沈阳市铁西区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沈铁西民二初字第2472号
原告（反诉被告）孙重义，男，1951年7月4日出生，汉族，户籍地沈阳市铁西区肇工南街****号4-5-2，身份证号：2101061951********。
委托代理人孙建，男，1986年5月13日出生，汉族，户籍地沈阳市铁西区南六西路**号2-6-3，身份证号：2101061986********。
被告（反诉原告）黄德贵，男，1935年3月16日出生，汉族，户籍地沈阳市铁西区富工二街**号3-6-3，身份证号：2101061935********。
被告黄永超，男，1965年3月30日出生，汉族，户籍地沈阳市铁西区南七中路**号4-3-3，身份证号：2101061965********。
第三人沈阳市住房制度改革办公室，住所地沈阳市沈河区大西路*****号。
法定代表人傅卓林，系该办公室主任。
委托代理人王继文，系辽宁弘立律师事务所律师。
委托代理人孙家博，系辽宁弘立律师事务所律师。
原告（反诉被告）孙重义与被告（反诉原告）黄德贵、被告黄永超、第三人沈阳市住房制度改革办公室房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月28日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙重义的委托代理人孙建，被告（反诉原告）黄德贵、被告黄永超、第三人沈阳市住房制度改革办公室委托代理人王继文、孙家博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2000年4月16日，原告与被告黄德贵、授权委托代理人黄永超（黄德贵儿子）签订房屋买卖协议书，约定将坐落在沈阳市铁西区肇工南街38号4-2-1（原沈阳铸造厂住房），被告黄德贵已个人买断产权的房改房以45000元出售给原告。协议签订后被告黄永超将房屋腾空交付给原告，此后原告花费了3万元进行了装修，并让女儿居住至今，2013年5月16日，原告在准备办理房屋产权更名过户时，经查，此房并没有参加房改，属公房使用权，这与卖房时二被告所说的此房是黄德贵已经个人买断产权的房改房严重不符，得知这一情况后，原告找到二被告要求将此房屋所有权更名过户给原告，但由于这几年房价飞涨，二被告有明显反悔的态度并表示拒绝配合办理过户手续。故诉至贵院请求判令一、将沈阳市铁西区肇工南街38号4-2-1公房承租使用权人更名过户给原告并由二被告承担该房屋参加房改买断产权费用；二、二被告承担本案诉讼费。
被告黄德贵辩称，一、被反诉人与黄永超签订的房屋买卖协议，我不知道，我接到法庭的起诉状后才知道，该房是福利住房，于2002年全部交给房产局，2006年开始买断，我认为签订的协议不具备法律效力，是违规签订的，是原告为了以45000元卖房，协议是原告写的，根据相关法律规定，委托人要向被委托人写书面委托书，我没有授权委托，我没有授权委托，没有授权不能证明我委托，该房没有买断之前是国家财产，我不会委托儿子卖房，原告没有查明我方已交购房款，原告为了卖房，把该房写产权证丢失，原告没有看到相关证件，也没有调查，根据什么认定房证丢失，在签订房屋买卖协议时，原告知道我住址，也知道我手机号，为什么不与我联系，原告私自刻我的名章使用，原告签订的协议不具备法律效力，原告应该注重证据，请求原告出示证据。涉案房屋是1991年建成的，10年的房屋，就给45000元，不公平，原告是执行法官，黄永超不懂法，作为执行法官哪条法律法规允许自己执行的房屋，强行购买。
被告黄永超发表答辩意见，我腾房不符合事实，该房屋是我离婚，法院判给我的，我前妻占有房屋不走，孙重义作为执行法官进行执行，要钥匙不给，后来强行购买房屋，后来各种家用电器都在该房屋没有取走，我没有受我父亲委托，我签订的合同是无效的，合同中写的是黄永邵，我叫黄永超，我说我父亲不能同意，孙重义说你盖个章也行，我实在没有办法所以刻的章，我当时还在外面租房，不能卖房，还给了孙重义好处费1000元。
第三人述称，本案属于原、被告之间的房屋买卖纠纷，第三人与原、被告之间没有民事上的权利义务，不属于本案的当事人；被告单位自管公房的承租使用人变更为房屋的产权单位办理，此项业务与答辩人无关；3、如涉案房屋实行房改，应由房屋产权单位明确的、合法的房屋使用权人签订房改协议并按规定进行房改审批，综上，请求法院驳回原告对答辩人的起诉。
反诉原告黄德贵诉称，2000年4月16日，在我不知情的情况下，被反诉人与黄永超签订了房屋买卖协议，该协议时通过隐瞒、欺骗的手段签订的，应为无效协议，应予以解除。因被反诉人自2000年4月起居住此房屋，协议解除的情况下，被反诉人应向反诉人支付其居住至今的房屋租赁费。故反诉至贵院请求判令一、请求判决解除房屋买卖协议；二、请求判决被反诉人孙重义支付自2000年4月至2014年11月的房屋租赁金105731元；三、被反诉人孙重义承担本案本诉及反诉的案件受理费。
反诉被告孙重义辩称，反诉原告起诉的第一项请求是要求法院解除房屋买卖协议，此诉求其实可以看出反诉人已经承认了其协议有效的事实，因为合同的解除，是合同有效成立后，有一方不履行义务才能进行解除；2、2000年4月16日，签订买卖房屋协议书当天在场有反诉人、本诉被告黄永超代理卖房事宜；3、反诉人在沈阳市铸造厂及家庭人口数量分得两处公房，第一处是本案诉讼房产，第二处在铁西区富工二街27号3-6-3，反诉人在2005年对第二处房产参加房改买断了产权，而对第一处本案诉讼房产却至今都未参加房改；4、反诉人反诉称自己不知道房屋被卖并且协议是通过隐瞒、欺骗的手段签订的，这种说辞是不符合常理的。
被告黄永超述称，2000年我离婚后，法院判给我的房子，当时我前妻占有不换，经人介绍认识反诉被告，我前妻搬走后，我管孙重义要房子钥匙，他不给我，当时我再外面租房，每月500元，后来我又向孙重义要钥匙，他把合同打好了，在他车里让我签字，我说没有证件，他说他能办，在没有任何证件的情况下买我的房子，当时价值17万元的房子以
45000元卖给孙重义，请求法院判令协议书无效。协议书上的名字，与我的名字不相符，当时房子新建没几年，是我结婚用的房子，45000元明显低价，在他警车中不让我看就让我签字，没有任何证件的情况下孙重义也买，从以上看他是强行买卖。
第三人述称，反诉与我方无关。
经审理查明，本案诉争房屋位于沈阳市铁西区肇工南街38号4-2-1。该房为公有住宅承租房屋，产权单位为沈阳铸造厂。承租人为本案被告（反诉原告）黄德贵。被告黄永超与被告（反诉原告）黄德贵系父子关系。2000年4月16日，原告（反诉被告）孙重义与被告黄永超（黄德贵之子）签订买卖房协议书，协议书约定黄永超作为黄德贵的委托代理人代黄德贵将本案诉争房屋腾空交付给原告（反诉被告）孙重义使用，买房人孙重义一次性给付买房人黄德贵房款
45000元整，因产权证买房人保管不当丢失，对变更产权证姓名及手续费由买房人自行办理，对买卖房协议书生效之日起，双方不得违约，卖方如违约按购房款双倍赔偿，买房人违约不退卖房款。该买卖房协议书由孙重义和黄永超签字确认。黄德贵处加盖的黄德贵名章。同日，被告黄永超出具了收到购房款45000元的收条。本案诉争房屋尚未参加房改，未取得房屋所有权登记证书。该房由原告（反诉被告）孙重义实际使用并居住至今。
另查明，被告（反诉原告）黄德贵自认在其子黄永超将房屋出售四年之后知道了卖房的事实，但其未就该买卖行为主张过权利。
上述事实，有原、被告的陈述，买卖房协议书复印件一份、付条、收条各一份、房产直管户卡复印件一份、沈阳铸造厂证明复印件一份，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，本案诉争房屋为尚未参加房改的公有住房，诉争房屋由谁承租及变更公房使用权证等事宜，应由产权单位自行处分，不属于民事诉讼的受案范围。
关于反诉原告黄德贵本诉辩称买卖房协议书应为无效协议及反诉主张解除买卖房协议书的问题，因本诉被告黄永超与反诉原告黄德贵为父子关系，且本案审理过程中，黄永超认可婚姻存续期间在诉争房屋内居住，并就该房屋与前妻进行财产分割，反诉被告孙重义买房时有理由相信黄永超具备代理人的权限，代为处分承租房使用权。截止反诉被告向本院提起诉讼的时间2014年10月28日止，出售房屋的交易长达十多年，作为承租房屋的使用权人，黄德贵对反诉被告孙重义实际占有使用房屋的情况未提出异议，其辩称不知情且不同意黄永超代为出售房屋使用权的行为，不符合常理。综上，反诉原告黄德贵据此认定该买卖房协议无效的抗辩理由，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案审理过程中，反诉原告黄德贵未能提供证据证明买卖房协议书的签订及履行过程中具备上述法定解除条件，买卖房协议书不具备解除事由，反诉原告申请解除买卖房协议书并要求反诉被告支付房屋租金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，判决如下：
一、驳回本诉原告孙重义的起诉；
二、驳回反诉原告黄德贵的诉讼请求。
反诉案件受理费减半收取1207元，由反诉原告黄德贵承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张卫华
代理审判员 王小娜
人民陪审员 白 玉
二〇一五年五月十一日
书 记 员 聂 嚣