北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第08587号
原告中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行，住所地北京市东城区珠市口东大街15号。
法定代表人张建东，行长。
委托代理人王征，男，1978年10月29日出生，该行职员。
委托代理人孙善文，男，1966年7月12日出生，该行职员。
被告北方导航科技集团有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街346号。
法定代表人苏立航，董事长。
委托代理人翁晓波，北京君泰律师事务所律师。
委托代理人阚晓提，女，1981年12月15日出生，该公司职员。
第三人北京世纪天鼎投资有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街346号。
法定代表人林余存，董事长。
委托代理人牛建伟，北京市炜衡律师所事务所律师。
第三人北京金霖酒店管理有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街346号。
法定代表人叶根金，董事长。
委托代理人叶星林，北京星林律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行（以下简称工商银行）与被告北方导航科技集团有限公司（以下简称北方公司）、第三人北京世纪天鼎投资有限公司（以下简称天鼎公司）、北京金霖酒店管理有限公司（以下简称金霖酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月3日立案受理，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告工商银行的委托代理人王征、孙善文，被告北方公司的委托代理人翁晓波，第三人天鼎公司的委托代理人牛建伟、第三人金霖酒店的委托代理人叶星林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告工商银行诉称：1996年1月1日，原告与被告公司的前身国营华北光学仪器厂签订房屋租赁合同，承租被告所有的位于北京市东城区粉厂胡同甲××号及周围院落，租期20年。后为配合被告工作需要，在被告请求下，原告于2005年将部分办公用房和食堂搬出承租的粉厂胡同甲××号院，搬入被告提供的珠市口东大街×××号西配楼3-5层及一层的150平方米食堂（以下简称房屋一），并签订《房屋租赁补充协议2》。2008年应被告要求，原告将承租的粉厂胡同甲××号的库房搬出，迁入被告提供的位于珠市口东大街×××号的主楼5层（以下简称房屋二），并签订《房屋租赁补充协议3》。原告一直按照合同的约定履行合同义务。
2011年7月7日，原告收到第三人天鼎公司的来函，称被告提供给原告使用的房屋一为其所有，限期原告30日内搬出，2011年8月19日对租赁房屋一采取断电措施，大门上锁、楼梯用渣土阻塞，后多次交涉未果，原告多次联系被告解决，被告知悉后一直未予处理。2012年3月20日，原告工作人员从涉案房屋内搬出，2013年8月23日，原告经过与被告和第三人天鼎公司协调，将原告的物品搬出，将房屋交还被告。
2011年7月18日，第三人金霖酒店致函原告，称自2010年12月27日，已将原告承租的房屋二租给第三人金霖酒店，要求原告向其腾退原告的租赁房屋二。原告与其交涉未果，2011年7月21日，金霖酒店开始对房屋二进行改造施工并断水断电，导致原告无法使用涉案房屋。后2011年11月7日，原告、被告及第三人经协商，达成会议纪要，由被告为原告安置新的地点，原告搬出房屋二，但被告一直未能向原告提供新的房屋，原告也无法正常使用。后经原告、被告与第三人金霖酒店三方协调，原告于2014年10月30日搬出涉案房屋二。原告认为被告的行为违反了双方租赁合同的约定，故诉至法院，请求法院判令：1、解除原告与被告之间的房屋租赁关系；2、被告返还原告租金258.65万元及至实际给付之日止的利息损失（利息标准按照人民银行同期贷款利率计算）；3、被告返还原告电梯费用损失6374.79元、供暖费用损失266650.19元、水电费损失11116.07元及至实际给付之日止的利息损失（利息标准按照人民银行同期贷款利率计算）；4、诉讼费由被告负担。
被告北方公司辩称：双方签订合同及之后合同变更的情况属实。2011年7月原告与天鼎公司发生纠纷是因原告使用房屋期间改变房屋用途，不符合防火要求所致。后停电停水及堆放渣土是第三人天鼎公司进行装修的临时措施，2013年8月原告将房屋一交还被告；原告与金霖酒店的纠纷被告2011年11月份才知晓，后三方签署会议纪要，由被告为原告安排新的库房，但原告没有同意，后来一直也没有搬走。2014年10月30日，原告才搬出涉案房屋二，被告同意解除与原告的租赁合同关系，对原告主张退还租金、其他费用及利息损失的诉讼请求，被告不同意。
第三人天鼎公司辩称：涉案房屋一是天鼎公司承租被告的房屋，后经三方协商，由原告暂时使用。2011年7月因原告使用房屋一作为员工宿舍，存在安全隐患。所以天鼎公司才给原发函要求被告搬出房屋，但并没有断水断电；后2011年8月，天鼎公司因装修施工，确实在楼道门口堆放过渣土，有过断水断电的情况，但都是临时的，之后没有影响过原告使用，后来原告搬走就不清楚什么原因了。
第三人金霖酒店辩称：2010年12月27日，金霖酒店与被告签订合同，承租包括租赁房屋二在内的珠市口东大街×××号二号厂房，2011年装修时，发现顶层有原告的物品，就发函要求原告搬出，但原告一直没有搬出。2011年7月底，金霖酒店开始对房屋整体装修，当时原告的物品还在房屋二内，后三方签订了会议纪要，但原告一直没有搬出，2011年12月份金霖酒店装修完毕，装修期间水、电确实无法正常使用，当时原告的银行凭证等物品存放在房屋二内，原告使用的时候金霖酒店也同意，金霖酒店装修房屋时使用了部分的塔形建筑和5层的西南部部分。
经审理查明：国营华北光学仪器厂（代号国营二一八厂）系中国兵器工业集团公司直属的军工企业，2011年11月整体改制，更名为北京华北光学仪器有限公司；2010年4月20日，北京华北光学仪器有限公司名称变更为中兵导航控制技术有限公司；2011年12月22日北方导航科技技术有限公司名称变更为北方导航科技集团有限公司。
1996年1月1日，原告（承租方）与国营华北光学仪器厂（出租方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定出租方将所属的北京市崇文区（现东城区）粉厂胡同甲××号，总占地约3亩，地上5层、地下1层，总建筑面积4202平方米的办公楼及周围院落出租给乙方使用。租赁期限为30年，自1996年1月1日至2025年12月31日。自1996年1月1日开始，租金为每年170万元，交纳时间为每年的一月份内，承租方向出租方一次付清，从第六年到第十年，租金在170万的基础上递增7%。第十年以后的租金，在第二个五年181.9万元的基础上由双方在第十年依据市场行情协定增长水平。合同约定合同执行期内如一方提出变更合同，需提前6个月向对方提出，由此给对方造成的损失，由合同变更方补偿，但一方不同意变更合同是，本合同继续执行。2005年5月19日，原告（甲方）与国营华北光学仪器厂（乙方）签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定双方就粉厂胡同甲××号的房屋租赁合同达成补充协议，原合同中的第二条租期由30年改为20年，即由自1996年1月1日至2025年12月31日改为1996年1月1日至2015年12月31日。合同到期后，乙方有优先承租权。
2005年8月25日，原告（甲方）与国营华北光学仪器厂（乙方）签订了《房屋租赁补充协议（2）》，协议约定双方就粉厂胡同甲××号的房屋租赁合同达成补充协议，约定双方同意将乙方承租甲方的北京市崇文区（现东城区）粉厂胡同甲××号的部分办公用房和职工食堂迁移至产权同属甲方的崇文区（现东城区）珠市口东大街×××号西配楼，甲方将西配楼3、4、5层3000平方米、西配楼一层食堂150平方米出租给乙方，乙方将粉厂胡同甲××号办公楼迁出部分交还甲方。本房屋租赁期为双方签订的北京市崇文区（现东城区）粉厂胡同甲××号房屋租赁合同租期。合同到期后，乙方有优先承租权。
2008年4月23日，原告（乙方）与北京华北光学仪器有限公司（甲方）及案外人北京捷诚康利科贸有限公司签订《房屋租赁补充协议（3）》，协议约定双方就粉厂胡同甲××号的房屋租赁合同达成补充协议，约定乙方将甲、乙双方签订的北京市崇文区（现东城区）粉厂胡同甲××号房屋租赁合同补充协议（2）中北京市崇文区（现东城区）粉厂胡同甲××号所剩余的办公用房与甲、丙双方签订的崇文区珠市口东大街×××号租赁合同中主楼5层的南北通道及东侧两个塔型建筑进行置换，互不向对方支付补偿金，丙方同意乙方工作人员及车辆无条件进入置换后地区所经过的道路、使用主楼东侧通道、电梯进入置换后的地区进行业务工作，乙方不承担上述地区所涉及的物业管理费、维修费等一切费用。甲方、丙方有义务在将崇文区珠市口东大街×××号主楼出租给他人时，保证本协议所涉及条款的执行。有义务解决因无法执行协议所出现的问题。并对由于无法执行本协议给乙方造成的损失进行补偿。
庭审中，原、被告双方均认可，上述协议中约定的房屋均已按照协议的约定进行了交接。原、被告亦认可2011年2月18日原告向被告支付了2011年的全年租金1819000元，2012年4月19日支付了2012年的全年租金1819000元，2012年1月4日原告向被告支付了2011-2012年度的供暖运行服务费23542.5元，2012年1月5日向被告支付2011-2012年度的供暖费102354.73元，2012年11月16日向被告支付2012-2013年度的供暖费140752.76元。原告提交了2011年8月16日向第三人天鼎公司支付水电费的票据，显示其向第三人天鼎公司支付2011年6月27日至2011年8月15日期间的水费4166.30元，电费30571.42元；原告提交了2011年3月16日及2011年4月28日的收据两张，证明其向第三人天鼎公司支付了2011年的电梯年检费1200元，电梯维修费9000元，第三人天鼎公司认可收取上述费用的事实。被告与第三人天鼎公司认可珠市口东大街×××号西配楼的电梯及水电费事宜由第三人天鼎公司负责管理。
2011年7月7日，第三人天鼎公司向原告发函，内容为：“2005年1月19日，北京光华仪器有限公司因业务发展需要要求收回承租给贵行的房屋，因时间紧、任务重，考虑到贵行当时需要，我公司同意将西配楼的部分房屋暂给贵行临时使用，三方负责人签署《会议纪要》。一、根据《会议纪要》之相关内容，我公司提供的西配楼3-5层为贵行办公使用，但目前的实际情况是作为贵行保安、保洁人员的宿舍及库房使用，贵行有违当初之约定。根据《中华人民共和国公共安全行业标准GA654-2006人员密集型场所消防安全管理》之相关规定，设有生产车间、仓库的建筑内，严禁设置员工集体宿舍。……贵行存在较为严重的消防隐患，占用消防通道、使用不合格电器产品、乱扔抽烟、在房间内做饭等情况比比皆是。……为避免意外发生，保障贵我双方安全工作的顺利实施，贵行不宜继续使用西配楼房屋。”2011年7月12日，原告向第三人天鼎公司回函，内容为：“贵方《致北京工商银行珠市口支行的函》收悉，……该补充协议中房屋产权归属方即出租方国营华北光学仪器厂并未对租赁我行的房屋具体使用方式进行明确约定。……贵方所提及占用消防通道等现象是整体存在的共性问题，双方应携手做好全方位的安全管理及监督检查工作，杜绝因监督管理不善而引发的火灾事故。针对贵方所提我行对崇文区珠市口东大街西配楼3、4、5层3000平方米、西配楼一层食堂150平方米的租赁使用的无任何法律依据而言，我行认真查阅与房屋产权所属方即出租方国营华北光学仪器厂签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，以上合同及协议中对我行房屋租赁使用年限等情况进行详尽规定。……”。
2011年7月18日，第三人金霖酒店向原告发函，内容为：“中兵导航控制集团有限公司位于东城区珠市口东大街×××号院原国营第218厂二号厂房于2010年12月27日整体出租给我方—北京金霖酒店管理有限公司。我公司于2011年3月开始进行装修改造前期准备工作，目前各种准备工作已就绪，已进入大面积施工阶段。在准备工作中，我公司发现贵单位在我承租楼楼顶存放有大量档案资料，严重影响我方的工程施工。……目前水电改造即将动工，7月底将全面断水、断电。为了本工程项目的顺利实施，我方正式函告贵单位，你单位的档案资料必须在2011年7月31日前搬出现存放处，超过此期限，我方将把该档案资料作为无主认领而自行处理。由此造成的责任及经济损失，我方概不承担。”2010年7月27日，原告向第三人金霖酒店回函，内容为：“你方来函已收悉，根据我方于2008年4月23同北京华北光学仪器有限公司签订的《房屋租赁补充协议（3）》中规定，我方合法取得崇文区珠市口东大街×××号房屋租赁权，并用于存放银行重要业务凭证与档案资料。……故你方租赁崇文区珠市口东大街×××号主楼时，无权妨碍我方与北京华北光学仪器有限公司签订的《房屋租赁补充协议（3）》的依法执行。……”2011年7月29日，第三人金霖酒店再次向原告发函，内容为：“位于北京市珠市口东大街×××号院属中兵导航控制科技集团有限公司的二号厂房已整体租赁给我公司……我方将于2011年7月31日开始断水断电，并开始在楼顶组织施工，请你方接函后及时撤离，否则由此造成的损失我方概不负责。
庭审中，原告称2011年8月19日，第三人天鼎公司对原告承租的西配楼的房屋采取断水断电，门口堆放渣土等措施，致使原告无法使用西配楼的房屋，原告方人员2012年3月20日撤出该部分房屋，并于2013年8月23日搬出，向被告交还该部分房屋；第三人天鼎公司主张2011年7月份与原告产生纠纷系因原告改变房屋用途，存在安全隐患所致，但并没有采取断水断电措施。后2011年8月份左右，因第三人天鼎公司装修施工，确实堆放过渣土和断水断电，但都是临时的，并没有影响原告的使用；被告认可第三人天鼎公司的意见，认可原告系2013年8月将西配楼的房屋交还被告。被告提交了2005年1月19日的会议纪要复印件一份，证明2005年1月19日，经原告与被告及第三人天鼎公司三方协商同意，由原告使用西配楼3-5层及1层1号餐厅，用途是办公，后原告改变了房屋的用途。原告对会议纪要的真实性不认可。原告主张2011年7月21日开始，第三人金霖酒店开始对原告承租的主楼5层部分房屋断水断电，阻止原告员工在此办公。后原告报警，2011年11月7日原告与被告及第三人金霖酒店三方签订会议纪要一份，内容为2011年11月7日，天坛派出所在二层会议室约谈原、被告及第三人三方，三方就原告承租的主楼5层部分房屋使用问题达成协议，协议约定由被告为原告联系承租新的库房后，原告将使用的主楼5层的部分房屋内的银行凭证搬出，搬出后将房屋移交第三人金霖酒店。但后来被告一直没有为原告找到合适的房屋，原告的物品一直由第三人金霖酒店封存，直至2014年10月28日，经法院做调解工作，原告才将其存放的物品搬出涉案房屋；第三人金霖酒店认可其2011年7月底对主楼房屋进行装修，但主张该房屋是其2010年12月从被告处整体承租的。后与原告及被告三方在天坛派出所的协调下签订了会议纪要，但原告一直没有搬出，原告在主楼5层部分存放的是银行凭证等物品，原告去取第三人是同意的，期间原告也提取过，在装修时第三人金霖酒店使用了部分塔形建筑和5层的西南部的部分房屋；被告主张其对原告与第三人金霖酒店2011年7月份的纠纷不清楚，2011年11月份，三方在天坛派出所签订了会议纪要后，被告为原告找新的库房，但原告不同意，后来一直没有搬走，在法院调解下，2014年10月28日原告才搬出主楼五层的房屋。
原告提交了（2013）京中信内经证字06480号公证书，证明2013年3月20日对其承租的西配楼部分房屋及主楼5层部分的房屋进行公证拍照、录像公证，房屋无法正常使用。被告对公证书的真实性认可，但主张只能证明是2013年3月20日的情况，不能证明两处房屋自2011年就不能使用，也不能证明是第三人天鼎公司和金霖酒店的原因导致的；第三人天鼎公司对公证书的真实性认可，但认为只能证明2013年3月20日的情况，屋内的物品也是原告的物品，不是第三人天鼎公司的原因导致的，第三人金霖酒店对公证书的真实性认可。原告提交了2011年7月18日被告发给原告的工作函复印件一份，内容为：“为维护双方利益，确保国有资产保值增值，……特向贵行提出将租金从本年度起在每年181.9万元的基础上，调整到每年280万元，请贵行给与理解和支持。”，原告以此证明被告系在要求涨租金未果的情况下，故意违约。被告对此真实性不予认可，主张与本案无关。
庭审中，原告申请证人陶×出庭作证，陶×证明其系工商银行北京分行成立的北京融工后勤服务公司的公司职员，为原告提供后勤服务，其与原告共同使用珠市口东大街西配楼3-5层及1层食堂房屋。2012年夏，天鼎公司要求其腾退西配楼3-5层及1层食堂，后在2012年8月份对上述房屋采取断水断电措施，2013年冬天的时候从该处房屋内搬走；原告申请证人刘×出庭作证，刘×证明其系工商银行北京分行成立的北京融工后勤服务公司的公司职员，为原告提供后勤服务，其与原告共同使用珠市口东大街西配楼3-5层及1层食堂房屋。2012年夏，天鼎公司要求其腾退西配楼3-5层及1层食堂，后在2012年8月份对上述房屋采取断水断电措施，2013年冬天的时候从该处房屋内搬走。原告表示证人陶×记错了时间，发生纠纷是2011年，其余的证言都认可。被告主张证人与原告都有利害关系，不认可证人证言，原告与第三人天鼎公司的纠纷未与被告交涉过；第三人天鼎公司认可原告将该处房屋当做库房使用过，但两个证人不是事件的参与者，且与原告有利害关系，不认可证人证言。第三人提供了王×的书面证言，王×证明其系第三人天鼎公司的市场部经理，其未予原告谈过要求搬迁和断水断电的事，原告对此不予认可。
经本院到北京市公安局东城分局天坛派出所调查，该处出具证明信，证明2011年10月2日，原告处工作人员宋书田曾因“租房问题与218厂施工方发生纠纷”报警。
上述事实，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充协议》、《房屋租赁补充协议（2）》、《房屋租赁补充协议（3）》、租金收据、供暖费、电梯维修费、电梯年检费、《会议纪要》、原、被告来往函件、公证书、证明信及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。根据查明的事实，原告与被告签订的房屋租赁合同及之后的补充协议均系双方当事人的真实意思表示，且不违背有关法律规定，双方均应按照合同约定履行义务。原告承租使用被告的房屋，应当按照双方租赁合同约定的期限向被告及时交付房屋租金，被告作为涉案房屋的出租人，应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
对于原告要求解除其与被告之间的租赁合同关系的诉讼请求，鉴于双方在合同履行过程中产生纠纷，现原告已将承租的两处房屋全部交还，被告亦已全部接收，双方租赁合同已丧失继续履行的可能，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。
对于原告承租被告的位于珠市口东大街西配楼部分的房屋，根据原告提供的证人证言、公证书、与第三人天鼎公司之间的函件及原告向第三人天鼎公司交付水、电费的情况等证据可以看出该处房屋确实存在影响原告正常使用的情况。但对于原告主张该处房屋在2011年7月底开始即无法正常使用，并提出要求被告退还其已交纳的租金、供暖费、电梯费等费用的诉讼请求，本院认为，根据原告向被告及第三人天鼎公司交纳相关租金、供暖费和电梯维修费等费用的时间、原告方的证人证言、原告给被告发函的时间及公证书制作的时间等证据来看，原告方证据无法证明该处房屋自2011年7月底开始即无法正常使用，也不能证明其在房屋无法正常使用时及时通知过被告，且原告直至2013年8月才将该处房屋交还被告，故原告就该处房屋无法正常使用，要求被告退还已交纳的租金、电梯费、供暖费、水电费等费用及利息损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。
对于原告承租被告的位于珠市口东大街主楼5层部分的房屋，根据原告提供的证人证言、公证书、与第三人金霖酒店之间的往来函件、原、被告与第三人金霖酒店之间的会议纪要、第三人金霖酒店的当庭陈述等证据，可以看出自2011年7月底，原告已无法正常使用该处房屋，原告在事情发生后也及时通知了被告，被告事后未能予以解决。原告要求被告返还无法正常使用该处房屋期间的租金，理由正当，本院根据案件的实际情况酌情确定被告退还原告租金的数额；原告要求被告支付利息损失，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行与被告北方导航科技集团有限公司之间的房屋租赁合同关系；
二、被告北方导航科技集团有限公司于本判决生效后十日内退还原告中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行租金十八万元；
三、驳回原告中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费29765元，由原告中国工商银行股份有限公司北京珠市口支行负担25865元（已交纳14883元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告北方导航科技集团有限公司负担3900元（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 李双庆
人民陪审员 纪淑英
二〇一五年四月十六日
书 记 员 陈丽娟