江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）赣开民二初字第1281号原告曾小平，男，汉族，1989年12月18日生，住赣州市赣县。委托代理人付少天，江西明理律师事务所律师。委托代理人桂峰，江西明理律师事务所律师。被告赣州汉泰置业有限公司，地址赣州市章贡区南河路11号南河苑商住楼1#。法定代表人阿瑞龙，系该公司董事长。委托代理人廖坚，江西同圆律师事务所律师。委托代理人张洪铭，江西同圆律师事务所律师。原告曾小平与被告赣州汉泰置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告曾小平的委托代理人桂峰、被告赣州汉泰置业有限公司的委托代理人廖坚、张洪铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告曾小平诉称，2013年11月19日，原告就购买“汉泰·上上城”房屋事宜与被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，并约定：“被告（出卖人）出售的房屋总价款为522474元，在签订合同时，原告（买受人）应向被告支付首付款322474元；剩余20万元房款由原告向银行申请按揭贷款支付。另外，被告应在2015年3月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人，如逾期交房，则被告应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按已收房款的万分之三标准承担违约金。合同生效后，原告依约履行了合同约定的各项义务，但被告不守诚信，至今仍未向原告交房。原告认为，被告的行为不仅已经构成违约，更严重损害了原告的合法权益，经多次协商无果后，为维护自己的合法权益，请求依法判令被告自2015年4月1日起，以购房款522474元为基数按每日万分之三标准承担违约金至实际交房时止（至2015年10月31日，违约金为33542.83元）；本案诉讼费用由被告承担。被告赣州汉泰置业有限公司辩称，一、答辩人已在合同约定的交房期限前取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并已通过书面方式通知原告于2015年3月31日前至答辩人项目所在地办理交房手续，不存在逾期交房的事由，原告诉请无任何事实根据。根据答辩人与原告签订的《赣州市商品房买卖合同》第八条，双方合同约定的交房期限为2015年3月31日，交房条件为当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。答辩人已在2015年3月25日取得当地建设行政主管部门出具的原告所购房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并依据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第十一条、《合同补充协议》第一条之约定，采取邮寄方式向原告送达了房屋交付、入户通知。答辩人已按合同约定，全面履行了义务，不存在任何违约事由。引发本案诉争的原因，是因为政府不能将小区内祠堂拆迁，所以原告拒不收房。原告诉称被告违约，没有任何事实根据。二、原告会同部分业主多次聚集至答辩人售楼部无理取闹，并采取围堵的方式胁迫答辩人违背真实意思表示，在业主出具《承诺函》、《关于汉泰上上城3#4#楼业主延期交房说明》上盖章签字，该两份函件应当认定无效。原告在收到答辩人寄发的交房、入户通知后，如约至项目所在地办理验收交接。在验收过程中，答辩人虽向原告出示了依法取得的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但原告仍以政府未将小区内祠堂拆迁、供水和小区内道路尚需小部分完善为由，拒绝配合办理收房，且会同在场办理交房事宜的几十位业主聚集至答辩人售楼部，围困答辩人工作人员及负责人林志芳等人。在此过程中，原告及在场业主不断用围堵、威胁的方式要挟答辩人满足其所提出的无理要求。从下午四点直至晚上八点多，答辩人负责人为尽快平息事态，避免发生冲突，迫于无奈，只能根据原告及在场业主要求，在业主写好的《承诺函》、《关于汉泰上上城3#4#楼业主延期交房说明》上盖章、签字。这完全是答辩人在受胁迫情况下的无奈之举。依据《民法通则》第五十八条第一款规定：“下列民事行为无效：……（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的”及该条第二款：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力”之规定，答辩人在受胁迫情况下，违背真实意思表示向原告及部分业主出具的二份函件应属于无效。三、引起本次诉争的最根本原因是小区内祠堂未能拆迁、楼市持续低迷，价格下跌造成的。因政府拆迁未能完成，已严重影响了答辩人项目的开工建设，答辩人才是最大的受害者，遭受了巨大的经济损失。原告购房时楼市行情较好，但自2014年下半年起，楼市受大环境影响持续低迷，总体成交一直在波动下行，价格也随之下跌，原告及小部分业主此时心态失衡，以小区内祠堂未拆迁为由，屡次到答辩人售楼部、办公楼围堵，采取拉横幅、高音喇叭等不正当手段进行房闹，严重干扰、影响了答辩人的正常工作。开发区政府多次组织原告等小部分业主协调，明确阐明小区祠堂的拆迁系政府职能，与开发商无关，但原告等小部分业主均充耳不闻，继续无理取闹，造成不良的社会影响。曾经有一次在小部分业主房闹过程中，政府为阻止事态进一步扩大，遏制这种不良社会风气，公安民警、特警对带头闹事者进行抓捕，事态才得到平息。2016年2月6日，区政府发文（赣经开办字【2016】32号），也特别强调要依法处理“房闹”行为。综上，原告诉请无任何事实及法律依据，请求贵院依法驳回原告诉请，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，被告赣州汉泰置业有限公司经营范围为城市房地产综合开发、商品房销售及出租等。2011年1月20日被告与赣州市国土资源局签订国有建设土地使用权出让合同，取得西城区FA-02地块的土地使用权。2013年11月19日原告与被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，由原告向被告购买其开发的预售商品房“汉泰•上上城”房屋。双方约定：原告购买的“汉泰•上上城”房屋的总价款为522474元；原告支付房屋首付价款322474元；被告应在2015年3月31日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付给买受人；如被告逾期交房，则被告应从最后交付期限的第二天起至实际交付之日止每日按已收房款的万分之三标准承担违约金。同时双方还对房屋的面积确认及面积差异处理、房屋交付使用后相关权利义务、基础设施、公共配套设施等等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付了房屋首付价款322474元。2014年12月10日“汉泰•上上城”3#4#楼竣工，2015年3月21日勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位五个部门在竣工验收备案表上签署“合格”意见。2015年3月23日被告按照签订合同时双方确认的地址向所有业主统一邮寄入户通知，通知原告于2015年3月31日到汉泰•上上城办理入户手续。2015年3月25日被告取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告和“汉泰•上上城”部分业主在收房时认为被告未达到交房条件，拒绝收房。2015年3月31日被告向“汉泰•上上城”所有业主出具一书函，该书函载明：2015年3月31日是上上城3#4#楼业主交房的日子，经过业主的实地考察，项目地未达到收房条件，经过各方面的协商，决定如下：（1）供水及小区内3#4#楼区域路面设施1个月内完成，开发商延期1个月交付并承担1个月交房的违约责任。（2）小区内祠堂未拆除前业主有权不收房，业主不承担违约责任。对广大业主造成的不便，开发商深表歉意。一个月后因“曾氏祠堂”未拆除，“汉泰•上上城”3#4#楼的部分业主再次找被告要求拆除“曾氏祠堂”，被告于2015年4月30日向“汉泰•上上城”3#4#楼业主出具延期交房说明，该说明载明：一、2015年3月31日-4月30日事实未达到收房条件，林总（林志芳）承诺同意祠堂未拆除，业主有权拒绝收房，所有业主不承担任何法律责任，并已同意赔偿2015年4月1日至4月30日的违约金。二、2015年4月30日经开区管委会领导和汉泰置业有限公司代表现场协调，明确对业主承诺2015年6月30日前一定拆除“曾氏祠堂”及2户“钉子户”，如到期未拆除，3#4#楼所有业主有权拒绝收房，不承担法律责任。三、介于2015年5月1日-6月30日产生的相关事宜开发商给予适当补偿，另议。后因“曾氏祠堂”未拆除，原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法判令被告自2015年4月1日起，以购房款522474元为基数按每日万分之三标准承担违约金至实际交房时止；本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张提供了以下证据：原告曾小平的身份证、被告工商登记信息网上查询、组织机构代码证网上查询、原告与被告赣州汉泰置业有限公司于2013年11月9日签订的《赣州市商品房买卖合同》、被告于2013年11月19日向原告出具的“收款收据”、原告与南昌银行股份有限公司赣州分行于2014年4月2日签订的《个人房产借款合同》、南昌银行股份有限公司赣州分行出具的“个人借款借据”、被告于2015年3月31日向汉泰•上上城业主出具的《承诺函》、被告于2015年4月30日出具的《关于汉泰•上上城3#4#楼业主延期交房说明》。被告为证明自己的主张提供了以下证据：营业执照副本、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明、国有建设用地使用权出让合同、合同补充条款、竣工验收备案表、国内小包收寄清单、妥投查询单、发票、入户通知、交楼指引、入户费用明细表、专项维修资金首期交存通知、视频、上上城总平面图。以上事实还有庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，该合同合法有效，该合同对原、被告均有约束力，原告按照合同约定已将购房款交付被告，被告应当按照合同约定的时间将房屋交付原告。被告虽然按照合同的约定在2015年3月25日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，且已通知原告收房，但在原告收房时汉泰上上城3#4#楼的供水及小区区域内的路面设施未达到双方签订的《赣州市商品房买卖合同》合同约定的条件，故被告承诺向原告支付一个月的违约金。被告主张该承诺和延期交房说明系在业主胁迫，违背被告真实意思的情况下所为，被告未向本院提供证据证明，本院对被告该主张不予支持，故被告应当向原告支付一个月的违约金。关于2015年3月31日和2015年4月30日被告承诺拆除“曾氏祠堂”的问题。本院认为拆除“曾氏祠堂”不是原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》约定的交房条件，也不是国家法律、法规规定的交房条件，且被告在2015年3月31日和2015年4月30日出具的书函中也未明确承诺没有拆除该祠堂应当向汉泰上上城3#4#楼的业主支付违约金和具体金额。故原告要求被告以购房款522474元为基数按每日万分之三标准承担违约金至实际交房时止的主张本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、由被告赣州汉泰置业有限公司支付原告曾小平一个月的违约金，以本金522474元按照每日万分之三计算，共计人民币4702.26元。二、上述款项限本判决发生法律效力后十日内履行完毕。逾期未付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费639元，由被告赣州汉泰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  罗美娥人民陪审员  廖肇忠人民陪审员  曾令惠二〇一六年三月二十三日代理书记员  崔世玉