浙江省永嘉县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0324民初6948号
原告：余建荣，男，1964年8月11日出生，汉族，住永嘉县。
委托诉讼代理人：徐锋，浙江永瓯律师事务所律师。
被告：潘玲玲，女，1986年5月19日出生，汉族，住永嘉县。
原告余建荣与被告潘玲玲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年2月8日公开开庭进行了审理。原告余建荣及其委托诉讼代理人徐锋，被告潘玲玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告余建荣向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金70000元并赔偿利息损失，利息损失从2017年5月9日起按年利率6%计算至实际履行完毕之日止；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2016年4月25日，原、被告签订了一份《房屋租赁协议书》，约定原告将坐落于永嘉县瓯北街道双塔路1238-1240号2间店面出租给被告，租赁期限为2016年5月10日至2019年5月9日止，年租金为140000元，先付后用，每次支付半年租金，下期租金应提前30天支付。签约后，原告按约定交付了店面，被告利用该店面经营服装生意，并支付了一年的租金。后，被告以资金周转困难要求延期支付租金，未料被告于2017年5月擅自搬离房屋内的物品，拒不支付2017年5月至2017年11月的租金。原、被告因此发生纠纷。综上所述，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，被告拒不支付租金属违约行为，依法应承担支付租金等违约责任，原告故提起本案诉讼。
在诉讼过程中，原告承认被告在2017年5月9日搬离承租店面，遂变更诉讼请求为：1.判令被告赔偿原告租金损失50000元；2.本案诉讼费由被告负担。原告补充事实与理由：1.按照合同约定，被告应当在2017年4月9日前支付下一期租金70000元，而被告逾期未付，时至2017年4月底，原告向被告催讨租金，被告以经营状况不佳等理由，要求延期支付租金，后原告不同意，多次向被告催讨，被告提出要减少租金，双方通过微信就租金的减少或增加进行交流，被告以自己经营亏损为由要求解除房屋租赁合同，原告当时说如果解除合同的话双方进行协商，被告以自己没有时间为由推托。2.被告搬离以后，原告积极地将店面另行出租，以减少损失，其张贴的出租广告多次被人撕毁，或有人从中捣鬼，致使本案租赁房屋直到2017年12月才被重新出租。3.按照合同的约定，假如双方同意解除，或者一方解除，对房屋要保证完好，而被告搬离后，对房屋的墙壁有毁损现象，原、被告对解除合同事宜并没有协商一致，被告属于单方解除租赁合同。
被告潘玲玲辩称，一、被告享有法定解除权，依法提前解除租赁合同，不存在擅自搬离房屋的行为。1、被告是在原告要挟下被迫搬离房屋。被告原先有意继续经营店铺，并购买货物准备销售。2017年4月28日微信聊天中，被告欲与原告协商能否减少下一年的租金，原告抬高年租金至15万元，并明确租金15万元不会少，显然违反合同的约定。由于被告不能接受租金上涨，故回复“现在我确定不开了”，原告回复“好的，明天我到店里谈收店的事”。次日，原告到店铺商谈，对年租金15万元始终不肯让步，为此双方闹得很不愉快。原告曾表示“房子是我的，钱是你的，15万元租不租你看着办”，暗示若不答应年租金15万元就会收回房屋。因店铺装修华丽，原告笃定被告不会搬离，所以先后多次以收回房屋相要挟，迫使被告接受年租金15万元。因此，被告搬离房屋是原告要挟下不得已的选择。2、被告享有法定解除权，有权提前解除租赁合同。本案中，原告坚持年租金15万元的违约行为，使得被告以每年14万元承租房屋的合同目的落空，符合《合同法》第九十四条第四款，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。此外，租赁合同的义务是一方支付租金，另一方交付房屋的使用权。然而原告以收回房屋作要挟，这是原告为达到涨租金目的明确表示不履行出租人义务的行为。同样也符合《合同法》第九十四条第二款，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务。因此，被告享有法定解除权，不需要经过原告同意，只需要通知原告便可以提前解除租赁合同。3、因法定解除权的行使，租赁合同自2017年5月9日起依法解除。依据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方依照第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，被告于2017年5月9日搬离房屋，当天便以短信形式通知对方，故租赁合同自2017年5月9日起依法解除，至于该房屋以后能否实际出租就与被告无关了。二、被告不存在任何违约行为，而原告由于其违约，需另行承担违约责任。1、被告不存在违约行为。合同约定下期租金应提前30日支付，而事实上，被告已经提前向原告要求延期支付租金，这在原告的起诉状中已经承认。到了2017年5月9日，被告行使法定解除权后，合同尚未履行，便终止履行。因此，被告没有必要支付下期的租金。关于合同约定“如乙方打算租期满后要求结束租赁关系，须提前60天通知对方”，被告认为，租赁合同约定的租期满之日应当理解为2019年5月9日，这符合对条款的字面理解。另外，依据《合同法》第四十一条规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。原告作为格式条款合同的制作者，显然不该作出对其有利的解释。2、原告提高租金违反合同约定。合同约定“租赁期限为2016年5月10日至2019年5月9日，年租金140000元”。此外，依据住房和城乡建设部的《商品房屋租赁管理办法》第九条第二款规定，房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。原告提出年租金150000元，显然违反合同约定以及部门规章的规定。至于合同中提到“下一年租金随市场价格递增”，据被告了解当时周边店面租金没有上涨反而略有下降。因此，在市场租金价格未涨的情形下，原告提高租金，显然构成违约。3、被告因原告的违约行为遭受更多的损失，有权另行要求其承担违约责任。被告在被迫搬离过程中所产生的房屋装修损失、服装折价处理损失、腾空费与搬运费等，远超原告的租金损失，被告将保留另行起诉向原告追偿的权利。三、原告所主张的50000元租金损失与事实不符，同时缺乏证据支持，应承担举证不能的不利后果。1、基于事实，被告已经提前解除了租赁合同。被告在已付租金到期之日即2017年5月9日搬离房屋且通知对方，亦是符合交易习惯的行为。搬离后，被告与原告无任何联系，原告所谓的租金损失，超出被告的可预见范围，与被告无关。2、基于法律规定，原告需提供证据证实，否则将承担举证不能的法律后果。原告不能仅凭一份租赁合同主张租金损失。原告至少需要提供其遭受实际损失的证明材料，以及这租金损失50000元是如何计算得出的。此外，原告作为出租方，在被告搬离后并无人实际使用房屋的情况下，本身负有继续出租、减少损失进一步发生的义务。若原告不能证明其曾为继续出租作出积极努力，不排除原告有怠于出租，故意扩大损失的可能，对于这部分损失应当由原告自行承担。3、在司法实践中，房屋空置期的租金损失很难获赔。退一步讲，即便认为租金损失与被告有关，被告搬离房屋的行为不会必然导致空置期损失的产生，房屋能否出租除了出租人自身因素，还应根据租赁市场行情而定。因此在没有证据证明租金损失的必然性和排他性的情形下，无论租赁合同是否已经提前解除，都不应该将该损失归责于被告。最后，从情理上考虑，被告认为租赁合同已经解除。原告作为一个完全民事行为能力人，以收回房屋作要挟从而提高租金，就应当充分考虑被告搬离房屋的后果。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
1、原告提供的照片。被告质证认为：对该证据真实性无异议，被告将自己装修部分即动产部分拆除，并未毁损不动产部分，该房屋直至2017年11月份还未出租跟被告无关。本院审查认为，该证据经被告质证对真实性无异议，本院对其真实性予以认定。
2、被告提供的进货清单。原告质证认为：该证据无法反映出购买什么东西，其用途也无法明确，与本案没有关联性，不能证明被告主张的待证事实。本院审查认为，该证据与本案缺乏关联性，不予认定。
3、被告提供的2017年4月28日的聊天记录截图、短信记录截图。原告质证认为：对该证据的真实性均无异议，该证据不能证明原告存在先行违约的事实，相反证实被告存在违约行为。本院审查认为，本院对其真实性予以认定；至于能否证明原告存在先行违约行为，待在说理部分论及。
4、被告提供与周边店铺租客的聊天记录和转账记录。原告质证认为：对其三性均有异议，不能证明被告主张的待证事实。本院审查认为，该证据与本案缺乏关联性，不予认定。
5、被告提供的装修清单、发票。原告质证认为：对证据形式真实性有异议，不能证明其待证事实。本院审查认为，该证据与本案没有关联性，不予认定。
综合上述认定的证据，结合当事人庭审陈述，本院认定以下事实：2016年4月25日，原告余建荣与被告潘玲玲签订一份《房屋租赁协议书》。该协议书载明：出租人余建荣（以下简称甲方），身份证号码，承租人潘玲玲（以下简称乙方），身份证号码，甲方自有房屋坐落于永嘉县间店面，计面积77㎡，出租给乙方；根据《浙江省租赁管理条例》的有关规定，经双方友好协商订立如下，以共同信守执行。一、租赁期限为2016年5月10日至2019年5月9日止；年租金为140000.00元，人民币大写壹拾肆万元整，按半年一次（若甲方父亲要求1238号1间店铺租金由他本人收取的话其后半年的租金七万直接支付给他本人），先付款后用房，下期租金应提前30天支付；如到期不付租金，甲方有权另行出租不负任何责任；如乙方打算租期满后要求结束租赁关系，须提前60天通知甲方。二、乙方在租店期间，不得从事非法违章活动，不得改变房屋结构，如有损坏照价赔偿，乙方不得擅自将房屋转租给他人，否则甲方不予承认；如因故提前搬迁，则可委托经纪人，按正式程序出租后，租金退还乙方。三、甲方房内水电要完好，保证供电供水，租期内所有水电费、燃气费、电话费、网络费、有线电视费、物业管理费包括租赁税等一切费用由乙方负责交齐付清。四、乙方需交甲方每间人民币押金叁仟元整，共2间人民币共计陆仟元整，租期满后，房内设施完好，水电费、煤气费、电话费、网络费、有线电视费、物业管理费包括租赁税等交齐付清无任何争议后，有剩余款退还乙方。五、乙方租赁期满后室内装修不动产部分不得拆除，动产部分自行处理。六、第一年房屋租金为壹拾肆万元整，第二年起每年按市面价格递增，先付款后用房。七、乙方在租赁期间切实做好安全与防范工作，如出现意外事故一切后果责任与经济损失全部由乙方自行承担，甲方一概不管。八、本协议壹式贰份，甲乙双方各执壹份，自签订之日起立即生效，受国家保护。九、未尽事宜双方友好协商，协商不成，可向永嘉县人民法院提起诉讼。甲方余建荣签名并按有指印，乙方潘玲玲签名并按有指印。
协议签订后，被告缴纳了押金6000元，交接了承租房屋，进行装修，用于经营服装，按约定分二次支付了第一年即2016年5月10日至2017年5月9日的租金140000元。对于2017年5月10日至2017年11月9日的租金，被告未按约定期限支付。2017年4月28日，被告先向原告发送微信“房东，房租一间6万5你租吗”，原告回复“不可能”；被告表示“那我就不打算再租了，我也实在没有钱再租了”，原告回复“按照协议办事吧”、“15万年是不会少的”；被告表示“大家租金多往下降，你这是还往上涨的意思？”；原告回复“你忘了，去年原本就是15万，后面被你们七说八讲的优惠1万，今年15万和去年还不是一样吗？给你优惠也不领情”；被告表示“15万我更加不能开了，本来想着便宜一点的话我亏也就再亏一年算了。现在我决定不开了”。原告回复“好的，明天我到店里谈收店的事”。2017年4月29日，原、被告在承租店面协商，双方发生争吵，协商未果。2017年5月9日，被告拆除承租店面空调、电线等，搬离店铺，同时将钥匙放在店内，发短信给原告“钥匙放店里，押金你没退给我”。2017年5月18日，原告看到租赁店面受损毁，曾向公安机关报案。被告搬离承租店面时，水电费尚未结算，后由原告支付。原告在庭审中表示记不清该水电费金额。
被告搬离租赁店面后，原告在店面门上张贴出租广告等方式招租，直到2017年12月，才将租赁房屋另行出租。
本院认为，原告余建荣与被告潘玲玲于2016年4月25日签订的房屋租赁协议书，主体适格，内容合法，双方均应当按照合同约定履行。被告于2017年5月9日腾退出租店面，并短信告知原告，至此当事人之间的房屋租赁合同解除。关于解除合同的原因，原告认为被告因经营状况不佳，未经原告同意，擅自搬离承租店面；被告认为原告违反合同约定擅自提高租金价格，被告可以根据《合同法》第九十四条第四款的规定行使法定解除权，且已告知原告。本院认为，被告在未按约定时间支付下一期租金的情况下，在2017年4月28日先行要求原告降低年租金为130000元；而原告要求提高年租金为150000元。双方对租金价格产生争议，本应根据2016年4月25日签订协议书第一条和第六条的约定来妥善友好解决，双方并没有就解除房屋租赁合同及善后事宜达成一致意见。在合同履行期限届满之前，被告在2017年5月9日搬离承租店面，明确以自己的行为表示不再履行承租店面，应承担违约责任。鉴于本案房屋租赁合同已于2017年5月9日提前解除，原告可以要求被告赔偿经济损失；而原告在被告腾退房屋后，应及时采取补救措施，避免经济损失的扩大，未及时采取措施，不能就扩大的经济损失要求被告赔偿。基于公平原则，结合本案实际情况，本院酌定被告应赔偿原告自2017年5月10日即被告腾退店面次日起三个月的租金损失为宜，即租金损失为35000元（140000÷12×3）。从被告提供的微信聊天记录来看，该记录不能证明原告存在先行违约行为，故本院对被告主张其根据《合同法》第九十四条第四款的规定行使法定解除权的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告潘玲玲于本判决生效之日起十日内赔偿原告余建荣房屋租金损失35000元；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
本案受理费1050元，减半收取525元，由原告余建荣负担187.50元，由被告潘玲玲负担337.50元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审判员 徐晓林
二〇一八年二月二十七日
书记员 陈 剑
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