海南省儋州市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）儋民初字第374号
原告（反诉被告）陈某松，男，汉族，1953年10月19日出生，现住海南省儋州市xx镇xx居委会xxx道xx路xx街**号，身份证号码：4600291953********。
委托代理人黎昌伟，男，汉族，1960年2月20日出生，住海南省儋州市xx镇xx居委会xxx路***号。
被告（反诉原告）陈某亮，男，汉族，1973年10月19日出生，现住海南省儋州市xx镇xxx街**号，身份证号码：460029x********。
第三人邱某媛，女，汉族，1975年2月13日出生，现住海南省儋州市xx镇杏园xx街**号，身份证号码：4600031975********。
委托代理人王圣哲，海南圣合律师事务所律师。
委托代理人吴娟，海南圣合律师事务所实习律师。
原告（反诉被告）陈某松诉被告（反诉原告）陈某亮及第三人邱某媛建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年2月11日立案受理，依法由代理审判员李润红适用简易程序审理，被告陈某亮于2014年2月20日提起反诉，因本案案情复杂，双方当事人争议较大，将本案转为普通程序审理，并由审判员王斌担任审判长，与审判员张晓敏、代理审判员李润红共同组成合议庭进行审理。在案件审理过程中，第三人邱某媛于2014年3月17日向本院提起第三人独立诉讼请求。本院根据案件的审理情况，决定将本案的本诉、反诉及第三人独立诉讼请求进行合并审理。本案经本院公开开庭进行审理，原告陈某松及其委托代理人黎昌伟、被告陈某亮、第三人邱某媛及委托代理人王圣哲、吴娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告陈某松诉称，原告与被告于2006年5月28日签订了一份宅基地转让协议书，约定被告将登记于其名下的位于儋州市那大镇中兴大街那控规54号街区B27号，证号为儋国用（那大）第11453号，四至范围是东至道路、南至空地、西至B26号、北至道路，使用面积为121㎡的土地，以45000元转让价（款已付清）转让给原告。协议签订的当天，被告口头承诺如什么时候办理过户登记，保证协助办理。但由于客观原因，原告一直没有要求被告协助原告办理过户登记。直到2013年6月至7月期间，原告要求被告协助办理土地过户登记时，被告却以宅基地增值为由要求原告再给付6万元才协助办理过户。原告认为被告的行为已构成违约特向法院提起诉讼，请求：一、依法确认原告与被告于2006年5月28日签订的宅基地转让协议书有效，并将该宅基地的使用权判归原告使用，同时判令被告在一定时间内协助原告办理宅基地过户登记到原告名下；二、案件受理费由被告承担。
被告陈某亮辩称，宅基地转让协议书是我与原告签订的，但是是在我和第三人邱某媛结婚后签订的，我没有告知第三人这件事，是原告起诉我后，第三人才知道争议土地转让给了原告。
被告（反诉原告）陈某亮反诉称，被告与原告于2006年5月28日签订宅基地转让协议书约定被告将位于儋州市那大镇中兴大街那控规54号街区B27号的宅基地以25000元（实为45000元）的价格转让给原告。该协议是在被告没有告知也没有取得妻子邱某媛同意的情况下，擅自与原告签订的，所以协议书上无邱某媛的签字，儋州市国土局也因此未准许原告办理涉案宅基地使用权的变更登记手续。被告的妻子邱某媛在2013年得知被告将涉案宅基地转让给原告后，表示坚决反对，并先后于2013年9月及12月起诉至儋州市人民法院，后虽撤诉，但其又于2014年2月再次提起了诉讼。被告与妻子邱某媛在1993年1月28日按照本地风俗习惯举办了结婚仪式后即以夫妻名义共同生活至今，并于2013年8月8日申请补办结婚登记，领取结婚证。涉案宅基地使用权虽只登记在被告名下，但是在被告与妻子邱某媛夫妻关系存续期间取得，第三人邱某媛依法是该宅基地使用权的共有人。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项的规定，在没有取得共有人邱某媛书面同意的情况下，被告无法将涉案宅基地使用权转让给原告。被告在法律上及事实上已不能履行与原告签订的宅基地转让协议书所约定的义务，合同目的已无法实现，故被告提起反诉请求：一、请求解除被告与原告于2006年5月28日签订的宅基地转让协议书；二、案件受理费由原告承担。
原告（反诉被告）陈某松答辩称，（一）原告与被告签订并已履行的宅基地转让协议书合法有效，应受到法律保护。2006年5月28日，原告与被告就转让宅基地事宜进行协商并达成一致意见，双方共同签订了一份宅基地转让协议书。协议约定，被告愿意将登记于其名下的位于儋州市那大镇那控规54号街区B27号的宅基地以25000元的价格（实为45000元，因当时考虑到过户纳税过高无法承受，故协议书仅写25000元）转让给原告。协议签订的当天原告便一次性付给被告现金43000元，余款2000元不到一个月已付清。款付清后被告即将证号为儋国用（那大）第11453号的国有土地使用权证原件及第一代身份证原件交给原告保管。2008年北京奥运会期间，原告在该宅基地上下了建房的基础。被告是具有完全民事行为能力人，其与原告所签订的协议已经完全履行。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原告与被告所签订的协议是双方真实意思表示，该协议并没有违反法律、行政法规及国家政策，属合法有效合同，依法应受到法律的保护。（二）被告的反诉行为违反了《中华人民共和国民法通则》规定的诚实信用原则。被告以其妻子邱某媛不在协议书上签字为由要求解除协议是不讲诚实信用的表现。被告说他妻子不同意转让宅基地，没法办理土地过户明显是看到土地价格上涨，不愿转让土地。（三）被告请求解除协议已超过了法律规定的撤销时效。原告是2006年5月28日与被告签订的协议，协议签订之后，原告已在一个月内付清转让宅基地款45000元，被告自2006年5月28日就已经知道其将自己拥有的该宅基地转让给了原告。被告的请求超过了一年的撤销期限，协议依法不能解除。（四）第三人邱某媛不是涉案宅基地使用权的共有人。被告与第三人是于2013年8月8日才登记结婚，而被告是在2004年购买的涉案宅基地，当时其和第三人还不是夫妻。尽管被告与第三人婚前已同居，但同居期间应当有各自的财产，用于购买宅基地的钱属被告个人所有，涉案宅基地使用权亦应属被告个人所有，也因此涉案宅基地使用权证上仅有被告的名字。被告没有证据证明其是与第三人邱某媛一起出钱购买宅基地。夫妻的婚前财产，是夫妻的各自财产，不属于夫妻的共有财产。（五）原告受让宅基地是善意有偿取得，签订协议的双方都是自愿的，不存在欺诈、胁迫的情形，即使涉案宅基地使用权属被告与第三人共有，也不影响被告与原告间的合法转让。第三人要主张其共有的权利，应按法律规定起诉过错方被告，而不能让无过错的原告承担责任。
第三人邱某媛诉称，我与被告在1993年1月28日按照本地的风俗习惯举办结婚仪式后即以夫妻名义共同生活，后生育、抚养三个儿子，并于2013年8月8日申请补办结婚登记，领取结婚证。2004年，被告购买座落于儋州市那大中兴大街那控规54号街区B27号的宅基地，并办理国有土地使用权证，登记于其名下。2006年5月28日，被告为筹赌资，在未经我同意的情况下，擅自与原告签订宅基地转让协议书，约定将上述宅基地以45000元的价格转让给原告，但由于协议书上并没有我的签字，儋州市国土局未准许原告办理变更登记手续。涉案宅基地使用权虽登记在被告名下，但是在其与我夫妻关系存续期间取得，依法属夫妻共同财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，被告与原告所签订协议书已具备三种合同无效的情形。首先，被告转让涉案宅基地使用权应告知我并取得我同意，其却在未告知的情况下擅自与原告签订协议处分该宅基地使用权；原告是与我夫妻相熟的同村长辈，其在与被告签订协议时已知道我与被告系夫妻，也明知被告转让宅基地未告知我，其仍与被告签订协议。两人的行为明显侵犯了我对该宅基地使用权所享有的合法权益，属于恶意串通，损害第三人利益的情形。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第四项的规定，未经共有人同意不得转让共有房地产，原告与被告未经共有人同意，擅自约定转让宅基地使用权，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形。第三，原告与被告为达成避税的非法目的，在协议书中约定的价格远远低于涉案宅基地使用权的实际转让价格，属于以合法形式掩盖非法目的的情形。综上，原告与被告的上述行为明显符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第二项、第三项、第五项规定的合同无效情形，故第三人邱某媛提起独立诉讼请求：一、请求确认原告与被告于2006年5月28日签订的宅基地转让协议书为无效合同；二、案件受理费由原告与被告承担。
原告陈某松答辩称，答辩意见与对被告（反诉原告）陈某亮的答辩意见一致，但补充一点是第三人关于撤销合同的主张已超过法律规定的诉讼时效。
被告陈某亮答辩称，关于宅基地转让协议书的效力我不清楚。原告到派出所告我诈骗的时候，第三人才知道宅基地转让的事实。原告与我签订协议时对于我与第三人的夫妻关系是知情的，也知道我转让宅基地没有告知第三人。
原告（反诉被告）提供证据如下：
证据一、宅基地转让协议书，证明原告与被告于2006年5月28日签订协议，约定被告将儋州市那大中兴大街那控规54号街区B27号宅基地转让给原告的事实；
证据二、陈某亮的国有土地使用权证，证明被告已取得上述宅基地的使用权，并将该土地使用权证原件交给原告；
证据三、陈某亮第一代身份证原件，证明被告陈某亮愿意转让宅基地，将身份证原件交给原告的事实；
证据四、证人证言，证明原告受让的宅基地已下好建房基础；
证据五、证人谢义动等人的国有土地使用权证，证明争议宅基地已经下好建房基础；
证据六、证人的身份证复印件，证明证人的身份情况。
被告（反诉原告）的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但是不清楚其是否合法有效；对证据二的真实性没有异议；对证据三没有异议；对证据四、五、六，认为除了证人陈早旺的证言，其他证人的证言和国有土地使用权证、身份证都与本案无关。
第三人质证意见为：对证据一的真实性无法确定，关联性没有异议，合法性有异议，理由是第三人不是签订协议的当事人；对证据二的真实性没有异议，但是对证明内容有异议，该土地使用权是在被告和第三人婚姻关系存续期间取得，应属夫妻共同所有；对证据三的真实性没有异议，但该证据无法证明原告所要证明的内容；对证据四、五、六的质证意见与被告的质证意见一致。
被告（反诉原告）提供证据如下：
证据一、申请补办结婚登记声明书；
证据二、《结婚证》；
证据一、二证明被告与第三人自1993年1月28日起以夫妻名义同居生活，并于2013年8月8日申请补办结婚登记，被告与第三人是夫妻关系；
证据三、户籍登记簿，证明被告与第三人是夫妻关系并分别于1993年、1995年、1997年生育三个儿子；
证据四、儋国用（那大）第11453号国有土地使用权证，证明涉案宅基地使用权是被告与第三人夫妻关系存续期间取得，属夫妻共有财产；
证据五、宅基地转让协议书，证明被告未经共有人第三人同意擅自将涉案宅基地使用权转让给原告的事实。
原告（反诉被告）的质证意见为：对被告（反诉原告）提供证据一的真实性、关联性、合法性有异议，认为这是被告单方自己填写的；对证据二的真实性、关联性、合法性没有异议，但是说明被告与第三人是到2013年8月8日才补办的结婚登记；对证据三的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，理由是第三人不是涉案宅基地使用权的共有人；对证据四的真实性、关联性、合法性没有异议，对证明内容有异议，不能证明涉案宅基地使用权是被告与第三人的夫妻共有财产；对证据五的真实性、关联性、合法性没有异议，对证明内容有异议，被告不是擅自转让，因为协议一开头就说是被告“愿意”转让。
第三人对被告（反诉原告）的证据没有异议。
第三人邱某媛提供证据如下：
证据一、（2014）儋民初字第133号案法庭庭审记录，庭审记录第七页证明原告在庭审时承认被告和第三人是夫妻关系，也知道被告在转让宅基地时没有告知第三人；
证据二、婚姻状况证明，证明被告与第三人自1993年1月28日举行婚礼后一直以夫妻名义共同生活的事实。
原告的质证意见为：对第三人提供证据一的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，认为庭审时陈某松的回答是因为上了年纪没有听清楚问题；对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，不能证实涉案宅基地是被告与第三人的共有财产。
被告对第三人提供的证据没有异议。
本院对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人提供的证据，经三方当事人相互质证，结合本案庭审情况，对证据认证如下：对原告（反诉被告）提供的证据一、二、三、四、五、六的真实性及证明效力予以确认，可以作为认定本案事实的依据；对被告（反诉原告）提供的证据一、二、三、四、五的真实性、合法性予以确认，可以作为认定本案事实的依据，对证据一、二、三的证明内容予以确认；对第三人提供的证据一、二的真实性及证明效力予以确认，可以作为认定本案事实的依据。
根据以上被采纳的证据与庭审笔录可以查明以下事实：被告与第三人于1993年1月28日按照当地风俗习惯举办结婚仪式，没有办理结婚登记手续即以夫妻名义共同生活，并分别于1993年、1995年、1997年生育三个儿子。被告与第三人是于2013年8月8日补办结婚登记手续，领取结婚证。2004年，被告购买座落于儋州市那大中兴大街那控规54号街区B27号的建设用地，并办理国有土地使用权证，登记于其名下。2006年5月28日，原告与被告签订一份宅基地转让协议书，约定被告将登记于其名下，位于儋州市那大中兴大街那控规54号街区B27号，面积为121㎡的建设用地使用权以25000元的价格转让给原告，双方为了减少土地使用权过户登记费用而在协议书上约定土地使用权转让价为25000元，该建设用地使用权转让价格实为45000元。签订协议当天，原告就支付了43000元给被告，被告将转让建设用地使用权的国有土地使用权证（证号为：儋国用（那大）第11453号）原件及身份证原件交给原告，剩余2000元原告一个月后已付清给被告。双方签订协议时，口头约定办理土地使用权过户登记的费用由原告自己承担。原告受让建设用地使用权后，于2008年8月在该建设用地上砌了地基。2013年6月至7月期间，原告要求被告协助办理土地使用权过户登记，被告拒绝，原告遂起诉至法院，请求依法确认原告与被告于2006年5月28日签订的宅基地转让协议书有效，并将该建设用地的使用权判归原告所有，同时判令被告在一定时间内协助原告将建设用地使用权过户登记到原告名下。被告反诉请求解除协议。第三人邱某媛请求判决确认原告与被告签订的宅基地转让协议书无效。第三人邱某媛曾以同样的诉讼请求于2013年9月24日向本院提起诉讼，后撤诉，之后又于2013年12月17日向本院提起诉讼，请求判令原告拆除其在那大中兴大街那控规54号街区B27号宅基地上建造的地基等建筑物，并将所占用的建设用地归还邱某媛使用，后撤诉。
本院认为，根据三方当事人的陈述及答辩，本案的争议焦点可归纳为：（一）原告与被告签订的宅基地转让协议书是否有效；（二）原告与被告签订的协议是否应解除；（三）原告诉请的将争议宅基地使用权判归其所有是否有事实和法律依据。
一、关于原告与被告签订的宅基地转让协议书是否有效的问题。
原告与被告于2006年5月28日签订建设用地使用权转让协议时，被告与第三人并未领取结婚证，依法还不是夫妻关系，涉案建设用地使用权证仅登记在被告一人名下，原告与被告签订建设用地使用权转让协议并不违反当时的法律法规。该建设用地使用权转让协议中虽约定土地使用权转让价格为25000元，但原告实际支付的是45000元，该价格符合当时当地土地使用权转让市场价格，并已付清给被告。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项：“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，即使被告与第三人于2013年8月8日补办结婚登记手续，成立夫妻关系，但第三人也不能以不同意或不知道为由作为对抗善意第三人的原告。第三人与被告共同生活多年，被告转让涉案建设用地使用权给原告达七年之久，第三人称不知情并不同意转让建设用地使用权，明显不符合常理。原告与被告签订协议不属于恶意串通，损害第三人利益的情形。原告与被告签订的建设用地使用权转让合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，并已实际履行，依法应认定为有效合同。
二、关于原告与被告签订的协议是否应解除的问题。
根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，原告已按约定将45000元的建设用地使用权转让款付清给被告，履行了自己的合同义务，被告应当全面履行自己的合同义务，协助原告办理土地过户登记。被告以签订宅基地转让协议未经其妻子同意，协议已不能履行，合同目的不能实现为由进行抗辩及提出解除合同的反诉请求。本院认为，如前所述，原告与被告签订的建设用地使用权转让协议依法有效，且第三人不能以不同意或不知道为由作为对抗善意第三人的原告，对被告提出解除合同的反诉主张，本院不予支持。原告与被告签订的建设用地转让协议应当继续履行，原告要求被告在一定时间内协助办理将建设用地使用权过户登记到其名下，符合法律规定，应予支持。
三、关于原告诉请的将争议建设用地使用权判归其所有是否有事实和法律依据。
本院认为涉案建设用地的权属在未经国家行政机关进行过户登记之前，土地权属仍属于国有土地使用权证上记载的土地使用权人。土地使用权属的确定需经国家行政机关登记确认，原告以其与被告签订的建设用地使用权转让协议有效为由请求将争议的建设用地使用权判归其所有没有事实和法律依据。
依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）陈某松与被告（反诉原告）陈某亮于2006年5月28日签订的宅基地使用权转让协议书有效。
二、被告（反诉原告）陈某亮于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）陈某松办理将陈某亮名下的位于儋州市那大镇中兴大街那控规54号街区B27号，证号为儋国用（那大）第11453号的建设用地的使用权过户登记到原告（反诉被告）陈某松名下的有关手续。
三、驳回原告（反诉被告）陈某松的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）陈某亮的反诉请求。
五、驳回第三人邱某媛的诉讼请求。
本诉案件受理费425元（原告已预交），由被告陈某亮负担，反诉案件受理费212元由被告（反诉原告）陈某亮负担，第三人邱某媛预交案件受理费425元，减半收取212.5元，由第三人邱某媛负担，余下212.5元本院退回第三人邱某媛。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。
审 判 长 王 斌
审 判 员 张晓敏
代理审判员 李润红
二〇一四年六月四日
书 记 员 施灵敏
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》
婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：
（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。
（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
审核：王斌撰稿：李润红校对：施灵敏
海南省儋州市人民法院2014年6月4日印制
（共印16份）