杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民二初字第334号
原告（反诉被告）：杭州玛赛纺织品有限公司。
法定代表人：邵美娟。
委托代理人：杨帅杰。
被告（反诉原告）：孙宏雨。
委托代理人：潘敏祥。
杭州玛赛纺织品有限公司与孙宏雨房屋租赁合同纠纷一案，于2008年1月22日诉至本院。本院于当日受理后，孙宏雨于2008年2月28日提起反诉，本院予以一并受理。依法适用简易程序，后因案情复杂，于2008年4月21日转为普通程序依法组成合议庭，于2008年2月28日、5月16日二次公开开庭进行审理，杭州玛赛纺织品有限公司（下称玛赛公司）的委托代理人杨帅杰；孙宏雨及其委托代理人潘敏祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
玛赛公司诉称：1、2007年3月26日我公司与孙宏雨签订一份《租房协议书》，约定孙宏雨向我公司承租厂房用于美术教学，年租金150000元，租金每半年交纳一次，先付后用。我公司依约提供了租赁房屋，孙宏雨仅交付了第一期租金75000元。第二期租金75000元应在2007年11月2日交纳，至今没有支付。2、2007年10月15日双方在第一份合同的基础上又签订了一份《承租协议书》，约定我公司再出租部分厂房给孙宏雨用于美术教学，年租金为22000元。我公司依约提供了租赁房屋，孙宏雨应在2007年11月2日前支付租金11000元至今未付。3、租赁期间的电费依约应由承租人负担，截止2007年12月20日，孙宏雨拖欠电费4297.87元。孙宏雨还破坏我公司原有的配电设施，还将承租的房屋擅自转租他人，其上述行为严重违反了合同约定，已无履行合同之诚意。故请求判令解除双方间的房屋租赁合同；判令孙宏雨腾退所租赁的房屋；支付房屋租金39665.75元（计算至起诉日止）；支付电费4297.87元；恢复租赁房屋配电设施；承担本案诉讼费。
审理中，玛赛公司增加诉讼请求，要求孙宏雨支付自起诉日起至2008年5月16日止的房租54662.84元，总计房租94328.59元；增加了2008年1月份的电费50.24元，总计电费4348.11元。
孙宏雨辩称并反诉称：1、同意解除与玛赛公司房屋租赁合同，而且在第一次开庭以后，我方已经腾空了承租的房屋，因此事实上房屋租赁合同已经解除。2、2007年3月26日《租房协议书》约定的部分房屋玛赛公司交房延期，且双方已经于2007年11月1日协议终止了食堂及5间宿舍的租赁。因此，根据实际租赁期间应计算至2008年2月29日，我方应付的租金为97367.84元。审理中孙宏雨又改称根据其实际使用情况计算应付房租为108747.78元，我方已经支付的租金75000元及押金5000元应从中扣除。3、所谓2007年10月15日的《承租协议书》，只是双方的初步意向，玛赛公司没有盖章确认，协议并没有正式生效，我方也没有实际承租使用，因此无须支付房租。第二次开庭中孙宏雨又改称第二份协议涉及的出租房已经包含在第一份协议中，因此房租不应另行计算。4、关于电费，我公司已经支付11624.50元。我方承租的房屋中三楼的5间房间被玛赛公司占用，因此该部分电费应由玛赛公司负担。5、玛赛公司隐瞒其与象山村存在房产纠纷的事实，致使我方在不知情的情况下，向其租赁房屋。由于玛赛公司与象山村的纷争，发生承租场所在2007年6月被象山村派人堆土堵路，还被停电，而且6-7月间还被停水20多天。为此，我方不得不请人运水，重新购买水电材料通水、接电，还不得已与象山村就所租赁的部分厂房重新签订租房协议，重复交纳租金10000元。该部分租金要求予以扣除。我方租赁房屋用于美术教学及师生生活，由于上述事件的发生严重影响了我方的正常教学生活，故应酌情减免房租。我方的经济损失其中运水的人工费12500元、购买水电设施材料费6770元、因为停水停电导致17位学生退学损失28900元共计60000元，要求玛赛公司予以赔偿。
针对反诉，玛赛公司辩称：1、发生过倾倒泥土事件属实，但此事短期内已经解决，并没有给孙宏雨造成严重影响和损失。2、断水事件根本不存在，而且根据《租房协议》约定，租用期间内的水、电维修由承租方负担，即便断水事件存在也与我方无关。3、至于2008年1月停电，是针对孙宏雨拒付房租我方不得已采取的措施，其后果应由孙宏雨自负。综上，孙宏雨的反诉请求并不成立。
玛赛公司为支持其本诉请求，向本院提交了下列证据：1、2007年3月26日《租房协议书》及租期从2007年10月15日《承租协议书》各一份，证明孙宏雨向玛赛公司租房的事实。2、律师函、国内特快专递邮政详情单、邮政收据、邮政跟踪查询单各一份，证明玛赛公司律师于2007年12月14日通过EMS向孙宏雨发出律师函催讨房租，孙宏雨已经签收。3、照片一组，证明孙宏雨仍在占有、使用租赁房屋的事实。4、杭州市电力局出具的电费清单一份，证明交纳电费的情况。5、支付电费的凭证及发票，证明2007年5月至10月的电费均由玛赛公司向电力局缴纳，孙宏雨已经向玛赛公司支付。此后的电费孙宏雨没有支付。6、变更用电申请表，证明因孙宏雨不支付电费，玛赛公司于2007年12月向电力部门申请暂停供电的事实。7、孙宏雨与靳灿朋及寿舟旦签订的租赁及合作协议各一份，证明孙宏雨违反协议将租赁的房屋转租给他人。8、孙宏雨于2008年3月27日出具给寿舟旦的收条一张，证明收到寿舟旦支付的水电费1200元。
对于上述玛赛公司的证据，孙宏雨认为证据1中2007年3月26日《租房协议书》无异议，而2007年10月15日《承租协议书》并没有生效，不具有证据效力；证据2-5真实性均无异议，但电费我方都是根据玛赛公司的要求交纳的，对玛赛公司付费情况不知情，我方实际分摊的电费过多；证据6本身真实性没有异议，但申请办理的客户名称与玛赛公司不一致，不具有证明力；证据7-8真实性无异议，但其中靳灿朋的协议没有实际履行。
审理中，本院法官与双方当事人一同到租赁现场，对二份租赁协议的履行情况进行了确认。孙宏雨承认2007年10月15日《承租协议书》，已经生效且已履行。综合现场勘察情况，本院对玛赛公司的证据认证如下：证据1有效；证据2-5符合证据的三性要求，有效；证据6变更用电申请表涉及的用电地址就是本案涉诉的租赁房产，因而与本案具有关联性和证明力；证据7-8应确认有效。
孙宏雨为支持其本诉抗辩和反诉请求提交了下列证据：1、孙宏雨的律师对证人刘某、吴某、郑某的调查笔录各一份。2、证人刘某（孙宏雨聘请的工作人员）到庭作证，证明出租方没有及时清空出租房，直至07年6月20日左右大部分房间才实际交付使用，至今仍有部分房间依然被出租方锁着，没有交付使用。6、7月份租赁场所还发生了堵路、停水、停电，孙宏雨雇人运水以及学生退学等事件。3、证人吴某到庭作证，证明其在2007年7月14日左右用三轮车为孙宏雨运水，每天需装运10趟左右，一共运送过20天，孙宏雨支付报酬3500元。4、证人郑某到庭作证，证明因为停水，共有10名绘画班的学生从孙宏雨处退学，学费每人每月1500元、住宿费200元。5、杭州之江度假区明庆五金交电商店出具的收款收据4张金额6670元，证明因停水、停电，孙宏雨购买水电材料的开支。6、收条3张金额12500元，证明孙宏雨雇人运水的开支。7、由黄某、孙宏雨共同签字的证明书一份，证明玛赛公司延期交房，以及食堂及五间寝室于2007年11月1日退租的事实。8、由黄某、孙宏雨共同签字的食堂租用过程（证明），证明孙宏雨对租赁的食堂进行装修并重新购置了食堂用品。9、玛赛公司出具的收据4张，证明孙宏雨支付电费及合同押金5000元和房租75000元。10、照片一组8张，证明部分承租房至今没有清空交付的事实。11、招生名册，证明07年对比06年招生减少的损失。12、证人范某到庭作证，证明其在07年7月初到孙宏雨处打工，当时停水其负责每晚从别处偷接水管到厂内，直至7月15号以后通水，其做工约半个月，孙宏雨支付报酬7000元。13、孙宏雨与象山社区居民委员会于2007年7月12日订立《租赁协议书》一份，证明孙宏雨重复交纳房租10000元的事实。
孙宏雨为证明停水事实，申请法院向转塘派出所调取了110接处警综合记录单。证明报警原由是2007年6月22日有人在象山村245号挖水管，处理结果纠纷当场调解。本院依职权于2008年6月16日对象山社区居民委员会的调查笔录一份，其证明因为玛赛公司出租给孙宏雨的部分厂房属本社区所有，故我方与孙宏雨签定《租赁协议书》，协议约定的10000元房租孙宏雨仅支付了3500元，停水及倾倒泥土确系本社区所为，直至7月20日左右签订该协议时通水。
对上述孙宏雨提交的证据，玛赛公司质证如下：证据1-4三位证人证言前后矛盾，缺乏真实性，而且证人刘某、郑某与孙宏雨有利害关系，缺乏可信性；证据5购买水电材料的收据三性均有异议，即便开支是真实存在的，根据合同也与我方无关；证据6运水的开支是伪造的；证据7、8属证人证言，证人黄某未到庭作证，不符合证据的形式要求，对三性均有异议；证据9收据无异议；证据10照片拍摄的是局部无法证明是租赁的房屋；证据11学生名册缺乏关联性和证明力；证据12证人范某工作仅十几天，得到的报酬竟高达7000元，明显不可信。
对本院调取的110接处警综合记录单以及对象山社区的调查笔录，双方当事人均无异议，本院认定有效。本院认为，证据1与证据2-4系同一证人的证言，应以2-4当庭作证的内容为准，证人证明的事实应结合其他证据综合评判，其中停水事实有110接处警综合记录单及证据13和本院对象山社区的调查笔录共同证明，应予确认。至于停水、停电造成的损失，关联证据5购买通水、通电设备的收款收据，发生时间具有吻合性，应确认有效；证据6与证据3、12均是运水工出具的运水报酬证明，其性质属证人证言，证明力低下，且所证明的报酬过高明显超出常态，不予采信；证据7、8、10、11，玛赛公司的异议成立。
本院为查明本案租赁房产的面积，调取了（2007）杭西民一900号卷宗中玛赛公司的房产证、土地使用权证，双方对上述证据均无异议，本院确认有效。
综合本院与双方当事人到租赁现场，对二份租赁协议履行情况确认的事实和庭审中查明的事实及对证据的认证，本院对案件事实分析、认定如下：
关于本诉事实。
1、2007年3月26日，玛赛公司（甲方）与孙宏雨（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方将其在西湖区象山村245号的部分厂房出租给乙方，供乙方教学使用。具体协议如下：一、甲方提供：⑴进厂门右侧一楼二楼车间、左侧大半车间，作为教学场地出租给乙方使用，正面一楼食堂，二楼、三楼宿舍租给乙方作为住宿生活使用。⑵租用期限：自2007年5月1日起至拆迁为止，乙方先交纳押金5000元。⑶年租金150000元，租金每半年交纳一次75000元。租金在乙方正式入住时开始支付，即2007年5月1日支付75000元，2007年11月2日支付75000元，依此类推。⑷租赁期间乙方使用的水、电费及房屋设施维修费自担。乙方所承担的义务和责任第3项规定：租用期间内的水、电设施维修和卫生安全等是乙方范围内的由乙方全责承担。甲方所承担的责任和义务第3项规定：租用期间若有其他非甲方造成的客观原因严重影响和制约了乙方的正常教学，乙方有权终止此协议…
2、经双方当事人及本院于2008年5月16日现场确认，⑴进厂门右侧一楼二楼车间；左侧大半车间；正面一楼食堂；二楼宿舍及三楼宿舍（共12间）其中的7间玛赛公司已经交付给孙宏雨使用。⑵三楼宿舍中5间房门至今锁着，没有交付使用。⑶一楼食堂孙宏雨清空后，玛赛公司已在两个月前堆放了物品，其余房间孙宏雨已经基本清空。
3、继订立《租房协议书》后，玛赛公司（甲方）与孙宏雨（乙方）又签订《承租协议书》，约定甲方将位于象山村进厂左侧（合同中因笔误为右侧）二楼一半厂房，食堂旁边平房租给乙方做为美术教学使用，租用期自2007年10月15日至拆迁为止；年租金22000元。第一年租金为半年交一次11000元，年底交纳另一半租金11000元，次年一年一次付清22000元；第一批租房和第二批租房总租金172000元；甲方的要求、乙方应承担义务和责任，按第一批租房内容执行。协议落款处玛赛公司未盖印章，由沈练以公司代理人身份签字，乙方孙宏雨签字。
4、经2008年5月16日现场确认，玛赛公司已按《承租协议书》约定向孙宏雨交付了租赁房产。至2008年5月16日现场确认时，租赁房内物品已经清空。
5、2007年3月26日孙宏雨向玛赛公司交纳《租房协议书》合同项下的押金5000元，同年5月1日支付房租75000元。其余租金至今未付。
6、象山村245号的房产，除厂门口几间平房（做传达室、配电房等，玛赛公司自愿在合同之外提供给孙宏雨承租期间使用）外，其余房产均租赁给孙宏雨。孙宏雨承租后支付了该房产2007年6月至10月的全部电费。
7、本案诉讼过程中，经本院主持调解，为避免损失进一步扩大双方当事人同意，2007年3月26日签订的《租房协议》及2007年10月15日起租的《承租协议》自2008年5月23日双方确认解除。
8、2007年3月26日《租房协议书》涉及的租赁房屋面积共计1463.28平方米（计算明细见附件）。
关于反诉事实。
玛赛公司出租给孙宏雨的象山村245号房产系玛赛公司所有的房产，象山社区居民委员会以上述房产中部分属其所有为由，于2007年6月5日、18日指使他人两次在玛赛公司门口倾倒泥土。玛赛公司于同年6月21日诉讼至本院，至2007年7月18日所堆放的泥土被清理干净。同年6月22日还发生了厂区内水管被挖事件，孙宏雨于当日向110报案，纠纷于当日调解解决。为避免继续遭受干扰，解决通水、通电问题，孙宏雨（乙方）与象山社区居民委员会（甲方）于2007年7月12日订立《租赁协议书》一份，约定甲方将象山村245号内的部分厂房（原象山小学）租给乙方，租期从2007年7月1日开始，年租金10000元，付款方式每半年付一次，即协议签订日付5000元，余款在2007年12月1日前付清；在租赁期间内甲方要确保乙方的水电畅通及厂外道路的平整与畅通，若因甲方原因造成的停水、停电及道路不畅而造成的乙方损失由甲方负责赔偿…协议签订后孙宏雨向象山社区居民委员会交纳了房租3500元，象山社区居民委员会也同意给孙宏雨正常通水。
2008年1月玛赛公司以孙宏雨未按期交纳电费为由，申请办理停止供电。
本院认为，1、关于2007年3月26日《租房协议书》与2007年10月15日《承租协议书》之间的关系，从协议内容来看，二者租赁的标的物不同，不能得出前份合同包含后一份合同的结论。而且后一份协议特别约定一、二两批租房的总租金172000元，正好等于该二份合同的年租金之和。如果第二份合同涉及的房屋已经包含在前一份合同中，显然孙宏雨再重新签订合同另付租金有悖常理，因此两份合同是相互独立的。2、关于租金计算的起止日期，孙宏雨提出玛赛公司存在交付延期问题，未提交有效证据证明。《租房协议书》是在2007年3月26日签订的，而第一笔租金的交付时间与租期起始日都是5月1日，如果大部分房屋延期交付，承租人还按期交付房租，并且还与对方签订第二份合同，显然不合情理，因此孙宏雨上述说法缺乏可信性，租金的起算日期应按合同约定的日期为准。虽然在2008年5月16日现场确认时孙宏雨已经清空了租赁场所，但除一楼食堂已被玛赛公司收回使用二个月外，并无证据证明其他房产已经退租，因此租金应计算至2008年5月23日，鉴于玛赛公司仅主张2008年5月16日前的房租，故应依其主张为准。2007年3月26日《租房协议书》所涉及的5间未实际租赁的房屋面积为94.41平方米（根据房产证确定，计算方法附后），相应的租金应予扣除。孙宏雨与象山社区居民委员会签订承租合同，交纳租金均属孙宏雨的自主行为与玛赛公司无关。3、关于电费虽然三楼的五间房子玛赛公司没有交付，但孙宏雨并没有举证证明这五间房子玛赛公司在使用并且产生了电费。从之前电费交纳情况来看，2007年11月之前的电费都是孙宏雨支付的，由此可见双方对电费都是孙宏雨使用产生的并无争议，因此玛赛公司主张的电费应予支持。4、对于破坏电力设备的事实和后果玛赛公司并没有举证证明，不予采信。5、孙宏雨反诉请求主要是停水造成的损失，停水事实从2007年6月22日一直延续至2007年7月12日左右，计20天。孙宏雨租房的目的是为了办学，师生教学生活均离不开水，因此期间需解决供水问题客观存在。对照其主张，⑴关于运水人工费，考量停水时间和行业收入等因素，酌情认定3500元；⑵购买水电设施材料费6770元，开支合理应予认定；⑶学员退学损失，孙宏雨并未举证证明学员学杂费的收费情况和退费事实，故本院不予采信。玛赛公司作为出租人其交付使用的出租房应符合正常通水、通电的基本使用功能的要求。但因玛赛公司与他人对出租房的权属纷争，以致发生了停水堵路事件，对承租方孙宏雨正常使用构成妨碍，玛赛公司理应对孙宏雨遭受的损失承担赔偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、杭州玛赛纺织品有限公司与孙宏雨2007年3月26日订立的《租房协议书》及2007年10月15日订立的《承租协议书》于2008年5月23日终止履行。
二、孙宏雨支付杭州玛赛纺织品有限公司房屋租金155150.62元、水电费4348.11元，扣除已付房租75000元及应退还的押金5000元，尚应支付79498.73元，于本判决生效后十日内支付。
三、杭州玛赛纺织品有限公司赔偿孙宏雨运水人工费3500元、购买水电设施材料费6770元，共计10270元，于本判决生效后十日内支付。
四、驳回杭州玛赛纺织品有限公司的其他本诉请求。
五、驳回孙宏雨的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2267元、保全费470元，共计2737元，由杭州玛赛纺织品有限公司负担532元、孙宏雨负担2205元；反诉案件受理费1300元减半收取650元由孙宏雨负担539元、杭州玛赛纺织品有限公司负担111元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提出上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的诉讼请求交纳。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68，开户银行：工行湖滨分理处）。
审 判 长 倪 英
审 判 员 吴玉凤
人民陪审员 方杏妹
二〇〇八年七月二十二日
书 记 员 王 芳
附：计算说明
一、关于3月26日签订《租房协议书》
1、租赁房屋面积：
协议书中右侧车间即房产证上第5幢，共两层，建筑面积607.09平方米；左侧车间即为房产证上第2幢，共两层，建筑面积705.81平方米；正面食堂宿舍为房产证上第4幢，共三层，建筑面积计679.73平方米。故：
租房总面积由5个部分构成①右侧一楼车间607.09／2=303.55平方米②右侧二楼车间607.09／2=303.55平方米③左侧大半个车间（一层共12个窗户，其中租赁占用6个窗户）705.81／2×（6／12）=176.45平方米④正面食堂679.73／3=226.58平方米⑤正面宿舍679.73／3×2=453.15平方米（一层共12间，其中5个房间未曾使用面积453.15平方米／2×（5／12）=94.41平方米），合计1463.28平方米。㎡
2、年租金150000元，每平方米日租金为150000元／1463.27平方米／365天=0.28元。
3、应缴租金
租期2007年5月1日至2008年5月16日共380天，总计应付租金380天×150000／365=156164.38元。
扣除⑴5间未实际租赁的正面宿舍租金94.41平方米×380天×0.28元=10045.22元。
⑵正面食堂实际退租时间是2008年3月16日左右，至2008年5月16日共60天×226.58平方米×0.28元=3806.54元。
实际应付租金156164.38元－10045.22元－3806.54元=142312.62元。
二、2007年10月15日《承租协议书》项下应交的租金：
租期自2007年10月15日至2008年5月16日共213天，应付租金213天×22000元／365天=12838元。
租金合计155150.62元。