广西壮族自治区百色市右江区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂1002民初2131号原告（反诉被告）：吴啟享，男，1985年7月23日出生，汉族，住广西乐业县。委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴翠芬（吴啟享妹妹），女，1987年8月15日出生，汉族，住广西百色市右江区。被告（反诉原告）：邝宵帆，女，1984年2月3日出生，壮族，住广西百色市右江区。委托诉讼代理人：覃其辉，广西桂百律师事务所律师。第三人：黄榆婷，女，1984年2月3日出生，壮族，住广西靖西县。委托诉讼代理人：何承宣，广西凌盛律师事务所律师。原告（反诉被告）吴啟享与被告（反诉原告）邝宵帆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用普通程，公开开庭进行了审理。本院经被告邝宵帆申请依法追加黄榆婷作为第三人参加诉讼。原告吴啟享的委托诉讼代理人颜佳彧、吴翠芬，被告邝宵帆及其委托诉讼代理人覃其辉、第三人黄榆婷的委托诉讼代理人何承宣到庭参加诉讼。本案已审理终结。原告吴啟享向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还原告购房款85000元及违约金9690元（该数额违约金以85000元为基数，按日3‰,自2017年5月20日暂计至起诉之日止，起诉后所产生的违约金按上述标准计至款项还清之日止）。二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：因原告有购房意向，故第三人黄榆婷介绍被告给其。后原、被告于2016年9月13日签订了《房屋买卖合同》，约定被告将其位于百色市右江区（以下简称304号房）出卖给原告。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了18.5万元的购房首付款，并被告出具了收据。18.5万元中，４万元是由第三人黄榆婷转付被告，其余14.5万元是被告出具收据当日直接支付。该合同履行过程中，因304号房不能办理过户手续，原、被告同意终止双方的房屋买卖合同并于2017年4月14日签订了一份《退房协议》，约定被告退还原告购房款18.5万元，并约定被告不能按时退款，则按未退款的日千分之三支付违约金给原告。但被告截止2017年5月20日仅退还原告10万元，剩余购房款8.5万元至今未退给原告。原告多次要求被告退款未果，请求法院支持原告的诉讼请求。被告邝宵帆辩称，其与第三人黄榆婷于2015年初达成购房意向，由第三人购买304号房。后第三人分批支付购房首付款共10万元，被告亦按第三人交付房屋钥匙给第三人。因第三人称其名下房产较多无法办理贷款，其要以亲戚吴啟享的名义与被告签订合同。其与原告吴啟享签订合同当天，第三人称其哥哥吴啟享已领取现金8.5万元可以交付，让被告手写收到吴啟享18.5万元的收据，且房屋过户手续由其办理。其按第三人要求出具收据给原告吴啟享。后第三人黄榆婷以种种理由推脱不办理房屋过户手续，并将吴啟享的购房材料退回。被告去办理304房过户手续时方知该集资房未满5年不能上市交易。被告建议其退出304房后，再由原告去签订新的购304号房的房屋买卖合同，原告不同意，被告与原告签订退房协议。后原告告知其，原告与第三人非亲戚。其认为原告、第三人隐瞒事实，设圈套与其签订房屋买卖合同。其出具的收据是在被欺瞒的情形下出具。原告起诉涉及的购房款18.5万元，其中10万元是第三人黄榆婷支付，原告只付给其现金8.5万元。其退还原告10万元，尚多付1.5万元给原告。现原告要求返还其8.5万元及违约金无依据。第三人黄榆婷述称，被告陈述不属实。其支付的购房款10万元是其为购买304号房而另支付给被告邝宵帆的购房款，与原告支付给被告的18.5万元无关联。其与被告的购房合同已解除，被告已退还其1万元。其收到原告付给被告的购房款4万元，被告知情。该款项用于抵扣被告应退还其的购房款。现被告尚欠其5万元购房款未退还。反诉原告邝宵帆向本院提出诉讼请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付房屋使用费24000元（自2016年9月13日起至2017年8月14日。按每月2000元计）。二、反诉诉讼费由反诉被告支付。事实与理由：反诉被告于2016年9月13日向反诉原告购买304号房，并双方签订《房屋买卖合同》当日，其移交304号房给反诉被告居住。后因反诉被告原因导致涉案房屋无法办理过户手续。故双方于2017年4月14日签订《退房协议》。自2016年9月13日起至2017年8月14日期间，反诉被告居住在304号房，应当向其支付居住使用费。请求法院支持原告的诉讼请求。反诉被告吴啟享辩称，反诉原告的反诉请求与本诉房屋买卖合同非同一法律关系，反诉不符合条件。304号房不能办理过户手续是反诉原告原因造成。根据《退房协议》，反诉原告未将购房款全部退还给反诉被告前，反诉被告可以居住在304房。反诉原告的诉请无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告提交的证据：《商品房买卖合同》（买受人吴啟享）、《退房协议》、收条（涉订金3万元）、微信截图（涉款1万元）、在银行点钞视频，其他当事人无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：１、原告提交《收据》（金额18.5万元），证明原告交纳购房款18.5万元的事实，被告，对证据三性及证明目的有异议，认为其中10万元是第三人黄榆婷转帐支付的款项。第三人对该证据三性无异议，认为该收据上的18.5万元与其支付给被告的10万元是两笔不同的款。本院认为，该证据系被告邝宵帆亲自出具给原告的付款凭证，可与其他有效证据相互印证案件事实，具证据三性，本院予以采纳；２、原告提供其与被告邝宵帆之间微信截图，证明被告邝宵帆对其支付给第三人共4万元知情并同意。被告对其真实性无异议，但认为第三人支付给其的10万元转为原告购房款，原告应返还第三人10万元，故尚有６万元未支付给第三人，其已另支付第三人１万元，现尚欠第三人５万元。其退款应退给第三人。第三人对该证据无异议。本院认为，该证据间接印证原、被告之间付款、退款事宜，原、被告对其真实性无异议，本院予以采纳；３、原告2016年10月18日取款凭证与其妹吴翠芬农行帐户交易明细，证明原告向被告支付的部分购房款来源，被告对证据真实性无异议，但认为不能证实其支付给被告的数额系18.5万元。第三人无异议。本院认为，该两份证据可与其他有效证据印证原告支付相应购房款来源，本院予以采纳。４、喜宴现场视频，证明购房款18.5万元的部分款项来源为原告办喜宴获得的礼金。被告认为该证据与本案无关联。第三人无异议。本院认为，该视频内容真实性无法确定，本院不予采纳。５、被告提供《房屋买卖合同》（无当事人签名）、邝宵帆帐户交易明细单，证明304号房先由第三人购买，涉案首付款18.5万元中的10万元是第三人付给被告的事实。原告对《房屋买卖合同》的三性有异议，对认为该房屋买卖合同无当事人签名，不完整。对邝宵帆帐户交易明细单的真实性、合法无异议，对关联性和证明目的有异议。第三人对被告该两份证据的真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的有异议。本院认为，该两份证据与本案事实有关联，但不足以印证原告的证明目的。本院对被告的证据予以采纳。６、被告提供《单位组织集资住房（购房）协议书》（复印件），证明304房系邝宵帆购买的集资房。原告对其三性无异议，第三人表示不予质证。结合本案其他有效证据，以及被告交付304号房给他人占有使用的事实，本院认为该证据具证据三性，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案304号房是被告邝宵帆购置的集资房，该房目前未办理产权证。第三人黄榆婷与被告邝宵帆曾口头约定，由第三人购买被告的304号房。后第三人于2016年1月18日前分三次向被告支付购房款共计10万元。因原告吴啟享有购房意向，其通过第三人黄榆婷结识被告邝宵帆。2016年9月13日，原告通过其妹吴翠芬将304号房购房定金3万元交给第三人黄榆婷，第三人黄榆婷出具收条一份交原告收持。收条载明，“今2016年9月13日收到吴翠芬交来购房（恒建小区3栋单元304房）订金30000元”。当日，原告吴啟享（乙方）与被告邝宵帆（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方向甲方购买甲方享有所有权的304号房。合同第一页第１点载明，甲方系本合同项下房屋（304号房）的所有权人，且其对该房屋的处分已征得该房屋相关权利人的同意；第４点载明，乙方已向甲方交付定金３万元。合同第一条约定，甲方保证对所出让的房屋享有完全的处分权并保证符合国家有关规定，而且没有产权纠纷和债权债务纠纷。如因甲方原因，造成该房屋不能办理产权证或发生债权债务纠纷，由甲方承担全部责任；第三条约定，房屋交易总价45万元；第四条约定，首付款为13.5万元，待甲方为乙方办理房屋更名后，乙方所交的的３万元定金自动转为购房款，乙方在房屋更名时向甲方支付首付款剩余款项10.5万元。2016年10月18日，被告邝宵帆出具收条一份交原告吴啟享收持，其上载明：“今收到吴啟享交来首付款共计185000元整。”2016年10月23日，原告向第三人支付1万元。2017年4月14日，原告吴啟享（乙方）与被告邝宵帆（甲方）签订《退房协议》，该协议第一条约定，甲乙双方于2016年9月13日签订房屋买卖合同由于该套房未能达到上市交易标准，故无法履行房屋买卖合同。故甲乙双方协商达成一致，甲方退还乙方购房首付款及装修费用，合计18.5万元；第二条约定，自本协议签订当日，甲方立即退还购房首付款5万元，剩余购房款13.5万元于签订本协议之日起30日内一次性退还乙方。若乙方未能在本合同约定时限内退不法之徒剩余购房款，自逾期之日起，甲方按剩余购房款13.5万元的日千分之三支付违约金给乙方；第三条约定，自甲方完成退还购房款给乙方之日起90日内，甲方同意乙方继续在该套住房内居住。90日后，甲方有权收回该房屋使用权或按每月2000元租金向乙方收取房租。至2016年5月20日止，被告已退回原告购房款10万元。304号房自原告与被告签订房屋买卖合同之日起至今由原告占有使用。本院认为，本案反诉与本诉均因原、被告之间涉304号房房屋买卖合同纠纷产生，被告反诉与本诉符合合并审理的条件。本案的争议焦点为：一、原告实际支付给被告的购房款应是多少。二、如被告未完全退回购房款，其应承担何违约责任。三、原告是否应向被告支付房屋使用费。关于原告实际支付给被告的购房款问题。本案中，原告主张其支付给被告共计18.5万元购房首付款，其中2016年10月18日直接支付被告14.5万元，由第三人转付4万元。被告辩称其只收到原告8.5万元的购房首付款，该18.5万元中有10万元系第三人支付。本院认为。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告向本院提供的《收据》、《退房协议》均载明原告吴啟享支付给被告邝宵帆的购房首付款数额为18.5万元，其上均有被告邝宵帆签名，该两份书证证明力强。被告辩称其在受原告、第三人欺瞒情形下作出上述行为无证据证实，且被告作为完全民事行为能力人，对上述证据内容应清楚了解。故被告该抗辩事由，本院不予采信。其次，虽然被告邝宵帆与第三人黄榆婷未签订书面房屋买卖合同，但被告受领第三人支付10万元购房款，第三人接收304号房，应认为双方已履行房屋买卖合同约定的主要义务并且对方接受，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，被告与第三人之间的房屋买卖合同成立。原告吴啟享与被告邝宵帆签订房屋买卖合同、退房协议，期间原告向被告支付购房订金以及相应购房款行为，足以证明原告与被告邝宵帆亦存在房屋买卖合同关系。而原告、第三人属不同的民事主体，二人分别与被告订立的房屋买卖合同属不同的民事法律关系，根据合同相对性原则，第三人向被告支付10万元购房款应是其为履行其与被告之间房屋买卖合同付款义务而为，其亦无义务为原告支付相应购房款。被告的抗辩不符合常理。其三、从原告提交的《房屋买卖合同》（买受人吴啟享）、购房定金收据、银行取款凭证、帐户明细、微信截图、当日部分首付款点款视频，以及第三人庭审陈述看，原告主张的购房款大部分款项来源清晰，可证实原告先予支付被告3万元购房款（定金）并得到被告认可的事实，以及原告在2016年10月18日具备支付被告14.5万元的能力和条件。其主张其已向被告支付的数额趋合理。其四，被告辩称原告主张的18.5万元中有10万元系第三人黄榆婷给付无任何证据证实，第三人不予认可，原告的抗辩可信度低。综上，本院认为，原告提交的有效证据证明力强，可相互印证原告主张的付款事实被告邝宵帆无证据予以反驳，应承担举证不能的不利后果。故，原告主张其先后向被告支付共计18.5万元购房款，本院予以支持。被告辩称其2016年10月18日仅收到原告8.5万元购房款，本院不予采信。关于被告应承担何违约责任问题。本院认为，原告吴啟享与被告邝宵帆签订的《退房协议》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该协议合法有效。原、被告双方约定被告定期退还18.5万元购房款，现被告只退回10万元，尙有8.5万元购房款逾期未退还，应承担相应违约责任。原告主张被告返还8.5万元购房款符合约定及法律规定，本院予以支持。关于违约金问题，本院认为，原告自与被告签订《退房协议》之日起占有使用304号房至今，其因被告逾期未完全退回购房款造成的损失已得到相应补偿，故其因此产生的实际损失应较小，原告要求按逾期未退购房款的日千分之三计付违约金过分高于被告违约给原告造成的损失，本院结合双方合同履行退房协议情况，根据公平原则，确定被告应支付的违约金以未退还的购房款为基数，按日万分之五计付为宜。关于原告是否应向被告支付房屋使用费问题。本院认为，根据《退房协议》第三条的条款内容，可确定原、被告双方约定，在被告未完全履行退回原告18.5万元购房款前以及被告完全退还原告上述购房款90日内，原告有权无偿居住在304号房。现被告未退回原告全部购房款，其要求原告支付房屋使用费不符合约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告邝宵帆应退回原告吴啟享购房款8.5万元，并向原告吴啟享支付违约金(以逾期未退购房款为基数，按日万分之五自2017年5月20日起计算至购房款付清之日止);二、回驳原告吴啟享的其他诉讼请求；三、驳回被告邝宵帆的反诉请求。上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2166元，由被告邝宵帆负担。反诉受理费400元，由被告邝宵帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  罗婷巍人民陪审员  王 飞人民陪审员  张 媛二〇一七年十二月十一日书 记 员  王秋婷