黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑01民终5531号
上诉人（原审被告）：安伟，女，1971年10月27日出生，汉族，哈尔滨市香坊区佳衣恋服饰店员工，住哈尔滨市呼兰区。
委托诉讼代理人：赵连成，男，1955年8月16日出生，汉族，广东中航贸易公司哈尔滨分公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审原告）：哈尔滨动力粮油食品有限责任公司，住所地哈尔滨市香坊区三大动力路468号。
法定代表人：于嘉志，该公司总经理。
委托代理人：赵有昌，男，1960年5月30日出生，汉族，该公司职员，住哈尔滨市道里区。
被上诉人（原审被告）：腾春艳，女，1964年3月10日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。
上诉人安伟因与被上诉人哈尔滨动力粮油食品有限责任公司（以下简称哈动力粮油公司）、被上诉人腾春艳房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2016）黑0110民初2383号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人安伟及其委托诉讼代理人赵连成与被上诉人哈动力粮油公司的委托诉讼代理人赵有昌到庭参加诉讼。腾春艳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人安伟上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.判令继续履行安伟与腾春艳签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：安伟与腾春艳签订的《房屋租赁合同》的租期为长期，该合同尚未到期仍在履行中。涉案房屋的产权所有人并非哈动力粮油公司，该房的实际产权所有人为哈尔滨锅炉厂。哈动力粮油公司不是国家授权管理和经营房屋的管理人，故其无权将涉案房屋对外出租，哈动力粮油公司无权主张安伟从涉案房屋中迁出。一审法院违法采纳来源不明、未经质证的证据作为认定案件事实的依据，即：1994年哈尔滨锅炉厂改制全部资产进行重组后房产由哈电实业开发总公司经营管理的证据；由于历史原因，哈尔滨锅炉厂厂前19栋商服楼由哈动力粮油公司使用和管理的证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第47条规定，证据应当在法庭出示并由当事人质证，未经质证的证据不能作为认定案件事实的依据。一审法院采用上述来源不明、未经质证的证据作为认定案件事实的依据，违背法律规定，其判决应予以改判。
哈动力粮油公司答辩称：争议房屋使用权归哈动力粮油公司所有，哈动力粮油公司与腾春艳的房屋租赁合同已于2015年11月30日到期，腾春艳与安伟所签订的转租赁合同也应相应终止，而安伟再要求履行与腾春艳的房屋租赁合同并无道理。一审判决事实清楚，适用法律得当，请求二审法院予以维持。
腾春艳未答辩。
哈动力粮油公司向一审法院起诉请求：1.腾春艳、安伟自诉争房屋内迁出；2.腾春艳、安伟给付哈动力粮油公司自2015年12月起至2016年5月止的房屋租金64,800元（每月租金为10,800元）。
一审法院认定事实：诉争房屋位于哈尔滨市香坊区××号和480-2号，该房屋为原哈尔滨锅炉厂所有。1994年，哈尔滨锅炉厂的全部资产进行了重组，其部分实体和业务重组成立哈电实业开发总公司，包括涉案房屋在内的原哈尔滨锅炉厂前19栋楼划归哈电实业开发总公司经营管理。由于历史原因，原哈尔滨锅炉厂前19栋商服由哈动力粮油公司使用和经营。2003年起，哈动力粮油公司与腾春艳建立租赁关系，哈动力粮油公司将涉案房屋出租给腾春艳使用。2006年7月16日，腾春艳与安伟签订了一份《房屋租赁合同》，腾春艳将××号转租给安伟，租期为长期。2013年11月19日，腾春艳为哈动力粮油公司出具保证书保证：在其与哈动力粮油公司租赁合同到期后，安伟准时从××号房屋迁出。2014年11月10日，哈动力粮油公司与腾春艳签订最后一份房屋租赁合同（期限为自2014年11月10日起至2015年11月13日止），年租金为130，000元。2015年11月13日，哈动力粮油公司与腾春艳签订的房屋租赁合同到期后，未再续签房屋租赁合同，腾春艳在合同到期后从涉案房屋内迁出，但安伟拒绝从涉案房屋内迁出，致使哈动力粮油公司无法将涉案房屋整体收回。故哈动力粮油公司诉至本院。
一审法院认为：哈动力粮油公司与滕春艳签订《房屋租赁合同》后，腾春艳将由其承租的部分房屋转租给安伟，并向哈动力粮油公司保证在其与哈动力粮油公司签订的租赁合同到期后安伟立即从涉案房屋内迁出。哈动力粮油公司与腾春艳签订的最后一份租赁合同到期后，双方未续签房屋租赁合同，滕春燕在合同到期后从其租赁的部分房屋内迁出，但因安伟拒绝自租赁房屋内迁出，导致哈动力粮油公司无法将出租房屋整体收回，滕春艳已经构成违约，故本院对哈动力粮油公司要求滕春艳给付逾期迁出涉案房屋租金64,800元（标准为月租金10,800元，自2015年12月起至2016年5月止）的诉讼请求，予以支持。安伟从腾春艳处转租哈动力粮油公司使用和经营的房屋，转出租合同期限标注为“长期”，未约定具体期限，故应视为无固定期限合同可以随时解除，当滕春艳失去涉案房屋使用权时，安伟亦自动失去了涉案房屋的使用权。安伟以哈动力粮油公司不是涉案房屋的所有权人无权要求其从租赁房屋内迁出，且其与腾春艳签订的是最长期限的房屋租赁合同，租期应为20年，不同意从涉案房屋迁出的理由不成立，对哈动力粮油公司要求安伟自涉案房屋内迁出的请求予以支持，安伟应对滕春艳承担的逾期迁出涉案房屋的租金64,800元承担连带给付责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第八条、第十三条、第十五条规定,判决如下：一、安伟于本判决生效后立即从位于哈尔滨市香坊区××号和480-2号房屋内迁出（坐落于原哈尔滨市香坊区锅炉厂前19栋）；二、腾春艳于本判决生效后立即给付哈尔滨动力粮油食品有限责任公司自2015年12月1日起至2016年5月31日止逾期迁出涉案房屋租赁费64,800元；三、安伟对上述款项承担连带给付责任。
二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。
安伟提交涉案房屋照片（复印件）。拟证明：双方诉争的房屋并非哈动力粮油公司所使用的房屋，而是腾春艳用民宅擅自改建的，因是用窗扒的门，并非是两个独立的房间。诉争房屋的产权单位是哈尔滨锅炉厂，产权单位的房屋产权证是一个家属住宅楼，并非是一审法院认定的门市房，因其是一处住宅家属楼，所以没有480、480—2号之区分。
经质证，哈动力粮油公司对照片真实性没有异议，对证明问题有异议，认为诉争房屋扒门是为了扩大经营范围，是经哈动力粮油公司同意。诉争房屋的门牌号为××、480—2号，所在的楼原是哈动力粮油公司的办公楼，现在争议之房所在的一楼全部是各种经营场所。
同时，本院对一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定调查收集的证据进行了质证。即：哈尔滨电站设备集团公司房屋申报明细表（在用），1994年股改剥离固定资产汇总表（基准日5月31日），哈尔滨动力设备股份有限公司锅炉有限责任公司剥离情况明细表，哈尔滨锅炉厂转账凭证，哈体改复（1994）53号关于同意哈电集团股份制度改组方案的批复，哈电集团字（1994）第305号关于设立四个实业开发总公司的决定，哈电集团字（1994）286号关于哈电集团股份制改组的决定，哈尔滨电站设备集团公司改制后房产去向图（一审法院本案卷宗48页—66页）。拟证明：当事人诉争的房屋使用权和经营管理权的归属：自1994年，哈尔滨锅炉厂的全部资产进行重组后组合成立哈电实业开发总公司。包括本案诉争房屋在内的原哈尔滨锅炉厂前19栋楼划归哈电实业开发总公司经营管理。由于历史原因，原哈尔滨锅炉厂前19栋商服由哈动力粮油公司使用和经营。
经质证，安伟对该组证据真实性有异议，认为证据材料不真实，不应当作为本案认定的依据，不予质证，不予评论。
哈动力粮油公司对该组证据真实性没有异议，认可其与本案的关联性，即该组证据能够证明原哈尔滨锅炉厂改制重组后，双方诉争房屋的使用权和经营管理权由哈电实业开发总公司承接，并因历史原因一直由哈动力粮油公司经营使用和管理。
本院确认如下：安伟提交的涉案房屋照片（复印件），经过质证，该证据无法证明安伟拟证明的问题，本院不予采信。
一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条调查收集的证据经过质证和本院调查核实，该组证据能够有效证明原哈尔滨锅炉厂改制重组后，诉争房屋的使用权和经营管理权由哈电实业开发总公司承接，并因历史原因一直由哈动力粮油公司经营使用和管理。而且一审法院调取的证据主要涉及诉讼主体问题，属于法院依职权调取证据范畴，应当作为确定本案事实的依据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，关于安伟与腾春艳签订的《房屋租赁合同》的租期为长期，该合同尚未到期仍在履行中。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”安伟与腾春艳签订的《房屋租赁合同》的租期为长期，但未约定具体期限，故应视为无固定期限合同并可以随时解除。同时依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定：“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”。2014年10月，哈动力粮油公司与腾春艳签订最后一份房屋租赁合同前，明确约定双方合同到期后腾春艳应保证安伟从诉争房屋内迁出。现哈动力粮油公司与腾春艳签订的最后一份房屋租赁合同到期后，并未续签租赁合同，故对安伟主张其与腾春艳的租赁合同未到期，应继续履行该合同的请求不予支持。
关于安伟主张涉案房屋的产权所有人为原哈尔滨锅炉厂，并非哈动力粮油公司，故其无权将诉争房屋对外出租，亦无权处置诉争之房屋。一审法院对该问题依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，进行了调查核实，二审中对所调查收集的证据进行了质证，可以确认原哈尔滨锅炉厂改制重组后，诉争房屋的使用权和经营管理权由哈电实业开发总公司承接，并因历史原因一直由哈动力粮油公司经营使用和管理。安伟主张哈动力粮油公司无权出租诉争房屋及无权要求安伟从诉争房屋中迁出的理由不成立。
关于安伟认为一审法院采用来源不明、未经质证的证据作为认定案件事实的依据，违背法律规定，其判决应予以改判。一审依据《中华人民共和国民诉法》第六十四条之规定，依法取得哈动力粮油公司获得诉争房屋使用权和经营管理权（一审卷宗48-66页）的证据，来源合法，虽在一审阶段未经质证，二审期间法院组织当事人进行了质证，确定该部分证据真实有效，可以作为定案依据。故对安伟提出未经质证的证据不能作为认定案件事实依据以及违背法律规定的主张不予支持。
综上所述，安伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1420元，由安伟负担。
本判决为终审判决。
审判长 周 磊
审判员 李胜凯
审判员 贾延春
二〇一六年十一月二十九日
书记员 孙英喆