北京市房山区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）房民初字第11509号
原告郭峰，男，1977年9月28日出生。
委托代理人薛颖（原告之妻）。
被告北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区窦店镇秋实工业区。
法定代表人王文军，经理。
委托代理人王爱云，女，该公司办公室主任。
委托代理人隗龙飞，男，该公司法务部职员。
原告郭峰与被告北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风腾龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周桓独任审判，公开开庭进行了审理。原告郭峰的委托代理人薛颖，被告华风腾龙公司的委托代理人王爱云、隗龙飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郭峰诉称：2008年4月19日，被告与原告签订了编号为Y614083的商品房预售合同，约定将位于北京市房山区窦店镇X小区X号楼X层X单元X号房屋出售给原告，总价款为464643元。原告已付清全部购楼款。原、被告间的商品房预售合同约定，交房日期为2009年5月30日，且在交房时应同时提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》且应同时符合以下条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表，2、有资质的房产测绘机构出具的市政基础设施和其他设施达到的条件。若被告未按约定的期限和条件交房，原告要求继续履行合同的，被告应按日支付原告已付款万分之二的违约金。2010年5月18日，被告将房屋钥匙交给原告，但并未提供合同约定的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》且该楼在2012年3月26日才完成竣工验收。被告没有按约定的条件交付，已构成了违约。原、被告签订的商品房预售合同约定，被告应在2009年12月30日前取得权属登记证书；若被告未在约定的期限内取得权属证明，原告要求继续履行合同的，被告应按日支付原告已付款万分之一的违约金。原告直到2013年7月15日才取得房屋的权属证明，距离双方约定的时间已经过了三年多。被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告起诉要求1、被告向原告支付延期交房违约金144411.04元（自2009年5月31日计算至2013年9月4日，共1554天），2、被告向原告支付延期取得楼栋权属证明违约金59567.23元（自2009年12月31日计算至2013年7月15日，共1282天），3、诉讼费由被告负担。
被告华风腾龙公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告在诉状中已陈述，被告于2010年5月18日向原告交付了房屋钥匙。依据相关法律规定，这应视为被告已经将房屋交付给原告。自2010年5月18日交付房屋至今已3年多，原告要求逾期交房违约金的诉讼请求已超过了诉讼时效，不应得到支持。截止到2013年8月26日前，原告交纳了187660元购房款，即使计算违约金也应该按取得楼栋权属证明时原告的已付购房款来计算，而原告计算违约金的房款加上了其因面积差补交的部分，不符合合同约定。
经审理查明：2008年4月19日，原、被告签订了商品房预售合同。该合同约定，原告购买被告开发的位于北京市房山区窦店镇X小区X号住宅楼X层X单元X号的房屋一套。该房屋预测建筑面积93.4平方米，套内建筑面积83.23平方米；按套内建筑面积计算房屋总价款为457660元；付款方式为商业贷款。该合同第十一条对交付条件的约定为：出卖人应当在2009年5月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件、出卖人提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《住宅工程质量分户验收表》。合同第十三条逾期交房的责任中对逾期超过30日时的责任约定为：买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付购房款并按买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付。该合同第二十一条第一项对初始登记的约定为：出卖人应该在2009年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行；自买受人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。
商品房预售合同签订后，原告于2008年4月23日向被告交付购房款187660元，于2008年4月30日通过中国建设银行交纳购房款270000元，于2013年9月4日补交房屋面积差价款6983元。2010年5月18日，被告向原告交付了其购买商品房的钥匙。X小区B9号楼于2012年3月26日办理了竣工验收备案。2013年7月15日，被告为原告购买商品房所在楼栋办理了房屋所有权证。
上述事实，有原告提交的商品房预售合同、购房款发票、中国建设银行个人贷款对账单、个人贷款支付凭证，被告提交的房屋所有权证、工程竣工验收备案表及双方当事人陈述等证据在案佐证。上述证据，经庭审质证和本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：原、被告在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。原、被告均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。依据相关法律规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。腾龙家园小区B9号楼办理竣工验收备案的时间是2012年3月26日。原告在2010年5月18日领取房屋钥匙的行为，应视为双方对商品房交付法定强制性条件外的其他交付条件进行了变更，但此时该房屋尚不满足法律对商品房交付条件的强制性规定。被告向原告交付房屋的时间应确定为2012年3月26日。被告未按合同约定在2009年5月30日前向原告交付房屋，构成了违约，应当向原告支付2009年5月31日至2012年3月25日期间，按原告全部已付款457660元的万分之二计算的违约金。经核算，该违约金为94277.96元。依据双方合同的约定，被告应该在2009年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，因被告的责任造成楼栋权属证明办理逾期而原告不选择退房的，被告应当按照原告全部已付款的万分之一向原告支付迟延期间的违约金。依据查明的事实，被告取得原告购买商品房所在楼栋权属证明的时间为2013年7月15日，原告要求被告支付迟延办理楼栋权属证明违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定。本院根据被告取得楼栋权属证明时原告购房款交纳的情况，按照双方合同约定的标准，对该违约金数额确定为59129.67元。原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持；过高部分，本院不予支持。被告所作的原告主张的逾期交房违约金超过诉讼时效的抗辩，与查明的事实部分，本院不予采信。被告抗辩意见的合理部分，本院予以采信；不合理部分，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条的规定，判决如下：
一、被告北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭峰逾期交房违约金九万四千二百七十七元九角六分。
二、被告北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告郭峰逾期办理楼栋初始登记违约金五万九千一百二十九元六角七分。
三、驳回原告郭峰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千一百八十元，由原告郭峰负担四百九十六元（已交纳），由被告北京华风腾龙房地产开发有限公司负担一千六百八十四元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 周桓
二〇一三年十二月五日
书记员 杨飞