辽宁省调兵山市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）调民小字第00057号
原告吕桂琴，女，1950年9月20日生，汉族，系铁煤集团建安公司退休工人，住调兵山市观山郡小区20号楼1单元1002号。
委托代理人朱志华，系调兵山市“148”法律服务所法律工作者。
被告调兵山市嘉纳置业有限公司，住所地调兵山市中央大街嘉纳观山郡小区7楼104号。
法定代表人周新政，系该公司董事长。
委托代理人宁连义，系该公司法律顾问。
原告吕某某诉被告调兵山市某某置业有限公司（以下简称嘉纳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告吕桂琴及其委托代理人朱志华、被告嘉纳公司的委托代理人宁连义到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告吕桂琴诉称，原告从被告处购买了调兵山市观山郡小区20号楼1单元1002号房产。被告在售楼时承诺赠送原告露台，并以宣传册等书面形式明确表示赠送露台的事实。2011年9月，原告得知被告欲收取露台面积房款，多次与被告协商。2011年11月1日经调兵山市人民政府、调兵山市人民政府法制办、调兵山市房产管理局、调兵山市街道办事处出面组织协商，被告与原告小区业主代表签订了《协议书》，协议书第2条约定：“承诺赠送的半封闭式阳台部分，以房产证上半封闭阳台面积为准返还房款，如所交房款未收赠送面积，不在索赔范围，还款日为收到房产证后5日内。”原告于2012年1月11日收到房产证后得知被告收取了赠送露台的一半房款。原告按协议约定向被告提出返还多收的露台面积房款，但被告至今未给付。为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法判决被告返还多收的购房款人民币5780.08元，并由被告承担诉讼费。
被告嘉纳公司辩称，首先，原告起诉超过诉讼时效，法庭应予驳回。根据法律规定，民事诉讼时效为二年。原告举证《协议书》确定的：“还款日为收到房产证后5日内”，其诉讼时效的起点为收到房产证5日后，即第6日起计算。本案原告在2012年1月11日收到的房证，2014年5月10日才起诉到法院，明显超过诉讼时效，故法庭应当予以驳回。原告虽然曾于2014年3月6日向法院起诉过，但因个人原因撤诉，但该时间仍然超过诉讼时效。所以，原告以曾经起诉为由，并证明未超过诉讼时效是不成立的。原告起诉书所表明的时间不是法院立案受理的时间，当事人随意所写的时间不能证明诉讼时效中断，只有法院立案时开具的收据所记载的时间才是时效中断的证据。虽法院立案庭法官向原告提供了“备忘录”，但该“备忘录”不是法律文书，不具有法律效力。该“备忘录”为一人所写，与其他人无关，不具客观性和真实性；其次，“备忘录”作为法官私人书证，怎么能随便到原告手中？由此证明，原告与立案法官有私下联系，该联系严重违反最高院关于法官纪律的有关规定，所以该证据取得不合法。其三，该“备忘录“与本案没有关联性，“备忘录”不是“调解笔录”，不能证明立案庭法官在立案前找到双方当事人进行调解，同时，被告否认“备忘录”记载的事实。由于原告未能提供时效中断的有效证据，故法庭应依法驳回其诉讼请求。综上，原告诉讼请求已超时效，法庭应依法驳回，维护被告的合法权益。同时，为了审判的公平、公正，保证双方当事人的诉讼权利，强烈要求由简易程序变更为普通程序，由一审终审变更为二审终审。
原告吕桂琴为支持自己的主张提供如下证据，被告嘉纳公司对原告吕桂琴提供的证据进行了质证，本院对原告吕桂琴提供的证据进行了认证：
1、房屋所有权证复印件一份（与原件核对一致），证明原告购买了被告出售的观山郡小区楼房的事实及原告主体资格，证明原告该房屋露台计算了建筑面积的事实。被告质证，无异议。本院认为，该证据具有客观性、合法性，与本案具有关联性，作为认定案件事实依据。
2、不动产发票复印件一份（与原件核对一致），证明原告已经支付了房屋所有权证上计算的建筑面积的全部购房款；证明原告购买的观山郡小区楼房每平方米价格。被告质证，无异议。本院认为，该证据具有客观性、合法性，与本案具有关联性，作为认定案件事实依据。
3、售楼宣传册复印件一张（与原件核对一致），证明被告以宣传册形式承诺购买观山郡住宅楼赠送露台以及赠送的露台楼房平面图。被告质证，对宣传册赠送露台没有异议，但宣传册后面有一个说明，写明本广告提供的文字及图片仅供参考之用，所有细节均以双方签订的买卖合同为准。本院认为，被告在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，对于房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，故对该证据的证明目的予以确认。
4、协议书复印件一份（与原件核对一致），证明被告承诺赠送的半封闭阳台部分以房产证上半封闭阳台的面积为准返还房款，返款日为收到房产证后5日内。被告质证，这个协议书不是法律文件，是证据，作为证据应对真实性及证明目的进行质证。协议是甲乙双方协商签订的，协议只有甲方及证明人的签字，业主代表没有被列为当事人，没有乙方的签字。且业主代表中只有李昕一人在前期的诉讼中起诉。协议书的证明人应该是自然人，法人组织不能作为证明人，政府机关没有加盖公章，协议书具有行政胁迫性，应认定不合法。综上，该协议书不能作为证据使用。本院认为，被告的异议无证据支持，该证据作为认定案件事实依据。
5、备忘录复印件一份（备忘录原件存档在法院档案室），证明原告诉讼未超时效。被告质证，有异议，该备忘录不是法律文书，不具有法律效力。作为备忘录记载某一事件应有记录时间及记录事件人的签名。该备忘录没有记录时间，并为一人所写。该备忘录不具有客观性及合法性。该备忘录是本法院的立案法官提供的，该备忘录违法了法律的相关规定，证据取得不合法。备忘录是书证，是私人书证，该备忘录并不是法官与原、被告三方的书证，备忘录不是调解笔录，不能证明立案庭法官在立案前与原、被告双方调解，该证据不能证明原告的诉讼时效中断。本院认为，被告的异议无证据支持，该证据作为认定案件事实依据。
被告嘉纳公司未向本院提供证据。
依据上述有效证据及当事人当庭陈述，本院认定如下事实：
原告吕桂琴从被告嘉纳公司处购买了调兵山市观山郡小区20号楼1单元1002号房产房产一户。被告嘉纳公司在售楼时以宣传册等书面形式明确表示赠送露台。2011年9月，原告吕桂琴得知被告嘉纳公司欲收取露台面积房款，多次与被告嘉纳公司协商。2011年11月1日，经调兵山市人民政府、调兵山市人民政府法制办、调兵山房产管理局、调兵山市街道办事处出面组织协商，被告嘉纳公司与原告吕桂琴所在小区的业主代表签订了《协议书》，协议书第二条约定：“承诺赠送的半封闭式阳台部分，以房产证上半封闭阳台面积为准返还房款，如所交房款未收赠送面积，不在索赔范围，还款日为收到房产证后5日内”。原告于2012年1月11日收到房产证，被告嘉纳公司收取了2.17平方米露台款5780.08元（每平方米单价为2663.6328元）。
本院认为，原、被告之间房屋买卖合同合法有效，双方应严格履行各自的义务。被告嘉纳公司在房屋销售宣传资料中向特定购房者承诺全赠送露台，对于房屋买卖合同的订立和房屋价格的确定有重要影响，应当视为要约；该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。结合本案实际，本院确定被告嘉纳公司酌情返还露台面积款5780.08元的85%即4913元为宜。对于被告嘉纳公司主张本案超过诉讼时效一节，因原告提供的《备忘录》能证明2014年1月2日、1月3日，周刚等72户居民作为原告委托法律工作者朱志华来本院立案庭立案，因人数众多，具有代表性，经请示后，本院立案庭决定就本案进行诉前调解，并由立案庭庭长朱立宏于2014年1月3日、1月6日、1月16日与被告嘉纳公司戈副总经理就本案调解事宜进行通话，虽最终未达成调解协议，但该记载能构成诉讼时效的中断，故被告嘉纳公司的抗辩不成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
被告调兵山市嘉纳置业有限公司返还原告吕桂琴房屋露台款4913元（取整数），在判决书生效后60日内履行完毕。
诉讼费50元（原告预交），由被告调兵山市嘉纳置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
代理审判员 李燕
二〇一四年六月三十日
书 记 员 盛丽
附：本判决引用的法律条款
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适合法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。