贵州省贵阳市云岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云民三初字第125号
原告（反诉被告）罗静，女。
委托代理人张林长、李奎，重庆鸿卓律师事务所律师，特别代理。
被告（反诉原告）李亚玲，女。
委托代理人张捷，贵阳市南明区大南法律服务所法律工作者，特别代理。
原告罗静诉被告李亚玲房屋租赁纠纷一案，本院受理后，被告李亚玲提出反诉，本院依法适用简易程序公开开庭对本诉及反诉进行了并案审理。原告（反诉被告）罗静的委托代理人张林长、李奎，被告（反诉原告）李亚玲的委托代理人张捷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
罗静诉称，2013年3月17日，我方与李亚玲签订《写字楼租赁合同》，李亚玲将位于贵阳市延安中路世贸广场A栋房屋租给我方办公，租赁期限从2013年3月17日起至2016年3月19日止，月租金为10452元，租金按年结算。合同签订后，我方按时向李亚玲支付了一年租金125424元、押金10452元以及一年税费38027.87元。2013年9月，我方到外地开拓业务，便空置了租赁房屋，并告知李亚玲让其代为照看。但李亚玲却于2013年10月将房屋分别租赁给国品黔茶营销中心及另外一家单位办公。我方认为，李亚玲违反合同约定，在我方未违约情况下将房屋另租他人，已构成违约。我方多次要求李亚玲支付违约金并退还相关款项，其均不予理睬。因此特诉至法院请求：1、判令李亚玲退还罗静2013年10月20日至2014年3月19日期间租金52260元；2、判令李亚玲支付罗静违约金50000元；3、判令李亚玲退还罗静支付的押金10452元；4、判令李亚玲支付罗静剩余租赁期内的装饰装修残值损失36837元；5、判决李亚玲退还罗静自2013年10月20日起至2014年3月19日期间分摊的税费15845元；6、诉讼费由李亚玲承担。
李亚玲辩称及反诉称，与罗静签订租赁合同后，我方如约将房屋将付使用。但是由于罗静经营不善，在2013年9月初至9月24日，罗静在深夜分三次悄悄将租赁屋内物品全部搬走，并将房卡、钥匙交还我方，并没有委托我方照看房屋。之后租赁房屋一直空置，罗静至今未有要求继续使用房屋的意思表示。罗静提前搬离并将房卡钥匙交还我方的行为充分表明其系提前解除双方所签合同。请求驳回罗静的诉讼请求。在协商房租时，双方签订的是三年合同，租金等方面我方都有优惠，罗静不能想走就走，想来就来，因此提出反诉，请求：1、依法确认罗静与李亚玲所签《写字楼租赁合同》解除；2、判令罗静赔偿李亚玲2013年9月至2014年2月租金损失52260元；3、判令罗静支付李亚玲违约金10452元；4、判令罗静支付李亚玲2013年10月物业管理费723.6元；5、本诉及反诉费用由罗静承担。
针对李亚玲反诉，罗静辩称，我方确实在2013年9月将房屋钥匙交还给了李亚玲，但并未明确表示不再租用房屋。同意解除双方租赁合同，李亚玲未将房屋另行出租前的物业管理费我方愿意承担，对李亚玲其余诉讼请求不予认可。
经审理查明，2013年3月17日，罗静（乙方）与李亚玲（甲方）签订《写字楼租赁合同》，约定：甲方将贵阳市延安中路世贸广场A栋房屋出租给乙方作办公使用；租赁期限为3年，从2013年3月17日起至2016年3月19日止，租金每月10452元；租金中不含物业费，物业使用费由乙方负责另行支付；租金按年结算，先交后用；在签订合同时，乙方需向甲方交纳房屋押金10452元，该押金甲方在乙方租赁期满无违约行为后不计利息退还乙方，若乙方中途退租，则甲方扣除押金作为违约金；若产生甲方房屋出租税应由乙方承担（所有税种）；甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违金110452元整；若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同视为乙方违约，负责赔偿违约金10452元。双方并约定，甲方承诺乙方所做装修改动后无须恢复原状，乙方承诺解除后保证装修完好无损。同日，罗静向李亚玲交纳了2013年3月至2014年3月房屋租金125424元，及房屋押金10452元。并以李亚玲名义向税务机关交纳了一般营业税、其他个人所得税、房产税等税收费用共计38027.87元。之后罗静将房屋简单装修后投入使用。2013年9月罗静将租赁房内物品全部搬空，将房屋钥匙门卡等物品交还李亚玲。之后，罗静要求李亚玲退还有关费用遭拒，2013年11月29日罗静发现李亚玲出租房屋为他人使用后遂诉至本院请求如前，李亚玲亦反诉如前。另查，2013年10月份房屋物业管理费723.6元已由李亚玲交纳。
以上事实，有双方当事人当庭陈述，罗静提交的《写字楼租赁合同》、收据、视频资料，李亚玲出具的《证明》等书证以及法庭记录在卷佐证，经法庭举证、质证，本院予以确认。
本院认为，罗静与李亚玲签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，双方均应依照合同约定履行义务。2013年9月罗静将承租房屋内所有物品搬空，将房屋钥匙门卡交还李亚玲，事后又不按合同约定向租赁房屋物业管理方交纳物管费，罗静的一系列行为应视为罗静在租赁期间已有不再继续履行合同的意思表示，而且罗静不履行合同义务，未向物业管理方交纳后期物业管理费，行为已经违约。在此情况下，即使李亚玲将房屋另租他人，亦为避免损失扩大的合理行为，并无过错。现罗静提起诉讼，李亚玲反诉要求解除双方合同，罗静表示同意，依双方自愿，对李亚玲要求解除双方《写字楼租赁合同》之请求予以支持。对于双方其余诉请，因罗静自2013年9月搬离后，未再使用房屋，故对罗静要求李亚玲返还2013年10月20日至2014年3月19日期间租金52260元的诉请予以支持。但从本案事实来看，系罗静先行违约行为导致双方合同解除，故对罗静要求李亚玲支付违约金50000元之请求不予支持；对其要求李亚玲支付剩余租赁期内的装饰装修残值损失36837元之请求亦不予支持；根据双方合同，罗静中途退租情况下，所交押金应抵扣违约金，对罗静要求李亚玲退还押金10452元之请求不予支持，对李亚玲要求罗静再行承担违约责任10452元之请求亦不予支持。至于罗静要求李亚玲分摊税费15845元之请求与双方合同约定税费由罗静承担之约定不符，不予支持。双方合同对违约责任均有明确约定，前述罗静已承担违约责任，对于2013年9月19日至2013年10月19日期间租金，罗静并未要求退还，且2013年11月李亚玲房屋已为他人使用，李亚玲再行要求罗静承担2013年9月至2014年2月之租金损失缺乏依据，不予支持。另外，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此，即使李亚玲在审理过程中将房屋收回呈空置状态，也不得要求罗静再作赔偿。但对于李亚玲要求罗静支付2013年10月物业管理费723.6元之诉请，因罗静提供的视频资料仅能表明2013年11月李亚玲房屋为他人使用，对于10月物管费，按双方租赁合同约定，应由罗静承担，故对李亚玲该诉请予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十一条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十九条第一款之规定，判决如下：
一、解除罗静与李亚玲之间的《写字楼租赁合同》；
二、李亚玲于本判决生效之日起15日内退还罗静房屋租金52260元；
三、罗静于本判决生效之日起15日内给付李亚玲物业管理费723.6元；
四、驳回罗静的其余诉讼请求；
五、驳回李亚玲的其余反诉请求。
本诉案件受理费3608元，减半收取1804元由罗静承担（已交）；反诉案件受理费1386元，减半收取693元由李亚玲承担（已交）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判员 刘咏梅
二〇一四年二月二十一日
书记员 龙 茜