江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终5257号
上诉人（原审被告）:吴江市鑫盛布业有限公司，住所地苏州市吴江区梅堰城角村。
法定代表人：徐根弟，总经理。
委托诉讼代理人：沈雪兰，该公司监事。
委托诉讼代理人：谢国平，江苏合鼎律师事务所律师。
上诉人（原审被告）:吴ＸＸ衍水务有限公司，住所地苏州市吴江区松陵镇笠泽路301号。
法定代表人：陈永坚，董事长。
委托诉讼代理人：潘小强，江苏剑桥人律师事务所律师。
上诉人吴江市鑫盛布业有限公司因与上诉人吴ＸＸ衍水务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2015）吴江民初字第1039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴江市鑫盛布业有限公司的委托诉讼代理人沈雪兰及谢国平、上诉人吴ＸＸ衍水务有限公司的委托诉讼代理人潘小强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人吴江市鑫盛布业有限公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、生效法律文书（2014）苏中民终字第01917号终审判决书已经确认了上诉人综合楼拆除和重建期间的损失可以参照补偿协议标准计算，现在上诉人的起诉金额没有超过补偿标准计算金额，故上诉人的请求应当得到支持。2、上诉人综合楼未及时拆除，主要责任在于被上诉人，所以实际重置期间绝不止6个月，一审中上诉人已经提交过证据证实了上诉人重置综合楼的时间。
被上诉人吴ＸＸ衍水务有限公司辩称，对原审法院事实认定和计算方式认可，但原审法院适用法律错误，吴ＸＸ衍水务有限公司不应当向吴江市鑫盛布业有限公司支付损失的费用，对6个月的重置期间没有异议。
上诉人吴ＸＸ衍水务有限公司上诉请求：请求改判上诉人不承担被上诉人的使用费等损失257500元；请求判令被上诉人承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：1、认为被上诉人产生的257500元损失不应当由上诉人承担。本案中的房屋使用费实际相当于租金，且房屋使用费损失计算方式也是参照实际租金，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，被上诉人无法提供案涉房屋的产权证和规划许可证、建设许可证等建造手续，故本案中的房屋使用费不属于合法利益，不应当由上诉人承担。2、退一步讲，即使上诉人应当承担损害赔偿，至多承担70%的责任。根据（2013）吴江民初字第0583号和（2014）苏中民终字第1917号民事案件中已经查明的事实，房屋损害双方责任已经明确，被上诉人对于案涉房屋损害承担次要责任。故上诉人至多承担损害赔偿责任中的70%（即180250元）。
被上诉人吴江市鑫盛布业有限公司辩称，1、（2013）吴江民初字第0583号案件中上诉人已经提交了由政府部门出具的房屋合法有效的证明，而且该案的二审和再审都对该份证据进行确认，所以华衍水务以我方没有涉案房屋没有提供房产证为由拒绝赔偿没有依据。2、一审判决已经充分考虑了本案中各方的过错，所以一审判决金额是华衍水务应当承担的最终金额。
吴江市鑫盛布业有限公司向一审法院起诉请求：请求判令华衍水务赔偿鑫盛布业房屋拆除和重建期间的损失共计3018650元（其中店面营业损失19.5个月，每间每天赔偿300元，一个月9000元，共11间，计1930500元；退房租19.5个月，每间每月1500元，共11间，计321750元；一次补偿款，每间赔偿25000元，共11间，275000元；职工租房补助，2013年5月5日至2013年10月31日，5.5个月，每人每月600元房租，每人添置生活用具500元，计63人，239400元；职工租房补助，2013年11月1日至2014年12月31日，14个月，每人每月600元，原住宿员工尚在鑫盛布业工作的30人，252000元）并承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2008年5月，华衍水务在鑫盛布业职工宿舍楼（即鑫盛布业综合楼，以下均称综合楼，未办理房屋所有权登记）前××线、××水厂××期工程管道。
2008年5月24日，鑫盛布业、华衍水务及案外人吴江江城市政房屋拆迁配套有限公司（以下简称江城拆迁）签订《补偿协议》一份，称为缓解吴江市（现为苏州市吴江区）供水矛盾，受吴江市人民政府委托，华衍水务现进行吴江市区域供水二期工程建设。因该工程涉及鑫盛布业地段职工宿舍楼（即综合楼）前6米处开挖，对大楼产生影响，现就有关补偿事宜，经双方代理人会同有关部门现场踏勘，充分协商，特达成如下协议：1、涉及鑫盛布业店面11间，在施工期间需停业5天，按每间3000元一次补偿，合计补偿费33000元。2、涉及鑫盛布业在宿舍楼内居住员工80人，在施工期间为确保人身安全根据市政府协调意见搬出安置过渡，经三方协商，一次性补偿过渡费40000元。因施工期间对大数墙体造成部分裂缝，经三方协商一次性补偿费25000元。以上三项合计总补偿款为98000元。另该协议中备注：在施工前已由原吴江市房地产管理处安全鉴定科鉴定，在施工完成后由吴江市房地产管理处安全科再次鉴定，并出具鉴定报告，主要内容为如因施工原因对大楼主体影响造成危房，将申请当地政府拆迁，如批准拆迁，在拆迁补偿时需扣除以上三项98000元。
2013年1月14日，苏州市吴江区房屋安全鉴定所出具吴房安鉴[2013]的005号《房屋安全鉴定报告》，称三层综合楼为C级危房，应及时解危。其中分析原因为导致房屋不均匀沉降的主要原因是西侧自来水管道开挖以及房屋自身设计不合理、排水不畅等原因所致。2013年5月3日，苏州市吴江区住房和城乡建设局发出《苏州市级挂牌隐患整改通知书》，称鑫盛布业三层综合楼被列为苏州市挂牌整改隐患，类别为坍塌。现督促你单位立即停止使用，撤离相关人员，确保人民生命财产安全。鑫盛布业根据上述通知书要求作出了对上述综合楼进行拆除、重建的整改措施。并向苏州市吴江区住房和城乡建设局承诺，于2013年5月30日撤出所有人员，于2013年6月30日前拆除该综合楼。
鑫盛布业与华衍水务因综合楼重置、拆除及重新建造综合楼期间产生的使用费损失的赔偿问题产生纠纷，鑫盛布业于2013年5月10日向本院提起诉讼，本院于当日立案受理了该案，案号为（2013）吴江民初字第0583号。该案审理中，因鑫盛布业的综合楼应于2013年6月30日前拆除，故本院受理案件后，于2013年5月25日（综合楼人员已全部撤离）组织东南建设工程安全鉴定有限公司、苏州市姑苏工程造价事务所对综合楼相关技术问题进行了现场检查和检测。除华衍水务的管道未开挖完成检测外，其余鉴定所需数据均现场检测完毕。
东南建设工程安全鉴定有限公司于2013年7月12日出具《吴江市鑫盛布业有限公司综合楼相邻施工影响司法鉴定报告》鉴定报告，结论为：1、涉案综合楼目前存在倾斜严重超标、墙体裂缝等损伤，房屋主体结构安全性存在严重安全隐患。2、上述损伤的产生主要与西侧管道施工存在因果关系，但与房屋自身建造标准低、建造不规范也存在一定的因果关系。处理意见：鉴定于该建筑原建造标准低、相关建造资料缺失，相邻管线施工对该房屋整体安全造成显著影响，目前该房屋安全性明显不符合相关规范要求，通过整改加固手段使其符合现行范围要求的难度大、成本高，因此建议对该房屋采取拆除重建的方法进行处理。
苏州市姑苏工程造价事务所于2013年9月18日出具了《工程造价咨询报告书》，结论为：1、房屋建造工程造价为1737756.34元。2、房屋拆除补偿30000元。3、装修工程造价75328元。该次鉴定的鉴定费为48000元。
原审法院于2014年2月24日作出（2013）吴江民初字第0583号民事判决，判决华衍水务赔偿鑫盛布业综合楼重置损失1290159.04元，扣除其已给付吴江市鑫盛布业的25000元（即华衍水务在施工期间对原综合楼墙体造成部分裂缝的一次性补偿费25000元），尚余1265159.04元。该案中对于综合楼拆除重建期间的使用费损失作出以认定：综合楼拆除、重建期间，鑫盛布业有部分使用费损失。但是，1、鑫盛布业关于其于2013年5月16日已搬出综合楼，应自该天起计算损失的依据不充分。理由为：根据鑫盛布业提交的证据，综合楼是苏州市级挂牌隐患整改的标的，鑫盛布业根据苏州市吴江区政府相关部门的要求作出了于2013年5月30日前搬空并于2013年6月30日前拆除的承诺，因此，鑫盛布业要求华衍水务赔偿2013年5月16日至2013年5月30日期间损失的依据不充分。且为确保鑫盛布业于2013年6月30日前拆除综合楼，以达到苏州市吴江区政府解除该综合楼安全隐患的要求，原审法院于2013年5月25日对该综合楼的相关数据予以现场采集，该天起，鑫盛布业即可对综合楼予以拆除。因此，鑫盛布业关于拆除综合楼的损失以其自行估算的合理期间作为拆除综合楼实际所需时间没有依据。2、鑫盛布业关于重新建造综合楼需四个月，故计算四个月的补偿费损失的问题，因该损失未实际发生，且估算时间是否合理无证据证实，鑫盛布业可待实际发生后另行主张。综上，鑫盛布业未及时拆除综合楼，故其实际拆除综合所需时间的证据未提交；鑫盛布业重新建造综合楼未实际发生。因此，鑫盛布业关于其拆除及重新建造综合楼期间产生的使用费损失即鑫盛布业主张的使用补偿均可待实际发生后另行主张。
华衍水务对原审法院的上述判决不服并上诉于苏州市中级人民法院，苏州市中级人民于2014年11月7日作出（2014）苏终民初字第01917号民事判决，维持了本院的原审判决。
以上事实由（2013）吴江民初字第0583号民事判决书、（2014）苏终民初字第01917号民事判决书证实。
另查明：涉案原综合楼为三层砖混结构，每11间，每约40平方米，无基桩，简易装修。
2013年12月12日，鑫盛布业与朱余明签订了房屋拆除合同。载明：由鑫盛布业委托朱余明拆除涉案综合楼，费用为15万元；拆除时间：自2013年12月12日至2014年1月12日。
鑫盛布业与上海小燕建设发展总公司吴江分公司（以下简称小燕公司）签订工程施工合同（无签订日期）。载明：由小燕公司为鑫盛布业新建综合楼进行基桩施工；施工工期自2014年2月18日至2014年3月18日；价款为421200元。
2014年3月28日，鑫盛布业与小燕公司签订房屋建筑施工合同。载明：鑫盛布业的新综合楼建筑房屋建设由小燕公司施工；工程结构：四层综合大楼、均为全框架；建设面积：1760平方米，最后按照实际建筑面积为准；施工费用：按照实际建筑面积每平方米1280元；工期：自2014年3月28日至2014年10月28日，如因雨季延误施工，可延期至10月底。
鑫盛布业与吴江市盛泽镇廉美装璜材料经营部（钱炳荣）签订了房屋装修合同。载明：由钱炳荣为鑫盛布业的新综合楼进行装修，总价款724800元；工期：2014年10月10日至2015年1月30日。
另，鑫盛布业在（2013）吴江民初字第0583号案件审理中，提交了施工协议一份，载明：由刘俊为鑫盛布业建设原综合楼一幢；施工性质：由鑫盛布业提交轴线和平行线、水、电到场地，由刘俊全面施工，因没有正规图纸，在施工过程中由鑫盛布业派负责人配合施工；建房时间：从2005年6月25日至2005年10月底（雨天除外）；工程造价：经双方协定，鑫盛布业以每平方米460元的价格双包给刘俊。如市场价格涨浮太大，鑫盛布业以市场涨浮给予适当补贴，总建筑面积约1100平方米，工程造价约49万元，实际待工程结束后测量为准；付款方式：开工前预付10万元，一层上楼板支付10万元，二层上楼板付10万元，竣工前付10万元，余额在协议生效起一年内付清。
以上事实，由鑫盛布业向本院提交的房屋拆除合同、工程施工合同、房屋建筑施工合同、房屋装修合同、施工协议及当事人的当庭陈述等证据证实。
再查明：2011年12月31日，高小明与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由高小明租赁原综合楼1-3号三楼三底，240平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：54000元。协议中未注明高小明租用用途。2013年5月5日，高小明与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元24750元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等每间25000元，计75000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计148500元。共计赔偿高小明248250元。同时鑫盛布业保证将房屋继续租给高小明。2015年1月10日，高小明与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，鑫盛布业暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用378000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金9000元，合计赔偿高小明补充损失387000元。
2011年12月31日，徐雪芳与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由徐雪芳租赁原综合楼4号一楼一底，80平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：18000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，徐雪芳与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元8250元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等25000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计49500元。共计赔偿徐雪芳82750元。同时鑫盛布业保证将房屋继续租给徐雪芳。2015年1月10日，徐雪芳与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用126000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金3000元，合计赔偿徐雪芳补充损失129000元。
2011年12月31日，金新华与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由金新华租赁原综合楼5-6号二楼二底，160平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：36000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，金新华与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元16500元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等每间25000元，计50000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计99000元。共计赔偿金新华165500元。同时鑫盛布业保证将房屋继续租给金新华。2015年1月10日，金新华与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用252000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金6000元，合计赔偿金新华补充损失258000元。
2011年12月31日，顾战荣与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由顾战荣租赁原综合楼7号一楼一底，80平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：18000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，顾战荣与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元8250元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等25000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计49500元。共计赔偿顾战荣82750元。同时鑫盛布业保证将房屋继续租给顾战荣。2015年1月10日，顾战荣与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用126000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金3000元，合计赔偿顾战荣补充损失129000元。
2011年12月31日，沈建新与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由沈建新租赁原综合楼8-10号三楼三底，240平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：54000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，沈建新与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元24750元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等每间25000元，计75000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计148500元。共计赔偿沈建新2482**元。同时鑫盛布业保证将房屋继续租给沈建新。2015年1月10日，沈建新与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用378000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金9000元，合计赔偿沈建新补充损失387000元。
2011年12月31日，徐菊英与鑫盛布业签订房屋租赁合同。载明：由徐菊英租赁原综合楼5-6号一楼一底，80平方米；租赁期限：2012年1月1日至2014年12月31日；年租金：18000元。协议中未注明租用用途。2013年5月5日，徐菊英与鑫盛布业签订了搬迁协议。载明：因综合楼危房拆迁，经双方协商，2013年5月15日之前全部搬出，否则一切后果自负，现暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，在搬迁期间退回租金每间每月1500元8250元；一次性赔偿存货损失、设备搬迁损失、搬迁费用、临时租房费用等25000元；补偿搬迁期间营业损失、店员的工资等每间每天300元，计49500元。共计赔偿徐菊英82750元。同时鑫盛布业保证将房屋继续租给徐菊英。2015年1月10日，徐菊英与鑫盛布业签订搬迁补充协议。载明：因鑫盛布业综合楼危房拆迁造成了各租户中途搬迁一事，由于种种原因，原暂定于2013年10月30日重新搬入的期限延迟，现装修合同要到2015年1月31日才能完工，根据原租房合同约定，搬离期间店面营业损失、店工工资等费用延长至2014年12月31日止，延长期限为14个月费用126000元，退回2013年10月30日至2013年12月30日已付租金3000元，合计赔偿徐菊英补充损失129000元。
2013年5月3日，鑫盛布业与原综合楼住宿员工签订搬迁协议。载明：因鑫盛综合大楼危房拆迁，经协商2013年5月15日全部搬出，暂定于2013年10月30日搬回，共计5.5个月，计80人（附工人名单），在此期间，原住宿工人自己想办法租房，公司补偿每人每月房租600元，添置生活用具每人500元，计304000元。本案审理中，鑫盛布业提交了2013年10月30日的《鑫盛综合大楼搬迁补偿住宿员工付款明细》，其中签名领款人员为63人，每人付款3800元，合计239400元。
2015年1月8日，鑫盛布业与原综合大楼住宿且尚在鑫盛布业员工作的员工签订了补充协议，载明：因搬离期限延期和全体职工协商确定到2014年12月31日止为期14个月，公司补偿原住宿仍在职的员工30名，每人每月房租600元计252000元并附有员工名单及签名。
原审法院认为，鑫盛布业因原综合楼拆除、重建造成了一定的使用费损失。鑫盛布业的该部分损失应包括原综合楼拆除期间、重建期间、装修期间的使用费损失（包括租金损失和员工自住的使用费损失），另鑫盛布业因拆除楼造成原综合大楼内的原经营户的经营损失和搬迁费用及住宿员工的因搬迁产生的费用。
关于使用费的损失。
因华衍水务侵权的对象为原综合楼，因此，上述拆除期间、重建期间和装修期间是指按照原综合楼的建造和装修的结构、工艺重置原综合楼所需要的时间。现鑫盛布业在本案中向本院提交的建设、装修合同均为新综合楼建设和装修的合同期间，新综合楼的建筑结构、建设工艺和装修等与原综合楼均不同，因此，鑫盛布业提交的该组证据不能充分证明原综合楼的重建和装修期间。本院在（2013）吴江民初字第0583号民事判决中认为鑫盛布业应在拆除和重建实际发生后另行主张相关重建期间的使用费损失，是基于原告金盛布业当时尚未取得新综合楼的建设许可，并非指按照新综合楼的建设和装修时间确定相应使用费损失。
使用费的赔偿期限：根据鑫盛布业在本案中提交的房屋拆除合同，原综合楼的拆除时间为1个月；根据华衍水务提交的施工评估报告，原综合楼的拆除时间为4天。考虑到华衍水务提交的评估报告非专业评估机构出具，故按照鑫盛布业提交的拆除合同确定拆除时间为1个月。根据鑫盛布业在（2013）吴江民初字第0583号案件中提交的施工协议，原综合楼的施工时间为4个月，根据华衍水务提交的施工评估报告，原综合楼的基础（房屋的混凝土基础）施工时间为16天；主主体施工时间为46天，合计为62天。考虑到华衍水务提交的评估报告非专业评估机构出具，故按照鑫盛布业提交的施工协议确定按照原综合楼的构造、建设工艺建设的时间为4个月（在前次诉讼中，鑫盛布业亦主张4个月的重建时间）。关于装修时间，鑫盛布业提交的新综合楼装修合同的装修时间为3个月20天。而华衍水务提交的评估报告的装修时间为，如果与主体建设同步进行为15天；如果进行装修为30天。因未提交原综合楼的装修合同等依据，原综合楼为三层1100平方左右且简易装修，而新综合楼为四层1760平方左右且新综合楼装修的要求与原综合楼也不同，故原审法院按照华衍水务提交的评估报告中单独装修的意见，确定装修时间为1个月。据上，原审法院认定，按照原综合楼的结构、工艺重置综合楼的时间为6个月。
使用费的赔偿标准：根据鑫盛布业提交的房屋租赁合同，原鑫盛布业在拆除原综合楼将该楼的一层和二层出租给与高小明等人，签订的房屋租赁合同中每间每月的租金均为750元（高小明三楼三底54000元/年、徐雪芳一楼一底18000元/年、金新华二楼二底36000元/年、顾战荣一楼一底18000元/年、沈建新三楼三底54000元/年、徐菊英一楼一底18000元/年）。华衍水务未提交其他证据证明上述使用费不合理或者不合法，原审法院对此原综合楼一层、二层的使用费为每间每月750元予以确认。而原综合楼三层为鑫盛布业员工自住。根据鑫盛布业提交的证据可以确定原综合楼员工宿舍每间40平方米，住8位员工。而鑫盛布业与员工签订的搬迁协议中，确定每月补助每位员房租金600元，明显远远高于每间40平方米、居住8位人的普通房屋的使用价值，故原审法院对原告鑫盛布业关于补偿住宿员工每月600元房租金的主张不予支持。因，该三层为原告鑫盛布业员工自住，该部分使用费的损失原审法院酌情参照原综合楼一层、二层的使用费予以确定。原综合楼为三层，共计33间房屋，原审法院酌情认定原告鑫盛布业原综合楼每月的使用费损失为24750元。
综上，鑫盛布业因原综合楼拆除、重置、装修期间的损失为148500元（24750元/月×6个月）。
关于原综合楼内的经营户的经营损失（含搬迁费用）：首先，鑫盛布业提交的搬迁协议和补充搬迁协议存在矛盾之处。鑫盛布业如果补偿了高小明等人临时租房费用，证明高小明等人在他处继续租房经营，鑫盛布业则无需再补偿高小明等人因停业造成的营业损失、员工工资。其次，在原审法院审理前案过程中，鑫盛布业未取得原综合楼的施工许可等，也尚未取得新综合楼的相关建设许可。因此，鑫盛布业与高小明签订搬迁协议时所称暂定5.5月即2013年10月30日回迁无任何依据。事实上，鑫盛布业在原审法院审理（2013）吴江民初字第0583号案件期间，苏州市吴江区政府曾多次要求鑫盛布业拆除原综合楼，以解除危险，但鑫盛布业仍在原审法院于2013年5月25日现场勘验完毕并将所有的鉴定和评估的证据保全完毕后，原综合楼已完全拆除条件下仍迟至2013年年底才动工拆除。再次，鑫盛布业未提交高小明等人的营业执照、从原综合大楼搬离后的停业时间等，故原审法院对于鑫盛布业与高小明等人的所谓搬迁协议和补充搬迁协议，不予认定。参考到原审原、被告2008年5月所签订的一次补偿协议、原审法院于2013年5月组织鉴定机构对原综合大楼进行现场勘验时该大楼的现状，均表明原综合大楼的原一、二层实际均作为营业用房对外出租。而该大楼属于政府要求拆除整改的危房，要求全楼人员搬出比较突然，故需鑫盛布业对于租用该大楼内的经营户进行一次性补偿，补偿范围仅限于经营户在外另租房屋进行经营前的停业损失。因鑫盛布业未提供证据证明各经营户的停业时间，原审法院酌情确定各经营户另租房屋并重新经营所需的时间为1个月，参照双方于2008年所签订的协议，结合鑫盛布业提交的与高小明等人签订的搬迁协议，原审法院酌情认定，每间（一楼一底）经营用房损失9000元/月。因此，原审法院认定，鑫盛布业应赔偿各经营户的损失（包括搬迁费用）为99000元（1个月×9000元/月×11间）。
关于鑫盛布业对于居住于原综合楼内企业员工的搬迁费用。首先与因鑫盛布业提交的2013年5月3日的员工搬迁协议中显示其原住员工为80人，而2013年10月31日签字确认的员工为63人，该份搬迁协议中的员工人数显然自相矛盾。其次，根据鑫盛布业提交的证据可以确定原综合楼员工宿舍每间40平方米，住8位员工。而鑫盛布业与员工签订的搬迁协议中，确定每月补助每位员工房租金600元，明显远远高于每间40平方米、居住8位人的普通房屋的使用价值。原审法院对鑫盛布业提交的相关员工搬迁协议和补充协议不予认定。鑫盛布业未提交相应员工搬迁费用的证据，参照双方2008年所签订的协议内容及必要费用，原审法院酌情认定原告鑫盛布业一次性原居住于综合大楼的员工的搬迁费为10000元。
据上，原审法院酌情认定鑫盛布业因拆除原综合楼所造成的损失257500元。华衍水务开挖沟漕为造成综合楼必然拆的除损害后果的主要原因，鑫盛布业在建设综合楼房屋时自身建造标准低、建造不规范对造成综合楼必须拆除也存在一定的因果关系。但鑫盛布业的上述自身建造标准低、建造不规范的原因对其正常使用并不产生影响，故华衍水务对于鑫盛布业因拆除综合楼造成的使用费损失应予全部赔偿。据上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、吴ＸＸ衍水务有限公司应赔偿吴江市鑫盛布业有限公司综合楼拆除造成的使用费等损失257500元。
二、驳回吴江市鑫盛布业有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费30950元，由吴江市鑫盛布业有限公司承担25240元，由吴ＸＸ衍水务有限公司负担5710元。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，如果没有证据或者证据不充分的，则应当承担不利的诉讼后果。关于吴ＸＸ衍水务有限公司称原综合楼属于违法违章建筑的主张，从关联案件（2014）苏中民初字第01917号中吴江市鑫盛布业有限公司提供的苏州市吴江区平望镇人民政府和苏州市吴江区安全生产监督管理局出具的《情况说明》看，案涉综合楼并非违法违章建筑。因此，吴ＸＸ衍水务有限公司以案涉房屋因拆除造成的损失为非法利益为由不予赔偿的主张，本院不予认可。根据《吴江市鑫盛布业有限公司综合楼相邻施工影响司法鉴定报告》的鉴定结论，吴ＸＸ衍水务有限公司在综合楼西侧开挖水槽未采取防范措施，导致综合楼受该次施工影响，经鉴定为危房，尽管鑫盛布业自身建造标准低、建造不规范，但是并不会影响房屋的正常使用。故原审法院认定由华衍水务对鑫盛布业因拆除造成的使用费损失承担全部赔偿责任并无不当。
鑫盛布业主张综合楼拆除和重建期间的损失可以参照补偿协议标准计算，关联案件（2014)苏中民终字第01917号终审判决中并没有直接认定拆迁和重建期间的损失直接按照补偿协议计算，而是认为原综合楼拆除重建尚未实际发生，鑫盛布业应在拆除和重建实际发生后另行主张使用费损失，故原审法院在实际损失的基础上酌情认定损失并无不当。原审法院综合考虑了鑫盛布业提供的拆除合同、施工协议、装修合同以及华衍水务提供的评估报告，确定重置期间为6个月，并无不当，鑫盛布业主张重置期间不止6个月，未及时拆除涉案房屋的责任在于华衍水务，但是并没有提供足够证据予以证实，本院不予采信。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费合计36113元，由上诉人吴江市鑫盛布业有限公司负担30950元，由上诉人吴ＸＸ衍水务有限公司负担5163元。
本判决为终审判决。
审 判 长 顾平
代理审判员 陈斌
代理审判员 柳璐
二〇一六年九月二十三日
书 记 员 孟桢