广东省广州市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）粤01执异313号
案外人：广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司，住所地广州市从化太平镇广从路东边未编B栋自编201房。
法定代表人：黄健强，该公司执行董事。
委托代理人：张若晴，广东正大联合律师事务所律师。
申请执行人：元志鸿，男，1949年7月29日出生，汉族，住佛山市禅城区。
委托代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。
委托代理人：王祖军，广东万林律师事务所实习律师。
被执行人：广州市华商贸房产发展有限公司，住所地广州市越秀区大沙头路33号之二东座地下101室。
法定代表人：郑树清。
委托代理人：阮健文，该公司员工。
本院在执行申请执行人元志鸿和被执行人华商贸发展有限公司（下称华商贸公司）民间借贷纠纷一案中，案外人广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司（下称煜盈臻公司）对执行标的提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人煜盈臻公司称：其于2015年12月18日与华商贸公司签订《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》，购买广州市越秀区大沙头路33号之二2604房，合同签订后其司于2015年12月31日前向华商贸公司支付了房价款10803171元，购房款已全部付清。2016年1月5日，其司办理了涉案房屋的收楼手续，并实际使用涉案房屋。涉案房屋未能办理转移登记及办理不动产权属证书原因为华商贸公司怠于履行购房合同义务，其司作为普通购房人对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，请求解除对广州市越秀区大沙头路33号之二2604房的查封。
煜盈臻公司提交的证据有：1、《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》；2、2015年12月21日《收款收据》（房款960万元）；3、2015年12月25日《转账凭证》；4、2015年12月31日《收款收据》（房款1203171元）；5、业主收楼确认书；6、消防安全责任书;7、《江尚东山前期物业管理服务协议》；8、管理费、水费、电费、燃气费等明细清单；9、电费发票（计费时间段：2016年1月5日至2018年3月5日）；10、（2017）粤01执5964号《执行裁定书》。
申请执行人元志鸿称：1、没有充足的证据证实案外人在查封前支付了全部房款。案外人提供的转账回单的备注显示是往来款，未显示是购房款，且案外人向华商贸公司购买了多套房产，很难证实是涉案房款。购房合同第六条约定涉案房屋金额10803171元，案外人只提供了960万的转账凭证，余款1203171元未提供转账凭证，房款付清的证据不足。涉案购房合同补充协议第一条约定该房屋的交楼标准是带装修，买卖合同约定的房价是不包括装修费用的，关于该部分费用，案外人并未提供支付凭证。2、案外人没有充足的证据证实在查封前已经合法占有涉案房屋。业主收楼确认书的交楼单位不是华商贸公司，没有证据证明华商贸公司委托物业企业办理交楼手续。同时，涉案购房合同补充协议第九条明确约定交楼手续包括了华商贸公司盖章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，但交楼确认书没有显示有移交。交楼主体、交付内容均不符合合同约定和法律规定。电费单、缴费单据的户名均为熊头妹，而非案外人，如果成立。恰恰证明是第三人在实际占有涉案房屋，而不是案外人。3、案外人对涉案房屋未办理过户具有明显过错。案外人同时向华商贸公司购买多套房产，作为商业主体，购买住宅并非用于办公，而是为规避自然人限购政策，故意不进行网签，并将部分房产交付实际居住人，这本身是规避税收、网签等政策，具有重大过错。故请求驳回案外人的执行异议。
被执行人华商贸公司称：同意案外人的异议请求及其全部举证。
本院查明，关于元志鸿与华商贸公司民间借贷纠纷一案，中国广州仲裁委员会受理元志鸿的仲裁申请，并于2017年1月12日作出（2016）穗仲案字第300号裁决，裁令：华商贸公司向元志鸿偿还借款本金15428008.79元、借款利息5843700.23元、逾期利息及违约金，等。该裁决已发生法律效力，因华商贸公司未履行付款义务，依据元志鸿的申请，本院于2017年12月18日以（2017）粤01执5964号立案执行。
在上述（2016）穗仲案字第300号案审理期间，中国广州仲裁委员会提请广州市越秀区人民法院对华商贸公司的财产采取保全措施，广州市越秀区人民法院于2016年1月20日保全查封了华商贸公司名下位于广州市越秀区大沙头路33号102房、大沙头路33号之一2104房、2401房、2802房、大沙头路33号之二2604房、2902房、3002房等。在执行过程中，本院于2018年2月24日裁定拍卖华商贸公司名下的上述7套房产以清偿债务。
据煜盈臻公司提交的证据显示：其与华商贸公司于2015年12月18日签订《广州市商品房买卖合同》（一手房现售），约定：煜盈臻公司向华商贸公司购买广州市越秀区大沙头路33号之二2604房，总金额为10803171元，第一期在2015年12月25日（不超过5日）支付960万元，第二期在2015年12月31日（不超过5日）支付1203171元，华商贸公司应当在2016年1月31日前收到全部房款后将房屋交付使用；华商贸公司出具收取煜盈臻公司2604房房款的收款收据，分别为落款日期2015年12月21日960万元、2015年12月31日1203171元。煜盈臻公司提交日期为2015年12月18日的广州银行网银转账960万元的回单，记载“往来款”，并称第二笔房款1203171元是现金一次性支付。煜盈臻公司提交落款日期为2016年1月5日、该公司签名盖章的业主收楼确认书、消防安全责任书、江尚东山前期物业管理服务协议以及户名为熊头妹的借记卡帐户历史明细清单、电费发票，称熊头妹为其司投资人的朋友。
另查明，本院于2018年2月5日查询的《广州市不动产登记查册表》反映：广州市越秀区大沙头路33号之二2604房初始登记时间为2013年12月5日，权属人华商贸公司；2013年11月25日、2015年1月19日、2015年7月1日核准涂销抵押登记；该房屋没有他项权利内容。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》规定，不动产物权的变动以登记为生效要件。因华商贸公司未履行已发生法律效力的裁判文书确定的义务，本院查封华商贸公司名下的涉案房产符合法律规定。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，本案中，虽然煜盈臻公司提交的涉案房屋购买合同显示的签订日期为2015年12月18日，但双方未在网上签订合同，该合同的签订时间没有其他证据相印证，本院对煜盈臻公司主张的签订购房合同的时间不予确认。关于房款的支付，煜盈臻公司提交的证明其于2015年12月21日支付960万元房款的转账回单，记载为“往来款”，不能反映是支付涉案房屋购房款；第二期房款1203171元金额较大，该公司称一次性现金支付的说法不符合日常生活和企业法人现金使用常理。而华商贸公司只出具收款收据，煜盈臻公司长期未要求该司出具发票的做法，也与通常的企业财务管理要求不符。关于接收使用房屋问题，煜盈臻公司提供的水电费、管理费划帐清单、发票显示的交费人是他人而非该公司，不能证明与该公司使用涉案房屋的关联性。鉴于煜盈臻公司提交的证据不足以证明其在本院查封之前已签订购房合同、支付全部房款及接收使用涉案房屋，其异议主张不符合上述规定，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：
驳回广州市煜盈臻建筑装饰工程有限公司的异议请求。
当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判
审判长 叶洁靖
审判员 胡伟东
审判员 刘 皓
二〇一八年四月二十六日
书记员 黄翠燕
江海燕