江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2951号
上诉人（原审被告）：陆兴鑫，男，1980年3月26日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。
委托诉讼代理人：陆文明，江苏路泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：谈军旗，男，1968年12月3日生，汉族，住江苏省无锡市锡山区。
委托诉讼代理人：滕一明（谈军旗表哥），男，1955年10月29日生，汉族，住江苏省无锡市崇安区。
委托诉讼代理人：祁琦，江苏金渠律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈国养，男，1971年10月24日生，汉族，住福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：汪敬匏，男，1979年7月11日生，汉族，住福建省福鼎市。
被上诉人（原审被告）：尤本生，男，1969年4月17日生，汉族，住安徽省芜湖市南陵县。
上诉人陆兴鑫因与被上诉人谈军旗、陈国养、汪敬匏、尤本生房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市锡山区人民法院（2016）苏0205民初1613号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2017年11月6日公开开庭审理了本案。上诉人陆兴鑫，被上诉人谈军旗的委托诉讼代理人祁琦、滕一明到庭参加诉讼。被上诉人陈国养、汪敬匏、尤本生经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆兴鑫上诉请求：撤销一审判决，改判其不承担付款责任。事实与理由：1、法院未查明涉案房屋出租的真实情况，仅依据其出具的承诺书及其看过谈军旗与陈国养、汪敬匏的房屋租赁协议书就草率认定其与陈国养、汪敬匏均为谈军旗相对应的承租人错误。其与谈军旗、陈国养、汪敬匏之间均无直接合同关系。其承诺书所称“原租赁房屋协议”是指鲁宁、郭占略出具给其的王利军与邵宝霖签订的“住所（经营场所）租赁协议”。承诺书第二项中明确承诺书的有效期限为“负责经营期间”，其经营期间已付清全部费用。即使其承诺书所称“原租赁房屋协议”是指谈军旗与陈国养签订的租赁房屋协议书，那么前述租赁协议书第八条第7款也是对承租人的约定，而其是次承租人，不能依据该条规定要求其承担实际使用人尤本生的付款义务。2、一审法院其于违约之诉判决陆兴鑫、陈国养、汪敬匏与尤本生共同承担还款义务系适用法律错误。尤本生出具的欠条是对实际占用房屋产生的侵权之债的确认，与陆兴鑫、陈国养、汪敬匏基于合同产生的合同之债并非同一法律关系。3、无锡市金锡房地产开发有限公司（以下简称金锡公司）作为涉案房屋所有权人、出租人，应当追加为第三人，但一审法院遗漏必要诉讼第三人。其与谈军旗之间并无直接合同关系，根据合同相对性不应作为被告，依据其次承租人身份应为第三人。
被上诉人谈军旗辩称：第一，本案的租赁实际情况，一审法院根据双方目前举证证据所反映的客观内容对租赁存在的基本流转情况进行了查明。第二，一审法院对于为何判令陆兴鑫承担共同付款义务作了说明，主要是由于陆兴鑫出具了相应的承诺书并结合原租赁协议中对于承租人相应的义务。第三，一审程序不存在违法的情况。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法予以维持。
被上诉人陈国养、汪敬匏、尤本生未作答辩。
谈军旗向一审法院起诉请求：判令陆兴鑫、陈国养、汪敬匏、尤本生向其支付租金60000元、违约金75000元。
一审法院认定事实：2010年1月12日，金锡公司与谈军旗签订房屋租赁协议，约定金锡公司将坐落于金锡商业广场的29、30、31号店铺出租给谈军旗，租赁期限自2010年3月12日至2015年3月12日止。上述合同第八条第7款约定，如谈军旗需要将租赁店铺转租给第三方使用，须经过金锡公司书面同意，谈军旗必须确保该第三方亦遵守本协议之承租人的各项义务，否则，因该第三方的原因造成金锡公司及他人损失的，谈军旗全额赔偿损失并承担一切法律后果。
2010年9月28日，谈军旗与陈国养、汪敬匏签订房屋租赁协议，约定谈军旗将金锡商业广场30号店铺出租给陈国养、汪敬匏开办足浴店，第一期租金3万元（从2010年9月27日至2011年3月12日），第二期租金为8万元（从2011年3月12日至2012年3月12日），以后每年按此价格付款。合同另约定租金的支付方式为先付后用，陈国养、汪敬匏应于每一租赁年度开始前提前一个月一次性交清全年度房租费用及其他费用；未经谈军旗同意，陈国养、汪敬匏不得改变店铺用途、结构；如承租人需要将租赁店铺转租给第三方使用的，须经过出租人的书面同意，承租人需确保该第三方亦遵守本协议之承租人的各项义务，否则，因该第三人的原因造成的出租人及他人的损失的，承租人全额赔偿损失并承担一切法律后果；如陈国养、汪敬匏未按本协议约定交纳房租的，每逾期一日应向谈军旗支付违约金100元，其中在100元打印字体后面手写一个“0”。金锡公司在合同尾部“同意转租”处加盖印章。
2012年8月27日，鲁宁、郭占略与陆兴鑫签订转让协议，约定鲁宁、郭占略将坐落在无锡市友谊中路金锡商业广场（喜来乐休闲会所）的经营权转让给陆兴鑫。2012年9月1日，金锡公司出具证明载明，金锡公司同意由陈国养、汪敬匏转租给陆兴鑫。2012年9月18日，陆兴鑫向出租方出具承诺书，承诺喜来乐足浴店由陆兴鑫负责，原所签租房协议继续有效，并保证认真履行；在负责经营期间，陆兴鑫保证如期按约付清本店所有一切费用。2013年3月1日，陆兴鑫出具说明载明：今由本人代陈国养、汪敬匏承付2010年9月28日与谈军旗订立的房屋租赁协议书所约定的2013年房屋租金人民币捌万元整。
2013年10月6日，陆兴鑫与姚小妹签订房屋转让协议书，约定陆兴鑫将位于金锡商业广场30号店铺转让给姚小妹，转让费85000元，至2014年3月12日的房租已涵盖在内。
2014年2月13日，尤本生向谈军旗出具承诺书，确认自承诺书出具之日起喜来乐足浴店由尤本生负责，原所签租房协议继续有效并保证认真履行。同日，尤本生向谈军旗出具欠条，确认结欠房东谈军旗2014年房租6万元，并承诺于2014年3月12日付清。2014年3月6日，谈军旗委托江苏吕斌律师事务所发律师函至金锡商业广场30号租户，载明：经委托人谈军旗向本律师事务所陈述及提供的书面材料发现，2014年2月13日由贵方向谈军旗出具的承诺书及欠条应于2014年3月12日付清房租，鉴于该承诺，本所代表谈军旗要求贵方切实履行承诺书中的承诺。上述函件由谈军旗发送至无锡市锡山区东亭镇友谊路金锡商业广场30号足浴店及安徽省芜湖市南陵县家发镇官塘村新桥组44号，收件人均为尤本生。
一审中，陆兴鑫称，其出具承诺书时看到过谈军旗与陈国养、汪敬匏的房屋租赁协议书。
以上事实，有房屋租赁合同、承诺书、欠条、律师函、邮寄凭证，房屋转让协议、说明及当事人陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。谈军旗与陈国养、汪敬匏签订房屋租赁合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同履行义务。陈国养、汪敬匏虽将案涉租赁房屋转租给他人使用，将足浴店的经营权转让他人，但并未与谈军旗办理解除租赁合同关系的手续，故陈国养、汪敬匏仍为上述租赁合同的承租人，应当按约履行支付租金的义务。现谈军旗要求陈国养、汪敬匏支付租赁期内的租金6万元，符合双方约定及法律规定，予以支持。尤本生于2014年2月13日出具欠条确认结欠谈军旗房屋租金6万元，并承诺于2014年3月12日前付清。尤本生出具的欠条系其真实意思表示，未损害他人合法权益，予以确认，尤本生应当履行其承诺支付租金6万元。现谈军旗要求尤本生支付租金6万元，予以支持。本案的争议焦点为陆兴鑫是否需要承担支付租金6万元的义务；如果需要，其承担付款义务的理由是什么。对此，法院认为，虽然陆兴鑫在承诺书第三条申明“在负责经营期间，如期按约付清本店的所有一切费用”，但这并不意味着陆兴鑫的义务局限于其负责经营期间，应当结合承诺书的整体内容对陆兴鑫之义务作出认定。承诺书第一条载明“原所签租房协议继续有效，并保证继续履行”，且陆兴鑫称其出具承诺时看到了谈军旗与汪敬匏、陈国养签订的房屋租赁协议书，故陆兴鑫的上述意思表示应当理解为其认可谈军旗与汪敬匏、陈国养签订的房屋租赁协议书，并保证认真履行该房屋租赁协议书，即陆兴鑫认可谈军旗与汪敬匏、陈国养签订的房屋租赁协议书对其产生效力并保证履行，陆兴鑫之地位相当于该份房屋租赁协议书项下的承租人。陆兴鑫同样并未与出租人谈军旗办理解除租赁合同关系的手续，现谈军旗作为出租人要求陆兴鑫支付租赁期限内的租金6万元，亦予以支持。谈军旗虽后期多次向尤本生主张权利，但这并不意味着其放弃了要求陈国养、汪敬匏、陆兴鑫支付租金的权利，也不意味其同意陈国养、汪敬匏、陆兴鑫退出原租赁协议。由于陆兴鑫抗辩违约金过高，且谈军旗确未提供证据证明其因承租人或次承租人违约产生的损失，法院酌情将付款义务人应承担的违约金调整为以未付款项6万元为基数，自2014年3月12日至判决生效之日止按同期银行贷款利率的1.95倍计算。以上，对谈军旗要求陈国养、汪敬匏、陆兴鑫、尤本生支付租金6万元及该款自2014年3月12日至判决生效之日止按同期银行贷款利率的1.95倍计算的利息的诉讼请求依法予以支持；对超过部分，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院作出判决：一、陈国养、汪敬匏、陆兴鑫、尤本生应于判决生效后10日内给付谈军旗6万元及该款自2014年3月12日至判决生效之日止按同期银行贷款利率的1.95倍计算的利息。二、驳回谈军旗的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3000元，保全申请费1220元，公告费1050元，三项合计诉讼费5270元，由陈国养、汪敬匏、陆兴鑫、尤本生共同负担2345元，由谈军旗负担2925元。
除上诉人陆兴鑫认为遗漏部分事实外，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。
二审中，陆兴鑫向本院提交下列证据：
1、王利军与邵宝霖的租赁协议复印件一份，该协议出租方是金锡公司，故金锡公司应该是案涉房屋的所有人，证明谈军旗与金锡公司之间的租赁合同是无效的，另外，谈军旗与陈国养、汪敬匏之间的转租合同也是无效的。
2、谈军旗于2014年2月13日从尤本生处收取房屋租金2万元所出具的收条，证明谈军旗知道陆兴鑫将涉案房屋转租的事实，并已收到部分租金，谈军旗与尤本生建立了租赁关系。
谈军旗质证意见：租赁协议真实性无法确认，就其内容来看，该协议第六条中注明是供乙方办理有关登记使用，也就是用于由乙方在办理工商登记需要住所证明所以才有了这份租赁协议。陆兴鑫提供该份证据所要证明涉案的合同无效，从法律上就没有相关依据，即便是无权处分也不存在合同无效的情况。收条的真实性认可，谈军旗已收到尤本生租金2万元，还欠租金6万元。
二审争议焦点是：陆兴鑫是否需要承担支付租金6万元的义务。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据陆兴鑫2012年9月18日出具的承诺书及2013年3月1日出具的说明，可以证明陆兴鑫认可谈军旗与汪敬匏、陈国养签订的房屋租赁协议书继续有效并保证认真履行。此后陆兴鑫虽将足浴店的经营权转让他人，将案涉租赁房屋转租给尤本生使用，但并未与谈军旗办理解除租赁合同关系的手续，故陆兴鑫仍为上述租赁合同的承租人，其按约履行支付租金的义务并未免除。现谈军旗作为出租人要求陆兴鑫支付租赁期限内的租金6万元，符合双方约定及法律规定，应予支持。谈军旗虽后期多次向尤本生主张权利，但这并不意味着其放弃了要求陈国养、汪敬匏、陆兴鑫支付租金的权利。故一审判决陈国养、汪敬匏、陆兴鑫、尤本生共同承担付款义务并无不当。
综上，陆兴鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3000元，由上诉人陆兴鑫负担。
本判决为终审判决。
（此页无正文）
审 判 长 林中辉
审 判 员 王一川
代理审判员 赵 璧
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 窦 玥