广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第936号上诉人（原审原告）：雷晶晶，女，汉族，1984年5月31日出生，住址：湖北省随州市曾都区。委托代理人：钟春标、梁海连，广东旗轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳京诚房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠阳区三和经济开发试验区二环路侧三和商业城二楼。法定代表人：黄海。上诉人雷晶晶因与被上诉人惠州市惠阳京诚房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2014）惠阳法民一初字第361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见2014年4月10日，雷晶晶向原审法院提起诉讼，请求：l、判令解除原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠阳00004026);2、判令被告退还原告购房款人民币196808元、维修基金人民币7582元、预告登记费及工本费740元、契税9837.12元；3、判令被告支付原告违约金人民币18696.76元(196808元×0.0005×90天+196808元×0.05=18696.76)；4、被告赔偿原告律师见证费人民币700元；5、判令被告承担本案诉讼费。主要事实和理由是：原告与被告于2013年5月2日签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号：合同编号：惠阳00004026),由被告将位于惠州××区××路与××路交汇处“××花园”二期××号楼××单元××号房（建筑面积为126.36平方米）以总楼款人民币：655808元(每平方米为5190元）预售给原告。合同约定：原告于签订合同时付清首期款196808元，剩余楼款办理银行按揭,被告于2013年12月30日前将经验收合格的商品房交付原告,被告逾期超过90天未将商品房交付原告的，原告有权解除合同，且被告应向原告承担违约责任。原告签订合同后，即按约定将首期楼款196808元、维修基金7582元、预告登记费及工本费740元及律师见证费700元支付被告，而被告却违反合同约定，至起诉之日仍未将商品交付原告，原告虽多次催促被告交房，被告却置之不理。原告为保护自身的合法权益，特提起本案诉讼。被告辩称：原告只交付首期款，由于原告拒绝办理银行按揭抵押登记，故剩余房款至今没有交付，不符交楼条件。契税是原告自行交到税局，不是我方收取。被告未向本院提交证据。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：原、被告于2013年5月2日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告以总价为人民币655808元购买被告开发的位于惠州××区××路与××路交汇处“××花园”二期××号楼××单元××号房，付款方式为银行按揭。合同第六条约定……签署本合同时已付清首期款人民币196808元，余额人民币459000元办理银行按揭。合同第八条约定……被告应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告。合同第九条约定……出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金……。合同签订后，原告于2013年12月30日向被告支付首期款196808元，2013年5月2日支付维修基金7582元和预告登记费及工本费740元。律师见证费700元是广东东方昆仑律师事务所收取。原告称契税9837.12元交与被告，但没有单据显示。原告因被告未按期交房，遂向本院提出上述诉请。庭审时，被告称原告至今没有付清购房余款，且拒签银行抵押合同，被告不交付案涉房屋理由正当；原告则称银行按揭贷款合同已签，但并没有收到银行或被告通知签订抵押合同。另，在本案庭审结束后，原告于2014年6月20日以快件形式向本院寄交原告参加社会保险清单、个体工商户营业执照、组织机构代码证、房屋租赁凭证。上述事实有商品房买卖合同、发票、收款收据及原、被告陈述为据。原审法院判决理由和结果原审法院认为，原告与被告签订的《广东省商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，合法有效，对原、被告具有法律约束力。本案争议焦点为：原告是否有权解除案涉合同。第一，本案中，原告诉请解除案涉合同的理由是依据案涉合同第九条约定：“……出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，现因被告未按合同规定的期限即2013年12月30日前交付商品房给原告使用，故原告提出解除合同的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，涉案购房款总额是655808元，现原告只支付了首期款196808元，余款459000元至今没有支付，在原告没有付清涉案购房全款前提下，被告有权拒绝履行交房义务，且原告也没有证据证明被告有《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的情形，故原告以被告逾期交房为由请求解除合同，于法相悖，本院不予支持。第二，在本案庭审结束后，原告虽于2014年6月20日以快件形式向本院寄交其参加社会保险清单、个体工商户营业执照、组织机构代码证、房屋租赁凭证等证据，要求对其提交的该部分证据进行重新质证，此时本案已庭审完毕，原告属逾期举证，依据《最高人民法院关于民诉证据的若干规定》第三十四条规定：“当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出”，本院不再组织进行质证。原告在代理词中提到其按揭贷款不能导致不能付清购房余款是因被告及国家政策等原因，但原告自始至终在诉状及整个庭审过程均无提及该问题，且原告是以被告逾期交房为由请求解除合同，并不是以按揭贷款不能为由，故本院对原告在代理词陈述的该理由不予采信。综上所述，因本院不支持原告解除案涉合同的诉求，故对原告其他请求一并予以驳回。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条、《最高人民法院关于民诉证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告雷晶晶的诉讼请求。本案受理费4668元减半收取为2334元，由原告雷晶晶承担。当事人二审的意见原审原告雷晶晶不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销惠州市惠阳区人民法院作出的(2014)惠阳法民一初字第361号民事判决书；2、判令解除上诉人与被上诉人签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠阳00004026）；3、判令被上诉人退还上诉人购房款人民币196808元、维修基金人民币7582元、预告登记费及工本费740元、契税9837.12元；4、判令被上诉人支付上诉人违约金人民币l8696.76元(196808×0.0005×90天十196808×0.05=18696.76元)：5、判令被上诉人赔偿上诉人律师见证费人民币700元；6、判令被上诉人承担本案诉讼费用。主要事实和理由是：一审法院认定事实及适用法律严重错误，导致判决结果十分不公。一、一审法院认定上诉人是互负债务合同中先履行合同义务的一方，从而适用《合同法》第六十七条及第六十八条的规定，不支持上诉人的诉讼请求，是本案最严重的错误。首先，根据上诉人与被上诉人于2013年5月2日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：惠阳00004026）第六条关于付款方式及期限的约定（买受人按下列第3种方式付款：签署本合同时已付清首期款人民币196808元整，余额人民币459000元整办理银行按揭。买受人应按以上约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用帐号，开户银行为：惠州惠阳区农村信用合作联社营业部；建行惠州三和支行，专用账户为80×××83；44×××57。凭银行出具的存款凭证，向出卖人换领交款收据）可以看出，该条款并没有就什么时候办理按揭及如何办理按揭作出约定，依据《合同法》六十二条的规定，在未约定付款期限且无法达成补充协议的情况下，上诉人可以随时履行付款义务，同时被上诉人亦可以随时要求上诉人履行债务，但应给上诉人必要的准备时间。由此看来，合同没有约定上诉人应先履行义务（办理银行按揭），法律也没有规定上诉人与被上诉人的互负债务由上诉人先履行，而一审法院却认定上诉人至今未支付被上诉人余款459000元，被上诉人有权拒绝履行交房义务明显是错误。其次，退一万步来说，假设真如一审法院所认定的一样，在互负债务合同中先履行合同义务的一方为上诉人，上诉人也已经按照约定履行了义务。因为合同签订后，上诉人除按约定足额支付了首期款196808元外，同时还支付了办理银行按揭贷款律师见证费700元，并与银行办理了按揭手续（签订了抵押贷款协议），最终是什么原因银行没有放款，上诉人并不清楚，而作为主导银行贷款的被上诉人及银行，从未通知上诉人还需办理些什么手续或提供些什么资料，且被上诉人也没有提供任何证据证明有通知上诉人还需签署“银行抵押合同”及上诉人有拒绝签订“银行抵押合同”的事实。综上，被上诉人应按照合同第八条的约定于2013年12月30日前，将验收合格的商品房交付上诉人，被上诉人拒绝交付的，上诉人有权依据合同第九条的约定解除合同。二、一审法院以上诉人逾期举证为由，对上诉人开庭结束后提交的证据不组织质证，从而不采信上诉的主张，显然没有法律依据。首先，虽然上诉人提交的社保清单、个体工商户营业执照、组织机构代码证、房屋租赁合同等证据是在庭审结束后，但此时判决并没有出来，案件仍在审理中，根据新《民事诉讼法》第65条“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确保当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由……”的规定可知，当事人逾期提供证据法律是允可，而一审法院却以《最高院人民法院关于民诉证据的若干规定》第三十四条规定为由，不组织双方质证，很明显适用法律错误。其次，对于案涉合同是否还存在履行的基础，是否还能继续履行，法院应予以审查。事实上，上诉人为湖北户籍（非惠州户籍），工作、纳税及缴纳社保均在深圳市，根据2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》及《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，其根本不符合在惠州按揭贷款购房的条件，但其在签订案涉商品房买卖合同时并不清楚政府关于购房的政策限制和办理银行按揭的条件及所需资料，直至开庭当天到当地银行咨询才知悉上述情况，而被上诉人在签订合同时明知上诉人不可能在惠州按揭贷款购房的情况不但没有如实告知，而且还故意隐瞒该重要情况，致使上诉人误以为自己能够通过按揭贷款购房的情况下与之签订合同。事实上，原告根本不可能通过银行贷款实现合同目的，由此可见未付清房款的责任在被告。综上，案涉合同没有约定按揭借款期限，被上诉也没有要求或通知上诉人在规定时间内履行，法律也没有规定上诉为先履行义务的一方，更何况，上诉人根本就不符合在惠州按揭贷款购房条件，合同目的无法实现的责任在被上诉人，被上诉人以上诉人未付清房款为抗辩理由不能成立。因此，一审法院认定事实及适用法律严重错误，导致判决结果十分不公，恳请二审法院查清事实，依法支持上诉人的全部上诉请求。被上诉人未到庭，也未提交任何形式的答辩意见。本院查明的事实本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。另查一，上诉人雷晶晶的户籍在湖北省，没有在惠州工作及纳税和缴纳社保。双方签订的《商品房买卖合同》约定剩余购房款459000元办理银行按揭，上诉人也缴纳了贷款的律师见证费700元。但双方均。另查二，双方均无提交证据证明曾经与银行签订房屋按揭抵押借款合同。本院裁判理由和结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一审认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》有效，双方均无异议，本院直接予以维持。结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审现争议的焦点为：1、上诉人一审起诉的理由是什么。2、上诉人以其起诉的理由主张解除合同应否支持。具体评述如下：按照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须有具体的诉讼请求和事实、理由。也即诉讼理由是诉的重要构成要素，包括了诉的事实根据和法律依据。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第156条规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求、被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第三款规定：当事人增加、变更诉讼请求或者提出反诉的，应当在举证期限届满前提出。上诉人在一审起诉状中是以被上诉人逾期交房为由要求解除《广东省商品房买卖合同》及退回首期购房款等，被上诉人针对其起诉的理由进行了对抗性的答辩，提出是因上诉人没有付清全部购房款，其有权拒绝履行交房义务。被上诉人针对上诉人的诉讼请求和事实理由进行了答辩。一审庭审后，上诉人才在代理词中提出其按揭贷款不能导致不能付清购房余款是因被告及国家政策等原因导致的理由，上诉人是既没有申请变更诉讼理由，也没有在一审庭审辩论终结前的时限前提出。在此情况下，一审围绕上诉人一审的起诉事实、理由和请求进行审理，程序并无不当。上诉人没有提交其与银行签订的按揭贷款合同为证，也没有提交其与被上诉人协商变更付款方式的证据。在上诉人没有合理理由不付清购房款的情况下，被上诉人抗辩提出其有先履行抗辩权，有权拒绝交房，而此时上诉人又无法举证证明其有不安抗辩的理由。故此，现上诉人仅以被上诉人没有按期交房为由，主张解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，依法不应支持。至于二审上诉人以其不是惠州户籍、社保、纳税等均不在惠州，自己不符合在惠州申请按揭贷款的条件，是被上诉人及国家政策原因导致其按揭贷款不能、进而无能力付清购房余款为由，主张合同不具备继续履行的基础，要求解除合同，因一审期间上诉人并非以此作为基本事实理由诉请解除合同，被上诉人没有针对该方面进行抗辩，二审期间被上诉人经合法传唤又没有到庭参加诉讼，无法进行调解，依程序在本案中对此不作审查，但上诉人可依法另行解决。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉主张没有充分的事实和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4668元，由上诉人雷晶晶负担。本判决为终审判决。审判长 曾 莹审判员 苏丹红审判员 邓耀辉二〇一四年十一月二十八日书记员 段艳红附：相关裁判依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。