广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终92号上诉人(原审被告、反诉原告）：王俊，男，汉族，住广州市越秀区。委托代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所�师。委托代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱宪法，男，汉族，住河南省汤阴县。委托代理人：王振国，广东叙法律师事务所律师。上诉人王俊因与被上诉人朱宪法房屋买卖合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2017）粤1802民初2769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。本案现已审理终结。王俊上诉请求：1、撤销一审判决；2、确认涉案的《房屋买卖合同》已解除；3、改判朱宪法向王俊支付的定金50000元不予退回；4、驳回朱宪法的全部诉讼请求;5、本案本诉与反诉的一审、二审诉讼费用由朱宪法承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。根据《合同法》第四十五条的规定，合同当事人可以对合同的效力约定附条件，�本案《房屋买卖合同》第十二条即附解除条件约定的条款。经多次通知，朱宪法没有在约定的期限配合王俊到房管部门办理房屋权属变更手续，实际上也不可能配合，也没有支付购房余款616000元，其上述行为已表明不再继续履行合同，构成违约，符合上述约定的解除条件，即本案合同解除条件已成就，故《房屋买卖合同》早在起诉前已经解除。即便是在王俊没有配合朱宪法办理过户手续的情况下，但根据合同第十一条的约定，卖方不依合同履行，应视为卖方违约，王俊有权没收5万元定金。二、一审判决认定没有法律依据。根据《合同法》第一百一十三条第一款的规定，违约损害赔偿的最大数额为“违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，王俊与朱宪法在订立合同时，均只能预见到违�时造成的损失是退还已付款项和赔偿与定金同等数额的损失。因此，即使王俊违约，也只需退还已付款项和赔偿与定金同等数额。更重要的是，朱宪法对交易不成功具有重大过错。除第一点所述的理由外，由于朱宪法违约、房价上涨，导致王俊无法按同等数额购买电梯房。而作为卖方，王俊却在积极促进本次交易。因此，一审判决有误。三、一审判决采用广东方圆土地房地产评估有限公司作出的方圆评报字(2017)第D10××号《房地产估价报告》不符合法律的规定，应当予以撤销。该《房地产估价报告》与本案无关，不应当采纳。即便与本案有关，该《房地产估价报告》评估的价值时点错误。其评估的价值时点应当是2017年4月1日，但实际为2017年8月21日，应当不予采纳。综上所述，一审判决认定事实有误，法律适用错误，请求驳回朱宪法的全部诉讼请求。朱宪�向一审法院起诉请求：1、判令王俊继续履行三方共同签订的《房屋买卖合同》，并于判决生效10个工作日内配合办理房屋过户手续，朱宪法在办理过户手续当日将剩余全部房款支付给王俊；2、本案诉讼费、保全费、差旅费等其他费用由王俊承担。诉讼过程中，朱宪法变更诉讼请求：1、解除《房屋买卖合同》（编号00008××）；2、在判决生效10日内，王俊向朱宪法退还定金50000元、赔偿中介费13320元和实际经济损失137900元；3、本案的诉讼费5230元、保全费3850元，共计9080元由王俊承担。王俊向一审法院提出反诉请求：1、确认涉案《房屋买卖合同》已解除；2、判令王俊没收朱宪法的定金50000元；3、本案本诉与反诉的诉讼费用由朱宪法承担。一审法院查明：朱宪法、王俊通过经纪方清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的沟通协调，达成了买卖房�意向。2017年1月2日，朱宪法向经纪方支付了定金50000元。1月3日，经纪方去广州找到王俊，王俊作为卖方在《房屋买卖合同》及附件上先行签名，收取了经纪方转交的朱宪法支付的定金50000元，并当即支付了中介费10000元给经纪方。1月4日，朱宪法作为买方在上述合同及附件进行补签。上述合同约定：“买卖双方经协商独家委托经纪方出售及购入位于清远市新城××海湾××路××号之物业，该物业之建筑面积为128平方米，该物业之成交价为666000元，买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用之日期为收齐房款当天。卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则视为卖方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》及办理房屋交易手续后3天内，仍不履行合同之条款，本合同自动解除，卖方应按本合同之有关违�规定承担违约责任。同时，卖方除须退还所收买方之已付款项外，并须赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，但买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合同。买方不依本合同履行，则视为买方违约。在经纪方发出通知关于到贷款银行签署《按揭合同》或到房管局签署《广东省房地产买卖合同》并办理房屋交易手续后3天内，仍未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，本合同自动解除，买方应按本合同的有关违约规定承担违约责任。卖方有权没收买方应付之定金，且有权再将该物业售予任何人，但卖方不得再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如买方或卖方在签署合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须支付非违约方的咨询及中介服务费，即违约方需向经纪方支付本条约定的买�双方应支付的全部咨询及中介服务费，如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付的咨询费及中介服务费。在本合同的执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼，败诉方承担胜诉方的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。本合同连同附件，在签订之日起生效，具同等法律效力……。”上述合同附件约定：“买方应在签署本合同同时向卖方支付定金50000元并自动转为部分楼款，买方在房管部门成功受理本次交易递件当天向卖方支付楼价余款616000元。买卖双方需于签署本合同后65个工作日内提供齐全全部资料前往市房地产交易中心办理房地产交易递件手续并签署《广东省房地产买卖合同》。买卖双方协定2017年3月31日前到清远市房管部门办理房屋过户手续……。”1月20日，朱宪法支付了中介费13320元给经纪方。2月20日，中国人民解放军96219部队司令部军务科为朱宪法出具证明，以用于朱宪法办理房产证事宜。根据朱宪法提供的银行账户明细清单显示，截至2017年3月31日，朱宪法在中国工商银行清远鹤堂支行的借记卡账户已有存款650695元。4月20日，清远市国土资源局不动产登记中心受理了涉案房屋的抵押权人中国农业银行股份有限公司清远城南支行对涉案房屋的抵押权注销登记，现涉案房屋的抵押权已注销。王俊对于其反诉称在3月31日前后曾多次通知朱宪法支付剩余房款的主张，并无提供相关依据。8月21日，朱宪法委托广东方圆土地房地产评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，该公司对该房屋在2017年8月21日的公开市场价值于8月22日作出估价报告，评估结果为800700元（6400�/平方米），朱宪法为此支付了评估费3200元。一审法院认为：双方签订的《房屋买卖合同》及附件，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是属有效合同，双方对合同义务均应恪守履行。本案中，王俊反诉请求确认合同已解除，但并无依据可证明其有向朱宪法发出解除合同的通知，王俊的此请求事实和法律依据不足，一审法院不予支持。鉴于双方对解除合同的意思表示一致，故对朱宪法解除合同的请求，一审法院予以照准。本案焦点在于解除合同的违约责任应由哪方承担及赔偿金额应如何确定。朱宪法已依约支付了定金、咨询及中介服务费和按约定的房屋过户时间备齐了楼价余款，王俊亦应依约履行提前办理还贷、涂销抵押手续及配合朱宪法办理房屋过户手续，但直至2017年4月20日，清远市国土资源局不动产登记�才受理了涉案房屋的抵押权注销登记，王俊显然不能在2017年3月31日前办妥提前还贷及涂销抵押手续，也不能在该日前与朱宪法到房管部门办理房屋过户手续，故应予认定合同不能依约履行是由王俊的违约行为所导致，朱宪法有权要求王俊承担违约责任；王俊认为朱宪法违约的依据不足，故对王俊要求没收朱宪法支付的定金50000元的反诉请求，一审法院亦不予支持。虽然双方签订的合同对王俊造成违约情况下的赔偿金额进行了固定数额的约定，但合同法确立的违约损害赔偿的原则是全部赔偿原则，在朱宪法确有证据证明其实际损失大于约定的损害赔偿金额时，应当对超出约定损害赔偿的部分予以支持。对朱宪法要求王俊返还定金50000元和赔偿中介费13320元的请求，均符合合同的约定，一审法院予以支持。对朱宪法要求王俊赔偿实际经济损失137900元的请求，该实际经济损失实质是由房屋差价损失134700元及评估费3200元构成，因清远市清城区房屋交易价格在合同签订后确实出现上升的波动，王俊不履行合同会导致朱宪法丧失以相同的价格买入相类似房屋的机会，由此会产生房屋差价损失，该差价是朱宪法履行利益的损失，属于违约损害赔偿的范围，且朱宪法提供的广东方圆土地房地产评估有限公司作出的房地产估价报告对涉案房屋评估价格为800700元（6400元/平方米），该价格在合理范围之内，结合涉案房屋的交易价格666000元，两者之间的差价为134700元，而评估费3200元是朱宪法固有利益的损失，朱宪法亦提供了相关依据证明已实际支出，故对朱宪法的此项请求，一审法院亦予以支持。判决：一、解除朱宪法与王俊于2017年1月4日签订的《房屋买卖合同》；二、限王俊于判决生效之日起5日内向朱宪法返还定金50000元；三、限王俊于判决生效之日起5日内向朱宪法赔偿中介费13320元、评估费3200元、房屋差价损失134700元；四、驳回王俊的反诉请求。案件本诉受理费4368元，保全费3850元；反诉受理费525元，合共8743元，由王俊负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审查。但一审判决违反法律禁止性规定、或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、王俊是否应承担违约责任。二、王俊是否应返还定金以及赔偿中介费、评估费、房屋差价损失给朱宪法。关于王俊是否应承担违约责任的问题。买方朱宪法与卖方王俊就涉案房屋的交易事项签订了《房屋买卖合同》及附件。按照合同的约定，买卖双方应于2017年3月31日前到清远市房管局办理房屋过户手续，并于房管部门成功受理本次交易递件当天支付剩余楼款。但直至2017年4月20日，清远市国土资源局不动产登记处才受理了涉案房屋抵押权注销登记。王俊主张合同不能依约履行是因朱宪法的违约行为所导致，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定�除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，王俊应对其主张承担举证责任。本案中，王俊并未提交证据证明朱宪法怠于履行合同义务，应承担举证不能的不利后果。根据《房屋买卖合同》第十一条的约定，卖方在收取定金后不依合同条款将涉案房屋售予买方的，则视为卖方违约。现王俊拒不出售房屋，一审判决认定王俊承担违约责任并无不当，本院予以确认。关于王俊是否应返还定金以及赔偿中介费、评估费、房屋差价损失给朱宪法的问题。首先，买方朱宪法已经按照合同的约定支付了定金、咨询及中介服务费。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿�失等违约责任”以及第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，朱宪法主张王俊返还定金以及赔偿已支付的中介费并无不当，本院予以确认。其次，由于本案房屋交易期间，清远房地产市场价格上升，王俊违约导致朱宪法购买类似房屋将产生房屋款差价。该部分差价既属于违约损失赔偿范围，也是双方在订立合同时可以或应预见到的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，王俊应当向朱宪法赔偿房屋差价损失。虽然朱宪法委托广东方圆土地房地产评估有限公司对涉案房屋作出的《房地产估价报告》的价值时点是2017年8月21日，但是双方当事人于2017年7月28日仍有就涉案房屋交易事项进行协商，交易并未终止。朱宪法在此期间委托评估公司对涉案房屋市场价值的评估可以作为损失认定的依据。因此，一审法院以此认定王俊应赔偿评估费和房屋差价损失给朱宪法并无不当，本院亦予以支持。综上所述，王俊的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。�审案件受理费1050元，由王俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 邓洪政审 判 员 何 燕二〇一八年二月十二日法官助理 黄 敏书 记 员 钟婉超附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法�禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。-10-