大连市西岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第3025号
原告（反诉被告）李栋梁。
委托代理人胡筱娟。
被告（反诉原告）刘振杰。
委托代理人雒文忠。
第三人王翠云。
原告（反诉被告）李栋梁与被告（反诉原告）刘振杰、第三人王翠云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月14日受理后依法适用普通程序，分别于2015年11月9日、11月11日、2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李栋梁及委托代理人胡筱娟，被告（反诉原告）刘振杰及委托代理人雒文忠、第三人王翠云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告于2010年1月5签订《房屋租赁协议书》，协议约定：1、由原告将位于大连市西岗区云阳街15号，建筑面积约130平方米的房屋租赁给被告用于开设旅店;2、租赁期限为四年，从2010年5月13日至2014年5月12日止;3、房屋租金：2010年5月13日至2012年5月12日每年租金40000元；2012年5月13日至2013年5月12日年租金45000元；2013年5月13日至2014年5月12日每年租金50000元;4、付款方式：每年5月5日前被告将下一年度的租金费用一次性付给原告，逾期不付，加收滞纳金，金额为每天200元，逾期超过10天仍未付清，本协议自行废除，原告将房屋及甲方设备收回；5、被告无权转租、转借。若违约本协议自行废除，原告收回房屋及设备，并赔偿原告由此造成的经济损失20000元。合同签订后，原告依约履行了房屋租赁协议，但被告却于2013年3月1日在原告不知情的情况下将房屋转租于案外人刘艳侠，转租期为2013年3月1日至2016年3月1日。2014年5月12日原被告双方协议期满后，原告要求被告腾退房屋，被告迟迟不予腾退，也不向原告支付继续使用的租金，此时原告才知悉案涉房屋已被转租的事实。原告无数次催促被告和案外人刘艳侠腾退房屋，但被告和案外人刘艳侠均置若罔闻，被告非法占用原告的合法房产并进行使用、收益长达一年之久，不仅不按照原协议约定向原告支付租金，还因为房屋租赁价格的上涨，给原告造成了直接租金损失48000元。故原告诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付自2014年5月13日至2015年5月12日的房屋租金50000元；2、被告向原告支付因违约转租的违约金20000元；3、被告赔偿因迟延腾退造成的租金损失48000元；
被告辩称并反诉称，不同意原告的诉讼请求。一、被告与第三人王翠云之间存在租赁关系，从未与原告签订过任何房屋租赁协议。被告从来没有见过原告，原告起诉提供的租赁协议上原告的签名是原告后填上去的，被告的房屋租赁协议书上根本就没有原告的名字，至今也不清楚第三人王翠云与原告之间是什么关系。有原告李栋梁签字的租赁协议没有生效。根据《合同法》规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。关于效力待定合同的生效时间，《合同法》解释（二）第11条规定“追认的意思表示自到达相对人时生效，合同自订立时起生效。”原告没有证据证明在起诉前追认并到达被告，使之成为生效合同。因此，原告没有成为《房屋租赁协议书》的一方当事人，其作为原告起诉主体同样不适格。二、被告自己大部分时间都没有自己经营，而是转租他人经营，对此第三人王翠云不仅同意而且心知肚明，就是被告与案外人刘艳侠签订租赁协议，也是事先经过第三人王翠云同意的。三、第三人王翠云与被告签订合同最早是2002年5月28日，被告承租房屋自2002年起自行装修经营饭店，2007年改为萍聚客舍旅店，其间又花费280000元，有据可查的就达230000多元。购买电视、空调、热水器40200元，酒店用品24733元，安装闭路电视9套，花费15840元，公安电脑系统一套10400元，合计91173元。装修购买建材57602元，支付装修费用86000元，合计143602元。萍聚客舍特种行业经营许可证、烟草专卖许可证、消防证等相关证照也不见了，现原告与案外人刘艳侠只是交接了房屋，被告的物品丢失了，这些物品的所有权人是被告，原告必须按价赔偿。原告与案外人刘艳侠未经被告同意，擅自于2015年5月13日签订房屋交接证明，在交接过程中原告将被告旅店物品全部拿走，造成其全部损毁灭失，因为原告的违约行为，被告提出反诉，请求判令被反诉人赔偿反诉人旅店经营用品损毁灭失的经济损失115856元。
原告对被告的反诉辩称，不同意被告的反诉请求。一、反诉事实和理由与本诉不是基于同一事实或同一法律关系，反诉不成立，因此应依法驳回反诉。二、被反诉人主体不适格，本案的被反诉人与反诉人之间的纠纷是房屋租赁合同纠纷，被反诉人与反诉人之间不存在任何物品交接，被反诉人不负有为反诉人保管旅店物品的义务，更谈不上承担赔偿其物品损失的法律责任，双方租赁协议到期后，反诉人应该积极腾退房屋，但反诉人在被反诉人及案外人刘艳侠多次催告后，迟迟不肯露面。退一步讲，如果反诉人主张的酒店物品真实存在，那么反诉人的诉求主张应是其违法转租的次承租人刘艳侠，而非被反诉人李栋梁，因此依法应予驳回反诉；三、该反诉在与次承租人的诉讼已经在贵院提起一次，属于重复立案，且该反诉已经在贵院的贺词法官主持下审理结束，如果再次审理属于严重浪费司法资源，违反了立法原则和立法宗旨，因此应予驳回；四、对于该反诉的各项损失诉求，原告认为没有一项是真实存在的，而且各项损失列举虚高。反诉人没有证据证明其物品存在及折旧后价值多少，以及是否是因被反诉人所造成的。双方协议在2014年5月12日已经到期，反诉人没有缴纳房屋租金。反诉人强行霸占原告的房产，企图将其违法超期转租的协议履行完毕，赚取二份协议之间的差价48000元，这笔钱也证实原告在本诉中提到的房屋租金直接损失。综上，被反诉人不存在违反合同约定的行为，反诉人要求被反诉人承担赔偿反诉人损失的主张既无事实根据也无法律依据，请求法院依法驳回反诉人的反诉。
第三人述称，针对本诉没有意见，同意。针对反诉有以下意见：第一，由于我儿子原告李栋梁长期在外地工作，其名下的物业一直委托我打理，被告出示的该份协议系房屋租赁之初，我与被告草签的协议。原告李栋梁从外地回来后，我让他在合同上补签了名字，事后我将李栋梁补签名的协议也送交了一份给被告刘振杰，因为当时交协议书给被告刘振杰的时候是在西岗区某家银行对面的咖啡厅，被告称原来的一份放在家里没带在身上，我考虑这个协议没有太大的重要性，事后也就没有再向被告索要；第二，被告说我与其签订的协议属于效力待定的合同，实属可笑，协议都已经实际履行完毕了，原告从未对合同的内容提出过任何异议，并且目前也基于该份合同向被告主张了各项诉求，第三，我与被告签订租赁协议是受我儿子李栋梁的委托，李栋梁长期在外地工作，他名下的物业均由我负责打理。基于此委托产生的任何权利义务均应由委托人，也就是本案的原告承担，而不应由我承担；第四，我作为第三人参加诉讼的法律程序不合法。根据民事诉讼法的规定，我作为第三人参加诉讼只能由我自己申请参加或者法院依职权通知我参加诉讼，被告申请追加我为第三人，缺乏法律依据；第五，我的其它意见同原告。
经审理查明，原告李栋梁系位于大连市西岗区云阳街13-15号1层、2层房屋的所有权人。2010年7月5日，被告刘振杰（乙方）与第三人王翠云（甲方）签订《房屋租赁协议书》一份，双方主要约定：甲方将位于大连市西岗区云阳街15号的房屋出租给被告；租赁期限四年，自2010年5月13日至2012年5月12日每年租金40000元，2012年5月13日至2013年5月12日每年租金45000元，2013年5月13日至2014年5月12日每年租金50000元；每年5月5日前乙方将下一年度的租金一次性付给甲方；乙方无权转租、转借，若违约本协议自行废除，甲方收回房屋及设备，并赔偿甲方由此造成的经济损失20000元。庭审中，原告认可其房屋一直由第三人王翠云打理，该份房屋租赁协议上其签名系事后补签。
2013年3月1日，被告刘振杰与案外人刘艳侠签订《租赁协议》一份，约定被告刘振杰将案涉房屋出租给案外人刘艳侠，租赁期限自2013年3月1日至2016年3月1日止；第一年租金为98000元，以后每年租金在此基础上递增5%。
2015年2月2日，第三人王翠云与案外人曹丽红、张贵君签订《大连市房地产买卖合同》，将案涉房屋出售给曹丽红、张贵君。
2015年5月13日，原告李栋梁与案外人刘艳侠签订房屋交接证明，刘艳侠当日将案涉房屋腾退给原告。
另查，原告李栋梁与第三人王翠云系母子关系
本院确认的上述事实，有原告提交的房屋租赁协议书、房屋所有权证、租赁协议、房屋交接证明、房地产买卖合同、独生子女光荣证及当事人陈述笔录等证据材料在案为凭，这些证据材料已经本院审查，可予以采信。
本院认为，原告李栋梁与第三人王翠云系母子关系，且原告认可将案涉房屋交由第三人王翠云打理，并在租赁协议上补签姓名，应当认定第三人有权代理原告签订房屋租赁协议。上述协议是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。合同到期后，原告陈述其向被告主张腾退房屋，但未提供证据证明该节事实，故原租赁合同继续有效，期限为不定期。但原告与案外人签订房屋买卖合同，视为不再继续出租的意思表示，原告于2015年5月13日收回案涉房屋，故被告应当支付自2014年5月13日至2014年5月12日期间的租金，故原告第一项诉讼请求，本院予以支持。被告违反合同约定转租房屋，应当承担违约责任，故原告主张被告按合同约定支付违约金20000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿因迟延腾退造成的租金损失48000元的诉讼请求，因合同双方已经约定违约金，且原告未提供证据证明其实际发生的经济损失，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。
关于被告的反诉请求，因被告提供的证据无法证明系原告违约给其造成的实际损失，故被告主张原告赔偿各项经济损失115865元的反诉请求，本院不予支持。
综上，依照依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六之规定，判决如下：
一、被告刘振杰于本判决生效之日起十日内支付原告李栋梁租金50000元
二、被告刘振杰于本判决生效之日起十日内支付原告李栋梁违约金20000元
三、驳回原告李栋梁的其他诉讼请求。
四、驳回被告刘振杰的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。
本诉案件受理费2660元（原告已预交），反诉案件受理费1310元（被告已预交），合计3970元，由原告李栋梁负担660元，被告刘振杰负担3310元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，按照不服部分的上诉请求交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
申请执行的期限为二年。
审 判 长 黄玉敏
代理审判员 郑黎黎
人民陪审员 杨永平
二〇一六年一月十二日
书 记 员 纪成成