江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终6582号
上诉人(原审被告)：南京丰安科技有限公司，住所地南京市沿江工业开发区湛水路668号。
法定代表人：郑步红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐君如，女，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：南京市六合区大厂街道和平社区居委会，住所地南京市沿江工业开发区新华东路312号。
负责人：包成忠，该居委会主任。
委托诉讼代理人：魏永，南京市六合区葛塘法律服务所法律工作者。
上诉人南京丰安科技有限公司（以下简称丰安科技公司）因与被上诉人南京市六合区大厂街道和平社区居委会（以下简称和平居委会）租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初143号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
丰安科技公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院未查明本案全部事实，侵害了上诉人合法的巨额投资权益。2005年2月28日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》后，上诉人投入巨资对租赁土地进行投资改造，由于废河塘面积达60多亩，仅填河及低洼地购买的土方就达2.7亿元，浇制混凝土场地6300万元，建设围墙300万元，再加上河塘打桩、填平土地人工和机械费用支出近1000万余元。上诉人为此欠下巨额债务，只能逐步用承租场地收益归还。2008年11月12日，南京市政府根据被上诉人的申报，给被上诉人发放了案涉土地的《农村集体资产权登记证》及《占有登记证》，仅登记了上诉人在承租地面上的公司注册资金共600万元，被上诉人对涉案土地没有出资。一审法院对上诉人租赁土地后投入巨资进行改造的事实不查明，故意将土地的出资人偷梁换柱变成被上诉人，严重侵害了上诉人在租赁土地上巨额出资利益。二、一审判决认定上诉人转租的企业不是上诉人的所属企业，没有依据。根据《租赁合同》约定，上诉人只要完成每年300万元以上纳税金额，即可享受到租赁合同约定的被上诉人免收土地租金的优惠。上诉人在承租期间可转租、转包给其他企业经营，上诉人转租、转包引进的企业当然属于《租赁合同》约定的“所属企业”范围。上诉人以低价对承租土地进行了转租，特别将每年必须完成的税收写进了转租协议中，上诉人先后将场地转租给“江苏海德有限公司”、“南京陆玖物流有限公司”、“南京久源物流有限公司”等10家公司，转租协议均由被上诉人备案。从2005年底至今，上诉人与次承租人共同在承租土地上超额完成每年300万元以上纳税金额，有享受税收优惠政策的正当理由，不需要再向被上诉人缴纳租金，当地政府也将此项地税40%的奖励返还金额返还到被上诉人的账户上，被上诉人每年从当地政府得到的税收返还奖励金额都超过每年每亩2000元的土地租金。由于双方都因此取得了较好的收益，租赁合同和谐履行了8年多。2014年初，经南京市政府总体规划，案涉土地将纳入征地范围，被上诉人应以诉讼手段侵害上诉人的巨额投资。一审法院以地方保护主义偏袒被上诉人，故意违反法律关于租金一年时效的强制性规定，于2014年10月23日作出(2014)六沿民初字第863民事判决书，全部支持被上诉人要求上诉人承担2005年3月1日至2013年12月31日期间全部土地租金及违约金，为被上诉人下一步解除租赁合同，侵吞上诉人合法的巨额投资财产留下了隐患，违反了法律的公平公正原则。三、一审法院违反民事诉讼举证规则，以司法强权故意排除对上诉人有利的证据，故意造成证据缺失，而作出错误判决。1.一审审理期间，上诉人申请当时签订《租赁合同》的被上诉人的法定代表人陈某出庭作证，对合同条款原意作出解释，但一审法院未予准许，剥夺了上诉人的举证权利。2.上诉人申请一审法院调取被上诉人单位收到每年该出租土地范围内40%的地税返还到帐证据，一审法院不予准许。3.上诉人申请一审法院调取10个次承租人每年的纳税金额，一审法院以“不是同一企业”为由，故意排除此证据。一审法院故意排除有利于上诉人的证据，造成本案能证明上诉人未违约的证据缺失，判决对上诉人不公正。四、一审法院用明显违反法律时效规定的错误判决书，作为本案认定事实的依据，造成本案全部错误判决。一审法院以(2014)六沿民初字第863民事判决书中要上诉人承担2005年3月1日至2013年12月31日期间8年9个月的租金及违约金，明显违反了我国《民法通则》关于租金时效一年的时限规定。一审法院以违法判决书作为本案认定事实的基础，对本案作出错误判决。
和平居委会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人认为海德公司等十家企业是其所属企业的观点不能成立，因为海德公司等十家企业与上诉人没有任何关系，上诉人没有任何股份，所以不能认为该十家企业是上诉人的所属企业。双方合同约定的所属企业应该是上诉人的法定代表人名下的或者股东名下的企业，当时上诉人法定代表人已经注册了好几家公司，但上诉人提供的与其签订租赁合同的相关企业，有的是在2005年以后才成立的企业，还有的租赁协议是在2008年、2011年、2012年左右签订的，租赁的企业都不能属于上诉人在上诉状中提到的“所属”企业。
一审法院认定事实：2005年2月28日，南京市六合区葛塘街道办事处北汊桥居委会（下称北汊桥居委会）与丰安科技公司签订了《租赁合同》一份，约定：甲方（北汊桥居委会）将辖区内坐落在马汊河以西，大纬路路崖以南143亩土地租赁给乙方（丰安科技公司）使用；租赁期限三十年，从2005年3月1日开始计算；租金计算约定为按总面积的60%即85.8亩计算租金，2005年3月1日至2005年12月31日为平整土地期，租金按1000元/亩/年计算，从2006年1月1日起租金按2000元/亩/年计算；乙方年纳税额超过150万元，当年土地租金按1500元/亩/年计算，乙方年纳税额超过200万元，当年土地租金按1000元/亩/年计算，乙方年纳税额超过300万元，当年土地租金免收；租金起始时间从2005年3月1日开始，每年在税收租金收结算后计算支付租金；合同第五条甲方的权利义务第1款约定：乙方应考虑甲方的利益可将所属企业逐步迁至甲方所属区域经营，同时在“中山科技园”注册；第2款约定：乙方半年无正当理由不付租金的情况下，有权终止合同收回土地使用权。协议签订后，因丰安科技公司未支付租金，和平居委会曾于2014年7月21日诉至一审法院要求丰安科技公司给付租金，一审法院审理后，判决丰安科技公司给付2005年3月1日起至2013年12月31日期间的租金1444300元及利息。判决生效后，丰安科技公司未能按判决执行，并且仍未支付2014年1月1日起至今的租金。和平居委会索要未果诉至法院。
本案在一审审理过程中，丰安科技公司主张其已通过出租方式招商引资，引进了江苏海德有限公司、南京陆玖物流有限公司、南京久源物流有限公司等10家企业，上述10家企业均在中山科技园注册，10家企业的年纳税金额超过300万元，已达到了免除丰安科技公司租金的额度。为此，丰安科技公司提供了租赁合同一组并申请法院调取了江苏海德有限公司等10家企业的2014年度、2015年度的纳税数据。和平居委会质证认为，10家企业的纳税与本案没有关联性。
一审法院另查明，2006年3月28日，南京市六合区人民政府以六政复（2006）4文件，同意将北汊桥居民委员会与和平居民委员会合并，设立和平社区居委会。2008年11月12日，南京市六合区人民政府农村集体资产管理办公室向被告核对了《南京市农村集体资产产权登记证》。同意南京丰安科技有限公司依法占有，使用南京市六合区葛塘街道和平社区居委会出资的土地，占有、使用的土地为非农用土地。丰安科技公司在该土地上建造了大楼一幢。
一审法院认为，北汊桥居委会与丰安科技公司签订的非农用土地租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的权利义务。双方在租赁合同中虽对租金约定了减免条件，但由于丰安科技公司提供的江苏海德石化公司等10家企业并非丰安科技公司“所属企业”，因此，丰安科技公司主张减免租金的证据不足，丰安科技公司应按合同约定向和平居委会支付租赁费；由于丰安科技公司长期未付租金，且在法判决生效后，仍不执行生效判决确定的支付租金义务，故对和平居委会要求解除合同、返还租赁土地、并支付租金的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十七条的规定，判决：一、解除南京市六合区葛塘街道办事处北汊桥居委会与丰安科技公司2005年2月28日签订的《租赁合同》，丰安科技公司于判决生效后三十日将承租的土地（办公楼占地除外）返还南京市六合区大厂街道和平社区居委会；二、南京丰安科技有限公司于判决生效后十日内向南京市六合区大厂街道和平社区居委会支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的租金342000元。并自2015年4月1日起以171000元为基数、自2016年4月1日起以342000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率偿付逾期付款损失。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6528元，由南京丰安科技有限公司负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.上诉人申请证人陈某出庭作证，陈某系原北汊桥居委会法定代表人，案涉租赁合同的签订的，现任中山科技园经济发展服务部常务副部长，其陈述案涉土地原系低洼地，需60到80万立方的土方量填平，其委托丰安科技公司进行填实，并且可以用来招商引资，引入其他的企业入驻；合同上关于税收的构成，应该是这块土地上产生的税收，就是丰安科技公司所作出的贡献，应该计算在丰安公司的帐上，但是合同上表述不太清楚，其对丰安科技公司何时达到租金减免条件不清楚。被上诉人认为陈某的证人证言存在虚假成分，合同并没有明确约定乙方包含丰安公司引进的所有企业，证人的解读与合同中的所属企业相矛盾，其证言没有事实和法律依据，且证人自2005年至2012年都是和平居委会的书记和主任，但在此期间内，在明知上诉人税收未完成的情况下仍未催要土地租金，存在失职。本院认为，证人陈某对案涉土地上的税收均应算在丰安科技公司名下的陈述没有相应的事实予以印证，且其对丰安科技公司何时达到租金的减免条件并不清楚，说明其在任职期间并未与丰安科技公司对租金进行结算，并明确减免租金事宜，其个人陈述并不足以印证丰安科技公司所交纳的税收符合租金减免条件。
2.上诉人提交其与承租企业签订的从2007年至2016年期间的租赁合同及相关的纳税凭证，证明其与承租企业在租赁合同中均约定，该企业应在中山科技园注册，各承租企业每年的纳税额均超过300万元，相应的税收也按比例返还给了和平居委会。被上诉人对租赁合同的真实性不予认可，认为2013年以后被上诉人转隶大厂街道，大厂街道不会允许其所属企业到中山科技园注册，并享有税收优惠政策；对纳税凭证的真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，丰安公司提供的承租企业的纳税凭证可以证明相关的企业的纳税情况，但丰安公司提供的租赁合同，时间跨度较大，合同相对方并非本案当事人，亦未出具相应的证明材料予以证明，本院对租赁合同的真实性不予认可。
3.上诉人提交的土地定金10万元与（2009）六民一初字第3826号民事判决书，证明其交纳了土地定金10万元及代和平居委会缴纳的土地罚款67.32万元，这些款项应当在土地租金中扣除。被上诉人认为土地定金10万元已经在前案中予以扣除，至于土地罚款问题，郑步红借恒久远投资公司67.32万元是事实，但该案中并未查明该款项是否用于案涉土地的罚款，亦未查明该罚款是应当由丰安公司缴纳还是由和平居委会缴纳，与本案无关。本院认为，上诉人提交的定金收据能够证明上诉人就本案土地租赁在签约时支付了定金10万元，生效判决书虽查明郑步红交纳了土地罚款67.32万元，但并未查明该土地罚款系上诉人代被上诉人缴纳，本院对此事实不予确认。
上述事实有租赁合同、电子缴税付款凭证、定金收据、民事判决书等证据及本院谈话笔录、质证笔录在卷佐证。
本院认为，上诉人丰安科技公司与北汊桥居委会就案涉土地签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，但双方约定的租赁期限超出了最长租赁期限20年的强制性规定，超出部分应属无效，其余部分不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人丰安科技公司虽然认为其在承租土地上转租的企业所交纳的税金应当视为其交纳的金额，但除证人证言外其并未提供其他充分的证据予以证明，且就上诉人二审所提供的转租的企业的纳税情况来看，相关企业的纳税情况早就符合租金减免的条件，但和平居委会就2005年至2013年的租金提起诉讼，一审法院判决丰安科技公司承担全部租金的给付义务时，丰安科技公司并未提起上诉，该判决已经发生法律效力，现其主张应当将其转租的所有企业交纳的税金计算为其纳税金额，与其前案中的诉讼行为相悖，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。生效的民事判决书已经确认丰安科技公司欠交2005年至2013年的租金，丰安科技公司在该判决生效后仍未交纳，和平居委会要求解除合同，返还土地，符合法律规定，依法应予支持。双方合同约定，每年在税租金收结算后计算支付租金，故丰安科技公司2014年的租金应在年底税收结算后支付当年度的租金，即使双方没有对税收进行结算，2014年租金的诉讼时效起算时间亦应计算至2014年12月31日，和平居委会自2015年12月2日提起本案诉讼未超出诉讼时效，故丰安科技公司认为和平居委会的主张已经超出一年的诉讼时效，与事实不符，本院不予采纳。丰安科技公司现无证据证明其所属企业2014、2015年度的税收已经超过300万元，其要求免交此两年度的租金，依据不足，本院不予支持。关于丰安科技公司交纳的土地定金10万元，双方合同约定的抵扣时间并不明确，如双方在前期的租金计算中未予抵扣，则应当在双方结算时一并进行折抵，现和平居委会只主张2014年及2015年的租金，双方尚未对全部租赁费用进行结算，丰安科技公司要求在此两年的租金中进行抵扣，依据不足，本院不予采纳。关于丰安科技公司主张代和平居委会缴纳的土地罚款67.32万元，丰安科技公司并未提供证据证明该费用应在2014年、2015年的租金中抵扣，且与本案并非同一法律关系，本院不予理涉。
综上，上诉人丰安科技公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6528元，由南京丰安科技有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 刘 凡
审判员 白文虎
二〇一六年十二月二十八日
书记员 汪海燕