福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0526民初3233号原告：中国农业银行股份有限公司德化县支行，住所地德化县龙浔镇德新街A2幢13-18、69-75号店面。负责人：张旭禹，该支行行长。委托诉讼代理人：曾庆辉，该支行员工。委托诉讼代理人：黄智锋，该支行员工。被告：徐丽坪，女，1983年2月6日出生，汉族，漳浦县人，住福建省漳浦县。被告：德化县影视城开发建�有限公司，住所地德化县龙浔镇坪埔。法定代表人：苏良金，该公司董事。原告中国农业银行股份有限公司德化县支行(以下简称“农行德化支行”)与被告徐丽坪、德化县影视城开发建设有限公司（以下简称“影视城公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曾庆辉到庭参加诉讼。被告徐丽坪、影视城公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行德化支行向本院提出诉讼请求：一、判令徐丽坪偿还原告借款本金人民币606666.64元、利息7384.02元、罚息94.49元、复利59.99元，及从2017年8月30日起至贷款本息还清之日的利息；二、判令原告有权就徐丽坪提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；三、判令影视城公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：徐丽坪因购买影视城公司开发的“德化县龙浔镇坪埔影城华园”2#1201房，于2015年5月22日向原告借款人民币70万元，到期日2030年5月21日，并由其所购的房地产作抵押担保，影视城公司提供连带责任保证。借款后，徐丽坪累计归还借款本金93333.36元，现尚欠本金606666.64元及利息7384.02元（连续3期未还款），已构成违约。徐丽坪债务逾期后，经原告多次向借款人、保证人催讨，未果。徐丽坪未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。影视城公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。农行德化支行为支持其诉讼请求提供如下证据：1、营业执照复印件、金融许可证复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，证明原告的主体资格。2、徐丽坪身份证复印件一份、徐丽坪离婚证复印件一份、影视城公司营业执照复印件一份、法定代表人身份证复印件一份，证明被告主体资格。3、商品房买卖合同复印件一份、销售不动产统一发票复印件一份、预告登记证明复印件一份、德化县商品房买卖合同备案信息表复印件一份，证明涉案抵押物的情况。4、个人购房担保借款合同原件一份、房地产抵押清单原件一份、同意房产抵押承诺书原件一份、房地产抵押权预告登记证明（德房预德�字第20150736号）原件一份，证明借款合同对各方权利义务的约定，双方就涉案房产办理了抵押权预告登记。5、贷款发放通知单原件、借款凭证原件各一份，证明原告已履行合同义务，依约放款的事实。6、中国农业银行会计管理系统截屏打印件一份、中国农业银行信贷管理系统打印件一份，证明涉案贷款的欠款及逾期情况。7、交易明细打印件一份，证明涉案贷款的还款情况。经庭审质证，徐丽坪、影视城公司在举证期限内未提供相关证据，亦未到庭对农行德化支行的起诉及证据提出异议，视为放弃举证及质证权利。农行德化支行提供的上述证据内容真实、来源合法且与本案具有关联性，本院予以采信。根据本案当事人的举证、质证、本院认证以及庭审审理的情况，对本案事实认定如下：2015年5月22日，农行德化支行作为贷款人，徐丽坪作为借款人及抵押人，影视城公司作为保证人，三方签订一份《个人购房担保借款合同》，合同约定：借款金额人民币柒拾万元整；借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于福建省泉州市德化县龙浔镇坪埔影城华园2幢1201房；借款期限180个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，以12个月（从借款发放之日起至次月的借款发放日的对应日为一个月，以此类推；如无借款发放日的对应日，则为次月最后一天）为一�调整周期，借款执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；本合同的还款方式为等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的20日；借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍计收罚息，直至本息清偿为止；逾期期间，如果中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）；借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起�按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额偿还：……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……；本合同项下借款采用“阶段性保证+抵押”担保方式，由阶段性保证人影视城公司提供保证担保，由在本合同签章的抵押人提供抵押担保；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用；保证期间为借款到期日起二年；若发生法律法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣布提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年；抵押人同意以坐落于福建省泉州市德化县龙浔镇坪埔影城华园2幢1201的房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同签订后，农行德化支行于2015年5月31日向徐丽坪�放贷款700000元，借款期限为2015年5月31日至2030年5月21日。借款后，徐丽坪从2017年6月开始逾期，截止2017年8月30日，徐丽坪尚欠农行德化支行到期及未到期的借款本金合计606666.64元，利息7384.02元，罚息94.49元，复利59.99元。另查明，2015年5月26日，农行德化支行作为预告登记权利人，徐丽坪作为预告登记义务人，双方就徐丽坪向影视城公司购买的德化县龙浔镇坪埔影城华园2#幢12层1201房屋向德化县房地产交易所办理预购商品房抵押权预告登记（德房预德化字第20150736号）。涉案房产至今未办理房地产权属证书。本院认为，农行德化支行与徐丽坪、影视城公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且没有违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应按合同约定�行。徐丽坪在合同履行过程中出现数月逾期，未能按约定按期足额偿还借款，已构成违约；根据合同约定，农行德化支行有权提前收回已发放借款，现农行德化支行要求徐丽坪偿还到期及未到期的借款本金合计606666.64元及截止2017年8月30日的利息7384.02元、罚息94.49元、复利59.99元，并继续支付利息至贷款本息全部清偿之日止，符合合同约定，本院予以支持。关于农行德化支行能否就徐丽坪提供的抵押物优先受偿，根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然原、被告双方就抵押物办理了抵押权预告登记，但该抵押物属于预售商品房，只进行了商品房买卖合同备案，至今未登记至徐丽坪名下，故抵押登记的条件不具备，抵押权未设立，农行德化支行仅作为抵押权预告登记的权利人，不享有抵押权。因此，对农行德化支行要求就抵押房产优先受偿的请求，本院不予支持。根据《个人购房担保借款合同》的约定：“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用”，现徐丽坪尚未取得涉案房产的权属证书，故农行德化支行在保证期间内要求保证人影视城公司对上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。影视城公司承担保证责任后，有权向徐丽坪追偿。徐丽坪、影视城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃举证、质证等权利，本院依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第一款的规定，判决如下：一、徐丽坪应于本判决生效后十日内偿还中国农业银行股份有限公司德化县支行借款本金606666.64元、利息7384.02元、罚息94.49元、复利59.99元（以上合计614205.14元）及自2017年8月31日起至偿清借款本息之日止按合同约定计算的利息。二、德化县影视城开发建设有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。德化县影视城开发建设有限公司承担保证责任后，有权向徐丽坪追偿。三、驳回中国农业银行股份有限公司德化县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9941元，减半收取4970.5元，由徐丽坪、德化县影视城开发建设有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  施小容二〇一七年十一月三十日书记员  黄腾杰附本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合�义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人�债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的�或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。申请执行提示：第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。