广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0605民初9877号
原告：中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行，住所地广东省佛山市南海区黄岐岐西路66号，统一社会信用代码914406058937706265。
负责人：刘炳恒，系该行行长。
委托代理人：张文煜，广东宝慧律师事务所律师。
委托代理人：刘健萍，广东宝慧律师事务所律师。
被告：林文远，男，汉族，1978年1月28日出生，住广东省广宁县，
被告：苏丽华，女，汉族，1979年1月17日出生，住广东省广宁县，
被告：广东合生泓景房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区里水镇南盐公路（合生君景湾）,统一社会信用代码914406057879166529。
法定代表人：李菁。
委托代理人：范瑞琪，系该公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行与被告林文远、苏丽华、广东合生泓景房地产有限公司（下简称合生泓景公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案受理后，依法适用简易程序于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘健萍，被告合生泓景公司的委托代理人范瑞琪到庭参加了诉讼，被告林文远、苏丽华未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告提出如下诉讼请求：
1.被告林文远配合原告办理佛山市南海区xxxx室的他项权证；
2.被告林文远偿还原告贷款本金559866.43元以及按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（暂计至2017年6月11日的利息、罚息、复利共15840.75元，从2017年6月12日起至实际清偿之日的利息、罚息、复利另行计算）；
3.原告对被告林文远提供的用于抵押的位于佛山市南海区xxxx室在上述第二项债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权；
4.被告苏丽华和合生泓景公司对本案债务承担连带清偿责任。
三被告承担本案的全部诉讼费用。
事实与理由：
原告与被告林文远于2014年12月8日签订《个人购房担保借款合同》（编号为：44020120140109183，下称《借款合同》），《借款合同》约定：被告林文远向原告借款580000元用于购买房屋；双方借款期限300个月;还款方法为等额本息还款法，还款日为每月11日。26.1约定：借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮百分之贰后确定。26.2约定：借款期间遇中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动。1.4.1（3）：自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。1.4.2约定：本合同执行利率以人民银行基准利率为基础下浮的，在借款期限内，如借款人在中国农业银行申请的借款（包括但不限于本合同项下的借款）出现连续90天（含）以上或累计180天（含）以上逾期记录，贷款人有权取消利率下浮，并自逾期之日起至本合同项下借款到期之日止，将本合同项下借款执行利率调整为人民银行同期同档次人民币贷款基准利率。11.1约定：借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。11.3约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4（2）、（6）约定：借款人未按约定按期足额偿还借款，或借款人、担保人违反本合同其他约定的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下的借款立即到期。
《借款合同》签订后，原告依约于2014年12月11日履行了划款义务向被告林文远指定的账户划款580000元。但被告林文远从2016年11月开始没有按期还款，根据合同约定，原告有权提前收回已发放借款并行使抵押权，宣布全部借款提前于诉讼文书送达被告林文远之日到期，并按照逾期借款计算利息、罚息、复利。因此，被告林文远应偿还原告贷款本金559866.43元以及按《个人购房担保借款合同》约定的利率计算至实际清偿之日止的利息、罚息和复利（暂计至2017年6月11日的利息、罚息、复利共15840.75元，从2017年6月12日起至实际清偿之日的利息、罚息、复利另行计算）。
被告林文远以位于佛山市南海区xxxx室为上述借款提供抵押担保（房地产预告登记证明书编号为：粤房地预登佛预字第xxxx号），根据《借款合同》第九条9.2.1约定：抵押人与抵押物共有人同意以本合同第三十二条所列财产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和抵押人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼费（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。因此，原告对被告林文远提供的该房屋在本案债权以及本案诉讼费等为实现债权而发生的全部费用范围内享有优先受偿权。
被告苏丽华系被告林文远的配偶，本案债务发生于两被告婚姻关系存续期间，属于夫妻共同债务，被告苏丽华应当对本案债务承担连带清偿责任。
另外，根据原告与被告合生泓景公司签订的《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》[编号：（粤南黄）农银房保字2007第001号，下称《合作协议》]，《合作协议》第二条约定：甲方依本协议第一条约定向借款人发放贷款后，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，乙方对借款人在甲方因借款而产生的债务承担连带保证责任。第三条约定：乙方向甲方承担连带保证责任的范围为本协议第二条所述贷款的本息，包括：本金、利息、罚息和复利。第七条约定：甲乙双方所签订的《购房担保贷款项目合作协议书》及甲方与借款人签订的《个人房屋担保借款合同》等所列条款与本协议条款有冲突的，以本协议条款为准。且根据《借款合同》第31条约定被告合生泓景公司为被告林文远提供阶段性保证担保，为借款人的债务承担连带保证责任。《借款合同》第九条9.1.4（8）约定：本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张通过其他担保方式/担保人/担保物来实现全部或部分债权。9.1.5（2）（5）约定：贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前收回全部或部分借款；或借款人、保证人违反本合同项下声明、保证、承诺或义务的，贷款人有权要求保证人承担担保责任。保证人支付的款项不足以清偿本合同项下所担保的债权的，贷款人可以选择将该款项用于归还本金、利息、罚息、复利或者费用。现因被告林文远逾期还款，原告主张提前收回全部借款，所以根据《合作协议》及《借款合同》的约定，原告有权要求被告合生泓景公司承担担保责任，对本案债务负连带清偿责任。
综上所述，被告的行为已构成严重违约，原告为维护自身的合法权益，特诉至贵院，请贵院依法裁判。
庭审中，原告补充称：截止至2017年8月11日被告尚欠本金540353.46元、利息22168.4元、罚息336.81元、复利596.47元。
被告合生泓景公司答辩称：因原告诉林文远、苏丽华、合生泓景公司金融借款合同纠纷一案，不同意原告全部诉讼请求，请法院依法予以驳回，理由如下：
一、我司承担的阶段性连带保证责任已于办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续后终止，原告无需对本案债务承担连带清偿责任。根据原告及被告林文远、原告于2014年12月8日签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条的约定，阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第（2）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（2）办妥以贷款人为抵押权人的抵押预告登记手续。而原告主张的欠款发生于2016年11月，均发生在办理抵押预告登记手续之后，因此，我司的阶段性保证责任已经终止，不应承担连带清偿责任。
尽管我司与原告签订的《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》第七条约定：“甲、乙双方签订的《购房担保贷款项目合作协议书》及甲方与借款人签订的《个人房屋担保借款合同》等所列条款与本协议条款有冲突的，以本协议为准。”该约定在本案中不能发生效力，原因有二：一是该协议的成立时间为2007年12月8日，早于《个人购房担保借款合同》的签订时间2014年12月8日，后合同的保证条款应视为对前合同保证条款的变更；二是《个人购房担保借款合同》的约定条款经过合同签订三方选择，可选择条款优于格式条款。
二、原告主张被告未按期还款没有事实依据，其亦无解除借款合同的意向，应当继续履行借款合同，我司无须对贷款本息承担连带责任。原告既未提供林文远从2016年11月开始没有按期还款的证据，也未提供其催告还款的相关函件，主张借款人未按约定按期足额偿还借款没有事实依据，无法证明其尽到充分的催告义务，更无法证明被告林文远已丧失还款能力，不宜使用加速到期条款宣告债权债务关系提前到期。再者，原告既未向第一被告发函要求解除合同，亦为向法院提出解除合同的诉讼请求，表明原告并无解除借款合同的意向，双方应依据贷款合同约定，继续履行合同，被告林文远无须立即偿还本金559866.43元及利息，因此，我司无须对上述贷款本息承担连带责任。
三、即使林文远有拖欠本金的事实，我司未曾收到履行保证责任的通知，对拖欠本金的罚息与复利不承担连带责任。
根据《个人购房担保借款合同》第九条9.1.5的约定，“发生下列情形之一的，贷款人有权要求保证人承担担保责任，”但是在2016年11月原告诉称被告林文远未能还款后，原告在有权要求我司履行保证责任的前提下，未曾发出要求我司履行保证责任的催收函、履行保证责任通知或任何其他类似通知、文件。因此，我司不应对自第二个欠款日后的损失扩大部分承担连带责任，我司对拖欠本金的罚息与复利不承担连带责任。
四、我司在实体上并无过错，不应承担本案诉讼费用。
原告主张林文远未按期还款没有事实依据，即使林文远有拖欠本金的事实，本案起因也在于被告林文远逾期偿还借款，我司已积极完成了应尽的义务，于2016年10月10日办理了涉案房屋的首次登记确权，并已于2017年6月统一发信息通知业主办证，后产权经办致电也无法联系，系统显示被告林文远一直未来办证，被告林文远一直没有来开发部提交契税、登记费等资料办证，也没有申请自办。我公司通过各种途径联系通知仍无果，由于无法与被告林文远和苏丽华取得联系，致使无法完成上述房屋产权证的过户手续。因此，是由于第一被告林文远的过错才导致了诉讼的发生，因诉讼而产生的诉讼费用应当由被告林文远、苏丽华独立承担，我司在实体上并无过错，不应承担本案诉讼费用。
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，对于被告对原告举证无异议的部分，本院予以确认并在卷佐证。有异议的部分，经本院审核，认定如下：被告合生泓景公司对原告提交的利息情况表及还款明细不予确认，认为该证据为原告方自行制作，不能证明被告林文远的欠款情况，原告于庭审后补充提交银行流水单，上述利息情况表及还款明细能够与银行流水相互印证，被告合生泓景公司有异议但并未能举证推翻，故本院对上述证据均予以确认并在卷佐证。被告林文远、苏丽华经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦没有提供证据，依法视为其放弃举证、质证及辩证的权利。综合原告举证及原被告陈述意见，本院确认原告起诉属实。另查明：
1.涉案部分贷款尚未到期，双方约定的还款方式为等额本息还款法，被告林文远从2016年11月开始没有按期足额还款。依据《个人购房担保借款合同》第11.4条约定，被告未按约定按期足额偿还借款的或违反合同其他约定的，原告有权宣布涉案借款合同项下的借款立即到期。
2.《个人购房担保借款合同》第一条、第十一条、第二十六条共同约定，本案借款利率以借款发放日按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率下浮2%确定；合同执行利率以人民银行基准利率为基础下浮的，在借款期限内，如被告连续90天（含）以上或累计180天（含）逾期，原告有权取消利率下浮，并将合同项下借款利率调整为人民银行同期同档次贷款基准利率。被告未按双方约定期限归还借款本金的，原告有权对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，原告有权按罚息利率计收复利。
3.《个人购房担保借款合同》第三十三条约定，被告林文远应协助配合原告自涉案房屋满足被告林文远与被告合生泓景公司约定交付条件之日起360日内办妥房地产权属证书。本案中被告林文远尚未就涉案房产办理房屋产权证，已办理涉案房产的预告抵押登记手续，登记号为粤房地预登佛预字第xxxx号。
4.原告与被告合生泓景公司于2007年12月8日签订的《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》第二条、第七条共同约定：原告依本协议的约定向借款人发放贷款后，至借款人取得房地产证书，办妥正式的抵押登记并将有关的抵押文件交原告收执之日止，被告合生泓景公司对借款人的债务承担连带责任保证。原告与被告合生泓景公司签订的《购房担保贷款项目合作协议书》及原告与借款人签订的《个人房屋担保借款合同》等所列条款与本协议条款有冲突的，以本协议条款为准。
5.原告与被告林文远、合生泓景公司于2014年12月8日签订的《个人购房担保借款合同》第三十五条约定：阶段性保证人即被告合生泓景公司自借款发放之日起至办妥以原告为抵押权人的抵押预告登记手续止为被告林文远的涉案债务承担连带保证责任。
6.被告苏丽华与被告林文远于2003年2月8日登记结婚，案涉借款发生在夫妻关系存续期间。
7.原告于庭后提交涉案贷款复利计算明细表及情况说明：庭审中原告所主张的罚息336.81元、复利596.47元核算有错误，更正为截止至2017年8月11日，被告林文远尚欠罚息368.75元、正常利息的复利625.95元。
本院认为，原告与被告所签订的《个人购房担保借款合同》系本案双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，各方应严格按照合同的约定履行义务。原告依约履行了放贷义务，被告林文远自2016年11月起未能依合同约定按时偿还贷款本息已构成违约，原告主张被告林文远偿还借款本金540353.46元、暂计至2017年8月11日的利息22168.4元、罚息368.75元、复利625.95元及以540353.46元为本金从2017年8月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计收逾期利息,对应付未付利息（不包括罚息），按逾期利率计收复利予原告，符合合同约定，未违反法律规定，本院予以支持。
关于原告中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行是否对案涉房产享有抵押优先受偿权的问题。本案中涉案房屋仅办理了预抵押登记。本院认为，由于被告林文远对案涉房屋尚未取得产权证，银行作为该房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就时对被告林文远的案涉房屋办理抵押权登记的请求权，及可排他性地对抗他人针对被告林文远抵押房屋的处分，但并非对被告林文远抵押房屋已享有现实的抵押权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条：以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立的规定，本案抵押权并未设立。现原告请求对被告林文远案涉预抵押登记房屋行使优先受偿权，没有法律依据，本院不予支持。
关于保证人合生泓景公司在本案中是否需要承担连带保证责任的问题。虽然原告与被告林文远、合生泓景公司于2014年12月8日签订的《个人购房担保借款合同》中第三十五条约定被告合生泓景公司的担保期限为自借款发放之日起至办妥以原告为抵押权人的抵押预告登记手续止，但是原告与被告合生泓景公司于2007年12月8日签订的《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》第二条约定被告合生泓景公司的保证期间为原告依本协议的约定向借款人发放贷款后，至借款人取得房地产证书，办妥正式的抵押登记并将有关的抵押文件交原告收执之日止，且该协议第七条明确约定：原告与被告合生泓景公司签订的《购房担保贷款项目合作协议书》及原告与借款人签订的《个人房屋担保借款合同》等所列条款与本协议条款有冲突的，以本协议条款为准。本院认为，根据双方合同约定，被告合生泓景公司的保证期间应以《一手楼组合担保个人住房贷款业务合作协议》为准，即担保期限为自贷款发放之日起至办妥正式的抵押登记并将有关的抵押文件交原告收执之日止。本案中，案涉房产尚未办理抵押登记，合生泓景公司保证期限尚未届满，故原告主张被告合生泓景公司承担连带清偿责任本院予以支持。
被告苏丽华与被告林文远系夫妻关系，本案债务发生于夫妻关系存续期间，原告主张被告苏丽华对案涉债务承担连带清偿责任，本院予以支持。
另，原告主张要求被告林文远配合原告办理涉案房产的不动产登记证明，根据被告合生泓景公司的答辩意见，被告林文远并未提供契税、登记费等符合办证条件的相应材料，原告也并未举证证明被告林文远符合房管部门办证条件，故对原告该主张不予以支持。
被告林文远、苏丽华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下：
一、被告林文远应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金540353.46元、暂计至2017年8月11日的利息22168.4元、罚息368.75元、复利625.95元及以540353.46元为本金从2017年8月12日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮50%计收逾期利息,对应付未付利息（不包括罚息），按逾期利率计收复利予原告中国农业银行股份有限公司南海黄岐支行；
二、被告广东合生泓景房地产有限公司对被告林文远的上述第一项债务承担连带清偿责任；
三、被告苏丽华对被告林文远的上述第一项债务承担连带清偿责任；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取4778.54元、财产保全费3398.53元（原告已预交），由被告林文远、广东合生泓景房地产有限公司、苏丽华按上述判决主文确定的方式承担并应于给付上述款项时同期迳付予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 冯雅婷
二〇一七年九月一日
书记员 周玲宇