江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）通中民终字第02893号
上诉人（原审被告）赵志龙。
委托代理人张斌，江苏江花律师事务所律师。
委托代理人冯钦，江苏江花律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）南通市通州区五甲镇平和村经济合作社，住所地南通市通州区五甲镇平和村村部。
法定代表人成锡锋，社长。
委托代理人姜成能，南通市通州区竞翔法律服务所法律工作者。
上诉人赵志龙因与被上诉人南通市通州区五甲镇平和村经济合作社（以下简称平和村合作社）土地承包经营权出租合同纠纷一案，不服如东县人民法院（2015）东洋民初字第00016号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合�庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明，2012年3月8日，南通市通州区五甲镇人民政府作为甲方与赵志龙作为乙方签订投资协议书一份，内容为：为扎实推进高效农业规模化建设进程，甲方现将平和村11、15组农户流转出来的土地租给乙方进行肉鸡养殖，总投资1500万元，现经双方友好协商达成如下投资协议：一、投资规模：甲方将平和村11、15组农户流转出来的土地约50亩（以实际丈量为准）租给乙方进行肉鸡养殖，租用期内乙方不得将土地改作其他用途。二、乙方租用甲方土地期限为15年（2012年1月至2027年1月），十五年租金的起点标准为每亩850元，今后每3年上调10%（即2012年1月至2015年1月每亩租金为850元，2015年1月至2018年1月每亩为935元，2018年1月至2021年1月每亩租金为1028.5元，2021年1月至2024年1月每亩租金为1131.4元，2024年1月至2027年1月每亩租金为1244.6元）。第一期租用期满后，如乙方续租，甲、乙双方可另行商定土地租金标准，同等条件下，乙方享有优先租用权。三、在执行国家惠农政策的前提下，国家给农民的种粮补贴仍然由农户享受，乙方不予享受。四、租用土地面积按农户实际丈量为准。由乙方与平和村另行签订租用协议，甲方确保于2012年3月18日前将土地交由乙方使用。五、土地经现场勘察，该组低田、沟塘较多，需补土土方约7500方，其平整费用较多。政府按650元／亩合计3.25万元给予补助，不足部分由投资者自行负责。六、青苗补偿350元／亩由乙方直接支付给村经济合作社，村负责分发到农户。七、付款方式。乙方按实支付租金，每年6月30日和12月31日前把土地租金分别支付给平和村。八、项目实施过程中的群众工作由甲方及平和村负责，乙方应全力配合。甲方负责生活用水、电送至乙方围墙外，费用由甲方负责。九、本协议签订后，乙方缴纳履约保证金肆万元整给平和村，合同履行后直接抵算租金或退还。十、本协议自甲、乙双方签定之日起执行。2012年3月15日，平和村合作社作为甲方与赵志龙作为乙方签订土地使用权流转协议书一份，协议内容为：甲方按照镇党委政府要求发展规模农业项目，现经甲乙双方协商一致，同意订立如下土地使用权流转协议：一、甲方将肆拾捌亩承包土地使用权自愿流转给乙方，使用期为15年（2012年3月至2027年3月）；二、乙方使用土地期间从2012年3月起支付土地租金给甲方，标准为2012年3月至2015年3月每年每亩捌佰伍拾元整，以后每三年递增10%，乙方每年在六月三十日、十二月三十日前分两次（上半年为40%、下半年为60%）按上述标准兑付给甲方，确保甲方及时分配给农户，乙方不得以任何借口拖延拒绝结算；三、乙方在用地期满后应提前与甲方联系，如续用土地，甲、乙双方可另行协商签订协议；四、甲、乙双方在协议书签字后生效，如有一方违反协议所造成的后果，由违反协议方承担。
双方签订案涉协议书后，平和村合作社于2012年3月下旬即将案涉土地交付赵志龙使用，赵志龙此后将案涉土地进行了平整，并进行了围墙、道路、办公、生活区、部分鸡棚基础等设施建设。2012年7月2日，南通市国土资源局向赵志龙发出通土资纠（五甲）（2012）005号自行纠正违法行为通知书，该通知书内容为：经初步核查，你单位未经批准，擅自占用土地的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，请你单位（个人）自行纠正上述国土资源违法行为。此后，赵志龙未再进行其他设施建设，并在案涉土地上进行了阶段性泥鳅养殖项目。
赵志龙已按照其与平和村合作社签订的协议书约定给付了2012年、2013年年度租金（其中2012年租金费用其交纳的履约保证金抵算，2013年租金费用由赵志龙向平和村合作社直接缴纳），2014年开始赵志龙未给付平和村合作社租金。南通市通州区竞翔法律服务所曾于2014年10月30日向赵志龙发出函件一份，表示其受平和村合作社委托向赵志龙催要2014年1月至6月案涉土地租金。
另查明，平和村合作社于2012年3月初与该村丁秀军等农户签订了农村集体土地使用权流转协议书，丁秀军等农户将案涉面积不等的承包土地集中流转给平和村合作社，以用于发展规模、高效农业。
原审审理过程中，法院向平和村合作社就双方签订的协议书效力问题进行了释明，平和村合作社对此表示，案涉土地使用权流转协议书的效力由法院依法审查认定，若法院认定属无效，其也要求赵志龙参照协议约定土地租金标准支付2014年年度占用土地的使用费40800元，另因其主张的复垦费其未能提供证据，在本案中暂不主张，其对此予以另案主张。
原审认为，1.关于平和村合作社与赵志龙签订的土地使用权流转协议书的效力问题。《中华人民共和国物权法》第一百二十八条规定，土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。本案审理过程中，双方对于案涉双方签订的土地使用权流转协议书约定的48亩土地流转性质属出租亦均无异议，虽该协议书系双方的真实意思表示，双方对于案涉出租土地的用途在协议中约定为“甲方按照镇党委政府要求发展规模农业项目”，未明确为赵志龙与五甲镇人民政府签订的投资协议书中的“肉鸡养殖”用途，但根据五甲镇人民政府牵线赵志龙在平和村合作社处租赁土地投资的肉鸡养殖项目，对于租赁土地面积、租金给付标准、租赁期限等事宜由赵志龙与五甲镇人民政府事先进行了约定，此后赵志龙与平和村合作社亦基本按照赵志龙与五甲镇人民政府签订的投资协议书的主要内容进行签订案涉土地使用权流转协议书，对此原审法院认为，平和村合作社对于赵志龙租赁案涉土地的具体用途为“肉鸡养殖”应属明知，对于赵志龙将在案涉租赁土地上进行“肉鸡养殖”的相关设施建设其亦应明知，据此，原审认定，在未经依法批准的情况下，平和村合作社将案涉土地使用权出租用于非农业建设，改变了案涉土地的农业用途，违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》上述法律的效力性强制性规定，双方签订的案涉土地使用权流转协议书应属无效合同。
2.本案中，虽然双方签订的土地使用权流转协议书无效，平和村合作社不能据此要求赵志龙支付租金，但赵志龙已实际占有使用平和村合作社所出租的土地，对此赵志龙仍应参照协议书约定租金标准计算其应承担的土地占有使用费，故赵志龙仍应参照协议书约定租金标准支付平和村合作社2014年年度土地占有使用费40800元。另外，对于案涉协议书无效产生的租赁土地返还等问题，因平和村合作社在本案中对此未予主张，可由双方另行依法处理；对于平和村合作社曾主张的土地复垦费因其表示另案主张，对此原审照准，可由其另行主张。
据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百二十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，判决：一、平和村合作社与赵志龙签订的《土地使用权流转协议书》无效；二、赵志龙于判决生效后十五日内给付平和村合作社2014年年度土地占有使用费用40800元。案件受理费2290元，由平和村合作社负担1352元，赵志龙负担938元。
宣判后，赵志龙不服，向本院提起上诉称：1.原审认定案涉土地使用权流转协议书的签订时间为2012年3月15日系认定事实错误。赵志龙持有的协议书中并未标注落款时间，平和村合作社持有的协议书中的落款时间系事后故意添加。该协议签订时间为2013年3月，平和村合作社持有的协议书首页首部显示“2013，永久”字样，表明该协议系形�于2013年的文件资料并已经入档。2.原审法院适用法律错误。南通市国土资源局向赵志龙发出纠正违法行为通知书的时间为2012年7月2日，至少此时平和村合作社应当知晓涉案土地不能满足合同约定的使用条件，但平和村合作社并未与有关部门或赵志龙积极协商，而是采取拖延策略，收取2013年租金，明显存在故意和过错，对于协议无效应当承担主要的过错责任及相应的赔偿责任。此外，原审混淆了房屋租赁合同被认定无效后，承租人应支付相应房屋使用费与本案在适用上的区别。房屋租赁合同被认定无效后，法律规定承租人应当支付房屋使用费具有合理性，理由在于租赁合同的无效不影响承租人对租赁物的实际使用。但本案中有国家公权力的介入，赵志龙在收到纠正违法行为通知书后并未继续进行相应的肉鸡养殖，完全停止了相关的生产作业，也未实际使用涉案土地�即便适用关于房屋租赁的相关规定，也仅能参照协议中关于租金的约定，充分考虑双方各自的过错情况及实际使用情况来确定使用费标准，而不是完全按照协议约定给付使用费，否则就失去了参照的意义。3.原审判决不符合法理。完全守法的赵志龙要支付相应的土地使用费，明知土地不符合使用要求的平和村合作社却得到了土地租金，与法律相悖。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判。
平和村合作社答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，赵志龙的上诉请求不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
本院审理中，平和村合作社向本院提交了一份南通市通州区东社镇人民政府出具的证明，证明案涉土地属于基本农田。赵志龙对该份证据的真实性无异议，认为该份证据证明平和村合作社未按照合同约定的使用目的对土地性质进行变更，具有明显过错。
本院另查明，赵志龙租赁的平和村11、15组土地属于基本农田。
本院认为，基本农田是确保国家粮食生产的基础，国家实行基本农田保护制度，基本农田一经划定，任何单位和个人不得改变或者占用。确需改变和占用基本农田的，必须经国务院批准。平和村合作社与赵志龙签订的土地使用权流转协议中涉及的土地属于基本农田，而赵志龙租赁土地系进行肉鸡养殖，该占用基本农田行为并未得到有权部门的批准，故双方签订的协议因违反法律法规的强制性规定而无效。本案双方争议焦点为：1、平和村合作社与赵志龙签订的土地使用权流转协议的时间应当如何确认；2、该流转协议被确认无效后，赵志龙是否应当给付土地使用费；如果应当给付，给付标准应当如何确认。
关于争议焦点1，虽赵志龙提交的其与平和村合作社签订的土地使用权流转协议中未标明协议签订时间，且根据平和村合作社提交的协议原件显示该协议归档时间为2013年，但不能仅依据归档时间即认定该份协议签订于2013年3月，仍应当结合双方协议签订过程、约定内容及履行情况来确认协议的签订时间。该份协议签订前，赵志龙已就案涉土地使用权流转事项于2012年3月8日与南通市通州区五甲镇人民政府签订了协议，该协议中约定的土地租赁开始时间为2012年1月。在赵志龙与平和村合作社签订的协议中也明确约定土地使用期系从2012年3月开始。2012年7月2日，南通市国土资源局因赵志龙擅自占用土地的行为，发出自行纠正违法行为通知书，可见此时赵志龙已经实际取得并使用案涉土地，也即双方已经开始履行合同。根据上述分析，原审确认双方签订协议时间为2012年3月并无不当。
关于争议焦点2，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因赵志龙与平和村合作社签订的协议无效，故平和村合作社无权要求赵志龙按照协议约定给付土地租金。虽然2012年7月2日南通市国土资源局向赵志龙发出自行纠正违法行为通知书，但赵志龙并未因此即向平和村合作社返还土地。2014年度案涉土地使用权仍由赵志龙实际享有，在协议被确认无效后，赵志龙已经享有的土地使用权也无法返还，故只能由赵志龙对平和村合作社折价补偿。虽双方之间签订的协议被确认为无效，但该协议中约定的租金标准系双方根据当时的市场行情及自身的实际状况而达成的真实的、一致的意思表示，故原审参照双方协�约定的租金给付标准作为折价补偿标准并无不当。
因本案中平和村合作社仅诉请赵志龙给付2014年度土地使用费，赵志龙也未就损失等问题提起反诉，故关于平和村合作社对于协议无效是否具有过错以及因协议无效是否给赵志龙造成了损失等问题本案中不予理涉，双方可另行处理。
综上，赵志龙的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2290元，由赵志龙负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 倪红晏
审 判 员 曹 璐
代理审判员 刘 猛
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 徐红燕
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。