重庆市渝北区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0112民初20045号
原告：万应勤，女，1952年12月24日出生，汉族，住重庆市丰都县。
原告：汪翠兰，女，1954年2月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托诉讼代理人：周正强，男，1949年7月3日出生，系汪翠兰丈夫。
原告：冯杰，女，1988年4月8日出生，汉族，住重庆市忠县。
委托诉讼代理人：彭兴成，男，1958年3月20日出生，系冯杰父亲。
被告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码9150000020280630IC。
法定代表人：魏海群，董事长。
委托诉讼代理人：刘夫军，重庆能海律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林靓芸，女，1990年1月19日出生，系公司员工。
被告：北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号重庆世贸中心大厦3301室，统一社会信用代码：9150010369392618XQ。
法定代表人：江冰河，总经理。
委托诉讼代理人：薛松，重庆思涌律师事务所律师。
原告万应勤、汪翠兰、冯杰与被告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）、被告北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司（以下简称戴德梁行物业公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院于2016年9月19日立案受理后，依法由审判员雷元亮担任审判长，与人民陪审员王婉莉、王先容组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告万应勤、汪翠兰及委托诉讼代理人周正强、冯杰的委托诉讼代理人彭兴成，被告鲁能公司的委托诉讼代理人刘夫军、林靓芸，被告戴德梁行物业公司的委托诉讼代理人薛松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万应勤、汪翠兰、冯杰向本院提出诉讼请求：判令被告鲁能公司将XXX城XX区10栋楼下挖掘的地下室恢复为挖掘前的状态（保证10栋主体结构安全、地下管网正常运行、避雷系统正常运行），并恢复10栋楼下的绿地，拆除修建的围栏。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：XXX城XX区10栋是一座30层高的住宅楼，2012年11月16日该栋业主发现有人在10栋1楼进行施工往下挖掘地面，从2012年11月16日至12月5日期间已经从1楼开挖深度达3米多，挖桩裸露被破坏的有两根，各种管道、地面的绿地植物被破坏、开挖破碎，严重影响了房屋的安全。经向被告戴德梁行物业公司反映情况要求对方停止施工，2012年12月14日被告戴德梁行物业公司函告业主说是由于检查发现绿化带出现沉降、区域排污管网出现严重破坏，所以被告鲁能公司进行挖掘进行管道修复，并承诺于2012年12月28日前将出具相关检测报告，被告鲁能公司依据相关检测报告进行整改。但是迄今为止，被告戴德梁行物业公司未向业主公示任何检测报告。经原告实地查看，10栋1楼挖掘的部位是从10-105住宅室内往下挖，非常明显的是为105住宅进行地下室的修建工程，并非任何管网的改建或修复，而10栋105住宅的所有权人是被告鲁能公司。现10栋105室住宅已经完成了由室内楼板开洞修建楼梯至地下室的工程，并且修建围栏将公共绿地占为己有。原告认为被告的行为侵犯了业主的合法权益，故起诉来院。
被告鲁能公司辩称，1、原告不具有诉讼主体资格，本案有诉讼主体资格的原告应该是业主委员会，且要经业主大会决定后起诉；2、原告的诉讼请求已超过诉讼时效，其诉请不应得到支持，因挖掘地下室时间在2012年11月16日至12月5日期间，后续没有进行开挖，该行为是侵权行为，在2012年12月5日后就应该计算诉讼时效，现本案起诉已超过了诉讼时效；3、案涉10栋105房屋已经于2012年11月16日前出售给业主，开挖地下室是业主自行挖掘，我公司不应承担责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告戴德梁行物业公司辩称，我方的答辩意见与被告鲁能公司的答辩意见相同，我公司仅是物管公司，不是纠纷的主体，现我公司已经退出案涉小区的物业管理，且原告诉请中已明确对我公司没有诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对产权证、地下室开挖时状况的照片8张、建设工程许可信息材料、关于小区存在问题应予整改的函及回函、关于要求对10栋105房地下室开挖负责任进行整改的函、关于XXX城XX区10-1-5房违章事宜的说明、现场勘查笔录、检测报告，因双方当事人对上述证据的真实性无异议，本院予以采纳。原告举示的照片，与本院现场勘查的情况相符，本院予以采纳；对原告举示的其他证据，因系复印件，被告不认可其真实性，本院亦无法核实其真实性，故不予采纳。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告万应勤、汪翠兰、冯杰分别系重庆市渝北区XX街道XX路XXX号XXX城XX区10幢4-4、8-1、20-4号房屋登记的权利人。
2014年6月30日，XXX城XX区业主委员会向被告鲁能公司发送《关于小区存在问题应予整改的函》，该函件中提到10栋105房开挖地下室、破坏公共绿地等问题，要求鲁能公司整改。2014年7月15日，鲁能公司就10栋地下室问题回复称，该房屋公司已经出售，并已交付物业公司进行管理，对于来函中反映的问题属于物业管理范畴，应由物业公司协调业主进行完善或恢复。2014年7月17日，XXX城XX区业主委员会再回函称，10栋楼的105房地下室的开挖是2012年11月开始的，根据物管公司对10栋业主投诉作出的回复，是贵公司以维修水管施工的名义开挖的，且根据房屋产权资料10栋105号房屋在2014年3月31日的房屋业主仍为鲁能公司，故要求鲁能公司对10栋105房地下室的开挖负责任地进行整改。
2016年10月12日，重庆德凯物业管理有限公司XXX城XX区管理处出具《关于XXX城XX区10-1-5房违章事宜的说明》，主要载明：我公司自2015年5月1日正式入驻XX区，从XX区前物业服务企业“北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司”手中接管以后，便对10-1-5房进行了解，XX区10-1-5房至今是未接房状态，钥匙保管在物业客服中心，我公司接管时只有两把防盗门钥匙，缺失一把钥匙。在我公司接管XX区前10-1-5已开始下挖架空层，原北京戴德梁行物业管理有限公司重庆分公司曾于2014年6月6日向10-1-5发出整改通知。
关于10栋105室开挖地下室的情况，庭审中，原告陈述，2012年12月业主发现有人在开挖，就向被告戴德梁行物业公司投诉，物业公司称不清楚105房屋业主是谁，我们就向被告鲁能公司反映，鲁能公司回复我们说是修管道。后来我们发现不是修复管道就向街道、建委、规划局进行投诉，这些行政部门到现场制止了施工，但后续又进行了施工，施工情况一直断断续续了几年，到2014年4月，105室在安装地下室门窗时被业主发现，业主就阻止其施工。被告鲁能公司陈述，10栋105室在2012年11月16日至12月5日期间开挖地下室属实，但不是我公司所为，是当时购买105室的业主进行的开挖，当时我公司已将该房屋出售给业主，出售时业主只填写了名字和电话，没有签订买卖合同，也一直未办理过户，后续因其他业主不让开挖，我公司在2013年将房屋收回，所以该房屋产权登记在我公司名下，截至庭审时，因该房屋一直未售出，故产权仍登记在我公司名下。被告戴德梁行物业公司陈述，10栋105室开挖地下室属实，我方制止施工时只有工人在现场，不知道是谁在开挖。
经现场勘查，10栋105房屋从室内垂直向下开挖了约3米深的地下室，该房屋室内、外状况与原告举示的照片相符，室外回填土进行了开挖，室外边坡坎采用砖墙砌筑进行挡土，边坡坎上修建了围栏，将已开挖的地下室与绿地隔开。
庭审中，原告举示了重庆佳维建设工程质量检测有限公司在2017年1月23日出具的检测报告拟证明10幢1-5号房开挖地下室造成整栋楼房屋安全存在安全隐患。该检测报告上载明委托单位为重庆鲁能开发（集团）有限公司，工程名称为XXX城XX区10幢1-5号房，检测日期为2016年12月23日。该鉴定报告正文中鉴定目的载明：房屋使用方自行在10幢1-5号房进行了室内、外地坪回填土开挖，在0米层楼板局部开洞，为鉴定是否会对其对整体结构安全性造成影响，特委托我公司对10幢1-5号房地坪及0米层开洞楼板进行检测鉴定。6.1条，回填土开挖检测载明：现场调查表明，房屋使用方于2012年12月对1-5号房21～31/F～T轴室内、外地坪回填土进行了开挖，现场检测开挖深度约2米～4.5米。现场对1-5号房开挖后地坪进行检查，现场发现局部基础外露，个别基础有修补痕迹，结构柱、墙构件未见明显破损，也未见因回填土开挖引起的室内地坪开裂、局部沉降等不良现象，目前室内、外地坪稳定。室外回填土开挖后，室外边坡坎采用240砖墙砌筑进行挡土，挡墙做法不满足设计规范要求，存在明显安全隐患，且开挖后室外地坪未设置相应排水沟，长期雨水渗入，对房屋基础存在安全隐患。……。8、结论：1、XXX城XX区10幢1-5号房回填土开挖后，目前室内、外地坪稳定，对整体结构安全性目前未造成影响，但存在潜在安全隐患；2、XXX城XX区10幢1-5号房0米层20～24/N～S轴楼板开洞后，对该楼板构件安全性有影响，对整体结构安全性有潜在隐患。9、建议：1、考虑到原设计及后续使用安全起见，建议对XXX城XX区10幢1-5号房室内、外地坪立即采取措施处理消除安全隐患。2、XXX城XX区10幢1-5号房0米层20～24/N～S轴开洞楼板进行相应加强处理或修补。庭审中，原告陈述该检测报告为被告鲁能公司委托鉴定单位，经业主认可后进行的鉴定。被告鲁能公司对该检测报告的真实性无异议，但认为该报告只能证明房屋的现状，不能证明该现状是由其造成。
本院认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”本案中，XXX城XX区10栋105号房屋的使用方于2012年12月在室内开挖地下室、在室外公共绿地上开挖地坪回填土，而地下室所在的房屋基础和室外公共绿地属于业主建筑物的共有部分，10栋105号房屋使用方的上述行为擅自占用、处分了业主的共有部分，原告万应勤、汪翠兰、冯杰作为XXX城XX区10幢4-4、8-1、20-4号房屋的权利人，根据上述法律规定有权以自己的名义提起诉讼请求排除妨害、恢复原状，故原告万应勤、汪翠兰、冯杰具备本案诉讼的主体资格。被告鲁能公司辩称，原告不具备诉讼主体资格，业主委员会是本案原告的意见，本院不予采纳。
被告鲁能公司系XXX城XX区10栋105号房屋登记的产权人，其对该房屋的占有使用情况负有管理职责，该房屋的使用方于2012年12月在室内开挖地下室、在室外开挖地坪回填土、修建围栏属于擅自占用、处分业主共有部分的行为，原告请求被告鲁能公司将XXX城XX区10栋楼下挖掘的地下室恢复原状，即将挖掘的地下室回填、拆除修建的围栏及恢复10栋楼下的绿地，符合法律规定，本院予以支持。被告鲁能公司辩称，10栋105室开挖地下室不是其所为，是当时购买105室的业主进行的开挖，但未举示证据证明，且截止本案诉讼时该房屋登记的产权人仍为被告鲁能公司，即便开挖地下室是案外人所为，被告鲁能公司作为产权人应负有管理职责，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。被告鲁能公司辩称，原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效。本院认为，本案系业主的建筑物共有权受到侵害后业主基于物权请求排除妨害、恢复原状，属于物权纠纷，不应适用诉讼时效的规定，故对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。
据此，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告重庆鲁能开发（集团）有限公司在本判决生效后30日内将XXX城XX区10栋楼下挖掘的地下室恢复原状，即将挖掘的地下室回填、拆除修建的围栏及恢复10栋楼下的绿地；
二、驳回原告万应勤、汪翠兰、冯杰的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由被告重庆鲁能开发（集团）有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审 判 长 雷元亮
人民陪审员 王婉莉
人民陪审员 王先容
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 龙 倩