山东省威海市文登区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）文宋民一初字第108号
原告于运成，农民。
委托代理人邵燕飞，山东联志律师事务所律师。
被告王留胜，农民。
委托代理人张玉珊，山东昆嵛先锋律师事务所律师。
被告徐春霞，农民。
第三人王留民，农民。
第三人王锡卿，农民。
第三人王锡芬，农民。
原告于运成与被告王留胜、徐春霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理，依法由审判员栾哲元独任审判，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，案外人王留民、王锡卿、王锡芬申请作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。原告于运成及其委托代理人邵燕飞，被告王留胜之委托代理人张玉珊，被告徐春霞，第三人王留民、王锡卿、王锡芬均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告于运成诉称：二被告原系夫妻，2010年12月31日离婚，婚姻关系存续期间，二被告将位于威海市文登区小观镇风口集村自有房屋3间卖给原告，价格1800元。现二被告不协助原告办理房屋产权过户手续，请求判令二被告协助办理房产过户手续。
被告王留胜辩称：原告诉称事实错误，被告王留胜在风口集村共有房屋五间，已于2010年12月31日与被告徐春霞离婚时分割给了徐春霞，另在风口集村有房屋三间即本案诉争三间房屋，系被告王留胜之父母所有，现王留胜之父母均已去世，王留胜另有兄弟姊妹三人，故被告王留胜主体不适格；其次，被告王留胜曾经应原告的要求将诉争三间房屋借给原告的父母居住过，但王留胜无权也从未将该三间房屋卖给原告，所以原告诉求不成立，请求驳回对被告王留胜的起诉。
被告徐春霞辩称：原告诉称均属实，诉争三间房屋系其和被告王留胜共同出资修建，因为王留胜名下另有五间房屋，故修建该三间房屋时，使用王留胜的父亲王培增的名义申请办理的土地证，王培增夫妇在该三间房屋内居住到1995年相继去世。1997年底，因为徐春霞生病在卫生室打针，原告也在，徐春霞告知原告说该三间房屋快塌了但无钱维修，故想把这三间房卖掉，原告提出购房，徐春霞回家和被告王留胜协商，王留胜同意，第二天二被告一起拿着房权证、土地证到卫生室，原告当面点了1800元给王留胜，王留胜将房权证与土地证交给原告，双方未办理过户手续，同意原告的诉讼请求。
第三人王留民、王锡卿、王锡芬述称，1979年前后，第三人之父王培增建造了风口集村104号房屋五间，并将土地证和房权证登记在被告王留胜名下，按照当时习俗，王留胜婚后居住其中三间，王培增夫妻居住另外两间。后因两代人同住易产生纠纷，故王培增提出由王留胜兄弟姐妹共同出资为王培增另行建造房屋，第三人起初不同意，认为没有必要另行建造房屋，后经考虑后同意，以王培增名义申请宅基地，由兄弟姐妹四人各出资300元，由王留胜和王培增实际建成诉争三间房屋，后在办理房权证的过程中，因村委会疏漏将房权证登记在被告王留胜名下。王培增、王凤娥夫妻在诉争三间房屋建成后一直在其中居住至去世（王凤娥约1990年去世，王培增约1996年去世）。二人去世后，诉争房屋闲置，1998年前后被告徐春霞向被告王留胜提出原告想借用诉争房屋给其父母居住，因徐春霞患重病一直由原告治疗，故王留胜同意原告的要求，并告知第三人，第三人均表示同意。2002年左右，原告父母去世，诉争房屋又开始闲置，直到本案第一次开庭后被告王留胜告知第三人开庭状况，第三人才知晓原告就诉争三间房屋起诉二被告。故诉争房屋产权属于王培增夫妻，并不属于被告王留胜，王留胜无权也没有进行过买卖诉争房屋的行为，原告之诉不成立。请求驳回原告的诉讼请求，确认第三人对本案诉争三间房屋应享有的继承份额。
对第三人的请求，原告称第三人所述与事实完全不符。王留胜生于1963年，1979年仅年满16周岁，并不具备申请宅基地的主体资格，第三人所述诉争三间房屋的建造经过与被告徐春霞所述相矛盾，第三人陈述因村委会疏漏将诉争三间房屋的房权证登记在被告王留胜名下与事实不符，根本不存在错误登记的事实。第三人的书面陈述完全是本案第一次庭审时被告王留胜的表述，原告怀疑第三人参与本案诉讼目的和动机不纯。故不同意第三人的请求。被告王留胜认可第三人陈述的事实，同意第三人的请求。被告徐春霞称第三人所述均不属实，诉争三间房屋是二被告共同出资出力修建的，第三人没有出资也没有出力，实际情况是王培增夫妻在风口集104号五间房屋内的两间居住，因当时两家人住五间房住不开，故二被告出资出力修建了诉争三间房屋给王培增夫妻居住。诉争三间房屋系卖给了原告，并非借给原告父母居住。
经审理查明：被告王留胜与第三人王留民、王锡卿、王锡芬系兄弟姐妹，四人之父母王凤娥、王培增先后于1990年、1996年前后去世。被告王留胜、徐春霞于1984年2月12日登记结婚，1985年生育一子王某某，二被告结婚后与王培增夫妻共同居住于威海市文登区小观镇风口集村104号五间房屋内，其中二被告住三间，王培增夫妻居住两间。该五间房屋房权证及土地使用证均登记在被告王留胜名下。2010年12月31日，二被告协议离婚，离婚协议书中对财产部分处理内容如下：1、座落于威海市文登区小观镇风口集村104号房产及家中其他财产均归女方所有；2、双方婚后欠小观镇风口集村徐良人民币壹拾贰万元整、欠同村王留欣人民币伍万元整均由男方负责偿还；3、双方婚后对外无其他债权债务。本案诉争三间房屋座落于威海市文登区小观镇风口集村，房权证号为文房产证字第××号，登记在被告王留胜名下，建筑时间为1988年11月，房权证中人口一栏载明人口为3人，集体土地建设用地使用证号为小观集建（91）字第××号，登记在王培增名下。
庭审中，原告为证实其购买诉争房屋的主张提交如下证据：
一、诉争房屋的房权证及土地证各一份。被告王留胜及第三人对该两份权属证书的真实性予以认可，但提出异议称因为诉争房屋是给父母居住的，所以以王培增的名字申请宅基地，因为办理房权证的时候比较混乱，房权证的名字错误写成了被告王留胜。该两证并非是由被告王留胜交付给原告，该两证办回来之后就一直放在104号五间房屋内，二被告离婚时因所有物品及财产均留给被告徐春霞，且王留胜的性格大大咧咧，包括该两证及其他文件物品被告王留胜均没有带走，该两证如何到的原告手中被告及第三人并不清楚。被告徐春霞对该两份证据表示无异议。
二、威海市文登区小观镇风口集村村民委员会出具的证明一份，其中载明：兹证明我村居民王留胜在我村曾有房产二处，分别为104号的门牌号，第二处东接张某，西有胡同，门牌当时没有。被告王留胜及第三人王留民、王锡卿、王锡芬对该证明的真实性予以认可，但提出异议称村委会并不是能够证明房屋所有权归属的机关，不能出具证据证实被告王留胜拥有两处房产，而且诉争房屋建设时间为1988年，现任村委不可能了解1988年的事实，故不能证实原告的主张。被告徐春霞对该证明表示无异议。
三、案外人于某出具的证明一份，载明：“我叫于某……现住小观风口集村，76年-90年任村大队长，90年-2001年任支部书记，任大队长期间分管村规划和房屋建设。1987年冬王留胜申请建造三间房给他爹居住，因为王留胜当时和他爹共同住在一个院内，很不方便，所以支部村委同意王留胜的申请，建三间房给他夫妇居住，夫妇死亡后，房权属王留胜和徐春霞，夫妇死亡后已卖给于运成。”原告另提交于某在威海市文登中心医院的住院病案一宗，青岛市黄岛区中医医院出具的诊断证明书复印件一份，于某的身份证复印件一份，说明因于某患肺癌晚期并已发生癌转移，无法出庭。对以上证据，被告王留胜认可于某住院病案的真实性，但提出异议称其他证据都是复印件，于某的书面证明与举证规则不符，陈述具有片面性，当事人也无法对其进行发问，且从内容上来看谁提出宅基地的申请并不能确认房屋的物权属性，无法对抗诉争房屋土地使用人为王培增的事实，且该份证据有改动，属于有瑕疵的证据，对该份证据不予认可。被告徐春霞对该证据表示无异议。第三人称对于某的身份没有异议，但是因为于某是徐春霞的姑父，且于某的身体情况可以出庭作证，对该证据不予认可。
四、证人张某、王某出庭作证，证人张某陈述诉争房屋与其房屋相邻，1997、1998年原告去修缮诉争房屋，张某询问为何原告来进行修理，原告告知证人被告王留胜将诉争房屋卖给原告，房屋修好之后，原告的父母就在其中一直居住到去世，2013年春天原告又重新对诉争房屋铺设的瓦，其间并未见到被告王留胜兄弟姐妹对诉争房屋进行过管理，证人王某陈述诉争房屋与张某的房屋相接，是被告王留胜与其父亲王培增所建造，十几年前原告找张某对该房屋进行修缮，2013年4月份，原告又找到张某为诉争房屋铺瓦，并向其支付修理费。对以上证人证言，被告王留胜及第三人王留民、王锡卿、王锡芬提出异议称证人张某只是听原告陈述有卖房关系，其证言不足采信，二证人证言不能证实原告的主张。被告徐春霞对该二证人证言并无异议。
第三人庭审中陈述诉争三间房屋系王培增与其兄弟姐妹商量后，由四个子女每人出300元钱进行建设的，其中王留民因为出了一些材料，故只出了200元钱，王锡卿出了300元钱，还出了建房所需要的所有的砖。为证实其主张，第三人申请证人丁某、邢某出庭作证，证人丁某陈述其1987年任果园队长时劝说王锡芬的丈夫出资建设诉争房屋，并且借给王锡芬200元钱。证人邢某陈述1987年其在村里开砖厂，王锡卿向其借了300元钱用于给老人盖房子。原告对以上二证人证言提出异议称根据工商档案材料显示威海市文登区岛集村砖厂无邢某的登记材料，另据原告了解邢某于1992年前后才回到岛集村，从事的是赶集经营小生意，证人丁某之子与王锡芬丈夫的叔叔之女系夫妻关系，该二证人证言内容虚假。被告王留胜、第三人王留民、王锡卿、王锡芬对该二证人证言表示无异议，被告徐春霞称该二证人所述全部虚假。
以上事实，有原、被告及第三人的陈述，原告提交的房权证、土地使用证、村委证明、证人证明、住院病历，被告徐春霞提交的离婚协议书，证人证言等证据证实。
本院认为，当事人之间没有书面合同，人民法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定；当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，原告提交的涉案房屋的权属证书载明户主为王留胜，人口为三人，被告王留胜虽主张系村委错误登记，但未提交相关证据证明，本院对被告王留胜该主张不予采信。诉争三间房屋的权属证书现均在原告处保管，且原告提交的村委证明、证人于某的证言及被告徐春霞的陈述内容相互吻合，均证实二被告将诉争房产卖给原告，证人张某亦陈述1997、98年原告去修缮诉争房屋，当时原告告知证人被告王留胜将诉争房屋卖给原告，该陈述亦与原告的主张相互印证，被告王留胜及第三人虽主张涉案房屋系借给原告使用，但未提交相关证据证实其主张，且原告的父母一直在诉争房屋内居住至去世，本案二被告及第三人对该房屋自原告父母开始居住至本案起诉前一直未主张相关权利，亦未进行过相关管理，亦与常理不符，综合以上证据及事实，本院认定诉争三间房屋已由被告王留胜、徐春霞出售给原告，双方之间的买卖合同成立。原告于运成系威海市文登区小观镇风口集村村民，其购买诉争房屋不违反法律和行政法规的强制性规定，故原告与二被告之间的买卖合同合法有效，原告要求二被告协助办理诉争房屋的房产过户手续于法有据，本院予以支持。第三人王留民、王锡卿、王锡芬关于王留胜无权处分该房屋故原告的诉讼请求不成立的主张于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告王留胜、徐春霞于本判决生效之日起三十日内协助原告于运成办理座落于威海市文登区小观镇风口集村（房权证号为文房产证字第××号，登记在王留胜名下；集体土地建设用地使用证号为小观集建（91）字第××号，登记在王培增名下）的房屋的产权变更登记手续。
二、驳回第三人王留民、王锡卿、王锡芬要求确认第三人对上述三间房屋应享有的继承份额的诉讼请求。
案件受理费50元，由被告王留胜、徐春霞及第三人王留民、王锡卿、王锡芬负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。
审判员 栾哲元
二〇一四年六月十日
书记员 王鹏飞