浙江省海盐县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）嘉盐民初字第1135号
原告：孙桂英。
委托代理人：赵崇樨、姚凯丰，浙江泽大律师事务所律师。
被告：海盐新天地广场实业有限公司。住所地：浙江省海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。
法定代表人：袁风六，该公司执行董事。
委托代理人：陆少刚、袁兆华，该公司员工。
原告孙桂英为与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2015年5月19日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员林少辉适用简易程序于2015年6月23日公开开庭进行了审理。原告孙桂英的委托代理人赵崇樨、姚凯丰、被告海盐新天地广场实业有限公司的委托代理人陆少刚、袁兆华到庭参加诉讼。在审理过程中，因存在应当中止诉讼的情形，故本院中止了对本案的审理，在该情形消除后，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。
原告孙桂英起诉称：2004年1月1日，原、被告双方签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》（以下简称“商业房产租赁合同”）一份，约定原告将其海盐新天地广场（天宁寺商游城）（以下简称“新天地广场”）D2089、D2090、D2095、D2096号商用房产出租给被告，并同意以被告的名义统一对外招商及经营管理，租赁期限至2021年12月31日，并详细约定了租金的分阶段计算方式。如被告未按协议缴纳租金超过6个月的，原告有权单方解除合同，并要求被告方按照当年应交纳租金总额的10%承担违约金。协议签订后，被告现阶段未能按照协议约定按时支付租金，至今已经拖欠超6个月的租金，经原告多次催讨无果。为维护自身合法权益，故请求法院依法判令：1、解除双方于2004年1月1日签订的商用房产租赁合同；2、被告立即腾退D2089、D2090、D2095、D2096号商用房产；3、被告支付拖欠的租金及违约金（暂计至2015年4月30日为13600元人民币，违约金1360元，此后租金及违约金按合同约定再计算）；4、被告支付滞纳金及银行逾期利息992.80元（暂计至2015年4月30日）；5、被告承担本案诉讼费用。在审理过程中，原告变更第四项诉讼请求为：被告支付至租金付清前的滞纳金（从2014年12月11日开始计算，以拖欠租金13600元为基准，按照每日万分之二计算，暂计至2015年4月30日为141日，金额为383.50元）。
被告海盐新天地广场实业有限公司答辩称：不清楚具体是那个店面，拖欠的月份是对的，确实拖欠了12个月的租金，但租金数额不正确，以前租金每月付1065.56元，后来扣除了一部分维修费，每月付937.69元；按照合同约定，租金按保底购房款的5%计算，即使每年的租金收入的100%给业主，也付不出钱的；合同另外还约定，甲方的每年租金的70%给业主，30%给自己，这样比较合理。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：
1、租赁合同一份，证明原、被告双方于2004年1月1日签订了商用房产租赁合同，约定了租金支付方式以及违约责任的事实，其中明确约定被告未按协议缴纳租金超过6个月的，原告有权解除合同；
2、房屋所有权证（附分户平面图）四本，证明原告系涉案商用房产的所有权人的事实；
3、收据联四份、成交确认书一份，证明涉案商用房产的购买总价款的事实；
4、银行账户历史明细清单一份，证明被告拖欠租金已达12个月，超过合同约定的6个月的事实；
5、商品房面积测绘认定书及竣工平面图各一份（复印件），证明涉案房屋购买时的原状及四至情况的事实。
被告质证意见：对证据1，该份租赁合同比较标准，无异议；对证据2、3，无异议；对证据4，没有异议，计算到2015年4月份确实拖欠了12个月租金；对证据5，这是改造之前的图纸，没有异议，但现状已经改造了，有异议，与图纸不一致。
被告未予举证。
本院认证意见：对原告提供的证据1、2、3、4，被告无异议，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认；对证据5，该测绘认定书及竣工平面图系有关部门出具，但新天地广场经过统一改建装修，现状已经改变，并不能由此证明涉案商铺所在广场的实际现状。
经审理，本院确认案件的相关事实如下：
2004年1月1日，原告在浙江源富拍卖有限公司举行的标卖会上通过公开竞投，竞得新天地广场D2089、D2090、D2095、D2096号商铺共四间。上述每间商铺建筑面积均为13.13平方米，成交单价均为5180元／平方米，成交总价款均为68013.40元。同日，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订商用房产租赁合同一份，约定：甲方将其D2089、D2090、D2095、D2096号海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产，共四间出租给乙方，并同意乙方以乙方的名义统一对外招商及统一经营管理；在租用期内，甲方有权将本出租商用房产的所有权以拍卖或协议转让等方式出售给第三方（出售前甲方以书面形式通知乙方，通知时效内，在同等条件下乙方有优先购置权），其所有权取得方即转为出租方，仍由乙方统一租用使用，本合同有效期内甲方和乙方签订的合同继续有效；租赁期限自本合同签署之日起至2021年12月31日止；自新天地广场正式开业之日起算，至2006年12月31日止，以本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的8%，除以12个月，作为甲方每月租金收入；自2007年1月1日起，至本合同期限届满时止，乙方将甲方所属新天地广场商用房产（除一层外）转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；若甲方某年租金收入不到本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的5%，则以本出租新天地广场商用房产（除一层外）购入总价款的5%作为甲方当年租金收入，不足部分由乙方补足；租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金；乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当月租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。上述商铺原告取得了房屋所有权，房权证号分别为盐字第××号、盐字第××号、盐字第××号、盐字第××号。原告陈述涉案商铺每月租金应按购入总价款的5%计算，即为1133.56元（68013.40元×4×5%÷12个月）。原告提供的银行账户历史明细清单显示，被告自2013年4月起至2014年4月止按租金每月1065.56元支付了共九个月的租金，自2014年5月起至2014年12月止按租金每月937.69元支付了共四个月的租金。原、被告双方一致确认，截止至2015年4月份，共结欠12个月租金。
本院认为，双方争议的焦点为：原告是否有权解除租赁合同，其是否有权要求被告腾退并返还租赁的商铺？就上述争议焦点，本院作如下分析：
本院认为，根据《物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。涉案商铺系新天地广场其中一栋建筑物的部分，原告作为涉案商铺的所有权人，其行使所有权人的权益，应当遵守《物权法》第七十一条有关业主专有权行使的规定。第一，从新天地广场房屋的现状来看，涉案商铺现无法分割并独立使用。虽然原告提供的房屋所有权证上所附图纸载明了商铺的位置及编号，且双方约定被告拖欠租金六个月以上，原告有权解除商用房产租赁合同；但该市场建成并在后续开发经营过程中，经过装修或改建已经完全改变了原来房屋的格局。从涉案商铺目前的实际状况看，商铺无内墙分割，仅以划线为区别界限，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别，现无法分割并独立使用。第二，原告的商铺是众多商铺中的一个，原告与被告签订的租赁合同中既然已约定将商铺出租给被告后由被告统一租用使用，就应遵守统一经营模式的共同经营规则，其对所有权人权益的行使应受到新天地广场其他商铺业主整体意志的限制。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个小商铺独立实现，而需要通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免其他业主利益的损害，也为了该市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。现涉案商铺在内的其他商铺已统一出租给承租户，原告与其他业主之间已形成共同经营关系，在原告没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，原告单独要求其没有明确四至的商铺从整体中分割出来，必然改变新天地广场整体商铺的经营方式，也将影响承租人的经营。第三，被告并未占有上述房屋，该房屋的实际占有人为合法租赁的善意第三人，原告行使权利不得损害善意第三人的利益。本案中，原告购买上述商铺后即委托被告统一经营管理，被告经原告的授权和委托，以其名义与上述商铺的现有承租户签订了房屋租赁合同，故被告与现有承租户之间的房屋租赁合同合法有效。虽然被告违约拖欠租金，但原告在向被告主张相关权利时不得损害善意第三人的利益，在该租赁合同的有效期限内原告亦无权单方解除被告与现有承租户之间的租赁合同，要求被告返还房屋。综上所述，原告要求解除商用房产租赁合同并返还房屋的诉讼请求，依据不足，亦与客观事实不符，本院不予支持。
本院认为，原、被告双方签订的商用房产租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。原、被告之间对每月的租金金额存在争议，按双方之间签订商用房产租赁合同的约定，涉案商铺的每月租金按每年转租租金收入的70%计算，若转租租金不到购入总价款的5%，则按购入总价款的5%计算，即每月不得低于1133.56元（68013.40元×4×5%÷12个月），截止至2015年4月份，被告共结欠原告租金12个月，故被告应支付原告租金13602.72元（按每月租金1133.56元计算），自2015年5月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同约定的租金标准履行。现原告诉请的租金为13600元，少请求部分属于对其民事权利的自主处分，本院予以确认。原告诉请违约金按当年度应交纳租金总额的10%计算，符合双方约定和法律规定，当年度应交纳租金为13602.72元（1133.56元／月×12个月），故违约金应为1360.27元，现原告诉请的违约金为1360元，少请求部分属于对其民事权利的自主处分，本院予以确认。依据双方签订的商用房产租赁合同的约定，乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当月租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。本案情形符合逾期六个月以上未支付当月租金的情形，原告已请求被告按当年应交纳租金总额的10%承担违约金，再请求每天万分之二的违约金，系重复计算，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告孙桂英租金人民币13600元（自2015年5月起的租金，仍按原、被告之间签订的租赁合同约定的租金标准履行）及违约金1360元，上述款项由被告于本判决生效之日起十日内清结；
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果被告海盐新天地广场实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费92元，由原告孙桂英负担2元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担90元。
如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起内向本院申请执行。
审判员 林少辉
二〇一六年三月十四日
书记员 马亚军
（附页）