江苏省无锡市南长区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第00969号
原告无锡茂业置业有限公司购物中心分公司，住所无锡市南长区清扬路138号
负责人姜国藩，该公司总经理。
委托代理人陈义、谢健，均系该公司职员。
被告潘贤静。
委托代理人华建清，无锡市滨湖区华宇法律服务所法律工作者。
原告无锡茂业置业有限公司购物中心分公司（以下简称茂业公司购物分公司）与被告潘贤静房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告茂业公司购物分公司的委托代理人陈义、谢健，被告潘贤静的委托代理人华建清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告茂业公司购物分公司诉称：2013年茂业公司购物分公司与潘贤静签署了商铺租赁合同及相关补充协议，茂业公司购物分公司将位于无锡茂业置业有限公司（以下简称茂业公司）购物中心第2层27号商铺出租给潘贤静经营“加上家”家居用品店，租期自2013年8月30日至2016年8月29日，租金计收方式为以月基本租金或月营业额提成方式支付，二者取其高，其中月基本租金计算标准为2013年8月30日至2014年4月30日，基本租金为0元／月，2014年5月1日至2014年8月29日，基本租金为19912.58元／月，2014年8月30日至2015年8月29日，基本租金为21505.58元／月，2015年8月30日至2016年8月29日，基本租金为23231.34元／月；月营业额提成计算标准为2013年8月30日至2014年4月30日，月营业额的0%，2014年5月1日至2014年8月29日，月营业额的20%，2014年8月30日至2015年8月29日，月营业额的21%，2015年8月30日至2016年8月29日，月营业额的22%；综合服务费为48元／月／平方米，即每月3399.36元；推广宣传费为10元／月／平方米，即每月708.20元；水电费及通讯费按照实际用量及市价标准计价，由茂业公司购物分公司代收代缴；租金、综合服务费、推广宣传费、水电费、通讯费按月缴清，潘贤静应于每月20日或之前缴纳下月租金及设施服务费；开业至今潘贤静长期拖欠租金费用，在2014年10月31日私自闭店，停止营业，截至2014年11月20日已累计拖欠费用148502.08元；根据合同约定，在租赁期间，若未经茂业公司购物分公司事先书面同意擅自提前终止合同的，茂业公司购物分公司有权不予退还保证金，此外潘贤静应向茂业公司购物分公司按照剩余租赁期间月基本租金总和的30%支付违约金，截至目前，应支付违约金147849.08元；要求：1、潘贤静支付拖欠的租金以及费用148502.08元；2、潘贤静按照剩余租赁期限期间月基本租金总和的30%支付违约金，金额为147849.08元；3、本案诉讼费由潘贤静承担。
被告潘贤静辩称：我在2014年10月1日之前已经通知解除合同，10月1日撤铺，茂业公司购物分公司保安也于2014年9月30日接受了讼争店铺，故租金应该计算到2014年9月30日；租赁房屋在签订租赁合同时尚未通过相应的消防验收，违反国家强制性规定，合同应属无效，我撤铺不属于违约；合同无效条件下的租金应另行确定，我认为可按原租金的80%计算；因合同无效，不存在违约，因此不应承担违约金；我在茂业公司购物分公司留有保证金、货物，可以冲抵租金，要求驳回原告的第二项诉讼请求；另外如果合同有效，茂业公司购物分公司提出的违约金计算方式过高，应予以调整，按照银行贷款利率的1.3倍计算。
经审理查明：2013年3月14日，茂业公司购物分公司与潘贤静签订商铺租赁合同一份，约定，出租方茂业公司购物分公司将位于无锡市清扬路138号的购物中心第2层27号商铺出租给潘贤静，商铺租赁实用面积为72.74平方米，租赁该商铺仅作商业用途，商号限于加上家；租赁期限自2013年7月20日至2016年7月25日止，2013年5月26日为该商铺交付日，同时，交付日当天为装修免租期起始日；自交付之日起算，潘贤静享有60日的装修免租期，在免租期内，潘贤静无须缴纳租金，但仍需缴纳商场综合管理费装修期间的相关费用和其他费用（包括但不限于实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费等）；租赁期内，租金采取月基本租金或月营业额抽成（两者取其高）的计算方式，月基本租金以日租金乘以365天再乘以该商铺租赁面积所得除以12所得之平均值为准、月营业额抽成，两者取其高；月基本租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月基本租金；潘贤静应于签署本合同之前，向茂业公司购物分公司支付金额相当于，以首月为标准的3个月的租金、商场综合服务费、推广宣传费之总和作为租赁保证金，共计5万元；在租赁期内，潘贤静不得将上述租赁保证金抵充其应付租金、公用事业费或其他应当支付的费用；茂业公司购物分公司有权从租赁保证金中抵扣任何潘贤静应付未付的租金、公用事业费或其他应当支付的费用，由于抵扣致使租赁保证金不足部分，潘贤静应于茂业公司购物分公司书面通知后的5日内补足，延迟补足的，茂业公司购物分公司有权依据合同条款要求潘贤静支付违约金；除租金和租金保证金外，潘贤静应当支付如下费用，商场综合服务费，为48元／月／平方米，交付时间为每月的20日前支付下月的服务费；推广宣传费，为10元／月／平方米，商场综合服务费、推广宣传费支付方式与支付时间于租金支付方式和时间相同；商场综合服务费、推广宣传费保证金相当于为三个月的商场综合服务费、推广宣传费，金额为12656.76元；若潘贤静未能依据协议支付商场综合服务费、推广宣传费，则按合同条款支付违约金，管理方授权业主（茂业公司购物分公司）有权自商场综合服务费、推广宣传费保证金中扣除任何租户于本协议项下应付未付的商场综合服务费、推广宣传费，由于抵扣致使租赁保证金不足部分，潘贤静应于管理方或茂业公司购物分公司书面通知后的5日内补足，延迟补足的，管理方有权依据合同条款要求潘贤静支付违约金；商铺的POS收款一体机信息设备维护费由茂业公司购物分公司有偿提供，自购物中心开幕日之日起计算，收费标准为500元／月／台；维护费应于每个公历月的第20日或之前与租金一并支付，潘贤静应在签署本合同时向茂业公司购物分公司交付出租商铺POS收款一体机保证金7000元；潘贤静若要对该商铺进行任何装修工程（包括但不限于对该商铺进行内部装修、分隔、修建、改建或安装、更换设备、装置），其设计与图纸必须取得茂业公司购物分公司和商场管理方的事先书面同意、并征得所有必要的政府有关部门的书面同意或批准；在茂业公司购物分公司和或商场管理方向潘贤静提供该商铺的装修设计所需的工程图纸后6个工作日内或者商铺交付之日之前，潘贤静应向茂业公司购物分公司和或商场管理方提交该商铺的内部装修、设备安装的设计图纸（包括空调、防火设备等）、施工图纸和详细说明一式二份，报政府部门批准后方可施工；涉及政府相关部门（包括但不限于质检、消防、卫生部门）审批的各类手续由潘贤静自行申请办理并承担相应费用；潘贤静装修结束后须通知茂业公司购物分公司和或商场管理方和政府相关部门验收合格后方可开始营业；潘贤静的开业日为2013年7月2日；潘贤静返还该商铺时，双方及商铺管理方应同时到场，经茂业公司购物分公司及商场管理方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；双方同意在不影响茂业公司购物分公司根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，茂业公司购物分公司有权在潘贤静逾期支付租金以及本合同约定的应由潘贤静支付的任何一项费用累计超过30日的、或潘贤静未按照本合同约定及时补足租赁保证金，逾期超过30日的事件发生后，任意时间提前终止本合同，没收潘贤静的租赁保证金，并合法地提前收回该商铺，同时茂业公司购物分公司有权选择要求潘贤静按照剩余租赁期间租金的总和的30%支付违约金，或要求潘贤静支付三期月租金总和作为违约金；逾期支付相应费用的违约责任，除另有规定外，潘贤静逾期支付租金、租赁保证金、公用事业费等本合同下应当支付的任何一项费用，则每逾期一日，应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用违约金；擅自停业或迟开早收的违约责任，若潘贤静擅自停业，则每天或每次须向茂业公司购物分公司支付相当于当时月租金的0.5%的违约金；茂业公司购物分公司、潘贤静双方于此作不可撤销的申明，双方已经明确了本合同的有关违约责任后果，并同意任何情况下任何一方都不得向对方或第三方要求或申请调高、调低违约金方的任何违约责任，包括但不限于违约金，即双方都明确放弃申请调整违约责任的权利。
2014年5月28日，茂业公司购物分公司与潘贤静签订商铺租赁合同补充协议一份，约定，合同租赁期限自2013年8月30日至2016年8月29日止，潘贤静的开业时间为2013年8月30日；在原商务条件基础上，茂业公司购物分公司可额外给予潘贤静8个月经营免租期（期限内仅免租金，其余经营费用仍需在每月20日前缴纳）；商铺的租金计算采取如下方案，采取月基本租金或月营业额抽成，两者取其高；月基本租金，以日租金乘以365天再乘以该商铺租赁面积所得除以12所得之平均值为准，其标准为自2013年8月30日至2014年4月30日日租金为0元／日／平方米，即月基本租金0元；自2014年5月1日至2014年8月29日日租金为9元／日／平方米，即月基本租金19912.58元；自2014年8月30日至2015年8月29日日租金为9.72元／日／平方米，即月基本租金21505.58元；自2015年8月30日至2016年8月29日日租金为10.5元／日／平方米，即月基本租金23231.34元；月营业额抽成，2013年8月30日至2014年4月30日，月营业额的0%，2014年5月1日至2014年8月29日，月营业额的20%，2014年8月30日至2015年8月29日，月营业额的21%，2015年8月30日至2016年8月29日，月营业额的22%。
合同订立后，茂业公司购物分公司交付了租赁商铺，并收取了租赁保证金5万元，装修押金3000元，POS机押金7000元，电话押金500元；潘贤静在租赁期间，结欠2014年3月的电话费181.54元；2014年4月的电话费173.64元；2014年5月的租金19912.58元，电话费173.60元；2014年6月的租金19912.58元，综合服务费3491.52元，推广宣传费727.40元，POS机维护费500元，电话费198.22元；2014年7月的租金19912.58元，综合服务费3491.52元，推广宣传费727.40元，POS机维护费500元，电话费175.30元；2014年8月的租金20399.21元，综合服务费3491.52元，推广宣传费727.40元，POS机维护费500元，电话费173.24元；2014年9月的租金21505.58元，综合服务费3491.52元，推广宣传费727.40元，POS机维护费500元，电话费176.17元；2014年10月的租金21505.58元，综合服务费3491.52元，推广宣传费727.40元，POS机维护费500元，电话费181.66元；2014年11月的电话费326元；合计148502.08元。
2014年10月1日，加上家经营人员离开商铺，茂业公司管理人员对店铺采取了保护措施。
2015年3月20日，茂业公司购物分公司向潘贤静（加上家）发出告知函，载明，贵司于2014年10月1日擅自撤场，遵照合同的约定，贵司因未经我司同意擅自撤场，根据贵司的实际所为，现我司认为贵司的行为已经属于事实上单方面解除合同的违约行为，贵司将按照相关法律规定及合同约定承担违约损失及赔偿责任，请贵司于2015年3月21日前与我司联系协商赔偿事宜，我司将按照合同约定收回店铺，如逾期我司将自行处理该铺位，并追讨相关费用。后潘贤静未能支付所欠费用，茂业公司购物分公司遂诉讼来院。
另查明：无锡市清扬路138号房产登记的所有权人为茂业公司；2013年3月15日，茂业公司向茂业公司购物分公司出具房屋使用证明，载明，兹证明我司同意将位于无锡市南长区清扬路128、138号的商业裙楼提供给茂业公司购物分公司长期无偿使用，同意长期转租。
又查明：2012年10月26日，无锡市公安消防支队（以下简称消防支队）出具关于茂业公司无锡茂业城二期（住宅及裙房）建设工程及公共部位装修工程消防验收合格的意见（锡公消验（2012）第522号），载明，对茂业公司申报的无锡茂业城二期（住宅及裙房）建设工程及公共部位装修工程进行了消防验收（位于清扬路，验收范围为4、5号住宅，裙房，地下室），经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。
2014年8月4日，消防支队出具建设工程消防验收意见书（锡公消验字（2014）第0300号），载明，对茂业公司于2014年7月15日申报的无锡茂业城二期-1F-5F建设及机电变更工程进行了消防验收（位于清扬路138号，地上5层，地下1层），经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格。
2014年12月5日，消防支队出具建设工程消防验收意见书（锡公消验字（2014）第0495号），载明，对茂业公司于2014年12月2日申报的无锡茂业城二期-1F-5F（公共区域）建设及机电变更工程（复验）进行了消防验收（位于清扬路138号，地上5层，地下1层），经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收合格。
诉讼中，潘贤静提出对遗留财物进行反诉，后未在本院规定的期限内提出。
以上事实，有商铺租赁合同、租赁合同补充协议、告知函、房屋所有权证等书证及当事人陈述附卷佐证。
本院认为：茂业公司购物分公司与潘贤静签订的商铺租赁合同及补充协议，系双方真实意思表示，且商铺所有权人茂业公司表示同意由茂业公司购物分公司转租，茂业公司购物分公司与潘贤静间的租赁行为有效；茂业公司购物分公司交付了租赁商铺，潘贤静应支付相应的租金；根据消防支队的验收文件，茂业公司出租商铺已于2012年10月通过消防验收，2014年8月仅是公共区域建设和机电变更工程未通过，且在同年12月通过验收，弥补了租赁房产的瑕疵，再者潘贤静的经营活动也未因消防验收问题受到影响，故潘贤静提出合同应属无效，撤铺不属于违约，合同无效条件下的租金应另行确定，不应承担违约金的抗辩，于法无据，不予支持；潘贤静提出解除合同的要求未经茂业公司购物分公司同意，其撤铺行为不能作为免除租金的理由，故潘贤静提出租金计算至2014年9月30日的抗辩，不予采纳；虽然商铺租赁合同中茂业公司购物分公司与潘贤静申明双方明确放弃申请调整违约责任的权利，但违约金调整申请权是具有公法性质的请求司法保护权，其约定对司法调整没有约束力，故潘贤静提出违约金计算方式过高，要求调整的抗辩，予以采纳，酌情以中国人民银行同期贷款利率的3倍计算，经测算至2014年11月19日的违约金为7022.8元；根据商铺租赁合同对保证金的使用约定，保证金具有履约担保和违约惩罚的性质，而合同中同时也约定了逾期付款的滞纳金计算方式，根据违约责任的立法原则，因同一违约事实同时要求违约人承担二种违约方式显属不妥，故潘贤静要求将缴纳的租赁保证金、装修押金、POS机押金、电话押金在应缴纳的费用中扣除，予以准许；因双方对遗留财产未作处置，潘贤静提出以货物冲抵租金的意见，不予采纳，双方可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、潘贤静于本判决生效后3日支付无锡茂业置业有限公司购物中心分公司租金及费用人民币95024.88元，并自2014年11月20日起至实际给付之日止，以95024.88元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的3倍计算违约金，随本结清。
二、驳回无锡茂业置业有限公司购物中心分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币5745元（已由茂业公司购物分公司预交），由茂业公司购物分公司负担2325元，由潘贤静负担3420元（茂业公司购物分公司预交案件受理费由潘贤静向其直接支付，本院不再退还，由潘贤静在本判决生效之日起3日内向茂业公司购物分公司支付）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。
审 判 长 冯卫红
代理审判员 茆倩娣
人民陪审员 徐 健
二〇一五年十一月十一日
书 记 员 陈雨蒙
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。