广东省吴川市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湛吴法民二初299号
原告：董华平，女，汉族，吴川市人，住吴川市。身份证号码：×××3542。
委托代理人：冼日生，广东仁乐律师事务所律师。
被告：彭康振，男，汉族，吴川市人，住吴川市，身份证号码：×××0312。
被告：卓亚胜，男，汉族，吴川市人，住吴川市。身份证号码：×××0319。
以上两被告的共同委托代理人：杨康德、威佩斯，广东承诺律师事务所律师。
第三人：李阳贵，男，1970年12月9日出生，汉族，吴川市人，住吴川市黄坡镇永安街四横巷**号，身份证号码：xxx3558。
委托代理人：冼琼炜，广东仁乐律师事务所律师。
原告董华平诉被告彭康振、卓亚胜、第三人李阳贵确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月23日公开开庭进行了审理。原告董华平及其委托代理人冼日生，被告彭康振、卓亚胜及其共同委托代理人杨康德、威佩斯，第三人李阳贵的委托代理人冼琼炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董华平诉称，吴川市人民法院于2004年7月28日作出（2001）吴法执字第344、886号民事裁定书，裁定将被执行人谢上福位于吴川市梅录镇梅东路东方橡塑围墙以内的土地面积3500平方米使用权（后经委托吴川市国土局测量面积为4200平方米），包括鱼塘及地上房屋（房屋的证号是：粤房地证字第0775756号、0775121号、1112158号、1274063号、1112128号、1112459号）交付邓志中抵偿被执行人谢上福欠其694800元的债务。上述房地产属于原告与邓志中婚姻关系存续期间取得的财产，为夫妻共同所有财产。邓志中经原告同意于2005年6月8日与第三人李阳贵签订《协议书》（下称合同），将上述房地产转让给第三人李阳贵。该合同生效后，第三人依约付款，己履行了义务，已申请办理编号为05（064）《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》，依法取得上述房地产。2015年10月22日，被告彭康振认为由吴川市住房和城乡规划建设局颁发给李阳贵的编号为05（064）《建�用地规划许可证》侵犯了其合法权益，以吴川市住房和城乡规划建设局为被告、李阳贵为第三人提起（2015）湛开法行初字第334号案行政诉讼，请求撤销编号为05（064）《建设用地规划许可证》。为此，第三人李阳贵提出异议，认为既然邓志中将涉案房地产转让给第三人李阳贵，就不应该再重复转让给卓亚胜、彭康振。经第三人李阳贵提出异议，原告经了解发现邓志中与卓亚胜于2004年06月11日签订《付款协议》，主要约定卓亚胜购买邓志中两栋楼房（证号为0775756号、0775121号），卓亚胜尚未付清转让款。涉案房地产经吴川市人民法院于2004年07月28日才作出（2001）吴法执字第344、886号民事裁定，确认给原告夫妻共同所有。故2004年06月11日，谢上福名下的粤房地证字第0775756号、0775121号项下的房地产尚不是原告夫妻财产。自2004年07月28日原告夫妻取得涉案房地产后，邓志中�曾告知原告、更不可能经原告同意，擅自转让原告夫妻共有的粤房地证字第0775756号、0775121号项下的房地产给卓亚胜，损害原告的合法权益，该转让协议违法无效。邓志中与卓亚胜于2004年06月11日签订《付款协议》后，卓亚胜在未付清转让款，又未经原告同意，未依法办理登记过户给卓亚胜的情况下，便于2009年04月30日与彭康振签订《房屋转让协议书》，违法将粤房地证字第0775756号、0775121号项下的房地产再转让给彭康振。这显然也是违法无效的。综上所述，邓志中与卓亚胜于2004年06月11日签订的《付款协议》和卓亚胜与彭康振于2009年04月30日签订的《房屋转让协议书》，违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项之禁止性规定。根据《物权法》第九十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条、《合同法》第五十二条第（五）项之规定，邓志中与卓亚胜于2004年06月11日签订的转让房地产《付款协议》、卓亚胜与彭振康于2009年04月30日签订的《房屋转让协议书》均无效。请求判决：1.确认邓志中与卓亚胜于2004年6月11日签订的《付款协议》转让房地产无效；2.确认卓亚胜与彭康振于2009年4月30日签订的《房屋转让协议书》无效；3.由被告承担本案诉讼费用。
被告彭康振、卓亚胜辩称，一、董华平主张其是于2015年10月彭康振提起撤销05（64）《建设用地规划许可证》行政诉讼后才得知案涉房屋被邓志中擅自转让，与事实严重不符。首先，涉讼房屋位于梅录街道社区，董华平、卓亚胜、彭康振、第三人李阳贵同是吴川市梅录街道的常住居民，但自案涉房屋于2004年6月转让给卓亚胜后，至本诉讼提起时，期间无论是董华平或邓志中、第三人李阳贵，从未向相关人�或部门提出过任何异议，主张邓志中擅自处分夫妻共同财产、要求追回转让案涉房屋。其次，据董华平称，邓志中经其同意于2005年6月8日与第三人李阳贵签订《协议书》，将案涉房产在内的房地产转让给第三人李阳贵。那么第三人李阳贵受让涉案房产后，肯定会发现房屋早已转让给卓亚胜居住使用的事实，第三人李阳贵不可能不向董华平及邓忠中主张权利，而董华平不可能不知道案涉房屋被转卖的事实。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”董华平在长达近10余年的时间内都未提出过异议，唯一可解�的理由就是邓志中转让房屋给卓亚胜的情况，董华平是知道的，且是同意的。否则不可能在长达10余年的时间里未向实际使用人卓亚胜或彭康振提出异议，这与常理不符。故此，董华平以“邓志中未曾告知原告、更不可能经原告同意，擅自转让原告夫妻共有的粤房地证号第0775756号、0775121号项下的房地产”的理由依法不能成立。二、卓亚胜有理由相信邓志中有权处分案涉房产，其作为善意第三人的信赖利息应当受到保护。根据《物权法》第九条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”据此，不动产只有依法登记了才具备公示公信力和对抗效力。本案中，（2001）吴法执字第344、886号《民事裁定书》裁定将案涉房屋在内的房地产交付邓志中抵偿谢上福欠其债务，吴川市法院向吴川市国土资源局、吴川市规划建设局发出《协助执行通知书》办理过户给中请人邓志中，但是案涉房屋至今并未按照《物权法》的相关规定过户登记在邓志中和董华平夫妻双方名下，仍然登记在谢上福名下。故此，根据《民事裁定书》的内容，卓亚胜有理由相信邓志中具备处分权。故此，即使该案涉房产是在邓志中和董华平夫妻关系存续期间获得，但因未依法过户登记，尚未具备一般意义上的公示公信力和对抗效力，即不得对抗善意第三人。卓亚胜与邓志中签订的《付款协议》是双方真实意思表示，合法有效，其作为善意第三人的信赖利益应当受到保护。三、卓亚胜与彭康振签订《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，依法成立有效。虽然卓亚胜未办理到权属证书，但是其与彭康振之间就转让案涉房屋而签订的《房屋转让协议书》是双方真实意思表示，彭康振是善意、�偿取得房屋，根据《物权法》第十五条之规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故此，卓亚胜与彭康振签订的《房屋转让协议》合法、有效。综上，卓亚胜与邓志中签订《付款协议》、卓亚胜与彭康振签订《房屋转让协议书》都是双方的真实意思表示，无论是卓亚胜，还是彭康振都是善意、有偿的取得案涉房屋，董华平主张邓志中未告知其本人，未经其同意擅自转让房屋的理由不能成立。故此，董华平的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请法院予以驳回。
第三人李阳贵述称，卓亚胜与邓志中签订的《付款协议》、卓亚胜与彭康振签订《房屋转让协议书》均无效。
经审理查明，2004年6月11日，邓志中与卓亚胜签订《付款协议》，主要内容为：卓亚胜在原东方橡塑厂内，断买邓志中近塘边两栋楼房（证号为0775756号、0775121号），两栋楼的总价款70000元，分三次付款。第一次于2004年6月9日付21500元，第二次于2004年6月11日付18500元，两次共计付给邓志中40000元，余下的30000元，先待邓志中把有关两栋房的产权凭证交给卓亚胜后，三天内付清给邓志中。协议签订前后，邓志中共收到卓亚胜40000元，后邓志中没有把相关的产权证交给卓亚胜，卓亚胜也无再付给邓志中余下欠款。
2004年7月28日，本院作出（2001）吴法执字第344、886号民事裁定书，裁定将被执行人谢上福位于吴川市梅录镇梅东路东方橡塑围墙以内的土地面积3500平方米使用权（经委托吴川市国土局测量面积为4200平方米），包括鱼塘及地上房屋（粤房地证字第0775756号、0775121号、1112158号、1274063号、1112128号、1112459号）交付�志中抵偿被执行人谢上福欠其694800元的债务。
2005年7月25日，邓志中作为出让方（甲方）与李阳贵作为受让方（乙方）签订《土地使用权转让协议书》，主要内容为：甲方同意将位于吴川市梅东路原东方橡塑厂的用地（该用地已由吴川市人民法院于2004年7月28日作出（2001）吴法执字第344、886号民事裁定书确权给甲方使用，总面积4200平方米，其中的一块转让给乙方作住宅用地，面积为1013.9平方米。东至围墙退0.5米作巷；南至围墙退0.5米作巷；西至围墙退0.5米作巷；北至10米路。1.转让价格为每平方米100元，乙方共需向甲方支付转让金共10万元；2.转让金的支付方式：先支付2万元作办证费用，余下8万元搞出国土证，一手交钱，一手交国土证；3.该块土地转让后，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；4.该块土地转让后，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转多，乙方的使用年限按有关规定执行；5.上述土地使用权如有争议，由甲方负责理妥，所致损失，由甲方承担；6.本协议自双方签字之日起生效，因违反本协议而造成的损失，由违约方承担。该合同生效后，第三人李阳贵履行付款义务，未办理过户登记。
2009年4月30日，卓亚胜作为出让人与彭康振作为承让人签订《房屋转让协议书》，内容主要为：座落梅录头盐仓岭二幢楼（厂）房，一幢基底面积134.49平方米，建筑面积434.7平方米，房产登记证粤07751**；另一幢基底面积133.6平方米，建筑面积273.85平方米，房产登记证号0775756号。该两幢楼房原是邓志中与谢上福折抵来的，邓志中再转让给卓亚胜，因谢上福、邓志中已死亡，转让均末办理转让过户手续，卓亚胜受让得该二幢房屋后一直使用至今。1.转让楼房价款68000元，签订本合同之日一次性交足；2.定于2009年7月30日前出让方要搬清，将楼房交付给承让方管业使用；3.转让的楼房内的水、电设施、电视报装等，出让方折价2000元归承让人使用所有，该款交房时一次支付给出让方；4.自签订本协议，楼房交付给承让人管业使用之日起，如日后因产权纠纷，界线不明或因手续不完善等，或日后承让人自办产权、土地、房屋证件等，出让人概不负责，与出让人无关；5.房屋来源及事实，出让人已据实向承让人告诉，承让人表示愿意承担日后风险，及日后自行办理该转让楼房的有关手续。该房屋转让协议经吴川市梅录法律事务所作出见证书，双方对履行协议无争议。现两栋房屋实际由彭康振使用。邓志中、卓亚胜、彭康振、李阳贵均未办理产权登记手续。
以上事实，有各方当事人的陈述、邓志中与卓亚胜签订的《付款协议》、邓志中与李阳贵签订的�土地使用权转让协议书》、卓亚胜与彭康振签订的《房屋转让协议书》等证据在案证实。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”根据该条规定，无权处分人处分他人财产，必须满足两个条件之一，即或者经权利人追认，或者订立合同后取得处分权，才导致买卖合同的有效，否则，该合同应当被认定无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”卓亚胜、彭康振主张房屋买卖合同有效，就必须出示合同有效的证据，这样的证据，或者是权利人表示追认的证据（书证或者人证），或者是处分人事后已经取得处分权的证据（书证或者人证）。能举出这样的证据，就应根据合同法第五十一条规定认定买卖合同有效，举不出这样的证据，也就根据合同法第五十一条规定认定买卖合同无效。2004年6月11日，邓志中与谢上福还是债权债务关系，邓志中与卓亚胜签订《付款协议》，邓志中处分尚属于谢上福的财产，系无权处分人处分他人的财产。本案中，卓亚胜没有提供经过权利人谢上福追认的证据，如权利人谢上福的财产在被国家机关合法查封期间，谢上福的处分权受到限制，也无法产生追认的法律效果。2004年7月28日，本院作出（2001）吴法执字第344、886号民事裁定书，裁定将谢上福位于吴川市梅录镇梅东路东方橡塑围墙以内的土地使用权包括鱼塘及地上房屋交付邓志中抵偿谢上福欠邓志中694800元的债务。邓志中基于此生效的裁定书，取得了位于吴川市梅录镇梅东路东方橡塑围墙以内的土地使用权包括鱼塘及地上房屋的物权。依照法律规定，作为新的�利人邓志中应当依法办理登记，未经登记，无权对该财产处分，邓志中与卓亚胜订立合同后邓志中仍未取得处分权，也即不符合订立合同后取得处分权导致合同有效的情形。因此，应认定邓志中与卓亚胜订立房屋买卖合同无效。我国婚姻法规定，夫妻在婚姻存续期间取得的财产，归夫妻共有所有，因此，邓志中取得该上述的财产属于夫妻共有财产。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，不予支持。”据此，作为第三人取得该房屋应当同时具备三个条件：一是善意，二是支付合理对价，三是已经办理产权登记手续。对于“善意”的认定，作为不动产的房屋而言，应当�第三人对登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准，在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记就应推定其为善意。邓志中未能提供产权证，卓亚胜基于一般的注意义务，都知道该房屋未登记在邓志中名下，也应当知道邓志中没有处分权。因此，受让该房屋不构成善意。转让该房屋的价款为70000元，只交付40000元，尚未实际全部支付，不符合支付合理对价的条件。即使满足上述两个条件，还应适用另一个条件：买卖双方已经在相关部门办理完了产权登记手续，物权已经发生了转移。房屋管理部门未为卓亚胜办完了产权登记手续，卓亚胜也未能取得该房屋。故卓亚胜主张善意取得，无法律依据，本院不予支持。
邓志中与卓亚胜房屋买卖合同无效，卓亚胜也未取得该房屋的所有权，邓志中已亡，该房屋属于董华平与邓志中的继承人所有。卓亚胜处分该房屋，属于无权处分他人的财产。卓亚胜出卖的是他人的财产，即是董华平与邓志中继承人的共同财产，未经董华平与邓志中继承人的追认，卓亚胜也未取得无处分权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，应认定卓亚胜与彭康振签订转让协议无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”出卖人卓亚胜尚未办理产权登记的情况下，买受人彭康振信赖前手已有房屋买卖关系是不构成善意的，该房屋也未由相关部门�理过户手续登记到彭康振名下，故彭康振主张善意取得，不符合上述法律规定的条件，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认邓志中与卓亚胜签订《付款协议》无效；
二、确认卓亚胜与彭康振签订的《房屋转让协议书》无效。
本案受理费100元，由原告董华平负担40元，被告卓亚胜负担30元，彭康振负担30元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。
审 判 长 �土福
审 判 员 麦 郁 龄
人民陪审员 杨 冬 梅
二〇一六年三月十四日
书 记 员 颜 云 英
附相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》第五十一规定：“无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。”
《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产是盖章的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，不予支持。”