福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0402民初2435号原告：三明市国有资产投资经营公司，住所地三明市。法定代表人：李芳洲，董事长。委托诉讼代理人：廖爱清、洪朝勇，福建如贤律师事务所。被告：林进田，男，1975年10月31日出生。原告三明市国有资产投资经营公司与被告林进田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人洪朝勇到庭参加诉讼，被告林进田经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三明市国有资产投资经营公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的租金68920元（该租金从2015年4月计至2016年1月）；2.判令被告向原告支付水电费及垃圾处理费3445元（该水电费及垃圾处理费从2015年1月暂计至2016年1月）；3.判令被告交付的押金21500元不予退还，作为违�赔偿金；4.判令被告向原告支付逾期缴纳租金及水电费的违约金14567.455元（该违约金暂计至2016年7月31日，此后每月违约金继续按照当月实际欠缴租金及水电费的1.5%计算至被告交情房租及水电费之日止）；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年7月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将三明市梅列区和仁新村X幢1、2号店面出租给被告，月租金6892元，租期3年，自2013年8月1日起到2016年7月31日止，被告应先交租、后使用房屋，每月10日之前应缴纳当月租金，每半年结算一次水电费和垃圾处理费；被告若未及时缴纳上述款项超过一个月，原告有权提前解除租赁合同，无条件收回房屋，没收押金作为违约赔偿金；被告不仅需要如数补交所欠租金，还应当按照月租金的日5%承担违约责任等等。合同签订后，被告于2015年1月开始拖欠租金，于2014年7�开始拖欠水电费及垃圾处理费至今，仅于2015年10月份前后支付原告3个月的租金及2014年下半年的水电费，截至2016年7月31日，其尚欠原告房租68920元，水电费和垃圾处理费3445元。在合同履行过程中，双方已于2016年1月解除《房屋租赁合同》。被告林进田未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年7月30日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将三明市梅列区和仁新村X幢1、2号店面出租给被告，作为商业用房使用；租赁期限：2013年8月1日至2016年7月31日；租金交纳方式：月租金6892元，租金按月缴纳，被告应于当月10日之前交缴纳到原告指定账户；水电费和垃圾处理费交纳：水电费按被告实际使用数量加公共分摊计收，垃圾处理费按店面每平方米1元代收代�，原告提前向被告每半年预收一次水电费、垃圾处理费，半年到期再与被告结算；租赁押金：被告须向原告交纳三个租金的租赁押金21500元，租赁期满，原告在验收房屋未造成损坏并结清水电费后予以退还押金；违约责任：被告未及时交纳房租、水电费及垃圾处理费，除向原告支付违约金外，原告可以提前终止本租赁合同，强行收回房屋，没收其押金作为违约赔偿金；逾期交纳租金的，被告除应如数补交所欠租金处，还应当按实际天数支付违约金，违约金计算方法：违约金逾期天数＊月租＊5%。合同签订后，被告于2015年1月开始拖欠租金，于2014年7月开始拖欠水电费和垃圾处理费。2015年10月份，被告支付原告3个月的租金及2014年下半年的水电费。截至2016年1月，被告尚欠原告租金68920元，原告为被告代垫水电费和垃圾处理费合计3445元。原告与被告于2016年1月解除《�屋租赁合同》。上述事实有原告在法庭上的陈述以及原告向法庭提供的房屋租赁合同、原告代垫的水电费及垃圾费出账明细、被告未交纳缴房租及水电明细、被告应缴纳的城市垃圾处理费清单、国电福建省电力有限公司三明供电公司电费结算单、福建恒源供水股份有限公司用水情况查询单、被告交纳原告代垫水电费和垃圾处理费的收据四张等证据材料予以证实，本院予以认定。因被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为放弃举证、质证权利，上述事实和证据，本院予以认定。综上所述，本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，是有效合同。被告未按合同约定及时支付房屋租金和代垫的水电费、垃圾处理费给原告，构成违�，应承担相应的民事责任。原告要求被告交付的押金21500元不予退还，作为违约赔偿金，但同时原告又要求被告支付逾期缴纳租金及水电费的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，可以看出违约金与赔偿金不能一并提出。本案设定的押金是三个月的租金，目的是承租方未支付租金时出租方可获得补偿，被告未按约定支付租金，该押金应优先冲抵租金。因此，原告主张被告交付的押金21500元不予退还，作为违约赔偿金�请求，不予支持。被告尚欠原告租金68920元，扣除其缴纳的押金21500元，被告实际尚欠原告租金47X0元。由于被告未能按合同约定支付原告房屋租金和代垫的水电费、垃圾处理费，系违约，应支付违约金，合同约定违约金根据实际逾期天数按月租金的5%计算，过分超出原告实际损失，应当予以调整，酌定按每月拖欠租金的1.5%计付。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》四十四条、六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告林进田应于本判决生效后三日内支付给原告三明市国有资产投资经营公司房屋租金47X0元；二、被告林进田应于本判决生效后三日内支付给原告三明市国有资产投资经营公司代垫的水电费和垃圾处理费3445元；三、被告林进田应于本判决生效后三日内支付给原告三明市国有资产投资经营公司拖欠房屋租金的违约金（该违约金以47X0元为基数，按月1.5%计算，从2015年4月计算至被告林进田交清房租之日止）。四、驳回原告三明市国有资产投资经营公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2524元，减半收取1262元，由原告三明市国有资产投资经营公司负担169元，由被告林进田负担1093元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  林志忠二〇一六年十月十四日书记员  施 磊附：本判决所依据的具体法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十�条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六�一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》（二）第二十九条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。