江苏省扬州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏10民终3450号
上诉人（原审被告）：李以云，男，1962年10月30日出生，汉族，住浙江省温州市乐清市（邮政局宿舍）。
委托诉讼代理人：叶海滨，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：金娇英，女，1965年9月20日出生，汉族，住浙江省温州市乐清市（邮政局宿舍）。
委托诉讼代理人：李怡佳，浙江嘉瑞成（乐清）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：戚凤林，女，1970年3月23日出生，汉族，住江苏省宝应县。
委托诉讼代理人：陶卫星，江苏安宜律师事务所律师。
原审被告：李键，男，1986年6月11日出生，汉族，住浙江省温州市乐清市（邮政局宿舍）。
原审被告：陈倩，女，1986年3月17日出生，汉族，住浙江省温州市乐清市（邮政局宿舍）。
上诉人李以云、金娇英因与被上诉人戚凤林及原审被告李键、陈倩民间借贷纠纷一案，不服宝应县人民法院（2017）苏1023民初2133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李以云、金娇英上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判李以云、金娇英对涉案借款不承担偿还责任。事实与理由：一、李以云、金娇英没有为涉案借款提供担保的意思表示。涉案浙江乐清雁荡镇步行街邮政商品房1-101号房实际已归李键和陈倩居住使用，戚凤林对此知情。李以云在《还款计划承诺》上签字，仅表示如果李键未按约定还款，李以云及家人同意不干涉李键将该房屋交由戚凤林处置，而不是同意提供抵押性质的担保。金娇英在《房屋转让协议》空白处签字系表示见证协议的真实性，订立协议的主体是李键，不能以该协议认定金娇英愿意为涉案债务提供担保。二、戚凤林知晓涉案房屋的真实情况，不存在一审法院所谓债权人无过错的情形。即使本案中存在担保，戚凤林应当要求上诉人一方提供房屋产权证或自行调查确认房屋权属。戚凤林正是清楚该房屋虽事实上归李键所有，但原系李以云单位分房且没有产权证明，在与李键签订《房屋转让协议》及《还款计划承诺》时，均是以李键为相对方，为了防止以后出现纠纷，才要求李以云、金娇英签字确认。三、原审法院认定担保范围为80万元没有任何依据。原审法院得出80万元担保责任的依据只是多次到李以云单位所作的其中一份笔录。即使存在担保，担保范围的认定也应当通过相关机构来评估，而不能仅凭“被告自认该房屋价值80万元，原告也表示认可”来确定。
戚凤林辩称，本案一审认定事实正确，证据确实充分，法律适用准确。根据上诉状内容，上诉人认可涉案房屋属于上诉人夫妻所有，且直至目前还一直居住其中。李以云在《还款计划承诺》上签字，并承诺如果违反《还款计划承诺》由李键和李以云承担责任，将涉案房屋交由戚凤林处置，可以认定李以云具有加入李键的债务并以涉案房屋提供抵押性质担保的意思表示。金娇英在《房屋转让协议》上签字，就是以涉案房屋对李键的债务提供抵押性质担保的意思表示。上诉人以涉案房屋提供抵押性质的担保，那么该房屋的价格就是其承担的责任数额。李以云明确认可该房屋的价格为80万元，其与金娇英就应承担80万元的责任。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审被告李键、陈倩二审未发表意见。
戚凤林向一审法院起诉请求：判令李键、陈倩、李以云、金娇英共同偿还借款本金149万元及利息并承担案件诉讼费用。
一审法院认定事实：戚凤林与李键系朋友关系，因经营需要李键向戚凤林借款，共计借款157万元并分别出具了借条。李键均按约定向戚凤林付息，后因资金困难，李键于2016年10月份付息后即停止付息，戚凤林找李键协商。2016年11月28日李键、金娇英向戚凤林出具了房屋转让协议一份，载明“本人李键向戚凤林现金借款壹佰伍拾柒万元整，现将位于浙江省乐清市雁荡镇步行街邮政商品房1-101（平方面积为120M）转让给戚凤林，若李键于2017年4月未将借款还清，由戚凤林自行处理此房产，特此证明，李键、金娇英，2016年11月28日”。此后，李键仅向戚凤林归还了本金8万元。2017年3月5日，李键、李以云再向戚凤林出具还款计划承诺一份，协议载明“关于本人借戚凤林人民币壹佰肆拾玖万元整，经双方协商还款计划如下：（一）2017年4月15日前，还款人民币贰拾万整；（二）2017年4月15日后每月29日前归还人民币不低于叁万元整；（三）违约责任：如不能按照双方以上两点归还，本人和我父亲愿承担责任，以现位于浙江省乐清市雁荡镇步行街邮政商品房1-101（房屋面积120平方米）由戚凤林处置，本人及全家人无权干涉；（四）违约同时，本人自愿承担此本金1.5%利息，承担对此借款的法律责任。承诺人：李键、李以云，2017年3月5日”。后李键未能偿还借款，遂引起本诉。
一审法院另查明，浙江省乐清市雁荡镇步行街邮政商品房1－101室房产为李以云、金娇英的房产，该房产无房产证，亦无土地证，土地性质为农村集体土地。李以云向一审法院反映，该房产的现在价值约为80万元。李键与陈倩系夫妻关系，李以云与金娇英系夫妻关系，也是李键的父母。
一审法院认为，戚凤林、李键之间的借贷关系不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。李键借款后出具了借条，理应根据借条所载金额及时履行给付义务，其未按约定还款应承担本案的全部责任。因李键与陈倩系夫妻关系，且该债务形成于夫妻关系存续期间，故戚凤林要求陈倩承担共同还款责任，符合法律规定，依法应予支持。李以云和金娇英均同意用自己的房产为戚凤林提供抵押性质的担保责任，但由于该房产没有合法产权证明，故抵押担保无效，按照担保法规定，担保无效，债权人无过错的，债务人、担保人对债权人的经济损失承担连带赔偿责任，但鉴于李以云、金娇英仅用该房产作担保，故他们应该在该产权价值范围内向戚凤林承担担保责任。根据李以云的自认，该房产价值为80万元，戚凤林也表示认可。故一审法院认定李以云和金娇英共同向戚凤林承担不超过抵押财产价值80万元的担保责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>司法解释（二）》第二十四条之规定，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、李键、陈倩于判决生效之日起十日内偿还戚凤林借款本金149万元及利息（以本金149万元为基数，按月息1.5%，从2017年3月5日起算至实际还款之日止）；二、李以云、金娇英在不超过80万元范围内，对戚凤林的经济损失承担连带赔偿责任；三、驳回戚凤林的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18210元，保全费5000元，合计23210元，由李键、陈倩负担（此款戚凤林已垫付，李键、陈倩在履行上述还款义务时一并给付）。
本院二审期间，上诉人李以云、金娇英二审提供了《雁荡山职工联建房相关事宜会议纪要》、《邮政局雁荡山生产生活用房原七户分配协议》，以证明涉案邮政商品房1-101系上诉人李以云单位职工联建房。被上诉人戚凤林和原审被告李键、陈倩二审未提交新证据。
被上诉人戚凤林对上诉人李以云、金娇英二审提交证据经质证认为，对涉案房屋没有房产证和土地使用权证无异议。本院认为，李以云、金娇英提供了上述证据原件，且与本案待证事实具有关联性，戚凤林对上述证据亦无异议，本院予以采信。
一审法院查明的事实基本正确，本院依法予以确认。
本院二审查明，涉案邮政商品房系乐清市邮政局雁荡山职工联建房，其房屋土地均归邮电所有，无房产证和土地使用权证。
本院认为，本案的二审争议焦点是：一、金娇英、李以云分别签署《房屋转让协议》和《还款计划承诺》的行为如何定性；二、金娇英、李以云是否应对本案诉争借款承担责任以及承担何种责任；三、如果金娇英、李以云需对诉争借款承担法律责任，其责任范围如何确定。
关于争议焦点一。本院认为，金娇英、李以云分别签署《房屋转让协议》和《还款计划承诺》的行为系以案涉房屋为诉争借款提供担保的行为。理由如下：
第一，李以云、金娇英系案涉房屋的实际占有和使用人。虽然案涉房屋和建设该房屋的土地均“归邮电所有”，但是该房屋系李以云所在单位分配给其居住的联建房，而金娇英系李以云的妻子，自2011年以来上述房屋一直由李以云、金娇英占有和使用。
第二，当事人在借贷债务履行期限届满前签订合同，约定借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有或经第三人同意以第三人所有的房屋抵偿归出借人所有，该合同实为基础借贷债权的担保。在本案中，金娇英在《房屋转让协议》上签字系为案涉借款提供了担保。在2016年11月28日签订的《房屋转让协议》上，李键和戚凤林在确认双方借款关系的同时，约定将案涉房屋转让给戚凤林。金娇英作为该房屋的实际占有使用人之一在上述协议上签字，是对协议就案涉房屋所作处分的确认，应认定为金娇英对自身权利的处分，而非单纯的见证行为。从内容上看，该《房屋转让协议》约定将案涉房屋转让给戚凤林，诉争借款清偿期届满后如果未获清偿则案涉房屋归戚凤林所有。从该协议中体现的缔约方意思表示看，双方签订协议的真实目的并不是为了将案涉房屋的所有权转移给戚凤林，而是为了通过增加责任财产以保障案涉债务届期能获得清偿。因此，该《房屋转让协议》名为“房屋转让”，实为以房担保，属于担保借贷主合同履行的从合同。这种担保与抵押类似，但具有担保标的物权利转移的合同表象，而抵押则以不转移抵押物权利为特征。故案涉《房屋转让协议》所设担保并非抵押，而属于一种非典型担保。虽然一审法院关于金娇英提供了抵押性质担保的认定欠妥，但该《房屋转让协议》确有担保性质，故金娇英关于其不具有提供担保意思表示的上诉理由不能成立。
第三，李以云在《还款计划承诺》上签字亦是为诉争借款提供担保的行为。在前述《房屋转让协议》约定的还款期限届满前，李键、李以云于2017年3月5日出具《还款计划承诺》，并为戚凤林所接受。该承诺书载明在诉争借款未能按计划清偿的情况下，李以云承担责任的方式和范围为以案涉房屋交由戚凤林处置，而李键除承担该责任外，还直接承担逾期还款的罚息责任。由此可见，李以云在案涉借贷关系中的地位不同于李键，其对诉争债务承担责任的性质不同于债务人的还款责任，不属于债务加入，而是在主债务人李键不能按约还款时承担将案涉房产交给戚凤林处置，即以案涉房屋抵偿债务的责任，李以云在一审谈话笔录中也自认了其在《还款计划承诺》上签字是出于同意在李键无法偿还案涉债务时以房抵债的事实。上述《还款计划承诺》涉及李以云的部分亦是为了通过增加责任财产保障诉争债务到期获得清偿所设置，因而具有以房担保性质。
第四，本案中的《房屋转让协议》与《还款计划承诺》不应割裂来看。案涉房产为李以云单位联建房，金娇英与李以云系夫妻关系，两人系李键父母，李以云知道或应当知道金娇英、李键曾与戚凤林签订《房屋转让协议》并约定通过转让案涉房产以保障诉争债权到期受偿。在这种情况下，《还款计划承诺》虽未提及将案涉房产转让给戚凤林，但李以云在该承诺书上签字并承诺诉争债务届期未按约清偿则以案涉房屋抵偿债务，应当视为李以云对《房屋转让协议》就案涉房屋所作处分的确认。因此，李以云签字出具《还款计划承诺》的行为与金娇英在《房屋转让协议》上签字的行为具有相同的性质，即以案涉房屋为诉争借款设定了担保，且这种担保不同于抵押，属于一种非典型担保行为。
关于争议焦点二。本院认为，李以云和金娇英应对诉争借款承担担保违约责任。一审法院以案涉房屋系农村集体土地上房屋为由认定李以云、金娇英的担保无效，但经本院审理查明，案涉房屋并非农村集体土地上的小产权房，而是单位联建房，并无法律、行政法规强制性规定禁止以此类房产设立担保，因此一审法院该认定不当。此外，虽然李以云、金娇英对案涉房产只可占有、使用、收益，而不具有处分权，无权以案涉房产设立担保，但处分行为与负担行为存在区别，其效力应当分别评价。李以云、金娇英和戚凤林之间达成的以房担保协议系双方当事人真实意思表示，且不存在《合同法》第五十二条所规定的合同无效情形，故双方仍应受以房担保的协议约束，即在李键未清偿到期债务的情况下，戚凤林享有以案涉房屋变卖、拍卖或折价的价款抵偿诉争债务的请求权，虽然该请求权不具有对抗第三人的优先受偿效力。然而，由于李以云、金娇英并不享有案涉房屋的处分权，其以案涉房屋设立担保的行为也未得到房屋所有权人的追认，因此无法按照以房担保协议实际履行将案涉房屋交由戚凤林通过折价、变卖或拍卖受偿诉争债务的义务，该行为构成违约，故李以云、金娇英应当就担保合同承担违约责任。
关于争议焦点三。本院认为，李以云、金娇英应在80万元范围内对戚凤林的经济损失承担连带赔偿责任。根据《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，如果李以云与金娇英实际履行了以房担保协议，则戚凤林可获得以案涉房屋折价、变卖或拍卖受偿诉争债务的利益，故李以云、金娇英违约给戚凤林造成的损失即相当于案涉房屋的交换价值。鉴于李以云一审中确认有关协议签订时案涉房屋价值80万元左右，债权人戚凤林对此数额亦表示认可，因此，一审法院判决李以云、金娇英在不超过80万元范围内对戚凤林的损失承担连带赔偿责任并无不当。
综上所述，李以云、金娇英的上诉请求不成立，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18210元，由李以云、金娇英负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 江厚良
审 判 员 蔡胜友
审 判 员 陈晓珺
二〇一八年二月二十二日
法官助理 曹 玥
书 记 员 尤 丽