昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盘法民初字第2783号
原告刘彰团，男，汉族，1953年11月21日生，云南省昆明市人。
被告张翼，男，汉族，1981年2月6日生，四川省成都市人。
原告刘彰团诉被告张翼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月22日公开开庭进行审理。原告到庭参加了诉讼。被告张翼经本院邮寄送达，由其本人签收后，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，经本院当庭电话联系被告张翼，其表示不在云南，不愿意到庭参加诉讼，本院依法对被告张翼进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2014年4月10日签订《房屋租赁合同》，原告将坐落于昆明市北京路金江小区融苑某房屋出租给被告使用。合同签订后，被告支付了租金人民币15000元，原告将房屋交给被告使用，按照合同规定租金为年付，每次租金到期前1个月，被告应提前支付给原告下一年的租金，被告应在2014年5月31日前支付租金人民币43500元，截止于2015年11月10日，被告应付租金共计人民币83583元，但被告只向原告支付了51400元房租。被告的行为已违约，应按合同约定，按照本合同五年租金总计的35%赔偿给守约方，即自2014年4月10日至2015年4月10日止，被告应赔偿违约金97382元，合同还约定承租人不按时缴纳租金，除补缴所欠租金外还须以合同月租金的5%按日向原告支付违约金，故被告还应赔偿违约金33750元。且在合同履行过程中，被告有一部分水电煤气费、全部物业管理费至今未缴纳，为此，原告请求：1、被告向原告支付房屋租赁金人民币25100元，物业管理费人民币7083元，违约金共计人民币131132元，合计163315元；2、诉讼费用由被告承担。
被告未到庭答辩，视为放弃答辩权利。
经本院核实证据原件，本院对原告提交的证据的真实性均予采信。
综上所述，本院确认以下案件事实：原告系位于昆明市北京路金江小区融苑某房屋的所有权人。2014年4月10日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告租赁位于昆明市北京路金江小区融苑某房屋，租期自2014年6月10日至2019年6月9日止，每月租金4500元。下次交租的时间为2015年5月10日前支付租金54000元。押金4500元，租期届满后，如无违约责任并结清相关费用由原告一次性退还；租期内该房的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由被告自己承担；原告在租期内提前终止合同则退还被告剩余租金，并承担两个月的租金及其他损失；被告逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向原告支付违约金；在租期内被告提前终止合同，则向原告支付两个月租金及其他损失；合同租赁期内，原被告双方不得违约，若任何一方违约，则违约方按照本合同5年租金总计35%赔偿给守约方；被告应于合同签订时支付房租15000元整，剩余租金43500元应在2014年5月31日前支付。2014年5月5日原被告签订《租车位协议》，约定将金江融苑某车位租给被告使用，租金为每月300元，租期一年。合同签订后，原告按约向被告提交房屋，被告共计向原告支付了55000元租金，包含51400元房屋租金及3600元车位租金。车位租金已支付完毕，但被告至今未付清全部租金，亦未与原告办理房屋交接手续或要求解除合同，故原告诉至本院，要求被告按合同约定支付房屋租金及违约金。
经本院释明，原告坚持要求继续履行合同。
本院认为，我国法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。原、被告在合同中约定，被告应于合同签订时支付房租15000元整，剩余租金43500元应在2014年5月31日前支付，下次交租的时间为2015年5月10日前支付下一年的租金54000元。依据上述约定，原告主张被告自2014年6月10日至2015年11月10日应向其支付租金76500元，但至今还欠25100元租金未支付，要求被告交清房租。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。原告按约将适租房屋移交给被告，被告应按期向原告足额支付租金，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于原告要求被告交纳被告租住期间的物业管理费的诉讼请求，本院认为，原、被告在租赁合同中约定，租期内该房的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由被告自己承担，依据本院已查明事实，自2014年6月10日至今，诉争房屋一直由被告占有、使用，被告应按合同约定向承担租住期间的物业管理费，现原告依据物业管理公司出具的欠款证明主张被告支付欠缴的物业管理费，本院认为原告的该项诉讼请求于法有据，予以支持。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。”及原、被告在租赁合同中的约定，被告未按约定时间足额向原告支付租金，原告有权要求被告支付违约金，但合同中既约定了“任何一方违约，则违约方按照本合同5年租金总计35%赔偿给守约方”，又约定了“被告不按时缴纳租金，除补缴所欠租金外还须以合同月租金的5%按日向原告支付违约金”，若依据上述两条约定计算，被告需向原告支付131132元违约金，该金额过分高于原告的实际损失，故本院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合衡量合同履行程度、被告的违约行为、过错程度、原告的实际损失等因素，酌情判令被告向原告支付的违约金以欠交租金总额，按2015年调息前的中国人民银行流动资金同期贷款利率上浮30%计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定判决如下：
一、被告张翼于本判决生效之日起十日内向原告刘彰团支付自2014年6月10日起至2015年11月10日止欠付的租金，共计25100元；
二、被告张翼于本判决生效之日起十日内向原告刘彰团支付欠付租金25100元的违约金（按2015年调息前的中国人民银行流动资金同期贷款利率上浮30%计算，自2015年4月10日起算至被告全部清偿欠款之日止）；
三、被告张翼于本判决生效之日起十日内向原告刘彰团支付欠缴的物管费共计5148元；
四、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3566元，因适用简易程序，本院减半收取1783元，由被告张翼承担。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判员 祁艺丹
二〇一六年二月一日
书记员 范熙哲