贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔26民终2214号上诉人(一审被告）贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9152263158068812X4。地址：贵州省黎平县德凤街道五开北路侗族风情园。法定代表人叶秀，女，该公司董事长。委托诉讼代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吴永莲，女，1986年11月18日出生，侗族，住贵州省黎平县。被上诉人（一审原告）：张书林，男，1981年7月9日出生，苗族，住贵州省黎平县。系原告吴永莲之夫。上诉人贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司因与被上诉人吴永莲、张书林商品房预售合同纠纷一案，不服黎平县人民法院作出的（2017）黔2631民初951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；2、判决驳回被上诉人逾期交房违约金、逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金的诉讼请求。事实与理由：一、本案商品房预售转移登记的相关文书没有按照约定的时间交付给被上诉人，上诉人有客观上不能预见、不能克服的原因，上诉人没有过错，具有免责理由，被上诉人存在不缴税、不交费的重大违约过错在先，其无权诉请按照约定交房和交付产权转移登记的相关文书。被上诉人至今没有按照约定交纳购房产生的契税、专项维修基金、物业管理费，其存在违约在先的重大过错，原审对此没有查明，属于认定事实不清。被上诉人的违约行为存在导致有关部门迟迟没有给予上诉人办理工程竣工验收和房屋交付使用验收备案等手续。二、即使上诉人存在逾期交房和逾期交付办理预售商品房转移登记相关文书给被上诉人，原审判决上诉人支付二者的违约金明显过高，违约金应按《黎平县人民政府关于印发黎平县国有土地上房屋征收与补偿实施意见的通知》的规定每平方米每月10元标准计算。吴永莲、张书林二审未作答辩。吴永莲、张书林一审诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》，将验收合格的商品房交付给原告，并赔偿逾期交付商品房违约金人民币14248.99元给原告；2、依法判决被告继续履行《合同》把商品房转移登记给原告，并赔偿逾期转移房屋违约金人民币113351.50元给原告；3、依法判决被告在30日内将验收合格的商品房交付给原告，被告必须协助原告办理不动产权证；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年4月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告侗族风情园20栋1单元4层1-4-6号商住房，该套商品房建筑面积为114.85平方米，套内建筑面积95.33平方米，房屋总价款为320202元，交房日期为2016年3月31日。合同约定为2016年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。转移登记交付条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条约定逾期交房责任，逾期超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30内退还全部已付款，并按照买受人已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日支付从交房届满之次日起至实际交付之日止全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。第二十二条约定，出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照约定支付了全部房屋价款。2016年3月31日约定交房时间届满，被告亦未交付房屋给原告，2017年4月原告进入房屋进行装修，亦未取得商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。一审法院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。合同签订后，原告按照合同约定已全部交付了房款，但被告却未能在法定的期限交付房屋并办理房屋转移登记的相关文书给原告，导致原告未能按时办理商品房所有权登记证书，显然已经违约，理应承担违约责任。被告称造成逾期交房和办证的主要原因政府机关的行政行为和被告客观上不能预知、不能克服的原因，非答辩人的过失、过错所致，不应对此承担责任，其理由不充分，不予支持。故对原告请求被告按照约定支付逾期违约金的诉讼请求，予以支持。按照合同约定，被告逾期交房，按日支付从交房届满之次日起全部已付款万分之一的违约金，被告逾期交付房屋的时间应当从约定交房的时间2016年3月31日的次日至2017年4月1日原告住进之日止，逾期天数为365天，逾期违约金为：320202元×0.01％×365天=11687元。被告称逾期办证并没有给原告造成实际损失且违约金过高，请予以酌情调整的意见。法院认为，在本案中，被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为日万分之一，并非过高，且被告未提交过高的证据证明，故对被告的主张不予采纳。关于违约金计算的截止日期问题，依照《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定，办证是出卖人、买受人和房产权证登记机关相互协作、互相衔接的过程。开发商领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件，并向买受人发出通知之日起，开发商即完成其办证义务，但至今被告未取得商品房所有权初始登记，亦将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。故被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的时间应当从约定的时间2016年6月30日的次日至原告起诉之日2017年6月19止，逾期天数为354天。因此被告逾期办理商品房转移登记的有关文书的违约金为320202元×0.01％×354天=11335元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决：一、原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金11687元；三、被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金11335元（计算至2017年6月19日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2852元，减半收取1426元，原告吴永莲、张书林负担1238.50元，被告贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担187.50元。二审期间当事人均未提交新证据。二审查明，吴永莲、张书林至二审期间，未有交纳房屋契税、专项维修基金。另查明：《商品房买卖合同》第十三条第三项约定“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳下列1、2、3、4、5、7、8、9、10项费用，并在签收本合同之日起当日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后15日内向买受人交付相应缴款凭证。（1）专项维修资金；（2）契税……”。本院查明的其它事实与一审一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：上诉人逾期交房和逾期交付商品房转移登记的相关文书是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责；上诉人是否应承担逾期交房违约金与逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金。关于上诉人逾期交房、逾期交付商品房转移登记的相关文书是否属于“情势变更”或“不可抗力“而免责的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定：“合同成立后客观情况发生了当事人在合同订立时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方明显不公或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，上诉人与被上诉人是平等主体之间约定完成合同义务的商业行为。上诉人在订立《商品房买卖合同》时对合同履行的各种风险已经明知，且应当预见交付房屋、办理有关房屋权属证书时可能存在的障碍，并采取加快施工及采取其他预防措施解决，这是上诉人在经营中自己应当协调处理的事务，属于商业风险情形，而不是合同签订之后才发生的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，不能把在房地产开发中应当由上诉人自己处理的事务及应当承担的责任转嫁给被上诉人承担，故不适用情势变更的原则，也不符合不可抗力的法定条件。一审法院依据《商品房买卖合同》的约定以及上诉人逾期交房的事实，判决上诉人承担逾期交房违约金，于理于法有据，本院予以维持。对逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金，虽然上诉人不符合情势变更和不可抗力的情形，但一审判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金不当。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第三项约定“查验该商品房后，买受人对出卖人所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理即买受人同意委托出卖人向相关单位缴纳专项维修资金、契税等费用，并在签收本合同之日起当日将上述费用交给出卖人。因交纳房屋专项维修基金与契税是能否办证重要前提条件，现因被上诉人未按上述合同约定履行先履行义务即交纳相关费用的义务，构成违约，导致上诉人无法完成交付商品房转移登记的相关文书，故其责任不仅在上诉人，一审判决未考虑《商品房买卖合同》是双务合同，双方都存在违约情形时判决上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金责任，明显不当，本院依法驳回被上诉人要求上诉人承担逾期交付商品房转移登记的相关文书的违约金诉讼请求。对一审判决，本院依法予以纠正。对上诉人提出违约金过高的问题，因《商品房买卖合同》对违约金有明确约定，且也符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的规定，故对上诉人提出违约金过高的上诉意见，本院不予支持。综上所述，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，对成立部分予以支持，对不成立部分，予以驳回；一审判决认定事实不清，导致判决结果不当，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第951号民事判决第一项即原、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；二、维持黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第951号民事判决第二项即被告在本判决生效后30日内向原告支付逾期交房违约金11687元；三、撤销黎平县人民法院作出的（2017）黔2631字第951号民事判决第三项即被告在本判决生效后90日内向原告交付商品房转移登记的相关文书，协助原告办理商品房产权转移登记，并向原告支付逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金11335元（计算至2017年6月19日止）；四、驳回原告其他诉讼请求。一审案件受理费1426元，二审案件受理费2852元，共计4278元。由吴永莲、张书林负担2852元，贵州省黎平鸿邺房地产开发有限公司负担1426元。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 杨再幸审判员 龙 恺二〇一七年十一月三十日书记员 龙冬冬