河南省平顶山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）平民二终字第394号
上诉人（原审被告）汝州市绿洲房地产开发有限公司。住所地：汝州市。
法定代表人雷万怀，董事长。
委托代理人樊建成，河南博裕润律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵志纳，女。
委托代理人王程祥，河南神鹰律师事务所律师。
上诉人汝州市绿洲房地产开发有限公司与被上诉人赵志纳商品房预售合同纠纷一案，赵志纳诉请汝州市绿洲房地产开发有限公司按照合同约定自2013年10月1日起至实际交付符合合同约定的商品房之日止支付已交付房价款447000元的万分之二的违约金。河南省汝州市人民法院于2015年3月5日作出（2014）汝民初字第763号民事判决，宣判后汝州市绿洲房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉。河南省汝州市人民法院于2015年6月18日将此案移送本院，本院受理后，依法组成合议庭于2015年7月9日开庭审理了此案，现已审理终结。
原审查明，2012年1月7日，赵志纳与汝州市绿洲房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，由赵志纳预买了汝州市绿洲房地产开发有限公司开发的维也纳新城第9幢2单元8层801号的预售商品房一套。合同签订后，赵志纳按照合同约定履行义务，当日向汝州市绿洲房地产开发有限公司交纳了首期房款135000元，剩余房款312000元办理了银行按揭还款。2012年5月15日，赵志纳向汝州市绿洲房地产开发有限公司交纳了契税、维修基金、办证费共计11218元，2013年6月26日交纳了房屋所有权买卖税11175元。双方在商品房买卖合同中就合同双方当事人的权利义务进行了约定，合同双方当事人就买受人所购商品房的基本情况、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等内容进行了约定。其中，合同第八条交付期限，双方具体约定为：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（即经五大责任主体验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容”。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，双方约定的主要内容有“逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等内容”。诉讼中，汝州市绿洲房地产开发有限公司于2014年10月24日，即庭审当天向本院提交了”房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表“，以此证明涉案的汝州市维也纳新城住宅小区9#楼等已于2014年5月28日经五大责任主体验收合格。赵志纳对此有异议，认为所购商品房没有经五大责任主体验收合格，但没有相关事实和证据予以证实。汝州市绿洲房地产开发有限公司同时向原审法院提交手机短信编辑材料两份，分别为：2014年5月27日短信内容为“尊敬的维也纳新城二期业主您好！你所购买的房屋已于2014年2月28日起开始交房，由于你至今未办理交房手续，现再次通知你来售房部尽快办理交房手续。来时请携带本人身份证和购房合同以及煤气初装费1860元，有线电视初装费240元，水源热泵中央空调初装费5139元，维修基金费2656元，共计9896元，需带现金等”；2014年10月14日短信内容为“尊敬的维也纳新城二期业主赵志纳您好！维也纳新城二期房屋经五大责任主体验收合格，截止目前交房已接近尾声，您所购买的维也纳新城9-2-801房至今未办理交房手续，请您尽快到售房部办理房屋交接手续，特此证明！”。赵志纳对此有异议，认为没有收到该短信内容。
原审认为，签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，该合同真实合法有效，应为有效合同。当事人双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，赵志纳按照合同约定履行自己的义务，赵志纳向汝州市绿洲房地产开发有限公司交纳了首期房款等款项，汝州市绿洲房地产开发有限公司应当履行其交付合格房屋的义务。汝州市绿洲房地产开发有限公司在履行合同过程中，未能在合同约定的期限内交付给赵志纳经五大责任主体验收合格商品房是违约行为，应按合同约定承担违约责任，违约金自合同约定的房屋交付时间（2013年9月30日）的第二天起至商品房经五大责任主体验收合格通知交房之日止，按日支付已交付房价款的万分之二计算，赵志纳已交付房价款为447000元。汝州市绿洲房地产开发有限公司于2014年10月24日，向法院提交的“房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表”，证明涉案的汝州市维也纳新城住宅小区9#楼等已于2014年5月28日经五大责任主体验收合格。赵志纳虽然有异议，但没有相关事实和证据予以证实，原审法院确认涉案的汝州市维也纳新城住宅小区9#楼等已经五大责任主体验收合格。汝州市绿洲房地产开发有限公司以2014年5月27日短信内容，视为通知交房时间，显然不符合验收合格的合同约定，不予采信。汝州市绿洲房地产开发有限公司又以2014年10月14日短信内容，视为通知交房时间，由于此时原告已经起诉，案件正在审理中，汝州市绿洲房地产开发有限公司没有及时告诉本院，以短信形式通知赵志纳，赵志纳又不予认可，汝州市绿洲房地产开发有限公司也没有相关证据相互印证，故不予采信。汝州市绿洲房地产开发有限公司通知赵志纳交接房屋时间，应为2014年10月24日庭审之日，由于当日汝州市绿洲房地产开发有限公司向法院提交了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明了涉案的汝州市维也纳新城住宅小区9#楼等已经五大责任主体验收合格，故应为汝州市绿洲房地产开发有限公司通知赵志纳交接房屋之日，赵志纳即日起应及时到汝州市绿洲房地产开发有限公司处办理交接房屋的相关手续。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：汝州市绿洲房地产开发有限公司通知赵志纳交接房屋时间为2014年10月24日，赵志纳应及时到被告处办理交接房屋的相关手续。二、汝州市绿洲房地产开发有限公司于判决生效后十日支付赵志纳违约金34240.2元（自2013年10月1日起至2014年10月23日止，共计12个月另23天，每月按30天，按日支付已交付房价款447000元的万分之二计算）。案件受理费656元，由汝州市绿洲房地产开发有限公司承担。
宣判后，汝州市绿洲房地产开发有限公司不服，上诉称：一、原审认定汝州市绿洲房地产开发有限公司支付违约金不当。汝州市绿洲房地产开发有限公司与业主签订商品房预售合同后，经广大业主同意，安装中央空调系统导致交房推迟到2014年2月28日。而且汝州市绿洲房地产开发有限公司在2013年9月30日张贴公示，通知业主办理交房手续，在2014年2月28日再次张贴公示，通知业主办理交房手续，赵志纳不愿意承担其他费用，迟迟不办理交房手续，所有延迟交房不是汝州市绿洲房地产开发有限公司的过错，不存在违约行为。二、原审判决对违约金的计算错误。涉案房屋已于2014年5月28日经五大责任主体验收合格，汝州市绿洲房地产开发有限公司提供的手机短信可以明确证实在2014年5月27日通知交房了，所以，即使计算违约金也只能计算到2014年5月28日止。三、赵志纳的诉讼请求是18000元，而判决结果超出了诉讼请求。综上，请求二审法院依法改判。
被上诉人赵志纳答辩称：一、汝州市绿洲房地产开发有限公司存在严重的违约行为。根据双方的购房合同第八条约定，“出卖人应当在2013年9月30日前，按照国家和地方人民政府的规定，将具备下列五种条件（即经五大责任验收合格），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。”而汝州市绿洲房地产开发有限公司迟迟在2014年10月24日才向法院提交了2014年5月28日的验收报告，造成该事实的根本原因在于其没有按期拿到“经五大责任主体验收合格”的证明文件。至于安装中央空调一事，本身就是购房合同中约定的义务，不属于新增项目，不能构成对违约行为的抗辩理由。二、关于违约金计算问题。一审开庭时汝州市绿洲房地产开发有限公司才提交2014年5月28日的验收证明文件，其提到的2013年9月30日张贴交房公示，明显自相矛盾。2014年5月27日的短信通知也不符合事实。三、从原审起诉状中可以看出，诉讼请求是从2013年10月1日计算违约金至交付房屋之日，后边仅是计算至起诉时的违约金数额，原审按照实际违约时间计算，符合法律规定。综上，一审判决认定事实清楚，判决正确，请求维持原判。
本院二审查明事实与原审认定事实相一致。
本院认为，双方签订的合同明确约定了房屋交付的条件、交付时间和违约条款，约定在2013年9月30日前交付经五大责任主体验收合格的房屋。安装中央空调并非是对房屋主体的重大变更，汝州市绿洲房地产开发有限公司又无证据证明该变更与赵志纳协商并更改了交房日期，因此，汝州市绿洲房地产开发有限公司存在迟延交房的违约行为，应当支付迟延交房的违约金。关于违约金的计算，汝州市绿洲房地产开发有限公司称在2013年9月30日、2014年2月28日张贴公示，以及2014年5月27日短信通知了赵志纳，因赵志纳否认接到通知，且五大责任主体是在2014年5月28日才验收合格，在此之前不符合交房条件，因此通知无效。双方纠纷在2014年4月份进入诉讼程序，同年6月第一次开庭审理，而汝州市绿洲房地产开发有限公司并未向法庭提交五大责任主体验收合格的证据，直到2014年10月24日开庭才提交验收合格证明，因此，应当认定至2014年10月24日才通知赵志纳交付符合交房条件的房屋，原审法院对违约金的计算时间并无不妥。关于是否超过诉讼请求的问题，经审查，赵志纳诉状明确要求计算至交房之日，诉状中的数额系便于诉讼而计算至起诉时，并非其最终诉求，本案并不超过其诉讼请求，综上所述，上诉人汝州市绿洲房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费656元，由上诉人汝州市绿洲房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 邢智慧
审判员 王绍峰
审判员 郭国会
二〇一五年七月二十八日
书记员 刘璐娜