内蒙古自治区乌兰浩特市人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2018）内2201民初755号
原告：中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处，住所地内蒙古通辽市永清大街***号。
负责人：孙伟，处长。
委托诉讼代理人：张海涛，内蒙古金利律师事务所律师。
被告：杜爱华，女，1970年10月生，汉族，个体经营者，住内蒙古兴安盟乌兰浩特市。
原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处与被告杜爱华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月20日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处的委托诉讼代理人张海涛、被告杜爱华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处向本院提出诉讼请求：一、要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，要求被告腾退房屋、恢复房屋原状、返还房屋给原告；二、要求被告交付的租赁保证金5000.00元归原告所有；三、要求被告支付拖欠的租金81000.00元，违约金78489.00元（2017年1月1日至2017年11月20日计333天，按每天243.00元计算）；要求被告自2017年11月21日起按每日243.00元给付违约金，直至租金给付完毕止。事实与理由：2015年10月22日，原、被告自愿签订房屋租赁合同一份。被告承租原告位于乌兰浩特罕山街400号（坐落号：沈蒙字第6935号）建筑面积200平方米的房地产。合同约定租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日，租金按年交纳，租金总额为157000.00元，2016年1月1日至2016年12月31日租金为76000.00元，2017年1月1日至2017年12月31日租金为81000.00元，租金于每年合同生效的前十日内交付给原告。合同约定签订合同10日内被告向原告支付房地产租赁保证金5000.00元，被告未履行合同义务时，原告不予退还房地产租赁保证金。如逾期支付租金，每逾期一日按逾期支付总额的千分之三给付违约金，逾期30日，原告可解除合同并收回按合同约定属于原告的财产。合同签订后被告欠付2017年1月1日至2017年12月31日租金81000.00元。
被告杜爱华答辩称，同意解除房屋租赁合同，将房屋交付给原告，不同意原告其他诉讼请求，因房屋暖气老化，无法正常使用，通知原告维修，原告一直没有维修，导致我方不能正常使用房屋，所以我方才没有交纳房屋租金，另原告索要的违约金过高，申请予以调整。
本院经审理认定事实如下：2015年10月22日，原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处将其管理的军队房屋租赁给被告杜爱华，双方签订了军队房地产租赁合同一份。合同约定租赁期间被告杜爱华可以在征得原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处同意后对租赁的房屋进行改造、装修或者增扩固定设施，费用由被告杜爱华自理，所有权归原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处所有，租赁期满或解除合同时无偿移交给原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处。合同约定租赁期限自2016年1月1日至2017年12月31日，租金按年交纳，2016年1月1日至2016年12月31日租金为76000.00元，2017年1月1日至2017年12月31日租金为81000.00元，租金总额为157000.00元，如逾期支付租金，每逾期一日按逾期支付总额的千分之三给付违约金，逾期30日，原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处可解除合同并收回按合同约定属于原告的财产。合同约定签订合同10日内被告杜爱华向原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处支付房地产租赁保证金5000.00元，被告杜爱华未履行合同义务时，原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处不予退还房地产租赁保证金，并有权要求被告杜爱华另行支付违约金。合同签订后被告杜爱华支付2016年1月1日至2016年12月31日租金76000.00元及房地产租赁保证金5000.00元给原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处，2017年1月1日至2017年12月31日租金至今未支付。
本院认为，原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处与被告杜爱华签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方当事人均应依约履行各自的义务。现双方均同意解除租赁合同，原告要求解除原、被告签订的房屋租赁合同，要求被告腾退房屋、恢复房屋原状、返还房屋给原告的诉讼请求本院予以支持。庭审中，被告承认未付2017年1月1日至2017年12月31日租金81000.00元，辩称系因房屋暖气老化，通知原告维修，原告一直没有维修，导致其不能正常使用房屋，因其未提供证据证明房屋取暖设施老化，已经达到其承租的房屋不能正常使用的程度，并因此致使合同目的不能实现，故其主张被告不予维修取暖设施的行为不能成为其拒付租金的理由，其辩称本院不予支持，被告针对其主张原告不予维修取暖设施的行为如认为对其造成损失，可另行主张权利。原告要求被告支付拖欠的租金81000.00元，因被告未履行合同约定，未按期交付租金，构成根本违约，原告上述诉讼请求本院予以支持。原告要求被告自2017年1月1日起，按每日243.00元支付违约金，至2017年11月20日为78489.00元，并要求被告自2017年11月21日起继续按每日243.00元给付违约金，直至租金给付完毕止，因双方约定的违约金过高，被告又当庭申请予以调整，本院酌定被告自2017年1月1日起，每月按欠付租金总额81000.00元的2%支付原告违约金，至租金给付完毕止。原告要求被告交付的租赁保证金5000.00元归原告所有,因双方约定的租赁保证金具有违约金性质，本院已经确定被告按欠付租金总额的2%支付原告违约金，故此项诉讼请求本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》第二十九条的规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处与被告杜爱华签订的军队房地产租赁合同，被告杜爱华将其承租的乌兰浩特罕山街400号（坐落号：沈蒙字第6935号）的200平方米房屋予以腾退、并恢复房屋原状、返还给原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处；
二、被告杜爱华给付原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处房屋租金81000.00元；
三、被告杜爱华自2017年1月1日起，每月按租金总额81000.00元的2%支付原告中国人民解放军沈阳军区通辽房地产管理处违约金，至租金给付完毕止。
四、驳回原告其他诉讼请求。
本判决生效后立即执行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3490.00元，减半收取为1745.00元，由被告杜爱华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。
本判决生效后，负有义务方的当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行。
审判员周宝勇
二〇一八年一月二十日
书记员宋子盈
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。