常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）天民初字第1341号
原告叶利群。
委托代理人叶利萍（系叶利群之妹）。
委托代理人尤佳（系叶利群之夫）。
被告江苏怡康控股集团有限公司，住所地常州市天宁区大圩沟19号。
法定代表人俞渊琼，该公司董事长。
委托代理人谢逸、李仁杰，江苏铭勤律师事务所律师。
第三人常州广安房屋拆迁有限公司，住所地常州市钟楼区南大街街道劳动西路85号。
法定代表人刘鉴，该公司总经理。
委托代理人谢逸、李仁杰，江苏铭勤律师事务所律师。
原告叶利群诉被告江苏怡康控股集团有限公司（以下简称怡康公司）、第三人常州广安房屋拆迁有限公司（以下简称广安公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年7月9日立案受理，依法由代理审判员朱加林适用简易程序公开开庭进行了审理，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告叶利群及其委托代理人叶利萍、尤佳，被告怡康公司、第三人广安公司的共同委托代理人谢逸、李仁杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告叶利群诉称，2009年6月15日，广安公司受怡康公司的委托与原告签订了原告回迁至怡康机电广场8号楼丙单元403室的定销商品房的拆迁补偿安置协议书。2012年8月25日，原告按照怡康公司指定的日期前往怡康公司办理房屋接收手续时，发现新房的结构与拆迁公司现场张贴的地块总平面图、回迁楼平面图大相径庭，地块总平面图、回迁楼平面图清晰显示八号楼丙单元与丁单元共用山墙，南面端面齐平，但现房丁单元是独幢，紧贴丙单元向南伸出足足六米。相对原设计方案，现房已做出了结构上的重大变更，怡康公司也未尽通知原告义务，在履行拆迁补偿协议上已构成违约，给原告403室房屋的采光、视线、安全等造成了严重影响，因此怡康公司对原告造成的损失应承担赔偿义务。故原告起诉至法院，根据同地区类似结构房屋的市场价格差异，参照拆迁现现场公示的房屋系数，对因此导致原告所置换房屋使用功能上的劣化，要求被告按房屋预售款总价的10%即53200元向原告支付赔偿金。
被告怡康公司辩称，1、被告已全面履行了协议，原告认为被告存在擅自变更商品房房屋结构没有事实及法律依据。2、原告的索赔金额请求，没有任何依据。综上，请求驳回原告请求。
第三人广安公司述称，第三人完全依照法律规定依法履行自己的职责，不存在任何违约或侵权行为。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。
经审理查明，2009年6月5日，广安公司（甲方，拆迁实施单位）受常州市怡康房地产开发有限公司的委托与叶利群（乙方，被拆迁人）签订《常州市房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议书约定补偿安置形式为房屋产权调换；经双方商定，甲方与乙方产权调换的房屋坐落于8-甲-901室、8-丙-403室（诉争房屋），建筑面积198.5平方米，该房价值960293元等。后怡康公司向叶利群开具诉争房屋预售款凭据两张，金额合计532119元。2011年8月3日，常州市怡康房地产开发有限公司名称变更为江苏怡康房地产集团有限公司，2013年3月1日名称又变更为江苏怡康控股集团有限公司即本案被告。叶利群与怡康公司尚未签订诉争房屋买卖合同。2013年7月9日，叶利群以诉争房屋现状与怡康公司、广安公司拆迁现场公示的地块总平面图、回迁楼平面图不一致为由，起诉至本院，提出前列诉讼请求。诉讼中，叶利群明确诉请数额为532119元的10%，本案中取整主张53200元。
另查明，诉争房屋位于怡康花园8号楼丙单元403室，8号楼甲、乙、丙单元南面端面齐平（层数均为9层），丁单元为独幢（层数为4层）位于丙单元西边，紧贴丙单元向南伸出6米左右。
审理中，叶利群提交对怡康花园三期01地块建筑总平面图、7号楼2-4层平面图、户型面积及建筑面积、动迁指南、怡康01地块8号楼系数表、怡康花园三期6#、7#、8#楼景观设计方案公示图、建设用地规划许可证、国有土地使用权批文、房屋拆迁许可证、常州市城市房屋拆迁公告、拆迁进度表、建设项目批文等材料的拍摄照片，用以证明怡康公司、广安公司在拆迁现场公示的地块总平面图、回迁楼平面图清晰显示8号楼丙单元与丁单元共用山墙，南面端面齐平。上述变更给诉争房屋的采光、视线、安全造成影响，且拆迁现场公示了房屋系数，房屋系一房一价。怡康公司、广安公司经质证后认为，对上述证据的真实性不予认可，且照片并非拆迁协议的附件，叶利群据此认为怡康公司存在违约或欺诈行为，没有依据；并认为签订拆迁安置协议时双方仅是商定房屋的坐落及大概面积、房屋价值。叶利群提供证人出庭作证，用以证明怡康公司、广安公司在拆迁现场张贴了相关材料。本院要求怡康公司、广安公司提供当时拆迁现场张贴的相关材料，怡康公司、广安公司以时间太长无法找到材料为由未提供。
审理中，怡康公司提供建设工程规划许可证（时间为2010年10月22日）及怡康花园三期01地块调整建设工程总平面图（施工图），该图纸载明，怡康花园三期规划总平面图已于2004年按程序审批通过，由于相关技术规定及建设条件的变化，建设单位拟对三期01号地块在保证原审批建设规模的条件下对规划布局做适当调整。怡康公司用上述证据证明怡康公司依规定施工，诉争房屋规划设计符合国家关于日照的规定，故原告诉称影响其采光、视线、安全不符实际；怡康花园01地块未进行过变更。
审理中，本院根据叶利群的申请至常州市城市建设档案馆调取8号楼规划设计情况，该馆未有8号楼规划变更设计的相关资料。本院又至常州市规划局，向其查询8号楼是否有规划变更情况，该局向本院提供了怡康花园三期建设工程总平面图（调整）及怡康花园三期01地块调整建设工程总平面图（施工图），两份图均显示8号楼丙单元向南伸出。
上述事实，有当事人的陈述、拆迁安置补偿协议书、商品房预售款凭证、照片、怡康花园三期01地块调整建设工程总平面图（施工图）、建设工程规划许可证、怡康花园三期建设工程总平面图等证据证实。
本院认为，叶利群与广安公司（受怡康公司的委托）之间签订的房屋拆迁补偿安置协议书系双方当事人的真实意思表示，应为合法、有效，对双方当事人均具有约束力。现怡康公司已向叶利群开具诉争房屋预售款凭据，根据房屋拆迁补偿安置协议书的约定，叶利群与怡康公司之间存在事实上的诉争房屋买卖关系。本案中，叶利群提供拆迁现场张贴的相关材料的拍摄照片，并提供证人证言予以佐证，怡康公司、广安公司未提供其应持有的拆迁现场张贴的材料，故对叶利群提供的照片真实性本院依法予以确认。
关于怡康公司是否违约？拆迁现场张贴的地块总平面图是对怡康花园三期01地块及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，且根据房屋价格系数表可知，房屋所处的位置对房屋买卖合同的订立及房屋的价格有重大影响，故该地块总平面图应视为要约，该说明和允诺应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。另，怡康公司提供的怡康花园三期01地块调整建设工程总平面图（施工图）与拆迁现场公示的总平面图不一致，且对诉争房屋的通风、采光、安全产生实质性的影响，怡康公司即有通知叶利群的义务，因怡康公司未能通知叶利群则应承担相应的违约责任。综上，怡康公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。
关于赔偿数额。叶利群与怡康公司未约定交付时的房屋与合同的约定不一致时关于违约金数额或者损失赔偿额计算方法。叶利群主张赔偿数额按诉争房屋价款的10%计算，综合考虑怡康公司的违约程度、对房价影响的大小、对叶利群使用造成的影响及本案的具体情况，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：
江苏怡康控股集团有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付叶利群赔偿金53200元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1130元，由江苏怡康控股集团有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 朱加林
人民陪审员 殷 婕
人民陪审员 杨桂华
二〇一四年一月八日
见习书记员 李晓萍