广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第5594号
上诉人（原审原告）：谭英慰，住广州市越秀区。
委托代理人：刘致煌，广东广开律师事务所律师。
委托代理人：刘彦一，广东广开律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：广州市大文豪发展有限公司，住所地广州市荔湾区。
法定代表人：吴陆西，职务：董事长。
委托代理人：邓乐平，香港居民，该公司职员，联系地址。
委托代理人：揭利，广东董文浩律师事务所律师。
上诉人谭英慰、广州市大文豪发展有限公司（以下简称大文豪公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭英慰原审诉称：谭英慰与大文豪公司于2013年12月12日签订内部保密文件确认书，2013年12月13日签订场地租赁合同及补充协议，将谭英慰拥有合法出租与转租权的商铺面积合计436.09平方米出租给大文豪公司。租期为2013年12月1日至2018年11月30日。第一年租金为1500元／平方米，从第二年开始每年在上一年的租金基数上递增5%。大文豪公司应该在每月8日前向某慰缴纳租金，每逾期一天须缴纳日百分之三的违约金。逾期至当月30日的，视为大文豪公司违约，谭英慰有权自行收回商铺，保证金不予退回。合同签订后大文豪公司一直以种种理由拖欠、少交租金，最长拖欠租期已达330天。在承租期内大文豪公司又以装修名义增设档口，阻碍消防通道，存在严重的安全隐患，影响到谭英慰利益及生命财产安全。综上，起诉要求：1.解除谭英慰、大文豪公司之间签订的确认书一份、场地租赁合同、补充协议（2013年12月份签订的各47份）及其配套文件，大文豪公司将涉案租赁合同中约定的436.09平方米商铺的经营管理权无条件交还给谭英慰；2.大文豪公司向某慰支付从2013年12月1日到2014年11月30日拖欠的租金共2350911.6元，并按拖欠租金的每日3%支付违约金至付清为止；3.本案的诉讼费用由大文豪公司承担。
大文豪公司原审辩称：不同意谭英慰诉讼请求，理由是：1.大文豪公司并没有拖欠谭英慰租金。大文豪公司认为用以抵销租金的项目有五项，其中争议的是四项即大文豪公司代缴的土地使用税、谭英慰应付的水电管理费、谭英慰自营档口装修费及大文豪公司代缴的行政罚款。首先，双方租赁合同第五条约定了租金为税后租金，租金应缴的税由大文豪公司代谭英慰向有关部门缴交。而且，按照相关行政法规的规定，使用土地的个人应该缴纳土地使用税。实际履行合同过程中，大文豪公司也是将抵销税费之后的租金支付给谭英慰，谭英慰一直没有异议。由此可见，该税费应用以抵销租金。其次，谭英慰自营的47个档口水电管理费是通过《确认书》及《锁匙移交证明》确认的，应用以抵销租金。再次，对于谭英慰自营档口的装修费，其中4000元／档的折旧费用是在《锁匙移交证明》中双方予以确认的。另外新装修费用16000元／档是大文豪公司在对包含谭英慰自营档口在内所有档口统一装修后按面积分摊的费用，该装修费应在租金中予以抵销。最后，大文豪公司在2014年1月份为谭英慰垫付自营档口3107A的行政罚款25000元，亦应在租金中抵销。上述四项费用均是与租赁合同及补充协议相关，用以抵销租金是符合法律规定及双方交易习惯的。经抵销相关费用之后，大文豪公司并没有拖欠谭英慰从2013年12月1日到2014年11月30日的租金。2.大文豪公司已经将承租的商铺整合成若干服装批发档口转租，如果与谭英慰的租赁合同解除，将导致严重的维稳问题。大文豪公司一直谨慎履行合同按时交租，扣减费用也是征得谭英慰同意的，根本不存在拖欠租金的情况。综上，请求驳回谭英慰的诉讼请求。
原审法院经审理查明：谭英慰（承租方、乙方）在2013年12月分别与李某、张某、董某（均为出租方、甲方）等29人签订了《场地租赁合同》，约定乙方向甲方承租荔湾区十三行路1号新中国大厦第三层301号（建筑面积14.89平方米）等43个商铺（具体商铺编号见判决书后附注一）；甲方同意乙方将商铺统一整合为服装商铺经营管理，并有出租权、转租权等，租期从2013年12月1日至2018年11月30日共五年；乙方向甲方支付定额租金第一年每月每平方米1500元（按建筑面积计算），第二年开始在上一年的基本租金数上递增5%；乙方经营期间，按时缴纳工商费和税金、水电费、电话费、物业管理费等。另外，新中国大厦第三层344号（建筑面积11.98平方米）、345号（建筑面积13.19平方米）、346号（建筑面积13.19平方米）、347号（建筑面积11.98平方米）4个商铺购买人陈某甲、陈某乙于2013年3月20日办理公证手续委托谭英慰作为代理人，代理事项包括了该4个商铺订立租约、收取租金等内容。
2013年12月，谭英慰就上述47个商铺的使用与大文豪公司签订了47份《场地租赁合同》及《场地租赁合同之补充协议》（以下简称：补充协议）。其中47份《场地租赁合同》总体约定：谭英慰将47个商铺出租给大文豪公司统一开发经营，期限从2013年12月1日至2018年11月30日共五年；由于历史原因原商铺位置未能确认，谭英慰同意大文豪公司将商铺统一整合为服装商铺经营管理、自主转租及出租给不特定的服饰商户（双方2013年12月12日签订的《确认书》中确认的47间自编档位除外，详见《确认书》）；大文豪公司向某慰支付定额租金第一年每月每平方米1500元整（按建筑面积计算），从第二年开始每年在上一年的基本租金数上递增5%；以上租金为税后租金，租金应缴的税由大文豪公司代谭英慰向有关税务部门缴交，如大文豪公司不按时缴交租金所得税，造成罚款和违约金应由大文豪公司承担；大文豪公司同意在每月8日前准时将当月租金如数转入谭英慰账户上，每逾期一日，大文豪公司须向某慰缴纳3%的违约金，逾期至当月30日止，谭英慰还未收到租金，则视大文豪公司违约，谭英慰有权自行收回商铺，保证金不予退回；大文豪公司在签约五天内，须一次性向某慰缴交两个月的租金作为保证金，期满无息退还。《补充协议》另约定大文豪公司按实际承租的面积缴纳租金及保证金即按租赁合同中约定的商铺建筑面积的三分之二计算缴纳租金和保证金。
2013年12月12日，谭英慰与大文豪公司签署《确认书》，约定上述47个商铺建筑面积653.09平方米，谭英慰同意出租给大文豪公司面积为436.09平方米；谭英慰保留47间商场（具体档位自编号见判决书后附注二）自主安排经营管理使用；税后租金每月每平方米1500元起租，每年递增5%，具体细节和其他条款以双方签订的租赁合同为准；谭英慰拥有上述47间档位自主经营管理使用权，大文豪公司不得有任何理由干涉谭英慰权利，涉及上述47间档位的一切费用由谭英慰负责安排处理，与大文豪公司无关，但谭英慰须向大文豪公司按实际使用面积缴交物业管理费、水电费，由大文豪公司代收代付，不得增加收取任何其他费用。
2013年12月14日，谭英慰、大文豪公司签署《锁匙移交证明》，但是在原审庭审中，谭英慰与大文豪公司各自提交的《锁匙移交证明》在内容上存在差异。谭英慰提供的《锁匙移交证明》（以下简称：证明1）内容为确认谭英慰于2013年12月14日接收上述47间档位钥匙，钥匙移交后发生的债权债务及法律责任由谭英慰承担。另正文后有手写字样备注：E3069A（包括E3069A和E3069B为同属一间档位，保证该档位统一不变。该证明页面底部有同样手写字样备注：如有不同，以此文件为准。大文豪公司提供的《锁匙移交证明》（以下简称：证明2）关于移交47间档位钥匙及法律责任承担方面与谭英慰提供的证明一致，但是增加了以下内容：以上档口每间补偿广州市大文豪发展有限公司现装修费四千元，合共人民币拾捌万捌千元正（大写）。另外，每间档口每月收取水电管理费一千元正。大文豪公司提供的该份证明中没有手写备注内容。
对于上述两份证明的差异，谭英慰陈述在2013年12月14日当日先与大文豪公司签署证明2，后发现该证明内容有违双方签订的《确认书》关于不能增加其他费用的约定，故注销了该份证明，并与大文豪公司重新签署了证明1及对E3069A档位予以细分。该证明上手写字样是大文豪公司工作人员当场书写的，已注明如有不同，以此文件为准，因此关于移交档位的权利义务应以该份证明内容为准，不存在补偿大文豪公司装修费的问题。为此，谭英慰另提供了同日与大文豪公司签署的四张《场地移交证明》拟以证实47间档位在当日分四批移交，证明中没有约定其他费用承担问题。大文豪公司则不确认谭英慰所述内容，其主张双方提供的证明均是同时签订的真实有效的文件。证明2一方面是确定移交档位锁匙，另一方面是确定了装修费和水电费抵销，该文件并没有注销作废或被取代；证明1是应谭英慰拆分E3069A档位的要求在证明2的文本格式上作出的修改，因为收费项目已经在证明1中体现，证明2只是确认档位调整，所以就没再写上收费项目；证明1中的手写字样为大文豪公司工作人员书写，“如有不同，以此文件为准”的意思指的是如有档位编号不同的，以证明1确定档位编号为准。
在租赁合同履行期间，大文豪公司向某慰支付租金及保证金情况如下：2013年12月19日支付款项853613元；2014年1月14日支付1月份租金516688元；2014年3月7日支付3月份租金68376元；2014年4月8日、5月6日、6月5日、7月8日、8月12日、9月9日、10月8日、11月7日分别支付4、5、6、7、8、9、10、11月份租金516688元。
2014年11月9日，谭英慰向大文豪公司发出《催收租金通知书》，告知大文豪公司拖欠至2014年11月8日的租金及保证金为2350911.6元、违约金为15525364.32元，并限期要求其清偿。
针对租金约定及上述支付租金的情况，大文豪公司主张：1.按照补充协议约定每月租金额应为铺位总面积653.09平方米乘以2／3再乘以1500元／平方米即653090元；2.2013年12月19日支付的款项853613元是经双方协商并核对之后确定用以支付合同约定的2个月保证金及2013年12月的租金，该款项经扣除了2008年业主保证金718399元、2013年底已付给旧业主后未退还的租金（由谭英慰代为收取）、代缴营业税款43033.2元、代缴土地使用税46369元、水电及管理费47000元后已实际付清。谭英慰也于2013年12月19日出具收据表明收齐了总面积436.09平方米的保证金1308270元及2013年12月租金654135元（大文豪公司提供了谭英慰在该日出具的收据两份拟以证实）；3.2014年1月至11月所交租金都是经抵销了代缴营业税款43033.2元（每月）、代缴土地使用税46369元（每月）、水电及管理费47000元（每月）后的租金额，其中2、3月另抵销了涉案47间档位折旧装修费及新装修费共940000元（20000元／档）和大文豪公司代谭英慰缴纳的3107A档的行政罚款25000元后的数额。
谭英慰不认可大文豪公司上述主张，并认为：1.每月租金额应按确认书确定大文豪公司承租面积436.09平方米乘以1500元／平方米计算为654135元；2.双方约定并实际予以抵销租金的项目仅为代缴营业税款43033.2元（每月），大文豪公司主张的其他抵销项目均不是双方约定的也缺乏依据；3.虽然谭英慰出具收据表明收齐保证金及2013年12月的租金，但是实际收取的款项为853613元。该款项除了抵销了2008年业主保证金718399元及代缴营业税款43033.2元外，双方协商另由谭英慰代为收取2013年底大文豪公司已付给旧业主后未退还的租金用作抵销保证金及租金（谭英慰提供了大文豪公司在2014年10月9日发给谭英慰的关于《催收租金通知书》的复函及支付租金明细表拟以证实），但由于大文豪公司没有提供应退款业主资料给谭英慰，故至今未收取该部分款项。如果大文豪公司能提供该资料，就同意协商解决该问题。
关于新中国大厦三楼E区商铺在2014年2、3月份进行装修的事实及产生的装修费用，大文豪公司提供了其在2014年12月22日与广州市欧瑞装饰工程设计有限公司签订的《新中国大厦三楼升级改造工程》合同及该公司在2014年2月28日出具收取工程款885382元的收据和在2014年1月17日与广州市白云区石井畅远卷闸安装部签订的《翻新工程施工合同》及该公司在2014年3月5日出具的收取工程款2380000元的收据拟以证实。谭英慰对此证据真实性及证明对象不予确认。其认为大文豪公司没能提供政府相关部门核发的批准装修的文件，该装修费用是不存在的而且大文豪公司主张抵销租金是违背双方签订的确认书约定的；另外装修费用问题也与本案拖欠租金纠纷无关。
关于大文豪公司主张代谭英慰缴纳土地使用税的情况，大文豪公司提供了2014年1月至11月以涉案商铺业主名义缴纳土地使用税的税收缴款书一套拟以证实。大文豪公司主张缴税总额为516877.53元，每月抵销租金的税款额为46369元。谭英慰对此证据不予确认，并认为合同约定大文豪公司支付的是税后租金，土地使用税款应由大文豪公司自行缴纳。
关于涉案E3107A档行政罚款问题，大文豪公司主张在2014年1月21日的消防检查中，三楼E区有两个档口因摆放服装堵塞通道，荔湾区公安分局对大文豪公司处以罚款50000元。因其中有一个档口E3107A是谭英慰自营档口，谭英慰当时口头同意承担一半罚款即25000元。为此大文豪公司申请原审法院到公安局荔湾区分局调查取证。谭英慰不认可大文豪公司上述主张。
原审诉讼过程中，谭英慰主张其已向广州市荔湾区税务部门及工商行政管理部门书面申请查询新中国大厦三楼东北角部分（E区大文豪服装批发商场）共63个产业商铺（1021.35平方米）从2003年11月30日至今已交税档口总数及明细和已办理工商营业执照档口总数及明细，并向原审法院提供了申请书样本。另外，谭英慰向该院提出以下调查取证申请：1.申请到荔湾区政府驻新中国大厦维稳工作组调取有关大文豪公司恶意拖欠租金的事实；2.申请到荔湾区国家税务局调取有关大文豪公司承租商铺从2003年12月1日至2015年3月30日每个月缴纳商铺出租税的记录清单，出具完税证明；3.申请到广州市公安局荔湾区分局交通防火管理大队调取有关大文豪公司经营的E区商场的《消防安全检查合格证》及《消防安全许可证》。
原审法院认为：本案争议的焦点是：1.大文豪公司是否拖欠谭英慰租金如有，拖欠数额如何确定？2.谭英慰能否要求大文豪公司支付违约金及解除双方之间的租赁关系、收回涉案商铺管理权？
对于争议焦点1。谭英慰通过向李国双等人承租包括荔湾区十三行路1号新中国大厦第三层301号在内43个商铺及接受陈翰源、陈翰彬委托管理344号等4个商铺后，将其中的436.09平方米出租给大文豪公司使用，双方由此签订的47份《场地租赁合同》、《场地租赁合同之补充协议》及1份《确认书》是其真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。
上述《场地租赁合同》、《补充协议》及《确认书》明确了租赁期内的月租金计算标准和交付要求，因此发生欠租争议应由大文豪公司承担履约的举证责任。从双方诉辨主张可见，双方争议的是自营档位装修费、水电费、出租人税金及支付其中一档位行政罚款的确定与冲抵问题。
关于自营档位装修费、水电费应否给付的问题，因谭英慰、大文豪公司签署了两份名称相同而内容有所不同的《锁匙移交证明》即证明1、证明2，故对载有自营档位装修费、水电费给付内容的证明2的效力应先行作出评判。两份证明是谭英慰、大文豪公司同日签署，谭英慰提交的证明1中没有自营档位装修费、水电费给付内容，而大文豪公司提交的证明2中载有自营档位装修费、水电费给付内容。对于谭英慰提出的证明2已被注销及被证明1所取代，证明1中已备注写明“如有不同，以此文件为准”，因此关于移交档位的权利义务应以该份证明内容为准的主张，鉴于谭英慰提交的证明中是以备注“E3069A（包括E3069A和E3069B为同属一间档位），保证该档位统一不变。如有不同，以此文件为准”的连贯方式表述，备注内容并没有涉及双方同日签署的载有装修费、水电费给付内容的另一份证明，故该表述显然不能理解为无须向大文豪公司缴交水电费和装修费。因此对于谭英慰上述主张不予认可，双方签署的《锁匙移交证明》均应当确认其效力。
关于大文豪公司主张的装修费、水电费、出租人税金及档位行政罚款可否与月租金冲抵的问题。按照谭英慰、大文豪公司的约定，谭英慰自营档位装修费应一次性交付，档位水电费应按月给付，在谭英慰没有依约履行的情况下，大文豪公司将该两项应收金额与其按月应付给谭英慰等额租金相互抵消（其中的装修费抵销2014年2月份租金）符合我国合同法第九十九条关于“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销”的规定，对此予以照准。至于大文豪公司主张抵销的其他装修费用，因双方没有对此费用承担明确约定及协商一致，该费用抵销不符合法律规定，不予支持。至于大文豪公司所提出租人税金及行政罚款的抵消主张，因该款项与双方的租赁关系并不关联，且该应缴款项应由那一方出资产生争议，故大文豪公司该项主张于法无据，对此不予支持。应当指出，出租人应缴税金由税法规定，属于租金收入的款项均应依法纳税。经审核，谭英慰、大文豪公司约定的税后租金即为计税租金收入，因此双方的租金结算应以此为据。双方约定由大文豪公司出资为谭英慰缴付税金及行政罚款产生的争议属另一法律关系问题，本案不作调处。大文豪公司针对行政罚款问题的调查取证申请，亦不予接纳。
综上所述，除了谭英慰、大文豪公司双方协商一致抵销租金的代缴营业税（每月43033.2元）及原审法院认定抵消的水电管理费（每月47000元）及装修费（188000元）外，大文豪公司主张以其他费用抵销租金均缺乏合法依据，不确认抵销。因此，谭英慰要求大文豪公司支付欠租符合合同约定及法律规定，予以支持。关于起租两个月保证金及2013年12月租金的问题，谭英慰已于2013年12月19日出具收据表明收齐了总面积436.09平方米的保证金1308270元及2013年12月租金654135元，虽然大文豪公司实际支付的款项为853613元，但双方均确认了当时是在经过协商抵销各种费用的情况下达成的协议，故对此不予处理。如因抵销租金数额存有争议，双方可另行协商解决。关于大文豪公司承租档位每月的租金总额问题，虽然《补充协议》与《确认书》对于计租面积约定有冲突，但是从大文豪公司在2014年10月9日发给谭英慰的关于《催收租金通知书》的复函及支付租金明细表和谭英慰在2013年12月19日出具的保证金及租金收据来看，双方履行租约所依据的计租面积为《确认书》确定的436.09平方米，计得月租金总额为654135元。经核算，大文豪公司拖欠谭英慰从2014年1月1日到2014年11月30日的租金为1298551.8元。
对于争议焦点2。大文豪公司虽未足额支付租金，但由于双方在本案中的租赁纠纷主要是因没有对租金及其他费用抵销问题协商一致产生的。从双方确认的对起租时两个月保证金及2013年12月租金协商情况和大文豪公司复函内容可见，双方确实有对租金抵销事宜进行磋商，且大文豪公司主张的部分费用抵消租金确实没有违反法律规定，因此，大文豪公司欠租的行为并非恶意及构成根本违约，谭英慰要求其按合同约定支付违约金及解除双方租赁关系的请求不符合《合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对此请求不予支持。但是由于大文豪公司未足额支付租金的行为确实给谭英慰造成了一定的损失，因此应以每月欠租额为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付利息给谭英慰。
关于谭英慰申请原审法院到相关部门调查取证的问题，由于该院作出的上述认定依据的是对谭英慰、大文豪公司提供证据的综合分析及相关法律规定，谭英慰申请调查取证的内容与待证事实并无必要关联，且不是认定事实的依据，因此根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条的规定，对此申请不予接纳。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条的规定，于2015年9月18日作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，大文豪公司向某慰支付拖欠从2014年1月1日至2014年11月30日的租金1298551.8元及利息（利息分期计算，以每月为一期，以拖欠当月租金额为本金并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，从该月8日起计至付清本金时止；其中，2014年1、4、5、6、7、8、9、10、11月份欠租额均为47413.8元，2月欠租额为376101.8元，3月欠租额为495725.8元；每期利息总额以不超过当期欠租本金为限）；二、驳回谭英慰其他诉讼请求。本案受理费25608元，由谭英慰负担11463元、大文豪公司负担14145元。
判后，上诉人谭英慰、大文豪公司均不服原审判决，向本院提起上诉。
谭英慰上诉称：一、原审判决以每月47000元水电管理费和188000元装修费抵销大文豪公司应付租金，理据不足。原审法院作出上述抵销的判决所依据的唯一证据是大文豪公司提交的证明2，并且确认该证明2与我方提交的显示为同日签署的证明1均具有法律效力。我方认为，原审法院对证明2的法律效力的分析和认定实为牵强，不足为据。其一，从两份证明文件的表现形式来看，均不是对双方签订的《确认书》及《场地租赁合同》、《场地租赁合同之补充协议》的修订或补充。其二，从两份证明的出示情况来看，证明2签署时间在前，而证明1出具时间在后。其三，从两份证明的内容来看，证明1是取代证明2的。1、如果证明l仅仅是为确定对换档位的编号，那么，完全可以在证明2同样手写备注内容。2、双方在证明1中约定“如有不同，以此文件为准”，足以表明双方确认将证明2予以作废。二、原审判决驳回我方提出的解除双方租赁关系的诉请，所依据的理由与事实不相符。第一，大文豪公司长期拖欠巨额租金是不容置疑的事实，按时足额交付租金是大文豪公司必须履行的法定义务，而所谓抵销的费用，仅仅只是大文豪公司单方无理无据之词。第二，本案证据可以证实，鉴于大文豪公司违规违约经营管理，肆意拖欠租金，并且严重损害涉案租赁场地的小业主的权益诉人以多种方式多次催告大文豪公司支付租金，但大文豪公司毫无诚意，始终不对账、不清租。第三，鉴于大文豪公司无理拖欠租金，我方以多种方式多次催告大文豪公司支付租金，大文豪公司也确认收到我方于2014年11月9日出具的《催收租金通知书》。在我方依法履行了催告履约的义务，而大文豪公司仍逾期不支付拖欠租金的情况下，我方依据《合同法》第二百二十七条规定，依法可以解除双方签订的租赁合同。第四，大文豪公司在租赁经营期间，擅自违规在涉案租赁场地的公共区域加建铺位出租以谋取违法利益，且置政府相关部门责令消防整改而不顾，至今不予整改，严重危及大厦及周边群众的生命财产安全。大文豪公司的行为已经严重违法违规违约，并且直接侵害了我方及小业主们的合法权益，据此，我方要求解除双方的租赁合同，理由是成立的。为此，上诉请求：l、撤销原审判决第一项，改判大文豪公司向某慰支付拖欠的租金为人民币1298551.8元从2014年1月1日至11月30日的拖欠租金的违约金（违约金分期计算，以每月为一期，以拖欠当月租金金额为本金的每日5‰支付违约金），直至付清为止，具体以实际计算为准；2、撤销原审判决第二项，改判大文豪公司向某慰支付拖欠的租金为人民币705000元并按从2014年1月1日至11月30日的违约金（违约金分期计算，以每月为一期，以拖欠当月租金金额为本金的每日5‰支付违约金），直至付清为止，具体以实际计算为准；3、判令解除我方与大文豪公司之间签订的《确认书》一份、《场地租赁合同》、《场地租赁合同之补充协议》（2013年12月份签订的各47份）及其配套文件，大文豪公司将涉案租赁合同中约定的436.09平方米商铺的经营管理权无条件交还给我方；4、本案一、二审受理费全部由大文豪公司承担。
对于谭英慰的上诉，大文豪公司答辩称：我方并没有违约，故谭英慰要求我方支付违约金没有事实依据，也不应解除双方签订的《确认书》一份、《场地租赁合同》、《场地租赁合同之补充协议》及配套文件。
大文豪公司上诉称：一、关于出租人税金，不但与租赁关系相关，而且租赁合同上有确约定，是由租赁合同调整的合同关系。合同约定，出租人税金是由我方“代交”而不是“承担”。本案争议的出租人税金的项目为土地使用税，根据行政法规，谭英慰作为出租人（同时为业主代理人），应该承担本案的土地使用税。与经营者税同为谭英慰应缴税金的出租人税金，我方依交易习惯抵扣租金的做法依法有据，法院应予以支持。二、关于其他装修费，原审法院认为双方没有对其他装修费承担明确约定及协商一致的认定是错误的，涉案双方是有明确约定的，虽然没有书面约定，但是商场的装修是先收费后装修的，谭英慰在装修期配合装修，我方以2、3月租金折抵装修费后，谭英慰在收取租金十个月内未提出任何异议，并连续使用装修一年多。以上事实可以证明谭英慰是同意以其他装修费冲抵租金。三、关于行政罚款，是指我方垫付谭英慰自营档口3107A的行政罚款25000元。谭英慰一直强调自营档口是由其自主经营管理使用，根据《确认书》的第四条约定，“谭英慰拥有上述47间档位自主经营管理使用权，大文豪公司不得有任何理由干涉谭英慰的以上权利。涉及上述47间档位的一切费用由谭英慰负责安排处理，与大文豪公司无关”，既然与我方无关，谭英慰理应自行负担，将我方垫付的罚款返还我方。该费用是由涉案双方特殊的租赁关系衍生出来的，我方以此费用抵扣租金也符合双方的交易习惯，应在本案中一并调处。四、对租赁面积和月租金额，原审法院认定错误。《补充协议》为正式的租赁合同，并且签定在框架合同《确认书》之后，租金的计算方式应以《补充协议》为准，应为总建筑面积653.09平方米乘以2／3再乘以1500元／平方米即653090元。我方在2013年12月19日的复函内容只是敦促谭英慰对账，并无对承租面积做新的确认。由于双方从来没有对账，所以我方出纳一直以《补充协议》确定的653090元计算租金，而谭英慰则一直以《确认书》确定的645135元计算租金，我方每月实付租金加上我方抵扣的固定费用后总额刚好为653090元可以证明。五、在不影响前述观点的情况下，我方不同意原审法院判定的未足额支付租金行为所支付利息的计算标准。既然原审法院已经认定我方欠租行为并非恶意及构成根本违约，只是确实给谭英慰造成了一定的损失才判定利息。那么该利息就不应该具有惩罚性质而只应具有补偿性质。原审法院以具有惩罚性的中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算支付利息不妥。同时，对于利息的起计时间，由于我方有正当理由抵销租金，并非恶意拖欠，利息的起算时间应以本案生效判决确定的履行期限结束之日起计。为此，上诉请求：1、撤销原审判决第一项；2、驳回谭英慰全部诉讼请求；3、本案诉讼费用由谭英慰承担。
对于大文豪公司的上诉，谭英慰答辩称：大文豪的上诉请求及理由不能成立。1、关于税金问题，双方在租赁合同中已经明确了我方收取的租金是税后租金，所有税费应当由大文豪公司承担。2、关于装修费问题，在合同中明确是由承租方承担，且双方从来没协商过装修项目及何时装修，大文豪公司在装修前没有告知我方，事后也没有得到我方确认的。3、关于行政罚款问题，原审法院的认定及处理是正确的，大文豪公司提出的理由没有事实及法律依据，不能成立。4、关于租赁面积及月租金额问题，在涉案租赁合同履行过程中，双方始终是以436.09平方米作为计租面积，且双方始终确认的租金金额为654135元，原审判决对此问题认定正确。大文豪公司所述的计租面积及租金总额从未得到过我方的认可，其上诉理由不足以否定原审判决的认定。5、关于利息问题，大文豪公司没有按照合同约定按时如数缴纳全部租金，且在收到我方通知书后仍然没有任何纠正措施，故大文豪公司的行为是恶意的，需按照每日5‰的标准向我方缴纳滞纳金。
二审中，双方当事人对原审法院查明事实均没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，谭英慰向本院提供了以下证据：一、《场地租赁合同》、《收楼确认书》、《租赁合约》，拟证明涉案租赁场地早在2003年就已装修使用；二、大文豪公司交税清单，拟证明大文豪公司虚报纳税金额；三、《场地移交证明》、《搬迁确认书》，拟证明上述材料与谭英慰提交的证明1是相配套的。大文豪公司表示上述证据并非民诉法规定的新证据，且与本案无关。
二审中，谭英慰向本院提出调查取证申请，申请：1、向广州市公安局荔湾区分局岭南街派出所收集2014年1月10日专题会议的全程录音录像资料；2、向广州市荔湾区岭南街综合治安维稳中心办公室主任调查双方按证明2的出具时间签署证明1送交已接收文件并备案的情况；3、向有关人员收集调查上述专题会议及组织双方调解、协调双方进行租金对账未果、大文豪公司拖欠涉案物业业主的租金等情况。经本院询问，谭英慰未能提供相关依据证实其提出的上述证据确由有关部门保存，也未能证实上述证据确为当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集。
本院认为：谭英慰与大文豪公司之间就涉案租赁场地签订的47份《场地租赁合同》、《场地租赁合同之补充协议》及《确认书》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，谭英慰已将涉案场地移交给大文豪公司使用（其中谭英慰保留自主安排经营使用的47间档位除外），大文豪公司应依约向某慰按月支付租金。
关于大文豪公司承租的租赁面积及租金总额问题，双方在《确认书》中明确的租赁面积为436.09平方米，该面积数与双方在《补充协议》中约定的商铺建筑面积的三分之二基本相符，同时大文豪公司在2014年10月9日针对谭英慰的《催收租金通知书》所发出的复函中亦没有对上述租赁面积提出异议，原审法院据此认定双方履行租约所依据的计租面积为《确认书》确定的436.09平方米，计得应付月租金总额为654135元，并无不当，本院予以认可。
关于双方争议的在大文豪公司应付的租金中应否抵扣自营档位装修费、水电费的问题。谭英慰、大文豪公司在诉讼中各自提交了同日签署而内容有所差异的《锁匙移交证明》即证明1、证明2。对于谭英慰提出证明2已被注销及已被证明1所取代的主张，鉴于谭英慰提交的证明1中是以备注“E3069A（包括E3069A和E3069B为同属一间档位），保证该档位统一不变。如有不同，以此文件为准”的连贯方式表述，备注内容并没有涉及双方同日签署的载有装修费、水电费给付内容的另一份证明，故大文豪公司称该证明中“如有不同，以此文件为准”的表述仅是对档位调整的确认是有理的，本院予以采纳。谭英慰认为证明2已被注销及已被证明1所取代的主张依据不足，本院不予采信。至于谭英慰在二审中申请本院到相关部门调查取证的问题，因不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款的规定，本院对此不予接纳。因此，原审对于双方签署的两份《锁匙移交证明》的效力均予确认，并无不当，本院予以认可。按照谭英慰、大文豪公司在证明2中的约定，大文豪公司将自营档位装修费、档位水电费两项应收金额及双方协商一致抵销租金的代缴营业税与其应按月支付给谭英慰等额租金相互抵销符合法律规定，原审法院经核算后确定大文豪公司拖欠谭英慰从2014年1月1日到2014年11月30日的租金为1298551.8元，并无不当，本院予以认可。
关于大文豪公司主张的其它装修费用、出租人税金及档位行政罚款可否与月租金冲抵的问题。对于其他装修费用，因双方没有对此费用的承担问题达成一致协议，大文豪公司主张抵销该费用缺乏合同依据。对于出租人税金，因该应缴款项应由哪一方负担合同并未作明确约定，双方对此存在争议，故大文豪公司本案中提出该项抵销主张依据不足。原审法院对大文豪公司关于上述款项的抵销主张不予支持，并无不当。至于行政罚款的负担问题属另一法律关系问题，本案亦不作调处，大文豪公司可就上述费用另行提出解决。
关于谭英慰主张双方的租赁关系应予解除的问题。从本案情况来看，大文豪公司虽未足额支付租金，但该纠纷主要是因双方对以相关费用抵销租金问题未能协商一致而产生的，大文豪公司欠租的行为并非恶意，不构成根本违约，谭英慰要求解除双方租赁关系的请求不符合《合同法》相关规定，原审对此不予支持并无不当。因大文豪公司未足额支付租金的行为确给谭英慰造成了一定的损失，原审判决大文豪公司以每月欠租额为本金参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准支付利息给谭英慰，是可行的，本院予以维持。
综上所述，谭英慰、大文豪公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费25608元，由谭英慰负担11463元，广州市大文豪发展有限公司负担14145元。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 黄 嵩
审判员 谭红玉
二〇一五年十二月二十二日
书记员 仪文娟