安徽省肥东县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0122民初2178号原告:匡整，男，汉族，1981年12月19日生，住合肥市合马路与东风大道交汇处合肥华东建材市场钢材城Ｆ区，委托代理人：任红，上海宇弘勤律师事务所律师。被告：安徽腾辉商业运营管理有限公司，住肥东县撮镇镇龙塘东风大道与合马路交叉口华东国际建材中心，统一社会信用代码913401226941019130。法定代表人：张顺平，总经理。委托代理人：李毅刚，北京中银（合肥）律师事务所律师。原告匡整与被告安徽腾辉商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告匡整及其委托代理人任红、被告安徽腾辉商业运营管理有限公司的委托代理人李毅刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告匡整向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还经营保证金10000元；2、被告支付原告5000元违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年12月25日，原告与被告分别签订《钢材城商铺租赁合同》、《钢材城商铺运营管理合同》，两份合同约定，原告租赁被告位于钢材城F区109幢109、111号商铺2间用于经营彩钢生意，两份合同期限均自2014年1月1日起至2016年12月31日止。原告在两合同履行期间按约缴纳租赁费、经营管理费和经营保证金，无违约行为。两合同履行期限届满后，原告多次要求被告退还所交的经营保证金，被告于2017年4月1日向原告发出《告知函》，同意退还原告所交纳的10000元经营保证金，但擅自将原告所交纳的经营保证金转为物业管理费。根据被告的经营范围，被告不是物业服务企业，无权收取物业管理费，被告单方扣留、划转原告的经营保证金行为违法。因被告延迟退还原告的经营保证金构成单方违约，根据《钢材城商铺运营管理合同》第七条约定，被告应支付原告违约金5000元（经营保证金10000元×50%）。被告辩称：原告与被告签订《钢材城商铺租赁合同》、《钢材城商铺运营管理合同》属实，合同到期后原告仍继续承租钢材城109、111号商铺经营，应当继续交纳物业管理费，但原告仅单方面享受物业服务，却拒不承担义务。因被告与安徽腾辉物业有限公司同属安徽腾辉投资集团的子公司，根据总公司的授权，被告可代为收取物业费。为避免诉累，以经营保证金抵扣物业管理费，并未侵犯原告的相关权益。对于经营保证金，原告诉请10000元并不恰当，因其中的2926元双方没有任何争议，争议的仅为7074元。同时因合同双方已经履约完毕，不适用《钢材城商铺租赁合同》第7条关于违约责任的约定，不同意支付5000元违约金。原告向本院提交证据如下：1.身份证，证明原告是合格的诉讼主体；2.《钢材商铺租赁合同》、《钢材商铺运营管理合同》，证明原告是合法承租人；3.告知函，证明被告单方违法处分被告的租赁合同履约保证金，侵犯了原告的合法权益；4、《商铺租赁合同》（与新业主所签订），证明被告已不是房屋所有权人，无权单方扣留或处分原告的履约保证金；5、被告正常营业信息，证明被告是合格的诉讼主体，被告不具有收取物业管理费的资格；6、租金、综合管理费、经营保证金收据3张，证明原告已按时交纳原租赁合同约定的费用，原告已按照合同约定履行了义务，没有违约行为；7、手机录音光盘一份，证明原告向被告催讨退还经营保证金；8、情况说明一份（此证据当庭提交），证明被告收取物业费标准及方式不合法。被告向本院提交证据如下：1、《钢材城商铺租赁合同》和《钢材城商铺运营管理合同》，证明原告和被告合同关系；2、告知函和照片，证明2017年4月1日被告向原告送达了告知函；3、关于华东建材中心安徽腾辉物业公司物业管理费收费的备案报告，证明安徽腾辉物业公司向肥东县物价局备案调整物业费的收取标准为每月每平方米3.8元从2016年6月24日开始执行；4、备案报告，证明目的同证据三；5、腾辉集团【2015】5号文，证明2015年1月15日根据工作需要相关的物业管理费由运营公司代收；6、腾辉集团【2016】2号文，证明新增的经营商户由物业公司授权被告代收物业管理费，因此被告将保证金与原告进行冲抵是有授权的；7、短信页面打印件一份，证明被告已向原告通知尽快办理商铺的续签手续和缴费手续。经庭审举证质证，原告提供的证据1至6、被告提供的证据1、2，符合证据的合法性、关联性、客观性，本院对其证明效力予以认定。原、被告提供的其他证据因不同时具备证据的上述三性，本院对其证明效力不予认定。结合原、被告陈述，本院认定的证据，本院认定的本案事实是：2013年12月25日，原、被告签订《钢材城商铺租赁合同》、《钢材城商铺运营管理合同》各一份，两合同约定，原告租赁被告位于钢材城F区109幢109、111号商铺2间用于经营彩钢生意，两份合同期限均为2014年1月1日起至2016年12月31日止。两合同履行期间，原告均按约缴纳租赁费、经营管理费和经营保证金。两合同履行期限届满后，原告要求被告退还所交的经营保证金10000元，被告于2017年4月1日向原告送达《告知函》一份，载明：你方所租赁华东钢材城F区109栋109、111号商铺租赁合同已于2016年12月31日到期，根据我司同你方签订的《钢材城商铺运营管理合同》相关条款约定，我司同意将你方所支付的经营保证金壹万元（￥：10000）予以退还。但由于你方目前仍使用商铺继续经营，且至今尚未办理合同续签相关手续，截止今日已逾期32天。现告知你方，我司按3.5元∕月∕㎡物业管理费现行收费标准从你方支付的经营保证金中扣除商铺2017年1月1日至2017年12月31日期间物业管理费柒仟零柒拾肆元（￥：7074），剩余贰仟玖佰贰拾陆元（￥：2926）余款请你方携带相关证件尽快来我司领取。因双方协商不成，原告遂以诉称理由诉讼来院，请求判如所请。本院认为：原、被告签订《钢材城商铺租赁合同》、《钢材城商铺运营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行期间，原告全面履行了合同义务，合同履行期间届满后，被告应按约退还原告缴纳的经营保证金。被告以“其与安徽腾辉物业有限公司同属安徽腾辉投资集团的子公司，根据总公司的授权，可代为收取物业费。且为避免诉累，以经营保证金抵扣物业管理费，并未侵犯原告的相关权益。”的辩称理由明显不当，本院不予采信。故原告诉请要求被告退还经营保证金10000元，事实清楚，证据充分，本院予以支持。因被告未依约及时退还经营保证金，造成原告经济利益损失，原告要求被告按约承担违约责任的请求符合法律规定，应予支持。根据被告向原告出具的《告知函》的内容：“扣除商铺2017年1月1日至2017年12月31日期间物业管理费7074元，余款2926元请原告方领取”，认定双方实际争议的数额应为7074元。关于没有争议的2926元，被告已经于2017年4月1日通知原告领取，因原告自身原因未领取，原告无权主张此后该部分的违约损失。关于违约金计算标准：双方约定按照应付费用总额的50%支付，该标准过高，本院以双方约定为基础，兼顾原告的实际损失，酌定自违约之日起，按照月利率2%的标准向原告支付违约金（资金占用损失）。关于违约金的起算时间：根据原、被告签订的《钢材城商铺运营管理合同》第六条第10款的约定：经营保证金于合同期满后30日内不计息退还给乙方，故违约金起算日期为2017年1月31日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：一、被告安徽腾辉商业运营管理有限公司于本判决生效后七日内退还原告匡整经营保证金10000元及违约金（2017年1月31至2017年3月30日按本金10000元为基数，月利率2%计算利息，自2017年4月1日起以本金7074元为基数，按月利率2%计算利息至款清时止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费176元，减半收取为88元，由被告安徽腾辉商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 张 新二〇一七年七月十八日书记员 朱亚群附：本案适用法律《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。