广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）珠中法民三终字第450号
上诉人（原审原告）：林水文，男，汉族，1982年1月4日出生，住广东省珠海市香洲区。
委托代理人：蔡淑芹，女，汉族，1981年10月8日出生，住广东省惠来县。
委托代理人：赵维春，广东暨众律师事务所律师。。
被上诉人（原审被告）：珠海公共交通运输集团有限公司物业管理分公司，住所地：珠海市南屏。
法定代表人：梁家兴，总经理。
委托代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。
上诉人林水文因与被上诉人珠海公共交通运输集团有限公司物业管理分公司（以下简称公交集团物管分公司）物业服务合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第440号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
经审理查明，位于珠海市香洲区凤凰南路X号商铺（即怡华商业中心X铺）业主为黄平赞，2012年2月24日，黄平赞将商铺租赁给林水银使用，租赁期限为三年。林水文是珠海市香洲恒达信通讯设备商行的个体经营者，林水文主张其与林水银是亲兄弟关系，该商铺实际由林水文经营使用，物业管理费也均是林水文缴纳的。林水文主张，其经营的商铺分别于2014年1月3日21时30分至1月4日6时45分、2014年1月6日21时30分至1月7日6时50分期间两次被盗，林水银于2014年1月6日到珠海市公安局东风派出所报案，东风派出所于1月7日立案受理，目前案件没有侦破。林水文以其于2014年2月25日出具的《财物损失证明》主张其两次被盗共计财物损失价值43919元。另林水文以2014年1月4日及1月9日两张收据主张其维修拉闸门、更换门锁及修理马达电机花费共计1850元。同时林水文提出停止营业四天损失4000元。公交集团物管分公司认可是怡华商业中心的物业管理服务企业，因历史原因没有与林水文及其他经营者签订物业服务合同，也认可每月收取林水文的物业管理服务费。
另查明，林水文提交东风派出所调取的怡华商业中心保安值班室门口的监控录像，主张2014年1月3日22时至次日早上7时值班保安经过其商铺方向巡查一次，2014年1月7日凌晨3时06分至3时26分，值班保安经过其商铺方向巡查三次，说明公交集团物管分公司未按照其承诺进行巡查；公交集团物管分公司提交怡华商业中心管理手册、其委托负责怡华商业中心安全保卫工作的珠海市世亚物业管理有限公司（以下简称世亚公司）签订的物业管理协议、保安员职责制度及2013年12月3日至1月15日保安巡查记录等主张其已尽到了安保义务。上述怡华商业中心管理手册载明：“管理处负责大厦公共秩序、卫生、防火、防盗、防破坏等综合治理工作。设立每天24小时保安值班制度及非开放时间的巡逻制度……”；物业管理协议载明：“世亚公司派出人员应加强安全防范巡视检查，发现不安全因素及时向公交集团物管分公司报告……保安目标受到非法侵害时、要敢于挺身而出，依法处理……世亚公司派出人员应防止其管理范围内不发生治安、刑事案件……”；保安员职责制度载明：“值班保安员要认真做好防火、防盗、防抢劫工作……”；保安巡查记录显示：“1月4日8点交接班工作正常，次日凌晨4时至5时30分左右恒达信通信被盗，1月5日8点交接班发现1楼外围中国移动手机店被盗，帮忙报警处理”，“1月6日8点交接班正常，次日凌晨4时至5时发现恒达信通信被盗，1月7日8点交接班发现1楼外围中国移动手机店被盗，警察已到现场处理”。在上述1月6日巡查记录中凌晨4时至5时原记录为“正常”，后涂改为“发现恒达信通信被盗”，林水文主张，1月4日巡查记录发现被盗时间与其真正被盗时间不一致，1月6日巡查记录有涂改，说明该巡查记录是虚假的，巡查事实应以监控录像为准。公交集团物管分公司主张，巡查记录涂改是因为保安巡查时未发现异常，是林水文报警后知道商铺被盗后补充的巡查记录。
原审法院认为，林水文因商铺被盗造成财物损失，林水文以公交集团物管分公司没有妥善履行物业管理义务，违反合同约定义务为由，要求公交集团物管分公司赔偿林水文被盗造成的财物损失及其他损失。首先，林水文与公交集团物管分公司虽然没有签订书面的物业管理服务合同，但双方构成实际的物业服务合同关系。在没有书面合同的情况下，按照一般物业服务合同的约定，物业管理服务企业对所服务小区负有的义务一般为公共环境卫生服务、小区绿化服务、治安防范服务、交通停车管理服务、消防管理、公共设施设备的维修养护服务及其他综合管理服务等。林水文的财物损失属于他人盗窃造成，构成刑事案件，属于公安机关处理范围。物业管理服务合同中物业管理服务企业的治安防范服务义务，内容是不可能具有防止偷盗、抢劫等刑事案件的发生，也不可能具备这样的合同义务，否则，对于一个物业管理服务企业是不公平、权利义务也是不对等的。其次，林水文因商铺被盗造成财物损失，其财物完全属于私人物品，在双方没有对于保管私人财物有特别约定的情况下，也没有将私人财物置于物业管理服务企业监管的情况下，让物业管理服务企业对于小区的广大业主的私人财物具有安全保障义务，是不公平、权利义务也是不对等的。因此，林水文以公交集团物管分公司违反合同约定义务为由，要求公交集团物管分公司赔偿林水文被盗造成的财物损失及其他损失，没有合同约定，也不符合法律规定，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，原审法院判决：驳回林水文的全部诉讼请求。如果未按判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费522元，由林水文负担。
林水文不服上述判决，上诉称：一、原审判决查明事实不清，忽略了公交集团物管分公司未完全履行物业管理服务的事实。公交集团物管分公司制定的怡华商业中心管理手册及其与世亚公司签订的物业管理协议、保安员职责制度、2013年巡查记录均说明公交集团物管分公司保安工作的目标是防止治安刑事案件的发生，规定保安人员目标受到非法侵害时要敢于挺身而出同犯罪分子作斗争，对保安人员的岗位职责有严格要求，值班时不准做其他与值班执勤无关的事，建立24小时巡查制度，其保安人员每一个小时进行一次巡查并记录，如果出现第三方财产损失将会涉及到赔偿责任分配。林水文向派出所调取了监控录像并进行了质证，证明公交集团物管分公司的工作人员并未履行其职责，没有兑现其每一个小时就进行一次巡查的承诺。
二、公交集团物管分公司未履行安全防范义务，承担相应责任有法律依据。本案中双方没有签订书面合同，原审判决以一般物业服务合同的约定作为裁判依据有失偏颇。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《物业管理条例》第三十六条、第四十七条、《珠海市物业管理条例》第五十一条第二款、第五十五条的规定，以及公交集团物管分公司的内部规定，公交集团物管分公司应当承担安全防范义务，并对其因违约行为导致的损失承担赔偿责任。
三、公交集团物管分公司没有履行安全防范义务，未兑现其承诺，导致林水文两次被盗。公交集团物管分公司提交的巡查记录与监控录像相矛盾，1月4日记录的被盗时间并非林水文被盗时间，1月6日记录有涂改造假，从监控录像可以说明公交集团物管分公司工作人员在案发两晚均未正常巡查，没有履行安全防范义务，有严重的违约行为，由于公交集团物管分公司未尽职巡查，导致被盗事件无法及时发现和报警，贻误时机，加大破案难度，是导致林水文财产损失无法弥补的重大原因。
四、原审判决不顾公交集团物管分公司的承诺，否定其应承担义务对于林水文才是不公平、权利义务不对等的。物业服务合同是双务合同，林水文负有支付物业服务费的义务，公交集团物管分公司负有提供安全防范的义务，其中就包括防止盗窃的发生。公交集团物管分公司对于防盗自行制定了数个规章对工作人员职责进行了规定，可见安全防范义务中的防盗内容并非林水文强加的，而是依据其自身的承诺，这样的承诺不违反法律的强制性规定，法院应当予以认可。并且，盗窃具有偶然性，但原审判决以盗窃的偶然性来否定公交集团物管分公司应当承担的法律义务和责任不能让人接受。本案导致盗窃事件偶然发生的必然因素是公交集团物管分公司长期对发生盗窃抱有侥幸心理和对巡查的懈怠。此外，原审判决还认为商铺内的私人财产损失与公交集团物管分公司的违约行为无关，林永文认为不能将商铺内外损失割裂区别对待，入内肯定是先从破坏外部开始的，林永文交物业管理费原因之一就是寻求财产安全，但公交集团物管分公司并未做到对外部有效的安全防范，当然应当就内部的损失承担责任。
综上所述，上诉请求：一、撤销原审判决，改判公交集团物管分公司赔偿林永文财产损失49769元；二、由公交集团物管分公司承担本案一、二审诉讼费用。
针对林永文的上诉，公交集团物管分公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。一、林永文诉求的财产损失是因为他人对其经营的商铺盗窃所导致的财产损失后果，属于刑事案件，公交集团物管分公司对于其遭受财产损失无过错，不应承担责任。二、公交集团物管分公司作为物业管理单位履行了服务义务，对包括林永文在内的所有在怡华商业中心经营商铺都尽到了治安防范、安全提醒的义务，林永文要求公交集团物管分公司承担其财产损失是没有依据的。
双方二审中均无新证据提交。
本院认为，公交集团物管分公司是否尽到物业管理的安全保障义务，是本案争议之所在。根据国务院《物业管理条例》第三十六条：“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任”，第四十七条：“物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”的规定可知，作为物业管理公司，对其所提供的服务具有法定的安全保障义务，而具体的安全保障义务内容，则由当事人在物业服务合同中予以具体约定。
本案中，双方形成事实上的物业服务关系而无书面的物业服务合同，因此，公交集团物管分公司所提交的怡华商业中心管理手册、物业管理协议及保安员职责制度可视为其对物业管理所作的服务承诺，从上述服务承诺可以看出，公交集团物管分公司的安全保障义务主要在于：通过24小时保安值班、巡逻等制度，为业主提供防火、防盗、防破坏、防事故及突发事件的处理等服务内容。本案中，公交集团物管分公司以保安巡查记录证明其已履行了安全保障义务。林水文对此提出抗辩。对此本院认为，其一，保安巡查记录载明的一小时巡查一次系其保安记录的工作方式，并非公交集团物管分公司对外作出的服务承诺，林水文以此认为公交集团物管分公司未履行承诺没有依据。其二，虽然保安巡查记录上存在被盗时间描述不一致及涂改问题，但从林水文调取的监控录像中能够显示在两次被盗时间范围内保安均存在夜间值班及巡查行为，因此，并不能以此推断得出公交集团物管分公司未履行保安值班和巡逻义务的结论。林永文的该抗辩依据不充分，本院不予支持。
综上所述，本院认为，林水文商铺所遭受的财产损失系因第三人刑事犯罪所导致，由于刑事犯罪具有突发性、不可预测性及隐蔽性，从权利与义务相一致的角度来考量，作为物业管理公司并不足以有能力彻底防范犯罪行为的发生，从查明的事实看，公交集团物管分公司制定有较为完备的保安制度，并在物业管理区域设置有相应监控设备，实施了保安值班及巡查制度，应视为其履行了服务承诺的内容，基本尽到了最大的安全保障义务，原审判决对于林水文的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1044元，由上诉人林水文负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾艺能
代理审判员 王 芳
代理审判员 庹 佳
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 王 莉