西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）碑民三初字第00427号
原告：陈时伟，男，1958年8月21日出生，汉族，个体户，
委托代理人：魏艳，陕西维谨律师事务所律师。
委托代理人：翟芳，陕西维谨律师事务所律师。
被告：陕西和平房地产开发有限责任公司，住所地：本市东关正街66号。
法定代表人：张万准，董事长。
委托代理人：鹿瑞骍，男，该公司员工，住该公司。
委托代理人：乔元谋，男，该公司员工，住本市灞桥区半坡村6号。
被告：国泰君安证券股份有限公司西安东关正街证券营业部，住所地：本市东关正街66号世贸大厦。
代表人：顾鑫，经理。
委托代理人：董晓，女，该公司员工，
委托代理人：于骋，男，该公司员工，
原告陈时伟与被告陕西和平房地产开发有限责任公司（以下简称和平公司），国泰君安证券股份有限公司西安东关正街证券营业部（以下简称营业部）房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上列原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2002年5月13日，其与被告和平公司签订商品房买卖合同，购买世贸大厦A幢1-A-2号房，房屋面积56.98平方米，每平方米14500元，房屋的总价款为826210元。同年8月9日，被告和平公司向其交付该房屋，同日其与被告和平公司签订房屋委托租赁协议，约定由被告和平公司将该房屋统一对外出租，委托租赁期限为5年，自2002年8月9日至2007年8月9日，被告和平公司每年按房价款的百分之十五向其支付租金，在该五年期限内，被告和平公司尚能支付租金。合同期满后，其未再继续委托被告和平公司进行房屋租赁，被告和平公司也未将房屋交还原告，仍将房屋统一对外出租，未经其同意将该房屋租赁给被告营业部使用，未向其支付租金。二被告侵害其财产权利，要求被告和平公司支付2007年8月9日至2010年8月9日的租金371794.5元，被告营业部承担连带清偿责任。
被告和平公司辩称，其没有实施侵害原告权益的行为，原告计算租金的方法是错误的，原租赁合同已经终止，不应按该合同约定的返租标准计算租金受益。请求支付租金的时效为1年，原告对2009年7月28日以前的租金已经丧失诉权，应驳回原告的诉讼请求。
被告营业部辩称，其尽到充分注意的义务，其与和平公司签订的合同真实合法有效，原告与被告和平公司之间的商品房买卖关系不影响其与被告和平公司之间的租赁合同，其与原告不存在法律关系，不同意向原告支付租金。
经审理查明，2002年5月13日，原告与被告和平公司签订了《商品房买卖合同》约定，原告从被告和平公司处，购买位于本市东关正街世贸大厦A幢1-A-2号商品房，建筑面积为56.98平方米，每平方米14500元，总价款826210元，后原告付清了房款。2002年8月9日被告和平公司向原告交付了双方买卖的房屋。同日原告陈时伟与被告和平公司签订了《租赁合同》，并且原告陈时伟还以朱丹、陈红伟、朱兵等共10人的名义将其购买的房产分为11份，与被告和平公司签订了《租赁合同》，每份合同约定的面积为5.18平方米，实际《租赁合同》系原告与和平公司所签。该合同约定，原告购房后即将所购上述房屋，出租给被告和平公司，由被告和平公司委托选定的商业单位经营；租赁期限为5年，自2002年8月9日至2007年8月9日；被告和平公司每年按所购房款的百分之十五向原告支付租金；被告和平公司代收代缴国家规定的有关税费，并且在支付租金时扣除等内容。在原告委托被告和平公司对外租赁的五年，被告和平公司每年按房价款826210元的百分之十五代收代缴了国家有关税费后向原告支付了租金。合同期满后，原告未继续委托被告和平公司出租该房屋，被告和平公司未将房屋交还原告，继续统一对外出租，自行将该房屋出租给被告营业部，被告和平公司未向原告支付租金，原告多次向被告和平公司要求支付租金。原告要求二被告支付的2007年8月9日至2010年8月9日的租金371794.5元系三年的租金，应从2007年8月10日起算。原告与被告和平公司双方确认代扣代缴的税费为百分之十七点六八。
另查明，2005年2月4日，被告和平公司（出租人）与被告营业部（承租人）及物业管理人西安弘仁物业管理有限责任公司（以下简称弘仁公司）签订《房屋租赁合同》，约定，被告营业部从被告和平公司处承租位于西安市东关正街129号的世贸大厦写字楼A座八层部分房屋与商业裙楼A座一层临东关正街部分，该临东关正街部分的建筑面积为300平方米，承租区域作为证券经营业务使用，租赁期限为，自2005年5月1日起至2010年4月30日止。商业裙楼A座一层临东关正街部分每平方米月租金120元，该部分含原告的商业房56.98平方米。该合同期满后被告和平公司与被告营业部、弘仁公司又签订了《房屋租赁合同》约定，被告营业部继续租赁上述房屋，租期自2010年5月1日起至2010年7月31日止共3个月，并约定如果超过3个月按实际续租截止日期结算费用，但续租最长不得超过半年。商业裙楼A座一层临东关正街部分的月租金由每平方米120元增加至每平方米153元。以上二合同中均约定租金由被告营业部向被告和平公司支付。现被告和平公司仍将上述房屋出租给被告营业部使用，物业管理费、日常维修养护费、电梯运行费、中央空调费、新风费、电费、水费、垃圾费由被告营业部向弘仁公司支付。
以上事实有，原告陈时伟、被告和平公司提供的《商品房买卖合同》、《租赁合同》、原告提供的购房收款收据、被告营业部提供的被告和平公司持有的产权证、其向被告支付租金的凭证、原告陈时伟的证人雷锁甲、李建春的证言，以及庭审调查笔录等附卷佐证。
本院认为，原告陈时伟从被告和平公司处购买了位于本市东关正街世贸大厦A幢1-A-2号商品房，后双方又签订了《租赁合同》约定，原告陈时伟在购买房屋后即将所购商铺出租给被告和平公司，由该公司委托选定的企业单位经营，被告和平公司按购房款的百分之十五向原告支付租金，被告和平公司在该合同约定期内按约定向原告陈时伟支付了租金，该合同合法有效。合同期满后双方未再签订租赁合同，被告和平公司仍将该房产出租给被告营业部，应认定该合同继续有效，但租赁期限应为不定期。在该期间原告一直向被告和平公司主张要求支付其租金，不存在原告主张的部分租金丧失胜诉权的情形，原告的主张没有超过诉讼时效期间。现原告请求被告和平公司支付租金理由正当，依法应予以支持。唯其要求被告营业部承担连带清偿责任，缺乏正当理由，依法不予支持。被告和平公司支付原告租金，应从2007年8月10日起计算至2010年8月9日，该期间租金仍应按双方签订的租赁合同约定的金额计算，该租金应为371794.5元，其中应扣除由被告和平公司为原告代缴的税费，该税费按照双方确认的百分之十七点六八计算，被告和平公司应支付原告租金306061.5元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决如下：
一、被告陕西和平房地产开发有限责任公司于本判决生效后30日内，向原告陈时伟支付2007年8月10日起至2010年8月9日止的租金306061.5元。
二、驳回原告陈时伟要求被告国泰君安证券股份有限公司西安东关正街证券营业部承担连带清偿责任的诉讼请求。
如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费6877元，由被告陕西和平房地产开发有限责任公司负担（此款原告已预付，被告与上述款项一并支付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审判长 王英俊
审判员 门智民
审判员 刘淑芳
二〇一一年八月二十三日
书记员 孙 蕾