济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第1773号
原告：郑利彬，男，1980年11月11日出生，汉族，上海鸥江集团有限公司总经理，住上海市。
委托诉讼代理人：包艳，上海汉盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张晓，上海汉盛律师事务所律师。
被告：济南东拓置业有限公司，住所地济南市。
法定代表人：刘金辉，总经理。
委托诉讼代理人：樊兆杰，山东豪才律师事务所律师。
原告郑利彬与被告济南东拓置业有限公司（以下简称“东拓置业”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑利彬的委托诉讼代理人张晓，被告东拓置业的委托诉讼代理人樊兆杰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告郑利彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金705836.53元；2、判令被告支付逾期产权登记约定违约金299296.58元；3、判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告郑利彬（买受人）与被告东拓置业（出卖人）于2010年11月7日签订了两份商品房买卖合同分别为：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0024（济南市龙园XXX）；销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0028（济南市龙园xxx）。合同签订后，原告履行了合同的全部约定义务，共向被告东拓置业支付了全部购房款5471601元，但被告却有如下违约事由：1、未履行合同约定应在2011年12月31日前交付商品房的义务，直到2013年3月5日方办理交房手续（累计逾期430天）。2、未履行合同约定的商品房交付后270日内办理产权登记义务，即在2013年12月5日（2013年3月5日实际交房顺延270天）内交办理产权登记，时至今日仍未办理（累计逾期547天）。上述两条违约严重侵犯了买受人的合法权益，依据双方合同约定，被告应承担：1、逾期交房的违约金705836.53元（按房款5471601元，逾期天数为430天，2011年12月31日至2013年3月5日，按日万分之三标准计算）；2、逾期产权登记的违约金299296.58元（按房款5471601元，逾期天数为547天，2013年12月5日至2015年6月5日，按日万分之一标准计算），上述两项违约金总计金额为1005133.11元。鉴于东拓置业已严重违约，同时严重损害了买受人的可得及期待权益，期间，虽经买卖双方多次协商，但被告终未实现承诺，为了维护原告的合法权益，望判如所请。
被告东拓置业辩称，一、被告不存在违约行为，原告诉讼请求没有事实和法律依据，未提供证据予以证实；二、本案诉求已超过诉讼时效，请求贵院驳回原告诉讼请求，原告应承担时效异议的举证义务；三、根据双方合同约定，本案房屋交付办证是双方共同履行的合同义务，主体是原告，而非被告，被告仅仅承担协助义务，再无其他。此外，本案双方并无关于房产办证的委托约定，在原告未提出证据的情况下，被告没有义务进行房产办证；四、假设本案确实存在房产交付延期情况，请求贵庭综合双方义务承担和过错承担进行依法查明，同时根据相关法律规定，违约金的主张应当与实际损失额大小相适应，请求法院依法调整本案违约金数额；五、原告在诉状中陈述“可得及期待权益”没有事实和法律依据，应对自己的主张承担举证义务，涉案房屋基本的功能是居住使用，无论是别墅还是普通住房都不例外；六、本案是否存在非双方原因、免责事由及不可抗由，乃至所可能存在的已经发生变化的客观情况，请求贵院依法予以查明；六、原告如存在逾期付款行为，被告保留另行主张损失的权利；七、根据购房合同补充协议（第14页）第三条第2项的约定，在双方办理完毕面积差异结算手续，即双方完成最终的结算手续之前，买受人无权要求交房和办理产权登记手续，原告在收房之前没有办理该结算手续，因此，被告无需承担违约责任；八、由于原、被告双方最初的购房合同签订于2011年4月27日之前且约定取得《建设工程竣工验收备案表》作为交付条件，2011年4月27日，济南市建委下发了济建发[2011]7号《关于转发的通知》，要求以取得综合验收备案为交付条件，但“本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记”。在被告已通知原告的情况下，原告未根据约定条件收房，其无权主张逾期交付的违约责任；九、原告所主张的逾期办理房产证方面，并非是被告的原因导致的，主要原因如下：首先，由于本小区建设及销售开始于2011年4月27日，济南市建委下发了济建发[2011]7号《关于转发的通知》之前，是以取得《建设工程竣工验收备案表》作为办理初始登记的条件。因此，由于政府政策变化的原因造成的逾期办证责任，不应由被告承担。原告主张的逾期办证的违约金起算点应以被告取得《综合验收备案证明》并加上270天后仍未办理作为起算点，即2015年4月26日开始计算被告逾期办理房产大证及未通知原告的违约责任，其次，部分业主在收房后对房屋乱搭乱建，致使被告无法按时办理房屋产权的初始登记。
本院经审理认定事实如下：2010年11月7日，原告郑利彬（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订合同编号为销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0024号《商品房买卖合同》一份，约定原告郑利彬购买被告东拓置业开发的位于高新区“龙园”小区B区XXX商品房；建筑层数地上4层，地下1层；该商品房建筑面积共194.22平方米，该商品房每平方米12050元，总价款共计2340351元。买受人应在本合同签订之日一次性付清房屋总价款2340351元。同日，原、被告双方签订合同编号为销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0028号《商品房买卖合同》一份，约定原告郑利彬购买被告东拓置业开发的位于高新区“龙园”小区B区XXX商品房，储藏室编号：18-1-102；建筑层数地上4层，地下1层；该商品房建筑面积共249.3平方米，储藏室建筑面积113.03平方米；该商品房每平方米11200元，金额2792160元，储藏室每平方米3000元，金额339090元，以上总价款共计3131250元。买受人应在本合同签订之日一次性付清房屋总价款3131250元。上述两份合同均约定：第八条、出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家有关规定，将取得《建设工程竣工验收备案表》的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、因政府部门对项目进行调整造成工期顺延的；3、市政府配套设施批准与安装的延误（因出卖人过失的除外）；4、因政府行为或法律法规发生变化等非出卖人的原因造成工期延长的。第九条、出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：（1）逾期不超过60日，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人向房管部门申请办理房屋所有权证。否则，若买受人不退房，出卖人自逾期第一天起按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。同时，双方在附件四：补充协议中第三条第二款中约定：在产权登记测量完成后，出卖人将向买受人出示产权登记测量结论，双方应当按照该测量结果办理面积差异款结算手续。该结算手续完成后，买受人才有权要求出卖人交付房屋和协助办理产权登记。原、被告签订上述合同后，原告依约向被告付清两套房屋价款5471601元。
2012年9月27日，济南高新技术产业开发区管理委员会建设局对涉案房产所涉工程予以竣工验收备案。
2013年3月5日，原告郑利彬（乙方）与被告东拓置业（甲方）就涉案《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0024）所涉房屋签订《房屋及车位交接单》一份，载明：“乙方购买“龙园”XXX商品房（以下简称该商品房），13号车库1001车位，现乙方自愿办理该商品房及车位的交接手续，签订本交接单，并确定如下事宜：1、乙方确认该商品房及车位已具备交付条件；2、甲方承诺在商品房交付乙方后，依据《住宅质量保证书》承担保修义务；3、甲方已经向乙方交付商品房及车位，乙方已经接受并承担自接收之日起作为该房屋所有权人及车位使用权人所应承担的权利义务”。同日，原、被告双方就《商品房买卖合同》（合同编号：销售（字）DTZY-02-2010-LYB-0028）所涉房屋签订《房屋及车位交接单》一份，载明：“乙方购买“龙园”B区XXX商品房（以下简称该商品房），16号车库XXX车位，现乙方自愿办理该商品房及车位的交接手续，签订本交接单，并确定如下事宜：1、乙方确认该商品房及车位已具备交付条件；2、甲方承诺在商品房交付乙方后，依据《住宅质量保证书》承担保修义务；3、甲方已经向乙方交付商品房及车位，乙方已经接受并承担自接收之日起作为该房屋所有权人及车位使用权人所应承担的权利义务”。
本案审理过程中，原告郑利彬明确逾期交房天数为2012年1月1日至2013年3月5日，逾期共计430天，逾期交房违约金为705836.53元（5471601元×430天×3/10000）。自2013年12月6日起，至今未予办理产权登记，逾期办证天数暂计算至2015年6月5日为547天，逾期办证违约金为299296.58元（5471601元×547天×1/10000）。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。
诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告对该鉴定结论不予认可，但对被告东拓置业因逾期交房的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。
上述事实，有原告郑利彬提交的《商品房买卖合同》、《房产及车位交接单》、收据，被告东拓置业提交的中新鉴定报告、房屋建筑工程竣工验收备案单以及双方当事人的陈述予以证实。
本院认为，原告郑利彬与被告东拓置业于2010年11月7日所签订的两份《商品房买卖合同》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，均为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告郑利彬依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2011年12月31日前将本案房屋交付于原告郑利彬。被告于2013年3月5日将涉案房产移交给原告，已构成违约。原告郑利彬主张被告东拓置业支付逾期交房违约金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院应予支持。依据合同第九条约定，逾期交房违约期限应为“自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止”，即2012年1月1日起计算至2013年3月5日止，共计430天。原告郑利彬要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业的违约，造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，经被告东拓置业的申请，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东中新资产评估有限公司对2012年1月1日至2016年6月30日期间，济南市高新区龙园小区B区同地段同类房屋每天每平方米租金价格进行了评估。该评估公司评估结论为：一、2012年房地租金日租金年度区间价格为0.42-0.69元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.34-0.59元/日/平方米（所在楼层3、4）。二、2013年房地租金日租金年度区间价格为0.45-0.73元/日/平方米（所在楼层-1、1、2）；0.36-0.63元/日/平方米（所在楼层3、4）。原告虽对该鉴定结论不予认可，但对被告的违约事实给其造成的实际损失并未向本院提供相关证据证实。山东中新资产评估有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，根据各楼层日租金价格取其平均值酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告郑利彬造成的实际损失为：18号楼1单元102室房产2012年日租金为0.56元/日/平方米，2013年日租金为0.59元/日/平方米；17号楼2单元302室房产2012年日租金为0.47元/日/平方米，2013年日租金为0.50元/日/平方米。本院依据该标准，依法按照130%支持原告郑利彬主张的逾期交房违约金。综上，本院认定被告应予支付原告的逾期交房违约金为[2012年：（0.56元/日/平方米×362.33平方米×366天×130%）+（0.47元/日/平方米×194.22平方米×366天×130%）+2013年：（0.59元/日/平方米×362.33平方米×64天×130%）+（0.50元/日/平方米×194.22平方米×64天×130%]=165840.35元。被告东拓置业辩称根据购房合同补充协议第三条第2项约定，在双方未办理完结算手续前，原告无权要求被告交付房屋及承担违约责任。本院认为，被告未提交证据证实原告拒绝与其办理差异款结算手续，且被告亦在2014年3月5日将房屋交付给原告。同时，该款项的约定并未否定主合同中关于房屋交付期限及违约责任的相关约定，故对于被告的该项抗辩，本院不予采纳。被告东拓置业提出的诉讼时效应自被告违约行为发生之日即2012年1月1日起计算，原告于2015年6月9日向法院提起诉讼，已过诉讼时效的抗辩理由，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。本案中存在原告诉讼时效中断重新起算的情形，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。关于原告郑利彬的逾期办证违约金，被告东拓置业虽辩称因部分业主存在违章建筑等原因，导致被告无法办理产权登记，但其未提交证据证实原告在逾期办理产权登记中存有过错，故本院对被告提出的抗辩理由不予采信。依据合同第十五条之约定，被告应在商品房交付之日后270日内，将需提供的资料报产权登记机关备案并书面通知买受人办理相关手续，故本院认定被告的逾期办证违约期间为自商品房交付之日（2013年3月5日）后270日的次日即2013年12月6日开始起算。原告要求逾期办证违约金自2013年12月6日起暂计算至2015年6月5日，逾期547天，系原告对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。综上，本院认定被告应予支付原告的逾期办证违约金为299296.57元（5471601元×1/10000×547天）。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑利彬自2012年1月1日至2013年3月5日期间的逾期交房违约金165840.35元[2012年：（0.56元/日/平方米×362.33平方米×366天×130%）+（0.47元/日/平方米×194.22平方米×366天×130%）+2013年：（0.59元/日/平方米×362.33平方米×64天×130%）+（0.50元/日/平方米×194.22平方米×64天×130%]。
二、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郑利彬自2013年12月6日至2015年6月5日期间的逾期办证违约金299296.57元（5471601元×1/10000×547天）。
三、驳回原告郑利彬的其他诉讼请求。
如果被告济南东拓置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13846元，由原告郑利彬负担7439元,被告济南东拓置业有限公司负担6407元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 王 卉
人民陪审员 高云勇
人民陪审员 姜汉文
二〇一七年一月十二日
书 记 员 韩 菁