北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0101民初3908号
原告（反诉被告）北京永利信丰房地产开发有限公司，住所地北京市密云县工业开发区水源路乙118号。
法定代表人王春生，董事长。
委托代理人张维锋，北京济和律师事务所律师。
委托代理人刘彤，男，1968年11月4日出生，该公司总工程师，住公司宿舍。
被告（反诉原告）鑫亚实业发展有限公司，住所地北京市东城区广渠门北里乙73号。
法定代表人陈春生，董事长。
委托代理人高超，北京市汉鼎联合律师事务所律师。
委托代理人顾炜，男，1972年6月6日出生，该公司综合管理部总经理，住公司宿舍。
原告北京永利信丰房地产开发有限公司诉被告鑫亚实业发展有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2014年8月11日立案受理。被告针对原告提出反诉。2015年9月16日，本院作出一审判决。被告不服本院判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，于2015年12月28日作出裁定，将本案发回重审。本院依法重新组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托代理人张维锋、刘彤，被告之委托代理人高超、顾炜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2001年1月20日，原、被告就北京市东城区（原崇文区，下同）×号原北京光电器件厂厂区6800平方米用地及地上设施，原广渠门×号北京福田建材机械有限责任公司（以下简称福田公司）厂区6400平方米用地事宜签订《合作开发建设住宅合同书》。双方约定，被告负责地上物拆除及代征地拆迁费用，负责征地全部费用，提供给原告三通一平并拥有合法产权及使用权的建设用地；原告负责申请立项、计划报批、规划前期准备、工程及配套的全部工作及投资等。合同履行过程中，被告委托华新工程顾问国际有限公司（以下简称华新公司）对2号楼按照14层进行设计。后在报批时，北京市规划委员会审批2号楼建设规模14000平方米、地上10层、地下2层、高度32.8米、1栋。在实际建设过程中，经双方协商一致，2号楼将规划审批的地上10层加建至地上12层，比原来建筑面积增加883.04平方米。现上述房屋产权登记在被告名下。根据2005年5月12日，原、被告在《工程竣工遗留问题的确认函》（以下简称为《确认函》）约定，2号楼加层双方各分50%。就此问题，原告曾起诉要求确认2号楼11层房屋归原告所有。经审理，法院认为原告应就该部分应得面积另行向被告主张权利。现原告起诉要求被告向原告支付北京市东城区×号2号楼地上11层、12层应得面积补偿款24391750元（441.52平方米×55245元）；要求被告按照每日每平方米2元的标准，支付自2005年12月至2016年9月28日的房屋使用费3665499.04元；要求被告承担评估费、诉讼费。
被告辩称：原告所述签订合同的情况属实。根据合同约定，原告需要履行全部合同义务后，才有权向被告主张补偿款。现根据已生效判决确认的事实，原告尚欠被告2号楼838.74平方米的面积。在此情况下，原告无权要求被告支付补偿款。被告不欠原告房屋面积，被告不同意给原告补偿款。即使按照原、被告签订的《确认函》，被告需要给原告补偿款，也应当按照评估机构确定的2005年的房屋价格支付。在《确认函》中，明确约定了原告放弃2号楼11层、12层的所有权，故原告无权主张使用费。综上，被告不同意原告的诉讼请求，同时，被告提起反诉，要求原告按照合同约定给付被告补偿款46336191.3元（838.74平方米×55245元）；要求原告向被告支付房屋面积使用补偿款857万元（自2002年12月1日至2016年8月31日，按照每日每平方米2元的标准计算）；要求原告承担全部诉讼费用。
针对被告的反诉，原告辩称：被告所述并不属实。判决书审理查明部分没有欠面积的事实认定，是在本院认为中有认定。原告已按合同约定向被告给付了房屋，原告有证据证明2号楼已经超过六千平米，面积符合合同约定。被告的反诉主张没有客观依据，故不同意被告的反诉请求。
经审理查明：2001年1月20日，原告与被告签订《合作开发建设住宅合同书》。主要约定，经市计委、（2000）京经规划字第×号文及京计工字×号批复，崇文区（现东城区）×号原北京光电器件厂厂区6800平方米用地及地上设施，及原广渠门×号福田公司厂区6400平方米用地转让给被告；该地转让给被告后，按市规划局规划要点通知书的要求进行住宅及配套建设；全部建筑面积约为54000平方米；被告负责征地全部费用，提供给原告三通一平并拥有合法产权及使用权的建设用地；被告分得2号单宿办公楼全部建筑面积约6000平方米至7000平方米（以竣工面积为准）及全部地下双层车库约9800平方米；工程竣工验收后，被告对该地拥有全部国有土地使用权；被告所分得建筑物拥有全部产权，办理使用权所发生的费用由被告承担；原告负责申请立项、计划报批、规划前期准备、工程及配套的全部工作及投资；原告负责工程管理、委托、监督、监理等全部工作；原告完成对被告承诺的全部责任后，所剩余的建筑面积全部归原告所有，原告拥有全部处置权；本工程预计开工日期为2001年6月，并计划于2003年6月前竣工交付使用。
2001年10月17日，原告取得北京市规划委员会颁发的2001规建字×号《建设工程规划许可证》，建设位置为东城区×号，建设项目名称为2号配套楼，层数为地上10层、地下2层，高度32.8米，1栋，建设规模14000平方米。2002年12月1日，该工程通过竣工验收，验收层数为地下2层、地上12层，建筑面积14883.04平方米。2003年4月7日，北京市规划委员会对原告作出京规行决字（2003）第×号《行政处罚决定书》。载明：由原告开发建设的原崇文区×号2号楼已完工，该工程执有2001规建字×号《建设工程规划许可证》，经现场勘察及核查有关资料、图纸，发现该建设单位在施工期间根据自身需要，未经规划部门批准擅自进行加层建设，将原批准的地上10层加建至地上12层，增加建筑面积共883.04平方米。原告的上述行为已构成违法建设，决定对原告罚款441520元。2003年4月10日，原告全额交纳了上述罚款。2005年12月13日，被告取得东城区×号的房屋所有权证，编号为：京房权证崇股字第×号，其中含2号楼中，地上1-12层，建筑面积为5161.26平方米；-2层，建筑面积9256.50平方米；”附”，建筑面积121.49平方米。
2005年5月12日，原告向被告发送《工程竣工遗留问题的确认函》，载明：”遗留未结束工作如下：......5、按政策退还土地出让金，退还部分双方同意为减少各项投资成本，退还后双方各分50%（实际永利缴纳60%，鑫亚缴纳40%），其中包含福田已退鑫亚的部分（支付转让费时已扣除）......7、2号楼加层双方各分50%，罚款及设计费用各承担50%，鑫亚公司要求2号楼按全部面积办理产权，永利应得面积按其他形式补偿，我公司同意但鑫亚公司应尽快提出解决方案，因违规加层造成的其他费用如增加的土地出让金双方各承担50%。......以上所提需确认的问题截止到2005年4月30日。”时任被告法定代表人郭某在该函签署”情况属实，郭某，14/5”。
2012年10月，原告曾起诉至本院，要求确认被告名下的位于北京市东城区×号2号楼地上第11层归原告所有，要求被告支付上述房屋的使用费及使用费滞纳金，并赔偿原告支出的其他费用及损失。该案审理过程中，被告提起反诉，要求原告向被告提供尚欠的838.74平方米办公楼，并要求原告按照每平方米2元的日平均租金标准支付自2002年12月1日至原告实际交付上述面积的房屋之日的房屋使用费等。2013年12月12日，本院作出（2012）东民初字第11962号民事判决书，驳回了原告在该案中主张确认加层所有权以及被告反诉要求原告补足2号楼产权面积的诉讼请求。该判决作出后，原、被告均提起上诉。北京市第二中级人民法院审理认为，就加层归属问题，《确认函》第7项中永利公司已列明：”鑫亚公司要求2#楼按全部面积办理产权，永利公司应得面积按其它形式补偿，我公司同意但鑫亚公司应尽快提出解决方案。”此意见已被鑫亚公司时任法定代表人郭某认可，应视为双方对加层归属已达成合意，即面积全部归鑫亚公司，鑫亚公司以其他形式补偿永利公司。现永利公司仍主张加层归属，有违双方合意，本院不予支持，永利公司应以其他形式另行解决。同理，对永利公司主张的加层使用费，本院亦不予支持。关于鑫亚公司主张的838.74平方米办公楼的问题，双方在《合作开发建设住宅合同书》中约定”2号单宿办公楼全部建筑面积约6000平方米至7000平方米（以竣工面积为准）”。对此本院认为，结合上下文文意，”以竣工面积为准”应受在前的”6000平方米至7000平方米”限制，即在6000-7000平方米的范围内，具体数字以竣工面积为准，方能体现双方签约时的原意。现鑫亚公司所得的2号楼面积比照6000平方米的下限尚差838.74平方米，结合双方在合作、设计、开发过程中的责任程度，永利公司不能完全免除其应承担的相应责任。但因2号楼已完成审批并交付使用，对其补足面积已为客观不能，故鑫亚公司应以其他形式另行解决，其坚持要求永利公司补足面积，不能实现，本院不予支持。同理，鑫亚公司主张该部分面积的使用费，并要求自2002年12月1日起计算至实际交付上述面积之日止，因实际已无法交付该部分面积，故本院亦不予处理，其可与上述主张一并以其他形式另行解决。原审判决对部分事实认定有误，本院已予更正，但判决主文并无需要更正之处。综上，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第02196号民事判决书，判决驳回了原、被告提起的上诉，维持了本院作出的判决。
诉讼中，原告提供了原北京市崇文区房屋土地管理局测绘队出具的《证明》2份，其中2002年12月12日的《证明》内容为，经现场测量，坐落在崇文区×号院2号楼总建筑面积为6162.20平方米（该证据未在上述案件中出示）。2002年12月30日的《证明》内容为，经现场测量，坐落在崇文区×号院2号楼（写字楼）地上总建筑面积5282.75平方米。地下二层总建筑面积9256.5平方米。原告用上述证据证明2号楼的实际面积为6162.20平方米，原告交付的面积符合合同约定。被告对上述证据不予认可，表示就2号楼面积问题，已有法院生效判决确认，原告尚欠被告838.74平方米。
就2号楼的产权面积一事，本院到北京市东城区房屋管理局测绘二所进行调查。就相关事项，该所答复如下，《证明》中所载地上总建筑面积5282.75平方米系2号楼1-12层面积5162.26平方米，加上”附”面积121.49平方米所得。其中”附”是指2号楼附属用房的面积，位置也在地上，但并不属于1-12层，故单独列出。《证明》中2号楼总建筑面积6162.20平方米系2号楼1-12层面积5162.23平方米+2号楼-1、-2两层面积879.48平方米+”附”面积121.49平方米得出。产权证中所载2号楼”-2”面积9256.5平方米，实际上是位于1号、2号、3号楼的地下，包括-1层及-2层。其中经实地测量，属于2号楼的地下面积为879.48平方米。原告对上述调查笔录不持异议，被告对上述调查笔录真实性不持异议，但认为2号楼的建筑面积未达到合同约定的标准，同时，在计算2号楼建筑面积时，不应计算地下面积，且对于”附”部分的面积，称不清楚具体的位置所在。
诉讼中，应被告申请，经摇号选取，本院委托北京华信房地产评估有限公司对本市东城区×号2号楼第11层于2005年5月12日的市场平均单位价值进行评估。评估结论为每平方米8903元。原告认为鉴定结论与本案无关，且价值偏低。被告对鉴定结论不持异议。应原告申请，经摇号选取，本院委托北京仁达房地产评估有限公司对本市东城区×号2号楼地上11层、12层毛坯状态下在鉴定之日每平方米的市场价值进行评估。评估结论为每平方米55245元。原告表示虽然评估机构的估价结果偏低，但认可评估报告。被告不认可评估报告并提出异议，认为评估机构的评估行为存在明显瑕疵。评估机构就被告提出的异议，给予了书面回复。被告认为评估结果缺少基本依据，不应被法庭采信，但没有提供任何证据。
案件重审过程中，双方当事人对于原审案件查明的事实没有异议，双方的争议在于被告分得的2号楼的面积是否已经达到合同约定的6000平方米下限。原告认为，其提供的原北京市崇文区房屋土地管理局测绘队出具的《证明》可以证明其实际交付的面积为6162.20平方米，已达到合同约定。被告认为，有法院生效判决确认，原告尚欠被告838.74平方米的面积。
另查，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第02196号民事判决书审理查明部分没有对2号楼面积比照6000平方米的下限尚差838.74平方米的认定，此内容是在该判决书本院认为部分有所表述。
上述事实，有双方当事人陈述，《合作开发建设住宅合同书》，《建设工程规划许可证》，《工程竣工遗留问题的确认函》，《证明》，房产证，评估报告，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民终字第02196号民事判决书，调查笔录等证据在案佐证。
本院认为：依法订立的合同受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《合作开发建设住宅合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。就加层归属问题，根据双方已达成的合意，面积全部归属被告，被告以其他形式补偿原告。现原告依据评估结论要求被告按照每平方米55245元的房屋现值，向原告支付加层一半面积的补偿款，理由正当，本院应予支持。被告主张应当按照《确认函》形成的时间即2005年5月12日的房屋价值来计算补偿款，因被告至今未给付该钱款，故其意见无相关法律依据，本院对此不予采纳。关于原告要求被告支付加层部分房屋使用费的诉讼请求，因该部分房屋的所有权归属为被告，使用权亦为被告所有，故原告的该项诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。被告主张的其分得的2号楼面积未达到合同约定的最低限标准，故而提出反诉请求。被告所依据的生效判决并未在审理查明部分就2号楼面积比照6000平方米的下限尚差838.74平方米作出查明，只是在本院认为部分写有论述。而原告在本案中提供了测绘部门出具的证明，证实2号楼的建筑面积为6162.20平方米。同时，2号楼在办理建设规划手续时，确定层数为地上10层、地下2层。此后，在建设过程中，地上层数增加为12层，故2号楼面积应为地上12层、地下2层及附属用房的面积之和。根据本院调查情况，2号楼1-12层的建筑面积为5162.26平方米，地上附属用房建筑面积为121.49平方米，-1层、-2层的建筑面积为879.48平方米，故2号楼的总面积实为6162.23平方米。据此，可以认定被告分得的2号楼面积已经超过合同约定的6000平方米下限。2号楼加层部分的面积，根据双方达成的协议，该部分面积亦归属于被告，而被告自愿向原告支付加层补偿款，与被告取得该部分面积并不矛盾。现上述房屋产权均登记在被告名下，被告分得的2号楼面积已经超过合同约定6000平方米的下限。被告主张在计算2号楼面积时，仅应计算地上部分面积，无相关合同依据，本院对此意见不予采纳。被告的反诉请求，本院亦不能支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）鑫亚实业发展有限公司于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）北京永利信丰房地产开发有限公司北京市东城区×号二号楼地上十一层、十二层面积补偿款人民币二千四百三十九万一千七百五十元；
二、驳回原告（反诉被告）北京永利信丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）鑫亚实业发展有限公司的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本诉案件受理费182086元，反诉案件受理费158165元，由被告负担（已交纳287485元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
鉴定费60862元，由被告负担（已交纳9862元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 韩晓东
人民陪审员 曲 丽
人民陪审员 叶广义
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 胡 琼