浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）浙绍民终字第49号
上诉人（原审被告）薛明忠。
委托代理人（特别授权代理）杨红耀。
被上诉人（原审原告）盛关炎。
委托代理人（特别授权代理）申铁旗。
原审被告左伏香。
上诉人薛明忠因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2013）绍民初字第1999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年12月27日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决查明：2012年4月30日，被告左伏香（协议称甲方）经与原告（协议称乙方）协商一致，订立《中国轻纺城市场营业房转让协议书》1份，协议规定，甲方自愿将所承租的中国轻纺城东升路交易区三期1楼149号1间营业房转让给乙方承租，转让价格为256万元，办理过户费用由乙方承担。签约时乙方先付给甲方转让定金246万元，余款10万元到过户时付清。双方初定于市场统一过户时前去办理过户手续，双方另对交房、手续交接等其他事项作了约定。协议成立后原告依约支付给被告左伏香营业房转让款246万元，后被告左伏香亦将营业房交付给原告。2012年12月17日，被告薛明忠（乙方）与浙江中国轻纺城集团股份有限公司市场分公司（甲方）签订中国轻纺城东升路c区市场一楼营业房租赁协议书，协议约定乙方向甲方承租中国轻纺城东升路c区市场一楼1149号1间营业用房。原告交清了该营业房的相关租金等费用。中国轻纺城市场营业房转让转租交易服务中心于2013年3月29日受理讼争营业房的预先转让登记申请。同时认定，讼争营业房原承租人为被告薛明忠，2009年3月10日，被告左伏香从被告薛明忠处取得该营业房租赁权。
原审判决认为：我国合同法对租赁权转让未作明确规定，但依其概念，可确定租赁权转让并非单纯的权利让与，而是包括义务在内的一种法律地位的转让。结合本案事实，被告左伏香将讼争营业房转让给原告承租，应视为原、被告签订转让协议书的目的是使原告直接与出租人发生法律上的权利义务关系，进而使原告取得讼争营业房的租赁权，故原、被告间的协议性质应确定为租赁权转让合同。从法律规定及本案事实分析，我国合同法未规定租赁权的转让，因租赁权为一种债权，所以租赁权的转让属于债权转让范畴。租赁权的转让实际上是合同债权债务的一并转让。原、被告签订的营业房转让协议书系双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。现原告要求确认转让协议书有效并判令二被告协助原告办理过户手续，因被告左伏香系合同相对方，被告薛明忠系讼争营业房的名义承租人，故原告该两项诉请，理由正当，本院应予支持。被告薛明忠的辩称，理据不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、确认原告盛关炎与被告左伏香于2012年4月30日订立的《中国轻纺城市场营业房转让协议书》有效；二、被告左伏香、薛明忠应于本判决生效后十日内协助原告盛关炎办理中国轻纺城东升路市场c区1楼1149号营业用房一间的转让登记手续。本案受理费80元，减半收取40元，由被告左伏香负担，限于本判决生效后七日内向本院交纳。
原审判决作出后，上诉人薛明忠不服提出上诉称：一、一审法院认定事实错误。1、上诉人与浙江中国轻纺城集团有限公司之间就诉争营业房签订《营业房租赁协议书》时间为2012年12月份，其中协议明确约定营业房租赁期限自2009年6月22日至2047年6月21日止。而该协议书签订之后，双方从未就营业房租赁订立过任何书面协议，协议书签订后，上诉人从未就营业房租赁作过任何形式的转租处分。一审法院认定原审被告左伏香在上诉人从市场公司取得营业房租赁权之前，即2009年3月10日已经从上诉人处取得该营业房租赁权，存在基本的逻辑错误。2、被上诉人与原审被告左伏香之间合同真实性暂且不论，被上诉人是否履行两者之间约定合同义务存在重大嫌疑。一审庭审期间，被上诉人在提供256万元的“收条”后，被上诉人明确表示可以提供该256万元银行汇款凭证，但经两次庭审，被上诉人未能提供相关证据予以佐证。一审法院，面对如此大额交易记录时，未进一步要求其补强证据以查清事实。上诉人完全有理由怀疑，作为原审被告的左伏香与被上诉人之间存在虚构事实，并企图利用“善意第三人”法律规避来对抗上诉人与左伏香之间2009年3月10日签订的合同有效性。3、一审法院错误认定“原告交清了该营业房的相关租金等费用”。毫无疑问的事实是，讼争营业房的现今租赁权为上诉人及其妻子（并以上诉人名义承租）共同合法所有，即讼争营业房的合法承租人为上诉人，由市场公司开具的唯一交费凭证两份发票中的付款户名为上诉人“薛明忠”。显然，作为履行租赁合同义务人的主体、合同相对方认可的营业房租金缴纳人均为上诉人一人。被上诉人存在银行取现、代缴款情形的，至多确定为上诉人被上诉人之间存在代为支付行为，然而，两者之间事前无存在、事后有无清算债权债务关系，均不应当认定系合同外的第三人被上诉人在履行租赁合同的付款义务。4、对家庭财产的重大处置，上诉人妻子对上诉人的2009年3月10日合同签订自始至终不知情，事后也未确认。另外，作为市场营业房的登记管理单位，所有营业房的过户手续办理均需转让方夫妻双方到场，据此应认定上诉人在取得租期权之间的协议书无效。二、一审法院适用法律错误。1、2006年12月30日出台的《中国轻纺城东升路市场区营业房招商管理办法（试行）》，经绍兴县人民政府办公室以绍县办发（2007）8号文件通知实施。包括诉争营业房在内的中国轻纺城东市场新建营业房租赁实行实名制，即采取“谁租赁、谁办证、谁经营”租赁模式，严格禁止转让、转租等。据此，一审法院在自相矛盾的认定左伏香在上诉人取得租赁权之前应经取得营业房租赁权的基础上，又严重违背相关政策、法规，系严重法律适用错误。2、依据合同相对性原则，作为诉争营业房承租人的上诉人即使在取得营业房租赁权以后，“追溯”认定上诉人与左伏香之间的转让协议书有效，那么，也应当确定上诉人对左伏香负有相关合同义务，该合同义务十分明确的，而无权确定其他任何第三人任何合同义务，另一方面，上诉人同样也无权向合同相对方以外的被上诉人主张任何要求付款的合同权利。因为，作为合同相对方的左伏香在假定上诉人对其履行完毕合同义务后，其同样负有支付营业房转让余款的合同义务，上诉人依法具有相关合同抗辩权，因此，一审法院认定上诉人对合同相对方以外第三人履行合同义务系适用法律错误。综上请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。
被上诉人盛关炎答辩称：一、原审判决认定事实清楚正确。中国轻纺城东升路交易区三期1楼149号1间营业房的原承租人为薛福忠，其在2009年3月10日将该营业房租赁权转让给原审被告左伏香，左伏香又在2012年4月30日将其转让给被上诉人盛关炎，且被上诉人已支付转让款给左伏香，该款左伏香已明确表示收到并将该营业房交付被上诉人使用。该事实均由营业房转让协议以及现金解款单、收条等所支持，故原审法院认定的事实清楚、正确。二、原审判决适用法律正确。本案为合同营业房租赁权转让纠纷，因我国《合同法》对于租赁权转让未作明确规定，原审法院认为租赁权的转让属于债权债务转让范畴，而本案中租赁权的转让为债权债务的一并转让。租赁权首先是一种“债权转让”。本案中，上诉人薛明忠与左伏香签订的营业房转让协议书以及左伏香与被上诉人盛关炎签订的营业房转让协议均是真实有效的，而左伏香运用合同的形式进行了概括转移，将该营业房的租赁权转让给被上诉人盛关炎，将其在与薛明忠的协议中的权利和义务一并转让给被上诉人盛关炎。被上诉人有权利要求上诉人协助办理转让登记手续。故原审法院对案件适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告左伏香答辩称：同意被上诉人盛关炎的答辩意见。请求驳回上诉、维持原判。
上诉人薛明忠、被上诉人盛关炎及原审被告左伏香在二审中均未提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，结合案件事实和缔约目的，原审法院认定原审被告左伏香和被上诉人盛关炎之间签订的协议性质为租赁权转让合同并无不当，其实际上是包括权利和义务在内的一并转让。该协议系双方真实的意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。而根据原审被告左伏香与上诉人薛明忠于2009年3月10日签订的转让协议书，原审被告左伏香已从上诉人薛明忠处取得涉案营业房租赁权。现被上诉人要求确认转让协议书有效并判令合同相对方左伏香及名义承租人薛明忠协助办理过户手续，理由正当、应予支持。上诉人薛明忠的上诉理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费80元，由上诉人薛明忠负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丁林阳
审 判 员 冯勤伟
代理审判员 张亚彬
二〇一四年一月二十日
书 记 员 陆琪瑜