甘肃省张掖市甘州区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）甘0702民初8744号
原告:超微（上海）骨科医院管理股份有限公司。住所：上海市嘉定工业区汇源路55号8幢7层A区****室。
统一社会信用代码：91310000059366349G
法定代表人：王国印，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：贺彦，甘肃雷诺律师事务所律师。
被告：张掖市昇达建筑工程有限责任公司。住所：张掖市甘州区南一路盛世锦园居住组团A段商铺*层。
统一社会信用代码：916207026903519230
法定代表人：袁作旭，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：姜炳权，系该公司法律顾问。
原告超微（上海）骨科医院管理股份有限公司与被告张掖市昇达建筑工程有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年8月17日向本院申请诉前财产保全，本院依法作出（2017）甘0702财保83号民事裁定书，冻结被告在中国建设银行股份有限公司张掖东大街支行的账户资金20万元，案件申请费为1520元。本院于2017年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告超微（上海）骨科医院管理股份有限公司的委托诉讼代理人贺彦、被告张掖市昇达建筑工程有限责任公司的委托诉讼代理人姜炳权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告超微（上海）骨科医院管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告于2015年6月29日签订的《房屋租赁合同书》；2、要求被告向原告返还定金10万元；3、要求被告承担违约金10万元；4、要求被告承担本案诉讼费用。上述合计20万元。事实和理由：2015年6月29日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定由原告承租被告位于甘州区西环路南段面积约3106㎡的房屋（共四层，含负一层）作为经营医院的场所，租赁期限为12年，租期从起租日计算；合同第六条约定了租金的交纳时间及方式，原告应在合同签订后15日内预付定金5万元，被告向原告交付房屋之日起10日内，原告应交纳5万元，上述10万元从起租日到来后转入首年度交纳的租金中；合同第十三条第3项约定被告向原告交付房屋并办理完毕房屋、附属设施设备及其场地移交手续；合同第十七条约定如被告不履行合同第三十条约定的义务，应继续履行合同，并承担10万元违约金。合同签订后，原告于2015年7月3日向被告交付定金10万元。自定金交付后，原告一直催促被告交付房屋，但被告一直未予交付。2016年，被告将房屋出租给张掖市盛世兆业房地产开发有限责任公司经营酒店。2016年2月19日，原告向被告送达解除合同通知书，要求解除合同并退还定金10万元。被告收到通知后，既未提出异议亦未退还定金。被告的行为已经构成根本违约，给原告造成巨大的经济损失，遂提起诉讼，请求判如所请。
被告张掖市昇达建筑工程有限责任公司承认双方签订房屋租赁合同的事实及收到10万元现金的事实。但认为：1、原、被告签订的合同已于2016年2月19日原告通知解除合同时解除；2、张掖市盛世兆业房地产开发有限责任公司系涉诉房屋的开发商，被告为施工单位，该房地产开发公司意欲将涉诉房屋抵顶被告的工程款，双方达成协议后，被告才与原告商谈并签订房屋租赁合同，签订合同时被告并不具有对涉诉房屋的所有权，竣工验收等手续及消防手续亦均未办理，被告无权出租房屋，合同应属无效；3、合同签订后，原告从未催促交付房屋，并且双方在合同中并未约定交接房屋的具体时间，原告对被告对房屋不具有所有权是明知的；4、被告与张掖市盛世兆业房地产开发有限责任公司以涉诉房屋抵顶工程款的过程中，原告明确表示解除租赁合同，故双方的合同无法继续履行，被告与开发商之间关于房屋与工程款抵顶事宜亦因此未成，开发商于2016年底将涉诉房屋收回后自营酒店，被告不存在任何违约行为；5、原告交付的10万元并非定金，而是房屋租赁费的预付款，现因合同无法履行，被告同意返还原告10万元预付租金。综上，请求法院驳回原告的其他诉讼请求。
本案经审理认定事实如下：2015年6月29日，原、被告签订一份房屋租赁合同，合同约定由原告承租被告负责施工的位于甘州区西环路南段面积约3106㎡的房屋（共四层，含负一层）作为经营医院的场所，租赁期限为12年，租期从起租日计算；合同第五条对“起租日”进行了解释，“起租日”是合同租期的起算日，也是计算租金的起算点和合同年度的开始之日，被告对租赁房屋建筑、消防、水电暖等工程全部完工并取得相关部门验收合格证明文件，正式办理交接手续交给原告之日起，被告给予原告两年交接期，从交房当日算起，交接期届满之日为本合同的“起租日”；合同第六条为租金的支付，交接期免收租金，对租期内租金标准双方进行了详细约定，并约定原告应在合同签订后15日内预先支付定金5万元，被告向原告交付房屋之日起10日内，原告应交纳5万元，上述10万元从起租日到来后转入首年度交纳的租金中；合同第十三条为原告的权利义务，该条第3项约定被告向原告交付房屋并办理完房屋、附属设施设备及其场地移交手续，保持租期内合同约定的租赁物用途，双方对房屋进行全面查验后，填写租赁房屋及设施设备移交清单，双方在移交清单上签字的日期为交接日，交接日是双方划分租赁标的物使用、管护、维修、安全责任及风险转移的时间节点；合同第十七条为违约责任，第（一）项约定如被告不履行合同第十三条约定的义务，应继续履行合同，并承担10万元违约金。合同签订后，原告于2015年7月3日通过网上银行向被告转账10万元，电子银行交易回单记载的交易用途为“代张掖超微骨科医院预付房租款”。2016年2月19日，原告通过顺丰速运向被告送达了解除合同通知书，理由为被告迟迟未能交付租赁房屋，给其造成重大损失，通知被告解除合同并在三日内返还已付的10万元。2017年8月17日，原告提起诉讼前再次到被告处确认收到上述合同解除通知书。现涉诉房屋已由张掖市盛世兆业房地产开发有限责任公司自营盛世锦园酒店。
上述事实，由原告提交的房屋租赁合同书、电子银行交易回单、解除合同通知书等证据及原、被告陈述在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：被告承认原告主张返还10万元的诉讼请求，对此本院予以确认。综合原、被告对合同效力、合同解除、已付款项的性质以及违约责任的诉辩意见，双方当事人争议的焦点分述如下：1、关于租赁合同的效力问题。被告认为其对涉诉房屋并不具有所有权，双方签订的租赁合同应属无效。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第一百七十四条规定，“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，合同法第二百一十二条并未规定出租人必须对租赁物享有所有权，参照最高人民法院的上述司法解释，出租人未取得权属证书或不具有所有权的房屋租赁合同并非无效，原、被告签订房屋租赁合同时亦不存在合同法规定的无效之情形，应认定双方形成的租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同。
2、关于合同解除问题。原告于2016年2月19日向被告送达了解除合同通知书，被告表示已收到，并认可合同已于通知到达时解除。原告认为该解除合同通知书系单方解除，被告并未作出意思表示，故双方签订的合同至今未予解除。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上述法律条文表明当事人行使合同解除权时，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十四条规定，“当事人对合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”。原告是以合同法九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定为依据解除合同的，被告在法定的三个月异议期间未提出任何异议，且认可合同解除，因此应认定原、被告双方于2015年6月29日签订的合同在原告发出解除合同的通知到达时即已解除，故原告诉讼主张解除合同已无必要。
3、关于原告转账支付的钱款性质问题。原告认为已付10万元中的5万元系定金，被告认为原告转账的银行交易回单备注已付的10万元系房屋租金预付款，该款应定性为租金预付款。本院认为，定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，双方签订书面的从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金收回或者抵作价款的一种担保合同。《中华人民共和国合同法》第九十条也明确规定，“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案原、被告虽在房屋租赁合同第六条明确约定合同签订后15日内支付定金5万元，但原告在2015年7月3日转账支付10万元时又明确了钱款用途为租金预付款，被告亦未提出异议，对此可视为原、被告对合同约定的一种变更，应认定10万元钱款为租金预付款。
4、关于违约责任问题。原告以被告未能交付租赁房屋为由通知被告解除合同，并认为被告的行为构成违约，应按合同第十七条的约定承担10万元违约金；被告认为其不存在违约行为，不予承担违约责任。原、被告在合同中未明确约定交付租赁房屋的时间，亦即履行期限不明确，根据合同法第六十一条的规定，双方可以协议补充，不能协议补充的，按照合同有关条款和交易习惯确定，如按照第六十一条的规定仍不能确定的，应适用六十二条的规定。涉诉合同第十三条约定的被告义务为办理房屋、附属设施设备及场地的移交手续，双方在移交清单上签字，签字的日期为交接日，双方对履行期限未作约定，合同第五条约定的“起租日”内容明确被告拟将租赁房屋建筑、消防、水电暖等工程全部完工，并取得相关部门验收合格证明文书，正式办理交接手续交给原告之日起给予原告两年的交接期，交接期内免收租金，交接期届满之日为“起租日”，上述内容的约定表明原、被告签订合同时对涉诉房屋的完工、竣工验收、交接房屋等具体时间并不能确定，原告等待七个多月未果后即通知被告解除了合同。诚实信用是民事活动中应遵循的基本原则，双方当事人签订合同后均应尽力按约积极履行义务，原、被告虽未明确约定履行期限，但被告作为租赁房屋施工人以及出租人，应积极将符合合同约定和法律规定的房屋交付给原告，根据合同条款的内容，原告至合同解除前的等待期可以视为履行合同的合理期限，被告以原告未催促交房为由进行抗辩，显然有违诚实信用原则。被告没能积极履行约定义务是造成合同解除的主要原因，原告本应通过合同的履行获得的利益已经无法获得，故被告应承担解除合同前原告为履行合同遭受的损失，以及解除合同后的损失，原告向被告支付款项后，其损失即是被告占用资金期间的利息损失，双方约定的违约金额过分高于造成的损失，且适用违约金的前提条件不明确，被告亦以抗辩的方式对违约责任提出异议，故违约金的认定应以原告的实际损失为基础，综合考虑合同履行情况以及原告预期利益等因素，按照合同法第一百一十四条的规定予以适当减少（以实际损失的130%为参考原则酌情认定）。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第九十六条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告张掖市昇达建筑工程有限责任公司向原告超微（上海）骨科医院管理股份有限公司返还预付租金10万元；
二、被告张掖市昇达建筑工程有限责任公司向原告超微（上海）骨科医院管理股份有限公司承担违约损失2万；。
三、驳回原告超微（上海）骨科医院管理股份有限公司的其他诉讼请求。
上述一、二项合计12万元，限于判决生效后十日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4300元，减半收取2150元，案件申请费1520元，合计3670元，由被告张掖市昇达建筑工程有限责任公司负担。原告已交纳，被告直接给付原告，本院向原告退还受理费2150元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。
审判员 侯红梅
二〇一七年十月二十六日
书记员 夏 雪
【本案适用的法律法规】
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉
若干问题的解释(二)》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
【法官提示】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移动执行员执行。
调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。