重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第00614号
原告：邵灵华，女，1980年4月1日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托代理人：申健，重庆炜林律师事务所律师。
被告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号。组织机构代码：20306825-9。
法定代表人：张宏，总经理。
委托代理人：杨功敏，女，1985年4月8日生，汉族，住重庆市沙坪坝区。系被告公司员工。
原告邵灵华与被告重庆大川集团房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈花适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邵灵华的委托代理人申健，被告重庆大川集团房地产开发有限公司的委托代理人杨功敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邵灵华诉称，2010年2月27日，原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同第六条约定，合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，原告有权退房且要求被告退还原告已付房款及利息。合同签订后，原告按合同要求履行了自己的合同义务。被告于2013年5月8日向原告发催款函，告知原告其所购买房屋实测面积比合同约定多6.05平方米，要求原告补缴面积差房款24189元。原告依据合同向被告邮寄了《解除合同通知书》，要求被告退还房款及利息未果。为维护原告的合法权益，现原告特诉讼至法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的CQ-74XXX7号《重庆市商品房买卖合同》；2、判令被告退还已付购房款806304元，并支付利息（以806304元为本金，按照银行同期贷款利率，从2010年2月27日起计算至实际付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告重庆大川集团房地产开发有限公司辩称，原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。涉讼房屋在2011年11月5日由重庆市国土资源和房屋勘测规划院等相关单位测算得出其套内面积为93.7平方米，建筑面积为116.05平方米。原告于2011年11月26日委托郭新华与被告办理房屋交接手续时，被告向其出示了该面积测算报告书，告知了原告涉讼房屋实际面积，原告未对合同履行提出异议。后因被告逾期交付涉讼房屋，原告收取了被告支付的逾期交房违约金29511元，并口头表示接房后补缴差额面积房款，被告遂向原告发出催款函。被告认为原告在明知面积差存在的情况下，领取了涉讼房屋的逾期交房违约金，且原告接房后从未向被告提出异议，表示其已认可面积差并愿意继续履行合同。现原告起诉要求解除合同已经过了解除权行使的除斥期间。即使合同解除，原告也应当退还收取的逾期交房违约金29511元，并以29511元为本金，按银行同期贷款利率支付被告自2011年11月26日至判决之日止的利息。此外，自原告接房后，涉讼房屋一直由原告实际控制，合同解除后，原告应当支付被告自2011年11月26日起至判决之日止的房屋占用租金，并恢复房屋初始状况且交还房屋。
经审理查明，2010年2月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告销售的位于重庆市江北区大川某小区某号房屋，房屋总价款806304元，建筑面积108.42平方米，套内建筑面积87.65平方米。合同第六条“面积确认及面积差异处理”约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。……面积误差比=（产权登记套内建筑面积-
合同约定套内建筑面积）÷合同约定套内建筑面积×100%。合同第七条“交房期限及交付条件”约定：1、属现售商品房的……2、属预售商品房的，甲方应当在2011年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。
2010年2月27日，原告向被告支付房屋首付款242304元。2010年4月7日，原告向被告支付剩余房款564000元。2011年10月28日被告向原告出具交房通知书，通知原告办理接房手续。2011年11月5日，被告委托重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所房产测量部对包括涉讼房屋在内的某小区X号楼（E4幢）进行了面积测算，测算报告书盖有重庆市国土资源和房屋勘测规划院房屋面积测算检查验收专用章、重庆市国土资源和房屋管理局房产面积测算备案专用章。测算报告显示E4幢第X楼X号房屋套内面积为93.70平方米，建筑面积116.05平方米。2011年11月26日，原被告办理房屋交接手续，原告委托郭新华签收并确认了接房确认书，领取了涉讼房屋钥匙。被告向原告提供的《重庆市新建商品房房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房房屋质量保证书》、交房通知书等资料上均未显示涉讼房屋具体面积。被告亦未举示其他书面证据证明其向原告送达过面积测算报告书，或在交房时、发送催款函之前向原告告知过涉讼房屋面积差事宜。
交房当日，郭新华代原告与被告签订协议，约定原被告双方就延期交房的相关事宜，本着平等、自愿、友好协商的原则，达成如下协议：甲方（被告）按照购房合同的约定，履行为乙方（原告）延期交房违约金的赔付，赔付现金共计29511元，此款用于冲抵业主缴纳的大修基金24402元。依照前述约定，被告在扣收拟代原告交纳的24402元大修基金后，实际向原告支付5109元，郭新华代原告出具了29511元违约金收条。
2013年5月8日，被告向原告送达催款函，告知原告涉讼房屋实测套内面积为93.70平方米，比合同约定的套内建筑面积多6.05平方米，要求原告补缴面积差额款24189元。同年11月20日，原告向被告出具并邮寄送达解除合同通知书，表明其已收到被告2013年5月8日发出的催款函，要求根据《重庆市商品房买卖合同》第六条，依约与被告解除合同，并要求被告立即退还已付房款及利息。被告庭审中否认收到过此通知书。原告要求被告退款未果，遂于2013年12月26日将本案诉至本院。
诉讼过程中，原被告共同确认，因被告实际尚未将代收的24402元大修基金交纳给相应机构，故双方同意此24402元已由被告收回，原告不再要求其对外代缴大修基金亦不再要求其返还；双方同意将原告实际收妥的5109元违约金冲抵被告的欠款。原告另明确陈述，在收到催款函前，被告未告知过其房屋面积差事宜。
诉讼过程中，原告书面申请撤回要求被告支付以首付款242304元为本金，从2010年2月27日至2010年3月17日期间利息损失之诉讼请求，本院予以准许。经本院释明，被告明确陈述其在本案不提反诉。
上述事实，有《重庆市商品房买卖合同》、发票、契税完税证明、重庆市房产面积测算报告书、接房确认书、《重庆市新建商品房房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房房屋质量保证书》、交房通知书、协议、收条、催款函、解除合同通知书、快递回执及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定行使权利、承担义务。被告应当按照合同约定的面积将适当的房屋交付原告。现涉讼房屋实测套内建筑面积比合同约定套内建筑面积多6.05平方米，超出部分误差比=6.05÷87.65（合同约定套内建筑面积）×100%=6.9%。依据合同，涉讼房屋约定的房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，被告享有解除合同（退房）的权利。本案争议在于，原告解除合同的权利是否因未在除斥期间行使而消灭。本案中，双方合同未明确约定解除权行使期限，被告亦未举证证明就解除权是否行使事宜对原告进行了催告。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，在对方当事人没有催告的情况下，原告应在解除权发生之日起一年内行使解除权，逾期权利消灭。原告自2013年5月8日收到被告发送的催款函之日起，始知道涉讼房屋实测面积与约定合同面积误差比超出3%，此后一年内，原告均享有解除权。被告虽主张其于2011年11月26日交接房屋时告知原告涉讼房屋面积差事宜，但被告对其主张并未举示充分证据证明，原告对此亦予以否认，本院对被告此辩驳意见不予采信。综上，本院认为原告于2013年12月26日提起本案诉讼，要求解除合同，系其在合理期限内合法行使解除权的行为，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据法律规定和当事人的约定，被告应当将原告已支付房款806304元退还原告，并按照中国人民银行同期贷款基准利率分段计算支付利息。另原被告双方一致同意将原告收取的5109元违约金冲抵被告在本案中的欠款，对此本院予以确认。至于被告的其他辩论意见与本案无关，被告如认为其权利受损可以依法另行主张。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十九条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：
一、原告邵灵华与被告重庆大川集团房地产开发有限公司于2010年2月27日签署的商品房买卖合同（编号：CQ-74XXX7）于本判决生效之日起解除；
二、被告重庆大川集团房地产开发有限公司于本判决书生效之日起10内退还原告邵灵华房款801195元，并按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款基准利率支付利息（以242304元为本金，从2010年3月18日支付至实际付清之日止；以564000元为本金，从2010年4月7日支付至2011年11月25日；以558891元为本金，从2011年11月26日支付至实际付清之日止）；
三、驳回原告邵灵华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取5931元，由原告邵灵华负担25元，被告重庆大川集团房地产开发有限公司负担5906元。由重庆大川集团房地产开发有限公司负担的部分，已由邵灵华预交，重庆大川集团房地产开发有限公司在履行上述金钱给付义务时一并支付给邵灵华。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 陈 花
二〇一四年五月十二日
书 记 员 胡君奇