广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2010）中一法三民一初字第285号
原告李满，女，1974年7月8日出生，住广州市越秀区，
委托代理人卢学潜、卢学希，广东深鹏律师事务所律师。
被告中山市吉雅房地产开发有限公司，住所地：中山市三乡镇XXXX巷。
法定代表人张其，职务：总经理。
委托代理人卢大文、邱成亮，广东ＸＸ海天律师事务所律师。
第三人黄家兴，男，19XX年XX月21日出生，汉族，住珠海市香洲区，
委托代理人谢志标、伍妙荣，广东香山律师事务所律师、助理。
第三人交通银行股份有限公司中山分行，住所地：中山市XX区XXX路XX号，组织机构代码：98XXX627－1。
负责人赵建红，职务：行长。
原告李满诉被告黄家兴、中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，经审查认为本案的处理结果可能同交通银行股份有限公司中山分行（以下简称交行中山分行）有法律上的利害关系，依法追加交行中山分行作为第三人参加诉讼。诉讼过程中，第三人黄家兴向本院提出独立的诉讼请求，本院依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告的委托代理人卢学希、被告吉雅公司的委托代理人邱成亮、第三人黄家兴的委托代理人谢志标到庭参加诉讼。第三人交行中山分行经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2004年原告认购了被告吉雅公司开发的位于中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺，双方约定每间商铺款为568425元，两间商铺款共计1136850元。原告已分别于2005年1月31日（当日吉雅公司将钥匙交给原告）、2006年4月25日支付购买商铺款250000元、318850元，合计568850元作为商铺的首期款，余款约定到银行办理按揭。2007年6月16日双方签订了商品房买卖合同，该两间商铺已于2005年1月31日交付原告使用至今，没有人提出异议，后因被告方涉嫌犯罪而导致房产证一直无法办理。
中山市三乡镇××综合市场××楼××、××号商铺的备案人黄家兴涉嫌虚假按揭，黄家兴在张其出事后才开始向银行缴交按揭款，证明此前一直由吉雅公司自行缴交按揭款，张其出事前该两间商铺与黄家兴没有任何关系，因而属于虚假购房和虚假按揭，故黄家兴与吉雅公司签订的商品房买卖合同、及与交行中山分行签订的按揭合同属于合同法规定的“以合法形式掩盖非法目的”情形，均为无效合同。为维护原告的合法权益，据此向法院起诉，请求判令：1、原告与被告吉雅公司签订的《商品房买卖合同》有效，位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺所有权属于原告；2、被告承担本案诉讼费用。
诉讼中，原告变更诉讼请求为判令：1、备案登记人黄家兴与被告吉雅公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、备案登记人黄家兴与交行中山分行签订的《个人借款合同》、《抵押合同》无效；3、被告吉雅公司继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》，并协助原告办理中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺的权属证书。
原告对其主张的事实及诉讼请求提供以下证据：
1、原告身份证复印件、吉雅公司工商注册资料；2、认购书；3、商品房买卖合同；4、收款收据；5、发票；6、报案回执；7、商品房销售合同登记备案证明表；8、房地产查封证明表；9、房地产抵押证明表。
被告吉雅公司辩称，黄家兴与吉雅公司、交行中山分行签订的《商品房买卖合同》、《个人借款合同》、《抵押合同》的效力由法院确认，吉雅公司没有意见。
被告吉雅公司为其辩解主张的事实在举证期限内未提供证据。
第三人黄家兴述称，我于2004年3月9日与吉雅公司签订了《三乡中心区农贸市场认购书》，向吉雅公司购买位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺。按认购书的约定，在认购书签订当日我已向吉雅公司支付了商铺定金200000元，2004年12月29日我又向吉雅公司支付商铺款519460元。支付了上述商铺款后，双方于2005年5月12日签订《商品房买卖合同》，2005年9月12日到中山市国土房管局办理了备案登记。2005年10月12日，我与交行中山分行签订了《个人借款合同》、《抵押合同》，办理了银行按揭手续。经吉雅公司提议，我与吉雅公司于2007年7月28日签订了《商铺租赁合同》，同意将所购商铺出租给吉雅公司作商业用途进行收益。上述商铺是我向吉雅公司真实合法购买的，而并非原告诉称涉嫌虚假按揭。我与吉雅公司也不存在任何借贷关系，购买商铺时已向吉雅公司支付了719460元，且办理了银行按揭手续，至今每月均向银行偿还贷款8700元，从未间断过。原告在我购买了上述商铺后才与吉雅公司签订买卖合同，责任在于其本人及吉雅公司，原告至今仍占用我的商铺是不合法的。为维护我的合法权益，据此向法院提出诉讼请求，请求判令：1、确认位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺属于黄家兴所有，吉雅公司协助办理房地产权属证书；2、原告立即搬离中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺；3、诉讼费由原告承担。
第三人黄家兴对其述称事实及诉讼请求提供以下证据：
1、认购书；2、收款收据；3、商品房买卖合同；4、合同资料证明表；5、公证书、个人借款合同、抵押合同、保证合同；6、中山市预售商品房抵押证明表；7、商铺租赁合同；8、银行《个人（存款）回单》；9、东莞市东城东源手袋贴合加工场开局的证明、新昌捆条店的个体工商户管理手册，组织机构代码证，营业执照及税务登记证、税务事项通知书等；10、香洲区金鼎那洲乡玩具厂开具的《证明》。
第三人交行中山分行向本院提供了按揭贷款材料而未提出答辩意见。
经审理查明，2004年7月9日，原告与吉雅公司签订《三乡中心区农贸市场认购书》约定，原告认购吉雅公司开发的位于中山市XX镇××综合市场××楼××、××号商铺，认购楼价1136850元，签订认购书时或之前付清首期定金318850元，2006年5月15日前付清次期楼款250000元。原告分别于2005年1月31日、2006年4月25日向吉雅公司交付商铺款250000元、318850元。2007年6月16日，原告与吉雅公司签订了《中山市商品房买卖合同》约定，原告向吉雅公司购买位于中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺，建筑面积共172.25平方米，商铺单价为每平方米3379.46元，按套内建筑面积（168.2平方米）计算，商铺款合计568425元。付款方式为交付50%的首期款284425元，余款银行按揭支付；交楼期限为2007年12月30日前。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决。
另查，2004年3月9日，黄家兴与吉雅公司签订《三乡中心区农贸市场认购书》约定，黄家兴认购吉雅公司开发的位于中山市XX镇××综合市场××楼××、××号商铺，认购楼价1437460元，签订认购书时或之前付清首期定金200000元，商铺第三层封顶时付次期楼款519460元。黄家兴分别于2004年3月9日、2004年12月29日向吉雅公司交付购商铺款200000元、519460元。2005年5月12日，黄家兴与吉雅公司签订了《广东省商品房买卖合同》约定，黄家兴向吉雅公司购买位于中山市XX镇××综合市场××楼××、××号商铺，建筑面积共350.6平方米，商铺单价为每平方米4196.96元，按套内建筑面积（342.5平方米）计算，商铺款合计1437460元。付款方式为交付50%的首期款719460元，余款银行按揭支付；交楼期限为2005年4月30日前。合同第十四条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方协商一致解决。
2005年9月12日，吉雅公司将上述商铺在中山市国土房管局办理了销售登记备案手续。2005年10月12日，黄家兴与交行中山分行、吉雅公司签订《个人借款合同》、《抵押合同》、《保证合同》约定，黄家兴向交行中山分行借款718000元用于购买吉雅公司开发的位于中山市XX镇××综合市场××楼××、××号商铺。贷款期限为10年，月利率为5.1‰。黄家兴以其所购买的位于中山市XX镇××综合市场××楼××、××号商铺设定贷款抵押担保。吉雅公司为合同项下的贷款本息及实现债权的费用提供连带责任保证担保，保证期间为两年。借款合同由广东公量律师事务所见证。合同签订后，黄家兴的上述商铺于2005年10月19日在中山市房地产交易登记管理所办理了抵押登记备案手续，抵押权人为交行中山分行，抵押人为黄家兴，担保人为吉雅公司。交行中山分行依约定向黄家兴发放了贷款718000元。2007年7月28日，黄家兴又与吉雅公司签订了《商铺租赁合同》，约定黄家兴将所购上述商铺返租给吉雅公司使用，月租金8414元，租赁期限从2007年7月28日至2009年6月28日止。黄家兴陈述，2008年3月份之前的供楼款由吉雅公司以租金向银行缴交，2008年4月之后的供楼款则由黄家兴向银行缴交至今。
又查，被告吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉［2009］97号起诉书指控被告吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日做出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日做出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。被告人张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28日作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事裁定，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人黄家兴与被告吉雅公司之间对涉案的中山市XX镇××综合市场××楼××、××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。
再查，中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表、虚假按揭物业明细表中，并未涉及本案原告；虚假按揭物业明细表涉及涉讼商铺，借款人为黄家兴，贷款银行为第三人交行中山分行，贷款金额为718000元。中山市公安局于2008年5月8日以山安经协押字[2008]02005号文书对涉讼商铺进行了查封。
此外，由于第三人黄家兴在本案中提出独立的诉讼请求，本院依据《诉讼费用交纳办法》的规定，于2011年9月22日通知黄家兴在7日内交纳诉讼费，但黄家兴逾期不交纳诉讼费用。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原告与被告吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，应认定有效，双方均应恪守履行。吉雅公司应当在交付上述商铺后720日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但吉雅公司却在交付上述商铺给原告之后，将涉案商铺以虚假按揭的方式登记备案在第三人黄家兴名下，其行为已构成违约。根据已生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，第三人黄家兴与被告吉雅公司之间对涉案的中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。第三人黄家兴与被告吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效。基于上述同样理由，第三人黄家兴与交行中山分行及被告吉雅公司签订抵押借款合同也应认定无效。在原告与被告吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务，故原告主张被告吉雅公司协助其办理中山市XX镇××综合市场××楼××号商铺的权属转移登记手续的诉讼请求，理据充分，本院应予支持。原告尚欠被告吉雅公司的购房款284000元，应一并支付给被告吉雅公司。对于第三人黄家兴提出独立的诉讼请求，因黄家兴在本院规定的期限内未按期交纳诉讼费用，依法应按自动撤回诉讼请求处理（本院另作裁定），本案中不作实体处理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、确认第三人黄家兴与被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年5月12日签订的《广东省商品房买卖合同》无效、确认第三人黄家兴与交通银行股份有限公司中山分行及被告中山市吉雅房地产开发有限公司于2005年10月12日签订的《抵押借款合同》无效；
二、被告中山市吉雅房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告李满办理位于中山市XX镇XX区XX市场X号楼XX号商铺的房地产（建筑面积为172.25平方米，其中套内面积为168.2平方米）权属过户登记手续。
三、原告李满应于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告中山市吉雅房地产开发有限公司支付购房款284000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9484元，由被告中山市吉雅房地产开发有限公司公司负担（原告已付9484元，被告于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审 判 长 吴立和
审 判 员 廖鑑财
人民陪审员 关 毅
二〇一一年十一月十二日
书 记 员 唐 群