吉林省安图县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第585号
原告：赵广华，个体工商户，现住安图县。
委托代理人：陈永霞（系原告赵广华妻子）。
委托代理人：侯文辉，吉林众达律师事务所律师。
被告：中国银行股份有限公司延边分行，住所延吉市。
负责人：孙伟，行长。
委托代理人：李银姬，吉林孚达律师事务所律师。
被告：杨铧，现于延吉监狱服刑。
委托代理人：刘岩松，系被告杨铧妻子。
被告：刘岩松，公务员，现住安图县。
原告赵广华诉被告中国银行股份有限公司延边分行（以下简称“延边分行”）、杨铧、刘岩松案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2014年12月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告赵广华的委托代理人陈永霞、侯文辉、被告延边分行的委托代理人李银姬、被告杨铧的委托代理人刘岩松、被告刘岩松到庭参加了诉讼；第二次开庭，原告赵广华及委托代理人陈永霞、侯文辉、被告延边分行的委托代理人李银姬、被告杨铧的委托代理人刘岩松、被告刘岩松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告赵广华诉称，2008年9月起，原告开始租赁被告杨铧的位于安图县二道白河镇滨河路碧波家园建筑面积为124.37平方米商业房用于经营广达轮胎汽配中心，2012年10月之后，经过双方充分协商，于2012年12月18日签订了房屋买卖合同，约定：被告杨铧应当于2013年9月30日将房屋过户到原告名下。签订合同后，原告按照合同约定全面地履行了合同义务，2013年10月，原告要求被告杨铧办理更名过户的时候，得知被告杨铧早已将该房屋抵押给了被告延边分行，并且已经办理了抵押登记手续，因此暂时无法更名过户。2014年9月，原告以案外人身份向法院提起执行异议申请，法院审理后于2014年11月26日向原告送达执行裁定书，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”原告认为被告杨铧的抵押行为严重侵害了原告的合法权益，同时，延边分行也没有尽到贷款的尽职审查法定职责。现原告诉至法院提起案外人执行异议之诉，请求法院停止对涉诉房屋的执行，并确认原告与被告杨铧之间签订的房屋买卖合同有效，判令准予原告行使涤除权，代被告杨铧按照其抵押房产的贷款实际数额85万元向被告延边分行偿还抵押贷款及利息，并办理解除抵押手续，判令被告杨铧协助原告办理房屋过户手续，一切诉讼费用由被告共同承担。
被告延边分行辩称，被告杨铧为安图县富利达石材加工有限公司（以下简称“富利达公司”）在被告延边分行的贷款提供抵押担保的时间是2012年5月2日，贷款期限为一年，而被告杨铧向原告出售房屋的时间是2012年12月18日，即原告向被告杨铧购房时，涉诉房屋已在被告延边分行抵押贷款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，该房屋买卖合同因未经抵押权人同意而无效。2013年5月8日，富利达公司偿还了贷款，2013年5月23日再次向被告延边分行申请续贷，贷款期限一年，仍由被告杨铧及刘岩松共同向被告延边分行提供了抵押担保，在产权公示的管理部门依法办理了物权抵押登记，不存在任何瑕疵，且被告延边分行与富利达公司的借贷纠纷已经安图县人民法院（2014）安民初字第269号民事判决生效，延边分行就涉诉房屋已获得优先受偿权，故根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，无论原告与被告杨铧之间的房屋买卖合同依法是否被确认有效，因其未发生物权转移的效力，其合同也只有债权的效力，债权不能直接对抗抵押权即物权。原告主张涤除权，法定前提是享有债的请求权，而非享有对物的请求权。原告提出行使涤除权，其法律依据是《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，原告如果行使涤除权，必须代被告杨铧偿还在被告延边分行以该物所担保的全部债权即200万元本金及利息和其他费用。综上所述，原告与被告杨铧所签订的房屋买卖合同是无效的，即使被人民法院确定为有效，也不能对抗被告延边分行的抵押权，且因原告在执行阶段拒绝以消灭全部抵押权来实现涤除权，只是同意按照房屋产权一定的比例行使涤除权是无法律依据的，故请求人民法院驳回原告诉讼请求。
被告杨铧及刘岩松辩称，涉诉房屋是夫妻共同财产，被告刘岩松对被告杨铧与原告间的房屋买卖并不知情，不同意将房屋卖给原告。
原告向本院提交的证据有：
1.身份证复印件一份，证明原告的身份；
2.房屋买卖合同及收据复印件各一份，证明原告与被告杨铧签订房屋买卖合同是有效的，原告履行了合同义务，且原告作为承租人早已占有该房屋，而被告杨铧至今未给原告办理产权过户手续；
3.流动资金借款合同、抵押合同、房地产抵押估价报告复印件各一份，证明被告延边分行与被告杨铧间签订贷款协议的时间为2013年5月23日，晚于原告与被告杨铧间签订的房屋买卖合同，被告延边分行对本案房屋已转让的事实应当知道却仍贷款给被告杨铧，并未尽到贷款审批前的抵押物审查义务，银行存在重大过失；
4.安图县人民法院（2014）安民初字第269号民事判决书复印件一份，证明被告延边分行对本案涉诉房屋的授信额度不到50%，即被告延边分行对被告杨铧的房屋实际发放贷款不超过85万元，被告延边分行对富利达公司的债权不仅存在担保物权，且存在连带保证，是否拍卖涉诉房屋不影响被告延边分行的债权得到实现；
5.2014年9月4日原告与被告刘岩松谈话录音一份，证明被告刘岩松对原告购买杨铧房屋知情。
被告延边分行向本院提交的证据有：
1.营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格；
2.安图县人民法院（2014）安民初字第269号民事判决书复印件一份，证明该判决书已生效，被告延边分行对涉诉房屋享有优先受偿权；
3.流动资金借款合同、抵押合同、公证书复印件各一份，证明2012年5月2日被告延边分行与被告杨铧间签订的房屋抵押借款合同并办理了抵押登记及公证，原告购买涉诉房屋的时间在房屋的抵押期间，抵押期间抵押人无权将房屋处分给原告，原告存在重大过失。
被告杨铧、刘岩松未向本院提交证据。
本院依职权调取的证据有：
安图县人民法院（2014）安民初字第269号民事判决书，证明2013年5月23日，延边分行与富利达公司签订流动资金借款合同，约定富利达公司向延边分行借款200万元，同日，延边分行又分别与刘亚东、戈春凤签订了保证合同，与杨铧、刘岩松签订了抵押合同，约定刘亚东、戈春凤为富利达公司借款提供连带保证责任，杨铧、刘岩松分别以登记在刘岩松本人名下的位于安图县明月镇西环北路223-10-11号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为103.48平方米）、位于安图县明月镇西环北路223-10-20号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为176.49平方米）、位于安图县明月镇西环北路223-10-10号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为61.38平方米）及本案涉诉房屋为延边分行与富利达公司之间借款提供抵押担保，抵押的房屋及土地使用权分别于2013年5月28日、2013年5月29日办理了抵押登记。富利达公司委托延边经纬房地产估价有限公司对上述房屋及土地使用权进行了评估，估价时点2013年4月17日的价值总额为4000626元，估价报告有效期为2013年4月22日至2014年4月21日。2013年5月30日，延边分行向富利达公司支付了借款200万元。
经庭审质证，对原告提交的证据1，三被告均无异议，本院予以采信；对原告提交的证据2，三被告对真实性均无异议，但被告延边分行主张该买卖协议达成是在被告延边分行的抵押合同之前，未经抵押权人的同意，是无效的，从合同的内容看，原告已知购买的房屋存在危险，故双方约定被告杨铧如到期不能交付房产证、土地证，将双倍返还房款，根据法律规定，原告也没有对物的请求权。被告杨铧、刘岩松主张签合同的时候被告刘岩松不在。本院对该证据予以采信；对原告提交的证据3，三被告对真实性均无异议，但被告延边分行主张其不存在任何过失，物权的公示是登记而非占有，房屋买卖合同签订在涉诉房屋的抵押期间，通知抵押权人是法定的义务，未经抵押权人同意房屋买卖合同无效。本院对该证据真实性予以采信；对原告提交的证据4，三被告对真实性均无异议，但被告延边分行主张其在2013年发放的贷款是续贷，在此之前该房屋也处于抵押状态，抵押期间抵押人处分抵押物应通知抵押权人，原告购买了处于抵押状态的房屋，就应承担相应的风险，对于抵押权人如何实现债权，是抵押权人的权利，与原告无关。被告杨铧、刘岩松主张被告刘岩松对被告杨铧与原告间的房屋买卖并不知情，不同意将房屋卖给原告。本院对该证据真实性予以采信；对原告提交的证据5，三被告对真实性均无异议，但被告延边分行主张该份证据证明不了被告刘岩松对被告杨铧卖房之事知情，证据能够证明被告刘岩松知道房屋抵押于银行。本院对该证据予以采信。
对被告延边分行提供的证据1，原告、被告杨铧、刘岩松均无异议，本院予以采信；对被告延边分行提供的证据2，原告对真实性无异议，但主张不能证明该判决具有执行性，原告已依法提起了案外人执行异议之诉。被告杨铧、刘岩松无异议。本院对该证据予以采信；对被告延边分行提供的证据3，原告对真实性无异议，但主张与本案没有关联性，流动资金借款合同第二条约定借款期限为12个月，但是12个月以后在2013年5月3日，借款人还款以后办理解除抵押登记，但在2013年5月23日双方又重新签订抵押借款合同，这20天应是被告延边分行对贷款的审核期间，被告延边分行与富利达公司之间签订的第二次贷款合同是倒贷行为，是禁止的，但该证据恰恰能证明原告与被告杨铧之间的房屋买卖合同是有效的。被告杨铧、刘岩松无异议。本院对该证据真实性予以采信。
对本院调取的证据，原告、三被告均无异议，本院予以采信。
综合上述采信的证据及当事人的陈述，本院认定如下事实：
2007年4月，被告杨铧与被告刘岩松登记结婚。2008年8月29日，被告杨铧购买了位于安图县二道白河镇滨河路碧波家园、房权证安图县字第000289**号、建筑面积为124.37平方米的本案涉诉房屋，登记在杨铧名下。2008年9月起，原告开始租赁涉诉房屋用于经营广达轮胎汽配中心。2012年5月2日，被告杨铧以涉诉房屋为富利达公司在被告延边分行贷款200万元提供抵押担保并办理了抵押登记，贷款期限为一年。2012年12月18日，被告杨铧又与原告签订了房屋买卖合同，将上述涉诉房屋以117万元的价格卖与原告，约定合同签字之日，原告向被告杨铧支付62万元，2013年5月10日再支付50万元，剩余5万元待房屋过户至原告名下后再行支付，被告杨铧于2013年9月30日前将房屋过户到原告名下。至2013年5月5日，原告已向被告杨铧支付了112万元房款。2013年5月8日，富利达公司偿还了欠被告延边分行的全部贷款，涉诉房屋的抵押登记也被解除。2013年5月23日，被告延边分行又与富利达公司签订新的流动资金借款合同，约定富利达公司再次向延边分行借款200万元，同日，被告延边分行又分别与刘亚东、戈春凤签订了保证合同，与被告杨铧、刘岩松签订了抵押合同，约定刘亚东、戈春凤为富利达公司借款提供连带保证责任，被告杨铧、刘岩松分别以登记在被告刘岩松本人名下的位于安图县明月镇西环北路223-10-11号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为103.48平方米）、位于安图县明月镇西环北路223-10-20号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为176.49平方米）、位于安图县明月镇西环北路223-10-10号的房屋（安图县房权证明月镇字第000251**号，建筑面积为61.38平方米）及登记在被告杨铧名下的本案涉诉房屋为被告延边分行与富利达公司之间借款提供抵押担保，并于2013年5月28日办理了抵押登记。2013年5月30日，被告延边分行向富利达公司支付了借款200万元。2013年10月，原告要求被告杨铧办理更名过户时，得知被告杨铧已将该房屋抵押给被告延边分行，并办理了抵押登记，因此无法办理过户。2014年7月17日，安图县人民法院做出（2014）安民初字第269号民事判决书，判决富利达公司偿还被告延边分行借款本金200万元及利息，如富利达公司不履行到期债务，延边分行有权就被告刘岩松、杨铧用于抵押的房屋优先受偿。该判决于2014年8月12日生效，当日，被告延边分行向安图县人民法院申请强制执行生效裁判。2014年9月4日，在与原告谈话过程中，被告刘岩松向原告称“这个房子你放心，肯定银行不会收”，其后，原告以案外人身份向安图县人民法院提起执行异议，申请对该涉诉房屋中止执行，并许可原告行使涤除权。安图县人民法院于2014年11月26日向原告送达安图县人民法院（2014）安执异字第7号执行裁定书，驳回原告的异议。原告认为被告杨铧将涉诉房屋抵押的行为侵害了原告的合法权益，被告延边分行也未尽到贷款的尽职审查法定职责。现原告诉至法院，请求法院停止对涉诉房屋的执行，并确认原告与被告杨铧之间签订的房屋买卖合同有效，判令准予原告行驶涤除权，代被告杨铧按照其抵押房产的贷款实际数额85万元向被告延边分行偿还抵押贷款及利息，并办理解除抵押手续，判令被告杨铧协助原告办理房屋过户手续，一切诉讼费用由被告共同承担。
本院认为，本案争议的焦点为：原告与被告杨铧签订的房屋买卖合同的效力如何；原告对涉诉房屋是否享有涤除权及如何行使涤除权。
第一，原告与被告杨铧签订的房屋买卖合同的效力问题。涉诉房屋系被告杨铧、刘岩松夫妻存续期间取得的财产，虽仅登记于被告杨铧一人名下，但仍属夫妻共同财产，被告杨铧一人将涉诉房屋卖与原告的行为系属无权处分，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，且被告刘岩松也在2014年9月4日与原告的谈话过程中对被告杨铧的无权处分作出了追认的意思表示，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”，本案房屋买卖合同又无其他可导致合同无效或可撤销的情形，被告刘岩松应当与被告杨铧共同对原告负担合同义务，故对原告请求确认原告与被告杨铧之间签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。
第二，原告对涉诉房屋是否享有涤除权及如何行使涤除权的问题。原告作为房屋受让人对涉诉房屋享有合同债权，而被告延边分行作为抵押权人对涉诉房屋享有抵押权即物权，但《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”已对抵押权人、抵押人、受让人之间的利益予以平衡，在坚持抵押权人利益优先保护的同时，也强调了对抵押人和受让人利益的尊重，即允许受让人行使涤除权作为债权能够对抗物权的特殊情形。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款最后一句“但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”中，“债务”应理解为全部债务，即本案流动资金借款合同及抵押合同所指向的200万元及利息以及实现该债权所产生的各项费用，故对原告主张代被告杨铧一次性清偿85万元及相关利息以行使涤除权、请求法院停止对涉诉房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，判决如下：
一、原告赵广华与被告杨铧签订的房屋买卖合同有效；
二、驳回原告赵广华的其他诉讼请求。
案件受理费12300元，由原告赵广华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审 判 长 殷世明
代理审判员 胡征光
人民陪审员 李国阳
二〇一五年六月一日
书 记 员 阚兆玉