福建省泉州市洛江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0504民初273号
原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行，住所地福建省泉州市洛江区万安万荣街国土资源局档案综合大楼一、二层，组织机构代码75314314-5。
负责人郑建辉，支行行长。
委托代理人黄颖,女,系支行员工。
委托代理人谢馨宏，男,系支行员工。
被告陈萍萍，女，1977年3月12日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。
被告许炎奎，男，1976年12月16日出生，汉族，住福建省惠安县。
被告泉州市浦西三号置业有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区田安南路泉秀办事处办公楼1楼，组织机构代码57298426-0。
法定代表人ＸＸ来，公司董事长。
委托代理人陈怡鸿，女，系公司员工。
原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行（以下简称农行泉州洛江支行）与被告陈萍萍、许炎奎、泉州市浦西三号置业有限公司（以下简称浦西三号置业公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告委托代理人黄颖、被告浦西三号置业公司委托代理陈怡鸿到庭参加诉讼，被告陈萍萍、许炎奎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告农行泉州洛江支行诉称，2014年7月28日,被告陈萍萍与原告签订了编号为35020520100000630《个人购房担保借款合同》，由被告向原告借款150万元整，购买位于福建省泉州市丰泽区宝洲路东段南侧中骏国金中心1号楼2101号房产壹套，合同约定：1.执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%，即年利率4.752%执行，按月结息;2.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每月20日;3.借款人未按本合同约定期限归还借款本金或未按本合同约定用途使用借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。其中未按本合同约定期限归还借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，未按本合同约定用途使用借款的罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之壹佰。未按合同约定期限归还借款期间或未按合同约定用途使用借款期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调。2010年7月16日,原告按合同约定将全部借款84万元直接划入售房人泉州市浦西三号置业有限公司帐号，实际借款期限从2014年8月8日至2024年8月7日，共120期。自2015年10月22日起，被告拒不还款，到2016年2月15日已连续87天没有还款。被告的行为体现其已不履行该合同，违反该合同第十一条第4款规定。故起诉，请求判令：1.被告陈萍萍及徐炎奎立即归还结欠原告的贷款本金742000元及至起诉日（2016年2月15日）利息、罚息及复利15111.98元，共计757111.98元。自2016年2月16日起至全部款项还清之日止的利息、罚息、复利按借款合同约定及中国人民银行有关规定计付；2.原告对陈萍萍提供的抵押物丰泽区宝洲路东段南侧中骏国金中心1号楼2101号住宅优先受偿；3.被告泉州市浦西三号置业有限公司对上述债务承担连带保证担保责任；4.本案的诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告诉讼请求第一项“起诉日”系笔误，应予以删除。
被告陈萍萍、许炎奎未到庭应诉答辩，也未提交书面答辩意见。
被告浦西三号置业公司答辩，1.答辩人提供担保为阶段性连带保证。答辩人作为国金中心项目的开发商，根据借款合同及担保合同的约定，为陈萍萍、许炎奎提供阶段性连带责任保证，保证期间至陈萍萍、许炎奎办妥本案所涉房产抵押登记手续且原告收到他项权证之日届满。目前国金中心项目已具备办理房地产产权证相关条件，答辩人亦已通知该项目业主办理交房手续，并且答辩人已向被告陈萍萍、许炎奎专门邮寄了相关催告函，通知其前来领取相关资料，但因陈萍萍、许炎奎自身原因迟迟未前往办理;2.原告应首先就被告陈萍萍、许炎奎向原告提供的抵押物担保实现债权。根据物权法相关规定，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权，故本案中，原告应首先就被告陈萍萍、许炎奎向原告提供的抵押物（即本案所涉房产）进行折价、拍卖或变卖实现债权。
经庭审，原、被告对下列事实无异，本院予以确认：被告浦西三号置业公司提供阶段性连带责任保证。双方争议的焦点：原告是否应先就物的担保实现债权？
原告为支持自己的主张，向本院提供如下证据：
1.原告营业执照副本、法定代表人身份证明、组织机构代码证各一份，证明原告诉讼主体适格；
2.被告陈萍萍、许炎奎的身份证、户口簿、结婚证各一份，证明被告陈萍萍、许炎奎的诉讼主体适格及婚姻关系；
3.被告浦西三号置业公司的营业执照、组织机构代码证、法人代表身份证明各一份，证明被告浦西三号置业公司的诉讼主体适格；
4.许炎奎的共同还款责任书一份，证明被告许炎奎同意与被告陈萍萍承担共同还款责任的事实；
5.陈萍萍、许炎奎的同意房产抵押承诺书一份，证明被告陈萍萍、许炎奎同意以所购房产为借款提供抵押担保的事实；
6.《个人购房担保借款合同》一份，证明原告与被告陈萍萍、许炎奎的借款关系依法成立，合法有效；
7.《最高额保证合同》一份，证明原告与被告浦西三号置业公司的担保关系依法成立，合法有效；
8.预购商品房抵押权预告登记证一份，证明原告已按照规定对抵押物向有权登记机关办理抵押权预告登记手续；
9.借款凭证、贷款发放通知单各一份，证明原告依约履行了发放贷款的义务；
10.还款明细单一份，证明被告陈萍萍借款以来的还款记录；
11.欠款明细及利息、费用清单一份，证明被告陈萍萍结欠本金、利息、罚息及复利的情况。
被告浦西三号置业公司质证认为，对上述证据无异议。
被告浦西三号置业公司为支持自己的主张，向本院提供如下证据：
1.关于办结商品房项目初始登记的通知，证明中骏国金中心项目已具备办理产权证条件，并获准办理分户登记；
2.中骏国金中心房屋分户权属证书办理通知函，证明被告浦西三号置业公司已通知被告陈萍萍、许炎奎及时办理房屋分户权属证书；
3.邮单及邮件跟踪记录，证明被告陈萍萍、许炎奎已收到被告浦西三号置业公司所发产权办理通知书。
原告质证认为，对上述证据无异议。
被告陈萍萍、许炎奎未依传票时间到庭参加诉讼，又未在本院指定的期限内提出异议并提交证据，视为自愿放弃答辩、举证和质证的权利。
本院认为，原告提供的上述证据经被告浦西三号置业公司质证无异议，被告浦西三号置业公司提供的上述证据经原告质证无异议，且上述证据来源合法、内容真实、与本案具有关联性，本院予以确认。
原、被告对该争议焦点的观点与诉、辩意见一致。围绕上述焦点，根据原、被告浦西三号置业公司提供的证据及质证意见，本院分析认证如下：
本院认为，根据原告与被告浦西三号置业公司签订的《最高额保证合同》第七条第二款“本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权。”、第一条第一款第（一）项“被告浦西三号置业公司提供连带责任保证”及第十一条“在借款人未办妥正式抵押登记前，担保人不得撤销保证担保”的约定，可认定原告农行泉州洛江支行与被告浦西三号置业公司之间已就被告浦西三号置业公司应承担的保证责任及债权实现方式进行了约定，即双方约定被告浦西三号置业公司在办妥正式抵押登记之前应承担连带保证责任。本案抵押房产只进行抵押权预告登记，正式抵押登记手续还未正式办理，原告至今仍未取得房屋他项权证书，因此在上述条件未满足时，被告浦西三号置业公司的保证责任不能免除，应当按合同约定在办妥正式抵押登记之前承担连带保证责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权”的规定，原告按照双方的约定，要求被告浦西三号置业公司对被告陈萍萍、许炎奎的全部债务承担连带清偿责任，符合法律规定，本院予以支持。被告浦西三号置业公司认为其仅对抵押物不足清偿的债权承担连带保证责任的抗辩主张，本院不予支持。
经审理查明，2013年3月18日，原告与被告浦西三号置业公司签订《最高额保证合同》，约定：1.保证人即被告浦西三号置业公司愿为债权人即原告与中骏•浦西三号——泉州国际金融中心（一期A、B地块）项目商住房按揭贷款户按本合同约定签订的一系列业务合同所形成的债权提供最高额保证担保；2.保证人提供连带责任保证，在借款人（被告陈萍萍、许炎奎）未办妥正式抵押登记前，担保人不得撤销保证担保；3.本合同所担保的债权同时存在物的担保（含债务人或第三人提供）和保证担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。债权人已经选择某一担保来实现债权的，也可同时主张通过其他担保来实现全部或部分债权；4.保证担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金以及贷款人实现债权的一切费用。2014年7月28日,原告与被告陈萍萍签订了编号为35020520100000630号《个人购房担保借款合同》，约定：1.被告陈萍萍向原告借款84万元整，用于购买位于福建省泉州市丰泽区宝洲路东段南侧中骏国金中心1号楼2101号房产壹套，实际借款期限从2014年8月8日至2024年8月7日，共120期；2.执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮15%，按月结息。借款人未按本合同约定期限归还借款本金的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息。罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮50%，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；3.本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，还款日为每月20日;4.本合同采用阶段性保证担保﹢抵押，阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续；5.被告陈萍萍未按约定按期足额偿还借款的，原告有权宣布本合同项下的借款立即到期。2014年7月24日，原告与被告许炎奎签订《共同还款责任书》，载明“因借款人陈萍萍向原告办理‘个人住房按揭贷款’授信额度84万元，有效期10年，本人承诺愿为借款人承担共同还款责任”。上述合同签订后，原告依约将贷款直接划入售房人浦西三号置业公司帐号。自2015年10月22日起，被告拒不还款，截止至2016年2月15日止，被告陈萍萍、许炎奎已连续逾期87天未归还贷款，尚欠原告借款本金742000元及利息15111.98元。经催讨无果，原告诉至本院，请求判令支持其诉讼请求。
本院认为，原告与被告陈萍萍之间的金融借款关系，与被告浦西三号置业公司之间的保证合同关系，主体适格，意思表示真实，内容不违反法律行政法规的禁止性、强制性规定，均应确认合法有效，各方当事人均必须严格履行合同义务。现被告陈萍萍未按合同履行义务，原告依合同行使权利，符合法律规定。原告按照合同约定发放贷款后，被告陈萍萍在借款期间内未能依约按期履行偿还借款本息的义务，其行为已构成违约，依法应承担违约责任，原告有权依约宣布全部贷款提前到期，被告陈萍萍应立即偿还尚欠原告的全部借款本息，并承担违约责任。根据原告与被告许炎奎关于共同还款责任的约定，被告许炎奎承担共同还款责任。被告浦西三号置业公司为上述贷款承担保证责任，承诺抵押房产在办妥正式抵押登记之前应承担连带保证责任，现抵押房产尚未办理正式抵押登记手续也未取得房屋他项权证书，因此被告浦西三号置业公司的保证责任不能免除，其关于已通知被告陈萍萍、许炎奎办理前来办理产权证，其仅对抵押物不足清偿的债权承担连带保证责任的抗辩主张，本院不予支持。被告浦西三号置业公司承担保证责任后，有权向被告陈萍萍、许炎奎追偿。本案借款就抵押物办理了抵押预告登记，本院认为,预告登记不等同于物权登记，预告抵押登记不等同于抵押登记，抵押预告登记权人的权利是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，可以要求义务人办理不动产抵押登记，并可以对抗他人针对所登记不动产的处分权利，抵押预告登记是就讼争房产设立抵押权的一种预先的排他性保全，不能直接产生优先受偿权，在正式办理抵押登记后,才具有优先受偿权。故原告要求对讼争房产行使优先受偿权的诉求，本院不予支持。综上，原告的诉求，合理部分，本院予以支持。被告陈萍萍、许炎奎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告陈萍萍、许炎奎应在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行借款本金742000元及相应的利息（2016年2月15日前的利息计15111.98元，2016年2月16日起至实际付清款项之日止的利息按合同约定的利率和中国人民银行的有关规定计付）；
二、被告泉州市浦西三号置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任，在承担保证责任后，有权向被告陈萍萍、许炎奎追偿;
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州洛江支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费11371元，由被告陈萍萍、许炎奎、泉州市浦西三号置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 龚万淳
代理审判员 林晓玲
人民陪审员 黄雅思
二〇一六年八月二十五日
书 记 员 戴宇楠
附：
本案适用的主要法律条文及申请执行提示
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。