吉林省四平市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉03民终1625号上诉人（原审原告）：公主岭市鑫杨物业管理有限公司。法定代表人：杨浩宇，经理。委托诉讼代理人：姜静波，该公司员工。委托诉讼代理人：李一，吉林吉平律师事务所律师。上诉人（原审被告）:宫柏玲，女，1967年4月21日出生，汉族，，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：张洪岐，长春起瑞法律事务所法律工作者。上诉人公主岭市鑫杨物业管理有限公司（以下简称鑫扬公司）因与上诉人宫柏玲物业服务合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2017）吉0381民初2312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。鑫扬公司上诉请求：1、撤销原审判决，发回重审或判令支持上诉人的上诉。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人诉请的物业服务费没有保护，是适用法律错误。2、被上诉人违约事实成立，上诉人诉请的违约金应予保护。3、一审判决对于运营费物业费的判决时间应到被上诉人撤离时间。宫柏玲辩称：1、物业合同是双方于2014年5月19日签订，合同收费期限半年，当天宫柏玲就按鑫扬公司要求，提前缴纳了合同期内的物业费，有鑫扬公司出具的证据为证。一审法院和四平市中级法院的判决和裁定都是正确的，原告要求被告补交半年物业费的无理要求，没有合法依据。2、运营管理合同无效，鑫扬公司隐瞒浙江家居装饰城未经消防验收和内部装修未经审核备案，将国家法律强制性规定不允许交付使用的房屋予以使用，且无照经营，野蛮管理，履行合同根本性违约，因此，本案一切损失和费用，均应由原告承担。宫柏玲上诉请求：1、原审法院主体错误，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。2、上诉人不同意一审法院第二项判决，应认定运营管理合同显示公允，予以撤销，上诉人不应承担无效合同的任何费用。3、本案所有诉讼费用应由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人不具备与公主岭市浙江家居装饰城租赁户签订运营管理合同的主体资格。2、被上诉人系小型的物业管理服务公司，不具备大型商场的经营管理能力和水平，与上诉人签订运营管理合同，没有工商机关核准的经营管理范围资质，属于超范围经营乱收费。3、合同只有高标准的强行收费，没有为了高标准收费约定相应的义务，仅有的一点义务又完全与物业服务收费合同相同，属于合同法显失公平的极致表现，应予撤销。4、被上诉人与商场商户签订合同后，公主岭浙江家居装饰城一直无照经营，按照国务院370号令，无照经营属于违法行为，且所收取的费用，没有一张正式完税发票。一审法院对违法行为予以保护，上诉人不能理解，更没有法律依据。5、被上诉人没有为上诉人及二楼商户开展任何形式的营销活动。6、被上诉人经营管理存在很多问题。鑫扬公司辩称：1、宫柏玲仅就原审判决第二项不服，对其他无异议。2、合同是双方当事人真实意思表示，双方按合同认真履行，没有显失公平的行为，依据规定，显失公平在一年内可撤销的，这是除斥期间没有履行。3、全体业户上访与本案无关。鑫扬公司向一审法院起诉请求：1、解除双方的物业管理服务及运营管理合同；2、判令宫柏玲给付物业管理服务费44149元（2015年6月1日至2016年1月20日）、运营管理费346004元（2015年6月1日至2016年1月20日）及违约金783966元。一审法院认定事实:鑫扬公司与宫柏玲于2014年5月19日签订了编号为NO.5-002-030及NO.5-002-031的两份物业管理服务合同及编号为NO.5-002-030及NO.5-002-031的两份运营管理合同，为宫柏玲在浙江家居装饰城A区二层103、104、109-116、129-136、223-228、410-415Q号共计2262.30平米的承租场地提供物业管理及运营管理服务。其中，物业服务合同约定，提供物业服务的场地面积共计2262.296平米，物业服务费的收费标准为每平米每月4元，收费期限自2014年7月21日起至2015年1月20日止，应收物业服务费总额共计54295元。运营管理合同约定，提供运营管理服务的场地面积共计2262.296平米，运营管理费的收费标准为每平米每月20元，收费期限为2014年7月21日至2017年7月20日。同时双方约定：收费期内第一年前六个月免费，第二年前四个月免费，第三年前两个月免费；运营管理费按季度于每季度提前15天缴纳，逾期加收季度费用总额每日3%的滞纳金。另外，NO.5-002-031号运营管理合同第六页中，双方作出特殊约定，扣除场地中管道井的场地面积差额5.75平米。浙江家居装饰城于2014年11月15日正式开业，商户各项费用（租赁费、运营管理费、物业管理费）的计费时间经鑫扬公司及宫柏玲共同议定，自2014年12月1日开始计算，截至本案审结时，宫柏玲已经交纳合同约定的物业管理费用。一审法院认为，一、本案讼争中的物业服务合同问题。双方合同中约定物业费收取期限为2014年7月21日至2015年1月20日，但鑫扬公司与宫柏玲于2014年10月14日共同议定，商户各项费用（租赁费、运营管理费、物业管理费）的计费时间自2014年12月1日开始计算。该行为应视为将物业服务合同的物业费收取期限变更为2014年12月1日起至2015年5月30日止。宫柏玲已依物业服务合同在双方约定的物业服务期限内履行完毕交纳物业费的义务。鑫杨公司在庭审陈述双方签订的物业管理合同履行期限为一年，实际宫柏玲已交纳半年物业费，故要求宫柏玲按合同履行补交半年物业费，其主张，没有合法依据。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鑫杨公司应当对未举证的行为承担不利后果。同时，因物业服务合同中约定的物业服务期限已经结束（2014年12月1日至2015年5月30日），对鑫扬公司要求解除双方间物业服务合同及补交按合同约定交纳物业费的主张，本院不予支持。二、本案讼争中的运营管理合同问题。双方合同中约定运营管理费的收取期限为2014年7月21日至2017年7月20日，但鑫扬公司与宫柏玲于2014年10月14日共同议定，商户各项费用（租赁费、运营管理费、物业管理费）的计费时间自2014年12月1日开始计算。该行为应视为将运营管理合同的期限变更为2014年12月1日起至2017年11月30日止，合同中约定的免费期、计费期亦相应顺延。合同期限内第一年的计费期则为2015年6月1日至2015年11月30日。收费面积亦应按双方在NO.5-002-031号运营管理合同的特殊约定扣减5.75平米，计费面积共计2256.546平米。2015年6月1日至2015年11月30日间宫柏玲应承担的运营管理费用共计270786元（2256.546㎡×20元×6个月）。2015年12月1日至2016年1月20日依双方合同约定为免费期，宫柏玲不需承担此期间内的运营管理费，鑫扬公司主张中该部分时段的运营管理费用，本院不予支持。宫柏玲应受双方签订的运营管理合同约束，给付鑫扬公司欠付的运营管理费。宫柏玲经鑫扬公司多次催要拒不交纳运营管理费的行为，已经致使鑫扬公司签订合同的目的（通过提供运营管理服务获取运营管理费收益）不能实现，已经构成违约。依《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款规定，双方的运营管理合同应予解除，宫柏玲应给付鑫扬公司欠付的运营管理费270786元。三、鑫扬公司在本案庭审中主张由宫柏玲承担迟延给付运营管理费应计的滞纳金783966元。本案受理前及审理过程中，鑫扬公司、宫柏玲双方就浙江家居城运营过程中的诸多事项多次进行沟通、磋商，最终因存在较大分歧而未果。本院认为，该滞纳金数额已经远远超出宫柏玲应承担的运营管理费用，而且，双方在经营理念、市场预期等方面存在不同意见属于市场经济运行中的正常现象，鑫扬公司在最终与宫柏玲协商未果的情况下要求宫柏玲承担巨额滞纳金，有悖于民法及合同法中的公平原则。对鑫扬公司的该项主张，本院不予支持。四、宫柏玲辩称，鑫杨公司收取的物业费管理费与运营管理费属于重复收费。鑫杨公司与宫柏玲签订的物业管理合同的物业费包括保安、保洁、户内外公共部分配套设施养护等在经营过程中实际发生的其它物业费用。运营管理合同的运营管理费包括公共照明、电梯运营维护保养费、公共服务区间水电费、取暖费、场地内公共设施维护费、装饰装修和其它不可预见费用等。从其内容却有其重复性质，但宫柏玲签订的合同是自己真实意思表示，法律法规也未有明确的界限，且双方签订合同已经实际履行，因此对宫柏玲该项辩解不予支持。判决:一、原告公主岭市鑫杨物业管理有限公司与被告宫柏玲签订的NO.5-002-030号及NO.5-002-031号运营管理合同于本判决生效之日解除。二、被告宫柏玲于本判决生效后十五日内给付原告公主岭市鑫杨物业管理有限公司欠付的运营管理费270786元。三、驳回公主岭市鑫杨物业管理有限公司的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院认定的事实清楚，本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，依法成立的合同,自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。鑫扬公司与宫柏玲签订物业管理合同、运营管理合同后，双方仅就计费时间重新商议，对合同约定的其他内容并无变更，上述合同系双方自愿签订，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人应按合同约定的内容履行各自的义务。宫柏玲已按物业合同的约定缴纳物业费，双方并未续签物业合同，鑫扬公司主张宫柏玲补交物业费，无事实及法律依据，应予驳回。宫柏玲也应依照双方签订的运营管理合同，向鑫扬公司缴纳运营管理费。另，双方在履行运营管理合同期间，纠纷不断，对于该份合同的履行存在较大分歧，鑫扬公司是否均按合同约定的内容履行尚不明确，故鑫扬公司主张的滞纳金不应予以保护。鑫扬公司上诉主张运营费物业费应计算到到宫柏玲撤离时间，其在一审中并未变更诉讼请求，本院不予审理。宫柏玲上诉主张与鑫扬公司签订的相关合同属于无效合同，其并未提供相应的证据予以证明，应承担对自己不利的后果。综上所述，鑫扬公司、宫柏玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7114元，由公主岭市鑫杨物业管理有限公司负担3557元，由宫柏玲负担3557元，退回宫柏玲1803元。本判决为终审判决。审判长  田迎春审判员  王玉敏审判员  毕 莹二〇一七年十二月二十一日书记员  陈 爽