广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1232号
上诉人(原审被告)：朱丽芳，女，汉族，1984年9月17日出生，住址：深圳市宝安区。
委托代理人：吴锋彬，系广东标远律师事务所律师。
委托代理人：黄海飞，系广东标远律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：叶百维，男，汉族，1966年9月13日出生，住址：惠州市惠城区。
委托代理人：陈建安，系广东东舟律师事务所律师。
原审第三人：刘瑞，男，汉族，1977年12月2日出生，住址：广东省博罗县。
上诉人朱丽芳与被上诉人叶百维及原审第三人刘瑞因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
当事人原审的意见
2015年1月30日，原审原告叶百维向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、被告向原告双倍返还购房定金人民币100000元及利息（从2014年1月26曰起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。
主要事实和理由是：原、被告双方于2014年1月25曰签订《买卖房屋协议》，约定被告将其名下位于惠州××××号润宇豪庭A座1单元2702房转让给原告，转让金额为人民币玖拾叁万捌仟元（938000元）整，合同签订当天原告向被告支付了购房定金人民币伍万元(50000元）整，并约定在2014年3月10曰前对双方买卖房屋协议进行公证。同日，原、被告与惠州市隆塬房地产代理公司签订《委托代办合同》约定由惠州市隆塬房地产代理公司代为办理房产过户手续，但从签订合同之日起至同年7月间，原告及隆塬公司业务代表曾某多次催促被告协助办理房产查档及过户手续，但被告均拒绝配合。同期间，原告要求被告协助对双方的买卖房屋协议进行公证，以方便隆塬公司能办理过户手续，但被告同样拒绝配合。综上所述，由于被告拒绝履行买卖房屋协议义务，已严重损害原告的合法权益，根据双方协议约定，被告应当按收取定金的双倍向原告赔偿损失，请求法院判如所请。
被告朱丽芳辩称：一、原告违约在先，依法应当承担违约责任。1、被告与原告之间的房屋买卖合同是合法有效的。（1）2014年1月25日被告与原告在中介隆源地产处，签订《委托代办合同》约定：a.过户前产权人合法持有《商品房买卖合同》号码为惠州(2009)00012434；b.签订本合同之日起3个工作日之内甲方（朱丽芳）将产权过户、按揭贷款所需要的全部资料递交给乙方（叶百维)；双方对于其他事项均有约定。同日，被告与原告签订《买卖房屋协议》，约定：a.以938000元将争议房屋卖给原告；b.原告支付定金50000元；c.违约责任：买房违约定金不予退回，卖方违约需双倍返还买方。（2）《买卖房屋协议》、《委托代办合同》签订后，被告依约定于2014年1月25日将《商品房买卖合同》号码为惠州（2009）00012434交付给原告，原告于同日出具《收条》一份，证实收到被告的《商品房买卖合同》号码为惠州（2009)00012434。
2、原告违约。(1)被告依约定于2014年1月25日将《商品房买卖合同》号码为惠州（2009）00012434交付给原告。被告已经履行合同约定的交付义务。(2)原告违约。合同签订后，被告多次督促原告办理过户手续，但是原告一直没有履行，被告于2014年8月27日通过挂号信的形式催告(XA87571007644)：原告收到被催告函后五日内办理过户手续。但是，原告收到该催告函后，没有办理过户手续，已经违约。3、被告收取的定金伍万元不予退还。因原告违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定和《买卖房屋协议》第六条的约定，被告收取的定金伍万元不予退还。二、被告要求原告继续履行《买卖房屋协议》，支付购房款人民币玖拾叁万捌仟元整。
第三人称：知晓并同意被告将该房屋卖给原告。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明：原、被告双方于2014年1月25日签订《买卖房屋协议》，原告向被告购买位于惠州××××号润宇豪庭A座1单元2702房，总价款为人民币938000元。合同中约定双方应于2014年3月10日前对买卖房屋协议进行公证，并约定买方违约定金不予退回，卖方违约需按定金双倍返还给买方。合同签订当天，原告向被告支付了购房定金人民币50000元，被告向原告出具书面《收据》一份。当天，原、被告并与惠州市隆塬房地产代理公司签订《委托代办合同》约定由惠州市隆塬房地产代理公司代为办理房产过户手续，被告将《商品房买卖合同》原件交给了原告保管，原告出具了书面《收条》一份。现原告以被告被告拒绝履行买卖房屋协议义务为由诉至本院，请求判如所请。
原告在庭审中主张，根据《买卖房屋协议》第二条的约定，2014年3月10日前需要对房屋买卖协议进行公证，而被告没有及时履行配合去做公证的合同义务，而导致合同不能继续履行，是被告违约。
被告在庭审中主张，已经履行了《买卖房屋协议》、《委托代办合同》中约定的义务，但原告一直没有办理过户手续，被告多次督促原告办理过户手续，并于2014年8月27日以国内挂号信的方式向原告发了催告函，要求被告及时办理过户手续，但原告一直未履行过户的义务，是原告违约，原告定金不应予以退回。
根据原告的申请，本院准予证人曾某出庭作证。庭审中，证人称，原、被告与其司签订代办合同，代办过户手续。当时房主是说有房产证，后来了解到说是只有合同，没证。但查档有房产证原件，任何人可以去查，如果没有原件，需要业主本人带上身份证原件去查。我司要求被告配合查档，被告称比较忙，一直没有时间过来查档。我司多次催被告过来查档，但是她没有过来。现在已经没有继续往下开展工作了。因为没有查档，就没法确定房产的性质，无法继续往下走。
本院就房屋权属登记信息查询的相关事宜向惠州市房产管理局去函，惠州市房产管理局复函（惠州房函[2015]249号），载明：根据《中华人民共和国物权法》和建住房[2006]244号《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，权利人、利害关系人可以申请查询登记资料。查询房屋权属登记信息，应填写《房屋权属登记信息查询申请表》，明确房屋坐落（室号、部位）或权属证书编号，以及需要查询的事项，并出具查询人的身份证明或单位法人资格证明。查询房屋原始登记凭证的，除提交上述规定的材料外，还应当分别按照下列规定提交有关证明文件：（一）房屋权利人应提交其权利凭证；（二）继承人、受赠人和受遗赠人应当提交发生继承、赠与和受遗赠事实的证明材料；（三）国家安全机关、公安机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门、证券监管部门应当提交本单位出具的查询证明以及执行查询任务的工作人员的工作证件；（四）公证机构、仲裁机构应当提交本单位出具的查询证明、当事人申请公证或仲裁的证明，以及执行查询任务的工作人员的工作证件；（五）仲裁、诉讼案件的当事人应当提交仲裁机构或者审判机关受理案件的证明，受理的案件须与当事人所申请查询的事项直接相关。委托查询的，除按上述规定提交材料外，受托人还应当提交载明查询事项的公证委托书和本人身份证明。
庭审后，被告向本庭提交了由惠州市房产档案馆于2015年6月15日出具的《惠州市房屋权属档案信息查询结果》中载明，房屋所有权性质为：单独所有，抵押情况为：登记时间为2014年4月15日，抵押权人为惠州市惠城区农村信用合作联社，抵押类型为一般抵押，债权数额为439000元，债务履行期限为2009年9月8日。对被告在银行做了房屋抵押贷款的情况原告知悉。
第三人为被告的丈夫，其明确表示知晓并同意被告将该房屋卖给原告。
原审法院判决理由和结果
原审法院认为，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原、被告签订的《买卖房屋协议》中明确约定，双方应于2014年3月10日前对买卖房屋协议进行公证。但从双方当事人签订的协议来看，双方当事人未明确约定对买卖房屋协议进行公证前是否需要进行房屋权属信息查询及由哪一方以何种方式去查询，而双方当事人又因事后不能达成一致意见而产生矛盾，致使买卖合同难以继续履行。对此双方均负有一定责任，现原告明确表示不同意购买涉案房屋，双方不存在继续履行该房屋买卖协议的可能性，被告应该返还原告已经支付的定金。原告认为自己并无过错，并要求被告双倍返还定金，依据不足，法院不予支持。被告认为原告违反合同约定，无权要求返还定金，但仅依据于拨打原告电话的记录和双方约定办理买卖房屋协议公证的日期后即2014年8月27日发出的催告函来证明其履行了其全部的义务，也缺乏充分的事实基础和法律依据，法院对被告的该主张亦不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原、被告双方于2014年1月25日签订《买卖房屋协议》；
二、被告朱丽芳应于判决生效之日起七日内返还原告叶百维定金50000元；
三、驳回原告叶百维的其他诉讼请求。
以上判项如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1150元（原告已预交），由原告叶百维负担575元，被告朱丽芳575负担。
当事人二审的意见
上诉人朱丽芳不服原审判决，向本院提起上诉，请求：
主要事实和理由：1、请依法撤销惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第624号《民事判决书》第二项，对该判项依法予以改判或发回重审；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。
事实与理由:
一、原审法院认为“双方当事人均负有一定责任”的说法是错误的;
上诉人履行了《委托代办合同》约定的义务。2014年1月25日,上诉人与被上诉人在中介隆源地产处签订《委托代办合同》约定:4、签订本合同之日起3个工作之日内甲方将产权过户、按揭贷款所需要的全部资料递交给乙方。上诉人依约定于2014年1月25日将《商品房买卖合同》号码为惠州(2009)00012434和上诉人的身份证复印件交付给被上诉人,上诉人的义务履行完毕。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同,自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”规定,上诉人已经履行了协议约定的义务。原审法院判决上诉人负有一定责任于法无据。
二、被上诉人违约在先,依法应当承担违约责任。
1、《委托代办合同》是合法有效的。
(1)2014年1月25日上诉人与被上诉人在中介隆源地产处,签订《委托代办合同》约定:第一条物业基本概况3过户前产权人合法持有《商品房买卖合同》号码为惠州(2009)00012434;第二;委托方式及费用4、签订本合同之日起3个工作之日内甲方将产权过户、按揭贷款所需要的全部资料递交给乙方;双方对于其他事项均有约定:
(2)被上诉人在签字后依约定支付定金50000元。
(3)上诉人依约定将《商品房买卖合同》号码为惠州(2009)00012434交付给被上诉人。《买卖房屋协议》、《委托代办合同》签订后,上诉人依约定于2014年1月25日将《商品房买卖合同》号码为惠州(2009)OO012434交付给被上诉人,被上诉人于同日出具《收条》一份:证实收到上诉人的《商品房买卖合同》号码为惠州(2009)00012434。
2、被上诉人违约。
(1)上诉人依约定将《商品房买卖合同》号码为惠州(2009)00012434交付给被上诉人,被上诉人于同日出具《收条》一份，证实上诉人已经以约定履行了义务。
(2)被上诉人违约。合同签订后,上诉人于2014年3月份开始多次督促被上诉人办理过户手续,但是被上诉人一直没有履行,上诉人于2014年8月26日通过挂号信的形式催告(ⅩA87571OO7644):被上诉人于收到被催告函后五日内办理货后手续,但是,被上诉人均没有办理过户手续,已经构成违约。
3、上诉人不予退还5万元定金有事实和法律依据。
在2014年1月25日上诉人与被上诉人之间签订《买卖房屋协议》第六条违约责任:“买方违约定金不予退回,卖方违约需安定金双倍返还买方”约定及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定,上诉人有理由不予退还定金5万元整。
4、原审法院不采纳上诉人的《电话通讯记录》和《催告函》等证据是错误的。
上诉人提交了2014年4月份上诉人夫妻与被上诉人的《电话通讯记录》和《催告函》,原审法院对此不予采纳是错误的。依据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第九十条规定,被上诉人应当承担举证不能的责任。
综上所述,上诉人认为:上诉人已经履行了《买卖房屋协议》、《委托代办合同》约定的义务;被上诉人违约在先,依约定和担保法的规定,上诉人不予退还5万元定金有法律依据。原审法院判决第二项错误,依法应当予以改判或发回重审。
被上诉人叶百维答辩称:对一审查明的事实及处理均没有异议。
原审第三人刘瑞未发表意见。
本案二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院查明的事实、判决理由和结果
本院除查明一审查明的事实外，还查明：本案二审中叶百维主张朱丽芳的违约主要是没有按照约定办理公证，只向中介机构出具了委托书而未办理公证的，无法证实朱丽芳、刘瑞产权人的身份，中介也无法作为代理人进行相关交易活动。朱丽芳称，当初中介是做了要办公证，但是用途并不清楚，到了诉讼中才知道是办过户手续的需要。
对于一审法院向惠州市房产管理局发函后，该局回函称“委托查询的，除按规定提交材料外，委托人还应当提交载明查询事项的公证委托书和本人的身份证明”。对于以上内容，双方当事人均称没有意见。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷，朱丽芳作为出卖人、叶百维作为买受人，双方签订的《买卖房屋协议》是其真实意思表示，也不违反国家法律的强制性规定；刘瑞作为共有人，也同意出卖涉案房屋。因此，该合同合法有效，双方当事人均应当遵守。在一审作出解除双方合同、朱丽芳返还收取的定金判决后，只有朱丽芳针对是否应当返还定金的问题提出上诉。因此，本案二审争议的焦点问题是：合同履行中是谁的原因导致不能继续履行的责任问题。
从本案已经查明的事实来看，《买卖房屋协议》签订后，朱丽芳交付给叶百维的只是朱丽芳购买涉案房屋的《商品房买卖合同》原件，该房屋则因按揭贷款抵押登记在惠城区农村信用社名下。在这种情形下，朱丽芳与叶百维共同委托中介机构办理过户手续的，既要以朱丽芳的名义向抵押权人申请提前偿还朱丽芳名下贷款、涂消抵押登记，也要以朱丽芳的名义向房管部门申请过户手续。根据一审中房管部门的回函，除当事人自己外，中介机构仅仅进行产权查询都需要委托人提交经公证的委托书；中介机构受委托代为办理过户登记的，更加需要出卖人签署的经过公证的委托书。朱丽芳作为出卖人，有义务按照约定办理公证并将相关手续提交给中介机构，以便其根据约定办理相关交易。本案一审中，中介机构的经办人已经出庭作证证明，是朱丽芳经过多次催促均未办理委托公证。该中介机构的工作人员，是受双方委托办理涉案房屋过户手续，并无存在与任何一方当事人关系孰好孰坏的利益冲突，做提交的证人证言可以作为定案的依据。既便朱丽芳在2014年8月27日及此前通过电话向叶百维进行过沟通和催告，但是在朱丽芳自己没有办理好公证的情况下，叶百维及中介都是无法推进下一步工作的。因此，本案主要是由于朱丽芳履行义务不及时、不完整导致的争议，但根据双方签订的《房屋买卖协议》，仅写明于2014年3月10日前做公证，具体做什么公证、由谁参加做公证并未明确约定，故一审认定双方均负一定责任并无不当。
综上所述，上诉人朱丽芳的上诉主张没有事实依据和法律依据，对其上诉请求本院不予支持。本院对一审法院的判决予以维持。依照《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币1050元，由上诉人朱丽芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 郭志文
审判员 赖锦荣
审判员 郑 杰
二〇一五年十一月二十日
书记员 彭科梅
附：相关裁判依据：
1、《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条
原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。
2、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；