四川省郫县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）成郫民初字第412号
原告唐甜，女，汉族，1982年7月19日出生，身份证号码：，住成都市青羊区。
委托代理人王建，四川国金律师事务所律师（一般代理）。
被告四川港湘房地产有限公司，住成都市。
法定代表人蔡铭，职务董事长。
委托代理人冯强，男，汉族，1967年11月23日出生，身份证号码：，住成都市青羊区。
委托代理人何力，男，汉族，1965年9月28日出生，身份证号码：，住成都市武侯区。
原告唐甜与被告四川港湘房地产有限公司（以下简称港湘公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员杨文成独任审判，于2015年2月10日、2015年3月17日两次公开开庭进行了审理，原告唐甜的委托代理人王建，被告港湘公司的委托代理人冯强、何力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐甜诉称，原告于2007年7月18日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的犀浦“港湘商城·万树森林”9栋2单元3楼5号房屋。合同签订后，原告向被告交付了408468元购房款。根据合同约定，被告应当在交房后360日内为原告办理房地产权属证书。2008年12月25日，被告将房屋交付给原告。根据约定，被告应当在2009年12月25日前为原告办理房屋所有权证书和国有土地使用权证书，但被告却仅为原告办理了房屋所有权证书，至今未办理国有土地使用权证书。原告认为被告迟迟不予办理国有土地使用权证书的行为已经违约，应当承担相应的法律责任。据此，原告诉至本院，请求判令：一、被告立即为原告办理国有土地使用权证书；二、被告向原告给付违约金20423.4元；三、本案诉讼费用由被告承担。
被告港湘公司辩称，原告的诉请无事实和法理依据，合同中仅约定办理房屋所有权证，并未约定办理国土使用权证。因此，买受人要求被告港湘公司办理国土证并支付逾期办理权证的违约金，没有事实和法律依据。同时，即便法院认定被告港湘公司构成违约，由于房屋产权证已经办理，而国土证的逾期登记并未给原告造成实际损失，原告主张的违约金过高，请求予以调低。
经审理查明，2007年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于国宁村三社、五社的“港湘商城·万树森林”9栋2单元3楼5号房屋一套，总价款为408468元，交房时间为2008年12月25日前。同时，该合同在第十五条产权登记部分载明：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付价款的5%向买受人支付违约金”等内容。2007年7月18日，原被告双方签订《商品房买卖合同补充协议》，该补充协议在第六条就合同十五条关于产权登记部分补充约定：“买受人委托出卖人办理合同和本协议项下的房屋所有权证。1，买受人须权利配合办证事宜……2办理房屋所有权证的时间为买受人办理完毕面积补差、缴纳完毕房屋专项维修资金和各种税费并提交相关资料之日起360内。”
上述合同签订后，原告唐甜向被告港湘公司支付了全部房款408468元，并及时将办理房屋相关权证的手续、税费等交给了被告港湘公司。被告港湘公司在2008年12月25日至28日期间将房屋交付原告唐甜，原告唐甜于2009年12月4日登记取得房屋所有权证。截至起诉时原告仍未取得国有土地使用权证。
2013年9月10日，郫县犀浦镇人民政府向万树森林二期业主唐某某出具信访复字54号意见书中答复称，万树森林二期开放商正按相关程序向国土部门申请办理国土证分户手续。2013年9月12日，郫县国土局向万树森林二期业主唐某某出具郫国信复字（2013）15号意见书中答复称万树森林二期开放商港湘房地产公司已到我局咨询了土地登记前置—地籍调查所需的相关资料，待完成地籍调查和竣工换证登记后即可办理分户土地证。
以上事实，有原告的身份证复印件、被告的公司信息查询通知单，《商品房买卖合同》及附件、发票、工本费收据、完税凭证、房屋专项维修资金交款凭证、房屋所有权证、信访复字54号意见书、郫国信复字（2013）15号意见书以及当事人的陈述等证实，本院予以采信。
本院认为，1、关于被告港湘公司是否存在违约的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。原告按合同向被告支付了全部购房款，被告应当按照约定，在商品房交付使用后360日内将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案，如因被告责任原告未能取得房地产权属证书的，被告应当承担违约责任。被告在庭审中陈述，其系在约定期限内向相关行政部门递交了办证相关手续进行备案，被告的义务已经履行完毕，原告迟迟未取得房屋国有土地使用权证不是被告的责任。但在审理过程中，被告却未向本院提交其在约定期限内向相关行政部门递交相应办证手续的证据；同时通过2013年9月10日郫县犀浦镇人民政府和2013年9月12日郫县国土局对业主的答复也可看出至2013年9月12日止，被告的备案义务尚未履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼法请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告对此应当承担不利后果。为此，本院认为，被告港湘公司存在违约行为，对原告要求被告承担违约责任的请求，有事实和法律依据，本院予以支持；对被告提出其无违约事实的抗辩，与本案查明的事实相悖，本院不予采纳。
2、关于违约金数额是否应当调整的问题。按照原、被告的约定，被告存在逾期办理权属登记备案的违约行为，应当按照合同约定的房价款5%向原告支付违约金。对此，被告港湘公司提出原告已经取得房屋产权证书这一主要权属证书，仅有国有土地使用权证未办理，且原告并无重大损失，据此提出原告主张的违约金过高，请求本院予以减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适当减少……”之规定，本院认为，尽管违约金的支付以违约行为发生为条件，但衡量违约金约定是否过高应以实际损失为基础。本案中，原告唐甜已经取得房屋所有权证书，被告仅存在部分违约行为，同时原告未明确其因被告逾期办理国有土地使用权证登记对其造成的具体损失，也未向本院提交所受损失的证据，考虑到本案所涉房屋相关办证手续的客观实际，本院综合合同实际履行情况、当事人的过错程度、损失结果等因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定原告主张的违约金过高，并酌情将违约金调整为1500元。
3、关于原告要求被告立即为其办理国有土地使用权证书的请求。本院认为，颁布国有土地使用权证书系国土资源局的具体行政行为，本案系民事案件，不能对其作出评判，本案对此不作处理，原告可通过其他途径进行解决。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告成都港湘房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐甜支付违约金1500元。
二、驳回原告唐甜的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序，减半后收取案件受理费256元，由原告唐甜承担128元，被告成都港湘房地产有限公司承担128元。此款已由原告唐甜预交，被告成都港湘房地产有限公司应在履行上述判决义务时一并支付给原告唐甜。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 杨文成
二〇一五年三月十九日
书记员 宋 雪