苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0506民初3938号
原告：朱建新，男，1982年11月6日生，汉族，住苏州市吴中区。
原告：唐崇金，女，1982年5月5日生，汉族，住苏州市吴中区。
上述原告共同委托代理人：邵志远、杨广先，江苏锐华律师事务所律师。
被告：苏州香山工坊置业有限公司，住所地苏州市吴中区胥口镇古村路8号。
法定代表人：冯晓东，总经理。
委托诉讼代理人：柏玲、潘明成，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。
第三人：中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行，住所地苏州新区商业街11号。
负责人：吴国兵，行长。
委托诉讼代理人：冯丹，公司员工。
原告朱建新诉被告苏州香山工坊置业有限公司（下称香山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案受理，依法由代理审判员钱建平适用简易程序公开进行审理。被告香山公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后裁定驳回其异议，其不服提起上诉，苏州市中级人民法院经审查后裁定驳回上诉，维持原裁定。本案后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，案外人唐崇金申请作为原告参加诉讼，原告申请中国农业银行股份有限公司苏州高新技术产业开发区支行（以下简称农行高新区支行）作为第三人参加诉讼，本院审查后依法均予以准许。两原告共同委托诉讼代理人邵志远，被告香山公司的委托诉讼代理人柏玲，第三人农行高新区支行的委托诉讼代理人冯丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱建新、唐崇金向本院提出诉讼请求：1、判令解除其与被告的房屋买卖合同；2、判令被告支付逾期交房违约金46555.91元、已付房屋价款及利息709918.5元、逾期办理房地产权属登记违约金5908.11元、契税17724.33元、维修基金6502.8元、办证费500元，合计787109.7元。3、判令被告承担本案全部诉讼费及律师费。事实和理由：其于2013年3月23日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于苏州市吴中区××口镇××室房屋。其在支付完所有房款后，于2013年3月25日取得正式购房发票。合同约定被告应在2013年12月30日前将商品房交付其使用，但被告直至2014年7月16日才交付房屋。房屋交付后，被告有义务及时为其办理房产证，但被告至今未办理。为维护其合法权益，故诉至法院。
被告香山公司辩称，1、原告已经放弃解除合同的权利。2、逾期交房违约金的主张已过诉讼时效，其主张过高。而且其通知交房到原告实际办理交房手续也有一定的时间。3、原告基于商品房买卖合同第十五条逾期办证所享有的合同解除权受其自身义务是否履行的限制，原告申请办证所需的材料和费用尚不齐全。4、原告要求其承担已付房款利息没有依据，退一步讲，即使其存在违约情形，合同已约定违约金，且违约金已超过原告的利息损失。5、原告要求其承担律师费没有依据。综上，因原告没有提供完整的办证资料，没有全部缴纳税费，导致无法按期申请办理权属登记，故原告无权解除合同。即使原告有权解除合同，也应当在法律规定或合同约定的期限内行驶解除权，逾期不行使，解除权消灭。涉案房屋已完成初始登记、且没有其他权利负担，办证没有任何障碍，在原告缴纳办证费用后即可申请权属登记。从市场经济合同稳定性的角度出发，原告应配合缴纳办证费用，便于申请办理权属登记。请求驳回原告的诉讼请求。
第三人农行高新区支行述称，原、被告双方的合同纠纷不应该影响贷款偿还，在贷款本息全部还清的情况下，其同意原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年2月23日，原告朱建新、唐崇金与被告香山公司签订《商品房买卖合同》（编号：苏吴合同201302230128）一份，约定原告以590811元的价格向被告购买位于苏州市吴中区××口镇××号建筑面积为54.19平方米的商业服务用房（期房）一套。合同第六条付款方式约定，买方于合同签订当日支付首付款300811元，余款290000元需于2013年2月23日前办理按揭手续，并保证余款290000元于2013年3月23日前到达出卖方账户。第八条约定，出卖方应当在2013年12月30日前根据国家和地方的有关规定，将已取得《苏州市商品房交付使用通知书》，并符合本合同约定的商品房交付买受方使用。第九条约定，出卖人如未按约将商品房交付买受方使用，逾期超过60天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同房屋总价款的1%向买受方支付违约金。造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。买受方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的房屋最后交付期限之第二天起，至房屋实际交付之日止，每逾期一天，出卖方按天向买受方支付房屋总价款万分之四的违约金。第十五条约定，出卖方应当在该商品房交付使用之日起60天内向该商品房所在区的房屋权属登记机构申请房屋所有权初始登记。如因出卖方的责任，致使买受方不能在期房交付使用或现房销售合同签订之日起90天内申请房屋所有权登记的，逾期超过90天后，买受方有权解除合同。自买受方解除合同通知书到达之日起30天内，出卖方应当将买受方已付房价款如数退还买受方，并按本合同约定房屋总价款的1%向买受方支付违约金。造成买受方其他损失的，出卖方另行依法承担赔偿责任。合同附件五：合同补充协议第四条约定，双方同意对合同正文第十五条补充如下：买受方委托出卖方或其他中介组织办理房地产权属证书的，应当提供办理所需的全部文件资料，否则因买受方未提供完整文件资料、提供虚假资料造成买受方不能在约定期限办出权属证书的，出卖方不构成违约。补充协议第六条第2款约定，买受方依照本合同行使单方解除权时，应当在知道或应当知道单方解除权后30日内提出，否则视为放弃该权利。补充协议第十二条约定，房产证由开发商统一办理，办证费用为500元每户，买受方在交房当日一次性支付给开发商。后原告按约支付了首付款。
同年3月7日，原告朱建新作为借款人（兼抵押人），原告唐崇金作为抵押人，被告作为保证人与第三人农行高新区支行签订《个人购房担保借款合同》一份，约定第三人向朱建新出借290000元用于购房，借款期限120个月，借款利率在银行同期贷款基准利率基础上浮15%，还款方式为等额本息，按月还款，抵押物为本案诉争房屋。后贷款按约支付至被告账户。截至2016年12月27日，原告朱建新尚欠贷款本金203676.95元。
另查明，在涉诉《商品房买卖合同》签订当日，原告朱建新、唐崇金即与苏州香山工坊建设投资发展有限公司（下称香山投资公司）签订《商铺租赁合同》一份，约定由甲方赵永洪、唐崇金将苏州市吴中区胥口镇香山工坊-
香山里商业广场9#330室商铺长期出租给乙方香山投资公司，乙方可聘请具有相应管理能力和经验的商铺管理公司或自行对该商铺进行出租和管理，租赁期自2014年4月1日（租赁起始日）至2017年3月31日止，上述期间为免租期，乙方无需支付甲方租金。合同第6.8条约定，由于商铺统一经营管理的需要，甲方不可撤销的授权乙方为其委托人，全权代理甲方与苏州香山工坊置业有限公司按照《商品房买卖合同》的约定办理房屋交房手续，包括根据实测面积与预测面积的差异，代付代收房屋总价的差额，并在当年的租金回报中一并结算支付给甲方。同意在公示规定交房期内配合乙方与苏州香山工坊置业有限公司办理交房手续，签署房屋交接单；甲方全权委托乙方代甲方为此房屋按统一要求封闭露台。如甲方超过公示的交房期没配合乙方与苏州香山工坊置业有限公司办理交房手续及签署房屋交接单，乙方有权单独与香山工坊置业有限公司办理交房手续及签署房屋交接单。办理完毕后，即视为香山工坊置业有限公司已按照《商品房买卖合同》约定向甲方交付该房屋。同时，在该合同附件三，朱建新、唐崇金出具委托书一份，委托香山投资公司全权代表原告与被告及物业公司办理该330室房屋交付手续，包括但不限于：1、代收代缴房屋面积补差款（若有）及其他代收代缴费用；2、进行房屋验收并签署相关交接文件；3、接手相关交接文件及发票；4、代为领取房屋钥匙、门卡等配套手续；……。被委托人在委托权限内完成相关事项视同委托人自行完成，具有同等效力。2014年7月9日，被告向原告朱建新寄送交房通知书一份，通知原告于2014年7月8日至2014年7月18日到售楼处办理交房手续，并告知代收代缴费用（契税、维修基金、装修保证金、装修建筑垃圾清运费）及物管费。被告于2014年7月16日将涉案房屋交付香山投资公司，原告对此予以确认，并于当日交付了办证费500元、维修基金6502.8元、契税17724.33元。
又查明，本案诉争商品房所在的土地位于吴中区××口镇××号，系被告以出让方式获得国有土地使用权，权证号为吴国用（2010）第06100498号，该宗土地曾抵押给中国银行股份有限公司苏州吴中支行，抵押期限自2010年10月18日至2013年3月23日，抵押金额5300万元，抵押登记于2016年1月11日注销。目前，该宗土地已完成分割登记，其中涉案房屋于2016年5月20日完成初始登记。
以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、发票、个人购房担保借款合同、商铺租赁合同、交房通知书，被告提交的不动产单元首次登记信息表，以及本院调取的（2016）苏0506民初408号民事判决书及庭审笔录等材料在卷证明。
本案的主要争议在于涉案房屋是否因被告的原因至今无法办理产权登记，原告是否有权解除商品房买卖合同。
原告认为，涉案房屋于2014年7月16日交付，被告按约应当在六十日内办理产权初始登记，九十日内办理房屋产权转移登记。而被告于2016年5月20日才办理初始登记，其不可能在此之前办理房屋产权转移登记，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应该在交付房屋后90天内办理产权登记，逾期不办理超过一年，其有权解除合同并要求被告赔偿损失。
被告认为，原告还没有缴纳办理产权登记的后续费用，包括产权登记费、抵押登记费、手续费及印花税等合计1612.17元。因有关部门的政策变化，即将房屋和土地使用权登记统一变更为不动产登记，其需要重新准备登记材料，以及建设方竣工迟延，导致其没有及时办理涉案房屋产权登记。此外，原告没有在合同约定的期限内行使解除权，已经丧失解除权。原告称，被告没有通知其缴纳办理产权登记的后续费用。被告未能举证证明在本案诉讼前其通知过原告缴纳上述后续费用。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律规定，应为有效。原、被告均应依照合同约定全面履行各自的义务。依照商品房买卖合同约定，被告应当在2013年12月30日前向原告交付涉案房屋，逾期超过60天后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自上述约定交付期限之第二天起至实际交付之日止，被告按天向原告支付房屋总价款万分之四的违约金。被告未按期向原告交付房屋，原告未在超过60天后要求解除合同，后被告于2014年7月16日才交付房屋，原告予以确认接收，故原告仅要求被告支付逾期交房违约金46555.91元，合法有据，应予支持。因违约金兼具补偿性及惩罚性，原告依据合同约定主张违约金符合法律规定，且被告并未就合同约定违约金过分高于实际损失进行举证，故本院对被告违约金过高的意见不予采纳。
关于房屋产权未能登记的责任。依照商品房买卖合同及补充协议的约定，被告应在房屋交付使用60日内申请房屋所有权初始登记，并在期房交付使用之日起90天内申请所有权转移登记，逾期超过90天，原告有权解除合同。如因原告的原因，比如未提供完整的办证资料、未交纳税费等导致无法按期办理所有权转移登记的，原告无权解除合同。对于有权解除合同的，原告应在法律规定或合同约定的期限内行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。被告应在房屋交付使用60日内申请房屋初始登记，即于2014年9月14日前申请初始登记，但被告于2016年5月20日才完成初始登记，在此之前，被告无法将房屋产权转移登记于原告名下，且涉案所在土地使用权由被告抵押给银行，抵押登记于2016年1月11日才注销，在抵押注销之前，客观上也不可能办理涉案房屋的产权转移登记，被告已构成违约。原告按照被告的交房通知要求缴纳了相关税费，被告虽称原告还没有缴纳办理产权登记的后续费用，但未提供原告收到后续缴费通知而未缴导致办证未果的相关证据。因此，被告的违约行为系房屋产权无法转移登记的根本原因，房屋产权未能登记的责任在于被告。
关于原告是否有权解除商品房买卖合同。原告基于商品房买卖合同第十五条逾期办证所享有的合同解除权受其自身义务是否履行的限制。根据合同约定，被告应于2014年10月13日内申请房屋转移登记，逾期超过90天即2015年1月12日起原告享有合同解除权。而依照买卖合同补充协议第六条第2款的约定，原告应当在知道或应当知道解除权后30日内提出，原告并未向被告主张解除权，其起诉之日早已超过合同约定的期限，故已丧失解除权。原告既未向被告提出，也没有证据证明其曾自行办理房屋产权登记手续未果，应视为原告对涉案房屋未能登记之现状予以默认和放任，时隔近两年之久，原告以此主张合同解除，难符合同约定和法律规定。故而，原告依照合同第十五条约定主张解除商品房买卖合同，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，被告已于2016年1月11日完成诉争房屋所在土地使用权的抵押注销登记，于诉讼中完成房屋初始登记，且确认涉案房屋及土地亦无其他权利负担，办证条件已成就。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定针对的是房屋灭失、土地使用权手续不合法等导致买卖合同无法继续履行，合同目的已经无法实现的特殊情形，原告同时主张依照该条解除合同，不符合法律规定，本院亦不予采信。综上，对于原告要求解除《商品房买卖合同》及基于商品房买卖合同解除提出的其他诉讼请求，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条之规定，判决如下：
一、被告苏州香山工坊置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱建新、唐崇金逾期交房违约金人民币46555.91元
二、驳回原告朱建新、唐崇金的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。
案件受理费人民币11671元，由原告朱建新、唐崇金负担10707元，由被告苏州香山工坊置业有限公司负担964元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。
审 判 长 钱建平
人民陪审员 徐培忠
人民陪审员 潘志宏
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 周丽佳