广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法清民一初字第903号
原告王桂华。
委托代理人严伟。
委托代理人路芳。
被告东莞市光民光电科技有限公司，住所地广东省东莞市。
法定代表人刘耀光。
原告王桂华与被告东莞市光民光电科技有限公司（以下简称光民光电公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月19日受理后，依法由审判员汤文锋担任审判长，与人民陪审员周妙娟、人民陪审员赖丽梅共同组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告王桂华的委托代理人严伟到庭参加了诉讼，被告光民光电公司经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王桂华诉称，2012年11月22日，王桂华与光民光电公司（原名称为东莞市光民光学玻璃有限公司）签订《出租厂房合同书》，约定：王桂华将其投资兴建的位于东莞市清溪镇松岗村委会（工业区）的厂房出租给光民光电公司使用，建筑总面积13300平方米，租赁期限2013年1月1日至2017年12月31日止，租金及管理费每月为159600元（不含所有税金），开具发票所产生的税金全部由光民光电公司支付。但光民光电公司承租涉案租赁物后，长期拖欠王桂华租金。为此，王桂华多次向光民光电公司催讨，但截至起诉之日止，光民光电公司仍拖欠王桂华自2013年9月至2014年3月的租金1117200元未付。2014年1月，光民光电公司的法定代表人刘耀光逃匿，工厂即停止生产经营。而在此之前，光民光电公司尚拖欠员工工资80多万元，最终因王桂华强烈要求并大力协助政府部门介入而在光民光电公司停止经营前强制光民光电公司依法向其员工支付了拖欠的工资。此外，2014年1月光民光电公司又因与他人经济纠纷案件，其工厂内的机器被法院依法查封，且至今查封的所有机器仍占用涉案租赁物未处理。为此，王桂华作为被查封设备的保管人只得聘请保安看管光民光电公司被查封的机器设备，并为此每月支出保管费（即保安工资）31500元。截至起诉之日，王桂华已支出保管费共计94500元。王桂华认为，其作为房东采取上述方式迫使光民光电公司在停止经营前支付了所欠工人工资以及王桂华为保管法院查封的光民光电公司机器设备而支付保管费的行为，显然是对所有债权人的一种共益行为。因此，自2014年1月起至案涉租赁物交回王桂华之日止，涉案租赁物的租金、保管费应属于为光民光电公司的所有债权人的利益而产生的共益费用，此期间的租金和管理费依法应从被查封的机器拍卖所得价款中优先受偿。综上，光民光电公司长期拖欠王桂华厂房租金，已构成违约，王桂华依法依约有权收回涉案租赁物，终止双方的租赁合同关系，并有权要求光民光电公司支付拖欠的租金、后续场地占用费和保管费及赔偿金。为维护自身合法权益，王桂华特诉至法院，请求判令：1、解除王桂华与光民光电公司之间的租赁合同关系；2、光民光电公司按每月159600元的标准向王桂华支付自2013年9月至交回租赁物之日止的厂房租金及管理费（租金或占用费及管理费现暂计至2014年3月为1117200元）；3、光民光电公司向王桂华支付超期缴纳租金及管理费的利息（利息以所欠租金及管理费数额为基数，按月息20厘的标准自起诉之日起计至法院判决确定履行之日止）；4、光民光电公司按每月31500元的标准向王桂华支付自2014年1月至交回租赁物之日止的保管费（保管费即王桂华聘请保安看管被查封机器设备所产生的费用，现暂计至2014年3月为94500元）；5、光民光电公司向王桂华补缴2013年9月至2014年2月欠缴租金的税款81937.92元；6、光民光电公司向王桂华支付无故解除合同的赔偿金319200元；7、确认光民光电公司应付王桂华自2014年1月至交回租赁物之日止的租金（或占用费）及管理费、保管费应从光民光电公司的机器设备拍卖所得价款中优先受偿；8、本案诉讼费由光民光电公司承担。庭审中，王桂华补充称，2014年4月30日，经法院同意王桂华已将光民光电公司存放于涉案厂房的机器设备搬至隔壁的仓库，面积大概881平方米左右，租金及管理费市价大概是16元每平方米；同样地，由于租赁面积减少，保管人员从2014年5月1日起变为4人，保管费从每月31500元减少至14000元。
原告王桂华对其上述主张提供的证据材料有：出租厂房合同书、广东省地方税收通用发票（电子）记账联、光民厂2014年1月至3月安排保安值班工资表、协议书、企业机读档案登记资料、建筑工程消防设计审核意见书、建筑工程消防验收意见书、光民厂2014年4月至7月安排保安值班工资表（当庭提交）。
被告光民光电公司未答辩也未举证。
经审理查明，东莞市光民光学玻璃有限公司（以下简称光民光学公司）于2013年3月5日经核准变更名称为光民光电公司。2012年11月20日，王桂华（甲方）与光民光学公司（乙方）及东莞声力电子制品有限公司（丙方，以下简称声力公司）签订一份《协议书》，主要内容为：一、2012年1月15日，甲方与丙方就甲方将其名下位于东莞市清溪镇松岗村委会（工业区）的工业厂房（以下称“该租赁物”）出租给丙方之事宜签订《出租厂房合同书》，租赁期至2015年1月14日止。因丙方公司经营资金出现困难，丙方提出与甲方提前终止上述《出租厂房合同书》。自2012年12月31日起，上述《出租厂房租赁合同》尚未履行的合同条款，终止执行；二、乙方现已清楚了解本协议第一条所述之该租赁物现状，以及厂房为工业用途的性质；三、乙方与丙方于2012年11月20日签订租赁合同，将该租赁物二楼约3600平方米转租给乙方进行装修，租赁期至2012年12月31日止，且丙方承诺于2012年12月31日前搬出该租赁物；……。”
2012年11月22日，王桂华与光民光学公司签订一份《出租厂房合同书》，主要内容为：王桂华出租位于东莞市清溪镇松岗村委会（工业区）的工业厂房给光民光学公司经营玻璃厂，建筑总面积为13300平方米（含厂房、办公楼、宿舍、门卫、电房、铁皮房等），租赁期限由2013年1月1日起至2017年12月31日止共计五年；合同签订之日起收取首月租金，从2013年2月1日至2013年3月15日为免租期，从2013年3月16日开始计收厂房租金，按所有建筑物总实际投影面积即13300平方米计算，每平方米计租金及管理费12元／月，即每月159600元（租金不含所有税金），开具发票所产生的税金全部由光民光学公司支付；光民光学公司每月10日前主动自觉地向王桂华结算缴交厂房租金及管理费一次，超期缴交款，按利率月息20厘计回利息给王桂华；光民光学公司应在签订合同时一次性预交三个月租金的费用给王桂华，保留两个月租金的费用319200元作为合同保证金，其余159600元作为2013年1月份的租金，该租金视为上述王桂华收取的首月租金，合同到期后，光民光学公司付清租金及其它费用后，王桂华将押金退回给光民光学公司；工厂所有楼宇、房屋建筑物是属王桂华财产，但在租用期内由光民光学公司直接使用和管理，故应由光民光学公司支付经费购买财产保险600元／平方米，光民光学公司已清楚了解目前租赁物现状以及厂房为工业用途的性质；在有偿使用期内，需向王桂华缴交的各种费用，必须依期自觉缴交，若逾期缴交按超期一个月加收20%计算收取滞纳金，若王桂华用书面通知光民光学公司后两个月内不向王桂华缴交的，视光民光学公司违约处理，光民光学公司承诺无故解除合同，应提前三个月通知王桂华，并修复厂内损坏的建筑物并承担相关费用，王桂华没收光民光学公司已付的押金319200元并赔偿二个月租金给王桂华作补偿。
王桂华起诉主张，光民光电公司承租涉案租赁物后长期拖欠租金及管理费，为此王桂华多次催讨未果，截至起诉之日，光民光电公司仍拖欠王桂华自2013年9月至2014年3月的租金及管理费1117200元未付；2014年1月，光民光电公司的法定代表人逃匿，工厂即停止生产经营，又因与其他人经济纠纷，其工厂内的机器设备被法院依法查封，被查封的机器设备至今仍占用涉案租赁物未处理，王桂华作为被查封财产的保管人只得聘请保安看管，为此每月支出保管费（即保安工资）31500元，截至起诉之日已支出保管费94500元；2014年4月30日，经法院同意王桂华已将光民光电公司存放于涉案厂房的机器设备搬至隔壁的仓库，面积大概881平方米左右，租金及管理费市价大概是16元每平方米，由于租赁面积减少，保管人员从2014年5月1日起变为4人，保管费从每月31500元减少至14000元。王桂华认为，其作为房东采取上述方式为保管法院查封光民光电公司的机器设备而支付保管费的行为，是对所有债权人的一种共益行为，故自2014年1月起至涉案租赁物交回王桂华之日止，涉案租赁物的租金（或占用费）、保管费应属于为光民光电公司的所有债权人的利益而产生的共益费用，依法应从被查封的机器拍卖所得价款中优先受偿。王桂华遂于2014年3月19日诉至本院，要求判如所请。
另查明，王桂华当庭确认涉案厂房的所有权人为王桂华，但未办理房产证，也没有提交相关证据证明涉案厂房已办理建筑规划许可证、工程竣工验收合格证和消防验收合格证；其提交的《建筑工程消防设计审核意见书》及《建筑工程消防验收意见书》，仅为东莞市公安局清溪分局于2007年3月19日、23日针对声力公司报送的厂房及宿舍（总建筑面积为9843.6平方米）的建筑图纸及《建筑工程消防验收申报表》和有关材料进行消防审核验收。庭审中，王桂华还确认：2014年4月30日经本院同意已将涉案厂房内的机器设备搬离至隔壁的仓库，故王桂华已经实际收回涉案厂房；合同约定的保留两个月租金319200元作为合同保证金，光民光电公司也已实际缴纳。另外，王桂华确认其诉求主张的保管费合同中未有约定，但王桂华主张对光民光电公司机器设备滞留在涉案厂房内的保管是基于租赁合同所衍生的附随义务。本院已当庭向王桂华释明，光民光电公司财产被查封后王桂华作为保管人所产生的必要保管费用，不属于双方租赁合同约定的费用范畴，王桂华应另循法律途径解决，王桂华表示清楚但坚持在本案中提出保管费诉求。最后，王桂华主张，按合同约定每月159600元的租金和管理费是不含税的，如果开具发票产生的税费应由光民光电公司承担，但光民光电公司为了少缴税，报税金额缩小为79100元，故每月税费为13656.32元，虽然自2013年9月起光民光电公司未缴纳租金，但王桂华已开具2013年9月至2014年1月的租金发票，故该税费应由光民光电公司承担。
以上事实，有前述王桂华提供的证据材料以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，光民光电公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对王桂华提出的诉讼请求进行抗辩及对王桂华提供的证据进行质证的权利。光民光电公司由光民光学公司更换名称而来，应对以光民光学公司名义对外的民事行为承担相应的法律责任。本案为房屋租赁合同纠纷，焦点问题为：一、涉案房屋租赁合同是否合法有效；二、光民光电公司应否支付王桂华自2013年9月至实际交回涉案厂房之日止的租金或占有使用费及管理费；三、光民光电公司应否支付王桂华2013年9月至2014年2月期间的租金税费、超期缴纳费用的利息并支付赔偿金和保管费，上述各项费用是否可优先受偿。对上述焦点，应作如下分析：
针对焦点一。涉案租赁房屋为厂房和配套用房，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，王桂华主张其为涉案厂房的所有权人，但未办理房产证，也没有提交相关证据证明涉案厂房已办理建筑规划许可证、工程竣工验收合格证和消防验收合格证；其提交的《建筑工程消防设计审核意见书》及《建筑工程消防验收意见书》，仅为东莞市公安局清溪分局于2007年3月19日、23日针对声力公司报送的厂房及宿舍（总建筑面积为9843.6平方米）的建筑图纸及《建筑工程消防验收申报表》和有关材料进行消防审核验收，并非涵盖涉案13300平方米的厂房及配套用房的消防验收合格证明。故涉案房屋租赁合同系无效合同。
针对焦点二。虽然涉案合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，作为实际承租主体及租赁场所的实际占有使用人的光民光电公司应参照涉案合同中关于租金标准的约定向王桂华支付案涉房屋的占有使用费。王桂华已经将涉案房屋交付给光民光电公司使用，光民光电公司应就其已按月向王桂华足额支付占有使用费承担举证责任，光民光电公司未提供任何证据证明自2013年9月至2014年4月期间有向王桂华支付占有使用费，故光民光电公司应参照租金标准支付上述期间的占有使用费。由于合同并未分别约定租金和管理费，无法区分这两项费用，故本院还是参照159600元／月来计算上述占有使用费。因王桂华确认于2014年4月30日经本院同意已将涉案厂房内的机器设备搬离至隔壁的仓库，故王桂华已经实际收回涉案厂房。因此，王桂华诉求主张2014年5月开始的占有使用费无事实依据，本院不予支持。经计算，2013年9月至2014年4月期间的占有使用费数额应为1276800元。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。王桂华已经确认收取了光民光电公司交纳的相当于两个月租金的合同保证金319200元。因涉案合同无效，光民光电公司应当返还涉案租赁房屋给王桂华，王桂华理应将已收取的保证金319200元返还给光民光电公司。因王桂华确认自2014年4月30日已经实际收回了涉案厂房，故不再存在返还房屋的问题。王桂华应返还光民光电公司的合同保证金应与前述光民光电公司应支付王桂华的占有使用费可进行相互抵扣，抵扣后的差额957600元（1276800元-319200元）应由光民光电公司支付给王桂华。
针对焦点三。鉴于双方约定的租金及管理费是不含税费的，开具发票所产生的税金由光民光电公司支付，现王桂华提供了已开具好的2013年9月至2014年1月的发票，证明王桂华先行垫付税费合计68281.6元（13656.32元／月×5个月），该费用应由光民光电公司返还给王桂华，故对王桂华要求光民光电公司支付2013年9月至2014年1月期间垫付的税费的诉讼请求，本院予以支持。王桂华没有证据证明其已经开具2014年2月的发票，即不能证明其先行垫付了2014年2月租金的税费，故对王桂华要求光民光电公司支付2014年2月租金的税费的诉讼请求，本院不予支持。因合同无效，故王桂华诉求主张合同约定的超期支付租金或占有使用费及管理费的违约金（即利息）及无故解除合同的赔偿金，缺乏依据，本院不予支持。本院已当庭向王桂华释明，光民光电公司财产被查封后王桂华作为保管人所产生的必要保管费用，不属于双方租赁合同约定的费用范畴，王桂华应另循法律途径解决，故对王桂华的该项请求，本院在本案中依法不作处理。王桂华主张自2014年1月起至涉案租赁物交回之日止，涉案租赁物的租金（或占用费）应属于为光民光电公司的所有债权人的利益而产生的共益费用，依法应从被查封的机器拍卖所得价款中优先受偿，缺乏理据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：
一、确认原告王桂华与被告东莞市光民光电科技有限公司于2012年11月22日签订的《出租厂房合同书》无效；
二、被告东莞市光民光电科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王桂华支付2013年9月至2014年4月的占有使用费差额957600元（已抵扣王桂华应返还东莞市光民光电科技有限公司的合同保证金319200元）；
三、被告东莞市光民光电科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王桂华支付2013年9月至2014年1月期间垫付的税费合计68281.6元；
四、驳回原告王桂华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费19316元，由原告王桂华负担7030元，由被告东莞市光民光电科技有限公司负担12286元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。
审 判 长 汤文锋
人民陪审员 周妙娟
人民陪审员 赖丽梅
二〇一四年十一月十四日
书 记 员 郑芷欣
附相关法律法规条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
2、《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
3、《中华人民共和国建筑法》第六十一条：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。
建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
4、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
5、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
7、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
8、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。