广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民四终字第100号
上诉人（一审原告）：刘道瑞（SUITAULUU），男，1947年8月8日出生，美国居民，住6844ELOMALANDDRSCOTTSDALEAZ85257。
委托代理人：徐德连（LINTACSI）。
被上诉人（一审被告）：蔡群娣，女，汉族，住广东省珠海市金湾区。
委托代理人：杨威龙，广东文证律师事务所律师。
委托代理人：李祎，广东文证律师事务所律师。
上诉人刘道瑞因与被上诉人蔡群娣返还原物纠纷一案，不服广东省珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法平民初字第183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
刘道瑞一审起诉请求：1.蔡群娣立即归还占用的涉案房屋使用权；2.蔡群娣立即腾退占用的涉案房屋及所在场地；3.蔡群娣立即将房屋恢复原状；4.蔡群娣承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：1992年10月29日，刘道瑞以790.48元的价格向国营平沙华侨农场购买了一处约39.7平方米的房屋居住。该房屋为农场职工的福利分房。1992年11月13日，因刘道瑞预举家移民至美国，将该房屋转让给蔡群娣。蔡群娣一家一直在该房屋居住，后蔡群娣一家将该房屋拆除后新建一栋二层房屋。
一审法院在审理过程中去函珠海市平沙实业总公司咨询本案讼争的房屋的性质，房屋的权属人，房屋能否转让，如能转让，对受让方有何要求。珠海市平沙海城实业总公司复函如下：一、经查核没有刘道瑞购买房屋的相关记录资料。二、平沙华侨农场为解决职工居住的需要，从1992年将住房分配安排给职工购买，职工购买后房屋产权为职工所有。三、因职工购买的房屋土地属于国有土地，为职工无偿取得的住房用地，是不准予转让。如职工调整工作单位等原因在其他国有单位享受房屋安排时，需退回原购买的房屋，只能单边享受。四、随着住房环境的改善，个别职工私下转让原购买的房屋，这属于职工个人行为，我公司对此不予认可，也没有备案。
就同样的问题，一审法院去函平沙镇人民政府，平沙镇人民政府没有回函，而是由珠海市平沙镇平塘社区居民委员会出函如下：“刘道瑞1992年10月29日在东风二队购买的房屋属福利分房，购房款730.48元，地点位于东风分场二队南边公路旁，面积约39.7平方。由于刘道瑞当时已办理好定居美国手续，1992年11月13日刘道瑞5500元将该房屋卖给同队职工蔡群娣，并且双方签定房屋的转卖屋契，蔡群娣当场支付了购房款5500元，刘道瑞哥哥刘道伟、同队汤昌明是房屋买卖的见证人，并在转卖屋契书中签名作证。”
平沙镇人民政府向一审法院提供了两份文件。其中珠海市平沙华侨农场文件（平侨内字（1992）010号）《关于分场住房制度改革的补充规定》第八条，根据房改有关规定，职工购买公有住房后，产权归个人所有，可以使用和继承，五年后允许出售的规定：1、五年内出售的，只能按原购房价出售给原产权单位，如产权单位不收购的，由场房管部门收购。2、对在第六年以后出售的，可按市场价格先出售给原产权单位，如原产权单位不购买，则由场房管部门按市场价购买，原产权单位和场房管部门都不购买，才可以在市场出售，无论出售给谁，其出售增值部分，二成归原产权单位，八成归个人所有。4、房屋出售（包括私房），要凭分场证明，到场房管部门办理出售有关手续，禁止私自买卖，凡未经场房管部门办理买卖有关手续的，一律无效。
1998年9月2日，《关于平沙农业单位公有旧平房处理的意见》第一条，购房后，住户享有房屋的使用权，土地归国家所有。房屋不得私人交易转卖，只能为农业生产服务自用。如因工作调动等原因离开房屋产权单位的，产权单位收回住房退回房款（个人出资维修费不退）。
为查明用地性质，一审法院去函珠海市国土资源局高栏港分局，该局回复：我局没有刘道瑞位于东风分场第二生产队房屋的用地档案，暂未能对来函所述的相关问题给予答复。珠海市国土资源局高栏港分局平沙国土资源管理所回复：刘道瑞与蔡群娣所诉争的房屋所在土地，根据平沙镇土地利用总体规划（2010-2020年）属国有划拨建设用地，经核查，刘道瑞房屋没有在我所进行地籍登记。
上述事实，有收款收据、转卖屋契、证明、复函、《关于分场住房制度改革的补充规定》、《关于平沙农业单位公有旧平房处理的意见》及庭审笔录等在案佐证。
一审法院认为：关于刘道瑞、蔡群娣之间的法律关系。刘道瑞主张双方是租赁关系，提交了收款收据、东风二队的证明和出租屋证据。蔡群娣主张双方是买卖关系，提交了转卖屋契、汤昌明证明、调查笔录。刘道瑞称蔡群娣提交的转卖屋契中并非其本案签名，申请鉴定，但未交鉴定费。刘道瑞、蔡群娣提交的出租屋证明和转卖屋契的落款时间是同一天，证明效力相当，证明内容相反。而蔡群娣提交的转卖屋契有汤昌明的证言佐证，证人证言还证实刘道瑞、蔡群娣之间已将转让款5500元交付完毕。此外，珠海市平沙镇平塘社区居民委员会也证实双方之间的买卖关系。故根据优势证据的原则，一审法院认为刘道瑞、蔡群娣双方之间是买卖关系，且交易已完成二十余年，蔡群娣一家也一直在该房屋居住至拆旧建新。双方应当依诚实信用原则遵守执行。且刘道瑞本身未取得房屋的产权和土地使用权，现旧房屋已被拆除，故刘道瑞诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审法院判决驳回刘道瑞的诉讼请求。一审案件受理费人民币50元，由刘道瑞负担。
刘道瑞不服上述一审判决向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.改判支持刘道瑞的全部诉讼请求；3.改判本案诉讼费用全部由蔡群娣承担。事实与理由如下：一审法院在认定事实及适用法律均有错误，请求二审法院查明事实，依法改判，支持刘道瑞的上诉请求，如二审法院认为一审违反法定程序应依法发回重审，以维护刘道瑞的合法权益。
二审法庭调查中刘道瑞当庭补充上诉事实与理由如下：当年刘道瑞有与蔡群娣交易过，当时除了刘道瑞夫妇与蔡群娣，没有其他人在场，双方说好亲兄弟明算账。第二天早上蔡群娣带了一份卖屋合约给刘道瑞，刘道瑞、蔡群娣一起签名并盖指印，刘道瑞收了蔡群娣5000元并将买屋发票和一份手写收据同合约给蔡群娣。隔几天后，1992年11月13日，华侨主任张荣杰问起房子的事情，刘道瑞说卖给了蔡群娣，华侨主任即刻告诉刘道瑞房子属于难侨屋不可以卖，应由分场管理。同时刘道瑞当时还有一个小女儿不能一起移居美国，华侨主任说如果刘道瑞卖出这间屋，日后分场都没有房屋给其女儿住。所以刘道瑞决定不卖屋，当时就找蔡群娣退回5000元给她。刘道瑞说要收回买屋发票和收据以及卖屋合约，但蔡群娣说合约不见了，所以当时未有收回合约。有刘道瑞、蔡群娣指印的合约才是真的，蔡群娣出示的没有指印的合约是伪造的。即使蔡群娣拿那份真的出来也是无效，当时刘道瑞要收回蔡群娣没有交还，又伪造另一份。
刘道瑞准备移居美国时有很多亲戚探访，很忙碌，又急着启程，没时间出租，所以委托华侨主任帮忙出租，还是租给蔡群娣，1992年11月13号中午12点收了十年租金2400元，同日下午2点钟刘道瑞全家离开东风二队到平沙码头客运站等船去广州。当日刘道瑞的亲戚徐长喜送刘道瑞到平沙码头，下午4、5点开船，1992年11月14号早上6点（当时船一天一班，晚上平沙开船，第二天早上到广州）朋友到广州大沙头码头客运站接刘道瑞家人到家住了3天，买火车票和一些日用品，刘道瑞有2只手表是1992年11月14日买的，证实13号下午2点钟刘道瑞一家已经离开平沙搭船去广州。而汤昌明说当天晚上8点30分亲眼看见蔡群娣交了5500元给刘道瑞不属实。
刘道瑞到美国后，华侨主任还写信说十年后要回来写租约，但是刘道瑞子女还在读书不能回来，刘道瑞当蔡群娣是好朋友一直给她住，当作帮刘道瑞看管，想不到会这样。2011年蔡群娣听说刘道瑞回国，就马上请人非法拆屋，在平沙找不到人，叫她小弟在台山请人来平沙东风二队三更半夜拆屋。当时刘道瑞女儿回国探亲得知后立刻到平沙去看，果然整间屋都被拆了，蔡群娣还说拆了屋是国家的，任何人都可以建屋。徐德连打电话问蔡群娣她还说屋没有了，有本事买机票回来上法庭。当时刘道瑞女儿去司法组说过，司法组叫蔡群娣到场部，蔡群娣又拿出转卖屋契，说这份合约是当晚八点半写的。司法组不知怎么解决，说去红旗司法部解决，刘道瑞女儿没有时间等，后来刘道瑞委托亲戚在广州帮忙代办，但因刘道瑞又找不到屋号而暂停。刘道瑞2013年3月再回来重新办，又不够时间，委托亲戚在平沙代办。
蔡群娣伪造一份合约，说向刘道瑞买屋，而汤昌明说亲眼见到蔡群娣交钱给刘道瑞，没有证据证明。蔡群娣说刘道瑞收了5500元但又没有收据。如果真的是买屋为何20年来都未办房地产过户手续？买屋发票也在刘道瑞的手里。2013年4月份刘道瑞到区委会还是证实这间屋是刘道瑞的，还写证明表示情况属实。区委还表明刘道瑞的屋永远都是刘道瑞的，不能改写成蔡群娣。
司法组两次叫蔡群娣停工，但蔡群娣停一段时间又做，所有一切非法后果由蔡群娣承担。
蔡群娣二审答辩称：刘道瑞的上诉请求没有事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回刘道瑞的全部上诉请求。
对于刘道瑞当庭补充的事实理由，蔡群娣认为刘道瑞的陈述与事实不符。一审查明事实正确，且刘道瑞在补充上诉理由里的陈述互相矛盾：一、刘道瑞承认与蔡群娣签了买卖合约，又称只有刘道瑞夫妻和蔡群娣三人在场，没有其他人在场。而从蔡群娣提交的转卖屋契可以看出刘道瑞的弟弟作了见证人。二、刘道瑞称有另外开具收据的事实。实际上按照民间传统有直接把收钱内容写到转卖屋契里面的习惯。转卖屋契记载“此银当面交给卖主收足，房屋交给买主永为己业，以后房屋待遇由买主收用”，说明蔡群娣当场将房款付给刘道瑞，转卖屋契还记载“故立转卖屋契字一纸同买屋单据一张交给蔡群娣为据是实”，买屋单据即刘道瑞在农场买屋的收据。转卖屋契有刘道瑞本人签名，但是刘道瑞却称是蔡群娣伪造的，既然其认为是伪造的，一审中刘道瑞也申请了笔迹鉴定，但最终又没有交费放弃鉴定，视为刘道瑞对该证据的认可。三、刘道瑞称房屋是其委托华侨主任帮他出租，也是租给了蔡群娣。言下之意刘道瑞并未与蔡群娣直接办理租赁手续，这与刘道瑞之前提交的出租屋证据又是矛盾的。既然刘道瑞是委托他人出租房屋给被蔡群娣，又怎么可能会有三方签名的出租屋证据。四、本案中不管事实如何，刘道瑞举家迁离平沙农场20多年，其所购买的房屋按政策是给农场职工的福利待遇。由于刘道瑞离开农场20多年，就算其没有转卖给蔡群娣，但其已丧失了农场职工身份，不再对涉案房屋享有职工权利。综上，刘道瑞的上诉请求均不应得到支持。
刘道瑞在二审期间提交购买手表发票两张，证明1992年11月14日当天刘道瑞已经到了广州，说明1992年11月13日晚上8点30分刘道瑞已经离开了平沙。
蔡群娣发表如下质证意见：对证据真实性、合法性和关联性均不认可。两张发票也看不到刘道瑞的名称，无法证实与刘道瑞有任何关系。
蔡群娣二审未向本院提交新证据。
结合蔡群娣的质证意见，本院对刘道瑞二审提交的证据的采纳意见如下：两张发票没有原件予以核对，且蔡群娣对其真实性亦不认可，故本院对上述证据的真实性不予确认，且发票未写明顾客名称，无法证明刘道瑞关于其已于1992年11月13日晚上离开平沙的主张。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，刘道瑞称1992年11月13日之前约一周左右，蔡群娣带了一份卖屋合约给刘道瑞签，刘道瑞签好后给了蔡群娣，这份卖屋合约不是蔡群娣本案提交的转卖屋契，卖屋合约刘道瑞在本案中未提交；刘道瑞未在转卖屋契上签名，转卖屋契是蔡群娣伪造的；刘道瑞当时委托华侨主任帮其出租涉案房屋，出租屋证据也不是刘道瑞签的。
转卖屋契记载“现将以上购买房屋出卖给蔡群娣，价钱5500元，伍仟伍佰元正，此艮（银）当面交给卖主收足”。
本院认为，刘道瑞主张涉案房屋系其出租给蔡群娣，有出租屋证据为证。而蔡群娣主张刘道瑞已将涉案房屋转卖予其，有转卖屋契、证人汤昌明证明、另案调查笔录和平沙镇平塘社区居民委员会说明为证。刘道瑞称转卖屋契上的签名不是其所签，但未提交证据予以证明。关于出租屋证据与转卖屋契的证明力，一审法院认定正确，本院不再赘述。转卖屋契中亦有关于购买房屋出卖给蔡群娣5500元当面交给卖主收足的记载。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，刘道瑞对其主张负有举证责任，并应提供能反驳蔡群娣主张所依据的证据，但刘道瑞提供的租屋证据不足以证明其主张，对其主张本院不予采信。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘道瑞的上诉请求理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币100元，由上诉人刘道瑞承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑伟民
代理审判员 王文娟
代理审判员 曹阳春
二〇一五年十月二十日
书 记 员 阙思亮