吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）延中民四终字第304号
上诉人（原审原告）：吴怀玉，男，1977年4月14日生，汉族，无职业，现住吉林省长岭县。
委托代理人：张文君，吉林平岗律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邵利君，男，1964年2月13日生，汉族，职工，现住延吉市。
被上诉人（原审被告）：张素梅，系邵利君妻子，1969年6月2日生，汉族，公务员，现住延吉市。
委托代理人：张素云，系张素梅姐姐，1960年10月24日生，汉族，无职业，现住延吉市。
上诉人吴怀玉因与被上诉人邵利君、张素梅房屋买卖合同纠纷一案，不服延吉市人民法院（2014）延民初字第958号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
一审中原告吴怀玉诉称：2014年1月20日，原、被告签订了房屋买卖合同，约定：房屋的总价款为33万元，若原告违约，首付款不退；若被告违约需赔付房屋总价款20%的违约金。原告吴怀玉认为，双方签订的房屋买卖合同不存在重大误解。争议房屋系整体出售（包含家具家电），不影响房屋的具体面积，原告吴怀玉已按合同约定交纳了定金，现被告拒绝出售该房屋的行为构成违约，故诉至本院，请求判令被告支付违约金6.6万元。
一审中被告邵利君、被告张素梅辩称：二被告是在重大误解的情况下与原告签订的该房屋买卖合同。诉争房屋是被告邵利君单位的集资房屋，被告邵利君签订合同时不清楚具体的房屋面积，直至双方到房产局办理过户前，二被告才知道诉争房屋面积是85.48平方米。二被告根据增加的面积要求原告支付差面积的房款，但原告不同意。在此情况下二被告向原告返还了1万元的定金。二被告认为，双方已解除房屋买卖合同，故二被告不应支付房屋合同违约金。
一审法院经审理查明：2014年1月20日，被告张素梅在被告邵利君知情的情况下，单独与原告吴怀玉签订了一份房屋买卖合同，约定：1.被告张素梅、邵利君将位于延吉市河南街电业局家属楼2单元5楼东，建筑面积为80平方米的房屋出售给原告吴怀玉；2.房屋出售总价为人民币33万元，原告吴怀玉首付款为人民币一万元，剩余房款待办理产权变更登记时一次性付清，首付款在最后一次付款时冲抵；3.办理房屋产权变更登记所需的费用由被告张素梅、邵利君负责；4.双方于2014年2月20日办理产权变更手续；5.办理产权变更登记前所产生的水、电、煤气、暖气，物业费等各种费用均由被告张素梅、邵利君负责结清；6.被告张素梅、邵利君将屋内设施家具、家电一并卖给原告吴怀玉；7.若原告吴怀玉违约，其支付的首付款不退，若被告张素梅、邵利君违约，需赔付相当于房屋总价款20%的违约金……。合同签订后，原告吴怀玉向被告张素梅支付了定金1万元。同年，1月21日，被告邵利君到国网吉林省电力有限公司延边供电公司处取得了该房屋的房屋所有权证书，发现该房屋的建筑面积为85.48平方米。同年1月22日，原、被告共同到房产局办理产权变更登记时，被告张素梅、邵利君向原告吴怀玉提出了要求其再支付1万元购房款的请求，原告吴怀玉不同意二被告的要求。双方协商无果后，被告张素梅、邵利君向原告吴怀玉退还了1万元定金。
另查明，争议房屋位于延吉市长白路137-2-9号，丘地号为12-6，幢号为106，房号为2-5-1，建筑面积为85.48平方米，产权来源为集资建房，登记的房屋所有权人为被告邵利君，实际所有人为二被告。
一审法院认为：原、被告之间签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的规定，合同合法有效。因争议房屋的实际建筑面与合同约定的面积之间存在5.48平方米误差，在合同履行过程中，二被告针对该部分与原告吴怀玉进行了协商，但未达成一致意思表示。在上述情形下，二被告向原告吴怀玉退还了1万元定金，二被告的行为不存在不履行合同义务的情形，故不构成违约，不应承担违约责任。因此，对原告吴怀玉的诉讼请求，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条的规定，判决驳回原告吴怀玉的诉讼请求。案件受理费1450元，其他费用80元，共计1530元（原告已预交1530元），由原告吴怀玉负担。
宣判后，上诉人吴怀玉不服，提起上诉。其主要理由：1.一审认定事实不清。合同虽有约定房屋面积的条款，但该合同没有约定每平方米价款，而是房屋整体出售，合同第六条约定：“屋内设施家具，家电一同卖给乙方。”2.一审法院适用法律错误。双方对房屋面积增加的部分进行协商，但没有达成一致，并不影响主合同效力，被上诉人不按照合同约定，拒不履行合同，上诉人认为被上诉人已经构成违约；3.被上诉人认为存在重大误解的理由不成立。诉争房屋房照下发时间为2000年6月6日，出房照十余年，上诉人认为被上诉人应该知道房屋的实际面积。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人邵利君、张素梅辩称：我们如果知道房屋面积的话就不会签80平方米房屋买卖合同。我们询问过房产局，可以与上诉人共同共有房屋总面积中部分面积，如果对方坚持要按照原合同约定继续履行合同，我们可以将80平方米履行给上诉人，5.48平方米多出来的面积我们共同共有。
本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。
另查明：2000年6月6日由延吉市房屋产权管理处为诉争房屋颁发了房屋产权证，该证附记中记载，集资建房个人所占比例89.00%。2014年10月16日，集资建房单位（国电吉林省电力有限公司延边供电公司）出具证明，称房屋产权的11%是电业局给职工的福利，此房屋产权由被上诉人邵利君自行处理，与电业局无关。
另外，在二审中本院就违约金数额问题向当事人释明是否有异议，被上诉人邵利君、张素梅主张上诉人吴怀玉不存在损失，不同意支付违约金，上诉人吴怀玉则主张虽没有实际损失，但应按照合同约定支付违约金。
本院认为：上诉人吴怀玉与被上诉人邵利君、张素梅于2014年1月20日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。被上诉人邵利君、张素梅主张因签订合同时不清楚房屋面积存在重大误解，要求上诉人吴怀玉支付增加的房屋面积差价款，但从双方在合同中的约定（只约定总房价为33万元，屋内家具和家电包括在总房价中一同出售），可以看出双方约定的房价是整套房屋的价格，并非依据房屋面积计算出的价格，故其以支付增加的房屋面积差价款作为合同继续履行条件的主张没有事实与法律依据，其未按照合同约定继续履行合同义务构成违约，应当承担相应的违约责任。从2014年1月22日被上诉人退还1万元定金，上诉人接受该定金及随后的合同履行情况来看，诉争的房屋买卖合同已实际解除，但合同解除不影响违约条款的效力，上诉人吴怀玉要求被上诉人邵利君、张素梅承担违约责任的诉讼请求应予支持。根据本案实际情况，双方约定的6.6万元违约金明显过高，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，应进行调整，上诉人吴怀玉虽未提供实际损失数额及依据，但合同中尚有定金约定，故参照定金罚则，本院酌情将违约金调整至1万元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：
一、撤销延吉市人民法院（2014）延民初字第958号民事判决；
二、被上诉人邵利君、张素梅于本判决发生效力之日立即向上诉人吴怀玉支付10000元违约金。
如被上诉人邵利君、张素梅未按本判决指定的期间履行相应给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1450元，其他费用80元，二审案件受理费1450元，共计2980元，由上诉人吴怀玉负担2460元，被上诉人邵利君、张素梅负担520元。
本判决为终审判决。
审判长 朴仁杰
审判员 刘晓娟
审判员 林 美
二〇一四年十月二十三日
书记员 尹光熹