浙江省绍兴市越城区人民法院执 行 裁 定 书（2016）浙0602执异308号案外人浙江绍兴顶汇包装材料有限公司，住所地绍兴市人民东路1432号。法定代表人林萍。委托代理人（特别授权代理）王晔，浙江越光律师事务所律师。申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司，住所地杭州市西湖大道193号301室。法定代表人蓝翔。委托代理人（特别授权代理）孟淑秀、徐沈斌，浙江中行律师事务所律师。被执行人绍兴市方正纸箱有限公司，住所地绍兴市生态产业园人民东路。法定代表人谢金海。被执行人谢金海，男，1966年6月15日出生，住绍兴市越城区。被执行人徐云美，女，1967年12月24日出生，住绍兴市越城区。被执行人浙江鸿正建设有限公司，住所地绍兴市柯桥区钱清镇梅东村东坂。法定代表人舒宋玉。在本院执行申请执行人浙江省浙商资产管理有限公司（以下简称浙商资产）与被执行人绍兴市方正纸箱有限公司（以下简称方正公司）、谢金海、徐云美、浙江鸿正建设有限公司（以下简称鸿正公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人浙江绍兴顶汇包装材料有限公司（以下简称顶汇公司）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人顶汇公司称，案外人于近日获悉，案外人租赁的方正公司所属坐落于绍兴市越城区人民东路1432号工业房地产（以下简称涉案房地产）正在进行司法拍卖，但在拍卖公告中未对案外人的租赁情况予以明示。涉案房地产案外人于2008年11月1日开始向方正公司租赁，租期20年，租赁面积总计7300平方米，现一直由案外人占有使用。为此提出异议，请求法院对涉案房地产拍卖时确认案外人的租赁期限。异议审查中，案外人进一步明确其对涉案房地产中的一号、三号、四号厂房主张租赁权。申请执行人浙商资产称，第一、案外人称近日才获悉涉案房地产的司法拍卖事宜，不是事实。涉案房地产在拍卖前，执行法官已于2016年1月19日走访了现场并张贴了公告，限相关权利人于2016年2月1日前申报权利或提出执行异议，因此案外人应当在2016年1月19日就已经知道涉案房地产将被执行拍卖的情况。第二，案外人称拍卖公告中未对案外人租赁情况予以明示，不是事实。拍卖公告中已明示“拍卖物内存在案外人实际占有使用情况，拍卖成交后2个月内腾退”、“对上述标的权属有异议者，请于2016年12月9日前与本院联系”等内容，并非未明示。而案外人提交的租赁合同租期为20年，租金高达730万元，这么大的事情，案外人却一直未向法院主张权利，而在拍卖日前即12月9日才向法院提交异议书，显然恶意拖延本案的执行。第三，案外人称租期20年，租赁面积7300平方米，租金730万元，不是事实。案外人实际租赁面积是1000平方米，租赁期限于2016年10月30日已到期，年租金是4万元。案外人提交的三份租赁合同及租金、水电费的收款收据不具有真实性，申请执行人怀疑三份租赁合同、收款收据系事后伪造的，要求对印章加盖时间予以鉴定。其中署期为2008年10月10日签订的租赁合同明显是事后伪造，因为该合同签订时，案外人尚未注册成立，公章尚未备案启用。案外人注册成立于2008年10月14日，公章备案时间为2008年10月15日，该合同与工商登记档案中用以证明公司场所的租赁合同以及税务机关留存的租赁合同不一致。第四、排列案外人提供的收款收据的编号及开具时间，可以发现：1、号码在先的，开具时间却在后，不合常理；2、2014年12月25日与2015年12月25日间隔一年的水电费收据竟然是同一本，且编号只差12，不合常理；3、截至2013年底，已付租金661万元，而案外人提交的三份租赁合同约定租金在6年内付清即最迟在2017年1月底前付清，案外人提前支付巨额租金不合常理；4、开具在2010年、2011年、2012年的收据，并非财政部门监制的收据，不能作为财务凭证。所以这些收款收据存在诸多不合理性，不具有真实性，而且租金金额数均在数十万乃至一百万元以上，这么巨额的款项不可能是用现金支付的，案外人应提交汇款凭证予以证明租金已支付，仅凭这些收款收据不能证明租金及水电费已支付的事实。第五、抵押人方正公司在抵押时向抵押权人声明过抵押物不存在出租情形。综上，请求法院依法驳回异议人的异议请求，并对异议人伪造证据、恶意拖延执行的行为进行相应惩处。被执行人方正公司、谢金海、徐云美、鸿正公司未发表意见。本院查明：被执行人方正公司名下登记有坐落绍兴市越城区人民东路1432号，权证号分别为绍房权证绍市字第××号（对应房屋2幢，评估时编号为1号、2号，建筑面积均为3438.95平方米，合计6877.95平方米）、第F0000176436号（对应房屋2幢，评估时编号为3号、4号，建筑面积分别为2133.35、1841.51平方米，合计3974.86平方米）的房屋以及上述房屋对应的坐落绍兴市越城区皋埠镇西鲁村（B块）权证号为绍市国用（2009）第4553号国有土地使用权（使用权面积20085平方米）。2013年7月25日、8月1日，方正公司与中国建设银行股份有限公司绍兴分行（以下简称建设银行）分别签订《最高额抵押合同》，以其名下的上述房地产为其向建设银行的相应借款提供最高限额分别为1174万元、2032万元的抵押担保；并于合同签订当日分别办理了抵押登记手续，他项权证号分别是绍房他证绍市字第××号、第K000082403号。因方正公司未按约归还借款，建设银行向本院提起诉讼，诉讼中，本院于2014年1月10日轮候查封了方正公司名下的上述房产。2015年2月3日，本院作出（2014）绍越商初字第3631号民事判决书，对原告建设银行就上述抵押房地产所享有的相关优先受偿权进行了确认。2015年3月26日，本院对该判决立案执行，执行案号为（2015）绍越执民字第1045号。执行中，因建设银行将上述判决书项下的债权转让给浙商资产，并已公告通知各被执行人，故本院裁定变更浙商资产为申请执行人。2016年1月19日，本院作出（2015）绍越执民字第1045号公告，责令各被执行人于2016年1月26日前自觉履行还款义务，逾期不履行，将依法对涉案房地产进行评估、拍卖；并通知对涉案房地产有租赁权或其他相关权利的案外人于2016年2月1日前向本院申报相关权利或提出执行异议。本院将该公告在涉案房地产处进行了张贴，但在期限内无人提出异议。此后，本院委托评估机构对涉案房地产的市场价值进行了评估，根据评估报告所附涉案房地产现状照片显示，厂区出入口门牌仍为“绍兴市方正纸箱有限公司”，1号厂房内部为空置状态。2016年11月3日，本院作出（2015）绍越执民字第1045号之二执行裁定书，裁定拍卖被执行人方正公司名下的涉案房地产及相应的无产权房、附属物等[以绍世博估（2016）字第0301号土地估价报告、博文诸房估字SF（2016）第0100362号房地产司法鉴定估价报告为准]，以清偿债务；并对该拍卖裁定及相应评估报告在拍卖物现场进行了张贴。2016年11月24日，本院在淘宝上司法拍卖平台发布网络司法拍卖公告，对上述标的物进行公开拍卖，拍卖期限为2016年12月10日10时至2016年12月11日10时止。2016年12月9日，案外人向本院提出执行异议。2016年12月13日，本院执行人员对案外人法定代表人林萍制作询问笔录，她陈述在2016年1月份曾看见法院工作人员去张贴公告，当时法院工作人员也要求她提出执行异议，她是口头提出异议，但没有提出书面异议。案外人为证明其主张事实成立，向本院提交了以下材料：1、出租方为方正公司、承租方为案外人、落款时间为2008年10月10日的房屋租赁合同1份，其中记载出租房屋坐落为方正公司内，面积1800平方米；租赁期自2008年11月1日至2028年10月30日；总租金计人民币180万元，先付70万元，余下110万元在6年内付清。2、出租方为方正公司、承租方为案外人、落款时间为2010年8月8日的房屋租赁合同1份，其中记载出租房屋坐落为方正公司内，面积3400平方米；租赁期自2010年8月10日至2030年8月9日；总租金计人民币340万元，2010年8月底前付90万元，余下250万元在6年内付清。3、出租方为方正公司、承租方为案外人、落款时间为2011年1月6日的房屋租赁合同1份，其中记载出租房屋坐落为方正公司内，面积2100平方米；租赁期自2011年1月8日至2031年1月7日；总租金计人民币210万元，2010年8月底前付55万元，余下156万元在6年内付清，其中水电押金1万元。4、房租费收据15份。5、2010年至2015年水电费发票6张。6、案外人2014年至2016年增值税税收完税证明3张。其中2014年1至3月缴纳企业所得税为866.25元，2014年8月缴纳增值税为16973.85元，2014年12月缴纳增值税为9704.17元，2015年1至8月、10月、11月缴纳增值税为97990.19元，2016年2至6月、8、9月缴纳增值税为33578.31元。申请执行人为反驳案外人的主张，向本院提交了以下证据：1、从绍兴市越城区市场监督管理局调取的出租方为方正公司、承租方为案外人（落款处仅由其法定代表人林萍签字）、签订时间为2008年10月10日的房屋租赁合同1份（以下简称工商备案合同），其中记载出租房屋坐落地点在绍兴市方正纸箱有限公司内，面积1000平方；租赁期限2008年11月1日至2016年10月30日；租金分4次平均（以3个月为1次）收取，年租金是4万元。2、案外人工商登记档案1份。其中记载案外人的成立时间是2008年10月14日、注册资本为150万元。3、方正公司与建设银行签订的最高额抵押合同复印件1份，该合同中方正纸箱公司承诺抵押财产不存在任何出租情形。4、网络司法拍卖竞买公告和拍卖标的调查情况表复印件各1份。5、办理抵押时方正公司委托评估机构出具的评估报告复印件2份。本院认为：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，应存在合法有效的租赁关系，同时应占有使用该不动产。本案中，案外人顶汇公司主张对涉案房产享有租赁权，但对其主张的租赁关系真实性本院难以认定，理由如下：第一，案外人提供的落款时间为2008年10月10日的房屋租赁合同与申请执行人提供的工商备案合同主要内容完全不一致；在该合同签订时，案外人尚未成立，在工商备案合同中案外人系由其法定代表人林萍签字，而案外人提供的上述租赁合同却加盖了案外人公章，故对该合同的真实性，本院难以认定。第二，案外人提供的3份租赁合同，约定租金总金额达730万元，案外人主张已全部付清，但其提供的租金支付凭证均为收款收据，并非正规财务凭证且连号现象明显，又无任何银行支付凭证相印证，故对其主张的租金支付的真实性，本院难以认定。第三，从案外人提供的经营纳税凭证分析，案外人所提供的3份租赁合同上记载的巨额租金已明显超出了案外人在租赁期间所能获得的正常经营收入。第四，案外人主张花费巨额租金承租涉案房地产，听证时却陈述只在四号厂房内存放自己的机器设备，其他两间厂房作为仓库使用，里面堆放的物品并非是案外人的，有部分借给其他人使用，但不收取费用，明显不符合常理。第五，案外人主张花费巨额租金承租涉案房地产，但在2016年1月案外人即已明知本院将对涉案房地产进行处置的情况下却迟至2016年12月9日拍卖前一天才提出书面执行异议，既有违常理，也有妨碍执行之嫌。第六，案外人在听证过程中陈述其为了避税需要故在工商备案合同中将租金、时间、面积都进行了缩水；又陈述租金支付大部分通过银行，双方也是避税的，由案外人的工作人员将租金转到方正公司法定代表人谢金海及其父亲个人卡上，但无任何证据印证，如其陈述属实，则已明显侵犯了国家的正常税收征收管理秩序。综上，案外人之异议请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下：驳回案外人浙江绍兴顶汇包装材料有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 张 剑人民陪审员 高 峰人民陪审员 张华娟二〇一七年二月四日书 记 员 张 菁本案援引的相关法律和规定《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。