贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔27民终2194号
上诉人（原审被告）：贵州德万方房地产开发有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州荔波县玉屏街道樟江大街12号,统一社会信用代码91522722577101412G。
法定代表人：邹添智，该公司总经理。
被上诉人（原审原告）：潘仕林，男，1975年6月18日出生，水族，住贵州省荔波县。
被上诉人（原审原告）：蒙振霞，女，1985年9月2日出生，水族，住贵州省荔波县。
上诉人贵州德万方房地产开发有限公司（以下简称德万方公司）因与被上诉人潘仕林、蒙振霞商品房销售合同纠纷一案，不服荔波县人民法院(2017)黔2722民初41号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人德万方公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：1、一审无权对“代理关系”作扩大解释，业委会不能代表全体业主；2、本案诉讼时效已过。
被上诉人潘仕林、蒙振霞二审辩称：1、通过业主委与上诉人的往来函件，以及公示于ABC栋电梯前七天来看，业主委不但是业主的代理人，也成了上诉人的代理人，对此双方是认可的；代理并不是只有法定代理，还有委托代理，只要代理人的代理行为得到被代理人认可，代理人在代理过程中没有损害被代理人的利益，其代理行为是有效的，其代理行为产生的后果由双方各自承担；2、业主委于2016年4月8日就房产证事宜向上诉人去函，上诉人于4月12日向业主委回函，此函已公示七天，其间没有业主表示不同意见；上诉人为求得业主同意给其两个月办证宽限期，同意免费为所有业主安装门禁系统，上诉人作出了请求延期履行的承诺、行为，诉讼时效中断。
原审原告潘仕林、蒙振霞向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付从商品房所有权初始登记违约之日（2014年5月1日至2016年7月31日止）的违约金；2、请求判令被告向原告支付从2016年8月1日至被告交付商品房所有权初始登记相关手续止的违约金；3、请求判令被告继续为原告办理商品房所有权初始登记；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：二原告与被告于2014年2月13日签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发建设的“荔波县财富广场”项目的1-1-14-3号房。合同约定，被告应于2014年5月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，二原告按合同约定支付了购房款，被告未向原告交付办理商品房转移登记相关文书。原告所在的“荔波县玉屏街道财富广场住宅小区业主委员会”于2014年10月9日得到荔波县玉屏街道办事处批复同意成立，2015年7月16日该业主委员会向被告发《关于尽快发给“房产证”的请求》的函件，2016年4月12日被告发出《关于〈再次确认物业服务用房及相关工作事项的意见的函〉的复函》，承诺“如果我公司不提起诉讼，保证该复函之日起2个月为本小区业主办理好房产证的相关手续”。被告截止本次庭审结束尚未将商品房转移登记相关文书交付给原告，被告违约时间从2014年5月1日起至2016年7月31日，共计822天。
一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务，被告不能按规定日期将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应按照合同约定承担违约责任。对原告起诉是否超过诉讼时效的问题，该院认为，原告所在的荔波县财富广场小区业主委员会经小区业主依照合法程序选举产生，并得到业主授权协调、处理业主与开发商的纠纷，小区业委会在实施敦促被告尽快办理“房产证”的过程没有超越代理权限，没有损害委托人的权利，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条“公民、法人可以通过代理实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，小区业委会代理行为应由业主承担法律后果，小区业委会的维权行为可以构成单个业主诉讼时效中断的情形；另外，被告在《关于〈再次确认物业服务用房及相关工作事项的意见的函〉的复函》中作出“办理好房产证的相关手续”的承诺，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定也构成原告诉讼时效中断，因此，原告于2016年9月5日起诉至法院请求判令被告承担违约金责任的请求未超过诉讼时效。双方虽然在合同中约定逾期交付办理商品房转移登记有关文书的，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但由于原告已接收并使用房屋，且未提供证据证明因被告逾期交付商品房转移登记相关文书给原告造成实际损失，违约金应当综合本案实际情况，依照公平原则进行平衡，调整为按原告已付房款每日万分之零点五一进行计算为宜。故从2014年5月1日至2016年7月31日的延期办证违约金11651元（287760元×0.000051×822天≈11651元）；鉴于被告至今没有交付将办理商品房转移登记相关文书，存在持续违约的行为，对原告要求被告继续支付违约金诉讼请求予以支持。关于继续办理商品房所有权初始登记问题。虽然办理商品房所有权初始登记是被告应尽的义务，但由于该事项涉及商品房所有权初始登记行政管理权限、且属于行政职权范围，不应由民事司法裁判强制解决，因此，对原告的此项诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第一百一十一条，第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条之规定，判决：一、被告贵州德万方房地产开发有限公司向原告潘仕林、蒙振霞支付从2014年5月1日起至2016年7月31日止逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金11651元（277930元×822天×0.000051%=11651元）；二、被告贵州德万方房地产开发有限公司继续向原告潘仕林、蒙振霞支付从2016年8月1日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金（按日以原告已交房款万分之零点五一计算）；三、驳回原告潘仕林、蒙振霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费942元，适用简易程序减半收取471元，由原告潘仕林、蒙振霞负担142元，被告贵州德万方房地产开发有限公司负担329元。
二审中，当事人未提交新证据。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，2014年9月22日，荔波县玉屏街道办事处批准成立财富广场住宅小区业主委员会，该小区业主同意该届业主委任期5年，并授权业主委在业主大会闭会期间代行包括协调、处理业主与开发商、物管公司的纠纷等相关职责。因财富广场住宅小区业主委员会是由物业管理区域内全体业主代表组成，代表全体业主的共同利益，向社会反映业主集中的意愿和要求，并监督物业管理公司管理动作的一个合法民间组织，其权力基础源于其所代表的业主们对物业拥有的所有权，因此，2015年7月16日，荔波县财富广场住宅小区业主委员会向上诉人德万方公司出具《关于尽快发给“房产证”的请求》，称“业主委研究并归纳了广大业主的意见，要求贵公司尽快发给房产证”的请求可确认为财富小区未办理房产证的业主的请求；同时，2016年4月8日、4月12日该业主委再次向上诉人出具《关于再次确认物业服务用房及相关工作事项的意见函（公告七天）》，上诉人对此也作了复函，也应视为相关业主向上诉人主张权利，故一审据此认定被上诉人要求上诉人承担违约金责任的请求诉讼时效中断有事实与法律依据。因上诉人不能按规定日期将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，构成违约，一审综合本案实际情况，将双方合同约定的日万分之二的违约金调整为日万分之零点五一公平合理。上诉人上诉主张其不应当承担违约金责任没有事实和法律依据，不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费942元，由上诉人贵州德万方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王 军
审判员 李家荣
审判员 蔡云飞
二〇一七年十二月十一日
书记员 张 祺