江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民再34号
再审申请人（案外人）：蒋益明。
委托诉讼代理人：权钢。
再审申请人（案外人）：郭艳丽。
委托诉讼代理人：王晔。
被申请人（原审原告）：徐州铜山农村商业银行股份有限公司东环路支行。
负责人：杨成君。
委托诉讼代理人：王飞。
委托诉讼代理人：任平。
被申请人（原审被告）：徐州市新天地型材市场有限公司。
法定代表人：尹志强。
委托诉讼代理人：张丙升。
委托诉讼代理人：陈鹏妃。
被申请人（原审被告）：徐州市富地源房地产开发有限公司。
法定代表人：尹健。
委托诉讼代理人：张丙升。
委托诉讼代理人：陈鹏妃。
被申请人（原审被告）：尹志强。
委托诉讼代理人：张丙升。
委托诉讼代理人：陈鹏妃。
徐州铜山农村商业银行股份有限公司东环路支行（原铜山县农村信用合作联社东环路信用分社）（以下简称铜山农商行东环路支行）与徐州市新天地型材市场有限公司（以下简称新天地公司）、徐州市富地源房地产开发有限公司（以下简称富地源公司）、尹志强借款合同纠纷一案，本院于2014年4月17日作出（2014）徐商初字第00080号民事调解书，已经发生法律效力并强制执行。案外人蒋益明、郭艳丽认为该调解书错误，向本院申请再审。本院于2016年12月28日作出（2015）徐商申字第00022、00024号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人蒋益明及其委托诉讼代理人权钢、再审申请人郭艳丽及其委托诉讼代理人王晔、被申请人铜山农商行东环路支行的委托诉讼代理人王飞、任平、被申请人新天地公司的委托诉讼代理人陈鹏妃、被申请人富地源公司的委托诉讼代理人陈鹏妃、被申请人尹志强的委托诉讼代理人陈鹏妃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒋益明申请再审称，徐州市中级人民法院作出的（2014）徐商初字第00080号民事调解书第二项，确认铜山农商行东环路支行对富地源公司提供抵押担保的财产享有优先受偿权侵害了包括申请人在内的其他利害关系人的合法权益。要求撤销该民事调解书第二项。涉案房产早在十年前已经协议分割给申请人所有，并实际占有、使用和收益至今，而富地源公司设置抵押权的时间在2012年6月1日，该抵押合同是无效的。在再审申请人和其他利害关系人不知情的情况下，徐州市中级人民法院作出的（2014）徐商初字第00080号民事调解书第二项，侵害再审申请人的合法权益，应予撤销。
郭艳丽申请再审称，登记在富地源公司名下房产中的0076437号商品房买卖合同项下的房产，早在2007年6月30日已经协议分割给申请人所有，并持续实际占有、使用和收益至今。双方为履行该协议签署了编号为0076437号商品房买卖合同。富地源公司明知其对挂名在其名下房产只拥有部分实际所有权，却于2012年6月1日为徐州市新天地型材市场有限公司无端提供无偿巨额担保，侵害了申请人的合法权益抵押合同当自始无效。徐州市中级人民法院未通知利害关系人作出的（2014）徐商初字第00080号民事调解书第二项，确认铜山农商行东环路支行对富地源公司提供抵押担保的财产享有优先受偿权侵害了包括申请人在内的其他利害关系人的合法权益，应予撤销。
铜山农商行东环路支行辩称，我行作为法定的经营机构在新天地公司申请贷款之后，严格按照贷款规则以及银监会的相关规定进行贷前调查，同时要求借款人新天地公司提供资产负债表、损益表以及固定资产投资表等相关证据材料，到房产部门进行了查询，在办理抵押登记的程序中，我行没有任何过错和瑕疵。我行于2012年5月28日办理的土地使用权抵押，在6月1日办理的抵押物登记，申请人所申请的事实和理由明显是错误的。请求法庭查明案件事实，驳回再审申请。
新天地公司、富地源公司、尹志强辩称，首先，认同铜山农商行东环路支行的答辩意见。其次，郭艳丽因股权转让问题与尹健产生的债权债务关系，不应当由公司财产来冲抵个人债务，郭艳丽现在对房产的占有是强行占有，是不合法的。我公司的产权登记在2006年就已经完成，至今11年，从来没有人提出过任何的产权异议，公司与郭艳丽、蒋益明之间如有纠纷，首先应确认双方当事人之间的合同效力，即便合同有效，因为物权转让没有进行登记，并不对抗第三人。
本院再审查明：2014年2月27日，原铜山县农村信用合作联社东环路信用分社向本院起诉称：新天地公司以购货为由向原告申请贷款3000万元，原告与新天地公司于2012年5月28日签订了流动资金循环借款合同，合同约定借款金额为3000万元，期限为2014年5月27日止，以借款借据为准，利息按月结算，年利率为9.648％，逾期加罚50％，约定由富地源公司提供其所有的房产作为抵押担保，尹志强提供连带保证等相关违约条款，并于同日签订了最高额抵押合同和最高额保证合同。合同签订后原告及时向新天地公司提供了贷款。在借款合同履行期间，新天地公司仅给付部分利息，尚下欠借款本息3400余万元没有给付。请求法院判令：1、新天地公司给付借款本金3000万元，利息4523535.72元（利息计算至2014年2月21日），合计：34523535.73元，下余利息按照合同约定计算至判决给付之日；2、富地源公司、尹志强对新天地公司的债务承担连带责任；3、对富地源公司的抵押物行使优先受偿权；4、本案诉讼费用由三被告承担。本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、经双方确认，截止至2014年2月21日止，被告徐州市新天地型材市场有限公司欠原告铜山县农村信用合作联社东环路信用分社本金3000万元，利息452.353573万元，被告徐州市新天地型材市场有限公司承诺于2014年4月30日前向原告偿还贷款本金3000万元及利息【计算至2014年2月21日为452.353573万元，此后利息按照（41）农信借字（2012）第037号《流动资金循环贷款合同》的约定计算至付清之日】。二、原告铜山县农村信用合作联社东环路信用分社对被告徐州市富地源房地产开发有限公司提供抵押担保的财产[详见证号为：徐房他证泉山字第××号房屋他项权证、徐土他项（2012）第00332号土地他项权证]享有优先受偿权。三、一审案件受理费214418元，减半收取107209元，由被告徐州市新天地型材市场有限公司负担，于2014年4月30日前向原告支付完毕。四、被告尹志强对上述债务承担连带清偿责任。五、本调解协议书经双方当事人或委托代理人签字后即发生法律效力。本院于2014年4月17日作出（2014）徐商初字第00080号民事调解书对上述协议予以确认。因被告逾期不履行调解书确定的义务，铜山县农村信用合作联社东环路信用分社于2014年5月16日向本院申请执行。本院查封了被执行人富地源公司的抵押房产，案外人郭艳丽、蒋益明以部分房产属其所有为由向本院提出异议，本院分别于2014年10月28日、2015年1月5日作出（2014）徐执异字第40号、（2014）徐执异字第64号执行裁定，驳回异议请求。郭艳丽、蒋益明向本院申请再审（2014）徐商初字第00080号借款合同纠纷一案，以涉案的房产抵押合同无效为由，要求撤销（2014）徐商初字第00080号民事调解书协议第二项。
2004年10月10日，蒋益明（乙方）和徐州市富地源房地产开发有限公司（甲方）签订合同书一份，约定：一、甲方“嘉铭苑”商住小区1#、3#楼由乙方施工承建，目前工程已经竣工交付甲方使用。二、甲方尚余部分工程款项未及时支付，最终数额以工程审计决算为准。三、甲方以“嘉铭苑”商住小区营业房专用于对乙方的付款保证，具体位置：南北轴1-A至1-R，东西轴1-28至1-35，建筑面积约270平方米，面积以产权登记面积为准，甲方暂定价格为12000元/平方米……2005年4月30日，如甲方不能支付工程款项，甲、乙双方愿从东到西条形切块按8000元每平方米或以12000元每平方米的保证房产抵偿给乙方，双方相互找补差价，按照审计后的施工合同结算清债权债务……2005年10月10日，徐州市富地源房地产开发有限公司与蒋益明签订商品房买卖合同一份，约定蒋益明购买嘉铭苑一层营业房（东西轴1-28至1-35长12M，南北轴1-A-1-R长22.7米，建筑面积约270平方米），单价为每平方米8000元，总金额216万元。富地源公司于当日向蒋益明出具216万元的收据，收据注明：无钱给房子抵算工程款。2006年5月22日，蒋益明与中国农业银行徐州市分行签订房屋租赁合同，约定将其购买的涉案房屋租赁给农行徐州市分行使用，富地源公司亦于2006年5月23日出具证明，明确该房屋蒋益明有使用权，如进行租赁，产生的费用由蒋益明承担。
另查明，2007年6月30日，郭艳丽、田禾（郭艳丽女儿）与富地源公司签订商品房买卖合同一份，约定购买：嘉铭苑1#、2#、3#及市场一层3-2、3-42、2-P、3-R营业用房，建筑面积约1870平方米，房号以产权处确定房号为准。当日，富地源公司出具750万元收据一张，注明交款人田禾，收款方式转款，收款事由嘉铭苑市场一层1870平方房款。同日，郭艳丽与富地源公司签订协议书一份，约定上述房屋全部归郭艳丽所有……富地源公司与郭艳丽办完相关手续后，郭艳丽将其股份转让给买受人……协议签订后房产即转为乙方所有，富地源公司保证该房无抵押无担保无权属纠纷，郭艳丽在签订协议后可接收该房产……2007年7月2日，富地源公司法定代表人尹健向郭艳丽出具授权书一份，载明“嘉铭苑市场的部分房产权业已转移至郭艳丽名下（具体位置依据双方协议约定），就涉及到该产权属下的所有承租合约，均转交至受委托人，并办理正常交接手续。”2008年10月11日，郭艳丽、田禾与徐州爱客来超级市场连锁有限公司就嘉铭苑营业房（建筑面积约1890平方米）签订租赁合同。
再查明，截至2007年6月30日，富地源公司工商登记注册资本800万元，其中尹健（大）出资500万元，占62.5%，郭艳丽出资300万元，占37.5%。郭艳丽于2007年7月2日将其持有的富地源公司的股权分别转让给尹健（大）27.5%，尹健（小）10%，并办理了工商变更登记。
本院再审认为，铜山农商行东环路支行与新天地公司、富地源公司就涉案不动产于2012年5月28日签订抵押借款合同并办理抵押物登记前，蒋益明和郭艳丽早已于2005年10月、2007年6月就部分涉案房产与富地源公司签订商品房买卖合同，且交付使用、收益，只是因故未能办理产权登记。富地源公司否认其与蒋益明、郭艳丽之间存在房屋买卖合同关系，但未能就双方间签订的商品房买卖合同、收据等书证以及房屋多年来一直由蒋益明、郭艳丽占有、使用、收益的情况进行令人信服的解释。显然在铜山农商行东环路支行与新天地公司、富地源公司签订抵押借款合同时，涉案房产已存有纠纷。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”因此，虽铜山农商行东环路支行就涉案不动产办理了抵押物登记，取得他项权证，但其在设立抵押物权过程中知道或应当知道抵押物为有争议的财产，其从事的民事行为可能违反法律的上述规定。本院审理（2014）徐商初字第00080号借款合同纠纷案主持调解时，对涉案不动产为有争议的财产并不知情，在蒋益明、郭艳丽未参与案件审理情形下作出的民事调解书第二项确认铜山农商行东环路支行对涉案抵押财产享有优先受偿权，对这二人的民事权益造成影响，且二案外人无法提起新的诉讼解决争议。除蒋益明、郭艳丽外，是否还有其他人因该民事调解书第二项致民事权益被影响，尚不确定。另，债权人对抵押物所享有的优先受偿权，应基于法定而非约定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十四条第二款规定：“案外人不是必要的共同诉讼当事人的，人民法院仅审理原判决、裁定、调解书对其民事权益造成损害的内容。经审理，再审请求成立的，撤销或者改变原判决、裁定、调解书；再审请求不成立的，维持原判决、裁定、调解书”。据此，因本院作出的（2014）徐商初字第00080号民事调解书协议第二项确认铜山农商行东环路支行对本诉争房产享有优先受偿权不当，应予撤销。两案外人的再审申请，本院予以支持。再审申请人蒋益明、郭艳丽及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。
经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十四条第二款之规定，判决如下：
一、维持本院（2014）徐商初字第00080号民事调解书协议第一、三、四、五项，即经双方确认，截止至2014年2月21日止，被告徐州市新天地型材市场有限公司欠原告铜山县农村信用合作联社东环路信用分社本金3000万元，利息452.353573万元，被告徐州市新天地型材市场有限公司承诺于2014年4月30日前向原告偿还贷款本金3000万元及利息【计算至2014年2月21日为452.353573万元，此后利息按照（41）农信借字（2012）第037号《流动资金循环贷款合同》的约定计算至付清之日】；一审案件受理费214418元，减半收取107209元，由被告徐州市新天地型材市场有限公司负担，于2014年4月30日前向原告支付完毕；被告尹志强对上述债务承担连带清偿责任；本调解协议书经双方当事人或委托代理人签字后即发生法律效力；
二、撤销本院（2014）徐商初字第00080号民事调解书协议第二项，即原告铜山县农村信用合作联社东环路信用分社对被告徐州市富地源房地产开发有限公司提供抵押担保的财产[详见证号为：徐房他证泉山字第××号房屋他项权证、徐土他项（2012）第00332号土地他项权证]享有优先受偿权。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。
审判长 马 荣
审判员 马伯亚
审判员 邱德祥
二〇一七年十二月二十九日
书记员 吴姿含