北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西民初字第1433号
原告杜淑珍，女，1936年3月27日出生。
委托代理人张帆，北京德恒律师事务所律师。
委托代理人雷鸣宇，北京德恒律师事务所律师。
被告杨培，1960年12月3日出生。
委托代理人石建军，北京市中祥律师事务所律师。
被告北京市西城区土地经营管理中心什刹海管理所。
负责人白森，所长。
委托代理人李颜，男，1980年9月20日出生。
委托代理人戴琰，女，1978年1月16日出生。
原告杜淑珍与被告杨培、北京市西城区土地经营管理中心什刹海管理所（以下简称：什刹海管理所）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李凤新独任审判，公开开庭进行了审理。原告杜淑珍及其委托代理人张帆、雷鸣宇，被告杨培委托代理人石建军，被告什刹海管理所委托代理人李颜、戴琰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杜淑珍诉称：原告与被告杨培为母子关系。原告与案外人杜武魁（已故）为父女关系。被告前身为北京市西城区房管局什刹海房管所。北京市西城区小新开胡同xx号公租房原系杜武魁承租。杜武魁生前曾为原告留下信件，称该房只留给原告。杜武魁去世时，原告及其丈夫杨荣钦（已故）一直在该房居住。被告杨培并不在该房居住，且在外另有房屋居住。然而被告杨培却瞒着原告擅自将房屋承租人变更为自己。并欺骗原告说该房的承租人已经变更为原告，导致原告失去了在北京的唯一住所。直到去年拆迁时，原告才意外得知，涉案房屋已经变更至被告杨培名下。原告认为：被告杨培变更承租人的程序违反了《北京市公有住房租赁合同》的有关规定，房屋承租人由杜武魁变为杨培的变更行为应无效。故现诉至法院要求确认二被告签署了《北京市公有住房租赁合同》无效，诉讼费由二被告负担。
被告杨培辩称：杨培是1991年经房管所同意取得涉案房屋的承租权，当时原告户口在甘肃天水，原告并不具备承租公租房的资格。另杨培目前在外没有其他住房，原来的房屋是杨培前妻的，现双方已经离婚。该房与被告没有关系。综上，杨培认为，原告的诉求没有事实与法律依据，故不同意原告诉讼请求。
被告什刹海管理所辩称：涉案房屋原是我中心的公租房，我中心有权利将该房租赁给被告杨培。我中心与杨培签订的《公有住宅租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。且合同转让发生在原承租人在世期间，故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：座落于北京市西城区小新开胡同xx号房屋30间均为原北京市西城区房地产管理局产权房。原承租人为原告之父杜武魁。
1991年7月14日被告杨培持落款人为申请人杜武魁的申请向原厂桥房管所提出变更承租人申请，内容如下：“厂桥房管所：我是您所辖区居民杜武魁，原住松树街小新开胡同xx号院内。现因外孙杨培多年居住于此（其单位无理解决住房问题），我申请让外孙杨培继承房契中承租人名义，由杨培履行承租人的责任和各项义务。特此申请，请予批准。申请人：（此处加盖有杜武魁印章）一九九一、七。”后二被告就该房签署了《公有房屋租赁契约》。
1996年，杜武魁去世。1997年10月20日原×1将户籍从甘肃省天水市迁回北京的涉案房屋，并自1985年一直在涉案房屋居住至今。
2000年4月1日，被告杨培与北京市西城区房屋土地管理局长桥管理所再次就小新开胡同xx号（5、6号）签署了《公有住宅租赁合同》（总使用面积18.20㎡，其中居室2间）。月租金30.94元。
2003年7月14日，北京市西城区机构编制委员会发布了《关于成立北京市西城区房屋土地经营管理中心的通知》，将包括被告在内的原隶属于西城区房屋土地管理局的24个事业划归西城区房屋土地经营管理中心所属。
因冬天取暖和如厕不方便，原告目前暂时在儿子杨培家借住。
原告持诉称事实及理由将二被告起诉至本院，要求确认二被告就涉案房屋签署的《公有住宅租赁合同》无效，并承担案件受理费。
二被告持辩称理由不同意原告诉讼请求。
审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、户口簿；证明原告自1998年落户涉案房屋，为该房屋的实际居住人。2、照片；3、居住证明，内容如下：“兹证明居民：杜淑珍，性别：女，身份证号码：×××，户籍地：北京市西城区小新开胡同xx号，自1985年起至今一直在我辖区居住和生活。备注：此证明仅用于杜淑珍办理医药费用报销。居委会（盖章）2014年8月25日（此处加盖有北京市西城区什刹海街道柳荫街社区居民委员会印章）。”4、杜×证明，内容如下：“我是杜武魁的女儿杜×，身份账号（×××），我是杜淑珍的妹妹。北京市西城区小新开胡同xx号房屋是我父母留给我姐姐杜淑珍居住和生活的。我父母明确说过，家里人也都知道。我姐姐杜淑珍没有别的房产，自1985年起至今一直居住和生活在北京市西城区小新开胡同17号。杜×电话655****＊2014年8月30日。”；5、证明，内容如下：“我是杨xx，性别女，身份证号码：×××。我是付贵发，性别男，身份证号码×××，俩人户籍地：北京市西城区西口袋胡同x号。我自1983年至今一直在户籍地居住和生活。我们兹证明杜淑珍是同志又是街坊。兹证明杜淑珍是原房主杜武魁和杜谢氏之女。自1985年起至今一直居住和生活在北京市小新开胡同xx号。特此证明证明人杨xx、付xx电话131XX****X****4年9月3日。”；6、证明，内容如下：“我是杜淑珍的次子杨×1，身份证号码×××。我在1976年至1981年北京上小学（借读）（，自1992年大学毕业分配至北京工作直至1999年单位分房，期间一直和我姥姥姥爷、我的父母居住在北京市西城区小新开胡同xx号。该房屋是我姥爷杜武魁承租的公房。我姥爷、姥姥在世时和他们的子女多次说起我的母亲杜淑珍从小养家，后来又响应党的号召举家迁往甘肃天水支援国家三线建设，很不容易。小新开住房留给妈妈将来从甘肃退休回京养老居住。我姥姥、姥爷的子女对此都认为是理所应当，没有任何意见。另外，迄今为止，我的母亲杜淑珍无论在北京还是甘肃天水没有任何房产。特此证明，我并对我的上述证言承担法律责任。证明人：杨×12014年9月25日。”7、证明，内容如下：“我是杜淑珍的女儿，身份证号码：×××。我是1974年在北京市36中借读开始就住在北京市西城区小新开胡同xx号和姥姥、姥爷共同生活，知道1985年结婚才搬出该房屋。此房屋一直是姥姥、姥爷及我父亲（杨荣钦已去世）、母亲（杜淑珍）实际长期居住。该房屋是姥姥姥爷杜武魁和杜谢氏共同承租的公租房。我父母是1969年响应党中央和毛主席号召举家支援三线建设，去了甘肃天水工作。姥姥姥爷在世时他们最大的心愿是把我的父母和全家调回北京，我的父母在去天水时把他们自己名下的房子给了我舅舅。我父母从小就养家，这样姥姥和姥爷及他们的子女决定并同意把北京市小新开胡同xx号的房租留给我父母将来回北京后居住和养老（有姥爷的书信及舅舅的书信）。另我父母名下无房产，小新开胡同xx号的房屋是我母亲生活居住和养老唯一地方。特此证明，并对上述证言承担法律责任。杨×22014年9月26日。”8、《情况说明》及柳x（加拿大护着复印件），内容如下：本人柳x（xxxLiu），加拿大护照号码：GFxxxxx。本人1992年7月份自北京理工大学毕业后在京工作因没有住房，与同学杨培及其家人商量，曾居住在北京市西城区小新开胡同xx号。当时，在该房屋中居住的有杨荣钦、杜淑珍、杨培。记得听杨培、四姨杜×（杜淑珍的妹妹）和邻居大妈说起过，该房屋是杜武魁留给其女儿杜淑珍居住的。本人保证以上情况属实，并愿意承担相应后果。情况说明人柳x（签字、手印）2014年10月30日。”以上7份证据的证明目的是原告一直在涉案房屋居住，而被告杨培并未在此居住。9、《租房合同》，证明被告未在涉案房屋居住；10、未有落款的书信原件一封，称该信为涉案房屋的原承租人，自己的父亲杜武魁亲笔书写，信件表示杜武魁表示将该房留给胖儿，而胖儿即为原告的乳名。11、证人杨培（原告儿子，被告杨培之弟）出庭作证，证明如下事实：涉案房屋是我姥爷承租的，姥爷和姥姥多次承诺将该房留给我母亲即原告养老用，杨培从没有在此房居住过，一直居住在广安门。12、证人杜×（原告之姐）出庭作证，证明如下事实：①、涉案房屋是我父母承租的，父母决定将该房给我姐姐即原告养老用，并留给书信，信中明确说：“胖儿，我死了这房子也是你的”。胖儿是原告的乳名；②、杨培对其母即原告一点也不孝顺，喝完酒就撒酒疯，向老人索取，为此双方经常发生不愉快，我姐姐和姐夫曾经下跪求饶。③、杨培结婚后，单位给他们分房了，杨培一直没在涉案房屋居住。④、杨培将涉案房屋变更至自己名下，是瞒着所有人自己偷着办的。⑤、我姐姐从没有跟杨培要过赡养费。12、证人杨×（原告之女，被告杨培之妹）出庭作证，证明如下事实：①、原告一直在涉案房屋居住，被告杨培则从未在此居住过。②、我庭姥姥、姥爷说过：曾经给妈妈留下一封书信，内容是：“胖儿，到什么时候房子否是给你的。胖儿是我母亲的乳名。
被告杨培对证据1的真实性不持异议，证明目的不认可。对证据2的真实性认可，不认可证明目的。对证据3的真实性不持异议，但该证明已经注明仅为办理医药费出具，且证据形式不符合相关规定。对证据4至证据8的真实性不予认可，要求证人出庭。对证据9的真实性认可，证明目的不认可。对证据10以信件没有署名和落款时间，无法核实真实性为由不予认可。对三名证人的证言均不予认可。
被告什刹海管理所对证据1的真实性不持异议，强调原告是1997年户口才迁回涉案房屋。对信件的真实性和关联性均不予认可。对证据2的真实性无法确认，且不认可关联性。对证据3的真实性不持异议，但该证明已经注明仅为办理医药费出具，没有关联性。对证据4至证据8的真实性不予认可，要求证人出庭。对证据10无法核实真实性，且没有关联性。理由是涉案房屋不是私有房屋，原承租人没有权利决定该房变更承租人事宜。对三名证人的关联性均不予认可，理由是杜武魁没有权利对公房作出处分，且合同有效与否与是否居住无关。
被告杨培提交了如下证据：1、《公有住宅租赁合同》，证明涉案房屋的承租人是被告杨培；2、《煤改电采暖补贴核定证》，证明涉案房屋的承租人是杨培；3、离婚协议，财产处理约定如下：“在杨培名下的承租房，地址：北京市西城区小新开胡同xx号，离婚后由杨培继续承租，房屋内的家电、家具归男方所有。在张x如名下的经济适用房，地址：北京市宣武区红居街x号楼xxxx号，离婚后归女方所有，房屋内的家电、家具归女方所有。”证明被告与妻子张x如已经协议离婚，按照离婚协议，双方原共有的房屋归女方所有，被告杨培目前在本市已无其他住房。4、户口簿，证明被告杨培是涉案房屋的户主；5、电暖器收据及合同，证明杨培对承租公房改扩建及装修，并向房管所交纳了近2万元改建费用的事实，；6、租金收据，证明杨培交纳涉案房屋的租金，一直交至2014年12月。7、汇款单；证明杨培应原告要求每月向原告支付赡养费2000元。8、照片，证明如下事实：①、涉案房屋翻扩建的情况；②、杨培在涉案房屋居住的情况；③、原告现居住情况。
原告对证据1、2的真实性均予以认可，对证据3的真实性予以认可，但认为被告杨培离婚发生在原告起诉，且将自己享有权益的房屋让与女女，明显带有恶意性。对证据4、5的真实性予以认可，证明目的不认可。称翻建费是自己和杨培出资的。对证据6、7的真实性不持异议，但不认可杨培的证明目的，称该款并非赡养费，而是杨培给付原告的涉案房屋对外出租的租金。对证据8的真实性不持异议，但不认可原告的证明目的。
被告什刹海管理所对证据1的真实性、合法性和关联性均予以认可，对证据2、3认为与该中心无关。对证据4、5、6予以认可，认为证据7、8与中心无关，不予质证。
以上事实，有原被告陈述及与原、被告各自出具的上述证据在案佐证。
本院认为：由于本案系确认合同无效纠纷的确认之诉，不适用诉讼时效的规定，故二被告以原告的起诉早已超过诉讼时效作为抗辩理由，缺乏法律依据，本院对此不予采纳。
另依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
根据本案查明的事实，原告虽然在涉案房屋居住，且在本市没有其他住房。但鉴于在涉案房屋变更承租人期间，原告的户口因工作关系不在本市，不具备承租本市公有住房的资格，且被告杨培在变更承租人时，原承租人尚在世，且未对此予以反对。另从什刹海管理所与杨培签订的《公有住宅租赁合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定。故原告主张杨培与什刹海管理所签订的《公有住宅租赁合同》存在无效情形，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
但应该强调的是，原告只是因为工作关系曾经将户口前往外埠，1997年户口已经迁回涉案房屋，且一直在虽然在涉案房屋居住，在本市并无其他住房。被告杨培虽然是涉案房屋的承租人，但应保证原告作为涉案房屋共居人的基本居住权益。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：
驳回原告杜淑珍的诉讼请求。
案件受理费三十五元，由原告杜淑珍.负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审判员 李凤新
二〇一五年一月十九日
书记员 刘晓冉