四川省巴中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川19民终669号
上诉人（原审被告）:通江县房地产开发总公司。
法定代表人：肖恒春，董事长。
委托诉讼代理人：卢茂琼，男，生于1952年1月20日，汉族，初中文化，通江县房地产开发总公司职工，住通江县诺江镇。
被上诉人（原审被告）:易维风，曾用名易维峰，男，生于1974年8月30日，汉族，户籍地：四川省宣汉县，现住通江县。
委托诉讼代理人:何斌远，通江县宕江法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）:杨继松，男，生于1969年7月6日，汉族，农民，住通江县。
委托诉讼代理人:王怀刚，通江县宕江法律服务所法律工作者。
上诉人通江县房地产开发总公司因与被上诉人易维风、杨继松确认合同无效纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2017）川1921民初778号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人通江县房地产开发总公司上诉请求：撤销原审判决，发回重审。理由：我公司向易维风出具委托书只是委托易维风负责拆迁补偿沙溪供销社的房屋，并没有委托其开发。易维风与杨继松签订的房屋买卖合同与上诉人没有关系，上诉人没有给易维风授权也没有在合同上加盖公司印章。上诉人不是适格主体，一审判决上诉人承担连带责任错误。
被上诉人易维风、杨继松答辩认为，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
杨继松的一审诉讼请求：1、确认房屋买卖合同无效；2、由通江县房地产开发总公司、易维风返还购房款106800元，水、电入户费8000元，公共设施费800元，安装防盗门、窗费用5534元，共计121134元，并从合同签订之日起支付利息和承担违约责任。
一审法院认定的事实，2010年3月20日，通江县房地产开发总公司与通江县沙溪区供销合作社签订了《房屋拆迁补偿协议》，约定：沙溪区供销社将盐业仓库楼，用地面积约900平方米，以原土地使用权证（通国〔1992〕字第133905号）为准，建筑面积约645平方米（二楼一底，无房产证），其中建筑占地约286平方米，空坝面积600平方米，由通江县房地产开发总公司自行完善土地权属等相关手续，自筹资金进行商住楼修建，采用就地产权调换的形式，通江县房地产开发总公司将一楼临街门市及二楼商用房补偿给通江县沙溪区供销社，并约定A幢必须在2011年6月30日前交付使用。协议签订后，通江县房地产开发总公司向通江县沙溪区供销社开具介绍信，介绍其公司人员易维风前往沙溪区供销社联系工地改建工程相关事宜。二被告将改建工程自拟名为“红宇广场”，由被告易维风自筹资金，施工修建。易维风向通江县房地产开发总公司交纳了管理费。2015年2月11日被告易维风以沙溪红宇广场项目部负责人的名义与原告杨继松签订“红宇广场商品房购买合同”，约定将B栋一单元七楼二号133.5平方米的住房出售给原告杨继松。
2014年8月20日，被告易维风委托通江县沙溪区供销社法定代表人马良华为其在“红宇广场”项目收款和支款，马良华收取了原告杨继松房款106800元，水、电入户费8000元，亮化费800元，门窗、防护栏、沙石费5534元，共计121134.00元。2015年2月11日，被告易维风将已建修好的“红宇广场”B栋一单元七楼二号交付给了原告杨继松，原告杨继松收房后便外出务工，原告务工回家后装修住房时发现已被他人装修入住，并称该房是其购买。后原告多次找被告易维风退款无果，遂起诉来院。
一审同时查明，被告通江县房地产开发总公司具有从事房地产开发的资质，但对被告开发的案涉房地产未办理建设用地批准书、规划许可证，以及施工许可证，对修建的该宗商品房未办理商品房预售许可证等相关手续。被告易维风不是通江县房地产开发总公司工作人员。
一审法院认为：被告通江县房地产开发总公司虽与通江县沙溪区供销社签订的是《房屋拆迁补偿协议》，但其内容实则为房地产开发，由被告通江县房地产开发总公司修建商住楼，并办理建房相关手续。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，在城市（镇）规划区内进行建筑物、构筑物等工程建设的，应当办理《建设工程规划许可证》。《中华人民共和国建筑法》第七条、第八条规定，从事建筑活动还必须办理《建设工程施工许可证》、《建设用地批准书》方能从事房屋建修。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，无产权的房地产严禁进行市场交易，二被告未办理相关建房手续，也未办理验收合格的质检报告和房产证便将建房进入市场买卖，违背了法律法规的强制性规定。被告通江县房地产开发总公司与通江县沙溪区供销合作社虽签订的是《拆迁补偿协议》，其内容是由被告通江县房地产开发总公司对沙溪区供销社提供的地产进行开发，其对沙溪区供销社的还房实则是以地产的价值作价款的房屋买卖关系。被告通江县房地产开发总公司介绍被告易维风对该项目工程建修相关事宜，介绍事宜不明确，实际上被告易维风出资修建并获取利益，被告通江县房地产开发总公司收取了管理费，将该建设工程交由无建筑资格的易维风个人从事房屋修建，未尽到管理责任。加之“红宇广场”项目未办理相关建设手续，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，从事商品房销售应办理商品房预售许可，未办理该许可，应认定买卖合同无效，起诉前取得该许可的可认定有效。但该建筑至今未办理商品房预售许可证，被告易维风与原告杨继松签订的《商品房购销合同》违背了法律强制性规定。据此，一审认定该买卖合同无效，被告易维风应返还已收购房款等款项121134元。被告易维风未向原告告知无建房手续的事实，违背了先合同义务，应承担缔约过失责任，赔偿原告损失。原告无法准确提供交款时间，其损失参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件若干问题的司法解释》的规定，从起诉之日，即2017年2月24日起，按年利率6%计算占用资金利息。被告通江县房地产开发总公司为名义上的开发者，选任了无资格的易维风从事工程建设，并提供了介绍信，依法应承担连带返还责任。一审依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、原告杨继松与被告易维风签订的商品房购销合同无效；二、被告易维风在本判决生效后五日内返还原告杨继松购房等款项121134元，并从2017年2月24日起按年利率6%计算资金利息。被告通江县房地产开发总公司承担连带返还责任。一审案件受理费1361元，由被告易维风承担。
二审期间，上诉人提交了以下证据，《房屋拆迁补偿意向性协议》及《房屋拆迁补偿协议》拟证明上诉人没有授权易维风进行房地产开发的商品房销售。被上诉人杨继松对以上证据的真实性无异议，但对其证明目的不予认可。上诉人提交的以上证据能否达到上诉人的证明目的，本院将结合全案事实予以认定。
被上诉人易维风在二审提供了以下证据：2014年11月3日通江县国土资源局沙溪国土资源所收取易维风缴纳的土地出让金124800元，罚款9600元，共计134400元的票据；2014年12月9日易维风向通江县沙溪镇村镇服务站缴纳城市配套费20440元的票据；2014年11月17日通江县规划管理局收取易维风缴纳的三违清理违法建设罚款50000元的票据。拟证明，易维风开发的案涉工程项目已变为合法工程。上诉人质证认为，三份票据载明的缴款人均是易维风，不是通江县房地产开发总公司。被上诉人杨继松对上述证据无异议。
本院认证意见为，易维风提供的上述证据不能证明已办理了相关建设手续，也不能证明工程已经验收合格。
二审中，上诉人对易维风实际出资开发“红宇广场”并由易维风向上诉人缴纳管理费这一事实无异议。
二审查明的其余案件事实与一审查明的其余案件事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。
本院认为，通江县房地产开发总公司与通江县沙溪区供销合作社签订的《房屋拆迁补偿协议》中约定，沙溪区供销社将盐业仓库楼，由通江县房地产开发总公司自行完善土地权属等相关手续，自筹资金进行商住楼修建，采用就地产权调换的形式，通江县房地产开发总公司将一楼临街门市及二楼商用房补偿给通江县沙溪区供销社。故该拆迁补偿协议实为通江县房地产开发总公司进行房地产开发，修建商住楼。审理中，上诉人通江县房地产开发总公司对易维风实际出资开发“红宇广场”项目并由易维风向上诉人缴纳管理费这一事实无异议。故应当认定是易维风借用上诉人的资质进行房地产开发。在此过程中，易维风以沙溪红宇广场项目部负责人的名义与被上诉人杨继松签订《红宇广场商品房购买合同》，向杨继松出售房屋一套，因易维风所出售的房屋未办理相关建设手续，也未经验收，故一审认定易维风与被上诉人杨继松签订《红宇广场商品房购买合同》无效正确。合同无效后，易维风应当退还杨继松已交付的款项。通江县房地产开发总公司对其违规向易维风出借资质进行房地产开发的行为，也应当承担责任。一审判决易维风返还杨继松已交付的款项，并由上诉人承担连带返还责任正确，二审予以维持。上诉人提出其不是适格主体，不应承担责任的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1361元，由上诉人通江县房地产开发总公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李家明
审判员 王健宇
审判员 孙 涛
二〇一七年十月十六日
书记员 向 蕾