上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第1829号
上诉人（原审被告、反诉原告）陈伟民。
上诉人（原审被告、反诉原告）江静芳。
上列两上诉人之共同委托代理人林洪斌，上海市尚法律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）陈超。
委托代理人陈伟民，系本案上诉人，年籍同上。
被上诉人（原审原告、反诉被告）石靓。
上诉人陈伟民、江静芳、陈超因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第703号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，于同年7月22日公开开庭进行了审理。上诉人陈伟民兼上诉人陈超的委托代理人、江静芳及其委托代理人林洪斌，被上诉人石靓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年8月30日，石靓（乙方）与陈伟民、江静芳、陈超（甲方）在上海爱瑞房地产经纪事务所（以下简称爱瑞地产）的居间下签订《房地产买卖居间协议》，约定甲方将位于涉案房屋出售于乙方，房价款为297万元（人民币，下同）。其中首付款为108万元；第二期以银行贷款支付189万元，若乙方向银行申请贷款的，则乙方应当于买卖合同签订后七日内向银行提出申请，若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则乙方应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付甲方。双方自愿作低价格至270万元，另27万元为装修款，双方最迟于2013年9月10日签订买卖合同；交易所产生的税费由乙方承担；乙方向爱瑞地产支付意向金5万元，该意向金在甲方签订本协议后转为定金，甲、乙双方签订买卖合同后，定金转为部分首付款。合同另对其他事项进行了约定。
2013年9月10日，石靓（乙方）与陈伟民、江静芳、陈超（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋建筑面积为175.29平方米；转让价款为270万元；甲方于2013年12月15日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接；甲、乙双方在2013年12月17日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则甲方有权单方面解除合同，并且乙方应向甲方支付合同约定总房款20%的违约金；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，甲方应向乙方支付逾期未付款万分之五的违约金，逾期超过十五日，则乙方有权单方面解除合同，并且甲方应向乙方支付合同约定总房款20%的违约金。该合同附件三约定，乙方于签订买卖合同当日直接支付甲方81万元；乙方以贷款方式支付甲方189万元。合同另对其他事项进行约定。
同日，石靓（乙方）与陈伟民、江静芳、陈超（甲方）还签订《协议书》，约定：一、双方确认买卖双方就该房地产实际价格为297万元，此为甲方净到手价格；二、合同约定转让价格270万元为双方买卖该房地产的名义成交价格，其中差额部分27万元为装修补偿款，乙方在签订合同当日支付甲方（扣除尾款3万元，在房屋交接当日支付）。
合同签订前后，石靓合计支付陈伟民、江静芳、陈超（以下简称陈伟民等三人）105万元。石靓、陈伟民等三人并未按约交接房屋及办理过户登记手续。
2014年1月17日，石靓与陈伟民等三人签订《撤销合同的申请报告》一份，该报告撤销合同原因载明：下家贷款审批未按时通过，双方协议解除合同。该申请报告中爱瑞地产作为中介公司盖章。
2014年1月24日，石靓发送律师函给陈伟民等三人要求陈伟民等三人在接到律师函二日内返还房款108万元，否则要主张逾期付款的违约金；2月1日未返还的视为同意继续履行房屋买卖合同。
2014年2月，石靓起诉至原审法院，要求判令：1、陈伟民等三人返还购房款20万元；2、陈伟民等三人支付利息，具体为：以105万元为本金，自2013年9月10日起至2014年1月16日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；以105万元为本金，自2014年1月17日起至2014年3月31日止，以日万分之五计算；以20万元为本金，自2014年4月1日起至实际返还之日止，以日万分之五计算；3、陈伟民等三人赔偿石靓违约金10万元。审理中，陈伟民等三人提起反诉，要求判令：1、确认石靓与陈伟民等三人之间的房屋买卖合同解除；2、石靓支付陈伟民等三人违约金20万元。
2014年3月12日，爱瑞地产出具证明给陈伟民等三人，载明：经双方即买受方和受让方友好协商，于2014年3月9日已撤销合同。
原审庭审中，经石靓申请证人许洋出庭，许洋陈述：其系爱瑞地产的门店经理，是涉案房屋买卖中介方的具体经办人。石靓、陈伟民等三人通过爱瑞地产居间介绍确定了买卖意向并签订了房屋买卖合同。2013年12月15日系合同约定的交房日，但因当时石靓贷款没有审批下来，故没有交房，12月17日也未按约办理过户手续。陈伟民等三人给了石靓十来天的时间，到12月27日石靓、陈伟民等三人还至中介处进行了协商。2014年1月15日，石靓、陈伟民等三人及其至麦当劳就解除合同的事宜进行协商，陈伟民等三人提出赔偿5万元，最后协商确定石靓赔偿2万元，陈伟民等三人在已付房款中扣除后余款返还给石靓。陈伟民等三人说要在房地产交易中心撤销合同后再返还，石靓说要先还款再撤销合同。同月17日双方一起去了房地产交易中心，双方签订了撤销合同的申请报告，因为要将交易中心的合同撤销应需先将中介处的撤销，而撤销需要密钥，密钥又在爱瑞地产老板处，当场无法拿到，所以当天没有能撤销，大家也回去了。之后石靓、陈伟民等三人就先撤还是先打款存在争议，陈伟民等三人要求把合同撤销，把产证返还给他，他就把钱打给石靓，但石靓没有表示同意，故爱瑞地产为了保证安全也一直没敢撤，后来石靓起诉了。其在2014年3月9日完成了撤销手续。针对证人的陈述，法院要求其明确两个问题：一、2014年1月15日协商时是否确定了赔偿金及数额；二、陈伟民等三人返还房款的时间。证人陈述，陈伟民等三人主张5万元，石靓提出2万元，最后确定的金额是2万元。关于返还房款的时间，陈伟民等三人说是合同撤销后产证拿回来后，石靓的意见记不清了。
石靓对于证人的陈述予以认可；陈伟民等三人对于证人的陈述不予认可，并称当时其提出5万元赔偿金，石靓还价至2万元，但其不予同意，最后双方确定赔偿金为5万元。
原审审理中，双方一致认可涉案房屋网上备案合同系2014年3月9日被撤销。同年3月21日庭审中，陈伟民等三人表示愿意退还85万元房款，尚余的20万元应作为违约金不予退还。2014年4月1日，陈伟民转帐85万元给石靓。
石靓称贷款审批不出系年底各银行贷款收紧、停贷造成，为此其向法院提供了网上下载的相关报道用以证明该事实。
陈伟民等三人称因网签合同撤销晚了，故造成其错过了房价比较高的出卖机会，现房价又回落，存在差价损失，为此其向法院提供了其他中介公司出具的情况说明及新闻报道用以证明上述事实。
原审认为，石靓、陈伟民等三人之间的《房地产买卖居间协议》及《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，并未违反法律行政法规的规定，应属有效。2014年1月17日，石靓、陈伟民等三人通过签订《撤销合同的申请报告》协议解除了买卖合同，法院对此予以确认。解约协议中就解约的原因已经予以明确，石靓抗辩贷款审批未按时通过并非其原因所致，但其提供的证据尚不能对此予以证明。况且按时支付房款系买受方的义务，双方在居间协议中也明确贷款额度不足或者不批准，则石靓应在办理送件过户申请同时将相应部分支付陈伟民等三人，石靓未按时通过贷款审批又未在约定的过户时间内补足房款，系违约。至于石靓所提陈伟民等三人也未按约交房的抗辩意见与解除协议明确的解约原因不一致，且在合同履行期间，甚至双方签署解约协议时石靓均未对此提出过异议，故对石靓的上述抗辩意见，法院不予采纳。综上，法院认为石靓、陈伟民等三人之间的房屋买卖合同已经协议解除，合同的解除归责于石靓。
就合同解除以后的后果处理双方在撤销合同的申请报告中并未予以明确，本案中双方对此存在争议，主要焦点为：一、违约金如何负担？二、已付房款何时退还？
关于争议焦点一。根据前述分析，石靓、陈伟民等三人合同的解除归责于石靓，故石靓要求陈伟民等三人支付违约金，显然难以成立，法院不予支持。根据查明的事实，石靓、陈伟民等三人在协商解除时曾就石靓向陈伟民等三人支付赔偿款进行协商，虽然名义上为赔偿款，但实际就是石靓、陈伟民等三人确定的石靓因其违约行为而承担的违约责任，故可以作为确定石靓应承担的违约金依据。审理中双方对于数额各执一词，虽然居间方经办人出庭予以了陈述，但因石靓在合同履行中应向中介支付佣金，双方存在利害关系，故不能单独作为认定违约金数额的依据。根据石靓、陈伟民等三人的陈述，可以确认协商解除时对于给付的数额范围在2万元至5万元之间，法院参照双方合同的约定、并结合陈伟民等三人的损失及返还剩余房款的时间等酌情认定3万元。至于陈伟民等三人主张的违约金应按照合同约定，法院认为合同约定的违约金相对较高，而且适用条件为石靓违约而陈伟民等三人单方行使合同解除权，这和本案中双方协商解除还是有所不同的，况且在协商解除时双方已经对石靓所应负担的金额进行了协商，在这种情况下再按照合同约定显然并不妥当。综上，法院确认石靓应支付陈伟民等三人的违约金数额应为3万元，因目前石靓尚有20万元房款在陈伟民等三人处，故陈伟民等三人应在扣除上述3万元违约金后将剩余房款返还石靓。
关于争议焦点二。解约协议中双方并未就房款的返还时间进行约定，陈伟民等三人所提在网上合同撤销后予以返还应属合理，而且按照一般情况在提交申请报告后合同就能予以撤销，本案中由于居间人的拖延导致直至3月9日才予以撤销，之后陈伟民等三人也在相对合理的时间内返还了85万元房款，故对于该85万元石靓主张的利息损失，法院不予支持。至于留存的20万元，因合同违约责任尚未处理完毕，陈伟民等三人按照合同约定金额留存违约金事出有因，况且在确定违约金数额时，法院已对石靓的利息损失予以综合考虑，故对石靓所提再行计算房款返还前的利息主张，法院不予支持。
原审法院审理后于2014年6月17日作出判决：一、确认原告（反诉被告）石靓与被告（反诉原告）陈伟民、江静芳、陈超于2013年9月10日签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年1月17日解除；二、被告（反诉原告）陈伟民、江静芳、陈超于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）石靓房款170，000元（已扣违约金30，000元）；三、驳回原告（反诉被告）石靓其余的诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3，354元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费2，150元，合计诉讼费10，504元，由原告（反诉被告）石靓负担3，979元，被告（反诉原告）陈伟民、江静芳、陈超负担6，525元。
判决后，陈伟民等三人不服，上诉至本院称，原审将《撤销合同的申请报告》的签署日期即2014年1月17日作为《上海市房地产买卖合同》的解除日有误，该报告只是一份申请报告，是否批准尚未确定，将这一日期作为合同解除日明显不妥，而2014年3月9日为《撤销合同的申请报告》的批准日，应当以这一天作为合同的解除日。由于石靓违约，陈伟民等三人根据《上海市房地产买卖合同》的约定可以主张总房款20%的违约金，由于陈伟民等三人认为合同约定违约金过高，仅主张20万元，但原审确认石靓应支付陈伟民等三人的违约金数额为3万元，存在不妥之处，并且明显过低。一是事实上石靓与陈伟民等三人只是对撤销合同达成一致，对违约金进行了协商，但未达成一致意见，从双方诉请10万元和20万元违约金中亦可看出，当时双方对违约金的数额并未达成一致，原审虽认定双方对违约金达成一致，却不能确认具体金额，这进一步说明双方在此问题上没有达成一致。二是原审将陈伟民等三人在协商撤销房屋买卖合同时曾表示的5万元违约金作为其确定违约金数额的重要依据也不妥当。因这是陈伟民等三人在调解时的表述，在双方对违约金数额未达成一致的情况下，该表述不能作为在其后的诉讼中对陈伟民等三人不利的证据。综上，请求二审撤销原判，改判为石靓与陈伟民等三人签订的《上海市房地产买卖合同》于2014年3月9日解除，石靓赔偿陈伟民等三人违约金20万元。
被上诉人石靓辩称，其不同意陈伟民等三人的上诉请求。由于石靓的贷款申请未获批准，双方协议解除合同，解除合同的时间应以《撤销合同的申请报告》签订时间为准，即2014年1月17日。陈伟民等三人在一审中提出双方于2014年1月15日口头约定违约金5万元，石靓、中介认可2万元，原审在5万元与2万元之间权衡，在考虑了利息损失后确定违约金3万元，故原审确定的违约金具有客观标准。故请求二审驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审对本案事实认定属实，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人陈伟民等三人与被上诉人石靓签订的《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现因石靓贷款审批未能按时通过，双方协商解除《上海市房地产买卖合同》。本案的争议焦点为：一、《上海市房地产买卖合同》解除的具体日期；二、石靓应给付陈伟民等三人违约金的具体数额。
针对争议焦点一，本院认为，双方签订《撤销合同的申请报告》旨在撤销网签的《上海市房地产买卖合同》，而网签手续系房管部门为防止“一房两卖”等情形而采取的管理措施，撤销网签的《上海市房地产买卖合同》需要办理相关手续。而《上海市房地产买卖合同》本身应遵循意思自治原则，只要双方协商一致即可解除，因此《上海市房地产买卖合同》的解除日，不应以撤销手续完成的时间为准，而应以石靓与陈伟民等三人协商一致解除合同的时间为准。根据《撤销合同的申请报告》载明的撤销合同原因“下家贷款审批未按时通过，双方协议解除合同”可知，双方在签订《撤销合同的申请报告》时，已就《上海市房地产买卖合同》的解除达成一致，故解除合同的日期应以《撤销合同的申请报告》的落款时间即2014年1月17日为准。
针对争议焦点二，本院认为，根据石靓与陈伟民等三人签订的《房地产买卖居间协议》，若银行批准的贷款额度不足或者不批准贷款的，则石靓应当在办理送件过户申请同时将相应部分支付陈伟民等三人；又根据双方签订的《上海市房地产买卖合同》，如果石靓逾期付款超过十五日，则陈伟民等三人有权单方面解除合同，并且石靓应向陈伟民等三人支付合同约定总房款20%的违约金。现石靓未按时通过贷款审批，且又未在约定的过户时间内补足房款，其存在重大违约行为，并且其与陈伟民等三人协商解除合同时并未免除其违约责任，故其理应承担违约责任。至于石靓应给付陈伟民等三人违约金的具体数额，虽然双方在协商解除合同时就石靓应给付陈伟民等三人的赔偿金进行过磋商，石靓主张双方最终确定赔偿金2万元，陈伟民等三人主张双方最终确定赔偿金5万元，但该磋商，仅系双方当时为尽快解除合同而达成的初步意见，但最终因为到底是先还款还是先撤销合同双方意见不一，石靓最终也未按该方案给付违约金，因此，难以认定双方在协商解除合同时已就违约金的数额达成一致，现陈伟民等三人结合实际损失自行调低合同约定的违约金至20万元并予以主张，本院认为，违约金兼具补偿性与惩罚性双重功能，在《上海市房地产买卖合同》履行过程中，陈伟民等三人并无过错，合同解除的责任在于石靓，而合同解除导致陈伟民等三人的经济损失，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、石靓的过错程度以及陈伟民等三人的预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情判定石靓支付陈伟民等三人违约金10万元。原审在认定石靓违约的基础上确定石靓应给付的违约金数额明显过低，本院予以纠正。陈伟民等三人的其余上诉请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第703号民事判决第一项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第703号民事判决第二项、第三项；
三、陈伟民、江静芳、陈超于本判决生效之日起十日内返还石靓房款10万元（已扣违约金10万元）；
四、驳回石靓的其余诉讼请求；
五、驳回陈伟民、江静芳、陈超的其余反诉请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费人民币3，354元，财产保全费5，000元，反诉案件受理费2，150元，合计诉讼费10，504元，由石靓负担4，979元，陈伟民、江静芳、陈超负担5，525元。
二审案件受理费人民币4，380元，由石靓负担2，000元，陈伟民、江静芳、陈超负担2，380元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
代理审判员 翟从海
二〇一四年九月十五日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
一、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条
当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……