广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤04民终1754号
上诉人（原审被告）：刘波，男，汉族，现住珠海市斗门区。
被上诉人（原审原告）：珠海市中港城物业管理有限公司，住所地：广东省珠海市斗门区。
法定代表人：黄泽松，董事长。
委托代理人：孔静，广东华大律师事务所律师。
委托代理人：廖丽娜。
上诉人刘波与被上诉人珠海市中港城物业管理有限公司（以下简称中港城公司）物业服务合同纠纷一案，上诉人刘波不服珠海市斗门区人民法院作出的（2016）粤0403民初334号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明，珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司（以下简称绿庭雅苑公司）与中港城公司签订《物业管理合同》，合同未注明签订时间。该合同约定由中港城公司为位于珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号的海逸豪庭小区提供物业服务，物业服务费为楼梯住宅每月每平方米1元，电梯住宅每月每平方米1.5元；物业服务费缴纳日期为每月15日前支付上月管理费；拖欠物业服务费违约金为从逾期之日起按每日千分之一计算违约金；约定的服务期限为自2009年1月1日至业主委员会成立。
2015年11月18日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会出具证明，证明2007年9月10日起中港城公司开始为涉案小区提供服务。
2015年12月4日，珠海市斗门区白蕉镇人民政府出具证明，证明自2007年9月10日起中港城公司开始为涉案小区提供物业服务。
原审法院另查明，刘波与案外人刘祺于2008年向绿庭雅苑公司购买了珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号（海逸豪庭）26栋2单元603房，并于2010年1月19日办理了房地产权证，其中刘波占有99%的份额，案外人刘祺占有1%的份额。2010年，刘波向案外人刘祺购买了案涉房屋1%的份额，并于2010年12月15日办理了房地产权证，现在刘波是珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号26栋2单元603房的唯一权属人，该房产建筑面积113.88平方米，该房为电梯住宅。
中港城公司原审的诉讼请求为：判令刘波支付自2009年8月至2015年12月的物业服务费13167元，支付违约金至实际付清之日止（暂计至2015年12月为13167元），本案受理费由刘波承担。
原审法院认为，中港城公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。因此，涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，应认定无效。
虽然涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》无效，但中港城公司实际上为涉案小区提供了物业服务，刘波作为涉案小区的业主实际享受了相关的服务，应当支付相应的对价。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，中港城公司主张刘波支付物业服务费，依法有据，原审法院予以支持。中港城公司主张刘波按每月每平方米1.5元的标准支付物业服务费，符合珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院予以支持。
中港城公司主张刘波拖欠2009年8月至2015年12月的物业服务费，刘波当庭确认自己在此期间未支付过物业服务费，但抗辩认为刘波未收楼，不应交纳物业服务费。对此，原审法院认为，中港城公司没有提供证据证明刘波具体的收楼时间，但根据中港城公司提交的不动产权登记表，刘波已于2010年1月19日办理了案涉房产的产权登记，应视为被刘波在2010年1月19日前已办理了案涉房屋的入伙手续，因此刘波应当从2010年1月19日起支付物业服务费。由于中港城公司主张物业服务费计算至2015年12月31日，故原审法院确定刘波拖欠中港城公司物业服务费的期间为2010年1月19日至2015年12月31日，由于刘波在2010年1月19日至2010年12月14日期间仅占有案涉房屋99%的份额，故原审法院确定刘波应支付的物业服务费为12181.29元﹛【113.88平方米×1.5元／平方米／月×（13／31＋10＋14／31）个月】×99%＋【113.88平方米×1.5元／平方米／月×（17／31＋60）个月】﹜。
由于中港城公司与涉案小区建设单位签订的《物业管理合同》无效，故中港城公司援引该合同约定的违约金计算标准，要求刘波支付欠付物业服务费的违约金，没有依据，原审法院不予支持。由于刘波欠付物业费的行为确实给中港城公司造成了一定的利息损失，故原审法院确定刘波应当按中国人民银行同期同类贷款利率向中港城公司支付欠付物业服务费的利息，由于中港城公司仅主张至2015年12月31日的违约金，故刘波应当支付从欠缴当月的次月16日起计至2015年12月31日止的利息。
关于诉讼时效问题。由于涉案的《物业管理合同》无效，刘波支付给中港城公司的物业服务费实际上是对中港城公司提供物业服务的折价补偿。因此，中港城公司向刘波主张物业服务费的诉讼时效，应当自原审法院确认《物业管理合同》无效之日起起算。故刘波抗辩中港城公司的请求超过了诉讼时效，没有依据，原审法院不予采纳。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《物业管理条例》第二十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院判决如下：一、刘波于判决生效之日起七日内向中港城公司支付2010年1月19日至2015年12月31日的物业服务费12181.29元；二、刘波于判决生效之日起七日内向中港城公司支付拖欠物业服务费的利息损失（以欠缴当月的物业服务费为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，从欠缴物业服务费当月的次月16日起计至2015年12月31日止）；三、驳回中港城公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费458元，减半收取229元（中港城公司已预交），由中港城公司负担123元，由刘波负担106元。
刘波不服原审判决，提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判：1、中港城公司撤离本小区，并赔偿小区业主损失20万元；2、物业管理费用从中港城公司取得三级资质后，并与业主签订《物业管理服务合同》后开始，按《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》的标准折中收取，即按0.45元／平米＊月计算，并无需支付利息；3、中港城公司在电梯走道等公共区域的广告收入等非法所得上缴给海逸豪庭业主充当维修基金；并处违法经营罪40万元；4、中港城公司承担一、二审诉讼的全部费用。二审庭审中，刘波明确撤销上诉请求第二项。
事实和理由如下：一、双方在签订《购房合同》时并没有签订《前期物业服务协议》，没有对双方的应履行的责任、义务、支付的费用、违约等行为做任何书面约定，且绿庭雅苑公司与中港城公司签订的《物业管理合同》属于伪造，一审判决该合同已认定无效，1.5元／平米＊月的物业管理费无事实依据，中港城公司在毫无资质的前提下强行提供服务，不应得到法律的支持。
1、中港城公司毫无资质、管理混乱、服务质量差、每天就简单打扫下卫生、清理下垃圾、小区公共设施损坏不闻不问，小区泳池、球场、幼儿园等等配套设施16年不开放等不作为等多方因素都没有纳入衡量的标准，全体小区业主又怎能心服口服的按如此之高的物业支付标准支付？一个无资质的物业公司对业主造成的伤害和损失又由谁来承担？
2、一审判定本人支付给中港城公司的物业服务费计费方式从本人办理《房地产权证》之日起，即从2010年1月19日起，以此作为收楼依据，违背事实，不合逻辑，对本人极不公平。办理房产证跟是否收楼无直接关系，是两码事，不能混为一谈，更不能作为已收楼的依据。根据2016年《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。其一，本人至今并没有与中港城公司签订任何《物业服务协议》。其二，房地产开发商没有将符合交楼标准的房屋交与本人。本人购买的房屋存在严重质量问题本人尚未收楼，如墙壁开裂、刮花；地板裂缝大且大面积刮花，灯具锈蚀，厨具损坏无法正常使用等等，未达到事先约定的精装修标准，据此，即使产生物业服务费用，其物业费用由绿庭雅苑公司承担，而不应由本人承担。其三，绿庭雅苑公司通知到本人交楼时已是2010年7月，已过购房合同约定的交楼时间2008年12月30日19个月，且收到通知后，本人验房发现如上所述严重质量问题，于是立即要求开发商协商处理，以达到交楼标准后收楼，并交涉延期补偿事宜，但开发商及中港城公司，时至今日不作为，置之不理，肆意拖延，严重影响本人及家人的正常生活起居，造成了极大的精神伤害，本人保留进一步追究申诉的权利。据此，原告最多只能向我追缴在其合法取得三级资质，并在相关政府部门备案后即2014年12月9日之后的物业管理费用，无法向我追缴2014年12月9日之前物业管理费，截止2015年12月份，物业服务费计算如下：113.88平方米X0.45元（月※平米）X12月=614.95元
二、中港城公司无合法资质，相关工作人员无资质证明，且其未经过招标选聘，未尽到物业管理应尽的义务，公共设施不保养维护、公共设施损坏不修葺，从不公布物业管理收费去向，损害广大业主的权益。中港城公司在明知道很多公共设施损坏却从不修缮，小区楼层入口门锁坏了不维修，视频监控坏了不管，路灯坏了不更换，电梯存在严重安全隐患不处理，羽毛球场损坏不修缮，游泳池购房八年也不能使用，物业公司严重失职和不作为，无权要求业主按1.5元／平米＊月的标准支付物业管理费用。
三、中港城公司在未通知并征得广大海逸豪庭业主同意的前提下，就在小区通道旁，电梯间违法刊登广告，将小区公主广场等建设用地挪作他用，损害广大业主的权益，应依法上缴所有非法所得，并处罚金20万元。
中港城公司二审辩称，物业管理合同合法有效，国务院颁布物业管理条例属于倡导性条款，而非效力性条款，中港城公司与开发商签订物业管理合同后，在住建局办理了备案，住建局作为上级主管部门，当时没有告知中港城公司进驻小区需要进行招投标程序，中港城公司管理涉案小区是基于与开发商签订的物业管理合同及与小区内部分业主签订的物业管理合同，该物业管理费诉讼请求并非无因管理之债而引起，原审法院认定物业管理合同无效不符合法律规定，请二审法院对该合同效力重新认定，驳回业主的上诉请求，维护中港城公司的合法权益。
刘波二审期间未提交证据。
中港城公司二审期间提交如下证据：1.珠海市物业服务合同备案表2份；2.消防监督结果公开查询表3份。
上列证据，经质证，本院审查认为，中港城公司提交的证据1来源合法，内容真实，但是珠海市斗门区住房和城乡建设局对涉案小区物业服务合同的备案发生于2014年12月9日，并且该备案表载明招标方式为议标，故该证据不能证明中港城公司所主张的内容，本院对该证据不予认定。对中港城公司提交的证据2，该三份查询表所载明的项目名称为珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司海逸豪庭19栋、21栋及地下室、工程施工工地、海逸豪庭二期电房，与本案所涉案房屋及楼栋无关，故该组证据与本案无关，本院不予认定。
本院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为，虽中港城公司二审期间提交了《珠海市物业服务合同备案表》拟证明其与房屋建设单位签订的《物业管理合同》经过相关政府职能部门备案，但是中港城公司没有提交证据证明其是涉案小区建设单位通过招投标的方式选聘的具有相应资质的物业服务企业，也没有提交证据证明涉案小区属于投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业的情况。中港城公司提供的该备案表中的招标方式为议标，该备案行为发生在中港城公司与建设单位签订合同的五年以后，且备案只是向主管部门报告事由并存案以备查考，不能替代批准程序。因此该证据不能证明建设单位采取协议方式选聘物业服务企业经过了相关主管部门的批准。故涉案小区建设单位与中港城公司签订的《物业管理合同》，违反了《物业管理条例》第二十四条第二款的强制性规定，原审法院依法认定中港城公司与建设单位签订的《物业管理合同》无效，并无不当，本院予以维持。
关于刘波应支付的物业服务费的数额，虽然中港城公司与建设单位签订的《物业管理合同》无效，但是根据珠海市斗门区白蕉镇白蕉社区居民委员会及珠海市斗门区白蕉镇人民政府的证明，中港城公司自2007年9月10日起即为涉案小区提供物业服务，即中港城公司实际为涉案小区提供了物业服务。参照2001年2月1日起施行的《珠海市城区住宅小区物业管理服务收费办法》第六条“本市城区住宅小区物业管理业务收费政府指导价的标准（按每月每平方米房屋建筑面积计算）如下：……（二）高层住宅（8层及以下有电梯）：一级：每平方米1.20元；二级：每平方米1.00元；三级：每平方米0.90元；四级：每平方米0.80元；五级：每平方米0.70元。”规定，结合珠海市斗门区近年来的物价上涨水平，及近年来珠海市斗门区当地物业服务行业的一般收费标准，原审法院酌定中港城公司按每月每平方米1.50元的标准收取刘波2010年3月至2015年12月的物业服务费，处理恰当，本院予以维持。由于刘波欠付物业服务费的行为确实造成中港城公司一定的利息损失，因此原审法院酌定刘波按中国人民银行同期同类贷款利率向中港城公司支付欠付物业服务费的利息，并无不当，本院予以维持。
关于物业服务费的起算时间。本院认为，根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”的规定，物业服务收费是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取费用，即物业管理企业是因为对房屋及配套的设施设备及相关场地进行相关的维护、管理等，才获得向业主收取服务费用的权利，因此在本案中，刘波在2010年1月19日办理了涉案房屋的产权登记手续，已成为涉案房屋的产权人，故其应为其所有的房屋所获得的服务支付相应的对价。刘波上诉抗辩开发商的逾期交房违约责任与本案属不同主体之间的不同法律关系，刘波不能据此拒付物业服务费，本院对其上诉主张不予支持。
关于刘波提出的要求中港城公司离开小区、赔偿业主损失、上缴广告收入等上诉请求，由于刘波在原审时并未提起反诉，该诉请属二审上诉新增加的诉讼请求，超出原审审理范围，故本院在本案中依法不予审处。
综上所述，刘波的上诉无理，本院予以驳回。原审判决查明事实清楚，法律适用正确，故本院对原审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原审判决。
二审案件受理费人民币458元，由刘波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李烈斌
审 判 员 廖世娟
代理审判员 牟宏微
二〇一六年九月二十八日
书 记 员 许婷婷
李立荣