浙江省海宁市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）嘉海商初字第1287号
原告（反诉被告）：吕甲。
原告（反诉被告）：吕乙。
两原告委托代理人：陈甲。
被告（反诉原告）：胡某某。
委托代理人：黄甲、黄乙。
原告吕甲、吕乙与被告胡某某房屋租赁合同纠纷一案，
本院于2009年6月2日立案受理。依法由审判员沈甫源适用简易
程序独任审理。2009年6月28日，被告胡某某对原告吕甲、吕
乙提起反诉，本院于2009年7月1日受理了被告的反诉。本院于
2009年8月30日依法组成合议庭，于2009年8月18日、2009年10
月20日公开开庭合并审理了反诉与本诉。原告吕甲、吕乙及委
托代理人陈甲、被告胡某某及委托代理人黄甲、黄乙均到庭参
加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕甲、吕乙诉称：原、被告因经营范围相似，为共
谋发展共同合租位于长安镇××区××下××层商铺，先由原
告出面落实，再由原告将二楼转租给被告。故原告于2008年7
月11日与房某订立了春澜路11号上下二层的商铺租赁合同，20
08年7月17日，原告又与被告签订了春澜路11号商铺二楼的租
赁合同。合同约定：转租期限与原告与房某签订合同的租赁期
限完全一致，为3年，即自2008年7月11日到2011年7月10日，同时双方对年租金、保证金、物业管某某、装璜费的承担、支
付时间、方式、违约金及赔偿金的计算均有明确规定。合同成
立后，原告按约将二楼商铺交付给被告使用。同时受被告的委
托，根据被告的要求对商铺进行了装璜，并将装璜费用及时告
知被告。期间被告也曾用出卖给原告的空调等货物的货款2424
0元抵销支付合同约定的保证金3000元、物业管某某3696元、
装璜费10199元，其余7105元作为预付租金，其余部分租金被
告一直未付。2009年3月18日，原告曾书面发催款通知书给被
告，并要求被告在合理的时间内及时支付租金，但被告一直拒
付。故原告起诉请求法院判决解除原、被告签订的商铺出让租
赁合同；要求被告支付租金35045元；要求被告支付违约赔偿
金37732.50元。
原告吕甲、吕乙提交了下列证据材料：
1、两原告与被告签订的商铺出让租赁合同1份。证明两
原告将春澜路11号商铺二楼转租给被告的事实。
2、原告吕乙与产权人谢某签订的房屋租赁合同1份、产
权证明书、委托书1份。证明春澜路11号商铺产权属谢某所有
，被告吕乙从谢某处租得房屋的事实。
3、春澜路11号商铺二楼装璜照片5张。证明被告胡某某
委托两原告对商铺二楼进行装璜的事实。
4、工程预算表1份。证明被告胡某某委托两原告对商铺
二楼进行装璜，花去装璜费10199.10元的事实。
5、催款通知书、特快专递邮件单、投递邮件清单各1份
。证明两原告向被告催讨欠款的事实。6、工商登记材料1份。证明原告具有装修资质。
经两原告申请，本院通知证人邱某、陈某到庭作证。其
中证人邱某系两原告开办公司的员工；陈某系两原告的朋友。
两证人的证词称：知道被告委托两原告装修春澜路11号商铺二
楼的事实。
被告胡某某辩称及反诉称：本案是原告违约在先，原告
从未将房屋交付被告；原告吕乙与房某的租赁合同约定该房屋
不得转租，故原告吕乙的转租行为无效；即使发生转租行为，
转租合同中承租人也是海宁市长安镇雨萱机电设备有限公司，
而不是被告胡某某。双方均认可原告欠被告的货款24240元转
化为租金，现原告违约，故反诉原告胡某某要求两反诉被告返
还租金24240元。
被告胡某某提交了下列证据材料：
1、被告于2009年6月15日所拍照片9张。证明原告一直在
使用春澜路11号商铺二楼。
经被告申请，本院通知证人高某、潘某到庭作证。
证人潘某的证词称：2008年9月19日到被告店里购物时，听
到被告与原告吕甲在争吵，被告表示房子不租了。证人高某
的证词称：曾想与被告一起租用原告的店面卖电器，但后来被
告告诉证人，店面不租了，故合伙也未成。
上述证据，经庭审质证，本院认证如下：
对原告提交的证据1，被告对其真实性无异议，故本院予
以采信。对原告提交的证据2，其中原告吕乙与谢某所签订的
租赁合同系原件，产权证系复印件，被告对上述证据的真实性提出异议，本院认为，上述证据能与原、被告之间的商铺出让
租赁合同相映证，故本院予以采信；对原告提交证据2中的委
托书，被告提出异议，本院认为，该证据的真实性无法确定，
故不予采信。对原告提交的证据3，被告对其真实性无异议，
但提出该证据不能证明是被告委托原告对二楼的商铺进行了装
璜，本院认为，被告的异议成立。对原告提交的证据4，本院
认为原告提交的工程预算表是原告单某面所制作，且原告不能
证明该装璜工程是受被告委托，故对该证据本院不予采信。对
原告提交的证据5，被告表示催款通知书被告确已收到，但认
为催款通知书上的文字系原告单某面表示，本院认为该证据只
能证明原告向被告催款的事实。对原告提交的证据6，与本案
无关联性，故本院不予采信。对原告申请到庭两证人的证言，
被告不予认可，本院认为该两证人与本案两原告有利害关系，
故本院对证言不予采信。
对被告提交的证据1，即被告于2009年6月15日所拍照片9
张，原告对其真实性无异议，故本院予以采信。对被告申请到
庭两证人的证言，原告不予认可，本院认为，上述证言均不能
证明被告不再租原告房屋一事，故对该两份证言，本院不予采
信。
本院经审理，认定案件事实如下：
2008年7月17日，原告吕甲、吕乙与被告胡某某签订商铺
租赁合同1份，租赁标的物为海宁市农业对外综合开发区春澜
路11号商铺二楼，合同约定转租期限与原告与房某签订合同的
租赁期限完全一致，为3年，即自2008年7月11日到2011年7月10日，年租金第1年为42150元，第1年半年支付1次，每次期满
前1个月支付；物业管某某为每年3696元，由被告交付两原告
后，由两原告统一交付物业管理部门，并约定被告在首期支付
房租时向两原告支付租赁保证金3000元。双方还约定如其中一
方违约，则按照违约期总金额30%支付违约赔偿金给对方。合
同签订后，原告对二楼商铺进行了装璜，但原、被告均未使用
春澜路11号商铺二楼。在双方签订租赁合同前，两原告欠被告
货款24240元，双方均同意转为被告支付两原告的首期租金，
其余租金被告一直未付。两原告认为，第1年后半年租金被告
应于2009年2月11日前付清，现被告已违约，原告遂向本院起
诉。
又查：春澜路11号商铺产权系谢某所有，系原告吕乙向
谢某所租，租赁期限也是2008年7月11日到2011年7月10日。原
告吕甲、吕乙将底楼用于经营，将二楼转租给被告胡某某。
本院认为：原告请求解除原、被告双方签订的商铺租赁
合同，因被告在庭审中也表示同意解除，故对原告的该请求，
本院予以支持。本案争议的焦点是双方签订租赁合同后，是原
告一直未将该房屋交付被告引起纠纷？还是被告在接受房屋后
，因一直未进入商铺经营，而拒付租金，才引起纠纷？本院认
为：原、被告签订租赁合同时间为2008年7月17日，而约定的
租金起算日期为2008年7月11日，且签订租赁合同前，原告尚
欠被告货款24240元，双方约定将该货款转化为被告应交付两
原告的租金，虽然原告未能提交将春澜路11号商铺二楼交付被
告的书面依据，但签约在后，租金起算时间在前，足以认定原告已将该房屋的使用权交付被告；同时，两原告于2009年3月1
8日曾书面向被告催讨租金，而被告却一直未能提交在起诉前
要求与两原告解除租赁合同、要求两原告返还租金的相关依据
，上述事实也能辅证两原告将房屋的使用权交付被告的事实。
故本院认为，被告虽一直未使用该商铺，但既然已与原告签订
了租赁合同，就有按合同约定支付租金及物业管某某的义务，
被告应支付两原告的1年租金和物业管某某为45846元，扣除已
支付两原告的租金24240元，被告尚应支付两原告租金和物业
管某某21606元。两原告要求被告支付违约金37732.50元，被
告提出违约金数目过高，本院认为，两原告在本案中未提交被
告未付租金给两原告造成损失的依据，故本院酌情认定被告支
付原告的违约金为自2009年2月12日计算至判决生效日止按双
倍银行贷款利率计算的逾期利息损失，超出部分，本院不予支
持。两原告要求被告支付保证金3000元，本院认为，即使被告
预付的租金24240元中包含保证金，现双方均已同意解除合同
，原告也应退还被告保证金，故两原告再要求被告支付保证金
，无法律依据，本院不予支持；两原告要求被告支付装修费，
因原告无证据证明装修是受被告委托，故对两原告的该主张，
本院不予支持。反诉原告胡某某提出两反诉被告一直未交付商
铺，故要求两反诉被告返还租金，因证据不足，本院不予支持
。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《
中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如
下：
一、原告吕甲、吕乙于2008年7月17日与被告胡某某签订的房屋租赁合同予以解除。
二、被告胡某某继续给付原告吕甲、吕乙租金及物业管
某某21606元，并支付按照中国人民银行同期贷款利率的2倍按
本金21606元自2009年2月12日计算至判决生效日止的违约金。
此款，由被告于本判决生效之日起10日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、驳回原告吕甲、吕乙的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告胡某某的诉讼请求。
本诉案件受理费1618元，由原告吕甲、吕乙负担1258元
，由被告胡某某负担360元；反诉案件受理费406元，由反诉原
告胡某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省嘉兴上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。
审 判 长 沈甫源
审 判 员 朱美娟
人民陪审员 杨菊英
二〇〇九年十一月七日
书 记 员 祝园青
附页
1、如当事人不服本院判决提起上诉的，需交纳上诉案件
受理费，上诉案件的案件受理费由上诉人向人民法院提交上诉
状时预交，款汇：浙江省省级财政专户结算分户，帐号：3802
01040001137，开户银行：农行嘉兴中山支行中西分理处。
逾期不交纳诉讼费用又未提出司法救助申请，或申请司
法救助未获批准，在人民法院指定的期限内未交纳诉讼费用的
，按自动撤诉处理。
2、一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书
、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。
当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，
适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文
书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的
，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定
履行期间的，从法律文书生效之日起计算。