重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝一中法民终字第00179号
上诉人（原审被告）：重庆丰盈房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区桥北苑17号负一层001号，组织机构代码66641387-2。
法定代表人：周安桥，董事长。
委托代理人：唐田，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
委托代理人：陈建伟，泰和泰（重庆）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈敬全。
委托代理人：舒晓凤，女，汉族，1963年4月17日出生。系陈敬全之妻。
被上诉人（原审原告）：陈荟羽。
陈敬全、陈荟羽的委托代理人：滕言平，重庆合纵律师事务所律师。
上诉人重庆丰盈房地产开发有限公司（以下简称丰盈公司）与被上诉人陈敬全、陈荟羽商品房预约合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2013年11月8日作出（2013）江法民初字第07478号民事判决，丰盈公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年1月14日、1月27日开庭进行了审理。上诉人丰盈公司的委托代理人唐田、陈建伟，被上诉人陈敬全、陈荟羽的委托代理人滕言平及陈敬全的委托代理人舒晓凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院审理查明：2012年3月15日，二原告向舒晓凤出具委托书，委托舒晓凤以自己名义代原告办理购买位于重庆市江北嘴的“寰宇天下”楼盘商品房相关委托事项，舒晓凤办理委托事项所产生的一切后果由委托人承担。同月26日，舒晓凤向重庆市大泽置业代理有限公司出具“寰宇天下”团购申请及承诺书：本人舒晓凤有意申请加入贵司组织的“基金购房团”，以团购的方式购买位于重庆市江北嘴的“寰宇天下”本期开盘指定团购房源，现向贵司预交团购优惠指标费10万元，请贵公司代本人向该物业的卖方（开发商：重庆丰盈房地产开发有限公司）发出团购要约；在销售现场公示的零售价格折扣基础上，本购房团额外享有折后总价50万元的优惠；若上述条件成立，本人定于“寰宇天下”本期推售房源正式开盘当日，按照卖方的要求，到卖方售房部完善正式认购手续，并在认购书所约定的日期内签约。2013年8月30日，重庆市大泽置业代理有限公司盖章的退款申请书上载明：兹有客户舒晓凤，于2012年3月26日在中海寰宇天下楼盘办理团购申请，房号观澜苑3幢7-2，现本人持身份证和团购申请凭证（团购须知或团购申请及承诺书、重庆市大泽置业代理有限公司收据、POS机收银凭据等）申请退还团购诚意金。被告对上述证据不予认可。
寰宇天下签约置业预算表（按揭）上载明：客户名称：陈敬全、陈荟羽；房号：观澜苑3-702；建筑面积：220.4；建面单价：25771.46；折前总价：5680030；现金减免：500000；物业维修基金：17632；契税：149436.87；预告登记费：80；权证印花税：5；抵押登记费：80；按揭印花税：174；代收费合计：167407.87；首付款合计：1668636.87；折扣明细一栏为手写内容，载明：如一次性付款，再优惠1%，本房为精装房单价、交房标准为观澜苑样板间2幢28-01号验收。樊星2012.4.6。签约时客户须提供以下资料：1、身份证明原件及复印件和定金收据证明；2、按揭客户需提供收入证明原件、夫妻双方户口复印件、婚姻证明复印件；夫妻双方到场完善按揭手续；3、共有人签定合同必须双方共同签署相关文件；4、发展商及按揭银行要求提供的其他资料。该预算表还载明：尊敬的业主，《重庆市商品房买卖合同》将严格按此表进行填写，如网上提交将无法更改，请仔细核对。置业顾问：樊星；客户确认：陈敬全、陈荟羽；认购日期：2013.3.31；签约日期：2012.4.20。该预算表还载明了二原告的身份证号码、联系地址等内容。另预算表上有签约专员朱世化手写的内容：客户于2012年4月18日至签约中心，因合同未达成共识，暂未签约。被告对该预算表不予认可。
2012年3月31日专用收据载明：公司丰盈；客户名称：钟波、舒晓凤；房号：3-702；定金：200000元；收款方式：POS；客户确认：钟波、舒晓凤。2012年4月6日专用收据载明：公司丰盈；客户名称：陈敬全、陈荟羽；房号：3-702；房款：500000元；收款方式：POS；客户确认：舒晓凤。该两张专用收据均加盖有重庆丰盈房地产开发有限公司发票专用章。原告举示了中国银行付款凭证予以印证。被告对上述收据的真实性称需核实，但未向本院提交核实意见；对于载明定金200000元的收据认为是出具给钟波的，且原告认为200000元定金是根据预算表支付的，而预算表并无定金的约定。原告称载明定金的收据是付款后第二天舒晓凤去寰宇天下江北嘴售楼部拿的，不知道收据上的钟波名字是怎么来的，看到有舒晓凤的名字就没有问为什么有钟波的名字；钱是从舒晓凤的帐上支付的；2013年4月6日原告到售楼处去，要求被告将约定的交房标准写在预算表上，被告工作人员樊星提出必须先交50万元房款才能写上，于是原告交纳了50万元房款，被告向原告出具了房款收据。
原告称于2012年4月18日至被告签约中心签约，因被告提供的重庆市商品房买卖合同（草稿）对交房标准进行了变更，被告不同意按预算表上注明的交房标准按照观澜苑样板间2幢28-1号验收，双方未签订合同。原告由此举示了重庆市商品房买卖合同（草稿），该合同中注明买方为陈敬全、陈荟羽，商品房座落为重庆市江北区××街×号×幢×-×，总成交金额4981229元。该合同草稿中未载明交房标准按照观澜苑样板间2幢28-1号验收的内容。
审理中，原告举示了2012年5月24日、25日向被告邮寄要求再次协商签订《商品房买卖合同》的函、签订“商品房买卖合同”的函及两次函件的特快详情单、回执查询单，拟证实因被告拒绝将交房标准为观澜苑样板间2幢28-1验收写入书面合同，致使双方最终未能签订书面买卖合同。被告对上述证据不予认可，认为是原告单方面的表述，且被告是否收到也不能确定。
陈敬全、陈荟羽一审诉称：2012年3月26日，原告委托案外人舒晓凤（原告近亲属）参加重庆市大泽置业代理有限公司组织的“基金购房团”团购活动，拟购买被告开发的“寰宇天下”商品房一套，并委托大泽公司向被告支付了团购费10万元。同月31日，原告到被告寰宇天下售楼中心选购房屋，经被告工作人员带原告到观澜苑2幢28－1号精装修样板房进行现场参观、讲解和推介后，原告向被告购买了观澜苑3幢7－2号房屋，双方在被告提供的《寰宇天下签约置业预算表》中，对所购房屋的房号、面积、价格、付款方式、交房装修验收标准等购房合同主要条款达成了一致，被告同时向原告确认，双方拟签订的《商品房买卖合同》将严格按预算表确认的条款填写，双方同时约定签订书面合同日期为2012年4月20日。以上事项完成后，原告当即向被告缴纳了购房定金20万元，2012年4月6日原告向被告支付了购房款50万元。同年4月18日，原告到被告签约中心签订书面购房合同时，被告向原告提供的《重庆市商品房买卖合同》（草稿），在合同附件四房屋装修标准说明、附件五中，对双方在预算表中确认的装修标准、接房标准进行了变更，因此双方未能签署书面合同。此后，原告多次向被告发函，要求仍按双方在预算表中确认内容签订书面合同，被告拒不签署，并于2012年底告知原告，其已将原告所购房屋出卖给他人。原告认为，被告通过预订方式收取原告定金后，无正当理由拒绝签订涉案房屋商品房买卖合同，根据相关法律规定，其收取的20万元定金应当双倍返还原告；同时由于双方未能签订合同的原因系被告故意违约造成，因此被告除退还原告已付房款本金50万元外，还应赔偿给原告造成的资金占用损失。特起诉请求：1、被告双倍返还原告定金40万元；2、判令被告返还原告已付购房款50万元，赔偿原告从2012年4月7日起至实际付清之日止，以50万元为计算基数，按人民银行一年至三年期贷款利率计算的资金占用损失；3、诉讼费由被告承担。
丰盈公司一审辩称：原告所诉与事实不符，于法无据，请求驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，关于寰宇天下签约置业预算表（按揭）的性质问题。庭审中，原告为证明其观点举示了委托书、“寰宇天下”团购申请及承诺书、寰宇天下签约置业预算表（按揭）、加盖有被告发票专用章的专用收据两份、退款申请书等证据。被告对于原告举示的两份盖有被告发票专用章的专用收据称需核实其真实性，但未向本院提交核实意见，对其余证据均不予认可。本院认为，该两份收据均加盖有被告发票专用章的鲜章，被告未举示证据予以反驳，应认定两份收据系由被告出具。被告称载有20万元定金收据是出具给钟波的。结合原告举示的证据，委托书、“寰宇天下”团购申请及承诺书表明二原告委托舒晓凤办理购买“寰宇天下”商品房相关事宜，舒晓凤参加了重庆市大泽置业代理有限公司组织的该楼盘的团购；寰宇天下签约置业预算表（按揭）中载明的房号观澜苑3-702，认购时间2013年3月31日，且注明签约时客户须提供定金收据，这与2012年3月31日的定金专用收据及2012年4月6日的专用收据载明的房号3-702相对应，且客户确认栏均有舒晓凤的名字。上述证据能形成证据锁链，证实二原告欲购买被告开发的寰宇天下观澜苑3-702房屋，并向被告交纳了定金20万元及房款50万元的事实。寰宇天下签约置业预算表（按揭）中包含了当事人的基本情况、房屋的基本情况（观澜苑3-702）、价款计算、认购时间（2012年3月31日）、签署契约的时限（2012年4月20日）等内容，符合认购书的要件。该预算表可认为是原、被告双方签订商品房买卖合同前所签订的认购书。该认购书系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，合法有效。由于该预算表上载明签约时客户须提供以下资料：身份证明原件及复印件和定金收据证明，二原告亦实际向被告缴纳了定金，故本案在认定了双方责任前提下可适用定金罚则。
关于双方的责任问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，预算表载明：本房为精装房单价、交房标准为观澜苑样板间2幢28-01号验收；《重庆市商品房买卖合同》将严格按此表进行填写，如网上提交将无法更改，请仔细核对。原告于2012年4月18日到被告签约中心进行签约，但从被告提供的商品房买卖合同（草稿）中对交房标准的约定未按照预算表中载明的内容来约定，故双方未能签订正式合同。本院认为，原、被告双方在预算表中约定了交房标准，且约定商品房买卖合同严格按照此表进行填写，但商品房买卖合同（草稿）中并未约定该条款，且庭审中被告未举示证据证实双方未签订正式合同系原告的原因或不可归责于双方的原因，故本院认为，由于被告的原因导致双方未能签订正式合同，被告应双倍返还定金40万元给原告。另被告收取原告50万元的房款无依据，应予以返还，且还应支付资金占用利息，但由于双方从2012年4月18日产生纠纷，未能签订合同，故该利息从2012年4月19日开始计算为宜，以50万元房款为基数，按中国人民银行同期一年至三年期的贷款利率计算。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决为：一、重庆丰盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内双倍返还陈敬全、陈荟羽定金40万元。二、重庆丰盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内返还陈敬全、陈荟羽房款50万元；三、重庆丰盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付陈敬全、陈荟羽以50万元为基数，从2012年4月19日起，按中国人民银行同期一年至三年期贷款利率计算的资金占用利息，利随本清。四、驳回陈敬全、陈荟羽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取6400元，由重庆丰盈房地产开发有限公司负担（此款已由陈敬全、陈荟羽向本院预缴，重庆丰盈房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付给陈敬全、陈荟羽）。
丰盈公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、一审法院没有追加有直接利害关系的当事人，遗漏了诉讼主体。2、一审判决适用法律错误，双方当事人之间不存在房屋预售关系，本案也不应适用定金罚则。
陈敬全、陈荟羽答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人丰盈公司举示了钟波、舒晓凤与丰盈公司签订的订购协议一份，因陈敬全、陈荟羽不认可该证据的真实性，且无法核实钟波的签名是否真实，故对该证据的真实性难以确认，本庭不予采纳。
被上诉人陈敬全、陈荟羽当庭举示了银行查询单及重庆市大泽置业代理有限公司出具的说明，以证明由重庆市大泽置业代理有限公司员工代其向丰盈公司转交购房定金20万元的事实，经当庭质证，丰盈公司认为该证据不具备证据的三性要求，不予认可。因重庆市大泽置业代理有限公司未到庭质证，且缴款人并非本案当事人，故对该证据不予采纳。
本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，公民及法人的合法权利均应受到保护。本案双方当事人有以下争议焦点，1、双方的预约关系是否成立；2、20万元定金的权利主体；3、是否应适用定金罚则。现分别评述如下：
关于双方的商品房预约关系是否成立的问题。陈敬全、陈荟羽与丰盈公司虽未签订预约合同，但于2012年3月31日向丰盈公司交付了20万元定金，并通过置业预算表确定了房号、面积、单价、付款方式及正式签约时间等，符合预约合同的法律特征，应视为双方的预约合同关系成立。
关于20万元定金的权利主体。丰盈公司出具的定金收据上虽有钟波、舒晓凤的名字，但因舒晓凤是陈敬全、陈荟羽的购房代理人且系近亲属，定金收据又为陈敬全、陈荟羽持有，且房号与陈敬全、陈荟羽购买的商品房完全吻合，故该20万元定金应为陈敬全、陈荟羽缴纳，相关的权利也应由陈敬全、陈荟羽享有。
关于是否适用定金罚则的问题。陈敬全、陈荟羽缴纳购房定金后，也在规定期限内缴纳了房款，后因丰盈公司在合同条款中不同意按照其置业顾问所承诺的交房标准交房，致陈敬全、陈荟羽不愿意与丰盈公司继续签订购房合同。故丰盈公司的行为违反了双方预约合同的约定，应承担双倍返还定金的违约责任。故原判决适用法律并无不当之处。
综上所述，丰盈公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由重庆丰盈房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈孟琼
代理审判员 谭振亚
代理审判员 罗太平
二〇一四年三月十二日
书 记 员 邓 超