河北省廊坊市安次区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀1002民初2276号
原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司，住址廊坊市安次区常甫路钻石国际公寓第一栋1单元1406号房。
法定代表人李广田，执行董事。
委托诉讼代理人徐亚军，该公司法务。
被告黄俊芹，女，1966年12月4日生，汉族，住址廊坊市安次区。
委托诉讼代理人穆建增，廊坊市安次区法律援助中心律师。
第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行，住址廊坊市广阳区金光道36号。
负责人王泉，总经理。
委托诉讼代理人杜增悦，王冕，该银行职员。
原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司与被告黄俊芹、第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐亚军、被告黄俊芹及委托诉讼代理人穆建增到庭参加诉讼，第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
原告向本院提出诉讼请求，1、依法判令解除原、被告签署的合同编号为GF20130314179的《商品房买卖合同》；2、判令被告协助原告办理解除合同编号GF20130314179的《商品房买卖合同》备案手续；3、判令被告返还原告代为偿还的银行借款本息及罚息776389.91元；4、判令被告向原告支付违约金242539.4元，以上各项费用共计人民币1030328.21元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年3月14日签订编号为GF20130314179的《商品房买卖合同》（以下称买卖合同），约定被告以总价款1212697元的价格购买原告开发的位于廊坊市××××与南龙道交汇口狮子城项目第3幢1单元12层1202号房（以下称“该商品房”）。该商品房已按买卖合同约定具备交付条件。2013年6月9日，被告与中国建设银行股份有限公司廊坊分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，以按揭贷款付款方式向中国建设银行股份有限公司廊坊分行贷款840000元，用于支付该商品房剩余房款。依据原告与建行廊坊分行签订的《商品房销售贷款合作协议》约定，由原告作为被告贷款的保证人，承担连带保证责任，担保范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金、财产保全费、赔偿金等。根据原、被告双方签订的买卖合同附件四第二条第5款之约定“买受人应按时向商业贷款银行偿还贷款本息。如买受人在出卖人承担担保责任期间，逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项……若买受人逾期归还代偿款项超过30日的，或因买受人逾期偿还本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除买卖合同；出卖人解除买卖合同的，买受人应按该商品房总房款20％向出卖人支付违约金”。因被告未按约定偿还贷款，截止至2015年12月31日被告逾期偿还银行借款本息及罚息共计人民币11398.9元已由原告代为清偿，被告未按约定向原告归还代偿款项，经催告后仍未能归还，故原告提起诉讼。
被告黄俊芹未提交书面答辩意见，庭审中辩称，如果法院判决解除双方的合同，因此给我方造成的就涉案房产溢价增值的经济损失，我方请求法院依法支持，同时就涉案合同购房款的返还及市场增值的损失我方将诉讼一并解决。我方不同意支付原告的违约金，该约定过高，首付款37万余元已占到总房款的近三分之一，该首付款的相应违约制裁过重，我方依法请求法院调解。
经审理查明，2013年3月14日，原告中投置地房地产开发有限公司与被告黄俊芹签订《商品房买卖合同》及《补充协议》（合同编号:20130314179）。合同约定，被告向原告购买狮子城小区3幢1单元12层1202室，房屋总价款为1212697元，首付款为372697元，余款840000元申请银行按揭贷款。合同第七条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，1、逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金。《补充协议》第二条第5项约定，若买受人采用按揭贷款方式支付房款的，买受人应按时向商业贷款银行偿还贷款本息。如买受人在出卖人承担担保责任期间，逾期偿还贷款本息导致出卖人承担代偿担保责任的，买受人应自出卖人代偿款项之日起5日内归还代偿款项，并按出卖人代偿款项金额千分之五／日向出卖人支付资金占用费；若买受人逾期归还代偿款项的，买受人在按前述约定支付资金占用费的同时，应另按逾期归还金额的10%向出卖人支付违约金；若买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除买卖合同；出卖人解除买卖合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。《补充协议》第十四条第4项约定，买卖合同或本协议要求或允许的通知，应采用面呈或特快专递方式传递，不论以何种方式传递，均自通知送达被通知人起生效。除非双方另有规定，采用特快专递传递时，以被通知人（含其亲属、雇员或代理人）收件日期为送达日期。若被通知人拒绝签收或被通知人在本协议载明的通迅地址处无人收件，导致通知未能被被通知人实际接收的，特快专递退回之日视为送达之日。
2013年6月9日，被告黄俊芹与第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定，被告向第三人借款840000元，借款用途购买房产，房产位于狮子城小区3幢1单元12层1202室，售房人系原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司，借款期限自2013年6月9日起至2026年6月9日止，借款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上浮／下调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮／下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。该借款合同还约定了罚息利率、利率调整等款项。另约定，借款人在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为人民币7578.23元。本合同项下的担保方案为抵押加最高额保证，抵押财产为狮子城小区3幢1单元12层1202号房。
2015年2月11日，原告中投置地房地产开发有限公司与第三人中国建设银行股份有限公司廊坊分行签订《商品房销售贷款合作协议书》和《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。上述协议及合同约定，上述建行廊坊分行承诺对狮子城的商品房的全部购房人提供最高额为56000万元的住房抵押贷款，每一单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限为30年。原告同意第三人承诺贷款额度内，对每一购房人向第三人借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及第三人为实现债权而发生的有关费用；并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期限从第三人与借款人签订的借款合同生效之日起，至原告为购房人办妥所购住房的《房屋所有权证》，并办妥房屋抵押登记，将《房屋他项权证》等房屋权属证明文件交第三人保管之日止。原告同意在保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，第三人从其在第三人开立的存款账户中直接扣划。第三人承诺与购房人签订的《中国建设银行个人住房借款合同》生效之后，在没有特殊情况下，依据该合同约定划款方式和付款时间及时将购房人的款项划入原告指定的在第三人处开立的存款账户内。
庭审中，原告陈述被告黄俊芹于2013年1月31日将首付款372697元付清，剩余的840000贷款通过第三人建行廊坊分行放款到原告方账户。此后在双方履行合同的过程中，被告自2015年12月份不能按约及时还款，第三人建行廊坊分行于2015年12月31日从原告公司账户扣划11398.9元、2016年5月11日扣划28927.69元、2016年9月30日扣划35869.59元、2017年2月13日扣划700193.73元，原告当庭提供了第三人建行廊坊分行个人贷款中心扣划保证金的通知、四份银行扣划房款的回单。2017年2月13日的通知写明，“根据我方与贵公司签订的有关保证金协议规定，扣划廊坊市中投置地房地产开发有限公司贷款保证金700193.73元用以结清客户黄俊芹的贷款拖欠”。
庭审中，原告陈述被告所购的狮子城3-1-1202号房，预测面积为187.52平方米，合同约定的房屋交付日期为2014年12月31日，2014年12月22日，原告方向被告黄俊芹（河北省廊坊市光明西道馨语星苑底商美的专卖3-1-1202号）邮寄了《K2狮子城入住通知书》，原告提供了邮政特快专递查询结果显示为“本人收”，被告并未来办理房屋入住手续。2015年3月25日、2015年8月19日原告又向被告黄俊芹（河北省廊坊市光明西道馨语星苑底商美的专卖3-1-1202号）邮寄了《关于办理入住手续的再次通知》，邮政特快专递查询结果显示为“本人收”和“单位收发章”。被告仍未办理入住手续，也未缴纳商品房买卖合同中明确约定办理入住手续前需缴纳契税、公共维修基金面积补差款等各项费用。2016年1月26日原告向被告黄俊芹（河北省廊坊市光明西道馨语星苑底商美的专卖、河北省廊坊市安次区杨税务乡建设村01009号、河北省廊坊市狮子城第3幢1单元12层1202号房）分别邮寄了《关于限期归还我司代偿的银行贷款本息、罚息及支付违约金的通知》。原告陈述上述三个地址，分别是被告身份证上的地址、合同上约定的地址、贷款合同留的地址，原告方认为狮子城的房屋也是一个地址，结果都是未妥投，原因是被告电话关机。故原告按约提出与被告解除合同，要求被告支付第三人所扣的款项776389.91元及总房款20%的违约金。
被告对原告证据的质证意见：针对商品房买卖合同的真实性、关联性、合法性予以认可，原告依据补充协议第二条第五项解除涉案买卖合同，这个条款涉嫌违反合同法167条分期付款买卖合同的规定，对证明目的不认可。对个人住房借款合同特别签订条款第二十七条，该条款约定抵押人以涉案房产向银行作抵押，进一步证明黄俊芹对涉案房产有权属支配。合作协议和最高额保证合同系案外法律关系，对我方不具有约束力，单凭此证不能证明与本案的关联性。对于银行扣款证据真实性、关联性予以认可，但对于催收送达结果不予认可，结果都是未妥投。
庭审中被告黄俊芹陈述签约以后按约履行合同，首付款372697元以及在第三人处贷款840000元，都依据合同约定交与原告，至此作为买卖合同的买受人已付清全部房款，一共是1212697元。但原告至今未向被告履行交房义务，被告也未收到原告的入住通知，2015年8月20日通知书送达签收人是“单位收发章”，被告没有收到。被告对第三人代扣款事实认可，对违约金不同意支付，因原告也存在违约行为，且该违约金约定过高，请求法院依法调减。被告陈述就购房款的支付及银行按揭贷款的偿还，以银行对账单为依据，我方保留该权利的请求权，包括首付款返还请求权，同时就案涉房产市场增值部分我方亦保留进一步诉讼的权利。
庭审中原告不同意被告所述房屋市场增值损失赔偿，认为合同解除的原因是被告未按约定履行还款义务，错在被告，被告无权向原告主张损失赔偿。
以上事实有原告方提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《商品房贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，建行廊坊分行个人贷款中心扣划保证金的通知、银行扣划房款回单、特快专递及查询底联、邮局回执及原、被告的庭审陈述为证。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示、不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。被告按约将首付款及银行贷款交付给原告后，在偿还第三人建行廊坊分行贷款至2015年11月份后，未履行还款义务，在诉讼过程中，被告仍未履行继续还款的义务。以致第三人建行廊坊分行将原告保证金账户中的款项扣清，将被告的欠款全部结清。根据双方买卖合同约定，买受人逾期归还代偿款项超过30日，或因买受人逾期偿还贷款本息导致商业贷款银行提前收回贷款本息并由保证人承担还款责任的，出卖人有权解除买卖合同；出卖人解除买卖合同的，买受人应按该商品房总房款的20%向出卖人支付违约金。根据本案查明的事实，被告在诉讼过程中，仍未履行继续还款的义务，导致原告公司承担保证责任，被告在知道此情况后并未归还代偿款项，现合同约定的解除条件已成就，原告要求解除合同，要求被告协助办理解除登记备案手续、支付违约金的请求理由正当，证据充分，本院予以支持。但双方合同约定的违约金过高，根据市场房屋价格情况，本院酌情将违约金调整至房屋总价款的2%,由被告支付原告。被告黄俊芹提出的房屋增值损失等问题，双方可另行协商或诉讼，本案不予裁断。故依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、解除原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司与被告黄俊芹2013年3月14日签订的《商品房买卖合同》。
二、本判决生效后十日内，被告黄俊芹配合原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司办理解除上述合同的备案手续。同时原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司返还被告黄俊芹首付款372697元。
三、被告黄俊芹给付原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司违约金24253.94元。此款于本判决生效后十日内付清。
四、驳回原告廊坊市中投置地房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费5109元，减半收取2554.5元，由被告黄俊芹承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。
审 判 长 李晓芳
人民陪审员 郭春兰
人民陪审员 李凤侠
二〇一七年九月二十日
书 记 员 许方莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。