广西壮族自治区防城港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂06民终348号
上诉人（原审被告）：广西军通投资有限公司，住所地广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。
法定代表人：黄志刚，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韦诚，男，1992年8月10日出生，壮族，住广西河池市金城江区，系该公司员工。
委托诉讼代理人：王君成，男，1956年4月17日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系该公司员工。
被上诉人（原审原告）：李光伟，男，1976年5月12日出生，汉族，住山西省河津市铝基地翠微区。
委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。
原审被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇。
法定代表人：李逢锦，该公司总经理。
上诉人广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）因与被上诉人李光伟、原审被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2016）桂0602民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人军通公司的委托代理人韦诚、王君成，被上诉人李光伟的委托代理人黄靖到庭参加诉讼。原审被告富乐华公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
军通公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》）只是预约合同，并非商品房预售合同，因此，不应以出卖人取得商品房预售许可证为生效要件，军通公司虽未取得预售许可证明，但不影响涉案合同效力。《商品房销售管理办法》第二十二条是对房地产开发企业销售行为的行政管理规定，并非认定合同效力的强制性规定。出卖人在未取得商品房预售许可证明的情况下，就对外签订商品房认购书，是否违反行政管理规定，不属于民事案件处理范围。
李光伟辩称，《合作建房合同书》为无效合同，上诉人军通公司收取的购房款应予以退回。请求维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。
富乐华公司既未提交书面答辩状，亦未到庭参加诉讼，视为其已放弃依法享有的答辩等诉讼权利。
李光伟向一审法院起诉请求：军通公司、富乐华公司连带返还李光伟已付购房款181047元及支付利息（利息计算：1万元从2013年3月15日起计；171047元从2013年4月18日起计，按同期同类银行贷款利率计付，计至付清止）；支付往返的旅差损失3000元；诉讼费用由军通公司、富乐华公司承担。
一审法院认定事实：2013年4月18日，李光伟作为乙方与军通公司作为甲方签订《合作建房合同书》，约定：甲方与开发商即富乐华公司将采取市场运作方式，在广西防城港市江山大道和金花茶大道交汇处合作建设防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心进行合作建房；2014年6月30日前，开发商即富乐华公司完成合作建房预售许可证办理；乙方参与甲方合作建房的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心9号楼9栋13A层26号房，建筑面积为103.15平方米（套内面积83.17平方米），单价5850.61元／平方米，总金额为603490元；乙方在本合同当日交清首期房款5万元，签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款131047元。合同还对双方的违约责任等作出了约定。2013年3月15日、4月18日，军通公司分别向李光伟出具收据，载明收到李光伟交来的防城港CBD北部湾1号地块9号楼13A26号房合作建房款定金1万元、合作建房款30%为171047元。另查明，2012年3月1日，军通公司受富乐华公司委托，开发建设、经营、销售防城港市中央商务区（CBD）项目Ⅰ（1）号、Ⅱ（2）号地块。授权期限自授权书签订之日起至Ⅰ（1）号、Ⅱ（2）号地块开发建设结束止。再查明，军通公司在庭审中自认案涉房地产项目尚未取得《商品房预售许可证》。一审法院认为，一、关于合同的效力问题。李光伟与军通公司签订的《合作建房合同书》，该协议书包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、价款方式及期限、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款。又依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、定购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，李光伟与军通公司签订的《合作建房合同书》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”军通公司至李光伟起诉时尚未取得案涉商品房项目的预售许可证，故其与李光伟签订的合同因违反上述规定而无效。二、关于退还购房款及利息的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，军通公司在未取得商品房预售许可证的前提下，以交纳定金、合作建房款为名向李光伟收取181047元，应当依法由军通公司退还给李光伟，并支付相应利息。李光伟提供的授权书及军通公司在庭审中的自认，足以证实富乐华公司与军通公司存在委托代理关系，且军通公司明知富乐华公司无商品房预售许可证，仍代为销售商品房，故富乐华公司对上述债务应负连带责任。三、关于差旅费的问题。李光伟明知军通公司尚未取得商品房预售许可证仍与其签订合同，对合同无效有一定过错责任，且李光伟对该差旅费没有提交相关票据。因此，一审法院对李光伟该主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、军通公司返还李光伟181047元及利息（利息计算，以本金1万元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年3月15日起分段计至2013年4月17日止；以本金181047元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2013年4月18日起分段计至付清之日止），富乐华公司对上述债务负连带责任；二、驳回李光伟的其他诉讼请求。案件受理费3980元，减半收取1990元，由李光伟承担32元，军通公司、富乐华公司共同承担1958元。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”，涉案《合作建房合同书》约定李光伟只分配固定数量房屋，不承担经营风险，因此《合作建房合同书》虽名为合作建房，实为房屋买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”涉案合同具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人军通公司已经按照约定收受了购房款，故军通公司上诉认为《合作建房合同书》是预约合同的上诉理由不成立，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，军通公司在起诉前仍未取得涉案房屋预售许可证，故涉案《合作建房合同书》因违反上述规定而无效。一审法院认定《合作建房合同书》无效正确，本院予以维持。综上所述，军通公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3980元（上诉人广西军通投资有限公司已预交），由上诉人广西军通投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 何丽敏
代理审判员 刘帅武
代理审判员 王 勋
二〇一六年九月十三日
书 记 员 温婷婷
附：本案判决所依据的相关法律条文
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。