南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2017）桂7102民初305号原告：广州视睿电子科技有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区。法定代表人：黄正聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭宝年，广东高睿律师事务所律师。被告：黄翔，男，1980年12月10日出生，住广西壮族自治区北海市海城区。原告广州视睿电子科技有限公司（以下简称视睿公司）与被告黄翔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，依法适用普通程序，并于2017年8月22日公开开庭进行了审理。原告视睿公司的委托诉讼代理人郭宝年到庭参加诉讼，被告黄翔经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告视睿公司向本院提出诉讼请求：1.被告黄翔退还租赁保证金60900元、首期租金162308元，支付违约金60900元，支付滞纳金（以284108元为基数，按日千分之四从2017年2月6日起，计至付清全款之日止）；2.被告黄翔赔偿原告视睿公司经济损失34800元（其中律师费2.5万元、保全费暂计3500元、差旅费6000元）；3.本案案件受理费、财产保全费由被告黄翔承担。诉讼过程中，原告视睿公司撤回保全费3500元、差旅费6000元的诉讼请求。事实和理由：原告与被告于2016年8月1日签订《房屋租用协议》、于2016年9月27日签订《房屋租赁合同》，被告将坐落于南宁市青秀区东葛路延长线118号万达写字楼西一栋18楼1801/1802/1821房（以下简称1801/1802/1821房）出租给原告作为商业办公使用，租赁保证金60900元，月租金20288.5元。在租赁合同签订后，原告向被告支付了租赁保证金60900元、首期租金（即8个月租金）162308元。但是被告未向租赁物所在地物业管理公司——大连万达物业管理有限公司南宁分公司（以下简称万达物业公司）缴清欠付物业管理费，导致原告在缴付装修保证金、装修管理费等费用后，仍然被万达物业公司禁止入场对租赁物进行施工装修。原告曾多次催促被告履行缴费义务，但被告明确表示拒绝支付欠付物业管理费，导致原告无法实现有效使用租赁物的目的。此后，原告于2016年11月23日、2016年11月29日、2016年12月13日多次向被告发送律师函要求解除租赁合同，退还租赁保证金和首期租金并承担违约责任，但被告未予理会。后经与被告多次协商后，原被告于2017年1月5日签订《房屋租赁合同解除协议书》同意解除租赁合同，被告同意将已收原告的租赁保证金60900和首期租金162308元在解除协议签订后3日内退还并支付违约赔偿款2万元；并约定逾期未付款的，按应付未付款日千分之四的标准支付滞纳金，若被告在2017年2月5日前仍未支付上述款项的，则原告有权要求被告按原租赁合同约定支付违约金60900元及赔偿相关损失。但是截至原告起诉之日，被告仍未向原告支付任何费用，而原告为向被告追索已付款项，额外支出了律师费等必要支出，依照协议约定应当由被告承担损失赔偿责任。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告黄翔未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告黄翔经本院合法传唤未到庭，视为其放弃举证和质证的权利。对原告提交的证据，本院认定如下：1.《房屋租用协议》、《房屋租赁合同》，可以证明原、被告双方形成了租赁合同关系，合同中约定了双方的权利义务等内容，本院予以认定；2.租金、保证金支付凭证，可以证明原告已按合同约定支付了首期租金及保证金，本院予以认定；3.《房屋租赁合同解除协议书》，可以证明双方经协商已达成解除合同的合意，且对原租赁合同进行了结算，对该证据本院予以认定；4.南宁市房产档案服务部证明三份，该证据可以证明涉案房屋的合法性，本院予以认定。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2016年8月1日签订《房屋租用协议》，约定被告将自己即将获得房产证的1801/1802/1821房出租给原告作为办公使用。2016年9月27日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）在《房屋租用协议》的基础上签订了《房屋租赁合同》，被告将1801/1802/1821房出租给原告作为商业办公使用，合同约定2016年9月27日至2016年11月26日为装修免租期；租赁期限自2016年11月27日至2019年11月26日，月租金20288.5元；乙方在合同签订后十个工作日向甲方支付首期8个月租金，即162308元；乙方于合同签订前向甲方缴纳租赁保证金60900元（视睿公司已于2016年8月4日支付）。租赁合同签订后，原告于2016年9月28日向被告支付了首期租金162308元。原告接收房屋后，由于被告欠缴万达物业公司物业管理费超过14万元，故万达物业公司禁止原告入场对1801/1802/1821房进行施工装修，导致原告无法依照合同约定使用租赁物。为此原告于2016年11月23日、2016年11月29日、2016年12月13日多次向被告发送律师函要求解除租赁合同，退还租赁保证金和首期租金并承担违约责任，但被告未予理会。后双方进行协商，于2017年1月5日签订《房屋租赁合同解除协议书》，原、被告双方同意解除租赁合同，被告承诺在该协议签订后一个月内退还已收取的租赁保证金60900和首期租金162308元，并向原告支付违约金2万元；如被告未能履行本协议约定事项的，原告有权要求被告按原合同约定支付60900元违约金及赔偿相关损失。协议第四条约定，被告应在2017年2月5日前支付租赁保证金60900和首期租金162308元，并向原告支付违约金2万元，共计243208元，如被告逾期支付上述款项的，按未付款日千分之四的标准支付滞纳金至付清为止。但该协议签订后，被告未按协议返还或支付任何款项。原告遂诉至法院。本院认为，原告视睿公司与被告黄翔签订的《房屋租用协议》、《房屋租赁合同》后，因被告欠付万达物业公司物业管理费，导致合同无法继续履行，双方于2017年1月5日协议解除了合同，双方关于《房屋租用协议》、《房屋租赁合同》的权利义务终止。依照双方《房屋租赁合同解除协议书》约定，被告最迟应于2017年2月5日前返还原告已交纳的租赁保证金60900和租金162308元，但被告未依约退还，故对原告要求被告退还租赁保证金60900和首期租金162308元的诉讼请求，本院予以支持。又因被告也未在《房屋租赁合同解除协议书》约定的期限内支付违约金2万元，故应按解除协议书约定支付原租赁合同违约金60900元，故对原告要求被告支付违约金60900元的诉求本院予以支持。关于滞纳金的问题。根据原、被告在《房屋租赁合同解除协议书》中第四条的约定，被告未在2017年2月5日前支付租赁保证金60900和首期租金162308元，并向原告支付违约金2万元，共计243208元的，应按未付款日千分之四的标准支付滞纳金至付清为止。故该滞纳金实际就是指被告在未履行该协议支付义务时应承担的违约责任，即该滞纳金实际就是违约金。而该违约金应以243208元为基数，从2017年2月6日起至实际支付之日止，按每日千分之四计付。关于经济损失的问题。原、被告双方在《房屋租赁合同解除协议书》中约定，如被告未能按该协议履行，原告有权要求被告赔偿相应损失，故原告要求被告支付因本案产生的律师费2.5万元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告黄翔向原告广州视睿电子科技有限公司退还租赁保证金60900元、租金162308元，支付违约金60900元，共计284108元；二、被告黄翔向原告广州视睿电子科技有限公司支付违约金（计算方式：以243208元为基数，从2017年2月6日起至实际付清之日止，按每日千分之四计付）；三、被告黄翔向原告广州视睿电子科技有限公司支付赔偿损失（律师费）2.5万元；四、驳回原告广州视睿电子科技有限公司其他的诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6591元，公告费700元，共计7291元（原告已预交），由原告广州视睿电子科技有限公司负担291元，被告黄翔负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。审 判 长  蓝丹丹人民陪审员  莫艳林人民陪审员  黄永红二〇一七年八月二十二日书 记 员  吴宾虹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。