吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉民再318号
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王龙，男，1980年1月3日生，汉族，吉林省龙鑫园林集团总经理，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：金哲洙，吉林常春（延边）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审上诉人）:郭秉海，男，1957年6月4日生，满族，农民，住吉林省延吉市。
委托诉讼代理人：张云龙，吉林张云龙律师事务所律师。
再审申请人王龙因与被申请人郭秉海土地承包经营权转让合同纠纷一案，不服延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终926号民事判决，向本院申请再审。本院于2017年11月17日作出（2017）吉民申3579号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭对本案进行了公开审理。再审申请人王龙及其委托诉讼代理人金哲洙，被申请人郭秉海及其委托诉讼代理人张云龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郭秉海向一审法院起诉请求：解除双方之间的土地转让协议，并赔偿损失35万元。事实和理由：2014年4月24日，我与被告王龙签订了土地转让协议，协议约定，我将位于兴安村老韩沟荒沟东侧农田旱地42000平方米转让给王龙，被告王龙向我支付现金55万元，其余价款以房屋置换的方式支付。协议签订后，发现置换的房屋五证不全，还存在一房多卖的现象，致使协议无法实现，故诉至法院，请求解除原被告之间签订的土地转让协议，并赔偿损失35万元。
一审法院认定事实：1994年9月27日，延吉市人民政府以延市政函（1994）36号文件同意延吉市新兴街道办事处将涉案土地征用，但没有履行相关手续。延吉市新兴街道办事处将涉案土地征用后，转让给延吉市科协企业服务总站。
2012年11月16日，延吉市依兰镇兴安村村民委员会为甲方、延吉市科协企业服务总站为乙方、原告郭秉海为丙方签订了土地转让协议。协议约定将涉案土地以总价款200万元的价格转让给原告郭秉海，但没有履行相关手续。
2016年4月24日，原告郭秉海为甲方、被告王龙为乙方签订了土地买卖转让协议书，协议书约定：1.乙方为了搞林产品开发项目，需求转让位于延吉市依兰镇兴安村老韩沟荒沟东侧的42000平方米的土地。地界为东至红旗村村道，南至兴安村玉米地，西至张从化的地勘测线，北至自然水沟。2.土地转让总价款约定为280万元。3.付款方式：乙方向甲方支付现金55万元，其余价款以房屋（延吉威远房地产开发有限公司开发的位于延吉市龙祥园的房屋）置换的方式支付，并按以下时间和金额分二期支付。第一期30万元，双方签订协议后支付；第二期25万元和置换的房屋，在甲方办理完土地转让手续后支付，如司法、土地部门备案双方协商解决。甲方负责办理土地转让的相关费用，乙方负责房屋过户的相关费用。原、被告签订协议转让的土地性质为延吉市依兰镇兴安村所有的集体土地，但延吉市依兰镇兴安村对原被告签订协议转让该土地一事默认。原、被告签订协议后，被告王龙已给原告郭秉海支付土地转让款55万元，但置换的房屋（延吉威远房地产有限公司开发的位于延吉市龙祥园的房屋）因五证（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、建设用地施工许可证、预售许可证）不全没有实际交付原告郭秉海所有，被告王龙没有履行该协议以房屋置换方式支付225万元（总价款280万元-
已支付的55万元）的约定。被告王龙在涉案土地上栽了树木并已进行管理使用，但原、被告至今没有办理有关土地转让手续。诉讼当中，被告王龙主张办理土地转让合法手续之后继续履行该协议。
一审法院认为：原告郭秉海与被告王龙签订的土地买卖转让合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。原被告应按照协议的内容严格履行各自的义务。原告郭秉海所主张解除合同的诉讼请求必须符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定才能得到支持。从原、被告签订的协议内容看，被告王龙具有附条件的履行义务，即现金25万元和置换的房屋应在原告办理完土地转让手续后支付。原告郭秉海未办理完土地转让手续之前，被告王龙可行使先履行抗辩权。故原告郭秉海必须举证已办理有关土地转让手续的证据以及被告王龙未按照协议内容履行的证据才能得到支持，否则将承担败诉的不利后果。本案中，经当事人举证、质证及本院依职权调查取证，仍无足够的证据证明涉案土地已办理有关土地转让手续的事实，故不予支持原告郭秉海的损失请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：驳回原告郭秉海的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告郭秉海负担。
郭秉海不服上述民事判决，向吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院提出上诉。上诉请求：请求撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：1.双方之间的合同应当是土地转让而不是土地承包经营权转让，涉案土地是依兰镇兴安村的集体土地。2.被上诉人用于置换的三套房屋和四个车库中，现一套房屋存在一房二卖情况，其他房屋和车库均已被法院裁定扣押，合同目的已无法实现，应予解除。
王龙二审辩称：1.延吉市政府虽同意新兴街道征用涉案土地，但一直没有办理手续，涉案土地仍是兴安村的集体土地，且村集体已经默认，合同应有效。2.双方合同约定上诉人应先履行土地的过户手续，至今没有办理。上诉人早就知晓涉案房屋五证不全，但不影响上诉人占有使用。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
二审中，王龙为证明自己的主张向法院提交以下证据：2012年11月16日延吉市依兰镇兴安村村民委员会会议纪要一份。证明当时约定涉案土地只有部分为农田地，郭秉海存在欺诈行为。郭秉海对该证据的真实性没有异议，质证称图纸上的字不是本人写，且双方合同中约定的是农用旱地。因郭秉海对该证据的真实性无异议，二审法院对该证据予以采信。
二审法院对一审法院查明的事实予以确认。
另查明：涉案龙祥园小区至今未办理商品房预售许可证。
二审法院作出的（2016）吉24民初348号裁定查封了延吉威远房地产开发有限公司所有的延吉市龙祥园小区6-19号楼、Q5-Q10号楼房屋所有权，其中包含王龙置换给郭秉海的12号楼1单元202室房屋、13号楼1单元09车库、7号楼7单元07车库、7号楼1单元02车库。案外人李翠红亦持有龙祥园2号楼2单元503室房屋的内部认购协议书，并持有加盖延吉威远房地产开发有限公司财务专用章的收据。
二审法院认为：郭秉海与王龙签订的土地转让合同系双方当事人的真实意思表示，并已得到土地登记所有权人延吉市依兰镇兴安村的认可，合同合法有效。按照合同约定，王龙应在签订协议后支付现金30万元，剩余的现金25万元和置换的房屋（价值约225万元）应办理完土地转让手续后支付。协议签订后双方虽未办理土地转让手续，但王龙已经实际占有使用涉案土地，而其提供的置换房屋因五证不全存在合同效力问题，且又被人民法院司法查封，致使双方土地转让合同中约定的大部分价款的履行存在风险，基于此郭秉海有理由相信王龙已丧失或有可能丧失履行债务的能力。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定，郭秉海作为先履行义务人，可以中止履行。《中华人民共和国合同法》第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保的，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供担保的，中止履行的一方可以解除合同。”目前王龙提供用于置换的龙祥园小区的相关开发手续仍未办理完毕，自郭秉海起诉至今，王龙亦未提供相关的担保，故郭秉海提出解除双方土地转让合同的诉讼请求符合法律规定，应予支持。因王龙自签订协议后占有使用涉案土地，期间是否存在合法投入有待进一步审查，故本案对于合同解除后的处理问题不一并审理，双方可另行协商解决。
至于郭秉海主张王龙应赔偿损失35万元，因郭秉海并未提出相应的证据予以佐证，王龙对此亦不予认可，故本院对郭秉海的该项主张不予支持。
综上所述，郭秉海的上诉请求部分成立。二审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十八条、第六十九条，《最高人民法院＜民事诉讼证据的若干规定＞》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，遂判决：一、撤销吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初4518号民事判决；二、解除郭秉海与王龙之间于2016年4月24日签订的《土地买卖转让协议书》；三、驳回郭秉海的其他诉讼请求。一审案件受理费6550元，二审案件受理费6550元，合计13100元，由郭秉海、王龙各负担6550元。
王龙再审请求：1.依法撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终926号民事判决，维持吉林省延吉市人民法院作出(2016)吉2401民初4518号民事判决；2.一、二审案件受理费由被申请人承担。事实与理由：本案所涉合同签订后，再审申请人已经按照合同约定给付了现金55万元及交付3套房屋及4个车库合同义务，且与开发商共同办理了更名手续，而被申请人郭秉海没有办理土地转让手续。一、再审申请人享有先履行抗辩权，二审法院没有认定该事实是错误的。我交付了全部房款和车库钱，还进行了装修，实际占有房屋，就算法院查封也不影响我权利的实现，也就不会影响郭秉海权利的实现。就算法院查封、一房二卖，承包商的优先受偿权及没有占有房屋的买受人也不可能对抗我的债权。二、二审判决偷换概念，存在认定事实错误的问题。合同中关于第二期“付清余款”的合同义务是支付“人民币25万元及置换房屋价款”，而二审判决将“置换房屋价款”表述为“置换房屋”。我对房屋产权过户只是“负责房屋过户的相关费用”，没有为郭秉海办理“两证”（房照和土地使用证）的义务。三、二审判决认定郭秉海享有不安抗辩权错误。四、二审法院援引合同法69条，违反法律规定。五、二审法院认定郭秉海终止履行的理由不能成立。六、二审法院没有开庭审理直接改判，以维持原判的程序代行撤销和改判的程序，明显属于程序违法。七、二审开庭时，被上诉人提供新证据，法庭拒绝提交，没有组织质证，属程序违法。八、二审判决超出诉讼请求，属程序违法。九、二审法院听证会程序违法。十、二审判决逻辑错误。
再审开庭时，法庭归纳本案的焦点问题为，双方签订的合同是否有效？双方均无异议和补充。
王龙出具营业执照两份、购房协议、王龙个人房屋产权证、结婚证、车辆登记信息及两份证明，用以证明王龙有履行能力。郭秉海质证表示王龙不具备履行能力，合同应予解除。
郭秉海开庭时出具了1994年延吉市政府的文件，用以证明涉案土地的转让过程，符合“先上车后买票”的习惯，转让协议有效。另外，提供了延边中院的2016吉24民初348号民事判决书，用以证明涉案房屋无法实现。王龙质证表示对房屋转让过程没有异议，但对判决书有异议，认为该案已由延吉市委成立，把法院的判决中止执行。因而，不影响其权利实现。
本院认为：本案从一审至二审双方当事人均认可合同效力，一、二审法院也认为该合同的签订是当事人的真实意思表示，不违背法律规定，且得到了土地登记所有权人延吉市依兰镇兴安村的认可，合同合法有效。但本案诉争的土地未经收储程序，土地的权属未发生变更，仍然还在延吉市依兰镇兴安村，属于兴安村的集体土地。因而，在涉案土地未办理转让手续的情况下进行周转属于违背国家土地管理法规的行为，对此，应当认定无效。原一审法院以先履行抗辩权，二审法院以不安抗辩权处理本案均属适用法律不当，应予纠正。
综上，依照《土地管理法》第六十三条及《中华人农民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终926号民事判决；
二、撤销吉林省延吉市人民法院（2016）吉2401民初5618号民事判决；
三、郭秉海与王龙双方于2016年4月24日签订的《土地买卖转让协议》无效；
四、驳回郭秉海的其他诉讼请求。
本案一审案件受理费6550.00元，二审案件受理费6550.00元，合计13100.00元均由郭秉海负担。
本判决为终审判决。
审判长 王丹秋
审判员 芮海宏
审判员 薛 淼
二〇一七年十二月二十八日
书记员 罗生智