文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终96号上诉人（原审被告）：陈文。委托诉讼代理人：马红军，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓楚泓。委托诉讼代理人：张军昱，广东君一律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司金梅花园分公司。负责人：吴军强。原审第三人：中国建设银行股份有限公司深圳桥城西支行。负责人：罗懿铭。上诉人陈文因与被上诉人邓楚泓、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司金梅花园分公司（以下简称“世华公司”）、原审第三人中国建设银行股份有限公司深圳桥城西支行（以下简称“建设银行”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2015)深福法民三初字第2585号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。陈文上诉请求：一、依法改判为陈文无须向邓楚泓支付违约金；二、一审、二审案件受理费全部由邓楚泓承担。事实和理由：陈文与邓楚泓在签订编号XX的《二手房买卖合同》时均明知涉案的房屋处于抵押查封状态，因此双方才在第十九条备注条款约定“如因担保或银行问题，不是个人问题，双方可自动解除此合同，双方无异议”。因此，邓楚泓对涉案房屋可能会无法正常过户应当有预见性，在之后涉案房屋无法解除抵押查封并过户的情况下，邓楚泓也应当承担一定的责任。一审法院不能将合同无法履行的全部责任归责于陈文一方。邓楚泓辩称,一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈文的上诉请求，维持原判。原审第三人世华公司、原审第三人建设银行未到庭参与二审审理，亦未作出答辩。邓楚泓向一审法院起诉请求：1、解除邓楚泓与陈文于2015年6月6日签订的《二手房买卖合同》；2、陈文返还邓楚泓已支付的定金8万元；3、陈文向邓楚泓支付违约金632000元；4、陈文承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，邓楚泓变更第二项诉讼请求为：世华公司将托管的8万元定金径行返还给邓楚泓。一审法院认定事实：2015年6月6日，邓楚泓和案外人李某某（买方）在世华公司的居间下与陈文（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定陈文将其名下的涉案房产（建筑面积80.19平方米）以316万元出售给邓楚泓及案外人李某某；买方应于签署合同当天交付定金8万元，定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方即视为卖方收讫定金；买方于签署合同之日起30日内付清首付款约100万元，并于付清首期款日期届满之日起3日内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；涉案房产处于抵押状态，卖方同意于签署合同之日起45日内自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具足额贷款承诺函及卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起3日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；如卖方逾期履行义务超过10日或有其他根本违约行为，买方可要求卖方继续履行合同并以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价20%的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款还约定：买卖双方清楚涉案房产在查封状态，卖方同意自行处理相关房产解封问题、赎出房地产证且注销抵押登记，于45天内交红本于居间方且产权清晰；卖方于3日内确定涉案房产是否可正常交易，若因担保公司或银行问题，不是个人问题，双方可自动解除此合同，双方无异议。邓楚泓于签订合同当日向世华公司刷卡交付定金8万元，定金依约托管于世华公司，世华公司向邓楚泓及案外人李某某出具8万元保证金收据。合同签订当天，邓楚泓、案外人李某某与陈文还签署了《买方主体变更确认书》，约定将涉案房产交易的买方变更为邓楚泓一人，李某某自动退出原买卖合同关系，卖方和居间方不对李某某已履行义务部分负返还责任。2015年7月3日，邓楚泓、陈文与建设银行签署了房屋交易资金托管协议书，约定邓楚泓、陈文同意以邓楚泓名义建立涉案房产交易资金监管子账户，并将邓楚泓的购房资金98万元存入子账户。当日，邓楚泓转账98万元首期款至资金监管账户。原审庭审中，陈文表示其在合同签署后3日内误以为涉案房产能正常交易，故没有在3日内通知邓楚泓不能继续交易，且于2015年7月3日配合邓楚泓办理了首期款资金监管手续，但后来因担保公司要求提供反担保才能赎楼，而陈文无法提供反担保，故无法满足担保公司及银行的要求注销抵押登记和解除查封，陈文在得知无法正常赎楼和解除查封后已通知世华公司，陈文据此认为不是因其个人问题导致合同无法继续履行，而是因担保公司或银行的问题导致，依据合同备注条款的约定，合同可自动解除，买卖双方互不追究责任。邓楚泓及世华公司均表示陈文没有通知无法继续交易。另查，涉案房产于2013年11月21日抵押给广东华兴银行股份有限公司深圳分行，于2014年12月15日被原审法院以（2014）深福法立保字第626号裁定书查封，于2015年7月7日被原审法院以（2015）深福法民二初字第9154号裁定书第一位轮候查封，于2015年11月19日被深圳市宝安区人民法院以（2015）深宝法龙执字第1348-4号裁定书第二位轮候查封。至本案原审庭审日，上述抵押及查封均尚未注销和解除。一审法院认为，邓楚泓、陈文签订的《二手房买卖合同》、《买方主体变更确认书》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。邓楚泓依约支付了定金、办理了首期款资金监管，陈文未在合同签订后3日内确定涉案房产是否可正常交易，亦未按合同约定注销涉案房产的抵押登记及解除查封，且涉案房产在邓楚泓办理完首期款监管后又因陈文的原因被法院多次轮候查封，陈文已构成根本违约，邓楚泓请求解除涉案《二手房买卖合同》并要求返还定金、陈文按合同约定的转让价20%支付违约金，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持。关于定金，邓楚泓支付的8万元定金托管在世华公司处，邓楚泓要求世华公司径行返还给邓楚泓，世华公司亦表示同意，原审法院予以支持。陈文抗辩涉案房产无法继续交易的原因是担保公司及银行的问题，不是陈文个人的问题，与原审法院查明的事实不符，原审法院不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除邓楚泓与陈文于2015年6月6日签署的《二手房买卖合同》；二、深圳市世华房地产投资顾问有限公司金梅花园分公司应于判决生效之日起十日内向邓楚泓返还托管的定金8万元；三、陈文应于判决生效之日起十日内向邓楚泓支付违约金623000元。案件受理费10920元、保全费4020元（均已由邓楚泓预交），均由陈文负担。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，涉案合同签订后，买方邓楚泓依约履行了支付定金、办理首期款资金监管手续的义务，卖方陈文未在合同签订后三日内告知涉案房产不能正常交易，且涉案房产存在抵押登记、查封、轮候查封而未消除导致涉案合同不能继续履行的障碍均属于其个人原因，原审法院认定陈文为根本违约方并判定其承担交易价20%的违约金有事实、合同与法律依据，并无不当，本院予以确认。故陈文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10920元，由上诉人陈文负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年三月二十七日书 记 员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。