湖南省隆回县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）隆民二初字第4号
原告隆回县供销合作社联合社，住所地隆回县桃洪镇大桥路。
法定代表人彭志堂，该合作社总经理。
委托代理人蒋盛和，湖南志涛律师事务所律师。代理权限为特别授权。
被告林目清，男。
委托代理人刘华，湖南普利律师事务所律师。代理权限为特别授权。
第三人谢飞彪，男。
第三人胡伟秀，女，系第三人谢飞彪之妻。
原告隆回县供销合作社诉被告林目清、第三人谢飞彪、胡伟秀物权保护纠纷一案，本院2015年1月7日立案受理后，依法组成由审判员肖洪担任审判长，审判员李芝彬、人民陪审员廖敦燕参加评议的合议庭，于2015年3月20日公开开庭进行了审理，书记员肖子棋担任法庭记录。原告委托代理人蒋盛和、被告林目清及其委托代理人刘华、第三人谢飞彪、第三人胡伟秀均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2004年12月29日，被告林目清通过竞买取得原告下属改制企业即隆回县工业品公司批发部全部房地产产权。2005年4月1日，被告等十五人在申报改建手续过程中，接到隆回县规划局《规划设计条件通知书》，得知所购买的部分房地产被纳入了城市广场通道规划路范围，依照该规划，受让资产的占地面积和建筑面积均比原合同约定面积减少了一千余平方米，减少部分按合同单价折算，共造成损失177万元。为此损失问题协商未果后，被告等十五人向隆回县人民法院提起诉讼，请求减价50万元。经法院主持调解，双方达成调解协议，约定：因隆回县城镇规划设计需占用部分面积，考虑此特殊情况，核减购买款25万元，其余部分林目清等十五人放弃诉讼请求。隆回县人民法院以（2005）隆民二初字第126号《民事调解书》确认上述协议。至此，原告与被告对转让合同的内容已经作出了实质性变更，即被告的受让标的不再以原资产转让合同为准，其中，新规划的城市广场通道占地范围内的房地产均不再属于被告的实际受让范围，而属原告的保留资产。2005年10月19日，被告林目清故意对房产登记机关隐瞒民事调解协议内容，采用欺骗手段，申请对原告的保留资产（即城市广场通道所需占用的房地产）办理产权转移登记，将该房屋产权登记于其个人名下，致使原告的资产被侵害。2009年6月8日，被告林目清以37.9万元的价格将原告的该处保留资产出卖给第三人谢飞彪、胡伟秀，并办理了房屋产权转让登记，致使原告的保留资产被擅自处分。原告获悉被告的前述侵权行为后，多次与被告以及第三人交涉未果，为维护原告的正当权益，现特提起诉讼，请求法院：1、确认被告于2009年6月8日出卖给第三人的房地产（房地产坐落于隆回县桃洪镇大桥路56号，房屋占地面积82.25㎡，建筑面积316.75㎡）系原告的保留资产，不属于被告的受让资产范围；2、请求判令被告将其擅自出卖给第三人的原告保留资产负责收回并返还给原告，如被告不能收回原告的保留资产，则请求判令被告赔偿原告财产损失160万元；3、本案诉讼费由被告承担。
被告林目清辩称：一、本案已明显超过诉讼时效。被告于2005年3月19日通过竞标与原告下属隆回县工业品公司签订工业品公司批发部资产产权转让合同，2005年8月2日原告为办理过户手续出具产权分割证明书，2005年10月14日双方到法院调解达成补充协议，2005年10月19日双方持相关过户资料到房产局办理过户手续，整个交易过程中都是双方共同办理，不存在被告隐瞒权属的情形，更不存在侵权行为，如该房地产是原告保留财产，则原告不可能为被告办理过户手续，同时也就应该知道他的权利已经受到侵害，到现在已九年有余，明显超过两年诉讼时效。产权过户后，该房地产一直由被告和第三人行使所有权，原告在此期间也没有提出过任何异议，如果是原告的资产，原告是不可能不行使有关权利。二、本案争议的房地产是被告依法受让所得，不是原告的保留资产。被告和原告下属工业品公司签订的转让合同明确约定：自本合同签订，乙方付清全部价款之日起，转让标的物的资产产权为乙方所有。原告2005年4月5日给被告的回复明确：只能按《隆回县工业品公司批发部房地产产权转让协议》的约定履行。原告2005年8月2日的《隆回县供销社所属县工业品公司产权交割证明书》明确：所属县工业品公司已将批发部转让给被告。上述证据充分证明该争议房地产已归被告依法受让所得。由于该批发部的房地产，因隆回县城镇规划需占用部分面积，被告与其他合伙购买人于2005年10月14日向隆回法院起诉，要求原告核减价款50万元。当日法院调解达成协议核减购买款25万元，该协议作为补充协议，仅对购买价款做变更，对土地面积及建筑物没有做出任何的变更，未提及道路占地范围内的房地产是原告的保留财产。综上所述，本案争议的房地产是被告依法受让所得，不是原告的保留财产，原告现在提起诉讼，已明显超过诉讼时效，因此请求人民法院依法驳回原告的起诉。
第三人谢飞彪、胡伟秀陈述称：跟被告的答辩意见一致。
原告向本院提交并在法庭上出示了下列证据：1、产权转让协议书，拟证明原、被告权利义务约定；2、规划设计条件通知书，拟证明被告受让的部分资产已被列入规划道路范围；3、请示，拟证明被告要求对规划道路范围内的房地产部分核减价款；4、民事诉状，拟证明被告诉请对规划道路所占房地产面积减少部分相应核减价款；5、调解笔录、民事调解书，拟证明原、被告就被告受让资产减少的问题达成协议，该减少部分房屋、土地应视为原告方未出让；6、房地产买卖契约，拟证明被告将原告的保留资产擅自转让给第三人，侵害原告物权。
被告林目清向本院提交并在法庭上出示了下列证据：1、被告过户相关资料，拟证明原、被告共同办理了过户手续，被告依法获得争议房地产，同时原告当时下属的工业品公司因为财产已经没有了，所以依法注销了；2、被告与原告的诉讼调解资料，拟证明调解书确认了核减购房款，原告没有保留房地产；3、李晓彬等五位证人证言，拟证明第三人购买时被告明确告知该房地产是处于拆迁范围，同时第三人购买时价款是远低于市场均价格。
第三人谢飞彪、胡伟秀向本院提交并在法庭上出示了下列证据：1、房屋买卖合同，2、购房税费票据，3、林目清国有土地使用权证，4、林目清房产证，5、谢飞彪、胡伟秀国有土地使用权证，6、谢飞彪、胡伟秀房产证，7、隆回县九龙广场征地征求意见稿，8、房屋征收通知，9、行政复议申请书，10、邵阳市房产局行政复议决定书，11、隆回县房产局的请求报告，12、行政上诉状。
经庭审质证，对原、被告和第三人提交的证据，本院审核认为，被告证据1中的《隆回县工业品公司批发部资产产权转让合同书》，原告否认其真实性，因与原、被告及其他共同竞买人所签订的《隆回县工业品公司批发部房地产产权转让协议书》在合同主体、价款等内容上不一致，不予采信；原告、被告的其他证据和第三人提交的证据1、2、3、4、5、6形式、来源合法，内容真实，能证明本案相关事实，均予采信；第三人提交的证据7、8、9、10、11、12与本案无关联性，不予采信。
本院根据采信的证据和庭审调查，查明本案事实如下：
2004年12月20日，原告隆回县供销合作社联合社发出拍卖公告，委托邵阳市鹏飞拍卖有限责任公司，公开拍卖其下属企业原隆回县工业品公司批发部的全部房地产。2004年12月29日，被告林目清以15人的名义共同参与竞买，以328万元的价款中标，当天原告与被告林目清等十五人签订了《隆回县工业品公司批发部房地产产权转让协议书》，约定转让标为隆回县工业品公司批发部的全部房地产产权，位于大桥路56号，东抵国税局后院围墙，南抵生资公司围墙，北抵农产品公司，西抵大桥路，为长方形四合院，临街宽约62米，纵深约50米，占地面积3000余平方米，建筑面积4000余平方米，具体面积以国土部门颁发的土地使用证为准，大桥路有一座框架结构四层商住楼，商业门面15个，另有5米宽进院通道，院内有三层仓储办公楼一栋，仓库三栋，家属楼一栋（其面积以红线图标示为准，房屋状况以实际为准）；受让方于协议签订之日起5日内缴清全部价款；出让方在受让方缴清全部价款后，于2005年4月1日交付（拍卖房地产）受让方使用。其中包括占地面积为80.8平方米、建筑面积为316.75平方米、房产证为房权证隆房字第1**号的四层房屋（1998年9月1日隆回县房地产管理局向原隆回县工业品公司颁发，以下简称“第146号房屋”）。为规避产权分户变更登记再次纳税，2005年3月19日，被告林目清又另行制作了一份与隆回县工业品公司之间买卖“第146号房屋”的《隆回县工业品公司批发部资产产权转让合同书》。2005年4月1日，被告林目清等十五人向隆回县规划局申报改建，隆回县规划局向被告林目清等十五人发出隆规条字第0504008号《规划设计条件通知书》，通知被告林目清等按规划要求进行工程方案设计，通知中规定：“建筑基地情况周边道路规划宽度及分幅：西侧道路按32米宽度控制（大桥路）、北侧道路按13米宽度控制”、“基地面积3262平方米”、“建筑退建筑基地边界线或道路中心红线距离：拟建建筑物滴水西侧离大桥路中心线24米，北侧、南侧、东侧分别离地界3米以上净距，拟建建筑物正面临13米道路处，分别后退道路红线3米净距”。按照该通知的规定，原告拍卖转让标的中“第146号房屋”也在“北侧道路按13米宽度控制”规划范围中。被告林目清等十五人于接到通知后的当天，即向隆回县企业改制办公室及原告等单位递交了“关于要求确保转让标的交割的请示”，提出规划许可临街宽只有约40米、纵深约40米，因为规划导致转让标的土地减少1497m2、房屋减少2706.4m2，经折算共计应相应减少房屋及土地价款177万元，其已交价款228万元，还多交了77万元要求退还。后因对此价款的核减问题协商未成，2005年10月14日，被告林目清等十五人以隆回县供销合作社联合社及原隆回县工业品公司为被告，向本院提起诉讼，要求核减价款50万元。经本院主持调解，双方当天自愿达成了以下协议：“林目清等十五人购买隆回县工业品公司批发部及仓库房地产，因隆回县城镇规划设计需占用部分面积，考虑此特殊情况，隆回县工业品公司同意核减林目清等十五人购买款25万元。其余部分林目清等十五人自愿放弃其诉讼请求”。本院作出（2005）隆民二初字第126号民事调解书确认了当事人的上述协议内容。2005年10月19日，被告林目清持其本人的身份证（复印件）、《隆回县城镇房屋登记核发权证申请表》、《房屋分层分户平面图》、原隆回县工业品公司的房权证隆房字第1**号房产证、《隆回县房地产交易过户办理证》、《隆回县供销社所属县工业品公司产权交割证明书》及另行制作的《隆回县工业品公司批发部资产产权转让合同书》，向隆回县房产局申请办理“第146号房屋”产权变更登记。隆回县房产局对“第146号房屋”于同日为被告林目清颁发隆房权证字第93**号房屋产权证书，建筑面积316.75平方米。被告林目清申请办证时未向隆回县房产局如实告知“第146号房屋”因被纳入规划路范围而已经相应减少买受面积的事实，亦未出示本院（2005）隆民二初字第126号民事调解书。2006年5月26日，隆回县人民政府向被告林目清颁发该房屋的隆国用（2006）第022305号国有土地使用权证，土地使用权面积80.8平方米。2009年6月8日，被告林目清将“第146号房屋”以37.9万元的价格转让给第三人谢飞彪、胡伟秀夫妇，双方在协商过程中，被告林目清告知第三人谢飞彪、胡伟秀该房地产处于规划路范围之内。双方向房产、国土部门申请办理产权转让变更登记手续，隆回县房产局于2009年6月9日向谢飞彪、胡伟秀颁发隆房权证隆交私字第93**号房产证，建筑面积316.75平方米，2009年7月29日隆回县人民政府向谢飞彪、胡伟秀颁发隆国用字（2009）第22329号国有土地使用权证，土地使用权面积80.3平方米。
另查明，“第146号房屋”隔壁占地面积35m2的五层门面房屋在2006年的成交价为41万元左右。2013年10月11日，隆回县房产局作出隆房撤字（2013）第1号《关于撤销林目清房屋产权转移登记具体行政行为的决定》：撤销2005年10月19日作出的对林目清房屋产权转移登记行为，并公告隆房权字第93**号房产证书作废。被告林目清不服，于2014年2月11日向本院提起行政诉讼，该案仍在审理中。
本院认为，权利人的合法物权受法律保护。本案被告林目清与其他共同竞买人通过竞买取得原告下属企业隆回县工业品公司批发部包括本案争议房地产在内的全部房地产产权，但由于规划部门要求将转让标的北侧按13米宽度预留道路用地、拟建建筑物滴水离地界需留3米以上净距，导致被告等人的实际受让房地产面积相应减少，被告林目清与其他共同竞买人已要求原告对所减少的房地产部分核减相应价款，并经本院主持调解达成了调解协议，该调解协议已对原产权转让合同所约定的房地产受让范围进行了变更（即减少），并核减了相应价款，因此，该减少部分包括本案争议房地产在内属于原告保留未出卖给被告的资产，该部分资产不属于被告的受让标的物范围，仍属原告所有。被告林目清隐瞒与原告之间达成的民事调解协议内容，向房产、国土登记部门申请将仍属原告所有的“第146号房屋”产权变更登记在其个人名下，并将该房屋转让给第三人，是故意侵害原告不动产物权的侵权行为，应当承担侵权责任。被告林目清将仍属原告所有的房屋转让给第三人谢飞彪、胡伟秀，转让时第三人谢飞彪、胡伟秀已明知该房屋属规划道路用地范围内的房地产，且转让价格明显低于该房屋的当时市场合理价格，不符合善意取得的法律要件，该转让行为损害了原告方利益，原告有权追回该房产。至于被告林目清所收第三人的转让价款，第三人可另行向被告林目清主张权利。不动产物权的保护不受诉讼时效的限制，被告林目清提出本案原告起诉时已超过诉讼时效，其权益应不予保护，其主张不能成立。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第三十八条、第一百零六条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、确认被告林目清于2009年6月8日出卖给第三人的房地产（房地产坐落于隆回县桃洪镇大桥路56号，房屋占地面积82.3㎡，建筑面积316.75㎡）属原告隆回县供销合作社联合社所有；
二、由被告林目清将其转让给第三人谢飞彪、胡伟秀的房地产收回并返还给原告隆回县供销合作社联合社。限在本判决书生效后30日内履行完毕。
本案受理费19200元，由被告林目清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。
审 判 长 肖 洪
审 判 员 李芝彬
人民陪审员 廖敦燕
二〇一五年七月二日
书 记 员 肖子棋