湖北省武汉市江汉区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂江汉民二初字第00913号
原告（反诉被告）武汉宝易昂贸易有限公司，住所地武汉市武昌区城市花园（紫阳弘苑）8栋1单元1、2层01室。
法定代表人洪裕年，总经理。
委托代理人王翔，广东德纳（武汉）律师事务所律师。代理权限为一般授权。
委托代理人洪珍，该公司职员。代理权限为特别授权。
被告（反诉原告）汪志祥。
委托代理人赵思源、杨亚，湖北得伟君尚律师事务所律师。代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）武汉宝易昂贸易有限公司（以下简称宝易昂公司）与被告（反诉原告）汪志祥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张军华独任审判，公开开庭进行了审理。宝易昂公司的委托代理人王翔、洪珍、汪志祥的委托代理人赵思源、杨亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
宝易昂公司诉称，2014年1月8日，宝易昂公司从案外人彭婕处购得坐落于武汉市江汉区唐家墩路17号武汉菱角湖万达广场b、c区3栋1-2层065号商铺。彭婕在出卖商铺前，于2011年与汪志祥签订此商铺的租赁合同，租赁期限5年。该合同对租金标准等事项进行了约定。宝易昂公司购得商铺后，已取得出租人的合同权利，但虽经宝易昂公司多次催促，汪自祥自2014年1月7日起拖欠房租和物业管理费。基于汪志祥根本违约，宝易昂公司于2015年3月31日向汪志祥送达了解除合同通知书，租赁合同自此时终止。综上，因汪志祥违约导致租赁合同解除，汪志祥应承担相应违约责任。为维护自己的合法权益，宝易昂公司提起诉讼，请求判令：1、确认涉案租赁合同于2015年3月31日解除；2、汪志祥支付宝易昂公司拖欠的19个月（2014年1月8日起至2015年8月9日止）租金共计403655元；3、汪志祥支付宝易昂公司垫付的8个月（2015年1月1日起至2015年8月9日止）物业管理费用8189元；4、汪志祥支付宝易昂公司违约金40580元（按年租金的6%计算）；5、本案诉讼费用、律师费17000元由汪志祥承担。
汪志祥辩称，1、租赁商铺的所有权发生变更时，转让双方未履行完整的通知义务，导致汪志祥不知悉房屋权属转让情况，且宝易昂公司主张的租金与实际不符，由此导致租金延迟给付不是汪志祥的责任，汪志祥不构成违约，宝易昂公司在租赁期内单方解除合同，属于单方违约。2、汪志祥与彭婕在租赁合同期间已将月租金标准下调至8000元，且宝易昂公司缴清2015年6月前的租金，并非从2015年1月就未缴纳租金，宝易昂公司按原合同约定租金标准向汪志祥主张19个月的租金没有事实与法律依据。3、汪志祥当时向物业公司缴纳物业费时，物业公司告知物业费已由他人缴纳，汪志祥不存在怠于缴纳物业费的事实；4、宝易昂公司在本案诉讼期间于2015年8月9日采取非法手段搬空了租赁商铺中的所有财产，并已实际控制房屋。5、宝易昂公司诉请汪志祥承担17000元律师费没有事实及法律依据，诉讼费应由败诉方承担。综上，宝易昂公司所提诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。
汪志祥反诉诉称，2011年9月14日，汪志祥与彭婕签订《商铺租赁合同》后，租赁讼争商铺从事经营，租赁期限截止2016年11月4日。租赁期间，双方于2012年12月25日签订《补充协议》，将2013年期间月租金降低为8000元，2015年、2016年租金各递增8％。汪志祥已按新的租金标准缴付租金至2015年6月。2015年3月31日，宝易昂公司通知汪志祥，称已取得商铺的所有权，并要求汪志祥按原合同约定租金标准支付2014年1月起16个月的房屋租金，因汪志祥未收到彭婕商铺已转让的通知，宝易昂公司也未提供相关资料证明其已取得商铺产权，未向汪志祥履行完整、全面的告知义务，故汪志祥未缴纳6月以后的租金不构成违约，不应承担任何责任。涉案租赁合同合法有效，汪志祥为履行合同投入了大量人力、物力和财力，宝易昂公司单方解除合同已构成违约，应对汪志祥受到的各项损失承担赔偿责任，损失包括加盟费损失36000元、装饰装修物损失42377元、预期利益损失151434元，合计229811元。为维护自己的合法权益，汪志祥提起反诉，请求判令：1、宝易昂公司赔偿汪志祥各项损失合计229811元；2、反诉诉讼费用由宝易昂公司承担。
针对汪志祥的反诉，宝易昂公司辩称，宝易昂公司取得商铺产权后，已将商铺权属变动情况告知汪志祥，且多次向汪志祥索要欠租，但汪志祥拒不缴纳，其行为已构成违约，故宝易昂公司解除租赁合同具有合同和法律依据。汪志祥主张的各项损失与宝易昂公司无关，应由其自行承担。故汪志祥提出的反诉请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
经审理查明，坐落于武汉市江汉区唐家墩路17号武汉菱角湖万达广场b、c区3栋1-2层065号商铺，其所有权原属案外人彭婕享有。2011年9月14日，汪志祥与彭婕签订《商铺租赁合同》一份，该合同约定：甲方（彭婕）将上述商铺出租给乙方（汪志祥）经营使用，租赁期限5年，自2011年11月5日起至2016年11月4日止；租金及支付方式为：2011年11月5日至2012年11月4日月租金为15175元，年租金182100元；2012年11月5日至2013年11月4日月租金为18210元，年租金218520元；2013年11月5日至2014年11月4日月租金为21245元，年租金为254950元；2014年11月5日至2016年11月4日期间，月租金根据万达室外步行街周边商铺租金价格，经双方协商待定，但不得高于周边商铺价格。租金支付方式为押一付三，自计租日起，每三个月为一个交租期，在每个交租期届满15日前支付下一个交租期租金；双方各自承担商铺租赁及经营涉及的税费；乙方自行承担租赁期间的物业管理及水电费用；租赁期间，甲方有权出售商铺，出售后，本合同对新的房屋所在权人继续有效；甲方出售房屋，须在六个月前书面通知乙方，在同等条件下，乙方享有优先受偿权；房屋租赁期间，乙方拖欠房租累计三个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。
合同签订后，汪志祥对租赁商铺进行了装修，投入装修费用113950元，同时还投入照片制作费5000元、灯箱制作费300元、阁楼制作费9982元。商铺装修完毕后，汪志祥在商铺开办“研磨时光”咖啡店从事经营活动，并按租赁合同约定履行租金交付义务。2012年12月25日，汪志祥与彭婕针对租金调整事宜签订《关于菱角湖万达广场E065租铺补充协议》一份，该合同约定：“1、从2013年1月至2014年12月租金降为8000元，2015年、2016年各递增5％；2、租期内承租方有权转让，出租方不得出任何异议。”此后，汪志祥分别于2013年1月15日、6月5、12月18日向彭婕支付租金，每次缴纳三个月租金8000元。汪志祥已向彭婕缴付2014年6月4日前的商铺租金
2014年1月8日，彭婕将租赁商铺转让给宝易昂公司，宝易昂公司取得房屋的权属证书。此后，宝易昂公司以房屋产权人身份要求汪志祥按租赁合同约定的租金标准支付2014年1月8日起的租金，汪志祥以租金标准已降低，租金已缴至2013年6月15日为由不同意宝易昂公司的缴租要求。双方协商未果后，宝易昂公司于2015年3月31日向汪志祥送达《通知》一份，称汪志祥自2014年1月8日起已逾期15个月未交房租，欠租金318675元（21245元×15月），并要求汪志祥于收到通知后五天内还清欠款（银行账号为38×××34），将商铺内物品搬走清空，否则将提起司法诉讼。汪志祥收到通知后，未缴纳欠租，也未退出租赁商铺。2014年12月30日，宝易昂公司向武汉天源物业管理有限责任公司（以下简称天源物业公司）支付了租赁商铺2015年的物业管理费10919.5元。2015年5月5日，宝易昂公司向本院提起诉讼。案件审理期间，宝易昂公司于2015年8月8日将汪志祥在租赁商铺内的物品搬出，租赁商铺现已另行出租他人使用。
另查明，2011年8月26日，汪志祥与合肥风范品牌策划运营有限公司（以下简称合肥风范公司）签订《研磨时光特许加盟合约》一份，约定汪志祥申请加盟研磨时光咖啡馆特许加盟连锁店，经工商行政管理部门注册登记后成为江汉区的合法经营者；合约有效期五年。合同签订后，汪志祥已分期支付合肥风范公司管理费12万元。
另查明，2015年4月，汪志祥主张天源物业公司在租赁合同期间停止供电造成其受到经济损失，并向本院提起诉讼，要求天源物业公司、宝易昂公司赔偿停电期间的租金损失、营业损失、员工工资损失、原材料损失共计119780元。本院已立案受理此案，此案尚在审理中。
以上事实，有宝易昂公司提交的租赁商铺的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、《通知》、物业管理费发票、汪志祥的提交《商铺租赁合同》、《关于菱角湖万达广场E065租铺补充协议》、支付租金的银行交易明细、《研磨时光特许加盟合约》、《研磨时光装修施工合同》、装修费收据、照片制作费收据、灯箱制作费收据、阁楼制作费收据以及双方当事人陈述等证据予以证明，以上证据均经庭审质证属实，本院予以确认。
本院认为，汪志祥与彭婕在自愿、平等基础上于2011年9月14日签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。合同期间，汪志祥与彭婕协商一致后于2012年12月25日签订《关于菱角湖万达广场E065租铺补充协议》，将租赁合同约定的租金标准进行变更，符合上述法律规定，该《补充协议》有效，商铺租金应当按照变更后的租金标准执行。彭婕于2014年1月8日将租赁商铺转让给宝易昂公司，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”的规定，宝易昂公司作为商铺的所有权人，有权要求汪志祥继续履行上述租赁合同和补充协议。根据补充协议的内容以及汪志祥向彭婕账户支付租金的银行交易明细，可以证明汪志祥已按照双方约定的新租金标准向彭婕付清2014年6月4日之前的租金。宝易昂公司主张汪志祥从2014年1月8日起拖欠租金，并对补充协议的真实性和效力提出异议，未在本院指定期限内提出证据予以证明，其主张本院不予采纳。
宝易昂公司取得商铺所有权后，针对租赁合同履行及租金缴纳等事项与汪志祥进行联系，虽然其主张的租金标准和欠租时间与实际情况不符，但该行为对租赁合同的履行不构成妨碍，故汪志祥应从2014年6月5日起按照变更后的租金标准向宝易昂公司履行交租义务，其拖欠此后租金行为构成违约，宝易昂公司催收欠租未果后，于2015年3月31日向汪志祥送达解除合同通知书，符合租赁合同“乙方拖欠房租累计三个月以上，甲方有权解除合同，收回出租房屋。”的约定，双方合同应于2015年3月31日解除。宝易昂公司请求确认合同解除的理由成立，本院予以支持。汪志祥所述宝易昂公司未尽告知义务，导致不能确认商铺产权变动情况，无法向宝易昂公司缴付租金的答辩意见，与事实和日常生活常理不符，即使所涉事实成立，汪志祥也应当以租金提存方式履行自己的债务，故本院对上述答辩意见不予采信。2014年6月5日至2015年8月9日期间，汪志祥占用租赁商铺，应当承担支付租金和占有使用费责任，占有使用费标准可参照补充协议约定的租金标准计付，其中2014年6月5日至2014年12月31日期间的月租金标准为8000元，2015年1月1日至2015年8月9日期间的占有使用费标准为8400元（8000元×105％）。据此，汪志祥应向宝易昂公司支付商铺租金和占有使用费共计115987元。因此，对于宝易昂公司要求汪志祥支付欠租403655元的诉讼请求，本院部分照准，超出金额部分缺乏依据，本院不予支持。宝易昂公司已向物业公司支付租赁商铺2015年1月1日至2015年8月9日期间的物业管理费6611元，汪志祥作为商铺实际占有人，应依照合同约定承担此期间的物业管理费。故宝易昂公司向汪志祥追偿8189元物业管理费的诉讼请求，本院部分支付，超出部分不予支持。双方合同未约定违约金条款，也未对律师费负担作出规定，宝易昂公司要求汪志祥支付违约金40580元、律师费17000元的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。
关于汪志祥的反诉请求是否成立问题，本院认为，租赁商铺所有权变动后，汪志祥应当按照租赁合同和补充协议的约定，继续向宝易昂公司履行交租义务，因其未履行债务，导致宝易昂公司依约解除合同，由此造成其遭受的损失应由其自行承担。汪志祥要求宝易昂公司赔偿加盟费损失、装饰装修物损失、预期利益损失合计229811元的诉讼请求，没有合同和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）武汉宝易昂贸易有限公司与被告（反诉原告）汪志祥签订的房屋租赁合同于2015年3月31日解除；
二、被告（反诉原告）汪志祥支付原告（反诉被告）武汉宝易昂贸易有限公司租金和占有使用费共计115987元（2014年6月5日至2015年8月9日期间）；
三、被告（反诉原告）汪志祥支付原告（反诉被告）武汉宝易昂贸易有限公司物业管理费6611元（2015年1月1日至2015年8月9日期间）；
四、驳回原告（反诉被告）武汉宝易昂贸易有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）汪志祥的反诉请求。
上述款项，于本判决生效之日起十日内付清，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
减半收取的本诉受理费3507元、保全费2425元、邮寄费40元，合计5972元，由宝易昂公司负担4412元，汪志祥负担1560元（此款宝易昂公司已预付本院，汪志祥应随同上述判决款项一并支付宝易昂公司）；减半收取的反诉受理费2373元，由汪志祥负担（已付本院）；
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 张军华
二〇一六年一月十日
书记员 袁毅然