广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终17238号
上诉人（原审原告）：吴威[曾用名吴贵（桂）荣]。
上诉人（原审原告）：黄芳。
两上诉人共同委托诉讼代理人：刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。
被上诉人一（原审被告）：深圳市颖力实业发展有限公司。
法定代表人：冯本现，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈逸琼，广东俭德律师事务所律师。
被上诉人二（原审被告）：深圳市和顺发投资咨询有限公司。
法定代表人：冯颖，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：邓怡，系该公司员工。
被上诉人三（原审被告）：陈晓文。
委托诉讼代理人：李敏，广东深金牛律师事务所律师。
上诉人吴威、黄芳因与被上诉人深圳市颖力实业发展有限公司（以下简称颖力公司）、深圳市和顺发投资咨询有限公司（以下简称和顺发公司）、陈晓文房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2014）深罗法民三初字第1064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
吴威、黄芳的上诉请求：1、撤销一审判决第二项判决内容，依法改判颖力公司履行所签订的房地产买卖合同的办证义务，颖力公司与陈晓文配合将涉案的房产过户至吴威、黄芳名下；2、本案所有诉讼费、保全费由颖力公司、和顺发公司、陈晓文承担。上诉事实和理由：原审法院漏査关键事实，导致案件事实认定错误，判决有误，严重侵犯了吴威、黄芳合法权益，必须予以纠正，理由详述如下：一、一审查明事实有遗漏。原审诉讼过程中，吴威、黄芳详细说明且经颖力公司承认，确认如下事实：案外人深圳市中恒泰投资担保有限公司与颖力公司是基于民间借贷关系，经颖力公司申请，向银行资产公司赎回了涉案房产的所有权。案外人深圳市中恒泰投资担保有限公司为了保障自身权益，与颖力公司设立了和顺发公司，通过和顺发公司支付的相关的赎回款项。为了便于处理涉案房产，和顺发公司将涉案房产挂名在陈晓文名下。陈晓文非真实权利人，对于该事实吴威、黄芳已提供充分的相互印证的证据予以证明，然原审法院对于该事实未进行查明，也未进行说明。二、一审认定事实有误。1、在一审判决书第8页第5行：“原告提出，被告颖力公司与被告陈晓文关于要求被告颖力公司履行房屋买卖合同的办证义务，将涉案房产过户至原告名下……本院不予支持”，对于该事实认定有误。恰恰是一审查明事实有漏，所以导致认定事实有误，涉案房产虽然被银行以不良资产进行处置，但实际上颖力公司以其名义向市政府进行报告之后，市政府才进行协调，同意由颖力公司收回上述不良资产，其操作方式模式为案外人深圳市中恒泰投资担保有限公司与颖力公司成立和顺发公司，通过和顺发公司的名义支付的相关的赎回款项；然后通过虚假诉讼并调解的方式，将涉案房产挂靠陈晓文名下。普宁法院现己因涉嫌虚假诉讼，暂停陈晓文全部调解书的房产证办理。基于此，吴威、黄芳在原审诉讼请求中明确要求颖力公司履行相应的义务，同时要陈晓文配合将涉案房产过户给吴威、黄芳。然原审法院未进行任何查明，直接认定涉案房产在普宁法院处于执行阶段，对吴威、黄芳要求过户的诉讼请求不予支持，该认定没有事实依据。在一审判决书第8页第10行：“原告提出普宁法院（2009)普法民二初字第81号民事调解书系虚假诉讼，但未能提供该调解书被撤销等相关证据，……另寻途径解决。”一审法院对于该事实认定有误。颖力公司作为普宁法院（2009)普法民二初字第81号民事调解书中的一方当事人，己经在庭审中自认如下事实：普宁法院相关诉讼中所列的以房抵债事实并未实际发生，系为保障案外人深圳市中恒泰投资担保有限公司的权益而提起的虚假诉讼。因该系列调解书实际上涉及几百户业主的合法权益，根据刑法修正案九的规定，颖力公司、陈晓文的行为涉嫌虚假诉讼，构成刑事犯罪，深圳市罗湖区法院应将相关的案件移送公安检察机关；即使不移送公安检察机关，也应向普宁法院发送司法建议函，哪有一级法院对于明显的犯罪行为却不闻不问，而听之任之？此外，一审诉讼过程中，陈晓文未提供任何支付款项的证据，颖力公司、陈晓文虚假诉讼行为明显，原审法院却置若罔闻，置之不理。三、一审判决有误。一审判决书确认吴威、黄芳与颖力公司所签订的房地产买卖合同有效，然对于吴威、黄芳要求过户的诉请却予以驳回，一审判决没有任何实操意义，无法解决鸿颖大厦几百户业主的居住权问题。吴威、黄芳系涉案房产真实购买人，且对涉案房产占有、使用至今已有十几年，因颖力公司的原因，涉案的房产一直无法办理房产证。颖力公司违反房地产买卖合同义务在先，后又通过虚假诉讼方式将涉案房产挂靠至陈晓文名下，严重损害了吴威、黄芳作为真实购买者的合法权益。本案案件事实清晰明确，涉案房地产买卖合同真实有效，且实际并不存在一审法院认定的所谓“过户障碍”，颖力公司理应配合将涉案房产过户至吴威、黄芳名下。一审法院判决认定涉案房地产买卖合同有效，对颖力公司虚假诉讼的行为置若罔闻，并采取默认的态度，驳回吴威、黄芳要求过户的诉请，将涉案房产的实际权益处分给了虚假诉讼人，该判决明显没有事实法律依据，严重侵犯了吴威、黄芳作为真实权利人的合法权益。综上所述，一审法院漏查关键事实，认定事实有误，判决有误，为维护吴威、黄芳合法权益，特此提出上诉，请求贵院查明事实，依法改判。
颖力公司辩称：与一审答辩意见一致，请求法院依法支持吴威、黄芳的诉讼请求。
和顺发公司辨称：吴威、黄芳因房地产买卖合同起诉和顺发公司，但和顺发公司不是买卖合同的当事人，吴威、黄芳也没有向和顺发公司提出任何的诉讼请求，因此，和顺发公司不应成为本案的被上诉人。综上所述，请求法庭驳回吴威、黄芳对和顺发公司的诉讼。
陈晓文辩称：一、陈晓文是通过依法主张债权取得涉案房产的所有权，也依法取得了涉案房产的不动产权证书，对涉案房产享有所有权，吴威、黄芳称陈晓文通过虚假诉讼取得涉案房产及涉案房产是挂名在陈晓文名下与事实不符。二、颖力公司对涉案房产的预售许可证，于1999年被国土部门收回，至今没有重新取得，本案涉案房产签订时，颖力公司不具备预售涉案房产的资格，根据相关法律规定，吴威、黄芳与颖力公司就涉案房产签订的相关预售合同应为无效。根据一审的庭审情况，陈晓文认为本案是虚假诉讼。综上，陈晓文请求法院依法查明事实，驳回吴威、黄芳的上诉请求。
吴威、黄芳向一审法院起诉请求：1、吴威、黄芳与颖力公司所签订的房地产买卖合同有效；2、颖力公司履行所签订的房地产买卖合同的办证义务，要求陈晓文将涉案的xx大厦22B号房产过户至吴威、黄芳名下。
一审法院认定事实：一、2001年8月7日，吴威、黄芳（买方）与深圳市颖力实业发展有限公司（卖方）签订了《深圳市房地产买卖合同》约定,颖力公司将xx区xxxx路xx大厦1栋22B房产（以下简称涉案房产）出售给吴威、黄芳，售价人民币299136元;颖力公司应在2002年6月30日将本合同规定之验收合格的房地产交付吴威、黄芳使用;颖力公司应在领取工程竣工验收证明后一百五十天内书面通知吴威、黄芳共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，等等。
吴威、黄芳主张已付房款总共为人民币80000元，未付清房款为人民币21913元；颖力公司则主张吴威、黄芳只支付了人民币36376元，而不是人民币80000元，吴威、黄芳拖欠的房款应该是人民币262760元。
庭审中，吴威、黄芳及颖力公司确认涉案房产自2000年至2001年左右开始由吴威、黄芳使用，和顺发公司和陈晓文则未能明确涉案房产的实际使用人。吴威、黄芳提交了鸿颖大厦业主公约、深圳市欣格飞物业代理有限公司收款收据、深圳市颖力物业管理有限公司收款收据等，以证明其在实际占有使用涉案房产。
二、颖力公司法定代表人冯本现等人曾为获取贷款，将包括涉案房产在内的房产以内部按揭方式签订虚假房产买卖合同，在以实际买受人签订房地产买卖合同时隐瞒了房产已抵押的事实，但在买卖合同签订后履行了将房产交付买受人实际占有和使用的合同约定，最后被生效的（2006）深中法刑二初字第165号刑事判决书认定无罪。
三、根据广东省普宁市人民法院（2009）普法民二初字第81号民事调解书，本案陈晓文起诉本案颖力公司及案外人刘欣借款合同纠纷一案，陈晓文在该案诉状中称：“1999年8月2日，刘欣与颖力公司签订了《深圳市房地产买卖合同》，向颖力公司购买了涉案房产，并办理了贷款，并由颖力公司作连带责任保证，因刘欣未能按时归还贷款，刘欣被生效判决判令返还贷款本息等，颖力公司对抵押物处理后不足清偿部分承担连带清偿责任，陈晓文受让取得前述债权。”普宁法院（2009）普法民二初字第81号案经调解，三方当事人达成以下协议：1、案外人刘欣、颖力公司共同确认应向陈晓文连带清偿债务金额为547893.01元，案外人刘欣自愿将其位于深圳市xx区xxx路“xx大厦”22AB房屋的所有权益归陈晓文享有，以清偿上述全部债务，并在该调解书送达之日起三日内将该房地产预售登记备案（预告登记）办理变更至陈晓文名下。目前，该调解书处于执行阶段。
一审法院认为，吴威、黄芳与颖力公司签订的《深圳市房地产买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。和顺发公司及陈晓文提出该合同为无效合同，主要理由是涉案房屋买卖合同是在颖力公司的预售许可证被收回后签的，但并没有提供相应证据支持。退一步讲，即使存在和顺发公司和陈晓文所述情况，但截至庭审之日，涉案房产已经办理了初始登记，具备了过户条件，可以认定涉案房地产买卖合同为有效合同。因此，和顺发公司及陈晓文的意见一审法院不予采纳。另外，吴威、黄芳提出，颖力公司与陈晓文关于要求颖力公司履行房屋买卖合同的办证义务，将涉案房产过户至吴威、黄芳名下，但该涉案房产已被生效的普宁法院（2009）普法民二初字第81号民事调解书调解过户至陈晓文名下，处于执行阶段。因此吴威、黄芳要求颖力公司将涉案房产过户至吴威、黄芳名下的诉讼请求，一审法院不予支持。吴威、黄芳提出普宁法院（2009）普法民二初字第81号民事调解书为虚假诉讼，但未能提供该调解书被撤销等相关证据，因此，吴威、黄芳的该主张一审法院不予采纳。如果吴威、黄芳认为该调解书系虚假诉讼，应根据《民事诉讼法》的有关规定另行法律途径解决。另外，颖力公司提交了《确认书》载明陈晓文向和顺发公司作出确认，包括涉案房产在内的抵押物过户至陈晓文名下，但全部权利归和顺发公司享有，等等。和顺发公司及陈晓文均对其真实性不予认可，吴威、黄芳据此申请对该确认书上陈晓文签字进行鉴定，但该确认书系和顺发公司与陈晓文公司之间的协议，鉴定结论并不影响涉案房产的办证的条件，因此对该鉴定申请，一审法院不予受理。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十三条之规定，一审判决：一、确认吴威、黄芳与颖力公司签订的房地产买卖合同有效。二、驳回吴威、黄芳的其它诉讼请求。案件受理费人民币5788元，由吴威、黄芳负担人民币2800元，颖力公司负担人民币2988元。
本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明：涉案房产为商品房性质，根据广东省普宁市人民法院作出的生效民事调解书及协助执行通知书于2016年5月4日转移登记至陈晓文名下，不动产证号为粤（2016）深圳市不动产权第xxxxxxx号。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。吴威、黄芳与颖力公司签订的涉案《深圳市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，虽然颖力公司在本案一、二审庭审中承认涉案房产所在楼盘曾于1999年被收回了预售许可证，但涉案房产目前已经完成房地产初始登记并具备市场流通条件，存在合同效力补正情形，故涉案合同合法有效，本院予以确认。虽然依据涉案合同约定，吴威、黄芳享有请求颖力公司继续履行合同并协助办理产权转移登记手续的权利，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条关于“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，由于涉案房产已经根据广东省普宁市人民法院作出的生效民事调解书及协助执行通知书转移登记至陈晓文名下，吴威、黄芳关于颖力公司继续履行合同的请求存在法律上的履行障碍，一审法院不支持吴威、黄芳的相关诉求并无不当，本院予以维持。吴威、黄芳虽主张该民事调解书存在虚假诉讼情形，但该生效法律文书并未撤销，吴威、黄芳的该项主张并不属于本案的审理范围，应当另循法律途径解决。在上述调解书及协助执行通知书目前仍具有法律效力，涉案房产产权登记权利人仍为陈晓文的情况下，吴威、黄芳的房产转移登记请求没有充分依据，本院依法不予支持。
综上所述，吴威、黄芳的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5788元，由上诉人吴威、黄芳负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
![](01lydyh01/CreateContentJS/CreateImage.aspx?action=img&docId=20c5aad8-696d-422f-bc67-a86200c85503&imgId=MjBjNWFhZDgtNjk2ZC00MjJmLWJjNjctYTg2MjAwYzg1NTAzMC5qcGVn01lydyh01)
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 谢文琦（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。