广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0102民初2547号
原告：赵红娟，女，1981年7月25日出生，苗族，住南宁市兴宁区。
委托代理人：赵伟初，广西创和律师事务所律师。
被告：韦福，男，1983年9月15日出生，壮族，住广西融安县。
被告：盛玲玲，女，1985年9月9日出生，汉族，住浙江省岱山县。
案由:民间借贷纠纷。
适用程序：简易程序（）普通程序（√）。
立案时间：2017年5月9日
开庭时间：2017年9月7日
当事人到庭情况：
原告赵红娟：本人及其委托代理人赵伟初到庭。
被告韦福、盛玲玲：未到庭（传票公告送达日期：2017年6月22日）。
原告诉请要点
诉讼请求：1、被告韦福和被告盛玲玲共同清偿原告借款340000元及利息（以340000元本金为基数，自2015年1月31日起按利率5.65%/年计算至判决确定的履行债务之日止；现暂计至2017年4月30日为43222元）；2、原告对青秀区葛村路9号珉旖大厦B座1703号房以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费、公告费由两被告承担。
事实与理由：2015年1月28日,原告与两被告及广西南宁江山房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》，约定原告购买两被告共有的南宁市青秀区葛村路9号珉旖大厦B座1703号房及相关具体权利义务。原告于合同签订当日向两被告支付了定金30000元，经原告丈夫何浏向广西南宁江山房地产代理有限公司支付了咨询及代理费18765元。2015年2月14日，原告经其丈夫何浏向被告韦福支付购房款250000元。但因被告原因不能履行合同，两被告与原告协商解除《房屋买卖合同》并进行清算确定：两被告共同退还原告已支付款项及赔偿原告损失合计340000元。后两被告因不能及时清偿，于2015年5月25日与原告签订《抵押（借款）合同》，约定了两被告共同向原告借款340000元，借款期限为2015年1月31日至2015年10月31日，借款利率为5.65%/年等相关权利义务。现两被告未清偿借款本息，特诉至法院，诉请如前。
被告答辩要点
被告韦福、盛玲玲未作答辩，亦未提交证据。
认定事实及法律适用
经审理查明，被告韦福、盛玲玲共同共有坐落于南宁市青秀区葛村路9号珉旖大厦B座1703号房的房屋所有权。2015年1月28日，原告赵红娟与被告韦福、盛玲玲及居间方广西江山房地产代理有限公司签订了一份《房屋买卖合同》，两被告将南宁市青秀区葛村路9号珉旖大厦B座1703号房出售给原告赵红娟，成交价为695000元。原告赵红娟于合同签订当日通过支付宝方式向两被告支付了购房定金30000元，以现金方式向广西江山房地产代理有限公司支付了咨询及代理费18765元。2015年2月14日，原告赵红娟于通过银行转账方式向两被告支付了购房首付款250000元。
2015年4月29日，被告盛玲玲在浙江省舟山市阳光公证处以公证方式签署一份《委托书》，委托顾佳蒙（女，公民身份号码：）为盛玲玲的合法代理人并以盛玲玲名义全权办理上述商品房的相关事项。
之后上述《房屋买卖合同》由于两被告的原因无法继续履行，原、被告双方经协商解除《房屋买卖合同》并进行清算，由于两被告不能即时返还相应的购房款项，原告赵红娟与被告韦福、盛玲玲于2015年5月25日签订一份《抵押（借款）合同》，顾佳蒙以盛玲玲代理人身份在该合同上签字。该合同约定两被告向原告借款340000元，借款期限从2015年1月31日至2015年10月31日，借款利息按5.65%/年计付；两被告自愿将其所拥有的青秀区葛村路9号珉旖大厦B座1703号房作为借款抵押担保。之后双方到南宁市房屋产权交易中心办理了上述房产的抵押登记手续。借款期限届满后，被告韦福、盛玲玲至今未偿还借款本息。
上述事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、收款收据、营业执照、中国工商银行转账凭证、《抵押（借款）合同》、公证书、房屋抵押他项权证（邕房他证字第××号）、解除合同协议拟稿，法院依法调取的南宁仲裁委员会南仲裁字[2016]第330号裁决书以及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告韦福、盛玲玲经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。
原、被告双方签订的《房屋买卖合同》清晰约定了房屋买卖的标的物、价款、付款方式等信息，是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院认定原、被告双方客观存在房屋买卖合同关系。但在原告向两被告支付购房定金30000元及首付款250000元后，因两被告原因导致购房合同无法继续履行，加之两被告无法即时返还原告已交付的购房款项，双方协商解除原《房屋买卖合同》，将应返还的购房款按照借贷处理，并另行签订了《抵押（借款）合同》，约定由两被告向原告借款340000元，以原买卖房产作为借款抵押担保。之后原、被告双方依法办理了青秀区葛村路9号珉旖大厦B座1703号房的抵押登记手续。办理抵押登记时间及登记的债权数额均与双方签订的《抵押（借款）合同》相符。以上事实足以证明原、被告签订的《抵押（借款）合同》双方意思表示真实，且不违反效力性强制规定。原、被告的上述行为实质上是将购房款虚拟为已经返还，然后再由原告将所收的购房款出借给两被告，原、被告因购房款返还问题而签订的《抵押（借款）合同》，可视为原、被告双方合意解除房屋买卖合同关系，转为成立借贷关系，故本院认定双方成立合法有效的借贷关系。
关于原告诉请的借款本金及利息问题。虽然《抵押（借款）合同》约定两被告向原告借款金额为340000元，但原告实际向两被告支付的款项为280000元。原告赵红娟主张余下60000元为原告支付的购房中介费18765元和双方协商约定的解除《房屋买卖合同》产生的违约金总和。借贷关系应当按照实际出借的金额返还借款并支付利息，因原告并未将余下60000元实际交付两被告，中介费及违约金均不应属借款部分，原告可另案主张。故本院认定被告韦福、盛玲玲应归还原告赵红娟借款本金280000元，对于原告诉请超出部分，本院不予支持。原告主张自2015年1月31日起至判决确定履行债务之日止按合同约定的年利率5.65%计付利息，符合《中华人民共和国合同法》第二百零五条、二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条第二款第（二）项规定，但利息计算应以原告实际支付的280000元为基数。故本院认定，本案利息的计算方式为：以280000元为基数，自2015年1月31日起至本案判决确定履行债务之日止，按年利率5.65%计付。
关于原告主张其对抵押物享有有限受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”本案中，原、被告签订了《抵押（借款）合同》，并依约为抵押物办理了抵押登记，因此原告对所涉房屋的抵押权自抵押登记时具有公示力和对抗力，其依法可对该抵押房屋主张优先受偿权。如两被告不能在本案生效判决规定的履行期限内履行给付义务时，原告对青秀区葛村路9号珉旖大厦B座1703号房拍卖、变卖等所得价款享有优先受偿权。
判决结果
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十九条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告韦福、盛玲玲归还原告赵红娟借款本金人民币280000元及利息（利息以人民币280000元为基数，按年利率5.65%计付，从2015年1月31日起至本案判决确定履行债务之日止）；
二、被告韦福、盛玲玲如不能履行上述第一项判决确定的给付义务，原告赵红娟对南宁市青秀区葛村路9号珉旖大厦B座1703号房（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）拍卖、变卖所得的价款在权利价值340000元范围内享有优先受偿的权利。
案件受理费7048元，由原告赵红娟负担1235元，被告韦福、盛玲玲负担5813元。
公告费300元，由被告韦福、盛玲玲负担。
上述金钱给付义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时于上诉期满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期未交纳又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 林 莉
人民陪审员 周国萍
人民陪审员 黄 娟
二〇一七年十月二十日
书 记 员 汪文婷
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第一百九十八条订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》
第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。
借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。
第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。
未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：
（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；
（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国物权法》
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。