江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2120号
上诉人（原审被告）：曹艳，女，汉族，1981年1月15日生，江西省南昌市。
委托诉讼代理人：衷震，江西求正沃德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：许国平，系曹艳丈夫。
被上诉人（原审原告）：万小印，男，汉族，1973年4月8日生，南昌市西湖区。
委托诉讼代理人：赖波，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谢亮亮，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：南昌中环互联信息服务股份有限公司，住所地：南昌市西湖区。
法定代表人：刘持海，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭礼庚，该公司职员。
上诉人曹艳因与被上诉人万小印、南昌中环互联信息服务股份有限公司（以下简称中环公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市西湖区人民法院(2017)赣0103民初928号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人曹艳的委托诉讼代理人衷震、许国平，被上诉人万小印及其委托诉讼代理人赖波，被上诉人中环公司委托诉讼代理人谭礼庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曹艳的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审案件诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实错误，万小印和中介未按约定过户交易时间履行义务。违约在先。三方签订的房屋买卖居间合同第六条约定的2016年8月15日系整个过户交易时间，但一审判决却认定是双方第一次到房屋交易机构办理房屋交易登记（受理）手续的时间，是主观推测，无充分证据支持，不符合日常交易常理。上诉人拒绝履行合同不构成违约。
万小印辩称：上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方应当共同维护；一审法院事实认定清楚；请求维持原判。
中环公司陈述意见与被上诉人万小印一致。
万小印向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，并协助原告办妥过户手续；2、判令被告承担本案诉讼费用。庭审中原告增加诉讼请求1、被告配合原告到开发商处办理编号为240号车位变更手续。2、房屋附属设施挂机空调3台、冰箱、洗衣机、液晶电视、热水器、抽油烟机各一台，床3张、沙发一套、餐桌一个归原告所有。
一审法院经审理查明：2016年7月29日，原、被告及第三人签订《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》一份，其中约定被告将位于南昌市西湖区永乐路669号国贸天琴湾18号楼1单元601室商品房一套（房屋权属证书编号10009S2173）出售给原告，面积106.28平方米（另送无产权车位壹个（240号）。房屋附属设施有挂机空调三台、冰箱、洗衣机、液晶电视、电热水器、燃气灶、油烟机各一台，床三张、沙发一套、餐桌一套、电视柜一个。另合同第五条第一项约定，原、被告双方商定房屋买卖价款（含装修和附属设施）人民币1305000元整。原告在办理交易手续当日通过资金托管1305000元。在不动产登记机构受理当日直接支付。合同第六条约定，原、被告及第三人三方同意2016年8月15日内共同到南昌市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续。该房屋交易过户费用（契税、转移登记费、增值税、个人所得税等）由乙方承担。第十二条约定本合同签订当日内，原告支付购房定金人民币30000元。定金在交易过户时应先支付第三人中环公司佣金后，多余款项可转为过户费用或按揭费用。定金与履约保证金的金额相等，如被告未支付履约保证金，并不履约合同义务的，被告同意第三人中环公司继续保管房屋权属证书等资料原件，待被告补交原告同等定金金额的履约保证金或承担违约责任后，第三人交还被告的房屋权属证书等资料原件。第十三条约定，原、被告双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任，违约方有受托人或代理人的，受托人或代理人承担连带责任。合同还对其他事项作了约定。签约当日，原告将定金30000元交给第三人中环公司，中环公司向原告出具收条，载明：“今代甲方曹艳收到万小印购买位于南昌市××区××天琴××楼××单元××室房屋的购房定金人民币三万元整”。被告曹艳亦在收条上签了名。同年8月3日，原、被告随第三人一起到南昌市房屋产权交易中心办理了产权转移受理的相关手续，原告于当日交给第三人办理过户费用13100元，第三人向原告出具了收条。同年8月10日南昌市房屋产权交易部门下发《南昌市房屋产权交易管理处房产交易情况明细单》，载明交易房屋坐落地点、面积、买卖双方姓名等事项。同年8月11日原告将139万余元存入中信银行62×××55账户内。同年8月12日，第三人代原告万小印交纳房屋契税24314.91元，个税8104.97元，同年8月16日，第三人中环公司通知原、被告8月17日到南昌不动产登记部门办理过户手续，被告表示其房屋不卖了。第三人中环公司通过邮政快递向被告发出催告函，被告拒收。审理中第三人中环公司称签订合同完成的当日，被告要求不进行资金托管，在办妥不动产过户当日直接支付房款。原告亦表示同意。同时第三人称由于不动产过户有较多流程，且由房产交易部门掌控，故最后到不动产部门办理过户时间只能由第三人根据进度通知原、被告。
一审法院认为，原、被告及第三人签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》系当事人真实意思表示且不违反法律的强制性规定，故合法有效，当事人均应按约履行。被告称原告未按约进行资金托管，未履行合同在先。一审法院认为原、被告在合同第五条第1页中约定“乙方（原告）按以下方式将房款支付甲方（被告），在办理交易手续当日通过资金托管人民币壹佰叁拾万伍仟元整，在不动产登记机构受理当日直接支付”。第三人称签订合同后的当日被告要求不进行资金托管，办妥过户手续后直接支付。原告亦表示同意。第三人作为原、被告房屋交易的中间方，其所做的该陈述具有较高的可信度。再结合原、被告2016年8月3日随第三人一起到房屋产权交易中心办理产权过户受理时，被告在原告未将购房资金办理资金托管时，其完全可以拒绝办理产权过户受理，但其继续与原告完成产权过户受理手续且事后一直未要求办理资金托管的行为，可以印证第三人上述陈述符合事实。因此，原告未办理资金托管系被告变更合同内容所致，原告对此不存在违约。被告称合同第六条约定2016年8月15日内共同到南昌市房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续，按该约定应在8月15日内办完过户手续并将房款支付被告，但在8月15日未完成过户及将房款支付被告，导致被告不再履行合同。一审法院认为，从合同第六条约定内容来看，显然是约定双方第一次到房屋交易登记机构办理房屋交易登记（受理）手续的时间，而非办理完成整个过户交易。一方面从房屋产权过户交易流程本身而言，首先交易双方应在房屋产权交易中心办理产权过户受理，在经过一系列相关流程，最后由交易双方到不动产交易部门办理产权过户手续。因此从有关部门设定的交易规则来看，不可能一次完成整个过户手续。再从合同第五条第1页约定：“乙方按以下方式将房款支付给甲方，在办理交易手续当日通过资金托管壹佰叁拾万伍仟元，在不动产登记机构受理当日直接支付”来看，也是分为两个阶段，第一阶段办理产权过户受理和资金托管，第二阶段由不动产登记机构办理过户。故被告所称8月15日前应办完过户的理由与约定不符。虽然合同对具体办理不动产过户时间未作明确约定。但第三人庭审中称由于不动产过户有较多流程，且由房产交易部门掌控，故具体办理过户时间只能由第三人根据进度通知原、被告。一审法院认为，原、被告所签合同系第三人提供的格式合同，由于合同上并未约定原、被告到不动产登记部门办理过户手续的具体时间，应视为原、被告接受第三人通知时间办理。且第三人在同年8月16日即通知原、被告第二日到不动产登记部门办理过户，被告拒绝办理，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于被告称按合同第十二条约定即使被告违约不履行合同义务，承担的违约责任仅为支付原告交付定金对等金额保证金责任，即承担支付3万元违约金责任，并不需承担继续履行合同办理过户这一违约责任。一审法院认为，该第十二条约定仅是指如被告未支付履约保证金，第三人中环公司可继续保管被告的房屋权属证书等资料原件，待被告补交或承担了违约责任，第三人交还被告的房产证等资料原件。该条款并非被告理解的其违约责任仅为承担与定金等额的违约金，故被告该辩称理由不能成立。关于违约责任，当事人在合同第十三条约定，原、被告双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任。本案原、被告均未选择赔偿损失。现原告诉请继续履行合同，根据我国合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告作为守约方，其享有选择继续履行或者赔偿损失等违约责任的权利。虽然原告在本案中仅支付了定金30000元，但原告提供的银行凭证表明其为履行合同已准备了充分的资金保障，其具有履行合同的能力。并且原告也已交纳涉案房屋的契税和个税，完成了除不动产登记部门办理过户手续之前的一切交易程序。且根据原告现提供的银行凭证，证明截止2017年6月30日其已将131万余元存入中信银行62×××55账户内，以证明其具备履行合同的能力。考虑本案不存在合同无法履行的障碍以及从维护合同的严肃性和诚实信用原则角度出发，原告诉请，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条之规定，判决：一、被告曹艳于本判决生效之日起十日内将其所有的座落于南昌市西湖区永乐路669号国贸天琴湾18号楼1单元601室房屋协助原告万小印办理过户至万小印名下,过户费用由原告承担。二、原告万小印在办理过户当日将购房款1305000元付给被告曹艳。三、被告曹艳于本判决生效之日起十日内将其位于南昌市西湖区永乐路669号国贸天琴湾东区地下层编号为240号停车位协助原告万小印办理车位使用权变更至原告万小印名下。四、驳回原告万小印其他诉讼请求。原告万小印预交的案件受理费7520元，由被告曹艳负担。
二审审理期间上诉人曹艳提交了录音证据，证明目的双方在通话中确认2016年8月15日是双方契约所指的是办理完所有过户手续及交付最后钱款的时间，通话人是万小印和曹艳的前夫许国平，通话时间不详。被上诉人万小印对录音证据质证后对真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明双方同意在8月15日前办理完所有手续。被上诉人中环公司的质证意见与万小印相同。因上诉人曹艳提交的录音证据不符合证据的形式要件，且谈话内容也无法达到其证明目的，故对该录音证据不作为认定事实的依据予以采信。
本院经审理查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人曹艳、被上诉人万小印及被上诉人中环公司2016年7月29日签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》合法有效，当事人均应按约履行。根据我国房屋产权过户交易流程，完成产权过户登记需经过一系列的流程，并且其中多个流程是由房产交易部门掌控，最后办理不动产权登记受理的时间只能由被上诉人中环公司根据房产交易部门的进度通知上诉人曹艳、被上诉人万小印，故被上诉人中环公司根据交易惯例提供的格式化《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》第六条约定的2016年8月15日应为三方最迟应去房产交易部门办理产权转移受理的时间，因此，一审法院认定8月15日是约定上诉人曹艳、被上诉人万小印第一次到房屋交易登记机构办理房屋交易登记（受理）手续的时间正确，应予以支持。三方在2016年8月15日之前已去房产交易部门办理了产权转移受理手续，故被上诉人万小印并不存在违约行为，上诉人曹艳主张被上诉人万小印违约在先，与事实不符，本院不予采纳。2016年8月16日被上诉人中环公司通知上诉人曹艳、被上诉人万小印次日去房产交易部门办理不动产权登记受理手续，上诉人曹艳明确表示不履行三方签订的《南昌市城市房屋存量房买卖居间合同》，违反了合同约定的义务，构成违约。被上诉人万小印作为守约方，要求继续履行合同，符合法律规定，应予以支持。
综上所述，上诉人曹艳的上诉请求依据不足、理由不充分，不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉人曹艳预交的二审案件受理费7520元，由曹艳自行负担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一八年二月五日
书记员 刘欢欢