北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第11464号
上诉人（原审原告、反诉被告）北京住总正华开发建设集团有限公司，住所地北京市平谷区府前街36号。
法定代表人张小琨，董事长。
委托代理人佟喆，男，1979年11月29日出生。
委托代理人王方民，北京市众鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）王妹珍，女，1954年10月4日出生。
委托代理人王保根，北京市华洋律师事务所律师。
上诉人北京住总正华开发建设集团有限公司（以下简称住总集团）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第06134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人住总集团之委托代理人佟喆、王方民，被上诉人王妹珍之委托代理人王保根均到庭参加诉讼。现已审理终结。
2014年3月，住总集团向原审法院起诉称：2010年，我公司与王妹珍签订《租赁合同》及《补充协议》，王妹珍承租位于丰台区政馨园XX号楼底商一层西厅1F-07、08、二层西厅2F-06号房屋（以下分别简称07号、08号、06号房屋）。租期自2010年11月10日至2020年11月9日。之后，王妹珍又在原有房屋基础上增建了避风阁、包间。合同履行过程中，王妹珍将07号房屋转租他人用于经营餐饮，将06号房屋转租他人用于开办茶艺馆。现王妹珍在合同履行过程中拖欠租金，我公司无奈于2013年10月8日致函王妹珍，要求其限期给付租金，否则解除合同。2013年11月11日，王妹珍在未付清租金的情况下，将08号房屋、06号房屋腾退给我公司，但仍然占有使用07号房屋。我公司认为，王妹珍未依约给付租金已经达到解除合同的条件。因此，我公司请求：1.解除《租赁合同》及《补充协议》；2.腾退07号房屋；3.给付截至2014年2月28日的欠付租金
88876.86元，并按照每日1430.85元的标准继续给付自2014年3月1日至实际腾退之日止的租金；4.给付违约而解除《租赁合同》及《补充协议》的违约金302877元；5、诉讼费用由王妹珍负担。
王妹珍辩称：《租赁合同》第一条约定房屋用途为经营饺子、炒菜，但王妹珍在工商注册过程中却得知仅有07号房屋可以用于经营餐饮，使得合同目的不能实现。在上述情形下，我未能依约交付租金并非我的过错所致。综上，不同意住总集团的诉讼请求。
王妹珍并提出反诉称：我与住总集团签订《租赁合同》，承租房屋用于餐饮经营并进行了装修。现住总集团提供的08号房屋、06号房屋不能满足餐饮经营需要。现我已经把上述两间房屋腾退给住总集团，故我要求住总集团：1.返还08号房屋、06号房屋的租金2275740元；2.给付装修损失743963元；3.负担反诉费用。
住总集团就王妹珍的反诉答辩称：不同意王妹珍的反诉请求。1.王妹珍不能正常经营餐饮系其自身原因所致，与我公司无关；2.王妹珍在合同履行期间已经将诉争房屋转租，改变了约定的用途，并收取了次承租人租金。在此情况下，王妹珍要求返还租金没有相应依据；3.对于装修，应当保持现状由我公司处理。
原审法院经审理查明：2010年11月10日，住总集团（甲方）与王妹珍（乙方）签订《租赁合同》，王妹珍承租07、08、06号房屋，租期自2010年11月10日至2020年11月9日，其中免租期自2010年11月10日至2011年2月9日。07、08号房屋租金为6元／天／平方米，06号房屋租金为3元／天／平方米。合同第一条约定：“1.3用途：乙方用于经营饺子、炒菜……”；合同第二条约定：“2.4本合同租金支付方式为每季度支付一次，……从第四年起租金每三年递增5%……。2.5首次租金的支付时间为签订合同7日内，计人民币346293.75元；自第二次起，每次须在下一计租日期起始日的30日前交纳下期租金”；合同第九条约定：“9.6乙方未按照约定在合同规定付款时间内足额支付租金、补足质保金或其他费用的，逾期30日以内的，除补足差额，应每日向甲方支付所差金额千分之三的违约金（从应付日起至实付日止）；逾期超过30日的，甲方有权解除本合同。乙方应按照本合同约定的年度租金总额20%的标准向甲方支付违约金”。签订合同后，王妹珍给付押金100000元，并对诉争房屋进行了装修。
此后，双方签订《关于租赁合同的补充协议》（以下简称《补充协议一》），约定王妹珍承租07、08号房屋，前门头需加避风阁，面积51平方米。租金标准为6元／天／平方米，2012年2月10日起租。
2012年6月13日，双方签订《租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议二》），约定王妹珍新增计租面积16平方米，租金标准为3元／天／平方米，给付方式按照《租赁合同》第二条执行。2012年8月10日起租。
2011年10月18日，王妹珍与北京正华亨通文化交流有限公司（以下简称正华亨通公司）签订《租赁合同》，将06号房屋及一层门厅转租用于开办茶艺馆。
2013年11月11日，双方签订《房屋现场交接记录》，王妹珍将08号房屋、06号房屋腾退给住总集团。
庭审中，双方一致认定08号房屋面积216平方米（含原有房屋196平方米，避风阁20平方米），07号房屋面积235.5平方米（含原有房屋188.5平方米、避风阁31平方米、包间面积16平方米），06号房屋面积496平方米。截至2013年11月10日，王妹珍给付住总集团租金3240800元。截至2015年6月18日，王妹珍给付住总集团租金4124624.5元。
住总集团主张王妹珍在合同履行过程中拖欠租金，已符合合同第九条约定的解除条件，因此要求与王妹珍解除合同、腾退房屋、给付租金及占有使用费、违约金。王妹珍认可未按照合同约定的方式给付租金，但原因是08号房屋、06号房屋不符合合同约定的条件，无法用于餐饮经营。王妹珍称合同明确约定承租房屋用于餐饮经营，但上述两间房屋由于距离居民住宅过近，无法通过环评，造成王妹珍无法实现合同目的。双方签订合同后，只有07号房屋能够正常使用，08号房屋自2011年2月10日至2012年9月15日无法经营。2012年9月16日起，王妹珍为减少损失，无奈采取先经营后办照的方式使用。06号房屋自2010年11月10日至2011年11月18日无法经营，11月18日起转租给正华亨通公司经营茶楼，但由于茶楼亦需要通过环评，故该公司最终亦解除转租合同。王妹珍认为住总集团将08号房屋、06号房屋出租用于餐饮经营，但却不能保证上述房屋满足上述用途，因此应当返还06号房屋2011年2月10日至2011年11月18日，08号房屋2011年2月10日至2012年9月16日的租金并赔偿装修损失。
住总集团称08号房屋、06号房屋的使用情况属实，但对王妹珍的主张不予认可，理由如下：1、08号房屋、06号房屋不能正常使用与住总集团无关，而是由于王妹珍自身原因所致；2、王妹珍在合同履行过程中将06号房屋转租给案外人，说明王妹珍已改变了餐饮经营的用途，应当足额给付租金；3、虽然交付08号房屋、06号房屋时无装修，但装修应由住总集团自行处理。住总集团对上述主张提交王妹珍出具的《申请》予以佐证。《申请》大意为2012年3月13日，王妹珍提出因个人原因无法继续经营，申请将06号房屋转租。王妹珍对《申请》真实性不持异议，但称系由于06号房屋无法通过环评，为减少损失而被迫转租。
审理过程中，法院前往丰台区环保局进行调查。环保局工作人员答复：依照相关规定，进行餐饮经营需要距离敏感建筑物9米以上，住宅即属于敏感建筑物。现08号房屋距离住宅不足9米，故无法通过环评。经法院询问，住总集团与王妹珍认可06号房屋相比08号房屋的南侧与住宅距离更近。
庭审中，法院委托中建精诚工程咨询有限公司就08号房屋、06号房屋装饰装修工程造价进行鉴定。结论为确认部分造价金额456685.67元，争议部分造价金额43093.05元，争议部分为天然气总表、电表（27135.21元）以及07号、08号房屋之间的墙体（15957.84元）。住总集团认为虽然上述争议部分确实为王妹珍添附，但天然气总表、电表是在08号房屋、06号房屋之外且为三间房屋共用；墙体为两间房屋共用，故不同意列入给付上述损失。王妹珍称鉴定中的天然气总表、电表是专门为08、06号房屋所用。住总集团核实后认可王妹珍上述陈述。
原审法院认为：《租赁合同》及《补充协议一》、《补充协议二》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，系有效协议，双方均应依约履行。
关于本诉：住总集团以王妹珍未依约给付租金为由要求解除合同，王妹珍认可未依约给付租金，但认为原因在于住总集团提供的08号房屋、06号房屋无法通过环评不能满足餐饮条件，继而无法实现合同目的。因此，双方争议焦点在于王妹珍提出的理由是否能够成立。1、依照《租赁合同》第一条，双方约定的用途系用于餐饮，而通过环评程序系经营餐饮的前置条件。参考法院对丰台区环保局的调查，法院可以认定08号房屋、06号房屋由于距离住宅过近无法通过环评，无法实现合同目的；2、出租人应当保持租赁物在租赁期间符合约定的用途，住总集团作为出租人应当保证诉争房屋能够用于餐饮经营，现由于诉争房屋相邻关系的原因导致王妹珍无法正常经营餐饮，住总集团存在违约；3、在住总集团提供的房屋不能实现合同目的的情况下，王妹珍未依约足额给付租金，不宜认定为王妹珍故意违约。综上，法院对住总集团以王妹珍未依约给付租金为由，要求解除《租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，不予支持。进而，对住总集团在解除合同的基础上要求腾退07号房屋、给付违约金、自2014年3月1日起至实际腾退之日止的租金的诉讼请求，亦不予支持。若王妹珍欠付2014年3月1日起的租金，住总集团可在继续履行合同的基础上依合同另行主张权利。关于欠付租金部分，虽然住总集团提供的房屋不能全面实现合同目的，但王妹珍作为承租人，承租房屋进行餐饮经营，应当知道相关政策及房屋相邻情况。因此，考虑到王妹珍占有使用房屋的情节，法院认定王妹珍亦应当适当给付房屋租金。具体计算方式如下：因王妹珍正常使用07号房屋，故07号房屋应当依约给付租金（含相应部分的避风阁、包间）；因08号房屋前期无法通过环评手续，而王妹珍自认于2012年9月16日起采用先使用后办照的方式经营，故2011年2月10日至2012年9月15日的租金本院酌减为50%（含避风阁），自2012年9月16日起至2013年11月10日的租金按照合同约定数额给付（含避风阁）；因06号房屋前期无法通过环评手续，而王妹珍于2011年10月18日将房屋转租给案外人盈利，故2011年2月10日至2011年10月17日的租金本院酌减为50%，2011年10月18日至2013年11月10日的租金按照合同约定数额给付。综上，法院认定截至2014年2月28日，王妹珍应给付租金共计3647131.95元。因目前王妹珍已经给付4124624.5元，故不存在拖欠2014年2月28日之前租金的情形，对住总集团要求继续给付2014年2月28日前租金的请求，不予支持。
关于反诉：首先，依据上文所述计算方式，王妹珍截止2013年11月10日共应给付租金3489474.45元，而实际给付3240800元，尚存在差额，故不存在返还租金的情形；其次，依照现有证据可以认定，住总集团与王妹珍已于2013年11月11日协商一致就08号房屋、06号房屋进行了交接，可以认定上述房屋的租赁关系经协商一致予以解除，结合本案实际情况，法院认定住总集团应当给付王妹珍的装修残值损失，具体数额依据鉴定结论并结合折旧情况进行确定。关于住总集团提出的隔断墙的价值，因07号房屋的租赁关系仍然存续，故该隔断墙的装修残值由法院酌情确定。因住总集团认可天然气总表和电表系08号房屋、06号房屋所用，07号房屋并不使用，故住总集团应当给付上述部分的装修残值损失。据此，原审法院于2015年6月作出判决如下：一、驳回北京住总正华开发建设集团有限公司的诉讼请求。二、北京住总正华开发建设集团有限公司于本判决书生效之日起十日内给付王妹珍装修损失三十四万四千二百六十元。三、驳回王妹珍其他反诉请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，住总集团不服，向本院提起上诉，请求：撤销原判，将本案发回重审或改判支持其全部诉讼请求，驳回王妹珍的反诉请求，并由王妹珍负担全部诉讼费。住总集团的上诉理由如下：1.原审完全抛开合同约定，不顾客观事实和直接书证，枉法裁判。其一，合同约定诉争房屋以现状出租，王妹珍应自行办理营业执照及相关审批手续并在国家主管部门批准后依法经营。合同中没有任何条款约定住总集团要保证房屋符合餐饮用途。原审将保证房屋符合餐饮经营用途的义务错误地转嫁给了住总集团。其二，王妹珍2012年7月16日才向住总集团申请房屋产权证用于办理营业执照，王妹珍在原审庭审中自称直到2013年初才知道08号房屋和06号房屋不能通过环评；王妹珍已按照合同约定支付租金，期间并没有提出不能通过环评、不能办理营业执照的问题；王妹珍向住总集团提交的申请已经明确写明系因个人原因无法经营申请转租。可见，房屋是否通过环评在2013年前对王妹珍没有实际影响，房屋没有实际使用是由于其个人原因，责任应由其个人承担。原审忽略了重要事实，酌减房屋没有实际使用期间的租金不当。其三，合同约定“先审批办照后依法经营”。王妹珍在未领取营业执照的情况下擅自对06号房屋和08号房屋进行装修，违反了合同约定和相关法律规定，造成的装修损失应由其自行承担。2.原审认定事实不清租金帐混乱。判决只写王妹珍交了多少租金，但对合同约定的租金数额、已交租金的起止日期等没有叙述清楚。3.原审违反法定程序。其一，审理期限超过了法律规定；其二，法院在王妹珍没有变更诉讼请求的前提下，对其反诉请求进行变更。王妹珍同意原判。
本院经审理查明：原判所认定事实无误，本院予以确认。
另查：住总集团与王妹珍所签《租赁合同》第8.9及9.8条分别约定：王妹珍应自行在开业前办理营业执照、专项审批手续及其它必备证照等；王妹珍在租赁期内有任何违法或违反相关行业主管部门规定或违反合同约定的行为，所造成的一切损失，均由王妹珍承担责任，住总集团不承担任何法律及经济赔偿责任等。租赁合同签订后，王妹珍于2011年10月至11月对06号房屋进行了装修，于2012年7月至9月对08号房屋进行装修。2012年5月，王妹珍在付清之前租金后开始以06号房屋和08号房屋不能办理执照为由拒绝支付租金，至双方办理该房屋交接后继续支付07号房屋的租金。
2012年7月16日，王妹珍向住总集团递交“申请”称：因08号房屋正在办理营业执照等手续，特向住总集团申请产权证两份（复印件加盖产权单位公章）。2013年6月，王妹珍取得了在07号房屋注册的餐饮企业的营业执照，但06号房屋和08号房屋的营业执照始终未能办理。原审过程中，王妹珍在2014年7月8日的庭审中陈述：“现场交接记录的起因是因为2013年初被告在长期办理营业执照过程中，发现一层F08和二层F06号无法办理营业执照，”……“在2013年初，我方发现原告恶意欺诈，明知无法办理执照，还将一层F08、二层F06号两个房屋租给我方……”。王妹珍在2015年3月17日的庭审中陈述：其合同签订后就去申办有关证照，结果发现06号房屋和08号房屋不符合环保要求，离居民楼太近……。在本院审理中，王妹珍称：其在租赁合同签订后即联系办理营业执照，为办理环评曾数十次找到丰台区环保部门，环保部门曾多次到现场勘验，最终因06号房屋和08号房屋不能通过环评，其只能请求住总集团出具房产证等材料，单独申请办理07号房屋的营业执照。
上述事实有《租赁合同》、《补充协议一》、《补充协议二》、《房屋现场交接记录》、《申请》、调查笔录、《工程造价鉴定报告》及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：住总集团与王妹珍所签《租赁合同》及《补充协议一》、《补充协议二》均合法有效，双方应按照约定全面履行自己的义务。根据合同法的相关规定，租赁合同中出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，承租人的基本义务是按照约定支付租金。本案中，住总集团作为出租人应当保证诉争房屋符合约定的餐饮经营用途，该项义务虽未纳入合同条文，依法仍应属于合同义务内容。虽然双方合同约定王妹珍应自行在开业前办理营业执照及相关审批手续，但有关证照、手续的办理须以诉争房屋符合餐饮经营用途为前提，故该项约定并不能免除住总集团的上述义务。住总集团关于其无保证房屋符合餐饮用途义务的上诉理由，不能成立。
合同履行中，住总集团交付的08号房屋、06号房屋由于距离住宅过近导致王妹珍无法办理营业执照及相关审批手续，无法实现合同目的，住总集团构成严重违约。王妹珍前期依约支付了租金，在知道08号房屋、06号房屋无法用于约定用途的前提下暂时拒绝支付相应租金，属于行使合同履行抗辩权，不构成违约。现住总集团以王妹珍未依约给付租金为由要求解除《租赁合同》及《补充协议》，并在解除合同的基础上要求王妹珍腾退07号房屋、给付违约金及自2014年3月1日起至实际腾退之日止的租金，均缺乏依据，原审判决驳回住总集团该部分诉讼请求并无不当，本院对住总集团该部分上诉请求不予支持。另需要说明的是，06号房屋和08号房屋双方已自行完成腾退交接，应视为合同的相关内容双方已协议解除，无需法院再判决解除。双方在继续履行租赁合同中关于07号房屋的内容过程中发生的2014年3月1日之后的租金问题，双方可另行解决。
关于王妹珍是否拖欠2014年12月28日以前的租金问题，关键在于如何确定06号房屋在2011年2月10日至2011年10月17日和08号房屋在2011年2月10日至2012年9月15日期间未能实际使用的责任。关于该项责任，首先，08号房屋、06号房屋距离住宅过近决定了王妹珍不可能利用该房屋取得经营餐饮的营业执照，必然会影响王妹珍对房屋的使用，对此住总集团应当承担主要责任，王妹珍对房屋状况未尽谨慎注意义务，亦负有一定责任。其次，关于住总集团所主张能不能办理环评在2013年前对王妹珍没有影响，房屋未能使用是由于王妹珍自己的原因造成，责任应由王妹珍自行承担问题，由于办理餐饮营业执照是一个包括环评等前置程序在内的过程，并考虑到王妹珍相关陈述的完整性、王妹珍递交06号房屋转租申请目的的特定性以及合同履行的整体情况，本院认为，住总集团的相关理由不足以支持其该项主张，但综合现有证据可以看出王妹珍办理营业执照及相关手续不够及时，因此从这个意义上说王妹珍对于06号房屋和08号房屋未能使用亦负有一定责任。综合上述分析，06号房屋和08号房屋未能实际使用期间的责任应由双方分担，具体比例由法院酌定，原审法院将06号房屋在2011年2月10日至2011年10月17日的租金和08号房屋在2011年2月10日至2012年9月15日的租金均酌减为50%，并无不当。原审判决王妹珍按合同约定数额支付06号房屋和08号房屋分别自2011年10月18日、2012年9月16日至2013年11月10日期间的租金，双方均未提出上诉，本院不持异议。照此计算，截至2014年2月28日，王妹珍应给付租金共计3647131.95元。因王妹珍已付每笔租金并未严格区分对应的租赁期间，而截至原审判决前王妹珍已经支付租金4124624.5元，故不存在拖欠2014年2月28日之前租金的情形，原审判决驳回住总集团要求继续给付2014年2月28日前租金的请求，亦无不妥，本院对其该项上诉请求不予支持。
住总集团与王妹珍协议解除该房屋的租赁关系系因06号房屋和08号房屋不符合约定用途，故住总集团应当赔偿王妹珍的装修残值。住总集团关于王妹珍在未取得营业执照情况下进行装修，违反了合同关于先办照后经营的约定和法律相关规定，应自行承担装修损失的上诉理由缺乏法律依据，故本院对其该项上诉请求不予支持。住总集团关于原审租金帐混乱以及在法院在王妹珍没有变更诉讼请求的前提下，对其反诉请求进行变更的上诉理由，均缺乏事实依据。原审期间存在鉴定等扣除审限等法定事由，扣除后审理期限并未超过法律规定，且超审限本身并非将案件发回重审或改判的法定理由，故住总集团关于原审认定事实不清及违反法定程序的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院对其将本案发回重审的上诉请求亦不予支持。
综上所述，住总集团的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费3588元，反诉受理费15479元，鉴定费15000元，由北京住总正华开发建设集团有限公司负担12884元（已交纳3588元，剩余部分于本判决书生效之日起七日内交纳），由王妹珍负担21183元（已交纳）；二审案件受理费7176元，由北京住总正华开发建设集团有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖荣远
代理审判员 曹 雪
代理审判员 冷济光
二〇一五年十二月三十日
书 记 员 陈 雪