广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终946号
上诉人（一审被告）：珠海市新华建设房地产有限公司，住所地：珠海市香洲区。
法定代表人：王俊成，董事长。
委托代理人：龙会明，广东明门律师事务所律师。
委托代理人：高涛，广东明门律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈青生，男，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码：×××4091。
被上诉人（一审原告）：周建凡，女，汉族，住珠海市香洲区，公民身份号码：×××4085。
两被上诉人共同委托代理人：谭伟华，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人：吴浩涛，北京德恒（珠海）律师事务所律师。
一审被告珠海市新华建设房地产有限公司（下称新华公司）因与一审原告陈青生、周建凡商品房预售合同和装饰装修合同纠纷一案，不服广东省珠海市香洲区人民法院（2015）珠香法民三初字第717号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
本院查明的事实
2012年4月27日，陈青生、周建凡作为买受人与出卖人新华公司签订《珠海市商品房买卖合同》及附件，约定新华公司将香洲区怡华街99号“金域华府”X栋XXX房以1393618元的价格售予陈青生、周建凡。该买卖合同第七条约定，新华公司应当在2013年11月30日前将具备“已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。”并符合本合同约定的商品房交付陈青生、周建凡使用；买卖合同第九条约定，新华公司逾期交房超过90天后，陈青生、周建凡要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，新华公司按日向陈青生、周建凡支付已付房价款万分之一的违约金；买卖合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，新华公司应当书面通知陈青生、周建凡办理交付手续。双方进行验收交接时，新华公司应当出示合同第七条规定的证明文件，并签署房屋交接单；买卖合同第十三条约定，新华公司交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方在附件二约定的标准，达不到约定标准的，陈青生、周建凡有权要求新华公司按照合同附件约定的方式处理。附件二“装饰、设备标准”中约定，大堂首层及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；安防系统约定，户内安装可视对讲系统，客厅主卧室安装紧急按钮。附件三“《商品房买卖合同》补充协议”第八条对买卖合同补充增加约定，新华公司交付使用的商品房装饰、设备不符合附件二标准的，新华公司应进行整改。在新华公司同意整改的前提下，陈青生、周建凡不应以此为由退房。买卖合同第七条及其附件三第四条对延期交房约定如下，如遇下列特殊原因，新华公司可据实延期交房：1、遭遇不可抗力，且新华公司在发生之日起30日内告知陈青生、周建凡的；2、……；3、……；4、施工期间发生恶劣天气、异常的地质状况、发生停水停电而导致延误。买卖合同第十一条及其附件三第七条还约定，商品房达到买卖合同约定交付条件后，新华公司按陈青生、周建凡在合同预留的送达地址发出或以公告方式发出办理商品房交付手续（入伙手续）的通知，陈青生、周建凡须在交付通知送达或公告之日起十日内办理商品房交付使用手续，并接受新华公司委托的物业管理公司的管理服务；等等。
同日，双方还就案涉房屋签订《装修协议》，约定陈青生、周建凡同意以包工包料的方式委托新华公司对该单元进行设计、改造和装修；优惠后装修总价款为654431元，须在签订协议书7日内付清，逾期支付一日，则按应付装修款的万分之五支付违约金；在陈青生、周建凡付清《珠海市商品房买卖合同》约定的全部款项，以及该协议约定的装修款及违约金前，新华公司有权拒绝向陈青生、周建凡交楼并有权不予装修，陈青生、周建凡除应按《珠海市商品房买卖合同》及该协议的约定承担逾期付款的违约责任外，新华公司还有权解除协议，陈青生、周建凡已支付的装修款新华公司不予退还，新华公司无须就前述事宜承担任何责任；新华公司于2013年11月30日完成装修并将该单元交付陈青生、周建凡，若新华公司逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向陈青生、周建凡支付违约金；装修标准“按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。该协议附件《金域华府精装交楼标准》分别约定了“公共部分装饰及设施设备标准”和“户内装修标准”，其中“公共部分装饰及设施设备标准”约定了外墙、大堂、地下停车场、电梯间、电梯的装修；“户内装修标准”中的“智能系统”包括“彩色可视对讲机、智能门禁系统、安防系统、煤气泄漏报警系统等”。
上述合同及协议签订后，陈青生、周建凡按约支付了房款和装修款。2014年5月27日，新华公司取得了金域华府1#、2#、4-6#、7#、9#楼的《竣工验收备案表》，并于同年5月29日在《珠海特区报》刊登入伙通知，通知各业主于2014年6月10日前办理入伙手续。2014年11月20日，陈青生、周建凡收楼。
2014年12月23日的《关于加班安装对讲机系统的通知》显示，珠海华发物业管理服务有限公司金域华府管理处（下称管理处）将于当月23日到28日晚上为1-2栋的业主安装可视对讲机；2015年1月7日的《关于安装对讲门铃与领取门禁卡的通知》显示，小区各公共门岗与1、2栋可视对讲系统调试已基本完成，其他楼栋正在陆续调试中；管理处计划于2015年1月15日起启用小区各公共智能门禁系统；从1月8日起开始安装调试3-9栋户内对讲门铃等；2015年4月30日及同年5月7日的两份《关于检测调试室内安防设备的通知》显示，管理处将对安防设备进行调试。陈青生、周建凡请求判令新华公司支付逾期交房违约金183304.59元（以陈青生、周建凡于2015年8月25日提交的《金域华府案诉讼信息表》为准）。
新华公司主张2014年1月12日已达到了装修协议约定的标准，且装修协议中约定的违约金标准过高，应予调整。为支持该主张，新华公司提交了《建设工程竣工验收报告》及《广东省安全技术规划系统验收表》。《建设工程竣工验收报告》显示，案涉房屋工程于2014年1月12日竣工验收合格；《广东省安全技术规划系统验收表》显示，金域华府小区（A区）智能化系统于2014年3月28日经验收合格。新华公司据此主张已在2014年1月12日达到装修协议约定的交付标准，智能系统也通过了验收。新华公司同时主张房屋通过竣工验收后，为了扩大首层大堂面积、改善业主生活空间和质量，对大堂首层进行改建和扩建，从而导致大堂装修和门禁系统等到2014年11月才完成。
新华公司抗辩双方签订合同后至约定的交楼期间，珠海多次发生台风、热带风暴等恶劣天气，应在逾期交付房屋的时间中扣除。为此，新华公司提交了向珠海市公共气象服务中心查询的“2009年12月24日至2013年12月1日珠海市受热带气旋影响情况”，显示2009年12月24日至2013年12月1日珠海受台风及热带风暴影响43天。其中，2012年7月23日至25日受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中24日录的雨量204.0毫米（大暴雨），其余台风及热带风暴天气极大风速均为10级及以下，雨量为暴雨级别以下。
一审法院在审理涉金域华府其他业主以相同事由起诉新华公司的商品房预售合同纠纷系列案中，于2014年10月30日召集业主代表和新华公司代表共同勘查现场，各方确认当日金域华府第1、2、7、9栋首层大堂门槛石和门套石尚未铺设，门禁可视系统未开通使用。上述系列案件一审判决后，新华公司不服提起上诉，本院在二审审理期间，于2015年4月13日再组织双方代表到现场勘查，共同确认1、2、7、9栋大楼的门禁系统在已基本可正常使用，1、2、7、9栋大楼的大堂装修也已基本完成，新华公司称上述门禁系统及大堂装修在2014年11月初已完成，业主代表一方则称至2014年11月底才基本完成。一审法院其后再立案审理本案及其他相关案件期间，于2015年8月13日再次组织业主代表、新华公司代表现场查验，确认金域华府小区内涉案房产所在楼层的大堂已装修完毕、门禁系统均正常使用，随机选取的4户居民中，可视对讲系统均正常使用，煤气泄漏报警系统、安全报警按钮均已安装，其中2户可以正常使用，2户不能正常使用。
一审判决的理由与结果
一审法院认为，法发（2011）42号《最高人民法院关于印发﹤民事案件案由规定﹥的通知》第三条第3项规定：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由。”因此，法院可以在同一个案件中审理涉及多个法律关系的纠纷。本案中，围绕涉案房屋，陈青生、周建凡、新华公司分别签订了《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，上述两份合同约束标的均为涉案房屋，紧密相关，故可以在本案中予以审理，本案案由应确定为商品房预售合同和装饰装修合同纠纷。对新华公司认为不应在同一案件中审理两个法律关系的抗辩，不予采纳。
陈青生、周建凡、新华公司签订的《珠海市商品房买卖合同》和《装修协议》，均是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。陈青生、周建凡已经履行支付购房款和装修款的义务，新华公司应按合同约定时间将符合交房条件的商品房交付给陈青生、周建凡。对于陈青生、周建凡的诉讼请求，一审法院分析认定如下：
一、关于逾期交付商品房违约金。一审法院认为，《珠海市商品房买卖合同》约定新华公司应当在2013年11月30日前将取得《竣工验收备案表》并符合合同约定的商品房交付陈青生、周建凡使用。新华公司于2014年5月27日取得《竣工验收备案表》，并于2014年5月29日在报纸上刊登入伙通知，完成交付通知义务，据此可以认定2014年5月29日案涉商品房已具备交付条件，故认定2014年5月29日作为计算商品房逾期交付天数的截止日期。关于新华公司主张因恶劣天气延误时间应从逾期天数扣除的抗辩，一审法院认为，新华公司主张的恶劣天气只有达到停工影响时，才可以认定为符合合同约定的据实延期情形。参照中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，结合本案查明的事实，在2012年7月23日至25日，珠海受1208号台风“韦森特”影响，珠海市地面气象观测站录得过程极大风速36.4m／s（12级），其中录得最高雨量204.0毫米（大暴雨），应发布台风红色及暴雨红色信号、进入特别紧急状态、应予停工，故该期间应从逾期天数中予以扣除。新华公司主张的其他恶劣天气未达到需要完全停工的程度，故对新华公司认为应从逾期天数扣除的抗辩，不予采纳。综上，新华公司逾期交房177天，按照合同约定应支付该部分违约金24667.04元（139×××××177×0.0001）。
二、关于逾期交付装修违约金。一审法院认为，首先，根据陈青生、周建凡的主张，新华公司未达到装修协议约定交付条件的主要有大堂装修及智能系统。根据陈青生、周建凡、新华公司的陈述及提交的证据，无法查清大堂装修完成及智能系统开通的具体时间。但珠海市中级人民法院2015年4月13日组织查看现场制作的笔录中，新华公司及业主代表确认了门禁系统在2014年11月初开通使用，大堂门槛亦在2014年11月底基本完成装修；根据一审法院2015年8月13日现场查看情况，大堂装修已经完成并正常使用，智能系统部分业主已经正常使用，可以确定小区内的智能系统已经开通使用。新华公司未能在合同约定的2013年11月30日前将符合《装修协议》约定的交付条件的装修交付陈青生、周建凡，构成违约，应当承担违约责任。
其次，《珠海市商品房买卖合同》附件二及《装修协议》附件均对首层大堂装饰及智能系统作出约定，买卖合同附件三《补充协议》则约定附件二约定的装饰、设备不符合合同约定时，出卖方承担整改责任。上述约定均体现了双方的真实意思表示，并未违反法律及行政法规强制性规定，双方均应予以恪守。因此，针对首层大堂及智能系统应当按照两份协议约定内容予以实施，新华公司认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约束范围的抗辩，理据不足，一审法院不予采纳。
第三，关于新华公司提出报建范围内的大堂早已完工，现有大堂系改造和加建导致迟延完工的抗辩。一审法院认为，对大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，双方合同没有约定通过竣工验收后需对大堂另行“改造和加建”进行“升级”、以及可以相应延长房屋和装修的交付时间，由于该行为导致逾期交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除其逾期装修责任的理由，故对该抗辩，一审法院不予采纳。
第四，关于违约金的数额。一审法院认为，违约金具有惩罚性及补偿性功能，确定违约金的数额主要应考虑新华公司的违约情形以及新华公司违约对陈青生、周建凡造成的损失等因素。根据本案查明的事实，在2014年5月29日，新华公司取得涉案房产的竣工验收备案表并通知陈青生、周建凡收楼时，尚未完成的部分是大堂装修及门禁等智能系统，户内装修已可以正常使用，陈青生、周建凡已实际接收房屋且未提出质量问题。根据珠海市中级人民法院在2015年4月13日制作的查验笔录，可以认定到2014年11月底，大堂装修的门槛石和门套石等装修已经完成，门禁系统已经开通，新华公司已经完成绝大部分的装修义务。陈青生、周建凡提交的金域华府管理处的通知等证据表明，新华公司在2014年12月至2015年1月间对智能系统中的可视对讲机进行安装调试，并陆续逐户调试其它安防设备。珠海市中级人民法院查看现场时每个单元的门禁系统都能使用，一审法院于2015年8月13日查看现场时，部分业主的所有智能系统均可正常使用。综合分析上述事实，可以认定从2014年12月起，新华公司尚未完成的装修义务仅有个别设施的安装和调试，对陈青生、周建凡使用房屋的影响已经非常微小，且新华公司随后陆续进行了相关的安装和调试工作，相关影响持续减少并最终消失。目前尚有部分业主的部分安防设施不能正常使用，仅涉及调试工作，而该工作的完成，需要已经占有使用房屋的业主配合。考虑到新华公司违约的程度以及给陈青生、周建凡造成的影响，同时考虑到陈青生、周建凡已经实际占有使用涉案房屋，以《装修协议》约定的违约金标准计至2014年11月30日的违约金已经可以弥补因新华公司逾期交付装修给陈青生、周建凡造成的损失，故一审法院酌定新华公司应支付的逾期交付装修的违约金计至2014年11月30日，对于陈青生、周建凡超出该日期的违约金请求不予支持。违约金依照《装修协议》约定的标准，从合同约定交付之日第二日即2013年12月1日起计算至2014年11月30日，金额为119433.66元（654431×365×0.0005）。关于新华公司主张《装修协议》违约金标准过高，应予调整的抗辩，一审法院认为，因本案无法查清完成大堂装修及开通智能系统的准确时间，一审法院结合本案的具体情况，已经对违约金的计算时间进行调整，故不再对违约金标准进行调整，新华公司的该项抗辩，一审法院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五之规定，判决一、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈青生、周建凡支付逾期交付毛坯房违约金24667.04元；二、新华公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈青生、周建凡支付逾期交付装修违约金119433.66元。如果新华公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3966元，保全费1278.27元，合计5244.27元，由陈青生、周建凡负担1144.27元，新华公司负担4100元。
当事人二审的意见
一审被告新华公司不服一审判决，上诉称一、台风、热带风暴等恶劣天气均会直接影响项目施工建设，导致项目停工，一审判决认定错误，扣除天数过少，理应予以纠正。买卖合同附件二《补充协议》第四条明确约定，施工期间发生恶劣天气导致延误的，出卖人可延期交楼。根据新华公司提交的“珠海市气象资料查询服务”显示，双方签订合同之日起至金域华府项目竣工验收之日止，珠海发生了多次台风、热带风暴等恶劣天气。恶劣天气带来的降雨和刮风直接影响了楼盘项目的主体施工、外墙装修等户外工程建设，导致项目停工。一审判决机械的参照《突发气象灾害预警信号及防御指南》相关规定，主观臆断的认定出现大暴雨、极大风速，发布台风红色及暴雨红色信号时方才达到停工程度，严重忽视了建设施工工程的客观因素，显属认定错误。鉴此，恳请二审法院依法予以纠正，将恶劣天气延误时间均从逾期天数中扣除。
二、新华公司于2014年1月通知陈青生、周建凡接收装修成果，陈青生、周建凡办理验房手续并已实际入住，充分表明新华公司已全面履行了《装修协议》约定的义务。《装修协议》是陈青生、周建凡委托新华公司对所购买房屋的专有部分进行装修，其性质为承揽合同。新华公司装修完工交付的是装修成果而非商品房（交付商品房是买卖合同约定的义务），交付装修成果与交付商品房是两个不同的法律行为，交付装修成果不受商品房是否符合法定交付条件的影响。新华公司于2014年1月已通知陈青生、周建凡装修完工和接收装修成果，陈青生、周建凡在实际收楼并实际入住后亦未对房屋专有部分的装修提出异议。因此，自2014年1月通知接收装修成果之日起，新华公司已全面履行完《装修协议》约定的义务。
三、涉案大堂、安防系统等公共部分的装修应适用买卖合同，不属于《装修协议》约定的交付范围，在房屋合法交付后，该部分装修若存在局部瑕疵，新华公司依约承担整改义务，陈青生、周建凡以此为由要求新华公司承担“逾期交付装修”的违约责任没有事实和法律依据。（一）在双方签订的《装修协议》中，部分协议附件版本中，即“金域华府精装交楼标准”中并未包含可视对讲机、安防系统、煤气泄漏报警系统、客厅主卧室紧急按钮。买卖合同附件二“装饰、设备标准”中对大堂、墙面、安防系统等公共部分的交楼标准已有明确约定。鉴于此，安防系统等工程项目显然并不属于《装修协议》约定和交付的范围，该部分装修是新华公司依据买卖合同所承担的约定义务。（二）《装修协议》仅适用于陈青生、周建凡所有的房屋单元，不包括公共部分：首先，协议明确约定装修范围为“业主所购房屋，即协议中所称的单元”，属于陈青生、周建凡在物权范围内的专有部分；其次，协议约定，新华公司按买卖合同约定的交楼时间，将装修完工的单元房屋交付陈青生、周建凡使用；再者，新华公司须按照《金域华府精装交楼标准》对陈青生、周建凡所购单元进行装修，而在交楼标准中已明确将交楼标准划分为“公共部分装饰即设施设备标准”和“户内装修标准”两部分内容。此外，从物权的角度出发，单元房屋属于陈青生、周建凡所有的专有部分，公共部分属于全体业主所有，单个小业主无权委托对公共部分进行装修，该部分的建造和装修成果应附随于毛坯房的交楼标准范畴内。由此可见，虽然在买卖合同和《装修协议》中存在公共部分装修的约定竞合，结合相关合同、协议的实质和行业惯例来看，公共部分的装饰装修显然属于毛坯房的交楼标准范畴，应适用买卖合同。（三）《补充协议》第八条第3项明确约定：“出卖人交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改”。由此，大堂、安防系统等公共部分的装饰、设备在交房时如出现瑕疵履行，新华公司首先应承担的是整改义务，且新华公司已按照约定履行了整改义务。因此，陈青生、周建凡要求新华公司承担逾期交付装修违约责任的主张无事实和法律依据。
四、项目竣工验收后对大堂等公共设施的整改、完善、调试、升级等是商品房开发过程中的正常现象，虽可能会给陈青生、周建凡的使用造成一定的不便，但并不会影响陈青生、周建凡对房屋的正常使用，陈青生、周建凡以此为由要求新华公司继续承担“逾期交付装修”的违约责任不合理。（一）根据新华公司提交的《建筑工程竣工验收报告》，包括大堂等公共部分在内的“建筑装饰装修”已通过竣工验收。金域华府1、2、4、6、7、9栋报建的大堂在项目竣工时已通过验收，新华公司本身只需按此标准交付大堂就符合买卖合同的约定。但新华公司为了让各位业主有更大更舒适的环境，不使陈青生、周建凡公摊面积变大和增加购房成本，新华公司在取得《竣工验收备案表》后（报建的大堂竣工验收后），拆除了原大堂的部分边界，利用架空层扩大了入户大堂，并重新进行装修。这种加建、改建，完全是为了改善陈青生、周建凡居住环境所作的升级改造，其全部成本均由新华公司承担，若新华公司因此需要承担装修逾期完工的违约责任，显然不公平。（二）对大堂等公共部分的升级改造虽会给陈青生、周建凡生活造成一定的不方便，但这种影响非常小，不影响陈青生、周建凡的使用和居住。即使新华公司装修公共部分的行为有瑕疵和存在逾期，也仅属于局部瑕疵和逾期。在房屋符合法律、合同规定的交付条件且已实际将房屋和装修成果交付陈青生、周建凡使用的情况下，因为这种并不影响房屋使用的、局部的、有微小瑕疵的履约行为要求新华公司承担逾期交付精装房的苛刻违约责任，有失公平。综上，在认定违约金和违约期限时，应综合评判新华公司的违约程度和陈青生、周建凡的利益损失，同时，新华公司已认可陈青生、周建凡有关毛坯房违约金的主张，并已向大部分业主支付了毛坯房违约金，足以弥补陈青生、周建凡的实际损失。因此，一审判决酌定逾期交付装修计算至2014年11月30日没有事实与法律依据，显失公正，理应予以纠正。
五、《装修协议》约定的违约金支付标准明显过高，应予调低。根据合同法第一百一十三条第一款的规定，违约金的性质主要是补偿性，以补偿违约行为给对方造成的“实际损失”为限度。在划分违约责任、判定违约金数额时，应以合同相对方的实际损失为参照，并结合违约方的过错程度，公正、公平作出认定。在一审庭审过程中，陈青生、周建凡主张新华公司有关涉案房屋公共部分的装修逾期违约，给各位主带来的不利影响限于通行、安全和防火，未能举证证明陈青生、周建凡由此产生的实际损失赔偿额或可预期的损失。因此，《装修协议》约定的装修总价款的万分之五每日的支付标准明显过高，应予调低。
综上所述，恳请二审法院查清事实，依法改判，以维护上诉人的合法权益。请求一、撤销一审判决第一项，改判新华公司只需向陈青生、周建凡支付逾期交付毛坯房违约金人民币21880元（依照《商品房买卖合同》约定的标准，从合同约定交付之日第二日，即2013年12月1日起计算至2014年5月29日，并扣除恶劣天气延误时间23天，139×××××157×0.0001）；二、撤销一审判决第二项，改判新华公司只需按照每日万分之一的标准，从合同约定交付之日第二日起计算至2014年1月12日项目竣工验收之日止，向陈青生、周建凡支付逾期交付装修的违约金。
一审原告陈青生、周建凡答辩称，一、新华公司认为一审法院认定恶劣天气所致工程延误的天数扣除过少，应予纠正的主张没有事实依据和法律依据。第一、对于可视对讲系统的安装与调试以及大堂的装修均系在室内进行，除2012年7月23日至25日期间的1208号风“韦森特”之外，新华公司主张的其他恶劣天气未达到工程需要完全停工的程度。第二、新华公司提交的一审证据不能说明其他恶劣天气如台风、降雨天气等对上述工程的施工作业造成影响的衡量标准，因此不能证明其主张。
二、新华公司称其在2014年1月已履行完《装修协议》约定的义务没有事实依据和法律依据。首先，双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“……出卖人（新华公司）应当在2013年11月30日前将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（陈青生、周建凡）使用：1、该商品房已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》。……”第十三条约定：“出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件二）的标准。”《商品房买卖合同》附件二约定了室内外装修标准，包括电梯、大堂的装修标准。其次，双方签订的《装修协议》第五条约定“装修期限：除本协议另有约定外，甲方（新华公司）于2013年11月30日前完成装修并将该单元交付乙方（陈青生、周建凡）。若甲方逾期交付，每逾期一日，则按装修总价款万分之五向乙方支付违约金。”第六条约定：“装修标准按双方书面确认的标准对该单元进行装修（见《金域华府精装交楼标准》）”。《金域华府精装交楼标准》第一条约定了涉案房屋户内、公共部分的装修标准以及智能系统的配备等内容。公共部分包括外墙、大堂、地下停车场、楼梯间、电梯等。其中大堂的交付标准为：首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级墙地砖及局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料。再次，《城市房地产管理法》第二十六条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”珠海市中级人民法院《关于“商品房交付使用条件”司法认定标准的指导意见》规定“商品房交付使用条件，以商品房已完成竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》为准”。根据上述法律法规规定、《商品房买卖合同》及其附件、《装修协议》及其附件《金域华府精装交楼标准》的约定，可见房屋得以交付应当具备两个条件：1、已装修完工；2、取得《竣工验收备案表》。第一、2014年1月，涉案房屋未取得《竣工验收备案表》，新华公司便单方向陈青生、周建凡发出《金域华府房屋交楼通知书》，另外根据陈青生、周建凡提交的证据可见，2014年1月，涉案房屋仍未达到《商品房买卖合同》附件二第十条及《金域华府精装交楼标准》第二条第1款约定的“装修标准”，根本不具备约定的交楼条件，因此新华公司于2014年1月将房屋交付给陈青生、周建凡违反了法律规定以及双方的约定。第二、即使陈青生、周建凡确认收到该《金域华府房屋交付通知书》或领取了房屋钥匙及相关物料，并不意味陈青生、周建凡认同或接受新华公司关于大堂的装修状况，陈青生、周建凡仍有权追究新华公司逾期交房的违约责任。
三、双方签订的《装修协议》及其附件《金域华府精装交楼标准》已明确约定了房屋得以交付的装修标准以及逾期交付装修完工房屋的违约责任，上述约定均是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有约束力，新华公司应当遵守合同约定，履行合同义务。第一、新华公司认为涉案房屋大堂的装修不属于《装修协议》的范围，即使大堂装修不符合约定的标准，只需整改无需承担违约责任的主张有违诚实守信，是不尊重合同约定的表现。另外，双方之间的相关合同没有约定通过竣工验收的后需对大堂另行改造、加建、升级，以及可以因此相应延长房屋和装修的交付时间，因此新华公司的上述行为导致逾期交付房屋，责任应由新华公司承担。第二、新华公司既已存在逾期交房的事实，便应按双方的书面明确约定承担违约责任。新华公司本应按照合同约定于2013年11月30日将房屋和装修部分交付给陈青生、周建凡使用，但至2014年5月29日才取得竣工验收备案表，且根据陈青生、周建凡提交的一审证据十五，直至2015年5月1日才对涉案房屋的室内安防系统进行检测和调试。另外，逾期交付后，大堂长期处于“工地”施工状态，对陈青生、周建凡的出入造成了极大不便，可见新华公司的违约行为已给陈青生、周建凡的生活造成严重影响，其认为违约金过高应予调低其该主张没有任何事实依据和法律依据。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，新华公司的上诉请求没有事实和法律依据，恳请贵院依法予以驳回。
本院裁决的理由与结果
新华公司上诉主张一审判决扣除施工期内恶劣天气天数过少，而应扣除2012年6月19日至2013年11月4日期间“台风黄色预警”及“暴雨橙色预警”天数23天。本院认为新华公司依据一审法院参照的中国气象局《突发气象灾害预警信号及防御指南》提出该主张，但该指南指出在“台风黄色预警”情况下“通知高空、水上等户外作业人员停止作业”，在“暴雨橙色预警”情况下“暂停在空旷地方的户外作业”，而新华公司案中仅提交向珠海市公共气象服务中心查询所得的2009年12月24日至2013年12月1日珠海市受热带气旋影响的情况，该查询情况记录并未明示新华公司主张扣除的23天是否达至“台风黄色预警”或“暴雨橙色预警”，且新华公司也未提交证据证明在该23天里案涉房屋之施工符合“停止”或“暂停”作业之情形。甚至正如被上诉人案中所指――依合同约定，案涉房屋应于2013年11月30日交付，新华公司主张的23天中有11天系当年6月至11月期间，显然案涉房屋不可能仍全部在进行室外施工。故综上，新华公司主张在计算毛坯房违约责任中再扣除23天逾期天数，本院不予支持。
新华公司主张双方约定的逾期交付装修的违约金计算标准过高，应调整为每日万分之一。对此本院认为，该约定为双方平等自愿协商一致的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，也恰如合同中对等约定在陈青生、周建凡逾期支付装修款时，新华公司也享有每日按应付装修款的万分之五主张违约金一样，即任何一方违反约定的对等义务，均应据此约定承担对等的违约责任。况且，本案中，新华公司并未提交证据证实据此计算的违约金超出被上诉人的实际损失，因此该上诉主张，本院亦不予支持。
至于新华公司上诉主张逾期交付装修的违约金应计至2014年1月12日。本院认为，虽然案涉双方就同一涉案房屋分别签订了《珠海市商品房买卖合同》及《装修协议》，但其实质就是约定新华公司出售、被上诉人买受精装修的房屋，上述两合同均一致约定新华公司应于2013年11月30日交付案涉房屋亦佐证了该事实。
《珠海市商品房买卖合同》附件二约定首层大堂及地下室大堂地面、墙面铺高级地砖及墙砖局部铺石材，天花局部吊顶刷涂料；户内安装可视对讲系统。《装修协议》附件“金域华府精装交楼标准”亦在“公共部分装饰及设施设备标准”中明确约定包括首层大堂及地下室大堂地面、墙面及天花的装修标，而包括智能门禁系统、安防系统等的安装甚至约定在该附件的“户内装修标准”之中。《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》均是新华公司与被上诉人自愿协商的真实意思表示，并不违反法律及行政法规强制性规定，因此各方均应恪守。既然《珠海市商品房买卖合同》与《装修协议》均对首层大堂装饰及智能系统作出了约定，因此针对首层大堂及智能系统应当按照《珠海市商品房买卖合同》、《装修协议》两份协议约定内容予以实施。新华公司上诉认为首层大堂及智能系统不属于《装修协议》约定的交付范围，认为《装修协议》仅适用于被上诉人购买的房屋单元，而不包括业主的公共部分，这并不符合双方协议的约定，也不符合双方在《装修协议》附件中将“智能门禁系统、安防系统”约定在“户内装修标准”内的事实。况且，新华公司该主张也与上诉状所述之依据《买卖合同补充协议》第八条第3项“出卖人交付使用的商品房装饰、设备不符合买卖合同附件二标准的，出卖人应进行整改”的约定，对大堂、安防系统仅承担整改义务的主张相悖，即新华公司一方面认为被上诉人等“单个小业主”买受的房屋装修不包括大堂装修、安防系统安装，而无权对大堂装修、安防系统等公共部分的装修提出新华公司违约的主张，一方面又认为大堂装修、安防系统安装不符合合同约定的商品房装修标准的，仅承担“整改义务”而非违约义务。故新华公司关于大堂装修、安防系统不属于《装修协议》约定的交付范围的主张，本院不予支持。
依据《装修协议》的约定，新华公司应当在2013年11月30日前完成装修并将涉案房屋交付给被上诉人，但经现场勘查可确认的是至2014年11月底才是双方能共同认可案涉房屋的大楼大堂装修完毕的时间，因此新华公司应当承担逾期装修违约责任。至于新华公司上诉认为案涉房屋大楼大堂未铺设门槛石和门套石是因对大堂加建和改建，对此本院认为大堂加建、改建属于新华公司自己施工安排事项，由于该行为导致违约交付房屋，责任应当由新华公司自行承担，不得成为免除逾期装修责任的理由，故该上诉理由，本院不予支持。
综上所述，新华公司上诉无理，本院不予支持；一审判决程序合法，实体处理恰当，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持一审判决。
二审案件受理费2688元，由新华公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 庹 佳
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一六年五月二十七日
书 记 员 李立荣