安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终1375号
上诉人（原审被告）：合肥蓝宇外语进修学校，住所地安徽省合肥市霍山路82号，统一社会信用代码52340104711706245C。
法定代表人：蔡孟超，校长。
委托诉讼代理人：许文春，安徽金亚太律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李益，安徽金亚太律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市四里河路35号,统一社会信用代码91340100781060654M(1-1)。
法定代表人：黄焕明，董事长。
委托诉讼代理人：许亚宝，安徽华人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：江龙兵，安徽华人律师事务所律师。
上诉人合肥蓝宇外语进修学校（以下简称蓝宇学校）因与被上诉人明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司（以下简称明发房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2016）皖0103民初5126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
蓝宇学校上诉请求：撤销原判，改判驳回明发房产公司诉请，由明发房产公司承担一、二审诉讼费。
事实及理由：一审认定基本事实及适用法律错误。2015年，公司委托职员汪淼与学校协商减收租金和综合管理费事宜，双方就此达成了一致意见，且新优惠标准执行至2016年年初，后因公司负责人更换，公司违反约定拒绝执行新标准，且于2016年5月25日恶意断电，导致学校无法上课，被迫为学生家长办理退费，学校遭受巨大经济损失。公司违约过错明显，学校不得已于2016年5月31日通知解除租赁合同，并交付承租房屋，公司2016年6月向学校送达的《终止租赁的函》亦可反映停电事实。一审中，经双方协商，公司仅要求学校交清2016年5月31日前租金、综合管理费、电费，同意扣缴、结算履约保证金、水电押金、装修保证金，要求学校支付律师费、诉讼费，即公司间接认可租赁合同已于2016年5月31日起解除，以及公司实际控制了租赁房屋，双方就合同解除、结算达成了合意，一审判令学校支付合同解除后的租金、综合管理费、占有使用费，无事实及法律依据。
《租赁合同》明确约定“明发房产公司不再出租，蓝宇学校则无需将租赁物恢复原状”，公司违约在先，不愿续租，学校无需交付恢复原状后的房屋，且公司迄今未就所谓恢复原状提供证据，结合房屋已由公司实际控制，学校已完成了返还房屋义务。学校将租赁房屋恢复原样的前提是租赁期间届满，租赁合同未届满，合同系因公司违约解除，学校无需履行恢复原状义务。学校于2014年退租了11间商铺，公司未就返还形式提出异议，公司对后期7间商铺返还形式提出异议，不符合交易惯例。依据租赁合同，学校对租赁房屋的装饰装修变更须经公司审核同意，公司拒绝提供学校的装修设计方案，证明房屋实时状况与交付状况基本一致，无需恢复原状，公司故意拖延返还房屋时间，迫使学校承担不应承担之义务。即使公司遭受了合同解除后房屋空置费损失，一审亦应依据公平原则，在分清过错基础上判令双方分担损失，一审判令学校支付违约金10万元，无事实及法律依据。一审重复计算违约责任，判令违约金数额过高。学校以口头、书面、公证告知函、报纸公告等方式要求公司尽快明确“恢复原状”标准，催促公司收房，公司置之不理。公司迄今未提供有关恢复原状的原始资料，导致房屋客观无法交还。
一审程序违法。公司仅诉请学校交还合格房屋，一审却判令学校返还恢复原状的房屋。一审未组织部分证据举、质证，迳行采信了该部分证据。
明发房产公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
明发房产公司向一审法院起诉请求：解除其与蓝宇学校于2012年5月26日签订的《明发房产公司合肥明发商业广场租赁合同》及补充协议，蓝宇学校向其返还合格房屋；蓝宇学校支付租金163468元、综合管理费18515元、逾期租金损失14712元（租金、综合管理费自2016年1月1日起暂计至6月30日，顺延计至合同解除日止；租金损失按日万分之五暂计至2016年6月30日，顺延计算至款清日止）、合同解除日起至交还合格房屋日止的房屋占有使用费（按412元/月/㎡标准）、违约金163468元；蓝宇学校承担诉讼费。
一审法院认定事实：2012年5月26日，明发房产公司与蓝宇学校签订了《明发房产公司合肥明发商业广场租赁合同》，双方约定：蓝宇学校承租明发房产公司所有的位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区内广场××、××号商铺，面积为1140.29㎡，租期自2012年6月1日至2020年5月31日；租金按季度支付，先付后用，于当个交租期限届满前20日支付下季度租金，第四年度2015年10月1日至2016年9月30日月租金为41.2元/㎡；蓝宇学校迟延支付租金，需向明发房产公司按每日千分之五支付违约金；综合管理费按面积计算，自2016年6月1日起为8元/月/㎡，蓝宇学校于当个租赁期限届满前20日向物业公司交付下季度综合管理费，逾期支付则按拖欠费用的2%/日计算违约金；如蓝宇学校拖欠租金或者其他费用累计达1个月以上的，明发房产公司有权解除合同，收回房屋，明发房产公司造成损失的，蓝宇学校应按照租期当年未优惠租金标准计算6个月租金数额向明发房产公司支付违约金；为了便于蓝宇学校店面布局经营，商铺内墙由蓝宇学校负责打通，租赁经营期限届满次日恢复原样，蓝宇学校不再续租，按租赁标的物租赁交付时状态向明发房产公司移交租赁标的。
合同签订后，明发房产公司按约交付了租赁房屋。2014年8月14日，双方签订《补充合同》一份，约定：蓝宇学校退租合肥明发商业广场C1区内广场1层108-112、115、116、140、141、147、148共11间商铺，续租合肥明发商业广场C1区内广场1层113、114、142-146共7间商铺，续租面积为661.28㎡。此后，蓝宇学校向明发房产公司支付了2015年12月31日前房屋租金及综合管理费，2016年1月1日起未再按约支付租金及综合管理费，明发房产公司催要未果，起诉至一审法院。
一审中，明发房产公司所属的名胜（合肥）物业服务经营管理有限公司向蓝宇学校发出《催费函》，要求蓝宇学校支付拖欠的2016年1月1日至5月31日期间租金136224元、综合管理费13226元、2013年11月电费1185.6元、2016年5月电费382.2元，合计151017.8元，扣除蓝宇学校已付履约保证金80000元、水电押金5000元、装修保证金22800元，蓝宇学校仍需支付欠款43217.8元，另需支付律师费11206元、诉讼费4491元。蓝宇学校收到函件后，于2016年8月18日向明发房产公司支付租金、电费及综合管理费合计43217.8元，又于2016年8月23日向明发房产公司支付了一审案件受理费4491元及明发房产公司为本案支出的律师费用11206元。双方未能就返还房屋事宜协商一致。
一审法院认为，明发房产公司与蓝宇学校签订的《明发房产公司合肥明发商业广场租赁合同》及《补充合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，系合法有效，双方均应按约全面履行义务。蓝宇学校辩称明发房产公司根本违约，己方于2016年5月31日要求终止合同，双方合同于该时间点已解除，却未能提供充分有效证据证实明发房产公司的违约行为，故该抗辩无事实和法律依据，不予支持。蓝宇学校未按约及时支付房屋租金，逾期超出一个月，明发房产公司依约有权单方解除合同，明发房产公司于2016年7月22日起诉要求解除合同，一审法院于2016年7月28日依法向蓝宇学校送达了诉讼材料，故确定双方合同于2016年7月28日解除。
蓝宇学校在诉讼中按明发房产公司要求支付了2016年1月1日至5月31日期间房屋租金、综合管理费及拖欠部分电费合计43217.8元，故对明发房产公司诉请2016年5月31日前租金、综合管理费，不予支持。关于双方未就能返回房屋协商一致，根据合同约定“为了便于蓝宇学校店面布局经营，商铺内墙由蓝宇学校负责打通，租赁经营期限届满的次日，恢复原样，蓝宇学校不再续租，按租赁标的物租赁交付时的状态向明发房产公司移交租赁标的”，蓝宇学校应按照租赁房屋交付时状态返还租赁房屋，蓝宇学校未能举证证明依约返还了合格房屋，故明发房产公司诉请蓝宇学校支付按合同约定标准计算的自2016年6月1日起算至合同解除日（2016年7月28日）的房屋租金、综合管理费及合同解除次日（2016年7月29日）起算至房屋返还日止的房屋占有使用费，于法有据，予以支持。2016年6月1日起至7月28日期间租金计算为51765元（41.2元/月/㎡×661.28㎡÷30天×57天），综合管理费计算为10051.46元（8元/月/㎡×661.28㎡÷30天×57天）。
依据合同约定，蓝宇学校未及时支付租金、综合管理费，并导致合同解除的，应向明发房产公司按每日千分之五支付违约金，造成损失的，蓝宇学校应按照租期当年未优惠租金标准计算6个月的租金数额向明发房产公司支付违约金。违约金数额的确定，应以合同守约方实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，蓝宇学校拖欠租金的行为给明发房产公司造成的实际损失主要为租金利息损失，明发房产公司要求蓝宇学校既支付每日万分之五的违约金，又支付6个月租金数额的违约金，明显超出实际损失，故酌情支持明发房产公司的违约金诉请10万元。蓝宇学校在诉讼中向明发房产公司支付了一审诉讼费，故明发房产公司预交案件受理费4491元由公司自行承担。
一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司与合肥蓝宇外语进修学校之间签订的《明发房产公司合肥明发商业广场租赁合同》及《补充合同》于2016年7月28日解除，合肥蓝宇外语进修学校于判决生效之日起十日内按照租赁房屋交付时的状态向明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司返还位于合肥市庐阳区××与××交叉口合肥××商业广场××区内广场××、××、××、××、××、××、××号商铺；二、合肥蓝宇外语进修学校于判决生效之日起十日内向明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司支付2016年6月1日至2016年7月28日期间的房屋租金51765元、综合管理费10051.46元；三、合肥蓝宇外语进修学校于判决生效之日起十日内向明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司支付房屋占有使用费至租赁房屋实际返还之日止（自2016年7月29日起按照每㎡每月41.2元的标准计算，租赁房屋面积为661.28㎡）；四、合肥蓝宇外语进修学校于判决生效之日起十日内向明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司支付违约金100000元；五、驳回明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为4491元，由明发房产公司（合肥）房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，蓝宇学校围绕上诉请求提供了汪淼电话费发票、短信记录、社会保险证明、视频录音、房租转账记录、（2016）皖合中公证字第14837号公证书、《终止租赁的函》、EMS快递单、（2016）皖合中公证字第12563、12642号公证书、新安晚报刊登的声明、退费清单、情况说明等证据，以证明其与明发房产公司职员商谈房租折扣事项，其在明发房产公司擅自停电前后书面通知公司解除租赁合同，催促收回房屋，公司绝收房屋并非因为交付状态未恢复原状，公司违约行为造成了其30多万元经济损失；明发房产公司质证称前述证据均不属于新证据范畴，除认可三份公证书的真实性，对其余证据的真实性，全部证据的关联性及证明目的均不予认可。明发房产公司向本院提供了载有蓝宇学校合同专用章的房屋图纸及蓝宇学校2012年9月27日出具的《承诺书》一份，以证明蓝宇学校承租房屋原状；蓝宇学校质证称对前述证据真实性无异议，对证明目的有异议。本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明：明发房产公司、蓝宇学校于2014年8月14日签订的《补充合同》载明：蓝宇学校应在本协议生效后按明发房产公司要求将退租商铺恢复原状，如未执行，蓝宇学校同意按恢复墙体所需的所有费用（含材料、人工费等）一并缴纳至明发房产公司财务或由明发房产公司在蓝宇学校履约保证金中扣除，不足部分金额由蓝宇学校即时补交完成，否则视同蓝宇学校违约。双方交接商铺时，蓝宇学校在明发房产公司出具的实时反映租赁房屋状况的图纸上加盖了己方印章，且于2012年9月27日向明发房产公司出具《承诺书》一份，称：我公司（蓝宇学校）承租贵单位（合肥明发商业广场C1区负一楼）的房屋，为了使教室空气流通，有益孩子身体健康，我公司把原来的建筑玻璃门上的部分固定玻璃撤除后，重新安装铝合金推拉窗，我公司承诺，在双方租赁合同（包含续签合同）终止时给予回复原样。
本院认为，明发房产公司与蓝宇学校就合肥明发商业广场C1区内广场1层部分商铺租赁事宜签订了租赁合同及补充合同，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，双方应诚信、全面履行各自合同义务。合同履行期间，蓝宇学校拖欠租金及其他费用达一个月以上，明发房产公司诉请解除租赁合同及补充合同，有合同及法律依据，一审判令租赁合同及补充合同于2016年7月28日解除，本院予以认同。蓝宇学校上诉称双方于书面合同外就租金和综合管理费减收事宜达成了口头协议且口头协议达成的新取费标准执行至2016年初，己方未拖欠房租，明发房产公司拒绝履行新取费标准，恶意断电等，未提供证据予以证明，且与已查明事实不符；蓝宇学校上诉称明发房产公司违约在先，己方有权解除租赁合同，本院不予采纳。
鉴于租赁合同约定“为了便于蓝宇学校店面布局经营，商铺内墙由蓝宇学校负责打通，租赁经营期限届满次日恢复原样，蓝宇学校不再续租，按租赁标的物租赁交付时状态向明发房产公司移交租赁标的”，补充合同约定“蓝宇学校应在本协议生效后按明发房产公司要求将退租商铺恢复原状，如未执行，蓝宇学校同意按恢复墙体所需的所有费用（含材料、人工费等）一并缴纳至明发房产公司财务或由明发房产公司在蓝宇学校履约保证金中扣除，不足部分金额由蓝宇学校即时补交完成，否则视同蓝宇学校违约”，以及蓝宇学校向明发房产公司出具承诺“为了使教室空气流通，有益孩子身体健康，我公司把原来的建筑玻璃门上的部分固定玻璃撤除后，重新安装铝合金推拉窗，我公司承诺，在双方租赁合同（包含续签合同）终止时给予回复原样”，蓝宇学校上诉称已向明发房产公司交还了房屋，却未举证证明履行返还房屋义务符合双方约定，一审支持明发房产公司诉请，判令蓝宇学校按租赁房屋交付时的状态返还七间商铺，无不当，明发房产公司二审提供的原始图纸及承诺书应作为双方交接房屋的依据。
蓝宇学校违约情节显著，明发房产公司诉请蓝宇学校支付欠付租金、占有使用费并承担违约责任，于法有据，因双方约定的违约金标准过高，一审酌情判令蓝宇学校支付违约金10万元，无不妥，本院予以认可。
综上，蓝宇学校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8982元，由合肥蓝宇外语进修学校承担。
本判决为终审判决。
审判长 王 莉
审判员 马枫蔷
审判员 余海兰
二〇一七年六月三十日
书记员 徐文强
附相关法律法规：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。