.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}青海省西宁市城西区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）青0104民初2214号原告（反诉被告）：张东明，男，1978年9月20日生，汉族，住西宁市。被告（反诉原告）：马胡才尼，男，1976年7月12日生，回族，住西宁市。委托诉讼代理人：莫玉琴，青海诺格律师事务所律师。被告（反诉原告）：何文艳，女，1982年5月6日生，汉族，住西宁市委托诉讼代理人：莫玉琴，青海诺格律师事务所律师。第三人：西宁市城西区民政局，统一社会信用代码：×××，住所地：青海省西宁市城西区五四大街21号。负责人：旺姆，该局局长。委托诉讼代理人：李占财，青海姜有生律师事务所律师。原告（反诉被告）张东明与被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳，第三人西宁市城西区民政局（以下简称”民政局”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张东明，被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳及委托诉讼代理人莫玉琴，第三人民政局的委托诉讼代理人李占财均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张东明向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与被告于2014年11月1日签订的《铺面租赁合同》，并于判决书生效之日起10日内按照房屋现状返还房屋；2.判令被告向原告支付拖欠的租金（2017年11月1日至2018年2月1日）共计45000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月1日，原告张东明与被告马胡才尼签订《铺面租赁合同》，由被告何文艳代为签订。原告将其位于西宁市城西区西关大街X号的铺面出租给被告，租赁期限自2014年11月1日至2018年11月1日。合同约定铺面年租金为180000元，每年提前30日向原告一次性支付下一年租金。同时，双方在合同中约定，被告未按时缴纳租金的，原告有权要求解除租赁合同，无条件收回房屋。合同签订后，原告张东明依照合同约定向被告马胡才尼交付了房屋，但被告却未能履行向原告支付租金的义务，已违反合同约定，给原告造成了损失。据此，为维护原告的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求法院查明事实，支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳认为：一、原告张东明与被告马胡才尼签订的《铺面租赁合同》因未经第三人民政局同意转租而无效。因此，本案中的《铺面租赁合同》自始未生效，不存在解除，原告关于解除合同及支付租金的诉讼请求不能成立。二、该铺面我们一直让原告收回，但原告自己不来接收房屋，所以原告要求租金算到返还之日不合理。三、我们当初承租时装修花费了480000元，原告用虚假的合同欺骗了我们，应由原告承担100000元的装修损失；四、原告封锁铺面的门给被告造成了经济损失，应当给予赔偿，被告每天的营业额是30000元，原告将店铺门关了三天，应赔偿经济损失100000元。并提出反诉请求：1、请求反诉被告赔偿反诉原告经济损失200000元（其中装修损失100000元、三天关门损失100000元）；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2014年11月1日，反诉原、被告签订《铺面租赁合同》，反诉被告将西宁市城西区西关大街63号铺面出租给反诉原告，租赁期限自2014年11月1日至2018年11月1日，铺面年租金为180000元。反诉被告称其租赁的是民政局的房屋，在其租期内，民政局同意其转租。并在签订租赁合同之前，反诉被告给反诉原告出示了其与民政局签订的《房屋租赁合同》，签订日期为2014年9月30日，租赁期限为2014年10月1日至2019年10月1日止，年租金为130000元。鉴于此，反诉原告同意与反诉被告签订租赁合同，年租金为180000元。2017年民政局在环境整治检查时，告知反诉原告其未同意反诉被告进行转租，并表示要收回房屋。据此反诉原告才知道反诉被告没有转租的权利。基于以上理由，反诉原、被告签订的《铺面租赁合同》，因未经产权人同意转租而无效，其行为侵犯了反诉原告的合法权益。故，反诉原告依法诉至贵院，望贵院依法判如所请。第三人民政局辩称，原告张东明转租该房屋未经第三人同意，原、被告之间的租赁合同无效，故民政局不承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。原、被告提交的2014年11月1日签订的《铺面租赁合同》、2014年12月10日原告与第三人签订的《房屋租赁合同》、证明、照片等证据证明如下事实：2014年12月10日第三人民政局作为甲方与乙方原告（反诉被告）张东明签订《房屋租赁合同》，合同约定：一、由甲方将位于西宁市西关大街X号，共计180平方米的房屋出租给乙方，租赁期限从2015年1月15日至2020年1月15日止，共计5年。二、甲乙双方协商该房屋押金伍仟元。年租赁费共肆万元；租赁费每半年一付，乙方应分别在1月15日和6月15日前向甲方交清；三、鉴于甲方出租给乙方的房屋其产权属第二者。甲乙双方协商，可视经营状况，乙方在经营不善的情况下可转让或出租此房屋，但转让年限不得超过甲乙双方约定的租赁期限，否则乙方承担由此而引起的纠纷处理后果。2014年11月1日，原告（反诉被告）张东明与被告（反诉原告）马胡才尼签订《铺面租赁合同》，由被告（反诉原告）何文艳代为签订。原告（反诉被告）张东明将位于西宁市城西区西关大街X号的铺面出租给被告（反诉原告）马胡才尼，租赁期限自2014年11月1日至2018年11月1日。合同约定铺面年租金180000元，每年提前30日向原告（反诉被告）一次性支付下一年租金。因被告（反诉原告）未交纳2017年11月至2018年11月的房租，经原告（反诉被告）多次催要未果后，原告（反诉被告）于2017年11月27日将店铺门锁住，至当月29日交付被告（反诉原告）使用，店铺总共被锁门三天。双方对尚欠租金以及店铺被锁门造成的经济损失未达成一致意见，致使纠纷产生。本案在审理过程中，双方于2018年3月1日，自行协商并交还铺面。对于双方争执的焦点本院作如下评判：一、关于合同效力的问题《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同，自成立时生效。原告（反诉被告）张东明于2014年12月10日与第三人民政局就民政局所有的位于西宁市城西区西关大街X号铺面的租赁事宜达成一致，并签订《房屋租赁合同》，明确了双方的权利义务，是双方真实意思表达，该合同第三条约定”鉴于甲方出租给乙方的房屋其产权属第二者。甲乙双方协商，可视经营状况，乙方在经营不善的情况下可转让或出租此房屋”。本案中，原告（反诉被告）承租第三人的房屋后，在其未经营的情况下将房屋转租给被告（反诉原告），未经第三人同意，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。同时最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定”出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”原告（反诉被告）于2014年12月承租第三人的房屋后，转租给本案被告（反诉原告），至2017年三年间，第三人未提出异议，亦未提出解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款规定”法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。”依据上述规定，第三人在其与原告（反诉被告）履行合同长达三年之间，理应知道原告（反诉被告）转租的事实，且未提出合同解除的请求，其解除权消灭。故，第三人民政局辩称原告（反诉被告）张东明转租该房屋未经其同意，原被告之间的租赁合同无效的辩解意见，不能成立。原告（反诉被告）的转租合同属于有效合同，双方理应依照合同履行义务。关于被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳辩称中提出原告（反诉被告）张东明在与其签订合同前，向其出示了原告（反诉被告）与第三人民政局2014年9月30日签订的合同，该份合同中显示原告（反诉被告）与第三人签订的租赁合同年租赁费是130000元，该合同为虚假合同。原告（反诉被告）对提供虚假合同给予了认可，提出是因为被告（反诉原告）要去办理营业执照而提供的假合同。双方当事人签订《铺面租赁合同》是双方真实意思表达，租赁合同中年租金180000元，是被告（反诉原告）基于自己生意的营业额和利润做了认真的考量，同时也是双方协商彼此能够接受的价格，该租赁合同是双方协商后自愿达成一致意见的书面形式，且在2014年至2017年的合同履行中双方均能按合同履行各项义务，并不能显示被告（反诉原告）因此造成损失，被告（反诉原告）也未提出由于原告（反诉被告）提供虚假合同而给被告（反诉原告）造成损失并要求原告（反诉被告）给予赔偿的诉求，该部分事实不能影响原、被告间租赁合同的效力。二、关于原告（反诉被告）张东明要求被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳给付租赁费的诉求，根据上述分析认定，原、被告间的转租合同属有效合同，双方理应依照合同履行义务，被告（反诉原告）对2017年11月至2018年11月的租金拒付，属违约，应承担违约责任。双方在2018年3月1日协商终止合同，并办理了交接房屋手续，故，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）给付2017年11月1日至2018年3月1日共四个月租金即60000元的诉求应予支持。关于原告（反诉被告）张东明要求解除与被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳于2014年11月1日签订的《铺面租赁合同》，并于判决书生效之日起10日内按照房屋现状返还房屋的诉求，因本案在审理过程中，双方在2018年3月1日协商终止合同，并办理了房屋交接手续，合同实际已经解除，房屋亦由原告（反诉被告）收回，此项诉求双方当事人已实际履行完毕。三、对被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳要求原告（反诉被告）张东明赔偿经济损失200000元（其中100000元为装修损失、100000元为店铺被锁门三日造成的损失）的反诉诉求作如下评判：关于装修损失，被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳提交了原、被告签订的《铺面租赁合同》，以及《装修合同》和收据，被告（反诉原告）提交的《装修合同》以及收据虽然能够证实其在租赁初期对承租房屋进行了装修，对于装修费用合同约定是480000元，但被告（反诉原告）提交的收据只有460000元，且没有提交合同中约定的装修预算表、物业部门认可的施工图纸、采购装饰材料的明细、亦没有提交工程完工后的验收手续。故，对于被告（反诉原告）诉称的装修费用480000元的事实，无法认定。关于被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿100000元装修损失的诉求，因对于装修费用480000元无法认定，对于剩余租赁期内装修残值损失，被告（反诉原告）未提出评估和鉴定，被告（反诉原告）也未提出相应的证据证实剩余租赁期内装修残值价值100000元的事实。同时根据被告（反诉原告）向法庭提交的《铺面租赁合同》第二条约定铺面年租金180000元整。每年租金一次性付清，每次提前30日付清。至2017年11月，被告（反诉原告）未交纳2017年11月至2018年11月的房租，属违约行为，应承担相应的法律后果。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中被告（反诉原告）未按合同约定交纳租金，造成违约，由于被告（反诉原告）的违约，导致合同解除，被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，不予支持。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿100000元剩余租赁期内装修残值损失的诉讼请求，不予支持。关于被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳要求原告（反诉被告）张东明赔偿锁门三日造成损失100000元的诉求，对于100000元的损失，被告（反诉原告）自述每日营业额为30000元，三天的营业额是100000元，并提交了三天的流水账。根据《中华人民共和国个人所得税法》第二条规定，个体工商户的生产、经营所得应纳个人所得税；第三条规定，个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得，适用百分之五至百分之三十五的超额累进税率；同时第六条规定了应纳税所得额的计算：个体工商户的生产、经营所得，以每一纳税年度的收入总额减除成本、费用以及损失后的余额，为应纳税所得额。根据以上税法的规定，被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳对于每日的营业额理应提交纳税发票，仅提交流水账不能足以证实每日营业额为30000元。对于原告（反诉被告）锁门三日的事实，被告（反诉原告）提交的照片可以证明该事实，对此原告（反诉被告）亦给予了认可。原告（反诉被告）锁门时间为2017年11月27日至29日，根据被告（反诉原告）向法庭提交的《铺面租赁合同》第二条约定铺面年租金180000元整。每年租金一次性付清，每次提前30日付。同时，第四条约定房屋租赁期为四年，从2014年11月1日至2018年11月1日，到期后乙方有优先租赁权，租赁期内甲方无权收回。被告（反诉原告）应当在2017年11月1日前30天交纳租金，但至11月27日被告（反诉原告）还未交纳租金，原告（反诉被告）是在被告（反诉原告）未交纳租金的情况下锁的门。根据双方签订的《铺面租赁合同》第九条约定”如果乙方不按时交租金，甲方取消租赁合同，无条件收回房屋。”原告（反诉被告）锁门收回房屋是合同约定的权力。故，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿锁门三日给其造成损失100000元的诉求，不予支持。本院认为，原告（反诉被告）张东明与被告（反诉原告）马胡才尼签订《铺面租赁合同》，是双方真实意思表示，符合法律规定，属有效合同。双方理应依照合同履行义务，被告（反诉原告）在约定时间不能交纳租金，构成违约，理应承担违约责任。原告（反诉被告）的诉讼请求应予支持，被告（反诉原告）的反诉请求不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十五条第一款、第一百零七条、第二百二十四条第二款，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项、第十六条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第五十一条、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百六十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张东明与被告（反诉原告）马胡才尼签订的《铺面租赁合同》于2018年3月1日解除；二、被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳在本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）张东明房屋租金60000元；三、驳回被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳的反诉诉求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费900元，减半收取450元；反诉诉讼费2300元，减半收取1150元，共计1600元，由被告（反诉原告）马胡才尼、何文艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员马永坚二〇一八年三月二十三日书记员朱静