广东省韶关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤02民终1043号
上诉人（原审原告）：韶关市中和物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市浈江区北江路*号湾景中心*楼*号。
法定代表人：江定中，该公司经理。
被上诉人（原审被告）：韶关市中港地产物业有限公司。住所地：广东省韶关市武江区武江北路**号海景花园*座东面之一。
法定代表人：周辉，该公司经理。
委托诉讼代理人：李一文，广东中佑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈皓，广东中佑律师事务所律师。
上诉人韶关市中和物业服务有限公司（以下简称中和物业）因与被上诉人韶关市中港地产物业有限公司（以下简称中港地产）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院（2016）粤0203民初308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月20日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人中和物业的法定代理人江定中、被上诉人中港地产的委托诉讼代理人李一文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中和物业上诉请求：1、变更一审判决第一项中违约金的计算时间，改判中港地产支付违约金时间为从2014年1月至中港地产还清之日止（注：暂计2014年1月1日至2015年12月31日违约金28371.15元，按每日按1.5‰的标准计算，至还清之日止），其他判决予以维持；2、二审诉讼费用由中港地产负担。事实和理由：一审法院违约金计算起止时间错误。中和物业从2012年1月份开始管理韶关市浈江区帝景湾业小区，当年已与该小区业主委员会签订《帝景湾物业服务合同》和《补充协议》合同为期二年。期满后，业主委员会仍继续聘请中和物业管理该小区，2014年双方签订了为期三年的《帝景湾物业服务合同》和《补充协议》。由于中港地产拖欠物业管理费及电梯维修费、对讲机安装费，中和物业多次电话催缴未果，被迫再以催缴函的形式催缴，其仍末缴费，中和物业才提诉讼。一审法院支持了中和物业要求中港地产支付物业服务费、电梯维修费、对讲机维修费的诉讼请求，这些判决正确，应予维持。但判决中港地产支付违约金起止时间错误，二审法院应予改判。《帝景湾物业服务合同》第l0条第2款约定：业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每天3‰的标准计算滞纳金。《补充协议》与该合同具有同等效力。一审判决已确认上述两份合同对中港地产具有约束力，但又说明缴费需要另行通知。这不符合《帝景湾物业服务合同》第l0条第2款约定，也与《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的台同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”的规定相违背。中港地产在2012年1月已知晓逾期交纳物业服务费的违约责任［（2014）韶武法民一初字第259号民事判决及（2014）韶中法民一终字第1226号民事判决均有记载］，同样的当事人，同样是法院判决，本案一审法院判决中港地产支付违约金的时间却不一样。一审法院判决违反《帝景湾物业服务合同》第l0条第2款的规定，其不支持中和物业要求中港地产支付拖欠二年物业服务费违约金的诉讼请求（2014年1月至2016年1月），是支持业主——中港地产的违约行为，其判决支付违约金起止时间没有任何依据。
中港地产辩称，一审法院对物业费计算滞纳金错误，由于中和物业一直不提供银行账号，拒接收取有关的费用，在诉讼前从没要求中港地产缴纳相关的费用。中港地产系公司，钱款进出都需要银行转账。综上，中港地产认为不应当支持滞纳金费用，一审判决不合理，并且在本案涉及到维修费的问题，中港地产认为中和物业没有支付维修费，法院也不应该做出处理。
中和物业向一审法院起诉请求：1、中港地产立即支付14套房屋及摩托车车库物业管理费77666.94元及违约金（按每日1.7‰的标准计算，从2014年1月1日起计至还清之日止）；立即返还中和物业垫付的电梯维修费、对讲系统安装费14556.35元，逾期按银行同期贷款利率标准计付，合计92223.29元；2、诉讼费由中港地产负担。
一审法院认定事实：中港地产是韶关市浈江区升平路帝景湾小区（以下简称帝景湾小区）的房产开发商。帝景湾小区建成后，前期的物业服务由中港地产委托韶关市亿鑫物业管理有限公司（以下简称亿鑫公司）提供。2011年11月，帝景湾小区成立了业主委员会。2012年1月1日，中和物业与帝景湾业主委员会签订了《帝景湾物业服务合同》，约定由中和物业为帝景湾小区提供物业管理服务。物业管理期限从2012年1月1日起至2013年12月31日止。物业管理服务费电梯住宅按建筑面积计算每月1元／㎡。合同签订后，中和物业为该小区提供物业管理服务。但期间，中港地产未向中和物业交纳相关物业管理费用。中和物业遂向法院提起诉讼，要求中港地产支付拖欠的物业管理费及违约金。其中包括四层以上尚未出售及尚未交给物业买受人的物业、摩托车库、商铺及第二层、三层房产的物业管理费。案经一审、二审判决，最终认定中港地产应向中和物业支付2012年1月至2013年12月未出售房产及摩托车库的物业管理费及违约金给中和物业。其中包括了本案现涉及的A2402房、A2502房、A2602房、A2702房、A2901房、A2902房、B2202房、B2402房、B2502房、B2702房、B2701房、B2801房、B2901房、B2902房及摩托车库。
2014年1月1日，中和物业与帝景湾业主委员会签订了《帝景湾物业服务合同》，约定仍由中和物业为帝景湾小区提供物业管理服务。物业管理期限从2014年1月1日起至2016年12月31日止。中和物业为房屋建筑的共用部位、共用设施设备和相关场地、公共环境卫生、车辆的停放、小区的安全进行维修、养护和管理。其中第八条约定：1、2014年1月1日至2014年12月31日维持每月1元／㎡收费，若年内市物价局出台新收费指导价的，参照同档次楼宇价格标准执行。2、市物价局未出台新收费指导价时，从2015年1月1日起至2016年12月31日每月按1.2元／㎡计收物业服务费。第九条：业主每月交缴一次物业服务费和车辆停放保管费。……（收费时间为每月5日至15日）。第十条：2、业主或使用人无正当理由逾期交纳物业服务费或停车保管费的，从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。……第十二条：本物业共用部位、共用场地、共用设施设备的更新、改造、维修费用由该楼座所有住户（包括已购买未装修的、已装修、已入住的）按规定进行分摊，未出售的商品房由开发商负责其分摊的费用。涉及动用维修基金项目，应先公示报价，经业委会核准后，由乙方先行垫资及时维修（整改）后在维修资金支付。第二十六条：本合同签订后甲乙双方需要变更合同条款或者有其他事项需要补充约定的，应当协商一致后以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。2014年1月10日，中和物业与帝景湾业主委员会还签订了一份《帝景湾物业服务合同》的补充协议，该协议内容为：“鉴于帝景湾业主委员会成立后，帝景湾开发商暨前任物业服务公司未能按《物业管理条例》的规定和要求移交帝景湾全部图纸资料，甲乙双方同意对《帝景湾物业服务合同》未提及的建筑部位（如停车场、商铺）的收费，参照住宅的收费标准执行。本协议是主合同的补充部分，与2014年1月1日甲乙双方签订的《帝景湾物业服务合同》一并使用，具有相同的法律效力。”合同签订后，中和物业及帝景湾业委会于2014年3月18日向帝景湾业主发出了《关于调整物业服务收费标准的公示》，也取得了小区大部分小区业主的同意。之后，中和物业为小区提供物业服务至今并按照新的收费标准收取物业服务费。
此外，由于小区的电梯需要维修及安装非可视楼宇对讲系统，除从住宅专项维修基金中支付的款项外，中和物业垫付了部分对讲系统费和电梯费。按照中港地产拥有的物业建筑面积的比例分摊后，中港地产需承担电梯维修费12036.83元、对讲机系统安装费2519.52元。
由于中港地产未支付上述费用给中和物业，中和物业于2016年1月12日出具了一份《催缴2014年-2015年物业费、物业维修费函》，并以快递的方式送达给了中港地产，函件中列明了中港地产欠交的2014年1月至2015年12月的物业服务费及维修金、电梯维修费、对讲机维修费数额并要求中港地产在收到函件之日起五日内与中和物业核对数额，逾期不核对，则视为认可，并在十日内付清上述款项。中港地产在收到函件后，于2016年1月21日也向中和物业发出了《知会函》，表示物业费和分摊维护费数据已于该月20日对清，要求中和物业提供银行账号，以便中港地产支付。但因之后双方就违约金的支付问题未能达成一致意见，中和物业也未将账号提供给中港地产。
另查明：帝景湾小区为商住楼，1层有摩托车库，首层有商铺，2层为停车场，3层为写字楼、4层以上为住宅。其中摩托车库（建筑面积399.71㎡）、4层以上未出售的房屋（共14套）包括A座：2402房、2502房、2602房、2702房、2902房；B座：2202房、2402房、2502房、2702房、2902房（以上10套建筑面积均为186.25㎡）；A座2901房、B座：2701房、2801房、2901房（以上4套建筑面积均为169.93㎡），上述物业的权属人现均为中港地产公司。
中和物业在诉讼期间将违约金的计算标准变更为按每日1.5‰的标准计算。另外，中和物业在辩论终结后另提出增加诉讼请求，要求中港地产支付帝景湾小区B2802房6个月的物业费1117.5元及逾期付款的违约金。中港地产则对此认为，中和物业在法庭辩论终结后增加诉求不符合法律规定，不同意在本案中一并处理。一审法院认为，中港地产是帝景湾商住小区的业主，中和物业与帝景湾业主委员会已自愿签订了《帝景湾物业服务合同》及《补充协议》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，中和物业作为物业服务公司，按约定履行了物业管理服务义务后，享有按合同约定的收费项目、标准收取相关费用的权利。故针对中和物业的诉请，该院分别作如下认定：
一、对于四层以上尚未出售的物业及摩托车库，中港地产应否交纳物业管理费的问题。根据国务院《物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”的规定，《帝景湾物业服务合同》中已约定，由中和物业公司对帝景湾小区房屋建筑的公用部位、共用设施设备和相关场地、公共环境卫生、车辆的停放、小区的安全进行维修、养护和管理。中和物业公司对4层以上未出售的房屋和摩托车库，按照约定履行了物业管理服务后，中港地产公司就应当向物业管理企业交纳其管理期间的物业服务费。且物业服务费的标准也应按照2014年1月《帝景湾物业服务合同》及《补充协议》所约定的标准支付。经核算2014年至2015年期间尚未出售的14套房屋的物业管理费合计为67114.6元。其中A2402房、A2502房、A2602房、A2702房、A2902房、B2202房、B2402房、B2502房、B2702房、B2902房共10套均为4917元（186.25㎡×1元／月×12个月＋186.25㎡×1.2元／月×12个月）；A2901房、B2701房、B2801房、B2901房共4套均为4486.15元（169.93㎡×1元／月×12个月＋169.93㎡×1.2元／月×12个月）。摩托车库的物业服务费为10552.34元（399.71㎡×1元／月×12个月＋399.71㎡×1.2元／月×12个月）。两项合计77666.94元。
至于违约金的计算，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，因中港地产未按约定支付物业服务费，故对中和物业要求计付违约金的诉讼请求，该院予以支持。中和物业公司仅要求按每日1.5‰计算违约金，不违反法律规定，也没有侵害他人的利益，该院对此予以准许。但中和物业未向本院提交合法、有效的催缴手续，故该院对中和物业主张自2014年1月1日起按欠缴金额计算违约金的诉讼请求，不予支持。且在中和物业于2016年1月12日向中港地产发出催缴通知后，中港地产也是同意交纳欠缴费用的，并不是故意拖欠。故该院确定中港地产应从起诉之日即2016年2月1日起至判决确定的履行之日止，按逾期每日以实欠金额的1.5‰计算违约金给中和物业。
二、对于中和物业垫付的电梯维修费、对讲系统安装费，中港地产应否支付的问题。中和物业对电梯、对讲系统进行维修和安装后，实际垫付了这两项费用。因此，除维修基金中划拨的费用外，根据《帝景湾物业服务合同》第十二条的约定，公共设施的维修、改造所需的费用由小区业主按规定进行分摊，未出售的房产由开发商负责分摊。故中港地产应向中和物业支付应分摊的电梯维修费12036.83元、对讲机系统安装费2519.52元。至于中和物业要求按照银行同期贷款利率计算逾期利息的请求，因物业合同中对此并未作出约定，故中和物业的该项请求，缺乏充分的理据，该院不予支持。
另外，中和物业在辩论终结后另提出增加诉讼请求，要求中港地产支付帝景湾小区B2802房6个月的物业费1117.5元及逾期付款的违约金。中和物业的该项请求，不符合《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百三十二条的规定，且中港地产也不同意在本案中一并处理。故该院在此不作处理，中和物业可另行主张权利。判决：一、中港地产应于判决发生法律效力之日起十日内支付2014年1月至2015年12月的物业管理服务费77666.94元及违约金（从2016年2月1日起至判决确定的履行之日止，按逾期每日以实欠金额的1.5‰计算）给中和物业。二、中港地产应于判决发生法律效力之日起十日内支付电梯维修费12036.83元、对讲机系统安装费2519.52元给中和物业。三、驳回中和物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2016元，减半收取1053元，由中港地产负担。
二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审认定的事实没有异议，本院对一审查明的事实予以确认。除了一审查明的事实以外，本院还查明：一审法院作出判决后，中港地产于2016年5月13日通过中国建设银行网上银行主动向中和物业支付物业管理费77666.94元，中和物业认可收到中港地产的物业管理费77666.94元，并向本院提交了中国建设银行网上银行电子回执予以证明。
本院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，针对中和物业的上诉意见，本案争议焦点是：违约金从何时计算较为合适。
关于违约金从何时计算较为合适的问题。中和物业于2016年1月12日向中港地产邮寄了《催缴2014年-2015年物业费、物业维修费函》，要求中港地产在收到函件之日起五日内与其核对欠交的2014年1月至2015年12月的物业服务费及维修金、电梯维修费、对讲机维修费数额，逾期不核对，则视为认可，并在十日内付清上述款项。中港地产在收到函件后，于2016年1月21日也向中和物业发出了《知会函》，表示物业费和分摊维护费数据已于该月20日对清，要求中和物业提供银行账号，以便中港地产支付。但双方就违约金的支付问题未能达成一致意见，中和物业也未将账号提供给中港地产。由于双方均为公司，有严格的财务制度，账目转出、转入都需要通过公司帐户，中港地产已经核清了物业费和分摊维护费的数额，同意支付相关费用，但是由于就违约金问题未达成一致意见，中和物业未提供账号给中港地产，导致中港地产无法缴纳物业管理费等费用。中和物业拒绝提供账号，存在一定的过错。而且一审法院判决以后，中港地产已经主动履行了物业管理费的交纳义务，并不存在拖欠的主观恶意。因此一审法院以起诉之日作为违约金计付的起始日并无不当，本院予以维持。
综上所述，中和物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费627.49元，由韶关市中和物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 韩文锋
代理审判员 李 罡
代理审判员 梁晓芳
二〇一六年九月二十日
书 记 员 江伟炜