湖南省郴州市苏仙区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）湘1003执异136号
异议人湖南省郴州市第二建筑工程公司，住所地湖南省郴州市。
法定代表人谢钰武，该××董事长。
委托代理人刘小雄，湖南××律师事务所律师。
申请人中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司，住所地湖南省�沙市芙蓉区。
负责人郝光辉，该××公司总经理。
委托代理人李小平，湖南××律师事务所律师。
委托代理人杨昊，湖南××××律师事务所律师。
被申请人郴州市瑞成置业投资有限公司，住所地湖南省郴州市苏仙区。
法定代表人李卫平，该××董事长。
被申请人李卫平。
本院受理的申请人中国信达资产管理股份有限公司湖南省分公司（以下简称信达公司）与被申请人郴州市瑞成置业投资有限公司（以下简称瑞成公司）、湖南省郴州市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）、李卫平借款合同纠纷一案，根据申请人的财产保全申请查封了被申请人瑞成公司所有的位于郴州市华宁瑞城商业房及住宅房共计91套及冻结了被申请人二建公司银行存款2865689.24元，二建公司于2016年4月25日向本院提出财产保全异议，本院受理后，依法对本案进行了审理，现已审理终结
异议人二建公司称：请求法院裁定解除对异议人的财产保全措施，解除已冻结的异议人的银行帐户。事实与理由：2013年8月，本案主债务人瑞城公司为支付项目施工方二建公司工程款而向信达公司借款人民币3000万元，年利率17%，瑞城公司向信达公司提供了市场评估值达11619.22万元的房产作抵押，信达公司还就其中价值6058.05万元的商业用房及住宅已办理了抵押登记，其余价值5561.17万元的车库因无法办理抵押登记只作了抵押约定。该抵押房产的抵押价值系由信达公司聘请湖南新融达评估有限责任公司作出的，住宅的评估价为每平方米3189.92元，商业用房的评估价为每平方米7404.34元。故，一、主债务人郴州华宁瑞城公司在借款时已向信达公司提供了远远超过借款金额的实物抵押担保，足以充分保障信达公司债权的实现，尽管抵押财产的价值评估报告出具于2013年7月，但当时的评估单价仍远低于现行市场销售价格。二、对异议人郴州二建采取财产保全措施，不符合担保法及最高法司法解释的相关规定，也明显违反民诉法关于财产保全的立法目的。三、尽管信达公司在听证过程中反复强调主债务人已出售大量抵押物、不能保证抵押物实现其债权，但未提供任何抵押物出售或贬值的证据予以证明。四、抵押财产的抵押登记手续完善、合法，受法律保护，除极少数经抵押权人同意处分的外，绝大多数抵押房产均在。五、抵押人经抵押权同意处分抵押物或抵押人擅自处分抵押，均不影响抵押权人债权的实现，且不可能因此导致对保证人的不利益。因此，二建公司认为本院不应对其采取财产保全措施，应解冻已冻结的异议人银行帐户。
申请人信达公司称，异议人的诉讼财产保全异议主张不成立，请求法院依法驳回。一、原先冻结二建公司的基本帐户，二建公司要求解冻基本帐户而冻结现有帐户，信达公司同意，属于和解行为。二、华宁瑞城提供的抵押，只是一种房地产开发小区的项目抵押，而该项目已经基本售罄。三、已办理他项权利抵押登记的只有6000余万元，而且对外卖掉一部分（该卖掉的部分未通过信达湖南分公司），已不足担保的主债务。四、房地产价格处于极大的波动性，几年前的房产评估根本不能代表现在的房地产市场价格。五、先实现抵押权再承担担保责任，是在判决的执行程序中的适用，而不是在诉讼财产保全中的适用。六、二建公司承担的是无条件的、不可撤销的连带保证责任。二建公司与信达公司签订的《保证合同》第七条，对二建公司应承担的保证责任进行了明确的约定，即“保证人同意，无论债权人对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括不限于抵押、质押等担保方式），不论上述担保是否有效、债权人是否向其他担保人提出权利主张，债权人是否放弃对其他担保人的权利，保证人在本保证合同下的保证责任均不因此减免，债权人均可直接要求保证人依照本合同的约定在其保证范围内承担保证责任，并有权自主选择实现担保的顺序和额度”。因此，根据该条约定二建公司承担的保证责任是不以抵押物处置变现为前提的无条件连带保证责任。
综上所述，信达公司认为苏仙区法院对异议人二建公司银行帐户冻结的存款280多万元的财产保全措施完全是依据湖南省郴州市苏仙区人民法院（2016）湘1003财保4号民事裁定的内容进行，二建公司提出的诉讼保全异议，既无事实依据也无法律根据，请法院予以驳回。
异议人向本院提交如下证据：
1、信达公司向仲裁庭第二次举证瑞成公司房产查询他项权证的登记结果。
2、抵押评估报告。证明抵押物价值1.16亿。
3、仲裁申请书。证明信达公司申请仲裁金额为3416.4810万元，查封价值远远高于抵押物的价值。
4、信达公司证据目录。
申请人信达公司向本院提交以下证据：
5、长沙仲裁委员会于2016年9月1日作出的（2016）长仲裁定字第449号裁决书一份，证明被申请人二建公司对瑞成公司的债务承担连带清偿责任。
经审查，本院对异议人及申请人提交的证据1－5的真实性予以确认。
本院经审理查明，关于申请人信达公司与被申请人瑞成公司、二建公司、李卫平借款合同纠纷一案，长沙仲裁委员会依法将申请人信达公司的财产保全申请提交本院，本院于2016年4月12日作出(2016）湘1003财保4号民事裁�书，于2016年4月15日冻结了二建公司以下帐户：1、中国银行常德市人民西路支行的帐户59×××26存款186872.69元；2、中国银行株洲市文化路支行的帐户60×××70存款502561.51元；3、工行北湖区支行帐户19×××68存款3846.83元；4、工行北湖区支行帐户19×××08存款10.27元；5、农行永兴县支行帐户18×××20存款26475.37元；6、农行株洲分行帐户18×××76存款9951.56元；7、中国银行郴州市燕泉广场支行59×××84存款1935971.01元；另于2016年4月19日查封了瑞成公司所有的位于郴州市华宁瑞城商业房及住宅房共计91套，2016年4月18日，二建公司向本院申请要求解除冻结该公司基本帐户，请求将中国银行郴州市燕泉广场支行帐户59×××84（基本帐户）存款转入建行郴州市北街支行帐户43×××98，既不损害申请人的权利，也无碍公司业务的正常开展。信达公司于2016年4月18日向本院至函同意解除二建公司的基本帐户，同意将基本帐户的金额转至二建公司名下的建行郴州市北街支行帐户43×××98，之后，二建公司按承诺将基本帐户的金额2135971.01元转入郴州市北街支行帐户43×××98，本院将二建公司基本帐户予以解除并于2016年4月25日将该公司名下的建行郴州市北街支行帐户43×××98予以冻结。2016年4月25日，二建公司向本院提起诉讼财产保全异议。
本院认为，根据法律规定，因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼时向人民法院申请采取保全措施，同时应当提供担保。本案申请人信达湖南分公司向本院申请财产保全，并提供了担保，本院审查后亦裁定对被申请人瑞成公司、二建公司、李卫平财产采取保全措施，故本案的查封或冻结措施为依法作出。关于被申请人二建公司认为本院的查封措施已超过申请的标的异议，�议人提出的被查封的房屋价值是其与申请人签订抵押合同时的市场评估价。根据资产评估的相关规定，该评估的有效期已届满，已经不能作为查封时房屋价值的判断依据，且本地房地产市场已发生较大变化，执行实践中，客观上存在拍（变）卖难，以及需要降低拍（变）、卖底价的实际情况，根据司法拍卖的相关规定，第三次拍卖时底价可降至评估价的64%，因此，以逾期的评估价来衡量查封财产的价值是否超标，有悖于申请人申请财产保全的目的，故异议人二建公司异议请求不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：
驳回异议人二建公司的执行异议请求。
如不服本裁定，可以自裁定送达之日十日内向郴州市中级人民法院申请复议。
审判长 沈宏伟
审判员 吴煜斌
审判员 何玉梅
二〇一六年九月二十八日
书记员 张小美
附法律条文如下：
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。