四川省德阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川06民初51号原告：张德凤，女，汉族，1968年12月16日出生，住广汉市北外乡檀林村**组，公民身份号码5106241968********。委托诉讼代理人：谢帮伍，四川万寿律师事务所律师。被告：广汉珠江村镇银行股份有限公司，住所地广汉市中山大道南一段188号。法定代表人：张挥炎，系该公司董事长。委托诉讼代理人：薛冰，系该公司工作人员。委托诉讼代理人：张昌银，四川众友律师事务所律师。第三人：四川省广汉市新丰工业供销有限公司，住所地广汉市西湖路东段。法定代表人：陈家福，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓昌友，系该公司职工。原告张德凤与被告广汉珠江村镇银行股份有限公司、第三人四川省广汉市新丰工业供销有限公司案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张德凤及其委托代理人谢帮伍，被告广汉珠江村镇银行股份有限公司的委托代理人薛冰、张昌银、第三人四川省广汉市新丰工业供销有限公司的委托代理人邓昌友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张德凤向本院提出诉讼请求：1、德阳市中级人民法院对原告购买的、登记在第三人名下的位于广汉市西湖路东段71号3幢底层、73号3幢底层营业房（房权证号：广房权证广汉字第20110713002**，广房权证广汉字第20110713003**）不得执行；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年3月27日，原告与第三人四川省广汉市新丰工业供销有限公司签订了《房屋转让合同》。合同约定，第三人将其位于广汉市西湖路东段71号3幢底层、73号3幢底层铺面转让给原告，建筑面积118.80平方米，转让价格891000元（该价款包括水、电配套费，不包含维修基金），第三人应当于交付房屋后200个工作日内将办理房屋权属登记资料报送产权登记机关备案。合同生效后，原告按照合同约定支付了全部转让款，第三人亦将合同约定的铺面交付原告占有、使用至今，但未办理产权登记过户手续。在此期间，原告多次催促第三人办理产权登记过户手续，但第三人一直以各种理由拒绝办理。2014年9月17日，原告向广汉市人民法院提起诉讼，要求第三人立即为原告办理产权登记过户手续。2014年10月21日，经广汉市人民法院主持调解，双方达成调解协议，确认第三人应当在领取调解书之日起15日内协助原告办理产权登记过户手续。2016年5月，原告向德阳市中级人民法院提出执行异议。2016年6月16日，原告收到德阳中院作出的驳回原告异议请求的执行裁定书。原告认为，德阳中院查封之前的2009年3月27日，原告与第三人签订了《房屋转让合同》，原告付清了约定的转让款，并且占有、使用该房屋至今，没有办理产权登记过户手续的过错在第三人。原告的诉讼请求完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）、已经支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。为此，原告依照《民事诉讼法》第227条之规定，向法院提起诉讼。被告广汉珠江村镇银行股份有限公司辩称，一、原告的诉讼请求不明确；二、被告对涉案房屋享有的抵押权合法有效，尽到了法律规定的注意义务，对涉案房屋享有优先受偿权；三、原告享有的是普通债权，原告的权利不能够排除执行；四、原告怠于行使要求第三人办理涉案房屋的登记过户手续，存在明显过错；五、原告与第三人达成并由广汉市人民法院出具的民事调解书应予撤销。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人四川省广汉市新丰工业供销有限公司诉称，其对原告提出的事实、理由和诉讼请求没有异议，表示完全同意。本院经审理认定如下事实：2009年3月27日，原告与第三人四川省广汉市新丰工业供销有限公司签订了《房屋转让合同》。合同约定，第三人将其所有的位于广汉市西湖路东段71号3幢底层、73号3幢底层的商业铺面转让给原告，建筑面积118.80平方米，单价每平方米7500元，转让价款共计891000元（该价款还包括水、电配套费，不包含维修基金），第三人应当在2009年3月30日将验收合格的铺面交付原告，亦应当在交付房屋后200个工作日内将办理房屋权属登记资料报送产权登记机关备案。合同生效后，原告按照合同约定支付了全部铺面转让款891000元，第三人亦将合同约定的铺面交付原告占有、使用至今，但一直没有为原告办理涉案房屋的产权登记过户手续。2014年9月17日，原告向广汉市人民法院提起诉讼，要求第三人立即为原告办理涉案房屋的产权登记过户手续。2014年10月21日，经法院主持调解，双方达成调解协议，并由法院出具民事调解书。该民事调解书确认第三人应当在领取调解书之日起15日内协助原告办理涉案房屋的产权登记过户手续。民事调解书生效后，第三人至今仍然没有履行协助原告办理涉案房屋的产权登记过户手续义务。另查明，2011年7月13日，第三人将涉案房屋产权登记在其名下。2013年12月17日，被告与广汉市路桥工程有限公司签订了《最高额借款合同》。合同约定，借款金额500万元，期限2年，月利率8.5‰，还款方式为按月结息，到期一次还本。同日，被告与陈家武、陈礼庆、李中宜签订了《最高额保证合同》。合同约定，陈家武、陈礼庆、李中宜为广汉市路桥工程有限公司在被告处的借款500万元承担不可撤销连带责任保证。同日，被告与第三人签订了《最高额抵押合同》。合同约定，第三人将其所有的涉案房屋为广汉市路桥工程有限公司在被告处的借款500万元提供抵押担保并于2014年1月2日办理了抵押登记手续。因借款人广汉市路桥工程有限公司到期未履行还款义务，被告于2014年9月15日向德阳市中级人民法院提起诉讼，并在诉讼过程中申请财产保全。2014年10月20日，本院作出（2014）德民保字第115号民事裁定书，裁定对涉案房屋采取查封保全措施。2015年10月25日，本院作出（2014）德民二初字第100号民事判决书，判决广汉市路桥工程有限公司于判决生效后十日内归还被告借款本金500万元及利息、逾期利息和复利，陈家武、陈礼庆、李中宜对上述债务承担连带保证责任，被告对第三人提供的涉案房屋享有优先受偿权。该判决生效后，广汉市路桥工程有限公司仍没有主动履行其还款义务，陈家武、陈礼庆、李中宜没有主动承担连带保证责任，被告于2016年2月17日向本院申请强制执行。在执行过程中，原告于2016年5月18日向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法进行了审查，并于2016年5月30日作出（2016）川06执异11号民事裁定书，裁定驳回原告的执行异议请求。2016年6月28日，原告向本院提起执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。以上事实有原、被告及第三人的陈述、原告的身份证复印件、房屋转让合同、收据及银行取款记录、民事调解书、分户图、民事判决书、他项权证、房地产抵押估价报告、民事裁定书等证据证实。本院认为，原告与第三人签订的《房屋转让合同》是当事人双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。本案的争议焦点为：对原告购买的登记在第三人名下的位于广汉市西湖路东段71号3幢底层、73号3幢底层营业房（房权证号：广房权证广汉字第20110713002**，广房权证广汉字第20110713003**）不得强制执行的理由是否成立。根据《中华人民共和国物权法》的规定除了继承、征收等非因法律行为所取得的物权外，不动产的设立、变更、转让和消灭，必须经依法登记始发生法律效力。基于我国现行房地产开发以及登记制度的不完善等原因，不动产买受人签订买卖合同后，往往因不能及时进行登记，取得的仅仅是物权期待权。买受人取得法律意义上的所有权总会滞后于债权合意很长的时间，在这段时间内，买卖的不动产在法律上仍属于出卖人所有，如果将买受人的物权期待权等同于普通债权，在其他债权人就该不动产提出受偿要求时，给买受人带来极大风险。为了增强社会公众对法律公平的信心，对不动产买卖中的买受人在执行程序中予以优先保护应当作为执行活动的一项原则。因此，在合法的不动产买卖过程中，在不动产买受人已经履行合同主要义务的情况下，不动产买受人虽然尚未取得不动产买卖合同标的物的所有权，但其在对取得法定物权无过错的情况下，仍应当赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权仍具有排除执行等物权效力。本案中，在人民法院对案涉房屋查封前，原告与第三人签订了书面的《房屋转让合同》，按合同约定支付了全部价款，第三人将房屋交与原告占有、使用。原告多次要求第三人办理房地产变更登记手续无果的情况下，向广汉市人民法院提起诉讼，通过调解第三人也愿意在15日内为原告办理过户登记手续，这些事实均表明原告对于房屋未办理过户登记并无过错，基于维护法律公平、保护正常交易的角度出发，应当维护原告所享有的物权期待权，因此，原告主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，请求停止对位于广汉市西湖路东段71号3幢底层、73号3幢底层营业房（房权证号：广房权证广汉字第20110713002**，广房权证广汉字第20110713003**）的强制执行的理由成立，本院予以支持。关于案涉房屋已办理抵押物权登记的问题，本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出排除执行异议不予支持，但法律，司法解释另有规定的除外”的规定以及最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷和办理执行案件中，应当按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，买受人张德凤已经交付全部房款，其对于房屋的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权以及抵押权。故被告主张原告张德凤不能对抗其已办理抵押登记的抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十八条、第一百五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五第三百一十二条条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下：不得执行位于广汉市西湖路东段71号3幢底层、73号3幢底层营业房（房权证号：广房权证广汉字第20110713002**，广房权证广汉字第20110713003**）。案件受理费10800元，由被告广汉珠江村镇银行股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。本院（2016）川06执异11号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  贾华荣审 判 员  吴中学人民陪审员  李世虎二〇一六年十一月九日书 记 员  魏诚玲