山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0982民初3530号原告：泰安天润人和置业有限公司，住所地：泰安市长城路中段天龙国际大厦B2608，统一社会信用代码×××268。法定代表人：谈朝晖，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓辉、倪燕（实习律师），山东泰山法正律师事务所律师。被告：韩某，男，1990年6月10日生，汉族，居民，住新泰市，身份证号码×××4117。被告：杨某，男，1987年3月10日生，汉族，居民，住新泰市，身份证号码×××2016。被告：范某，女，1989年12月3日生，汉族，居民，住址同上，身份证号码×××1824。原告泰安天润人和置业有限公司（以下简称天润公司）与被告韩某、杨某、范某案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓辉、倪燕到庭参加了诉讼，被告韩某、杨某、范某经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告开发建设的恒大城8号楼2单元2005室归原告所有；2、判令解除对恒大城8号楼2单元2005室的查封，终止对该房屋的执行；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月被告范某购买原告开发建设的恒大城8号楼2单元2005室，后被告范某、杨某以个人资金不足，无法支付后期楼款为由，主动要求与原告解除商品房预售合同。后双方解除了商品房预售合同，原告按公司内部程序将二人的银行贷款还清，书面约定于2015年12月28日到泰安市房产管理部门撤销合同网签、备案手续。办理手续时发现房屋已被新泰市人民法院查封。原告向法院提出执行异议，2017年4月8日法院作出（2017）鲁0982执异18号执行裁定书，驳回了原告的执行异议。为维护权益，原告提起执行异议之诉，理由如下：一、恒大城8号楼2单元2005室所有权人为原告，不是范某和杨某。依据物权法第三十条规定，原告基于合法建设取得本案争议房屋的所有权，根据物权法第九条规定，不动产物权的变更、转让未经依法登记，不发生效力，被告范某虽然与原告签订了商品房买卖合同，但该房屋未依法进行变更登记，范某仅享有合同债权，原告至今仍是该房屋的所有权人。二、新泰法院查封恒大城8号楼2单元2005室，没有法律依据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应按照下列标准判断是否是权利人，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。原告建设的恒大城8号楼2单元2005室尚未办理房产登记，应根据土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可来判断权利人，原告是上述证件的所有人，故依法应认定原告是该房屋的所有人，新泰法院查封该房屋没有法律依据。三、被告韩某申请执行原告的房屋是错误的，没有法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条：被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。被告韩某并没有向原告支付剩余房屋按揭贷款，新泰法院不的查封该房屋，更不能执行。四、法院查封恒大城8号楼2单元2005室，未能依法通知原告。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十条：查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或实际占有人，并在显著位置张贴公告。法院查封时未告知所有权人、管理人、实际占有人的原告，也未在恒大小区张贴公告，未给原告送达查封的法律文书，原告不知道该房屋被查封，致使原告与范某解除合同后无法撤销网签、备案手续，更无法再次出售，损害了原告的合法权益。综上，请求确认恒大城8号楼2单元2005室为原告所有，并停止执行该房屋。被告韩某未答辩。被告杨某未答辩。被告范某未答辩。经审理查明，本院在审理韩某诉杨某、范某民间借贷纠纷一案中，韩某于2015年10月10日向本院提出财产保全申请，2015年10月20日本院作出（2015）新民初字第4568-1号民事裁定书，2015年11月4日本院向泰安市房管局送达（2015）新民初字第4568-1号民事裁定书和协助执行通知书，将买受人是范某（商品房预售合同编号：YS0086006）的位于泰安市长城路××、××以北泰安恒大城8号楼2单元20层2005号房屋查封，2015年12月21日，本院作出（2015）新民初字第4568号民事判决书，判决杨某、范某偿还韩某借款495400元及利息。2016年4月29日韩某向本院申请执行，执行案号为（2016）鲁0982执1352号，执行过程中，原告天润公司向本院提出异议，本院于2017年3月23日作出（2017）鲁0982执异18号执行裁定书，列明案外人为原告天润公司，申请执行人为被告韩某，被执行人为被告杨某、范某，并以新泰市人民法院查封该房屋并无不当为由，驳回了原告的异议。原告天润公司不服该执行裁定书，向本院提起案外人执行异议之诉。原告天润公司开发建设了包括本案争议房屋在内的泰安恒大城二期8号楼，并且取得了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，2014年4月24日原告天润公司取得了房屋预售许可证，2014年10月12日，原告天润公司（出卖人）、被告范某（买受人）签订了编号为YS0086006的商品房预售合同，主要约定：购买恒大城8号楼2单元20层2005号房屋；商品房用途为住宅；房屋价格为536686元，2014年10月11日前支付首期房款166686元，余款370000元，须在2014年10月11日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。原告主张签订合同时被告范某仅交付首付款30000多元，2015年1月9日原告收到了被告范某从中国工商银行申请的370000元房屋按揭贷款。2015年11月23日，被告范某出具因个人经济问题而自愿申请退房、撤网签的承诺书一份。2015年12月25日原告天润公司替被告范某提前偿还清中国工商银行的房屋按揭贷款后，中国工商银行出具了个人贷款结清证明一份。2015年12月28日，经原告天润公司与被告范某协商，双方同意解除商品房买卖合同及认购协议书，原告不退换范某房款。另查明，本案争议恒大城8号楼2单元20层2005号的房屋未办理房屋预售登记和不动产登记，2017年4月27日泰安市房产交易中心出具产籍证明一份，注明产权人是原告天润公司，于2015年11月4日被新泰市人民法院查封。以上事实，由原告提交的（2017）鲁0982执异18号执行裁定书、送达证明、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、产籍证明、商品房预售合同、承诺书、解除商品房购销合同及认购书的协议、归还银行贷款凭证、个人贷款结清证明、预销售合同变更协议、变更核准表及及当事人陈述予以证实。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告天润公司对本案争议房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利。原告天润公司开发建设了包括本案争议房屋在内的泰安恒大城二期8号楼，并取得了房屋预售许可证。2014年10月12日，原告天润公司与被告范某签订了商品房预售合同，该合同合法有效。被告范某以536686元的价格购买用途为住宅的恒大城8号楼2单元20层2005号房屋。签订商品房预售合同时被告范某缴纳了首付款30000多元，2015年1月9日被告范某通过办理银行按揭贷款支付了370000元购房款。此时，虽然原告天润公司基于合法建造这一事实行为取得了争议房屋的所有权，但在原告天润公司与被告范某签订了商品房预售合同且被告范某缴纳了绝大部分购房款后，原告天润公司的所有权受到限制，被告范某取得争议房屋的使用、处分等权利。被告范某对本案争议房屋享有物权期待权及物权登记请求权，原告天润公司仅是争议房屋名义上的所有权人。所以，2015年11月4日新泰市人民法院查封本案争议房屋符合法律规定。房屋被查封后，非经人民法院准许，任何人不得对房屋进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的处分行为，原告天润公司及被告范某双方在房屋被查封后均不得再处分该房屋。一般情况下，包括房屋买卖等在内的涉及房屋物权变动的当事人均应注意到物权登记情况及法院查封情况，作为房地产开发公司的原告天润公司，更应具有这种意识，但其与被告范某解除商品房买卖合同时没有落实房屋查封情况，明显存在过错，所以双方协议解除商品房买卖合同的行为不能对抗法院的查封行为，也不能产生将争议房屋的实体权利转移给原告天润公司的法律效果。所以原告天润公司不能证明其对法院查封的恒大城8号楼2单元20层2005号房屋享有足以排除强制执行的实体权利，所以原告天润公司要求停止对恒大城8号楼2单元2005室执行的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。关于原告天润公司要求确认恒大城8号楼2单元20层2005号归原告所有的诉讼请求，虽然原告天润公司仅是争议房屋名义上的所有权人，被告范某对争议房屋享有享有物权期待权及物权登记请求权，但根据物权法《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”被告范某购买房屋后未办理不动产登记手续，所以虽然原告天润公司对争议房屋不享有排除强制执行的实体权利，但原告天润公司仍是争议房屋的所有权人，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告天润公司提出的法院查封房屋后未能依法通知原告的主张，不属于案外人执行异议之诉的审查范围，本院不予处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、三百一十二条之规定，判决如下：一、原告泰安天润人和置业有限公司是泰安恒大城8号楼2单元20层2005号房屋的所有权人；二、驳回原告泰安天润人和置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9167元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  侯诗征审 判 员  王雪丽人民陪审员  张晓晴二〇一七年八月二十九日书 记 员  武金萍