广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民初1525号原告：广东华苑物业管理有限公司，住所地广州市天河区天河路天河直街69号204房，统一社会信用代码：91440000617407708X。法定代表人：蔡如青，董事长。委托代理人：何惠玲、赵琪，均为该公司职员,联系地址。被告：方军，男，1974年8月20日出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告广东华苑物业管理有限公司诉被告方军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何惠玲、赵琪到庭参加了诉讼。被告方军下落不明，经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：被告是广州市海珠区滨江中路490号203铺（以下简称“涉案商铺”）的产权人，经营广州融信投资管理有限公司，且一直以此公司账户缴纳物业管理费。被告于2009年12月17日出具委托书，委托刘春玲代为办理涉案商铺的收楼相关手续工作。刘春玲于2009年12月17日代理被告验收涉案商铺并签收了《华标涛景湾楼房交接验收书》，刘春玲验收涉案商�无异议后，当天与原告签订了《承诺书》。《承诺书》约定：本人愿意按时向管理处缴纳有关物业费用，遵守《用户手册》，愿意承担因迟缴款/不缴款而需承担的有关经济责任及法律责任。同时第1条约定：物业管理费每月的5号前缴交（节假日顺延），逾期每天按欠费金额的1‰收取滞纳金。根据原告与开发商签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为办公写字楼：5元/月/㎡。但自2016年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费。原告多次向被告催交物业管理费，但被告仍拒不交纳。故起诉请求判令：1、被告向原告支付欠缴的物业管理费86501.33元（从2016年1月6日起至2017年2月18日止，每月按5元/平方米×1235.7332平方米的标准计算）及支付拖欠上述时段的物业管理费的滞纳金（以当月欠付的物业费为基数，自欠缴之�的第六天起按每日千分之一的标准计至清偿之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告没有提出答辩意见和举证。经审理查明：原告领有壹级《中华人民共和国物业服务企业资质证书》。海珠区滨江中路490号203铺的产权人为被告，建筑面积为1235.7332平方米，登记时间为2009年12月15日，占有部分为全部，规划用途为商业；等。上述商铺为被告通过与广州海滨房地产开发有限公司（以下简称为海滨公司）签订《商品房买卖合同》方式购买的商品房。2009年11月19日，原告（乙方）与海滨公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定物业名称华标涛景湾，物业类型商住楼；在物业管理区域内，乙方提供前期物业管理服务；（第七条）本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳�具体标准如下：办公楼5元/月·平方米，商业物业8元/月·平方米，乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；（第八条）业主应于收楼之日起缴纳物业服务费用（物业服务资金）；物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或物业使用人应履行交纳义务；（第三十二条）甲方、业主或物业使用人违反本合同第七条、第八条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，每天按1‰收取滞纳金；本合同期限自2009年11月19日起至2014年11月18日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；等。之后，原告（乙方）与海滨公司（甲方）就华标涛景湾的物业管理事宜再签订《前期物业服务合同》，约定本合同期限自2014年11月19日起至第一届业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止；其余内容与双方于2009年11月19日签订的《前期物业服务合同》基本一致；等。2009年12月17日，被告出具《委托书》，委托刘春玲办理滨江中路490号203铺的收楼相关事宜。刘春玲于2009年12月17日代被告与原告的华标涛景湾管理处签订《华标涛景湾楼房交接验收书》接收了一期二层203室。同日，刘春玲代被告与原告签订《承诺书》，主要内容：为维护及促进华标涛景湾的物业管理，同意遵守《用户手册》、用户《装修手则》，并愿意承担有关的经济责任和法律责任；本人愿意按时向管理处缴纳有关物业费用，愿意承担因迟缴款/不缴款而需承担的有关经济责任及法律责任；缴费时间：l、物业管理费每月的5号前缴交（节假日顺延），逾期每天按欠费金额的1‰�取滞纳金；等。原告以被告欠交物业管理费为由，于2017年3月1日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：1、涉案商铺是商业用途，实际作写字楼使用，由于被告在收楼后向其公司申请对物业管理费的收费标准进行优惠，故其公司同意被告按2.5元/月/平方米的标准交纳涉案商铺的物业管理费；被告收楼后，已按2.5元/月/平方米的标准向其公司支付物业管理费至2015年12月31日，之后的物业管理费被告没有再支付；2、被告曾以广州市融信投资管理有限公司（以下简称为融信公司）的名义向原告交纳物业管理费；3、根据《承诺书》约定，业主应于每月5号前交纳当月的物业管理费，但实际上其公司是每三个月收取一次的，故业主最迟应在第三个月最后一天交纳三个月的物业管理费；4、现涉案房屋所在的华标涛景湾小区尚未成立业主委员会；5、现涉案商铺由融信公司使用。原告为证明其诉讼主张还提交了以下证据：1、融信公司的《营业执照》（复印件）及《企业信用信息公示报告》（网上下载），其中载明：融信公司的住所地为广州市海珠区滨江中路490号203铺自编2052房；核准日期为2016年8月24日；等。2、原告自行制作的《华标涛景湾物业管理费清单》，其中载明：房号/商铺为203商铺（奇才）；面积为1235.73平方米；收费计算标准为2.5元/平方米；计费时段为2015.10.01—2015.12.31；金额为9267.9元；等。3、开票日期分别为2014年12月13日至2015年12月17日期间的电子发票若干张，其中载明：付款方为融信公司；收款方为原告；开票项目为2014.10.01—2015.12.31期间的物业管理费；每三个月的金额为9267.9元；等。4、《广东华苑物业管理有限公司华标涛景湾代收杂费收据》，其中载明：�户为商铺203；项目为09.12.17—10.3.31物业管理费；金额为10762.7元；等。在本案审理期间，原告变更诉讼请求中物业管理费的计算标准为2.5元/月/平方米，欠费金额为43250.66元；变更截至2017年2月18日止的滞纳金为5619.5元，变更滞纳金的起算时间为2016年4月1日。本院认为：原告与海滨公司签订的《前期物业服务合同》，是华标涛景湾小区开发商与物业服务企业签订的前期物业服务合同，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，原告据此有权对涉案小区进行物业管理。另，刘春玲代被告与原告签订的《承诺书》是双方的真实意思表示，对原、被告均有约束力。根据《承诺书》的内容，被告承诺物业管理费在每月的5号前缴交（节假日顺延），逾期每天按欠费金额的1‰收取滞纳金。虽然《前期物业服务合同》约定原告按照办公楼5元/月·平方米、商业物业8元/月·平方米的标准收取物业服务费用，但根据原告在本案中的陈述以及被告实际已经缴交的物业管理费情况来看，双方已达成涉案商铺按2.5元/月·平方米缴交物业管理费及每三个月缴交一次物业管理费的合意。现原告主张被告未支付2016年1月6日至2017年2月18日期间的物业管理费，被告对此不作否定抗辩，且放弃到庭抗辩和举证的权利，应承担不利的后果，故本院对原告该事实主张予以采信。现原告要求被告支付上述期间的物业管理费（按每月2.5元/平方米×1235.7332平方米的标准计算）及逾期付款的滞纳金（以当期应付的物业管理费为本金，每日按1‰的标准从欠费当月起计的第四个月的1号开始计算至清偿之日止）请求，并无超出合同约定，故本院予以支持，但物业管理费的金额应以原告主张的金额为限，滞纳金的总额应以欠费的本金为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告方军在本判决生效之日起10日内，向原告广东华苑物业管理有限公司支付2016年1月6日至2017年2月18日期间的物业管理费（按每月2.5元/平方米×1235.7332平方米的标准计算，并以原告主张的43250.66元为限）及逾期支付上述期间的物业管理费的滞纳金（以当期应付的物业管理费为本金，每日按1‰的标准从欠费当月起的第四个月的1号开始计算至清偿之日止，滞纳金总额以欠费的本金为限）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国�事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1022元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴洁苹人民陪审员  张烈明人民陪审员  黄碧茹二〇一七年十月二十七日书 记 员  刘 淼程淑玲