贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初5800号原告：王静，女，1978年3月21日生，汉族，贵州省贵阳市人，农民，住贵州省贵阳市小河区。委托代理人（特别授权）：吴刚、唐国容，贵州巨子律师事务所律师。被告：童南海，男，1980年2月10日生，汉族，湖南省新邵县人，个体工商户，住湖南省新邵县。被告：贵州恒祥置业管理有限公司，住所地：本市南明区四方河1号（山水黔城半岛公寓）55幢3单元11-2号。法定代表人：彭家恒，公司执行董事、总经理。委托代理人（一般授权）：王涛、胡静，公司员工。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：本市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目B南13栋。法定代表人：肖春红，公司董事长。委托代理人（一般授权）：李颖萍、王莉，公司员工。原告王静诉被告童南海、贵州恒祥置业管理有限公司（以下至正文前简称恒祥公司）、贵阳宏益房地产开发有限公司（以下至正文前简称宏益公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静及其委托代理人吴刚、唐国容，被告童南海，被告恒祥公司的委托代理人王涛、胡静，被告宏益公司的委托代理人李颖萍、王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王静诉称：被告宏益公司开发公寓楼出售，为达到大量销售目的，对外虚假宣传“所售公寓带10年租约保障，专业经营管理，购房后即可月月坐收租金，养老不愁，儿女无忧、三代收益。”原告听信便购买其房屋。之后，宏益公司为规避风险，哄骗原告在空白的《公寓委托租赁协议》、《房屋租赁合同》上签名，但原告并不知租房管理者、承租人是谁。原告作为甲方与被告童南海作为乙方签订《房屋租赁合同》约定：“甲方将购买房屋出租给乙方，租赁期限10年，起算时间以实际交付时间为准；第一年租金按30元／㎡／月计算，第二年租金按35元／㎡／月计算，第三年租金按40元／㎡／月计算，第四年、第五年在第三年租金标准基础上递增5%，以后每隔2年均在前两年租金基础上递增5%，租金实行半年付，租金从房屋实际交付时起算，乙方需提前15日向甲方支付半年的房租。”同时，童南海出具《承诺书》承诺租赁期限从2015年5月1日起算。童南海从2016年5月1日起拒付原告租金，原告要求被告恒祥公司、宏益公司履行承诺，按时支付原告租金，但二公司恶意推脱。宏益公司未履行承诺10年收益义务，恒祥公司也未履行房屋租赁管理职责。原告购房时并不知道童南海、恒祥公司的存在，宏益公司作为提供格式条款一方，未履行告知义务，更未解释相应条款内容。三被告对原告损失存在过错，应对原告损失承担全部责任。请求判决：1、解除原告与被告童南海签订的《房屋租赁合同》；2、被告童南海立即归还原告租赁房屋；3、三被告按35元／㎡／月的租金标准，支付原告从2016年5月1日起至归还房屋时止的租金；4、三被告共同承担租赁房屋从2016年5月1日起至归还房屋时止的物业管理费及水、电等其他费用；5、三被告按所欠租金的2%，按月支付原告违约金，违约金计算至三被告支付全部租金并归还房屋时止；6、诉讼费由三被告承担。被告童南海辩称：童南海于2015年7月1日与原告订立《租赁合同》时，被告恒祥公司称该房手续齐全，但该房的消防验收手续在同年11月底才办完，原告房屋手续不齐造成童南海的其他合伙人撤资，原告的行为存在欺诈。被告宏益公司、恒祥公司对该房用途虚假宣传，导致租金过高，不符合当时市场价格，二公司当时宣传的步行街到现在都还未完善。童南海装修承租原告等出租人的房屋花去装修费数百万元；并在2016年底支付原告等出租人租金20多万元；但目前资金困难，向银行贷款100多万元在汇入装修公司账户后，又被装修公司扣走。请求判决驳回原告的诉讼请求。被告恒祥公司辩称：童南海与原告签订租赁合同，恒祥公司是知情的，但童南海是否拖欠原告租金，恒祥公司不清楚。恒祥公司在原告与童南海签订租赁合同过程中，只是居间方，并促成两人达成租赁关系，完成了居间义务；恒祥公司对原告收取租金无保证义务，恒祥公司与原告、童南海的租赁合同纠纷没有关系。请求驳回原告对恒祥公司的诉请。被告宏益公司辩称：原告起诉内容不实。原告与童南海订立的租赁合同、原告与恒祥公司订立的租赁委托协议均与宏益公司无关。宏益公司不存在虚假宣传行为，没向原告作出10年收益的承诺。原告与宏益公司之间仅是商品房买卖合同关系，且宏益公司已履行买卖合同义务。原告起诉宏益公司无事实法律依据，请求驳回原告对宏益公司的诉请。本院经审理认定事实如下：被告宏益公司开发建设贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区财富公寓，其在销售广告中宣传“10年租约，成熟商圈，租赁团队打理，稳赚19.6万”，并列出月、年收益表。2015年5月5日，被告童南海作为委托人（甲方），与被告恒祥公司作为受托人（乙方）订立《房屋租赁委托服务协议》，约定：“一、乙方接受甲方委托，为其寻求位于贵阳市南明区花果园项目R1区4栋38、41、42层1-38号的房源信息（建筑面积约4961.43㎡）或类似房源信息，并承诺待租赁条件成熟时为甲方与出租人就前述房源签订租赁合同事宜提供中介服务（有偿）。二、拟承租房屋甲方的意向性合同条件：租期10年；租金单价及递增方式：第一年租金为30元／㎡／月计算，第二年租金为35元／㎡／月计算，第三年租金为40元／㎡／月计算，第四年和第五年在第三年租金基础上递增5%，以后每间隔2年均在前两年租金基础上递增5%；租金按半年支付；履约保证金：甲方同意从签订租赁合同时按约一次性支付履约保证金人民币4465293元。…四、如上述房屋租赁合同经乙方提供居间服务达成一致的，则甲方必须在租赁合同签订的当日，一次性支付乙方委托代理服务费人民币150000元。五、为保证上述房屋租赁合同顺利签订，甲方同意在签订本协议之时，应向乙方一次性支付签约意向金人民币50000元，作为签约保证。”同月15日，童南海出具《承诺书》给恒祥公司，载明“本人童南海（身份证号）现拟定租赁贵公司所推荐的花果园项目三期R1区4栋38层（1-38号）、41层（1-38）、42层（1-38）共三层公寓。本人郑重承诺，今日支付定金50000元，从即日起在7日内另补交付100000元，再于2015年5月30日前支付150000元，最后于2015年6月30日前付清三个月的押金、6个月的租金及中介费1189586元，租赁起始日期为2015年5月1日起计。若不能在以上时间内付清相应款项，所交的上述款项作为定金不予退还，贵公司打开房源另行租赁，相关经济纠纷及法律责任由本人自行承担。”其后，宏益公司将上述房屋出租给童南海经营“维瑞特”酒店。同年11月8日，原告王静与宏益公司订立《商品房买卖合同》，原告以180765元购买宏益公司开发建设的贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第4栋1单元38层12号房屋（建筑面积39㎡），双方在合同附件十二补充协议16.1条中约定：“关于广告及宣传资料，买卖双方之间的权利义务以本合同、本补充协议及其附件为准。”合同签订后，宏益公司将该房交付原告，双方还到贵阳市住房和城乡建设局办理了该房的商品房预售合同备案登记。其后，原告作为委托人（甲方），与恒祥公司作为受托人（乙方）订立《公寓租赁委托协议》、《补充协议》，双方在《公寓租赁委托协议》中约定“甲方委托乙方代理出租房屋；出租期限10年；租金单价及递增方式：第一年租金为30元／㎡／月，第二年租金为35元／㎡／月，第三年租金为40元／㎡／月，第四年、第五年在第三年租金基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每隔2年均在前两年租金基础上递增5%（按建筑面积计）；租金支付方式：半年；如乙方促成甲方与承租人按前述内容签订租赁合同，甲方同意第一年租金归乙方所有（乙方固定收益），并由乙方向承租方收取，剩余租期内的租金，按甲方与承租人的租赁合同执行，由甲方自行收取；本协议在履行中如发生争议，双方先行协商解决，协商不成或不愿协商的，甲、乙双方一致同意向出租物业所在地人民法院提起诉讼解决。”双方在《补充协议》中约定“乙方在原合同约定的委托代理期限内，为甲方提供有偿代理服务和居间服务，为甲方物业代理管理出租事宜；甲方同意支付乙方代理服务费、居间服务费，《公寓租赁委托协议》所载之‘乙方固定收益’即为乙方代理服务费和居间服务费，该费用的收取时间为租赁合同约定的承租人应交付租金之日起1年；甲方同意由乙方向承租人收取第一年租金作为支付给乙方的代理服务费和居间服务费。”同日，经恒祥公司介绍，原告作为出租方（甲方），与童南海作为承租方（乙方）订立了《房屋租赁合同》，双方约定“一、房屋基本情况：原告将其所有的贵阳市南明区花果园路花果园项目R1区4栋1单元38层12号房屋（建筑面积39㎡）出租给童南海使用。二、租赁期限：10年，起算时间以实际交付完成时间为准，乙方自行承担物业服务费、水电费及其他一切相关费用。三、租金及押金：第一年租金30元／㎡／月，第二年租金35元／㎡／月，第三年租金40元／㎡／月，第四年和第五年在第三年租金标准的基础上递增5%（此两年递增比例一致），以后每间隔两年均在前两年租金基础上递增5%（按建筑面积计），租金半年支付，租金从房屋实际交付完成时起算，乙方需提前15日向甲方支付半年的房租；在该房屋买卖合同约定交付之日前1个月内，乙方应向甲方交纳履行该合同的保证金（相当于3个月租金），本合同解除或终止时，如乙方无违约，保证金扣除乙方应承担的费用后，甲方应无息退还给乙方。四、租期满或解除合同后装修部分的处理：租赁期满，乙方不拆除装修，装修残值归甲方所有；不按约定支付租金达15日，出租人有权要求承租人支付1月房租为违约金，单方解除合同，收回房屋；若乙方在甲方无根本违约的情况下单方面解除本合同的，甲方有权不返还乙方押金，乙方并按解除合同之日起到合同约定租赁期限到期之日止的期间内每月每套房屋赔偿6000元的标准向甲方支付违约金；承租人应按时向出租人缴纳租金，每逾期1天，承租人按月租金的3‰支付出租人违约金。”合同签订后，童南海继续承租该房使用。童南海支付原告半年租金后，未按合同约定支付原告后续房租，也未向宏立城物业公司交纳该房及其他承租房屋在2016年5月1日至2017年4月30日期间的物业服务费，宏立城物业公司为此出具《缴费通知单》给童南海租赁房屋经营的维瑞特酒店，要求该酒店缴纳物业管理费及其它费用69460.02元。2016年7月2日，原告及其他出租人出具《租金催缴通知单》给童南海，通知童南海于2016年6月15日前（最后宽限期为2016年7月15日前）支付原告及其他出租人2016年5月1日至同年12月31日期间租金；如最后宽限期满仍未交费，原告按合同约定及相关法律规定追究其违约责任，直接解除双方的租赁合同，通过法律途径向其追缴欠款。童南海收到《租金催缴通知单》后，签名、捺印确认，但仍未支付原告租金。原告遂向本院起诉，提出如前诉讼请求。审理中，童南海称其与原告签订《房屋租赁合同》时已支付原告3个月租金的押金；其租赁原告等人的房屋装修经营酒店花去数百万元；其于2016年底已支付原告部分房租，但未举证证明。原告承认已收到童南海押金及半年租金。上述事实，有当事人陈述、《财富公寓广告单》、《商品房买卖合同》、《商品房预售合同备案登记表》、《公寓租赁委托协议》、《补充协议》、《房屋租赁合同》、《承诺书》、《缴费通知单》、《租金催缴通知单》等证据证明，经原、被告在庭审中举证、质证，本院予以确认。本院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金；承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人无正当理由逾期不支付租金，出租人可以解除合同。本案中，原告王静与被告童南海订立的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容合法，属有效合同，双方应按约全面履行自己的义务。双方在《房屋租赁合同》中约定“承租人需提前15日向出租人支付半年的房租；不按约定支付租金达15日的，出租人有权要求承租人支付1月房租为违约金，单方解除合同，收回该房屋。”2015年11月7日，原告将其向被告宏益公司购买的贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区第4栋1单元38层12号房屋出租给童南海后，按其与被告恒祥公司签订的《公寓租赁委托协议》、《补充协议》约定，该房在2015年11月7日至2016年11月6日一年房租由恒祥公司收取，作为恒祥公司的居间服务费用，原告应从2016年11月7日起收取该房租金，在扣除童南海已支付原告的半年租金后，童南海应从2017年5月7日起支付原告后续租金，但童南海此后未支付原告租金。童南海拒付租金的行为已构成违约，依法应当承担相应的违约责任。关于违约金标准的问题。原告请求被告按所欠租金的2%按月支付其违约金没有法律依据；但童南海事实上已构成违约，本院酌情按照中国人民银行同期贷款利率标准按半年分段计算违约金。关于被告宏益公司、恒祥公司是否应承担连带责任的问题。宏益公司将其开发的涉案房屋出租给童南海使用后，将该房出售给原告，原告和童南海经恒祥公司居间介绍，已另行签订了租赁合同，双方达成租赁关系。宏益公司的销售广告在房屋买卖过程中属邀约要请，且原告与宏益公司已在《商品房买卖合同》中约定“关于广告及宣传资料，买卖双方之间的权利义务以本合同、本补充协议及其附件为准。”同时，原告及童南海与恒祥公司订立《公寓租赁委托协议》及《房屋租赁委托服务协议》，委托恒祥公司租赁房屋，原告及童南海与恒祥公司之间达成居间合同关系。据此，本案审理的房屋租赁合同的相对方是原告及童南海，宏益公司、恒祥公司不是租赁合同的相对方，原告与宏益公司之间的商品房买卖合同关系及原告、被告童南海与恒祥公司之间的居间合同关系，与本案审理的原告与童南海之间的房屋租赁合同关系不是同一法律关系，从而不属本案的审理范围，原告如需向宏益公司、恒祥公司主张权利，可另案诉讼。关于童南海的房屋装修残值，本院征求原告意见，原告表示不要。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告王静与被告童南海于2015年11月7日订立的《房屋租赁合同》。二、被告童南海于本判决生效之日起10日内，将贵阳市南明区花果园路花果园项目R-1区房屋恢复原状返还原告王静。三、被告童南海于本判决生效之日起10日内按35元／㎡／月×39㎡的标准支付原告王静从2017年5月7日起至其将上述房屋返还原告时止的租金，并承担违约金（该违约金按照中国人民银行同期贷款利率标准，从2017年4月22日起按已到期租金并按半年分段计算至付清上述款项之日止）。四、被告童南海承担上述房屋从2016年5月1日起至其返还原告王静该房时止的水、电、物业服务等相关费用。五、驳回原告王静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取47元，由被告童南海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  黄明宇二〇一七年九月二十二日书记员  陈 美