上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0117民初6039号原告：王海，女，1985年4月11日生，汉族，住河南省安阳市。委托诉讼代理人：张飞，男，1986年2月1日生，汉族。被告：王靖，男，1967年2月14日生，汉族，住上海市虹口区。被告：王宗恺，男，1988年10月19日生，汉族，住上海市虹口区。第三人：上海新凯房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：奚岳峰，总经理。原告王海与被告王靖、王宗恺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日立案后，依法适用简易程序进行审理。后原告申请追加上海新凯房地产开发有限公司(以下简称“新凯公司”)、吴书文作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本案于2017年5月26日、2017年9月1日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张飞、被告王靖、王宗恺两次到庭参加诉讼，第三人吴书文到庭参加第二次庭审。第三人新凯公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。审理中，原告于2017年9月14日申请撤回吴书文作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。原告王海向本院提出诉讼请求：1、判令第三人新凯公司将坐落于上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋过户至两被告名下；2、判令两被告将上述房屋过户至原告名下；3、判令两被告支付逾期交房的损失(按每月2,300元的标准计算，自2016年8月16日计算至2017年9月13日止)。事实和理由：2016年7月30日，原、被告签订一份《房地产买卖协议》，约定被告将坐落于上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)出售给原告，房屋总价款为170万元。后原告按约向被告支付了购房款51万元。合同约定被告应于2016年8月15日前交房，并于动迁协议满三年后15日内办理交易贷款手续，现两被告拒不交房并明确表示违约。目前系争房屋仍登记在第三人新凯公司名下。综上，原告提出以上诉请。被告王靖、王宗恺辩称：不同意原告诉请。原、被告买卖系争房屋的价格是170万元，当时被告王靖的妻子去世急等用钱，中介告知被告房屋市场价是170万元，但实际市场价是195万元，中介存在欺骗行为；被告王靖丧失劳动能力，被告王靖的妻子已过世，被告王靖还有两个小孩(被告王宗恺系其中之一)要抚养，要自住房屋，不同意继续履行《房地产买卖协议》；签订本案所涉《房地产买卖协议》之前，其已经将房屋出租，对此被告明确告知了原告；被告确实收取了原告51万元购房款。第三人新凯公司未发表述称意见。经审理查明：系争房屋于2013年4月26日核准登记在第三人新凯公司名下，建筑面积为67.19平方米。2014年11月6日，案外人上海瑞虹新城有限公司作为甲方、拆迁人，案外人孙月仙作为乙方、被拆迁人，签订一份《上海市城市房屋拆迁补偿安置协议》，对乙方承租的瑞虹路XXX号房屋的拆迁补偿安置事宜作了约定，乙方取得了包括系争房屋在内的三套安置房。被告王靖在合同尾部乙方处予以签名确认。2014年12月10日，两被告取得系争房屋的配套商品房供应单。2016年7月30日，两被告作为甲方、出售方，原告作为乙方、购买方，案外人上海置缘房地产经纪事务所作为丙方、见证方，签订一份《房地产买卖协议》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，房屋总价款为170万元。合同第四条第1-3款约定：乙方于2016年7月30日当日支付购房定金3万元；乙方于2016年8月1日当日向甲方支付购房款48万元；乙方于系争房屋可办理上市交易过户，通过贷款向甲方支付房款119万元。第4款约定：甲方于2016年8月15日前向乙方交付房屋及其钥匙等相关材料时，甲方应结清上述房屋之前的水、电、煤、有线、物业等相关费用。交付后所产生的水、电、煤、有线、物业等相关费用由乙方承担。第七条约定：甲方接到办理以甲方权利人的产权证的通知后七个工作日内，甲方办理产权证，并承诺该房产可上市交易时能办理产权过户手续，以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续……第二十条约定：现丙方已向甲、乙双方告知：由于该房产为动迁安置房，自动迁协议满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自动迁协议满三年后15日内办理交易相关手续……该协议另对其它房屋买卖事宜作了约定。同日，原告向被告支付了3万元定金。2016年8月1日，原告向被告转账支付48万元购房款。另查明：2015年11月10日，被告王靖作为甲方、出租方，案外人吴书文作为乙方、承租方，签订一份《物业租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2015年12月1日至2020年11月31日止，每月租金为2,300元。该合同另对其它租赁事宜作了约定。审理中，原告陈述：其在签订《房地产买卖协议》时，并不知晓系争房屋被出租的事实；其于2017年9月9日与案外人何某某签订了一份《物业租赁合同》，从案外人何某某处承租系争房屋，并于2017年9月14日实际入住，故对逾期交房违约金仅主张至2017年9月13日，其向案外人何某某已按每月3,000元的标准支付租金至2018年3月9日并支付了3,000元押金，对于2017年9月14日之后因被告逾期交房产生的违约金或实际损失，其保留诉权。审理中，原告确认其系外地户籍、已婚、社保缴纳满五年、在本市无其他住房，具有购房资格。审理中，被告陈述：系争房屋第三人新凯公司已交付被告，其与第三人新凯公司之间的房款亦已结清；小产证可以办理其未去办理；其不可能配合原告办理贷款手续。以上事实，有上海市不动产登记簿、拆迁补偿安置协议、配套商品房供应单、房地产买卖协议、收款收据、转账凭证、物业租赁合同以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：2016年7月30日原、被告签订的《房地产买卖协议》系当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。系争房屋为动迁安置房，根据现行相关政策，将于2017年11月6日满足上市交易条件。依据《房地产买卖协议》第七条和第二十条的规定，被告履行过户义务届满的时间为2017年11月28日。现被告明确表示不同意将系争房屋出售给原告，属预期违约，在此情况下，原告有权在合同履行期限届满之前要求其承担继续履行合同的违约责任。故原告要求被告办理系争房屋产权登记手续及转让过户手续的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依据《房地产买卖协议》第四条第4款的约定，被告应于2016年8月15日前向原告交付房屋，被告未能交付。现原告依据每月2,300元的标准主张被告逾期交房给其造成的损失，该标准并未过高，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告王靖、王宗恺与第三人上海新凯房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内共同办理上海市松江区泗泾镇泗凯路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权过户手续，将产权过户至被告王靖、王宗恺名下(就本项判决，原告王海有权申请强制执行)；二、被告王靖、王宗恺与原告王海于被告王靖、王宗恺取得上述房屋产权后二十日内共同办理上述房屋的产权过户手续，将产权过户至原告王海名下(该期限不得早于2017年11月28日)；三、原告王海在取得上述房屋产权后十日内支付被告王靖、王宗恺购房款1,190,000元；四、被告王靖、王宗恺于本判决生效之日起十日内支付原告王海逾期交房的损失29,747元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,100元，减半收取10,050元，财产保全费5,000元，合计诉讼费15,050元，由被告王靖、王宗恺负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 利二〇一七年十月二十三日书记员 方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。二、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼法%26gt;的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。