广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤01民终7755号
上诉人（原审原告）：吴某，男，1970年3月19日出生，汉族，身份证住址福建省南安市。
委托诉讼代理人：徐敏仪，广东和志满律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘雄滔，广东和志满律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘某，男，1968年2月26日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。
委托诉讼代理人：姚小姣，广东誉理律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：广州市嘉尔登大酒店有限公司，住所地广州市花都区新华街曙光路与宝华路交界处。
法定代表人：钟卫国。
上诉人吴某因与被上诉人刘某、广州市嘉尔登大酒店有限公司（以下简称嘉尔登公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2017）粤0114民初7522号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理，本案现已审理终结。
吴某上诉请求：1.撤销原审判决，改判刘某、嘉尔登公司返还吴某2017年7月1日开始至2028年5月30日期间的租金3412695元；2.一、二审诉讼费用由刘某、嘉尔登公司承担。事实和理由：一、一审认为吴某与刘某不成立租赁合同关系，属于认定事实错误及适用法律错误。1.吴某与刘某没有直接签订正式租赁合同，但双方也没有证据证实为权利义务概括转让关系。2.刘某向吴某出具收据，并非写明是转让费，无法证实为概括转让，收据明确载明出租人是嘉尔登公司、承租人是刘某，刘某将涉案商铺转租给吴某，租赁期限16年，吴某已一次性支付合同期内租金500万元等。以上条款包含当事人、标的、数量，根据合同法及有关规定，足以认定刘燎与吴某双方存在租赁关系。3.收据是吴某与刘某之间法律关系的直接证据，刘某无相反证据可以推翻，应认可我方证据的证明力。刘某主张与我方成立其他法律关系，并无其他证据证实，应承担举证不能的法律后果。4.刘某作为具有完全行为能力的成年人，根据双方合同关系出具的收据，依法应对其签收的收据承担责任，并根据收据内容承担法律责任。二、一审认定吴某与刘某为租赁权利义务概括转让关系，没有证据证实，认定事实错误。刘某提供2008年10月29日的商铺租赁合同，落款处刘某、嘉尔登公司注明同意转让给吴某字样，但该合同并没有我方签字，而是刘某、嘉尔登公司单方所为，无法确认合同主体已变更为我方。故该合同无法证实刘某的主张。其次，刘某提交的2012年7月19日的协议书，因刘某要将承租商铺租赁给我方，且涉案合同金额高达500万元，根据合同法的规定转租要经过出租人的同意。根据一般交易常识我方也要审查确认刘某的出租资格、租金交付情况、租赁期限，所以我方为确认上述事实保障自身权益，让业主方田美经济合作社、第一手承租人嘉尔登公司共同出具书面文件确认我方已全部缴清租金，具有租赁经营权，可以经营至2028年5月30日的事实。刘某出具的收据也可以证实以上转租的事实。因此，该协议书无法证实刘某将其合同权利义务概括转让给我方。再次，关于租赁备案问题，仅是我方在接收经营后为办�营业执照根据工商行政部门的要求提交的备案，嘉尔登公司亦不确认该备案的事实，依法不能仅根据该情况简单地表面认定案件事实。该证据是我方承租经营以后形成的证据，对于先前发生的法律关系不具有直接的证明力。一审据此作出事实认定，过于机械片面。嘉尔登公司在一审庭审也确认刘某将商铺转租给我方。三、嘉尔登公司与业主的租赁合同已被法院依法判决解除，吴某认为嘉尔登公司已收取刘某的全部租金，且无法保证刘某的租赁权，导致刘某无法保证我方的租赁权，故嘉尔登公司应对本案诉讼请求承担连带责任。四、租赁权概括转让及一次性付清租金的转租在形式上极为相似难以区分，但如果出现出租人欠租的情形，法律后果却截然不同，转租关系中出租方要求对次承租人负责，转让关系中则转让人无需再承担责任。从公平的角度考虑，对于享有了全部权益的转让关系的出让人，对于存在概括转让法律关系，应承担更多的举证责任，同时适用较为严格的认定标准。否则，在日常生活中将会很容易出现合谋诈骗事件。本案中刘某辩称为租赁权概括转让，并未提供任何直接或间接证据证实，不能免除其举证责任，其主张不应采信。本案有直接的证据证实为转租，依法应认定我方与刘某为租赁合同关系。因此请求二审法院依法查明事实，公正判决。
刘某答辩称一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
嘉尔登公司经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交书面意见。
吴某因本案纠纷于2017年9月4日向一审法院起诉，请求：1、刘某返还吴某从2017年7月1日开始至2028年5月30日的租金合计3412695元。2、诉讼费用由刘某承担。
一审法院认定事实：涉案租赁物位于广州市花都�新华街曙光大道锦盛商业广场田美商业大厦A座A2-A13商铺。涉案租赁物已办理规划报建手续。
2007年10月11日，广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社（甲方）与案外人广州市锦盛投资咨询有限公司（乙方）签订《田美商业大厦租赁合同书》，约定由甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租赁期限从2007年10月1日至2027年9月30日止（合同期根据曙光大道开通所延期的时间，从曙光大道开通之日起到20年期满止）。2008年5月8日，经广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社与案外人广州市锦盛投资咨询有限公司及嘉尔登公司协商一致，合同乙方由案外人广州市锦盛投资咨询有限公司变更为嘉尔登公司，涉案合同中乙方的全部权利义务转由嘉尔登公司承担。
2008年10月29日，嘉尔登公司（甲方）与广东建安消防机电工程有限公司（乙方）签订《工程承包合�》，约定由甲方将嘉尔登大酒店消防工程发包给乙方承建。合同约定工程款5126720元，甲方已预付246720元，其余488万元，甲方用嘉尔登大酒店A座A2-A13（包括A1-2，A3-2，A5-2，A5-3，A5-4）号商铺长租给乙方使用，租金488万元作为抵减应付乙方消防工程款项。刘某作为乙方法定代表人在合同落款处签名。
2008年10月29日，嘉尔登公司（甲方、出租方）与刘某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租赁期限自2008年10月17日起至2028年5月30日止。合同第二条约定，乙方有权转租。第三条乙方须向甲方缴清合同租赁期内租金488万元。此租金在甲方应付乙方消防工程款中扣除。2008年10月31日，嘉尔登公司出具收到刘某支付涉案租赁物租金488万元的收据。
2012年7月19日，嘉尔登公司（甲方）与吴某（乙方）签订《协议书》�约定甲、乙双方于2008年3月25日签订消防工程承包合同，甲方应付乙方工程款5152608.56元，甲方已付272608.56元，甲方将涉案租赁物租赁给乙方使用，租金488万元以工程款一次性支付给甲方。甲方、田美旧村经济社同时确认田美商业大厦（嘉尔登大酒店）不论任何第三方（不包括旧村经济社）来承接经营都必须履行甲乙双方所签订本协议，否则由承接者一次性支付乙方工程款488万元和相应的损失。落款处，田美旧村经济合作社意见为同意转租，并加盖该社公章。
2012年8月2日，刘某出具收据，内容为：现刘某将其向嘉尔登公司租赁的涉案租赁物转租吴某经营使用，租赁期16年（至2028年5月30日止）。刘某已一次性收到吴某交付合同期内租金500万元。吴某与刘某均确认，吴某向刘某支付了300万元租金，剩余200万元租金由货款抵扣。同日，经嘉尔登公司同意，嘉尔登�司与刘某签订的《商铺租赁合同》上承租方的名字刘某被划去，旁边手写吴某。合同落款处，刘某手书“同意转让给吴某”并签名；嘉尔登公司法定代表人钟卫国手书“同意转让给吴某”并签名，加盖嘉尔登公司公章。
嘉尔登公司与吴某之间就租赁涉案租赁物事宜进行了登记备案，并由广州市花都区房屋租赁登记机关出具房屋租赁登记备案证明，该证明中出租人为嘉尔登公司，承租人为吴某。对此，吴某认为，之所以办理备案登记是为了经营营业执照，且该次备案是由吴某自行办理，嘉尔登公司并未配合其办理。嘉尔登公司称，其不清楚办理租赁登记备案的情况。
吴某认为，其自2012年8月开始使用涉案租赁物至2017年7月。因嘉尔登公司与广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社发生租赁合同纠纷，广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社于2017年3月29日向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2008年5月8日签订的《田美商业大厦租赁合同书》，被告立即将承租的物业及土地按现状交还给原告，由原告进行管理营业。2、判令被告支付从2016年10月1日起至我方收回涉案租赁物的经营管理权之日止的租金（按320650元/月暂计至2017年3月31日，暂计1275900元）。3、判令被告支付滞纳金暂计1000元，按欠款额从2016年10月1日开始每天千分之三计算至付清之日止。4、被告承担本案诉讼费用。一审法院于2017年6月23日作出（2017）粤0114民初2811号民事判决书，判决如下：一、解除原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社与被告广州市嘉尔登大酒店有限公司之间的《田美商业大厦租赁合同书》；二、被告广州市嘉尔登大酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内将位于广州市花都区新华街曙光大道与宝华路交�处田美商业大厦的经营管理权移交给原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社；三、被告广州市嘉尔登大酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社支付2016年10月1日至2017年6月23日的租金1289679.8元；四、被告广州市嘉尔登大酒店有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社支付占用使用费（按照《田美商业大厦租赁合同书》约定的标准，自2017年6月24日起计算至被告广州市嘉尔登大酒店有限公司将田美商业大厦的经营管理权移交给原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社之日止）；五、驳回原告广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社的其他诉讼请求。因涉案租赁物被广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社收回，故吴某与广州市花都区新华�田美村旧村经济合作社于2017年8月22日重新签订租赁合同。自2017年7月起，吴某向广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社支付涉案租赁物的租金，继续使用涉案租赁物。吴某为此提交了通知书、协议书及财务专用收据拟证实其主张。刘某、嘉尔登公司对于上述证据不予认可。
吴某认为，其与刘某之间成立转租合同关系，现吴某无法在合同约定的期限内使用涉案租赁物，刘某应赔偿其损失。刘某认为，其已将其与嘉尔登公司签订的《商铺租赁合同》中其的权利义务全部转让给吴某，其已退出该合同，吴某无法继续使用涉案租赁物所产生的损失，不应由其赔偿。嘉尔登公司认为，涉案租赁物是由刘某转让给吴某的，不是转租，三方协商的过程在合同中已明确约定。
一审法院认为，刘某与嘉尔登公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效。本案的争议焦点为吴某与刘某之间成立何种法律关系。涉案租赁物系嘉尔登公司租赁给刘某使用，双方之间签订了《商铺租赁合同》。而吴某与刘某并未签订新的租赁合同，而是将嘉尔登公司与刘某签订的《商铺租赁合同》的承租方刘某的名字划掉，在旁边写上吴某，且嘉尔登公司同意转让给吴某。嘉尔登公司与吴某签订的《协议书》，也有广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社出具“同意转租”的意见。且吴某还就其与嘉尔登公司之间的租赁合同办理了备案登记。根据《中华人民共和国合同法》第八十八条的规定：“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。”刘某将其与嘉尔登公司之间签订的《商铺租赁合同》之中刘某的权利义务全部转让给吴某，并取得了嘉尔登公司的同意，故该份《�铺租赁合同》的承租方变更为吴某。刘某出具的收据中虽写有转租，但刘某与吴某之间不成立租赁合同关系，吴某与嘉尔登公司之间才成立租赁合同关系。吴某主张其与刘某之间系转租关系，要求刘某赔偿其因无法在租赁期限内使用涉案租赁物的损失，于法无据，一审法院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2017年11月23日判决如下:驳回吴某的全部诉讼请求。案件受理费17050.8元，由吴某负担。
本院二审期间，吴某没有提交新的证据。
刘某补充提交两份证据材料：1.广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社出具的情况说明；2.广州市花都区新华街田美村旧村经济合作社与吴某签订的协议书。并主张协议书第一点可以看出经济社是涉案租赁物的业主，嘉尔登公司是物业的承租方，吴某是该物业的次承租方，第一点就明确了自2008年10月29日吴某与嘉尔登公司签订租赁合同，将租赁物转租给吴某使用，以及该协议书第六点，吴某在本案协议书上业主方缴纳租金有权向嘉尔登公司主张赔偿。足以证明刘某已退出商铺租赁合同，涉案商铺的全部权利义务全部由吴某承担和享有。
吴某对于证据1情况说明的真实性没有异议，对关联性有异议，该证明只是经济社单方出具，对其出具的情况说明第二点不予确认，也没有证据证明，且其也并非我方与刘某之间的法律关系的知情方，其无权对我方与刘某的法律关系进行定性。关于证据2协议书，对真实性无异议，对证明内容有异议，吴某为了保护其出租后的合法权益，依法与涉案租赁物的业�方重新签署租赁协议，该协议符合合同法关于租赁合同承租人无法支付租金的情况下由次承租方垫付租金的规定。对刘某认为可以证实本案其权利义务全部由吴某承受的主张不予认可。该两份材料都不是原始证据，认定本案吴某与刘某的法律关系证据应当以2008年10月29日后的证据为准。
经审理查明，本院对一审认定的事实予以确认。
另查明，一审法院（2017）粤0114民初2811号民事判决已由本院（2017）粤01民终17499号民事判决予以维持。
本院认为，本案的争议焦点是吴某与刘某之间的法律关系以及吴某承租涉案物业的租赁关系相对人。对此，应综合考量各方提交的书面证据材料及租赁关系的实际履行情况来认定。
吴某主张与刘某是转租关系，刘某是其租赁合同关系相对人。吴某主张转租关系的证据是刘某于2012年8月2日出具的收�，认为该收据已包含租赁合同关系的必要条款，足以认定吴某与刘某之间存在租赁关系，而非转让关系。而刘某与嘉尔登公司之间的商铺租赁合同上承租方的名字处划去刘某改为吴某，该修改并无吴某签名因而对吴某不发生效力。而刘某则认为刘某已将其在原租赁关系的权利义务概括转让给吴某，吴某直接与嘉尔登公司发生租赁关系。刘某主张转让关系的证据则包括吴某与嘉尔登公司的协议书及吴某的房屋租赁登记备案证明等。
综合考察本案证据，吴某与嘉尔登公司于2012年7月19日已签订协议书，确认甲方嘉尔登公司因未支付消防工程承包合同的工程款，由甲方嘉尔登公司将涉案商铺出租给乙方吴某经营使用、租金4880000元等内容，业主方田美旧村经济合作社亦签署同意转租并盖章确认。而事实上与嘉尔登公司签订消防工程承包合同的是刘某担任法定代表�的公司，而非吴某。可见嘉尔登公司与吴某通过该协议书确认吴某取得消防工程承包合同的工程款债权及涉案商铺的租赁权，业主方田美旧村经济合作社亦予以认可。虽然刘某在2012年8月2日出具收据中记载为转租，嘉尔登公司与刘某签订的商铺租赁合同承租方由刘某改为吴某，也没有吴某的手写签名，但是，刘某和嘉尔登公司在双方签订的租赁合同的正常签署落款之外分别签名和盖章确认同意转让给吴某，显然并非出租人同意承租人进行转租的必要行为，更符合合同主体变更的交易习惯。嘉尔登公司亦确认是三方协商后的转让而不是转租。结合吴某办理房屋租赁登记备案及田美旧村经济合作社出具情况说明等情况，足以认定吴某、刘某与嘉尔登公司以及田美旧村经济合作社的真实意思均确认由嘉尔登公司直接与吴某建立租赁关系。刘某已将其对嘉尔登公司的工程承包款债权及由此产生的涉案商铺的租赁关系权利义务转让给吴某，其2012年8月2日收据记载收到租金实际上是对转让款已付清的确认。因此，一审认定吴某与嘉尔登公司之间成立租赁关系并无不当，本院予以确认。吴某主张与刘某之间存在租赁关系，本院亦不予采纳。吴某要求刘某承担因租赁关系不能继续履行的返还租金的义务，没有事实和法律依据，一审不予支持并无不当，本院予以维持。吴某应当向嘉尔登公司主张涉案租赁关系不能继续履行的责任。因吴某在本案不要求嘉尔登公司直接承担租赁合同关系的义务，本案对此不予调处，吴某可另循途径解决。
嘉尔登公司法定代表人钟卫国参与了一审诉讼，未向法院书面报告送达地址变更及其他公司变化情况，经本院依法传唤，嘉尔登公司没有到庭参加诉讼，视为放弃二审诉讼权利，本院依法缺席审理。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴某的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费34102元,由上诉人吴某负担。
本判决为终审判决。
审判长 邓娟闰
审判员 张 怡
审判员 李 静
二〇一八年六月二十六日
书记员 林北征
张冰玲