上海市宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宝民三（民）初字第1718号
原告上海市宝山区环绿国际业主委员会。
负责人胡新宝。
负责人朱铮良。
委托代理人徐纪清，上海市恒业律师事务所律师。
被告上海宏久物业管理有限公司。
法定代表人吴根清。
委托代理人黄超冰，上海昭胜律师事务所律师。
委托代理人何谢颖，上海昭胜律师事务所律师。
原告上海市宝山区环绿国际业主委员会与被告上海宏久物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海市宝山区环绿国际业主委员会的负责人胡新宝及委托代理人徐纪清，被告上海宏久物业管理有限公司的委托代理人黄超冰、何谢颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海市宝山区环绿国际业主委员会诉称，被告于2010年7月1日成为原告所在小区的第二任前期物业管理方，现双方的物业服务合同已经终止，小区已经由其他物业管理公司接手。被告与前管理方上海新鹏物业管理有限公司（以下简称新鹏公司）于2010年6月25日签订确认书，新鹏公司移交给被告地面停车费人民币68，355元。2010年7月1日至2013年12月31日，被告以出具发票的形式收取地面停车费352，654元，临时停车费133，020元，还以收据形式收取停车费15万元，上述停车费共计635，674元。原告考虑到被告收取停车费时支付了人工成本，原告同意扣除10%的成本费用，其余572，106.60元被告应返还给原告。故原告起诉要求被告返还68，355元，支付该款从2010年7月1日起至本判决生效之日止的利息；被告返还572，106.60元，支付该款从2014年1月1日起至本判决生效之日止的利息，上述利息均按中国人民银行同期贷款利率计算。
被告上海宏久物业管理有限公司辩称，被告与开发商签订前期物业服务合同，与原告之间无合同关系，对原告不存在合同义务。如果法院认为被告应当向原告移交相应停车费，原告主张的费用也与事实不符。新鹏公司确向被告移交了停车费68，355元，被告也认可以出具发票的形式收取了2010年7月1日至2013年12月31日期间的地面停车费352，654元、临时停车费133，020元，但没有以收据形式收取过15万元。地面停车费352，654元中包括了2014年的停车费7，020元，已经返回给了原告。被告收取停车费需要支付税收成本和人工成本，10%是不够的，应当扣除30%的成本费用。因原告迟迟未成立，导致被告的各种应急维修费用无法从维修基金中支出，所以被告从停车费中支出修理费，修理费经法院认定为667，378.06元。被告收取的停车费不足以抵扣修理费，故被告不应当再向原告返还停车费，不同意原告的诉请。
经审理查明，2010年6月25日，新鹏公司与被告签订确认书，主要约定，被告同意于2010年7月1日零点接管绿洲花园B块（环绿国际公寓）小区的前期管理；新鹏公司以2010年6月30日为管理截止日并结算业主交付的物业管理费，6月30日前业主欠缴管理费和7月1日已交管理费新鹏公司和被告清算轧抵计算，多退少补；对业主2010年6月30日前的欠费，新鹏公司出具委托书方便被告催缴。2010年8月12日，新鹏公司（甲方）与被告（乙方）签订移交协议，主要约定，2010年6月30日前业主未向甲方缴纳的物业欠费计87，292.40元，业主已向甲方交纳7月1日后的预收款计93，636.40元，两项轧抵后，甲方应再向乙方移交6，344元；甲方根据原与开发商签订的前期物业管理合同规定收取的小区机动车停车费分配办法，扣除甲方垫付的维修费用后，应向乙方移交停车费68，355元；乙方接管小区时留用甲方的办公家具、设施用品、安保、维修等工具器材，经清点核准价值21，770元，甲方同意折价计5，500元，由乙方向甲方支付；本协议以上费用清算轧抵，甲方应向乙方移交费用计69，199元；本协议签订后，甲乙双方再无其他争议，对于甲方移交乙方的69，199元，由乙方出具发票，甲方在移交协议签字生效之日起三日内支付乙方。2010年8月20日，上海环绿房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定，物业名称：绿洲花园B块，座落于顾村镇宝绿路99弄；乙方为业主、物业使用人提供如下管理服务事项：1、物业共用部位的维护，2、物业共用设施设备的日常运行和维护，3、公共绿化养护服务，4、物业公共区域的清洁卫生服务，5、公共秩序的维护服务，6、物业使用禁止性行为的管理，7、物业其他公共事务的管理服务，8、业主委托的其他物业管理服务事项；乙方根据下述约定按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：高层每月每平方米1.2元，别墅每月每平方米1.2元，商业用房每月每平方米2.4元；上述物业服务收费分项标准，1、综合管理服务费，二级，每月0.14元，2、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用，二类，公用部位0.07、供水系统0.06、公共照明0.08、消防系统0.03、避雷系统0.03、升降系统0.40，弱电系统0.08，3、公共区域的清洁卫生服务费用，二级，每月0.11元，4、公共区域绿化养护费用，二级，每年每平方米2元，5、公共区域秩序维护服务费用，二级，每月0.16元，6、水景系统应按实分摊，在前期物业服务项目中暂不收取，该费用提交业主大会讨论，7、联体别墅在前期物业服务项目中物业费暂用高层定价，待业主大会成立后聘请新的物业服务公司后定价；前期物业管理期间，乙方按下述第一种收费形式确定物业服务费用，1、包干制由业主向乙方支付本合同约定的物业服务费用，盈余或者亏损由乙方享有或者承担，2、酬金制在合同约定预收的物业服务资金中提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足由业主享有或者承担；停车场收费分别采取以下方式：1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人按车位每月每个120元向乙方缴纳停车费，乙方从停车费中按每月每个120元提取停车管理服务费；经全体业主所持投票权（按首次业主大会会议的投票权计算规定确定）三分之二以上通过解除本合同的，甲方应当解除合同；本合同自2010年7月1日起，若业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止；本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财产及时完整地移交给业主委员会，业委会未成立的，移交给甲方或居委会代管。当日，上海环绿房地产开发有限公司（甲方）与被告（乙方）签订补充协议，约定，甲方一次性向乙方支付7万元，其中2万元作为乙方新进驻环绿国际小区的开办费用及其他费用，1万元为电费补贴，4万元为地下车库、高层水箱及高层电梯等的施工及维修费用，总计7万元；自2010年7月1日起交接环绿国际小区物业管理，所签订的合同为包干合同，2010年7月1日后产生的小区物业管理费用等与甲方无关，环绿国际小区所有的维修及公用部位所产生的费用从7月1日起由乙方支付，与甲方无关；商铺、公寓、别墅的空关物业费用由甲方自7月1日起按月向乙方支付。2013年10月8日，被告向上海环绿房地产开发有限公司发函，表示将于2013年12月31日24时终止对小区的物业管理服务。2013年12月23日，顾村镇政府召集会议，确定由上海顾村物业管理有限公司临时托管环绿国际小区。2013年12月27日，被告与上海环绿房地产开发有限公司、顾村镇房地办、业主代表等共同对小区设备设施进行交接检查。2013年12月31日，被告向上海环绿房地产开发有限公司发函表示次日起不再管理小区。上海顾村物业管理有限公司于2014年1月1日起对环绿国际小区进行管理。2014年5月6日，原告在顾村镇人民政府备案登记。
另查明，上海环绿房地产开发有限公司于2014年3月向本院起诉被告，要求被告承担原告垫付的环绿国际小区各类修复费用376，802.88元。本院于2014年6月6日判决被告支付上海环绿房地产开发有限公司各项维修费共计340，197.88元。该判决已经生效。
审理中，原告提供：1、原告于2014年7月11日出具的给被告的收条，内容为，原告收到被告所有停车费用清单一份，以及环绿国际小区维修费用清单一份。
2、2010年7月至2013年12月停车费收费统计表，固定车辆停车费共计352，654元，其中2013年度停车费98，000元中包含了部分预收2014年的停车费。
3、2010年-2013年临时停车费统计表，临时停车费共计133，020元。原告表示，上述统计表由被告在2014年7月11日移交给原告，被告已经将预收的2014年度固定车辆停车费7，020元返还给了原告，但上述2010年7月至2013年12月停车费收费统计表中的停车费352，654元是不包括预收的2014年停车费的。被告表示，对上述收条、统计表真实性无异议。
4、停车费收据22张，收据上无被告公章、财务章。原告表示，上述收据均系固定车辆停车费，但被告未出具发票，故未包含在2010年7月至2013年12月停车费收费统计表中。
5、2013年度物业管理月费账。原告表示，该账本由被告交给原告，可以证明小区内的车辆数量，佐证这些车辆的停车费都由被告收取，原告据此计算出被告未出具发票而收取的停车费超过了15万元，原告仅主张15万元。被告表示对证据4、5真实性不认可。
6、上海顾村物业管理有限公司出具的证明，主要内容为业主在小区内固定停车，支付被告停车费用。
7、上海顾村物业管理有限公司制作的机动车租赁情况表，证明车辆数量和牌照号码，这些车辆的停车费都由被告收取。被告对证据6、7真实性均不予认可。
被告提供了：1、2010年7月至2013年12月物业管理经营汇总表。2、小区修理费汇总表。3、修理单据、发票、维修合同等。原告表示，对上述证据真实性均不予认可，被告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定包干制，即被告的所有支出都应由其自行承担，不应该再由原告负担。
以上事实，有原告提供的《前期物业服务合同》、补充协议、确认书、移交协议、停车费统计表、停车费收据、证明、物业管理月费账、机动车租赁情况表、民事判决书，被告提供的物业管理经营汇总表、修理费汇总表、修理单据、发票、维修合同等，及双方当事人陈述等证据为证，并经庭审质证，本院予以认定。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中建设单位上海环绿房地产开发有限公司与小区第一任物业服务企业新鹏公司签订的《前期物业服务合同》履行及终止后，又与第二任物业服务企业即被告重新签订了《前期物业服务合同》，本院认为上海环绿房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》仍对业主具有约束力。理由如下：首先，《上海市住宅物业管理规定》规定，建设单位在业主、业主大会选聘物业管理企业前，应当选聘具有相应资质的物业管理企业，提供前期物业服务。上海环绿房地产开发有限公司在与新鹏公司的《前期物业服务合同》终止后，环绿国际小区业主大会尚未成立前，选聘被告为物业服务企业，具有合法性。其次，上海环绿房地产开发有限公司选聘第二任物业服务企业时，环绿国际小区业主大会及业主委员会均未成立，上海环绿房地产开发有限公司向每位业主征询选择哪一家物业服务企业，及确定《前期物业服务合同》内容不具有可操作性，故上海环绿房地产开发有限公司选择与被告重新签订《前期物业服务合同》也系现实条件使然。再次，上海环绿房地产开发有限公司与被告签订的《前期物业服务合同》约定被告采用包干制形式提供物业管理服务，公共部位的固定车辆停车费全部由被告作为停车管理服务费提取。上述约定中将本应由业主支付的维修费用等均由被告包干，将属于业主共有的固定车辆停车费归于被告。被告需承担的维修费经生效判决认定的就达340，197.88元，被告收取的固定车辆停车费为345，634元（352，654元扣除已返还原告的7，020元），利益较为均衡，未侵害业主的利益。
关于原告主张的固定车辆停车费、被告主张的维修费，如前所述《前期物业服务合同》已有明确约定，本院均不予准许。
关于临时车辆停车费之争议，原、被告对于临时车辆停车费金额为133，020元无争议，本院予以确认。《前期物业服务合同》对该费用如何分配未作出约定，本院考虑到被告对车辆临时管理需承担必要的成本，故酌情确定被告扣除30%费用后将其余的93，114元返还给原告。被告于2013年12月31日终止对环绿国际小区提供物业服务管理，其在服务终止时应将收取的上述临时车辆停车费交还给原告，被告未返还该款，原告要求被告支付该款从2014年1月1日起的利息，本院予以准许。
关于新鹏公司移交给被告的停车费68，355元，应归全体业主所有。原告要求被告支付该款，本院予以准许。新鹏公司与被告于2010年8月12日签订的移交协议约定，新鹏公司在签订协议之日起三日内将钱款移交给被告。原告要求被告支付该款从2010年7月1日起的利息，本院不予准许。利息可从2010年8月16日起计算。原告主张被告以收据形式收取停车费15万元，原告所提供的收据、2013年度物业管理月费账等证据尚不足以证实其主张，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：
一、被告上海宏久物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海市宝山区环绿国际业主委员会停车费161，469元，并以68，355元为本金，支付该款从2010年8月16日起至本判决生效之日止的利息，及以93，114元为本金，支付该款从2014年1月1日起至本判决生效之日止的利息，上述利息均按中国人民银行同期贷款利率计算；
二、原告上海市宝山区环绿国际业主委员会的其他诉讼请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为5，102元，由原告上海市宝山区环绿国际业主委员会负担3，812元，被告上海宏久物业管理有限公司负担1，290元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 杨利民
二〇一五年三月十日
书记员 童翔燕
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
三、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。