江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第4843号
上诉人（原审被告）陈笑笑，女，1984年8月4日生，汉族。
上诉人（原审被告）张镭，男，1980年7月13日生，汉族。
以上两上诉人共同委托代理人张晓宇，男，1982年1月23日生，汉族。
被上诉人（原审原告）袁善生，男，1971年9月21日生，汉族。
委托代理人吴纪恩，北京市浩天信和（南京）律师事务所律师。
上诉人陈笑笑、张镭因与被上诉人袁善生房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第978号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
袁善生原审诉称，其委托中介公司出售位于南京市江宁区禄口街道天禄大道1号博恩花园御碧轩9幢204室的房屋（以下简称涉案房屋）。2014年5月26日，其与陈笑笑及中介公司签订了《房地产买卖中介合同》一份，约定由陈笑笑、张镭向其购买涉案房屋，价款为1420000元，其需向中介公司支付中介费用17000元，如有一方无正当理由不履行合同则需支付违约金140000元。后双方又达成补充协议，约定买方支付价款的方式为现金加贷款，如贷款在2014年9月15日前未能下至其账户，则买方需以现金方式补足。其按约将涉案房屋过户至陈笑笑、张镭名下，但陈笑笑、张镭既未以贷款方式支付余款，亦未以现金方式补足，故诉至法院，要求陈笑笑、张镭支付购房款620000元、违约金140000元并承担中介费17000元，总计777000元。
陈笑笑、张镭辩称，其一直在积极履行付款义务，并无违约行为。要求驳回袁善生的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2014年5月26日，案外人许梅香代表袁善生（甲方）与陈笑笑（乙方）、案外人南京市江宁区博恩房产信息咨询中心（丙方，以下简称博恩房产中心）签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议各一份，约定由陈笑笑向袁善生购买涉案房屋，价款为1420000元，并由博恩房产中心作为中介方促成合同、完成相应服务事项；博恩房产中心完成委托代办事项后，袁善生应支付佣金和代办费17000元、陈笑笑应支付佣金和代办费17000元，均于过户前支付。合同第九条“违约责任”约定：“…（二）三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，上述违约行为方，选择下列第2条约定的金额作为违约金分别支付给各守约方…2、按标的额的10%，计人民币壹拾肆万元。”各方就该合同又达成补充协议，约定：“乙方办理商业贷款肆拾贰万元…由乙方负责办理…甲乙双方在签约时，乙方支付甲方定金人民币贰万元整（￥20000）…甲乙双方约定于2014年6月30日前办理产权送件手续，乙方于产权送件当日支付甲方首付款玖拾陆万元（￥960000）…双方约定于甲方收到全款时办理房屋交接手续，乙方于房屋交付当日支付给甲方剩余房款人民币贰万元整（￥20000）。”当日，陈笑笑向袁善生支付定金20000元；同年7月1日，陈笑笑又向袁善生通过银行转账支付价款785000元。
2014年8月2日，许梅香代表袁善生与陈笑笑、博恩房产又签订《附加协议》一份，载明：“经三方协商就关于南京市江宁区禄口街道天禄大道1号博恩花园御碧轩9幢204室房屋买卖达成以下协议：1、三方约定最迟于2014年8月7日前办理房屋产权变更手续；2、乙方承诺贷款部分最迟于2014年9月15日之前下达于甲方银行账户，如乙方约定时间贷款未下，乙方承诺以现金方式补足人民币陆拾万元整（￥600000）”。后陈笑笑、张镭的共同委托代理人张晓宇又在协议下方注明：“附：余款60万元十天内付给甲方，若未按时付款，按每天600元赔偿（9.16～9.26日）。”同月6日，双方在住建部门办理过户手续，并为了备案使用又签订了《房地产买卖契约》一份，卖方为袁善生，买方为陈笑笑及张镭，价款为1100000元，支付方式为现金加贷款。同月8日，涉案房屋被依法登记在陈笑笑与张镭名�。但袁善生尚未实际与陈笑笑、张镭进行房屋交接。
2014年11月，袁善生向原审法院提起诉讼，要求陈笑笑、张镭支付价款、违约金并承担中介费用。审理中，陈笑笑、张镭陈述购买涉案房屋时原买房人仅为陈笑笑，后为了办理贷款的需要，张镭亦作为买方加入本次买卖行为；其二人认可系购买涉案房屋的买房人，由此产生的义务由其二人共同承担；但其二人认为《房地产买卖中介合同》、《附加协议》及《房地产买卖契约》均应被认定无效。双方确认所约定的总价款为1420000元，已支付800000元（实际支付805000元，其中5000元作为未能足额支付首付款的补偿），尚欠620000元未支付；其中600000元应以贷款方式支付，余款20000元应在房屋交付当日付清。袁善生认为根据《附加协议》，陈笑笑、张镭应确保2014年9月15日前将贷款办理完成并向其交付600000元；陈笑笑、�镭则认为该下款时间以及张晓宇注明的10日内支付余款仅能约束陈笑笑，张镭对此不知情，张晓宇系陈笑笑的丈夫。陈笑笑、张镭还陈述贷款未能顺利放款的原因与袁善生无关。对袁善生所主张的违约金，二被告认为如法院认定其二人存在违约，则约定的违约金数额过高，要求下调。对袁善生所主张的中介费用，其提出系因陈笑笑、张镭迟延付款导致本次买卖无法顺利完成，并提交了证据证实已经实际支付中介费17000元。
原审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。袁善生及陈笑笑所签订的《房地产买卖中介合同》及《附加协议》系双方真实意思的表示，合法有效，各方应当按照约定履行。张镭作为买房人加入合同，认可承担相应义务，故亦应按照上述约定履行。根据《附加协议》的约定，陈笑笑、张镭应在2014年9月15日前将贷款600000元办妥�支付给袁善生，后张晓宇又代陈笑笑在协议上签字承诺在同月26日前支付此款，袁善生予以接受并保存《附加协议》，故陈笑笑、张镭至迟应在该日支付此款。因此，陈笑笑、张镭应向袁善生支付涉案房屋的剩余价款620000元，袁善生应在收到款项的同时与陈笑笑、张镭办理房屋交接手续。依照法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。因陈笑笑、张镭未能按照《附加协议》所承诺的期限办妥贷款，确实存在逾期付款的违约行为，应当支付违约金，陈笑笑、张镭要求依法对违约金数额予以减少，且袁善生未能举证证实因陈笑笑、张镭逾期付款给其造成的损失数额，本院对此酌定为自应付款之日起按照银行同期贷款利率的1.5倍计算相应的利息。对�善生所主张的中介费用，因中介机构已按照《房地产买卖中介合同》的约定促成合同的订立并完成委托事务，袁善生应当支付相应的中介费用，故对此原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决：一、陈笑笑、张镭支付袁善生价款620000元并承担违约金（自2014年9月27日起按中国人民银行同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至给付之日止），于判决发生法律效力之日起10日内付清。二、袁善生应在收到上述款项的同时与陈笑笑、张镭办理房屋交接手续。三、驳回袁善生的其他诉讼请求。原审案件受理费17580元、财产保全费5000元，合计22580元，由袁善生负担275元，由陈笑笑、张镭负担22305元。
上诉人陈笑笑、张镭不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误，�用法律不当。1、房屋买卖中没有约定违约金，原来约定违约金的中介合同已经口头解除。2、原审法院对附加协议的认定是错误的。张晓宇在附加协议上签字没有经过二上诉人许可，属于其个人行为。一审法院认定张晓宇是二上诉人的共同代理人是错误的。张镭并没有参与到协议的协商、制订过程，被上诉人也没有证据证明张镭知情，应当认定协议无效。3、在没有约定违约金的情况下，违约金应当以实际损失为依据。而被上诉人没有实际损失。4、原审法院判决违约金时，应当把两上诉人在交首付时的5000元赔偿款扣除，因为违约金与赔偿款是同一性质。5、原审判决的违约金期限也是错误的，因被上诉人自2014年11月10日起诉并导致银行终止贷款审批流程，以致合同无法继续履行，故违约金的期限只能到2014年11月10日。6、首付款800000元的同期银行贷款利息应当从违约金中扣除。二、原审法院未按规定送达诉状，违反民事诉讼法的规定，程序违法，应予重审。三、原审法院对案件受理费和财产保全费的承担分配不公。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审中的诉讼请求或者发回重审。
被上诉人袁善生辩称，双方房屋买卖本金总计142万元，尚有620000元未支付，该事实一审已经查清，上诉人的上诉状忽略了最基本事实，就是该620000元系上诉人自身的原因未按时支付给被上诉人才导致了该诉讼的发生，因此上诉人所提的上诉请求和理由都没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉。
二审中，上诉人陈笑笑、张镭认为原审法院认定其共同的委托代理人张晓宇又在协议下标注不符合实际，标注的字是张晓宇写的，但并不代表张镭、陈笑笑两人。双方对原审法院查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。双方均未提供新证据。
二审中上诉人陈笑笑、张镭的委托代理人张晓宇陈述，其在《附加协议》上附加的标注仅代表陈笑笑，不代表张镭。
以上事实，由二审谈话笔录在卷证实。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人陈笑笑与被上诉人袁善生以及案外人博恩房产中心签订《房地产买卖中介合同》以及《附加协议》系三方真实意思表示，三方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。后上诉人张镭作为买房人加入合同，亦应承担上述合同义务。按照合同约定，上诉人陈笑笑、张镭贷款的部分应在2014年9月15日之前支付给被上诉人袁善生，后上诉人陈笑笑的代理人张晓宇又承诺余款600000元十天内（9月16日-9月26日）支付给被上诉人袁�生，否则承担每天赔偿600元的违约责任，被上诉人袁善生对此也并无异议。现被上诉人袁善生已经履行了相应的过户义务，但上诉人陈笑笑、张镭至今未贷款成功，也未按约支付余款600000元，故其应当按约支付余款600000元并承担相应的违约责任。按照合同约定，在上诉人陈笑笑、张镭支付以上款项时被上诉人袁善生应按约配合其办理房屋交接手续，上诉人陈笑笑、张镭在房屋交付当日支付被上诉人袁善生尾款20000元，现房屋尚未交付，原审法院判决上诉人陈笑笑、张镭立即支付不当，本院依法予以纠正。因房屋交付需要一定时间，故本院酌定被上诉人袁善生收到600000元后三日内配合上诉人陈笑笑、张镭办理房屋交接手续，上诉人陈笑笑、张镭在房屋交付当日支付被上诉人袁善生尾款20000元。上诉人陈笑笑、张镭主张约定的违约金过高要求下调，故原审法院判令上诉�陈笑笑、张镭支付自2014年9月27日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率的1.5倍至给付之日止的利息并无不当。但计算该利息的本金620000元中包含20000元尾款，该款目前尚未到履行期限，故原审法院判决上诉人陈笑笑、张镭支付该款利息没有依据，本院依法予以纠正。上诉人陈笑笑、张镭以上诉人张镭对此不知情为由主张《附加协议》无效，无事实和法律依据，本院对此不予支持。上诉人陈笑笑、张镭还以双方合同中没有约定违约金、被上诉人袁善生没有实际损失、其已经支付被上诉人袁善生5000元赔偿款、应扣除首付款800000元的同期银行贷款利息、违约金的期限只能计算到2014年11月10日等理由主张其不应支付违约金，均无事实和法律依据，本院对此不予支持。上诉人陈笑笑、张镭主张的原审法院未及时送达对方改变诉讼请求的申请书，违反民事诉讼法的规定、程序违法，要求二审法院将本案发回重审；以及原审法院对案件受理费和财产保全费的承担分配不公，案件受理费应双方平均分配，保全费应由被上诉人袁善生自行负担等上诉理由，均无法律依据，本院对此亦不予支持。
综上，原审法院判决不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第978号民事判决第三项；
二、变更南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第978号民事判决第一项为：陈笑笑、张镭支付袁善生价款600000元并以支付该款利息的方式承担违约金（该利息自2014年9月27日起按中国人民银行同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至给付之日止），于判决发生法律效力之日起10日内付清；
三、变更南京市江宁区人民法院（2014）江宁禄民初字第978号民事判决第二项为：袁善生应在收到上述款项三日内与陈笑笑、张镭办理房屋交接手续；
四、陈笑笑、张镭在房屋交付当日支付袁善生尾款20000元。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费11570元，保全费5000元，二审案件受理费10000元，合计26570元，由上诉人陈笑笑、张镭负担26245元，由被上诉人袁善生负担325元。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年十月十九日
书 记 员 罗程允