江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2053号
上诉人（原审原告）：江西山外山餐饮食品有限公司，住所地：南昌市上海北路商业街。
法定代表人：梁科，该公司经理。
委托诉讼代理人：王小萍，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：南昌大学，住所地：南昌市红谷滩新区学府大道。
法定代表人：周创兵，该校校长。
委托诉讼代理人：李光曼，江西赣兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：樊小龙，江西赣兴律师事务所律师。
上诉人江西山外山餐饮食品有限公司（以下简称“山外山餐饮公司”）与被上诉人南昌大学租赁合同纠纷一案，不服南昌市青山湖区人民法院（2015）湖塘民初字第323号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人山外山餐饮公司的委托诉讼代理人王小萍，被上诉人南昌大学的委托代理人樊小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
山外山餐饮公司的上诉请求：1、撤销南昌市青山湖区人民法院（2015）湖塘民初字第323号民事判决第二项；2、判令被上诉人赔偿上诉人的装修损失1954151.83元，公证费、鉴定费32000元，厨房炊具设备损失118900元，壁画80000元，空调16台1477**元，餐饮管理系统48000元，传菜梯11000元，返回保证金71430元，合计2463181.83元；3、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决驳回上诉人的装修损失1954151.83元，公证费、鉴定费32000元，无事实及法律依据。上诉人签订合同后，投入巨额资金经营酒店，2014年3月，上诉人对酒店进行二次装修，同年7月上诉人委托江西天剑司法鉴定中心对装修工程价款进行鉴定，该鉴定中心出具鉴定意见认定总金额为1954151.83元，支付鉴定费30000元。同年7月28日，被上诉人对上诉人酒店实施停水、停电等行为，给上诉人造成巨大经济损失。上诉人委托南昌市洪城公证处对涉案店面进行证据保全，并支付公证费用2000元。二、一审驳回上诉人的其他经济损失及返还保证金无事实和法律依据。三、被上诉人对涉案合同未能正常履行存在全部过错。
南昌大学答辩：一、一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。二、上诉人请求赔偿经济损失无事实和法律依据，应予以驳回。上诉人单方做出的鉴定意见不能作为定案的依据，上诉人称对店面进行了两次装修，但是鉴定意见没有反应出来，若按鉴定意见，上诉人仅在2009年11月装修，时隔五年，装修已经折旧不存在损失。公证费及鉴定费是上诉人单方委托，但并非拆迁带来的直接损失，依法不应当支持。三、上诉人未提交财产购置合同、发票等证据予以证明壁画、厨房设备损失。上诉人提供的15张购买空调的发票不能证明空调款为酒店经营使用。上诉人提供的《山外山大酒店食神餐饮管理系统合同》不能证明该合同是否履行。上诉人仅提供了一份收条证明壁画损失。上诉人提交的《杂物电梯产品销售合同》无法证明签订了这份合同。上诉人没有提供被上诉人收取保证金的证据。
山外山餐饮公司向一审法院提出的诉讼请求：1.依法确认本案租赁合同关系无效，被告承担100%责任；2.被告赔偿原告装修损失1954151.83元，返还保证金71430元，公证费、鉴定费32000元，厨房炊具设备损失118900元，壁画80000元，空调16台1477**元，餐饮管理系统48000元，传菜梯11000元，返还多收的物业管理费652952.3元，以上合计3127134.13元；3.诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2010年1月8日，原、被告签订《南昌大学后勤集团上海北路改造后原锅炉房租赁合同》，约定“被告投资建设的上海北路改造后原锅炉房建筑面积，一层总面积560平方米，二层建筑面积570平方米，总面积1130平方米，共计租金23810元/月，由原告租赁经营。……租赁期限从2010年1月1日起至2021年12月31日止，为期12年”、“签订本合同时，原告须向被告交纳履约保证金。2009年11月30日前交纳三个月租金为履约保证金71430元，另付一个月租金23810元。如原告无违约行为，经营期满后，被告一次性全部归还保证金，但不计利息”。同时约定“二次装修方案须报被告批准”，“退租时，将所安装的水电、门窗、橱柜等固定设备完好、无偿地交付给被告，不得自行拆除”。2009年11月23日，被告向南昌市工商局出具证明，内容为“南昌大学北区锅炉房（上海北路商业街）经改造后租赁给江西山外山餐饮食品有限公司，产权归南昌大学所有”。2012年6月8日，被告出具《证明》，内容为“兹有南昌市上海北路商业街18号产权归南昌大学所有，因其是国有资产无房产证；南昌大学后勤服务集团享有该地经营权，现租赁给江西山外山餐饮食品有限公司作为办公使用，特此证明”。另查明，2004年9月22日，被告致函（《关于在我校新修建的上海北路两边还扩建后勤及商业用房的函》）给南昌市政府办公厅。2004年11月2日，南昌市人民政府办公厅作出洪府厅抄字（2004）858号抄告单，同意被告临新修道路北端按规划要求还建部分管理用房及配套服务设施用房。2005年8月11日，上述用房（临建）的建筑设计方案经过了南昌市城乡规划局的审查，被告办理了相关的规费减免手续。2006年7月10日和11月31日，被告在南昌市城乡规划局办理了临时后勤服务B楼、C楼和A楼的建设工程规划许可证，该临时建筑有效期为贰年，今后规划需要应无条件拆除。2013年10月，南昌市市委、市政府部署开展“拆违拆临、建绿透绿”工作。2014年4月22日，南昌市推进“拆违拆临建绿透绿”工作指挥部办公室发函（《关于省直单位违建、临建疑似点的认定函》）给被告，包括被告北院门面。2014年7月21日，南昌大学后勤服务集团发布《店面拆除告知书》给上海北路店面租赁户及经营户，通知各租赁户及经营户“务必于2014年7月27日之前自行将所承租的位于上海北路边的房屋内的物品全部清空，7月27日将对该临街店面实施停水、停电、围挡，7月30日起组织实施拆除”。庭审中，原告陈述其在对酒店进行证据保全后搬离了酒店，但来不及搬离财产，大部分被盗或在拆除中被破坏了。另查明，2009年12月23日，原告与江西省国扬信息产业有限公司签订《山外山大酒店食神餐饮管理系统合同》，合同金额总价为48000元。原告同时举证2017年3月10日案外人黄颖出具的收条一份，内容为“已收到山外山2013年5月壁画改造工程款捌万元整，由于是私人承接的业务当时未开收据，所以特此补开收条”；举证2009年签订的《杂物电梯产品销售合同》，证明其向南昌日升电梯服务中心采购杂物电梯，合同价款为21000元；举证2009年12月4日签订的《厨房设备合同书》及118900元的厨房设备款项收据，证明其采购厨房设备花费118900元；举证空调发票15张，证明其采购空调支出147700元。2014年7月25日，原告自行委托江西天剑司法鉴定中心对原告的装修工程价款进行鉴定，该鉴定中心出具鉴定意见认定原告装饰工程总金额为1954151.83元。原告为此支付鉴定费用30000元。2014年7月29日，原告申请江西省南昌市洪城公证处对原告经营的“山外山美食城”店进行证据保全，原告为此支付公证费用2000元。再查明，原告租赁期间，被告每月收取租金后向原告开具收据，收据上载明款项性质为“管理费”。除该“管理费”外，原告没有另外向被告支付租金。庭审中，原告陈述租金以管理费的名义给付，被告对此不持异议。对于履约保证金，原告陈述已支付，但未提供支付凭证，被告表示未收取原告保证金。原告陈述其租金支付至2014年6月份。还查明：南昌大学后勤服务集团系被告内设的二级单位，没有办理工商登记注册手续，没有独立的法人资格。
一审法院认为：根据原告举证的建设工程规划许可证，被告出租给原告的上海北路改造后原锅炉房系临时建筑，原、被告于2010年1月8日签订合同时，该商铺已经超过建设规划行政主管部门批准的两年使用期限，被告未举证证明该临时建筑有效期满之后经过主管部门批准延长使用期限，故原、被告签订的租赁合同依法应确认无效。故原告主张确认本案租赁合同无效，于法有据，予以支持。被告将已经超过使用期限的商铺出租给原告，原告在签订租赁合同时亦未尽审慎注意义务，故对于租赁合同无效的后果，双方均有过错。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定，合同无效的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。关于原告主张的装修损失。原告举证的司法鉴定意见书是鉴定机构依据原告提供的建筑施工图纸对其2009年装修时的造价进行的鉴定，因双方在租赁合同中约定“二次装修方案须报被告批准”，原告未提供证据证明该装修经过了被告批准同意，故其装饰装修损失应由原告自行承担，且该鉴定意见也不能证明2014年7月酒店被拆除时装修工程的实际损失，故对于原告主张被告赔偿装修损失1954151.83元及公证和鉴定费用32000元的诉请，不予支持。关于原告主张返还多收的物业管理费652952.3元，经审查，原、被告均认可收据载明的物业管理费实为交纳的租金，除上述名义的费用外原告并未另行交纳租金，即被告并未实际收取原告的物业管理费，故原告以被告收取的物业管理费超出本省、市的收费规定为由主张返还，无事实依据，不予支持。双方的租房合同虽无效，但原告实际占有使用了租赁物，应参照双方合同约定的租金标准计算实际使用房屋期间的使用费，原告租金支付至2014年6月份，其实际使用租赁物至2014年7月份，故亦不存在多收取了占有使用费而需要返还的情形。关于原告要求被告赔偿厨房炊具设备损失118900元、餐饮管理系统损失48000元及传菜梯损失11000元，原告提供的相关合同及收据均发生于2009年底和2010年前后，原告主张的合同价款不能证明2014年7月份原告所经营酒店被拆除时相关设备的现值损失以及该损失是否实际发生，故原告主张被告赔偿没有充分证据佐证，不予支持。关于原告主张的采购空调费用147700元，因原告所主张的空调系其从2010年开始经营酒店后所采购，属于未形成附和的装饰装修物，依法可以由原告自行拆除，且原告酒店拆除系为贯彻执行南昌市市委、市政府关于“拆违拆临、建绿透绿”的相关文件精神，在收到店面拆除通知书后将动产予以搬迁也是承租方应作出的行为，故其要求被告赔偿空调损失没有事实和法律依据，不予支持。关于原告主张的壁画损失，因其仅举证了案外人出具的收条，并注明是“私人承接的业务”，收条为“补开”，该费用及拆迁时壁画损失是否实际发生均没有充分证据证明，故对该项赔偿主张亦不予支持。关于原告要求返还保证金71430元，双方合同虽然约定了交付保证金的期限，但原告未提供证据证明该款项已实际交付，被告亦不认可收到了保证金，故依据举证责任的风险负担原则，原告应承担举证不能的不利后果，对此项主张因无证据证明，不予支持。综上，原告要求确认本案租赁合同关系无效的主张成立，但其要求被告赔偿装修损失及其他各项财产损失、返还多收取的物业管理费和保证金款项，理由不充分，证据不足，不予支持。原告主张南昌大学后勤服务集团与被告共同承担责任，因南昌大学后勤服务集团系被告内设的二级单位，不具备独立的法人资格，相关民事责任应由被告南昌大学承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告江西山外山餐饮食品有限公司与被告南昌大学于2010年1月8日签订的《南昌大学后勤集团上海北路改造后原锅炉房租赁合同》无效；二、驳回原告江西山外山餐饮食品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费59075元，因原告江西山外山餐饮食品有限公司在审理中减少诉讼请求，依法退回原告27258元，剩余案件受理费31817元，由原告江西山外山餐饮食品有限公司负担。
本院二审期间，上诉人提交了2009年12月23日的银行转账凭证一张，证明其向被上诉人支付管理费47600元。被上诉人对该份证据的真实性、合法性无异议，关联性及证明目的有异议，主张已退还保证金20000元，剩余27600元冲抵了上诉人欠付的租金，但被上诉人未提交相反的证据予以佐证。本院对上诉人主张的向被上诉人支付管理费47600元的事实予以认定。
上诉人对一审查明的空调发票及金额有异议，主张发票16张，总金额251300元。经审理查明，上诉人提交了南昌和兴空调设备有限公司出具发票16张，金额251300元。本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：当事人对自己主张的事实应提供证据予以证明。上诉人主张管理费47600元因退还并提供银行转账凭证予以佐证。被上诉人对收款事实和金额无异议，但未提交证据证明其已归还部分款项，亦无证据证明被上诉人将剩余款项抵扣了租金。因涉案房屋已经拆除，被上诉人未主张存在不予退还管理费的情形，故上诉人主张退回管理费47600元有事实依据，本院予以支持。
关于上诉人主张厨房炊具、餐饮管理系统、传菜梯损失的问题，上诉人提供的相关合同及收据不能证明被拆除时涉案房屋内财产剩余价值和金额，故上诉人主张的赔偿款没有充分证据佐证，不予支持。
关于上诉人主张的采购空调费用，涉案空调系其从2010年采购，但未证明所购空调全部用于涉案房屋内，且空调属于未形成附和的装饰装修物，上诉人在接到拆迁通知后有时间予以自行拆除，且承租人有义务将涉案店面内可拆除物品予以搬离，故其要求赔偿空调损失没有事实和法律依据，不予支持。
关于上诉人主张的装修损失。上诉人举证的司法鉴定意见书系其单方鉴定，被上诉人不予认可，且该鉴定意见也不能证明2014年7月酒店被拆除时装修工程的实际损失，故对于上诉人主张装修损失及公证和鉴定费用的诉请，不予支持。
关于上诉人主张的壁画损失。上诉人虽然提交了案外人出具的收条，但该收条并不能证明壁画购买费是否实际发生，也不能拆迁时壁画损失，故对该项赔偿主张亦不予支持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南昌市青山湖区人民法院（2015）湖塘民初字第323号民事判决第一项、第二项；
二、被上诉人南昌大学于本判决生效之日起十日内退回上诉人江西山外山餐饮食品有限公司管理费47600元。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费26505元，由上诉人江西山外山餐饮食品有限公司负担21205元，被上诉人南昌大学负担5300元。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一八年一月十九日
书记员 刘欢欢