济南市历城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0112民初4283号
原告：洪伟，女，1986年2月27日出生，汉族，住济南市。
原告：刘伟，男，1984年11月15日出生，汉族,住济南市。
二原告共同委托诉讼代理人：王崇利，北京让贤隆安（济南）律师事务所律师。
被告：于强，男，1972年11月24日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：邢文斌、于晓菲，山东法杰律师事务所律师。
第三人：济南宝阳房地产咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人：亓志远，经理。
委托诉讼代理人：臧晓东，男，1993年1月17日出生，汉族，济南宝阳房地产咨询有限公司员工，住济南市。
委托诉讼代理人：刘明伟，男，1986年5月9日出生，汉族，济南宝阳房地产咨询有限公司员工，住济南市。
原告洪伟、刘伟诉被告于强、第三人济南宝阳房地产咨询有限公司（以下简称宝阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。原告于伟、洪伟及二原告共同委托诉讼代理人王崇利，被告于强及其委托诉讼代理人邢文斌、于晓菲，第三人宝阳公司委托诉讼代理人臧晓东、刘明伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告洪伟、刘伟向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原、被告之间签订的《房屋买卖合同》（编号：0000423），将涉案房屋过户至原告名下；2、判令被告向原告支付约定的违约金（自2017年7月4日至房屋过户至原告名下之日，每逾期一天以总房价款千分之五计算。暂计算至起诉之日，违约金数额为227700元）。事实与理由：2017年3月31日，经中介方宝阳公司见证，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于济南市历城区上海花园13号楼2单元601室的房产出售给原告，合同总价款为198万元，按揭贷款方式付款。合同签订当日，原告按约定向被告支付了定金8万元，2017年4月19日支付了首付款92万元，2017年5月15日买卖合同通过了网签，2017年6月29日光大银行贷款资质审核通过。原告还支付了中介服务佣金31000元。按照合同约定，被告应在银行贷款资质审核通过批准时5日内积极配合办理过户手续。如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一天，应向对方支付总房价款千分之五的违约金并赔偿对方的损失。然而，时至今日，被告置原告和中介的屡屡催促于不顾，拒不履行合同义务，不配合原告办理房屋过户手续，致使房屋迟迟无法过户，原告的合法权益受到严重侵害，并遭受很大的经济损失，请求法院判决支持原告诉讼请求。
被告于强辩称：一、原告所述不属实，双方之间的买卖合同不具备真实的继续履行条件，现无法继续履行，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告的资质审核存在造假行为，根据光大银行贷款资质审核流程的规定，在办理贷款资质审核过程中，需要买卖合同双方及配偶到银行，当面签署申请房屋贷款面谈、面签记录表，并在卖方承诺及配偶承诺处签字按手印。被告在签订房屋买卖合同时，已明确告知原告，被告的配偶不在国内，随后在办理面谈、面签记录表时，被告于强仅在自己需要承诺处签字并按手印，随后告知原告要求解除合同，原因是无法继续达到银行面谈面签的要求，贷款无法审核通过，合同将无法继续履行。直至收到本案起诉状之日，才得知光大银行于2017年6月29日通过了原告的贷款资质审批。在没有答辩人配偶签字的情况下，根据银行的规定根本无法通过资质审批，原告的贷款资质审批存在造假行为，被告已向贷款银行及银监会投诉，此事亦正在处理过程中。二、被告不存在违约情形，不应由被告支付违约金。根据原告与被告签署的《房屋买卖合同》第四条的约定，“按照本合同第八条规定追究违约方责任：若因不可抗力因素、或政府、银行等原因，而不能履行的除外”。结合本案，在没有被告配偶，亲自到银行签署面谈、面签记录表的情况下，银行错误的通过了贷款资质审核，而上述资质被撤销也是必然结果。被告无法依据银行错误的资质审批而继续履行合同。被告是基于银行原因而不能履行，完全符合双方的约定，被告不存在违约情形，也不应由被告支付违约金。三、本案过错应归责于第三人宝阳公司。本案的第三人宝阳公司作为中介方，受原告委托办理房产过户及相关手续，被告在告知无法达到银行面谈面签的要求时，宝阳公司声称可以解决，并要求被告提供所需的结婚证等材料，随后找人冒名顶替被告的配偶到银行签署面签记录表，致使银行错误的通过了贷款资质审核，进而导致被告无法依据该银行审批继续履行买卖合同。所以本案过错应归责于第三人宝阳公司。综上所述，双方之间的买卖合同不具备真实的继续履行条件，且过错原因不在被告，被告也不存在违约情形，故请求贵院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。
第三人宝阳公司辩称：1、房屋买卖合同成立的有效性与银行贷款审批成功没有前因后果关系，按照房屋合同规定，若原告银行贷款审核的额度不足，原告需要一次性补足款项，且原告具备一次性付款的能力。2、被告的对象资料造假问题系在被告已知情况下进行操作的，被告明知银行贷款审批已完成。3、按照房屋买卖合同规定，甲乙方应当在合同签订十日内交全双方的银行贷款资料，因被告的对象未到场，属被告违约在先，第三人帮助原被告完成银行贷款资质审核，是帮助被告履行合同义务的行为。4、贷款资质的审核，是对原告资质的审核，被告及其妻子的签字只是证明财产没有其他纠纷，并无实际合同义务。5、贷款资质审核已经通过，被告应当依照合同约定在5日内配合办理房屋过户手续。综上，被告以资质审核存在造假为借口拒不履行配合办理过户手续的合同义务行为构成违约，其应当继续履行合同，支付违约金。
经审理本院认定事实如下：2017年3月31日，原告洪伟、刘伟与被告于强在第三人宝阳公司的居间下签订《房屋买卖合同》，约定卖方（以下简称甲方）为于强，买方（以下简称乙方）为洪伟，同时合同中约定“甲方自愿出售位于济南市历城区东晨大街100号上海花园13号楼2-601室的房产给乙方，房屋所有权证书号：济房权证历城字第0855**号，房屋所有权人为于强；产别：单独所有……”，约定成交价格“甲乙双方经协商一致，同意本合同上述房产及配套设施的成交总价款为：人民币大写：壹佰玖拾捌万零仟零佰零拾零元整；（小写）：￥1980000元整。定金：乙方先交付甲方购房定金￥：80000元整，（人民币大写：捌万元整）……”，约定付款方式为“按揭贷款：商业贷款，乙方于房主解押当日向甲方交付首付款人民币（大写）：玖拾捌万（含定金）元整（小写）：￥980000（含定金）元整。甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时伍日内积极配合乙方办理过户手续。具体金额以贷款银行确定的金额为准；如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时一次性补足……”，约定“甲、乙双方应在本合同签订当日起，委托并协助宝阳公司办理房产过户及相关手续；并于拾日内递交齐全相关资料，由于甲乙任一方故意拖延或不及时提供相关资料、或不配合交易中相关事宜的，按照本合同第八条规定追究违约方责任；若因不可抗力因素或政府、银行等原因，而不能履行的除外”，同时约定“甲乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向对方支付本合同总房价款每日5‰违约金并赔偿对方因此所造成的损失，合同继续履行”。合同签订后，2017年3月31日二原告向被告支付了购房定金8万元，2017年4月19日二原告向被告支付了首付款92万元。2017年5月15日，二原告与被告签订了《济南市存量房屋买卖合同》，约定出卖人于强将房屋卖给买受人洪伟、刘伟。2017年5月24日，原被告双方到中国光大银行济南舜耕支行办理原告的按揭贷款，银行工作人员要求家属必须面签。后被告主张因原告无法达到银行面谈面签的要求，贷款无法审核通过，要求解除房屋买卖合同并要回涉案房屋钥匙。原告与第三人表示，原告的贷款资质审核于2017年6月29日通过，且于当天告知了被告，但被告表示直到2017年7月23日才知道通过审核。本院依原告申请调取中国光大银行济南舜耕支行贷款资质审核资料，显示该银行已于2017年6月29日通过了原告的贷款申请资质的审核。
庭审中，原告洪伟、刘伟陈述：双方签订合同后，即开始按约履行，己方支付首付款后于强偿还了房屋的抵押贷款，银行解除了抵押登记。之后双方等待房管部门进行资质审核。第三人代己方向银行申请贷款。5月24日接到银行要求面签的通知，原被告双方均到光大银行进行了面签，不清楚银行要求于强妻子面签的事情。贷款资质审核通过后，于强置己方和第三方的催促于不顾，拒不履行配合办理过户手续的义务。被告于强陈述：在合同签订之初，自己已经向原告及第三人说明了自己妻子在国外，如有需要其妻子配合的事情，其妻子无法配合。但在到银行面签时，银行工作人员要求夫妻均必须到场面签，因第三人之前明确说明贷款审核时无需自己妻子到场，故于强离开银行后向第三人的工作人员臧晓东询问，臧晓东表示需要落实一下，后来第三人找他人到银行进行了代签，自己并不知情，后来知道后，认为该事不妥。如没有自己妻子的面签，原告的贷款资质审核不能通过，因此自己通知了原告及第三人不再卖房。第三人宝阳公司陈述：根据以往的经验，因该案房产的房产证上只有于强的名字，并写明为单独所有，所以认为原告即买受人办理贷款资质审核并不需要被告家属到场面签。且被告签字只是证明其同意卖房，审核是对原告是否符合要求进行资质审核。在了解到光大银行的要求后，我公司为促进合同履行，找人进行了代签，被告于强对此明知。按照合同约定“经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时伍日内积极配合乙方办理过户手续”，6月29日光大银行通过了原告的贷款资质审核，则被告于强应在7月4日前配合原告办理过户。但被告拒绝办理过户并明确表示不再履行合同，导致资质审核过期，需要重新审核。
根据被告于强与第三人宝阳公司提交的微信聊天记录，被告于强与第三人宝阳公司工作人员臧晓东曾多次就贷款与合同履行事宜进行过沟通。其中，被告于强多次询问银行贷款到了什么程度，表示等待的时间太长已经耽误了自己的事情，再等下去自己损失就太大了，而自己给原告方的时间已经够多了。第三人宝阳公司工作人员臧晓东曾多次表示一直在等待银行回复，也催促过银行，但银行政策性的变化自己也不能做主，希望被告谅解。在二人的聊天记录中也就银行的面签进行过沟通，臧晓东表示“协议上写的清清楚楚的。写的严重点，我们上个案子两个多月就给房主把利益争取回来了，这个您放心就行，而且银行贷款那边我们也是花钱找的人，都是八九年合作的关系了”，而于强表示“另外说，你嫂子的字是你找人替签的，万一以后他两口子经济出现问题，没有及时还贷款，一旦查出来，属于诈骗行为啊”。
上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、中国农业银行银行卡交易明细清单、业务凭证、首付款收条、《济南市存量房屋买卖合同》、电话录音，房屋产权证书，被告提交的出入境记录查询结果、微信聊天截屏，第三人提交的微信聊天截屏，及原告洪伟、刘伟、被告于强、第三人宝阳公司的当庭陈述予以证明。
本院认为，本案的争议焦点有二，一为原告洪伟、刘伟与被告于强及第三人宝阳公司签订的《房屋买卖合同》是否应继续履行。二为被告于强是否应当承担违约责任。
关于焦点一，原告认为其已经按照合同约定支付了首付款，进行了涉案房屋的网签，在银行的贷款资质审核已经通过，依照合同约定被告应积极配合办理过户手续，但被告未按约定履行，其应当承担继续履行的责任。而被告认为因原告无法通过中国光大银行济南舜耕支行的贷款审核，双方之间的买卖合同已经不具备真实的继续履行条件，因此应当解除合同。第三人认为原告已经按照合同履行了义务，是被告一直以银行贷款审核存在造假为借口不履行合同，因此合同应当继续履行。本院认为，原告洪伟、刘伟与被告于强及第三人宝阳公司签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同真实有效，各方均应按合同约定履行相应的义务。虽原告方的贷款资质审核存在瑕疵，此瑕疵影响的是能不能获得银行贷款，并不必然影响原告主要合同义务的履行，且由于被告未配合原告办理过户，原告未能获得贷款，致使已经审核的贷款资格已经失效，被告于强作出的“因资格审核过程中存在他人代签，即买卖合同不具备履行条件”的抗辩既无事实依据也无法律依据，根据三方签订的《房屋买卖合同》中明确约定“甲方收到首付款后，经贷款银行对乙方贷款资质审核通过批准时伍日内积极配合乙方办理过户手续。具体金额以贷款银行确定的金额为准；如贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应及时一次性补足”，应当认定双方约定的原告作为买受人支付余款的方式以银行贷款为首选，以买受人另行补足为保障的形式，即双方首选是贷款，在贷款不足（包括不能）时，买受人应当另行一次性支付，原告原已取得的贷款资质审核有瑕疵，此瑕疵与被告有利害关系，且不能以被告知情推定其认可。现原告的贷款资质已经失效，再进行重新审核不符合及时履行的合同精神，应考虑其他付款方式。根据第三人的陈述，可知原告曾有按合同约定的“一次性补足”方式付款的要求，符合合同约定和法律规定，于强应当接受并全面履行自己的义务，其拒不接受，并要求解除合同不能成立。故对原告提出被告继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。原告提出要求被告办理房产过户手续，因双方约定的条件为原告通过贷款资质审核，而贷款审核的目的是保证被告取得房款，原告如能一次性付款，属于积极履行义务，被告的合同权利已经得到保障，其也应及时办理房产过户手续，故被告应在原告付清余款的同时，配合原告办理房产过户手续。
关于焦点二，原告主张被告拒不履行办理过户的义务，已经构成违约，应当承担违约责任。而被告认为其基于银行原因不能履行，符合《房屋买卖合同》中约定的不承担违约责任的情形，不应承担违约责任。第三人主张被告拒不履行合同义务，应当承担违约责任。本院认为，原告的光大银行贷款资质审核已经通过，按照合同约定被告应当配合原告进行办理过户手续，而被告迟迟不配合办理过户，是因为其知道该贷款审核存在他人代签的情形，虽其当时并未表示反对，但也不代表其认可该不当行为，其作为被代签人的配偶因此拒绝继续履行合同有其合理性，故对原告提出的被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十八条之规定，判决如下：
一、原告洪伟、刘伟与被告于强及第三人济南宝阳房地产咨询有限公司继续履行2017年3月31日签订的《房屋买卖合同》，原告洪伟、刘伟向被告于强付清剩余款项98万元的同时，被告于强配合原告洪伟、刘伟办理房屋（济房权证历城字第0855**号）的过户手续。
二、驳回原告洪伟、刘伟的其他诉讼请求。
案件受理费2408元，由原告洪伟、刘伟负担1204元，被告于强承担1204元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。
审判员 马悦静
二〇一七年十一月二十二日
书记员 赵 娣