安徽省淮南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖04民终706号
上诉人（原审被告）：张钦军，男，1967年9月6日出生，汉族，住安徽省凤台县。
被上诉人（原审原告）：刘传伟，男，1989年2月8日出生，汉族，住安徽省凤台县。
委托诉讼代理人：孙方红，男，住安徽省凤台县，由凤台县钱庙乡先庄社区村民委员会推荐。
委托诉讼代理人：李想，女，住安徽省凤台县，由凤台县钱庙乡先庄社区村民委员会推荐。
上诉人张钦军因与被上诉人刘传伟房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省凤台县人民法院（2018）皖0421民初499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张钦军，被上诉人刘传伟及其委托诉讼代理人孙方红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张钦军上诉请求：查明事实后依法改判，或撤销原判、发回重审。事实和理由：1、一审认定事实不清，证据不足。刘传伟要求解除房屋租赁合同的理由不能成立。房屋租赁合同第九条明确规定，租赁期间，张钦军房屋因公路扩宽，开发建设等，房屋需要拆迁，使乙方不能正常经营的，张钦军应将剩余房租退还给刘传伟。一审中，张钦军提供了照片、视频资料及证人证言，证明在道路维修期间，车辆和行人均能够正常通行，该道路旁边的其他车辆清洗、美容店均能够正常营业，因此，刘传伟要求解除房屋租赁合同的理由不能成立。一审认定租赁的店铺正位于凤利路北侧封闭路段内，导致刘传伟经营的洗车、汽车美容等生意无法正常营业错误。房屋租赁合同履行过程中，张钦军既无违约行为，也无任何过错。刘传伟的店铺在2018年年初还在正常经营，其要求从2017年9月开始退还房屋租金，没有事实和法律依据，一审认定刘传伟于2017年11月17日搬出店铺无依据，属于认定事实错误。刘传伟至今仍然没有将房屋钥匙交还给张钦军，房屋仍在刘传伟的实际控制下，一审认定刘传伟于2017年11月17日搬离房屋并将钥匙交给张钦军错误、刘传伟至今都没有和张钦军结算水费和电费，一审在没有任何证据的情况下，认定刘传伟尚欠电费800余元错误；2、一审适用法律错误。一审在认定事实不清的情况下做出了不公正的判决结果，显系适用法律错误。
刘传伟辩称，房屋租赁合同合法有效，出现合同约定的解除条件，刘传伟有权解除合同。刘传伟提交了张钦军于2017年10月11日收取的800元电费收据。2017年9月施工公告发布后，刘传伟就重新租赁店面，进行了水电费结算，有张钦军出具的水电费收据为证。一审判决正确，请求维持原判。
刘传伟向一审法院起诉请求：1、判令解除刘传伟、张钦军签订的房屋租赁合同，张钦军退回刘传伟2017年9月至2018年3月共7个月的房租费28000元；2、案件受理费用由张钦军负担。
一审法院认定事实：2017年3月10日，刘传伟（乙方）与张钦军（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容：一、房屋地址：甲方出租的商铺坐落于凤台县城北桥向西200米左右。二、租赁期限：双方商定房屋租期为一年，自2017年3月24日起至2018年3月24日止。三、租金及交纳方式：每年租金为48000元，乙方于每年3月10日交付租金。……九、租赁期间，甲方房屋因公路扩宽，开发建设等，房屋需要拆迁，使乙方不能正常经营的，甲方应将剩余房租退还给乙方等条款。合同签订后，刘传伟依约支付了一年房租。刘传伟经营几个月后，2017年9月份，凤台县交通运输局和凤台县公安局交通警察大队联合发出公告：S308凤利路凤台县城北桥至绵羊桥路段改造，封闭时间2017年9月6日—2017年12月31日（至今工程尚未完工通行）；实行封闭施工期间，请过境车辆和行人绕行等。刘传伟租赁的店铺正位于凤利路北侧封闭路段内，导致刘传伟经营的洗车、汽车美容等生意无法正常营业。经刘传伟多次与张钦军交涉退房事宜，张钦军拒不退还剩余租期的房屋租赁费。刘传伟于2017年11月17日搬出出租店铺并将房屋钥匙交给张钦军。
另查明：刘传伟租赁的店铺下面一楼是张钦军的住家，店铺东侧是张钦军经营的商店及洗车点。刘传伟搬走时，尚欠一个月电费未交，大约800元。
一审法院认为：1、刘传伟、张钦军签订的《房屋租赁合同》依法成立，对双方均具有约束力。合同第九条约定：“租赁期间，甲方房屋因公路扩宽，开发建设等，房屋需要拆迁，使乙方不能正常经营的，甲方应将剩余房租退还给乙方”，该约定明确了双方解除合同的条件。2017年9月份封路施工，导致刘传伟的合同目的不能实现，符合合同约定的解除条件。故对刘传伟主张解除合同及退还剩余租金的诉请，予以支持。2、双方争议的是交房时间。张钦军认可刘传伟于2017年11月17日搬出出租店铺，但张钦军抗辩，刘传伟至今没有将钥匙交给张钦军，没有办理交接手续。刘传伟陈述，由于向张钦军索要剩余租金，张钦军不给，双方已产生矛盾，所以搬走时，就将钥匙放在隔壁张钦军商店的烟柜上了。鉴于此，刘传伟的店铺就在张钦军的商店及洗车点旁边，且张钦军就住在商店下一楼。因而，刘传伟在搬出出租房的过程中，一直是在张钦军的视线范围内，依照常理，有理由相信，刘传伟在搬出出租房的同时，将钥匙交付张钦军。故对张钦军抗辩刘传伟至今未将钥匙交出的理由，不能成立。3、从2017年11月17日到2018年3月24日，共计4个月，租金计款16000元，扣除刘传伟应当交纳的电费800元。张钦军还应退还租金15200元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第九十三条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：1、解除刘传伟与张钦军签订的《房屋租赁合同》；2、张钦军退还刘传伟剩余租金15200元，于本判决生效后十日内履行；3、驳回刘传伟的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由刘传伟负担115元，张钦军负担135元。
本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张钦军提交照片一张，证明在一审认定的2017年11月17日搬离日期后，刘传伟仍然在经营。刘传伟质证意见为：照片拍摄的是其经营的店，但是照片上显示的时间其已经不经营了，里面停放的车辆不是其的，店门如何打开其也不清楚。本院认证意见为：经与手机原始载体核对，对该证据的真实性予以确认。刘传伟提交张钦军四次收取水电费的收据一张，证明2017年10月17日，双方就水电费进行了结算，解除了租赁关系。张钦军质证意见为：真实性无异议，证明观点有异议，是预收的水电费收据，不是双方进行的结算。本院的认证意见为：收据内容均是载明收到电费××元，只能证明张钦军收取了4次电费及收取的金额，不能证明双方就水电费进行了结算。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年3月10日，刘传伟（乙方）与张钦军（甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：一、房屋地址：甲方出租的商铺坐落于凤台县城北桥向西200米左右。二、租赁期限：双方商定房屋租期为一年，自2017年3月24日起至2018年3月24日止。三、租金及交纳方式：每年租金为48000元，乙方于每年3月10日交付租金。……九、租赁期间，甲方房屋因公路扩宽，开发建设等，房屋需要拆迁，使乙方不能正常经营的，甲方应将剩余房租退还给乙方等条款。合同签订后，刘传伟依约支付了一年房租。2017年9月份，凤台县交通运输局和凤台县公安局交通警察大队联合发出公告：S308凤利路凤台县城北桥至绵羊桥路段改造，封闭时间2017年9月6日—2017年12月31日（）；实行封闭施工期间，请过境车辆和行人绕行等。刘传伟租赁的店铺位于凤利路北侧封闭路段内。
另查明：刘传伟租赁的店铺下面一楼是张钦军的住家，店铺东侧是张钦军经营的商店及洗车点。
本院认为，本案争议焦点为：涉案房屋租赁合同是否符合解除条件，一审判决张钦军退还刘传伟租金15200元是否妥当。针对上述焦点问题，本院评判如下：
本案中，张钦军与刘传伟签订的房屋租赁合同，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行。房屋租赁合同第九条明确约定：租赁期间，甲方（张钦军）房屋因公路扩宽，开发建设等，房屋需要拆迁，使乙方（刘传伟）不能正常经营的，甲方应将剩余房租退换给乙方。该条明确约定了房租退还的条件是因公路扩宽，开发建设等，房屋需要拆迁，使刘传伟不能正常经营，而涉案房屋所在的S308凤利路凤台县城北桥至绵羊桥路段虽因改造而实行封闭施工，但并未导致租赁房屋需要拆迁，故刘传伟诉请解除合同不符合双方合同约定的解除条件，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条判决解除合同，属于适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案房屋所在道路封闭施工，确实对刘传伟店铺经营有影响，双方签订房屋租赁合同的目的已不能实现，符合法定解除条件，故二审依法予以解除。一审认定刘传伟于2017年11月搬离房屋，无证据予以证明，张钦军二审认可刘传伟经营至2018年1月，故应以该时间点作为刘传伟经营截止的时间，计算至2018年3月24日，共计3个月，租金数额为12000元，张钦军应于退还。至于刘传伟提交的电费收据，无双方就电费进行结算的意思表示，一审法院认定尚欠电费数额无依据，且刘传伟的一审诉讼请求亦不包含此项，故对电费在本案中不予处理。
综上所述，张钦军的部分上诉请求成立，予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
一、维持安徽省凤台县人民法院（2018）皖0421民初499号民事判决第一项，即维持“解除原告刘传伟与被告张钦军签订的《房屋租赁合同》”；
二、撤销安徽省凤台县人民法院（2018）皖0421民初499号民事判决第二项、第三项，即撤销“被告张钦军退还原告刘传伟剩余租金15200元，于本判决生效后十日内履行”、“驳回原告刘传伟的其他诉讼请求”；
三、张钦军于本判决生效之日起十日内一次性退还刘传伟租金12000元；
四、驳回刘传伟的其他诉讼请求。
一审案件受理费500元，减半收取250元，由刘传伟负担143元，张钦军负担107元；二审案件受理费180元，由张钦军负担142元，由刘传伟负担38元。
本判决为终审判决。
审判长 王雪霞
审判员 王元元
审判员 张 晨
二〇一八年七月十七日
书记员 魏海燕
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。