广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终13522号上诉人（原审原告、反诉被告）：洪敏，女，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：王荣洋，广东福瑞德律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：李广平，女，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：郑璇，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李小兵，与李广平系夫妻关系。原审第三人：北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司，住所地广东省广州市海珠区赤岗北路118号四层自编之一06房，统一社会信用代码914401053045172525。负责人：代建功，总经理。委托诉讼代理人：谭颖欣，职员。原审第三人：中国银行股份有限公司广州天河支行，住所地广东省广州市天河区体育东路160号101房、2楼、301房、302房南区，统一社会信用代码91440101890660413Y。负责人：孙路希。上诉人洪敏与上诉人李广平及原审第三人北京怡然居客科技发展有限公司广州分公司（以下简称怡然居客广州分公司）、中国银行股份有限公司广州天河支行（以下简称中国银行天河支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。洪敏上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持洪敏的诉讼请求，驳回李广平的反诉请求；二、判令本案二审诉讼费由李广平承担。事实和理由如下：一、李广平存在违约情形，其并未完全履行合同，而一审法院错误认定洪敏违约在先，李广平履行了合同义务，证据不足。根据李广平提交的《提前还款受理回执》反映，李广平于2015年6月25日向中国银行天河支行提出提前还款受理回执，但随后又撤销该申请，根据前述银行向一审法院提交的书面答复，该撤销时间无法查明，该份回执载明李广平提前还贷的金额为5026000元。根据李广平提交的借款合同（该份证据真实性难以确认）显示：2015年7月10日，李广平与案外人林卫东签署借款协议，向林卫东借款400万元，但并无证据显示该400万元已经汇入李广平账户，该份借款协议已于2015年7月28日经合同双方签字作废。上述证据已经充分证明，李广平根本未能筹足提前还贷款项，其撤销提前还贷申请的事由明显是由于其款项未能筹足，而并非是洪敏不具备买房资格，一审法院认定洪敏违约在先，理据不足。另，李广平根本未能完全履行合同，而一审法院认定李广平已经履行合同义务，证据不足。综上，李广平存在违约情形，其作为合同违约方不应享有单方合同解除权，案涉合同解除的条件未成就，至今未解除。二、洪敏及怡然居客广州分公司均已确认三方已口头达成一致同意将案涉房屋交易期限延后，一审法院主观认定实践中在房屋买卖交易期限延后的情形下，一般需要另签署书面补充协议确定，据此未采信洪敏及怡然居客广州分公司的陈述，该认定不符合交易习惯，为一审法院主观臆断。实践中，房屋买卖双方将交易期限延后一般不另行签署补充协议，只需口头沟通，除非是延期很长时间或者价款变更，双方才会签署书面合同。本案中，合同约定交易时间是2015年8月20日，在此之前，洪敏和李广平均不具备完成交易的条件，因此，买卖双方及中介口头达成一致将交易时间延后，中介公司怡然居客广州分公司对此已予证实。本案中怡然居客广州分公司是案涉《存量房买卖合同》的当事人之一，全程参与了案涉《存量房买卖合同》的洽谈、签署与履行，对案件相关事实比较清楚。并且，中介公司在买卖双方之间是中间方，是促成买卖的中间机构，不存在与买方或卖方有更特别的利害关系，其在法庭上陈述的事实与洪敏陈述事实一致，足以证明洪敏所述是符合实际的。而一审法院在无相反证据的情形下，在未充分了解房地产交易市场交易习惯的基础上，也未综合审查本案证据链的情形下，即否定案涉两方当事人陈述一致的意见，认定事实错误。李广平答辩称：不同意洪敏的上诉请求。双方在签订存量房买卖合同之后，李广平一方已按照合同约定申请涂销准备交易，但洪敏由于购房资格无法按照合同约定进行银行贷款审批，且其最终获得购房资格的期限已远远超过原合同约定，故洪敏是违约方，应当承担相应的违约责任。李广平上诉请求：一、撤销一审判决第一、四项，改判洪敏支付违约金79万元，并承担一审全部诉讼费用；二、判令本案二审律师费由洪敏承担；三、判令本案二审案件诉讼费由洪敏承担。事实和理由：一、洪敏在一审中未主张违约金过高，法院无权依职权减少违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定说明，只有在一方当事人主张违约金过高时，法院才能对违约金进行调整。在一审中洪敏从未主张过违约金过高，法院无权径直依职权减少违约金数额，一审法院将违约金从79万元减少到5万元是错误的。二、李广平主张的违约金数额为房屋成交价的10%，并未明显过高。房屋成交价10%的违约金标准是李广平与洪敏在《存量房买卖合同》中明确约定的，《存量房买卖合同》是中介机构提供的通用版本，房屋成交价10%的违约金标准也是广州通用的房屋买卖合同违约金标准，该标准未超过司法实践中惯常认定的“超过合同价款的30%视为违约金过高”的标准，法院不应裁决减少违约金数额。三、洪敏明知其不符合广州市购房政策而与李广平签订《存量房买卖合同》，主观恶意严重，违约金不应减少。洪敏明知其名下已有两套房屋而不符合广州市购房政策规定的购房条件，但仍然隐瞒该事实，与李广平签订《存量房买卖合同》，具有明显的主观恶意，应发挥违约金的惩罚作用，对洪敏违反诚实信用原则的行为进行惩罚，法院不应减少违约金数额。洪敏答辩称：不同意李广平的上诉请求。洪敏不存在违约的事实，李广平在本案中存在违约事实，其上诉请求没有事实依据。怡然居客广州分公司、中国银行天河支行未陈述意见。洪敏于2016年1月12日向一审法院提起诉讼，请求判令：一、李广平继续履行《存量房买卖合同》（合同编号：0001453），并根据该合同的约定协助洪敏将广州市天河区金穗路XX号之四XXX房的房屋过户至洪敏名下；二、李广平向洪敏支付合同约定的房地产成交价10%的违约金790000元；三、李广平承担洪敏因本案支付的律师费50000元；四、洪敏代李广平向中国银行天河支行提前偿还上述房屋的按揭贷款余额，洪敏代为清偿后，中国银行天河支行协助洪敏办理上述房屋的涂销抵押手续；五、本案一切诉讼费用由李广平承担。李广平反诉请求判令：一、洪敏向李广平支付合同约定的房地产成交价10%的违约金790000元；二、本案律师费55000元由洪敏承担；三、本案公证费1830元由洪敏承担；四、本案诉讼费由洪敏承担。一审法院认定事实：根据2011登记字9304381号《广州市不动产登记查册表》显示，李广平是广州市天河区金穗路XX号之四XXX房（下简称案涉房屋）的产权人，该房屋建筑面积为265.8532平方米，抵押权人为中国银行天河支行。2015年6月20日，李广平（甲方/卖方）、洪敏（乙方/买方）、怡然居客广州分公司（丙方/房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房地产权证号码为09××34，建筑面积为265.85平方米；案涉房屋按整套出售并计价，总金额7900000元；房屋类型（使用性质）为住宅；案涉房屋存在抵押情况；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲乙双方一致同意由乙方承担案涉房屋交易所产生的全部税费；甲乙双方一致同意委托丙方协助办理产权转移登记，并保证向丙方提供办妥产权转移登记所需的必要材料；丙方应在甲乙双方共同到房管部门办理产权转移登记手续，签订相关合同时提供必要之协助，使交易顺利完成；甲乙双方一致同意由丙方协助按照涂销抵押后按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，乙方在签订本合同的当日直接支付给甲方800000元定金；甲方应在收到定金后的七个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助乙方申请银行按揭；甲方同意由银行或丙方通知可以提前还贷之日起七个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；乙方应在签订本合同后七个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后七个工作日内提供办理银行贷款所需要的资料；乙方应在签订本合同时委托丙方办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年、4000000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；甲乙双方同意自银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合丙方完成本次交易的递件手续；在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，乙方将首期楼款（不含定金）3100000元支付给甲方，楼价余款4000000元在交易过户及办妥相关手续后由批贷银行直接划给甲方；交易过户手续需在2015年8月20日前完成（以付清双方交易税费为准）；甲方不能按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已支付给甲方的全部费用；乙方不能按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%；本合同签订后，甲方如未能按本合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，应自逾期之日起，每日按案涉房屋成交价的0.1%向乙方支付违约金直至实际履行之日止；逾期超过三十个工作日仍未交房的，乙方有权解除合同；如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的案涉房屋的交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方每日按案涉房屋成交价的0.1%向乙方支付违约金；本合同签订后，乙方如未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，应自逾期之日起，每日按案涉房屋成交价的0.1%向甲方支付违约金直至实际履行之日止；逾期超过三十个工作日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲乙任何一方自本合同签订合同之日起如有以下情形之一，构成根本违约；届时，违约方应按照案涉房屋成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等：（1）甲乙任何一方拒绝按本合同约定支付或收取定金、楼款逾期十个工作日以上；（2）甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上；（3）甲乙任何一方因隐瞒或提供的文件资料不完整、不真实、不合法、不准确导致本合同的目的无法实现；……（6）其他因甲乙任何一方原因导致本合同目的无法实现的情形；（7）丙方通过书面函告或短信、邮件的方式通知后，甲乙任何一方不在期限内配合办理按揭手续或交易过户必须的手续；定金补充：乙方于2015年6月21日前支付部分定金100000元，定金余额700000元于2015年6月24日前完成支付；等等。2015年6月20日，李广平开具《收款收据》，确认收到洪敏支付案涉房屋的定金100000元。2015年6月25日，李广平开具《收款收据》，确认收到洪敏支付案涉房屋的定金700000元。2015年6月25日，李广平向中国银行天河支行申请贷款提前还款。2015年6月26日，洪敏到招商银行股份有限公司广州分行（下简称招商银行广州分行）办理案涉房屋的银行贷款手续，并提交了复印件材料一套等资料。2015年9月7日，李广平向洪敏、怡然居客广州分公司发出《关于解除的告知函》，内容为合同签订后，李广平按照合同约定于2015年6月25日向中国银行天河支行递交了提前还贷申请；中国银行天河支行受理后，李广平收到怡然居客广州分公司的符德川通知称洪敏并无购房指标、暂时不能购房；李广平不得不向中国银行天河支行撤回提前还款的申请；根据《存量房买卖合同》第六条第四款第四项约定，“乙方（洪敏）应在签订本合同后七个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后七个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。”第六条第四款第八项约定，“交易过户手续需在2015年8月20日前完成。”但洪敏至今未向银行提出贷款申请，也未签订有关按揭文件和办理按揭相关事宜，更不可能按照合同的约定期限办理房产过户手续；根据《存量房买卖合同》第七条第五款约定，“本合同签订后，乙方（洪敏）未能按照合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应自逾期之日起，每日按本合同第一条第3款该房地产成交价的0.1%向甲方（李广平）支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未支付的，甲方有权解除合同。”另外，根据《房地产中介服务合同》第二条第三款约定，“甲方（怡然居客广州分公司）不得故意隐瞒与订立《存量房买卖合同》有关的事实或者提供虚假情况。”然而在签订《房地产中介服务合同》和《存量房买卖合同》时，怡然居客广州分公司和洪敏并没有告知李广平，洪敏没有购房指标；鉴于洪敏和怡然居客广州分公司的违约行为已经给李广平带来很大损失，并导致合同目的无法实现，李广平声明《存量房买卖合同》自2015年9月3日解除，李广平将保留追究洪敏和怡然居客广州分公司违约责任的权利；李广平希望洪敏和怡然居客广州分公司本着诚实守信的精神，解除《存量房买卖合同》，并在收到函件后提出解决方案。李广平申请了广东省广州市白云公证处对上述邮件办理邮递过程进行公证，该公证处作出了（2015）粤广白云第13977号《公证书》。2015年9月21日，洪敏向李广平发出《关于解决问题的回函》，内容为洪敏收到李广平发出的告知函，要求解除《存量房买卖合同》，洪敏不接受该无理要求；根据《存量房买卖合同》第六条第四款第四项约定，“乙方（洪敏）应在签订本合同后七个工作日内签订银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签订银行按揭文件后七个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。”洪敏于2015年6月25日向银行递交了贷款申请资料提出贷款申请并签订银行按揭文件，洪敏已履行了合同的义务；根据《存量房买卖合同》第四条第4点第（3）项的约定，“甲方（李广平）同意由银行或丙方通知可以提交还款之日起七个工作日内一次性还清所欠银行贷款，甲方承担提早还贷而产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续。”但李广平至今仍未还清贷款，更没有办理涂销抵押的手续，该房产至今未能达到过户的条件；根据合同第六条约定，交易过户手续需在2015年8月20日前完成，由于李广平的严重违约行为，现在该房屋还在抵押状态根本不能办理过户手续；鉴于李广平的违约行为及不负责任的态度，致使洪敏不能如期办理按揭和过户手续，给洪敏和怡然居客广州分公司带来很大损失，洪敏和怡然居客广州分公司一致要求李广平与洪敏重新协商《存量房买卖合同》，签订补充协议，延长过户期限；洪敏与怡然居客广州分公司希望李广平尽快与其进行协商；如李广平不继续协商的，应立即返还洪敏支付的定金800000元，双方解除合同；否则，洪敏及怡然居客广州分公司将追究李广平的违约责任。诉讼过程中，洪敏主张李广平未按照《存量房买卖合同》约定办理案涉房屋的提前还贷及涂销抵押登记手续，李广平则主张其已按照合同约定办理上述手续并筹集资金准备提前还贷。为予证明，李广平提交了《提前还款受理回执》《借款合同》及《招商银行户口交易明细表》。一、《提前还款受理回执》显示由中国银行天河支行消费信贷中心于2015年6月25日向李广平、李小兵出具，内容为李广平、李小兵申请的全部偿还所有剩余贷款的提前还款业务该行已受理；该行要求李广平、李小兵确保2015年7月30日前供款账户上的预存可划扣金额（剔除存折冻结金额后）不少于5026000元；该行计划将于2015年8月1日至2015年8月6日进行提前还款自动划扣等。二、《借款协议》显示由李广平（借款人）与案外人林卫东（出借人）于2015年7月10日签订，约定借款人因卖房涂销抵押需一笔短期资金，借款人向出借人借款4000000元；借款期限为自2015年7月28日至2015年8月27日止等。该《借款协议》下方手写“本协议已作废”，并有李广平、林卫东签名，落款日期为2015年7月28日。三、《招商银行户口交易明细表》显示林卫东的银行账户在2015年7月28日联机余额4420104.89元。洪敏对证据一的真实性没有异议，但认为根据该证据显示李广平已向银行撤回提前还款的申请，且该证据没有显示撤销日期，不能证明洪敏于2015年8月20日前无法办理相关按揭过户手续期限内所撤销。洪敏对证据二、三的真实性不予确认，并认为《借款协议》已作废，且李广平借款4000000元并不足以提前还清所欠银行近6000000元贷款。另，经一审法院向中国银行天河支行查询，中国银行天河支行确认上述《提前还款受理回执》属实，但撤销申请时间不明确。李广平主张洪敏不具备购房资格导致《存量房买卖合同》未能履行完毕，并提交了与怡然居客广州分公司的工作人员符德川的手机短信予以证明。根据手机短信显示，符德川于2015年8月16日9时21分发短信称“李生，洪小姐的房子昨天已经卖掉了，”于2015年9月7日16时37分发短信称“李总，您好！我是小符，洪小姐东兴南的房子过两天就要办过户了，接着我们就可以办丽江的手续了，看到信息麻烦您给我回个电话，谢谢！”于2015年9月10日12时24分发短信称“李总，邮件我已经收到了，可以通下电话吗？您如果总是不接电话，不露面，问题也解决不了啊”；于2015年9月17日17时9分发短信称“李总，洪小姐那边的手续已经准备好，您的银行赎契手续要尽快申请办理，配合买方洪敏去房管局办理过户手续。”洪敏确认上述手机短信的真实性，并认为该证据证明中介人员已多次告知李广平，洪敏已具备购房资格，并且代表洪敏敦促李广平继续履行合同。洪敏主张其在与李广平签订《存量房买卖合同》前，已告知其没有购房资格，需要出售一套房屋后才能购买案涉房屋，李广平对此予以同意。为予证明，洪敏提交了由符德川于2015年12月31日签名、并加盖了怡然居客广州分公司业务专用章的《关于天河区金穗路79号之四301房交易情况说明》。该说明内容为符德川是怡然居客广州分公司的员工，为李广平（卖方）、洪敏（买方）提供案涉房屋的交易中介服务；经符德川介绍买卖双方于2015年6月20日签订《存量房买卖合同》，约定买方以7900000元购买卖方案涉房屋，并约定于2015年8月20日前完成交易；同时告知卖方，买方暂无购房指标，需将名下一套房屋出售才可办理交易过户手续，卖方表示知晓，该合同还约定卖方的义务之一，自己办理银行涂销抵押手续后才与买方交易过户；考虑到案涉房屋交易周期较长，三方（中介方、买方、卖方）又于2015年7月15日在怡然居客广州分公司办公室协商达成口头协议，一致同意将案涉房屋的交易时间推延至2015年8月20日之后，具体时间以符德川通知卖方办理银行涂销抵押为准；之后，买方一直在积极履行合同，将名下的房屋出售，而符德川作为中介方亦积极地将买方的卖房进程告知卖方，并于2015年8月16日电话和短信通知卖方可以办理银行涂销抵押手续，卖方回复要去银行了解涂销抵押相关流程之后，符德川于8月22日再联系卖方，卖方既不接电话亦不回复短信，包括买方的电话亦不接不复；卖方于9月3日寄出一份函件，单方要求解除案涉房屋买卖合同，并要求买方提出解决方案，买方就卖方要求于9月19日将《关于解决问题的回函》寄出，但卖方拒绝签收，并且至今卖方仍拒绝接电话及回复短信，致使交易一直未能完成。李广平对上述证据的真实性不予确认，针对该证据及怡然居客广州分公司的述称内容，李广平认为是洪敏委托怡然居客广州分公司与李广平交易而并非李广平委托该公司出售案涉房屋，中介费也是洪敏承担，所以洪敏与怡然居客广州分公司之间存在利益关系，怡然居客广州分公司陈述内容可信度存疑；《存量房买卖合同》已明确约定本合同如在签订后删除、补充、更改必须要在删除、补充、更改处由三方签名确认，但该合同并没有显示就延期履行合同达成新的协议，洪敏、怡然居客广州分公司除了口头陈述称曾向李广平告知洪敏没有购房指标的事宜外，并没有任何书面证据予以证明。洪敏还提交了其与案外人谢意滨于2015年8月14日签订的《房地产买卖合同》以证明其积极履行《存量房买卖合同》约定的义务。该《房地产买卖合同》显示洪敏将广州市越秀区东兴南路东兴一街12号二楼201房（下简称201房）以1125000元的价格出售给谢意滨。李广平认为该合同真实性由法院认定，并认为即使该合同真实，该合同也不能在《存量房买卖合同》约定期限内完成交易，洪敏存在违约。另，李广平提供了201房的《广州市不动产登记查册表》（房产登记号：2014登记字1034544号）作为证据，该查册表显示2015年9月28日谢意滨、中国工商银行股份有限公司广州西华路支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）、转移或交换，2015年9月29日核准登记。洪敏提交了《民事委托代理合同》及律师费发票，以证明其支付了律师费50000元。李广平提交了《委托合同》《民事委托代理合同》及律师费发票2张，以证明其支付了律师费55000元；李广平还提交了公证费发票，以证明其支付了公证费1830元。一审法院认为：李广平、洪敏、怡然居客广州分公司签订的《存量房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。该合同实际上包括了李广平与洪敏之间的房屋买卖合同关系及相关的居间服务合同关系，本案中仅对李广平与洪敏之间的房屋买卖合同关系进行审处。根据《存量房买卖合同》约定，洪敏应在2015年6月21日前支付部分定金100000元、于2016年6月24日前支付定金余额700000元；李广平应在收到定金后七个工作日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料且协助洪敏申请银行按揭，洪敏则应在签订合同后七个工作日内签定银行按揭文件及支付贷款所需费用；李广平还应在银行或怡然居客广州分公司通知可以提前还贷之日起七个工作日内一次性还清所欠银行贷款，并在抵押银行出具还清贷款证明等资料后七个工作日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；李广平、洪敏还同意在银行审批出具同意贷款通知书后七个工作日内配合怡然居客广州分公司完成本次交易的递件手续，过户手续需在2015年8月20日前完成。根据已查明的事实可知，洪敏向李广平支付了定金800000元，李广平于2015年6月25日即向中国银行天河支行申请提前还贷，并向案外人借款以支付提前还贷款项，洪敏亦于2015年6月26日向招商银行广州分行申请贷款。其后，由于洪敏不符合限购政策，需要将名下的201房出售后才能办理案涉房屋的过户登记手续，而洪敏直至2015年8月14日才与案外人谢意滨签订《房地产买卖合同》，并直至2015年9月28日才到房地产管理部门办理201房的过户登记手续。由于上述原因，《存量房买卖合同》中案涉房屋交易过户手续需在2015年8月20日前完成的约定未能得到履行，故李广平于2015年9月7日向洪敏发出《关于解除的告知函》要求解除《存量房买卖合同》，洪敏则于2015年9月21日向李广平发出《关于解决问题的回函》表示不同意解除《存量房买卖合同》。由于双方当事人产生纠纷而未能协商解决，案涉房屋一直未办理过户登记手续。对于《存量房买卖合同》履行过程中的违约责任问题，洪敏、李广平均主张对方存在违约行为。对于洪敏主张的李广平未按照合同约定办理案涉房屋的提前还贷、涂销抵押登记手续的违约问题，根据李广平提供的证据显示，在签订《存量房买卖合同》后李广平即向中国银行天河支行申请提前还贷，并在银行扣款期限前已筹集还贷资金，可见李广平已按照合同约定履行义务。相反，虽然洪敏在签订《存量房买卖合同》后向银行申请抵押贷款并提交资料，但之后未有证据显示其已获得银行同意贷款的审批，而且，由于洪敏不符合限购政策而未能符合办理案涉房屋的过户登记手续条件，其需要将201房出售才能符合限购政策规定，而洪敏在签订《存量房买卖合同》之后并未能在合理期限内将201房出售，并导致《存量房买卖合同》未能在约定的2015年8月20日前履行完毕，洪敏存在违反《存量房买卖合同》约定的违约行为。洪敏对此抗辩称其在签订《存量房买卖合同》前已将其不符合限购政策的事实告知李广平，李广平对此知情表示同意，但对此抗辩仅有洪敏及怡然居客广州分公司的陈述，洪敏及怡然居客广州分公司并未提供证据予以证明。此外，综合《存量房买卖合同》约定交易需在2015年8月20日前完成及李广平在签订《存量房买卖合同》后即申请办理提前还贷手续等事实，一审法院对洪敏及怡然居客广州分公司所主张的李广平在签订《存量房买卖合同》前对洪敏不符合限购政策的情况知情同意的抗辩不予采信。退一步来说，即使李广平在签订《存量房买卖合同》前对洪敏不符合限购政策的事实知情并同意，但合同中已明确约定交易需于2015年8月20日前完成，即李广平给予洪敏消除案涉房屋交易过户障碍（即出售201房以满足限购政策要求）的期限，且洪敏对此期限亦予以同意。之后却由于洪敏在签订《存量房买卖合同》后拖延近2个月时间，直至2015年8月14日才与案外人谢意滨签订出售201房的《房地产买卖合同》，并直至2015年9月28日才到房地产管理部门办理201房的过户登记手续，上述期限已超过签订《存量房买卖合同》所约定的案涉房屋交易过户期限。洪敏、怡然居客广州分公司对此又抗辩称与李广平协商后各方均同意《存量房买卖合同》交易过户时间延后，对此抗辩洪敏、怡然居客广州分公司亦未提供证据予以证明，而且，在合同原约定的交易期限届满而远未能满足交易过户条件、案涉房屋的交易价格将近800万元高额的情况下，各方当事人对此不签订书面协议、且不约定具体延后期限的处理方法，亦与日常生活常理不符，故一审法院认为洪敏、怡然居客广州分公司的上述抗辩亦缺乏依据，一审法院不予采信。综上，《存量房买卖合同》因洪敏不能排除交易障碍的原因而未能在约定期限内履行，洪敏对此应承担违约责任，在李广平明确表示不同意继续履行《存量房买卖合同》的情况下，《存量房买卖合同》因洪敏的违约责任而解除。因此，现洪敏要求继续履行《存量房买卖合同》、要求李广平将案涉房屋过户登记至其名下、要求李广平支付违约金、要求由其代为清偿李广平所欠中国银行天河支行的债务后涂销案涉房屋的抵押登记并要求李广平承担律师费的各项诉讼请求均缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。李广平要求洪敏支付违约金的反诉请求合理有据，一审法院予以支持，但鉴于自2015年以来广州市住宅价格一直处于上升通道且涨幅较大，一审法院结合本案案情酌情判令洪敏向李广平支付违约金50000元。李广平要求洪敏支付律师费55000元、公证费1830元，并提供了相关证据予以证明，上述反诉请求符合《存量房买卖合同》约定，一审法院予以支持。中国银行天河支行经一审法院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，于2017年5月10日作出判决：一、原告（反诉被告）洪敏自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李广平支付违约金50000元；二、原告（反诉被告）洪敏自本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）李广平支付律师费55000元、公证费1830元；三、驳回原告（反诉被告）洪敏的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李广平的其他反诉请求。本案本诉受理费12950元、保全费5000元，由原告（反诉被告）洪敏负担；反诉受理费6462元，由原告（反诉被告）洪敏负担1762元、被告（反诉原告）李广平负担4700元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，《存量房买卖合同》约定，如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额乙方须在支付首期楼款的同时补足给甲方。二审期间，洪敏向本院提交：证据一、《个人名下房地产登记情况查询证明》（2017年8月2日），拟证明洪敏具备广州市购房资格。证据二、洪敏承租房屋的房东出具说明、房东身份证复印件，承租房屋的产权证书、冯庆文出具的洪敏通过冯庆文代缴房租的情况说明、承租房屋所缴纳物管费收据、消防水管分摊费收据、开关集资费收据、洪敏通过冯庆文银行账号转给房东房屋租金的银行交易明细、洪敏和房东朱永璋签订的《租赁合同》，拟证明洪敏从2014年12月至今都在租房居住。李广平发表意见称：对证据一的合法性、真实性予以认可，但对关联性有异议，该证据只能证明2017年8月2日时洪敏名下的房产，不能证明此前洪敏名下的房产状况；对证据一的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为都是洪敏与第三方或第四方签订的文件，李广平无法核实。洪敏申请怡然居客广州分公司员工符德川作证。符德川陈述：三方洽谈签订合同时，告诉过李广平，洪敏没有购房资格，需要等洪敏出售一套房屋时，才能购买本案房屋，李广平没有提出异议。2015年7月15日三方商谈过户延期，洪敏的房子还没有卖出去，交易时间不够，所以就商谈延期，把过户时间推迟到8月之后。没有协商具体推迟到什么时候，但说过要推迟1-2个月时间。知道洪敏的房子卖掉之后，我有打电话给李广平，她没有接，我就发了短信，告诉了李广平说洪敏的房子已经卖出去了，可以进行下一步了，告知李广平要去办理提前还款的手续。7月16日向李广平发送过短信，要求双方带身份证、户口本等相关证件，是为了办理我公司为业主垫资赎契，赎契就是办理涂销抵押手续。关于买房限购的问题，中介方有时会在合同中写明，卖方知悉买方暂时没有购房资格，并且同意买方在具备名额之后继续交易，会有免责条款。签订合同当时没想到，因洪敏说她的房子很好卖，当时市场行业也比较好，但后来没有想到房子一直没有卖掉。李广平发表意见称：证人证言不属于新证据，一审中就可申请，二审申请证人出庭剥夺了李广平就此提出上诉的救济权利，不应准许。李广平当庭陈述：签订合同当晚没有说到洪敏没有购房资格的问题。2015年7月11日符德川约我15日晚7时到中介公司见面，见面时告知我洪敏没有购房资格，要求我不要到银行办理涂销，等符德川通知。我说我够钱还贷，符德川说我借款利息太高了，可由中介方垫资，利息便宜。然后我就同意了，问需要什么条件，第二天就告诉我垫资材料。7月15日洪敏告诉我没有购房资格时，我没有同意延长，我就说你尽快办，不超过8月20日。7月17日我到银行打算撤销提前还贷，因为中介说洪敏没有购房名额，可以找他们去垫资还贷，但银行说没有撤销手续，只是由银行工作人员在我方提前还贷申请上手写了已撤销。提前还贷的时间是在2015年7月30日之前，我方必须在这个时间之前把钱存进去，如果逾期申请就自动撤销，就必须重新再申请提前还贷。中介说等他的通知，等洪敏卖掉房子之后，再去申请提前还贷款，我认为也是来得及。8月16日符德川发短信告诉我洪敏的房子已经卖掉了，然后我就回电话给符德川，要我赶紧办手续，我就说好。我可以随时准备还贷，但是符德川没有再通知我。9月7日下午又发短信给我，洪敏的房子已经卖掉了，过两天就要办过户手续了，但我当天就已发函解除合同。洪敏同意代李广平提前偿还案涉房屋尚欠的抵押贷款本息及提前还贷相关费用，并同意一次性向李广平支付扣除代为偿还的贷款本息及提前还贷相关费用之后的剩余房款。本院认为，洪敏与李广平订立《存量房买卖合同》的目的在于交易案涉房屋，双方均应为此积极履行各自义务，秉着诚实信用的原则促成交易，只有在符合约定条件或者法定条件下才具备解除合同的正当性。《存量房买卖合同》约定，交易过户手续需在2015年8月20日前完成（以付清双方交易税费为准），同时约定，洪敏如未能按本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，应自逾期之日起，每日按案涉房屋成交价的0.1%向李广平支付违约金直至实际履行之日止。逾期超过三十个工作日仍未支付的，李广平有权解除合同。同时，合同约定“甲乙任何一方拒绝按本合同约定出售或购买该房地产逾期三十个工作日以上”构成根本违约。根据上述约定，李广平在洪敏逾期履行合同约定义务超过三十个工作日以上方才具备合同解除权。双方订立《存量房买卖合同》之后，洪敏已按约向银行办理案涉房屋贷款申请手续，李广平亦已按约向银行申请案涉房屋的提前还贷。然而，李广平在得知洪敏尚无购房资格之后，于2015年7月17日向中国银行天河支行撤回提前还贷的申请，此时距离合同约定的交易时间尚有一月有余。李广平在二审当庭陈述：“中介说等他的通知，等洪敏卖掉房子之后，再去申请提前还贷款，我认为也是来得及。8月16日符德川发短信告诉我洪敏的房子已经卖掉了，然后我就回电话给符德川，要我赶紧办手续，我就说好。我可以随时准备还贷，但是符德川没有再通知我。”由此可见，李广平在2015年8月16日同意继续办理提前还贷手续，其对于双方无法在合同约定的8月20日之前完成交易并无异议，足可印证洪敏与怡然居客广州分公司一审期间一致所称三方同意交易延后。因此，李广平以洪敏未按合同约定时间于2015年8月20日完成交易为由，于2015年9月7日径行发函解除合同，理据不足。即使根据合同约定的解除条件，2015年8月20日起算三十个工作日应为2015年10月8日，2015年9月7日李广平向洪敏发函解除合同之时也未具备合同解除权。洪敏于2015年9月28日到房地产管理部门办理其名下201房的过户登记手续，并无证据证明合同继续履行仍存在其他障碍，此时仍未达到合同约定的交易时间2015年8月20日起算超过三十个工作日的合同解除条件。李广平在中介方的催告下并未提前还贷、涂销抵押以消除交易障碍，而是单方解除合同，拒绝继续履行，其行为已构成违约。双方交易未能完成系李广平的违约行为所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，洪敏同意代李广平提前偿还案涉房屋尚欠的抵押贷款本息及提前还贷相关费用以涂销抵押登记，其主张继续履行合同，本院予以支持。李广平的反诉请求不能成立，本院不予支持。根据《存量房买卖合同》的约定，在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天，洪敏将首期楼款（不含定金）3100000元支付给李广平；同时约定，如银行批准的贷款金额少于洪敏申请的贷款金额，二者相差金额洪敏须在支付首期楼款的同时补足给李广平。洪敏同意一次性向李广平支付扣除代为偿还的贷款本息及提前还贷相关费用之后的剩余房款，本院照准。《存量房买卖合同》约定，甲乙任何一方自本合同签订合同之日起如有以下情形之一，构成根本违约；届时，违约方应按照案涉房屋成交价的10%向守约方支付违约金，守约方及丙方并可另行向违约方主张为实现债权的一切费用，包括但不限于律师费、公证费、诉讼费、保全费等。根据上述约定，案涉房屋成交价的10%的违约金以及律师费均系合同一方构成根本违约、合同解除情形下的违约责任，故洪敏关于违约金、律师费的诉讼请求本院均不予支持。综上所述，洪敏的部分上诉请求成立，应予支持；李广平的上诉请求不能成立，本院不予支持。根据二审期间查明的事实，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2016）粤0106民初402号民事判决；二、洪敏于本判决发生法律效力之日起三十日内代李广平向中国银行股份有限公司广州天河支行提前清偿广州市天河区金穗路XX号之四XXX房尚欠的抵押贷款本息及提前还贷相关费用（具体清偿金额、中国银行股份有限公司广州天河支行收款账号，由洪敏直接向中国银行股份有限公司广州天河支行征询，中国银行股份有限公司广州天河支行予以协助）；三、洪敏清偿本判决第二项的抵押贷款本息和相关费用后的十日内，中国银行股份有限公司广州天河支行、李广平协助洪敏办理广州市天河区金穗路XX号之四XXX房的提前还贷、涂销抵押手续；四、广州市天河区金穗路XX号之四XXX房的抵押涂销之日起十日内，李广平协助洪敏办理广州市天河区金穗路XX号之四XXX房的所有权转移登记至洪敏名下的手续；五、李广平履行本判决第四项义务的当日，洪敏向李广平一次性支付广州市天河区金穗路XX号之四XXX房的剩余房款（具体金额为710万元扣减洪敏代李广平向中国银行股份有限公司广州天河支行清偿抵押贷款本息及还贷费用之后的余额）；六、驳回洪敏的其他诉讼请求；七、驳回李广平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费72980元，由洪敏负担7014元，由李广平负担65966元；反诉受理费6134元、保全费5000元，由李广平负担。二审案件受理费78580元，由洪敏负担7014元，由李广平负担71566元。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年一月八日书记员  杨仁义黄妙丽