广西壮族自治区玉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂09民终1652号
上诉人（原审原告）：陆广生，男，1977年12月19日出生，汉族，住广西陆川县。
委托诉讼代理人：梁立锋，广西纳百川律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁懂良，广西纳百川律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：玉林市恒泰房地产开发有限公司，住所地：玉林市城站路9号。
法定代表人：李旺兰。
委托诉讼代理人：陈创能，男，1961年8月10日出生，玉林市恒泰房地产开发有限公司员工。
委托诉讼代理人：韦广中，男，1951年4月22日出生，玉林市恒泰房地产开发有限公司员工。
第三人：广西电网有限责任公司玉林供电局，住所地：玉林市玉州区教育东路358号。
法定代表人：朱传耀。
委托诉讼代理人：马远桉，男，1986年6月25日出生，广西电网有限责任公司玉林供电局员工。
上诉人陆广生因与被上诉人玉林市恒泰房地产开发有限公司（以下简称恒泰房地产公司）、第三人广西电网有限责任公司玉林供电局房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院（2017）桂0902民初662号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陆广生上诉请求：一、在一审判决支持21684元的基础上改判多支持78316元给上诉人。二、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实理由：一审法院上述认定错误。被上诉人多次提出用电申请，供电部门也多次答复，但因被上诉人迟延委托勘察设计、安装施工，致使小区供电迟延。一、涉案小区的供用电设施必须统一进行规划建设，并建设专用路线，否则无法满足小区用电要求。2011年4月7日的玉供电营函【2011】5号回复被诉人：“贵公司整个开发项目的供用电设施必须统一进行规划设计，并建设专用线路，请提前委托有相应资质的设计单位进行规划，以便我局在条件允许的情况下及时满足贵公司需求”；2013年9月11日答复被诉人：“我局通过负荷调整已最大限度满足了桂公司的400KVA临时用电，现有线路已无法再接入该小区400KVA正式用电。”二、涉案小区用电需由被诉人向供电部门提出申请，其供电设施依法应由小区自费规划建设。2011年4月7日的玉供电营函【2011】5号函，亦明示被上诉人应及时规划建设用单配套设施。三、早在2011年4月7日，玉供电营函【2011】5号就已明确答复被上诉人的用电申请，但直至2016年4月20日，被上诉人的受电工程才经验收合格，小区供电迟延的原因，全在被上诉人迟延委托勘察设计、安装施工。四、本案供电延迟的原因，非不可抗力所致，亦非供电部门原因，其责任全在被上诉人方，被上诉人应对上诉人承担违约责任。
恒泰房地产公司辩称：一、一审法院认定341天属于答辩人在用电上不可控制因素，认定事实准确。(1)、2011年4月7日广西电网公司玉林供电局《关于玉林，恒泰房地产开发有限公司再次请求用电的答复》【2011】5号，很清楚写明：“由于接入贵公司的线路已满负荷，无法接入400KVA的容量”，“想方设法调整现有线路负荷，但也只能初步满足70套职工安置房的用电”。（2）、2013年9月11日供电部门答复：“我局通过负荷调整，已最大限度满足于了贵公司的400KVA临时用电（即施工用电），现有线路已无法再接入该小区400KVA正式用电”。由上述二份《答复》可见，小区无法接电，并非答辩人不进行统一规划，而是供电局无线路负荷，无法再接入。（3）2014年1月27日供电部门统一规划建设完成旧城电路改造后，才发出同意用电申请给出供电方案。供电局是公共设施的提供者，并非《商品房买卖合同》当事人，小区无电，就算是交房也不能入住。介于用电是入住的先决条件，上诉人与被上诉人在签订《商品房买卖合同》时就已经约定“因非出卖人可控制因素造成的工期延误……出卖人可以据实延期交房”。一审法院认定341天属于答辩人在用电上不可控制因素，认定事实准确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
广西电网有限责任公司玉林供电局陈述：1、我方在与恒泰房地产公司供电期间，没有任何过错，不存在违约情况。2、恒泰房地产公司答辩配电工程需要供电局验收，刚好证明供电局是负责验收，属于自相矛盾。因此在供用电过程中，没有违约情形。上诉人与被上诉人因供电延期交房原因可能是恒泰房地产公司没有按时完成配电设施工程的建设。
陆广生向一审法院起诉请求：1、判决撤销《玉林市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项条款。2、被告支付逾期交房违约金100000元给原告。3、本案诉讼费用全部由被告承担。
一审法院认定事实：原告陆广生与被告恒泰房地产公司于2013年2月20日签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的江南明珠小区9幢1103号房，房屋总价款433679元。原告已依约付清房款，履行了合同的应尽义务。上述合同第八条约定：出卖人应当在2013年5月1日前，将具备下列第5种条件（商品房工程竣工后经设计、勘察、施工、建设、质检等单位验收），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：…（3）其他非出卖人可控制因素造成的工期延误，如：非出卖人引起的停电、停水或政府部门有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、政府禁止令、交通管制及流行疾病、雨天等原因造成工期延误。第九条约定：（1）逾期不超过360日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日其至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过360日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的…。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的应交付商品房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金，累计最高限额为总房价款5%。第十四条约定：出卖人承诺于该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套设施按以下日期达到使用条件：1、基础设施、公共配套建筑在取得工程综合验收前达到使用条件。如果在规定日期未达到使用条件，双方同意由出卖人负责处理并在60日后达到使用条件。附件三：装饰、设备标准。10、供电：供电线路到户门前，一户一表（户内自理）。2016年1月25日，恒泰房地产公司在《玉林晚报》上刊登交房公告，原告认可该时间为交房时间。江南明珠小区第5、7、8、9、10号楼的工程竣工后经设计、勘察、施工、建设、质检等单位验收时间为2013年4月3日，第3、4、6、11、12、13号楼的工程竣工验收时间为2015年11月11日。被告于2011年3月12日向供电部门申请用电，第三人广西电网有限责任公司玉林供电局答复“接入贵公司的线路已满负荷，无法接入4000KVA的容量，我局考虑到贵公司的实际情况及开发项目的先后，想方设法调整现有线路负荷”。2011年7月1日被告再次向供电部门申请用电，第三人于2014年1月27日发出玉供电营【2014】6号文同意被告用电函，于2014年12月18日与被告签订了《临时供用电合同》。2015年6月30日，广西鸿泰勘察设计有限公司设计出（江南明珠）用电工程施工图。2015年9月11日，被告与广西兴能电力建设有限公司签订《安装工程施工合同》，约定工期165天。2016年4月20日，受电工程经验收合格。2012年7月27日、2013年7月17日，玉林中燃城市燃气发展有限公司先后与被告签订《居民燃气入户合同（集体）》，分别约定为江南明珠一期5、7、8、9、10幢楼，二期3、4、6、11、12、13幢楼安装天燃气入户项目；天燃气入户项目在被告房屋建设工程竣工后40天内竣工；若发生甲方未依约向乙方支付相应款项、不具备施工条件、甲方提供的施工变更造成工期延误，甲方的其他违约行为致使无法施工情形之一，延误施工单位工期的，竣工日期按滞延时间顺延。2013年7月24日，被告支付二期楼栋的天燃气管道安装费126280元给燃气公司。另查明，被告与广西正泰彩印包装有限公司工会签订了江南明珠商品房团购协议、团购规则、团购办法。团购规则第八条载明：交房时间：2013年5月开始分期分批交房，如遇非团购单位及开发商原因造成延期交房，经努力无法解决时，交房时间顺延，团购单位及开发商不给予任何补偿和赔偿。团购办法第八条载明：水、电、煤气等公共配套不完善时交房顺延；如遇非开发商原因造成的交房延后，开发商努力无法解决的交房顺延。一审法院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的。被告与广西正泰彩印包装有限公司工会签订的江南明珠商品房团购协议、团购规则、团购办法，团购规则、团购办法中关于被告延期交房的免责约定与原、被告签订的《商品房买卖合同》中的约定基本一致，不属于特别免责条款，仍然应当以《商品房买卖合同》为准。当事人应当按照上述合同的约定全面履行自己的义务。现原告已按合同约定履行了交付房价总款的义务，但被告刊登交房公告的时间为2016年1月25日，迟于合同约定的交房时间，被告未按期交付房屋。依据《商品房买卖合同》第八条（3）的约定：其他非出卖人可控制因素造成的工期延误，如：非出卖人引起的停电、停水或政府部门有关活动（节日、庆典等）要求工地停工、政府禁止令、交通管制及流行疾病、雨天等原因造成工期延误，出卖人可据实延期。被告在履行合同的过程中，分别于2011年3月12日、7月1日向第三人申请用电，2014年1月27日才得到第三人的同意用电函。依据上述合同约定，自2013年2月20日起至2014年1月27日止，因被告在用电上不可控因素使被告延误交房341天。被告实际超期交房999天，扣减因用电导致的延期交房天数后为658天（999-341=658），该658天属于违约延期交房天数。被告应根据上述合同第九条（2）的约定向原告支付违约金21684元（433679元×5%=21684）。另外，原告购买房屋的所属9号楼于2013年4月3日竣工验收，早于合同约定的交房时间，故被告辩称雨天、节假日致使工程延期的理由，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采信。被告还辩称，因天燃气公共配套设施不完善、建设承包方无故停工、持房不交，致使交房延后，也属于非开发商不可控因素，被告可以据实延期交房。被告与玉林中燃城市燃气发展有限公司签订《居民燃气入户合同（集体）》后，天燃气入户工程是否延期，被告与玉林中燃城市燃气发展有限公司之间是否存在违约行为而导致延期，被告未能提供证据予以证明。即使被告可以证实因玉林中燃城市燃气发展有限公司违约导致天燃气入户工程延期，亦属于被告与玉林中燃城市燃气发展有限公司之间的合同纠纷。根据合同相对性，被告不能以与玉林中燃城市燃气发展有限公司之间的合同纠纷作为本案延期交房的抗辩理由。同理，被告辩称建设承包方无故停工、持房不交，说明被告与建设承包方之间也存在合同纠纷，但被告不能以与建设承包方之间存在合同纠纷作为本案延期交房的抗辩理由。故被告的上述辩称意见缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告还辩称原告未按合同附件五第5条的约定交纳供电安装费及材料费、增容费等相关费用，逾期交房的责任由原告承担，但被告未能提供证据证明须向有关部门交纳上述费用，并且被告已通知原告交纳而原告未交纳，故被告应承担举证不能的法律后果，本院对此不予采信。关于原告主张撤销双方签订的《玉林市商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项条款，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的”、第五十五条第一款：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，原告撤销的理由是上述条款显失公平，其应自签订合同之日起一年内行使撤销权，但原告未在一年内行使，其撤销权已消灭。原告的上述诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、五十五条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告玉林市恒泰房地产开发有限公司支付违约金21684元给原告陆广生。二、驳回原告陆广生的其他诉讼请求。
二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，违约金作为一种违约责任形式，是指当事人在合同中约定的，在一方违约时生效的独立于履行行为之外的金钱给付，约定违约金主要在于补偿一方当事人因对方违约所造成的损失。本案上诉人认为，被上诉人多次提出用电申请，供电部门也多次答复，但因被上诉人迟延委托勘察设计、安装施工，致使小区供电迟延，其责任全在被上诉人，被上诉人应对上诉人承担违约责任。本案中，被上诉人恒泰房地产公司抗辩，供电局仅是公共设施的提供者，并非《商品房买卖合同》当事人，小区用电是入住的先决条件,被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》已经约定“因非出卖人可控制因素造成的工期延误……出卖人可以据实延期交房”，并提交供电部门答复，该答复显示被上诉人于2011年3月12日、7月1日向第三人申请用电。故恒泰房地产公司在小区用电安装的问题上是积极采取了措施，并非在迟延委托勘察设计、安装施工等环节上存在故意延期交房情形，且批准永久供电作为政府行为，并非其可控制。一审法院根据涉案《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项条款约定，扣减2013年2月20日起至2014年1月27日止，因被上诉人在用电上不可控因素使被告延误交房341天后，被上诉人向上诉人支付违约金21684元并无不当，本院予以支持。
综上所述，上诉人陆广生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1758元，由上诉人陆广生负担。
本判决为终审判决。
审判长 雪丽峰
审判员 卢有南
审判员 杨祖石
二〇一七年十二月五日
书记员 莫 婷
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。