杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）杭下民初字第882号
原告陈迪军。
原告胡倩倩。
原告胡爱清。
三原告共同委托代理人（特别授权代理）赵彦江、龚丹辉。
被告施志根。
委托代理人（特别授权代理）卢小青、姜晓燕。
原告陈迪军、胡倩倩、胡爱清诉被告施志根房屋租赁合同纠纷一案，于2010年5月24日提起诉讼。本院于次日立案受理后，依法由审判员章幼戎独任审判，于2010年7月5日公开开庭审理。原告委托代理人赵彦江，被告委托代理人卢小青、姜晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈迪军、胡倩倩、胡爱清诉称，2005年4月宋小宇等人与被告施志根签订了一份房屋租赁合同。由宋小宇等将其所有的位于杭州市凤起路393#、395#、397#、399#底层商铺共8间租赁给被告施志根，双方同时还约定了租赁期限、租金数额、租金支付方式及违约责任等事项。其中，房屋租赁期限为8年，即2005年5月1日起至2013年4月30日止。期间在2009年8月15日宋小宇等把诉争的8间房屋转让给陈迪军、胡倩倩、胡爱清三原告。该房屋的三个共有人同意按原出租合同继续履行，并且在2009年8月22日以陈迪军、胡倩倩的名义与被告施志根签订了与原租赁合同相同条款的新的房屋租赁合同。按照房屋租赁合同租金支付事项的约定，租金为每半年一付，半年期开始前一个月支付。但是新的租赁合同签订后的第一期租金，被告就出现未按时支付租金的情况。2010年5月1日开始的新一期租金，被告又出现拖欠，经原告多次催讨，直至今日尚未支付。并且原告了解到被告未经原告允许擅自转租诉争房屋。被告上述行为已经严重违反了合同约定及相关法律关于转租事项的规定，损害了原告的合法权益。因此，原告已于2010年5月22日发函通知被告解除房屋租赁合同，并要求被告在合理期限内腾退房屋。综上，原告认为，被告的行为已严重损害原告的合法权益。诉请判令：1、终止原、被告双方的租赁合同；2、被告在合理期限内腾退诉争房屋；3、由被告支付2010年5月份的租金79166元；4、由被告支付自2010年6月1日起至判决被告腾退房屋日止的实际占用使用费（按每日租金2600元计）；若被告逾期腾退房屋，则支付自逾期腾退房屋之日起至实际腾退完毕日止的占用使用费（按每日租金2600元计）；5、由被告支付违约金400000元；6、判令被告承担本案诉讼费用。
被告施志根辩称，2005年4月案外人宋小宇与被告就诉争房屋签订房屋租赁合同，租赁期限为2005年5月1日至2013年4月30日，书面确认允许被告转租。2006年8月17日，宋小宇通知被告将诉争房屋转让给原告，当时并没有表示要收回允许转租的承诺，三原告也同意与被告继续签订房屋租赁合同，但是在合同签订时，原告陈迪军本人并未签字，而是其丈夫代签的，合同中也没有原告胡爱清的签字。基于对三原告的信任，被告一直继续履行合同义务，于2010年5月26日支付了最后一笔租金，又于5月28日补足了租金。被告认为，对于转租，在房屋租赁期间，原告并没有提出异议，且案外人与被告的房屋租赁合同的期限也是到2013年4月30日截止，被告的转租行为并不违反约定。对于房屋租金，合同中对于租金支付的期限并不明确。按照常理，每年的5月1日到次年的4月30日为一个整年，而按照合同约定，房租支付时间为“半年期开始前一个月支付”，从字面上理解，从4月1日到5月30日期间支付都可以，因此被告于5月30日之前支付租金并没有逾期。而且如果原告有此要求，被告在继续履行合同的基础上也愿意支付5月份的迟延履行违约金。综上，要求判令驳回原告的诉讼请求。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、房屋产权证明，欲证明诉争房屋分别为三个原告共有；
2、房屋租赁合同，欲证明原、被告签订房屋租赁合同的事实；
3、情况说明，欲证明原、被告共同确认租金支付指定账号、开户银行及户名的事实；
4、解除房屋租赁合同通知书，欲证明原告根据被告的违约行为，根据合同约定发函通知解除双方的房屋租赁合同的事实；
5、国内特快专递邮件详情单，欲证明原告已经于2010年5月22日寄给被告解除租赁合同通知书的事实；
6、银行账户明细单两份，欲证明被告曾于2009年、2010年两次未按时支付租金的事实；
7、工商登记基本情况，欲证明诉争房屋的实际使用者并非被告，被告存在擅自转租的行为；
8、情况说明，欲证明原告并未授权被告将诉争房屋转租，且原告并不知晓房屋的转让方即宋小宇等有同意转租之行为；
9、函及国内特快传递详情单，欲证明被告支付租金后，原告发函要求退回的事实。
对上述证据经质证，被告施志根对证据1无异议，对其证据效力本院予以认定。对证据2被告认为根据买卖不破租赁的原则，对于房屋租赁的事实被告是认可的，但认为合同的形式上存在瑕疵。本院认为，被告对签订该合同本身的真实性并无异议，该证据与本案诉争事实具有关联性，对其证据效力予以认定。对证据3的待证事实被告没有异议，同时认为上面原告陈迪军的签字也是其丈夫代签。对其证明效力本院予以认定。对证据4、5被告均有异议。认为何时收到快递的时间并不明确，是否是在5月26日、28日两次汇款之前收到的有待确认。本院认为被告对收到解除合同通知书的事实并无异议，亦未对是否在5月26日、28日两次汇款之前收到的事实提出证据，故对证据4、5的证据效力应予认定。对证据6、7的真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为根据买卖不破租赁原则，应以案外人和被告签订的租赁合同为准。对于被告的转租行为原合同也是允许的。本院认为，对上述证据的真实性被告并无异议，亦与本案存在关联性，对其证据效力予以认定。对证据8的三性原告都有异议，认为情况说明属证人证言，证人应当出庭作证，形式上存在瑕疵。对于中介的身份还有待确认。且中介只是代办过户，对于房屋的具体情况制作形式审查，本院对被告的质证意见予以采纳，对该证据不予认定。对证据9被告认为是否收到还有待确认，且该函是于起诉后才寄出的，本院认为由证据本身并不能证明被告已经收到该函件，故对其证据效力不予确认。
被告施志根为证明答辩意见所依据的事实，向本院提交了如下证据：
1、房屋租赁合同，欲证明诉争房屋原来是案外人宋小宇出租给被告的，与之后原、被告之间签订的形式上有瑕疵的租赁合同在内容上是一致的；
2、授权委托书，欲证明原房主书面确认允许被告转租诉争房屋；
3、房屋租赁合同，欲证明原、被告之间的合同在形式上有瑕疵，效力待定，被告仅认可原来宋小宇和被告签订的房屋租赁合同；
4、情况说明，欲证明三原告就转租的事实是进行书面确认的；
5、收条（2009.8.22），欲证明原告向被告收取商铺押金5万元的事实；
6、租金支付凭证，欲证明被告积极履行合同，支付租金，没有违约。
对上述证据经质证，原告对证据1本身无异议，但认为与本案没有关联，被告方已经确认现在的合同，没必要再提出原来的合同。本院认为原告对该证据的真实性合法性无异议，该证据与双方的争议事实具有关联性，对其证据效力本院予以认定。对证据2原告认为超过举证期限，不质证。在此还发现，宋小宇的几个签字都不一致，真实性不予确认。本院认为该证据的提交已经超过举证期限，且从证据的形式上无法确定其真实性，故不予认定。对证据3，本身签字就是本人签字，被告的意见没有事实依据，且原告已经对此给与认可。情况说明也证明了账号就是被告汇款的。本院认为该证据的提交已经超过举证期限，且从证据的形式上无法确定其合法性，故不予认定。
对证据4，原租赁合同确实与现在的合同内容一致，但里面根本没有涉及转租的条款。该证据不能证明原告同意转租一事。本院认为该证据与待证事实无关联性故不予确认。对证据5，原告方认为其证据9可以进行反驳，在收到后，原告曾发出通知要求退回租金。本院认为该证据与本案无关联性故不予确认。
根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院确认下述案件事实：
本院认为，
综上，根据《中华人民共和国合同法》第四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本四份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968）。
审判员 章幼戎
二〇一〇年七月二日
书记员 杨晓丽