吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）四民二初字第41号
原告：刘景春，男，汉族，1965年9月18日出生，个体业户。住吉林省四平市。
委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
原告：刘泰先，男，汉族，1988年4月13日出生，四平市消防支队干部。住吉林省四平市。
委托诉讼代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。
被告：四平不夜城房地产开发有限公司。住所地：吉林省四平市铁东区平东街南九经街***号。
法定代表人：陈幼西，董事长。
委托代理人：ＸＸ，委托公司行政部主管。
委托代理人：程文学，吉林真然律师事务所律师。
原告刘景春、刘泰先与被告四平不夜城房地产开发有限公司（以下简称：不夜城公司）房屋买卖合同纠纷一案，原经吉林省四平市铁东区人民法院（以下简称：铁东法院）受理的原告不夜城公司与被告刘景春排除妨害纠纷一案中，刘景春、刘泰先于该案中提出反诉，铁东法院对反诉予以受理，后该院认为反诉部分超出该院管辖范围，将反诉案件移送至本院受理，本案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，刘景春及其委托诉讼代理人王丹波，刘泰先的委托诉讼代理人王丹波，不夜城公司的委托诉讼代理人ＸＸ、程文学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
刘景春、刘泰先向本院提出诉讼请求：1.依法确认刘景春、刘泰先与不夜城公司签订的《商品房认购协议书》合法、有效，并继续履行该《商品房认购协议书》，立即办理房屋按揭贷款手续；2.判令不夜城公司限期完成位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼配套工程，如不夜城公司未按期完成，由刘景春、刘泰先完成，工程款冲抵二人的购房款；3.判令不夜城公司限期办理位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼的竣工验收手续；4.判令不夜城公司为刘景春、刘泰先办理位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼房屋所有权及所属土地使用权的登记手续，登记在刘景春、刘泰先名下；5.判令不夜城公司支付逾期交房违约金，按每日3万元自2013年5月30日计算至不夜城公司完成10号楼竣工验收手续之日，以该款冲抵刘景春、刘泰先的购房款；6.判令不夜城公司负担本案诉讼费用。事实及理由：2012年6月11日，四平三达生态城开发有限公司（已变更为：不夜城公司，以下简称：三达公司）与刘景春、刘泰先签订《商品房认购协议书》，双方约定，不夜城公司将其开发的位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼出售给刘景春、刘泰先，总建筑面积约10349平方米；总价款为50483054元；购房款分五期以现金、按揭贷款的方式给付；不夜城公司在2013年5月30日前交房，每逾期一日，按刘景春、刘泰先已付款项每日3‰支付违约金；不夜城公司在交付房屋后90日内具备房屋产权证办理条件，于2014年12月31日前具备土地使用权证办理条件，协助办理房屋产权证及土地使用权证。同时约定，不夜城公司无息借款500万元给刘景春、刘泰先用于装修；除因不可抗力外，双方均不得解除协议。刘景春、刘泰先按协议约定，支付了前三期购房款共计1000万元，另借给不夜城公司150万元，第四期购房款按协议约定以办理按揭贷款方式支付，因不夜城公司不具备办理按揭贷款的条件，未办理。第五期购房款，按协议约定自2014年12月31日起分五年支付，未到付款期限。协议签订当年，不夜城公司能够按协议约定的施工进度进行施工，并变更了规划设计，将10号楼三层以上的房屋用途由住宅改为商业，对楼房的内部结构进行部分调整。但在协议约定的交房时限届满后，不夜城公司因公司股东发生纠纷，拖延施工，拒不交付房屋，且欲撕毁协议将刘景春、刘泰先所购买的房屋出售他人或作为融资的抵押物，刘景春、刘泰先为保全自身利益，避免因一房多卖引发的经济纠纷，于2014年4月15日接管了案涉房屋。刘景春、刘泰先认为，案涉房屋系二人合法购买，且已依约支付购房款，不夜城公司将二人的购房款及借款皆用于该楼房的工程建设，刘景春、刘泰先接管该房屋时，不夜城公司已逾期交房近一年之久，不夜城公司构成违约，请求法院支持不夜城公司的诉讼请求。
不夜城公司辩称：1.刘景春、刘泰先的诉请没有事实依据，是故意歪曲事实，带有恶意诉讼嫌疑，因为在双方签订商品房认购协议后，不夜城公司积极履行义务，刘景春、刘泰先初期履行合同，不夜城公司按照刘景春、刘泰先要求施工，刘景春、刘泰先对协议约定的第四批购房款没有按期给付，导致其先行违约；2.关于刘景春、刘泰先诉请的第二项不成立，现在房屋被刘景春、刘泰先强行看管，不夜城公司无法施工，现在提出由某一方施工，不符合协议和法律规定；3.关于诉请第三项不成立，刘景春、刘泰先清楚由于其控制该房屋导致相关附属工程无法施工，根本不存在办理验收手续，如有扩大损失的情况，应当由其承担责任；4.刘景春、刘泰先诉请第四项现在不成立，房屋没有竣工验收，如何办理在其名下；5.关于诉请第五项，本案是刘景春、刘泰先违约在先，没有按照约定支付第四期房款，不夜城公司是履行不安抗辩权，责任在刘景春、刘泰先，不在不夜城公司，按照最高院商品房买卖合同纠纷若干问题的司法解释和合同法，买受方不能如期付款或者付款不足五分之一的，出卖方可以解除合同，并且追究逾期交款方违约责任，本案刘景春、刘泰先不考虑自己逾期交款事实，反要求不夜城公司承担违约金，不符合事实；6.本案真正导致刘景春、刘泰先违约的是第四期交款因银行按揭贷款没有办理成功，该问题到底因为谁，不夜城公司认为主要在刘景春、刘泰先，为此申请法院对刘景春、刘泰先的信用资质调取证据，需要向法庭说明双方签订认购协议时，不夜城公司与工行、建行、农行之间关于按揭协议在有效期间内，到底是谁的责任导致不能办理按揭，请法庭出示调取的证据说明此问题；7.关于增加的诉请，不夜城公司认为刘景春、刘泰先在知道不夜城公司与工行、建行、农行合作期限已满，在此时提出要求，不是真正履行合同的诚意，不夜城公司在此承诺，如果刘景春、刘泰先资质没有问题，不夜城公司可以联系做贷款按揭，问题是违约损失应当由刘景春、刘泰先承担，根据认购协议第四期付款约定刘景春、刘泰先以按揭不足以支付全部购房款时候刘景春、刘泰先以支付现金补齐，但是刘景春、刘泰先没有补齐，同时该认购协议约定按揭贷款主体是刘景春、刘泰先，不夜城公司只是配合；8.本案由于刘景春、刘泰先的歪曲事实和强行接管施工现场，导致双方损失扩大，主要原因在于刘景春、刘泰先，应当由刘景春、刘泰先承担赔偿责任和扩大损失责任；9.鉴于本案案由、案件事实、案件主体与本案被告作为原告起诉本案原告作为被告的另一案件完全一致，请法庭考虑将两案件合并审理，可以减少诉讼成本，减轻诉累，请法庭客观的认定事实，依法保护各方当事人合法权利。
原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：
1.2012年6月11日，签订的《商品房认购协议书》。证明：不夜城公司将其开发的位于四平市铁东区平东街二工区委不夜城10号楼、总建筑面积10349平方米商用楼房出售给刘景春、刘泰先。房屋售价50483045元，分五期支付，第一期在签署房屋买卖合同之日支付300万元；第二期在变更房屋规划后支付300万元；第三期按不夜城公司的施工进度支付，至10号楼主体封顶后支付400万元，前三期购房款总计1000万元，刘景春、刘泰先以现金方式支付，此款已支付。第四期购房款25241527元以按揭贷款的方式支付，并约定在不夜城公司具备办理银行按揭条件的15日内，刘景春、刘泰先向不夜城公司指定银行（工行或建行）提交手续，不夜城公司全力配合，贷款后不夜城公司无息借给刘景春、刘泰先500万元；第五期购房款15241527元，分五笔至2018年12月31日前付清。合同第五条约定，交付期限为2013年5月30日前完成该商品房竣工验收手续及相关配套工程，但至今不夜城公司没有完成。第七条约定，逾期交付房屋按刘景春、刘泰先已付款项的日3‰支付违约金。这是刘景春、刘泰先要求支付违约金的合同依据。按刘景春、刘泰先已付房屋1000万元的日3‰计算，每日违约金为3万元，至刘景春、刘泰先提起反诉之日2015年1月8日，共计逾期590天被告应付违约金1770万元，至上次开庭之日逾期998天，不夜城公司应付违约金2994万元。
2.《商品房认购协议书》附件二10号楼“改造方案图”及“物业交付标准”。证明：不夜城公司按照刘景春、刘泰先购买楼房开办宾馆的房屋用途，承诺按照开办宾馆的需要进行设施配套，本案标的不夜城10号楼是刘景春、刘泰先整体定制的楼房；至2014年4月15日，不夜城公司除楼房主体施工完毕及阳光板顶棚改为彩钢板顶棚外（现施工完毕，漏雨），外墙涂料、暖通空调、给排水、供电、数据通讯、智能化系统、燃气工程、消防系统等配套工程没有按合同约定施工完毕。
3.不夜城小区9-10号楼《商品房销（预）售许可证》四住建销（预）售证20100063号。证明：不夜城公司就其出售给刘景春、刘泰先的10号楼办理了销（预）售许可证。
4.《商品房买卖合同》20份。证明：不夜城公司按认购协议的约定，通过四平市住房和城乡建设局房屋销售管理系统为刘景春、刘泰先出具了正式的商品房买卖合同。
5.不夜城公司出具的收房款收据28份，金额为1000万元，借条两份，金额为150万元，合计1150万元。证明：刘景春、刘泰先已按认购协议的约定超额支付了购房款。
6.不夜城公司向四平市中级人民法院提交的《民事起诉状》，在诉讼请求中请求解除本案认购协议书，并请求判令刘景春、刘泰先赔偿违约金7383万元，起诉状在事实与理由部分说明违约金的计算依据是认购协议书记载关于违约金的约定。证明：不夜城公司认可认购协议书的法律效力，认可刘景春、刘泰先为共同购房人，认可认购协议书约定的违约责任（违约金）条款。
7.吉林省农村信用社个人抵押合同一份，个人担保借款合同一份。证明：刘景春具备贷款条件。
因不夜城公司于本案开庭时未经法庭许可中途退庭，对上述证据当庭未发表质证意见。不夜城公司在本院组织的证据交换时对上述证据质证意见为：1.对证据1质证认为，对该证据的真实性和法律效力没有异议，对刘景春、刘泰先证明的问题有异议。从客观事实看二购买人没有交第四期款项，构成事实违约，由于二人的事实违约本案被告人已经另案提起诉讼要求解除合同并赔偿损失，你院已经开庭审理。2.对证据2质证认为，对该证据的真实性没有异议，但是由于刘景春、刘泰先违约没有交付相应的购房款以及派人强行进入施工现场导致工程无法完工，因此该约定没有实际意义。3.不夜城公司对证据3的真实性及证明问题没有异议。4.对证据4质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，20份合同是为了配合刘景春、刘泰先到银行按揭贷款做的合同。只是为了贷款，没有正式履行。5.对证据5质证认为，对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，承认收到前三期购房款1000万元，另150万元属于借款，与购房款无关，只能证明刘景春、刘泰先按照认购协议约定付了前三期款项，不能证明刘景春、刘泰先给付了第四期款项，不存在超额支付的问题。6.不夜城公司对证据6的真实性及证明问题没有异议。7.对证据7质证认为，对该两份证据有异议，第一份没有合同编号，没有其他可以证明该合同是否已经实际履行的证据，作为贷款合同，所有项目必须填全。这是一份抵押合同，抵押合同与借款合同是不同的概念，只能算借款合同的一部分，也没有办法证明刘景春在银行的资信没有问题。因为在另一案件中，不夜城公司已经申请法院对不夜城公司无法办理按揭的事实进行调查。刘景春作为抵押人，信誉有问题不影响作为抵押人，不能证明不夜城公司要证明的问题。个人担保合同，该合同刘景春还是抵押人，如果是抵押人而不是借款人，同样不能证明不夜城公司在银行的资信没有问题。
不夜城公司虽在本院组织双方证据交换时提交部分证据，但在证据交换时，因部分证据不能提交，故在证据交换后收回所提交的证据，承诺本案开庭时提交，但本案开庭时不夜城公司未经法庭许可中途退庭，未举证及提交证据。
根据刘景春、刘泰先及不夜城公司的申请，本院依职权调取了下列证据：
1.中国人民银行四平分行关于刘景春、刘泰先信用查询结果。刘景春、刘泰先对该证据的真实性无异议。
2.建设银行与三达公司于2010年8月20日签订的商品房销售贷款合作协议书。刘景春、刘泰先对该证据的真实性无异议，认为合作期限过期了。
3.工商银行与三达公司于2010年9月15日签订的按揭贷款业务合作协议及工行工作人员出具的情况说明。刘景春、刘泰先对该证据的真实性无异议，认为该证据证明不夜城公司在2012年5月18日之后没有在该行再办理按揭贷款业务，本案贷款不能办理责任在不夜城公司。
结合上述证据，因不夜城公司对证据1至6的真实性均无异议，本院予以确认。本院对本案事实认定如下：2012年6月11日，三达公司与刘景春、刘泰先签订《商品房认购协议书》，双方约定，三达公司将其开发的位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼出售给刘景春、刘泰先，总建筑面积约10349平方米；总价款为50483054元；付款方式分五期以现金、按揭贷款的方式给付，第一期在签署房屋买卖合同之日支付300万元，第二期在变更房屋规划后支付300万元，第三期按三达公司的施工进度支付，至10号楼主体封顶后支付400万元，第四期购房款为总价款的50%即25241527元以按揭贷款的方式支付，由双方签署正式商品房买卖合同后，且三达公司具备办理银行按揭条件的15日内，刘景春、刘泰先向不夜城公司指定银行（工行或建行）提交办理按揭所需全部资料并办理按揭手续，三达公司承诺全力配合，若刘景春、刘泰先按揭款项不足25241527元，刘景春、刘泰先承诺现金补齐不足部分，三达公司收到上述贷款后10日内，三达公司无息借给刘景春、刘泰先500万元用于房屋装修，第五期购房款15241527元，分五笔至2018年12月31日前付清；交付期限为2013年5月30日前完成该商品房竣工验收手续及相关配套工程；三达公司在交付房屋后90日内具备房屋产权证办理条件，协助刘景春、刘泰先办理房屋产权证，于2014年12月31日前具备土地使用权证办理条件，协助刘景春、刘泰先办理及土地使用权证；刘景春、刘泰先未按约定时间付款，自约定的应付款期限届满之日，每迟延一天应向三达公司支付应付未付总价款每日3‰的违约金，三达公司未按协议约定时间交付房屋，自约定届满之日起，每逾期一日，按刘景春、刘泰先已付款项每日3‰支付违约金，违约金在刘景春、刘泰先后期应付款中扣除；除因不可抗力外，双方均不得解除协议。协议签订后，刘景春、刘泰先按协议约定，于2013年4月9日前向三达公司支付了前三期购房款共计1000万元，另于2013年8月21日和2013年9月2日向三达公司借款150万元。之后，刘景春、刘泰先与三达公司签订20份《商品房买卖合同》欲办理按揭贷款完成协议约定的第四期付款，但按揭贷款未能办理。双方协议中约定的按揭贷款银行为建设银行或工商银行，根据本院调取的建设银行、工商银行与三达公司签订的办理商品房按揭贷款合作协议，建设银行与三达公司合作期限2年，至2012年8月20日止；工商银行与三达公司虽未约定合作期限，但证明双方最后一笔按揭贷款业务发生在2012年5月18日。刘景春、刘泰先在中国人民银行的个人征信系统中没有征信记录。因双方对按揭贷款未能办理，对协议约定的第四期、第五期购房款未能履行。2013年5月30日，案涉房屋未能完成竣工验收及相关配套工程。刘景春、刘泰先以“协议约定的交房时限届满后，不夜城公司因公司股东发生纠纷，拖延施工，拒不交付房屋，且欲撕毁协议将刘景春、刘泰先所购买的房屋出售他人或作为融资的抵押物，刘景春、刘泰先为保全自身利益，避免因一房多卖引发的经济纠纷”为由，于2014年4月15日强行占有案涉房屋。自该日后，案涉房屋未进行施工。2014年6月9日，三达公司变更为不夜城公司。
2014年11月27日，不夜城公司对刘景春强行占有案涉房屋的行为，起诉至铁东法院，请求其立即撤出非法占据的在建商品楼、拆除违法搭建的设施及障碍物，并赔偿损失。刘景春、刘泰先在该案中提出反诉即本案具体的请求，铁东法院对反诉予以受理，不夜城公司以反诉内容与本诉不是同一法律关系、反诉标的违反级别管辖为由，对反诉提出管辖异议，铁东法院裁定驳回其异议，不夜城公司不服上诉至本院，之后，不夜城公司对管辖异议的上诉申请撤回，经本院准许后，又在铁东法院对本诉案件申请撤诉，并经裁定准许，铁东法院未对反诉部分进行审理，认为反诉部分超出该院管辖范围，将反诉案件移送本院受理。
2015年7月15日，不夜城公司在铁东法院撤诉后，将刘景春、刘泰先起诉至本院，请求：1.依法解除双方于2012年6月11日所签订的《商品房认购协议书》及包括协议书下的20份《商品房买卖合同》；2.依法判令按合同法规定不夜城公司返还刘景春、刘泰先已付购房款，刘景春、刘泰先返还不夜城公司已占用的商品房屋；3.依法判令刘景春、刘泰先依协议约定赔偿不夜城公司履行合同违约金7383万元；4.判令刘景春、刘泰先承担诉讼费用。2016年8月2日，因不夜城公司未按期缴纳案件受理费，本院裁定该案按撤诉处理。
不夜城公司于本案开庭时，因对合议庭总结的争议焦点存在异议，而申请合议庭成员全体回避，经驳回其申请后，未经法庭许可中途退庭。
刘景春、刘泰先对案涉房屋未完工部分工程造价及相关部门应收取的配套费用向本院申请鉴定，因不夜城公司对刘景春、刘泰先申请内容不予认可，该申请事项无法进行。刘景春、刘泰先在庭审中表示对案涉房屋第四期房款如不能办理按揭贷款，同意支付现金。
本院认为：刘景春、刘泰先与不夜城公司签订的《商品房认购协议书》系双方真实意思表示，不违反国家相关法律、法规强制性规定，且刘景春、刘泰先已履行协议约定的前三期付款义务，支付购房款1000万元，向不夜城公司借款150万元，不夜城公司也对交易的房屋进行施工、改造，双方又为第四期购房款的履行签订20份《商品房买卖合同》，上述行为均体现双方对协议内容积极履行的态度，故本院认定该协议书合法、有效。
根据本院调取的证据显示，刘景春、刘泰先没有不良征信记录，不夜城公司提出其二人存在不良征信记录而不能办理按揭贷款的辩解，本院不予采信。因不夜城公司与建设银行、工商银行的按揭贷款合作不能继续，在刘景春、刘泰先与不夜城公司签订20份《商品房买卖合同》后，不能办理按揭贷款，致协议约定的第四期购房款不能实现，故刘景春、刘泰先要求立即办理房屋按揭贷款手续的请求，无法得到支持，应予驳回。在本案庭审中，刘景春、刘泰先认可在该条件不能成立的情况下，同意现金支付第四期购房款，故《商品房认购协议书》应继续履行。
双方约定于2013年5月30日前完成房屋竣工验收手续及相关配套工程，但该日期前不夜城公司未能完成工程施工，亦未办理房屋竣工验收手续，至2014年4月15日刘景春、刘泰先对房屋强行占有时，案涉房屋工程亦未完工，故不夜城公司违反协议约定，应承担违约责任，因刘景春、刘泰先实际占有案涉房屋的时间为2014年4月15日，违约责任应自2013年5月31日计算至该日止，刘景春、刘泰先对占有房屋后不夜城公司应承担的违约责任，由其二人自行承担，刘景春、刘泰先对计算违约金至不夜城公司完成案涉房屋竣工验收手续之日的请求，本院不予支持。协议约定不夜城公司未按协议约定时间交付房屋，自约定届满之日起，每逾期一日，按刘景春、刘泰先已付款项每日3‰支付违约金，违约金在刘景春、刘泰先后期应付款中扣除，按刘景春、刘泰先已付款项1000万元按每日3‰自2013年5月31日起计算至2014年4月15日违约金为960万元（320天×3万元），该违约金约定过高，应酌定调整为300万元，不夜城公司向刘景春、刘泰先支付逾期交付房屋违约金300万元，该款应在刘景春、刘泰先后期应付款中扣除。
刘景春、刘泰先要求判令不夜城公司限期完成位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼配套工程，如不夜城公司未按期完成，由刘景春、刘泰先完成，工程款冲抵二人的购房款的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，本院不予审理。
刘景春、刘泰先要求判令不夜城公司限期办理位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼的竣工验收手续的诉讼请求，要求判令不夜城公司为刘景春、刘泰先办理位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼房屋所有权及所属土地使用权的登记手续，登记在刘景春、刘泰先名下的诉讼请求，因双方合同内买卖的房屋未施工完毕，未达到具体请求的条件，本院不予支持，上述请求应在具备条件的情形下，可另行主张权利。
综上，刘景春、刘泰先的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、原告刘景春、刘泰先与被告四平不夜城房地产开发有限公司于2012年6月11日签订的《商品房认购协议书》有效；
二、原告刘景春、刘泰先与被告四平不夜城房地产开发有限公司于本判决生效后继续履行《商品房认购协议书》；
三、被告四平不夜城房地产开发有限公司向原告刘景春、刘泰先支付违约金300万元，该款应在原告刘景春、刘泰先后期应付款中扣除；
四、驳回原告刘景春、刘泰先要求立即办理房屋按揭贷款手续的诉讼请求；
五、驳回原告刘景春、刘泰先要求判令被告四平不夜城房地产开发有限公司限期完成位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼配套工程，如不夜城公司未按期完成，由刘景春、刘泰先完成，工程款冲抵二人的购房款的诉讼请求；
六、驳回原告刘景春、刘泰先要求判令被告四平不夜城房地产开发有限公司限期办理位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼的竣工验收手续的诉讼请求；
七、驳回原告刘景春、刘泰先要求判令被告四平不夜城房地产开发有限公司为刘景春、刘泰先办理位于四平市铁东区平东街南九经街888号不夜城10号楼房屋所有权及所属土地使用权的登记手续，登记在刘景春、刘泰先名下的诉讼请求；
八、驳回原告刘景春、刘泰先要求判令被告四平不夜城房地产开发有限公司支付逾期交房违约金超出2014年4月15日部分的诉讼请求。
案件受理费294216元及保全费5000元由被告四平不夜城房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。
审判长 刘士木
审判员 王月光
审判员 田 峰
二〇一七年六月二十九日
书记员 贾红玲