福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0102民初8548号
原告：苏芳香，女，汉族，1969年3月13日出生，住古田县。
被告：江波，男，汉族，1986年11月25日出生，住浙江省临安市。
委托诉讼代理人：马榕辉，福建理争律师事务所律师。
原告苏芳香与被告江波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏芳香、被告江波的委托诉讼代理人马榕辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告苏芳香向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的租金人民币4200元及租赁期间拖欠的水费人民币51元、电费人民币707.9元物业管理费人民币341.3元；2.判令被告赔偿原告财产损失人民币338.83元。3.保证金4200元不予退还；4.判令被告支付原告违约金人民币4000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实理由：2016年2月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将位于福州市鼓楼区直机关住宅xx号的房屋租赁给被告居住；租赁期限自2016年3月19日至2017年3月18日；每月租金2100元于当月15日前支付；租赁期间的水电、物业等由被告因居住而产生的费用由被告承担；被告违约时应支付原告4000元且预交的保证金4200元不予退还；被告人为损坏原告财产时应赔偿原告损失。2016年4月开始至2016年6月搬离承租房，被告拖欠原告两个月租金共4200元。后原告发现在租赁期间，被告未依约支付电费、水费、物业费共1102.2元，恶意破坏原告财产造成损失人民币338.83元。原告之后多次与被告交涉，但被告置之不理。综上，被告上述行为已构成违约，应负违约责任，其在租赁期间损坏原告财产应承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法解释》第十八条规定，特向贵院起诉，望判如所请。
被告江波辩称，1.因原告原因导致合同履行不能，其违约责任应由原告承担，被告不需要支付违约金。2.保证金依法不属于定金性质，原告无权扣留。3.被告并未拖欠苏芳香房租。4.水电物业费等应排除不合理部分。5.被告认为不存在所谓“财产损失”。综上，原告诉求绝大部分于法于理无据，恳请贵院依法判决。
经审理，本院查明如下事实：2015年，被告江波与另外二人即租住在原告苏芳香所有的福州市鼓楼区直机关住宅xx号讼争房屋内。2016年2月21日，由被告江波与原告苏芳香签订《房屋租赁协议》，约定原告将其所有讼争房屋出租给被告江波使用，月租金2100元，租金按月支付，每月15日前支付下个月的租金；被告预交4200元作为保证金给原告，合同终止时归还；租期自2016年3月19日至2016年3月18日，任何一方要求终止合同，须提前两个月通知对方，并偿付对方违约金4000元；拖欠租金1个月，原告有权解除合同，收回房屋，并要求被告承担违约责任；由于被告认为原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由被告承担违约责任。
庭审中，被告自认未结算水电费、房租，即搬离讼争出租屋。根据原告提交的票据，其已支付2016年1月至6月的物业服务费341.3元，2015年12月1日至2016年5月31日的电费707.9元，水费51元。原告另提供拆门、换锁等发票共计338.83元。
本院认为，原、被告签订了房屋租赁协议，系原、被告真实意思表示，未违反相关法律、法规规定，协议合法有效，双方均应履行协议约定的义务。被告已搬离讼争房屋，原告亦已另行出租，故双方的租赁协议已解除。关于原告的诉请，本院分析如下：
关于原告第一项要求被告支付租金、水电物业费的诉请，本院认为，被告应支付至实际搬离时止。庭审中，原告称被告2016年5月20日左右搬离，且在短信记录中被告于2016年5月20日告知原告将钥匙放在麦田中介处，故本院确认于租赁至5月20日。庭审中，被告自认租金交纳至2016年4月15日，原告确认3月只付了一个月的租金，而协议约定“每月15日前支付下个月的租金”，故本院确认自2016年4月16日起未缴纳租金。因此，被告应支付2016年4月16日至2016年5月20日未付的房租，为：2100元/月×（5÷30+1）=2450。关于水费51元，其票据未体现所缴月份，故该项费用本院不予确认。电费707.9元，结算至搬离当月，被告理应予以承担。物业服务费应计算至搬离时止，为：140天÷181天×338.83元=262.08元。
关于原告第二项要求被告赔偿原告财产损失的诉请，本院认为，原告仅提供照片一张，不足以证明门锁系被告破坏，且换锁的发票时间是2016年7月15日，距离被告搬离已超过接近两个月时间。故原告该项诉请，证据不足，本院不予支持。
关于原告第三项要求已收取的保证金不予退还的诉请，本院认为，应当根据协议的约定判断保证金的性质。协议仅约定“预交4200元作为保证金，合同终止时退还”。该约定并未明确保证金在“给付一方不履行约定的债务的，无权要求返还”。因此，保证金不同于定金，原告主张不予退还，无合同依据和法律依据，本院不予支持。该4200元可用于抵扣租金等项目。
关于原告第四项要求被告支付违约金4000元的诉请，被告则认为系原告构成违约。本院认为，对于出租房屋是否存在用电的问题，本案被告作为主张事实存在的一方，负有举证责任。但被告并未提供任何证据证据，其所主张出租房屋存在电路老化、房屋漏电、停电的故障无法使用，本院不予采信。但本案租赁合同尚未到期，原告就解除合同，自行搬离出租房屋，且未缴纳租金、电费、物业费，根据协议的约定，被告已经构成违约。因此，根据合同约定，被告应向原告支付4000元违约金。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告江波于本判决生效之日起十日内支付原告苏芳香拖欠的租金2450元、电费707.09元、物业费262.08元以及违约金4000元（被告留存原告处的4200元保证金用于抵扣上述费用）；
二、驳回原告苏芳香的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费适用简易程序减半收取73元（由原告预交146元），由原告苏芳香负担53元，由被告江波负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审判员 黄昌杰
二〇一七年三月三十一日
书记员 施倩莹
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
申请执行提示：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。