广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终6076号上诉人（原审原告）：钱华海，男，汉族，1971年11月19日出生，住湖南省永州市冷水滩区，委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张小兰，女，汉族，1980年5月2日出生，住湖南省永州市冷水滩区，委托诉讼代理人：王明清，广东强邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司，住所地广东省佛山市高明区杨和镇杨西大道133号欧浦花城一期42号商铺，统一社会信用代码91440608665031629F。法定代表人：麦满林。委托诉讼代理人：吴恒颖，该公司行政人员。上诉人钱华海、张小兰因与上诉人佛山市高明区欧浦置业投资有限公司（以下简称欧浦公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初4091号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钱华海、张小兰上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.改判欧浦公司向钱华海、张小兰支付逾期供电竣工验收的违约金13473.79元及利息（利息自2015年12月18日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止），欧浦公司向钱华海、张小兰支付逾期供水竣工验收的违约金19866.18元及利息（利息自2016年6月2日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；3.本案一、二审诉讼费由欧浦公司承担。事实和理由：（一）欧浦公司违反《商品房买卖合同》第十四条约定的“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，理应承担违约责任。1.《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水、供电在该商品房交付时达到使用条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式进行处理：1、由出卖人负责整改至达到使用条件；2、属于出卖人责任的，出卖人应当按购房款总额的万分之一每日向买受人支付违约金”。2.涉案房屋交付时供水、供电未经过竣工验收合格，已构成违约。欧浦公司应于2014年12月31日前将涉案商品房交付钱华海、张小兰使用，亦应于2014年12月31日前将水、电等基础设施、公共配套建筑建成并经验收合格、正常运行，但是欧浦公司逾期交楼，交付涉案房屋时接通的是临时用水、用电，不能满足钱华海、张小兰生活所需，不符合交易目的，应自逾期次日起计付违约金。一审法院亦认定涉案房屋接通的是临时用水、临时用电，不符合合同约定，应视为违约。《欧浦花城配电工程竣工验收报告》显示欧浦花城配电工程竣工验收时间为2015年12月18日，欧浦公司应按照合同第十四条的约定，按购房款总额的万分之一每日向钱华海、张小兰支付2015年1月1日至2015年12月28日逾期供电竣工验收的违约金及利息。《欧浦花城一期给水安装工程工程竣工验收报告》显示欧浦花城一期给水安装工程竣工验收时间为2016年6月2日，欧浦公司应按照合同第十四条的约定，按购房款总额的万分之一每日向钱华海、张小兰支付2015年1月1日至2016年6月2日逾期供水竣工验收的违约金及利息。（二）钱华海、张小兰与欧浦公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。欧浦公司应当分别按购房款总额的万分之一每日向钱华海、张小兰支付水、电违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定“供水、供电在规定日期未达到使用条件，属于出卖人责任的，出卖人应当按购房款总额的万分之一每日向买受人支付违约金”，违约金具有惩罚性质，不以钱华海、张小兰遭受损失为前提。欧浦公司提出合同约定的违约金过高，应当承担举证责任，但是欧浦公司未能举证证明该标准过高。钱华海、张小兰是守约方，在合同履行中不存在过错，一审法院酌定欧浦公司支付供水、供电违约金2500元，既没有合同约定，也没有法律依据，应予改判。欧浦公司针对钱华海、张小兰提起的上诉辩称，坚持欧浦公司的上诉意见。欧浦公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判欧浦公司不需支付水、电违约金并且扣减一定数额的迟延交房违约金；2.本案一、二审诉讼费由钱华海、张小兰承担。事实和理由：（一）钱华海、张小兰存在逾期办理银行按揭的违约事由，欧浦公司交房日期可以相应顺延，违约责任可以相互抵扣，欧浦公司不存在逾期交房。根据双方签订的补充协议约定，钱华海、张小兰应于《商品房买卖合同》签订之日起5天内办理银行按揭，逾期办理视为逾期付款，钱华海、张小兰应按合同约定承担违约责任，且欧浦公司可以顺延房屋交付时间。钱华海、张小兰应于2014年11月25日办理银行按揭，但其实际办理银行按揭贷款的时间为2015年8月18日，钱华海、张小兰逾期266天办理银行按揭，欧浦公司交楼日期可以顺延266天。钱华海、张小兰应向欧浦公司支付逾期付款违约金27664元。合同约定收楼日期为2014年12月31日前，由于钱华海、张小兰逾期办理银行按揭，欧浦公司可顺延交房至2015年9月23日，此日期前欧浦公司已完成涉案房屋的竣工验收备案。另欧浦公司于2015年8月26日寄发收楼通知给钱华海、张小兰，根据补充协议第十条的约定，钱华海、张小兰怠于收房的责任应由其承担。（二）一审法院错误适用水、电设施逾期交付使用的违约责任条款。《商品房买卖合同》未约定水、电设施必须竣工验收才能交付使用。欧浦公司在合同约定的交楼日期前已经可以将水、电设施交付给钱华海、张小兰使用，钱华海、张小兰的居住目的以及用水、用电均没有因为水、电未竣工验收而受到影响。《商品房买卖合同》约定水、电逾期交付使用的违约责任针对的是出卖人按期交楼而不能按期交付水、电的违约罚则，该违约责任不得与逾期交楼违约责任合并适用，因为逾期交楼违约责任已经对购买人购房目的不能实现进行了补偿。一审法院同时适用逾期交楼和逾期水电交付的违约罚则，属于对同一事实（不能实现购房居住目的）进行了双重处罚，明显加重了欧浦公司责任，违反公平原则。钱华海、张小兰针对欧浦公司提起的上诉辩称，（一）欧浦公司上诉主张钱华海、张小兰逾期办理银行按揭没有事实依据。钱华海、张小兰申请银行贷款承担的是向欧浦公司提交申请贷款所需资料的义务，即由欧浦公司指定贷款银行，钱华海、张小兰提交相关资料并配合欧浦公司获得银行贷款。何时取得银行贷款取决于欧浦公司工作进度、银行审批程序和银行是否及时放款。房屋按揭贷款的整个贷款流程由开发商主导，由开发商选定银行，开发商办理主要手续，业主仅仅是配合提供资料并签字确认，最终银行将购房款打入开发商账号，钱华海、张小兰没有选择余地，欧浦公司将所谓的逾期办理银行按揭归责于钱华海、张小兰，没有法律依据。欧浦公司上诉提出钱华海、张小兰逾期办理银行按揭故应互相抵扣违约责任，但欧浦公司一审中没有提出反诉，也没有另行提出诉讼，不符合抵销的法律规定。欧浦公司所谓抵扣事由已经超过了诉讼时效，不应支持。（二）欧浦公司违反《商品房买卖合同》第十四条的规定，交付房屋时供水、供电设施未经竣工验收合格，构成违约，欧浦公司应该承担违约责任。钱华海、张小兰向一审法院起诉请求：1.欧浦公司向钱华海、张小兰支付逾期交付房屋的违约金共24497.79元及利息（利息自2015年6月9日始以所欠违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；2.欧浦公司向钱华海、张小兰支付逾期供电竣工验收的违约金共13473.79元及利息（利息自2015年12月18日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；3.欧浦公司向钱华海、张小兰支付逾期供水竣工验收的违约金共19866.18元及利息（利息自2016年6月2日起以所欠的违约金为基数按中国人民银行同期贷款利率标准支付至款项实际清偿日止）；4.欧浦公司承担本案诉讼费用。钱华海、张小兰在一审庭审中变更了其第一项诉讼请求，将逾期交付房屋的违约金由24497.79元变更为109474.51元。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实及证据，该院予以确认。关于钱华海、张小兰提交的欧浦花城配电工程竣工验收报告和欧浦花城一期给水安装工程竣工验收报告，欧浦公司提交的竣工验收备案表，该三份证据来源真实、合法，与本案有关联性，故该院予以确认。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。钱华海、张小兰和欧浦公司于2014年11月20日签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。关于钱华海、张小兰主张逾期交楼违约金的问题，按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第八、九条的约定，欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用等条件的商品房交付给钱华海、张小兰使用。逾期超过60天的，钱华海、张小兰要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天（2015年1月1日）起至实际交付之日止，欧浦公司按日向钱华海、张小兰支付已交付房价款万分之四的违约金。本案房屋于2015年6月9日通过竣工验收，于2015年8月11日完成备案登记。至本次起诉，钱华海、张小兰仍未收楼。综上所述，涉案房屋合同约定的交楼时间是2014年12月31日，但于2015年6月9日才符合交楼条件。钱华海、张小兰作为权利人理应关注交楼时间，钱华海、张小兰怠于行使权利导致损失扩大的部分，该院不予支持。综合考量，该院酌定钱华海、张小兰于涉案房屋符合交楼条件3个月内即2015年9月9日前收楼。钱华海、张小兰购买本案商品房总价为382778元，故违约金应以每日万分之四的标准自2015年1月1日计至2015年9月9日共252天即38584.02元（382778元×0.0004×252天），钱华海、张小兰请求过高的部分，该院不予支持。关于欧浦公司提出的钱华海、张小兰在办理银行按揭时存在逾期情形故应抵扣的答辩，因欧浦公司在本案中未提出反诉，故该院在本案中不作处理，欧浦公司可另行提起诉讼。关于钱华海、张小兰主张逾期供水、供电违约金的问题，按照双方在《广东省商品房买卖合同》中第十四条第一款第一项约定：“供水、供电在该商品房交付时达到使用条件。”第二款约定：“如果在规定日期未达到使用条件、双方同意按以下方式进行处理：1、由出卖人负责整改至达到使用条件。2、属于出卖人责任的，出卖人应当按购房款总额的万分之一每日向买受人支付违约金。”另外，双方签订的补充协议第7点第2项约定：“《商品房买卖合同》第十四条约定的基础设施、公共配套设施的‘正常运作’是指达到买受人向水、电、燃气、电信、有线电视、信报箱等的服务供应商申请办理该服务供应手续后可使用的条件。”本案房屋于2015年12月18日通过配电工程竣工验收，于2016年6月2日通过给水安装工程竣工验收。综上所述，该院认为，涉案房屋接通的是临时用水、临时用电，不符合合同约定，应视为违约。鉴于钱华海、张小兰未提供证据证明实际遭受的损失，且欧浦公司提出双方约定的违约金过高，故该院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度综合考量，酌定欧浦公司支付水、电违约金人民币2500元。关于钱华海、张小兰请求的违约金利息，因双方在合同中并未约定违约金的利息，而且违约金、利息等都属于违约责任形态，不应重复计算，故该院对钱华海、张小兰该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第一百三十八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、欧浦公司应于判决发生法律效力之日起十日内向钱华海、张小兰支付逾期交房的违约金人民币38584.02元；二、欧浦公司应于判决发生法律效力之日起十日内向钱华海、张小兰支付水、电违约金人民币2500元；三、驳回钱华海、张小兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3156元，因适用简易程序减半收取1578元，由欧浦公司负担454元，钱华海、张小兰负担1124元。二审中，钱华海、张小兰向本院提交了一份《个人购房抵押借款合同》及一份欧浦公司与案外人贾艳峰签订的《商品房买卖合同》；欧浦公司向本院提交了一份广东高明农村商业银行股份有限公司杨和支行到账单。欧浦公司对钱华海、张小兰提交的欧浦公司与案外人贾艳峰签订的《商品房买卖合同》的真实性提出异议，认为合同中并无欧浦公司的印章；双方对对方提交的其它证据的真实性无异议。本院对欧浦公司与案外人贾艳峰签订的《商品房买卖合同》的真实性不予确认；对《个人购房抵押借款合同》、广东高明农村商业银行股份有限公司杨和支行到账单的真实性予以确认，至于是否予以采信，将在后文一并予以阐述。本院经审理查明：2015年7月28日，张小兰与广东高明农村商业银行股份有限公司签订《个人购房抵押借款合同》，约定张小兰向广东高明农村商业银行股份有限公司贷款260000元用于购买涉案房屋；2015年8月18日，广东高明农村商业银行股份有限公司将260000元款项发放给欧浦公司。本院二审对一审认定的其它事实予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本案二审的争议焦点在于：欧浦公司是否应当向钱华海、张小兰支付逾期交房违约金；欧浦公司主张钱华海、张小兰逾期付款，交房日期应予顺延的主张是否应予支持；欧浦公司是否应当向钱华海、张小兰支付逾期供电违约金、逾期供水违约金；如果应予支付，则逾期供电违约金、逾期供水违约金的数额是多少。关于欧浦公司是否应当向钱华海、张小兰支付逾期交房违约金及欧浦公司主张钱华海、张小兰逾期付款，交房日期是否应当顺延的问题。对此，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十条第1项“如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期相应顺延”之约定可知，如钱华海、张小兰迟延支付案涉房屋购房款，则应顺延案涉合同约定的欧浦公司交房日期。但由于案涉合同没有明确约定钱华海、张小兰付清购房款的具体日期，故本院依据案涉合同第八条“欧浦公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备了经竣工验收合格和买受人付清购房款（含银行贷款）及相关费用，并符合本合同约定的商品房交付给钱华海、张小兰使用”之约定，认定钱华海、张小兰应于2014年12月31日前付清案涉房屋购房款。结合钱华海、张小兰至2015年8月18日才向欧浦公司支付完毕案涉房屋购房款的案件事实，则可确认钱华海、张小兰延期付款230天。由此再结合案涉合同约定欧浦公司应予2014年12月31日前交付案涉房屋，及案涉房屋于2015年6月9日通过峻工验收，至本次起诉，钱华海、张小兰仍未收楼，以及钱华海、张小兰作为权利人理应关注交楼时间，一审法院酌定钱华海、张小兰于涉案房屋符合交楼条件3个月内即2015年9月9日前收楼，并无不当之事实，则可认定欧浦公司迟延交房22天（自2015年1月1日起至2015年9月9日止合共252天扣减自2015年1月1日起至2015年8月18日止合共230天）。据此，再根据本案逾期交房违约金应按已交付房价款日万分之四计付的合同约定，则可计算出欧浦公司应向钱华海、张小兰支付逾期交房违约金3368.45元（382778元×0.0004×22天）。一审法院在钱华海、张小兰延期付款情形下，未予顺延欧浦公司的交房时间并据此计算欧浦公司的违约金金额有失妥当，本院依法予以改判。至于欧浦公司上诉称应在其逾期交房违约金中抵销钱华海、张小兰逾期付款违约金，本院对此不予支持。因欧浦公司于本案并未提起反诉向钱华海、张小兰主张逾期付款违约金，钱华海、张小兰亦不认为其延期支付房款构成违约，故本院对其该主张不予支持。欧浦公司若认为钱华海、张小兰应向其支付逾期付款违约金，其可另案主张。关于欧浦公司是否应当向钱华海、张小兰支付逾期供电违约金、逾期供水违约金的问题。根据双方《商品房买卖合同》第十四条第一款“供水、供电在该商品房交付时达到使用条件”以及补充协议第7点第2项“《商品房买卖合同》第十四条约定的基础设施、公共配套设施的‘正常运作’是指达到买受人向水、电、燃气、电信、有线电视、信报箱等的服务供应商申请办理该服务供应手续后可使用的条件”的约定，本案涉案房屋接通的是临时用水、临时用电，未依合同约定达到水、电设施正常运作的条件，直至2015年12月18日通过配电工程竣工验收、至2016年6月2日通过给水安装工程竣工验收，才符合合同约定的交付条件，欧浦公司的行为已构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，欧浦公司应承担相应的违约责任，按照双方合同的上述约定向钱华海、张小兰支付违约金。欧浦公司上诉主张其交房时已经将水、电设施交给钱华海、张小兰使用，钱华海、张小兰的居住目的以及用水、用电没有受到影响，其并不违约，无须支付违约金，理据不足，本院不予支持。关于逾期供电违约金、逾期供水违约金的数额问题。因钱华海、张小兰未提供证据证明其实际遭受的损失，且欧浦公司提出合同约定的违约金过高，一审法院结合合同履行情况、欧浦公司已提供临时用水、临时用电之补救措施、兼顾预期利益等因素、参照当地经济水平、根据公平原则和诚实信用原则，判令欧浦公司支付钱华海、张小兰逾期供水、逾期供电违约金共计2500元，该处理并无不当。钱华海、张小兰上诉主张欧浦公司应当分别按购房款总额的每日万分之一向钱华海、张小兰支付逾期供水违约金、逾期供电违约金，缺乏理据，本院不予支持。欧浦公司上诉主张一审法院同时适用逾期交房和逾期水电交付的违约罚则，属于对同一事实（不能实现购房居住目的）进行了双重处罚，明显加重了欧浦公司责任。经审查，双方签订的《商品房买卖合同》除了在第九条约定“出卖人逾期交房的违约责任”之外，在第十四条约定了“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”。由此可见，双方签订的合同在约定逾期交房违约责任之外，对欧浦公司提供的供水、供电存在的违约责任另行作出了约定。在欧浦公司存在着逾期交房、逾期供水供电等不同的违约行为的情况下，一审法院在主张利益平衡的基础上，充分尊重当事人意思自治，且根据合同约定的违约责任条款判令欧浦公司承担相应的违约责任，处理并无不当，本院予以维持。欧浦公司的该项上诉主张与事实和法律不符，本院不予支持。综上所述，欧浦公司的上诉请求的合理部分，本院予以支持；一审判决认定事实部分不清，裁判结果部分不当，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初4091号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初4091号民事判决第一项为：佛山市高明区欧浦置业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向钱华海、张小兰支付逾期交房的违约金人民币3368.45元；三、驳回钱华海、张小兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1578元，由佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担65元，钱华海、张小兰负担1513元。二审案件受理费1479元（钱华海、张小兰已预交571元，佛山市高明区欧浦置业投资有限公司已预交908元），由佛山市高明区欧浦置业投资有限公司负担130元，钱华海、张小兰负担1349元。本判决为终审判决。审 判 长  陈笑尘审 判 员  钱 伟代理审判员  安 静二〇一七年九月七日书 记 员  黎嘉鸿