上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民三（民）初字第494号
原告上海居安房地产经纪有限公司，住所地上海市普陀区金沙江路2326号底层。
法定代表人葛红杰，总经理。
委托代理人刘博，上海市世基律师事务所律师。
委托代理人张莹，上海市世基律师事务所律师。
被告钟睿。
委托代理人朱久兴，上海英恒律师事务所律师。
原告上海居安房地产经纪有限公司诉被告钟睿居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员韩颖独任审判，并公开开庭进行审理。原告的委托代理人刘博、被告钟睿及其委托代理人朱久兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年3月15日，原、被告与房屋购买方唐崛签订一份《房地产买卖居间协议》。协议约定，被告将其名下的嘉定区某某路551弄1号602室房屋出售给唐崛，总价款为154万元。同时约定在签订居间协议后8日内，双方签订正式的《上海市房地产买卖合同》，为保证合同履行，购房人向被告支付定金5万元。根据协议第七条约定，如被告、购房人中一方或双方违反本协议约定，导致买卖合同未签订的，则违约方应向原告支付居间服务的补偿费，补偿费数额为本协议约定的房价款的2%。随后，原告和购房人唐崛多次联系被告，要求签署《上海市房地产买卖合同》，被告予以拒绝。为督促被告履行，原告委托律师于2014年3月28日向被告发出律师函，要求被告在5个工作日内履行居间合同，与购房人唐崛签订正式的买卖合同，但被告仍旧未予理会。原告诉请：被告支付原告补偿费30800元。
被告辩称，不同意原告的诉请。第一，被告认为违约方系原告；第二，原告无论经办人员还是公司都没有中介资质，仅能向被告或买方主张已经产生的合理费用；第三，居间协议书是原告提供的格式合同，第六条、第七条明显加重了合同相对方的责任，排除自己的义务，这些条款应认定为无效。虽然原告庭审中，明确仅向被告主张居间补偿费，不再向房屋买方主张，但被告认为原告与买方有利害关系，从律师函的书写及两案的委托代理人都是同一人可以看出。原告单方面放弃向买方主张权利并不能抗辩格式条款无效。
经审理查明，2014年3月15日，原、被告及房屋购买方唐崛签订《房地产买卖居间协议书》一份，约定：购买方唐崛为表示对居间方提供的房地产之购买诚意，向居间方支付意向金5万元。该房地产的基本情况为房屋产权人为被告钟睿，面积74.12平米。该房屋的净到手房价为154万元。首付款为92万元，唐崛应于买卖合同签订后日内支付中介方，……中介方收到房地产交易中心规定的注销抵押材料或抵押登记已经注销的相关凭证后转付被告钟睿。该居间协议第五条约定，如被告签订本协议，则唐崛同意意向金转为定金，由中介方转付被告。同时被告应将收到的定金交付中介方保管，待被告签订协议后捌日内，唐崛应补足定金至人民币／元，……第六条约定，唐崛、被告同意在被告签署本协议后当日内共同签订《上海市房地产买卖合同》（简称“买卖合同”）。若唐崛、被告双方中任何一方违约未能履行本条所述事项，则应当支付相当于定金数额的违约金；违约方如系被告，则应向唐崛全额返还定金并承担违约金；违约方如系唐崛，则已交付定金抵扣违约金，被告不予返还。对于上述违约金，守约方同意将收到的违约金的二分之一付给原告，作为原告居间服务的补偿。另唐崛、被告双方签订买卖合同当日，双方应当分别按照本协议3.1款约定的房价款的1%各自支付原告佣金，且被告同意原告可从转付的任何款项中扣除被告应付的佣金。第七条约定，本协议签订后，如被告、唐崛双方中一方或双方违反本协议约定或者双方合意解除本协议，导致买卖合同未能签订的，则违约方或者合意解除协议方，应向原告交付或连带支付居间服务的补偿费，补偿数额为本协议约定的2%。唐崛、被告确认前述居间服务补偿费数额合理，且不以任何理由要求予以变更。……协议还约定，被告与房屋购买方交易所产生的税费、中介费由房屋购买方承担。该协议签订的当日，被告收到唐崛支付的定金5万元并出具了收据。居间协议签订后，唐崛、被告并未最终签订房地产买卖合同。2014年3月28日原告委托律师向被告发函，称居间协议第五条空白处填写的“捌”字和第六条空白处填写的“当”字属填写顺序颠倒，系中介公司经办人员填写笔误，故应当认为约定签正式的买卖合同的时间为8日内，且协议约定原告有权在买卖合同签订后向交易双方各收取合同价款的1%作为佣金，现根据唐崛的反映，被告拒绝签订合同，请在收到该函后五个工作日来原告处签订买卖合同。原告就居间费用与被告交涉未果，涉讼。
庭审中，原告自述房地产买卖居间协议第五条空白处填写的“捌”字和第六条空白处填写的“当”字填写顺序颠倒，系原告公司经办人员填写时出现的笔误，故原告认为房屋买卖双方约定签订正式的买卖合同的时间为签居间协议后的8日内。
以上事实有《房地产买卖居间协议》、定金收据、律师函等证据以及当事人当庭陈述为证，事实清楚、证据充分，依法予以认定。
本院认为，首先，本案中房屋购买方、出售方仅签订了由居间方制作并提供的房地产买卖居间协议，未签订经相关房屋买卖主管部门登记备案的《上海市房地产买卖合同》，因房地产买卖居间协议对于付款期限等房地产买卖合同的主要条款未明确约定，故应当认定根据该协议被告、房屋购买方与原告间成立委托居间的法律关系，而被告与购买方的房屋买卖合同并未成立。房地产居间服务内容广泛，包括提供房产信息、斡旋交涉、促成买卖双方订立房屋买卖合同，还包括协助办理产权过户、房屋交付验收、水电煤费用结算等后续服务，中介公司只有在完成全部服务内容后，才可收取全额佣金。原告诉请的居间补偿费数额相当于居间完成的全部佣金，且原告主张此金额为其预期利益损失，因原告仅完成了房屋带看，其并未促成买卖双方订立房屋买卖合同，故原告主张的居间补偿费数额远远超出其所提供的居间服务内容。其次，房地产买卖居间协议由原告方工作人员制作，其中第六条系关于房屋买卖双方签订正式的买卖合同时间的约定，对于该条款空白处书写的“当”字，房屋买卖双方产生了争议，被告认为约定的就是“当日”，房屋购买方则认为约定的应当为“捌日”。对此，原告自认系其经办人出现的笔误。原告作为居间方在协助房屋买卖双方确定协议相关条款时，应当尽到审慎注意的义务，现因原告的疏忽导致该协议条款约定不明，致使买卖双方履行协议出现了障碍，原告对此负有过错。原告未尽居间人必要的审慎、尽职义务，致使交易双方发生纠纷，房屋买卖合同最终也未能达成，故居间人不得主张报酬及补偿。再次，房屋买卖居间协议第七条虽然对居间补偿费进行了约定，但该条款属于格式条款，且原告关于无论房屋买卖合同因何种原因未成立，均要收取房款2%作为居间补偿费的约定，属于免除其责任、加重了对方责任的情况，该条款应当认定无效。综上所述，对于原告的要求被告支付30800元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，判决如下：
驳回原告上海居安房地产经纪有限公司的诉讼请求。
本案受理费570元，减半收取285元，由原告上海居安房地产经纪有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 韩颖
二〇一四年六月二十七日
书 记 员 方靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。