西藏自治区阿里地区中级人民法院民 事 判 决 书（2017）藏25民终8号上诉人（原审原告）：邢燕红，女，汉族，经商，甘肃省山丹县人，现住西藏自治区日土县。委托诉讼代理人：黄志雄，男，北京市智舟律师事务所专职律师。上诉人（原审被告）：高有强，男，汉族，经商，现住西藏自治区日土县。上诉人邢燕红、高有强房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区日土县人民法院（2017）藏2524民初8号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理，上诉人邢燕红委托诉讼代理人黄志雄，被上诉人高有强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邢燕红上诉请求：1、撤销（2017）藏2524民初8号判决书。2、依法判决上诉人与被上诉人的房屋租赁合同自判决生效之日起解除，被上诉人按照租金标准向上诉人支付拖欠的房租及解除合同后的房屋占用费（计算至腾退房屋时止）3、判令被上诉人向上诉人支付违约金16000元。四、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。1、一审认定上诉人拒绝接受5576元租金和钥匙，与上诉人在一审表述中的不符。上诉人在一审表述中“是因上诉人要求被上诉人一并赔偿高压锅损失和支付保证金，被上诉人拒绝上诉人的要求，因此被上诉人未向上诉人交付5576元租金和钥匙”。2、被上诉人至今未向上诉人交付房屋租金，一审中未予以明确。3、被上诉人拖欠房租时间超过30日，但一审中却错误认为没有超过30天。二、原审判决法律适用错误。1、一审起诉状副本送达被告作为解除时间，没有法律依据。2、一审判决遗漏上诉人主张收回房屋的请求，未判决被上诉人何时腾退房屋。3、按照一审判决，对于起诉状送达后，法院审理期间，被上诉人仍继续占用房屋却未向上诉人支付房屋占用费，显然显失公平并损害了上诉人的合法权益。高有强辩称，不存在房屋租金欠款45天一事，自4月9日因多次到上诉人家里，要求解除合同算清房租并交回钥匙，但被上诉人一直拒绝接受。答辩人不存在违约行为。对上诉人房屋占用并钥匙至今未归一事，经4月9日多次到上诉人家里给钥匙，她一直拒绝接收，后答辩人请人给她说解除合同并交回钥匙算清房租，但一直被拒绝。上诉人高有强上诉请求：依法撤销西藏日土县人民法院（2017）藏2524民初8号民事判决并查清事实情况下改判。2、本案一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定：上诉人应向被上诉人缴纳房屋租金的期限，自2017年4月1日至2017年5月15日止，于事实不符，事实上，上诉人在租赁被上诉人房屋从早餐经营的第9天2017年4月9日，因上诉人的高压锅发生爆炸致使妻子严重炸伤并造成无法继续经营早餐业务，要求与被上诉人结清房租，退还保证金，解除与被上诉人的《商铺租赁合同》且对因本人的不可抗力解除合同请求，但被上诉人一直置之不理。2、一审判决书说关于被告是否向原告支付保证金16000元的问题，本案被告高有强无证据证实向原告支付保证金事实，故对被告答辩意见本院不予支持，这显然事实不符，双方签订的《商铺租赁合同》为证据，合同第二条第一款明确约定：“甲乙双方商定房屋租赁保证金为壹万陆仟元，在本合同签订之日起一次性支付”。双方签订合同当日就根据合同约定向被上诉人缴纳了租赁保证金，且当时要求被上诉人打收条时，被上诉人说合同有约定，不用打收条没有收条并不代表没有向被上诉人缴纳保证金。3、一审法院判定“上诉人需要向被上诉人人支付违约金2584元整”，适用法律错误。上诉人在履行合同过程当中没有任何违约行为，怎么可能要向被上诉人支付违约金，因本人不可抗力发生高压锅爆炸，致使上诉人高有强的妻子严重炸伤，造成自己无法继续经营早餐业务，经多次向上诉人邢燕红请求结清房租、退还保证金、解除双方签订的《商铺租赁合同》但一直置之不理，不存在违约行为，不需要向被上诉人支付违约金，并支付租金。邢燕红辩称，对于上诉人高有强提出的房屋租金期限2017年4月1日至2017年4月9日是捏造事实，我租赁房屋给上诉人时候是为了房屋使用，对于上诉人称其房屋租期最晚也是2017年4月12日的请求不认同，因为在4月12日本人未收到上诉人的解除通知，并且钥匙一直在上诉人的手中并请求房屋租金2017年4月1日至终审判决之日。保证金交付与本人的说法完全捏造事实，本人并未收到保证金。邢燕红向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判决被告支付房屋租金5576元。2、支付违约金16000元；3、收回铺面；案件诉讼费由败诉方承担，在庭审过程中又增加诉讼请求标的为支付房屋租金11152元，自2017年4月1日至2017年6月23日为止。一审法院认定事实：原告邢燕红与被告高有强签订的《商铺租赁合同》签订时间为2017年4月1日，期限一年，并租金为每天136元，于2017年5月12日要求被告支付租金，被告妻子向原告支付5576元租金及交付钥匙房屋，原告以没有得到高压锅损失赔偿及未支付保证金为由，拒绝接受5576元租金和钥匙的事实。同时双方存在争议较大的事实，逐一进行了认定。1、原、被告对租金支付的期限存在争议。原告要求主张支付时间为2017年4月1日至2017年6月23日为止的房屋租金11152元。原告起诉时提出收回铺面，可视为原告要求解除合同，自起诉书副本送达被告时解除。认定为2017年4月1日至2017年5月15日为止房屋租金。超过部分不予支持。关于被告称只欠2017年4月1日至2017年4月9日为止房屋租金1224元的问题。因原被告合同未解除，并不予采纳。2、原告提出支付违约金16000元的问题，按照双方在合同中约定拖欠房屋租金累计30日以上，保证金不予退还。认为原被告签订的《商铺出租合同》被告并没有达到拖欠房屋租金累计超过30天以上，不予采信。3、被告要求返还保证金16000元的问题。本案被告未向法庭提供证据证明其主张，故对被告答辩意见不予采纳。一审法院认为，原告邢燕红与被告高有强之间签订的《商铺出租合同》其性质为房屋租赁合同，双方形成房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系双方真实意思表示，不违反国家法律及行政法规强制性规定，也不侵害第三人的合法权益，该合同合法有效，受法律保护，被告实际产生的租金和违约，被告依法应负担和赔偿，负担的标准以原、被告商定的租金标准为宜。一、关于原被告支付房屋租金期限不一致的问题。本案原告未明确表示解除合同，但原告起诉时提出收回房屋，可视为解除合同，原告以诉讼方式提出解除合同，自起诉书副本送达被告时解除。本院认定支付租金的时间为2017年4月1日至2017年5月15日为止。即45天×136元=6120元整。二、关于被告是否已向原告支付保证金16000元的问题。本案被告高有强无证据证实已向原告支付保证金16000元的事实，对被告答辩意见不予支持。三、关于原告要求支付违约金16000元的问题。在合同中双方约定违约责任，但原告要求被告支付16000元违约金的理由是被告拖欠租金累计超过30日以上，结合双方签订的合同，被告并没有达到拖欠房屋租金累计30日以上，因此该项诉讼请求本院不予支持。但是被告高有强高压锅发生爆炸，使被告妻子严重炸伤，因不可抗力导致无法在从事经营活动，要求解除合同，其行为已经构成违约，应承担违约责任。原告于同年5月12日要求被告支付房屋租金时，被告表示结清房屋租金后将钥匙返还给原告，原告作为出租方，在被告未实际使用租赁房屋的情况下，有负减少损失进一步发生的义务，但原告并未采取相应的措施预防损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》相关规定，扩大损失部分由原告承担，故法院酌定被告仅需承担19天租金的损失。四、关于原告要求被告返还商铺出租问题。按照合同法相关规定，在履行期限届满前，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，出租人可以解除合同。原告依照法律规定依法享有解除双方租赁合同的权力，故原告要求收回铺面的诉讼请求，本院依法应予以支持，租赁合同解除后，合同尚未履行的部分终止履行，商铺房屋被告应予以返还给原告。一审法院部分争议经调解，并达成调解协议：一、被告高有强给付原告邢燕红高压锅损失费800元整。二、被告高有强放弃对牌子费返还要求，若原告更换牌子，费用由原告自行承担。三、经被告向法院提出申请调取证据并调取电费使用情况并原告邢燕红向高有强给付373.075元。四、被告要求返还气费450元与原告要求赔偿损坏设备清单内容相抵（除高压锅外），以上达成协议并履行完毕，予以确认。据此，一审法院于2017年7月10日判决:一、原、被告签订的《商铺出租合同》于2017年5月15日已解除。被告高有强自本判决生效之日起三日内将坐落于商业街龙源早餐店返还给原告邢燕红；二、被告高有强自本判决生效之日起10日内向原告邢燕红支付自2017年4月1日至2017年5月15日为止房屋租赁租金6120元整（45天×136元=6120元整）；三、被告高有强自本判决生效之日起10日内向原告邢燕红支付违约金2584元（19天×136元=2584元）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费339.4元，由原告邢燕红、被告高有强负担169.7元。以上调解协议并无不妥，本院予以确认。本次庭审中，上诉人邢燕红向法院提交证据一份，于8月3号前向高有强发信息，并腾空房子交钥匙的信息。拟证明高有强一直占有租赁物，对此，本院认为，该信息仅能证明其向高有强发送信息的事实，并不能证明高有强占有使用房屋的事实。综合双方上诉请求及答辩意见，归纳争议焦点，并围绕争议焦点逐一进行分析并认定如下：1、关于双方何时解除合同的期限争议的问题。2、关于上诉人邢燕红是否拒绝接受5576元租金和钥匙的问题。3、关于上诉人邢燕红要求上诉人高有强拖欠租金超过30日，并支付违约金16000元的问题。4、关于上诉人高有强拒绝支付一审法院人的认定的违约金2584元整问题。5、关于上诉人高有强是否已经向上诉人邢燕红支付保证金的问题；一是关于双方何时解除合同的期限争议的问题。一审法院认定，原告起诉时提出收回铺面，可视为原告要求解除合同，自起诉状副本送达被告时解除。因双方合同未解除，被告答辩称只欠2017年4月1日至2017年4月9日房屋租金问题不予采纳。本院认为，邢燕红与高有强之间签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，不违反国家法律及行政法规强制性规定，合法有效。一、合同解除时间及租金计算的截止时间。邢燕红上诉称，一审法院将起诉状副本送达高有强的时间作为解除合同时间，并以此计算租金，没有法律依据。高有强亦称，于2017年4月9日就已通知邢燕红要解除合同，但原审认定上诉人应向被上诉人缴纳房屋租金的期限为2017年4月1日至2017年5月15日止，于事实不符。对此，本院认为，高有强因其所经营的店铺于2017年4月9日发生事故后，要求邢燕红解除合同，但被拒绝。而后邢燕红于2017年5月12日向法院起诉，提出收回铺面的主张，该情形符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，故一审法院将合同解除时间定为起诉书副本送达被告的时间，并认定支付房屋租金的期限为2017年4月1日至2017年5月15日为止，并无不妥，本院予以确认。因此，邢燕红提出的“将起诉状副本送达高有强的时间作为解除合同时间，并以此计算租金，没有法律依据”及高有强提出的“合同解除时间为4月9日”的上诉理由不能成立。二审中，上诉人邢燕红请求将租金计算至判决生效之日，并提供一份于8月3日向高有强发送的要求高有强腾空房子并交钥匙的信息，对此，本院认为，邢燕红要求高有强支付解除合同后的房屋占用费的请求属二审中增加诉讼请求，经本庭调解未达成调解协议，故邢燕红可另行起诉。二是关于上诉人邢燕红是否拒绝接受5576元租金和钥匙的问题。一审法院认定，原被告在庭审中陈述，证实原告于2017年5月12日要求被告支付房屋租金，被告妻子向原告支付5576元租金及交付房租钥匙，但原告以没有得到高压锅损失赔偿及未支付保证金为由，拒绝接受5576元租金和钥匙的事实，双方当事人均承认，本院予以采信。本院认为，一审认定上诉人拒绝接受5576元租金和钥匙，与上诉人在一审表述不符，经查阅一审庭审笔录，其在庭审中已承认拒收5576元租金和钥匙，该理由与事实不符，本院不予支持。三是关于上诉人邢燕红要求上诉人高有强拖欠租金超过30日，并支付违约金16000元的问题。一审法院认定，在合同中双方约定了违约责任，但原告要求被告支付16000元违约金的理由是被告拖欠房屋，租金累计超过30日以上，结合双方签订的合同，被告并没有达到拖欠房屋租金累计30日以上，因此对原告这项诉讼请求本院不予支持，被告因高压锅发生爆炸，使妻子炸伤，因不可抗力导致无法再租赁原告房屋从事经营活动，要求解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，根据双方在合同中约定租金的交付方式为按照季度交付，及在庭审中双方认可4月、5月、6月为一季度，拖欠租金累计30日以上不予退还保证金指每季度后超过30日的保证金不予退还。以及5月12日高有强妻子来给付租金5576元被拒收的事实，可证明本案上诉人高有强并未拖欠房屋租金超过30日。故，一审法院对上诉人邢燕红提出的“上诉人高有强拖欠租金超过30日，要求支付违约金16000元”的诉讼请求未予支持是正确的。四是关于上诉人高有强拒绝支付一审法院人的认定的违约金2584元的问题；一审法院认为，一审法院认定原告同年5月12日要求被告支付房租金时，被告表示结清房屋租金后将钥匙返还给原告，原告作为出租房，在被告为实际使用租赁房屋的情况下，有负减少损失进一步发生的义务，但原告并未采取相应的措施预防损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，扩大损失部分由原告承担，故法院酌定被告仅需承担19天租金的损失。本院认为，一审法院认定的违约金2584表述有误，应更正为双方解除合同而承担的赔偿责任，一审法院认为被告因高压锅发生爆炸，使妻子炸伤，因不可抗力导致无法再租赁原告房屋从事经营活动，要求解除合同，其行为构成违约，应承担相应的违约责任，应更正为其行为导致合同解除而承担的法律后果赔偿相应损失，故，除更正表述外对事实认定，本院予以确认，对上诉人高有强主张，本院不予支持。五是关于上诉人高有强是否已经向上诉人邢燕红支付保证金的问题；一审法院认为，对被告高有强答辩意见并无证据证实已经向原告支付保证金16000元的事实，不予支持。本院认为，上诉人高有强称其双方签订的《商铺租赁合同》为证据，已支付保证金，对此，本院认为缴纳保证金，并不能单纯的仅以合同作为依据，而应有其他相关证据加以证明，根据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，上诉人高有强应承担举证不利的后果，故，一审认定并无不妥，本院予以确认。本院认为：双方之间签订的《商铺出租合同》该合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系，该房屋租赁合同关系双方真实意思表示，不违反国家法律及行政法规强制性规定，也不侵害第三人的合法权益，受法律保护，二审法院予以采信。双方合同签订时间为2017年4月1日，期限一年，合同对双方的权力、义务、保证金以及租赁交付期限等进行了约定（详见合同），并每天租金为136元，并于2017年5月12日上诉人邢燕红向上诉人高有强要求支付租金时，高有强的妻子向上诉人邢燕红表示结清房屋租金后将钥匙返还给上诉人邢燕红，上诉人邢燕红以没有得到高压锅损失赔偿及未支付保证金为由，拒绝接受5576元租金和钥匙。二审中上诉人邢燕红称，高有强至今占有房屋，且未向其交付房屋租金，一审中未予认定，经查阅，按照上诉人邢燕红的诉讼请求一审法院从事实认定及判决主文中已经明确，且高有强自经营的店铺于2017年4月9日发生事故后，请求邢燕红解除合同，并要求结清房屋租金及返还钥匙后，未再使用涉案房屋。邢燕红作为出租房，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，在高有强未实际使用租赁房屋的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大，但其并未采取相应的措施预防损失扩大，故扩大损失部分由其自行承担。一审法院对此认定并无不妥，本院予以确认，上诉人邢燕红称一审判决遗漏上诉人主张收回房屋的请求，未判决被上诉人何时腾退房屋。经查，在一审判决主文明确判决腾退房屋时间及支持了其收回房屋的诉讼请求，其所述与事实不符，本院不予支持。一审判决认定被告高有强支付违约金2584元，认定事实部分表述有误，应更正为被告高有强赔偿损失2584元，虽然判决结果中表述为违约金，但判决结果是正确。综上所述，一审法院认定事实由瑕疵，但适用法律正确，裁判结果结果正确，故对上诉人邢燕红、高有强上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费678.8元，由上诉人邢燕红、高有强各负担339.4元。本判决为终审判决。审判长 贡  嘎审判员 达瓦桑姆审判员 格桑群培二〇一七年十一月三日书记员 拉姆边宗