吉林省辽源市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）吉04民终122号
上诉人（原审被告）：王建华，男，1957年1月2日出生，住所地辽源市龙山区。
委托诉讼代理人：郑绪达，辽源市经济开发区兴阳法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：辽源市东吉房屋管理处,住所地辽源市龙山区。
法定代表人：王佩华，该处主任。
委托诉讼代理人：刘强，吉林达信律师事务所律师。
原审被告：辽源市龙山区新都时尚宾馆。
负责人：王建华，该宾馆经理。
上诉人王建华因与被上诉人辽源市东吉房屋管理处（以下简称东吉房管处）、原审被告辽源市龙山区新都时尚宾馆（以下简称新都宾馆）租赁合同纠纷一案，不服辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月18日立案后，依法组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。上诉人王建华及其委托诉讼代理人郑绪达，被上诉人东吉房管处的委托诉讼代理人刘强、原审被告新都宾馆的负责人王建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王建华上诉请求：1.撤销辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初910号民事判决，改判驳回东吉房管处的诉讼请求；2.由东吉房管处负担一审、二审诉讼费。事实和理由：2013年6月19日，东吉房管处与王建华签订《办公楼租赁协议书》，按协议书约定租赁期限为四年，自2013年9月19日至2017年8月19日，年租金21万元。按约定，王建华交付了一年租金21万元，但东吉房管处未能将部分租赁物按时交付，且房屋漏雨、墙壁渗水，造成屋顶长毛、发黑，无法进行经营。王建华多次要求东吉房管处对屋顶进行维修，后经双方协商，东吉房管处同意将租金由21万元降至16万元，让王建华自行对房顶防水进行小修，并于2013年9月19日重新签订《办公楼租赁协议书》。因当时正赶上雨季，小修根本不能解决屋顶防水问题，经专业人员建议，屋顶防水必须进行大修。王建华又多次与东吉房管处协商，东吉房管处同意将租金由16万元降为每年6万元，条件是屋顶大修由王建华负责，并于2013年12月19日签订了《办公楼租赁协议书》。王建华根据第一次租赁协议交付了21万元租金，其余16万元不是租金，而是东吉房管处向王建华的临时借款。一审判决无视客观事实和有效证据，滥用自由裁量权。王建华提供的证据可以证明东吉房管处的违约行为，也能证明租金一降再降的事实。
东吉房管处辩称，王建华的上诉请求不成立，一审判决结果正确。1.王建华认为未达到使用条件不属实，王建华对所租赁的房屋已进行了装修，并开始营业，房屋完全达到使用条件，王建华认为由于房屋漏雨等原因造成房屋租金由21万元降至16万元不属实。房屋漏雨是王建华在房屋顶安装太阳能导致，是王建华自己的行为。房屋租金降至16万元是双方共同的要求，为了减少向税务局交纳税款。后租金又降至6万元，也是为向税务机关少交税款。租金16万元和6万元的协议不是实际履行的协议。东吉房管处认识到错误后，已将逃税的税款向税务机关补交。东吉房管处认为双方履行的是租金为21万元的协议，如果双方协议约定年租金为6万元，王建华第一年已交纳21万元的租金，但在第二年、第三年王建华仍向东吉房管处交纳了部分租金，足以证明年租金6万元的协议不是双方实际履行的协议。
新都宾馆辩称，同意王建华的上诉意见。
东吉房管处向一审法院起诉请求：1.解除东吉房管处与王建华签订的协议书及补充协议；2.王建华及新都宾馆立即迁出房屋，并恢复原样；3.王建华、新都宾馆支付租金47万元；4.由王建华、新都宾馆承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年6月19日，东吉房管处与王建华签订房屋租赁合同，约定东吉房管处将其自有办公楼租赁给王建华使用，期限为2013年9月19日至2017年8月19日，每年租金为21万元及租金给付方式等合同内容。2013年8月2日和20日，王建华分别交纳租金2万元、19万元。2013年9月19日双方签订房屋租赁合同将前述租赁合同约定的租金约定为16万元，合同其他内容未变。2013年11月12日，双方签订补充协议，因东吉房管处有两处车库未及时交付王建华，约定租赁期限为2013年12月1日至2018年12月1日。2013年12月19日，双方签订房屋租赁合同将前述租赁合同约定的租金约定为6万元，合同其他内容未变。2014年3月，王建华在租赁房屋开办新都宾馆。2014年10月16日，王建华给付东吉房管处5万元。2015年2月10日、5月15日、11月10日，王建华分别给付东吉房管处3万元、2万元、2万元。2016年2月25日、4月21日、8月4日、9月12日，王建华分别给付东吉房管处1万元。上述交纳和给付钱款共计37万元。一审法院认为，东吉房管处提供双方签订的租赁合同明确约定双方的权利义务，该合同不违反法律规定，系双方均应按照约定共同遵守的合法有效合同。后订立的合同对租金予以变更，现双方各执一词，但从合同的履行的完整性考量，约定租金为6万元的合同签订时间在补充协议签订时间之后，但其租赁期限与补充协议不一致，因此认定双方一直履行最初始的合同约定比较合乎情理；按照每年租金21万元及双方约定的租金交纳方式，截至2016年12月1日东吉房管处提起诉讼时，王建华应给付东吉房管处租金84万元，扣除已给付37万元，东吉房管处要求王建华给付拖欠租金47万元的请求，应予支持；因新都宾馆不是租赁合同主体，东吉房管处要求新都宾馆给付租金的请求，不予支持；因双方合同租金约定有变更，双方对履行合同租金约定产生争议，东吉房管处要求解除合同、王建华及新都宾馆迁出房屋的请求，不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：1.王建华于判决生效后五日内给付拖欠东吉房管处房屋租金470,000.00元。2.驳回东吉房管处的其他诉讼请求。案件受理费8,350.00元、诉讼费用60.00元，共计8,410.00元，由王建华负担。
本院二审期间，王建华申请证人张洪彦出庭作证，证明王建华与东吉房管处签订最后一份租金为6万元的协议后，王建华将租赁合同交给张洪彦，由张洪彦帮王建华办理新都宾馆营业手续的事实。东吉房管处质证意见：证人张洪彦并不知道王建华与东吉房管处签订6万元租赁合同的全部过程，不能证明该合同是否为真实、合法、有效。新都宾馆质证意见：对证人张洪彦的证言没有异议。
东吉房管处向法院提供照片三张，证明如果房屋存在质量问题，也是因王建华在屋顶搭建违章建筑及安装太阳能造成的，与东吉房管处无关。王建华、新都宾馆质证意见：三张照片不能证明三份合同的形成及效力问题，也不能证明东吉房管处出租的房屋存在的质量问题是因王建华自身行为所致。
本院对上述证据的认证意见：1.证人张洪彦并未参与租赁合同的签订，其只是在王建华提供租赁合同后，帮王建华到工商行政管理部门办理新都宾馆营业手续，张洪彦不能证明租金为6万元的租赁合同是东吉房管处与王建华实际履行的租赁合同，故本院对张洪彦的证言不予采信。2.仅以三张照片不能证明房屋漏水就是因王建华搭建违章建筑及安装太阳能造成的，故本院对东吉房管处提供照片的证明观点不予采信。
本院查明的事实与一审法院查明的除租金为21万元的租赁合同为双方实际履行的租赁合同以外的其他案件事实一致，本院对一审法院认定的除租金为21万元租赁合同为双方实际履行的租赁合同以外的其他案件事实予以确认。
本院认为：一、关于东吉房管处与王建华应按哪份租赁合同履行权利义务的问题。东吉房管处与王建华关于房屋租赁事宜共签订三份租赁合同和一份补充协议，分别是2013年6月19日租金为21万元的《办公楼租赁协议书》、2013年9月19日租金为16万元的《办公楼租赁协议书》、2013年12月19日租金为6万元的《办公楼租赁协议书》及2013年11月13日签订的《关于东吉房管处办公楼出租的补充协议》。王建华虽称因房屋存在漏水等质量问题，后经双方协商，最终约定房屋租金为6万元，但因王建华在签订租金为21万元的租赁合同后已向东吉房管处交纳了21万元租金，如果双方约定租金为6万元，王建华支付的21万元租金足以抵顶未来三年内的租金，但王建华却又分别在2014年10月16日、2015年2月10日、5月15日、11月10日、2016年2月25日、4月21日、8月4日、9月12日共计向东吉房管处交纳17万元租金，东吉房管处同时向王建华出具了相应数额的租金收据，故通过王建华实际履行交纳租金的行为，可以认定租金为6万元的《办公楼租赁协议书》并非双方真实意思表示，该租赁协议并非双方实际履行的房屋租赁协议。而对于签订租金为16万元的租赁协议，双方均做出了不同的解释，东吉房管处称其为向税务机关少交税款，而与王建华签订了租金为16万元的虚假租赁协议；而王建华则称系因为租赁的房屋存在漏水等问题需要进行修缮，故经双方协商由王建华进行修缮而将房屋租金降至16万元。因东吉房管处作为国家设立的事业单位法人，其不可能因为每年向税务机关少交几千元的税款而冒着违反国家税收法律，甚至是可能触犯刑法的风险而与王建华签订虚假的租赁合同；且王建华在二审诉讼中已将租金为16万元的《办公楼租赁协议书》的原件予以出示，东吉房管处并未提供证据推翻该16万元的租赁合同。另外，王建华提交的公证书等证据足以证明东吉房管处租赁给王建华的房屋确实存在房屋漏水、墙皮脱落及墙体长毛、发霉的事实。可以认定因东吉房管处交付的租赁标的物存在瑕疵而经双方协商后，将原约定的租金为21万元降至16万元的事实，故租金为16万元的《办公楼租赁协议书》应为东吉房管处与王建华双方实际履行的租赁协议，而2013年11月12日的补充协议，亦是对租金为16万元的《办公楼租赁协议书》的补充，将租赁期限由原来的2013年9月19日至2017年8月19日变更为2013年12月1日至2018年12月1日。二、因东吉房管处在二审诉讼中明确其主张的是2013年12月1日至2017年11月30日期间，共计四年的房屋租金，故扣除王建华已交纳的房屋租金37万元后，王建华尚应向东吉房管处交纳房屋租金27万元（16万元/年×4年-37万）。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本案中，因一审判决已经驳回了东吉房管处关于主张解除双方签订的《办公楼租赁协议书》及《补充协议》、请求王建华与新都宾馆立即迁出房屋，恢复原状及王建华与新都宾馆赔偿东吉房管处损失等诉讼请求，且东吉房管处在收到一审判决书后的法定期间内并未提起上诉，应视为其对该判决结果的认可，故《办公楼租赁协议书》及《补充协议》是否应解除等诉讼请求不属于二审法院审理范围。
综上所述，一审判决认定东吉房管处与王建华签订的租金为21万元的《办公楼租赁协议书》是实际履行的租赁协议，属认定事实错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销辽源市龙山区人民法院（2017）吉0402民初910号民事判决；
二、王建华于本判决生效后十日内给付辽源市东吉房屋管理处房屋租金27万元；
三、驳回辽源市东吉房屋管理处其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8,350.00元，由王建华负担4,759.50元，由辽源市东吉房屋管理处负担3,590.50元；二审案件受理费5,200.00元，由王建华负担2,964.00元，由辽源市东吉房屋管理处负担2,236.00元。
本判决为终审判决。
审判长 朱新华
审判员 何芳松
审判员 崔 鹏
二〇一八年四月九日
书记员 曹 阳