江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）淮中民终字第00059号
上诉人（原审被告）淮安市清河地产开发有限公司，住所地淮安市清河区新区广州路8号。
法定代表人吴新民，职务董事长。
委托代理人姚中东。
委托代理人濮青之，江苏律轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杜松，1980年10月25日，个体工商户。
被上诉人（原审原告）杜学超，个体工商户。
两被上诉人共同委托代理人赵正会，江苏知缘律师事务所律师。
原审被告淮安市同人建筑工程公司，住所地淮安经济技术开发区小康城三区90号。
法定代表人陈秀芹，职务董事长。
委托代理人刘思，江苏引航律师事务所律师。
上诉人淮安市清河地产开发有限公司（以下简称“清河地产公司”）与被上诉人杜松、杜学超，原审被告淮安市同人建筑工程公司（以下简称“同人公司”）房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年11月20日作出（2013）河民初字第5496号民事判决。上诉人清河地产公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年12月25日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人清河地产公司的委托代理人濮青之，被上诉人杜松、杜学超的委托代理人赵正会，原审被告同人公司的委托代理人刘思到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2005年4月1日，被告清河地产公司与淮安市清河建筑安装总公司（以下简称建安公司）签订建设工程施工合同，由建安公司承包建设位于淮安市青年路清河解困房8、9、10号楼土建、水电工程。后建安公司将部分工程转包给被告同人公司。2005年3月25日，被告同人公司与原告杜学超签订建筑工程内部承包合同，被告同人公司将被告清河地产公司解困房9#、10#楼转包给杜学超施工。
2007年2月15日，被告清河地产公司做出的付款承诺书载明，锦绣小区九号楼结算审计在2007年3月底出结果（乙方要全力配合），在结果出来一个月内扣除5%质保金后付应付款的一半，另一半余款在2007年农历八月半前付清，如我方不能按承诺付款，我方把九号楼403室、404室二套房抵押给施工方，房价按2090元／平方，楼层差价另外计算。该承诺书为杜学超持有。
2010年3月22日，同人公司以清河地产公司欠其工程款为由诉至原审法院，在审理过程中，清河地产公司表示不愿以上述两套房屋抵工程款，可以金钱履行，同人公司亦表示同意。2011年1月24日，原审法院做出（2010）河民初字第0771号民事判决，判决地产公司支付同人公司工程款2074706.1元及利息。该工程款中包含地产公司此前承诺的将淮安市清河区锦绣小区9号楼403室、404室房屋抵押480000元工程款的部分。
2011年8月17日，清河地产公司诉至原审法院，要求杜松、杜学超迁出上述房屋。原审法院于2013年4月20日作出（2012）河民初字第1509号民事判决，认定从清河地产公司出具的承诺书的内容来看，承诺书约定了付款时间和数额及约定如不能按承诺付款，地产公司将9号楼403、404二套房屋抵给施工方，房价按2090元／平方米计算。清河地产公司没有按约履行义务，承诺书中承诺的付款条件已经成就，且杜松、杜学超占有居住使用争议房屋已达4年之久，清河地产公司并未提出异议。清河地产公司虽然持有房屋初始登记证，但因其作为房屋开发商，享有所有其开发房屋初始登记所有权，这种所有权是暂时的，随着房屋出卖或抵债等方式处置，开发商应将房屋所有权过户登记给合法受让方。杜松、杜学超占有、居住、使用争议房屋并不违法，驳回清河地产公司的诉讼请求。清河地产公司不服该判决，上诉至淮安市中级人民法院，淮安市中级人民法院于2013年6月15日作出（2013）淮中民终字第0803号民事判决，认定杜松、杜学超合法占有诉争房屋，虽然争议房屋没有过户，但在杜学超、杜松与清河地产公司之间已形成房屋买卖关系并已实际履行，双方没有及时办理产权变更手续，只涉及合同继续履行问题，并不能否定买卖房屋的客观事实。故驳回上诉，维持原判。后清河地产公司不服该判决，先后向江苏省高级人民法院申请再审、向淮安市人民检察院申请监督，2014年3月10日，江苏省高级人民法院作出（2013）苏审三民申字第427号民事裁定书，驳回清河地产公司再审申请。2014年6月26日，淮安市人民检察院作出淮检民监（2014）32080000033号不支持监督申请决定书，不支持清河地产公司的监督申请。
原审另查明，淮安市清河区锦绣小区9号楼403室（建筑面积为129.28平方米）、404室房屋（建筑面积为132.73平方米）现登记在清河地产公司名下，由杜学超、杜松居住。
原审原告杜松、杜学超诉称，被告清河地产公司欠原告工程款，商定以其开发的淮安市清河区锦绣小区9号楼403室、404室折抵工程款，原告接受房屋并装潢入住至今。现被告清河地产公司反悔想要回房屋，经法院判决，驳回其要回房屋的请求，确认原告合法占有争议房屋，被告清河地产公司应将抵债房屋过户给原告，但其不予协助。请求判决被告清河地产公司协助履行过户手续，并承担诉讼费用。
原审被告清河地产公司辩称，1、淮安市清河区锦绣小区9号楼的实际施工人是被告同人公司，不是原告杜学超；2、“关于锦绣小区九号楼付款承诺”的承诺书是出具给被告同人公司，并不是出具给原告杜学超，该承诺书是抵押行为，并不是以房抵债；3、（2010）河民初字第0071号民事判决书已经生效，锦绣小区9号楼工程款已支付给被告同人公司；4、被告已就（2013）淮中民终字第0803号民事判决向江苏省高级人民法院申请再审，该案应中止审理；5、（2013）淮中民终字第0803号民事判决只是不支持被告要求原告杜松、杜学超迁出房屋的诉讼请求，并没有判决争议房屋归原告杜松、杜学超所有，其要求办理房产证，并没有支付相应对价。请求驳回原告杜松、杜学超的诉讼请求。
原审被告同人公司辩称，1、原告杜松、杜学超的诉讼请求能否得到支持，由法院依法判决；2、如果法院支持原告杜松、杜学超的诉讼请求，其应返还同人公司工程款141932.01元。
原审认为，原告杜松、杜学超依据被告清河地产公司出具的承诺书，占有争议房屋，是各方当事人履行承诺书的结果，原告杜松、杜学超与被告清河地产公司之间已形成房屋买卖关系并已实际履行，清河地产公司应当协助杜松、杜学超办理房屋所有权登记过户手续。办理过户过程中，产生的费用均由原告杜松、杜学超交纳。被告同人公司要求原告杜松、杜学超返还工程款141932.01元，与本案不属同一法律关系，可另行主张，本案不予理涉。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，判决：被告清河地产公司于本判决生效后三十日内协助原告杜松、杜学超办理淮安市清河区锦绣小区9号楼403室、404室房屋所有权登记过户手续。案件受理费9740元，由原告杜松、杜学超承担。
上诉人清河地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定事实错误。淮安市清河区锦绣小区9号楼的实际施工人是同人公司，上诉人的承诺书是出具给同人公司的，并不是出具给杜学超；根据承诺书载明的内容，该承诺书是一种抵押行为，并不是以房屋抵债；上诉人已将全部工程款支付给同人公司，上诉人已不欠同人公司工程款，上诉人就同一笔债务不应作两次清偿。二、原审判决适用法律错误。请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人杜松、杜学超的诉讼请求。
被上诉人杜松、杜学超答辩称，涉案的两套房屋已经过三级法院及人民检察院四个程序审理，均确认被上诉人合法占有争议房屋，享有该房屋的相关权利。上诉人的上诉请求以及事实与理由均不能成立，请求驳回上诉，维持原判。
原审被告同人公司答辩称，请求二审依法判决。
二审经审理确认一审查明的事实。
本案争议的焦点是：上诉人清河地产公司是否应当协助被上诉人杜松、杜学超办理涉案两套房屋的所有权登记过户手续。
本院认为，本院生效的（2013）淮中民终字第0803号民事判决书已确认上诉人清河地产公司付款承诺书所出具的对象是被上诉人杜学超，该承诺书明确了以房抵款的意思表示，被上诉人杜松、杜学超依据承诺书占有争议房屋是各方当事人履行承诺书的结果，在杜松、杜学超与清河地产公司之间已形成房屋买卖关系并已实际履行。故被上诉人杜松、杜学超依据该生效判决所确认的双方之间形成的房屋买卖关系已实际履行的事实，要求上诉人协助履行房屋产权过户手续，有事实和法律依据，应予支持。至于上诉人主张已将全部工程款支付给原审被告同人公司，上诉人已不欠同人公司工程款，上诉人就同一笔债务不应作两次清偿的上诉观点，生效的（2013）淮中民终字第0803号民事判决书已明确上诉人可另行向同人公司主返还该部分工程款，故本案不予理涉。
综上，原审所作判决正确，上诉人清河地产公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费9740元，由上诉人清河地产公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 汪 青
审判员 孙 洁
审判员 孙 艳
二〇一五年一月二十日
书记员 靳蓓蕾