湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0381民初1004号
原告（反诉被告）：彭杰，男，生于1970年7月2日，汉族，湖北省丹江口市人，农民。
委托诉讼代理人：彭军伟（原告彭杰的儿子），男，生于1993年7月21日，汉族，农民。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
委托诉讼代理人：武娅娟，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
被告（反诉原告）：丹江口市新港开发区房地产开发公司。住所地：湖北省丹江口市新港办事处新港大道。
法定代表人：范明合，该公司经理。
委托诉讼代理人：彭雪芹，湖北延津律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。
原告彭杰诉被告丹江口市新港开发区房地产开发公司（以下简称新港房地产公司）和原告新港房地产公司反诉被告彭杰房屋买卖合同纠纷案，本院于2017年5月3日立案后，依法适用简易程序，先后于2017年5月31日和同年6月16日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）彭杰的委托诉讼代理人彭军伟、武娅娟，被告（反诉原告）新港房地产公司的委托诉讼代理人彭雪芹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告彭杰向本院提出诉讼请求：1．要求被告新港房地产公司立即退还原告购房款85000元及利息25245元（自2015年起按照中国人民银行公布的5年期以上贷款利率5.94%计算），并支付房屋装修费48260元、律师费5000元、交通费200元，赔偿原告所交购房款一倍的赔偿金85000元，合计248705元；2．本案的诉讼费用由被告新港房地产公司承担。在诉讼中，原告又增加诉讼请求，要求依法确认其与被告新港房地产公司签订的《房屋预售协议》无效，另将上述第一项诉请中的利息变更为”要求被告新港房地产公司自2014年10月17日起按照中国人民银行同期三年期贷款利率的标准向其支付85000元购房款的利息直至该85000元购房款付清时止”。事实和理由：2012年9月，原告彭杰与被告新港房地产公司签订了一份《房屋预售协议》，约定被告新港房地产公司将该公司承建并抵付工程款的位于丹江口市三官殿办事处中心小学（以下简称三官殿小学）住宅楼1单元6楼1号房屋出售给原告彭杰。协议签订后，原告彭杰将85000元购房款交给了被告新港房地产公司委托的代表杨吉平，另交纳了1000元供电入户费。2015年9月，被告新港房地产公司将上述房屋交付给了原告彭杰。原告彭杰收到房屋钥匙后，开始对房屋进行装修，截止2016年1月，房屋装修已完成大部分工程，原告彭杰为此支付材料、人工等费用共计48000余元。原告彭杰在装修之际，因被告新港房地产公司与三官殿小学发生纠纷，原告彭杰所购的房屋又被三官殿小学出售给他人，另一购房者不仅对原告彭杰装修房屋进行百般阻拦，并强行换掉房屋门锁，入住该房屋内，致使原告彭杰无法装修入住。事发后，原告彭杰找到被告新港房地产公司要求解决，被告新港房地产公司委托罗铭处理此事，罗铭、杨吉平给原告彭杰书面承诺，在2016年5月30日前解决好此事，逾期将由杨吉平退清房款，并承担原告彭杰的损失，但至今上述问题未得到解决，为此，特向法院提起诉讼。
被告新港房地产公司辩称，1.原告彭杰的诉讼请求无事实和法律依据，不应予以支持；2.依照合同法相关规定以及交易习惯，合同无效或被撤销后，原告彭杰将该公司交付给其的房屋恢复原状，返还给该公司，并应自2015年9月起每月支付该公司房屋占用费500元直至该房屋返还给该公司时止；3.本案合同是否有效由法院裁决，该公司出售给原告彭杰的房屋并不是商品房，而是三官殿小学抵付工程款的房屋，该公司已将房屋交付给了原告彭杰，且该公司在将房屋出售给原告彭杰时已告知原告彭杰该房屋产权证件尚未办理的情况，原告彭杰对房屋的权属性质及是否有预售许可证的情况是明知的。
反诉原告新港房地产公司另向本院提出反诉请求：1.要求判令反诉被告彭杰返还该公司位于三官殿小学住宅楼1单元6楼1号的房屋，并将房屋恢复原状；2.要求判令反诉被告彭杰按每月500元的标准向该公司支付自2015年9月至房屋返还时止期间的房屋占用费；3.反诉案件受理费由反诉被告彭杰承担。事实和理由：反诉原告新港房地产公司与反诉被告彭杰签订有《房屋预售协议》，协议约定反诉原告新港房地产公司将位于三官殿小学住宅楼1单元6楼1号的一套房屋作价85000元出售给反诉被告彭杰。合同签订后，反诉原告新港房地产公司将房屋已交付给了反诉被告彭杰，彭杰已对该房屋占有使用并进行了装修。反诉被告彭杰要求退还购房款，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，为此，特提起反诉。
反诉被告彭杰针对反诉原告新港房地产公司的反诉答辩称，原、被告双方签订《房屋预售协议》后，其已按照约定向反诉原告新港房地产公司支付了全部购房款，但由于反诉原告新港房地产公司出售给其的房屋没有取得相应的建设规划和预售许可手续，导致双方签订的《房屋预售协议》无效，致使反诉被告无法对本案诉争的房屋实际占有使用，反诉原告新港房地产公司要求反诉被告彭杰将房屋恢复原状，并返还房屋，另向该公司支付占用费的反诉请求，无事实和法律依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：
2006年7月，被告新港房地产公司与三官殿小学签订《危房改造工程建设协议》，约定将三官殿小学临街的房屋拆除，与被告新港房地产公司合作建房，房屋由被告新港房地产公司承建，三官殿小学用该楼房部分房屋抵付被告新港房地产公司的工程款。2012年9月，原告彭杰与被告新港房地产公司签订《房屋预售协议》一份，被告新港房地产公司将其承建并抵付工程款的位于丹江口市三官殿办事处中心小学住宅楼1单元6楼1号房屋出售给原告彭杰。协议签订后，原告彭杰于2014年10月17日将85000元购房款交给了被告新港房地产公司委托的代表人杨吉平，2015年9月，被告新港房地产公司将房屋交付给了原告彭杰。彭杰收到房屋钥匙后，开始对该房屋进行装修，并支付了相应的材料、人工等费用。原告彭杰在装修过程中，因被告新港房地产公司与三官殿小学发生纠纷，导致原告彭杰所购的房屋被三官殿小学又出售给他人，并强行换掉房屋门锁，致使原告彭杰的的装修遭到阻拦，无法进行。事发后，原告彭杰找到被告新港房地产公司要求解决，罗铭、杨吉平给原告彭杰书面保证，保证在2016年5月30日前解决好此事，负责彭杰所购房屋正常装修，并将有效的法律文书、裁决、判决等交付给原告彭杰，逾期将由杨吉平、罗铭退清房款，承担原告彭杰的损失。但至今问题未得到解决，原告彭杰遂提起诉讼。
在诉讼中，原告彭杰自愿申请撤回对罗铭、杨吉平的起诉及要求被告新港房地产公司支付其房屋装修损失48260元的诉请，本院已口头裁定予以准许。被告新港房地产公司提出该公司已将房屋交付给了原告彭杰，彭杰对该房屋进行了装修并占有使用。彭杰现要求确认协议无效，退还购房款，根据《中华人民共和国合同法》相关规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，遂向本院提起反诉。
另查明：被告新港房地产公司原名称为”丹江口市新港经济开发区房地产开发公司”，现更名为”丹江口市新港开发区房地产开发公司”。被告新港房地产开发公司在涉案商品房开发前未办理法律、法规规定的相关许可，至今亦未取得商品房预售许可证明。
本院认为：原、被告双方虽签订了《房屋预售协议》，但经庭审查实，被告新港房地产公司在涉案商品房开发前未办理法律、法规规定的相关许可，至今亦未取得商品房预售许可证明。双方签订的《房屋预售协议》违反了相关法律规定，属于无效协议。原告彭杰要求依法确认双方签订的《房屋预售协议》无效的请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项的规定，被告新港房地产公司应当退还原告彭杰的购房款及利息、赔偿其损失，承担不超过购房款一倍的赔偿责任。原告彭杰要求被告新港房地产公司立即退还其购房款85000元、赔偿其所交购房款一倍的赔偿金85000元，并自2015年10月17日起按照中国人民银行公布的3年期贷款利率的标准向其支付85000元购房款的利息直至该85000元购房款全部退还时止的请求，有相应的事实和法律依据，本院予以支持；关于原告彭杰要求被告新港房地产公司支付其律师费、交通费的请求，因无事实和法律依据，本院不予支持；关于被告新港房地产公司提出的反诉请求，因房屋买卖合同不仅要交付实物，更要转移房屋所有权，即办理房屋产权转移登记，被告新港房地产公司虽然向原告彭杰交付了房屋，但没有转移房屋所有权，现该房屋占有者从三官殿小学购买，说明被告新港房地产公司与三官殿小学对该房屋的处分权有争议，被告新港房地产公司将处分权有争议的房屋出售给原告彭杰，并且未办理产权转移登记，其交付不符合法律规定。被告新港房地产公司亦未能提交证据证明其实际损失，故其反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：
一、被告丹江口市新港开发区房地产开发公司在本判决生效后十五日内退还原告彭杰购房款85000元，并自2014年10月17日起按照中国人民银行同期贷款3年以上的利率标准向原告彭杰支付85000元购房款的利息直至该购房款全部退清时止；
二、被告丹江口市新港开发区房地产开发公司在本判决生效后十五日内赔偿原告彭杰损失85000元；
三、驳回原告彭杰的其他诉讼请求；
四、驳回被告丹江口市新港开发区房地产开发公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5031元，减半收取2515.50元，反诉案件受理费1100元，合计3615.50元，由原告彭杰负担615.50元，被告丹江口市新港开发区房地产开发公司负担3000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。
本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 张 晓 荣
二〇一七年六月二十六日
书记员 秦道江珠
本案适用的相关法律依据：
1.《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2.《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
3.最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
4.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。