西安市雁塔区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）雁民初字第07082号
原告王志范。
委托代理人冀进才，陕西伟天律师事务所律师。
委托代理人岳玲利，陕西伟天律师事务所律师。
被告广东省韶关市第二建筑工程公司，住所地：广东省韶关市武江区工业中路6号。
法定代表人徐文亮，系该公司总经理。
被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司，住所地：西安市雁塔区含光路南段1号1幢10404室。
负责人徐文亮，系该公司经理。
共同委托代理人赵仁，陕西一元律师事务所律师。
原告王志范与被告广东省韶关市第二建筑工程公司（以下简称韶关二建公司）、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司（以下简称韶关二建西安分公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王志范的委托代理人冀进才、岳玲利，被告广东省韶关市第二建筑工程公司及广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司的共同委托代理人赵仁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告王志范诉称，被告韶关二建西安分公司取得位于西安市长安南路952号编号为YT4-（99）-3地块的土地使用权，将其用于商品房开发并公开认购，原告认购该地块韶雨·雁唐府邸商业广场二层B3区06号商铺，被告韶关二建西安分公司与原告于2011年10月26日签订了《商铺认购合同》（合同中甲方为被告韶关二建西安分公司，乙方为原告）。原告认购的商铺建筑面积27.9平方米，价款508561元，合同期限为2011年10月26日至2012年10月26日。双方还约定：合同期满时，在甲方取得预售证和验收合格证后再签署正式合同。合同期满时，甲方未取得预售证和验收合格证，不能为乙方办相关产权登记手续，本合同自动解除。甲方需无条件退还乙方所交纳的全额款项，并按乙方所交纳款项24%作为补偿。合同解除后，甲方在15个工作日内不能足额退还乙方款项，按逾期天数每日万分之三向乙方赔付违约金。合同签订后，原告即支付了全部款项。由于被告韶关二建西安分公司不能履行合同，双方于2013年2月1日达成《商铺延期退款协议》，并陆续退还部分款项，但至2013年5月30日仍余有款项312260元未能按协议退还。原告为维护自身的合法权益，现诉至法院，请求：1.判令被告退还原告款项312260元并赔偿损失32136元，共计344396元；2.本案诉讼费用及其他费用由被告承担。
被告韶关二建西安分公司、韶关二建公司共同辩称，1.因涉案楼盘至今没有完整的建设审批手续，故双方签订的认购合同无效。该合同涉及的东三爻堡村城中村改造项目，西安市政府至今没有给被告方办理完整的建设审批手续，导致该项目无法开发，致使被告与购房业主签订的认购合同无效。根据法律规定，合同无效是自始无效。双方签订的退款协议中关于补偿款、违约金等的约定都是建立在认购合同有效的基础上，现该认购合同无效，故退款协议也应无效。2.同意退还原告全额认购款并承担同期银行存款利息，但应扣除已经退还的部分。3.无效认购合同退款协议约定的24%补偿款及日万分之三的违约金，远高于法律规定，不应该得到支持。4.原告方认购商铺支付房款508561元，实际已经退还381752元，欠付126809元，本案合同无效，被告同意退还欠付的房款126809元，并按全部房款508561元承担分阶段计算的银行存款利息。违约金、补偿款应该根据最高院司法解释和合同法规定，当违约金超过实际损失30%的情况下可以视为违约责任过高，现原告请求补偿款、违约金和违约金的利息，属于三重主张，不应得到法律支持。同时，金融政策不保护复利计算。所以，原告诉请无法律依据也没有金融政策根据。综上，请求法院采纳被告意见。
经审理查明，2011年10月26日，原告王志范（乙方）与被告韶关二建西安分公司（甲方）签订了《韶雨·雁唐府邸商铺认购合同》。协议第一条乙方认购甲方商铺的基本情况及认购价格，约定乙方认购由广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司开发的位于西安市雁塔区长安南路952号，现定名为“韶雨·雁唐府邸商业广场”二层B3区06号商铺（以下简称该物业），建筑面积27.9平方米，每平米均价18228元。第二条付款方式约定为一次性付款，合同签订当日乙方向甲方一次性交纳认购款人民币508561元。第三条约定，本合同有效期自2011年10月26日至2012年10月26日。第四条约定，1.合同期满时，在甲方取得预售证与验收合格证后，在签署正式合同。2.合同期满时，甲方未取得预售证与验收合格证，不能为乙方申办相关产权登记手续，本合同自动解除。甲方需无条件退还乙方所交纳的全额款项，并按乙方所交纳款项的24%作为补偿。3.合同解除后，甲方在十五个工作内内不能足额退还乙方款项，按逾期天数每日万分之三向乙方赔付违约金。4.本合同的时效期为一年，甲方退回乙方资金，收回收款收据后本合同自动解除。甲方不再承担任何经济、法律责任。若乙方未如期领取或拒绝领取甲方返回的已交纳的预交房款，所造成的经济损失甲方不予承担。合同签订当日，原告即按约向被告韶关二建西安分公司支付508561元，被告韶关二建西安分公司向原告出具收款收据。该合同签订后，双方至今未签订《商品房买卖合同》，二被告至今亦未取得涉案项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证和商品房预售许可证。另查，被告韶关二建西安分公司系韶关二建公司的分公司。
2013年2月1日，原告王志范（乙方）与被告韶关二建西安分公司（甲方）签订《商铺延期退款协议》。协议约定，至2013年1月30日退付24%违约金的30%：36616元；至2013年3月30日退付本金30%：152568元（截止2013年3月30日前总付款逾期5个月4日利息：50856元＋1356元=52212元），剩余本金70%：355992元；至2013年4月30日退付本金30%：152568元（截止2013年4月30日前70%逾期1个月利息：7119元），剩余本金40%：203424元；至2013年5月30日前退付本金40%：203424元（截止2013年5月30日前40%逾期1个月利息：4068元）；至2013年5月30日退付3批次利息及24%剩余70%，共计148836元。
庭审中，原告主张其于2013年2月6日收到被告韶关二建西安分公司向其支付的退款协议中约定其应于2013年1月30日退付的24%违约金的30%即36616元；2013年4月9日，收到协议中约定应于2013年3月30日退付的本金152568元的50%即76284元；2013年5月9日、2013年5月31日，各收到114426元，共计228852元，该228852元应为退款协议中约定应于2013年3月30日退付的本金30%的50%和应于2013年4月30日退付的本金的30%；2013年10月30日，收到协议中约定应于2013年5月30日退付的本金10000元；2014年1月27日，收到协议中约定应于2013年5月30日退付的本金30000元。截止庭审时，被告韶关二建西安分公司共计向其退还房款345136元、支付违约金36616元，共计381752元；未退还的房款为163425元，未支付的3批次利息及24%违约金的70%共计148836元，三项合计312261元。被告韶关二建西安分公司则辩称其向原告退还的款项381752元系房款，现仅余126809元房款未退。
以上事实，有《韶雨·雁唐府邸商铺认购合同》、《收款收据》及庭审笔录在卷佐证并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。
本院认为，原告与被告韶关二建西安分公司就涉案商铺签订的《韶雨·雁唐府邸商铺认购合同》，仅约定了双方的名称、住所、商铺的基本情况、单价、总价款、付款方式，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该合同不具备商品房买卖合同的主要内容，不应当认定为商品房买卖合同。该合同约定，在被告韶关二建西安分公司取得预售证后再签署正式合同，因此从性质上讲该合同应属于商品房买卖合同的预约合同。因此，被告韶关二建西安分公司在签订认购合同时未取得商品房预售许可证并不必然导致认购合同无效。认购书的双方当事人之所以不签订商品房买卖合同是因为客观上不具备签订商品房买卖合同的条件，在事实或法律上存在着当时不能克服的障碍，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，尚未缴清土地出让金，尚未取得商品房预售许可证等。从现有的有关商品房建设的法律法规和规章来看，开发商取得了施工许可证，就必然完成了立项、规划、建设报批手续，认购的商品房已具有特定的物理特性，满足认购双方在认购书中对商品房买卖合同的核心条款作出约定的要求，因此认购书应当在开放商取得建设项目的规划许可证和施工许可证之后签订才有效。本案中，被告在签订认购合同时未取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，故该合同应属无效。原告与被告韶关二建西安分公司签订的《商铺延期退款协议》系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。因此，被告韶关二建西安分公司应按退款协议约定的数额和期限向原告退还房款、支付违约金并支付迟延履行债务期间的利息。截止庭审时，被告韶关二建西安分公司已向原告退还房款345136元、支付违约金36616元，共计381752元；未向原告退还的房款为163425元，未支付的3批次利息和24%违约金的70%共为148836元，三项合计312261元。被告韶关二建西安分公司辩称其向原告支付的381752元款项系房款，结合退款协议约定的相关款项的数额及支付期限，本院对该项辩称不予采信。被告韶关二建西安分公司未能按照退款协议约定的期限和数额向原告支付相关款项，显属违约，现原告请求被告韶关二建西安分公司向其退还房款、支付违约金及利息共计312260元，本院依法予以支持。因两被告系总公司与分公司的关系，故两被告应共同承担上述付款义务。被告韶关二建西安分公司辩称退款协议约定的违约金和迟延履行债务利息过高，因该约定系双方当事人的自愿意思表示，并未违反法律的强制性规定，且被告韶关二建西安分公司已履行过半，故本院对被告韶关二建西安分公司的该项辩称不予采信。至于原告要求被告向其支付未退付款项312260元的同期贷款利息的诉请，因双方未在退款协议中约定迟延付款的相关责任，且原告亦未提交其因被告韶关二建西安分公司未按期向其退付相关款项而遭受损失的相关证据，故原告该项请求既无合同依据亦无证据佐证，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司及被告广东省韶关市第二建筑工程公司应于本判决生效后十日内共同向原告王志范支付人民币312260元。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告王志范其余的诉讼请求。
本案案件受理费6587元，由原告承担603元，被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司及被告广东省韶关第二建筑工程公司共同承担，5984元。因原告已预交，两被告于支付上述款项时一并向原告支付。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 王万民
代理审判员 张叡婕
人民陪审员 王菊芬
二〇一五年十月九日
书 记 员 姚文东