杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0103民初5854号
原告（反诉被告）：杭州宾丽娱乐有限公司。住所地：杭州市下城区东新路***号*楼南半边（*******室）。
法定代表人：黄建青。
委托诉讼代理人：罗龙江、汪丽萍，浙江匡智律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨玉珠，女，1964年3月21日出生，汉族，住杭州市西湖区。
委托诉讼代理人：范丽琴，浙江鼎凯律师事务所律师。
原告杭州宾丽娱乐有限公司为与被告杨玉珠房屋租赁合同纠纷一案，于2016年8月4日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员叶东晓独任审判。2016年9月9日，被告杨玉珠向本院提起反诉，本院受理后于2016年10月8日对本诉与反诉合并进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭进行了审理。原告杭州宾丽娱乐有限公司的委托代理人罗龙江，被告杨玉珠的委托代理人范丽琴到庭参加诉讼。经本院院长批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。
原告杭州宾丽娱乐有限公司起诉称：原告从被告处转租房屋进行经营，并在2014年10月对案涉的KTV进行重新装修，一直经营至2015年农历年底，KTV内音响设施设备齐全，装修设施完好。且在此期间，原告一直按约支付被告房租，因此原告实际继续使用涉案房屋。2016年春节后，原告发现被告对原告的KTV采取锁门、电梯停电等措施，导致原告不能经营以及支付房租，且事后发现，案涉房屋的产权单位已经解除了与被告的房屋租赁合同，在被告继续向原告收取房屋租金期间已经将案涉房屋收回。被告将案涉房屋内的KTV设施设备以及装修设施转让给第三人夏宏。因此该房屋在没有经下城区人民法院（2016）浙0103民初01757号案件最终确认解除的情况下，被告将房屋收回，侵占原告的装修设备和专业的音响设备。被告将房屋装修及设备转让给第三人的行为，已经严重侵害了原告的合法权益，给原告造成巨大的经济损失。另外双方在签订合同时明确约定被告将毛坯房交付给原告，租赁期满后不可拆除的被告需要的，才归被告，因此可移动可拆卸的设施设备应当返还给原告。原告认为，被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益。现原告为了维护自身合法权益，根据相关法律规定向贵院起诉，望判如所请。诉讼请求：判令被告赔偿原告经营损失240000元，赔偿原告装修损失600000元，赔偿原告设施设备损失400000元；本案诉讼费用由被告承担。
被告杨玉珠答辩称：原、被告双方的租赁关系已经于2015年11月11日解除，原告应当向被告支付所欠租金以及房屋占用使用费，并腾退房屋，原告主张的2016年2月13日至2016年6月3日的经营损失于法无据。首先，原告在2011年10月23日开始向被告承租涉案房屋用于开设KTV，双方在2011年10月23日、2014年11月19日分别签订《租用房屋协议》以及《房屋租赁补充协议》，因原告长期拖欠租金，被告于2015年10月22日通过公证送达方式通知原告，解除了双方签订的上述协议，解除时间为2015年11月10日，此后因原告未及时支付所欠租金及未及时腾房产生房屋占有使用费。因没有及时腾退房屋，被告于2016年3月14日向贵院起诉要求原告履行上述义务，该案判决已经生效，故原告现主张的经营损失于法无据；其次原告因经营不善，长期亏损才导致未能及时支付租金，原告并无经营利润。2.自2015年11月10日双方租赁关系解除后，被告一直催促原告腾退房屋，至被告起诉后原告仍未予以腾房，根据双方在2011年10月23日签订的《租赁协议》第十条第4款约定“待乙方租用期满时，所有的固定装修物应保持完好，到时如甲方需要，应无偿归甲方所有，如甲方不需的，应全面清除，将房屋按原貌无损归还甲方”。故自原被告解除租赁关系后，若被告需要，原告的所有固定装饰无偿归被告所有，对此，原告主张的装修损失无依据。3.本案诉争房屋系被告向杭州浙天市场经营管理有限公司（下称浙天公司）承租，并转租给原告，因浙天公司在2016年5月1日将上述房屋收回，并出租给他人，在2015年11月10日原、被告双方解除租赁至2016年5月1日，被告一直向浙天公司支付该房屋的租金，原告也一直未履行腾房义务，在此期间占有该房屋，直至浙天公司收回房屋时，原告场地内的设施设备被告从未动用过，也未转让给他人，因被告与浙天公司于2016年5月1日解除了租赁关系，上述房屋以及设施设备由浙天公司收回（含装饰装修），现该设施设备等由浙天公司占有，原告要求被告赔偿设施设备损失并无依据，原告应向实际占有使用人主张返还。4.被告向浙天公司除租赁上述房屋外另还承租了1楼、4楼和5楼用于开设杭州麦齐湾假日酒店有限公司，被告于2016年5月1日将酒店转让给令虎来，其中并未涉及原告位于2楼的KTV。另该2楼场地由浙天公司收回后又出租给了第三人夏宏，系浙天公司直接出租给夏宏，并非被告转让给夏宏，被告并未向夏宏处分过原告的财物，原告所述与事实不符。现原告的设施设备以及装饰装修由夏宏在使用，原告应向其主张返还，而非向被告主张。5.原告尚欠被告租金、房屋占有使用费及滞纳金共计522169元，被告作为原告的债权人，现已向贵院请求强制执行原告及担保人名下的有关财产，现原告主张的设施设备等财产应由浙天公司与夏宏予以返还，被告保留对上述财产继续强制执行的权利，原告应在取回财产后向被告履行偿还义务。补充说明：固定装饰方面，原告认可归被告所有，但被告并未占有，可移动设施设备方面被告也提交证据证明被告并未处分这些可拆卸设施。
反诉原告杨玉珠反诉称：原、被告于2011年10月23日和2014年11月19日签订《租用房屋协议》和《房屋租赁补充协议》，约定原告向被告承租位于杭州市下城区××楼××半边××楼用于开设KTV，原告的股东沈学中和陈回珍对2014年12月16日以后产生的房租承担担保责任。因原告长期拖欠租金，反诉人于2015年10月21日发函通知原告及担保人在2015年11月10日前付清所欠租金，逾期将解除双方签订的《房屋租赁补充协议》及《租用房屋协议》，但原告却未按期支付所欠房租且不予腾退房屋，故被告于2016年3月14日向贵院起诉要求原告及担保人支付所欠租金及至2016年3月31日的房屋占有使用费等，该案经贵院（2016）浙0103民初字第1757号判决予以支持。然而至2016年4月29日浙天公司与被告解除租赁关系时止，原告仍未将上述房屋予以腾退，且被告亦向浙天公司支付该房屋租金至2016年4月30日，被告认为2016年4月1日至4月30日原告占用了被告承租的位于杭州市下城区××楼××半边××楼（××室），给被告造成了租金损失，原告应支付相应的房屋占有使用费，为此提起反诉，望予以支持。反诉请求：1.要求被反诉人杭州宾丽娱乐有限公司支付2016年4月1日至2016年4月30日的房屋占有使用费63814元；2.由被反诉人承担反诉费用。
反诉被告杭州宾丽娱乐有限公司针对反诉答辩称：被告的反诉请求不成立。夏宏与浙天公司于2016年4月份之前就已签订合同，租期自2016年4月1日开始计算，因此可知早在2016年4月1日前案涉房屋就已经被被告收回。根据夏宏的证人证言在2016年2月份之后案涉房屋就不在原告的控制之下了，因此不存在占有使用的问题。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院作如下认证：原告提交的证明和情况说明，均系证人证言，其形式上不符合证据的形式要件，故对其证明力不予确认；宾丽KTV设施设备清单、宾丽KTV装修清单，系原告单方制作，未经被告认可，对其真实性及关联性均不予认可。被告提交的被告与令虎来之间所签订的协议，被告已提交原件，故对其真实性予以确认。
综上有效证据及有关当事人的陈述，本案认定下述案件事实：
2011年7月18日，杨玉珠与浙天公司签订《租用房屋协议》一份，约定杨玉珠向浙天公司租用杭州市下城区东新路966号19号楼南半边用于宾馆经营，租期8年零6个月，即从2011年10月1日起至2020年3月31日止。2011年10月23日，杨玉珠作为甲方与杭州宾丽娱乐有限公司以及案外人陈达伟、陈杭杨（均系杭州宾丽娱乐有限公司有股东）作为乙方签订《租用房屋协议》一份，杨玉珠将杭州市下城区东新路966号19号楼南半边二楼房屋（面积1100㎡）转租给杭州宾丽娱乐有限公司用于经营KTV，租用期限为8年零4个月零8天，自2011年11月23日起至2020年3月31日止；租金63万元/年，从第二年起在上年应收金额基础上递增5%，以此类推直至协议到期。合同第十条第4项约定：待乙方租赁期满，所有的固定装饰物应保持完好，到时如甲方需要，应无偿归甲方所有，如甲方不需要，应全面清除，将房屋按原貌无损归还甲方。如乙方违约，除按上述条款执行外，甲方有权向浙天公司建议停供水、电，并终止协议，一切损失由乙方负责。
2014年11月19日，杨玉珠作为甲方与杭州宾丽娱乐有限公司作为乙方、沈学中、陈回珍作为担保人签订《房屋租赁补充协议》一份，约定：由于乙方股权发生变动，根据甲乙双方于2011年10月23日签订房屋租赁协议，就有关事项签订补充协议，2014年12月15日前乙方所欠甲方房租由陈达伟个人负责偿还，2014年12月16日起，房租产生日期、支付日期及金额如下：其中2015年9月16日至2015年12月15日期间租金184655元，付款日期为2015年10月1日；2015年12月16日至2016年6月15日期间租金382884元，付款日期为2015年11月30日；沈学中、陈回珍个人对2014年12月16日后产生的房租承担担保责任，甲方与陈达伟的债务纠纷不能影响乙方的正常经营；若乙方逾期支付租金，从逾期之日起所欠房租按月利率2%支付滞纳金及赔偿损失；等等。
2015年10月22日，杨玉珠通过EMS特快专递分别向杭州宾丽娱乐有限公司、沈学中、陈回珍邮寄函件，内容为：根据你们与我2014年11月19日签订的房屋租赁补充协议（以下简称补充协议），杭州宾丽娱乐有限公司与我约定了2014年12月16日后的租金计算方法和支付时间，杭州宾丽娱乐有限公司应付租金由沈学中、陈回珍担保；补充协议签订后，杭州宾丽娱乐有限公司未按照补充协议约定的时间和金额支付租金，沈学中、陈回珍也未履行担保责任；为此，今致函你们，请你们在2015年11月10日前付清按照补充协议应当支付的租金，如逾期不付清，则我有权将与杭州宾丽娱乐有限公司签订的房屋租赁补充协议及之前签订的全部租用房屋协议自2015年11月11日解除，并由你们承担因此造成的损失。沈学中、陈回珍确认已经收到上述函件。
2016年3月14日，杨玉珠向本院提起房屋租赁合同纠纷一案，要求杭州宾丽娱乐有限公司、沈学中、陈回珍支付租金及房屋使用费，本院于2016年6月13日作出（2016）浙0103民初01757号民事判决，判令杭州宾丽娱乐有限公司向杨玉珠支付2014年12月16日至2015年11月10日的房屋租金23800元；2015年11月11日至2016年3月31日的房屋占有使用费256385.1元；上述房屋租金的滞纳金27483.9元（按月利率2%的标准暂计至2016年4月30日）；沈学中、陈回珍对上述杭州宾丽娱乐有限公司的付款义务承担连带清偿责任。
2016年4月浙天公司将杭州市下城区东新路966号19号楼南半边二楼房屋出租给案外人夏宏用于经营KYV,租期从2016年4月1日起至2020年3月31日止。夏宏与浙天公司的交接清单中交接的财物包含电视机19台、电脑19套、电脑7台、音响48个、打印机2台、监控1套、拉杆音响1个、开水炉1个、冰箱3台、灶具1套、洗衣机1个、制冰机1台、空调挂机4台、中央空调1套。2016年4月29日，杨玉珠与案外人令虎来签订《协议》一份，杨玉珠将其向浙天公司租赁房屋的一楼、四楼、五楼（2300平方米）内的装修及设施设备一次性转让给令虎来，转让价格1000000元，并约定由杨玉珠协助令虎来与浙天公司签订房屋租赁协议。
另查明：根据杨玉珠与浙天公司《租用房屋协议》中的约定，2015年10月1日至2016年9月30日杨玉珠应支付的年租金为1403830元。杨玉珠已向浙天公司支付2016年4月1日至2016年9月30日的租金701915元。
本院认为，杭州宾丽娱乐有限公司与杨玉珠之间所签订的《租用房屋协议》及《房屋租赁补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，故合法有效。该两份协议对双方均有约束力。后因杭州宾丽娱乐有限公司未按约定向杨玉珠支付租金，杨玉珠行使解除权向杭州宾丽娱乐有限公司通知解除合同并向本院提起诉讼，要求杭州宾丽娱乐有限公司支付所欠租金，本院经审理后对杭州宾丽娱乐有限公司违约拖欠租金的事实予以确认，并以2015年11月11日作为双方合同解除日，判令杭州宾丽娱乐有限公司向杨玉珠支付拖欠的租金及房屋占有使用费。针对杭州宾丽娱乐有限公司的本诉请求，本院认为，杭州宾丽娱乐有限公司主张2016年2月13日至6月13日的营业损失240000元，首先其并无证据证明其每月的利润有60000元，其次杭州宾丽娱乐有限公司因拖欠租金导致杨玉珠行使合同解除权于2015年11月11日解除合同，合同解除后，杭州宾丽娱乐有限公司本应及时腾退房屋，但杭州宾丽娱乐有限公司并未及时将房屋腾退归还又未支付房屋占有使用费，现要求杨玉珠赔偿合同解除后其占用房屋期间的营业损失，显然缺乏事实和法律依据。关于装修损失600000元，双方在合同中并未约定合同期满后杨玉珠应支付杭州宾丽娱乐有限公司装修款，更未约定在杭州宾丽娱乐有限公司违约导致合同提前终止的情况下其仍有权利获得装修补偿，故对该项请求，本院亦不予支持。关于设施设备损失400000元，杭州宾丽娱乐有限公司所称的设施设备在浙天公司与杨玉珠的合同解除后已经由浙天公司将房屋出租给案外人夏宏时由夏宏一并接手，该部分财物在未确定已经灭失的情况下，杭州宾丽娱乐有限公司直接折价400000元主张由杨玉珠进行赔偿，亦缺乏相应依据。综上，对于杭州宾丽娱乐有限公司的本诉请求，本院均不予支持。针对杨玉珠的反诉请求，本院认为，（2016）浙0103民初01757号民事判决已判令杭州宾丽娱乐有限公司向杨玉珠支付2015年11月11日至2016年3月31日的房屋占有使用费，而本案中浙天公司与夏宏的房屋租赁合同显示租赁期自2016年4月1日起始，由此证明自2016年4月1日起杭州宾丽娱乐有限公司已不再实际占用案涉房屋，故杨玉珠要求杭州宾丽娱乐有限公司支付2016年4月1日至4月30日的房屋占有使用费63814元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回杭州宾丽娱乐有限公司的诉讼请求；
二、驳回杨玉珠的反诉请求。
本诉案件受理费15960元，由原告杭州宾丽娱乐有限公司负担；反诉案件受理费698元，由被告杨玉珠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 叶东晓
代理审判员 丁水平
人民陪审员 王土根
二〇一七年二月四日
书 记 员 周伴伴