湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终8038号
上诉人（原审被告）：杜艾国（曾用名杜爱国），男，1965年10月5日出生，汉族，住武汉市江汉区。
委托诉讼代理人：田专、余杨柳，湖北尚泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：仙桃市雄风油脂有限公司，住所地湖北省仙桃市龙华山办事处汉江堤。
法定代表人：夏祖雄，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨锋，湖北龙田律师事务所律师。
原审被告：仙桃市人民政府驻武汉办事处，住所地武汉市武昌区东湖路东湖天下3栋2单元801-802号。
法定代表人：廖治华，该办事处主任。
委托诉讼代理人：昌利云，湖北瑞通天元（仙桃）律师事务所律师。
上诉人杜艾国因与被上诉人仙桃市雄风油脂有限公司（以下简称雄风油脂公司）、原审被告仙桃市人民政府驻武汉办事处（以下简称仙桃汉办）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2016）鄂0105民初1853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月22日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。因双方当事人表示愿意庭外和解，根据最高人民法院《关于人民法院民事调解工作若干问题的规定》第四条的规定，当事人庭外和解期间不计入审限。本案现已审理终结。
杜艾国的上诉请求为：一、撤销原判，改判驳回雄风油脂公司的全部诉讼请求；二、雄风油脂公司承担本案全部诉讼费用。其上诉的理由为：一、一审认定事实错误。1、仙桃市油脂公司至今未注销，雄风油脂公司没有诉讼主体资格。在一审判决作出后，杜艾国分别于2017年9月8日、2017年12月26日在国家企业信息公示系统（湖北）上查询雄风油脂公司，显示2007年核准时企业状态为“吊销未注销”（详见二审新证据）。2、雄风油脂公司庭审中提交证据均系复印件，不能认定仙桃市油脂公司注销，在一审判决作出后，杜爱国委托代理人到仙桃市工商局查询了解到档案材料，档案仅有1998年3月10日仙桃市油脂公司递交《企业申请注销登记注册书》一份，工商资料中没有清算报告、企业税务注销、银行账户注销的资料、印章销毁或回收、注销公告等等任何必备手续，《企业申请注销登记注册书》记载的内容如下：注销理由是油一厂、油二厂、油脂公司三单位组建油脂集团公司，原油脂公司撤销后企业人员、设备、设施、物资、债务等移交油脂集团总公司，后仙桃市粮食局作出仙桃法（1998）6号文件将债权债务承接的主体改为了雄风油脂公司。因此仙桃市油脂公司一直未最终办理完成注销手续，也不可能完成企业注销手续，最少至2007年8月11日核准时，企业登记状态为吊销未注销，其诉讼主体资格还在。二、仙桃市油脂公司对涉案房产都不具备所有权，更不谈雄风油脂公司。从房产登记信息来看涉案房产，登记在仙桃汉办名下，一审中，雄风油脂公司提交的《仙桃汉办兴建综合大楼投资合同》的复印件，协议签订的时间是1987年，而其提交的付款凭证复印件显示的是时间1989年9月20日、1989年11月20日，这与雄风油脂公司诉称的1994年付款9万元明显不一致，即使该部分证据真实性没有问题，也只能证明其曾与仙桃汉办签订了一份《购房合同》，而且并未约定房屋的坐落，不能证明仙桃市油脂公司享有涉案房产的所有权，不能对抗已经办理了不动产变更登记的善意杜艾国。三、即使仙桃市油脂公司对涉案房产具备一定权利，该权利也不是债权，雄风油脂公司没有证据证明，仙桃市油脂公司将涉案房产的权属转让给了雄风油脂公司。依据仙桃市油脂公司1998年3月10日向工商局提交的《企业申请注销登记注册书》记载：其企业人员、设备、设施、物资、债务等移交油脂集团总公司，即使依据一审判决提到的仙桃市粮食局作出的仙桃法（1998）6号文件，仙桃市油脂公司注销后也只是将其债权、债务交由雄风油脂公司承接，并未将资产移交给雄风油脂公司。四、退一万步讲，即使认定仙桃市油脂公司、雄风油脂公司均享有相关诉权，也不能对抗善意杜艾国取得涉案房产的所有权。依据《物权法》第6条、9条、106条的规定，不动产的所有权以登记为准，善意第三人与房屋所有权登记人签订买卖合同，完成了变更登记后第三人善意取得了房屋所有权。本案诉争房屋在转让给杜爱国前在房产部门的登记主体是仙桃汉办，不动产的所有权以登记为准，杜爱国为善意第三人与仙桃汉办之间签订的房屋买卖《协议书》，且涉案房产当时就已交付杜艾国，并于1999年4月27日登记到杜爱国名下。即使仙桃市油脂公司与仙桃汉办之间的《仙桃汉办兴建综合大楼投资合同》是真实的，其约定也不能对抗善意第三人（即杜爱国），仙桃市油脂公司可按照《仙桃汉办兴建综合大楼投资合同》的约定要求仙桃汉办承担相应的违约责任。五、杜艾国与仙桃汉办签订的购房《协议书》没有违反《合同法》第52条的规定，合同合法有效。即使仙桃汉办在与杜艾国签订购房《协议书》之前与仙桃油脂公司签订了《购房协议》或《还建协议》，也不影响合同的效力。首先仙桃汉办的协议上只约定了房屋面积、没有房屋坐落，其次涉案房屋一直是杜艾国在居住使用，并办理了权属变更登记手续，在过去的18年里房屋经过了多次装修、翻新。六、本案应当受诉讼时效调整。杜爱国与仙桃汉办于1999年签订的《协议书》合法有效，1999年4月27日取得房屋所有权、土地使用权登记，本案雄风油脂公司起诉名为确认合同无效，实为雄风油脂公司按照仙桃市人民检察院的意见撤销不动产变更登记，《协议书》已实际履行完毕长达18年之久，本案应当适用诉讼时效的规定。七、一审判决适用法律错误。1、在认定雄风油脂公司是否具备诉讼主体资格时应当适用《民事诉讼法》第64条第1款、第119条第1款第1项、第154条第1款第3项的规定。2、在认定《协议书》效力时应当适用《合同法》第52条的规定。本案中，没有证据证明，杜爱国与房屋所有权登记人仙桃汉办签订房屋买卖《协议书》时，违反了《合同法》第五十二条关于合同效力的规定。3、在认定房屋权属时应当适用《物权法》第6条、9条、106条的规定。
被上诉人雄风油脂公司、原审被告仙桃汉办答辩均要求维持原判。
2016年5月，雄风油脂公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1、确认杜爱国与仙桃汉办签订的房屋买卖协议无效；2、武汉市江汉区常青路294号1栋1单元201号房屋归其所有，并由杜爱国将涉案房屋过户至其名下；3、本案诉讼费用、财产保全费用由杜艾国承担。
一审法院查明：杜艾国系仙桃市油脂公司员工。1987年8月5日，仙桃汉办（甲方）与仙桃市油脂公司（乙方）签订《仙桃市人民政府驻汉办事处兴建综合大楼投资合同》一份，该合同约定：经市政府研究决定，在汉口解放大道仁寿路口兴建汉办综合大楼；汉办综合大楼由仙桃汉办负责筹建，向仙桃油脂公司提供大小房两间，仙桃油脂公司同意预定房间大间1间，小间1间，共投资58,000元，分两期向仙桃汉办交付；投资款交齐后，其房间产权永归投资单位所有；乙方中途需要转让房间产权者，必须通过甲方办理转让手续，只准转给仙桃市有关单位，单方办理无效；综合大楼由甲方统一管理，乙方派驻汉办的代表，应持单位正式介绍信办理驻汉手续。合同签订后，仙桃市油脂公司分三次向仙桃汉办支付建房投资款共计90,000元。房屋建成后，仙桃汉办向仙桃油脂公司交付两间共计36平方米房屋。1994年位于武汉市汉口解放大道仁寿路的汉办综合大楼被收购，房屋还建于武汉市江汉区常青路294号。
原仙桃市粮油总公司（现更名为仙桃市粮油储备总公司）系仙桃市粮食局下辖国有公司。1997年10月28日，仙桃市经济体制改革委员会向仙桃市粮油总公司作出《关于同意成立仙桃市雄风油脂有限责任公司的批复》，批复如下：“同意由仙桃市油脂公司、仙桃市油脂化工厂、仙桃市油脂化工二厂、仙桃市精米厂等共同出资组建仙桃市雄风油脂有限责任公司；雄风油脂公司总股本为22,550,000元，其中仙桃市油脂化工厂实物出资12,490,000元，占总股本的55.4%，仙桃市油脂公司以实物出资2,080,000元，占总股本的9.2%，仙桃市油脂化工二厂以实物出资3,420,000元，占总股本的15.2%，仙桃市精米厂现金出资50,000元，占0.2%，职工个人现金出资4,510,000元，占20%。”1998年4月15日，雄风油脂公司成立，公司股东实际为仙桃市粮油总公司（出资比例为99.98%）和张大毛（出资比例为0.02%）。1998年3月10日，仙桃市油脂公司以油一厂、油二厂、油脂公司三单位组建油脂集团公司为由，申请注销登记，其企业人员、设备、设施、物资、债务等移交油脂集团总公司，同年4月该公司注销。同年3月，仙桃市粮食局向向油脂公司、油脂化工厂、油脂化工二厂发文，同意该三家单位的债权债务由雄风油脂公司承担。同年4月，雄风油脂公司向油脂公司、油脂化工厂、油脂化工二厂发文，同意接转该三家单位的债权债务。
1999年，仙桃汉办与杜艾国签订《协议书》一份，该协议约定：立协议单位为仙桃汉办（以下简称甲方），购房人杜爱国（以下简称乙方）；甲方出售给乙方的房屋，座落于常青路294号小区1单元2楼1号房，建筑面积86.94平方米；房屋交易总价款为43,296.12元，一次性付款折扣20％，实际付款总额30,877.22元；乙方购房款需于99年4月30日以前付款；乙方购房后，拥有完全产权，可以继承，乙方付清购房款领取《房屋所有权证》、《土地使用证》后，可以依法进入市场。该协议上印有甲方“湖北省仙桃汉办”公章、法定代表人“卻立海”私章、乙方“杜爱国”私章、经办人“何斌”私章，未写明签订协议的具体日期。杜艾国未能提交其支付购房款的凭据。1999年4月27日，讼争房屋的《房屋所有权证》及《国有土地使用权证》登记至杜艾国名下。
1999年7月15日，仙桃汉办向仙桃市人民政府提交关于房屋出让抵贷的报告，报告称1996年12月市政府召集市直有关单位，专题研究汉办住宅楼分配销售情况。汉办为解决新址建设贷款包袱过重及市直单位集资款与产权不明的问题，先后将建好的一、二号楼，分抵市直有关单位和银行部门房屋共74套，但仙桃办的房产证武汉不能交易，考虑到相关部门的利益，将原仙桃办证改到武汉办证，一号楼63套房全部办为武汉房产证、土地使用证，现在证已基本到位。特拟定房屋出让、抵贷方案，将住宅一号楼63套房，面积4,873.7平方米（按1、7楼每平方米2,230元，2、6楼每平方米2,330元，3、4、5楼每平方米2,430元，配套费一房8,551元），分返在汉办建设期间集资的市直有关单位和抵还为汉办贷款的银行部门，由市驻武汉办事处在武汉地区为其办理房屋产权证、土地使用证。返集资款房共31套，其中市油脂公司1套（121房），面积86.94平方米，价值211,121元。为办理房产证、土地使用证，仙桃市油脂公司应支付税费11,629元。
2013年5月28日，仙桃市人民检察院经调查向仙桃市粮食局提出检察建议书，该检察建议书载明：“国有资产受法律保护，任何单位和个人不得侵吞侵占。按照现有证据，可以初步认定该房产是油脂公司出资购买，应该是属于单位国有资产。现在房屋产权已经登记在杜爱国名下，如果你局不及时采取措施，国有资产可能流失而无法追回。据此，你局应当通过诉讼程序证明该房屋属于国有资产而非私人财产的事实，通过人民法院判决确认房屋真正的所有权人，撤销错误产权登记。因此，建议你局及时提起诉讼，依法保护国有资产，并将结果回复我院。”2014年7月，雄风油脂公司遂将杜艾国、仙桃汉办作为被告向湖北省武汉市江汉区人民法院提起诉讼，请求：1、确认杜艾国与仙桃汉办签订的房屋买卖协议无效；2、武汉市江汉区常青路294号1栋1单元201号房屋归雄风油脂公司所有，杜艾国将涉案房屋过户至雄风油脂公司名下；3、本案诉讼费用、财产保全费用由杜艾国、仙桃汉办承担。2014年7月28日，仙桃汉办向武汉市江汉区人民法院出具说明，将1999年仙桃市有关单位和银行驻汉办办理房产证、土地证的有关情况说明如下：当时为了节省办理房产证、土地证应缴纳的税费以假购房协议将各单位驻汉办所有的房屋办理到私人名下，仙桃汉办并没有收取私人的购房款，登记到私人名下的房屋真实产权仍属市直各单位公有。武汉市江汉区人民法院经审理认为，雄风油脂公司与仙桃市油脂公司是两个独立的民事主体，即使仙桃市油脂公司通过投资方式取得诉争房屋相关权属，雄风油脂公司也没有证据证明其承接了仙桃市油脂公司包括讼争房屋在内的所有财产。从而认为雄风油脂公司对讼争房屋不享有权益，与该案没有直接的利害关系，其起诉不符合民事案件的起诉条件，裁定驳回雄风油脂公司的起诉。雄风油脂公司不服该裁定，向武汉市中级人民法院提起上诉，武汉市中级人民法院经审理裁定撤销湖北省武汉市江汉区人民法院上述裁定，指令继续审理。
一审法院认为，依据原仙桃市油脂公司与仙桃汉办所签订的《仙桃市人民政府驻武汉办事处兴建综合大楼投资合同》，原仙桃市油脂公司支付了建房集资款，因此取得位于武汉市汉口解放大道仁寿路口汉办综合大楼中一间大房及一间小房共计36平方米房屋实际产权。位于武汉市江汉区常青路294号1栋1单元201号房屋（建筑面积86.94平方米）系由原仙桃市油脂公司上述两间集资房置换而来，仙桃汉办在向仙桃市人民政府提交关于房屋出让抵贷的报告中也明确提到返仙桃市油脂公司集资房一套（121房，面积86.94平方米），故位于武汉市江汉区常青路294号1栋1单元201号房屋的实际权利人是仙桃市油脂公司。因仙桃市油脂公司于1998年3月资产重组进雄风油脂公司并因此而注销，前述房屋的现权利人应为雄风油脂公司。该房屋后由仙桃汉办通过房改售房的方式出售给杜艾国，将房屋所有权登记至杜艾国名下。但杜艾国不是仙桃汉办的员工，不具有购房资格，也没有证据证明杜艾国支付了该房屋相应对价，仙桃汉办也明确表示其与杜艾国签订的房屋买卖协议书系虚假协议，因此该房改售房协议不是双方的真实意思表示，应为无效协议。因仙桃汉办与杜艾国之间签订的房改售房协议无效，杜艾国据此所取得的所有权亦丧失基础法律关系，雄风油脂公司可据此要求房管登记部门撤销登记在杜艾国名下的所有权证，并按照真实的法律关系进行登记，故对雄风油脂公司要求杜艾国协助办理过户登记的诉讼请求，不予支持。杜艾国辩称房屋权属以登记为准，诉争房屋不是归雄风油脂公司所有，雄风油脂公司与本案无关，诉讼主体不适格。原仙桃市油脂公司系通过投资兴建汉办综合大楼而原始取得两间集资房产权，又通过产权调换取得诉争房屋实际产权。因原仙桃市油脂公司于1998年3月集资重组进雄风油脂公司，雄风油脂公司继受了原仙桃市油脂公司的企业人员、设备、设施、物资、债权债务等人力、物资资产，雄风油脂公司于诉争房屋的权利归属具有直接的厉害关系，其原告主体适格，对杜艾国辩称，不予采信。杜艾国辩称房屋登记已经十几年了，应适应诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条及《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定，债权请求权适应诉讼时效的规定。本案所涉确认合同无效请求权以及物权确认请求权均非债权请求权，不应适用诉讼时效的规定，故对杜艾国的辩称，不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、仙桃市人民政府驻武汉办事处与杜艾国签订的关于买卖位于武汉市常青路294号小区1单元2楼1号房屋的《协议书》无效；二、驳回仙桃市雄风油脂有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8,800元以及财产保全费用4,000元，由杜艾国承担，杜艾国于本判决生效之日起十日内将应承担的上述费用直接支付给仙桃市雄风油脂有限公司。
经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
二审诉讼期间，杜艾国与雄风油脂公司之间因原仙桃市油脂公司是否注销或被吊销企业资格产生争执，为此，本院依法到仙桃市工商行政管理进行了调查。该局工作人员经过电脑档案系统的查询后表示，原仙桃市油脂公司目前系注销状态。经质证，杜艾国对查询结果表示不予认可，但其未提交证据予以反证，故本院对调查的结论予以釆信。
本院认为，根据本案查明的事实。首先，1997年10月，经仙桃市经济体制改革委员会（以下简称体改委）批准，仙桃市油脂公司、仙桃市油脂化工厂、仙桃市油脂化工二厂、仙桃市精米厂合并组建成立了雄风油脂公司。之后，根据体改委和仙桃市市粮食局的文件规定，仙桃市油脂公司已于1998年4月依法注销，仙桃市油脂公司的人员、设备、设施、物资、债权、债务等均已移交仙桃市雄风油脂有限公司，故雄风油脂公司是本案适格的诉讼主体有权对本案涉案的房屋主张权利。其次，第一、本案争议房屋是仙桃汉办以房改房的名义出售、购买，杜艾国不是仙桃汉办的员工，不具有购房的资格；第二、杜艾国没有任何证据证明其购买本案争议房屋时支付了房屋相应的对价；第三、仙桃汉办在历次诉讼中均已明确陈述，其与杜艾国签订的房屋买卖协议书是虚假的，不认可与杜艾国之间的房屋买卖行为。因此，杜艾国的上诉请求及理由，没有事实和法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8,800元，由杜艾国负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 阳
审判员 张立新
审判员 陈继红
二〇一八年四月二日
书记员 余文婷