湖南省宁远县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1126民初1224号原告(反诉被告)：宁远县合富房地产开发有限公司。（以下简称宁远合富公司）法定代表人：欧双英，总经理。地址：宁远县九嶷南路新检察院对面。委托诉讼代理人：柏云菊，湖南舜源泽律师事务所律师（一般代理）。被告：李井万，男。被告（反诉原告）：梁彩娥，女。被告（反诉原告）：毛竹翠，女。被告（反诉原告）：匡国生，男。被告梁彩娥、毛竹翠、匡国生共同委托诉讼代理人黄国田，湖南铭慧律师事务所律师(一般代理)。原告（反诉被告）宁远合富公司诉被告李井万、被告（反诉原告）梁彩娥、毛竹翠、匡国生买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2017年9月11日依法公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宁远合富公司法定代表人及委托代理人、被告（反诉原告）梁彩娥及毛竹翠、匡国生的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼请求：1、请求依法撤销原、被告双方于2016年签订的《电梯设备买卖合同》；2、请求法院依法撤销原告与被告匡国生、梁彩娥、毛竹翠签订的《住宅定建协议》；3、本案诉讼费用等由几个被告共同承担。原告庭审前变更1、2项请求的撤销合同为解除合同，并增加诉讼请求：由被告匡国生、毛竹翠、梁彩娥分别支付违约金67636.4元、63008.4元、67636.4元。事实及理由：2016年4月l9日，原告与被告李井万签订了《电梯设备买卖合同》，原告向被告购买电梯九台，总价格为195.8万元，双方约定的付款方式为，用原告开发的商品房六套抵凭借电梯款，合同签订后的120天之内，被告李井万应当交付9台电梯。合同签订后，被告李井万分别找到其他三个被告匡国生、毛竹翠、梁彩娥，由其他三个被告与原告分别以29万元、24万元、29.5万元的价格签订了《住宅定建协议》，此款三个被告均没有实际支付。直到2017年5月，李告李井万仅向原告交付了一台梯，该台电梯的款15.2万元原告已经支付给了被告李井万。原告与被告李井万签订的《电梯设备买卖合同》仅履行了一小部分，现原告的房屋己建成，合同没有继续履行的必要，因此，请求法院依法解除原告与被告签订的《电梯设备买卖合同》。由于原告与被告李井万签订的《电梯设备买卖合同》未实际履行，其他三个被告与原告签订的《住宅定建协议》就失去了履行的基础和前提，也就是说三被告针对该《住宅定建协议》没有履行任何义务，导致原告无法实现合同目的。因此，请求法院依法解除双方签订的《住宅定建协议》、《电梯设备买卖合同》。综上所述，由于被告李井万违约，导致双方的《电梯设备买卖合同》未实行履行且无继续履行的必要，从而导致与其相关联的另外三个被告与原告签订的《住宅定建协议》失去了履行的基础和前提。因此，请求法院依法查明事实，判决支持原告的诉讼请求。被告梁彩娥提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的《住宅定建协议》；2、判令被反诉人向反诉人返还订房款（即押金）人民币贰拾玖万伍仟元（295000元）。3、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币陆万柒仟陆佰叁拾陆元肆角（67636.4元）；4、驳回被反诉人的全部诉讼请求；5、本案全部诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2016年5月13日，反诉人与被反诉人双方签订了“具有法律效力的”《“庆丰小区”项目住宅定建协议》，协议约定：反诉人委托被反诉人定建位于宁远县九疑南路新检察院对面庆丰小区3单元2602号楼房（实际楼层21层），总房款为338182元，押金295000元。同时，该协议第五条约定：被反诉人应于2016年农历12月31日前将商品房交付给反诉人使用；第十条约定：如有违约，违约方应向守约方支付房款总额的20%违约金，且守约方有权解除合同。定建协议签订当天，反诉人及时向被反诉人交付了订房款295000元，被反诉人出具了编号为：6213342（且有会计唐小燕签名）的《收据》。但2017年3月以来，反诉人多次要求被反诉人交房，均被无理拒绝。至2017年5月10日，反诉人与另两个订房主（毛竹翠、匡国生），一同找到被反诉人及庆丰小区项目总经理关茂贤、魏继利，才被告知有所谓的“电梯买卖合同，不能交房”。时至今日，距协议约定交房日期己逾半年，被反诉人仍未向反诉人交房。基于上述，反诉人认为：被反诉人与反诉人在签订了《住宅定建协议》且反诉人己按协议履行及时付清订房款的情形下被反诉人未按协议履行其交房义务，己构成违约，应按协议承担违约责任。同时，鉴于被反诉人的不诚信行为，反诉人决定解除该协议，并要求被反诉人立即向反诉人返还订房款（押金）295000元。具体理由如下：1、反诉人与被反诉人之间签订的《“庆丰小区”项目住宅定建协议》因不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，因此，该撤销该协议，毫无事实和法律依据。3、《“庆丰小区”项目住宅定建协议》签订当日，反诉人己按照该协议约定切实履行了支付押金（订房款）的义务，属守约方。4、被反诉人未按《“庆丰小区”项目住宅定建协议》第五条约定按时向反诉人交房，己构成违约，应按该协议第十条约定向反诉人承担违约责任，即支付房款总额（338182元）的20%的违约金给反诉人。同时，反诉人有解除协议（合同）的权利。5、被反诉人拒不交房的违约行为，表明其己丧失最基本的诚信。因此，反诉人决定解除该协议，并依照协议约定及我国合同法规定，在解除合同后，被反诉人应无条件地返还反诉人已交纳的押金（订房款）295000元。6、反诉人与被反诉人签订的《住宅定建协议》，与被反诉人与他人签订的《电梯设备买卖合同》是两个完全独立，互无约束力的合同，法律关系毫不相干。被反诉人却牵强附会，故意将两合约搅合，违背“一事一案”起诉的基本原则。其二，混淆视听，蒙混推责之目的昭然若揭。总之无论有否《电梯设备买卖合同》，是否履行，是否撤销，在反诉人（守约方）未提出解除《住宅定建协议》之前被反诉人都得依法履行《住宅定建协议》。被反诉人在其诉状中称反诉人“没有实际支付押金”，这完全是罔顾事实，在签订《住宅定建协议》当天（2016年5月13日），反诉人即以现金方式向被反诉人支付了295000元押金，且被反诉人当即向反诉人出具了编号为：6213342的《收据》，铁证如山！至于被反诉人收取该押金作何用途，如何支付，甚至如何收取，反诉人无权过问，也与本案无关（即被反诉人将押金作为预付款或其它形式款项向李井万进行支付与本案无关）。综上所述，被反诉人的行为己构成违约，反诉人（守约方）除驳回被反诉人所诉请求外，请求解除与被反诉人所签《“庆丰小区”·项目住宅定健协议》，并请判被反诉人将295000元押金返还反诉人，并向反诉人支付违约金67636.4元。反诉人的主张合法有据，请法庭判如所请。被告（反诉原告）毛竹翠提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的《住宅定建协议》；2、判令被反诉人向反诉人返还订房款（即押金）人民币贰拾四万元（240000元）；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币陆万叁仟零捌元肆角（63008.4元）；4、驳回被反诉人的全部诉讼请求；5、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。其反诉的事实及理由与被告（反诉原告）梁彩娥的反诉的事实及理由相同。被告（反诉原告）匡国生提出反诉请求：1、解除反诉人与被反诉人之间签订的《住宅定建协议》；2、判令被反诉人向反诉人返还订房款（即押金）人民币贰拾玖万元（290000元）；3、判令被反诉人向反诉人支付违约金人民币陆万柒仟陆佰叁拾陆元肆角（67636.4元）；4、驳回被反诉人的全部诉讼请求；5、本案全部诉讼费用由被反诉人承担。其反诉的事实及理由与被告（反诉原告）梁彩娥的反诉的事实及理由相同。被告（反诉原告）梁彩娥、毛竹翠、匡国生辩称：1、答辨人与被答辩人之间签订的房屋买卖合同关系完全独立于被答辩人与李井万之间的电梯设备买卖合同关系，两者毫无关联；不应牵强附会，混为一谈。首先，两个合同的主体不同。《“庆丰小区”项目住宅定建协议》，是由答辩人和被答辩人签订的，而《电梯设备买卖合同》是由被答辩人和李井万签订的。其次，两个合同的买卖标的不同，《“庆丰小区”项目住宅定建协议》买卖标的是房屋，而《电梯设备买卖合同》买卖标的是电梯。再次，履行条件不同。因两个合同在行业、标的等各方面的明显差异，决定了两者的履行条件完全不同。最后，答辨人向被答辩人购买房产并不以被答辩人向李井万购买电梯设备为前提。即：无论被答辩人是否向李井万购买电梯设备均不影响答辨人向被答辩人购买房产行为或合同的有效性。被答辨人对答辩人义务的履行同样也不以其与李井万之间的电梯设备买卖合同的履行状况为依据。简言之：无论有否《电梯设备买卖合同》，是否履行，是否解除，都不影响《住宅定建协议》的合法性与履行。因此，被答辩人诉称的“两合同存在关联性”，且其履行与答辩以其与李井万之间的电梯设备买卖合同的履行状况为“基础和前提”，纯属无稽之谈！毫无实事与法律依据。2、被答辩人要求撤销其与答辨人之间的《住宅定建协议》没有事实依据和法律依据。本案中，答辨人与被答辩人签订的，《“庆车小区”项目住宅定建协议》根本不存在上述可撤销的情形，相反，该合同合法有效。首先，该合同的签订主体均符合法律规定。其次，该合同为双方的真实意愿表达，不存在重大误解或欺诈等一情形。再次，该合同的标的合法。再者，自《“庆丰小区”项目住宅定建协议》签订之日至被答辩人起诉的时间止已超过一年。因此，被答辩人主张撤销与答辩人之间《住宅定建协议》的诉求于理于法都无据，应予驳回。3、答辩人在《“庆丰小区”项目住宅定建协议》签订当日即已支付了订房款24万元，而非被答辩人所称“没有实际支付”。答辩人在《“庆丰小区”项目住宅定建协议》签订当日(即2016)，答辩人及时向被答辩人交付了订房款（押金），出具了（有会计唐小燕签名）《收据》。事实如此，无可抵赖！事实证明，答辨人切实履行了协议规定的义务，而被答辩人之所以歪曲事实，其目的在于逃避其应向答辩人履行的交房义务。2017年3月以来，答辩人多次要求被答辩人交房，均被无理拒绝。直至2017年5月10日，答辩人一同找到被答辩人及庆丰小区项目总经理关茂贤、魏继利，才被告知有所谓的“电梯买卖合同，不能交房”。时至今日，距协议约定交房日期（2016年农历12月31日）已逾半年，被答辩人仍未向答辩人交房。这种行为性质恶劣不仅失信，且有涉违法！综上所述，答辩人认为被答辩人所提诉求没有事实依据和法律依据，应驳回其诉讼请求。被告宁远合富地产对反诉辩称：一、被答辩人并没有实际给付订房押金，没有履行合同义务，自然无权要求答辩人返还押金。答辩人与被答辩人分别于2016年4月、5月签订了《住宅定建协议》，双方形成合同之债，被答辩人为债务人。被答辩人作为房屋的买受人，最主要的义务就是交纳购房款，但自双方签订《住宅定建协议》至今，被答辩人均没有实际履行该合同义务，没有交纳订房押金和购房款，而是以收条的形式把这项主要义务约定由《住宅定建协议》签订双方以外的第三人（即本案被告李井万）来履行，但实际上被答辩人及以外的人都没有履行任何付款义务，导致原告无法实现合同目的，被答辩人已经构成违约。因此，根据我国《合同法》第65条的规定，当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。因此，本案中，梁彩娥等人作为商品房买卖合同中的买受人即债务人，没有履行债务，第三人（即李井万）也没有履行该债务，因此，其后果由被答辩人承担。二、被答辩人要求答辩人支付违约金没有事实和法律依据。虽然双方签订了《住宅定建协议》，但该协议中约定的被答辩人的义务，被答辩人没有实际履行，被答辩人违反了该协议的约定，构成违约，应当由被答辩人承担相应的违约责任，答辩人在该协议履行过程中并没有任何违约行为，无须承担违约责任。综上所述，被答辩人没有实际履行《住宅定建协议》中的主要义务，构成违约，请求法院依法查明事实，判决驳回被答辩人的反诉请求，支持答辩人的诉讼请求和答辩主张。双方当事人围绕原告（反诉被告）和被告（反诉原告）的诉讼请求向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，原告（反诉被告）提供的营业执照、住宅定建协议、收据，被告梁彩娥、毛竹翠、匡国生提供的住宅定建协议与账号凭条，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据，本院审核认定如下：原告（反诉被告）提供的电梯买卖合同，被告（反诉原告）梁彩娥、毛竹翠、匡国生提出：“与本案无关联，是原告与李井万的关系，此证据是被告李井万与原告（反诉被告）签订的电梯买卖合同，李井万未到庭质证，且有已交付一部电梯的证据予以佐证，本院予以采信；被告（反诉原告）梁彩娥、毛竹翠、匡国生提供的合富地产开发公司出具的收具三张，原告（反诉被告）提出：“是真实的，但三被告没有实际交付购房款。”此证据经庭审调查核实，梁彩娥、毛竹翠均认可钱是交到李井万手上，且原告亦提供了此证据，至于收据所反映的事实，本院在事实认定部分予以认定，此证据，本院予以采信；对被告梁彩娥、毛竹翠、匡国生提供的合同，原告（反诉被告）提出：“合同内容不清楚，当时的约定没有履行”，此证据是原告（反诉被告）与被告李井万签订的补充协议，有双方当事人的签字，本院予以采信。证人唐小燕的出庭证言，唐小燕陈述的事实与被告梁彩娥及毛竹翠丈夫毛爱清的陈述相吻合，本院予以采信。通过以上证据，本院确认如下基本事实，2016年4月19日原告宁远合富公司与被告李井万签订了电梯设备买卖合同，合同约定，李井万在签订合同120日内向宁远合富公司交付1000kg/2.0m/s-vvvf电梯6部，计1500000元，1000kg/1.75m/s-vvvf电梯1部，计154000元，1000kg/1.75m/s-vvvf电梯2部，计304000元，付款方式以宁远合富公司开发的“庆丰花园”商品房6套抵货款，合同签订后，被告李井万只交付1000kg/1.75m/s-vvvf电梯一部，价值152000元，此后，被告李井万即停止供货。根据宁远合富公司与李井万确定的以商品房抵电梯款的约定，在约定的六套商品房中，宁远合富公司与被告（反诉原告）匡国生于2016年4月30日签订的“庆丰小区”项目住宅协议，合同约定将2702号房（面积130.07㎡），以338182元为匡国生定建，匡国生交付押金290000元，宁远合富公司向原告开具了290000元的收据，同日，李井万向宁远合富公司出具收据，载明：“宁远合富公司交来庆丰花园电梯款290000元，此款为2702房交来的购房款现金，2702房业主，匡国生2016.4.30”，宁远合富公司出具的收据明确注明实际楼层为22层，2017年6月12日，宁远合富公司将李井万供应的一部电梯的电梯款152000元转账汇给匡国生，匡国生的委托人代匡国生出具了收条。2016年5月4日和5月13日，宁远合富公司分别与毛竹翠和梁彩娥签订了“庆丰花园”项目住宅定建协议，在签订协议的同日，宁远合富公司分别向毛竹翠、梁彩娥出具了240000元和295000元的收据，同时，李井万向宁远县合富公司出具了收到240000元和295000元电梯款的收据。经庭审调查，毛竹翠与梁彩娥均表示未交款到宁远合富公司，而是将购房款交给了李井万，毛竹翠和梁彩娥并拒绝提供付款方式的证据。另查明，宁远合富开发的“庆丰花园”商品房项目至今未取得预售许可证。本院认为，本案为合同纠纷，当事人应遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。不得擅自变更或者解除合同。本案中，被告李井万在供应一部电梯后，未在约定的时间内交付其他电梯，以自己的行为表明不履行义务，被告李井万与原告宁远合富公司于2016年4月19日签订的《电梯买卖合同》应予以解除。关于合富公司与三被告（反诉原告）协议的处理，一、本案的被告（反诉原告）毛竹翠、梁彩娥、匡国生与宁远合富公司签订定建协议的三套商品房，是原告宁远合富公司履行合同义务的标的，即以房抵货款，因李井万违约不履行合同义务，致使合同目的不能实现，且毛竹翠、梁彩娥、匡国生并未实际将房款交付宁远合富公司，这三套商品房也因李井万的不履行合同义务，而不能发生物权的转移，应属宁远合富公司所有；二、毛竹翠、梁彩娥、匡国生因拒绝陈述与李井万是否有其他债权债务关系和拒绝提供付款方式的证据，且毛竹翠、梁彩娥明确表示购房款是交付给李井万，现因李井万不履行合同，如果履行了宁远合富公司与毛竹翠、梁彩娥签订的《住宅定建协议》，就会损害宁远合富公司的利益，违反《合同法》的公平原则；三、本案被告（反诉原告）匡国生在未交清房款的情况下，反而要求宁远合富公司转账汇款152000元给匡国生，这不符合购房常理，双方买卖商品房的真实目的存在疑问；四、毛竹翠、梁彩娥、匡国生均反诉请求同意解除合同；五、宁远合富公司开发的“庆丰花园”项目，至今未取得预售许可证，宁远合富公司与毛竹翠、梁彩娥、匡国生签订的住宅定建协议，实际上是商品房买卖合同，违反了相关法律规定，综上所述，宁远合富公司与毛竹翠、梁彩娥、匡国生签订的住宅定建协议，应予以解除。被告（反诉原告）毛竹翠、梁彩娥、匡国生辩称李井万与宁远合富公司签订的《电梯设备买卖合同》与反诉人签订的《住宅定建协议》是两个完全独立、互不约束的合同，宁远合富公司违约逾期交房，解除合同后，应支付20%的违约金，本院不予采纳。其反诉请求返还订房款和支付违约金，本院不予支持。原告（反诉被告）宁远合富公司请求毛竹翠、梁彩娥、匡国生支付违约金，因本案是因李井万违约造成的损害后果，对宁远合富公司的此项请求，本院不予支持。至于本案中涉及到毛竹翠、梁彩娥、匡国生的订房款，虽然与宁远合富公司签订的定建协议，但是实际是与被告李井万发生金钱交易，因李井万不是本案原告，本案不宜直接处理李井万返还财物，毛竹翠、梁彩娥、匡国生可另行主张权利，保障其权利的实现，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十四条（二）项和《中会人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宁远县合富房地产开发有限公司与被告李井万2016年4月19日签订的《永州永日电梯有限公司电梯设备买卖合同》；二、解除原告（反诉被告）宁远县合富房地产开发有限公司与被告（反诉原告）匡国生、毛竹翠、梁彩娥分别于2016年4月30日、5月4日、5月13日签订的《庆丰花园住宅定建协议》；三、驳回原告（反诉被告）宁远县合富房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）匡国生、毛竹翠、梁彩娥的其他反诉请求。案件受理费10500元，由被告李井万承担，反诉费9623元由被告（反诉原告）匡国生、毛竹翠、梁彩娥分别承担3332元、2922元、3369元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  杨光力人民陪审员  王英子人民陪审员  朱 萍二〇一七年十一月三十日代理书记员  姜丽池附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销