上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初81365号
原告(反诉被告)：上海觉者实业有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：袁志刚，执行董事。
委托诉讼代理人：黄祥圣，上海锦智律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何文彬，上海锦智律师事务所律师。
被告(反诉原告)：方海浩，男，1976年5月16日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：袁锋，上海市广懋律师事务所律师。
原告(反诉被告)上海觉者实业有限公司(以下简称觉者公司)诉被告(反诉原告)方海浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。觉者公司及其委托诉讼代理人何文彬、方海浩及其委托诉讼代理人袁锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
觉者公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的房屋租赁合同于2017年7月25日解除；2.被告向原告返还房屋租赁押金6500元；3.被告赔偿原告装修损失人民币90777元；4.被告赔偿原告营业损失人民币64005元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告自2016年1月1日起向被告承租位于上海市浦东新区草高支路XXX号房屋(以下简称系争房屋)作为经营使用。双方约定租金三年不变，合同一年一签。承租后，原告即对该房屋进行装修并开展经营。2017年2月14日，房屋无故停电，原告随即向被告报修，被告让原告耐心等候修复，却迟迟未能完成通电。嗣后，原告多次催促，仍无果。原告在等待数月后，无奈于2017年7月25日向被告提出解除租赁合同。原告认为，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，并在租赁物需要维修时在合理期限内履行维修义务。然而，被告不但不能保持房屋符合租赁用途，而且迟迟未能履行维修义务，给原告造成了严重经济损失。因此，原告依法向法院提起诉，请求判如所请。
方海浩辩称，不同意原告的诉讼请求。双方解除合同的日期为2017年10月11日，是由原告单方解除。其次在租赁期间由于存在窃电行为所以用电部门停电，该故障不是被告所承担的维修责任。没有证据证明原告存在装修和营业损失，即使有也与被告无关。
方海浩向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付给反诉原告2017年2月17日至2017年10月11日期间的房租50700元；2.反诉被告支付给反诉原告违约金3900元。事实和理由：反诉被告自2016年1月1日起向反诉原告承租系争房屋，经营涂料等商品。2017年2月17日，上海市电力公司浦东供电公司现场检查发现所涉商铺存在窃电现象，当场拆停电。直至2017年7月28日才修复供电。反诉被告自2017年2月17日起未支付过房租。其间，反诉被告曾于2017年7月25日要求解除租赁合同，反诉原告未同意。反诉被告一直在系争房屋经营，直至2017年10月11日再次要求解除合同，双方办理了退房交接手续。反诉原告认为，停电系人为窃电引起，与己无关。停电期间直至退房时，系争房屋一直由反诉被告控制、使用，理应支付房租。其提前解除合同的行为，不符合《房屋租赁合同》约定的合同解除条件，构成违约，应按约承担违约责任。现反诉原告提出反诉，请求支持。
觉者公司对方海浩的反诉辩称，不同意反诉请求。系争房屋自2017年2月17日就开始停电无法使用，但反诉被告已经支付了前三个月的房租，后双方交涉，反诉原告说房屋无法使用退还租金。反诉原告没有证据证明房屋能供反诉被告正常使用。反诉被告并没有违约，是由于反诉原告没有履行维修义务才提出解除合同的要求。
本院经审理认定事实如下：2016年12月15日，觉者公司与方海浩续签《房屋租赁合同》，约定系争房屋出租给觉者公司用于经营销售品牌涂料、水性漆及家居环保装潢相关商品。租赁期自2017年1月1日至2017年12月31日，每月租金6500元，按季度支付，押金6500元。出租方承诺，在租赁期内即承租日起叁年内合同约定的房租费不会有变化调整涨幅，叁年之后经双方协商在合理范围内适当调整房屋租赁费，其租赁费递增比例控制在10%以内。租赁期内，任何一方提前解除合同的，应提前60日通过对方，并按季度租金的20%向对方支付违约金，若承租人提前解约的，则出租人有权扣除押金作为违约赔偿。2017年2月17日，上海市电力公司现场检查出草高支路246、248商铺存在窃电行为，遂对前述商铺采取停电、拆表措施。方海浩获悉后，将觉者公司已支付的2017年1-3月份房租退还一半。觉者公司仍占用系争房屋，但未再支付房租。2017年7月25日，觉者公司通过短信通过方海浩“解除合同，后续将通过民事诉讼提出我公司的合法合理诉求，提出相应赔偿。”同年7月28日，方海浩短信回复“草高支路XXX号于2017年7月28日上午恢复正常供电，已经可以正常使用并营业，如您继续租用，我将于7月29日起开始计租，如还是坚持提前终止合同，那请三天内安排搬清物品，归还钥匙等手续，因从2017年2月17日起您就未曾支付过租金，故无法给您再多的免租时间，见谅！并在此声明，2017年2月17日并非为房屋停电，而是因有租客窃电导致供电局拆除电表并停止供电，后续我会对此窃电事件进行申请，提出我的相应诉求。”2017年10月11日，觉者实业与方海浩办理了系争房屋退租交接手续，交接书载明：进户门(玻璃门)、天花板和墙面、地板、铝窗及五金配件、多媒体信息、卫生间、卷帘门均由承租方2016年装修建造或翻新；经验收，商铺1-3层设施、设备完好无损、同意接收；承租方2016年进行全面装修，此处房屋合同签订交付属于纯毛坯交付承租方使用。另查明，系争房屋与隔壁商铺(246号)使用同一大电表，系争房屋内安装有电表分表，觉者公司按分表上读数向隔壁租户支付电费。2017年7月，案外人(草高支路XXX号房屋产权人)就其与承租人ＸＸ的租赁合同纠纷向本院提起诉讼，诉状中指出“被告(即ＸＸ)因盗电被供电部门查获，后供电部门开出十八余万元的罚款”，后该案以撤诉结案。另，觉者公司还提供了《上海市家庭居室装饰装修施工合同》、装饰设计预算表、收据，欲以证明觉者公司2016年对系争房屋进行装修，费用15200元；其与案外人签订的租赁合同，租期自2017年9月1日起，自述该合同于2017年9月1日左右签订。
本院认为，觉者公司与方海浩签订的系争房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。系争房屋于2017年2月17日被电力公司停电，虽窃电行为并非方海浩所为，但同样也无证据表明系觉者公司实施了窃电行为。本案中，系争房屋没有独立核算的电表而与隔壁共用一电表，以致对其他人的窃电行为无法监管，被供电单位查处后停电拆表，而保证租赁物的适租性是出租人应负之义务，方海浩有义务采取措施尽快恢复供电。然而在五个多月时间内，系争房屋一直未恢复供电，承租人经过合理的期待期后仍不能正常使用系争房屋，租赁目的无法实现，其行使合同解除权，符合法律规定，觉者公司要求确认合同解除及返还租赁押金的诉讼请求，本院予以支持。虽然租赁合同签订的租期是一年，但方海浩承诺讼租金三年内不变，觉者公司与方海浩签订第一份租赁合同时，对于总租期至少三年的信赖是有较可靠依据的，基于此，觉者公司对系争房屋进行了装修，方海浩提出的装修已在2016年度租期内消耗完毕的抗辩意见，有失公平，本院难以采纳。至于当时的装修费用，结合觉者公司提供的证据以及退租交接书确认的装修项目，本院确认觉者公司所述的152000元。因出租人违约导致合同解除，承租人要求出租人赔偿剩余租赁期内的装修残值损失，依法应予支持。但本案中，觉者公司虽已行使合同解除权，但不日方海浩即通知觉者公司房屋已恢复供电，合同继续履行的障碍已消失，且方海浩也表明愿意继续履行，而当时觉者公司尚未另行签订租赁合同，讼争租赁合同完全可以继续履行，以避免因合同解除可能扩大的损失。但觉者公司仍执意解除了合同，其也应对装修损失承担一部分责任。考虑到觉者公司的过错，本院酌定方海浩赔偿觉者公司装修损失4万元。觉者公司主张的经营损失，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。鉴于讼争合同系出租人未尽应尽之义务导致承租人合同目的无法实现而解除，故方海浩主张的解约违约金不予支持。方海浩要求觉者公司支付2017年2月17日至2010年10月11日期间的房屋租金，觉者公司占用系争房屋理应支付相应费用，但停电期内系争房屋租金依法可酌情减免，本院酌减50%。恢复供电后可按合同约定的租金标准计付占用费。觉者公司称不知系争房屋何时恢复供电，但方海浩就恢复供电一事已通知到觉者公司，觉者公司当时仍占用系争房屋，应当知道供电有无恢复，故本院确认2017年7月28日供电恢复。本院支持该期限内租金及使用费33800元。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第(一)项之规定，判决如下：
一、上海觉者实业有限公司与方海浩就上海市浦东新区草高支路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2017年7月25日解除；
二、方海浩于本判决生效之日起十五日内返还上海觉者实业有限公司租赁押金6500元；
三、方海浩于本判决生效之日起十五日内赔偿上海觉者实业有限公司装修损失40000元；
四、上海觉者实业有限公司于本判决生效之日起十五日内支付方海浩2017年2月17日起至2017年10月11日止的房屋租金及占用费33800元；
五、驳回上海觉者实业有限公司的其余诉讼请求；
六、驳回方海浩的其余反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费3526元，减半收取计1763元，由上海觉者实业有限公司负担1254元，方海浩负担509元；反诉案件受理费582.50元，由上海觉者实业有限公司负担360元，方海浩负担222.50元；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 全炜琦
二〇一八年一月十五日
书记员 唐 璐