辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）辽01民终2273号
上诉人（一审原告）：辽宁省标准化研究院，住所地：沈阳市和平区永安北路*号。
法定代表人：杨明，职务：院长。
委托代理人：吕慧，北京大成（沈阳）律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：诚添大厦（沈阳）有限公司，住所地：沈阳市和平区太原南街389号。
法定代表人：傅毅，职务：董事长。
委托代理人：刘玉岐，辽宁华信律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：沈阳鸿铭房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈河区北二经街40号。
法定代表人：赵晓军，职务：经理。
被上诉人（一审被告）：赵晓军，男，汉族，1971年5月31日出生，住址沈阳市皇姑区。
上诉人辽宁省标准化研究院（以下简称“省标准化研究院”）因与被上诉人诚添大厦（沈阳）有限公司�以下简称“诚添公司”）、沈阳鸿铭房地产开发有限公司（以下简称“鸿铭公司”）、赵晓军商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第399号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
省标准化研究院一审起诉称：一、2011年10月18日，原告与诚添大厦（沈阳）有限公司（以下简称“诚添公司”签订《商品房购置合同》。合同约定，诚添公司将位于沈阳市和平区太原南街389号第十六层及一楼二门商业门店，其中十六层建筑面积为1，374.17平方米，一楼二门商业门店建筑面积为315.72平方米，共1，689.89平方米出售给原告。合同总合同款为：1788.3555万元。合同履行过程中，原告完全按照合同约定的期限和金�支付购房款。二、被告诚添公司未按照《商品房购置合同》约定的期限，将原告所购房产办理备案登记，取得消防验收标准，应承担违约责任。《商品房购置合同》第二条第三款约定：合同签订之日起25个工作日内，被告诚添公司需完成一楼二门商业门店合同备案，支付第二期款250万元；第二条第四款约定：合同签订之日起50个工作日，被告保证标的物满足如下条件：包括但不限于，整楼通过消防验收，上下水、供暖、电梯等正常运行，并取得相关机构验收合格手续5个工作日内，支付第三期款650万元；但在合同履行过程中，被告延期履行前两项合同义务。2012年9月7日，原告与被告诚添公司签订《补充协议》，对于被告延期履行上述合同义务所需承担的违约责任进行计算，共同确定违约金数额为382，000元。三、被告诚添公司未按照《商品房购置合同》约定的期限，将�告所购房产交付原告使用，应承担违约责任。《商品房购置合同》第二条第五款约定：2012年3月20日前，诚添公司应将符合交付标准的商品房交付给原告，原告支付第四期款100万元；在实际履行过程中，被告诚添公司向原告交付房产的时间为2013年6月6日。截至该日期，被告实际迟延交付443天，但原告已经实际付款1788万元。《商品房购置合同》第三条第2款约定，被告诚添公司违反约定义务的，应按日万分之二的标准，以累积已付购房款为标准，支付违约金，且违约金可累计计算。按照此标准计算，被告诚添公司共应支付违约金1，329，000元。四、被告诚添公司未按照《商品房购置合同》约定的期限，为原告办理案涉房产的房屋产权证和土地使用权证，应承担违约责任。《商品房购置合同》第二条第六款约定：2012年12月31日前，被告诚添公司应将标的物所属房产产权、�地使用权办理至原告名下，原告支付剩余房款288.3555万元。但时至起诉之日，被告诚添公司也未将原告所购房产的房屋产权证、土地使用权证办理至原告名下，已构成违约。《商品房购置合同》第三条第2款约定，被告诚添公司违反约定义务的，应按日万分之二的标准，以累积已付购房款为标准，支付违约金，且违约金可累计计算。按照此标准计算，被告诚添公司共应支付违约金2，190，000元。五、被告沈阳鸿铭房地产开发有限公司、赵晓军对于被告诚添公司的合同履行及违约责任承担承担连带赔偿责任。《商品房购置合同》第一条第8款约定：诚添公司为保证能够履行本合同约定义务，沈阳鸿铭房地产开发有限公司（以下简称“鸿铭公司”）、赵晓军同意就合同的履行及违约责任的承担提供担保。鸿铭公司、赵晓军分别出具《担保书》，对于诚添公司上述合同的履行�违约责任的承担提供担保，承担连带赔偿责任。综上所述，被告诚添公司未按照合同约定履行合同，应承担违约责任；鸿铭公司、赵晓军应为诚添公司合同义务的履行及违约责任的担保，承担连带赔偿责任。望贵院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求贵院判令被告诚添大厦（沈阳）有限公司继续履行合同，将房屋所有权证、土地使用权证办理至原告名下；2、请求贵院判令被告诚添大厦（沈阳）有限公司承担逾期办理备案登记及逾期取得消防验收合格手续的违约金382，000元；3、请求贵院判令被告诚添大厦（沈阳）有限公司承担逾期交付验收合格房产违约金1，329，000元（从2012年3月20日计算至2013年6月6日，15，000，000元＊万分之二＊443日）；4、请求贵院判令被告诚添大厦（沈阳）有限公司承担逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金2，190，000元。（从2012年12月31日暂算至2014年12月31日，15，000，000元＊万分之二＊730日。请求实际支付至房屋所有权证、土地使用权证办理至原告名下之日）上述各款项共计3，901，000元。5、请求贵院判令沈阳鸿铭房地产开发有限公司、赵晓军对于诚添大厦（沈阳）有限公司上述违约责任承担连带赔偿责任。6、依法判令被告承担本案诉讼费用。
庭审中，省标准化研究院将部分诉讼请求撤回，将诉讼请求明确为：1、将位于沈阳市和平区太原南街389号2门，面积为315.72平方米的房屋所有权证、土地使用权证办理至原告名下；2、请求贵院判令被告诚添大厦（沈阳）有限公司承担逾期办理备案登记违约金15，677元（计算方式：5，000，000元／17，883，555元（原告按照合同约定付款进度计算所得的付款比例）＊7，577，280元（合同约定诉争房屋的购房款）＊万分之二＊37天（实际违约天数）等于15，677元）；逾期办理消防验收合格手续违约金146，177元（计算方式：7，500，000元（已付购房款）／17，883，555元（原告按照合同约定付款进度计算所得的付款比例）＊7，577，280元（合同约定诉争房屋的购房款）＊万分之二＊230天（双方在补充协议当中确定的违约天数）；3、请求贵院判令被告诚添大厦（沈阳）有限公司承担逾期交付验收合格房产违约金563，099元（从2012年3月20日计算至2013年6月6日，15，000，000元／17，883，555元＊7，577，280元＊万分之二＊443日）；4、请求贵院判令被告诚添大厦（沈阳）有限公司承担逾期办理房屋所有权证、土地使用权证违约金927，905元。（从2012年12月31日暂算至2014年12月31日，15，000，000元／17，883，555元＊7，577，280元＊万分之二＊730日。请求实际支付至房屋所有权证、土地使用权证办理至原告名下之日），上�各款项共计1，652，858元；5、请求贵院判令沈阳鸿铭房地产开发有限公司、赵晓军对于诚添大厦（沈阳）有限公司上述违约责任承担连带赔偿责任；6、依法判令被告承担本案诉讼费用。
诚添公司一审答辩称：1、不应该支持违约金，这个数我们认可，这个数不仅仅是二门的补偿问题，也包括了16楼15个房间的全部的违约金；2、违约金的支付不是通过现金补偿的方式，而是根据补充协议，通过消防验收整改工程费用调整变更设计所产生的各种费用是由被告承担方式折抵违约金；3、通过折抵的费用，双方没有进行最后的结算，这几项发生的费用是多少必须通过进行确认，最后结算多退少补；4、根据双方补充协议，第二条对交房的时间已经做出了重新的约定，我们认为这是对大合同的修正，补充协议的效力应该高于大合同的效力，所以我们应当确认这个时间为�正的房屋交付时间。根据补充协议的要求，消防内部装修验收备案的时间应该是2014年10月28日，据此规定交付二门的时间是2014年11月18日。根据辽宁西格马装饰设计工程有限公司出具的证实显示，交付门市房的时间为2013年2月，所以我们认为我们交付门市房的时间根据补充协议的约定应当属于提前交付使用，不存在违约问题；5、未能办证的主要责任原告，根据政府相关规定，原告怠于行使自己的办证义务，我们早在2014年5月5日以书面的方式向原告写了一个申请函，说明了在发函之前从来没有向我提出过申请和要求，要求我协助办证。2014年6月3日，原告以律师函的方式回复了被告的申请函，在律师函第3条中，提出证照的问题，我们认为原告已经承认了从来没有向我们提供过消防验收的手续，也没有提出过申请办证，我向你正式提出了以后，要求你提供手续，也是我到�产部门咨询后向你要求的；我们认为这个不能完全归责于被告，主要责任是原告怠于行使自己办证的义务，没有向被告提供办证所需要的手续，逾期办证的违约金应该从你向我提供办证所需手续的那天开始计算。我们再研究可以接受，其他的我不能接受。
鸿铭公司一审答辩称：我不应该作为责任主体，因为在补充协议签订的时候我并没有做出担保，所以不应该承担补充协议所约定的担保责任。
赵晓军一审答辩称：同意鸿铭公司意见。
一审法院查明：2011年10月28日，原告省研究院（乙方）与被告诚添大厦（甲方）签订商品房购置合同一份，约定乙方自愿购买甲方开发建设的位于沈阳市和平区太原南街389号的第十六层及一楼二门商业门店，其中十六层建筑面积为1374.17平方米，一楼二门商业门店建筑面积为315.72平方米，共1689.89平方米，建�面积以《商品房买卖合同》约定为准。本合同标的物成交价格（包括精装修部分）：十六层7，500元／平方米，一楼二门商业门店24，000元／平方米，本合同总合同款为1788.3555万元。合同同时约定，甲方为保证能够履行本合同约定之义务，沈阳鸿铭房地产开发有限公司及赵晓军本人同意就此向乙方提供担保，担保范围包括甲方依据本合同应当承担的违约责任和赔偿责任，担保函见合同附件四。1、本合同与16层写字间、一楼二门商业门店的《商品房买卖合同》及补充协议同时签订。3、本合同签订之日起25个工作日内，甲方完成与乙方就一楼二门商业门店签订的《商品房买卖合同》的备案登记，备案后5个工作日内，乙方将政府采购所需全部资料上报省财政，申请自己划拨给甲方第二期合同价款人民币250万元。4、本合同签订之日起50个工作日内，甲方保证标的物满足如下�件：包括但不限于，整楼要通过消防验收，楼内供暖正常，具备可正式使用的上下水、电、电梯。甲方将相应机构验收合格手续全部取得之日起5个工作日内，乙方将政府采购所需全部材料上报省财政，申请资金划拨给甲方第三期合同价款人民币650万元。5、甲方应于2012年3月20日前，将符合法律规定及合同（包括本合同及未来签订的《商品房买卖合同》及补充协议）约定交付、验收标准的标的物交付至乙方使用。乙方对标的物验收合格之日起5个工作日内，将政府采购所需全部资料上报省财政，申请资金划拨给甲方第四期合同价款人民币100万元。关于一楼二门商业门店的实际使用问题，乙方需于最后一期购房款实际支付后，方可使用。6、甲方应于2012年12月31日前，将标的物所述房产产权、土地使用权办理至乙方名下，办理手续费用由乙方承担，乙方申请资金划拨给甲�支付剩余房款288.3555万元。三、2、非因乙方原因，甲方违反本合同第二条约定的任何一项义务：（1）逾期自30个工作日内的，甲方按日向乙方支付累计已付款万分之二的违约金（该违约金可累计计算），合同继续履行。五、1、甲方所售的标的物为精装修写字间及门店。2、在本合同签订之日起10日内，乙方提出个房间及基本功能需求，甲方向乙方提供三种装修方案及装修标准，乙方提出修改要求并选择确定方案，甲方需按照乙方要求及方案进行施工、设计。
上述合同签订当日，被告鸿铭公司与被告赵晓军均出具担保书一份，载明：鉴于房产出卖方诚添大厦（沈阳）有限公司与买受方辽宁省标准化研究院签订了《商品房购置合同》。该合同约定乙方自愿购买甲方开发建设的位于沈阳市和平区太原南街389号的第十六层及一楼二门商业门店，合同总价款为1788.3555万元。二被告作为担保人承诺：自愿为《商品房购置合同》的出卖方诚添大厦（沈阳）有限责任公司提供担保。担保的范围包括但不限于合同义务的履行及违约责任的承担。在《商品房购置合同》履行过程中，如因出卖方原因，导致买受方辽宁省标准化研究院遭受损失的，承诺与出卖方共同向辽宁省标准化研究院承担连带赔偿责任。
2012年1月9日，原告与被告诚添大厦签订商品房买卖合同，约定原告购买被告诚添大厦开发的位于沈阳市和平区太原南街389号2门，建筑面积为315.72平方米，单价为24，000元／平方米，总金额为柒佰伍拾柒万柒仟贰佰捌拾元整。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年3月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件。并符合合同约定的商品房交付买受人使用，即该商品房经分期综合验收合格。合同�九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。
2012年9月7日，原告与被告诚添大厦签订了补充协议，约定：2011年10月28日，诚添大厦（沈阳）有限公司（以下简称“甲方”）与辽宁省标准化研究院（以下简称“乙方”）签订《商品房购置合同》。鉴于：1.该合同第二条第三款约定：本合同签订之日起25个工作日内，甲方完成与乙方就一楼二门商业门店签订的《商品房买卖合同》的备案登记，备案后5个工作日内，乙方将政府采购所需全部材料上报省财政，申请资金划拨给甲方第二期合同价款人民币250万元。2.该合同第二条第四款约定：本合同签订之日起50�工作日内，甲方保证标的物满足如下条件：包括但不限于，整楼要通过消防验收，楼内供暖正常，具备可正式使用的上下水、电、电梯。甲方将相应机构验收合格手续全部取得之日起5个工作日内，乙方将政府采购所需全部材料上报省财政，申请资金划拨给甲方第三期合同价款人民币650万元。3.该合同第三条第二款约定：非因乙方原因，甲方违反本合同第二条约定的任何一项义务：……乙方要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的甲方履行义务的期限届满之次日起至实际履行完毕之日止，甲方按日向乙方支付累计已付款万分之二的违约金（该违约金可累计计算）。4.甲方于2012年1月9日，将一楼2门门店登记备案至乙方名下，比照《商品房购置合同》约定延期37日，于2012年8月27日，办理完毕整体楼宇的消防验收合格手续，比照《商品房购置合同》约定延期230日。5.时至甲方将一楼2门门店登记备案至乙方名下，乙方已累计付款500万元；时至甲方取得消防验收合格手续，乙方已累计付款750万元。按照前述合同条款约定，甲方应支付乙方38.2万元作为违约金。现针对甲方上述违约责任承担方式问题，甲、乙双方在协商基础上达成以下协议：1、甲方协助乙方办理购置房产装修后的消防验收手续直至验收合格，并承担因此产生的消防验收的整改工程费等相关费用；2、甲方应在本协议签订之日起开始协助乙方办理装修消防验收工作，在通过内部装修消防设计审核之日起，20日内日交付乙方2门门店，30日内日交付乙方第16层写字间。写字间及门店的装修标准均不得低于《商品房购置合同》约定；3、甲方按乙方要求更换一楼2门门店外门，在通过装修消防验收后立即交付乙方使用；4、装修施工过程中，乙方对于已确定之装修方案的调整、变更装修设计所产生的工程费用，由甲方承担；5、双方计算确定上述各项金额，并以该部分款项据实抵消甲方应承担的违约金数额；如该款项数额小于违约金数额，剩余违约金，乙方将在最后一笔款项中予以相应抵扣。6、如甲方不履行或不完全履行以上任一条款，乙方则有有权按《商品房购置合同》之约定，延期支付最后一笔购房款，直至甲方完全履行本协议约定。该协议作为《商品房购置合同》之补充协议，与《商品房购置合同》具有相同效力。本协议未尽部分，依据《商品房购置合同》约定履行；本协议与《商品房购置合同》相冲突部分，以本协议为准。
原告从2011年11月1日开始分多次给付被告诚添大厦购房款共计1500万元。
2014年3月28日，沈阳市房屋登记中心下发涉案房屋的沈阳市房屋所有权初始登记证明。
2014年5月5日，�告诚添大厦向原告出具申请函一份，载明：我诚添大厦正在给贵院办理房产手续与消防验收手续，请你单位提供（法人证书（副本）和身份证复印件，营业执照，组织机构代码证）复印件各2份，加盖公章。如贵公司不提供以上资料则无法办理房产手续和消防验收手续，延期后果贵院自己承担。
2012年8月27日，沈阳市公安局出具沈阳市公安局建设工程消防验收意见书，内容为关于诚添大厦建设工程消防验收合格的意见，针对被告诚添大厦新建造的位于和平区太原南街389号的诚添大厦土建及局部装修（建筑栋数：1栋；土建验收范围：地下1-2层设备用房、汽车库、地上1-2层商业及大堂、地上第3-19层为公寓；总建筑面积：28323㎡，建筑高度95.1m；使用性质：商业、公寓等；装修验收范围：首层大堂、第3-19层公共走道部分，总装修建筑面积：3605㎡）综合评定为消防验收合格。同时载明该工程1-2层商业用房及公寓内部装修工程应另报我局审批、验收合格后方可投入使用。2014年10月28日，包括涉案房屋在内的诚添大厦装修工程经消防验收备案。
另查，涉案房屋至今未办理房产证及土地证。
一审法院认为：原告与被告诚添大厦签订的商品房购置合同、商品房买卖合同、补充协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告在与诚添大厦签订上述合同及协议之后，如约履行了向诚添大厦支付购房款的义务，诚添大厦亦应按照上述合同及协议约定履行其相应义务。
关于原告诉请诚添大厦办理涉案房屋产权证一节。因符合上述合同约定，一审法院予以支持。关于原告诉请诚添大厦办理涉案房屋土地使用权证一节，因现在不具备办理土地证的条件，故对原告该项诉讼请求，一审法院不予处理。待符合办证条件时，原告可另行诉讼。关于原告诉请逾期办理房产证、土地证的违约金一节，虽双方在商品房购置合同中约定诚添大厦应于2012年12月31日前，将标的物所属房产产权、土地使用权办理至原告名下，但依据双方就涉案房屋签订的商品房买卖合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”，因商品房购置合同签订在先，商品房买卖合同签订在后，且关于涉案房屋的逾期办证违约责任约定具体明确，应以该约定为依据，即逾期办理房产证的违约起始时间应当从约定交房�期即2012年3月20日后365日之次日即2013年3月21日开始计算，按已付房价款的0.1%标准计算。原告至今未取得涉案房屋的产权证、土地证，应承担相应的违约责任。关于原告诉请逾期办理土地证的违约金，因办理土地证与办理房产证为双方在商品房购置合同中同一项下的约定，故诚添大厦应按照逾期办理房产证标准承担同一违约责任，即统一按照上述商品房买卖合同约定的标准计算。关于涉案房屋的已付房价款，因原告同时购买多套房产，支付房款均系按照商品房购置合同约定的付款进度统一支付，未单独明确支付涉案房屋的购房款的准确数额，故应按原告主张的计算比例计算，即15，000，000元／17，883，555元×7，577，280元=6，355，514.9元。由此，原告所主张的该项逾期办证违约金应为6，356元。
关于原告诉请诚添大厦给付逾期交房违约金一节。原告主张涉案�屋的实际交房时间为2013年6月6日，虽诚添大厦对该时间不予认可，但作为该项合同义务的履行方，其负有举证责任，但其并未提供充分证据证明其所主张的实际交房时间，故对诚添大厦该项抗辩理由，一审法院不予采信。关于诚添大厦抗辩称双方在补充协议中对交房时间重新作出了约定，因补充协议中约定的系对涉案房屋内部装修消防验收的时间，并非原告所主张的商品房交付使用时间，故被告的该项抗辩，因无事实及法律依据，一审法院不予采信。依据双方商品房买卖合同第八条及第九条的约定，诚添大厦应当在2012年3月20日前将涉案房屋经分期综合验收合格后交付原告使用，逾期交房超过90天后，诚添大厦应按日向原告支付已付房价款万分之1.2的违约金。依据上述约定，诚添大厦应当向原告支付从2012年3月21日至2013年6月5日期间的逾期交房违约金，按照已付房价�6，355，514.9元的日万分之1.2标准计算，共计337，097元。
关于原告诉请诚添大厦给付逾期办理备案登记违约金、逾期办理消防验收合格手续违约金一节。因双方在补充协议中对上述两项违约的违约责任及标准进行了明确的界定，且双方针对这两项诚添大厦的违约责任承担方式问题，达成了协议，即由诚添大厦协助原告办理涉案房屋装修后的消防验收手续并承担相应的整改费用、诚添大厦从2012年9月7日起协助原告办理装修消防验收工作，并更换涉案房屋店外门、诚添大厦同时承担装修方案调整及变更装修设计所产生的费用，上述款项据实抵消诚添大厦公司应承担的违约金数额。同时双方还约定如诚添大厦不履行上述条款的约定，原告有权延期支付最后一笔购房款，原告至今确实未向诚添大厦支付最后一笔购房款288万元。综上可见，双方在补充协议中对于诚添�厦上述两项违约责任的承担方式已经进行了具体明确的约定，双方均应切实履行。补充协议签订在后，商品房购置合同签订在先，应以补充协议的约定为准。原告现依据商品房购置合同诉请诚添大厦以给付违约金形式承担上述两项违约责任，不符合补充协议的约定，没有依据，一审法院不予支持。
关于原告诉请鸿铭公司及赵晓军承担连带责任一节。依据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任，在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”在本案中，鸿铭公司及赵晓军提供的担保书均未约定保证期间，故保证期间应适用上述六个月的规定。对于逾期办证违约金部分，因该项违约行为的起始时间为2013年3月21日，而原告于2014年12月30日来院诉讼，已超过六个月保证期间的规定，故鸿铭公司及赵晓军对此不应再承担连带责任。对于逾期交房违约金部分，因该项违约金计算的起始时间为2012年3月21日至2013年6月5日，而原告于2014年12月30日来院诉讼，故对于该期间的违约金，亦因已超过六个月保证期间的规定，鸿铭公司及赵晓军对此不再承担连带责任。
一审法院判决：一、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告辽宁省标准化研究院办理位于沈阳市和平区太原南街389号2门房屋（建筑面积314.02平方米）的所有权证；二、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省标准化研究院逾期办理上述房屋所有权证、土地使用权证违约金6，356元；三、被告诚添大厦（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告辽宁省标准化研究院逾期交房违约金337，097元；四、驳回原告其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费38，008元（原告已预交），退回诉讼费18，332元，剩余案件受理费19，676元，由被告诚添大厦（沈阳）有限公司负担6，452元；由原告辽宁省标准化研究院负担13，224元。
宣判后，上诉人省标准化研究院不服一审民事判决，向本院提出上诉，要求撤销一审民事判决书第二、三、四项判决，并依法改判支持上诉人省标准化研究院一审诉讼请求，三被上诉人承担一、二审诉讼费用。主要理由：一、一审判决认定事实不清，我方和诚添公司签订合同明确约定，诚添公司有为我方办理�屋所有权证和土地使用权证义务，并非仅协助我方办理。诉争房屋具备办理土地使用证条件需要诚添公司成就，诚添公司应当为我方办理土地使用权证。二、一审判决认定事实不清，购置合同明确约定，如商品房买卖合同与购置合同不一致或矛盾之处，以购置合同约定为准，双方在合同实际履行过程中均按照购置合同约定内容进行交易行为，因此计算违约金时，应按照购置合同约定计算，而不应依照商品房买卖合同约定计算。三、一审判决认定事实不清，诚添公司逾期办理备案登记，应向我方支付违约金15，677元。四、一审判决认定事实不清，诚添公司逾期办理消防验收合格手续，应向我方支付违约金146，177元。五、一审判决认定事实不清，诚添公司逾期交付房屋，应向我方支付违约金563，099元。六、一审判决认定事实不清，诚添公司逾期办理权属登记，应向我方支付违约金927，905元。七、一审判决认定事实不清，适用法律错误。鸿铭公司、赵晓军作为保证人，应对诚添公司上述违约行为承担连带赔偿责任。
诚添公司二审答辩称：一审判决认定事实基本清楚，证据较为充分，适用法律正确，上诉人省标准化研究院的诉求缺乏事实和法律依据。主要理由：一、合同效力问题。省标准化研究院主张计算违约金应遵循购置合同约定，缺乏事实和法律依据。合同条款约定不一致之处，应以最后签订的合同及补充协议为准。双方最后签订的补充协议，已对延期备案、消防验收的违约金数额及支付方式进行了确认，并对交房时间重新进行了约定，计算违约金时应以补充协议为准，补充协议效力大于购置合同效力。二、逾期办理备案及消防验收违约问题。这两项诉求不应支持，违约金数额经双方协商已确认，补充协议已明确约�。三、逾期交房违约问题。补充协议第二项对交房时间进行了修改重新约定，室内装修消防验收时间为2014年10月28日，房屋交付的时间变更为2014年11月17日。2门于2013年2月末装修完毕，早已提前交付使用，不存在逾期交付问题。我方即便承担违约金，也应按照商品房买卖合同第八条、第九条约定计算违约金，而不应按照购置合同约定计算。商品房买卖合同签订在后，且是在房产登记机关登记备案的合同。四、办理房屋产权证和土地使用权证问题。购置合同第二条六项虽对办理两证的时间作出了约定，但是不等于未能办理两证就归责于我方。我方于2012年1月就为省标准化研究院所购2门门市办理了合同备案登记，这是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。办理房屋产权的主体是房屋权利人亦即买受人，而非出卖人，出卖人仅有协助的义务。�标准化研究院本应办理所购房屋的完税手续，并向我方提供全部办证材料，但是省标准化研究院怠于履行自己办证的义务，根本未向我方提供上述手续及完税证明。2014年5月5日我方多次口头催促无果的情况下，正式以书面形式向省标准化研究院发出申请函，催促其尽快提供办理房产与消防验收手续，但是省标准化研究院直到2014年6月3日才复函，仍然没有提供办理房证所需的各种证件手续。同样，办理土地使用证的前置条件是领取房屋产权证后，提供法人单位的营业执照副本、法人资格证明、房产证、原土地证、合同、契税证等材料原件及复印件，到土管部门申请办理即可。所以说，诉争房屋未能办理两证，主要责任不在我方而在省标准化研究院自身，我方仅有协助办理义务。
鸿铭公司、赵晓军二审未到庭答辩。
本院认为：一审判决认定基本事�不清，具体如下：
1、经查阅涉案房屋权属登记，涉案房屋合同备案权利人为“王德海”（省标准化研究院法定代表人），该房屋于2015年2月11日被司法查封（2013沈河执3118号）。因此，本案判决诚添公司协助省标准化研究院办理涉案房屋所有权证是否具备办理条件，一审法院应予重新审查认定。
2、省标准化研究院主张诚添公司存在逾期办理权属登记，逾期交付房屋，逾期办理合同备案以及逾期办理消防审批手续的违约行为。对于违约责任的认定以及违约金的计付依据，当事人提出的合同适用不同。一审判决适用省标准化研究院和诚添公司签订的《商品房买卖合同》约定，判决诚添公司承担逾期交房和逾期办理权属登记违约金。虽然《商品房买卖合同》签订在后，但是双方在先签订的《商品房购置合同》第八条明确约定“本合同签订后，双方还应签订《商品房买卖合同》及《补充协议》……，本合同如与《商品房买卖合同》有矛盾或不一致之处，以本合同约定为准”。故此，一审法院适用《商品房买卖合同》作为裁判依据是否妥当，应予重新审查认定。
3、一审判决鸿铭公司、赵晓军不承担保证责任，如果诚添公司逾期办理权属登记违约金按日计付情况下，该项债务是否均超过保证期间，一审法院应予重新审查认定。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第399号民事判决书；
二、发回沈阳市和平区人民法院重审。
审 判 长 孙 卓
代理审判员 史舒畅
代理审判员 王 虹
二〇一六年三月十六日
书�员郑金玲
本案裁定所依据的相关法律
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；