河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0105民初12253号原告（反诉被告）陈祥，男，汉族，1992年12月5日出生，住河南省驻马店市驿城区。委托代理人宋笑宇、堵仁展，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告（反诉原告）胡松辰，男，汉族，1984年1月8日出生，住郑州市金水区。委托代理人刘学磊，河南中豫律师事务所律师。原陈祥诉被告胡松辰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告陈祥的委托代理人宋笑宇、堵仁展，被告胡松辰及其委托代理人刘学磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月14日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于金水区农科路33号1号楼2层和4层的房屋租赁给原告使用，原告于2017年3月13日通过中国工商银行银行支付给被告214000元，现金6000元。原告明确告知被告租赁该房屋用作开设宾馆，原告在签订完该合同后与驻马店市锦澜装饰工程有限公司签订了装修合同，同日向该公司现金支付了118900元定金。后来原告向被告索要其与房屋所有人签订的房屋租赁合同，发现被告隐瞒房屋不能用作宾馆、网吧的事实，遂要求被告返还22万元，遭到被告拒绝，并且被告始终没有将房屋交付给原告。为此，请求判决解除原告与被告签订的房屋租赁合同，被告返还原告支付的150000元租赁费、60000元转让费、其他费用10000元及利息（利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2017年3月14日计算至实际归还至日至）；赔偿给原告造成的直接经济损失118900元；案件受理费由被告承担。被告胡松辰辩称，一、原告是原、被告签订的《租赁协议》的违约方，原告恶意解除合同，应赔偿给被告造成的损失。被告与出租人金成公司签订的《房屋租赁合同》是格式合同，虽然约定了承租人不得改变房屋用途，但事实上却同意被告对外转租和自由使用（本诉被告提交照片证据可以证明）。在与原告签订租赁协议之前，被告已经明确告知被告上手租赁合同的内同及房屋现状并将被告与出租人签订的《房屋租赁合同》交给原告查看，原告也表示同意，在知晓上手租赁合同内容的前提下签订的本租赁协议。原告签订租赁合同后欲开设宾馆，但未能成功办理消防等行政审批手续，致使原告自身客观经营不能，故恶意提起诉讼，谋取非法利益。二、本案本诉原告诉请内容的答辩：1、关于原告支付的租赁费及转让费。因原告的恶意违约给被告造成重大损失，包括自身租赁协议签订之日起至解除协议止的租金6万元，未及时将房屋交付给原告而关闭母婴馆给会员退卡造成的损失82460.2元，被告的反诉请求应予支持。2、其他费用1万元，被告仅收到除租金和转让费以外的4000元，原因是原被告签订合同的前一日有案外人向被告支付的租金意向金，原告为成功签订合同自愿出钱赔偿给案外人。另外6千元，被告没有收到也不知情。3、关于直接经济损失118900元。系原告恶意伪造证据，没有银行转账凭证予以佐证，且收据上没有加盖公章，装修公司没有实地勘察，没有出具装修方案，原告即支付定金，明显不符合常理，收款人没有出庭接受质询，收条真实性不能核实。4、原告诉请的利息没有事实及法律依据，不应支持。被告胡松辰反诉称，2017年3月之前，反诉原告在金水区农科路33号1号楼房屋经营母婴店铺，2017年3月反诉被告找到反诉原告，称有意承租该房屋。经双方协商一致，2017年3月14日双方签订《房屋租赁合同》，反诉原告将该房屋租赁给反诉被告。由于房屋出租给反诉被告后，反诉原告的母婴店铺无法继续经营，反诉原告为在母婴店铺办理充值会员的客户以直接退款或以货抵账的方式办理了退卡，退卡金额合计为人民币82460.2元。合同签订后，反诉被告无正当理由拒不接受房屋，并以反诉原告违约为由向法院提起诉讼要求解除《房屋租赁合同》。反诉原告认为，反诉被告无正当理由拒不接受房屋，已构成违约。为此请求判令反诉被告向反诉原告赔偿损失人民币142460.2元；本案诉讼费由反诉被告承担。原告陈祥对被告胡松辰反诉状辩称，1、反诉原告胡松辰租赁涉案房屋的行为属于无权处分，根据合同相对性，第一份租赁合同系马某与郑州金成房地产有限公司签订，因此其没有处分权；2、反诉原告胡松辰的损失无法核实；3、反诉原告胡松辰诉称的损失是其自身的违约行为导致的，与原告没有关系。根据原、被告诉辩意见，本庭归纳本案争议焦点：违约责任，损失赔偿数额。原告为支持其主张，向本院提交如下证据：证据1、原告向被告转账凭证，证明原告已如约向被告支付利息。证据2、出租人与第一承租人马某签订的房屋租赁合同一份，承租人为马某而非胡松辰，第三条租赁期与用途部分，租期自2016年3月1日至2018年12月31日；马某向甲方承诺仅作办公使用，严禁用作宾馆、餐饮、医疗行业，未经甲方书面同意不得改变用途。第11条第3款，未经甲方同意不得转租，未经书面同意，改变用途。证明被告胡松辰没有承租权，其处分房屋的行为为无权处分，隐瞒房屋不能做非办公用途和租期将到期的事实，构成根本违约。证据3、原告与被告胡松辰的合同，明确约定租期自2017年3月20日至2020年3月19日，将房屋用途确定为住宿、网吧、休闲使用。证明被告胡松辰无权处分房屋，改变用途，构成违约。证据4.原告与驻马店市锦澜装饰工程有限公司的装修合同及收据，证明因被告违约行为给原告造成的直接经济损失。被告针对原告提交的证据发表以下质证意见：对证据1，真实性无异议，但其中的4000元费租赁协议内容约定，是双方协商赔偿给了案外人，被告不应承租；对证据2，真实性无异议，恰恰证明了原告原本知晓上手租赁合同的内容，在反诉中反诉原告提交的马某所录视频可以证明本诉被告胡松辰是实际承租人，有处分房屋的权利，且被告胡松辰承租后对外转租行为已成事实，出租人亦表示同意；对证据3，真实性无异议，证明目的有异议，意见2中已经陈述，被告胡松辰具备合法的处分权；对证据4，真实性有异议，系原告恶意伪造证据，且收据上没有加盖公章，装修公司没有实地勘察，没有出具装修方案，原告即支付定金，明显不符合常理，收款人没有出庭接受质询，收条真实性不能核实。被告为支持其主张，向本院提交如下证据：照片打印件七张，证明本案涉案房屋允许非办公，证明的其他经营是客观事实，原告的此前住租赁房屋处，亦知晓这一事实，本案系原告恶意违约，应赔偿被告胡松辰遭受的损失。原告针对被告提交的证据发表以下质证意见：真实性无法核实，无法证明该照片取自该涉案房屋且合同明确约定，该房屋不能用作非办公使用，现照片内容显示的正是被告违反合同约定，这是一种自认行为，自证其违约，与其证明目的没有关联性，被告所谓的损失是由于其自己的违约行为导致的，与原告没有任何关系，原告直到看到被告与金成公司的租赁合同才得知该房屋的租赁用途禁止住宿、宾馆之使用，因此才在2017年3月18号通知被告解除合同。被告没有承租权，属于无权处分，因无权处分的行为给原告造成的损失应当赔偿。被告为支持反诉请求，向本院提交如下证据：第一组证据：涉案房屋现场照片六张，拍摄时间2017年5月21日，证明自原、被告签订租赁协议后，反诉原告立即将租赁房屋腾空，反诉被告恶意违约拒不接收房屋，致使涉案房屋空置两月，依据原、被告签订的租赁协议，涉案房屋每月租金三万元，共计给反诉原告造成房屋空置的租金损失6万元。第二组证据：1、快乐陪伴退卡明细四页（电子打印版）；2、退卡人员明细三页、退卡证明39张。证明反诉原告签订租赁协议后，反诉被告支付6万元转账费，反诉原告将经营的母婴馆立即关闭、腾空房屋。母婴馆关闭后，会员纷纷前来退回钱款。反诉原告因退款遭受的损失共计82460.2元。第三组证据：1、证人马某护照、签证及音像视频各一份；2、河南峻雯商贸有限公司营业执照、食品经营许可证、商标注册信息及出具的证明各一份。证明1、证人马某因客观原因不能出庭作证；2、马某与出租人金成公司签订租赁协议是代理行为，实际承租人是被告胡松辰。快乐陪伴母婴馆的实际经营人亦是胡松辰；3、原、被告签订租赁协议后至今、因房屋空置遭受的租金损失及母婴馆关闭遭受的退费损失，均是反诉原告的个人损失，被告胡松辰有权就本案提起反诉。原告针对被告提交的证据，发表以下质证意见：对第一组证据，真实性无法核实，关联性有异议，反诉原告自身违约行为导致的所谓的损失不应有反诉被告承担，这两者之间没有事实上与法律上的因果关系。对第二组证据，真实性无法核实，与其反诉请求没有关联性，反诉原告的损失是由于自己为了满足房屋适租条件。不论其是否愿意出租房屋，损失与反诉被告没有因果关系，且其与金成公司签订的合同明确了租赁时间与租赁用途，这是显而易见的违约行为。对第三组证据，真实性无法核实，且反诉原告事实上已经构成无权处分，其没有承租权，却隐瞒事实出租房屋给反诉被告造成经济损失，其反诉的行为没有事实与法律依据，属于恶意诉讼，混淆实施的行为，依法应当驳回。根据原、被告的举证质证及庭审情况，本院认定如下事实：1、原告提交2017年3月14日原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订的租赁协议，协议载明：根据甲、乙双方在自愿、平等、互利的基础上，经协商一致，为明确双方之间的权利义务关系，就甲方将其合法拥有的房屋出租给乙方使用，乙方承租甲方房屋事宜，订立本合同。房屋坐落金水区农科路33号1号楼贰层和肆层，房产证编号0501049893，租赁期间共36个月，自2017年3月20日起至2020年3月19日止；房屋租金为每月3万元，转让费6万元，押二付三，付款方式乙方按照季度每三个月付给甲方；乙方向甲方承诺，租赁该房屋在租赁期间作为住宿、网吧休闲使用。甲方签名：胡松辰，乙方签名：陈祥。2017年3月13日，原告向被告支付了租金、转让费等共计214000元。2、原告提交2016年1月14日，马某与郑州金成房地产有限公司签订合同编号为金成HT05-20151230-01的房屋租赁合同复印件一份，合同载明：郑州金成房地产有限公司（甲方、出租方）与马某（乙方、承租方）签订了房屋租赁合同，租赁房屋位于郑州市金水区金成国际广场1号楼1-4层部分房屋，租赁面积为1370平方米，合同第三条约定，该房屋租赁期共34个月，自2016年3月1日起至2018年12月31日止，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为办公使用，严禁用做餐饮、宾馆、医疗等行业。且未经甲方书面同意，乙方不得改变房屋使用用途和擅自将房屋进行转租；合同第十一条约定，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除本合同，收回出租房屋：1、未经甲方书面同意，转租、转接承租房屋；4、未经甲方书面同意，改变本合同约定的房屋租赁用途的。2017年3月18日，原、被告双方就该租赁合同纠纷，曾在金水××××治安大队进行调解。3、被告提交河南峻雯商贸有限公司出具证明一份，载明：兹证明胡松辰因经营管理需要，借用我公司经营资质及注册商标经营快乐陪伴母婴馆，事实上该母婴馆由胡松辰独立经营，自负盈亏。母婴馆经营期间由胡松辰收取会员费，后因营业场所转租，也是由胡松辰个人出资为众多会员退费，因母婴馆退费造成的损失由胡松辰个人承担。被告提交马某视频显示，2016年马某代被告胡松辰与郑州金成房地产有限公司签订租赁合同，涉案房屋实际承租人为被告胡松辰。4、原告提交2016年3月16日原告（甲方）与驻马店锦澜装饰工程有限公司（乙方）签订的装饰装修工程施工合同，合同约定工程（预算）总造价792873.64元，第一条第4款工程款付款方式显示，第一次，签订合同当日（订金），付款百分比15%，金额118931.04元；第7款，乙方指定陈俊作为乙方履行本合同的代表；第9款，本合同签订生效后，甲、乙双方应严格履行合同所规定的各项条款，不得擅自变更或解除合同，否则违约方将付给对方工程（预算）总造价10%的违约金，并承担因此造成的其他经济损失。第2条第8款奖励和违约责任第6项约定双方约定甲方在签订合同当日支付定金118931元，如果甲方违约，定金不予退还，如果一方违约，退给甲方双倍订金。同日，陈俊向原告出具收据，载明：今日，收到甲方装修工程款，118900元整。5、2017年5月19日，原、被告双方在本院签订《解除协议书》，载明：原告陈祥与被告胡松辰于2017年3月14日签订的《房屋租赁合同》，现双方代理律师协商解除该租赁合同，由代理律师签字，双方均表示认可。本院认为，2016年1月14日郑州金成房地产有限公司作为出租人，马某作为承租人签订租赁合同，将涉案房屋出租给马某，租赁期限为2016年3月1日至2018年12月31日，合同明确约定涉案房屋仅作办公使用，严禁用作宾馆、餐饮、医疗行业，未经承租方书面同意不得改变用途。2017年3月14日，原、被告双方就涉案房屋签订房屋租赁合同，合同约定房屋用途为住宿、网吧休闲使用。本院认为，原被告双方签订租赁协议后，原告依约向被告支付了租金及转让费共计21.4万元，已履行合同约定的义务，被告作为出租人，关闭母婴店，办理退卡等行为，是被告为履行合同并按照合同约定的房屋用途将房屋交给原告应尽的义务，被告因此造成的损失应当自行承担。对被告反诉要求原告赔偿因为关闭母婴店退卡等费用，不予支持；原告在签订合同前，对涉案房屋是否符合合同约定的出租条件未认真审查，导致合同无法继续履行，本身亦有一定的责任，结合原、被告双方签订的租赁合同，由此产生纠纷，造成房屋空置两个月租金损失6万元，本院酌定被告退还原告租金及转让费18万元；对原告要求被告支付房屋装修款，因原告与驻马店锦澜装饰工程有限公司签订合同交纳订金后，并未实际履行，对原告实际违约损失约定不明，对原告诉请的该损失，不予支持。原告要求被告支付其他费用1万元及利息，证据不足，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告胡松辰在判决生效十日后返还原告租金及转让费18万元。驳回原告陈翔的其他诉讼请求。驳回被告胡松辰的其他诉讼请求。案件受理费6384元，反诉费1575元，由被告胡松辰负担5578元，原告陈祥负担2391元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李爱华人民陪审员  张继红人民陪审员  郭 虹二〇一七年九月十八日书 记 员  苏晓阳