辽宁省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽民终965号
上诉人（原审被告）：上海豪生酒店管理有限公司。
法定代表人：CHANGWILBURTWEI-SHIN，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：蔡晖，国浩律师（上海）事务所律师。
委托诉讼代理人：钱骏，国浩律师（上海）事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张丽华。
委托诉讼代理人：范春晖，辽宁沃丰律师事务所律师。
原审第三人：沈阳唐州房产开发有限公司。
法定代表人：陈洪群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：高强，辽宁名熙（通辽）律师事务所律师。
张丽华诉上海豪生酒店管理有限公司（以下简称豪生公司）及第三人沈阳唐州房产开发有限公司（以下简称唐州公司）案外人执行异议之诉一案，沈阳市中级人民法院于2016年4月19日作出(2015)沈中民二初字第00124号民事判决。豪生公司不服该判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。豪生公司的委托诉讼代理人钱骏、张丽华的委托诉讼代理人范春晖、唐州公司的委托诉讼代理人高强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豪生公司上诉请求及理由：一、一审判决认定事实错误。一审判决认定张丽华购买并实际占有使用了系争房产以及张丽华对未能办理过户登记没有过错证据不足，属于认定事实错误。张丽华所提供的房屋买卖合同、付款凭证、付款发票和入住通知单等资料是为了阻却强制执行案而编造的材料。张丽华为了证明其真实签署了系争房屋的买卖合同并履行了相应付款义务，应该提供房产交易部门备案登记的合同，并提供付款人为买受人的银行付款凭证等相应资料作为证据，否则仅提供形成于张丽华与唐州公司之间的资料，不足以证明张丽华与唐州公司早在本案系争房屋查封前已经签订了合法有效的书面合同、不足以证明张丽华早已经履行了支付房款的义务、也不足以证明张丽华已经实际占有使用了系争房屋。二、一审判决适用法律错误。一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条而不是第29条属于适用法律错误。系争房屋购房合同均明确约定系争房屋所在土地性质为“商业用地”，系争房屋性质均为“公寓式酒店”，另据沈阳市房地产网站上公示的信息，系争房屋的性质均为“非住宅”，再据张丽华在庭审中确认，系争房屋未用于居住。本案系执行异议之诉，而非张丽华与唐州公司之间的确权之诉，审理的重点不仅仅是系争房屋的购房合同是否真实签署、张丽华是否已经足额支付房款，而应严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，只有同时符合第29条规定的三项情形，张丽华的诉请才能依法得到支持。因此，张丽华关于对系争房屋停止执行的诉请依法不应得到支持。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回张丽华一审全部诉讼请求；依法处理一审及二审诉讼费用。
张丽华答辩称：一、张丽华提供的证据材料全部是真实有效的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回豪生公司的上诉请求，维持原判。
唐州公司答辩称：一审判决正确，应予维持。
张丽华一审诉称：豪生公司为执行案件的执行申请人，沈阳唐州房产开发有限公司为执行案件的被申请执行人，双方因为酒店加盟纠纷为中国国际经济贸易仲裁委员会上海分会(2011)中国贸仲沪裁字第436号仲裁裁决，裁决唐州房产支付289,2711.4元。执行过程中，因唐州房产出售的一些房屋没有办理过户登记，导致被法院查封，本案张丽华系买受人之一。执行裁定认定付款事实错误，张丽华支付了全部款项。2006年12月28日张丽华与沈阳唐州房产开发有限公司签订《商品房买卖合同》将本案查封的沈河区惠工街217号第1幢楼20单元6号房产出卖于张丽华。建筑面积38.42平方米，单价为7685.74元，价格为432400元。张丽华支付了全部房款，法官亦查验了相关付款人收据，与唐州房产公司的收款人收据、会计凭证、刷卡记录可以相互印证，裁定对此予以确认是正确的，但是说张丽华消极不行使过户权利是错误的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。规定的表述是“非因买受人原因”，没有说消极与积极与否，这里如果是买受人能过而不过，或是自己不想过，是买受人自己主观上有过错。但本案并非是因为张丽华自身原因未办理过户登记，除了因为国家税收频繁调高等外部原因；唐州公司没有及时告知什么时候能过户登记。所以本案不是张丽华消极不履行过户义务。张丽华的诉讼请求：1、解除对沈阳市沈河区惠工街217号第一幢楼1-20-6房产的查封，停止对本案诉争房产的执行；2、由豪生公司承担本案的诉讼费用。
豪生公司一审辩称：假如说张丽华的证据是真实的，他们申请执行异议的规定应该是依据最高院关于办理执行异议若干问题规定的第29条。房屋都是登记在房地产开发企业的名下的，法院在审理执行异议是否成立的依据是29条，而且是同时具备的。涉案房屋是非住宅，而相关规定中都是要求必须是居住的房屋，所以涉案房屋的执行异议不符合最高院关于办理执行异议若干问题规定的相关规定，应当驳回。
唐州公司一审述称：张丽华与唐州公司已经签订了商品房买卖合同，而且支付了全部的价款，唐州公司已经将房屋交付给了张丽华，对于以上事实，唐州公司没有异议。在商品房买卖合同中作为出卖人的唐州公司负有转移所有权的法定义务，因豪生公司与唐州公司之间发生的纠纷导致几名购买人购买的房屋因为没有办理过户手续被查封，到今天没有取得权属证书唐州公司作为出卖人表示歉意。依据张丽华与唐州公司的签订的商品房买卖合同的约定，唐州公司仍需向买受人继续履行合同，按日万分之一的房款支付违约金，现在唐州公司与张丽华的合同没有履行完毕，唐州公司有向张丽华支付违约金的义务。诉争房屋唐州公司认为应该归张丽华所有。
一审法院经审理查明：2006年12月28日，张丽华与唐州公司签订商品房买卖合同，约定张丽华以432，400元的价款，购买由唐州公司开发建设的位于沈阳市沈河区惠工街217号第1-20-6号房产。2007年5月28日前，张丽华支付完毕全部购房款。2011年3月2日，唐州公司为张丽华开具了前述房屋的销售不动产统一发票，张丽华在本院预查封前，已实际占有使用前述房产。
另查明：一审法院（2012）沈中执字第195号民事裁定书中，申请人为豪生公司，被执行人为唐州公司，一审法院依据已经发生法律效力的（2011）中国贸仲沪裁字第436号裁决书，于2013年6月21日预查封了唐州公司所有的位于沈阳市沈河区惠工街217号的十一处房产，该十一处房产中含张丽华所购买的沈阳市沈河区惠工街217号第1-20-6号房产。张丽华对此提出异议，一审法院（2015）沈中执异字第451号执行裁定书驳回了张丽华的异议。张丽华诉至一审法院。
一审法院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，本案中张丽华提起案外人执行异议之诉，需要对执行标的即沈河区惠工街217号第1-20-6号房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，张丽华系于2006年12月28日与唐州公司签订商品房买卖合同，且在2007年5月28日前交付了全款，并实际使用涉案房屋至今，一审法院系于2013年6月21日预查封涉案房屋，涉案房屋虽未办理初始备案登记，但张丽华对未能办理过户登记并无过错，故张丽华提供的证据符合前述排除继续执行涉案标的的条件，能够证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故一审法院对张丽华提出的诉讼请求，予以支持。据此判决：不得执行位于沈阳市沈河区惠工街217号第1-20-6号的房产。案件受理费7，786元，由上海豪生酒店管理有限公司负担。
本院审理查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中张丽华提起案外人执行异议之诉，需要对执行标的即沈河区惠工街217号第1-20-6号房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。张丽华与唐州公司于2006年12月28日签订商品房买卖合同，在2007年5月28日之前交付了全款，而一审法院预查封案涉房屋是在2013年6月21日。初始备案登记只是房产管理部门的一种行政管理手段，不能以没有办理初始备案登记就否定双方房屋买卖的真实性。至于没有办理过户登记，责任也不在张丽华。豪生公司关于张丽华与唐州公司的房屋买卖不真实的上诉理由，无事实及法律依据，本院不能支持。一审法院认为张丽华提供的证据符合前述排除继续执行涉案标的的条件，能够证明其享有足以排除强制执行的民事权益并无不当。
关于豪生公司提出张丽华购买的是公寓而非住宅问题。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对执行标的归类为不动产，并非专指住宅，公寓也是不动产，因此，一审法院适用上述条款并无不当。
关于豪生公司提出本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条问题。本院认为，两项条款不是非此即彼的排斥关系，本案适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条符合本案的实际情况，是正确的。
综上，豪生公司的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审上诉案件受理费7786元，由上海豪生酒店管理有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 孙维良
审判员 王 隽
审判员 唐云涛
二〇一七年五月十八日
书记员 孙梦依