广东省云浮市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）云中法民二终字第441号
上诉人（原审原告）：邓辉南，曾用名邓挥南，男，汉族，1958年10月10日出生，住广东省云浮市云城区。
上诉人（原审原告）：周石带，女，汉族，1957年8月27日出生，住广东省云浮市云城区。
两上诉人邓辉南和周石带的共同委托代理人：郭锦霞，广东言邦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：唐伟贤，男，汉族，1952年11月9日出生，住广东省云浮市云城区。
被上诉人（原审被告）：陈泽英，女，汉族，1954年1月22日出生，住广东省云浮市云城区。
被上诉人（原审被告）：梁金耀，男，汉族，1961年12月13日出生，住广东省云浮市云城区。
被上诉人（原审被告）：潘银英，女，汉族，1963年4月5日出生，住广东省云浮市云城区。
两被上诉人梁金耀和潘银英的共同委托代理人杨桂标，广东雄量律师事务所律师。
上诉人邓辉南、周石带与被上诉人唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英房屋买卖合同纠纷一案，邓辉南、周石带不服云城区人民法院（2015）云城法民二初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓辉南及其与周石带的共同委托代理人郭锦霞，被上诉人唐伟贤、陈泽英，被上诉人梁金耀、潘银英及其共同委托代理人杨桂标到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
邓辉南、周石带在一审时诉称：1996年1月2日，邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英签订一份《房屋买卖合约》，当时邓辉南、周石带夫妇要承担三个孩子及父母和晚叔三个老人的一切生活费用，三个老人并带病在身，经济压力十分重大，晚叔（邓广洪己病故）无儿无女，并患有甲鹰瘤疾病，邓辉南、周石带为了减轻经济压力负担，在签订《房屋买卖合约》时与唐伟贤有过口头协议，要求唐伟贤做邓辉南晚叔（邓广洪，1998年11月2日病故，终年61岁）的义子，负有扶养赡养义务，因为宅基地其晚叔有份额的，买主就可以名正言顺，把房屋过户。当时双方都很清楚是《集体土地使用权证》，当时唐伟贤提出不做邓广洪义子的，邓辉南、周石带就不会卖屋。卖屋的目的是保障老人的生活和医疗费减轻邓辉南、周石带的经济压力，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款：任何单位和个人不得侵占买卖或者其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。双方在倾谈口头协议时，唐伟贤没有作声只作点头默认，所以在买卖合约中注明宅基地面积238㎡，房屋单层为161㎡，以65000元转让房屋，实际房屋价格为403.7元／㎡是收回当时建造房屋的工本费，邓辉南、周石带并没收取宅基地款项。《房屋买卖合约》签订后，唐伟贤并没有做邓广洪的义子，没有签订相关法律文书，也没有履行扶养赡养义务，长期占用宅基地，故意不办理过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第十四条、不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载不动产登记簿时发生效力。由此认定物权并未转移，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。唐伟贤、陈泽英长期不履行合约转户义务就等于自动放弃。《房屋买卖合约》签订后邓辉南、周石带向唐伟贤、陈泽英曾多次口头要求唐伟贤、陈泽英抓紧时间办理过户手续并表明邓辉南、周石带会大力协助办理，如果不办理转户手续可把房屋退还给邓辉南、周石带，唐伟贤、陈泽英不予理睬。于2014年12月至2015年1月期间邓辉南、周石带以邮件快递方式发送3次信函给唐伟贤要求尽快办理过户手续，但唐伟贤置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当时人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在期行届满之前要求其承担违约责任。《房屋买卖合约》签订至今将近20年。
2004年12月，唐伟贤、陈泽英明知房屋未有过户，在没有处分权的情况下，未经邓辉南、周石带同意就把房屋卖给高村金山人梁金耀、潘银英，并以70000元的价格卖出，自从梁金耀、潘银英搬进本村居住后，本村的村民都责怪把房屋卖给梁金耀、潘银英。因为梁金耀是收破旧的，并在村内烧电线的油烟气味难闻，垃圾乱放造成环境污染，并且其两儿子的行为不检点令人讨厌而导致村民有意见。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，第二款：受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。唐伟贤、陈泽英长期占用邓辉南、周石带的宅基地238㎡故意不过户，造成邓辉南、周石带损失，应按租赁土地方式计算238㎡×5元／月㎡×12个月／年×19年3个月=274890元给邓辉南、周石带。
唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英的买卖关系是无效的，应由其双方协商解决或通过法律程序解决，将占用的宅基地归还给邓辉南、周石带。综上所述，唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英侵占邓辉南、周石带宅基地使用权的行为应当立即停止并要补偿损失给邓辉南、周石带。据此，为维护邓辉南、周石带自身合法权益，邓辉南、周石带依法向法院起诉，请求判令：1、解除邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英于1996年1月2日所签约《房屋买卖合约》。2、确认唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英于2004年12月所签的《房屋买卖合约》无效。3、唐伟贤、陈泽英购买房屋故意长期不转户有意侵占邓辉南、周石带宅基地使用权238㎡19年3个月，唐伟贤、陈泽英应支付给邓辉南、周石带宅基地租金274890元并把宅基地归还给邓辉南、周石带使用。4、梁金耀、潘银英立即搬离围墩村＊＊号。5、本案的诉讼费由唐伟贤、陈泽英承担。
唐伟贤、陈泽英在一审时辩称：涉案土地及房屋是唐伟贤、陈泽英向邓辉南、周石带购买的，涉案土地是集体土地，邓辉南、周石带方在唐伟贤、陈泽英购买房屋后，邓辉南、周石带并未将土地转为国有土地证，也没有将房屋及土地过户给唐伟贤、陈泽英。邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英于1996年1月2日所签订的《房屋买卖合同》，唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英于2004年12月所签订的《房屋买卖合同》均合法有效，唐伟贤、陈泽英已购买了该房屋，无需再支付租金给邓辉南、周石带，也不同意返还土地给邓辉南、周石带。
梁金耀、潘银英在一审时辩称：一、邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英签订的《房屋买卖合约》合法有效，且双方已按合约约定履行完毕，不存在解除合同的事实。1996年1月2日，经双方友好协商，邓辉南、周石带及其子邓建云、邓建浩与唐伟贤、陈泽英及子女唐卓星、唐素华签订了一份《房屋买卖合约》，约定邓辉南、周石带、邓建云、邓建浩将其位于高峰街道围墩村的现有房屋一间以65000元价格转让给唐伟贤、陈泽英、唐卓星、唐素华所有。合约特别约定，双方签字后，购房款10天内付清，卖方必须把现有集体土地使用证交给买主，从此该地皮238平方米及其一层建筑161平方米的房地产权永久属于唐伟贤所有，以后建（改）或者转卖他人均由唐伟贤作主，卖主无权干涉。签订合约后，唐伟贤方已按合约约定支付65000元转让款给邓辉南方，邓辉南方也将房屋交给唐伟贤方。此后，唐伟贤一家即搬进该居住。2004年12月，唐伟贤方将上述房屋转让给梁金耀、潘银英，梁金耀、潘银英在受让房屋后入住至今。截至2014年底，在长达18年间，邓辉南、周石带对于其将房屋卖给唐伟贤，及唐伟贤将房屋转卖给梁金耀、潘银英均未提出过任何异议。综上，邓辉南、周石带与唐伟贤方签订的《房屋买卖合约》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，且双方已按约定履行完毕。因此，该《房屋买卖合约》合法有效，不存在解除合同的事实。二、唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英签订的《房屋买卖合约》合法有效。1、如上所述，由于邓辉南、周石带方与唐伟贤方签订的《房屋买卖合约》合法有效，合约约定案涉房屋及土地产权永久属于唐伟贤所有，以后建（改）或者转卖他人均由唐伟贤作主，卖主无权干涉。因此，唐伟贤将房屋转卖无需再经邓辉南、周石带同意。另外，因原房屋是未经登记的，因此不存在房屋未过户，唐伟贤无处分权的问题。2、《房屋买卖合约》是唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，双方均已按合约约定履行，双方均无异议。因此，该合同是合法有效的，依法应按约定履行。三、邓辉南、周石带已将房屋及附属土地转让给唐伟贤，且约定房地产权永久属于唐伟贤所有，以后建（改）或者转卖他人均由唐伟贤作主，卖主无权干涉。邓辉南、周石带诉称唐伟贤占用其宅基地238平方米不过户，造成其损失，并要求支付地租274890元。邓辉南、周石带的请求不但无法律依据，而且简直就是强盗逻辑。
综上所述，邓辉南、周石带与唐伟贤方签订的《房屋买卖合约》及唐伟贤方与我方签订的《房屋买卖合约》均合法有效，依法应继续履行。邓辉南、周石带的起诉无事实和法律依据，其诉讼请求应予全部驳回。
原审法院经审理查明：1996年1月2日，邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英签订了一份《房屋买卖合约》，该合约载明：“云浮市高峰围墩村邓辉南现有房暖间使用地皮面积贰佰叁拾捌平方米，建筑壹层面积壹佰陆拾壹平方米（东面：邓辉南屋，南面：路，西面：邓九屋，北面郑洪屋）。经买卖双方协商以陆万伍仟元卖给云浮硫铁矿唐伟贤，特立此约。1、买主现因经济暂未办理转户手续，以后办理转户或换证卖主必须无条件地给予协助办理，并提供所有证件。（办理转户各项费用必须由买主负责）。2、该地皮和其房屋及其周围的交通道路一旦与当地村民发生纠纷，均由卖主郑辉南全力协助处理。3、卖主必须长期保证买主唐伟贤的用水、电同当地用户一样畅通和计费。4、该地皮238平方米及其建筑物，如国家征用。其征用赔偿金全部归唐伟贤所得。但需要办理任何领取手续均由邓辉南协助，负责索赔，并要负责申报补偿其地皮工作，买主并享有当地地皮补偿规定。5、合约双方签字后，购房款10天内付清。卖主必须把现有集体土地使用证交给买主，从此该地皮238平方米及其一层建筑161平方米的房地产权永久性属于唐伟贤所有。以后建（改）或转卖他人均由唐伟贤作主。卖主无权干涉。以上合约经双方签字后生效。双方必须共同履行此合约。”卖方家庭成员签名有邓辉南、周石带、邓建云、邓建浩，买主家庭成员签名有唐伟贤、陈泽英、唐卓星、唐素华均在合约上签名盖指模。签订合同当天，唐伟贤、陈泽英并已付清全部房款。随后，唐伟贤、陈泽英搬到该房屋居住到2004年12月。
2004年12月，唐伟贤、陈泽英将该房屋转卖给梁金耀、潘银英，唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英并签订《房屋买卖合约》，该合约载明：“云浮市高锋围墩村＊＊号房屋一座建筑使用地皮贰佰叁拾捌平方米，东面：邓辉南屋，南面：路，西面：邓九屋，北那邓洪屋。经买卖双方协商以柒万元（￥70000元）卖给云安县高村镇金山梁金耀。经买卖双方协商，买方现因经济未能一次性付清款项，付款方式按分期付款，五年内付清，不计利息，即首期交付壹万元给卖方，其余款项以每年壹万贰仟元付给卖方。即全部款项要在2009年12月28号前交清完毕。逾期不交清款项卖方有权收回全部房屋及一切财物，事前交付的款项一律无效。如买方在五年之内提前一年交清款项可减少壹仟元。付清款后卖方把原土地使用证及原买卖协议书原件交给买方。本房屋原是围墩村民邓辉南，本人于96年购买未转为本人户名，只是双方全家人员签了协议书。如买方要过自己户名（其过户的所有费用由现买方负责支付，卖方必须协助办理）。合约经双方签字后，交付购房款首期壹万元给卖方，卖方可以将该地皮238平方米及其房屋及建筑238平方米交付买方使用，合约经双方签字后生效，双方必须共同履行此合约。”卖方家庭成员签名有唐伟贤、陈泽英、唐卓星，买主家庭成员签名有梁金耀、潘银英、梁桂才、梁永富均在合约上签名盖指模。
原审法院另查明，本案争议的房屋所属土地是集体土地，集体土地建设用地使用证的证号为云府集建（1997）字第02-01-000＊＊号，该证注明未经国土部门批准，土地证不得转借、出租、抵押、收缴或注销。2014年12月1日、12月28日、2015年1月29日，邓辉南通过邮政快递分别寄了三份通知书给唐伟贤，要求唐伟贤尽快办理房屋过户手续。由于该房屋一直都没有办理过户手续，故邓辉南、周石带遂起诉至法院，要求解决纠纷。
一审庭审中，唐伟贤、陈泽英认为本案争议房屋的土地是集体土地，需要将集体土地证转为国有土地使用证才能办理过户，其多次要求邓辉南、周石带将集体土地转为国有土地使用证，但邓辉南、周石带都没有办理，才导致其无法办理房屋过户。
原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。本案中，邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英在1996年1月2日所签订《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，原审法院予以确认。唐伟贤、陈泽英交付了房价款并实际使用该房屋到2004年12月达8年时间之久，邓辉南、周石带亦从未提出异议；2004年之后唐伟贤、陈泽英将该房屋转卖给梁金耀、潘银英是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，该合同合法有效，原审法院予以确认。梁金耀、潘银英交付了房价款并实际使用该房屋到2015年达11年时间之久，邓辉南、周石带在2014年前对此亦没有提出过异议，根据《最高人民法院〈〉》第56条的规定，即“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”故本案中邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英以及唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英的买卖关系成立，房屋买卖合同有效，双方均应依合同履行各自的权利和义务，到相关部门办理房屋买卖手续。邓辉南、周石带请求解除与唐伟贤、陈泽英的房屋买卖合约以及确认唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英的房屋买卖合约无效的理由不成立，原审法院不予支持。唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英抗辩认为房屋买卖合约有效理由成立，原审法院予以支持。邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英的房屋买卖合同有效，不存在唐伟贤、陈泽英非法占有该房屋，故邓辉南、周石带认为唐伟贤、陈泽英没有履行双方的口头约定，长期占用房屋，请求唐伟贤、陈泽英支付宅基地租金274890元及归还宅基地的理由不成立，原审法院不予支持。由于邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英以及唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英的房屋买卖合同均有效，故邓辉南、周石带请求梁金耀、潘银英搬出该房屋的理由不成立，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院〈〉》第56条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：驳回邓辉南、周石带的诉讼请求。本案受理费5423元，由邓辉南、周石带负担（该款邓辉南、周石带已预交）。
邓辉南、周石带不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、请求依法撤销云浮市云城区人民法院（2015）云城法民二初字第221号民事判决书的判决，改判决支持上诉人的诉讼请求。2、本案所有诉讼费用由被上诉人承担。
事实和理由：一、原审法院认定事实不清
1、被上诉人唐伟贤、陈泽英原为云浮市硫铁矿的职工，其户籍实际为城镇居民，并非涉案房屋及土地所在地云城区高峰街道围墩村的村民，而梁金耀及潘银英则为云安县高村镇金山的农村居民，也并非云城区高峰街道围墩村的村民，一审法院对四被上诉人的身份事实不作查明，直接认为四人对涉案的房屋及土地使用权有资格进行买卖，属于认定事实不清。
2、虽然上诉人与被上诉人唐伟贤、陈泽英于1996年签订的是《房屋买卖合约》，但本案涉及到的转让标的除了房屋，还有土地使用权，一审法院只对房屋的买卖作出认定及判决，对于《房屋买卖合约》第5点提及到的土地使用权即宅基地转让不作任何认定，属于认定事实不清。
3、上诉人与被上诉人唐伟贤、陈泽英于1996年签订了《房屋买卖合约》，双方在第1点约定由唐伟贤、陈泽英办理转户手续及承担转户所需要的费用，多年来，两人一直未履行此义务，一开始推说经济困难，后来将房屋转让给被上诉人梁金耀及潘银英，收到转让款后有资金也没有办理相关的手续，经上诉人多次口头及书面催促后，仍然不予办理过户手续，被上诉人唐伟贤、陈泽英有怠于履行合同致使达不到合同目的事实，原审法院对此不作任何认定，属于认定事实不清。
二、原审法院适用法律错误
原审法院适用《最高人民法院﹤关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见﹥》第56条“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续”的规定，对涉案房屋作有效买卖认定，并要求上诉人及被上诉人到相关部门办理房屋买卖手续。上诉人认为属于适用法律错误，涉案房屋不可能办理房屋买卖手续，理由如下：
1、涉案的房屋位于云浮市云城区高峰街道围墩村，属于农村房屋，根据国务院发布的国办发（1999）39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条的有关规定，“农民的住宅不得向城市居民出售”，即涉案的房屋不能作自由的买卖标的，本案的第一手买家唐伟贤、陈泽英均不属于高峰街道围墩村的村民或农民，其实际是云浮市硫铁矿工人即城镇居民，两人均无权购买涉案的房屋，因此，涉案房屋的买卖存在违法买卖的事实，并不适用上述法规办理买卖手续。
2、涉案的房屋无法进行合法的确权登记，涉案的房屋本属于上诉人的晚叔邓广洪与上诉人共有，其晚叔已于1998年已病故，无法进行合法的审批建造手续，更无法办理登记确权手续，再者，就算以上诉人的名义进行了登记，也只能以农村房屋进行登记，不可能以城镇房屋进行登记，如不进行城镇房屋的登记，则不能适用上述法规完善房屋的买卖手续。
三、上诉人与被上诉人唐伟贤、陈泽英签订的《房屋买卖合约》约定除了进行房屋的转让外，也进行了宅基地的转让，但根据《土地管理法》第8条第二款规定“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”及第62条规定“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”。根据有关政策，农村宅基地转让需具备以下条件：一、转让人与受让人为同一集体经济组织内部成员；二、受让人没有住房和宅基地，且符合农村宅基地使用权分配条件；三、转让行为征得集体经济组织同意。以上条件都必须同时具备才能转让有效。本案中，被上诉人均不具备。被上诉人唐伟贤及陈泽英作为城镇居民，不能通过买卖的方式取得涉案的宅基地使用权，被上诉人梁金耀及潘银英非本村村民，也无法通过转让方式取得涉案的宅基地使用权。原审法院判决后如果进入执行程序，假若上诉人与被上诉人唐伟贤、陈泽英确实进行了房屋的买卖登记手续，根据《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”，则涉案的宅基地也必然进行转让，与法律规定不符。因此，原审法院判决适用的法规错误，无法执行。
根据《广东省高级人民法院﹤关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见﹥》（2001年10月30日粤高法发（2001）42号）第12条“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，以及1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可认定转让合同有效。”上诉人认为唐伟贤、陈泽英并不符合上述身份条件，因为其两人是云浮市硫铁矿职工属城镇居民，因此，与上诉人签订的《房屋买卖合约》应当属于无效合同，梁金耀及潘银英也不属于云浮市云城区高峰街道围墩村村民，因其两人是云安区高村镇金山人，也无权取得该村所在地的房屋及宅基地，与被上诉人唐伟贤签订的合同应当属无效合同。
另外，原审法院如认定双方之间关于房屋的转让有效，但由于被上诉人唐伟贤、陈泽英长时间怠于履行过户手续，经上诉人多次催促后仍不履行，该行为已导致合同目的不能实现，也应当予以解除，而不是要求双方补办房屋买卖手续。
综上理由，上诉人特提出上诉，恳请二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人唐伟贤、陈泽英没有提交书面答辩意见，其中庭审中辩称，双方买卖是自愿的，开始买的时候没有办理转户，合同载明对方必须无条件协助办理转户，费用由我方出。我方一直催促，但对方都没有办理。在2010年前比较容易办理国有证，但一直没有办理。综上，我认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请维持一审判决。
梁金耀、潘银英辩称，一、被答辩人上诉认为一审认定事实不清无事实和法律依据。
1、我国法律法规并无明确规定农村房屋不能买卖，也无明确规定农村房屋购买者的身份和户籍情况。因此，答辩人及被上诉人唐伟贤、陈泽英的户籍情况并不影响房屋买卖合同的成立及效力。被答辩人上诉认为一审判决没有查明答辩人及被上诉人唐伟贤、陈泽英的身份情况，属于认定事实不清无法律依据。
2、房屋是在土地上建起来的，对房屋的买卖必然及于房屋所附属的土地，一审判决对涉案房屋买卖的认定及判决必然及于房屋所附属的土地，无需将房屋与土地分别作出认定。因此，被答辩人上诉认为一审判决对宅基地的转让不作认定属于认定事实不清无法律依据。
3、房屋是否转户并不影响买卖双方合同目的的实现。在本案中，被答辩人已取得了被上诉人唐伟贤、陈泽英支付的房屋转让款65000元，被上诉人唐伟贤、陈泽英已取得并实际使用了被答辩人交付房屋，买卖双方的合同目的已实现。因此，被答辩人上诉认为一审判决对被上诉人唐伟贤、陈泽英怠于履行转户义务致使达不到合同目的属于认定事实不清无事实依据。
二、被答辩人请求解除与唐伟贤、陈泽英签订的房屋买卖合约无法律依据，一审判决驳回其请求是正确的。
被答辩人其中的一项诉讼请求为：“解除邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英于1996年1月2日所签订的《房屋买卖合约》”根据合同法的规定，合同的解除以合同合法有效为前提。也就是说，被答辩人也认为其与唐伟贤、陈泽英于1996年1月2日所签订的《房屋买卖合约》是合法有效的，只是基于唐伟贤、陈泽英“怠于履行过户义务致使达不到合同目”才请求解除合同。合同法第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被答辩人请求解除合同的理由并不符合上述合同法规定，因此，其诉讼请求无事实和法律依据，一审判决驳回其请求是正确的。
三、一审判决适用法律正确
1、由于被答辩人邓辉南、周石带将涉案房屋转让给唐伟贤、陈泽英，及唐伟贤、陈泽英将涉案房屋转让给答辩人均签订有房屋买卖合同，合同是双方自愿签订，内容是双方当事人的真实意思表示，双方已按合同的约定履行了义务，且我国现行的法律法规及司法解释均没有规定禁止农村房屋的买卖。也就是说，双方的房屋买卖合同内容没有违反法律法规的强制性规定。因此，一审判决适用《最高人民法院关于贯彻执行民事政策若干问题的意见》第56条规定认定双方房屋买卖合法有效是正确的。
2、被答辩人以国务院发布的国办发（1999）39号《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条“农民的住宅不得向城市居民出售”的规定为由，主张唐伟贤、陈泽英无权购买涉案房屋是不成立的。因为，上述国务院的通知仅是行政性的通知而非法律法规，因此，不能以此为依据认定涉案房屋买卖的合法与否。
3、被答辩人认为涉案房屋属其与邓广洪共有无事实依据。邓广洪于1998年病故，涉案房屋于1996年转让并交付给唐伟贤、陈泽英。在去世前，邓广洪从未主张过涉案房屋有值份。因此，被答辩人认为涉案房屋属其与邓广洪共有无事实依据。另外，房屋是否确权登记及买卖手续是否完备并不景响房屋买卖的成立和效力。
综上所述，答辩人认为，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，上诉人的上诉无事实和法律依据，其上诉请求应予全部驳回。
上诉人邓辉南、周石带在二审时举证如下：证据一、唐伟贤、陈泽英人口信息查询资料，来源于公安局，证明被上诉人唐伟贤、陈泽英为云浮市硫铁矿的职工，属于城镇户籍，不符合取得涉案高峰围墩村农村集体的土地使用权及房屋的主体资格。证据二、梁金耀、潘银英人口信息查询资料，来源于公安局，证明被上诉人梁金耀、潘银英为云浮市云安区高村镇金山村委人，不是涉案标的所在的高峰围墩村农村集体的成员，无权受让该村集体的土地使用权及房屋。
对上诉人邓辉南、周石带在二审时提交的证据，被上诉人唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英对其真实性没有异议，被上诉人梁金耀、潘银英认为证据要证明的内容是没有法律依据的。
被上诉人唐伟贤、陈泽英、梁金耀、潘银英在二审中均没有提交新的证据。
本院经审理查明，原判查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，1997年5月20日发放的云府集建（1997）字第02-01-000＊＊号集体土地建设用地使用证上载明：土地使用者“邓辉南”，用地面积“贰佰叁拾捌点陆”，用途“住宅”。
唐伟贤家庭是非农业家庭户口，唐伟贤服务处所是硫铁矿技术处、唐伟贤妻子陈泽英服务处所是矿技术处，梁金耀、潘银英夫妻是农业家庭户口，地址是广东省云浮市云安区高村镇金山村委＊＊村＊＊号。
梁金耀、潘银英已支付了购房款58000元，由于唐伟贤、陈泽英没有交付土地使用证，还欠12000元购房款未付。
本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人的上诉请求应否支持。
邓辉南、周石带与唐伟贤、陈泽英在1996年1月2日签订的《房屋买卖合约》，唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英在2004年12月签订的《房屋买卖合约》均是双方当事人的真实意思表示，本院予以确认。唐伟贤、陈泽英交付了房价款并实际使用该房屋到2004年12月达8年时间之久，邓辉南、周石带从未提出异议；2004年之后唐伟贤、陈泽英将该房屋转卖给梁金耀、潘银英，梁金耀、潘银英交付了大部分房价款并实际使用该房屋到2015年达11年时间之久，邓辉南、周石带在2014年前对此亦没有提出过异议，上述《房屋买卖合约》均已实际基本履行完毕。涉案房屋已经交付给了梁金耀、潘银英，梁金耀、潘银英从2004年至今一直控制使用该房屋，从尊重现实、维护居住稳定和生活秩序角度出发，邓辉南、周石带请求解除与唐伟贤、陈泽英的房屋买卖合约以及确认唐伟贤、陈泽英与梁金耀、潘银英的房屋买卖合约无效，梁金耀、潘银英立即搬离围墩村＊＊号的理由均不成立，本院不予支持。邓辉南、周石带认为唐伟贤、陈泽英没有履行双方的口头约定，长期占用房屋，请求唐伟贤、陈泽英支付宅基地租金274890元及归还宅基地的理由也不成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，实体处理恰当，本院予以维持；邓辉南、周石带的上诉理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审诉讼费5423元，由上诉人邓辉南、周石带负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 容
审判员 陈灿良
审判员 严 海
二〇一五年十二月三十一日
书记员 黄常乐