北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第65727号
原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街乙24号燕华苑326室。
法定代表人雷勇，总经理。
委托代理人刘娟，北京中今律师事务所律师。
委托代理人崔忆鸥，北京中今律师事务所律师。
原告（反诉被告）雷蕾，女，1984年7月7日出生，北京市土地整理储备中心科长，住北京市崇文区。
委托代理人刘娟，北京中今律师事务所律师。
委托代理人崔忆鸥，北京中今律师事务所律师。
被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司，住所地北京市朝阳区霄云路**号鹏润大厦*层A702。
法定代表人王平，副院长。
委托代理人胡涤，北京市亚奥律师事务所律师。
委托代理人王俊岭，男，户籍地河北省唐山市路北区。
原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司（以下称勃瀚森公司）、原告（反诉被告）雷蕾（以下称雷蕾）与被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司（以下称国资鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。勃瀚森公司、雷蕾之共同委托代理人刘娟、崔忆鸥，国资鑫公司委托代理人胡涤、王俊岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
勃瀚森公司、雷蕾诉称：2014年5月28日，我方与国资鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定国资鑫公司承租我方位于北京市建外大街丙24号京泰大厦写字楼3层301、302、303、304、306号房屋，租赁期限自2014年5月28日至2016年6月15日，每日每平方米租金为5.5元，月租金为10万元；第二年租金上调10%，即月租金11万元；自2014年6月15日起，每季度支付租金一次，于付款月的15日前到位；逾期支付租金的按照当月每日千分之三、次月每日千分之五的标准支付滞纳金，累计欠款达一月租金时我方有权查封租赁场所及全场物品。《房屋租赁合同》签订后，我方依约履行了合同义务，但国资鑫公司自2015年7月15日起未按约定时间支付租金。2015年9月30日催租未果，我方遂将租赁房屋封存。后多次催促，国资鑫公司仍未支付租金，我方遂于2015年11月9日向国资鑫公司寄送了律师函，国资鑫公司收到律师函后仍拒绝支付。综上，国资鑫公司拖欠租金的行为已严重侵犯了我方的合法权益，故诉至法院要求判令：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2015年12月31日解除；2、国资鑫公司支付2015年第三、第四季度租金538145元；3、国资鑫公司支付逾期付款滞纳金316078元，其中以102500元为基数，自2015年6月7日至2015年6月30日，按照每日3‰计算，自2015年7月1日至2015年12月31日，按照每日5‰计算；以330000元基数，自2015年9月7日至2015年9月30日，按照每日3‰计算，自2015年10月1日至2015年12月31日，按照每日5‰计算；以56774元基数，自2015年12月7日至2015年12月31日，按照每日3‰计算；另外拖欠三层小屋租金也产生滞纳金，其中以22500元为基数，自2015年6月16日至2015年6月30日，按照每日3‰计算，自2015年7月1日至2015年12月31日按照每日5‰计算；以22500元为基数，自2015年9月16日至2015年9月30日，按照每日3‰计算，自2015年10月1日至2015年12月31日，按照每日5‰计算；以3871元为基数，自2015年12月16日至2015年12月31日，按照每日3‰计算。
国资鑫公司辩称：双方签订的房屋租赁合同真实有效，但我方只拖欠了1个多月的房屋租金，数额大概为17万元。因我方当时周转比较困难，故与勃瀚森公司、雷蕾商量两种方案，一是终止租赁合同，用我方之前交纳的保证金偿还租金；二是在拖欠租金的情况下继续经营，待收回工程款后再支付租金。上述两种方案勃瀚森公司、雷蕾均不同意，双方协商未果。后勃瀚森公司、雷蕾于2015年9月30日强行将房屋上锁，导致我方无法在涉案房屋经营且物品都被锁在屋内。之后双方又再次协商，但仍然没有谈妥，直至2016年二月初二勃瀚森公司、雷蕾通知我方将涉案房屋内的物品搬走。关于勃瀚森公司、雷蕾的诉讼请求，我方同意解除双方签订的租赁合同，但合同解除时间应为2015年9月30日房屋上锁之日。关于租金，我方同意支付2015年9月30日之前拖欠的租金17万元，之后的房屋租金我方不同意支付。关于逾期付款滞纳金，我方在2015年9月30日之前拖欠的只是当期租金，不存在滞纳金的问题，之后是因为勃瀚森公司、雷蕾自行锁门导致双方的租赁合同无法继续履行，故不同意支付逾期付款滞纳金。而且合同中约定的滞纳金属于违约金的性质，该约定明显过高，我方认为最高应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。另外，租赁合同中虽然约定勃瀚森公司、雷蕾可以锁门，但并没有约定锁门之后的损失承担问题；而且该条款系以损害我方的权利作为前提和履行条件，应属无效条款。之前我方向勃瀚森公司、雷蕾交纳了20万元的保证金，根据租赁合同的约定，勃瀚森公司、雷蕾应当将该保证金先冲抵我方所欠租金，再由我方补足保证金。合同中也约定查封超过十五日的，出租方有权重新出租，而勃瀚森公司、雷蕾却怠于行使此权利，从而导致损失进一步扩大。综上，其关于滞纳金的请求不应得到支持。关于勃瀚森公司、雷蕾主张的三层小屋的欠费，与被告无关，不同意支付。
国资鑫公司反诉称：我方虽然拖欠勃瀚森公司、雷蕾租金，但勃瀚森公司、雷蕾不应当直接锁门导致我方不能经营，更不应该锁门后长期对我方不予理睬，也不同意我方搬走，此给我方造成了巨大的经营损失、雇工损失和商誉损失。综上，我方要求勃瀚森公司、雷蕾连带赔偿自2015年9月30日至2015年12月31日期间的经营损失30000元。
勃瀚森公司、雷蕾针对国资鑫公司的反诉辩称：不同意国资鑫公司的反诉请求，其反诉请求没有事实和法律依据。本案系租赁合同纠纷，我方的主要义务是提供房屋，国资鑫公司的主要义务是支付租金，在我方完全履行合同义务的前提下，国资鑫公司拒付租金的行为已构成根本违约。根据合同约定，我方在国资鑫公司拒付租金的情况下可以采取锁门的措施。故我方的行为是建立在国资鑫公司违约的前提下，并没有损害国资鑫公司的合法权益，反而是国资鑫公司拒付租金的行为侵害了我方的权益。关于国资鑫公司主张的经营损失，与我方无关，应由其公司股东来承担。我方在国资鑫公司拖延支付租金后向其发送了律师函，双方一直协商，但最终协商未果，为此我方在2015年12月31日发出了解除通知，我方行为合理合法，不存在故意扩大损失的情形。关于国资鑫公司所述的保证金优先冲抵租金一节，应理解为国资鑫公司违反合同条款，我方有权扣除或保留该保证金的全部或部分。此处保证金的性质不是可以作为租金来使用，不能说支付了保证金就可以不支付租金。合同约定了国资鑫公司有交纳保证金的义务，是否冲抵和扣除是我方的权利而不是义务。另，滞纳金的约定是双方真实意思的表示，国资鑫公司主张滞纳金过高没有法律依据。我方所主张的三层小屋，虽然没有签订租赁合同，但双方存在事实上的租赁关系。
经审理查明：2014年5月28日，勃瀚森公司、雷蕾（出租方）与国资鑫公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于北京市建外大街丙24号京泰大厦写字楼第3层第301、302、304、303、306号房屋（以下称涉案房屋）共计609.64平方米出租给承租人作为办公场所使用，不得转租、分租或移作它用。租金每天每平方米5.5元（含物业管理费及空调暖气费），月租金10万元；租赁期第二年租金在第一年的基础上上调10%，即第二年月租金为11万元；租金支付方式为季度支付，出租方于租金到期前15日向承租方发出租金收费通知单，承租方于租金到期日前10日按出租方发出的收费通知单付清下期租金、物业管理费、空调暖气费。租赁期限自2014年5月28日至2016年6月15日，其中装修免租期为2014年5月29日至2014年6月15日。合同签订时，承租方一次性向出租方交纳数额相当于2个月租金、物业管理费、空调暖气费的保证金20万元；如承租方违反本合同的任何条款，出租方有权扣除或保留该保证金的全部或部分用以补偿由于承租方违约而使出租方蒙受的损失，由此而使保证金少于20万元的，承租方应在七个工作日内补足上述保证金，不能按时补足的，视为违约。承租方未按本合同及其他补充条款的规定及时支付租金、保证金和其他各项费用，属承租方违约，出租方有权在租金到期前5日至当月最后一日前，按日历天数向承租方每日加收3‰滞纳金，进入下月后，每日滞纳金为5‰；承租方累计欠款达到一个月租金标准时，出租方有权查封承租方租赁场所及全部物品，直至承租方付清全部欠款及滞纳金后方可开门；如查封超过15日，出租方有权重新出租该场地，并启动保证金条款，同时出租方有权对该房间内的物品进行处理。
合同签订后，勃瀚森公司、雷蕾将涉案房屋交付国资鑫公司使用，国资鑫公司向勃瀚森公司、雷蕾交纳了保证金20万元并支付租金至2015年8月17日，之后国资鑫公司未再支付房屋租金。2015年9月30日，勃瀚森公司、雷蕾将涉案房屋上锁，此后国资鑫公司没有在涉案房屋实际经营。2015年11月9日，勃瀚森公司、雷蕾向国资鑫公司发送律师函，要求国资鑫公司支付租金、滞纳金等费用。2015年12月31日，勃瀚森公司、雷蕾向国资鑫公司发送《合同解除通知书》，通知国资鑫公司解除双方之间签订的租赁合同并要求国资鑫公司自收到通知之日起2日内腾空房屋内物品将房屋交回。2016年1月1日，国资鑫公司从涉案房屋搬离，同时出具说明记载双方租赁合同已解除，国资鑫公司将房屋内文件、电脑、部分家具等从京泰3F租赁房屋搬走，剩余家具公司不要了，由出租方自行处理。2016年1月，勃瀚森、雷蕾将涉案房屋另行出租他人。
另，勃瀚森公司、雷蕾提交银行卡交易明细和电话录音，拟证明国资鑫公司一直实际承租302北侧小屋。国资鑫公司对此不认可，称并未租赁上述房屋。
经询，勃瀚森公司、雷蕾认可未退还国资鑫公司保证金20万元；国资鑫公司认可拖欠租金157500元，但称2015年9月30日前曾向勃瀚森公司、雷蕾提出解除合同或以保证金冲抵押金，勃瀚森公司、雷蕾没有同意。
以上事实，有双方当事人陈述及《房屋租赁合同》、律师函、《合同解除通知书》、说明、通话录音等在案佐证。
本院认为：勃瀚森公司、雷蕾和国资鑫公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律法规的规定，故是合法有效的，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《房屋租赁合同》签订后，勃瀚森公司、雷蕾将涉案房屋交付国资鑫公司使用，国资鑫公司应当履行支付租金的义务。根据合同约定，承租方于租金到期日前10日支付下期租金，故国资鑫公司应当于2015年6月6日前支付2015年6月16日至2015年9月15日期间的房屋租金，但国资鑫公司仅支付了2015年8月17日之前的租金，故系国资鑫公司未按时支付租金，构成违约。对于国资鑫公司逾期不支付租金的情形，勃瀚森公司、雷蕾享有法定的合同解除权。
关于合同解除时间。因国资鑫公司逾期不支付租金，勃瀚森公司、雷蕾于2015年11月9日向国资鑫公司发送律师函，催告其自收到律师函之日起三日内支付所欠费用，但国资鑫公司仍未支付，故勃瀚森公司、雷蕾享有合同解除权。2015年12月31日勃瀚森公司、雷蕾向国资鑫公司发送了合同解除通知，国资鑫公司亦认可收到了该通知，故本院认定双方租赁合同于2015年12月31日解除。
关于勃瀚森公司、雷蕾主张的租金538145元。因国资鑫公司租金支付至2015年8月17日，故国资鑫公司应当向勃瀚森公司、雷蕾支付2015年8月18日至2015年12月31日期间的房屋租金。其中，2015年8月18日至2015年9月30日国资鑫公司应支付租金161636.5元；2015年9月30日涉案房屋上锁之后，国资鑫公司并未实际使用涉案房屋，本院综合考虑房屋使用情况、合同解除约定、双方实际损失等，酌定国资鑫公司应支付2015年10月1日至2015年12月31日期间的房屋租金24万元。对于上述所欠租金，可用国资鑫公司支付的20万元保证金先行抵扣，故国资鑫公司还应向勃瀚森公司、雷蕾支付租金201636.5元。另，关于勃瀚森公司、雷蕾主张的三层小屋租金，现有证据不能证明该租赁事实的存在，故本院对该部分的租金请求不予支持。
关于勃瀚森公司、雷蕾主张的逾期付款滞纳金。合同中滞纳金的约定标准过高，本院调整为承租方未按时支付租金的，出租方有权在租金到期前5日至当月最后一日前，按日历天数向承租方每日加收万分之三的滞纳金，进入下月后，每日滞纳金为万分之五。故对国资鑫所欠租金中161636.5元，自2015年9月7日至2015年9月30日，按照每日万分之三计算滞纳金为1163.8元；自2015年10月1日至2015年12月31日，按照每日万分之五计算滞纳金为7435.3元。所欠租金40000元，自2015年12月7日至2015年12月31日，按照每日万分之三计算滞纳金为300元。
关于国资鑫公司的反诉请求。本案系国资鑫公司违约导致合同解除，且国资鑫公司现有证据无法证明其经营损失，故本院对国资鑫公司的反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司、雷蕾与被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司二〇一四年五月二十八日签订的《房屋租赁合同》于二〇一五年十二月三十一日解除；
二、被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司、雷蕾所欠房屋租金二十万一千六百三十六元五角；
三、被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司、雷蕾二〇一五年八月十八日至二〇一五年十二月三十一日期间所欠租金产生的滞纳金八千八百九十九元一角；
四、驳回原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司、雷蕾之其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司之反诉请求。
如果被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费12342元，由原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司、雷蕾负担6171元（已交纳）；由被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司负担6171元【原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司、雷蕾已交纳，被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司于本判决生效后七日内给付原告（反诉被告）北京勃瀚森家具有限公司、雷蕾】。
案件反诉受理费3485元，由被告（反诉原告）国资鑫（北京）地质矿产勘察院有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 胡莉芬
人民陪审员 王振民
人民陪审员 杨燕笙
二〇一七年九月二十日
书 记 员 饶 宇