湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终2221号
上诉人（原审原告）：贺志诚，男，1983年2月11日出生，住新田县。
上诉人（原审原告）：周华英（系贺志诚之妻），女，1988年11月27日出生，住新田县。
以上二上诉人共同委托诉讼代理人：肖凌波，湖南超创律师事务所律师（特别授权）。
上诉人（原审被告）：永州市蓝天盛发房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区湘永路35号。
法定代表人：吴美英，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郑玄，湖南火龙联合律师事务所律师（特别授权）。
委托诉讼代理人：周幸福，男，1955年12月11日出生，湖南省冷水滩区人，住湖南省永州市冷水滩区。
贺志诚、周华英与永州市蓝天盛发房地产开发有限公司（以下简称蓝天房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初701号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
蓝天房地产公司上诉请求：1．撤销原判决第二、三项内容，改判该公司不承担责任或只承担对方在住房公积金管理机构的贷款利息；2．本案诉讼费由对方承担。事实和理由：1．双方签订的合同与在房产部门备案的合同对于办理房产证的时间有冲突，应选择备案合同确定时间，依该合同约定该公司尚未出现违约，不需要向对方支付违约金；2．对方在一审中未能举证存在实际损失，且实际损失远远低于其诉求的金额。
贺志诚、周华英辩称，1.一审判决依据的事实客观真实。蓝天房地产公司在房产部门登记备案是其履行预售登记的备案程序，备案合同不是本案双方签订的合同，对贺志诚、周华英没有约束力。依据双方《商品房买卖合同》及《补充协议》，对方已经构成实际违约，应依约承担违约金。2.一审判决适用法律正确，审理程序合法。贺志诚、周华英已支付购房全款，对方收取购房款能产生获利，而己方因对方违约产生的减少孳息、预约利润、诉讼费等损失无法计算。
贺志诚、周华英上诉请求：撤销原判决第三项，改判蓝天房地产公司按已付房款446000元每日以1‰支付违约金自2016年12月14日起至蓝天房地产公司实际交付不动产权证之日止；2．本案诉讼费由对方承担。事实和理由：一审判决第三项确定违约金计算至判决生效之日止，减轻了蓝天房地产公司判决生效之后继续违约的违约责任。
蓝天房地产公司辩称，贺志诚、周华英的上诉请求并未包含在一审诉请当中，二审应不予审理。
贺志诚、周华英向一审法院起诉请求：1、蓝天房地产公司继续履行合同，即时为贺志诚、周华英办理房屋产权证（不动产权证）并交付；2、蓝天房地产公司支付至起诉之日止的违约金81618元，另起诉之日后至蓝天房地产公司办理好不动产权证交付贺志诚、周华英之日止，每日按购房款1‰支付违约金；3、本案诉讼费和律师费由蓝天房地产公司承担。
一审法院认定事实：蓝天房地产公司与贺志诚、周华英于2015年12月13日签订了《商品房买卖合同》，合同约定贺志诚、周华英购买了蓝天房地产公司开发的新田县聚龙花园B栋1202号房屋，房屋总价款为446000元，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。经协商，双方当日签订了《补充协议》，补充协议约定：蓝天房地产公司应当在合同签订之日起365日内办理好房产证交给贺志诚、周华英，如未按时交房产证，蓝天房地产公司应按已付房款的每日千分之一向购房人支付违约金。合同签订后，贺志诚、周华英按约交纳了购房款446000元，购房契税8920元。2017年1月蓝天房地产公司将商品房交付给贺志诚、周华英使用，但按双方约定的办理好房产证交付日即2016年12月14日起至至今，蓝天房地产公司未将房产证办好交予贺志诚、周华英。2017年6月20日，贺志诚、周华英委托湖南超创律师事务所律师提起诉讼缴纳了律师费5000元。
一审法院认为，双方争议的焦点：一、蓝天房地产公司未按约给贺志诚、周华英办理好不动产权是否应当承担违约责任、如何承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案双方当事人于2015年12月13日签订了《商品房买卖合同》对双方均有约束力，双方在合同基础上签订补充协议，补充协议对办理房屋产权证交付的时间进行补充变更，可视为是双对蓝天房地产公司提供的格式条款的补充和变更，是双方真实意思表示，符合法律规定。故补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力，对补充协议与《商品房买卖合同》不一致部分，应当以后签订的补充协议为准。蓝天房地产公司应当按照补充协议约定在2016年12月14日内办好房产证交予贺志诚、周华英，蓝天房地产公司在庭审中当庭认可至今未办理好房屋产权证，已逾期办证，违反双方合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定之外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”之规定，蓝天房地产公司已逾期办证，违反合同约定，已构成实际违约，应当按照合同约定和法律规定承担违约金。蓝天房地产公司提出双方签订的房屋买卖合同与蓝天房地产公司在房产部门登记备案的不一致，应当以登记备案的合同为准，根据备案合同被告至今未构成违约。法院认为，在房产部门登记备案是蓝天房地产公司履行预售登记的备案程序，备案的合同不是双方当事人签订的，蓝天房地产公司可以根据合同的相对性，与合同相对人的签订合同过程中针对具体情况变更合同内容，蓝天房地产公司的备案合同对贺志诚、周华英没有约束力，因此对蓝天房地产公司的该项辩解意见，不予支持。蓝天房地产公司虽提出已向有关部门报批，由于客观本原因暂时无法办理房屋产权证交予对方，但蓝天房地产公司没有证据证明逾期办证是由于因第三人或者不可抗力造成的延误，出卖人不承担违约责任的情形所致，故对该辩解意见不予支持。双方在合同中就违约事项进行了约定，蓝天房地产公司应当依合同约定承担违约责任。二、本案约定的违约金是否过高，是否属于调整的范围。根据《中华人民共和国合同法》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”蓝天房地产公司以约定按日计算向贺志诚、周华英支付全部房价款千分之一的违约金超过贺志诚、周华英造成的损失约定过高为由请求减少违约金，法院认为：1、本案《补充协议》对办理房产证交付时间及违约金的在原合同基础上进行补充变更的特别约定，应是双方经过充分考虑，属于当事人意思自治,违约金的承受也是在可以控制范围；2、《合同法》对违约金的规定侧重违约金的补偿性，同时有限制地承认违约金的惩罚性；3、贺志诚、周华英付款为支付购房全款446000元，蓝天房地产公司收取购房款能产生获利情况、贺志诚、周华英支付购房全款因蓝天房地产公司违约可能减少孳息，同时蓝天房地产公司如按约办理房产证贺志诚、周华英也可以通过抵押、质押贷款获利，蓝天房地产公司未按约办好房产证交付对方产生纠纷，贺志诚、周华英还产生了诉讼费、律师费等损失；4、本案违约是蓝天房地产公司未按合同履行，是蓝天房地产公司的过错所致。故，双方约定按日计算向贺志诚、周华支付全部房价款千分之一的违约金，蓝天房地产公司未提供证据证实违约金过高的事实，根据当事人实际履行情况、获利情况、预期利润、利率高低及弥补当事人的损失为基准，又考虑违约金要体现一定的惩罚性等综合因素，对蓝天房地产公司请求减少违约金的辩解意见不予采信。三、贺志诚、周华英要求蓝天房地产公司承担律师费是否具有法律依据。本案中，双方在合同中并未约定出现违约情形时律师费的支付问题，任何一方违约，另一方聘请律师因而产生律师费，如该损失计算也应计算在违约损失范围内，双方对违约损失已作出具体约定，故对贺志诚、周华英要求对方支付律师费的诉讼请求不予支持。综合上所述，贺志诚、周华英与蓝天房地产公司签订的房屋买卖合同未违反法律规定，合法有效。蓝天房地产公司应当按合同约定于2016年12月13日前将房屋产权证办好交予对方，而蓝天房地产公司未提供免责证据，蓝天房地产公司逾期为对方办理房产证的行为已构成违约，应依法承担违约责任。因双方合同签订的时间为2015年12月13日，故对逾期交付房产证的违约时间确认从2016年12月14日起至2017年6月15日止共183日。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第1款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定之外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”之规定，蓝天房地产公司应限期办理好房屋所有权登记交付贺志诚、周华英，并支付违约金。蓝天房地产公司应当支付的违约金为81618元[446000元×183天×0.001]，故贺志诚、周华英请求判令蓝天房地产公司继续履行合同，即时为其办理房屋产权证（不动产权证）并交付，支付违约之日起至起诉之日止的违约金81618元，予以支持。贺志诚、周华英起诉之后，蓝天房地产公司违约行为仍在延续，故蓝天房地产公司支付违约金应当从起诉之次日起计算到本案判决生效之日止，故请求判令本案起诉之日后至蓝天房地产公司办理好不动产权证交付之日止，每日按购房款1‰支付违约金的诉讼请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、限永州市蓝天盛发房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起六个月内为贺志诚、周华英办理好房屋产权证交付给贺志诚、周华英；二、限永州市蓝天盛发房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付贺志诚、周华英违约金81618元；三、由永州市蓝天盛发房地产开发有限公司按每日按购房总款1‰支付从贺志诚、周华英起诉之次日（即2017年6月16日）起至本判决生效之日止的违约金；四、驳回贺志诚、周华英的其他诉讼请求。案件受理费1840元，减半收取920元，由永州市蓝天盛发房地产开发有限公司承担800元，贺志诚、周华英承担120元。
本院二审期间，双方当事人未向本院提交新的证据。经二审查明的事实与一审查明的一致，本院对一审查明的事实依法予以确认。
本院认为，贺志诚、周华英与蓝天房地产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定合法有效，对双方均有约束力。蓝天房地产公司未按《补充协议》约定的期限为贺志诚、周华英办理房屋产权证并交付，构成违约，应承担违约责任。关于蓝天房地产公司上诉提出双方签订的合同与在房产部门备案的合同关于办理房产证的期限约定不一致，依备案合同尚未出现违约，不需要向对方支付违约金的理由。本院认为，蓝天房地产公司在房产部门登记备案是其履行预售登记的备案程序，备案合同不是本案双方当事人签订的合同，对贺志诚、周华英没有约束力，双方对于办证期限的约定应以《补充协议》为准,故对蓝天房地产公司该上诉理由不予采纳。关于蓝天房地产公司上诉提出对方在一审中未能举证存在实际损失，且实际损失远远低于其诉求的金额，该公司只应承担对方在住房公积金管理机构的贷款利息的理由。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，贺志诚、周华英与蓝天房地产公司在《补充协议》中约定如未按时交房产证，蓝天房地产公司应按已付房款的每日千分之一向贺志诚、周华英支付违约金。贺志诚、周华英基于对方的承诺没有办理房贷，而是采取交纳全部购房款446000元的方式购房，现蓝天房地产公司违约，贺志诚、周华英因此造成的损失主要是房贷部分的资金占用费，如依照双方约定以已付购房款总额按日息千分之一计算，至起诉日止183天的违约金即达到81618元，双方约定的违约金属于法律规定的过分高于造成的损失的情形，故本院对蓝天房地产公司请求减少违约金的理由部分予以支持。贺志诚、周华英未能举证除房贷部分资金占用费外其他的实际损失，本案违约损失数额难以确定，根据相关司法解释规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于中国人民银行规定的逾期贷款罚息利率为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，本院酌情按年利率7.2%加收50%计算为日息万分之三，该违约金计算方式比较符合一般商品房买卖合中关于违约金的约定。故至起诉日止，蓝天房地产公司应当支付的违约金为24485.4元[446000元×183天×0.0003]。关于贺志诚、周华英提出一审判决第三项确定违约金计算至判决生效之日止，减轻了蓝天房地产公司判决生效之后继续违约的违约责任的上诉理由。本院认为，本案已经判决蓝天房地产公司在规定的期限内履行办证义务，蓝天房地产公司如不按此期限履行义务，贺志诚、周华英可向法院申请执行，也可另行主张权利，故本院对该上诉理由不予采纳。
综上所述，蓝天房地产公司的上诉请求部分成立，对合理部分本院予以支持；贺志诚、周华英的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初701号民事判决第一项即限永州市蓝天盛发房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起六个月内为贺志诚、周华英办理好房屋产权证交付给贺志诚、周华英；
二、撤销湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初701号民事判决第四项即驳回贺志诚、周华英的其他诉讼请求。
三、变更湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初701号民事判决第二项为限永州市蓝天盛发房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付贺志诚、周华英违约金24485.4元；
四、变更湖南省新田县人民法院（2017）湘1128民初701号民事判决第三项为由永州市蓝天盛发房地产开发有限公司按每日按购房总款万分之三支付从贺志诚、周华英起诉之次日（即2017年6月16日）起至本判决生效之日止的违约金；
五、驳回贺志诚、周华英的其他诉讼请求。
一审案件受理费1840元，减半收取920元，由永州市蓝天盛发房地产开发有限公司承担760元，贺志诚、周华英承担160元。二审案件受理费1840元，由永州市蓝天盛发房地产开发有限公司承担1480元，贺志诚、周华英承担360元。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄 素
审 判 员 彭卫民
代理审判员 刘 爱
二〇一七年十月二十六日
书 记 员 王亚竹
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。