江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏02民终1982号
上诉人（原审被告、反诉原告）：冯杏芬，女，1949年2月28日生，汉族，住宜兴市。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王丽萍，女，1969年5月26日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：朱书贵（受冯杏芬、王丽萍共同委托），男，1951年1月1日生，汉族，住河北省石家庄市桥西区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴剑明，男，1966年10月12日生，汉族，住宜兴市。
委托诉讼代理人：任小川，宜兴市新街法律服务所法律工作者。
上诉人冯杏芬、王丽萍因与被上诉人吴剑明排除妨碍、赔偿损失纠纷一案，不服宜兴市人民法院(2015)宜张民初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人冯杏芬、王丽萍上诉请求：撤销一审判决，依法改判；本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人没有按约支付租金，违约在先；2、被上诉人没有按约支付租金，上诉人有权单方面解除租赁合同，并且发生效力；3、被上诉人收到上诉人的“解除土地租赁合同通知书”超过一年时间，无异议，除斥期间届满后被上诉人的实体权利消灭；4、既然租赁合同有效，继续履行，被上诉人立即支付2013年10月17日至2015年10月16日占地费8万元。
被上诉人吴剑明辩称，1、被上诉人与上诉人、王国民分别签订了房屋买卖协议，土地使用权租赁合同、企业转让协议后，上诉人就该三份协议均已分别向法院提起了诉讼，法院已经作出生效判决。2、根据双方签订的土地使用权租赁合同，被上诉人没有支付租金的原因是由于上诉人造成的，被上诉人在进场作业时遭到上诉人的阻挠，导致被上诉人所购的厂房及相关资产至今没有得到使用，被上诉人有权就房租交纳行使法律规定的同时履行抗辩权，被上诉人并不构成违约。3、上诉人主张单方面解除合同，不发生法律效力。一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。
吴剑明向一审法院起诉请求：2012年2月7日，吴剑明与冯杏芬签订《房屋买卖协议》一份，约定由冯杏芬将其所有的坐落于宜兴市张渚镇北门村西山岗（原宜兴市北门花炮厂）的所有地面建筑（办公用房、浴室、食堂、仓库等建筑面积350㎡）作价55万元转让给吴剑明。同年3月8日，双方在北门村村委签订《土地使用权租赁合同》一份，约定冯杏芬将坐落于宜兴市张渚镇北门村“宜兴市世弘机械配件厂”围墙内的所有土地租赁给吴剑明作经营使用、并将围墙的所有权作价45080元一并转让给吴剑明。在双方签订上述合同前，该厂区原承租人为王国民，王国民承租期间在该厂区内投资建造了部分建筑和购置了部分设备，因此同年3月8日，吴剑明与王国民签订了《企业转让协议》一份，约定由王国民将其投资的“宜兴市世弘机械配件厂”及其投资在厂区内的所有建筑和设备作价310万元（其中包含冯杏芬的房屋产权转让款55万元）整体转让给吴剑明。上述协议签订后，吴剑明均按约付清了资产转让款，冯杏芬、王国民也将相应范围内的土地和房屋交付给了吴剑明，在吴剑明将部分办公楼及配电房产拆除，欲推土平地时，却遭到了王丽萍、冯杏芬的无理阻挠，且两人将宜兴市世弘机械配件厂的厂门锁至至今，导致吴剑明无法进场施工，被迫停工三年之久，给其造成了重大的经济损失。为维护其合法权益，故诉至法院，请求判令：1、冯杏芬、王丽萍立即停止侵害，立即将“宜兴市世弘机械配件厂”厂门的门锁打开，排除阻挠吴剑明翻建厂房施工的妨碍；2、冯杏芬、王丽萍赔偿吴剑明经济损失757000元；3、本案诉讼费用由冯杏芬、王丽萍负担。
冯杏芬、王丽萍向一审法院反诉请求：1、判令吴剑明立即支付2013年10月17日至2015年10月16日非法建筑物占地费8万元；2、判令吴剑明立即将原租赁土地上的约900平方米钢结构房和门卫约40平方米非法建筑立即拆除，腾清场地；3、判令吴剑明立即返还原租赁的全部土地给冯杏芬、王丽萍；4、吴剑明与冯杏芬所签房屋买卖合同没有依法登记，是一份没有生效的合同，被反诉人没有依法办理合法手续，就将反诉人的房屋拆除应进行赔偿55万元；5、判令吴剑明承担本案的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：宜兴县渚东公社北门大队花炮厂经宜计（77）226号文件批准，于1978年1月开业，系队办集体企业，后变更名称为宜兴县渚东乡北门鞭炮厂、宜兴县张渚镇北门鞭炮厂、宜兴市张渚镇北门鞭炮厂，1994年1月因与宜兴市烟花材料厂合并，宜兴市张渚镇北门鞭炮厂办理歇业注销手续。1998年5月1日，宜兴市烟花材料厂实行股份合作制，法定代表人（负责人）系王洪昌（2009年7月12日病故），2000年12月21日，宜兴市工商局吊销了该企业营业执照。2004年起，王洪昌将该厂范围内的厂房、土地租赁给王国民使用。2009年7月12日，王洪昌病故。2012年2月7日，冯杏芬与吴剑明签订《房屋买卖协议》一份，约定将冯杏芬所有的坐落于宜兴市张渚镇北门村西山岗（原宜兴市北门花炮厂）的所有地面房产转让给吴剑明。2012年3月8日，王洪昌妻子冯杏芬与王国民签订《终止协议书》一份，约定双方自愿终止于2004年签订的租赁协议书及本协议签订前的所有合同协议。后吴剑明拆除了围墙范围除王国民建造的900㎡厂房外的部分厂房。王洪昌女儿王丽萍于2013年10月31日诉至法院，认为房屋买卖协议无效并要求吴剑明恢复原状、赔偿损失55万元，该案经法院一审、二审审理终结。(2013)宜张民初字第0073号及（2013)锡民终字第1412号民事判决书中均确认吴剑明受让诉争房产属于善意第三人，其依法取得协议范围内房屋权利，吴剑明受让房屋后有权对诉争房屋予以处置，判令由冯杏芬赔偿王丽萍137500元（550000元×25%），驳回了王丽萍的其他诉讼请求。
一审另查明：2012年3月8日，王国民与吴剑明签订企业转让协议一份，其中载明：“二、企业转让的范围：1、企业现有的钢结构厂房（包括边上已损坏的）约900平米，办公用房约140平米，配件房约50平米，仓库约18平米，食堂、浴室约170平米，门卫约40平米（均为领证），2500KV变压器及围墙范围内的所有资产（其中包含陈新强的所有资产，及冯杏芬的所有房屋产权，详见陈新强与王国民于2012年1月20日签订的《解散合伙协议》，详见冯杏芬与吴剑明于2012年2月7日签订的《房屋买卖协议》）2、原企业已有的职业证书与所有证照和权利凭证及企业工商、财务章、合同章等。三、企业转让价款及支付方式：企业转让价款共计为310万元，吴剑明已经支付给王国民110万元。尚有200万元，其中王国民同意按吴剑明要求支付陈新强资产转让款86.6万元（详见陈新强与王国民于2012年1月20日签订的《解散合伙协议》），支付给冯杏芬房屋产权转让款人民币55万元详见冯杏芬与吴剑明于2012年2月7日签订的《房屋买卖协议》以上款项于‘宜兴市世弘机械配件厂’办理工商登记之日起7个工作日内支付给陈新强及冯杏芬，余款58.4万元于‘宜兴市世弘机械配件厂’办理工商登记之日起7个工作日内支付43.4万元给王国民，尚存15万元于‘宜兴市世弘机械配件厂’办理工商登记之日起6个月内一次性支付给王国民。六、产权交割：本协议签订后王国民开始配合吴剑明办理相关交接手续，积极配合王国民办理变更过户手续。变更所产生的费用由王国民负担。八、本协议经甲乙双方签字之日生效，本协议一式叁份，甲乙双方及北门村村民委员会各执一份。”后冯杏芬于2012年3月12日收取吴剑明支付的花炮厂地面资产现金55万元，吴剑明陆续支付给王国民共计241.6万元。2013年11月21日，冯杏芬、王丽萍诉至法院，请求法院依法确认2012年3月8日王国民与吴剑明签订的《企业转让协议书》第二条第一项、第三条、第六条和第八条的约定无效，该案经法院一审、二审审理终结。(2013)宜张民初字第0703号民事判决书及（2014)锡民终字第1070号民事判决书中均确认2012年3月8日王国民与吴剑明签订的《企业转让协议书》合法有效，驳回冯杏芬、王丽萍的诉讼请求。
一审又查明，2012年3月8日，冯杏芬与吴剑明签订《土地使用权租赁合同》，约定冯杏芬将坐落宜兴市张渚镇北门村“宜兴市世弘机械厂”围墙内的所有土地（以现状为准）租赁给吴剑明经营使用，租期5年，自2012年7月1日至2017年6月30日，每年租金4万元。后吴剑明2年租金未付。2013年10月7日，冯杏芬决定依法终止上述土地使用权租赁合同，并通过快递及在宜兴市世弘机械配件厂厂门张贴的形式向吴剑明送达了终止租赁合同通知书，该通知书言明因吴剑明至今未缴纳2012、2013年的租金共计8万元，故单方终止该租赁合同，并要求吴剑明在2013年10月17日前将租赁的所有土地交还冯杏芬并支付拖欠租金及总租金10%的违约金。2013年12月底，冯杏芬、王丽萍将“宜兴市世弘机械厂”大门上锁，仅留门卫处的小门通行。2013年11月21日，冯杏芬诉至法院要求吴剑明向冯杏芬返还承租的坐落宜兴市张渚镇北门村“宜兴市世弘机械厂”围墙内的所有土地，支付2012年7月1日至2013年6月30日的租金8万元及总租金10%的违约金2万元，该案经法院一审、二审审理终结。法院(2013)宜张民初字第0702号民事判决书判决吴剑明支付冯杏芬租金8万元并驳回了其他诉讼请求。无锡市中级人民法院（2014)锡民终字第2343号民事判决书中明确冯杏芬与吴剑明签订的《土地租赁协议》合法有效，因冯杏芬阻止吴剑明相应施工行为，已严重影响了土地租赁合同目的之实现，在相关阻碍情形消失前，吴剑明有权就租金交纳行使法律规定的同时履行抗辩权，冯杏芬在其违约在先的情形下，通过快递及在厂门张贴形式送达终止租赁合同通知书的行为，并不发生合同单方解除效力。因吴剑明在整个合同履行过程中没有过错，冯杏芬上诉要求吴剑明支付违约金，并要求返回土地的主张于法无据不予支持，合同应依守约方请求继续履行，判决维持原判。
一审审理中，吴剑明提供调查笔录1份，被调查人尹文祥称其公司组织前期平地、施工，因冯杏芬、王丽萍阻挠施工，睡在挖机底下，导致无法施工。冯杏芬、王丽萍对调查笔录质证认为没有证明效力。
一审法院认为：一、关于本诉。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。吴剑明与冯杏芬签订的《土地租赁合同》《房屋买卖协议》的合同效力，经一、二审法院多次判决确认合法有效，且生效判决也明确冯杏芬、王丽萍通过快递及在厂门张贴形式送达终止租赁合同通知书的行为，并不发生合同单方解除效力，租赁合同应继续履行，故冯杏芬应按约履行上述协议。双方因土地租金、房屋权属问题发生纠纷，从冯杏芬、王丽萍与吴剑明的多次诉讼的情况来看，冯杏芬对吴剑明购买厂内地面房产及租用涉案土地用途明知，其虽不认可阻挠吴剑明使用土地，但并不否认吴剑明拆除房屋后，双方已经激化，吴剑明欲翻建厂房受阻。直至2013年12月底，冯杏芬、王丽萍将大门加锁，致使吴剑明作为投资人在购买房产并支付高额对价的情况下，无法有效利用围墙范围内的土地及房产，吴剑明有权对冯杏芬、王丽萍的妨害施工行为要求排除妨害，故法院对吴剑明请求排除妨害的诉讼请求予以支持。冯杏芬、王丽萍应及时打开厂门的门锁，不得阻挠吴剑明合法的施工行为。该土地及房产因冯杏芬、王丽萍的阻挠一直荒废至今，吴剑明因阻工而产生的损失应当依法由冯杏芬、王丽萍赔偿，结合本案实际情况及锁门的时间，关于吴剑明诉请的已支付对价的利息损失，其提供的证据为冯杏芬、王国民出具的收条，其中冯杏芬认可已经收到吴剑明55万元，而王国民在之前历次的诉讼中也认可已收到资产转让款共计241.6万元，故其主张已支付的资产转让款的利息损失为以296.6万元为基数，自2013年12月31日起至2015年9月30日止按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算计30.9444万元，法院予以支持。关于吴剑明诉请的租金损失，因其至今尚未实际缴纳租金，冯杏芬也不予认可，故法院不予支持。
二、关于反诉。关于冯杏芬、王丽萍的反诉诉讼请求2、3、4项，冯杏芬、王丽萍再次起诉违反了一事不再理的原则，法院将另行作出裁定处理，裁判理由在判决书中不再赘述。关于冯杏芬、王丽萍要求吴剑明支付2013年10月17日至2015年10月16日非法建筑物占地费8万元的这一反诉请求，冯杏芬、王丽萍所称的非法建筑物实际是指吴剑明从王国平处支付对价购买的900平方米钢结构厂房及40平方米的门卫房屋，上述建筑物均坐落于冯杏芬出租给吴剑明的土地之上，且冯杏芬与吴剑明签订的土地租赁合同已被确认为合法有效且在继续履行中，冯杏芬、王丽萍的这一请求没有事实和法律依据，法院不予支持。
一审判决：一、王丽萍、冯杏芬立即停止侵害，立即将“宜兴市世弘机械配件厂”厂门的门锁打开，排除阻挠吴剑明合法翻建厂房的施工的妨害；二、王丽萍、冯杏芬应于判决生效之日起10日内赔偿吴剑明经济损失30.9444万元；三、驳回吴剑明的其他本诉诉讼请求；四、驳回王丽萍、冯杏芬要求吴剑明支付非法占地费8万元的反诉诉讼请求。本案本诉案件受理费11370元，由冯杏芬、王丽萍负担4648元，吴剑明负担6722元。反诉案件受理费减半收取5050元，由冯杏芬、王丽萍负担。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险；侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中，吴剑明与冯杏芬签订的《土地租赁合同》、《房屋买卖协议》的合同效力，亦经法院生效判决确认合法有效。吴剑明翻建厂房，合法有据，冯杏芬、王丽萍妨害施工，应承担相应的法律责任，一审判决并无不当。生效判决已明确冯杏芬、王丽萍通过快递及在厂门张贴形式送达终止租赁合同通知书的行为，并不发生合同单方解除效力，租赁合同应继续履行，故冯杏芬、王丽萍上诉认为吴剑明违约在先；吴剑明没有按约支付租金，上诉人有权单方面解除租赁合同，并且发生效力，均无事实和法律依据，本院对冯杏芬、王丽萍的该上诉请求，不予支持。
既然租赁合同有效，冯杏芬、王丽萍要求吴剑明支付2013年10月17日至2015年10月16日占地费8万元，也无事实和法律依据，本院对冯杏芬、王丽萍的该上诉请求，也不予支持。
综上所述，冯杏芬、王丽萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11370元，由冯杏芬、王丽萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 谢 伟
审 判 员 潘晓峰
代理审判员 李 飒
二〇一六年十二月十九日
书 记 员 唐广征