福建省安溪县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安民初字第3407号
原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司，住所地：安溪县凤城镇兴安路248号201室。组织机构代码：55098993-3。
法定代表人陈朝东。
委托代理人林庆锋。代理权限：特别授权。
被告钟百仲（系钟瑞华之父），男，1951年3月5日出生，畲族，安溪县人，住福建省安溪县。
被告苏宝（系钟瑞华之母），女，1953年7月4日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
被告苏某某（系钟瑞华之子），男，1999年1月31日出生，汉族，安溪县人，住安溪县。
法定代理人苏光辉（系苏某某之父）男，1974年6月30日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
委托代理人王思明。代理权限：特别授权。
第三人中国建设银行股份有限公司安溪支行。住所地：安溪县凤城镇新安路***号。
法定代表人庄祖英。
委托代理人王朝洪（系该行职员），男，1965年12月4日出生，汉族，安溪县人。代理权限：特别授权。
第三人苏光辉，男，1974年6月30日出生，汉族，安溪县人，住福建省安溪县。
委托代理人廖刚明。代理权限：特别授权。
原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司（以下简称明骏房地产公司）与被告钟百仲、苏宝、苏某某、第三人中国建设银行股份有限公司安溪支行（以下简称安溪建行）商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年6月10日提起诉讼，本院经审查，于同日立案受理。本案在审理过程中，苏光辉以钟瑞华（已故）在双方离婚时，隐瞒用夫妻共有财产作为购房定金的事实为由，向本院申请以第三人身份参加诉讼，请求分割该共有财产，即购房定金人民币80000元的一半。本院经审查，同意苏光辉作为第三人参加诉讼，并依法通知其缴交受理费，同时向各当事人送达苏光辉提交的有关申请材料，相应延长各方的举证期限。同年9月2日，本案由审判员林清艺依法独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告明骏房地产公司的委托代理人林庆锋、被告苏某某的委托代理人王思明、第三人安溪建行的委托代理人王朝洪、第三人苏光辉的委托代理人廖刚明到庭参加诉讼，被告钟百仲、苏宝经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告明骏房地产公司诉称，2012年3月20日，原告与钟瑞华签订买卖址在安溪县建安片区“翰林苑”第1幢03单元A-703号房产的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。合同约定：1.钟瑞华向原告购买“翰林苑”第1幢03单元A-703号房产，房屋总价人民币386312元。合同签订之日，买受人钟瑞华先支付人民币196312元（首付款、已付），其余人民币190000元，由买受人向银行办理按揭贷款。2013年，买受人钟瑞华与第三人安溪建行签订《个人住房借款合同》，并由原告作为保证人。2013年10月8日，买受人钟瑞华因意外死亡，因钟瑞华的法定继承人即本案三被告未能准时向银行缴纳按揭贷款造成违约，致使银行向原告（担保人）账户划拨三个月款项及一次性收回贷款本息、罚息计人民币174859.39元。原告依合同约定，催告三被告支付应付款，但三被告至今未按催告通知支付应付款。根据合同第七条约定，买受人钟瑞华因延期归还银行的按揭款，致使原告承担相应的保证责任即原告被银行扣款（代买受人钟瑞华支付银行按揭款本息），其所扣之款项钟瑞华理应一次性全额支付给原告。现已逾期超过30日，且经原告催告后至今未付，故出卖人有权解除合同，买受人还应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。综上，为维护原告的合法权益，特请求法院依法判决：1.解除原告与买受人钟瑞华签订的商品房买卖合同；2.三被告在继承遗产的范围内支付违约金人民币7726.24元（按该房屋总价的2%计算），并支付原告代偿还银行按揭款的本金、利息、罚息共计人民币10001.58元，合计人民币17727.82元。3.本案诉讼费用由被告承担。
被告钟百仲、苏宝口头辩称，买受人钟瑞华死亡后，两被告代其支付两个月的按揭款5000多元。
被告苏某某辩称，对原告主张解除该商品房预售合同无异议，请求法院在分配原告退还的购房款时，考虑被告是未成年人，给予适当照顾，并请求原告考虑本案的继承人为老人和未成年人，放弃对违约金的请求。
第三人安溪建行辩称，原、被告是否解除商品房预售合同与答辩人无关，担保人仅是依贷款合同约定，收取本案涉争标的的贷款本息，计人民币208072.64元（其中由购房者自行缴交的款项人民币33213.25元，其余174859.39元从开发商在本行的账户中扣除）而已。
第三人苏光辉述称，买受人钟瑞华购买商品房所支付的定金人民币80000元，系夫妻婚姻关系存续期间的共同财产。双方离婚时，买受人钟瑞华并未告知。第三人是在本案被告钟百仲、苏宝在另案起诉要求分割该商品房时，才知道买受人钟瑞华于2011年3月8日预交定金80000元购买本案涉争房屋。依婚姻法规定，买受人钟瑞华所交的定金80000元，系夫妻共有财产。故涉争商品房预售合同一旦解除，原告应将买受人钟瑞华已交的80000元定金中的一半，即40000元支付给第三人。据此，请求法院依法判决原告将40000元直接退还给等三人苏光辉。
原告明骏房地产公司为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人证明及法定代表人身份证复印件各1份，证明原告的身份情况。
2、被告钟百仲、苏宝的身份证复印件、被告苏某某及其法定代理人的户籍登记证明复印件、离婚协议书复印件、离婚证复印件、安溪县湖上乡盛富村证明复印件、安溪县公安局凤城派出所工作说明复印件各1份，证明①.被告的身份情况；②.买受人钟瑞华与苏光辉离婚及苏光辉系被告苏某某的法定代理人的事实；③.买受人钟瑞华的身份及其已死亡的事实。
3、《商品房买卖合同》及《合同补充协议》复印件各1份，证明原告与买受人钟瑞华签订《商品房买卖合同》，并对付款方式、违约责任等进行约定的事实。
4、《个人住房借款合同》复印件，证明①.买受人钟瑞华与安溪建行银行签订《个人住房借款合同》，并对贷款金额、贷款期限、还款方式、违约责任等进行约定的事实；②.原告为钟瑞华向银行借款提供担保的事实。
5、中国建设银行单位客户专用回单复印件，证明原告已代买受人钟瑞华偿还部分按揭贷款、利息、罚息的事实。
6、催告通知书2份，证明买受人钟瑞华死亡后，原告已依法通知其法定继承人（本案被告钟百仲、苏宝、苏某某）按期限偿还尚欠原告购房贷款的事实。
被告钟百仲、苏宝、苏某某均未向本院提供书面证据。
第三人安溪建行向本院提供个人贷款对账单一份三页，以此证明：①.安溪建行已从借款人钟瑞华和原告（开发商）处收取贷款本息；②.买受人钟瑞华死亡后的两个月贷款本息共5184.59元系由他人代为偿还的事实。
第三人苏光辉为证明其主张，向本院提供如下证据：
1、收款收据复印件1张，证明买受人钟瑞华在2011年3月8日，即与第三人苏光辉婚姻关系存续期间，用夫妻共有财产人民币80000元作为支付购买本案涉争房屋定金的事实。
2、离婚证及离婚协议书复印件各1份，证明：①.第三人苏光辉与钟瑞华于2011年6月7日办理离婚；②.钟瑞华隐瞒用夫妻共有财产人民币80000元作为支付购买本案涉争房屋定金的事实。
对原告明骏房地产公司提供的证据，被告钟百仲、苏宝经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为对原告所举证据自愿放弃质证的权利。被告苏某某、第三人苏光辉经质证，对证据1、2、3、4、5、6的真实性、合法性均无异议；第三人安溪建行经质证，对证据4、5的真实性和合法性无异议，对证据1、2、3、6，认为与其无关，本院认为，原告提供的上述证据，因其来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，其证明力本院依法予以确认。
对第三人安溪建行向本院提供的个人贷款对账单，原告经质证，无异议；被告苏某某、第三人苏光辉经质证，不清楚买受人钟瑞华死亡后的两个月贷款本息由谁偿还。被告钟百仲、苏宝虽未到庭质证，但结合其口头答辩“买受人钟瑞华死亡后，有代其支付两个月的按揭款5000多元”，可认定该两个月贷款本息系由被告钟百仲、苏宝代为支付。故对第三人安溪建行提供的证据，因其来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，其证明力本院依法予以确认。
对第三人苏光辉提供的证据，原告经质证，对证据1无异议，对证据2，认为与原告无关；被告苏某某认为属实；第三人安溪建行认为与其无关。被告钟百仲、苏宝经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为对原告所举证据自愿放弃质证的权利。本院认为，第三人苏光辉提供的证据，因其来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，其证明力本院依法予以确认。
经庭审质证、认证，结合庭审笔录，对本案主要事实作如下认定：
钟瑞华（已故）与第三人苏光辉原系夫妻，双方于2011年6月7日签订离婚协议书，并办理离婚登记手续。离婚协议书记载“男女双方共同生活期间没有共同的财产。……如有隐瞒、欺骗责任自负等”。同年3月8日，钟瑞华向原告明骏房地产公司预购1幢703号房，并支付定金人民币80000元。2012年7月24日，买受人钟瑞华与原告明骏房地产公司签订址在安溪县建安片区的“翰林苑”第1幢03单元A-703号房产的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同编号：MF-2007-01-NO0455834）。合同约定“该商品房总金额人民币386312元……签订合同当日，买受人交付人民币196312元……余人民币190000元办理按揭贷款手续；因买受人未及时履行相应的按揭义务而导致按揭延期到位，买受人应承担逾期付款的违约责任……逾期超过30日，经原告书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。……买受人应按累计应付款的2%向出卖人支付违约金……”。合同签订后，买受人支付给原告首付款人民币196312元，并就其余款项人民币190000元，于2012年11月，向第三人安溪建行办理按揭贷款，由原告作为担保人。三方签订编号为2012年建泉安个房借字2222号《个人住房借款合同》。借款合同签订后，买受人钟瑞华依约偿还贷款人民币28028.66元（其中利息人民币10946.79元）。买受人钟瑞华于2013年10月8日死亡。被告钟百仲、苏宝在买受人钟瑞华死亡后，代其交付按揭贷款人民币5184.59元（其中利息人民币1966.41元）。嗣后，买受人钟瑞华的第一顺序法定继承人即本案三被告未再交付按揭贷款，致使第三人安溪建行依贷款合同约定，将原告（保证人）明骏房地产公司在该行的银行账户扣划人民币174859.39元（其中利息、罚息人民币5158.44元）偿还借款人钟瑞华尚欠贷款。原告被扣款后，依《商品房买卖合同》及《合同补充协议》向买受人钟瑞华的法定继承人即本案三被告发出催告通知书，通知三被告与原告协商，并按合同约定交清买受人钟瑞华尚应付的购房款，但三被告至今未按催告通知书履行义务。庭审中，原告更正请求三被告所应支付的违约金数额为人民币3497元，并同意减少所请求数额的一半即人民币1748元；同时将请求三被告应支付原告代偿还银行按揭款的数额更正为人民币5158.44元。
综上所述，本院认为，买受人钟瑞华与原告明骏房地产公司之间所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。双方均应按合同约定履行自己的义务。买卖合同签订后，买受人钟瑞华依合同约定交付给原告首付款人民币196312元，并就余款人民币190000元由原告作保证人，向第三人安溪建行办理按揭贷款。三方签订的《个人住房借款合同》，也系当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。买受人钟瑞华死亡后，其法定继承人没有完全承续代其履行偿还贷款的义务，致使贷款逾期，第三人安溪建行依《个人住房借款合同》，扣划原告的款项以偿付该笔贷款，并无不妥。原告明骏房地产公司被扣取款项后，依合同约定向三被告（买受人钟瑞华的法定继承人）发出催告通知书，要求三被告支付买受人钟瑞华尚应付的购房款，但三被告至今未履行，故原告请求解除与买受人钟瑞华签订的合同编号为MF-2007-01-NO0455834的《商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。但合同解除后，因买受人钟瑞华已死亡，原告理应将买受人钟瑞华所已支付的购房款返还给买受人钟瑞华的第一顺序法定继承人（本案三被告）。其次，庭审中，原告依合同约定变更请求三被告在继承遗产的范围内支付违约金人民币1749元，并支付原告代偿还的银行按揭款的利息、罚息人民币5158.44元，系其自行处分的权利，且减轻了三被告的责任，本院依法予以支持。再次，买受人钟瑞华所支付的购房定金人民币80000元，确系与第三人苏光辉婚姻关系存续期间的夫妻共同财产，第三人苏光辉由此要求分割该共同财产，符合婚姻法的规定，本院予以采纳。故其请求在《商品房买卖合同》解除后，原告明骏房地产公司应直接将其中的人民币40000元退还给第三人苏光辉的诉求，符合法律规定，本院予以采纳。最后，被告钟百仲、苏宝辩称的代买受人钟瑞华所交付的按揭贷款人民币5184.59元，可在原告返还的购房款中优先领取。被告钟百仲、苏宝经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担由此产生的法律后果。本院依法缺席审理与判决。综上，原告明骏房地产公司、被告钟百仲、被告苏宝、被告苏某某、第三人安溪建行、第三人苏光辉合法有据的诉求及辩解意见，本院依法予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司与买受人钟瑞华签订的合同编号为MF-2007-01-NO0455834的《商品房买卖合同》；
二、原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司应将买受人钟瑞华已交付的购房款人民币216612.05元中的40000元在本判决生效之日起十五日内退还给第三人苏光辉；
三、原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司应将买受人钟瑞华已交付的购房款人民币216612.05元中的176612.05元在本判决生效之日起十五日内退还给被告钟百仲、苏宝、苏某某（被告钟百仲、苏宝可从中优先取回其代支付的按揭贷款人民币5184.59元）；
四、被告钟百仲、苏宝、苏某某应在本判决生效之日起十五日内支付给原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司违约金人民币1749及原告代偿还的银行按揭款的利息、罚息人民币5158.44元，计人民币6907.44元；
五、上列三、四项抵扣后，原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内再退还给被告钟百仲、苏宝、苏某某人民币169704.61元。
六、驳回原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费7900元，减半收取3950元，由原告福建省安溪县明骏房地产开发有限公司负担550元，被告钟百仲、苏宝2000元，被告苏某某负担1000元，第三人苏光辉负担400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审判员 林清艺
二〇一四年九月四日
书记员 张泓泽
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，……采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条……当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……。
最高人民法院《关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第8条……夫妻共同财产，原则上均等分割。……
法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。