辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沈中民二终字第01728号
上诉人（原审被告）：孙丽，女，1992年7月8日出生，汉族，住址：黑龙江省青冈县。
委托代理人：姜曼，辽宁开宇律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳业之峰诺华装饰有限公司，住所地：沈阳市和平区和平南大街109号。
法定代表人：刘毅，该公司总经理。
委托代理人：李青，北京市东清律师事务所律师。
委托代理人：任明华，男，1974年11月9日出生，汉族，系该公司员工。
上诉人孙丽与被上诉人沈阳业之峰诺华装饰有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第00163号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审原告沈阳业之峰诺华装饰有限公司诉称：2012年9月28日原、被告双方签订了“房屋租赁合同”，被告承租位于和平区和平南大街109号三层1650平方米房屋从事会所经营，第一年租金为40万元，以后每年递增5%，租金按季度提前交纳；水电费按月进行结算。合同签订后，原告将上述房屋交由被告使用，但被告却未能信守承诺，经常拖欠租金，无奈原告方曾于2014年3月提出起诉，后经沈阳市和平区人民法院主持调解，并于2014年5月19日出具了（2014）沈和立初字第981号民事调解书，但被告再次失信了，时至今日也未能按调解书的规定履行其全部给付义务。同时，又开始继续拖欠应向原告给付的房租。原告方认为：被告方无视双方的合同规定，更无视法院出具的调解书的约束力，不但拒不履行已生效的法律文书，同时更是一再违约，拒不向原告方给付房租，其严重不守诚信的行为致使双方签订的“房屋租赁合同”已无继续履行的可能。原告方有权根据双方合同第十条的规定要求终止“房屋租赁合同”，收回房屋，同时要求被告方承担相应的违约责任。现原告方诉至法院，请求法院支持原告的诉请，以保护原告方的合法权益。诉讼请求：1、判令终止原、被告双方签订的“房屋租赁合同”，被告应当于合同终止之日起七日内腾退房屋；2、判令被告向原告偿付拖欠的房屋租金共计21万元（自2014年6月10日至2014年12月9日）；同时给付原告自2014年12月10日至实际腾退房屋的租金；3、判令被告向原告给付违约金2万元；4、本案的诉讼费用由被告承担。
原审被告孙丽辩称：并非被告恶意拖欠房租，而是原告违约在先。原被告之间签订了房屋租赁合同，但原告却未尽到房屋出租者应尽的基本义务，多次无故掐断被告所租房屋的水电，导致被告不能正常经营，给被告造成了巨大的经济损失。另外，双方签订合同时，原告承诺将出租房屋门前的停车位给被告使用，然而原告总是设置各种障碍阻碍被告车辆停放，给被告造成了极大的不便。合同没有到期，原告存在违约行为，要求提前终止合同，应赔偿装修损失。因此，并非被告恶意拖欠原告的房租，而是由于原告未能如约履行合同义务，被告与原告多次沟通无果，迫于无奈才未支付原告房租，故原告所主张的违约金也没有依据。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。
原审法院查明：2012年9月28日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订房屋租赁合同一份，约定，第一条：租赁标的及范围1、租赁为坐落于沈阳市和平区和平南大街109号的光明花园综合楼出租给被告，租赁位置为三层北半部（业之峰办公区隔断墙以北），建筑面积约为1650平，不包括两个防火卷帘门外扶梯间的面积，该房屋的主体建筑结构为混凝土。……3、楼前停车位置为全楼共用。乙方可以进行规划改造，但涉及城管等政府职能部门审批的，由乙方负责申请报批，产权房给予配合。乙方改造后的消防设备设施过维保期后，由乙方负责维保。第二条：用途1、乙方租赁该场地仅作为会所，不作为其他用途。……第三条：租赁期限为2012年12月10日-2015年12月9日。第四条：租金、其他费用和支付方式1、租金：第一年为400，000元，第二年开始在前一年租赁费的基础上递增5%。2、租金按季度结算，由乙方在每季度租金到期前一周内支付下一季度的租金，甲方向乙方提供收据。第十条：违约责任……2、租赁期间，乙方违约责任和处理约定：（1）租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该场地，甲方有权不退回乙方的履约保证金，乙方有①、②情况的应按照本合同为履行期限的租金总额6%向甲方支付违约金；乙方有③、④项情况的应按照本合同租金总额的6%向甲方支付违约金。①未经甲方同意，拆改变动主体结构或严重损坏场地的；乙方除了支付违约金外，还应修复场地并赔偿相关损失，并承担法律责任；②乙方未经甲方书面同意擅自转租该场地的；③乙方逾期30日未向甲方足额交纳租金的；④乙方违反国家法律规定，进行犯罪活动的；……。现因被告自2014年6月10日起拖欠租金，原告起诉来院。2013年12月10日至2014年12月9日年租金标准为420，000元，2014年12月10日至2015年12月9日年租金标准为441，000元。
原审法院认为：原、被告签订的租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，均应恪守履行。根据《合同法》第二百二十七条的规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案原告已经按照约定将房屋交付被告使用，被告亦应按照约定履行给付原告租金的义务，被告无正当理由拖欠原告租金，系违约行为，本院对原告要求解除租赁合同、支付租金及违约金的诉讼请求，予以支持；其中，关于租金的数额，按合同约定的标准计算；关于违约金的给付标准，按照合同约定应为履行期限的租金总额6%，双方的约定过高，原告主张20，000元，本院准许。关于被告提出系因原告违约而未支付租金的抗辩意见，因被告未提供相应的证据予以证明，本院不予采信；关于被告提出要求被告赔偿装修损失的抗辩意见，根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，现因被告拖欠租金，原告要求解除合同，故本院对被告的抗辩意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，原审法院判决如下：一、解除原告沈阳业之峰诺华装饰有限公司与被告孙丽签订的房屋租赁合同；二、被告孙丽于本判决生效后十日内，给付原告沈阳业之峰诺华装饰有限公司2014年6月10日至2014年12月9日房屋租金210，000元；三、被告孙丽于本判决生效后十日内，给付原告沈阳业之峰诺华装饰有限公司2014年12月10日至判决生效之日止的房屋租金，按年租金441，000元的标准计算；四、被告孙丽于本判决生效后三十日内，将承租的房屋腾空，并完好交付原告沈阳业之峰诺华装饰有限公司；五、被告孙丽于本判决生效后三十日内，给付原告沈阳业之峰诺华装饰有限公司判决生效后至实际腾房之日止的房屋占有使用费，按年租金441，000元的标准计算；六、被告孙丽于本判决生效后十日内，给付原告沈阳业之峰诺华装饰有限公司违约金20，000元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4，750元（原告已预交），由被告孙丽承担。
宣判后，孙丽不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，发回重审或依法改判，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人与被上诉人之间签订了房屋租赁合同，但被上诉人多次无故断水、电，给上诉人造成了损失，且被上诉人违反合同约定阻碍上诉人使用停车位，故请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人沈阳业之峰诺华装饰有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。
上述事实，有租赁合同及双方当事人当庭陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为：孙丽与沈阳业之峰诺华装饰有限公司签订的租赁合同，系双方当事人真实的意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。现孙丽拖欠沈阳业之峰诺华装饰有限公司租金，系违约行为，故原审法院对沈阳业之峰诺华装饰有限公司要求解除租赁合同、支付租金及违约金的诉讼请求予以支持并无不当。关于孙丽提出系因沈阳业之峰诺华装饰有限公司违约而未支付租金的上诉主张，因孙丽未提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的不利后果，对其上诉主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4，750元，由上诉人孙丽负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 姜会军
代理审判员 朱闻天
二〇一五年七月二十九日
书 记 员 王可一
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。