辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽02民终304号
上诉人（原审被告）：周忠阁，男，满族，1962年7月20日生，住辽宁省大连市沙河口区。公民身份号码：×××。
委托诉讼代理人：刘梅玲（周忠阁妻子），女，汉族，1961年7月23日生，住辽宁省大连市西岗区。
被上诉人（原审原告）：大连运达物业管理有限公司。住所地：辽宁省大连市沙河口区宏业街**号。
法定代表人：姚运善，该公司总经理。
委托诉讼代理人：梁红，辽宁智库律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁毅，辽宁智库律师事务所律师。
上诉人周忠阁因与被上诉人大连运达物业管理有限公司（以下简称运达物业）物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4618号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
周忠阁上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判，驳回被上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由为：1.被上诉人起诉对象错误。上诉人虽然与运达置业公司签订购房合同，且按合同约定已交付了一年的前期物业费，但上诉人在2016年之前未取得房屋产权证书，根据《物权法》第六条的规定，此房屋当时的真正业主应为运达置业有限公司。大连市甘井子区人民法院作出的(2017)辽0211民初6246号生效判决，足以证明此节事实。2.被上诉人与上诉人实质上并不存在物业服务民事法律关系。3.被上诉人没有依法取得提供物业服务的资格，在没有取得收费许可证的前提下收费，亦属违规违法收费。4.平等的合同主体之间对”滞纳金”的规定有违合同法的规定，是霸王条款，不属于合同法调整范围，应属行政法调整范畴，一审法院将”滞纳金”推定为合同违约金，没有法律依据。5.电梯费是与物业费并列的费用项目，并不应包含在物业费内。上诉人未入住使用电梯，不应交纳电梯费。
运达物业辩称，不同意上诉人的上诉请求，服从一审判决。主要理由为：1.我公司已经按照与大连运达置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的约定，为案涉小区提供了物业服务，上诉人系案涉小区的业主，应当交纳物业服务费用。2.物权登记仅具有公示效力，案涉房屋已于2013年交付给上诉人，并经商品房预售登记，上诉人为案涉房屋的实际权利人，其依法应承担物业服务费。3.对于《业主临时管理规约》及《前期物业服务合同》,大连运达置业有限公司在签订案涉商品房买卖合同补充协议时，已经对上诉人进行了告知及释明，不存在胁迫。4.依照现行法律规定，物业服务收费实行政府指导价和市场调节价，被上诉人无需办理收费许可证。5.我公司收取的物业服务费中并不包含电梯费，故有权依照《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的约定，要求上诉人支付电梯费。6.我公司诉请的滞纳金系违约金的性质，不存在不受合同调整的事实。
运达物业向一审法院起诉请求：一、周忠阁支付所欠物业费5319.67元。二、周忠阁支付所欠交物业费的滞纳金6,971.43元。三、诉讼费由周忠阁承担。
一审法院认定事实：2010年6月1日，”运达?诺维溪谷”项目的开发商大连运达置业有限公司与运达物业签订了《前期物业管理服务合同》，委托运达物业为”运达?诺维溪谷”小区提供物业管理服务，委托管理期限自2010年6月1日至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止；物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元。合同第六条约定，物业服务费用于本物业交付使用之日起计收。每位业主应在办理入住手续时预交一年的物业服务费作为首期物业服务费，其后的物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季首月1-5日（国家法定节假日顺延）内履行交纳义务。第三十四条约定，业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条、第十条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用或停车费用的，每逾期一日，按应交纳欠费总额的百分之三支付违约金。《运达?诺维溪谷临时管理规约》第二十八条约定，物业服务费收取标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，电梯费每月每人4元。第三十条约定，业主不得以相邻权或房屋质量问题为由拒交物业服务费。未按时缴纳物业管理费、代收代缴费用等任何一切费用的，自逾期之日起，业主应当承担应缴费用每日0.3%的滞纳金，物业管理公司有权督促限期缴纳。2013年7月11日，周忠阁在承诺书上签订确认已详细阅读运达物业管理有限公司指定的《临时管理规约》及《前期物业服务合同》，并同意遵守《临时规约》及《前期物业服务合同》。上述合同签订后，运达物业为该小区提供物业服务至今。周忠阁系大连市甘井子区运达?诺维溪谷小区辛博北园21-2-3-1号房屋的业主，该房屋建筑面积87.62平方米。周忠阁2013年7月11日交纳了自2013年7月11日至2014年7月10日的物业服务费及电梯费。周忠阁自2014年7月11日起至2016年12月31日止没有交纳物业费及电梯费。
一审法院认为，大连运达置业有限公司与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，周忠阁也已签署承诺书同意遵守前期物业合同。运达物业作为具有收费资质的物业服务单位，依法为周忠阁所在小区提供物业服务，周忠阁作为该小区业主应按物业服务合同约定的价格标准交纳物业费。根据运达物业提供的《前期物业服务合同》及《临时管理规约》，案涉房屋的物业费标准为按建筑面积每月每平方米2元，电梯费为每月每人4元，自2014年7月11日起至2016年12月31日止，周忠阁依法应向运达物业交纳物业服务费5200.67元[118.71元（2014年7月11日至2014年7月31日的物业服务费87.62平×2元/月/平÷31×21天）＋5081.96（2014年8月1日至2016年12月31日的物业服务费87.62平×2元/月/平×29个月）]，电梯费119元（29个月×4元/月/人＋3元），周忠阁借故拖欠无理。故运达物业要求周忠阁支付物业服务费5200.67元及电梯费119元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于运达物业所提违约金的诉讼请求，一审法院认为，周忠阁存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，但双方在合同中约定的违约金交纳标准过高，且一审法院考虑，运达物业现仍是该小区的物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现运达物业与少部分业主之间存在纠纷，双方理应加强沟通、良好的履行各自的义务。考虑整个小区和谐发展和周忠阁每天的生活均与运达物业相关，双方矛盾须及时化解，且考虑到违约金的数额应与逾期交费所造成的损失大体相当，故一审法院酌定违约金支付标准为欠费总额的10%。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。对于周忠阁辩称的由于开发商迟延向其开具销售发票给其造成损失，而拒绝交纳物业费的问题，一审法院认为，大连运达置业有限公司虽然与运达物业公司的法定代表人为同一人，但两者属于不同的民事主体，且周忠阁所陈述的问题系其与大连运达置业有限公司之间因房屋买卖合同关系产生的纠纷，与本案属不同的民事法律关系，周忠阁以此拒交物业服务费用于法无据，其与大连运达置业有限公司之间的纠纷可以通过其他方式另行解决。关于周忠阁辩称的其应从取得房产证之日开始交纳物业服务费用的辩解，一审法院认为，依照《前期物业服务合同》及《临时管理规约》的规定，物业服务费用自物业交付使用之日起计收，周忠阁在2013年7月11日接收房屋，运达物业自2013年7月11日收取周忠阁物业服务费用符合合同约定，周忠阁以此拒交物业服务费用依据不足。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决：一、周忠阁于本判决发生法律效力之日起十日内向大连运达物业管理有限公司支付拖欠的自2014年7月11日起至2016年12月31日止的物业服务费5200.67元及电梯费119元。二、周忠阁于本判决发生法律效力之日起十日内向大连运达物业管理有限公司支付违约金人民币532元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费人民币110元（运达物业已预付），由运达物业负担58元，周忠阁负担52元。周忠阁负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内给付。
本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院经审查，对一审法院认定的事实予以确认。另查明，上诉人就逾期办证等问题已另案起诉，2017年12月1日，大连市甘井子区人民法院作出（2017）辽0211民初6246号民事判决，部分支持了上诉人关于逾期办理房屋产权证和逾期交付房屋违约金的诉讼请求。该判决认定：2013年3月15日，大连市勘察测绘研究院有限公司就涉案工程出具了《勘查文件质量检查报告》；大连城建设计研究院有限公司就涉案工程出具了《设计文件质量检查报告》；大连东方工程建设监理有限公司就涉案工程出具了《工程质量评估报告》；大连旺海建设工程有限公司就涉案工程出具了《工程竣工验收报告》；大连运达置业有限公司就涉案工程出具了《工程竣工验收报告》。2014年8月19日，涉案工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。
本院认为，被上诉人与大连运达置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定被上诉人对上诉人购买的案涉运达?诺维溪谷小区内房屋进行前期物业管理。周忠阁签署承诺书对有关内容知悉并同意遵守前期物业合同。上诉人上述《前期物业服务合同》是房屋开发公司在案涉小区尚未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业公司对小区进行管理的情况下与被上诉人签订的。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，案涉《前期物业服务合同》合法有效，对上诉人具有约束力。因被上诉人与上诉人双方之间成立物业服务合同关系，被上诉人应依约提供物业服务，上诉人应按约定交纳物业费。关于上诉人主张，因其没有在合同约定的时间内取得房屋所有权，即使领取钥匙，也并非房屋的业主，不应缴纳物业费。该主张没有法律依据，不能成为拒交物业费的理由。关于上诉人提出的房屋开发建设单位没有取得综合验收备案即交付房屋，不应由业主承担物业费一节，本案被上诉人诉讼请求的是2014年至2016年期间的物业费，根据已发生法律效力的（2017）辽0211民初6246号民事判决所认定的事实，上诉人的此节主张没有事实依据。关于上诉人是否应当给付滞纳金的问题，本院认为，并无证据证明被上诉人于起诉前向上诉人有效送达了催款通知，上诉人亦表示其因房屋所有权证未办理一直未实际入住，因此未及时缴纳物业费有客观原因，对被上诉人主张滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，周忠阁的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：
一、维持大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4618号民事判决第一项；
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初4618号民事判决第二项和第三项；
三、驳回被上诉人大连运达物业管理有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费110元，由周忠阁负担62.7元，大连运达物业管理有限公司负担47.3元；二审案件受理费110元，由周忠阁负担62.7元，大连运达物业管理有限公司负担47.3元。
本判决为终审判决。
审判长 于长浩
审判员 王 迪
审判员 崔耀天
二〇一八年三月二十三日
书记员 黄月妍