广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终11254号
上诉人（原审被告、反诉原告）：范绪铭，男，汉族，1983年11月29日出生，住所地：湖北省蕲春县。
委托诉讼代理人：刘为忠，广东利人律师事务所律师。
委托诉讼代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市中大基业企业管理有限公司，住所地：深圳市福田区深南大道杭钢富春商务大厦909，组织机构代码：07252640-7。
法定代表人：程雪丽，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：黄猛，广东广和律师事务所律师。
上诉人范绪铭因与被上诉人深圳市中大基业企业管理有限公司（以下简称中大基业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2016）粤0304民初6933号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人范绪铭的委托诉讼代理人刘为忠、被上诉人中大基业公司的委托诉讼代理人黄猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
范绪铭上诉请求，撤销一审判决第一、二、四项，改判中大基业公司与范绪铭于2015年9月15日签订的深圳市房屋租赁合同书及租赁合同补充协议无效，中大基业公司向范绪铭返还租赁保证金71862元、装修费20000元及利息（按照银行同期贷款利率，自起诉之日起至返还之日止），中大基业公司赔偿范绪铭的损失费用320968.8元；由中大基业公司承担本案一审、二审诉讼费用和反诉费用。
事实和理由：一、一审判决认定基本事实错误。中大基业公司明知涉案商铺位置系规划为卫生间位置，仍将该位置私自改造为商铺并出租给范绪铭。中大基业公司明知私自改造的商铺系违章建筑，却故意隐瞒商铺的真实情况，将违章建筑租赁给范绪铭，严重损害了范绪铭的合法权益。而且由于中大基业公司恶意扰乱范绪铭商铺的经营秩序，导致范绪铭事实上也不能正常经营商铺，造成范绪铭巨大经济损失。而一审法院在认定涉案商铺原本规划的位置为卫生间的情况下，无视范绪铭的反诉请求，仅以中大基业公司改变该位置的功能未被有关部门责令整改等即否认涉案商铺系违章建筑的事实，作出错误判决，全盘驳回范绪铭的反诉请求，严重损害了范绪铭的合法权益，应予以纠正。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国建筑法》规定，建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。同时，合同法第58条明确规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在本案中，涉案商铺属于违章建筑，不能用于商业经营，因此涉案房屋租赁合同及补充协议应为无效合同。中大基业公司故意隐瞒商铺系违章建筑的事实与范绪铭签订租赁合同，应赔偿由此给范绪铭造成的损失。三、中大基业公司不是涉案房屋的产权人，因此中大基业公司也无权提起涉案诉讼，中大基业公司并非本案的适格主体。
中大基业公司辩称，一、一审认定双方存在着房屋租赁合同法律关系，是清楚明确的，中大基业公司以自己的名义与范绪铭签订房屋租赁合同，取得的产权人同意及委托，并享有出租方应享有的相关权利。关于中大基业公司是否是本案适格的主体，一审在第二次开庭的过程中对相关的事实进行了查明，中大基业公司也提供了相关的书面证据予以证实。二、本案的事实是由于范绪铭一方长期拖欠租金，造成合同无法履行，法院判令解除合同，是为了减少双方的实际损失。关于一审诉讼的判决结果，中大基业公司考虑到争议的处理时间过长，因此没有提出上诉。实际上一审对于中大基业公司的起诉请求并非完全予以支持，而对于范绪铭的反诉的所有诉求予以驳回，判决结果是相对公平的。二审应查明案件事实，驳回范绪铭的上诉，维持一审判决。
中大基业公司向一审法院起诉请求，1、范绪铭支付2015年12月25日起至2016年3月31日期间的租金79975元；2、范绪铭支付拖欠的2015年12月25日起至2016年3月31日期间租金产生的滞纳金，按照每日万分之五的标准自逾期之日起计算至款项付清之日止，暂计算至2016年3月16日为2635元；3、范绪铭支付2016年1月1日至2016年2月29日期间的电费1353元；4、本案诉讼费用由范绪铭承担。
范绪铭向一审法院提起反诉，请求，1、中大基业公司与范绪铭于2015年9月15日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《租赁合同补充协议》无效；2、中大基业公司返还租赁保证金71862元、装修费20000元及利息（按照银行同期贷款利率，自起诉之日起至返还之日止）；3、中大基业公司赔偿损失320968.8元；4、中大基业公司承担本案全部诉讼费用。一审庭审时，范绪铭明确第3项诉讼请求的损失为装修款169861元、品牌投资款88000元、家私款36600元，范绪铭仅主张该三项费用总额的80%，另外的损失为工人工资85400元。
一审法院经审理查明，2015年9月13日，中大基业公司（出租人）与范绪铭（承租人）签署《A58商铺补充协议》约定，两押一租，租期五年，每二年递增5%，进场装修费20000元，于交铺当天支付予出租方；租赁期内承租方享有转租权；签认租赁协议当天出租人收到承租人两个月押金71862元，余下首月租金承租方须于三日内补齐。
同日，范绪铭在中大基业公司处刷卡支付21862元、50000元，中大基业公司同日向范绪铭开具收款收据，确认收到范绪铭支付的定金71862元，备注：此款为定金，签订正式租赁合同后转为押金。
2015年9月15日，中大基业公司（出租方、甲方）与范绪铭（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》约定，甲方将位于深圳市福田区园东花园裙楼第一层68号商铺（下称涉案商铺）共计88.68平方米出租给乙方使用；权利人为陈潮先；租赁房屋的月租金为35931元；乙方应于2015年12月24日前交付首期租金，乙方应于每月2日前支付租金；如乙方拖欠租金，甲方从交付租金日起按日向乙方收取日万分之五的滞纳金；租赁期限自2015年9月25日至2020年9月24日止；租赁房屋用途为面包甜点；甲方向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金71862元；乙方付清月租金和其它一切费用、合同期满后，乙方履行合同和补充协议的所有约定时，甲方向乙方退还租赁保证金，否则甲方不予退还租赁保证金；租赁期间（免租期外），甲方支付房屋租用产生的税款，乙方负责支付租赁房屋的水电费、卫生费、物业管理费、本体维修费等因使用租赁房地产所产生的其他费用；租赁期间，经甲方书面同意，乙方可凭该同意转租的书面证明到房屋租赁主管机关办理登记（备案）手续，但转租期限不得超过本合同约定之租赁期限；乙方拖欠租金达30天以上、可能导致甲方损失各项费用达5000元以上、擅自将租赁房屋转租第三人时，甲方可向乙方请求损害赔偿、不予退还租赁保证金。如乙方拖欠租金和相关费用，甲方从《租赁合同》约定的交付租金日起计算，每日按照欠付租金和费用总金额的万分之五向乙方收取滞纳金。如乙方欠付租金和费用合计达1个月的租金额时，甲方有权停止供水、供电及解除《租赁合同》及补充协议。
同日，范绪铭在中大基业公司处刷卡支付27931元、28000元。中大基业公司向范绪铭开具收款收据，确认收到范绪铭支付的免租期后第一个月的租金35931元、装修费20000元。
同日，中大基业公司与范绪铭签署《园岭第一街进场装修通知书》，双方就范绪铭装修涉案商铺事宜进行了详细约定。之后，范绪铭委托深圳市朗庭装饰工程有限公司对涉案商铺进行装修，该司向范绪铭开具169861元的装修费收款收据。范绪铭另于2015年10月8日向涉案商铺的物业管理公司深圳城建物业管理有限公司支付了水电押金1330元、装修押金4430元。
2015年12月5日，范绪铭拍摄的视频显示，范绪铭经营的涉案商铺外有身着迷彩衣的人员围观，中大基业公司的员工亦有参与。中大基业公司称因范绪铭在店铺内张贴声称中大基业公司欺诈的文字，中大基业公司要求范绪铭撕毁，范绪铭不予配合后双方进行了沟通。范绪铭称为中大基业公司干扰其经营。另拍摄于2016年1月1日的视频显示，中大基业公司将范绪铭张贴在涉案商铺外的转租广告覆盖，双方产生争执。
2016年1月27日，范绪铭向中大基业公司支付了2015年10月、11月、12月的电费共计2590元，之后未再向中大基业公司支付租金及其他费用。范绪铭支付的2015年10月至12月电费的金额与中大基业公司制作的2015年11月至2016年1月份的收费通知单中记载的电费的金额一致。收费通知单记载的2015年11月、12月的租金均为0元，管理费分别为931元、745元（后又被划掉）、2016年1月的租金为8384元，管理费为0元，2016年2月、3月份的租金均为35931元，管理费均为0元、电费分别为1070元、279元。中大基业公司称不清楚涉案商铺有无约定免租期，对于其为何主张自2015年12月25日至2016年3月31日期间的租金，中大基业公司称对于2015年12月25日之前的租金不清楚。范绪铭称双方约定的免租期为三个月，所以合同才约定首期租金于2015年12月24日前支付。
2016年4月18日，范绪铭委托广东利人律师事务所向中大基业公司寄发《律师函》称，中大基业公司在签署涉案合同时隐瞒了涉案商铺属于违章建筑，不能用于商业经营的事实，该合同实际上属于无效合同。范绪铭早在2016年3月份就关门停业，并要求中大基业公司交接商铺，鉴于中大基业公司的重大过错行为严重侵害了范绪铭的合法权益，遂催告中大基业公司收到函件起三日内与范绪铭办理房屋交接手续。
2016年4月22日，中大基业公司回函称，涉案合同合法有效，中大基业公司要求范绪铭继续履行合同，在租赁合同至今仍未解除的情况下，范绪铭要求中大基业公司办理房屋交接手续，缺乏基本事实依据及法律依据。范绪铭应立即支付拖欠的租金116177元、电费1862元、物业管理费3273元。
另查，范绪铭承租涉案商铺作为经营“乐享缤纷”甜品、西点、披萨，范绪铭为证实其主张的损失，向一审法院提交了其妻子李XX与广州XX餐饮管理有限公司签署的《乐享缤纷经销合作协议》及该司开具的品牌投资款共计88000元的收款收据、范绪铭采购价值36600元家私的送货单及收款收据予以佐证。
再查，包含涉案商铺在内的园东花园裙楼一层的业主为陈XX。2015年9月18日，陈XX出具《确认书》，委托中大基业公司将该裙楼一层整层物业对外出租，对中大基业公司与范绪铭签署的涉案合同及补充协议予以认可，并确认其效力。
一审庭审时，范绪铭称其经营的涉案商铺于2016年3月16日停止营业，目前仍处于关门状态，范绪铭两次发函要求与中大基业公司办理交接，但中大基业公司没有配合。关于范绪铭向中大基业公司支付的20000元的装修费，中大基业公司称该费用是中大基业公司交付商铺前对涉案商铺门、玻璃等进行装修产生的费用。范绪铭称该20000元为装修保证金，装修完毕后应退还范绪铭。
一审法院认为，涉案商铺的权利人虽为陈XX，但陈XX出具确认书确认其委托中大基业公司出租涉案商铺，且对涉案合同的效力予以认可。根据合同相对性，涉案合同的相对方应为中大基业公司与范绪铭，中大基业公司有权以自己的名义提起本案诉讼。范绪铭提交的园东花园一层的平面图虽未标明涉案商铺的位置，范绪铭亦认为涉案商铺的位置原本应为卫生间的位置，但无论该平面图是否与国土部门备案的竣工图一致，园东花园裙楼已整体进行商业运营，即便涉案商铺原本规划的位置为卫生间，中大基业公司改变该位置的功能是否违反消防法的规定，并未被有关部门责令整改。退一步讲，即便中大基业公司改变该位置的用途亦不能认定涉案商铺为违法建筑。包含涉案商铺在内的园东花园裙楼一层已办理房地产权证书，为合法建筑。综上，中大基业公司与范绪铭签署的涉案合同及补充协议合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应依约全面诚实履行合同义务。中大基业公司将涉案商铺交由范绪铭占有使用后，范绪铭应向中大基业公司支付租金等费用。范绪铭提交的拍摄于2015年12月5日的影音资料显示，中大基业公司与范绪铭在涉案商铺外交涉且有部分身着迷彩衣的人员围观，但视频资料中的谈话内容听不清楚，且范绪铭正常经营涉案商铺至2016年3月，该影音资料不能证实中大基业公司干扰范绪铭经营。拍摄于2016年1月1日的影音资料显示中大基业公司覆盖了范绪铭粘贴的转租广告，涉案合同约定范绪铭经中大基业公司书面同意时才可以转租涉案商铺，但范绪铭转租并未经过中大基业公司书面同意。在此情况下，中大基业公司覆盖范绪铭粘贴的转租广告亦不构成干扰范绪铭经营。
关于本诉。合同未明确约定涉案商铺是否有免租期，但补充协议约定范绪铭承担除免租期外的租赁期间使用涉案商铺的各费用，中大基业公司制作的2015年11月、12月的收费通知单中亦记载当月的租金为0元，且中大基业公司向范绪铭开具的租金收据亦备注该租金为免租期后的首月租金，综合中大基业公司提起本案诉讼仅主张2015年12月25日之后的租金，合同约定范绪铭应于2015年12月24日前支付首期租金，一审法院据此认定涉案商铺的免租期为三个月，范绪铭应自2015年12月25日起支付租金。合同约定范绪铭拖欠租金达30天以上的，中大基业公司可依据合同约定单方解除合同并可以没收范绪铭支付的租赁保证金。范绪铭签订租赁合同后仅向中大基业公司支付了首月租金35931元及部分电费，范绪铭长期拖欠租金并于2016年3月16日停止营业，范绪铭的行为构成了根本违约。中大基业公司本可依据合同约定在范绪铭拖欠租金达到解除条件时依约行使合同解除权以单方解除合同，但中大基业公司直至庭审日且在范绪铭催告交接商铺后，仍未行使合同解除权，而是放任损失进一步扩大，范绪铭不应对该扩大的损失承担责任。考虑到中大基业公司发现范绪铭停止营业而行使合同解除权所需的合理期限及范绪铭实际使用商铺的情况，一审法院酌定中大基业公司可行使解除权并收回商铺的合理期限至2016年3月31日。涉案合同应于2016年3月31日解除。2016年4月1日之后的租金及其他费用应为中大基业公司放任扩大的损失，应由中大基业公司自行承担。范绪铭已支付了2015年12月25日至2016年1月24日期间的租金，还应向中大基业公司支付2016年1月25日至2016年3月31日的租金80126元（35931×2.23），中大基业公司主张79975元，未超过其可主张权利的范围，一审法院予以准许。范绪铭拖欠租金，中大基业公司可依据合同约定没收范绪铭支付的租赁保证金71862元并向范绪铭收取拖欠租金的滞纳金，滞纳金应自合同约定支付租金之日的次日即3日起按日收取万分之五的标准计收，其中2016年1月25日至2月24日期间租金35931元的滞纳金自2016年2月3日起计算、2016年2月25日至3月24日期间租金35931元的滞纳金自2016年3月3日起计算，2016年3月25日至3月31日期间的租金为8113元，从合同解除之日即2016年3月31日起计算滞纳金。关于水电费，范绪铭向涉案商铺的物业管理单位支付了水电押金1330元，且电费实际由物业公司代收，中大基业公司亦未举证证明其已代范绪铭支付了该费用，相应的费用应由范绪铭与物业管理公司结算。一审法院对中大基业公司的该请求不予支持。
关于反诉。如上所述，涉案合同合法有效，并于2016年3月31日解除。范绪铭拖欠租金构成根本违约，中大基业公司可没收范绪铭支付的租赁保证金。关于装修费，涉案合同未明确约定该20000元的装修费为装修押金还是中大基业公司实际为涉案商铺装修门面而产生的费用，但范绪铭在对涉案商铺进行装修时在物业管理公司办理装修手续亦支付了装修押金，范绪铭向中大基业公司支付的该20000元应为中大基业公司对涉案商铺进行门面改造的费用，中大基业公司无需向范绪铭返还。关于范绪铭主张的各损失。涉案合同合法有效，范绪铭亦实际经营涉案商铺，其为经营涉案商铺而产生的包含工人工资及品牌营销在内的费用为其经营成本，应由其自行承担。合同因范绪铭根本违约而解除，相应的装修费及购买家私的损失应由范绪铭自行承担。对范绪铭的反诉请求，一审法院均不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认深圳市中大基业企业管理有限公司与范绪铭签订的《房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》于2016年3月31日解除；二、范绪铭应于判决生效之日起十日内向深圳市中大基业企业管理有限公司支付截至2016年3月31日的租金79975元及滞纳金（滞纳金按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止，其中2016年1月25日至2016年2月24日期间租金的滞纳金以35931元为计算基数，自2016年2月3日起计算；2016年2月25日至2016年3月24日期间租金的滞纳金以35931元为计算基数，自2016年3月3日起计算；2016年3月24日至3月31日期间的租金滞纳金以8113元为计算基数，自2016年3月31日起计算）；三、驳回深圳市中大基业企业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回范绪铭的反诉请求。如果当事人未按判决指定期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1981元（中大基业公司已预交），按规定收取990.50元，由中大基业公司负担60元，范绪铭负担930.50；反诉受理费3746.23元（已由范绪铭预交），由范绪铭负担。
二审经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据范绪铭的上诉理由，本案的争议焦点为涉案合同是否为无效合同，中大基业公司收取的有关费用是否应退还。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋已经取得了所有权证书，因此，中大基业公司与范绪铭就涉案房产签订的租赁合同应为有效合同。至于中大基业公司是否存在改建的问题，并不影响租赁合同的效力。由于涉案合同有效，且属于范绪铭违约，因此，范绪铭主张合同无效、中大基业公司返还有关费用的请求不应支持。
综上，范绪铭的上诉理由不成立，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费4676.73元，由上诉人范绪铭负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年十月二十七日
书记员 崔艳慧（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。