江苏省新沂市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0381民初272号
原告：石艳，女，1978年8月6日出生，汉族，住新沂市。
原告：张同辉，男，1972年7月3日出生，汉族，住新沂市。
以上两原告共同委托诉讼代理人：王永桥，江苏鸿国律师事务所律师。
被告：新沂市华信置业有限公司，住所地新沂市新安街道东焦路东侧。
法定代表人：汪建，该公司经理。
委托诉讼代理人：石彦华，男，该公司法律顾问。
原告石艳、张同辉与被告新沂市华信置业有限公司（以下简称华信公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石艳、张同辉共同委托诉讼代理人王永桥，被告华信公司委托诉讼代理人石彦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
石艳、张同辉向本院提出诉讼请求：1.华信公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，为石艳、张同辉开具购房全款发票，协助石艳、张同辉办理房地产权属证书；2.华信公司支付逾期交房违约金8528.65元（自2014年10月1日起至2015年5月6日止，按照中国人民银行同期六个月档存款基准利率计算）；3.华信公司支付逾期办证违约金（自2016年5月7日起至实际办理房地产权属证书时止，按照中国人民银行同期一年档存款基准利率计算）。事实和理由：2013年3月25日，石艳、张同辉与华信公司签订《商品房买卖合同》（编号为XY45303），购买华信公司开发的位于新沂市市府东路××小区××阶段××单元××室商品房，建筑面积209.83平方米，单价3871元/平方米，总价款为812252元（其中首付款512252元，按揭贷款300000元）。合同第八条约定出卖人应当在2014年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房取得商品住宅交付使用批准文件”条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点四的违约金。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的人民银行同期活期利息支付违约金。石艳、张同辉依约履行了义务，付清了全部购房款及其他相关费用。但华信公司严重违约，直至2015年5月6日才将涉案商品房交付石艳、张同辉，且至今未将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案，导致石艳、张同辉无法办理房地产权属证书。虽然合同约定了违约金计算方式，但约定的过低，无法弥补石艳、张同辉的损失，应当根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条予以调整至中国人民银行同期一年档存款基准利率即年利率1.8%。
华信公司辩称，1.涉案商品房首付款发票已经开具给石艳、张同辉，按揭贷款部分发票也已开具，由华信公司统一保管，待房屋通过综合验收后根据房管部门测量的面积多退少补，石艳、张同辉到时可持首付款发票及按揭贷款手续换取全额发票。涉案商品房所在聚福园小区已通过单体验收，因系临时用电而未能通过综合验收。临时用电的原因是2014年底江苏省进行了包括电力在内的价格改革，2016年8月，新沂市供电部门组织房地产开发商抽取设计机构，聚福园小区的电力设施设计图至2016年12月底才完成，目前正在报供电部门审批。2017年1月24日，聚福园小区业主代表与华信公司及政府部门协商一致，华信公司于2017年11月30日前完成供电设施施工并验收完毕。目前尚未到办理权属证书和开具发票的节点。2.华信公司不存在逾期交房的违约行为。华信公司已于2014年2月11日至16日期间通知石艳、张同辉上房，其直至2015年5月6日才实际上房。同时，合同第八条规定“市政配套设施及安装延误，经相关部门批准的设计变更或延迟文件造成的，包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、取暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况”，出卖人可以延期交房。3.华信公司不存在逾期协助办证的违约行为。合同第八条规定了可以据实延期交房的情形，且合同补充协议第五条约定，房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全部综合验收后的360天内办理。4.即使华信公司存在违约行为，也应依照合同约定支付违约金。
经审理查明：2013年3月25日，石艳、张同辉（买受人）与华信公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，编号为XY45303，约定石艳、张同辉向华信公司购买位于新沂市市府东路××小区××单元××室商品房，总价款为812252元；签订合同当日付款512252元，余款300000元通过银行按揭（或住房公积金贷款）方式支付。合同第八条约定华信公司应当在2014年9月30日前交付取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房；同时该条约定了可据实予以延期的三种情形，其中第二种情形为“市政配套设施及安装延误，经相关部门批准的设计变更或延迟文件造成的，包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况”。合同第九条约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点四的违约金。合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同第十四条约定交房时通电、通水、通路。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价的人民银行同期活期利息支付违约金。该合同附件四为补充协议，其中第五条约定，该房屋的房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全部综合验收后的360天内办理。该补充协议内容系同样字体打印。
石艳、张同辉于签订合同当日按约支付了512252元首付款，华信公司向其出具了同等金额的销售不动产统一发票，并注明系预收购房款。2013年3月28日，石艳、张同辉缴纳房屋买卖契税24367.5元（计税金额812252元），缴纳物业维修基金4196元，并缴纳房屋所有权登记费80元。石艳、张同辉按揭贷款手续已完成，华信公司认可已收到全部购房款。
2015年5月6日，张同辉与新沂市马陵山物业服务有限公司签订《聚福园小区前期物业服务协议》，交纳物业费，接收涉案商品房。
聚福园小区未有接入城市生活供电网络，使用临时用电，未能通过综合验收。因用电问题，华信公司曾于2017年1月20日向小区业主承诺在2017年3月30日前筹足正式供电施工专项费用，在2017年8月30日前使用正式用电；后又于2017年1月24日与部分业主代表签订一份《小区供电施工承诺书》，承诺尽快将供电设计图纸报电力主管部门审核，力争在2017年6月初通过审核，2017年4月底前将供电设施建设资金筹集到位，2017年8月底至9月中旬完成全部供电施工，2017年11月底前报电力主管部门验收并通过；如因华信公司自身原因在规定时间内未能通过验收，华信公司将按每户1万元的处罚标准将资金交给无锡工业园管委会监管，用于赔偿业主损失。
以上事实，有石艳、张同辉、华信公司的当庭陈述，各自提供的商品房买卖合同及石艳、张同辉提供的预收购房款发票、契税发票、维修基金缴款凭证、所有权登记费收据、物业服务协议、承诺书，华信公司提供的小区供电施工承诺书等证据在卷佐证，本院予以认定。
本院认为，石艳、张同辉与华信公司订立的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。
石艳、张同辉依约支付了购房款，华信公司应当按照约定的时间即2014年9月30日前向其交付涉案商品房。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，华信公司作为交付房屋的义务人，对其在规定时限内交房这一事实承担举证责任。其主张已于2014年2月11日至16日期间通知石艳、张同辉上房，并提供了上房通知书复印件，但未提供证据证明上房通知书已在上述期限内实际送达石艳、张同辉，也未能提供合同第十一条约定的房屋交接单等验收交接手续，故本院确定石艳、张同辉与沂市马陵山物业服务有限公司签订《聚福园小区前期物业服务协议》的时间即2015年5月6日为涉案商品房交付时间。合同第十四条约定交房时应当通电，此处的“通电”应指电力能够长期供应，且持续稳定，通常指接入城市生活供电网络。而临时用电通常并不能保证供电是长期、持续和稳定的，不符合《供电营业规则》的规定。虽然合同第八条约定了可据实予以延期的情形，但小区供电设施未施工完毕、未通过验收不属于市政因素等“非出卖人能力所及的情况”。故华信公司存在逾期交房的违约行为，其逾期天数为217天（自2014年10月1日起至2015年5月6日止）。
合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同补充协议第五条约定，房屋所有权证书、土地使用权证书在小区通过全部综合验收后的360天内办理。补充协议系《商品房买卖合同》的附件，两者系同一天签订，但对同一事项作出了不同的约定，内容存在矛盾。其次，合同补充协议系格式条款，且该条补充协议内容系限制华信公司责任的内容，华信公司未举证证明其已尽合理提示及说明义务，违反了《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，应属无效。双方在合同中约定涉案商品房最后交付时间为2014年9月30日，根据合同第十五条约定，华信公司应当在此后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。华信公司至今未能将相关材料报送备案，亦属违约。
综上，华信公司存在逾期交房、逾期提供权属登记资料报产权登记机关备案的违约行为，应当承担相应的违约责任。虽然部分业主代表与华信公司签订了《小区供电施工承诺书》，但内容仅是对华信公司供电设施建设、验收等时限的约定，并未免除华信公司因逾期交房、逾期提供办理权属登记所需材料的违约责任。石艳、张同辉主张约定的违约金过低，应予调整；但未举证证明因华信公司的违约行为给其造成了损失且损失明显高于约定的违约金，故对其调整请求，本院不予支持。华信公司应当按照合同约定向石艳、张同辉支付违约金。
根据合同第十五条约定，华信公司应当在涉案商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。其违反约定，未在规定时限内提供资料备案，应承担继续履行的违约责任。
关于发票问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十六条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条规定，发票属于合同法第一百三十六条规定的“提取标的物单证以外的有关单证和资料”。虽然《商品房买卖合同》中并未明确约定应限期开具销售不动产统一发票，但发票是合同约定的办理权属登记的必备票证，买受人持完整的商品房销售合同及销售不动产统一发票才能办理权属登记手续。商品房出卖人为买受人开具销售不动产统一发票是应当履行的从合同义务，无论是否在合同中明确约定，要求出卖人收到购房款后开具相应数额的销售不动产统一发票都是买受人的合同权利。因此，对石艳、张同辉要求华信公司开具全额购房款发票的请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：
一、新沂市华信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将办理权属登记需由其公司提供的资料报产权登记机关备案；
二、新沂市华信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内开具销售不动产统一发票（购房款812252元），并交付给石艳、张同辉；
三、新沂市华信置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向石艳、张同辉支付逾期交房违约金7050元（812252元×0.00004×217天）及逾期办理权属登记违约金（以812252元为基数，自2016年5月7日起至新沂市华信置业有限公司将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止，按中国人民银行同期活期存款利率计算）；
四、驳回石艳、张同辉的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。
案件受理费196元，由新沂市华信置业有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审判员 王颖
二〇一七年三月三十日
书记员 张薇