中华人民共和国
江苏省苏州工业园区人民法院
民 事 裁 定 书
（2015）园商外特字第00001号
申请人：平安普惠融资担保有限公司苏州分公司。住所地：中华人民共和国江苏省苏州工业园区中银惠龙大厦*幢***室。
负责人：刘飞，该公司总经理。
委托代理人：赵越，该公司员工
委托代理人：顾培君，江苏名仁律师事务所律师。
被申请人：金奎锡(KIMKYUSEOK)，男，1988年1月23日生，韩国人，住韩国。
申请人富登投资信用担保有限公司苏州分公司（以下简称富登苏州分公司）与被申请人金奎锡申请实现担保物权纠纷一案，本院于2015年8月19日受理后依法适用特别程序，由审判员汪春鸣担任审判长、与审判员吴海锋、审判员ＸＸ组成合议庭进行审查。审查过程中，申请人富登苏州分公司名称变更为平安普惠融资担保有限公司苏州分公司（以下简称平安普惠苏州分公司）。本案现已审查终结。
申请人平安普惠苏州分公司称，苏州得宝科技有限公司（以下简称得宝科技）向招商银行股份有限公司小企业信贷中心（以下简称招行小企业信贷中心）申请短期流动贷款，双方分别签订了《授信协议》及《借款合同》。同时，得宝科技委托申请人为其借款提供担保，与申请人签订了《最高额委托担保合同》。申请人据此向招行小企业信贷中心出具了《最高额不可撤销担保书》。担保债权包括全部主债权本息及相关费用，保证方式为连带责任保证。保证期间为主债权履行期限届满之日起两年。被申请人金奎锡与申请人也签订了《最高额反担保抵押合同》，以金奎锡所有的位于天域花园23幢1901室房房产提供最高额反担保抵押，最高限额为600万元。抵押担保范围包括申请人为主合同债务人所担保的全部债务。合同订立后，申请人与被申请人于2013年7月16日就相应房屋办理了抵押登记手续。
2013年7月1日，招行小企业信贷中心向得宝科技发放贷款600万元。上述借款于2014年6月28日到期后，得宝科技未按约偿还。申请人根据招行小企业信贷中心《履行担保责任通知书》要求，于2014年8月19日向招行小企业信贷中心代偿本息合计人民币4608600.8元。申请人认为，申请人有权对被申请人所有的抵押房产进行拍卖、变卖等方式依法变价，故特向法院申请，请求：1、裁定准予对被申请人金奎锡(KIMKYUSEOK)所有的坐落于苏州工业园区天域花园23幢1901室房地产采取拍卖、变卖等方式依法变价；2、裁定申请人对上述房产依法变价后所得款项在申请人代偿的银行贷款本息合计人民币4608600.8元以及代偿日至实际偿还日每日千分之三的违约金(暂计算到2014年8月20日，人币1325.81元)、申请人实现债权和抵押权费用等优先受偿。
被申请人金奎锡未作答辩。
本院经审查认为，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条的规定，当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律，不动产物权，适用不动产所在地法律，因本案涉及的《最高额反担保抵押合同》双方约定适用中华人民共和国法律，且涉案不动产亦在中华人民共和国境内，故本案应当以中华人民共和国相关法律作为审理本案的准据法。
招行小企业信贷中心与得宝科技之间订立的《授信协议》、《借款合同》，富登苏州分公司与得宝科技签订的《最高额委托担保合同》、富登苏州分公司出具给招行小企业信贷中心的《最高额不可撤销担保书》，富登苏州分公司与被申请人金奎锡签订的《最高额反担保抵押合同》均合法有效。根据《借款合同》约定，招行小企业信贷中心向得宝科技发放了贷款600万元，该借款在2014年6月到期后得宝科技未能按时全额归还。招行小企业信贷中心依《最高额不可撤销担保书》的约定，向富登苏州分公司发出履行担保责任通知书，要求申请人于2014年8月前履行保证责任，代为清偿贷款本息共计人民币4608600.8元的主张合法有据。富登苏州分公司实际于2014年8月19日代偿人民币4608600.8元后，依法可以向反担保抵押人金奎锡按《最高额反担保抵押合同》约定行使抵押权，将抵押财产依法拍卖、变卖。故本院对于申请人要求准予拍卖、变卖本案抵押房产的请求予以准许。至于抵押权的行使范围，依照反担保合同的约定，抵押物担保的范围包括：申请人为得宝科技所担保的债务(包括但不限于本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金及主合同债权人实现债权的费用)；申请人为代偿主合同项下的债务及向主合同债务人追偿而产生的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、与财产保全相关的费用、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等。故申请人代偿的本息4608600.8元及相关实现债权和抵押权的费用在反担保范围内。对于申请人主张的代偿日至实际偿还日每日千分之三的违约金，虽违约金亦属反担保抵押合同担保的费用之一，应在最高额限额内优先受偿，但本案违约金约定按日千分之三计算，换算到一年计为1095‰左右，显然过高。在被申请人未能到庭抗辩的情况下，为保证被申请人的实体权利，对具体的违约金金额不宜在本次特别程序中由法院直接进行调整后予以处理。申请人可另行诉讼主张违约金，然后以拍卖、变卖抵押财产所得款项在不超过最高额限额的范围内优先受偿。据此，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条、第三十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百九十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条、第一百九十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百六十七条、第三百七十一条、第三百七十二条的规定，裁定如下：
准予拍卖、变卖金奎锡(KIMKYUSEOK)名下位于苏州工业园区天域花园23幢1901室房产（他项权证号苏房他证园区字第××号），在600万元限额内优先清偿申请人平安普惠融资担保有限公司苏州分公司下列款项：1、代偿的本息4608600.8元；2、翻译费8500元及其他申请人实现债权和抵押权的费用。
申请费21890元、保全费5000元，合计26890元，由被申请人金奎锡(KIMKYUSEOK)负担。
申请人不服本裁定，应当收到本裁定书之日起十五日内，向本院提出异议。
审判长 汪春鸣
审判员 吴海锋
审判员 王 芳
二〇一六年九月二十九日
书记员 朱慧霏
附录
《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》
第三条当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律。
第三十六条不动产物权，适用不动产所在地法律。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百九十六条申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。
第一百九十七条人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》
第三百六十七条申请实现担保物权，应当提交下列材料：
（一）申请书。申请书应当记明申请人、被申请人的姓名或者名称、联系方式等基本信息，具体的请求和事实、理由；
（二）证明担保物权存在的材料，包括主合同、担保合同、抵押登记证明或者他项权利证书，权利质权的权利凭证或者质权出质登记证明等；
（三）证明实现担保物权条件成就的材料；
（四）担保财产现状的说明；
（五）人民法院认为需要提交的其他材料。
第三百七十一条人民法院应当就主合同的效力、期限、履行情况，担保物权是否有效设立、担保财产的范围、被担保的债权范围、被担保的债权是否已届清偿期等担保物权实现的条件，以及是否损害他人合法权益等内容进行审查。
被申请人或者利害关系人提出异议的，人民法院应当一并审查。
第三百七十二条人民法院审查后，按下列情形分别处理：
（一）当事人对实现担保物权无实质性争议且实现担保物权条件成就的，裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（二）当事人对实现担保物权有部分实质性争议的，可以就无争议部分裁定准许拍卖、变卖担保财产；
（三）当事人对实现担保物权有实质性争议的，裁定驳回申请，并告知申请人向人民法院提起诉讼。