陕西省榆林市榆阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0802民初6700号
原告安琪。
委托代理人刘锦赟、常思琪。
被告榆林市华盛房地产开发有限公司
法定代表人王媛。
委托代理人周培龙、高竟原.
原告安琪与被告榆林市华盛房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案受理后，由审判员张媛适用简易程序审理，于2016年7月28日公开开庭进行审理。原告委托代理人刘锦赟、常思琪，被告榆林市华盛房地产开发有限公司的委托代理人周培龙、高竟原到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告安琪诉称：2010年6月15日，原告与被告签订《商品房认购书》约定：由原告认购被告开发的“华盛公园时光”（后改为“公园时光”）第24号楼3单元601号房，面积125.69平方米，标准单价3918元/㎡，标准总价为492453元，优惠金额10000元，折后总价482453元，认购定金为50000；在签订此《商品房认购书》之日起，原告需在开盘期间向被告交付首付款（首付款为房屋总价的30%）,原告在交清首付款30%之后，被告方可为原告办理银行按揭贷款手续，同时双方签订商品房买卖合同；被告已向原告说明交房期限及证件办理情况。签订该认购书时被告公开口头承诺交付首付款之后，两年内给原告交付通过最终验收合格的房屋，而且房屋有阳台和飘窗，环境优美，最适合居住生活，并给原告小区环境、房屋结构布局、尺寸图，内容明确具体。2010年6月15日原告向被告交付定金40000元，同年9月12日交付首付款60000元，11月1日交付首付52453元，共计已交付152453元，超过了约定的首付金额。约定的两年交房期已过，但被告迟迟未能交房。在原告等其他购房户通过各种方式催促被告交房的情况下，被告口头承诺按照2013年11月30日被告与小区23、24号楼其他业主签订《公园时光小区商品房买卖补充协议》，（下称补充协议）：其中第四条交房期限及违约责任约定：“1、甲方承诺从2014年8月1日至2014年8月31止。2、若甲方不能按时交房，延迟交房不足一个月时，应向乙方支付已付房款3%的违约金；延迟交房1-3月时，每个月应向乙方支付已付房款4%的违约金；延迟交房3个月以上时，每个月应向乙方支付已付房款5%的违约金（注：违约不足一个月时，以每日计算）。”第五条第（一）款第3项约定交付的房屋应确保质量合格，并有国家相关证明文件。但交房期限届满后被告仍然没有交房。2014年9月20日被告又给包括原告在内的23号、24号楼所有业主作出书面的《交房协议》并张贴公示，该《交房协议》主要内容为：1、开发商确定最终交房日期为2014年11月1日起。2、2014年9月1日至2014年10月31日违约补偿按2013年所签协议补偿标准执行，2014年11月1日起违约补偿每日按所交房款的2%执行，所有违约金从业主主购房款中一次性扣除。因业主原因不能及时收房的，开发商不承担责任。……5、2014年8月31日以前开发商延迟交房等的违约金补偿另行商定。以上协议适用于公园时光23#、24#号楼所有业主。2015年4月13日被告取得商品房预售许可证。可是被告至今没有将验收合格的房屋交付原告。而且，原告所购房屋现已没有当初约定的阳台和飘窗。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告签订的《商品房认购书》对所认购商品房房号、面积、单价、总价、付款方式、交房期限等《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容均进行了明确约定，并且已支付了超过总房款30%首付款，因此《商品房认购书》应当认定为有效的商品房买卖合同，补充协议以及交房协议应认定为上该“商品房买卖合同”组成部分。《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先被告至今未能将国家有关机关文件证明质量合格的房屋交付给原告，明显构成逾期交房的违约行为，应当按照补充协议、交房协议中关于逾期交房的违约责任的规定，承担支付原告相应违约金。其次原告当初选择购买被告购买的被告房屋的主要原因是该房屋有阳台特别是有飘窗，可是被告擅自取消阳台、飘窗，改变了房屋结构，不但严重影响房屋使用功能、使用价值，违背了原告的购房目的，而且大大减损了房屋价值，该损失理应由被告赔偿。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。双方约定的购房面积125.69㎡，实际面积比约定的多出7.5㎡，面积误差比为5.5%{（实际面积143.93㎡-约定面积135.43㎡）/约定面积135.43㎡=5.5%}，面积误差比超过了3%约2.5%，故超出部分的价款应当由被告承担，但所有权归原告。为此，原告起诉至法院，并提出诉讼请求：1、判决被告榆林市华盛房地产开发有限公司支付原告逾期交房违约金15万元，赔偿原告擅自取消阳台、飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元，共计人民币25万元。2、判令被告交付原告房屋实际面积与双方《商品房认购书》约定面积误差超过3%部分的放款由被告承担，所有权归原告。3、本案诉讼费用由被告承担。
原告安琪向法庭提供以下证据：
1、《商品房认购书》1份、房屋户型图3份、收款收据3支，用于证明1、原告购买了被告华盛公园第24号楼3单元601号房屋，并与被告对房屋楼层、房号、面积、单价、总价、户型情况进行详细约定；其中房屋户型图明确了房屋具有阳台和飘窗；2、原告已按约定向被告交付房款152453元，履行了付款义务；3、被告实际修建的房屋却擅自取消了阳台和飘窗，致使原告购房目的不能实现，构成根本违约，被告应依法承担改变房屋结构减损房屋价值额度损失，因被告违约在先，原告有权拒绝办理房屋按揭手续的相应要求；4、被告时至今日也未向原告交房，依法应承担逾期交房的违约责任的事实。
2、《补充协议》和《交房协议》各1份（均为复印件），用于证明1、《补充协议》是被告对24号楼购房人包括原告的交房期限及违约责任做了具体明确约定：1、甲方承诺从2014年8月1日开始给乙方交付所购房屋，交房期限从2014年8月1日至2014年8月31日止。2、若甲方不能按时交房，延迟交房不足1个月时，应向乙方支付已付房款3%的违约金；延迟交房1-3月时，每个月应向乙方支付已付房款4%的违约金；延迟交房3个月以上时，每个月应向乙方支付已付房款5%的违约金（注：违约不足一个月时，以每日计算）。”。2、1、开发商确定最终交房日期为2014年11月1日起。2、《交房协议》首先承认了被告违约行为，其次对交房期限和违约责任分阶段做了更进一步的明确：2014年9月1日至2014年10月31日违约补偿按2013年所签协议补偿标准执行，2014年11月1日起违约补偿每日按所交房款的2%执行，所有违约金从业主购房款中一次性扣除。因业主原因不能及时收房的，开发商不承担责任。……5、2014年8月31日以前开发商延迟交房等的违约金补偿另行商定。以上协议适用于公园时光23#、24#号楼所有业主的事实。
3、华盛公园时光第24号楼3单元601号房屋照片1张，用于证明1、被告未按照户型图修建，擅自改变房屋户型结构、取消阳台和飘窗，减损房屋价值，不能实现原告购房目的，构成根本违约，应赔偿原告50000元的损失。2、被告所建房屋至今未通过建委、规划、消防、环保等相关行政机关的全面验收合格，不具备交付条件构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任的事实。
被告榆林市华盛房地产开发有限公司辩称：1、原、被告签订商品房认购书以及缴纳首付款定金均属实，但被告不存在延期交房行为，被告于2015年起就通过报纸、律师函、公司工作人员等多种方式通知原告前来办理网签合同及银行按揭等手续，而原告一直拒绝前来办理，因此其诉请要求给付违约金，被告方不予认可。2、被告室内布局经过中联西北工程设计院设计并通过规划局审批，因此不存在补偿经济损失，至于超出3%面积的部分，被告均无偿赠送给原告。
被告榆林市华盛房地产开发有限公司向法庭提供以下证据：
1、用地规划许可证、土地证、建设规划许可证、施工许可证、预售许可证各1份，用以证明被告具备合法的房屋销售主体资格的事实；
2、分布工程通过验收各方会签验收表2份，主体结构分布工程质量验收记录1份，地基与基础分布工程质量验收记录1份，用以证明本案所涉24号楼主体部分已通过各方验收的事实；
3、施工图纸1份，用以证明室内结构有阳台、被告房屋室内布局经过中联西北工程设计院设计并通过规划局审批备案的事实；
4、报纸公告1份，用以证明2015年6月25日被告登报通知原告前来办理按揭手续的事实；
5、2015年商品房买卖合同示范文本1份，用以证明该文本内对房屋迟延交付违约金部分以万分之几的违约金的规定，原告诉请的迟延交房违约金数额过高的事实。
经庭审质证，被告对原告提供对证据1中的商品房订购书、收款收据的真实性无异议，对房屋户型图的真实性有异议，证明目的均有异议，商品房订购书中并未对房屋结构进行准确约定，原告虽然履行了前期的付款义务，但是被告并不存迟延交房情形，也未取消阳台。对于证据2中的补充协议、交房协议的真实性、证明目的均有异议，买卖补充协议、交房协议均系复印件，买卖补充协议中签字为张全红，而非原告本人，交房签字人为王可，非被告工作人员，也没有经过被告授权，该协议迟延交付违约金部分明显高于住建部审批的示范文本中规定的房屋迟延交付违约金规定内容。对证据3的真实性及证明目的均有异议，无法确定该照片系本案诉争公园时光第24号楼3单元601号房屋，从照片上也不能看出房屋的结构布局是否有阳台、飘窗。原告对被告提供对证据1的真实性及证明目的均无异议。对证据2施工质量各方会签验收表真实性无异议，证明目的有异议，本会签表验收的工程名称为榆林刘官寨居住小区24号楼，而本案诉争的房屋为华盛公园时光小区，因此与本案没有关联性，该单元楼至今未经过建委、规划、消防、环保等相关行政部门的全部验收合格，不具备交房条件。对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，房屋设计、规划改变了原告购房时承诺宣传的房屋结构，取消了阳台和飘窗，不能实现原告的证明目的，被告的行为构成根本违约，应当承担相应的违约责任。因此原告有理由拒绝办理银行按揭手续。对证据4的真实性无异议，证明目的有异议。因为被告擅自取消阳台、飘窗，改变房屋结构，构成根本违约，且被告违约在先，因此原告有理由拒绝办理银行按揭手续。对证据5的文本真实性及证明目的均有异议。商品房买卖合同示范文本只是一个合同范本，并非法律、行政法规或部门规章，并不能否定合同双方当事人对合同内容约定的效力，因此，原、被告之间的违约金计算应以双方约定为准，结合实际情况进行确定。
本院对经庭审质证的证据作如下认证：
原告提供证据1中商品房认购书、收款收据，被告质证对真实性无异议，能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，该合同对房屋位置，价款、面积等内容进行约定，以及原告已向被告交付购房款152453元等事实，对本案具有证明力，依法予以采信；原告提供证据1中的房屋户型图3份，证据形式单一，不能证明其证明目的，依法不予采信。原告提供证据2中的补充协议及交房协议，均系复印件，无法与原件核对，不符合证据的形式要件，依法不予采信。原告提供证据3，系打印件，且证据形式单一，不能证明其证明目的，依法不予采信。
被告提供证据1，原告质证无异议，能够证明被告向原告出售的房屋五证齐全的事实，对本案具有证明力，依法予以采信；被告提供证据2、3，原告质证对真实性无异议，能够证明本案所涉公园时光24号楼主体工程已通过验收，且室内结构布局均通过规划审批备案等事实，对本案具有证明力，依法予以采信。被告提供4，原告质证对真实性无异议，能够证明2015年6月27日被告以登报公告方式通知原告办理房屋按揭手续，但原告至今未办理房屋按揭手续等事实，对本案具有证明力，依法予以采信。原告提供证据5，系空白打印版合同文本，与本案不具有关联性，依法不予采信。
本院根据当事人的陈述、举证、质证及本院认证，查明以下事实：
2010年6月15日，原告安琪（乙方、定房方）与被告榆林市华盛房地产开发有限公司（甲方、开发商）签订商品房认购书1份，约定：由原告认购被告开发的“华盛公园时光”第24号楼3单元601号房房屋一套，面积125.69平方米，标准单价3918元/㎡，标准总价为492453元，优惠1万元，折后总价482453元，认购定金为5万元；在签订认购书之日起，乙方需在开盘期间向被告交付首付款（首付款为房屋总价的30%）,乙方在交清首付款30%之后，甲方方可为原告办理银行按揭贷款手续，同时双方签订商品房买卖合同。甲方已向乙方说明交房期限及证件办理情况，在为乙方办理银行按揭手续前证件到位，乙方接受并同意向甲方交纳订房定金，在此期间如乙方要求退房视为违约。认购书还对其他内容进行约定。2010年6月15日、2010年9月12日、2010年11月1日，原告分三次共向被告交付购房款人民币152453元。2015年4月13日被告取得公园时光住宅小区第23、24幢楼商品房预售许可证。2015年6月8日公园时光第24号楼主体工程已经验收完毕。2015年6月27日，被告在榆林市日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续。但至今原告未协助被告办理银行按揭手续，被告亦未向原告交房。现原告以被告的违约行为已经给原告造成巨大损失为由起诉至本院，并提出上述诉讼请求。
本院认为，原、被告双方签订的商品房认购书，系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，均应为有效合同。双方均应按照合同约定履行各自义务。被告辩称，不存在延期交房行为，其已经于2015年起就通过报纸、律师涵、公司工作人员等多种方式通知原告前来办理网签合同及银行按揭等手续，原告一直拒绝前来办理，现原告诉请要求给付违约金，被告方不予认可。经审查，原、被告签订的商品房认购书中明确约定“甲方已向乙方说明交房期限及证件办理情况”，但被告至今未向原告交房，且被告提供证据不足以证明其向原告说明的交房期限晚于2015年6月27日其在榆林市日报以登报公告方式催促公园时光23号、24号楼各业主办理银行按揭手续的时间。故对被告该抗辩观点，依法不予采纳。被告同时辩称，补充协议中加盖合同印章也非被告公司印章，被告提出对补充协议中加盖榆林市华盛房地产开发有限公司合同专用章真伪进行鉴定，但其未在本院限定时间内提交书面的鉴定申请书，视为其对申请重新鉴定权利的放弃，故对被告该抗辩观点亦不予采纳。原告主张被告支付逾期交房违约金15万元，明显偏高，且原告在被告以报纸公告方式催促其办理按贷款手续后至今仍未协助被告办理房屋按揭贷款手续，亦存在违约行为，故本院依法将违约金调整为已付购房款的5%较为适宜，即为7622.65元（152453元×5%=7622.65元）。原告主张被告赔偿擅自取消飘窗致使房屋结构改变、房屋价值减损造成的经济损失5万元及被告交付原告房屋实际面积与双方商品房认购书约定面积误差超过3%部分的房价款由被告承担，缺乏必要的事实支持，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：
一、本判决生效之日起五日内，被告榆林市华盛房地产开发有限公司支付原告安琪逾期交房违约金7622.65元；
二、驳回原告安琪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2200元，由原告安琪负担2100元，由被告榆林市华盛房地产开发有限公司负担100元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 张 媛
二〇一六年十月二十日
书记员 程熙媛