天津市北辰区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）津0113执异15号
案外人：张婵娟，女，1981年11月4日出生，回族，住天津市北辰区。
申请执行人：天津农村商业银行股份有限公司北辰中心支行，住所地天津市北辰区京津路284号。
负责人：刘向东，行长。
被执行人：天津奥盛鑫化工销售有限公司，住所地北辰区顺义道北南仓道南。
法定代表人：李瑞凤,经理。
被执行人：天津恒凯隆科技有限公司，住所地北辰区顺义道北南仓道南（储宝钢材市场内）。
法定代表人：刘占军,经理。
被执行人：天津欣克尔五金制品有限公司，住所地南开区长实路金都花园D-3-201。
法定代表人：解淑华,执行董事兼总经理。
被执行人：李瑞凤，女，1955年3月6日出生，汉族，住天津市宝坻区。
被执行人：范舜凯，男，1978年6月2日出生，汉族，住天津市南开区。
被执行人：范春合，男，1955年8月2日出生，汉族，住天津市宝坻区。
被执行人：刘沛萱，女，1981年8月31日出生，汉族，住天津市河西区。
在本院执行申请执行人天津农村商业银行股份有限公司北辰中心支行（以下简称：农商行北辰中心支行）与被执行人天津奥盛鑫化工销售有限公司（以下简称：奥盛鑫公司）、天津恒凯隆科技有限公司（以下简称：恒凯隆公司）、天津欣克尔五金制品有限公司（以下简称：欣克尔公司）、李瑞凤、范舜凯、范春合、刘沛萱借款合同纠纷一案中，案外人张婵娟对本院查封被执行人范舜凯名下坐落于天津市北辰区天穆镇顺义道与利辰路交口西北侧金玖家园7-2-101房屋不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人张婵娟称，异议请求：解除对天津市北辰区天穆镇顺义道与利辰路交口西北侧金玖家园7-2-101房屋的查封，终止对该房屋的执行程序。事实和理由：一、2015年5月13日，案外人与被执行人范舜凯就金玖家园7-2-101房屋到北辰区房管局签订了房屋买卖协议，并办理了房屋过户的相关手续，2015年12月10日，北辰法院对上述房产进行了查封，案外人签订房屋买卖协议的时间在法院查封房屋之前，是合法有效的，应当予以保护；二、2015年5月20日，被执行人范舜凯将上述房产腾空并交付给案外人，案外人一直在该处房产居住至今，在法院查封前就已经合法占有了该房产；三、2015年5月13日，案外人在签订房产买卖协议当天就将购买该房产的首付款33万元存入了天津市房地产交易资金监管账户中，后到中国工商银行股份有限公司天津新村支行（以下简称：工商银行新村支行）申请购房贷款,并与该银行签订了个人购房借款抵押担保合同。2015年5月28日，案外人到北辰区房管局缴纳了契税、个人所得税、转让手续费、登记费等购买房屋所需要缴纳的各项税费，北辰区房管局向案外人出具了天津市个人销售房屋专用发票。2015年6月19日，河西法院对上述房产采取了查封措施，后又有包括北辰法院在内的多家法院对上述房产进行了轮候查封，导致工商银行无法将贷款转入资金监管账户，一旦解除对该房产的查封，该笔贷款就可以转入资金监管账户；四、2018年1月2日，案外人向河西法院提出书面执行异议并提交了相应的证据，河西法院于2018年1月10日作出了（2018）津0103执异1号执行裁定书，认定案外人执行异议理由成立，裁定中止对该房屋的执行。综上，案外人认为对上述房产享有排他性的实体权利，请求法院依法裁判。
本院查明，2015年10月9日,本院立案受理了原告农商行北辰中心支行与被告奥盛鑫公司、恒凯隆公司、欣克尔公司、李瑞凤、范舜凯、范春合、刘沛萱借款合同纠纷一案，2015年10月28日，农商行北辰中心支行向本院提出财产保全申请，10月29日，本院作出（2015）辰民初字第5071号民事裁定书，裁定：“立即冻结奥盛鑫公司、恒凯隆公司、欣克尔公司、李瑞凤、范舜凯、范春合、刘沛萱名下银行存款4961203.78元或查封、扣押其名下其他等价值财产。”2015年12月10日，本院查封了被执行人范舜凯名下坐落于金玖家园7-2-101房产，查封期限三年。2016年7月25日，本院作出（2015）辰民初字第5071号民事判决书，判决：“一、被告奥盛鑫公司归还原告农商行北辰中心支行贷款本金484万元及截止2015年6月20日的利息121203.78元，并按借款合同约定的利率支付原告自2015年6月21日至本判决确定的给付日的借款利息、罚息；二、被告恒凯隆公司、欣克尔公司、李瑞凤、范舜凯、范春合、刘沛萱对上述第一项确定的被告奥盛鑫公司应还款项承担连带给付责任；被告恒凯隆公司、欣克尔公司、李瑞凤、范舜凯、范春合、刘沛萱承担担保责任后，有权向被告奥盛鑫公司追偿。”2016年12月8日，申请执行人农商行北辰中心支行向本院申请执行。2018年3月19日，案外人主张对金玖家园7-2-101房屋享有排他性的实体权利，向本院提出书面异议。
另查，2015年5月13日，案外人与被执行人范舜凯签订了房屋买卖协议，约定购买范舜凯名下坐落于金玖家园7-2-101号房产，总房款110万元，首付款33万元，贷款77万元。同日，案外人将购房首付款33万元存入了资金监管账户。案外人与工商银行新村支行签订个人购房借款/抵押担保合同（2012年9月版），贷款金额77万元。2015年5月28日，案外人交纳了二手房契税、个人所得税、转让手续费、登记费等费用。2016年10月28日，顺义南里居委会为案外人出具证明，证实案外人自2015年5月20日至出具证明当天一直居住在金玖家园7-2-101号房屋。
再查，2018年1月2日，案外人向河西区人民法院提出书面异议，请求法院解除对金玖家园7-2-101房屋的查封。2018年1月10日，河西法院作出（2018）津0103执异1号执行裁定书，裁定：“中止对金玖家园7-2-101房屋的执行”。
本院认为，本案系案外人对执行标的提出的异议，故本案的争议焦点为：案外人主张的实体权利是否足以排除法院强制执行。对此，本院分析如下：本院在审理（2015）辰民初字第5071号案件中，依照农商行北辰中心支行的申请采取财产保全措施，查封范舜凯名下金玖家园7-2-101号房屋符合法律规定。但案外人提交的证据可以证实其在本院查封上述房产前已经与范舜凯签订了房屋买卖协议购买该房产，支付了首付款、缴纳了契税等费用并占有使用该房产，案外人未能及时办理贷款及房屋转移登记手续非自身原因所致，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人对诉争房产主张的实体权利足以排除法院强制执行，其异议理由成立，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：
中止对天津市北辰区天穆镇顺义道与利辰路交口西北侧金玖家园7-2-101房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 程庆九
审 判 员 张 强
代理审判员 刘 彬
二〇一八年三月二十六日
书 记 员 薛 礼
附：本裁判文书所依据法律规定具体条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。