重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0112民初15759号原告：骆大发，男，汉族，1969年11月13日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：涂丁，广东德纳（重庆）律师事务所律师。被告：重庆中华置业有限公司，住所地重庆市江北区锦馨苑2号附1号2-2，统一社会信用代码915001052028635337。法定代表人：杨晓轩，董事长。委托诉讼代理人：莫涛，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思伦，重庆百君律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。负责人：王晓永，行长。委托诉讼代理人：何继兴，男，汉族，1988年5月24日出生，住重庆市渝中区。原告骆大发与被告重庆中华置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年7月26日受理后，依法由审判员万园薇担任审判长，与人民陪审员王先容、朱锡林组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告骆大发的委托诉讼代理人涂丁、被告重庆中华置业有限公司的委托诉讼代理人莫涛到庭参加了诉讼。第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行经本院传唤，无法定理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告骆大发向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2．被告返还原告房屋首付款697000元，并支付利息（以697000元为本金，从2013年10月16日起，按年利率7.5%计算至本清时止）；3．被告向原告偿付、返还已支付的大修基金、契税、登记费等费用共计27446元；4．被告向原告支付违约金11470元（购房款的百分之一）5．解除原、被告及第三人�订的个人住房（商业用房）借款合同及重庆市预购商品房抵押贷款合同；6．被告支付原告截止至判决生效时原告已向第三人归还的按揭贷款本金及利息；7．被告向第三人归还尚欠的银行按揭贷款本金及利息；本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原、被告于2013年10月10日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市渝北区××街道××号地块××幢××号房屋，总房款为1147000元，被告应于2015年12月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同还约定如被告逾期交房超过60日，原告有权解除合同，并要求被告支付相关利息及违约金。《重庆市商品房买卖合同》签订后，原告如约向被告支付了全部购房款及税费，但被告在合同约定的交房期限的60日后，仍不履行交房义务。原告于2016年3月5日向被告发出了《解除商�房买卖合同通知书》，通知被告解除合同，并要求被告按约返还购房款项及附属税费，支付利息及违约金等，但被告至今未予支付。同时，因商品房买卖合同解除，作为从合同的个人住房（商业用房）借款合同及重庆市预购商品房抵押贷款合同也应解除，故原告一并提出解除该两份合同。被告重庆中华置业有限公司辩称，首先，本案商品房买卖合同不符合解除条件，原告没有按照合同约定的时间支付按揭贷款，故被告享有先履行抗辩权，有权顺延交付房屋，原告的合同解除权的行使期间也应当顺延，顺延的天数为原告迟延支付按揭贷款的天数，因此原告在2016年3月14日不享有合同解除权。其次，商品房买卖合同与借款合同、抵押贷款合同不属于主从合同关系，借款合同与抵押贷款合同不符合解除条件。最后，即使合同解除，原告�部分诉讼请求仍不应得到支持。原告主张的首付款利息没有合同及法律依据，且该诉讼请求与其主张的违约金属于重复计算；原告已向银行归还的按揭贷款利息是原告借款产生，并非购买房屋所必然发生的资金损失，不应由被告承担，且按揭贷款合同不同，可能造成的利息金额也存在较大差异，因此即使被告应当支付也应按照银行同期贷款利率计算，不应以按揭贷款合同约定的利率计算；原告主张的税费被告仅是代收代缴义务，不应由被告返还。第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行未到庭，亦未向本院提交书面意见。本院经审理认定事实如下：2013年10月10日，以被告为甲方，原告为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》一份。合同约定：乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区××街道××号地块××幢××号房屋；该商品房为预售商品房，建筑面积126.01平方米，套内建筑面积107.95平方米。合同第四、五条对购房价款及付款方式约定为：房屋成交价1147000元；本合同签订之日，乙方需支付购房款697000元，余款450000元由乙方负责向银行按揭贷款支付，乙方应按本合同约定办理完成按揭贷款手续，并保证按揭贷款在本合同签订后一个月内到达甲方账户，否则应承担本合同第十条约定的违约责任。合同第七条对于交房期限及交付条件约定为：甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，该商品房在交付时应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，如遭遇不可抗力，甲方应当在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第八条对于交房手续的办理约定为：甲方�于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理房屋交付手续的准备。合同第九条对于甲方逾期交房的违约责任约定为：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将商品房交付乙方使用，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。合同第十条关于乙方逾期付款的违约责任约定为：乙方如未按本合同约定的时间付款，逾期超过60日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按应付价款的百分之一向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.5的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。合同第二十五条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。2013年10月8日，原、被告双方签订附件五，即《补充协议》一份。《补充协议》第三条约定：乙方拟向甲方推荐的贷款银行申请450000元的按揭贷款；乙方应于主合同签订之日向甲方支付扣除按揭贷款数额后的所有房款697000元；乙方应在签约后3日内办理完毕按揭贷款手续，否则，视为逾期付款，双方按主合同第十条处理。《补充协议》第七条约定：双方按主合同第九条、第十条行使解约权的，应于约定期限届满之日起15日内向对方发出解除合同的书面通知，如果未在该期限内将解除合同的通知送达对方，则视为放弃解除合同的权利，合同继续履行。《补充协议》第十一条约定：在甲方和乙方任何一方根�主合同或本补充协议的约定行使解除权时，主合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；根据主合同及本补充协议的约定，当甲方应退还任何款项给乙方时，如其中任何款项为乙方以贷款方式支付，则乙方同意并授权甲方将该部分款项直接退还给贷款银行，甲方将前述款项退还给贷款银行即视为退还给乙方。2013年10月10日，以原告为借款人（抵押人），第三人为贷款人，被告为保证人，三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》，第三人系被告推荐的按揭贷款银行。合同主要约定：借款人向贷款人借款450000元，借款期限为120个月，从2013年10月10日起至2023年10月10日止；贷款利率为浮动利率，即在起息日基准利率水平上上调15%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；每期还款日为借款实际发放日在借款期限内每月对日，如当月没有借款实际发放日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人采取等额本息还款法，还款周期为每个月；抵押人以案涉房屋设定抵押，抵押担保范围包含借款本金、利息（包括罚息和复利）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用，保证人承担连带保证责任。同日，原、被告及第三人签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，对贷款金额、期限、利率、还款方式、抵押物状况、违约责任等进行了约定。2013年10月16日，被告向原告开具697000元的销售不动产统一发票。原告另向被告缴纳物业专项维修资金10081元、契税17205元，房屋所有权登记费160元。上�税费被告均已向相关部门缴纳。2014年6月24日，第三人将按揭贷款450000元支付给被告。原告此后于每月24日向第三人归还贷款本息至今。2016年3月11日，被告向原告开具450000元的销售不动产统一发票。2016年3月5日，原告向被告送达《解除购房合同通知书》，以被告未能在《重庆市商品房买卖合同》第七条约定时间内交房，且逾期超过60日为由，要求解除商品房买卖合同。2016年3月17日，原告向重庆市江北区人民法院提起诉讼。2016年4月25日，重庆市江北区人民法院作出（2016）渝0105民初4370号之二民事裁定，将该案移送至本院审理。2016年3月31日，案涉房屋所在项目取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。庭审中，被告称大�基金、契税可以由相关部门退还，其中大修基金需要在房屋另行售出后可以退还，所有权登记费无法退还，原告称不清楚哪些税费可以由相关部门退还。上述事实，有原、被告的陈述、《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、销售不动产统一发票、收据、契税缴税证明、非税收入一般缴款书、资金交易查询、解除购房合同通知书、重庆市建设工程竣工验收备案登记证等证据在案为证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，原、被告与第三人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》均是当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效。关于《重庆市商品房买卖合同》是否解除的问题。根据《重庆市商品房买卖合同》第七条的约定，被告应于2015年12月30日前交付房屋。被告辩称原告未按照商品房买卖合同及补充协议约定的期限支付按揭贷款，属于逾期付款，被告享有先履行抗辩权，可据此顺延交房。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，原告在约定的交房期限届满前早已支付了按揭贷款，仅按揭贷款支付时间的迟延并不能导致被告在合同约定的交房期限届满时享有拒绝交房的先履行抗辩权，且被告关于其有权按照原告逾期付款的天数顺�交房天数的主张缺乏合同及法律依据。因此，对于被告的该项抗辩理由，本院不予支持。被告应按照合同约定的期限，在2015年12月30日前向原告交付房屋。《重庆市商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期超过60日交付房屋的，原告有权解除合同。《补充协议》第七条约定，原告应在约定期限届满之日起15日内向被告发出解除合同的书面通知。因此，被告如在2016年2月28日前未能交付房屋的，原告有权解除合同，合同解除权的行使期限应为2016年2月29日至2016年3月14日。2016年3月5日，原告向被告送达解除房屋买卖合同通知书，以被告逾期交房超过60日为由，要求解除《重庆市商品房买卖合同》，原告解除合同符合合同约定的条件，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2016年3月5日解除，由于合同已经解除，原告现起诉要求解除合同缺乏依据，本院不予支持。关于《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》是否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，由于原、被告之间的《重庆市商品房买卖合同》已解除，原、被告及第三人所签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》的合同目的不能实现，该两份合同也应当解除。关于房款及利息的支付问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，被告应当将已收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还给第三人和原告。鉴于原告在本判决生效前应向第三人继续归还按揭贷款的本金及利息，故被告在归还第三人贷款本金及利息时应当扣除原告已归还的本金。原告在判决生效前归还的贷款本金及利息应当由被告直接支付给原告。此外，被告应向原告返还首付款697000元，并以697000元为本金，从付款之日起，按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息至本清时止，原告要求按照年利率7.5%支付缺乏合同及法律依据，本院不予支持。因被告开具首付款发票的时间应晚于实际付款时间，原告主张从首付款发票开具之日，即2013年10月16日起算利息符合法律规定，本院予以�持。关于原告要求被告支付违约金11470元的诉讼请求。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，被告逾期交房导致合同解除的，应按原告已付房款的百分之一支付违约金，原告据此要求被告支付违约金11470元符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告返还税费27446元的诉讼请求。被告已将代收的大修资金10081元、契税17205元，房屋所有权登记费160元向相关部门缴纳。被告系代收代缴义务，商品房买卖合同解除后，大修资金10081元、契税17205元相关部门能够退还，故该部分款项应由被告协助原告向相关部门退还，对于原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。对于房屋所有权登记费160元，虽然被告已向相关部门缴纳，但被告认可该两笔费用在合同解除后无法由相关部门退还，现商品房买卖�同由于被告的原因解除，故被告应将其支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：解除原告骆大发与被告重庆中华置业有限公司、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内返还�告骆大发首付款697000元，并支付利息（以697000元为本金，从2013年10月16日起，按中国人民银行同期贷款利率计算至本清时止，该利率以年利率7.5%为限）；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内返还原告骆大发截止至判决生效之日止原告骆大发已向第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行归还的贷款本金及利息（以第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行核算为准）；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内向第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行偿还原告骆大发自判决生效之日起剩余的按揭贷款及利息（若有）；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告骆大发违约金11470元；被告重庆中华置业有限公司于本判决生效后七日内支付原告骆大发房屋所有权登记费160元；驳回原告骆大发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17100元，由原告骆大发负担100元，被告重庆中华置业有限公司负担17000元。保全费5000元，由原告骆大发负担50元，被告重庆中华置业有限公司负担4950元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  万园薇人民陪审员  王先容人民陪审员  朱锡林二〇一七年四月二十一日书 记 员  吕 斌