北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初12478号原告：田凤红，女，1963年10月19日出生，住河北省唐山市。委托诉讼代理人：侯运峰，北京英淇律师事务所律师。被告：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区沙河镇政府院后楼。法定代表人：李维，董事长。委托代理人：樊小宏，男，1979年9月5日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。委托诉讼代理人：张婧，女，1985年1月23日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员，住本单位宿舍。原告田凤红与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员徐连森独任审判，公开开庭进行了审理。原告田凤红的委托代理人候运峰、被告罗顿公司委托代理人樊小宏、张婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田凤红诉称：2010年12月21日，原、被告双方签订《北京市商品房预售合同》（合同编号X），原告购买被告位于北京市昌平区沙河镇高教园区三期B区（规划D-6地块）住宅及配套X室。按照双方合同第十一条（一）约定，被告应该于2012年12月20日前向原告交付商品房。第二十一条（二）中约定，原告同意委托被告指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费500元。如因被告的责任，原告未能在商品房约定交付之日起720日内取得房屋所有权证书，被告应当按日计算向原告支付全部已付购房款万分之一的违约金，并于原告实际取得房屋所有权证书之日起30日由被告支付。合同签订后，原告积极履行合同义务并配合被告代办房屋所有权证书，但被告未能按照合同约定期限为原告办理房屋所有权证书。原告为顺利取得房屋所有权证，多次催告被告履行义务，但被告未能如期履行，应当承担违约责任。故原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付违约金125215元（2014年12月10日至2017年3月20日）；2、被告向原告退还代办产权费500元；3、诉讼费用由被告承担。被告罗顿公司辩称：第一，被告将商品房交付给原告后，原告已经完全的占有了该商品房，并享有了该商品房的所有收益。被告迟延办理权属转移登记的行为并未给原告造成任何损失，相反，在此期间，随着被告对沙河高教园区配套设施的逐步完善，原告的房屋价值已经翻番，原告获得了巨大收益。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《合同法若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时强调违约金以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。被告的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，被告几无获利。被告在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化被告的财产状况，使被告丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据被告的过错程度、获得利润情况，对原告过高的违约金予以减少。关于代办费的问题，因为从原告提供的证据、合同的相关约定，代办费是由诚信置业公司代收的，我公司没有收取，不同意退回。经审理查明：2010年12月21日，田凤红（买受人）与罗顿公司（出卖人）签订编号为X的《北京市商品房预售合同》，合同约定，田凤红购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区三期B区（规划D-6地块）住宅及配套B-1#住宅楼16层1单元-1601号房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。合同第十一条约定出卖人应当在2012年12月20日前向买受人交付该商品房。合同第二十一条，双方对产权登记约定：……（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。后田凤红（甲方）与北京诚信智业房地产经纪有限责任公司（乙方）签订《商品房权证代办委托协议》，就代办房屋过户和产权登记手续事宜进行了约定，约定产权代办费为500元，房屋登记收费80元，此外还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，田凤红依约定向罗顿公司支付了全部购房款共计1485355元。2014年4月28日，罗顿公司向田凤红交付了房屋；同日，罗顿公司向田凤红支付逾期交房违约金72061元。2017年3月16日，田凤红向罗顿公司出具《承诺书》，承诺自本人缴纳完该商品房契税，地税部门出具契税交款凭证后，本人所购商品房何时办理完毕房屋权属转移登记手续，由本人自行负责。本人不再根据双方签订的商品房买卖合同产权登记条款的相关约定向贵公司主张该商品房出具契税缴款凭证之日至不动产权证书实际登记之日的违约金。同日，田凤红向北京市昌平区地方税务局缴纳了契税及印花税。2017年3月20日，田凤红取得昌平区北街家园七区9号楼16层1单元1601号房屋的产权证。庭审中，田凤红主张违约金计算日期应当自合同约定的交房之日满720日起开始计算至不动产权证书登记之日止，即罗顿公司应当向其支付2014年12月10日至2017年3月20日止的违约金共计125215元；罗顿公司认为应当自实际交房之日满720日起计算至地税部门出具契税缴款凭证之日，即罗顿公司仅应支付自2016年4月17日至2017年3月16日止的违约金49462.32元。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票、完税证明、不动产权证书、收据、《承诺书》、《商品房权证代办委托协议》、房屋交付验收表以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：田凤红与罗顿公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而被告罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向原告田凤红承担违约责任。关于违约金计算的起算日期，本院认为合同已经明确约定了自商品房交付之日起720日内未取得房屋所有权证书的，自期满之次日起算，罗顿公司于2014年4月28日向田凤红交付了商品房，且罗顿公司已经因逾期交付商品房支付了违约金，故起算日期应为自2014年4月28日满720日的次日起算。关于违约金计算的截止日期，田凤红向罗顿公司出具了《承诺书》，承诺不再向罗顿公司主张该商品房出具契税缴款凭证之日至不动产权证书实际登记之日的违约金，故对田凤红要求2017年3月16日后违约金的请求，本院不予支持。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明被告罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对原告田凤红造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付田凤红逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。现有证据无法证明产权代办费系罗顿公司所收取，故田凤红要求罗顿公司退还产权代办费500元的诉讼请求，本院不予支持。被告罗顿公司之答辩意见，对其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、被告北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效后七日内支付原告田凤红逾期办理房屋所有权证书违约金9892.46元；二、驳回原告田凤红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1407元，由被告北京罗顿沙河建设发展有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期届满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  徐连森二〇一七年九月二十八日书记员  张 华