辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽02民初227号
原告（反诉被告）:大连农业生产资料有限公司，住所地大连市中山区人民路55号。
法定代表人：王宪广，该公司董事长。
委托诉讼代理人：金新鹏，男，1970年4月17日生，汉族，该公司经理，住大连市中山区。
委托诉讼代理人：孙永波，辽宁中信德源律师事务所律师。
被告（反诉原告）：大连东港房地产开发有限公司，住所地大连市中山区人民路55号。
法定代表人：刘彩苓，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘鲜芳，辽宁华金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。
被告：大连雅泰物业管理有限公司，住所地大连市中山区人民路55号901室。
法定代表人：张训，该公司总经理。
委托诉讼代理人：周莹，辽宁华金律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李雅清，辽宁华金律师事务所律师。
原告（反诉被告）大连农业生产资料有限公司（以下简称农资公司）与被告（反诉原告）大连东港房地产开发有限公司（以下简称东港公司）、大连雅泰物业管理有限公司（以下简称雅泰公司）民间借贷纠纷一案，本院于2016年5月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）农资公司委托诉讼代理人孙永波，被告（反诉原告）东港公司委托诉讼代理人刘鲜芳、李雅清，被告雅泰公司委托诉讼代理人周莹、李雅清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农资公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告东港公司偿付借款本金88112814元及利息（利息计算标准：自2011年1月1日至2012年7月1日按年利率6%计算；自2012年7月1日至2015年12月31日按年利率12%计算；2016年1月1日起至2016年8月31日按年利率12%计算，以后的利息不再主张。扣除已偿还款项362万元），合计129830349.14元；2.判令被告雅泰公司对上述欠款承担连带偿还责任。事实和理由：被告东港公司自2001年陆续向原告借款，用于房地产项目开发，后未能按照协议按期还款，就将其开发的大连亚太国际金融中心项目多处房产以商品房买卖登记的形式抵顶给原告，但至今仍有房屋未办理过户手续。在此期间，双方签订协议书多份，截止2011年6月17日，双方确定欠款额后，又签订了补充协议书，协议书约定了还款日期、欠款数额以及利息的计算。现被告东港公司否认以房屋买卖抵顶部分欠款，提出抵顶欠款的《商品房买卖合同》无效，被告东港公司尚欠原告本息合计129830349.14元。被告雅泰公司正在经营被告东港公司抵顶给原告的房屋，所得收入并未用于被告东港公司的到期欠款偿还；被告雅泰公司的法定代表人是被告东港公司的董事，二被告注册地址一致、工商注册信息联系电话一致。实际上被告雅泰公司转移了被告东港公司的资产，被告东港公司以现没有偿还能力为由拒不偿还欠款。故诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。
被告东港公司辩称，不同意原告的诉讼请求。双方曾存在借贷关系，但不认可原告提出的借款本金及利息数额。我公司认可明细分类帐上记载的借款本金数额合计30491855元。其中，2000万元的借款利息计算标准是年息6.5%，300万元借款没有约定利息，其他几笔借款约定的利息计算标准都超出法律保护的最高限。在经过顶抵房屋和还款后，被告东港公司不欠原告任何款项。
被告雅泰公司辩称，不同意原告的诉讼请求。我公司与原告没有任何债权债务关系，原告无权要求我公司承担履行债务的责任。
反诉原告东港公司向本院提出反诉请求：1.请求确认反诉原告与反诉被告农资公司于2001年12月30日签订的大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心3层、4层《商品房买卖合同》无效,撤销登记备案;2.请求确认反诉原告与反诉被告于2001年12月30日签订的大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心1906、1909、2008号《商品房买卖合同》无效,撤销登记备案;3.请求确认反诉原告与反诉被告于2007年4月14日签订的大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心17层《商品房买卖合同》无效,撤销登记备案;4.请求确认反诉原告与反诉被告于2007年4月14日签订的大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心1307-1312《商品房买卖合同》无效,撤销登记备案;5.请求解除反诉原告与反诉被告于2006年10月19日签订的《协议书》；6.请求解除反诉原告与反诉被告于2007年4月13日签订的《补充协议书》；7.请求解除反诉原告与反诉被告于2007年9月28日签订的《补充协议书》；8.请求解除反诉原告与反诉被告于2011年6月17日签订的《补充协议书（4）》；9.请求反诉被告返还反诉原告多还款项3万元。事实和理由：反诉原告因需资金周转向反诉被告借款后，经双方协商,反诉原告陆续以所有的位于大连亚太国际金融中心3层、4层、17层、1307至1312号及1906、1909、2008号房屋作为抵押,但因为前述房屋不符合法律规定的抵押条件,无法办理抵押登记,故双方以签订虚假《商品房买卖合同》并登记备案的方式变相办理抵押登记,前述《商品房买卖合同》的条款并非双方真实的意思表示,而是以合法形式达到以不符合法律规定抵押条件的房屋进行抵押的非法目的,前述《商品房买卖合同》无效,应当撤销登记备案。2006年10月19日签订的《协议书》、2007年4月13日签订的《补充协议书》、2007年9月28日签订的《补充协议书》、2011年6月17日签订的《补充协议书（4）》中确定的还款数额不真实,没有事实依据和法律依据,已经没有履行的可能及必要,因此应当予以解除。反诉原告已经还款人民币14236000元、并将大连亚太国际金融中心6楼以14482390元抵顶给反诉被告的情况下,再扣除自2003年9月以后反诉原告替反诉被告垫付、抵顶的各项费用(807、811、1209、1301等房间的租金以及1810、1811和2309的公寓使用费以及垫付抵顶的物业费、电费、网络使用费等),反诉原告不但早已还清欠款,反诉被告尚欠反诉原告部分垫付费用。因此,四份协议己经无履行的可能和必要,应当予以解除。依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第233条之规定,反诉原告提出反诉,请求人民法院依法判决。
反诉被告农资公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。双方签署的借款协议书真实有效，关于房屋买卖合同，双方在协议书已经约定很明确，作为抵押和担保，如果房屋买卖合同被撤销，反诉被告的诉请将无法得到实现。反诉原告不存在多还款项情况，其提出的其他所有费用与本案无关，应该另行起诉。
针对本诉部分，原告农资公司围绕诉讼请求依法提交了证据：《协议书》、《补充协议书》两份、《补充协议（4）》及2010年12月31日对帐单、2001年9月至2002年4月被告东港公司和原告签署的《协议书》六份、《明细分类帐》、进帐单复印件六份、2009年12月31日对帐明细表、（2016）辽02民终1811号民事判决书、大连海昌集团有限公司出具的证明、《公寓租赁合同书》及发票、2002年起至2006年前双方签订的若干协议书和欠条、短期借款情况说明。被告东港公司为反驳原告农资公司诉讼请求依法提交了证据：2001年7月2日《协议书》及进帐单、原告公司信用决策报告、2003年-2014年还款收条、原告使用亚太金融中心房屋产生的租金、物业费、电费及其他费用明细。被告雅泰公司未提交证据。
针对反诉部分，反诉原告东港公司围绕反诉请求依法另行提交了证据：亚太国际金融中心3层、4层《商品房买卖合同》、1906、1909、2008号《商品房买卖合同》、17层《商品房买卖合同》、1307-1312《商品房买卖合同》、三份《回购协议》。反诉被告农资公司未对反诉部分另行提交证据。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据有：《协议书》、《补充协议书》两份、《补充协议（4）》及2010年12月31日对帐单、2001年9月至2002年4月被告东港公司和原告签署的《协议书》六份、《明细分类帐》、进帐单复印件六份、2009年12月31日对帐明细表、（2016）辽02民终1811号民事判决书、大连海昌集团有限公司出具的证明、《公寓租赁合同书》及发票、2001年7月2日《协议书》及进帐单、原告公司信用决策报告、2011年-2014年还款收条、亚太国际金融中心3层、4层《商品房买卖合同》、1906、1909、2008号《商品房买卖合同》、17层《商品房买卖合同》、1307-1312《商品房买卖合同》、三份《回购协议》，上述证据本院予以确认并存卷佐证。对无争议的事实，本院认定如下：
一、2001年7月2日，原告农资公司与被告东港公司签订《协议书》，双方约定：原告农资公司向被告东港公司提供2000万元借款资金，借款期间自资金到位之日起至2002年1月30日止，借款年利率为6.5%，到期一次性还本付息；原告以被告东港公司开发的大连市中山区人民路55号亚太国际金融中心土地及地上建筑物设定为抵押权，原告如在约定借款期限内应得权益未实现，有权对大连亚太国际金融中心所属土地及房地产拥有处置权及依法回收本息之权利，剩余部分仍属被告东港公司所有。2001年9月26日，案外人大连海昌集团有限公司应原告要求，向被告东港公司账户转款2000万元。大连海昌集团有限公司认可该笔债权为原告所有。
2001年10月10日，案外人烟台九洲农业生产资料有限公司向被告东港公司账户转款2451600元。2001年10月17日，原告农资公司与被告东港公司针对前述转款签订《协议书》，双方约定：原告农资公司同意借给被告东港公司2451600元；借款使用期限为2001年10月8日至2001年11月8日止，月利率2%，到期一次性还本付息，合计2500632元。
2001年11月19日，案外人瓦房店市祝华农村信用合作社向被告东港公司账户转款300万元，被告东港公司认可该笔款项为原告农资公司向其提供的借款。
2001年12月24日，案外人大连联运市场北方联运有限公司向被告东港公司账户转款106万元。2001年12月25日，原告农资公司与被告东港公司针对前述转款签订《协议书》，双方约定：原告农资公司同意借给被告东港公司106万元；借款使用期限为2001年12月21日至2002年1月21日止，到期一次性还本付息，合计111万元。
2001年12月30日，原告农资公司与被告东港公司签订《协议书》，双方约定：原告农资公司同意借给被告东港公司260万元；借款使用期限为2001年12月30日至2002年1月30日止，到期一次性还本付息，合计2678000元。2001年12月31日，案外人大连联运市场北方联运有限公司向被告东港公司账户转款260万元。
2001年12月30日，原告农资公司与被告东港公司签订000004号和000007号两份《房屋买卖合同》，双方约定将被告东港公司所有的位于亚太国际金融中心第3层、第4层、1906、1909、2008号房屋出售给原告农资公司；房款合计10955600元，款项于签署合同同时一次性付款。
2002年3月28日，大连海昌集团有限公司应原告要求向被告东港公司账户转款1380255元。2002年4月7日，原告农资公司与被告东港公司针对前述转款签订《协议书》，双方约定：原告农资公司同意借给被告东港公司1380255元；借款使用期限为2002年4月1日至2002年5月10日止，到期一次性还本付息，合计1482255元。大连海昌集团有限公司认可该笔债权为原告所有。
被告东港公司收到上述六笔款项后向原告出具《明细分类账》，确认自2001年9月26日至2002年3月28日期间的上述六笔款项合计30491855元为向原告农资公司的借款。被告东港公司未能在上述《协议书》约定的期限内偿还借款。
二、2006年10月19日，原告农资公司（甲方）与被告东港公司（乙方）签订《协议书》，双方达成协议如下：
1.截止至2006年10月25日,乙方共欠甲方人民币79256938元,双方对此金额均予以确认。
2.乙方承诺于2006年12月31日前偿还1500万元整,于2007年3月31日前偿还人民币3000万元整,于2007年6月底还清剩余的人民币,若乙方逾期还款,甲方有权处理乙方在本协议中所列的抵押物,乙方应无条件予以配合。
3.为保证乙方按本协议第二条约定的期限还款,乙方用“亚太国际金融中心”第6层、第13层07-12房间、第17层,面积共2986平方米,按每平方米13000元整抵押给甲方,双方签署抵押合同,待建行及大连市中级人民法院解除对上述楼层的抵押及查封后,双方立即到大连市房地产交易所办理抵押登记,抵押登记费由乙方承担。
4.乙方将其开发的“大连亚太国际金融中心”第三层及第四层,第19层06号、第19层O9号、第20层08号单位(面积共计为2203.01平方米)抵押给甲方,为了便于操作,双方就此事项于2002年6月25日签署了商品房买卖合同(编号为000004、000007),并于同日签署了《回购协议》,现双方同意将该《回购协议》约定的回购期限延长至欠款还清之日。甲方同意待乙方按本协议第二条的规定还清所欠款项后,上述商品房合同自动解除,甲方应无条件配合乙方到大连市房地产交易所办理解除商品房合同登记的手续,同时也应解除本协议第三项所列抵押物的抵押登记手续。甲方自2003年8月21日起开始使用乙方的亚太国际金融中心第六层作为办公场所,甲方应在乙方还清甲方欠款的当日确定是否对其进行承租或购买,并签署相应的合同。
5.鉴于目前甲方在中国银行辽宁省分行及商业银行有流动资金贷款6000万元,贷款抵押物为亚太国际金融中心的相关楼层,若乙方还清上述欠款,甲方应立即无条件解除本协议第三条及第四条所列的抵押物的抵押手续,以确保乙方的资产安全等。
6.在乙方向甲方陆续还款的过程中,甲方同意根据乙方的还款额度相应解除乙方抵押在甲方处的资产,包括以商品房买卖合同形式设定的抵押资产,如乙方提出相应的撤押要求,甲方必须予以配合,但撤押的顺序必须是先解写字楼、以后依次解除公寓及公建的抵押。
三、2007年4月13日，原告农资公司（甲方）与被告东港公司（乙方）另行签订《补充协议书》，对于2006年10月19日所签署的《协议书》第3条规定，确认被告东港公司已到大连市房地产交易所解除了对“亚太国际金融中心”第6层、第13层07-12房间、第17层(面积共2986.2平方米)的抵押及查封，就被告东港公司没能按协议约定还清欠款及大连市房地产交易所对上述楼层的抵押登记暂不予以受理,双方协商对《协议书》第3条规定作如下变更:
1.双方对于第3条规定的“亚太国际金融中心”第6层、第13层07-12房间、第17层(面积共2986.2平方米)签署商品房买卖合同,销售价格为每平方米13000元,双方签署了该商品房买卖合同后,到大连市房地产交易所办理买卖合同的登记备案。
2.双方于签署该楼层的商品房买卖合同的同时签署该楼层《回购协议》,《回购协议》约定的回购期限至2007年6月底前乙方还清该回购协议中列明的其欠甲方款项之日止。甲方必须接受乙方的还款,并待乙方还清该楼层所欠款项后,上述商品房合同自动解除,甲方应无条件配合乙方到大连市房地产交易所办理解除商品房合同登记的手续。
3.亚太国际金融中心第17层的回购期限不受本协议第2条的限制,甲方承诺17层作为亚太国际金融中心接待楼层及公用部分,乙方对17层的回购期限至乙方还清甲方全部欠款之日止,在乙方完成回购前,乙方拥有该楼层的无偿使用权,甲方不得干预。
4.鉴于甲方将使用该楼层作为贷款抵押物向银行申请抵押贷款,甲方同意若乙方还清其所欠的款项,甲方应立即执行《回购协议》的约定,以确保乙方的资产安全。若由于甲方未能按期偿还银行贷款而导致上述抵押物被银行拍卖或抵债,如界（届）时乙方还未能还清甲方欠款,双方同意对该楼层中写字间部分按单价人民币每平方米13000元,第17层部分按单价人民币18000元计算冲抵乙方的欠款,差额部份双方互相退补。
5.本协议一式两份,作为对双方于2006年10月19日所签署的《协议书》的补充,双方签署后生效等。
签订该《补充协议》当日，原告农资公司与被告东港公司另行签订三份《商品房买卖合同》及《回购协议》。内容如下：
0155487号《商品房买卖合同》及《回购协议》约定：将被告东港公司所有的位于亚太国际金融中心第6层出售给原告农资公司，成交价为14482390元，原告农资公司已付清房款；原告农资公司同意被告东港公司于2007年6月30日前,按出售价
14482390元对上述商品房予以回购；在回购期间,原告农资公司对该商品房占有及使用；若被告东港公司在2007年6月30日前未能完成回购,原告农资公司有权处理该商品房；若被告东港公司完成回购,原告农资公司同意立即与被告东港公司解除已签订之《商品房买卖合同》(0155487号)并且无条件配合被告东港公司至大连市房地产交易所办理该商品房合同登记解除手续；该协议与2006年10月9日双方签署的《协议书》以及2007年4月13日签署的《补充协议书》同时作为《商品房买卖合同》的补充协议，与该合同有同等法律效力。
0155489号《商品房买卖合同》及《回购协议》约定：将被告东港公司所有的位于亚太国际金融中心1307-1312号房屋出售给原告农资公司，成交价为8191170元，原告农资公司已付清房款；原告农资公司同意被告东港公司于2007年6月30日前,按出售价8191170元对上述商品房予以回购；在回购期间,原告农资公司对该商品房占有及使用；若被告东港公司在2007年6月30日前未能完成回购,原告农资公司有权处理该商品房；若被告东港公司完成回购,原告农资公司同意立即与被告东港公司解除已签订之《商品房买卖合同》(0155489号)并且无条件配合被告东港公司至大连市房地产交易所办理该商品房合同登记解除手续；该协议与2006年10月9日双方签署的《协议书》以及2007年4月13日签署的《补充协议书》同时作为《商品房买卖合同》的补充协议，与该合同有同等法律效力。
0155499号《商品房买卖合同》及《回购协议》约定：将被告东港公司所有的位于亚太国际金融中心第17层整层出售给原告农资公司，成交价为16147040元，原告农资公司已付清房款；该根据双方于2006年10月9日以及2007年4月13日签署的《协议书》及《补充协议书》的规定，原告农资公司同意被告东港公司于还清原告农资公司全部欠款时对该商品房进行回购；在回购期间,原告农资公司对该商品房占有及使用；若被告东港公司完成回购,原告农资公司同意立即与被告东港公司解除已签订之《商品房买卖合同》(0155499号)并且无条件配合被告东港公司至大连市房地产交易所办理该商品房合同登记解除手续；该协议与2006年10月9日双方签署的《协议书》以及2007年4月13日签署的《补充协议书》同时作为《商品房买卖合同》的补充协议，与该合同有同等法律效力。
原告农资公司与被告东港公司签署的五份《商品房买卖合同》均办理了合同备案登记。
四、2007年9月28日，原告农资公司（甲方）与被告东港公司（乙方）根据2006年10月19日所签署的《协议书》及2007年4月13日签署的《补充协议书》的规定,针对被告东港公司未能按期偿还原告农资公司借款79256938元一事,再次签订《补充协议》，约定：
1.乙方愿意承担2006年10月19日至2007年8月31日间占用甲方上述资金的利息(按中国银行人民币贷款年利率8%计算,311天)合计为4837000元。
2.乙方承诺于2007年10月15日前偿还甲方1500万元及利息(按中国银行人民币贷款年利率10%计算),于2007年12月31日前偿还甲方1500万元及利息(按中国银行人民币贷款年利率10%计算),于2008年3月31日前一次性还清余款及利息(按中国银行人民币贷款年利率10%计算)。
3.乙方承诺按照本补充协议第二条约定的还款期限还款。甲乙双方同意继续履行双方于2006年10月19日所签署的《协议书》中关于房屋回购协议条款。
4.乙方在按照本协议第二款完成偿还甲方3000万元的欠款后,甲方同意解除“大连亚太国际金融中心”第三层买卖合同,甲方应无条件配合乙方到大连市房屋交易所办理相关商品房合同解除登记手续。其它楼层待乙方还清甲方全部剩余款项后,甲方解除乙方抵押给甲方的剩余资产,并无条件配合乙方到大连市房屋交易所办理相关商品房合同解除登记手续。
5.乙方目前共有5189.21平方米的资产(详见附表)抵押给甲方,就该部分资产,甲方已充分了解其抵押前的使用状况,并同意乙方对外出租出售该资产,出租出售过程中如有需要,甲方随时配合乙方,办理各种所需手续或提供相应的文件,但乙方出售该资产的全部售楼收入,均应偿还予甲方。
6.如乙方未能按期还款,甲乙双方同意按年利率20%计算支付甲方利息,界（届）时双方将重新协商,另立补充协议。
7.甲乙双方将继续履行双方于2006年10月19日所签署的《协议书》及2007年4月13日签署的《补充协议书》的规定,本协议一式两份,作为对双方于2006年10月19日所签署的《协议书》的补充等。
该协议尾部附被告东港公司抵押在原告农资公司处的资产明细表：楼层3F、4F、6F、13F07-12、17F、1906/1909/2008，面积合计5189.21平方米。
2007年10月份，被告东港公司将其所有的位于亚太国际金融中心第6层以《商品房买卖合同》中约定的成交价14482390元抵顶给原告农资公司。原告农资公司于2014年交纳了办理房屋产权的相关税费。
根据2009年12月31日对帐明细表体现，双方对于截止至2009年12月31日被告东港公司偿还借款情况进行了确认，被告东港公司2007年度偿还借款14601676元（其中包括大连亚太国际金融中心6楼抵顶的房款14482390元），2008年度偿还借款6312757元，2009年度偿还借款1729310元，合计
22643743元。
五、2011年6月17日，原告农资公司（甲方）与被告东港公司（乙方）就被告东港公司未能按前述三份协议书的约定按期全额还清欠款，双方就还款事宜签订《补充协议书（4）》，约定：
1.甲乙双方一致确认:截止至2011年1月1日乙方尚欠甲方88112814元，除此之外,双方无其他债权债务关系。
2.乙方承诺将于2012年6月30日或之前还清借款,在此期间,乙方将尽最大努力筹集资金,争取提前还款。乙方应根据实际情况,分期向甲方进行还款,乙方向甲方每偿还一笔款项时,甲方都应开具正式收款收据交给乙方,并于签署本补充协议的同时补足以前年度尚未开具的收款收据。对于乙方借款部分,乙方愿意按年利率6%计算承担自2011年1月1日起至借款还清期间实际占用甲方资金所应支付的利息。
3.如果乙方未能按照本协议第2条的约定时间偿还甲方的欠款,延续占用甲方资金,将按照年利率12%就未还清部分付给甲方利息。
4.鉴于甲乙双方已确认乙方以其开发的大连亚太国际金融中心6层整层写字间(面积1114.03平方米)抵顶了所欠甲方的部分借款,乙方应出具商品房销售发票予甲方,并于亚太国际金融中心竣工验收合格后应即办理该房屋所有权证手续并交给甲方,届时因办理房屋所有权证所产生的相关税费由乙方全部承担。
5.乙方目前抵押在甲方处的资产明细如下:序号楼层1906/1909/2008、3F、4F、1307-1312、17F，合计4075.18㎡。双方就上述资产已分别签署了《商品房买卖合同》(合同编号分别为:000007、000004、0155489、0155499),并同时就每份《商品房买卖合同》相应签署了《回购协议》。现将所有《回购协议》中所约定的回购期限全部延长至本协议第二条约定的全部欠款还清之日,在乙方向甲方陆续还款的过程中,甲方同意根据乙方的还款额度相应解除乙方抵押在甲方处的资产,包括以商品（房）销售合同形式设定的抵押资产,如乙方提出相应的撤押要求,甲方必须予以配合,但撤押的顺序必须是先解写字楼、以后依次解除公寓及公建的抵押。待乙方还清全部欠款后,上述全部《商品房买卖合同》一律自动解除,甲方应立即无条件配合乙方到大连市房地产交易所办理解除上述《商品房买卖合同》登记手续。
6.包括本协议在内双方共签订了四份协议:（1）2006年10月19日签署的双方协议书;（2）2007年4月13日签署的补充协议书;（3）2007年9月28日签署的补充协议书。本补充协议（4）是对上述（1）（2）（3）协议书进行必要的更新,本协议中未提及的事宜仍以原（1）（2）（3）协议书为准,原（1）（2）（3）协议书同样具有法律效力等。
《补充协议书（4）》后附《截止至2010年12月31日双方确认的对账明细表》，根据该表体现，原告农资公司与被告东港公司对账确认：截至2009年12月31日被告东港公司欠借款“本金”
56613197元，利息29160030元；2010年1月至12月，被告东港公司共计还款3262426.57元，截止至2010年12月31日欠“本金”53350770元、利息34762044元，合计88112814元。
另查，被告雅泰公司成立于2007年11月，其法定代表人张训为被告东港公司董事。2013年5月7日，二被告签订《公寓租赁合同书》，约定：被告东港公司将其位于大连市中山区人民路55号即大连亚太国际金融中心地下1层-17层公司出租给被告雅泰公司经营；双方采取联合经营方式，被告东港公司出具公寓资产，被告亚太公司出具人员、技术及管理经验等，双方同意在本合同有效期内将涉及公寓经营管理的一切事项均委托于被告雅泰公司处理，并同意被告雅泰公司以其自身的名义从事公寓经营管理；联合经营期限为20年；被告雅泰公司需向被告东港公司支付当年度预期年度回报收益的一半等。
当事人对真实性有异议的证据有：原告农资公司提供的2002年起至2006年前双方签订的若干协议书和欠条、短期借款情况说明；被告东港公司提供的2003年-2010年还款收条，原告使用亚太金融中心房屋产生的租金、物业费、电费及其他费用明细。有争议的事实有：1.自2002年3月29日之后，原告农资公司与被告东港公司之间是否发生新的借款；2.被告东港公司于2003年-2010年是否直接还款合计1061.6万元；3.被告东港公司主张的原告农资公司使用亚太金融中心房屋产生的租金、物业费、电费及其他费用等与本案是否具有关联性。本院认定如下：
1.原告农资公司提供2002年起至2006年前双方签订的若干协议书和欠条、短期借款情况说明等与本案具有关联性，均系原件，被告东港公司未能提供充分证据证明存在伪造、变造情形，本院对其真实性予以认定。但上述借款、欠款凭证上所记载的借款数额巨大，在原告农资公司未能提供借款资金来源、借款实际交付的相关证据情况下，本院采纳被告东港公司的质证意见，不予认定上述借款已实际履行，认定自2002年3月29日之后原告农资公司与被告东港公司之间再未发生新的借款。
2.被告东港公司提供的2003年-2010年还款收条与本案具有关联性，均系原件，本院对其真实性予以认定。该记载收款人有原告农资公司及原告农资公司的高级管理人员，原告农资公司认为是双方账目往来而非还款，但未能提供充分证据证明，结合原告农资公司认可的2011年-2014年还款收条中亦有相关高级管理人员代表原告农资公司收取还款的交易习惯，本院认定被告东港公司提供的2003年-2010年还款收条体现共计还款1061.6万元均为偿还案涉借款。
3.被告东港公司提供了亚太金融中心《房屋租赁合同》，《单位接受检查表》，原告农资公司出具的委托书、确认函、应收款表等证据，用以证明原告农资公司使用亚太金融中心房屋产生的租金、物业费、电费及其他费用等合计21194329.53元（包含6F房屋抵顶价款）。原告农资公司认为经过对账单对账过的认可，没有经过对账的不予认可，是否产生相关费用不具有客观性，与本案民间借贷纠纷不具有关联性。鉴于被告东港公司未能提供充分证据证明双方曾明确约定被告东港公司可以原告农资公司使用的亚太金融中心房屋所产生的租金、物业费、电费及其他费用等抵顶案涉借款，且双方对于相关费用数额存在分歧，原告农资公司亦不同意该费用在本案中全部抵顶，被告东港公司提供的该组证据与本案民间借贷纠纷不属于同一法律关系，不具有直接关联性，本院不予采信。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十一条规定：“法人之间、其他组织之间以及它们相互之间为生产、经营需要订立的民间借贷合同，除存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形外，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。”原告农资公司与被告东港公司之间借贷合同关系成立，双方均无异议，双方发生的借贷合同关系合法、有效，本院予以确认。根据各方当事人的诉辩观点，本案争议焦点为：一、案涉本诉借款本金数额及利息计算标准的认定问题；二、被告东港公司是否尚欠本诉借款本息及尚欠数额的认定；三、被告雅泰公司是否应承担本诉借款的连带还款责任；四、反诉案涉四份《房屋买卖合同》的效力认定问题；五、反诉案涉四份协议书应否解除。
一、案涉本诉借款本金数额及利息计算标准的认定问题。
关于案涉本诉借款本金数额，原告农资公司依据《补充协议书（4）》主张本金数额为88112814元，但同时认可该本金数额中包含利息。被告东港公司认为借款本金数额为30491855元，其余原告农资公司主张多出部分均为高额利息。根据本院查明的事实，自2001年9月26日至2002年3月28日期间，原告农资公司累计向被告东港公司出借款项合计30491855元，此后虽原告农资公司主张双方还有新的借款，并在2006年10月19日双方签订《协议书》确认欠款79256938元，但原告农资公司未能提供充分证据证明自2002年3月28日之后又向被告东港公司提供新的借款资金，本院认定原告农资公司实际提供给被告东港公司的借款本金数额为30491855元，此后双方签订的数份协议中确认的欠款数额均为该借款本金及累计利息组成。
根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条规定：“借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过年利率24%，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金；超过部分的利息不能计入后期借款本金。约定的利率超过年利率24%，当事人主张超过部分的利息不能计入后期借款本金的，人民法院应予支持。按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，不能超过最初借款本金与以最初借款本金为基数，以年利率24%计算的整个借款期间的利息之和。出借人请求借款人支付超过部分的，人民法院不予支持。”第二十九条规定，借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。根据上述规定，本案以最初借款本金
30491855元为基数、以年利率24%计算至2006年10月19日双方签订《协议书》时产生利息3651.60万元（2000万元×24%×5.06年＋245.16万元×24%×5.02年＋300万元×24%×4.92年＋106万元×24%×4.82年＋260万元×24%×4.8年＋138.0255万元×24%×4.56年），本息之和为67007855元。2006年10月19日《协议书》中约定的欠款数额79256938元已超出法定最高本息之和，该协议约定的欠款数额中包含了超过年利率24%的利息部分。同理，双方于2011年6月17日再次签订《补充协议书(4)》时确认截止至2011年1月1日欠款数额为88112814元。根据前述计算方式，以最初借款本金30491855元为基数、以年利率24%计算自2006年10月20日至2011年1月1日期间产生利息30735790元（30491855元×24%×4.2年），加上前期的67007855元，共计97743655元，仅将双方均已认可的亚太国际金融中心第6层房屋款14482390元抵顶案涉借款情况下，剩余83261255元就已低于《补充协议书(4)》确定的欠款“本金88112814元”。因此，双方在借款合同履行过程中实际已经将超过年利率24%的利息计入欠款中并又协议计算复利，故原告农资公司依据双方对账后重新出具的债权凭证即《补充协议书（4）》主张借款本金为88112814元，本院不予支持，并依法将借款利息调整至年利率24%。
二、被告东港公司是否尚欠本诉借款本息及尚欠数额的认定。
根据原告农资公司与被告东港公司盖章确认的《截止至2009年12月31日双方确认的对帐明细表》和《截止至2010年12月31日双方确认的对账明细表》显示，原告农资公司认可被告东港公司2007年度至2009年度还款总额为22643743元，2010年度还款总额为3262426.57元，本院予以确认。关于被告东港公司于2007年之前及2010年之后的还款情况，根据被告东港提供的原告农资公司出具的收款收据体现，2003年度至2006年度还款合计70.5万元，2011年度之后还款合计362万元，以上共计30231169.57元。被告东港公司主张超出部分的还款，本院不予认定。鉴于被告东港公司偿还的每笔款项数额均不足以抵顶前述还款当日欠付的利息，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条关于“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”的规定，对于被告东港公司所偿还的30231169.57元均应先抵充欠付的利息。
如前所述，本案六笔借款本金合计30491855元以年利率24%标准计算自借款发生之日起至原告农资公司主张利息计算截止日2016年8月31日共产生利息合计108745106.28元[
36516000元(截至2006年10月19日前)+30735790元(自2006年10月20日至2011年1月1日期间)+30491855元×24%×5.67年(自2011年1月2日至2016年8月31日期间)]，扣除被告东港公司已偿还款项30231169.57元，剩余78513936.71元。故被告东港公司应当偿还原告借款本金30491855元以及尚欠利息78513936.71元。原告农资公司本诉主张超出部分的欠款不受法律保护，本院不予支持。被告东港公司反诉主张原告农资公司返还多给付款项3万元，没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、被告雅泰公司是否应承担本诉借款的连带还款责任。
结合本院查明事实，被告东港公司为案涉借款人及款项实际使用人。虽被告雅泰公司法定代表人张训时任被告东港公司的董事，二被告之间存在联合经营大连亚太国际金融中心公寓的法律关系，但原告农资公司提供的现有证据不足以证明二被告公司之间属主体、财务混同的关联企业，其主张被告雅泰公司就被告东港公司的上述债务承担连带还款责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
四、反诉案涉四份《商品房买卖合同》的效力认定问题。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，六笔借款到期后，自2006年起，原告农资公司与被告东港公司双方就还款事宜陆续签订了四份协议书，五份《商品房买卖合同》及《回购协议》。从上述协议以及《回购协议》中双方达成一致的意思表示体现出签订《商品房买卖合同》的合同目的并不是通过支付对价获得买卖合同标的物的所有权，而是为案涉借款的偿还设定担保，该商品房买卖合同从属于借款合同项下，即使合同已进行了备案登记，并不能产生担保物权优先受偿的法律效力。对于该种借贷双方以签订买卖合同形式作为民间借贷合同的担保，属于目前法律没有明确规定的让与担保性质的非典型担保方式，虽然不具有优先受偿的担保物权效力，但根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，原因合同效力和物权效力应当区分生效，依据契约自由原则，双方当事人真实意思表示一致的上述《商品房买卖合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，本院对于被告东港公司提出《商品房买卖合同》无效的意见不予采纳。但被告东港公司反诉请求确认无效的四份《商品房买卖合同》亦不具备继续履行条件，属于《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于非金钱债务的法律上不能履行的情形。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款规定，被告东港公司不履行生效判决确定','2018-10-02
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