北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民初字第17728号
原告：博湃（北京）汽车技术服务有限公司，住所地北京市海淀区万寿路西街2号4层031室。
法定代表人：吉伟，董事长。
委托代理人：刘昊鹏，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。
被告：北京兴鑫源工贸有限公司，住所地北京市大兴区亦庄镇东工业区经海三路7号。
法定代表人：路宏，职务不详。
原告博湃（北京）汽车技术服务有限公司（以下简称博湃公司）与被告北京兴鑫源工贸有限公司（以下简称兴鑫源公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告博湃公司的委托代理人刘昊鹏到庭参加诉讼，被告兴鑫源公司经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告博湃公司向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与兴鑫源公司签订的租赁合同无效；2、兴鑫源公司返还其公司房屋押金111666.7元；3、诉讼费由兴鑫源公司承担。事实和理由：2015年4月30日，我公司与兴鑫源公司签订了编号为20150429-1的《关于北京市大兴区亦庄镇东工业区经海三路7号场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《补充协议》，约定了场地、租金及租期。因兴鑫源公司在签署《租赁合同》时未能出具其对于该租赁场地有权租赁的证明文件，我方当场提出质疑。由于兴鑫源公司同意在《租赁合同》第14条书面承诺确保租赁场地的合法有效性。因此，我方同意签署该《租赁合同》，并按照约定支付了第一期租金及押金。现合同履行已经半年有余，经我方多次催要租赁合同有效的必要证明文件，被告均不能提供，故我方于2015年11月26日正式发函通知兴鑫源公司退租，并于该日搬离了该租赁场地，场地钥匙随函返还兴鑫源公司。我方认为，本案《租赁合同》系无效合同，兴鑫源公司存在缔约过错，导致我方投入了大量的财力进行装修，并损失了高额的搬家费用及营业损失，现根据相关法律规定，请求判如所请。
被告兴鑫源公司未到庭应诉，后在到庭接受询问时辩称，我方不同意博湃公司的诉讼请求，我方主张合同有效。理由是我方租赁给博湃公司的标的物是场地而不包括房屋，所以房屋是否具有建筑工程规划许可证及所有权证无关。当时特别强调了租赁的是场地，租赁给博湃公司场地是因为博湃公司需要场地设置充电桩。我方拥有租赁场地的合法手续，包括土地使用权证。
博湃公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1、租赁合同；2、补充协议；3、委托书；4、支付凭证；5、发票；6、工商信息；7、建设工程施工合同；8、报价书；9、项目变更说明及增项汇总表1；10、项目变更说明及增项汇总表2；11、搬家报销表及发票；12、短信；13、场地退租通知；14、照片；15、百度地图截屏；16、场地承租交割单和退租交接单；17、租赁亦庄东开发区经海三路七号院补充协议。兴鑫源公司围绕其抗辩主张提交了如下证据：1、土地使用证、北京市规划委员会规划意见；2、租地2.5亩平面图；3、短信及发票；4、函及特快专递单；5、媒体报道；6、发票记账联。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月30日，兴鑫源公司（甲方）与博湃公司（乙方）签订《租赁合同》。约定：甲方将位于北京市大兴区亦庄镇东工业区经海三路7号的场地（总面积3069.9平方米，乙方所租用的面积约为2.5亩）及地上附属设施出租给乙方使用（不含前院，具体情况见附图），在租赁期内，甲方可能在前院进行建设施工（两年内不施工）。甲方未在前院施工建设前，乙方可使用整个院落，不允许固定设施建设，如确实需要需与甲方另行协商。该租赁场地及地上附属物设施的用途为车辆配件销售。租赁期限为2年7个月，从2015年5月1日至2017年12月1日止（含优惠期30天）。甲、乙双方商定，租金以半年为单位并采取先付后用的方式交纳，每年度租赁为770000元，每半年乙方提前15日一次性交纳租金。延迟缴纳租金，每一天按日租金的200%交纳滞纳金。签订合同之日，乙方交付押金111666.7元。第一次交付时间为：2015年5月1日前交付第一年上半年租金385000元（含30天免租期）。租赁税金由乙方负责支付，甲方在收到乙方相应租赁税金后，方可开具相应租赁发票。在本合同到期或终止时，经双方验收对甲方场地租赁附属设施等设施没有损坏的，全额返还乙方；如乙方承租期间对甲方租赁物及租赁设备设施造成损坏和损失的，和欠缴的水电通信及税费，从乙方押金中扣除，超出押金部分，由乙方另行赔偿。乙方中途退租或延迟交付租金，已交租金不予退还，押金转为违约金不予退还并承担违约责任。在租赁期间，水电暖费均由乙方自行承担，电话、网络、市容环境卫生、门前三包及其他乙方使用范围内有偿费用由乙方自行承担。合同期内甲、乙双方不能无故单方面提出合同终止。房屋租赁金额与交费方式，双方协商后，按补充协议调整。甲方必须确保租赁场地的合法有效性。
兴鑫源公司（甲方）与博湃公司（乙方）签订《租赁合同补充协议》。将租金支付方式及金额进行了调整，约定每年度租金770000元，实际支付670000元，剩余100000元自行支配安排修缮；第一次交付时间为2015年5月1日前交付第一年上半年租金335000元。
合同签订后，双方于合同签订当日办理了交接手续，博湃公司亦于当日向兴鑫源公司交纳了租赁费335000元（至2015年10月31日）及押金111666.7元，共计446666.7元。2015年5月20日，兴鑫源公司（甲方）与博湃公司（乙方）签订了《租赁亦庄东开发区经海三路7号院的补充协议》。约定：经过甲乙双方认可，针对乙方所租赁房屋进行拆除并改建，对所租赁房屋拆除明细如下：1层石膏隔板墙4面、1层卫生间墙体3面、2层石膏隔板墙13面……乙方同意支付甲方拆除补偿费用15000元，需由甲方提供同等金额的发票；乙方按照甲方最终确认的施工方案进行施工，甲方收到上述五项拆除费用补偿款后，乙方开始进场施工。
2015年6月5日，博湃公司向兴鑫源公司支付28861.82元。兴鑫源公司于2015年6月15日为博湃公司开具了租赁费发票，票面金额为363861.82元，品目为场地租赁费。2015年9月20日，博湃公司的吉伟向兴鑫源公司的路宏发信息称：“路总，请您一周内提供我们办公楼的消防验收证、房产证、图纸、竣工证等，现在消防局和镇政府都在查这个楼的消防情况和合法情况，我们快办不下去公了”。2015年9月23日，兴鑫源公司的路宏回复信息称：“我方获得的信息是大兴亦庄镇整治彩钢板行动，我方会同贵方再向物业及安全科咨询清楚详细情况和要求，再拿出解决方案，即便是更换部分彩钢板，经了解，更换程序是摘一块装一块，对使用没有影响。另该院落属于在建工程和临时设施，没有房产证，只有土地证，签约前已经表达清楚，土地是正式规划的国有土地，几年来一直正常运转，依法纳税，未曾涉及合法性问题，政府部门来检查是每年都有的例行公事，请积极配合并及时与我方负责人赵龙川联系，祝合作愉快。”
2015年12月23日，兴鑫源公司的闫建华与博湃公司的李庚就租赁场地进行了交割，就未交割物品列明如下：灭火器12个、空调主机5个、空调挂机2个、空调柜机1个、热水器1个、喷淋1个、显示器1个、监控主机1个、探头1个、遥控器2个、空调遥控器2个。庭审中，博湃公司认可上述物品未向兴鑫源公司交割，双方同意自行协商上述物品退还问题。
就退租一事，博湃公司与兴鑫源公司各执一词。博湃公司主张因2015年10月消防部门要求其公司停止办公，所以其公司要求兴鑫源公司提供相关证件，但兴鑫源公司无法提供，博湃公司于2015年11月中旬提出退租，并于2015年11月26日正式搬离租赁场地，2015年12月正式向兴鑫源公司发布了退租函，退租通知当面向兴鑫源公司的赵龙川进行了送达，但赵龙川拒绝签字，同时在租赁场地的大门上和兴鑫源公司的大门上都贴了通知。兴鑫源公司则主张其未收到博湃公司送达的退租通知，认为博湃公司系经营不善导致倒闭。
就押金返还一事，兴鑫源公司称不同意退还，主张博湃公司存在违约，并提交开具日期为2016年1月18日的水费发票、电费发票、垃圾服务费发票以及开具日期为2015年4月18日的城镇土地使用税电子缴库专用缴款书，主张押金用于损坏赔偿、折抵所欠费用及53日的租金。博湃公司否认上述费用与本案的关联性，同意补偿2015年11月26日前的租金。
另查，本案诉争土地位于北京市大兴区亦庄镇东工业区经海三路7号，土地使用权人为兴鑫源公司，地类用途为“工业”，土地面积为3069.93平方米，场地分前院、后院，博湃公司承租的场地位于后院，占地面积2.5亩。该地块上有二层楼房一座，面积约1500平方米左右。该房屋未取得建设工程规划许可证。
此外，庭审中，兴鑫源公司已于2016年1月将诉争场地重新出租。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案所涉租赁场地有土地使用权证，但未办理建设工程规划许可证。本案所涉租赁合同是否有效的关键在于兴鑫源公司与博湃公司之间租赁的标的物是场地还是房屋。结合庭审查明事实，虽然从租赁合同的名称、租赁合同约定的租赁物、租金发票等证据来看，双方租赁的标的物为场地，但考虑租赁场地上房屋所占面积比例较大，且双方有就房屋拆除进行补偿的约定，以及双方《租赁合同》中约定的租赁用途等因素，本院认定，本案所涉租赁标的物名为场地，实为该场地及该场地上的房屋。结合房地一体的客观原则，场地和房屋无法分割处理，所涉房屋没有取得建设工程规划许可证，故兴鑫源公司与博湃公司签订的《租赁合同》应属无效。
合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因此，对于博湃公司主张兴鑫源公司返还其租赁押金的诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。兴鑫源公司未举证证明其所提交的水费发票、电费发票、垃圾服务费发票中涉及的费用系博湃公司使用房屋期间发生，故对兴鑫源公司主张折抵相应费用的意见，本院不予采信。本案租赁合同虽然被认定无效，但博湃公司确实实际使用了诉争场地和房屋，故对于兴鑫源公司要求博湃公司支付使用费的意见，本院予以支持。鉴于双方于2015年12月23日就场地和房屋进行了交割，故本院认定博湃公司使用诉争场地及房屋至2015年12月23日，使用费计算至2015年12月23日，经计算，该使用费为97288元。综上，兴鑫源公司应返还博湃公司剩余押金14378.7元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
确认原告博湃（北京）汽车技术服务有限公司与被告北京兴鑫源工贸有限公司于2015年4月30日签订的《关于北京市大兴区亦庄镇东工业区经海三路7号场地租赁合同》无效；
被告北京兴鑫源工贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告博湃（北京）汽车技术服务有限公司剩余押金14378.7元；
驳回原告博湃（北京）汽车技术服务有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13834元，由原告博湃（北京）汽车技术服务有限公司负担4150元（已交纳），由被告北京兴鑫源工贸有限公司负担9684元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 张小娟
人民陪审员 李宝民
人民陪审员 刘希荣
二〇一六年十一月二十九日
书 记 员 王美雪