广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初13844号原告：广东中汇合创房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区集中新建区24幢火炬大厦7楼708室，统一社会信用代码91442000663316778D。法定代表人：陈超强，董事长。委托诉讼代理人：陈焕满，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭银银，广东励而德律师事务所实习律师。被告：中国工商银行股份有限公司中山银苑支行，住所地广东省中山市东区城东名门1号楼1号、201号商铺，统一社会信用代码914420007076377268。主要负责人：甘志群，行长。委托诉讼代理人：林凯华，男，员工。委托诉讼代理人：李春梅，女，员工。被告：谭杰民，男，1973年7月6日出生，汉族，住广东省中山市。原告广东中汇合创房地产有限公司（以下简称中汇公司）与被告中国工商银行股份有限公司中山银苑支行（以下简称工行银苑支行）、谭杰民案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中汇公司的委托诉讼代理人陈焕满，被告工行银苑支行的委托诉讼代理人林凯华、李春梅到庭参加诉讼；被告谭杰民经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告中汇公司向本院提出诉讼请求：立即停止对登记于被告谭杰民名下的位于中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园雁鸣居10幢101房的房产[预售证号：中建房（预）字第××号，合同业务编号HTN2012029800]的强制执行，并解除对上述房产的查封措施。事实和理由：2012年6月29日，原告与被告谭杰民签订了预售商品房买卖合同，约定将原告开发的位于中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园雁鸣居10幢101房的房产转让给被告谭杰民，付款方式为银行按揭贷款，并由原告提供连带责任保证。同时，原告与被告谭杰民还签订了合同补充协议，约定被告谭杰民未能履行其向银行应尽的义务导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，且有权收回上述商品房另行出售。同年7月12日，谭杰民与银行签订贷款合同，但自同年10月25日起开始停止支付银行按揭贷款。同年11月25日，原告履行了连带保证责任，完成了预售商品房的回购义务。同年12月27日，原告向中山市第一人民法院提起诉讼，要求解除与被告谭杰民签订的中山市商品房买卖合同。经审理，法院作出（2013）中一法张民一初字第28号民事判决，判决解除原告与被告谭杰民签订的中山市商品房买卖合同。该法律文书发生法律效力后，原告向中山市国土资源局申请撤销与谭杰民的商品房销售合同，被告知该房产已被本案被告查封，遂立即向法院提出解除查封申请，又于2016年4月5日提起执行异议，后法院作出（2016）粤2071执异39号执行裁定书，驳回原告的异议申请。原告认为，案涉房地产仅仅是办理了商品房预售合同的登记备案，该备案行为属于行政部门对于市场的行政管理要求，并不发生物权效力，被告谭杰民从未办理过任何的包括预告登记产权登记在内的物权公示手续，案涉房产的土地使用权登记簿仍登记在原告名下；而且，法院生效判决也已经解除了原告与被告谭杰民之间的预售合同，即被告谭杰民并不享有案涉房产的产权，而是由原告所有。被告对原告的财产进行查封执行，明显属于执行错误。为此，原告提起诉讼，请求法院依法支持其诉讼请求。原告中汇公司就其诉讼请求，向本院提交以下证据：1.原告与被告谭杰民签订的中山市商品房买卖合同及补充协议；2.转账单2张；3.（2013）中一法张民一初字第28号民事判决书及生效证明；4.中山市商品房销售合同登记备案证明表；5.（2016）粤2071执异40号裁定书；6.土地使用权登记簿；7.建设工程规划许可证；8.施工许可证；9.国土局官网关于预告登记的回复；10.原告与中国银行中山分行签订的最高额保证合同及抵押备案表；11.中山市建设工程竣工验收备案登记证、商品房产权权属证明书。被告工行银苑支行辩称，1.工行银苑支行对被告谭杰民名下查封是根据生效法律文书执行的查封，具有事实及法律依据。2.案涉房产的权属登记在被告谭杰民名下，根据不动产物权公示公信原则，被告工行银苑支行对该房产申请查封且申请执行并无不妥。3.原告所述的商品房预售备案登记不发生物权效力，是与中国的法律是不相符的，案涉房产已经办理了不动产登记还办理了抵押登记。4.原告所提供的规划证、施工证不是涉案房产的登记簿，仅是开发商开发楼盘所在楼盘的施工资料，与本案无关。5.原告所述称的房产回购款，被告工行银苑支行并不确认是回购款，认为该款应当是连带责任保证担保的履行款。6.原告与被告谭杰民之间的诉讼案件只是判决解除买卖合同，并没有确认原告对案涉房产享有所有权，原告在取得该判决后没有及时办理产权变更或者是不能办理产权变更的风险和损失只有由原告承担，不应当转嫁于被告工行银苑支行。被告工行银苑支行未就其辩解向本院提交证据。被告谭杰民没有到庭应诉，其在接受本院询问时表示对原告的诉讼请求和事实理由无异议。经审理查明，2012年6月29日，中汇公司与谭杰民签订中山市商品房买卖合同，约定谭杰民以总价款4280000购买中汇公司位于中山市火炬开发区××花园××号的预售商品房，谭杰民通过银行按揭方式支付房款（2012年6月29日前现金支付1290000元，2012年7月29日前以商业贷款方式支付2990000元）。2012年8月29日，中山市国土资源局对上述商品房买卖合同进行了登记备案。因谭杰民未能依约向银行返还按揭贷款，中汇公司以其向贷款银行承担了回购保证责任为由向本院提起诉讼，请求解除上述商品房买卖合同，谭杰民支付违约金、律师费及代偿银行贷款而支付的诉讼费、利息、罚息等。2013年3月26日，本院作出（2013）中一法张民一初字第28号民事判决，查明：中山市商品房买卖合同签订后，中国银行股份有限公司中山火炬开发区支行（以下简称中行开发区支行）与谭杰民、中汇公司签订了中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同，约定谭杰民向中行开发区支行借款2990000元用于购买上述商品房，由中汇公司对上述借款承担连带保证责任；2012年11月14日，中行开发区支行向中汇公司发出回购通知书，其以谭杰民未能返还贷款为由通知中汇公司承担连带保证责任，代谭杰民偿还所欠全部贷款本息3004407.92元；2012年11月26日，中行开发区支行从中汇公司银行账户中扣划了3009826.24元用于偿还谭杰民所欠的贷款本息；2012年11月27日，中行开发区支行从中汇公司银行账户中扣划了20979元用于支付向谭杰民追偿贷款的诉讼费。上述判决判令：一、解除中汇公司与谭杰民签订的中山市商品房买卖合同；二、中汇公司于本判决发生法律效力之日起七日内向谭杰民返还购房款334194.76元。该判决已发生法律效力。另查，根据本院生效的（2013）中一法民二初字第476号民事判决，谭杰民对工行银苑支行负有金钱给付的义务。现上述案件已进入执行程序，执行过程中，本院作出（2013）中一法执字第5527-1号执行裁定，于2013年9月24日查封案涉房产，该查封为轮候查封。中汇公司向本院提出执行异议。2016年6月15日，本院作出（2016）粤2071执异40号执行裁定，裁定驳回中汇公司的异议申请。中汇公司不服上述裁定，于法定期限内提起本案诉讼，主张前述实体权利。再查，上述汇景东方花园雁鸣居10幢的房屋已经通过竣工验收备案，由中山市人民政府于2015年4月17日发出商品房产权权属证明书，确认该商品房属中汇公司所有。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，该法第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”本案中，中汇公司为涉案房产的开发商，其经规划、报建施工，合法建造该商品房并经竣工验收备案，由中山市人民政府出具商品房产权权属证明书，确认其系该商品房的所有权人，因此，中汇公司因合法建设房屋的事实行为而取得涉案商品房所有权。中汇公司将该商品房出售给谭杰民，双方成立商品房买卖合同关系，根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”之规定，谭杰民取得不动产物权需经登记才发生物权变动的效力。本案中，谭杰民虽因购买涉案商品房而取得预售合同的备案登记，但该备案登记不属预告登记，更不能等同于所有权登记。商品房预售合同登记备案是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施，属行政管理范畴，不具有债权的物权化，其仅能起到备案作用，初步防止“一房二卖”的效果。根据最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项有关“下列房产虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”以及第十六条有关“国土资源、房地产管理部门应当依据法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式的查封后，查封期限从预查封之日起开始计算”的规定，销售备案登记绝对不能等同于不动产的所有权登记，工行银苑支行作为债权人、申请执行人得以对案涉商品房进行查封，并非因为谭杰民为该商品房的所有权人，而是因其合法购买商品房而取得不动产物权请求权，法律上对债权人、申请执行人所赋予的权利。现谭杰民未能向银行返还贷款而导致中汇公司向银行承担保证责任，中汇公司因此诉请解除商品房买卖合同并获法院支持，谭杰民要求办理上述商品房权属登记的请求权已消灭，其不可能取得该商品房的所有权。于此场合，中汇公司仍为商品房的所有权人，其要求停止对案涉商品房执行的诉讼请求理据充分，应予支持。民事判决，只解决当事人的实体争议事项，查封、解除查封均属程序性事项，中汇公司可待本判决发生法律效力后向本院申请解除对涉案商品房的查封，其在本案中诉请一并解除查封的请求缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十条，《最高人民法院关于适用的解释》第三一十二条第一款第一项，《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条的规定，判决如下：一、停止对中山市火炬开发区建中路8号汇景东方花园雁鸣居10幢101号房产的执行；二、驳回原告广东中汇合创房地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司中山银苑支行负担（该款原告广东中汇合创房地产有限公司已预付，被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李 芳审 判 员  王 珊人民陪审员  陈宇玲二〇一七年一月四日书 记 员  詹绮婷王静