中华人民共和国
天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民五终字第0001号
上诉人（原审被告）郝杰，无职业。
委托代理人杨文英（系郝杰之母），内蒙古赤峰市站前饭店退休职工。
被上诉人（原审原告）李性玗（LEESUNGWOO），男，1968年8月4日出生，韩国国籍，护照号M00491624，天津汉达汽车部品有限公司部长，住天津市北辰区大张庄镇九园公路津安创新院内。
委托代理人黄建清，天津云杰律师事务所律师。
上诉人郝杰因与被上诉人李性玗房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2014）南民初字第6219号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郝杰及其委托代理人杨文英，被上诉人李性玗的委托代理人黄建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，郝杰、李性玗于2012年8月31日通过天津世凯房屋信息咨询有限公司签订《房屋租赁合同》，约定郝杰将位于天津市南开区阳光100花园14-1-1606房屋出租给李性玗，租期为24个月，自2012年9月1日至2014年8月31日，每月租金为3900元。合同还约定，为保证李性玗合理并善意的使用该房屋及其内部配套设施，李性玗应在签订合同时支付郝杰3900元作为押金，待租赁期限届满，郝杰验房后，李性玗将房屋钥匙交与郝杰，同时郝杰将押金全部归还李性玗。合同签订后，双方均按照合同履行了义务。合同期限届满前，李性玗于2014年8月15日将房屋钥匙交到中介处，并从房屋中搬出。郝杰于同年8月27日进入房屋进行粉刷。
另查，在双方交接房屋过程中，郝杰发现屋内沙发及鞋柜等物品损坏。李性玗将�重新做好鞋柜及沙发罩存放于中介处。
李性玗在一审的诉讼请求：1、判令郝杰返还押金3900元；2、判令郝杰返还剩余房屋租金629元；3、诉讼费用由郝杰承担。
一审法院认为，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应认定合法有效，对双方均具有约束力。双方应当按照合同约定全面履行各自权利义务。根据合同约定，押金的目的在于保证承租人合理及善意使用房屋及内部配套设施，现合同约定的两年租赁期限届满，屋内配套设施经过使用出现磨损等现象实属正常，郝杰未能提供充分证据证明李性玗存在不合理及恶意使用房屋及配套设施的行为，故对于李性玗要求郝杰返还押金的诉讼请求，法院予以支持。关于郝杰抗辩维修沙发及家具补漆之支出，提供的证据不能证实其抗辩，法院不予采信。关于李性玗要求郝杰返还剩余房租�节，合同期限届满前，李性玗自行将钥匙交给中介公司并主动搬出房屋，系以其单方行为表示不再履行租赁合同。郝杰后于2014年8月27日进入房屋粉刷的行为，系对李性玗不再履行租赁合同的认可，应当认定双方签订的《房屋租赁合同》于2014年8月27日已经解除，故郝杰应当将已经收取的2014年8月27日至2014年8月31日的房屋租金退还李性玗。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、判决生效后十五日内，郝杰返还李性玗（LEESUNGWOO）押金3900元；二、判决生效后十五日内，郝杰返还李性玗（LEESUNGWOO）2014年8月27日至2014年8月31日的房租629元（3900元÷31天×5天）。
一审判决后，上诉人郝杰不服，向本院提起上诉。
上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人在一审的�部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：一、合同约定被上诉人自行擅自退租，无权要求退回房屋押金。根据双方签订的《房屋租赁合同》第八条第2款第（4）项约定：“租赁期限内乙方中途擅自退租，乙方无权退回押金，”被上诉人于2014年8月15日搬离的行为系中途擅自退租，上诉人有权拒绝退回房屋押金。所以一审法院支持退还押金存在错误，违反了合同的约定。
二、一审法院已经认定被上诉人提前自行退租。被上诉人2014年8月15日将钥匙交予中介公司并主动搬出房屋，一审法院因此认定了被上诉人以单方行为表明不再履行《房屋租赁合同》。上诉人也认为是被上诉人单方退租。《房屋租赁合同》没有约定承租人单方提前退租，出租人应退还房租。所以一审法院支持退还租金没有依据。
三、一审法院认定提前退租与合同到期后应退还房屋押金自相矛盾。1、一审法院认定承租方在事实上有提前退租行为。根据合同约定，如果承租方提前退租就不能要求出租方返还押金。一审法院支持退还押金错误。2、一审法院判决上诉人退还被上诉人未实际使用天数的房租没有法律依据和事实依据。实务中退还租金只有两种情况，一种是双方协商一致，另外一种是因出租人的原因无法让承租方继续使用房屋。本案中，承租人自己提前搬离房屋，承租人是过错方，出租方没有义务退还承租人未实际使用天数的房租。3、根据《房屋租赁合同》第八条1.2“租赁期内若非乙方过失甲方擅自解除合同提前收回房屋的，甲方应退还乙方押金以及剩余租金”。退还租金的前提是合同未到期因出租人的原因导致承租人不能继续使用房屋。本案中是承租人提前退租，出租人自始至终都未拒绝承租人使用房屋。
四、上诉人于2014年12月12日在南开法院立案起诉被上诉人。该案件已经进入了法律程序。
五、押金的作用是保证上诉人房屋内设施和设备完好，现在上诉人房屋内多处设施损坏，需要维修。经上诉人、被上诉人和中介公司协商，押金3900元，其中1100元给了中介公司，由中介公司代为退还被上诉人；1300元作为修理费不再退还被上诉人；1500元暂保管于上诉人处，待被上诉人购买新的沙发罩和鞋柜后，上诉人将1500元退还给被上诉人。
此外，2013年2月份被上诉人交纳房租逾期15天，根据合同约定逾期交纳房屋10天就视为违约，被上诉人违约在先，上诉人不需要退还租金。
被上诉人李性玗辩称，一审判决正确，请求驳回上诉。
事实与理由：关于押金的问题。押金是否应当退还在合同第四条有约定，收取押金的目的是保证被上诉人合理使用房屋内的设施。被上诉人承租上诉人的房屋两年，家具存在合理损耗非常正常。上诉人认为属于恶意使用，拒绝退还押金3900元，不符合法律规定。关于退还租金的问题，双方合同约定终止时间为2014年8月31日，被上诉人在2014年8月15日搬出了房屋，搬出之后将房屋钥匙交给了中介公司，从8月15日至8月31日的房屋使用权还是属于被上诉人。上诉人私自更换门锁，并且进入房屋内刷浆等，导致被上诉人无法继续使用房屋，所以上诉人应当退还这段时间内的房租。
经审理查明，一审查明的事实无误，本院予以确认。
另查明，双方签订的《房屋租赁合同》关于租金支付方式的约定内容包括：房租租金按三个月支付，支付时间为12月1日、3月1日、6月1日提前七天。乙方（李性玗）若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方按月租金的1.5%支付滞纳金。拖欠租金超过十天，甲方（郝杰）有权收回该房屋，乙方需按实际居住日交纳租金并负�违约责任；关于违约的处理约定内容包括：租赁期限内若乙方中途擅自退租，乙方无权退回押金，甲方将押金作为违约金，所预付的租金甲方应退还乙方。
二审期间，上诉人提交了杨文英的账户明细，用以证明被上诉人逾期支付租金。被上诉人的质证意见为，上诉人在南开法院提起的另案诉讼中，被上诉人已经陈述因上诉人没有给被上诉人开具发票导致逾期。即便确实逾期支付租金构成违约，也不能不退押金，合同中并没有这种约定。
二审庭审中，上诉人称其在南开法院对被上诉人提起了另案诉讼，要求被上诉人赔偿因逾期支付租金的滞纳金。
本院认为，被上诉人李性玗为韩国国籍，本案为涉外案件。本案为房屋租赁合同纠纷，双方在《房屋租赁合同》中明确写明，根据《中华人民共和国合同法》订立合同。因此，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适�法》第四十一条，本案适用中华人民共和国法律。
本案争议焦点为：1、上诉人是否应当退还被上诉人租房押金；2、上诉人是否应当退还2014年8月27日至8月31日期间的房租。
关于是否应当退还押金的问题。本院认为，上诉人主张不退还押金的理由不能成立，一审判决退还押金正确。原因如下：
第一，上诉人称被上诉人逾期支付租金，故上诉人有权不退还押金。双方签订的合同明确约定了逾期支付租金的违约责任形式，且上诉人因被上诉人逾期支付租金已经另案起诉，因此，上诉人以被上诉人逾期支付租金为由不退还押金的理由不能成立。
第二，上诉人称被上诉人提前退租，故上诉人有权不退还押金。被上诉人已经支付了合同约定的租赁期限内的全部租金至2014年8月31日，其有权居住租赁房屋至租赁期满。被上诉人于2014年8月15日将钥匙交至中介系对自己权利的处�，并非违约。故，上诉人以被上诉人提前退租为由不退还押金的理由不能成立。
上诉人称其与被上诉人及中介就押金的处理进行协商，并达成一致，但其提交的证据并无被上诉人签字，且被上诉人对此不予认可，本院因此对上诉人的该陈述不予采信。上诉人称租赁房屋内沙发及鞋柜损坏，被上诉人已将重新做好鞋柜及沙发罩存放于中介处。
关于是否应当退还2014年8月27日至8月31日期间租金的问题。本院认为，一审判决上诉人退还该期间租金正确，应予维持。原因如下：被上诉人于2014年8月15日将钥匙交至中介系对自己权利的处分，上诉人于2014年8月27日进入租赁房屋粉刷后，应视为双方均认可《房屋租赁合同》于2014年8月27日解除。故上诉人应返还2014年8月27日至2014年8月31日期间的房租。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人郝杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍全玺
代理审判员 雷艳珍
代理审判员 王颖鑫
二〇一五年一月三十日
书 记 员 龙 蒙
附：本判决书所依据法律规定的具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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