福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0103民初1262号原告：张汉卿，男，1930年9月15日出生，汉族，住福州市台江区，委托诉讼代理人：苏清杰，福建三瑞律师事务所律师。被告：福州市台江区房地产开发公司，住所地福州市台江区瀛洲路古街建海A楼五层，统一社会信用代码：913501001545003239。法定代表人：郭鲁琳，总经理。委托诉讼代理人：卢增禄、袁海清，福建融成律师事务所律师。原告张汉卿与被告福州市台江区房地产开发公司（以下简称台江区开发公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告张汉卿的委托诉讼代理人苏清杰，被告台江区开发公司的委托诉讼代理人袁海清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汉卿向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付安置房面积差补偿款53642.35元：2、请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2003年8月6日，原告与被告、福州市台江区房地产征收工程处就坐落于台江区××）59-63号房屋签订《拆迁补偿安置协议书》，达成以下拆迁补偿安置事宜相关协议：原告被拆除房屋总建筑面积299.81m²，其中住宅建筑面积285.87m²。被告同意就地安置原告住宅105m²户型二套、90m²户型一套等共三套安置房。还约定按安置房实际建筑面积结算，多还少补等。原告按协议书约定，自行搬迁完毕并自行过渡。2005年6月，被告与原告签订《回迁安置决算单》，约定拆迁协议中二套105m²安置房面积为102m²，并交付位于台江区XX园XX座XX单元和XX单元等二套安置房。直到2015年6月，被告通知原告领取《义、帮洲（二期）产权决算表》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》等相关结算和办理产权证材料。原告才得知被告交付的两套安置房面积均为96.67m²，与约定的建筑面积102m²，相差5.33m²。被告的违约行为严重损害了原告的合法利益，依法应补偿原告损失。参照与XX园同地段同时开发的XX园一期商品房的开盘均价3200元/m²的标准，被告对原告位于台江区XX园XX座XX单元安置房面积不足部分超过千分之六的4.72m²进行加倍补偿为30208元（4.72m²×3200元/m²×2）,未超过千分之六的0.61m²按合同原价返还原告，为435.54元（0.61m²×700元/m²×层次调节系数102%）；被告对原告位于台江区三保园4座604单元安置房面积不足部分超过千分之六的4.72m²进行加倍补偿为30208元（4.72m²×3200元/m²×2）,未超过千分之六的0.61m²按合同原价返还原告，为439.81元（0.61m²×700元/m²×层次调节系数103%）。被告应就上述两套安置房面积不足部分共向原告补偿61291.35元，扣除已退还的7649元，仍应补偿53642.35元。综上，被告交付面积不足的安置房的行为违反我国法律法规及合同约定，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告台江区开发公司辩称，1、首先，根据案涉《拆迁补偿安置协议书》第三条的约定乙方（张汉卿）同意缴纳安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房的实际建筑面积结算，多还少补。其次，《回迁安置决算单》上加盖“产权面积以房管局核定面积为准”的印章，证明双方对于安置房实际面积约定以房管局核定面积为准达成共识。因此，答辩人与被拆迁人明确约定对于安置房面积差的处理方式是多退少补，据实结算。根据双方签订的协议，约定面积差的处理方式是多退少补，答辩人已分别将XX园XX座XX面积差5.33平方米的应退还的金额3806元、XX园XX座XX面积差5.33平方米的应退还的金额3843元退给原告，且原告已经接收，说明双方已对面积差的问题处理完毕，原告要求答辩人承担面积不足造成的损失没有事实及法律依据。2、即使答辩人需要补偿安置房面积差损失的，应参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的据实结算；不足面积误差超出3%部分，双倍返还购房价款给买受人。因此，本案面积误差3%以内的予以结算返还给原告，超过3%部分2.27平方米才予以双倍返还购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：原坐落于台江区××＃××＃号的房产所有权人为张汉卿。2003年8月6日，以被告台江区开发公司为甲方（拆迁人），张汉卿为乙方（被拆迁人），福州市台江区房地产拆迁工程处为丙方（拆迁实施单位），三方签订一份《拆迁补偿安置协议书》约定：经福州市房地产管理局榕房拆许字（2003）第XX号《房屋拆迁许可证》批准，甲方委托丙方拆迁乙方坐落台江区××＃××＃号，属私产（所有权人张汉卿）的房屋，现依据拆迁法规就拆迁补偿安置事宜达成如下协议“一、乙方被拆除房屋总建筑面积299.89㎡；其中住宅建筑面积285.87㎡，居住面积/㎡；非住宅面积/㎡（其中店面建筑面积/㎡）。二、甲方同意在就地安置乙方住宅105㎡户型计贰单元（套）……。三、乙方要求（产权调换、继续承租、购买）安置房，其产权归原权人所有，安置房费元。甲方应付给乙方各项补助费合计元，乙方同意扣除补偿、补助费等元，另交元作为安置房预交款，其余待回迁安置时，按安置房实际建筑面积结算，多还少补。（详见计算单）四、乙方实行自行安置，过渡期24个月。逾期甲方应按照有关规定给乙方每月增发临时安置补助费。五、乙方保证于5月3日前自行搬迁完毕，并将原房完整无损交甲方验收接管，若擅自拆除损坏，乙方应负责赔偿。六、……。七、本协议书壹式肆份……《计算单》为本协议书附件。该协议所附的《拆迁补偿费和购房计算单》记载情况如下。原房情况：建筑面积299.89㎡、其中产权面积285.87㎡，自搭面积14.02㎡折2.8㎡，屋式砖木构双层，等级一等，成新65%。旧房补偿费为72468.05元（253.5元/㎡×285.87㎡），搬家补助费1715.22元（6元/㎡×285.87㎡），临时安置补助费1715.22元，个体工商生活补助费1081.5元，奖金600元。安置：等面积产权调换单价700元/㎡，数量288.67㎡（285.87+2.8）；因建筑结构单价1220元/㎡，数量11.33㎡。原告经选房选定了三保园4座504室和三保园4座604室为其安置房。被告制作了《回迁安置决算单》二份，其中一份安置房情况为：座落XX园新村XX座XX，建筑面积102㎡，购房款金额总计72828元（其中，产权等面积：102㎡×700元/㎡×层次调节系数+102%，为72828元）……。另一份安置房情况为：座落XX园新村XX座XX，建筑面积102㎡，购房款金额总计73542元（其中，产权等面积：102㎡×700元/㎡×层次调节系数+103%，为73542元）……之后，原告向被告支付了两套房屋购房款共计为138721元（其中4座504室购房款69022元，4座604购房款69699元）。2015年6月16日，原告收到被告退还的差价款共计7649元（其中4座504退款3806元，4座604退款3843元）。被告也向原告交付了位于XX园新村XX座XX室和XX园新村XX座XX室的拆迁安置房。2015年6月，上述安置房开始通知办理房屋所有权证。被告向原告提供了票面金额共计为138721元（其中缴纳XX座XX室购房款69022元，缴纳XX座XX购房款69699元）元的销售不动产统一发票（自开）及其他办证所需的资料。原告在诉讼中明确讼争房屋面积差为5.33平方米，主张购房差额赔偿款53642.35元。另，本院在审理（2015）台民初字第3201号原告郑家新与被告福州市台江区房地产开发公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，依职权向福州市房屋登记中心调取了XX园一期商品房1号楼701-705单元、2号楼901-906单元、3号楼701-707单元（处于电梯房中间楼层的房屋）在福州市房屋登记中心备档的合同，共计18份，并将上述各份合同的单价与被告事先向本院提交的销售情况表上所载的合同单价进行比对。经比对，调取的18份合同所载的合同单价与被告提交的销售情况表上所载的对应房屋的合同单价一致。对被告提供的销售情况表所载情况予以采信，XX园一期商品房的销售均价为3200元。本院认为，原告张汉卿与被告台江区开发公司及福州市台江区房地产拆迁工程处于2003年8月6日签订的《拆迁补偿安置协议书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，原被告双方均应按约履行。上述《拆迁补偿安置协议书》第二条约定“甲方同意就地安置乙方住宅105K户型贰单元……”，被告制作的《回迁安置决算单》内容载明安置房为：座落XX园XX座XX室和XX座XX室，建筑面积均为102㎡。被告现实际交付给原告的XX园XX座XX室和XX室的建筑面积均为96.67㎡，比102㎡减少了5.33㎡，原告对该面积差为5.33平方米亦予以认可，本院对此予以确认。被告实际交付给原告的安置房面积减少了5.33㎡，超出相关法律法规允许的误差范围，已经构成违约，原告有权要求被告赔偿损失。根据《福建省房屋消费者权益保护条例》（2001年1月1日起施行）第十四条的规定：“……房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，……”，据此，被告台江区开发公司应对安置房中面积不足部分超过千分之六的面积即4.72㎡【（5.33㎡÷102㎡－6‰）×102㎡】加倍补偿原告张汉卿。由于拆迁房的购房单价明显低于同时期同地段商品房的市场价格，若直接按照拆迁协议上的购房单价补偿原告张汉卿，难以弥补原告的实际损失，同时，鉴于义帮洲旧屋区拆迁改造属于政府对旧屋区的改造项目建设，从兼顾合同履行情况及当事人过错因素的角度考虑，可参照与XX园同地段同时期开发的XX园一期商品房的开盘均价3200元/㎡的标准，对原告张汉卿的安置房面积不足部分超过千分之六的4.72㎡进行加倍补偿为30208元（4.72㎡×3200元/㎡×2倍），未超过千分之六的0.61㎡（5.33㎡-4.72㎡）应按原合同价返还原告，XX园XX座XX室为435.54元（0.61㎡×700元/㎡×层次调节系数102%）。XX园XX座XX室为439.81元（0.61㎡×700元/㎡×层次调节系数103%）。被告台江区开发公司就上述面积不足部分总共应向原告补偿61291.35元{（30208元+435.54元）＋(（30208元+439.81元）}，扣除被告已退还的购房款差价7649元外，被告应补偿给原告53642.35元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条，《福建省房屋消费者权益保护条例》第二条、第十四条的规定，判决如下：被告福州市台江区房地产开发公司应于判决生效之日起十日内向原告张汉卿支付安置房面积差补偿款人民币53642.35元。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1141元，由被告福州市台江区房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  陈 群人民陪审员  陈玉琼人民陪审员  吴 熙二〇一七年五月二十六日书 记 员  黄金林附：本案适用的主要法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《福建省房屋消费者权益保护条例》第二条在本省行政区域内向房屋开发者、销售者购买房屋的消费者，因旧房被拆迁与拆迁人调换房屋产权的消费者，其合法权益受国家法律、法规和本条例保护。第十四条消费者认为房屋面积不足、分摊的共有面积不合理时，可以委托房屋测量机构检验测定；房屋面积允许误差未约定，不足部分超过千分之六的，经营者应当加倍予以补偿，并承担房屋面积的测量费用和消费者因此而受到的其他损失。