福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0703民初2550号原告：福建鼎恒物业管理有限公司，住所地福建省南平市建阳区。法定代表人：吴建华，总经理。委托诉讼代理人：徐贵平，福建熹微律师事务所律师。委托诉讼代理人：詹志成，福建熹微律师事务所律师。被告：李冬，男，1986年12月16日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市。原告福建鼎恒物业管理有限公司(以下简称鼎恒物业)与被告李冬物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案，依法适用小额诉讼程序进行审理，因原告鼎恒物业申请使用简易程序审理，本院依法转为简易程序于2017年10月11日公开开庭进行了审理。原告鼎恒物业的委托诉讼代理人詹志成到庭参加诉讼，被告李冬未到庭参加诉讼，但作出书面答辩。本案现已审理终结。鼎恒物业向本院提出诉讼请求：李冬向福建鼎恒物业管理有限公司支付物业费2087.5元及逾期违约金626.25元，承担律师费1000元。事实与理由：鼎恒物业系南平市建阳区“万晟皇庭”商品房住宅楼房的物业服务公司，李冬系万晟皇庭的业主。2011年6月28日，鼎恒物业与“万晟皇庭”开发商福建万晟房地产开发有限公司签订《万晟皇庭前期物业服务合同》，约定由鼎恒物业承担“万晟皇庭”商品住宅楼房的前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积计算，高层住宅为0.8元/平方米·月。2013年7月6日，鼎恒物业与李冬签订《福建省前期物业服务合同》。建筑面积为77.19平方米，折合物业费为61.75元/月，李冬（每月10日前）未缴纳的应从逾期之日起每日按欠费总额的5‰计向鼎恒物业支付滞纳金，截止2017年8月31日已产生的滞纳金为5511.88元。鼎恒物业依约充分完全履行了物业服务及管理义务责任，但李冬却从2014年11月开始拒绝缴纳物业管理服务费，且经鼎恒物业多次催讨都拒绝支付，故此在无奈之时，只好依据《物业管理条例》以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》的相关规定，通过法律途径以主张权益。李冬辩称，欠物业费是事实，但鼎恒物业按照拖欠物业费总额的30%计算违约金无法律依据，其未提供证据证明其损失，且未证明其已依约对“万晟皇庭”小区进行管理，其他业主亦反映鼎恒物业所提供的卫生、安保服务不到位。鼎恒物业未及时与李冬沟通，李冬在收到律师函后才知道欠费的情况，即与鼎恒物业进行沟通，同意全额支付拖欠物业费，但鼎恒物业不同意，即向法院提起诉讼，故律师费与李冬未缴纳物业费无关。鉴于本案事实，李冬同意支付物业费，并按照未缴纳物业费的总额的15%支付违约金，请法院查明事实后，采纳李冬的意见。本院经审理认定事实如下：鼎恒物业具有物业管理企业资质，资质等级为二级。李冬为南平市建阳区万晟皇庭的权利人，建筑面积77.19平方米。2011年6月28日，鼎恒物业与“万晟皇庭”开发商福建万晟房地产开发有限公司签订《万晟皇庭前期物业服务合同》，约定：由鼎恒物业为万晟皇庭小区提供物业服务，合同期限自2011年7月23日起至业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之时终止；高层住宅的物业服务费为0.8元/月·平方米，业主应于每月10日前支付物业服务费；经鼎恒物业书面催缴，未能按时足额支付物业服务费及公共水电公摊费，应当按照逾期之日起每日欠费总额的5‰标准向鼎恒物业支付违约金；业主不按规定缴交物业服务费、公共水电公摊费用以及赔偿金、违约金的处以每日千分之五的滞纳金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，物业服务单位可采取相应催缴措施，或向人民法院起诉，责令其停止或纠正违约行为、败诉方应承担胜诉方因诉讼所支出的所有费用，包括法院诉讼费、公告费、诉讼委托人的代理费、复印费、交通费。合同签订后，鼎恒物业为万晟皇庭提供物业服务。2013年7月6日，李冬与鼎恒物业签订《福建省前期物业服务合同》及《业主临时管理规约》，并向鼎恒物业预交物业费1000元，截止2014年11月1日尚余物业费12元。自2014年11月1日起至2017年8月31日，李冬共拖欠物业费2087.5元（77.19㎡×0.8元/㎡·月×34个月-12元），并产生相应违约金，诉讼过程中，鼎恒物业自愿将违约金标准调整为拖欠物业费总额的30%。自2015年6月25日起，鼎恒物业每半年向李冬催讨一次，均未果。2017年8月30日，鼎恒物业与福建熹微律师事务所签订《委托律师代理合同》，约定本案代理费1000元。前述事实，有《物业服务资质证书》、《万晟皇庭前期物业服务合同》、《福建省前期物业服务合同》、《收款收据》、《催缴通知单》和催缴文件送达照片、《福建省律师服务收费标准》、《委托律师代理合同》、《交房通知书》及鼎恒物业陈述在卷为凭，本院予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。福建万晟房地产开发有限公司作为万晟皇庭小区的建设单位，其与鼎恒物业公司签订的《万晟皇庭前期物业服务合同》对业主具有约束力，且鼎恒物业已向该小区提供物业服务，故李冬需在每月10日前交纳物业服务费。李冬从2014年11月1日起至2017年8月31日共拖欠物业费2087.5元，违反了协议约定，经鼎恒物业多次催缴仍未缴纳，故鼎恒物业主张李冬支付物业服务费2087.5元的请求，本院予以支持。关于违约金，应以实际损失为基础，鼎恒物业未举证证明其损失，李冬自愿按照欠交物业费总额的15%支付违约金，本院采纳李冬的意见，故李冬应支付鼎恒物业违约金313.12元（2087.5元×0.15）。关于律师代理费1000元，《福建省前期物业服务合同》虽有约定，但物业服务纠纷系标的额较小的简单民事案件，鼎恒物业公司支出超出数额的费用聘请律师参加诉讼，且律师费并非因李冬违约而造成的必然直接损失，李冬已为其违约行为支付违约金，故本院不予支持。综上所述，鼎恒物业要求李冬立即支付拖欠的物业服务费2087.5元、逾期违约金626.25元，本院予以支持313.12元；鼎恒物业要求李冬支付律师费1000元，不予支持。李冬经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、李冬应于本判决生效之日起五日内支付福建鼎恒物业管理有限公司物业服务费2087.5元、逾期违约金313.12元；二、驳回福建鼎恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果李冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由福建鼎恒物业管理有限公司负担9元，由李冬负担16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审 判 员 曾冬明二〇一七年十一月二十八日法官助理 廖淑芳书 记 员 邱雯婷本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。