黑龙江省牡丹江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑10民初77号
原告（申请执行人）：黑龙江省牡丹江林业工程公司，住所地黑龙江省牡丹江市爱民区。
法定代表人：金铎，经理。
委托诉讼代理人：郭冬梅，黑龙江国大律师事务所律师。
被告（案外人）：李靖军，男，1969年3月29日出生，汉族，住黑龙江省穆棱市。
被告（被执行人）：牡丹江江湾房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。
法定代表人：时延宝，经理。
委托诉讼代理人：宋传东，黑龙江昂泰律师事务所律师。
原告黑龙江省牡丹江林业工程公司（以下简称林业工程公司）与被告李靖军、牡丹江江湾房地产开发有限公司（以下简称江湾公司）执行异议之诉纠纷一案。本院于2017年6月26日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2017年8月22日公开开庭审理本案。原告林业工程公司的委托诉讼代理人郭冬梅，被告李靖军到庭参加诉讼。被告江湾公司经传票�唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
林业工程公司向本院提出诉讼请求：一、判令准许对被告江湾公司所有的丹江盛世华庭2号楼1单元012202号房屋执行；二、案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告江湾之间的建筑施工合同纠纷经过双方调解，牡丹江市中级人民法院作出的（2016）黑10民初56号民事调解书已经生效。因被告江湾公司没有按调解内容向原告支付工程款，原告向牡丹江市中级人民法院申请强制执行。在案件诉讼过程中，牡丹江市中级人民法院于2016年5月18日作出（2016）黑10民初56号民事裁定，保全查封了被告江湾公司位于丹江盛世华庭小区的387套房产。执行过程中，被告李靖军提出异议，主张原告查封保全房产中的2号楼1单元012202号房屋的所有权。牡丹江市中级人民法院作出（2017）黑10执异25号执行裁定，裁定中止对诉争房屋的执行。原告认为中止执行错误。首先，本案中原告依据法律规定，对被告江湾公司名下房屋申请保全，保全查封时经核实该房屋并没有进行出售，法院作出的保全查封符合法律规定。其次，被告李靖军与被告江湾公司之间并不是真实的房屋买卖关系，其真实法律关系是借贷纠纷，他们之间签订虚假的商品房认购书，目的是以房抵顶借款，不能以此对抗原告的合法债权及合法保全查封。再次，被告李靖军主张已经向被告江湾公司交付所有购房款，没有提供有效证据，不能认定购房行为在法院查封之前。并且被告江湾公司在明知房屋被查封的情况下后补房屋出售手续，制作虚假房屋买卖协议，明显属于恶意转移财产，在此种情况下出具的收条不能作为证据使用。最后，原告是建筑工程建筑方，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定原告的优先受偿权优于其他债权，并且在批复中第二条规定中的买受人应是以支付购房款为条件的消费者。本案中被告李靖军不是真正的购房者，不能对房屋享有法定权利。综上，为维护原告合法权益，请求人民法院支持原告诉讼请求。
李靖军答辩称，1.答辩人就购买江湾公司开发建设的丹江盛世华庭商品房2号楼1单元22层012202商品房是真实、合法、有效的，并且双方签订了丹江盛世华庭商品房认购书。答辩人于2015年1月30日一次性交清了购房款26万元；2.针对答辩人所购的商品房存在纠纷，牡丹江市中级人民法院在查明事实的情况下，作出的（2017）黑10执异25号执行裁定是正确的；3.被答辩人所述答辩人是借贷以房顶抵借款，这是被答辩人为了自己的利益的主观臆断，自己杜撰凭空设想出来的，没有法律和事实�据；4.根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有工程价款优先受偿权不得对抗买受人。综上，请求法院维护答辩人合法权益。执行牡丹江市中级人民法院（2017）黑10执异25号执行裁定；最后本案诉讼费用由被答辩人负担。
本案争议焦点：一、原告林业工程公司要求准许执行诉争房屋的诉请是否应予支持；二、被告李靖军对诉争房屋享有的权利是否能够排除法院的执行行为。
原告林业工程公司为了证明自己主张的成立，向法庭举示民事调解书、执行裁定书和原告方与江湾房地产开发公司确认的盛世华庭住宅楼及车库未办理手续房源汇总表。
被告李靖军�了证明自己主张的成立，向法庭举示商品房认购书及交款凭证一份。
被告江湾公司出具关于丹江*盛世华庭2#1单元202室房屋属抵绥芬河个人借款的房屋，不属于在牡丹江江湾房地产开发有限公司售楼处购买的说明。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。
根据当事人的举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，确认本案事实如下：
2015年1月30日，李靖军与江湾公司签订“丹江*盛世华庭”商品房认购书，认购书主要约定：一、乙方（李靖军）自愿认购盛世华庭2#01单元22层012202号（住宅、商服、仓储、车库），建筑面积83.15平方米，该（住宅、商服、仓储、车库）单价为3127元/㎡，成交总价为（人民币）贰拾陆万元整（小写：260000元）。二、付款方式为一次性付款：人民币260000元整须于2015年1月30日前付清。三、相关约定：1.乙方同意在签署本认购书当日，向售楼中心交纳定金（）元，并与签署本认购书之日起7日内支付购房款，在甲方具备正式预售许可条件后，甲方以（江湾公司）电话和短信等方式通知乙方签订《商品房买卖合同》，乙方自甲方通知之日起7日内前来售楼中心签订《商品房买卖合同》；若乙方因故不能按此约定时间履行付款和签约义务，须以书面形式征得甲方同意（但乙方推迟签约时间不得超过2日）。……10.本认购书一式三份，甲方执两份，乙方执一份，经甲乙双方签署后即时生效。自《商品房买卖合同》正式签订之日起，本商品房认购书自动作废，甲、乙双方所有权利义务均以《商品房买卖合同》所注为准。同日江湾公司为李靖军出具26万元的收据一张。江湾公司的法定代表人时延宝在认购书和收据上签名。诉争房屋尚未交付。
又查明，2016年5月12日林业工程公司因建设工程施工合同纠纷将江湾公司诉至本院。2016年5月18日，本院作出（2016）黑10民初56号民事裁定，保全查封了江湾公司所有的包括本案诉争房屋在内的387套房屋。2016年6月17日，在本院的主持下双方达成调解协议，本院作出（2016）黑10民初56号民事调解书。嗣后江湾公司未履行调解书，本院作出（2016）黑10执79号执行裁定，案件进入执行程序。2017年6月7日，本院针对李靖军以案外人的身份提出的执行异议作出（2017）黑10执异25号执行异议裁定，裁定：中止对丹江盛世华庭2号楼1单元012202号，建筑面积83.15平方米房屋执行。2017年6月12日，林业工程公司签收该裁定书。
再查明，被告江湾公司出具关于丹江*盛世华庭2#1单元202室房屋属抵绥芬河个人借款的房屋，不属于在牡丹江江湾房地产开发有限公司售楼处购买的说明。
还查明，2016年2月26日，本院对原告仇树全诉被告林业工程公司、江湾公司案外人执行异议纠纷一案作出（2016）黑10民初125号民事判决（已发生法律效力），判决：驳回原告仇树全的诉讼请求。该民事判决认定如下相关事实：2015年1月23日，原告仇树全与江湾公司、绥芬河市强盛房地产开发有限责任公司（以下简称强盛公司）签订一份融资款购房协议书。约定：江湾公司同意仇树全用强盛公司融资借款作为认购江湾公司开发建设的丹江盛世华庭一号商品房的购房款。该商品房坐落于1栋1单元共计2户，建筑面积107.66平方米，总价款339906元。交款方式为仇树全以强盛公司出具的融资借款收据及协议到强盛公司签订本协议，并以借款收据及协议换取江湾公司的房款收据。同日，仇树全与江湾公司签订“丹江*盛世华庭”商品房认购书，江湾公司开具交款人为仇树全的收据一份，载明的收款事由为购买丹江盛世华庭1号商品房2户，面积为107.66平方米，收款金额为339906元。上述合同签订后，原告未与江湾公司签订经房产部门备案的商品房买卖合同。丹江盛世华庭综合楼建设工程项目于2014年7月1日正式开工建设，于2014年11月21日取得商品房预售许可证。目前尚未竣工验收，不具备交付使用条件。
另查明，2016年11月8日，王培松、�春霞、王培林、王巨酉以林业工程公司、江湾公司为被告，分别向本院提起案外人执行异议之诉［案号为（2016）黑10民初141号、142号、143号、144号］。上述四人的案件事实与仇树全的案件事实相类似，都是与江湾公司、强盛公司签订了融资款购房协议书、“丹江*盛世华庭”商品房认购书并获得江湾公司开具的收据。嗣后，上述四人撤回了起诉。
本院认为，本案系李靖军向本院提出执行异议后而引发的。民事诉讼中的案外人（申请人）执行异议之诉成立与否，审查的是案外人对人民法院作出的执行裁定所指向的查封标的物，是否具有足以排除人民法院强制执行的民事权利。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，被告李靖军应当就其对诉争房屋享有可以排除人法院强制执行的民事权利承担举证责任。在本案中，李靖军仅提供了诉争房屋的房屋�购书和收据，而且根据江湾公司提供的其与李靖军存在借贷关系的证明并结合本院在审理另案时查明的事实，可以认定房屋认购书实际是以房抵债协议的凭证。而且协议签订后李靖军并未实际占有诉争房屋，亦未办理产权变更登记手续，所以李靖军既不是房屋的所有权人亦不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”规定中的购房消费者，其对于江湾公司只是一般的债权人，该种权利不能对抗林业工程公司作为建筑工程的承包人所享有的优先受偿权，所以被告李靖军对诉争房屋不享有能排除人民法院强制执行的民事权利。故原告林业工程公司请求准许对丹江*盛世华庭2号楼1单元012202号房屋执行的诉请符合法律规定，本院予以支持。
综上所述，黑龙江省牡丹江林业工程公司的诉讼请求符合法律规定予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零五条、第一百零八条、第三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：
准许执行牡丹江市中级人民法院（2016）黑10执79号执行裁定。
一审案件受理费5200元，由被告李靖军负担。
如不服本�决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。
本院（2017）黑10执异25号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 李仲斌
审判员 李先平
审判员 钱大龙
二〇一七年十一月十六日
书记员 张重阳