文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1652号原告：陈少佳，男，1953年10月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：刘艺、张英，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：中国房地产开发广州公司，住所地广东省广州市越秀区东风中路268号交易广场十楼1007-1012房。法定代表人：韩志刚。第三人：陈少忠，男，1957年12月21日出生，系香港特别行政区永久性居民。第三人：莫继述，男，1944年3月13日出生，系澳门特别行政区永久性居民。第三人：莫维，男，1973年10月23日出生，汉族，住广东省广州市。原告陈少佳诉被告中国房地产开发广州公司及第三人陈少忠、莫继述、莫维商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月16日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭进行审理。原告陈少佳及其原委托代理人高婉婷，第三人陈少忠、莫继述、莫维到庭参加了诉讼。被告中国房地产开发广州公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈少佳诉称：熊裕和（于1998年4月4日去世）与陈金泉（于1995年3月13日去世）系夫妻关系。原告与第三人陈少忠系熊裕和与陈金泉之子，莫继志（于1992年8月17日去世）与第三人莫继述系熊裕和与陈金泉之继子。第三人莫维系莫继志之子。1993年3月13日，熊裕和与被告签订《购房合同》，约定：熊裕和向被告购买广州市天河区沙太路93号第八层803号房，房屋建筑面积合计96.55平方米，房屋价款为202755元。1993年3月12日，熊裕和一次性支付了全部房价款。1993年3月16日，房屋交付熊裕和使用。2015年8月1日，原告与第三人陈少忠、莫继述、莫维签订《四方协议》，约定：第三人陈少忠、莫继述、莫维放弃对房屋的继承权，原告分别向第三人陈少忠、莫继述、莫维一次性给予50000元作为补偿。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，被告应协助熊裕和办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。但是，由于被告的原因，房屋现在仍未能办理房地产权属证书。现熊裕和已去世，原告为维护熊裕和去世前的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1.被告立即协助原告办理广州市天河区沙太路93号第八层803号房的产权过户及房地产登记手续；2.被告承担本案诉讼费用。被告中国房地产开发广州公司未答辩。第三人陈少忠、莫继述、莫维述称：同意原告的诉讼请求。经审理查明：2015年8月15日，广州市公安局大塘派出所出具《户籍档案查询摘抄记录》，其内容如下：“经查我所芳草后街23号2楼58、93年代户籍档案，摘抄如下：户主：熊裕和，女，1919年9月12日生，1998年4月4日因死亡注销户口；夫：陈金泉，1932年3月3日生，1995年3月13日报死亡注销户口；子：莫继志；子：莫继述；子：陈少忠；子：陈少佳。……”。2015年8月18日，广州市公安局大塘派出所出具《户籍档案查询摘抄记录》，其内容如下：“……莫继志，男，……1992年8月18日报死亡注销户口。……”。在本案审理中，原告为证明其主张还提供了以下证据：1.显示由作为购房单位（个人）/乙方的熊裕和与作为售房单位/甲方的被告于1993年3月13日签订的《购房合同》[约定：乙方向甲方购买的房屋位于广州市天河区沙太路房屋编号93号第八层803号房（以下简称案涉房屋）；建筑面积合计96.55平方米（包括公用面积分摊），实际建筑面积以竣工验收后的面积为准；甲方提供给乙方的房屋销售单价为每平方米建筑面积2100元/平方米，乙方购房屋应付的全部价款为202755元；付款方法：本合同签订后10天内（1993年3月23日前）乙方应按一次性付款方式交付购房款，付清全部房款，即202755元；同时甲方发给乙方房屋入住通知书；甲方应在签订本合同1月内，即1993年4月15日前将房屋交给乙方使用；乙方购买的房屋，产权归属乙方，甲方出具证明交由乙方向房管部门办理产权手续，领产权证的费用及土地使用费由乙方自付等条款]。2.显示由被告出具的《中国房地产开发广州公司销售发票》[显示：填发日期为1993年3月12日（注：此处是由“1992年12月31日”删改而成，且没有加盖校对章）购房单位及个人名称为熊裕和，工程项目为广州沙太路93号，品名为商品房，单元号为803，面积为96.55平方米，单价为2100元，金额为202755元等]。3.显示由被告于1993年3月16日作出的致“小区管委会”的《交房通知书》（复印件）（其内容包括：沙太路93号803、807号房已办完全部购房手续，请予以办理进住手续等），原告称熊裕和于1993年3月16日办理案涉房屋的收楼手续，该证据的原件在办理收楼手续时已交还给案涉房屋所在小区的管理人员。4.显示由作为甲方的原告、作为乙方的第三人陈少忠、作为丙方的第三人莫继述及作为丁方的第三人莫维于2015年8月1日分别签订的《四方协议》（约定：鉴于：熊裕和女士于1993年3月13日购买了案涉房屋，熊裕和女士已经于1998年4月4日去世；……乙方、丙方、丁方愿意放弃对案涉房屋的继承权，同意案涉房屋房产过户及房地产登记至甲方名下；甲方分别向乙方、丙方、丁方支付人民币50000元作为补偿；办理案涉房屋房产过户及房地产登记手续的费用由甲方承担，乙方、丙方、丁方应当积极予以配合等条款）和《确认书》（其内容包括：甲乙丙丁四方于2015年8月1日签署了《四方协议》；现共同确认如下：乙方、丙方、丁方分别已于2015年8月1日收取了甲方现金补偿人民币50000元等）。第三人陈少忠、莫继述、莫维对原告提供的上述证据均无异议，并表示放弃对案涉房屋的继承权，同意以后不再对案涉房屋的所有权等主张实体权利。第三人莫维在本案中提供了以下证据：1.显示由广州市医药工业局核发的《独生子女优待证》（载明：孩子姓名为莫维，父亲姓名为莫继志，母亲姓名为莫蓬琪等）；2.居民户口簿（载明：户主姓名为莫维，莫逢琪是户主的母亲等内容）；3.由广州市公安局大塘派出所于2016年5月9日出具的《户籍档案查询摘抄记录》（其内容如下：经查我所禺西路3号402房87年代户籍档案，摘抄如下：户主：莫逢琪，女，……子：莫维，……夫：莫继志……）；4.显示由案外人广州白云山医药集团股份有限公司白云山何济公制药厂于2016年5月6日出具的《证明》[其内容为：经查，我单位退休职工莫逢琪的个人档案记载情况如下：①莫逢琪……②莫逢琪的配偶：莫继志；③莫逢琪与配偶莫继志共生育子女一人（婚生子女）莫维；……]。第三人莫维提供上述证据证明其是莫继志的唯一子女，并称其证据1中载明的其母亲的姓名存在笔误，应以其证据2载明的姓名为准。在本案开庭后的庭询中，原告和第三人莫维均称熊裕和与陈金泉没有非婚生子女，熊裕和的父母先于熊裕和死亡，陈金泉的父母先于陈金泉死亡。原告称公安机关以年代久远、无相关档案记载为由告知其无法提供关于熊裕和的父母的死亡时间及陈金泉的父母的死亡时间的证明。第三人陈少忠、莫继述经本院合法传唤，均未到庭参加庭询。在本案审理中，本院于2016年5月9日向广州市国土资源和规划委员会查询案涉房屋的产权、预（销）售、查封（包括轮候查封）及抵押情况。该单位于2016年7月5日作出穗国土规划协查[2016]216号复函，答复本院如下：一、来函要求查询的房屋涉及项目为陶苑D2栋，由广州市天河区房地产开发总公司经1986年房地字**号《同意使用土地通知书》同意使用该项目用地建设商业住宅楼，未办理国有土地使用证和预售许可证，整体未办理初始登记；二、暂无你院来函要求查询的天河区沙太南路93号第八层803房预告登记（预售合同备案）、查封、抵押信息和产权登记信息；三、因项目用地单位“广州市天河区房地产开发总公司”与来函提及的被告“中国房地产开发广州公司”名称不一致，且该项目未办理初始登记，建议你院对该房产权属一并予以审查等。2016年7月下旬，本院又向广州市国土资源和规划委员会及广州市天河区国土资源和规划局分别发函，查询以下问题：1.案涉房屋的规划报建及规划验收情况如何？你单位是否已核发建设工程规划验收合格证？如有相关书面资料，请一并向本院提供；2.现有证据显示案涉房屋的《购房合同》由被告作为卖方签订，但从广州市国土资源和规划委员会向本院作出的穗国土规划协查[2016]216号复函看，上述项目的用地单位为案外人“广州市天河区房地产开发总公司”，被告与“广州市天河区房地产开发总公司”是以何种身份地位及关系办理案涉房屋所在楼宇的规划报建和规划验收手续的？如有相关书面资料（包括上述二者的关系及其办理规划报建、规划验收手续的相关资料等），请一并向本院提供；3.请你单位向本院提供案涉房屋所在的第八层经规划验收合格的图纸，如该第八层各套房屋的房号已编制，请一并在图纸中标注相应房号。因上述两单位均未答复本院，本院于2016年12月8日向广州市国土资源和规划委员会再次发函查询上述问题，但该单位至今仍未答复本院。本院遂调取本院审理的（2015）穗天法民四初字第1650号原告庄秋提诉被告中国房地产开发广州公司商品房买卖合同纠纷一案的案卷（注：该案所涉房屋的合同地址为广州市天河区沙太路陶苑A3楼第七层710号房，现地址为广州市天河区陶苑街4号703房；庄秋提提出的诉讼请求为要求被告协助其原告办理上述房屋的产权过户和房地产登记手续），其中，广州市国土资源和规划委员会分别向本院作出的穗国土规划协查[2016]367号复函{其内容如下：一、广州市天河房地产经营开发公司于1987年经原市规划局批准报建，在沙太路××、××地段（沙太南路××楼）建设5幢商住楼（自编A2、A3、A4、D2、D3栋）；2000年，建设单位向原市规划局申请调整首至三层建筑设计获得批准；2000年，建设单位通过规划局天河分局规划验收；相关的批文号为[1987]城建677号、穗规验证字[2000]第583号；二、暂查无建设单位申请变更报建、验收单位名称的记录；三、如需查阅上述详细档案资料，……按档案管理的相关规定办理等内容}和穗国土规划协查[2016]368号复函{其内容与上述穗国土规划协查[2016]367号复函的内容基本一致，该复函的附件为[1987]城建677号《广州市城市规划局报建审核书》、穗规验证字[2000]第583号《建设工程规划验收合格证存根》及附图}。本院工作人员还于2016年6月16日到案涉房屋进行勘察，现场所见如下：从案涉房屋所在陶苑小区的进出口进入后，原告指认为案涉房屋所在楼宇的门牌号为××”，从该楼宇的进出口铁门进入到达其中的第八层，原告指认其中进出口铁门旁边的墙壁上标明“803”的房屋即为案涉房屋，该“803”房处于空置无人使用的状态。本院工作人员当天还在陶苑小区的进出口、××”的门牌下方的墙壁、原告指认为案涉房屋所在的楼宇的进出口铁门及其第八层、“803”门口的墙壁张贴了公告，告知原告的诉讼请求等信息，通知对案涉房屋主张权利的公民、法人或其他组织在本院指定的期间内向本院申报权利，并提供购房合同、已实际支付对价的凭证或赠与合同、继承文书等证明享有案涉房屋权利的依据的材料。但本院没有收到任何权利申报申请。另，本院以往审理的案涉房屋所在陶苑小区的纠纷案件中查明了相关情况并作出处理，具体情况如下：一、本院在审理（2008）天法民四初字第906号原告韩伟民诉被告中国房地产开发广州公司房屋买卖合同纠纷一案中，于2008年7月28日向原广州市城市规划局查询该案所涉天河区沙太路93号102房的相关问题，原广州市城市规划局于2008年10月29日作出穗规[2008]1201号复函答复本院如下：经查询，天河区沙太路93号102房是经我局穗城规建[1987]677号《建设工程规划许可证》批准建设的，后经我局穗规验证字[2000]583号《建设工程规划验收合格证》核准同意规划验收；开发建设单位为天河区房地产经营开发公司，工程建设地址为沙太路93-95号（自命名陶苑小区）。原广州市城市规划局向本院提供的穗规验证字[2000]第583号《建设工程规划验收申报表》中的“建设单位”一栏显示为广州市天河区房地产开发总公司及被告，并分别加盖上述两个公司的印章。本院查明相关事实后，于2009年4月16日作出（2008）天法民四初字第906号民事判决，支持韩伟民要求中国房地产开发广州公司协助其办理上述房屋的产权过户及房地产登记手续的诉讼请求。上述民事判决书已发生法律效力。二、本院在审理（2010）天法民四初字第2312号原告李建成诉被告中国房地产开发广州公司、广州市天河区房地产开发总公司商品房预售合同纠纷一案中，李建成撤回了对广州市天河区房地产开发总公司的起诉，本院口头裁定对李建成的上述申请予以准许。在该案中，中国房地产开发广州公司于2010年12月10日出具《具结书》，其内容包括：我司是广州市沙太南路93号陶苑小区的实际开发商，自1987年参与本小区的开发建设工作，1990年12月与红线单位“广州市天河区房地产经营开发公司”（后更名为“广州市天河区房地产开发总公司”）签订《开发土地有偿转让协议书》，将红线单位原报建的D1、D2、A2、A3幢建筑红线转让我司，后因操作上的安排，没有完成转让手续，但仍由我司负责开发工作；1991年11月，我司与“天河区房地产经营开发公司”签订了《陶苑工程合作协议书》，明确我司负责兴建上述楼房的全部投资、设计、施工和销售；……D2、A2、A3幢2000年8月17日取得规划验收合格证（穗规验证字[2000]第583号），D2现称为93幢，A2、A3为一独立建筑物，分3条楼梯，现分别称为4、5、6号楼；上述楼房所有住宅和商铺单元已经基本售罄，我司对此已售房屋并无保留任何产权；我司对于上述出售的房屋没有向第三方再行转让、抵押等。该案以调解方式结案，和解协议包括由中国房地产开发广州公司协同李建成办理该案所涉房屋的产权过户和房地产登记手续等。上述民事调解书已发生法律效力。三、本院在审理（2010）天法民四初字第2647号原告陈锦洪诉被告中国房地产开发广州公司商品房预售合同纠纷一案中，陈锦洪所购房屋的合同地址为广州市天河区沙太路房屋编号93号第六层603号房（即案涉房屋所在楼宇不同楼层的同一朝向的房屋），陈锦洪、中国房地产开发广州公司及案外人广州市天河区陶苑小区业主委员会均确认上述房屋的现门牌号为××栋603房，广州市天河区兴华街苏庄社区居民委员会亦确认上述情况属实。该案以调解方式结案，和解协议包括由中国房地产开发广州公司协同陈锦洪办理该案所涉房屋的产权过户和房地产登记手续等。上述民事调解书已发生法律效力。本院认为：熊裕和与被告签订的《购房合同》是双方当事人的真实意思表示，其主要内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。从原告提供的由被告向熊裕和出具的案涉房屋的《中国房地产开发广州公司销售发票》可知，熊裕和已向被告付清合同约定的案涉房屋的全部购房款，履行了买方的付款义务，被告作为案涉房屋所在楼宇的建设单位及实际出卖人，负有向作为买受人的熊裕和交付案涉房屋并转移房屋所有权即协同熊裕和办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续的义务。被告已于1993年3月16日将案涉房屋交付给熊裕和使用，但至今没有协同办理案涉房屋的产权过户和房地产登记手续。现熊裕和及其丈夫陈金泉均已经死亡，其继承人有权依据《购房合同》主张被告继续履行相关合同义务。熊裕和、陈金泉已分别于1998年4月4日和1995年3月13日死亡，被继承人死亡，继承开始。由于现有证据未显示熊裕和、陈金泉生前曾订立遗嘱，因此，对其遗产应按法定继承处理。根据查明的上述情况，陈金泉死亡时，其第一顺序继承人为熊裕和及第三人莫继述、陈少忠、莫维（因儿子莫继志先于父亲陈金泉死亡，由莫继志的晚辈直系血亲代位继承）、原告；熊裕和死亡时，其第一顺序继承人为第三人莫继述、陈少忠、莫维（因儿子莫继志先于母亲熊裕和死亡，由莫继志的晚辈直系血亲代位继承）、原告。结合原告和第三人陈少忠、莫继述、莫维已于2015年8月1日签署《四方协议》和《确认书》，且第三人陈少忠、莫继述、莫维在本案审理中均表示放弃对案涉房屋的继承权及同意以后不再对案涉房屋的所有权等主张实体权利的事实，本院认定，依据《购房合同》主张被告继续履行相关合同义务的权利人仅为原告。现原告要求被告协同其办理将案涉房屋的产权过户至原告名下的手续，鉴于案涉房屋现不存在查封、抵押情形，即案涉房屋现不存在办理产权过户和房地产登记手续的障碍，本院对原告的上述诉讼请求予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法作缺席判决。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告中国房地产开发广州公司于本判决发生法律效力之日起15日内，协同原告陈少佳到房地产管理部门办理将广州市天河区沙太路房屋编号93号第八层803号房（现地址为广州市天河区沙太南路93号803房）的产权过户至原告陈少佳名下的手续。本案受理费4340元、公告费500元，合计4840元，均由被告中国房地产开发广州公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  陈美良人民陪审员  潘玉英二〇一七年二月二十二日书 记 员  李佳琦梁怡筠本判决书于2017年月日送达（33）