吉林省延吉市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉2401民初5563号
原告：中国人民解放军吉林省延边军分区，住所吉林省延吉市。
代表人：初华好，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：李守国，吉林达公伟业律师事务所律师。
被告：姜成实，男，1970年4月5日出生，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：李勇汉，吉林吉延律师事务所律师。
被告：王文静，女，1974年4月15日出生，住吉林省延吉市。
被告：延边嘉城装饰有限公司，住所吉林省延吉市。
法定代表人：王文静，该公司经理。
原告中国人民解放军吉林省延边军分区（以下简称“延边军分区”）与被告姜成实、王文静、延边嘉城装饰有限公司（以下简称“嘉诚公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月31日立案后，依法适用简易程序，于2017年10月25日公开开庭进行了审理。本案当事人原告延边军分区的委托诉讼代理人李守国、被告姜成实及其委托诉讼代理人李勇汉到庭参加诉讼，被告王文静、嘉诚公司经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
延边军分区向本院提出诉讼请求：1.判令解除延边军分区与姜成实之间签订的房屋租赁合同；2.判令姜成实向延边军分区支付租金713349元及违约金；3.判令王文静、嘉诚公司对上述款项承担连带清偿责任；4.本案诉讼费由姜成实、王文静、嘉诚公司承担。事实与理由：2011年11月21日延边军分区与姜成实签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定延边军分区将其所有的位于延吉市人民路XXXX号的房屋出租给姜成实，租期5年(自2011年12月25日起至2016年12月25日止)。合同约定第一年租金30万元，第二年至第五年每年40万元，王文静与嘉诚公司对上述债务提供担保责任。姜成实支付部分租金，但现仍旧拖欠部分租金。
姜成实辩称，1.双方租赁合同在2015年7月已经终止，延边军分区再次主张解除合同并要求支付租赁费用的诉请缺乏法律依据，因此后姜成实未再继续占有使用该房屋，因此即便是延边军分区主张房屋租金，也只能计算至2015年7月份；2.因合同违反了国家和军队有关房地产租赁的规定，应当认定为无效。本案中部队作为出租方，并没有严格按照军队规定办理房屋租赁合同的具体事宜，在未办理《军队房地产租赁许可证》的情况下，擅自与姜成实签订房屋租赁合同属于越权签约，其租赁合同当然没有法律效力；3.出租方与承租方都违反了军队房地产租赁管理办法的有关规定，作为承租方，无法了解部队出租房地产的有关内部规定，而出租方没有按照军队房地产出租的有关规定签订合同，出租方应承担导致合同无效的法律责任；4.延边军分区应当补偿姜成实对涉案租赁物进行维修的各项费用及装修带给涉案房屋增值的费用；5.本合同对担保期限没有约定，应在合同到期日2015年7月28日开始计算6个月的担保期限，担保方不应承担责任。综上，请求驳回延边军分区的诉求。
王文静未答辩。
嘉诚公司未答辩。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
经审理查明：2011年11月21日，延边军分区与姜成实签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定：“延边军分区将其所有的位于延吉市人民路XXXX号的房屋出租给姜成实，租期5年，自2011年12月25日起至2016年12月25日止。第一年租金30万元，第二年至第五年每年40万元，租金按季交付，于每季度的前五个工作日交付下季度的租金，租赁期间水电费、取暖费用由姜成实承担。合同签订后十日内，姜成实向延边军分区支付房地产租赁保证金十万元。租赁期内，房地产权属清楚，房地产要按规定经军队审批部门审批批准办理租赁合同审核手续，向军队房地产部门申领房地产租赁许可证，负责办理出租房地产维修改造项目的手续。姜成实不得影响房屋使用进行改造扩建，确需改造装修的需经延边军分区同意，费用自理，权属归延边军分区，租赁期满后或解除合同时无偿交付给延边军分区。姜成实不得将承租房地产转借给他人或互换使用，延边军分区因军事需要提前解除合同的，姜成实应当自接到书面通知起一个月内无条件将所承租的房地产及按合同约定权属归延边军分区的全部财产交还给延边军分区，延边军分区按照姜成实的实际使用时间计算租赁费。因不可抗力及国家和军队政策法规的重大调整造成合同无法履行的，双方均不承担责任。”合同同时约定了违约责任：“违约金为10万元，姜成实逾期交付房地产租金及有关费用的，按日交滞纳金。逾期30日，延边军分区有权解除合同并收回按本合同约定属于延边军分区的全部财产，同时停止向姜成实提供水电等。属于姜成实的财产在没有结清租金和其他费用之前，姜成实不得搬走。逾期60日的，延边军分区可将姜成实的财产收归延边军分区所有，以抵扣所欠经费，若抵扣不足，姜成实应当补足。”合同落款处双方均签字并盖章，另有担保方嘉诚公司盖章，王文静在担保人处签字。合同签订后，姜成实开始利用租赁房屋经营客房，期间共交纳租金110.35万元。
2015年7月28日，延边军分区与姜成实签订终止租赁协议书：“协商同意终止2011年11月21日的合同，姜成实必须于2015年11月7日前交还房屋。在通知期间，姜成实在承租期间建设的投资均归延边军分区所有，临时性建筑恢复原貌。如姜成实不能按协议在期内返还场地，视为放弃租赁场地内的建筑、设施、设备的一切权利，所有权归延边军分区所有，延边军分区自行收回房地产。如有争议可以向法院诉讼。原租赁合同作为本协议的附件自签字盖章之日起生效。”终止租赁协议书签订后，双方未及时交接房屋，房屋一直处于搁置状态，未继续经营。
另查：1998年3月，国家建设部、总后勤部下发的《军队房地产租赁管理办法》中规定：“军队房地产租赁实行许可证制度，出租单位必须履行审批手续，出租人自领取《军队房地产租赁许可证》之日起30日内，应当持租赁合同和许可证到当地人民政府房地产管理部门登记备案。准予登记备案的，由当地房地产管理部门在《军队房地产租赁许可证》上加盖登记备案章，不再另行核发《房屋租赁证》。”本案合同签订后，延边军分区未给姜成实开具正规的收费票据，未办理《军队房地产租赁许可证》，也未在房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。
2009年9月28日，因嘉诚公司未按时参加年检，延边朝鲜族自治州工商行政管理局依据《企业年度检验办法》第十九条，将该公司吊销。嘉诚公司的法定代表人为王文静，其与姜成实系夫妻关系。
2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发布军发[2016]58号通知《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求军队和武警部队全面停止有偿服务活动。
2016年12月21日，延边军分区向姜成实发布通知：“中国人民解放军吉林省延边军分区与姜成实签订的阳光大厦《军队房地产租赁合同》截止日期为2016年12月25日。根据租赁合同的第九条第五款“租赁期满，合同解除”，且按照中央军委关于军队全面停止有偿服务的要求，阳光大厦到期后不再出租。现中国人民解放军吉林省延边军分区正式通知，请于2016年12月25日前搬离阳光大厦（客房部、餐饮部和后院锅炉房等相关附属配套用房），中国人民解放军吉林省延边军分区将于2016年12月26日收回阳光大厦房地产。您于2016年12月9日送至延边军分区的《退房申请》返还给您。特此通知。”文件尾部有延边军分区的盖章，文件底部写有“今收到军分区退房通知一份和《退房申请》一份，接收人：刘晓丽，2016年12月21日”字样，并有姜成实的盖章。
本院认为，延边军分区与姜成实之间签订的《军队房地产租赁合同》是双方当事人之间真实的意思表示，合同有效，双方之间成立房屋租赁合同法律关系。姜成实提出因合同违反了军队有关房地产租赁的规定，且其无法了解部队出租房地产的有关内部规定，租赁合同应当认定为无效，出租方应承担导致合同无效的法律责任。因军队内部关于房地产租赁的相关规定是为了规范军队对外进行房地产租赁业务的规范，其本身并不属于法律和行政法规的范畴，不构成对无效合同认定的条件，故不影响双方之间签订的租赁合同的效力，对此答辩意见，本院不予采纳。双方于2015年7月签订终止租赁协议书后租赁合同已经终止，故对延边军分区本次要求解除其与姜成实之间房屋租赁合同的诉求，本院不予支持。关于延边军分区要求姜成实支付租金713349元及违约金的问题，本院认为，按合同约定，2011年12月25日至2012年12月25日，姜成实应交纳年租金30万元，2012年12月25日至2014年12月25日，姜成实每年应交纳年租金40万元，总计110万元。2014年12月25日至2015年7月28日，合同实际履行了7个月，姜成实应支付延边军分区的租金为40万元*7/12=23.3万元。2011年12月25日至双方签订终止租赁协议书之日（2015年7月28日），姜成实应支付延边军分区的租金总额为133.3万元，姜成实实际交付110.35万元，尚欠22.95万元。终止协议书签订后，双方对补偿问题未达成一致，姜成实未实际经营，双方也未办理房屋交接，现合同履行期已届满，该房屋现处于搁置状态。延边军分区应当及时采取措施，收回房屋，姜成实应当积极配合，及时交纳其欠付的租金22.95万元并向延边军分区交付房屋，故对延边军分区的该项请求，本院不予支持。对姜成实提出的担保期限问题，因双方签订的租赁合同中未约定保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定：“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”，王文静与嘉诚公司承担连带保证责任。延边军分区与姜成实签订解除合同协议的日期为2015年7月28日，双方的租赁合同已于2015年7月28日解除，租赁合同中未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条的规定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任；在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任”，王文静与嘉诚公司承担保证责任的保证期间为2015年7月28日至2016年1月28日，在此期间，延边军分区未要求王文静和嘉诚公司承担保证责任，王文静与嘉诚公司的保证责任已免除，故对姜成实提出的担保方不应承担保证责任的主张，本院予以支持。姜成实提出延边军分区应当补偿其对涉案租赁物进行维修的各项费用及装修带给涉案房屋增值的费用的主张，因双方在租赁合同中已约定，姜成实确需改造装修的需经延边军分区同意，费用自理，故本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六的规定，判决如下：
一、被告姜成实于本判决生效之日起30日内向原告中国人民解放军吉林省延边军分区支付租金22.95万元及利息（自2017年8月31日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日止）；
二、驳回原告中国人民解放军吉林省延边军分区的其他诉讼请求。
如被告姜成实未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10933元（原告已预交），减半收取5466.5元，被告姜成实负担2367.5元，原告中国人民解放军吉林省延边军分区负担3099元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。
审判员 俞泉龙
二〇一七年十一月二十四日
书记员 金梅花