四川省绵竹市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0683民初1777号原告：陈正林，男，59岁，汉族。委托诉讼代理人：刘勇，四川蜀一律师事务所律师。被告：蒋禄成，男，31岁，汉族。委托诉讼代理人：刘敏，女，30岁，汉族。原告陈正林与被告蒋禄成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2016年11月1日、2016年11月23日公开开庭进行了审理。2016年11月1日，原告陈正林及委托诉讼代理人刘勇、被告蒋禄成到庭参加了诉讼；2016年11月23日，原告陈正林及委托诉讼代理人刘勇、被告蒋禄成及委托诉讼代理人刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈正林向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即腾出租赁原告所有的位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号门市房（现位于绵竹市瑞祥路268号）并返还原告；2、判决被告支付超期租用原告门市房的租赁费1500.00元，违约金3500.00元，共计5000.00元（从2016年9月14日至返还之日）。事实和理由：2015年9月，原、被告双方达成口头约定。原告将购买绵竹市五洲交电有限责任公司的位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号门市房出租给被告使用，约定使用期限为一年，被告向原告支付了2015年9月13日至2016年9月13日一年的租金9000.00元（每月租金750.00元）。原告收到租金后向被告出具收条一份，收条特别注明:租房到期甲方需要门市，蒋禄成无条件退还门市。现被告的租赁期限已届满，原告多次要求被告将门市房退还，均遭到被告拒绝。2016年9月21日，原告以邮寄的方式向被告送达一份退房通知，要求被告收到通知后5日内退还房屋，并将通知张贴于被告使用的门市房处。被告收到通知后未与原告协商退房事宜，原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。原告为支持其诉讼请求，向法院提供了以下证据：1、房屋所有权证字第56**号房产证一份，竹国用（99）字第642号中华人民共和国国有土地使用证一份，原告与绵竹市五洲交电有限责任公司签订的买卖私产房屋协议一份，证明涉案门市房原系绵竹市五洲交电有限责任公司所有，绵竹市五洲交电有限责任公司将涉案门市房卖给了原告，原告是涉案门市房的合法所有人；2、收条一张，证明被告向原告支付了2015年9月13日至2016年9月13日一年的租金9000.00元，被告写明到期无条件退房；3、接（报）处警登记表一份，证明2016年9月20日，原、被告在涉案门市处，因被告拒绝腾房而发生口角纠纷，绵竹市公安局城中派出所民警到场调解；4、通知一份，EMS快递单及查询回单一份，证明原告于2016年9月21日书面通知被告将涉案门市房返还给原告，原告将该书面通知邮寄给被告，被告收到了该书面通知；5、照片三张，证明原告在涉案门市房处张贴书面通知。被告辩称：原、被告从2012年9月12日开始租赁关系，2012年9月13日，双方签书面《租房协议》，租期半年，被告向原告交纳了保证金500.00元。租赁期限届满后，原告每年到期收租金，被告仍继续使用原告的房屋，这已是事实合同，而并没有口头约定。2016年4月开始，政府公告将该涉案门市纳入棚户区改造，原告未告知被告这一事实，也并未告知被告腾出门市，而是故意拖到租金到期后。原告也不与被告对住建局胡洪主任回信的搬迁费，装饰装修费，停产停业损失费，搬迁奖励费等补偿进行协商。被告要求原告退还保证金500.00元，并请求法院驳回原告的诉讼请求。被告为反驳原告的诉讼请求，向法院提供了以下证据：1、2016年5月10日，绵竹市金申投资有限公司公告一份，证明公告出示之日在被告的租房合同期限之内，政府是在被告的租房期限之内公告进行棚户区改造搬迁的；2、绵竹市政府市长网络信箱答复照片打印件一张，证明绵竹市住房和城乡建设局对“关于绵竹市代家巷棚户区改造，落实商铺业主与承租户各自的补偿款项的问题”进行了答复；3、原、被告签订的《租房协议》一份，证明原告将位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号门市房（现位于绵竹市瑞祥路268号）出租给被告，租期半年，从2012年9月12日至2013年3月12日止，被告向原告交纳了保证金500.00元；4、原告于2013年3月12日出具的收条一张，原告于2013年9月3日出具的收条一张，原告于2015年8月6日出具的收条一张，证明被告向原告支付了涉案门市的房租。庭审中，原、被告分别对对方提供的证据进行了质证。关于原告所举证据，被告对证据1、3、4、5不持异议，因此本院对原告提交的证据1、3、4、5予以采信。关于证据2，被告认可自己向原告交纳了2015年9月13日至2016年9月13日一年的租金9000.00元，对“租房到期，甲方需要门市，蒋禄成无任何退出门市。”不认可，认为其内容是原告书写的，与被告无关，收条上“蒋禄成”不是被告签字。关于原告提交的证据2，本院认为，该收条上载明“今收到蒋禄成2015年9月13日至2016年9月13日房租12个月×750元=9000元正，大写（玖仟元正）收到人：陈正林2015.8.6”，被告对该内容不持异议，本院对该内容予以采信；该收条上载明“租房到期，甲方需要门市，蒋禄成无任何退出门市，蒋禄成”，系原告单方书写，且被告对此内容不予认可，本院对该内容不予采信。关于被告所举证据，原告对证据3、4不持异议，因此本院对被告提交的证据3、4予以采信；对证据1，原告对真实性、合法性不持异议，但与本案缺乏关联性，认为本案是原、被告之间的房屋租赁纠纷，与政府棚户区改造搬迁没有关联性；对证据2，原告认为是照片打印件，对真实性不认可，与本案没有关联性。本院认为，关于被告提交的证据1，棚户区改造搬迁与原、被告之间的房屋租赁纠纷缺乏关联性，该份证据不能作为本案证据使用；关于被告提交的证据2，系照片打印件，且与本案没有关联性，该份证据不能作为本案证据使用。综合双方当事人的陈述和上列对证据的分析、认定，本院对本案事实认定如下：（一）1999年11月9日，绵竹市五洲交电有限责任公司将位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号门市房（现位于绵竹市瑞祥路268号）卖给原告陈正林。（二）2012年9月13日，原、被告双方签订《书面租房协议》一份，约定：原告将位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号门市房（现位于绵竹市瑞祥路268号）租给被告，租期半年，从2012年9月12日至2013年3月12日止，双方还对其他事项进行了约定，被告向原告交纳了保证金500.00元。（三）2013年3月12日，原、被告签订的《租房协议》到期，原告未退还被告保证金500.00元。此后，双方没有再签订过书面租房协议。被告继续租赁使用原告所有的门市房（位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号）用于经营防护栏加工，原告继续收取被告支付的租金。（四）2015年8月6日，被告向原告支付了2015年9月13日至2016年9月13日房租12个月×750元=9000元正，大写（玖仟元正）。（五）因绵竹市金申投资有限公司公告将该涉案门市房纳入棚户区改造，2016年9月20日，原告要求被告搬离该涉案门市房，被告拒绝搬离，双方发生口角纠纷，绵竹市公安局城中派出所民警到场调解。（六）2016年9月21日，原告将书面通知邮寄给被告；2016年9月22日，原告将书面通知张贴在涉案门市房处，要求被告于2016年9月21日起5日内将涉案门市房返还给原告。庭审中，因原、被告分歧较大，致本案无法调解。本院认为：原、被告签订的书面《租房协议》到期后，双方没有再签订过书面《租房协议》。原告继续收取涉案门市房租金，被告继续租赁使用涉案门市房用于经营防护栏加工。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条之规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”故原、被告之间为不定期房屋租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定“……不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限内通知承租人。”本案中，因为绵竹市金申投资有限公司公告将该涉案门市房纳入棚户区改造，2016年9月20日，原告拒绝收取涉案门市租金，明确要求被告搬离该涉案门市；2016年9月21日，原告将书面通知邮寄给被告；2016年9月22日，原告将书面通知张贴在涉案门市处，要求被告于2016年9月21日起5日内将涉案门市返还给原告；鉴于原告向本院提起诉讼，要求被告返还租赁门市，其解除合同的意思表示明确具体，该意思表示已于起诉状副本送达之日到达被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，原、被告之间的房屋租赁合同关系已经解除，原告应当向被告退还保证金。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，……。”本案中，被告已实际支付租金至2016年9月13日止，但被告一直占有使用该涉案门市房至今；因此，原告要求被告立即腾出租赁原告所有的位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号门市房（现位于绵竹市瑞祥路268号）并返还原告的诉讼请求依法成立，本院予以支持；原告要求被告支付超期租用原告门市房租赁费的诉讼请求依法成立，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金，本院认为，原告未向法庭举证证明被告存在违约情形，故对原告的该项诉讼请求不予支持。据此，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蒋禄成于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告陈正林所有的位于绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号门市房（现位于绵竹市瑞祥路268号）；二、被告蒋禄成于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈正林支付租金（从2016年9月14日起至被告蒋禄成返还绵竹市剑南镇世昌路1号工地底层14号门市房止，按照每日24.19元的标准，计算支付租金）；三、原告陈正林于本判决发生法律效力之日起十五日内向被告蒋禄成退还保证金500.00元；四、驳回原告陈正林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案依法征收案件受理费100.00元，由原告陈正林负担50.00元，由被告蒋禄成负担50.00元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。代理审判员  肖洪峰二〇一六年十一月二十三日书 记 员  张 夏