广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤19民终7962号
上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市寮步鸿泰灯饰经营部。住所地：东莞市寮步镇鸿图广场。
经营者：王秀智。
上诉人（原审被告、反诉原告）：王秀智，男，汉族，1965年6月16日出生，住黑龙江省肇东市，
上列两上诉人共同委托代理人：赵乾坤，广东华商律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞鸿图广场商住建造有限公司。住所地：东莞市寮步镇鸿图广场*栋*层。
法定代表人：尹庆聪。
委托代理人：杨鸿璋，广东遥力律师事务所律师。
委托代理人：何均秀，广东遥力律师事务所律师。
上诉人东莞市寮步鸿泰灯饰经营部（以下简称鸿泰灯饰）、王秀智因与被上诉人东莞鸿图广场商住建造有限公司（以下简称鸿图公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初13091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
2016年6月6日鸿图公司向原审法院起诉请求：一、确认鸿泰灯饰、王秀智与鸿图公司签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》已解除；二、鸿泰灯饰、王秀智即时将位于东莞市寮步镇新城市中心第五十二区鸿图广场A2-3、4、5、6、7、8、9、10、11、2（1/3)号一、二、三楼的商铺返还给鸿图公司；三、鸿泰灯饰、王秀智支付鸿图公司租金96780元（暂计至2016年5月20日，实际计至鸿泰灯饰、王秀智返还商铺之日）；四、鸿泰灯饰、王秀智支付鸿图公司物业管理费6085.8元（物业管理费暂计至2016年5月20日，实际物业管理费计至鸿泰灯饰、王秀智返还商铺之日）；五、鸿图公司没收鸿泰灯饰、王秀智合同保证金40000元；六、本案诉讼费由鸿泰灯饰、王秀智承担。
鸿泰灯饰、王秀智亦反诉请求：一、双方签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》因鸿图公司违约而解除。二、鸿图公司向鸿泰灯饰、王秀智支付违约金64520元。三、鸿图公司向鸿泰灯饰、王秀智返还保证金40000元。四、鸿图公司向鸿泰灯饰、王秀智赔偿经营损失54000元（按每月9000元计算，计至2016年8月1日）。五、本案诉讼费全由鸿图公司承担。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二的条规定，于2016年8月30日判决：一、解除东莞鸿图广场商住建造有限公司与东莞市寮步鸿泰灯饰经营部于2014年7月24日签订的《东莞鸿图广场物业租赁合同》；二、东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智应于判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市寮步镇鸿图广场A2栋商铺3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、A2栋二层（1/3）返还给东莞鸿图广场商住建造有限公司；三、东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞鸿图广场商住建造有限公司按32260元/月的标准支付从2016年5月29日起至返还案涉商铺之日止的租金；四、东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智应于判决发生法律效力之日起五日内向东莞鸿图广场商住建造有限公司按2028.6元/月的标准支付从2016年5月29日起至返还案涉商铺之日止的物业管理费；五、东莞鸿图广场商住建造有限公司于判决发生法律效力之日起五日内向东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智返还保证金40000元；六、驳回东莞鸿图广场商住建造有限公司的其他诉讼请求；七、驳回东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1578.66元，东莞鸿图广场商住建造有限公司已预交，由东莞鸿图广场商住建造有限公司负担442元，东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智负担1136.66元；反诉受理费1735.2元，已由东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智预交，由东莞鸿图广场商住建造有限公司负担433.8元，东莞市寮步鸿泰灯饰经营部、王秀智负担1301.4元。
原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初13091号民事判决。
鸿泰灯饰、王秀智上诉请求：1.依法撤销原审判决；2.改判鸿图公司违约解除双方合同而向鸿泰灯饰、王秀智支付违约金64520元并赔偿经营损失54000元，并驳回鸿图公司全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费用全部由鸿图公司承担。事实和理由：一、一审法院错误的认为鸿泰灯饰、王秀智同意解除合同是错误的，没有审理鸿泰灯饰、王秀智反诉关于因鸿图公司违约要求解除合同的诉求，是属于遗漏诉讼请求的重大程序错误。本案的争议焦点并不是仅有一审法院认为是否需要支付2016年3月1日之后的租金。本案鸿泰灯饰、王秀智已反诉，反诉请求为双方签订的《租赁合同》因鸿图公司违约而解除，并要求鸿图公司支付违约金及经营损失。一审法院并未审理该诉求，并认为鸿泰灯饰、王秀智同意解除涉案合同是严重的程序错误。二、一审法院就本案的事实认定存在逻辑错误，鸿图公司根本违约是双方均承认的事实。鸿图公司当庭确认，且一审法院已确认，鸿图公司在装修期内，即2016年1月开始对涉案商铺所在地进行装修并搭建建筑用脚手架，并向鸿泰灯饰、王秀智送达了《关于鸿图广场外立面装修的通知》，该通知构成预期违约。一审法院一方面采信鸿图公司自行将在租赁物外立面全面搭建脚手架导致鸿泰灯饰、王秀智无法正常使用租赁物，一方面却认为鸿图公司没有违约，该事实认定是有逻辑错误的。另一方面，鸿图公司向鸿泰灯饰、王秀智送达的《关于鸿图广场外立面装修的通知》以及《关于鸿图广场不再续租的通知》，已明确表明，鸿图公司是要求鸿泰灯饰、王秀智退场，并愿意支付违约金，但因鸿图公司不愿意退还押金双方才未谈拢搬迁方案。故此，鸿图公司之目的非常明确为要求鸿泰灯饰、王秀智搬迁退场，基于鸿泰灯饰、王秀智合同未到期，鸿图公司只要求即为要求提前终止合同，并不退还押金，已构成严重违约行为。三、一审法院认为，鸿图公司拆除脚手架，涉案租赁物就恢复至原状，是极其不了解经济活动、不符合常识的认定，是完全错误的。一审法院认为鸿泰灯饰、王秀智有先履行抗辩权，但错误的认为鸿图公司2016年5月29日单纯拆除脚手架行为就是恢复租赁物原状，是没有充分考虑到合同目的即“经营灯饰”等状态无法恢复的，因鸿图广场已向全社会传递了拆迁信息，该租赁物根本已不具备经营条件，因该租赁物已无法恢复到原来的正常经营状态，鸿泰灯饰、王秀智有权依据先履行抗辩权拒不支付租金。
鸿图公司答辩称：1.本系列案在一审中，原审法官特别进行现场勘查，因此对于原审法庭查明的事实是完全符合客观情况的。2.原审判决对案涉租赁合同条款以及相应法律的适用准确。3.鸿泰灯饰、王秀智提起的事实与请求没有任何证据以及法律支持，原审判决中对于双方的责任承担以及分配符合法律规定。
本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。
另查明，《东莞鸿图广场物业租赁合同》第七条约定租赁物用途：该租赁物业仅限经营灯饰、办公、仓库、宿舍等使用，不得存放易燃、易爆、有毒危险物品，因承租方自行放置货物遇损，出租方不作任何赔偿。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，原审认定双方在本案审理过程中双方协商一致同意解除案涉合同,合法依据，本院对此予以确认。双方对原审认定鸿泰灯饰、王秀智无需支付2016年5月29日之前的租金及物业管理费以及鸿图公司返还保证金并未提出上诉，本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案二审争议焦点：一、鸿泰灯饰、王秀智要求鸿图公司赔偿相当于两个月的租金作为违约金以及经营损失是否成立。二、鸿泰灯饰、王秀智是否应向鸿图公司支付2016年5月29日之后的租金及物业管理费。
首先，根据原审法院的现场勘查，鸿图广场为部分外墙装修，而案涉的租赁物在装修范围之内，从实际功能上导致租赁物在装修期间无法使用，鸿图公司存在违约行为。但是，在此期间，鸿泰灯饰、王秀智并未向鸿图公司提出解除合同。2016年5月29日装修外墙脚手架被拆除之后，鸿泰灯饰、王秀智仍继续使用案涉租赁物，因此，从《关于鸿图广场外立面装修的通知》、《关于鸿图广场不再续租的通知》，并不能得出鸿图公司作出提前终止合同的意思表示，鸿泰灯饰、王秀智要求依据合同约定鸿图公司应赔偿两个月租金的违约金没有依据。至于经营损失，鸿泰灯饰、王秀智未提供充分证据予以证明，本院不予支持。
其次，鸿泰灯饰、王秀智主张鸿图公司对鸿图广场的装修影响整个灯饰城的经营环境，而案涉合同并未约定鸿图公司有保证整个灯饰城经营环境的义务。如上所述，在案涉租赁物恢复使用功能之后，鸿泰灯饰、王秀智仍继续使用案涉租赁物，因此鸿图公司要求其赔偿2016年5月29日之后的租金及物业管理费至返还租赁物之日止，合法有据，本院予以支持。
综上所述，鸿泰灯饰、王秀智的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5015.1元，由鸿泰灯饰、王秀智负担（已预交）。
本判决为终审判决。
审判长 李 倩
审判员 徐华毅
审判员 杨洁萍
二〇一七年二月二十七日
书记员 冯颖欣
陈佩君
附相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。