北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初21948号
原告（反诉被告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区天坛路55号1幢403。
法定代表人刘敬，董事长。
委托代理人王伟，男，1978年5月15日出生，汉族。
被告（反诉原告）张梦兰，女，1959年11月1日出生，汉族，住北京市朝阳区。
委托代理人田佳丽（张梦兰之女），1985年7月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。
原告（反诉被告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司（以下简称开兴辰公司）与被告（反诉原告）张梦兰（以下称姓名）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员甄玉斌独任审判，公开开庭进行了审理。开兴辰公司的委托代理人王伟，张梦兰及其委托代理人田佳丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
开兴辰公司诉称：2009年7月11日，开兴辰公司与张梦兰签订《物业管理服务委托合同》，约定：开兴辰公司为张梦兰位于北京市朝阳区弘善家园X号房屋（以下简称X号房屋）提供物业服务，张梦兰给付开兴辰公司物业服务费。合同签订后，开兴辰公司履行了物业服务义务，但张梦兰至今未给付2010年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费。故开兴辰公司诉至法院，要求张梦兰给付5461.19元物业服务费，并支付546.12元违约金。
张梦兰辩称并反诉称：张梦兰于2009年入住X号房屋，自入住开始，每逢大风天气，在主卧就会听见楼顶有规律的铁物撞击声。张梦兰曾多次要求开兴辰公司进行检查修缮，但未能得到解决，这严重影响了张梦兰的休息，损害了张梦兰的健康。且入住当年，X号房屋的屋顶就发生了大面积渗水。2012年7月21日下大雨，雨水从主卧的房顶顺墙壁流入室内，居室的墙壁、吊顶、木地板、家具、衣物等物品被浸泡受损，部分供电线路也发生短路至今无法使用。张梦兰曾多次要求开兴辰公司进行维修，但问题至今未能得到解决。开兴辰公司还在修复楼顶作业时，将张梦兰家阳台的吊顶及墙砖破坏，至今未进行修复。另外，311号楼的地下自行车库大门被上锁，房屋被出租，张梦兰不得不将自行车放在单元门口。2013年，张梦兰丢失了3辆自行车。开兴辰公司未按约定履行合同义务，给张梦兰造成了巨大损失。故张梦兰不同意开兴辰公司的诉讼请求，并提出反诉，要求开兴辰公司对X号房屋主卧及相连的阳台的屋顶进行维修至不渗漏为止；对主卧、次卧、客厅墙壁上短路的电源线进行修复；查找主卧噪音的来源并进行修复；重新粉刷主卧的墙壁、房顶、更换主卧地板、窗框、更换阳台墙砖、吊顶；赔偿衣柜受损的损失6800元。
开兴辰公司针对反诉辩称：张梦兰从未就其反诉提出的房屋质量问题向开兴辰公司报修，开兴辰公司也没有派人对上述问题进行过修复。据开兴辰公司了解，张梦兰曾向房屋的开发商报修过，但开发商不再进行修缮。房屋质量问题与开兴辰公司无关，张梦兰应找开发商解决。开兴辰公司不同意张梦兰的反诉请求。
经审理查明：2009年8月4日，开兴辰公司与张梦兰签订《物业管理服务委托合同》，约定：由开兴辰公司为1013号房屋提供物业服务，张梦兰给付开兴辰公司物业服务费；1013号房屋的建筑面积为74.01平方米；年物业费标准为1365.30元；张梦兰初次交纳物业费时间，即领取入住通知单之日，以后以上一年度交费时间为依据，10日内缴纳物业管理费；张梦兰不按约定收费标准和时间交纳相关费用的，从逾期之日起按日万分之二点一缴纳违约金；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，开兴辰公司为1013号房屋所在小区提供了物业服务。张梦兰未给付2010年8月1日至2014年7月31日期间的物业服务费。
案件审理过程中，张梦兰提供了报案证明、照片等证据，证明因311号楼的车库上锁，其不得不将自行车放在楼道中，导致自行车被盗。开兴辰公司对上述证据的真实性不持异议，但表示这与开兴辰公司催缴物业费无关。
张梦兰还提供了照片、视频资料等证据，证明在2009年入住时1013号房屋的屋顶就发生了渗漏，室内装修受损；另外，室外刮大风时，在主卧可以听到金属撞击声。开兴辰公司认为，仅凭视频资料，无法确定噪音的来源是否存在人为因素，且上述问题属于房屋的设计和质量问题，应找开发商解决。案件审理过程中张梦兰表示，其曾就房屋渗漏问题找过开发商和开兴辰公司，后虽有维修人员进行维修但并没有修好，其也不知道维修人员是开兴辰公司指派还是开发商指派。开兴辰公司则表示，其从未曾接到过张梦兰的报修，也未派人进行过维修。张梦兰未提供其曾向开兴辰公司报修的相关证据。案件审理过程中张梦兰表示，其不申请对衣柜受损的损失金额进行评估。
2016年7月20日北京降暴雨。次日，本院组织双方当事人对涉案房屋进行现场勘验。经勘验，X号房屋阳台的东北角排雨管顶端的封闭装修被部分拆除，排雨管与楼顶面的接缝处潮湿；主卧的东南角和西北角各有一片水渍，但勘验时已完全干燥。因当日风力不大，未能听到张梦兰所称的金属撞击声。开兴辰公司放弃参加勘验过程，并愿意就此自行承担责任。
上述事实，有《物业管理服务委托合同》、照片、视频资料及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：开兴辰公司与张梦兰签订的《物业管理服务委托合同》的内容不违反国家相关法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。合同签订后，开兴辰公司履行了物业服务义务，张梦兰亦应给付开兴辰公司物业服务费。现开兴辰公司要求张梦兰给付物业服务费的诉讼请求合法有据，本院予以支持。考虑到开兴辰公司提供的物业服务确有瑕疵，对开兴辰公司要求张梦兰支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
311号楼的屋顶属于开兴辰公司的维护范围，其应对X号房屋阳台东北角排雨管与楼顶面接缝处的渗漏问题进行维修。现没有证据证明，排雨管顶端的封闭装修是被开兴辰公司破坏，张梦兰要求开兴辰公司修复此处的装修，缺乏事实依据，本院不予支持。
根据张梦兰的陈述，X号房屋的屋顶在入住时就存在渗漏问题，且一直未能修复。开兴辰公司作为物业服务公司，并无义务对X号房屋自身存在的质量问题所导致的损害后果承担赔偿责任。张梦兰要求开兴辰公司修复因房屋渗漏受损的房顶、墙面、地面、电路，并赔偿衣柜损失，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。
根据张梦兰的陈述，X号房屋的噪音在入住时即已存在。现没有证据证明，该噪音的产生系因开兴辰公司提供的物业服务不符合合同约定所致，且属于物业服务合同约定应由开兴辰公司负责解决的范围。张梦兰要求开兴辰公司对噪音问题进行修复，缺乏事实依据和合同依据，本院无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）张梦兰于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司二0一0年八月一日至二0一四年七月三十一日期间的物业服务费五千四百六十一元一角九分；
二、原告（反诉被告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内对北京市朝阳区弘善家园311楼4门X号房屋的阳台屋顶渗漏处进行维修，至不渗漏为止，被告（反诉原告）张梦兰负责配合；
三、驳回原告（反诉被告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）张梦兰其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25元，由被告（反诉原告）张梦兰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费25元，由原告（反诉被告）北京市开兴辰物业管理有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 甄玉斌
二〇一六年九月二十一日
书记员 ＸＸ晶