河北省唐山市中级人民法院
p t ; ” > 执 行 裁 定 书
（2018）冀02执异263号
案外人：孙玉贤，女，1956年11月1日出生，住河北省唐山市滦县滦州镇晨光里石矿复式楼4-201。
委托代理人：张建军，河北滦天律师事务所律师。
申请执行人：杨玉明，1952年6月21日出生，住河北省唐山市。
被执行人：唐山宇天合实业有限公司。
法定代表人：王久田，该公司经理。
被执行人：河北汇源炼焦制气集团有限公司。
法定代表人：徐建国，该公司董事长。
被执行人：王久田，男，1952年1月3日出生，住河北省唐山市。
被执行人：王久珍，女，1951年11月9日出生，住河北省唐山市。
被执行人：徐建国，男，1958年2月18日出生，住河北省唐山市。
第三人：贾玉明，男，1965年7月7日出生，住河北省唐山市。
在本院执行杨玉明与唐山宇天合实业有限公司、河北汇源炼焦制气集团有限公司、王久田、王久珍、徐建国民间借贷纠纷一案中，案外人孙玉贤于2018年4月19日对执行海南省五指山市海榆北路（中医院旁）【土地使用权证号：五国用（2010）第64号】五指山第一村商品房2单元304号房产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人孙玉贤称，涉案房产由海南五指山第一村出地、五指山佳运有限责任公司（以下简称佳运公司）和五指山明城置业开发有限公司（以下简称明城置业公司）出资金共同开发。海南五指山第一村只收取固定利益，盈亏由明城置业公司承担。案外人经团购购买涉案房产，由团购成员之一陈生龙全权代办谈判房价、付款、办理产权登记及装修事宜。案外人于2011年5月将全部购房款以现金方式交付给陈生龙，于2014年12月26日与明城置业公司签订商品房买卖合同，组团统一装修后于2013年入住。因合作开发企业之间尚未协商一致及项目历史遗留问题导致未能办理产权登记手续。案外人是涉案房产实际所有人，已付清全部购房款并合法善意占有该房产，故请求依法撤销对涉案房产所作出的查封、评估、拍卖裁定，解除对该房产的查封措施，停止对该房产的执行。
贾玉明称，涉案土地登记在五指山第一村名下，涉案房产由五指山第一村、佳运公司和明城置业公司合作开发，五指山第一村、佳运公司收取固定的回报，其他利润归其所有，其对涉案房产有处分权。陈生龙已将团购的69套房屋的购房款分批转到其个人账户。涉案房产没有竣工验收手续，因开发商的原因至今未办理过户登记手续。
杨玉明称，案外人提交的商品房买卖合同并非房管局提供的正式合同，没有合同编号，签订在涉案房屋取得商品房预售许可证之后却未办理网签备案，于理不合；提交的物业费收据交款人为王丹业主、装修合同签订双方为唐山鸿丰房地产开发有限公司与五指山福得利水暖卫浴总汇、转账凭证为陈生龙与贾玉明之间的个人汇款，均无法证实与本案有关联性；提交的房款收据不是正式的不动产销售发票，且未注明购买房屋房号、房款如何计算，不具有证明效力。
本院查明，杨玉明与唐山宇天合实业有限公司、河北汇源炼焦制气集团有限公司、王久田、王久珍、徐建国民间借贷纠纷一案，2015年2月5日，本院作出（2014）唐民初字第282号民事判决，判令唐山宇天合实业有限公司偿还杨玉明借款本金15994106.73元、576万元及相应利息；王久田、王久珍、河北汇源炼焦制气集团有限公司、徐建国承担连带偿还责任。该民事判决系本案的执行依据。后本案进入执行程序。2015年6月10日，本院作出（2015）唐执字第75号履行到期债务通知书，通知贾玉明十五日内直接向申请执行人杨玉明履行其对被执行人王久田的到期债务600万元。执行笔录中贾玉明对该笔债务予以认可并承诺以明城置业公司作担保。贾玉明在指定期限内未对该到期债务提出异议，未自动履行。2015年6月26日，本院作出（2015）唐执字第75-7号协助执行通知书，查封明城置业公司开发的位于海南五指山第一村名下的预售商品房一层商铺3（207.89平米）、三层1-301、302、303、304、305、306，二单元2-301、302、303、304、305、306，一层商铺4（145.4平米）的房屋所有权和土地使用权（价值500万元为限）。查封期限自2015年6月30日至2018年6月30日止。2016年3月23日，本院作出（2015）唐执字第75-10号执行裁定、协助执行通知书，查封明城置业公司开发的在海南五指山第一村名下的预售商品房一层商铺1（147.25平方米）、一层商铺2（222.57平方米）的房屋所有权和土地使用权（以100万元为限）。查封期限三年。2018年1月29日，本院作出（2015）唐执字第75-22号执行裁定，裁定评估、拍卖第三人贾玉明所有的位于海南省五指山市海南五指山第一村名下的预售商品房一层商铺1（147.25平米）、一层商铺2（222.57平米）、一层商铺3（207.89平米）、一层商铺4（145.4平米�、三层1-301、302、303、304、305、306、二单元2-301、302、303、304、305、306（以600万为限）的房屋所有权和土地使用权。2018年3月19日，本院作出（2015）唐执字第75-7号执行裁定，继续查封明城置业公司开发的在海南五指山第一村名下的预售商品房的房屋所有权和土地使用权（以价值500万元为限）。查封期限三年。
另查明，贾玉明系明城置业公司的法定代表人。案外人提交了2014年12月26日与明城置业公司签订商品房买卖合同，约定以每平方米3500元的价格购买五指山市海榆北路中医院旁、国有土地使用证号为五国用2010第64号地块�的2单元304号商品房，建筑面积39.29平方米，总购房款137515元，一次性付款；提交了2014年12月26日明城置业公司开具的收到孙玉贤137515元房款的收据；提交了2011年9月至2012年7月，陈生龙通过15次银行转账分别向贾玉明打款200万元、200万元、1070125元、60万元、820669.33元、100万元、50万元、388732元（三亚房款）、100万元、721861元（付三亚房）、345350元、20万元（付三亚房）、20万元（三亚房款）、323.463.82元（付三亚房）、172675元的银行转账记录；提交了2012年11月5日唐山鸿丰房地产开发有限公司与五指山福得利水暖卫浴总汇签订的房屋装修合同；提交了2017年5月26日海南和熠实业有限公司五指山分公司出具的收据，内容为”今收到五指山嘉逸园小区王丹业主交来物业服务费76954.86元”。
本院认为，本案的争议焦点是案外人孙玉贤对涉案房产是否享有能够排除执行的权利。案外人主张在本院查封前与明城置业公司签订了购买涉案房产的商品房买卖合同、已支付全部价款并合法善意占有，未办理产权登记手续是开发商的原因。但仅凭房款收据和陈生龙的银行转账记录，不足以证明案外人向卖方支付了全部购房款。竣工验收合格、办理竣工验收手续是房地产交付的法定前提，案外人未提交涉案房产竣工验收合格、已办理竣工验收手续的相关证据，不能证明其主张的占有具有合法性；唐山鸿丰房地产开发有限公司与五指山福得利水暖卫浴总汇签订的房屋装修合同、物业费收�等，不足以证明其在本院查封前已占有涉案房产。综上，案外人提交的证据不能形成完整的证据链，以达到证明本院查封前其已支付全部购房款并合法占有涉案房产的目的，故不能认定案外人孙玉贤对涉案房产享有能够排除执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
驳回孙玉贤的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长贠卫东
审判员薛芳
审判员蒋志勇
二〇一八年六月一日
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