江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终1855号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王艳芳（东湖区佳鑫食府馆经营者），女，1970年4月15日生，汉族，住江西省南昌市进贤县。
委托代理人：黄金铷，北京市盈科（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601199810585694。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：南昌玖杰投资咨询有限公司，住所地：南昌市青山湖区洪都北大道299号高能.金域名都14幢513室（第5层），组织机构代码：09782193-9。
法定代表人：李杰，该公司总经理。
上诉人王艳芳因与被上诉人南昌玖杰投资咨询有限公司（以下简称玖杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌市东湖区人民法院（2015）东民初字第2426号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人王艳芳的委托代理人黄金铷到庭参加诉讼。被上诉人玖杰公司经本院传票合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
王艳芳不服一审判决，向本院上诉称，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：2014年11月1日，被上诉人将永和大厦四楼北一厅出租给上诉人用于经营餐饮。但该大厦的安全出口（二楼通往一楼处）被堵塞，不符合消防要求，违反了《中华人民共和国消防法》的规定。导致该营业用房迟迟未能通过消防检查。直到2015年9月28日才将该大厦安全出口整改完毕，通过消防验收，被上诉人未能提供符合消防安全的用房给上诉人，构成违约。上诉人所缴纳的履约保证金可用以冲抵房租。本案中的租金应从2015年10月28日起算，而上诉人房租已支付到2016年2月28日之前，不存在违约，被上诉人在2015年12月即将上诉人强行赶出，是被上诉人违约。
玖杰公司未到庭也未向本院提交答辩状。
玖杰公司向一审法院诉称，请求判令被告支付2015年7月15日至2015年10月15日房屋租赁费合计162216元，并承担逾期付款违约金1万元（自2015年7月15日计算至2015年12月25日止按合同约定每日千分之二计算，基数为162216元）；本案诉讼费由被告承担。
王艳芳向一审法院反诉称，请求被反诉人赔偿反诉人损失30万元（包括燃气初装费4万元、厨具排烟系统2.1万元、酒店广告费2.8万元、办理消防验收事宜2万元、店面装修23万元、厨具空调费用3.68万元）；诉讼费用由被反诉人承担。
原审法院经审理查明：2014年7月23日，南昌市贤永投资咨询有限公司将其受南昌市东湖区贤士湖管理处永和村民委员会委托进行租赁经营的南昌市永外商务大厦二、三、四楼房屋租赁给原告，并与原告签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：南昌市贤永投资咨询有限公司将租赁与原告，房屋总面积2503.7平方米，租赁期限从2014年11月7日至2020年11月7日止。2014年10月23日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将其承租的南昌市永外正街永和大厦四楼北一厅（总面积450.6平方米）转租给被告，用以经营餐饮，租赁期限从2014年11月1日起至2020年11月1日止；原告提供被告装修时间30天，装修期间为免租期；租金每平方米120元/月，每月租金为54072元，按期交付，每两个月一期，每期租金在该期到来之前提前一周以现金、转账方式支付，逾期每日按应付金额的千分之二支付违约金，原告可在被告交付的租房履约保证金中直接扣除，如被告逾期30天未支付租金的，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋，并由被告支付违约金，在租赁期内被告中途退租需提前三个月通知原告，并需支付当期三个月租金标准的违约金；合同未对违约责任明确约定的，违约方应赔偿守约方或第三方实际损失，同时承担三个月租赁费用金额为标准的违约金；被告应按两个月的租金标准108144元支付原告租房履约保证金，履约保证金到账后该合同生效；合同中途解除或合同期满后，装修设施或设备不影响房屋正常使用，被告可以拆除，被告在合同解除或合同期满5天内向原告交还房屋，并对可移动部分的物品搬出所租赁的房屋，被告逾期不搬的，视为被告放弃物权。合同签订后，原告将上述房屋将付给被告使用，被告对该房屋进行了装修。2014年8月27日，被告方向原告法定代表人李杰支付221695元，2015年4月19日，被告方向原告法定代表人李杰支付54072元，合计275767元。2014年12月12日，南昌市公安消防支队向南昌市东湖区贤士湖管理处永和村村民委员会出具洪公消验字〔2014〕第0316号建设工程消防验收意见书，该意见书载明：该工程当前为土建毛坯状态，综合评定该建设工程消防验收合格。2015年5月19日，被告所租赁的永和大厦四楼北一厅被南昌市东湖区公安消防大队告知因安全出口不符合要求而未通过消防设计备案检查。同日，永和大厦用于经营超市的二楼也被南昌市东湖区公安消防大队告知因安全出口不符合要求而未通过消防设计备案检查。2015年7月15日，永和大厦用于经营餐饮的三楼也被南昌市东湖区公安消防大队告知因安全出口不符合要求而未通过消防设计备案检查。2015年8月14日，南昌市东湖区公安消防大队向原告玖杰公司出具东公消设复字〔2015〕第0002号建设工程消防设计备案复查意见书，该意见书载明：装修地上第2层整体建设工程消防设计存在的不合格问题的具体整改情况如下：该单位已将其安全出口整改完毕，经检查符合设计规范要求，消防设计备案复查合格，可恢复施工，工程竣工验收合格之日起七个工作日内，应依法进行竣工验收消防备案。2015年9月28日，永和大厦装修地上第2层整体内部装修工程被南昌市东湖区公安消防大队综合评定消防验收合格。原、被告认可消防楼梯在二楼通往一楼的地方因一楼经营被堵住了，但原告陈述被告承租该房屋时就已在墙外加改消防楼梯，消防现状一直未作变动，被告陈述其承租时对此不知情，误以为涉案房屋已通过消防验收。被告陈述其2015年1月至4月一直在装修，由于消防未通过验收，直至2015年9月才正常经营。原告陈述其于2014年10月底已将涉案房屋交付被告但认可自2015年4月15日开始起算租金。反诉原告王艳芳对其交纳的履约保证金未提出反诉请求，原告玖杰公司不同意用被告王艳芳交纳的履约保证金抵扣其欠付的租金。2015年12月中旬，被告王艳芳陆续撤场，原告玖杰公司陈述南昌市贤永投资咨询有限公司于2016年3月解除与其租赁合同，收回涉案店面，但未办理交接手续。关于店面的装修动产，原告主张其收回涉案店面时店内只有几张桌子和灶台，其他桌椅全由被告自行搬走了，而被告不认可，认为原告不让其搬离装修物品，装修物品全部被盗。
上述事实有东集有（2010）第02号土地使用权证、南昌市公安消防支队洪公消验字（2014）第0316号建设工程消防验收意见书、东公消设复字〔2015〕第0002号建设工程消防设计备案复查意见书、东公消竣查字〔2015〕第0003号建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书、东公消设查字〔2015〕第0004号建设工程消防设计备案检查不合格通知书、东公消设复字〔2015〕第0005号建设工程消防设计备案检查不合格通知书、[2015]第0027号建设工程竣工验收消防备案检查合格通知书、2014年12月南昌贤永投资咨询有限公司证明、2014年7月南昌市贤永投资咨询有限公司与原告签订的《永和商务大厦房屋租赁合同》、2014年8月原、被告签订的《永和大厦房屋租赁合同》、消防通道照片、银行转款凭证、原、被告陈述等证据予以证实。
原审法院认为：原告玖杰公司与被告王艳芳签订租赁合同后，原告玖杰公司负有依约将涉案场地交付被告王艳芳使用的义务，被告王艳芳负有依约交付租金的义务。因被告所租赁的永和大厦四楼北一厅在2015年5月19日未通过消防验收的原因在于原告出租的永和大厦本身的安全出口不符合要求，故对原告玖杰公司要求被告王艳芳承担逾期付款违约金1万元的诉请，原审法院不予支持。又鉴于涉案租赁房屋于2015年9月28日才通过消防验收而原告玖杰公司同意从2015年4月15日开始起算租金，故自2015年4月15日至2015年9月28日期间的租金损失，原审法院酌定原告玖杰公司与被告王艳芳各承担一半，故至2015年10月15日，被告王艳芳应支付原告玖杰公司房屋租金178437.6元[54072元/月÷2×（5月+14/30月）+17/30月×54072元/月]。因被告王艳芳一方除支付108144元履约保证金外，已支付租金167623元，故被告王艳芳尚应支付原告玖杰公司截止2015年10月15日的房屋租金10814.6元。对于反诉原告王艳芳要求反诉被告玖杰公司赔偿损失30万元的诉请，因涉案房屋于2015年9月28日通过消防验收后反诉原告王艳芳仍拒付房屋租金，导致涉案房屋租赁合同的解除，且反诉被告玖杰公司已免除反诉原告王艳芳2015年4月15日之前的租金，而2015年4月15日至2015年9月28日期间的租金，原审法院已酌定原告自行承担一半，故对反诉原告王艳芳该诉请，原审法院不予支持。对于被告王艳芳支付的108144元履约保证金，因其在反诉中未提出反诉请求，而原告玖杰公司又不同意用该履约保证金抵扣其欠付的租金，故对被告王艳芳支付的108144元履约保证金，本案不予处理，被告王艳芳可另行主张权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第三项之规定，判决：一、被告王艳芳于本判决生效之日起十日内支付原告南昌玖杰投资咨询有限公司截止2015年10月15日止的租金10814.6元；二、驳回原告南昌玖杰投资咨询有限公司其他诉讼请求；三、驳回反诉原告王艳芳的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由原告南昌玖杰投资咨询有限公司预交的案件受理费3740元，由原告南昌玖杰投资咨询有限公司承担3670元，被告王艳芳承担70元（限被告于本判决生效之日起十日内缴纳）；本案由反诉原告王艳芳预交的反诉案件受理费2900元，由反诉原告王艳芳承担。
上诉人王艳芳在二审期间未提供新的证据。上诉人王艳芳对一审法院查明的事实无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：被上诉人玖杰公司是否应赔偿上诉人各项损失共计30万元。
本院认为，上诉人王艳芳与被上诉人玖杰公司于2014年10月23日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同行使权利，履行义务。在本案中，王艳芳主张玖杰公司赔偿其损失30万元，因涉案房屋于2015年9月28日通过消防验收后王艳芳仍拒付房屋租金，导致涉案房屋租赁合同的解除，且玖杰公司已免除王艳芳2015年4月15日之前的租金，而2015年4月15日至2015年9月28日期间的租金，原审法院已酌定玖杰公司自行承担一半，故对王艳芳该诉请，本院不予支持。
综上，上诉人王艳芳的上诉理由没有事实依据和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果恰当，应予以维持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6640元，由上诉人王艳芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 罗云奇
代理审判员 邓 晖
二〇一七年九月十五日
书 记 员 邓 映