杭州市上城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）上民二初字第1253号
原告：中国银行股份有限公司杭州市钱塘支行。
代表人：金溢。
委托代理人：陈生有、李琴。
被告：陶寿龙。
被告：严琪。
被告陶寿龙、严琪的共同委托代理人：蔡炎炯、金焕军。
被告：杭州锦绣天地房地产开发有限公司。
法定代表人：俞中江。
委托代理人：陈淦。
原告中国银行股份有限公司杭州市钱塘支行（以下简称中行钱塘分行）为与被告陶寿龙、严琪、杭州锦绣天地房地产开发有限公司（以下简称锦绣天地房地产公司）借款合同纠纷一案，于2008年10月28日向本院起诉，本院于同日受理后，依法组成合议庭进行审理。在审理中，本院根据原告中行钱塘分行的申请，依法作出冻结被告陶寿龙、严琪、锦绣天地房地产公司的银行存款人民币8218268.04元，或查封、扣押其相应价值财产的民事裁定。本院于2009年2月20日第一次公开开庭审理了本案。原告中行钱塘分行的委托代理人陈生有、李琴，被告陶寿龙、严琪的共同委托代理人蔡炎炯，被告锦绣天地房地产公司的委托代理人陈淦到庭参加诉讼。本院于2009年3月24日第二次公开开庭审理了本案。原告中行钱塘分行的委托代理人李琴，被告锦绣天地房地产公司的委托代理人陈淦到庭参加诉讼。被告陶寿龙、严琪经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告中行钱塘分行起诉称：原告于2007年7月9日与被告陶寿龙签订了合同编号为QTZ2007CB00054《购房借款合同》，根据合同中借贷条款约定，借款金额为966万元，用于购买办公楼杭州国际商务中心8层1825、1826和1827房子三套，借款期限为60个月，还款方式为等额本息还款法；原告与被告严琪签订了《共同还款承诺书》，约定由被告严琪对被告陶寿龙借款承担共同还款责任。根据合同抵押条款约定：由被告陶寿龙、严琪提供抵押担保，抵押物为贷款所购买的杭州国际商务中心1825、1826和1827房子（2007年7月18日在杭州市房产管理局办理预抵押登记）；根据合同中保证条款约定：由被告锦绣天地房地产公司对陶寿龙借款承担连带责任保证。上述合同签订后，原告按合同约定于2007年9月21日发放借款，履行了合同义务。根据合同编号QTZ2007CB00054《购房借款合同》的约定，借款人连续2期未按时归还贷款，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期。截止2008年10月22日，被告陶寿龙已经连续两期未归还借款，我行已于2008年10月23日发出通知，宣布贷款提前到期，并要求被告陶寿龙结清贷款。被告陶寿龙一直未前来归还，其行为严重侵害了原告的利益。另根据合同第30条规定：“若保证人不按合同履行保证责任，贷款人有权向保证人追索，而且仅需通知，贷款人即可将保证人在贷款人处开立的账户内的资金与担保债权相抵销。”原告认为，被告锦绣天地房地产公司应为被告陶寿龙的全部债务承担连带保证责任，顺序同抵押担保。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求：1、判令被告陶寿龙归还借款逾期贷款本金286197.80元，支付利息101419.35元，支付罚息1871.25元（计算至2008年10月21日止），未到期贷款本金7708779.64元，合计：8098268.04元及至还清贷款之日的利息、罚息（注：当庭调整为计算至判决确定的履行之日止利息、罚息；利息、罚息利率按合同约定执行）。2、判令被告陶寿龙承担律师费（一审及执行）120000元。3、判令被告严琪承担共同还款责任。4、确认原告对被告陶寿龙、严琪所购的杭州国际商务中心8层1825、1826和1827房子的抵押权，并对该抵押物拥有优先受偿权。5、判令被告锦绣天地房地产公司对上述全部借款本息、诉讼费、律师费承担连带还款责任。6本案诉讼费用由三被告承担。
被告陶寿龙、严琪共同答辩称：1、两被告对借款和欠款的事实没有异议。2、原告主张的律师费用偏高，请求法庭进行审查调整。综上请求法院公正判决。
被告锦绣天地房地产公司答辩称：1、本案被告陶寿龙、严琪向原告提供了抵押物进行担保，但合同中对抵押物和被告锦绣天地房地产公司提供的担保责任的先后顺序没有进行约定，属于约定不明，所以要求先清偿抵押物，再由被告锦绣天地房地产公司承担担保责任。2、原告主张的律师费偏高，且没有提供代理合同，请求法庭进行审查调整。请求法院公正判决。
在第一次庭审中，原告提交下列证据以证明其主张：
1、《购房借款合同》1份，证明被告陶寿龙借款事实及被告锦绣天地房地产公司提供保证的事实等。
2、结婚证书1份（复印件），证明被告陶寿龙、严琪系夫妻关系。
3、共同还款承诺书1份，证明被告严琪对被告陶寿龙的债务承担共同还款责任。
4、杭州市预售商品房抵押登记备案证明3份，证明抵押物的抵押登记备案情况。
5、借款借据1份，证明原告按合同约定履行借款义务。
6、逾期清单及结算清单各1份，证明被告陶寿龙违约事实及应还款金额。
7、律师费发票1份，证明原告因本案所支付的律师费。
经质证，被告陶寿龙、严琪对证据1、3、4、5本身的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据2证明的事实予以认可。对证据6请求法院依法予以审查。对证据7有异议，认为该代理费用包括了执行代理费，由于本案还没有进入执行程序，所以执行代理费不应计算在内。且根据浙江省律师收费办法的规定该收费过高。
经质证，被告锦绣天地房地产公司对证据1的真实性、合法性、关联性没有异议，但认为合同条款中没有约定抵押担保和保证担保的先后顺序。在借款合同中约定被告两期没有还款，原告可以解除合同，但从证据中没有看出原告已经向被告陶寿龙、严琪通知提前终止合同，所以被告锦绣天地房地产公司承担保证责任的条件没有成就。对证据2、3、4、5的真实性、合法性、关联性没有异议。对证据6认为没有原件，请求法院依法予以审核。对证据7的质证意见同被告陶寿龙、严琪的意见。
在第一次庭审后，原告又提交了下列证据：
8、原告于2008年10月22日向被告陶寿龙发出的通知书、退回邮寄凭证各1份，证明原告向被告陶寿龙发函通知贷款提前到期，但因被告陶寿龙下落不明，邮件被退回。
经质证，被告锦绣天地房地产公司对真实性无异议，但认为原告没有按双方在合同中约定的地址邮寄，所以该次通知并未有效送达。
9、原告于2008年10月22日向被告锦绣天地房地产公司发出的通知书1份，证明原告向被告锦绣天地房地产公司发函通知贷款提前到期。
经质证，被告锦绣天地房地产公司无异议。
在第二次庭审后，原告又提交了证据10、原告于2008年10月14日按双方在合同中约定的邮寄地址向被告陶寿龙发出的通知书、退回邮寄凭证各1份，证明原告向被告陶寿龙发函通知贷款提前到期，但因被告陶寿龙家中长期无人，邮件被退回。
该证据经被告锦绣天地房地产公司同意，发表质证意见如下：认为该份证据已过举证期限，从形式上看陶寿龙没有签收，故原告没有对被告陶寿龙进行有效的送达。
以上证据8－10，在第二次庭审后，被告陶寿龙、严琪的共同委托代理人蔡炎炯到本院发表如下质证意见：对证据8－10均无异议。
被告陶寿龙、严琪锦、锦绣天地房地产公司均未举证。
经过庭审举证、质证，本院对原告提交的证据1－7的真实性均予以认定，且该些能证明本案相关事实，与本案具有关联性，本院予以采用。对其所要证明的问题将综合全案考量。对原告提交的证据8－10，可以确认其真实性，且该些证据能证明本案相关事实，与本案具有关联性，本院予以采用。
经审理本院认定，原告于2007年7月9日与被告陶寿龙签订了《购房借款合同》一份，约定：原告贷款给陶寿龙人民币966万元用于购买座落于杭州国际商务中心8层1825、1826和1827室房产三套，借款期限为60个月，自2007年8月21日至2012年8月21日，贷款利率在人民银行规定的基准利率基础上上浮执行，即确定月利率为6.0‰，还款方式为等额本息还款法，还款日为每月20日。在该合同特别约定条款第五十三条约定：借款人连续2期或累计3期未按时偿还贷款本息的，经通知，贷款人有权宣布本合同项下的贷款提前到期。陶寿龙并以所购房产杭州国际商务中心8层1825、1826和1827室（建筑面积367.27平方米）作为该贷款抵押，严琪系共同抵押人。锦绣天地房地产公司系该贷款的保证人，其自愿为借款人就本合同项下贷款提供连带责任保证，并承诺依照法律法规规定及本合同、其他相关合同约定承担保证责任。保证责任范围为本合同项下的贷款本金、利息、逾期罚息、挪用罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用及贷款人根据本合同约定代为支出的保险费。在特别约定条款中还约定：锦绣天地房地产公司承担阶段性担保，即：保证期间为自本合同借贷条款签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权证之日止。2007年5月22日原告与被告严琪签订了《共同还款承诺书》，约定由被告严琪对被告陶寿龙借款承担共同还款责任。2007年7月18日抵押人陶寿龙、严琪就本案所涉抵押房产在杭州市房产管理局办理了预抵押登记。上述合同签订后，原告按合同约定于2007年9月21日发放借款，履行了合同义务。但被告陶寿龙仅支付2007年8月21日至2008年8月21日的本息。之后，一直未支付本息。原告认为借款人连续2期未按时偿还本息，并按约通知了贷款人及保证人，故宣布合同提前到期，并诉至法院要求维护其合法权益。
另查明，被告陶寿龙、严琪系夫妻关系。本案所涉债务发生于被告陶寿龙、严琪夫妻关系存续期间。
又查明，原告为本案诉讼支付律师代理费人民币120000元，其中诉讼阶段代理费60000元，执行阶段代理费60000元。
本院认为，原告中行钱塘分行与被告陶寿龙、锦绣天地房地产公司之间签订的《购房借款合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方应依约履行。被告陶寿龙至今已逾期6个多月未依约按时足额归还贷款本息，显属违约。且根据现有证据，可以认定约定解除合同的条件成就，故原告有权主张解除合同并提前收回贷款本息。被告陶寿龙理应向原告归还所欠逾期借款本金286197.80元，支付利息101419.35元、罚息1871.25元（暂算至2008年10月21日止），未到期贷款本金7708779.64元，合计8098268.04元及至判决确定履行之日止的利息、罚息（按《购房借款合同》的约定计算）。如被告陶寿龙未按本案判决确定的履行之日向原告履行付款义务，则应按我国民事诉讼法的有关规定另行向原告支付迟延履行期间的债务利息。故原告主张上述债权，理由正当，于法有据，本院予以支持。原告关于被告陶寿龙承担律师费12万元的诉请，因据原告陈述该12万元律师费中包含诉讼阶段的代理费6万元及执行阶段的代理费6万元。诉讼阶段的代理费6万元应属已经产生的费用，且该笔律师费系因被告陶寿龙不履行《购房借款合同》的约定而给原告造成的损失，理应由被告陶寿龙承担，故原告的该诉请依法成立，本院予以支持。但因本案尚未进入执行阶段，且是否进入执行阶段并不确定，因此对执行阶段的代理费6万元，原告可在确实产生该笔费用后另行主张相关权利。因本案所涉债务发生于被告陶寿龙与被告严琪夫妻关系存续期间，故本案所涉债务应按夫妻共同债务处理；并且原告与被告严琪签订了《共同还款承诺书》，约定由被告严琪对被告陶寿龙借款承担共同还款责任；因此被告严琪应对被告陶寿龙的上述债务承担共同还款责任。同时，被告陶寿龙贷款所购房产杭州国际商务中心8层1825、1826和1827室（建筑面积367.27平方米）房屋已办理房屋预抵押备案手续，作为借款抵押担保，被告锦绣天地房地产公司对此亦无异议。故在被告陶寿龙不能按时履行付款义务时，原告对该抵押物有权折价或以拍卖、变卖的价款优先受偿。因此，原告主张对抵押物享有优先受偿权的诉请，依据充分，本院予以支持。此外，因被告锦绣天地房地产公司为被告陶寿龙的借款提供连带责任保证的保证期间为阶段性担保，即自本合同借贷条款签订之日起至被告陶寿龙持《房屋所有权证》办妥正式抵押登记手续并向贷款人交付他项权利证书之日止。现被告陶寿龙借款所购买的杭州国际商务中心8层1825、1826和1827室（建筑面积367.27平方米）房屋至今尚未办理正式的抵押登记手续、取得抵押房产的他项权利证书，故被告锦绣天地房地产公司仍应为被告陶寿龙的上述债务承担连带保证责任。原告关于被告锦绣天地房地产公司对被告陶寿龙的上述债务承担连带保证责任的诉请，理由正当，于法有据，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条、第五十三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，判决如下：
一、被告陶寿龙归还原告中国银行股份有限公司杭州市钱塘支行逾期贷款本金286197.80元，支付利息101419.35元，支付罚息1871.25元（计算至2008年10月21日止），归还未到期贷款本金7708779.64元，合计人民币8098268.04元及至本判决确定的履行之日止的利息、罚息（按《购房借款合同》约定执行）；
二、被告陶寿龙赔偿给原告中国银行股份有限公司杭州市钱塘支行律师费损失人民币60000元；
上述一、二项应付款项，被告陶寿龙须于本判决生效之日起十日内履行完毕。
三、被告严琪对上述被告陶寿龙应承担债务负共同还款责任。
四、原告中国银行股份有限公司杭州市钱塘支行有权对被告陶寿龙、严琪抵押的财产（杭州国际商务中心8层1825、1826和1827室［建筑面积367.27平方米］房屋）折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿。
五、被告杭州锦绣天地房地产开发有限公司对上述被告陶寿龙应承担的债务承担连带保证责任。被告杭州锦绣天地房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向债务人被告陶寿龙追偿。
六、驳回原告中国银行股份有限公司杭州市钱塘支行的其他诉讼请求。
如果被告陶寿龙、严琪、杭州锦绣天地房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费69328元，财产保全申请费5000元，由原告中国银行股份有限公司杭州市钱塘支行负担500元；由被告陶寿龙、严琪负担73828元，由被告杭州锦绣天地房地产开发有限公司负连带保证责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本五份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费69328元。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），账号12×××68，开户行（工商银行湖滨支行）】。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。
审 判 长 王春霞
代理审判员 程雪原
人民陪审员 朱天禄
二〇〇九年四月八日
书 记 员 董 婷
（另设附页）
附页：
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条：债务人就夫妻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。
《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国担保法》第二十一条：保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国担保法》第四十六条：抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国担保法》第五十三条：债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款优先受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第四十七条：以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就该物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。