浙江省平湖市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉平乍商初字第401号
原告：陈海军。
委托代理人：富建国、奚筱岑，浙江金品律师事务所律师。
被告：平湖市文有制衣厂。住所地：浙江省平湖市独山港镇黄姑南大街**号。
代表人：张文有。
委托代理人：许智添、陈夏（实习），浙江子竣律师事务所律师。
第三人：王明华。
委托代理人：吴韧，浙江子竣律师事务所律师。
原告陈海军与被告平湖市文有制衣厂、第三人王明华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月6日立案受理，依法由审判员侯剑平适用简易程序独任审理，于2015年12月21日与2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告委托代理人奚筱岑与被告委托代理人许智添均到庭参加诉讼。因案情复杂，经院长批准，由简易程序转为普通程序，组成合议庭进行审理。本院通知王明华作为本案第三人参加诉讼。本案于2016年7月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人奚筱岑、被告委托代理人许智添、第三人王明华的委托代理人吴韧到庭参加诉讼。审理期间，原告与被告申请庭外和解，但和解未果。本案现已审理终结。
原告起诉称：2010年2月13日，原告与第三人签订房屋买卖合同1份，约定第三人将坐落于平湖市黄姑镇（现黄姑镇与全塘镇合并成立独山港镇）南街26号（又称南大街26号）约1800平方米房屋以260万元的价格转让给原告，原告在订立合同时一次性付清款项。第三人在收到原告购房款之日将房屋交付给原告。但上述房产中的厂房由被告强占，至今未腾退房屋，也未向原告支付任何费用。原告认为被告侵害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求判令：被告立即腾退占用的平湖市黄姑镇南大街86号厂房，并返还原告；被告赔偿强行占有原告厂房费用暂计至起诉之日为310405.25元（以85000元/年为基数，自2012年1月30日起计算至实际腾退之日止）。
被告答辩称：1、被告没有占有过原告任何房产，也不应当由被告向原告支付任何费用。2、本案中原告诉讼主体不适格，原告提供的证据中没有证据能够证明本案诉争房产属于原告。3、原告称房屋2010年2月13日买下，可是2010年买下的房子原告2015年9月以后才起诉，不符合常理。被告认为原告主体不适格，原告无权要求被告支付房屋使用费，请求法庭驳回原告诉讼请求。
第三人王明华陈述称：1、2010年2月13日是大年三十，收条时间写的是2010年2月21日，实际上是2010年2月13日，与合同是同一日，王明华是文盲，对合同内容不知道，王明华签字与阿拉伯数字可以看出其不识字。2、王明华过年前去还款，本金还清，去之前与原告联系好。260万元房款原告分文未付，为此，王明华报过警，有笔录。3、原告和诉争房屋承租户签了租房协议，被告当时欠原告十几万，用租金充当还款，才和原告签了这些协议。4、第三人把房屋卖给了被告，继续和承租人签订租房协议。5、第三人和被告之间的房屋买卖是在2010年，借款冲抵购房款，2010年年底签订房屋买卖协议书，第三人出具收条交给被告，6、2010年2月签订合同到起诉，原告从未对被告使用房屋提出异议，2010年年底原告准备好合同和收条让王明华签字，实际是一个圈套。
原告为支持其主张的事实，在庭审中向本院提供了下列证据材料：
1、转让厂房协议1份，证明原告购买本案争议房产的事实和法律依据，原告系本案争议房产的所有人。
2、房屋所有权证1份（权证号：平字第009565号），证明原告购买本案争议房产的事实和法律依据，原告系本案争议房产的所有人。
3、房屋买卖合同1份，证明原告购买本案争议房产的事实和法律依据，原告系本案争议房产的所有人。
4、收条1份，证明原告购买本案争议房产的事实和法律依据，原告系本案争议房产的所有人。
5、（2013）嘉平民初字第1768号民事判决书，证明原告与王明华签订的房屋买卖合同合法有效，原告有权使用争议房产。
6、（2014）浙嘉民终字第751号判决书，证明原告与王明华签订的房屋买卖合同合法有效，原告有权使用争议房产，并有权处分。
被告质证认为：对证据1与证据2真实性没有异议，但是这2份证据证明王明华从黄姑机械刀具厂买下厂房的协议和产权证，据王明华说是王明华向原告借款时抵押在原告手上，王明华手上只有这两份产权证明，不能证明原告拥有这两份产权。对证据3与证据4真实性无异议，王明华和陈海军签订的买卖合同，被告不否认合同、收条内容真实存在，但这两份材料都是原告事先准备好，2010年大年三十，原告知道王明华去还钱，事前准备好让他签字，王明华是文盲，除了会描名字，其他字都不认识。如果原告不如实将材料内容读给他听，王明华不能知道合同内容，收条也一样。2010年2月21日还在过年，过年不讨债，春节期间陈海军不会去付钱，原告均没有出示260万怎么付钱的，虽然260万收条是王明华签字，但收钱事实不存在，情况也不客观。对证据5与证据6真实性没有异议，但判决书仅仅是判决确认合同无效证据不足，但没有判决合同就是有效的，也没有判决诉争房屋是原告所有，原告要证明房屋为其所有应当提供付款证明。所以这2份证据不能证明原告对房产有所有权。
第三人质证认为：对证据1、2、3、4真实性无异议，但是王明华在借款时抵押在原告手里，合同和收条是王明华签的，但原告没有告诉被告真实内容，骗王明华签字，收款事实没有发生，收条日期2010年2月13日也不真实。对证据5、6真实性无异议，但判决书没有确认合同有效，无法证明原告有权使用房屋。
被告为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
证据1、房屋买卖协议书1份，证明本案诉争房屋不属于原告。
证据2、收条1份,证明王明华收到被告230万元。
证据3、2011年9月22日的产权证明1份，证明2010年12月30日本案被告和王明华在被告向王明华付清购房款后签订了房屋买卖协议，且有证人证明，同一天王明华向被告出具收条一份，证明收到230万元。2011年9月22日被告要在购买房屋内注册公司就和第三人到村委会和村镇办公室办理手续，故村委会和村镇办公室出具产权证明，该组证据证明诉争房屋所有权人不是原告，属于被告所有。
原告质证认为：对证据1与证据2的真实性、合法性不予认可，被告提供的买卖协议、收条证明被告有房屋所有权，但原告也提供了协议书、收条，且原告提供的证据签订时间在被告的之前，2010年2月13日原告已经获得房屋所有权，被告证明事实不真实存在。对证据3真实性无异议，但上面写了仅用于工商登记，不能证明被告对诉争房产拥有所有权，且出具单位黄姑社区居委会和村镇建设办公室没有出具资格。
第三人质证认为：均没有异议。
第三人为支持其主张的事实，向本院提供了下列证据材料：
残疾证1份，证明王明华儿子残疾事实。
原告质证认为：证据与本案没有关联性。
被告质证认为：没有异议。
上述证据，经审核，结合当事人的当庭陈述，本院认证如下：原告提供的证据，证据1、2、3、4、5、6，其他当事人对真实性均无异议，故本院对证据的真实性予以认定。被告提供的证据1、2、3，与原告提供的证据相矛盾，本院不予审查。第三人提供的证据，与本案的诉讼请求缺乏关联性，本院不予认定。
本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：
2010年2月13日，原告与第三人签订房屋买卖合同1份，约定第三人将坐落于平湖市黄姑镇（现黄姑镇与全塘镇合并成立独山港镇）南街26号（又称南大街26号）约1800平方米房屋以260万元的价格转让给原告，原告在订立合同时一次性付清款项；第三人在收到原告购房款之日将房屋交付给原告，同时将该房屋的产权证及第三人与黄姑工业公司订立的合同等材料一并移交给原告。同日，第三人向原告出具了1份收到购房款260万元的收条。
另查明：本院审理的（2013）嘉平民初字第1768号原告王明华（本案第三人）与被告陈海军（本案原告）确认合同无效纠纷一案，于2014年9月19日判决驳回原告王明华的诉讼请求。王明华不服该判决向嘉兴市中级人民法院提起上诉，嘉兴市中级人民法院于2014年12月1日判决驳回上诉、维持原判。
又查明：被告于2011年9月22日将公司注册地登记为坐落于平湖市黄姑镇南大街86号（即南大街26号）。被告搬入该房屋的主体厂房后就一直占有使用该讼争房屋，至今未腾退房屋，遂引发本案讼争。
本院认为：本案原告与第三人王明华之间的房屋买卖合同有效，原告对讼争房屋享有出租收益权。原、被告之间的虽未签订书面房屋租赁协议，但被告实际占有并使用讼争房屋。租赁期限为不定期，原告可随时要求解除合同，解除合同的效力在通知到达被告时生效（收到应诉通知书之日）。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告已丧失租赁权，被告拒不腾退，仍实际占有房屋，其行为构成无权占有，故被告应负有腾退的义务。原告作为权利人，可基于物权请求权要求无权占有人即被告腾退、返还涉案房屋。因此，对原告要求被告腾空租赁的房屋并将租赁的房屋交还给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于租金及房屋占有使用费，2012年1月30日起至合同解除之日的租金，被告尚未支付，原告要求被告支付该部分租金的诉讼请求，本院予以支持，合同解除之后，被告仍占有使用原告之房屋，原告要求被告支付相应费用的合理部分的请求合理，本院予以支持。租金及房屋占有使用费的计算标准，原告主张参照85000元/年，本院予以认可。被告抗辩认为讼争房产为自己所有，但被告与第三人关于讼争房产的买卖发生在原告与第三人买卖该讼争房屋之后，且如果被告支付价款买受该讼争房屋，却不向其他租客收取房屋租金，明显有悖常理，故被告的抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告平湖市文有制衣厂于本判决生效之日起三十日内搬离平湖市黄姑镇南大街86号厂房，将上述房屋腾退、返还给原告陈海军；
二、被告平湖市文有制衣厂于本判决生效之日起十日内给付原告陈海军租金及房屋占有使用费（按年租金85000元，自2012年1月30日起计算至房屋腾退之日止）；
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5956元，财产保全费2120元，合计8076元，由被告平湖市文有制衣厂负担。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。
审 判 长 徐 粹
审 判 员 侯剑平
人民陪审员 姜培根
二〇一六年八月十八日
书 记 员 王 琳