广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂0902民初2150号
原告：陈永进，男，1979年7月23日出生，住广西玉林市玉州区。
委托诉讼代理人：黄梓彪，广西圣典律师事务所律师。
委托诉讼代理人：邓文海，广西圣典律师事务所律师实习律师。
被告：凌肖，男，1964年6月2日出生，住广西玉林市玉州区。
委托诉讼代理人：林其兰，广西金大地律师事务所律师。
被告：广西奥丰房地产开发有限公司，住所地广西南宁市科园大道68号南宁高新区软件园二期10号楼二层201房。
法定代表人：周秋利。
原告陈永进与被告凌肖、广西奥丰房地产开发有限公司（以下简称广西奥丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄梓彪、邓文海，被告凌肖及其委托诉讼代理人林其兰到庭参加诉讼。被告广西奥丰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出请求：1、要求两被告共同返还购房款296800元及相关利息给原告；利息计算：以296800元为基数，从2013年10月26日起至2016年7月25日止按6%年利率计得48972元，之后利息按所欠金额计付至返还清款为止；2、本案一审诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2013年，被告广西奥丰公司在玉林市北侧开发地产奥丰国际商品房，被告凌肖将其从广西奥丰公司购买的奥丰国际商品房C座26层03号房于2013年10月23日转让给原告，原告于当日全部付清房款296800元给凌肖。后来，因广西奥丰公司与百色海龙房产公司产生经济纠纷，刚建几层房的奥丰国际项目被法院查封，造成项目停工至今，更无法交房给购房者。为此众购房者纷纷向法院起诉，要求退款。广西奥丰公司出售给被告凌肖的商品房未取得商品房预售许可证，其买卖行为依法无效，凌肖将该房转让给原告也当属无效。为此向法院起诉。在庭审中，原告向法院提出要求确认其与广西奥丰公司于2013年10月25日签订的《奥丰国际合作建房协议书》无效或撤销上述协议。
被告凌肖辩称，1、答辩人凌肖虽然曾于2013年5月向奥丰公司预约定购奥丰国际C座26层03号房屋，并交纳了28万元的预约金，但双方并没有正式签订合同，而且，双方于2013年10月份已正式解除了预约，因此，答辩人与奥丰公司事实上并不存在该商品房的买卖关系；2、奥丰国际C座26层03号房屋不是凌肖转让给原告的，而是原告自己直接与奥丰公司联系，直接向奥丰公司预约认购的，该商品房的买卖是否成立与答辩人凌肖无关，原告请求凌肖返还购房款296800元没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回；3、原告请求支付利息的理由明显不成立，依法应当驳回。理由是：（一）、原告与奥丰公司签订的《奥丰国际合作建房协议书》虽有标的物的名称、单价，但该单价属于预约商品房的单价，而且，协议书明确约定原告应该交纳的275287元属于认购保证金，而不是房价款，约定待奥丰公司取得预售许可证后的7个工作日内，双方再换签《商品房买卖合同》。因此，该协议书属于预约合同，从合同内容上看，原告在签订协议时，对奥丰公司尚未取得预售许可证的事实是明知的，因此预约待奥丰公司取得预售许可证的条件成就时，双方再换签《商品房买卖合同》，认购保证金转为首期款，至此，上述协议书的效力才归于消灭，同时，该协议书还赋予预约购房人在取得预售许可证之前放弃认购的权利，因此，该协议书实质上也是一种附失效条件的预约合同，而不是商品房买卖合同；（二）、《奥丰国际合作建房协议书》是原告与奥丰公司双方自愿签订的，是双方的真实意思表示，并没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，依照该协议书第四条第5点的约定，原告在奥丰公司取得预售许可证前弃购的，应当提交书面申请，而且，奥丰公司在收到书面申请后30天内，只是无偿退还保证金，不计利息。原告至今仍没有向奥丰公司提出过书面弃购申请，因此，其要求支付利息没有任何事实和法律依据，要求从2013年10月26日开始按贷款利率计付更没有理由；（三）、答辩人收到的296800元，是奥丰公司偿还给答辩人的预约金和利息损失，只不过是奥丰公司委托原告代为转交而已，委托行为产生的法律后果依法应由委托人承担，原告依法应向奥丰公司追索，其要求答辩人退还没有理由，而且，原告在起诉之前从未向答辩人追索过，其要求答辩人支付利息更没有法律依据，依法不应支持。综上所述，原告对答辩人凌肖的起诉是无理的，恳请法院依法驳回原告对凌肖的诉讼请求。
被告广西奥丰公司未作答辩，在举证期限内也没有向本院提供证据。
本院经审理认定事实如下：2013年5月，被告凌肖与广西奥丰公司预约定购奥丰国际C座26层03号房，并交纳了280000元的预约金。2013年10月，陈永进多次到广西奥丰公司要求定购上述房屋。经广西奥丰公司与凌肖协商，凌肖同意退出上述商品房的预约，由广西奥丰公司自行处置该商品房，但要求广西奥丰公司退还其所交的280000元预约金并赔偿16800元利息损失。广西奥丰公司将此意见反馈给陈永进后，陈永进表示愿意向广西奥丰公司预约认购上述商品房，并愿意代广西奥丰公司退还凌肖支付的预约金和承担凌肖的利息损失。为此，广西奥丰公司解除了与凌肖的预约，并于2013年10月25日与陈永进签订了《奥丰国际合作建房协议书》，协议第二条显示：乙方预约的商品房属于职工市场运作建房，位于C座26层03号房，建筑面积119.69平方米，单价每平方米2300元，总价275287元。第三条第2款显示：在签定本协议书时，按本协议第二条约定的总价款全额交纳认购保证金人民币275287元。在广西奥丰公司取得预售许可证后7个工作日内，换签《商品房买卖合同》。合同签订之后，陈永进代广西奥丰公司将296800元交给凌肖，广西奥丰公司开具275278元的保证金收据给陈永进收执。之后，广西奥丰公司开发的上述楼盘因故于2014年下半年停止施工，至今未取得《商品房预售许可证》。
本院认为，原告陈永进与广西奥丰公司签订的《建房协议书》包含了当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式、违约责任等商品房销售合同应当包含的主要条款，而且原告也按约定全额交纳认购保证金人民币275287元。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，广西奥丰公司与陈永进签订的《奥丰国际合作建房协议书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”，截止原告起诉时，广西奥丰公司仍未取得所出售房屋的预售许可证，其司与陈永进签订的《奥丰国际合作建房协议书》违反了上述法律规定，应当认定无效。原告请求确认上述协议书无效和要求广西奥丰公司返还购房款275287元有理，本院予以支持。原告请求以296800元为基数，按年利率6%计付利息没有法律依据，应以购房款275287元为基数，从2016年7月18日起按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付利息。由于凌肖在退出上述商品房的认购后，并非合同当事人一方，原告陈永进也未能提供证据证明上述商品房系凌肖转让给其，陈永进请求被告凌肖与广西奥丰公司共同返还购房款并支付相关利息，没有事实和法律依据，本院予以驳回。
综上所述，原告请求确认其与广西奥丰公司于2013年10月25日签订的《奥丰国际合作建房协议书》无效并要求被告退还购房款275287元和支付利息的诉讼请求应当予以支持。原告要求被告凌肖共同返还购房款和支付利息的主张，没有法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认被告广西奥丰房地产开发有限公司与原告陈永进于2013年10月25日签订的《奥丰国际合作建房协议书》无效；
二、被告广西奥丰房地产开发有限公司于本案判决发生法律效力之日起十日内退回购房保证金275287元给原告陈永进；
三、被告广西奥丰房地产开发有限公司支付利息给原告陈永进（利息的计算：以275287元为基数，自2016年7月18日起至本案生效判决确定的履行期限届满之日止，按中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计付）；
四、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。
本案受理费6487元，减半收取3244元（原告已预交），由被告广西奥丰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉受理费6487元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交，也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审判员 李良敏
二〇一六年十二月八日
书记员 黄丽静