风景区管理委员会关于凤龙豆花宾馆开发西太平旅游项目请示的批复》、《北京市房山区十渡风景区管理委员会关于北京十渡太平猴山生态景区旅游开发中心开发西太平旅游项目请示的批复》、《北京市房山区人民政府关于十渡太平猴山生态景区建设有关问题协调会议纪要》、《北京市房山区人民政府防汛抗旱指挥部关于十渡太平猴山生态景区汛期停止营业的通知》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：凤龙公司与西太平村委会签订的《租赁协议》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属于合法有效，双方均应依约履行。根据相关法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。上述《租赁协议》约定租期为2004年1月1日至2053年12月31日，故超出二十年的租期即双方约定2024年1月1日之后租期应为无效部分。合同履行过程中，凤龙公司未办理合法的规划手续在承租的土地内建设了房屋,根据查明的事实，其建设的房屋未经水务部门批准，且对河道内正常行洪构成了妨碍，政府相关部门亦发文要求清除该河道内的违章建筑。承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。凤龙公司的违法建设，致使西太平村委会订立合同目的不能实现，西太平村委会据此要求解除双方的《租赁协议》及《补充协议》，于法有据，本院予以支持。
因凤龙公司在承租土地上进行违法建设，损害了西太平村委会的土地，原审法院判令凤龙公司将其建设的非法建筑物拆除并恢复原状，并无不妥，本院予以维持。凤龙公司要求另案处理合同解除后的赔偿事宜，本院对此不持异议。
综上，原审法院所作判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费70元，由北京市凤龙豆花宾馆有限责任公司负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由北京市凤龙豆花宾馆有限责任公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李明磊
审 判 员 王军华
代理审判员 胡珊珊
二〇一六年十一月二十三日
书 记 员 张晓鸥