河南省驻马店市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫17民终4536号
上诉人（原审被告）:驻马店市嘉阖车业有限公司，住所地:确山县工业集聚区联播大道。注册号：411725000003523。
法定代表人：熊云霞，职务，经理。
委托诉讼代理人：简斌，系该公司副经理。
委托诉讼代理人：万森林，河南成盛律师事务所。
被上诉人（原审原告）:确山健阳实业有限公司，住所地:确山县工业集聚区。统一社会信用代码：91411725579226390K。
法定代表人：黄丽君，职务，总经理。
委托诉讼代理人：孙建中，河南精锐律师事务所律师。
原审被告：代黎明，男，1971年12月16日生，汉族，住确山县。
原审被告：河南秴律诗真石漆有限公司，住所地：确山县产业集聚区工业1路69号。统一社会信用代码：91411725MA40RDWB00。
法定代表人：李华，职务，经理。
上诉人驻马店市嘉阖车业有限公司与被上诉人确山健阳实业有限公司、原审被告代黎明、原审被告河南秴律诗真石漆有限公司确认合同无效纠纷一案，不服确山县人民法院（2017）豫1725民初1230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人驻马店市嘉阖车业有限公司的委托诉讼代理人简斌、万森林，被上诉人确山健阳实业有限公司法定代表人黄丽君及其委托诉讼代理人孙建中到庭参加诉讼，原审被告代黎明、原审被告河南秴律诗真石漆有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
驻马店市嘉阖车业有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或将案件发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定“自2014年11月30日后，嘉阖公司继续占用涉案厂房及土地属于无权占有”没有事实和法律依据，其是本案争议厂房的合法使用者。第一，嘉阖公司与确山县财政局签订的《招商投资合同书》至今仍在有效期内，嘉阖公司占有厂房及土地系合法占有。第二，嘉阖公司占有厂房及土地的行为是否合法，应当依据嘉阖公司与确山县财政局签订的《招商投资合同书》，而不是依据被上诉人提供的《房产证》。第三，买卖不破租赁，即使确山县政府将地块及厂房出让了，也不影响嘉阖公司在合同期间的租赁效力。二、键阳公司虽取得产权证，但确山县人民政府并未将土地及厂房实际交付给键阳公司，双方的交易并未完成，键阳公司依法并未真正取得涉案厂房及土地的财产所有权。确山县政府与键阳公司之间的过户交易损害了嘉阖公司的优先购买权，确山县政府在出售厂房之前未对嘉阖公司的财产所有权进行征收补偿，键阳公司取得的产权证不符合法律规定，应认定无效。三、键阳公司主张返还原物已超过法定诉讼时效，依法应予驳回起诉。四、本案一审应当追加第三人确山县财政局参加诉讼。五、上诉人与确山县财政局签订的厂房租赁合同，是行政合同应当提起行政诉讼，一审法院不应作为民事立案，上诉人基于该行政合同合法占有土地及厂房，被上诉人无权干涉，被上诉人可另行提起行政诉讼，将上诉人与财政局签订的合同撤销才能行使其民事权利。综上，一审法院认定事实和适用法律均错误，程序上没有支持上诉人要求追加第三人参加诉讼违背法律规定。
确山健阳实业有限公司辩称，上诉人和财政局签订的招商引资合同不是行政合同，招商引资合同明确约定，上诉人免费使用两年，三年后要么续租，要么购买，三年后上诉人没有购买或续租，其已无权占有该土地及厂房。上诉人与财政局签订的是免费使用合同，其公司作为善意第三人，经县政府拍卖竞拍取得该土地使用权，手续齐备且合法，办理土地使用证及房产证后，上诉人继续占用该土地及厂房构成对其公司的侵权。至于财政局是否对上诉人构成了侵权，是上诉人与财政局之间的法律关系。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
代黎明未到庭，亦未答辩。
河南秴律诗真石漆有限公司未到庭，亦未答辩。
确山健阳实业有限公司向一审法院起诉请求:1、依法确认被告驻马店市嘉阖车业有限公司与被告代黎明、河南秴律诗真石漆有限公司签订的租赁合同无效。2、被告立即交出被非法占用的原告健阳一期的第6、7栋厂房及所附土地。3、从2013年4月25日起按两栋厂房面积每月每平方米6元的租金赔偿原告损失每月：43166元直至全部交出之日止。（至起诉之日2017年4月24日共计：2071968元）。
一审法院认定事实：2010年6月16日，确山县财政局与被告驻马店市嘉阖车业有限公司签订《招商投资合同书》，约定驻马店市嘉阖车业有限公司在确山××产业集聚区兴办独资企业，总投资规模一亿八千万，建设用地约120亩（具体面积以土地使用权证为准），用地方式为前期租用后期购买；确山县财政局为驻马店市嘉阖车业有限公司提供标准化厂房两栋，每栋面积3240平方米，每栋厂房配备设施完善的办公楼，供驻马店市嘉阖车业有限公司租用或购买，使用期内，驻马店市嘉阖车业有限公司向确山县财政局交纳购买金或租金，以招商引资项目对待，减免2年租金，不和其它任何单位或个人发生任何关系，三年后双方协商签订租用或购买协议备案（土地租金按有关规定的标准交给工业园区办公室）。该合同第六条约定本合同经双方代表签字盖章后生效，合同期为10年。合同还约定了其他内容。确山县财政局和驻马店市嘉阖车业有限公司均在合同尾部加盖印章并由负责人签字。2011年10月24日，原告确山健阳实业有限公司通过确山县公共资源交易中心举办的竞拍，竞得QSH-2011-31号国有建设用地使用权，该地块位于工业集聚区管委会东侧，出让面积为82.85亩，土地用途为工业用地，出让年限为50年，成交价为5550950元。2012年12月16日，原告确山健阳实业有限公司与确山县人民政府签订《厂房及办公楼出售合同》，约定原告购买确山县人民政府坐落在确山××产业集聚区联播大道北侧健阳产业园内标准化厂房六栋（其中三层厂房一栋、二层厂房三栋、一层厂房二栋）、办公楼一栋，厂房建筑面积28077平方米，办公楼面积按房产部分核实为准；厂房、办公楼价格为：1、厂房总面积38077平方米，总造价为人民币1973万元（壹仟玖佰壹拾叁万元）。2、办公楼总造价为人民币44万元（肆拾肆万元）。3、厂房及办公楼造价合计为1957万元（壹仟玖佰伍拾柒万元）。4、厂房及办公楼按总造价的70％，计1369.9万元（壹仟叁佰陆拾玖万玖仟元）出售给确山健阳实业有限公司；三、付款方式、期限：1、厂房及办公楼款项分二次付清，签约日确山健阳实业有限公司支付定金人民币300万元（叁佰万元）。其余款项应在确山县人民政府协助办妥相关产权，并将相关产权资料交予确山健阳实业有限公司后，确山健阳实业有限公司当日一次性付清；四、其他规定：1、确山县人民政府协助确山健阳实业有限公司办理产权手续，在办理中发生的所有费用契税、工本费等由确山健阳实业有限公司负责支付。2、完善资金支付及产权手续，厂房产权给确山健阳实业有限公司，但厂房必须用于工业项目建设。3、厂区内按现有的设施配套使用给确山健阳实业有限公司，未经有关部门同意，不得擅自搭建简易棚及房屋。合同还约定了其他内容。原告确山健阳实业有限公司于2012年1月12日取得确山县国有土地使用证，证号为确国用（2012）第109335-号，土地坐落在确山××联播大道北侧，使用权类型为出让，使用权面积为55233.65平方米，终止日期至2061年12月。原告于2013年4月25日取得确房权证确山字第××、00××32、00××33号房产证，于2013年10月24日取得确房权证确山字第××号房产证。2015年6月30日，被告驻马店市嘉阖车业有限公司将该厂区内南办公室两层计600平方米租赁给被告代黎明，合同到期后，续租一年，租金为每年60000元。现被告代黎明在使用该厂区内南办公室两层。2017年3月29日，被告驻马店市嘉阖车业有限公司将该厂区内的厂房、办公集一体的厂房一栋约4300㎡出租给被告河南秴律诗真石漆有限公司，租期为2017年4月20日至2027年4月19日，租金为每年180000元，两年后，每年上调10000元租金到达200000元后，暂不上调。现被告驻马店市嘉阖车业有限公司在使用该栋厂房。
一审法院认为，国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。无处分权的人处分他人财产，没有征得权利人追认的，合同无效。本案中，原告确山健阳实业有限公司通过竞拍于2012年1月12日取得涉案土地的国有建设用地使用权，后与确山县人民政府签订《厂房及办公楼出售合同》，并分别于2013年4月25日和2013年10月24日取得了涉案房屋的房产证。被告驻马店市嘉阖车业有限公司与确山县财政局于2010年6月16日签订《招商投资合同书》后，占有涉案房屋及土地，根据该合同约定，被告驻马店市嘉阖车业有限公司使用确山县财政局提供的两栋标准化厂房和两栋办公楼，被告驻马店市嘉阖车业有限公司向确山县财政局交纳购买金或租金，以招商引资项目对待，减免2年租金，不和其它任何单位或个人发生任何关系，三年后双方协商签定租用或购买协议备案。被告驻马店市嘉阖车业有限公司在三年期满后没有和确山县财政局签订租用或购买协议，其在三年期满即2014年11月30日后继续占用涉案厂房及土地属于无权占有。被告驻马店市嘉阖车业有限公司于2015年6月30日与被告代黎明签订《租房合同》，约定被告驻马店市嘉阖车业有限公司将厂区南办公室两层计600平方米租给被告代黎明，租金为一年60000元，期满后续签一年，现被告代黎明在租用厂区南办公室两层；2017年3月29日，被告驻马店市嘉阖车业有限公司与被告河南秴律诗真石漆有限公司签订《厂房租赁合同书》，约定被告驻马店市嘉阖车业有限公司将厂房一栋约4300㎡出租给被告河南秴律诗真石漆有限公司，租期为2017年4月20日至2027年4月19日，租金为每年18万元，两年后上调1万元，租金达到20万元后，暂不上调。被告驻马店市嘉阖车业有限公司未经涉案厂房及办公楼所有权人即原告的同意，将属于原告确山健阳实业有限公司所有的厂房及办公楼出租给被告代黎明、河南秴律诗真石漆有限公司，《租房合同》和《厂房租赁合同书》均为无效合同。被告代黎明应将其占用原告确山健阳实业有限公司所有的厂区内的南办公室两层返还给原告，被告河南秴律诗真石漆有限公司应将其占用原告确山健阳实业有限公司所有的厂房一栋返还给原告，被告驻马店市嘉阖车业有限公司应将其占用原告确山健阳实业有限公司所有的部分厂房返还给原告。现原告确山健阳实业有限公司作为涉案厂房的所有权人和涉案土地的使用权人，要求三被告返还原告所有的位于确山××产业集聚区联播大道北侧健阳产业园内第6、7栋厂房及所附土地，有事实根据和法律依据，予以支持。原告确山健阳实业有限公司要求从2013年4月25日开始按两栋厂房面积每月每平方米6元的租金赔偿原告的损失计2071968元，但原告没有提交相应租金损失的证据，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告驻马店市嘉阖车业有限公司辩称原告主张侵权已经超过了法定诉讼时效，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”，本案中，原告确山健阳实业有限公司要求三被告返还原物属于系物权纠纷，而非债权纠纷，不适用诉讼时效的规定，对于被告驻马店市嘉阖车业有限公司的该答辩意见，不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第二条、第九条、第十七条、第三十四条、第二百四十三条和《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、被告驻马店市嘉阖车业有限公司与被告代黎明签订的将原告所有的位于确山县健阳产业园内第6栋办公室两层计600平方米租赁给被告代黎明的租房合同为无效合同；二、被告驻马店市嘉阖车业有限公司与被告河南秴律诗真石漆有限公司于2017年3月29签订的《厂房租赁合同书》为无效合同；三、限被告驻马店市嘉阖车业有限公司、河南秴律诗真石漆有限公司、代黎明于本判决生效之日起十日内将各自占用原告确山健阳实业有限公司所有的位于确山××产业集聚区联播大道北侧健阳产业园内的第6、7栋厂房及所附土地腾出后返还给原告确山健阳实业有限公司。四、驳回原告确山健阳实业有限公司其他的诉讼请求。案件受理费23376元，由原告确山健阳实业有限公司负担22876元，被告驻马店市嘉阖车业有限公司负担500元。
本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，驻马店市嘉阖车业有限公司与确山县财政局于2010年6月16日签订《招商投资合同书》后，占有涉案房屋及土地，根据该合同约定，驻马店市嘉阖车业有限公司使用确山县财政局提供的两栋标准化厂房和两栋办公楼，驻马店市嘉阖车业有限公司向确山县财政局交纳购买金或租金，以招商引资项目对待，减免2年租金，不和其它任何单位或个人发生任何关系，三年后双方协商签定租用或购买协议备案。驻马店市嘉阖车业有限公司在三年期满后没有和确山县财政局签订租用或购买协议，其在三年期满即2014年11月30日后继续占用涉案厂房及土地属于无权占有。故驻马店市嘉阖车业有限公司上诉称其对涉案土地有合法占有权的上诉理由本院不予采纳。确山健阳实业有限公司通过竞拍于2012年1月12日取得涉案土地的国有建设用地使用权，后与确山县人民政府签订《厂房及办公楼出售合同》，并分别于2013年4月25日和2013年10月24日取得了涉案房屋的房产证。故驻马店市嘉阖车业有限公司上诉称确山县人民政府并未将土地及厂房实际交付给键阳公司，键阳公司并未真正取得涉案厂房及土地的财产所有权的上诉理由，于法无据，本院不予采纳。驻马店市嘉阖车业有限公司未经涉案厂房及办公楼所有权人即确山健阳实业有限公司的同意，将属于确山健阳实业有限公司所有的厂房及办公楼出租给代黎明、河南秴律诗真石漆有限公司，一审判决驻马店市嘉阖车业有限公司与代黎明、河南秴律诗真石漆有限公司签订的《租房合同》和《厂房租赁合同书》均为无效合同及驻马店市嘉阖车业有限公司、河南秴律诗真石漆有限公司、代黎明将各自占用确山健阳实业有限公司所有的位于确山××产业集聚区联播大道北侧健阳产业园内的第6、7栋厂房及所附土地腾出后返还给确山健阳实业有限公司并无不当。驻马店市嘉阖车业有限公司上诉称，键阳公司主张返还原物已超过法定诉讼时效，因本案系物权纠纷，而非债权纠纷，不适用诉讼时效的规定，故对该上诉理由本院不予采纳。关于驻马店市嘉阖车业有限公司上诉称，其与确山县财政局签订的厂房租赁合同是行政合同，一审应当追加第三人确山县财政局参加诉讼，该上诉理由于法无据，本院不予采纳。关于驻马店市嘉阖车业有限公司上诉称，确山县政府与键阳公司之间的过户交易损害了其公司的优先购买权，确山县政府在出售厂房之前未对其公司进行征收补偿，键阳公司取得的产权证不符合法律规定，由于该上诉理由与本案不是同一法律关系，上诉人可另行主张。
综上所述，驻马店市嘉阖车业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费23376元，由上诉人驻马店市嘉阖车业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王胜利
审判员 郭留会
审判员 郭建平
二〇一七年十二月二十七日
书记员 邱营峥