山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终5095号
上诉人（原审被告）：冯聪聪，女，1988年12月6日出生，汉族，无业，住山东省齐河县。
委托诉讼代理人：张庆兰（系上诉人之母），女，1964年1月16日出生，汉族，住山东省齐河县。
被上诉人（原审原告）：济南历山长隆商贸有限公司，住所地济南市。
法定代表人：姚凤国，总经理。未到庭
委托诉讼代理人：霍连台，山东东城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吕庆鹏，山东东城律师事务所实习律师。
上诉人冯聪聪因与被上诉人济南历山长隆商贸有限公司（以下简称长隆商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初3437号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
冯聪聪上诉请求：请求依法撤销济南市天桥区人民法院于2016年8月4日作出的（2016）鲁0105民初3437号民事判决书；依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院程序违法，上诉人于2016年6月14日收到济南市天桥区人民法院的开庭传票，传票中标明开庭时间为2016年7月28日14时，因上诉人未经历过法院诉讼及开庭等程序，为确定开庭时间，于2016年7月28日11时左右拨打传票中预留的电话（8595****），询问本案是否下午开庭，法院工作人员告知上诉人说：主审法官出差了，本案不能按期开庭，具体开庭时间会另行通知。上诉人信以为真，未参加当天的庭审，但原审法院却于当天按照传票上的时间开庭，且开庭前未落实上诉人是否不参加庭审。上诉人认为原审法院程序严重违法，导致上诉人的合法权益不能得到及时、公正、公平的法律上的救济，因此而造成的法律上的不公正、不公平应依法予以纠正。二、原审法院认定事实不清。1、上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同自2008年8月8日至今已存续有八年之久，合同签订之初，双方即约定被上诉人（合同中的甲方）应按约定为上诉人（合同中的乙方）提供经营场地及相关配套设施和经营条件，保障上诉人正常经营，但是大约在4年以前，被上诉人经上诉人租赁的房屋的楼上（三楼）出租给第三人开办KTV，严重影响了上诉人的正常经营，上诉人多次找被上诉人，被上诉人承诺给解决该问题，让三楼的KTV经营者铺地毯解决噪音问题，但被上诉人至今未解决上述问题。被上诉人的上述行为已经违反了合同约定，上诉人在被上诉人违约的情况下，不支付其租金，属于正当的抗辩行为，不应确认为违约。原审法院在未查明事实的情况下，即判决上诉人违约，有违反法律的公平、公正，更无法做到事实清楚的判案标准。2、2016年5月20日被上诉人在未通知上诉人的情况下，单方将上诉人经营的海纳宾馆停水停电，致使上诉人无法进行正常经营，给上诉人造成了不应有的经济损失，仅仅停水停电当天即有20人因此退房而退费，造成直接经济损失4800元。该损失应由被上诉人承担，但原审法院却未查明该事实，亦未对此作出判决。综上，原审法院认定事实不清，请求依法予以纠正。三、原审法院适用法律错误。原审法院认定上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同无效，并依此判决上诉人向被上诉人支付相应的款项，属于适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的租赁合同最早系2008年8月8日签订，在签订合同时被上诉人对其出租房屋的性质就非常清楚，而上诉人并不完全清楚。现在被申请人因其自己所有的房屋未取得相关的批准手续而主张合同无效，显属恶意，其具有主观上的过错，依据合同法第五十八条的规定，被上诉人应当承担过错责任。首先，无论合同是否有效，上诉人均不应支付所欠租金的利息，因为被上诉人违约在先，上诉人不支付租金系履行自己的抗辩权，不存在违约的情况。其次，若法院认定双方之间的房屋租赁合同无效，则过错方系被上诉人，因该合同无效的法律后果应由被上诉人承担。被上诉人应返还上诉人押金1万元、赔偿装修损失10万元、预交2016年下半年的卫生费594.30元，并应扣除因被上诉人至今无法经营期间的房屋租金，截至合同期满之日（共计120天）50500.80元。综上所述，上诉人认为原审法院在审理本案的过程中存在认定事实不清，适用法律错误、程序违法的情形，上诉人为维护其合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特上诉至贵院，望贵院在查清事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。
长隆商贸公司辩称请求维持原判。
长隆商贸公司向一审法院起诉请求：一、解除双方当事人于2014年9月16日签订的《铺位租赁合同书》，责令冯聪聪搬离涉案房屋；二、冯聪聪支付长隆商贸公司租金38401元、水电费1100元，并偿付利息2688元；三、冯聪聪支付长隆商贸公司自起诉之日起至其实际搬离涉案房屋期间的租金及利息；四、本案诉讼费用由冯聪聪负担。
一审法院认定事实：2014年9月16日，长隆商贸公司与冯聪聪签订《铺位租赁合同书》（合同编号：海纳旅馆），其第一、二条约定，冯聪聪承租长隆商贸公司位于新黄路1号济南历山长隆商贸有限公司北区二层海纳旅馆号铺位，租赁面积为501平方米，租赁期限自2014年9月17日起至2016年9月16日止；第三条约定，租金按半年度交纳，签订本合同时交纳半年度的租金，租金标准为第一年0.74元/平方米/天，第二年0.84元/平方米/天；第二年度的租金提前2个月交纳，如在上述期限内未交纳第二年度租金，则本合同在执行完第一年度租赁期限后予以自动解除；水费收取标准为5.6元/立方，电费收取标准为1.2元/度，如水电费收取标准有更改，将提前一个月予以通知；第六条约定，如承租人超过合同最终规定交纳房租期限5日后未交纳租金，出租人有权解除合同并收回租赁给承租人的经营场地……另，合同还就双方的权利义务、免责条款、续租方式、配套设施等内容进行了约定。
就上述合同的履行情况，长隆商贸公司主张，因双方当事人于2012年9月17日就涉案房屋签订过《铺位租赁合同书》，所约定的租赁届满期限即为2014年9月16日。该合同租赁期限届满之日，双方当事人又续签了本案所涉合同。因此，在涉案合同签订之时，冯聪聪即一直实际占用着涉案房屋，故不存在就涉案合同向冯聪聪交付房屋一说。但是，冯聪聪却未能按照涉案合同约定向长隆商贸公司支付租金，至今仅支付了截止至2016年3月15日的租金，剩余租金未再支付，并欠付水电费共计893.6元。按照涉案合同约定，对于剩余租金即2016年3月15日后的租金，冯聪聪应提前两个月即应于2016年1月16日交纳，但是其却至今未付。因此，冯聪聪逾期未交租金的行为已构成违约，达到了涉案合同约定的解除条件。所以，长隆商贸公司才诉至法院，要求解除合同，并支付租金等请求。对于租金等各项费用的具体数额及其计算方式，现明确如下：一、租金38296.44元：0.84元/平方米/天×501平方米×（2016年3月16日起至2016年6月14日即提起本案诉讼之日止）；二、利息957.41元：以38296.44元为基数，自2016年1月16日（即合同约定的应交纳租金之日）起至2016年6月14日止，按年利率6%计算；三、水费56元:8立方×7立方/元；四、电费837.6元：698度×1.2度/元；四、剩余租金为0.84元/平方米/天×501平方米×（自2016年6月14日起至本案判决生效之日止），剩余租金利息的计息期间自2016年6月14日起至本案判决生效之日止，利率按年利率6%计算。诉讼中，长隆商贸公司自认其所租赁给冯聪聪的涉案房屋并未取得建设工程规划许可证，亦未得到相关主管部分的批准。就此，长隆商贸公司主张，如涉案合同为无效合同，其就要求确认涉案合同为无效合同，并要求冯聪聪按照其所主张的租金计算方式向其支付房屋占用使用费及利息，并按照合同约定支付水电费。上述事实，有长隆商贸公司提交的《铺位租赁合同书》两份、收款收据两份及其庭审陈述为证，法院予以认定。
一审法院认为，冯聪聪经法院合法传唤后无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃了答辩、举证及质证的诉讼权利，由此产生的法律后果应由其自行负担。
依据长隆商贸公司提交的两份《铺位租赁合同书》，结合其庭审陈述，以及冯聪聪未以任何形式对长隆商贸公司提出相反抗辩之表象，足以体现出长隆商贸公司于庭审中所陈述的涉案《铺位租赁合同书》的履行情况之表象，故对该事实法院予以认定。双方当事人于涉案《铺位租赁合同书》中所约定的涉案房屋位于济南市天桥区的城镇规划内，并未取得建设工程规划许可证以及相关主管部门的建设批准，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，双方当事人所签订的涉案《铺位租赁合同书》应为无效合同。所以，长隆商贸公司要求确认涉案《铺位租赁合同书》为无效合同合法有据，法院予以支持。合同无效后，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”因此，冯聪聪应当向长隆商贸公司返还其依据涉案《铺位租赁合同书》所占用的涉案房屋，长隆商贸公司要求其予以返还合法有据，法院予以支持。对于租赁合同无效后所产生的房屋占有使用费的问题，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，长隆商贸公司要求冯聪聪参照涉案《铺位租赁合同书》之约定支付房屋占有使用费之主张合法有据。因长隆商贸公司主张的房屋占有使用费系分段计算，故法院亦分述如下：第一、对于长隆商贸公司主张的自2016年3月16日起至2016年6月14日即提起本案诉讼之日止的房屋占有使用费，其计算方式应为0.84元/平方米/天×501平方米×90天（2016年3月16日起至2016年6月14日止），按照该计算方式所计算出的费用即系长隆商贸公司所主张的38296.44元，故冯聪聪应当支付给长隆商贸公司该数额的房屋占有使用费。该期间的利息损失，亦应以38296.44元为基数。鉴于长隆商贸公司主张的计息利率及计算期间并无不当，故对长隆商贸公司就该房屋占有使用费所主张的利息法院予以支持。第二、对于剩余租金（房屋占有使用费）即自2016年6月14日起至本案判决生效之日止的租金（房屋占有使用费），因冯聪聪至今未向长隆商贸公司返还涉案房屋，故其应当就其实际占用涉案房屋的期间参照涉案《铺位租赁合同书》之约定支付房屋占有使用费向长隆商贸公司支付房屋占有使用费。对于长隆商贸公司主张的该期间的房屋占有使用费计算方式，因其所主张的自2016年1月16日（即合同约定的应交纳租金之日）起至2016年6月14日的房屋占有使用费已包含了2016年6月14日当日的费用，故该期间的房屋占用使用费的起算日期应自2016年6月15日起算，故对其主张的该期间的房屋占有使用费的计算方式法院予以调整为[0.84元/平方米/天×501平方米×（自2016年6月15日起至本案判决生效之日止）]。对于该期间的利息损失，应当分而论之，因为该期间既包含了涉案《铺位租赁合同书》约定的期间即自2016年6月14日起至2016年9月16日止，又包含了2016年9月16日之后非合同约定的期间，故应当分而论之。对于自2016年6月14日起至2016年9月16日止的利息，实际应为自2016年6月15日起至2016年9月16日止的利息，因长隆商贸公司所主张的自2016年1月16日（即合同约定的应交纳租金之日）起至2016年6月14日的利息已包含了2016年6月14日当日的利息，故实际计息期间应自2016年6月15日起算。对于该期间的利息，其计算方式应为：以自2016年6月15日起至2016年9月16日止的房屋占用使用费为基数，自2016年6月15日起至判决生效之日止，按照年利率6%计算。对于2016年9月16日之后非合同约定期间的房屋占有使用费，则因并无明确支付期限，故不应产生占用该资金损失的问题，故对长隆商贸公司主张的该部分利息损失法院不予支持。
对于长隆商贸公司主张的水电费损失情况，其虽提交了收款收据予以证明，但该收款收据毕竟系由其自行出具，并未得到冯聪聪之认可，且其又未能另行提交证据对该事实予以佐证，长隆商贸公司无法证实冯聪聪所使用的水电费的具体金额，故对其该请求法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、济南历山长隆商贸有限公司与冯聪聪于2014年9月16日签订的《铺位租赁合同书》（合同编号：海纳旅馆）无效。二、冯聪聪于判决生效之日起十五日内腾空位于新黄路1号济南历山长隆商贸有限公司北区二层海纳旅馆号铺位，并将其返还给济南历山长隆商贸有限公司。三、冯聪聪支付济南历山长隆商贸有限公司自2016年3月16日起至2016年6月14日止的房屋占有使用费38296.44元，于判决生效之日起十日内付清。四、冯聪聪向济南历山长隆商贸有限公司偿付自2016年3月16日起至2016年6月14日止的房屋占有使用费的利息[以38296.44元为基数，自2016年1月16日（即合同约定的应交纳租金之日）起至2016年6月14日止，按年利率6%计算]，于判决生效之日起十日内付清。五、冯聪聪支付济南历山长隆商贸有限公司自2016年6月15日起至本案判决生效之日止的房屋占有使用费[0.84元/平方米/天×501平方米×（自2016年6月15日起至本案判决生效之日止）]，于判决生效之日起十日内付清。六、冯聪聪向济南历山长隆商贸有限公司偿付自2016年6月15日起至2016年9月16日止的房屋占有使用费的利息[以自2016年6月15日起至2016年9月16日止的房屋占用使用费为基数，自2016年6月15日起至判决生效之日止，按照年利率6%计算]，于判决生效之日起十日内付清。七、驳回济南历山长隆商贸有限公司的其他诉讼请求。案件受理费850元，减半收取425元，财产保全费520元，由冯聪聪负担。
本院经审理认定，原审认定事实属实，本院予以确认。
本院认为,上诉人冯聪聪租赁被上诉人济南历山长隆商贸有限公司涉案房屋经营旅馆的事实清楚。因涉案房屋位于济南市天桥区的城镇规划内，并未取得建设工程规划许可证以及相关主管部门的建设批准，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，双方当事人所签订的涉案《铺位租赁合同书》应为无效合同。上诉人主张原审法院程序违法，上诉人称：“2016年6月14日收到济南市天桥区人民法院的开庭传票，传票中标明开庭时间为2016年7月28日14时，因上诉人未经历过法院诉讼及开庭等程序，为确定开庭时间，于2016年7月28日11时左右拨打传票中预留的电话（8595****），询问本案是否下午开庭，法院工作人员告知上诉人说：主审法官出差了，本案不能按期开庭，具体开庭时间会另行通知。上诉人信以为真，未参加当天的庭审，但原审法院却于当天按照传票上的时间开庭，且开庭前未落实上诉人是否不参加庭审”。上诉人对此主张未提交证据证明，一审法院程序合法。上诉人未依法到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。上诉人主张：被上诉人将其房屋出租给第三人开办KTV，严重影响了上诉人的正常经营；被上诉人单方将上诉人经营的宾馆停水停电，致使上诉人无法进行正常经营，给上诉人造成直接经济损失4800元；因出租房屋无效，被上诉人应赔偿装修损失10万元等主张，因上诉人无正当理由未参加一审法院公开开庭，未依法进行答辩，上诉的上述主张在二审为增加的诉讼请求，本院对此依法不予审理，上诉人应另行主张诉讼权利。鉴于涉案房屋未取得建设工程规划许可证，双方对此房屋的租赁经营均存在过错，上诉人依法向被上诉人支付房屋占用费，但鉴于被上诉人作为出租方亦有过错，对于占用房屋使用费的利息本院不予支持，对此予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定，判决如下:
一、维持济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初3437号民事判决第一、二、三、五、七项及诉讼费用的负担。
二、撤销济南市天桥区人民法院（2016）鲁0105民初3437号民事判决第四项、第六项。
二审案件受理费850元，由上诉人冯聪聪负担800元，被上诉人济南历山长隆商贸有限公司负担50元。
本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 诸葛艳
审判员 王云春
二〇一七年一月三日
书记员 李姗姗