焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）山民一初字第00594号
原告（反诉被告）琚小莉，女，35岁，汉族，住焦作市山阳区。
委托代理人王清喜，河南剑源律师事务所律师。
委托代理人邓超，河南剑源律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司，住所地：郑州经济技术开发区第五大街109号。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人赵春林，河南博联律师事务所律师。
委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。
原告琚小莉与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月9日作出受理决定，立案后向被告中海公司送达了起诉状、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等诉讼材料，向原告琚小莉送达了开庭传票、举证通知书等诉讼材料。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月12日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）中海公司向本院提起反诉，本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告琚小莉房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，并向反诉被告送达了反诉状，原告（反诉被告）琚小莉的委托代理人王清喜、邓超，被告（反诉原告）中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告琚小莉诉称，2012年1月29日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第6号商住楼1单元2002号房，房屋总价款329057元，合同约定交房日期为2012年5月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房且至起诉之日该房屋仍不具备交房条件，基础�施、公共配套建筑未达到交付条件，逾期也未给原告办理房地产权属证书。现起诉要求：1、被告向原告支付逾期交房违约金49358元、基础设施、公共配套建筑未达到交付条件违约金24675元、逾期未取得房地产权属证书违约金12831元，共计86864元（违约金从2012年6月1日开始暂计算至2014年7月1日，之后违约金每日按照房屋总价款的万分之二计算至取得房地产权属证书之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。
本诉被告中海公司辩称，1、6号楼已经按照合同约定验收合格且被告已经履行了交房义务，被告通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务。2、焦东路桥的封闭施工对被告的工期造成了重大影响，应在合同约定的违约天数基础上予以扣除233天。3、合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对于一方当事人明显不公平，被告请求法庭对合同违约条款予以下调。4、一个法律行为可以引起多个法律事实，但一个法律行为应当对应一个法律后果，故被告不应因同一法律行为而承担多种法律上不利后果。
反诉原告中海公司反诉称，2012年1月29日，双方签订商品房买卖合同，合同约定，若买受人逾期支付购房款的，应按照合同第七条承担违约责任。反诉被告应当在2012年3月28日前支付购房款，其实际最后交款时间为2012年4月27日，逾期29天，应支付违约金580元。现提出反诉，请求：1、反诉被告支付违约金580元；2、诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告琚小莉辩称，根据双方签订的合同约定的付款方式，只有在因为原告的原因导致银行在60日内未将按揭款打入被告账户的，原告才承担责任，但是本案中并非是由于原告原因造成，所以原告不承担违约责任。原告已经按照约定支付了房款，之所以收据�迟出具的原因应该是银行的原因，并不是原告本身的原因。
根据本反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：1、原告本诉诉讼请求的依据；2、被告反诉请求的依据。
围绕争议焦点，原告（反诉被告）琚小莉提交证据材料如下：证据一，商品房买卖合同一份，证明双方签订商品房买卖合同的时间、交房期限以及违约责任承担方式；证据二，收据三份，证明原告已经按照合同约定履行了全部义务，由于被告违约，出现了未能办理相应的房屋证书以及交付达到相应条件的房屋的情况，故被告应该承担相应的违约责任，支付相应的违约金。
被告（反诉原告）中海公司质证认为，对证据一真实性无异议，对证据二真实性无异议，但是收据印证了原告逾期交款的事实。
对原告（反诉被告）琚小莉所举证据，本院认证如下：�据一、二均真实有效，予以确认。
围绕争议焦点，被告（反诉原告）中海公司提交证据材料如下：证据一，6号楼工程竣工验收报告一份，证明2012年4月1日6号楼已经单体验收合格。证据二，1、监理公司停工说明一份，2、焦东路桥封闭时间公告报纸二份，3、焦东路桥附近商铺情况说明三份，4、南水北调办公室证明一份，5、焦东路桥规划图一份，6、焦东路-
中海丽江项目照片四张，证明因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天的事实：针对以上证据进行如下补充说明，中海丽江项目1、5、6号楼位于焦东路东侧，南水北调跨渠立交东南角，与东南角辅路临近。规划图中的红色粗线为南水北调施工围墙（即照片中的围墙广告牌）将中海丽江施工工地全部围挡，焦东路桥施工期间中海丽江项目的进出通道完全切断，工程被迫停工。同时，焦作日报的配图可以�映出跨渠桥两侧不能通行，封闭期间临时开通向西方向的便道仅仅是方便周边村民的出入，施工车辆无法进入。2012年9月20日焦东路主路虽然开通，但其辅路依然处于封闭状态，中海丽江工程依然受制，实际影响天数远远超过233天。证据三、1、交房通知信函，2、入住办理流程表，证明被告已经履行了交房义务，且原告已实际收房。证据四，燃气施工合同一份，证明被告已经按照商品房买卖合同约定已经将燃气安装入户。证据五，收据一份，证明被告逾期交付房款的事实。
原告（反诉被告）琚小莉质证认为，对证据一真实性无异议，但是该验收报告仅仅证实了该商品房房屋已经达到单体验收合格，但是并不能认定该房屋已经达到交付条件；因为根据合同第八条约定，向原告交付房屋至少应该符合三个条件，第一，单体验收合格，第二，在约定的时间之前，第�，应该交付，另外还得基础设施达标，所以仅仅验收合格，没有交付不符合约定。对证据二真实性没有异议，被告所提供的证据，这些原因都不应成为被告逾期交房的原因，根据合同第八条规定，必须是不可抗力，即使是不可抗力，也应在发生之日内30日内告知原告，而被告并未告知；本案中南水北调的工程立项时间远远早于中海丽江项目的立项时间，所以中海公司应该合理考虑到南水北调会对工期造成影响，原告认为被告签订合同约定的交房时间已经考虑到了所有因素，所以被告应该按照合同约定时间交房，现在不能以此来说明其并未违约。对证据三真实性无异议，但是对证明指向有异议，原告并未收到该信函；是否交房不应该以竣工验收以及住房流程表的时间来认定，必须具备合同约定的条件，才能认为被告已经履行了对入住流程表的真实性没有异议，但是进一步证明了被告的违约情况。对证据四真实性没有异议，但是燃气在交房日到现在仍不能实际使用。对证据五真实性无异议，约定的付款方式为剩余房款的60%办理按揭贷款，被告提供的收据不能证明原告存在违约责任，被告必须提交证据证明是由于原告的原因导致银行不能按时还款，仅仅提供了收据不能证明时由于原告的原因导致未能按时办理按揭贷款，单凭收据也不能证明原告逾期付款。故被告反诉请求不能成立。
对被告所举证据，本院认证如下：对证据的真实性予以确认，对于证明指向，本院将结合案情予以综合认定。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及有效证据，对本案事实确认如下：
2012年1月29日，以琚小莉为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第6号商住楼1单元20层2002号房，该商品房用途为住宅，建筑面积129.5平方米，总金额329057元，买受人于2012年1月29日前支付总房款的40%计129057元，剩余总房款的60%200000元办理公积金贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年5月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期.合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受�使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时水、电预留入户接口；2、电话、宽带、有线�视于交房时管道设备安装到每户接口处；3、交房时门前路通；4、暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；5、燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：1、逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付；2、期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用；3、条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同�订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。
中海公司于2012年1月29日收取琚小莉房款129057元，于2012年3月29日收取房款20000元，2012年4月27日收取房款180000。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2012年12月8日，琚小莉在中海公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示琚小莉所购丽江6号楼1单元2002号房屋的总房款、配套费均已付清。被告至今未向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。原告琚小莉与被告中海公司签订房屋买卖合同后，向被告中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由被告中海公司据实予以延期的情况下，被告中�公司未如约于2012年5月31日将房屋交付给琚小莉使用，故琚小莉要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持。因原告琚小莉已于2012年12月8日在被告中海公司处领取了房屋钥匙，接收了其所购买的房屋，应视为原告琚小莉以实际行为变更了双方约定的交房标准，故逾期交房违约金应自2012年6月1日起计算至2012年12月8日。根据合同约定逾期未取得房地产权属证书违约金亦应自2013年12月8日开始计算。被告中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对其工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使被告中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但被告中海公司并未向原告琚小莉告知该事项，故被告中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。但结合本案实际情况，因焦东路桥施工确对中海·丽江工程施工造成一定影响，且原告琚小莉已在被告中海公司处领取了房屋钥匙，被告中海公司已履行了交房义务，故被告中海公司请求法院对违约金标准予以调整的请求，应予采纳。根据公平和诚实信用原则，本院酌定被告中海公司按照合同约定的违约金的50%向原告琚小莉支付逾期交房违约金。被告中海公司未按照约定在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，故应当按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。根据合同约定逾期未取得房地产权属证书违约金亦应自2013年12月8日开始计算。依照合同约定，原告应当在2012年3月29日前支付购房款，而原告最后一次交纳购房款180000元的时间为2012年4月27日，原告应当按日向被告支付逾期应付款万分之二的违约金，被告要求原告支付29天违约金，符合法律规定，本院予以支持。原告琚小莉要求中海公司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》㈡第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款329057元向原告琚小莉支付逾期交房违约金6252元（从2012年6月1日起至2012年12月8日共计190日，按日万分之二的50%计算）；
二、被告河南中海房地产开发有�公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款329057元向原告琚小莉支付逾期未取得房地产权属证书违约金（从2013年12月8日起计算至本判决确定的履行之日止，按日万分之一计算）；
三、反诉被告琚小莉应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款180000元的违约金580元；
四、驳回原告琚小莉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1972元，由原告琚小莉承担1322元，被告河南中海房地产开发有限公司承担650元；反诉费25元，由原告琚小莉承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河�省焦作市中级人民法院。
审 判 长 王亚华
人民陪审员 孙慧芳
人民陪审员 姜红艳
二〇一五年十月十五日
书 记 员 闫若男