江苏省苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0508民初317号原告：苏州平江川客栈有限公司，住所地苏州市钮家巷33、36号。法定代表人：王敏刚，董事长。委托诉讼代理人：蒋维东，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：施熠文，江苏益友天元律师事务所律师。被告：沈健，男，1973年10月14日出生，汉族，住苏州市吴中区。委托诉讼代理人：王晖，江苏达源律师事务所律师。第三人：苏州平江历史街区保护整治有限责任公司，住所地苏州市姑苏区大儒巷40号。法定代表人：赵云峰，董事长。委托诉讼代理人：宋晨，公司员工。委托诉讼代理人：戴春燕，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。原告苏州平江川客栈有限公司（以下简称“平江川客栈”）与被告沈健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法适用简易程序，于2017年2月17日公开开庭进行了审理。审理中，本院依法追加苏州平江历史街区保护整治有限责任公司（以下简称“平江街区保护整治公司”）为本案第三人参加诉讼，并于2017年6月14日公开开庭进行了审理。原告平江川客栈的委托诉讼代理人施熠文，被告沈健的委托诉讼代理人王晖第一次开庭到庭参加诉讼；原告平江川客栈的委托诉讼代理人施熠文，被告沈健及其委托诉讼代理人王晖第二次开庭到庭参加诉讼，第三人平江街区保护整治公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告平江川客栈向本院提出诉讼请求：确认原、被告的长包房协议自2016年9月23日解除。事实与理由：2016年3月，原被告签订长包房协议一份，由被告向原告承租苏州市钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧，协议期限自2017年12月20日至2020年12月19日。2016年7月房屋的产权人苏州平江历史街区保护整治有限责任公司基于平江历史街区整体业态布局的发展需要收回出租房屋，原告因此于2016年8月向被告发出《“长包房”收回通知》，依据长包房协议第十三条的相关约定解除了上述协议，请求法院判如所请。被告沈健辩称，第一、原告提交的合同起始期限虽然是2017年12月份，但是从原告发给被告的通知函时间、被告签收函时间、合同签订日期都可以看出我实际从2016年3月起就开始履行租赁合同了。第二、本案所涉长包房协议已经无法继续履行，在此情况下同意解除合同。第三、原告系违约解除，其没有权利根据合同第十三条行使解除权，产权人平江街区保护整治公司所发布的收回通知并非政府行为，更不是不可抗力，因此原告解除行为系违约行为，我方要求原告赔偿损失。审理中，沈健本在本案中提起反诉，后为简便诉讼，其撤回本案中的反诉请求，变更至另案提起反诉。第三人平江街区保护整治公司未到庭参加诉讼，但庭前至本院述称，我公司已于2016年8月19日与平江川客栈协商一致解除了双方之间关于涉案房屋所在的钮家巷36号房屋的租赁合同，且因为上述房屋对外招租业态较为混乱，我公司会将房屋全部收回后再行利用，不同意现有租户继续占有使用。经审理查明：苏州市姑苏区钮家巷36号房屋（董氏义庄）及附属设施所有权人为第三人平江街区保护整治公司。2005年3月4日，平江街区保护整治公司与平江川客栈（原名为苏州全景酒店管理有限公司）签订《租赁合同》一份，约定平江街区保护整治公司将上述房屋及相关附属设施出租给平江川客栈，租期自2005年4月1日起至2025年3月31日止。租赁合同第8.1条约定平江川客栈在租赁期间可依经营需要将租赁房屋部分转租给第三人经营，但平江川客栈仍然作为第一承租人向平江街区保护整治公司承担合同中的义务。嗣后，平江川客栈将其承租房屋中的苑桥别馆茶、咖啡吧占地面积约30平方米的房间出租给案外人苏州市××区印之巴服饰商行使用，租期至2017年12月19日止。在苏州市××区印之巴服饰商行承租期间，该商行自2016年3月起因调整经营，转由本案被告沈健经营管理；审理中，沈健表示其与案外人张凤林合伙经营苏州市××区印之巴服饰商行，之前由张凤林负责经营，自2016年3月起由其负责经营管理，张凤林有份额。2016年3月17日，平江川客栈（甲方）与沈健（乙方）签订《长包房协议》，载明甲、乙双方签订的合同于2017年12月19日期满，经协商，同意续签合同。协议续签期限为三年，自2017年12月20日至2020年12月19日。协议第3.7条约定，乙方已经支付保证金4300元，协议期满或终止后，在乙方交清房费、水电费等费用后，甲方无息退还该保证金。另查明，平江街区保护整治公司于2016年7月7日向平江川客栈发出“关于收回董氏义庄的通知”，载明“基于平江历史街区整体业态布局的发展需要，钮家巷36号（董氏义庄）将进行功能用途调整，该处房屋将不再出租给你公司用作经营，由我公司收回。请贵公司收到本《通知》后做好房屋交还各项准备工作。”2016年8月19日，平江川客栈（乙方）与平江街区保护整治公司（甲方）签订《租赁合同终止协议》一份，载明双方为实现钮家巷36号董氏义庄的有效利用，经双方协商一致，约定乙方在三个月内将上述房屋返还给甲方，终止2005年3月4日签订的钮家巷36号董氏义庄《租赁合同》。协议第二条约定，综合乙方为平江路早期发展在业态引领方面所做贡献，甲方同意给予乙方在前期装修工程、固定资产投入、开办费用、未来收益等方面情况以及现有员工解雇、“长包房”清退等给予补偿合计550万元。乙方在承租董氏义庄期间与第三方有未了纠纷的，由乙方负责，与甲方无关。协议约定甲乙双方交接物业完毕后五个工作日内，甲方将补偿款550万元一次性支付给乙方。嗣后，平江川客栈分别于2016年8月24日、12月29日向苏州市××区印之巴商行发出“长包房”收回通知、《长包房协议》提前终止及返还房屋事宜的函，该通知及函均由沈健签收。平江川客栈又于2016年11月30日委托江苏益友天元律师事务所律师向沈健发出律师函，载明“您承租的钮家巷36号苑桥别馆茶、咖啡吧，基于平江历史街区整体业态布局的发展已被政府收回”，同时载明平江川客栈于2016年8月24日通知解除合同并要求返还房屋、于11月10日通知其于11月21日腾退房屋，届时整体物业将停水停电，但沈健未能返还房屋，故通知其于2016年12月11日交还承租的房屋。2016年12月8日，沈健委托江苏达源律师事务所律师向平江川客栈发出律师函一份，指出平江川客栈据以解除合同的《关于收回董氏义庄的通知》并非政府文件更不属于不可抗力，平江川客栈提前解除合同已经严重违约，如断水断电将要求其赔偿损失，并要求平江川客栈在接函后三日内与其协商相关事宜。平江川客栈于12月9日收函。本案审理中，平江街区保护整治公司于2017年3月17日首次向本院提交其与平江川客栈之间的《租赁合同终止协议》；本院于2017年3月23日向沈健释明其与平江川客栈间的长包房协议客观上已无法继续履行，沈健遂向本院提交反诉状，要求平江川客栈赔偿损失并退还保证金；后为简便诉讼，经双方同意，沈健撤回本案中的反诉请求，在另案中反诉主张相关权利。以上事实，由平江川客栈提交的长包房协议、租赁合同、名称变更核准通知书、关于收回董氏义庄的通知、长包房收回通知、通知签收函、函及相应签收记录、沈健提交的律师函、声明、本院向平江街区保护整治公司所做调查笔录、第三人平江街区保护整治公司提供的终止协议以及当事人庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为，平江川客栈与沈健签订的《长包房协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，成立并有效，双方当事人均应恪守。平江川客栈作为出租方应在约定租期提供符合约定用途的租赁房屋给沈健使用，平江川客栈主张因产权人规划调整、提前收回房屋，属于《长包房协议》十三条约定的其有权提前解除合同的情形；然而，产权人平江街区保护整治公司与平江川客栈解除双方间租赁合同的行为既非不可抗力亦非政府征用所致，平江川客栈无权据此解除其与沈健之间的租赁合同。另一方面，平江川客栈与产权人之间终止协议致使其丧失对涉案房屋的使用权，进而导致其与沈健之间的长包房协议缺乏履行的客观基础，沈健经本院于2017年3月23日释明后表示合同无法继续履行故同意解除双方间的长包房协议，据此本院认定平江川客栈与沈健之间的《长包房协议》因无法继续履行，于2017年3月23日解除。鉴于本案中平江川客栈并无合同解除权，解除合同系因其与平江街区保护整治公司终止租赁合同致使其与沈健之间的《长包房协议》事实上履行不能，故本案诉讼费用应由平江川客栈负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十条第（一）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：原告苏州平江川客栈有限公司与被告沈健于2016年3月17日签订的《长包房协议》于2017年3月23日解除。本诉案件受理费3756元，由苏州平江川客栈有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  李 尧代理审判员  衡晓晴人民陪审员  郁 明二〇一七年七月七日书 记 员  蒋志芳