江苏省灌云县人民法院民 事 判 决 书（2014）灌民初字第01090号原告连云港市坤和房地产开发有限公司，住所地灌云县伊山镇西苑南路8号（东圆国际大酒店403室）。法定代表人石素玲，该公司总经理。委托代理人唐尧烽，该公司员工。委托代理人李美，江苏苍佑律师事务所律师。被告江苏灌云大唐御花园餐饮有限公司，住所地灌云县伊山镇人民路南侧（东圆国际大酒店二、三层）。法定代表人袁唐之，该公司总经理。委托代理人成殿军，江苏法哲律师事务所律师。原告连云港市坤和房地产开发有限公司(以下简称坤和房地产公司)与被告灌云大唐御花园餐饮有限公司(以下简称大唐餐饮公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理后，被告大唐餐饮公司提出管辖权异议，本院于2014年10月20日作出(2014)灌民辖字第00026号民事裁定书，裁定驳回被告大唐餐饮公司提出的管辖权异议，被告大唐餐饮公司对该裁定不服，依法提起上诉，连云港市中级人民法院于2014年12月17日作出(2014)连民辖终字第00138号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2015年2月5日本案依法由代理审判员朱锐公开开庭进行审理。后因案情复杂，依法转成普通程序，于2015年4月7日公开开庭进行了审理。原告坤和房地产公司委托代理人唐尧烽、李美，被告大唐餐饮公司法定代表人袁唐之及其委托代理人成殿军到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告坤和房地产公司诉称：2013年11月6日，原、被告签订了>，约定原告将位于灌云县西苑南路8号楼“连云港市东圆国际大酒店”大堂内北侧2、3楼餐饮区域(即二楼南起大堂北侧，东侧全部包间、宴会厅、厨房、员工更衣室及餐厅；三楼包含大堂上方牡丹厅及其序厅、东圆厅、伊山厅、玉兰厅、梅花厅、海棠厅、桂花厅)和相关财产(详见财产移交清单)，以现状出租给被告用于餐饮，租赁期从2013年11月11日至2018年11月10日止，租金按年计算，水、电、气等相关费用由被告承担，被告根据四星级酒店相关标准并结合自己经营需要形成书面报告经甲方同意后可对租赁场所进行内部改造和装修，否则，原告有权要求被告停止内部改造和装修并承担赔偿责任，直至有权单方面解除合同，有一方违约，要承担违约金30万元等。合同签订后原告按约将租赁物以现状交付给被告，2014年3月被告要求对租赁物进行改造，原告书面回复被告不同意被告的改造方案，7月12日原告在检查中发现被告未经原告同意擅自将梅花厅、桂花厅、海棠厅墙体拆除，进行改造施工，将不属于租赁物范围内的荷花厅拆除。原告多次通知被告停止施工改造，恢复原状，但被告不予理睬。2014年8月28日原告又擅自将二楼的员工更衣室、餐厅、淋浴室墙体拆除改造，严重影响了四星级酒店的复评工作。2014年8月30日原告通知被告解除租赁合同并要求被告向原告移交租赁物、承担违约责任，但被告至今未向原告移交租赁物。现原告依法起诉至法院，要求解除原、被告之间签订的租赁合同；判令被告将租赁物恢复原状(现在命名为海棠厅的宴会厅恢复成原来名为桂花厅、海棠厅、梅花厅的三个会议室；现在命名为水晶厅的宴会厅恢复成原来的员工更衣室、浴室及员工餐厅三间房屋)并向原告移交租赁物；判令被告给付原告违约金30万元；本案诉讼费用由被告承担。被告大唐餐饮公司辩称：1、本案的房屋租赁合同依法成立，对双方均具有约束力，且双方均已履行了各自义务；2、本案被告对酒店进行内部改造和装修装饰，未破坏建筑物的主体结构，是行使合同权利、实现合同目的的体现，不是对合同的违反，更非根本违约；3、东圆国际大酒店已顺利通过四星级复评，印证了被告改造方案没有违约且是有功的；4、本案中不具备解除房屋租赁合同的条件；5、本案诉讼期间原告仍收下租金和要求对大酒店相关部位进行改造装潢的行为，说明原告仍在履行租赁合同；6、被告保留追究原告擅自提出解除租赁合同的违约责任的权利。综上驳回原告的诉求。经审理查明：2013年11月6日，原告坤和房地产公司(甲方即出租方)与被告大唐餐饮公司(乙方即承租方)签订>，合同约定：一、租赁标的：1、甲方将位于灌云县西苑南路8号“连云港市东圆国际大酒店”内、酒店大堂北侧2、3楼餐饮区域(即二楼南起大堂北楼梯门口至北侧、东侧全部包间、宴会厅、厨房、员工更衣室及餐厅；三楼包含大堂上方牡丹厅及其序厅、东圆厅、伊山厅、玉兰厅、梅花厅、海棠厅、桂花厅)和相关财产(详见财产移交清单，以下简称租赁物)出租给乙方经营，面积约为4100平方米，酒店大楼为框架钢混结构……4、租赁标的物的产权为甲方所有，在租赁期间，乙方租赁的使用权、管理权归乙方；二、租借期限及交付时间：1、租赁期限为五年，自2013年11月11日起至2018年11月10日止……三、租赁方式：1、经双方商定，甲方以租赁物现状出租给乙方，乙方对租赁物现状已充分了解(不含婚庆公司已经租赁场所)……四、投资与使用方法：1、租赁合同签订后，乙方根据四星级酒店相关标准并结合自己的经营需要形成书面报告，经甲方书面签字同意后，由乙方自行出资对租赁场所进行内部改造和装修，半个所用的材料要符合安全标准，乙方在装修和改造过程中，不得破坏建筑物的主体结构。否则，甲方有权要求乙方停止内部改造和装修并承担修复和赔偿责任，直至有权单方面解除合同；2、乙方在租赁期限内对装修、装饰进行改造设计风格应与酒店整体协调，施工决算价须报甲方备案方能进行改造变动。乙方装修、改造的内容要附清单，双方各持一份，改造内容中不能移动的归甲方所有……4、乙方对合同标的租赁场所装修装饰费用应控制在人民币50万元以内。乙方在装饰、装修过程中所形成的添附物、混合物及不宜拆除的物品，租赁期限届满后无偿移交归甲方所有，其他可移动的物品租赁期限届满归乙方所有。如甲方违约或无故提前终止或解除本合同的，甲方对乙方经营期间投入的装饰、装修按实际投入(以50万元为限)向乙方根据未达合同履行时间按月折旧计算，以折旧后金额承担赔偿责任……如因乙方违约或其他原因导致提前终止或解除本合同履行的，乙方投入的装饰、装修所造成的损失由乙方自行承担并承担违约责任……五、租金、其他费用的缴纳方式：1、租金采用“先交租金后使用”和“一年一结算”的结算方式，乙方应在本合同签订后五个工作日内向甲方交清第一年租金，以后每年度的租金均应在下一个租赁年度开始前30天内向甲方交清；2、租金以年计算，第一租赁年度(2013年11月11日至2014年11月10日)租金为人民币44万元，第二租赁年度(2014年11月11日至2015年11月10日)租金为人民币50万元，第三租赁年度为52万元，第四租赁年度为54万元，第五租赁年度为58万元；3、签订合同当天，乙方向甲方缴纳履约保证金人民币10万元，甲方出具收款凭证，履行保证金不计利息。租赁期限届满，甲方将根据乙方有无违约行为或甲方受损需向乙方追偿的情况对该履约保证金进行处置。若乙方无违约行为或甲方受损情形，甲方在乙方清结甲方所有款项、完整移交甲方租赁物后三日内退还乙方。若租赁期内因乙方违反本合同约定而应向甲方承担相关责任的，甲方有权在保证金内相应直接扣除，扣除后乙方必须在十日内按上述数额向甲方补足；4、其他费用，租赁期间乙方所使用的水电气等相关费用由乙方承担，费用于每月3日上交到甲方财务……七、违约责任：(一)甲方有以下情形之一的，构成违约事实，乙方可单方解除本合同并按违约条款要求违约方承担法律和经济责任：1、甲方将租赁物另行租赁给第三方的……3、租赁期内，甲方擅自提前终止合同履行的；(二)、乙方有以下情形之一的，构成违约事实，甲方可单方解除本合同并收回租赁标的物，并有权按违约条款要求违约方承担法律和经济责任：……(4)乙方拖欠租金、水电费等应付甲方的费用超过三天的……(三)违约责任赔偿原则：1、任何一方出现违约行为，均要承担人民币30万元的违约金……原告坤和房地产公司的法定代表人石素玲与被告大唐餐饮公司的法定代表人袁唐之在合同上签字盖章。合同签订后，原告坤和房地产公司将涉案租赁场所交付给被告大唐餐饮公司用于经营餐饮业务。自2014年1月起被告大唐餐饮公司以中央大力提倡节俭、反对公款宴请、餐饮经营风格发生重大变化为由，先后向原告坤和房地产公司发出数份涉案租赁场所装修及改造申请报告，请求在不破坏建筑物的主体结构的情况下，对涉案租赁物进行装修和改造，原告坤和房地产公司在收到被告大唐餐饮公司提交的申请报告后，对被告大唐餐饮公司出具了多份回复意见：1、东圆国际大酒店是一个整体，消防控制室、消防联运设备等是整个东圆酒店共用，如果重新装修，涉及到消防重新验收的全部流程，过程复杂且被告不具备单独消防报批的主体资格；2、根据四星级酒店评定要求，改造的海棠厅、桂花厅、梅花厅为会议用途，是评定的必备要求，如果调整，无法满足四星级的相关条件，员工的生活设施项目也有相应的标准，被告的调整方案不能通过；3、涉及浴室的上下水问题、空间位置；调味品库的回风问题；东圆大酒店目前的现状设计是设计部门按四星级宾馆的要求进行设计的，并经有关部门验收，被告提出的改造方案已改变了原设计，不能满足四星级宾馆的要求；4、为迎接四星级酒店复核，暂不同意被告的改造申请。如因被告擅自施工所引起的后果由被告承担一切不利后果。2014年7月被告大唐餐饮公司在未取得原告坤和房地产公司的书面同意后擅自对涉案租赁场所进行改造和装修：1、将涉案租赁场所的三楼原来的三个会议室（桂花厅、海棠厅、梅花厅）通过设置移动墙壁变成一个面积较大的宴会厅，现命名为海棠厅；该移动墙可分可合；2、二楼原来的男女更衣室、浴室及员工餐厅三间房屋全部被打通形成宴会厅，现命名为水晶厅，并在其他的地方另外设置了男女更衣室、浴室及员工餐厅；3、其他场所作了部分装修、装饰。2014年7月21日原告坤和房地产公司向被告大唐餐饮公司出具告知函：贵司对租赁物的改造和装修必须经过我方签字确认后方可进行。我方检查发现，贵司未经我方许可，擅自将桂花厅、海棠厅、梅花厅墙休拆除，进行改造施工，现正式函告贵方立即停止施工、恢复原状。否则我方将按约追究贵方的违约责任。2014年8月20日、8月22日原告又先后向被告出具告知函要求停止施工。2014年8月30日原告坤和房地产公司向被告大唐餐饮公司发出通知：1、因你方未经批准，擅自改变租赁物的用途，严重损害四星级酒店的功能，其行为严重违约，现与你解除租赁合同；2、停止对租赁物的任何损坏行为，之前对租赁物的损坏应当恢复原状，赔偿损失；3、限你方三日内交还全部租赁物。2014年9月3日被告大唐餐饮公司出具回复：装潢升级都是在多次请示并经董事长潘高东先生口头同意的情况下才实施的，没有改变原有功能，没有损害四星级功能，我方为此投入百余万元使酒店提档升级，你方多次干扰我们的经营活动，严重违反双方约定，要求你方停止干扰，否则将追究你方法律责任和经济损失。2014年9月4日原告坤和房地产公司依法起诉至本院，主张解除原、被告之间签订的租赁合同等多项诉求。2014年9月9日原告坤和房地产公司向被告大唐餐饮公司出具函：你方9月3日来函收悉，我公司未以任何形式同意贵司对租赁物进行改造，贵司曾多次向我提出对租赁物进行改造，但因贵司的改造方案不符合四星级酒店的标准，我司不同意贵司的改造方案，我司已通知贵司解除租赁合同，停止改造，恢复原状，并承担违约责任。2014年10月13日被告大唐餐饮公司按照合同约定通过银行汇款向原告坤和房地产公司支付了2014年至2015年度租金500000元。2014年10月14日原告坤和房地产公司为了迎接“三年一度”的四星级评定性复核工作，向被告大唐餐饮公司发出通知要求在10月18日之前落实整改：1、拆除二楼餐厅吧台处的广告、标牌；2、三楼(桂花厅)改为会议厅，电梯口对面墙面招牌需改为“会议大厅”字样……。另查明，涉案租赁场所于2014年9月已装修和改造完毕，且东圆国际大酒店四星级评定工作已结束，已顺利通过评定，但部分场所仍存在瑕疵。上述事实，有原、被告陈述以及原告举证的租赁合同、函，被告举证的租赁合同、函、改造方案申请报告、回复函、汇款单等证据证实，上述证据经庭审质证，本院予以确认。对于原告举证照片证明被告在装修时破坏了墙体结构，被告对此不予认可，本院认为该组证据无法达到原告的证明目的，对该组证据不予采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中原、被告双方之间签订的租赁合同，不违反国家法律规定，是双方真实的意思表示，应当认定合同有效，但被告大唐餐饮公司因经营需要，在其装修及改造申请报告未取得原告坤和房地产公司的书面签字同意后，擅自对涉案租赁场所进行装修、改造，违反了合同的约定，且在原告要求其停止施工的情况下继续装修，导致原告于2014年8月30日行使合同解除权，并诉至本院要求解除与被告签订的租赁合同，被告的行为构成根本违约，故对原告要求解除双方之间签订的租赁合同的主张予以支持；对于被告大唐餐饮公司提出其装修取得了原告坤和房地产公司董事长潘高东口头同意的抗辩主张，没有提供充分证据证明，不予采信；对于原告要求被告将租赁物恢复原状(现在命名为海棠厅的宴会厅恢复成原来名为桂花厅、海棠厅、梅花厅的三个会议室；现在命名为水晶厅的宴会厅恢复成原来的员工更衣室、浴室及员工餐厅三间房屋)并移交租赁物的主张，因被告违反合同约定擅自装修和改造，改变了涉案租赁场所原有的房屋结构和整体布局，故对原告的该项主张予以支持；对于原告要求被告给付违约金30万元的主张，因被告构成根本违约，按照合同约定应予以给付，故对原告的该项主张予以支持。综上所述，依据依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告连云港市坤和房地产开发有限公司与被告灌云大唐御花园餐饮有限公司于2013年11月6日签订的租赁合同；二、被告灌云大唐御花园餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内恢复原状并向原告交付租赁场地；三、被告灌云大唐御花园餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告连云港市坤和房地产开发有限公司违约金人民币300000元。本案案件受理费5800元，由被告灌云大唐御花园餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，按不服本判决部分的上诉请求数额向市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  马晓永代理审判员  朱 锐人民陪审员  姜有逊二〇一五年四月二十四日书 记 员  李天娇书 记 员  任英慧法律条文及上诉须知附录一、法律条文《中华人民共和国民法通则》第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或增设他物。未经出租人同意，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二：上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三：灌云县人民法院执行账号开户名称：灌云县国库集中支付中心法院执行局账号：53×××77开户行：中国银行灌云支行营业部