安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖04民终460号上诉人（原审原告）：王少军，男，1968年3月18日出生，汉族，安徽省淮南市人，初中文化，自由职业，住安徽省淮南市。被上诉人（原审被告）：淮南恒大天恒置业有限公司，住所地安徽省淮南市恒大绿洲小区内，统一社会信用代码913404005730262401（1-3）。法定代表人：钱永华，男，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘付龙，男，该公司法务部员工。委托诉讼代理人：吴蓓，女，该公司员工。上诉人王少军因与淮南恒大天恒置业有限公司（以下简称恒大置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮南市田家庵区人民法院（2017）皖0403民初3116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王少军、被上诉人恒大置业公司的委托诉讼代理人刘付龙、吴蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王少军上诉请求：撤销原判，改判支持王少军的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由恒大置业公司负担。事实和理由：本案是一起简单的商品房买卖合同纠纷。但在本案中，竟然出现了二个不同版本的商品房买卖合同和二份不同时间的准予入住通知书。即使按照对王少军最不利的合同来处理本案，一审判决仍然是错误的。恒大置业公司提交的合同补充协议第七条第3项约定，是格式条款，不应该得到人民法院的支持。卫生间上面的天花板漏水，严重影响居住使用，属于严重的质量问题。恒大置业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉。王少军向一审法院起诉请求：恒大置业公司支付因迟延交付应给付王少军的违约金11674元（2016年9月1日至2017年3月24日止）。一审判决认定事实：恒大置业公司系淮南市恒大绿洲小区开发商。2014年7月7日，恒大置业公司与王少军签订了一份《商品房买卖合同》（合同备案编号：第201407070034号）及补充协议，王少军购买了恒大置业公司开发的淮南恒大绿洲小区11号楼2905室房屋，购房款为572235元，付款方式为一次性付清。同时，合同第八条约定：“出卖人应当在2016年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。同时，双方补充协议第七条第3项约定：“买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋。但买受人接收房屋的，不视为出卖人所应当承担的保修义务予以免除；出卖人仍然应当按照法律、法规、规章的规定和合同的约定对该房屋的质量问题进行整改和保修。买受人主张房屋地基基础和主体结构存在质量问题或存在其他严重影响正常使用的房屋质量问题，应当取得安徽省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见，否则视为不存在该质量问题。”2016年5月24日，恒大置业公司向王少军邮寄了一份《淮南恒大绿洲收楼通知书》；2016年6月2日，王少军因涉案房屋存在卫生间天花板漏水等质量问题为由拒绝接收房屋。后双方因房屋维修问题发生纠纷，恒大置业公司陆续对涉案房屋进行了维修。2017年3月24日，恒大置业公司向王少军送达了一份《淮南恒大绿洲准予入住通知书》，王少军接收了涉案房屋。另查明，2016年4月26日，涉案淮南恒大绿洲项目11#住宅楼经设计单位、施工单位、监理单位、建设单位、消防单位验收报备。一审法院归纳本案的争议焦点为：1、涉案房屋是否符合延迟交房的情形，被告应否承担迟延交付的违约责任；2、原告要求被告支付延迟交房违约金的诉讼请求应否予以支持。针对上述争议焦点，一审法院认为：王少军主张被告恒大置业公司虽于2016年6月2日通知其交付的房屋，但当时房屋存在漏水等严重质量问题，其至2017年3月24日才实际接收房屋，恒大置业公司存在延迟交房，而恒大置业公司则认为涉案房屋虽存在漏水等质量问题，但该质量问题并非合同约定的主体结构问题，且涉案房屋已于2016年4月7日经相关部门竣工验收，否认涉案房屋符合延迟交房的情形。因双方商品房买卖合同第八条约定，恒大置业公司应于2016年8月30日前将“经验收合格”的商品房交付王少军使用；同时，双方补充协议第七条第3项约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接受房屋。故“该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格”就是交房条件之一。本案中，王少军提交的日期为2017年3月24日的《淮南恒大绿洲准予入住通知书》、恒大置业公司提交的竣工验收备案表、日期为2016年5月24日淮南恒大绿洲收楼通知书及快递单等证据能够相互印证证实，讼争工程已于2016年4月7日通过建设、勘察、设计、施工、监理等单位的竣工验收，恒大置业公司并已通知王少军于2016年6月2日前办理交房手续。虽然王少军以其房屋存在漏水等质量问题拒绝接收房屋，但其主张的漏水等质量问题并非双方补充协议约定的“房屋地基基础和主体结构或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题”。综上，涉案房屋已符合合同约定的“经验收合格”的交付条件，虽然王少军拒绝接受房屋，但恒大置业公司已通知王少军交付房屋，应视同恒大置业公司已于2016年6月2日履行完毕交付房屋义务。故涉案商品房于2016年6月2日已符合讼争合同约定的交房条件，涉案房屋不符合延迟交房的情形，恒大置业公司不应承担房屋迟延交付的违约责任。本案中，王少军仅就恒大置业公司逾期交房的违约金起诉，并未主张恒大置业公司承担其他违约责任，故仅依法处理原告王少军主张的逾期交房违约金问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，虽然王少军以讼争商品房存在质量问题为由认为涉案商品房尚未达到交房条件，但其未提交证据证明涉案房屋存在“房屋地基基础和主体结构或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题”，其应当承担不利的法律后果。综上，涉案商品房于2016年6月2日已符合讼争合同约定的交房条件，且王少军也未提交证据证明涉案房屋符合合同约定的购买人可拒绝接受的情形，不能认定恒大置业公司存在延迟交房的违约行为，故王少军以其房屋存在漏水等质量问题而未接受房屋为由要求恒大置业公司支付延迟交房违约金的诉讼请求，无合同和法律依据，依法不予支持。综上所述，恒大置业公司与王少军于2014年7月7日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效，故双方当事人均应按照约定履行相应的合同义务。虽然王少军的涉案房屋于2016年6月2日交付时存在漏水等质量问题，但涉案房屋已经相关部门验收合格，且王少军也未提交证据证明涉案房屋存在“房屋地基基础和主体结构或其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题”，不能认定恒大置业公司存在延迟交房的违约行为，故王少军以其房屋存在漏水等质量问题未接受房屋为由要求恒大置业公司支付延迟交房违约金的诉讼请求，无合同和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告王少军的全部诉讼请求。案件受理费92元，由原告王少军负担。二审中，当事人未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定与一审判决认定事实一致，对一审判决认定的事实予以确认。根据双方的诉辩意见，结合庭审情况，本院归纳本案的二审争议焦点为：恒大置业公司是否存在延迟交房的情形，是否应当承担延迟交房违约责任。针对上述焦点问题，本院评判如下：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，王少军与恒大置业公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。根据该合同的约定，恒大置业公司应当在2016年8月30日前将经验收合格的商品房交付王少军。经查，涉案房屋于2016年4月26日验收报备。2016年5月24日，恒大置业公司向王少军邮寄送达了收楼通知书。上述事实表明，恒大置业公司在双方约定的交房期限内，通知了王少军接收房屋。后王少军因涉案房屋存在卫生间天花板漏水等质量问题拒绝接收房屋。恒大置业公司对该房屋进行了维修，双方于2017年3月24日交接了房屋。本案双方当事人签订的补充协议第七条第3项对王少军作为买受方就房屋存在质量问题拒绝接收的条件进行了明确的约定。本案诉讼期间，王少军未提交证据证实其所主张的房屋质量问题，属于双方补充协议中所约定的“房屋地基基础和主体结构存在质量问题以及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题”，也未根据双方补充协议的约定，提交安徽省有资质的建设工程质量检测机构出具的质量检测结论性鉴定意见。故根据现有证据，在涉案房屋符合双方合同约定的交付条件且不存在符合双方约定的拒绝接收的条件的情况下，王少军拒绝接收该房屋，不能视为恒大置业公司延迟交房。故王少军要求恒大置业公司支付延迟交房违约金的请求，既无合同的约定，亦无法律规定，本院依法不予支持。综上所述，王少军的上诉请求不能成立，应不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费92元，由上诉人王少军负担。本判决为终审判决。审判长  王雪霞审判员  张 晨审判员  王元元二〇一八年三月十五日书记员  陈志琴附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决严重违法法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不当再次发回重审。