文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1918号原告：杨淑贞，女，1985年9月21日出生，汉族，住广东省饶平县。委托代理人：谢土英，女，1991年10月9日出生，汉族，住广东省吴川市。委托代理人：刘绮君，女，1993年7月20日出生，汉族，住广州市白云区。被告：孙照辉，男，1973年1月9日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。原告杨淑贞诉被告孙照辉租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月4日公开开庭进行了审理。原告杨淑贞及其委托代理人谢土英，被告孙照辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨淑贞诉称：原告与案外人黄某签订《物业租赁合同》后，经案外人黄某同意，原告于2011年11月8日与被告签订《店铺分租合同》。根据店铺分租合同内容，原告将天河区骏景路骏南街85号首层的物业分租给被告作商业用途使用，原建筑面积70.0575平方米，分租建筑面积48平方米，租赁期限为2011年11月11日至2013年4月10日，其中2011年11月11日至2012年11月10日期间的月租金为4900元，2012年11月11日至2013年4月10日期间的月租金为5194元。关于租赁税费的约定，租赁发票由被告代表原告到骏景花园街道办事处开具，相关税费由被告支付。原告与被告在签订分租合同时，口头约定店铺转让费为8000元，签订合同后被告一直没有支付该笔转让费，直至2012年3月15日才支付转让费4900元，尚欠3100元，该笔款项有单据为证。2012年3月，原告即与案外人黄某联系同年4月后即解除租赁关系，而后原告、被告及黄某三人一致达成口头协议被告所租店铺的租金及相关杂费直接支付给黄某，该口头协议已有黄某及何某证言证实。原告于同年4月租赁期满后即搬离租赁商铺，自此就不再关注事。直至2012年8月底黄某到法院起诉原告及被告后，原告才知道被告自原告搬离租赁商铺后一直没有向黄某依约支付租金及交付相关杂费。而后，经过法院（2012）穗天法民四初字第1978号判决，判令原告向黄某支付2012年4月11日至同年6月13日期间的租金合计6471.54元和迟延支付上述期间租金的滞纳金6471.54元，并支付水电费1670.12元、物业管理费263.9元和出租屋税7770.75元。在上述支付款项中，水电费、物业管理费及出租屋税部分，根据原告与被告的《店铺分租合同》约定，上述款项应该由被告自行支付。然而根据判决内容，原告只能先行将该部分款项支付给黄某。原告根据判决书履行义务后，即知会被告向原告支付水电费、物业管理费及出租屋税9731.35元，并依约支付2012年3月至同年6月的租金及尚欠的转让费3100元，然而，被告一直拒不支付。原告本着友好相处、合租愉快的原则与被告签订《店铺分租合同》，在合租期间原告一直积极配合被告开展工作，并依约履行合同义务。然而，被告既不履行原告搬离租赁店铺时与其所作的口头约定（即日后被告所应支付的店铺租金及相关杂费直接支付给案外人黄某），也不按店铺分租合同履行合同义务，导致原告无故被案外人黄某起诉追偿事实上属于被告孙照辉部分的租金、滞纳金及相关杂费。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求依法判令：1、被告支付2012年3月11日至2012年4月10日、2012年5月11日至2012年6月10日期间的租金（4900元/月）及转让费3100元；2、原告不退回被告租赁保证金9800元。3、被告支付第一项诉讼请求中的租金的滞纳金（每日按月租金4900元的2%计算，按月分期计算，依次自2012年4月11日、2012年6月11起计至2012年6月11日）；4、被告赔偿原告代被告向案外人支付的水电费1670.12元（2012年3月1日至6月14日期间）、物业管理费263.9元（2012年5月1日至6月13日期间）和出租屋税7770.75元（2011年6月至2012年4月期间）；5、本案受理费由被告承担。被告孙照辉辩称：杨淑贞由于经营不善，无法负担承租广州市天河区骏景路骏南街85号首层的店铺的租金，经该店铺业主黄某的老婆何某同意，于2011年11月8日与孙照辉签订了《店铺分租合同》。孙照辉将店铺作为经营美的净水设备的营销和服务平台，并和美的净水的广州分公司（广州美立清源净水设备销售有限公司）签订了《美的净水设备产品社区店合作协议书》，并支付了3万元的保证金及10万元的货款，在店铺所在的骏景花园社区正常展开经营活动。杨淑贞于2012年五一期间单方面提出解除合同，当时孙照辉要求杨淑贞和业主共同协商解决问题，并签订解约协议和新的租约，依照国家法律，杨淑贞必须先和租户孙照辉解约才能和业主黄某解约，可是杨淑贞拒不理睬，于2012年5月5日左右搬离。之后孙照辉多次和业主老婆何某及杨淑贞沟通，希望能够和业主直接签约，继续租用该店铺，使正常的经营活动能够继续，并处理好后续的费用及合约手续工作，但是杨淑贞耍赖逃跑，后面不再接电话也没有主动联系。业主老婆何某以杨淑贞违约为由拒绝执行原分租协议，并以断电、停水和损坏孙照辉铺内的财产相要挟，要求孙照辉尽快离开。多次协商未果，万般无奈之下，孙照辉于2012年6月13日被迫搬离上述商铺。2012年7月黄某到广州市天河区人民法院起诉杨淑贞及孙照辉，并说明杨淑贞于2012年5月10日单方面向其提出解除合同，要求支付租金、水电费、物业管理费、税费等费用，2013年广州市天河区人民法院作出判决，判定杨淑贞违约责任，赔偿黄某损失，孙照辉无责任，无须赔偿，在此案件的审理过程中，杨淑贞经法院传唤，无正当理由拒不到庭，逃避违约责任意图明显。而孙照辉没有违约的理由和动机，因为孙照辉上述店铺的经营状况良好，处于盈利状态，故没有不继续经营的理由和违约的动机。针对原告的诉讼请求，孙照辉不同意原告第一项诉讼请求，因为上述店铺无转让费，且孙照辉已经如约支付3-5月的租金，其中3月份有杨淑贞的收款收据，4、5月份的租金有银行转账给杨淑贞的转账证明文件；不同意第二项诉讼请求，因为是杨淑贞违约；不同意第三项诉讼请求，因为杨淑贞违约逃跑之前，孙照辉按时支付租金，无滞纳金；不同意第四项诉讼请求，因为出租屋税是业主需要向国家缴纳的房屋出租的所得税，应由业主黄某承担，孙照辉没有责任替业主支付该款项，水电费和物业管理费是违约责任人杨淑贞的欠款，孙照辉无需支付。经审理查明：案外人黄某是位于广州市天河区骏景路骏南街85号首层的房屋（以下简称案涉商铺）的权属人。相应的《房地产权证》显示案涉房屋用途为非居住用房，建筑面积为70.0575平方米，使用性质为商铺。原告杨淑贞与案外人黄某签订《物业租赁合同》（合同首部显示：出租方/甲方为案外人黄某，承租方/乙方为杨淑贞），约定：甲方同意将案涉商铺（骏景花园骏南街骏腾轩A004商铺）的物业出租给乙方作商业用途使用，建筑面积70.0575平方米；租赁期限为2011年4月11日至2013年4月10日；其中，2011年4月11日至2012年4月10日期间的月租金额为7600元，2012年4月11日至2013年4月10日期间的月租金额为8056元；租金按月结算，由乙方在每月的第16日前按银行转入个人账户付款方式缴付租金给甲方，甲方须于2011年4月11日前将该物业以现状交付给乙方使用，……乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付滞纳金；乙方须于2011年4月12日前向甲方交纳15200元作为租赁押金，甲方应在租赁期满待乙方结算相关费用后无息退还乙方（押金不能当做租金使用）；（第四条）租赁期内，乙方有下列情况之一的，甲方可以终止合同、收回该物业……3、乙方拖欠该物业租金达20天的；4、乙方拖欠水电费、物业管理费等相关杂费达一个月的；除租金外，该物业的相关杂费（如水电费、电话费、上网费、数字电话费、物业管理费等）均由乙方负责支付；（第七条第2款）乙方提前退回该物业，应提前一个月通知甲方，乙方须赔偿甲方2个月租金的违约金；属本合同第四条情形的，甲方有权没收乙方的租赁押金，并有权要求乙方结清该物业的租金及所拖欠的相关杂费，乙方须在3天内搬离该物业，否则甲方有权处理室内的所有物品；关于租赁税费的约定：租赁发票由乙方代表甲方到骏景花园街道办事处开具，相应税费由乙方支付；等条款。上述合同签订后，杨淑贞向案外人黄某支付了租赁押金15200元，案外人黄某亦将案涉商铺交付给杨淑贞使用。此后，孙照辉与杨淑贞签订《店铺分租合同》（合同首部显示：出租方/甲方为杨淑贞，承租方/乙方为孙照辉），约定：甲方愿意将案涉商铺（骏景花园骏南街骏腾轩A004商铺）的物业分租给乙方作商业用途使用，原建筑面积70.0575平方米，分租建筑面积48平方米（以下简称案涉分租商铺）给乙方；租赁期限为2011年11月11日至2013年4月10日；其中，2011年11月11日至2012年11月10日期间的月租金额为4900元，2012年11月11日至2013年4月10日期间的月租金额为5194元；租金按月结算，由乙方在每月的第12日前按银行转入个人账户付款方式缴付租金给甲方……乙方须依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付滞纳金；（第三条）本合同签订时，乙方应向甲方交纳租赁押金9800元，甲方于本合同有效期届满时在乙方完好退出案涉分租商铺并交清各项费用后，将租赁押金无息退还乙方；（第五条）甲乙双方共同使用案涉商铺，水费、电费、物业管理费、杂用费等由甲乙双方共同承担（店铺水费由乙方支付，公用水费由甲方支付，电费各用电表，共用电由甲乙双方共同支付，物业管理费由乙方支付48平方米费用），每月由甲方或乙方代缴，以发票为准；（第六条）乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同：……3、乙方拖欠该物业租金达20天的；4、乙方拖欠水电费、物业管理费等相关杂费达30天的；（第七条第1款）甲方提前收回该物业，应提前一个月通知乙方，甲方须赔偿乙方2个月租金的违约金；（第八条）关于租赁税费的约定：租赁发票由乙方代表甲方到骏景花园街道办事处开具，相应税费由乙方支付；等条款。案外人何某受案外人黄某的委托，在上述合同中书写以下内容：“同意杨淑贞将骏腾轩A004的一部分分租给孙照辉。孙照辉按本合同规定向杨淑贞负责，杨淑贞按之前与业主签定租赁合同向业主负责。当租赁合同到期（2013年4月10日）后，杨淑贞和孙照辉均有同等条件下的优先租赁权（续签的租金比照本商铺附近的市场租金价格）。业主与孙照辉另外签定用于租赁备案的租赁合同，期限为3年（2011年11月1日—2014年10月31日），租金为2000元正。何某2011年11月8日”。上述合同签订后，孙照辉向杨淑贞支付了租赁押金9800元，杨淑贞亦将案涉分租商铺交付给孙照辉使用。孙照辉遂在案涉分租商铺开办了“美的净水设备专卖店广州幸福第15号店”。2012年5月10日，杨淑贞搬离案涉商铺。对此，孙照辉称杨淑贞于2012年5月初才向其提出不再承租案涉商铺的情况，并要搬走，其并没有告知要求孙照辉与业主直接签订租赁合同；其在杨淑贞搬离后没有马上搬离的原因是其希望继续履行分租合同，并直接与案外人黄某建立租赁合同关系。杨淑贞称其于2012年3月底就已经与案外人黄某表示不再续租，2012年4月中旬已经向孙照辉提出其会搬出商铺，要求孙照辉直接与案外人黄某签订租赁合同，但孙照辉一直不同意与其协商。2012年5月31日，案外人黄某向广州市天河区天园街流动人员和出租屋管理服务中心缴纳了案涉商铺2011年6月至2012年4月期间的出租屋税合计7770.75元。2012年6月13日，孙照辉搬离案涉分租商铺。同日，案外人黄某的委托代理人何某与孙照辉签署《水电表读数》，内容为：2012年6月13日，案涉商铺的水表读数为205度，总表读数为17364度、分表读数626度；2012年6月10日，分表读数为624度。对此，孙照辉称案外人黄某直接要求其搬离案涉分租商铺，并且告知其如不搬出会对其进行停水、停电，而事实上也曾有晚上停电的情况。另，杨淑贞和孙照辉均确认《分租合同》于孙照辉搬离案涉分租商铺当日实际解除。关于案涉分租商铺的租金支付情况，杨淑贞和孙照辉均确认以下事实：1、孙照辉已经付清2011年11月11日至2012年3月10日期间租金、2012年4月11日至2012年5月10日期间租金，其中2011年11月11日至2012年1月10日期间的租金是由孙照辉以现金形式支付给杨淑贞，杨淑贞于支付当日开具相应的收据给孙照辉，此后孙照辉先后于2012年1月12日、2月14日、4月13日向杨淑贞转账支付共计三笔4900元的租金，对应的租金期间依次为2012年1月11日至2012年2月10日、2012年2月11日至2012年3月10日、2012年4月11日至2012年5月10日期间的租金；2、孙照辉于2012年3月15日向杨淑贞转账支付了一笔4900元的款项。另，孙照辉称其在转账支付租金前会告知杨淑贞，其于2012年3月15日转账支付给杨淑贞的4900元是案涉分租商铺自2012年3月11日至4月10日期间的租金，除了2012年3月15日、4月13日其转账支付的两笔租金没有开具收据外，之前转账支付的租金，杨淑贞会于其转账后几天后开具收据给其。杨淑贞称孙照辉并未通知其转账支付租金，其也没有开具相应收据，其直到案外人黄某于2012年另案起诉其时其才去查询银行账户并知道孙照辉向其转账支付了租金；孙照辉于2012年3月15日转账支付给杨淑贞的4900元是双方于签订《分租合同》当日口头约定的需由孙照辉向杨淑贞支付的案涉分租商铺的转让费（金额为8000元，没有具体约定支付时间，因为当日有事来不及以书面形式约定）的一部分，孙照辉至今尚欠转让费3100元。杨淑贞为证明其关于其与孙照辉约定了转让费的陈述，提供了编号为0612528的《收据》（存根联和记账联，开具时间为2012年3月15日，开具人为原告杨淑贞）一张，主要内容为收到孙照辉交来转让费4900元，欠转让费3100元，3月份店租未交，逾期一日按合同第二条支付滞纳金2%，逾期20天，则按合同第六条（3）处理。孙照辉对上述《收据》的真实性无异议，但对其内容有异议，称双方根本没有约定支付转让费，孙照辉当时支付给杨淑贞的4900元实际是2012年3月的租金，但杨淑贞不肯给其开具租金的收据，而是开具了上述《收据》，由于杨淑贞已经收了孙照辉的钱，所以孙照辉只能收取了上述《收据》，因此在上述《收据》上孙照辉并没有签名。另，孙照辉称其至今未支付案涉分租商铺自2012年5月10日以后的水电费、管理费。本案中，关于案涉分租商铺的水电费、管理费、租赁税费交纳情况，杨淑贞和孙照辉均确认以下内容：1、孙照辉承租期间，案涉商铺水电费、物管费都是每两个月一付，先由杨淑贞向物管公司交纳，杨淑贞再向孙照辉收取案涉分租商铺部分的水电费、物管费；2、案涉商铺中杨淑贞使用的部分与孙照辉使用的部分均有各自的水电表，按水电表的读数计算费用；3、案涉商铺的管理费是按杨淑贞、孙照辉各自承租面积的比例负担；4、在杨淑贞与房东即案外人黄某产生租赁合同纠纷之前，杨淑贞尚未缴纳出租屋租赁税费。另，杨淑贞还称截至2012年3、4月应由孙照辉承担的物管费孙照辉已向其付清、截至2012年1、2月的水电费应由孙照辉承担的部分孙照辉也已向其付清；杨淑贞、孙照辉双方并没有抄下2012年3、4月份的水电表读数；《店铺分租合同》约定的租赁税费的条款中“相应税费”包含所得税、经营税和印花税，是指全部的出租屋税，并非只指印花税，“由乙方支付”的意思是指由孙照辉负担其承租该部分面积的出租屋税，并非由孙照辉承担整个商铺的出租屋税，出租屋税应由杨淑贞、孙照辉按各自承租面积比例分摊。孙照辉还称其已向杨淑贞支付2012年3、4月份应当由其负担的水电费，但没有证据证明，杨淑贞没有向其开具相应的收据；《店铺分租合同》约定的租赁税费仅指印花税，现其愿意承担其租赁期间案涉商铺的全部印花税，但其他部分，其不愿意承担。因杨淑贞未举证证实案涉分租商铺自2012年3月1日起水电表的读数情况，本院在本案中组织双方当事人就案涉分租商铺水电费占案涉商铺水电费的比例进行协商，其中杨淑贞坚持按照70%的比例由孙照辉负担，孙照辉坚持按照60%的比例由其负担，双方最终未达成一致意见。杨淑贞为证明在2012年5月10日搬离案涉商铺前其与孙照辉、案外人黄某达成口头协议由孙照辉将其搬离后案涉分租商铺的租金及相关杂费直接支付给黄某，提交了一份书面证人证言（证人为黄某和何某，证言主要内容为：杨淑贞与2012年3月和我沟通说4月即将不租，且口头知会了孙照辉；我同意杨淑贞继续分租给孙照辉使用店铺,以履行分租协议，在杨淑贞离开店铺后由孙照辉直接把孙照辉应付的租金、水电费、管理费等费用直接付给我；但是杨淑贞搬离后，我多次要求孙照辉向我交租金、水电费、管理费等费用，孙照辉都不给，态度恶劣，我无奈只能同时起诉杨淑贞和孙照辉)。孙照辉对上述书面证人证言真实性有异议，称黄某及何某（2012）穗天法民四初字第1978号案中陈述杨淑贞擅自离场，故起诉杨淑贞及孙照辉。另查，黄某曾因案涉商铺租赁合同纠纷于2012年8月27日向本院起诉孙照辉和杨淑贞，诉称杨淑贞于2012年5月10日单方面向黄某提出解除合同，但孙照辉和杨淑贞实际将物业交还给黄某的时间为2012年6月14日，诉请要求孙照辉和杨淑贞向其支付相应的租金、滞纳金和违约金等。本院对此以（2012）穗天法民四初字第1978号案件予以受理，该案查明：……2012年6月14日，黄某向广东康景物业服务有限公司（即案涉商铺所在楼宇的物业服务企业）支付了案涉商铺2012年3-4月的水费公摊25.8元、电费786.8元、路灯电费公摊17元、排污费8.8元、水费19元和截止至2012年5月21日的排污费11.3元和水费24.4元以及2012年5-6月（行度：16643-17384，单价1.0178）的电费754.2元、路灯电费公摊16.8元、水费公摊32.6元，上述合计1696.7元。黄某表示案涉商铺2012年5-6月的电表读数是17384千瓦时，孙照辉搬离分租商铺时的电表读数是17364千瓦时，所以，其中部分电费合计20.36元［即（17384千瓦时-17364千瓦时）×1.0178元/千瓦时］无须由杨淑贞和孙照辉承担……经审理该案后本院认为，《物业租赁合同》约定的租赁期限于2013年4月10日才届满，原告杨淑贞于2012年5月退还案涉商铺的部分场地（即除了被告孙照辉承租的分租商铺以外的场地），且未举证证明存在法定或约定的理由，构成违约。由于杨淑贞提前退场且未支付前述租金，导致黄某的合同目的无法实现、《物业租赁合同》提前解除，责任在于杨淑贞……对于黄某已实际代为垫付的杨淑贞承租案涉商铺期间产生的相关费用，杨淑贞理应予以返还……杨淑贞应返还黄某已代为垫付的水电费1670.12元……2、关于物业管理费。黄某已支付案涉商铺2012年5-6月的物业管理费合计490.4元（即245.2元/月×2个月），杨淑贞应返还其中的263.9元（即2012年5月1日至同月10日期间为245.2元÷31天×10天=79.1元；2012年5月11日至同年6月10日期间为245.2元÷70.0575平方米×48平方米=168元；2012年6月11日至同月13日期间为245.2元÷70.0575平方米×48平方米÷30天×3天=16.8元）……3、关于出租屋税。黄某已代为垫付案涉商铺2011年6月至2012年4月期间的出租屋税合计7770.75元，因《物业租赁合同》已约定该费用由杨淑贞承担，因此，杨淑贞理应向黄某返还该费用。至于黄某主张的案涉商铺2012年5月至同年6月14日期间的出租屋税，由于黄某未能举证证明其已代为垫付，本院对黄某该部分主张不予支持……关于黄某主张孙照辉对杨淑贞的上述债务承担共同清偿责任的问题，本院认为，孙照辉与黄某之间并没有建立租赁合同关系，且黄某的委托代理人何某已在《店铺分租合同》中写明“孙照辉按本合同规定向杨淑贞负责，杨淑贞按之前与业主签定租赁合同向业主负责”，因此，黄某上述主张不符合合同相对性原则，本院不予支持……本院后于2013年4月23日作出（2012）穗天法民四初字第1978号民事判决，判决：一、被告杨淑贞于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄某支付2012年4月11日至同年6月13日期间的租金合计6471.54元和迟延支付上述期间租金的滞纳金6471.54元。二、被告杨淑贞于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告黄某支付水电费1670.12元、物业管理费263.9元和出租屋税7770.75元。三、被告杨淑贞已付租赁押金15200元归原告黄某所有（用于冲抵被告杨淑贞提前退回租赁场地的违约金）。四、驳回原告黄某的其他诉讼请求。上述民事判决现已发生法律效力。再查，孙照辉于2014年7月28日向本院起诉杨淑贞，要求杨淑贞退还租赁保证金及赔偿损失等，本院以（2014）穗天法民四初字第2142号案件予以受理，该案尚未审结。本案审理过程中，杨淑贞向本院申请撤回其关于要求孙照辉支付案涉分租商铺2012年4月11日至2012年5月10日的租金及其滞纳金的诉讼请求。本院认为：杨淑贞上述撤回本案部分诉讼请求的申请符合法律规定，本院依法予以准许。杨淑贞和孙照辉签订的《店铺分租合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，孙照辉和杨淑贞均应依约履行。孙照辉已经于2012年6月13日搬离案涉分租商铺，杨淑贞和孙照辉亦确认《店铺分租合同》已实际解除，但双方对于导致《店铺分租合同》提前解除的责任归属问题均指称责任在于对方。对此，本院认为，从本案查明的事实看，杨淑贞基于其与案外人黄某就案涉商铺成立了合法有效的租赁合同关系而将案涉分租商铺分租给孙照辉，鉴于已经发生法律效力的（2012）穗天法民四初字第1978号民事判决已经认定导致《物业租赁合同》提前解除的责任在于杨淑贞，如果孙照辉在杨淑贞提前退场前不具有《店铺分租合同》约定的或法定的足以使杨淑贞具有解约权的情形，则应认定导致《店铺分租合同》解除的责任归属于杨淑贞。对此，杨淑贞指称孙照辉存在至今拖欠案涉分租商铺2012年3月11日至4月10日期间租金的违约行为。经查，孙照辉于2012年3月15日向杨淑贞转账支付了一笔4900元的款项，孙照辉并称该款即为案涉分租商铺2012年3月11日至4月10日期间租金，杨淑贞否认该笔款项性质为租金而称其性质为转让费。关于杨淑贞和孙照辉之间有无关于需孙照辉支付案涉分租商铺转让费8000元的口头约定的问题，孙照辉对此予以否认，故杨淑贞作为主张该约定成立有效的一方当事人应当就此承担举证责任。但就其提交的证据《收据》来看，该《收据》为其单方向孙照辉出具的，不能直接证明孙照辉认可了该《收据》上转让费方面的内容，况且孙照辉关于其接收该《收据》的解释尚属于常理范围之内，故本院对杨淑贞关于其与孙照辉之间存在上述关于转让费的口头约定的陈述不予采信，并对孙照辉关于其上述2012年3月15日所转账支付的4900元款项为案涉分租商铺2012年3月11日至4月10日期间租金的主张予以采信。因此，本案中导致《店铺分租合同》提前解除的责任应归属于杨淑贞一方。至于杨淑贞关于其与孙照辉、黄某三方就在其离场后由孙照辉直接交纳案涉分租商铺租金及相关杂费给黄某达成一致意见的陈述，孙照辉予以否认，杨淑贞应当就其上述陈述举证证明，但其提交的证人黄某和何某的书面证人证言的内容与黄某在（2012）穗天法民四初字第1978号案件的诉称内容互相矛盾，本院对此证人证言中涉及杨淑贞、孙照辉、黄某三方达成一致意见的内容及杨淑贞上述陈述均不予采纳。关于杨淑贞第一项诉讼请求，从本案查明的事实看，孙照辉已经付清案涉分租商铺截至2012年5月10日的租金，故本院对于杨淑贞关于要求孙照辉支付案涉分租商铺自2012年5月11日至2012年6月10日期间租金4900元的诉讼请求予以支持，对于杨淑贞要求孙照辉支付案涉分租商铺自2012年3月11日至2012年4月10日期间租金4900元的诉讼请求予以驳回。如前所述，本院对杨淑贞关于其与孙照辉之间存在上述关于转让费的口头约定的陈述不予采信，故杨淑贞要求孙照辉支付尚欠转让费3100元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院依法不予支持。关于杨淑贞的第二项诉讼请求，如前所述，杨淑贞的确存在提前解除《店铺分租合同》的违约行为，其要求不退回孙照辉已缴纳的租赁保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于杨淑贞的第三项诉讼请求，从本案查明的事实看，自2012年3月11日至2012年6月11日期间，孙照辉存在迟延支付案涉分租商铺租金的具体情况如下：2012年3月11日至2012年4月10日的租金迟延3天（2012年3月13日至15日共计3天）、2012年5月11日至2012年6月10日的租金迟延30天（2012年5月13日至杨淑贞在本案中所主张的时间2012年6月11日共计30天）。按照《店铺分租合同》第二条的约定，孙照辉应向杨淑贞支付迟延支付2012年3月11日至2012年4月10日、2012年5月11日至2012年6月10日期间租金的滞纳金3234元〔4900元×2%×（3+30）天〕，杨淑贞该项诉请未超过上述3234元的部分本院依法予以支持，对于超过部分，本院依法予以驳回。关于杨淑贞第四项诉讼请求，从（2012）穗天法民四初字第1978号案件查明的杨淑贞欠付黄某案涉商铺水电费、管理费、出租屋税等事实看，根据《店铺分租合同》第五条的约定及杨淑贞和孙照辉关于案涉商铺水电费、管理费、租赁税费如何承担的陈述，其中应由孙照辉负担的费用具体包括：第一，水费部分〔包括2012年3-4月的水费公摊25.8元、排污费8.8元、水费19元，截止至2012年5月21日的排污费11.3元、水费24.4元，2012年5-6月水费公摊26.38元（32.6元－6.22元）〕，《店铺分租合同》第五条约定的水费负担方式和杨淑贞、孙照辉在本案中所陈述的负担方式不一致，应视为双方当事人在合同履行过程中以实际行为改变的该部分费用的负担方式，因此，该部分费用应当按照杨淑贞和孙照辉在本案中所陈述的方式即按各自的水表分表读数计算，并由孙照辉承担其水表分表相应的水费。本案中，杨淑贞本应当就其该项诉请中需由孙照辉承担部分的水费金额承担举证责任，但杨淑贞现无法举证证明，本院亦无法查明上述期间杨淑贞和孙照辉各自水表分表的读数情况，故本院综合孙照辉所使用商铺面积大于杨淑贞使用商铺面积、孙照辉在案涉分租商铺开设了美的净水设备专卖店、杨淑贞和孙照辉各自搬离案涉房屋的时间等实际情况，根据公平原则，考虑孙照辉自愿按照60%比例负担的意见，酌情认定孙照辉负担的水费为62.36元〔（25.8元+8.8元+19元）×60%+（11.3元+24.4元）÷21日×10日×60%+20元）〕。第二，电费部分〔包括2012年3-4月的电费786.8元、路灯电费公摊17元，2012年5-6月电费733.84元（754.2元－20.36）、路灯电费公摊16.8元〕，该部分费用应当按照杨淑贞和孙照辉各自的电表分表度数计算，如前所述，杨淑贞本应当就其该项诉请中需由孙照辉承担部分的电费金额承担举证责任，但杨淑贞现无法举证证明，本院亦无法查明上述期间杨淑贞和孙照辉各自电表分表的读数情况，故本院综合孙照辉所使用商铺面积大于杨淑贞使用商铺面积、孙照辉在案涉分租商铺开设了美的净水设备专卖店、杨淑贞和孙照辉各自搬离案涉房屋的时间等实际情况，根据公平原则，考虑孙照辉自愿按照60%比例负担的意见，酌情认定孙照辉负担的电费为1171.39元〔（786.8元+17元）×60%+（733.84元+16.8元）÷61日×10日×60%+（733.84元+16.8元）÷61日×50日〕。第三，管理费部分，案涉商铺自2012年5月1日至5月10日期间的管理费79.1元，按照杨淑贞与孙照辉实际使用面积比例（31.5：68.5）计算，得出其中孙照辉应交的管理费为54.18元（79.1元×0.685）；案涉分租商铺自2012年5月11日至6月13日期间的管理费为184.8元（168元+16.8元），以上两项合计238.98元，孙照辉应负担的管理费即为238.98元。第四，出租屋税部分，孙照辉关于《店铺分租合同》第八条约定中租赁税费仅指印花税的陈述缺乏证据，本院不予采信，杨淑贞对此问题的陈述与《店铺分租合同》第八条约定一致，且符合生活常理，本院予以采信。案涉商铺2011年6月至2012年4月期间每月的出租屋税折合为706.43元（7770.75元÷11月），按照杨淑贞与孙照辉实际使用面积比例（31.5：68.5）计算，得出其中杨淑贞每月应交的出租屋税为222.53元，孙照辉每月应交的出租屋税为483.9元，结合孙照辉实际使用案涉分租商铺的期间，孙照辉应承担的出租屋税为3387.3元（483.9元/月×7月）。综上，原告该项诉讼请求中不超过上述水电费1233.75元、物业管理费238.98元、出租屋税3387.3元的部分，本院予以支持，对于超过部分依法予以驳回。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款的规定，判决如下：一、被告孙照辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告杨淑贞支付2012年5月11日至2012年6月10日期间的租金4900元。二、被告孙照辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告杨淑贞支付迟延支付2012年3月11日至2012年4月10日、2012年5月11日至2012年6月10日期间租金的滞纳金3234元（在本案中计至2012年6月11日）。三、被告孙照辉于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告杨淑贞支付水电费1233.75元、物业管理费238.98元、出租屋税3387.3元。四、驳回原告杨淑贞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费860元，由原告杨淑贞负担575元，被告孙照辉负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  秦 雯人民陪审员  刘亚丽人民陪审员  梁泳怡二〇一五年七月三十日书 记 员  张 杳何嘉杰本判决书于2015年   月   日送达