广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）惠中法民一终字第1230号
上诉人（原审原告）：深圳市万科物业惠州分公司，住所地：惠州市惠城区。
负责人：余某。
委托代理人：吴伟、高铭阳，系公司员工。
被上诉人（原审被告）：王某，女，汉族，1977年3月25日出生，住深圳市福田区。
上诉人深圳市万科物业惠州分公司因物业服务合同纠纷一案，不服惠州市惠城区人民法院(2015)惠城法民一初字第73号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审当事人意见
原审原告深圳市万科物业惠州分公司向原审法院提起诉讼，请求：1、被告支付拖欠惠州市惠城区万科金域华庭×期×栋×单元×房的2011年9月至2014年10月的物业费人民币8497.74元、分摊电费人民币375.74元；2、被告支付拖欠上述款项的延迟履行金计人民币3009.79元，以上共计人民币11883.07元；3、被告承担本案的诉讼费用。主要事实和理由：原告为惠州市惠城区万科金域华庭的前期物业服务企业。被告为该小区8栋3单元402房的业主，房产建筑面积为142.20平方米。在开发商按照《商品房买卖合同》约定的地址向被告发出《入伙通知书》后，被告未依约办理涉案房产的入住手续，按照物业法规视为入住，开始计收物业服务费等费用。被告实际于2013年1月2日办理了房屋入住手续。被告自2011年9月开始，未履行业主义务，拖欠涉案房产相关费用总额为人民币11883.07元。该欠费行为侵害了万科金域华庭全体业主的利益。为此，原告提起诉讼。
被告王某未到庭参加诉讼亦未作答辩。
原审法院查明的事实
原审法院经审理查明，深圳市万科物业服务有限公司系壹级资质物业服务企业，设立原告深圳市万科物业惠州分公司。位于惠州市惠城区三环北路26号万科金域华庭系案外人惠州市万科置业有限公司开发。原告深圳市万科物业惠州分公司与案外人惠州市万科置业有限公司签订《万科金域华庭前期物业服务合同》，约定由原告为万科金域华庭提供物业服务，叠墅2.8元/月·平方米。2010年11月3日，案外人惠州市万科置业有限公司与被告王某签订《商品房买卖合同》，约定由被告预购万科金域华庭×期×号楼×单元×层×号房；建筑面积为142.2平方米。案外人惠州市万科置业有限公司于2011年7月27日向被告发出《入伙通知书》。被告于2013年1月2日办理收楼手续。被告缴交了办理收楼手续之日起至2014年5月份的物业管理费，缴交的标准为398.16元/月（142.2平方米×2.8元/月·平方米），未缴交2014年6月至2014年10月的物业服务费1990.8元（398.16元/月×5个月），未缴交2013年1月至2014年10月分摊的电费合计375.74元。
原审判决理由和结果
原审法院认为，物业服务企业与业主之间的物业服务法律关系自实际交付之日起开始建立，物业服务企业应当依约提供服务，业主应依约交纳物业服务费用。本案中，被告王某于2013年1月2日办理收楼手续，接受了原告深圳市万科物业惠州分公司的物业服务，被告应自2013年1月2日起交纳物业服务费。虽然被告缴交了2013年1月至2014年5月的物业服务费，但尚未缴交2014年6月至10月的物业服务费1990.8元和2013年1月至2014年10月分摊的电费375.74元，其行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。所以，原告要求被告支付物业服务费及分摊的电费，其合理部分本院予以支持。至于原告要求被告支付办理收楼手续之前2011年9月至2013年1月的物业服务费的诉讼请求，因原、被告之间的物业服务法律关系尚未建立，有关该房屋的物业服务费系原告与房屋开发商依据前期物业服务合同法律关系内容，开发商是否在符合法定交付条件通知被告收楼、被告是否逾期收楼及逾期收楼的物业服务费如何承担问题，系被告与开发商之间的房屋买卖合同法律关系内容，故原告要求被告支付收楼之前的物业服务费的诉讼请求，本院不予审理。至于原告要求被告支付迟延履行金的诉讼请求，因原告未提供证据证明开发商在《商品房买卖合同》中明确约定了违约责任条款，亦未提供证据证明原告已经将前期物业合同约定的违约责任条款告知了被告，亦未提供证据证明原告向被告进行过催收，但原告向法院提起诉讼，视为原告向被告催收，故本院支持原告提起诉讼之后的迟延履行金，酌情按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的二倍进行计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、被告王某应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告深圳市万科物业惠州分公司支付2014年6月至2014年10月的物业服务费1990.8元、2013年1月至2014年10月分摊的电费375.74元，两项合计2366.54元；并支付迟延履行金（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的二倍，以2366.54元为基数，自2014年12月24日起计至本息清偿之日止）；二、驳回原告深圳市万科物业惠州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费98元（原告已预交49元），由原告深圳市万科物业惠州分公司负担49元，被告王某负担49元。被告应在本判决发生法律效力之日起五日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
当事人二审意见
上诉人不服原审判决上诉，请求：1、撤销(2015)惠城法民一初字第73号民事判决书。2、发回重审，或改判支持上诉人一审全部诉讼请求。3、两审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审存在严重漏判。《惠州市物业服务收费管理实施办法》第17条规定：“物业买受人应当在建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，由物业服务企业依法追缴”；第19条规定：“物业管理区域已竣工但尚未出售或者已出售但尚未交付给物业买受人的，其物业服务费由建设单位按照该物业区域同类物业的标准金额交纳”。房屋交付并非指业主实际入住房产的时间。“入住”是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续。入住人收到入住（入伙）通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。本案中，开发商依据《房屋买卖合同》的约定，在2011年7月向被上诉人寄送了《入伙通知书》，通知被上诉人办理涉案房产的交付手续。同时，《入伙通知书》明确载明：“（买受人）无正当理由拒绝接收或未按本通知书规定时间前来办理相关手续的，房屋损毁、灭失的风险自本《入伙通知书》规定的交付使用之日起由买受人承担。物业管理费自合同约定入伙之日，即2011年8月1日起由买受人支付”。被上诉人无正当理由未按期到场办理涉案房产交付手续，视为涉案房产已经交付。综上，涉案房产的交付时间是2011年7月31日，被上诉人交纳物业服务费的起始时间是2011年8月1日。一审对于被上诉人实际入住前的物业费不裁判，属于严重漏判，上诉人坚决反对。二、一审有关上诉人与被上诉人物业服务法律关系建立时间的认识，是明显违法的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定：“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。由上可见，在物业公司进驻小区，按照《物业服务合同》的约定开始为小区提供物业服务后，物业服务已经开始发生，物业服务的对象是小区的公共区域和共有设施设备，物业费是业主共同养护、维修物业，保障其正常运转的费用，是业主共同筹集的资金。正是基于物业服务的这种特征，即使是是空置房，法规也明确规定须金额交纳物业服务费。一审判决认为，业主实际入住前，与物业公司的物业服务法律关系尚未建立，明显是违法的，是不熟悉物业服务行业的错误论断。三、一审认为《前期物业服务合同》对被上诉人没有法律效力，从而不适用其中的违约条款，是明显违法的。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。一审判决认为：原告未提供证据证明原告已经将前期物业服务合同约定的违约责任条款告知了被告，对于起诉之前的违约金，不予支持。该认定明显违反了最高院的司法解释。根源在于，主审法官不清楚物业服务行业的法律、法规特征，按照一般的合同法思维武断地裁判。综上，上诉人认为，物业服务费业主承担区分所有建筑管理责任的方式与义务，是业主的法定义务。物业服务费是业主共同筹集的资金，任何免除（包括以法院裁判方式免除）业主物业服务费的行为都是对全体业主利益的侵害。请求二审法院撤销一审判决，发回重审，或依法改判，支持上诉人的全部诉讼请求，维护涉案小区全体业务的合法权利。
被上诉人答辩称：一、一审判决以事实为依据，以法律为准绳，答辩人完全认同，并已按判决内容进行了支付。答辩人已按一审判决内容于2015年7月24日向上诉人支付了电费及物业管理费，详见附件（招行转账汇款单原件）。二、上诉人诉讼请求已过诉讼时效，应当驳回上诉人的上诉请求。首先，答辩人未曾收到惠州市万科置业有限公司的入伙通知书，从速递单上即可看出，签收人并非本人，身份证号码也非本人的号码，其次，答辩人未曾收到过上诉人关于催收物业管理费用的通知。上诉人要求支付两年前的物业管理费用，诉讼请求已过诉讼时效。三、交钥匙即入伙时间，开始缴纳物业管理费用时间应为2013年2月，答辩人以按时缴纳物业管理费用。答辩人收楼接收钥匙的时间为2013年1月3日，即惠州市万科置业有限公司支付房租的时间，答辩人也随即从2013年2月开始缴纳管理费用。四、公共水电费用要求答辩人承担于法无据，且并不知悉有此费用。2013年2月开始，答辩人按照买卖合同的约定的管理费用2.8元/平方，面积142.20元，缴纳管理费用。对于分摊的电费，答辩人不知有该项费用，且该项费用承担并未有约定由答辩人来承担。五、2013年1月3日入伙以来，放置于答辩人阳台的太阳能水泵，噪声问题反映多次，但一直未搬走，也不处理，致使答辩人至今未能入住。随意在小业主的私人所有空间内，私自放置太阳能水泵，已经严重侵犯了小业主的合法权益，但多次交涉未果，致使答辩人至今未能入住，在此情况下，答辩人仍按月支付物业管理费用，答辩人在此也保留追诉的权利。综上所述，答辩人请求人民法院鉴于已支付一审判决相关费用的事实，以及以上答辩意见，恳请法院能依法维护小业主的合法权益，驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
被上诉人在二审期间提交一份2015年7月24日开具的招行转账汇款单原件，以证明被上诉人已依照一审判决向上诉人支付了电费及物业管理费用。上诉人对该证据的质证意见是：该份汇款凭证，我方认可有效性，是按一审的判决转的。我方上诉是一审判决有遗漏，只是取了其中一部分。
本院查明的事实、判决理由及结果
经审理查明,一审法院查明的事实基本属实,本院予以确认。
另查明，被上诉人已于2015年7月24日向上诉人交纳了一审判决其应交纳的电费及物业管理费用2366.54元。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：被上诉人应当向上诉人缴纳的物业管理服务费的数额是多少。
依据双方在《广东省房屋买卖合同》附件四第十一条中的约定，买受人同意接受并遵守该《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的全部权利和义务的约定，但是该《前期物业服务合同》上包括被上诉人在内的业主并没有签名，上诉人也没有提供充分的证据证实其已经将《前期物业服务合同》中的内容告知被上诉人，或者被上诉人对此已经明确知晓；并且上诉人也未能提供证据证实其在被上诉人实际收楼之前，就物业管理费事宜向其进行过催收，故被上诉人在实际收楼之前，其与上诉人之间是否存在物业服务合同关系，系被上诉人与开发商之间的房屋买卖合同法律关系，对于上诉人要求被上诉人支付其实际收楼之前的物业管理费，原审法院不予审理，具有事实与法律依据，本院予以维持，上诉人可待证据确凿后另循法律途径解决。原审法院认定被上诉人应当向上诉人支付的物业管理费及违约金的数额，具有事实与法律依据，本院予以维持，
综上，原审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，鉴于被上诉人已于2015年7月24日支付了2366.54元物业管理费，原审法院所认定的事实发生了变化，故本院在此基础上对原判决进行更正，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，本院判决如下：
一、维持惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第73号民事判决第二判项及诉讼费用承担部分。
二、变更惠州市惠城区人民法院（2015）惠城法民一初字第73号民事判决第一项为：被上诉人王某向上诉人深圳市万科物业惠州分公司支付迟延履行金（按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率的二倍，以2366.54元为基数，自2014年12月24日起计至2015年7月23日）。
三、驳回上诉人深圳市万科物业惠州分公司的其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审受理费用98元，由上诉人深圳市万科物业惠州分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赖锦荣
审 判 员 苏丹红
代理审判员 胡 江
二〇一六年二月二十五日
书 记 员 赵 铎
丘舒萍（兼）