新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）兵06民终316号
上诉人（原审原告）：新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司，住所地新疆五家渠市。
法定代表人：王长勇，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王艳芳，新疆塞北律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：陈明，男，汉族，1979年6月15日出生，个体工商户，住五家渠市。
委托诉讼代理人：黄晓英,新疆芳洲律师事务所律师。
上诉人新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司(以下简称鸿福物业公司)与上诉人陈明因房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月21日立案后，依法组成合议庭，对同类案件公开开庭进行了审理，对本案进行了书面审理。上诉人物业公司委托诉讼代理人王艳芳，上诉人陈明及其委托诉讼代理人黄晓英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿福物业公司上诉请求，撤销一审判决，依法改判陈明支付鸿福物业公司租金共计264665.25元。事实和理由：一审法院认定陈明承租商铺的租期应从2015年6月28日起算是错误的。其试营业时间是2014年12月12日至2014年12月15日，正式营业时间应从2014年12月16日起算。本案起诉后，陈明的货品仍然放在其承租的商铺中，租金应算到现在。
陈明上诉请求，撤销一审判决，依法改判陈明不向鸿福物业公司支付租金76166.25元。事实和理由：2014年7月26日双方签订租赁合同，合同明确约定起租日期以商场整体开业为准。合同签订后，由于商场未建设完工，消防亦未验收合格，致使商场整体开业时间为2015年6月28日。陈明经营至2016年3月20日，鸿福物业公司强行关闭商场，无奈之下陈明同意解除合同。陈明实际承租9个月，本应交纳租金152332.5元，而实际交纳78000元，尚有74332.5元未付，一审法院判决有误，应予撤销。
鸿福物业公司和陈明均认为对方的上诉请求不能成立，请求二审法院驳回对方的上诉，支持己方的上诉请求。
物业公司向一审法院起诉请求：1、解除鸿福物业公司与陈明签订的租赁合同；2、陈明支付鸿福物业公司租金264665元及利息2870.3元；3、陈明支付鸿福物业公司暖气费23357.65元；4、陈明承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年7月期间，鸿福物业公司与亚欧家居广场的多名商铺业主签订《五家渠亚欧家居建材广场委托经营管理合同》，合同约定，鸿福物业公司对业主所购买的小面积的商铺进行经营、管理并收取租金。后鸿福物业公司将亚欧家居广场的商铺业主所购买的小面积商铺进行整理、组合。2014年7月26日，鸿福物业公司、陈明签订《亚欧家居建材广场租赁合同》一份，合同约定，第一条：鸿福物业公司将E栋二层E2-201号面积为1015.55平方米的商铺出租给陈明从事经营。第二条：租期从2014年10月1日起至2016年4月1日止。其中免租6个月。采暖费按五家渠市2014年供热标准收取，收取时间为2014年10月15日。第三条：1、陈明租用鸿福物业公司经营商铺300元／年／㎡，租赁面积1015.55㎡，租金总额304665元。2、支付租金方式：陈明分两次缴纳租金，一次缴纳定金20000元，剩余租金自签订合同之日起三日内日补齐，到期未交视为违约，交纳定金不予退还，鸿福物业公司有权将商铺另行出租。第十六条、其他约定：1、陈明本次交租金30000元，2014年9月20日前补交50000元，2014年12月前再补交100000元，剩余租金104665元于2015年3月1日前补齐……3、第二年、第三年租金涨幅不超过10%。2014年8月16日，原、被告双方签订《亚欧家居建材广场租赁合同》补充协议一份，协议约定，亚欧家居建材广场为了商户更好的经营，本着亲商、养商、扶商的原则，凡与鸿福物业公司签订正式合同的商户，在原合同免租期六个月的基础上将再赠送六个月免租期；陈明应在2014年8月20日进场装修，2014年10月20日之前装修及货品陈列完毕，如陈明未能按照上述时间进场及规定的时间内装修完成者，鸿福物业公司再赠送六个月的免租期将无效，按照原合同规定免租期履行；鸿福物业公司正式开业时间为陈明起租时间；本协议生效后即成为《租赁合同》不可分割的组成部分，与《租赁合同》具有同等法律效力，除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。鸿福物业公司于2014年8月20日将商铺交付陈明使用，2015年6月28日，陈明装修铺货完毕，开始营业，并办理工商登记。陈明承诺在2015年12月31日前付清租金，但陈明仅缴纳租金78000元，暖气费20000元，担保金3000元。鸿福物业公司于2015年12月、2016年1月、2016年5月垫付商场暖气费773437.33元，每平方米单价为23元。原、陈明就剩余租金及暖气费缴纳事宜未能协商一致，鸿福物业公司于2016年3月21日禁止陈明进场营业。另查明，亚欧家居建材广场共建有A、B、C、D、E五个场馆，一期工程D馆建材馆、E馆家具馆目前已完工并营业，其余场馆尚在建设中。2014年12月13日，亚欧家居建材广场家具馆对外发布广告，广告单载明：“五家渠·亚欧家居建材广场·家居馆·盛大试营业，全场五折，优惠期仅限17天。”2015年6月28日，亚欧家居建材广场对外发布广告，广告单载明：“亚欧之夜慈善演唱会暨亚欧家居建材广场开业庆典晚会”。2015年6月28日，亚欧家居建材广场微信公众号发布消息，载明：“今日盛大开业”。
一审法院认定上述事实的证据有：鸿福物业公司提供的《亚欧家居建材广场委托经营管理合同书》10份、《亚欧家居建材广场租赁合同》1份、盛大试营业宣传海报1张、暖气费发票11张，陈明提供的缴费收据5张、开业庆典宣传海报1张、微信公众号照片5张及双方当事人当庭陈述。
一审法院认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照约定的期限支付租金。一、关于合同解除的问题。因本案租赁合同的终止期是2016年4月1日，对鸿福物业公司提出解除合同的主张，因合同履行期限届满，合同的权利义务已自行终止，故本案租赁合同无需解除。二、关于本案陈明的起租时间及租赁期限。原合同约定租赁期间为2014年10月1日起至2016年4月1日止，租期为一年六个月。补充协议中又明确修改为“以商场开业时间为起租时间，除补充协议中明确修改的条款外，原合同约定继续有效”，本院已查明商场开业时间为2015年6月28日，2016年3月陈明停业，本案陈明实际租赁期间为2015年6月28日至2016年3月27日（按整月计算），共9个月。三、关于陈明能否享受免租期的问题。对双方约定的一年免租期，鸿福物业公司认为原合同的6个月免租是在缴纳一年租金后租期的最后6个月免租，陈明未按补充协议约定时间装修并铺货完毕，故陈明也不享受再赠送的6个月免租期；陈明辩称其应当享受合同中及补充协议约定的一年免租期。一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思，并按照公平原则来确定各方的权利和义务。结合本案来看，虽然双方约定了一年的免租期，但该约定是在双方均能全面履行合同的基础上订立的。原合同的6个月免租期是基于陈明能够预交一年租金并履行一年半的租赁合同所给予的优惠条件，但是陈明并未按时预交一年的租金，且租赁合同实际只履行了9个月，故陈明不能享受该6个月的免租期；补充协议中的6个月免租期是基于促使陈明尽快装修铺货以保证商场按时营业所给予的优惠条件。主张合同生效的一方当事人应当对合同生效的事实承担举证责任，陈明未能举证其按约定于2014年10月20日前装修并铺货完毕，应当承担举证不能的不利后果，故补充协议中的6个月免租期未生效，其不能享受再赠送的6个月免租期。从市场交易习惯来看，商场的免租期一般是给租户用于装修铺货和开业做准备的时间，本案陈明自2014年8月即接收商铺，2015年6月28日营业到2016年3月停业，客观上，陈明在商场正式开业之前已实际占用商铺6个月以上。综上，一审法院认为，以商场正式开业日期2015年6月28日起计收租金，既不违背双方订立合同的目的，符合一般市场交易习惯，也较为公平合理。四、关于陈明应交租金及暖气费的数额。经计算，本案陈明应当缴纳的租金为150498.75元[（304665元÷12个月×9个月）-78000元，自2015年6月28日至2016年3月27日）]，对鸿福物业公司主张的超出部分，不予支持。陈明应交暖气费为3357.65元[（1015.55㎡×23元／㎡）-20000元]，对鸿福物业公司主张的超出部分，本院不予支持。关于鸿福物业公司主张的利息，因原、陈明双方对此并无约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第八条、第四十五条、第六十条、第七十七条、第七十八条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十六、第二百二十七条;《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，判决：一、陈明在本判决生效后三日内向鸿福物业公司新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司支付租金150498.75元，暖气费3357.65元，合计153856.4元；二、驳回鸿福物业公司新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司其他的诉讼请求。案件受理费5664元（鸿福物业公司已预交），由鸿福物业公司新疆鸿福万隆物业服务有限责任公司负担2668元，陈明负担2996元。
本院二审期间，上诉人鸿福物业公司未提供新的证据。上诉人陈明向本院提供以下证据：1、第六师公安局消防支队出具的证明一份，用以证实陈明承租鸿福物业公司的商铺在2015年12月29日才通过消防验收，陈明承租商铺的租期应从2015年12月29日起算；2、五家渠垦区公安局人民路派出所接警记录两份，用以证实2016年3月鸿福物业公司强行关闭陈明店铺，禁止其营业。经质证，鸿福物业公司对上述证据的真实性予以认可，但对陈明所要证明的问题予以否认。本院结合双方的质证意见及一审在卷的其他证据，认为陈明提供证据1不能证明其主张的事实，其提供的证据2所证明的事实已被一审法院所确认，本院不持异议。
本院查明事实与一审法院查明的基本事实一致。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，鸿福物业公司与陈明签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应依约履行。本案二审争议的焦点是：1、鸿福物业公司与陈明签订的租赁合同是否应当解除；2、陈明承租房屋的租期和租金如何认定。关于租赁合同是否应当解除的问题。陈明在一审期间已明确表示同意解除合同，对于合同解除双方是达成共识的，况且到目前租赁合同的履行期限已经届满，陈明上诉要求继续履行合同显然不能支持。关于租期和租金的认定问题。一审法院根据双方当事人的诉辩主张及提交的证据，认定陈明实际租赁期间为2015年6月28日至2016年3月27日（按整月计算），共9个月，其应支付租金150498.75元，并无不当，且在相关证据的采信、事实和理由的分析、数额的计算、相关法律适用方面作了充分、明晰的阐述。本院对其观点认同，不再赘述。鸿福物业公司与陈明的上诉理由与一审的主张基本一致，在二审又未提供有效的证据证明其主张，故对其上诉请求本院均不予支持。综上，一审判决在认定本案事实上虽存在部分瑕疵，但认定本案基本事实清楚，适用法律正确，判处结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4287元，邮寄送达费68.8元，合计4355.8元，由鸿福物业公司负担2617.4元，陈明负担1738.4元。
本判决为终审判决。
审判长 慕新伟
审判员 赵 群
审判员 蔡咏梅
二〇一六年十月二十四日
书记员 王 爽