广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鱼民一初字第1416号
原告（反诉被告）李芳，女，1965年1月28日生，汉族，南宁铁路局党校组织员，住广西柳州市柳南区。
委托代理人李发翔，广西信和律师事务所律师。
委托代理人唐秋燕，广西信和律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）柳州市乐和房地产开发有限公司，住所：广西柳州市东环大道230号之一居上东旺阁A座24层1至12号，组织机构代码：66700717-1。
法定代表人荣培坚，该公司董事长。
委托代理人张娆，广西众维律师事务所律师。
委托代理人董慧，广西众维律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）李芳与被告（反诉原告）柳州市乐和房地产开发有限公司（以下简称“乐和房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理。被告乐和房开公司于2015年6月10日提出反诉，本院决定合并审理，依法由代理审判员梁佳独任审判，于2015年7月16日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，双方当事人同意继续适用简易程序，经由本院院长批准，延长审理期限三个月。原告（反诉被告）李芳及其委托代理人李发翔、唐秋燕，被告（反诉原告）乐和房开公司的委托代理人张娆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）李芳诉称并反诉辩称，原、被告于2012年1月19日签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告位于柳州市东××大道××单元××商品房××套，套内建筑面积56.27平方米，单价6800.87元／平方米，总金额为382685元。合同签订后，原告依约支付被告382685元购房款，原告充分履行合同义务，但被告未依合同第八条的约定于2012年12月31日前交房，而是于2014年6月4日交房。被告交房时未取得竣工验收证明，虽该商品房于2014年9月19日获竣工验收，但被告仍未提供《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，依合同第十一条约定，逾期责任由被告承担。故自2013年1月1日到2014年12月31日，被告逾期730天。依合同第九条约定，被告逾期交房，按日向原告支付房价款万分之一的违约金，违约金总额为382685元×730天×万分之一＝27936元。故原告诉至法院，请求判决：1、被告支付原告逾期交房违约金27936元；2、诉讼费由被告承担。
针对反诉，请求驳回反诉原告的反诉请求，反诉被告已依合同约定办理了相关的贷款手续，不存在延期办理贷款手续的事实，且被告反诉请求已过诉讼时效。
被告（反诉原告）乐和房开公司辩称及反诉称，原告的诉请不符合客观事实，被告在施工过程中存在符合《商品房买卖合同》第八条约定的依法予以延期交付的情形，应当做出相应的扣减，同时原告已于2013年8月主动要求被告交付房屋，且已签署相应的交房验收表，因此，原告要求计算至2014年12月31日的逾期违约金的诉请不应当予以支持。
原告向被告购买柳州市东××大道××号紫云华府2X栋2X单元2-6X号商品房，在合同履行过程中，其存在延期支付首付款、未在合同约定期限内办理按揭贷款手续（于2013年3月27日才全部办理完毕）等违约行为。根据合同附件四第二条之约定，原告应按日向被告支付逾期应付款万分之三的违约金，被告向法院提出反诉请求，请求判决：1、原告支付逾期付款违约金合计24672元；2、诉讼费由原告承担。
经审理查明，2012年1月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告向被告购买位于柳州市东××大道××号紫云华府2X栋2X单元2-6X号房屋一套，建筑面积66.25平方米，房屋总价款382685元。合同第八条约定，被告应于2012年12月31日前向原告交付符合合同约定验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的商品房，并约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期的情形，其中包括：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2、因政府行政管理部门的原因及市政配套设施安装延误；3、影响工程进度但是被告无法事先预见和控制的客观原因（如交通管制、停电、停水、雨日、规划发生变化、政府指令停工或因设计变更增加工程量、增加工期等）及造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。合同第九条约定，逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，原告可解除合同，若原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同附件四：合同补充协议第一条第2项第（1）点约定，原告于2010年8月28日交付的20000元定金于签订合同时转为首期款；第（2）点约定，原告于2012年1月20日前支付占全部总房款30.23%（已含定金）的首期款即115685元；第（3）点约定，余款占全部房款的69.77%即267000元，由原告在签订合同后七日内到被告指定的银行办理完所有按揭手续，包括交纳费用及提供办理按揭规定的全部资料等，否则视同原告逾期付款，交房期限随之顺延；第二条约定，原告逾期付款30日之内，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按逾期应付款每日万分之三的比例向被告支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，被告有权解除合同，原告按累计应付款的3%向被告支付违约金；原告继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二日起至实际全额支付应付款之日止，原告按逾期应付款每日万分之三的比例向被告支付违约金。原告于2010年3月6日向被告支付购房预约金5000元（此款于2010年8月28日转为定金），2010年8月向被告支付购房款15000元，2012年1月19日通过中国建设银行向被告转账支付95685元。2012年2月16日，被告出具《收款收据》一份交原告收执，载明“购房款115685元”。2012年9月27日，原告向被告支付购房款87000元。2013年3月27日，原告与中国工商银行股份有限公司柳州市铁路支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，贷款金额为180000元。
2014年6月4日，原告出具《承诺书》一份，载明：“本人已知晓所购紫云华府2#楼五方竣工验收证未得，但因本人等得时间太长了（从去年12月到现在未得到收房）特自愿申请给予收房。由此产生的任何纠纷与责任均由业主承担”。同日，被告将柳州市东××大道××号紫云华府2X栋2X单元2-6X号房屋交付原告。《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明，紫云华府2#楼及人防地下室工程开工日期为2011年9月26日，至2014年10月8日均已经勘察、设计、施工、监理、建设五单位同意备案，于2014年10月29日经柳州市房屋建筑工程和市政设施工程竣工验收备案。原告认为被告违约逾期交房，向本院提起诉讼，提出前述请求。被告认为原告违约逾期付款，于2015年6月10日向本院提出反诉请求。
另查明，自2012年1月19日（合同签订之日）至2012年12月31日（合同约定交房之日），根据《监理工程师通知单》、《施工日志》显示，符合合同约定（雨天、停水等原因）导致全天停工的天数为5日（2012年2月29日、3月4日、3月6日、3月15日、6月5日）。
又查明，原告与被告于2012年1月19日签订的《商品房买卖合同》，于2012年8月20日在柳州市房屋登记管理中心登记备案。
本院认为，针对本诉，原、被告于2012年1月19日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且合同约定不存在法定无效情形，是有效的合同。合同中明确约定被告须向原告交付符合验收合格条件并取得房屋建筑工程竣工验收备案证明的房屋，虽柳州市东××大道××号紫云华府2X栋2X单元2-6X号房屋系于2014年10月29日方符合合同约定的交付条件，但原告于2014年6月4日承诺在该房屋尚未取得五方验收的情况下自愿收房，系其真实意思表示，视为原告同意变更了交房条件，且原告已实际领取了房屋，被告已完成了交付房屋的义务，故应以该日期即2014年6月4日作为实际交房的时间，故被告共逾期交房520日（自2013年1月1日至2014年6月4日）。根据被告提供的《施工日志》，自2012年1月19日（合同签订之日）至2012年12月31日（合同约定交房之日），符合合同约定因雨天导致全天停工的天数为5日，据此，被告违约逾期交房时间为515日（520日-5日）。
由于合同对原、被告均有约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告主张双方于2012年1月19日签订的《商品房买卖合同》因合同未备案没有合同编号，导致无法办理相关贷款手续，后由被告更改换合同后才得以履行付款义务，并提供了《预售商品房合同备案证明》予以证实。本院认为，结合原、被告的证据及相关银行办理贷款手续的流程，被告未能及时将合同在房管部门登记备案，系原告在签订合同后无法按时履行付款义务的原因之一，被告虽对此不予认可，但未能提供证据予以反驳，故本院采信原告意见，应以合同备案登记的时间即2012年8月20日作为原告开始履行付款义务的时间。依合同附件四：合同补充协议第一条第2项约定，原告须于2012年8月28日前依约到被告指定的银行办理完所有按揭手续，而原告系于2013年3月27日才与中国工商银行股份有限公司柳州市铁路支行签订贷款合同，即原告系于该日到被告指定的银行办理完所有按揭手续，根据附件四：合同补充协议第一条第2项第（3）点约定，自合同规定的应付款期限第二日起至原告实际履行完毕付款义务之日止的期间系原告逾期付款天数，交房期限随之顺延。由于原告未如期履行完毕付款义务，故被告依约享有交房期限顺延的权利。故自2012年8月28日至2013年3月27日期间原告逾期付款合计212日，因此被告违约逾期交房天数为515日-212日=303日，依《商品房买卖合同》第九条约定，被告应向原告支付逾期交房违约金382685元×303天×万分之一=11595.36元，对于原告诉请超过的部分，本院不予支持。针对反诉，原告辩称被告就逾期付款违约金的主张已过诉讼时效，由于自原告逾期履行合同付款义务之日即2013年3月27日，系被告知道或者应当知道其权利受侵害之时，但被告未及时向原告主张逾期付款违约责任，至被告提起反诉之日即2015年6月10日，被告反诉已过法定二年诉讼时效，且被告未举证存在时效中断、中止事由，故本院对原告前述答辩意见予以采纳，对于被告的反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）柳州市乐和房地产开发有限公司应支付给原告（反诉被告）李芳逾期交房违约金人民币11595.36元；
二、驳回原告（反诉被告）李芳的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）柳州市乐和房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费人民币498元（原告已向本院预交），减半收取249元，由原告（反诉被告）李芳负担124元，被告（反诉原告）柳州市乐和房地产开发有限公司负担125元；反诉案件受理费人民币208.5元（被告已向本院预交），由被告（反诉原告）柳州市乐和房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
代理审判员 梁佳
二〇一六年四月二十七日
书 记 员 梁琳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。