广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0106民初20238号
原告：王旭波，男，1987年10月27日出生，汉族，住福建省石狮市。
委托代理人：李雯君，系广东合拓律师事务所律师。
被告：邱丽清，女，1978年11月2日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。
委托代理人：轩辕宇璐、金少佳，均系广东国智律师事务所律师。
原告王旭波诉被告邱丽清房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王旭波及其委托代理人李雯君，被告邱丽清的委托代理人轩辕宇璐、金少佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告王旭波诉称：2016年9月3日，原告与被告邱丽清在广东中原地产代理有限公司的促成下签订了《广州市存量房买卖合同》，约定原告向被告购买广州市天河区马场路16号之二2906房，原告需在签订合同时支付定金250000元，在取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清首期楼款，剩余楼款以银行按揭方式支付；被告需积极配合办理各项手续以顺利完成交易，否则应向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了定金，但被告一直不予配合办理各项交易手续，经原告和广东中原地产代理有限公司多次催促，被告均以各种理由推脱，导致本次交易停滞不前。被告拒不办理交易手续，已构成违约，应承担相应法律责任，故诉至法院，请求判令：一、被告继续履行《广州市存量房买卖合同》，协助原告办理房屋交易过户手续；二、被告向原告支付违约金1000000元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告邱丽清辩称：案涉房屋已设定了他项权，不具备继续履行的可能，且我方也不同意继续履行合同，原告违约在先，包括与中介方恶意串通设计合同条款，将违约金条款约定的不明确，致使合同存在重大瑕疵；原告亦故意拖延时间，不承诺具体的付款时间，导致合同无法正常履行。我方出售案涉房屋的目的是为了办理移民手续，原告承诺2016年9月15日给付首期款，但首期款的应付款时间我方并没有与原告达成一致意见，导致我方办理移民手续无限期拖延，合同已无继续履行的意义。另，我方已于2016年9月21日将定金退还原告，原告亦收取了定金，未造成原告任何损失。故我方不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明：据原告提交的房管部门2017年3月22日出具的《广州市不动产登记查册表》显示，被告系广州市天河区马场路16号之二2906房（以下简称“案涉房屋”）的登记产权人，案涉房屋建筑面积为152.7341平方米，规划用途为办公；2017年3月20日，房管部门核准登记了被告与案外人的持案涉房屋房产证抵押申请。
2016年9月3日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市存量房买卖合同》（以下简称“《合同》”），约定：甲方将案涉房屋以现状售予乙方，案涉房屋不存在抵押等他项权利情况，不带家私家电，带租赁合同，甲方保证租户已放弃优先购买权，且交易过户后甲方仍须协助乙方与租户办理后续事宜；甲方保证所填写和提供的有关案涉房屋的权属情况真实，保证对案涉房屋享有完整产权，保证案涉房屋不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益，否则承担相应的法律责任。案涉房屋按整套出售并计价，总金额为4950000元；甲乙双方一致同意由乙方按按揭付款方式支付楼款并办理交易手续，乙方签订本合同时支付250000元定金；首期楼款（含定金）2600000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，银行同意贷款申请后5个工作日内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准）；剩余楼款2100000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付，乙方应在签订本合同后5个工作日内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行账号，贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。甲乙双方同意案涉房屋交付使用的时间为甲方收齐房款当天。甲方应在案涉房屋正式交付使用前，交清所有案涉房屋在收楼前发生的欠款及费用（如银行贷款欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用），甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。当事人不履行合同或不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。甲方不能按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用；乙方不能按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%。乙方未能按照本合同约定支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方。如因某方当事人原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，违约方按逾期天数，每逾期一天，按总房价款0.05%支付违约金。甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除。本合同首页记载的双方通讯地址（乙方为福建省石狮市湖滨路245号，甲方为空白）为所有通知、文件、资料等送达地址，上述地址如有变更，应在变更后三日内书面通知有关当事人，否则一经发至上述地址即视为送达。其他约定：甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司（以下简称“中原公司”）办理网签合同，甲乙双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易，如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方须按本合同约定的成交价的10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。甲方保证案涉房屋过户至乙方名下前不存在任何抵押、查封，本合同签订后，若案涉房屋被查封，乙方有权解除本合同并要求甲方支付总房价10%的违约金。甲方应积极配合办理各项手续，若本合同未明确履行期限，以经纪方或乙方发出书面催促履行通知书之日起5日内为限，逾期不履行的，每逾期一日按总房价千分之五向乙方支付违约金；逾期超过30天的，乙方有权解除合同并要求甲方支付总房价10%的违约金。如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准等。
上述《合同》签订后，原告向被告支付了购房定金250000元，被告亦就此向原告出具了《收款收据》。原、被告还签订了《房屋买卖合同网签委托确认书》，确认委托中原公司按净楼价4950000元的价格进行案涉房屋的买卖合同网签手续，对于案涉房屋的网签合同内容，双方清楚了解且予以确认，并自愿接受合同条款的约束等。
2016年9月18日，原告称其应中原公司要求签署了《存量房买卖合同变更协议》（以下简称“《变更协议》”），同意将《合同》中错误书写的“首期楼款（含定金）2600000元”更改为“首期楼款（含定金）2850000元”，但当日被告并未到场签署；被告确认中原公司后于2016年10月向其出示了上述《变更协议》，但因《变更协议》未涉及《合同》其他问题如付款时间的约定，故被告不同意签署。
2016年9月21日，被告向原告退还购房定金250000元。
2016年9月26日，原告称中原公司向被告发出《履行合同催告函》，相应EMS邮寄底单显示收件人为被告，收件地址为被告的身份证住址，内件品名为《履行合同催告函》，该邮件因拒收被退回。经质证，被告否认收到上述邮件。
原告称，《合同》签订后，其已着手办理案涉房屋的银行按揭贷款手续，并就此提交了其与案外人广州市汇瀚顾问有限公司于2016年9月18日签订的《委托确认书》（显示原告委托该司就案涉房屋向上海浦东发展银行申请按揭贷款等）及案外人深圳市世联土地房地产评估有限公司于2016年9月14日出具的《房地产价格初评结果答复书》（显示案涉房屋2016年9月13日的评估总值为5116500元，估价目的是为贷款方向银行申请抵押贷款提供参考依据等）为证；此后，《合同》无法继续履行系因被告拒不办理各项交易手续，且被告还于2016年9月21日擅自将购房定金退还原告，以其行为表明其不想继续履行《合同》，原告亦就此提交了：一、原告称系原告与被告丈夫2016年9月21日至2016年11月30日的短信往来记录，显示对话人为“卖房麦先生”，其中9月21日“卖房麦先生”称关于合同需要如何处理，其需要时间考虑，也需要和律师沟通，尽量在下周五前回复；原告回复称尽快确认并按合同约定配合办理手续就行。此后，原告向“卖房麦先生”发出了多条催促被告配合办理房屋贷款合同、网签手续的信息，“卖房麦先生”直到10月14日才回复称由于合同出现重大纰漏，造成其损失，双方对合同主要条款存在重大争议，需要变更或重新约定，其已积极与原告沟通，并不存在无故拖延，要求原告面对以下问题：1、关于其方的损失如何处理，2、关于合同款项如何支付要约定明确并具体到哪一天，3、关于房屋的家私家电问题，4、租户的交割问题，5、原房屋物业费用问题。11月8日，原告回复称对方有权及将会自行拆走可搬动可移动家电，并保证不破坏案涉房屋装修及结构；对方需配合取得交易中心收缴证件收据，并配合办理完递件手续后即付含定金285万；对方需按照合同约定，付清交房前产生的物业水电及一系列已产生的费用，原告已多次让步，并且上述家电及首期楼款短信如对方在一个礼拜内还不及时配合办理网签及同贷手续的话，该协商条款即无效等。二、原告称系中原公司员工与被告丈夫的微信往来记录（打印件），显示对话人为“小麦麦”，其中一方反复要求麦先生和邱小姐商量一下配合客户把按揭批了，王先生是同意麦先生一方搬家电的，这样拖着不是办法，租约也是没有关系的，麦先生一方一声不吭就把钱退还给王先生，是无理取闹，中介方从来没有说过15号可以给260万，只说过快的话国庆节前可以给完剩下的260万楼款，国庆节后出了房产证可以收到210万，麦先生一方单方解除合同是违约的；“小麦麦”回复称租户还没有定下来等。
经质证，被告称《委托确认书》、《房地产价格初评结果答复书》均系原告单方委托行为，故对其真实性、合法性、关联性不予确认。对原告提交的短信及微信往来记录的真实性、合法性、关联性亦不予确认，理由为该组证据无法显示对话双方的身份。且被告称，《合同》无法继续履行，系因《合同》存在重大瑕疵，未约定清楚首付款的金额及支付时间，且原、被告此后亦未能就上述问题协商一致。故在原告没有付款的情况下，被告有权拒绝办理贷款及过户手续。且因原告拖延交易时间，被告出售案涉房屋的目的即办理移民手续亦无限期拖延，《合同》目的无法实现，故被告于2016年11月左右决定不再履行合同，但并未向原告发出通知。被告为证明其所述情况，亦向本院提交了：一、被告称其与中原公司员工的短信往来记录（打印件），显示对话人为“139××××7022广东广州移动”，被告与对话人在2016年9月28日约定于2016年10月3日与客户王先生见面协商合同事宜等。二、被告称其与原告的短信往来记录（打印件），显示对话人为“186××××1399福建泉州联通”，被告于2016年10月14日向对话人发出短信称由于合同出现重大纰漏，造成其损失，双方对合同主要条款存在重大争议，需要变更或重新约定，其已积极与对方沟通，并不存在无故拖延，要求对方面对以下问题：1、关于其方的损失如何处理，2、关于合同款项如何支付要约定明确并具体到哪一天，3、关于房屋的家私家电问题，4、租户的交割问题，5、原房屋物业费用问题。三、中国银行股份有限公司出具的《新线存款历史交易明细清单》，显示被告名下账户收到转账金额7710000元，被告称该笔款项系其为办理移民手续而借，被告存在资金紧缺。经质证，原告以其并非证据一的参与方为由，表示无法确认该证据的真实性、合法性、关联性，且称从证据一的发生时间为2016年9月28日来看，被告当时仍未配合原告办理按揭及网签手续，存在拖延；对证据二的真实性无异议，但认为被告仅截取了其中一条短信记录，无法真实反映双方沟通过程。对证据三的真实性、合法性、关联性不予确认，认为被告因办理移民手续急需用钱的陈述没有事实及法律依据，与本案无关。
又，原告为证明其主张，还向本院申请了证人伍某出庭作证，伍某到庭陈述如下：其自2015年入职中原公司工作，于2016年8月底为原、被告提供居间服务；原、被告于2016年9月3日签订了《合同》，约定2016年9月13日左右办理案涉房屋的按揭贷款，但被告后一直称没空。2016年9月15日，被告致电，要求原告2016年9月15日支付首期款，如果不能按时付款就解除合同，被告此前是从未提过该要求的；其向被告解释根据《合同》约定是在递件时才支付首期款的。其后亦向原告转达了被告的要求，原告表示此前并不知道9月15日要支付首期款，所以不同意支付。此后，被告没有按时配合办理按揭贷款，又提出了很多新的要求，例如拆家电等，原告也表示同意。现《合同》仍停留在了被告应配合原告办理抵押贷款的阶段。其在签《合同》时确有告知过被告，在双方配合的情况下，可以在国庆节后放款；也确认被告曾说过要办理移民手续。经质证，原告对上述证人证言的真实性予以确认，被告则认为证人与本案有利害关系，不能作为本案证人，对其证人证言的真实性不予确认。
另，原告于本案庭审后以被告擅自将案涉房屋出租、抵押，导致《合同》难以继续履行为由，申请撤回其第一项诉讼请求即要求被告继续履行《广州市存量房买卖合同》，协助原告办理房屋交易过户手续；原告同意解除《合同》，但要求被告支付违约金，且就违约金1000000元的依据，原告提供了佛山市华鹍房地产与土地评估有限公司（以下简称“华鹍公司”）于2017年3月31日出具的《房地产估价报告》，该报告显示：华鹍公司受原告委托，对案涉房屋2017年3月22日的市场价值进行了分析估算，得出估价结果为案涉房屋2017年3月22日的公开市场价值为634.35万元；案涉房屋规划用途为办公；至价值时点，估价对象用作住宅等。经质证，被告对上述《房地产估价报告》的真实性予以确认，但认为该评估系原告单方委托，评估的内容及评估作业日期的时点与本案不相符，被告已于2016年9月21日将定金退还原告，即使原告主张违约或损失，也应当以2016年9月21日作为评估作业时点；评估报告中称估价对象用作住宅也是错误的，不能充分反映案涉房屋当时的市场价值；且被告在签订《合同》当月即已将购房定金退还原告，原告没有任何损失，原告在被告退还款项后，应采取必要的措施防止损失扩大；综上，不同意原告要求被告支付1000000元违约金的诉讼请求，即使被告需承担违约责任，违约金也应根据《合同》履行情况、双方过错程度予以减少。
本院认为：原告申请撤回其第一项诉讼请求，系原告自行处分权，并无不妥，本院予以准许。
原、被告签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。
就《合同》的履行情况看，原告已向被告支付了定金250000元；根据该合同约定，被告此后应协助原告办理按揭贷款手续，且双方应在银行同意贷款申请后5个工作日内共同到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户手续需在合同签订后90天内完成；首期款亦应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清等。现被告确认其未协助原告办理揭贷款手续的事实，理由为《合同》存在重大瑕疵，未对首期款的金额及支付时间进行明确。本院认为，根据双方确认的《合同》及《房屋买卖合同网签委托确认书》可知，原、被告对案涉房屋的交易总金额为4950000元并无异议，而《合同》中约定的定金为250000元，首期楼款（含定金）为2600000元，剩余楼款为2100000元，显然存在计算错误。结合被告出具的《收款收据》确认收到案涉房屋定金250000元，以及原告2016年9月18日签署的《变更协议》中约定将《合同》中错误书写的“首期楼款（含定金）2600000元”更改为“首期楼款（含定金）2850000元”，本院采信原告主张，即《合同》中的首期款金额存在笔误，而非约定不明，且该笔误未实质变更《合同》约定的总价款，未实质影响双方的合同权利义务，且在《合同》有关款项支付约定存在错误实际对原告有利的情况下，原告也以书面形式于2016年9月18日进行了更改确认，被告再以首期款金额约定不明拒绝履行《合同》，缺乏理据。又，《合同》约定了首期款应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清，且交易过户手续需在《合同》签订后90天内完成；有关首期款的支付时间是明确且具有可操作性的，亦符合房地产市场交易惯例，被告以首期款支付时间不明确为由拒绝履行《合同》，缺乏合同依据；综上，被告有关《合同》存在重大瑕疵，首期款的金额及支付时间仍有待原、被告协商确认的抗辩意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，《合同》无法继续履行的责任在被告。且结合被告2016年9月21日径行向原告退还购房定金250000元的事实来看，被告也以其行为表明其不愿意继续履行《合同》。因原、被告现对《合同》解除均无异议，本院确认，原、被告签订的《合同》已解除，且原告作为守约方有权追究被告的违约责任。
《合同》约定，被告不能按合同约定将案涉房屋出售给原告的，应当向原告支付相当于案涉房屋成交价10%的违约金即495000元。现原告根据其委托华鹍公司评定的案涉房屋2017年3月22日的公开市场价值为6343500元，要求被告支付违约金1000000元以弥补原告的损失；被告则主张根据《合同》履行情况、双方过错程度，违约金应予减少。本院认为，一方面，被告已于签订《合同》当月即以退还购房定金的方式表明其不愿意继续履行《合同》，原、被告尚未办理网签及抵押贷款手续，原告在被告违约后，应采取适当措施防止自身损失扩大；另一方面，原告在被告退还购房定金后一直向被告主张继续履行《合同》，被告也向原告提出了《合同》继续履行的各种条件，并未明确拒绝继续履行《合同》，故就原告的损失扩大，被告亦负有一定责任；综合上述情况，本院对原、被告要求调整违约金的主张均不予采纳，被告应根据《合同》约定，向原告支付违约金495000元。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告邱丽清于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告王旭波支付违约金495000元；
二、驳回原告王旭波的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费30250元，由原告王旭波负担21525元，被告邱丽清负担8725元；保全费5000元，由原告王旭波负担2525元，被告邱丽清负担2475元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 陈穗芳
人民陪审员 刘绮华
人民陪审员 苏丽颜
二〇一七年八月四日
书 记 员 许丽凤
本判决已于2017年月日送达