广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7320号
上诉人（原审被告）：深圳市赣新装饰工程有限公司。
法定代表人：周议根，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：方金玉，北京大成（深圳）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任虹阳，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：深圳万基药业有限公司。
法定代表人：丁潮南，系该公司董事长。
�托诉讼代理人：叶治军，北京市东元（深圳）律师事务所律师。
上诉人深圳市赣新装饰工程有限公司（以下简称赣新公司）因与被上诉人深圳万基药业有限公司（以下简称万基药业公司）返还原物纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第1378号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
赣新公司的上诉请求：1、撤销原审判决第一项，将本案发回重审或者依法改判驳回万基药业公司的全部诉讼请求；2、判令一、二审全部诉讼费由万基药业公司负担。事实与理由：一、一审法院�用法律错误，生效法律文书已经确认赣新公司签订的涉案房屋租赁合同依法有效，赣新公司在租赁期内对涉案房屋的占有是有权占有和合法占有。一审法院错误解释及适用物权法第三十四条关于“无权占有”的规定，导致错误判决。发生法律效力的湛江仲裁委员会【2016】湛仲字第16号《裁决书》认定赣新公司与深圳市原本投资管理有限公司（以下简称原本公司）签订的租赁合同有效，赣新公司在租赁期限内有权合法使用涉案房屋。赣新公司已向深圳市中级人民法院申请强制执行该仲裁裁决，执行案号为(2016)粤03执3355号。二、合同解除权是形成权，万基药业公司不是与原本公司的房屋租赁合同的当事人，不享有合同的解除权，解除租赁关系必须是有解除权的当事人经独立的法律程序认定。一审法院未经审判及认定赣新公司占用涉案房产无事实和法律依据。事实上是�除了赣新公司与原本公司之间的租赁合同，超越了审判的职权。三、赣新公司与万基药业公司之间未有合同关系，也未对万基药业公司构成侵权。赣新公司占有涉案租赁物是基于赣新公司与原本公司之间的租赁合同，该合同关系已经得到生效法律文书确认。赣新公司依据生效的仲裁文书和执行文书行使自己的权利，没有过错，不具备侵权的构成要件。四、一审法院在赣新公司与原本公司存在房屋租法律关系的情况下，未通知与本案判决结果有直接利害关系的原本公司及深圳万基健康保健品有限公司、深圳市万基投资发展有限公司参加诉讼，遗漏了诉讼主体，程序违法，依法应予改判或发回重审。五、本案的案由是排除妨害，但赣新公司使用涉案房屋没有妨害租赁物安全，没有损害、改变租赁物的结构，没有违反租赁合同的约定。万基药业公司将自己的房产委托他人出租并允许转租，赣新公司从2013年开始承租涉案房屋，万基药业公司早就知道并且是同意的。万基药业公司在起诉状中称未经其许可的情况下，赣新公司占用涉案房屋，该观点与事实不符。六、上述提到的第16号裁决书与深仲的691号裁决书、（2016）粤03民终字第16870号民事判决书效力同等，存在优先适用和等级差别或互相否定的效力，这些裁决及判决对本案仅仅有证据意义，而不是案件裁判的依据和标准。一审法院不能只认定深圳仲裁委员会的仲裁裁决书的法律效力而排除湛江仲裁裁决书的法律效力。七、万基药业公司将其房产授权委托他人管理和出租，在其授权期内受托人所进行的房屋出租行为应视为赣新公司自己实施的出租行为，其受托人将涉案房产出租并未超过委托权限和期限，万基药业公司应当对自己委托他人所实施的民事法律行为承担后果和责任。万基�业公司作为委托人，其与被委托人的内部法律关系的调整，对赣新公司不发生法律效力。八、赣新公司承租涉案物业已经付清了合同履行期内的全部租金，我方享有合法的租赁权。九、房屋的承租权优先于所有权，是我国民事法律的基本原则，一方面体现在买卖不破租赁的原则，另一方面体现在房屋承租人的优先购买权。立法的本意就是保护承租人的租赁权利。十、赣新公司对涉案房屋享有合法的承租权，并且对涉案房屋垫资了巨额装修款，在没有得到足额装修工程款之前，赣新公司作为施工方也有权利对自己的建设工程进行守护。十一、现今社会代租或转租现象非常普遍，涉案房屋存在多个转租关系，如果赣新公司的合法承租权被解除，将引发众多的租赁纠纷，不利于租赁市场。十二、赣新公司已经另案起诉万基药业公司，要求万基药业公司继续履行赣新公司与原本公司的房屋租赁合同，案号为（2017）粤0305民初12014号。该案的审理结果与本案有密切的关联关系，赣新公司申请中止审理本案。
上诉人万基药业公司答辩称，一、原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。赣新公司声称占有涉案房产的权利来源是其与案外人原本公司签订的租赁合同，该租赁合同既没有经过万基药业公司的同意，万基药业公司没有与赣新公司签订任何书面协议。从赣新公司与案外人原本公司签订租赁合同的时间上看，其是在原本公司已经与前手万基健康公司解除了租赁合同后并且在法院对涉案房产进行查封后进行的转租行为，该转租行为显然是赣新公司与原本公司恶意串通，损害了万基药业公司作为涉案房屋产权的利益。对于万基药业公司来说，该种转租行为没有任何效力。二、赣新公司与原本公司之间的纠纷可以通过另案的法律途径解决，其无权占有属于万基药业公司的涉案房屋，以此来实现其所谓的债权目的。赣新公司的该等行为侵犯了万基药业公司的房屋所有权。根据物权法的规定，万基药业公司可以要求赣新公司返还其目前占有的房屋。三、承租权是派生于所有权的，是属于对不动产的用益物权。因此，万基药业公司作为涉案房产的所有权人，其对涉案房产享有占有、使用和收益的权利。未经万基药业公司许可，任何人均无权占有。四、关于赣新公司所称的中止审理的问题，万基药业公司认为赣新公司提起的诉讼与本案没有任何关系，万基药业公司没有与赣新公司签订任何租赁合同，不存在需要继续履行合同的问题。五、（2017）粤民申1854、1855号民事裁定书，已裁定驳回原本�司对（2016）粤03民终16870、16865号案件的再审申请。
万基药业公司向一审法院起诉请求：1、赣新公司向万基药业公司交还其承租的xx区xxxx路39号深圳万基医药园厂房一、二、三楼（共计15399平方米）、立体仓库（共计15125平方米）；2、赣新公司支付自2015年6月25日起至实际交还之日止的房屋占有使用费，暂计至2015年12月24日为10988640元；3、赣新公司承担本案全部诉讼费。审理过程中，万基药业公司申请撤回其第二项诉讼请求。
一审法院认定事实：位于深圳市xx区xxxx路南xxxx-
xxxx号宗地（面积20163.3平方米）的土地使用权人为万基药业公司，2002年4月3日、2003年7月2日和2003年9月2日，万基药业公司分别取得《深圳市建设用地规划许可证》、《深圳市建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，批准建设万基医药园科研楼（建筑面积9640平方米），批准工程项目名称为：万基医药园制药厂房、科研制药车间。
2008年5月31日，万基药业公司（甲方）与深圳万基健康保健品有限公司（以下简称万基健康保健品公司、乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将位于深圳市xx区xxxx路南的万基医药园科研楼、综合车间、综合办公室以及公司的经营许可、生产许可、生产设备、办公设备的使用权同意给乙方经营使用，建筑面积共计42111平方米；厂房使用期限为10年，自2008年5月1日起至2018年5月30日止；及其他内容。
2008年6月8日，万基药业公司（甲方）与深圳万基健康保健品公司（以下简称万基健康保健品公司、乙方）签订《补充协议》，约定：更改合作期限为20年，即自2008年5月31日起至2028年5月30日止；及其他内容。
2008年6月30日，万基健康保健品公司与案外人深圳市万基投资发展有限公司（以下简称万基投资公司）签订《委托协议》，约定：万基健康保健品公司自2008年以来已接管位于深圳市xx区xxxx路南的万基药业园科研楼、综合车间及综合办公室，由于万基健康保健品公司是专业研发生产保健品的机构，因此，特委托万基投资公司对园区内的厂房租赁及物业管理。
2012年5月12日，万基投资公司（出租方，甲方）与深圳市原本投资管理有限公司（以下简称原本公司）（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁位于深圳市xx区xxxx路39号深圳万基医药园厂房一、二、三楼，租赁建筑面积为每层5133平方米，3层共计15399平方米；租赁价格为39元/平方米（包含物业管理费和租赁税费），租赁期内每3年根据国家公布的物价指数周边楼盘的总体行情调整一次，调整幅度不能超过租赁单价的8%；合同租期为12年，扣除免租期即自2012年6月1日起至2024年12月31日止；及其他内容。
2012年6月29日，万基健康保�品公司与原本公司签订《补充协议》，约定：在报建批复之前，原本公司在进场装修过程中出现的问题由原本公司负责，双方共同进行租赁合同备案，在租赁期限，万基健康保健品公司出售房屋，则补偿原本公司装修款，由双方委托第三方审定为准；万基医药园全部物业44000平方米，双方负责联系买家，任一方联系成交的价格在8亿元以上的利润，由双方共同分享；租金调整为每平方米38元／月，等等。
另查，深圳仲裁委员会于2015年5月27日做出[2015]深仲裁字第691号《裁决书》，申请人为万基药业公司，被申请人为万基健康保健品公司，仲裁庭查明：2008年4月31日，申请人与被申请人签订了《合作协议书》；2008年6月8日，申请人与被申请人签订了《补充协议》�约定双方经协商后更改合作期限为20年，即自2008年5月31日起，至2028年5月30日止；2015年3月27日，申请人与被申请人签订了《补充协议二》；以上协议签订后，被申请人只向申请人支付过首5年的租金5000万元；2015年4月10日，申请人向被申请人送达了《解除<合同协议>及<补充协议>、<补充协议二>通知书》，因被申请人未能按约定支付租金，申请人向仲裁委员会提起本案，本案经仲裁庭主持调解，双方达成和解协议。仲裁庭裁决：申请人与被申请人双方签订的《合作协议》、《补充协议》、《补充协议二》于2015年4月10日解除；被申请人在签订《和解协议》之日起五日内向申请人支付拖欠的截止2015年4月10日的租金共计11333333元，如被申请人逾期仍未支付，则被申请人需按照所欠租金每日1‰向申请人支付违约金；被申请�在签订《和解协议》之日起五日内向申请人交还租赁房屋，被申请人逾期仍未交还的，则每逾期一天，被申请人须按《和解协议》约定的租金标准的二倍支付房屋占有用费。
2015年6月24日，万基投资公司分次向原本公司汇款2500万元，万基药业公司表示万基投资公司与原本公司已协商解除了租赁合同，由万基投资公司退还原本公司预付的租金1500万元并支付补偿款1000万元。
再查，一审法院于2016年7月25日做出（2015）深南法民三初字第1334号和1356号《民事判决书》，该两案中万基药业公司为万基投资公司和万基健康保健品公司，赣新公司为原本公司。两判决书判令：确认万基投资公司与原本公司签订的两份《房屋租赁合同》、万基保健品公司与原本公司签订的《补充协议》于2015年6月24日解除；原本公司向万基健康保健品公司返还位于深圳市xx区xx39号的深圳万基医药园厂房一、二、三楼和立体仓库；原本公司向万基投资公司支付自2015年7月1日起至该判决确定的返还之日止的房屋使用费。原本公司不服该判决，上诉至深圳市中级人民法院，该院于2016年12月27日做出（2016）粤03民终16870号和16865号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
为证明赣新公司系从原本公司承租了万基医药园厂房第一和第三层，赣新公司系合法取得租赁物业承租权并一直按约支付租金等，赣新公司向一审法院提交了以下证据：1、原本�司（出租方，甲方）与赣新公司（承租方、乙方）于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》，约定：乙方承租万基医药园厂房第一层、第三层，租赁面积共计10266平方米；租金每月564630元；租赁期限自2013年1月1日起至2024年12月31日止；及其他内容。2、2013年至2015年期间的大额支付系统专用凭证，凭证中记载的用途均为：其他往来；以证明赣新公司向原本公司支付了租金。3、湛江仲裁委员会于2016年1月28日做出的（2016）湛仲字第16号《裁决书》，申请人为赣新公司，被申请人为原本公司，仲裁委查明：2016年1月6日申请人与被申请人签订《房屋租赁合同》，被申请人将其承租的深圳市xx区xxxx路39号万基医药园厂房一、三层楼（每层建筑面积5133平方米，2层共计10266平方米）转租给申请人，因申请人与被申请人在签订《房屋租赁合同》之前，双方就被申请人所承租的万基医药园厂房第一层、第三层租赁事宜达成一致意见，申请人在2013年1月开始已实际占有、使用租赁物，并向被申请人支付相应的租金，但是双方并签订书面的租赁合同，因此双方同意租赁期限从2013年1月1日计算至2024年12月31日，申请人向被申请人支付租赁保证金992000元，双方约定租赁价格为每月55元／㎡，月租金为564630元，年租金为6775560元，申请人应当在每年12月足额支付租金，现双方的《房屋租赁合同》还有9年未履行，9年租金共计60980040元；申请人为保证将来的权益不受损害，特提出上述仲裁请求。仲裁委裁决：确认申请人与被申请人于2016年1月6日签订的《房屋租赁合同》合法有效；申请人对深圳市xx区xxxx路39号万基医药园厂房一、三层楼（每层建筑面积5133平方米，2层共计10266平方米）的租赁期间为自2013年1月1日至2024年12月31日，共计12年，对尚未履行的9年享有承租权；�请人在承租期内按每月租金55元／㎡进行计算，按年支付租金6775560元，剩余租赁期内共需向被申请人支付60980040元租金。万基药业公司对上述证据均不予认可，并表示上述证据系原本公司与赣新公司在明知万基健康保健品公司已与原本公司解除和租赁合同后，恶意串通制造出来的虚假诉讼来侵犯万基药业公司利益，因此对万基药业公司不具有任何约束力。
为证明赣新公司以拖欠工程款为由，伙同刘火根、周议根违法占用万基药业公司的房产，万基药业公司提交了拍摄时间分别为2015年7月25日、8月1日、11月23日的照片予以证明。赣新公司对照片的真实性予以认可，但表示该证据恰恰证明了赣新公司在合法承租房产后，万基药业公司无任何事实和法律依据的前�下恶意阻挠赣新公司承租和使用房产。
一审法院认为，本案中，万基药业公司系万基医药园厂房的第一、二、三层及立体仓库的权利人。根据深圳仲裁委员会于2015年5月27日做出的[2015]深仲裁字第691号《裁决书》的裁决内容，本案万基药业公司与万基健康保健品公司签订的《合作协议》、《补充协议》、《补充协议二》已于2015年4月10日解除，并裁决万基健康保健品公司向万基药业公司交还租赁房屋，上述裁决已经发生法律效力并处人民法院强制执行过程中。万基健康保健品公司虽将从万基药业公司处租赁的房屋转租给了案外人原本公司，但因万基健康保健品公司与万基药业公司之间的合同已解除，故作为次承租人的原本公司与万基健康品公司及其受托人万�投资公司签订的房屋租赁的合同亦应当然解除，且生效的判决书已认定原本公司与万基投资公司及万基健康品公司的租赁合同及补充协议已解除，原本公司应返还房产。而本案中，赣新公司确认其占用了万基医药园厂房的第一层和第三层共计10266平方米，即使赣新公司与原本公司之间存在租赁关系，现因原本公司已无权继续承租涉案房产，故赣新公司占用涉案房产也无事实和法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条和第二百四十三条的规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物，故赣新公司应向万基药业公司归还万基医药园厂房的第一层和第三层共计10266平方米。
万基药业公司撤回要求赣新公司支付房屋占有使用费的诉讼请求�系其对自身权利的处分，一审法院予以准许。
依据《中华人民共和国物权法》第三十四条和第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、赣新公司于判决生效之日起十日内向万基药业公司返还位于深圳市xx区xxxx路39号深圳万基医药园厂房一、三楼（共计10266平方米）；二、驳回万基药业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由赣新公司负担；万基药业公司已预缴案件受理费87732元，万基药业公司多预缴的87682元，由一审法院予以清退。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，万基药业公司作为涉案房产权利人，依据其享有的所有权向赣新公司主张返还涉案房屋，故本案为返还原物纠纷。现赣新公司以其与案外人原本公司之间的租赁合同合法有效为由，要求继续占有使用涉案房产，拒绝搬离，故本案争议的焦点在于：赣新公司对涉案房产的占有是否属于有权占有。
本案中，万基药业公司是涉案房产的权利人，其将涉案房产出租于案外人万基健康品公司，万基健康品公司又将房产转租给原本公司，原本公司再与赣新公司签订了租赁合同。赣新公司正是因前述三个租赁关系的履行而获得了涉案房产的占有使用。由于房屋租赁关系的存在是承租人占有、使用（包括转租）租赁房屋的合法依据，也是次承租人占有、使用租赁房屋的合法依据，如果房屋租赁关系终止，则承租人占有租赁房屋的合法依据就不存在，次承租人亦不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，形成了对出租人所有的租赁房屋的无权占有。现深圳仲裁委员会于2015年5月27日作出的[2015]深仲裁字第691号《裁决书》，裁决本案万基药业公司与万基健康保健品公司签订的《合作协议》、《补充协议》、《补充协议二》于2015年4月10日解除，万基健康保健品公司向万基药业公司交还租赁房屋，该裁决已经发生法律效力并在人民法院强制执行过程中。已经发生法律效力的（2016）粤03民终16870号和16865号民事判决认定原本公司与万基投资公司及万基健康品公司的租赁合同及补充协议已解除，原本公司应返还房产。据此，原本公司占有租�房屋的合法依据已不存在。赣新公司系因与原本公司之间转租关系占有涉案房产，现原本公司已无权继续承租涉案房产，自然亦无权转租涉案房产，赣新公司继续占用涉案房产缺乏合法依据。
虽赣新公司与原本公司之间租赁合同经（2016）湛仲字第16号《裁决书》确认合法有效，但根据合同相对性原则，该合同并不能对万基药业公司产生直接的约束力。在前述三个租赁关系均有效存续的情况下，万基药业公司是受其与万基健康品公司之间合同关系的约束，而容许承租人或承租人授权的次承租人对涉案房产的占有。但现租赁合同已经终止，赣新公司仅凭其与原本公司之间转租合同的存续并不足以对抗万基药业公司基于其享有的涉案房产物权而提出的返还主张�《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定即体现了上述法理。据此，在本案房屋租赁合同解除的情况下，次承租人赣新公司即负有腾房义务。出租人万基药业公司向次承租人赣新公司主张返还房屋，不是基于房屋租赁合同，而是直接基于其具备的所有权，故不管转租合同是否有效，赣新公司均不得以此抗辩万基药业公司的返还请求。
综上，赣新公司对涉案房产的占有属于无权占有。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条和第二百四十三条的规定，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物，万基药业公司诉请赣新公司归还万基医药园厂房的第一层和第三层共计10266平方米，事实和法律依据充分，一审予以支持正确，本院予以维持。赣新公司如因不能继续使用涉案房产导致损失，可另循法律途径向其合同相对人原本公司主张违约责任。
综上所述，赣新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由深圳市赣新装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 员 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
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二〇一七年十一月三日
书 记 员 谢文琦（兼）