江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏13民终530号
上诉人（原审原告）:江苏祥和物业管理有限公司，住所地江苏省宿迁市湖滨新区井头乡井头街88号。
法定代表人：徐凯，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐守卫，该公司员工。
上诉人（原审被告）:蔡匡标，男，1970年7月11日出生，汉族，住江苏省宿迁市洋河新区。
委托诉讼代理人：吕继胜，宿迁市宿城区中扬法律服务所法律工作者。
上诉人江苏祥和物业管理有限公司（以下简称祥和物业公司）、上诉人蔡匡标因物业服务合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2017）苏1302民初6916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
祥和物业公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判支持祥和物业公司的一审全部诉讼请求。理由如下：根据规定，物业服务企业只对公共区域的公共设施设备负有维护保养责任、确保公共区域的设施设备处于良好的正常的使用状态即可，而涉案小区公共区域的消防设施，经祥和物业公司尽职尽责维护保养都能正常使用。涉案的消防设施是蔡匡标个体经营超市专用区�的消防设施，与祥和物业公司无关。因为蔡匡标没有到银控自来水公司申报，没有通过消防部门验收，导致银控自来水公司不给蔡匡标用水。小区业主使用的水电气等都是由开发商提供，与祥和物业公司没有关系。一审法院扣减物业费明显不当。
蔡匡标辩称，消防管道是安全防线，一旦出事故后果不堪设想。祥和物业应举证证明其对消防管道没有义务和责任。
蔡匡标向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回祥和物业公司的诉讼请求。理由如下：祥和物业公司并没有按照其与建设单位签订的前期物业服务合同及补充协议的约定提供服务，存在违约行为。1.祥和物业公司没有给蔡匡标接通消防管道，留下了严重的安全隐患。一审法院仅让祥和物业公司承担10%责任明显不当。2.根据协议的约定，物业共有设施、设备的运行、维�、养护和管理，是祥和物业公司的职责。但祥和物业公司没有为蔡匡标清理垃圾，没有进行亮化工程建设，蔡匡标为此聘请了一位环保工人为自己门前打扫卫生。3.虽然综合执法局出具了说明，但蔡匡标已经缴纳了所有的垃圾处理费用，物业公司重复收取明显不合理。
祥和物业公司辩称，请求驳回蔡匡标的上诉请求。理由如下：1.涉案小区的消防设施是完好、畅通的，蔡匡标家的消防设施是能够放水的，蔡匡标的用水原由洋河水厂提供。2017年上半年全市进行水网改造，由宿迁银控自来水公司负责该小区的水源供应，因为蔡匡标没有向自来水公司申报，所以供水商没有给蔡匡标商场专用部位接送，与物业公司没有关系。物业公司没有权利决定给不给用水，蔡匡标以此为理由拒交物业费没有法律依据。2.关于垃圾费，物业公司负责小区的公共服务，蔡匡标是该小区的业主之一，就应该履行给付义务。综合执法局收取的垃圾费用与本案无关，不影响蔡匡标向祥和物业公司交物业费和公摊费用。
祥和物业公司向一审法院起诉请求：1.判令蔡匡标支付拖欠48个月的物业管理费25215.74元、公摊能耗费2626.64元；2.蔡匡标承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年4月20日，宿迁市万达物业管理有限公司洋河分公司（以下简称万达公司洋河分公司）（乙方）与宿迁市洋河新区洋河镇紫金名门小区的建设单位江苏日盛房产开发有限公司（下称日盛公司）（甲方）就小区前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》一份，合同约定“第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；2、物业共用部分和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水管道的疏通；…第六条物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体标准如下：商业店铺0.8元/月/平方米；小区住户0.3元/月/平方米…第二十条本合同期限自2010年4月25日起至2015年4月24日止…”。
2016年4月30日，宿迁市祥和物业管理有限公司（下称宿迁祥和物业）与日盛公司签订《补充协议》一份，约定日盛公司与万达公司洋河分公司2010年4月20日签订的《前期物业合同》条款继续生效，由现名称为宿迁祥和物业继续提供管理和服务，并约定服务期限顺延至小区整体工程竣工验收合格全部交付业主、成立首届业主委员会并签订新的《物业服务合同》生效之日终止。
蔡匡标购买紫金名门小区3#商铺s-08、09、10、11、12、13号房，建筑面积共计656.66平方米，并于2011年11月22日办理收房手续。同日蔡匡标向物业公司出具《承诺书》一份，载�“已收到并详细阅读《物业手册》里的物业服务指南、业主临时管理规约、装饰装修管理规定及物业管理服务合同等”。蔡匡标收房后即实际经营华联购物中心至今。
自2014年1月1日起，蔡匡标即没有交纳物业相关费用，祥和物业索要无着，因而成诉。
一审法院另查明，2011年3月10日，万达公司企业名称经工商行政管理部门准予变更为宿迁祥和物业。2017年7月6日，宿迁祥和物业企业名称经工商行政管理部门准予变更为江苏祥和物业。
一审法院认为，祥和物业公司、蔡匡标之间虽然没有直接签订物业管理服务合同，但蔡匡标所在小区的建设单位已经与祥和物业公司的前身万达公司及宿迁祥和物业签订了前期物业服务合同及补充协议。祥和物业公司在事实上已经为蔡匡标商铺及所在小区提供了相应物业服务，蔡匡标亦在事实上接受了祥和物�公司所提供的物业服务，故祥和物业公司现要求蔡匡标支付相应物业服务费用的诉求于法有据，应予支持。
对于祥和物业公司主张的物业服务费，蔡匡标辩称该标准过高，系祥和物业公司与建设单位自己约定。一审法院认为，根据《江苏省物业管理条例》第四十九条的规定，非普通住宅和非住宅等其他物业服务收费，实行市场调节价，具体物业服务收费标准由当事人在物业服务合同中约定。而祥和物业公司提供的前期物业服务合同、补充协议及蔡匡标出具的承诺书可以证明涉案商铺物业服务费的收费标准已经在前期物业合同中明确约定，且蔡匡标也知晓该约定，故依法照准。蔡匡标辩称过高于法无据，依法不予采信。即蔡匡标应支付祥和物业公司截止2017年12月31日前的物业服务费的数额为25216元（656.66×0.8×48）（以下数字保留整数）。但根据一审法院现�勘查，蔡匡标经营的店铺存在消防器材设施设备不全，消防设施没有通水的情况，该情形可以证实祥和物业公司并没有完全按照物业服务合同的约定提供物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理等相应物业服务，据此酌情扣减祥和物业公司主张10%物业服务费，即蔡匡标还应支付祥和物业公司物业服务费共计22694元。
蔡匡标另辩称物业公司没有尽到责任，商铺门口从来不打扫，其支付综合执法局的保洁员每月100元来打扫，但未能提供任何证据证明，依法不予采信。蔡匡标还辩称垃圾处理费交给综合执法局，但经调查，综合执法局收取的该项费用与物业费无关，对蔡匡标该辩解意见，依法亦不予采信。
关于祥和物业公司主张的公摊能耗费，因蔡匡标与建设单位日盛公司签订的买卖合同附件四补充协议明确约定，小区由万达公司洋河分公司管�，功能能耗费0.16元/㎡/月，祥和物业公司现主张按照1元/㎡/年收取该费用较为合理，依法照准。即蔡匡标应支付的公摊能耗费为2627元（656.66×1×4）。蔡匡标辩称没有产生公摊部分费用依法无据，对其辩解意见，依法不予采信。
综上，依照《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《江苏省物业管理条例》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：蔡匡标于判决生效之日起三日内给付祥和物业公司物业服务费22694元、公摊能耗费为2627元。案件受理费496元，减半收取248元，由祥和物业公司负担22元，蔡匡标负担226元。
二审中，上诉人蔡匡标围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
蔡�标所举的证据为：提交照片复印件一张，该照片显示蔡匡标的超市门前道路毁损没有修复，旨在证明祥和物业公司没有尽到修复义务。
祥和物业公司质证认为，该照片复印件与本案无关。照片中的路况证明不了就是涉案小区门面房门前的路道，即使是蔡匡标门前路段的路况，也与祥和物业公司没有任何关系。这是市政负责的内容，是小区红线图外的部分，祥和物业公司只管理红线图内的公共设施维护看管工作。即使是小区红线图内公共设施设备的损坏，在保修期内由开发商负责，保修期外由业主委员会或者物业管理委员会动用维修基金程序进行修复，物业公司同样没有责任。
本院认为，蔡匡标提供的系照片复印件，无法确认其真实性，本院对该证据不予采信。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，蔡匡标所在小区的建设单位与祥和物业签订了前期物业服务合同及补充协议，该合同及协议对蔡匡标具有约束力。祥和物业依据合同约定为蔡匡标商铺及所在小区提供了相应的物业服务，蔡匡标应该根据合同约定交纳物业服务费用。
物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务企业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，祥和物业公司没有完全履行物业服务合同约定的维修、养护、管理和维护义务等，造成蔡匡标经营的商铺存在消防器材设施设备不全，消防设施没有通水的情况，一审法院据此酌情扣减祥和物业公司10%的物业服务费并无不当。祥和物业公司主张其对蔡匡标经营商铺中的消防设施设备不存在维修、管理和维护义务，不应该承担责任，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。蔡匡标主张祥和物业公司没有为其清理垃圾，导致其专门聘请工人打扫，祥和物业公司对此不予认可，蔡匡标也未提供任何证据证明，故本院对该主张不予支持。蔡匡标主张其已经向综合执法局缴纳了所有的垃圾处理费，故其无需再向祥和物业公司交纳垃圾处理费。但蔡匡标交纳的费用是综合执法局作为行政机关依据职权收取的费用，与物业费无关，蔡匡标以此主张无需交纳物业费没有法律依据，本院不予支持。
综上所述，祥和物业公司、蔡匡标的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费496元，由上诉人江苏祥和物业管理有限公司、蔡匡标各负担248元。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年四月二十四日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛