重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第06184号
原告：任家荣，男，1975年8月10日出生，汉族，住重庆市江北区。
法定代理人：尹光珍，女，1977年6月20日出生，汉族，住同上。
委托代理人：任涛，重庆固德律师事务所律师。
被告：重庆天拓置业发展有限公司，住所地重庆市江北区大石坝大路村73号，组织机构代码77179080-5。
法定代表人：吴秉琪，董事长。
委托代理人：杨杰，男，1982年9月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。
原告任家荣诉被告重庆天拓置业发展有限公司（下称天拓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任家荣及其法定代理人尹光珍、委托代理人任涛，被告天拓公司的委托代理人杨杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告任家荣诉称，原告系精神三级残疾。2010年11月25日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，原告购买了被告位于重庆市江北区大石坝一村333号某幢某单元某号商品房，房屋总价款为547338元；被告交房时间为2011年12月31日；合同签订之日起10日内向土地房屋登记机构提交办理房屋权属登记的申请及相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，否则被告按日向原告支付已付房价款万分之一的迟延办证违约金，逾期交房超过60日的按日支付已付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约履行合同，被告未履行交付房屋及办证义务，未按承诺安装转角飘窗，房屋存在多处渗漏、空鼓等质量问题，致使原告至今无法实际居住，在外租赁房屋。被告的行为违反了合同约定，为维护原告的合法权益，请求法院判令被告立即对位于重庆市江北区大石坝一村333号某幢某单元某号房屋渗漏、空鼓问题进行整改维修至合格，并将维修合格的房屋交付原告；被告支付原告逾期交房违约金8万元；被告自2010年12月5日起至实际提交房屋权属登记的申请及相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止按每日54.7元向原告支付办证违约金，本案诉讼费用由被告承担。
被告天拓公司辩称，2011年12月30日，原告所购房屋已取得竣工验收备案登记证。2011年12月被告按约定向原告通知了交房。涉案房屋是经验收合格的商品房，且被告按约通知了房屋交付，因此被告没有逾期交房的违约行为。根据约定，因原告尚未接房，被告不负有办理权属登记手续并取得业务受理通知书的义务，故被告也不存在逾期办证的行为和事实。
经审理查明，2003年2月25日，任家荣与尹光珍登记结婚。2004年7月26日，中国残疾人联合会向任家荣颁发《残疾人证》。《残疾人证》载明任家荣为精神残疾人。2013年8月16日，中国残疾人联合会再次向任家荣颁发《残疾人证》。《残疾人证》载明任家荣为精神残疾，该证有效期十年，监护人为尹光珍。
2010年11月25日，原告任家荣（尹光珍当时在场）与被告天拓公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告（乙方）购买被告（甲方）位于重庆市江北区大石坝一村333号某号楼（某幢）某单元某房屋［商品房项目暂定名为城市山谷（中央公园）］一套，房屋总价款为547338元。合同第七条（交房期限及交付条件）约定为：属预售商品房的，甲方应当在2011年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合合同关于装修方面的约定。合同第八条（交房手续的办理）约定为：1、甲方在确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条（逾期交房的违约责任）约定为：逾期在60日内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金；逾期超过60日后，乙方有权解除合同；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之三的违约金。合同第十三条（关于办理产权登记）约定为，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期在60日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一点五的违约金。
当日，原、被告签署附件五《合同补充协议》。补充协议第八条（对合同第十三条产权登记的补充规定）第三款约定为，在乙方交清全部资料、税费、维修资金且买受人实际接收房屋后90日内，甲方为乙方办理房屋权属转移登记。补充协议第十条（其他）约定为：一、通知方式。1、甲乙双方之间联系，如采用书面方式的，必须挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第7日（以寄出的邮戳为准）被视为已送达另一方；如采用直接送达方式的，另一方签收则视为已送达。2、双方的通讯联络以本协议所载明的地址、电话、传真为准。双方通讯方式如有变更，应在变更后7日内以书面形式通知另一方。通知采用挂号邮寄（含特快专递），自寄出之日起的第7日视为送达。《重庆市商品房买卖合同》中载明原告的地址为重庆市江北区大石坝二村162号。
2010年11月20日，原告向被告支付购房定金3万元；同年11月25日，原告向被告支付购房首付款134338元；2011年12月22日，原告通过按揭贷款方式向被告支付房款38.3万元，合计547338元。被告称因房屋存在面积差，因此原告仍欠购房款，但未举示证据。2011年1月28日，原告向被告支付契税5473.38元。此后，原告交纳了办证费用80元及印花税5元。2013年6月14日，被告取得重庆市江北土地房屋权属登记中心出具的业务受理通知书。
在庭审中，原告称其所购房屋除了厨房、厕所不漏水之外，其他地方都漏水，特别是客厅、景观阳台、生活阳台等地。后被告整改了一次，现房屋主要是景观阳台有裂缝渗漏、空鼓，曾多次向主管部门反映。其举示了十二张照片和重庆天之柱房地产信息咨询有限公司（下称天之柱信息咨询公司）出具的《报告书》。原告所举示照片的拍摄时间不同，照片显示其所购买的房屋出现空鼓、渗水痕迹；《报告书》是原告自行委托天之柱信息咨询公司于2013年1月27日对其所购房屋的质量进行鉴定后作出的，鉴定结论为：1.华润中央13-1-102（清水房）墙（地）面空鼓、开裂，对以后的使用会造成后遗症，如不完全整改墙（地）面空鼓、开裂，在使用几年后可能会剥落，影响牢固程度、装饰效果和感观质量，现应全部一一整改完成。二、防水、通水是关键，在初装饰完成时应保证其功能的完整。三、门窗应保证其功能的完整。四、房屋在交付时不应有明显的观感质量问题。被告对前述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，称照片不能证明房屋的现状，《报告书》出具单位资质有问题，且出具时间为2013年，也不能反映房屋目前状况。原告所购房屋经验收，是合格的。原告称涉案房屋的问题包括但不限于《报告书》载明的房屋质量问题。另，原告在第一次庭审时称未交纳大修基金，后又称已交纳大修基金，但其后被告退回。其举示了退款确认书。退款确认书载明，2012年1月8日，被告收回原告收据一份，收据金额为16505.14元，退还原告10946.76元。被告称原告未交纳大修基金，但认可原告向被告交纳了16505.14元税款（按购房款3%交纳），后因政策原因向原告退还了10946.76元税款。另，在原告提交的一张收据中载明，原告曾向被告公司交纳（重庆中央公园13栋-1-102）16505.14元。该收据备注有：契税16420.14元，产权印花税5元，抵押登记费80元。
被告称涉案房屋工程于2011年12月30日取得竣工验收备案登记证，2011年12月23日已向原告发出接房通知书，并举示了国内专递详情单（EMS）、《竣工验收备案登记证》（原件扫描件，建竣备字（2011）67号）。EMS载明被告向原告在重庆市江北区大石坝二村某号的地址发出了通知书，房号为某栋-1-10“2”。《竣工验收备案登记证》载明：2011年12月30日，重庆市江北区城乡建设委员会加盖公章向被告颁发关于工程地址位于江北区大石坝一、二村的“城市山谷（中央公园）一期（1-7#楼）工程的《竣工验收备案登记证》，工程的竣工验收时间为2011年12月29日。原告称未接到被告发出的接房通知，且经查证，怀疑系伪证，但不要求鉴定。被告未通知原告接房，且房屋存在质量问题。《竣工验收备案登记证》的房屋不包括涉案房屋。EMS的通知书内容不祥，且房号有误。被告则称其送达符合约定，原告说未收到没有理由。另，原告还称补充协议是格式条款，限制了其权利，应作出不利于被告的解释，被告系无效送达。被告则辩称，补充协议合法有效。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、抵押贷款合同、个人购房借款／担保合同、国内专递详情单、《报告书》、契税缴纳证明、收据、照片、《竣工验收备案登记证》、业务受理通知单、退款确认书以及双方当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为，原告虽系精神残疾人，他与被告签订《重庆市商品房买卖合同》时，他的法定代理人在场却未反对。因此原告与被告于2010年11月25日签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方应按照合同的约定享受权利、履行义务。
补充协议系双方在原合同基础上对双方具体权利义务进行的明确、补充和变更。补充协议关于送达、办证义务履行期限等内容的约定明确，且该条款并未免除、限制被告的责任，亦未加重原告的责任或排除其主要权利，应属合法有效。
被告举示的《竣工验收备案登记证》由重庆市江北区城乡建设委员会加盖公章，其真实性应予认可。原告购买的涉案房屋为江北区大石坝一村333号2号楼，《竣工验收备案登记证》载明的工程为1-7#楼，因此应包含了涉案房屋。双方合同约定的交房时间为2011年12月31日，交房条件为已进行竣工验收备案登记的商品房。本案中，被告在合同约定的交房之日前即2011年12月30日已取得涉案房屋的竣工验收备案登记证，竣工验收时间为2011年12月29日，因此合同约定的交房期限之前，被告已具备合同约定涉案房屋的交房条件。合同约定被告于2011年12月31日交房日的七日前书面通知原告，通知应按原告位于重庆市江北区大石坝二村某号的地址送达，且必须挂号邮寄（含特快专递）。被告寄出之日起的第7日视为已送达原告。庭审中，被告举示了EMS。根据EMS载明的内容被告已于2011年12月23日已向原告发出通知书，虽原告称其未收到，但根据约定，应认可被告已于2011年12月23日之日起的第7日向原告送达了接房通知。综合证据，应视被告已在约定时间内将涉案房屋交付给原告。故对原告提出的要求被告将位于江北区大石坝一村333号某幢某单元某号房屋交付原告的诉讼请求，本院不予支持。
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》的规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任。原告称涉案房屋经被告整改后，现主要是景观阳台有裂缝渗漏、空鼓，并举示了《报告书》及照片。《报告书》系原告单方委托，鉴定机构于2013年1月27日出具，故不能反映目前房屋是否存在质量问题，而照片也无法确定目前房屋是否存在质量问题，且被告不认可房屋存在质量问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告举示的证据不足以证明目前涉案房屋存在质量问题，故其要求被告对涉案房屋进行整改维修至合格的诉讼请求，本院不予支持。
根据《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》的规定，因房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可要求出卖人承担逾期交付责任，并非存在任何质量问题或者局部设施不符合约定，买受人都可以拒绝接房。原告举示的证据不能充分证明涉案房屋存在足以影响交付使用的质量问题，应当承担举证不能的不利后果。被告没有逾期交房的违约行为，因此，原告请求被告承担逾期交房责任的理由不成立，本院不予支持。
根据合同第十三条和补充协议第八条约定，原告交清全部资料、税费、维修资金且实际接收房屋后90日内，被告为原告办理房屋权属转移登记，如违约则承担逾期办证的违约责任。原告按合同约定交纳了购房款，被告称原告尚欠房屋差价款，但无依据，因此不能认定原告尚欠购房款。原告已交纳税费。原告称已交纳维修基金（即大修基金），但根据其举示的证据，结合原、被告的陈述及原告提交的材料，不能证明原告交纳了大修基金，后被退回的事实。因原告未交清全部费用，且在被告依约通知接房后，原告至今未实际接房。根据约定，被告不应承担逾期办证的违约责任。故对原告要求被告承担逾期办证责任的诉讼请求，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
驳回原告任家荣的诉讼请求。
本案案件受理费减半收取900元，由原告任家荣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
审判员 王 涛
二〇一五年一月二十六日
书记员 张建征