宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）宁01民终2740号
上诉人（原审原告）：宁夏盛泰龙建筑有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区胜利街南桥市场三楼。
法定代表人：盛建军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：盛栗叶，男，1980年10月9日出生，汉族，宁夏盛泰龙建筑有限公司总经理，住宁夏回族自治区青铜峡市。
上诉人（原审被告）：马小青，女，1963年12月18日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市。
委托诉讼代理人：马镛，男，1966年9月2日出生，汉族，个体，住陕西省定边县，系马小青之弟。
被上诉人（原审被告）：张全明，男，1956年12月27日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市，系马小青丈夫。
委托诉讼代理人：马镛，男，1966年9月2日出生，汉族，个体，住陕西省定边县。
上诉人宁夏盛泰龙建筑有限公司因与上诉人马小青、被上诉人张全明房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初9091号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月10日立案后，依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款的规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
宁夏盛泰龙建筑有限公司上诉请求：1.请求撤销原判，发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，证据认定错误。2001年5月26日，宁夏盛泰龙建筑有限公司（以下简称盛泰龙公司）与案外人宁夏兴夏房地产有限公司(以下简称兴夏公司)签订《联合开发建设南桥市场协议书》。2010年2月1日，经宁夏高级人民法院作出（2009）宁民初字第5号民事判决确认盛泰龙公司与兴夏公司就南桥市场属按份共有关系，占有南桥市场规划许可范围内自北向南66.64%的产权。因上诉人自始至终未收取过马小青的定金及租赁费，也未与马小青签订过预租协议，所以盛泰龙公司依据生效的判决书有权向马小青主张收回房屋及在侵权期间对盛泰龙公司造成的侵权损失，共计114200元。但一审法院在审理查明中，明确马小青是与案外人兴夏公司签订的合同，却以马小青占有使用该房屋是基于其与兴夏公司在此之前签订的租赁协议，马小青对涉案房屋并非无权占有为由，而判决由盛泰龙公司承担马小青与案外人兴夏公司签订的预租协议及案外人兴夏公司收取的保证金后果是明显不符合法律规定的。马小青与案外人兴夏公司签订的是意向性的预租协议，而非正式租赁协议，该预租协议在一审判决中，直接认定为租赁合同，明显不符合法律规定；另案外人兴夏公司向马小青收取的保证金，在一审判决中直接认定为保证金抵顶租金，但马小青与案外人兴夏公司签订的预租协议中，明确约定了租金的缴纳及租金抵顶保证金的条件，而非一审判决认定的直接抵顶，因该保证金具有对不及时缴纳租金的约束力及惩罚性，故一审判决认定的保证金直接抵顶行为不符合法律规定，同时该保证金不是盛泰龙公司收取的，马小青无权用该保证金抵顶盛泰龙公司的损失或租金。马小青在2009年9月20日起，就向案外人兴夏公司以每年8000元标准缴纳了32000元的租金，如前期保证金及租金未抵顶清，马小青为何要向案外人兴夏公司开始缴纳租金高达4年之久，通过该组证据，充分证实马小青与案外人兴夏公司就保证金一事已处理完毕。涉案中19、20号房屋，马小青仍在租赁中，而一审法院在未查清事实情况下，认定为马小青未占有，属事实认定错误。二、一审法院适用法律错误。因兴夏公司无权将盛泰龙公司的财产租赁给他人，因此涉案预租协议对盛泰龙公司而言是无效的；盛泰龙公司依据生效的（2009）宁民初字第5号民事判决等生效法律文书依法占有并享有收益的权益是合法的，他人占有的行为，应属侵权。一审法院将案外人签订的合同及收取的保证金判给盛泰龙公司承担后果的判决明显有失公平；案外人兴夏公司诉讼主体资格并未灭失，理应承担自己签订合同的后果。综上，请求撤销原审判决。
马小青、张全明答辩称：马小青于2003年1月8日与兴夏公司签订租赁协议，且缴纳了184000元的保证金，租赁期限是15年，合同约定在合同期内可以转租，每三年约定一次。租赁房屋长达14年，没有听过盛泰龙公司，中间有方成公司来收房租，马小青也一直在交。刚开始是兴夏公司收取房租，中间方成公司又来收房租，现在盛泰龙公司既收房租又要收房。19号、20号房我们从来没有使用过，2005年我们向兴夏公司申请要求退租，兴夏公司一直没有同意。
马小青上诉请求：撤销银川市兴庆区人民法院（2016）宁0104民初9091号民事判决由马小青支付盛泰龙公司损失10376元的错误判决，改判由盛泰龙公司给马小青返还外6号已交房租费32000元，返还内19号、20号所交订金84000元；二、一、二审诉讼费用由盛泰龙公司负担。事实与理由：原审判决已认可马小青与原房主兴夏公司签订了《南桥市场营业房、摊位预租协议》，马小青承租南桥市场室内19号、20号、外6号营业房，并已交付保证金184000元，承租期限为15年；并认可马小青于2009年9月20日至2012年9月15日交付每年租金8000元，合计人民币32000元。因南桥市场管理不善，经营者无利可图，马小青所租的外6号营业房，房租下降为每年6000元，二审法院应予查清，不能一直以每年8000元核算。就每年以8000元计算，马小青共交外6号房租132000元，按照原合同以定金抵房租也是有余的。一审法院有何理由判决马小青给盛泰龙公司10376元，显然有失公平。根据马小青与兴夏公司的合同约定，马小青于2004年、2005年多次向南桥市场管理人提出要求19、20号房屋退租，返还定金，市场管理人至今没有答复。根据盛泰龙公司所说2001年与兴夏公司签订的《联合开发建设南桥市场协议书》规划范围内自北向南66.64%的产权是盛泰龙公司的，生效判决也认可有效，收取的383.3万元的租房保证金双方当时已确认用于市场开发建设，该款具有返还商户的属性，由双方按确认的投资比例享有权利、承担义务。那么一审认定马小青对19号、20号房屋并没有占有，也就是说马小青所交的84000元费用并没有产生，马小青所交房屋定金也应该由盛泰龙公司退还。综上，一审判决显失公平，适用法律不当，明显误判，请求支持马小青的上诉请求。
盛泰龙公司答辩称：马小青、张全明在未确定产权归属的前提下，与他人签订预租协议为由占有盛泰龙公司房产的行为侵犯了盛泰龙公司的合法权益，故马小青、张全明与他人签订的协议对盛泰龙公司无任何法律效力。马小青在2009年已经开始向兴夏公司缴纳租金共计32000元，足以证明马小青与兴夏公司签订的预租协议中涉及的保证金已于2009年前已处理完毕，否则马小青为何在经营了6年后的2009年开始缴纳租金。该行为足以说明马小青在本案中隐瞒了事实。关于内19、20号房屋，在本案中，马小青称并未占用，并要求盛泰龙公司退还所交租金84000元，实属无理，因该二套房屋至今马小青转租他人，而且马小青称2004年、2005年曾向南桥市场管理人提出要求退租而返还定金，既然马小青未占用该房屋，为什么又要在承租二年后，提出退租，充分说明马小青未向法庭如实陈述该两套房屋被马小青实际转租情况。综上，请求驳回马小青的上诉，并支持盛泰龙公司的上诉请求。
盛泰龙公司向一审法院起诉请求：1.二被告停止其对属于原告所有的南桥市场外6号、内4号、内19号、内20号营业房的侵权行为，并退还房屋；2.二被告支付自2010年3月1日至2016年12月31日期间占用属于原告所有的南桥市场营业房的经济损失91000元；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求，请求增加第二项诉讼请求为二被告支付自2010年3月1日至2016年12月31日期间占用属于原告所有的南桥市场营业房的经济损失114200元。
一审法院认定事实：2001年5月26日，原告（原为青铜峡市恒达建筑公司）与案外人兴夏公司签订《联合开发建设南桥市场协议书》一份，该协议约定：双方当事人共同出资联合开发建设南桥市场。2003年1月8日，被告马小青与案外人兴夏公司签订《南桥室内市场营业房、摊位预租协议书》两份，协议约定被告马小青分别承租南桥室内市场19号、20号营业房，其中针对19号营业房，承租期限最长为15年，被告马小青需交保证金42000元，租赁费待工程竣工交付后以实际核准面积计算。前两年租金用保证金抵顶，从第三年开始，三个月一计，先交租金，后使用房屋。每季前10天交清该季租金，超过一日，按1元计算交滞纳金，超过三个月，兴夏公司从被告所交保证金中予以扣除，超过半年，兴夏公司可解除合同，并在保证金中加扣半年租赁费作为违约赔偿。20号营业房的协议约定内容同19号营业房。2003年5月30日，被告马小青与兴夏公司再次签订《南桥室内市场营业房、摊位预租协议书》一份，协议约定，被告马小青承租南桥室内市场外6号营业房，马小青需交付保证金100000元，其他内容约定同19号、20号营业房协议约定内容。在合同签订前及签订后，被告马小青先后向兴夏公司以定金、保证金、押金方式交付款项共计241000元。后被告马小青分别于2009年9月20日，2010年9月21日，2011年9月17日，2012年9月15日向南桥市场支付当年房租8000元，共计32000元，上述费用均由银川南桥市场出具收据并加盖”银川南桥市场”印章。本案在审理过程中，经法院前往南桥市场调查，被告仅实际使用外6号房屋，涉案其余房屋空置。庭审中，被告认为其向兴夏公司交付的保证金应当抵顶租金，抵顶期限为15年，并称其现在并未占有19、20号房屋。
另查明，2007年2月5日，原告为了南桥市场的产权划分将兴夏公司诉至宁夏回族自治区高级人民法院。该院于2010年2月1日依法作出（2009）宁民初字第5号民事判决，判决原告与兴夏公司签订的《联合开发建设南桥市场协议书》有效；原告与兴夏公司对于银川市兴庆区胜利南街友爱路东北角南桥市场建设规划许可范围内建筑面积2322平方米的建筑物有按份共有的权利，原告占有自北向南的66.64%，兴夏公司占有自南向北的33.36%。涉案房屋即属于原告所有部分。原告与兴夏公司针对南桥市场确权后，南桥市场由案外人方诚管理。原告遂于2013年将方诚诉至银川市中级人民法院，请求方诚停止侵权，返还南桥市场的经营权。该案经银川市中级人民法院审理，作出（2013）银民初字第81号民事判决，判决方诚于判决生效之日立即停止对原告宁夏盛泰龙建筑有限公司兴庆区胜利南街友爱路东北角南桥市场建筑规划许可范围内自北向南建筑面积2322平方米建筑物所享有的占有、使用、收益、处分权利的侵害。该判决生效后，原告申请强制执行，银川市中级人民法院于2015年9月14日向银川市南桥市场承租户（人）发出公告，告知各承租户（人）自2015年9月14日起，南桥市场建筑规划许可范围内自北向南建筑面积2322平方米建筑物由原告行使管理权。后因被告未向原告支付租金，故原告诉至法院。
一审法院认为，房屋所有权人依法享有对房屋的使用、收益、处分的权利。本案原告通过司法程序于2010年确认涉案房屋归其所有，但被告马小青占有使用该房屋是基于其与兴夏公司在此之前签订的租赁协议，被告对涉案房屋并非无权占有。被告马小青与兴夏公司签订租赁协议，并向该公司交付保证金。针对外6号房屋，被告交付保证金100000元，但未提交证据证实其与兴夏公司之间对租金数额有所约定，被告在2009年至2012年期间每年均按照8000元的价款支付涉案房屋的租金，截止至银川市中级人民法院发出公告之日，被告再未支付租金，该期间租金应视为被告按合同约定以保证金抵顶租金的方式履行合同。现被告同意继续按约定的15年承租期满后退还原告房屋，因被告承租房屋在原告确权之前，故法院认定被告马小青享有对外6号房屋的占有使用权截止至2018年5月29日，在此期间，被告并未侵害原告的财产权。因银川市中级人民法院于2015年9月14日向银川市南桥市场承租户（人）发出公告，自该日起原告的收益权已经司法确认，故被告应当向原告赔偿自该日起至2016年12月31日期间的经济损失。被告此前一直按照年租金8000元支付，法院酌情以此标准计算，即被告马小青应向原告赔偿经济损失10367元（8000元/年除365天乘473天）。因原告并未举证证明被告马小青现在占有使用内19号、内20号营业房，被告马小青亦不认可其现占有使用该房屋，故对原告要求返还该两套房屋及赔偿经济损失的诉讼请求，不予支持，原告可自行处置。因原告未举证证明被告占有使用或租赁内4号房屋，故对原告针对该套房屋的诉讼请求，不予支持。被告马小青使用涉案房屋是基于其与兴夏公司签订的合同，被告张全明并非合同签订主体，故对原告要求被告张全明承担责任的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、被告马小青于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏盛泰龙建筑有限公司经济损失10367元；二、驳回原告宁夏盛泰龙建筑有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费2430元，由原告宁夏盛泰龙建筑有限公司负担2209元，由被告马小青负担221元。
本院二审期间，上诉人盛泰龙公司提交证据：照片2张、情况说明2份，证明南桥市场18号、19号房屋截止目前由马小青转租，且承租人将租金交由马小青。
马小青、张全明质证称：对上述证据的三性及证明目的均不认可，马小青没有将房屋转租，没有转租的事实。涉案房屋一直空置，也没有锁住，谁想放东西，自己放。没有协议，若是马小青转租，应该拿出转租的协议。
被上诉人未提交证据。
盛泰龙公司二审提交的证据，马小青、张全明不认可，且该组证据无法达到盛泰龙公司欲证明马小青目前占有并使用内19、20号房屋的目的，二审不予采信。
二审查明，一审审理中，马小青提交的其向案外人兴夏公司缴纳保证金、押金的收据载明，马小青共缴纳保证金、押金184000元。
二审查明的其余事实与一审法院认定事实一致，对一审法院认定的事实本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点为马小青使用涉案房屋有无构成侵权及马小青应否向盛泰龙公司支付房屋占用费。本案中，马小青是基于其与案外人兴夏公司在此之前签订的预租协议并向兴夏公司缴纳保证金、押金等形式占有使用涉案房屋，并在使用中，另向南桥市场管理人案外人方诚按每年8000元交纳4年的租金，马小青对涉案房屋的占有使用并非无权占有。在马小青租赁期未满的情况下，盛泰龙公司主张马小青占有使用涉案房屋构成侵权并返还涉案房屋的请求不能成立。关于马小青应否向盛泰龙公司支付房屋占用费问题。1、一审法院未支持盛泰龙公司主张的2010年3月至2015年9月13日期间租金有无错误。盛泰龙公司与兴夏公司于2001年5月26日签订《联合开发建设南桥市场协议书》并经生效判决确定享有对马小青使用房屋的产权。但2015年9月14日银川市中级人民法院强制执行并发出公告前盛泰龙公司并未对马小青租赁使用的房屋行使所有权，马小青对盛泰龙公司享有涉案房屋的所有权亦不知情。马小青占有使用涉案房屋已向兴夏公司缴纳184000元保证金、押金，马小青所提交的其与兴夏公司的协议中未对租金做具体约定，但马小青在2009年至2012年期间每年按照8000元的租金向市场管理人方诚支付涉案房屋的租金。可以证实马小青在2009年至2012年期间是按每年8000元支付外6号房屋租金，实际使用外6号房屋，但并不能证明马小青在2003年至2008年间未使用内19、20号房屋。按照每套房屋年租金8000元的标准，自2003年至2008年期间，以马小青租赁三套房屋计算租金，马小青应承担的租金为144000元（3套房屋×6年×8000元），马小青所缴纳的保证金、押金仍有40000万元剩余，足以抵顶马小青在2013至2015年9月14日期间占有使用外6号房屋的租赁费。盛泰龙公司因无证据证明马小青在2015年9月14日前欠付租金，盛泰龙公司主张由马小青偿付2010年3月至2015年9月13日期间的租金损失，应不予支持，一审法院对此处理并无错误；关于马小青应否自2015年9月14日起向盛泰龙公司支付租金损失问题。一审认定因银川市中级人民法院于2015年9月14日向南桥市场承租人发出公告，自该日起马小青已知盛泰龙公司享有收益权，故马小青应向盛泰龙公司偿付自该日起至此后的占用费用。一审对此认定正确。盛泰龙公司一审中未能提供有效证据证明马小青自2015年9月14日起除使用外6号房屋外，还使用内19、20号房屋，一审法院按照马小青实际使用外6号房屋自2015年9月14日银川市中级人民法院发出执行公告起按年租金8000元标准计算马小青应承担盛泰公司截止至2016年12月31日期间的租金损失，一审法院的处理并无错误，二审审理中，盛泰龙公司亦未能提交有效证据证明马小青实际使用涉案中内19、20号房屋，故盛泰龙公司对一审法院判决由马小青承担的租金损失所提上诉理由不能成立。马小青以其所租的外6号营业房，房租已下降为每年6000元，因马小青未提供有效证据予以证明，故对马小青对年租金标准上诉所提异议，不予采信；对马小青以其所缴纳的保证金足以抵顶一审判决应由其承担的费用10376元，并称一审判决错误的上诉理由。因盛泰龙并未收取马小青的保证金，马小青所交保证金由案外人兴夏公司收取，与盛泰龙公司无关，在盛泰龙公司对涉案房屋行使所有权时，马小青占有使用涉案房屋应向盛泰龙公司支付相应费用，故马小青对此上诉所提异议，本院不予采信；二审中，马小青上诉称盛泰龙公司应承担返还其保证金的责任，因本案审理中马小青未提起反诉，且盛泰龙公司未收取马小青的保证金，盛泰龙公司无返还义务，马小青对此所提异议，不属本案调整的范围。综上，上诉人盛泰龙公司、马小青所提上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2430元，由上诉人宁夏盛泰龙建筑有限公司、马小青各负担1215元。
本判决为终审判决。
审判长 陈勇军
审判员 杨巧玲
审判员 黑 琴
二〇一七年十二月十四日
书记员 袁 萍
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
......
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。