贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）黔毕中民终字第1176号
上诉人（原审原告）贵州省大方县双山供销合作社，住所地大方县双山镇街上。
法定代表人简永举，贵州省大方县双山供销合作社主任。
委托代理人（特别授权代理）袁代阳，贵州业精律师事务所律师。
委托代理人（特别授权代理）周雄，贵州业精律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）陈丽琼，女，汉族，1957年10月23日出生，住贵州省大方县双山镇。
上诉人贵州省大方县双山供销合作社（简称双山供销社）因与被上诉人陈丽琼租赁合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2015）黔方民初字第521号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人双山供销社委托代理人袁代阳、被上诉人陈丽琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告双山供销社诉称：2008年原告与被告签订了《门面出租合同书》。双山供销社将位于大方县双山镇供销社老街门市第一层三间砖泥结构的门面出租给被告经营，双方约定年租金4，200元，合同期限为2008年1月1日至2008年12月31日。直到合同期满，被告也没有支付租金。2009年双方又签订了《门面出租合同书》，双方的权利义务与2008年签订的《门面出租合同书》一致，合同期限为2009年1月1日至2009年12月31日。合同期满后，因被告没有支付原告两年的租金，原告拒绝和被告续签租赁合同，要求被告搬出租赁的门面房，被告以其属原告单位职工为由，不予理睬，并强行霸占原告三间门面房，2013年被告返还了原告两间门面房，还剩一间没有返还。被告的行为共导致原告门面租金损失20，100元。为此，请求人民法院判令：1、被告立即搬出双山镇南路供销社老街门市第一层一间门面房，将门面房归还原告；2、被告支付2008年、2009年租金共计8，400元及逾期利息；3、赔偿原告从2010年1月1日至2014年12月31日的租金损失20，100元及逾期利息（其中2010年1月1日至2012年12月31日三间门面按月租金350元计算，为12，600元，2013年1月1日至2013年12月3日一间门面按年租金3，500元计算，为3，500元，2014年1月1日至2014年12月31日按年租金4，000元计算，为4，000元）。原告在庭审陈述最后意见时，将第3项诉讼请求变更为请求判令被告赔偿原告从2010年1月1日至2015年4月13日的租金损失共计21，948元（租金计算标准按第3项请求的计算标准）及逾期利息。
原审被告陈丽琼辩称：第一、陈丽琼是双山供销合作社职工，参加工作多年以来为原告工作了几十年，如今已近60岁。原告并没有为职工创造任何福利，也没有给职工解决任何住房。被告作为原告职工，在没有居住条件的情况下，住在原告老街房屋内并无过错。因此，原告诉请判令被告搬出该房屋，于法无据。第二、原告与被告于2008年签订的《门面出租合同书》虽约定了租金，但由于租金过高，而被告在经过原告的同意下对承租的门面进行装修、装饰，耗资近万元。原告如要收回门面，应对被告的装修进行赔偿，或者允许被告在不改变房屋主体结构的情况下拆除装饰材料，但被原告拒绝，双方由此产生纠纷，对此，完全是原告的过错造成，被告不存在拒付租金的情况，第三、原告要求被告赔偿2010年1月1日至2014年12月31日的租金20，100元无事实依据和法律依据，因原告、与被告之间不存在租赁合同，原告从未要求被告搬出房屋，也从未要求被告交纳租金。原告要求赔偿的20，100元没有依据。第四、原告要求被告赔偿2015年1月1日以后的租金及利息属于无理取闹。被告居住的是单位宿舍，是职工用房，原告应当为职工解决最基本的住房条件，而不应该将职工逼上绝路。综上，被告认为，被告作为原告职工，最基本的权利应当得到保护，原告不仅没有为职工创造住房条件，为职工解决后顾之忧，而是制造矛盾，无理向法院提起诉讼。故请求人民法院查清事实后，依法驳回原告诉讼请求。
原审经审理查明：被告陈丽琼是原告职工，2004年之前，被告一直居住在原、被告争议的房屋内。2008年12月28日，原告作为甲方与被告作为乙方签订了《门面出租合同书》，双方约定，甲方现有经营门面1个，名称为双山老街2号门市出租给乙方使用，年租金为4，200元，合同签订日一次性交清。租用期限从2009年1月1日起至2009年12月31日止。2013年，原告将出租给被告的门面改造成三间面积相等的门面，并收回了其中两间出租给其他人。剩余的一间门面及该门面后面的住房仍由被告使用，被告现在使用的门面是其进入后面住房的唯一通道。从双方合同签订之日起，被告一直未向原告交纳过租金，也未与原告续签门面租赁合同。
原审认为：原告与被告于2008年12月28日签订的《门面出租合同书》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。从合同签订之日起，被告占有使用该门面，但一直未与原告续签租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期租赁”，因此，双方当事人在此期间的门面租赁为不定期租赁。原告诉请原审法院依法判令被告立即搬出双山镇南路供销社老街门市第一层一间门面房，将门面房归还原告。原审认为原告与被告所签订的门面租赁合同，有一定的特殊性，双山供销社与其职工签订的门面租赁合同除涉及到对职工承包经营门面租赁费用的优惠外，还涉及到单位职工的福利、住房问题，以及因企业改制带来的对职工的工作、生活安置等方方面面的问题。被告作为原告单位的职工，在2004年以租赁的方式取得门面的使用权之前就在承租的门面后的房屋内生活，且该争议的门面是进出被告生活区的通道，一旦判令被告将争议的门面归还原告，势必对被告的生活产生一定的影响。被告在争议之房内从事生产活动和生活已经十年以上，是否应当腾退房屋已属历史遗留的单位内部的腾退房屋而引起的纠纷，应由原、被告双方协商解决。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。2013年被告将原告承租的门面从一间改建成三间，并收回两间。被告现在使用的一间门面如何租赁的问题，原告与被告未对此进行新的约定，原告收回两间门面，并留下一间门面给被告使用的行为应视为原、被告双方对2008年12月28日所签订合同的变更。双方就此虽未签订书面协议，但双方均以行为表达了各自的真实意思表示，该意思表示未违反法律、行政法规定的强制性规定，对双方均具有约束力。原告与被告之间除约定了2009年租金的支付时间外，对其他期限的租金支付时间未作约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期限届满时支付。”的规定，原告诉请被告赔偿原告租金损失的请求有事实依据及法律依据，予以支持，但其只能主张从2009年1月1日至2014年12月31日的租金。根据双方当事人的约定以及门面的改造情况，经核定为：一、2009年1月1日至2012年12月31日的租金为，4（年）×4，200（元）=16，800元。二、2013年1月1日至2014年12月31日的租金为，4，200（元）／3（间）×2（年）=2，800元。以上合计为16，800元＋2，800元=19，600元。因此，被告应支付原告2009年1月1日至2014年12月31日的租金损失19，600元。原告按租金损失计算逾期利息的诉讼主张，没有法律依据，亦不予支持。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十六条之规定，作出如下判决：一、被告陈丽琼于本判决生效之日起60日内支付原告贵州省大方县双山供销合作社门面房租金人民币19，600元，（从2009年1月1日至2014年12月31日止）；二、驳回原告贵州省大方县双山供销合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取275元，由原告贵州省大方县双山供销合作社负担130元，被告陈丽琼负担145元。
宣判后，上诉人大方县双山供销社不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院依据《合同法》第二百三十六条认定本案合同为不定期租赁合同系法律适用错误，上诉人对门面房拥有所有权，上诉人自2008年起每年都向被上诉人主张过权利，但上诉人既拒缴纳租金又不续签合同，强行霸占上诉人门面房至今，其行为已构成侵权，上诉人依据所有权有权请求被上诉人立即搬出。另外，一审法院以被上诉人是否腾退房屋属单位历史遗留问题为由对上诉人要求被上诉人搬出的请求不予支持而判决双方自行解决无法律依据。一审事实认定不清，法律适用错误，判决无法律依据，请求二审依法撤销原审判决，改判或将本案发回重审，由被上诉人承担诉讼费用。
被上诉人陈丽琼答辩称：上诉人的诉请无事实及法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审查明事实无异。
本案二审争议的焦点为：双方之间是否存在不定期房屋租赁合同关系？上诉人是否有权要求被上诉人腾退门面房？
本院认为：依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，2008年上诉人双山供销社与被上诉人陈丽琼签订的门面租赁合同到期后，被上诉人陈丽琼仍继续使用上诉人双山供销社门面房而未续签合同，上诉人双山供销社继而向上诉人陈丽琼提出支付租金要求，表明上诉人双山供销社对其与被上诉人之间存在事实上的房屋租赁关系并无异议，故原租赁合同有效，上诉人双山供销社与被上诉人陈丽琼之间存在不定期房屋租赁合同关系。
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”之规定，上诉人双山供销社作为涉案门面房的所有权人，其依法享有该门面房在事实上和法律上的法定孳息及最终处置权利，享有在法律限制内排除他人干涉的权利。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”及第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”之规定，上诉人双山供销社作为门面房的所有权人及不定期租赁合同的出租方，履行在合理期限通知承租人解约的义务后，有权解除租赁合同并收回门面房。被上诉人陈丽琼在上诉人双山供销社要求其续签租赁合同而未予签订，且自2008年起未支付租金、违反合同约定，上诉人双山供销社要求被上诉人腾退门面房于法有据，原审裁决双方自行解决不当，应予变更。上诉人双山供销社的上诉请求有理，予以支持。综上，原审认定事实清楚，判决不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼》第一百七十条第一款第（一）、（二）项，判决如下：
一、维持贵州省大方县人民法院（2015）黔方民初字第521号判决书第一项，即被告陈丽琼于判决生效之日起60日内支付原告贵州省大方县双山供销合作社门面房租金人民币19，600元（从2009年1月1日至2014年12月31日止）；
二、被上诉人陈丽琼于本判决送达生效之日起30日内将大方县双山老街2号门面房腾退上诉人贵州省大方县双山供销合作社；
三、驳回上诉人贵州省大方县双山供销合作社的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决确定金额执行，二审案件受理费550.00元由诉人贵州省大方县双山供销合作社承担。
本判决自送达之日起即发生法律效力，权利人可在判决生效后二年之内，申请强制执行。
本判决为终审判决。
审判长 张 雄
审判员 张 晶
审判员 朱 莉
二〇一五年八月二十八日
书记员 谢贤聪