湖南省洪江市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1281民初737号原告：杨玉安，男，1967年7月14日出生，汉族，湖南省洪江市人，居民，户籍地湖南省洪江市茅渡乡，现住湖南省洪江市。委托诉讼代理人：李玢汕，湖南星星律师事务所专职律师。被告：李安鹏，男，1967年11月27日出生，汉族�湖南省洪江市人，居民，户籍地湖南省洪江市安江镇，现住湖南省怀化市鹤城区。委托诉讼代理人：龙卫国，鹤城区怀兴法律服务所法律工作者。原告杨玉安诉被告李安鹏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法组成合议庭于2017年9月22日、12月4日公开开庭进行了审理。原告杨玉安及其委托诉讼代理人李玢汕、被告李安鹏(2017年12月4日未到庭)及其委托诉讼代理人龙卫国(2017年12月4日未到庭)均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨玉安向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告房屋买卖合同有效；2、判决被告李安鹏立即将位于洪江市安江镇XX路XX街路XX号XX幢XX号房屋产权过户登记至原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。2017年9月4日，原告�玉安向法院提出申请，请求确认被告李安鹏2017年7月31日通知解除双方买卖合同的行为无效。事实与理由：原告与妻子肖高英及女儿一家三口于2006年2月开始租住在被告李安鹏位于洪江市安江镇XX路XX街路XX号XX幢XX号房屋（建筑面积33.65㎡）近一年，被告夫妻找到原告想将房屋卖给原告，经商议，谈妥购买价格为6500元。2007年6月9日，原告将6500元购房款交付给被告后，双方签订了协议，被告将房产证原件交给了原告，原告一家三口居住至今。在此期间，因想节省产权过户费用及原告文化程度低，未办理过户手续。现该房产涉及房屋征收，被告以种种理由想撕毁房屋买卖协议，原告坚决不答应。为此具状法院，请求判如所请。被告李安鹏辩称：2006年2月，原告原租住在被告所有的的职工住房内。2007年6月初，因被告欲外出打工，便向原告借款6000元，并以房产做抵押，原告答应借款，但提出要把房子卖给原告。双方约定：等被告打工回来后，如退还6000元，那么原告之前的房子白住（也就是6000元的利息抵房租），收回房屋及房产证，双方同意后才签订了《证明》即房屋买卖协议。几年后，被告的妻子毛秋元知情后，以房屋是夫妻共同财产，被告无权处理属于毛秋元的那部分而经常与被告吵架。为了缓和家庭矛盾，被告专程回到安江，找到原告，要求履行当年协议，但是原告反悔，于是原、被告发生纠纷。因这起房屋纠纷后来影响到被告其他的利益，被告为了彻底解决纠纷，几年前又专程到安江找原告解决房屋纠纷，通过协商后，原、被告达成共识：如果原告想要获得房屋所有权，还需要一次性支付被告水电等附属设施的开户费用3000元，被告协助原告将该房屋的产权过户到原告的名下，过户费用由原告承担，但原告一直没有去房管部门办理房屋的产权过户，也没有付清该房屋的尾款3500元，导致被告本应当享受到的城镇居民无房低保家庭住房补贴和申请廉租房的待遇都没有享受到。2007年5月中旬，原告在被告不知情的情况下，仅凭其持有的被告名下的房产证和《证明》，隐瞒房屋买卖钱款未付清的事实，私自与安江镇征拆办签订了《房屋征收拆迁补偿安置协议》，严重侵犯了被告的合法权益。为了维护自己的合法权益，被告于2017年5月24日晚上搬进该房屋。次日，原告的妻子肖高英到该房屋与被告协商处理纠纷，但是没有达成协议，肖高英要求“如果你要回房子，就按现在的市场价回收”。2017年7月31日，被告根据《中华人民共和�合同法》第九十四条》之规定，给原告送达了一份《通知书》，解除原、被告于2007年6月9日签订的《证明》即房屋买卖协议。通知送达原告之时立即生效。因原告未履行完支付房屋尾款3500元的义务，也未到房产主管部门办理房屋产权过户登记而合同无效。为维护被告的合法权益不受侵犯，请求确认原、被告签订的《证明》即房屋买卖合同无效；本案诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下，一、原告提交的证据部分，因被告对3号证据关于杨玉安房屋征收补偿安置协议签订的情况说明1份，的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认；被告对6号证据询问笔录复印件1份提出异议，对该证据与被告无异议的1号证据能够相互佐证的部分予以确认，其余部分不予确认；被告对7号证据证明及身份证复印件10份提出异议，认为证人应出庭作证，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定，故对该证据中能够相互佐证的部分予以确认，其余部分不予确认；因被告对8号证据安江镇金穗社区出具的证明1份的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认；因被告对10号证据原告说明1份提出异议，该证据系原告及妻子出具的书面材料，且未提交其他证据佐证，故不予确认；11号证据洪江市人民政府的洪政函[2016]098号“关于征收安江镇金穗社区丁字路口棚户区改造项目国有土地上房�的通告”（含安江镇金穗社区丁字路口棚户区改造项目国有土地上房屋征收与补偿安置方案）系政府文件，故予以确认；12号证据洪国用（2011）第030号土地使用权证系政府部门发放的证件，故予以确认；13号证据洪江市安江城中村金穗社区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书系洪江市安江城市规划区征地拆迁安置办公室与杨玉安签订的协议书，故对该证据的真实性予以确认。二、被告提交的证据，因原告对2号证据房屋产权信息查询表复印件1份、3号证据电能销售专用收据复印件1份、4号证据自来水公司收费凭证复印件1份的真实性没有异议，故对2-4号证据的真实性予以确认；因原告对5号证据证人证言（李权清）复印件1份及证人李权清当庭陈述的证言、6号证据证人证言（尹晨光）复印件1份及证人尹晨光当庭陈述的证言均提出异议，故对5、6号证据能�相互佐证的部分予以确认，其余部分不予确认；原告对7号证据《通知》复印件1份提出异议，但未提交证据佐证，故对该证据的真实性予以确认；因原告对9号证据《证明》复印件1份的真实性没有异议，故对该证据的真实性予以确认；原告对10号证据照片复印件1组、11号证据报警案件登记表复印件1组均提出异议，且以上证据与本案没有关联性，故对以上证据不予确认。本院经审理认定如下事实：被告李安鹏与妻子毛秋元原系安江纺织印染厂的职工，后安江纺织印染厂破产，被告李安鹏与妻子毛秋元购买了位于洪江市安江镇XX路XX街路XX号XX幢XX号的房屋（建筑面积33.65㎡），原告与妻子肖高英及女儿于2006年2月开始租住该房屋。后经商议，原告以6500元的价格购买该房屋，原、被告于2006年6月9日在原告出具的《证明》上签字“甲方现有一室一厅一厨主屋一套，地址位于丁字路XX楼门牌XX号，今转让乙方”，其中被告为甲方，原告为乙方。同日，原告将6500元交给被告，被告亦将该房屋的房产证交给原告。本案所涉房屋位于棚户区改造范围内。2016年12月28日，洪江市人民政府发布【洪政函[2016]098号】《洪江市人民政府关于征收房屋征收安江镇金穗社区丁字路口棚户区改造项目国有土地上房屋的通告》。2017年1月10日，洪江市安江城市规划区征地拆迁安置办公室与原告签订了1份《洪江市安江城中村金穗社区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》。原告及其家人遂搬出该房屋。2017年5月24日，被告及其妻子搬进该房屋。2017年6月15日，被告向洪江市人民政府提出行政复议申请，要求撤销洪江市安江城市规划区征地拆迁安置办公室与原告签订的《洪江市安江城中村金穗社区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议书》。洪江市人民政府于2017年7月25日作出洪政复中字【2017】7号行政复议中止通知书，中止对该案件的审理。2017年7月31日，被告向原告发出通知，认为原告没有付清房屋附属设施（水、电、闭路电视等）款项3000元，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，要求对2007年6月9日签订的协议予以解除，并通过圆通快递向原告邮寄了该通知。原告签收后于2017年9月4日向法院提出增加诉讼请求申请书，请求确认被告2017年7月31日通知原告解除双方房屋买卖合同的行为无效。本院认为：原、被告双方就本案争议房屋签订房屋买卖协议虽名称为“证明”，但协议中明确约定有“买方”、“卖方”及“转让”内容，且双方对房屋买卖的真实性无异议，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该协议未违反法律强制性规定，故该协议自成立时即生效，故对原告要求确认原、被告房屋买卖合同有效的诉讼请求予以支持。被告辩称原告未付清房屋尾款，也未到房产主管部门办理过户登记而无效的抗辩理由于法无据，本院不予采信。对于被告主张原告在合同履行过程中存在违约行为，并在本案诉讼期间发出解除合同通知书是否产生解除合同效力的问题，因对于诉讼发生前的合同效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定，在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求，违背诚信原则，该解除合同通知书不能产生解除合同的法律效果，故对原告增加要求确认被告2017年7月31日通知解除双方买卖合同的行为无效的诉讼请求不予受理。房屋属不动产，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记。不发生效力，但法律另有规定的除外”，即房屋物权的取得必须依法办理过户登记，本案诉争房屋未办理过户登记，房屋所有权及其他物权不能转移，房屋依法仍归被告所有。同时，该房屋土地使用权性质为划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，因本案审理过程中双方均未向本院提交已获审批土地转性的相关证据，该房屋已属洪江市人民政府棚户区改造征拆范围，无法办理该房屋的产权过户登记，合同标的即房屋所有权及其他物权不能转移，现原告要求判令被告办理房屋产权过户登记的诉讼请求本院不予支持，因合同履行不能产生的法律后果，原告可另行依法主张权利。综上所述，依照上述所引法律条文及《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适�的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告杨玉安与被告李安鹏于2007年6月9日签订的房屋买卖合同，即证明有效；二、驳回原告杨玉安的其他诉讼请求。本案案件受理费400元，由原告杨玉安、被告李安鹏各负担200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长  杨 勇人民陪审员  张师清人民陪审员  曾宪法二〇一七年十二月四日代理书记员  杨子琴