南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初6261号
原告：中国工商银行股份有限公司南京城西支行，组织机构代码73606652-0，住所地在南京市鼓楼区江东北路289号。
负责人：ＸＸ，该行行长。
委托诉讼代理人：车芳芳，中国工商银行股份有限公司江苏省分行职员。
委托诉讼代理人：张博，江苏德序律师事务所律师。
被告：张玉珍，女，汉族，1975年1月12日生，住南京市秦淮区。
被告：刘全禄，男，汉族，1973年5月3日生，住南京市江宁区。
被告：南京天惠房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115738832927，住所地在南京市江宁经济技术开发区双龙大道1008号。
法定代表人：杨敏。
原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行（以下简称工行城西支行）诉被告张玉珍、刘全禄、南京天惠房地产开发有限公司（以下简称天惠房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年6月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行城西支行的委托诉讼代理人张博，被告张玉珍到庭参加诉讼。被告刘全禄、天惠房地产公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告工行城西支行向本院提出诉讼请求：1、被告张玉珍、刘全禄立即偿还借款本金138718.83元，利息、罚息及复利3008.96元，并继续支付2016年5月30日以后至借款本息还清之日止所产生的利息、罚息及复利（按合同约定的利率标准计算）；2、原告对南京市江宁区天龙湾花园27幢xx室房产享有优先受偿权；3、被告天惠房地产公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：张玉珍、刘全禄于2005年10月18日登记结婚。2007年8月30日，工行城西支行与张玉珍、刘全禄、天惠房地产公司签订个人购房借款担保合同一份,约定：张玉珍向工行城西支行借款31.7万元，用于购买南京市江宁区天龙湾花园27幢xx室房产，并将该房产抵押给工行城西支行；借款期限25年，首期借款年利率为6.426%，如遇人民银行调整基准利率，则按约定执行；还款方式按月等额本金还款法；如张玉珍连续3个月或者累计6次未按时足额偿还借款本息，工行城西支行有权宣布贷款提前到期，并自逾期之日起按合同约定的贷款利率标准加收50%计收罚息和复利；天惠房地产公司对张玉珍上述债务承担阶段性连带责任之保证，其保证责任在工行城西支行取得他项权证后免除。同时，工行城西支行与张玉珍、天惠房地产公司签订抵押合同一份，约定：张玉珍将南京市江宁区天龙湾花园27幢xx室房产抵押给工行城西支行，为其上述借款提供担保；对上述债务承担连带保证责任，担保期间自合同生效起至工行城西支行取得他项权证之日止。工行城西支行至今尚未取得他项权证。同时，刘全禄向工行城西支行出具共同产权人声明书一份，其承诺同意将南京市江宁区天龙湾花园27幢xx室房产抵押给工行城西支行，为张玉珍上述借款提供担保。上述合同签订后，工行城西支行按约向张玉珍发放贷款31.7万元。但张玉珍、刘全禄在借款期间已逾期13期（月）未按约偿还借款本息，截至2016年5月30日，欠工行城西支行贷款本金138718.83元，利息、罚息及复利3008.96元；天惠房地产公司亦未承担连带保证责任。
以上事实，有原告工行城西支行举证的个人购房借款担保合同、抵押合同、借款凭证、共同产权人声明书、还贷清单、被告身份结婚证明予以证实，本院均予以认定。
被告张玉珍对原告起诉的事实均不持异议。
被告刘全禄、天惠房地产公司均未到庭，亦未答辩。
本院认为，原告工行城西支行与被告张玉珍、刘全禄、天惠房地产公司分别签订的个人购房借款担保合同、抵押合同、共同产权人声明书系各方当事人真实意思表示，合法有效。工行城西支行按约将贷款发放给张玉珍，而张玉珍却未按约偿还借款本息，其行为已构成违约，应承担违约责任。张玉珍、刘全禄在借款发生时系夫妻关系，案涉借款系其共同债务，应承担共同还款义务。故工行城西支行按约有权宣布贷款提前到期，其主张张玉珍、刘全禄偿还借款本金138718.83元，利息、罚息及复利3008.96元，并继续支付自2016年5月30日以后至借款本息还清之日止所产生的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）的诉讼请求，具有事实依据，本院予以支持。根据上述合同的约定，天惠房地产公司对张玉珍上述债务承担连带保证责任，担保期间自合同生效起至工行城西支行取得他项权证之日止。现工行城西支行尚未取得他项权证。故工行城西支行主张天惠房地产公司对张玉珍上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院亦予以支持。天惠房地产公司在实际清偿后有权向张玉珍追偿。关于工行城西支行主张在张玉珍不履行还款义务时，对南京市江宁区天龙湾花园27幢xx室房产享有优先受偿权的诉讼请求。本院认为，虽然工行城西支行与张玉珍签订了抵押合同，并对预售商品房做了抵押预告登记，但该预告登记并未使工行城西支行获得现实的抵押权，而是等待案涉房屋建成交付张玉珍后，工行城西支行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全。现案涉房屋建成后的产权未登记至张玉珍名下，工行城西支行亦未取得他项权证，抵押权设立登记无法完成，工行城西支行不能对该预售商品房行使抵押权。故工行城西支行该项诉讼请求条件尚未成就，本院不予支持。刘全禄、天惠房地产公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视其已放弃了一审中举证、质证的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告张玉珍、刘全禄自本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行贷款本金138718.83元，利息、罚息及复利3008.96元，并继续支付自2016年5月31日起至实际给付之日止的利息、罚息及复利（按上述合同约定的利率标准计算）；
二、被告南京天惠房地产开发有限公司对上述（一）项债务承担连带清偿责任，并在实际清偿后有权向被告张玉珍追偿；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司南京城西支行的其他诉讼请求。
如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3135元，保全费1420元，公告费600元（以实际发生数额为准），均由被告张玉珍、刘全禄共同负担，被告南京天惠房地产开发有限公司承担连带给付责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 黄海宁
人民陪审员 魏 雨
人民陪审员 曾晓红
二〇一六年十二月二十一日
见习书记员 陆 丽
附相关的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。