广东省珠海横琴新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0491民初1023号
原告：袁美玉，女，1979年11月4日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门。
委托诉讼代理人：丁海波，广东星辰律师事务所律师。
被告：珠海市金山房产有限公司，住所地：珠海市香洲银桦路8号601房。
法定代表人：李永山，董事长。
委托诉讼代理人：陈福财，广东德赛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所实习律师。
原告袁美玉与被告珠海金山房产有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人丁海波、被告委托诉讼代理人陈福财、何志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2013年10月19日签署的《华融时代广场商品房预约合同书》及2016年12月22日双方签署的变更管辖约定的《补充协议》有效。
2、判令被告向原告承担逾期交房的违约金人民币164，980元（从2015年6月1日起算暂计至2017年1月1日合计570天，按照原告已付购房款964800元每日万分之三计算）。
3、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：2013年10月19日，原告与被告签署《华融时代广场商品房预约合同书》，原告向被告购买位于珠海市拱北迎宾南路1188号“华融时代广场”项目1栋24层10号精装商品房屋，建筑面积42.14平方米，总房价款人民币1，206，000元，单价28，619元每平方米。该合同约定原告分期付款，截止到2014年3月1日，原告已按约支付被告购房款人民币964，800元（含定金10万元）。该合同第3.1.7条约定在2015年3月31日或之前，被告应确保房屋具备办理产权过户手续的条件，原告才向被告支付尾款。合同第6.5.条还约定被告同意在第3.1.7款付清最后一笔房款之日起2个月内向原告交付该商品房，被告逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。之后，原、被告又签署《补充协议》，将上述预约合同第九条变更为预约合同的订立、履行、变更、解除或者终止适用于中国法律，有关合同的争议可通过被告方所在地有管辖权人民法院诉讼解决。
经了解，被告出售给原告的上述房屋在2015年12月11日被珠海市中级人民法院和香洲区人民法院数宗案件查封至今，现原告在珠海市人民政府和有关部门的协调之下，和其他时代广场购房者一道正积极申请珠海两级法院解封所购买的房屋和办理预购登记。然而，因被告严重缺乏诚信，违约交付房屋，致使原告2013年购买的房屋不能及时交房入住，原告诉至贵院，提请本诉，望予支持。
原告为其诉请向本院提交了以下证据：1.《华融时代广场商品房预约合同书》；2.《补充协议》；3.房款转账单据和收据；4.澳门时报的报道（2则）；5.房屋被查封的情况，6.解封执行异议案件受理通知书；7.“时代广场”协调会会议纪要；8.（2016）粤执异字63号执行裁定书。
被告金山公司在法定答辩期间没有提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，一、对原告诉请的第1项无异议。二、对第2项诉讼请求逾期交房违约金，我方认为，根据原被告双方签订的预约合同书第6.5条的规定（宣读），该条约定意思是需要原告将涉案房屋的全款在全部向被告付清之后的2个月之内，被告向原告交付该商品房。本案中，原告并未付清全款，其支付的款项大约占涉案房产的80%左右，原告以此诉求被告交房无事实及法律依据。
被告没有为其答辩提交证据。
根据被告的质证意见，本院经审核原告提交的证据，认为真实性无异议的证据可作为本案审理查明事实之依据。
经审理查明，2013年10月19日，原告与被告签署《华融时代广场商品房预约合同书》，原告向被告购买位于珠海市拱北迎宾南路1188号“华融时代广场”项目1栋24层10号精装商品房屋，建筑面积42.14平方米，总房价款人民币1206000元。该合同第3.1.7条约定在2015年3月31日或之前，华融时代广场专案应具备办理产权过户手续的条件。在具备办理过户手续条件之日起20天内（具体时间以被告电话或信件通知为准），原告应向被告支付该商品房剩余房款241200元。先付清楼款，后办理产权过户登记手续。第6.5条约定，被告同意于原告根据上述第3.1.7条付清最一笔房款之日起2个月内向原告交付该商品房。除不可抗力及政府原因外，被告逾期交付的，按以下方式承担责任（不作累加）。第6.5.2条约定，逾期超过30日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房款万分之三的违约金。上述合同签订后，原告依据《商品房预约合同书》第三条约定，向被告支付购房款964800元。
2016年12月22日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：预约合同第九条变更为：预约合同的订立、履行、变更、解除或者终止适用中国法律，有关合同的争议可通甲方所在地有管辖权人民法院诉讼解决。
《华融时代广场商品房预约合同书》第五条约定：《商品房买卖合同》和《商品房室内装修合同》文本已在【华融时代广场】专案销售现场公示，甲方已向乙方就合同文本的条款和内容向乙方作出全面而清楚的解释，乙方不存有任何疑义。合同第七条约定：本预约合同一经签订，非经双方书面同意，不得更改，其相关内容将作为即将签署《商品房买卖合同》和《商品房室内装修合同》的依据。
本案庭审中，原、被告均认为因涉案房产被相关债权人查封、开发商预售证过期、整个楼盘尚未办理竣工验收手续，目前涉案房屋不具备产权过户的条件。
本院认为，原告系澳门特别行政区永久性居民，本案属于涉澳商品房预约合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。
根据双方庭审诉辩意见，本案争议的焦点是：一、《商品房预约合同书》及《补充协议》是否合法有效；二、原告主张逾期交房违约金起算时间及标准。
关于焦点一。原、被告于2013年10月19日签订的《商品房预约合同书》虽名为预约合同，但合同第五条、第七条已明确预约合同的内容和条款和《商品房买卖合同》一致，双方对合同内容不存异议，无需重新协商即可签订正式合同，且被告已按上述合同的约定收受了964800元的房款，原告与被告为商品房买卖合同关系。上述合同为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，本院确认《商品房预约合同书》及《补充协议》合法有效。
关于焦点二。合同第3.1.7条约定,“在2015年3月31日或之前，华融时代广场专案应具备办理房产证产权过户手续的条件。在具备办理过户手续条件之日起20天内（具体时间以被告电话或信件通知为准），原告应向被告支付该商品房剩余房款241200元”，又根据合同第6.5条“被告同意于原告根据上述第3.1.7付清最一笔房款之日起2个月内向原告交付该商品房”的约定，被告应在原告交付了剩余房款2个月内负有交房的义务，因此，本院根据以上两个条款的约定，考虑被告通知原告所需时间，酌情认定被告应在2015年6月20日前负有向原告交付涉案房屋的义务。被告在上述期限届满未能向原告交付涉案房屋，已构成违约，应承担违约责任。故按照合同6.5.2条款之规定，被告应在最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交房款日万分之三支付违约金，即从2015年6月21日起算。鉴于涉案房产存在被相关债权人查封、开发商预售证过期、整个楼盘尚未办理竣工验收手续等影响房屋交付的情形，涉案房产何时交付、甚至最终能否交付目前尚不清楚，因此，对原告主张的逾期交房违约金，本院酌定暂计算至原告起诉之日止，即2016年12月27日，共计555天。根据原告付款情况，本院确定涉案逾期交房违约金为人民币160639.2元（964800元×0.0003元/天×555天）。
对于被告提出的原告未能付清房款，被告不应承担违约责任的主张，本院认为，根据合同第3.1.7条约定，原告交付剩余房款241200元是以被告具备办理房产证产权过户手续为条件的，而本案中涉案房屋并不具备这一条件，故被告无权要求原告支付房款。对于被告是否有权以此来主张自己可顺延交房时间，本院认为，虽然合同约定被告在原告支付剩余款项后再交付涉案房屋，但原告支付剩余款项是以被告具备办理房产证产权过户手续为条件的，而这一条件能否成就，完全取决于被告的行为，在因被告原因导致这一条件未能在约定期限成就情况下，本院确定应由被告承担由此带来的不利后果，即被告不得已原告未付清房款为由主张顺延交房时间，故本院对被告这一答辩主张不予支持。
综上所述，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告珠海市金山房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告袁美玉支付逾期交房违约金人民币160639.20元。
二、驳回原告袁美玉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
因适用简易程序审理，本案案件受理费减半收取为1800元，由原告袁美玉负担47.36元，由被告珠海市金山房产有限公司负担1752.64元。
如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 员 葛阳辉
二〇一七年七月十八日
法官助理 潘 茜
书 记 员 何绍峰