广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第528号
上诉人（原审被告）：李春升，男，汉族，住天津市西青区。公民身份号码：×××3459。
上诉人（原审被告）：杨津敏，女，汉族，住天津市河西区。公民身份号码：×××452X。
被上诉人（原审原告）：朱敦华，男，汉族，住广东省珠海市香洲区。公民身份号码：×××1218。
委托代理人：闫婷，广东友邦方达律师事务所律师。
委托代理人：唐娟，广东友邦方达律师事务所律师。
上诉人李春升、杨津敏与被上诉人朱敦华房屋租赁合同纠纷一案，李春升、杨津敏不服珠海市香洲区人民法院作出的（2015）珠香法民三初字第1120号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：涉案房屋建筑面积173.34平方米，登记的所有权人为朱敦华。2013年10月15日，朱敦华（甲方）与李春升、杨津敏（乙方）签订《出租屋转让合同》，约定：甲方将涉案房屋住房一套，面积为173平方米，大小房间15间，厨房2间，卫生间2间，自有休闲平台2**平方左右租给乙方作为住宿房使用；转让费6万元，一次性付清；租期3年，自2013年10月15日起至2016年10月14日止；每月租金5000元，押金5000元。上述合同签订同日，双方又针对平台上的违建房订立了一份《关于平台违建房拆除的补充条款》，约定：“平台上实有违建房7间，因珠海市创文所需，城管已于2013年9月拆除3间，余下违建房如非李春升、杨津敏原因于2013年10月15日起至2014年10月14日止被政府统一拆除，则自拆除之日起至2014年10月14日止，朱敦华每月降租2000元，按实际月计算，超过半月，按月计算，不满半月，不计月数。”朱敦华主张违建房本不在合同约定的标的物范围内，但鉴于违建房具有实际使用价值，朱敦华故与李春升、杨津敏达成上述条款，已经照顾了李春升、杨津敏，只是李春升、杨津敏未按上述条款履行。朱敦华提供了珠海市城市管理行政执法局香洲分局作出并向其送达的落款时间为2013年3月6日的《责令限期改正违法行为通知书》（编号：XZNo.0008126），载明：“经查朱敦华于2013年3月6日在涉案房屋实施了如下违法行为：未经审批擅自建设砖墙铁皮定建筑物，面积39平方米（5×7＋4），责令朱敦华限期7日内自行拆除上述违法建筑物。”李春升、杨津敏亦提供该局向朱敦华留置送达的落款时间为2013年6月14日的《责令限期改正违法行为通知书》（编号：XZNo.0000193），载明：“经查朱敦华于2013年6月14日在涉案房屋实施了如下违法行为：未经审批擅自建有旧临时建筑39平方米，责令朱敦华限期2013年6月17日前自行拆除上述违法建筑物。”
2014年3月26日，珠海市城市管理行政执法局香洲分局拆除了平台上的违建房。双方均确认《关于平台违建房拆除的补充条款》中约定的平台上剩余的4间违建房已经于2014年3月26日被依法拆除。李春升、杨津敏主张除上述4间违建房外，该局还拆除了与主体外墙装饰一致的2间违建房，并主张朱敦华欺诈李春升、杨津敏，当时订立合同时李春升、杨津敏以为是上述2间与主体外墙装饰一致的违建房为合法房产，后政府部门经核对建筑图纸确认该2间房屋为违建房而依法拆除。李春升、杨津敏为此提供了该2间违建房的照片，照片显示该2间违建房的外墙装饰与主体外墙的装饰基本一致。双方均确认平台上的违建房用于出租。朱敦华主张订立合同时将平台上的违建房配套赠送李春升、杨津敏使用，不计租金。李春升、杨津敏不予认可朱敦华上述主张，主ＸＸ台上的违建房是作为合同的标的物计收租金的，否则朱敦华也不会与李春升、杨津敏订立《关于平台违建房拆除的补充条款》对租金作相应减免。双方均确认涉案房屋及平台范围内现存2间违建房，分别为平台上搭建的一个简易厨房和紧挨厨房的一间住宿房。朱敦华陈述合同约定的大小房间15间包括室内11间房（其中1间房同时作为厨房，安放上下床），平台上开门的3间房，以及1间办公室。李春升、杨津敏不予认可朱敦华上述主张，主张室内只有10间房，厨房不计入大小房间15间的范围内，办公室不能单独作为其中1间房，实际上15间房间包括室内10间房，平台上开门的3间房，以及与主体外墙装饰一致的2间违建房。拆除该2间违建房后合同约定的大小房间15间已经减少为13间，其中还包括1间违建房。一审法院组织双方查看了现场，涉案房屋内的厨房未见有安放上下床，卫生间隔为2间，平台上违章搭建了简易厨房，厨房旁尚有1间违建住宿房，办公室与室内1间住宿房之间有一道门，开门即相通，另有1间玻璃房。朱敦华提供了一份2013年11月的收条及添置设备的明细列表，李春升、杨津敏对其真实性认可。上述材料反映有编号的住宿房为18间，另有主卧室1间，玻璃房1间，以及办公室1间。李春升、杨津敏以月租金2000元的标准交纳了2014年3月15日至2015年6月14日期间的租金，主张该标准是经第三方协调人在场的情况下原、被告双方协商的结果。朱敦华不予认可李春升、杨津敏以上主张，主张其多次要求李春升、杨津敏按约定交纳租金。
朱敦华在一审中的诉讼请求为：1、李春升、杨津敏向朱敦华支付房屋租金差额33000元（自2014年4月暂计至2015年6月）；2、李春升、杨津敏自2015年7月至2016年10月14日租赁期满按合同约定每月支付租金5000元；3、李春升、杨津敏承担本案全部诉讼费用。
一审法院认为，双方订立的《出租屋转让合同》的标的物范围为涉案房屋及自有休闲平台，合同约定了转让费及租金，平台上的违建房具有使用价值，实际作为住宿房使用。同时，双方订立的《关于平台违建房拆除的补充条款》对平台上的违建房被拆除时的租金调整标准作出了约定。以上情形表明平台上的违建房并非朱敦华主张的配套赠送李春升、杨津敏使用，而是有偿转让出租。朱敦华相应主张理据不充分，一审法院不予采纳。根据朱敦华和李春升、杨津敏双方的陈述及一审法院查看现场的情况，结合朱敦华提供的2013年11月的收条及添置设备的明细列表，一审法院认定办公室不能单独作为1间房，双方订立合同时涉案房屋及平台范围内实有房间19间，玻璃房1间，厨房2间，以及卫生间2间。其中上述的19间房间包括由涉案房屋隔成的12间以及平台上的违建住宿房7间。由此，可以认定合同约定的大小房间15间中包括了违建房3间，即厨房旁尚存的1间违建住宿房以及已经被依法拆除的与主体外墙装饰一致的2间违建房。对李春升、杨津敏相应主张，一审法院予以采纳。因此，朱敦华关于办公室为独立1间房，室内厨房同时作为其中1间房计入合同约定的大小房间15间范围内，以及与主体外墙装饰一致的2间违建房不作为合同约定的大小房间15间范围内的主张，与事实不符，一审法院不予采纳。朱敦华隐瞒了涉案房屋违建的基本情况，使李春升、杨津敏作出错误意思表示，应当承担相应责任。在大小房间15间范围内的2间违建房被依法拆除后，双方达成的补充条款所约定的租金调整标准应当随之调整。而且朱敦华承诺的降租补贴是按实际月份计算，并非按自然月计算。综合上述分析，朱敦华关于依照合同及补充条款的约定，李春升、杨津敏应按月租金3000元的标准支付2014年4月至2014年9月的租金差额，按月租金5000元的标准支付2015年10月至2015年6月的租金差额，以及按月租金5000元的标准向其支付自2015年7月至租赁期间届满之日即2016年10月14日租金的相应主张，理据不足，一审法院不予支持。李春升、杨津敏主张以月租金2000元的标准交纳租金是经第三方协调人在场的情况下朱敦华、李春升、杨津敏双方协商的结果，但并未提供证据加以证明，且朱敦华不予认可李春升、杨津敏上述主张，一审法院不予采纳。虽然合同约定的标的物包含违章建筑，涉及违章建筑部分的约定无效，但李春升、杨津敏一直依照合同占有使用涉案房屋及平台，应当参照相应标准支付租金。由于不可归责于李春升、杨津敏的事由，导致涉案租赁物部分灭失，李春升、杨津敏要求减少租金的主张，一审法院予以采纳。
综合本案实际情况，一审法院酌情确定李春升、杨津敏按照月租金2500元的标准支付2014年3月15日至2014年10月14日期间的租金，按照月租金4000元的标准支付2014年10月15日之后的租金。根据李春升、杨津敏已付租金的情况，李春升、杨津敏应当支付朱敦华自2014年3月15日至2014年10月14日的租金差额3500元（500×7），自2014年10月15日至2015年6月14日期间的租金差额16000元（2000×8），即李春升、杨津敏应支付朱敦华自2014年3月15日至2015年6月14日的租金差额19500元（3500＋16000）。由于合同标的物尚包含违章建筑，合同能否正常履行存在不确定性，而且李春升、杨津敏应承担的本案判决之日即2015年10月15日之后的租金给付义务的履行期限尚未届满，因此，一审法院仅确定李春升、杨津敏应支付朱敦华2015年6月15日至2015年10月15日期间的租金16000元（4000×4），对2015年10月15日至朱敦华主张的2016年10月14日期间的租金不予审处，如果双方因此发生纠纷，可另循法律途径解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、李春升、杨津敏于判决发生法律效力之日起十日内支付朱敦华自2014年3月15日至2015年6月14日期间的租金差额人民币19500元；二、李春升、杨津敏于判决发生法律效力之日起十日内支付朱敦华自2015年6月15日至2015年10月14日期间的租金人民币16000元；三、驳回朱敦华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行支付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取人民币1230元，由朱敦华负担人民币330元，李春升、杨津敏共同负担人民币900元。
上诉人李春升、杨津敏不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销（2015）珠香法民三初字第1120号民事判决书；2、判令李春升、杨津敏自2014年4月起至合同解除之日向朱敦华支付房屋租金按双方协调后的每月2000元进行支付；3、判令解除李春升、杨津敏与朱敦华签订的合同编号为198的房屋租赁合同。4、判令朱敦华返还李春升、杨津敏转让费人民币60000元。5、判令朱敦华返还李春升、杨津敏租房押金人民币5000元。6、判令朱敦华返还李春升、杨津敏房间装修及设备添置费人民币5000元。7、判令朱敦华支付给李春升、杨津敏违约金人民币100000元。8、判令朱敦华赔付给李春升、杨津敏经营损失人民币10000元。9、判令朱敦华赔付给李春升、杨津敏精神损失费、误工费人民币10000元。10、本案一切诉讼费用由朱敦华承担。事实与理由如下：1、李春升、杨津敏已经按照双方协调后的每月2000元租金自2014年04月至2015年09月进行支付了18个月，所以一审判决书中第二点判决，关于租金金额计算是不准确的。2、一审中李春升、杨津敏主张以月租金2000元的标准交纳租金是经第三方协调人在场的情况下双方协商的结果。一审时由于李春升、杨津敏没有联系到调解人，双方无法提供曾进行过调解的证据，李春升、杨津敏要求的每月租金2000元因证据不足无法获得支持，现李春升、杨津敏已联系到第三方调解当事人，随函附上调解人调解证明证词。3、一审判决中每月月租金以4000元的支付标准进行支付，是不符合该涉案房屋所在位置的市场租金行情的，现随函提供2015年年初该大厦1203室（面积约为110平方米）房屋出租广告图片以供参考。另外，李春升、杨津敏在2013年承租该房屋时，该房屋租赁市场价格还要低于2015年租赁价格。4、2015年09月30日，朱敦华在法院一审判决书还未下达的情况下，对李春升、杨津敏所租赁房屋进行了破坏、私自进入房屋清空房屋设备设施、反锁大门禁止人员出入等等违法违约行为，恶意逼退李春升、杨津敏，致使李春升、杨津敏无法继续正常租赁使用该房屋。相关情况请求法院调阅2015年9月30日的香洲区翠香派出所的出警记录和现场摄像记录。5、由于朱敦华的种种行为致使该案件产生的新的变化，现李春升、杨津敏请求：（1）因违建房屋拆除后，该房屋租赁合同标的物与实际不符，并且朱敦华在合同签订之初存在故意隐瞒事实欺骗李春升、杨津敏签订了与李春升、杨津敏本意不符的租赁合同，朱敦华还存在种种违约行为。现请求法院判令解除李春升、杨津敏与朱敦华签订的合同编号为198的房屋租赁合同。判令朱敦华返还转让费人民币六万元，租房押金人民币五千元。（2）李春升、杨津敏在承租期间曾添置设备设施和对房屋进行装修，现无法继续承租，请求法院判令朱敦华返还李春升、杨津敏房间装修及设备添置费人民币五千元。（3）因朱敦华自合同签订至今，存在不履行承诺、恶意逼退等种种违约行为，根据合同内关于违约行为的约定，现请求法院判令朱敦华支付给李春升、杨津敏违约金人民币十万元。（4）朱敦华恶意逼退期间，致使李春升、杨津敏的租客无法继续正常租住纷纷退房，现请求法院判令朱敦华赔付李春升、杨津敏经营损失人民币壹万元。（5）朱敦华曾深夜闯入李春升、杨津敏居住房间，进行骚扰、威胁恐吓、破坏财物以及殴打李春升、杨津敏等违法违约行为；而后又多次未经李春升、杨津敏允许私自进出涉案房屋并搬拿房屋物品、在平台堆放杂物占用平台、破坏房屋设施等种种违约行为，严重干扰和影响了李春升、杨津敏的正常工作生活及经营，现请求法院判令朱敦华赔付给李春升、杨津敏精神损失费、误工费人民币壹万元。（6）以上赔偿总额合计人民币十九万元整。（7）由于双方在违建房屋拆除后曾在第三方调解人调解的情况下，就租金达成支付约定，所以李春升、杨津敏要求自2014年4月起至合同解除之日向朱敦华支付房屋租金按照双方协调后的每月2000元进行支付。（8）、本案诉讼费由朱敦华承担。
被上诉人朱敦华答辩称：一、一审认定事实清楚，适用法律正确。1、一审法院根据查明的事实，认定李春升、杨津敏按照月租金2500元的标准支付2014年3月15日至2014年10月14日期间的租金是正确的。事实上双方对违建房拆除后的租金已作出了约定，按月租金3000元计收，并签订了《关于平台违建房拆除的补充条款》，李春升、杨津敏却未按约定支付，才诉诸法庭。一审法院酌情将上述期间的租金调整为2500元，也是根据调查后依法认定的。现李春升、杨津敏主张上述期间的月租金为2000元没有事实依据。2、一审法院根据查明的事实，认定李春升、杨津敏按照月租金4000元的标准2014年10月15日之后的租金是正确的。二、李春升、杨津敏部分上诉请求超出了二审审理范围，恳请二审法院依法驳回。朱敦华认为，李春升、杨津敏不服一审判决而上诉，二审法院审理的范围是一审法院作出的判决认定事实是否清楚，适用法律是否正确。而李春升、杨津敏在二审中提出了新的诉讼请求（上诉请求3—9项），根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，李春升、杨津敏的上诉请求没事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回李春升、杨津敏的上诉请求，以减少朱敦华的诉累，节约司法资源，维护朱敦华的合法权益。
双方对原审查明事实均无异议，本院予以确认。
本院认为，上诉人李春升、杨津敏上诉主张自2014年4月起的租金标准为每月人民币2000元，为此，本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出来的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人李春升、杨津敏一审期间并未提交证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。二审期间，上诉人李春升、杨津敏提交了证人熊某的一份《调解证明书》，但并未对一审为何未提交的原因作出合理解释，且根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条之规定，证人应当出庭作证，接受当事人的质询。二审期间，上诉人李春升、杨津敏亦未申请证人熊某出庭作证，接受当事人的质询，因此，对于上诉人李春升、杨津敏关于自2014年4月起的租金标准为每月人民币2000元的主张因没有相关证据予以证明，本院不予采纳。一审法院综合考虑本案实际情况，酌定2014年3月15日至2014年10月14日期间的租金标准为每月人民币2500元、2014年10月15日之后的租金标准为每月人民币4000元，并无不当，本院予以维持。
至于上诉人李春升、杨津敏提出的解除双方合同、返还转让费、返还租金押金等诉讼请求，因上诉人李春升、杨津敏一审并未提出反诉进行主张，因此，不属于本案审理范围，上诉人李春升、杨津敏可另寻法律途径解决。
综上，上诉人李春升、杨津敏的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币687元，由李春升、杨津敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 朱 玮
代理审判员 牟宏微
二〇一五年十二月二十二日
书 记 员 陈妙斯