重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0112民初19152号
原告：重庆市农产品集团国际贸易有限公司，住所地重庆市渝北区农业园区宝环路65号，统一社会信用代码91500112572143701C。
法定代表人：陈永俊，董事长。
委托诉讼代理人：昝金波，重庆仁业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周刚，重庆仁业律师事务所律师。
被告：四川福思得罐头食品有限公司，住所地眉山市东坡区松江镇经济开发区，统一社会信用代码91511402207309822P。
法定代表人：王影平，总经理。
被告：眉山市辙恒贸易有限公司，住所地眉山市东坡区松江镇鲜滩村四组，注册号511402000033695。
法定代表人：王影平，总经理。
原告重庆市农产品集团国际贸易有限公司（以下简称农产品公司）与被告四川福思得罐头食品有限公司（以下简称福思得公司）、眉山市辙恒贸易有限公司（以下简称辙恒公司）民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月4日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。原告农产品公司的委托诉讼代理人周刚到庭参加诉讼。被告福思得公司、辙恒公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农产品公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告福思得公司立即向原告归还借款727万元及利息（截止2017年9月1日尚欠利息为2928030.33元。2017年9月1日后的利息以727万元为基数，按4倍银行同期贷款利率计算至款项付清之日止）；2.判令将被告辙恒公司所有的位于眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室房屋拍卖、变卖优先受偿；3.由二被告承担本案诉讼费、财产保全费、律师费。诉讼过程中，原告变更明确诉讼请求为：1.判令被告福思得公司立即返还原告借款727万元及其利息（其中2017年9月1日之前的利息，以727万元为本金，从2015年3月2日起，按照年利率16.2%的标准，计算至2017年9月1日止。2017年9月2日之后的利息，以727万元为本金，从2017年9月2日起，按照银行同期贷款利率的4倍，计算至被告实际还清之日止。已付利息59239.71元从中扣减）；2.判令被告福思得公司立即支付原告所产生的本案律师费5000元；3.判令原告对被告辙恒公司所有的位于眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室房屋，经拍卖、变卖后的价款，在上述第一、二项债务的范围内享有优先受偿权；4.本案诉讼费用由二被告承担。
事实和理由：2014年8月10日，原告与被告福思得公司就材料供应、各类罐头外销等事宜签订《商品购销合作协议》及《商品购销合作协议补充协议》。根据上述协议的约定，原告向被告福思得公司提供1500万元的经营性垫资。为此，原告与二被告于2014年9月2日签订《抵押借款合同》，约定：原告向被告福思得公司出借727万元，借款年利率为16.2%，被告辙恒公司将其所有的位于眉山市东坡区松江镇鲜滩村的多套房屋作为被告福思得公司履行借款合同义务的抵押担保物。合同签订后，原告依据合同约定以经营性垫资方式向上游客户（材料供应商）仁寿县慈航镇同利肉食品厂支付了1500.037万元资金（其中727万元为本案借款资金）。2017年9月17日，被告福思得公司以确认函的形式确认收到原告借款727万元。该款项出借后，被告福思得公司未按约归还原告借款本息。故提起诉讼，望判如所请。
被告福思得公司、辙恒公司未作答辩。
原告农产品公司围绕其诉讼请求，依法向本院提交了以下证据：1.企业信用信息公示报告打印件8页、准予变更通知书2份；2.《商品购销合作协议》（2014.8.10）、《商品购销合作协议补充协议》、《抵押借款合同》、房屋他项权证；3.重庆农村商业银行网上银行交易凭证4张复印件、《商品购销合作协议》（2013）；4.《关于款项确认的函》、《关于协商融资性贸易资金利息的函》；5.《法律事务委托合同》、法律服务费发票2张、重庆农村商业银行业务凭证。被告福思得公司、辙恒公司未对上述证据发表质证意见，亦未向本院提交证据。经审查，本院对原告提交的上述证据均予确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告农产品公司原公司名称曾先后登记为重庆市农产品集团销售有限公司与重庆重农绿优鲜农产品股份有限公司。
2014年8月10日，原告（甲方）与被告福思得公司（乙方）签订《商品购销合作协议》。该协议主要约定：一、乙方生产的各类罐头食品全部由甲方负责对外销售，乙方工厂生产所需冻猪肉、冻牛肉及其辅助材料、包装材料等，全部由甲方负责供货。此协议生效后，乙方原有产品分销商、材料供货商全部划转甲方，由甲、乙共同管理。二、甲、乙方在商品购销合作活动中，由乙方担保并通过甲方对其上下游客户实行账期管理而形成的经营性垫资，由乙方承担全部安全责任和账款回收责任。为支持乙方发展，甲方同意在此协项项下的商品购销活动中，给予乙方一定的经营性垫资，具体垫资额度，视业务量由甲乙双方协商确定。乙方以其公司固定资产及乙方法人王影平个人财产作为担保物，甲乙双方签订正式的资产抵押合同，并对抵押资产进行抵押登记。若乙方未按约定完成相关抵押登记，甲方有权不履行垫资义务，且已发生费用由乙方承担。三、协议执行过程中，乙方违反本协议而自行销售产品、购进原辅材料，甲方有权终止协议执行，并要求乙方在终止协议后10日内归还甲方垫资资金及其他应付款项。四、本协议有效期限为一年，即有效期为2014年9月1日至2015年8月31日。协议有效期满后，如需继续合作，需要重新签订协议。
同日，原告（甲方）与被告福思得公司（乙方）签订《商品购销合作协议补充协议》。该协议主要约定：一、基于甲、乙双方签订的《商品购销合作协议》，经甲、乙双方协商一致，甲方提供给乙方的1500万元经营性垫资，为保证甲方垫资资金安全，乙方同意用其位于眉山市东坡区松江镇经济开发区的666㎡土地等相关公司和个人资产（明细单附后），对甲方垫资资金进行足值担保（乙方提供担保资产，经甲方委托中介机构评估价值，其总价值的80%不足1500万元的，甲方有权按比例调整经营性垫资额度或要求乙方补充性提供新的担保资产）。确保乙方提供给甲方的最终抵押资产后，甲、乙双方签订正式的资产抵押合同，并对抵押资产进行抵押登记。二、在甲方保证不在商品购销经营活动中获取差价收入的情况下，为保证甲方基本利益和业务运作的需要，乙方同意按甲方实际垫资资金额度的16.2%（年化收益率）支付甲方资金占用利息，该资金占用利息按月通过商品购销差及直接支付资金占用利息的方式体现。三、购销协议内，乙方保证甲方财务账表体现的双方合作商品购销总额不低于0.6亿元。若低于0.6亿元，甲方按缺口额度的5%向乙方收取违约金，且乙方保证应付甲方违约金在本协议期结束后10日内完成支付。四、在购销合同结束或者合同终止后的10个工作日内，乙方应将甲方提供的所有垫资资金及其约定资金利息、违约金全额归还甲方。若乙方未按时完成支付，甲方可以按应收款项40%（年化利率）的标准向乙方加收滞纳金，并可以直接向甲方所在地人民法院提起诉讼，或委托甲乙双方签订抵押合同中约定的第三方机构拍卖或者变卖担保物财产，资产处理所得甲方享有优先受偿权。五、本补充协议一式两份，甲、乙双方各持一份，本补充协议与商品购销合作协议具有同等法律效力。
2014年9月2日，原告（贷款人）与被告福思得公司（借款人）、辙恒公司（抵押人）签订《抵押借款合同》。该合同主要约定：一、借款金额为727万元，借款自2014年9月2日起至2017年9月1日止，共36个月。实际借款日以借贷双方办理的借据上所记载的日期为准，实际还款日相应顺延。借款借据为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。二、本合同项下借款期限内的年利率为16.2%，利息从贷款发放之日起计算，利息总额为3533220元，分36期支付，每期支付98145元，第一期还息于2014年10月1日前支付，以后还息类同。三、为确保借款人正当履行还款义务，抵押人自愿以其所有并拥有处分权的位于眉山市东坡区X镇X村X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）、眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X号（权证字号：眉权房权证字第X号）抵押给贷款人，作为履行本合同的担保。四、本合同各方确认，前条约用于抵押的房地产在本合同缔结之日市值为909万元，实际抵押金额为727万元。五、本合同签订后的当日，抵押人应持房地产权证和其他有关证件协同贷款人办理抵押登记手续。如因抵押人提供虚假材料或掩盖重要事实导致登记不能、抵押无效或者抵押登记被撤销的，借款人和抵押人应对贷款人承担缔约过失责任。六、抵押担保的范围为本合同项下的本金、利息、逾期利息、违约金及实现债权的所有费用。七、抵押人在抵押期间应妥善保管抵押物并负责维修、保养，保证抵押物完好无损，随时接受贷款人的监督。抵押期间，无论何种原因导致抵押物价值减少并影响担保债权的，借款人或抵押人应在30日内向贷款人提供与减少的价值相当的担保。八、因订立和执行本合同以及为实现债权所可能产生的抵押物的估价费、鉴定费、过户费、执行费、贷款人的律师费、拍卖费等费用由借款人、抵押人共同承担。该合同签订后，双方于2015年1月9日对上述房屋办理了抵押登记，他项权登记证号为眉权房他证他权字第X号。
上述合同签订后，原告根据其与被告福思得公司及仁寿县慈航镇同利肉食品厂签订的《商品购销合作协议》，分别于2014年8月22日通过重庆农商行向仁寿县慈航镇同利肉食品厂转账400万元，于2014年8月29日转账2737000元，于2014年9月16日转账3007100元，于2014年9月16日转账5256270元。共计转账15000370元。庭审中，原告方陈述，2014年8月22日转账的400万元与2014年9月16日转账的3007100元均系本案借款，2014年8月29日转账的2737000元中有7000元是本案借款，2014年9月16日转账的5256270元中有256270元是本案借款。
2014年9月17日，被告福思得公司向原告出具《关于款项确认的函》。该函主要载明：2014年8月22日，收到贵司支付我司款项400万元；2014年8月29日，收到贵司支付我司款项2737000元；2014年9月17日，收到贵司支付我司款项8263370元。合计15000370元。至此，约定由贵司拆借给我司的资金，我司已全额收到。
2015年12月10日，被告福思得公司向原告出具《关于协商融资性贸易资金利息的函》。该函主要载明：自2014年8月贵我两司开展融资性贸易，我司通过厂房、房产质押在贵司取得1500万元的融资性贸易资金，并约定按照年化利率15.2%的标准向贵司支付资金利息。该业务实施后，遭遇国内总体经济环境恶化，经济下行的影响，实体行业尤其是罐头生产加工行业生存困难。同时，央行持续多次降息。基于以上实际情况，为保证我司能够持续运营以偿还贵司本金及利息，我司提出以下建议，望贵司予以考虑：调整总体资金利息，自业务发生开始，参照银行综合贷款利率执行贵我两司融资性贸易资金利息。以上情况和建议，请贵司予以核定和考虑。
上述款项出借后，被告福思得公司未按约返还借款本金，仅付清了2015年2月之前的利息，并支付了2015年3月的部分利息59239.71元。被告辙恒公司亦未承担抵押担保责任。原告遂于2017年9月4日将本案诉至本院。
为提起本案诉讼，原告于2017年8月22日与重庆仁业律师事务所签订《法律事务委托合同》,指派朱秭丞、周刚律师为包括本案在内的4个案件提供法律服务，法律服务费按农产品公司实际收到案款金额的6%收取，法律服务费每收到一次支付一次。差旅费按每件5000元计算，4件共计2万元。该合同签订后，原告通过银行转账的方式向重庆仁业律师事务所支付了4个案件的法律服务费（律师费、差旅费）2万元。
本院认为:原告与被告福思得公司、辙恒公司签订的《商品购销合作协议》、《商品购销合作协议补充协议》、《抵押借款合同》等，体现了双方当事人的真实意思表示，其内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定。有关合同均合法有效，应予履行。原告按约将款项出借给被告福思得公司后，被告福思得公司理应按照约履行还本付息的义务。被告未按约还本付息构成违约，应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任。被告辙恒公司自愿以其所有的位于眉山市东坡区X镇X村X号X组的数套房产为被告福思得公司的上述借款提供抵押担保，原告有权就被告辙恒公司所有的上述房产拍卖、变卖后的价款优先受偿。原告就被告辙恒公司提供抵押的上述房产实现抵押权后，被告辙恒公司有权向被告福思得公司予以追偿。综上，原告的诉讼请求具有事实和法律根据，本院均应支持。被告福思得公司、辙恒公司经本院依法传唤，未到庭应诉答辩及举证、质证等，视为其自动放弃上述诉讼权利。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条、第五十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百四十四条规定，判决如下：
一、被告四川福思得罐头食品有限公司于本判决生效后，立即支付原告重庆市农产品集团国际贸易有限公司借款727万元及其利息（其中2017年9月1日之前的利息，以727万元为本金，从2015年3月2日起，按照年利率16.2%的标准，计算至2017年9月1日止。2017年9月2日之后的利息，以727万元为本金，从2017年9月2日起，按照银行同期贷款利率的4倍，计算至被告实际还清之日止。已付利息59239.71元从中扣减）；
二、被告四川福思得罐头食品有限公司于本判决生效后，立即支付原告重庆市农产品集团国际贸易有限公司所产生的本案律师费5000元；
三、原告重庆市农产品集团国际贸易有限公司对被告眉山市辙恒贸易有限公司所有的位于眉山市东坡区X镇X村X号X组X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室、X栋X层X室的房屋，经拍卖、变卖后的价款，在上述第一、二项债务的范围内享有优先受偿权。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费82990元，减半收取计41495元，由被告四川福思得罐头食品有限公司、眉山市辙恒贸易有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 叶守忠
二〇一七年十一月二十三日
书记员 邓巧玲