北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0113民初14534号原告:北京城承物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区丹棱街16号海兴大厦C座616，组织机构代码X。法定代表人：彭明林，董事长。委托代理人：陈昆，女，1982年8月4日出生，北京城承物业管理有限责任公司法务部部长，住公司宿舍，身份证号码X。被告：赵雄飞，男，1987年9月4日出生，北京市顺宇物业有限公司保安保洁部项目主管，住北京市顺义区X小区，身份证号码X。原告北京城承物业管理有限责任公司（以下简称城承公司）与被告赵雄飞物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨娇独任审判，公开开庭进行了审理。原告城承公司之委托代理人陈昆、被告赵雄飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告城承公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵雄飞依法交纳物业管理费，履行合同；2.判令被告赵雄飞补交拖欠的物业费2527.92元，滞纳金771.04元，共计3298.96元;3.判令被告赵雄飞承担本案诉讼费。庭审中，原告城承公司撤销第一项诉讼请求，变更第二项诉讼请求为判令被告赵雄飞补交拖欠的物业费2527.92元，滞纳金2186.23元，第三项诉讼请求不变。事实与理由：赵雄飞于2014年12月26日入住北京市顺义区X小区X号楼X单元X室。该小区入住时城承公司与北京城建兴华地产有限公司（开发建设单位）签订了《前期物业委托合同》。赵雄飞自2016年4月1日至2017年3月31日没有交纳物业费，请求人民法院依法判决赵雄飞交纳物业管理费。被告赵雄飞辩称：房本登记的是我的名字，房屋面积没有问题，楼号没有问题，我对拖欠物业费的年度没有异议，欠费数额有问题。我不交物业费的原因是城承公司提供的是前期物业合同，据此不应该向业主收取物业费。《关于实施中若干问题的通知》中规定，小区要在三个月内成立业委会，但小区没有业委会。本院经审理认定事实如下：赵雄飞是北京市顺义区X小区X号楼X单元X室房屋所有权人，该房屋建筑面积为80.1㎡。2013年4月23日，赵雄飞与北京城建兴华地产有限公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，附件七北京市前期物业服务合同中约定，经北京城建兴华地产有限公司委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为住宅2.63元/平方米/月，赵雄飞违反第十一条的约定，或在“业主一卡通”中预存的费用不足以支付物业服务费，经北京城建兴华地产有限公司催缴后赵雄飞仍未续缴的，赵雄飞应当按每日千分之五的标准向北京城建兴华地产有限公司支付违约金。北京城建兴华地产有限公司于2014年12月15日发出《关于X小区物业共用部分查验的通知》，内容为：根据《北京市物业管理办法》、《关于实施中若干问题的通知》第四条关于“物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面查验通知之日起30日内未完成交接的”有关规定，我公司委托具有第三方评估监理资质的北京金泊顿物业评估监理有限公司对本小区物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。2014年12月26日，赵雄飞与北京城建兴华地产有限公司签订《委托书》，内容为：委托方今同意并授权受托方根据有关法律法规，聘请具有物业项目承接查验评估资质的第三方评估机构，对北京市顺义区X小区物业项目开展承接查验评估，并于该评估结论通过相关部门审核后认同其评估结果。将全部物业交接给前期物业公司管理（北京城承物业管理有限责任公司）。赵雄飞于当日办理入住手续。北京城建兴华地产有限公司和城承公司签订《X小区前期物业委托合同》，内容为：北京城建兴华地产有限公司委托城承公司为其开发的X小区项目提供前期物业服务，前期物业服务期限为自本合同生效之日起，至北京城建兴华地产有限公司与本项目全体业主的《北京市前期物业合同》终止之日止。该委托合同同时约定了住宅物业费的标准为2.63元/平方米/月。在物业服务费用收缴部分，合同约定城承公司可接受北京城建兴华地产有限公司或全体业主委托查验、接收并管理本项目物业共用部分且符合相关标准，北京城建兴华地产有限公司向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接，城承公司可向业主收取物业服务费。2015年3月10日，北京城建兴华地产有限公司向北京市顺义区双丰街道办事处出具证明，证明已对X小区完成承接查验评估工作。北京市顺义区双丰街道办事处于2015年3月30日向中国光大银行北京分行出具情况说明一份，内容为X小区前期物业服务已经符合物业共用部分经查验符合相关标准，北京城建兴华地产有限公司向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接。2015年3月31日，北京城建兴华地产有限公司向全体业主公示，由于物业共用部分经查验符合相关标准，北京城建兴华地产有限公司向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接，根据《北京市物业管理办法》、《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》规定，从2015年4月1日起开始按照《前期物业服务合同》以及《前期物业服务费用委托收款协议》的约定向业主收取物业服务费用，收费标准如下：按照《北京市物业服务费用评估规范（试行）》要求，我司组织相关物业管理行业专家对项目进行评估，住宅单价2.63元/平方米/月。现原告赵雄飞自2016年4月到2017年3月的物业费2527.92元。庭审中，城承公司称《X小区前期物业委托合同》的生效之日为2014年12月，并且根据《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》的有关约定，赵雄飞第一年的物业费是通过与北京城建兴华地产有限公司、中国光大银行签订的前期物业服务费托收协议存入“业主一卡通”内的，后划转至其公司处。赵雄飞对《前期物业服务合同》、物业费明细和《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》的真实性认可，但主张城承公司的物业服务没有达到相应标准，物业服务水平、绿化、保洁、安保等均不到位，签订商品房预售合同时也没有仔细看合同中的内容。赵雄飞为证明其不应当交纳物业费，向法院提交《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》，称城承物业没有满足第四条第四款的规定。城承公司对该通知的真实性予以认可，但指出赵雄飞的证据恰好证明该公司有收费依据。赵雄飞提交6张照片，照片反映内容为X小区1号楼、2号楼路边化粪池管道塌陷，证明城承公司提供的评估报告所记载的评估结果有问题。城承公司对部分照片的真实性予以认可，但称化粪池塌陷与评估结果没有关系。为进一步查清案件的事实，还原物业服务质量的真实情况，本院去往X小区进行取证，并拍摄照片16张。城承物业对部分照片的真实性予以认可，赵雄飞对全部照片的真实性予以认可。上述事实，有本院庭审笔录、《X小区前期物业委托合同》、照片、《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》、证明、书面交接通知等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。北京城建兴华地产有限公司与城承公司签订的《X小区前期物业委托合同》不违反法律相关规定，该合同对小区全体业主具有约束力，双方均应依约履行。《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》规定，物业共用部分经查验符合相关标准，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的，业主应当按照前期物业服务合同的约定缴纳物业服务费。根据城承公司提交的证据可知，北京城建兴华地产公司曾发出公示，告知因X小区小区符合《关于〈北京市物业管理办法〉实施中若干问题的通知》的相关规定，全体业主自2015年4月1日起开始向业主收取物业服务费用，该公示符合法律的相关规定，本院予以确认。赵雄飞向“业主一卡通”中预存的物业服务费期间为2015年4月1日至2016年3月31日，现城承公司主张2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费，该请求于法有据，本院予以支持。赵雄飞在庭审中称其未看预售合同的内容，因赵雄飞为完全民事行为能力人，应对其签字的行为承担相应的法律责任，故本院对其主张不予采信。赵雄飞认为评估报告和评估结果有问题，因其与物业服务并无直接关联性，故本院对其主张不予采信。根据庭审中赵雄飞提交的照片和本院现场取证的照片可知，城承公司在提供物业服务时存在一定瑕疵，但因物业服务是一个持续不断的过程，不能以一时的状态作为评判的依据，故赵雄飞应全额交纳2016年4月1日至2017年3月31日期间的物业费。因赵雄飞并非恶意拖欠物业费，故本院对城承公司要求赵雄飞支付违约金的诉讼请求不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议城承公司应加大服务意识，更多听取小区业主的意见和建议，增强公共区域及设备的维护力度，更多赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告赵雄飞于本判决生效之日起七日内给付原告北京城承物业管理有限责任公司二○一六年四月一日至二○一七年三月三十一日期间的物业费二千五百二十七元九角二分；二、驳回原告北京城承物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告赵雄飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告赵雄飞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 杨 娇二〇一七年十一月三日书记员 王浦璇