南宁铁路运输中级法院
民 事 判 决 书
（2017）桂71民终331号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广西鸿达物业服务有限公司,住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。
法定代表人：徐嘉莲，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴华，广西信和律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：广西光影魅力文化传媒有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区。
法定代表人：谢满雄，该公司董事长。
委托诉讼代理人：吴天强，广西作一律师事务所律师。
上诉人广西鸿达物业服务有限公司（以下简称鸿达公司）因与被上诉人广西光影魅力文化传媒有限公司（以下简称光影公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2017）桂7102民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，于2017年12月13日公开开庭进行了审理。上诉人光影公司的委托诉讼代理人吴华、被上诉人鸿达公司的委托诉讼代理人吴天强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
光影公司上诉请求：1.撤销南宁铁路运输法院(2017)桂7102民字505号民事判决第一、二、三、四、六项判决；2.依法改判驳回光影公司的全部诉讼请求；3.依法改判支持鸿达公司的反诉请求，即判决光影公司支付鸿达公司租金94986.6元及违约金49013.08元(暂计至2017年6月22日，此后利息另计)；4.本案一、二审全部费用由光影公司承担。
事实与理由：第一、一审判决对案件事实定性错误，鸿达公司没有任何违约行为和解除合同的事实。鸿达公司于2016年9月18日向光影公司发出了一份书面《关于提前退租的事宜》，里面内容有“现因我司经营业务需要收回场地，贵司租赁期限提前为2016年10月20日前到期，解除合同，……请贵司尽快答复为盼”，从这份函中可以清楚地判断，鸿达公司是调整经营计划的需要收回场地而非决定提前收回场地解除合同，并且也请光影公司答复，应是要约邀请。之后双方也就此事进行了多次协商，因光影公司提出过高的要求而未能达成一致，这有双方往来的书面函件等证据可以证实。更重要的是，在2016年10月20日之后，鸿达公司也在全面履行了自身的合同义务，没有强行收回场地或采取停电、停水等任何违约行为；光影公司也在继续占有、使用租赁场地未交还给鸿达公司，还向鸿达公司缴纳空调、水电等费用。上述事实足以说明，双方签订的合同法律关系没有任何变动，鸿达公司没有违约。第二、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第二百一十二条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条进行判决错误，上述法律、司法解释规定均不支持一审判决结果。第三、本案中违约方是光影公司，鸿达公司的反诉请求有事实与法律依据。如前所述，鸿达公司没有违约，双方仍应严格履行合同，但光影公司却未按合同约定支付租金，应当承担违约责任。恳请二审法院支持鸿达公司的上述请求。
光影公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
光影公司向一审法院起诉请求：1.鸿达公司退还光影公司2016年10月21日至2016年12月27日的租金69652元；2.鸿达公司退还光影公司履约保证金54299.6元；3.鸿达公司赔偿光影公司违约金54299.6元；4.鸿达公司赔偿光影公司提前撤场的费用189972元；5.鸿达公司赔偿光影公司装修损失335367元以及装修损失评估费3354元；6.鸿达公司赔偿光影公司搬迁费4320元;7.本案诉讼费由鸿达公司承担。
鸿达公司向一审法院反诉请求：1.光影公司向鸿达公司支付2016年12月28日至2017年3月27日期间的租金94986.6元及违约金49013.08元；2.光影公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2013年12月31日，光影公司（乙方，承租方）与鸿达公司（甲方，出租方）签订了《鸿达大厦写字楼租赁合同》，约定：“乙方租用甲方位于南宁市民族大楼，面积580平方米，作为营业办公场地；租赁期限从2014年3月28日至2017年3月27日；乙方给甲方86天的免租金装修期，租金为每月46.81元/平方米，每半年交一次，按8%逐年递增；乙方未按照期限交付租金的，甲方有权按照所欠金额的千分之三每天加收违约金；合同签订后，乙方需向甲方交付履约保证金54299.6元，合同期限届满乙方退租或者合同终止时，如乙方无违约和未给甲方造成经济损失，在合同期限届满后十日内，甲方凭履约保证金凭证将退还乙方保证金；如乙方有违约或者给甲方造成经济损失的行为，甲方按实际损失额从乙方的履约保证金中进行抵扣。不足部分乙方应在合同终止之日起七天内另行赔偿给甲方；租赁期间，乙方不得无故单方解除合同，否则乙方所缴纳的履约保证金和剩余房租不予退回。由于甲方原因致使本合同无法全部或者部分履行，乙方有权解除合同，同时可以要求甲方于10日内返还已交而未到期的租金及履约保证金，甲方另需按乙方所交纳的履约保证金额赔偿乙方。若租赁期届满，乙方不再继续承租，乙方应在合同到期日前三十天内通知甲方，并从合同终止之日起三天内将全部办公设备搬出，将所租赁场地完好交回甲方。乙方逾期撤出的，甲方有权按照逾期天数及原租赁地域租金的两倍计收逾期费用。”合同还对其他事项作出约定。合同签订后，光影公司向鸿达公司支付了履约保证金及前期租金，鸿达公司将房屋交付光影公司使用。
2016年9月13日，光影公司向鸿达公司缴纳租金94986.6元。2016年9月18日，鸿达公司向光影公司送达《关于提前退租事宜》，提出：“现因我司经营业务需要收回场地，贵司租赁期限提前为2016年10月20日前到期，解除合同，我司退回履约保证金54299.6元，请贵司尽快答复为盼。”2016年9月19日，光影公司向鸿达公司发函要求协商。2016年9月22日、2016年9月24日，光影公司两次向鸿达公司发文提出提前解除合同的条件，鸿达公司未明确答复。2016年12月27日，光影公司向鸿达公司发出《告知函》，告知：“已对租赁场所进行评估，并将于2016年12月31日撤场”。2016年12月29日鸿达公司书面答复：“我方仍在认真履行房屋租赁合同”。2016年12月31日，光影公司找搬家公司搬离租赁场地，支付搬家费4320元。
一审法院认为，光影公司与鸿达公司于2013年12月31日签订的《鸿达大厦写字楼租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。
关于违约的问题。房屋租赁合同签订后，双方各自履行了合同的义务。2016年9月13日，光影公司向鸿达公司缴纳租金94986.6元。2016年9月18日，鸿达公司向光影公司送达《关于提前退租事宜》，提出：“现因我司经营业务需要收回场地，贵司租赁期限提前为2016年10月20日前到期，解除合同，我司退回履约保证金54299.6元。”光影公司找鸿达公司协商解除合同的具体条件，鸿达公司未作明确答复。后光影公司将搬出租赁场所的《告知函》送给鸿达公司，表示“协商无果……决定于2016年12月31日搬出租赁场所”，尔后搬离。从本案事实经过来看，光影公司2016年9月13日仍在缴纳租金，不存在明显的违约情形。而鸿达公司没有约定和法定的解除合同事由，单方提出解除合同，表示不履行合同义务，导致合同解除，是违约，应当承担违约责任。
关于光影公司请求鸿达公司退回已经缴纳的2016年10月21日至2016年12月27日的租金69652元的问题。2016年9月13日，光影公司向鸿达公司缴纳租金94986.6元。合同解除后，光影公司实际于2016年12月31日开始搬离，1月5日搬完。在2016年10月21日至2016年12月27日的租期内，光影公司已经实际使用房屋，应支付相应的费用。同时，2016年12月28日至2017年1月5日已经超过租期，但因鸿达公司违约，光影公司进行搬离需要合理的时间，这段时间不应计算租金。因此，对光影公司退还租金的诉讼请求，不予支持。
关于光影公司请求鸿达公司退还履约保证金54299.60元以及赔偿违约金54299.60元的问题。按照合同约定：“合同签订后，乙方需向甲方交付履约保证金54299.6元，合同期限届满乙方退租或者合同终止时，如乙方无违约和未给甲方造成经济损失，在合同期限届满后十日内，甲方凭履约保证金凭证将退还乙方保证金；……由于甲方原因致使本合同无法全部或者部分履行，乙方有权解除合同，同时可以要求甲方于10日内返还已交而未到期的租金及履约保证金，甲方另需按乙方所交纳的履约保证金额赔偿乙方。”因此，原告的上述请求有合同依据，本院予以支持。
关于搬迁费4320元的问题。搬迁费是因鸿达公司提前解除合同给光影公司造成的经济损失，应由鸿达公司承担。
关于提前撤场的费用189972元的问题。经查，房屋租赁合同约定：“若租赁期届满，乙方不再继续承租，乙方应在合同到期日前三十天内通知甲方，并从合同终止之日起三天内将全部办公设备搬出，将所租赁场地完好交回甲方。乙方逾期撤出的，甲方有权按照逾期天数及原租赁地域租金的两倍计收逾期费用。”该合同条款约定的是乙方逾期撤出时的违约责任，光影公司请求鸿达公司参照赔偿，没有合同和法律依据。同时鸿达公司向光影公司赔偿54299.60元的违约金，已经弥补了光影公司的损失。因此，对光影公司关于赔偿撤场费用的诉讼请求，不予支持。
关于赔偿光影公司装修损失以及装修损失评估费的问题。鸿达公司提出评估报告没有经过双方共同协议或委托法院指定，对评估报告的真实性和合法性有异议，但未能提出相反的证据。本院认为，评估报告虽是经光影公司自行委托的，但形式合法，内容真实，可以作为定案的依据。对于装修费损失335367元，考虑到房屋租赁合同已经履行绝大部分的租期，剩余近3个月租期，本院酌情支持33924.64元（具体计算方式为：335367元/70%综合成新率/36个月×3个月=33924.64）。另装修损失评估费3354元，是光影公司为本案诉讼所支付的费用，鸿达公司应予赔偿。
关于鸿达公司要求光影公司支付2016年12月28日至2017年3月27日租金94986.6元及违约金49013.08元的问题。从本院认定的事实来看，双方履行合同过程中，光影公司按时支付租金，不存在违约行为。鸿达公司单方解除合同，是违约。房屋租赁合同在光影公司将《告知函》送给鸿达公司时解除，且光影公司已经于2017年1月5日实际搬离租赁场地，鸿达公司要求继续支付租金及违约金没有事实及法律依据，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、广西鸿达物业服务有限公司向广西光影魅力文化传播有限公司返还履约保证金54299.60元；二、广西鸿达物业服务有限公司向广西光影魅力文化传播有限公司赔偿违约金54299.60元；三、广西鸿达物业服务有限公司向广西光影魅力文化传播有限公司赔偿装修损失33924.64元和评估费3354元；四、广西鸿达物业服务有限公司向广西光影魅力文化传播有限公司赔偿搬迁费4320元；五、驳回广西光影魅力文化传播有限公司的其他诉讼请求；六、驳回广西鸿达物业服务有限公司的反诉请求。
二审期间，双方当事人均未提交新证据。光影公司对一审法院认定的事实无异议。鸿达公司对一审认定的事实：1.“2016年12月3日广西光影魅力文化传媒有限公司找到搬家公司搬离租赁场地，支付搬家费4320元”有异议，认为光影公司是在租赁合同期限届满后才搬离的，一审认定搬离场地时间及费用与事实不符；2.对“2016年9月22日及2016年9月24日广西光影魅力文化传媒有限公司两次向广西鸿达物业服务有限公司发文提出提前解除合同的条件，广西鸿达物业服务有限公司未明确答复”有异议，认为鸿达公司已经口头及书面答复。对鸿达公司提出的异议，本院认为，鸿达公司并没有提供证据证实，故本院不予采信，故一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1.《关于提前退租的事宜》是解除合同通知书还是要约邀请？2.谁是违约一方？
关于《关于提前退租的事宜》是解除合同通知书还是要约邀请的问题。本院认为，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。而鸿达公司向光影公司发出的《关于提前退租事宜》内容并没有反映出希望他人向自己发出要约的意思表示。相反，鸿达公司表明了提前解除合同的意思表示，光影公司两次向鸿达公司回函提出提前解除合同的条件，在鸿达公司未明确答复情况下，于2016年12月27日向鸿达公司发出《告知函》解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，故《关于提前退租的事宜》是解除合同通知书，而非要约邀请。
关于谁是违约一方问题。本案中，并无证据显示光影公司存在违约行为，而鸿达公司却单方提出解除合同，其行为已经构成违约，应当承担违约责任。鸿达公司辩称光影公司一直在缴纳水电费及占用涉案房屋应视为租赁关系没有变动，鉴于光影公司的缴纳水电费的行为系因其实际使用了水、电本应缴纳的费用，其占用涉案房屋的期间也一直发函鸿达公司，光影公司已经通过发函的方式表达了其意思，本案不存在法律推定的空间，故对鸿达公司的辩称，本院不予采信。
综上所述，一审判决鸿达公司向光影公司返还履约保证金54299.60元、赔偿违约金54299.60元、装修损失33924.64元、评估费3354元、搬迁费4320元、驳回鸿达公司的反诉请求并无不当。鸿达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5213元（广西鸿达物业服务有限公司已预交），由广西鸿达物业服务有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨 斌
审判员 袁宇飞
审判员 张红娟
二〇一七年十二月二十五日
书记员 何承康