浙江省湖州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙05民终169号
上诉人（原审被告，反诉原告）：张樱，女，汉族，1992年10月1日出生，住安吉县。
委托诉讼代理人：魏郭，浙江振源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王锦秋，浙江振源律师事务所律师。
上诉人（原审原告，反诉被告）：洪一博，男，汉族，1989年2月5日出生，住安吉县。
委托诉讼代理人：史明方，浙江浦源律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱仲烨，浙江浦源律师事务所律师。
上诉人张樱因与被上诉人洪一博租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院作出的（2016）浙0523民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年2月17日公开开庭进行了审理。上诉人张樱及其委托诉讼代理人魏郭、王锦秋，被上诉人洪一博的委托诉讼代理人史明方、朱仲烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张樱上诉请求：驳回洪一博的一审诉讼请求，查清事实予以改判，支持张樱的一审诉讼请求。一、二审诉讼费由洪一博承担。事实与理由：一、张樱在一审中提供的《转让合同》可以证明在与洪一博签订《转让合同》时没有征得房屋所有人王伟琴的同意，张樱对谁是房屋所有人以及洪一博与房屋所有人之间的租赁合同的约定都一无所知。洪一博提供的《转让合同》虽有“同意转让，王伟琴，2016年3月18日”的内容，但该签字是否是王伟琴所写，是否是其的真实意思表示，一审法院都没有进行调查和核实，仅凭庭后调取的房产信息推定是王伟琴所写，是不成立的。张樱提供的《转让合同》约定：洪一博将位于昌硕东路669号的店铺转让给张樱使用，并保证同等享有洪一博在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。所以，洪一博有义务提供其与房屋所有人的租赁合同，协助张樱与房屋所有人签订新的租赁合同，而洪一博未提供相关的租赁合同，也未向张樱阐明原租赁合同中洪一博所享有的权利和义务，《转让合同》是在洪一博的诱导下所签。洪一博至今未能提供其与房屋所有人的租赁合同，仅在审理期间提供一份与王伟琴签订的《租赁合同》的复印件，一审法院不能仅凭该复印件推定洪一博履行了与房屋所有人续租的交接义务。洪一博在签订《转让合同》时虽然提交了店铺的钥匙，但这只能说明交接的一个方面，实质是否能够真正取得续租才是转让的核心所在，况且钥匙现在已被房屋所有人收回，表示不同意转租给张樱，而一审法院仅凭当时张樱接受了钥匙，即认定“视为其对店铺现状及价值有充分必要的了解”不符合常理。二、该案事实是洪一博将其所租赁的房屋再次转租的过程，理应是租赁合同纠纷。按照《转让合同》的约定，转让费10万元包括店铺的装修、装饰及其他所有设备和2016年6月之前的租金，从此可以看出是财产转让，一审法院判决是店铺转让费与事实不符。现洪一博与房屋所有人已终止租赁合同，转让给他人，并已开张营业。张樱在庭审中补充以下上诉意见：双方签订合同的时候洪一博未告知其转让行为得到房屋所有人的许可，合同在履行过程中房屋所有人打电话要求张樱拿回钥匙。2016年6月12日房屋所有人已将房屋出租给第三人，其行为表明不同意将房屋转租给张樱的，从而导致张樱不能在其租赁房屋内开展经营活动，所以违约方是洪一博。
洪一博辩称，一审判决认定事实事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。张樱不支付租赁费用从而导致房屋所有人与第三人签订了协议，该后果是由于张樱自己的行为导致。张樱称并没有征得房屋所有人的同意，而一审中洪一博提交的《转让合同》中明确写明了房屋所有人是同意转让的，因此房屋转租的行为已经得到房屋所有人的同意，张樱的陈述不符合事实。实际情况是张樱不想再开店了，以此为借口不履行合同，应由张樱承担相应的法律后果。
洪一博向一审法院起诉请求：1.张樱立即支付转让款10万元；2.洪一博没收定金5000元；3.案件诉讼费由张樱承担。
张樱向一审法院提出反诉请求：1.解除张樱与洪一博签订的《转让合同》；2.洪一博双倍返还定金1万元；3.案件诉讼费由洪一博承担。
一审法院认定的事实：2015年6月1日，洪一博与案外人王伟琴签订《房屋租赁协议》，约定：洪一博承租案外人王伟琴名下的坐落在安吉县××路××、××号营业用房，租金为5万一年，一年一付，每年递增10%，租金先付后使用，租赁合同期限为三年；承租人不得转让，如需转让须经出租人同意，否则出租人有权收回并终止租赁，租金不退还。洪一博承租后即开店经营。2016年3月17日，洪一博与张樱在案涉店铺内签订《转让合同》，一式两份，合同约定：洪一博将位于昌硕东路669号的店铺转让给张樱使用，并保证张樱同等享有洪一博在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。张樱支付转让费10万元，转让费包括店铺的装修、装饰及其他所有设备和2016年6月之前的房租费用。张樱在2016年3月17日支付定金5000元，余款分两次付清，第一次付款在2016年3月底，第二次付款在正式营业后两个月。张樱当场支付了5000元定金，洪一博亦当场将店铺钥匙交付张樱。次日，案外人王伟琴在洪一博持有的转让合同上签字表明同意转让。此后，洪一博要求张樱按约支付剩余转让费，张樱则认为洪一博未协助其与房屋所有人达成续租协议，致使转让合同无法继续履行，要求洪一博返还定金。双方协商未果，以致纠纷成讼。另查明，坐落于安吉县××镇××路××、××、××、××、××号房屋产权证号为安房权证递铺字第××号的房产的所有人为王伟琴。
一审法院认为，双方签订的《转让合同》系双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均具有法律约束力。洪一博作为该店面的使用人，虽然对房屋不享有所有权，但其已举证证明转让店面的行为（包含了房屋租赁权的让与行为）已征得所有权人同意，并于签订合同当天，在店铺内当场将店铺钥匙交付张樱，应视为已履行了店面转让义务。张樱作为一个从事经济活动的理性人，在进行重大投资前应对所投资的项目进行全面了解。张樱在受让的店铺内签订合同并接收店铺钥匙，应视为其对店铺现状及价值有充分必要的了解，其受让后虽未实际经营，但其庭审陈述时亦认可并不存在他人向其主张权利而致经营无法实现的情形，现张樱认为洪一博在《转让合同》签订后未履行原租赁关系的披露义务及协助其办理续租事宜，并据此反诉洪一博要求解除双方于2016年3月17日签订的《转让合同》及双倍返还定金，无法律依据，不予支持。同时，双方在《转让合同》中虽约定了剩余转让费的支付期限，即2016年3月底及店铺正式营业后两个月，但未约定每次支付的金额。现张樱受让店铺后至今未营业，在庭审陈述时亦表明已将店铺钥匙交还自称房东的他人，其实际行动亦表明其受让的店铺不会再开业，合同约定的第二次付款的条件已不可能成就，且现距双方约定的第一次付款期限已近半年，故对洪一博要求张樱一次性支付剩余转让费的诉请，予以支持。对于张樱的迟延履行是否适用定金罚则即洪一博是否有权没收定金5000元，双方虽约定合同签订当日支付定金5000元且已实际支付，但并未明确约定如一方违约，定金可以没收或应当双倍返还，且双方签订的转让合同系双务合同，合同签订后，双方均已开始履行相应合同义务，该5000元定金应视为已转化成合同约定的转让费，故不适用定金罚则，对该项诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、张樱给付洪一博店面转让款95000元，限于判决生效之日起十日内支付；二、驳回洪一博的其他诉讼请求；三、驳回张樱的反诉诉讼请求。如张樱未按判决指定的期间履行上述付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉诉讼费1200元（已减半），反诉诉讼费65元（已减半），合计1265元，由洪一博负担50元，由张樱负担1215元，限于判决生效之日起七日内交纳。
二审中，张樱向本院提交房屋租赁协议一份，用以证明2016年6月12日房屋所有人已将涉案房屋出租给第三人，导致张樱无法在涉案房屋内开展经营。洪一博经质证对租赁协议的证明对象有异议，实际是张樱没有按期支付租金，过错方在张樱，从而导致房屋所有人将房屋另行出租给第三人。本院认证认为，该房屋租赁协议经质证，对其真实性、合法性无异议，本院予以认定，但该房屋租赁协议仅能证明2016年6月12日房屋所有人将涉案房屋出租给第三人的事实，不能证明由此导致张樱无法开展经营，故对此证明目的本院不予采信。
洪一博未向本院提交新证据。
一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，第一，张樱与洪一博于2016年3月17日签订的《转让合同》明确载明：乙方（张樱）支付甲方（洪一博）转让费10万元，包括店铺的装修、装饰及其他所有设备和2016年6月之前的房租费用。而且，张樱当场支付了5000元，洪一博亦当场将钥匙交付张樱。张樱亦未举证证明存在重大误解或租赁物不符合约定的情况，故张樱作为一个从事经济活动的完全民事行为能力人，应当对转让的价值有充分的了解和清楚的认识。第二，2016年3月17日签订合同后，张樱实际占有涉案房屋，其虽在庭审中陈述其在2016年5月9日将房屋钥匙交还房屋所有人王伟琴，但未提供证据予以证明。且张樱未举证证明存在王伟琴或第三人限制其行使承租权的情形，因此张樱完全可以使用涉案房屋开展经营活动。第三，张樱主张其与洪一博之间的转让合同未得到王伟琴的同意，洪一博亦未协助办理续租手续，导致张樱无法续租进而不能开展经营活动。根据一审中洪一博提交的微信记录，在2016年4月初，洪一博已通过微信通知张樱进行续租，并提供了王伟琴的联系方式，而张樱在微信中要求提前解除合同，故张樱系出于其自身原因不进行续租，在此情况下，王伟琴才取回钥匙。且转让合同约定的租期应为2016年3月17日至2016年5月底，至2016年6月12日王伟琴将涉案房屋出租他人之时，本案转让合同的租赁期限已届满，故对张樱的主张本院不予采信。综上，洪一博已实际履行了转让合同中所涉及的义务，不存在违约行为，张樱未按约付款构成违约，故张樱主张解除合同并要求洪一博双倍返还定金于法无据，本院不予支持；洪一博主张张樱继续履行支付转让款的义务，本院予以支持。
另，本案的诉讼标的系张樱与洪一博之间基于房屋承租权转让所产生的权利义务关系，故本案案由应为租赁合同纠纷，一审法院认定本案案由为合同纠纷不妥，本院予以纠正。
综上所述，张樱的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2400元，由上诉人张樱负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨瑞芳
代理审判员 郑 扬
代理审判员 王丽慧
二〇一七年二月二十一日
书 记 员 丁晓岚