安徽省宿松县人民法院行 政 判 决 书（2017）皖0826行初11号原告宿松县志远房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路龙门花苑。法定代表人冯灿斌，该公司经理。委托诉讼代理人高凯，安徽皖松律师事务所律师。被告宿松县国土资源局，住所地安徽省宿松县孚玉镇人民路184号。法定代表人刘泽润，该局局长。委托诉讼代理人吴在红，宿松县土地局土地利用股股长。委托诉讼代理人何华军，安徽皖松律师事务所律师。第三人宿松县粮食局，住所地宿松县孚玉镇四牌楼。法定代表人胡西明，局长。委托诉讼代理人史初正，安徽松圣律师事务所律师。原告宿松县志远房地产开发有限公司（下简称志远房产公司）诉被告宿松县国土资源局（下简称宿松国土局）不依法履行、未按照约定履行国有建设用地使用权出让协议，于2017年6月26日向本院提起行政诉讼。本院同日立案后，于2017年6月28日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书，2017年7月6日经宿松县国土局申请追加宿松县粮食局为第三人并向其送达了参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2017年8月2日公开开庭审理了本案。原告志远房产公司法定代表人冯灿斌及其委托诉讼代理人高凯，被告宿松国土局委托诉讼代理人吴在红、何华军，第三人宿松县粮食局委托诉讼代理人史初正等到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。志远房产公司诉称：2013年9月底，宿松国土局就座落于宿松县河××乡毛岭街南侧宗地编号为2013-69号地块向社会发布拍卖公告，用途为商服、住宅用地。2013年10月18日志远房产公司参与竞拍成功，同年10月26日，双方签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定宿松国土局于2013年11月18日前将上述出让宗地交付予志远房产公司，每延期一日，按志远房产公司已交付的国有建设用地使用权出让价款的1‰给付违约金，同时该合同对其它事项作了相关书面约定。合同签订后，志远房产公司依约支付了出让价款合计286万元，但宿松国土局因种种原因至今未向志远房产公司交付土地。2015年原告提起民事诉讼，要求被告履行交地义务并承担违约责任。案经一、二审，二审法院认为《国有建设用地使用权出让合同》属行政意义上的行政协议，不属于民事案件受理范围，裁定驳回原告的起诉。综上所述，原、被告依法订立行政协议，双方应切实履行。现因原告不履行职责，不依约交付土地，故向法院提起行政诉讼，请求判令宿松国土局向志远房产公司交付2013年10月26日双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》项下土地，并自2013年11月19日起以286万元为基数，按日1‰支付违约金予志远房产公司；案件受理费由被告负担。志远房产公司为证明其主张提交了以下证据材料（均为复印件）：1、《国有建设用地使用权出让合同》1份和缴纳土地出让金收据2份，证明原、被告于2013年10月26日签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定了相关权利义务，原告已按合同约定完成缴纳土地出让金的义务，被告未按约定履行交地义务，应承担违约责任。2、安庆市中级人民法院（2016）皖08民终1423号民事裁定书，证明原告提起民事诉讼的基本经过，二审法院认为案件属于行政诉讼，不属于民事案件受理范围。宿松国土局辩称：涉案土地使用权经公开拍卖程序出让，对志远房产公司诉称签订《国有建设用地使用权出让合同》和已缴纳土地出让金的事实无异议；宿松国土局已向志远房产公司交付涉案土地，交地日期为2014年11月21日。2014年12月8日宿松县政府向原告颁发了涉案土地使用权证，只有在申请人已经完全掌控土地使用权的情况下才能完成申请登记工作。志远房产公司在接受土地后即租房设立办公场所并进场施工，在2015年5月9日进场施工时受到周边居民阻止，致不能顺利施工，请求驳回原告的诉讼请求；志远房产公司迟延交付土地出让金9个月，违约在先，宿松国土局也就顺延交付土地；《国有建设用地使用权出让合同》约定的违约金标准过高，请求法院予以降低违约金标准。宿松国土局为证明其主张提交了以下证据材料（均为复印件）：1、《国有建设用地使用权出让合同》1份，证明合同约定了土地出让金数额和付款期限、出让土地的交付条件及交付时间。2、缴纳土地出让金收据2份，证明志远房产公司缴纳土地出让金的时间是2014年8月1日，比合同约定的时间延期了9个月。3、交地记录1份，证明朱思良代表交地一方已于2014年11月21日将合同约定的土地交付予志远房产公司。4、交地现状照片6张，证明涉案土地的现场状况。5、志远房产公司办公场所照片3张，证明志远房产公司接受土地后租房办公，组织具体施工建设事宜。6、接处警情况登记表1份，证明志远房产公司于2015年5月9日建设施工过程中遭到当地群众阻止，志远房产公司法定代表人冯灿斌报警，110出警等情况。7、纠纷现场照片3张，证明志远房产公司拖运施工机械至现场，当地群众聚集阻止其进场施工。8、《竞买申请书》1份，证明志远房产公司法定代表人冯灿斌对该建设用地拍卖文件无异议。9、《竞买人须知》1份，证明《竞买人须知》第八条约定了买受人使用建设用地的相关责任及义务。10、土地登记调查审批材料，证明涉案土地界址清楚，权属无争议，交地手续合法有效，政府审批同意发证等事实。宿松县粮食局述称：一、宿松县粮食局不是本案适格第三人。涉案土地使用权原权利人是宿松县凉亭粮油管理中心站，该站系独立企业法人。2010年该站向宿松县人民法院申请破产进入破产诉讼程序，由宿松县粮油管理中心破产管理人接管该企业至今。二、实体答辩意见同意宿松县国土局答辩意见。宿松县粮食局为证明其主张提交了以下证据材料（为复印件）：凉亭粮油管理中心站所辖分站宗地使用情况说明、国有土地使用权证，证明涉案土地的权属情况。各方当事人对对方所举证据质证意见如下：宿松国土局对志远房产公司证据的真实、合法性无异议，缴纳土地出让金收据证明缴款时间为2014年8月1日，但不能证明被告未履行交地义务；对第三人的证据无异议，但认为涉案土地使用权出让金汇到了第三人账户。志远房产公司对宿松国土局证据1无异议，对证据2真实、合法性无异议，对其证明目的有异议，150万元是于2013年10月交的竞拍履约保证金，后直接抵作地价款，另136万元是因为拍卖公司将所有的拍卖原始资料遗失，后在三方协调下补齐资料才交款，迟延交款责任不在于原告；对证据3真实、合法性有异议，没有原告方人员签字，另一方非合同一方，不能证明已交付土地；证据4只能证明2014年4月10日拍照时的土地状况，且与证据3相矛盾；对证据5真实性无异议，对其证明目的有异议，反而证明志远房产公司为履行合同作了准备；对证据6无异议，对证据7真实、合法性无异议，对其证明目的有异议，施工设备还没有进入拍卖的土地场所内就被周边村民阻拦了，不是在施工的过程中被阻止；对证据8、9真实性无异议，竞买须知部分内容违反法律规定，且与最终的出让合同内容相矛盾，应以出让合同为准；对证据10有异议，权属登记不能代替不动产的实体交付。对第三人的证据未提出实质性意见。第三人对原告、被告证据未提出意见。本院对各方当事人所举证据综合分析如下：志远房产公司证据：《国有建设用地使用权出让合同》系双方当事人真实意思的表示，真实、合法、有效，予以采信；缴纳土地出让金的收据结合《国有建设用地使用权出让合同》和《竞买人须知》分析，150万元系履约保证金，已在2013年10月17日前交纳，在竞买成功后自动转为买受定金，故认定该款系在合同约定的期限内缴款；136万元出票日期为2014年8月1日，志远房产公司称拍卖公司将所有的拍卖原始资料遗失，后在三方协调下补齐资料才交款，迟延交款责任不在于原告，但未举证予以证明，故应认定该136万元系2014年8月1日交款，属延期付款，延期天数为272天（2013年11月2日至2014年7月31日）。宿松国土局证据：证据1、6真实、合法，与本案有关联性，志远房产公司无异议，予以采信；证据2结合志远房产公司分析，能证明志远房产公司延期272天付款，予以采信；证据3交地记录无志远房产公司人员签字，可认定宿松国土局向志远房产公司交付涉案土地的情况，但不能证明行为的法律效果，对其证明目的不予采信；证据4、5、7照片仅能证明拍摄时的土地及周边群众阻止施工机械进场的现状，但不能直接证明志远房产公司已接受了涉案土地，故对其证明目的不予采信；证据8、9真实、合法，与本案有关联性，予以采信；证据10可证明涉案土地权属办证情况，不能证明涉案土地已实体交付事实。第三人证据：具有真实性、合法性，但无关联性。根据以上采信的证据及当事人陈述，本院经审理查明：2013年10月，宿松国土局就座落于宿松县河××乡毛岭街南侧宗地编号为2013-69号地块向社会发布拍卖公告，用途为商服、住宅用地。同月8日，志远房产公司参与竞拍，并签收《竞买申请书》和《竞买人须知》拍卖文件，《竞买申请书》第八条约定：竞买人须自行了解该标的详细情况及办证事宜，须自行解决该标的在过户以及交地、使用和后续建设过程中当地群众要求的各种补偿和各种矛盾的协调解决，并自行承担标的可能产生的风险及所有费用；拍卖成交后，买受人按规定付清标的成交款和佣金后，买受人须自行办理土地证，办证手续、办证过程中产生的所有税、费均由买受人自行承担。第九条约定：竞买人竞买成功，应当场签订《成交确认书》，其履约保证金自动转为买受定金。后志远房产公司依约缴纳履约保证金150万元。2013年10月18日志远房产公司参与竞拍成交，同年10月26日，宿松国土局与志远房产公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定的主要内容有：第四条：本合同项下出让宗地编号为2013-69，出让宗地总面积10302.59平方米。本合同项下的出让宗地座落于宿松县河××乡毛岭街南侧。本合同项下出让宗地的平面界址详见出让宗地平面界址图及界址点座标表。第六条：出让人同意在2013年11月18日前将出让宗地交付受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第二项规定的土地条件：现状土地条到宗地红线内有建筑物。第八条：本合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为人民币286万元，每平方米277.6元。第九条：本合同项下宗地的定金为57.2万元，定金抵作土地出让价款。第十条：受让人同意按照本条第一款第一项的规定向出让人支付国有建设用地使用权出让价款：即本合同签订之日起六日内，一次性向出让人付清国有建设用地使用权出让价款。第十一条：受让人应在按本合同约定付清本宗地全部出让价款后，持本合同和出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权登记。第三十条：受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款，受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。第三十七条：受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可要求出让人赔偿损失。第三十八条：出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。土地使用年期自达到约定的土地条件之日起算。双方签订该合同后，志远房产公司于2014年8月1日交付余下的136万元土地出让价款，至此已交清全部土地出让价款286万元。后志远房产公司依合同第十一条约定，向宿松国土局申请国有建设用地使用权登记。宿松县人民政府于2014年12月8日向志远房产公司颁发了松国用（2014）第1829号《国有土地使用证》。2014年11月21日被告委托朱思良等四人与被告法定代表人冯灿斌办理土地交付手续，冯灿斌拒绝在交地确认书上签名。2015年5月9日原告进场施工，当地村民以涉案土地原系其村组所有，现政府出让应给予补偿为由而予以阻止，致使原告施工暂停至今。原告提起民事诉讼，要求被告履行交地义务并承担违约责任。二审法院认为《国有建设用地使用权出让合同》属行政意义上的行政协议，不属于民事案件受理范围，裁定驳回原告的起诉。原告遂向本院提起行政诉讼，请求判如所请。经审理，原、被告争议的主要焦点问题为：被告是否向原告合法有效交付了涉案土地使用权。本院认为，被告向社会公开挂牌出让涉案土地使用权，原告自愿提出竞买申请，竞拍成功后，双方就土地的位置、面积、价款总额、支付方式、违约责任等问题达成一致意见，签订的《国有建设用地使用权出让合同》，意思表示真实，出让程序、内容合法，具有法律效力。原、被告应诚实守信地履行各自的合同义务，促使合同的目的顺利实现。在土地使用权出让关系中，作为受让方的合同目的，是以支付出让金为对价取得土地使用权通过对土地进行开发、使用和经营等活动，实现一定的经济利益。因此确保用于出让的土地符合法律和政策的规定，不存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，是提供土地使用权一方的基本义务。国土资源部《闲置土地处置办法》第二十一条规定：“市、县国土资源主管部门供应土地应当符合下列要求，防止因政府、政府有关部门的行为造成土地闲置：（一）、土地权属清晰；（二）、安置补偿落实到位；（三）、没有法律经济纠纷；（四）、地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确；（五）、具备动工开发所必须的其他基本条件。”据此，本案中，被告虽有交付土地行为，但因其出让涉案土地行为引起的群众纠纷未得到解决，致使原告无法进行动工开发，存在不利于合同目的实现的障碍和瑕疵，且不符合法律、政策规定，造成土地闲置。综上，本院认定被告没有按约定和法律规定全面履行交地义务，依法应承担相应的违约责任，即应继续履行向志远房产公司交付出让土地，并给付逾期交付出让土地违约金。合同第六条约定“出让人同意在2013年11月18日前将出让宗地交付受让人”，未附加约定必须在志远房产公司交清国有建设用地使用权出让价款后才交付出让宗地。但本着公平原则，同时结合合同第三十七条中“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地”的内容分析，可以推定宿松国土局有权待志远房产公司交清国有建设用地使用权出让价款后才交付出让宗地。志远房产公司交清国有建设用地使用权出让价款的日期为2014年8月1日，宿松国土局即在2014年8月2日起就负有交地义务。宿松国土局自2014年8月2日起至今未交付涉案土地，其行为属于违约，应依法承担及时交付出让土地并支付逾期交地违约金的违约责任。合同约定“由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金”。原告未提供其损失的依据，该约定的违约金折算月利率为3%，明显过高。本院参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”之规定确定其违约金标准。2014年8月2日执行的中国人民银行三至五年期人民币贷款基准利率为6.40%，逾期罚息利率标准为9.60%（6.40×150%）。即宿松国土局自2014年8月2日起按志远房产公司已经支付的国有建设用地使用权出让价款286万元为基数，按年利率9.60%向志远房产公司给付违约金，至交付土地之日止。故本院支持志远房产公司要求宿松国土局迅速向其交付涉案土地，并自2014年8月2日起以286万元为基数，按年利率9.60%支付违约金的诉请，对超过该诉请的部分不予支持。关于宿松国土局辩称其已于2014年11月21日交付涉案土地予志远房产公司。本院认为，原告取得涉案土地使用权证只是法律对不动产权属变动程序上的特别规定，并不能代替不动产的实体交付。对2014年11月21日被告的交付行为，原告因存有顾虑拒绝在交地记录上签名，后来原告进场施工遭群众阻拦停工，证实原告拒绝接收顾虑事实的存在，被告交付的土地不符合开工条件。故被告辩称已交付的意见，事实依据和法律依据均不充分，不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题解释》第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：一、被告宿松县国土资源局于本判决生效之日起三十日内向原告宿松县志远房地产开发有限公司全面交付座落于宿松县河塌乡毛岭街南侧、宗地编号为2013-69、宗地总面积10302.59平方米的国有建设用地；二、被告宿松县国土资源局于2014年8月2日起，以286万元为基数，按年利率9.60%标准向原告宿松县志远房地产开发有限公司支付逾期交付土地违约金，至交付土地之日止；三、驳回原告宿松县志远房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29680元，由被告宿松县国土资源局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审 判 长  石文胜审 判 员  周本阳人民陪审员  高用九二〇一七年十二月十一日书 记 员  高罗夫附相关法律条文《中华人民共和国行政诉讼法》第七十八条被告不依法履行、未按约定履行或者违法变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议的，人民法院判决被告承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。被告变更、解除本法第十二条第一款第十一项规定的协议合法，但未依法给予补偿的，人民法院判决给予补偿。《最高人民法院关于适用若干问题解释》第十四条人民法院审查行政机关是否依法履行、按照约定履行协议或者单方变更、解除协议是否合法，在适用行政法律规范的同时，可以适用不违反行政法和行政诉讼法强制性规定的民事法律规范。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。