天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津01民终231号
上诉人（原审原告）王立杰。
委托代理人陈洛群，北京国度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）天津市金地城市建设有限公司，住所地天津市宝坻区渔阳路北侧光华路西侧。
法定代表人李文山，董事长。
委托代理人郝斌，该公司开发部经理。
委托代理人朱彦明，天津市宝坻区城区法律服务所法律工作者。
原审被告天津市宝坻区宝平街道办事处，住所地天津市宝坻区开元路*号。
法定代表人郭静超，主任。
委托代理人刘少伯，该街道办事处法律顾问。
委托代理人姜丽英，该街道办事处办公室主任。
上诉人王立杰因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2015）宝民初字第3748号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
一审法院经审理查明，2004年3月3日，天津市宝坻区人民政府公布实施了《宝坻区城区房屋拆迁管理办法》，该办法第二条规定，凡在我区城区规划区域内的国有土地（集体土地先征为国有土地）上，因规划建设需要实施房屋拆迁并需要补偿安置的，适用本办法。第三条规定本办法所称被拆迁人，是指被拆迁房屋的所有人。
2005年宝坻区启动潮阳大道北侧二横、二纵、一条河系的改造建设工程，涉及到宝坻区××（现××街道）石桥村和××村的拆迁问题，为此出台了两套《关于石桥、太平庄两村拆迁补偿、安置的有关政策》即政策（一）和政策（二），两套政策同时实施，由被拆迁户根据实际情况进行选择。政策（一）和政策（二）均规定此次拆迁补偿分为住宅补偿和非住宅补偿，实行还迁安置房和货币补偿安置两种方式。政策（一）的还迁安置房安置享受的范围及标准为本村集体经济组织成员，人均享受25平方米还迁安置房面积，还迁安置房售价平均每平方米1198元；户口截止日期为2005年3月15日。货币补偿安置：对于不要还迁安置房的，按还迁安置房的平均价格实行货币补偿（平均价格每平方米1198元）。政策（二）的还迁安置房安置享受的范围及标准为本村集体经济组织成员的被拆迁人，人均享受25平方米还迁安置房面积，支付给予全额政策补贴。户口截止日期为2005年3月15日。
根据上述政策，针对实施过程中出现的问题，出台了《石桥、太平两村拆迁补偿、安置有关问题的处理办法》，具体内容：一、非农业人员户口在村，村内无房的，不享受任何待遇。二、非农业人员中，村内有房的退休、下岗、就地农转非没有参加过工作、因买房等原因转为小城镇户口、单职工（包括农业户口在外上班或无业的非农业未婚子女），户口在村或不在村均给予人均25平方米还迁楼。三、非农混合户中的非农业嫁到该村或非农业招婿迁入该村的人员及婚生子女给予人均25平方米还迁楼。四、非农业户口中本村有房的纯在外上班人员（即以上三项没有包含的非农业人口），户口在村或不在村的在以下两项政策中任选一项：㈠房屋按评估价格补偿，主房给予每平方米800元政府补贴，每人可购25平方米平价还迁楼；㈡按主房面积拆一还一，主房不再补偿，其他房屋及附属物按评估价格补偿。
原告王立杰的父亲王振东为被拆迁人，其在本村拥有80.30平方米住房，房屋所有权证号宝农房（1996）第019号。2006年6月7日，被告天津市金地城市建设有限公司为拆迁人（甲方），王振东为被拆迁人（乙方），签订合同编号B№52-1的《房屋拆迁补偿安置协议书（选择按实际评估价格补偿政策）》（以下简称52-1号协议），被告宝平街道办事处在该协议书上加盖公章。协议主要内容：一、乙方被拆迁房屋坐落在宝坻××石桥村。房屋所有权人王振东，证号019；被拆迁建筑物、构筑物及其他附属物的市场评估总价格为44551元，细目见附表。二、乙方现有人口5人，按照人均享受25平方米还迁安置房标准，乙方享受还迁安置房面积125平方米。三、乙方享受独生子女政策，增加平价房25平方米，每平方米1198元，合计29950元。四、乙方选择按实际评估价格补偿政策，甲方应付乙方44551元。五、乙方应实行货币补偿，甲方根据乙方应享受的还迁房面积按每平方米1198元付给乙方。六、乙方选择还迁房位于潮阳花园小区10号楼3门101室、地下室6号和13号楼3门101室、地下室2号；乙方实际选择还迁安置房面积为76.03平方米和76.20平方米。超出应享受还迁安置房面积0.23平方米，乙方应付甲方275.54元。七、楼层结算差价乙方应付甲方13244.01元。地下室面积20.34平方米和16.04平方米，结算差价乙方应付甲方804元。八、（略）。九、根据上述协议个体结算见下表(简称表一)；十、根据甲、乙双方总结算甲方应付乙方各项费用总金额为277.45元。
项目名称
应收金额
应付金额
备注
建筑物、构筑物评估价格
附属物评估价格
享受独生子女政策
享受孤身一人政策
符合宅基地审批条件
货币补偿
超出应享受还迁房面积
275.54
楼层结算差价
13244.01
地下室结算差价
其它
合计
44273.55
同日，被告天津市金地城市建设有限公司为拆迁人（甲方），原告王立杰为被拆迁人（乙方），签订合同编号A№52-2的《房屋拆迁补偿安置协议书（选择享受政府补贴政策）》（以下简称52-2号协议），被告宝平街道办事处在该协议书上加盖公章。协议主要内容：一、乙方被拆迁房屋坐落在宝坻××石桥村。房屋所有权人王振东，证号019；被拆迁建筑物、构筑物及其他附属物的市场评估总价格为44551元，细目见附表。二、乙方选择享受政府补贴政策，被拆迁主房40.42平方米，每平方米政府补贴800元，合计32336元。三、乙方现有人口3人，按照人均享受25平方米还迁安置房标准，乙方享受政府补贴后可购置平价楼75平方米，每平方米1198元，合计89850元。四、乙方享受独生子女政策，增加平价房25平方米，每平方米1198元，合计29950元。五、乙方选择还迁房位于潮阳花园小区4号楼4门101室、地下室2号；乙方实际选择还迁安置房面积为134.17平方米。超出应享受还迁安置房面积8.17平方米和25平方米，乙方应付甲方67737.66元。六、楼层结算差价乙方应付甲方9497.79元。地下室面积15.88平方米，结算差价甲方应付乙方6316.80元。七、（略）。八、根据上述协议个体结算见下表（简称表二）；九、根据甲、乙双方总结算乙方应付甲方各项费用总金额为113831.65元。
项目名称
应收金额
应付金额
备注
建筑物、构筑物评估价格
附属物评估价格
政府补贴政策
购置平价楼政策
享受独生子女政策
享受孤身一人政策
符合宅基地审批条件
超出应享受还迁房
67737.66
楼层结算差价
9497.79
地下室结算差价
6316.80
其它
合计
197035.45
83203.80
另查，2005年9月6日，天津市人民政府和天津市规划和国土资源局联合下发了规国资准字[2005]60号文件，即《关于批准宝坻区2005年度第六批农用地转用土地征收的函》，同意将城关镇石桥村、太平庄村集体所有农用地10.0007公顷转为建设用地。2006年3月31日，天津市人民政府和天津市国土资源和房屋管理局联合下发了津国土房资准[2006]20号文件，即《关于批准宝坻区2006年度第四批次土地征收的函》，批准征收城关镇石桥村、太平庄村集体土地36.5981公顷。
另外，拆迁安置房屋除享受上述政策性待遇外，还享受免收小区物业管理费和统一供热采暖费的政府补贴待遇。
原告王立杰一审诉讼请求为：一、被告天津市金地城市建设有限公司履行原、被告2006年6月7日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，将坐落于天津市宝坻区潮阳花园4号楼4门101室及2号地下室交付给原告，并将所有权转移登记到原告名下；二、被告天津市金地城市建设有限公司赔偿原告经济损失180000元（自2007年11月1日至2015年4月30日共计90个月，每月按照对外出租收取2000元租金标准计算）。对追加的被告天津市宝平街道办事处无诉讼请求。
一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，并自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。现原告要求被告天津市金地城市建设有限公司履行52-2号协议，向原告交付协议约定的安置房屋；被告天津市金地城市建设有限公司认为52-2号协议无效，请求确认该协议无效，驳回原告的诉讼请求；双方均提交了印证己方观点的证据。协议是否具有法律效力产生的法律后果不同，协议有效，被告则应履行交付房屋义务；协议无效，则自始没有法律约束力。因原告请求交付房屋具有物权属性，不适用诉讼时效的规定，故被告天津市金地城市建设有限公司的此抗辩意见不能成立。因此，涉诉52-2号协议的效力问题成为案件焦点，亦即双方当事人的主要争议问题。一审法院根据双方证据，综合双方举证质证意见和当事人的陈述，对双方诉辩观点应否得到支持的理由分述如下：
第一，关于涉诉52-2号协议的效力问题。1、原告是否属于被拆迁人范围。房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就拆迁房屋的搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、补偿方式和金额、安置用房面积和安置地点等事项达成的协议。《城市房屋拆迁管理条例》（国务院令第305号）明确指出，本条例所称被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。因此，房屋拆迁安置补偿合同的一方必须是房屋所有人。原告以提交的证据六的书面证言印证其通过家庭分家析产方式取得了房屋所有人的身份，被告予以否认。由此可以看出，原告是否具有房屋所有人身份是确认合同效力的前提之一。首先，从法律及司法解释对证据的规定看。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。因此，原告对待证事实负有举证责任。其次，从证据自身要件看。原告提交了证人的书面证言，该证人证言能否被采信，可综合考虑以下几个方面：㈠从形式要件上讲，农村家庭分家析产特别是涉及房产的析产是严肃的事情，一般应采用书面形式并有证明人签字；㈡在签订涉案协议时原告没有出示过书面分家协议，涉诉协议没有任何涉及到分家的附件或说明，而且在本次诉讼中以证人证言形式提供，足以证明原告家庭内部不存在书面分家协议；㈢出具证明的证人为原告的母亲和弟弟，与案件待证事实及证人自身存在明显的利害和利××，对出证的内容具有随意性；㈣证人没有出庭接受当事人的质询，该证人证言自身的真实性无法核实。㈤被拆迁房屋经过了确权发证，房屋所有权证载明的所有权人和建设用地使用证载明的土地使用者均为王振东。再次，从证据的效力看。只有经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，才能认定该事实存在。通过对原告证据的审查并结合相关事实，原告主张的待证事实真伪不明，不能认定该事实的存在。综上，原告提交的证人证言的证明力不足以对抗权属证书的证明效力，原告现有证据不足以证明其所述通过分家取得了房屋所有人身份，其一家三口人在本村均没有户籍，不属于本村集体经济组织成员，因此，不应纳入被拆迁人范围。2、原告依据涉诉52-2号协议享受补偿安置是否损害集体或国家利益。此次拆迁安置补偿的政策（一）和政策（二）以及具体实施办法，是经过了公示和征求意见后实施的，是此次拆迁的指导性意见和签署协议的基础，对被拆迁户和负责拆迁的机构而言具有约束力，应遵守和执行。52-1号协议和52-2号协议所拆除房屋是王振东名下的019号80.30平方米的房屋，一分为二签订补偿安置协议。52-1号协议合法有效，除40.42平方米建筑物及附属物的评估价款44551元外，王振东家庭5口人已完全享受了其他所有的待遇。根据拆迁政策和补偿办法，该44551元评估价款应由王振东在52-1号协议基础上领取，为了原告王立杰能够分得安置房屋而转入了52-2号协议的结算，上述表一和表二的前两项内容已充分反映。原告一家三口为非农业人口，不属于本村集体经济组织成员，根据拆迁安置政策和有关问题的处理办法，非农业人员即使户口在村，村内无房的，也不享受任何待遇。原告家庭户口既不在村、村内也无房，更不应享受任何待遇。从52-2号协议的内容看，将涉诉房屋交付原告，原告享受了村内有房人员的待遇，即40.42平方米的现金补偿和32336元的政府补贴款，每人25平方米即75平方米的平价楼和独生子女政策的25平方米平价楼，以及超出安置房面积以外的低于市场价格的优惠价。该52-2号协议的签订已经突破了政策（一）和政策（二）以及具体实施办法，如得以实际履行，将损害国家、集体利益。综上，无论从原告身份看还是从协议约定内容看，该协议均有违公平原则和诚实信用原则，损害了国家、集体利益，应为无效协议。
第二，关于合同无效后的财产返还及赔偿损失等问题。通过以上论述，原、被告签订的协议被确认无效后，必然涉及因该协议取得的财产的返还以及因此所受到损失的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告提供的证据显示，收取原告交纳各项费用的公司为天津市宝地房屋拆迁有限公司，而且合同无效后原告是否还具有享受建筑物、附属物的补偿款44551元的资格需要审核，判决返还原告交纳费用也存在被告主体是否适格的问题。鉴于原告同意如果合同被确认无效损失另案解决，故在本案中对如何返还交纳的费用及向谁返还等不予裁判，原告或相关人员可自行协商或另行诉讼解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，国务院《城市房屋拆迁管理条例》第四条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，一审法院判决如下：一、确认原告王立杰与被告天津市金地城市建设有限公司2006年6月7日签订的合同编号A№52-2的《房屋拆迁补偿安置协议书》（选择享受政府补贴政策）无效。二、驳回原告王立杰其他诉讼请求。案件受理费3900元，由原告王立杰负担（已交纳）。
上诉人王立杰不服一审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销一审判决第一项、第二项；2、判令被上诉人履行与上诉人于2006年6月7日签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》，将坐落于天津市宝坻区潮阳花园4号楼4门101室还迁安置房及2号地下室交付上诉人并将上述房屋所有权转移登记到上诉人名下；3、判令被上诉人赔偿上诉人经济损失人民币180000元；4、两审诉讼费由被上诉人承担。主要理由：1、被拆迁房屋所在地是集体土地而不是国有土地。2、被拆迁房屋系农村集体土地上的房屋，并非城市国有土地上的房屋。3、上诉人在拆迁范围内拥有所有权的正式住房，理应获得拆迁安置。通过上诉人之母和之弟的证人证言，足以证明上诉人同被上诉人签订《房屋拆迁补偿安置协议书》时，在天津市××××正房四间（房证号019），建筑面积80.84平方米，其中东房两间（建筑面积40.42平方米）归上诉人王立杰所有。上述证言得到了时任村主任朱宝山和村支书王伟的印证。4、一审法院适用中华人民共和国国务院令第305条《城市房屋拆迁管理条例》，属于适用法律错误。5、一审法院判决双方签署的《房屋拆迁安置协议书》无效并没有指明适用的法律规定和相应的条款。
被上诉人天津市金地城市建设有限公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。主要理由：1、上诉人关于房屋拆迁时涉案土地属集体土地主张，无事实依据。涉案土地于拆迁前已征收为国有土地，且全村土地全部征收。2、上诉人关于本案应适用《中华人民共和国土地管理法》关于地上附着物补偿规定的主张，于法相悖。3、上诉人并非该村村民，无权对该村土地征收补偿标准争议提起诉讼主张，一审法院认定上诉人并非本村村民，事实清楚，证据充分。4、一审法院认定上诉人并无名下财产被拆迁，事实清楚，证据充分。5、上诉人关于该房屋系其分家取得的主张，纯属虚构，并无事实依据，且有悖常理，依法不能成立。6、依照《城市房屋拆迁管理条例》第四条的界定，条例所称的被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人及天津市宝坻区政府相关政策的界定，享有房屋拆迁安置补偿待遇的仅限于被拆迁房屋的所有人，即本村农民，即待遇法定，不能突破。7、依照《城市房屋拆迁管理条例》和天津市宝坻区政府等相关政策规定，上诉人不具有享受安置补偿待遇的主体资格。8、依照《中华人民共和国合同法》规定，合同一方主体不合法，合同未依法成立。9、上诉人通过虚构房屋被拆迁事实，非法牟取了利益损害国家利益和社会公共利益，诉争合同当属无效。10、上诉人全家于外地工作、生活、定居，却请求赔偿异地租金，无事实和法律依据。
原审被告天津市宝坻区宝平街道办事处辩称，同意一审判决，同意天津市金地城市建设有限公司的答辩意见。
经审理查明，二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致。案经本院调解，双方未能达成一致意见。
本院认为，双方诉争焦点是上诉人王立杰与被上诉人天津市金地城市建设有限公司签订《房屋拆迁安置协议书》的效力问题，也是双方能否继续履行《房屋拆迁安置协议书》的前提条件。
首先，关于上诉人王立杰是否属于被拆迁人的问题。根据2015年3月21日天津市宝坻区城关镇人民政府出台的两套《关于石桥、太平庄两村拆迁补偿、安置的有关政策》即政策（一）和政策（二），之后根据上述两套政策，针对实施过程中出现的问题，再次出台了《石桥、太平两村拆迁补偿、安置有关问题的处理办法》，该办法第一条明确规定非农业户口在村、村内无房的，不享受任何待遇；第四条规定非农业户中本村有房的纯在外上班人员，户口在村或不在村的在以下两项中任选一项：⑴房屋按评估价格补偿，主房给予每平方米800元的政策补贴，每人可购买25平方米还迁房⑵按主房面积拆一还一，主房不再补偿，其他房屋及附属物按评估价格补偿。上述规定均是针对非农业人口是否应当纳入本次被拆迁人范围的政策规定。本案中，上诉人一家三口均属于非农业人口，其是否在村内有房是决定上诉人一家三口是否享有被拆迁人权利的前提条件，对此，上诉人王立杰提供了上诉人之母和之弟的证人证言，以及村主任朱宝山和村书记王伟的证明，证明其通过分家的形式取得了涉诉房屋的权属，对此，本院认为，上诉人虽然提供的证人证言，但由于证人证言均出自于直系亲属，也没有分家单，且在签订安置补偿协议时没有提交任何享有涉诉房屋权属的证明，因此，其提供的上述证据本院不予采信，上诉人主张其在本村内享有房屋，属于被拆迁户的上诉请求，因证据不足，本院不予支持。
其次，关于上诉人王立杰与被上诉人签订的《房屋拆迁安置协议书》是否有效的问题，上诉人王立杰与被上诉人签订的《房屋拆迁安置协议书》中房屋所有人为王振东、证号019、房屋评估值为44551元，而案外人王振东与被上诉人签订的《房屋拆迁安置协议书》中房屋所有人也是王振东、证号也是019，房屋评估值也是44551元。从上述两份《房屋拆迁安置协议书》中可以看出，上诉人王立杰与案外人王振东同时享受了涉诉房屋的安置补偿，如果实际履行，上诉人王立杰与案外人王振东就同一拆迁房屋享受了两次的安置补偿，其结果明显损害了集体利益和社会公共利益，加之上诉人王立杰不属于被拆迁人的范围内，因此，一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁安置协议书》为无效协议符合法律规定，本院予以确认，上诉人王立杰要求继续履行《房屋拆迁安置协议书》的上诉请求，本院不予支持。
再次，关于上诉人王立杰主张的被上诉人违反国家关于土地管理的相关规定一节，因被上诉人提供了2005年9月6日天津市人民政府和天津市规划和国土资源局联合下发的规国资准字[2005]60号文件，以及2006年3月31日天津市人民政府和天津市国土资源和房屋管理局联合下发的津国土房资准[2006]20号文件，上述两份文件均是针对涉诉土地的规划使用的批复，因此，天津市宝坻区政府依据相关的规定进行房屋拆迁安置，并无不妥，上诉人王立杰的上诉请求，本院不予支持。
对于合同无效后的财产返还及赔偿损失等问题，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，确定上诉人王立杰或相关人员可自行协商或另行诉讼解决并无不当，本院予以支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉王立杰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王润生
代理审判员 张 璇
代理审判员 于 浩
二〇一六年四月五日
书 记 员 姜腾飞
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；