广东省恩平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江恩法城民初字第192号
原告：刘兴现，男。
委托代理人：卢义新，男，系广东义轩律师事务所律师。
委托代理人：张桐枫，男，系广东义轩律师事务所实习律师。
被告：杨武胜，男。
委托代理人：陈嘉瑜，女，系广东协诚律师事务所律师。
原告刘兴现诉被告杨武胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月1日立案受理，依法由审判员郑惠文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘兴现及其委托代理人卢义新、张桐枫，被告杨武胜及其委托代理人陈嘉瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2014年11月25日，原告与被告签订《房地产买卖合同》，约定被告向原告出售位于恩平市凤�路石湾街二十六巷一号（原凤山路鸿运新村23-3号）房屋及占用范围内的76．5平方米土地使用权（以下简称涉案房屋），价款350000元，原告首付款180000元，余款170000元于2015年2月18日前付清，最长期限为自交首期款日起不超过12个月；双方在支付首期款当日办理房地产过户手续；交付时间为被告收齐价款当日，双方应在当日共同查验房屋，查验后原告支付余款，被告将房屋钥匙交给原告即视为房屋转移占有。合同签订当天，原、被告在恩平市第一建筑工程公司（以下简称一建公司）的办公室按一建公司的格式合同签订了《房屋转让协议书》并提交给一建公司，被告交付一建公司“过户费”1000元，一建公司收回了其原向被告出具的《分幢报建申请书》和《恩平市非农业用地协议书》，重新向本人出具《分幢报建申请书》、《恩平市非农业用地协议书》，并于2015年4月初�本人出具了一份《证明》。当天下午，原告在中国工商银行恩平支行锦塔分理处通过转帐方式支付了180000元首期款给被告。2015年3月29日，原告携170000元现金与被告及陈永锋一齐至中国工商银行恩平支行西门分理处，拟通过自助柜员机存款的方式支付余款给被告。在存了20000元给被告后，陈永锋与被告就余款应支付给谁的问题发生激烈争执。随后，陈永锋在现场打电话给其前妻梁丽玲，告知其就余款的支付问题与被告发生激烈争执的情况。梁丽玲立即打电话给原告，自称其是该房屋的所有权人，实际占有该房屋，强烈要求原告将余款支付给她，否则，她就不同意转让房屋和搬走。原告见出现了意想不到的情况，当即停止支付余款150000元。后经了解，涉案房屋最初是由梁丽玲从恩平一建处购地建房，后经多次转让，被告是最后一手受人，但房屋自始至终未办理产权登记，且至今仍由梁丽玲居住，被告并没有实际占有。为解决房屋交付问题，原告多次找被告和梁丽玲协商，但梁丽玲坚决要求原告将余款150000元支付给她，否则不搬出房屋，而被告则要求原告必须将房款付给他本人。原、被告签订《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。作为出卖方，被告本应对所售房屋拥有完整的物权。但目前涉案房屋既没有登记在被告名下，又处于被他人占有且拒绝腾空的状态，表明被告对涉案房屋并不享有占有、使用、收益、处分的权利，根本无法履行交付涉案房屋和办理产权转移登记告示合同义务，原告取得涉案房屋产权的合同目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同�主张损失赔偿的，人民法院应予支持”之规定，原告有权解除合同，被告应返还价款并赔偿利息损失给原告。综上所述，为维护原告的合法权益，现诉讼到庭，请求：一、判决解除原告与被告于2014年11月25日签订的《房地产买卖合同》；二、判决被告返还原告购房款200000元及利息（以180000元按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍，从2014年11月25日计算至2015年3月29日；以200000元按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍，从2015年3月30日计算至实际付清之日止）；三、由被告承担本案的诉讼费用。
原告在举证期限内提供的证据有：
1、原、被告身份证复印件各1份，证明原、被告的身份；
2、分幢报建申请书原件1份，证明该土地未办理报建用地规划许可证；
3、恩平市非农业用地协议书原件1份，证明证明该土地原权属人的事实；
4、证明原件1份，证明该土地的交易情况；
5、房地产买卖合同原件1份，证明原、被告买卖该房屋的事实；
6、收款收据原件2份，证明原告付款的事实；
7、牡丹灵通卡帐户历史明细清单1份，证明该卡的收支情况；
8、通话录音记录1份，证明原告与陈永锋的通话事实。
被告辩称：一、原告无权要求解除与被告签订的《房地产买卖合同》并要求被告返还已付房款。1、被告已经按照双方的约定履行完毕合同的义务，按照合同的约定，在签订合同的时候，已和原告在恩平市第一建筑工程公司办理完毕过户手续，并将过户后的该房地产用地协议书、分幢用地申请书等相关资料交付给原告，并于第二期房款交付当日，与原告一并到场查验房屋，并将房屋钥匙交付给原告。按照合同的约定，被告已�房地产钥匙交付给原告即视为该房地产转移占有的标志，被告已将房屋钥匙交付给原告，视为被告已完成房屋的交付手续。至此，被告已依约履行完毕全部的合同义务，不存在被告违约的情况，因此，原告无权要求解除合同。2、原告适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损失赔偿的，人民法院应予支持”的规定要求解除合同属于适用法律错误。首先，被告作为出卖人已取得涉案房屋的所有权，根据恩平市第一建筑工程公司出具的《证明》显示，涉案的房屋是该公司所建造的，根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”的�定，该公司在其土地上建成房屋，房屋建成之日物权就产生了，该公司对其建造的房屋享有所有权，被告通过流转亦合法取得了改房屋的所有权，因此，原告不能成被告未取得房屋的所有权。其次，原告对房屋不能办理《房屋产权证》是清晰知情的，且原告购买涉案房产及土地使用权只需35万元，是明显低于可以正常办理房屋产权证的房屋价值的，被告已将房屋的情况如实告知原告，原告在此情况下才与被告签订该《房地产买卖合同》，合同内也明示被告只需将过户后该房产的用地协议书、分幢用地申请书交付给原告就完成过户，合同所约定的目的已达到，原告不能以该房屋未能办理《房屋产权证》为由，要求主张解除合同，因为在签订合同当时，双方的真实意思表示以及合意均不是以办理《房屋产权证》作为履行条件的，因此，该《房地产买卖合同》的目的已达�，原告不可能以无法实现合同目的为由，要求解除合同。
二、原告无权要求被告按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍计付利息。原告对涉案房屋的情况一直是清晰知情的，并且出于其真实的意思表示与被告签订《房地产买卖合同》并在恩平市第一建筑工程公司办理转名手续，被告在合同的签订、履行过程中从不存在欺诈或违约行为，被告不具有任何过错，原告无权要求无过错方承担违约或赔偿责任。反而是原告在和被告达成合意后，又多次反悔，不但逾期支付购房款，更多次对被告造成诉累，严重违反了契约的诚实信用原则，应由原告对被告承担违约责任。综上所述，原告在明知该房屋未能办理房产登记的情况下，同意与被告签订《房地产买卖合同》，该合同合法有效，应受法律的保护，且被告已按照合同的约定履行完毕全部合同的义务，原告要求解除合同没有任何的事实和法律依据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。
被告在举证期限内提供的证据有：
身份证复印件1份，证明被告的身份；
国有土地使用证复印件1份，证明该土地使用者是恩平县第一建筑工程公司的事实。
经审理查明：原、被告于2014年11月25日签订《房地产买卖合同》，约定被告将坐落于恩平市凤山路石湾街二十六号（原址凤山路鸿运新村23-3号）的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给原告。合同签订后，原告依约分别于2014年11月25日和2015年3月29日支付购房款180000元和20000元给被告，被告出具两张收款收据给原告。由于原告无法入住并占有、使用该房屋，双方因此发生纠纷，原告遂于2015年9月1日诉讼到庭。
本院认为：本案属买卖合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第十五条规�：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《房地产买卖合同》是原、被告自愿签订的，是双方真实意思表示，没有违反法律规定。因此，原、被告签订的《房地产买卖合同》合法、有效。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原告认为被告对涉案房屋及土地未取得所有权和处分权，能提供分幢报建申请书、恩平市非农业用地协议书、证明等证实，被告提供的国有土地使用证也予以证实。被告对分幢报建申请书、恩平市非农业用地协议书、证明无异议，本院予以采信。因此，本院对被告未取得涉案房屋及土地的所有权的事实予以确认。《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”因此，原告请求解除合同，证据充足，理由充分，符合法律规定，本院予以支持，被告收取的购房款200000元应返还给原告。原告请求被告支付利息，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预�到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”原告没有证据证明其损失，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”因此，本院认定原告损失的是其所支付购房款的利息。因此，被告应赔偿原告所支付购房款利息的损失，从收到原告购房款之日起，以实际欠款额，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算。原告请求按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的四倍计算利息，证据不足，理由不充分，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百�十二条第一款、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
解除原告刘兴现与被告杨武胜于2014年11月25日签订的《房地产买卖合同》。
被告杨武胜于本判决生效之日起五日内返还购房款人民币200000元及利息（其中180000元，从2014年11月25日起至本判决确定还款日止；20000元从2015年3月29日起至本判决确定还款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告刘兴现。
三、驳回原告刘兴现的其他诉讼请求。
如果被告杨武胜未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2150元，由被告杨武胜负担（原告已垫支，由被告迳付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判员 郑惠文
二〇一五年十月十日
书记员 陈素云