浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙07民终3428号上诉人（原审被告）：吴跃宪，男，1974年4月13日出生，汉族，住浙江省金华市婺城区。被上诉人（原审原告）：浙江泰地新世纪物业管理有限公司金华分公司，住所地：浙江省金华市婺城区丹溪路以北新世纪美墅园。负责人：唐先龙，总经理。委托诉讼代理人：陈建兰，浙江玄畅律师事务所律师。上诉人吴跃宪因与被上诉人浙江泰地新世纪物业管理有限公司金华分公司（以下简称泰地公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省金华市婺城区人民法院（2017）浙0702民初5389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴跃宪上诉请求：撤销原判，依法改判；判令泰地公司按照协议约定标准计算费用，多退少补；判令泰地公司提供公共能耗费实际发生额明细，并按实际发生额分摊受益业主；判令泰地公司退回之前四年多收取的物管费；判令泰地公司提供相关账目明细予以核对并退还重复收取的物管费；一、二审诉讼费用均由泰地公司承担。事实与理由：一、一审法院认定泰地公司按照1.2元收取物业服务费没有依据。金华市物价局文件只是规定可以上浮20%，但并未明确必须上浮，且未经规定程序亦不应上浮。双方于2010年4月28日签订的物业管理服务协议中约定按1元收取，泰地公司擅自按1.2元收取，存在违约。泰地公司擅自提价行为并未获得大多数业主的认可，业主是基于对物业公司的信任而缴纳相关物业费，二期的业主也是被泰地公司误导签订的前期物业合同，小区有这么多业主拒交物业费，足以说明问题。一审判决与一审法院之前的生效判决矛盾。根据涉案物价局文件，能耗费用按实际发生额向受益业主分摊，本案双方并未协商，泰地公司随意确定一个数字就向业主收取，有违公平原则。吴跃宪的房屋一直处于空置状态，一审判决确认按标准的70%缴纳物业费，但未要求泰地公司退回多收的物业费不当。泰地公司曾向吴跃宪重复收取物管费，但因吴跃宪票据遗失，要求泰地公司出示相关账目并退回重复收取的费用。二、一审法院未依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，支持吴跃宪要求退回多收的费用，适用法律有误。三、吴跃宪愿意缴纳物管费，但拒绝缴纳不符合协议约定和不符合规定的费用，且多收的物管费应予退回，能耗费应据实结算。四、本案因泰地公司擅自提价引起，责任在泰地公司，故应由其承担相应的一、二审诉讼费用。泰地公司答辩称，小区一期是在2010年，二期是在2011年交付，一期物业在报批时二期还未交付，在二期交付以后，泰地公司重新报批，且进行了公示，吴跃宪也予以认可。一审判决正确，应予维持。泰地公司向一审法院起诉请求：1.依法判令吴跃宪支付泰地公司2015年6月1日至2016年9月30日止（16个月）的物业费3084元，滞纳金900元，要求按日千分之三计算到实际履行完毕之日止；2.由吴跃宪承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2010年4月28日，温州新世纪物业管理有限公司金华分公司（现变更为浙江泰地新世纪物业管理有限公司金华分公司）与吴跃宪签订《前期物业管理服务协议》，约定由泰地公司作为泰地·世锦园小区的前期物业管理单位，泰地公司提供包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集清运、雨污水管道的疏通、化粪池的清掏等服务。首期预收一年物业管理费在交房当日交纳，物业管理费按年度收取，住宅按每月每平米建筑面积1元收取（不含电梯水泵运行费），物业公司向业主收取，最终以市物价局核定价格为准。业主应当自觉分别于1月1日前到物业服务中心缴纳物业管理服务费，逾期未缴，物业公司将按照有关条例从拖欠之日起按日加收应缴纳费用的千分之三的滞纳金。根据2010年4月26日金华市物价局作出的金价价管[2010]46号文件批复：鉴于泰地·世锦园小区目前部分配套及服务设施尚未完工，公共性服务还不到位，根据小区建设进展情况，物业服务收费标准暂定按建筑面积1元/平方米·月（含电梯、水泵运行电费）计收，以上物业服务收费标准为试行标准，试行期一年，试行期满后重新申报。2011年经泰地公司申请，金华市物价局作出的金价价管[2011]59号文件批复：泰地·世锦园小区前期物业服务收费标准为1元/平方米·月，上浮不超过20%，下浮不限，住宅电梯、增压水泵等高能耗设备运行所需的电费，住宅小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用按实际发生额向受益业主分摊，具体分摊办法由你公司与业主协商确定。泰地公司在泰地·世锦园小区收费场所公示的收费价格表中显示：物业管理费按1.2元/平方米（每月每建筑平方米为单位计收面积以房屋所有权证为准）；公共能耗费按建筑面积以建筑面积为单位，1-6楼0.3元/月·平方米，7楼以上0.35元/月·平方米；车位管理费30元/辆·月。另查，自2011年开始，包括吴跃宪在内的绝大部分一期业主按照公示标准交纳物业费。根据泰地·世锦园小区的二期业主所签订的《前期物业管理服务协议》约定：住宅的收费标准按建筑面积1.2元/月/平方米（不含电梯水泵运行费），公共能耗费1-6层0.30元/月/平方米、7-27层0.35元/月/平方米，车位按每月30元/位收取（临时车位收费标准另行告知），七层及以上住户需预交水费200元/户。另查明，2011年8月4日，温州新世纪物业管理有限公司更名，并继续为该小区提供物管服务至2016年9月30日止。本案所涉泰地·世锦园小区1幢1-1302室房屋为空置房，吴跃宪欠缴2015年6月1日至2016年9月30日期间的物业管理费、公共能耗费共计2158.72元。一审法院认为，双方当事人之间签订了《前期物业管理服务协议》，双方物业管理服务关系成立，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。在案件审理过程中泰地公司认可本案房屋为空置房，同意业主按照70%交纳物业费。本案争议焦点在于泰地公司物业费收费标准。在泰地公司与吴跃宪签订的协议中，约定了物业管理费为1元/平方米·月，但合同中还载明以市物价局核定价格为准，且不包含电梯水泵运行费。在金华市物价局发布金价价管[2011]59号《关于泰地·世锦园住宅小区前期物业服务收费标准的批复》文件中明确了泰地公司对物业费可在1元/平方米·月的基础上上浮20%，现泰地公司主张物业费按照1.20元/平方米·月收取符合文件精神。对于公共能耗费，前期物业管理服务协议明确了电梯水泵运行费不包含在物业费中，在金华市物价局文件中也提及住宅电梯、增压水泵等高能耗设施运行所需的电费、住宅小区内非公共地下机动车停车库、车位的照明和通风的电费、保洁、秩序维护等费用按实际发生额向受益业主分摊，具体分摊办法由泰地公司和业主协商确定，因提价时涉案小区并未成立业委会，泰地公司在此后按照1-6层0.30元/月/平方米、7-27层0.35元/月/平方米标准收取公共能耗费未通过书面协议的方式征求每户业主的书面同意，程序上确实存在一定的瑕疵，但泰地公司按照金华市物价局文件的精神，在收费场所醒目位置公开了收费项目、服务内容和收费标准，包括吴跃宪在内的泰地·世锦园小区绝大部分业主也已按提价后的金额支付了物业管理费、公共能耗费等，说明价格调整得了到一期大部分业主的实际认可，且与同为该小区的二期业主物业费、能耗费的收费标准相一致，故泰地公司要求公共能耗费按照0.35元/月/平方米标准收取的诉请适当。对于滞纳金，调整为从起诉之日起按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算至实际履行之日止。吴跃宪辩称根据合同约定是一年一交，不应存在16个月的物业费，且业委会于2016年4月成立，要求法院审查之后泰地公司的提供的服务是否有约定。经审查，双方签订的《前期物业管理服务协议》未约定服务期限，泰地公司实际服务至2016年9月30日，且小区业委会在成立后也未与其他物业公司签订物业合同，业主应按实际服务期限交纳物业费，对吴跃宪辩称不予采信。综上，泰地公司的诉请于法有据部分予以支持，其余部分应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条之规定，判决：一、吴跃宪于判决生效之日起三日内支付浙江泰地新世纪物业管理有限公司金华分公司2015年6月1日至2016年9月30日期间的物业管理费用（含公共能耗费）2158.72元，并支付滞纳金（滞纳金从2017年4月24日起按照中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率计算至实际履行之日止）。二、驳回浙江泰地新世纪物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元（已减半收取，泰地公司已预交），由吴跃宪负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，虽涉案《前期物业管理服务协议》中约定物业费为1元/平方米·月，但同时明确物业管理费标准以物价局核定为准。双方当事人一致认可，自该协议签订后第二年开始泰地公司就通知吴跃宪按1.20元/平方米·月缴纳物业费，并按0.35元/平方米·月缴纳能耗费，吴跃宪数年来一直按此标准缴纳，且该标准亦未超过金华市物价局核定价格范围。虽吴跃宪主张其系因受泰地公司欺诈而缴纳，但物业收费标准并非属于政府定价，应由双方当事人协商确定，上述事实足以认定双方之间已就物业服务费用的缴纳标准达成一致，结合同时期当地物业服务市场行情，该物业费收费标准亦属合理。一审法院根据本案事实、证据，依法确定吴跃宪拖欠物业管理费、公共能耗费的具体数额及违约责任，并无不当，本院予以支持。一审中，泰地公司自愿认可吴跃宪的相关费用均按70%收取，也符合物业服务市场收费规则，本院予以支持。然，吴跃宪据此要求之前年度均按70%收取并退回多收的相关费用，该诉请无事实和法律依据，本院不予支持。二审中，吴跃宪对泰地公司提出反诉，经本院组织调解双方无法达成一致，吴跃宪的相关诉请依法不属于本案二审审理范围。综上所述，吴跃宪的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴跃宪负担。本判决为终审判决。审 判 长  金 桦审 判 员  黄良飞审 判 员  陈旻尔二〇一七年九月三十日代书记员  钟李钰·??-2-?··??-1-?·