云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）昆民一终字第67号
上诉人（原审被告）杨雪莲。
被上诉人（原审原告）徐明萍。
特别授权诉讼代理人马正兰、汪益坤，云南百姓律师事务所律师。
上诉人杨雪莲因与被上诉徐明萍租赁合同纠纷一案，不服昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第2907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年3月26日对本案公开开庭进行了审理，上诉人杨雪莲，被上诉人徐明萍委托的代理人马正兰到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认：2011年8月1日，原告徐明萍与被告杨雪莲签订《租房协议》，约定由原告将坐落于小羊甫新村58号第壹层出租给被告使用，租赁期限为三年（自2011年8月1日至2014年8月1日止），第一年年租费为23000元，第二年年租费为25300元，第三年年租费为27830元，押金1000元。被告租赁上述房屋用于经营酒吧。本案庭审中，原告自认与被告签订《租房协议》后收到被告支付的租金共计22000元（含押金1000元）。同时，原告主张涉案房屋系2007年自建，无用地及规划审批手续。原告认为被告欠付其租金，故诉至一审法院，请求：一、解除原、被告2011年8月1日签订的《租房协议》；二、判令被告立即支付拖欠原告的房屋租金34787元；三、由被告承担本案诉讼费。庭审中，经一审法院释明，原告变更诉讼请求为：一、判令被告立即返还其占用的原告位于昆明市官渡区小板桥镇小羊甫新村58号房屋的第一层；二、判令被告支付房屋占有使用费34576元；三、由被告承担本案诉讼费。
一审法院经审理认为：本案争议焦点如下：一、原、被告于2011年8月1日签订的《租房协议》是否有效？二、原告要求被告返还租赁房屋的诉请是否成立？三、原告要求被告支付房屋占有使用费34576元的诉请是否成立？关于第一个争议焦点，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，原、被告于2011年8月1日签订《租房协议》，约定由原告将小羊甫新村58号房屋第一层出租给被告使用。原告出租给被告的房屋位于城镇规划区域，但无相应建设工程规划许可手续，根据上述司法解释之规定，双方所签订《租房协议》无效。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原、被告所签订《租房协议》无效，被告依法应当将所租赁房屋返还原告。原告要求被告返还所租用的昆明市官渡区小板桥街道办事处小羊甫新村58号房屋第一层的诉请有相应的事实及法律依据，一审法院予以支持。关于第三个争议焦点，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原、被告所签订《租房协议》无效，但被告已实际占有使用合同项下房屋，根据上述规定，被告应承担占有使用房屋期间的占有使用费。对于占有使用费的计算，原告自认被告已支付2012年8月1日前的“租金”并主张要求被告支付2012年8月1日至2013年11月30日期间按合同约定租金标准计算的房屋占有使用费。被告主张其已支付原告2013年8月1日以前的“租金”共计48300元。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定，被告主张已交付原告2013年8月1日前租金，应由其承担举证责任。被告针对其交付租金的主张未提供任何依据支持，应承担举证不能的不利后果，一审法院对被告的相应主张不予采纳。原告要求被告参照合同约定租金标准支付2012年8月1日至2013年11月30日止的房屋占有使用费34576元有相应事实及法律依据，一审法院予以支持。被告关于双方所签订合同无效，视为未约定租金，故其不应承担租金或房屋占有使用费的抗辩理由于法无据，一审法院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款之规定，判决：“一、原告徐明萍与被告杨雪莲于2011年8月1日所签订《租房协议》无效；二、由被告杨雪莲于本判决生效之日起三日内返还原告徐明萍《租房协议》项下位于昆明市官渡区小板桥街道办事处小羊甫新村58号房屋第一层；三、由被告杨雪莲于本判决生效之日起三日内支付原告徐明萍房屋占有使用费34576元。”案件受理费670元，减半收取335元，由被告承担。
一审宣判后，上诉人杨雪莲不服一审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实不清，上诉人不存在拖欠被上诉人房屋租金34576元。一、上诉人于2012年8月2日24点将2012年8月1日至2013年8月1日的房租25300元支付给被上诉人，上诉人要求被上诉人开具相应租金收据，但被上诉人告知上诉人时间太晚，明天开好收据后送过来，2013年8月3日晚上，上诉人再次要求被上诉人开具收据，被上诉人说等其开好后就送过来，后来因此事多次找到被上诉人均没有结果。二、2013年初，被上诉人对涉案房屋进行加盖，将建筑材料堆放在上诉人经营的酒吧门前，导致上诉人长达半年的时间都无法经营，后经双方协商，被上诉人同意免除上诉人2013年8月1日至2014年2月1日期间的房租，后因被上诉人要将2013年8月1日至2014年8月1日期间的房租涨到30000元，遂与上诉人发生纠纷。综上，请求二审法院：一、撤销一审判决；二、驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人徐明萍答辩称：上诉人没有在2012年8月2日交纳过租金给被上诉人，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理查明的案件事实与一审一致且双方均无异议，本院予以确认。
综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、上诉人与被上诉人于2011年8月1日签订的《租房协议》是否有效？二、如合同有效？被上诉人是否有权解除合同并要求上诉人支付2012年8月1日起至2013年11月30日的房屋租金34576元？
本院认为：针对第一个争议焦点，涉案房屋系被上诉人合法建盖的，被上诉人对房屋享有合法的占有、使用的权利，故其与上诉人所签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当依照该合同的约定履行各自的权利义务。一审法院对合同效力认定有误，本院予以纠正。
针对第二个争议焦点，首先，根据《租房协议》第三条关于“在承租期内，乙方（上诉人）有下列行为之一的，甲方（被上诉人）有权终止合同协议，同时收回所承租的房屋……2、拖欠租金，水电费和其它任何费用”之约定，如上诉人不按时交付租金，被上诉人有权解除合同。本案中，上诉人主张其已经交付了租金，对此，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人作为付款义务人，应当承担举证责任证实其已经向被上诉人支付了相应的租金，但上诉人在本案中并未提交任何证据完成此举证责任，其应当承担举证不力的法律后果，本院对被上诉人解除《租房协议》的诉讼请求予以支持。合同解除后，上诉人理应返还涉案房屋并向被上诉人支付欠付的租金，本院对被上诉人要求上诉人腾还房屋并支付2012年8月1日起至2013年11月30日的租金的诉讼请求予以支持。对于租金数额的计算，根据《租房协议》的约定，2012年8月1日至2013年7月31日的租金为25300元，2013年8月1日至2013年11月30日的租金为9276元（27830元／年÷12个月×4个月），故上诉人应当向被上诉人支付的租金数额为34576元（25300元＋9276元）。上诉人虽抗辩认为被上诉人在其租赁房屋期间对房屋进行加盖，影响其经营，应当扣减相应租金，但其并未提交任何证据证实被上诉人确实存在影响其使用租赁房屋的行为，故其该项抗辩理由不成立，本院不予支持。
综上，一审认定事实清楚，但适用法律错误，导致对合同效力认定有误，本院予以纠正，上诉人杨雪莲的上诉请求依法不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
一、维持昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第2907号民事判决第二项，即“由被告杨雪莲于本判决生效之日起三日内返还原告徐明萍《租房协议》项下位于昆明市官渡区小板桥街道办事处小羊甫新村58号房屋第一层”；
二、撤销昆明市官渡区人民法院（2013）官民一初字第2907号民事判决第一项，即“原告徐明萍与被告杨雪莲于2011年8月1日所签订《租房协议》无效”；第三项，即“由被告杨雪莲于本判决生效之日起三日内支付原告徐明萍房屋占有使用费34576元”；
三、解除上诉人徐明萍与被上诉人杨雪莲于2011年8月1日签订的《租房协议》；
四、由上诉人杨雪莲于本判决生效之日起三日内支付被上诉人徐明萍房屋租金34576元。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币670元，减半收取计人民币335元，二审案件受理费人民币670元，共计人民币1005元，由上诉人杨雪莲承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期间为两年。
审 判 长 杨 茜
代理审判员 朱 欢
代理审判员 黄金成
二〇一四年四月十一日
书 记 员 孙浩宇