湖南省湘潭市岳塘区人民法院执 行 裁 定 书（2017）湘0304执异62号异议人（案外人）谢天，男，1987年12月22日出生，汉族，住湘潭市雨湖区火车站路*栋*单元***号。申请执行人中国工商银行股份有限公司湘潭高新支行，住所地湘潭市岳塘区河东大道20号中地凯旋城一区商业C栋。法定代表人易建清，该行行长。委托代理人王坚，男，1976年11月29日出生，汉族，系该银行副行长。委托代理人刘灿，女，1978年5月3日出生，汉族，系该银行风险部副总经理。被执行人熊向前，男，1973年3月5日出生，汉族。被执行人徐翠兰，女，1973年12月28日出生，汉族。申请执行人中国工商银行股份有限公司湘潭高新支行（以下简称工商银行高新支行）与被执行人熊向前、徐翠兰买卖合同纠纷执行一案[（2017）湘0304执恢23号]中，本院制作（2016）湘0304执恢23号执行裁定书，并依据该执行裁定书发出（2016）湘0304执恢23号查封公告，依法查封熊向前名下位于湘潭市雨湖区云塘街道韶山东路11号1号楼1、2层9号门面房屋，查封期限三年。异议人认为上述被查封门面房产系其父亲谢海军生前购买，购买行为在前，标的物抵押行为在后，抵押行为属于无效行为，且抵押之前该门面房产已交付异议人占有、出租，故认为法院查封错误，向本院提出执行异议，要求法院解除该门面房屋的查封。本院于2017年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人谢天称：1999年10月20日，异议人谢天父亲谢海军从湘潭市昌润房地产开发有限责任公司（以下简称昌润房地产公司）以23万元购得湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面，该房屋一直未办理过户产权证。2002年昌润房地产公司以该门面作抵押从银行贷款，但未将此情况告知异议人及其家人。昌润房地产公司涉嫌“一房两卖”，且对办理过户手续事宜一拖再拖。现异议人父亲谢海军已去世，异议人作为财产继承人对法院的查封行为有异议，上述门面房屋买卖在前，抵押行为在后，且该门面房屋已交付异议人及家人出租，抵押行为无效。异议人谢天遂向本院提出执行异议，要求本院解除查封，将该门面房屋过户至其名下。异议人谢天为支持其异议主张，向本院提交如下证据：1.住宅质量保证书、住宅使用说明书、收款凭证、湘潭市城镇商品房购销合同书，拟证明异议人父亲谢海军从昌润房地产公司购买了湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面的事实；2.协议书，拟证明昌润房地产公司承诺将湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面过户至异议人母亲胡金连名下的事实；3.借贷条款，拟证明异议人父亲谢海军购买房屋在先，熊向前与工行高新支行贷款在后的事实；4.《关于请求准许怡园花苑5、6、7、8、11号楼购房客户办理产权证的紧急报告》，拟证明异议人谢天及家人一直在催促昌润房地产公司办理产权过户手续的事实；5.继承权公证书，拟证明异议人父亲谢海军去世后，湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面继承情况。申请执行人工商银行高新支行辩称：2002年熊向前在工商银行高新支行办理了个人门面按揭贷款并且办理了公证，在办理贷款手续时出示了产权证，工商银行高新支行就该抵押门面房产办理了他项权证。现熊向前在工商银行高新支行贷款已经逾期，工商银行高新支行要求拍卖门面房产偿还贷款合法合理；异议人谢天非本案适格主体。工商银行高新支行为支持其主张，向本院提交如下证据：1.潭房权证湘潭市字第0551**号产权证、潭房湘潭市他字第012040号抵押权证，拟证明熊向前贷款逾期，一直未偿还贷款本金，工商银行高新支行要求法院拍卖上述门面具有执行依据；2.（2002）潭二证内经字第254号公证书，拟证明熊向前向工商银行高新支行借款的事实，及工商银行高新支行要求执行上述门面具有执行依据。被执行人熊向前、许翠兰经本院合法传唤，均未到庭参加听证，亦未向本院提交答辩意见及证据。经审查查明：2001年12月8日，昌润房地产公司与熊向前签订《商品房购销合同》，熊向前以380392元的价格购买昌润房地产公司开发建设的湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面（即湘潭市雨湖区云塘街道韶山东路11号1号楼1、2层9号门面房屋），并于2002年2月5日办理了产权证（潭房权证湘潭市字第0551**号）。2002年2月8日，中国工商银行湘潭高新技术产业开发区支行（现工商银行高新支行）与熊向前经湘潭市第二公证处公证，工商银行高新支行与熊向前签订《个人购房借款合同》（合同约定工商银行高新支行向熊向前发放住房商业用房贷款190000元），熊向前以湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面作为抵押物），并明确该公证书具有强制执行的效力。同日，工商银行高新支行就上述抵押物办理了他项权证（潭房湘潭市他字第012040号）。因熊向前贷款到期后一直未偿还贷款，工商银行高新支行向本院申请强制执行，本院依据湘潭市第二公证处（2007）潭二证执字第008-02号执行证书，于2016年9月21日制作（2016）湘0304执恢23号执行裁定书，裁定冻结、划拨熊向前、许翠兰银行存款240592.36元（案款121751.11元、迟延履行期间债务利息116651.25元、申请执行费2190元），或查封、扣押、扣留、提取其同等价值的财产。2017年7月29日，本院依据上述执行裁定书发出（2016）湘0304执恢23号查封公告，查封熊向前名下位于湘潭市雨湖区云塘街道韶山东路11号1号楼1、2层9号门面房屋，查封期限3年，自2016年9月22日至2019年9月22日。2017年10月30日，异议人谢天以昌润房地产公司“一房二卖”，法院查封上述门面错误为由，向本院提出如前述称之异议理由及请求。另查明，1999年10月20日，昌润房地产公司与谢海军签订《湘潭市城镇商品房购销合同书》，谢海军以239800元价格购买昌润房地产公司开发建设的湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面，昌润房地产公司于2001年2月19日向谢海军出具了住宅质量保证书及住宅使用说明书。2002年3月5日谢海军去世。2005年9月15日，谢海军法定继承人胡金连（谢海军之妻）、谢天（谢海军之子）、刘福珍（谢海军之母）经湘潭市第二公证处公证，谢海军生前所购买的湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面由其妻子胡金连继承，谢海军母亲刘福珍、儿子谢天自愿放弃上述门面继承权。2005年11月23日，胡金连与昌润房地产公司签订协议书，昌润房地产公司承诺于2005年12月30日将上述门面产权证办理至胡金连名下，但昌润房地产公司至今一直未履行上述承诺。本院认为：首先，异议人谢天是否为本案适格主体的问题。异议人谢天虽系谢海军之子，但其已在公证处公证，明确其放弃湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面的继承权，该门面由其母亲胡金连继承。因此，异议人谢天非提出本案执行异议的适格主体。其次，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产买卖中，未办理过户登记，物权不发生变动，买受人尚未取得不动产所有权。本案中，谢海军与昌润房地产公司签订的《湘潭市城镇商品房购销合同书》及熊向前与昌润房地产公司签订的《商品房购销合同》均符合合同成立的形式要件，谢海军虽与昌润房地产公司签订了《湘潭市城镇商品房购销合同书》，但尚未办理过户手续，其尚未取得湘潭市雨湖区韶山东路文家围子1栋9号门面的所有权。熊向前为上述门面办理了产权证，其系上述门面的实际所有人。熊向前在向工商银行高新支行贷款时，以上述门面作抵押，符合法律规定，工商银行高新支行在贷款之日为抵押物办理了他项权证，具有公示公信效力，对上述房产享有优先受偿权。现熊向前在工商银行高新支行的贷款已逾期，工商银行高新支行要求处置上述门面房产于法有据。综上，异议人谢天的异议不成立。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第（二）项之规定，裁定如下：驳回异议人谢天的异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。逾期未向本院提起诉讼，本裁定书即发生法律效力。（此页无正文）审 判 长  蒋 英人民陪审员  罗淑芬人民陪审员  谢凤兰二〇一七年十一月十三日代理书记员  唐赛君附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。