广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2012）中一法三民一初字第915号
原告：王冠文，男，1959年9月13日出生，澳门特别行政区永久性居民，住澳门，
委托代理人：罗春宝、张博洋，分别系广东中亿律师事务所律师、实习律师。
被告：中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地中山市XX镇XX市场X栋XX-XX号。
法定代表人：张其。
委托代理人：张嘉慧，女，19XX年X月10日出生，汉族，住中山市，
第三人：杨育彬，男，19XX年X月11日出生，汉族，住广东省普宁市，
委托代理人：谢洪雁、廖秀文，广东铭致律师事务所律师。
原告王冠文诉被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，因本案的处理结果可能同杨育彬有法律上的利害关系，依法追加杨育彬为本案无独立请求权第三人参加诉讼，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王冠文的委托代理人罗春宝、张博洋，被告吉雅公司法定代表人张其，第三人杨育彬的委托代理人谢洪雁、廖秀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告于2007年6月29日签订《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买位于中山市××乡镇××楼××号商铺，楼价款为475500元。合同签订后，原告已支付了全部价款并占有使用商铺至今，但被告仍未为原告办理房地产权属证书。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1.被告继续履行商品房买卖合同，协助原告办理位于中山市××乡镇××楼××号商铺的房地产权属证书；2.被告承担本案诉讼费用。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.收款收据；3.中山市商品房销售合同登记备案表、中山市商品房合同资料证明表。
被告吉雅公司辩称：原告向吉雅公司购买中山市XX镇XX花园X号楼XX-
XX号共10间商铺都是真实的，商铺款都是一次性支付，并且已经办理了登记备案。虽然原告有借款给吉雅公司，但是借款和商铺没有关系，商铺款均是另行支付与借款无关。但是这批商铺在出售给原告之前，向他人借款时曾经与他人签订了认购书和出具了收款收据，实际上不是真实的买卖合同关系。
被告吉雅公司为其辩解未提交证据。
第三人杨育彬述称：1.原告诉称其与吉雅公司于2007年6月29日签订合同购买中山市××乡镇××楼××号商铺，事实上早在原、被告签订商品房买卖合同之前，第三人与吉雅公司之间就购买中山市××乡镇××楼××号商铺一事已达成协议，并签订了认购书和商品房买卖合同，且在签订认购书时已付清了商铺款，吉雅公司也已将商铺交付给原告实际占有使用至今。2.原、被告之间事实上并不存在真实的商品房买卖合同关系，双方签订商品房买卖合同及支付购房款都是虚假的，目的是为了掩盖双方的非法集资关系；原、被告之间的集资行为及被告的犯罪事实已经法院的判决书认定。因此，原、被告签订的商品房买卖合同是无效的，或者说根本没有实际履行，基于虚假的买卖行为所取得的商品房销售登记备案也是无效的。综上，第三人与吉雅公司签订的商品房买卖合同在先且已实际履行，而原、被告签订的买卖合同在后且系虚假无效的合同，事实上第三人才是中山市××乡镇××楼××号商铺的真实购买人，原告无权要求将涉案商铺过户至其名下，其诉讼请求应予驳回。
第三人杨育彬对其述称事实提供以下证据：1.广东省商品房买卖合同；2.销售不动产统一发票。
经审理查明：2007年1月10日，第三人杨育彬与被告签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定第三人向被告吉雅公司购买其开发的位于XX镇XXXX花园X号楼XX、XX号商铺，合同约定建筑面积为545平方米，单价为每平方米1150元，房价款合计626750元；付款方式为一次性付款，在签署《商品房买卖合同》时已付556720元，余下70000元在办理房产证时付清；交楼期限为2007年6月30日前。庭审时第三人陈述，购买商铺的首期款已在签署合同前支付，吉雅公司同时将商铺交付给原告使用。2007年12月28日，被告向第三人出具了收到杨育彬购买XX花园X号楼XX、XX号商铺款556750元的销售不动产统一发票。
2007年6月29日，原告与被告吉雅公司签订《中山市商品房买卖合同》一份，约定原告向吉雅公司购买中山市××乡镇××楼××号商铺，合同约定建筑面积为317平方米，单价为每平方米1500元，房价款合计475500元；付款方式为一次性付款，在办理《商品房买卖合同》备案后一次性付清457750元；交楼期限为2007年12月30日前。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同还约定了其他事项；上述商品房买卖合同于2007年7月3日在中山市房地产交易登记管理所办理了登记备案，2007年7月4日，被告吉雅公司向原告出具收到购买XX花园X号楼XX号商铺款475500元的收款收据。原告认为其已向吉雅公司付清了购房款，在合同约定的期限届满后仍未办理房地产权属证书，故于2012年8月16日向本院起诉，主张前述实体权利。
另查：中山市商品房销售合同登记备案证明表载明，涉案××乡镇××楼××号商铺，建筑面积为317平方米，购房总价为475500元，付款方式为一次性付款，于2007年7月3日登记备案在原告王冠文名下。
又查：被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决，判处被告吉雅公司及其法定代表人张其犯非法吸收公众存款罪、骗取贷款罪。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决已发生法律效力，后附的《非法吸收公众存款明细表》中未涉及第三人杨育彬，但涉及本案原告王冠文，出借金额为450万元，《虚假按揭物业明细表》未涉及涉讼房产。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼房产进行了查封。
再查：王冠文在本院起诉被告吉雅公司请求继续履行商品房买卖合同，协助原告办理房地产权属证书的案件共有10件[案号分别为:(2012)中一法三民一初字第915、916、917、918、919、920、921、922、923、924号]，涉案商铺金额合计3820900元（含本案475500元）。诉讼中，王冠文未提供前述涉及非法吸存借款450万元借据及交付该借款相关证据。
本案审理过程中，本院于2013年2月4日派员到涉案××乡镇××楼××号商铺核查使用人员并张贴通知，张贴的通知内容为告知该商铺业主或住户本院处理该商铺如认为可能涉及其利益，在通知张贴之日起七日内向案件审理部门提出请求。经核查，该商铺由第三人杨育彬出租使用，实际控制人为杨育彬，本院依职权通知杨育彬为第三人参加诉讼。
诉讼过程中，经本院释明原告可以变更诉讼请求，但原告坚持其起诉时的诉讼请求。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。原告及第三人均主张向吉雅公司购买了涉案商铺，并支付了相应的购房款，故本案的关键是要确定原告是否为真实的商铺买受人。综合本案案情，本院对此分析如下：一、从双方购买的时间来看，第三人的签约日期2007年1月10日早于原告的签约日期2007年6月29日；二、从涉案商铺的交付使用情况来看，吉雅公司在第三人支付首期商铺款时已将商铺交付给第三人使用，但原告从签约至起诉之日长达五年多时间内，从未主张过商铺权利，且在签约前原告未到现场查看所购商铺，此情形不符合一个正常购房者应有的正常行为；三、原告的购房行为不排除名为购房，实为借款的抵押担保。因原告涉及被告非法吸收公众存款，出借金额为450万元，原告应进一步举证证明除此450万元借款外还另行交付购买10卡商铺款3820900元（含本案475500元）给被告的事实，以证明商铺款与借款不属于同一笔款或者不是借款的抵押担保，但原告仅提供购买商铺的收款收据而无法提供出借款借据证明，故应认定原告未向吉雅公司另行支付商铺款，其与吉雅公司签订的商品房买卖合同及登记备案、吉雅公司出具收款收据即为借款的抵押担保。从上分析，本院认为原告提供的证据证明的事实不能充分证明其是真实的购房人。原告与吉雅公司之间的商品房买卖合同的基础法律关系不存在，其要求吉雅公司继续履行合同的诉求不予支持。原告经本院依法释明后，仍坚持以继续履行合同为诉因，相应的诉讼风险由其自行承担。原告基于不存在基础法律关系的情形下而主张被告吉雅公司继续履行合同并协助其办理位于中山市××乡镇××楼××号商铺的权属登记的诉求，依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告王冠文的诉讼请求。
案件受理费2836元（原告已预交），由原告负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴立和
审 判 员 罗晓冰
人民陪审员 关 毅
二〇一三年五月六日
书 记 员 唐 群