北京市平谷区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）京0117执异65号
案外人北京丹耀房地产有限公司，住所地北京市东城区王府井大街176号610室。组织机构代码60005XXXX。
法定代表人尹正友，破产管理人组长。
委托代理人李宏奇，北京市炜衡律师事务所律师。
委托代理人王道彦，北京市炜衡律师事务所律师。
申请执行人刘月霞，女，1967年1月15日出生，汉族，北京市朝阳区人，住北京市朝阳区。
委托代理人杨吉明，北京市金栋律师事务所律师。
被执行人北京新府和信投资管理有限公司，住所地北京市东城区王府井大街172号丹耀大厦608室，组织机构代码69634XXXX。
法定代表人李林锴，执行董事。
委托代理人李云平，北京新府和信投资管理有限公司员工。
被执行人李林锴，男，1968年4月21日出生，汉族，辽宁省大连市人，住辽宁省大连市西岗区。
委托代理人李云平，北京新府和信投资管理有限公司员工。
被执行人贺新，女，1968年12月8日出生，汉族，北京市海淀区人，住北京市海淀区。
委托代理人叶竞争，河北百诺律师事务所律师。
申请执行人刘月霞与被执行人北京新府和信投资管理有限公司（以下简称新府和信公司）、李林锴、贺新民间借贷纠纷执行一案，案外人北京丹耀房地产有限公司（以下简称丹耀公司）对本案提出案外人异议，本院依法进行了审查，现已审查终结。
案外人丹耀公司称，申请执行人刘月霞与被执行人新府和信公司、李林锴、贺新民间借贷纠纷一案，平谷法院执行（2016）京0117执1922号案件，需要对北京市东城区王府井大街XXX号XXX大厦的相关房屋进行拍卖。但是，北京市东城区王府井大街XXX号XXX大厦全部房屋的土地使用权仍然登记在丹耀公司名下。丹耀公司根据民事诉讼法第二百二十五条和第二百二十七条的规定提起异议，理由如下：《物权法》第一百四十七条规定：”建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”《不动产登记暂行条例》第三条规定：”不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”第六条规定：”不动产登记薄以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记薄。”第二十条规定：”不动产登记机构应当根据不动产登记薄，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。”第三十三条规定：”本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记薄继续有效。”第三十五条规定：”本条例2015年3月1日起施行。”《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：”房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”《国土资源部关于启用不动产登记薄证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25号）第一条第（一）项规定：”自2015年3月1日起，全面启用统一的不动产登记薄证样式。不动产登记薄证样式包括《不动产登记薄》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》和《不动产登记申请审批表》，具体样式、内容及使用填写说明见附件。”根据以上法律、法规、规章的规定，自2015年3月1日起，对于房屋登记而言，不动产登记部门将只能核发《不动产权证书》，不能分别核发《房屋所有权证》和《国有土地使用证》。转让房屋的，买受人不能再象以前那样分别取得其所受让房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，而是只能取得其所受让房屋的《不动产权证书》，即所谓的”二证合一”。在（2016）京0117执1922号案件中，被执行人新府和信公司和被执行人北京新府金鼎投资管理有限公司仅仅取得了相关房屋的《房屋所有权证书》，并没有取得相关房屋占用土地的《国有土地使用证》。因此，在相关房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》的权利人不一致的情况下，如果贵院依据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第二十三条的旧的规定拍卖相关房屋，明显不符合上述法律、法规和规章的新的规定，其结果将导致买受人既不能按照旧的规定取得相关房屋的《房屋所有权证书》，也不能按照新的规定取得相关房屋的《不动产证书》，最终损害买受人的利益。综上所述，由于《不动产登记暂行条例》的实施，如果贵院单独拍卖相关房屋的所有权，不动产登记部门将不能为买受人单独办理相关房屋的《房屋所有权证书》，买受人的权利将不能实现；如果贵院将相关房屋的所有权及其土地使用权一起拍卖，必将损害丹耀公司的合法权利，最终损害丹耀公司的39家破产债权人的合法权利。为完成关于丹耀公司的破产案件的清算工作，维护丹耀公司的39家破产债权人的合法权利，避免引发社会不稳定因素，丹耀公司请求中止对北京市东城区王府井大街XXX号XXX大厦相关房屋的强制执行。
为支持其主张，异议人丹耀公司向本院提交了以下证据：京东国用（2013）出第XXX号《国有土地使用证》。
申请执行人刘月霞称，丹耀公司提出的执行异议是没有道理的。理由如下：一是2015年最高法院有个关于执行异议的司法解释，规定法院在执行过程中关于不动产的确定是以登记部门的登记为准的。本案中涉案的房屋是登记在新府和信公司名下，房屋部门也为申请人办理了相关抵押登记，所以说依照这个登记，房屋权属人就是新府和信公司，平谷法院判决书第6页对这个有认定。二是新府和信公司获得房地产是从丹耀公司获得的，据我们了解，北京城区的楼房大部分只办理房屋权属证书，而没有办理土地证，这是现状。第三点，对于涉案房屋是丹耀公司转移到新府和信公司的，但土地证没有变更，丹耀公司应该继续配合办理转移手续，而不是提出执行异议申请。综上，刘月霞认为应该驳回执行异议申请，请求法院继续查封和处置查封的财产。
被执行人李林锴称，李林锴要求法院驳回丹耀公司的请求，理由如下：第一，新府和信公司和丹耀公司之间有转让合同，丹耀公司已经把房产过户到新府和信公司名下，新府和信公司是涉案房产的实际所有人。第二，新府和信公司和刘月霞之间的借贷案件，新府和信公司用涉案房屋在东城区房屋管理部门作了抵押登记，这是事实，证明这个抵押是受国家保护的，新府和信公司的抵押手续是没有错误的。第三，土地产权还在丹耀公司名下，抵押的也只是房屋，抵押手续没有问题，拍卖房产也是没有问题的。涉案房屋2000年左右就在二中院破产了，二中院曾组织两次拍卖，均没拍卖成功，后新府和信公司和丹耀公司在二中院达成调解，二中院出具协执，给该房产过户，所以当时没有进行土地变更。第四，查封的东城区王府井大街XXX号10层1019号、1008号、1012号房产过户，但是每间房有一个房产证，土地证整个大厦在一个证上。丹耀大厦比较特殊，是个多业主的大厦，新府和信公司只买了一部分，商业面积还是在原来业主手里，没有产权证的状态，除了新府和信公司外其他业主都只是一个买卖合同，并没有产权证，这是一个历史遗留问题。这个大楼属于违建，没有政府的规建手续，新府和信公司补缴了相关款项。综上，李林锴请求驳回丹耀房地产的异议申请，请求法院继续查封和处置财产。
被执行人新府和信公司答辩意见同李林锴。
为支持其主张，新府和信公司、李林锴提交了以下证据：2009丹耀转字第XXX号房屋转让合同。
被执行人贺新称，不了解相关情况，没有任何意见。新府和信公司与丹耀公司确实签订过合同，但不清楚具体情况。
被执行人贺新未提交证据。
经审查查明：本院于2015年5月13日作出（2015）平民（商）初字第01945号民事判决书，一、被告北京新府和信投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告刘月霞借款三千九百八十九万二千三百三十七元八角，并自二〇一四年七月二十九日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍支付上述借款的利息至借款实际还清之日止；二、被告北京新府和信投资管理有限公司逾期不偿还上述借款本息，原告刘月霞有权以被告北京新府和信投资管理有限公司已办理抵押登记的坐落于北京市东城区王府井大街XXX号10层1019号的房屋（房屋他项权利证编号为X京房他证东字第X**号）、坐落于北京市东城区王府井大街XXX号10层1008号的房屋（房屋他项权利证编号为X京房他证东字第X**号）、坐落于北京市东城区王府井大街XXX号10层1012号的房屋（房屋他项权利证编号为X京房他证东字第X**号）折价或以拍卖、变卖上述抵押财产所得的价款在本判决主文第一项确定的债权范围内优先受偿；三、被告李林锴、贺新对被告北京新府和信投资管理有限公司本判决主文第一项的付款义务在原告刘月霞就上述判决主文第二项确定的抵押财产折价或以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿后仍不能清偿部分承担连带保证责任；四、被告李林锴、贺新承担本判决主文第三项确定的连带保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向被告北京新府和信投资管理有限公司追偿；五、驳回原告刘月霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费十二万六千七百元，由原告刘月霞负担一万三千一百一十元，被告北京新府和信投资管理有限公司负担十一万三千五百九十元（于本判决生效后七日内交纳）。因新府和信公司等未履行判决确定的义务，刘月霞向本院申请强制执行，本院于2016年3月16日立案执行。执行中，本院于2016年5月9日轮候查封新府和信公司名下位于东城区王府井大街XXX号10层1019号、1008号、1012号房屋，期限自2016年5月9日至2019年5月8日。后案外人丹耀公司以上述理由向本院提出执行异议。
本院认为，案外人异议的成立以案外人对执行标的享有足以排除强制执行的实体权利为前提。已登记不动产的权属认定，按照不动产登记簿判断。因本案涉案不动产登记在新府和信公司名下，新府和信公司未履行生效法律文书确定的义务，本院对其采取名下采取查封措施并无不妥。案外人以丹耀大厦全部房屋的土地使用权仍然登记在案外人名下为由提出案外人异议，不足以排除本案强制执行。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款，裁定如下：
驳回案外人北京丹耀房地产有限公司的异议申请。
案外人、当事人如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审 判 员 孙 瑜
人民陪审员 丁宝顺
人民陪审员 郭立红
二〇一七年七月十七日
书 记 员 贾小颖