浙江省台州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙10民终602号
上诉人（原审被告）：台州市联顺模塑有限公司，住所地黄岩经济开发区西工业园区新前区块。
法定代表人：徐金华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王小军、阮海蕾，浙江泽大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王霞，女，1974年6月23日出生，汉族，现住黄岩区。
委托诉讼代理人：杨显军、王敏，浙江鼎联律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：台州市和满工贸有限公司，住所地黄岩区新前街道后洋黄村。
法定代表人：王霞，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：张德华，该公司职工。
上诉人台州市联顺模塑有限公司（以下简称联顺公司）因与被上诉人王霞、台州市和满工贸有限公司（以下简称和满公司）合同纠纷一案，不服浙江省台州市黄岩区人民法院（2015）台黄商初字第2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人台州市联顺模塑有限公司法定代表人徐金华及其委托代理人王小军、阮海蕾；被上诉人王霞委托代理人杨显军、王敏；被上诉人台州市和满工贸有限公司委托代理人张德华到庭参加诉讼。因当事人申请，本案庭外和解两个月，届期和解未成。本案现已审理终结。
联顺公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人全部诉讼请求。事实和理由：一、上诉人依法取得案涉国有土地使用权，但上诉人将案涉国有土地使用权的三分之一转让给被上诉人王霞的约定无效。（一）上诉人依法取得案涉国有土地使用权。2009年8月14日，上诉人与被上诉人王霞办理工商变更登记手续，被上诉人王霞受让上诉人联顺公司30%股权，成为上诉人联顺公司股东。2009年8月25日，上诉人与台州市国土资源局黄岩分局签订《国有建设用地使用权出让合同》；2009年8月25日，上诉人取得案涉国有土地的建设用地批准书。综上，上诉人依法取得案涉国有土地使用权。（二）《股东协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。以出让方式取得的土地使用权可以再转让，但相关法律法规对土地使用权转让设置了一定的限制条件。上诉人取得案涉国有土地使用权后，于2010年3月8日与被上诉人王霞签订《股东协议书》一份。从该协议签订的目的以及协议的具体内容看，该协议主要约定被上诉人王霞通过向公司注资的形式取得案涉国有土地三分之一的使用权，系涉及国有土地使用权的转让。但鉴于该协议签订时，上诉人未完成房屋建设工程开发投资总额的25%，且上诉人至今未取得案涉国有土地的使用权证书，故该协议的签订违反法律，行政法规的强制性规定，依法应认定无效，因此其中关于上诉人与被上诉人王霞双方不再合作后关于土地分割的约定亦为无效。一审法院认定《股东协议书》有效，并要求上诉人与被上诉人王霞按照协议书约定进行土地分割，系事实和法律认识错误。二、案涉国有土地己被法院查封，无法办理土地使用权证，也无法进行转让。一审法院要求上诉人配合被上诉人办理案涉土地的产权过户，存在事实上的不能。另外，上诉人仅同意诉争土地王霞享有三分之一使用权，但不同意对该使用权进行确认。王霞提起本案诉请只涉及到土地的权利主张，而不涉及到地上建筑物的诉讼，根据房地一体的原则，法院无法处理这样的诉请。本案先后出现了对王霞所享有使用权的三分之一地块的不同描述，也就是说案涉双方争议的三分之一都是不清的，一审法院也没有委托专业的机构对土地和房屋确定范围和面积。综上，上诉人恳请二审法院查明本案事实，支持上诉人全部上诉请求。
王霞辩称，一、涉案《股东协议书》不违反国家强制性规定，合法有效。1、王霞与联顺公司事先商量共同作出合作购买国有土地使用权的决定，在通过竞价方式取得国有土地使用权后，双方再补签《股东协议书》。该协议书是双方对涉案国有土地使用权分割的约定，为双方的真实意思表示，协议的本身（标的和内容）不违反国家的强制性规定。2、《城市房地产管理法》第三十九条关于国有土地使用权转让条件的规定，系管理性规定，并非效力性强制规定，即该规定是物权变动的要件，而不是协议有效的要件。换言之，即使在签订《股东协议书》时，投资尚未达到投资总额的25%，也不影响协议的效力。二、涉案国有土地使用权可以依法转让。1、2009年8月25日，台州市国土资源局黄岩分局与上诉人签署《国有土地使用权出让合同》；同日，台州市国土资源局黄岩分局作出（2009）黄土字第B200910030012号《建设用地批准书》；同年9月21日，台州市国土资源局黄岩分局颁发了黄岩国用（2009）第02300123号国有土地使用权证。可见，涉案国有土地使用权系依法受让所得，已缴清土地出让金，且权属清楚。2、（2014）台黄商初字第926号民事判决认定：上诉人与王霞均在涉案国有土地上各自建造了厂房，且已完工。因此，现分割转让早已达到投资总额25%以上的规定。三、涉案国有土地使用权被查封，不影响转让。涉案国有土地使用权是王霞申请要求的诉讼保全，法院依法采取保全措施而查封。其目的是保障日后法院判决执行，并非案外第三人提出的查封，不影响法院今后判决执行。四、一审法院的处理合理合法妥善解决了纠纷，促进交易。在本案之前，被上诉人王霞曾起诉要求分割处理或折价处理，但上诉人称协议无效，均不同意。折价处理称不需要这块土地，同意卖给第三方，反复无常。在面对街道、法院的多次调解下，均未给出确定的意见。现在一审的处理有利于解决纠纷，应予尊重。五、关于房地一体的原则问题，本案现在被上诉人主张的是土地的分割，对房屋的问题在（2014）台黄商初字第926号民事判决中已经作出处理，认定房屋是双方各自建造的。故本案对土地进行处理是可以的。约定被上诉人王霞取得三分之一土地使用权证已经得到生效判决确认，双方对此都没有异议。上诉人认为要求房地一起处理，但其并未在一审提出，现在二审提出，不属于二审审理范围。双方的建址没有存在不清。综上，联顺公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。
台州市和满工贸有限公司辩称，同意王霞的答辩意见。请求驳回上诉、维持原判。
王霞向一审法院起诉请求：分割登记在被告名下的位于台州市黄岩区新前街道后洋黄村的中国（黄岩）模具新城西扩片区01-09-05地块三分之一（即该地块中北面：南北长56.35米（北面用地红线起），东西长85.0552米，面积4793平方米，围墙中心线往南实长54.35米，两围墙中心线实长83.85米，实际面积4557.2475平方米）部分归原告享有，并要求被告协助将上述产权过户到第三人和满公司名下。
一审法院认定事实：2009年间，原、被告合作竞购黄岩模具新城西扩片区地块，后以被告联顺公司名义竞得坐落于本区××前街道后××黄村，宗地编号为中国（黄岩）模具城西扩片区01-09-05地块，被告与台州市国土资源局黄岩分局于2009年8月25日签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》。该合同约定出让宗地面积13864平方米，出让价格为14500000元；土地用途为工业用地；建筑总面积13864-27657平方米，建筑容积率不高于1.80不低于1，建筑限高24米；绿地不高于20%不低于20%；该宗地的准入行业为模具制造业。受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让款，领取国有土地使用权证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当按照本合约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。同日，台州市国土资源局黄岩分局向被告联顺公司颁发了该宗地的建设用地批准书。为购买该涉案地块，原告受让被告公司30%的股权，并于2009年8月14日办理了变更登记手续，成为被告公司股东。2010年3月8日，被告公司作为甲方，原告作为乙方签订了一份《股东协议书》，约定乙方注资5000000元，公司的经营管理权由甲方行使，公司经营过程中产生的法律责任、收益分红及亏损与乙方无关；公司的土地南北长192.5米，东西长100.83米，总面积19409.775平方米（黄岩模具新城西扩片区01－09－05地块）中的三分之一地块（北面三分之一地块）由乙方使用，即南北长62.83米（围墙中心线往南实长54.35米），东西长100.83米（两围墙中心线实长83.85米），面积6335.15平方米（围墙中心线内实际面积4557.2475平方米）；乙方使用的面积6335.15平方米地块由乙方自己出资在该地块上建造房屋（符合政府规划），甲方不得干涉；如果今后双方不再合作，则乙方使用的地块（包括地上建筑物）由甲方按照当时期的市价折价给乙方等内容。后原、被告各自在涉案地块上建造了厂房。2010年12月2日，被告就联顺公司车间一、二、三工程签订了一份《建设工程施工合同》，因该地块登记在被告名下，原告的部分建房费用通过被告账户支出。2011年9月28日，原告与被告股东徐金华、徐金军达成股权转让协议，原告王霞将其持有的被告公司股权全部转让给徐金兵、徐金华，原告不再是被告公司的股东，并根据被告要求支付了股权过户个人所得税费105404元。此后，原、被告就涉案地块分割发生纠纷，双方曾经新前街道办理处有关人员协调未能达成协议。原告于2014年4月3日诉至本院，要求被告向原告支付厂房（含用地）折价款18000000元，退还原告各项费用80093.33元（其中新型墙体材料专项基金、散装水泥专项基金51093.33元、清障保证金10000元、朔风建筑设计费19000元），退还原告前期支付的个人所得税105404元。审理中，被告联顺公司提出反诉，请求判令原告搬出被告所有的厂房及收回出租的厂房，并向被告支付房屋租赁费501600元（从2013年1月起算暂按半年计算），结清前期欠款1500000元，并协助被告完成房屋验收工作，支付由被告代为缴纳的物业管理费16800元、设计费33440元、房产税和土地使用税212511.2元、水电费10000元。该院经合并审理后于2015年2月2日作出（2014）台黄商初字第926号民事判决，驳回了原告的诉讼请求和被告的反诉请求。原告不服该判决，上诉于浙江省台州市中级人民法院，后撤回了上诉。因纠纷未解决，原告再次诉至该院，案经调解未成。
一审法院认为：原、被告合作竞购本市黄岩模具新城西扩片区地块土地使用权系双方当事人真实之意思表示，应为有效。双方取得该土地使用权后，是否继续合作应取决于各当事人的意愿。从双方各自在划定的区域内建造厂房，原告退出被告公司的股份，另行设立和满公司的行为可以看出，双方并无继续合作之意向，而原告诉至人民法院要求分割土地的诉求亦表明了原告不再与被告合作之愿望，现被告以涉案土地被查封，处于无证状态，原告要求将土地转让至第三人名下，不符合法律规定为由提出抗辩，故本案土地使用权份额能否分割应为本案争议之焦点。本案土地使用权虽以被告的名义竞购取得，但被告对与原告合作共同购置并无异议，被告与国土部门已签订了《国有建设用地使用权出让合同》，并取得了《建设用地批准书》，从物权角度考量，原、被告对涉案土地已享有土地使用权。2010年3月8日，原、被告双方签订的《股东协议书》约定，原告王霞注资5000000元成为被告股东，公司的土地南北长192.5米，东西长100.83米，总面积19409.775平方米中的三分之一地块由其使用（即北面的三分之一，南北长62.83米，东西长100.83米，面积6335.15平方米，实际面积4557.2475平方米），并由其出资在该地块上建造房屋（符合政府规划），原告不得干涉；如果今后双方不再合作，则原告使用的地块（包括地上建筑物）由被告按照当时期的市价折价给原告等内容，上述约定可以认定为原、被告对双方不再合作后的土地使用权所作的分割转让的一种约定。根据法律规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。只要行为人具有相应的行为能力，意思表示真实，不违反法律或者社会公共利益，合同却为有效。现被告无意按市场价折价收购原告所有部分的土地使用权，就应当允许原告独立享有该权利。鉴于涉案土地系工业用地，原告个人不具备占有该项权利的资质，为此，原告设立了和满公司，并要求将从被告联顺公司分割出的涉案土地使用权份额转移至该公司名下，系原告对自身权利的处分，也是解决本案纠纷的一种方式，被告有义务配合原告对涉案土地进行分户登记；至于原、被告间享有涉案土地使用权面积的大小则应按照双方的协议来划定，但考虑到双方土地接壤处均已构筑厂房，宜维持现状，购置费用则按实际计算找补。综上，原告的诉讼请求成立，予以支持。判决：分割登记在被告台州市联顺模塑有限公司名下的位于台州市黄岩区新前街道后洋黄村的中国（黄岩）模具新城西扩片区01-09-05地块的三分之一（围墙中心线往南实长54.35米，两围墙中心线实长83.85米，实际面积4557.2475平方米）部分归原告王霞享有，被告并协助将上述产权过户到第三人台州市和满工贸有限公司名下。本诉案件受理费129800元，保全费5000元，合计134800元，由被告台州市联顺模塑有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人王霞提交的黄岩国用（2009）第02300123号土地使用权证和台州市国土资源局黄岩分局出具的证明，虽然均为复印件，但上诉人联顺公司及和满公司对真实性均没有异议，故本院对真实性予以确认。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，本案基本事实清晰，各方当事人对合作竞购取得诉争土地使用权均无异议。现上诉人认为《股东协议书》违反法律、法规禁止性规定，应为无效，但《股东协议书》系双方当事人真实意思表示，协议本身不违反法律或者社会公共利益，应认定为合法有效。上诉人认为被上诉人王霞仅享有涉案地块三分之一的使用权，不涉及物权登记。但现在上诉人联顺公司与被上诉人王霞已不具备合作购地的意向与基础，上诉人亦无意按照市场价折价收购王霞所有部分的土地使用权，故此，原审法院在确认双方系合作购地的基础上分割双方土地产权，并无不当。至于上诉人认为该地块已经被法院查封而无法进行转让，因本地块系被上诉人王霞为本案判决顺利执行而申请保全，故保全的现状并不影响本案判决的执行。综上所述，台州市联顺模塑有限公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费129800元，由上诉人台州市联顺模塑有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 杰
审 判 员 梅矫健
代理审判员 李 霞
二〇一七年八月十八日
代书 记员 何金飞