广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1302民初2867号
原告（反诉被告）：惠州九聪实业有限公司，住所地：惠州市河南岸演达一路九聪广场一、二层。
法定代表人：蓝海波。
委托代理人：黄炳春、廖仁华，广东指针律师事务所律师。
被告（反诉原告）：沈梦庭，女，汉族，1976年8月3日出生，户籍住址：广东省惠州市惠城区，
委托代理人：涂雄翔，广东法村律师事务所律师。
原告（反诉被告）惠州九聪实业有限公司与被告（反诉原告）沈梦庭租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人黄炳春、被告（反诉原告）的委托代理人涂雄翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
当事人诉辩意见
原告起诉称，2011年10月18日，原告与被告签订《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》一份，约定原告的九聪灯饰广场B区2层B01号铺（共658m2）由被告承租，租赁期限为4年即2011年10月28日至2015年9月30日止。月租金37元/m2。被告承租以上商铺后，2015年1月就开始拖欠原告租金，至2015年9月30日止，被告拖欠原告租金共159144元与电费12224元（合计171368元，详见证据5）。根据《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》第九条9-3项约定，被告拖欠租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金，现原告以被告拖欠金额从逾期之日起按每日万分之三计收违约金至当月租金还清日止。以上款项经原告多次追收，被告均以各种理由拒绝支付，严重损害了原告的合法权益，致使原告无法正常缴交租金给原业主即惠州市鹏达实业发展有限公司。为此，原告为维护合法权益特诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告于2011年10月18日签订的《九聪实业有限公司商铺租赁合同书》并将所租赁的商铺腾空归还给原告；2、判令被告清偿原告租金159144元、电费12224元（合计171368元）及相关违约金；3、被告承担全部诉讼费用。
被告答辩称，被答辩人提出的诉讼请求无理，没有事实和法律依据，请法院判决驳回，理由如下：1、答辩人一直以来都是按合同约定准时向被答辩人支付租金和水电费用，并未违约。相反，是被答辩人在履行合同过程中违约，其拒不履行商场管理者的义务，甚至还经常停水停电，导致答辩人根本无法正常经营。过程如下：被答辩人惠州九聪实业有限公司实际上是涉案商铺的总承租方，其向商铺所有人惠州市鹏达实业集团有限公司租赁整体物业后，再以分租给小商户的形式经营九聪灯饰广场。该商场之前经营还不错，但自2014年下半年开始，因被答辩人经营管理不善，导致陆续有部分小商户退出商场，此后，被答辩人非但没有总结原因，加强管理，反之却消极应对。从2014年7、8月份开始，被答辩人完全放任对商场公共秩序的管理和维护，垃圾无人清扫，电梯经常出现故障无人维护，更为过分的是被答辩人还时常以部分小商户欠租为由指使物业公司以拉闸停电方式进行催租，其行为引起了包括答辩人在内的部分守约商户强烈不满，答辩人等商户曾多次找到被答辩人负责人进行交涉，但一直没有改善。2014年底，更多的小商户因不满被答辩人的行为而选择了退出商场。此后，被答辩人从原来的放任不管更是发展到了主动破坏，从2014年11月份开始，被答辩人又指使保安和其他人员将商场内的视频监控等公共设施进行拆除、破坏，商场停电也成了家常便饭，答辩人等守约经营商户被其搞得苦不堪言。2015年初，答辩人多次找到被答辩人的老板吴移聪协商此事，其给的答复就以“因收不到租金，所以也交不了房东的租金，这也是没办法”来进行搪塞。经多次交涉后，被答辩人只是同意免除答辩人个别停电特别严重月份的租金及电费来进行补偿（2015年1月份、4月份租金和相应月份电费），并同意2015年开始后租金作八折处理。被答辩人曾经告知答辩人2014年已经和惠州市鹏达实业集团有限公司签订了商场续租合同，租期到2025年为止，当时被答辩人还鼓励答辩人暂时坚持一下困难，以后还续租商铺，并打印了两份续期到2018年的空白租赁合同给答辩人签名（后以盖章为由收回）。为此，答辩人一直还抱着希望在坚守，直到2015年6月份，答辩人在得知被答辩人己经和惠州市鹏达实业集团有限公司解约后，答辩人才开始从6月份暂停交租。被答辩人因拖欠惠州市鹏达实业集团有限公司租金而发生纠纷，2015年7月1日开始，整个商场被拉闸停电，完全陷入瘫痪状态。答辩人等剩下的几户坚守商户在无奈之下，有打电话报警，也多次到信访部门及河南岸街道办要求调处，希望尽快通电，避免损失扩大。当时由河南岸街道办、城区信访局、城区法院等单位主持召集了三方代表进行调解，但最终还是因被答辩人与惠州市鹏达实业集团有限公司的利益问题不能达成一致，而未调处成功，商场持续断电至今。商场停电，对于经营灯具的商户来就是彻底停业，根本无法经营。此后，非但没有上门的客户，就连己经在答辩人处签订业务的客户也要求解约，很快“九聪灯饰广场已经彻底倒闭”的传言己经遍布惠州，新闻媒体也进行了报道。二、被答辩人诉请第二项要求支付租金、电费及违约金没有事实依据，请法院查明事实后依法驳回。首先，2015年1月份、4月份租金和相应月份电费，答辩人之所以没交，是因为被答辩人违约在先造成答辩人损失后自愿免除的，目的是给予相应月份停电所造成答辩人损失的补偿。双方当时虽然没有进行书面确认，但结合本案中被答辩人违约在先的事实以及被答辩人在之后其它月份中所开据的收款收据可以形式链进行推断。试想，如答辩人1月份租金和水电费真没交，那么被答辩人之后所催收的肯定是在前月份的欠款，而不会开具2月份、3月份、5月份等月份的交租收据，这显然有违常理。其次，对于2015年6月份租金未交的问题，因答辩人在2015年6月份时已经得知被答辩人企图放弃商场不管，当时商场管理已经陷入极度混乱。为此，答辩人开始暂停交租完全是依法行使合同履行不安抗辩权的行为，并非违约。随后从2015年7月1日开始，商场被整体停电，根本无法经营，答辩人更不可能向其交租了。再次，被答辩人事实上已经在2015年6月份就与房主鹏达公司解除了租赁合同，双方约定租金只计算到2015年7月31日为止，试问，既然被答辩人已经提前和房主解除了租约，其又以什么身份来向答辩人等商户收取租金呢。三、被答辩人诉请第一项要求解除合同并腾空商铺也缺乏事实和法律依据。双方签订的《商铺租赁合同书》期限到2015年9月30日，截止到被答辩人起诉时，该份合同已过履行期限，法律上己经不存在合同解除的问题。对于腾空商铺的问题，答辩人认为因被答辩人的违约行为直接导致答辩人商铺内囤积了大量的灯饰滞销，所造成的营业亏损不说，这些灯饰答辩人现在也没有办法进行处置。综上，答辩人认为，答辩人在与被答辩人履行租赁合同过程中并没有违约，答辩人一直按约交付了租金及相关费用，己经履行了承租人的义务。相反，被答辩人作为出租人，在收取了答辩人的租金及管理费后，并未尽到出租人和管理人的义务，因其违约行为，给答辩人造成了巨大的经济损失，其提出支付租金的请求不应得到支持。请法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。
反诉原告（被告）沈梦庭反诉称，被告因拖欠惠州市鹏达实业集团有限公司租金而发生纠纷，2015主7月1日开始，整个商场被拉闸停电，完全陷入瘫痪状态。原告等剩下的几户坚守商户在无奈之下，有打电话报警，也多次到信访部门及河南岸街道办要求调处，希望尽快通电，避免损失扩大。当时由河南岸街道办、城区信访局、城区法院等单位主持召集了三方代表进行调解，但最终还是因被告与惠州市鹏达实业集团有限公司的利益问题不能达成一致，而未调处成功，商场持续断电至今。商场停电，对于经营灯具的商户来就是彻底停业，根本无法经营。此后，非但没有上门的客户，就连原先已经在原告处签订业务的客户也要求与原告解约，很快“九聪灯饰广场己经彻底倒闭”的传言己经遍布惠州，新闻媒体也进行了报道。综上，原告认为，原告在与被告履行租赁合同过程中并没有违约，原告一直按约向被告交付了租金及相关费用，已经履行了承租人的义务。相反，被告作为出租人，在收取了原告的租金及管理费后，并未尽到出租人和管理人的义务，因其违约行为，导致原告造成了巨大的经济损失，2015年7月1日之前的损失暂且不提，仅是全面停电之后3个月（7、8、9三个月）期间所造成的经济损失就达八十余万元，此外因停业还造成原告场内近千万的灯具库存滞销，预期收益损失更是巨大。因上述经济损失与被告的违约行为之间有直接的因果关系，因此被告应当予以赔偿。现原告依据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提出反诉，请求判令：1、被告赔偿原告经济损失共计约850289.87元（其中包括成本费用的损失，是400289.87元，逾期可得收益的损失45万元，对此外的其他损失，反诉原告保留追究权利。具体损失金额以会计师事务所作出的审计报告结果为准）；2、被告退回原告交付的两个月综合租金（合同保证金）48692元和水电费押金2000元，两项合计50692元。3、反诉费用由被告承担。
反诉被告（原告）惠州九聪实业有限公司答辩称，反诉原告违约在先，拖欠反诉被告的租金及水电费，双方签订的合同，是可以根据违约行为进行解除合同，反诉原告是承担违约责任的。采取停水电措施不是反诉被告而是物业，反诉原告没有支付租金导致停水电，所以其损失与反诉被告解除合同不存直接因果关系。反诉原告拖欠租金的违约行为，与反诉原告是否产生经济损失，是承担违约责任，反诉原告因自己的违约行为造成的损失应当自行承担。
本院查明的案件事实
经审理查明，2005年9月15日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司（甲方）签订了《租赁合同》，该《租赁合同》约定，甲方将位于在惠州市惠城区河南岸演达一路南翠花园部分底层（自1-4号8号9-1号9-2号10号包大厅）4栋与5栋之间大堂商铺，面积3082平方米出租给乙方使用，租赁期限自2005年9月15日至2015年9月15日止。该合同第四条第7款还约定，经甲、乙双方协议，甲方同意乙方将以上商铺分租给第三方，无须经过甲方同意。2011年10月18日，原告（甲方）与被告沈梦庭（乙方）签订了一份《商铺租赁合同书》，约定原告将九聪灯饰广场B区2层B01号商铺，建筑面积658平方米出租给被告沈梦庭，租赁期间自2011年10月8日至2015年9月30日止，月综合租金为37元/m2（含物业管理费），综合租金递增约定为每年在前一年综合租金的基础上递增6.5%，乙方在每月5日前支付当月综合租金和水电费。该合同还约定：“乙方拖欠甲方租金及其他费用，视为违约，逾期一天按拖欠金额千分之五计收违约金；拖欠时间达15天（含15天），甲方有权终止合同并收回商铺，乙方须付清所拖欠的款项及违约金，并无条件把商铺连同附着物交回甲方，乙方所付保证金不予退还。”合同签订后，原告向被告收取了合同保证金48692元、水电费押金2000元。2014年7月起，九聪灯饰广场的部分租户认为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，双方由此产生矛盾。被告自2015年1月开始拖欠原告租金和水电费。2015年7月初，原告单方拉闸断电致使租户无法正常经营。2015年7月22日，原告（乙方）与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订了（甲方）签订一份《协议书》，约定：鉴于乙方自2015年1月开始拖欠租金并提出解除合同，确认截止2015年7月31日乙方累计拖欠甲方租金997328.5元；分两期将租赁房屋及附属固定装修设施设备全部交还给甲方等。后原告未能按《协议书》约定如期将商铺交还给惠州市鹏达实业发展有限公司并拖欠租金。2016年4月6日，原告将被告诉诸法院。庭审中，被告称至今未撤离商场。根据原告提交的《催款通知书》，被告拖欠原告2015年1月的租金24346元、水电费3098元；2015年4月的租金24346元、水电费3811元；2015年6月至9月15日的租金96645.5元、水电费5315元。
另查，原告在2016年6月自行委托广州市创展会计师事务所对惠城区伊登灯艺管的2015年度财务报表进行审计，载明：公司本年度7月份与房东发生合同纠纷，导致7-9月份停水停电，无法正常经营，这一期间成本费用直接损失400289.87元，7-9月份预期收入450000元，共计损失850289.87元。
以上事实，有原告提供的租赁合同书、身份证信息、营业执照、商铺产权证、催款通知书、交款通知书，被告提供的收据、协议书、申请报告、报警回执、情况反映、惠城区伊登灯艺管审计报告等和本院的庭审笔录等材料在卷为据。
裁判理由和结果
本院认为，原告与被告于2014年4月1日签订的《商铺租赁合同书》是当事人的真实意思表示，形式、内容均没有违反法律、法规的规定，为有效合同，当事人应按合同的约定履行相关的权利义务。本案中，原告作为九聪灯饰广场的出租人，有对商场公共范围进行日常经营管理、维护商铺正常经营秩序的义务，且2015年7月初原告以拉闸断电的方式导致商场陷入瘫痪状态无法继续经营；被告作为承租人，有按时缴交租金的义务，因租户未缴交租金导致原告拖欠了业主惠州市鹏达实业发展有限公司的租金。因此，对于商场最终因经营困难而倒闭的结果，原、被告均存在过错，双方对过错承担同等责任。
原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司签订的《租赁合同》，租赁期限届满日为2015年9月15日，而本案被告与原告签订的《租赁合同书》中约定的租赁期限届满日为2015年9月30日。原告与案外人惠州市鹏达实业发展有限公司未就续租事宜签订协议，即自2015年9月16日起原告已无权利将涉案商铺出租给被告。因此，该《租赁合同书》约定的租赁期限已届满，合同已终止。被告应将所租赁的商铺腾空并交还给原告。
如前所述，被告系因为原告疏于商场日常经营管理、电梯和用电不正常，严重影响商场经营秩序而拒交租金和水电费，被告行使的是不安抗辩权，故被告无需向原告支付逾期拖欠租金、水电费的违约金。综合考虑双方的过错程度，被告应向原告支付所拖欠租金、水电费的50%即78780.75元[（145337.5元+12224元）×50%]。抵扣被告缴交的50692元的合同保证金和水电费押金，被告仍须支付原告28088.75元。被告抗辩原告自愿免除其2015年1月、4月的租金和水电费，并提交部分租户签名的《关于惠州市九聪实业有限公司违约严重影响商户正常营业后同意免除部分守约商户相应租金的情况说明》，对此本院认为，原被告双方未书面确认免除租金的事实，本院无法确认租户签名的真实性，故对被告的该抗辩，本院不予采纳。
被告反诉请求原告赔偿其因全面停电而造成的经济损失850289.87元，本院认为，被告提交的广州市创展会计师事务所的2015年度财务报表审计报告，系被告单方委托，该审计报告所依据的账目明细、记账凭证等，仅能作为其日常收支的参考。且在履行租赁合同过程中，被告存在欠缴租金的行为，因此，对其要求反诉被告赔偿经济损失的请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、确认原告惠州九聪实业有限公司与被告沈梦庭于2011年10月18日签订的《商铺租赁合同书》已终止。
二、被告沈梦庭应在本判决发生法律效力之日起十日内将九聪灯饰广场B区2层B01号商铺腾空并交还给原告惠州九聪实业有限公司。
三、被告沈梦庭应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付拖欠的商铺租金、水电费共计28088.75元。
四、驳回原告惠州九聪实业有限公司的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告沈梦庭的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3728元（原告已预交1864元），反诉受理费6405元，由原告惠州九聪实业有限公司负担1864元，被告沈梦庭负担8269元。被告沈梦庭应在本判决发生法律效力之日起十日内就其所负担的受理费向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判长 欧阳琳
审判员 钟志明
审判员 肖石平
二〇一七年三月六日
书记员 张莉茱