北京市第三中级人民法院
**民事判决书** ****
（2017）京03民终3369号
上诉人（原审被告）：金铜鑫，男，1974年6月24日出生。
被上诉人（原审原告）：北京中道物业管理有限公司，住所地北京市通州区永顺东里1号院4号楼地下一层。
法定代表人：任钊，总经理。
委托诉讼代理人：武斌，男，1976年7月28日出生。
上诉人金铜鑫因与被上诉人北京中道物业管理有限公司（以下简称中道物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初39193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月23日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人金铜鑫、被上诉人中道物业公司之委托诉讼代理人武斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
金铜鑫上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判。�决中道物业公司2015年1月1日前发生的超过诉讼时效的物业费用不再收取，并按双方合同约定物业费价格的50%减收金铜鑫的物业费用，直到中道物业公司所提供的服务达到双方合同约定的标准为止；2.本案一审、二审诉讼费用由中道物业公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审法院判决中称金铜鑫与中道物业公司之间签订的物业服务协议系双方真实意思表示，而金铜鑫单方与中道物业公司签订的《前期物业管理服务协议书》是中道物业公司提供的一份格式合同。签署时没有任何协商的意思。里面的不利于金铜鑫的条款都是格式条款，并不是金铜鑫的真实意思表示。2\.
金铜鑫在案件一审时已经正式提交中道物业公司未按照双方约定及法律规定提供物业服务的事实及证据，但一审判决仅以“内容不具完整性，时间不具连续性”而一概不予采信；3.一审判决还认定金铜鑫“未交纳物业服务费确有原因，并非恶意拖欠”，但是一审法院对于原因确未予核查。二、一审判决适用法律错误。1\.
金铜鑫拖欠物业服务费系因合同而形成的债权债务关系�中道物业公司对此提出主张应严格适用法律关于诉讼时效的规定。2.中道物业公司向金铜鑫催收物业服务费应以书面形式催交。3.一审判决对金铜鑫诉讼时效的驳回认定缺乏法律依据或适用法律有误。三、一审法院在审判程序上存在违法。《民事诉讼法》第三十九条规定，适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。该法明确规定，独任审理的是审判员，而审理我们案件的周婷是助理审判员，不具有独立审判的资格。
中道物业公司辩称，物业服务合同是特殊的服务合同，当价格发生变化后，金铜鑫应按新的价格支付物业费。
中道物业公司向一审法院起诉请求：1.金铜鑫给付中道物业公司2011年1月1日至2016年12月31 日期间的物业服务费12
566元；2.金铜鑫支付所欠费用20%的赔偿金2513元；3.金铜鑫承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：金铜鑫系涉案房屋的产权人，中道物业公司系涉案房屋所在小区物业公司。2003年11月26日，中道物业公司与金铜鑫签订《前期物业管理服务协议书》，约定由中道物业公司为金铜鑫提供物业服务，收费标准为每月每建筑平方米1.7元，首次需交纳一年的物业服务费，以后每半年收取一次。合同签订后，中道物业公司依约向金铜鑫提供了物业服务，并实际以每月每建筑平方米1.53元的优惠价格向金铜鑫收取物业服务费。经核实，金铜鑫未向中道物业公司支付2011年1月1日至2016年12月31
日期间的物业服务费共计11 333.25元。
一审庭审中，中道物业公司、金铜鑫对物业服务费收费标准、中道物业公司提供的物业服务是否合格存在争议。中道物业公司提供2003年7月25日北京市通州区物价局核准的《关于“东阁雅舍”物业管理收费的备案申请》、中道物业公司自制的公告、公示栏照片，证明其物业服务费收费标准原核准标准为1.94元每月每建筑平方米，其实际以1.53元每月每建筑平方米的优惠价向业主收取，后经小区203户业主（已超过半数业主）同意，其自2011年7月1日起恢复执行1.9元每月每建筑平方米（该价格仍低于原核准的收费标准），并进行了公告，故金铜鑫应按照每月每建筑平方米1.9元的标准支付2011年7月1日之后的物业服务费。但中道物业公司未提供证据证明其提供收费标准至每月每建筑平方米1.9元经过了小区过半数业主同意，其亦未提供证据证明其与金铜鑫就调整物业服务费收费标准协商一致，故中道物业公司提供的上述证据不足以证明其主张。金铜鑫提供照片，证明中道物业公司物业服务不到位。但因照片内容上不具完整性�时间上不具连续性，部分照片内容与物业费收费项目不具关联性，不足以证明金铜鑫的主张。另，对于2011年1月1日至2011年6月30日期间的物业服务费部分，中道物业公司主张按每月每建筑平方米1.53元计算。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供证据证明。中道物业公司诉金铜鑫物业服务合同纠纷一案，根据查明的事实，中道物业公司与金铜鑫签订的物业服务合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。中道物业公司依据合同约定为金铜鑫提供了物业服务，金铜鑫理应依约向中道物业公司交纳物业服务费，其未予交纳不妥。关于物业服务费的收费标准，虽中道物业公司主张自2011年7月1日后按照每月每建筑平方米1.9元的标准收取，但中道物业公司既未提供证据证明双方就调整物业服务费收费标准协商一致，亦未提供证据证明其提高物业费收费标准履行了法定程序，而中道物业公司、金铜鑫双方合同约定的收费标准为每月每建筑平方米1.7元，故中道物业公司主张期间的物业服务费应按该标准计算。但对于2011年7月1日之前的物业�务费部分，中道物业公司主张按每月每建筑平方米1.53元计算，不高于双方合同约定标准，对此法院不持异议。中道物业公司要求金铜鑫支付赔偿金，即违约金的诉讼请求，因金铜鑫未交纳物业服务费确有原因，并非恶意拖欠，故中道物业公司该项诉求依据不足，法院难以支持。关于金铜鑫所称中道物业公司提供物业服务不到位的抗辩意见，因其未提供确实、有效的证据予以证明，故法院对其该意见不予采信。
综上所述，中道物业公司要求金铜鑫给付拖欠的物业服务费的诉讼请求，对于其合理部分法院予以支持；对其过高要求部分，法院不予支持。中道物业公司要求金铜鑫支付赔偿金的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、金铜鑫给付北京中道物业管理有限公司二〇一一年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业服务费共计一万一千三百三十三元二角五分，于判决生效之日起七日内执行清；
二、驳回北京中道物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之�定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根�双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、本案合同签订是否属真实意思表示；二、金铜鑫应否交纳物业费及交纳金额；三、中道物业公司的诉讼请求是否超过诉讼时效；四、本案审判程序是否违法。
关于争议焦点一，金铜鑫上诉提出中道物业公司提供格式合同，格式条款并非其真实意思表示。对此本院认为，《前期物业管理服务协议书》系当事人为重复使用而预先�定的，但该合同不因属格式合同而当然被认定为非真实意思表示。本案中，《前期物业管理服务协议书》系由金铜鑫签订，在其未提供证据证明该签订行为系非真实意思表示的情况下，本院对金铜鑫上述上诉意见不予采纳。中道物业公司与金铜鑫签订的《前期物业管理服务协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。
关于争议焦点二，中道物业公司为金铜鑫提供了物业服务，金铜鑫应依约向中道物业公司交纳物业服务费。关于物业费的交纳数额，本院认为，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行综合的考察，以动态、发展和全面的视角看待。对物业服务费用与服务水平相适应的认定，应综合考虑服务的规范性、处理解决相关问题的期间等因素。本案中，金铜鑫虽上诉提出中道物业公司的物业服务存在严重瑕疵，但其提供的证据不足以证明其有充分理由不予支付相关期间的物业服务费，同时综合一审法院对中道物业公司主张的赔偿金即违约金不再予以支持，以及物业费约定金额、金铜鑫未交纳物业服务费情况等具体情形，一审法院确定金铜鑫应给付的物业服务费的期间及数额的处理并无不当，本院予以确认。
关于争议焦点三，物业服务具有公共服务性和强制履行的特点，本案中，中道物业公司称物业费几经催收，中道物业公司亦提供了持续性的物业服务，金铜鑫关于中道物业公司请求已过诉讼时效的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。
关于争议焦点四，本院认为，本案一审由一审法院审判员审理，符合相关法律规定，金铜鑫针对审判员资格问题提出程序违法的上诉意见，本院不予采纳。
此外，本案诉讼系中道物业公司作为中道物业公司提起，如金铜鑫认为中道物业公司尚有其他侵犯其权利之处，可另行主张。
综上所述，金铜鑫的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费83元，由金铜鑫负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 坤
审 判 员 尚晓茜
审 判 员 龚勇超
二〇一七年三月六日
书 记 员 李思巧
书 记 员 刘 鸽