徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0311民初6215号原告：薛洪生，男，1966年10月25日生，汉族，交通银行股份有限公司徐州分行职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王学强，江苏彭隆律师事务所律师。被告：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区。法定代表人：赵亚新，总经理。委托诉讼代理人：徐超群，男，1986年12月26日生，汉族，该公司员工，住。原告薛洪生与被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年10月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月20日公开开庭进行了审理。原告薛洪生的委托诉讼代理人王学强、被告荣盛公司的委托诉讼代理人徐超群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛洪生向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期办证违约金73700元（以购房款711398元为基数，按日万分之一计算，自2008年10月1日至2011年8月2日，共计算1036天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年12月20日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的荣景盛苑商品房。合同签订后，原告已付清全部购房款，被告于2008年6月30日将该商品房交付原告使用，但由于被告的原因，原告不能按约取得房地产权属证。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告荣盛公司辩称，1、本案超过法定诉讼时效，原告丧失胜诉权。合同约定办证期限在2008年9月30日前，原告提起诉讼时已经超过了法定的2年诉讼时效，其权利不应得到保护，其诉讼请求应予以驳回；2、按照签订合同时的政策依据，被告在2008年9月28日前已经具备了办理初始登记的条件。双方签订《商品房买卖合同》的时间是2006年12月份，当时徐州市房产开发企业办理初始登记所依据的是《徐州市房产管理局关于完善商品房初始登记工作的通知》（徐房发[2006]33号文）。按照该文件规定，在取得《商品房预售许可证》后，只需提交竣工验收证明材料、徐州市地名委员会的地名文件。被告提交的《工程竣工验收报告》、《徐州市地名办地理命名公告》足以证明在2008年9月28日前，即双方合同第十五条约定的出卖人提供资料报产权登记机关备案日期届满前，被告已经具备了33号文规定的条件，符合办理初始登记的要求。如果不是因为政策变化，被告不可能逾期办证。3、被告之所以未能如期提供资料报产权登记机关备案，是因为2008年2月1日开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与执行徐房发[2006]33号文相比，被告办理相关手续的周期至少延长了600个自然日。被告可以依据合同第八条的约定据实予以延期。通过被告提交的《2008年2月前、后办理房证流程及政策依据》可以看出，由于2008年114号令的实施导致完成竣工综合验收项累计需要至少600个自然日。据不完全统计，2007-2010年间设计建筑类法律法规调整多达31部。政策、法规的调整导致从验收形式到验收内容均发生重大变化，均属于政策性变化，其对被告提交登记资料造成重大影响，在客观上不可能在合同约定的期限内备齐、提交办证材料。逾期办证确属政策性变化所导致，也是企业无法预测和控制的客观因素所造成。《立法后评估报告》充分证明，徐州市政府114号令的实施造成申请交付验收的实际周期过长，办理相关文件和证明时各种阻碍时有发生，导致房地产开发企业迟延交房，且违反上位法《江苏省城乡规划条例》，立法意图未能完全得到落实，部分内容与当前实际脱节等，而且114号令违反了法不溯及既往的原则。根据合同第八条的约定，因114号令的实施这种政策性变化造成的逾期办证，应该免除被告的责任。4、在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，被告按照合同第八条的约定及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。5、2004年41号文与徐州市政府114号令之间并无关系。2004年41号文并未得到实施，徐州市一直执行的是徐房发[2006]33号文，应将114号令与徐房发[2006]33号文进行比较，不应与41号文件进行比较，此政策性变化属于合同第八条约定的免责事由。6、逾期期限不应截止至购房人办理完毕权属证书之日。关于逾期截止期限的问题，合同约定为“向产权登记机关”提交备案资料，而非向权属登记机关提交资料。房屋产权登记是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。房屋产权登记机关是房地产管理局，有专门的交易大厅。房地产权属登记是指土地使用权属登记和房屋所有权登记的总称。权属登记机关为两个部门，即房地产管理局和国土资源局。土地证的办理仅是对土地使用权进行登记，并不是对土地所有权进行登记，我国法律规定土地的所有权属于国家或者集体所有，并不能属于购房人所有。购房人不能获得土地的所有权，所以合同约定的产权登记机关仅指房产局。此外，申请人何时申请办理产权证、发证机关何时颁发证书均是开发商无法控制的。如果将开发商协助办证义务扩大到购房人办理完权属证书之日则是显失公平的，因此不应将截止日期认定为房产证、土地证办理完毕之日。7、政府迟延交付土地的行为属于合同第八条约定的“特殊原因”、“因有关政策……或政府部门有关机构的行为”，其导致被告依据114号令对小区进行综合验收时出现了无法预见、无法克服的障碍。被告可以根据合同第八条的约定据实予以延期。综上，现有证据足以证明逾期办证是由于政策性变化所造成，请求法院充分考虑被告在主观上并无拖延提交办证资料的故意或过失，被告逾期办证属于《商品房买卖合同》第八条约定的免责事由。经原被告举证、质证，对于原被告双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并对无争议的事实确认如下：被告荣盛公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，被告荣盛公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月20日，被告荣盛公司（出卖人、甲方）与原告薛洪生（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人以总金额713183元的价格购买出卖人开发建设的荣景盛苑Bx-x-xxxx号房，建筑面积183.81平方米，其中套内建筑面积156.73平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一（该比率应不小于第项中的比率)的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。在《商品房买卖合同》约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，被告荣盛公司通知原告薛洪生上房，后原告薛洪生办理了上房手续。2010年11月29日，被告荣盛公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，被告荣盛公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、发证日期为2010年12月17日；2011年7月，被告荣盛公司向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年8月3日，被告荣盛公司向原告薛洪生出具了金额为711398元的销售不动产统一发票，载明建筑面积为183.35平方米。2011年12月9日，原告薛洪生办理了位于徐州市二环××＃××室房屋所有权登记手续，登记建筑面积为183.35平方米。另查，2004年4月7日，徐州市人民政府发布了徐政发[2004]41号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》，该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布了政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》，该管理暂行办法自2008年2月1日起施行，其第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。2017年10月，原告薛洪生即以诉称理由起诉来院，请求判令被告荣盛公司赔偿其2008年9月28日至取得房地产证之日期间的违约金82877.87元，后变更诉请为要求被告荣盛公司向其支付逾期办证违约金73700元（详见诉称）。关于诉讼时效问题，原告薛洪生称涉案房屋所属B4号楼的业主在2010年前后就已经将起诉材料送至本院，原告薛洪生包括其爱人也多次和其他起诉的业主一同到法院或者被告荣盛公司及其物业公司，在2010年之后的多年期间内多次就逾期办证违约金向被告荣盛公司主张权利，而且被告荣盛公司也曾多次在法院的主持下与包括原告薛洪生在内的部分业主就逾期办证违约金事宜进行了协商，原告薛洪生和部分起诉业主到法院了解立案的相关事宜，但由于特殊情况法院始终未予立案。原告薛洪生虽没有直接证据证明中断诉讼时效，但是权利人放弃权利并非常态，被告荣盛公司在之前的类似案件庭审中也认可曾有业主去其公司主张权利，结合该小区原告薛洪生所在楼栋逾期办证的事实以及相关案件的审理情况，应当可以认为原告薛洪生作为逾期办证群体中的一员在诉讼时效期间内向被告荣盛公司主张了逾期办证违约金的权利。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告薛洪生与被告荣盛公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、关于原告薛洪生的诉讼请求是否超过法定诉讼时效的问题。诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务。被告荣盛公司对荣景盛苑B1、4、6号楼买受人出现逾期办证的情形后，其中部分买受人于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；原告薛洪生主张其曾与部分起诉的业主到法院了解立案的相关事宜，但由于特殊情况法院未予立案。原告薛洪生虽然无充分的证据证明该期间曾提起诉讼或曾向被告荣盛公司主张权利，但就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合被告荣盛公司对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实、相关案件中查明的荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心曾于2017年8月28日向涉案小区业主张贴提示的事实及相关案件的审理情况，应认定原告薛洪生的本次起诉并未超过法定诉讼时效。二、关于被告荣盛公司是否存在逾期办证违约行为的问题。本案《商品房买卖合同》签订于2006年12月20日，房屋交付于2008年6月30日前，而被告荣盛公司于2010年12月17日方取得徐州市商品房初始登记证，与《商品房买卖合同》中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。被告荣盛公司辩称其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。本院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》）（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变；与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为被告无限期延长房屋权属登记的免责事由；且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，被告荣盛公司应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但被告荣盛公司并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。且依《中华人民共和国合同》第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故本院对被告荣盛公司的抗辩意见不予采纳，即认定被告荣盛公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。三、关于逾期办证违约金如何计算的问题。涉案《商品房买卖合同》签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，被告荣盛公司于2008年6月30日前将涉案房屋交付给原告薛洪生，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，被告荣盛公司应自2008年9月29日起向原告薛洪生承担违约责任；又因被告荣盛公司未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知原告薛洪生领取及原告薛洪生实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，原告薛洪生于2011年8月3日自被告荣盛公司处换取了涉案房屋的不动产发票，于2011年12月9日取得了涉案房屋所有权证，其主张自2008年10月1日至2011年8月2日的逾期办证违约金的期限，不违反法律规定，本院予以支持。《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，因开发商协助办证属于合同附随义务，而交付房屋属于主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任，故在原告薛洪生作为买受人未能举证证明被告荣盛公司因其逾期办证行为给其造成的损失数额的情况下，本院参照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，以实际购房款为基数按日万分之一的标准计算被告荣盛公司逾期办证的违约金，故对原告薛洪生要求被告荣盛公司赔偿其逾期办证违约金73700元（711398元×0.0001×1036天），本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告薛洪生支付逾期办证违约金73700元。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1870元，减半收取935元，由被告荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担（原告已预交，被告于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  魏道升二〇一七年十一月二十二日书记员  程 美