广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初1570号原告：陈红虞，男，1967年9月15日出生，汉族，住清远市佛冈县。委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。被告：陈少珍，女，1956年5月13日出生，汉族，住清远英德市。被告：张灶新，男，1951年10月26日出生，汉族，住清远英德市。上述被告的委托诉讼代理人：赵子恒，广东明典律师事务所律师。上述被告的委托诉讼代理人：冯丽丽，广东明典律师事务所实习律师。第三人：清远市清城区新城泰民地产中介服务部维港店，住所地清远市清城区静福路6号维港半岛花园十六号楼首层商铺10号。经营者：潘秀霞。第三人：中国工商银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区桥北一路1号。主要负责人：吴卫权，该分行行长。委托诉讼代理人：罗志亮、莫伟章，中国工商银行股份有限公司清远清城支行职员。原告陈红虞与被告陈少珍、张灶新、第三人清远市清城区新城泰民地产中介服务部维港店（以下简称泰民中介维港店）、中国工商银行股份有限公司清远分行（以下简称工行清远分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈红虞的委托诉讼代理人曹炽玲、被告陈少珍和张灶新的共同委托诉讼代理人赵子恒、冯丽丽到庭参加诉讼，第三人泰民中介维港店、工行清远分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红虞向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行原被告双方于2017年3月6日签订的房地产买卖合同，办理房屋交易过户手续；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：经第三人泰民中介维港店介绍，原告与两被告于2017年3月6日在清远清城区签订房地产买卖合同。约定以500000元的价格交易属于被告所有的位于清远市清城区××大道××号天湖郦都十六座4层08号房，签署合同当日原告即交付购房定金50000元给被告，被告承诺在合同签订三日内（含当日）向按揭银行还贷，赎出房地产权证并注销抵押登记，办理房产证过户后原告付清余款。合同签订后，原告多次催促被告履行合同，但因清远房价暴涨，被告至今不配合办理房产交易过户手续。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。原告陈红虞提供如下证据：1、当事人身份证，拟证明主体资格；2、房地产买卖合同，拟证明约定交付房屋的价款及付款方式、房屋还贷过户的手续办理、房屋的交付时间，被告没有按时履行合同约定的义务；3、定金收据，拟证明原告已在合同签订之日向被告缴纳定金。被告陈少珍、张灶新辩称，一、本案应适用情势变更原则，依法应变更或者解除双方签订的《房地产买卖合同》，原告请求继续履行合同的诉讼请求依法不能得到支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同订立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。2017年3月初，被告和原告在签订《房地产买卖合同》之时，清远的房价平稳，被告出售给原告的房屋，建筑面积为116.71㎡，房屋总价款为500000元，即房屋单价为4284.12元／㎡。但在合同签订之后没多久，本案所涉的天湖郦都小区的房价在短时间内就出现了大幅度的涨价，据清远住建局网站显示，在2017年4月份中，有20天网签均价在7000元／㎡以上，其中有2天均价超过8000元／㎡，在4月30日当天网签均价更是达到了8111元／㎡高位。在房价猛涨之下，即使清远公积金管理中心、清远住建局××××市银行业协会等多部门出台了多项措施调控房价，为楼市降温，但至今为止，天湖郦都小区目前的房屋均价仍高达7800元／㎡，与本案买卖合同约定的4284.12元／㎡相比，短短二个多月里单价就暴涨了82%，这是包括被告在内的广大清远民都无法预料的。清远本次房屋涨价速度快、幅度大，是由于广州周边多地实施限购调控政策，而清远没有限购，在政策因素刺激之下所导致的。这样极端的情况，双方在订立合同时根本无法预见，被告作为年逾六十的老人家，更是不可能预料。这种短期暴涨的情况，远远超出了正常的市场价格波动，它不是不可抗力，也不属于商业风险，显然也不能归责于合同的任何一方。但如果继续履行合同的话，被告的利益会将会受到重大损失，而原告则因此得到重大获益，导致双方的利益关系发生严重失衡，明显是有失公平的。因此，被告要求依法适用“情势变更原则”，将合同第二条的成交价款变更为758600元（相当于6500元／㎡），或依法解除合同。二、原告订立本案所涉合同，并不是为了购房自用，而是为了炒房牟利，有违国家关于严控炒房的政策导向。国家一直强调，房屋是拿来住的而不是拿来炒的，陆续出台了各种楼市调控政策来严格控制炒房。从合同第二十二条补充条款最后一句的约定以及原告的口头要求可以得知，原告要求被告到公证处办理公证委托，委托原告全权处置本案所涉房屋，以方便原告再将房屋转让给第三方。由此可以证明，原告订立本合同的目的并不是为了购房自用，而是为了炒房牟利。因此，适用“情势变更原则”依法变更或解除本合同，也符合国家对于楼市的调控政策。综上所述，被告请求依法变更或者解除本案所涉《房地产买卖合同》，于法有据，可避免出现显失公平的局面，请求人民法院依法审理，正确适用法律，支持被告的答辩主张。被告陈少珍、张灶新提供如下证据：1、《清远房天下网站房价信息》、《腾讯房产》网站房价信息、天湖郦都购房付款表（两份），拟证明涉案房屋在短时间内价格暴涨；2、陈少珍的不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋已经抵押给了工行清远分行，如转让该房屋，需征得抵押权人的同意；3、陈红虞的不动产登记资料查询结果证明，拟证明原告在涉案房屋所在小区已经有一套住房，其购买涉案房屋并非为了自住。第三人泰民中介维港店没有答辩和提供证据。第三人工行清远分行述称，2013年1月4日，工行清远分行向陈少珍发放个人住房贷款320000元，陈少珍、张灶新以清远市清城区××大道××号天湖郦都十六座4层08号房作抵押，已办理抵押登记，抵押权人为工行清远分行。至2017年6月4日，陈少珍尚欠工行清远分行贷款本金198137.6元，暂无欠息。《中华人民共和国担保法》第四十九条第三款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者告知受让人的，转让行为无效。……抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”陈少珍在出卖涉案房屋前应提前还清贷款，或者将转让所得价款用于偿还工行清远分行贷款。本院经审理认定事实如下，对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2017年3月6日，原告陈红虞为买方、被告陈少珍、张灶新为卖方、第三人泰民中介维港店为经纪方签订的《房地产买卖合同》约定：“买卖房屋之地址为清远市清城区××大道××号天湖郦都十六座4层08号，建筑面积为116.71㎡，成交价格500000元；签订合同时支付50000元作为定金，余款450000元在房管部门出具成功受理交易递件回执当天支付给卖方，买卖双方应在签署合约后在2017年6月15日前配合经纪方完成交易的递件手续；交易税费由买方支付，卖方交付房屋予买方使用之日期为收齐楼款当天，卖方在交付房屋前必须付清一切欠费(如水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等)；卖方于签订合同之日起三日内（含当天）向按揭银行提出提前还贷的书面申请，并将所欠银行款打入还款帐号，赎出房地产权证并注销抵押登记；卖方应在办理交易过户手续前将房屋的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责，否则卖方赔偿买方由此引起的一切损失；卖方不能按本合同约定将房屋售予买方，买方有权要求卖方以合同转让成交价为基数按日万分之十支付违约金并继续履行合同；等…。”合同签订的当天，原告向被告陈少珍支付了定金50000元。涉案房屋的产权证登记权属人为陈少珍，并已办理了抵押登记，抵押权人为工行清远分行，抵押贷款320000元，至2017年6月4日尚欠贷款本金198137.6元，无欠息。原告为证明其能一次性支付本案购房款余款450000元，已将该款交到本院。本院认为，原告与被告及经纪方三方签订的《房地产买卖合同》，其内容是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原被告均应恪守履行。被告抗辩认为本案适用情势变更原则，应依法变更或者解除原被告签订的《房地产买卖合同》。情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案属于房屋买卖合同纠纷，房屋交易价格上涨或下降，是房地产交易市场出现的正常现象，是合同当事人在签订合同时均可预见的，原被告在签订房地产买卖合同后，房屋交易市场价格波动并未导致原被告交易成本发生变化，亦没有出现导致双方不能履行合同的客观事实障碍，被告只是因为当前房价上涨而单方悔约，并要求上调成交价增加原告交易成本，完全是被告自身原因不履行合同，有悖合同法的诚实信用原则，显然不适用情势变更原则，因此，对被告的上述抗辩意见，本院不予采纳。对于被告抗辩认为原告订立本案所涉合同，并不是为了购房自用，而是为了炒房，有违国家关于严控炒房的政策导向。本案是房屋买卖合同纠纷，主要审理原被告之间的房屋买卖合同关系，对原告是否涉嫌炒房牟利行为不属于本案审理范畴。涉案房屋已抵押登记给工行清远分行，抵押权人工行清远分行的合法权益应依法受保护。原告现已将全部购房款在扣减已付定金后的余额450000元交到本院，该款项可足额清偿工行清远分行对涉案房屋的优先受偿债权，在清偿抵押权人债权后即可涂销抵押登记，解除涉案房屋抵押登记的交易障碍，故合同亦并不存在导致不能实际履行的情形，原告已依约向被告支付购房定金，是守约方，为维护交易秩序稳定，对原告要求被告继续履行合同、办理涉案房屋产权过户手续的请求，依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、原告陈红虞与被告陈少珍、张灶新于2017年3月6日签订的《房地产买卖合同》继续履行；二、被告陈少珍、张灶新于判决生效之日起10日内清偿欠第三人中国工商银行股份有限公司清远分行贷款本金198137.6元及利息，逾期由原告陈红虞代被告陈少珍、张灶新向第三人中国工商银行股份有限公司清远分行清偿上述贷款本息，款项在购房款当中扣减；三、被告陈少珍、张灶新于涂销房屋抵押登记之日起10日内协助原告陈红虞办理清远市清城区东城大道1号天湖郦都十六座4层08号房屋的产权转移登记手续。案件受理费8800元，减半收取计4400元，保全费3020元，合共7420元，由被告陈少珍、张灶新负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇一七年七月六日书记员  黎婉华附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。