黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0202民初775号
原告（反诉被告）：中国人民解放军黑龙江省齐齐哈尔军分区，住所地：齐齐哈尔市龙沙区。
法定代表人：王新江，该单位司令员。
委托代理人：刘宝霞，黑龙江刘宝霞律师事务所律师。
被告（反诉原告）：王晶，女，1971年1月22日出生，汉族，个体业主，住齐齐哈尔市建华区。
委托代理人：王清，女，汉族，无职业，住齐齐哈尔市铁锋区。
委托代理人：张智宏，黑龙江淞泽律师事务所律师。
原告（反诉被告）中国人民解放军黑龙江省齐齐哈尔军分区（以下简称齐军分区）与被告（反诉原告）王晶租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告齐军分区的委托代理人刘宝霞、被告王晶的委托代理人王清、张智宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）齐军分区向本院提出诉讼请求：1、要求解除原、被告所签订的《军队房地产租赁合同》，判令被告将租赁物中的人员及物品全部迁出该房屋，并保持房屋现有完好状态。3、判令被告支付拖欠的租金32000元以及滞纳金9600元（32000元*30%），并判令租金和滞纳金支付至实际迁出租赁物之日。4、判令被告承担本案的诉讼费用。
被告（反诉原告）王晶辩称：1、不同意原告解除合同的诉讼请求，因为合同并未到期。2、被告（反诉原告）不欠原告房租，在租赁的第二年已经将房租付完了。2016年5月，原告要求被告停止营业，让被告能拿走的拿走，拿不走的列明细，由部队向被告赔付，之后双方协商了几次，每次结果都不一样。3、原告起诉的租赁合同不是被告王晶本人所签，对合同的真实性不予认可。
被告（反诉原告）王晶向本院提出反诉请求：1、要求原告（反诉被告）齐军分区赔偿被告（反诉原告）王晶经济损失208846元。2、要求原告（反诉被告）齐军分区退还被告（反诉原告）王晶取暖费22092元。
原告（反诉被告）齐军分区辩称：1、双方的租赁合同是通过拍卖的方式成交的，在拍卖过程中房屋的现有状态，反诉原告是明知的，对于双方拍卖过程中确认的租赁合同有反诉原告王晶签订的竞买协议书为证，同时有拍卖成交确定书予以确认，租赁合同条款对王晶具有约束力，并产生法律效力。按双方签订的合同明确了合同解除的条件，其中第九条第四项约定，因国家和军队政策造成合同无法履行的，双方均不承担责任，合同解除。其中合同的第八条承租方的义务中明确约定，承租方装修改造房屋必须经出租方书面同意，费用由承租方自理，权属归出租方。合同到期或是解除时，必须无偿交付给出租方。根据上述约定，反诉原告对于装饰装修在解除时必须是无偿移交的，无权提出任何补偿；2、本案的反诉原告没有向反诉被告交付租赁物，一直处于占有使用状态，因此应按照合同约定给付租金，并承担违约责任，给付滞纳金。同时，按合同约定逾期交付租金超过60日，双方的租赁合同应当依约定解除，符合解除条件。租赁物中的物品按约定视为反诉原告放弃权利，故反诉原告提出的反诉请求没有提供事实依据和法律依据，依法应予以驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告（反诉被告）齐军分区提交的国有土地使用权证、委托拍卖合同、商服房拍租公告、竞买协议书、拍卖规则、拍卖成交确认书、通告、中央军委2016-58号通知、最高院2017-55号通知，被告（反诉原告）王晶提交的竞买协议、拍卖成交确认书、3200元缴费收据、租金收据、注销税务登记申请审批表，因双方对真实性没有异议，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据及事实，本院确认如下：
1、对于原告（反诉被告）齐军分区提交的证据3：军队房地产租赁合同、黑龙江瑞泽拍卖有限公司证明材料，证实军队房地产租赁合同交付给被告时，被告有签字确认，此份合同与竞买协议中表述的权利义务是一致的，本诉被告对权利义务也是确认的，对于合同解除的条件是明知的，同时，根据合同约定，在没有经过承租方同意，装饰装修在符合合同解除条件时应无偿归出租方所有。黑龙江瑞泽拍卖有限公司证实在拍租本案房屋时，竞买协议中第三条本案的被告已经充分了解了拍租标的的现状及瑕疵，明确以拍卖标的现状面积和军队租赁合同为准，并证实拍卖行已向租赁方提前告知，故本诉被告对租赁合同的内容是明知的。被告（反诉原告）王晶质证，军队租赁合同不是王晶本人签署对合同真实性有异议，合同不是本案双方签订的真实合同，具体条款约定不清，无法确认，如果如原告所称军队租赁合同是真实的约定，那么依据本合同解除的条款约定，合同具有违反市场经济规律的条款，也就是霸王条款，随时可以解除，并将被告所投入的装修无偿收回给原告，这种条款不符合市场经济规律，因此本合同不是真实合同中约定的条款，不公平的合同条款王晶不会签，而真实的合同也就有3页，不是这种格式化合同，真实的合同中对解除合同条款以及装修的条款没有具体详细的约定，只是约定了双方协商解决，并且部队对装修投入予以默认，并答应3年后续租。瑞泽拍卖行出具的证据不能证明双方租赁合同的内容，瑞泽拍卖行不是租赁双方合同的当事人，对租赁合同中具体的权利义务条款不能予以证明，拍卖公示中所称的军队租赁合同和本案双方签订的租赁合同是否一致无法证明，因此原告完全可以举出当时双方签订的租赁合同原件，为什么不举原因无非是要掩饰真实的条款，而不是今天军队租赁合同中一些不平等的条款。被告在开庭之前要求过笔迹鉴定，到现在没有鉴定上。本院认为，对于反诉原告主张的笔迹鉴定申请，因反诉原告不能提供要鉴定的合同原件，反诉被告也未能向本院提交合同原件，不具备鉴定条件，且双方已履行了合同的主要义务，租赁关系客观存在，故对于该鉴定申请，本院未予准许。对于合同具体条款，应本着公平自愿、平等协商的原则，进行理解。
2、对于被告（反诉原告）王晶提交的证据1:2017年3月9日汪勇（当时军分区方代表）谈话录音，证实军分区5月份通知王晶必须停业，王晶没有违约，录音中多次提到王晶“配合工作”；6月份王晶提出2017年第三年年度租金，而原告方代表汪勇称审计不让收，收了没地方存；部队汪勇、严部长在本次录音中正式提出了终止租赁合同，给王晶提出了一个补偿标准的方案，让王晶选择。以上四点证明王晶并没有违约，原合同中以及在合同解除时，要处理装饰装修的赔偿问题是有约定的，是要经过双方协商处理，而不是原告在本诉中所举证证明的无偿收回，不存在这个条款，王晶一直配合工作，在6月份注销了税务登记。原告（反诉被告）齐军分区质证:有异议，录音材料并非原始载体，不具有真实性，在录音过程中属于私自录音取得的证据不具有合法性，是违法取得，同时侵犯了被录音人的合法权益，违反了最高法院关于民事诉讼证据第六十八条，不能作为认定案件事实的依据，从录音的内容看，不能证明反诉原告所要证明的问题，通过内容可以体现，根据中央军委的通知，反诉被告通知其解除合同，符合军事政策和合同约定，但事实上王晶既没有腾让房屋解除合同，也没有交纳2016年-2017年度租金，构成违约，针对录音中提及的补偿标准应认定为双方为解除合同所进行的磋商，根据民事诉讼法的规定，双方在调解过程中协商的材料不能作为对方主张权利的证据使用，本案反诉原告提交的证据均不能证实其所要证明的问题，不能作为定案依据。本院认为，该证据不能证实其欲证明的全部问题。
3、对于被告（反诉原告）王晶提交的证据2：短信回复截图，证实2017年3月1日反诉被告方的代表汪勇通知反诉原告把门锁好，证实了2017年3月1日反诉被告并没有要收回房屋的意图，相反该证据恰恰证实了反诉被告委托王晶看护好房屋。原告（反诉被告）齐军分区质证：对该证据有异议，不能确认是汪勇的电话，短信是可以通过手机操作能够予以删除的，可能存在断章取义的情况，就短信内容把门锁好这句话而言，不能证明军分区要求她帮助看护房屋，如果如反诉原告所述，军分区要求她看护房屋，就证明房屋已经交付给军分区，事实上这个房屋并没有交付，因为房屋内有物品，其锁好门，不能证明反诉原告的主张。本院认为，该证据不能证实其欲证实的全部问题。
4、对于被告（反诉原告）王晶提交的证据6:装修明细表及相关照片，证明齐军分区应按王晶没有经营的时间返还租赁的房屋装修费及现状。原告（反诉被告）齐军分区质证：对该证据有异议，装饰装修没有经过军分区同意，所以在解除合同时应当无偿归军分区所有。本院对该证据的真实性予以确认。
5、对于被告（反诉原告）王晶提交的证据7：票据53张，证明附合装修费用455693.82元，可拆除的家具电器154140元，其它投入备品20余万元左右，反诉原告没有主张这部分的损失，所以不举证。原告（反诉被告）齐军分区质证：对该证据有异议，根据双方合同约定军事政策变化符合解除条件，租赁合同解除时装修无偿归出租人所有，同时本案反诉原告没有提供证据证明其装饰装修经本诉原告同意，根据最高法院2009第十一号文件第十三条规定，没有经过军分区同意其装修应自行承担相应责任。提供的票据均为三联单，真实性有异议，不能证实用于租赁物的装修。本院认为，因原告（反诉被告）齐军分区未有反证，且该装修票据与租赁房产的实际情况相符，故本院对该证据的真实性予以确认。
6、对于被告（反诉原告）王晶提交的证据8：装修装饰合同、天然气设施安装工程协议，证实当时的装修是清工辅料，合同价款是133000元；取暖、锅炉安装、天然气供暖18000元，价款收据在上述53张票据中。原告（反诉被告）齐军分区质证：对该证据的真实性有异议。证据原件不完整，相关附件也没有体现，根据双方合同约定军事政策变化符合解除条件，租赁合同解除时装修无偿归出租人所有，同时本案反诉原告没有提供证据证明其装饰装修经本诉原告同意，根据最高法院2009第十一号文件第十三条规定，没有经过军分区同意其装修应自行承担相应责任。提供的票据均为三联单，真实性有异议，不能证实用于租赁物的装修。不能作为证据使用。本院认为，因原告（反诉被告）齐军分区未有反证，且该装修票据与租赁房产的实际情况相符，故本院对该证据的真实性予以确认。
经审理查明，原告（反诉被告）齐军分区系齐齐哈尔市龙沙区永安大街66号、地号为31111-7用地的土地使用权人。2014年8月13日，被告（反诉原告）王晶通过拍卖的方式获得位于龙沙区南马路514号商服用房的承租权。在原告齐军分区提交的军队房地产租赁合同中，第一条约定，甲方（齐军分区）自愿将位于黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区南马路514号（沈黑字第3426号）的房屋建筑面积263平方米，出租给乙方（王晶）使用。乙方已对甲方所要出租的房地产作了充分了解，愿意承租该房地产。第二条约定，租赁用途为养生馆。第三条约定，租赁期限自2014年9月15日起至2017年9月15日止。第四条约定，租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币192000元。年租金为64000元，乙方于每年的前十日内交付甲方。付款方式为上打租金。第七条约定，租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第八条约定，租赁期内，乙方应当履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用……。第九条约定，合同的解除：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及其银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除。第十一条乙方的违约责任中第（二）项约定，乙方预期交付房地产及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。
被告王晶对该合同内容中的租赁期限、租赁用途、租金及给付方式予以认可，称该合同并非本人亲自签署，认为合同约定的解除条款以及合同解除后被告的投入无偿由原告收回的约定，系格式条款。被告向原告支付了2014年9月至2016年9月期间的租金共计128000.00元，自2014年9月开始占有使用该房屋，对该房屋进行了装修、投入设备，经营养生馆。2016年6月，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）提出，根据军委关于军队全面停止有偿服务的通知，终止双方的租赁合同，要被告（反诉原告）停止营业，被告（反诉原告）即注销了税务登记停止了经营。2017年3月3日，原告（反诉被告）齐军分区又向被告（反诉原告）王晶发布通告，内容为“根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》和《黑龙江省军区全面停止有偿服务活动实施方案》，结合军队国防利益需求和国家政策出现变更。依据《合同法》第93、94条、《合同法》解释（二）第26条之规定，我部与你方签订的黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区南马路514号，养生馆房屋租赁项目（房屋面积263平方米，坐落号为沈黑字第3426号）合同，第九条，第（一）、（四）款之约定，因此予以解除合同。请收到此通告3日内给予答复，协商腾退事项。逾期不予答复，我部将视为你方拒绝我方要求，我部将按法律程序向你方提起诉讼”，此时被告已停止对养生馆的经营。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当双方约定的解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告虽不认可该合同的真实性，但双方自2014年9月起建立了事实上的房屋租赁关系，且对于租赁期限、租金等合同内容已实际履行，故本院认为，双方房屋租赁关系事实清楚，内容不违反法律规定，双方应按合同约定履行各自的义务。现因国家军事调整的需要，出现了合同约定的合同提前解除的情形，且被告（反诉原告）在2016年6月就停止了营业，客观上接受并同意了原告（反诉被告）提出的解除与被告（反诉原告）之间的租赁合同的请求，故原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）之间的租赁合同的诉求本院予以支持，被告（反诉原告）应在合理期限内迁出该房屋。对于原告主张的给付拖欠房屋租金及滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告王晶自2016年6月收到原告通后，即停止了经营，虽占有该房屋，但未能实现合同约定的用于经营的主要目的，且其停业是按照原告的要求所为，未交2016年至2017年租金是因为原告当时已全面停止有偿服务，不能再接收租金，所以责任不在被告，故对于原告的该项诉讼请求，根据我国民法最基本的公平原则及合同权利义务相一致的规定，故本院不予支持。对于被告（反诉原告）王晶的反诉中要求因原告（反诉被告）提前解除租赁合同，要求补偿其损失的主张，因被告（反诉原告）在租赁的房屋投入了大量资金装修，用于从事经营活动，在合同约定期限尚未届满的情况下，被告（反诉原告）根据原告（反诉被告）的要求停止了营业，现要求被告（反诉原告）从租赁的房屋中迁出，势必给被告（反诉原告）造成一定的财产损失，这与军队停止有偿服务活动的促进军民融合、防止与民争利的初衷相悖。也不符合《最高人民法院关于做好军队和武警部队全面停止有偿服务提供司法保障工作的通知》的精神。本院认为，对于被告（反诉原告）王晶的投入，应结合王晶的实际投入状况、使用年限、本地区装修材料及人工费用成本、合同履行期限等因素，在租赁合同解除的同时，应酌情给予补偿，故该数额本院酌情确定为100000.00元较为适当。对于被告（反诉原告）王晶的其他反诉请求因没有证据支持本院不予认定。对于原告主张的给付拖欠房屋租金及滞纳金的诉讼请求，本院认为，被告王晶自2016年6月收到原告通知后，即停止了经营，虽占有该房屋，但未能实现合同约定的用于经营的主要目的，且其停业是按照原告的要求所为，未交2016年至2017年租金是因为原告当时已全面停止有偿服务，不适合再收取租金，所以责任不在被告，故对于原告的该项诉讼请求，根据我国民法最基本的公平原则及合同权利义务相一致的规定，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）中国人民解放军黑龙江省齐齐哈尔军分区与被告（反诉原告）王晶之间的租赁合同，被告（反诉原告）王晶自本判决发生法律效力之日起10日内从位于齐齐哈尔市龙沙区永安大街66号、地号为31111-7的场地及房屋中迁出。
二、原告（反诉被告）中国人民解放军黑龙江省齐齐哈尔军分区于本判决发生法律效力之日起10日内给付被告（反诉原告）王晶补偿款100000.00元。
三、驳回原告（反诉被告）中国人民解放军黑龙江省齐齐哈尔军分区的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）王晶的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费840.00元，由被告（反诉原告）王晶承担50.00元，原告（反诉被告）中国人民解放军黑龙江省齐齐哈尔军分区承担790.00元。反诉费2382.00元，由原告（反诉被告）中国人民解放军黑龙江省齐齐哈尔军分区承担1150.00元，被告（反诉原告）王晶承担1232.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。上诉期满7日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 王慧颖
人民陪审员 赵惠萍
人民陪审员 张向军
二〇一七年七月二十日
书 记 员 张宇薇