金华市婺城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金婺民初字第02765号
原告：杭州龙福物业管理有限公司金华分公司，住所地：金华市三江街道江南春城B幢1单元301室。
负责人：陈卫星，该公司总经理。
委托代理人：陈鑫剑，该公司员工。
被告：鲍小明。
原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司（以下简称龙福物业公司）为与被告鲍小明物业服务合同纠纷一案，于2015年9月11日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由审判员廖剑侠独任审判，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告龙福物业公司的委托代理人陈鑫剑、被告鲍小明到庭参加诉讼。庭后，原被告向本院申请自行和解，但一直未能达成协议。本案现已审理终结。
原告龙福物业公司起诉称：原告根据2013年2月与金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）签订的《香格里临时物业服务�同》及相关法律法规之规定：业主有及时足额缴纳物业服务费之义务，其中第三十四条明确规定：如业主拒不缴纳物业服务费等各项费用，原告可依法按照有关法律、法规处理。由此引起的一切催讨费用，如律师费、诉讼费、执行费等由该业主自行承担。对逾期不缴纳者从逾期之日起按合同约定的日千分之二缴纳违约金，直至诉诸法律。合同签订后，原告均已按约履行了相应的职责。历经原告多次催缴，被告至今仍未缴纳所欠的各项费用。请求判令：1.由被告支付所拖欠香格里小区11-B-401的物业服务费3461元、电梯能耗费865元，并支付违约金2890元（暂计算至2015年6月30日，具体计算至实际履行之日），律师费500元，以上共计7716元；2.由被告承担本案的诉讼费用。
为证明上述事实和主张，原告龙福物业公司向本院提供了下列证据：
1.香格里花园临时�业服务合同1份，用以证明物业收费的合法性。
2.物业费催缴记录1份，用以证明原告行使合法催交费用的义务。
3.香格里小区欠费清单1份，用以证明业主实际欠费及欠费的时间。
4.关于龙福物业就香格里花园物业服务的说明1份，用以证明物业服务合同的合法性及服务期限。
5.三方联合公告1份，用以证明物业服务合同的合法性。
6.告香格里全体业主书1份，用以证明原告合法退出该小区的管理。
7.香格里花园物业费等费用催缴公告1份，用以证明原告已经进行公告的催缴。
8.香格里能耗分摊公告1份，用以证明电梯能耗费的公告以及产生依据的公告。
9.催费律师函及邮寄凭证各1份，用以证明原告对被告进行书面催缴。
10.终止协议1份，用以证明物业服务合同的期间。
11.关�能耗费的证明1份，用以证明能耗费的分摊方式及收费依据。
12.电费水费的收费凭据1份，用以证明电费水费是单独缴费，没有与能耗费合并。
被告鲍小明答辩称：一、要求原告提供原件来核实如下材料、情况的真实性和有效性：1.原告的营业执照，核实原告的独立法人资格是否具备。2.原告在辖区区级建设行政主管部门备案证明。3.原告从事物业管理服务活动的资质证明。4.原告工商年检证明。5.2013年-2014年小区业主缴费的原始凭证。6.香格里小区真实欠费清单。7.香格里小区临时物业服务合同原件。8.原告服务期间每月的社保清单等证明其配备的人数。二、原告提交的香格里花园临时物业服务合同无效。1.签订合同的主体不合格。金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）不具备签订合同的主体资格。根据《中�人民共和国物权法》第七十六条、中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条规定，选聘物业服务企业由业主共同决定，由总面积过半数的业主且总人数过半数的业主参加召开业主大会决定；由通过业主大会规程选举出来的业主委员会才能代表业主与物业管理企业签订物业服务合同；同时根据《业主大会和业主委员会指导规则》建（2009）274号第十二条，业主大会筹备组也没有代表业主签订合同的权力。2.程序不合法。①现有证据证明，金华市婺江新村社区居民委员会（金华市香格里花园业主大会临时会议筹备组）和原告签订临时物业合同前后，均未按照规定召开过业主大会，也未征得一半以上业主同意。②根据《浙江省物业管理条例》第三十四条规定：“物业服务企业在物业合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县（市）房产主管部门备案”。现有证据表明，该合同一直未备案。③该临时物业服务合同未经公示程序，没有征求广大业主意见建议。3.原告主体资格待定。根据中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》第三十二条：“从事物业管理活动的企业应当具备独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行自治管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”和《金华市区物业管理办法》第二十九条之规定：“物业服务企业承接业务时应向物业所在辖区区级建设行政主管部门备案。已领取资质等级证书的外地物业服务企业，来本市区从事物业管理活动的，应当将资质证书等相关材料报市建设行政主管部门备案。”若原告提供不出相应独立法人资格证明、备案证明、资质证明及工商年检证明中的任何一项，原告将不具备在金华市区从事物业管理�务资格，更没有资格作为主体签订物业服务合同。三、诉讼对象错误。原告与金华市婺江新村社区居民委员会签订的合同，未履行相应程序，也未有通过任何方式征求过答辩人意见，说明原告完全无视有关法律法规，没有将业主（含答辩人）权利放在眼中，也从不关心业主的真是意愿，事后却以此为依据要求业主（含答辩人）承担义务，这是没道理的。答辩人认为该合同对业主是无效和无约束力的（如果据此判例，会产生极坏的法律影响）。同时作为合同双方当事人，原告提起诉讼的对象应该是与之签订合同的人。即便按照合同约定（合同第四章14条），原告也应向下一个中标的物业公司收取应急期间的物业费而不应直接向业主起诉。基于上述二、三点，答辩人请求法官依法驳回原告诉讼请求。四、原告提供的所谓物业服务极差，极大损害了小区及业主的权利。1.对照政府有关物业服务要求，明显不符。根据《金华市物业服务收费管理实施办法》第三条规定，物业服务内容应当包括：物业共用部位、共用设施设备的使用管理和维护保养；物业管理区域内公共产所的清扫保洁，生活垃圾的收集、清运和化粪池的清理；公共绿地、花草树木的养护理管理；公共秩序维护和协助做好管理区域内的安全防范工作；各类物业的档案资料管理和装修管理；业主与物业服务企业约定的其他公共性服务。这说明，物业服务不是简单的保洁和门卫工作，而是一项综合性的服务，况且原告自己所提供的临时合同中也自附《香格里花园物业服务标准》的（虽然原告不知出于什么目的不予提供，此情况提请法官考虑），其中肯定应该是明确规定了物业服务的具体内容与要求的。对照实际情况，即使不参照效力待定的《香格里花园物业服务标准》，而�照政府制定有关物业服务标准条款，龙福物业公司也根本没有实施真正的符合要求和标准的物业服务；①公共区域秩序维护服务要求消防设施设备完好。但《香格里物业查验资料》显示：指示灯破、玻璃破损、线盒外露、灭火器缺失等问题。外墙未进行公共部位共用设备设施日常运行保养维修服务、保洁绿化等。②公共区域秩序维护服务要求秩序维护员年龄在18岁-40岁之间。可我们见到的大多数是50多岁的，甚至年龄更大的。未按规定每3小时巡逻一次，终点部件产、区域每1小时巡逻一次。管理期间，很多户主家中失窃。7月31日晚原告突然撤离，又有多户失窃，给小区居民财产损失。③公共部位设备设施日常运行保养维修服务中要求设备及时维保、返修。但《香格里物业查验资料》显示：污水、生活水泵无法供水、带病工作，多处门禁损毁，地下车库污水泵坏等问�。④保洁绿化服务队绿地、草坪、树木、花坛都有明确要求。照片显示，由于未及时浇水养护，小区大量花草树木枯死。⑤未按要求对车辆进行有序管理，小区车辆经常发生阻塞、刮擦等情况。本人车辆就有二次停放于小区不影响交通路段而被划、擦情况。小区监控基本瘫痪。⑥按照物价标准，收取现有物业费标准对应的物业公司人员配备必须每万平方米不少于3.2人，香格里花园总建筑面积10万平米。记录显示，原告在香格里花园只有配备20人，甚至更少。要求原告提供服务期间每月的社保清单证明其配备的人数。2.原告内部有关资料证实其服务相当差，内部管理相当混乱。原告内部管理资料（证据：会议纪要等）显示其服务也是极差的，管理是极混乱的，如：从会议记录看存在收费拿小钱、保安手脚不干净、光顾着捡废品不及时打扫卫生、卫生极差、上班睡觉等情况，甚至发生过员工收了物业费卷款逃走现象。各类台账很不齐全，无法提供2013-2014年小区业主缴费的原始凭证。3.小区业主对原告服务极度不认可。①根据小区业主委员会对小区302位业主进行的关于原告服务质量的随机书面调查结果说明，70.5%的业主认为服务质量极差，28.1%的业主认为服务质量差，两者相加达到了惊人的98.6%，这说明了什么问题。希望法官予以考虑。②根据原告提供的资料（该资料我从其他业主处看到过），香格里小区所谓业主欠费名单有799户，整个小区连营业房总共853户，测算有近93.7%的小区业主未予缴纳原告所谓的物业服务费，说明原告所谓的提供物业服务是多么差、多么的不得人心，也说明大家对原告的服务极度不认可、不满。4.原告欠缴相关费用，致使严重影响小区居民生活。根据现有证明表明，龙福物业公司至少未及时缴�过2014年5-6月水费、2-7月垃圾清运费、1-7月电梯维护费等应该承担的费用。严重影响小区正常用水用电，同时致使小区高层电梯未得到及时保养而被强制停运，严重影响小区居民日常生活。相关事项媒体曾做报道，高层小区居民也可作证。5.严重影响香格里花园小区品质声誉，也使小区房屋价格下降严重。香格里小区是绿城在金华开发的第一个楼盘，一度是金华高档小区的标杆，但原告进驻后，物业管理名存实亡，造成小区绿化、设施损毁严重，垃圾四溢、盗窃案频发，严重影响了小区品质和声誉，二手房价格等也急速下降，严重影响业主利益。五、原告收费标准于法无据，且存在严重收费和多收费情况。1.综合上面实际情况，原告强加给业主的所谓物业服务内容不符合有关规定和要求，按照金华市物价局建设局金价价管（2010）65号文件关于物业服务收费等级评定标�，其许多服务项目连金华市区住宅物业服务收费等级一级的要求都未达到，更不用说二、三、四级的要求。即便按所提供的服务收费，最多也只能按一级收费标准，即多层0.25元／月.平方米，高层不超过0.38元／月.平方米（且多层不能再重复计算能耗费）。2.高层物业费价格与能耗费重复征收。（小区高层用户存在）高层物业费与能耗费收费由业主大会会议决定，原告以无效合同为依据主张，没有法律依据。另外，高层物业费就是包含了能耗费，如果高层物业费高于多层50%，那么久没有理由再收能耗费。高层与多层除了电梯电费外，请问还有什么服务是特殊的，同等服务同等收费是常理。现在业委会与物业公司签订合同中就没有能耗费。（附协议）如果以能耗费计算高层多出的费用，那么也应该以实际发生额，以每个单元不同电量分摊，前已述及。如果要收取多层能耗费，请提供电表读数，缴费发票（反证：供电所清单），每栋实行据实核算。如果高层要多收物业费，那就不得再收取能耗费。收取能耗费，那么高层物业费应与多层一致。3.违约金收取没有依据且标准过高：①合同无效，违约金条款自然无效；②原告于7月31日突然自行撤走，且从未有催款通知，但从次日起即计算违约金，于法无据；③按应付金额每日千分之二的违约金规定明显过高，且合同未予公示，未提前告知业主。不符合民事合同基本原则（平等、自愿、公平、诚实信用、禁止权利滥用）。4.按照原告辩解，其曾于2014年4月30日张贴公告准备于8月1日撤出香格里小区（未有相关证件表明其曾公示过），但有证据表明其在2014年7月份还收取了部分业主2014年全年的物业费，这明显是一种有意欺诈行为。而且原告自己提供的2014年8月1日《告香格里全体业主书》（答辩人在其他被告处看到）说“目前公司正等待物业交接工作，交接期间我司将尽现有能力给你服务……”，却在2014年7月31日突然撤走。这明显是一种出尔反尔、言而无信的行为。六、被告主张律师费没有依据，且被告没有提供委托代理合同和发票原件。七、请求法院驳回原告诉讼请求。综上所述，鉴于原告提供的临时合同的签订主体无资格，未经法定程序和备案，应属无效合同；小区业主也自始至终没有接受原告服务的意愿；原告提供的所谓服务质量极差，自身内部管理混乱，资料不全；收费无依据、不合理且重复、多收费；不提供答辩所需证据；自己单方自行撤出，严重违反自己订立的合同，现在又要以合同约定来要求别人履约，极不负责任，也是明显的选择性履约。因此，答辩人认为原告在诉状中所述的事实与理由不成立，请求法官依法驳回原告诉讼请求。八、假如法院认定上述合同有效或事实服务成立，基于上述四、五陈述及相应证据，答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正不恰当履行行为前，有权拒绝支付物业服务费用。理由：因原告不仅没有按照相应收费标准要求提供恰当的物业服务，甚至不能提供适当的、履行最低要求的物业服务义务，恶化小区环境，毁损小区设施，严重影响了小区品质和声誉，使小区房产价值贬值严重，也给答辩人生活带来诸多不便，同时未经通知和事先告知自行单方撤离小区，引发小区短时管理混乱，给小区、小区业主（含答辩人）带来较大的经济损失和精神损害。根据合同法有关于先履行抗辩权的规定，在原告没有恰当履行物业服务义务和纠正违约行为之前，答辩人有权拒绝支付物业服务费用。九、答辩人保留对原告侵权行为反诉权利。
为证明上述主张，被告鲍小明向本�提供了下列证据：
1.金华市婺城区香格里花园业主委员会关于对杭州龙福物业管理有限公司金华分公司服务质量等情况调查结果的证明复印件1份，用以证明合同未经法定程序公示；原告撤出未提前3个月公告；原告服务质量极差。
2.关于金华市香格里花园小区物业管理工作急需各级领导处理的函复印件1份，用以证明同一天还在向开发区打报告要求解决问题，用以证明2014年4月30日的撤出公告是假的。
3.香格里花园物业查验资料复印件1份，用以证明原告服务质量极差，不履行职责，甚至破坏设施。
4.照片复印件1份，用以证明绿化服务质量极差。
5.香格里花园业委会2014年收支明细汇总表复印件1份，用以证明未缴纳应支付的费用。
6.香格里花园业委会缴费发票复印件1份，用以证明未缴纳应支付的费用。
7.开发区供电所公告复印件1份，用以证明未缴纳电费。
8.历月电费明细复印件1份，用以证明电梯实际电费与原告所列数据不符。
9.龙福物业公司会议签到表及会议纪要（2014年4月29日）、龙福物业公司会议签到表及会议记录表（2014年5月26日）复印件各1份，用以证明其服务是极差的，管理是极混乱的；配备的人数不超过20人。
10.龙福物业公司违纪处理单（2014年4月8日）复印件1份，用以证明保安上班睡觉、管理混乱。
11.香格里花园14幢业主告知书复印件1份，用以证明服务质量差。
12.香格里花园10-A-301业主收款收据及现金缴款单、香格里花园7-A-502业主收款收据及催缴记录、香格里花园7-A-402业主收款收据及发票复印件各1份，用以证明欠费清单不真实，账目不明，无原始凭证。
13.关于香格里小区绿化及杂物清理�说明复印件1份，用以证明绿化损坏严重，服务质量差。
14.业主摩托车在服务期间被大卡车拖走照片复印件1份，用以证明管理混乱，侵害业主权利。
庭审中，本院将双方当事人提交的证据交由对方进行质证，根据双方的质证意见及证据审核认证的有关规定，本院现认证如下：
1.被告对原告提供的证据4、9均无异议，本院对该2份证据的证明力予以确认。
2.被告对原告提供的证据1、2、3、5、6、7、8、10、11、12均有异议。对证据1有异议，骑缝章对不齐的，是假的。对证据2，我们只收到过催费的电话，没有书面的。对证据3不是原始清单，都是电脑打印的。对证据5有异议，我们有自己的业委会，所以合同签订主体是不合法的。对证据6有异议，是后面自己做的，我们没看到过四月份的公告，四月份之后的原告又收了全年的物业费，所以公告就是个形式。对证据7是后面才有的，之前都没有。对证据8有异议，能耗计算标准都是错的，整个小区所有的用电分摊到每户的电梯费上去。对证据10有异议，终止协议跟谁签订的不知道。对证据11有异议，能耗费分摊方式不对，是整个小区合并的来平均分摊。对证据12有异议，电费水费我们每户有表的，应该提供我们自己的。本院认为，龙福物业公司对小区业主提供服务的行为构成无因管理，故对合理的物业服务费用业主应予支付；关于电梯能耗费，原告提供了产生及计算方法，且已垫付，被告也已消耗，对以上费用本院酌情予以支持，其他费用不予支持。故对以上证据的证明力予以部分认定。
3.原告对被告提供的14组证据均有异议。对证据1有异议，无法证明我们在职期间的情况，是2015年9月份的调查声明，从我们缴费情况看2013年70%以上的人都�了。对证据2对领导提出报告无异议，在没有撤出的情况下还是按照工作标准积极工作，不能说明我们的公告是假的。对证据3不能证明任何问题，查验资料是香格里花园业主委员会打出的报告，不是上级领导部门出具的，无法证明实际情况。我们物业交接都是正常化的，在街道备案过，有据可查。对证据4无法说明我们在职期间造成了损害，照片没有时间显示，只有一个打印时间说是2014年7月份，盖的也是业委会的章。对证据5只能说明2014年业委会收据的情况，不能说明我们在职期间的收据。对证据6无异议，但发票提供的资料大部分都是2014年7月份以后的发票，我们在职期间确实存在部分水费没交，但我们本身应该是代缴，费用本身是应该由业主自己交，因为你们没交，我们在你们没交的情况下还代缴到2014年4月份。对证据7没有盖章及其他第三方说明，抬头也是业委�自己打印的。对证据8不是第三方有凭据的证明，是你们自己的列表。对证据9只能说明我们签到的人员，不能说明我们工作的实际人员，在开会期间不可能外面没有人员服务。对证据10我们发现问题解决问题都是工作中的正常状态，更能表明我们公司对工作管理的严肃性。对证据11的内容有异议，责任不在我们，维修属于维修基金范围。对证据12是有部分这样的情况，但也只是某些业主，不是大部分，这是之前我们提出的第一批清单，在发现问题后我们进行了第二次核对，把有错误的进行了修改。对证据13这是2015年1月份新的物业公司进驻后的情况，我们撤出后将近6个月的时间，这段期间的垃圾清运与我们无关。对证据14不能说明是我们物业公司的责任，照片不能证明物业公司与大卡车运走摩托车有关系。本院认为，被告提供的上述证据，系针对原告在该小区提供物业服务质量所举，原告作为物业服务公司，在日常管理过程中发现存在问题并提出整改属行使管理职权，被告并无足以采信的证据证明原告的服务与其收费标准不符，物业服务部门日常服务中的门卫等岗位为24小时在岗，上述人员不能参加会议实属正常，仅凭该证不能证明被告的待证事实。关于历月电费明细系复印件，且单方制作。故对以上证据的证明力不予认定。
根据上述确认了证明力的证据及当事人的庭审陈述，本院认定以下事实：
2013年2月1日，原告龙福物业公司与金华市婺江新村社区居民委员会签订《香格里花园临时物业服务合同》，约定由原告提供香格里花园的物业服务，期限自2013年2月1日至本小区新一届业主委员会成立并选聘出新的物业服务公司止，物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积缴纳，没有建筑面积的按个数交纳，具体标准为多层住宅0.8元／月／平方、小高层住宅1.2元／月／平方、商业用房1元／月／平方、房车库车位15元／月／单个、阁楼0.3元／月／平方；物业服务费中未计入高能耗共用设施设备（如电梯等）运行所需的能耗费用，该能耗费用按建筑面积据实向业主分摊；开始征收物业服务费时间为2013年5月1日；业主及物业使用人逾期支付物业服务费及相关费用的，按应付金额每日千分之二支付违约金。另还规定了双方的其他权利和义务。合同签订后，原告进驻小区提供服务。2014年7月31日，经双方协商上述服务合同终止。被告鲍小明系金华市婺城区三江街道香格里花园11-B-401室业主，房产为160.25m2，未向原告缴纳2013年2月至2014年7月31日的物业费和电梯能耗费。
本院认为，涉案的《香格里花园临时物业服务合同》系金华市婺江新村社区居委会基于小区安全管理和业主的利益考虑，采取的临时过渡性解决方案，符合社会公共利益原则，龙福物业公司在2013年2月至2014年7月31日期间依据该合同对小区业主提供服务的行为构成无因管理，故对龙福物业公司提供服务期间合理的物业服务费用业主应予支付。原告要求被告缴纳电梯耗能费的请求，考虑到已实际产生并有所垫付，本院依法予以支持。关于违约金是否应支付，龙福物业公司以未获香格里花园业主大会追认、对业主不具约束力的合同向被告主张违约金缺乏法律依据，不予支持。原告主张的律师费依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如�：
一、由被告鲍小明于本判决生效后十日内支付原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司物业服务费3461元、电梯能耗费865元，总计4326元。
二、驳回原告杭州龙福物业管理有限公司金华分公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费25元（已减半收取，原告已预交），由被告鲍小明负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 廖剑侠
二〇一六年三月二十一日
代书记员 徐秀英