福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）厦民终字第3175号
上诉人（原审原告）郑志勤，男，汉族，1963年6月10日出生。
委托代理人徐芬，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈水超，男，汉族，1960年12月20日出生。
被上诉人（原审被告）林燕如，女，汉族，1963年12月21日出生。
两被上诉人共同委托代理人钟桦，福建联合信实律师事务所律师。
上诉人郑志勤因与被上诉人陈水超、林燕如房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第16880号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郑志勤向原审法院起诉，请求判令：陈水超、林燕如将址于厦门市思明区白鹤山路15号604室房屋过户登记于郑志勤名下。
原审判决查明：2009年2月12日，郑志勤与陈水超在福建厦门金方正律师事务所的见证下签订《协议书》一份，约定：陈水超以30万元的价格将其所有的坐落于厦门市思明区白鹤山路15号604室房屋（下称“讼争房屋”）卖给郑志勤；双方确认截止2009年2月12日陈水超共向郑志勤借款30万元，陈水超同意将该借款抵作郑志勤购房款，并将该房交由郑志勤管业使用；鉴于目前尚不能办理上述房屋买卖过户手续，陈水超保证在可以办理过户手续时，无条件配合郑志勤办理过户手续，但在厦门市土房局办理过户手续的所有费用均由郑志勤承担；本协议生效起上述房屋所有权归郑志勤，陈水超不再欠郑志勤任何款项，等等。同日，陈水超向郑志勤出具《借条》一张，载明截止2009年2月12日止其共向郑志勤借款30万元。
2009年8月28日，陈水超与厦门厦工机械股份有限公司签订公有住房买卖合同，约定前者以37346的价格向后者购买讼争房屋，工龄22年抵扣5152元，实际应付款32194元。
2009年6月26日，陈水超向厦门厦工机械股份有限公司支付购房款32194元。2010年9月26日，陈水超缴纳讼争房屋的土地使用权登记费50元、房屋所有权登记费40元。2010年8月12日，厦门市房地产交易权籍登记中心向陈水超出具《厦门市土地房屋权证》（编号：厦国土房证第00789006号），载明讼争房屋所有权人为陈水超。
2014年6月27日，陈水超作出遗失声明，因不慎遗失，申请将讼争房屋的土地房屋权证作废。截至2014年11月27日，讼争房屋仍登记在陈水超名下。
另查明，陈水超与林燕如于1986年6月24日办理结婚登记。
上述事实，有郑志勤提交的《见证书》、厦门市公有住房出售收入／维修基金专用缴款书、厦门市政府非税收入专用票据、厦门市土地房屋权证（厦国土房证第00789006号）、公有住房买卖合同、结婚证、遗失声明、土地房屋登记卡，陈水超、林燕如提交的厦门市合同制工人劳动手册、厦门市劳动就业手册、厦门市居民失业证、思明区查阅婚姻档案证明、案外人张惠娟的人员基本信息、房屋租赁合同、厦门市土地房屋权证（厦国土房证第00415412号）。以及双方当事人的当庭陈述等为证。
原审法院认为，本案的争议焦点是郑志勤与陈水超、林燕如之间是否存在房屋买卖合同关系。
郑志勤主张，首先，在《协议书》签署前，陈水超、林燕如曾多次就讼争房屋买卖一事与郑志勤磋商，陈水超在签订《协议书》当天还向郑志勤保证，林燕如对该次交易是完全同意的，正是因为有了林燕如的参与及陈水超的承诺，才使郑志勤充分相信讼争房屋转让系陈水超、林燕如的共同意思表示。其次，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。如上所述，由于郑志勤有充分理由相信讼争房屋转让系陈水超、林燕如的共同意思表示，故根据上述司法解释规定，林燕如不得以不同意或不知道为由否定上述《协议书》的合法有效性，上述《协议书》对其与陈水超均具有法律约束力。再次，林燕如也以其事实行为认可讼争房屋转让的合法有效性。具体表现在：根据厦门市住房制度改革办公室2009年4月29日所出具《公有住房出售核定表》，讼争房屋的购房人包括陈水超、林燕如，且由于该二人系夫妻关系，故林燕如不可能不知道讼争房屋的存在，更不可能在取得讼争房屋厦国土房证第00789006号《厦门市土地房屋权证》后对其置之不理，任由他人占有、使用。在此情形下，林燕如对讼争房屋现状的认可已充分表明，其对讼争房屋已转让予郑志勤并交付后者使用的事实是完全知悉并认可的。因此，郑志勤有理由相信讼争房屋转让系陈水超、林燕如的共同意思表示，其与陈水超、林燕如就讼争房屋所达成的房屋买卖合同关系合法有效。
陈水超、林燕如辩称，首先，陈水超是在郑志勤前妻张惠娟的怂恿和操纵下而签署了借条及《协议书》，并非陈水超的真实意思表示，因此借条和《协议书》均属无效。其次，即便《协议书》构成对讼争房产的处分，但林燕如对陈水超获取讼争房屋以及签署《协议书》完全不知情，讼争房屋为陈水超、林燕如夫妻共同财产，陈水超擅自处分共同财产的行为无效，不发生房产转让的法律效力。因此，郑志勤与陈水超、林燕如之间不存在房屋买卖合同关系。
原审法院分析认为，首先，虽然讼争房屋的《厦门市土地房屋权证》由郑志勤保管，但该权证载明讼争房屋登记于陈水超名下的时间为2010年8月12日，处于陈水超与林燕如的婚姻关系存续期间，且《公有住房出售核定表》载明，讼争房屋购买人为陈水超，其配偶为“林燕茹”（虽与林燕如的姓名不符，但身份证号码350203196312212027与林燕如的一致，故可推定核定表记载的“林燕茹”即林燕如），因此讼争房屋为陈水超、林燕如的夫妻共同财产。其次，郑志勤主张本案房屋买卖合同的相对方为陈水超、林燕如，但其提交的《协议书》乙方落款处仅有陈水超的签字，林燕如未在该《协议书》上签字；另，郑志勤主张陈水超向其转让承诺讼争房屋获得林燕如的同意授权，但林燕如对此予以否认，郑志勤未提供足够的证据证明林燕如授权委托陈水超代其与郑志勤签订《协议书》。最后，虽然法律规定夫或妻在处理夫妻共有财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共有财产，任何一方均有权决定。但是，夫或妻转让房产这一重大事项，显然不属于“日常生活需要”，因此不适用家事代理，也不适用表见代理，需要经夫妻双方协商同意，陈水超与郑志勤签订《协议书》处分夫妻共同财产，并未取得林燕如的同意或授权委托，属无权处分，对林燕如不发生法律效力，由其自行承担责任。综上，林燕如并未在讼争《协议书》上签字，而陈水超与郑志勤签订《协议书》并未取得林燕如的同意授权，故林燕如并非本案房产买卖合同的主体，郑志勤与陈水超、林燕如之间不存在房屋买卖合同关系。
综上，原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郑志勤主张其与陈水超、林燕如之间存在房屋买卖合同关系，但未提供足够的证据予以证明，郑志勤与陈水超、林燕如之间不存在房屋买卖合同关系。现郑志勤要求陈水超、林燕如将讼争房屋过户登记于其名下，缺乏法律依据，法院不予支持。陈水超、林燕如的相关辩解意见，法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回郑志勤的诉讼请求。
本案一审案件受理费50元，由郑志勤负担。
宣判后，郑志勤不服，向本院提起上诉。
上诉人郑志勤上诉请求撤销原审判决，改判支持上诉人的原审诉讼请求。主要理由是：
一、原审法院认定事实错误。首先，被上诉人陈水超称，上诉人郑志勤前妻张惠娟利用其与被上诉人陈水超之间的情人关系，指示被上诉人陈水超将讼争房屋交给张惠娟暂住，并前往律师事务所签署上述《借条》和《协议书》。由于被上诉人陈水超未提供证据对此说法加以证明，故该说法仅系其单方陈述，真实性无从认定，不应采信。其次、现有证据显示，上诉人郑志勤已依约承担购房人陈水超就讼争房屋应向厦门厦工机械股份有限公司缴纳的购房款，并以其借予被上诉人陈水超之借款用于冲抵其应就讼争房屋应向被上诉人陈水超、林燕如支付的购房款，且被上诉人陈水超已将讼争房屋厦国土房证第00789006号《厦门市土地房屋权证》交付上诉人郑志勤，并允许上诉人郑志勤对讼争房屋进行管理和使用，上述事实充分证明上述《借条》和《协议书》均已得到实际履行。在此情形下，被上诉人陈水超关于上述《借条》和《协议书》系虚构且无效的主张，显然与客观事实不符，不能得到支持。总之，被上诉人陈水超既不存在因罹患疾病而不能辨认自己行为的情形，更不具有受他人操纵而签署上述《借条》和《协议书》的可能，其签署上述《借条》和《协议书》完全出于自愿，系其真实意思表示的反映。再次，郑志勤有理由相信讼争房屋转让系陈水超、林燕如的共同意思表示。根据厦门市住房制度改革办公室2009年4月29日所出具《公有住房出售核定表》，讼争房屋的购房人包括陈水超、林燕如，且由于该二人系夫妻关系，故林燕如不可能不知道讼争房屋的存在，更不可能在取得讼争房屋厦国土房证第00789006号《厦门市土地房屋权证》后对其置之不理，任由他人占有、使用。在此情形下，林燕如对讼争房屋现状的认可已充分表明，其对讼争房屋已转让予郑志勤并交付后者使用的事实是完全知悉并认可的。
二、原审判决缺乏充分法律依据。原审法院在论证上诉人与被上诉人陈水超、林燕如之间是否存在房屋买卖合同关系时，所援引的法律规定既有婚姻法及婚姻法司法解释关于家事代理的规定，还有合同法关于表见代理的规定，甚至涉及到有关无权处分的法律规定。由于上述法律规定所针对的是财产变动中不同层次的法律关系的效力问题，该等规定是否可在本案中同时适用，亦或分别适用于本案中所争议的不同法律问题，原审法院并未详加说明。由此可见，原审法院在关于本案应如何适用相关法律规定的问题上，其逻辑是混乱的，其判决结果当然不具有充分的法律依据。
被上诉人陈水超、林燕如答辩称，一、本案中的《借条》以及《协议书》，事实上是一份以借贷关系为基础的以房抵债协议。上诉人关于办理房产过户的诉求不应当被支持，理由如下：1、本案中上诉人与陈水超、林燕如一之间并不存在借贷关系。借贷关系的成立须符合形式要件和实质要件，本案中虽有《借条》，但是上诉人从未累计向陈水超、林燕如一提供30万元借款，上诉人并未对交付借款的事实进行举证，并且从上诉人自身的经济实力（上诉人当时并没有出借30万元的经济实力），上诉人与陈水超的关系（上诉人与陈水超仅见过一两次面，不可能在陈水超未偿还借款的情况下还三番五次借钱给陈水超），借款形成时间以及交付过程（《借条》虽说累计借款，但是上诉人却未提供任何一次的借据或结算凭证，借款形成时间以及交付过程无法考证），以及借款用途（陈水超、林燕如一家庭生活小康，在外无欠债，无须向上诉人借取30万元巨款）来看，陈水超在现实生活中不可能向上诉人借款高达30万元，上诉人也不可能支付上述借款，因此本案中《借条》并未成立，既然上诉人与陈水超之间不存在借贷关系，那么以借贷关系为基础签订的以房抵债的《协议书》必然是一份虚构的协议书，不会发生法律效力。2、陈水超签订《借条》以及《协议书》并非陈水超真实意思表示，当时之所以会配合签订上述材料，系因与上诉人的前妻张惠娟系特殊男女关系，当时为了维持与张惠娟的关系，让张惠娟居住在讼争房产，才在张惠娟怂恿下签订了《借条》和《协议书》，一审法院虽未对以上事实予以确认，但是从陈水超在一审提交的张惠娟人员基本信息（张惠娟居住地址在讼争房产处）以及《租赁合同》（讼争房产由张惠娟进行出租）都可以证明张惠娟与讼争房产关联性，从此角度解释为何陈水超会签订《借条》以及《协议书》：也就是陈水超为了与张惠娟保持特殊关系，隐瞒妻子获取讼争房产的情况，与上诉人签订《借条》以及《协议书》，将讼争房产交付张惠娟使用。3、退一万步讲，即便上诉人与陈水超借贷关系存在，虽签订了《协议书》，但《协议书》系以房产抵借款的以房抵债协议，也因以房抵债未办理房产过户而导致以房抵债行为不成立。“以房抵债”是一种实践性的行为，仅有抵债合意尚不足够，还须履行房产过户手续才能成立。对于以物抵债协议的效力问题，最高院民一庭意见“债务清偿期届满后当事人达成以物抵债协议，在尚未办理物权转移手续之前，债务人反悔不履行抵债协议，债权人要求继续履行抵债协议或要求确认所抵之物的所有权归自己的，人民法院应当驳回其诉讼请求”，由此可见，退一步讲，即便上诉人与陈水超借款关系存在且《协议书》也存在以房抵债的合意，也因讼争房产未办理过户手续而导致以房抵债行为不成立，法院应当驳回上诉人关于继续履行《协议书》相关的诉求。
二、退一万步讲，即便陈水超签署《协议书》构成对讼争房产的处分，也因陈水超未经林燕如同意擅自处分夫妻共同财产导致《协议书》不发生房产转让的法律效力，因此一审法院认定“上诉人与陈水超、林燕如之间不存在房屋买卖合同关系”是正确的。
讼争房产属于陈水超单位出售的公有住房，核定表载明的购房人是陈水超、林燕如更加证实讼争房产属于夫妻共同财产，而陈水超在购买讼争房产时对林燕如进行了刻意的隐瞒，这从陈水超的工龄并未用于抵扣购买讼争房产的房款可以印证，导致林燕如并不知晓陈水超已获得讼争房产，更不可能说陈水超签订《协议书》时已经陈水超的同意，因此也使得上诉人及前妻可以长期霸占讼争房产，并非陈水超对讼争房产任由他人使用置之不理。本案中上诉人主张陈水超、林燕如共同卖房，但却未对陈水超签订《协议书》已经林燕如同意或已经林燕如授权进行举证，因此上诉人认为其有理由相信卖房系陈水超、林燕如的共同意思表示即无事实依据，并且上诉人并非善意、有偿取得讼争房产，上诉人在本案中并不构成善意第三人，陈水超与上诉人签订的《协议书》系陈水超擅自处分夫妻共同财产，不对讼争房产发生物权转让的效力，因此上诉人与陈水超、林燕如之间并不存在房屋买卖合同关系。综上，陈水超、林燕如认为一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。
二审中，上诉人提交2012年2月陈水超确认其欠上诉人30万元的借条，证明因陈水超一直拒绝办理房屋过户手续，故让陈水超再次确认其欠款事实。
经审理查明，上诉人认为原审法院在查明事实中，2009年6月陈水超向单位支付的购房款及登记费等未查明是上诉人出资缴纳的，证据是登记费的发票原件均在上诉人手中，而购房款的发票厦门厦工机械股份有限公司收走作帐，个人无法执有，故其只执有复印件；2014年6月的遗失声明是陈水超、林燕如共同做出的。另外，原审法院遗漏查明上诉人提供的录音资料可以证明上诉人电话要求办理房屋过户手续，陈水超表示过一段时间再办理。此外，上诉人对原审法院查明的事实没有异议。被上诉人认为遗漏查明张惠娟的户口住址就是讼争房产；林燕如工龄15年却未抵扣购房款，可证明林燕如不知道上诉人与陈水超之间的交易。此外，被上诉人对原审法院查明的事实没有异议，本院对双方没有异议的部分予以确认。
另查明，陈水超取得讼争房屋后，即将讼争房屋交给郑志勤管理使用。2010年陈水超取得讼争房屋的《土地房屋权证》后，即将该证原件交给郑志勤保管。此外，郑志勤还持有办房产证时缴纳登记费的发票原件和购房款发票复印件。陈水超支付的购房款中未抵扣林燕如的工龄。
还查明，张惠娟也是厦门厦工机械股份有限公司职工，在公改房政策出台前，单位分配其住在讼争住房内，故其户口落户该住所。张惠娟与上诉人郑志勤于1987年结婚，于1996年已离婚。2009年上诉人郑志勤与陈水超签订买卖讼争房屋协议书时，上诉人郑志勤与张惠娟已无任何关系。
本院认为，郑志勤与陈水超就讼争房屋的买卖签订了《协议书》，因此，本案争议的焦点是该《协议书》未经林燕如签字，是否具有法律效力。原审法院认为本案争议焦点是郑志勤与陈水超、林燕如是否存在房屋买卖合同关系是错误的。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。本案中，陈水超出售的讼争房屋是公改房，公改房政策是众所周知的政策，涉及到厦门市相当多的企事业、政府部门，林燕如工作过的省四建、厦门家具厂也包括在内。厦门厦工机械股份有限公司也是面向企业所有人进行公改房出售，而非针对个别人，因此，林燕如仅以其工龄未抵扣称其完全不知道自己家庭购买了公改房，也从未对自己家庭未购买公改房提出过疑问，与常理相悖，难以被采信。郑志勤与陈水超签订《协议书》后，2009年陈水超在取得讼争房屋后就交给郑志勤管理使用，2010年办理了《土地房屋权证》后就将该证交给郑志勤保管，在此后如此长的时间里，陈水超、林燕如也从未提出过异议，主张过权利，郑志勤有理由相信陈水超对讼争房屋的处分具有代理权，因此其代理行为合法有效。现林燕如主张其不知情也不同意出售该房屋，有违常理和交易习惯，证据不足，理由不充分，本院不予采纳。陈水超一再签字确认其欠郑志勤30万元，现林燕如、陈水超仅以其有工作，在外无欠款，生活小康称该借款系虚构事实，证据不足，不能成立。双方在二审中确认张惠娟在讼争房屋公改出售之前就是居住于此，故将户口落户于此；且张惠娟于1996年就已与郑志勤离婚，至陈水超与郑志勤签订《协议书》的2009年已相隔十多年，因此，现林燕如、陈水超以张惠娟户籍地系讼争房屋，张惠娟系郑志勤前妻，陈水超是为了将讼争房产交付张惠娟才与郑志勤签订《借条》和《协议书》，缺乏事实依据，难以采信。综上，陈水超与郑志勤签订的《协议书》合法有效，林燕如、陈水超辩称陈水超未实际借款30万元和林燕如不知道也不同意陈水超出售讼争房屋，证据不足，缺乏事实和法律依据，不能成立。原审法院认定事实错误，遗漏查明郑志勤一直管理使用房屋并持有《土地房屋权证》等，同时适用法律亦错误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、撤销厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第16880号民事判决；
二、陈水超、林燕如应于本判决生效之日起十日内共同协助郑志勤办理厦门市思明区白鹤山路15号604室房产的过户手续。
本案一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，由陈水超、林燕如负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾 聆
审判员 洪德琨
审判员 胡林蓉
二〇一五年十一月十一日
书记员 王兴胜
附：本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
第十七条第二款夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。