中华人民共和国
广东省佛山市顺德区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤0606执异67号
案外人：何建奇，男，1962年10月31日出生，汉族，荷兰籍，现住中华人民共和国广东省佛山市顺德区。
委托诉讼代理人：吴永贤，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。
申请执行人：兴业银行股份有限公司佛山顺德支行，住所地中华人民共和国广东省佛山市顺德区大良街道五、八坊区22-2地块康湖名苑。
负责人：陆伟青。
委托诉讼代理人：唐湘馨，系该行职员。
被执行人：佛山市端丰贸易有限公司，住所地中华人民共和国广东省佛山市顺德区乐从镇广东乐从钢铁世界B3区南三路10号。
法定代表人：曾志强。
被执行人：佛山市顺德区乐从镇腾扬贸易有限公司，住所地中华人民共和国广东省佛山市顺德区乐从镇广东乐从钢铁世界A6区中二路03号。
法定代表人：张扬声。
被执行人：曾志强，男，1985年1月14日出生，汉族，住中华人民共和国广东省佛山市顺德区。
被执行人：梁炳强，男，1974年1月2日出生，汉族，住中华人民共和国广东省佛山市顺德区。
被执行人：梁少媚，女，1984年4月2日出生，汉族，住中华人民共和国广东省佛山市顺德区。
被执行人：张�声，男，1969年12月7日出生，汉族，住中华人民共和国广东省佛山市顺德区。
被执行人：何满英，女，1972年12月4日出生，汉族，住中华人民共和国广东省佛山市顺德区。
关于（2016）粤0606执6102号申请执行人兴业银行股份有限公司佛山顺德支行申请执行被执行人佛山市顺德区乐从镇腾扬贸易有限公司、佛山市端丰贸易有限公司、张扬声、曾志强、梁炳强、梁少媚、何满英金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，本院拟对被执行人张扬声所有的位于佛山市顺德区北滘镇林头社区居民委员会君领世纪花园洋房x栋xxx号的房产（房地产权证号：03××83，下称涉案房产）进行公开拍卖。案外人何建奇向本院提出执行异议，本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
案外人何建奇称，1.案外人与张扬声之间存在真实、合法有效�租赁合同关系，租赁合同关系成立后，案外人实际占有和使用涉案房产，且租赁合同关系的成立早于涉案房产抵押权的设立。由于案外人在荷兰定居，每年均回国度假居住一段时间，2009年11月，经朋友介绍，案外人拟购买涉案房产，但由于案外人长期居住国外不便办理相关购房手续，而张扬声的妻子与案外人的妻子系亲姐妹，故案外人全权委托张扬声办理购房事宜。案外人向张扬声交付20万元现金作为购买涉案房产的首付款。2010年12月5日，案外人又委托张扬声出售案外人名下的房产，总价75万元，此款全由张扬声收取，案外人将此款作为案外人购买涉案房产及装修的款项。据此，案外人已实际向张扬声支付了95万元的款项。由于案外人为外籍人，依据政策规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，而案外人于2002年时已购买了在大良的一处房产，因此，涉案房产无法过户至案外人名下。案外人只好与张扬声协商，涉案房产由张扬声购买并登记在其名下，然后出租给案外人，由案外人出资装修并已全额支付承租涉案房产的全部租金。双方并签订了《租赁协议》，后案外人分别于2010年10月22日和2011年1月18日向张扬声的妻子何满英支付了装修款10000欧元，2010年3月17日向何满英支付5000欧元作为租金。后续的租金和装修费用，由张扬声在收取的案外人出售的房产款项中予以扣减。因此，案外人已实际向张扬声支付了涉案房产的全部对价。在租赁合同关系成立后，案外人实际占有和使用涉案房产。2.案外人与张扬声之间的租赁合同关系在涉案房产被抵押前已成立，不因张扬声对涉案房产抵押的行为受到影响，案外人的租赁权、因租赁关系而产生的占有和使用涉案房产的权利，依法应受法律保护，在抵押权实现时，案外人与张扬�的租赁合同仍然有效，应依法继续履行。特向法院提起执行异议，请求法院在（2016）粤0606执6102号案执行过程中，披露案外人已承租涉案房产的事实，并对涉案房产进行带租拍卖。
申请执行人兴业银行股份有限公司佛山顺德支行认为，案外人与被执行人张扬声是亲戚关系，双方之间的租赁关系虚假，双方有串通损害申请执行人利益的嫌疑，不应得到法律的保护，请求法院驳回案外人的异议请求。
本院经审查查明，关于原告兴业银行股份有限公司佛山顺德支行与被告佛山市顺德区乐从镇腾扬贸易有限公司、佛山市端丰贸易有限公司、张扬声、曾志强、梁炳强、梁少媚、何满英金融借款合同纠纷一案，本院依据原告的财产保全申请，于2015年3月20日对涉案房产进行了查封，后本院作出的（2015）佛顺法民二初字第145号民事判决书已经发生法律效力。�义务人未按生效判决履行义务，权利人向本院申请强制执行，本院依法立案受理，执行案号为（2016）粤0606执6102号。在执行过程中，本院于2017年9月1日作出《拟网络拍卖告知书》，告知各方当事人拟在网络司法拍卖（变卖）平台上公开拍卖涉案房产，起拍价为1263087元。于2017年9月25日作出《拍卖事项告知书》，告知各方当事人本院将在淘宝网司法拍卖（变卖）平台上公开拍卖涉案房产。随后，案外人何建奇向本院提出确认其对涉案房产享有租赁权，2017年10月19日，本院告知案外人何建奇不确认其对涉案房产的租赁权。
2017年10月20日，案外人何建奇以其与张扬声签订房屋租赁合同，租期未到期为由向本院提出执行异议，请求对涉案房产进行带租拍卖，并提交了租赁协议、公证书、管道燃气供用气合同、订货单、发票、出入境记录等证据以证实其主张。本院依�立案审查，受理案号为（2017）粤0606执异374号。后本院经审查作出（2017）粤0606执异374号执行裁定书，裁定驳回何建奇的异议申请。何建奇不服上述执行裁定书，向佛山市中级人民法院申请复议，佛山市中级人民法院经审查作出（2017）粤06执复321号执行裁定书，裁定撤销（2017）粤0606执异374号执行裁定书，指令本院对何建奇提出的异议进行审查，本院依法立案重新审查。
另查，涉案房产登记权属人为张扬声，面积177.22平方米，2011年7月26日，张扬声等人与兴业银行股份有限公司佛山顺德支行签订《最高额抵押合同》，以涉案房产作为抵押担保，最高本金限额为6160000元，并办理了抵押登记。
以上事实，有佛山市中级人民法院（2017）粤06执复321号执行裁定书、顺德区法院（2017）粤0606执异374号执行裁定书、（2016）粤0606执6102号《拟网络拍卖告知书》《拍卖事项告知书》、执行笔录、房地产档案信息、（2015）佛顺法民二初字第145号民事裁定书及民事判决书等证据证明。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。本案中，案外人何建奇提交的《租赁协议》显示，张扬声将涉案房产以每月600元的租金出租给案外人，租期暂定20年，从2010年7月3日起至2030年7月2日止，案外人自签约后三天内支付200000元给张扬声，委托张扬声以作所租之房屋，装修屋内各设施之用。首先，因涉案房产面积为177.22平方米，案外人以每月600元的价格承租明显低于市场价格，而且长达20年租期的租金均为600元，与一般房屋租赁交易习惯相违背。其次，关于租金的支付，案外人称其分别于2010年3月17日、10月22日、2011年1月18日各支付5000欧元，其中的10000欧元作为装修款，剩余5000欧元作为租金，其余租金以销售房屋的款项扣除，与双方签订的《租赁协议》不符。另外，案外人称其于2010年委托张扬声出售案外人名下的一间房屋，得款75万元由张扬声收取，上述款项张扬声并无返还给何建奇，而案外人此前已给付张扬声20万元，即使如案外人所述该95万元原本是其用于委托张扬声购买涉案房产，但因限购政策无法登记在案外人名下，才转为租赁给案外人，此时，张扬声所收取的95万元理应归还给案外人。在案外人尚有95万元在张扬声处未取回的情况下，案外人向张扬声租赁涉案房屋时还需另外向张扬声支付租金及装修款20万元，明显不符合常理。综合上述理由，结合案外人何建奇与被执�人张扬声是亲属关系，本院对其二人之间签订的《租赁协议》不予确认。综上所述，本院对案外人何建奇主张其承租并占有使用涉案房产的真实性、合法性、合理性均不予认可。对案外人提出的异议请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条之规定，裁定如下：
驳回案外人何建奇的异议请求。
如不服本裁定，可以在收到裁定书之日起十五日内，向本院提起民事诉讼。
审 判 长 李洁锋
人民陪审员 曾彩剑
人民陪审员 廖小冰
二〇一八年二月八日
书 记 员 邱苏燕