江西省宜春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣09民终1138号
上诉人（原审原告）：何娅敏，女，1975年6月28日出生，汉族，江西省宜春市袁州区人，个体工商户，住江西省宜春市袁州区。
委托诉讼代理人：胡国强，江西鸿韵律师事务所律师。
委托诉讼代理人：兰宇军，江西鸿韵律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江西四平集团有限公司。住所地：江西省南昌市小蓝经济开发区小兰大道***号。统一社会信用代码：91360121683481447A。
法定代表人：张春平，公司总经理。
委托诉讼代理人：周宏伟，江西文澜律师事务所律师。
上诉人何娅敏与上诉人江西四平集团有限公司（以下简称四平公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初750号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成由审判员黄若凡担任审判长，与审判员高胜敏、易芳参加的合议庭，书记员高强担任记录，于2017年10月12日公开开庭进行了审理。何娅敏及其委托诉讼代理人胡国强、兰宇军、四平公司的委托诉讼代理人周宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
何娅敏上诉请求：撤销原判第二项，依法改判四平公司赔偿可得利益及其他损失1012044.42元，并由四平公司负担全部案件受理费。理由是：四平公司单方严重违约，应当承担及于合同履行给何娅敏产生的全部合同利益，且原审法院将涉案房屋恢复原状等损失与违约金混同，明显错误。
四平公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回何娅敏的全部诉讼请求，并由何娅敏负担一、二审案件受理费。理由是：1、双方租赁合同早已解除，涉案房屋处于空置状态，何娅敏可以无任何障碍收回，且已由何娅敏实际控制；2、双方关于房屋租赁纠纷已经最高人民法院作出了裁判，本案属重复诉讼，审判程序违法；3、双方合同已解除，何娅敏拒接接受避免损失扩大的建议，该损失应由其自行承担。
何娅敏一审诉讼请求：判令四平公司赔偿损失4512000元，并负担全部案件受理费。
一审认定的事实及判决要点:2009年8月3日，何娅敏与四平公司所属的子公司宜春四平家电有限责任公司签订了一份租赁合同，合同约定何娅敏将位于宜春市东风大街56号房屋（产权证号：3-12831、3-12830）租赁给四平公司用于家电经营，租期为2009年9月1日至2013年8月31日。该合同对其他相关问题作了约定。合同到期后，四平公司继续租赁何娅敏的房屋。2014年3月21日，四平公司与何娅敏再次签订租赁合同，合同约定，四平公司租赁何娅敏所有的位于原××××号（产权证号：3-12831、3-12830）；租期为四年（2013年9月1日至2017年8月31日）；四平公司交纳房屋押金500000元，合同签订前付清，由何娅敏开出收据给四平公司；租金为每年2200000元，房屋租赁税由四平公司承担，2013年9月1日至2015年8月31日的租金4400000元由四平公司在签订合同时一次性支付给何娅敏；房屋北侧的主墙四平公司已开通一道通道，与隔壁的二楼相通，事先未征得何娅敏许可，如四平公司不再承租或到期，必须将通道砌好并粉刷好，否则何娅敏可以在四平公司交纳的押金中扣除100000元作为违约赔偿；合同期内，双方都不得随意终止合同，如何娅敏违约，按租房押金的两倍支付违约金给四平公司，如四平公司要求提前终止合同，租金结清后租房押金转为违约金不予返还。同年6月3日，双方签订补充协议，约定，何娅敏同意四平公司对房屋进行转租或分租，何娅敏只向四平公司收取租金，四平公司与第三方发生的租赁事宜与何娅敏无关；如四平公司进行分租，合同到期后四平公司将房屋恢复原状，否则何娅敏有权扣除押金。合同签订后，四平公司按照合同约定支付何娅敏押金500000元及其房屋租金5400000元。同时四平公司在租赁房屋门口张贴招租广告。同年9月13日，四平公司向何娅敏发出解除租赁的函：由于租金贵、年限短、无法招租，四平公司要求即日起解除合同，按照合同约定，四平公司愿意承担违约金500000元；请于2014年9月20日前来交接房屋，并退还四平公司租金3080000元。同年9月18日，何娅敏回函四平公司，不同意解除合同，要求继续履行。9月30日，四平公司向何娅敏发出律师函，认为双方解除合同符合法律规定。10月10日，何娅敏再次向四平公司回函，认为四平公司解除合同不符合法律规定。
由于双方协商不成，四平公司于2014年11月13日向宜春市中级人民法院提起诉讼，要求确认双方签订的租赁合同无效，并返还租金5400000元及其押金500000元。江西省高级人民法院作出（2016）赣民终字第13号民事判决，认定双方于2014年9月20日已经解除租赁合同，四平公司自愿承担500000元违约金，故判决由何娅敏返还四平公司租金3080000元。何娅敏不服向中华人民共和国最高人民法院申诉，最高人民法院于2016年11月29日作出（2016）最高法民申2082号民事裁定书，裁定驳回何娅敏的再审申请。
2016年4月10日，何娅敏向四平公司发出函：关于双方之间的租赁合同，何娅敏不认可江西省高级人民法院确认的2014年9月20日已经解除租赁合同，但考虑目前情况双方合同难以继续，同意要求四平公司按照合同约定对房屋进行恢复原状、交还钥匙办理移交手续后解除租赁合同，要求四平公司在2016年4月15日前办理，否则委托第三方办理，产生的费用由四平公司承担。由于四平公司没有办理何娅敏提出事宜。2016年4月20日，何娅敏通过宜春市袁州区公证处将四平公司租赁的房屋打开，对租赁房屋进行清理并要求四平公司赔偿损失，但双方协商未果。何娅敏遂提起诉讼。
原审法院认为，本案争议的焦点为：1、何娅敏的起诉是否属重复诉讼；2、如何娅敏起诉不属于重复诉讼，双方签订的租赁合同解除时间和交付租赁物的时间如何确定；3、何娅敏的实际损失为多少。
关于何娅敏的起诉是否属重复诉讼的问题。所谓重复诉讼是指双方当事人基于同一事实和同一法律关系，一方当事人再次向法院提起的诉讼。本案中四平公司向宜春市中级人民法院就确认租赁合同无效和返还租金提起诉讼，何娅敏当时未提起反诉，故宜春市中级人民法院就何娅敏的损失没有进行审理，现何娅敏以四平公司违约造成的损失提起诉讼，不属于重复诉讼。
关于双方之间的租赁关系何时解除和四平公司租赁的房屋何时交还的问题。江西省高级人民法院在（2016）赣民终字第13号民事判决书已经确认双方之间的租赁关系已于2014年9月18日解除。故本案双方之间的租赁合同本院确定已于2014年9月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方之间的租赁关系虽然已经解除，但四平公司没有将租赁房屋的钥匙交付何娅敏，直到双方在2016年2月23日双方在江西省高级人民法院的庭审中四平公司认可房屋钥匙尚在其处。四平公司提出通过邮寄的方式将钥匙寄给何娅敏，但未能提供证据予以证实。故确认涉案房屋在2016年4月20日由何娅敏通过宜春市袁州区公证处公证后收回。虽然双方的租赁合同已经解除，但四平公司未能将租赁物房屋交还造成何娅敏的损失，四平公司理应赔偿。何娅敏的损失为房屋租金损失3483300元（自2014年9月21日至2016年4月20日，2200000元×19个月÷12个月）；何娅敏代四平公司支付的水费16655.58元。
对于何娅敏要求四平公司赔偿自2016年10月1日至2017年8月31日的可得利益损失即房屋租金差额的诉请，由于租赁房屋在2016年4月20日已经由何娅敏收回，不存在后续的可得利益损失，故对该诉请不予支持。对于何娅敏要求四平公司赔偿房屋恢复原状、电箱移表及其公证开门所产生的费用。由于上述损失四平公司已经支付了违约金500000元，不应当再次赔偿。故对何娅敏的该诉请不予支持。
综上所述，何娅敏诉请要求四平公司赔偿损失4512000元，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、限江西四平集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿何娅敏人民币3499955.58元；二、驳回何娅敏其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42896元，由何娅敏承担8096元，江西四平集团有限公司承担34800元。
二审中，上诉人何娅敏、四平公司均未提供新证据。
本院二审查明：本院二审除确认医生查明的事实外，另查明：涉案房屋及与之相邻房屋二、三楼都是四平公司租赁经营场所，四平公司为经营需要，将两房屋的隔墙拆除，并安装了相通楼梯，两房使用同一电表箱，同时，四平公司为经营需要，在涉案房屋二楼隔出多个商品展示间，将一楼临街螺旋楼梯拆除，对整个房屋进行了经营需要装修。2016年6月20日，何娅敏通过公证开锁收回涉案房屋时，四平公司不但未恢复原状，而且房屋内存有大量经营垃圾，房屋装修破旧。此外，四平公司尚欠水费16655.58元（含滞纳金），何娅敏实际垫付水费10015.2元。由于涉案房屋恢复原状后，原四平公司安装的电表箱不符合供电部门要求，何娅敏按要求由供电部门移动电表箱，花费8834元。
本院认为，本案的争议焦点是：1、房屋租赁合同解除后，四平公司是否将涉案房屋如期交还并恢复原状，如果没有，四平公司应承担何种责任；2、本案是否属重复诉讼。
一、关于双方签订的房屋租赁合同解除后，四平公司是否将涉案房屋如期交还并恢复原状问题。1、四平公司未提供任何证据佐证其与何娅敏办理了交还涉案租赁房屋的手续，并对该房屋履行了恢复原状义务；2、本院2014年12月18日公开开庭审理四平公司诉何娅敏租赁合同纠纷时，涉案房屋四平公司店面大门（卷闸门）上仍张贴有四平公司就涉案房屋对外招租的广告；3、2016年2月23日，四平公司在江西省高级人民法院审理的四平公司与何娅敏房屋租赁合同纠纷案庭审中，认可涉案房屋的钥匙尚在四平公司；4、至2016年4月20日，涉案房屋内杂乱，尚有大量废弃物，更未恢复该房屋原状。综上，应当认定四平公司在合同解除后，至2016年4月20日止，未将涉案租赁房屋交还何娅敏，亦未对该房屋恢复原状。四平公司上诉称早已将房屋交还的上诉理由与事实明显不符，本院不予采纳。
二、关于四平公司在本案中应如何担责问题。四平公司2014年11月13日提起诉讼，双方纠纷进入诉讼程序中，直至2016年4月20日何娅敏通过公证开锁收回涉案房屋，期间，涉案房屋一直处于四平公司控制中，且在何娅敏2016年4月10日通知要求四平公司交还房屋并恢复原状的情况下，仍未履行交还房屋手续，更未对其因经营需要进行多处房屋结构变更等装修恢复原状，尤其双方纠纷是由于四平公司故意违约造成的，且四平公司未提供任何证据佐证其采取了防止损失扩大的措施，长期任由涉案房屋空置。因此，涉案房屋长期处空置所产生的损失及房屋恢复原状的责任，应由四平公司全部承担。
综上，四平公司关于其对涉案房屋长期处于空置状态所产生的损失不应担责的上诉理由不能成立，本院不予支持。
三、关于涉案房屋恢复原状等费用如何确定及如何担责问题。四平公司控制、使用涉案房屋期间所产生的水费16655.58元（含滞纳金），已由何娅敏实际垫交10015.2元，电箱移表费8834元已由何娅敏支付，该两项费用证据充分，应由四平公司负担。对于何娅敏对涉案房屋恢复原状包括清理经营垃圾等费用，由于何娅敏提供的费用凭证都是白条，无法确定，但考虑到经过公证机关公证的影像资料等证据证明何娅敏对此确已花费了人力、物力和财力，因此，本院酌定由四平公司负担50000元。原审法院对上述费用不予考虑，于法不符，且认定水费16655.58元错误，应纠正为10015.2元。
四、关于本案是否属重复诉讼问题。
四平公司2014年11月13日提起诉讼，请求人民法院确认双方所签订的房屋租赁合同无效并返还租金，本案何娅敏诉请要求四平公司对涉案房屋长期空置所产生的损失进行赔偿并恢复房屋原状，两者明显法律关系不同，而且违约金与涉案房屋长期空置所产生的损失及恢复原状明显属不同的法律责任形式，因此，本案并不属于重复诉讼。四平公司关于其已承担了500000元违约金，本案属重复诉讼的上诉理由不能成立，本院不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、变更江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初750号民事判决第一项：“限江西四平集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿何娅敏3499955.58元”为：“限江西四平集团有限公司于本判决生效后十日内赔偿何娅敏3552149.2元（3483300+10015.2+8834+50000）”；
二、维持江西省宜春市袁州区人民法院（2017）赣0902民初750号民事判决第二项；
一审案件受理费42896元，二审案件受理费34800元，共计77696元，由何娅敏负担8096元，由江西四平集团有限公司负担69600元。
本判决为终审判决。
审判长 黄若凡
审判员 高胜敏
审判员 易 芳
二〇一七年十月二十六日
书记员 高 强