柳州市中级人民法院
广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）柳市民二终字第475号
上诉人（一审被告）：周韬，男，汉族，个体工商户。
委托代理人：陈兵，安徽事茂律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：柳州中坤置业投资有限公司，住所地广西壮族自治区柳州市太平中街2号。
法定代表人：姚黎明，该公司董事长。
委托代理人：谭芸，该公司员工。
委托代理人：罗园，该公司员工。
上诉人周韬因与被上诉人柳州中坤置业投资有限公司（以下简称中坤公司）租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第2353号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月15日受理后，依法组成合议庭于2016年1月13日公开开庭审理了本案。上诉人周韬及其委托代理人陈兵、被上诉人中坤公司的委托代理人谭芸、罗园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2012年8月12日，中坤公司与周韬签订《商铺租赁合同》一份，约定中坤公司将坐落于柳州市驾鹤路95号江南新天地1-1号商铺（建筑面积1066.69平方米）出租给周韬经营餐饮使用，期限从2012年8月13日起至2017年8月12日止，共计5年；合同签订时，周韬于2012年8月15日交纳保证金180000元及第一个月租金57387.9元，合同期满，中坤公司将保证金（不含利息）在周韬将该商铺交还给中坤公司后三个工作日内退回给周韬；租金标准：第一年按53.8元／月／平方米（即57387.9元／月）向中坤公司支付租金；第二年按59.2元／月／平方米（即63148元／月）向中坤公司支付租金；第三年按65.1元／月／平方米（即69441.5元／月）向中坤公司支付租金；第四年按71.6元／月／平方米（即76375元／月）向中坤公司支付租金；第五年按78.8元／月／平方米（即84055.2元／月）向中坤公司支付租金；中坤公司给予周韬两个月装修期，装修期免收租金。租金采用先交纳后使用的原则，周韬第一年按月向中坤公司支付租金，自第二年起周韬按季度向中坤公司支付租金，周韬应提前10日向中坤公司支付下月（季）的租金，以此方式直到合同到期。如周韬逾期未交纳租金，除应继续按合同约定补交租金、水电费、物业费等各项费用外，还需从应付款的次日起向中坤公司支付每日千分之五的逾期付款违约金，逾期15天仍未缴清所有费用，则中坤公司有权单方面解除合同，没收保证金本合同自动中止，并追究周韬由此引起的各项费用和损失及相关的法律责任。在周韬拖欠租金期间，中坤公司可以采取断水、断电、锁门等措施，造成的损失由周韬承担。如因周韬原因违反合同约定导致合同解除的，中坤公司有权收回商铺并没收保证金，商铺内的装饰装修物归中坤公司所有，周韬不得毁坏或擅自拆除；中坤公司因周韬违约单方解除合同的，中坤公司应书面通知周韬，通知书自到达周韬时解除；周韬如拒绝签收解除合同通知的，中坤公司可以在周韬承租的商铺外张贴通知或登报，自张贴通知或登报时，合同解除，没收保证金。
合同签订后，周韬交纳保证金180000元，周韬支付租金至2015年1月12日止，从2015年1月13日起未再支付租金。为此，中坤公司于2015年5月13日张贴通知在周韬租赁门面，要求与周韬解除合同。周韬庭审时认可于当日收到了该解除合同的通知。周韬陈述，中坤公司于2015年4月30日将门锁更换，周韬至今无法出入商铺。中坤公司称如不锁门，如门面物品丢失，中坤公司无法负责。中坤公司当庭变更诉讼请求，要求周韬支付违约金598381.17元，周韬不予认可。
一审法院审理认为：中坤公司、周韬于2012年8月12日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因双方产生纠纷，中坤公司于2015年5月13日张贴通知在周韬租赁门面，周韬亦予认可收到该通知，根据合同约定，双方签订的《商铺租赁合同》于当日解除。因周韬从2015年1月13日后即未再支付租金，故周韬应支付给中坤公司从2015年1月13日至2015年5月13日的租金277766元（69441.5元／月×4个月）；周韬应按合同约定支付违约金166659.6元（从2015年1月14日计至2015年5月13日，共计120天，即277766元×5‰×120天），根据《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）〉》第二十九条的规定，该违约金超过租金损失的30%，违约金过高，因此，一审法院酌情将违约金降低为30%，即周韬应支付中坤公司违约金83329.8元（277766元×30%）。因本案中坤公司从2015年5月即实际占有涉案商铺，周韬实际已无法在该门面经营，因此对于中坤公司主张的应按可得利益计算违约金至双方合同原约定的履行时间止，由于双方合同已于2015年5月13日解除，中坤公司的该项主张，缺乏依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》有关规定及违约金自身所带有的惩罚性质，中坤公司在主张违约金的同时又要求没收周韬的保证金，不符合法律规定，一审法院不予支持。故中坤公司应将周韬交纳的保证金180000元返还给周韬。以上相抵，周韬尚应支付给中坤公司181095.8元［（277766元＋83329.8元）-180000元］。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，《最高人民法院〈关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）〉》第二十九条的规定，该院作出如下判决：一、确认中坤公司与周韬2012年8月12日签订的《商铺租赁合同》于2015年5月13日解除；二、周韬应支付给中坤公司租金、违约金共计人民币181095.8元；三、驳回中坤公司的其他诉讼请求。一审案件受理费人民币12400元（中坤公司已预交），减半收取6200元，由原告中坤公司负担4895元，周韬负担1305元。
上诉人周韬不服一审判决，上诉称：一审法院以周韬所欠租金作为损失的基数，进而确定违约金为：周韬所欠租金为30%是错误的。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。此条中的“损失”应当理解为实际损失，而中坤公司的实际损失应当为：利息损失。因此，违约金应当为：277766元×5.35%÷365×130%÷120天=6351.3元。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但违约金计算基数错误。请求二审法院撤销一审判决第二项，改判周韬支付中坤租金、违约金共计人民币104117.3元；本案一、二审全部诉讼费用由中坤公司承担。
被上诉人中坤公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回周韬的上诉，维持原判。
二审期间，上诉人周韬对一审查明的事实没有提出异议，也没有向本院提交新的证据。
被上诉人中坤公司对一审认定的事实提出如下异议：认为“周韬陈述，中坤公司于2015年4月30日将门锁更换。”有异议，事实上中坤公司没有将门锁更换。二审期间被上诉人中坤公司没有提交新的证据。
针对被上诉人中坤公司在二审中提出的事实异议，本院认为，该部分事实仅仅为周韬主张的案件事实即双方争议诉至一审法院的来由，一审判决事实认定部分并没有认定中坤公司于2015年4月30日更换了门锁，故对中坤公司提出的该事实异议部分本院不予采信。
据此，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。
二审另查明，中坤公司与周韬在二审庭审中均认可本案周韬尚欠的租金基数为277766元。
本院认为，中坤公司与周韬于2012年8月12日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。综合上诉人周韬的上诉与被上诉人中坤公司的答辩意见，本案的争议焦点归纳为：本案的违约金应如何计算？
针对本案的争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”。本案中，周韬仅支付租金至2015年1月12日，合同解除之日为2015年5月13日，周韬逾期支付租金的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款的规定“过分高于造成的损失。”，周韬认为依据该条款的规定，给中坤公司造成的损失仅为逾期付款的利息损失，请求依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定减少本案违约金为6351.3元（277766元×5.35%÷365×130%÷120天=6351.3）元。本院认为，民商事活动中，各方当事人均应遵循诚实信用原则，信守双方合同中的约定。本案双方当事人在租赁合同中已经明确约定了违约责任的承担和计算方式，是当事人的真实意思表示，双方当事人均应受合同条款的约束。中坤公司与周韬在《商铺租赁合同》第一条第4项约定：“如周韬逾期未交纳租金，除应继续按合同约定补交租金、水电费、物业费等各项费用外，还需从应付款的次日起向中坤公司支付每日千分之五的逾期付款违约金。”，结合二审中周韬与中坤公司均认可的本案租金基数为277766元，计算至2015年5月13日前的违约金数额已达166659.6元。且在本案中，由于周韬逾期未支付租金的行为，导致中坤公司与周韬签订的《商铺租赁合同》的目的不能实现，并最终致使《商铺租赁合同》提前解除，过错在于周韬。一审法院依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，酌情考虑当事人的过错责任、给当事人造成的损失大小及可预期利益等因素，结合本案实际情况，依法调整违约金金额为83329.8元，并无不当，系一审法院依法行使其裁判权的行为，本院依法予以维持。
综上所述，上诉人周韬的上诉，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，审判程序合法，所作出的实体判决并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1724元（上诉人周韬已预交），由上诉人周韬负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
代理审判员 彭 霞
代理审判员 廖龙华
二〇一六年三月十四日
书 记 员 梁耀尹