广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终5887号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市广丰酒店管理有限公司，住所地广州市白云区广花路106国道嘉禾市场西侧联兴路2号三层、五至九层。
法定代表人：彭玉允，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴炜，广东成悦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：沈宝欣，广东成悦律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东水中花休闲服务有限公司，住所地广州市白云区广花路106国道嘉禾市场西侧联兴路2号5、6层。
法定代表人：宋长健，该公司经理。
委托诉讼代理人：史萍，广东广信君达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王珺琪，广东广信君达律师事务所律师。
上诉人广州市广丰酒店管理有限公司(以下简称广丰酒店)因与被上诉人广东水中花休闲服务有限公司（以下简称水中花公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初1568号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人广丰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回水中花公司一审全部诉请，并支持广丰公司一审全部反诉请求。事实和理由如下：一、一审判决认定《场地租赁合同》无效不当，应认定涉案租赁合同合法有效。（一）涉案租赁房屋并非广丰公司所有的合法产权房屋。广丰公司法定代表人通过《租赁合同》方式取得涉案房屋的租赁权、管理权、经营权、收益权。广丰公司在一审诉讼中已经向法庭提交《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》及相关的《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》及《消防安全检查意见书》，可以充分证实广丰公司取得该场地的合法性及开业经消防验收合格开业。根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业纠纷案件若干问题的指导意见》第十项规定“当事人与他人合作在已经县级以上人民政府批准为建设用地上建成厂房、仓库、办公楼、商业铺位等出租的，经工程质量验收和消防验收合格的，也可以认定租赁合同有效”。水中花公司确认该证据的真实性、合法性，仅对关联性不予确认，故应认定《场地租赁合同》的合法性。（二）《场地租赁合同》依法办理了租赁备案登记，也证明双方租赁合同的合法性。（三）《场地租赁合同》是双方当事人协商一致的基础上订立的，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。二、一审判决未依法确认合同解除权，导致实体判决错误。双方2012年3月19日就涉案场地签订《租赁合同》，后于2014年11月5日再行重新签订《场地租赁合同》，并对双方的权利和义务作出明确约定。水中花公司自2014年11月对涉案租赁场地进行装修。在装修过程中，双方产生争议，并通过寄送《律师函》的方式对争议事项进行沟通和交换意见。2015年2月10日，广丰公司收到水中花公司要求解除合同的律师函，故依法应认定双方《场地租赁合同》的解除时间点为2015年2月10日。一审法院认定“广丰公司主张于2015年2月停电，但未提供任何证据证实，结合现有证据及当事人陈述，一审法院对于证人肖某的关于停电时间为2014年12月底的事实予以采信”，属明显错误的。依据《场地租赁合同》第二条第二项约定“乙方不按时交清租金及水电费，将按每日千分之三计算缴纳滞纳金，如连续两个月不交，甲方有权停水、电并收回物业，不予退还保证金”。据此，广丰公司在2015年2月10日收到水中花公司解除合同通知后，依法行使自己的合法权利并无不当。因此，广丰公司完全有权收取水中花公司使用租赁物期间的场地使用费。水中花公司的证人肖某是其公司聘请的工人，且证言内容也存在矛盾，该证人证言不具备真实性、合法性及关联性，不应作为定案依据。三、一审判决认定水中花公司的装修行为获得广丰公司同意，并认定广丰公司对装修损失按评估报告结论承担80％的责任，于法无据。（一）《场地租赁合同》第四条约定“乙方如需对设施及建筑进行改动时，必须知会甲方，并征得甲方同意方可”。据此，水中花公司如需对设施及建筑进行改动必须知会广丰公司，在征得同意的前提下方可施工。一审法院认定“……广丰公司抗辩水中花公司装修未经其同意的意见不予采纳”，缺乏合同约定和证据支持。广丰公司在2014年12月26日前并未收到水中花公司关于装修工程涉及的设计图纸、施工方案，也无证据证明水中花公司的设计图纸、施工方案获得广丰公司认可及同意，故方有广丰公司2014年12月26日通过《律师函》的方式获得印证的依据。（二）一审法院判令广丰公司承担80％的装修现值损失，于法无据。广丰公司从未认可水中花公司的设计及装修行为。水中花公司提交法庭评估的依据是《装修施工图》及《装修工程用工协议书》从未经广丰公司认可，且存在严重瑕疵。1、《装修施工图》的出具单位为云浮市领域装饰设计工程有限公司，注册登记成立日期为2015年3月19日；而水中花公司提供的《设计协议书》签订日期为2014年11月5日，该设计图纸出具日期为2014年10月。即说明双方在合同没有签订之前，已经出具了图纸，其后再签订设计协议书，此后公司再注册成立。因此，《装修施工图》不具有任何证明效力，一审法院以其作为评估依据违法。2、《装饰工程用工协议书》仅是肖某与水中花公司达成的协议，其后加盖高要市建安工程有限公司广州分公司的印章。而《装修工程用工协议书》第一条约定“甲方录用乙方从事(岗位)。劳动合同期限为2014年11月16日至2014年12月31日”，即表明该合同仅是用工劳务合同，并不能代表装饰工程合同。从水中花公司支付的款项审查，全部款项支付给肖某，并无任何款项进入高要市建安工程有限公司广州分公司的账户，故该合同可以印证的是水中花公司与肖某个人之间进行的劳务结算，并不能代表公司的装饰工程行为。另外，评估公司在明知水中花公司存在合理装修况且没有实施装修的情况下，出具证明水中花公司完成了199项装修项目，同时得出1898393元的装修总价值的评估报告不能成立，且缺乏事实和法律依据。广丰公司在收到一审法院送达的评估报告后立即提出异议，但一审法院在未对现场审核的情况下，认定“广丰公司抗辩水中花公司拆除的项目不应评定的问题，根据评估报告的记载，已经拆除的项目并无计算在评估报告内，不应再做剔除”。根据评估报告载明空调系统安装总价值为364284.84元。实际上，水中花公司在仲裁诉讼过程中，因未支付空调费用，上述空调系统已经被拆除及取走，现场根本不存在任何空调系统。另外，相关项目内容并未实际履行，广丰公司提交的装修现场图能够反映当时的现场状况，但依法未能得到法院的认可及评估公司的采纳。因此，装修工程总项目199项依法不能成立。四、广丰公司的诉请合理合法，应予支持。（一）双方《场地租赁合同》合法有效，依据《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担，出租人请求承租人或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。据此，水中花公司的装修行为在广丰公司未认可之前，法院判决广丰公司应承担水中花公司装修工程支出的费用，缺乏事实依据及合同依据。（二）根据已经查明的事实，水中花公司在提出合同解除前，应按合同约定支付租金。广丰公司确认于2015年7月18日收回涉案场地自用，但水中花公司自2014年12月起一直未支付合同约定的租金，已构成合同违约，依法应承担违约责任。（三）广丰公司自2016年11月10日收到仲裁裁决书后，依法有权处理租赁物，并为此支付修复费用225201元恢复场地原状，该费用依法应由水中花公司给付，但一审法院只字未提。
被上诉人水中花公司二审答辩称：广丰公司的上诉请求没有依据。一、涉案租赁合同效力的问题。广丰公司至今未能提供证据证明涉案租赁场地已取得建设工程规划许可证，且广丰公司提及的《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业纠纷案件若干问题的指导意见》法律效力低于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，不应适用于本案。即使适用，广丰公司也未提供证据证明涉案租赁工程已经竣工验收合格。因此，涉案租赁合同仍属无效。二、水中花公司在一审已经变更诉讼请求为确认租赁合同无效，法院不需再确认合同解除权。一审判决并不存在实体错误的情形。三、房屋装修的问题。广丰公司给予水中花公司一个月的免租装修期，结合场地租金、水中花公司的经营性质及涉案拆墙工程由广丰公司法定代表人介绍，装修一个多月以来，广丰公司从未提出过异议等种种因素考虑，水中花公司的装修行为已获得同意。广丰公司仅仅因为墙体施工才与水中花公司产生争议，而非对装修行为有异议。该一点可以从广丰公司一审反诉状及其发给水中花公司的函件中得以印证。四、关于装修施工图纸、施工方案，均已事先得到广丰公司同意，该点可以从1月7日发给广丰公司的函件，即一审证据三得以印证。评估报告也显示装修图纸所示的整体格局基本与现场相符，由此也证明图纸的真实性及合法性。五、关于装修工程用工协议书，该合同的履行及款项支付情况已由合同向对方高要市建安工程有限公司出具证明文件予以证明。六、关于广丰公司主张的恢复原状的费用，广丰公司未将此作为上诉请求，且广丰公司在未与水中花公司就涉案装修装饰物的处理进行沟通情况下擅自拆除，其无权要求水中花公司承担。综上，请求合议庭依法驳回上诉，维持原判。
水中花公司于2017年1月18日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.广丰公司退还水中花公司定金20万元；2.广丰公司赔偿水中花公司装修损失1714365元；3.广丰公司赔偿水中花公司的经济损失4000000元（包括场地转让费200万元、人工损失200万元）；4.广丰公司赔偿水中花公司合同解除支出的仲裁费109882元。
广丰公司提起反诉，请求法院判令：1.水中花公司向广丰公司支付场地占用费54万元（2014年12月至2016年5月）；2.水中花公司赔偿广丰公司对租赁物损害造成的损失50万元（最终以评估损失为准）。
一审法院经审理查明：2012年3月19日，水中花公司（乙方）与广丰公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将广丰酒店五层和六层部分以租赁方式承租给乙方作为桑拿之用途，并达成如下协议：甲方出租场地给乙方经营桑拿为合法权，甲方应确保本酒店内其他楼层不再开设此服务项目，甲方无条件提供办理公共浴室的相关手续（办理此项牌照的费用由乙方自行支付）并协助乙方申办牌照，使乙方能合法经营。出租面积为五楼全层；六楼200平方米，共计面积1200平方米，十楼全层，租金总额第一年每月为85000元整，第二年后租金每月为90000元（含物业管理费、车辆管理费、电梯费及其他分摊费用）。租金应在每月10号前交清当月，水费按每吨2.8元，电费每度1.2元，空调每度1.7元，每月乙方交清给甲方，若在证照未办理下来的期间，政府部门禁止乙方经营，则乙方在此期间不须交付租金，直至能正常营业为止再算租金。租金为8年，合同期由2008年8月1日至2016年7月31日。保证金：乙方向甲方交付20万元保证金，付款后进场装修。此保证金在合约期满后，乙方无违约下全额无息返还给乙方，但由于外在原因，如工商、派出所等政府部门禁止乙方经营此场所而导致乙方不能正常经营下去，甲方无条件退还此保证金。乙方不能按时交清租金及水电费，将按千分之三交纳滞纳金，如两个月连续不交，甲方有权停水、电并收回物业。甲方免费提供乙方停车位置，甲方应尽快协助乙方申办营业执照，使乙方能合法经营。乙方保证甲方在五楼内的设施完好，若有损坏，应修复或更换。而甲方确保乙方的用水用电，中央空调能正常工作，甲方让乙方在其招牌上加上桑拿等字样。同日,水中花公司向广丰公司支付了保证金20万元。乙方签字人员为段庆刚。
2014年11月5日，水中花公司（乙方）与广丰公司（甲方）签订《场地租赁合同》约定乙方向甲方租赁广州市白云区广花路106国道嘉禾市场西侧联兴路2号5,6层。就乙方向甲方租赁作水疗、桑拿之用途事宜，经过友好协商，达成如下条款：甲方出租场地给乙方经营水疗、桑拿，甲方应确保本酒店内的其他楼层不再开设此服务经营项目。甲方无条件提供协助办理公共浴室的相关证照手续。乙方须按国家相关法律法规办理相关证照，并进行合法经营。出租面积为五楼全层、六楼200平方米，共计面积1300平方米，租赁期为8年，合同期由2014年12月1日至2022年10月31日止。租金从2014年12月1日开始计租，租金每月90000元。租金包括物业管理费，车辆停车费。另外乙方须按300元/月向甲方交付卫生费，乙方于每年3月至12月按2000元/月向甲方交纳空调使用公摊费。租金应在每月10日前交清当月。
上述《场地租赁合同》签订后，水中花公司对租赁物进行装修改造。审理中，水中花公司向一审法院提交装修设计费用支出证明、装修工程款支出证明、中央空调安装改造费用支出证明、空调设备款支出证明、“搬运、拆墙、升降机费用”支出证明、桑拿房施工费用支出证明、按摩床/椅定金支出证明、瓷砖费用支出证明，水房锁、锁牌费用支出证明，订做门订金支出证明，更衣柜订金费用支出证明、PVC地板胶定金费用支出证明，窗布窗纱、开合电机、墙布、异性软包费用支出证明，毛巾货款支出证明、工衣/浴衣支出证明，电箱、开关、电线等杂项费用支出证明等，证明支出装修费用的事实。
2014年12月26日，广丰公司向水中花公司发出《律师函》，认为水中花公司在没有任何设计方案、图纸、施工方案及未征得广丰公司的同意下进行施工，导致公共设施全部损坏，墙体出现了结构性裂缝，对整栋楼宇安全造成严重危害。为此要求水中花公司于收到函件十日内进行补救。审理中，广丰公司向一审法院提交照片，证明水中花公司的装修行为造成租赁物损害的事实。
2015年1月7日，水中花公司函复广丰公司，表明水中花公司于2014年11月8日开始停业装修，装修设计图及施工方案在施工前都已交付广丰公司审查，经广丰公司同意后方进行施工，施工过程经广丰公司检查亦无不妥。故要求广丰公司立即停止阻挠水中花公司正常装修施工，否则要求广丰公司赔偿经营及装修损失等。
一审中，水中花公司申请证人肖某出庭作证。肖某述称：其本人为涉案租赁物的施工人，于2014年11月4日开工，2014年12月底施工尚未完成，广丰公司即对租赁物停水停电；2015年1月过年期间复工几天后，广丰公司又对租赁物停水停电，之后就没有再继续施工了；期间，租赁物已完成砌墙、地面水泥沙、木工、防水、刮大白等工程，装饰面板尚有部分未有完成。
2015年1月14日，广丰公司向水中花公司发出《解除租赁合同的通知》，以水中花公司未能按合同约定进行施工及恢复原状和超过两个月未缴纳租金，要求解除与水中花公司的租赁合同关系并收回租赁物。
2015年1月16日，白云区鹤龙街联边经济联社安全生产管理办公室向水中花公司发出《安全生产隐患整改意见书》，要求水中花公司办理消防许可证及施工许可证。
2015年1月29日，水中花公司向广丰公司发出《律师函》，主要内容为水中花公司认为其方不存在未经同意装修及欠缴超过两个月租金的情形，广丰公司要求解除合同不合理，同时要求广丰公司提供租赁物的权属证明。该《律师函》已妥投广丰公司。
2015年2月3日，水中花公司向白云区鹤龙街联边经济联社安全生产管理办公室发出《关于请求协助提供物业权属证明的函》，请求该办督促、协助提供租赁物权属证明。
2015年2月9日，水中花公司向广丰公司发出《律师函》，以广丰公司无法提供租赁物产权信息为由，要求解除与广丰公司的租赁合同关系，并要求广丰公司赔偿500万元。该《律师函》已妥投广丰公司。
2015年3月23日，水中花公司向广州市国土资源和房屋管理局发出《依申请公开政府信息答复书》，答复如下：经查，无广花路106国道嘉禾市场西侧联兴路2号的土地使用及联兴路2号5、6层的房地产权属登记信息。
2015年6月9日，广州仲裁委员会受理水中花公司提出的关于租赁合同纠纷的仲裁申请，并于2016年11月10日作出（2015）穗仲案字第2695号《裁决书》，裁决如下：确认双方于2014年11月5日签订的《场地租赁合同》已于2015年2月10日解除；广丰公司向水中花公司返还保证金20万元、水中花公司向广丰公司支付租金18万元，驳回双方其他仲裁及仲裁反请求。水中花公司预付仲裁费用109882元，由水中花公司负担43953元、广丰公司承担65929元。上述《裁决书》生效后，水中花公司向广州市中级人民法院申请撤销该裁决。广州市中级人民法院于2016年12月26日作出（2016）粤01民特1191号《民事裁定书》，认为（2015）穗仲案字第2695号仲裁程序违反法定程序，故撤销广州仲裁委员会（2015）穗仲案字第2695号仲裁裁决。
2015年6月10日，广州市白云区鹤龙街联边村第二经济合作社出具《证明》，内容为：在水中花公司于2014年11月经营装修期间，发现水中花公司将场地物业部分切割，导致承重墙体出现严重的裂纹，为防止出现安全责任事故，要求其恢复原状，进行整改，在整改通过的基础上，再行进行施工。
水中花公司向一审法院提交案外人“陈爱云”说明一份，拟证明支出200万元场地转让费的事实，该说明主要内容如下：陈爱云承租广丰公司位于广州市白云区广花路106国道嘉禾市场西侧联兴路2号5、6层，用于桑拿、沐足等经营。后因经营问题于2012年经协商将水中花公司及经营场地转给段庆刚、宋长健。公司经营权、场地承租权及场地内的装饰、设施设备等全部归段庆刚、宋长健所有。段庆刚、宋长健支付陈爱云出资转让款1000万元、场地转让费200万元。此后，段庆刚、宋长健与广丰公司重新签订租赁合同。
一审中，水中花公司主张广丰公司于2014年12月7日对涉案租赁场地停水停电，之后水中花公司已无法实际使用涉案租赁物。广丰公司对此不予确认，主张其司停电日期为2015年2月，同时将四楼通往五楼的门锁住。广丰公司确认其于2015年7月18日收回涉案场地。2016年9月，广丰公司将水中花公司装修拆除。
一审另查，穗云国规函（2017）455号《广州市白云区国土资源和规划局关于调查嘉禾广丰酒店有关情况的复函》载明：根据来文提供的“广州市白云区广花路106国道嘉禾市场西侧联兴路2号广丰酒店”地址和卫星影像图，经查询，现函复如下：一、规划报建情况。经查，暂查无规划报建信息。二、产权情况。经查，该地块已核发集体土地所有证（穗集有（2012）第10004536号），权利人为广州市白云区嘉禾街联边经济联合社。此外，查无该物业的产权信息。
一审中，双方当事人对涉案租赁物的损害原因无法达成一致意见，经一审法院释明，双方双方均不申请对该租赁物的损害原因进行司法鉴定。
关于人工损失200万元，水中花公司表示包含了应当支付给证人肖某的装修款772086元。
双方当事人经一审法院引导，于2017年3月14日对于未与租赁物形成附合的装修材料及物品进行了交接。因双方当事人对装修现值存在争议，一审法院依水中花公司申请委托广州市安衡价格事务所有限公司（以下简称安衡公司）对涉案租赁物的装修价格进行评估。安衡公司于2017年9月30日作出穗安（涉）估[2017]68号《评估结论书》，关于标的装修项目及数量的确定：本次评估标的的装修项目和数量，是以有关当事人提供的《装修施工图》为基础，以及《装饰工程用工协议书》中的项目清单和各合同书等资料，结合评估人员现场勘查综合确认。其中装修项目、工程量和施工材料与《装修施工图》存在差异的，按《装修施工图》中的项目、工程量和材料计算，部分装修的项目和工程量无法辨别的（拆除项目等），不作计算。经整理分析，综合确认标的装修项目包括天花造型吊顶、地面铺地砖、墙面刷漆和墙面贴生态木等共199项，共计评得装修现值为1898393元。水中花公司为本次评估预付评估费21882元。经质证，水中花公司对《评估结论书》无异议，广丰公司则对《评估结论书》的三性不予确认，广丰公司表示其司虽同意装修，但水中花公司从未将装修相关的施工图纸和用工方案提交广丰公司。同时，《评估结论书》中载明的大部分项目，水中花公司并未实际装修，要求广丰公司承担该部分装修现值理据不足。广丰公司为此向一审法院申请调取广州仲裁委员会于2016年5月勘察现场的相关证据。
以上事实，有租赁合同、律师函、收据、证明、整改意见书、妥投证明、决定书、装修支出证明、施工合同、仲裁裁决书、证人证言、照片、评估结论书及双方当事人陈述等证据证实。
一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”因涉案租赁物无合法规划报建手续及权属证明，就涉案租赁物所签订或履行的租赁合同当属无效。
合同无效，因合同而取得的财产应当相互返还，广丰公司收取水中花公司的保证金200000元应当返还水中花公司，水中花公司的该项诉求合理，但将保证金表述为定金有误，一审法院予以纠正并支持水中花公司要求返还200000元的诉讼请求。
水中花公司承租涉案场地后，对涉案场地进行了实际装修，虽然广丰公司抗辩水中花公司没有向其提交施工合同及图纸等装修材料，装修未经广丰公司同意。但水中花公司于2014年11月初开始装修，广丰公司作为出租人，其办公场所与涉案租赁物为同一地址，对水中花公司的装修行为应当知情。但直至2014年12月26日止，未有证据显示广丰公司对水中花公司的装修行为提出异议，虽然广丰公司认为水中花公司的装修行为不符合要求，但不能以此否定广丰公司默认水中花公司进行装修的事实，故一审法院对广丰公司抗辩水中花公司装修未经其同意的意见不予采纳。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”之规定，现装修已由广丰公司拆除，无利用可能，故水中花公司已形成附合的装饰装修损失，应当按照导致合同无效的过错比例，由合同相对人进行分担。本案中，广丰公司作为出租人，理应向水中花公司提供具有合法产权证明及消防证照，但经查明，涉案租赁物并无合法的规划报建资料，广丰公司对此负有主要责任。另外，在装修现值的分担问题没有解决的情况下，广丰公司又自行拆除了装修，导致无法现场核实装修的真实情况，广丰公司对此亦负有过错。但鉴于水中花公司作为承租人，对租赁物的合法报建情况亦有审慎的审查义务，故一审法院综合考虑双方的履约行为、各自应当承享的权利义务以及合同地位酌情确定双方的过错比例为20%：80%，由广丰公司承担80%的装修现值损失，其余由水中花公司自担。关于装修现值的具体金额，一审法院依法委托的司法评估机构评定的结论具有专业性及中立性，一审法院予以采纳。关于广丰公司抗辩水中花公司拆除的项目不应评定的问题，根据评估报告的记载，已拆除的项目并无计算在评估报告内，不应再做剔除；关于广丰公司抗辩水中花公司并无实际装修评估报告中列出的大部分装修的问题，一审法院分析如下：首先，司法评估机构作出的评定结论是在考察现场与装修资料的基础上综合确认的，广丰公司虽然提出水中花公司并无实际装修的抗辩，但无法向一审法院提交反证，应承担举证不能的责任。其次，在双方发生纠纷后，广丰公司于2015年2月已经锁住四楼通往五楼的通道，水中花公司事实上无法进入及使用涉案租赁物，广丰公司已事实上收回了涉案租赁物。自此之后，广丰公司并无对现场装修情况进行证据保全，亦未与水中花公司共同固定现场装修项目，即便广州仲裁委员于2016年5月进行现场勘查，距广丰公司收回涉案租赁物的时间已长达一年以上，广丰公司无法证实涉案租赁物在2016年5月的装修状况与2015年2月的状况吻合，故广丰公司申请调取录像亦无必要。再次，广丰公司于2016年9月自行拆除了全部装修，造成评估机构无法对装修现场进行核实，就此产生的不利法律后果应当由广丰公司自行承担。故综合以上情况，广丰公司的抗辩意见理据不足，一审法院不予采信。经计算，广丰公司应当赔偿水中花公司装修现值损失为1898393元×80%=1518714.4元。
关于场地转让费200万元，首先，水中花公司并未提交充分证据证明实际支出该笔费用的事实。其次，即便该笔费用已实际支付，但交易时间为2012年,与本案纠纷发生时间相差两年，且该笔费用属于水中花公司自身经营权转让价款，不属于因租赁合同无效而产生的损失，水中花公司要求广丰公司赔偿该笔费用理据不足，一审法院不予支持。
关于人工损失200万元，水中花公司主张包括证人肖某尚未领取的装修款772086元，该笔装修款与水中花公司主张的赔偿装修现值损失重合，属于重复起诉，一审法院已就装修现值损失的分担问题进行处理，对于水中花公司再行主张的装修款不再重复处理，水中花公司的该部分起诉应予驳回，一审法院不再另行制作裁定书。对于其他人工损失，由于水中花公司并未提交证据证实产生损失的事实以及损失的具体金额，且因合同无效而产生的损失应根据造成合同无效的过错比例，由合同双方各自承担，水中花公司的该项主张并无事实与法律依据，一审法院对该项诉讼请求予以驳回。
关于水中花公司主张的仲裁费109882元，应由广州仲裁委员会裁决在各方当事人之间分担，不属于人民法院处理的范畴，水中花公司也没有证据证实其该笔费用损失是基于广丰公司的过错导致，故对于水中花公司主张广丰公司赔偿仲裁费109882元，一审法院不予支持。
虽然合同无效，但水中花公司实际使用涉案租赁物亦应支付场地占用费，但根据现有证据查明，广丰公司存在停电的事实，水中花公司在广丰公司停电后已无法实际使用涉案租赁物，故水中花公司应付的场地占用费应当止算至广丰公司停电之日，关于广丰公司的停电时间。水中花公司主张广丰公司停电的时间为2014年12月7日，广丰公司主张水中花公司的停电时间为2015年2月，从证人肖某陈述的情况来看，广丰公司在2014年12月底，即水中花公司施工尚未完成时对涉案租赁物进行了停电，这与广丰公司发函要求水中花公司改正装修行为及水中花公司发函要求广丰公司停止阻碍装修的时间相互吻合。广丰公司主张于2015年2月停电，但并未提交任何证据证实。结合现有证据及当事人陈述，一审法院对于证人肖某关于停电时间为2014年12月底的事实予以采信。由于双方在《场地租赁合同》中并未约定2014年12月为免租期，故水中花公司应当向广丰公司支付2014年12月的场地占用费90000元。
关于广丰公司主张水中花公司对广丰公司租赁物造成损害的损失赔偿问题。一审中，广丰公司并未提交充分证据证实涉案租赁物发生损害的原因，经法院释明，亦未有对损害原因申请司法鉴定，根据谁主张谁举证的原则，应当由广丰公司承担举证不能的法律后果，对于广丰公司要求水中花公司赔偿对租赁物造成损害的损失赔偿的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年1月2日作出判决如下:一、本判决生效之日起十日内，广州市广丰酒店管理有限公司返还广东水中花休闲服务有限公司保证金200000元；二、本判决生效之日起十日内，广州市广丰酒店管理有限公司赔偿广东水中花休闲服务有限公司装修损失1518714.4元；三、本判决生效之日起十日内，广东水中花休闲服务有限公司支付广州市广丰酒店管理有限公司2014年12月的场地占用费90000元；四、驳回广东水中花休闲服务有限公司其他的本诉请求；五、驳回广州市广丰酒店管理有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费48565元，由广东水中花休闲服务有限公司负担28297元，由广州市广丰酒店管理有限公司负担20268元并于本判决生效之日起三日内迳付广东水中花休闲服务有限公司，法院不再予以退回；本案反诉受理费7080元，由广东水中花休闲服务有限公司负担2050元，由广州市广丰酒店管理有限公司负担5030元，由广东水中花休闲服务有限公司负担的反诉受理费部分于本判决生效之日起三日内迳付广州市广丰酒店管理有限公司，法院不再予以退回；本案评估费21882元，由广东水中花休闲服务有限公司负担4376元，由广州市广丰酒店管理有限公司负担17506元并于本判决生效之日起三日内迳付广东水中花休闲服务有限公司，法院不再予以退回。
二审期间，一、广丰公司向法院提交以下材料：1、建设用地批准书，2、建设用地规划许可证【编号（1993）穗城规北片地字699号）广州市新市镇联边经济发展公司在1994年1月27日依法获取了涉案地块建设用地批准，拟证明涉案地块符合规划要求准予办理征用土地划拨手续；3、用地红线图，证明广丰公司取得建筑物用地合法；4、现场照片24张，该照片从仲裁案中复印得来，拟证实水中花公司对涉案租赁场地原始装修的情况。水中花公司质证称：广丰公司提供的证据违反举证期限的规定，不属于法律规定的新证据；对证据1的真实性认可；证据2的用地单位与一审法院查询不一致，且用地项目名称显示是厂房，该证载明遵守事项第4条该证有效期6个月，逾期未使用该证无效，所以该证是否有效，广丰公司并没有举证证明；对证据3的真实性不认可；对证据4的真实性有异议，不清楚拍摄时间、具体地点以及该照片与其上诉请求有何关联。
二、广丰公司申请证人李某出庭作证，拟证明广丰公司收回涉案场地后进行清理及施工的情况。证人李某陈述：其挂靠广州从化第四建筑公司从事建筑行业；2016年上半年房东亨哥让我去广丰公司4、5楼清理现场，总工程款22万多，双方签订了一份结算单；李某接收现场时，现场有一些是装修好的，有一些是被打烂的，李某负责清理并且对被打烂部分进行补修；大概从2016年至2017年差不多做了一年多，修补墙上洞、拆除破烂的天花等，现场没有空调系统；当时跟老板签订了施工合同，李某在施工合同上签了名，但不知道对方有无签名；确认一审卷宗中的施工合同以及收据是李某本人书写，但记不清为什么收据上没有李某本人签名，也记不清为什么是2016年11月份出具了收据。对此，水中花公司质证称：证人证言自相矛盾，李某先陈述在2016年上半年施工，但其提供的证据是2016年9月-11月份，其他内容与一审证据亦不符，证人证言缺乏证明力;广丰公司提交的系列证据中并没有施工许可证，不能代表涉案工程取得合法施工许可。广丰公司回应称：一审法院调取的函件不明确，只是按照水中花公司提供的卫星影像图及广丰公司提供的地址查询无法查询准确结果；广丰公司一审已经提交了建设规划许可证和用地红线图，法院完全有理由根据前述证据查询建筑用地许可是否合法存在以及用地红线图设置是否与实际建筑物相符；涉案房屋1996年落成后转移给经济联社再转移给承租物业，因此该物业的合法性不存在任何争议。
本院二审经庭询调查确认一审查明事实。
另查明：一、广丰公司提交《重新评估申请书》申请二审法院重新启动评估程序对涉案装修物业进行重新评估。水中花公司回应称：广丰公司对评估报告提出的异议已经超过该评估报告第10条声明中的第五项“如对结论有异议可于收到该结论书之日起7个工作日内向评估机构提交补充评估或重新评估”，广丰公司在一审中并未对该评估书提出任何异议，因此该评估书已经生效。
二、广丰公司提交的建设用地规划许可证载明用地项目是厂房，如何证明与涉案建筑物一致的问题，广丰公司回应称：广丰公司改变功能之后没有向规划部门申请变更，但酒店已经消防部门的验收。
三、广丰公司二审庭后向法院提交：1、申请报告，拟证明发包人广州市白云区鹤龙街联边村第二经济合作社作为产权人于2018年5月6日向街道办事处提出申请，请求证明现广丰公司使用的场地属于其合法拥有，未领取国有土地房产登记证及通过竣工验收和消防验收的事实，广州市白云区鹤龙街联边经济联社及广州市白云区鹤龙街道办事处盖章确认申请事项属实；2、产权具结书，拟证明广丰公司在承包经营涉案大楼时，由当时的属地管理机构广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处及其城市管理科、广州市白云区新市镇联边村第二经济合作社、新市镇联边村经济联合社盖章确认的产权具结书，证明涉案物业为产权人合法建设。
本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行。据此，针对广丰公司的上诉请求，认定如下：
一、涉案租赁合同效力的问题。因《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。广丰公司一、二审并未能提供涉案租赁物合法规划报建手续及权属证明，一审法院认定涉案租赁合同无效，合法有据。广丰公司二审庭后提交的材料不符合举证期限的要求且不足以证明广丰公司主张的待证事实，故本院不组织质证。广丰公司上诉主张涉案租赁合同有效，于法不符，本院不予采纳。
二、关于保证金返还的问题。如前文所述，涉案租赁合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。据此，广丰公司依照涉案租赁合同而收取水中花公司的保证金200000元应当返还给水中花公司。广丰公司上诉主张不应返还该保证金给水中花公司，缺乏依据，本院不予采纳。
三、关于涉案场地装修赔偿的问题。（一）广丰公司主张水中花公司对涉案场地装修未经其同意的问题。一审法院已经查明水中花公司于2014年11月初开始对涉案场地进行装修，广丰公司作为出租人，其办公场所与涉案租赁物为同一地址，对水中花公司的装修行为应当知情。广丰公司并未有证据证明其在于2014年12月26日发出律师函之前曾对水中花公司的装修行为提出异议。因此，一审法院认定广丰公司抗辩水中花公司装修未经其同意不能成立，并无不妥。（二）对于装修损失赔偿金额的问题。涉案租赁合同因租赁物无建设工程规划许可证等导致合同无效，广丰公司作为出租人理应负有主要责任；并且，广丰公司在未经双方对涉案场地装修固定证据的情况下擅自拆除已形成附合的装饰装修，造成水中花公司装修实际损失。一审法院采纳司法评估机构出具的评定结论作为定案依据，已经作出详细论理，本院不作赘述。广丰公司二审所提出异议并无相关证据予以佐证，广丰公司申请重新对装修进行评估亦缺乏事实基础，故本院不予采纳。综上，一审法院综合全案案情酌情判令广丰公司应当赔偿水中花公司装修现值损失为1898393元×80%=1518714.4元，公平合理，本院予以维持。
四、广丰公司上诉主张水中花公司应向其支付涉案场地占用费的问题。一审已经结合双方一审举证认定广丰公司在2014年12月底，即水中花公司施工尚未完成时对涉案租赁物进行停电，故判令水中花公司应当向广丰公司支付2014年12月的场地占用费90000元，并无不妥。广丰公司虽对此提出上诉，但并无证据推翻一审认定的该部分事实，故本院不予采纳。
五、广丰公司诉请水中花公司支付租赁物损害造成的损失费用的问题。因广丰公司二审所申请证人所述证言前后矛盾，且不足以证明广丰公司的主张，而广丰公司经一审法院释明的情况下，仍未提交充分证据证实涉案租赁物发生损害的原因，亦未申请损害原因申请司法鉴定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，广丰公司理应承担举证不能的法律后果。一审法院驳回广丰公司要求水中花公司赔偿对租赁物造成损害的损失赔偿的反诉请求，合法有据，本院予以维持。
综上所述，一审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人广丰公司的各项上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费28149.7元，由上诉人广州市广丰酒店管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 柳玮玮
审判员 何 佐
审判员 李 民
二〇一八年六月五日
书记员 莫善友