吉林省辽源市龙山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）龙民初字第1413号
原告（反诉被告）王某某，男，1963年12月8日出生，汉族，住辽源市。
委托代理人毕精华，吉林达信律师事务所律师。
被告（反诉原告）吉林省德春农业集团股份有限公司。
法定代表人李德春，董事长。
委托代理人吴红军，吉林恒泰律师事务所律师。
原告王某某诉被告吉林省德春农业集团股份有限公司（简称德春公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告王某某诉称，原告于2006年6月28日与德春公司签订财产租赁合同，约定原告租赁被告的2.7万平方米水上公园、茶楼、快餐店、超市、红枫潭花园饭店客房10套，并对租赁期限、租金等双方权利义务进行了约定。原告依法约定履行了义务，德春公司却违反约定，未将合同约定的租赁财产红枫潭花园饭店客房10套、茶楼、快餐店、超市交付原告。原告多次催促未果，原告为了保护自身利益，拖欠了部分租金，双方虽未达成一致，但合同一直履行至今。被告在2014年6月9日突然通知原告解除租赁合同。原告认为，被告不是合同主体，原告拖欠租金是因为出租方没有按约定交付租赁物造成的，被告解除合同无效。故起诉，请法院依法确认被告于2014年5月20日作出的解除租赁合同通知书无效，判令被告按双方约定履行合同义务。本案诉讼费用由被告负担。
被告德春公司辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求，确认被告向原告发出的解除合同通知书有效。
反诉原告德春公司诉称：反诉原告于2006年6月28日与反诉被告王某某签订了财产租赁合同。按合同约定，反诉原告将位于辽源经济开发区兴国村红枫潭花园饭店附近的水库、茶搂、快餐店、超市及经营场所租赁给反诉被告开办兴国庄园，合同期限20年。租金从2007年1月l日起计算，前12年租金每年15万元，后8年租金每年按市场价格调整。反诉原告按合同约定向反诉被告交付了水库、茶搂、快餐店、超市及经营场所，反诉被告从接收上述承租财产至今不履行交付租金义务。几年来反诉原告多次催要无果。为此，反诉原告于2014年6月9日向反诉被告发出了解除合同通知。需要说明的是，财产租赁合同中约定的租赁给反诉被告的红枫潭花园饭店10套客房不是反诉原告的财产，是吉林省红枫潭渡假有限公司的财产。为此，反诉原告已于2007年口头通知反诉被告对此项租赁物作出变更，即红枫潭花园饭店的10套客房不是合同租赁物，反诉被告可以优先入住，并可以获取30%的利润，租金不变，反诉被告未提出异议。综上所述，反诉被告拒不给付租金构成违约，故反诉原告请求法院判令：1、确认反诉原告与反诉被告签订的财产租赁合同已经解除；2、反诉被告立即将承租反诉原告的财产返还；3、反诉被告立即给付租金120万元。本案诉讼费用由反诉被告负担。
反诉被告王某某辩称：反诉原告并未通知反诉被告红枫潭花园饭店10套客房不是租赁物，2007年7月份开业反诉被告去找反诉原告要过10套客房、快餐店和超市，反诉原告推拖一直没有给付。依据双方合同约定，反诉原告负有先将租赁财产交付给反诉被告的义务，故反诉被告有权利行使先履行抗辩权。因双方没有就租金达成进一步的协议，王某某也向反诉原告抵顶了20余万元的租金，故反诉原告主张的租金数额没有法律义务。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2006年6月28日，吉林省德春米业集团有限责任公司与原告王某某签订财产租赁合同一份，德春米业集团有限责任公司将其在辽源经济开发区兴国村承租的水库租赁给原告，合同主要内容如下：一、租赁财产：1、水上公园（水库）水面面积2.7万平方米；2、茶楼；3、快餐店；4、超市；5、红枫潭花园饭店（正在装修）层客房10套。二、租赁期限：20年，自2006年7月1日起至2026年7月1日止。三、租金：租赁财产于2006年6月1日交接，2007年1月1日起计算至2019年1月1日（前12年）租金标准每年15万元，半年结算一次（7.5万元）。2018年7月1日后，租金按当时市场价格随行就市。四、承租方拖欠租金累计超过半年的，出租房可以终止合同，收回租赁财产。五、承租方责任：1、负责在不影响出租方开展旅游度假区建设规划前提下，进行水上公园的建设和开发；2、遵照国家法律法规组建快餐店、茶楼、超市等与出租方发展旅游业相配套切实可行的各类服务项目；3、出租方红枫潭花园饭店的10套客房有关环境卫生、设施维护必须与出租方的管理保持一致，在对外开展住宿、休闲、娱乐所制定的房价，允许按出租方的价格上浮30%。六、出租方责任：按合同规定向承租方提供租赁财产，1、房屋，保证内外墙皮整齐完整，不漏雨、不倾斜；2、水库，围堰完整、无陷落。七、租赁合同届满后，若双方无续签约定，承租方除可移动资产外，对原租赁财产的全部设施及装修，内外环境的当期现状，不得有任何损坏和人为拆卸，应以完好状态交还出租方，以便出租方继续综合利用。对承租方遗留的可移动资产，经评估折旧双方协商取得共识，出租方可酌情留用，对留用的可移动资产，给予承租方相应补偿。
2006年合同签订后，德春米业有限责任公司将水库及超市（房屋）交付原告王某某使用，王某某在水库旁10000平方米左右的土地上投资建设了房屋（未办理房屋产权证）等设施，成立兴国庄园对外营业，德春米业公司对以上房屋建设用地具有使用权。被告3名证人证明，2007年7月份左右，德春米业有限责任公司时任总经理李德民与红枫潭花园饭店时任经理张冰找到原告王某某，口头告知王某某租赁合同约定了红枫潭10套客房不是租赁物，王某某可以优先入住，王某某可以上调房价30%作为的利润，合同租金不变，王某某未提出异议。
合同实际履行中，被告向原告交付了水库、超市用房，没有交付红枫潭饭店10套客房。原、被告签订的租赁合同中约定的租赁物茶楼、快餐店是指在红枫潭花园饭店内设立，双方签订租赁合同时红枫潭饭店正在装修，枫潭饭店装修完毕正式营业后至今，饭店中没有设立茶楼和快餐店，因此，茶楼和快餐店也没有交付原告。
原告王某某于2006年承租德春米业有限责任公司水库及超市至今，未给付分文租金。因此，被告德春公司于2014年5月20日制作解除租赁合同通知书，并于2014年6月9日向原告邮寄送达。主要内容系：王某某先生：因你一直未交纳租金，多次通知仍未交纳，郑重通知你解除租赁合同，并请你将所欠租金交纳，搬离将租赁财产移交德春公司。
另查明：1、2010年12月31日，吉林省德春米业集团有限责任公司变更企业名称为吉林省德春农业集团股份有限公司。2、红枫潭花园饭店系吉林省红枫潭度假有限公司资产，该公司资产与被告德春公司无关。
庭审质证过程中，原告（反诉被告）王某某提供证据如下：1、财产租赁合同书一份，证明原、被告于2006年6月28日签订租赁合同，约定将兴国水库、红枫潭花园饭店客房10套、茶楼、快餐店、超市出租给原告经营，期限从2006年至2026年7月1日止。证明被告没有将10套客房、茶楼、快餐店、超市交付给原告；2、被告与辽源经济开发区兴国村村民委会签订兴国水库租赁协议一份，证明被告租赁水库前10年每年的租赁费是1.5万元，后10年每年的租赁费是2.5万元。证明原、被告签订的每年15万元水库租赁费明显高于被告承租水库的费用，故原、被告租赁合同中应包含其他租赁物；3、原、被告决算书三份。证明原、被告存在往来账目，截止至2008年1月18日被告欠原告建设工程价款18万余元，原告以此交付了租赁费；4、被告在原告经营的兴国庄园签单的饭费单据2组，金额共计30841元。证明以此款交付了租赁费；5、照片10张、工程预算书1份。证明原告承租后修建了兴国庄园、住宅和餐饮设施，工程造价4678260元；6、解除合同通知书一份、邮寄送达凭证一份。证明原告于2014年6月9日收到被告的解除合同通知书。
被告（反诉原告）德春公司质证意见是：证据1真实性无异议，红枫潭饭店10套客房不是租赁物，原告有客人可以优先入住，原告可以获得房间价格30%的利润；证据2与本案无关，且被告与兴国村村民委员会签订租赁合同后对水库进行改造和投资，故租金提高；证据3被告欠原告工程款已经用大米等抵顶完毕，与租金不发生关系；证据4不能证明是被告公司的消费，是个人消费和被告公司无关；证据5照片无异议，原告房屋建在被告租赁的土地上。预算书是单方行为，对被告没有任何约束力，原告投资与被告无关；证据6无异议。
庭审质证过程中，被告（反诉原告）德春公司提供如下：1、财产租赁合同一份，证明在实际履行中，合同第一条租赁财产的约定发生变化，红枫潭客房10套不是出租方的，10套房屋的约定进行了变更，租金没有发生变化。另外，原告在被告具有使用权的土地上建设房屋，此项内容合同中没有，也是合同的变更；2、公司名称变更通知书，证明吉林省德春米业集团有限公司变更为吉林省德春农业集团股份有限公司；3、解除租赁合同通知书一份；4、吉林省红枫潭度假有限公司工商登记档案，证明红枫潭花园饭店不是被告的资产；5、证人李德民出庭作证证言，证人系时任德春米业公司总经理。证明其与原告签订的租赁合同，2007年7月份左右其与时任红枫潭饭店经理张冰共同口头通知原告，红枫潭饭店10套客房并不是租赁物，只是原告有优先入住权，并且给原告高于房间价格30%提成，原、被告合同约定的租金不变；6、证人张冰出庭作证证言，证明内容与李德民证言内容一致；7、证人郑福民出庭作证证言，证人系时任红枫潭饭店副经理，证明其任红枫潭饭店副经理期间10套客房并不是原告承租的租赁物。
原告（反诉被告）王某某质证意见是：证据1第10条明确约定未尽事宜双方共同协商作出补充规定，被告主张的变更均没有得到原告的同意，否则原告也不可能拖欠租金。合同第三条约定德春米业公司应当在2006年7月1日将租赁资产交付给原告，原告2007年1月缴纳租金，故原告享有先履行抗辩权；证据2无异议；证据3无异议；证据4真实性无异议，但不能证明德春米业公司对红枫潭饭店10套客房没有处分权；证据5、6、7证明口头通知原告红枫潭饭店10套客不是租赁物等事实不存在，证人与本案存在利害关系。
本院认为：一、吉林省德春米业集团有限责任公司名称变更为被告吉林省德春农业集团股份有限公司，原告王某某对此无异议，故被告诉讼主体适格，原告王某某与吉林省德春米业集团有限责任公司（即被告）于2006年6月28日签订租赁合同合法有效，对双方具有法律约束力；三、关于是否存在合同租赁物内容的变更。合同约定租赁财产：水上公园（水库）、茶楼、快餐店、超市、红枫潭饭店10套客房，原告建设房屋使用被告具有使用权的10000平方米左右土地未在合同中确定为租赁物。合同实际履行过程中，确实发生了约定租赁物增加和减少的事实，增加的是原告建设房屋的用地，减少的是茶楼、快餐店、红枫潭饭店10套客房。结合被告的3名证人证言，合同履行近9年，原告未能举证证明对未取得的以上3项租赁物主张过权利，应认定是原、被告对以上合同租赁物增减的默认，因此，认定原、被告就合同租赁物的增减进行了变更，合同约定的双方其他权利、义务内容不变；四、鉴于以上认定原、被告已经对于合同租赁物作出变更，原告主张其拒付租金系行使先履行抗辩权的理由不能成立，认定原告在长达数年的时间内拒付租金构成违约。故对于被告要求确认解除租赁合同效力、返还财产、给付租金的请求应予支持。租金给付期限自2007年1月1日起至2015年5月1日止，按每年150000元计算，共计1262500元，因被告（反诉原告）只主张原告（反诉被告）给付租金120万元，判决给付租金120万元；五、因原告在被告具有使用权的土地上建造无房屋产权证的房屋，在双方财产租赁合同上无约定，也没有约定合同解除后原告建造的房屋如何处理。合同解除后，原告对其所建房屋有权拆除；按合同约定，其他不可移动资产归被告所有。如被告同意继续利用房屋并给付原告补偿，双方协商解决；六、原告主张以被告欠其的工程款、饭费抵顶交付租金20余万元，因欠款事实存在争议，且原告没有举证证明其对于债务抵消正式通知被告，不予认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第七十七条一款、第九十四条（三）、（四）项、第九十六条一款、第九十九条的规定，判决如下：
一、驳回原告王某某请求确认被告吉林省德春农业集团股份有限公司于2014年5月20日作出的解除财产租赁合同通知书无效，并判令被告按合同约定履行合同义务的诉讼请求；
二、确认被告（反诉原告）吉林省德春农业集团股份有限公司于2014年5月20日作出的解除财产租赁合同通知书合法有效，原、被告于2006年6月28日签订的财产租赁合同于2014年6月9日（解除租赁合同通知书送达原告之日）解除；
三、原告（反诉被告）王某某于本判决生效之日起10日内，一次性给付被告（反诉原告）吉林省德春农业集团股份有限公司租金120万元；
四、原告（反诉被告）王某某于本判决生效之日起10日内，从兴国水库旁的兴国庄园搬离；
五、原告（反诉被告）王某某投资建设的房屋归原告所有，原告应在本判决生效之日起60日内自行拆除，原告逾期不拆除，被告（反诉原告）有权申请人民法院强制拆除，拆除费用由原告负担；原告增设的其他不可移动设施，归被告所有；
本案本诉受理费500元、反诉受理费15600元，共计16100元，由原告（反诉被告）负担。
如果被告未按本判决指定期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。
审判长 孙锡伟
审判员 任凤琴
审判员 潘丽霞
二〇一五年五月十四日
书记员 马业成