天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0113民初631号原告：张泽玉，男，1991年9月17日出生，汉族，现住天津市河北区。委托诉讼代理人：李俊霞，女，1960年2月20日出生，汉族，住天津市河北区。委托诉讼代理人：卢建桐，天津市北辰区双街镇法律服务所法律工作者。被告：马丽萍，女，1955年7月24日出生，汉族，住天津市北辰区。委托诉讼代理人：杨月弟，天津金辰律师事务所律师。原告张泽玉与被告马丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月15日立案后，先适用简易程序，后依法裁定转为普通程序。被告在公告答辩期内来院应诉，本院依法公开开庭进行了审理。原告张泽玉及其委托诉讼代理人李俊霞、卢建桐，被告马丽萍及其委托诉讼代理人杨月弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张泽玉向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年2月27日签订的房屋买卖协议书；2.判令被告向原告返还定金50万元，并向原告支付违约金50万元，合计100万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月27日签订房屋买卖协议一份，约定被告将其所有的坐落于XX房屋出售给原告，房屋面积68.47平方米，总房款160万元。原告于2017年2月27日向被告交纳定金50万元。原、被告定于2017年12月30日办理过户手续，接到房管局取证凭证后，原告交齐剩余房款，被告将住房钥匙及其他的有效证件交于原告。此后，原告按本协议约定的内容履行了合同义务，可被告至今手机关机，且原告到被告住处多次寻找，均无法与被告取得联系，导致目前房屋买卖协议无法继续履行，不能实现合同目的。为维护被告合法权益，故呈诉。马丽萍辩称，不同意解除合同，不同意返还原告定金并支付违约金。本案并非被告违约，而是原告认为诉争房屋房价下跌，其想划价，被告不同意，导致其想解除合同，要求退还定金。原、被告在本案合同之前就本案房屋还签订过一份房屋买卖协议，后双方协商变更，又签订本案的房屋买卖协议。为节约税款，在签订该协议时双方口头变更了房屋过户时间，约定过户时间为被告购房满两年以后。且原、被告是熟人关系，原告所述找不到被告不属实。此外，原告没有催告过被告履行合同，也没有向被告发出过解除合同通知，因此原告无权解除合同，本案的买卖合同仍继续有效。故要求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告陈述及本院认定的证据，本院认定事实如下：原、被告系房屋买卖合同关系，双方于2017年2月27日签订房屋买卖协议书，约定甲方（本案被告）将其所有的XX房屋（以下简称诉争房屋）出售给乙方（本案原告），房屋性质为私产，建筑面积68.47平方米，价款为160万元，付款方式为现金。双方约定定金为50万元，乙方于2017年12月27日将定金交于甲方，双方于2017年12月30日办理过户手续，过户费用由甲、乙双方各负担50%，当接到房管局产权科取证凭证后，乙方交齐全部房款，甲方将住房钥匙及其他应交的有效证件交于乙方。关于违约责任，双方议定违约金为50万元，由违约方赔偿对方。该房屋买卖协议书落款处甲方由被告马丽萍签字，乙方由原告张泽玉之母李俊霞签字。李俊霞系张泽玉购买诉争房屋的代理人。签订本案的房屋买卖合同之前及签订合同之日，原告之母李俊霞分两次给付被告房屋定金，合计50万元。2017年2月27日，被告向原告出具收条，确认收到原告买房定金50万元。被告在签订合同后，在2017年9月左右因故离开天津，原告自2017年10月起无法联系到被告。原告曾在2017年12月30日前找过被告之子范林强，原告父母也曾去范林强家里询问过被告的情况。平时都是被告主动联系其子范林强，范林强无法主动联系被告，范林强曾主动联系过被告，但是被告电话关机。2018年4月8日、5月5日被告之子范林强与原告之母李俊霞进行过电话沟通。另查，诉争房屋登记在被告马丽萍名下，该房屋权属证明书现在原告处。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间的买卖合同是否应当解除；2.被告是否应当返还原告定金并支付违约金。原告与被告系房屋买卖合同关系，双方于2017年2月27日签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。当事人均应依约履行各自义务。根据庭审查明的事实及证据可以认定原告已向被告给付了房屋定金50万元。2017年12月30日前原告曾找过被告办理房屋买卖事宜，但因无法联系到被告而未果，而被告未在2017年12月30日前主动联系并配合原告办理过户手续，因此应认定被告对合同履行存在违约行为。被告抗辩称原、被告双方将过户日期口头变更为房屋产权证满两年后即2018年4月29日后，因被告仅提供与其有亲属关系及朋友关系的证人证言，未提供其他书面材料予以佐证，且原告不予认可，故本院对被告该抗辩主张不予采信。鉴于被告在履行合同中存在违约行为，因被告的违约行为致使房屋不能在2017年12月30日前完成过户，且被告也自认目前房屋价格市场存在变化，若继续履行该合同，对原告显失公平，双方签订的《房屋买卖协议书》应依法予以解除。被告辩称原告解除合同应当履行通知义务，而原告未履行通知义务，合同不应解除一节，因原告无法联系被告，原告以来院起诉方式通知被告，符合法律规定。合同解除后，被告已收取的原告50万元定金应依法予以退还。关于原告主张的违约金50万元，根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告认为原告主张的违约金过高，请求降低违约金标准。根据公平原则，结合合同履行情况、被告存在的过错程度以及现阶段房地产市场交易行情，考虑原告的实际损失，本院认定原告主张的违约金过高，应依法予以调整。考虑被告收取原告房屋定金50万元并未退还，资金占用期间给原告造成了利息损失，同时结合目前我国民间借贷利息不得超过中国人民银行同期贷款利率的4倍的法律规定，亦考虑原告没有及时以书面形式通知被告解除合同也存在过失，本院对违约金计算方式调整为：以原告已给付的50万元本金为基数，自2017年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至定金全部退还之日止。综上，本院经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张泽玉与被告马丽萍于2017年2月27日签订的《房屋买卖协议书》；二、被告马丽萍于本判决生效之日起十日内返还原告张泽玉购房定金50万元并支付违约金（违约金以50万元为本金，自2017年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算至定金全部退还之日止）；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，公告费260元，保全费5000元，合计19060元，由原告张泽玉负担6900元，由被告马丽萍负担12160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 刘 婧代理审判员 邓 清人民陪审员 周元元二〇一八年六月二十六日书 记 员 郭 鑫附：本裁判文书所依据法律规定具体条文《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。