山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终307号
上诉人（原审被告）：方勇，男，1962年7月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：刘波涛，山东天澍律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘洪军，山东垠鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马传福，男，1957年6月11日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：ＸＸ，山东鼎桥律师事务所律师。
上诉人方勇因与被上诉人马传福租赁合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初2301号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
方勇上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或改判驳回马传福的诉讼请求；2、马传福承担全部诉讼费用。事实和理由：因市场原因，方勇与马传福于2016年7月13日协议将涉案合同全年租赁费调整为三十五万元，方勇也已全部支付完毕。现马传福违背诚信要求方勇支付剩余252250元租金不当。恳请二审法院撤销一审判决，发回重审或查明事实依法改判驳回马传福的诉讼请求。
马传福辩称：马传福从未认可2016年至2017年度租金的调整。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
马传福向一审法院起诉请求：1、判定方勇立即支付拖欠马传福的租金252250元。2、诉讼费用由方勇承担。
一审法院认定事实：2014年5月31日，马传福与方勇签订合同一份，主要内容为：出租方：马传福，以下简称甲方，承租方：方勇，以下简称乙方，根据合同法及其它相关法律法规规定，在双方平等、自愿、协商一致的基础上，甲乙双方对之江商城三期北首国际品牌城三、四楼楼层租赁达成以下协议：一、甲方将位于之江商城三期北首国际品�城三四层，每层面积1650平方米，共计（三四层合计）3300平方米出租给乙方；二、租赁期（一期）三年，自2014年6月2日至2017年6月1日止，租赁价格为0.5元平方米/天，年租金602250元，租赁期（二期）三年，自2017年6月2日至2020年6月1日止，租赁价格为0.55元平方米/天，年租金662475元，此租金为全额费用，乙方不承担其它的任何费用；三、在租赁期间甲方对三、四层的附着设施应每年定期检查、检修、维护；四、租赁期满后，届时乙方有优先于他人的后期租赁权，如有后期价格上的变动双方再协商解决调整；五、租赁期间双方必须信守合同内容，任何一方违反合同规定，违约方应承担年度租赁金额的20%违约金；六、乙方在租赁期内对室内的装修、改造（在不损坏基础建设的情况下）有权决定；七、如有国家或社区改造导致提前终止合同甲方不承担任何责任，但应提前2�月告知乙方，乙方如不租也应提前2个月告知甲方。注：下次提前十天交款。甲方签字：马传福签订日期：2014.5.31，乙方签字：方勇签订日期2014.5.31。上述合同签订后，马传福将位于济南市天桥区之江商城三期北首国际品牌城三层、四层楼房交付给方勇，该房屋至今由方勇承租使用。
马传福提交济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会出具的证明一份，用以证明其对涉案房屋享有所有权，有权对外出租。上述证明载明：之江商城三期北首国际品牌城，整栋楼属马传福私人承建，属私人财产。特此证明。济南市天桥区北园街道办事处标山社区居民委员会2017年10月17日。
关于租赁合同的履行情况，马传福称：双方于2014年5月31日签订房屋租赁合同，同时其将该房屋交付给方勇承租，方勇承租该房屋至今，根据双方的约定，方勇交纳了2014年6月2日至2016年6月1日期间的租金；对于2016年6月2日至2017年6月1日期间的租金，方勇仅交纳了35万元，其余租金252250元至今未交纳，所以，其要求方勇支付所欠租金252250元。
马传福称涉案房屋系其自建房屋，属于其个人所有，但该房屋没有建设工程规划许可证等建设规划手续。根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。据此，马传福表示其在本案中以租赁合同无效要求方勇按照约定的租金标准支付占用涉案房屋期间的占有使用费即租金252250元。
一审法院认为，本案中，马传福与方勇系租赁合同纠纷。根据马传福提交的2014年5月31日其与方勇签订的合同及其陈述，能够证明其与方勇之间就其位于济南市天桥区之江商城三期北首国际品牌城三层、四层楼房，双方约定由方勇承租该房屋，双方约定了租赁期限及租金标准等事项，签订合同后，方勇承租使用该房屋至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证等手续，所以马传福与方勇签订的租赁合同无效。马传福提起诉讼要求方勇支付所欠租金252250元，鉴于租赁合同无效，其明确表示按照双方约定的租金标准要求方勇支付占用涉案房屋期间的占有使用费即租金252250元。方勇未到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，且方勇也未提交证据证明其按约定支付了本案中马传福所诉的租金。因此，马传福要求方勇支付占用涉案房屋期间的占有使用费252250元，证据充分，事实清楚，符合上述法律规定，应予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：方勇向马传福支付房屋占有使用费252250元，于判决生效之日起10日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5080元，由方勇负担。
二审中，方勇提交了三份证据并申请证人朱英娟出庭作证。证据一：租金调整证明一份，拟证明因市场原因，2016年到2017年6月2日全年租赁费调整为（3层—4层）总计35万元整。证据二：济南之江商城有限公司于2018年1月23日出具的证明一份，拟证明一审中方勇未出庭应诉的原因是之江商城告知马传福已经撤诉。证据三：马传福向方勇出具的借据一份，拟证明马传福于2016年11月30日向方勇借款10万元并出具借据一张，可以佐证双方之间的租金已经结清。证据四：公司记账凭证一张，拟证明方勇所欠35万元租金已全部结清。证人朱英娟称，马传福与方勇将3楼和4楼的租金费用调整为35万元时，其当时就在现场，是马传福让方勇写的，其现场给了马传福11万租金，马传福在方勇写字的下方写的收到条。
马传福针对方勇提交的证据质证称，对证据一真实性有异议，该证明上半部分租金调�是方勇自己写的，下半部分收到租金11万是马传福写的，因当时方勇已在纸上写了上述内容，但马传福没有同意，方勇又不再另外找纸，马传福只好在该纸的下方打了收条。对证据二有异议，方勇从未要求之江商城同马传福进行调解，方勇所证明的内容不真实。对证据三真实性没有异议，但与本案没有关系，其在多次向方勇催款租金的情况下，方勇没给，其当时要购房，只好向方勇借了10万元，该笔借款至今未还。对证据四不认可。证人朱英娟的证言不真实，朱英娟当时根本没有在场。
马传福向法庭提交首付证明、借款证明以及房产证复印件各一份，拟证明其因购买房屋急需用钱便向方勇借款10万元。
方勇针对马传福提交的证据质证称，其对上述证据均不予认可，且只是证明马传福买房子需要钱，与本案也没有关联性。
本院认为，在方勇提交的租金调整协议的下方，有马传福向方勇出具的租金收条，双方均认可上方的租金调整协议是方勇写的，下方的租金收条是马传福写的，马传福声称当时其不认可该协议，但其未对在该协议下方写下租金收条作出合理解释，且在其认为方勇欠其租赁费的情况下，其却在当年年底向方勇借款10万元，并向方勇出具了借条，而不是出具租金收条，结合证人朱英娟的证言及公司记账凭证，可以认定双方已协商好将租金调整为35万元并已全部付清。故，马传福主张方勇欠其25万元租金的事实不能成立，一审判决认定事实有误，应予纠正。
综上所述，上诉人的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初2301号民事判决。
二�驳回马传福的诉讼请求。
一审、二审案件受理费各5080元，均由马传福负担。
本判决为终审判决。
审判长 王周江
审判员 郭维敬
审判员 陈 勇
二〇一八年二月二十四日
书记员 李 杨