江苏省徐州市云龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0303民初3916号
原告：蔡凯，男，1990年7月8日生，汉族，住河南省永城市。
委托诉讼代理人：王亚，江苏觉悟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李玉亭，江苏觉悟律师事务所律师。
被告：赵卫平，女，1965年6月23日生，汉族，住江苏省徐州市云龙区。
被告：张献德，男，1964年10月13日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
二被告共同委托诉讼代理人：盖仁花，江苏红杉树律师事务所律师。
原告蔡凯与被告赵卫平、张献德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月13日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告蔡凯及其委托诉讼代理人王亚，被告赵卫平以及被告赵卫平、张献德的共同委托诉讼代理人盖仁花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡凯向本院提出诉讼请求：依法确认原、被告签订的房地产买卖协议有效，判令二被告继续履行合同（原告交付被告房款，被告交付原告房屋并协助办理解除抵押登记手续，产权变更登记手续待具备条件后被告协助原告办理）；本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：2017年5月16日，原、被告经中介机构签订房地产买卖协议，约定原告购买被告位于本市云龙区中茵龙湖国际16幢1单元1303室房屋一套，购房价格为77万元，原告按约定支付购房预购金1万元，后双方到产权部门办理备案、过户等手续时，因有新的法律文件规定，使原、被告在履行过户手续时受到限制。原、被告在签订房屋买卖协议时是其真实意思表示，且原告已经履行合同义务，双方的合同是有效的，原、被告均应当按约定履行合同，故诉至法院，请求判如所请。
被告赵卫平辩称，1、原、被告之间签订的房地产买卖协议无效，该房地产是二被告的共同财产，但房屋买卖协议是原告和被告赵卫平单方签订的，签订协议时未征得被告张献德的同意，事后也未取得被告张献德的追认，部分共有人擅自处分共有财产，协议无效。2、原、被告之间买卖协议由于限购政策的影响不能进行上市交易，该买卖协议无法继续履行，买卖双方的合同目的均不能实现，故应解除合同。根据徐州市2017年6月1日徐州市政府关于进一步促进房地产市场平稳健康发展意见第六条，关于“设置已购商品住房限制交易年限”的规定，市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上，非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。3、涉案房屋因政策原因无法完成交易过户，被告没有过错。
被告张献德辩称，1、由于房屋买卖协议属于要式合同，双方之间应签订书面合同，被告张献德没有在上述房地产买卖协议上签字，被告赵卫平卖房时被告张献德不知情，事后也没有取得被告张献德追认。2、因涉案房屋属于夫妻共同财产，被告赵卫平无权处分，同时由于该房尚有抵押贷款没有还清，也不具备过户条件。3、由于原告和被告赵卫平签订的合同在履行过程中遇到房屋限购政策不允许过户，因此原告诉请没有法律依据，请求法院依法驳回。
本院经审理认定事实如下：被告赵卫平、张献德系夫妻关系。位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房屋系二被告共同所有。2017年2月7日，徐州市不动产登记局就涉案房屋办理苏（2017）徐州市不动产权第0006466号不动产权属证书。2017年5月16日，原告蔡凯（买受方、乙方）、被告赵卫平（出售方、甲方）以及案外人徐州荷满堂营销策划有限公司（委托方、居间方）签订《房地产买卖协议》（编号：HMT0001661），协议约定：被告赵卫平、张献德将其所有的位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室（建筑面积88.48平方米，产权证号：0006466）房屋出售给原告蔡凯，房屋购买价格为77万元，在签订本协议时，乙方交付购房预购金（定金）10000元，由中介方保管，在购房时该定金即抵购房款或过户费用或佣金。乙方采取首付加贷款方式支付房款，甲乙双方签署上述房地产备案协议之日，乙方须在当日或次工作日支付部分房款（含定金）300000元至资金监管账户，贷款部分于银行放款之日支付。过户费用均由乙方承担，承包给居间方办理。甲乙双方同意在2017年6月20日前到产权处申请该房屋转移登记手续。协议并对甲乙双方的违约责任作如下约定：甲乙双方签订协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金20000元给甲方；若甲方悔约，应书面告知乙方，并在5日内将已付购房款（不计利息）返还给乙方，但甲方应同时支付违约金20000元。乙方不能按协议规定期向甲方付清购房款，或甲方不能按协议规定期间向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方按日向对方支付总房款千分之五的滞纳金。逾期超过十五日则视同违约，由违约方向守约方支付20000元整，协议终止。原告蔡凯、被告赵卫平以及居间方徐州荷满堂营销策划有限公司分别在该协议上签字、捺印或加盖印章。当日，原告蔡凯向居间方徐州荷满堂营销策划有限公司支付定金10000元。
2017年5月31日，徐州市人民政府出具《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市平稳健康发展的意见》（徐政发[2017]33号）。该意见第六条规定，在市区范围内户籍居民家庭拥有2套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有1套住房及以上的，家庭所拥有商品住房自权属登记之日起未满2年的，不得上市交易。该意见并注明于2017年6月1日起实施。
庭审中，本院电话联系被告张献德，被告张献德本人陈述：涉案房屋是在我与被告赵卫平夫妻关系存续期间购买，贷款是由夫妻共同财产偿还的。另外，我们在此之前还买了滨湖花园的房屋。涉案房屋因一直闲置，就想卖出去，是由被告赵卫平进行操作的。2017年上半年，被告赵卫平告诉我房子有人买，具体卖给谁我不清楚，是被告赵卫平签的协议，卖了多少钱我也不清楚，因为我也不管钱的事情，我在南京的部队上，被告赵卫平长期在徐州，我当时对卖房子没什么意见，就给被告赵卫平说你卖了就行了。最近被告赵卫平给我说房子卖不了了，说不符合卖房的条件和规定，我说那成就成，不行也没办法，要是不符合条件过不了户就不卖了。
另查明，涉案房屋为被告赵卫平、张献德名下的第二套房产。被告赵卫平的户籍地为江苏省徐州市云龙区工程兵指挥学院516号。被告张献德的户籍地为江苏省南京市汤山街道集镇401-89号。
又，原告蔡凯为证明其愿意且有能力继续履行合同，已将剩余购房款76万元缴纳至本院账户。
本院认为，原告蔡凯与被告赵卫平签订的《房地产买卖协议》有效，理由如下：
一、涉案房屋虽为二被告夫妻共同财产，但根据庭审中本院拨打被告张献德电话时张献德的陈述，可以认定被告张献德对被告赵卫平出售涉案房屋是同意且知情的，房地产买卖协议系原、被告双方真实意思表示。
二、徐州市人民政府颁发的徐政发【2017】33号《徐州市政府关于进一步促进市区房地产市平稳健康发展的意见》亦不能影响原、被告之间的《房地产买卖协议》的效力。首先，涉案《房地产买卖协议》签订于该文件颁布及实施之前。其次，合同的效力系法律对当事人之间成立的合同的法定评价，徐政发【2017】33号文件并非法律、行政法规，且属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，违反上述规定并不必然导致合同无效。再次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的五种情形，本案原、被告之间的《房地产买卖协议》并无法定的合同无效情形。
综上，涉案《房地产买卖协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，双方均应按照协议约定履行各自的义务。即原告向二被告支付相应购房款，二被告将涉案房产交付原告，并协助原告办理涉案房产的解除抵押登记手续以及产权变更登记手续。原告蔡凯为证明其愿意且有能力继续履行合同，已将剩余房款76万元缴纳至我院账户，故原告关于二被告交付涉案房产、协助办理涉案房产的解除抵押登记手续的诉讼请求，本院予以支持。因徐政发【2017】33号文件的颁布及施行导致涉案房产产权在现阶段内不能发生转移，原告主张待涉案房产产权变更登记条件具备后办理涉案房产的产权变更登记手续，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条规定，判决如下：
一、确认原告蔡凯与被告赵卫平、张献德签订的《房地产买卖协议》（编号：HMT0001661）有效。
二、被告赵卫平、张献德继续履行编号为HMT0001661《房地产买卖协议》：于本判决生效后十日内将位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房产交付原告蔡凯，并协助原告蔡凯办理位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房产的解除抵押登记手续；待位于徐州市云龙区中茵龙湖国际家苑16号楼1-1303室房屋具备产权变更登记条件后，被告赵卫平、张献德协助原告办理上述房产的产权变更登记手续。
案件受理费100元、保全费4320元，由被告赵卫平、张献德负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 曹 磊
代理审判员 刘新未
人民陪审员 林 峰
二〇一八年一月十一日
书 记 员 迟崇禹