广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东三法沥民一初字第738号
原告龚佑军，男，汉族，1981年11月12日出生，住湖南省华容县。
委托代理人易飞，广东砝码律师事务所律师。
委托代理人占俊，广东砝码律师事务所律师助理。
被告李婷，女，汉族，1986年1月3日出生，住湖南省株洲县。
被告邹会，男，汉族，1983年3月24日出生，住四川省荣县。
两被告共同委托代理人张雄尧，广东昊盟律师事务所律师。
两被告共同委托代理人曾旺清，广东昊盟律师事务所实习律师。
第三人东莞市春晓房地产中介有限公司，住所地：广东省横沥镇中山路丝瓜铺。
法定代表人何晓燕。
委托代理人何晓梅，女，汉族，1981年9月19日出生，住湖南省安仁县。
原告龚佑军诉被告李婷、邹会、第三人东莞市春晓房地产中介有限公司(以下简称春晓公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月4日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龚佑军的委托代理人易飞到庭参加诉讼，被告李婷、邹会及其委托代理人张雄尧、第三人的委托代理人何晓梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龚佑军诉称，2014年8月18日，原告与被告签订房地产买卖居间合约，约定被告以408000元的价格向原告购买其位于东莞市横沥镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园H座2D房屋一套。付款方式为签署合约之日支付定金20000元；收齐楼款188000元于房管部门受理该交易回执的当日支付；余款200000元在交易完税当天支付，并约定买卖双方任意一方违约，守约方有权要求违约方按成交价的20%承担违约责任。现原告已按合同约定协助被告办理了房屋产权变更登记，且被告已经向税务部门履行了本次交易缴税义务，并在房管部门了领取了新的房屋产权证书，但被告拒不按合约向原告履行支付购房余款200000元的义务。被告的违约行为严重损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判令被告立即支付购房款200000元及违约金81600元；本案诉讼费由被告承担。
被告李婷、邹会答辩称，一、双方约定的购房款付款条件尚未成就，原告收取购房款尾款无事实依据。由于原告提供的案涉房产存在质量问题，原告与被告在签署合同之后已协商一致，待案涉房产的质量问题得到解决后，原告将房产交付给被告后才支付尾款。为了保障原告的权益，原告与被告一同开具了联名账户，尾款待解决质量问题后予以解冻。现原告未解决质量问题，也未向被告提出提前释放购房款的要求，原告诉请被告支付尾款违反了双方的约定。二、被告未违约，原告无权要求被告支付违约金。如前所述，双方已就尾款的支付条款进行了补充约定，被告也已将尾款汇入了联名账户，被告对该款已失去了支配权。原告未能解决质量问题却突然起诉要求被告支付尾款有违诚信。案涉房屋存在严重渗水问题，原告在签署合同时刻意隐瞒了该问题，合同签署后，案涉房产的渗水情形再次出现，现在房产的墙壁也因此出现发霉现场。更甚的是，案涉房产在合同签署后发生了水管爆裂事件，房中的家具均被告浸泡损坏，且已影响到隔壁人家。原告对于上述问题予以解决，拒绝履行房产适合交付的义务，属违约在先。被告已将尾款支付至联名账户，自始没有不支付尾款的主观恶意，因此被告没有过错。三、原告不正视自身问题，而将责任推由被告承担的行为使被告认识到原告将不会主动对案涉房产的质量问题予以修复，被告要求将购房款尾款予以暂扣，待修复费用核定后直接予以抵扣。综上，购房款是被告的全部积蓄及信用，是人生大事，被告购买房产的根本预期是案涉房产适合居住，原告非但不能交付适合居住的房产，反而恶意诉讼，有违诚实信用原则。
被告另反诉称，2014年8月29日，原告与被告签订合同，约定原告将违约东莞市横沥镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园H座2D的房屋转让给被告，原告具有将案涉房产交付给被告使用的义务。合同签订后，房屋出现了墙壁渗水浸泡的现象，被告因此向原告提出异议，原告至今未处理该现象，未交付房屋，导致被告有房无法居住而被迫在外租房居住。为了维护被告的合法权益，故提起反诉，请求原告赔偿被告逾期交付房产所产生的使用费损失4500元、房屋质量修缮费25000元；本案诉讼费由原告承担。后被告当庭增加反诉请求原告支付违约金81600元。庭审中，被告明确若损失与违约金只能诉请一项，则其诉请违约金。
针对被告的反诉，原告答辩称，原告没有逾期交楼，房屋买卖合同第七条约定了收齐尾款日交付标的物，现在被告没有按照合同第二部分第A条第五项约定付款，因此被告第一项请求没有事实和法律依据。购房合同第一部分第六条约定，被告看房的时候已经对房屋进行了查看，出现霉变是肉眼能看出的，被告以此为由拒付购房款没有依据。对于被告当庭提出的反诉请求，原告不确认并主张被告已经入伙了。
第三人春晓公司陈述，没有意见。
经审理查明：一、合同签订情况。2014年8月18日，原告龚佑军作为卖方、被告李婷、邹会作为买方以及第三人春晓公司作为经纪方共同签订了房地产买卖居间合同，约定：原告龚佑军将其所有的位于东莞市横沥镇裕宁城市花园（新世纪华庭）湖泊俊园H座2D的房屋转让给被告李婷、邹会；房屋总价款为408000元；定金20000元买方应在签署本合约同时交付给卖方，首期楼款188000元买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天直接支付给卖方，余款200000元应在本次交易完税当天直接支付给卖方；由买房交纳税费；该物业的产权情况为无抵押，买卖双方均清楚该物业的产权情况，各方不得以此为由拒绝履行合约义务；该物业以现状售予买房，而买房或授权代表已检查并同意以现状购买该物业，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可，故买房不得借此拒绝交易。该物业之现状是指带家私电器，如带家私电器，则买房须按家私电器清单将该物业交付给买房使用；双方同意卖方交付该物业予买房使用日期为收取尾款之日交楼；签署合约同时，卖方支付10000元予经纪方保管作为该物业的杂费保证金；买卖双方任一方违约，守约方有权解除本合约，并有权要求违约方按订金双倍或相当成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。
二、合同履行情况。合同签订后，被告向原告支付了定金20000元，首期款188000元，余款200000元于2014年8月29日存入了原被告开设的联名账户。2014年9月10日，案涉交易取得了完税证明，原告完成了协助办理过户的手续。原告主张依照合同约定被告应当在完税当日支付尾款，被告至今未付已属违约。被告则主张双方变更了付款期限，口头约定交付案涉房产后才支付购房尾款，而其在2014年8月底发现案涉房屋存在渗水的质量问题，其担心原告不修复房屋才将尾款存入联名账户。原告对此不确认，主张原告担心房屋过户后被告不付款才要求先将尾款存入联名账户。
三、案涉房产是否存在质量问题。1.2014年8月，案涉房屋的进水阀门损坏导致房屋被水浸泡，水从房屋大门入口处往外涌至门外走廊公共区域。就该事件，依据被告的申请本院发函向案涉物业所在小区的管理处东莞市尚佳物业管理有限公司调查，该公司回复：案涉房屋于2014年8月底接到邻居业主投诉，案涉房屋水管爆裂，大量水从进门入口处往外涌，邻居担心水涉及到自家，自行跑到楼下物业维修部进行投诉。物业公司维修工前往事发现场，发现电梯口、楼梯口及公共地方严重积水，立即关掉案涉房屋的总水阀。原告主张该事件是在8月初而非8月底。2.被告主张其在2014年8月25、26日发现了案涉房屋渗水，其认为是房屋的水管渗水导致墙角离地面三十公分处出现渗水现象，且合同签订后发生爆水管事件，其因此要求原告对房屋进行维修。被告担心原告不维修房子因此才开设了联名账户，将尾款存入联名账户。被告对此提交了照片予以佐证，照片显示的拍摄时间是2014年10月22日，照片显示现场家具脚部有水泡痕迹。原告对此不确认，主张实际被告已办理了入住手续，并申请本院向前述物业管理公司调取被告办理入住手续的证据，物业管理公司回复被告没有办理入住手续。3.第三人陈述，业主放盘时其去现场看过，现场没有水泡痕迹。其带被告去看房时也没有水泡。原被告签订案涉合约，办理了产权登记手续、资金托管准备收楼的时候，被告反映案涉房屋存在渗水问题，并要求试水后再交楼。被告将洗手间的下水口堵住后在洗手间进行了试水。4.本院于2015年5月22日组织原被告及第三人进行现场查勘，现场房屋大门原告及第三人持有的钥匙均无法打开，现场联系锁匠开门。现场看到房屋有水浸泡痕迹，墙壁及家具有霉变痕迹；打开水阀后，洗手间、厨房、阳台的水龙头均无漏水。春晓公司的代表王珍珠陈述现场与当时带被告看房时的状况几乎是一致的，只是墙壁及家具的霉变没有这么明显，看房时儿童房与洗水间的共墙没有霉变现象。原告主张当时的状况与现场勘查时的状况几乎是一样的，家中的霉变是由于长期关门无人居住导致的自然霉变现场。被告则主张看房时没有霉变现象，现在的状态是被告试水之后的结果，说明房子的水管渗水，家具脚部亦没有鼓包或霉变现象。
以上事实，有房产证、完税证明、家私电器清单、房地产买卖居间合同、光盘、照片、银行流水、通讯清单、回函以及本院庭审笔录、现场勘查笔录等附案为证。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉房屋买卖合同未违反法律强制性规定，系双方的真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点为：案涉房屋是否存在质量问题；被告应否支付原告尾款及违约金；原告应否支付违约金或维修费。
案涉房屋为二手房，房屋是否符合质量标准应按照双方约定的质量标准来判断。双方签订的合同约定“该物业以现状售予买房，而买房或授权代表已检查并同意以现状购买该物业，对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可，故买房不得借此拒绝交易。该物业之现状是指带家私电器，如带家私电器，则买房须按家私电器清单将该物业交付给买房使用”，被告认为该条款系格式条款，且该条款应对物业现状做限制解释。案涉合同虽为第三人提供的合同范本，但条款并不存在加重对方责任或排除对方主要权利的情形，被告在签订合约前也实际查看了房屋，因此，该条款对双方均有约束力。合同明确约定“对该物业的包括但不限于座向、面积、结构、楼层、间隔、质量、装修、产权情况等均予以认可”，故对被告申请对渗水原因的鉴定本院不予准许。现双方的争议在于原告交付的房屋是否符合合同签订时的现状。案涉房屋于2014年8月发生水浸事件，根据物业公司的回函，水浸事件发生在合同签订之后。第三人亦陈述带被告看房时房屋没有水浸痕迹。而现场勘查的情况来看，现场水浸泡痕迹明显，家具脚部有水浸鼓包现象。说明房屋被水浸泡后，现状已改变。虽然合同约定被告需在完税当日即2014年9月10日支付尾款，但被告已于2014年8月29日将尾款存入了双方的联名账户，说明被告无拒不支付尾款的意思表示。而第三人亦陈述原、被告双方在办理了产权登记手续、资金托管准备收楼的时候，被告反映案涉房屋存在渗水问题，并要求试水后再交楼。因此被告主张其发现渗水故而拒绝支付尾款合法有据。由于原告对房屋管理不善，导致房屋被水浸泡后改变了房屋现状，原告未按合同约定的现状交付房屋，构成违约。原告应当依照合同约定支付违约金。合同约定一方违约，守约方有权要求违约方按订金双倍或相当于成交价的百分之二十作为守约方的赔偿。本案水管漏水导致房屋被水浸并非原告故意而为之，结合原告的违约程度以及被告的损失情况，原告亦请求调整违约金，故本院酌情按双方约定的订金双倍即40000元作为原告应支付被告的违约金。由于违约金是对违约产生的损失赔偿的一种方式，故对被告诉请的租金损失、维修费本院不予支持，对被告申请的维修费用鉴定亦不准许。由于原告已承担违约责任，故被告应向原告支付剩余价款200000元。原告主张是被告违约请求违约金缺乏事实依据，本院不予以支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：
一、限被告邹会、李婷于本判决发生法律效力之日起五日内向原告龚佑军支付购房款200000元；
二、限原告龚佑军于于本判决发生法律效力之日起五日内向被告邹会、李婷支付违约金40000元；
三、驳回原告龚佑军的其他诉讼请求；
四、驳回被告邹会、李婷的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费5524元、反诉受理费1261元，共计6785元。由原告龚佑军负担2055元，被告李婷、邹会负担4730元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 钟凤媚
人民陪审员 叶进培
人民陪审员 叶枝发
二〇一五年十月十二日
书 记 员 李科龙
附相关法律法规条文：
1.《中华人民共和国合同法》第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
2.《人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。