江苏省宿迁市宿城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）苏1302执异53号
案外人：魏中全，男，1970年4月30日生，汉族，住宿迁市宿城区。
申请执行人：徐莉莉,女,1974年7月7日生,汉族,住宿迁市宿城区。
申请执行人：刘振，男，1973年7月24日生，汉族，住宿迁市宿城区。
申请执行人：叶满，男，1972年12月7日生，汉族，住宿迁市宿城区。
被执行人：陈海军,男,1967年5月19日生,汉族,住宿迁市宿城区。
被执行人：江海建，男，1977年10月18日生，汉族，住宿迁市洋河新区。
本院在执行申请执行人徐莉莉与被执行人陈海军民间借贷纠纷、申请执行人叶满与被执行人陈海军买卖合同纠纷、申请执行人刘振与被执行人陈海军和江海建民间借贷纠纷三案过程中，分别查封了被执行人陈海军名下的宿迁市宿城区名人国际花园17幢1303室房屋。案外人魏中全就此向本院提出执行异议。后本院依法组成合议庭，并公开听证对该执行异议进行了审查,现已审查终结。
案外人魏中全称：本人于2012年6月13日，经人介绍与陈海军签订了一份《房屋转让协议》，由本人购买陈海军所有的位于宿迁市宿城区名人国际花园17幢1303室房屋。合同签订后，本人履行了合同约定的付款义务（全额支付人民币80万元），陈海军将所涉房地产交付给本人使用，并交付了房产证、土地使用权证。本人认为，陈海军将其所有的房屋出售给本人，本人已经支付了合理对价并实际占有该财产，即本人是善意取得该房产，现因法院查封而未能完成过户登记手续，本人对陈海军所有的涉案的欠款事宜不存在过错，故法院不得查封已经属于本人的房屋，故请求法院依法解除对宿迁市宿城区名人国际花园17幢1303室房屋的查封。
申请执行人徐莉莉、刘振辩称：房屋转让协议是假的，不动产权利的设立未经过登记是不产生效力的，因此不应该解除查封。
申请执行人江海建辩称：和他们都很熟悉，不发表意见。
申请执行人叶满辩称：异议不能成立。陈海军没有到庭，魏中全又没有其他有利证据，请法庭不予采纳其观点，魏中全应当对在2012年6月13日一次性支付购房款继续举证，其本次提出的执行异议，存在虚假及恶意。从陈海军2012年10月29日办理产权登记至2015年底该房屋已经被三个人保全查封，但魏中全在此三年期间并未提起任何异议也未对陈海军起诉要求过户。退一步说，即使魏中全和陈海军之间存在真实的交易，但由于该房屋当时仍抵押在银行，其转让行为没有得到银行的认可，这是无效的。魏中全与陈海军之间是一种合同之债，可另行向陈海军主张返还购房款，而不能取得该争议房屋的所有权。请求驳回魏中全的异议请求。
本院审查查明：本院在执行申请执行人徐莉莉与被执行人陈海军民间借贷纠纷【（2015）宿城执字第03074号】、申请执行人叶满与被执行人陈海军买卖合同纠纷【（2016）苏1302执825号】、申请执行人刘振与被执行人陈海军和江海建民间借贷纠纷【（2015）宿城执字第00675号】三案过程中，分别查封了被执行人陈海军名下的宿迁市宿城区名人国际花园17幢1303室房屋。现案外人魏中全以该房屋已经由陈海军出售给其为由，向本院提起上述执行异议。
另查明：魏中全为证实自己的观点，提交了以下证据：1、2012年6月13日，陈海军及其配偶苏玉兰（甲方）和魏中全（乙方）签署的《房屋转让协议》一份，该协议载明：“一、甲方将名人国际花园17栋1303室转让给乙方永久使用。二、房屋转让费为捌拾万元整，乙方一次性付清。三、甲方保证此房产的一切手续证件真实合法性，如有异议，愿承担一切法律责任，并双倍赔偿乙方的损失。四、此协议系双方真实意思表示，自愿所签，具有法律效应。”；2、2012年6月13日，陈海军出具的收条一份，载明：“收条，今收到宿迁名人国际17幢1303室房屋与车库133号共计捌拾万元整（800000元）。陈海军，2012年6月13日。”；3、房屋所有权证和土地使用权证，载明的所有人和使用人为陈海军；4、2014年7月17日，魏中全妻子苏衍英和淮安大吉利装潢有限公司签订的装修合同，拟证明在查封前案外人已经对涉案房屋装修使用；5、房贷还款记录，拟证明涉案房屋的房贷是由案外人和其妻子苏衍英支付的；6、涉案房屋物业费首句和水电费票据，拟证明已经使用房屋；7、陈海军出具的欠魏中全借款的借条原件，总计46万元，拟证明魏中全是以现金方式向陈海军支付购房款的，而不是用之前的欠款抵房款的；7、魏中全和苏衍英的结婚证。
再查明：魏中全在听证中陈述：1、其和陈海军签订房屋转让协议时，开发商尚未向陈海军交付房屋，房屋的权属证书也尚未办理。2013年其持陈海军交付给其的购买涉案房屋的全套手续从开发商处直接领取了涉案房屋的钥匙，并从主管部门领取了权属证书（房产证和土地使用权证）。期间，陈海军并未向其出具过代为领取房屋钥匙和权属证书的授权委托书，且在领取钥匙时，陈海军也未到场；2、涉案房屋在其购买时存在按揭贷款，且尚有28万元左右未还，在陈海军向其出具80万元购房款收据时，其实际向陈海军支付的现金为52万元左右。其后房屋按揭贷款一直有其和其家属支付，目前还有4年左右的贷款没有还。陈海军出具的80万元的购房款收据是陈海军在2016年7月后补的，之前并没有相关收条；3、当时考虑到5年内的房屋过户费用较高，故想等5年后再过户，所以一直未办理房屋过户手续。
以上事实有魏中全提交的房屋转让协议、收条、借条、装修合同、房产证、土地证、银行转账记录、物业费收据、水电费首收据及当事人陈述在卷佐证。
本院认为：执行过程中案外人对执行标的主张所有权并请求排除执行的，执行机构应当进行审查。不动产物权的设立、变更、转让和消失，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；……。本案中，涉案房屋在本院查封时登记在被执行人陈海军名下，根据上述规定，本院在执行被执行人陈海军过程中查封涉案房屋并无不妥。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条的规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产主张权利且能够排除执行的，必须同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件。
本案中，首先，魏中全提交的其和陈海军的房屋转让协议内容简单，未载明房屋交付时间、过户时间等关键性内容，故在陈海军未到庭确认，且申请执行人不予认可的情况下，很难认定该协议的真实性；其次，魏中全自述，涉案房屋是在陈海军未到场的情况下由其自己持陈海军交付给其的购房手续直接从开发商处领取钥匙后装修使用，本院认为，在双方合同中未约定房屋交付时间，也未约定该房屋可以由魏中全自行向开发商领取钥匙的情况下，魏中全自行向开发商领取房屋钥匙并装修使用的行为不能视为陈海军已经合法有效的向其交付了房屋；再者，魏中全自述，其购买涉案房屋时其向陈海军支付了除按揭贷款未还部分以外的购房款52万余元，剩余的房屋按揭贷款由其继续偿还，现尚未还清。本院认为，该房屋转让合同中，买受人魏中全的付款相当于分期付款，其付款方式的法律性质系第三人代为履行，即代出卖人陈海军分期偿还银行贷款，只有贷款清偿完毕后，方能认定买受人魏中全已经付清全部购房款。因此，根据魏中全的自述及合同的约定，可以认定魏中全作为买受人就房屋买卖尚未付清全部价款，且因剩余款项系银行按揭贷款，而无法将剩余款项交付法院执行。另外，魏中全自认其提交的陈海军向其出具的80万元购房款收条是2016年7月后补的，之前并没有收条，故在魏中全未提供其他证据的情况下，仅凭双方签订的房屋转让协议无法证明其已经向陈海军实际支付了52万元余元的购房款；最后，魏中全自述，未办理房屋过户手续的原因是其想少支出房屋过户费用，想等房屋满5年以后再过户。本院认为，其行为实际是为了逃税而故意不办理过户登记手续，其行为属于消极不行使登记权利，即其对未办理过户登记存在过错。
综上，魏中全对登记在被执行陈海军名下的房产所提出的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，其对本院查封涉案房屋所提的执行异议不能成立，故对其请求解除对宿迁市宿城区名人国际花园17幢1303室房屋的查封的主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
驳回异议人魏中全的执行异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审判长 朱 洋
审判员 沈金龙
审判员 吴雪媛
二〇一六年九月十三日
书记员 周 建