浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第2272号
上诉人（原审被告）：陈勤。
委托代理人：金涛、方剑锋，浙江金宏律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：程洁。
上诉人（原审被告）：叶青。
委托代理人：程洁。
被上诉人（原审原告）：ＸＸ。
委托代理人：王伟明。
委托代理人：吕素萍。
上诉人陈勤、程洁、叶青因与被上诉人ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2014）杭余民初字第3519号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审判决认定：2010年10月18日，ＸＸ母亲吕素萍与陈勤签订《房屋租赁协议》一份，约定将ＸＸ所有的位于杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢01#营业房南面底层第一间房屋出租给陈勤，租赁期限自2010年11月1日至2014年10月31日止。第一年年租金55000元，第二年起租金按市场价再定。协议还对其他权利义务进行了约定。该租赁协议约定的租赁期限届满后，双方就续租事宜未达成一致意见。2011年12月15日，陈勤与程洁、叶青签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋转租给程洁、叶青经营使用。现涉案房屋由程洁、叶青实际占用使用。2014年12月18日，ＸＸ母亲吕素萍确认由ＸＸ行使《房屋租赁协议》相关诉讼权利。ＸＸ与陈勤均确认2014年度的租金为80000元，即至2014年10月31日的租金已付清。2014年11月20日，ＸＸ提起诉讼，请求判令：1、陈勤、程洁、叶青立即腾退承租房屋；2、陈勤、程洁、叶青支付ＸＸ房屋占有使用费暂33333.30元（参照2014年房屋租金80000元的标准，自2014年11月1日期计算至2015年3月31日计5个月，合计33333.30元；自2015年4月1日至实际腾退房屋之日止的占用使用费，按上述计算标准另行计付）。
原审法院认为：ＸＸ母亲吕素萍与陈勤签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。吕素萍确认由ＸＸ行使《房屋租赁协议》相关诉讼权利，未违反法律规定，予以确认。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，双方就续租事宜未达成一致。故作为承租人的陈勤及实际占有使用人的程洁、叶青有义务将涉案房屋腾空并返还ＸＸ。故ＸＸ要求陈勤、程洁、叶青腾空并返还涉案房屋的诉讼请求，依法有据，予以支持。《房屋租赁协议》约定的租赁期限届满后，陈勤未将涉案房屋腾空并返还ＸＸ，并由程洁、叶青实际占有使用，并在事实上基于占有租赁物而获得利益，故应当对占有涉案房屋支付相应的费用。而ＸＸ主张参照2014年度租金80000元的标准计算占用使用费，既符合当事人在订立合同时对占有使用租赁物所需支付的对价的预期，又最大程度地与市场行情价值契合，且陈勤对此亦无异议。故本案中，自2014年11月1日起至2015年3月31日合计5个月的占有使用费，参照年租金80000元的标准，计算为33333.30元；自2015年4月1日至实际腾退房屋之日止的占用使用费，按上述计算标准另行计付。ＸＸ的诉讼请求，依据有据，予以支持。陈勤、程洁、叶青的相关答辩意见，合理部分，予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，于2015年5月27日判决：一、陈勤、程洁、叶青于判决生效后十五日内将坐落于杭州市余杭区临平镇新水车河弄2幢01#（南面底层第一间）房屋腾空并返还给ＸＸ；二、陈勤、程洁、叶青于判决生效后十五日内支付ＸＸ占有使用费（自2014年11月1日至2015年3月31日的占有使用费参照年租金80000元的标准，计算为33333.30元；自2015年4月1日至实际腾空并返还上述房屋之日止的占用使用费，按上述计算标准另行计付）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费633元，由陈勤、程洁、叶青负担。
宣判后，陈勤与程洁、叶青均不服，向本院提起上诉。
陈勤上诉称：原判认定事实错误，案涉房屋转租合法，陈勤非适格的诉讼主体。2011年12月15日，陈勤与程洁、叶青签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给了程洁、叶青经营使用，涉案房屋的实际占有使用人为程洁、叶青。上述转租合同签订后，陈勤已将房屋转租事宜告知了ＸＸ，ＸＸ自知道陈勤转租之日起六个月未提出异议，应视为认可转租，转租合法有效。请求二审法院依法改判驳回原审判决中针对陈勤的诉讼请求；一、二审诉讼费由ＸＸ负担。
上诉人陈勤在二审中未提交新证据。
程洁、叶青上诉称：原判认定事实错误，适用法律错误。程洁、叶青与陈勤2011年12月15日签订《房屋租赁合同》，约定陈勤将案涉房屋转租给程洁、叶青使用，程洁、叶青依约支付了库存费、转让费及自2012年起至2014年度的租金。程洁、叶青在经营过程中，已将转租情况告知ＸＸ，其未在六个月内提出异议，应视为认可了转租。原审判决腾房时间不合理。程洁、叶青现为涉案房屋的实际使用人，原审判决程洁、叶青在判决生效之后十五日内腾空，未给予合理时间。请求二审法院撤销原判，一、二审诉讼费由ＸＸ负担。
上诉人程洁、叶青在二审中未提交新证据。
被上诉人ＸＸ针对陈勤、程洁、叶青的上诉，在二审中一并辩称：涉案房屋属ＸＸ所有，ＸＸ委托母亲与陈勤签订房屋租赁协议，协议中约定了陈勤不得擅自转租，陈勤将房屋转租后也从未告知过ＸＸ，未征得ＸＸ书面或口头同意。陈勤未经ＸＸ同意，擅自将1号营业房和2号营业房中间的隔墙（承重墙）敲掉，存在安全隐患。ＸＸ已按租赁协议的约定，在租期将届满时，提前用邮政快件的方式送达陈勤。从房屋租期到期至今，房屋腾退已有足够的时间。请求二审法院驳回上诉，维持原判；加判陈勤、程洁、叶青分别给予ＸＸ年租金10%的经济赔偿。
被上诉人ＸＸ在二审未提交新证据。
程洁、叶青对陈勤的上诉意见无异议，陈勤对程洁、叶青的上诉意见亦无异议。
本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。
另查明，陈勤与程洁、叶青20**年12月15日签订的《房屋租赁协议》中约定的租赁期限自2012年1月1日至2017年12月31日。
本院认为，ＸＸ委托其母亲吕素萍与陈勤于2010年10月18日签订的《房屋租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。在该协议中，约定了在承租期内陈勤不得私自转让店面，但陈勤却于2011年12月15日与程洁、叶青签订了《房屋租赁协议》，将涉案房屋转租给了程洁、叶青。陈勤、程洁、叶青上诉均称在房屋转租后，已将转租事宜告知了ＸＸ，但对此并未提供证据予以证实。陈勤亦认可租金一直是通过其银行账户支付给ＸＸ的，店面转租后没有重新装修，经营的内容也是一样的，故无充分证据表明ＸＸ对转租事宜早已知晓，也无证据表明ＸＸ对转租在事后予以了认可，相反，ＸＸ在租赁期届满前曾向陈勤发过通知，通知陈勤租赁协议不再续签，要求陈勤及时腾退。故陈勤违反合同约定，擅自转租，转租合同无效。即使陈勤、程洁、叶青所主张的ＸＸ对转租事宜知晓的事实存在，陈勤与程洁、叶青协议约定的租赁期超过陈勤剩余租赁期限，超过部分约定无效。现租赁期已经届满，ＸＸ与陈勤并未达成新的租赁协议，ＸＸ要求收回房屋理由正当。原审判决承租人陈勤、房屋实际占有使用人程洁、叶青腾退并返还租赁房屋给ＸＸ并无不当。至于腾空的时间，因ＸＸ与陈勤约定的租赁期限至2014年10月31日届满，ＸＸ在届满已经通知不再续签租赁合同，双方未签订新的租赁协议下，作为承租人即应知道自己负有及时腾空交还房屋的合同义务，就应尽早做好腾退的准备，故原审判决给予十五天的腾空期亦无明显不合理之处。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”故，ＸＸ参照租金标准要求陈勤、程洁、叶青支付房屋占有使用费具有法律依据，应予支持。至于陈勤与程洁、叶青之间若就房屋租赁产生纠纷，可另行解决。陈勤、程洁、叶青的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1266元，由陈勤负担633元，程洁、叶青负担633元。
本判决为终审判决。
审 判 长 胡 宇
审 判 员 陈 艳
代理审判员 丁 晔
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 袁其伟