广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终14472号
上诉人（原审原告）：赵某某。
上诉人（原审原告）：吴某某。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：卢碎丽，广东普发律师事务所律师。
上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：游卫刚，广东普发律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：林某某。
上诉人赵某某、吴某某与被上诉人林某某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初3798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赵某某、吴某某上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持赵某某、吴某某的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由林某某承担。事实和理由为，1、一审判决认定《物业房屋租赁合同》为定期限合同错误。该《物业房屋租赁合同》约定的租赁期限没有起始时间、也没有具体的租赁年限，只书写了“至拆迁止”。非常明显属于无固定期限的租赁合同。2、一审判决认定租金差距不属于显失公平错误。由于租赁合同没有约定具体的租赁期限，一审判决又认为未超过20年租期，如果20年均按每月2600元支付租金，非常明显定会产生显失公平的结果，仅按2016年的指导租金计算，涉案房屋的租金与指导租金就已经达到了32%的差距。3、赵某某、吴某某始终反对林某某转租，只是赵某某、吴某某不懂得如何维护自己的合法权益，如何保留自己的证据。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，应依法改判。
林某某经本院合法传唤未到庭，亦未作答辩。
赵某某、吴某某向一审法院起诉请求：1、解除赵某某、吴某某与林某某之间的《物业房屋租赁合同》。2、林某某承担全部诉讼费用。
一审法院认定：2011年3月14日，吴某某（甲方）与林某某（乙方）签订了《物业房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租金每月2600元，押金2600元，租期至拆迁为止，租用期间的物业水电费、卫生费、管理费皆由乙方负责支付；乙方须于每月1日之前缴付当月租金，如逾期10天仍未缴纳租金，甲方有权终止合同，收回房屋，并扣取押金。
另查，1989年2月15日，赵某某与案外人深圳某某信托投资总公司（以下简称信托公司）签订《深圳经济特区职工住房买卖合同》，约定信托公司将涉案房屋出售给赵某某，建筑面积83.83平方米，赵某某以一次付款非抵押贷款方式于1989年3月2日前将交易价24713.70元缴付给信托公司，涉案房屋核定住房地价为9221.30元。1989年2月13日，信托公司出具发票，确认赵某某一次性付清涉案房屋购房款24713.74元。后信托公司还出具了一份《付清地价证明》，载明:赵某某购买涉案房屋，优惠地价4723.92元，加息后地价5338.50元，已于1991年3月30日全部付清。
又查，深圳市福田区2016年房屋租赁指导租金表显示2016年涉案房屋所在片区不带电梯住宅的政府指导租金为41元/平方米/月。
再查，赵某某、吴某某为夫妻关系；赵某某、吴某某的户籍住址登记为涉案房屋的地址。
庭审中，赵某某、吴某某称，林某某承租涉案房屋后一直如期按每月2600元向赵某某、吴某某交纳租金至今，涉案房屋至今未拆迁。赵某某、吴某某还称，林某某承租涉案房屋几个月后，赵某某、吴某某曾上门查看，发现不是林某某本人居住，而是由林某某转租给其他公司作为员工宿舍，有7个员工在住。
一审法院认为，吴某某与林某某签署的《物业房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按租赁合同的约定，全面、正确履行合同义务。《物业房屋租赁合同》约定租期至拆迁止，该约定视为附解除条件的约定。虽合同未明确约定租期起始日期，依双方签署《物业房屋租赁合同》的时间，可认定为签署合同当天即2011年3月14日为租期的起始日。根据我国合同法第214条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故涉案《物业房屋租赁合同》的租期应为2011年3月14日起至拆迁之日止，若超过20年，超过部分无效。截至庭审日，租期仍未超过20年，涉案房产也未拆迁，未达解除合同的条件，且林某某从未拖欠租金，赵某某、吴某某以涉案《物业房屋租赁合同》租期不明确应认定为不定期租赁合同、赵某某、吴某某可随时解除合同为由要求解除涉案合同，一审法院不予支持。
赵某某、吴某某还主张林某某未经赵某某、吴某某同意将涉案房屋转租他人，据此赵某某、吴某某要求解除合同。首先，赵某某、吴某某对林某某转租的事实未举证予以证明。其次，退一步讲，即使林某某确实将涉案房屋转租他人，但赵某某、吴某某庭审中陈述其在林某某承租涉案房屋几个月后上门查看便发现了转租的情况，赵某某、吴某某虽表示其对林某某转租的行为提出过异议，但赵某某、吴某某亦未对此举证证明。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。赵某某、吴某某以林某某未经其同意将涉案房屋转租他人为由要求解除合同，缺乏证据，且不符合法律规定，一审法院不予支持。
赵某某、吴某某还以《物业房屋租赁合同》约定的租金明显低于政府指导租金标准为由，认为显失公平，要求解除合同。经查，深圳市福田区2016年房屋租赁指导租金表显示2016年涉案房屋所在片区不带电梯住宅的政府指导租金为41元/平方米/月，以此标准计算涉案房屋的租金为3437.03元/月（41元/平方米×83.83平方米）。一审法院认为，虽《物业房屋租赁合同》约定租金为2600元/月，与按2016年政府指导租金标准计算同片区同面积的房屋租金标准3437.03元/月相差有837.06元/月，但该租金差距不属于合同法司法解释（二）第26条规定的可解除合同的情形，赵某某、吴某某据此要求解除合同，不符合法律规定，一审法院不予支持。
综上，赵某某、吴某某要求解除合同的理由均不成立，一审法院予以驳回。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：驳回赵某某、吴某某的诉讼请求。本案案件受理费100元（已由赵某某、吴某某预交），由赵某某、吴某某负担。
本院确认一审查明的事实。
本院认为，吴某某与林某某签署的《物业房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约行事。《物业房屋租赁合同》中双方对租赁期限只是约定租期至拆迁止，对于何时拆迁，时间并不确定，故该约定应视为对租赁期限约定不明确。合同法第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。故根据上述规定，本案视为不定租期，赵某某、吴某某可随时解除与林某某的租赁合同。赵某某、吴某某于2017年2月6日起诉请求解除合同，该起诉状一审法院于2017年3月10日向林某某送达，故本院确认双方的《物业房屋租赁合同》至2017年3月10日解除。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初3798号民事判决；
二、赵某某、吴某某与林某某就位于深圳市南园路某大厦XX房签订的《物业房屋租赁合同》于2017年3月10日解除。
本案一、二审案件受理费共计200元，由林某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 唐 毅
审判员 曹 静
审判员 张 睿
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二〇一七年十一月十四日
本件与原件核对无异
书记员 李开宇
附：法律条文
《中华人民共和国合同法》
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。