江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）镇商终字第000426号
上诉人（原审原告）扬中市上扬物业管理有限公司，住所地扬中市三茅街道扬子西路18号凯旋苑南区。
法定代表人田美兰，该公司总经理。
委托代理人王纪华，该公司职员。
委托代理人耿龙国，江苏江洲律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）江苏金祥宇房地产开发有限公司，住所地扬中市三茅街道绿扬路28号。
法定代表人杜军，总经理。
委托代理人马峥荣，江苏正新律师事务所律师。
上诉人扬中市上扬物业管理有限公司（以下简称上扬公司）因与被上诉人江苏金祥宇房地产开发有限公司（以下简称金祥宇公司）物业服务合同纠纷一案，不服扬中市人民法院（2015）扬商初字第127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上扬公司向原审法院提起诉讼称，2011年4月14日，上扬公司、金祥宇公司签订《清华园南区前期物业管理服务协议》一份，金祥宇公司就其开发的清华园南区委托上扬公司提供物业管理服务，总面积为25887平方米，约定每月每平方米物业费为0.6元，期限至2013年9月30日。协议签订后，上扬公司随即依约提供物业管理服务，直至清华园南区成立业主委员会通知上扬公司2014年底撤场为止。至此，金祥宇公司应支付上扬公司物业费691182.9元，但金祥宇公司仅支付332220元，尚欠358962.90元。故上扬公司诉至法院，请求判令金祥宇公司立即支付上扬公司物业费358962.90元，并承担自起诉之日起的银行同期贷款利息，本案诉讼费用由金祥宇公司承担。
金祥宇公司在原审中答辩称，第一，本案已超过诉讼时效。第二，别墅楼不在物业管理的协议之内，不应收取任何费用，退一步讲，上扬公司在起诉时已明确别墅楼也按照0.6元每平方米每月收取，不能随便更改；垃圾费也不在物业管理服务协议之内，金祥宇公司已将垃圾费交给城管局，城管局出具了收据，与上扬公司无关。第三，2010年10月1日金祥宇公司与扬中市泰和物业管理有限公司（以下简称泰和物业公司）签订了期限三年的物业服务合同，经办人是王纪华（与上扬公司的法定代表人系夫妻关系），金祥宇公司向泰和物业公司支付了一年的物业费，在合同履行过程中，王纪华称泰和物业公司的名称变更为扬中市上扬物业管理有限公司即上扬公司，故金祥宇公司于2011年4月14日与上扬公司签订了物业服务合同，上扬公司向金祥宇公司收取物业费的经办人也是王纪华，金祥宇公司有充分的理由相信其与泰和物业公司的合同已变更为由上扬公司履行，泰和物业公司收取的费用已与上扬公司交接，为维护金祥宇公司权益，申请追加泰和物业公司为本案被告。第四，无论是上扬公司还是泰和物业公司，合同期限均至2013年9月30日，均未与金祥宇公司续签合同，上扬公司要求金祥宇公司支付至2014年12月的物业费没有事实和法律依据。
原审法院查明，2011年4月14日上扬公司、金祥宇公司就金祥宇公司选聘上扬公司对清华园南区提供前期物业管理服务事宜签订前期物业管理服务协议一份，载明物业基本情况为建筑面积25887平方米（按实际平方面积计算），住户总计192户；服务费用：多层住宅房屋由上扬公司按建筑面积每月每平方米0.6元，合同原打印文本上注明的“别墅楼按每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取”被划去；三年内的物业费暂由金祥宇公司保存，合同生效后，按每年首月逐年拨给物管公司；金祥宇公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额缴纳物业费的应按缴费用的万分之五标准向上扬公司支付违约金；合同期限自2011年4月14日至2013年9月30日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满后上扬公司全部完成合同并且管理优秀，大多数业主和物业使用人反应良好可续订合同。合同签订后上扬公司为清华园南区5幢商品房和别墅楼提供前期物业管理服务，5幢商品房的实际面积合计20178.48平方米，12套别墅楼的实际面积合计4563.92平方米。金祥宇公司于2011年11月28日、2013年1月9日和2014年9月5日分别向上扬公司支付152220元、186631元和3600元，合计342451元。合同期满即2013年9月30日之前，清华园南区的商品房全部售出，部分别墅楼未出售或尚未交付。合同期满后，上扬公司、金祥宇公司未续签合同，上扬公司继续为清华园南区提供物业管理服务。2014年12月16日，扬中市三茅街道清华园南区业主委员会向上扬公司发出关于退出清华园南区物业管理的通知，载明：清华园南区业主委员会于2014年12月3日依法成立，经清华园南区业主委员会研究决定，不再续聘贵公司，由扬中市伟业物业管理有限公司对清华园南区实施物业管理，贵公司须于2014年12月底退出清华园南区，并与伟业物业管理有限公司做好交接工作。上扬公司于2014年12月底撤出该小区。因金祥宇公司未付清上扬公司物业费，故上扬公司诉至法院。
另查明，清华园南区前期物业管理项目招标投标文件（议标）中的中标备案通知表上载明招标人为金祥宇公司，中标人为上扬公司，时间为2011年4月14日；中标价：多层住宅公共服务费0.6元每平方米每月，别墅住宅公共服务费1元每平方米每月。上扬公司起诉时主张别墅楼的物业费标准与商品房一致，均为0.6元每平方米每月，后又主张别墅楼的物业费应按招标文件中载明的1元每平方米每月计算，金祥宇公司则认为合同并未约定别墅楼的物业费，金祥宇公司不应支付该费用，即使支付也应按上扬公司起诉时的标准。
又查明，2010年9月1日金祥宇公司与泰和物业公司签订清华园南区前期物业管理服务协议一份，约定合同期限自2010年10月1日至2013年9月30日，除合同期限不一致之外，其余条款与上扬公司、金祥宇公司签订的合同内容相同。2011年1月19日金祥宇公司向泰和物业公司支付159305元，金祥宇公司陈述泰和物业公司履行合同至2011年4月13日。庭审中金祥宇公司申请追加泰和物业公司作为被告参加诉讼，原审法院认为金祥宇公司与泰和物业公司签订前期物业管理协议以及金祥宇公司向泰和物业公司支付物业费159305元，与本案不是同一法律关系，并非是本案必须参加诉讼的当事人，故未采纳金祥宇公司的申请，亦未通知泰和物业公司参加诉讼。
审理中，上扬公司主张合同期满后未交付的别墅楼的物业费金祥宇公司仍应承担，对于2013年9月30日之后交付的别墅楼数量，上扬公司在第一次庭审中陈述有6套，第二次庭审中陈述有4套，金祥宇公司辩称只有一套。法院为了查明案件事实，到扬中市房产交易中心调查了解情况，该中心告知清华园南区有两套别墅楼在2013年12月出售，其余10套均在2013年9月30日前售出。
原审法院认为，上扬公司、金祥宇公司之间签订的前期物业管理服务协议系双方自愿订立，其内容不违反法律禁止性规定,合法有效，依法应予确认。上扬公司按照约定为清华园南区提供了前期物业管理服务，金祥宇公司理应按照约定向上扬公司支付物业费。合同虽未明确约定别墅楼的物业费计算标准，仅约定商品房的物业费按照0.6元每平方米每月计算，但上扬公司已为别墅楼提供了物业服务，且根据双方签订合同时将“别墅楼按照0.9元每平方米每月收取”划去的行为以及日常生活经验推断，别墅楼亦应按照0.6元每平方米每月收取物业费。商品房的面积合计20178.48平方米，别墅楼的面积合计4563.92元，合同约定的期限为2011年4月14日至2013年9月30日，故根据合同约定金祥宇公司应支付的物业费为437941.9元（24742.4平方米×0.6元／平方米×／月×29.5月）。金祥宇公司已向上扬公司支付342451元，尚欠95490.9元。金祥宇公司理应及时给付，故上扬公司要求金祥宇公司对拖欠的物业费从起诉之日起按照银行同期同类贷款利率支付利息的诉讼请求，应予支持。合同期满后，上扬公司虽继续为清华园南区提供物业管理服务，但双方并未续签合同，又未达成一致意见，且上扬公司系为该小区的业主或者物业使用人提供物业服务，故上扬公司要求金祥宇公司继续承担物业费的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。自2013年10月1日至2014年12月30日止的物业费上扬公司应向业主或者物业使用人收取。根据法律相关规定，已经竣工但尚未出售或者虽然出售但尚未交付物业买受人的物业，物业服务人要求建设单位缴纳物业费的，人民法院应予支持；因双方对合同期满之后别墅楼出售或者交付的数量各执一词，且上扬公司在两次庭审中的陈述又不一致，上扬公司提交的现有证据又不能充分证明其主张，而法院在房产交易中心调查的情况仅能证实在合同期满后有两套别墅楼售出，无法查明该两套别墅楼具体交付的时间，故对合同期满时尚未出售或未交付的别墅楼的物业费，在本案中不予理涉，上扬公司可待证据充分后依法另行向金祥宇公司主张权利。上扬公司要求金祥宇公司另行向其支付垃圾处理费无事实依据，亦不予支持。合同虽约定每年的物业费逐年首月拨付，但金祥宇公司最后一次支付物业费的时间为2014年9月5日，故金祥宇公司认为上扬公司的起诉已超过诉讼时效的抗辩理由，不予采信。金祥宇公司还辩称上扬公司与泰和物业公司系同一法人企业，金祥宇公司支付给泰和物业公司的159305元应在本案中予以扣减，于法相悖，与事实不符，不予采信。金祥宇公司可与泰和物业公司另行结算。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：金祥宇公司应于判决生效后十日内付清上扬公司物业费95490.9元及相应利息（从2015年3月16日起至判决确定的给付之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。案件受理费6684元，财产保全费2315元，合计8999元，由上扬公司负担6599元，金祥宇公司负担2400元
上诉人上扬公司不服原审判决提起上诉称，一、被上诉人作为清华园南区开发建设单位，应承担清华园南区业主委员会成立并重新选聘物业公司前的前期物业管理费用，且招标文件明确“前期物业服务暂定3年，具体时间以小区业主大会成立并重新选聘物业公司时为止”，《江苏省物业管理条例》也规定业主大会未成立的前期物业管理由建设单位负责，上诉人事实上也提供物业服务至2014年12月底，故被上诉人应支付上诉人自2011年4月14日至2014年12月底前的物业服务费。二、上诉人中标价别墅楼物业费为1元/平方米，被上诉人实际已按0.9元/平方米支付别墅楼的物业服务费，原审判决按0.6元/平方米计算别墅楼物业服务费当属错误，应当按0.9元/平方米的价格计算。三、被上诉人认可上诉人在履行物业合同过程中提供垃圾清运至环卫部门的垃圾中转站的服务，且被上诉人据此将生活垃圾费结算并支付给上诉人，在被上诉人支付的费用中应扣除生活垃圾费。综上，请求二审改判被上诉人承担自2011年4月14日至2014年12月底期间按多层0.6元/平方米、别墅楼0.9元/平方米结算的物业服务费，并将已支付的342451元中扣除垃圾费用后，才能作为被上诉人已支付的物业服务费予以冲抵。
被上诉人金祥宇公司答辩称，被上诉人除了对一审中没有认定我公司缴纳给泰和公司的物业费有异议外，其他一审查明的事实比较清楚，证据充分、适用法律适当，请求二审能维持原判或者在扣除泰和公司的相关费用外判决。
上诉人上扬公司在二审中提供了《清华园南区物业管理费结算明细表》和手写清单（均为复印件）各一份，上诉人称该两份证据由被上诉人工作人员制作，证明被上诉人在与上诉人结算时认可垃圾费，别墅楼的物业费按0.9元/平方米计算。
被上诉人金祥宇公司对上述两份清单的真实性不予认可。
本院认证认为，上诉人提供的两份清单均为复印件，被上诉人并不认可其真实性，上诉人在回答本院询问时，亦不认可清单中记载的全部内容，认为该清单并非双方的结算凭证，同时两份清单对于别墅楼物业费的价格表述也不一致，一份为0.6元/平方米，一份为0.9元/平方米，故该两份清单不能证明双方对别墅楼物业费的实际结算价格和被上诉人已实际向上诉人支付了垃圾费。
原审法院查明的事实属实，本院二审予以确认。
本案二审的争议焦点为：一、别墅楼物业费的价格为0.6元/平方米还是0.9元/平方米；二、2013年10月1日至2014年12月底的物业费是否应由被上诉人承担；三、被上诉人是否应向上诉人支付垃圾费。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方在履行协议过程中的权利义务均应按协议中的约定加以确定。一、关于别墅楼的物业费价格问题，双方将《前期物业管理服务协议》中“别墅楼按照0.9元每平方米每月收取”的内容划去，说明双方未对别墅楼物业费按0.9元/平方米收取形成一致意见。上诉人的中标价虽为1元/平方米，但上诉人起诉时主张别墅楼的物业费应按0.6元计算，作为合同一方，在合同履行期届满，被上诉人也已支付了部分物业费的情况下，上诉人对于别墅楼的物业费应以何种标准计算应当是明知的，且上诉人在原审中并未明确变更诉讼请求，故原审法院以0.6元/平方米计算别墅楼的物业费并无不当，上诉人认为应按0.9元/平方米计算依据不足。二、《前期物业管理服务协议》约定的履行期限为2010年10月1日至2013年9月30日，三年内的物业费暂由金祥宇公司保存，合同生效后，按每年首月逐年拨给物管公司。依据上述约定，被上诉人仅负有将由其暂保存的三年物业费交给上诉人的义务。合同期满后，上诉人与被上诉人未对此后产生的物业费如何收取，如何交纳达成一致，故上诉人要求被上诉人承担2013年10月1日后的物业费缺乏合同依据。三、《前期物业管理服务协议》未约定被上诉人应向上诉人支付垃圾费，上诉人提供的证据也不能证明被上诉人已认可该费用应由被上诉人承担，故上诉人的此项主张亦缺乏依据。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6684元，由上诉人扬中市上扬物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 许宏亮
审 判 员 谢 铭
代理审判员 丁奕帆
二〇一六年三月十一日
书 记 员 韦 伟