广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗花法民三初字第1318号
原告（反诉被告）：黄桂明，男，1973年5月25日出生，汉族。
委托代理人：毕志标，广东合誉律师事务所律师。
委托代理人：李彬，广东合誉律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陈小红，女，1983年5月9日出生，汉族。
被告（反诉原告）：张超峰，男，1983年6月27日出生，汉族。
上述两被告的共同委托代理人：宋桂海，广东富荣律师事务所律师。
第三人：广东合富房地产置业有限公司。
法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。
委托代理人：卢方，女，1976年9月27日出生，汉族，系该公司员工。
原告黄桂明诉被告陈小红、张超峰，第三人广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月27日立案受理后，根据被告陈小红的申请，依法追加张超峰作为共同被告，广东合富房地产置业有限公司作为第三人参加诉讼。诉讼中，被告陈小红、张超峰提出反诉，本院审查决定与本诉合并审理，并依法由代理审判员白一帆适用简易程序分别于2013年10月23日、2014年1月6日公开开庭进行审理。原告的委托代理人毕志标、李彬，被告陈小红、张超峰的共同委托代理人宋桂海到庭参加诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。诉讼中，各方当事人均申请60天的庭外调解期进行协商。调解期届满，各方当事人未达成一致意见。本案现已审理终结。
原告诉称：原告与被告陈小红在第三人促成下在2013年3月4日签订合同编号为G1023183的《房屋买卖合约》，约定原告将位于广州市花都区新华街平布大道131号雅宝新城C区F栋1403房（房地产权证地址为广州市花都区新华街花都大道中131号3区6栋1403房）转让给被告陈小红，成交价为800000元，交易税费由被告陈小红承担。合约以“买方垫资赎契”方式支付楼款，即被告陈小红支付首期楼款400000元用于原告提前还贷，由于被告陈小红不符合购房条件，及资金周转困难，被告陈小红只是支付210000元的首期款，原告另筹资金190000元向银行提前还贷，花都区房管局在2013年5月13日注销了抵押登记。经多次协商，双方在2013年6月3日签订《补充协议》，约定在2013年8月1日前被告陈小红自行解决购房资格问题，并办理过户手续，但8月1日以后被告陈小红仍未办好相关资料，原告委托广东中大圣律师事务所在2013年8月7日向被告陈小红发出律师函，要求被告陈小红在8月18日前一同前往房管部门办理过户手续，但是被告陈小红拒绝到场。为维护原告的合法权益，原告具状法院，请求法院判令：1、解除原告与被告陈小红在2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》；2、被告陈小红、张超峰支付违约金80000元（按房屋成交价800000元的10%计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。
庭审中，原告增加一项诉讼请求：解除原、被告及第三人于2013年6月3日签订的《补充协议》。
被告陈小红、张超峰辩称：被告已经完全按照《房屋买卖合约》履行了合同义务，是由于原告违反合约约定，未在约定的时间去办理过户手续，不提供或不能提供相关房屋过户的资料以及拒绝在网签合同上签字才导致合同无法继续履行下去。根据约定，被告分别于2013年3月4日、2013年4月16日支付30000元、210000元共计240000元的首付款（涉案房屋总价格为800000元），双方并于2013年8月15日网签了《广州市存量房买卖合同》，网签该合同买方是被告张超峰，其虽为非广州市户口但其已具备购房资格。被告已按约定支付三成首付房款共240000元，余款七成申请办理银行贷款，银行经审批同意，分别两次出具同意贷款通知书给被告。但原告迟迟不提供或不能提供房屋图纸，被告曾二度催促原告按约定协助被告办理房屋过户手续均未果，以及原告拒绝在网签合同上签字令其交易无法进行，最终未能递件成功。另外，2013年3月4日签订的房屋买卖合约合法有效，应依约履行。关于被告购房资格问题，被告张超峰具备相应的资格，从存量房合同及申请同贷书可见，房产会登记在被告张超峰名下，合约约定由被告履行赎契义务，当时经过中介方的协商沟通，已经变更为由原告方赎契，由被告赎契是不利的，由于房屋处于抵押状态，从我方提交的证据可知，我方支付了240000元的房款，如果继续由被告赎契，被告给付了240000元加400000元共640000元，合约没有约定如果被告多支付房价部分如何返还给被告方，因此由被告赎契不符合二手房购房习惯，也对被告方利益不公平，最后从履行行为可知，原告已经履行了赎契行为，中介方打印了存量房买卖合同，中介方及被告已签字就等原告签字，被告一直想买房，涉案房屋定金为30000元，我方认为违约金过高，我方要求调低，原告没有损失，反而如果法院判令解除合同，被告方在此之前支付中介费及按揭费都产生一定的损失，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。针对原告要求解除《补充协议》，我方认为原告诉请已超举证期限，原告如增加诉讼请求应另案主张。而且我方认为《补充协议》是陈小荣、陈小红与原告签订的，两被告并没有在事后对该《补充协议》追认，我方认为该《补充协议》不属于本案处理的范围，原告要求解除《补充协议》与我方被告无关。若法院认定原告增加的诉讼请求没有超过举证期限，我方认为根据《补充协议》，至2013年8月1日买方仍无购房资格，按照协议的约定买方需将定金30000元作为赔偿给卖方，这条约定与原告起诉要求80000元的违约金不一致，如果原告认为《补充协议》有效，那原告在合同与《补充协议》约定违约金不一致，我方认为应按《补充协议》履行。另外，根据协议第二点约定，买方已支付的首期款210000元在解除合同生效后10日内退还给买方，如法院认为《补充协议》有效并予以解除的话，我方认为应按《补充协议》的条款履行，将首期款210000元退还给买方。
被告陈小红、张超峰反诉称：反诉被告向贵院起诉，以反诉原告未能履行合同义务，要求解除双方于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》，并要求反诉原告支付违约金承担违约责任。反诉原告认为，反诉原告已经完全按照《房屋买卖合约》履行了合同义务，同时，反诉原告认为是由于反诉被告违反合约约定，未在约定的时间去办理过户手续，不提供或不能提供相关房屋过户的资料以及拒绝在网签合同上签字才导致合同无法继续履行下去。根据约定，反诉原告分别于2013年3月4日、2013年4月16日支付30000元、210000元共计240000元的首付款（涉案房屋总价格为800000元），双方并于2013年8月15日网签了《广州市存量房买卖合同》，网签该合同买方是反诉原告张超峰，其虽为非广州市户口但其已具备购房资格。反诉原告已按约定支付三成首付房款共240000元，余款七成申请办理银行贷款，银行经审批同意，分别两次出具同意贷款通知书给反诉原告。但反诉被告迟迟不提供或不能提供房屋图纸，反诉原告曾二度催促反诉被告按约定协助反诉原告办理房屋过户手续均未果，以及反诉被告拒绝在网签合同上签字令其交易无法进行，最终未能递件成功。其行为已经违反了合同的约定，给反诉原告造成了较大的经济损失。为维护自身的合法权益，请求法院判令：1、反诉被告继续履行双方于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》，即于本案判决生效后十天内提供有效文件协助反诉原告办理涉案房屋的交税、递件过户手续登记在反诉原告张超峰名下；2、房价余款560000元在中国邮政储蓄银行广州市花都支行实际放款当日由该行直接转账代为支付给反诉被告；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。
原告针对反诉辩称：我方不同意反诉原告的反诉请求，坚持本诉意见，要求解除合同，反诉原告没有购房资格，造成涉案房屋无法成交及反诉原告存在违约情况，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
第三人没有到庭参加诉讼，但提交书面意见称：1、第三人是房屋买卖的经纪方。2013年3月4日，经第三人介绍买卖双方就买卖位于广州市花都区新华街平步大道131号雅宝新城内C区F栋1403房之物业（下称“该物业”）的相关交易事宜达成一致，并签署了编号为G1023183的《房屋买卖合约》。2、根据合约的约定，本次交易付款方式为涂销抵押后按揭付款。据第三人了解，合约签署后，买卖双方均未在合同约定时间内签署银行按揭文件。3、对于买卖双方是否解除合同的买卖关系，第三人并无异议，但第三人不同意解除居间关系。第三人已就本次交易之事实作出陈述，如买卖双方愿意继续进行本次交易，第三人愿意继续提供居间服务。
经审理查明：涉案房屋位于广州市花都区新华街花都大道中131号3区6栋1403房，登记的权属人是原告。
2013年3月4日，原告（卖方）与被告陈小红（买方）及第三人（经纪方）签订《房屋买卖合约》（合同号：G1023183），合约约定涉案房屋的成交价是800000元，定金30000元买方应在签署本合约同时自行交付卖方。卖方应在收到定金后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后10日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后＿（此处空白）日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约后委托按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年560000元的银行按揭贷款。买卖双方同意银行经审批出具同意贷款通知书后五个工作日内配合经纪方完成本次交易的递件手续。卖方同意在收取定金后10日内向抵押银行申请办理提前还贷手续。买方同意在收到银行提前还贷通知后，在银行通知预约扣帐日或之前，买方提取首期楼款（不含定金）400000元转入卖方贷款账号内，银行到账后即视为卖方已收取相应楼款；首期楼款240000元，买方应在房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天自行交付卖方；楼价余款560000元，在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划给卖方。
合同签订当天，被告陈小红向原告交付了涉案房屋的定金30000元。2013年4月16日，被告张超峰通过银行转账的形式向原告交付了首期楼款210000元。诉讼中，原、被告双方一致确认合同由被告垫资赎契变更为由原告赎契。原告称其借款完成提前还贷手续，涉案房屋于2013年5月13日注销抵押登记。
2013年6月3日，原告（卖方）与案外人陈小荣（买方）及陈启东（经纪方）签订一份《补充协议》，内容为：1、卖方同意买方在2013年8月1日前，自行想办法办理购房资格，并办理此房屋过户手续。在2013年8月1日后，买方仍未有购房资格办理此房屋过户手续的，卖方有权按合同G1023183中的第六条处理，即视买方违约，并且买方所交定金30000元作为赔偿给卖方，经买方、卖方及经纪方三方一致同意，此房屋买卖合同将作为自动解除，并即时生效。2、关于买方已支付的首期楼款210000元在解除合同生效后10日内退还买方。3、因本次交易由卖方借钱赎契的，并每月要支付利息3000元，现因买方原因造成拖延时间多支付利息，经买卖双方友好协商，此费用应由买卖双方各支付承担一半，即每月买卖双方各支付1500元，从即日起直至到2013年8月1日止。4、违约方仍需向中介方按照服务收费确认书的要求支付中介服务费用。《补充协议》下面落款为：经纪方：陈启东，买方：陈小红、陈小荣（代），卖方：黄桂明。
2013年8月7日，原告委托律师向被告陈小红发送一份《律师催告函》，该函件中要求被告于2013年8月14日前与原告一起到银行确认银行已经同意贷款560000元，并支付卖方垫资赎契400000元中不足的190000元首期楼款交给原告；完成上述事项后，被告于2013年8月18日前与原告一起到房管局办理递件过户手续；如被告未能在上述期限内履行相应义务，该函即为解除《房屋买卖合同》的解除通知函，双方签订《房屋买卖合约》于2013年8月19日解除，原告保留继续追究被告违约的责任，合约解除后请被告提供银行账号给原告，便于原告将相应的款项退还给被告。被告确认其于2013年8月13日委托广东古风律师事务所王启星律师向原告发送《对律师催告函的复函》，该复函中载明：本律师受广东古风律师事务所的指派、陈小红女士的委托，就阁下与委托方关于《房屋买卖合约》以及《补充协议》履行一事，致函如下：……后经阁下与委托方友好协商，在中介方的见证下，买卖双方在2013年6月3日签订一份《补充协议》。
两被告称被告陈小红是以被告张超峰委托人的名义签订涉案合同，被告张超峰委托被告陈小红签订涉案合同，涉案房屋的实际购买人是被告张超峰，并提交《委托书》拟证明其上述主张，《委托书》的内容为：委托人张超峰、被委托人陈小红。本人因工作繁忙，不能亲自办理广州市花都区新华街平步大道中131号C区F栋1403房合同签订的相关手续，特委托我妻：陈小红作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项，对被委托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任。
双方对于约定的首期款及房价余款问题、何时办理过户手续及双方是否在约定的时间办理过户手续问题、《补充协议》的效力问题、房屋买卖交易未继续进行下去的原因各执一词。
关于双方约定的首期款及房价余款问题，原告认为：“双方合约中约定首期款240000元，余款560000元，在赎契过程中，我方认为首期款变更为400000元，变更证明为补充协议”。被告则认为：“双方约定的首期款是240000元，余款是560000元通过银行贷款支付，合约约定赎契是买方责任，后来三方口头达成协议变更为由卖方赎契，具体见我方提交的证人证言”。
关于何时办理过户手续及双方是否在约定的时间办理过户手续的问题，原告认为：“原来约定2013年8月1日前在被告取得购房资格前提下办理递件过户手续，见补充协议内容，后来变更为2013年8月16日办理递件过户手续，但因为被告不具备购房资格因此没有办理递件过户手续。”并提交短信图片复印件、通话清单打印件及房地产权情况表拟证明其上述陈述，其中短信图片上显示：“收件人：陈启东，2013／08／1611：28，我在花都房管局等你到中介公司二小时都不到场。多次电话催促都不接。”“收件人：陈小红，2013／08／1611：34，我在花都房管局等你过户，已经2小时，房管局有资料。多次催促你都不到；现信息通知你。”被告对短信图片及通话清单的真实性予以确认。被告认为：“关于何时办理递件过户手续合约没有明确约定，只是双方口头约定，2013年8月16日我方也约好中介方到房管部门递件，按揭部门说原告有一份图纸没有提交因资料不齐全不能办理过户手续，在2013年8月16日我方有短信电话通知原告办理递件过户手续。”并提交短信通讯记录及短信内容复印件拟证明其上述陈述，原告对被告2013年8月16日的短信内容不予确认。
关于《补充协议》的效力问题，原告认为：“与中介方联系时，由中介方保证，我方没有看到两被告授权给陈小荣的授权委托书，但我方一直是与陈小荣联系。我方提交的证据古风律师事务所2013年8月13日被告陈小红向原告发出的律师函被告有确认补充协议是否签订予以确认。”被告认为上述律师函是被告委托律师发送给原告的，其没有授权陈小荣签订上述《补充协议》且事后也未对陈小荣签订上述《补充协议》的行为予以追认。
关于房屋买卖交易未继续进行下去的原因，原告认为，被告方没有取得广州市的购房资格，不能办理过户手续。被告认为，原告不能或者不提供涉案房屋相关证明资料及房产证等资料，以及拒绝在存量房买卖合同上签字。
被告认为其具有在广州市购房的资格，并提交编号为（2011-1）粤地9500763879、9500763880的个人所得税完税证明2张及2013年8月9日的广东省直社会保险参保证明（个人），社会保险参保证明记载了被告张超峰在2012年7月至2013年7月期间的参保情况。
诉讼中，根据原告的申请，本院向广州市天河区地方税务局发送《调查函》，该局向本院复函称：一、经查“广东地税新一代税收征管信息系统”，我局没有为张超峰（身份证号码：142723198306270217）开具过号码为粤地9500763879、9500763880的《个人所得税完税证明》。二、经查“广东地税新一代税收征管信息系统”，张超峰（身份证号码：142723198306270217）2012年2月至2013年2月无个人所得税缴纳记录。
原告认为根据双方签订的《补充协议》被告需在2013年8月1日取得购房资格，但被告一直没有取得，因此原告要求解除合同，被告不同意解除合同，并认为其已按合约履行相关义务，不存在不具备购房资格情况，不存在没有在约定时间内不办理相关手续，没有违约行为，反诉请求继续履行合同，原告称不同意继续履行合同，因被告不具有购房资格，合同无法继续履行。被告认为合同约定的违约金过高，请求调整为总房价款的5%。
另查明：被告陈小红与被告张超峰系夫妻关系，被告陈小红、张超峰均为非广州市户籍居民。诉讼中，被告陈小红、张超峰陈述其无法提供自购房之日起算前2年内在广州市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明。
本院认为：原告与被告陈小红及第三人于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合同成立有效，各方当事人均应恪守合同约定。三方当事人签订的《房屋买卖合约》包含了两种法律关系，即原、被告之间的房屋买卖合同关系与原、被告及第三人之间的居间合同关系，因原告以房屋买卖合同关系为由提起本案诉讼，所以本案处理的范围为房屋买卖合同关系，上述合约中包含的居间合同关系不属于本案处理范围。
关于2013年6月3日的《补充协议》，诉讼中被告称其未授权陈小荣签订该份协议且对陈小荣签订该份协议的行为不予追认，但古风律师事务所的律师向原告发送的《对律师催告函的复函》载明买卖双方在2013年6月3日签订一份《补充协议》，被告确认该复函是被告委托律师发送的且未对该复函表示异议，可视为被告对陈小荣签订《补充协议》的行为进行了追认。为此，2013年6月3日签订的《补充协议》亦是原、被告双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，协议成立有效，双方当事人均应恪守协议约定。
被告陈小红、张超峰认为其具有在广州市购房的资格，但被告提交的个人所得税完税证明经广州市天河区地方税务局证实是不真实的，被告提交的广东省社会保险参保证明亦无法证明其具有在广州市购房的资格，且被告陈述其无法提供自购房之日起算前2年内在广州市累计缴纳1年以上个人所得税证明或社会保险证明。为此，原告以被告不具有购房资格，合同无法继续履行为由请求解除《房屋买卖合约》及《补充协议》，理据充分，本院予以支持。被告反诉请求继续履行合同、原告协助被告办理递件过户手续、房价余款于银行放款当天支付给原告，理据不足，本院不予支持。
被告认为原告没有提供有效合法证件共同到房管局办理过户手续，被告对原告提交的2013年8月16日的短信图片予以确认，该短信中载明了原告于2013年8月16日到房管局办理过户多次催促被告未到，被告提交的证据不足以证明其上述主张且原告予以否认，被告亦无其他证据佐证，因此对被告的上述陈述，本院不予采信。
关于违约金的问题，原告请求被告支付违约金80000元，根据双方签订的《补充协议》中约定，如被告未有购房资格办理房屋过户手续的，原告有权按照合同第六条处理视为被告违约且被告所交定金30000元作为赔偿给原告，被告认为该约定与原告起诉要求80000元违约金不一致，《补充协议》中约定了原告有权按照合同第六条处理，根据双方签订的合同第六条，原告有权要求被告按定金双倍或成交价10%作出赔偿，为此，对被告的上述陈述本院不予采信。被告请求法院将违约金调整为40000元，并认为原告没有实际损失。根据双方签订的《房屋买卖合约》及《补充协议》，其中对于违约金的约定采用的是“赔偿”的字眼，可见双方约定违约金的目的在于赔偿守约方因违约方的违约造成的损失，现原告并未就其因被告的违约行为造成的具体损失数额进一步举证证明，此时要求被告按照房屋成交价的10%支付违约金明显过高，被告有权请求法院予以调整，因此，本院酌情将违约金调整为40000元。关于被告认为首期款210000元应当退还给被告，被告的反诉请求并未涉及上述内容，为此对被告的上述主张，本院不予处理。第三人经本院传票传唤无正当理由拒不到庭不影响本案的审理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第162条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、解除原告黄桂明与被告陈小红及第三人广东合富房地产置业有限公司于2013年3月4日签订的《房屋买卖合约》中的房屋买卖合同关系；
二、解除原告黄桂明与被告陈小红及第三人广东合富房地产置业有限公司于2013年6月3日签订的《补充协议》中的房屋买卖合同关系；
三、被告陈小红、张超峰于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄桂明支付违约金40000元；
四、驳回原告黄桂明的其他诉讼请求；
五、驳回被告陈小红、张超峰的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费900元，由原告黄桂明负担450元，被告陈小红、张超峰负担450元；反诉案件受理费50元，由被告陈小红、张超峰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递
交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
代理审判员 白一帆
二〇一四年一月××日
书 记 员 吴海萍
钟炜