云南省勐腊县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云2823民初38号
原告勐腊佳和物业服务有限公司。
组织机构代码67363386-5。
住所地勐腊县曼它拉路***号。
法定代表人ＸＸＸ，职务执行董事。
委托代理人苏俊，男，1967年5月23日出生，汉族，勐腊佳和物业服务有限公司法务专员，现住勐腊县。特别授权代理。
委托代理人李红芳，云南嫣红律师事务所律师。特别授权代理。
被告米凌，男，1989年9月1日出生，汉族，重庆市潼南县人，现住云南省勐腊县。
原告勐腊佳和物业服务有限公司（以下简称佳和物业公司）与被告米凌物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员孙尉钧独任审判。本案于2016年3月15日公开开庭进行审理，原告佳和物业公司委托代理人苏俊、被告米凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，勐腊县环福山庄小区系勐腊县宏盛房地产开发有限责任公司（以下简称宏盛公司）开发的商品房产，被告是环福山庄小区的业主，其向宏盛公司购买的房产位于环福山庄小区6幢2单元201号，建筑面积和公摊面积总计128.48㎡。2013年10月17日，宏盛公司与原告签订了《环福山庄小区物业服务委托合同》和补充协议，宏盛公司委托原告为勐腊县环福山庄小区（建筑面积约为6万㎡）提供物业管理服务，双方约定了相关权利义务，合同期限自2013年10月1日至2016年10月1日止。原告自与宏盛公司签订物业服务委托合同后，便开始为环福山庄小区尽职尽责的提供物业服务，并每年垫付小区垃圾清运费，公摊水电费，水泵加压费等相关费用，被告也实际接受了原告提供的物业服务，但被告从未向原告支付过物业服务费等相关费用，原告多次以电话、发放书面缴费通知、在其门前张贴缴费通知，以及发律师函等多种方式催收未果。据统计，被告欠原告2013年10月1日至2015年9月30日期间的物业费及年垃圾清运费、公摊水电费等费用共计3336元，其中欠物业费2016元、欠年垃圾清运费360元、欠公摊水电费200元、欠水池清洗费120元、楼道卫生费240元、水泵加压费400元。综上所述，原告依法接受宏盛公司委托为被告所在的环福山庄小区提供物业服务，并垫付相关垃圾清运费和公摊水电费，而被告拒付物业费的理由不能成立，且被告已实际接受了原告提供的物业服务，为此，原告依法具状起诉，请求依法判决被告支付原告2013年10月1日至2015年9月30日期间勐腊环福山庄小区6幢2单元201号房物业费、年垃圾清运费、公摊水电费、水泵加压费等共计3336元。
被告辩称，佳和物业来小区没有跟任何一个业主签过合同，也没有让业主满意。二次加压费不该收取，因为水费收太高（已达3.3元/方），超出了国家收费标准，二次加压费、电费已算到公摊电费上，不应该再收取。水池从来没有人看见清洗，水放出来很脏，偶尔里面放出来浑水以及沙虫，所以不愿意交。楼梯卫生费不应该收取，因为被告买房子算到了公摊面积里了，也算到物业管理费里了。物业一样不管，又算清洁费、垃圾费，为什么还要算楼道打扫费？原告是以几级标准收费的？被告搬进来后，原告在服务各方面没有达到标准，家里水管漏水造成的经济损失谁来承担？现在被告的天花板上还有一个盆在接水，多次跟原告说也没有人来处理，墙面和门都被水泡烂了，绿化也是没有人在做。被告给了物业费，原告就应该给被告服务。小区有二次增压的水池，原告是收费了但没有清理，每次雨季水都是浑的。现在的绿化比之前更烂，绿化面积达不到标准。小区经常丢失大小物品。之前被告摩托车丢了，调取监控，是从小区里被偷走的，是物管不负责。
综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：原告诉请的物业费、年垃圾清运费、公摊水电费、水泵加压费等共计3336元是否应该得到支持？
原告为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：
1、《环福山庄小区物业服务委托合同》、《补充协议》各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明宏盛公司与原告签订物业委托服务合同，由宏盛公司委托原告对环福山庄小区进行物业服务，限期三年，双方约定相关权利义务的事实。
2、《缴费通知书》、《律师函》各1份（均系复印件，与原件核对无异），欲证明被告欠原告物业费、垃圾清运费，原告进行催费的事实。
3、《收款收据》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告已统一向环卫站缴纳生活垃圾费、清运费的事实。
4、照片8份（机打件）、《工作联系函》1份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告对环福山庄小区已尽职尽责提供物业服务的事实。
5、《关于环福山庄业主养鸡的情况说明》（复印件），欲证明原告对环福山庄养鸡的问题进行了管理，因为原告没有执法权，因此联系社区进行了管理的事实。
6、2013年9月至2015年10月环福山庄小区佳和物业公司《电费缴费单》32份（复印件，与原件核对无异）、水泵《发票》2份（复印件，与原件核对无异），欲证明原告对环福山庄小区供水进行加压的事实，系其收取水泵加压费的依据。
经质证，被告米凌对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性无异议。对证据3《收款收据》的真实性不清楚。对证据4照片的真实性认可，但原告没有尽到职责。《工作联系函》的真实性不认可，被告家漏水跟原告谈了无数次，没有人来跟被告维修，太阳能漏水，导致常年没有热水使用，还浪费好多水。对证据5《关于环福山庄业主养鸡的情况说明》不认可，原告对这个没有进行管理过，原告的工作人员都在里面养鸡养鸭。对证据6的《电费缴费单》不认可，认为这个费用原告已经算入公摊水电费内，所以不应该再收取。对《水泵发票》不认可，认为原告的发票时间是2014年9月24日，被告已经搬进去住了两年了原告才买的水泵，时间对不上。不应该收取增压费，这是小区的配套设施。
被告为证明其答辩主张，向本院提交以下证据：
1、照片4份（打印件），欲证明被告房子从室内装修好通水就开始漏水，室内家具墙面全部被水泡烂，通知物管无数次，无人理睬的事实。第一张照片是卫生间里的照片，水是从管子的上口漏出来的，是被告住进去后才漏的，找物管，物管没有找楼上的住户解决。楼上的住户是知道的，被告曾经找楼上住户，楼上住户让被告找物管。漏了一两年了。水是脏水，是楼上洗脸的脏水，一个月要接两盆左右。
2、照片5份（打印件），欲证明住户在小区内养鸡，有患有传染病的潜在危险，楼下绿化无人管理，寸草不生，小区停车没有规划，经常被堵的事实。
3、照片7份（打印件），欲证明小区搭棚，棚内养鸡，住车库的人在内拉屎拉尿，棚内电箱不规范，电缆线裸露在外，小孩子玩耍存在危险，水沟从来不清理，登革热高峰期也不见有人做预防，小区丢失的财务物管一概不管，消防管没有水的事实。
经质证，原告对被告提交的证据1的照片（即证据第1-4页）的真实性、合法性、关联性不认可，反应不出来是不是在原告接管的期间装修完，不在原告管理期间发生的事情不该原告负责。对证据2（即证据第5-9页）的第5、6、7页的照片三性认可。原告接管时候垃圾成山，政府和开发商找到原告公司要求原告进行管理，原来加压泵三天两头出事，养鸡问题成灾，原告重装小区监控，原告对小区各个设施进行了完善，都是原告垫资在做，原告已经尽力服务，存在的瑕疵原告正在进行改善。其他照片三性不认可。照片中车库至今由开发商的工作人员使用，没有出售。证据3（即证据第10-16页）七张照片的三性不认可。有的照片中是还在施工的单位所使用的简易卫生间。有的照片是施工人员住的地方，三期是要到2017年才能完成。
对以上证据，本院评判认为，对原告提交的证据1系佳和物业公司与宏盛公司于2013年10月17日签订的《环福山庄小区物业服务委托合同》及《补充协议》，可证实原告受宏盛公司委托对环福山庄小区提供物业服务的事实，经被告质证认可，本院予以采信。证据2的《缴费通知书》、《律师函》，可证明原告于2015年5月5日及2015年11月13日通过向被告发送《缴费通知书》、《律师函》的方式向被告催交相关费用的事实，经被告质证认可，本院予以采信。证据3《收款收据》可证实原告于2015年4月10日向勐腊县环卫站缴纳卫生费130000元的事实，本院予以采信。证据4的照片，经被告质证认可，本院予以采信；《工作联系函》可证实原告将业主投诉向开发商汇总，要求开发商进行整改的事实，本院予以采信。证据5《关于环福山庄业主养鸡的情况说明》，被告质证不认可，该证据系原告单方制作且无致送单位签收手续，本院不予采信。证据6原告2013年9月至2015年10月环福山庄小区佳和物业公司《电费缴费单》及购买水泵的《发票》，可证实原告对小区生活用水进行加压的事实，本院予以采信。对于被告提交的证据1的关联性无法确认，本院不予采信。证据2、3，可证实有部分住户在小区内养鸡，绿化管理差，小区停车缺乏规划，电箱不规范，电缆线裸露，水沟清理不及时等事实，本院予以采信。
根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：
宏盛公司于2013年10月17日与佳和物业公司签订《环福山庄小区物业服务委托合同》及《补充协议》，宏盛公司委托佳和物业公司于2013年10月1日起至2016年10月1日止对环福山庄小区提供物业服务。该合同对物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的承接验收、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、合作方式及其他事项作出约定。其中合同第三章“服务费用”约定，物业管理服务费住宅按0.65元/㎡/月收取，楼道卫生清扫费2层120元/户/年，3层130元/户/年，4层140元/户/年，5层150元/户/年，6层160元/户/年，以此递增。预收二次加压费200元/户/年，水池清洗费60-80元/户/年。垃圾二次处置费（实际收取标准按勐腊县环卫绿化处实际的标准执行）住宅按15元/月/套收取。佳和物业公司于2015年5月5日和2015年11月13日向米凌发出《缴费通知书》和《律师函》，要求米凌交纳2013年10月1日至2015年9月30日的物业费2016元、垃圾清运费360元、公摊水电费200元、水池清洗费120元、楼道卫生费240元、水泵加压费400元，合计3336元。该费用米凌至今未缴纳。
本院认为，物业服务具有综合性、专业性、有偿性及公益性的特点，因此物业服务合同的各方当事人均应本着诚实信用原则认真履行合同义务，共同维持小区秩序，以最大限度地维护各方当事人的合法权益。在本案中，原告的物业服务权限来源于与建设单位宏盛公司签订的《环福山庄小区物业服务委托合同》，该环福山庄小区尚未成立业主委员会，原告为被告提供的服务属于前期物业服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，宏盛公司于2013年10月17日与佳和物业公司签订《环福山庄小区物业服务委托合同》对本案业主具有约束力。根据该合同第三章“服务费用”的约定，物业管理服务费住宅按0.65元/㎡/月收取，楼道卫生清扫费2层120元/户/年，3层130元/户/年，4层140元/户/年，5层150元/户/年，6层160元/户/年，以此递增。预收二次加压费200元/户/年，水池清洗费60-80元/户/年。垃圾二次处置费（实际收取标准按勐腊县环卫绿化处实际的标准执行）住宅按15元/月/套收取。根据《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。原告已通过发出《催费通知书》、律师函等形式进行了催交，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”及第九条第二款“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理”的规定，对于原告诉请的物业管理服务费、楼道卫生清扫费、二次加压费、水池清洗费，本院依据《环福山庄小区物业服务委托合同》中约定的标准支持2013年10月1日至2015年9月30日的物业费2004.29元、楼道卫生费240元、水池清洗费120元、水泵加压费400元。对于原告诉请的360元垃圾清运费问题。宏盛公司于2013年10月17日与佳和物业公司签订《环福山庄小区物业服务委托合同》中约定，垃圾二次处置费住宅按15元/月/套收取，实际收取标准按勐腊县环卫绿化处实际的标准执行。在本案中，原告未提交勐腊县环卫绿化处实际收费标准，导致该费用缺乏证据支持，应当依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，承担举证不能的法律后果，故本院对原告诉请的360元垃圾清运费不予支持。对于原告诉请的公摊水电费200元，因原告并未向本院提交证据予以证实其收取公摊水电费的依据，故本院对原告要求被告支付200元公摊水电费的诉讼请求不予支持。对于被告辩称且在庭审中证实的原告在服务过程中存在部分住户在小区内养鸡，绿化管理差，小区停车缺乏规划，电箱不规范，电缆线裸露，水沟清理不及时等问题。从《环福山庄小区物业服务委托合同》的相关约定看，物业服务合同对物业服务企业管理和服务的义务约定较为概括，导致业主与物业公司对物业管理和服务的标准认识上存在较大差异。本院认为，在被告实际上接受了原告服务，且物业公司不存在违法或根本违约的情况下，不应当成为被告不缴纳物业服务费的理由。对于被告在答辩中提到的房屋漏水、小区财务被盗等问题，被告未提交证据予以证实同时亦超出了本案的审理范围，本院不予评判。但从被告的答辩及庭审情况看，原告提供的物业服务确实与被告的要求有一定的差距，说明原告的服务有一定的改进空间，原告在以后的工作中应加强与业主的沟通，及时回应业主诉求，不断改进物业服务，被告应按期履行缴费义务，共同塑造和谐、稳定、融洽的居住氛围。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：
一、被告米凌在本判决生效之日起10日内支付原告勐腊佳和物业服务有限公司2013年10月1日至2015年9月30日的物业费2004.29元、楼道卫生费240元、水池清洗费120元、水泵加压费400元，合计2764.29元。
二、驳回原告勐腊佳和物业服务有限公司的其他诉讼请求。
若负有义务的当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，因本案适用简易程序审理，减半收取25元，由被告米凌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。
双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。
审判员 孙尉钧
二〇一六年四月十日
书记员 李 娅