重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝0106民初2818号
原告重庆科技学院，住所地重庆市沙坪坝区大学城东路20号，组织机构代码45040216-2。
法定代表人严欣平，重庆科技学院校长。
委托代理人黄敏，重庆合纵律师事务所律师。
被告唐德琼，女，1957年6月12日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。
被告向芹，女，1984年12月3日出生，汉族，职业不详，住重庆市渝中区。
原告重庆科技学院与被告唐德琼、被告向芹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月29日立案受理后，依法由代理审判员刘畅独任审判，适用简易程序。因被告唐德琼、被告向芹下落不明，本案遂转为普通程序审理，由代理审判员刘畅担任审判长，与代理审判员吴实现、人民陪审员冯斌组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。原告重庆科技学院的委托代理人黄敏到庭参加了诉讼。被告唐德琼、被告向芹经本院公告传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告重庆科技学院诉称，被告唐德琼与被告向芹系母女关系。2007年2月16日，被告唐德琼与原告签订《重庆科技学院门面租赁合同》，租赁原告位于虎溪校区的004号门面，用于二被告共同经营便民药店。合同期限截止2012年6月10日，租金为每年21600元。合同到期后，由被告向芹参与投标并中标继续租赁该门面，租赁期限从2012年6月11日至2013年11月30日，由被告唐德琼与被告向芹共同经营便民药店，租金为每年52000元。该合同到期后，双方没有续签租赁合同。期间，被告从2011年6月开始没有再向原告支付租金，原告多次要求被告支付租金以及腾空门面并交还原告，但被告均予以拒绝。原告为维护双方合法权益，故诉至贵院。请求依法判决被告唐德琼和被告向芹立即腾空重庆科技学院虎溪校区容园商业街004号门面，并将该房屋交还给原告；判决二被告立即支付原告合同期内的租金及因逾期腾房损失即占有使用费至交还房屋之日（暂计算至2015年12月10日止）共计208800元；本案诉讼费由二被告承担。
被告唐德琼、被告向芹未到庭应诉亦未答辩。
经审理查明，2007年2月16日，原告重庆科技学院与被告唐德琼签订《重庆科技学院门面租赁合同》。合同第一条约定，原告将重庆科技学院虎溪校区004号门面（面积40平方米）出租给被告唐德琼，作为经营便民药店之用；合同第二条约定，本合同租赁期限为5年，从2008年6月11日起至2013年6月10日止；合同第三条约定，门面租金一年按十个月收取，年租金=月租金×10。第一年租金21600元，第二年租金21600元。租金每年缴纳一次。合同还对续租条件、违约责任、争议解决方式等进行了约定。之后，原告对其所有的生活服务用房经营使用权进行了招标，被告向芹作为中标人取得了重庆科技学院虎溪校区容园商业街004号门面的租赁权，中标价为130元/平方米/月，租赁期限为2012年6月11日至2013年11月30日。
另查明，被告唐德琼与被告向芹系母女关系。二被告的户籍地均为重庆市渝中区大坪村*号。桐君阁大药房重庆市沙坪坝区向芹七十七店为个体工商户，登记经营者为被告向芹，登记经营场所为重庆市沙坪坝区大学城重庆科技学院4号门面。该药房注册日期为2008年9月24日，核准日期为2008年9月24日，经营范围包括中成药、生物制品等的零售。2010年4月13日，重庆市食品药品监督管理局沙坪坝区分局在对桐君阁大药房重庆市沙坪坝区向芹七十七店开展GSP认证跟踪检查中，发现该药房营业场所湿度较大，超出药品储存要求等，遂下达整改意见书，要求该药房对存在的房屋漏水问题彻底整改。2015年6月19日、7月7日、7月19日，原告通过顺丰速运，向被告唐德琼邮寄了《重庆科技学院门面租金催缴通知书》，通知被告唐德琼在2015年7月12日之前将拖欠的新校区容园4号门面2011年6月11日至2015年6月10日期间租金86400元一次性付清，否则原告将依法解除租赁合同，收回门面，并追究违约责任。
还查明，2006年4月，重庆大学建筑设计研究院绘制了重庆科技学院西区学生宿舍（单位名称：D组图学生宿舍）一层平面图。2014年4月22日，重庆市沙坪坝区城乡建设管理委员会制发工程竣工验收备案登记证，该证载明工程名称为重庆科技学院西区宿舍D组图，工程地址沙坪坝区大学城，竣工验收时间为2014年3月20日，建设单位重庆科技学院，设计单位重庆大学建筑设计研究院。
庭审中，原告明确诉讼请求，涉案门面的租赁期限分为三个时间段：第一个时间段为2011年6月11日至2012年6月10日，责任主体为被告唐德琼；第二个时间段是2012年6月11日至2013年11月30日，责任主体为被告向芹；第三个时间段是2013年12月1日至2015年12月10日，责任主体为被告向芹。
上述事实，有原告举示的重庆科技学院门面租赁合同书，被告向芹、唐德琼的身份信息，重庆科技学院官方网站发布的《生活服务用房经营使用权中标结果公告》，桐君阁大药房重庆市沙坪坝区向芹七十七店工商登记信息，整改意见书，重庆科技学院门面租金催缴通知书和顺丰快递详情单，现场照片，建筑图，重庆大学建筑设计研究院设计图纸，重庆市建设工程竣工验收备案登记证，以及原告方当事人陈述在案为凭。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以认定。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原告与被告唐德琼于2007年2月16日签订《重庆科技学院门面租赁合同》、与被告向芹通过招投标方式出租涉案门面，建立租赁关系。涉案门面于2014年3月20日完成竣工验收，并于2014年4月22日取得工程竣工验收备案登记证，应当认定原告与被告唐德琼和被告向芹订立的租赁合同有效。
关于原告要求被告立即腾空原告位于虎溪校区容园商业街的004号门面、并将该房屋交还给原告的诉讼请求。本院认为，被告唐德琼与原告签订《重庆科技学院门面租赁合同》，约定将涉案门面出租给被告唐德琼作为经营便民药店之用。之后，原告对其所有的生活服务用房经营使用权进行了招标，被告向芹作为中标人取得了涉案门面的租赁权，租赁期限为2012年6月11日至2013年11月30日。被告向芹为个体工商户桐君阁大药房重庆市沙坪坝区向芹七十七店登记的经营者，该药房工商注册日期和核准日期均为2008年9月24日，药房登记经营场所为重庆市沙坪坝区大学城重庆科技学院4号门面。同时，基于被告唐德琼和被告向芹的母女关系，故可以认定在被告向芹中标取得涉案门面的租赁权之后，所建立的新的租赁关系取代了原来的原告和被告唐德琼之间的租赁关系。原告提供的建筑图、重庆大学建筑设计研究院设计图纸、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据，可以证明原告现为涉案门面的合法产权人，可对案涉门面依法占有、使用、收益、处分。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。第二百三十二条规定，“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定，“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”。被告向芹在约定的租赁期限届满后，并未办理相关续签租赁协议手续，继续占用涉案门面。现原告已经明确，2013年12月1日至2015年12月10日期间双方租赁关系的责任主体为被告向芹，故其要求被告向芹腾空涉案门面并交还原告，符合法律规定，本院予以支持。
关于原告要求被告支付合同期内租金和因逾期腾房损失即占有使用费的诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。被告唐德琼和被告向芹租赁了原告所有的门面，依法应当支付租金。被告未支付2011年6月11日至2013年11月30日租赁合同期内的租金，应当承担相应的法律责任。2008年6月11日至2013年6月10日期间，月租金为2160元，年租金为21600元；2012年6月11日至2013年11月30日期间，租金标准为130元/平方米/月，即月租金为5200元、年租金5200元。故，被告唐德琼应向原告支付2011年6月11日至2012年6月10日期间的租金为：21600元/年×1年=21600元；被告向芹应向原告支付2012年6月11日至2013年11月30日期间的租金为：52000元/年×1年+5200元/月×5个月+5200元/月÷30天×20天=81466.67元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。本案中，原告是涉案门面的合法产权人。被告向芹于租赁期限到期后未续签合同而仍占用房屋，被告向芹在约定的租赁期限届满后，并未办理相关续签租赁协议手续，继续占用涉案门面，且原告已经明确，2013年12月1日至2015年12月10日期间双方租赁关系的责任主体为被告向芹，被告向芹的行为，直接侵犯了原告的合法权益，情形之严重显然超出因合同无效产生的占用情况。举轻以明重，法律上对于合同无效的情况已规定占用人应当参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费，在本案情况下，被告向芹更应参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。现原告要求被告向芹支付2013年12月1日至2015年12月10日期间的房屋占有使用费，本院予以支持。在原、被告双方未协商一致签订新的门面租赁协议的情况下，依照公平合理的原则，应参照此前上一年度双方之间已经实际发生的租赁期间的租金标准计算。故被告向芹应向原告支付的房屋占有使用费应为：52000元/年×2年+5200元/月÷30天×10天=105733.33元。
被告唐德琼和被告向芹经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利。本院依法可以缺席判决。
据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条，《最高人民法院<关于民事诉讼证据的若干规定>》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告向芹于本判决发生法律效力后十五日内立即腾空重庆科技学院虎溪校区容园商业街004号门面，并将该门面交还原告重庆科技学院。
二、被告唐德琼于本判决发生法律效力后十五日内立即向原告重庆科技学院支付2011年6月11日至2012年6月10日期间的租金21600元；
三、被告向芹于本判决发生法律效力后十五日内立即向原告重庆科技学院支付2012年6月11日至2013年11月30日期间的租金81466.67元、支付2013年12月1日至2015年12月10日期间的房屋占有使用费105733.33元，合计187200元。
如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4432元、公告费400元（原告重庆科技学院已预交），由被告唐德琼和被告向芹共同负担，此款限被告唐德琼和被告向芹于本判决发生法律效力后立即给付原告重庆科技学院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 刘 畅
代理审判员 吴实现
人民陪审员 冯 斌
二〇一六年八月十五日
书 记 员 谭诗芮