台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙1002民初11899号原告：台州市鑫泰物业管理有限公司，住所地台州经济开发区鑫泰街168号。法定代表人：林方君，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈建平，浙江平正律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙翼，浙江平正律师事务所律师。被告：陈嘉琪，女，1990年5月23日出生，汉族，住台州市椒江区。委托诉讼代理人：陈光辉，浙江星海律师事务所律师。原告台州市鑫泰物业管理有限公司（以下简称鑫泰物业公司）与被告陈嘉琪物业服务合同纠纷一案，本院于2017年12月5日立案后，依法适用简易程序于2017年12月18日公开开庭进行了审理。原告鑫泰物业公司的委托诉讼代理人孙翼、被告陈嘉琪的委托诉讼代理人陈光辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫泰物业公司向本院提出诉讼请求：要求被告立即向原告支付自2010年6月1日起至2016年5月31日止的物业费及车位管理费共计19482元，并赔偿自起诉之日起至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。事实与理由：原告系受鑫泰投资有限公司（以下简称鑫泰投资公司）委托的台州香格里拉花园的物业管理公司，被告系台州香格里拉花园1幢303室的业主（房屋建筑面积128.11平方米、地下车位520号）。原告于2005年11月28日与开发商鑫泰投资公司签订了一份《前期物业管理委托合同》，合同第六条约定：“委托管理期限自2005年11月28日起至业主委员会成立止。业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司。”因建设主管部门的规定发生变化，开发商鑫泰投资公司根据《物业管理条例》、建设部《前期物业管理招投标管理暂行办法》和《台州市前期物业管理招投标管理暂行办法》等相关规定，委托浙江建正工程咨询公司（以下简称建正公司）对台州香格里拉花园前期物业管理进行招投标，并于2009年4月30日开标确定原告为中标人。原告根据中标结果于2009年5月1日与开发商重新签订了《香格里拉花园前期物业服务合同》，并于2009年5月5日由台州市建设规划局批准备案。中标的收费标准为：住宅2.36元/㎡，商铺为3元/㎡，地下车位60元/月。最终台州市发展和改革委员会（以下简称台州市发改委）文件（台发改收费[2010]275号）批复，核定基准价为1.7元/㎡，根据服务情况可在20%的范围内上下浮动，地下停车位40元/月。原告最终向小区全体业主收取物业管理服务费用的标准按照住宅1.8元/㎡，地下车位40元/月执行（自2008年底小区交付后一?直没有变化，批复前和批复后均没有改变）。期间因小区业主委员会一直未成立，原告先后与开发商续签了二份《香格里拉花园前期物业服务合同》，该两份合同均在第二十三条约定了三年期限，如业主委员会成立，由业主委员会与原告重新签订合同，前期合同终止。被告接收房屋后于2010年4月30日向台州市房地产管理处申请房屋所有权登记，并于2010年5月5日取得房地产所有权证书（具体详见《台州市房屋所有权发证存根》、《台州市权属登记信息查询》）。被告自2010年5月5日成为小区业主以来一直未交纳物业服务费用，拖欠自2010年6月1日起至2016年5月31日止的物业费及车位管理费共计19482元。原告为收取被告拖欠的费用，通过电话催告、上门张贴缴费通知单、寄发律师函等方式多次向被告催讨，均未果。为此，原告于2016年9月23日向椒江区人民法院提起诉讼，经法院诉前调解未果。2016年12月28日，椒江区人民法院对该案立案受理。2017年11月3日，原告提出撤诉申请。但被告仍未付清所欠物业费及车位管理费。被告陈嘉琪辩称，一、被告系香格里拉花园一幢303室房屋的业主，但讼争的房屋没有交付。原告以被告于2010年4月30日申请房屋所有权登记，并于2010年5月5日取得房地产所有权证为由，认定被告已占有、使用该房屋，并因此要求缴纳物业服务费用并无依据。根据被告与房地产开发商签署的《楼宇交接书》，表明房屋是在2016年10月31日由开发商交付给被告，交付迟延的原因是因房屋质量问题出现渗水。另从原告向法庭提供的查询用户资料，也表明被告仅仅使用了2014年6月25日至2014年7月30日的门禁。由于物业公司未交付相关门禁卡及房门钥匙，造成被告无法进出、使用房屋。另外，从涉案房屋使用的水费、电费看，也证明该房屋未使用过。故原告要求被告支付物业服务费并无事实及法律依据。二、因原告不交付房屋、钥匙及门禁卡，被告无法使用房屋。原告提供的服务存在瑕疵，无权要求被告缴纳费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2005年11月28日，鑫泰投资公司作为委托方甲方、原告鑫泰物业公司作为受托方乙方签订《前期物业管理委托合同》一份，约定甲方将台州香格里拉花园委托乙方实行前期物业管理。委托管理期限为自2005年11月28日起至业主委员会成立止，业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司。2009年4月30日，鑫泰投资公司委托建正公司对香格里拉花园小区的前期物业服务项目进行了招投标，确定原告为中标人，并于2009年5月25日由台州市建设规划局批准备案。2009年5月1日，鑫泰投资公司与原告鑫泰物业公司签订《香格里拉花园前期物业服务合同》，约定鑫泰投资公司选聘原告对台州香格里拉花园小区提供前期物业管理服务，物业管理费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，其中高层住宅每平方米2.36元/月，商铺每平方米3元/月，地下停车位卫生和照明费60元/月；业主应于办理交房手续之日次月起交纳全年度的物业服务费用。2009年10月26日，原告鑫泰物业公司向台州市发改委出具《关于要求核准台州香格里拉花园小区前期物业服务收费标准的请示》。2010年12月16日，台州市发改委发文核定台州香格里拉花园小区物业服务费基准价为高层住宅每平方建筑面积1.7元/月（含电梯运行及水泵加压的费用），根据服务情况可在20%范围内上下浮动，地下停车位每位40元/月。2012年1月30日，鑫泰投资公司作为甲方、原告作为乙方签订《香格里拉花园前期物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对台州香格里拉花园小区提供前期物业管理服务，物业服务费由业主按其拥有的物业的建筑面积缴纳，高层住宅每平米1.8元/月，商铺每平米2元/月，地下室停车位卫生和照明费用40元/月；业主应于办理交房手续之日次月起交纳全年度的物业服务费用；合同有效期为2012年5月1日至2015年4月30日。2015年1月28日，鑫泰投资公司与原告再次签订《香格里拉花园前期物业服务合同》，除合同期限延长至2018年4月30日外，其他内容不变。原告通过在业主房屋、小区公告栏张贴物业费收缴通知及发送短信等方式催缴物业服务费。另查明：2010年4月29日，鑫泰投资公司与被告陈嘉琪签订台州香格里拉花园1幢1单元303室及520号车位房屋销售结算单。同日，被告向台州市房地产管理局递交房屋所有权登记申请书。2010年4月30日，涉案房屋所有权登记在被告名下。2010年5月5日，被告领取了房屋所有权证。涉案房屋的住宅建筑面积为128.11平方米，地下车位号为520号。2010年6月30日，涉案房屋在国网浙江省分公司台州供电公司的用户名由原用户鑫泰投资公司变更为被告陈嘉琪；因原告催讨物业管理费未果，原告将被告起诉至本院[案号为（2017）浙1002民初11012号]，后于2017年11月3日撤诉；被告陈嘉琪主张鑫泰投资公司未按约交付房屋构成违约，故以商品房销售合同纠纷将鑫泰投资公司起诉至本院，案号为（2017）浙1002民初11012号，本院于2017年3月30日作出民事判决，驳回被告陈嘉琪的诉讼请求。被告对该判决不服，向台州市中级人民法院提起上诉，2017年7月11日，台州市中级人民法院依法作出（2017）浙10民终834号民事判决书，认为因鑫泰投资公司已经在2010年5月28日前交付了涉案房屋，被告主张墙面、墙体的维修已经超过一年的保修期限，故判决驳回上诉，维持原判。以上事实有原告提供的房屋销售结算单、客户领证登记表、台州市房屋所有权登记申请书、台州市房屋所有权发放存根、台州市权属登记信息查询表、《前期物业管理委托合同》、《香格里拉花园前期物业服务合同》、台州市建设规划局文件处理单、原告鑫泰[2009]5号文件、台州市发改委台发改收费[2010]275号文件、（2016）浙1002民初11012号之一民事裁定书、本院调取的（2016）浙1002民初10477号民事判决书、（2017）浙10民终834号民事判决书及原、被告的庭审陈述等证实。本院认为，建设单位鑫泰投资公司与原告鑫泰物业公司签订的各份前期物业服务合同，内容合法，应为有效。本案的争议焦点是鑫泰投资公司何时将涉案房屋交付给被告，被告应支付的物业服务费金额为多少。被告主张涉案房屋系鑫泰投资公司在2016年10月31日交付，并提供客户变更用电申请表、历月电费明细、客户综合查询表、用户基本资料及用水情况表、《楼宇交接书》及民事申请再审材料清单等证据，其理由包括三项：一是涉案房屋并无用水用电记录（用电费用不明原因产生十多元）；二是原告并未向被告交付门禁卡、钥匙等，被告无法使用房屋；三是鑫泰投资公司与被告签订《楼宇交接书》，明确交房时间是2016年10月31日。本案关于涉案房屋何时交付给被告的争议焦点在（2016）浙1002民初10477号及（2017）浙10民终834号案件中均有涉及，且该两案已对被告提出的各项理由进行了回应。针对上述理由，（2017）浙10民终834号民事判决书确认，仅凭《楼宇交接书》不能证明涉案房屋交付时间，另根据涉案房屋在两家房产中介公司登记的售卖信息及看房信息，被告母亲在房产中介公司留有电话的事实、在供电公司用户名的变更及用电消耗事实，确认被告主张的鑫泰投资公司未交付门禁卡以致其不能进入涉案房屋的解释无法合理说明上述所列事实。该判决结合其他理由，认定鑫泰投资公司已于2010年5月28日前交付了涉案房屋。建设单位与原告签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。该合同已明确业主应于办理交房手续之日次月起交纳全年度的物业服务费，故原告主张物业服务费自2010年6月1日起算本院予以支持。台州市发改委发文核定物业服务费标准，确定高层住宅每平方建筑面积1.7元/月，可在20%范围内上下浮动，地下停车位每位40元/月。原告与建设单位之间的前期物业服务合同，确定高层住宅每平方建筑面积1.8元/月，地下停车位40元/月，符合台州市发改委的核定要求。经计算，被告应支付2010年6月1日起至2016年5月31日止的物业服务费19483.1元（128.11㎡×1.8元/月*㎡×12月×6年+40元/月×12月×6年），原告自愿按19482元主张并无不妥。现经原告催讨，被告未支付物业服务费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。综上，原告的诉讼请求合法，本院予以支持。被告关于房屋未及时交付的辩解理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告陈嘉琪于本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告台州市鑫泰物业管理有限公司2010年6月1日起至2016年5月31日止的物业服务费19482元，并赔偿该款自2017年12月5日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的经济损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费144元（已减半），由被告陈嘉琪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 员  杜 鹃二〇一七年十二月二十五日代书记员  陈肖倩·??8?··??9?·