广东省深圳市南山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）深南法民三初字第1218号
原告深圳市奥迪博士科技有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道平山工业区10栋4楼西侧，组织机构代码：66850552-7。
法定代表人吴帝权，董事长。
委托代理人梁千明，广东海法（东莞）律师事务所律师。
委托代理人何亚娣，广东海法（东莞）律师事务所律师。
被告葛南，男，汉族，1975年11月19日出生，户籍地址深圳市罗湖区。
委托代理人吴寄帆，广东海埠律师事务所律师。
委托代理人柯颖哲，广东海埠律师事务所实习律师。
第三人深圳市平山实业股份有限公司，住所地深圳市南山区桃源街道丽山路大学城创业园16楼，组织机构代码：19241088-X。
法定代表人方汉棠。
委托代理人杨志江，广东协德律师事务所律师。
原告深圳市奥迪博士科技有限公司（以下简称奥迪博士公司）诉被告葛南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月22日立案受理后，依法追加深圳市平山实业股份有限公司（以下简称平山公司）为第三人参加诉讼；后本院依法适用普通程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告奥迪博士公司的法定代表人吴帝权及委托代理人梁千明、何亚娣，被告葛南及其委托代理人吴寄帆，第三人平山公司的委托代理人杨志江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告奥迪博士公司诉称，原、被告于2012年7月24日签订《合作协议》，由原告将其承租的位于深圳市西丽镇平山工业区第十栋一楼的办公场地（涉案房产）分租给被告，约定每月租金（含管理费）20150元（人民币，下同）。因涉案租赁合同到期及需升级改造，第三人平山公司于2014年3月10日通知原告租赁合同到期终止。原告于2014年3月10日口头通知被告合同到期终止，并复印平山公司的改造通知给被告；2014年7月24日原告再次书面通知被告合同到期终止，要求被告安排好经营，及时交还涉案房产。后因深圳市于2014年5月11日出现最强降雨与汛情，被告以此为由拒交2014年5月11日后的租金及水电费等。虽经原告多次催讨，被告均拒交相关费用，并在合同到期后仍拒绝交还涉案房产并恢复原状。为避免损失扩大，2014年8月4日，原告在平山公司相关人员的协助下将涉案房产收回及恢复原状，后于2014年8月11日将涉案房产退还平山公司。综上，原告诉至本院，请求判令：1、被告支付原告2014年5月11日至2014年8月11日期间的租金61121.33元、水电费14717.85元、恢复原状费用20000元及暂计至起诉日的滞纳金32475.49元，共计128314.67元；2、被告承担诉讼费。
被告葛南辩称，原告奥迪博士公司的诉讼请求无理无据，依法应予以驳回。被告葛南承租原告奥迪博士公司的房屋，在使用过程中因下暴雨而致被告葛南遭受损失，由于原告奥迪博士公司没有清理和维修、恢复其所出租的房屋，导致被告葛南在暴雨后无法继续生产经营。被告葛南在其受到大量经济损失而没有要求原告奥迪博士公司赔偿的前提下，仅要求原告奥迪博士公司退还押金，但原告奥迪博士公司对被告葛南这一合情合理且最低的要求仍以种种理由拒绝，并由此发生争议，因此也才有后来的函件往来、报警处理、拆墙索赔等一系列行为，原告奥迪博士公司故意将一个简单的争议事项搞得极其复杂，只是想用这些本不存在的事由来抵掉其所欠葛南的押金和损失赔偿责任，但其证据和理由均不存在，依法不应该予以支持。针对其诉讼请求第一项，由于2014年5月11日后被告葛南承租房屋无法使用，也未继续使用，依法和根据事实均无需再支付租金。对于水电费，系涉案房产被淹水后的清理及恢复所用，不是被告葛南因经营而使用，故被告葛南不需承租。对原告奥迪博士公司要求的20000元恢复原状的费用支出，没有合同及事实依据，被告葛南对其真实性不予认可，因此滞纳金也无事实及法律依据。
第三人平山公司陈述称，请求法院依法处理。
经审理查明，2012年6月29日，原告奥迪博士公司（乙方）与第三人平山公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》，双方约定：甲方将位于深圳市南山区桃源办平山工业区10栋1-4楼的厂房出租给乙方使用；租赁期限共2年，自2012年8月1日起至2014年7月31日止；租金按每月每平方米24元收取，水费为每吨5.5元，电费为每度1.2元；乙方在双方签订之日内交房屋押金124800元；及其他内容。
2012年7月24日，原告奥迪博士公司（甲方）与被告葛南（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方为乙方项目提供办公场地，即深圳西丽镇平山工业区第十栋一楼（涉案房产），面积650平方米，租金每月31元（含管理费），共计20150元；此租赁合同2012年8月21日起计算租金，乙方如改变原结构，退租时根据需要再定是否恢复原样；乙方保证每月10日之前以现金向甲方缴纳租金（含管理费）20150元、水费每立方米5.5元、电费每度1.2元，逾期按每天千分之五交纳滞纳金；本协议签订之日一天内乙方向甲方支付押金40300元，甲方在合同期满后十天内按无息标准按本合同结清费用后返还给乙方；合作期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止；如果租期内乙方提前退租，押金不予退回，并且必须交清租金及水电费等；出租房屋如因不可抗力或国家征用、拆迁等原因而造成出租或承租方损失的，甲乙双方互不承担赔偿责任；及其他内容。
为证明被告葛南拖欠原告奥迪博士公司水电费及排污费，原告奥迪博士公司向本院提交了2014年5月至2014年8月的水电费账单、网上银行电子回单、银行流水记录。水电费账单显示2014年6月、7月涉案房产的用电量和用水量分别为：7680度和63立方米,4080度和40立方米；排污费分别为：17.01元和10.8元。被告葛南表示上述证据的真实性、关联性无法确认，但对水电费账单中载明的水电用量予以认可，并表示系因涉案房产被水淹后被告葛南进行清理及清洁才发生的水电费用，且主要用电是因冷库在使用。
被告葛南提交一份交钥匙函件，以证明其于2014年7月30日将涉案房产钥匙交给第三人管理处。原告奥迪博士公司表示不清楚该情况；第三人平山公司认可其收到被告葛南交来的涉案房产钥匙。庭审中，各方均确认被告葛南于2014年7月底搬离涉案房产。
为证明因2014年5月11日的大雨导致涉案房产内的大量机器设备和物资被损坏，涉案房产无法继续使用，被告葛南向本院提交了一份2014年6月20日由原告奥迪博士公司和其他两家公司盖章的的《关于2014年5月11日暴雨造成企业财务损失的情况说明暨厂房租金减免申请》。原告奥迪博士公司对该申请的真实性予以认可，并表示该申请是被告葛南书写的，被告葛南要求原告奥迪博士公司盖章并向第三人平山公司递交，要求减免租金，但平山公司认为属于不可抗力，不同意赔偿。
为证明涉案房产的权属状况，第三人平山公司向本院提交了《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》。庭审中，各方均确认涉案房产没有取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。
另查，被告葛南于2014年8月22日向本院提交诉讼，要求原告奥迪博士公司退还其租赁押金并赔偿其经济损失19万元，本院已立案受理，案号为（2014）深南法民三初字第1164号。
以上事实，有《房屋租赁合同书》、《合作协议》、水电费账单、网上银行电子回单、银行流水记录、《申请》、《深圳市农村城市化历史遗留建筑普查申报收件回执》等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，涉案房产未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，按照相关法律规定，原、被告签订的“承租”涉案房产的《合作协议》为无效合同。
对于原告奥迪博士公司要求被告葛南支付2014年5月11日至2014年8月11日期间的“租金”的诉讼请求。被告葛南表示，因2014年5月11日的大雨导致涉案房产无法使用，被告葛南并未继续使用涉案房产，因此无需支付“租金”。对此，本院认为，被告葛南提交的证据不足以证明涉案房产因大雨导致损毁而根本无法使用；从涉案房产的用电、用水量来看，5月11日之后被告葛南仍在使用涉案房产，且被告葛南在庭审中亦承认主要用电系冷库的使用；对于被告葛南提出的因大雨遭受的损失，其已另行提起诉讼要求原告奥迪博士公司赔偿，故对被告葛南提出的无需支付“租金”的抗辩理由本院不予采纳。被告葛南实际占有使用涉案房产，应向原告支付占用期间的房屋使用费。庭审中，各方均确认被告葛南于2014年7月底全部搬离涉案房产，且被告葛南亦提交了相关证据证明其于2014年7月30日搬出涉案房产并将钥匙交给第三人平山公司管理处，故本院确认被告葛南于2014年7月30日搬离涉案房产。因此，被告葛南应向原告奥迪博士公司支付其占用房屋期间，即2014年5月11日至2014年7月30日期间的房屋使用费，参照双方签订《合作协议》的“租金”标准，被告葛楠应向原告奥迪博士公司支付上述期间的房屋使用费53196元（20150元/月×2.64个月）。
对于原告奥迪博士公司要求被告葛南支付水电费的诉讼请求。原告奥迪博士公司表示被告葛南支付水电费至2014年5月，被告葛南未提交证据证明其支付了2014年6月份之后的水电费，故被告葛南应向原告奥迪博士公司支付2014年6月1日至2014年7月30日占用房屋期间的水电费。根据原告奥迪博士公司提交的水电费账单中载明的用电量和用水量及双方《合作协议》中约定的水电费标准计算，被告葛南应向原告支付2014年6月1日至2014年7月30日期间的电费14112元［1.2元/度×（7680度＋4080度）］、水费566.5元［5.5元/立方米×（63立方米＋40立方米）］和排污费27.81元（17.01元＋10.8元），上述费用共计14706.31元。
对于原告奥迪博士公司要求的滞纳金的诉讼请求，因双方签订的《合作协议》为无效合同，故原告奥迪博士公司要求被告葛南支付使用费及水电费的滞纳金无事实和法律依据，本院不予支持。
对于原告奥迪博士公司要求被告葛南支付恢复原状费用20000元的诉讼请求。双方并未约定被告葛南交还涉案房产时需将房屋恢复原状，且被告葛南对原告奥迪博士公司提交的相关委托协议、发票等不予认可，故原告奥迪博士公司要求被告葛南支付该项费用于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:
一、被告葛南于本判决生效之日起十日内向原告深圳市奥迪博士科技有限公司支付2014年5月11日至2014年7月30日期间的房屋使用费53196元；
二、被告葛南于本判决生效之日起十日内向原告深圳市奥迪博士科技有限公司支付2014年6月1日至2014年7月30日期间的水、电费及排污费共计14706.31元；
三、驳回原告深圳市奥迪博士科技有限公司的其他诉讼请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2866.4元，由原告负担1349.5元，被告负担1516.9元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 廖 艳
代理审判员 庞海婷
人民陪审员 李三凤
二〇一四年十二月三十日
书书记员洪靖敏