广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠城法小民初字第330号
原告朱敏，男。
第一被告惠州市鸿昆实业有限公司。
法定代表人周才富。
第二被告惠州市华建物业管理有限公司。
法定代表人费标香。
两被告委托代理人周小英、郭志武，系广东惠宏信律师事务所律师。
原告冯再金诉第一被告惠州市鸿昆实业有限公司、第二被告惠州市华建物业管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告朱敏诉称：原告与被告于2011年2月16日签订了《商品房买卖合同》，房屋首付款173625元已于2011年1月24日付清，银行按揭款已于2011年4月28日发放至被告账户。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“交付期限。出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4、该商品房经建设、监理、施工和设计单位签收合格。”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”第十四条约定：“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水供电基础设施在该商品房交付使用时施工完毕；2.电话、有线电视以及天然气的基础设施在该商品房交付使用时施工完毕；3.买受人自行申请开通使用并承担本条上述两项所产生的相关费；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：双方协商解决，确属出卖人责任的，由出卖人在180天内完善。”依据双方签订的《商品房买卖合同》，被告应于2011年10月30日前交付，被告一、被告二联合于2011年10月30日通过邮寄的方式向原告寄送了《入伙通知书》，称原告认购的房屋，经有关部门验收合格，现已交付使用，准予入伙，通知原告在2011年11月25日办理入伙交房手续，并告知原告管理费从2011年12月1日起计收。2011年11月25日原告前来被告处办理收楼时，发现房屋并不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，原告拒绝收楼，并于2011年12月2日通过邮寄的方式向被告一、被告二送达了《关于要求在房屋符合合同约定的交付条件后重新送达﹤入伙通知书﹥的告知书》。尔后，被告一、被告二并未重新给原告送达《入伙通知书》或口头通知原告房屋已符合交付条件，至2012年2月24日原告自行要求收楼时，原告认购的房屋截止当日，该房屋仍不符合合同约定的交付条件，房屋的煤气仍未通（备注：基础设施并未安装）、主房护栏未安装、厨房通往小阳台的门未安装、对讲电话未安装、尚未看见房屋验收资料、水表、电表、煤气表均未安装。综上，虽然原告主动收楼时，房屋仍不符合合同约定的的交楼条件，但第一被告已共逾期交楼118天（自2011年10月31日至2012年2月24日），依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定，第一被告应向原告支付违约金19952元（563625元×118天×日万分之三），因第一被告未向原告交楼，至原告收楼前的物业管理费应由第一被告交纳共3个月的共计505.8元（每月168.6元）。原告在2012年2月25日收楼时，因原告不能接受第二被告代第一被告按第一被告计算违约金至2011年11月25日，并相应抵扣原告应交管理费，拒绝向原告交付房屋钥匙，经原告据理力争，在原告预交1000元作物业管理费和公共分摊费后，第二被告才交付钥匙给原告，2012年4月6日，原告装修房屋时向第二被告交付了2000元的装修押金。2013年4月3日，原告父亲去第二被告处将装修押金转为物业管理费时，第二被告的财务以欺诈的方式要原告父亲领取了第一被告按第一被告计算违约金至2011年11月25日的延期交楼违约金1409.1元，第二被告的财务经办人在原告于2012年2月25日领取钥匙时，就因第二被告代第一被告结算违约金的行为与其发生过争论，明确不同意由第二被告代第一被告结算了的，第二被告财务经办人（同一人）仍然在原告父亲不知情的情况下，要求原告父亲代原告领取第一被告的延期交楼违约金，在原告父亲领款后约20分钟后，原告对此提出异议，强烈要求撤销该行为，第二被告拒绝撤销，第二被告的这一行为明显侵犯了原告的合法权益，故原告要求确认该行为对原告不具有法律拘束力，由第二被告向原告赔礼道歉。综上所述，为维护原告的合法权益，依照相关法律之规定，诉至贵院，请求判准原告上述诉请：1.判令被告支付延期交房的违约金19952元；2.判令在原告收房前的物业管理费505.8元由被告一承担；3.判令第二被告在2013年4月3日以欺诈的方式要求原告父亲领取第一被告延期交楼违约金1409.1元的行为对原告不具有法律拘束力，由第二被告向原告赔礼道歉；4.判令本案的诉讼费用由被告承担。
第一被告惠州市鸿昆实业有限公司、第二被告惠州市华建物业管理有限公司辩称：被答辩人朱敏诉请答辩人支付延期交房违约金及物业管理费事宜，事实上被答辩人朱敏的父亲已在2013年4月4日代理被答辩人在惠州市华建物业管理有限公司签名认可并领取了由答辩人支付其延期交楼违约等费用金额人民币壹仟肆佰零玖元壹角，这有其父代签的“收据”为证，其在诉状中也承认。这表明就答辩人延期交楼应付被答辩人违约金事宜，双方已达成协议，并履行完毕。现被答辩人又反悔，诉请答辩人支付延期交房违约金及物业管理费无理无据，请求法院驳回。
查明的案件事实
经审理查明，买受人原告朱敏和案外人徐陨与出卖人第一被告惠州市鸿昆实业有限公司于2011年2月16日签订《商品房买卖合同》（其中附件一为《房屋平面图》、附件二为《公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明》、附件三为《交楼标准》、附件四为《补充协议》）。《商品房买卖合同》约定与案件相关内容如下：一、房屋总价款为563625元，以按揭方式付款，首付173625元，余款390000元由银行按揭付清。二、交付期限（第八条），出卖人应当在2011年10月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将经建设、监理、施工和设计单位签收合格的商品房交付买受人使用。三、出卖人逾期交房的违约责任（第九条）：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。四、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺（第十四条）。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水供电基础设施在该商品房交付使用时施工完毕；2.电话、有线电视以及天然气的基础设施在该商品房交付使用时施工完毕；3.买受人自行申请开通使用并承担本条上述两项所产生的相关费；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：双方协商解决，确属出卖人责任的，由出卖人在180天内完善。五、附件三《交楼标准》中约定：“天然气预留接口”。
原告朱敏的房屋首付款173625元已于2011年1月24日支付，银行按揭款390000元已于2011年4月28日由按揭银行发放至被告账户。第一被告、第二被告联合于2011年10月30日通过邮寄的方式向原告寄送了《入伙通知书》，称原告认购的房屋经有关部门验收合格，现已交付使用，准予入伙，通知原告及案外人徐陨在2011年11月25日办理入伙交房手续，并告知管理费从2011年12月1日起计收。2011年11月25日原告前来被告处办理收楼时，以房屋并不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件为由拒绝收楼。2011年12月2日原告朱敏通过邮寄的方式向第一被告、第二被告送达了《关于要求在房屋符合合同约定的交付条件后重新送达﹤入伙通知书﹥的告知书》，该书认为：第一被告交付的房屋并未达到合同约定的交付条件，要求待房屋达到合同约定的条件后，再书面通知原告前来办理收楼及入伙手续。对此告知书，原告自述两被告二未作回应。另，2012年2月24日原告自行要求收楼，该日《业主入伙验房交接表》上载有“截止2012年2月24日，房屋的煤气未通、主房护栏未安装、厨房通往小阳台的门未安装、对讲电话未安装、尚未看见房屋验收资料、水表、电表、煤气表均未安装。”字样。
2013年4月3日，原告父亲去第二被告处代原告将房屋装修押金2000元、预交管理费1000元转为物业管理费时，第二被告的财务让原告父亲签署了《收据》一份，内容如下：“收到惠州市鸿昆实业有限公司延期交楼违约金等费用金额人民币壹仟肆佰零玖元壹角整（￥1409.10）房号：3-2902收款人：朱敏日期：20134／4”，该《收据》收款人朱敏的名字系原告父亲所签署。至此，第二被告的财务向原告父亲出具了收到原告物业管理费4215元的《收据》，支付原告父亲现金194.1元，结算明细如下：“装修押金2000元，预交管理费1000元，延期交楼违约等费用1409.1元；合计人民币4409.1元；交2011年12月至2013年12月物业管理费、公共分摊费合计4215元（168.6元／月×25个月=4215元）；找零：4409.1元-4215元=194.1元”。当日，原告得知第二被告的财务让其父亲签领第一被告的违约金后，原告对此向第二被告的财务提出异议，双方就此发生了争论，并因此向公安机关报警。尔后，因双方协商未果，诉至本院。
第一被告、第二被告提交的建设、监理、施工、勘察和设计单位《建筑工程竣工验收报告》上签署的验收日期为2011年11月23日，但庭审时陈述备案日期为2012年5月8日。2011年12月4日，第一被告向璟都大厦业主作出了一份《关于璟都大厦业主提出的问题答复》，内容如下：“璟都大厦的各位业主们您们好：惠州市鸿昆实业有限公司根据璟都大厦业主们代表11月30日提出的意见，答复如下：一、关于竣工验收时间期限的问题；答复：目前该楼盘的规划、人防、消防等验收工作正在办理当中，预计综合验收及备案工作在2012年5月底前完成；办理产权证按合同约定的时间不变。二、延期违约的问题；答复：按照合同约定执行。”
原告与案外人徐陨与第一被告签订《商品房买卖合同》时系夫妻关系，诉讼时原告与案外人徐陨已解除婚姻关系，本案诉讼争议的房屋，原告与案外人徐陨已协商确认归原告所有。
裁决理由和结果
本院认为，此案系商品房买卖合同纠纷。当事人之间签订的《商品房买卖合同》是适格主体的真实意识表示，不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按《商品房买卖合同》（含附件）的约定履行各自义务。原告朱敏（案外人徐陨已将该房屋权利转移给原告）已履行了房屋价款的支付义务，被告方应该按合同约定的时间及标准向原告交付房屋，否则，则应承担违约责任。依据2011年12月2日原告朱敏向第一被告、第二被告邮寄的《关于要求在房屋符合合同约定的交付条件后重新送达﹤入伙通知书﹥的告知书》、2012年2月24日的《业主入伙验房交接表》、2013年4月4日的《收据》，本院可以认定以下事实：被告方2011年10月30日通知原告办理入伙时，房屋并不符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件；原告朱敏也以此为由拒绝收楼。第一被告已逾期交楼117天（自2011年10月31日至原告主动收楼之日2012年2月24日），应当依照双方签订的《商品房买卖合同》第九条之规定承担违约责任，向原告支付违约金19783.24元（563625元×117日×日万分之三）。
原告朱敏父亲在日期为2013年4月4日的收据上签名朱敏（被告方在答辩中也认可该收据上“朱敏”之签名系原告朱敏父亲所书写）并领取了由被告方支付1409.1元后，原告对此向第二被告的财务提出异议，双方就此发生了争论，并因此向公安机关报警。这表明就第一被告惠州市鸿昆实业有限公司延期交楼应付原告违约金事宜，双方并未达成协议，但应从第一被告惠州市鸿昆实业有限公司应承担的违约责任中，扣减原告朱敏已经领取的1409.1元。第一被告惠州市鸿昆实业有限公司最终应向原告朱敏支付的违约金为18374.14元（19783.24元-1409.1元）。
双方因对原告朱敏代签名行为性质理解有误，产生冲突，各有过错，对原告朱敏诉请第二被告惠州市华建物业管理有限公司赔礼道歉之请求，不予支持。
另，第一被告惠州市鸿昆实业有限公司违约期间（2011年10月31日至原告主动收楼之日2012年2月24日）的物业管理费505.8元，应由第一被告惠州市鸿昆实业有限公司承担。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第三条、第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、第一被告惠州市鸿昆实业有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告朱敏支付逾期交房违约金人民币18374.14元。
二、原告朱敏收房前的物业管理费505.8元，由第一被告惠州市鸿昆实业有限公司承担，径向第二被告惠州市华建物业管理有限公司支付。
三、驳回原告朱敏的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币411元（原告预交），由原告朱敏承担61元，第一被告惠州市鸿昆实业有限公司承担350元（直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 王镜新
审 判 员 石 磊
代理审判员 潘丽军
二〇一三年十一月二十二日
书 记 员 黄盛权