江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终4898号
上诉人（原审原告）：孙海波，男，1977年10月12日出生，汉族，住江苏省沭阳县。
委托诉讼代理人：周丽娟，女，1981年11月7日出生，汉族，住江苏省灌南县，系孙海波妻子。
被上诉人（原审被告）：沭阳联创市场经营管理有限公司，住所地沭阳县月星家具广场旗舰店三层。
法定代表人：顾财金，该公司经理。
上诉人孙海波因与被上诉人沭阳联创市场经营管理有限公司（以下简称联创公司）确认合同无效纠纷一案，不服沭阳县人民法院（2017）苏1322民初11207号民事判决，向本院提起上诉。本院立案�理后，依法组成合议庭进行了审理。
孙海波上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.联创公司要求孙海波先交钱，签订物业合同再交付钥匙，构成胁迫；2.联创公司在要求孙海波在涉案合同上签字时，未让孙海波阅读条款，且双方之间未就条款进行商量；3.一审法院认为涉案房屋未安装天然气与联创公司无关，与事实不符；4.一审法院认定涉案合同合法，理由不成立。
被上诉人联创公司未发表答辩意见。
孙海波向一审法院起诉请求：确认双方当事人于2017年3月28日签订的合同无效（包括五部分：第一、二部分为住户须知，第三部分为房屋装修管理规定，第四部分为业主公约，第五部分为物业服务协议）。事实和理由：孙海波购买联创公司开发的沭阳县月星国际家居生活广场7号楼1520室房屋，联创公司作为涉案房屋的物业公司，在房屋交付时，联创公司以房屋钥匙作为要挟，要求孙海波签订包含上述五部分的物业合同。该合同的内容系联创公司为了重复使用而预先拟定的，在签署时未与孙海波进行协商，是格式条款，其中部分格式条款加重了孙海波的责任，排除了孙海波的主要权利，是无效条款，故该合同损害了孙海波的权利，应当是无效合同。对于免除联创公司责任，加重孙海波责任的条款主要表现为：第二部分住户须知第十三条；第三部分房屋装修管理规定第六条、第八条、第九条；第四部分业主公约第五章第三条；第五部分物业服务协议第一章第十条、第十一条、第三章第一条。
一审法院认定事实：孙海波购买了联创公司开发的沭阳县月星国际家居生活广场7号楼7-1520号房屋，联创公司系该小区的物业公司。2017年3月28日，双方签署了封面为“第一部分住户须知”的物业服务合同，该物业服务合同共包含五个部分，第一、二部分为住户须知，第三部分为房屋装修管理规定，第四部分为业主公约，第五部分为物业服务协议。该物业服务合同系联创公司向沭阳县月星国际家居生活广场的业主交付房屋时均需要签订的合同，系联创公司提供的格式条款。孙海波对该物业服务合同中有异议的条款内容分别为：第二部分住户须知：第十三条、煤气、电话、有线电视业主入住前，如若需用，可按规定程序要求开通煤气、有线电视、电话等，到有关部门营业厅直接申请安装即可；第三部分房屋装修管理规定：六、空调安装，1.为了保持高层外观的协调，空调外机应安装在指定的位置，并盖好百叶挡板。2.空调滴水管须接入外墙冷凝水管中。八、违章装修施工处罚标准●（以下违章罚款20元-50元）施工人员违章使用电梯者；1.在高层内施工人员不佩�出入证者；2.在装修区域内吸烟者；3.在高层公共区域内随便大小便者。●（以下违章罚款50元-100元）1.乱窜楼层施工者；2.擅自动用明火、乱拉电线者、自用电炉者；3.不按规定，把建筑装修垃圾放在公共区域者；4.装修垃圾洒落在公共区域者。●（以下违章罚款100元-500元）1.不按规定时间装修，产生噪音影响他人者（上午7时至12时，下午1时半至晚上7时半）；2.偷盗和损坏公共设施者；3.空中抛物者。●（以下违章没收装修押金500元，另罚款1000元-2000元外，并停止其施工，责令恢复原状）1.未经有关部门批准，私自打内、外墙，造成大楼结构改变者；2.未经有关部门审核批准，私自改变玻璃门窗、防盗门、卷帘门等者；3.不按照政府有关规定安装防盗护栏者。九、附则，一切规定由物业部负责解释，高层物业部可按实际情况对本规定内容进行适当修改；第四部分业主公约：第五章违约责任和违约纠纷的解决一、业主应自觉遵守本公约的各项规定…三、公约制定人对本公约有解释义务。在业主大会成立前，不得对本公约进行修改；业主大会成立后，由业主大会重新审议制定业主公约；第五部分物业服务协议：一、总则第十条、按《城市新建住宅小区管理办法》规定向房屋（业主）、使用人和其他应缴费人收取有关服务费，对逾期不缴纳者，每一次以应缴款额5%的滞纳金。对拒缴或无理取闹的即采取相应的措施（停水、停电）或法律诉讼。第一十条、公共部分用电，每月按实际的用电量收取电费，逾期不交者，每天处以当月电费总额的50%滞纳金，连续超过2个月无正当理由不缴电费者，予以停止供电。三、违约责任第一条、凡违反本物业服务协议或有关政策法规的行为，除了立即停止违章违约行为，排除危害，返还财产，恢复原状或修复、更换、赔偿损失，消除影响或恢复名誉，赔礼道歉（口头或书面检讨）等方式承担责任外，还应照章罚款，罚款标准按有关法规规定执行，对违反本协议的政策法律规定又无明确处罚规定的行为，以支付违约金（每次5元-100元）及其他形式处罚。该项目违约金纳入小区服务基金，用于高层公益事业。
一审法院审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。孙海波要求确认其与联创公司签订的“第一到第五部分”合同为无效合同。孙海波所称的“第一到第五部分”合同，其内容均系关于物业管理方面的规定，系物业服务合同。孙海波要求确认该物业服务合同无效，分析如下：
1.孙海波主张联创公司以交付房屋钥匙为要挟强迫孙海波签订物业服务合同，构成胁迫，该合同无效。根据《中华�民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）规定，一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的，该合同无效。双方签订的物业服务合同，即使存在胁迫情形，但该合同内容并未损害国家利益，孙海波以此要求确认物业服务合同无效，不予支持。另外，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。《江苏省物业管理条例》第三十一条规定，新建住宅实行前期物业管理。在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案孙海波购买的房屋属于新建房屋，该小区业主尚未成立业主大会、业主委员会，联创公司作为建设单位选聘的物业服务企业，负责小区的前期物业管理并与业主签订物业服务合同，符合法律规定。同时，向孙海波交付其购买的房屋应属于建设单位的义务，孙海波主张联创公司存在胁迫行为，未提供证据证明，不予支持。综上，孙海波未提供证据证明联创公司与其签订物业服务合同时存在胁迫情形，且即使存在胁迫情形，也并未损害国家利益，故孙海波以此要求确认物业服务合同无效，一审法院不予支持。
2.孙海波主张物业服务合同系格式条款，相关内容的约定加重孙海波的责任，排除其权利，因此该物业服务合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”双方签订的签订物业服务合同是联创公司作为涉案月星国际家居生活广场的物业管理企业，在与涉案小区的业主签订物业服务合同时统一采用的格式，系联创公司预先拟定的重复使用的合同样本，该物业服务合同的相关内容属于格式条款。联创公司应当在与孙海波签署合同时对格式条款中免除或者限制孙海波责任的条款予以提醒。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”对于涉案的物业服务合同，孙海波主张的第二部分住户须知第十三条，系关于相关生活辅助设备的安装问题，该内容的约定并未存在加重孙海波责任或排除权利的情形，也未存在免除联创公司责任的情形。孙海波提出其购买的房屋内并未安装天然气管道，属于建设方面的问题，并非物业服务内容。孙海波以此主张该条款无效，一审法院不予支持；对于孙海波提及的第三部分房屋装修管理规定第六条、第八条、第九条，其中第六条系关于空调安装，要求相关设备安装在指定位置，系为了小区整体美观，并不存在加重孙海波责任或排除权利的情形。孙海波提出要求安装的位置无法正常安装，双方可以协商进行变更，而非确认无效的理由。对于第九条，孙海波提出该条款约定一切规定由物业部负责解释，不合理。因为该物业服务合同的相关条款均系联创公司制定，由联创公司对相关条款进行解释，并无不当，孙海波以此要求确认无效，不予支�。对于第八条违章装修罚款，系联创公司为了便于小区管理，防止因装修干扰小区其他业主正常生活等制定的条款，但联创公司作为小区物业管理单位，并非行政执法单位，不具有罚款的法定职权，该罚款更多意义上属于违约责任的约定；对于孙海波提出的第四部分业主公约第五章第三条，系关于联创公司对于条款相关内容解释权的规定，并无不当；对于孙海波提出的第五部分物业服务协议第一章第十条、第十一条、第三章第一条，均系关于小区物业管理过程中，对于违反物业管理应承担的责任的规定。其中关于停水、停电的处罚措施不当，因供水、供电，系原告与供水单位、供电单位成立的服务合同，即使孙海波存在拖欠相关费用的情形，也应有合同相对方主张权利，除非由相关单位的授权，否则联创公司作为物业管理单位不享有停水、停电的权利。综上，虽�联创公司在物业服务合同中部分条款的内容约定不符合法律规定，但仅系相应条款无效。孙海波以此为由主张整个物业服务合同无效，没有法律依据，一审法院不予支持。
综上，孙海波要求确认涉案物业服务合同无效，证据不足，且缺乏法律依据，一审法院不予支持。调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，一审法院判决：驳回孙海波的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由孙海波负担。
本院二审期间，上诉人孙海波围绕上诉请求依法提交了证据。联创公司未到庭发表质证意见。对当事人提交的证据，本院认定如下：孙海波提交的涉案房屋商品房买卖合同及沭阳县人民法院（2017）苏1322民初6400号民�调解书与涉案合同效力之间无关联性，本院不予采信；关于孙海波提交的两份小区业主证明，上述证明内容系孙海波妻子周丽娟书写、业主签字，属于证人证言，但该两名证人未到庭接受法庭质询，且该证人与本案存在利害关系，故对该两份证人证言，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，予以确认。
本院认为，一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益的，该合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，孙海波主张联创公司采用胁迫手段与其订立涉案物业服务合同，但并未就此提供证据，故对其该项上诉主张，本院难以支持。涉案物业�务合同虽为格式条款，但其内容并未反映出有加重孙海波责任或排除其权利的情形，不满足格式条款确认无效的构成要件。
综上所述，孙海波的上诉理由无事实和法律依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人孙海波负担。
本判决为终审判决。
审判长 程黎明
审判员 庄云扉
审判员 吴振环
二〇一八年二月十二日
书记员 吴 刚
第10页/共10页