河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终16006号
上诉人(原审原告)：张静，女，1982年9月14日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：赵可坤，北京大成（郑州）律师事务所律师。
上诉人(原审被告)：雷晓红，女，1972年2月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。
委托诉讼代理人：张俊杰，河南英协律师事务所律师。
上诉人张静与上诉人雷晓红房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初11485号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
在本案审理期间，上诉人张静于2017年12月28日向本院提交撤诉申请，本院认为，张静提出撤回上诉的请求，不违反法律规定，本院予以准许，并不再另行制作民事裁定书。
雷晓红上诉请求：撤销一审判决第一项，改判租赁押金35009元归上诉人所有。事实与理由：根据涉案《三方协议书》及《商铺租赁合同》的约定，承租人张静中途退租其所缴纳的押金应无偿归上诉人所有。一审法院该项事实认定及适用法律不当，请求支持上诉请求。
针对雷晓红的上诉张静辩称，本案双方租赁合同并未于2017年5月12日解除，雷晓红不享有单方解除权。雷晓红一房多租后收回房屋应赔偿张静的损失，请求驳回其上诉请求。
张静向一审法院起诉请求：1、解除原、被告之间的《三方协议书》及《商铺租赁合同》；2、被告雷晓红返还租赁押金35009元；3、被告雷晓红承担装修及转让费损失共计10万元；4、被告雷晓红承担原告张静损失共计24万元；5、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告雷晓红系郑州市郑东新区千宁街6号3号楼1-2层附29号房屋的所有权人。2014年12月16日，被告雷晓红与案外人朱翊维签订《商铺租赁合同》，合同约定被告雷晓红将其位于郑州市郑东新区千宁街6号3号楼1-2层附29号商铺（面积318．26平方米）出租给案外人朱翊维。租赁期限自2015年1月26日至2018年7月25日止。2015年1月26日至2015年7月25日，每月租金为人民币37809元。2015年7月26日至2016年7月25日，每月租金为人民币40833元。2016年7月26日至2017年7月25日，每月租金为人民币44101元。2017年7月26日至2018年7月25日，每月租金为人民币47628元。租赁期限内租金按季度支付，双方约定每三个月为一个季度周期交付房租，在下期租金对应日交付租金。在签署合同时，承租方向被告雷晓红交纳相当于月租金额的租赁押金。合同期满或终止，在承租方结清租金、水电费、物业管理费、各种经营费用和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，被告雷晓红即可无息退还承租方押金。承租方如逾期支付租金，被告雷晓红有权向承租方每天按实欠租金的千分之三加收滞纳金，逾期不得超过一个月，若超过一个月则视为承租方不履行合同，被告雷晓红有权解除合同并要求承租方支付拖欠的租金。租赁期满未能续租或因合同解除等原因提前终止的，承租方应当于租赁期满或合同终止日将租赁的商铺及被告雷晓红提供的配套设施以良好、适租的状态交还出给被告雷晓红。承租方拒不交还的，被告雷晓红有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失由承租方承担。承租方在租赁期限内确需中途退租，应提前两个月向被告雷晓红提出书面申请，经被告雷晓红同意后，承租方应缴清应缴费用，承租方所交押金无偿归被告雷晓红。2015年5月24日，原、被告双方与案外人朱翊维签订《三方协议书》，约定被告雷晓红与朱翊维签订的《商铺租赁合同》由原告张静遵照原合同条款全权履行，原告张静对原合同所有条款无异议。自三方协议签订之日起，产生的所有纠纷与案外人朱翊维无关。上述协议签订后，原告张静于2015年7月20日向案外人朱翊维支付押金35009元，朱翊维向原告出具收据一份，收据上注明，此押金系原合同约定支付甲方房东雷晓红的费用。2015年8月4日，原告张静向案外人朱翊维支付转让费300000元，朱翊维向原告张静出具收据一份，其中涉案房屋的转让费为100000元。庭审中，被告雷晓红确认，在与朱翊维签订合同时收到过朱翊维支付的押金35009元，在签订三方协议时，未收到过原告张静支付的押金，对目前仍占有承租方押金的事实予以认可。对转让费一事不知情，未收到过转让费。在合同履行过程中，原告张静分别于2015年7月24日、10月24日、11月5日、2016年1月25日、4月26日，通过晏全林的账户向被告雷晓红支付房屋租金122499元、100000元、22499元、122499元、122499元。另于2016年8月5日、10月28日、11月17日、2017年2月13日、5月12日，通过其个人账户向被告雷晓红支付房屋租金130000元、50000元、80000元、130000元、43333元。2017年5月12日，原告张静表示因资金问题其将于2017年5月25日把涉案房屋交还给被告，之后不再继续使用，被告雷晓红对此没有提出异议，并在原告张静的介绍下，于2017年5月19日和案外人吕慧签订了商铺租赁合同。合同约定租赁期限自2017年5月26日起至2020年5月25日止。后因押金退还问题，被告雷晓红与原告张静未协商一致，双方发生纠纷。被告雷晓红要求原告张静于2017年5月25日搬离涉案房屋，原告张静要求向被告雷晓红继续支付2017年5月26日至6月25日的房屋租金，被告雷晓红予以拒绝。2017年5月26日，被告雷晓红在涉案商铺上张贴《解除租赁合同告知书》，显示，因原告张静自2017年1月26日对应日至今多次迟交、少交房租，且自愿放弃租赁，故被告雷晓红通知原告张静解除租赁合同，并要求原告张静一天内腾空搬离租赁房屋。庭审中，双方共同确认，涉案房屋于2017年5月26日停电，现原告张静的物品仍在涉案房屋内放置。原告张静另称，其承租房屋后，对房屋内除承重墙外的其他部分均进行了改动，其中玻璃隔断、地面铺设的木地板及其电器均可以拆除，墙体刷漆及水电改造均无法拆除。被告雷晓红称其不清楚原告张静的具体装修情况，并表示对于原告张静的装修部分，无论能否拆除，均不同意继续利用。另查明，庭审中，原告承租涉案房屋后由河南优乐实业有限公司用于开办EMC国际全脑培训中心。原告称其提交的有关损失的收据上的款项收取主体实际均系河南优乐实业有限公司。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面、适当地履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以申请人民法院予以适当减少。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并要求赔偿损失。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告雷晓红与朱翊维签订《商铺租赁合同》、原、被告及朱翊维签订的《三方协议书》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，予以确认，双方应当按照合同的约定，全面适当履行合同的义务。三方协议签订后，原告张静取得了承租人的法律地位。按照商铺租赁合同的约定，租赁期限应至2018年7月25日止。在租赁期限内，原告张静明确表示协议履行至2017年5月25日不再履行，被告雷晓红对此没有提出异议，并在原告张静的介绍下，与案外人签订了商铺租赁合同，故原、被告之间的《商铺租赁合同》及《三方协议书》实际已于2017年5月12日经双方协议解除。对原告张静关于双方租赁合同仍在履行中并要求现在予以解除的主张，不予采信。因原告张静的该项诉请已无事实基础，故对原告张静要求解除《三方协议书》及《商铺租赁合同》的诉讼请求，不予支持。关于原告张静主张的押金35009元，因原告已实际缴纳了该部分费用，被告雷晓红对目前仍占有该部分费用的事实予以认可，根据《商铺租赁合同》第三条之约定，合同期满或终止，在承租方结清租金、水电费、物业管理费、各种经营费用和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿后，被告雷晓红即可无息退还承租方押金。因被告雷晓红已对张静另案提起诉讼，并对张静主张了违约责任及损失赔偿，故对于原告张静要求被告雷晓红返还租赁押金35009元的诉讼请求，予以支持。对于原告要求被告承担装修及转让费损失共计10万元的诉讼请求，装修是原告为经营而进行的必要支出，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失的，不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰费用的，不予支持。故对原告张静要求被告雷晓红赔偿其装修费损失的诉讼请求，不予支持。对于转让费，因该费用系原告向案外人朱翊维支付，不应向被告主张，故对于该项诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告承担其损失共计24万元的诉讼请求，原告提交的培训收据、收入明细、教师工资表等证据仅能证明其营业收支，且原告自认其有关损失的收据上的款项收取主体实际均系河南优乐实业有限公司，故原告不能证明其主张的损失与其之间的关联性，及与被告之间是否存在因果关系，且企业的经营收益情况取决于市场、经营模式、服务、政策等多种因素，故原告的该项诉请证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告雷晓红于本判决生效后十日内退还原告张静租赁押金35009元；二、驳回原告张静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6925元，减半收取3462．5元，由原告张静负担3139．5元，被告雷晓红负担323元。
本案二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定事实一致。
本院认为，上诉人张静于2017年5月12日明确表示租赁协议履行至2017年5月25日不再履行，上诉人雷晓红对此没有提出异议。之后雷晓红与案外人签订了商铺租赁合同，并于2017年5月26日在涉案商铺上张贴《解除租赁合同告知书》，明确表示与张静解除租赁合同，双方解除合同的意思表示达成一致，确认了涉案租赁合同于2017年5月25日解除。因涉案租赁合同已经终止，且雷晓红已就违约及损失赔偿对张静另案起诉，故一审法院判决雷晓红退还张静租赁押金35009元，并无不当。综上，雷晓红的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6805元，由上诉人雷晓红负担675元，其余案件受理费6130元，减半收取3065元，由上诉人张静负担。
本判决为终审判决。
审判长 袁 斌
审判员 张林利
审判员 王明振
二〇一七年十二月二十六日
书记员 杨 光