杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭下商初字第327号
原告：兴业银行股份有限公司杭州分行。
代表人：杨华辉。
委托代理人：徐巍。
委托代理人：朱坚俊。
被告：朱杭芳。
被告：杭州西溪山庄房地产开发有限公司。
法定代表人：叶达夫。
委托代理人：叶青。
委托代理人：高明。
原告兴业银行股份有限公司杭州分行（下称兴业银行杭州分行）为与被告朱杭芳、被告杭州西溪山庄房地产开发有限公司（下称开发公司）金融借款合同纠纷一案，于2009年2月3日向本院起诉，本院于2月6日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年3月17日公开开庭审理了本案。原告兴业银行杭州分行委托代理人徐巍及被告开发公司委托代理人叶青到庭参加诉讼，被告朱杭芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告兴业银行杭州分行起诉称，2007年10月8日原告与被告朱杭芳、开发公司签订个人购房贷款合同，约定被告朱杭芳向原告贷款人民币278万元，贷款期限为2007年10月16日至2037年10月16日，贷款利率按年浮动，每年一定，年利率为同期同档次国家基准利率下浮15%，还款方式采用等额本息还款法。被告朱杭芳以西溪山庄鸣翠苑29幢1室房产为贷款提供担保，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。合同还约定借款人未按期偿还贷款本息的，贷款人有权提前收贷，开发公司作为保证人，保证范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。2007年10月19日原告依约向被告朱杭芳发放了贷款278万元。同年11月5日双方办理了预售商品房抵押登记备案证明。至2008年9月20日之后被告朱杭芳不再还款，经原告多次催讨，被告朱杭芳仍未能还款。请求判令1、解除（2007）第1260号兴业银行个人购房贷款合同，并由被告朱杭芳归还借款本金2752423.13元，支付罚息（自2008年9月21日起按中国人民银行基准利率85%的1.5倍计至实际付款日）；2、被告朱杭芳支付原告为实现债权的律师代理费21560元；3、被告朱杭芳以其在西溪山庄鸣翠苑29幢1室房产的权益变卖、拍卖所得价款优先清偿第一、二项债务；4、被告开发公司对被告朱杭芳的上述第一、二项债务承担连带清偿责任；5、由两被告共同承担本案诉讼费用。
原告兴业银行杭州分行为支持其事实的主张在举证期限内，向本院提供了下列证据材料：
1、商品房买卖合同1份，用以证明被告朱杭芳向被告开发公司购买西溪山庄鸣翠苑29幢1室房产。
2、个人购房贷款合同1份，用以证明被告朱杭芳向原告申请贷款，并以所购的西溪山庄鸣翠苑29幢1室房产提供抵押担保、开发公司提供保证责任。
3、杭州市余杭区预售商品房抵押登记备案证明（编号：余房处押字070014200号）1份，用以证明被告朱杭芳与原告办理了所购房产的抵押登记。
4、借款借据1份，用以证明原告依约发放了贷款。
5、法律服务委托合同1份，用以证明原告委托律师代理诉讼。
6、发票1份，用以证明原告支付律师代理费21560元。
7、个人贷款扣款通知书及客户还款明细清单，用以证明被告朱杭芳现在尚未清偿的本金计算依据。
被告朱杭芳未作答辩亦未向本院提供证据材料。
被告开发公司辩称：根据担保法规定，既有物的担保又有人的保证，保证人只需对物的担保以外的部分承担责任，因此被告仅需对原告实现西溪山庄鸣翠苑29幢1室抵押权后仍存在的不足部分债务承担责任。
被告开发公司未向本院提供证据材料。
经庭审质证，被告开发公司对原告兴业银行杭州分行提供证据1、3-7无异议，对证据2的关联性有异议，认为该证据仅证明被告需要对朱杭芳的抵押房屋进行处理后的剩余部分贷款承担连带责任，并非对全部贷款承担责任。经审核，本院认为原告兴业银行杭州分行提供的证据真实、客观，可以证明双方的借款、抵押、担保关系及被告朱杭芳拖欠借款的事实，本院予以采信。
本院根据各方当事人的陈述及本院确认的有效证据，认定下列事实：（一）、2007年10月16日原告兴业银行杭州分行与被告朱杭芳、开发公司签订个人购房贷款合同，借款金额为278万元，贷款期限为2007年10月16日至2037年10月16日，贷款利率按年浮动，每年一定，年利率为同期同档次国家基准利率下浮15%，还款方式采用等额本息还款法，还款日为每月20日；若朱杭芳未按期还款又未就展期事宜与原告达成协议的，原告兴业银行杭州分行对逾期借款按借款利率上浮50%计收罚息并有权按合同规定提前收贷。同时被告朱杭芳以西溪山庄鸣翠苑29幢1室房产为贷款提供担保，抵押担保范围为合同项下的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用等。合同还约定开发公司为被告朱杭芳的借款提供连带责任保证，保证范围为借款本金、利息、罚息及实现债权的费用等，保证期间为主债务履行期届满之日起二年，但如果朱杭芳的房屋竣工并办妥房地产权证和以原告为抵押权人的房屋抵押登记手续及保险手续，则自朱杭芳将该房地产权证复印件、他项权利证书等交由原告收执之日起，开发公司的保证责任免除。合同签订后，原告兴业银行杭州分行向被告朱杭芳发放了贷款人民币278万元，2007年11月5日双方办理了商品房抵押登记备案。（二）、截止2008年12月21日被告朱杭芳共归还兴业银行杭州分行贷款本金27576.87元和利息173770.52元，尚欠兴业银行杭州分行贷款本金2752423.13元及利息、罚息。因朱杭芳自2008年10月起就未按时足额还本付息，故兴业银行杭州分行诉讼来院。（三）、原告兴业银行杭州分行与浙江大平律师事务所签订法律服务委托合同，约定兴业银行杭州分行委托浙江大平律师事务所处理本案所涉纠纷，支付律师代理费21560元，2009年1月20日兴业银行杭州分行支付该笔费用。
本院认为，兴业银行杭州分行与朱杭芳、开发公司签订的个人购房贷款合同系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应确认合法有效。兴业银行杭州分行在被告朱杭芳未按约还款的情况下，有权依据合同约定要求提前解除合同并要求朱杭芳承担全部的还款责任。朱杭芳以其所有的房产为该笔贷款提供担保并办理了抵押登记备案，应确认有效。本案因债务人朱杭芳以自己所有的房产为贷款提供了抵押担保，故应当首先用朱杭芳提供的抵押财产来清偿债务，在抵押财产不能满足债权时，由开发公司对剩余部分的债务承担保证责任。开发公司的辩称与法有据，本院予以采纳。朱杭芳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第二十八条第二款、第三十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条之规定，判决如下：
一、解除原告兴业银行股份有限公司杭州分行与被告朱杭芳、杭州西溪山庄房地产开发有限公司签订的兴银杭个住字（2007）第1260号兴业银行个人购房贷款合同。
二、被告朱杭芳在判决生效后十日内归还原告兴业银行股份有限公司杭州分行借款本金2752423.13元、利息68821.05元及罚息1648.27元（暂计至2009年2月3日，此后按同期同档次国家基准利率上浮27.5%计收至履行完毕时止）。
三、被告朱杭芳在判决生效后十日内支付原告兴业银行股份有限公司杭州分行律师代理费21560元。
四、被告朱杭芳未履行上述付款义务时，原告兴业银行股份有限公司杭州分行有权以被告朱杭芳所有的座落于西溪山庄鸣翠苑29幢1室的房产折价、拍卖或变卖后的价款优先受偿。
五、上述第四款中的抵押财产不能满足原告兴业银行股份有限公司杭州分行的债权时，被告杭州西溪山庄房地产开发有限公司承担剩余部分的清偿责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费29487元（原告已预缴），由被告朱杭芳负担，被告杭州西溪山庄房地产开发有限公司承担连带责任。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 姚 萍
人民陪审员 吴宝义
人民陪审员 王金莲
二〇〇九年三月十九日
书 记 员 裴蕾蕾