安徽省萧县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1322民初2879号原告：戴红荣，女，1972年1月10日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。被告：张建伟，男，1972年12月21日出生，汉族，住浙江省龙泉市。委托诉讼代理人：陈学万，江苏清正苑律师事务所律师。被告：张莉，女，1964年4月7日出生，汉族，住安徽省萧县。原告戴红荣与被告张建伟、张莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴红荣、被告张建伟的委托诉讼代理人陈学万、被告张莉到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告戴红荣向本院提出诉讼请求：1、、解除原、被告之间签订的《爱尚购物商铺租赁合同》；2、依法判决两被告返还原告租金38000元、转让费25000元，两被告承担连带赔偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月18日，原告与被告签订《爱尚购物商铺租赁合同》，约定原告租用被告爱尚购物门口北边门面商铺用于经营，租赁期限为2016年1月1日至2020年12月30日，每年租金19000元，签订合同时一次性付清两年租金。原告付清租金以后，对商铺进行了装修，并进货销售。但到2016年2月29日，所有商铺×××被萧县公安消防查封关闭。原告方才知道被告消防不符合标准。被告的严重违约，造成原告无法继续经营，造成原告货物积压，损失惨重，原告多次与被告协商解除合同及赔偿事宜未果。为此，诉到法院。被告张建伟辩称：1、张建伟不是本案适格被告，他只是爱尚购物广场的管理人员，其以购物广场名义与原告签订合同收取租金是职务行为，张建伟至多是本案的第三人，即使对本案原告承担责任，也是在第二被告承担全部责任的前提下，对其中的30%承担连带清偿责任。第一、本案是房屋租赁合同法律关系，租赁合同的主体是原告和爱上购物广场。爱尚购物广场是本案被告张莉个人独资的企业，租赁合同均是本案原告与爱上购物广场签订的，因此，本案租赁合同的主体实质上是原告和第二被告。同时，从爱尚购物广场的经营管理活动来看，第二被告也实际参与了爱尚购物广场商铺对外租赁活动，并收取了部分业户的租房保证金。因此，本案租赁合同法律关系的主体实际上是原告和第二被告。第二、张建伟在本案中只是代表爱尚购物广场与原告签订房屋租赁合同、收取租金、管理市场等管理活动的管理者。虽然，张建伟和第二被告是合伙关系，但是合伙关系只是他们二人之间的私下约定，而对外，爱尚购物广场仍然是第二被告一人的企业，张建伟只是企业的一名管理人员。爱尚购物广场的营业手续、纳税手续及治安、消防、尾声等手续显示，都是第二被告一人的独资企业，因此，张建伟不是本案的共同被告，最多只能是本案的第三人。第三、第二被告和张建伟对爱尚购物广场的经营方式为合作关系。按照第二被告和张建伟于2015年10月8日签订的《合作协议》，第二被告提供经营场所和经营手续，张建伟负责购物广场的装修和管理，收益分配比例为三七开。因此，爱尚购物广场经营过程中对外所产生的债权债务纠纷，依法应由爱尚购物广场享有债权和承担责任。在爱尚购物广场享受权利和承担义务后，才能按照他们二人的协议，在内部处理利益分配和债务承担，因此张建伟不是本案适格被告，最多是本案的第三人，即使对本案原告承担责任，也是在第二被告承担全部责任的前提下，对其中的30%承担连带清偿责任。被告张莉辩称：原告陈述的事实与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。（一）原告戴红荣提交的第一组证据：1、原告身份证复印件，证明原告主体适格；2、爱尚购物租赁合同，证明原告与被告张建伟签订了租赁合同并加盖了爱尚购物专用章，合同约定了商铺位置、大小、租金和租期。没有异议；3、房屋租赁补充合同，证明2012年8月28日原被告签订补充合同的事实。两被告对其真实性、合法性、关联性均未无异议，本院予以认定。第二组证据：4、合作协议，证明原告所租赁的商铺是两被告共同经营的，两被告是适格的主体。被告张建伟对该证据真实性和证明目的均没有异议，根据该协议，张建伟至多为购物广场的隐名股东，不应直接对外承担责任；被告张莉对认为该是复印件，张建伟与张莉不存在合作关系。该证据为复印件，且无其他证据对该证据的真实性、合法性予以佐证，故对该证据的真实性不予认定。第三组证据：5、证人张某、朱某的出庭证言，证明原告交付给被告张建伟转让费25000元。被告张建伟对证人证言提出异议，认为房屋租赁双方签订书面合同，但没有转让费的约定，不存在转让费。本院认为，该出庭证人也是爱尚购物广场的房屋租赁户，本案的审理结果与两位证人存间接的利害关系。因此，对该证人证言的真实性不予认定。（二）被告张建伟提交的第一组证据：2015年10月8日第一被告与第二被告签订的合作协议一份，证明两被告对爱尚购物广场是联合经营，同时约定了两被告的收入分配比例，第一被告(张建伟)占30%，第二被告（张莉）占70%，第二被告（张莉）出营业场地，张建伟经营。张建伟最多是爱尚购物的隐名股东，不应直接对外承担责任。第二组证据：原告实际经营的照片一张。证明原告所租铺面被查封后存在继续经营的情况，该按照原告的实际使用时间，参照合同约定的租金标准，支付给被告房屋占有使用费。原告戴红荣认为房租费及转让费均是交给张建伟的，照片所拍摄的不是其所租的房屋；被告张莉对合作协议的真实性提出异议，该证据为已经过鉴定系复印件，不能作为证据使用。本院审查认为，《合作协议》系复印件，不能作为证据使用；照片来源不明确，不符合证据形式和实质要件。因此对上述两证据的真实性、合法性、关联性不予认定。根据上述认定的证据及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2015年10月18日被告张建伟与原告戴红荣签订《萧县爱尚购物商铺租赁合同》，出租方（甲方）加盖萧县爱尚购物专用章，承租方（乙方）戴红荣。合同约定：一、租赁商铺（爱尚购物）门口北边门面商铺租赁给乙方使用（萧县上岗街北头路东）；二、租赁期限：从2016年1月1日起至2020年12月30日止，共为五年，租期内租金不变，租金两年一交；四、租金每年19000元，在合同签订时，乙方一次性向甲方缴齐两年租金。甲方加盖张建伟私人印章，戴红荣签字。合同签订后，戴红荣按照合同约定向张建伟交纳两年租金38000元，戴红荣即对该商铺进行装修营业，至2016年2月29日该门面商铺被萧县公安消防大队临时查封，由于该商铺未按照萧县公安消防大队的整改意见予以整改，至今仍处于查封状态。戴红荣因所租赁商铺无法正常经营，商铺装修及货物积压等损失，形成本诉。本院认为：被告张建伟与原告戴红荣签订商铺租赁合同，系双方真实意思表示，合同双方均应按照合同的约定全面履行合同。原告戴红荣按照合同约定交纳38000的租金，完成了合同所确定的义务，被告张建伟也按照合同约定将涉案商铺交付戴红荣。后因涉案商铺消防措施不达标，被消防部门依法查封，张建伟未及时整改，造成戴红荣无法经营，视为违约，张建伟应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。张建伟至本案法庭辩论终结前，未能提供其出租房屋的建设工程规划许可证或者该房屋是按照建设工程规划许可证的规定建设的。因此，本案原告与张建伟之间的租赁合同为无效合同。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。原告要求解除原、被告之间签订的《爱尚购物商铺租赁合同》，无事实和法律依据，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案被告张建伟出租的商铺未取得建设工程规划许可证，并且存在消防隐患，被萧县公安消防大队查封后未及时整改，造成原告无法继续经营,存在过错，原告要求被告张建伟返还租金38000元，本院予以支持。因本案属原告戴红荣与被告张建伟之间的租赁合同产生的纠纷，根据合同相对性原理，承担责任的主体应属合同当事人，张莉不是涉案租赁合同当事人。被告张建伟抗辩其与被告张莉系合作关系，双方订立了合作协议，但该协议是否合法、生效、履行，是否与本案具有关联性，张建伟未提交确实充分的证据予以佐证。故原告要求被告张莉承担违约责任的请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告返还转让费25000元，未能提交确实、充分的证据证实其向张建伟支付转让费。因此，原告的该请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张建伟于本判决生效后十日内返还原告戴红荣租赁费38000元。二、驳回原告戴红荣的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1375元，减半收取688元，由原告戴红荣负担280元，被告张建伟负担408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  单开峰二〇一七年七月十九日书记员  刘 芬附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。