广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一初字第2962号
原告：覃艳艳。
原告：朱胡秀。
原告：张晓航。
三原告共同委托代理人：蒙华，广西道森律师事务所。
被告：梁桂超。
被告：李洁。
两被告共同委托代理人：王庆斌，广西胜涛律师事务所律师。
第三人：广西贵人置业投资有限公司，住所地：南宁市青秀区金湖路某房。
法定代表人：李柏晓，总经理。
委托代理人：秦娜，该公司职员。
原告覃艳艳、朱胡秀、张晓航诉被告梁桂超、李洁及第三人广西贵人置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2015年11月18日公开开庭进行了审理。三原告及其共同委托代理人蒙华、两被告的共同委托代理人王庆斌到庭参加了诉讼。第三人经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
三原告诉称：2015年7月4日，原、被告及第三人签订《房地产买卖及居间合约》，约定由被告将位于南宁市中山路某房出售给原告，交易价格为850000元。合同签订后，原告向被告支付了定金50000元并向第三人支付了佣金12750元。后第三人通过电话及短信等方式多次要求被告办理涉案房屋的过户手续，但被告均以各种理由拒绝。2015年7月17日，第三人向被告发出《履约催告函》，通知被告在收到函件7日内与第三人联系办理房屋过户事宜，但时至今日，被告均没有联系第三人及原告办理，已构成违约，根据合同约定，原告有权解除合同，并有权要求被告双倍赔偿定金、赔偿服务佣金及律师费损失。综上，为维护原告的合法权益，故起诉至法院，请求依法判令：一、解除三原告与两被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》；二、两被告双倍返还购房定金100000元并赔偿三原告居间服务佣金12750元、律师费5573元；三、本案的诉讼费由两被告承担。
两被告辩称：一、被告同意解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》，也同意返还原告购房定金50000元；二、根据合同第三条第3点的约定，被告在原告付清全部购房款3个工作日内才能交付房屋，被告认为此处约定的房屋交付是指房屋所有权及使用权的交付，而不仅只是使用权的交付，但原告至今未能向被告付清购房款，是原告存在违约行为，被告不存在违约。因双方对于合同的履行存在不用理解，被告曾提出签订补充协议后再继续履行合同，但原告表示拒绝，故被告在此情况下停止了履行合同。三、根据合同第四条第2点的约定，即便被告存在违约行为导致合同解除，也不需要双倍返还定金，因为该条约定并非双倍返还定金的约定，而是损失赔偿数额的约定，而原告在本案中并未向原告提出损失赔偿的请求，故应视为原告放弃向被告主张损失赔偿的请求。
第三人未作出面陈述，亦未出庭参加诉讼。
经审理查明：位于南宁市中山路某房（以下简称涉案房屋）为两被告共同所有的房屋。2015年7月4日，三原告（买方）与两被告（卖方）及第三人（经纪方）签订一份《房地产买卖及居间合约》，合同主要内容有：1、卖方将其所有的位于南宁市中山路某房出售给买方，房屋所有权证号为邕房权证字第××号，房屋建筑面积113.57平方米；2、合同第三条第3点约定，卖方收齐全部楼款三个工作日内交付物业；3、基于经纪方就本次交易为买卖双方提供了咨询、委托代理等及已促成本合约签订，并协助办理交易过户手续，买方同意向经纪方支付服务佣金12750元；4、房屋总成交价为850000元，买方应于签订本合约时向卖方支付定金50000元，首期房款250000元（包含定金）在办理银行贷款前支付给卖方；5、买方选择申请公积金贷款，卖方应无条件配合买方提交交易所需法律文书材料，买方应在经纪方的通知或者办理过户前（公积金贷款为过户后）到指定银行机构签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在规定期限内提供齐全办理银行贷款所需的资料，买方应在签署本合约同时委托授权经纪方代办按揭贷款手续及过户手续，所申请金额与贷款年限以银行批准的结果为准；6、如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差数额，由买方在银行审批过程中支付给卖方；7、卖方签署合约后将房屋不出售给买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及缴纳、免征税费等的书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。
合同签订当日，三原告依约向两被告支付了定金50000元。2015年7月5日，三原告向第三人支付了服务佣金12750元。7月12日，三原告要求履行支付首付余款义务，两被告则要求先签订补充协议，明确尾期房款支付方式及双方违约责任后再办理相关手续，三原告表示拒绝。同日，第三人短信通知两被告于次日下午到房产局办理房屋过户手续，但两被告表示拒绝，并表示需买方付清房款后才配合办理过户手续。后经各方多次协商，均不能达成一致意见。7月17日，第三人向两被告发出《履约催告函》，要求两被告在收到通知之日起7个工作日内与第三人联系办理房屋过户递件手续。7月21日，两被告收到履约催告函，但未在上述期限内联系第三人。8月5日，三原告委托广西道森律师事务所蒙华律师向两被告发出《律师函》，要求两被告赔偿双倍定金100000元及中介服务佣金12750元。8月6日，两被告收到律师函。9月2日，三原告以两被告违约为由向本院提起诉讼，并提出前述诉讼请求，两被告则答辩如前。
另查明：为向两被告主张权利，三原告聘请广西道森律师事务所的律师作为其诉讼代理人参加本案诉讼，为此支付了律师费5000元。
本院认为：三原告与两被告及第三人签订的《房地产买卖及居间合约》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。
一、关于本案合同第三条第3点中“交付物业”应如何理解的问题。
被告提出合同第三条第3点“卖方收齐全部楼款三个工作日内交付物业”中“交付物业”是指房屋所有权及使用权的交付，并以此要求原告付清全部房款后再办理房屋过户手续。对此，本院认为，根据合同约定，尾期房款由原告通过公积金贷款的方式支付。根据公积金贷款的办理流程，办理公积金贷款的前提是交易房屋已过户至买方名下，被告作为银行的工作人员，对此应当知晓。同时，合同也明确载明公积金贷款是在房屋过户后办理。因此，根据“交付物业”字义的通常理解，再结合合同中买方通过公积金贷款的方式支付尾期房款的相关约定，应将此处的“交付物业”理解为房屋使用权的交付，被告以该条约定要求原告付清全部房款后再办理房屋过户手续的抗辩，没有合同依据，本院不予采纳。
二、关于被告在履行合同过程中是否存在违约行为的问题。
根据合同约定，再结合原告履行合同的情况，原告支付购房定金及首期房款后，被告即应当按照合同约定将房屋过户至原告名下，最后由原告通过公积金贷款的方式付清余款。现原告已依约支付了购房定金，但被告拒绝接受原告支付的首期房款，且在原告及第三人多次催促后拒绝办理房屋过户手续，致使本案合同无法继续履行，已构成根本违约。因被告拒绝履行合同的行为已构成根本违约，故原告依法享有解除权，其于2015年8月5日委托蒙华律师向两被告发出律师函的行为应当认定其已对被告作出了解除合同的意思表示，故被告收到该律师函时即2015年8月6日应视为解除合同通知到达之日，合同自该日起解除。
三、关于原告要求被告双倍返还定金100000元并赔偿其服务佣金损失12750元及律师费损失5573元的诉请是否合理有据的问题。
鉴于违约方为被告，故原告依据定金罚则要求被告双倍返还定金100000元的诉请，于法有据，本院予以支持。至于赔偿损失的问题。当合同约定定金条款的，如违约方造成非违约方的损失小于定金罚金数额的，此时在适用定金罚则后不应再重复主张赔偿损失，如确实造成守约方较大的损失而不能完全弥补的，在适用定金罚则后可以同时主张赔偿损失。本案中，原告陈述其因被告的违约行为所遭受的损失为服务佣金损失及律师费损失，合计18323元。故定金罚则的适用已足以弥补原告所遭受的损失，故本院对原告要求被告赔偿服务佣金损失12750元及律师费损失5573元的诉请不予支持。
综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、确认原告覃艳艳、朱胡秀、张晓航与被告梁桂超、李洁及第三人广西贵人置业投资有限公司于2015年7月4日签订的《房地产买卖及居间合约》已于2015年8月6日解除；
二、被告梁桂超、李洁向原告覃艳艳、朱胡秀、张晓航双倍返还定金100000元；
三、驳回原告覃艳艳、朱胡秀、张晓航要求被告梁桂超、李洁赔偿服务佣金损失12750元及律师费损失5573元的诉讼请求。
本案受理费2666元，由原告覃艳艳、朱胡秀、张晓航负担400元，由被告梁桂超、李洁负担2266元。此款原告覃艳艳、朱胡秀、张晓航已预交，被告梁桂超、李洁应负担的部分，由其连同上述应付款项一并支付给原告覃艳艳、朱胡秀、张晓航。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行或者向与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谢 倩
人民陪审员 江高鹏
人民陪审员 叶寿腾
二〇一六年二月二十六日
书 记 员 蓝丽娜
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。