北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第16486号上诉人（原审原告）葛文利，男，1966年10月8日出生。委托代理人史雪梅，女，1970年12月24日出生。上诉人（原审被告）刘秀娥，女，1968年4月13日出生。委托代理人李中平，北京市现代律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘银松，男，1969年10月31日出生。上诉人葛文利因与上诉人刘秀娥、被上诉人刘银松房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2015）顺民初字第9734号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2015年5月，葛文利诉至原审法院称：刘秀娥、刘银松系夫妻关系。葛文利与刘秀娥于2010年9月16日在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称丙方）签订房屋买卖合同。该合同约定，葛文利（合同中简称乙方）购买刘秀娥（合同中简称甲方）名下的位于顺义区港馨东区×室的房屋（以下简称涉诉房屋），房屋总价款为九十八万元整。葛文利依约分三次将房款向刘秀娥付清，刘秀娥在葛文利第一次付款时即将涉诉房屋的钥匙交给葛文利，葛文利实际占用涉诉房屋至今。双方签订房屋买卖合同当日，在丙方处又签订一份补充协议（由于涉诉房屋系甲方拆迁安置房屋，故双方签订合同及补充协议时未取得涉诉房屋产权证）。该补充协议第二条第6项规定，甲方承诺取得所有权证后3日内通知乙方、丙方，甲方取得房产证后5个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续。补充协议第四条规定：1、甲乙双方任何一方迟延履行本补充协议第二条约定义务的，迟延在30日内，每迟延一日违约方需向守约方支付二百元整的违约金。2（3）、甲方迟延履行本补充协议第二条的义务超过30日，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，并按顺义当地商品房增值的差价赔偿给乙方，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2015年3月22日，刘秀娥从开发商处领取房屋产权证后，将房屋产权证交给葛文利，葛文利问何时办理产权转移登记手续，刘秀娥当即表示不给8000元现金不给办理。后葛文利又多次与其交涉，均遭刘秀娥拒绝。后葛文利找到丙方，该公司也多次给刘秀娥打电话要求为葛文利办理房屋产权转移登记手续，亦遭刘秀娥拒绝，丙方为此曾向刘秀娥发出书面通知，催促其为葛文利办理房屋产权转移登记手续。刘秀娥、刘银松至今尚不予办理，违约期限已经超过30日，违反了补充协议第二条、第四条的约定，属于严重违约。为维护葛文利合法权益，故诉至法院，要求判令：1.确认葛文利与刘秀娥于2010年9月16日签订的房屋买卖合同及补充协议有效（庭审中葛文利撤销该项请求）；2.刘秀娥与刘银松共同协助葛文利办理涉诉房屋的产权转移登记手续，将涉诉房屋产权转移登记至葛文利名下；3.刘秀娥、刘银松赔偿葛文利违约金人民币十九万六千元整（即房屋总价款九十八万元的百分之二十）；4.案件受理费由刘秀娥、刘银松承担。刘秀娥、刘银松共同辩称：1.2010年9月21日收到乙方第一笔款39万元，就将房屋交给乙方使用了，没有造成葛文利任何损失，所以不存在违约的行为。2.我办房本是为了维护双方的利益，办房本是为了配合葛文利过户，所产生的费用应该由葛文利承担。3.我方强调第一条第二款房屋的净值是98万元，如果葛文利强调我方违约，那么违约金是多少，既然葛文利不承担70年维修基金的话，我将房屋收回，要求近日腾退。双方履行协议，葛文利必须承担房屋使用后的70年维修基金费用8000元。诉讼费由葛文利承担。原审法院经审理查明：刘秀娥与刘银松系夫妻关系。2010年9月16日，刘秀娥（出卖人）与葛文利（买受人）通过北京链家房地产经纪有限公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同），约定涉诉房屋成交价格为98万元。同日，刘秀娥（甲方）、葛文利（乙方）、北京链家房地产经纪有限公司（丙方）签订《补充协议》，其中第一条房屋状况及成交价格约定涉诉房屋成交价格为人民币九十八万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条付款方式及房屋交付第5项约定甲方承诺在乙方支付给甲方的全部房款到位后10日内协助乙方到开发商办理改票更名手续，改票更名手续所产生的费用叁万元之内由乙方承担，如甲乙双方不改票互不承担责任，合同继续履行，等甲方产权证下发后办理过户手续；第6项约定，甲方承诺取得房屋所有权证后3日内通知乙丙双方，甲方取得房产证后5个工作日内，甲乙双方共同办理房屋所有权转移登记手续；第7项约定，甲方同意在收到第一笔首付款当天将房屋交付给乙方。甲乙双方于房屋交付当日自行办理物业交割，丙方陪同。在房屋交付前发生的费用（包括但不限于物业管理费、供暖、水、电、燃气、有线电视、电信费等）由甲方承担，交付以后发生的费用由乙方承担。第三条税费的承担约定，经甲乙双方协商一致，在交易中产生的全部税费（包括本交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任第2项约定，甲方出现下列情形之一，均视为甲方违约，甲方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，并按顺义当地商品房增值的差价赔付给乙方，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方：（3）迟延履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的。葛文利分别于2010年9月17日、2010年12月3日、2012年9月23日向刘秀娥支付房款40万元、20万元、38万元。2014年9月1日刘秀娥交纳涉诉房屋专项维修基金5836元。涉诉房屋所有权证统一由开发商办理，涉诉房屋于2015年1月27日登记在刘秀娥名下，登记的房屋性质为商品房。2015年3月22日，刘秀娥至开发商处领取涉诉房屋所有权证并于当日将房屋所有权证原件交付给葛文利。另，刘秀娥办理房屋所有权证时应缴纳契税4361.82元，后在中介调解下，葛文利负担2361.82元，刘秀娥负担2000元。庭审中，刘秀娥、刘银松同意将涉诉房屋过户至葛文利名下，但称葛文利应先支付刘秀娥涉诉房屋专项维修基金5836元以及刘秀娥已经缴纳的契税2000元。葛文利对此不予认可，其称房屋专项维修基金应由刘秀娥负担，且契税2000元系经调解后刘秀娥自愿缴纳。刘秀娥认可在其未出售涉诉房屋的情况下，涉诉房屋登记至其名下，房屋专项维修基金应由其承担。庭审中，刘秀娥表示合同约定的违约金比例过高，请求法院对违约金比例予以调整。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则并根据合同的性质、目的和交易习惯全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，葛文利与刘秀娥签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应积极主动地履行各自义务。葛文利履行了交纳房款的义务，刘秀娥、刘银松也应按照双方约定完成涉诉房屋产权过户手续。但刘秀娥、刘银松在2015年3月22日从开发商处取得涉诉房屋所有权证后并未如约将涉诉房屋转移登记至葛文利名下，其所称的房屋专项维修基金应由葛文利负担，依据不足，至于其所缴纳的契税系经中介调解后自愿缴纳，现其再要求葛文利负担并无依据，因此，对于刘秀娥的辩解意见，法院不予采信。故，对葛文利要求刘秀娥协助将涉诉房屋过户至其名下的诉讼请求，法院予以支持。刘秀娥、刘银松未按照合同约定履行协助葛文利办理涉诉房屋转移登记义务，其应按照合同约定承担违约金，但合同约定的违约金比例过高且葛文利未举证证明刘秀娥、刘银松迟延过户行为对其造成实际损失，考虑到邻里关系和睦相处，法院决定予以调整，对葛文利主张违约金过高部分法院不予支持。法院在此指出，双方应当正确、理性的处理之间的矛盾，以达和谐相处之目的。据此，原审法院于2015年9月作出判决如下：一、刘秀娥、刘银松于判决生效之日起七日内协助葛文利将北京市顺义区港馨家园东区×室房屋产权转移登记至葛文利名下；二、刘秀娥、刘银松于判决生效之日起七日内支付葛文利违约金一万九千六百元；三、驳回葛文利的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，葛文利不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判，支持其原审全部诉讼请求，主要理由是：原审对于双方谁存在违约认定不清，且未按合同约定判决违约金，违反当事人自愿原则。刘秀娥亦不服原审判决，上诉至本院，请求撤销原判第二项，将第一项改判为葛文利给付刘秀娥人民币8000元同日刘秀娥协助将涉诉房屋产权转移登记至葛文利名下。主要理由是：根据双方合同约定，甲方净得价为98万元，且交房后发生的费用由葛文利承担，故刘秀娥不存在违约。刘银松与刘秀娥意见一致。本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。上述事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、首付款收到证明、房屋所有权证复印件、催告函等在案佐证。本院认为：本案二审争议的焦点是涉诉房屋登记至刘秀娥名下所产生的相关契税及刘秀娥交存的住宅专项维修资金应当由谁来承担。刘秀娥认为，既然双方约定卖房净得价为98万元，且约定交房后发生的费用由葛文利承担，故自己不应负担上述款项。本院认为，该意见不能成立，具体分析如下：关于契税的承担。根据已经查明的事实，刘秀娥与葛文利在中介公司的调解下已经达成了对涉诉房屋登记至刘秀娥名下所产生契税的分担方案，且并无证据显示该调解方案有违双方真实意思表示，故双方均应依约履行。现刘秀娥以葛文利未交付该款为由，不予配合办理过户，没有相应依据。关于住宅专项维修资金的承担。第一，刘秀娥与葛文利虽然约定卖房净得价为98万元，不含税，但住宅专项维修资金显然不属于税的范畴，故不能认为双方合同约定了卖房净得价为98万元，即免除了刘秀娥交存住宅专项维修资金的义务；第二，虽然双方约定房屋交付后发生的费用由葛文利承担，但从合同全文及房屋买卖的交易惯例来分析，房屋买卖双方约定交房前发生的费用由出卖人承担，交房后发生的费用由买受人承担，此处的“费用”通常所指代的是水费、电费、燃气费、供暖费、物业管理费等与业主实际使用房屋情况密切相关的日常生活费用。而本案所涉及的是住宅专项维修资金，根据《住宅专项维修资金管理办法》（中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部令第165号）的规定，住宅专项维修资金的用途是专项使用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。因此，从使用用途上看，住宅专项维修资金与水费、电费等日常生活费用存有根本区别，故本案双方约定的由葛文利承担房屋交付后发生的费用，此处的“费用”不宜被扩大理解为包含住宅专项维修资金。在双方没有对住宅专项维修资金的负担作出明确约定的情况下，本院将参照住宅专项维修资金的交存义务主体、交存时间等相关规定，结合本案的具体案情，作出相应认定。按照《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定，业主应当在办理房屋入住手续之前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，否则，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。本案中，若严格遵照相关规定，刘秀娥在办理涉诉房屋入住手续前，即应完成住宅专项维修资金的交存手续。但实际情况是，刘秀娥在将涉诉房屋出售并交付葛文利后近四年，方才完成住宅专项维修资金的交存手续。虽然并无证据显示，刘秀娥对此存有过错，但结合本案案情，从住宅专项维修资金交存时间的相关规定来分析，交存义务主体应属刘秀娥，当无疑问。因此，在葛文利依约履行了交付房款义务，双方对住宅专项维修资金的负担没有另行约定的情况下，刘秀娥以该款项应由葛文利负担为由，拒绝办理涉诉房屋过户手续，无事实及法律依据，刘秀娥应当依法承担违约责任。关于具体违约金的数额的确定。考虑到涉诉房屋已经实际交付葛文利使用多年，刘秀娥的违约行为只是迟延了将涉诉房屋登记至葛文利名下的时间，并未对葛文利造成十分明显的损害后果，且葛文利亦未举证证明其因刘秀娥的迟延过户行为而受到了较大的损失，故原审法院从本案实际出发，着眼于维护邻里关系的和睦，酌情对刘秀娥承担的违约金数额予以调整。本院认为该违约金数额的确定合情合理，亦不违反法律规定，故不再予以变动。需要指出的是，原审判决确定的诉讼费用数额负担有误，本院按照相关规定予以调整，但原审判决实体处理并无不当，可以维持。综上，葛文利、刘秀娥提出的上诉请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费15384元，由葛文利负担2308元（已交纳），由刘秀娥、刘银松共同负担13076元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；二审案件受理费17624元，由葛文利负担3828元（已交纳），由刘秀娥负担13796元（于本判决生效后七日内交至原审法院）。本判决为终审判决。审 判 长  林存义代理审判员  程 磊代理审判员  杨 夏二〇一五年十二月三十一日书 记 员  陈 萌