上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪一中民二（民）终字第782号
上诉人（原审被告）上海茸盈企业管理有限公司。
上诉人（原审被告）上海中原物业代理有限公司。
被上诉人（原审原告）靳培元。
被上诉人（原审原告）张奋。
被上诉人（原审原告）靳昱骋。
上诉人上海茸盈企业管理有限公司（以下简称茸盈公司）、上海中原物业代理有限公司（以下简称中原公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市松江区人民法院（2013）松民三（民）初字第2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年3月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，靳培元、张奋、靳昱骋向上海九领置业有限公司（以下简称九领公司）购得上海市松江区嘉松南路＊＊室、＊＊室商铺（以下简称系争商铺），并于2008年11月12日取得相应的上海市房地产权证，其中＊＊室的建筑面积为42.10平方米、＊＊室的建筑面积为34.40平方米，合计为76.50平方米。
2007年10月7日和2008年6月26日，靳培元、张奋、靳昱骋与茸盈公司分别签订《商铺委托经营合同（5年期）》以及《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》，约定靳培元、张奋、靳昱骋委托茸盈公司统一经营系争商铺，委托经营期限为5年，商场开业日期初定为2008年10月1日（暂定开业日），实际开业日期迟于前述日期的，委托经营期限从2008年10月1日开始起算。靳培元、张奋、靳昱骋同意系争商铺自商业广场开业之日起的第四至第五年的租金收益由茸盈公司收取后另行向靳培元、张奋、靳昱骋支付，支付方式为每个租赁年度支付四次，每三个月支付一次，茸盈公司在商业广场开业第四年的第三个月的25日之前向靳培元、张奋、靳昱骋支付首笔租赁收益。茸盈公司承诺第四至第五年度给付靳培元、张奋、靳昱骋的年租金为＊＊室商铺为人民币（以下币种相同）37，219.44元、＊＊室商铺为30，336.80元。上述合同及补充条款另对其他有关事项作了相应的约定。
上述合同及补充条款签订后，靳培元、张奋、靳昱骋按约履行相关义务，然茸盈公司未按约向靳培元、张奋、靳昱骋支付自2011年10月1日始的租赁收益。
期间，在茸盈公司终止为系争商铺所在的地铁九号线松江新城站商业广场提供物业服务，且九领公司又未找到物业企业为商业广场提供物业服务的情形下，松江区相关部门临时指定上海新桃源物业管理有限公司为上述商业广场提供物业服务。据此，茸盈公司自2011年9月30日始至2011年10月8日止与上海新桃源物业管理有限公司办理了上述商业广场物业管理的交接工作。
2012年9月3日，茸盈公司通知靳培元、张奋、靳昱骋于同月12日上午9时30分至松江九号商业广场2楼物业管理处办理接收房屋手续。同月7日，茸盈公司又通知靳培元、张奋、靳昱骋“原定9月12日的商铺交接予以取消”。
2013年5月10日，茸盈公司通知靳培元、张奋、靳昱骋于当月16日14时30分到松江新城九号商业广场嘉松南路＊＊号＊楼＊＊室办理系争商铺交接事宜等。次月1日，靳培元、张奋、靳昱骋收到上述通知，但未与茸盈公司办理系争商铺交接事宜。
2013年11月，靳培元、张奋、靳昱骋诉至原审法院，请求判令：1、解除靳培元、张奋、靳昱骋与茸盈公司之间签订的上述《商铺委托经营合同（5年期）》及《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》；2、茸盈公司返还靳培元、张奋、靳昱骋座落于上海市松江区嘉松南路＊＊室、＊＊室商铺；3、茸盈公司支付靳培元、张奋、靳昱骋上述商铺2010年10月1日起至2013年9月30日止的租金，其中＊＊室商铺为83，033元（2.42元／平方米／天×42.10平方米×815天）、＊＊室商铺为67，566元（2.41元／平方米／天×34.40平方米×815天）；4、茸盈公司支付靳培元、张奋、靳昱骋上述商铺自2013年9月30日起至实际返还之日止的使用费（均按2.41元／平方米／天计算）；5、茸盈公司支付靳培元、张奋、靳昱骋违约金，其中＊＊室商铺为9，169元、＊＊室商铺为7，461元；6、中原公司对上述2、3、4、5项诉讼请求承担连带责任。原审中，靳培元、张奋、靳昱骋明确放弃上述第1、5项诉讼请求；将第3项诉讼请求变更为茸盈公司支付靳培元、张奋、靳昱骋上述商铺2011年10月1日起至2013年9月30日止的租金，其中＊＊室商铺为74，373.86元（2.42元／平方米／天×42.10平方米×2年）、＊＊室商铺为60，519.92元（2.41元／平方米／天×34.40平方米×2年）；将第4项诉讼请求变更为茸盈公司支付靳培元、张奋、靳昱骋上述商铺自2013年10月1日起至实际返还之日止使用费（建筑面积合计为76.50元，均按2.41元／平方米／天计算）。
茸盈公司同意靳培元、张奋、靳昱骋第1项诉讼请求，但辩称其系根据九领公司委托与靳培元、张奋、靳昱骋签订涉案合同，故应追加九领公司为本案当事人并承担相应责任。九领公司存在水电不到位的违约行为，并由此造成合同实际无法履行。其曾通知靳培元、张奋、靳昱骋返还上述商铺，但靳培元、张奋、靳昱骋怠于受领，故扩大的租金损失应由靳培元、张奋、靳昱骋自行承担。租赁期间届满前，上述商铺已不归其控制；租赁期间届满后，其未拒绝返还上述商铺；靳培元、张奋、靳昱骋未履行收回上述商铺义务，故其不应承担支付使用费的义务。茸盈公司、中原公司均系独立法人，不存在人格混同的事实，靳培元、张奋、靳昱骋要求中原公司承担连带责任没有依据。
中原公司同意茸盈公司的答辩意见并补充，即便靳培元、张奋、靳昱骋与茸盈公司之间存在租赁合同关系，其与九领公司之间存在的是委托销售合同关系，在租赁合同中发生的纠纷，与其无关。因此，其不同意靳培元、张奋、靳昱骋的诉讼请求。
原审中，经原审法院于2013年12月26日现场勘查后，为避免损失进一步扩大，原审法院告知当事人于当日办理系争商铺交接手续。对此，当事人均无异议，并于当日办妥系争商铺交接手续。
此外，茸盈公司提供九领公司出具的承诺书与（2010）沪黄证经字第1117号公证书，证明茸盈公司由九领公司控制，茸盈公司系九领公司的代理人。靳培元、张奋、靳昱骋对承诺书、公证书的真实性没有异议，但对证明内容不予认可。茸盈公司另提供催告函、邮寄凭证和邮件投递详情查询单，证明其于2013年5月发函要求靳培元、张奋、靳昱骋办理商铺交接及善后事宜。靳培元、张奋、靳昱骋认为，其于2013年6月1日收到茸盈公司发出的催告函，并知道相关案件已起诉的事实，其欲待案件审理结果出来后在作决定，故未接收商铺。中原公司对茸盈公司提供的证据均无异议。
中原公司提供了茸盈公司的审计报告等，证明其与茸盈公司之间不存在人格混同的事实。对此，靳培元、张奋、靳昱骋不予认可其证明内容，茸盈公司则没有异议。
原审另查明，为中原公司代理九领公司销售和租赁包括系争商铺在内的地铁九号线松江新城站商业广场商铺事宜，中原公司与九领公司之间分别于2007年4月23日和2008年5月16日签订了《代理合同》、《谅解备忘录》和《新城九号商业广场商业经营和物业服务管理合作协议书》、《销售溢价确认书》等合同。为此，中原公司于2007年5月23日向九领公司出具《九号商业广场策划报告》，明确采取“回收一定年限经营权的销售模式”，并以年7％的投资回报率作为“回收经营权”的补偿，而该补偿在购房总价中一次性抵扣，统一经营期后经营权归还业主等。
九领公司委托中原公司出售、出租的上述商铺未按权属单元分割完整，但九领公司根据中原公司提供的施工图纸的要求作了业态分割。2008年6月11日，九领公司向松江区房屋土地管理局出具承诺书一份，载明：“……现小业主已经把今后三至五年的商铺经营权全权委托给了我司下属的经营管理公司。为了能够有效的落实招商工作，提升整个商场的品牌，我司将按照即定的规划业态的方案进行统一的内部装修工作，但如果在委托合同履行完毕之后，小业主要求恢复分割原样的，我司将其予以恢复……”。
原审再查明，相关生效法律文书认定茸盈公司、中原公司之间存在人格混同，中原公司应对茸盈公司的债务承担连带责任。
原审认为，靳培元、张奋、靳昱骋与茸盈公司之间签订的《商铺委托经营合同（5年期）》、《商铺委托经营合同补充条款（5年期）》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效的房屋租赁合同，作为上述合同的当事人均应恪守。
茸盈公司、中原公司关于应追加九领公司为当事人，并应由九领公司承担茸盈公司与靳培元、张奋、靳昱骋之间合同项下责任的辩称意见，一则有违合同相对性原则，二则没有充分证据佐证其上述辩称意见，故原审法院不予采信。
在靳培元、张奋、靳昱骋提起本次诉讼之际，其与茸盈公司之间就系争商铺约定的租赁期间业已届满，故茸盈公司应当将系争商铺返还靳培元、张奋、靳昱骋。审理中，经原审法院释明，为避免损失扩大，当事人对系争商铺办妥了交接手续，靳培元、张奋、靳昱骋有关返还系争商铺的诉讼请求，已得到妥善解决，亦无判决之必要，故本案中不再对此作出相应的返还判决。
至于靳培元、张奋、靳昱骋主张的租金问题。作为合同相对方的茸盈公司应当承担相应的清偿责任。租金的计算标准，可按靳培元、张奋、靳昱骋与茸盈公司之间约定的第四至第五年度给付靳培元、张奋、靳昱骋的年租金总额进行换算。租金的支付期间，应自合同约定的2011年10月开始计算。至于截止时间，因靳培元、张奋、靳昱骋在2013年6月收到茸盈公司关于返还系争商铺的通知后，怠于办理系争商铺交接事宜。同时，原审法院亦注意到，即便靳培元、张奋、靳昱骋在接到通知后，与茸盈公司办理了系争商铺的交接手续，因茸盈公司系在无解约权的情况下通知靳培元、张奋、靳昱骋返还系争商铺，故酌情应给予靳培元、张奋、靳昱骋相应空置期的租金损失。因此，原审法院确定租金支付的截止期限为至2013年8月31日止。至于2013年9月1日以后的租金以及靳培元、张奋、靳昱骋主张的自2013年10月1日始至系争商铺实际返还之日止的使用费，均应认定为守约方的靳培元、张奋、靳昱骋因未采取合理措施而扩大的损失应由靳培元、张奋、靳昱骋自行承担。
鉴于相关生效法律文书已经认定茸盈公司、中原公司存在人格混同，故中原公司应对茸盈公司的上述债务承担连带责任。茸盈公司、中原公司关于人格独立的辩称意见以及为此提供的相关证据，与生效法律文书认定的事实相悖，故原审法院均不予采纳。
此外，靳培元、张奋、靳昱骋放弃解除合同以及支付违约金的诉讼请求，属于对自己权利的处分，并无不当，可予准许。
原审法院审理后于二○一四年一月二十九日依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百二十七条和《中华人民共和国公司法》第二十条第三款之规定，作出判决：一、上海茸盈企业管理有限公司于判决生效之日起十日内支付靳培元、张奋、靳昱骋自2011年10月1日起至2013年8月31日止的租金129，482.79元；二、上海中原物业代理有限公司对上述债务承担连带责任；三、驳回靳培元、张奋、靳昱骋的其余诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3，805元，减半收取1，902.50元，由靳培元、张奋、靳昱骋负担457.50元、上海茸盈企业管理有限公司、上海中原物业代理有限公司负担1，445元。
原审判决后，茸盈公司不服，向本院提起上诉称：1、本案的一系列证据证明九领公司与茸盈公司之间存在委托关系。靳培元、张奋、靳昱骋在起诉状中陈述其系经中原公司介绍向九领公司购买系争商铺，并在九领公司安排下与茸盈公司签订系争委托经营合同，也就是说，靳培元、张奋、靳昱骋对九领公司与茸盈公司之间的委托关系是知情的。系争委托经营合同根据合同法第四百零二条的规定应直接约束靳培元、张奋、靳昱骋与九领公司，应当由九领公司向靳培元、张奋、靳昱骋承担相应责任。原审仅因为系争商铺在原审审理中返还而未追加九领公司参加诉讼，存在遗漏当事人的程序错误，并导致事实及法律关系认定错误。在此情况下，原审判决茸盈公司向靳培元、张奋、靳昱骋支付租金，显属适用法律错误。2、中原公司对茸盈公司的管理未超出股东权的正常行使范围，中原公司亦未利用茸盈公司逃避债务，原审以人格混同为由，判决中原公司承担连带责任没有法律依据。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决第一、二项，依法发回重审并追加九领公司为诉讼当事人。
中原公司亦向本院提起上诉称：从工商登记资料来看，中原公司与茸盈公司各自具有独立的法人人格。中原公司系茸盈公司控股股东，其参与茸盈公司的经营决策、向茸盈公司委派管理人员均属于正常行使股东权利的范畴，也符合公司法的规定。茸盈公司经营九号商业广场项目的三年里，中原公司不存在任何滥用股东权利，逃避债务的行为，原审以法人人格混同为由判决中原公司对茸盈公司承担连带责任，属于适用法律错误。据此，请求二审法院撤销原审判决第二项。
被上诉人靳培元、张奋、靳昱骋辩称：不同意茸盈公司、中原公司的上诉请求，请求二审法院维持原判。
经审理查明，原审判决认定基本事实正确，本院依法予以确认。
本院认为，本案的争议焦点主要在于以下两个方面：一是茸盈公司与九领公司是否存在委托关系；二是中原公司是否应当承担连带责任。
首先，茸盈公司称其与九领公司之间存在委托关系，但根据查明事实，就系争商铺的销售、出租事宜，九领公司系与中原公司签订委托合同，而与茸盈公司并未建立直接的委托关系。另案生效判决也明确，茸盈公司系中原公司与九领公司委托法律关系项下的履行辅助人。据此，茸盈公司的上述主张，不符合本案的客观事实，本院不予采信。系争委托经营合同由茸盈公司与靳培元、张奋、靳昱骋签订，在无法认定茸盈公司与九领公司存在委托关系且系代理九领公司签约的情况下，茸盈公司应当承担该合同项下的义务。原审法院未追加九领公司参加本案诉讼，并无不当。
其次，关于中原公司是否应承担连带责任的问题，生效的法律文书已经认定，中原公司与九领公司签订了《代理合同》、《备忘录》、《合作协议》等一系列的合同，还针对系争商铺制作了《策划报告》。中原公司自始至终策划、参与了对系争商铺的销售、出租经营等活动。其后因经营过程中发生纠纷，中原公司曾自行另案起诉九领公司，该案中茸盈公司被定性为委托法律关系项下之履行辅助人，具体负责履行对外招租及租金支付事宜。因此，中原公司与茸盈公司之间存在人格混同并应承担连带责任。
综上所述，原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。上诉人茸盈公司、中原公司的上诉请求，缺乏依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费人民币3，805元，由上诉人上海茸盈企业管理有限公司、上海中原物业代理有限公司各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方方
代理审判员 毛焱
代理审判员 孙飞
二〇一四年五月五日
书 记 员 王申
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……