江苏省丰县人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏0321执异14号
异议人（案外人）周永，个体户。
委托代理人谢之然，江苏××××律师事务所律师。
申请执行人袁庆丰，职工。
申请执行人张素华，个体户。
两申请执行人共同的委托代理人孙景波，江苏××律师事务所律师。
两申请执行人共同的委托代理人张保朝，江苏××律师事务所律师。
被执行人徐伟，职工。
被执行人苗红艳，职工。
本院于2013年7月10日立案受理了袁庆丰、张素华申请执行徐伟、苗红艳民间借贷纠纷一案，案号分别为（2013）丰执字第0888号、（2013）丰执字第0892号，执行依据分别为（2014）丰民再初字第006号、（2012）丰民初字第0438号民事调解书。在案件审理中，袁庆丰、张素华均提出财产保全申请，丰县人民法院就袁庆丰一案于2012年6月11日作出（2012）丰民初字第0439号民事裁定书，查封了丰县南苑新城1号楼一、二层101室(房产证号为丰房权证私字第××号)一套及相应的土地使用权（以下简称101房产）；就张素华一案于2012年6月11日作出（2012）丰民初字第0438-1号民事裁定书，查封了丰县南苑新城1号楼三、四、五、六层301室(房产证号为丰房权证私字第××号)的第三、第四层及相应的土地使用权（以下简称301房产）。执行程序中，丰县法院决定对上述房产进行评估拍卖，案外人周永提出执行异议，主张对法院查封的丰县南苑新城1号楼享有20年的租赁权，申请法院带租拍卖。本院受理后由审判长张心红、审判员李明松、审判员赵志勇组成合议庭，于2016年4月7日、27日公开听证进行了审查。异议人周永及其委托代理人谢之然、申请执行人袁庆丰、张素华及其委托代理人孙景波、张保朝到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议人周永提出执行异议称，周永作为买受人和江苏中兴房地产开发公司签订了丰县南苑新城1号楼订购协议，后经协商将1号楼分割，分割给徐伟的部分，因徐伟未向周永付清购房款，在办完网签协议去办理房产证的时候，周永与徐伟就达成口头协议，约定徐伟的房产在付清房款之前，一直由周永使用，房租由周永收取。后因徐伟一直未能偿还欠款，双方遂于2012年3月1日签订门面房租赁协议，约定徐伟在2011年2月两次共计向周永借款360万元，用于购买南苑新城1号楼101和301房产，因徐伟无力偿还借款，经双方协商，徐伟愿意以20年的房屋租金抵偿欠周永的360万元。2011年2月底1号楼交付使用，周永对外发布一、二层101房的出租广告，案外人郭修伟与刘金楼找到周永，商谈一、二层101房的租赁事宜，双方达成租赁协议，每年租金20万元。当初是郭修伟与刘金楼合伙开医疗室，在医疗室装修期间，郭修伟退出，后来都是刘金楼一人负责经营。刘金楼经营不下去时，想将房产转租，经周永同意将101房产分别转租给李彩霞与宋厚涛。2011年5月李彩霞从刘金楼手中接手101房的东侧门面房，经营“红状元粥棚”，后李彩霞将“红状元粥棚”的经营权转让给卢金昌，卢金昌又与周永签订门面房租赁协议。宋厚涛从刘金楼处接手101房产的西侧门面房经营“汉韵足疗”，2012年5月8日和周永签订门面房租赁协议。在南苑新城1号楼交付之前，开发商已经将三至六层出租了，其中徐伟的部分出租给了杨成伟，房子交付之后，周永又与杨成伟续签了合同。房产分割完毕后，异议人向杨成伟告知了1号楼分割给三家的情况。
101东侧门面房出租给刘金楼、李彩霞后，周永一直未告知房子以租抵债的事实。101东侧门面房转给卢金昌经营“红状元粥棚”后，周永也一直未告知其以租抵债之事实，直至蒋传涛带着契税发票找卢金昌要租金，异议人才告知卢金昌房产以租抵债的事实。在101西侧门面房出租给宋厚涛后，周永又于2012年5月8日和宋厚涛签订门面房租赁合同，周永告知宋厚涛1号楼都是周永所买，徐伟欠周永的购房款，产权归周永所有，宋厚涛答应以后把房租打到周永卡上。周永向杨成伟披露以租抵债也是在蒋传涛带着契税发票找杨成伟要租金之后。异议人认为法院对涉案房产的执行如果不考虑异议人的租赁权，将侵害异议人的合法权益，故提出执行异议，请求法院确认异议人的租赁权。
申请执行人袁庆丰、张素华辩称，一、异议人主张与徐伟签订的门面房租赁协议是虚假的，主要表现在：（一）徐伟关于涉案房产的租赁权有两种说法，一是周永主张的租赁权、二是徐伟在2012年6月6日与第三人蒋传涛签订协议，表示之后的涉案房产的租金由蒋传涛收取，这就否认了房产出租给周永的事实。（二）从形式上看，门面房租赁协议形成于2012年3月1日，在此之前房屋不是闲置状态，而是由案外人在实际租赁使用，在案外人实际租赁并正常使用期间，房屋出现新的承租人明显与事实不符。一个房屋不可能有两个承租人。（三）涉案房屋与实际承租人的租赁合同，周永将原件交给蒋传涛用于提出执行异议是客观事实，当时蒋传涛提出执行异议在徐伟的债权人圈子里是众所周知的事实，周永也不可能不知道，其对于蒋传涛向其索要租赁合同的目的是清楚的，也就是对于蒋传涛主张对于房屋已经实际占有，周永予以积极配合。如果门面房租赁协议是真实的，周永会配合蒋传涛主张房屋占有的行为吗？（四）虽然涉案房屋出租给宋厚涛、李彩霞、郭修伟等人的门面房租赁协议中，徐伟没有亲自签名，但徐伟的名字已经载明，对于徐伟是房屋的出租人，当时周永和实际承租人是知道的，充分显示徐伟将房屋对外出租的事实。二、2012年3月1日的门面房租赁协议没有实际履行，主要表现在：（一）协议签署之时，房屋由他人实际租赁使用，不存在房屋交接的事实，客观上也不能交接，现有证据没有显示门面房租赁协议履行的事实。（二）周永主张的360万元的债权冲抵20年的租金不是事实，在房屋2012年5月被查封之后，周永会同徐伟的其他债权人，主张徐伟拖欠1168万元，如果履行了，周永就不可能再主张1168万元的债权。（三）2012年6月法院首次将涉案房屋查封之前，周永并没有实际占有房屋。三、2012年3月1日的门面房租赁协议没有生效。协议本身是以房屋使用权抵债，房屋使用权也是物权的一种表现形式，该协议属于以物抵债的范畴，以物抵债系实践性合同，在没有履行的情况下仅仅是成立，但不产生法律效力。四、（2013）丰执异字第0003号民事裁定书并没有认定周永享有20年的租赁权。裁定书是对于房屋租金的查封是否继续执行而进行的审查，其裁定理由是认为涉案的房屋和周永、蒋传涛的房屋系共同对外出租，所收取的租金也是三人共有，不存在哪个房屋的租金是哪个人的问题，进而显示对于门面房租赁协议没有认可，因此周永再次依据20年的承租权提出执行异议违反了“一事不再理”原则。五、周永主张其对于徐伟享有360万元的债权，事实不清证据不足。目前其所提供的相关手续存在矛盾，具体内容答辩人在（2013）丰执异字第0003号案中已经做出了详尽说明。六、周永向承租人披露以租抵债的事实均发生在法院查封房产之后，不能对抗法院的查封。徐伟为逃避债务，先表示将房产以物抵债给蒋传涛，在蒋传涛主张权利得不到支持的情况下，又披露以房屋使用权抵债给周永以阻碍执行，因此周永主张所谓的“租赁权”融入执行证据不足，请求法院查明事实，去除租赁权以强制执行。
经审查查明，2011年1月27日，周永与江苏中兴房地产开发有限公司徐州分公司签订房屋订购协议，双方约定周永购买南苑新城1号楼的房产。付清房款后，周永、徐伟、蒋传涛协商分割南苑新城1号楼的房产，并分别和开发商签订商品房买卖合同，分别办理了房屋权属登记，其中1号楼一、二层101室（第20860号）和1号楼三、四、五、六层301室（第20859号)登记所有权人为徐伟，登记时间为2011年3月14日，其他房屋分别登记到周永妻子赵秋丽、案外人蒋传涛妻子单静静名下。由于整个楼房公用部分面积大，三家名下的房屋所有权证记载面积不均等，周永、徐伟和蒋传涛三人达成口头协议，三家名下的房产全部由周永经手对外出租，三人平均分配全部租金。
2011年周永经手将徐伟名下南苑新城1号楼一、二层101房租赁给郭修伟、刘金楼两人经营，2011年5月李彩霞从刘金楼手中接手101房的东侧门面房，经营“红状元粥棚”，2012年农历腊月二十八李彩霞将“红状元粥棚”的经营权转让给卢金昌，2013年2月卢金昌与周永签订门面房租赁协议，租期、租金均同李彩霞原签租赁协议约定，落款时间也同原来与李彩霞签订的协议的时间2011年5月8日。宋厚涛2011年9月从前手实际承租人刘金楼处接手南苑新城1号楼一、二层101房西侧门面房经营“汉韵足疗”，2012年5月8日和周永签订门面房租赁协议，租赁期限为原刘金楼租用期限三年的剩余期限两年，从2012年5月8日至2014年5月7日，租金每年115000元，租金应按先付后用、按年给付、一次性付清的原则。2012年5月8日宋厚涛付给了周永租金115000元，周永给宋厚涛出具收条。另外，在周永与开发商签订商品房买卖合同之前，开发商已将1号楼三、四、五、六层（不包括601、606、607）及一层06号商铺出租给案外人杨成伟，签订日期为2010年12月22日，房产交付给后，周永又和杨成伟续签了租赁合同，徐伟的301房产就包含在杨成伟所租赁房产内。
另根据(2015)苏民终字第00157号民事判决书审查查明部分查明，在2012年6月8日至6月10日案外人蒋传涛、单静静与徐伟、苗红艳完成两份格式性房地产买卖契约的签订，6月11日对涉案房屋补开不动产销售发票并交纳不动产交易税。6月11日上午丰县法院为执行袁庆丰、张素华分别起诉徐伟民间借贷纠纷案诉讼保全查封徐伟房屋的两份民事裁定书，到丰县住建局办理协助查封涉案房屋，当日下午丰县住建局给予协助查封。
周永称，2012年3月1日，其和徐伟签订以租抵债协议之前就和徐伟口头商议以房屋使用权抵债，由于没有相关证据证明，本院不予认定。据异议人周永所述，101房产出租给刘金楼、李彩霞时，异议人并未告知房子以租抵债的事实，转租给卢金昌经营“红状元粥棚”后，周永也一直未告知其以租抵债之事实，直至蒋传涛带着契税发票找卢金昌要租金，异议人才告知卢金昌房产以租抵债的事实。案外人蒋传涛交纳契税的时间为2012年6月11日，据此推断蒋传涛带着契税发票找卢金昌要租金在此之后。关于出租给宋厚涛经营足疗的101房产西侧门面房，周永陈述在其和宋厚涛2012年5月8日签订租赁合同时，已经告知宋厚涛其享有20年的租赁权，但在本次庭审中宋厚涛并未出庭证实此事。在（2013）丰执异字第003号执行异议一案中，宋厚涛出庭证实，2013年5月份周永告知他其享有20年租赁权的事实，关于之前周永是否告知过其20年的租赁权的事实，宋厚涛证实时间记不清楚。同样，据异议人周永所述，其向杨成伟披露以租抵债的事实也在蒋传涛带着契税发票找杨成伟要租金之后。在（2013）丰执异字第003号一案的第二次听证中，异议人周永明确提出“在2013年3月25日收宝乐迪房租的时候，和宝乐迪的杨成伟说的，101房是在2013年5月初通知宋厚涛和卢金昌交房租时候告诉他们的”。虽然异议人在两个案件的听证中陈述不一致，但可以确认披露以租抵债发生在法院查封房产之后。
以上事实，有双方当事人提交的证据、当事人的陈述、相关法律文书[（2013）丰执异字第0003号、(2015)苏民终字第00157号两案的审理查明部分]等证据予以证明。
本院认为，根据最高院民事诉讼法司法解释理解与适用中，关于民诉法司法解释第四百六十五条的理解与适用的观点，在执行程序中对于案外人异议审查，应坚持形式化的审查原则，执行机构只是根据权属登记、占有等证据来认定权属，并作出应否予以执行的判断，而关于实体权属的最终判断，则需通过执行异议之诉的实质审查来解决。在（2013）丰执异字第003号执行异议一案中，需要审查的是法院查封的租金能否作为被执行人徐伟的财产来执行的问题，本院通过调查涉案房产的对外出租情况，查明了涉案房租的收益权不能直接归属于徐伟，执行异议审查的目的已经实现，没必要扩大审查范围，对另一个法律关系进行认定。在本案中，法院决定对涉案房产进行拍卖，异议人周永申请法院带租拍卖，针对的是涉案房产本身负担的权利问题和房租不是同一标的，也就谈不上违反了“一事不再理”的诉讼法原则，申请执行人认为法院受理周永的执行异议请求违反了“一事不再理”的观点不能成立，本院不予支持。
在本案中，异议人周永的执行异议请求为带租拍卖，本院认为根据相关法律规定及江苏省高级人民法院关于执行不动产时承租人主张租赁权的若干问题的解答，承租人以涉案不动产使用权抵债为由主张租赁权，请求法院带租拍卖，如果该不动产仍为被执行人或其他人占有使用的，不属于承租人占有使用的情形。据此周永执行异议请求成立的前提是其已经占有涉案不动产，故本案的争议焦点就是周永是否已经合法占有涉案不动产，而周永是否占有的前提是交付，关于涉案不动产是否交付给周永占有，本院认为如下：
第一、在周永与徐伟签订20年以租抵债协议之前，周永是否占有了涉案不动产。根据本院查明的事实，在签订20年以租抵债协议之前，周永只是代理徐伟将涉案101房产进行出租，不论周永是否以自己的名义将房产对外出租，均不能改变101房产所有权人为徐伟的事实，周永收取101房产产生的收益后也应移转给徐伟所有，即如周永所述将房租用于抵偿徐伟的欠款了，此时也是用房租抵债，毕竟当时承租人占有使用的房产并不是建立在周永享有20年租赁权并进行转租的基础之上的，该占有不能视为周永的占有。涉案的301房产，在产权办至徐伟名下之前，因杨成伟租赁权的产生早于房屋买卖，周永就和杨成伟续签了租赁合同，在301房产的产权办至徐伟名下之后，周永将此事实向杨成伟进行了告知，因杨成伟的租赁权尚未到期，并不能影响其租赁权。因杨成伟占有的301房产属于徐伟所有，虽然是周永和杨成伟签订的合同，但基于上述同样的理由，杨成伟占有使用301房产也不是建立在周永享有20年租赁权并进行转租的基础之上的，该占有同样也不能视为周永的占有。
第二、在周永与徐伟签订20年以租抵债协议之后，周永是否占有了涉案不动产。
周永和徐伟签订20年以租抵债协议时，并未通知101、301房产的承租人到场。据本院查明的事实，周永实际向承租人披露该协议的时间均在2012年6月11日法院查封涉案房产之后。周永认为涉案房产本身就是其租出去的，在其和徐伟签订的以租抵债协议生效后，就当然发生其实际占有涉案房产的法律效果。分析签订以租抵债协议至实际披露这一中间环节，可以看出此时存在两个租赁权，一个是基于周永代理徐伟出租房产后持续履行中的租赁权，另一个是基于以租抵债协议产生的周永的租赁权，后一个租赁权要产生占有效力，前提是交付，本院认为可以有两种交付方式，一是待履行中的租赁权履行完毕，徐伟将房产交付给周永占有，然后由周永进行转租；另一种途径是，签订以租抵债协议之后，由周永、徐伟通知承租人进行披露，然后由周永和实际承租人直接基于20年的租赁权签订一份新的租赁协议。但是在本案中，签订以租抵债协议之后至法院查封涉案房产之前，当时基于周永代理产生的租赁权尚未履行完毕，周永也未向实际承租人进行披露并签订协议，故实际承租人的占有不能视为异议人周永的实际占有。
综上所述，异议人与徐伟签订的以租抵债协议并未产生占有的法律效果，异议人无权申请法院对101、301房产进行带租拍卖。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：
驳回异议人周永申请对涉案房产带租拍卖的执行异议请求。
如不服本裁定，当事人可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。
审判长 张心红
审判员 李明松
审判员 赵志勇
二〇一六年五月十二日
书记员 王 慧