福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民初字第524号
原告厦门市公房管理中心，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路83号四楼，组织机构代码79805602-9。
法定代表人杨晓晖，主任。
委托代理人李琳琳，福建均融律师事务所律师。
委托代理人陈曾盛，福建均融律师事务所实习律师。
被告周勇胜，男，1957年9月出生。
委托代理人方雄鹭，男，1969年9月出生。
原告厦门市公房管理中心与被告周勇胜房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈玮斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告厦门市公房管理中心委托代理人李琳琳、陈曾盛，被告周勇胜及其委托代理人方雄鹭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门市公房管理中心诉称，2009年12月23日，原、被告签订一份《非住宅房屋租赁合同》，约定由被告向原告承担租址在厦门市集美区杏东路9号101室（厦门市集美区杏东路9号之1）的房屋，租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，每月租金为13422.2元。合同还约定被告若逾期交纳租金的，将每日加收应交房租千分之三的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告占有使用，合同到期后，被告未腾退租赁房屋但有继续支付部分租金，原告就被告继续使用租赁房屋也并无异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限改为不定期。2013年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发布厦国土房（2013）135号文，将讼争租赁房屋的租金标准调整为每月124677元，租金标准使用期限自2013年6月1日起至2015年12月31日，故被告自2013年6月1日起应按照每月124677元的标准支付房屋租金。2013年5月根据厦门市国土资源与房产管理局的要求，继续租赁公房的承租人需于2013年5月20日前完成新合同续签换发工作。据此原告多次以书面、电话、报纸、电视等多种方式通知被告续签房屋租赁合同，但被告均置之不理，并自2013年7月1日起开始拖欠房屋租金，原告多次摧讨均未果。鉴于被告经原告多次通知均未续签房屋租赁合同，已无意续租，且被告长期拖欠租金，存在严重的违约行为。据此，原告请求法院判令：1、解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同；2、被告立即将址在厦门市集美区杏东路9号101室（厦门市集美区杏东路9号之1）的房屋腾空并归还给原告管理；3、被告立即支付给原告自2013年6月1日起至实际归还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋占有有使用费自合同解除之日起参照租金标准计算，暂按每月124677元计算，房屋租金及房屋占有使用费暂计至2013年11月30日为690282元）并支付违约金（违约金每日按应交房屋租金及房屋占有使用费总额的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算，暂计至2013年11月30日为196730.37元）；以上暂合计887012.37元；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、原、被告之间的不定期房屋租赁合同自起诉之日即2014年1月22日解除；2、被告立即将址在厦门市集美区杏东路9号101室（厦门市集美区杏东路9号之1）的房屋腾空并归还给原告管理；3、被告立即支付给原告自2013年6月1日起至2014年1月21日欠缴的房屋租金853324.3元［（124677元-13422.2元）×7.67个月］及占有使用费（占有有使用费按每月124677元的标准自2014年1月22日起计算至实际腾空归还之日止）；4、被告立即支付给原告违约金（违约金以应缴房屋租金及占有使用费为基数，按每日千分之三，自2013年7月1日起计至被告实际结清房屋租金及占有使用费之日止）；5、被告承担本案全部诉讼费用。
被告周勇胜辩称，1、被告对原告提出与被告解除不定期的房屋租赁合同关系有异议。起诉状中原告已承认被告和原告的租赁合同继续有效。2013年4月26日厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发布厦国土房（2013）135号文对租金进行调价，比上次合同的租金标准暴涨9倍多（2012年的租金每月13422.2元，现租金每月124677元），被告无法承受，积极多次与原告及原告的上级主管部门进行面对面的协商，并提交书面意见说明租金确实是天价，请求原告及原告上级主管部门就被告的租金标准给予合理性的涨价（在原有的租金标准上上涨1-2倍）。（2013）135号文规定所有承租的单位和个人明确规定按市场评估价格的优惠标准执行，然而厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局在对夏商的租赁合同上采取在原有的2012年的租金标准上不予调价的决定，被告感到此份规定对这次被调整租金的所有承租人明显不公。既然是社会的公共资源，就应该公平对待，因此，被告已多次向厦门市国土与房产管理局的领导反映，而厦门市国土与房产管理局并没有给予被告一个合理的答复。对于不公平的合同被告无法按时签署，导致合同到现在都无法签署。2、关于原告要求被告腾空房屋归还给原告。被告认为，既然原告承认双方的租赁合同继续有效，双方存在租赁关系应按原合同继续履行，并且被告仍然按照双方签订的租赁合同第十四条的约定每月按时缴交租金。被告在租赁长达近十四年的期间并无违约行为，因此，被告请求法院驳回原告关于解除与被告房屋租赁合同的诉求。3、原告主张2013年6月1日起到2013年11月30日的租金及违约金的诉求无依据，原被告2009年签订的租赁合同中第十四条约定：“房屋租赁合同终止后，乙方应在三日内搬出，并将租赁房屋及其配套设备交还给甲方，逾期不搬的，乙方按本合同租金标准按日向甲方支付占有期间的房屋使用费。”原告将租金从每月13422.2元暴涨至每月124677元，该标准并未经被告确认，未与被告协商，是原告的单方行为，对被告没有法律效力，被告在原告的所谓占有时间都按时向原告缴交租金，因此，被告不认可原告提出的所谓的天价房屋占用费及滞纳金，合同约定的违约金标准过高也应当予以调整，请求法院驳回原告诉讼请求，并判令被告与原告的租赁合同有效，允许被告和原告就房屋的租金进行友好的协商。
经审理查明，2009年12月23日，原告厦门市公房管理中心与被告周勇胜签订一份《非住宅房屋租赁合同》，约定由被告向原告承担租址在厦门市集美区杏东路9号101室（厦门市集美区杏东路9号之1）的房屋，租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，每月租金为13422.2元。并载明“…乙方应与每月2日至月底持《房租缴交凭证》到公房管理中心或房屋所在地的公房服务站缴交房租。逾期未交者甲方将按有关规定每日加收应收房租千分之三的违约金…”。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告占有使用，合同到期后，被告未腾退租赁房屋但有继续支付租金，原告就被告继续使用租赁房屋也并无异议。2013年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发布厦国土房（2013）135号文，将讼争租赁房屋的租金标准调整为每月124677元，租金标准使用期限自2013年6月1日起至2015年12月31日。2013年5月厦门市国土资源与房产管理局要求，继续租赁公房的承租人需于2013年5月20日前完成新合同续签换发工作。原告多次以书面、电话、报纸、电等多种方式通知被告续签房屋租赁合同，被告以租金暴涨、租金调整对所有承租人明显不公为由没有与原告续签房屋租赁合同。庭审时，原告厦门市公房管理中心确认被告周勇胜缴交了2013年6月起至2014年2月的租金共计120799.8元。
以上事实有原告提供的证明、非住宅租赁合同、厦国土房（2013）135号文件、欠费清单、律师函、快递详情单、发票，被告提交的现金存款凭证，原、被告当庭陈述及庭审笔录相互佐证，本院予以确认。
本院认为，原、被告双方于2009年12月23日签订的《非住宅房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，双方的租赁关系合法有效。2012年12月31日合同到期后，被告未腾退租赁房屋但有继续支付租金，原告就被告继续使用租赁房屋也并无异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故原租赁合同继续有效，但租赁期限改为不定期。2013年4月26日，厦门市国土资源与房产管理局、厦门市财政局、厦门市物价局联合发布厦国土房（2013）135号文，将讼争租赁房屋的租金标准调整为每月124677元，租金标准使用期限自2013年6月1日起至2015年12月31日。继续租赁公房的承租人需在2013年5月20日前完成新合同续签换发工作。原告多次以书面、电话、报纸、电视等多种方式通知被告续签房屋租赁合同，被告没有与原告续签房屋租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”据此，对于原告请求与被告解除合同，并判令被告应该于合同解除后向被告返还租赁物，且自合同解除之日起至实际腾空归还之日止，按每月124677元的标准支付占有使用费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案原告于2014年1月22日向人民法院提起诉讼，据此，本院认为，合同解除之日即为原告的起诉之日。如上所述，双方合同解除之日为2014年1月22日，被告尚未支付2013年6月1日至2014年1月22日诉争房屋租金标准调整后的房屋租金，按照厦国土房（2013）135号文，被告应按每月124677元的标准支付原告自2013年6月1日至2014年1月22日的租金124677元／月×（7＋2／3）个月=955857元，扣除原告确认被告在此期间已经缴交的租赁费用13422.2元／月×（7＋2／3）个月=102903.5元，被告应补缴房屋租金955857元-102903.5元=852953.5元。关于房屋占有使用费，2014年1月22日双方合同解除之后，被告无权占有该诉争房屋，应向原告支付房屋占有使用费，房屋占有使用费自合同解除之日起参照租金标准（每月124677元）计算至实际归还房屋之日，但应扣除被告在此期间已经交付部分13422.2元／月×（1＋1／3）个月=17896.3元。关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”被告没有及时缴纳房租，已构成违约。原告可以请求被告支付违约金，但是被告在庭审中认为违约金金额过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”如上所述，原告可以请求被告支付违约金（违约金每日按应交房屋租金及房屋占有使用费总额的千分之三计算，从各期费用到期之日起计算）。但违约金数额不应超过所欠缴租金及占有使用费总额的百分之三十。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告厦门市公房管理中心与被告周勇胜之间的不定期房屋租赁合同，合同自2014年1月22日起解除；
二、被告周勇胜应于本判决生效之日起十日内将位于厦门市集美区杏东路9号101室（厦门市集美区杏东路9号之1）的房屋腾空并归还给原告厦门市公房管理中心；
三、被告周勇胜应于本判决生效之日起十日内支付给原告厦门市公房管理中心欠缴房屋租金852953.5元及占有使用费（占有使用费按每月124677元的标准自2014年1月22日起计算至实际腾空归还之日并扣除此前已交付的17896.3元）及违约金（违约金每日按应交房屋租金及房屋占有使用费总额的千分之三，自2013年7月1日起计算至被告实际结清房屋租金及占有使用费之日止，但违约金总额不得超过所欠缴租金及占有使用费总额的百分之三十）；
四、驳回原告厦门市公房管理中心的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费12670元，减半收取6335元，由被告周勇胜负担，限于本判决生效之日起七天内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。
审判员 陈玮斌
二〇一四年四月三十日
书记员 黄家林
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。