甘肃省陇南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陇民三初字第4号
原告（反诉被告）陇南兰天莲湖广场商业有限公司（以下简称“兰天莲湖公司”），住所地：甘肃省陇南市武都区城关镇莲湖广场。
法定代表人李小连，任公司总经理。
委托代理人何兴民，甘肃阶州律师事务所律师。
委托代理人孙乃琦，任公司副总经理。
被告（反诉原告）甘肃佳瑞德商贸有限公司（以下简称“佳瑞德公司”），住所地：甘肃省陇南市武都区城关镇莲湖广场兰天购物广场负一楼。
法定代表人徐剑，任公司经理。
委托代理人何昭猛，任公司业务经理。
委托代理人王昕，甘肃泾江律师事务所律师。
原告（反诉被告）陇南兰天莲湖广场商业有限公司与被告（反诉原告）甘肃佳瑞德商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2014年5月28日作出（2014）陇民二初字第09号民事判决。宣判后，双方均不服，向甘肃省高级人民法院提出上诉，省高院审理后于2014年12月18日作出（2014）甘民一终字第165号民事裁定，以认定事实不清发回本院重审。本院立案后依法另行组成合议庭于2015年6月2日公开开庭进行了审理，原告委托代理人何兴民、孙乃琦及被告委托代理人何昭猛、王昕到庭参加了审理，本案现已审理终结。
原告兰天莲湖公司诉称，2010年11月5日原告作为出租方与季秀珍签订了关于租赁兰天购物广场负一楼的《租赁合同》，约定了租赁用途、期限、租金及支付方式、拖欠租金的滞纳金（违约金）的计算方式等相关事项；2010年11月12日，原告与狄秀全、季秀珍对《租赁合同》签订了《补充协议》，约定狄秀全为主要承租人；2011年12月7日，原、被告又签订了《补充协议》，就租金交纳起始日、租赁合同签订后增加面积部分的租金额及被告在经营期间应交纳的各项费用等事项进行了约定。合同开始履行后，被告自2013年3月20日起，不按合同约定向原告支付租金，至起诉时拖欠原告租金共4301669.72元（2013年第二季度至2015年第二季度）。原告多次催收，被告拒不支付。按合同约定，被告应向原告支付拖欠租金产生的每天10%的滞纳金（违约金），鉴于滞纳金约定过高，按拖欠租金总额30%的支付违约金。请求：1、被告支付拖欠原告的租金4301669.72元；2、被告支付违约金1290500.91元，解除原、被告的租赁合同；3、本案诉讼费由被告承担。
原告提交以下证据材料：1、组织机构代码、企业法人营业执照；2、《兰天莲湖广场租赁合同》、原告与狄秀全签订的《补充协议》，原告与被告签订的《补充协议》；3、收取租金明细表；4、佳瑞德生活超市关于经营服装申请、情况说明；5、房地产预测绘成果图；6、陇南消防支队验收意见书、消防系统维护协议，地下一层平面图。
被告（反诉原告）佳瑞德公司答辩及反诉称，反诉人与被反诉人签订了关于租赁莲湖广场兰天购物广场负一楼地下室的《租赁合同》及两份《补充协议》，租期8年。然而我公司开始经营期间，被反诉人却因兰天广场的施工，围堵正门施工，影响兰天购物卖场的所有商户，在各商户的强烈要求下，被反诉人承诺并给予对受到影响的租户2012年度与2013年度各减去半年的租金。我公司同样作为受到影响的租户，也应予以减免，但被上诉人对我一家不予兑现，显失法律公平。根据双方合同约定，被反诉人应当确保所有基础设施的正常使用和提供超市正常安全经营的条件，即提供仓储库房1000平方米以上，电梯正常开启，确保超市正面两个正门出入通道保持畅通及超市通往商场的通道保持畅通。但从开业经营时起，被反诉人仅提供了400平方米库房，还漏水无法正常使用。因库房缺乏，致我公司物流成本增加，常常无法享受厂家优惠价格及条件，增大了公司的经营成本；电梯刚开业半年后积水停用，顾客无法正常出入；被反诉人给我方5000余平方米卖场仅提供4米正门通道，不符合商业规范。正门另一通道因被反诉人违约将正门封住，租给他人使用（至今仍出租给联通手机店的位置），已开的超市半个通往商场的通道因被反诉人违约将通道封住，租给他人使用（出租给周黑鸭店的位置），导致顾客无法方便快捷找到超市出入口。被反诉人的行为，构成先行违约，已对我公司造成严重的后果及巨大的损失。请求：1、依法判令被反诉人全面履行双方签订的《租赁合同》及《补充协议》约定的义务；2、被反诉人因兰天莲湖广场施工影响减免同楼购物商场的其他租户租金，根据公平原则，应对反诉人减免2012年度与2013年度各一年的减半租金（计200万元）；3、由被反诉人依法执行合同约定，提供1000平方米以上库房，并确保正常使用；由被反诉人开通电梯、超市正面出入口及已开的超市半个正门通往商场的通道畅通并确保正常使用；4、由被反诉人承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。
被告（反诉原告）佳瑞德公司提交以下证据材料：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书及法定代表人身份证复印件；2、双方签订的《兰天莲湖广场租赁合同》、两份《补充协议》；3、出租场地的平面图；4、关于扶梯货梯机井坑积水的情况反映、佳瑞德生活超市提出关于减免租金的申请报告及佳瑞德生活超市提出关于减免租金及提供库房等问题的报告；5、催交租金通知；6、照片7张。
反诉被告兰天莲湖公司答辩称，1、答辩人履行了场地交付和合同约定的各项义务，被告开始了正常经营，答辩人并未违约。2、反诉原告租赁答辩人负一层超市面积4916平方米，年租金200万元，该价格已是最优惠的价格。反诉原告以其他商户2012年度、2013年度得到租金减半为由要求给其减半租金，答辩人已明确拒绝。3、双方协商后将1000平方米库房变为提供两处450平方米库房，按每平方米10元收取租金，在库房还在施工过程中，佳瑞德公司私自占用答辩人两处库房至今，故库房问题已经得到解决。4、自动扶梯无法使用或间断使用的根本原因是被告在开业装修时将负一层挡水墙设施挖断，造成负一层渗水，被告自开业后采取定期抽水方法，维持到2013年11月后停止。故其将自动扶梯无法正常使用作为反诉理由不成立。5、联通手机店和周黑鸭店属于答辩人商场原有的橱窗，不影响被告通道，其出入至今正常，答辩人和被告所签合同也没有约定联通手机店和周黑鸭店作为被告通道。综上，被告拒交租金，其行为严重违约。请求法院驳回被告的反诉请求。
反诉被告兰天莲湖公司对其答辩提供以下证据材料：1、商场及超市出入口的相关照片（共17张）；2、甘肃名人房地产开发有限责任公司出具的证明一份、超市扶梯可以正常使用的通知一份；3、《补充协议》的补充意见及照片。
经审理查明：2010年11月5日，兰天莲湖公司作为合同甲方与乙方佳瑞德公司就租赁莲湖广场兰天购物广场负一层签订了《租赁合同》，合同约定：经营期限：自2011年4月18日起至2019年4月18日止。逾期如开业时间延期，此合同时间顺延。第一年租金贰佰万元整，第二年租金贰佰万元整，自第三年开始租金在上年租金的基础上逐年递增5%，以此类推。租金每半年一结算，乙方于每半年前一个月将下一个缴费期限的租金支付给甲方，如逾期未支付，每迟延1天按未交部分的10%计算滞纳金。若乙方拖欠租金达壹月以上，甲方有权通知乙方解除合同，清退场地，清欠租金等各种费用，处理善后事宜。甲方有偿负责通风管道、地面、消防喷淋以及防火卷帘、扶梯等设施的维护维修工作。如因乙方人员操作不当造成的设备损坏或乙方其他人为因素造成的损失，由乙方负全部赔偿责任。双方于2010年11月12日签订了《补充协议》，约定：狄秀全是承租方代表人，全权负责《租赁协议》的履行，凡是与承租场地有关的一切事宜，均需经狄秀全签字认可后方能生效。双方于2011年12月7日又签订了《补充协议》，约定：乙方租赁甲方地下超市的租金交纳起始日为2012年1月1日。租赁合同签订后增加面积部分的租金，按商场实际增加面积计算。乙方在经营期间交纳垃圾处置费、化粪池清理费、电梯（专用扶梯、3号通道货梯）使用费用。为保证乙方经营活动的正常进行，甲方同意给乙方免费提供不小于1000平方米的库房，库房协议另行签署。由于超市生鲜、面包加工人员工作时间和超市营业时间不一致，为保证有关人员的出入，甲方应确保超市正面出入的两个安全消防通道及商场通往超市的安全消防通道保持畅通。
以上协议签订后，按照协议约定由甲方兰天莲湖公司向乙方佳瑞德公司交付租赁房屋及相关配套设施，佳瑞德公司于2011年11月26日开始营业，但兰天莲湖公司未按照补充协议约定向佳瑞德公司提供不小于1000平方米的库房，至今仅提供了两处共计450平方米的库房；通往超市电梯因扶梯井坑积水没有正常运行；兰天莲湖公司将正门面向广场的广告橱窗出租给联通手机店，另一测（靠北）利用商场一楼配电室改装后出租给周黑鸭店。2012年1月1日起佳瑞德公司开始交纳租金，当年兰天莲湖公司为承租方佳瑞德公司因未提供库房减免租金25万元，剩余175万元租金及其他费用佳瑞德公司均已交纳。2013年，佳瑞德公司认为兰天莲湖公司未按照合同约定履行电梯正常运行、超市正门通道畅通及免费提供库房等义务而拖欠房屋租金至今。2013年佳瑞德公司交纳前半年租金1032170元，其余各项费用26660元，5万元租金未交纳；第三季度拖欠租金482170元；第四季度拖欠租金50万元；2013年共计拖欠1032170元；2013年7月31日兰天莲湖公司在催缴租金通知中承诺因库房问题减免20万租金。2014年拖欠租金210万元，3号通道电梯费及其他费用35660元；2015年上半年拖欠租金1102500元，3号通道电梯费及其他费用17830元。
本院认为：兰天莲湖公司与佳瑞德公司签订的《租赁协议》及《补充协议》，不违反法律规定，合法有效。依法成立的合同，对合同双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。自2013年以来，作为承租人佳瑞德公司截止庭审前共违约拖欠2013年租金及其他费用1032170元，2014年租金及其他费用2135660元、2015年（全年租金2205000元），1至6月租金及其他费用1120330元。以上共计4288160元。因此产生的违约金按兰天公司主动减免计算方法，4288160×30％＝1286448元。出租人兰天莲湖公司未按双方补充协议约定为佳瑞德公司免费提供不小于1000平方米库房；从商场通往超市电梯不能正常运行；对于反诉原告提出超市两个正面出入口被兰天莲湖公司封堵后租赁给他人而违约的理由，经庭审质证商场建设竣工图纸及现场查看，商场正面北侧直通广场的出入口是原有的设计，周黑鸭店是利用了商场一楼配电室的靠墙延伸部分修建的，对此处地下超市的出入口的畅通不产生影响；超市另一正面出入口系商场一楼内南侧直通地下超市，此处为原有设计，联通手机店是利用了原有的商业宣传橱窗修建的，对此处的地下超市出入口的畅通不产生影响。另佳瑞德公司以兰天莲湖公司没有提供大型商业超市必需的大面积出入口为由要求兰天莲湖公司承担违约责任，但佳瑞德超市系兰天莲湖商场建设竣工后佳瑞德公司与兰天莲湖公司签订租赁协议，决定利用已建成的商场地下空间经营地下超市，租赁协议中没有约定另行提供大面积出入口的条件，故反诉原告主张因兰天莲湖公司违反商业规范，其拒付租金的反诉理由不能成立。
关于反诉原告佳瑞德公司提出因兰天莲湖广场施工影响，兰天莲湖公司为其他商户减半收取2012年、2013年度租金，对其租金也应减半收取的理由，兰天莲湖广场施工事实存在，但佳瑞德公司并未举证证明已与兰天莲湖公司达成协议或约定对其减半收取租金。故其要求对2012年、2013年租金减半收取的理由不能成立。
关于佳瑞德公司提出兰天莲湖公司2013年未按合同约定提供库房，而应当减免租金20万元的要求。因兰天莲湖公司于2013年7月31日向佳瑞德公司出具的催缴租金通知中，告知因库房问题于2013年度给予减免20万元租金占全年租金额的10%，该通知构成出租方对自己因未能全面履行合同，对承租方租金减免的承诺，故该20万元应在佳瑞德公司支付兰天莲湖公司的租金中予以扣除，佳瑞德公司的违约金也应按照减免租金的10%减免。兰天莲湖公司应负责将商场到超市电梯的日常维护及保证该电梯的正常使用，如不能保证电梯的正常运行，佳瑞德公司可就电梯的相关费用不予交纳。因电梯停运、提供库房不符合协议条件，应当对佳瑞德公司的违约责任予以减免20%。
综上所述，兰天莲湖公司与佳瑞德公司签订的租赁协议及补充协议合法有效，双方应当继续履行。佳瑞德公司应当支付房屋租赁费及其他费用；兰天莲湖公司也应按双方合同约定履行自己的相关义务。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十条、第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据问题的若干规定》第二条之规定，经合议庭评议并报本院审判委员会讨论决定判决如下：
一、由本诉被告甘肃佳瑞德商贸有限公司支付本诉原告陇南兰天莲湖广场商业有限公司租赁费4288160元；违约金4288160元×30％＝1286448元，减免30%计900513.60元。以上共计5188673.60元。限本判决生效后30日内支付。
二、反诉被告陇南兰天莲湖广场商业有限公司减免反诉原告甘肃佳瑞德商贸有限公司2013年、2014年、2015年因未提供1000平方米仓库的租金共60万元；在本判决生效后30日内由反诉被告陇南兰天莲湖广场商业有限公司提供不小于550平方米的库房（已提供了450平方米的库房），如不能按时提供，应为甘肃佳瑞德商贸有限公司减免当年租金的10%。
三、在本判决生效后10日内由反诉被告陇南兰天莲湖广场商业有限公司履行从商场通往超市电梯的维护义务，保证电梯的正常运行。
四、双方继续履行合同至2019年4月18日。
五、驳回本诉原告陇南兰天莲湖广场商业有限公司的其他诉讼请求。
六、驳回反诉原告甘肃佳瑞德商贸有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉受理费39785元，由甘肃佳瑞德商贸有限公司负担23871元，由陇南兰天莲湖广场商业有限公司负担15914元；反诉受理费11400元，由陇南兰天莲湖广场商业有限公司负担6840元，甘肃佳瑞德商贸有限公司负担4560元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。
审判长 赵江越
审判员 邓 刚
审判员 许秋泽
二〇一五年十一月四日
书记员 尚 艳