北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终11118号
上诉人（原审被告、反诉原告）：贺强，男，1974年11月16日出生。
委托诉讼代理人：杨晨峰，北京康达律师事务所沈阳分所律师。
被上诉人（原审第三人）:满懿（北京）房地产咨询有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路60号楼25层2502。
法定代表人:胡鹏伟，总经理
被上诉人（原审原告、反诉被告）：易小媛，女，1976年7月12日出生，。
委托诉讼代理人：龚勇（易小媛之夫），1974年7月30日出生。
委托诉讼代理人：刘成喜，北京凯浩律师事务所律师。
上诉人贺强因与被上诉人易小媛、满懿（北京）房地产咨询有限公司（以下简称满懿公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初20989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贺强及其委托诉讼代理人杨晨峰、被上诉人易小媛及其委托诉讼代理人刘成喜、龚勇到庭参加诉讼。被上诉人满懿公司经本院合法传唤未出庭应诉。本案现已审理终结。
贺强上诉请求：撤销一审判决，改判其不承担违约责任。2.依法改判被上诉人承担违约责任。事实与理由：易小媛延期支付首付款构成根本违约，易小媛之夫龚勇承诺支付46万元供贺强办理注销抵押手续亦未实际履行，应承担违约责任。
易小媛辩称：同意一审判决，不同意贺强的上诉请求和理由。2016年4月19日至4月30日期间，易小媛是正常履行合同。贺强在网签后，拒绝办理注销抵押手续，已经构成违约。
易小媛向一审法院起诉请求：1.继续履行房屋买卖合同义务，贺强将北京市通州区华兴园XX房屋（以下简称涉案房屋）所有权过户给我并交付房屋，我同意支付剩余房款给贺强；2.贺强按房屋总价款日万分之五的数额向我支付违约金（自2016年4月24日起至贺强实际履行之日止）；3.本案的诉讼费用由贺强负担。事实和理由：2016年2月28日，我经满懿公司介绍与贺强签订了关于北京市通州区华兴园XX房屋的《房屋买卖合同》，并于2016年2月28日交付购房定金人民币20万元。后期共支付第一笔购房款110万。因本套房屋有抵押，所以双方同意，贺强应在网签后5日内办理完毕房屋的提前还款及抵押登记注销手续。我多次催促贺强履行合同义务，贺强均以各种借口予以拖延导致该房屋至今未办理任何过户手续。按照约定，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。我购买本房屋是为居住，贺强迟迟不交付房屋已经给我造成了诸多损失，无奈之下诉至法院，请求依法判决贺强按照合同履行义务，将房屋过户并交付给我，并赔偿我损失。
贺强答辩并提起反诉请求：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.易小媛向我支付违约金71.8万元；3.诉讼费用由易小媛负担。辩称及我的事实和理由：2016年2月28日，我（甲方）与易小媛（乙方）在满懿公司居间下签署了《房屋买卖合同》，约定易小媛以人民币359万元价格购买我名下的涉案房屋。双方签订的买卖合同及补充协议约定：易小媛签订房屋买卖合同当日支付定金20万元，并于2016年4月30日前将第一笔购房款110万元支付给我。易小媛分别于同年3月20日、3月29日、4月19日支付了17万、3万、80万购房款，剩余房款易小媛在协议约定的支付期限内一直未予支付，直至我通知易小媛已经违约时，其方才于5月15日将剩余购房款支付给我。根据双方所签订的房屋买卖合同第十条第（二）款第1、2项违约责任约定，我有权解除合同。通过上述违约责任条款的规定，易小媛支付了逾期付款违约金后，合同才能继续履行。但易小媛又违反了合同约定，导致其根本违约，我自然有权解除合同，同时易小媛应按房屋交易总价格的20%向我支付违约金。另外我已完全依购房合同及补充协议的约定履行了义务。按合同约定我于4月19日进行了网签，并按合同约定的时间内在网签成立后第3日即4月21日向银行提前偿还了贷款，同时提交了抵押登记注销申请，但银行答复办理工作流程时间需15个工作日。因此双方签订的补充协议约定的网签成立后5日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续的约定，应理解为我应在5日内完成应履行的提前还款和提交抵押注销登记的行为而非理解为办理毕注销登记，因为合同双方并非专业人员，对办理撤押流程所需时间不知晓，所以产生合同字面上的误差实属必然，因此按正常的交易习惯及对公办理业务的规定，我是忠实地履行了合同约定的条款。至于未在撤押后协助易小媛前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，系因易小媛已有先期违约的事实出现，根据合同条款约定，违约行为发生合同即中止履行，直至违约行为消灭或根本违约形成。根据该买卖合同第十条及补充协议第二条第3款第2项、第四条、第五条的约定，易小媛由于未全部给付购房款及支付逾期违约金，已经违反上述条款约定，我可行使单方解除权，并要求对方支付房价款20%的违约金。因此，恳请法院依法支持我的反诉请求。
易小媛针对反诉答辩称：我不同意贺强的反诉请求。我没有构成根本违约，所以不同意解除房屋买卖合同，并不同意承担违约金。
满懿公司述称：我公司认为合同系合法有效的，易小媛向贺强主张的违约金，与我公司无关。
一审法院认定事实：2016年2月28日，贺强（出卖人）与易小媛（买受人）就涉案房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，并分别作为甲方、乙方与丙方满懿公司（居间方）签订《居间服务合同》、《补充协议》，其中上述合同约定房屋建筑面积119.99平方米，总价款为359万元。同时《补充协议》第二条“关于房屋交易具体事宜的约定”：1.定金事宜：乙方于2016年2月28日向甲方支付定金人民币贰拾万元整。2.还款解押事宜：甲、乙双方确认并同意，甲方应于网签成立后5日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。3.购房款的支付：甲、乙双方同意，乙方需申请购房贷款以支付购房款的（贷款购房方式），则：甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。甲、乙双方应于网签成立后7日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。乙方应于2016年4月30日之前，将除贷款外的第一笔购房款人民币壹佰壹拾万元整以自行支付的方式支付给甲方。乙方应于过户当日且办理过户手续前，将除贷款外的第二笔购房款壹佰零玖万元整以自行支付的方式支付给甲方。4.权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于银行批贷后5日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续……。5.物业交割事宜：甲、乙双方同意，双方应于过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲、乙双方一致同意不留存物业交割保证金。第三条“税费的承担”：甲、乙双方同意，本次房屋交易涉及的税费金额以税务机关最终核算的金额为准（丙方及任何其他方式计算的税费金额均为参考，不能作为税费缴纳依据），税费全部由乙方承担。第四条“违约责任”：1.甲、乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋交易总价万分之五的逾期违约金。2.甲方如出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方承担违约责任：（4）逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的；……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金；丙方收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。上述合同签订当日，易小媛向贺强支付定金20万元，并于同年3月20日、3月29日、4月19日分别向贺强支付首付款17万元、3万元、80万元。2016年4月19日，涉案房屋办理了网上签约手续。同年，易小媛通过银行转账再支付给贺强首付款10万元。2016年5月16日，贺强办理完毕涉案房屋抵押登记注销手续。2016年5月22日易小媛同时向贺强及满懿公司发出《催告函》，要求贺强如果已经完成解押，尽快提供相关的解押材料，并配合其一起前往贷款机构办理贷款相关手续。
在本案审理过程中，对于双方争议的首付款10万元迟延支付问题，易小媛提交了其丈夫龚勇与满懿公司工作人员李亚娜的微信记录，其中4月29日的对话内容为“龚勇：李经理，明天上午约下贺强吧，李亚娜：贺强那边现在没有时间，他等下周把那个押解完了之后通知你，然后再见面，他现在先解决他那边的事。龚勇：那麻烦你去把那个八十万的条给我打一下吧。今晚这样，今晚我把另外十万元汇给他，你让他打个九十万的条给我。李亚娜：业主这几天都没有时间，他在解决他那边的纠纷，他不在家……”。5月5日的对话内容“龚勇：李经理，他解押解完了吗，他回来了没有？李亚娜：我昨天晚上问他了，他还没有回来了，他这两天回来，直接赶紧跟我联系”；5月7日的对话内容“龚勇：他们回来没有，解押现在到了哪个步骤了。”；5月14日的对话内容“龚勇：李经理，贺强回来了吗？李亚娜：他这边已经回来了，然后我再跟他约下时间，他现在在医院了。……”并称其在4月29日准备给贺强支付10万元首付款，约见面支付，同时了解4月24日中介转告其关于贺强远房亲戚在涉案房屋内突然死亡的事实及房屋抵押情况，但因没法约到贺强，中介称贺强在解决纠纷，没办法见面，故暂停支付其10万元。且其在4月底到5月14日期间一直在约贺强见面。易小媛坚持要求继续履行合同，并称如果贺强不配合办理银行贷款手续，其可以一次性支付剩余房款给贺强，并向法院提交了中国工商银行股份有限公司北京九棵树支行账户余额打印清单及北京银行瑞都支行理财证明书，上述账户显示2016年7月9日易小媛名下款项余额分别为1077074.21元和164万元。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。根据本案查明的事实，易小媛与贺强签订的《北京市存量房屋买卖合同》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，各方应当按照合同约定履行各自的义务。对于涉案房屋的解押时间问题，合同明确约定贺强应于网签成立后5日内办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续，网签是否成立并非就涉案房屋提前还款及抵押登记注销手续的必要条件。对于易小媛迟延给付贺强合同约定部分首付款的问题，综合合同的履约情况、易小媛与中介公司的沟通情况，可以认定易小媛在积极创造条件履行合同事宜。现贺强拒绝履行合同，导致合同逾期履行，构成违约。贺强的抗辩意见及反诉请求，不符合合同约定和法律规定，不予支持。易小媛明确表示为了继续履行合同，同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并向法院提交了相应的财产证明，故易小媛要求继续履行合同的诉讼请求，理由正当、证据充分，予以支持。易小媛同意一次性将剩余房款给付贺强，对此法院不持异议。对易小媛要求迟延履行违约金的诉讼请求，理由正当、证据充分，予以支持。违约金具有补偿性兼具惩罚性，对违反诚信原则擅自违约的行为予以必要的惩戒，以维护正常的交易秩序。综合本案实际情况，违约方违反诚信原则的行为，在同等条件下势必会增加守约方购房的成本，但考虑合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，依法酌减违约方按照日万分之三支付迟延履行违约金，易小媛要求自2016年5月24日开始计算迟延履行违约金，符合合同约定，予以支持。综上所述，一审法院于2016年8月判决：一、易小媛与贺强继续履行双方于二○一六年二月二十八日就位于北京市通州区华兴园XX房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其补充协议；二、易小媛给付贺强剩余购房款人民币二百二十九万元，于本判决生效之日起十五日内执行清；三、贺强协助易小媛办理位于北京市通州区华兴园XX房屋产权转移登记手续，所有权转移登记过程中发生的税、费由易小媛负担，于本判决生效之日起十五日内执行清；四、贺强向易小媛腾退并交付位于北京市通州区华兴园XX房屋，同时协助易小媛办理完毕上述房屋物业交割手续，均于本判决生效之日起十五日内执行清；五、贺强支付易小媛自二○一六年五月二十四日起至易小媛取得上述房屋所有权证之日止以人民币三百五十九万元为基数并按日万分之三的标准计算的违约金，于本判决生效之日起三十日内执行清;六、驳回易小媛的其他诉讼请求；七、驳回贺强的全部反诉请求。
本院审理中，贺强提供三份录音材料及通话清单，证明易小媛之夫龚勇与贺强约定，支付46万元供贺强办理注销抵押手续；贺强于2016年4月29日之前多次联系满懿公司积极履行合同。易小媛均不予认可。
另查明，2016年5月15日，易小媛通过银行转账方式支付给贺强剩余首付款10万元。
一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、房屋所有权证、转款凭证、催告函、存款证明书及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。贺强与易小媛签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与满懿公司签订的《补充协议》均为合法有效。根据查明的事实，2016年4月19日，涉案房屋办理了网上签约手续。对于涉案房屋的解押时间问题，合同明确约定贺强应于网签成立后5日内办理完毕涉案房屋的提前还款及抵押登记注销手续。易小媛应于2016年4月30日之前，将除贷款外的第一笔购房款110万元以自行支付的方式支付给贺强。贺强主张易小媛之夫龚勇承诺支付46万元供贺强办理注销抵押手续，证据不足，本院不予采信。从本案事实来看，贺强办理提前还款及抵押登记注销手续及配合办理贷款相关手续的时间，易小媛交付首付款的时间均违反了合同约定，但双方迟延履行部分义务情节显著轻微，并不构成继续履行的巨大障碍，亦未实质性影响双方的合同目的。本案审理中，易小媛同意将贷款方式支付房款变更为一次性付款，并向法院提交了相应的财产证明，因此双方继续履行合同为宜。继续履行合同亦是承担违约责任的方式之一。从鼓励交易的基本原则出发，易小媛与贺强继续履行合同已经修正双方迟延履行部分义务带来的不利影响，体现了合同的严肃性，结合本市通州区房价大幅度上涨的事实，易小媛要求贺强支付违约金，有失公平。同理，贺强主张易小媛构成根本违约，要求解除合同、支付违约金，本院亦不予支持。
综上，贺强上诉请求的合理部分，本院予以支持。一审判处违约金已无必要，本院予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初20989号民事判决第一、二、三、四、七项；
二、撤销维持北京市通州区人民法院（2016）京0112民初20989号民事判决第五、六项；
三、驳回易小媛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17760元，由易小媛负担3600元（已交纳），由贺强负担14160元(于本判决生效之日起7日内至原审法院)；反诉案件受理费17760元，由贺强负担（已交纳）。二审案件受理费35520元，由贺强负担31920元（已交纳），由易小媛负担3600元(于本判决生效之日起7日内交至原审法院)。
本判决为终审判决。
审判长 胡新华
审判员 孙 妍
审判员 沈 放
二〇一六年十月二十六日
书记员 王 雨