浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终8074号上诉人（原审被告）：杭州振辉化工有限公司，住所地杭州市萧山区江东工业园区江东一路。法定代表人：王秀英，总经理。委托诉讼代理人：童顺根、翁国有，浙江尹天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杭州华祥商业会展设计制作有限公司，住所地杭州市江干区笕桥镇水墩村三组。法定代表人：张六英，执行董事。委托诉讼代理人：余建光，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。上诉人杭州振辉化工有限公司（以下简称振辉公司）因与被上诉人杭州华祥商业会展设计制作有限公司（以下简称华祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2017）浙0109民初5054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2015年3月21日，振辉公司与华祥公司签订《厂房租赁合同》，约定：“振辉公司将其所有的位于杭州市大江东产业集聚区河庄街道三工段的6号车间4600平方米及7号车间靠西的1087平方米，共计5687平方米的厂房租赁给华祥公司。租赁期限为5年，自2015年3月15日起至2020年4月30日止。租金自2015年5月1日至2015年10月31日止期间为37.71万元；自2015年11月1日至2016年10月31日止期间为63.42万元；自2016年11月1日至2017年10月31日止期间为63.42万元。之后每年递增8%，押金为5万元。每年租金支付须在上年的到期日提前31天支付下年租金并一次性付清，以上租金均不含税金。如逾期未交纳租金、水、电费等相关费用的，每逾期一日，每日应向振辉公司支付未付金额的千分之十的滞纳金，振辉公司可解除合同没收保证金。由于提前解除本合同和违约所造成的损失，由有过错一方承担违约责任；违约方应向守约方支付该厂房年租金30%的违约金。若华祥公司违反合同或者合同期限未满即解除的，华祥公司需全额支付免租期租金并承担违约的责任。若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归振辉公司所有，但对华祥公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归华祥公司所有，并且本合同自动作废。”合同签订后，华祥公司向振辉公司支付5万元押金并支付至2017年10月31日止的租金，其中自2016年11月1日起至2017年10月31日止的租金为61.42万元。2017年3月13日，华祥公司向振辉公司发出《解除厂房租赁合同的函》，内容如下：“……贵公司与杭州市萧山区人民政府河庄街道办事处签订《杭州市大江东产业集聚区非住宅房屋拆迁货币化安置补偿协议》，贵公司厂房已整体纳入拆迁范围。同时，贵公司在拆迁过程中，已经将厂房内主干道封堵，我公司无法正常出入达半个月以上，已经对我公司正常的生产造成严重影响。鉴于上述情况，现通知贵公司在接到本通知函后三天内恢复厂区内的道路通行。逾期，本公司将视为贵公司已无意与我公司继续履行合同，贵我双方之间签订的《厂房租赁合同》即行解除。如贵公司对本通知未予理睬，我公司亦决定自贵公司收到本通知后，双方合同予以解除，贵公司理应承担相应的法律后果。”振辉公司收到该函后，于2017年3月27日向华祥公司发出《对2017年3月13日的回复函》，内容如下：“……你公司发来落款日期为2017年3月13日的《解除厂房租赁合同的函》已收悉，你公司指责我司将厂房内主干道路封堵，查无此事。根据国家相关法律、法规要求，你公司的经营活动未经政府行政主管部门许可，消防、环保等部门也已多次来现场检查，责令你公司立即停止违法生产经营活动。现根据你公司要求，我公司同意解除厂房租赁合同。现特函告：要求你司务必在2017年4月10日前腾房，如逾期，由此造成的一切后果及给我司造成的一切损失将由你司承担。”2017年3月29日，华祥公司收到上述《对2017年3月13日的回复函》，但未立即自案涉厂房搬离。本案于2017年5月12日第一次开庭审理后，华祥公司开始自案涉厂房搬离。至本案于2017年6月19日第二次开庭前，华祥公司已将案涉厂房内的设备搬离，但仍有大量杂物遗留在厂房内。另查明，为加快大江东产业集聚区开发建设进程，就振辉公司所有的位于大江东产业集聚区河庄街道新围村、文伟村地块（包括本案所涉租赁厂房）拆迁补偿事项，振辉公司与杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处签订了拆迁货币化安置补偿协议。经杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处拆迁评估，华祥公司向振辉公司承租的厂房内，可搬迁机器设备补偿值为55763元、不可搬迁机器设备及设施补偿值为315408元，合计371171元；装修补偿价格合计728279元。华祥公司向原审法院提起诉讼，并在庭审中予以明确请求：1.振辉公司返还租金350000元及押金50000元；2.振辉公司赔偿华祥公司损失800000元。原审法院认为：华祥公司、振辉公司之间签订的《厂房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有约束力。在上述租赁合同的履行过程中，双方已就解除《厂房租赁合同》达成一致，据此认定双方之间的《厂房租赁合同》已于2017年3月29日解除。同时，根据已查明的事实和双方的陈述，结合涉及振辉公司的其他相关案件的审理情况，可以认定导致双方合同解除的主要原因是振辉公司面临政府征迁，继续履行案涉《厂房租赁合同》显然将不能实现合同目的。根据双方签订的合同，华祥公司已向振辉公司支付的自2016年11月1日起至2017年10月31日止的租金为61.42万元。华祥公司已于2017年6月19日前将设备搬离涉案厂房，但厂房内仍留存大量杂物需由振辉公司进行清理。关于华祥公司实际占有、使用涉案厂房的时间，考虑到华祥公司搬离设备的时间以及振辉公司为清理华祥公司留存杂物可能需要花费的时间和金钱，原审法院酌情认定华祥公司实际占有、使用厂房至2017年7月18日（给予振辉公司一个月的清理时间），相应的厂房占有使用费华祥公司应继续向振辉公司进行支付。据此，振辉公司应向华祥公司返还的租金金额为178370.41元【61.42万元-61.42万元/365天×259天（自2016年11月1日起计算至2017年7月18日止）】。同时，涉案合同的解除非因华祥公司违约所致，故华祥公司已向振辉公司支付的押金50000元，振辉公司应及时返还华祥公司。另外，双方在签订《厂房租赁合同》时明确约定：“若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归振辉公司所有，但对华祥公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归华祥公司所有，并且本合同自动作废。”可以看出，华祥公司在签订租赁合同时对租赁厂房可能面临征用、拆迁的情况有所认知。在该情况下，华祥公司同意“政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归振辉公司所有”，应属华祥公司的真实意思表示，也是华祥公司对租赁合同履行过程中的风险的自愿承担。而政府对动产和不动产进行的补（赔）偿，显然包括本案中涉案厂房的装修补偿，该补偿金额依约应由振辉公司所有。与此同时，振辉公司在签订租赁合同时同意“华祥公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归华祥公司所有”，故华祥公司承租厂房内可搬迁机器设备补偿值及不可搬迁机器设备及设施补偿值合计371171元，应由华祥公司所有。上述款项由杭州市大江东产业集聚区河庄街道办事处向振辉公司发放，但振辉公司至今未将相应款项支付给华祥公司，华祥公司有权要求振辉公司赔偿相应经济损失。关于振辉公司获得拆迁安置补偿款应交纳的企业所得税款，鉴于振辉公司应支付给华祥公司的补偿款的应缴企业所得税款金额目前尚不确定，缴税事实也尚未发生，对此在本案中暂不作考量。振辉公司可在缴税事实发生后，根据实际缴税的金额向华祥公司另行主张权利。振辉公司辩称华祥公司未按照政府要求移交厂房，可能导致振辉公司拆迁安置补偿款减少，但振辉公司未能针对该辩称提供证据予以证明。振辉公司可在损失实际发生后，另行向华祥公司主张。振辉公司要求华祥公司支付免租期租金及欠付水电费的抗辩意见，依据不足，不予采信。综上，华祥公司要求振辉公司返还租金178370.41元、返还押金50000元、赔偿经济损失（机器设备补偿款）371171元的诉讼请求，依据充分且符合法律规定，予以支持。对超出部分的诉讼请求，不予支持。振辉公司的抗辩意见中的合理意见，予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2017年8月31日判决：一、振辉公司于判决生效之日起十日内返还华祥公司租金178370.41元；二、振辉公司于判决生效之日起十日内返还华祥公司押金50000元；三、振辉公司于判决生效之日起十日内赔偿华祥公司经济损失（机器设备补偿款）371171元；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回华祥公司的其余诉讼请求。案件受理费15600元，减半收取7800元，财产保全申请费5000元，合计12800元，由华祥公司负担4384元，由振辉公司负担8416元。宣判后，振辉公司不服，向本院提起上诉称：一审法院对重要事实认定错误以及部分事实尚未查清，适用法律错误。一、华祥公司在解除合同后未按租赁合同约定将厂房恢复原状并及时腾房，应承担相应的违约责任，支付免租期租金、违约金及维修费用，振辉公司有权暂扣保证金。振辉公司与华祥公司于2017年3月29日解除合同，虽然华祥公司在2017年6月将主要设备搬离，但仍留下大量的设施及垃圾，且厂房被破坏严重。根据租赁合同约定，华祥公司存在违约行为的，须支付振辉公司租金30%的违约金。另外，若华祥公司违反合同或合同期限未满即解除，华祥公司应支付免租期租金。因此，本案符合因合同期限未满即解除的情况，华祥公司应支付免租期的租金。另外，因华祥公司未及时腾房导致不能及时交房，振辉公司将承担拆迁违约责任以及减少拆迁奖励。因此，一审法院判决振辉公司返还保证金错误。二、一审法院对涉案厂房内的机器设备的所有权归属认定错误。一审法院根据华祥公司提交的所谓《机器设备评估明细表》作出认定，而该证据并无原件，振辉公司不认可其证明效力。即使该评估明细表真实，也不能以此来认定明细表所列设备都属于华祥公司。该评估机构并非政府部门，也非公证机构，其工作内容仅是对标的物进行价值评估，并不承担权属确认的责任。因此，涉案机器设备的权属尚未清楚。机器设备中含可拆迁设备及不可拆迁设备，不可拆迁设备中属于华祥公司的，应由华祥公司举证证明，而华祥公司无任何证据予以证明。三、一审过程中，华祥公司提交的拆迁安置补偿协议已作废，且已重新签订新协议。但一审法院以已向街道负责人核实过而认定了作废的协议，属于认定事实错误。四、即使涉案机器设备均为华祥公司所有，也不能判决振辉公司一次性全额支付给华祥公司。协议签订后，振辉公司仅取得了债权，拆迁款并未实际支付到位。根据举证责任，华祥公司需举证证明振辉公司已实际取得补偿款项。即使振辉公司已取得部分拆迁款，但由于拆迁款支付并未明确款项内容，也未必包括机器设备补偿款。因此，一审法院在未查清事实的情况下，判决振辉公司全额支付华祥公司拆迁补偿款不合理。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决并依法改判；2.一、二审诉讼费用由华祥公司承担。针对振辉公司的上诉，华祥公司答辩称：双方之间签订的房屋租赁合同系真实意思表示，应当作为认定本案事实的依据。华祥公司与振辉公司在2017年3月29日已解除厂房租赁合同，缘由为所租赁厂房因政府征迁需要而拆除。在双方已经达成解除厂房租赁合同合意情况下，华祥公司于2017年6月19日前将厂房内设备搬迁完毕。对华祥公司租赁中投入的机器设备补偿款，为315408元及55673元，合计371171元。同时，装修补偿价格为728279元。一审判决未对装修补偿部分予以支持错误，多扣除部分租金也是错误的。振辉公司已经部分收取了拆迁补偿款，其抗辩不能成立。请求驳回上诉，维持原判。二审期间，振辉公司、华祥公司均未向本院提交新的证据材料。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案中，振辉公司与华祥公司之间签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未有违反法律及行政法规的强制性规定之情形，应属合法有效，对当事人均具有法律约束力。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为华祥公司是否有权要求振辉公司返还租金及押金并赔偿经济损失。（一）关于华祥公司要求返还租金及押金的请求。租赁合同是出租人将租赁标的交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁合同签订后，振辉公司将厂房交付华祥公司，华祥公司亦支付了相应租金。后因厂房面临拆迁，华祥公司与振辉公司通过函件往来的方式确认解除了《厂房租赁合同》。根据租赁合同解除及华祥公司实际搬离厂房的时间，并酌情给予厂房清理的合理期限，原审法院所核算的应由华祥公司负担的租金及占有使用费数额应属合理。在相应期间内，以华祥公司已支付租金扣减上述租金及占有使用费数额后，原审法院所确认的本案中应由振辉公司向华祥公司返还的租金数额，并无不当。根据押金的性质，租赁合同解除后，振辉公司应将华祥公司所支付的押金予以退还。因此，原审法院判定由振辉公司返还华祥公司押金，也无不当。（二）关于华祥公司要求振辉公司赔偿经济损失的请求。涉案《厂房租赁合同》约定，若遇政府对该租赁物进行征用、拆迁时，政府对其动产和不动产进行的补（赔）偿等费用归振辉公司所有，但对华祥公司所投入的机械设备进行补（赔）偿费用归华祥公司所有。根据拆迁人杭州市萧山区人民政府河庄街道办事处留存的机器设备评估表，涉案厂房内的可搬迁及不可搬迁机器设备补偿值为371171元。在振辉公司未提供有效证据予以反驳的情况下，依据前述合同约定，评估表中所指向的可搬迁及不可搬迁机器设备补偿值应归华祥公司所有。而振辉公司对涉案厂房补偿款项由其领取且所领款项不区分种类的事项均予以确认。在此情形下，华祥公司有权以评估表中的补偿值为依据向振辉公司主张经济损失。因此，原审法院判定由振辉公司向华祥公司赔偿相应数额的经济损失，应属合理。综上，振辉公司的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9795元，由杭州振辉化工有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 骏审 判 员  金瑞芳审 判 员  盛 峰二〇一八年一月十七日法官助理  秦海龙书 记 员  曹姝隽????8?