江苏省淮安经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0891民初4540号
原告:仓春,男,1985年7月15日�生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区。
委托诉讼代理人：邓晓强，江苏律轩律师事务所律师。
被告:葛群艳,女,1985年1月24日出生,汉族，住淮安市淮安区。
委托诉讼代理人：李明，江苏誉淮律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郝道欣，江苏誉淮律师事务所实习律师。
原告仓春与被告葛群艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现该案不宜适用简易程序，于2017年3月7日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告仓春及其委托诉讼代理人邓晓强，被告葛群艳及其委托诉讼代理人李明、郝道欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告仓春向本院提出诉讼请求：1、判令被告葛群艳继续履行房屋买卖合同,协助原告仓春办理涉案房屋的过户手续；2、被告葛群艳赔偿原告仓春的律师费13000元；3、诉讼费由被告葛群艳承担。后原告仓春变更诉讼请求为：判令被告葛群艳赔偿原告仓春损失525800元，承担律师代理费13000元。事实和理由：原被告于2016年9月1日签订房屋买卖合同，被告葛群艳将其所有的位于绿地世纪城国际花都一期33号楼33-4室房屋以总价220万元出售给原告仓春，合同签订后，原告预付定金20万元，另三个月内付被告葛群艳100万元用于还清银行贷款，剩余房款100万元在过户当天一次性付清。合同签订后，原告于当日支付被告葛群艳定金20万元，后于12月1日又支付被告葛群艳购房款120万元。现被告单方面违约拒绝交付房屋和办理过户手续，原�遂提起诉讼，请求判如所请。
原告仓春为证实其诉请，向本院提交了房屋买卖合同1份、定金收条1份、收条1份、短信照片。
被告葛群艳辩称：原告仓春已于2016年12月3日要求被告将购房款120万元退还给原告的方式，主动与被告解除了房屋买卖合同。且被告已经分别于2016年12月5日、7日将房款120万元退还给原告仓春；故原告仓春无权要求被告继续履行合同、赔偿损失，请求驳回原告仓春诉请。
被告仓春向本院提交汇款凭证、短信照片。
经审理查明,2016年9月1日，被告葛群艳（甲方）与原告仓春（乙方）签订房屋买卖合同，约定：甲方将其所有的位于绿地世纪城国际花都一期33号楼33-4室房屋(228.64㎡)出售给乙方，房屋成交价为220�元整/套。乙方预付定金20万元交于甲方，甲方出具定金收条给乙方，该定金在最后结算时纳入总房款计算。付款方式为：甲乙双方约定在签订合同后3个月之内将购房款全款220万元付清，待甲方需还清银行贷款前，乙方将100万元付给甲方还清剩余贷款，剩余房款100万元在过户当天一次性付清。办理产权过户的税费乙方承担。违约责任：甲方违约双倍赔偿乙方购房定金，如已收购房款按照银行同期房贷利率计算利息，连本带息退还给乙方。甲方必须确保此学位未使用过及此房屋无任何产权债务纠纷。甲方保证所出售房屋产权无任何财产争议，能顺利过户给乙方。违约方承担诉讼费用及双方律师费及因违约造成的对方损失。交房时间：款清交房。甲方葛群艳签字，乙方仓春签字。合同签订后，乙方仓春于当日向被告支付定金20万元，2016年12月1日向被告支付房款120万元。�被告葛群艳于12月5日、7日向原告仓春汇款60万元、40万元，后将20万元定金也返还原告仓春。
被告葛群艳陈述，2016年12月1日收到被告120万元房款后准备去清偿按揭贷款，和原告仓春、中介提出原告仓春还应支付3.8万元暖气初装费，原告仓春不同意后，中介在其中调解；次日，中介告知被告原告不同意承担3.8万元暖气初装费，要求我方将120万元返还给原告；12月3日，我方向原告发出退还房款120万元的信息，原告同意了，但是要求我们赔偿40万元。
原告仓春陈述，3.8万元的暖气初装费不在合同约定范围内，不应随意加价，但是原告并未同意不履行合同；被告葛群艳要求退还原告120万元的房款以解除合同，原告认为被告应当赔偿原告40万元的损失，才同意解除合同。
庭审中，本院向被告葛群艳释明，是否同意赔偿原告损失40万元，以解除案涉房屋买卖合同？原告仓春表示同意，但被告葛群艳不同意，未能达成一致。
在本案审理过程中，原告申请本院查询被告葛群艳涉案房屋的产权情况。经查，案涉房屋于2016年3月23日抵押给崔兵，抵押金额49.6万元；2012年5月31日抵押给中国工商银行股份有限公司淮安城中支行，抵押金额127万元；2016年6月27日，案涉房屋被射阳县人民法院查封。在本案审理过程中，被告陈述涉案房屋尚无法解除抵押、查封，原告遂变更诉讼请求。
原被告双方确定2016年12月3日为损失节点，但对案涉房屋的溢价未能达成一致意见，原告申请对案涉房屋于2016年12月3日的市场价值进行司法评估。本院依法委托江苏苏瑞土地房地产评估有限公司对案涉�屋进行评估，江苏苏瑞土地房地产评估有限公司于2017年8月7日作出苏瑞房估字（2017）第08042号房地产估价报告，确认绿地世纪城国际花都一期33号楼33-4室房屋于2016年12月3日的市场价值为272.58万元。
案涉房屋为被告葛群艳2012年5月15日购买，2016年3月1日办理产权证，被告葛群艳名下无其他住房；原告仓春名下无其他住房。案涉房屋差价为52.58万元，差价部分的个人所得税差额为5258元，契税差额为7887元，合计13145元。
上述事实，有房屋买卖合同、定金收条、收条、不动产登记簿信息查询结果表，短信照片、评估报告、委托代理合同及诉讼费发票及当事人的陈述，本院予以确认。
庭审中双方争议的焦点：1、案涉房屋买卖合同是否已经解除；2、被告葛群艳是否应当�偿原告的损失，如应赔偿，赔偿损失的数额。
关于争议焦点一、原告仓春、被告葛群艳签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示且不违反强制性法律规定，合法有效，双方应按约全面履行，不得擅自变更或者解除合同；当事人协商一致，可以解除合同，被告葛群艳认为涉案合同已经原被告双方协商解除。本院经审查认为，被告葛群艳虽然提出将120万元房款退还给原告，但原告同时表示可以退还房款，但被告应赔偿原告损失40万元，被告葛群艳并未同意。本院认为原被告双方并就解除案涉房屋买卖合同达成协商一致，故对被告葛群艳的该辩称，本院不予采纳。
关于争议焦点二、当事人一方不履行合同或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任�约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。合同约定原告应当在签订合同后3个月内将购房全款220万元支付给被告葛群艳，但同时约定100万元用于交付被告葛群艳清偿银行贷款，100万元于过户当天付清。2016年12月1日被告葛群艳收到原告120万元的房款后并未清偿涉案房屋的银行按揭贷款以解除银行的抵押权，且涉案房屋还设有另一个抵押权，并被射阳县人民法院查封，无法在3个月内完成过户手续，在本案审理过程中，经本院释明，被告葛群艳仍无法解封、解押，致使涉案房屋买卖合同无法继续履行，原告变更诉请，被告的行为构成根本违约，应承担违约责任。原、被告房屋买卖合同�订后，房屋价格上涨，至2016年12月3日，涉案房屋上涨至272.58万元，房屋溢价52.58万元，但合同约定办理产权过户的税费应当由原告负担，应在原告的可得利益损失扣除溢价部分的税收13145元。原告主张的律师费13000元，符合合同的约定，并且未超过收费标准，本院予以采纳。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告葛群艳赔偿原告仓春的损失512655元及律师费13000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
二、驳回原告仓春的其他诉讼请求。
案件受理费11800元（原告已预交），保全费4520元，由被告葛群艳负担。
（上述款项可汇至本院执行款账户：开户行：中国工商银行淮安市新区支行，名称：淮安经济技术开发区人民法院，帐号：11×××65，请注明案号及原、被告名称）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
如本判决依法生效后，一方当事人拒绝按期履行本判决确定的义务的，对方当事人可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十六条、第二百三十九条规定向本院申请执行，申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
审 判 长 张大鹏
代理审判员 包小琴
人民陪审员 郭于琦
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 徐 力
附：法律条文
《中华人民共和国合同�》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实�据。