南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终342号
上诉人（原审被告、反诉原告）：韦松君，女，1982年1月31日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：罗青林，广西普曼律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：唐岚，女，1968年9月11日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。
委托诉讼代理人：韦松宁，广西全德律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘凯，广西全德律师事务所实习律师。
上诉人韦松君因与被上诉人唐岚房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2016）桂7102民初332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月14日公开开庭进行了审理。上诉人韦松君的委托诉讼代理人罗青林、被上诉人唐岚的委托诉讼代理人韦松宁、刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
韦松君上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院(2017)桂7102民初332号民事判决第三、第五、第九项并予以改判。2.本案一、二审诉讼费用全部由唐岚承担。
事实与理由：第一、根据涉案《财产租赁合同》的约定，每一年度的租金是在上一年度的12月15日前支付，承租方逾期支付租金或其他费用超15日的，出租方有权单方终止本合同。2015年之前的租金韦松君己付清，韦松君应于2014年12月15日前支付2015年度的租金，但因无法联系到唐岚而没有支付。且逾期支付的时间已超15日，唐岚应当解除合同，避免损失扩大。但唐岚直到2017年2月24日才发短信给韦松君要求解除合同，对其扩大损失的租金赔偿要求不应支持。故原审判决韦松君向唐岚支付租金占用费是不当的；第二、违约金系唐岚未采取措施致损失扩大而产生的逾期违约金，依照合同法第119条的规定，此违约金也不应予以保护，故原审判决支付此违约金不当。第三、韦松君承租唐岚房屋租期10年并花费60万元进行装修，在还有3年使用期的情况下，唐岚解除合同。唐岚虽口头表示不愿意利用，但其并未保证收回房屋后不利用，应当视为唐岚同意利用。唐岚应补偿余下3年的15万元装修残值。综上，原审判决部分不当，请求依法改判。
唐岚辩称，1.本案不存在韦松君无法联系到唐岚而无法缴纳租金的情形，租赁合同上也明确记载有唐岚的账号，即便韦松君无法联系到唐岚也可以缴纳租金，韦松君没有证据证明她曾缴纳过租金；2.租赁合同中约定承租人拖欠租金超过15日出租人可以解除合同，而不是应当解除合同，是否解除合同的解除权在唐岚一方，韦松君不能因为唐岚不选择解除合同就拒绝支付租金；3.一审判决韦松君支付拖欠的租金和占用费，是基于韦松君持续的占有和使用租赁房屋而应当按照合同的约定支付相应的费用，这个费用并不是韦松君所说的损失，也不存在着唐岚不行使合同解除权而使损失扩大的情形；4.韦松君恶意拖欠租金并且在唐岚多次催促和起诉要求解除合同后，仍然拒绝交付租金和返还占有的房屋，属于根本违约行为，一审判决要求韦松君支付违约金正确；5.本案因为韦松君的根本违约导致合同解除，对于租赁房屋的装修残值，唐岚一方不同意利用，因此韦松君要求对其进行补偿，没有法律依据。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
唐岚向一审法院起诉请求：1.解除唐岚与韦松君于2010年1月26日签订的《财产租赁合同》；2.韦松君向唐岚交回位南宁市仙葫经济开发区号房屋；3.韦松君向唐岚支付租金89811元、水电物业费1284.80元（租金、水电物业费均暂计至2017年3月，之后的占用费计算至韦松君实际交还房屋之日止）；4.韦松君向唐岚支付违约金54800.81元（其中逾期支付租金违约金34952.81元、解除合同违约金19848元）；5.本案诉讼费用由韦松君承担。
韦松君向一审法院反诉请求：1.唐岚向韦松君返还履约保证金15000元；2.唐岚向韦松君返还装修保证金35000元；3.唐岚向韦松君赔偿或补偿剩余租期内的装饰装修残值损失150000元；4.本案诉讼费用由唐岚承担。
一审法院认定事实：2010年1月26日，唐岚（甲方，出租方）与韦松君（乙方，承租方）签订《财产租赁合同》，约定：1.甲方将位于南宁市仙葫经济开发区房屋出给乙方使用，租期10年，从合同生效之日起至2020年6月31日止；2.每月租金3000元，合同生效后租金自2010年7月1日起算，此后每满两年在此前的租金标准上递增5%，乙方于2010年6月15日前支付2010年7月1日至2010年12月31日期间的租金18000元，此后每年12月15日前付清次年租金；3.租赁财产为毛坯房，没有经过任何装修，乙方可根据需要在不改变房屋结构及不影响外观效果的前提下，对所租房屋进行装修，但装修方案应当报甲方备案；4.乙方向甲方交纳装修保证金50000元（含履约保证金15000元），乙方装修结束且没有损坏房屋结构而影响房屋安全使用的，则甲方扣除履约保证金后无息返还乙方上述装修保证金；5.租赁期间，乙方负责对出租财产中的房屋结构、天面（屋顶）等所有项目的维修，并保证维修后的房屋结构、天面（屋顶）等所有项目符合设计及使用要求；6.乙方逾期支付租金等任何款项的，每逾期一天按逾期付款金额的5%支付违约金；7.第9.1条约定，乙方逾期支付租金或其他费用超过15日的，甲方可以解除合同；8.甲方根据9.1条的约定解除合同后，乙方应当赔偿甲方不少于六个月的租金，租金标准按合同解除时当月的租金标准执行；9.本合同经双方签章后，自甲方足额收到乙方的履约保证金及装修保证金之日起生效；此外，合同还约定了唐岚收取租金的银行账户及双方的其他权利义务。同日，韦松君依约向唐岚支付履约保证金15000元、装修保证金35000元，唐岚将房屋交付韦松君使用。韦松君接收房屋后，对房屋进行装饰装修并投入使用。合同履行期间，韦松君将房屋租金支付至2014年12月31日。因韦松君自2015年1月1日起未支付租金，唐岚于2017年1月4日通过手机微信向韦松君催收租金。2017年2月24日，唐岚发微信给韦松君，要求韦松君于2017年3月10日前支付所欠租金，逾期其将通过法律途径收回房屋及租金等其他费用。韦松君当即回复，表示唐岚随时可以收回房屋。2017年3月23日，唐岚向广西桂商物业服务有限公司支付涉案房屋2017年1月至2017年3月的物业服务费、水电费、专项维修资金等费用共计1284.80元。庭审中，唐岚表示不同意利用已形成附合的装饰装修物。
一审法院认为，唐岚与韦松君于2010年1月26日签订的《财产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，韦松君已于合同签订当日向唐岚支付履约保证金和装修保证金共计50000元，本案合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
一、关于本案租赁合同的解除及涉案租赁物的返还问题。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”涉案租赁合同第9.1.1条约定，韦松君逾期支付租金超过15日的，唐岚有权单方终止租赁合同。韦松君自2015年1月1日起拖欠租金，已构成违约，根据合同约定唐岚有权解除双方签订的租赁合同。唐岚诉请解除合同符合合同约定，一审法院予以支持。根据《合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”唐岚诉请解除与韦松君签订的《财产租赁合同》，韦松君于2017年5月18日签收一审法院送达的民事起诉状副本等应诉材料，故一审法院依法认定唐岚与韦松君签订的《财产租赁合同》于2017年5月18日解除。租赁合同解除后，韦松君应于判决生效之日起十日内将位于南宁市仙葫经济开发区房屋交回给唐岚。
二、关于租金的问题。根据《合同法》第二百一十二条的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。唐岚已向韦松君交付租赁物，韦松君应向唐岚支付租金。租赁合同约定，租金自2010年7月1日起算，首期（2010年7月1日至2010年12月31日）租金18000元于2010年6月15日前支付，租金每满两年则在此前的租金标准上递增5%，故2011年1月至2012年12月期间的年租金为36000元，2013年1月至2014年12月期间的年租金为37800元，2015年1月至2016年12月期间的年租金为39690元（月租金为3307.50元），2017年1月至2018年12月期间的年租金为41674.50元（月租金为3473元）。韦松君自2015年1月1日起拖欠租金，故韦松君应向唐岚支付2015年1月1日至合同解除日2017年5月18日的租金，该期间租金为95288元（39690元×2年+3473元×4个月+3473元÷31天×18天）。自2017年5月19日起至韦松君实际返还涉案房屋之日止的占用费，按每月3473元的标准计算。
三、关于物业费、水电费的问题。2017年3月23日，唐岚向涉案房屋所在的广西桂商物业服务有限公司支付2017年1月至2017年3月的物业服务费、水电费、专项维修资金等费用共计1284.80元。庭审中，韦松君表示愿意支付拖欠的物业服务费、水电费等费用，故唐岚诉请韦松君支付物业服务费、水电费1284.80元，一审法院予以支持。
四、关于违约金的问题。唐岚诉请的违约金，包括逾期支付
租金违约金和解除合同违约金。（一）逾期支付租金违约金。本案租赁合同约定，每年租金在上一年度的12月15日前支付，韦松君逾期支付租金的，每逾期一天按逾期付款金额的5%支付违约金。现韦松君拖欠唐岚自2015年1月1日起的租金，应向唐岚支付违约金。韦松君称唐岚变更银行账户又未及时告知，造成其客观上无法正常缴纳租金。因合同中约定了唐岚收取租金的银行账户，而韦松君又未举证证明该银行账户出现异常，不能存入租金，故对韦松君的说法，一审法院不予采信。虽然唐岚诉请的违约金是以韦松君每年未付的租金为基数，按月利率2%计算至2017年3月21日，但该违约金的计算标准仍然过高，韦松君亦有异议，请求人民法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，一审法院以实际损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后，依法调整前述违约金标准为以韦松君每年未付的租金为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计算。韦松君未于2014年12月15日前支付2015年1月至2015年12月期间的租金39690元，该期间的违约金为：以39690元为基数，自2014年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。韦松君未于2015年12月15日前支付2016年1月至2016年12月期间的租金39690元，该期间的违约金为：以39690元为基数，自2015年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。韦松君未于2016年12月15日前支付2017年1月至2017年5月18日期间的租金15908元，该期间的违约金为：以15908元为基数，自2016年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付。（二）解除合同违约金。涉案租赁合同9.2条约定，如因韦松君逾期支付租金或其他费用超过15日导致唐岚解除合同的，韦松君应当赔偿唐岚不少于六个月的租金，租金标准按合同解除时当月的租金标准执行。现租赁合同因韦松君拖欠租金违约而解除，韦松君应向唐岚支付解除合同违约金。韦松君提出，合同约定的违约金过分高于唐岚的实际损失，请求法院依法对违约金数额予以调低。一审法院根据合同法第一百一十四条第二款的规定，酌情确定由韦松君按合同解除年度（2017年）的租金标准向唐岚支付两个月租金作为解除合同违约金，该违约金为6946元（3473元×２个月）。
五、关于韦松君反诉的各项请求能否支持的问题。
（一）关于唐岚是否应向韦松君退还履约保证金的问题。韦松君已向唐岚支付履约保证金15000元，该保证金未抵扣租金或其他费用，现租赁合同解除，一审法院根据唐岚的诉请，已判令韦松君向唐岚支付逾期支付租金违约金和解除合同违约金，该违约金已经能够弥补唐岚的损失，在韦松君向唐岚支付违约金后，唐岚应将已收取的履约保证金退回给韦松君。故韦松君要求唐岚退回履约保证金15000元，一审法院予以支持。
（二）关于唐岚是否应向韦松君退还装修保证金的问题。
本案租赁合同约定，韦松君应向唐岚交纳装修保证金50000元（含履约保证金15000元），韦松君装修结束且没有损坏房屋结构而影响房屋安全使用的，则唐岚扣除履约保证金后无息向韦松君返还装修保证金。租赁合同签订后，韦松君已向唐岚支付装修保证金35000元，现装修结束，租赁合同解除，唐岚没有证据证明韦松君的装修行为损坏涉案房屋结构而影响房屋的安全使用，故唐岚应向韦松君返还装修保证金35000元。
（三）关于唐岚是否应向韦松君赔偿或补偿剩余租期内的装饰装修残值损失的问题。
根据《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案因韦松君拖欠租金导致唐岚解除合同，在出租方唐岚不同意利用已形成附合的装饰装修物的情况下，韦松君要求唐岚赔偿或补偿剩余租期内的装饰装修残值损失于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释>》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、唐岚与韦松君于2010年1月26日签订的《财产租赁合同》于2017年5月18日解除；二、韦松君应于本案判决生效之日起十日内将位于南宁市仙葫经济开发区房屋交回给唐岚；三、韦松君向唐岚支付2015年1月1日至2017年5月18日期间的租金95288元，自2017年5月19日起至韦松君实际返还涉案房屋之日止的占用费，按每月3473元的标准计算；四、韦松君向唐岚支付物业费、水电费共1284.80元；五、韦松君向唐岚支付解除合同违约金6946元、逾期支付租金违约金（计算方法：1.以39690元为基数，自2014年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付;2.以39690元为基数，自2015年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付；3.以15908元为基数，自2016年12月16日至2017年3月21日，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%分段计付）；六、唐岚向韦松君退还履约保证金15000元；七、唐岚向韦松君退还装修保证金35000元；八、驳回唐岚的其他诉讼请求；九、驳回韦松君的其他反诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院认定的事实均无异议。
经审查，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.韦松君是否要支付租金及占用费？2.韦松君是否需支付违约金？3.唐岚是否需要补偿上诉人装修残值？
关于韦松君是否要支付租金及占用费的问题。鉴于涉案合同合法有效，合同签订后韦松君一直在使用涉案房屋且直至二审庭审，韦松君仍未将涉案房屋的钥匙返还唐岚或者在唐岚拒绝受领的情况下将该钥匙依法提存，导致涉案房屋依然在韦松君的占用之中，故一审判决韦松君支付租金、房屋占有使用费并无不当，本院依法予以维持。韦松君辩称未能联系上唐岚导致其未能缴纳租金及返还钥匙，鉴于涉案合同已明确约定了将租金缴纳到唐岚的账户并且载明了该账号，在该账号还有效的情况下，韦松君可以将租金缴纳至该账号。况且如果唐岚拒绝受领钥匙，韦松君也可以将钥匙提存，故本院对该辩称不予采信。韦松君辩称2015年后的租金和占用费是唐岚未及时解除合同，导致其损失扩大，不应赔偿。鉴于涉案租赁合同约定的是承租人拖欠租金超过15日出租人可以解除合同，但是否解除合同的解除权在出租人，即唐岚一方，本案中唐岚并没有选择解除合同。何况，韦松君可以向法院提起诉讼要求提前解除合同，或者采取返还钥匙，事实上搬离涉案房屋的方式解除合同，故对该抗辩，本院不予采信。
关于韦松君是否需支付违约金的问题。涉案租赁合同系合法有效的，唐岚已经依约将涉案房屋交给韦松君使用，但是韦松君缴纳了2014年的租金后未缴付之后的租金，属于违约，应当承担违约责任。故一审判决韦松君向唐岚支付解除合同违约金6946元、逾期支付租金违约金并无不当，本院予以维持。
关于唐岚是否需要补偿上诉人装修残值的问题。本案中，唐岚并无违约行为，系因韦松君的违约行为才导致合同解除，且对于租赁房屋的装修残值，唐岚不同意继续利用，因此韦松君要求对其进行补偿，没有法律依据。故一审判决驳回韦松君的反诉请求并无不当，本院予以维持。
综上所述，韦松君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5083元（韦松君已预交），由韦松君负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 斌
审判员 袁宇飞
审判员 张红娟
二〇一七年十二月二十一日
书记员 何承康