上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终2065号
上诉人(原审被告)：上海新宝金企业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：包海荣，董事长。
委托诉讼代理人：章克俭，上海国巨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周金宝，北京大成(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：上海炫海进道集装箱有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人：金春学，董事长。
委托诉讼代理人：梁秀，黑龙江江昊律师事务所律师。
上诉人上海新宝金企业发展有限公司(以下简称“新宝金公司”)因与被上诉人上海炫海进道集装箱有限公司(以下简称“炫海公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2017)沪0113民初16368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
新宝金公司上诉请求：一、炫海公司在本案中不具有主体资格。炫海公司没有与新宝金公司就上海市宝山区宿舍及372平米场地(以下简称“系争房屋”)签订过任何房屋租赁合同。案外人金跃集团上海分公司并没有得到宝山区政府的合法授权可以管理炫海公司。二、新宝金公司有充分理由不支付系争房屋的租赁费。新宝金公司是在占炫海公司60%股份的大股东上海海茗实业有限公司(以下简称“海茗公司”)的请求下，才决定暂不支付系争房屋租金的。本案应将海茗公司追加为第三人参与本案诉讼。如法院确认系争房屋的租金由海茗公司保管的话，新宝金公司是愿意支付租金的。三、炫海公司股东会决议涉及如何处理租金收取问题。按照炫海公司的股东会决议，炫海公司现在的控制人根本无权以炫海公司的名义做任何事情。
炫海公司辩称，不同意新宝金公司的上诉请求。事实与理由：一、炫海公司具备诉讼的主体资格。炫海公司对系争房屋享有所有权，新宝金公司应按合同约定缴纳租金。二、新宝金公司无正当理由拒付租金构成违约，应当解除合同。新宝金公司要求租金由海茗公司保管不符合合同约定。三、新宝金公司提及的炫海公司控股问题及股东决议问题，与本案涉及的租赁合同没有任何法律上的关系，新宝金公司也无权干涉炫海公司内部事务。
炫海公司向一审法院起诉请求：1、解除新宝金公司与炫海公司就系争房屋的租赁关系；2、新宝金公司立即腾空系争房屋及场地并交还给炫海公司；3、新宝金公司按照合同约定的租金标准，向炫海公司支付2015年9月1日起到实际交还上述房屋和场地之日止的租金和使用费；4、新宝金公司向炫海公司支付违约金40,690元。
一审法院认定事实：2011年6月30日，金跃集团上海分公司(甲方、出租方)与新宝金公司(乙方、承租方)签订租赁合同，约定，甲方出租系争房屋和场地给乙方，租期自2011年6月1日至2012年5月31日，每月租金40,690元，租金押一付六、先付款后租用。每六个月租金提前20天支付。合同第七条约定，乙方逾期不支付租金及其他费用的，每逾期一日，应按应付租金及其他费用的千分之五支付违约金，逾期天数超过15天的，甲方有权解除本合同，并没收乙方支付的保证金，乙方还应向甲方赔偿相当于一个月租金作为违约金。2012年5月15日、2013年5月10日、2014年7月2日，双方陆续签订三份续租合同，约定乙方续租系争房屋和场地至2015年8月31日，租金标准、支付方式等其他合同条款维持不变。嗣后，双方按约履行租赁合同。新宝金公司支付租金至2015年8月31日，2015年9月1日起的租金未支付。
一审法院另查明，金跃集团上海分公司曾于2017年2月向法院提出诉讼案号：(2017)沪0113民初4481号，要求与新宝金公司解除合同，要求新宝金公司支付拖欠的租金等，新宝金公司当时答辩认为系争房屋属于炫海公司所有，金跃集团上海分公司无权出租，故不同意金跃集团上海分公司的相关诉请，该案以撤诉结案。
一审法院审理中，金跃集团上海分公司提供情况说明，确认金跃集团上海分公司与新宝金公司签订的全部租赁合同，租赁物均为炫海公司名下土地和房屋，其仅根据托管的实际需要代为出租，全部的租赁权益归属于炫海公司，租赁协议项下的出租人权利义务均由炫海公司享有。案外人海茗公司提供炫海公司的工商档案登记材料及青岛海事法院出具的(2011)青海法执字第22-4号执行裁定书，载明海茗公司现为炫海公司的股东，占有炫海公司60%的股权份额。
一审法院认为：首先要确定合同当事人。根据相关合同记载，租赁合同的出租人为金跃集团上海市分公司，但从前案(2017)沪0113民初4481号及本案审理中相关当事人的诉辩称意见来看，各方均明知系争房屋属炫海公司所有，故租赁合同的当事人可直接确定为新宝金公司与炫海公司。根据炫海公司提供的2014年7月2日之续租合同，双方租期至2015年8月31日届满，双方未提供此后的书面合同，而新宝金公司一直使用租赁物至今，根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，故可认定双方于2015年9月1日起形成不定期租赁关系。一审法院庭审中，新宝金公司拒绝就租金支付、租金金额、租赁物使用状况等事实问题作出正面回应，故不定期租赁期间的租金数额及支付方式等租赁权利义务及违约责任依据原合同的约定予以确定。新宝金公司辩称其按炫海公司大股东海茗公司之指示暂停支付租金，其不构成违约，但炫海公司作为企业法人独立享有民事权利和承担民事义务，海茗公司作为炫海公司的股东之一，无权直接干涉炫海公司以其名义独立对外进行的合法行为。至于海茗公司与炫海公司现在的法人代表金春学是否存在纠纷，以及金春学和金跃集团上海分公司是否侵害炫海公司的权利，以上问题皆与本案所涉租赁关系无关。因此新宝金公司仍应按合同约定向炫海公司支付租金，其逾期支付租金，已构成违约。综上，炫海公司要求解除租赁关系，新宝金公司返还承租的房屋和场地，并按照租赁合同约定的标准，支付2015年9月1日起至实际返还房屋和场地之日的租金和使用费及违约金的诉讼请求，合法有据，法院予以支持。
一审法院据此作出判决：一、解除炫海公司和新宝金公司就系争房屋之间的租赁关系；二、新宝金公司于判决生效之日起三十日内腾空上述场地和房屋并交还给炫海公司；三、新宝金公司自判决生效之日起三十日内，按每月40,690元的标准，向炫海公司支付自2015年9月1日起至实际返还上述房屋和场地之日止的租金和使用费；四、新宝金公司于判决生效之日起三十日内向炫海公司支付违约金40,690元。
本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案有如下争议焦点：一、炫海公司是否为本案适格当事人。依据一审法院查明的事实，本案租赁合同中记载的出租人为金跃集团上海市分公司，然根据(2017)沪0113民初4481号案件中新宝金公司的自认及金跃集团上海市分公司出具的情况说明，可以认定新宝金公司与炫海公司均明知系争房屋的实际权利人为炫海公司，金跃集团上海市分公司系受炫海公司委托出租系争房屋。故一审法院认定炫海公司具有诉讼主体资格，本院认为并无不当。
二、新宝金公司自2015年9月1日起未向炫海公司支付租金的行为是否构成违约。本院认为新宝金公司与炫海公司间的租赁合同自2015年8月31日届满后，双方未再签署书面合同，现新宝金公司仍然使用系争房屋，炫海公司亦未提出异议，故一审法院认为原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期，本院予以确认。现新宝金公司上诉称其按照炫海公司大股东海茗公司的指示暂停支付租金，其行为并不构成违约。本院认为，炫海公司作为法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务，其内部股东无权干涉炫海公司以自身名义对外从事的合法活动，故新宝金公司的上诉理由本院不予支持。至于炫海公司内部的纠纷亦非本案的审理范围。一审法院认定新宝金公司逾期支付租金的行为构成违约，解除双方间的租赁关系将系争房屋返还炫海公司，并由新宝金公司依据原合同标准支付违约金及2015年9月1日起至实际返还系争房屋止的房屋使用费，本院认为并无不当。新宝金公司的上诉请求，本院不予支持。
综上所述，一审法院查明事实无误，适用法律正确，所作判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费15,420元，由上诉人上海新宝金企业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审判长 倪知良
审判员 邬海蓉
审判员 卢薇薇
二〇一八年五月十六日
书记员 高 原
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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