北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初579号原告：北京碧水国华汽车专项修理部有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇定福皇庄74号。法定代表人：田松生，总经理。委托诉讼代理人：李波，北京市京都律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙春晓，北京市京都律师事务所律师。被告：北京市朝阳豆各庄加油站，住所地北京市朝阳区北豆各庄村。法定代表人：胡俊杰，站长。委托诉讼代理人：杨东升，北京乾成律师事务所律师。委托诉讼代理人：江诗伟，北京�成（广州）律师事务所律师。第三人：中国石油天然气股份有限公司北京销售分公司，住所地北京市朝阳区北苑路86号嘉铭园二区11号楼。法定代表人：朱圣珍，总经理。委托诉讼代理人：周连福，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫洪磊，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京碧水国华汽车专项修理部有限公司（以下简称碧水国华公司）与被告北京市朝阳豆各庄加油站（以下简称豆各庄加油站）、第三人中国石油天然气股份有限公司北京销售分公司（以下简称中石油北京分公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告碧水国华公司的法定代表人田松生及其委托诉讼代理人李波、孙春晓、被告豆各庄加油站的委托诉讼代理人杨东升、第三人中石油北京分公司的委托诉讼代理人周连福、闫洪磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧水国华公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间的租赁关系所涉及的材料、租赁协议书、加油站租赁关系转移协议书、加油站租赁调整协议于2015年7月1日解除；2.判令被告及第三人向原告返还加油站及附属设施设备（明确于租赁协议的附件一、二）；3.判令被告按照每日1147元的标准向原告支付2013年10月1日至实际支付之日的租金及占用使用费；4.判令被告给付原告迟延支付租金、使用费的违约金，按照应付租金为基数以日万分之五为标准，从2013年10月10日计算至实际给付之日；5.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告碧水国华公司变更诉讼请求第1项为：确认原告与被告之间的租赁关系所涉及的材料、租赁协议书、加油站租赁关系转移协议书、加油站租赁调整协议于2015年1月1日解除；变更诉讼请求第3项为：判令被告支付原告自2013年10月1日起至2019年11月15日止的租金2565839元；变更诉讼请求第4项为：判令被告支付原告迟延支付租金的违约金438588.25元。事实和理由：原、被告之间签订有加油站租赁协议，协议约定原告将位于昌平区碧水庄园北侧的加油站以及附属设施租与被告使用，租期至2020年3月31日，年租金为41.87万元，并约定迟延支付租金三个月以上的，出租方有权解除协议。被告最后一次租金付至2013年9月30日，此后虽然原告多次催要，被告均以种种理由拖延，至今被告一直没有给付租金。现原告诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告豆各庄加油站辩称：一、被告并未违反租赁合同约定，一直通过转账支票和现金方式交纳租金，不知道原告的账户，由于原告拒绝收取现金，导致被告无法交纳租金。双方签订的租赁合同已经履行了三分之二的期限，被告承租后转租给第三人中石油北京分公司且长期占有使用，经营状况十分稳定，合同约定的租金标准也不高，完全在被告的承受范围之内，因此被告没有任何动机迟延交付租金。被告曾多次要求交付租金，但原告为实现解约目的故意不收。从合同约定及履行过程可见，虽然合同约定了租金标准，但是在实际履行过程中，租金支付方式及期限一直有变化，双方一直处在协商过程中，这是因为原告认为合同约定的租金标准过低造成的。被告为维护合同的稳定履行，一直同原告协商洽谈，但由于原告打定主意要解约，因此对被告的要求故意回避，随后提起诉讼，造成被告违约的形式假象。二、双方签订的合同和协议中，均未约定被告在租金之外还需要额外支付利息，原告也没有证据证明双方就利息问题达成了口头合意。在双方对于该笔款项性质发生争议时，因该款项的支付系基于双方租赁关系的存在，因此应首先推定其实质为预付租金，如原告主张系代付租金的利息，应承担举证责任。三、租赁合同并未约定租金的支付期限，根据合同法规定，在合同未作约定的情况下，应当首先由双方进行补充协商，而不是适用法律规定的每届满一年时支付租金。从合同履行过程可见，双方对租金的支付方式、标准，甚至数额，都一直处于协商过程中，双方当事人对于本案中能否适用交易习惯或者法律规定，直接认定以2014年10月1日作为租金交付的最后期限，逾期即产生合同解除这样的严重后果是没有预见的，因此，除非有生效判决或者当事人明确约定，本案租金应在某特定期限交付，否则不应让被告为此承担如此严重的法律后果。根据天津实润汽车服务有限公司于2014年11月15日《关于租赁北京昌平国华加�站情况说明》的记载，该公司共投入资金300万元，而涉案加油站的原始状况只有26.05万元，可见该加油站能达到现在的价值完全是投资方前期修建所致，从承租方的投资来看，被告绝对不希望因拖欠租金而影响合同的稳定性。根据最高人民法院的相关文件，本案第三人作为次承租人，代为支付租金和违约金属于单方行为，不需要征得原告的同意。在本案原审期间，第三人已经明确表示了代为支付的意愿。原告在原审一审中的诉讼请求为确认租赁合同于2015年2月1日解除，根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，原告并没有向被告发出解除合同的通知，因此不发生合同解除的法律效力，只有被告才有权请求确认解除合同的效力，故原告直接起诉至法院请求确认解除合同的效力，是违背合同法的规定的。综上所述，被告一直主张请求维持涉案合同的稳定性，原告根据现在的市场行情，认为租金偏低，因此除从被告处收取租金外每年还获得20余万元的资金，还从次承租人处获得20万元的资金。被告作为前期巨额资金的投入者，强烈希望维持合同的稳定性，因此请求法院驳回原告的诉讼请求。针对原告变更的诉讼请求，被告认为：原告主张租金至2019年11月15日，但原、被告双方之间的租赁期间截止日期为2020年3月31日，在此之前被告均有承租权。被告没有违约，迟延支付租金不是被告造成的，而是原告故意不收，且违约金标准过高，请求法院依据法律规定予以降低。第三人中石油北京分公司辩称：不同意原告的诉讼请求。本案案由错误，原告起诉的是租赁合同纠纷，但案件实际情况是，加油站带照经营是整体的，按照最高人民法院的司法解释，因此种合同产生纠纷应定义为企业承包合同纠纷，而不应当是租赁合�纠纷，因此，原告起诉的法律关系是错误的，其不具有作为加油站的出租方的诉讼主体资格，无权主张解除加油站租赁合同及返还加油站。2011年11月10日，原告与被告签订备忘录，在权利义务没有转移的情况下，原告没有权利来起诉。2011年11月17日，加油站的股东北京鑫利科昌商贸有限公司与我公司签订协议书，我公司每年给其20万元，北京鑫利科昌商贸有限公司是出租方，原告不具备主体资格。我公司承租加油站存在独立的法律关系，我公司是从天津实润汽车服务有限公司承租的加油站，根据合同相对性原则，原告要求我公司向其返还加油站的请求不成立，原告无权要求我公司向其返还加油站。原告主张合同于2015年1月1日解除不成立，其还请求了2月1日的租金，如果解除合同还应以法院判决为准。我公司同意代被告向原告支付租金。对于原告变更的诉讼请求，我公司不持异议。我公司垫付的金额已经交到法院。经审理查明：2004年10月1日，北京市昌平科昌汽车修理部（出租方，以下简称科昌修理部）与天津实润汽车服务有限公司（承租方，以下简称实润公司）签订《加油站租赁协议书》，约定：出租方提供北京市昌平国华加油站场地使用权、经营权、全部地上地下设施、加油站设备、罩棚、仓库、办公用房等予承租方；租赁期限为15年零6个月，自2004年10月1日起至2020年3月31日止；每年租金为41.87万元，根据出租方要求可以一次性付清总款649万元；本协议有效期内承租方有权转租给第三方经营，但必须保证按照本协议规定的时间、数额向出租方交付租金；承租方应当按照协议规定如期缴纳承租金，如果迟交，则按当年未缴纳费用总额缴纳每日万分之五的违约金，并补齐所欠承租金，如果迟交3个月按自动解除协议处理�债权债务由承租方负责承担。该协议书后附附件1《加油站土地和资产交接清单》、附件2《加油站执照文件交接清单》。合同签订后，科昌修理部将租赁标的物交付给实润公司经营使用。2004年11月16日，实润公司（甲方）与中石油北京分公司（乙方）签订《加油站资产租赁合同》，约定甲方将上述北京市昌平国华加油站的全部资产及经营权转租给乙方，租赁期限为15年，乙方向甲方支付的租金总额为1490万元，折合月租金约为8.2778万元。后实润公司将租赁标的物交付给中石油北京分公司经营使用，中石油北京分公司现已依约付清全部租金。2008年4月18日，科昌修理部（甲方）、实润公司（乙方）、北京鑫利科昌商贸有限公司（丙方，以下简称鑫利科昌公司）与豆各庄加油站（丁方）签订《加油站租赁合同权利义务转移协议书》，约定：签约各方决定对上述《加油站租赁协议书》中的甲方和乙方进行主体变更，出租方由科昌修理部变更为鑫利科昌公司，承租方由实润公司变更为豆各庄加油站；本协议书生效后此前甲、乙方签订的租赁合同中约定的各项合同条款对丙方和丁方继续适用，乙方将加油站转租给中石油北京分公司的租赁合同继续履行；签约各方同意乙方已向甲方支付的租金等同于丁方向丙方支付的租金，在本协议书生效后将继续由丁方按照租赁合同的规定履行向丙方给付租金的义务；本协议系对此前加油站租赁合同甲方和乙方进行签约主体变更，本协议生效后甲方和乙方撤出，由丙方和丁方承继甲方和乙方在租赁合同各项条款中规定的全部权利义务；对于此前租赁合同的各项条款，本协议有约定的，以本协议的约定为准，本协议没有约定的，丙方和丁方须分别履行原《加油站租赁协议书》中甲方和乙�的各项权利义务，本协议与原合同具有同等法律效力。2009年9月18日，鑫利科昌公司向豆各庄加油站发出书面通知，要求豆各庄加油站在2009年11月1日之前一次性给付租金439.65万元。豆各庄加油站于2009年9月22日书面回复鑫利科昌公司，称在鑫利科昌公司提供适格担保后，方可一次性给付租金，并要求鑫利科昌公司开具完税发票。2009年10月27日，鑫利科昌公司（甲方）与豆各庄加油站（乙方）签订《昌平国华加油站付款备忘录》，主要内容为：双方同意在2009年10月由乙方向甲方支付一年租金，年租金数额为41.87万元；应甲方要求，乙方在2010年10月1日前向甲方一次性付清至租赁合同期满的租金；未经甲方同意，乙方延期支付，原租赁合同自动解除。2010年11月3日，碧水国华公司、鑫利科昌公司与豆各庄加油站签订《加油站租赁协议书调整协议》，约定：出租方由鑫利科昌公司调整为碧水国华公司；双方继续履行《加油站租赁协议书》约定的期限，租期至2020年3月31日止；租金每年41.87万元，至2020年3月31日共计397.78万元；如签约方任何一方提出一次性付清剩余租期的租金总款397.78万元，则必须按照一次性付清租金总款办理；其他依照原加油站租赁协议书执行（原协议其内容及所有附件内容不变）。2011年11月10日，碧水国华公司（甲方）与豆各庄加油站（乙方）签订《北京市昌平国华加油站付款备忘录》，主要内容为：由于资金困难，甲方同意今年只收乙方2011年10月1日至2012年9月30日租金41.87万元；如果甲方要求乙方在2012年10月1日前向甲方一次性付清至租赁合同期满的租金乙方必须全部付清，未经甲方同意乙方延期支付原租赁合同自动解除；因2009年10月27日签订的付款备忘录应甲方要求，乙方应一次性付清�租赁合同期满的租金共计397.78万元已于2010年11月8日发票已开；其他条款还按原租赁合同执行；本备忘录签字之日2009年10月27日签订的付款备忘录及2010年11月3日签订的加油站租赁协议书调整协议自动作废。本案庭审中，豆各庄加油站主张其除按合同约定的租金标准向碧水国华公司支付租金至2013年9月30日外，还向碧水国华公司预付租金151.1245万元，按照年租金标准41.87万元计算，其实际已支付租金至2017年3月31日。就其主张的预付租金事实，豆各庄加油站向法庭提供收据予以证明。该收据载明：2006年12月25日，科昌修理部收到实润公司（国华加油站利息）2005年利息总金额5652600元×2.28%=128880元；2009年10月27日，鑫利科昌公司收到豆各庄加油站2007年至2008年利息483615元（按5.5%计算）、2009年10月1日至2010年9月30日利息238668元（按6.9%计算），共计722283元；2010年10月18日，鑫利科昌公司收到豆各庄加油站2010年10月1日至2011年9月30日利息216512元；2011年11月10日，碧水国华公司收到豆各庄加油站2011年10月1日至2012年9月30日利息222810元；2012年12月4日，碧水国华公司收到豆各庄加油站2012年10月1日至2013年9月30日利息2721700×8%计220760元。碧水国华公司对豆各庄加油站主张的上述151.1245万元为预付租金的事实不予认可，主张该款项为因承租方不能一次性交纳租金而应支付的利息。现上述租赁标的物仍由中石油北京分公司占有经营。本案庭审中，中石油北京分公司表示同意代豆各庄加油站支付欠付的租金和违约金，并在本案审理过程中按照碧水国华公司主张的金额向本院提供了现金担保3096567.5元。以上事实，有《加油站租赁协议书》、《加油站租赁合同权利义务转移协议书》、《昌平国华加油站付款备忘录》、《�油站租赁协议书调整协议》、《加油站资产租赁合同》、备忘录、收据、银行业务回单及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自或者解除合同。本案中，原、被告签订的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的�果。根据被告提供的付款收据，本院认定其已向原告支付租金至2013年9月30日。被告主张其已实际支付租金至2017年3月31日，但审查其据以提出上述主张的付款收据，该收据中明确载明收款项目为利息，且列有利息计算方式，故此，被告关于收据中载明的利息实为预付租金的陈述，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。本案中，《加油站租赁协议书》约定每年租金为41.87万元，但未明确约定租金支付期限，故根据上述法律规定，被告应当在每届满一年时支付当年租金，亦即，被告应于2014年9月30日前向原告支付自2013年10月1日至2014年9月30日期间的租金41.87万元，现其逾期未支付，构成违约，理应承担相应的违约责任。被告主张曾向原告提出一次性支付剩余租赁期间的租金，原告拒收，但其提供的证据并不足以证明其所主张的事实，故对被告的陈述本院不予采信。根据《加油站租赁协议书》的约定，如果被告迟延支付租金达到3个月，则按自动解除协议处理，现被告逾期支付租金，原告因此享有合同解除权。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外”的规定，本案第三人请求代被告支付欠�的租金和违约金以抗辩原告的合同解除权，并向本院提供了现金担保，故此，原告要求行使合同解除权并据此要求被告、第三人返还涉案加油站及其附属设备设施的诉讼请求，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告依据合同约定，要求被告一次性支付自2013年10月1日至2019年11月15日期间的租金，于法有据，本院应予支持。经计算，该部分租金金额为2564537.5元。根据《加油站租赁协议书》的约定，如果被告迟交租金，则应按照当年未交纳费用总额支付每日万分之五的违约金，现被告逾期交纳租金，应依约向原告支付违约金。原告主张违约金计算至2017年8月30日，本院对此不持异议。被告以合同约定的违约金过高为由，请求减少违约金，本院不予支持。本案第三人自愿代被告支付欠付的租金和违约金，本院对此不持异议。因本案第三人已向被告全额付清租金，故对于本案第三人代为支付的租金和违约金金额，本案第三人可以向被告追偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：一、被告北京市朝阳豆各庄加油站、第三人中国石油天然气股份有限公司北京销售分公司于本判决生效后七日内给付原告北京碧水国华汽车专项修理部有限公司自2013年9月30日至2019年11月15日期间的租金2564537.5元；二、被告北京市朝阳豆各庄加油站、第三人中国石油天然气股份有限公司北京销售分公司于本判决生效后七日内向原告北京碧水国华汽车专项修理部有限公司支付违约金（其中第一笔违约金以418700元为基数，按照每日万分之五的标准，自2014年10月1日起计算至2017年8月30日止；第二笔违约金以418700元为基数，按照每日万分之五的标准，自2015年10月1日起计算至2017年8月30日止；第三笔违约金以418700元为基数，按照每日万分之五的标准，自2016年10月1日起计算至2017年8月30日止）；三、驳回原告北京碧水国华汽车专项修理部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57230元，由原告北京碧水国华汽车专项修理部有限公司负担26405元（已交纳）；由被告北京市朝阳豆各庄加油站负担30825元（�本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  耿雅娟人民陪审员  吴峰新二〇一七年八月三十一日书 记 员  姚东方