甘肃省嘉峪关市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）嘉民一终字第5号
上诉人嘉峪关市华城置业有限公司（原审被告、反诉原告），住所地嘉峪关市兰新西路59号。
委托代理人马伟玉，甘肃玉关律师事务所律师。
被上诉人谢晓峰（原审原告、反诉被告）。
上诉人嘉峪关市华城置业有限公司（以下简称华城置业公司）与被上诉人谢晓峰房屋租赁合同纠纷一案，嘉峪关市城区人民法院于2013年11月29日作出（2013）嘉城民一初字第82号民事判决后，华城置业公司不服向本院提起上诉。本院于2013年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年1月8日公开开庭审理了本案，上诉人华城置业公司的委托代理人马伟玉、被上诉人谢晓峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2011年10月22日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，约定，原告谢晓峰将位于嘉峪关市新华中路1269号一楼门面及二楼部分房屋转租给被告华城置业公司，租赁期间为2011年11月1日起至2014年10月31日止，月租金为28333.33元，年租金为340000元；租金支付方式为年交；以谢晓峰提供收据为准；华城置业公司向谢晓峰交纳保证金（押金）50000元；租赁期限届满后，华城置业公司对租赁房屋的装修或增设他物的处理方法为：合同解除后三日内自行处理，恢复原貌，逾期不处理，视为放弃；租赁期间内，华城置业公司拖欠房租累计2000元，向谢晓峰按照合同租金总额的20%支付违约金；谢晓峰同意华城置业公司在不破坏主体结构的情况下，二楼地面开凿2.4M×3M的口子，合同终止，恢复原形。2011年10月24日，被告向原告交纳租金共340000元，交纳租赁押金50000元，交纳新华中路门面一层转让费280000元，以上三笔款项原告向被告出具收据共4张。被告向原告交纳的水电费，最后一笔交款日期显示为2012年9月10日。同时，被告向原告交纳了2011年冬季取暖费12577.5元。另，被告在租赁期间安装了中央空调。另查，2010年9月15日，原告从甘肃省烟草公司嘉峪关市公司处承租涉诉房屋即嘉峪关市新华中路1269号房屋，租期7年（2010年10月1日至2017年9月30日），年租金300000元，转让费692050.92元。
一审法院认为，原、被告双方签订的合同是当事人真实意思表示，合法、有效，当事人应当按照约定享有权利，履行义务。因原告主张合同解除，被告认为合同早已解除，故原、被告双方签订的房屋租赁合同解除。关于房屋租金的问题，根据法律规定，主张合同关系变更、解除、终止的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。因被告对2012年10月底解除的抗辩理由，无证据证实，不予采信，故被告应当支付原告尚未支付的租金340000元（2012年11月1日至2013年10月31日）。原告依照合同约定主张违约金，符合法律规定，予以支持。原告主张的取暖费系合同租期内实际发生的费用，予以支持。原告主张的水费，没有证据证实，予以驳回。关于反诉请求返还转让费的主张，首先，被反诉人谢晓峰向反诉人华城置业公司出具的收据显示是转让费，并非房租。其次，双方当事人虽不存在转让事宜，但证据显示，该费用系被反诉人谢晓峰向反诉人华城置业公司出租房屋时所附加的条件，且反诉人已经履行。综上，转让费是双方真实意思的表示，合法、有效，鉴于合同约定租期三年，现合同已经解除，华城置业公司实际租赁二年，故被反诉人谢晓峰应当酌情返还反诉人华城置业公司转让费93334元（280000÷3年=93334元）。返还押金的主张，依照合同约定，押金（保证金）于合同期满，谢晓峰确认华城置业公司完好交付房屋及其附属设施时退还；二楼地面开凿2.4M×3M的口子，合同终止，恢复原形。因反诉人华城置业公司尚未对二楼地面恢复原状，故应履行上述义务后，由被反诉人谢晓峰返还押金。中央空调系反诉人所安装，被反诉人通过诉讼主张合同解除，故合同解除后，被反诉人谢晓峰应当予以返还。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第七十六条之规定，判决：一、原告谢晓峰与被告嘉峪关市华城置业有限公司之间签订的房屋租赁合同解除。二、被告嘉峪关市华城置业有限公司向原告谢晓峰支付租金340000元，违约金68000元，取暖费12577元，以上共计420577元。三、被反诉人谢晓峰返还反诉人嘉峪关市华城置业有限公司转让费93334元。四、被反诉人谢晓峰返还反诉人嘉峪关市华城置业有限公司所安装的中央空调。五、驳回原告谢晓峰、反诉人嘉峪关市华城置业有限公司的其他诉讼请求。
一审宣判后，原审被告华城置业公司不服提出上诉，请求：撤销一审判决，依法发回重审或改判。事实与理由：一、被上诉人收取上诉人转让费280000元无任何依据，应予返还；二、被上诉人收取租金后不开据正规发票，要求被上诉人出具发票；三、双方已于2012年10月协商一致解除合同，被上诉人应将押金50000元返还。故应改判为：驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的全部反诉请求。
被上诉人辩称，一审判决符合法律规定，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明，对于上诉人主张返还的50000元押金，双方在合同中约定：合同期满，出租方确认房屋及其附属设施完好并无违约行为时退还承租方。出租方同意承租方在二楼地面开凿2.4M×3M的地洞，合同终止时恢复原形。据此，一审判决认定由上诉人将二楼地洞恢复原貌后，被上诉人退还押金。二审中上诉人明确表示当日即按一审判决要求恢复原貌，但出租人谢晓峰明确拒绝上诉人恢复原貌，并称上诉人迟延支付租金构成违约，故不予退还押金。其他事实与一审查明相同，予以确认。
本院认为，根据法律规定，主张合同关系解除的一方当事人应对解除的事实承担举证责任，上诉人提出其已于2012年10月底解除合同并交付房屋的主张无证据证实，因被上诉人认可上诉人于2013年10月底退还房屋，故一审判决由上诉人支付2012年10月底至2013年10月底的租金及取暖费合理合法。上诉人迟延支付租金已构成违约，一审判决由上诉人按合同约定支付违约金并无不当。关于280000元转让费，上诉人提出280000元系预先支付租金的主张无证据证实，被上诉人出具的收据明确载明系转让费，双方约定的转让费法律并未禁止，故一审判决按实际租期由上诉人返还其中93334元并无不当。关于上诉人主张退还50000元押金，一审判决认为上诉人将二楼恢复原貌后，被上诉人应退还押金。二审中被上诉人拒绝上诉人按一审要求恢复原貌，并主张因对方违约拒绝退还押金。因一审就上诉人迟延交付租金的违约行为已判决其承担违约金，并未认定该违约行为系被上诉人拒绝退还押金的理由，二审中被上诉人再以此作为拒绝退还押金的理由不能成立，且因被上诉人拒绝上诉人恢复原貌，应视为上诉人要求退还押金的条件已成就，上诉人的该项上诉请求予以支持。上诉人要求被上诉人出具发票的上诉请求不属于本案审查范围。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、维持嘉峪关市城区人民法院（2013）嘉城民一初字第82号民事判决第一项至第四项。
二、被上诉人谢晓峰返还上诉人嘉峪关市华城置业有限公司押金50000元，于本判决生效后三十日内付清。
三、驳回上诉人嘉峪关市华城置业有限公司的其他上诉请求。
一审本诉受理费7627元，由华城置业公司承担7500元，谢晓峰承担127元，反诉受理费6250元，由谢晓峰承担2000元，华城置业公司承担4250元；二审案件受理费13877元，由华城置业公司承担12827元，谢晓峰承担1050元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴秀屏
代理审判员 张 旭
代理审判员 吴 杰
二〇一四年三月十日
书 记 员 孟玉娟