北京市第一中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2018）京01民终2771号
上诉人（原审被告）：乔彦明，男，1970年5月27日出生，汉族。
委托诉讼代理人：黄海，北京市重光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄令，北京市重光律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京东×××，住所地北京市海淀区东北旺西路**号。
法定代表人：王昭亮，董事长。
委托诉讼代理人：赵东红，北京市清华源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：赵新兰，女，1957年4月10日出生，汉族。
委托诉讼代理人：胡瑞，北京浩勤律师事务所律师。
上诉人乔彦明因与被上诉人北京东×××（以下简称东居物业公司）、赵新兰案外人执行异议之诉一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初30522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
乔彦明上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判驳回东居物业公司的诉讼请求，一、二审案件受理费由东居物业公司承担。事实和理由：一，一审判决认定事实不清。1.东居物业公司以其为北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内由乔彦明所建的全部建筑的所有权人为由，要求排除北京市海淀区人民法院查封，北京市海淀区人民法院作出（2016）京0108执异134号裁定书，认为东居物业公司未提交房屋不动产登记簿、规划许可证、施工许可证等，无法证明其为上述房屋的所有权人，裁定驳回东居物业公司的执行异议申请。东居物业公司不服该裁定提起本案诉讼，但其诉讼请求为确认乔彦明对上述建筑不享有所有权和用益物权等权利，并要求确认其对上述建筑享有用益物权并要求解除查封，该请求与法院依据其不享有建筑物所有权驳回其执行异议申请之间不具有关联性，即东居物业公司本案并非针对（2016）京0108执异134号裁定书提出，其应另行提起确权之诉。二，一审判决认定乔彦明对其所建建筑不享有所有权、用益物权而东居物业公司享有占有、使用、收益等用益物权错误。1.用益物权是由所有权派生的物权，必须存在作为源权利的所有权。一审判决认定乔彦明对其建造的房屋不取得所有权，又依据乔彦明与东居物业公司签订的《房屋租赁合同补充协议》确认东居物业公司享有诉争建筑物的用益物权缺乏所有权基础。诉争房屋没有产权登记，无人对其享有所有权，故该协议中关于诉争建筑物无偿归东居物业公司所有的约定无效。2.物权的种类和内容由物权法规定，本案诉争建筑物缺乏不动产登记、规划许可、施工许可等权利证明，一审判决认定建筑物所有权转移给东居物业公司违反物权法定原则。3.用益物权作为以使用、收益为目的的物权，权利人应当实际占有，否则无法实现直接利用。乔彦明将诉争建筑物出租给他人使用，东居物业公司未实际占有诉争建筑物，不享有用益物权。三，《房屋租赁合同补充协议》无效，一审判决认定东居物业公司基于该协议获得诉争建筑所有权错误。2006年，乔彦明与北京东×××（以下简称东居兴业公司）签订《房屋租赁合同》。2013年9月26日，东居兴业公司被核准注销。2013年3月28日，乔彦明与东居物业公司签订《房屋租赁合同补充协议》，该协议是在东居兴业公司注销前签订的，根据公司法的相关规定，乔彦明与东居兴业公司之间因《房屋租赁合同》产生的债权债务关系应由东居兴业公司清算组处理，东居物业公司提交的证据不足以证明其为东居兴业公司的清算组成员以及其有权以自己名义与乔彦明签订《房屋租赁合同补充协议》，亦无法证明其对诉争建筑物享有所有权。该协议约定乔彦明自建建筑物无偿归东居物业公司所有，且乔彦明需向东居物业公司支付租金不合常理。乔彦明当时基于对李铁军的信任，应李铁军的要求，为配合李铁军解决他人不满签订的《房屋租赁合同补充协议》，李铁军承诺不影响乔彦明的使用，因此乔彦明签订该协议的真实意思并非将房屋所有权转移给东居物业公司。
东居物业公司辩称，不同意乔彦明的上诉请求。《房屋租赁合同补充协议》合法有效，根据《房屋租赁协议》的约定，乔彦明不得自行增建建筑物，东居物业公司有权要求其拆除，但为了减少损失，双方达成《房屋租赁合同补充协议》，该协议是双方的真实意思表示，乔彦明已就其增建部分的建筑物交纳相应费用。东居兴业公司是东居物业公司的全资子公司，东居兴业公司办理注销登记期间将各项债权债务转移给了东居物业公司，当时只是工商管理机关未办理审核登记，乔彦明对此知悉。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回乔彦明的上诉，维持一审判决。
赵新兰辩称，同意乔彦明的上诉请求，赵新兰虽不同意一审判决，但并未上诉。
东居物业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认乔彦明对位于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内由其所建的所有建筑不享有所有权、用益物权等任何权利，该建筑物的用益物权（占有、使用及收益权）自2013年3月28日至2023年8月7日期间由东居物业公司享有；2.判令立即解除2016年3月23日该院对上述场地上建筑所采取的查封措施;3.判令本案诉讼费由赵新兰、乔彦明承担。
一审法院认定事实：东居兴业公司是东居物业公司全资成立的子公司。2003年11月11日，北京市东北旺农场通过划拨方式获得海淀区上地开发区西路的土地使用权。
2005年8月8日，东居兴业公司(乙方)与北京市东北旺农场(甲方)签订《场地占用合同》，约定甲方将座落在上地西路西侧场地面积14.36亩以及丘比公司西侧足球场17.8亩(含293平方米房屋)租给乙方使用，乙方对房屋及场地只有使用权及出租权。合同租赁期限十八年。
2006年3月至5月，东居兴业公司在该场地上建房3024平方米。
2006年6月，东居兴业公司(甲方、出租方)与乔彦明（乙方、承租方）签订了《房屋租赁合同》，将上地西路西侧（原石头城）内的房屋3024平米，占地面积9000平米进行出租。合同约定：租赁期限十年（自2006年7月1日始至2016年6月30日止）；年租金551880元；租赁期间，乙方不得擅自对所承租场地增设他物，若乙方需对场地进行改动，增建设施，需要事先征得甲方的书面同意，乙方未经甲方同意，必须对租赁地恢复原状，并赔偿甲方的损失等约定。
2007年至2008年期间，乔彦明在其租用的场地内自建房屋2860平方米。
就乔彦明的自建房屋，乔彦明与东居物业公司发生分歧。经双方友好协商，在2013年3月28日，东居物业公司(甲方、出租方)与乔彦明(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：乙方新增2860平方米的建筑从签订本协议之日起，无偿归甲方所有；乙方按每日每平方米0.30元人民币从2013年7月1日起向甲方交纳租金；本协议未列内容仍按房屋租赁合同执行等内容。合同签订后，东居物业公司与乔彦明一直按照合同约定履行自己的合同义务。
2013年9月26日，经北京市工商行政管理局海淀分局核准，东居兴业公司注销。根据北京永勤税务师事务所有限公司出具的永勤鉴字[2013]第117号《企业纳税清算查账鉴证报告》、东居物业公司董事会决议，东居兴业公司所有剩余财产全部转入母公司东居物业公司。
2016年3月23日，该院在执行赵新兰与乔彦明公证债权文书一案过程中，作出（2015）海执字第13641号公告，将坐落于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内乔彦明所建房产查封，查封依据是：北京市中信公证处的公证债权文书。东居物业公司向该院执行部门提出执行异议。该院于2016年8月18日作出(2016)京0108执异134号执行裁定书驳回东居物业公司的异议请求。东居物业公司对该裁定不服，提起本案诉讼。
2016年12月19日，北京市东北旺农场出具一份《证明》。《证明》的内容是：坐落在北京市海淀区上地西路西侧(原石头城)的土地，北京市东北旺农场是使用者，详见京海国用（2003）划字第2452号《国有土地使用证》。东居物业公司是北京市东北旺农场的控股公司，上述场地自2005年8月8日起交由东居物业公司对外进行经营管理，期限至2023年8月7日，并签订了《场地占用合同》。在此期间，该场地由东居物业公司独立对外进行经营管理，该场地对外产生的纠纷由东居物业公司负责解决，必要时有权依法进行诉讼解决纠纷。
一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点是东居物业公司对涉案执行标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，案外人对已登记的不动产提出的异议，应按照不动产登记簿判断其是否系权利人；对未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。2003年，北京市东北旺农场通过划拨方式获得海淀区上地开发区西路的土地使用权。2005年，东居兴业公司通过租赁方式获得上地西路西侧场地面积14.36亩以及丘比公司西侧足球场17.8亩（含293平方米房屋）土地及房屋的使用权及租赁权。2006年，东居兴业公司在租赁土地内建造3024平方米建筑。2013年，东居兴业公司所有财产全部转入东居物业公司，东居物业公司继承东居兴业公司的债权债务，东居物业公司获得对上地西路西侧场地的使用权。且依据北京市东北旺农场出具的《证明》,可以证明东居物业公司对上地西路西侧（原石头城）对外经营管理的事实，并有权负责解决对外纠纷。不动产物权的设立，未经登记，不发生效力。2007年至2008年期间，乔彦明在其租用的场地内自建房屋2860平方米，但该建筑未经房屋建设部门批准，为私自建造房屋的行为。乔彦明未依法进行产权登记，不能取得对该建筑的所有权。乔彦明增设2860平方米房屋的行为未经东居物业公司同意，东居物业公司可以要求乔彦明恢复原状或赔偿损失。2013年，东居物业公司与乔彦明签订《房屋租赁合同补充协议》，是双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同约定，乔彦明新增2860平方米建筑面积从签订本协议之日起，无偿归东居物业公司所有。《房屋租赁合同补充协议》是乔彦明对增设建筑物处理，该院据此合同确认2860平方米场地内自建房屋用益物权发生转移。东居物业公司是2860平方米自建房屋的真实权利人，且在东居物业公司土地租赁期间具有排除强制执行的民事权益。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项之规定，判决：1.乔彦明对位于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内所建的所有建筑不享有所有权、用益物权，东居物业公司在2013年3月28日至2023年8月7日期间对该建筑物享有占有、使用、收益的权利；2.自判决生效之日起解除（2015）海执字第13641号公告查封的乔彦明租赁的东居兴业公司位于北京市海淀区上地西路西侧（原石头城）内所建的所有建筑。
二审诉讼中，乔彦明向本院提交以下证据材料：证据1.乔彦明与王青颖的合作协议书；证据2.乔彦明与北京完美风暴酒吧签订的承租协议书；证据3.乔彦明与马斌签订的承租协议书；证据4.乔彦明与马斌签订的展期协议书；证据5.乔彦明与廖慧珍、陈绍林签订的承租延续协议；证据6.收据三张。以上证据均证明乔彦明实际占有、控制诉争建筑物。
二审诉讼中，东居物业公司、赵新兰未向本院提交新证据。
经本院庭审质证，东居物业公司针对乔彦明提交的上述证据发表如下质证意见：对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可，且上述证据显示，乔彦明在与东居物业公司在合同到期前对外转租以及到期后转租诉争建筑物。同时，乔彦明提交收据仅能证明其向相关人员提供水、电，与房屋租赁无关。
赵新兰对乔彦明提交的上述证据发表如下质证意见：认可全部证据的真实性、合法性和关联性。
针对乔彦明提交的上述证据的真实性、关联性，本院将在后文中予以论述。
本院二审诉讼期间依法补充查明以下事实：乔彦明二审诉讼期间表示，其建造房屋并未履行任何手续，未取得合法的建造手续，该建筑物的权属亦无相关部门的认定。
本院对一审法院查明的其他事实予以确认。
本院认为，本案系东居物业公司提起的案外人执行异议之诉，其依据与乔彦明签订的《房屋租赁合同补充协议》中约定的乔彦明自建2860平方米建筑无偿归东居物业公司所有等内容，以其取得上述建筑物的用益物权，即其主张的占用、使用、收益权，而乔彦明不享有任何物权为由，主张北京市海淀区人民法院对上述建筑物的查封错误，进而提起本案诉讼，要求确认其对诉争建筑物享有占有、使用及收益的权利并判令解除北京市海淀区人民法院采取的查封措施。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，人民法院对案外人提出的排除执行异议，应就案外人是否为权利人、其权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行等进行审查。根据该规定，案外人主张就诉争执行标的排除强制执行，应基于对该执行标的享有合法的民事权益，其权利指向的执行标的亦应具有合法性。就本案而言，经查，本案诉争建筑物系乔彦明在未取得相应的审批、许可手续的情况下自行建造，案涉建筑物并未取得合法的所有权权属证书，东居物业公司虽与乔彦明签订《房屋租赁合同补充协议》对诉争建筑物进行转让，但上述行为无法改变该建筑物的属性。在此情况下，确认东居物业公司是否享有足以排除强制执行的民事权益，应首先就诉争建筑物是否符合规划、是否经过合法批建，即诉争执行标的是否属于合法建筑进行认定，而该认定不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，当事人提起诉讼应属于人民法院受理民事诉讼的范围，不符合上述规定的，裁定驳回原告的起诉。据此，本案应裁定驳回东居物业公司的起诉。在此情况下，乔彦明的其他上诉理由对本案的处理结果并无影响，本院不再一一论述，其二审诉讼期间提交的证据亦与案件处理结果无关，本院在本案中不予确认。综上，一审判决认定事实清楚，但处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：
一、撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初30522号民事判决；
二、驳回北京东×××。
一审案件受理费70元，退还北京东×××；乔彦明预交的二审案件受理费70元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 甄洁莹
审 判 员 徐 硕
审 判 员 刘海云
二〇一八年六月五日
法官助理 韩悦蕊
书 记 员 杜明洋