成都高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高新民初第2000号
原告：成都奥克斯财富广场投资有限公司。住所地：成都市高新区一环路南三段**号。
法定代表人：蔡静国，系该公司执行董事。
委托代理人：刘凌，北京炜衡(成都)律师事务所律师。特别授权代理人。
委托代理人：康正，北京炜衡(成都)律师事务所律师。特别授权代理人。
被告：李兴平，男，1975年11月5日出生，汉族，住重庆市巫溪县古路镇白家村*组。
委托代理人：陈泳甫，成都市温江区柳城法律服务所法律工作者。一般授权代理人。
委托代理人：辜多伦，成都市高新区桂溪法律服务所法律工作者。特别授权代理人。
原告成都奥克斯财富广场投资有限公司诉被告李兴平租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理，依法适用简易程序，由审判员李彤独任审判，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告成都奥克斯财富广场投资有限公司的委托代理人刘凌、康正，被告李兴平的委托代理人陈泳甫、辜多伦均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。
原告成都奥克斯财富广场投资有限公司诉称，2012年5月29日，原、被告双方签订《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》各一份，约定，原告将其位于成都市高新区锦城大道西段的奥克斯广场434号商铺出�给被告李兴平商业使用，合同期限从2012年9月28日起至2017年9月27日止，租金按季度结算，被告每季的前25日内交付给原告。在上述合同及补充协议的履行过程中，被告多次逾期交纳租金，且经原告催收未果，被告的行为已构成违约，根据合同约定，原告有权单方解除合同，并要求被告支付违约金、赔偿金等。为此，原告请求法院判令：1、原、被告双方签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于被告收到起诉状之日解除；2、被告向原告支付从2015年2月25日起合同解除之日止的租金，并按未付租金每日1%的标准支付违约金至租金付清之日止；3、被告腾退所租赁商铺并恢复至清水房状态；4、被告按照补充协议约定的租金标准200%支付房屋占用费（该费用从合同解除之日至实际腾退之日止）；5、原告不予退还被告交纳的履约保证金29512元；6、被告向原告支付所在租约年6个月租金100397.4元作为违约赔偿金；7、本案诉讼费用由被告承担。
被告李兴平辩称，1、原、被告双方签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》真实性属实；2、同意原告要求解除合同及补充协议的请求，但该合同及补充协议的解除应从原告对被告停水、停电，被告离开“奥克斯广场”的2015年9月15日计算；3、被告已将租金实际交付至2015年9月，原告主张的租金不属实；4、原告要求被告支付的违约金、滞纳金、赔偿金过高，请求法院予以相应调整。
经审理查明，2012年5月29日，原、被告双方签订《房地产租赁契约》及�成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》各一份，约定：1、原告将其位于成都市高新区锦城大道西段的奥克斯广场412号房屋（217平方米）出租给被告商业使用；2、合同期限从2012年9月28日起至2017年9月27日止；3、租金第四个租约年按每月每平方米77.11元计算，月租金16732.87元，第5个租约年按每月每平方米83.28元计算，月租金18071.76元；4、租金支付方式为先付后用，以每三个月为一个交租期，每个交租期最后一个月的25日前向出租方一次性足额交纳租金；5、被告在合同签署当日向原告交纳29512元作为履约保证金，同时向物业管理公司交纳9765元作为物业管理费保证金；6、房屋使用前的物业管理费、水电费、能源费由原告承担；7、违约责任，合同因被告违约而解除或终止，则原告有权没收履约保证金，被告迟延交纳租金及�他费用，每延期一日，被告应当向原告支付欠付金额1%的迟延履行违约金，迟延30日，原告有权解除合同，双方特别确认，被告迟延交纳租金或其他费累计超过三次，原告有权解除合同，合同项下租赁期限届满之日或合同因任何原因而解除或终止后7日内，被告应将该房屋交还原告，未按该约定交还房屋的，则自交还期限届满之日的次日起，被告应按照合同终止时该房屋租金标准的200%支付租金，至交还房屋为止；8、被告在合同中约定的通知地址为：成都市温江区怡和茗居6幢2单元509号。上述合同签订后，被告如约向原告交纳租金及履约保证金等，合同履行过程中，原、被告双均按合同履行各自义务，但从2015年2月起，被告即陆续拖欠租金等费用，2015年7月2日，被告向原告支付最后一笔租金43000元，该租金经计算是被告补交2015年5、6、7月的租金，2015年9月15日，�告在未通知原告的情况下，以原告对其经营的商铺停水、停电为由离开了该商铺，被告在离开该商铺时并未将该商铺交付给原告。2015年9月18日，原告向被告发出《关于菊樱欠费及私自闭店事宜的通知》，该通知载明：1、原告于2015年8月10日向被告发出催缴费通知，要求被告按合同约定交纳2015年9月1日至11月30日租金；2、被告于2015年9月17日未经商场允许私自闭店，经双方多次沟通无果，原告有权单方解除合同；3、要求被告在收到该函件后两个工作日，交清欠费并恢复正常营业。被告在收到该通知后，并未按该通知的要求履行支付拖欠费用并恢复商铺经营，至本案审理中，该商铺仍处于被告离开时的关闭状态，诉讼中，原告认为，被告拖欠商铺租赁费用，并擅自闭店已构成违约，被告应赔偿原告由此造成的损失；被告则认为，原告于2015年9月15日对被告所经营的商铺断水、停电，使被告不能正常经营，被告系被迫离开经营商铺，原、被告双方之间所签订的合同应视为已经解除，原告无权要求被告支付原告支付的费用，且双方在合同中约定违约金等赔偿费用过高，请求法院予以驳回。
以上事实，有原、被告在庭审中的陈述、《房地产租赁契约》、《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》、《租金交纳票据》、《关于菊樱欠费及私自闭店事宜的通知》等证据材料在案佐证。
本院认为，原、被告双方签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》是双方当事人在平等、自愿、协商基础上所签订的合同，合同内容清楚、条款明确应属有效合同，合同�订后就应当自觉履行。原告在上述合同签订后，如约将被告所租赁的房屋交付被告使用，已完全履行了合同的交付义务，而被告在合同约定的租赁期间，未按《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》约定如期交纳房屋租赁费，且于2015年9月15日擅自“闭店”给原告的整体经营造成影响，在原告向被告通知后，被告仍未履行合同义务，被告的行为已构成违约，应承担违约责任，被告的上述行为亦是本案纠纷酿成的根本原因，现原告以《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关于成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》为据，要求法院确认原、被告双方签订的上述合同已于被告接到本案“民事起诉状”之日解除，因�双方签订的上述合同及补充协议中，合同双方约定了合同解除权利与条件，被告未按期支付房屋租金的行为已成就了原告的合同解除权，而在被告收到本案“民事起诉状”时（被告收到“民事起诉状”的时间为2016年2月23日），原告的解除通知即已送达被告，故原告的该项请求成立，本院予以支持；而被告在答辩中认为，双方签订的上述合同与补充协议应在2015年9月15日已经解除的意见，因被告提出的该项意见并无证据予以印证，且被告在离开经营商铺后，并未将租赁商铺退还给原告，亦未以通知或其他有效形式告知其解除商铺的租赁，同时，被告在答辩中陈述的意见，其被迫离开该租赁商铺的理由“原告擅自停水、停电”被告并未提供有效证据予以印证，故，被告提出的该项答辩意见，本�不予采信；原告要求被告支付从2015年2月25日至2016年2月23日（合同及补充协议解除日）房屋租金99470.18元的请求，根据原告所出具的证据可以印证原告该请求的成立，本院应予以支持；原告要求被告支付从2016年2月23日起至被告实际腾退租赁商铺之日止房屋使用费的请求，因虽原、被告双方所签订的合同及补充协议于2016年2月23日解除，但在合同解除后，由于被告未实际将该商铺退还给原告，亦未将该商铺交付给原告进行管理和经营，该商铺仍处于被告的实际控制状态，故被告应承担至商铺实际腾退给原告之前的房屋占用费，为此，原告的该项请求成立，本院予以支持；原告要求被告在腾退房屋时将租赁商铺恢复至“清水”房状态的请求，因原告并未提供被告承租时房屋的状态，且该房屋是否适合在装修后恢复至“清水”房状态，原告并未提供有效证据予以印证，故，原告的该项请求，本院不予支持；原告要求不予退还被告所交纳“履约保证金”29512元的请求，因“履约保证金”的性质是为保证双方签订合同的履行，是对违约后违约方的一种处罚，本案中，被告未按期交纳房屋租金的行为已构成违约，根据双方所签合同及补充协议的约定，原告有权对该“履约保证金”予以没收，同时，由于被告对原告提出的该项主张未提出抗辩，故原告的该项请求成立，本院予以支持；而原告要求被告按每月200%租金标准支付房屋占用费、按欠费总额每日1%支付迟延付款违约金、赔偿6个月租金作为违约赔偿金的请求，虽原告提出的上述请求在双方签订的合同及补充协议中均有约定，但由于双方约定的上述违约赔偿标准和处罚计算标准已明显超出了原告可能受到的损失，本院在支持原告要求被告支付房屋占用费后，原告租赁房屋所受到的实际损失已明显得到了补偿，仅存在被告未按期支付租赁费的资金占用利息的损失，根据被告在答辩中要求对违约金及赔偿金进行调整的答辩意见，同时，由于原告在诉讼中并未提供有效证据来印证其其他损失的存在，故本院依法对原、被告双方在合同及补充协议中约定的上述违约金支付标准及赔偿金赔偿范围进行调整，本院酌情认定按三个月商铺租金为标准来计算被告应向原告支付的赔偿，为此，原告提出的上述请求，本院部分予以支持；被告在答辩中双方合同已解除，故不应在向原告支付商铺租金、房屋使用费及违约金等各项赔偿的意见，因被告未按合同及补充协议的约定支付商铺租赁费、并擅自停止经营的行为已构成违约，且该事实�经本院审理查明，被告在答辩中亦未提供有效证据来印证其答辩意见的成立，故本院对被告提出的该项答辩意见本院不予采信；而对于被告在诉讼中提出的合同无效的意见，因从该合同的形成及合同所涉及内容来看，均不违反法律规定，故被告的该项意见本院不予以采信。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第三款、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告李兴平签订的《房地产租赁契约》及《成都奥克斯财富广场投资有限公司与李兴平关�成都奥克斯财富广场的租赁合同补充协议》于2016年2月23日解除；
二、被告李兴平应于本判决生效之日起十日内，将租赁的位于成都市高新区锦城大道西段的奥克斯广场412号房屋腾退给原告成都奥克斯财富广场投资有限公司，向原告成都奥克斯财富广场投资有限公司支付从2015年2月25日起至2016年2月23日止的租金99470.18元；并支付从2016年2月24日起至实际房屋腾退之日止的房屋使用费（该使用费按月租金16732.87元计算）；
三、被告李兴平在支付上述款项的同时向原告成都奥克斯财富广场投资有限公司支付违约赔偿金50198.61元；
四、原告成都奥克斯财富广场投资有限公司向被告李兴平收取的履约保证金29512元，原告成都奥克斯财富广场投资有限公司有权不予退还给被告李兴平；
五、驳回原告成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。
如被告李兴平未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取2814元，由被告李兴平承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 李 彤
二〇一六年四月十八日
书记员 邓美龄