广西壮族自治区合浦县人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0521民初2253号原告：合浦县南珠物业服务有限公司，住所地：合浦县廉州镇定海中路10号伟恒.御珠广场一单元2203号房。法定代表人：王喜龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：覃懿春，女，该公司法务专员。委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。被告：冯某某，女，19xx年x月xx日出生，汉族，住所地：博白县博白镇兴隆中路***号，现住合浦县xxx镇xxx路xxx小区**号房。原告合浦县南珠物业服务有限公司与被告冯海英物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月23日受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员吴莉远独任审判，于2017年11月17日公开开庭进行了审理。原告合浦县南珠物业服务有限公司的委托诉讼代理人南瑞芳、被告冯某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合浦县南珠物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付物业服务费5977元（每月每平方米0.48元，191.57平方米，从2012年4月1日计至2017年8月31日止共65个月）、公共照明费312元（每月每户4.8元，从2012年4月1日计至2017年8月31日止共65个月），生活垃圾费455元（每月每户7元，从2012年4月1日计至2017年8月31日止共65个月），公共维修基金1235元（每月每户19元，从2012年4月1日计至2017年8月31日止共65个月），违约金1994.75元，共计9973.75元。事实和理由：被告是合浦县廉州镇廉州大道晨光世豪名都小区3-3-602号房的所有人，房屋面积为191.57平方米。2010年1月13日，原告与晨光世豪名都小区的建设单位北海晨光房地产开发有限公司签订了《晨光世豪名都小区前期物业管理服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务。合同签订后原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告房屋所在的晨光世豪名都小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2012年4月起一直未交纳物业服务费。截止2017年8月，被告已拖欠原告物业服务费5977元，公共照明费312元，生活垃圾费455元，公共维修基金1235元，合计共人民币7979元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，合同一方当事人明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。酌情考虑以被告欠费总额的百分之二十五收取违约金。所以截止2017年8月产生的违约金为1994.75元，费用合计9973.75元。经原告多次催收，被告仍然拒绝交纳物业管理费，为此，提起本案诉讼。被告冯辩称，《晨光世豪名都前期物业管理服务合同》不是其签订的，对其不具有法律效力。原告合浦县南珠物业服务有限公司未能履行安全保障义务，所管理的晨光世豪名都小区经常出现业主财物被盗事件。在公共设施维修养护方面和公共卫生管理方面存在瑕疵，小区围墙曾被人无故推倒没有理睬，摄像头损坏，小区花草不修剪，蓝球场、车棚等公共设施坏了没有维修，在公共场地养鸡、种菜、晾晒废品、乱建乱搭棚，污水横流，化粪池堵塞，环境脏乱差，并且房屋质量存在严重问题，屋梁断裂，墙体漏水等问题，也没有公布过物业管理服务费收支帐目。为此，其不是不违规不交物业费，而是原告管理存在严重失职行为和违约行为，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求向本院提供的证据有：证据一、原告提供《企业法人营业执照》、《法人身份证明》、企业信用信息公示报告、身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据二、原告提供《晨光世豪名都前期物业管理服务合同》一份，证明原告与晨光世豪名都小区的建设单位北海晨光房地产开发有限公司就物业管理事项签订物业管理合同；证据三、原告提供《业主入伙入住登记表》，证明被告已入住晨光世豪名都小区；证据四、原告提供《欠费明细表》，证明被告欠费情况；证据五、原告提供催交费照片、邮寄催交费挂号信收据及邮件查询单，证明原告向被告催收欠费情况；证据六、原告提供电费、垃圾费发票，证明原告为被告垫付电费、垃圾费和按合同履行物业服务的义务。证据七、原告提供装修协议、物业服务照片、公告催费照片，证明被告接收并认可物业服务，原告按合同履行了义务，并书面向被告催费。证据八、被告提供其身份证复印件，证明被告的身份；证据九、被告提供原告在公共设施维修养护方面和公共卫生管理方面存在瑕疵的照片、合浦县公安局现场调解协议书、处警证明、世豪名都业主失窃物品登记表，证明原告在物业管理服务过程中没有尽到职责。本院认为，原、被告提供的上述证据一至证据九，均符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：被告冯某某系合浦县廉州镇廉州大道晨光世豪名都小区3-3-602号房的所有权人，该套房建筑面积为191.57平方米。2010年1月13日，原告合浦县南珠物业服务有限公司与晨光世豪名都小区的建设单位北海晨光房地产开发有限公司签订了《晨光世豪名都小区前期物业管理服务合同》，约定由原告对晨光世豪名都小区进行前期物业管理服务并收取物业管理费用。该合同约定：由原告对被告提供物业服务，合同自签字之日起生效；物业服务包括：本物业房屋共用部位、公共设施设备、物业区域内公用设施及附属建筑物的维修养护管理；保洁管理；共用照明；公共秩序维持；交通及车辆停放秩序管理；业主房屋装修管理；档案管理等。合同约定物业服务费用住宅按建筑面积0.48元/㎡·月，公共水电费每月每户4.8元，生活垃圾费与政府同步由业主交纳，每月每户7元；业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的千分之三交纳滞纳金。合同亦对双方其他权利、义务等进行了约定。建设单位与原告签订《晨光世豪名都小区前期物业管理服务合同》后，原告即对被告提供物业管理服务，在管理服务过程中对管理小区的公共卫生方面、公共设施维护以及安全保障措施存在瑕疵，没有证据证明原告依合同约定公布过物业管理服务费收支帐目。被告因原告服务质量等问题得不到解决，多次找原告交涉未果，遂自2012年4月1日起拒绝向原告交纳物业服务管理费，至2017年8月31日止共欠原告物业服务费5977元，公共照明费312元，生活垃圾费455元，公共维修基金1235元，合计共人民币7979元。此后，原告通过书面、口头向被告催缴服务费，被告一直予以拒绝，原告为此提起本案诉讼，提出如上诉求。本院认为，原告与建设单位签订的《晨光世豪名都小区前期物业管理服务合同》合法有效，对原、被告双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被告以其并非合同当事人为由提出抗辩，与该解释相悖，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，原告合浦县南珠物业服务有限公司已按合同要求对晨光世豪名都小区业主提供了物业服务，其请求被告支付物业管理服务费等共7979元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。鉴于原告物业管理服务质量存在瑕疵，被告多次与原告交涉均没有得到解决，原告存在怠于管理服务行为，现原告主张被告按欠费总额7979元支付百分之二十五的违约金1994.75元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告冯某某应于本判决生效之日起七日内支付给原告合浦县南珠物业服务有限公司物业服务费5977元，公共照明费312元，生活垃圾费455元，公共维修基金1235元，合计共人民币7979元；二、驳回原告合浦县南珠物业服务有限公司的其他诉讼请求。上述债务，义务人应按规定的时间履行给付金钱义务，逾期不履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，因适用小额诉讼程序减半收取25元，由被告负担。上述受理费原告已预交，由被告在履行本案生效判决书确定的给付义务时一并支付给原告。本判决为终审判决。审 判 员 吴莉远二〇一七年十一月二十七日代书记员 刘成欣附：本案引用的法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。