陕西省商洛市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕10民终222号上诉人（原审原告及反诉被告）：郭建设，男，汉族，系商洛市肉联厂退休工人，住陕西省商洛市商州区。上诉人（原审原告及反诉被告）：张敏霞，女，汉族，系商洛市中心医院退休职工，住商洛市。被上诉人（原审被告及反诉原告）：吴彩凤，女，汉族，农民，住商洛市商州区。被上诉人（原审被告）：葛俊，男，汉族，农民，住商洛市商州区，系吴彩凤之子。上诉人郭建设、张敏霞因与被上诉人吴彩凤、葛俊房屋租赁合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2017）陕1002民初1508号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人郭建设、张敏霞与被上诉人吴彩凤、葛俊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。郭建设、张敏霞上诉请求：1、依法撤销（2017）陕1002民初1508号民事判决；2、改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；3、驳回一审反诉原告的诉讼请求；4、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律错误，程序严重违法，判决显失公平。房屋租赁合同合法有效，上诉人租金已经交付到2017年8月31日，共计交了四年的房租，但是被上诉人在2016年11月27日不让上诉人进入租赁房屋，非法解除合同，应当承担违约责任。上诉人向法院提交的视频、音频证据中，被上诉人承认2013年、2014年房租已交，2015年打了收条，2016年的房租才交过。证明上诉人四年的房租都交了，但一审法院有意偏袒被上诉人，对上诉人提交的证据故意不予认定，认定上诉人只交了3年房租，枉法裁判，请求二审撤销原判，依法改判支持上诉人的请求。吴彩凤、葛俊答辩称，上诉人提交的视频、音频资料是上诉人自己剪辑合成的，将双方交涉过程中对自己不利的原话已剪辑掉，这些资料不能说明问题。四年时间上诉人总共只交了三年的房租，被上诉人没有违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当判决驳回上诉，维持原判。郭建设、张敏霞向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告单方终止事实合同系违约行为；2、依法判令被告赔偿原告全部损失1443138.30元；3、诉讼费由被告全部承担。吴彩凤向一审法院提出反诉请求：1、请求解除反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同关系，反诉被告立即腾房；2、判令反诉被告支付反诉原告2016年9月1日至2017年8月31日的房租4200元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2013年8月，郭建设与吴彩凤口头达成房屋租赁协议，由郭建设租赁吴彩凤一楼房屋二间（一室一厅一卫一厨），年租金4200元，从2013年9月1日至2014年8月31日为一年，以后以此类推，2013年9月1日至2016年8月31日以前的房租郭建设已经缴纳。2016年11月27日双方因缴纳房租发生争执，郭建设向公安机关报案，公安机关处警时双方各执一词，吴彩凤要求郭建设缴纳房租，郭建设认为已经缴清，吴彩凤称不缴纳房租不允许进门，公安机关调处未果，郭建设再未在该房屋居住，随后向本院提起民事诉讼。一审法院认为，原告与被告达成口头协议，原告租赁被告一楼房屋后，原被告间产生房屋租赁合同法律关系。原被告均应按照双方的口头约定，行使权利履行义务，被告已经履行了将房屋交付给原告使用的义务，原告应履行支付价款的义务，原被告双方对于2016年9月1日以前的房屋租金已经缴纳没有异议，本院予以确认。对于2016年9月1日后房屋租金，原告称已经交付，原告应承担举证责任，原告无证据证明已经缴付了2016年9月以后的租金，应认定为原告未缴纳。从原告缴纳租金的情况来看，2013年9月1日至2015年8月31日两年度，被告未向原告出具收据，2015年9月1日至2016年8月31日，被告向原告出具了收条，说明原被告在房屋租赁合同履行过程中互信程度明显降低，互不信任的情况是客观存在的，因而对于2016年9月1日至2017年8月31日的房租，原告在缴纳房租时应向被告索取收据，否则，原告可以拒绝缴纳。被告在收取房租时应向原告出具收据，是被告应履行的附随义务，原告应该意识到出具收据的重要性，最起码起到证明的作用，所以原告手中没有收据，原告应当尽到注意义务而没有尽到，举证不能的责任在原告。原被告间的房屋租赁合同，应当采用书面形式，而未签订书面合同，应视为不定期租赁，不定期租赁，租赁人可以随时解除合同，原告没有缴纳2016年9月1日至2017年8月31日的房租，被告不让原告进门让原告搬出是被告行使不安抗辩权的具体体现。故原告要求确认被告单方终止合同违约，于法无据，不予支持。原被告双方在因房租是否缴纳发生纠纷后，原被告均应积极协商解决是否继续租赁还是解除合同，这是问题解决的关键所在，妥善及时解决房屋中存放的财产的安全，是避免财产受损的应有途径，特别是原告更应该积极主动而不是怠于行使该权利，原告的财产是否受损、受损的程度均与被告的行为没有必然的联系。因此原告要求被告赔偿损失，不予支持。反诉原告要求解除房屋租赁合同，立即腾房，符合法律规定，应予支持；要求反诉被告支付2016年9月1日至2017年8月31日的房租4200元，亦符合法律规定，亦应予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百四十条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、驳回原告郭建设、张敏霞（反诉被告）要求确认被告吴彩凤（反诉原告）、葛俊单方终止合同的行为系违约行为和要求被告赔偿损失的诉讼请求;二、反诉被告郭建设、张敏霞（本诉原告）腾交房屋给反诉原告吴彩凤（本诉被告）；三、反诉被告郭建设、张敏霞（本诉原告）支付反诉原告吴彩凤2016年9月1日至2017年8月31日止的房屋租金4200元。以上二、三项内容，限判决生效之日起30日内履行完毕。二审中，郭建设、张敏霞向法庭提交了商品损坏等各类照片68张、房屋租赁合同2份、更换门锁发票1张，用于证明由于吴彩凤的违约给其造成的损失。经审查，上诉人二审提交的照片与其一审向法庭提交的视频反映的情况基本一致，能够反映现场的部分情况，故对照片的真实性予以认定。上诉人提交的两份房屋租赁合同与本案缺乏关联性，不能达到其证明目的，不作证据采用。上诉人提交的更换门锁的发票只能证明上诉人更换了门锁，不能证明与上诉人的诉讼请求存在关系，不作证据采用。二审查明的案件事实与原审认定的一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限在六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理的期限之前通知承租人”。本案上诉人郭建设、张敏霞与被上诉人吴彩凤之间口头达成的房屋租赁合同，租期超过六个月，未订立书面合同，应当依法视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，被上诉人吴彩凤要求解除合同，符合法律规定，一审判决解除合同，腾交房屋并无不当。本案争议焦点是：一、上诉人郭建设、张敏霞支付了三年还是四年房租？二、上诉人郭建设、张敏霞主张的财产损失应当如何认定？关于焦点一，2013年8月，郭建设、张敏霞与吴彩凤口头达成房屋租赁协议，由郭建设租赁吴彩凤一楼房屋二间（一室一厅一卫一厨），年租金4200元，按年交付，即从上一年度的9月1日到下一年度的8月31日为一个年度租期，上诉人在达成租赁协议时交付了第一年度租金（2013年9月1日至2014年8月31日）4200元，双方当事人对该部分事实无争议。郭建设交付了4年房租还是3年房租的核心是对吴彩凤出具的“收到建设2015年房费4200元”的收条应理解为第二年的房租还是第三年房租。郭建设认为，该收条指的是第三年房租，吴彩凤认为是第二年房租。本院认为，尽管收条没有写明房租指的是2014年9月1日到2015年8月31日还是2015年9月1日到2016年8月31日。但是，在第二年度租期中2015年的时间是8个月，2014年的时间只有4个月，通常理解该收条应当指的是2014年9月1日到2015年8月31日这段时间，即第二年度房租。郭建设自己在该收条的背面注明是第三次房费，该注明内容吴彩凤并不认可，对吴彩凤不产生效力。一审中郭建设、张敏霞提交了三张包含视频、音频的光盘，证明吴彩凤已经承认其已经交了四年的房租。经审查，郭建设、张敏霞提交的视频和音频资料实际上是双方因房租发生纠纷的部分内容，不能确认吴彩凤已经承认郭建设交付了四年房费的事实。所以郭建设、张敏霞认为其已经交了4年房费的证据不足，应当承担举证不能的责任。故综合整个案情，能够认定郭建设、张敏霞交付了3年房租。关于焦点二，上诉人郭建设认可存放在租赁房屋的货物是其在西北街摆地摊售卖的货物，种类较多。双方当事人发生纠纷前，该货物的数量及价款，上诉人未提供证据予以确定。双方发生纠纷后，二上诉人没有提供充分的证据证实其货物损失为1443138.3元，也未提供证据证明是被上诉人违约所致。且二上诉人对自己存放在租赁房屋内的货物，负有妥善保管的义务。二审中，上诉人要求清点其存放在租赁房屋内的货物，以此确定其货物损失属被上诉人违约造成，缺乏参照基础和证明目的的关联性。因此，二审上诉人要求法院对其租赁房间内的货物进行清点对本案没有意义。上诉人既缺乏证据佐证其财物损失属被上诉人违约所致，亦不能举证证明其货物损失的数量及价款，故其要求被上诉人赔偿其损失1443138.3元的主张，证据不足，不能成立。综上，上诉人郭建设与被上诉人吴彩凤之间的房屋租赁合同为不定期租赁合同，吴彩凤要求解除合同，腾交房屋，符合法律规定，应予支持。上诉人郭建设、张敏霞认为，在租赁期限内吴彩凤违法解除房屋租赁合同，给其造成损失并要求赔偿的理由，证据不足，不予支持。另外，上诉人诉称吴彩凤偷盗其货物与本案不是同一法律关系，其应向有权机关反映，本案不予审查。一审法院判决认定事实清楚，处理适当。但一审中吴彩凤反诉要求解除合同，而一审判决主文中仅有腾房的表述没有解除合同的内容，表述不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持商州区人民法院（2017）陕1002民初1508号民事判决第一、三条；二、变更第二条为“解除上诉人郭建设、张敏霞与被上诉人吴彩凤之间的房屋租赁合同，郭建设、张敏霞腾交房屋给吴彩凤。”上述具有执行内容的条款，应当在判决生效后30日内履行完毕。一审本、反诉案件受理费共计17863元由郭建设、张敏霞负担；二审案件受理费17863元由郭建设、张敏霞负担，予以免交。本判决为终审判决。审 判 长 王礼武审 判 员 尤永刚审 判 员 文改云二〇一八年六月二十二日法官助理 王 倩书 记 员 査瑶怡