广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤06执复198号
复议申请人（原告）:陆现庆，男，汉族，1968年2月19日出生，住广东省佛山市南海区，。
委托代理人：邱瑞嫦，广东信广律师事务所律师。
被告：邓嘉茵，女，汉族，1973年9月14日出生，住广东省佛山市南海区，。
被告：陈绍雄，男，汉族，1971年9月22日出生，住广东省佛山市南海区，。
两被告共同委托代理人：李孟杰，广东新健达律师事务所律师。
两被告共同委托代理人：伍芷茜，广东新健达律师事务所律师。
复议申请人陆现庆不服广东省佛山市南海区人民法院（以下简称南海区法院）作出的（2017）粤0605执异256号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
南海区法院查明，2017年3月8日，该院立案受理原告陆现庆与被告邓嘉茵、陈绍雄民间借贷纠纷一案，案号为（2017）粤0605民初3032号。在审理过程中，原告于2017年3月8日向该院申请财产保全，请求冻结被告邓嘉茵、陈绍雄银行存款1150000元或查封、扣押其相应价值的财产。担保人陈丽文以坐落于佛山市南海区桂城街道宝翠北路33号中海万锦东苑19栋1302房（权利证号：0200655782）的房产提供担保。该院经审查后于2017年3月21日作出（2017）粤0605民初3032号民事裁定书，裁定：一、冻结被告邓嘉茵、陈绍雄银行存款1150000元或查封、扣押其相应价值的财产；二、查封担保人陈丽文所有的坐落于佛山市南海区桂城街道宝翠北路33号中海万锦东苑19栋1302房（权利证号：0200655782）的房产。据此，该院于2017年3月22日查封了被告邓嘉茵名下的位于佛山市南海区狮山镇小塘三环东路9号上林苑19栋5座905房（产权证号：20160100568，以下简称涉案上林苑房产）和被告邓嘉茵、陈绍雄名下的位于佛山市南海区桂城街道华翠南路6号南海颐景园枕潮2座103房（产权证号：0200390641、0200390640，以下简称涉案颐景园房产）。2017年6月16日，该院作出（2017）粤0605民初3032号民事判决书，判令：一、被告邓嘉茵、陈绍雄应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告陆现庆归还借款本金1150000元，并应自2017年3月8日至实际清偿之日按照中国人民银行同期贷款利率（以年利率6%为上限）计付逾期还款利息给原告。二、驳回原告陆现庆的其他诉讼请求。
另查明，涉案颐景园房产的登记权属人为邓嘉茵、陈绍雄，各占二分之一的权属份额，权利证号为0200390641、0200390640。该房产已办理预抵押登记，抵押权人中国农业银行佛山南海支行（以下简称农行南海支行）。
2005年12月15日，邓嘉茵（作为借款人、抵押人）与农行南海支行（作为贷款人、抵押权人）、陈绍雄（作为抵押人）签订《个人房屋担保借款合同》，约定：贷款人同意向借款人发放个人房屋担保贷款，借款金额12万元，借款用于购买涉案颐景园房产；借款期限自2006年1月9日至2026年1月8日；抵押人自愿以涉案颐景园房产作为本合同项下债务的抵押物等条款。2017年5月18日，广东贵源土地房地产与资产评估有限公司经邓嘉茵、陈绍雄委托出具粤贵房估字【2017】05Q3037号房地产估价报告，内容为涉案颐景园房产的评估价为4008000元。广东贵源土地房地产与资产评估有限公司具备房地产估价机构二级资质。
南海区法院认为，对于异议人邓嘉茵、陈绍雄认为该院的查封标的已超过原告申请的财产保全标的额的异议主张，分析如下：涉案的粤贵房估字【2017】05Q3037号房地产估价报告，是具备房地产估价资质的评估机构作出，其反映的涉案颐景园房产的评估价可作为该房产目前市场价值的参考。原告认为该房地产估价报告的评估价不准确、不可信等答辩理由，理据不足，该院不予采纳。根据该房地产估价报告，涉案颐景园房产的评估价为4008000元；根据两被告与农行南海支行签订的《个人房屋担保借款合同》，抵押权人农行南海支行对涉案颐景园房产享有优先受偿权的债权金额不超过12万元；该院（2017）粤0605民初3032号案（以下简称3032号案）中原告申请财产保全的标的额为115万元。因此，涉案颐景园房产的评估价在扣除其抵押权人农行南海支行享有优先受偿权的债权金额后，其余额足以保障该院3032号案财产保全金额的执行。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物”，在已查封涉案颐景园房产的情况下，该院对涉案上林苑房产予以查封，属超标的保全，应予纠正。异议人的异议请求，理据充分，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条、第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条的规定，裁定撤销该院3032号案对异议人邓嘉茵名下涉案上林苑房产的保全。
复议申请人陆现庆不服上述裁定，向本院申请复议，请求：撤销南海区法院作出的（2017）粤0605执异256号执行裁定并依法驳回两被告的异议申请。
事实与理由如下：南海区法院对本案判决认定事实错误，适用法律不当，判决错误。一、复议申请人申请法院依法对两被告名下的两套房产采取查封措施是合法的。复议申请人与两被告之间存在民间借贷关系，复议申请人于2017年3月8日向南海区法院起诉两被告，诉讼标的额为2987500元。复议申请人于立案之日一并向南海区法院申请财产保全，并提供了两被告名下的两套房产信息，即被告邓嘉茵名下的涉案上林苑房产、两被告名下按份共有的涉案颐景园房产。南海区法院根据复议申请人的申请于同年3月22日对上述两套房产采取了查封措施。二、南海区法院认为，涉案的粤贵房估字【2017】05Q3037号房地产估价报告反映的涉案颐景园房产的评估价可作为该房产目前市场价值的参考，是错误的。第一，两被告对涉案房产的评估价值时点为2017年5月17日是错误的。复议申请人申请财产保全的时间为同年3月8日，南海区法院对两被告名下按份共有的涉案颐景园房产的查封时间为同年3月22日，但两被告却以同年5月17日的时点来进行价值评估，明显是错误的。第二，估价总值不准确、不可信。两被告名下按份共有的涉案颐景园房产的建筑面积为195.51平方米，套内建筑面积为155.20平方米。上述房产的面积已大于佛山市政府公布的豪宅面积，过户税费非常高，且购买人的首付比例需达到6成以上。再加上，上述房产位于一楼，通风、采光不好，而且潮湿、多蚊虫等严重影响居住质素。但是，评估机构对上述房产进行评估时并没有充分考虑到上述严重影响房产价格的因素。而且，在评估机构作出该评估报告后，佛山市政府于2017年5月31日公布最新执行的限购政策，其中对南海区桂城街道的二手房采取了限购措施，对该街道的二手房价格影响非常大，存在成交量、成交价一并下跌的现象。受该限购政策的严重影响，该评估报告中的估价假设和限制条件也随之发生了重大变化，该评估报告的估价总值已不具有准确性和可信性。三、本案不存在明显超额查封的情形。被告邓嘉茵名下的涉案上林苑房产建筑面积为66.54平方米，套内面积为54.07平方米，复议申请人申请保全的金额为115万元，明显该房产的价值是不足115万元。而两被告名下按份共有的涉案颐景园房产已抵押给农行南海支行，抵押金额为12万元。因此，南海区法院继续对涉案颐景园房产采取查封措施是正确的。
综上所述，南海区法院对本案事实认定错误，裁定错误，恳请上级法院查明本案事实，并依法驳回两被告的异议申请。
复议申请人陆现庆复议期间没有向本院提交新证据。
被告邓嘉茵和陈绍雄答辩称：1.对于超额查封的情形，原审法院裁定解除查封是符合法律规定的；2.对涉案房产的估价是由具备房地产估价资质的评估机构作出的，且在评估的有效期内，因此估价总值具有准确性、可信性和可参考性；3.复议申请人一直没有提供一个权威可信的评估报告，其认为粤贵房估字【2017】05Q3037号房地产估价报告的估价总值不准确是没有任何事实和法律支撑的。
被告邓嘉茵和陈绍雄在复议期间未向本院提交新证据。
本院认为，本案的争议焦点为南海区法院对两被告采取的财产保全措施是否存在超标的查封。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条规定：“保全限于请求的范围，或者与本案有关的财物。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定：“查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”第三十二条又规定：“财产保全裁定和先予执行裁定的执行适用本规定。”根据上述规定，人民法院在进行财产保全时，应当查封、扣押、冻结价额与保全金额相当的被保全人的财产。本案中，两被告提供的粤贵房估字【2017】05Q3037号房地产估价报告显示，涉案颐景园房产在价值时点2017年5月17日的评估价为400.8万元，扣除该房产上设立的抵押权人农行南海支行优先受偿的债权剩余评估价值远高于复议申请人申请财产保全的金额115万元。评估报告的价值时点是根据评估目的来确定，两被告委托评估的目的是为了证明涉案颐景园房产的现有价值，故两被告以执行法院查封涉案颐景园房产后的日期2017年5月17日作为评估价值时点并无不当。而且，该房地产估价报告应用的有效期至2018年5月18日，现仍处于有效期内。复议申请人主张上述房地产估价报告作出的评估价值时点错误以及缺乏准确性，且涉案颐景园房产的现状和佛山市政府于2017年5月31日公布的限购措施等因市场和政策环境影响，房价会处于下跌趋势，但复议申请人未能证明上述房地产估价报告作出后，佛山市房地产的市场价格大幅下跌或涉案颐景园房产价值发生重大贬损，故该评估价值仍可作为认定本案是否明显超标的额查封的参考。因此，南海区法院保全查封涉案颐景园房产已可达到复议申请人申请保全的金额，该院在查封涉案颐景园房产的同时，还查封被告邓嘉茵名下的涉案上林苑房产，属明显超标的额查封，故南海区法院作出（2017）粤0605执异256号执行裁定，撤销对涉案上林苑房产的保全措施，符合法律规定。综上，复议申请人的复议请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。南海区法院作出的（2017）粤0605执异256号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：
驳回复议申请人陆现庆的复议请求，维持广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605执异256号执行裁定。
本裁定为终审裁定。
审判长 张照栋
审判员 李蔚婕
审判员 黄健超
二〇一七年八月二十一日
书记员 秦志律