广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤13民终3273号
上诉人（原审被告一）：惠州市东江物业开发有限公司。
法定代表人：刘卜齐。
委托诉讼代理人：李勇林，广东震铄律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭建丰。
上诉人（原审被告二）：刘卜齐。
委托诉讼代理人：李勇林，广东震铄律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：梅州市众信典当有限责任公司。
法定代表人：杨某。
委托诉讼代理人：杨跃春，广东惠保律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄斯勇，广东惠保律师事务所律师。
上诉人惠州市东江物业开发有限公司（以下简称“东江公司”）、刘卜齐因与被上诉人梅州市众信典当有限责任公司（以下简称“众信公司”）企业借贷纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2016）粤1302民初10039号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人刘卜齐，被上诉人委托诉讼代理人杨跃春、黄斯勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人东江公司上诉请求：1、请求二审法院撤销（2016）粤1302民初10039号判决书第一判项，改判上诉人无须向被上诉人偿还借款本金7184214元及利息；2、请求改判本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
事实与理由：上诉人对惠州市惠城区人民法院作出的（2016）粤1302民初10039号民事判决书不服，提起上诉，该判决书在事实认定和法律适用方面存在明显错误，判决本身自相矛盾，判决结果不合理、不公正。上诉人不仅不欠被上诉人任何款项，相反，被上诉人多收取上诉人1800余万元款物，构成不当得利（上诉人将另案主张权利），但本案中，二审法院应驳回被上诉人全部诉讼请求。
具体如下：一、一审法院对上诉人一用五套房产抵偿债务的数额认定存在重大错误。一审径行以签订在前的《买卖合同》约定的价格认定五套房产的抵债数额为650万元，而非以签订在后真实合法有效的《协议书》约定每平方米10000元的价格认定抵债数额（1376.16万元），是明显错误的，也是不合理、不合法的。1、双方最终有效的以房抵债价格是每平方10000元，五套房实际抵债数额应认定为1376.16万元应被上诉人要求，上诉人一于2011年10月09日与案外人袁某（被上诉人指定）签订了5套房的买卖合同，并已进行了预告登记，以5套房抵偿被上诉人的部分借款，后双方于2015年06月24日又签订《协议书》，确认按每平米10000元进行抵债，后上诉人一将5套房（总面积为1355.15平方米），抵债价值为1355.15万元（后因其中一套房产权属问题双方同意调换另外房产，实际抵债房产的总面积变更为1376.16平方米，抵债价值相应变更为1376.16万元），该房产抵债价格经双方确认，是双方当事人对以物抵债的合意和处分，合法有效，应予认定。2、一审法院认定该5套房价格应按买卖合同的总价格即650万元进行抵债，不符合客观事实，也违背当事人的合意和处分原则。实际上，这里涉及两个抵债关系，第一个抵债关系是被上诉人与案外人叶某、袁某之间的借款和抵债关系，即买卖合同的650万元实际上是被上诉人与案外人叶某、袁某之间商量好的借款抵债的价格，上诉人一是应被上诉人要求签订的买卖合同，只是配合被上诉人办理预购登记（配合被上诉人对案外人的抵债行为实现），关于该抵债关系，在被上诉人于一审提交的证据清单第14组证据及证明内容中也体现出来（该组证据证明内容为“案外人叶某与袁某系夫妻关系；案外人叶某对被上诉人拥有借款之债权”）。第二个抵债关系才是上诉人一与被上诉人之间的抵债关系，即上诉人一在应被上诉人要求签订5套房的《买卖合同》后又签订了《协议书》，确定双方之间的以房抵债价格为每平方米10000元进行抵债，实际抵债履行的5套房（总面积为1376.16平方米），抵债价值为1376.16万元，关于该抵债关系不仅体现在双方签订的《协议书》中，在被上诉人2016年10月10日的《民事起诉状》中“事实和理由”部分第二段最后一行中确认的抵债价格为10000元每平方（三套房抵债价值783万元），此外，一审时被上诉人补交的证据清单第10组证据及证明内容中也说明被上诉人对《协议书》关于抵债价格（10000元每平方）是确认的，故根据合同相对性，应以双方之间最终有效的、签订在后的抵债协议（约定）为准。3、一审法院所谓“以2015年06月24日签订的《协议书》约定的每平方价格1万元来抵偿折算是以高利率及综合费计算的利息计算，是不合理的”，该认定结论，明显张冠李戴，没有事实依据和法律依据。
首先，一审法院一方面确认该抵偿是双方自愿的，法律允许的，一方面又不按照双方最后协议约定的抵债价格计算抵偿数额，明显自相矛盾。其次，一审判决认为这是一种高利率的算法（详见判决书第16页第9-13行），因而不予认定每平方米10000元的抵债价格，实在是张冠李戴，这是双方关于以物还款的约定，并不是双方关于借款利率的约定（涉案借款利率是高利率，一审法院已依法进行了调整），该抵债价格接近当时房价（每平方1万元左右），而且就目前看来，该5套房产的价值远远不止1376.16万元，更别说是一审法院认定的650万元，关键在于，当事人关于抵债价格的约定，并未违反最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》及其他相关法律法规的禁止性规定，是合法有效的，被上诉人直到一审开庭完毕也都是认可的。4、上诉人一与案外人袁某（被上诉人指定）于2011年10月09日签订买卖合同的5套房，虽然该协议约定的其中1套房（6栋1502房）已预告登记给别人，但上诉人一已调换另外房产给被上诉人，被上诉人也同意受让，实际预告登记给案外人袁某的5套房，分别为惠州市麦地东路1号东江明珠花园x栋2xxx、18xx、7xx、2xxx、8xxx号房一总面积1376.16平方米。一审法院认为“该协议约定的其中一套房x栋15xx房已预告登记给别人，不能按协议履行”（详见判决书第16页第14-16行）是不符合事实的，双方已用实际行为修正了此前的交易内容，这方面合同法有明确规定，当为有效。5、鉴于双方于2015年06月24日签订的该《协议书》无违反法律法规强制性规定，是合法有效的，且该协议书签订在《买卖合同》之后，系双方真实意思表示，应当按照签订在后的《协议书》约定的抵债价格认定抵债的价值数额为1376.16万元。一审无视该《协议书》关于抵偿价格的处分约定，径行以买卖合同的价款数额来计算抵债数额，明显存在事实认定的重大错误和法律理解适用错误。
二、应被上诉人的要求，上诉人一被逼无奈以诉讼查封执行处置的方式将137个地下车位抵偿被上诉人1130万元欠款（处置车位价款1130万元），一审仅是以该两笔款项是另案【（2011）惠城法民一初字第2325号】为由，未将该以物还款计算在还款数额中，实际上，该另案的800万元借款实为本案第三笔借款（800万元），被上诉人在本案中主张的借款本金包含了另案的800万元借款本金，若本案中该1130万元不做还款抵扣处理，一审法院也应将本案借款本金总金额减除800万元，否则，势必导致借款本金和利息重复计算的错误判决，何况该以物还款早已履行实现（被上诉人一已经获得上诉人一的车位的处置价款1130万元），被上诉人也已自认并同意对该1130万元做还款认定，法院理应将该1130万元计入还款数额。1、本案第三笔借款（800万元）与另案（2011）惠城法民一初字第2325号中的800万元借款实为同一笔借款。2011年7月7日，上诉人二向被上诉人签署借据，约定借款800万元，但被上诉人为了实现以上诉人一未办理房产证的车位作为借款抵押的目的，要求上诉人一以诉讼查封处置财产的方式为其债权提供担保（非典型担保方式），后上诉人一被迫向被上诉人的法定代表人杨某签署800万元借条（日期倒签为2011年3月2日），2011年7月8日，杨某即向惠州市惠城区人民法院起诉，2011年7月11日，惠城区法院根据双方的调解协议出具（2011）惠城法民一初字第2325号《民事调解书》，2011年7月12日、7月22日，惠城区人民法院受杨某申请查封了上诉人一167个车位，后最终处置了上诉人一137个车位，处置价款为1130万元。然而，（2011）惠城法民一初字第2325号中的出借人杨某并未支付借款本金，2011年3月2日的《借条》与本案中2011年7月6日的《借据》实为同一笔借款，该笔借款实际支付本金仅为730万元，支付时间为2011年7月7日。该诉讼查封处置的担保方式是上诉人一处于债务人的弱势地位，被迫按被上诉人的要求而为，该以物抵债己履行，被上诉人一实质获得该1130万元款项，一审法院应将该以物抵债数额认定为上诉人一的还款数额。2、一审法院将另案（2011）惠城法民一初字第2325号中137个车位实质抵偿的1130万元价款简单割裂，未作还款认定，导致借款本金重复计算，还款数额漏算的错误判决。3、若一审法院以上诉人137个车位抵债的1130万元另案处理为由不予计算在本案的还款数额中，但一审法院也应查明事实，将该另案涉及的借款本金800万元（实为730万元）从本案中被上诉人主张的借款本金1850万元中剔除，才不至于出现一审法院认定的本案借款本金为1721.5万元的错误结论，错误在于本金（利息）重复计算。当然，根据双方的借款情况，被上诉人实际支付的本金仅为1521.5万元，若减除另案重复计算的730万元借款本金，本案中，法院若不予认定1130万元还款数额，则应认定本案借款本金数额仅为791.5万元。4、1130万元的还款，是客观事实，被上诉人也是自认的（详见：被上诉人2016年10月10日的《民事起诉状》中“事实和理由”部分第二段最后一行），应作为还款依法抵扣。
三、一审在借款本金数额认定及还款数额的计算上存在多处错误，使用了两套认定标准，前后矛盾。1、一审法院关于第5笔借款200万元的认定明显错误。该所谓200万元借款，只有2011年12月31日签订的《借据》，没有转账凭诞和收款收据予以证实，完全不合常理，该200万元所谓借款依法应不予认定。被上诉人根本没有支付该笔借款，该借据上所谓借款，实为被上诉人将利息转化为本金计算而来，其利用优势地位和被告经济困难一时难以还款的弱势情况，强行要求被告签署，一审法院如此认定是极不严谨也不合理的，这与预扣利息对实际本金的认定应相减少的道理是一样的，也与高息法律应做调整不予认定的道理相同。一审法院在该笔借款没有转账凭证和收款收据的前提下，仅以上诉人一于2011年12月10签署的《往来款项本息汇总》及2012年12月06日的《往来款项利息明细表》认定该笔借款存在，实在荒谬，请问能否依据借款人自愿签署的月息5%的借据认定借款利息数额吗？这个道理是一样的。2、一审法院对上诉人一其中30万元还款数额不予认定，明显与其关于200万元借款本金的思维逻辑相矛盾。一审法院以“上诉人一于2011年11月11日支付给被上诉人的30万元，没有提供收据，也没有汇款凭证”为由，不予认定上诉人一支付了该款项（还款），可是关于该笔还款，被上诉人在一审证据清单第35页第3点也提到了该笔款项（明确自认）。按照一审法院在上述200万元借款的认定逻辑来看，理应认定该30万元已付给被上诉人，总不可能200万元大额借款本金只有借据没有转账和收据，可以认定已支付，而30万元小额还款，有还款收据和对方自认，竟然不能认定？？？可见，一审法院对以上两笔款项的认定来看，明显自相矛盾，存在两套认定标准和思维偏向问题，该做法是明显违法的，是极不合理也不公正的。
四、本案中，上诉人一向被上诉人实际借款总共为4笔，除去预扣利息，实际支付的全部借款本金仅为1521.5万元，而非一审法院认定的1721.5万元。另外，上诉人一向被上诉人实际还款还物的价值数额远远超过上诉人所负被上诉人的全部债务，经依法核算，被上诉人多收取上诉人的款项1800余万元（以书面计算明细为准）。（一）借款本金情况。l、第一笔借款，即2011年6月14日的《借据》，约定的借款金额650万元，实际支付本金6，045，000元；第二笔借款，即2011年6月28日的《借据》，约定的借款金额100万元，实际支付本金92万元：第三笔借款，即2011年7月6日的《借据》，约定的借款金额800万元，实为另案：（2011）惠城法民一初字第2325号案中的借款，实际支付本金730万元；第四笔借款，即2011年8月3日的《借条》，约定的借款金额100万元，实际支付本金95万元。前述四笔借款本金一审认定的数额与实际情况相符，不再赘述。2、第五笔借款（200万元），如前所述，被上诉人根本未支付，未实际发生，应不予认定为借款本金。
（二）还款情况。上诉人一借款后至今为止偿还被上诉人的款项（含现金还款、转账还款和还物），依据法定还款核算规则，分笔核算本息，被上诉人多收取上诉人一的款项1800余万元（以书面计算明细为准）。上诉人一“以物抵债”，包含两部分，一是，上诉人一经被上诉人认可而抵偿给案外人袁某的五套房产，房产抵债价格经双方确认为每平方米10000元，五套房产总面积1376．16平方米，抵债价值1376．16万元，抵债时间为合同签订时间，即2011年10月9日；二是，如前所述，上诉人一实质用以抵债的惠州市惠城区麦地东路1号东江明珠花园l、2栋137个地下车位，抵债价值为1130万元（财产的实际价值在2500万元以上），该还物（还款）时间为被上诉人实际获取前述财产时间，即2015年10月21日。综上，上诉人一在不同时间里数次还款还物给被上诉人，经初步核算，被上诉人实际上多收取上诉人一款项1800余万元，业已构成不当得利。上诉人一将保留向被上诉人主张返还不当得利的权利。
综上所述，一审法院的判决在事实认定和法律适用方面存在明显错误，判决本身自相矛盾，判决结果违法、不合理、不公正，上诉人不仅欠被诉人任何款项，相反，被上诉人多收取上诉人1800余万元款物，构成不当得利，上诉人特提起上诉，请判如所请。
被上诉人众信公司答辩称：1、上诉人与被上诉人双方约定上诉人以五套房屋冲抵第一笔借款本息合计650万的行为完全合法有效。一审法院认定事实清楚，判决完全正确。根据上诉人与被上诉人于2011年6月14日签订借款合同第一条（略）及第十条（略），因上诉人未能偿还650万元借款，上诉人承诺将名下位于东江明珠花园7栋2xxx、1801、702、2002、806共五套房屋作价650万元用于冲抵第一笔借款本息合计650万元。为履行上述以物抵债的约定，被上诉人指定人袁某与上诉人于2011年签订五分商品房买卖合同，合同主要约定上诉人将名下出售的房屋出售给袁某，每套房屋作价不等，合计650万元，该买卖合同是双方真实意思表示，没有违反法律强制法规，合同应当合法有效，上诉人应当按照合同约定将房屋过户至袁某名下，2015年6月24日被上诉人与上诉人及案外人叶某签订的协议书，约定上诉人与其物业6栋1502、7栋702、2xxx、2002套房合计1355.15平方米，以每平方米一万元的价格抵偿被上诉人的债务的约定，不能实际履行，且构成重复抵债，其中6栋1502号房上诉人以于2014年6月18日预告登记给案外人，退一步讲，即便按照2015年6月24日签订的协议书，上诉人与其上述4套房产以每平方米一万元的价格抵偿欠被上诉人的相应债务，上诉人与被上诉人第一笔借款实际支付本金6045000元，按月利率百分之三计付至协议书签订之日利息为8765250元，本息合计14810250元，也比协议书约定的抵偿借款13551500元更高，况且协议约定抵债的4套房产至今未能过户甚至交付给被上诉人使用，如按照协议书的约定，借款利息应当计算至实际抵债及房产过户之日止，因此，原审法院按商品房买卖合同约定抵偿650万元借款的三方认定并未损害上诉人的权益。
（2011）惠城法民一初字第2325号一案，与本案2011年7月6日出借第三笔800万元借款毫无关系。首先2325号涉及借款发生日期2011年3月2日，调解书作出的日期则是2011年7月11日，本案第三笔借款800万元的借款合同是2011年7月6日签订的，被上诉人于2011年7月7日转账给上诉人，上诉人于当日向被上诉人出具收据，因此从无论从时间还是借款凭证均能证明该两笔借款并非同一笔借款，两笔借款没有关联性。
2011年12月31日第五笔借款200万元，该笔借款被上诉人是通过现金方式向上诉人足额支付，根据上诉人提供的证据杨某往来款项本息汇总及杨某利息明细表，上诉人对该第五笔借款200万元均予以确认，该笔借款事实清楚，证据充分，应当予以认定。
被上诉人众信公司向一审法院起诉请求：一、确认袁某与被告惠州市东江物业开发有限公司于2011年10月9日签订的五份《商品房买卖合同》【合同编号分别为：惠州（2011）10022xx号、惠州（2011）1002xxx号、惠州（2011）1002xxx号、惠州（2011）1002xxx号、惠州（2011）10022xxx号】均合法有效；二、判令被告惠州市东江物业开发有限公司将其名下位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园7幢2xxx号、18xx号、7xx号、2xxx号、8xx号等五套房屋过户至袁某名下；三、判令被告共同偿还原告借款本金1850万元及其综合费用23485944元（暂计至2016年10月1日；自2016年10月2日起至还清债务之日止的利息和综合费用，以1850万元为本金，其中：利息按月利率0.5%计付，综合费用按月费率3%计付）；四、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：原告梅州市众信典当有限责任公司在2011年06月14日与被告惠州市东江物业开发有限公司签订一份《借款合同》（合同编号：20110607），合同约定：乙方（被告）自愿以本公司名下位于惠州市麦地东路××明珠花园××房、××房、××房、××房建筑面积均为296.22㎡,xx栋8xx号房建筑面积191.28㎡，合计建筑面积1376.16㎡共5套房屋作预告登记至甲方（原告）指定人叶某名下作为借款抵押，约定借款金额人民币650万元，借款期限为60天，借款利息按月息0.5%，综合费按月3%合计为月息费率为3.5%，息费一次性付清等。在2011年07月06日，原告梅州市众信典当有限责任公司又与刘卜齐（被告惠州市东江物业开发有限公司法定代表人）签订一份《借款合同》，该份合同约定：乙方（刘卜齐）自愿以其对惠州市新大地房地产开发有限公司享有的1463.1946万元借款所产生的863.1946万元债权及购买新时代花园二期31栋别墅而拥有的权益作为典当抵押贷款，并以签订《债权转让协议书》和向新大地房地产开发有限公司发出《债权转让通知书》作为该担保的生效条件，借款金额为人民币800万元，借款期限为4个月，借款利息按月息0.6%，综合费用按月3.4%计收，合计为月息费率4%，借款息费前二个月在借款支付时一次性扣除，第三个月起产生的当期息费于该月15日前付清等。
上述合同签订后，原告梅州市众信典当有限责任公司及其法定代表人杨某与案外人袁某签订了一份《抵押借款合同》，该合同约定：甲方（袁某）同意借给乙方（原告）人民币650万元，由乙方梅州市众信典当有限责任公司定向投资借给惠州市东江物业开发有限公司用于东江明珠花园的建设，期限为12个月，借款利息为月利率2%，每月利息为人民币13万元，乙方（原告）协助甲方（袁某）与惠州市东江物业开发有限公司签订《商品房买卖合同》，将所购位于惠州市麦地路的东江明珠花园第xx栋5套房产70xxx号房（建筑面积296.22㎡，套内面积254.58㎡，合同价1373672元）、806号房（建筑面积191.28㎡，套内面积164.39㎡，合同价860760元）、及1801号房（建筑面积296.22㎡，套内面积254.58㎡，合同价1421856元）、2xxx号（房建筑面积296.22㎡，套内面积254.58㎡，合同价1421856元）、2002号房（建筑面积296.22㎡，套内面积254.58㎡，合同价1421856元），总价款人民币650万元作为借款本息的抵押物等。
原告在与被告签订合同后，原告分别借给被告5笔借款：一、在2011年06月14日，借据注明借650万元给被告，实际借款为604.5万元，预扣利息45.5万元；二、在2011年06月28日，借据注明借100万元给被告，实际借款为92万元，预扣利息8万元；三、在2011年07月06日，借据注明借款800万元给被告，实际借款为730万元，预扣利息70万元；四、在2011年08月03日，借据注明借款100万元给被告，实际借款为95万元，预扣利息5万元；五、在2011年12月31日，借据注明借款200万元给被告，被告在2011年12月10日《杨某往来款项本息汇总》及2012年12月06日《杨某往来款项利息明细表》承认该笔借款。合计借款本金为1721.5万元。
被告借款后，还款情况：1、2011年10月09日与案外人袁某（被告指定）签订了5套房（惠州市麦地东路1号东江明珠花园7幢2xxx号房，房价1421856元；1801号房，房价1421856元；702号房，房价1373672元；2002号房，房价1421856元；806号房，房价860760元，合计总款650万元）抵偿被告650万元借款（含利息）；2、在2011年06月22日，被告还款8万元，原告开具收据注明还月息；3、在2011年06月28日，被告还款8万元，原告开具收据注明还月息；4、在2011年07月01日，被告还款4万元，原告开具收据注明还月息；5、在2011年07月13日，被告还款32万元，原告开具收据注明还月息；6、在2011年07月22日，被告还款144万元，原告开具收据注明还款；7、在2011年08月03日，被告还款5万元，原告开具收据注明还月息；8、在2011年08月19日，被告还款32万元，原告开具收据注明还息费；9、在2011年08月29日，被告还款60万元，原告开具收据注明还款；10、在2011年08月30日，被告还款40万元，原告开具收据注明还款；11、在2011年08月30日，被告还款5万元，原告开具收据注明还息费；12、在2011年09月09日，被告还款32万元，原告开具收据注明还息费；13、在2011年09月09日，被告还款22.25万元，原告开具收据注明还息费；14、在2011年09月09日，被告还款32万元，原告开具收据注明还息费；15、在2011年11月11日，被告还款30万元，没有收据，只有被告提供给原告的《杨某本息汇总表》第3点第2行中有注明；16、在2011年12月15日，被告还款20万元，原告开具收据注明还息费；17、在2011年12月19日，被告还款10万元，原告开具收据注明还息费；18、在2012年01月20日，被告还款50万元，原告开具收据注明还息费；19、在2012年2月10日，被告还款20万元，原告开具收据注明还息费；20、在2012年03月06日，被告还款50万元，原告开具收据注明还息；21、在2012年03月07日，被告还款87万元，原告开具收据注明息费；22、在2012年04月01日，被告还款98.1271万元，原告开具收据注明还息费；23、在2012年05月07日，被告还款20万元，原告开具收据注明还息费；24、在2012年05月16日，被告还款100万元，原告开具收据注明还息费；25、在2012年05月21日，被告还款20万元，原告开具收据注明还息费；26、在2012年12月31日，被告还款20万元，没有收据，但有转账凭证。
被告上述还款项目中，其中，在2011年06月28日，原告出具的收据8万元、2011年07月13日原告出具的收据32万元、2011年08月03日原告出具的收据5万元，属于在2011年06月28日借款本金100万元、在2011年07月13日借款本金800万元，属另一案（2011）惠城法民一初字第2325号中本金预扣利息，在2011年08月03日借款本金100万元的本金预扣除利息，实际被告并没有支付该款项;在2011年11月11日，被告认为支付30万元，原告对此不予认可，因被告对该笔款项没有提供收据，也没有汇款凭证，因此，该笔款项也无法认定被告已付款。实际被告在本案中支付给原告的金额为8748771元。
现根据上述借款及还款情况，被告已还借款本金10030786元（含5套房产折抵本金604.5万元）；已还借款利息5217985元（截止至2012年12月31日止，以年利率36%计，含5套房折算利息45.5万元），仍欠原告借款本金7184214元及从2013年01月01日起的借款利息。
两被告在借款期间，就原告的借款及利息，以原告法定代表人杨某名字列出了《杨某往来款项本息汇总》及《往来款项利息明细表》，这些列表均由被告刘卜齐签名及被告惠州市东江物业开发有限公司盖章。在2015年06月24日，原、被告就借款本息及抵偿债务达成协议，但双方在履行协议时产生纠纷，以致引发本案诉讼。
以上事实有原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、居民身份证、企业工商登记信息、个人信息查询、典当经营许可证、被告向原告借款的借据、收据、授权委托书、转账凭证（第一笔借款）、转账凭证（第二笔借款）、转账凭证（第三笔借款）、转账凭证（第四笔借款）、借据（第五笔借款）、往来款项本息汇总、往来款项利息明细表、协议书、借款合同（第一笔、第三笔）、商品房买卖合同、结婚证、抵押借款合同、借款合同补充协议书、被告向原告还款的收款收据、还款转账凭证，被告的营业执照、居民身份证、银行或原告出具的《银行转账凭证》、《收款收据》、原告出具的《还款收据》、《还款转账凭证》、《广东省商品房买卖合同》（5本）及庭审笔录等佐证。
一审法院认为，原、被告签订的《借款合同》，除利息及综合费用约定较高，超过法律规定的约定不受法律保护外，其它是合法有效的。原、被告的借款行为，应属民间借贷。应适用于最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，根据该规定，已支付的利息应按年利率36%计算，未支付的利息，应按年利率24%计付。从本案借还款情况看，被告尚欠原告的借款本金7184214元及从2013年01月01日起的利息，该欠款的利息应按年利率24%来计付才符合最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》。
关于被告用5套房抵偿债务问题，因该抵偿是原、被告双方自愿的，法律应允许，在签订5套房买卖合同时，已注明了各套房的总价款，应以该买卖房屋合同的价款的数额来抵偿被告的债务，被告认为要以2015年06月24日的协议约定的每平方价格1万元来抵偿折算是不合理的，因该协议是以高利率及综合费计算的利息计算，截止至2015年06月01日，本息就高达5650万元，并且该协议约定的其中1套房6栋1502房被告已预告登记给别人，不能按协议履行。因此，不能用该协议约定的单价来折算抵偿债务。
至于被告认为在2015年10月21日以被告位于惠州市惠城区××明珠花园××、××137地下车位，以物还款1130万元，而该笔款项是（2011）惠城法民一初字第2325号案的，因此，被告该意见，一审法院不予采纳。
对于原告变更诉讼请求，要求确认袁某与被告惠州市东江物业开发有限公司于2011年10月09日签订的5份《商品房买卖合同》合法有效及判令被告惠州市东江物业开发有限公司将其名下位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园7栋2xxx号、1801号、702号、2002号、806号房屋过户至袁某名下。因该5套房是被告与案外人袁某签订的《商品房买卖合同》，若房屋买卖双方产生纠纷，则属于另一法律关系，应另案处理。
关于原告在2011年12月31日借给被告200万元认定问题，被告写有借据给原告。并且在2011年12月10日被告提供给原告《往来款项本息汇总》及2012年12月06日《往来款项利息明细表》均有证实有该笔200万元借款存在，因此，应认定被告向原告在2011年12月31日借200万元的事实。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十一条、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，一审法院判决如下：
一、被告惠州市东江物业开发有限公司、刘卜齐应在本判决生效之日起十日内向原告梅州市众信典当有限责任公司偿还借款本金7184214元及利息（以7184214元为基数，从2013年01月01日起按年利率24%计付利息至清偿时止）；
二、驳回原告梅州市众信典当有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费280450元、保全费5000元，合计285450元（原告已预交），由被告惠州市东江物业开发有限公司和被告刘卜齐负担。
本院二审期间，被上诉人众信公司提交证据如下：证据清单、借条、民事调解书，证明（2012）惠城法民一初字第2315号一案涉及的800万元借款，借款时间为2011年3月2日，与本案第三笔8003元借款没有关联性，属于两笔借款。
上诉人东江公司质证称：被上诉人的提交的证据二借条实际上没有支付，没有证据证明该借款有支付，与本案中第二笔借款800万元实为同一笔借款。
本院查明，原审法院查明事实属实，本院予以确认。
本院另查明，2011年10月09日上诉人东江公司与案外人袁某签订了5套房产的《商品房买卖合同》均为按套计算总价款，未约定单价。
《杨某往来款项本息汇总》第1条载明2011年6月14日借款650万元，截止2011年12月31日应付利息1565730元，已付利息682500元，未付利息883230元。于2011年12月31日还款200万元，其中还息8832320元，本金1116770元，截止2011年12月31日仍欠本金5383230元。
2015年11月5日案外人叶某（贷款人、甲方）、杨某（借款人、乙方）和被上诉人众信公司（保证人、丙方）签订《借款合同补充协议书》一份，其中第二款借款利息及计算方式第1点附注约定：于2015年6月24日刘卜齐、杨某、叶某三方确认，将位于惠州市麦地路东江明珠花园第6栋的1502房、7栋的702房、2xxx房、2002房，4套总面积共计1355.15平方米的物业，按照每平方米一万元的单价结算，折合1300万元过户给叶某。当以上4套房产产权完全过户到叶某名下后，可冲抵650万的本金和650万的利息。
2011年3月2日上诉人东江公司出具《借条》一份，载明“我司今向杨某先生借款人民币800万元，该款应于2011年5月31日还清”，杨某以上诉人东江公司未归还该笔借款800万元为由，向惠州市惠城区法院提起诉讼，请求判令上诉人东江公司归还借款800万元，2011年7月11日惠州市惠城区法院作出（2011）惠城法民一初字第2325号民事调解书，确认上诉人东江公司在调解书生效当日内一次性向原告偿还借款本金800万元，如上诉人东江公司逾期未支付，杨某有权立即向人民法院申请强制执行。
本院认为，本案系企业借贷纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：一、以购房款冲抵借款本息的数额如何确定；二、借款、还款总额如何确定。
案涉双方在多笔借贷期间，2011年10月9日上诉人东江公司与被上诉人众信公司指定的案外人袁某签订《商品房买卖合同》，书面合同条款约定上诉人东江公司将位于惠州市麦地路的东江明珠花园第7栋702号房、806号房、1801号房、2xxx号和2002号房，以总价款人民币650万元出卖给案外人袁某，诉讼中，案涉双方对该5套房房产的购房款冲抵部分借款本息没有异议，争议的实质问题在于冲抵的数额如何确定。上诉人东江公司上诉主张冲抵的时间为2011年10月9日《商品房买卖合同》，金额应按照2015年6月24日协议约定的10000元/㎡计算，共计1376.16万元，被上诉人众信公司主张2011年10月9日《商品房买卖合同》签订之时，2011年6月14日《借款合同》约定的650万借款期限已经届满，《商品房买卖合同》的目的在于以5套房产抵偿该笔借款，冲抵的金额应按照2011年10月9日《商品房买卖合同》约定的650万元计算。
因此，冲抵数额的如何确定，首先应理解2011年10月9日《商品房买卖合同》签订之时，案涉双方真实意思。根据已经查明的事实，1、2011年6月14日《借款合同》约定，上诉人东江公司提供5套房产以预告登记的方式，作为借款的抵押，故2011年10月9日《商品房买卖合同》的签订，属于《借款合同》的履行，即目的在于抵押，而不是以物抵债；2、被上诉人众信公司未提交证据证明，2011年10月9日《商品房买卖合同》签订时，案涉双方达成了以物抵债的合意；3、2011年10月9日《商品房买卖合同》签订后，作为办理不动产权属登记重要凭证的发票，上诉人东江公司自始至终未出具，而被上诉人众信公司未向上诉人东江公司索要，这与达成以房抵债协议后，买受人积极要求继续履行的交易习惯不符；4、《杨某往来款项本息汇总》、《杨某往来款项利息明细表》经双方确认，应作为处理本案的依据，其中第1条载明2011年6月14日借款650万元，截止2011年12月31日仍欠本金5383230元，换而言之，在此之前2011年10月9日《商品房买卖合同》约定的650万元并未冲抵扣减，这与被上诉人众信公司主张的事实明显不符；5、2015年6月24日针对案涉房产的单价达成协议一份，约定以10000元/㎡作为计算的依据，也证明2011年10月9日《商品房买卖合同》约定价格不作为冲抵的依据，与2015年11月5日案外人叶某、杨某和被上诉人众信公司签订《借款合同补充协议书》能够相互印证。综上所述，五份《商品房买卖合同》无论从签订的来由，借款的履行过程，以及事后的约定来看，2011年10月9日签订之时，当事人的真实意思是为了借款提供非典型的担保方式，不能以五份《商品房买卖合同》约定650万元作为冲抵借款的依据。
2015年6月24日双方签订协议一份，明确约定房产以10000元/㎡的单价抵偿债务，以及借款本息如何计算事宜。其中高额借款本息的约定，由于违反了法律的强制性规定无效，但不影响其中关于购房款冲抵借款本息约定的效力，双方应依约履行。故2015年6月24日案涉双方达成合意，确定了《商品房买卖合同》涉及的购房款冲抵部分借款本息，数额应确定为1376.5万元，原审判决认定2011年10月9日《商品房买卖合同》签订之时已发生了冲抵650万元本息不当，本院予以纠正。上诉人东江公司以购房款冲抵借款的数额应增加1376.5万－650万元=726.5万元，但以购房款冲抵借款本息的时间为2015年6月24日，上诉人东江公司应将2011年10月9日至2015年6月24日期间650万元本金的利息计算给被上诉人众信公司，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，已经支付的利息应按照年利率36%计算为：650万元×3%×44个月=858万元。
关于2011年12月31日被上诉人众信公司出具的借款200万元和2011年11月11日上诉人东江公司还款30万元如何认定的问题，案涉双方均未提交两笔款项的转账记录，均主张现金支付，区别在于被上诉人众信公司持有上诉人东江公司出具的借条，但《杨某往来款项本息汇总》、《杨某往来款项利息明细表》均分别记载了两笔款项，此为确定借款、还款数额的主要依据，根据民事诉讼当事人有平等诉讼权利的原则，结合被上诉人众信公司的公司性质，均应认定上述款项实际支付。
关于2011年07月06日借款730万元（借据注明800万元）的问题。上诉人东江公司主张该笔借款与（2011）惠城法民一初字第2325号民事调解书确定的800万元借款为同一笔借款，（2011）惠城法民一初字第2325号民事调解书实为担保本案债权的虚假债务，已经在该案中以物业抵偿了借款，本案属于重复主张的问题。被上诉人众信公司主张该笔借款，不仅提交了《借据》、《收款收据》，载明了出借人为被上诉人众信公司，而且提交了该笔借款的转账凭证，足以认定2011年7月6日借款事实的真实性。反观（2011）惠城法民一初字第2325号案件确定的债权，出借人为被上诉人众信公司的法定代表人杨某个人，而不是被上诉人众信公司，上诉人东江公司出具《借条》的时间为2011年3月2日，与本案2011年07月06日借款730万元（借据注明800万元）不能对应，故本案应当偿还该笔借款。上诉人东江公司若认为（2011）惠城法民一初字第2325号案件债务不真实存在，可就该案另行主张权利。
综上所述，上诉人东江公司、刘卜齐的上诉请求部分成立，应认定2011年11月11日上诉人东江公司偿还了30万元利息，以购房款冲抵借款本息的数额为1376.5万，一审判决认定事实有误，两部分数额相加，上诉人东江公司已经偿还的本息数额应在一审判决的基础上增加726.5万+30万元=756.5万元。但应支付2011年10月9日至2015年6月24日期间650万元本金的利息858万元，超过了上诉人东江公司已经偿还的本息数额增加部分。因此，一审判决结果少于上诉人东江公司应承担的数额，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费62089.5元，由上诉人惠州市东江物业开发有限公司、刘卜齐负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 巍
审 判 员 徐国华
审 判 员 陈金升
二〇一七年十二月二十九日
法官助理 李嘉伊
书 记 员 林楚侨