湖南省怀化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘12民终1258号
上诉人（原审被告）:怀化全通房地产开发有限责任公司，住所地湖南省洪江市黔城豪京商业广场主楼十九楼。
法定代表人:罗铨通，系该公司董事长。
委托代理人:杨玉礼，系该公司办公室主任，男，汉族，1947年12月22日出生，住湖南省洪江市安江镇民主路五组124号。
被上诉人（原审原告）:窦松涛，男，1980年7月8日出生，汉族，住湖南省洪江市黔城镇铁坑村*组**号。
上诉人怀化全通房地产开发有限责任公司与被上诉人窦松涛合同纠纷一案，不服湖南省洪江市人民法院（2016）湘1281民初419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月3日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
怀化全通房地产开发有限责任公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回原告诉讼请求；3、被上诉人承担本案的诉讼费。
事实与理由：一、一审法院认定上诉人没有告知被上诉人测绘结果并交纳差价款和维修基金是错误的；二、一审法院认定上诉人拖欠租金是错误的；三、一审法院违约金计算错误；四、一审法院判决解除合同但又不同时判决被上诉人返还租金错误；五、《商铺返租过渡协议》对合同解除条件作了变更。
窦松涛辩称：上诉人的陈述有失真实性，且明显存在违约，请求驳回上诉人的上诉。
窦松涛向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告的合同；2、请求判令被告退还原告本金37091元、办理银行按揭手续费1145元、办证费3690元，共计41926元；3、请求判令被告承担合同规定的该商品房买价总值30%的违约金；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：原、被告于2011年6月10日签订《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》，合同约定,被告将位于洪江市黔城镇豪京国际广场一栋二层043号商铺（地下车库不计层）出售给原告，价格为5880元每平方米，总价为67091元（以房产证面积结算为准），原、被告约定被告于2011年7月31日前将验收合格的商品房交付给原告，原告自2011年8月1日起开始计算租金。房产、国土两证由被告代为办理，办理两证的费用和房屋维修基金由原告承担，原告应在2010年内按照被告通知标准预付（被告在庭审中陈述2010年系印刷错误，实为2011年），门面商铺两证在2011年7月底前办好。该商铺目前未办理房屋所有权证及国土使用权证。被告全通公司销售部陆文成于2014年1月7号向原告出具承诺：本公司承诺客户窦松涛购买商铺的两证到2014年10月底以前到位，否则可解除合同并赔偿。
原、被告于2011年6月10日签订《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》,即原告委托被告将位于洪江市黔城镇豪京国际广场一栋二层043号商铺委托被告统一招租，被告代表原告与承租方签订租赁协议，结算租金，办理租赁相关事宜。该商铺的委托租赁期为2011年1月1日至2025年12月31日，在该期的前十二年半，该商铺的年租金按照原告所购该物业总房款的8%计算，即年租金5367元，后十二年半原告可以选择以原购房款的110%由被告一次性回购或者按佳惠超市的实际租金计租。双方约定从2011年7月1日开始计算租金，被告按季度向原告支付租金，自合同签订后，被告每个季度支付了原告租金802元，共支付了15516元租金。2016年1月1日起的租金被告没有支付。
另查明，该商铺的初测面积是11.39㎡，合同约定面积为11.41㎡。2013年12月12日，该商铺经洪江市房地产测量事务所实测，实测面积是11.63㎡，与合同约定面积误差为0.22㎡。本案争议商铺所在的豪京广百购物中心于2013年6月17日取得《洪江市住建局建设工程竣工验收备案审批表》。2014年4月1日，怀化市房产管理局发布了《关于调整怀化市城区物业维修资金交存标准的通知》，被告提出按该文件原告应缴纳原合同购房总价2%的房屋维修资金，但原告至今未交。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，双方均应按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》约定合同标的即商铺的房产、国土两证由被告代为办理，并在2011年底前办好，办好后结算，而该商铺所在的豪京广百购物中心建设项目在2013年6月17日才验收备案，导致该约定履行不能，2014年1月7日被告作出承诺两证在2014年10月底以前到位，否则可解除合同并赔偿，原告对该承诺未提出异议并接受，属双方对原合同办证期限的变更和解除条件的约定。到期后被告至今仍未办理好两证，同时，原、被告签订的《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》约定逾期60日被告未支付租金的，原告不同意缓期，视为被告违约，原告可解除合同，被告自2016年1月起未向原告支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，原、被告签订的《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》及《豪京国际广场商铺委托租赁经营合同》中均有解除合同条件的约定，原告依据两合同约定，提出解除合同的诉讼请求符合事实与法律规定，法院予以支持。合同解除后，原告依合同支付的房款37091元、办理银行按揭的手续费1145元，办证费3690元被告应予退还。被告支付给原告的租金可另行依法主张权利。对于原告要求被告按约承担该商铺买价30%的违约金的诉讼请求，因该违约金过高，结合本案实际情况，违约金参照双方约定的租金标准即年利率8%计算较为公平，计算的基数为原告实际交纳的房款，即自2011年7月（虽交款日为2011年6月，但房屋买卖合同中约定交房日期为2011年7月31日前，且委托租赁合同中约定为2011年7月起记租）起至2016年9月，金额为15330.95元（37091×8%×62个月÷12），原告要求过高的部分不予支持。对于被告提出迟延办证的原因是原告未及时补交面积差价、办证差价和房屋维修基金所致，因原、被告双方在商品房买卖合同中约定结算以房产部门测绘面积为准，在2011年内按被告通知标准预付，但该商铺至2013年12月12日才出测绘面积，被告未提交证据证明将测绘结果告知原告并要求原告交纳差价款、房屋维修基金等，且亦未在2014年1月7日的承诺中进行约定，故对被告的抗辩理由法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉的解释（二））》第二十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、将原告窦松涛与被告怀化全通房地产开发有限责任公司签订的《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》、《商铺委托租赁经营合同》予以解除；二、由被告怀化全通房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内退还原告窦松涛购房款37091元、办理银行按揭的手续费1145元、办证费3690元，共计41926元；三、由被告怀化全通房地产开发有限责任公司在本判决生效后10日内支付原告窦松涛违约金共计15330.95元；四、驳回原告的其他诉讼请求。本案案件受理费1351元，由原告负担226元，由被告怀化全通房地产开发有限责任公司负担1125元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审查明的事实与一审查明的基本事实一致。对二审争议的事实，本院认定如下：二审中，上诉人怀化全通房地产开发有限责任公司提交了2016年8月29日形成的《商铺返租过渡协议》一份，欲证实合同解除条件作了变更。因该证据是业主委员会与上诉人就返租过渡达成的协议，被上诉人对该协议不予认可。该协议并不影响对本案的处理，因此，对该证据本院不予采信。
本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方当事人签订的《黔城豪京国际广场商品房买卖合同》约定合同标的即商铺的房产、国土两证由上诉人代为办理，并在2011年底前办好，办好后结算，而该商铺所在的豪京广百购物中心建设项目在2013年6月17日才验收备案，导致该约定履行不能，2014年1月7日上诉人作出承诺两证在2014年10月底以前到位，否则可解除合同并赔偿，被上诉人对该承诺未提出异议并接受，属双方对原合同办证期限的变更和解除条件的约定，到期后上诉人仍未办理好两证。同时，双方约定逾期60日上诉人未支付租金的，被上诉人不同意缓期，视为上诉人违约，被上诉人可解除合同，上诉人自2016年1月起未向被上诉人支付租金。因此，被上诉人依据合同约定，提出解除合同的诉讼请求符合法律规定，一审判决解除合同并无不当。合同解除后，被上诉人依合同支付的房款37091元、办理银行按揭的手续费1145元，办证费3690元上诉人应予退还并依法、依约承担相应的违约责任。
综上所述，怀化全通房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费848.15元，由上诉人怀化全通房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李东恒
审 判 员 刘士平
代理审判员 宋艳云
二〇一六年一月四日
书 记 员 向玉琼