内蒙古自治区满洲里市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）内0781民初655号
原告刘广泉，男，1988年4月6日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人王明珠，黑龙江森耀律师事务所律师。
被告李府岳，男，1974年4月7日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人吴长发，内蒙古诚众律师事务所律师。
原告刘广泉诉被告李府岳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员张旭独任审理，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告刘广泉委托代理人王明珠、被告李府岳及委托代理人吴长发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原、被告于2014年签订楼房门市租赁合同，双方约定：原告将位于满洲里市北区海关路12号门市租赁给被告，租期自2014年6月1日至2019年2月28日，租金为每年十万元整，第一年签合同之日一次性交清第一年租金，以后每年提前二个月一次性交清下年租金，不按期交租金视为退租违约。依据上述合同约定，被告应于2015年4月1日前支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金十万元，但被告一直未予履行。综上，请求人民法院依法判令双方解除楼房门市租赁合同，被告从租金房屋迁出；被告支付2015年6月1日至其迁出时止的房租，每月租金为8333元，截止2016年3月29日已产生费用82641元；由被告承担诉讼费用。
被告答辩称，不同意原告的诉讼请求，原告装修租赁房屋被告装修花了49万元，添置各种设备、设施20万元，共计花费近70万元。双方合同约定的租期为2014年6月1日至2019年2月28日。因装修时房主袁桂菊阻拦，耽误一个多月，后将租期开始日改为2014年8月1日。被告于2014年8月12日开业经营的是快餐，因快餐赔钱，于2014年12月10日停业，2015年1月被告找刘广泉要求提供房主产权证，重新办理蒙餐执照，因刘广泉转租，房主不同意提供，因此一直停业至今。所有损失应由刘广泉承担，被告保留返还租金的起诉权利，要求继续履行合同，刘广泉提供相应办理执照材料。自提供办理执照材料之日起，重新计算租金。
原告为证明主张的事实，向本院提交的证据有：
证据一，原、被告双方签订的楼房门市租赁合同一份。证明：原告将诉争房屋租赁给被告，租金为每年10万元，以后每年提前2个月交付下年租金，不按期交租金视为退租违约。被告质证称，对证据的真实性没有异议。但被告未能交付租金原因是原告不能提供原房主的产权证，办理蒙餐营业执照手续，也就是说房屋不能正常使用，有交付租金的责任在原告。原告提交该证据，被告认可证据真实性，故本院对该证据予以采信。
证据二，律师函两份及邮寄信息一份。证明：被告未按合同约定交付租金，原告委托黑龙江森耀律师事务所分别于2015年8月9日在租赁门市张贴和2016年2月26日向被告被告邮寄的形式送达律师函，要求其履行支付租金的义务，并且在律师函中明确指出原告将房屋转租给被告的行为合法有效。被告质证称，被告方没有见过该律师函，对证据不予认可。本院认为，原告提交的该份证据无法核实证据来源以及邮寄信息与本案是否具有关联性，故本院对原告提交的该组证据不予采信。
证据三，照片一张。证明：诉争房屋被告张贴整体出兑信息，并非准备更改经营项目。被告质证称，确实在门上贴过对房屋整体出兑的信息，时间为2016年春节后，刘广泉与袁桂菊诉讼结束后，袁桂菊同意被告进行转租出兑，因为原告不能提供袁桂菊的房产证，被告有权出兑房屋。本院认为，被告认可该证据的真实性，故本院对该证据予以采信。
被告为证明其主张，向本院提交以下证据：
证据一，2013年12月25日袁桂菊与刘广泉签订楼房门市和旅馆租赁合同书一份、刘广泉与李府岳签订楼房门市租赁合同一份。证明：刘广泉租赁袁桂菊楼房，刘广泉又转租给李府岳，刘广泉转租的行为违反了袁桂菊与刘广泉签订楼房门市和旅馆租赁合同书中第五条规定，因此刘广泉与袁桂菊诉讼至法院。原告质证称，对证据真实性没有异议。对证明内容有异议。原被告双方租赁合同真实有效，并且原告案外人产生的租赁纠纷与本案无关，并且未影响被告经营。本院认为，被告提交该证据，原告认可证据的真实性，故本院对该证据予以采信。
证据二，2015年8月18日满洲里市人民法院作出（2015）满民初字第300号民事判决书一份、2016年2月1日满洲里市人民法院作出（2016）内0781民初196号民事调解书一份。证明：因刘广泉转租，袁桂菊于2015年3月起诉至法院要求解除合同，双方于2016年2月达成调解协议，在此期间袁桂菊不能提供房屋产权证。原告质证称，对证据真实性没有异议。对证明内容有异议。原告与案外人产生诉讼与本案无关，并且通过两份法律文书并不能证明被告的主张，原告及案外人是否提供房产证不能通过两份法律文书进行推断。本院认为，原告对该证据真实性不持异议，本院对该证据予以采信。
经审理查明，2013年12月25日原告与案外人袁桂菊签订楼房门市和旅馆租赁合同，由原告租赁满洲里市北区海关街12号楼房的部分区域，包含门市和旅馆，合同约定了如承租方需要转租、出兑时，须经出租房同意，在三方同时在场对有关问题达成共识并且三方同时签字后方可生效，否则无效。2014年原、被告双方签订楼房门市租赁合同，由原告将其承租房屋中的原富丽源酒店二号门市原我家宝贝孕婴门市出租给被告使用。原告认可与被告间的房屋租赁合同约定：租期自2014年8月1日至2019年2月28日，租金为10元/年；第一年签合同之日一次性交清第一年租金，以后每年提前二个月一次性交清下年租金，不按期交租视为退租违约，同时原告有权粘贴广告外租等内容。合同签订后，被告进行了装修并向原告支付了2014年8月1日至2015年8月1日的租金10万元，但并未于2015年6月1日前支付原告下年租金。原、被告双方履行房屋租赁合同的过程中，案外人袁桂菊主张刘广泉的转租行为违反合同约定为由，于2015年3月16日诉至我院，要求与刘广泉解除合同、刘广泉立即搬离房屋并支付租金。该案经我院判决后，二审裁定发回我院重审，重审期间袁桂菊与刘广泉于2016年2月1日达成和解，和解协议内容包括：袁桂菊与刘广泉一致同意双方继续履行房屋租赁合同，房屋租金每年增加4万元，刘广泉租赁的房屋经袁桂菊允许可以对外转租等内容。
另查，被告自认其在2016年春节期间张贴过出兑涉案房屋的信息。原告认可被告代其向袁桂菊支付3万元保证金，该款应在被告应付租金中进行扣减的事实。
本院认为，第一，原、被告间成立房屋租赁合同，原告已提供租赁房屋供被告使用，被告应当支付房屋租金。原告主张被告未按约定时间交付租金，应当解除租赁合同，但被告已对涉案房屋进行装修并使用至今，且被告未支付租金是对租赁房屋使用权、收益权有可能受到损害行使抗辩权利，故原告主张解除合同，本院不予支持。
第二，被告提出未向原告交付租金是因为原告与案外人袁桂菊进行诉讼，致原告不能向其提供房屋产权证办理租赁房屋工商注册登记，应当在原告提供房产证供其使用后再计算租金，但被告未能提供证据证明原告不能向其提供房屋产权证，被告应承担举证不能的不利后果。但原、被告间签订房屋租赁合同明确约定被告租赁房屋是用于经营，原告在明知其承租房屋在未经出租人袁桂菊同意的情况下不得转租，仍然将其承租房屋转租给被告，使被告由于对房屋使用及收益权益受到威胁，而在经营过程中时间、精力等综合投入受到负面影响，对被告的经营也将产生不利影响，原告未经出租人同意的转租行为违反诚实信用原则，故其主张由被告全额支付合同约定租金的诉讼请求，本院认为应当按照80%的比例维护较为适当。鉴于被告已于租赁合同签订时交付第一年租金，但原、被告双方在租赁合同履行的第一年，原告即与案外人进行诉讼，在原、被告租赁合同履行的第二年，原告与案外人达成和解，允许原告将涉案房屋转租给被告使用，从公平角度出发，本院仅对原、被告间租金合同第二年的租金进行调整，此后合同义务双方仍按合同约定履行。鉴于原告认可被告已向其支付第二年租金中的3万元，故被告现欠付原告租金为5万元。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十八条、第一百一十条、第二百一十二条、二百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：
一、被告李府岳于本判决生效之日起5日内支付原告刘广泉2015年8月1日至2016年8月1日的房屋租金5万元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告刘广泉其他诉讼请求。
案件受理费1966元，减半收取983元，由原告刘广泉负担388元，被告李府岳负担595元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。
审判员 张旭
二〇一六年七月十九日
书记员 马婧
附：本判决所依据的法律
一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国合同法》第六十八条：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
三、《中华人民共和国合同法》第一百一十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
四、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
五、《中华人民共和国合同法》第二百二十八条:因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
六、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条:当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
七、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条:基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。
八、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷和调查，询问当事人，在事实核对清楚后，合议庭认为不需要开庭审理的，也可以径行判决、裁定。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。