天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）津0104民初11249号
原告：天津市立鑫织物厂，住所天津市西青区辛口镇第六埠村东。
法定代表人：李欣，厂长。
委托诉讼代理人：田蓓，天津津凡诚律师事务所律师。
被告：陈建新，男，1960年7月25日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：乐宜东，天津滨法律师事务所律师。
原告天津市立鑫织物厂与被告陈建新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市立鑫织物厂委托诉讼代理人田蓓、被告陈建新委托诉讼代理人乐宜东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市立鑫织物厂诉称，坐落于天津市××马路××号新黄河道94号房屋系原告所有。2007年5月11日双方签订《租赁经营合同》，约定被告租赁原告所有的上述房屋1至4层，租金为200万元每年，天津市南开区人民法院（2015）南民初字第1944号民事判决书确认，被告向原告支付1至3层租金，但被告自2014年3月11日至今未向原告支付第4层房屋的租金，根据《合同法》相关规定，被告应向原告支付第4层房屋租金。原告诉至本院，要求判令被告给付原告2014年3月11日至2016年8月31日租金1386958.90元，诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的主张，提供了如下证据：证据1、承诺书、转让协议，证明被告2014年3月11日从案外人桑钰涵处取得该房屋；证据2、全国企业信息查询表及租房协议，证明案外人天津开心果教育咨询有限公司（以下简称“开心果公司”）实际使用第4层房屋是在2014年9月15日；证据3、天津市二中院2015年1月26日庭审笔录1份，证明被告自认是2014年4月至5月期间将第4层房屋收回并出租给案外人开心果公司。
被告陈建新辩称，首先，第4层房屋租金应从2015年12月11日开始计算，诉争第4层房屋被告于2014年3月11日与案外人桑钰涵签订协议，被告向桑钰涵支付20万元以购买健身设备的名义接手房屋第4层，交接时间为2014年5月1日，实际交付时间为2015年5月11日，2014年8月15日被告与案外人ＸＸ签订租赁合同，约定房屋装修免租期从2014年8月15日至2015年2月14日。2014年10月23日，由于原告的原因导致诉争第4层房屋被河西法院执行给案外人鞠学智，2015年3月12日，河西法院执行所依据的（2014）西民三初字第267号民事判决书被天津二中院撤销，2015年5月30日，案外人鞠学智搬离诉争第4层房屋；2015年6月10日，诉争房屋由被告重新交付案外人，并于案外人签订协议，约定装修免租期从2015年6月10日至2015年12月10日，故租金起算应从2015年12月11日开始计算；其次，第4层的租赁面积应为1700平方米；再次，原告诉请中，2015年10月21日前的租金已超过诉讼时效。综上，被告同意支付2015年12月11日至2016年8月31日的租金，按1700平方米每天0.73元的标准支付，并要求在租金中扣除因原告的原因给被告造成的损失30万元。
被告为支持自己的主张，提供如下证据：证据1、转让协议及承诺书，证明被告与案外人桑钰涵签订协议时间为2014年3月11日，协议约定交付时间为2014年5月1日，实际交付时间为2014年5月11日；证据2、2014年8月15日被告与案外人ＸＸ签订的《租赁经营合同》，证明被告接手第4层后于2014年8月15日与ＸＸ签订租赁合同；证据3、河西法院西执字第02707号执行案卷，证明第4层房屋在2014年10月24日，被河西法院依据生效判决执行交付给鞠学智，导致案外人ＸＸ不能使用租赁房屋；证据4、天津市第二中级人民法院（2015）二中民监字第0002号裁定，证明河西法院西执字第02707号执行案件所依据的判决被撤销；证据5、被告与开心果公司签订的协议书1份，证明由于河西法院执行导致免租期顺延及赔偿开心果公司30万元损失。
本院经审理认定事实如下：2007年5月11日，原、被告签订《租赁经营合同》，约定由被告承租原告所拥有的坐落于天津市南开区黄河道94号房屋，共4层，建筑面积8800平方米；租赁期限为2007年6月1日至2022年4月30日；房屋用途为商用，被告可以以原告的名义从事招商招租（第三方承租）附着物体广告发布等，经营所得收入或支出入被告自行支配；房屋年租金为第1年150万元，第2年200万元，此租赁金为上限租金。合同签订后，由于第4层房屋被案外人占用，原告未能按约定时间交付被告。
2014年3月11日，被告与第4层房屋的实际占用人桑钰涵签订《转让协议》1份，由被告向桑钰涵支付20万元，桑钰涵向被告提供第4层房屋内的健身设备并将第4层房屋交付被告，约定交付时间为2014年5月1日。被告称系2014年5月11日实际接收第4层房屋。2014年8月15日，被告与案外人ＸＸ签订《租赁经营合同》一份，约定被告将第1层、第3层及第4层房屋出租给ＸＸ，ＸＸ以第3层、第4层房屋做为注册地点在南开区工商局注册成立了天津市开心果教育咨询有限公司。2014年10月24日，河西区人民法院根据案外人鞠学智的申请，依据（2014）西民三初字第267号民事判决内容，将第4层房屋执行交付给鞠学智。2015年3月12日天津市第二中级人民法院做出（2015）二中民监字第0002号裁定，撤销（2014）西民三初字第267号民事判决。2015年6月10日，被告与开心果公司签订协议，确认第4层房屋在2014年10月份至2015年5月份期间由于被河西法院执行给案外人，被告同意将装修免租期延长，并由被告赔偿开心果公司30万元损失，从开心果公司应支付给被告的房租中扣除。
2015年，原告曾就1至3层的房屋租金起诉被告，本院以（2015）南民初字第1944号民事判决书判令被告陈建新按日租金2922元给付原告天津立鑫织物厂自2013年1月1日至判决之日的租金。
庭审中，原、被告对租赁房屋第4层的面积及租赁每平米每天的价格进行了确认，均认可按1900平方米计算租金，按0.73元每平方米每天计算，即第4层房屋每天的租金为1387元。
另被告以本案与天津市河西区人民法院正在审理的原告鞠学智诉被告天津市立鑫织物厂、第三人陈建新承包合同纠纷一案审理结果相关为由，要求中止审理，本院经审查后认为，被告的申请没有法律依据，依法驳回并通知了原、被告。
本院认为，原、被告2007年5月11日签订的《租赁经营合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行合同约定的相应义务。
原、被告双方的争议焦点有3个：1、被告使用第4层房屋的期间；2、原告的主张是否部分超过诉讼时效；3、原告是否应赔偿被告30万元的损失。
关于被告使用第4层房屋的期间分两个阶段，第一阶段是被告从案外人桑涵钰处接收第4层房屋时间起，到被河西法院另案执行交付案外人鞠学智之日止。原告主张应从2014年3月11日起计算，但2014年3月11日是被告与案外人转让协议的签订时间，且转让协议明确约定2014年5月1日交付，被告主张系2014年5月11日交付亦无证据表明，故本院认定起始时间应从2014年5月1日开始计算。双方对2014年10月24日河西法院另案执行导致第四层房屋交付案外人并无异议，故第一阶段应从2014年5月1日至2014年10月23日。2014年5月1日之前的租金，因原告并未将讼争房屋第4层交付被告，原告主张该期间房租没有法律及合同依据，本院不予支持。
第二阶段是被告从案外人鞠学智处接收第4层房屋起，到2016年8月31日原告主张的给付租金的截止日止。原告主张2014年11月底被告接收第4层房屋，原告并未提供相应证据，且第4层房屋系因原告与案外人鞠学智之间的争议形成的诉讼，通过河西法院执行交付给鞠学智，故对于鞠学智何时交付第4层房屋原告应承担举证责任，鉴于被告自认鞠学智2015年5月30日撤离诉争第4层房屋，故本院认定2015年6月1日为被告从鞠学智处接收第4层房屋的时间。故第二阶段的期间应从2015年6月1日起计算至2016年8月31日止。
关于被告主张原告的诉讼请求部分超过租金请求给付的一年的诉讼时效问题，原告提交的证据表明其在2015年1月26日已知道被告于2014年4、5月份接收第4层房屋的事实，直至2016年6月18日在南开区人民法院（2015）南民初字第1944号民事判决书执行过程中才发函主张第4层房屋的租金（对发函的事实原、被告在本院审理的2016津01**民初11249号案件的笔录中均认可），在2015年1月26日到2016年6月17日期间一直未向被告主张给付租金，故原告主张的2014年5月1日至2014年10月22日期间的租金已超过了诉讼时效；第二阶段2015年6月1日至2016年8月31日期间的租金，因原告于2016年6月18日给被告发函主张第4层房屋的租金，故原告主张的租金中，2015年6月1日到2015年6月17日期间的租金已超过诉讼时效，2015年6月18日到2016年8月31日期间的租金并未超过诉讼时效。
关于原告是否应赔偿被告损失问题，被告提供的与开心果公司签订的协议中约定补偿开心果公司30万元，系被告与开心果公司的自行约定，并未得到原告的认可，亦未经过司法确认，故被告该主张证据不足，本院不予支持。
综上，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条的规定，判决如下：
一、本判决生效后十五日内，被告陈建新按日租金1387元给付原告天津市立鑫织物厂自2015年6月18日至2016年8月31日止的租金611667元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延必行期间的债务利息。
案件受理费17283元，减半收取计8641.50元，原告负担3683元，被告负担4958.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审判员 徐学武
二〇一六年十二月二十三日
书记员 范 佳
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十六条?下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十七条?承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第十条?具有下列情形之一的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力：
（一）当事人一方直接向对方当事人送交主张权利文书，对方当事人在文书上签字、盖章或者虽未签字、盖章但能够以其他方式证明该文书到达对方当事人的；
（二）当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的；
（三）当事人一方为金融机构，依照法律规定或者当事人约定从对方当事人账户中扣收欠款本息的；
（四）当事人一方下落不明，对方当事人在国家级或者下落不明的当事人一方住所地的省级有影响的媒体上刊登具有主张权利内容的公告的，但法律和司法解释另有特别规定的，适用其规定。
前款第（一）项情形中，对方当事人为法人或者其他组织的，签收人可以是其法定代表人、主要负责人、负责收发信件的部门或者被授权主体；对方当事人为自然人的，签收人可以是自然人本人、同住的具有完全行为能力的亲属或者被授权主体。