广东省东莞市第三人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1973民初13059号
原告东莞市利氏实业开发有限公司，住所：东莞市常平镇。
法定代表人利江锋。
委托代理人谢庆鸿，系广东广和（东莞）律师事务所律师。
委托代理人曾溢太，系广东广和（东莞）律师事务所实习律师。
被告广东卓越以恒科技有限公司，住所：东莞市常平镇。
法定代表人黎瑞汕，系该公司总经理。
委托代理人刘烨，系广东展创律师事务所律师。
原告东莞市利氏实业开发有限公司（以下简称利氏公司）诉被告广东卓越以恒科技有限公司（以下简称卓越以恒公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月30日立案受理后，依法由审判员杨欢适用简易程序独任审判，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。原告利氏公司的委托代理人谢庆鸿、曾溢太，被告卓越以恒公司的委托代理人刘烨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告利氏公司诉称，2015年7月份，原告与被告签订了一份《租赁合同》。合同约定，原告按现状将东莞市常平镇XX工业区内的C1厂房/宿舍等物业的部分出租给被告使用，被告于每月10日前向原告付清当月租金及水电等其他费用。另外，合同还约定了，如果被告出现了违约行为，被告除了需按合同承担违约金之外，原告还有权解除双方合同、要求被告补交免租期内的租金、没收被告合同保证金、要求被告给予一个月租金作为补偿等。被告从2017年2月份开始便拒绝支付原告租金，至今已拖欠租金长达8个月合计600000元整。另外，被告尚欠原告2017年6月份及之后的水电费。原告多次催促，被告均拒绝纠正其严重的违约行为、拒绝支付拖欠的租金及水电费等费用。2017年9月18日，被告向原告支付了2017年2月份租金75000元。为维护自身的合法权益，现原告向法院提起诉讼，请求法院判令：1、从起诉之日起解除原、被告之间的租赁合同关系且被告立即腾退并向原告返还租赁物；如果从起诉之日起，被告继续占有使用租赁物的，则被告需按原租金两倍向原告支付占用费；2、被告立即支付2017年3月份至2017年9月份拖欠的租金合计525000元整及租金违约金699000元（按拖欠金额每天1%计算，从租金应付之日起计至付清之日止，其中2017年2月份的租金违约金计至2017年9月18日，暂计至起诉之日共计为699000元），2017年6月份至11月份的电费共计69090元整及电费违约金11907元（按拖欠金额每天1%计算，从电费应付之日起计至付清之日止，暂计至起诉之日为11907元）；3、被告向原告补交两个月的免租期租金150000元整及一个月租金75000元整作为补偿；4、被告承担本案全部诉讼受理费9388元、保全费5000元、律师费68587元、担保费用7764.59元。
被告卓越以恒公司辩称，2017年2月份的租金被告于2017年9月18日已经支付；双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。
经审理查明，2015年7月3日，原、被告双方签订了一份《租赁合同》。合同约定，原告将位于东莞市常平镇XX工业区内的C1自建厂房/宿舍等物业的部分（厂房一栋、宿舍一栋、办公楼一栋、门卫室一间、电梯一部）出租给被告使用；租赁期限为5年即2015年7月1日至2020年6月30日，免租期为2个月，被告从2015年9月1日起正式支付租金；保证金为150000元，租金为75000元/月，被告于每月10日前向原告付清当月租金；被告违约造成合同解除或被告实际并未进行水电等其他装修，或在合同终止、解除（不管是何原因）时被告强行拆除装修物，则被告不享有免租期待遇，需另行补交免租期的租金，还需另行承担其他违约责任；被告未能按合同规定向原告交付租金及其他费用（包括但不限于保证金）的每逾期1天，原告有权收取拖欠部分1%的违约金；被告逾期支付租金或其他费用（包括但不限于保证金）超过30天的，原告有权选择提前终止合同，被告已付保证金不予退回，被告装修无偿归原告所有，被告尚应另行支付1个月租金的其他损失补偿；被告逾期归还房产的，按租金市价的200%支付占用费；败诉方按法院裁决数额的10%但不低于10000元赔偿胜诉方律师费。由于被告未能按时向原告支付租金及电费，原告于2017年9月1日与广东广和（东莞）律师事务所签订了一份《民事案件委托合同》，将有关诉讼事务委托该律师事务所处理，约定一审律师费为68587元。阳光财产保险股份有限公司东莞中心支公司于2017年9月29日出具了一份《广东增值税普通发票》，确认收到原告支付的诉讼财产保全责任保险7764.59元。2017年9月30日，原告向本院提起诉讼，并申请了财产保全，向本院预交了案件受理费9388元、财产保全费5000元。
庭审中，原、被告双方共同确认被告仍在使用案涉租赁物。原告陈述，原告没有向被告发出过解除合同通知书，被告收到起诉状之日应当视为被告收到解除合同通知书；案涉租赁物为原告出资修建，但因租赁物所在的土地为集体土地，《房地产权证》只能登记在经济联合社名下。被告陈述，被告于2017年10月23日收到本院邮寄的应诉材料；被告于庭后三日内书面向法院回复被告是否同意解除合同、被告主张的调整后的违约金计算标准、被告是否拖欠原告电费69090元。但本院没有收到被告的书面回复意见。
另查明，案涉租赁物有《房地产权证》，权属人为东莞市常平镇桥沥经济联合社；2017年8月25日，被告向原告发出一份函件，称2016年所积累的退税没有在计划期内退回，导致无法按预计时间支付厂租，恢复退税后争取在2个月内把租金付清；被告产生的2017年6月1日至2017年11月30日期间的电费为69090元（17010元+17115元+19740元+9660元+3255元+2310元）。
上述事实，有租赁合同、被告于2017年8月份向原告提交的函件、未收费项目统计表、用户缴费催收单、收据、电表图片、民事案件委托合同、房地产权证、广东增值税普通发票等证据以及本院庭审笔录附案证实。
本院认为，合法的租赁关系应当受到法律的保护。
案涉《租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，双方均应按合同的约定积极履行各自的义务。被告于2017年8月25日向原告发出了一份函件，称2016年所积累的退税没有在计划期内退回，导致无法按预计时间支付厂租，恢复退税后争取在2个月内把租金付清。被告已在该份函件中确认了拖欠原告租金的事实。被告拖欠租金的行为违反了双方合同的约定，构成违约，符合合同的解除条件，原告有权要求解除合同。因原告没有向被告发出过解除合同通知书，原告主张被告于2017年10月23日收到起诉状之日应当视为被告收到解除合同通知书之日，本院对此予以确认。被告应当腾退并向原告返还租赁物，并根据合同约定向原告支付2个月免租期租金150000元及1个月租金75000元作为补偿。原告的该部分诉讼请求，本予以支持。超出上述范围的部分，本院不予支持。
原告已将案涉租赁物交付给被告使用，被告理应按约定的时间足额向原告支付租金。原告请求被告支付2017年3月份至2017年10月份期间的租金600000元（75000元/月×8个月），并从2017年11月1日起按照150000元/月的标准向原告支付占有使用费至被告向原告返还案涉租赁物之日为止的诉讼请求，本院予以支持。超出上述范围的部分，本院不予支持。
电费由被告产生，理应由被告支付。至判决前，被告没有就电费金额向本院提出异议，原告请求被告支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的电费69090元的诉讼请求，本院予以支持。
原告请求被告支付律师费68587元的诉讼请求，符合双方在合同中的约定，本院予以支持。原告请求被告支付担保费用7764.59元的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。
原告主张按照每日1%的标准计算租金及电费的违约金，但被告认为该违约金的标准约定过高，要求予以调整。结合本案的实际履行情况、被告主动向原告发函请求谅解、本院已支持了原告的上述诉讼请求，本院酌情按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从逾期之日起计算至实际清偿之日止。超出上述标准的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：
一、确认原告东莞市利氏实业开发有限公司与被告广东卓越以恒科技有限公司于2015年7月3日签订的《租赁合同》已于2017年10月23日解除；
二、限被告广东卓越以恒科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告东莞市利氏实业开发有限公司返还位于东莞市常平镇XX工业区内的C1自建厂房/宿舍等租赁的物业；
三、限被告广东卓越以恒科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告东莞市利氏实业开发有限公司支付2017年3月份至2017年10月份期间的租金600000元及违约金（以每个月应支付的租金为本金，逐月分开，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从当月11日起计至实际清偿之日止，2017年2月份的违约金从2017年2月11日计至2017年9月18日），并从2017年11月1日起按照150000元/月的标准向原告东莞市利氏实业开发有限公司支付占有使用费至返还案涉租赁物之日为止；
四、限被告广东卓越以恒科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告东莞市利氏实业开发有限公司支付2017年6月1日至2017年11月30日期间的电费69090元及违约金（以每个月应支付的电费为本金，逐月分开，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率从次月11日起计至实际清偿之日止）；
五、限被告广东卓越以恒科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告东莞市利氏实业开发有限公司支付2个月免租期租金150000元及1个月租金75000元作为补偿；
六、限被告广东卓越以恒科技有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告东莞市利氏实业开发有限公司支付律师费68587元；
七、驳回原告东莞市利氏实业开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费9388元，由原告东莞市利氏实业开发有限公司负担3496元、被告广东卓越以恒科技有限公司负担5892元；财产保全费5000元，由被告广东卓越以恒科技有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 杨 欢
二〇一七年十二月二十日
书记员 何嘉琪
张政荣（代）
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知达到对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。