北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0102民初21481号
原告：孙强，男，1988年11月24日出生，个体经营者，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张振，北京市康达律师事务所律师。
被告：郝世云，男，1972年9月8日出生，个体经营者，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：张志伟、孟晓娟，北京市盈科律师事务所律师。
第三人：马榲财，男，1976年11月25日出生，户籍地福建省郑和县。
原告孙强诉被告郝世云、第三人马榅财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月29日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙强及其委托诉讼代理人张振、被告郝世云的委托诉讼代理人张志伟、孟晓娟到庭参加诉讼。第三人马榲财经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙强向本院提出诉讼请求:1、请求法院判令被告向原告支付房屋租赁腾退补偿款人民币640万元；2、请求判令被告按预期金额的日千分之二支付自2016年6月1日起至付清之日止的滞纳金人民币74.24万元（暂计至2016年7月29日）。上述两项共计人民币714.24万元。3、本案诉讼费由被告承担。
事实和理由：2013年9月4日，原告与马榲财签署了租赁意向书，原告承租涉案房屋，该意向书约定了原告在接到马榲财进场通知书后与马榲财签订书面合同。意向书签订后，原告依约支付了70万元的意向金，但因马榲财和被告之间出现矛盾和纠纷，也未向原告出示具有转租权的证明文件，导致双方未能签署书面的租赁合同。但双方对形成的事实租赁关系予以认可，并且已经得到租赁终止补偿协议书的确认，也就是涉案协议的确认。因为被告和马榲财的纠纷一直没有解决，原告直到2015年1月16日才得以正式进场，也正因为延迟交房的诸多原因，马榲财向原告承诺，装修期间租金全免。2015年1月，原告投入了近1800万元对涉案房屋进行装修。在工程尚未竣工前的2015年9月份，被告以出售目标房屋为由，找到原告，要求原告与马榲财终止租赁关系，将目标房屋腾退。被告看中了房屋的装修装饰和家具，多次承诺愿给付合理补偿款，将家具装修一并收购。从洽商腾退补偿到签署涉案协议，历时近半年之久。终于在2016年1月达成合意。因原被告之间没有租赁关系，被告要求原告先与马榲财签署租赁终止协议，才同意再和原告签署补偿协议。在补偿款付清后，装饰装修家具归被告处理。2016年1月20日原告应被告的要求，与马榲财签署了补偿协议书，确认租赁关系在次日全面终止。装修期间免租金，原告与马榲财之间互不负债务。补偿款650万元由被告直接向原告支付。次日原告与被告签署了涉案协议，并确认了上述事实。涉案协议签署后，被告于2016年2月1日向原告支付了10万元。双方代表于2016年2月2日现场清点物品，并签署清单。被告已经履行了协议部分义务，但至今为止仍有640万元未付。现诉至法院，请求法院判如所请。
被告郝世云辩称：不同意原告诉讼请求。1、被告没有支付原告后续补偿金的主要理由是被告行使不安抗辩权。涉案房屋经原告装修之后，未通过消防验收，这将严重影响被告继续对外出租。在之前的庭审中，原告已经承认涉案房屋并没有通过消防验收。根据原被告签订租赁终止与补偿协议第十二条的规定，双方在完成物品移交的同时，原告应该向被告同时移交租赁场地的消防竣工验收报告等各项单据。但是在履行合同过程中，被告发现原告对涉案房屋装修改造之后，并没有通过消防验收。这将直接影响被告将涉案房屋继续出租的目的；2、被告行使不安抗辩权在主观上是善意的，在被告签署了租赁终止与补偿协议书后，被告一直在积极履行合同。不仅按约定支付了履约保证金，而且按约定配合原告盘点物品，但是当被告发现了涉案房屋经过原告装修之后未通过消防验收，从这之后，被告才拒绝支付后续的补偿金。同时随着事态的发展，被告又发现原告还拖欠涉案房屋的装修款，物业费等款项未结清。根据消防法第十五条的规定，未经过消防安全检查，商场不得投入使用和营业。因此涉案房屋未通过消防验收，将直接关系到涉案房屋能否顺利出租给第三方。在原告从2013年10月份开始入场之后一直到2016年1月21日双方签订租赁终止与补偿协议，长达2年半的时间里，原告将涉案房屋，一直处于关闭状态，而且原告还拒不支付租金，被告是为了将涉案房屋尽快的出租出去，回流资金才迫不得已与原告签订租赁终止与补偿协议书。这一点在第三人马榲财在法院的谈话笔录中马榲财也明确提到“签订该租赁终止补偿协议是为了将涉案房屋再次出租出去”。因此，原告将涉案房屋装修未通过消防验收是被告无法接受的，这会导致被告无法在继续出租涉案房屋。从根本影响被告签订租赁终止与补偿协议书的目的无法实现；3、原告在庭审中的陈述多处与事实不符，原告存在主观恶意行为。第一，原告一直在说其入场装修时间是2015年1月份，而且原告说其投入了1800万元，但是原告对此未提出过任何证据。反而被告提出了多份证据材料证明原告入场装修的时间是在2013年10月份，原告对此提供了相应的证据。而且原告对被告提交的这些证据的真实性都是予以认可的。在被告提交的证明原告入场时间的证明材料中原告的签约时间都是在2013年10月份与11月份。第二，原告提供的证据中伴居公司没有盖章，原告给出的理由是伴居公司的公章由被告保管和控制，但是根据第三人马榲财在法院的谈话笔录以及伴居公司监事出具的证明文件中，都表明伴居公司的公章一直是由伴居公司的监事所保管。很明显，原告在庭审中的陈述又是虚假的。第三，原告在租赁终止与补偿协议中承诺的原告在经营期间不存在任何债权债务的纠纷，但是根据被告提供的证据显示，原告拖欠装修款，物业费等多项款项。很明显原告陈述又是虚假的。第四，原告提出本案中的650万补偿款，是原告被告与伴居公司三方的所有债权债务对冲之后的最终数据。被告是完全不认可的。在原被告双方签订的租赁终止与补偿协议第六条直接约定出的补偿金额是650万，同时在引言部分，也明确写明被告只是对原告因租赁场地装修家居设备购置而给予的合理补偿。在整个协议中没有任何条款是约定该650万元是原、被告与伴居公司三方所有的债权债务对冲之后的数据。伴居公司和第三人马榲财并没有放弃对原告的拖欠租金的追讨。在伴居公司马榲财与被告签订的债权转让协议中马榲财和伴居公司已经明确将原告拖欠的租金全部转让给被告。因此，该650万仅仅是装修家居购置的补偿款并没有免掉原告拖欠的租金。很明显原告这种表述又是虚假的。最后原告在诉讼请求中主张的滞纳金过高，而且无任何法律依据被告请求法院予以减少，或者不予支持。对于640万被告也不同意支付。
第三人马榲财未到庭陈述意见，其在2017年1月19日在法院的谈话中表示就涉案房屋的租赁问题，其与孙强签订了意向书，正式的租赁合同孙强没有签字。孙强租赁期间，其本人的一个客户有意在涉案房屋开一个素食馆，经与郝世云协商后，郝世云让孙强腾退涉案房屋，郝世云给孙强补偿650万元，为此，孙强与郝世云签订了《租赁终止与补偿协议书》，其虽然没有在该协议上签字，但对协议的签订情况其知情。该协议是在其分别与郝世云、孙强之间的债权债务折抵后形成的，现郝世云应当支付孙强650万元，孙强将装修及家具交与其和郝世云。
本案审理中，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的《租赁终止与补偿协议书》、工商银行流水单、家具交接明细表、产权证书，对被告提交的授权委托书，装饰装修工程质量保证书、北京市公安局消防局建筑工程消防验收意见书、意向书、北京宇恒辉物业公司出具的证明、物业管理委托合同的真实性，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。
本院根据上述证据认定如下事实：北京市西城区马连道南街X号院华睦大厦X座1-A01、1-A02、1-A03、1-A04、1-A05（实测面积398平方米）和该楼四层（实测面积4651平方米）房屋为被告郝世云名下的产权房屋（上述房屋以下简称租赁场地），郝世云将上述租赁场地出租给了第三人马榲财。2007年3月26日，北京市公安局消防局向北京华睦房地产开发有限公司出具了马连道业务用房工程B座消防验收合格的意见书。
2013年9月4日，孙强与马榲财签订《马正和茶城商户租赁意向书》，约定马榲财将上述租赁场地转租给孙强，租赁期限三年。孙强承租涉案租赁场地后，进行了装修。
2016年1月21日，郝世云作为甲方，孙强作为乙方，签订《租赁终止与补偿协议书》：鉴于北京伴居文化传播有限公司作为承租人，承租了涉案房屋，乙方作为次承租人于2014年7月1日承租了涉案房屋，并于同日与承租人北京伴居文化传播有限公司（法定代表人马榲财）签署了上述租赁场地的《租赁合同》，该合同签署后，乙方基于其经营用途和目的对租赁场地进行了整体精装修和高档（红木）家具、设备的购置与安装。现甲方于2015年9月提出拟对其整体楼宇重新规划和扩大融资规模，要求乙方提前终止上述租赁场地的租赁合同，乙方期限内妥善腾退租赁场地，甲方愿就乙方因租赁场地装修、家具设备购置安装而遭受的经济损失给予合理的补偿。为积极配合甲方总体规划得以有效实施，并满足其可持续发展的实际需求。乙方自愿配合甲方在支付约定补偿款后的合理期限内予以腾退。为进一步明确双方权责，根据《中华人民共和国合同法》及房屋租赁相关的法律法规，经友好协商并达成下列条款，以资双方信守：
一、甲方对乙方因租赁场地装修、家具设备购置安装及配套设施等遭受的经济损失自愿给予固定额度的经济补偿，补偿款为人民币陆佰伍拾万元整。二、本协议签订之日起，乙方与北京伴居文化传播有限公司签订的《租赁合同》解除。乙方对租赁场地不再享有任何权利。甲方未按本协议履行的情况除外。三、乙方应于本协议签订之日起向甲方据实提供《物品清单》及租赁场地室内装修装璜照片，此《物品清单》及租赁场地室内装修装璜照片作为本协议的附件。四、甲方应于本协议签署后10日内向乙方支付人民币10万元作为本协议项下的甲方履约保证金。五、乙方在确认收到履约保证金后，应在3日内通知甲方进行现场盘点。甲方收到现场盘点通知后3日内同乙方或乙方授权人员前往租赁场地进行现场盘点，并与甲方提供的《物品清单》进行核对，核对无误后，甲乙双方在《物品清单》上签字确认。六、甲方应于2016年5月31日前向乙方支付全部补偿款640万元，乙方确认收到全部补偿款后（不含履约保证金），应于3日内通知甲方进行物品移交。甲方收到乙方通知后3日内会同乙方或乙方授权人员前往租赁场地进行物品移交，双方应于现场形成《物品移交单》，双方对《物品移交单》签字确认时，视为双方已完成物品移交，移交物品所有权自此归宿甲方。移交物品以外的其他物品乙方应于物品移交当日全部搬离，乙方完全撤离租赁场地，不再以任何理由进驻租赁场地。甲方未按本协议履行的情况除外。七、乙方不得擅自挪动、挪用或损坏租赁场地内的任何物品，不得对租赁场地内的装修、装潢及配套设施设备等进行任何形式的损坏。自本协定的《物品清单》双方签字之日起至租赁场地内的相应物品转移至甲方之日止，租赁场地内的任何物品、装修、装潢及配套设施设备的等损坏的，乙方应当按照所损坏物品市场价格的向甲方支付违约金。（自然灾害等不可抗力因素除外）。八、乙方保证对租赁场地内的所有物品已取得所有权，不存在分期付款、赊账等情形。如租赁场地内的物品所有权转移至甲方后，第三人主张权利的，由乙方承担相应责任。如甲方先行承担相应责任的，有权向乙方进行追偿。九、乙方保证对租赁场地内的装修、装潢已向施工人员及相关人员结清工程款，不存在任何债权债务纠纷。第三人主张权利的，由乙方承担相应责任。如甲方先行承担相应责任的，有权向乙方追偿。十、乙方保证在其经营期间不存在任何债权债务等经营纠纷。第三人主张权利的，由乙方承担相应责任。如甲方先行承担责任的，有权向乙方追偿。十一、乙方保证向甲方移交的物品与《物品清单》所列物品一致、租赁场地内的装修、装潢及配套设施设备等与本协议签定时的状态相符。否则甲方有权单方解除本协议，要求乙方双倍返还已经支付的履约保证金及补偿款。十二、双方完成物品移交的同时，乙方向甲方移交租赁场地的物品及配套设施设备应附相应购置发票及相应的维保手续，移交租赁场装修装潢及工程竣工配套图纸。十三、本协议相应条款约定的时间节点内需要完成的每一项具体法律行为，双方均应严格遵守并谨慎履行该义务。任何一方故意违反或有悖于对应约定，经对方催告后仍拒不纠正的，则视为对该条款存在违约行为。十四、甲方应如期履行付款义务，乙方应如期履行腾退义务，逾期时应向守约方按照本协议总标的额的日千分之二的标准承担逾期滞纳金至实际付清日止，但依法享有后履行抗辩权的情形除外。十六、本合同自双方签字盖章之日起生效。
孙强与郝世云签订上述协议后，郝世云于2016年2月1日向孙强支付10万元。2016年2月2日，孙强会同郝世云的代理人任民对租赁场地内的物品进行了清点，并形成了《马正和茶城四层家具交接明细表》。此后，郝世云未按照合同约定在2016年5月31日前向孙强支付640万元补偿款。现孙强起诉来院，形成本案诉讼。
对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：
争议一、涉案《租赁终止与补偿协议书》是否是在马榲财、孙强、郝世云之间就债权、债务折抵后的清算协议。
针对该争议，孙强主张郝世云为了将涉案房屋所在楼宇重新规划和扩大融资规模，要求孙强与马榲财解除租赁合同关系，将租赁的涉案房屋予以腾退，郝世云对涉案房屋的装修和家具予以补偿，郝世云在对装修及家具进行查勘后，双方经多次协商最终确认补偿价格650万元，在此情况下，其与郝世云签订了《租赁终止与补偿协议书》，该补偿协议就是对涉案房屋装修及家具的买卖协议，不涉及与本案无关的债权债务。
对此，孙强提交了其与马榲财2016年1月20日签订的《补充协议书》及马榲财手写的证明，其中《补充协议书》载明：鉴于2014年7月1日，甲方将产权人郝世云名下涉案房屋出租给乙方，乙方承租后，正在对租赁房屋装置装修过程中，产权人郝世云拟将租赁房屋对外出售，故其单方要求与甲方终止合同，并将租户乙方腾退，经甲乙双方与产权人郝世云三方共同对各方的债权债务全面核查冲抵并清算后，共同确认：由产权人郝世云向乙方直接补偿人民币650万元，除此之外，各方之间不再存在任何债权债务，现甲乙双方就此相关事宜达成补充协议，以资守信：一、甲乙双方之间的租赁合同关系自2016年1月21日全面终止。二、甲方承诺乙方对租赁房屋的装修期间免收租金，且不低于9个月。三、产权人郝世云自愿向乙方支付补偿款650万元。该金额是甲乙双方与产权人郝世云三方的所有债权债务对冲的最终数据（包括但不限于乙方应向甲方支付的房屋租金等），该款项支付完毕后，租赁房屋的装修及设备设施由甲方与产权人郝世云协商处理。四、除上述产权人郝世云应向乙方支付的650万元腾退补偿款以外，甲乙双方之间不存在任何债权债务或未结事宜，包括但不限于房屋租金、水电费、物业费、利息、罚息、违约金及其他费用。五、……
马榲财手写的说明载明由于北京伴居文化传播有限公司（以下简称伴居公司）的公章由第三方保管，故与孙强签订的《补充协议书》未加盖伴居公司的公章，其作为伴居公司的法定代表人有权代表公司签订合同。
郝世云对该补充协议的真实性不认可，并主张该协议是孙强在本案第一次庭审结束后，与马榲财后补的协议。
郝世云为反驳孙强的主张提交了如下证据：
1、伴居公司监事叶瑞华出具的情况说明并加盖了伴居公司的公章，该情况说明载明：伴居公司的公章由叶瑞华保管，该公章并未由第三方保管，马榲财对外负有债务，伴居公司其他股东为防止马榲财出现损害公司利益的行为，自2014年12月开始，将公章交由叶瑞华保管。马榲财与孙强签订的补充协议书，该公司不予认可。
2、郝世云与伴居公司之间于2016年1月21日签订的债权转让协议书：该证据载明伴居公司将其享有的对孙强的全部债权1026534元全部转让给郝世云。该协议落款处加盖了伴居公司的公章，并有马榲财的签字。
孙强对上述证据的真实性均不认可，并主张该债权转让协议与本案无关。孙强为反驳该证据，提供了马榲财于2017年1月21日出具的手写的情况说明：我对伴居公司与郝世云签署的落款日期为2016年1月21日的债权转让协议书做出如下说明：郝世云（以下称甲方）于2016年10月份找到我，说孙强（以下称乙方）已将他起诉到了西城法院，向他索要650万，但因他目前还未找到华睦大厦的买家或承租方，暂时无力支付，所以要求我在已打印好的一份名为《债权转让协议书》的文件上签字，并将落款日期倒签到2016年1月21日。甲方当时对我说：倒签债权转让协议，没有任何其他目的，也没有任何人会去真正履行它，仅仅是为了双方争取更多和解时间，并非故意拖延法院进度，给他处理华睦大厦的债务赢取一些时间，并非真想拒赔乙方，一旦华睦大厦能找到买家或承租方，所有债务问题都可以得到解决。我当时是在上述前提下签了字，也是为三方能和平解决这个事情，尽量不要打官司。因为毕竟除了甲方的650万元以外，三方的债权债物已抵销，这个文件我仅签了字，并未加盖伴居公司印章，因为印章一直不在我手，至于这个文件后期是否加盖了印章和怎么加盖的，我并不知晓，因为只有甲方有这个文件，我手里根本没有。
郝世云对该份证据的真实性不予认可。
对于上述争议，本院认为，马榲财及伴居公司分别与郝世云和孙强之间是否存在债权债务，不属于本案审理范围，因此，对于郝世云与马榲财、伴居公司之间《债权转让协议书》的真实性问题，本院不作认定。而马榲财与孙强之间的《补充协议书》与本案《租赁终止与补偿协议书》不属同一合同关系，因此，对于《补充协议书》与本案的关联性，本院不予认定。至于伴居公司的公章保管问题更与本案无关，因此，对于与之相关的证据的真实性问题，本院均不作认定。
争议二、郝世云向孙强交付640万元的条件，郝世云行使不安抗辩权的条件是否成立。
本案庭审中，郝世云主张其未履行付款义务是基于行使不安抗辩权，对此，郝世云提交了如下证据：北京宇恒辉物业管理有限公司2016年2月3日出具的《关于孙强承租场地装修及消防验收情况的回复》，该证据载明：孙强于2013年10月开始对租赁场地进行装修改造，物业发现孙强在装修过程中对四层中央空调进行了管线改造，导致四层中央空调部分不能正常使用；孙强对租赁场地进行装修改造后，未进行消防设计审核，未通过消防验收，孙强也未向公安机关消防机构申请消防验收合格的文件向物业公司进行备案。
孙强对证据的真实性不认可，孙强主张郝世云没有要求其提供过消防的相关材料，且其在装修过程中郝世云要求其腾房，相关审批手续尚未办理，郝世云无权行使不安抗辩权。
对此争议，本院认为，孙强与郝世云签订《租赁终止与补偿协议书》的目的是郝世云为收回涉案房屋后对该房屋所在楼宇重新规划和扩大融资规模，由此导致孙强与马榲财之间租赁合同提前终止，而孙强在租赁期间对涉案房屋投入了大量资金进行装修改造，涉案《租赁终止与补偿协议书》是郝世云自愿就孙强因租赁场地装修、家具设备购置安装而遭受的经济损失给予的合理补偿，是双方经过磋商形成的最终补偿协议，该补偿的支付条件与孙强对租赁房屋的装修工程是否通过消防验收并无直接关联，因此，孙强的装修是否通过消防验收不是本案的争议焦点，因此，对该份证据的真实性本院不作认定，对该份证据与本案的关联性，本院不予认定。
郝世云另提交北京北方合力科技有限公司出具的证明用以说明孙强尚拖欠部分工程款未支付，违反双方《租赁终止与补偿协议书》第九条的约定。
孙强对北京北方合力科技有限公司出具的证明的真实性不认可，该证明的内容与事实不符，该证据与本案不具有关联性。
对此争议，本院认为，孙强与北京北方合力科技有限公司之间是否存在债务关系，不属于本案审查范围，与本案争议无直接关联，对该证据的真实性，本院不作认定。
本院认为，原、被告签订的《租赁终止与补偿协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方当事人均应按照约定履行各自的义务。上述协议签订后，被告按照约定支付了履约保证金10万元，原告亦配合被告对协议涉及的财产进行了清点并形成了双方确认的财产清单，按照约定，被告应在2016年5月31日之前向原告支付补偿款640万元，原告收到该补偿款后，才有义务向被告交付财产及相关文件，现被告未按约定向原告支付640万元补偿款，构成违约，被告主张其未履行合同义务是基于不安抗辩权，但被告提交的证据不能证明原告丧失向其交付涉案房屋装修及家具的能力，因此，被告拒绝付款的抗辩意见不能成立，本院不予采纳，原告要求被告按照约定支付补偿款的请求正当，本院予以支持。关于原告要求被告支付滞纳金的请求，被告未按照约定向原告支付补偿款，构成违约，现原告要求被告支付滞纳金的请求正当，应予支持，被告主张双方约定的滞纳金标准过高，请求法院调整，本院认为，双方约定被告迟延付款支付滞纳金的标准为协议总标的金额日千分之二，该标准明显过高，本院调整以欠款总额为基数，按照日万分之一的标准支付滞纳金。对原告要求被告支付滞纳金请求的合理部分，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第二款之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，被告郝世云给付原告孙强腾退补偿款六百四十万元整。
二、自本判决生效之日起七日内，被告郝世云以六百四十万元为基数，按照日万分之一的标准向原告孙强支付二О一六年六月一日起至实际付款之日止的滞纳金。
三、驳回原告孙强其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费五万六千六百元，由被告郝世云负担，自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩进红
人民陪审员 许文焕
人民陪审员 王立统
二〇一七年二月二十七日
书 记 员 吴杨阳