福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）鼓民初字第2678号原告（反诉被告）福建金帝物业有限公司，住所地：福州市鼓楼区。法定代表人李雄虎，职务执行董事。委托代理人林凤文、陈小海，福建理争律师事务所律师。被告（反诉原告）曾扬,女，汉族，1970年8月19日出生，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人陈立新、傅程，福建谨而信律师事务所律师。原告福建金帝物业有限公司诉被告曾扬物业服务合同纠纷一案，本院于2013年6月17日立案受理后，被告曾扬在举证期限内提起反诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人林凤文、被告委托代理人陈立新、傅程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建金帝物业有限公司诉称，被告系原告（2010年4月28日由福建省仁信物业管理有限公司变更为福建金帝物业有限公司）所管理的大儒世家藏珑＊＊栋＊＊单元业主。2008年10月8日，被告与福建仁文建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，该合同已于2010年7月20日在福州市鼓楼区房管局备案。合同约定业主自交房之日起按建筑面积1.20元／㎡（不含水电公摊）缴纳物业服务费，公共水电费用由小区全体业主共同公摊，业主应在每月10日前交纳物业管理费，逾期付款从逾期之日起按每日千分之三支付违约金。被告每月应交物业费170.5元，被告自2013年2月1日起至今一直未交物业管理费，暂计至2014年4月30日已实际拖欠原告物业费2557.5元。另外，被告还欠原告代缴的自2013年1月1日起暂至2014年3月30日公摊水费81.7元，公摊电费295.5元，经原告工作人员多次催促未果。被告的行为违反了《前期物业服务协议》的约定并且严重损害了原告的权益。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告向原告支付2013年2月1日至2014年4月30日的物业管理费2557.5元（物业服务费1.20元／每平方米），并按照每日千分之三支付逾期违约金1842.4元（暂计至2014年4月30日，至实际结清全部物业管理费止）；2.被告向原告支付原告垫付的2013年1月1日至2014年3月31日的公摊水费81.7元和公摊电费295.5元；3.本案诉讼费由被告承担。被告曾扬辩称，根据《商品房买卖合同》附件四《仁文·大儒世家B地块商品房买卖合同补充协议书》第五部分前期物业管理第二条、第四条第（二）项、第（三）项以及第（七）项的约定，原告作为被告的物业管理单位，对小区负有管理和安全防范等义务。自被告于2010年7月17日接楼装修入住上述商品房起，被告均及时足额向原告缴纳物业费。但是，2013年2月25日晚10点，被告发现房屋遭入室盗窃，被盗现金人民币11000元。被告随即拨打110报警，并通知小区值班保安。福州市公安局鼓楼分局刑事侦查大队经现场勘察，发现原告承诺的管理区主出入口24小时值勤形同虚设，对小区临时进出人员未进行登记管理，在被告居住的房屋外围应设置监控而未予以设置，且电梯楼道的监控探头虽有设置但却未能正常使用，导致福州市公安局鼓楼分局刑事侦查大队无法调取到相应监控视频以便侦破案件。此外，盗贼系攀爬设置在被告阳台下的信报箱而到达被告的房屋阳台之后进入房屋实施盗窃，该信报箱的设置方位极不合理。刑警勘察现场之后，被告经详细检查，又发现家中其他房间还被盗走台币25000元、翡翠挂坠一个以及苹果牌Ipad3等。为此，被告就原告未尽到前期物业服务合同约定的义务与原告交涉未果。2013年4月9日，被告向原告的楼管员提交了要求原告尽快移换信报箱位置及在11#楼东侧南向增设监控探头等申请书，并对原告的安防保卫工作提出质疑等，但原告置之不理。原告作为小区的物业服务单位，应根据《前期物业服务合同》的约定履行相应义务，即原告应通过管理区主出入口24小时值勤、对临时进出人员进行登记和管理，合理设置和维护监控探头等方式，保证小区内的公共秩序和安全防范。被告的房屋失窃完全系因原告不履行《前期物业服务合同》约定的安全防范等义务所致，那么被告依法有权不予支付物业费，并要求原告采取补救措施、赔偿被告损失等。因此，恳请法院依法作出判决，以维护被告的合法权益。反诉原告曾扬反诉的事实与理由与本诉答辩的内容相同，其反诉请求法院判令：1.被反诉人履行《前期物业服务合同》约定的义务，对仁文·大儒世家B地块的管理去主入口24小时值勤、对临时进出人员进行登记和管理；2.被反诉人立即采取补救措施（包括但不限于在仁文·大儒世家B地块11#楼东侧南向增设监控探头，对原告所在的仁文·大儒世家B地块11#楼电梯楼道的监控探头进行维修至可正常使用，将设置在反诉人阳台下的信报箱转移至合理方位等）；3.被反诉人应立即向反诉人赔偿损失45600元；4.本案诉讼费、反诉费由被反诉人承担。反诉被告福建金帝物业有限公司辩称，1.反诉人的第三项诉请为赔偿损失，案由应为侵权责任纠纷，与本案没有必然的牵连性，不应构成本案的反诉，不应与本案合并审理，反诉方应该另行提起起诉。即便可以合并受理，并未就住宅内的物品与物业公司签订专门的保管合同，物业公司无从知晓反诉人的私人物品的种类及价值，对此也不负法律上的责任，且目前反诉人住宅被盗案件尚未被侦破，其财产损失的数额也无法确认，无法进行明确的数额赔偿。其次，被反诉人在履行物业管理服务合同时，已经制定了对出入小区的车辆和人员的登记管理的制度，24小时对小区的安保执勤，对小区住户的财产已经尽到了合理、谨慎的注意义务，反诉人没有证据证明被反诉人违反合同约定的义务，被反诉人不应承担赔偿责任。2.关于增设监控探头的问题，监控探头的设置关系到整个小区的安防问题，关系到该小区全体业主的切身利益。因该小区业主大会已经成立，如确需要增设监控，需要按照法定的程序启动公共维修基金进行设置，被反诉人愿意协助反诉人进行协调处理相关申请事宜。3.针对信报箱的位置设置问题，因信报箱的设置是开发商设计时就规划好的，在该楼盘交付使用管理时就是现状。而信报箱的使用关系到8#、9#两栋楼全体业主的利益，需要两栋楼的三分之二业主同意才能移动。信报箱新的合理位置的设置，也需要相关业主的同意才能确定。被反诉人愿意协调反诉人与相关业主处理相关的事务，但在无法协调的情况下，被反诉人曾建议反诉人增设防盗护栏，做好防范的措施，但被反诉人不予以采纳。综上，请求法院驳回反诉方的全部反诉诉请。庭审中，原告（反诉被告）向本院提交如下证据：A1.《内资企业登记基本情况表》，证明原告已于2010年4月28日更名为福建金帝物业有限公司。A2.《前期物业服务合同》、《福州市物业服务合同备案证明》，证明2010年5月1日原告与开发商福建仁文建设有限公司签订《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供前期物业服务，该合同已于2010年8月20日在福州市鼓楼区房管局备案，备案号为鼓物合备（2010）048号。A3.《前期物业管理服务协议》、《福州大儒世家验收楼记录表》，证明：1.原、被告签订《前期物业管理服务协议》，合同第四条约定交纳物业费为交房之日起算，高层住宅按建筑面积每月1.2元／㎡，超高层按建筑面积每月1.5元／收取，公共用水、用电费用按面积进行公摊，电梯用电按户进行公摊；2.被告的房子已经交付使用，被告应按约定按时交纳物业费、公摊水电费。A4.律师函、邮寄单及回执，证明原告方曾书面发函催讨相关费用无果。A5.银行缴费凭证，证明原告代为支付的公摊水电费相关费用。A6.台账，被告方每月应支付的物业费及公摊水电费。补充证据A7.八号楼九号楼信报箱移位征询表。A8.24小时值勤、临时出入人员登记管理表。被告质证如下：对A1.不发表质证意见。A2.无原件，保留真实性，如果签订的是前期物业合同说明业委会还没用成立。没有尽到物业服务的条件，不管是物业服务合同第四、十七、还是二十条款上写明原告都承担安全防范义务，否则应当承担赔偿责任。对A3.对于如果原告提供的物业服务符合合同上写明的（基于物业服务合同），我们会如期交物业费，但原告并未履行到义务。A4.真实性无法确认，事实是我们一直在与原告交涉。A5.真实性无法确认，每个月公摊水电费未提供结算依据予以证明，本案计算超过了合理性。A6.无原件不予质证。对证据A7-A8的真实性保留，证据是否过举证期限由法庭调查，两百多户业主，总共只有八户业主未签，大部分业主都同意移位，但物业并没有执行移位。被告（反诉原告）提交如下证据：B1.《商品房买卖合同》、《仁文·大儒世家B地块商品房买卖合同补充协议书》，证明：1.被告购买位于福州市鼓楼区洪山镇梅兰路12号仁文·大儒世家B地块11#楼＊＊单元商品房；2.合同附件四《补充协议书》第五部分前期物业管理第二条、第四条第（二）项、第（三）项以及第（七）项的约定，在物业管理区域内，原告提供的前期物业管理服务内容包括设备运行管理，物业共用部分、共用设施及场地的维修、养护，以及公共秩序维护及安全防范等，其中包括设备运行正常安全运行、无事故隐患，有运行、检修、保养记录，建立共用设施档案，对共用设施进行日常的管理和维护养护，管理区主出入口24小时值勤，对临时进出人员进行管理等。B2.2013年2月26日，福州市公安局鼓楼分局出具的《受案回执》；B3.仁文·大儒世家B地块11#楼＊＊单元附近的信报箱方位；B4.2013年4月9日，被告向原告递交的《报告》。B2-B4三个证据共同证明：1.2013年2月25日晚，被告所有的原告提供物业服务的仁文·大儒世家B地块＊＊楼＊＊单元，因原告未尽到物业服务应尽的安防等义务，而遭入室盗窃，被告应承担赔偿责任；2.在被告居住的商品房外围，应设置监控探头而被反诉人却未予以设置；3.设置在被告阳台下的信报箱的设置方位极为不合理；4.2013年4月9日，被告向原告提交申请移换信报箱位置及设置监控探头等申请书，但原告均置之不理。原告质证如下：B1.真实性证明对象均无异议。对B2-B4质证认为，针对受案回执，财产损失无法确认，只是原告单方面说明。信报箱是开发商是设置的，要移位需要所有业主同意才能执行。对于报告无法确认真实性，对事实予以确认，但对金额的损失无法确认，因为被告没有提供相关票据。经本院责令，被告庭后补充提交证据C1.藏珑物业服务中心2013年2月25日车辆出入登记表，C2.藏珑物业服务中心安防对车行岗2013年2月25日值班记录表，C3.藏珑物业服务中心安防队人行岗2013年2月25日值班记录表，C4.藏珑物业服务中心安防对小区2013年2月25日情况巡查记录表，C5.藏珑物业服务中心巡更记录统计表，C6藏珑物业服务中心外来人员进出登记表。上述证据证明2013年2月25日事发当天被反诉人已经尽到谨慎、注意的安全防范义务，不应承担赔偿责任，C7.水电费发票，证明原告方代为缴纳了小区的公摊水电费。被告对C1-C6的真实性有异议，其中C6在案发2013年2月24日、25日人员进出表有明显的改动迹象，并且就内容上来看仅登记了早上八点钟至中午十二点的人员进出情况没有做到合同约定的二十四小时记录，仅为早班执勤，此外就C1-C6所有证据均为截选证据有伪造的可能。此外被反诉人未能提法小区内监控录像，在案发时侦查人员未能调取监控录像及小区的车辆人员二十四小时人员管理，即说明在案发时被反诉人未能完全履行物业服务单位的安全防范及管理义务。对证据C7.仅为整个小区的水电票据无法证明系反诉人的水电使用情况，被反诉人应当提供相应的计算依据，并对相应的发票和对反诉人的公摊水费的主张提供计算结论。根据被告的申请，本院向福州市公安局鼓楼分局调取立案决定书、被害人诉讼权利义务告知书、询问笔录两份。被告认为，两份笔录是两个阶段，第一次是被告的母亲看到现场的环境后马上去报案，只发现失窃现金11000元，并未仔细清点；在做完笔录后回家又再查看了一下，发现了其他的丢失物品（台币、IPAD3、翡翠吊坠），后面才再去做了笔录，损失总共是四万左右。原告则认为，两份笔录是被告的自我陈述，并没有证据佐证，更无法确认丢失物品的价值。且两份笔录的时间相差半年之久，其金额相差巨大，没有相关票据，真实性不能确认；当时被告阳台的门是没有锁的，被告的房子在一楼，也没有设立防盗网，是个开放式的阳台；被告并没有自我防范意识，应当承担相应的责任。本院对上述证据认证分析如下：证据A2中备案证明，A3中楼宇交接书，A4律师函及邮寄单回执，C7水电费发票，原告均能提供原件核对，本院确认其真实性。原告对被告提交的证据B1《商品房买卖合同》、《补充协议》的真实性无异议，且被告能提供原件核对，故本院确认其真实性。证据B2受案回执、B3照片、B4《报告》，被告均能提供原件核对，本院确认其真实性。根据上述有效证据及双方当事人庭审陈述，本院查明如下事实：2007年9月22日，被告与福建仁文建设有限公司签订《商品房买卖合同补充协议书》，约定被告购买仁文大儒世家B地块＊＊楼＊＊层＊＊单元的房产。其中七条约定……物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行当月物业服务费用交纳义务；第十三条约定，业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按应交费用总额的3‰／天的标准向支付违约金。被告于2010年7月17日入住。2010年8月20日，福州市鼓楼区房地产管理局对大儒世家·藏珑小区的《福州市前期物业服务合同》予以备案。该合同约定，福建仁文建设有限公司委托原告福建金帝物业有限公司对被告所在小区提供前期物业服务管理事宜，合同期限自2010年5月1日至业主委员会成立之后代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时该合同自动终止。该合同第五条约定，物业服务费按建筑面积交纳，高层住宅1.2元／月·平方米，商业物业3元／月·平方米，均不含公摊水电费，公摊水电费按建筑面积分摊。另据双方提交的证据查明，被告系大儒世家藏珑小区11栋＊＊单元的业主，该房屋建筑面积142.07平方米，每月应缴纳物业费为1.2元／平方米×142.07平方米=170.5元。被告欠缴的2013年2月1日至2014年4月30日的物业费为：170.5元／月×15个月=2557.5元。根据原告交纳的水电费发票以及收费台账显示，自2013年1月1日起至2014年3月31日，被告累计拖欠公摊水费81.7元、公摊电费295.5元。原告起诉前曾发函被告催收上述拖欠的费用。原告另就每月公摊水电费情况在小区公告栏公示。2013年2月25日，被告以其所有的藏珑＊＊栋＊＊单元被盗为由，向洪山派出所报案。洪山派出所于当日22时向被告曾扬作询问笔录，被告陈述其家中阳台门未锁，置于次卧衣橱内抽屉中现金被盗11000元左右，其他尚未清点。2013年9月6日15时，福州市公安局鼓楼分局刑事侦查大队向被告曾扬作询问笔录，被告陈述2013年2月25日20时至22时其藏珑11号楼＊＊单元家中被盗人民币1万元整，台币1万多（折合人民币月4000元），一台白色ipad（3600元购买，无发票），一块翡翠玉佩（26000元购买，无发票），总计损失约43600元。另查，8#楼、9#楼信报箱位于11号楼＊＊单元阳台下，存在通过信报箱攀爬进入被告阳台的可能。反诉被告就反诉原告阳台下8#楼、9#楼的信报箱移位问题，向8号楼、9号楼业主征询意见，反诉被告提供的信报箱移位征询意见表中8号楼有145户业主，其中签名同意移位的有122户，占84.14%；9号楼有136户业主，其中签名同意移位的有123户业主，占90.44%。本院认为，物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关于本诉诉请，本院分析如下：《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与福建仁文建设有限公司签订《福州市前期物业服务合同》，为大儒世家B地块（藏珑）小区提供物业服务；被告系大儒世家B地块（藏珑）小区11座＊＊单元业主，且也与建设单位福建仁文建设有限公司签订了相关物业管理条款，故被告应受合同约束，依约履行交纳物业管理费等义务。本案被告在享受原告提供的物业服务同时拒交物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。因此，原告要求被告缴纳物业费的诉请，于法有据，本院予以支持。关于原告主张按日千分之三的标准支付违约金，标准过高，应予调整，可按中国人民银行同期贷款利率的四倍计付。关于水电公摊费用，依据《福州市物业管理若干规定》第二十七条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用企业收取有关费用，业主使用的向业主收取；物业管理企业使用的向物业管理企业收取；公共使用的由业主分摊”之规定，被告应依法支付原告代垫的水、电公摊费用。关于反诉请求，本院分析如下：第一项，反诉原告要求反诉被告对小区出入口24小时执勤、对临时进出人员进行登记和管理。本院认为，反诉被告已提供相关的车辆出入登记表、值班记录表证明其已履行该项义务；反诉原告无证据证明反诉被告未履行该项义务，故反诉原告该项诉请应予以驳回。第二项，反诉原告要求反诉被告增设探头、将信报箱移位等。本院认为，目前并无相关业主同意增设的证明，亦涉及专项维修基金的支取，关于增设探头的诉请，依据不足，本院不予支持。关于信报箱移位的问题，本院认为，8#楼、9#楼信报箱位于反诉原告阳台下，存在攀爬信报箱进入反诉原告家中的安全隐患，设置的位置不合理。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，改建、重建建筑物及其附属设施应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案中，8#楼、9#楼信报箱的移位问题，已经过8、9号楼五分之四以上业主的同意，符合对信报箱移位的前提条件，反诉被告应予以移位。第三项，反诉原告要求反诉被告赔偿损失45600元。本院认为，反诉原告已就其财产损失向公安机关报案，公安机关已立案侦查，但该案件至今尚未侦破。公安机关对反诉原告所作的两次笔录，间隔半年以上，且两次陈述丢失财物金额不同，反诉原告亦未提供相关丢失财物的凭证、发票，因此，反诉原告损失无法确定，故该项诉请应予以驳回。反诉原告可在刑事案件侦破后就无法追回的损失另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，判决如下：一、被告曾扬于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付2013年2月1日至2014年4月30日的物业管理费2557.5元及其违约金（以每月物业管理费170.5元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的四倍的标准，从当月11日起分别计算至本判决确定还款之日止）；二、被告曾扬于本判决生效之日起十日内向原告福建金帝物业有限公司支付2013年1月1日起至2014年3月31日的公摊水费81.7元、公摊电费295.5元；三、反诉被告福建金帝物业有限公司于本判决生效之日起三十日内将反诉原告曾扬所在小区大儒世家藏珑＊＊号楼＊＊单元阳台下的8#楼、9#楼信报箱搬离，并转移至合理位置；四、驳回原告福建金帝物业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告曾扬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费50元，由被告曾扬承担40元，由原告福建金帝物业有限公司承担10元；反诉案件受理费940元，由反诉原告曾扬承担840元，由反诉被告福建金帝物业有限公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄昌杰人民陪审员  杨金华人民陪审员  何 巍二〇一四年十一月十四日书 记 员  施倩莹附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行。采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予以支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。申请执行提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。