江苏省高邮市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1084民初342号
原告：中国农业银行股份有限公司高邮市支行，住所地高邮市高邮镇盂城南路1号。
主要负责人：林学忠，该行行长。
委托诉讼代理人：李峰,江苏金飞达律师事务所律师。
委托诉讼代理人:陈富冬，江苏金飞达律师事务所律师。
被告：管文祥，男，1968年7月15日出生，汉族，住高邮市。
被告：徐巧兰，女，1968年8月19日出生，汉族，住址同上。
被告：扬州市华昇房地产开发有限公司，住所地高邮市文游中路138号。
法定代表人：吕建，该公司董事长。
委托诉讼代理人：唐伟，江苏中杜律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行（以下简称农行高邮支行）与被告管文祥、徐巧兰、扬州市华昇房地产开发有限公司（以下简称华昇公司）金融借款合同、抵押合同、保证合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李峰、被告华昇公司的委托诉讼代理人唐伟到庭参加了诉讼；被告管文祥、徐巧兰经本院公告送达开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告管文祥、徐巧兰偿还原告借款本金264272.86元，并支付利息、罚息、复利19774.13元（以上利息、罚息、复利计算到2015年8月14日，逾期计算至实际清偿日）；2、确认原告对被告管文祥、徐巧兰提供的抵押房产（位于高邮市华昇沁园小区29幢802室）享有优先受偿权；3、判令被告华昇公司承担连带清偿责任；4、诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2013年3月14日，原告与被告管文祥签订个人购房担保借款合同，被告管文祥向原告借款29万元用于购房，双方约定了借款利率、逾期罚息、复利，并约定如借款人未按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。被告徐巧兰承诺对被告管文祥的债务承担连带责任。同时，被告管文祥、徐巧兰以其购买的位于高邮市华昇沁园小区29幢802室房产提供抵押担保，被告华昇公司向原告提供阶段性连带责任保证。此后，被告管文祥未按约偿还借款本息。请求法院依法支持原告的诉讼请求。
被告管文祥、徐巧兰未答辩。
被告华昇公司辩称，原告提供的证据不足以证明被告管文祥、徐巧兰欠款的事实；即使被告管文祥、徐巧兰欠款，原告也应以债务人提供的抵押物优先受偿；3、答辩人保证期间已经届满，保证责任已免除；若判令答辩人承担保证责任，答辩人承担责任后，有权向主债务人追偿。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2013年3月14日，原告农行高邮支行与被告管文祥签订《个人购房担保借款合同》。合同约定：被告管文祥向原告借款29万元用于购房，借款期限为120个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮10%后确定，遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；采用等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；逾期罚息按照执行利率基础上上浮50%计收，直止本息清偿为止；逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息），借款期内产生的应付未付利息在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权停止发放贷款，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权，要求借款人赔偿损失；被告管文祥、徐巧兰以其购买的位于高邮市华昇沁园小区29幢802室房产提供抵押担保。被告徐巧兰向原告出具《家庭财产连带清偿贷款责任承诺书》，承诺以家庭财产包括夫妻共同财产对被告管文祥的债务承担无限连带清偿责任。同日，双方在房管部门办理了抵押预告登记，至本案一审法庭辩论终结前，尚未办理不动产抵押登记。2013年3月14日，被告华昇公司向原告出具《个人购房贷款担保书》，承诺为被告管文祥的借款向原告承担连带责任保证；保证范围为本金29万元及相应利息（包括罚息）、违约金、赔偿金等，以及贷款人为实现债权而发生的相关费用；保证期间自借款合同生效之日起至抵押的房屋取得房屋所有权证，并将房屋他项权证交给原告保管之日止。直至原告提起本案诉讼之前，被告华昇公司尚未将房屋他项权证交原告保管。
原告于签订合同当日，向被告管文祥交付29万元。被告管文祥未按约履行还本付息义务，截止到2015年8月14日，尚欠原告借款本金264272.86元和利息、罚息、复利19774.3元未偿还。原告曾于2015年9月24日向本院起诉三被告，诉讼请求与本案相同，后因故申请撤回起诉。
原告为证明以上事实，除陈述外，另提交了《个人购房担保借款合同》《家庭财产连带清偿贷款责任承诺书》《个人购房贷款担保书》《个人借款凭证》《进账单》《房地产预告登记设立申请书》《利息清单》为证。被告华昇公司对原告提交的利息清单的真实性持有异议，认为其不足以证明被告管文祥未按约还款的事实，但被告华昇公司未提交证明被告管文祥或徐巧兰已履行了借款合同义务的证据；被告华昇公司对其他证据质证无异议。本院审查后认为，原告作为借款合同的出借人，其所举证据能够证明其已履行了合同约定的向借款人交付借款的义务。至于借款人是否按约履行了还本付息义务，依法应由还款义务人承担举证证明责任。本案中，被告管文祥、徐巧兰经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃举证、质证权利。被告华昇公司作为举证证明责任人，其未提供证据证明被告管文祥或徐巧兰已履行了合同义务的事实，故本院对其质证异议不予采纳，对原告方证据的证明力予以认定。
本院认为，原告农行高邮支行与被告管文祥、徐巧兰、华昇公司之间签订或达成的借款合同、抵押合同、保证合同是双方当事人的真实意思表示，主体合格，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。原告按照合同约定履行了交付借款的义务，被告管文祥未按约履行还本付息义务，构成违约，原告有权按照合同约定提前收回全部借款，要求被告管文祥按约定标准承担利息、罚息、复利，并有权提前行使担保权。被告徐巧兰系连带责任人，应对被告管文祥所负债务承担连带清偿责任。原、被告签订的抵押合同虽然有效，但双方尚未办理不动产抵押登记，抵押权依法未设立，本院对原告要求确认抵押优先权的诉讼请求，依法不予支持。原告在被告管文祥未按约履行债务之后不久，即于2015年9月向本院以华昇公司等为被告主张过权利，至本次诉讼之日未超过两年，故被告华昇公司所辩称的保证期间已过的理由不能成立。被告华昇公司作为阶段性保证的连带责任保证人，其未能向原告交付他项权证，仍处于约定的保证期间，对被告管文祥所负债务应当承担连带清偿责任，其履行保证义务后，有权向债务人被告管文祥追偿。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告管文祥、徐巧兰应于本判决生效后十日内，连带偿还原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行借款本金264272.86元，支付利息、罚息、复利19774.13元（以上利息、罚息、复利计算至2015年8月14日，从2015年8月15日起至实际清偿之日止，按照合同约定的标准计算）。
二、被告扬州市华昇房地产开发有限公司对上述被告管文祥所负债务承担连带清偿责任；被告扬州市华昇房地产开发有限公司履行保证义务后，有权向被告管文祥追偿。
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司高邮市支行的其他诉讼请求。
如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5561元，由被告管文祥、徐巧兰共同负担（此费用原告已预交，两被告应于履行判决义务时一并给付原告，被告扬州市华昇房地产开发有限公司承担连带给付责任）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：11×××57）。
审 判 长 钱 敏
人民陪审员 冯正香
人民陪审员 孙桂兰
二〇一七年五月二十二日
书 记 员 沈晓茜
附本判决所依照的法律条文：
《中华人民共和国民法通则》第八十七条规定：“债权人或者债务人一方人数为二人以上的，依照法律规定或者当事人的约定，享有连带权利的每个债权人，都有权要求债务人履行义务；负有连带义务的每个债务人，都负有清偿全部债务的义务，履行了义务的人，有权要求其他负有连带义务的人偿付他应当承担的份额。”
《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
《中华人民共和国合同法》第二百零五条规定:“借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。”
《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。”
《中华人民共和国合同法》第二百零七条规定：“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。”
《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。”
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”
《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”
《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”
《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”