宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）宁0104民初3829号原告刘亚东，男，1992年3月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区兴庆区。委托代理人李永丽，宁夏综义律师事务所律师。被告宁夏鸿天房置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市开发区新昌西路89号。法定代表人苟胜利，该公司董事长。委托代理人张小军，宁夏正义达律师事务所律师。被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南薰西街98号。法定代表人郑海峰，该分行行长。委托代理人马伟，男，该分行法律顾问，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告刘亚东与被告宁夏鸿天房置业有限公司（以下简称鸿天房公司）、中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行（以下简称建行宁夏分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由审判员张志华适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告刘亚东及其委托代理人李永丽，被告鸿天房公司的委托代理人张小军，被告建行宁夏分行的委托代理人马伟参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘亚东诉称，原告自幼眼盲，经残联协会鉴定为一级伤残。2014年7月22日，经被告鸿天房公司销售员推荐与该公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，被告鸿天房公司将其开发的位于南薰西街某室房屋（建筑面积105.84平方米）以578733元（5468元/平方米）价格出售给原告，原告需支付首付款178733元，下剩400000元由被告鸿天房公司选定的银行进行商业贷款支付，交房时间为2015年10月30日前，若逾期交房超过60日，则原告有权单方解除合同，并要求被告鸿天房公司按照累计已付款的1.5%支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房首付款，并作为借款人与被告建行宁夏分行及保证人鸿天房公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定，为购买涉案房屋，原告自该行贷款400000元用于支付购房款，该笔贷款直接划入被告鸿天房公司名下账户，贷款以等额本金还款方法偿还，借款人以涉案房屋作为抵押财产。借款合同签订后，被告建行宁夏分行依约向被告鸿天房公司支付了400000元购房款，至此，原告已履行完毕《银川市商品房屋买卖合同》规定的义务。但被告鸿天房公司至今未向原告交付涉案房屋，故原告诉至法院，请求依法判令：一、解除原告与被告宁夏鸿天房公司就位于南薰西街某室房屋签订的《银川市商品房买卖合同》；二、解除原告与被告建行宁夏分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告鸿天房公司返还原告购房首付款178733元，并将原告已向被告中国建设银行宁夏回族自治区分行归还的贷款本金32422.28元及利息37802.19元返还给原告；四、被告鸿天房公司偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款及利息；五、被告鸿天房公司支付原告违约金8681元；六、本案诉讼费由二被告承担。诉讼中，原告申请变更、增加诉讼请求，要求被告鸿天房公司以首付款为基数向原告承担利息，返还原告至判决生效之日已向被告建行宁夏分行偿还的贷款本金及利息，并向被告建行宁夏分行偿还《个人住房（商业用房）借款合同》项下的剩余贷款本息及承担该合同项下违约责任。原告围绕其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一、《银川市商品房买卖合同（含补充协议）》一份，证明2014年7月22日，原告与被告鸿天房公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，约定，原告购买被告涉案房屋，房屋总价款为578733元（5468元/平方米），原告支付178733元首付款，下剩400000由被告选定的银行进行商业贷款支付。交房时间为2015年10月30日前。并约定若被告逾期交房超过60日，原告有权单方解除合同，并要求被告按照累计已付款的1.5%支付违约金。被告鸿天房公司对该份证据无异议。被告建行宁夏分行对该份证据无异议。证据二、《借款协议》、收款收据各一份，证明合同签订后，原告依约向被告鸿天房公司支付首付款；因资金周转困难，原告以借款形式向被告鸿天房公司借款115747元用于支付首付款，并按照借款协议约定于2015年11月7日向被告鸿天房公司归还借款并承担了810元违约金。被告鸿天房公司对该份证据无异议。被告建行宁夏分行对该份证据无异议。证据三、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证各一份，证明原告已履行完毕向被告鸿天房公司支付全部购房款的义务，但被告鸿天房公司至今未向原告交付涉案房屋，已经构成根本违约，原告有权要求解除合同。合同解除后，原告有权要求解除与被告建行宁夏分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求被告鸿天房公司返还原告已付购房款及利息并向被告建行宁夏分行偿还贷款及利息。被告鸿天房公司对该份证据对该证据真实性无异议，对证明目的有异议，该证据不能证明原告有权解除个人住房借款合同，并要求被告向被告建行宁夏分行偿还贷款本金及利息。被告建行宁夏分行对该份证据的客观性无异议，但认为建行宁夏分行已全面依约履行了提供贷款的义务，不存在违约行为，原告无权要求解除贷款合同。证据四、中国建设银行贷款对账单、还款计划表、短信通知各一份，证明截止目前，原告已向被告建行宁夏分行偿还贷款本金34088.94元及利息39299.41元，被告鸿天房公司应当予以返还。被告鸿天房公司认为该组证据真实性无法核实，对原告陈述的证明目的亦不予认可，该证据不能证实被告应向原告返还贷款利息。被告建行宁夏分行对该份证据无异议。被告鸿天房公司辩称，合同第十条已经约定了逾期交房的违约责任，即使被告违约，也应按照该条款执行。且贷款利息系原告向银行支付，故原告无权要求被告鸿天房公司返还贷款利息。贷款合同的借贷主体系原告与被告建行宁夏分行，被告鸿天房公司不是借款人，原告要求被告鸿天房公司偿还其欠付的剩余贷款及利息亦无事实及法律依据。最后，根据合同第九条第一项约定，即使合同解除，原告应先到政府有关部门办理撤销合同备案等相关手续，否则被告鸿天房公司有权退还原告购房款，原告应承担由此产生的不利后果。被告鸿天房公司围绕其抗辩理由向本院提交以下证据材料：证据一、《银川市商品房买卖合同（含补充协议）》一份，证明合同第十条约定了逾期交房的违约责任，合同第九条第一款约定了无论何种原因导致合同解除，原告应先到有关部门解除合同备案等手续，否则被告不予退还房款。原告对该证据客观性、关联性、合法性无异议，但对证明目的不认可，合同第九条的约定是被告为出售商品房重复使用、预先拟定的，没有经过双方协商，完全免除了自己的责任，加重了原告及被告建行宁夏分行责任，应当依法认定该条款无效。涉案合同有无在政府部门办理备案应当由被告举证，否则被告应承担举证不能后果。且该条款履行前提是被告书面通知原告，但截至目前原告并未接到该通知，没有配合被告办理取消合同备案的义务。被告建行宁夏分行对该份证据无异议。证据二、备案情况说明一份，证明涉案房屋于2014年7月31日办理了合同备案和抵押权预告登记手续。原告对该份证据无异议。被告建行宁夏分行对该份证据无异议。被告建行宁夏分行辩称，原告不应列其为共同被告，其应作为第三人参加诉讼。建行宁夏分行已按合同约定将贷款400000元汇入被告鸿天房公司账户，已经全面履行了合同义务，不存在违约行为，原告要求解除贷款合同的诉请于法无据。被告鸿天房公司至今未向原告交付涉案房屋，其应当对此承担违约责任，并按照贷款合同约定对贷款本息承担连带保证责任。被告建行宁夏分行围绕其抗辩理由向本院提交个人贷款支付凭证、个人贷款对账单各一份，证明贷款合同签订后，被告建行宁夏分行依约于2014年8月20日通过银行转账方式向被告鸿天房公司汇款40万元，截止2016年6月22日，原告尚欠被告建行宁夏分行贷款本金363333.44元未付。原告对该份证据均无异议。被告鸿天房公司认为其对该份证据无从确认其客观性。经审理查明，2014年7月14日，原告向被告鸿天房公司交纳购房款20000元。2014年7月22日，原告与被告鸿天房公司签订《银川市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告购买被告鸿天房公司开发建设的位于银川市兴庆区某室房屋；建筑面积105.84平方米，其中套内建筑面积87.34平方米，分摊共有建筑面积18.5平方米；按照建筑面积计算，该房屋单价为5468元/平方米，合同总价款为5787303元；付款方式为商业按揭贷款的方式支付，并于2014年7月22日前支付首付款178733元，于2014年8月22日前付商业贷款400000元；出卖人应当在2015年10月30日前将符合本合同约定的商品房（取得《银川市新建住宅配套设施交付使用证》）交付买受人使用；除不可抗力外，出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人已付全部房款，并按买受人累计已付款1.5%向买受人支付违约金。原告与被告鸿天房公司还签订《补充协议》一份，其第九条第一项约定，无论何种原因导致买卖合同解除的，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后的5个工作日之内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案的手续，未办理取消合同备案、抵押登记手续前，出卖人不退还房款。同日，原告向被告鸿天房公司交纳购房款42986元，并与被告鸿天房公司签订《借款协议》一份，约定，原告向被告鸿天房公司借款115747元，并承诺于2015年10月30日前无息还清，逾期还款按照银川（行）同期贷款利率计算利息收取违约金。2014年8月18日，原告与二被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定，原告为借款人，被告建行宁夏分行为贷款人，被告宁夏鸿天房公司为保证人，房屋地址位于银川市兴庆区某室，贷款金额为400000元，贷款期限为20年/240个月，贷款偿还方式为按月等额本金还款。2014年8月20日，原告委托中国建设银行向被告鸿天房公司支付贷款400000元。2014年11月7日，原告向被告鸿天房公司交纳购房款115747元及违约金810元。自2014年8月20日至2016年6月22日，原告共向被告建行宁夏分行偿还贷款本金38333.22元及利息43030.67元，尚欠被告建行宁夏分行银行贷款本金363333.44元及利息未付。因被告鸿天房公司逾期交房，故原告诉至本院，请求依法判如所请。上述事实有原、被告当庭陈述及其提交的前述所列证据在案为凭，经本院开庭质证并审查核实，具备证据的客观性、合法性、关联性，可以采信。本院认为，原告与被告鸿天房公司签订的《银川市商品房买卖合同》以及原告与被告建行宁夏分行、鸿天房公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据合同约定，被告鸿天房公司应当于2015年10月30日前向原告交付该房屋，逾期超过60日，原告有权解除合同，被告鸿天房公司至今未能履行交房义务，已经构成违约，原告据此行使合同解除权，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与被告建行宁夏分行、鸿天房公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，亦应予以支持。对被告建行宁夏分行提出其已按照合同约定履行提供贷款义务、原告无权要求解除贷款合同的抗辩理由，本院不予采纳。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房合同解除后，被告鸿天房公司应按约将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此所产生的损失。现原告要求被告鸿天房公司返还已付购房首付款178733元及其已向被告建行宁夏分行所还贷款本金38333.22元及利息43030.67元以及自2016年6月23日起至判决生效之日止原告实际向被告建行宁夏分行偿还的贷款本息，并要求按照合同约定支付违约金8681元（5787303元×1.5%）的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告鸿天房公司以首付款为基数向其承担利息的诉讼请求，因原告该项损失主要表现为被告鸿天房公司占用其资金期间的利息损失，故本院参照民间借贷法定利率即年利率6%的标准支持原告自2014年11月7日至本判决生效之日止的利息。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，故原告要求被告鸿天房公司向建行宁夏分行返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，应予支持。原告要求被告鸿天房公司向建行宁夏分行承担违约责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告鸿天房公司清偿剩余贷款本息等债务后，建行宁夏分行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。关于被告抗辩原告未办理撤销合同备案登记手续的问题，现合同已被依法解除，故合同解除后，原告应当及时协助被告鸿天房公司办理撤销备案登记。关于被告建行宁夏分行提出的其应以本案第三人身份参加诉讼的抗辩理由，因诉讼被告的确定取决于提起诉讼的原告，参加诉讼的方式为被动参加，本案中，原告在起诉时一并要求解除商品房买卖合同及按揭贷款合同，并将作为按揭贷款合同一方当事人的建行宁夏分行列为被告，并无不当。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告刘亚东与被告宁夏鸿天房置业有限公司就位于银川市兴庆区某室房屋的《银川市商品房买卖合同》；二、解除原告刘亚东与被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行、被告宁夏鸿天房置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告宁夏鸿天房置业有限公司于判决生效之日起七日内向原告刘亚东返还购房首付款178733元并向原告刘亚东支付违约金8681元，赔偿购房首付款利息（按照年利率6%的标准自2014年11月7日算至本判决生效之日止）；四、被告宁夏鸿天房置业有限公司于判决生效之日起七日内向原告刘亚东赔偿自2014年8月20日至2016年6月22日原告刘亚东已向被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行归还的贷款本金38333.22元及利息43030.67元以及自2016年6月23日起至判决生效之日止原告实际向被告建行宁夏分行偿还的贷款本息（以被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行于判决生效后当月出具的还款明细清单为准）；五、被告宁夏鸿天房置业有限公司于判决生效之日起七日内向被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行返还原告刘亚东自判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款，自被告宁夏鸿天房置业有限公司清偿上述贷款之日起七日内，被告中国建设银行股份有限公司宁夏回族自治区分行办理位于银川市兴庆区某室房屋抵押登记的涤除手续。如果被告宁夏鸿天房置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向债权人支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2582元（已减半收取），由被告宁夏鸿天房置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  张志华二〇一六年六月二十八日书记员  刘益辰附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。