浙江省宁波市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙甬民二终字第528号
上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司宁波分公司。
代表人：张苇。
委托代理人：潘雅玲。
委托代理人：张慧剑。
被上诉人（原审被告）：胡明。
委托代理人：邵光辉，浙江天职正律师事务所律师。
上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司（以下简称康景公司）因与被上诉人胡明物业服务合同纠纷一案，不服宁波市镇海区人民法院于2015年7月2日作出的（2015）甬镇民初字第358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月10日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理认定：2009年2月25日，被告胡明与宁波合生创展房地产有限公司签订商品房买卖合同，购买后者开发的位于宁波市镇海区庄市街道的合生国际城一期B区58幢01号房屋，该房屋属联排多层住宅，建筑面积为358.54平方米（其中地下室面积为142.44平方米）。被告在同日与原告签订《合生国际城前期物业管理服务协议》，其中第四条约定：“（一）物业管理综合服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，一期具体标准如下（低层地下室建筑面积免除物业费），二期收费标准未定，最终以镇海区物价局批文为准：联排双拼住宅2.0元／月·平方米；（二）房屋共有部位、共用设施设备日常维修费，按业主或物业使用人拥有的建筑面积计算：住宅物业1.5元／年·平方米。（四）上述物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕；以后每半年交纳一次，每次交纳费用时间为上半年5月份，下半年10月份；业主或物业使用人愿意也可以每年一次性缴纳。”协议第五条约定：“四、乙方（即被告）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（即原告）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金或向人民法院提起诉讼。”宁波合生创展房地产有限公司曾给被告发送房屋交付通知书，通知被告在2009年12月20日办理交房手续。2011年2月10日，宁波合生创展房地产有限公司向原告康景公司开出交接物业验房联系单，其内容为“兹有合生国际城58幢01号客户（胡明）已办理完开发商全部交付登记等手续，我司同意交付该户钥匙。现凭此单交接于物业公司进行物业部分的验房交付流程，请贵处予以配合接待”。2011年2月19日被告胡明分别在合生国际城房屋验收记录表、合生国际城入住文件及物品签收清单上签字。2011年2月21日，被告在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）上签字，原、被告在该表第6项“物业管理处财务部、业主”部分共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”。原告曾以书面形式向被告催讨物业管理费用。被告没有支付2010年1月至2010年12月、2012年1月至2014年12月的物业管理费用。
原审原告康景公司于2015年2月5日起诉至原审法院，请求判令原审被告支付：1.物业管理费人民币19929.6元；2.房屋共有部分和共用设施设备日常维修费人民币2066.8元；3.滞纳金14255.5元。审理中，原审原告将第一项诉讼请求中的金额更正为20745.6元，将第二项诉讼请求中的金额更正为2151.24元，称原该两项诉请中金额系计算错误；并将第三项诉请明确为要求原审被告支付从2015年1月1日起至本案起诉之日即2015年2月5日止（36天）以2010年1月至2010年12月、2012年1月至2014年12月共48个月的物业管理综合服务费为基数按每日千分之一计算的滞纳金。
原审法院经审理认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告胡明应当依据同原告签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》按时交纳物业管理费用。但由于被告是在2011年2月才办理了交房手续，且原、被告双方在合生国际城房屋交付手续办理记录表（二）第6项中共同确认“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”，此即明确了被告胡明已经支付了相关物业管理费用，原告理应受此约束，不能再向被告主张2010年度涉案房屋的物业管理费用。退一步讲，即使被告未实际足额交纳2010年度物业管理费用，则“该业主已支付物业服务费等相关入伙费用”这一表述足以使被告相信原告已经放弃了收取在交房之前涉案房屋物业管理费用的权利。另外，原、被告双方在《合生国际城前期物业管理服务协议》第四条中明确约定“物业管理费用首次交房时，缴付一年，并在领取房产公司委托代交的钥匙前交纳完毕”，该约定明确了交纳物业费的时间起点为首次交房，原、被告双方并未对业主没有按时办理交房时物业管理费用交纳的时间起点做约定。此外，合同法规定“除法律另有规定或当事人另有约定外，标的物的所有权自标的物交付时起转移”，《物业管理条例》规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，《宁波市住宅小区物业管理条例》第二十四条规定“物业交付后至前期物业服务合同终止前，业主应当依照前期物业合同约定的标准向物业服务企业交纳前期物业综合服务费；……，尚未交付给物业买受人或者尚未出售的物业，其前期物业综合服务费由建设单位承担”，综合这些规定，在房屋交付之前，物业管理费用应由涉案小区的建设单位交纳，至于具体由于何种原因没有按期交付房屋，这仅涉及建设单位即开发商和物业买受人，与物业服务企业并无直接关系，物业服务企业不应直接向物业买受人主张房屋交付之前的物业管理费用。综合以上因素，对原告要求被告支付交房之前的2010年1月至2010年12月期间的物业管理费用的诉请不予支持，即被告仅需支付2012年1月至2014年12月的物业管理费用，具体金额为：物业管理综合服务费15559.2元（（358.54-142.44）×2×36），房屋共有部位和共用设施设备日常维修费1613.43元（358.54×1.5×3），两项共计人民币17172.63元。
至于原告所要求的滞纳金，其实质是被告不按时交纳物业管理费用而应支付的违约金，由于被告现并未按照前期物业服务协议约定的时间交纳物业管理费用，因此被告应支付原告滞纳金（违约金）。由于原告明确滞纳金的计算方法是以2010年1月至2010年12月、2012年1月至2014年12月的物业管理综合服务费为基数，按照每日1‰从2015年1月1日起计算至本案起诉之日即2015年2月5日（共36天），该计算方法并不违反前期物业服务协议中关于滞纳金的约定，予以确认。由于该院对原告主张的2010年1月至2010年12月的物业管理费用的诉请不予支持，因此应以2012年1月至2014年12月的物业管理综合服务费为基数来计算被告应支付的滞纳金，具体为560.1元（15559.2÷1000×36）。
关于被告提出的涉案房屋存在楼梯严重下沉、花园里的树木死掉等问题，而物业不予处理的答辩意见，该院认为，本案属物业服务合同纠纷，房屋质量问题与本案并无关联性，在本案中不予处理；另，被告亦无证据证明原告不履行物业服务合同约定或者法律、法规规定的相应义务，因此该院对被告有关原告不履行物业管理义务的答辩意见不予支持。
据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、被告胡明支付原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司从2012年1月至2014年12月共计36个月的物业管理综合服务费人民币15559.2元，房屋共有部位和共用设施设备日常维修费人民币1613.43元、物业管理费用滞纳金560.1元，以上款项共计人民币17732.73元，于判决生效之日起十日内支付完毕；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费369元，由原告广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担81元，被告胡明负担288元。
宣判后，原审原告康景公司不服，向本院提起上诉称：被上诉人还应支付自2010年1月至2010年12月的物业管理费。一、原审认定被上诉人已经付清2010年度的物业服务费是错误的。根据谁主张谁举证的原则，被上诉人应当提供支付的2010年度物业服务费的发票，但事实是被上诉人无法提供该发票，因此被上诉人拖欠2010年度物业服务费是一个不争的事实。二、上诉人在二审中提交新证据，证明为了让被上诉人顺利办理房屋交付手续以尽快装修入住，上诉人秉着搁置争议的态度为上诉人办理交房手续，但上诉人从没有放弃向被上诉人催讨2010年度的物业服务费。三、上诉人向宁波合生创展房地产有限公司调取了涉案《房屋买卖合同》，合同约定在2009年12月31日前交付涉案房屋，且宁波合生创展房地产有限公司已于2009年12月10日向被上诉人发送房屋交付通知书，被上诉人延期办理房屋交接手续，应当承担物业管理费等费用缴纳的义务。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判支持其在一审时的全部诉讼请求。
被上诉人胡明在二审中答辩称：一、被上诉人延迟办理交房手续是因为涉案房屋存在质量问题，根据上诉人在一审提供的交接物业验房联系单，宁波合生创展房地产有限公司在2011年2月10日才指示上诉人可以交房。因此在2011年2月10日前，涉案房屋在宁波合生创展房地产有限公司的控制之下，被上诉人不应该对未交付的房屋承担物业费。二、上诉人与被上诉人签署的交房手续明确表述被上诉人已经支付物业服务费等相关入伙费用，上诉人作为专业的物业服务企业，应该清楚该陈述的内容和法律效力。综上，上诉人的上诉理由缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
二审审理期间，上诉人康景公司向本院提交情况说明一份，拟证明被上诉人在2011年交付房屋时没有支付2010年的物业费，当时对2010年的物业费是暂时搁置的。
被上诉人胡明经质证，认为该证据不属于二审中的新证据，该证据在一审中已经存在，因此，对该证据不予质证。
本院经审查认为，上诉人康景公司提交的该份证据不属于二审中的新证据，故不予认定。
被上诉人胡明在二审期间未向本院提交新的证据。
二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为：上诉人与被上诉人签订的《合生国际城前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按约履行。根据该协议的约定，涉案物业管理费用交纳起算点为首次交房时，因被上诉人在2011年2月才办理交房手续。因此，上诉人要求被上诉人支付涉案房屋交付之前2010年1月至2010年12月的物业管理费、日常维修费和滞纳金，于法无据，本院不予支持。原审法院对上诉人的该项诉请不予支持，并无不当。综上，原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当。上诉人之诉，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费369元，由上诉人广东康景物业服务有限公司宁波分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 马金平
审 判 员 钟康树
代理审判员 郑 辉
二〇一五年十月十四日
代书 记员 李春燕