四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2016）川0181民初997号原告：龙英，女，1970年1月14日出生，汉族，住四川省成都市高新区。委托诉讼代理人：孙彬，四川伦典律师事务所律师。委托诉讼代理人：李星，四川伦典律师事务所律师。被告：成都宁江机床（集团）股份有限公司。住所地：四川省都江堰市蒲阳路。法定代表人：马孟秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：匡宁，该公司员工。委托诉讼代理人：贾首波，北京康达（成都）律师事务所律师。被告：交通银行股份有限公司成都都江堰支行。住所地：四川省都江堰市。负责人：杨莉，该支行行长。委托诉讼代理人：余杰，四川闰则律师事务所律师。原告龙英与被告成都宁江机床（集团）股份有限公司（以下简称：宁江股份公司）、交通银行股份有限公司成都都江堰支行（以下简称：交行都江堰支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告龙英及其委托诉讼代理人孙彬、李星，被告宁江股份公司的委托诉讼代理人匡宁、贾首波，被告交行都江堰支行的委托诉讼代理人余杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙英向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告宁江股份公司于2007年8月16日签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与被告宁江股份公司、交行都江堰支行于2007年8月16日签订的《个人住房抵押贷款合同》；3、被告宁江股份公司退还原告已付购房款325167元，并赔偿利息损失154120元（以本金325167元为基数，按银行同期贷款利率计算，自2007年8月16日起至购房款返还付清之日止，暂计算至2016年2月29日）；4、被告交行都江堰支行返还原告已付按揭款223103.59元；5、被告宁江股份公司向被告交行都江堰支行返还贷款本息；6、二被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告龙英与被告宁江股份公司于2007年8月16日签订《商品房买卖合同》一份（合同自编号：129），协议约定：原告向被告宁江股份公司购买其开发的位于新官山“都江之春”14幢2单元3层3号房屋，总价款1075167元。同日，原告与被告宁江股份公司、交行都江堰支行签订《个人住房抵押贷款合同》，约定：原告作为借款人，被告宁江股份公司作为保证人，向被告交行都江堰支行贷款750000元用于购买上述房屋。原告于2007年7月24日向被告宁江股份公司支付了定金50000元，8月16日支付了购房款275167元，2007年8月29日被告交行都江堰支行向被告宁江股份公司划转原告房屋贷款750000元。至此，原告已全额履行购房款支付义务，被告宁江股份公司分别向原告开具了收据。依据《商品房买卖合同》约定，被告宁江股份公司应于2008年10月1日前向原告交付所购商品房，且使该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施达到使用条件或施工完成、交付使用。但截至原告起诉之日，被告宁江股份公司仍未按合同约定的期限和条件向原告交付房屋，至今仍无法办理相关权属证书。原告认为被告宁江股份公司不履行《商品房买卖合同》约定的主要合同义务，未按约交付房屋，严重侵害了原告的权利。因此原告诉诸法院。被告宁江股份公司辩称：案涉商品房交付延迟系5.12地震及次生灾害导致，属不可抗力，故不应当承担相应责任。另外，公司在特大自然灾害后按照政府规定，积极重建，早已竣工验收，且宁江股份公司已在2012年3月16日通知原告收房，但原告拒不配合收房。故宁江股份公司认为合同应该继续履行，原告应积极履行还本付息的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告交行都江堰支行辩称：原告应当在知道或应当知道解除事由之日2年内提出解除商品房买卖合同，现在该时效已过。且，原告自2010年4月开始未按期缴纳房贷，其已另案起诉要求原告支付本息，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年8月16日，龙英与宁江股份公司签订《商品房买卖合同》（合同自编号：129）以及《都江之春商品房买卖合同附件》，约定：龙英购买宁江股份公司开发的新官山“都江之春”（商品房预售许可证号：849号）14栋2单元3层3号，套内建筑面积为179.24平方米的住宅房屋一套，房屋总价为人民币1075167元，付款方式为贷款方式付款，首付30％，余款申请贷款支付；交房日期为2008年10月1日；交付条件为：案涉房屋取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以及满足市政基础设施达到的条件：（1）上水、下水2008-10-1达到使用条件，（2）电：2008-10-1达到使用条件；（3）燃气2008-10-1达到开通条件（由业主根据需要，自行申请开通）；（5）光纤、电话线路在房屋交付使用时具备开通条件；其他设施：（1）公共绿地：2008-10-30达到施工完成；（2）公共道路、（3）公共停车场：2008-10-1达到交付使用条件；市政基础设施和其他设施未达交付条件责任：买受人允许出卖人在30日内予以完善，若实际交付后30日仍未达使用条件或开通条件的，每逾期一天，由出卖人承担房价款万分之一的违约金；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期超过30日后，买受人有权解除合同。出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金；不可抗力，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。合同签订当日，龙英向宁江股份公司支付购房款275167元；同日，龙英与交行都江堰支行、宁江股份公司签订《个人房屋贷款合同》，约定龙英向交行都江堰支行贷款750000元购买案涉商品房，宁江股份公司为该合同项下贷款提供连带保证责任担保。后，案涉房屋办理合同签约备案（备案号：38971）。2008年5月12日发生5.12汶川特大地震。地震发生后，国务院于2008年6月8日发布《汶川地震灾后恢复重建条例》（国务院令第526号），对地震灾后调查评估、恢复重建规划、恢复重建实施等进行了相应规定。2008年6月8日，都江堰市建设局发出通知（都建设发[2008]34号），要求房屋建筑震后加固工程分为抗震加固和维修加固两类，其中维修加固工程应按照鉴定—设计—图审—申报—施工—验收—备案的程序办理，并接受建设行政主管部门质量、安全监督。在建工程复工，按照自查—申报—复核—施工或自查—鉴定—设计—图审—申报—施工—验收程序办理。2008年7月15日，都江堰市建设局发出通知（都建设发[2008]48号），该通知强调加固竣工后组织验收并备案。2008年8月8日，四川省人民政府发布《汶川地震灾区城镇受损房屋建筑安全鉴定及修复加固拆除实施意见》（四川省人民政府令第226号），强调了加固程序和相关要求结构部分加固完毕经验收合格后，才能进行非结构部分的修复。2008年12月1日，都江堰市人民政府发布《都江堰市人民政府办公室关于加强城镇受损居民住房修复加固拆除管理工作的通知》（都办发〔2008〕180号）文件，就加强城镇受损居民住房修复、加固、拆除工作管理有关事项进行规定。2008年12月4日，都江堰市建设局发布《关于5.12地震城镇受损居民住房修复加固工作有关问题的通知》（都建设发〔2008〕134号）文件，规定：修复工程按照“登记—施工—验收—备案”程序实施办理，加固工程按照“设计—图审—登记—施工—验收—备案”程序实施管理。2008年12月5日，中共都江堰市委办公室、都江堰市人民政府办公室下发《中共都江堰市委办公室都江堰市人民政府办公室关于做好5·12灾后城镇住房重建有关工作的通知》（都委办〔2008〕194号）文件，就促进我市灾后城镇住房重建工作有序开展，就做好灾后城镇住房重建有关工作进行规定。2008年12月12日，都江堰市建设局发布《关于城镇受损住房修复加固工程办理登记及备案的补充通知》（都建设发〔2008〕160号）文件，就城镇受损住房修复加固工程办理登记及备案进行规定。上列文件颁布实施后，宁江股份公司根据《都江堰市在建工程复工技术指南》的要求，完善了“都江之春”项目相关工作报验手续并经建设主管部门确认，具备了震后恢复施工条件。参会的各责任主体同意“都江之春”项目工程于2008年12月22日恢复施工。2009年1月7日，西南交通大学工程检测中心作出JDJC2009-W01-01《震害鉴定报告》，经鉴定：都江之春1#楼底层框架柱严重破坏，而2层及以上基本完好，但已侧向移位，且有严重倾斜。2009年6月30日，四川中税锦华税务师事务所有限公司都江堰分公司作出《关于“5.12”特大地震“都江之春”项目财产损失申报备案审核鉴证意见书》（川中锦都税核字（2009）第605号），对“5.12”特大地震造成“都江之春”项目的损失情况进行鉴证审核，“都江之春”项目因自然灾害（地震）造成巨大损失，涉及修复加固或拆除重建的支出金额预计81378300元。2010年4月29日，案涉房屋《修复加固主体结构分部工程质量验收报告》载明“核查意见：质量文件基本齐全”。由于“5.12”汶川大地震的余震不断，2010年8月，都江堰市发生“8.13”、“8.18”特大山洪泥石流，成都地质调查中心都江堰市汛期地质灾害再排查工作小组于2010年9月2日出具《对灌口镇灵岩村6组别墅屋后滑坡应急调查简报》，载明：……滑坡可能出现在坡脚下方的滑动变形，对正在修建的6栋别墅以及数十个施工工人造成直接的威胁……将施工工人撤离到安全地带，避免造成人员伤亡……”2010年9月26日，都江堰市国土资源局出具《关于加强灌口镇灵岩村6组“都江之春”项目地质灾害隐患治理的函》（都土函〔2010〕264号），载明“项目园山别墅后山存在的地质灾害隐患为滑坡…”都江堰市灌口镇人民政府于2010年10月9日向宁江股份公司出具《关于“都江之春”项目涉及山体滑坡治理的函》，载明“组织专业勘察设计单位对滑坡体进行勘察设计，组织专人对滑坡变形动态进行随时监测…”。2011年1月9日案涉房屋出具《竣工验收报告》。另查明，宁江股份公司于2012年3月1日向龙英邮寄送达了《交房入住通知书》，告知龙英办理入住的相关手续。还查明，交行都江堰支行因龙英逾期未足额还款，已于2015年5月28日向本院提起诉讼。上述事实，有各方当事人陈述及原告龙英提供的其与被告宁江股份公司签订的合同签约备案号为38971号的《商品房买卖合同》及编号为129号的《都江之春商品房买卖合同附件》；原告购买诉争房屋与被告交行都江堰支行、宁江股份公司签订的合同编号为[2007511390001100676]《交通银行成都分行个人住房抵押贷款合同》；宁江股份公司出具的方可收据三份；以及原告在交通银行归还贷款的银行流水单；被告宁江股份有限公司提供的有西南交通大学工程检测中心出具的《震害鉴定报告》；四川中税锦华税务师事务所有限公司都江堰分公司出具的《关于“5.12”特大地震“都江之春”项目财产损失申报备案审核鉴证意见书》；《修复加固主体结构分部工程质量验收报告》；四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告和修复加固主体结构分部工程质量验收报告及相关文件；被告交行都江堰支行提供的放款凭证、原告的还款明细、欠款明细；以及交行都江堰支行向本院起诉的相关法律文书等为证，本院予以确认。本院认为：原告龙英与被告宁江股份公司签订的《商品房买卖合同》及附件系双方真实意思表示，且宁江股份公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。本案中，原告龙英主张被告宁江股份公司不履行《商品房买卖合同》约定的主要合同义务，未按约定交付房屋，严重侵害了原告的权利，因此要求解除《商品房买卖合同》、退还购房款并赔偿相应损失，本院认为，虽然根据《商品房买卖合同》约定，案涉房屋的交房日期为2008年10月1日，但在该约定的交房期间发生了“5.12”汶川大地震，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”之规定，被告宁江股份公司可延期交房，但在不可抗力影响消除后仍应及时履行交房义务。“5.12”汶川特大地震发生后，按照国务院“三年重建任务两年基本完成”的要求，地震对重建造成的影响总体上考虑是二至三年。其次，国务院、四川省、成都市、都江堰市及相关部门先后对包括案涉房屋在内的建筑设施出台一系列规范性文件，相关规范性文件对案涉房屋的重建修复进行规范，亦系地震对重建修复造成影响的具体表现。第三，地震发生后次生灾害影响及“8.13”、“8.18”特大山洪泥石流灾害，尤其是案涉房屋所处位置受地震影响涉及山体滑坡治理，此亦系地震对案涉房屋重建修复造成的影响。即在此期间被告宁江股份公司重建修复中因地震造成的影响并未消除，根据庭审查明事实，2011年1月9日，案涉房屋方才由相关主管部门出具《竣工验收报告》，证明案涉工程经竣工验收合格，故“5.12”汶川特大地震对房屋重建修复所造成的影响至此消除，根据《最高人民法院关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）》“四、因地震灾害致使在合理期限内出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，当事人一方请求解除合同的，人民法院不予支持，但当事人另有约定的除外。”之规定，这段期间应作为被告宁江股份公司因不可抗力影响消除据实延期的合理期间。其次，宁江股份公司于2012年3月1日向龙英发出了《交房入住通知书》，告知龙英于2012年3月16日办理入住的相关手续，按照《商品房买卖合同》第十四条“买受人应在合同第八条约定的交房时间到出卖人处办理房屋交接手续，在约定交房时间满15日内未办理交房手续，视作买受人自动接收交付，并认同出卖人已履行合同及本协议约定的交房义务”的约定，龙英自收到该份《交房入住通知书》后并未提出任何异议，直至其于2016年3月16日提起本案诉讼要求解除与宁江股份公司签订的《商品房买卖合同》，已远远超过了合同约定的15日，故宁江股份公司已履行按照合同约定期限交房之义务。第三，根据《商品房买卖合同补充协议》第四条“因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1中方式处理：买受人有权退房……。”由此可见，双方已明确约定了原告有权退房的前提是，逾期办证是要因出卖人的责任引起。但庭审中原告对该主张及相关事实并未提供相应证据予以证明，故对原告的该项主张本院不予认可。综上，对原告提出的解除与被告宁江股份公司签订的《商品房买卖合同》的主张，本院不予支持。对于原告龙英要求解除与被告交行都江堰支行签订的《个人住房抵押贷款合同》的主张。本院认为，原告龙英与被告宁江股份公司、交行都江堰支行签订的《个人住房抵押贷款合同》系各方真实意思表示，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”之规定，各方当事人均应恪守合同约定，不得擅自解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房买卖担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”之规定，结合到本案，原告依据该司法解释请求解除按揭贷款合同的前提是，原告与被告宁江股份公司签订的《商品房买卖合同》已被确认无效或者撤销、解除，原告要求解除抵押贷款合同的理由不成立，本院不予支持。鉴于原告龙英的其他诉讼请求系基于解除前述合同所产生的法律后果，故对原告提起的其他诉讼请求，本院亦不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、四十四条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于处理涉及汶川地震相关案件适用法律问题的意见（二）》第四项之规定，判决如下：驳回原告龙英的诉讼请求。案件诉讼费15864元，由原告龙英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  王 凯审 判 员  刘 闽人民陪审员  李国平二〇一七年十二月二十五日书 记 员  杜奕馨