安徽省安庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）皖08执复6号
申请复议人（被执行人）：桐城市润锋房地产开发有限公司,住所地安徽省桐城市龙眠街道,统一社会信用代码91340881092476507Q。
法定代表人：董祥,公司总经理。
申请执行人:江凯旋,男,1957年12月23日出生,汉族，住桐城市。
第三人：姚四清，男，1964年12月15日出生，汉族，住桐城市。
桐城市润锋房地产开发有限公司不服安徽省桐城市人民法院（2017）皖0881执868号之一执行裁定书，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
本院查明：江凯旋与桐城市润锋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，桐城市人民法院作出的（2017）皖0881民初552号民事判决书,现已发生法律效力。该判决书判令：被告桐城市润锋房地产开发有限公司须于本判决生效之日起30日内将原告江凯旋购买的润锋经典家园X号楼XXX房办理商品房销售备案登记。
江凯旋于2017年7月12日向法院申请强制执行。2017年11月7日，申请执行人江凯旋与第三人姚四清签订转让协议，协议中约定：因申请执行人欠第三人钱款未还，申请执行人自愿将自己名下的房产（涉案房产）转让给第三人所有，涉案房产销售备案登记在第三人名下。申请执行人江凯旋随后向被执行人桐城市润锋房地产开发有限公司送达了债权转让通知书，告知相关情况。同时，申请执行人江凯旋及第三人向执行法院提交报告，请求执行法院变更申请执行人，并要求将涉案房产销售备案登记在第三人名下。
执行法院认为，上述债权转让系申请执行人江凯旋与第三人姚四清双方的真实意思表示，该转让不违反法律的禁止性规定及当事人之间的约定，且已依法通知了债务人桐城市润锋房地产开发有限公司。遂依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条以及《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条之规定，作出（2017）皖0881执868号之一执行裁定书，裁定：一、变更第三人姚四清为本案的申请执行人。二、被执行人桐城市润锋房地产开发有限公司将润锋经典家园X号楼XXX房办理商品房销售备案登记，登记到变更后的申请执行人姚四清名下。
被执行人桐城市润锋房地产开发有限公司不服该裁定，以执行法院认定事实错误、适用法律错误，侵害其合法权益等向本院申请复议，请求撤销（2017）皖0881执868号之一执行裁定书。
其提出复议的主要理由：
（一）执行裁定书变更申请执行人是认定基本事实错误。
涉案房屋在2015年5月10日就已经竣工，被执行人与申请执行人于2016年7月6日签订购房协议，属现房产权交易，而不是债权转让关系，不适用《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条之规定。
桐城市人民法院（2017）皖0881执868号之一执行裁定书无端突破了合同相对性原则，强加申请复议人为案外人履行合同项下的义务，全然不顾申请复议人作为合同一方当事人享有的抗辩权，也未认真审查该特定义务依法能否允许转让。申请复议人作为涉案房屋的现实产权人，认为该裁定违背了合同法的基本精神，应予纠正。
（二）执行裁定书同意变更申请执行人是适用法律错误。
商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，商品房预售合同一经备案，房地产开发商仍然保留预售房的所有权，申请执行人未经预售人的同意，迳行向第三人出售该预售房的行为无效。
依照《城市房地产管理法》第三十八条、三十九条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。涉案房屋未严格依照法定程序进行转让，显然违法无效。
（三）关于债权转让的规定，与本案先前判决确定的履行义务所对应的法律关系内容不相符，属理解和适用法律错误。
《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定是“依法转让”，而申请执行人无视与申请复议人签订的房屋买卖合同，不依照生效判决书备案，不经申请复议人同意就私下交易、买卖，是典型的卖楼花行为，是国家法律严格限制的。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发【2005】26号）规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。依照上述规定，申请执行人必须首先与申请复议人解除商品房买卖合同，将商品房退还申请复议人，再由申请复议人把预售房出售给新买主。本案中申请执行人不办理房屋所有权证书而直接变更转让登记，势必造成偷漏了国家税收。
本院认为，本案争议的焦点为申请执行人与第三人达成的转让协议是否适用《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条之规定。
依据生效判决，被执行人需履行的义务为“办理商品房销售备案登记”的行为，不能等同《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条中规定的“生效法律文书确定的债权”。申请执行人要求将本应登记在自己名下的备案登记转让给第三人，其实质是以物抵债。由于涉案房产目前尚未办理房屋所有权证，申请执行人与第三人之间的转让行为，不符合现行的法律法规，且涉及原购房合同相对人的合法权益。故申请复议人的复议理由成立，本院应予支持。执行法院适用法律错误，依法应予撤销。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和执行复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：
撤销安徽省桐城市人民法院（2017）皖0881执868号之一执行裁定书。
本裁定为终审裁定。
审判长 张 胜
审判员 江 艇
审判员 都红兵
二〇一八年三月十九日
书记员 张赵洁
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
(五)异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定,发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。
《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》
第九条申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。