浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙杭民终字第2171号
上诉人（原审被告）杭州××集团有限公司，住所地杭
州市××区××-××轴底层××场。
法定代表人翁某某。
委托代理人徐某、汪某某。
被上诉人（原审原告）胡某某。
被上诉人（原审原告）孙某某。
二被上诉人共同�托代理人焦某某、邵某。
上诉人杭州××集团有限公司（以下简称华元某某）因
与被上诉人胡某某、孙某某房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州
市江干区人民法院（2010）杭江民初字第746号民事判决，向
本院提起上诉。本院于2010年7月23日受理后，依法组成合议
庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定：2008年1月27日，胡某某、孙某某与华元
某某就购买位于江干区丁桥“长睦邻里人家”经济适用房签订
了《商品房买卖合同》一份。合同第八条约定：华元某某应当
在2009年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，
将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付
买受人使用。合同第十五条约定：华元某某应在房屋交付使用
后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使
用权证）登记需由华元某某提供的资料报产权登记机关备案。如因华元某某的责任，胡某某、孙某某不能在规定期限内取得
房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3、4项处理：1
、胡某某、孙某某退房，华元某某在胡某某、孙某某提出退房
要求之日起60日内将胡某某、孙某某已付房价款退还给胡某某
、孙某某，并按已付房价款的1%赔偿胡某某、孙某某损失。2
、胡某某、孙某某不退房，华元某某按已付房价款1%向胡某某
、孙某某支付违约金。3、胡某某、孙某某未付清全部购房款
的，华元某某有权不提供有关资料报产权登记机关备案，由此
导致胡某某、孙某某不能在规定期限内取得房地产权属证书的
，华元某某不承担责任。4、胡某某、孙某某办理土地证、房
产证、契证等三证过程中，因为胡某某、孙某某不提供有关资
料或政府机关等原因而导致三证无法或延时办理的，华元某某
不承担责任。合同签订后，华元某某于2009年5月31日前向胡
某某、孙某某交付了所购房产，双方于2009年6月7日办理房产
交接手续，胡某某、孙某某实际支付房价款人民币272304元，
华元某某于2009年11月3、4日向杭州市房产管理局产权中心递
交资料备案。为此，胡某某、孙某某以华元某某违约为由于20
10年5月5日诉至原审法院，诉讼请求为：1、华元某某支付违
约金2723元，2、华元某某承担本案全部诉讼费用。
原审法院认为，胡某某、孙某某、华元某某签订的房屋
买卖合同系双方真实意思表示，应属有效，双方均应恪守约定
，履行义务。本案中，华元某某如期交付房屋后，胡某某、孙
某某按约支付了房价款，但华元某某未能在房屋交付使用后90
日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，该行为构成违约，理应承担违约责任。关于华元某某辩称构
成逾期交付备案资料的原因是市政排水管道破损影响排水许可
证如期取得，排水许可证取得又影响备案资料中合同履行确认
证明书取得，故责任不在华元某某，华元某某未构成违约。该
院认为，排水许可证延期取得并不必然导致提交备案资料的延
期，且排水许可证延期也并非无华元某某责任。本案中，华元
某某递交申请房产备案资料时间系2009年11月3、4日，排水许
可证取得时间�2009年12月31日，从上述时间可见，排水许可
证在申请房产备案后取得，排水许可证不取得并不必然导致房
产资料不能申请备案。而且现实中，华元某某承认排水管问题
发生时间是2009年3月31日前，而华元某某出示的证据中关于
申请协调排水许可证事宜的时间最早是2009年9月22日，这就
意味华元某某未积极协调申请排水许可证与合同履行确认证明
书问题，如其积极尽义务，也不致于引起逾期提交房产备案资
料手续。再则，华元某某的抗辩事由既不属于法律规定的免责
条件也不符合当事人约定的免责条款。综上，华元某某认为其
无违约责任的理由不能成立，对此辩称，该院不予采信。另外
，关于华元某某认为按合同第十五条规定，其承担违约责任须
同时具备四个前提条件的问题，该院认为，合同第十五条的约
定并不存在四个前提条件问题，此系华元某某对合同第十五条
内容理解有误，且该辩称并不表示华元某某无违约责任，故对
此辩称该院不予采信。还有，关于华元某某认为胡某某、孙某
某无实际损失，违约金应当调整为零的辩称，该院认为，违约
金具有弥补守约方实际损失和约束合同当事人履行合同、制裁违约行为的作用。本案所涉经济适用房按照相关政策规定可以
在一定期限后上市交易，延期办理权属证书会影响上市交易的
时间，故仍有一定的经济损失，且双方约定的违约金并非过高
，故华元某某要求调整为零的辩称，与事实法律不符，该院不
予采信。综上，华元某某未能在交房后90日内办理房产备案手
续是形成本纠纷的原因，对胡某某、孙某某要求按房价款1%的
约定由华元某某承担违约责任的诉请，理由正当，该院予以支
持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零
七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：杭州××集团有
限公司于判决生效之日起十日内支付胡某某、孙某某违约金人
民币2723元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应
当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定
，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元
，减半收取为人民币25元，由杭州××集团有限公司承担。
宣判后，华元某某上诉称：关于华元某某是否构成违约
的问题，根据合同约定，华元某某如要承担违约责任需满足四
�条件：一是在房屋交付使用后90日内未完成某案；二是该结
果系由于出卖人原因所致；三是买受人在规定期限内未取得房
屋权属证书；四是未取得房屋权属证书的原因不属于政府行为
所致。本案中，华元某某已经积极、全面履行了案涉《商品房
买卖合同》第十五条约定的合同义务，导致备案延迟的原因是
由于项目周边市政管线破损堵塞迟迟未能修复，由此引起的连
锁反应并不属于华元某某的责任，而系政府原因所致，华元某
某并不构成违约。胡某某、孙某某所称的90天期限依据是《城市房屋权属登记管理办法》第17条。而该《办法》在2008年7
月1日已告废止。据此，胡某某、孙某某关于上述逾期办证违
约责任的主张缺乏法律依据。关于实际损失和违约金的问题，
据了解，案件所涉178户业主至今未办理三证，36户业主是在2
010年5月5日之后才办理权属证书，如果华元某某迟延备案的
行为侵害了业主及时取得权属证书的权利，那么首先要基于业
主享有并积极行使这个权利，如果业主中未积极行使自己的权
利，则说明该迟延备案并未对业主的权利造成实际影响。另，
基于经济适用房的特殊性，经济适用房只能用于自住，不可用
于出租等用途。故即使华元某某构成违约，业主也没有实际损
失。案涉房屋已按期交付，不影响业主的实际使用。据此，即
便华元某某构成违约，该违约金也应调整为0。综上，请求二
审法院查某事实，撤销原审判决，依法改判。
被上诉人胡某某、孙某某答辩称：一、案涉《商品房买
卖合同》约定了出卖人应当按期履行报送产权资料备案的义务
，华元某某逾期报送备案资料即构成违约。案涉《商品房买卖
合同》第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付后90天内递交
资料报产权登记机关备案。”本案交房时间在2009年6月上旬
，而华元某某递交资料备案的时间则迟至2009年11月，显然已
构成违约。二、华元某某虽主张免责，却未能证明其违约行为
存在法定或约定的免责事由。华元某某辩称造成逾期备案的原
因在于周边市政管线破损堵塞迟迟未能修复，但这一辩解不能
成为其免责事由：首先，依据《合同法》的规定，因第三方某
因造成的合同违约，违约方仍应向合同相对方承担违约责任，只不过在承担违约责任后可以向第三方追偿而已。故不能将第
三方某因作为违�免责事由。案涉《商品房买卖合同》中也不
存在“因第三方某因造成华元某某逾期报送产权资料备案可以
免责”的约定。结合华元某某一审提供证据，其完成产权资料
报送备案是在2009年11月，而其取得排水许可证的时间则迟至
2009年12月31日。由此可知并不存在华元某某所称的“市政管
线破损修复迟延--
领取排水许可证迟延……产权登记材料备案迟延”的“连锁反
应”，不存在因第三方某因造成华元某某违约的事实。三、华
元某某提出的“经济适用房不能取得收益，业主方没有实际损
失，故要求核减违约金损失为0”的抗辩理由亦不能成立：1、
华元某某的违约行为必然影响到业主取得产权证书的时间，对
业主的权益造成不利的影响；2、业主为了维权，到华元某某
主张权利、催告履行，无果后又多次向房管部门、信访部门等
反映、求助，此外还参与了一、二审诉讼活动的往来奔波。这
些维权行为自然都会发生一定的费用。这些经济利益上的损失
是客观存在的。3、违约金既有补偿损失的作用，同时也有制
裁违约的惩罚性作用。综上，华元某某的上诉请求和理由不能
成立。请求二审法院驳回上诉、维持原判。
二审调查中，胡某某、孙某某未向本院提交新证据。
华元某某向本院提交：
1、“关于邻里人家经济适用房项目接通排污过程的情况
说明”，证明：自2009年3月31日到2009年12月31日期间，华
元某某就市政道路破损影响项目排水许可证取得一事，向相关政府部门多次主动反复地协调和督促。
2、杭�市房管局档案中心的查档资料220份，证明：经
查证，部分业主至今仍未办理权属证书，即该部分业主对于办
理权属证书之权利，并不在意，华元某某即使迟延备案，也未
对业主权利造成实际影响。
胡某某、孙某某认为，证据1系华元某某单某陈述，且该
证据不属于二审新证据。另，在该材料上签名人员的身份无法
确认，证人未出庭作证，不符合证据形式要件，且不能证明其
待证事实；对证据2的形式真实性无异议，证明对象有异议，
即使客观上部分业主没有办理产权登记，也只是业主对自己权
利的处分，不能免除华元某某此前的违约责任。
本院认为，证据1中加盖的系华元某某自己的公章，故该
情况说明的内容仅可视为华元某某的单某陈述，上面虽然有�
情况属实”、“蔡某某”、“裘某某”、“杭州市城市管理办
公室”的字样，但并未加盖“杭州市城市管理办公室”的公章
，“蔡某某”、“裘某某”亦未出庭作证，不符合证据的形式
要件，故对该证据不予采信。对证据2的形式真实性予以确认
。
二审调查中，关于原审判决认定事实部分，胡某某、孙
某某无异议。华元某某认为，原审法院遗漏认定了案涉项目排
水许可证的取得过程。对原审判决已认定事实部分，华元某某
无异议。故对原审判决已经认定的事实部分，本院予以确认。
本院另查某，华元某某于2009年12月31日取得了案涉项目的《
城市排水许可证》。本院认为，（一）关于华元某某是否构成违约的问题。
根据案涉《商品房买卖合同�第十五条的约定，华元某
某应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证
、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由其提供的资料报产
权登记机关备案。本案中，双方当事人系于2009年6月7日对案
涉房屋进行验收交接，而华元某某向杭州市房产管理局产权中
心递交资料备案却是在2009年11月，故华元某某迟延提交备案
材料的事实客观存在。虽然华元某某辩称，迟延提交备案材料
系由于项目周边的市政管道抢修导致《城市排水许可证》迟延
取得，连锁导致《杭州市房管局产权中心受理单》等材料的迟
延取得。故其提交备案材料迟延系政府行为所致，华元某某不
构成违约。但从原审法院和本院已经查某的事实来看，华元某
某系于2009年11月递交资料备案，而其取得《城市排水许可证
》的时间则是在2009年12月31日。据此，华元某某的该抗辩理
由不能成立。原审法院认定华元某某应承担违约责任正确。
（二）关于违约金数额应否调整的问题。
华元某某主张违约金调整的主要理由为业主不存在实际
损失。本院认为，违约金既有填补损失的补偿性作用，也有制
裁违约的惩罚性作用。本案双方当事人在合同中就办理产权登
记事宜明确约定了违约金罚则，且双方约定的违约金并非过高
，故对华元某某要求调整违约金的请求，原审法院不予支持正
确。
综上，华元某某的上诉请求依法不能成立。原审判决认
定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一�项之规定，判
决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍
支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人杭州××集团有
限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周志军
审 判 员 张一文
代理审判员 李国标
二〇一〇年八月二十日
书 记 员 陈 斌