广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗中法民五终字第4885号
上诉人（原审原告、反诉被告）：黄仕民，住广州市越秀区。
委托代理人：朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区。
法定代表人：陈建荣，职务：董事长。
委托代理人：蔡长建，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人黄仕民因与被上诉人广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第270号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：根据穗集地证字第0053519号广州市集体土地房产证记载，权属人登峰公司，权属来源1994年新建，房地产坐落麓景路23号，用地面积563.79平方米，总建筑面积3650.74平方米，备注该地由广州市国土局批准使用，其中46.42平方米违章用地未经批准使用，其中2463.74平方米违章建筑未作处理，该房屋1楼现作餐厅、2-5楼现作商业、6-9楼现作住宅使用。2013年12月13日，黄仕民（乙方）与登峰公司（甲方）签订《租赁合同》，约定甲方提供地址位于麓景路23号首层（总建筑面积380平方米）租赁给乙方作商铺使用；每平方米租金171.05元计，每月租金共65000元，乙方租用期间，不能改变其使用性质，禁止经营项目为仓库；租赁期从2013年12月13日起至2018年12月12日止；从签订合同之日，乙方须交纳6个月的租金金额给甲方作为按金，该按金在租赁期满，乙方付齐全部有关款项，甲、乙双方办妥交接手续后，无息退还给乙方，并一次付齐1个月的租金作首期租金，第二期起缴交租金按每1个月交一次，即65000元，缴交租金的时间应在上一期租期满前五天内交纳，先交租，后使用；租金从第二年起，即2014年12月13日起，每年在上一年的租金基础上逐年递增5%；租赁期内，甲方提供必要资料，协助乙方办理工商税务等经营证照，乙方需自行办理经营牌照，包括工商、税务、装修、消防、环保、卫生防疫等的申报，自行缴纳有关费用；乙方必须按期交纳租金和本合同规定交纳的有关费用，如乙方逾期不交纳，每逾期一日，按应缴纳金额的1%向甲方支付违约滞纳金，超过10天之内不交租金等费用，视作乙方单方面违反合同，乙方同意甲方终止本合同，并停止水、电供应及直至采取其他强制措施收回出租的全部场地，乙方的按金全部不予退回，如租赁期满，乙方有意退出，退按金手续须在15天内办退，逾期不来办理的，按金不予退回等。签订合同后，2013年12月16日，黄仕民向某公司缴纳涉讼商铺的按金390000元、2013年12月13日至2014年1月12日的租金45500元及管理费19500元。同日，登峰公司将涉讼商铺移交给黄仕民进行装修。2014年12月18日，登峰公司向黄仕民发出《关于终止麓景路23号首层租赁合同的通知》，告知黄仕民因自2014年1月13日至今没有向某公司缴纳租金，严重违反了双方签订的租赁合同的规定，登峰公司决定终止租赁合同，即时收回租赁场地，没收黄仕民向某公司所缴纳的租赁按金，并要求黄仕民于2014年12月31日前向某公司缴清拖欠的租金及有关费用。
黄仕民于2014年12月30日向原审法院提起本案诉讼，以登峰公司没有提供合格的租赁场地，也没有依约履行合同义务为由，请求判令：1.确认黄仕民与登峰公司签订的租赁合同无效；2.登峰公司退还按金390000元及2013年12月13日至2014年1月12日的租金（每月65000元计）；3.登峰公司赔偿黄仕民支付的装修设计费80000元、首期装修工程款306966元及房屋安全鉴定费3000元。
登峰公司在原审答辩称：黄仕民没有证据证实涉讼商铺不能办理消防手续而影响经营使用，涉讼商铺在此之前曾经用来经营餐馆，是符合消防要求，可以经营使用；黄仕民没有按照合同约定支付2014年1月13日至2014年12月12日的租金，构成根本违约，登峰公司有权单方解除合同并没收押金。故不同意黄仕民的诉讼请求。
在原审诉讼中，登峰公司提出反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同，并没收黄仕民缴纳的押金390000元；2.黄仕民支付拖欠自2014年1月13日至2015年2月12日的租金（每月租金65000元计）。
针对登峰公司的反诉，黄仕民辩称：租赁合同为无效合同，登峰公司有先履行的义务，登峰公司交付的场地不合格，租金损失应由其承担，故不同意登峰公司的反诉请求。
原审庭审中，原审法院就黄仕民主张涉讼商铺合同无效进行释明，黄仕民坚持诉讼请求，并向原审法院出示证据：1、黄仕民（甲方）与峤美室内设计公司于2013年12月12日签订的《室内设计委托合同》，约定乙方承担民叔茶餐厅的室内装修的设计工作，设计费用80000元及2013年12月12日黄仕民交纳80000元装修费的收款收据；2、黄仕民（甲方）与峤美室内设计公司于2013年12月28日签订的《广州市峤美室内设计有限公司工程合同书》，约定工程承包方式包工包料、总造价1023220元，施工日期定为60工作日及黄仕民支付的装修款306966元。3、仲某字第（2014）第2081号房屋安全鉴定报告，记载鉴定结论：综合现场的检测、检查结果，目前广州市越秀区麓景路23号房屋首层商铺房屋的渗漏损坏情况主要反应为天面板北面东侧的渗水痕迹和混凝土脱落、露筋现象，天面板东北角的渗水痕迹，天面板北面西侧的渗水痕迹，天面板南中部的渗水痕迹，天面板西中部的渗水面积。登峰公司对上述证据的真实性不予确认，证据1与证据2不是与登峰公司签订，证据3只能证明涉讼商铺有渗漏，而无法证明涉讼商铺不能使用。
登峰公司向原审法院出示证据：1、1998年4月10日广州市公安局天河区分局出具的《广州市公安局天河分局建筑工程消防验收意见书》记载地址麓景路23号大楼第三层，经检查，室内消防栓系统，应急照明等基本符合要求；2、业户名称为广州市越秀区金瑞麟海鲜美味餐馆、业户地址为广州市越秀区麓景路23号1-2楼的商事登记信息。黄仕民认为证据是1998年，当时的法规与现在的法规不同，证据1不能证明涉讼商铺具备消防条件。
在原审审理期间，黄仕民于2015年3月16日将涉讼商铺交还给登峰公司，双方签订了《场地移交书》。
原审法院认为：登峰公司是广州市越秀区麓景路23号房屋的产权人，黄仕民与登峰公司就涉讼商铺首层签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。黄仕民诉称涉讼商铺因消防问题导致不能履行，而根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”的规定，由于黄仕民没有证据证明涉讼商铺是消防原因导致不能经营，且该商铺在黄仕民承租使用之前也是作商业经营使用。至于黄仕民提供房屋安全鉴定书只是认定涉讼商铺有渗漏现象，但并不能说明房屋不能使用。故对黄仕民认为涉讼商铺消防不合格导致合同无效的主张，不予支持。即使涉讼商铺消防有问题，也不能导致合同无效。至于黄仕民要求登峰公司赔偿装修设计费及装修工程款的诉请，没有依据，亦不予支持。鉴于黄仕民与登峰公司于2015年3月16日就涉讼商铺进行了交接，且黄仕民亦表示不再租用涉讼商铺，故登峰公司要求解除黄仕民与登峰公司之间的《租赁合同书》，亦予以支持。黄仕民从2014年1月13日起没有向某公司缴纳租金，根据黄仕民与登峰公司双方签订的《租赁合同书》约定黄仕民必须按期交纳租金和本合同规定交纳的有关费用，如超过10天之内不交租金等费用，视作黄仕民单方面违反合同，黄仕民的按金不予退回，黄仕民构成了违约，登峰公司反诉要求黄仕民缴纳2014年1月13日至2015年2月12日的租金及不退还按金，予以支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2015年7月14日作出如下判决：一、黄仕民与登峰公司就广州市越秀区麓景路23号首层商铺签订的《租赁合同书》予以解除；二、驳回黄仕民的全部诉讼请求；三、自判决发生法律效力之日起10日内，黄仕民将从2014年1月13日起至2015年2月12日止的租金（按每月65000元计）支付给登峰公司；四、黄仕民支付的租赁按金390000元不予退回；一审案件受理费12250元，反诉费12250元，合计共24500元，由黄仕民负担。
判后，上诉人黄仕民不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）原审法院认定事实不清，导致错判。1.登峰公司提供涉讼商铺不符合法律强制性规定，《租赁合同书》依法应认定为无效。登峰公司提交的《集体土地房产证》显示，涉讼商铺有将近50平方米系未经批准的违章用地，有近2500平方米系未作处理的违章建筑，涉讼商铺用途并非合同约定的商铺用途，而是公共建设用地，涉讼商铺并未取得合法合规的建设规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的《租赁合同书》应认定为无效。2.登峰公司提供的涉讼商铺未办理一次消防设施，导致黄仕民无法办理消防审核，从而导致黄仕民的合同目的无法实现，《租赁合同书》根本不能履行。由于登峰公司未能提供合格的涉讼商铺，导致黄仕民一直未能办理消防、工商、税务等证照，黄仕民的合同目的无法实现。在签订合同前，登峰公司明知黄仕民承租涉讼商铺的目的是用于开设餐厅，但其从未向黄仕民说明相关情况，导致黄仕民投入了巨额装修费用后，才得知无法合法使用涉讼商铺从事经营活动，因此，黄仕民的装修费用等损失，理应由登峰公司承担。（二）原审判决适用法律错误，忽视《房屋安全鉴定报告》，并反将举证责任强加于黄仕民，导致错判。1.登峰公司作为出租方，负有举证证明涉讼商铺符合出租条件的责任，但其并未完全举证证明，应承担举证不能的不利后果。登峰公司提交的1998年《建设工程消防验收意见书》距今近18年，依照现行法律法规，涉讼商铺完全不具备一次消防的条件，无法通过消防安全审核及验收，因此，才导致黄仕民未能办理相关证照，无法正常开业经营。2.登峰公司未能依约履行合同义务，黄仕民有权行使同时履行抗辩权。因消防行政主管部门告知涉讼商铺不能通过消防安全审核和验收，登峰公司又迟迟不肯协助解决前述情况，故黄仕民有权停交租金，该行为合情合理，于法有据。3.黄仕民并未实际使用涉讼商铺，登峰公司无权要求支付租金，更无权没收黄仕民缴交的按金。就涉讼商铺不能正常使用，双方协调沟通近一年，登峰公司至2014年12月18日才发出《关于终止麓景路23号首层租赁合同的通知》，此举也足以说明登峰公司承认双方一直协调、沟通，黄仕民并非恶意拖欠租金，而是行使法律赋予的正当权利。为此上诉请求：1.撤销原审判决第一、二、三、四项，改判支持黄仕民的一审全部诉讼请求；2.驳回登峰公司的全部反诉请求；3.一、二审的全部诉讼费用由登峰公司承担。
被上诉人登峰公司答辩称：同意原审判决，不同意上诉人黄仕民的上诉请求。具体理由如下：（一）涉讼商铺兴建于1994年，在2002年7月8日获得《房产证》，该《房产证》具有相应效力，涉讼商铺是合法建筑，黄仕民认为涉讼商铺没有建设工程规划许可证，租赁合同无效错误。（二）涉讼商铺的《房产证》备注栏显示该房屋一楼现做餐厅，二楼做商业，现有证据证明涉案大楼二楼仍在开办餐饮，三楼是休闲会所，同是一栋大楼，其他住户可以营业，所以涉案大楼不存在因消防不能使用的情况。黄仕民认为涉讼商铺没有办理消防设施，导致其无法办理消防审核的说法，没有事实依据。（三）一审法院适用法律正确，对于举证责任分配合法合理。本案不属于举证责任倒置的案件，黄仕民也无法证明涉讼商铺无法办理消防审核验收，根据最高院证据规则的规定，黄仕民主张涉讼商铺无法办理消防审核，其没有举证证明其遭到消防部门拒绝办证或拒绝审核，因此，应由黄仕民承担举证不能的不利后果。
上诉人黄仕民与被上诉人登峰公司对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。
在本案二审过程中，黄仕民为证明其主张向本院提供如下证据：1.涉讼商铺所在大楼图片12张及光盘1个，拟证明涉讼商铺所在大楼没有逃生通道，不符合消防安全标准；2.广州市公安局越秀区分局登峰派出所于2015年9月9日出具的《告知函》，拟证明涉讼商铺至今仍不符合消防安全标准，违反消防法的强制性规定，而受到监管。登峰公司认为上述证据1不属新证据，且无法提供原始载体，对于真实性、合法性和关联性均不确认。对于证据2的真实性予以确认，但认为该证据不能支持黄仕民想证明的主张，因黄仕民承租的是一楼，根本不缺逃生梯，火灾自动报警系统可以安装，与黄仕民所称不能经营是不吻合的。登峰公司为证明涉讼商铺所在大楼具备经营使用条件，提供了广州市工商行政管理局越秀区分局于2015年10月19日出具的《商事登记信息》2份，拟证明涉讼商铺2楼由广州市拉祖餐饮管理有限公司经营，3楼由广州市越秀区浴泉××休闲中心经营。黄仕民对登峰公司提交的证据真实性、合法性和关联性均不确认。诉讼中，黄仕民认为涉讼商铺所在大楼不具备办理一次消防的条件，无法通过消防安全审核及验收，若未能取得《建筑工程消防验收意见书》，则双方签订合同自始无效，因此，申请本院向广州市公安局越秀区分局调查涉讼商铺是否拥有《建筑工程消防验收意见书》。
本院认为：双方二审争议的焦点是：1.《租赁合同书》的效力；2.《租赁合同书》解除的承责主体；3.《租赁合同书》解除后的法律后果。
关于《租赁合同书》的效力问题。涉讼商铺所在大楼已取得广州市集体土地房产证，该房产证备注中记载涉讼商铺现作餐厅使用，黄仕民也自认承租涉讼商铺是用于开设餐厅，故双方约定涉讼商铺作为商铺使用与房产证实际记载用途并不冲突，即便房产证登记使用用途与双方约定不符，也不属于法律、行政法规可认定为无效的情形。涉讼商铺早已取得房产证，且《租赁合同书》系双方自愿签订，是当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故原审法院认定为有效合同正确，本院予以确认。黄仕民上诉坚持认为《租赁合同书》无效缺乏理据，本院不予支持。
关于《租赁合同书》解除的承责主体问题。根据《租赁合同书》第三条第4点的约定，如黄仕民超过10天之内不交租金等费用，视为黄仕民单方面违反合同，黄仕民同意登峰公司终止本合同。由于黄仕民自2014年1月13日起未向某公司支付过租金，故登峰公司在2014年12月18日向黄仕民发函主张终止合同符合上述约定，黄仕民近一年期间未支付租金的行为导致双方合同的解除，因此，合同解除的责任在于黄仕民。黄仕民认为是登峰公司未办理一次消防设施，导致其无法办理消防审核，从而合同目的无法实现，但其并未提供证据证明在2014年1月13日至2014年12月18日期间曾向相关行政部门申请消防装修审核，而相关行政部门认为涉讼商铺因缺乏一次消防而拒绝受理审核申请，也无书面证据证实其要求登峰公司提供协助办理相关消防审核材料而遭到拒绝，因此，黄仕民以登峰公司未办理一次消防设施为由抗辩不支付租金及行使同时履行抗辩权理由不充分，本院不予支持。
关于《租赁合同书》解除后的法律后果问题。承上所述，由于导致双方合同解除的责任在于黄仕民，根据双方合同约定，登峰公司有权终止合同、收回房屋并没收押金，因此，合同解除后造成的损失应由责任人黄仕民自行承担，故原审法院认定黄仕民主张登峰公司赔偿装修设计费、装修工程款的请求没有依据，以及支持登峰公司没收黄仕民已付按金并无不当，本院予以维持。而双方合同约定起租日期为2013年12月13日，且黄仕民也实际使用了涉讼商铺，故其上诉要求返还2013年12月13日至2014年1月12日的租金显属无理，本院不予采纳。同理，黄仕民于2014年1月13日至2015年2月12日使用涉讼商铺期间的租金仍应向某公司支付。本案中，黄仕民主张涉讼商铺是消防原因及没有提供合格的租赁场地导致合同不能履行，根据谁主张谁举证原则，原审法院将上述主张的举证责任分配给黄仕民并无不妥，本院予以确认，基于黄仕民对此举证不能，故原审法院驳回其鉴定费诉请并无不可，本院予以维持。黄仕民有关原审法院将举证责任强加给黄仕民的上诉理由缺乏法律依据，本院不予支持。
由于黄仕民二审提交的证据不能支持其诉请，而涉讼商铺是否拥有《建筑工程消防验收意见书》均不能认定双方签订的《租赁合同书》无效，因此，对于黄仕民二审提交的证据及调查取证申请本院均不予采纳。
综上所述，上诉人黄仕民的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费24500元，由上诉人黄仕民负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 怡
代理审判员 余 盾
代理审判员 蔡 峰
二〇一五年十月二十九日
书 记 员 黄庆杰
邓燕葵