重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初11657号
原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。
法定代表人：康云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张胜，男，该公司银海新城项目部客服主管。
被告：吴文兰，女，1961年10月8日出生，汉族，户籍所在地重庆市江津区，现住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）诉被告吴文兰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司之委托诉讼代理人张胜、被告吴文兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告给付原告从2015年1月1日至2017年9月30日止物业服务费2461.80元（74.6㎡×1元/㎡×33月）及违约金599.63元（按物业服务合同万分之五计算，详见违约金明细表），公共能源费330元（10元/月×33月），合计3391.43元。2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告物业服务费及违约金、公共能源费共计3391.43元。原告因资金周转并发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付，原告因此十分苦恼。综上所述，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《物业服务合同》。现在被告拖欠原告的上述巨额物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应及时全额给付。为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条之规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特请贵院依法查明上述事实后，判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告吴文兰辩称，对欠费时间、房屋面积予以认可，对收费标准、公共能源费有异议。具体理由如下：一、原告未对小区电梯、利用物业共用部位、共用设施设备等自2010年3月起至少300万元的广告费等公共收益向广大业主作出清算前，被告有权行使抗辩权，将应交物业费予以抵扣，用于补充专项维修资金。二、原告应当对2010年起至今的设施设备日常维修养护费专款专用、按栋建账，并向业主进行公示、接受业主监督。被告方认为原告侵吞了属于全体业主共有的巨额设备设施日常维修养护费，只有将应交物业服务费予以抵扣，才能督促原告算清旧账、终止继续侵吞行为。三、业主委员会自始至终没有组织召开业主大会，明显不具备与原告签订物业服务合同主体资格。业主委员会与原告签订的物业服务合同是虚假的，被告方不予认可。四、业主委员会成员无权将业主共用部位，共用设施设备的广告业务等多项经营权，采取蓄意不约定数量、单价、金额的手段发包给原告。原告转包给他人，5年合同期限给业主造成了约350万元的广告收益侵害。被告在内的业主有权将应交的物业服务费作为抵扣原告的转包行为给业主造成的侵害损失。五、原告于2014年3月1日与开发建设单位重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订的合同期限为2014年4月1日至2019年3月3日止的《前期物业服务合同》，与被告是否应当向原告支付物业服务费毫无关联。六、2年前綦江法院的民事判决书就指出的堵塞消防通道应当尽快解决，但原告对此一直置若罔闻，对小区车辆乱停乱放、消防通道堵塞一直没有妥善解决。现在更以消防水管道渗漏现象为借口，常年关闭消防管道水源，严重威胁到业主的人身财产安全。七、原告对大多数服务项目只收钱不服务，才是广大业主拒绝交纳物业费的症结。原告收取物业服务费的基本原则应当是提供相应的物业服务。八、原告主张2015年7月6日前的数额，没有物价部门批准的收费依据，被告有权拒交。2015年7月6日起的数额，也只有等到行政诉讼和民事判决生效后，才能确认收费标准和原告是否有收费的权利。九、101户业主已于2017年10月30日，将作出《綦江区物业服务收费登记表》[綦发改价登记(2015)1号]的重庆市綦江区发展和改革委员会提起行政诉讼，将原告和业委会列为第三人，请求撤销原告在民事诉状中所称的唯一的收费依据。十、2015年1月1日至9月30日期间9个月的物业服务费数额已经超过了法定的2年诉讼时效，依法不应保护。原告主张的是民法总则施行前2017年9月30日止的物业服务费，民法总则施行前的民事事实行为，民法总则不发生法律效力，即没有溯及力。十一、被告有权依据法释[2009]8号第五条的规定，对原告没有按户据实分摊擅自提高收费标准主张的公共能源费330元，在此前已经收取的公共能源费170元，重复收取的二次供水加压费108.6元，在应交的物业服务费数额中予以抵扣。综上所述，应当驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，鑫龙物业公司（2014年10月16日变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司”，2015年11月27日又变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”）为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，物业服务费用选择包干制，按月收取，被告吴文兰所住房屋应按1.0元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按10元/户·月定额交纳公共能源费。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日内履行交纳义务。原告提供物业服务的内容包括物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。交通秩序与车辆停放的管理。合同中还列明了原告提供物业服务的其他主要内容。关于公共收益，合同约定乙方利用全体业主所有的停车场，会所及其他共用部位、共有设备设施进行经营（如：设置商业广告招牌），应征得甲方相关业主的同意，所得收益扣除乙方管理服务成本和佣金后剩余部分的本金和利息全部用于补充乙方管理服务费的不足。本合同期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。
2015年6月26日，重庆市綦江区××××小区业主委员会（以下简称“业委会”）为甲方，鑫龙物业公司为乙方，双方签订了《物业服务合同》，具体内容与前期物业服务合同大致相同。其中物业服务费用选择包干制，按月收取，被告吴文兰所住房屋应按1.0元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按10元/户·月定额交纳公共能源费。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。关于公共收益,合同约定乙方利用共用部位、共有设施设备进行经营，应征得甲方同意，所得收入除去经营管理成本后，其余部分按乙方占四成甲方占六成比例进行分配。本合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会对原告鑫龙物业公司的收费标准作出符合物业收费政策的意见。
再查明，2016年1月12日，綦江区人民法院作出的（2015）綦法民初字第09606号民事判决书在本院认为中指出，希望原告对物业管理中已发现的问题，特别是占用消防设施、堵塞消防通道等对人身、财产安全有重大影响的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决。为了解决小区车辆乱停乱放，原告在小区张贴了消防通道严禁停车、规范小区内车辆停放的提示，拉宣传横幅，对违规车辆贴告知书，对小区道路进行划线，对车辆进出进行登记。但小区车辆乱停乱放、消防通道堵塞问题并没有得到妥善解决。
另查明，2017年8月22日，消防支队对小区消防设施进行检查，发现小区17栋消防栓无水，消防设施、器材、消防安全标志未保持完好，对原告方进行了罚款处罚。
审理中，被告吴文兰以对重庆市綦江区发展和改革委员会提起行政诉讼撤销其作出《綦江区物业服务收费登记表》[綦发改价登记(2015)1号]为由申请中止本案的审理。被告吴文兰当庭提交现场勘验申请，请求对小区4幢至10幢的消防通道长期被堵塞存在重大火灾隐患进行现场勘验。由于原、被告双方当庭一致认可该消防通道被堵塞系小区车辆乱停乱放，通道本身设计符合相关规范，本院认为没有必要进行现场勘验。为了证明自己全面地履行了物业服务义务，原告举示了物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、车辆管理资料、倡议书、照片、收支情况公示照片、打款凭证、更换消防设施照片等材料，被告对此不予认可。审理中，原告鑫龙物业公司举示了2017年8月19日向被告吴文兰邮寄催费通知的挂号信回单，被告吴文兰否认收到催费通知。关于是否存在擅自提高公共能源费收费标准、不应收取二次供水加压费的问题，原告方认为根据物业服务合同约定，公共能源费收费标准是10元/月·户，收取5元是基于开发商给予了补贴，没有补贴后就恢复了原价。二次供水加压费没有违规收取，在（2015）綦法民初字第10191号判决书中没有支持二次供水加压费是由于原告方证据不足，没有认定该费用属于违规收取，不同意退还及在本案中抵扣。
前述事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、业主接房流转单、房屋面积分户汇总表、业主情况登记表、业主入伙流程卡、催费单照片、挂号信回执、承诺书、收费登记表、资质证书、物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、车辆管理资料、倡议书、照片、收支情况公示照片、打款凭证、更换消防设施照片、准予变更登记通知书、交费单、文件、批复文件、换届选举通知、传票、行政裁定书、候选人情况核实表、收费办法、收据、信封、邮件跟踪单、推选维权代表签名表、受理通知书、中止审理申请书、现场勘验申请书、行政处罚决定书、民事判决书、照片等书证及原、被告双方当庭陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信、全面地履行自己的义务。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同和重庆市綦江区××××小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。被告吴文兰认为业主委员会与原告签订的物业服务合同是虚假的，该份合同的收费标准与前期物业服务合同大致相同，按照前期物业服务合同，被告吴文兰仍应按该标准交纳物业服务费。被告吴文兰辩称在原告对公共收益、设施设备日常维修养护费未作清算前有权拒绝交纳物业服务费。首先，原告鑫龙物业公司主张被告吴文兰交纳物业服务费是基于物业服务合同，本案审查的是原、被告双方物业服务合同履行情况。其次，物业服务合同约定了公共收益的处分方式，物业服务费收取采取包干制，由原告自负盈亏，被告吴文兰所提出的公共收益、设施设备日常维修养护费等问题不能对抗物业服务费用的交纳。被告吴文兰辩称2015年7月6日前的费用没有物价部门批复的收费依据，2015年7月6日后的费用需待行政案件判决生效后才能确定收费标准及原告是否有权收费，并申请中止审理本案。本院认为，原告向被告主张物业服务费用是基于双方的物业服务合同，物价部门及行政主管部门对原告收费标准的批复或备案是基于对原告的行政管理，对原、被告之间的物业服务合同的效力没有影响，行政备案是否被撤销不影响本案的审理结果，本案不予中止审理。被告吴文兰辩称有权拒绝交纳原告没有据实分摊擅自提高收费标准的公共能源费，根据前述合同约定，公共能源费按10元/户·月定额交纳。被告没有举示证据证明原、被告双方对公共能源费达成了采取据实分摊方式收取的合意及原告擅自提高收费标准，就应当按照前述标准交纳。关于二次供水加压费，原告明确否认自己违规收取并且不同意退还及在本案中进行抵扣，若被告认为该费用系违规收取，应通过其他途径解决或另行提起诉讼。关于原告履行物业服务义务的情况，被告吴文兰对原告提交的证明自己全面履行了物业服务义务的证据不予认可，本院认为该组证据客观反映了原告提供物业服务的情况。虽然从整体而言，原告完成物业服务合同约定的大部分事项，也保证了相应质量，但是从审理查明的情况看，原告提供的服务也有瑕疵和不足，由于原告是对整个小区提供的物业服务，且物业服务费收取直接影响物业服务质量。本院在本案中支持原告要求按照约定标准收取物业服务费的请求。关于诉讼时效，被告吴文兰主张2015年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费已超过两年诉讼时效，而原告方主张该部分费用适用民法总则规定的三年诉讼时效并未失去法律的强制力保护。本院认为从诉讼时效作为消灭时效的性质来看，此时请求权人的时效利益事实上已经享受完毕，诉讼时效已因此而归于消灭，不可能因为新法的实施（2017年10月1日）而使已经消灭的时效重新激活。对于原告主张的这段期间的费用仍应按两年诉讼时效进行计算。2017年8月19日，原告方向被告吴文兰邮寄了催收通知，被告吴文兰否认收到。本院认为按照法律及司法解释的规定，当事人一方以发送信件或者数据电文方式主张权利，信件或者数据电文到达或者应当到达对方当事人的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的“当事人一方提出要求”，产生诉讼时效中断的效力。从邮寄催收单来看，原告以邮寄方式催收时间为2017年8月19日，该国内挂号信函收据能证明原告发出相关信函，结合被告长期在此居住的事实和对邮政企业邮政服务正常化的合理信赖，在被告拒绝承认收到催收文书，又不能提供反证的情况下，应当认定原告向被告主张了权利，即认定发出催收文书的行为有效。诉讼时效的中断应从原告向被告提出要求即主张权利之日2017年8月19日计算。关于之前的费用，原告举示张贴催费通知的照片，本院认为催费照片究竟系何时张贴不能仅以张贴内容认定，且被告否认有张贴情况，本院不予采信。综上，原告主张的物业服务费应从2015年8月19日起计算，本院确认被告吴文兰应当支付原告鑫龙物业公司2015年8月19日至2017年9月30日的物业服务费1894.84元[74.6㎡×1.0元/㎡/月×(25月+12天)]、公共能源费254元[10元/月×(25月+12天)]；关于违约金，由于原告方因消防设施问题受到了行政处罚，原告未尽到对楼内消防设施设备进行维修、养护、运行、管理的义务，且原告提供的物业服务中存在瑕疵，本院对此不予支持。本院需特别指出，在物业服务关系中，物业服务人应保质保量完成约定服务事项才能按约定标准收取物业服务费。如此才符合公平、诚信原则。从审理查明的情况来看，原告提供的物业服务确实存在瑕疵和不足，特别是涉及对该小区业主有重大影响的消防通道不畅之类问题，原告应切实依约履行好自己的职责，才能杜绝安全隐患，减少纠纷的发生。若再在此类问题上直接影响物业服务质量，并因此发生纠纷，将直接影响物业服务费的收取。
为此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告吴文兰在本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年8月19日至2017年9月30日期间的物业服务费1894.84元、公共能源费254元，共计2148.84元；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告吴文兰负担（此费原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司已预交，被告吴文兰在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司）。
本判决为终审判决。
代理审判员 留微微
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 喻 琳