福建省厦门市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）闽02民终596号
上诉人（原审被告）：黄春菁，女，1983年2月27日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。
委托诉讼代理人：李瑞芬，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：傅剑平，上海段和段（厦门）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张小丹，女，1982年4月7日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。
委托诉讼代理人：卓水坤，厦门市银海法律服务所法律工作者。
上诉人黄春菁因与被上诉人张小丹房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2017）闽0211民初2580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
黄春菁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张小丹一审诉讼请求。事实与理由：一、讼争协议的丙方应为厦门市集美区香香山房屋中介所（下简称香香山房屋中介所），黄春菁在一审提交的证明材料可证明丙方为香香山房屋中介所。因香香山房屋中介所未在协议上盖章，协议未生效，一审以未生效的协议为依据作出了错误判决。二、讼争房产为黄春菁与其配偶黄键的夫妻共同财产，在黄键未同意出售情况下，黄春菁无权代理，协议未生效。因共有人不同意出售导致协议履行不能，黄春菁于2016年8月31日解除合同合法有效。三、即便要判决黄春菁承担责任，应当扣除无过错方黄键所享有的一半权益后再计算损失，同时张小丹对于黄春菁的无权出售讼争房屋行为未尽审慎义务，应承担相应的过错责任。四、黄春菁退回收取的全部款项向张小丹解除了协议，应以解除协议的时间即2016年8月31日作为计算讼争房屋差价损失的时间点，一审认定错误。五、对于差价损失计算应结合双方的过错程度、合同履行情况、评估结论、约定的违约金额等因素进行综合考虑，直接以房屋差价支持张小丹的损失，加重黄春菁的责任。本案民事责任应适用协议中的定金条款更为合理，一审判决的金额远远超过合同所约定的价格，非当事人所能预见的。张小丹主张的损失金额明显偏高，应当予以调低，一审未予以调整，违背民事法律的公平原则，明显加重黄春菁的责任。
张小丹辩称，一、双方签订的协议合法有效，协议三方均在协议上签名盖章，协议丙方为香香房房屋中介服务部，与黄春菁提交证明有所不一致，但中介人员始终是张钱娥，收取中介费的单位也是香香房房屋中介服务部，黄春菁提交证明材料不影响协议的生效。二、签订协议时，黄春菁并未向张小丹披露其个人的婚姻状况，也无从知晓，黄春菁配偶也从未向张小丹提出异议。张小丹有理由相信黄春菁已征得其配偶同意签订协议，黄春菁签订协议行为已形成法律上的表见代理行为。张小丹作为讼争房屋的善意买受人，其合法权益应受到法律保护。三、2017年4月11日，黄春菁将房屋卖与他人，自始协议无法履行，房屋差价损失评估点应以该时间为准。四、张小丹在购房行为中不存在过错，房屋差价损失为张小丹的实际损失，一审予以支持合理合法，并无不当。一审判决事实清楚，适用法律正确，应予驳回。
张小丹向一审法院起诉请求：1.于本案起诉之日解除张小丹与黄春菁签订的编号为0000311号《房产买卖协议》；2.张春菁赔偿张小丹损失333400元；3.本案诉讼费用由张春菁承担。
一审法院认定的事实：2016年7月3日，以黄春菁为出售方（甲方）、以张小丹为购买方（乙方）、以厦门市集美区香香房房屋中介服务部为中介方（丙方），三方签订一份《房产买卖协议》（编号：0000311），合同约定如下：“第一条、甲方同意将坐落于集美区新源路17号之五505室的房产出售给原告，用途住宅，出售给乙方，建筑面积31.83平方米，详见土地房屋权证号（购房合同号）01189877。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已经充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）叁拾捌万元整（小写￥380000）。甲乙双方同意向房管部门办理交易过户时的申报价为人民币（大写）贰拾万元整（小写200000），本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人民币（大写）贰万叁仟元整（小写￥23000），并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第四条、乙方将总房款分3次支付给甲方，已支付的购房定金可以冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2016年7月3日之前向甲方支付人民币（大写）贰万叁仟元整（小写￥23000）……第五条、上述房产的产权现状为A类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同：A:上述房产已经办理土地房屋权证，无银行抵押按揭贷款。……第六条、甲乙双方应于2016年10月30日前以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。……第十二条、违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过30日仍未履行约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任……第十三条：鉴于丙方已促成甲乙双方之间房产买卖关系的成立，本协议签定后，甲乙双方同意向丙方支付中介费壹万元整……本协议签定后，甲乙双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给丙方，且应于违约当日付清。”《房产买卖协议》并对双方的其他权利义务进行了约定。《房产买卖协议》签订后，张小丹向黄春菁支付23000元。2016年7月29日，张小丹向厦门市集美区香香房房屋中介服务部支付中介费4500元。2016年8月31日，黄春菁通知张小丹终止讼争合同并将23000元退还张小丹。2016年10月24日，张小丹向黄春菁发出催告函，要求黄春菁继续履行合同。2017年1月19日，张小丹向一审法院提起诉讼要求黄春菁继续履行讼争合同[案号：（2017）闽0211民初398号]，并将黄春菁配偶黄键列为该案第三人。2017年4月11日，讼争房产转移登记至案外人王秀珍名下。因讼争房产无法过户至张小丹名下，张小丹申请撤回（2017）闽0211民初398号的起诉，一审法院于2017年5月2日予以准许。本案审理过程中，张小丹申请对讼争房产进行司法鉴定估价。2017年8月17日，厦门均达土地房地产评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》（厦均达房估[2017]F025号）,评估结果：2017年4月10日集美区新源路17号之五505室的房产总价68.59万元。张小丹为此支付鉴定费2744元。
一审法院认为，本案系因解除合同、赔偿损失而引发的房屋买卖合同纠纷。关于本案的争议焦点，分述如下：
1、关于合同效力。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《房产买卖协议》系张小丹与黄春菁之间的真实意思表示，黄春菁的配偶黄键不同意出售讼争房屋涉及讼争房产物权效力，但并不影响该合同的效力。黄春菁主张讼争合同中的中介方与实际提供服务的中介方不一致，合同中中介方的盖章为无效盖章，因此讼争合同应认定为未生效合同。黄春菁就其主张未能举证证明，应承担举证不能后果，故黄春菁主张缺乏事实依据，不予采信。综上，张小丹与黄春菁于2016年7月3日签订的《房产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。
2、关于合同解除。张小丹主张黄春菁恶意违约将讼争房屋出售予他人构成根本违约，讼争合同从起诉之日起解除。黄春菁主张其依据合同享有反悔的权利，并已于2016年8月31日通知张小丹终止合同。讼争合同第十二条约定若卖方悔约，应双倍返还定金；若买方悔约，定金归卖方所有，该约定应属于违约责任承担条款而非约定可以任意解除合同的条款，本案中黄春菁无权随意解除合同，张小丹对黄春菁终止合同行为也不予认可，并向黄春菁提起诉讼要求继续履行讼争合同，因此黄春菁于2016年8月31日通知张小丹终止合同的行为不具有法律效力，故黄春菁的主张于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”黄春菁已将讼争房屋转移登记至他人名下，其违约行为导致张小丹无法实现合同目的，故张小丹主张解除双方签订《房产买卖协议》，于法有据，予以支持。张小丹通过提起诉讼请求解除合同，系当事人通知解除合同的一种方式，因此张小丹起诉之日即2017年6月13日为讼争合同解除之日。
3、关于违约金、损失等。2016年以来厦门市的房地产价格不断攀升，黄春菁于2017年4月11日将讼争房屋出售他人，经司法鉴定该时段讼争房屋的市场价值为685900元，市场行情的变化使得张小丹已无法以讼争合同的价格购得讼争房屋，因此黄春菁的违约行为已造成张小丹较大的损失，该损失已实际发生并非需要通过张小丹再次购房方能确定，张小丹主张黄春菁赔偿因其违约行为而造成的差价损失302900元，于法有据，予以支持。张小丹在黄春菁通知终止讼争合同后，即向黄春菁提起诉讼要求继续履行讼争合同，张小丹已积极采取措施阻止损失扩大，反观黄春菁及其配偶黄键在明知讼争房屋存在争议情况下，仍将讼争房屋售予他人，黄春菁的行为系自行放任风险的扩大，黄春菁自然应对自己的行为承担责任，故黄春菁主张损失金额应考量可预见性、减损、公平合理等原则，缺乏事实与法律依据，不予支持。关于违约金，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”张小丹所主张的违约金实际适用定金约定，张小丹同时主张定金和损失赔偿将高于其因违约造成的损失，故张小丹的违约金主张缺乏法律依据，不予支持。关于评估费，本案的评估费为2744元，系因黄春菁原因导致产生的，依据本案的情况，应由黄春菁承担，故张小丹主张黄春菁支付评估费2744元，于法有据，予以支持。关于中介费，《房产买卖协议》第十三条约定：“双方任何一方若发生违约行为的，中介费全额由违约方支付给中介方，且应于违约当日付清。”张小丹已向中介方支付中介费4500元，因黄春菁违约行为致使合同解除，则中介费应由黄春菁承担，现张小丹主张黄春菁返还已付的中介费4500元，于法有据，予以支持。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认张小丹与黄春菁签订的《房产买卖协议》（编号：0000311）于2017年6月13日解除；二、黄春菁应于本判决生效之日起十日内支付原告张小丹中介费4500元、评估费2744元和损失302900元，合计310144元；三、驳回张小丹的其他诉讼请求。
二审中，双方当事人没有提交新证据。黄春菁对一审认定房屋中介方为香香房房屋中介服务部、讼争房屋差价评估时间点有异议，张小丹对认定黄春菁通知张小丹终止合同有异议，其他事实均无异议。对当事人二审争议的事实，本院经查认为，讼争双方在签订合同时对于丙方香香房房屋中介服务部在合同上签字盖章均没有异议，且中介费也是香香房房屋中介服务部收取，应认定中介方为香香房房屋中介服务部。张小丹没有构成违约，黄春菁不享有合同解除权，黄春菁以2016年8月31日将定金退还张小丹为合同解除时间不能成立。黄春菁于2017年4月11日将讼争房屋出售他人，讼争合同已无法履行，应以该时间为房屋差价评估时间点。因双方对是否有通知终止合同陈述不一，对黄春菁通知不予认定。
本院认为，讼争合同三方当事人均在讼争协议上签名盖章，协议依法成立并生效，签订的《房产买卖协议》系真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定有效，双方均应遵照合同约定全面履行义务。在协议中黄春菁保证讼争房屋权属清晰，如存在其他共有人则共有人均已同意出售，张小丹有理由相信黄春菁对讼争房产具有处分权，张小丹并无过错，黄春菁主动违约造成合同无法履行，黄春菁解除合同的理由既非合同双方约定也不符合法律规定的可以解除合同的情形，其主张《房产买卖协议》于2016年8月31日解除不能成立。黄春菁因违约导致合同无法履行，应赔偿给张小丹造成的损失。黄春菁于2017年4月11日将讼争房屋出售他人，合同实际已经履行不能，张小丹产生房屋差价损失即另行购房成本与购买讼争房屋成本之间的价值之差，一审以2017年4月10日讼争房屋的市场价值减去合同约定的成交价格计算房屋差价损失正确。黄春菁因违约应赔偿张小丹房屋差价、中介费、评估费等实际损失。黄春菁上诉请求没有事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6468元，由黄春菁负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈许贞
审判员 龙 辉
审判员 郑文雅
二〇一八年四月二十八日
书记员 潘辉文
附：本案所适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。