广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤01民终618号
上诉人（原审被告）：广州市桦业物业管理有限公司，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：布坚东，该公司总经理。
委托代理人：马秀华，广东盛博信成律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：广东省食品进出口集团公司，住所地：广州市越秀区。
法定代表人：魏高平，该公司总经理。
委托代理人：张海舰，广东众帮律师事务所律师。
上诉人广州市桦业物业管理有限公司（以下简称桦业公司）因租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第635号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2009年12月30日，广东省食品进出口集团公司（甲方，以下简称省食品公司）与桦业公司（乙方）签订《租赁合同》，合同编号：201006，约定甲�将广州市沿江西路59号首层建筑面积410平方米出租给乙方作为物流、通讯器材、电子元件经营使用。合同期五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止；租金以楼层建筑面积计算，每平方米每月租金（人民币）80元、管理费（人民币）25元，首层租金、管理费每月合计43050元。租金、管理费从第三年（2012年1月1日）起按每年递增3%计收。租赁期内除本合同规定外，甲、乙双方不得调高或调低所租赁全部楼层的租金和管理费单价；乙方于签订合同当天，向甲方缴交预付129150元作为租赁场地的定金，合同期满如不续约及没有违反相关的规定，甲方退还定金本金；甲方按月收取租金和管理费，交费时间为当月10日前；租赁期限届满时，乙方如需继续承租，应在合同终止前三个月提出申请，经甲方同意后双方重新商议租金并重新签订租赁合同。乙方在同等条件及与甲方认可的�体开发思路没有冲突的前提下有优先租赁权；乙方须依照合同规定按时缴纳租金，逾期交租，除需依约补缴外，还需缴纳滞纳金，每逾期一天，按月租金和管理费总额的0.5%计收；逾期一个月，视为乙方自行终止合同，甲方除依约追收租金外，有权收回乙方承租场地，定金不予退回；未经甲方书面同意，不得改变租赁场地使用用途，不得将租赁场地转租、分租、抵押或第三方联营或互换使用等，一经发现，甲方有权收回出租场地，定金不予退回；在租赁期届满或因故解除合同之日起七天内，乙方将出租场地无条件腾空交还甲方。否则，每逾期一天，按月租金的5%计付违约金。
同日，省食品公司（甲方）与桦业公司（乙方）签订《租赁合同》，合同编号：201007，约定甲方将广州市沿江西路59号首层阁楼（建筑面积160平方米）、二层（建筑面积364.83平方�）、三层（建筑面积364.83平方米）、四层（建筑面积364.83平方米）合共建筑面积1254.49平方米出租给乙方作为物流、通讯器材、电子元件经营及其配套办公、仓库市场出租使用，合同期五年，自2010年1月1日起至2014年12月31日止；租金以楼层建筑面积分层计算，阁楼每平方米每月租金（人民币）25元、管理费（人民币）10元，阁楼租金、管理费每月合计5600元；二楼每平方米每月租金（人民币）25元，管理费（人民币）5元，二楼租金、管理费每月合计10944.9元；三楼每平方米每月租金（人民币）16元、管理费（人民币）5元，三楼租金、管理费每月合计7661.43元；四楼每平方米每月租金（人民币15元、管理费（人民币）5元，四楼租金管理费每月合计7296.6元。所有楼层每月租金、管理费共计31502.93元；阁楼、二楼、三楼、四楼租金、管理费从第三年（2012年1月1日）起按每年递增3%计收。租赁期内除本合同规定外，甲、乙双方不得调高或调低所租赁全部楼层的租金和管理费单价；乙方于签订合同当天，向甲方缴交预付94508.79元作为租赁场地的定金，合同期满如不续约及没有违反相关的规定，甲方退还定金本金；甲方按月收取租金和管理费，交费时间为当月10日前。租赁期限届满时，甲方如需继续承租，应在合同终止前三个月提出申请，经甲方同意后双方重新商议租金并重新签订租赁合同。乙方在同等条件及与甲方认可的总体开发思路没有冲突的前提下有优先租赁权；乙方须依照合同规定按时缴纳租金，逾期交租，除需依约补缴外，还需缴纳滞纳金，每逾期一天，按月租金和管理费总额的0.5%计收；逾期一个月，视为乙方自行终止合同，甲方除依约追收租金外，有权收回乙方承租场地，定金不予退回；未经甲方书面同意，不得改变租赁场�使用用途，不得将租赁场地转租、分租、抵押或第三方联营或互换使用等，一经发现，甲方收回出租场地，定金不予退回；在租赁期届满或因故解除合同之日起七天内，乙方将出租场地无条件腾空交还甲方。否则，每逾期一天，按月租金的5%计付违约金。
合同签订后，省食品公司将场地交付桦业公司使用。桦业公司向省食品公司交租至2014年12月31日。
2014年9月29日，省食品公司向桦业公司发出《关于租赁期满事宜的函》，告知桦业公司租赁期满后涉案整栋大楼的租赁业务必须先通过租赁评估，再委托有资质的招投标公司进行竟价招租，择优确定承租方。近期委托招投标公司发布租赁信息，欢迎桦业公司积极参加，在同等条件下将优先考虑和桦业公司的合作。同年12月25日，省食品公司再次向桦业公司发出《通知》，称由于桦业公司放弃参与投�。现已如期开标并确定了中标人，鉴此，根据双方签订的租赁合同，本合同即将终止，请桦业公司及时做好撤离工作，于2015年元月7日将涉案物业腾空退还省食品公司。
省食品公司委托国义招标股份有限公司对省食品公司的沿江西路59号整栋物业出租招标项目进行邀请招标，并于2014年12月29日确定中标人，中标总金额为每年人民币343万元。现省食品公司没有与中标人签订涉案场地的租赁合同。
桦业公司为证明省食品公司的招投标行为违法，提供了四份全国企业信用信息公示系统（广东）网上打印件，其中显示国义招标股份有限公司的股东是广东省机械进出口集团公司，广东省机械进出口集团公司的股东是广东省广新控股集团有限公司，省食品公司的股东也是广东省广新控股集团有限公司。
省食品公司为证明涉案场地其具有所有权，提供了粤经贸法字（1993）20号《关于确认省食品公司办公楼所有权的报告》，报告涉及的内容有广东省对外经济贸易委员会于1993年12月1日表示其认为沿江西路59号办公楼是原省财贸战线革委会调拨给省食品公司，并由该公司使用了二十四年。
省食品公司于2015年3月31日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、桦业公司立即撤离广州市沿江西路59号楼首层及首层阁楼、二层、三层、四层商铺，移交该场地的经营管理权给省食品公司；2、桦业公司赔偿省食品公司因其拒不退出房屋而给省食品公司造成的经济损失人民币85.75万元（按该房屋月租金28.58万元从2015年1月1日计算至桦业公司交还房屋之日止，现暂计至2015年3月31日）；3、桦业公司承担全部诉讼费用。
2015年8月5日，桦业公司以（2015）穗荔法民三初字第1197号案件提起诉讼，要求确认省食品公司与桦业公司双方签订的《租赁合同》无效，并赔偿损失；省食品公司对该租赁标的违法适用邀请招标方式无效。
原审法院认为，省食品公司与桦业公司签订的两份《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。涉案房屋是原省财贸战线革委会调拨给省食品公司，并由该公司使用了多年的历史用屋，桦业公司以省食品公司至今没有对涉案房屋进行产权登记为由，认为省食品公司在本案主体不适格，没有法律依据，原审法院不予采纳。
省食品公司与桦业公司签订的两份《租赁合同》租赁期限均已于2014年12月31日届满，省食品公司于租期届满前也发函要求桦业公司于2015年元月7日腾退涉案房屋。故现省食品公司要求桦业公司立即撤离广州市沿江西路59号楼首层及首层阁楼、二层、三层、四层商铺，移交该场地的经营管理权给省食品公司是合法合理的，原审法院予以支持。桦业公司至今没有腾退已构成违约，桦业公司应向省食品公司清缴从2015年起占用省食品公司房屋的使用费，但省食品公司要求桦业公司按中标租金计算房屋使用费理由不充分，原审法院不予采纳。使用费的标准应由省食品公司向有资质的评估公司申请，按广州市同期非住宅经营用房标准评定。评估费应由桦业公司承担。
至于桦业公司认为省食品公司的招投标违法，侵犯了桦业公司的优先租赁权的问题，原审法院认为属另一法律关系。且桦业公司对此已另案提出诉讼主张权利，故原审法院对桦业公司的抗辩理由不予审查。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条、第二百三十五条的规定，于2015年11月3日作出判决：一、自判决发生法律效力之日起十日�，广州市桦业物业管理有限公司撤离广州市沿江西路59号首层及首层阁楼、二层、三层、四层商铺，移交该场地的经营管理权给广东省食品进出口集团公司；二、广州市桦业物业管理有限公司向广东省食品进出口集团公司支付从2015年1月1日至实际移交经营管理权之日的房屋使用金，由广东省食品进出口集团公司向有资质的评估公司申请，按广州市同期非住宅经营用房标准评定广州市沿江西路59号楼首层及首层阁楼、二层、三层、四层房屋的房屋使用费，广州市桦业物业管理有限公司在房屋使用金评定后一次性全部向广东省食品进出口集团公司清缴。案件受理费30980元，由广州市桦业物业管理有限公司负担。诉讼保全费5000元，由广东省食品进出口集团公司负担。
判后，上诉人桦业公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、省食品公司对争议物业无任何持�或经营依据，应依法判定省食品公司对本案标的主体不适格：原审判决认定“涉案房屋是原省财贸战线革委会调拨给省食品进出口集团公司…”，这一认定并无证据支持。在原审中，省食品公司提供的“广东省对外经济贸易委员会粤经贸法字（1993）20号报告，系一份请示报告，其结尾明确请示“以上意见妥否，请批示。”该请示报告并未经任何机构核准确认，故原审法院据此未经核准的请示判定省食品公司主体资质于法律和事实均无依据。二、省食品公司对争议标的邀请招标行为违法，导致该招标结果违法，应依法撤销被告的邀请招标结果，使标的恢复原状：1、省食品公司主导对本案争议标的物错误采用邀请招标方式，行为违法，应予撤销。本案争议标的是对不动产的租赁权，不属《中华人民共和国招投标法》第十四条及其《实施条例》第八条规定的可以适用邀�招标的范畴，依法不能采用邀请招标程序，采用邀请招标可能侵害国家利益，同时也损害了桦业公司和中标人的权利，故应撤销省食品公司主导的邀请招标之中标结果。2、省食品公司在邀请招标中针对桦业公司设置不合理限制条件排斥桦业公司的优先承租权利，其做法违反了招投标法及实施条例，应予撤销。由于投入较大，桦业公司并未在该物业中谋取到预期的收益，桦业公司若想取得对该物业投入的成本并适当谋利必须依靠长期经营，但是省食品公司为了谋求违法利益，无视桦业公司对争议物业的投入，相反在邀请招标书中不适当地提出了一年投入五百万的装修改造要求，对于争议物业来说完全是不相宜，也是毫无必要的。3、省食品公司为实施邀请招标行为而聘用的招标代理与省食品公司有利害关系且与国家行政机关存在间接持股与被持股关系，导致省食品公�主导的邀请招标行为违法，邀请招标代理人身份违反了《中华人民共和国招投标法》第十四条第二款的规定，可能影响中标结果的公正性，故应依法撤销该案所涉及的中标结果。三、原审判决判定由省食品公司向有资质的评估公司申请评定房屋使用费显失公平。省食品公司是大型省级国企，由省食品公司申请评估公司，对桦业公司这样的小小民营企业是极度不公正的，为此，桦业公司坚决要求由二审法院采用摇珠方式，经双方共同确认选定评估公司并考虑被占用物业的具体情况，作出公正的评估结果。四、原审判决要求桦业公司支付30980元受理费给省食品公司不合理。原审判决并未支持省食品公司作为原审原告提出的诉讼请求，但是仍然依据其原审标的额判定桦业公司承担一审受理费对桦业公司并不公平，加重了桦业公司的负担。请求法院判令：1、省食品公司主�不适格，对争议物业无经营收益权；2、省食品公司对争议标的违法使用邀请招标方式无效；3、以摇珠方式选定评估公司对桦业公司占用争议物业应缴纳费用进行评估确定；4、省食品公司承担本案一审和二审诉讼费。
被上诉人省食品公司答辩称：同意原审判决，请求法院驳回桦业公司的上诉请求。
经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。
另查明，原审法院作出（2015）穗荔法民三初字第1197号民事判决，驳回桦业公司的全部诉讼请求，桦业公司不服提起上诉，广州市中级人民法院于2016年2月29日作出（2015）穗中法民五终字第5979号民事判决，认定双方签订的《租赁合同》合法有效，判决：驳回上诉，维持原判。该判决已于2016年3月1日生效。
本院认为：（2015）穗中法民五终字第5979号生效民事判决已认定涉案《租赁合同》合法有效，省食品公司与桦业公司为该合同双方当事人，桦业公司主张省食品公司主体不适格、对涉案物业无经营收益权缺乏法律依据，本院不予支持。关于省食品公司招标方式的效力问题，另案一、二审判决已作出认定，本案不予审查处理。关于房屋使用费标准的确定问题，桦业公司主张由省食品公司向有资质的评估机构申请进行评估显失公平缺乏证据支持，本院不予采纳。本案纠纷系因桦业公司合同期满未交还房屋所致，原审法院对诉讼费的处理并无不当，本院予以维持。桦业公司的其他上诉理由依据不充分，本院不予采纳。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费30980元，由上诉人广州市桦业物业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 蔡粤海
代理审判员 曹佑平
代理审判员 闫 娜
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 张 利