.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}四子王旗人民法院民事判决书（2017）内0929民初510号原告李海军，男，汉族，1977年4月28日出生，农民,现住呼和浩特市。委托代理人周静，北京尚衡（呼和浩特）律师事务所，特别代理。被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司。法定代表人刘永恩，任公司总经理。委托代理人杨尚煊，该公司员工。特别代理。被告内蒙古金汇商场经营管理有限公司。法定代表人康小雄，系该公司总经理委托代理人王平，内蒙古金翼律师事务所律师。特别代理。原告李海军诉被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司、被告内蒙古金汇商场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李海军及其委托代理人，被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司委托代理人、被告内蒙古金汇商场经营管理有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：由被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司开发的四子王旗神州国际广场，承诺10年返租，十年回报10.5%，低投资零风险，统一规划，统一招商，统一运营。2011年10月3日，原告与被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司签订了两份《商品房买卖合同》，购买位于四子王旗神州国际广场，副楼两套房屋，并与被告内蒙古金汇商场经营管理有限公司签订《商场商铺租赁合同》，约定租赁期限自2012年1月3日至2022年1月2日，十年租金以6%为基数逐年递增1%。约定违约金为承租十年总租金的30%。合同在双方签字时生效，租金在交付全款后开始计算。履行过程中，二被告仅支付两年租金，2014年度起至今未依约支付，经多次催要均未果。二被告作为共同经营主体，其行为已构成严重违约，依据《合同法》第八条之规定，依法应当承担支付租金及违约金合同义务。综上，为了维护当事人的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请贵院依法判决二被告支付租金94089元、违约金109771元，并承担本案诉讼费，望予以支持。被告内蒙古金汇商场经营管理有限责任公司辩称：不同意原告的诉讼请求。1、本案是两个法律关系，一个是商品房买卖关系，一个是房屋租赁合同关系。原告主张的是连带责任追偿的关系，因为二被告不是共同侵权人，承担的不是侵权责任，根据合同的相对性，基于房屋买卖应该另行启动商品房买卖的诉讼，创隆房地产公司是不适格的主体。2、房屋没有交付，承租人已经付了2年租金。在承租人没有收到房屋的情况下让承租人继续支付租金是不公平的。金汇公司与创隆房地产公司仅仅是商业上的合作关系，双方的合作仅仅是基于商场的经营，不是共同开发的。创隆公司卖给原告房子，原告把房子租给我们。我们预付了两年租金。要求驳回原告的诉讼请求。被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司辩称：我方不是该案的诉讼主体，因为商场租赁合同是原告与金汇公司签订的，我方没有签字。根据合同第15条约定，我认为管辖权存在问题。其他与被告金汇公司的辩论意见一样，我公司与原告是房屋买卖合同关系，本案涉及的是房屋租赁合同关系，至于房屋买卖关系产生的影响我认为不在本案审查的范围之内，应该另案处理。我们公司与内蒙古金汇商场管理有限公司是两个法人，房屋没有交付原告，因为房屋现在不具备交付条件，没有验收。经审理查明：原告李海军与被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司（以下简称创隆公司）于2011年10月3日签订二份《商品房买卖合同》。合同约定：内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司将自己开发的四子王旗神舟国际广场副楼三层两套商铺出售于李海军，其中一套商铺面积21.96㎡，每平米单价5500元，总价款120780元；一套商铺面积41.4㎡，每平米单价5500元，总价款227700元。合同签订之日，被告李海军按约定交付全部款项。合同第八条约定，出卖人在2012年8月15日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，具备条件并符合合同约定的商品交付买受人使用。按合同第9条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，因政府和开发商的原因，内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司至今未向原告交付房屋，也未经过验收交工。以上事实由原告向法庭提供的二份商品房买卖合同、一份公证书予以证实，本院应予确认。原告李海军与被告内蒙古金汇商场经营管理有限公司（以下简称金汇公司）于2011年10月3日签订了二份《商场商铺租赁合同》，被告李海军将位于四子王旗神舟国际广场内（上两个商品房买卖合同项下）两套商铺租给被告内蒙古金汇商场经营管理有限责任公司。合同约定：租赁期自2012年1月3日至2022年1月2日。十年租金以6%为基数逐年递增1%。并约定租金支付方式和支付时间，违约金为十年承租十年总租金的30%。二份商场商铺租赁合同约定房屋交付时间为开发商交付给原告的同时，原告交付被告内蒙古金汇商场管理有限责任公司。租赁合同签订后，由于被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司未将买卖合同项下的四子王旗神舟国际广场内两套商铺交付原告，导致原告无法向被告内蒙古金汇商场管理有限责任公司交付租赁合同项下的商铺。被告内蒙古金汇商场管理有限责任公司交付了2012年度、2013年度两年租金。2014年度起至今未依约支付。以上实事由原告向法庭提供的二份商场商铺租赁合同、一份公证书及收款收据予以证实，本院应予确认。原告向法庭提供了三组证据。原告第一组证据：内蒙古金汇商场管理有限责任公司企业信息、内蒙古创隆房地产开发有限公司企业信息，欲证明1、原被告于2011年10月3日签订《商品房买卖合同》、《商场租赁合同》时，履行主体内蒙古创隆公司、内蒙古金汇公司的法定代表人均为尚文。2、金汇公司与创隆公司就神州国际广场运营系共同经营。3、因此二被告应就本案《商品房买卖合同》、《商场商铺租赁合同》中所涉及的返还租金义务承担连带责任。被告内蒙古金汇商场管理有限责任公司对该组证据的真实性认可，对证明目的不认可，提出金汇公司与创隆公司是两个独立的公司。被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，提出其与金汇公司只存在合作关系。本院对该组证据的真实性认可，但不能达到原告的证明目的，故不予采信。原告第二组证据：（2015）四民初字第976号判决书、卷宗庭审笔录1页、8页；（2017）内09民终128号判决书、庭审笔录1页、8页、9页，欲证明二被告基于共同经营，依约应向原告承担连带返还租金的责任。被告内蒙古金汇公司对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，合同是两份独立合同，没有任何关联，判决书的主文部分不能作为另案的依据。被告内蒙古创隆公司对该组证据的真实性认可，但根据案件的情况不同，这两份判决书不能作为本案事实认定的依据。二被告对该组证据的证明目的不予认可，本院认为达不到原告的证明目的，不予采信。原告第三组证据：商品房买卖合同、商场商铺租赁合同、公证书、广告宣传页，欲证明1、商场商铺租赁合同作为开发商承诺十年返租，高额回报的载体，系商品房买卖合同的有效组成部分，二被告依法应共同承担全部运营风险。2、原告在签订上述协议的当天已将全部房款履行完毕，二被告至今拖欠2014、2015、2016三个年度的租金，其存在严重违约行为。3、依据合同约定，二被告应承担违约金。被告金汇公司对该组证据的质证意见：商品房买卖合同真实性认可，证明目的不认可。商铺租赁合同真实性认可，根据合同约定，出租人将商铺精装修后交付承租人，出租人没有履行交付义务，承租人基于不按抗辩权不能继续履行支付租金义务。对交付房款的收据、返租金的收据真实性认可。对公证书所要证明的目的，金汇公司并不是创隆公司的子公司。被告内蒙古创隆公司对该组证据的质证意见：与金汇公司质证意见一样。本院对该组证据中的《商品房买卖合同》、《商场商铺租赁合同》、公证书的真实性认可，商品房买卖合同和租赁合同能够证明的事实是：合同是双方基于自愿签订的，是双方真实意思的表示，因创隆公司未交付原告房屋，造成原告无法向金汇公司交付商铺，金汇公司在交付两年租金后，从2014年度起未已约支付租金，本院予以采信。对该组证据中的广告宣传页因二被告均对真实性不予认可，本院不予采信。另查明，与本案原告相同的十四户业主，基于商品房买卖合同和商场商铺租赁合同，以相同的诉讼请求和事实理由均向本院起诉二被告，本院依法对该十五案进行合并审理。于2015年11月30日内蒙古金汇商场经营管理有限责任公司基于商场商铺租赁合同向本院起诉十五原告之一郑志忠，要求与郑志忠解除租赁合同，退还租金78998元及45576元装修款，支付违约金536006元，三项合计660580元。本院做出驳回内蒙古金汇商场经营管理有限责任公司的诉讼请求的一审判决。后内蒙古金汇商场经营管理有限责任公司上诉于乌兰察布市中级人民法院，乌兰察布市中级人民法院做出驳回上诉，维持原判的终审判决。本院认为：原告与被告内蒙古金汇商场管理有限责任公司签订的商场商铺租赁合同合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。被告内蒙古金汇商场经营管理有限公司自愿与原告签订《商场商铺租赁合同》且明确约定交付房屋的期限为：“本合同的商铺在开发商交付甲方（原告）同时将该房屋交付给乙方（本案第二被告）”，内蒙古金汇商场管理有限责任应承担由此产生的不利后果，故对其提出的因原告未向其交付房屋为由拒交租金的抗辩本院不予确认。现由于开发商即本案第一被告内蒙古创隆房地产开发集团有限公司未将房屋交付原告，致使原告无法向第二被告交付租赁合同项下商铺，未交付商铺的过错不在原告，故双方应继续履行合同。因原告至今未向金汇公司交付租赁的商铺，金汇公司已经依约向原告支付了两年的租金，因商铺未交付给金汇公司，金汇公司不应承担违约责任，故对原告要求被告内蒙古金汇商场管理有限责任公司支付违约金的诉讼请求不予支持。对原告要求被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任给付租金及违约金的诉讼请求，因内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司不是租赁合同的相对人，故不予采信，根据合同的相对性，应驳回原告对被告内蒙古创隆房地产开发集团有限责任公司的诉讼请求。原告及报告金汇公司对被告创隆公司未交付房屋造成的损失另行主张，本案不予涉及。故根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十七条、第一百二十条、第一百二十一条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：驳回原告的所有诉讼请求。案件受理费4357元,由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于乌兰察布市中级人民法院。审判长特木其勒审判员蔡和平陪审员李玉维二O一七年九月二十二日书记员师晶晶