福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽05民终732号上诉人（原审被告）：肖玉贵，女，1972年11月11日出生，汉族，住福建省南靖县。上诉人（原审被告）：刘文城，男，1972年4月3日出生，汉族，住福建省南靖县。被上诉人（原审原告）：陈东华，男，1970年10月21日出生，汉族，住福建省泉州市台商投资区。上诉人肖玉贵、刘文城因与被上诉人陈东华租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖玉贵、刘文城上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审。事实和理由：双方是合作关系而非转租关系。业主泉州丰泽泉山农业综合开发有限公司多次声明及续租通知单中均可体现不得转租，也没有证据证明业主破例同意转租，而且陈东华对业主也承诺绝对没有转租，而是与刘文城合作的，未收回双方的合约书不等于口头约定无效。当时业主把续租通知单原件交给刘文城，且至今由刘文城持有，可证明业主认可双方当事人之间是合作关系。花博园30多户现租户与泉州丰泽泉山农业综合开发有限公司签订合同，刘文城未书面申请退出。法院可到涉案实地向多家租户调查。一审判决认定“刘文城对陈东华向业主续租无异议”不属实，陈东华无权要求刘文城腾出场地。合约不是肖玉贵、刘文城的真实意思表示，实际是合作关系，只是没有收回合约书，故5%违约金就更没有事实基础，不应列入错判中。关于电费，两户是同一个总电表，以前总电费除以两户。2014年1月1日至2016年3月31日期间的电费无法确定，仅凭对方的陈述，未看到电费收款收据，一审法院对此认定有误。2014年1月1日至2016年3月31日期间的卫生费应为1120元（每月40元×28个月），一审判决错算成1560元。肖玉贵、刘文城在2012年有投入21000元建遮阳棚，面积约200平方米，这一事实经得起造价鉴定，陈东华未出一分钱，款项全都是肖玉贵、刘文城出的。陈东华辩称，肖玉贵、刘文城的上诉请求没有事实依据，依法不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。陈东华向一审法院起诉请求：1.解除双方的租赁合同关系；2.肖玉贵、刘文城立即将占用的场地腾空交还陈东华；3.肖玉贵、刘文城立即交付承租场地租金、滞纳金（租金暂计至2015年11月份计41360元，滞纳金以被告所拖欠的租金41360元计算为2068元，租金及滞纳金应计算至被告实际交付场地之日止）；4.肖玉贵、刘文城立即支付自2013年7月份起的电费合计11291元；5.肖玉贵、刘文城立即支付自2013年7月份起的卫生费1320元。一审诉讼中，陈东华明确其所诉的电费及卫生费为自2014年1月1日起至2016年3月31日止电费10459元、卫生费1560元。一审判决认定事实：陈东华于2004年开始向泉州市丰泽泉山农业综合开发有限公司租赁花博园10号管理房（面积50平方米）及苗圃1076平方米。2008年7月29日，肖玉贵、刘文城向陈东华承租位于泉州清源花博园经营区10号北侧铁皮屋、大棚、空地，双方协商签订《租赁合约书》共同约定：租赁期限自2008年9月1日至2013年8月30日，并备注使用期限延伸至花博园管理处到期止；租金每月2300元，后经协商调整为每月2760元，押金10000元，如需装修墙窗拆迁需先征得陈东华同意后方能施工，租赁期满房屋内装修无偿归属陈东华。肖玉贵、刘文城应按时交纳房租，如违约应收取违约金额5%的滞纳金，超过半个月未交租金，陈东华有权提前采取措施收回出租屋。2012年2月26日，肖玉贵、刘文城又向陈东华承租位于泉州清源花博园10号一期后面厨房、卫生间、房间一间及荫棚空地，双方又另签订《租赁合约书》共同约定：租赁期限自2012年3月1日至2013年8月30日止，租金每月1000元，如逾期缴纳租金，陈东华应收取违约金额5%的滞纳金，超过半个月未交租金，陈东华有权提前采取措施收回出租屋。租赁协议签订后，陈东华依约将出租场地交由肖玉贵、刘文城使用。肖玉贵、刘文城在租赁期间未按照双方约定交纳租金及水费、卫生费。其中，房屋租金自2015年1月1日起未能交纳，电费、卫生费自2014年1月1日起未能交纳。一审法院认为，陈东华与肖玉贵、刘文城之间的租赁合同关系，事实清楚，证据确实充分，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。在双方租赁合同期限届满之后，双方以行为方式确认合同继续履行，租赁期限变更为不定期。经陈东华催讨后，肖玉贵、刘文城未依约缴纳租金，陈东华请求解除双方租赁关系并要求肖玉贵、刘文城腾空交付租赁物，合理合法，予以支持。根据本案证据及双方庭审的陈述，肖玉贵、刘文城还需按每月3760元的标准支付陈东华自2015年1月1日起占用租赁物期间租金并以所欠租金为基数按双方约定5%的标准支付滞纳金。关于电费、卫生费的问题。2014年1月至2016年3月租赁场地实际产生电费10459元、卫生费3120元。根据双方的结算单，双方对卫生费约定各半均摊，肖玉贵、刘文城自2014年1月1日起未支付电费、卫生费，故肖玉贵、刘文城应支付陈东华代为垫付的电费10459元、卫生费1560元。双方租赁合同中明确约定装修需征得出租方的同意方能动工，故对肖玉贵、刘文城自行如需装修墙窗拆迁需先征得陈东华同意后方能施工，租赁期满房屋内装修无偿归属陈东华搭建遮阳棚，要求陈东华返还15000元的辩解意见，不予采纳。肖玉贵、刘文城主张租赁场地被砸，但根据其提供的证据，无法证实陈东华实施上述行为，肖玉贵、刘文城可另行主张相应权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除陈东华与肖玉贵、刘文城关于泉州市清源山花博园10号北侧铁皮屋、大棚、空地以及后面厨房、卫生间、房间一间及荫棚空地的租赁合同关系；二、肖玉贵、刘文城应于判决生效之日起十日内将址在泉州市清源山花博园10号北侧铁皮屋、大棚、空地以及后面厨房、卫生间、房间一间及荫棚空地腾空交付给陈东华；三、肖玉贵、刘文城应于判决生效之日起十日内按每月3760元的标准支付陈东华自2015年1月1日起至腾空交付之日止的租金，并按所欠租金5%的标准计付违约金；四、肖玉贵、刘文城应于判决生效之日起十日内支付陈东华2014年1月1日至2016年3月31日的电费10459元；五、肖玉贵、刘文城应于判决生效之日起十日内支付陈东华2014年1月1日至2016年3月31日的卫生费1560元；六、驳回陈东华的其他诉讼请求。本案受理费1300元，由肖玉贵、刘文城负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方对一审已查明的事实均无异议，本院予以确认。对当事人争议的证据及事实，本院认定如下：肖玉贵、刘文城提供的照片所在电表及电焊未体现与本案的关联性，且无其他有效证据相应佐证，陈东华亦不予认可，故对其证明对象不予确认。报警回执仅能体现刘文城曾因合同纠纷报警。双方对收条及便签均无异议，予以确认。根据该两份证据所载内容，可认定刘文城于2016年12月31日交付涉讼房屋租金30000元，于2017年1月2日交付涉讼房屋租金30000元；2017年1月21日双方经结算，刘文城向陈东华交纳2016年4月-12月的电费及卫生费合计3000元。本院认为，陈东华与肖玉贵、刘文城之间的租赁合同关系，事实清楚，证据充分，应予确认。肖玉贵、刘文城主张双方之间是合作关系而非转租关系，缺乏事实依据，不予采纳。肖玉贵、刘文城自2015年1月1日起未依约缴纳租金，系构成违约，陈东华请求解除双方租赁关系并要求肖玉贵、刘文城腾空交付租赁物，具有事实和合同依据，予以支持。肖玉贵、刘文城应向陈东华支付自2015年1月1日起至腾空交付之日止的租金，并按所欠租金5%的标准计付违约金，其中应相应扣除刘文城在一审判决作出后向陈东华交付的租金60000元。一审中，双方对2014年1月至2016年3月租赁场地实际产生的电费10459元、卫生费3120元金额均予以确认，而卫生费依约按各半均摊，故肖玉贵、刘文城应支付陈东华代为垫付的电费10459元及卫生费1560元。肖玉贵、刘文城对该二项费用提出的异议不成立，不予采纳。综上所述，肖玉贵、刘文城的上诉请求部分成立，予以支持；不成立部分，应予驳回；基于二审新认定的事实，对一审判决予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6777号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项；二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2015）丰民初字第6777号民事判决第三项、第六项；三、肖玉贵、刘文城应于本判决生效之日起十日内按每月3760元的标准支付陈东华自2015年1月1日起至腾空交付之日止的租金，并按所欠租金5%的标准计付违约金；（其中应扣除肖玉贵、刘文城已支付的租金60000元）四、驳回陈东华一审的其他诉讼请求；五、驳回肖玉贵、刘文城的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费各1300元，均由肖玉贵、刘文城负担。本判决为终审判决。审判长  李翔峥审判员  陈志杰审判员  郑玉蒜二〇一七年五月十九日书记员  薛 波附注：本案适用的主要法条及执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。—-8-—