广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终7676号上诉人（原审被告、反诉原告）：梁国均，男，汉族，1971年2月19日出生，住广西岑溪市，上诉人（原审被告、反诉原告）：何振惠，女，汉族，1975年7月7日出生，住广西岑溪市，上列两上诉人共同委托代理人：黄应贵，广东今久律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周笃钦，男，汉族，1988年11月6日出生，住河南省滑县，委托代理人：萧炽辉，广东众达律师事务所律师。委托代理人：刘智聪，广东众达律师事务辅助人员。原审第三人：东莞市万信房地产经纪服务有限公司星城国际分公司。住所地：东莞市寮步镇良平社区（富竹山）香市路星城国际花园*期***号铺。负责人：朱泽游。上诉人梁国均、何振惠因与被上诉人周笃钦、原审第三人东莞市万信房地产经纪服务有限公司星城国际分公司（以下简称万信公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初14529号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周笃钦起诉请求：1.解除周笃钦与梁国均、何振惠于2015年12月28日签订的《房地产买卖及居间合同》；2.梁国均、何振惠向周笃钦返还定金38000元；3.梁国均、何振惠赔偿周笃钦佣金损失8400元；4.梁国均、何振惠支付周笃钦违约金167600元；5.梁国均、何振惠赔偿周笃钦损害赔偿金171400元；6.梁国均、何振惠支付周笃钦为实现本案债权所支出的律师费5000元；7.本案所有诉讼费用由梁国均、何振惠承担。梁国均、何振惠反诉请求：1.确认梁国均、何振惠没收周笃钦的定金38000元符合合同约定；2.万信公司返还梁国均、何振惠东莞市寮步镇星城国际花园15幢1单元702房的房地产证、商品房买卖合同、楼款发票、契税完税发票、维修资金单等资料；3.周笃钦赔偿梁国均、何振惠损失8000元；4.由周笃钦承担诉讼费。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年9月14日判决：一、解除周笃钦、梁国均、何振惠、东莞市万信房地产经纪服务有限公司星城国际分公司于2015年12月28日签订的《房地产买卖及居间合同》；二、梁国均、何振惠于判决生效之日起五日内向周笃钦返还定金38000元；三、梁国均、何振惠于判决生效之日起五日内向周笃钦支付违约金167600元、居间服务费8400元、律师费5000元；四、东莞市万信房地产经纪服务有限公司星城国际分公司于判决生效之日起五日内向梁国均、何振惠返还东莞市寮步镇星城国际花园15幢1单元702号房的房地产证、商品房买卖合同、楼款发票、契税完税发票、维修资金单；五、驳回周笃钦的其他诉讼请求；六、驳回梁国均、何振惠的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费3578元，周笃钦已预交，由周笃钦负担1571元，梁国均、何振惠负担2007元；反诉受理费475元，已由梁国均、何振惠预交，由梁国均、何振惠负担。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初14529号民事判决。梁国均、何振惠上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判：1.梁国均、何振惠没收周笃钦的定金38000元；2.梁国均、何振惠无违约，无须支付违约金，无须赔偿中介费、律师费；3.周笃钦承担本案诉讼费用。事实和理由：一、周笃钦签订合同后到2016年7月26日开庭前都没告知梁国均、何振惠能取得银行的同贷书，即周笃钦无力支付房款，是周笃钦构成根本违约。一审法院查明2016年5月30日周笃钦收到贷款意向书后要求梁国均、何振惠配合办理相关贷款手续是完全错误的，周笃钦根本没向梁国均、何振惠告知过银行同意贷款。货款意向书是周笃钦在一审法院2016年7月26日才当庭提交给法院，梁国均、何振惠在开庭当天才知道周笃钦可以贷款买屋。2016年7月26日才通过法院告知梁国均、何振惠银行可以贷款，则已迟延3个多月，周笃钦无权回补当时可以贷款的事实，梁国均、何振惠有权按约定解除合同。二、梁国均、何振惠已提交的银行卡、U盾证明梁国均、何振惠按约定履行义务。梁国均、何振惠在2016年3月在广发银行办了银行卡、U盾已交给东莞盈晖按揭服务有限公司塘厦分公司的员工钟汉平，钟汉平又已交给了万信公司朱穗龙。2016年9月27日钟汉平、朱穗龙写的退件清单足以证明以上事实。因为周笃钦到一审开庭的2016年7月26日都没有银行同意贷款，东莞盈晖按揭服务有限公司塘厦分公司才在2016年5月15日退件给万信公司。三、梁国均、何振惠提交的公证书已证明梁国均、何振惠履行了配合担保公司东莞盈晖按揭服务有限公司塘厦分公司办理赎楼的义务。梁国均、何振惠已公证委托了东莞盈晖按揭服务有限公司塘厦分公司的员工钟汉平、张毅文、李锡银办理赎楼、交付、缴税费、过户等手续。故一审判决认定梁国均、何振惠没有配合东莞盈晖按揭服务有限公司塘厦分公司是错误的。四、合同约定是需要交首期款170000元给梁国均、何振惠，并且约定了周笃钦从2016年3月由梁国均、何振惠交案涉房屋的按揭款，周笃钦一直不支付，也一直不能取得银行同意贷款，即周笃钦无力支付房款，则已构成违约。周笃钦只支付了38000元定金房款，无钱支付首期款170000元，更无法取得银行贷款(在一审开庭前)，周笃钦无力支付房款导致了合同履行不能。综上四点，周笃钦已构成违约，周笃钦无力支付房款导致了合同履行不能，梁国均、何振惠有权解除合同，没收定金。五、退一步讲，梁国均、何振惠只收取了38000元，就算梁国均、何振惠违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条的规定，得益38000元但支付违约金167600元属过高，法院应当调整。周笃钦辩称：一、梁国均、何振惠分别于2016年5月9日及6月16日明确告知周笃钦不再将案涉房屋向其出售，梁国均、何振惠的行为构成根本违约。二、梁国均、何振惠提及的已向万信公司交付银行卡，与其所提交证据显示的广发银行卡并非同一张，该广发卡仅用于收取银行贷款，并非用于赎楼，梁国均、何振惠另有一张农业银行的银行卡，是用于归还其拖欠银行的贷款，其在一审中，万信公司已明确提出梁国均、何振惠没有按照合同约定交付农业银行卡，而梁国均、何振惠没有提出异议，只是在一审判决后收到万信公司退回的广发银行卡才以此混淆两张银行卡，已达到其证明已按照约定提交银行卡。三、梁国均、何振惠提及的贷款意向书银行同意发放的数额，事实上在贷款意向书取得前，梁国均、何振惠已明确表示不再履行合同，贷款意向书出具后，周笃钦也告知梁国均、何振惠情况并告知同意履行合同，但梁国均、何振惠拒绝。其实只要梁国均、何振惠同意继续履行合同，周笃钦可以筹集购房款。万信公司没有在法定期限内提交书面意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。另查明，梁国均、何振惠二审提交2016年9月27日退件清单、广发行银行卡U盾、名片，拟证明其已交广发行银行U盾给中介公司与担保公司；提交2016年9月27日第二张退件清单，拟证明其已交齐资料给中介方与担保公司办赎楼及办贷款的资料。周笃钦认为上述证据与本案无关，只能证明梁国均、何振惠只向万信公司交付广发银行的资料，但其在购买房屋贷款时是使用农业银行卡，赎楼时必须还清农业银行的贷款。因此，万信公司没有按照合同约定提交银行卡，并配合办理按揭贷款手续。还查明，二审中，周笃钦以为防止梁国均、何振惠在诉讼期间转移财产逃避债务、为了便于本案日后顺利执行，向本院申请查封梁国均、何振惠价值219000元财产，并由中国大地财产保险股份有限公司东莞中心支公司对周笃钦所申请的财产保全行为予以担保。周笃钦预交保全费1615元。本院于2017年2月20日作出（2016）粤19民终7676号民事裁定查封、冻结梁国均、何振惠名下价值219000元财产。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：梁国均、何振惠是否存在违约行为。梁国均、何振惠主张周笃钦因未能在2016年4月向其支付首期款、取得同意贷款意向书而违约。根据案涉合同的约定，周笃钦支付首期款的时间为“银行出具同贷书或赎楼前”，在该条件未满足前，梁国均、何振惠要求周笃钦支付首期款，缺乏合同依据。梁国均、何振惠主张周笃钦不具有支付首期款的能力，根据查明事实，周笃钦于2016年5月30日获得银行同意贷款的意向书，结合周笃钦提交的违约告知函、违约通知函、录音以及万信公司的陈述，本院认为梁国均、何振惠应知道周笃钦符合贷款条件，而实际上周笃钦也具备贷款条件，梁国均、何振惠的主张缺乏事实依据。综上，在周笃钦没有违约行为的前提下，梁国均、何振惠不配合担保公司办理赎楼手续、不配合周笃钦办理银行按揭手续且明确表示不向周笃钦出售房屋已经违反合同约定，原审认定梁国均、何振惠违约并依据案涉合同约定承担违约责任，并无不当，本院予以维持。梁国均、何振惠要求调低违约金，但其提供的证据并不足以证明约定的违约金过分高于造成的损失，本院对其该主张不予支持。综上所述，梁国均、何振惠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4585元，由梁国均、何振惠负担（已预交）。保全费1615元（周笃钦已预交），由梁国均、何振惠负担。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年四月二十五日书记员 冯颖欣陈佩君附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。