安徽省淮南市谢家集区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）谢民一初字第00596号
原告（反诉被告）：薛圣军，男，1981年7月9日生，汉族，安徽省淮南市人。
委托代理人：ＸＸ，淮南市谢家集区杨公法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：孙俐伟，男，1979年3月22日生，汉族，浙江省景宁县人。
委托代理人：李靖，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。
委托代理人：廖祝红，安徽徽商（淮南）律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）薛圣军与被告（反诉原告）孙俐伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年6月15日公开开庭进行了审理。原告薛圣军及其委托代理人ＸＸ、被告孙俐伟及其委托代理人李靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
薛圣军诉称：2008年3月6日，薛圣军购买了鲁殿刚位于淮南市谢家集区孤堆街道合阜路北侧楼房一幢，该房东邻李传贵、西邻李静，共11间，建筑面积556.7平方米，房价35万元。薛圣军购房后经营饭店多年，至今对该房产未依法登记和办理产权证书。2014年7月初，孙俐伟找到薛圣军要求租赁其房屋用于经营商场，当月15日，薛圣军将该房及门前空地在内所有房屋四周空地约1200平方米出租给孙俐伟，并签订了房屋租赁合同。2014年11月10日，薛圣军收到淮南市孤堆回族乡人民政府限期拆除违法建设通知书。由于薛圣军购买的鲁殿刚房屋属于违法建设，现薛圣军提起诉讼，请求依法确认双方签订的房屋租赁合同无效，本案诉讼费用由孙俐伟承担。
孙俐伟针对本诉未提交书面答辩状，其在庭审中辩称：其与薛圣军签订的房屋租赁合同合法有效，薛圣军应继续履行合同，向其交付符合约定条件的房屋，请依法驳回薛圣军的诉讼请求。
孙俐伟在法定期限内向本院提起反诉称：2014年7月15日，其与薛圣军签订了房屋租赁合同，约定由其租赁薛圣军位于淮南市谢家集区小孤堆街道、合阜路北侧，原圣龙大酒店内房屋，租期十年，从孙俐伟开业时计算。合同中约定薛圣军应按照孙俐伟的要求对房屋进行调整，房屋内须有独立楼梯、楼梯扶手、办公场所、宿舍、仓库、厨房、卫生间等。合同签订当日，孙俐伟依约定支付薛圣军租金50000元，但因薛圣军一直未按照孙俐伟的要求对租赁房屋进行调整，因此该房至今未交付。孙俐伟认为其与薛圣军签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，亦未侵犯他人合法权益，系合法有效的合同。薛圣军应依照生效的租赁合同约定，向其交付符合条件的房屋，现孙俐伟提起反诉，要求确认其与薛圣军签订的房屋租赁合同合法有效，薛圣军应向其交付符合合同约定的房屋，并承担本案诉讼费用。
薛圣军针对反诉未提交书面答辩状，其在庭审中辩称：薛圣军已经在约定期限内拆除了楼梯，并于2014年11月10日政府限期拆除违法建设通知书，该出租房屋属于违法建筑，被限期拆除；双方签订的房屋租赁合同无效，请依法驳回反诉诉讼请求。
薛圣军为支持自己的诉讼请求，在审理中提交了如下证据：
证据1、薛圣军身份证复印件，证明诉讼主体资格；
证据2、购房协议，证明薛圣军从鲁殿刚处购买了位于淮南市谢家集区孤堆街道合阜路北侧楼房一幢的事实；
证据3、房屋租赁合同，证明薛圣军与孙俐伟之间存在租赁合同关系的事实；
证据4、限期拆除违法建设通知书（2014年11月10日），证明薛圣军位于孤堆街道圣龙饭店院内房屋系违法建筑的事实。
针对薛圣军提交的证据，孙俐伟经质证认为证据1、薛圣军身份证，对真实性、合法性、关联性均无异议；证据2、购房协议，孙俐伟经质证对真实性无异议；证据3、房屋租赁合同，孙俐伟经质证对真实性无异议，认为租赁物为圣龙饭店；证据4、限期拆除违法建设通知书（2014年11月10日），孙俐伟经质证认为该通知书涉及仅为圣龙饭店院内部分，不能证明房屋租赁合同无效。
孙俐伟针对其反诉请求，在庭审中提交了如下证据：
证据1、孙俐伟身份证复印件，证明诉讼主体资格；
证据2、房屋租赁合同，证明其与薛圣军签订的房屋租赁合同是合法有效的事实；
证据3、淮南市国土资源局孤堆国土资源所证明（2014年8月5日）一份，证明涉案租赁物系合法财产、可以出租的事实；
证据4、薛圣军诉状一份，证明薛圣军认可房屋租赁合同合法有效的事实；
证据5、照片一份，证明涉案房屋并非违法建筑，且薛圣军现已将该房屋出租给他人的事实；
针对孙俐伟提交的证据，薛圣军经质证认为证据1、孙俐伟身份证，薛圣军经质证均无异议；证据2、房屋租赁合同，薛圣军经质证认为该协议无效，案争房屋且尚未依法登记、未取得房屋产权证书；证据3、孤堆国土资源所证明（2014年8月5日）一份，薛圣军对其真实性无异议，但认为该证据不能证明涉案租赁物的合法性，该房屋是违法建筑；证据4、薛圣军诉状一份，薛圣军经质证认为该案件后并未正式起诉立案；证据5、照片一份，薛圣军经质证认为其并未出租给他人。
根据双方当事人的陈述、举证、质证，本院对双方当事人提交的证据认证如下：
对薛圣军提交的证据1、薛圣军身份证，对真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以认定；证据2、购房协议、证据3、房屋租赁合同，孙俐伟经质证对真实性无异议，本院对其真实性予以认定；证据4、限期拆除违法建设通知书（2014年11月10日），该通知书系淮南市谢家集区孤堆回族乡政府作出，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，另该通知书中注明薛圣军位于圣龙饭店院内房屋未取得建设工程规划许可，系违法建设。
针对孙俐伟提交的证据1、孙俐伟身份证，薛圣军经质证对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以认定；证据2、房屋租赁合同，薛圣军在庭审中同时提交作为证据，本院对其真实性予以认定；证据3、孤堆国土资源所证明一份，薛圣军对其真实性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定；证据4、薛圣军诉状一份，本院对其真实性予以认定；证据5、照片一份，对其真实性予以认定。
结合当事人陈述、举证、质证以及本院认证情况，现查明事实如下：
2008年3月6日，薛圣军购买了鲁殿刚位于淮南市谢家集区孤堆回族乡孤堆街道、合阜路北侧楼房一幢。薛圣军购房后将其用于经营圣龙饭店，并于经营期间在所购房屋后自行加盖了院子、房屋。2014年7月15日，薛圣军与孙俐伟签订了一份房屋租赁合同，该合同第一条约定房屋坐落地址：小孤堆乡街道、合阜路北侧，原圣龙大酒店。一层，建筑面积约1200平方米，包括房屋门前空地在内的所有房屋四周空地，出租给孙俐伟做经营使用，建筑物分上下四层，采取框架结构，设计和施工均有薛圣军负责，各项费用均由薛圣军自行承担，建筑物的布局按照孙俐伟的要求进行调整，该建筑内须有独立楼梯、楼梯扶手、办公场所、宿舍、仓库、厨房、卫生间等……；第二条约定租期10年……（租金自开业之日开始计算）；第三条约定租金为前5年每年130000元，……；第四条约定租金每年支付一次，提前一个月支付，（签订合同时预付租金50000元，剩余80000元在开业时支付），此外，双方还对房屋修缮义务、违约责任、免责条款、争议解决等进行了约定。
2014年8月5日，淮南市国土资源局孤堆国土资源所出具书面证明，以证明薛圣军在孤堆街道东、合阜路北（乡卫生院对面）有自建房。2014年11月10日，淮南市谢家集区孤堆回族乡人民政府向薛圣军发出限期拆除违法建设通知书，认定薛圣军位于孤堆街道的圣龙饭店院内房屋未取得建设工程施工许可证，系违法建设，并要求其拆除。现薛圣军以该租赁物属于违法建筑为由起诉来院，要求确认其与孙俐伟签订的房屋租赁合同无效，并由孙俐伟承担本案诉讼费用。
在审理过程中，孙俐伟依法提起反诉，要求确认其与薛圣军签订的房屋租赁合同合法有效；判决薛圣军继续履行合同，依约交付符合合同约定的房屋，并由薛圣军承担本案诉讼费用。
另查明：薛圣军位于淮南市谢家集区孤堆回族乡孤堆街道东、合阜路以北（乡卫生院对面）的自建房坐落于孤堆回族乡孤堆村范围内，其土地性质为集体所有。鲁殿刚位于安徽省淮南市谢家集区孤堆回族乡孤堆村合阜路北侧房屋的已经办理了房屋产权证书，由长丰县房产管理局于1999年颁发（产权证号为长政房权证号0502**）。根据该房产证内容，证明该房屋分为上下四层，共11间，建筑面积556.7平方米，用途为商业、住宅。后因行政区域调整，上述房屋产权证书已由淮南市房地产管理局办理了换证手续，现其证号为09012088。现淮南市绿谷莲都商贸有限公司谢家集区分公司已经实际使用案争房屋用于绿谷莲都超市的经营，其负责人为吴俊杰。
本院认为：双方当事人对于双方之间签订过房屋租赁合同的事实并无争议，但是对于该合同是否合法有效存在分歧，故本案争议焦点为：薛圣军与孙俐伟签订房屋租赁合同中租赁物的范围？薛圣军与孙俐伟之间签订的房屋租赁合同是否合法有效以及应否继续履行？
第一，薛圣军与孙俐伟签订房屋租赁合同中租赁物的范围？涉案房屋租赁合同是双方协商达成一致后签订的，根据双方对租赁物描述为“小孤堆乡街道、合阜路北侧，原圣龙大酒店。一层，建筑面积约1200平方米，包括房屋门前空地在内的所有房屋四周空地，出租给孙俐伟做经营使用，建筑物分上下四层……”，结合鲁殿刚房屋产权证书记载的房屋楼层为-1至3层的事实，涉案租赁物范围应当包括薛圣军从鲁殿刚处购买的房屋，即位于淮南市谢家集区孤堆回族乡孤堆村合阜路北侧房屋和上述房屋后的院内房屋部分。
第二，薛圣军与孙俐伟之间签订的房屋租赁合同是否合法有效以及应否继续履行？首先，对于薛圣军从鲁殿刚处所购买房屋，即位于淮南市谢家集区孤堆回族乡孤堆村合阜路北侧房屋部分的合同效力认定。虽然薛圣军以其从鲁殿刚处购买房屋属于违法建筑、尚未取得所有权、租赁合同未经备案为由主张其与孙俐伟签订的房屋租赁合同无效，但是鲁殿刚已经就位于淮南市谢家集区孤堆回族乡孤堆村合阜路北侧房屋办理了产权登记；而薛圣军在购买该房后虽未办理房屋过户手续，但是其实际上一直占有、使用该房屋，薛圣军是否已经取得该部分房屋的产权并不影响本案房屋租赁合同的成立、生效；根据相关司法解释的规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。本案中，双方并未约定办理登记备案作为合同生效的条件，故薛圣军主张合同无效的理由缺乏事实及法律依据。因此，薛圣军与孙俐伟签订的房屋租赁合同中关于薛圣军从鲁殿刚处购买的位于淮南市谢家集区孤堆回族乡孤堆村合阜路北侧房屋的部分内容是双方当事人真实意识表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，本院予以确认。
其次，对于上述院内房屋部分的合同效力认定。淮南市孤堆回族乡人民政府于2014年11月10日向薛圣军送达了限期拆除违法建设通知书，认定薛圣军位于孤堆街道圣龙饭店院内房屋属于违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。而薛圣军在一审辩论终结前并未提交相应建设工程规划许可证等材料，故本院确认薛圣军与孙俐伟签订的房屋租赁合同中涉及院内房屋的部分无效。
再次，根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。但经核实，涉案房屋已经被淮南市绿谷莲都商贸有限公司谢家集区分公司实际使用，用于经营绿谷莲都超市，其负责人为吴俊杰。另薛圣军与吴俊杰均认可双方已经就该超市的经营达成了合资协议。根据相关法律规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的情形除外。现孙俐伟虽然要求按照合同约定继续履行，但是事实上已不能履行，其可另行诉讼要求薛圣军承担相应法律责任，故本院对其要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。
综上，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第六十条、第一百一十条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第四条之规定，判决如下：
一、依法确认原告（反诉被告）薛圣军与被告（反诉原告）孙俐伟于2014年7月15日所签订的房屋租赁合同中涉及淮南市谢家集区孤堆回族乡孤堆村合阜路北侧房屋的合同部分有效，涉及上述房屋后的院内房屋的合同部分无效；
二、驳回原告（反诉被告）薛圣军的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）孙俐伟的其他诉讼请求。
本诉案件诉讼费80元，由原告（反诉被告）薛圣军、被告（反诉原告）孙俐伟各负担40元，反诉案件诉讼费80元，由反诉原告（被告）孙俐伟、反诉被告（原告）薛圣军各负担40元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。
审 判 长 丁 婕
代理审判员 陈建军
人民陪审员 黄志远
二〇一五年十月三十一日
书 记 员 朱旭瑞
附：相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：
（一）法律上或者事实上不能履行；
……
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
……
第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。
当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。
宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。
……
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。
乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。
……
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。