江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民终字第3408号
上诉人（原审被告）徐州恒江房地产开发有限公司，住所地徐州市新城区宋锦路与潇湘路交汇处西北角。
法定代表人张方明，该公司董事长。
委托代理人孙存彪，江苏行于思律师事务所律师。
委托代理人白刚，该公司职员。
被上诉人（原审原告）王健勇。
委托代理人霍颖，江苏京楚律师事务所律师。
上诉人徐州恒江房地产开发有限公司（以下简称恒江公司）因与被上诉人王健勇商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第0541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月14日立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人恒江公司的委托代理人孙存彪、白刚，被上诉人王健勇的委托代理人霍颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：2012年6月28日，王健勇（买受人）与恒江公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定王健勇购买恒江公司建设的雍景新城第19幢2单元402号房屋一套。房屋建筑面积共85.35平方米，单价7004.07元，房屋总价款为597797元。双方约定买受人于签署本合同时支付房款的31.41%（187797元），余款410000元通过银行按揭于2012年7月30日前付清。关于交付期限，双方约定出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……买受人须在收到交房通知7日内收房，逾期收房的，出卖人有权收取30元／天／套的看管费，并视为房屋已经交付给买受人。合同还对其他条款进行了约定。合同出卖人处由恒江公司加盖徐州恒江房地产开发有限公司销售合同专用章，买受人处由王健勇签名并按捺指印。合同后另有四份附件，随附在合同之后，其中，附件一房屋平面图，附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明，附件三装饰、设备标准，附件四合同补充协议。其中补充协议（一）对房屋交付进行了进一步的约定：1、该商品房交接过程中，除买卖合同约定买受人有权拒绝接受该房屋的情形之外，买受人不得以其他事由拒绝接收该商品房，否则视为出卖人已于书面通知载明的交付期限届满之日向买受人交付了该房屋。2、该房屋的交付条件以合同第八条约定为准。若买受人为在第八条约定日期前付清全部房款，出卖人有权推迟交付房屋。其他房屋质量（主体不合格除外）和配套设施等方面的瑕疵，出卖人承担合同约定的整改责任，但不影响双方办理交接手续。双方应在交付后，按法规和合同约定处理。但该四份附件上均无双方签字或盖章。
合同签订后，王健勇按照合同约定足额支付了购房款，恒江公司向王健勇开具销售不动产统一发票。2014年9月21日，经徐州市城乡建设局批准，恒江公司承建的雍景新城小区1、2、8-13、15-21号住宅验收合格，同意交付使用。
2014年9月22日，恒江公司向王健勇邮寄交房通知书、交房须知等文件，通知王健勇在2014年9月23日下午1：30前到交楼中心办理交楼手续，如不能按上述约定时间前来，可以在2014年9月30日至2014年10月15日前来交楼中心交房。王健勇于2014年9月25日收到交房通知书，并于2014年10月8日前往恒江公司处办理有关房屋交接手续。在交接过程中，王健勇发现房屋存在一些问题，并即时向恒江公司工作人员周恺丽（经办人）反映，周恺丽在房屋交接验收单需整改部位载明：厨房窗户整体有问题（要求重新整改）、卧室北墙下面钢筋露头了、主卧室外面玻璃胶闪缝，窗户外玻璃无法打扫、次卧3和卫生间1窗户尺寸偏小容易倾斜、厨房窗户边框有坑变形了，厨房门锁不上。关于水表、电表读数，表明整改后再抄，并在验收单上注明整改后再上房。王健勇与周恺丽在［恒基·雍景新城］房屋交接验收单上签字确认。
2015年1月27日，王健勇因迟迟无法上房，通过EMS向恒江公司邮寄律师函，但恒江公司拒收，法庭当庭拆开该份邮件。律师函督促恒江公司尽快处理需要整改问题，交付房屋，并进行相应赔偿。2015年2月5日，双方再次进行房屋交接，王健勇和恒江公司工作人员吴菲（经办人）在［恒基·雍景新城］房屋交接验收单上签字确认。
王健勇原审诉讼请求判令恒江公司赔偿2014年10月1日至2015年2月4日的逾期违约金，并承担本案诉讼费用。恒江公司辩称恒江公司严格按照商品房买卖合同约定有关事项向王健勇通知交付房屋，王健勇没有按照通知书约定办理上房手续，王健勇所起诉的事实无任何法律和合同约定依据。
原审法院认为：王健勇与恒江公司签订的《商品房销售合同》是双方真实意思表示，合同内容符合法律规定，系有效合同，合同当事人应当按照合同约定履行各自义务。王健勇已经按照合同约定履行了交付购房款的义务，恒江公司当在房屋交付期限内将符合合同约定的房屋交付给王健勇。恒江公司于2014年9月22日向王健勇邮寄了交房通知书、交房须知等文件，王健勇于2014年9月25日方才收到，因此，不可能按照通知书上要求的时间即2014年9月23日交接房屋。王健勇接到通知后，于2014年10月8日前去恒江公司处办理交接房屋事宜，应当认定双方已按交房通知书约定的最后期限即2014年9月30日至10月15日，变更了交接期限，因此，逾期违约金从2014年10月16日开始计算。
虽然合同附件四中约定“其他房屋质量和配套设施等方面的瑕疵，出卖人承担合同约定的整改责任，但不影响双方办理交接手续”。该规定系格式条款，免除恒江公司的责任，违反了诚实信用原则，且恒江公司庭审中也未提供相应的证据以证明其在订立合同时，提请王健勇充分注意或向王健勇尽到了明确的说明义务。本案恒江公司提供的2014年10月8日房屋交接验收单，明确载明了房屋需要整改的部位，且注明整改后再上房，故不能仅凭合同附件上约定的即认定房屋已交接。另外，房屋买卖合同，应当以房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故本案实际交接房屋时间应当以双方第二次房屋交接验收单上载明的2015年2月5日为准。因此，恒江公司辩称根据补充协议恒江公司不应承担赔偿责任的观点原审法院不予支持，恒江公司应当按合同约定承担因房屋质量瑕疵造成延期上房的违约责任。遂判决：本判决生效之日起十日内，恒江公司向王健勇支付违约金19907元（自2014年10月16日至2015年2月4日止按照合同约定已付房款的日万分之三计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由王健勇负担150元，由恒江公司负担400元（因王健勇已预交，恒江公司随上述款项一并付给王健勇）。
上诉人恒江公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、一审法院没有认定被上诉人应于2014年9月25日至2014年9月30日期间办理房屋交接手续。被上诉人应该知道其所购的房屋根据合同约定应该在2014年9月30日前交付，并且被上诉人也提前接到了交房通知书，因此被上诉人在接到交付通知书后应及时办理交接手续。2、一审法院认定双方变更了交接期限与事实不符。交房通知书记载为建议被上诉人在2014年9月23日前来办理，如被上诉人因自身原因不能前来，可以在2014年9月30日至2014年10月15日期间来交房，这是被上诉人自身原因导致的，不是上诉人同意的，一审法院认定错误。3、原审法院认为不能仅凭合同附件上的约定即认定房屋已交接是错误的。双方签订的合同合法有效，格式条款也对被上诉人有约束力，该格式条款并没有免除上诉人的责任，而是约定了上诉人应承担整改责任，且涉诉房屋已经于2014年9月21日具备了交付条件，也及时通知了被上诉人办理交接手续，因此上诉人没有违反诚实信用原则。4、一审法院认为房屋买卖合同应当以房屋的转移占有视为房屋的交付使用是没有完全理解法律的本意。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条中规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。双方签订的合同附件中，明确约定了“除买卖合同约定买受人有权拒绝接受商品房的情形外，买受人不得以其他事由拒绝接受该商品房，否则视为出卖人已于书面交付通知载明的交付期限届满之日向买受人交付了该商品房”，因此应视为上诉人已经于书面交付载明的日期向被上诉人交付了该商品房，并不是必须以房屋转移占有为房屋的交付。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人王健勇答辩称：上诉人上诉状所述无事实和法律依据，请求依法驳回上诉人的上诉请求。
上诉人与被上诉人在二审期间没有向法庭提交新的证据。
二审查明的事实和一审法院认定的事实一致。
经当事人确认，本案的争议焦点为：涉案房屋的交接时间是如何确定；上诉人是否存在逾期交付房屋的违约行为。
本院认为，本案的焦点问题在于如何确定涉案房屋的交接时间，进而裁定判断上诉人是否存在逾期交付房屋的违约行为。本案中上诉人于2014年9月22日向被上诉人邮寄了交房通知书等文件，告知被上诉人2014年9月23日前来办理交房手续，如不能在2014年9月23日前来，可以在2014年9月30日至2014年10月15日期间办理交房手续。被上诉人于2014年9月25日才签收该邮件，所以被上诉人是无法在2014年9月23日与上诉人之间办理交房手续的，因此，按照上诉人的通知，被上诉人完全可以在2014年9月30日至2014年10月15日期间前往上诉人处办理交房手续，实际上被上诉人也是在上诉人通知的时间内即2014年10月8日到上诉人处办理交房事宜。被上诉人2014年10月8日前往上诉人处办理房屋交接手续过程中，发现房屋存在问题，上诉人工作人员在房屋交接验收单上注明“整改后再上房”，应认定为上诉人已经同意变更了房屋上房时间，以整改后再行通知的上房时间为交房时间。如果上诉人在2014年10月16日之前整改完毕并组织双方上房，那么上诉人仍然不算违约，否则从2014年10月16日起上诉人就属于延期上房，应当对此承担违约责任。因此，原审法院支持的违约金，并无不当。
至于上诉人提到的格式条款问题，根据被上诉人提供的房屋交接单足以认定双方当事人对上房时间达成了变更的一致意见，在本案中无须对合同附件四中“其他房屋质量和配套设施等方面的瑕疵，出卖人承担合同约定的整改责任，但不影响双方办理交接手续”的条款是否属格式条款，是否有效进行法律性质认定。
综上，上诉人恒江公司的上诉理由不能成立。原审判决事实认定清楚，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费298元，由上诉人徐州恒江房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 秦国渠
审 判 员 陈 颖
代理审判员 崔金城
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 宗 正