内蒙古自治区鄂温克族自治旗人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂温克民初字第00304号
原告司春霞，女，1978年2月20日出生，蒙古族。
委托代理人陈连和，男，1968年3月1日出生，汉族（与原告系夫妻关系）。
委托代理人刘永平，呼伦贝尔市海拉尔区向华法律服务所法律工作者。
被告鄂温克族自治旗伊敏河镇人民政府。
法定代表人敖慧然，职务：镇长。
委托代理人白金柱，男，1970�2月15日出生，蒙古族。
委托代理人高柏山，男，1982年3月15日出生，蒙古族
第三人华能伊敏煤电有限责任公司。
法定代表人李树青，职务：执行董事。
委托代理人刘桂莲，女，1965年3月17日出生，汉族。
第三人王海山，男，蒙古族，1957年12月26日出生。
第三人王海生，男，蒙古族，1964年10月8日出生。
委托代理人刘峰，内蒙古缘合律师事务所律师。
原告司春霞诉被告鄂温克族自治旗伊敏河镇人民政府（以下简称伊敏河镇政府）、第三人华能伊敏煤电有限责任公司（以下简称伊敏煤电公司）、王海生、王海山所有权确认纠纷一案，本院于2014年3月27日受理后，依法组成由审判员多俊杰担任审判长，审判员哈斯巴特尔、代理审判员杜腾参加的合议庭，于2014年4月29日、5月20日公开开庭进行了审理。原告司春霞及其委托代理人陈连和、刘永平，被告伊敏河镇政府的委托代理人白金柱、高柏山，第三人伊敏煤电公司的委托代理人刘桂莲，第三人王海山，第三人王海生的委托代理人刘峰到庭参加诉讼。本案经审判委员会讨论现已审理终结。
原告司春霞诉称，原、被告于2012年8月15日签署房屋买卖合同，原告以60万元价格从被告处购买了位于伊敏河镇政府广场南侧的二层楼房（建筑面积366.36平方米，含仓库44.4平方米），楼房已交付使用。合同第三条约定卖方协助办理产权过户手续，但至今未能履行。由于此房屋是王海山于1996年7月抵债给伊敏煤电公司，后伊敏煤电�司又将此楼转交给伊敏河镇政府。此楼房产权证登记在王海生名下，以上转卖过程均未进行产权过户。故原告诉至法院，要求确认原、被告签署的楼房买卖合同有效，由被告协助办理产权过户手续。
被告伊敏河镇政府辩称，原告所述内容属实，镇政府还就办理过户事宜曾给予原告协助，并同伊敏煤电公司协调，后因事出有因而未能协助办理过户。
第三人伊敏煤电公司辩称，原告与被告之间的楼房买卖合同关系是否成立是合同当事人双方的事，合同是否有效由法院裁决，承担权利义务是合同双方当事人，与该公司无关。
第三人王海山辩称，争议房屋最初是他与王海生共有。在其承包伊敏煤电公司建工处物资经销部结束后双方结算时，他欠建工处166000元，因不能给付故提出用房屋抵押，建工处不同意，故用该房屋抵债，抵债时未通知其弟弟王海生。
第三人王海生辩称，原告的诉求与其无关，争议房屋属王海山和王海生共同出资建造，1992年4月7日产权登记在王海生名下，争议房屋物权所有人系王海生。对原、被告签署的房屋买卖合同，王海生不知情，被告伊敏河镇政府属无权处分，应依法确认原、被告间签订的买卖合同无效，其不承担任何民事责任。
原告司春霞为证明其诉讼主张成立，向本院提交证据如下：
1、买卖合同一份，证明原、被告于2012年8月15日签署了房屋买卖合同，被告伊敏河镇政府以60万元的交易价格将位于伊敏河镇滨河区人民政府南侧广场、建筑面积366.36平方米的二层楼房卖给原告司春霞。经质证，被告伊敏河镇政府无异议；第三人伊敏煤电公司对该证据的真实性及原告的证明目的均没有异议；第三人王海山称与其无关，不发表意见；第三人王海生对合同的真实性无异议，对合同内容无异议，但提出伊敏河镇政府属无权处分，该房产归王海生所有。
2、伊敏煤电公司建工处与第三人王海山抵债处分的协议及楼房所有权转交证明，证据来源于第三人伊敏煤电公司，证明本案争议房屋是第三人王海山因欠166109.31元债务而抵顶给伊敏煤电公司，并带有附属品。该楼房当时评估价格是267000元，抵债剩余款项伊敏煤电公司已返还给王海山。经质证，被告伊敏河镇政府、第三人伊敏煤电公司无异议；第三人王海山认为该证据是复印件，不认可，对真实性有异议，对于评估价格提出因时间太长而记不清。第三人王海生对证据的真实性提出异议，认为证据是复印件。即便证据真实，被处分房屋的所有权人是第三人王海生，王海山抵顶给伊敏煤电公司是无权处分。因原告所举的该组证据是第三人伊敏煤电公司与王海山间的抵债房屋的协议及楼房所有权转交证明，第三人伊敏煤电公司对该组证据的真实性无异议，且第三人王海山认可在他用该楼房抵债时签订过协议，并收到抵债后返还的房屋余款，故本院对原告的证明目的予以确认。
3、交款60万元的收据，证明购买房屋的交易价格。经质证，被告伊敏河镇政府、第三人伊敏煤电公司无异议；第三人王海山称不知情，不发表意见；第三人王海生对真实性没有异议，但认为原、被告签订的房屋买卖合同是无效合同。因原告所举证据是给付被告伊敏河镇政府购房款60万元的收据，被告伊敏河镇政府无异议，且该证据达到了原告证明的所购买房屋交易价格的证明目的，故本院予以确认。
4、结婚证一份，证明缴款人陈连和与买房人司春霞系夫妻，共同购买了该房屋。经质证，被告伊敏河镇政府、第三人伊敏煤电公司无异议，第三人王海山认为与其无关，不发表意见；第三人王海生对真实性无异议，但认为不能证明合同有效。因被告伊敏河镇政府、第三人伊敏煤电公司、王海山、王海生对证据的真实性均无异议，故本院予以确认。
被告伊敏河镇政府为证明其抗辩主张成立，向本院提交了楼房所有权移交证明复印件，证明本案争议房屋是第三人伊敏煤电公司交给被告伊敏河镇政府。经质证，原告司春霞、第三人伊敏煤电公司无异议；第三人王海山表示不知情，不发表意见；第三人王海生认为是复印件，对其真实性提出异议，理由是该证据上没有伊敏煤电公司的公章，也没有伊敏河镇政府的公章，只有白金柱的签字，不能证明被告取得该房屋所有权。因该证据是第三人伊敏煤电公司将本案争议房屋交付给被告伊敏河镇政府时所签的一个移交证明，第三人伊敏煤电公司对此无异议，故本院予以确认。
第三人伊敏煤电公司未向本院提交证据。
第三人王海山未本院提交证据。
第三人王海生为证明其抗辩主张成立，向本院提交了鄂温克族自治旗房产管理局出具的房屋所有权证存根一份，证明本案争议房屋所有权人为王海生，性质为私有，房屋坐落在行政小区，房号05781，1992年4月7日领取房屋所有权证；证明王海山与伊敏煤电公司的协议无效，属无权处分；伊敏煤电公司将房屋交给被告伊敏河镇政府，是在没有取得所有权的情况所为，属无权处分�被告伊敏河镇政府在没有取得所有权的情况下将房屋转卖给原告，同属无权处分。经质证，原告认为无法确定该证据所指房屋是本案争议房屋，理由是两房的坐落位置不同，且该证据的备注上写有“注：原档案中无身份证复印件，不能确定与查询人为同一人”，所以不能证明房屋所有人是王海生，故对第三人王海生的证明目的不予认可；被告伊敏河镇政府对证据的真实性无异议，但不认可其证明目的，认为无法确认该房屋是伊敏河镇政府与原告交易的房屋；第三人伊敏煤电公司对证据的真实性无异议，但认为该证据无法达到第三人王海生的证明目的；第三人王海山表示无异议。因该证据显示本案争议房屋所有权证上的所有权人为第三人王海生，能够达到第三人王海生的证明目的，故本院给予确认。
经原告司�霞申请，本院从房产部门调取了本案争议房屋的产权登记情况，该档案中房屋登记所有权人为王海生，建筑面积为373.2平方米，砖混结构；建设用地规划许可证申请书上的申请人为王海生，申请时间为1992年4月7日，上面注明“补办90年”；房屋所有权证存根上的所有权人为王海生，所有权性质为私有；附一张伊敏河镇人民政府稿纸，有文字内容为：王海山的房产手续我负责，批二层楼房，富殿贵，92年4月7日。经质证，原告司春霞、被告伊敏河镇政府、第三人伊敏煤电公司、王海生均无异议；第三人王海山表示认可，并坚持房屋所有人至今是王海生。因原告司春霞、被告伊敏河镇政府、第三人伊敏煤电公司、王海山、王海生均无异议，故本院予以确认。
本院出示对王海生本人的一份接待笔录，其中王海生表示本案争议的房屋是他与王海山共同建造，王海山也有份，是共有，王海山能处分；知道王海山将房屋抵押给伊敏煤电公司的事情，但对抵债过程不知情。经质证，原告司春霞、被告伊敏河镇政府没有异议；第三人伊敏煤电公司无异议；第三人王海山不发表意见，认为房屋是共有的，他未征得王海生同意而处理该房屋是其个人行为；第三人王海生对笔录的真实性无异议，但认为对共有概念理解错误，共有应是债权共有不是物质上的共有，房屋登记在王海生名下，王海生是房屋唯一所有权人，该笔录不能作为王海生和王海山共有房屋的证据，应以登记为准；对笔录上问到的王海山是否是私自处分房屋，王海生称不是，是自己对法律理解的错误，王海山将房屋抵押给伊敏煤电公司属无权处分；该笔录证实王海生对王海山将房屋抵债给伊敏煤电公司是不知情的，故不同意将房�过户给原告。因原告司春霞、被告伊敏河镇政府、第三人伊敏煤电公司、王海山、王海生对该笔录的真实性均无异议，故本院予以确认。
经原告司春霞申请，本院从伊敏煤电公司调取了王海山抵债时签订的协议及申请等，包括1996年7月24日伊敏煤电公司《关于王海山以产抵债楼房评估结果的汇报》，附原建工处清欠小组1996年7月16日《关于将原建工处职工王海山自有楼房进行抵债的报告》，该《汇报》于7月30日经领导签发；伊敏煤电公司建工处与建工处物资经销付食品批发部代表人王海山于1996年7月30日签订的以房抵债协议书，该协议上有王海山签字；1996年7月30日伊敏煤电公司法律事务处法律意见书，该意见书中写明经双方协商由有关单位对该房屋进行评估，做价为26.7万元，偿还债务抵冲王海山租赁经营欠款166109.31元，其剩余部分100890.69元，由原伊敏煤电公司建设工程处付给王海山；1996年6月20日申请人王海山书写的抵债申请；伊敏煤电公司计划处1996年9月12日的伊计自（1996）第11号便函，同意华锋公司关于原建工处职工王海山以产抵债的请示，该房产属煤电公司所有，由华锋公司使用管理。经当庭出示质证，原告司春霞对证据的真实性无异议，认为从该申请书可以看出是王海山个人主观愿意用房产进行抵债，后经伊敏煤电公司领导研究、评估、确认接受了以房抵债申请，并对房产的价格评估为26.7万元，抵债166109.31元，将多余款项返还给王海山；被告伊敏河镇政府无异议；第三人伊敏煤电公司对证据的真实性没有异议，但认为拟证明的事实与其无关，不发表意见；第三人王海山提出因事隔20年，已记不清相关情节，对证据的真实性有异议，理由是未提供原件；第三人王海生认为该书证是复印件，�所记载的房屋特征、房屋面积与房产证上不一致，故对其真实性提出异议，并表示自己对王海山擅自处分房产抵债过程事前不知情，事后也未追认。因原告司春霞、被告伊敏河镇政府、伊敏煤电公司对该证据的真实性无异议，且该证据是本院从伊敏煤电公司调取原件并复印，故本院予以确认。
经审理查明，原告司春霞与被告伊敏河镇政府于2012年8月15日签署房屋买卖合同，原告以60万元价格从被告处购买了位于伊敏河镇政府广场南侧的二层楼房（建筑面积366.36平方米，含仓库44.4平方米），原告司春霞接收楼房后使用至今。另查明，本案争议房屋是第三人王海生与王海山共同投资建设，于1992年4月7日办理房屋所有权手续，所有权证登记在王海生名下。1992年王海山承包伊敏煤电公司建工处物资经销批发部，在承包期间欠缴伊敏煤电公司各项费用合计166109.31元，故王海山于1996年6月20日提出申请要求用抵押物即涉案楼房抵债，经评估该抵债房屋作价为26.7万元，伊敏煤电公司与王海山于1996年7月30日签订了《以房抵债协议书》，乙方即王海山自愿以位于镇政府南侧自有楼房一座作价转给甲方，以抵所欠甲方即伊敏煤电公司建工处的承包欠款，余额支付王海山。王海山与伊敏煤电公司未办理房屋的过户手续。2003年3月24日，伊敏煤电公司将该房屋无偿转让给被告伊敏河镇政府，由伊敏煤电公司物业四处的吴家兴与伊敏河镇政府时任党政办主任的白金柱办理交接手续，未办理房屋过户手续。伊敏河镇政府用该房屋当作物业办公室使用过一段时间。还查明，王海山承包伊敏煤电公司建工处物资经销批发部时曾以该房屋作抵押，对此王海生知情，后期王海山用该房屋抵债，王海生表示不知情。自1996年王海山用该�屋抵债以来，王海生不曾过问该房屋情况。现原告司春霞诉至法院，要求确认原告司春霞与被告伊敏河镇政府签署的楼房买卖合同有效，并由被告协助办理产权过户手续。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共有的不动产，应当经全体共有人同意。无权处分人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除非受让人已善意取得该不动产。本案中，虽争议房屋所有权证上登记的所有权人是王海生，但其表示该房屋是王海生与王海山共同投资兴建，是共有。王海山与王海生系兄弟关系，按法律规定共有人对共有财产约定不明确，具有家庭关系的视为共同共有，故本案争议房屋王海山与王海生系共同共有。王海山在承包伊敏煤电公司建工处批发部时用该房屋作抵押，王海生表示认可，后王海山用该房屋抵债，王海生表示不知情。自1996年王海山将该房屋抵债，至2003年伊敏煤电公司将房屋无偿给予伊敏河镇政府，2012年伊敏河镇政府又以60万元价格将房屋出售给原告司春霞，在长达18年的时间里，王海生对该房屋未进行过问，不符合常理。而原告司春霞在购买该房屋时对王海山未经王海生同意而将房屋抵债给伊敏煤电公司，伊敏煤电公司又无偿转让给伊敏河镇政府的过程并不知情，以60万元的价格购买该房屋，属善意取得，故原告司春霞与被告伊敏河镇政府签订的楼房买卖合同有效。依照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
原告司春霞与被告鄂温克族自治旗伊敏河镇人民政府签订的《房屋买卖合同书》有效。本判决生效之日起十�内第三人王海生给予协助办理过户手续。
案件受理费100元，由被告鄂温克族自治旗伊敏河镇人民政府负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审 判 长 多 俊 杰
审 判 员 哈斯巴特尔
代理审判员 杜 腾
二〇一四年八月十八日
书 记 员 张 晓 瑜
附:本判决所依据的相关法律：
1、《中华人民共和国物权法》
第一百零三条：共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。
第一百零六条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十二条：判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：
(一)案由、诉讼请求、争议的事实和理由;
(二)判决认定的事实和理由、适用的法律和理由;
(三)判决结果和诉讼费用的负担;
(四)上诉期间和上诉的法院。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。