重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝05民终5469号
上诉人（原审原告、反诉被告）重庆昭军房地产开发有限责任公司，住所地重庆市九龙坡区科园二路108号4-1号，组织机构代码73656711-4。
法定代表人吴怀昭，职务总经理。
委托诉讼代理人曾玉龙，重庆道润律师事务所律师。
委托诉讼代理人龙婉香，重庆道润律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）赵明，男，汉族，1965年10月30日生，住重庆市涪陵区。
委托代理人夏华平，重庆市涪陵区敦仁法律服务所法律工作者。
上诉人重庆昭军房地产开发有限责任公司（以下简称“昭军公司”）因与被上诉人赵明商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2015）九法民初字第04621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
昭军公司上诉请求：1、确认双方签订的商品房买卖合同不成立；2、如商品房买卖合同成立，则判决解除该商品房买卖合同；3.判令被上诉人配合上诉人向重庆市高新区国土资源和房屋管理局申请撤销商品房买卖合同登记备案；4、驳回被上诉人的全部反诉请求。事实和理由：被上诉人是代表案外人重庆市阜泰建设（集团）有限公司公司（以下简称“阜泰公司”）与昭军公司签订商品房买卖合同。商品房买卖合同是以房抵工程定金，被上诉人并没有支付合同对价。上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同不是独立存在的合同，该合同是履行遗留协议的内容之一，遗留协议解除后，商品房买卖合同也应依法解除。
赵明答辨称，赵明是一次性全额支付完毕购房款，并且缴纳了契�、印花税、大修基金，取得了合同备案登记，已经完成了整个交易行为。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
昭军公司一审诉讼请求：1、确认昭军公司与赵明签订的重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C-
XX号商品房买卖合同不成立；2、如昭军公司与赵明签订的重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C-
XX号商品房买卖合同成立，则判决解除昭军公司与赵明签订的重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C-
XX号商品房买卖合同；3.判令赵明配合昭军公司向重庆市高新区国土资源和房屋管理局申请撤销重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C-
XX号商品房买卖合同登记备案；4.诉讼费由赵明承担。
赵明一审反诉请求：判令昭军公司支付赵明逾期交房违约金67533元（即从2009年5月1日起至2015年4月30日止共2160天，按房款312653元×2160天×万分之一；判决昭军公司立即向赵明交付重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C-
XX号房屋，并协助为赵明办理相关房产手续；反诉费用由昭军公司承担。审理中，赵明撤回要求昭军公司办理相关房产手续的诉讼请求。
一审法院经审理查明，2008年9月5日，昭军公司与赵明《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，甲方为昭军公司，乙方为赵明；乙方购买甲方开发的位于重庆市九龙坡区渝州路128号C单元XX号房屋；房屋建筑面积88.67平方米，套内面积72.71平方米；成交金额为312653元，建筑面积为3526.03元/平方米，套内面积为4300元/平方米；本商品房总成交金额为312653元，赵明于2008年9月4日缴付全额房款312653元；甲方应于2009年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付给乙�使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.01向乙方支付违约金；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金等。2008年9月5日，昭军公司向赵明开具销售不动产统一发票，载明：购房款312653元。2008年9月4日，昭军公司向赵明开具收据，载明：契税、印花税4851元。2008年9月9日，昭军公司向赵明开具收据，载明：大修基金9380元。后该房屋办理了备案登记。
2014年11月3日，昭军公司取得讼争房屋所在小区楼栋的竣工验收备案登记证。2014年11月4日�昭军公司向赵明寄送接房通知书，通知赵明办理接房手续。该通知载明：2014年11月4日本司拿到了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，证号为《建竣备字【2014】039号》。至此朝阳花园C栋已达到交房条件。请接到通知后前往物管公司办理接房手续。赵明收到接房通知书后前去接房，昭军公司拒绝交付房屋，现讼争房屋仍在昭军公司的控制之下。
审理中，赵明提供了pos机回执及银行明细查询，拟证明赵明及案外人赵敏、毛义兰三人在昭军公司的pos机上支付三人在昭军公司购房的税金、大修基金等尾款共计101647.30元。
另查明，2012年8月8日，昭军公司向一审法院提起诉讼，要求解除其与重庆市阜泰建设（集团）有限公司于2008年7月8日签订的《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》，同时要求重庆市阜泰建设（集团）有限公司双倍返还定金600万元。2015年2月15日，一审法院作出（2012）九法民初字第09997号民事判决书，该判决查明：“2008年7月8日，昭军公司作为甲方与乙方重庆市阜泰建设（集团）有限公司签订《关于处理朝阳花园小区C栋遗留问题的协议》（以下简称协议），协议载明：“甲乙双方鉴于乙方所承建的朝阳花园小区C栋部分工程，发包方重庆宏耀建设（集团）有限公司已无力支付工程款，造成停工，甲乙双方在原无合同关系的情况下，达成以下协议：一、双方确认彼此无债权、债务关系……；二、甲方将购房业主预付款以定金形式支付给乙方，先付250万元左右（以C栋预售房专户上除国家税后，实际余款为准），乙方立即恢复生产；支付民工工资100万元至130万元之内，购买外墙保温材料款20万，支付外墙砖货款35万，支付塑料管材料款35万，其余约30万元用于租赁材料、防水、给排水、电线的预付款�甲方根据预售房的收入情况优先再以定金形式支付乙方约100万，从甲方付足定金350万之日起，45天之内达到以下工程进度（贴外墙砖基本完成、拆除施工电梯、配电房内的土建工程全部完成、塑钢窗安装达1/2、室内涂料1/2、给排水和电2/4、车库地坪达2/3），在完成上述双方约定的基础上，甲方根据预售房收入以定金形式再付200万元给乙方，从甲方付200万元定金之日起2个半月之内，乙方全部竣工交房，交出合格资料作为乙方收甲方550万元定金的履约条件；三、1、为了确保乙方合法利益，乙方在完成上述约定之日起15日内，乙方与宏耀建设集团清算，甲方支付的550万元定金作为工程款冲抵……。”
2008年7月10日，重庆市阜泰建设（集团）有限公司出具收到昭军公司后续工程款定金250万元的《收据》，2008年7月21日，重庆市阜泰建设（集团）有限公司出具收到昭�公司后续工程款定金50万元的《收据》。
2008年9月4日，李灿出具盖有重庆市阜泰建设（集团）有限公司公章的《承诺》，该承诺书载明：“本人以重庆阜泰建设（集团）有限公司的名义与昭军公司签订的朝阳花园小区C栋遗留问题的补充协议，经双方协商以C栋预售房九套（19-X、22-X、17-X、28-X、30-X、30-X、12-X、26-X、16-X），以套内面积每平方米4300元抵房给重庆阜泰建设（集团）有限公司的以下人员（赵明、赵明、毛义兰、郑建伟）共四人，若此房以房抵工程款中因宏耀公司与昭军公司之间约定的价格过程等而发生的价差，以及经济和法律的责任，概由李灿本人及阜泰公司负全部责任，如出现价差纠纷，则从工程款中扣除（即从李灿与宏耀公司的工程款结算中扣除）”。2008年9月4日，重庆阜泰建设（集团）有限公司向昭军公司出具收到朝阳花园C栋遗留问题工程款250万元的《收据》，该《收据》盖有重庆阜泰建设（集团）有限公司财务专用章及李灿的签字。
2011年9月1日李灿出具的《情况说明》载明：现就我阜泰公司以工程款名义所抵昭军公司朝阳花园C栋九套房屋的过程，因本人是经办人，故对情况作如下说明……，2008年9月5日昭军公司同意抵九套房子给阜泰公司价值大约250万元，作为完成协议的价款……，昭军公司并分别给以上五人办理了购房合同、购房发票等手续，后因种种原因，基本上没有履行完成协议，即C栋遗留问题的工程未全面施工，故抵房的条件不成立。该判决认为，昭军公司、阜泰公司共同认可昭军公司以以房抵款的方式与阜泰公司指定的第三人签订房屋买卖合同用以支付剩余250万元定金，一审法院认定昭军公司按照协议完成了550万元定金的支付义务。该判决已发生法律效力。
一审�院认为，昭军公司与赵明签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。
审理中，昭军公司虽提出其与赵明之间不是真实的房屋买卖合同关系、只是以房抵款的抗辩，但无法对其向赵明寄送接房通知书、买卖合同办理了备案登记等表明昭军公司在实际履行合同义务的行为作出合理解释，况且赵明也交纳了契税、大修基金，足见双方签订商品房买卖合同的实质意思就是房屋买卖。昭军公司既然承认以房抵款，表明赵明的购房款是通过抵款的方式支付的，这与昭军公司向其出具购房发票的行为及（2012）九法民初字第09997号民事判决书相互印证。昭军公司与赵明不仅签署了《商品房买卖合同》文本，而且也在依照合同约定履行相应的义务，双方的《商品房买卖合同》关系成立且有效，双方应当依照约定继续履行各自的义务。昭军公司要求确认《商品房买卖合同》不成立，如成立要求解除《商品房买卖合同》并撤销备案登记的诉讼请求于法无据，不予主张。
昭军公司应当依照合同约定向赵明交付房屋，逾期未交付，应按合同约定支付逾期交房违约金，即从2009年5月1日起，按已付房款312653元的日万分之一计算，赵明要求逾期交房违约金计算至2015年4月30日止，一审法院予以支持。昭军公司向赵明送达了接房通知书后，赵明前去接房，昭军公司拒绝交付房屋，导致讼争房屋仍在昭军公司控制之下，昭军公司拒绝交房的理由无法律和约定依据，一审法院不予支持。因此，昭军公司理应继续履行交付房屋的义务。故对赵明要求昭军公司交付房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。综�所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、昭军公司于本判决生效之日起10日内向赵明交付重庆市九龙坡区渝州路128号朝阳花园C幢XX号房屋；二、昭军公司于本判决生效之日起5日内支付赵明逾期交房违约金67533元（即从2009年5月1日起至2015年4月30日止共2160天，按房款312653元×2160天×0.1‰）；三、驳回昭军公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费160元，由昭军公司负担，一审案件反诉受理费1488元，由昭军公司负担。
二审查明，2012年8月8日，昭军公司曾向一审法院提起诉讼，要求：1、解除其与阜泰公司于2008年7�8日签订的遗留协议；2、要求阜泰公司双倍返还定金600万元；3、要求解除与阜泰公司指定的五名购房者签订的九份商品房买卖合同。该案一审审理中，昭军公司撤回了要求解除与阜泰公司指定的五名购房者签订的九份商品房买卖合同的诉讼请求。2015年2月15日，九龙坡法院作出（2012）九法民初字第09997号民事判决书，该判决认为，昭军公司、阜泰公司共同认可昭军公司以以房抵款的方式与阜泰公司指定的第三人签订房屋买卖合同用以支付剩余250万元定金，认定昭军公司按照协议完成了550万元定金的支付义务。九龙坡法院作出一审判决如下：1、解除昭军公司与阜泰公司签订的遗留协议；2、阜泰公司双倍返还昭军公司定金220万元并退还款项190万元；3、驳回昭军公司的其他诉讼请求。后阜泰公司不服该判决，上诉至本院，本院于2015年7月1日作出（2015）渝五中法民终字第02940号民事判决：驳回上诉，维持原判。该案二审判决认为，遗留协议签订后，昭军公司通过现金以及以房抵款等形式向阜泰公司履行了支付定金550万元的义务，阜泰公司未按约履行构成违约。该案二审判决已经发生法律效力。
二审还查明，昭军公司未向被上诉人寄送过接房通知书，也从未通知被上诉人办理接房手续。
二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。
本院认为，关于昭军公司与被上诉人签订的商品房买卖合同是否成立、生效的问题。昭军公司上诉称，双方签订商品房买卖合同实质是昭军公司以房屋抵应当支付给阜泰公司的工程定金，被上诉人没有支付合同对价。本院认为，一方面，既然昭军公司认可，其通过以房抵款的方式与阜泰公司指定的被上诉人签订商品房买卖合同用以支付250万元工程款定金，那么说明昭军公司签订商品房买卖合同的意思表示是真实的。另一方面，昭军公司向被上诉人开具了销售不动产统一发票，被上诉人交纳了契税、大修基金，双方也对商品房买卖合同进行了登记备案，进一步证明昭军公司与被上诉人签订的商品房买卖合同是双方的真实意思表示。合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当成立并生效。故昭军公司要求确认商品房买卖合同不成立的上诉请求不成立，本院不予支持。
昭军公司要求解除商品房买卖合同的请求是否成立。昭军公司上诉要求解除商品房买卖合同的理由是商品房买卖合同不是独立存在的合同，该合同是履行遗留协议的内容之一，遗留协议已经解除，商品房买卖合同也应依法解除。本院认为，首先，昭军公司要求解除合同的理由不符合合同法第九十四规定的可以主张解除合同的情形。其次，昭军公司与阜�公司指定的被上诉人签订商品房买卖合同，阜泰公司向昭军公司出具收到工程款250万元的《收据》，说明昭军公司、阜泰公司均认可昭军公司以以房抵款的方式支付了工程款定金250万元。同时，本院生效的（2015）渝五中法民终字第02940号民事判决也认定，昭军公司通过现金以及以房抵款等形式向阜泰公司履行了支付定金550万元的义务，其中250万元是昭军公司以以房抵款的方式支付。由此可见，昭军公司、阜泰公司之间遗留协议约定的工程款定金550万元的债权债务已经履行完毕。虽然之后由于阜泰公司未履行遗留协议约定的合同义务构成违约，法院判决解除了遗留协议，但由于其中250万元的债务已经通过与被上诉人签订商品房买卖合同的方式支付完毕，被上诉人基于商品房买卖合同项下的各项权益应当受到法律保护。故昭军公司要求解除其与被上诉人之间的商品房买卖合同的上诉请求不成立，本院不予支持。相应地，昭军公司基于合同不成立或合同解除而主张撤销商品房买卖合同登记备案的上诉请求也不能成立。
昭军公司与被上诉人签订的商品房买卖合同是生效合同。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同约定，昭军公司应于2009年4月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付被上诉人使用；昭军公司如未按本合同约定的期限将该商品房交付给被上诉人使用，被上诉人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，昭军公司按日向被上诉人支付已付房价款万分之1.0的违约金。昭军公司至今未向被上诉人交付房屋，故一审法院认定昭军公司向被上诉人交付房屋并支付逾期交房违约金67533元正确，本院予以确认�综上，昭军公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。
经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1648元，由重庆昭军房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩 艳
审 判 员 张泽兵
代理审判员 周媛媛
二〇一七年二月二十三日
书 记 员 黄晚秋