文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）粤03民终1655号上诉人（原审原告）：翁哲鹏。上诉人（原审原告）：吕惠音。共同委托诉讼代理人：朱艾妮，广东华商律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：刘泽群，广东华商律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告）：江强。委托诉讼代理人：江智高，广东生龙律师事务所律师。上诉人翁哲鹏、吕惠音因与被上诉人江强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4568号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。翁哲鹏、吕惠音上诉请求：1、请求人民法院撤销一审判决，依法改判。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对本案部分主要事实没有查清。（一）一审法院对原被告的《房屋买卖合同》的合同关于被告逾期付款则视为放弃的事实没有查清。原被告在合同中约定，如果被告逾期付款超过60天，则视为被告放弃购买房屋，而被告在第二期款则开始逾期，期间原告给过被告几次宽限期，并明确表示，余款180000元在2014年12月31日前付清，否则按合同条款办理，依据合同的此款约定，在被上诉人在2014年12月31日前没有付清房款，上诉人有解除合同的权利，而在2014年12月31日前，被上诉人没有付清房款，上诉人通知被上诉人合同已经解除，并发了解除合同通知书给到被上诉人。在上诉人行使上述解除合同权利之际，合同理应已经解除。而在这之后，被上诉人于2015年9月10日，将180000元通过非合同指定的第三人帐户，转至上诉人帐户，随后将被上诉人帐户注销，导致上诉人无法将该款项退回，被上诉人的行为，严重违反了合同法当中的自愿原则，故该笔款项应被认定与本合同无关，而一审法院在判决书当中从未对此事实提过只言片语，一审法院所查事实不清，且显然有偏倚之嫌。二、一审法院适用法律错误，对诉争合同效力的认定认为需等待相关部门对涉案房产是否符合规划验收和能否取得房地产证书的认定结论为前提，对此被上诉人不予认可。原被告的《房屋买卖合同》是在双方自愿平等的基础上签订，并不存在胁迫，也没有损害国家、社会利益及第三人利益，并不存在无效的情形，况且涉案房屋即便存在违法加建的情况，涉案房屋合同效力若持续被认为是待定，既不利于市场秩序的稳定，也是不合乎法律的本意。事实上，2016年9月，深圳市规划和国土资源委员会龙岗区龙岗管理局已经出具《市规划国土委龙岗管理局关于按照历史遗留问题处理东益花园项目的复函》，该复函已经对涉案房产办理规划验收表示明确的意见，由佳兆业集团（深圳）有限公司协助业主办理涉案房屋的规划验收及房产证，也就是说，退一万步说，即便涉案房屋合同的的效力，取决于相关部门对涉案房产是否符合规划验收和能否取得房地产证书的认定结论为前提，根据龙岗区规土委的相关文件，本案诉争合同是有效的，上诉人请求解除合同已具备条件。三、一审法院在判决书第4页第2行关于“原告已付清全部购房款，被告也实际交付给原告使用至今”的表述令人费解，如果是笔误，则应及时修正，以维护法律文书的严肃性。综上所述，被上诉人存在明显违约的过错行为，极大地损害了上诉人的合同权益，而在这种情况下一审法院却判决被上诉人不承担任何违约责任，放纵违约方，漠视弱者的合法民事权益，明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则及合同法的自愿原则，损害了当事人的合法权益。为了正确适用法律，依法维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院对本案依法改判。江强书面答辩称，一、翁哲鹏、吕惠音上诉称“一审法院对原江强的《房屋买卖合同》的关于江强逾期付款视为放弃的事实没有查清”，与事实不符一审判决查明“付款方式分为两年付款：合同签订后，于2012年3月5日前付首期款50000元给翁哲鹏、吕惠音，并于2012年12月前再付150000元，2013年5月付款100000元，2013年12月付款100000元。翁哲鹏、吕惠音自收到江强的首期款50000元后该买卖合同即时生效，该物业所有权及利益归江强。”一审判决还查明“截止2014年8月5日，江强向翁哲鹏支付购房款220000元，翁哲鹏向江强出具《收条》，确认收到江强购房款220000元”。“截止2015年9月10日，江强将剩余购房款全部已经支付至翁哲鹏。”二、虽然《房屋买卖合同》有逾期超过六十天视为放弃该房产的约定，但翁哲鹏、吕惠音非但没有行使解除合同的权利，而是以解除合同威胁江强索要高额利息按照双方签订的《房屋买卖合同》，江强应该在2013年12月前付清全部购房款，但由于经济上暂时出现困难，出现了款项支付延迟的情况，为此，江强请求翁哲鹏、吕惠音谅解，翁哲鹏、吕惠音也给予了理解，江强当然心存感谢，但江强以此为由要求江强在合同约定之外支付高额利息。事实如下：1、2015年6月11日，翁哲鹏发短信催促江强“一句话二〇一五年六月三十日前全部还清，连利息二十万元。超过此时按合同执行……”。2、2015年7月9日江强与翁哲鹏有多条来往短信：翁哲鹏：你有那次说话算数的？欠了这么久利息怎么算？江强：是我对不起你！原来是这样计划的。这样也只能还另头，我们现在是过了月子全部还清。（注：江强为单亲家庭，女儿2015年7月底生育第一胎，女儿和小孩都需江强照料，没有时间筹集资金，所以希望9月份支付全部剩余房款。）翁哲鹏：到9月底还欠这么多加多少利息？必须签补充协议。江强与翁哲鹏的短信证明以下两个方面的内容：一是翁哲鹏、吕惠音同意江强延期到2015年9月付款；二是翁哲鹏、吕惠音希望江强支付利息。事实上，江强没有延迟到2015年9月底，而是想方设法筹措资金，在2015年9月9日就向翁哲鹏、吕惠音支付了全部剩余房款，并且自觉地多支付了2万元作为因延期付款给予翁哲鹏、吕惠音的补偿（2万元补偿款远高于以所欠房款为本金按同期同类银行贷款利率计算的利息）。三、江强与翁哲鹏、吕惠音双方均已完全履行合同主要义务，实现了签订合同的目的，翁哲鹏、吕惠音再诉请解除合同无事实和法律依据根据《房屋买卖合同》第5条规定，甲方自收到乙方的首期款人民币伍万元后，该买卖合同即时生效，该房屋所有权及利益归乙方江强女士，转卖人不再有任何异议。而江强在2012年8月18日前就向翁哲鹏、吕惠音付款50100元，即自此开始案涉房屋所有权和收益归江强。另外，根据翁哲鹏、吕惠音在一审中提供的户名为翁哲鹏，卡号为XXXX的《中国农业银行银行卡交易明细清单》和翁哲鹏、吕惠音向江强出具的《收条》，截止2015年9月10日翁哲鹏、吕惠音收到江强支付的购房款42万元（其中2万元为江强因延期付款自觉补偿翁哲鹏、吕惠音的款项）。至此，翁哲鹏、吕惠音和江强都实现了当初签订《房屋买卖合同》的目的，即翁哲鹏、吕惠音取得了房款，江强取得了对案涉房屋的占有、使用、收益和支配的权利。对于此种情形，既不符合合同法规定的法定解除情形，也不属于法律规定的约定解除情形。四、在合同履行过程中，翁哲鹏、吕惠音和江强虽都有违约行为，但不构成根本违约对于江强而言，虽然存在迟延付款，但并非拒不支付，仅因江强的女儿怀孕后身体不适，无法正常工作，家庭经济来源受到影响，希望翁哲鹏、吕惠音能够延长付款时间。而对于翁哲鹏、吕惠音而言，其在将案涉房屋交付江强前，该房屋被所谓该栋自主管理人刘磊强行出租，虽然翁哲鹏、吕惠音未协助江强解决相关纠纷，但江强通过布吉街道办党工委信访办、大芬社区工作站和罗岗派出所等单位，消除了对案涉房屋行使占有、使用、收益权存在的障碍。综上所述，一审判决“驳回原告翁哲鹏、吕惠音的全部诉讼请求”具有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回翁哲鹏、吕惠音的上诉请求，维持原判。翁哲鹏、吕惠音向一审法院起诉请求：1、解除翁哲鹏、吕惠音与江强签订的《房屋买卖合同》，并由江强将房屋返还至翁哲鹏、吕惠音；2、江强将房屋恢复原状；3、江强承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：2012年2月27日，翁哲鹏、吕惠音作为卖方，江强作为买方，双方签订了《房屋买卖合同》，双方约定江强通过分期付款的方式购买翁哲鹏、吕惠音所有的位于深圳市龙岗区布吉东大街东益花园X栋X单元XX号房产，实用面积约为86平方米，该房产属于无产权证书集资房（小产权房），购房款为400000元；付款方式为分两年付款：合同签订后，于2012年3月5日前付首期款50000元给翁哲鹏、吕惠音，并于2012年12月前再付150000元，2013年5月付款100000元，2013年12月付款100000元。翁哲鹏、吕惠音自收到江强的首期款50000元后该买卖合同即时生效，该物业所有权及利益归江强。截止2014年8月5日，江强向翁哲鹏支付购房款220000元，翁哲鹏向江强出具《收条》，确认收到江强购房款220000元，依合同条款剩余180000元须在2014年12月31日前付清，否则按原合同条款处理。截止2015年9月10日，江强将剩余购房款全部已经支付至翁哲鹏。另查，涉案房产至今未经相关部门规划验收，也未取得相应房屋产权证书。又查，根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局出具的《关于东益花园项目信访事宜的复函》（深规土龙函【2016】54号），复函主要内容：东益花园9、10号楼多年来存在大量擅自分割、超面积加建、变更使用功能等问题，至今不能办理规划验收及房产证；同时其竣工规定面积超出原合同规定面积301.5平方米。基于上述情况，不予规划验收，待东益花园9、10栋一楼及二楼局部擅自改变使用功能部分按原报建图纸整改后方可办理规划及相关后续手续……。一审法院认为，涉案房产所在的东益花园，根据深圳市规划和国土资源委员会龙岗管理局出具的《关于东益花园项目信访事宜的复函》内容可知，因该花园存在违法加建、改建现象导致9、10栋无法办理规划验收及取得房屋产权证书，规划和国土部门需等待东益花园9、10栋擅自改变使用功能部分按原报建图纸整改后，才能办理规划验收及办证后续手续。而本案诉争合同效力认定需等待相关部门对涉案房产是否符合规划验收和能否取得房地产证书的认定结论为前提，故在相关部门对涉案房产是否符合规划验收和取得房地产证认定结论之前，翁哲鹏、吕惠音请求解除合同目前仍尚不具备条件；再结合本案双方实际履行合同情况，翁哲鹏、吕惠音已经付清全部购房款，江强也实际交付给翁哲鹏、吕惠音使用至今，故翁哲鹏、吕惠音请求解除合同并要求退还房产以及恢复原状等全部诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十四条第（三）项之规定，判决：驳回翁哲鹏、吕惠音的全部诉讼请求。案件受理费7300元（此款翁哲鹏、吕惠音已预交），由翁哲鹏、吕惠音承担。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房产未通过规划验收，不属于合法建筑物，依法应由政府主管部门区分情形分别采取限期改正、限期拆除、没收实物或者违法收入等措施进行处理，因前述不同行政处理后果将影响正确认定当事人之间民事行为效力及确定民事责任内容，在行政主管部门对违法建筑作出处理前，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，翁哲鹏、吕惠音的起诉应予驳回。原审法院对本案进行实体审理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初4568号民事判决；二、驳回上诉人翁哲鹏、吕惠音的起诉。本案不收取案件受理费，翁哲鹏、吕惠音预缴的一审案件受理费7300元、二审案件受理费7300元分别由一审法院、本院予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 俞    红审判员 吴  思  罕代理审判员邓媛二〇一七年三月二十八日书记员 王倚霖（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。