惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）惠湾法民一初字第579号
原告：邱＊＊，女，汉族，1985年9月21日出生，住湖南省武冈市，身份证号码：43058119********。
委托代理人：许＊＊，广东＊＊律师事务所律师。
被告：惠州市＊＊房地产开发有限公司。住所地：广东省惠州市大亚湾。
法定代表人：郑＊＊，执行董事。
委托代理人：毛＊＊，该公司法律顾问。
原告邱＊＊诉被告惠州市＊＊房地产开发有限公司（下称＊＊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2013年5月28日立案受理后，依法由审判员徐黎适用简易程序，于2013年7月8日公开开庭进行了审理，原告邱＊＊的委托代理人许＊＊、被告＊＊公司委托代理人毛＊＊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邱＊＊诉称：原、被告于2011年6月3日签订了《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款方式购买被告开发的惠州大亚湾＊＊公寓1栋2607号房产，合同约定的交房时间为2011年8月31日前。合同签订后，原告依约支付了购房款，但被告至2012年11月6日才向原告交付房屋，且未向原告出示任何商品房已经验收合格的相关证明。原告认为，原告已经按约定支付了购房款，被告逾期履行交付义务，已严重违反合同约定，损害了原告的利益。根据双方的合同约定，被告应当向原告支付逾期交房的违约金41569元，并支付逾期办理房屋产权证的违约金1370元。原告特向人民法院提起诉讼，请求依法判决：一、被告向原告支付逾期交房的违约金人民币41569元；二、被告向原告支付逾期办理房产证的违约金人民币1370元；三、被告承担本案的全部诉讼费用。
原告向法庭提交了以下主要证据：商品房买卖合同、收款收据、借款借据、购房款发票等，拟证明其诉称的事实。
被告＊＊公司辩称：一、答辩人之所以没有按照主合同约定的期限交付房屋是由于受到了不可抗力的影响，依法应当免除违约责任。二、依据双方签订的合同约定，答辩人并没有逾期交楼，不承担违约责任。基于上述理由，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告向法庭提交了以下主要证据：因不可抗力造成延时交楼明细表、地方政府通知、被告呼吁及政府的回复、涉案房产施工现场照片、被告营销部门公示合同范本照片一组、验收材料、竣工验收备案表等，拟证明其辩称的事实。
经审理查明：2011年6月3日，原告邱＊＊作为买受人，与作为出卖人的被告＊＊公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，原告购买被告开发的位于大亚湾＊＊公寓第1幢2607号房，建筑面积为50.1平方米，总价为456790元；二、付款方式，原告采用按揭付款的形式支付合同价款，即首期款137790元于签订合同时付清，余款319000元办理银行按揭贷款；三、交付期限，被告应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、逾期交房的违约责任，被告逾期不超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之四的违约金，合同继续履行。被告逾期交房超过60日后，原告有权解除合同。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；五、产权登记，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告在本房地产项目的房地产初始登记完成之日起三个月内负责将材料上报给产权登记机关备案，否则被告需按已交房款的0.3%向原告支付违约金；六、交付房屋的方式，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。合同附件四第三条约定，“书面通知”是指以挂号信或快递方式按照商品房买卖合同上记载的原告地址发出书面通知，自该通知发出之日起七日后视为原告已收到该书面通知。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。
合同签订后，原告按约定向被告支付了购房首期款90523元，余款319000元在广发银行惠州分行办理了按揭贷款，该款已划入被告名下的账号内。2012年11月6日，原告办理了收楼手续，但该房屋至今未办理房产权属证书。原告认为被告已经构成违约，于2013年5月28日向本院起诉，并提出上述诉讼请求。
另查：被告于2012年3月9日取得涉案项目勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收，于2012年4月17日进行验收备案登记。2012年3月5日、3月9日，被告在《惠州日报》上刊登交楼通知，通知涉案项目的全体业主自同年3月10日起办理房屋交付手续。2013年5月20日，被告办理了涉案项目的商品房屋产权权属初始登记。
上述事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、收款收据、借款借据、购房款发票，被告提交的验收材料、竣工验收备案表等证据予以证实，足以认定。
本院认为：原告邱＊＊与被告＊＊公司签订的《广东省商品房买卖合同》及合同附件，均是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，对原、被告双方均具有法律约束力。
关于被告是否存在逾期交房及如何确定逾期交房的起止时间的问题。原、被告签订的合同约定被告的交房时间为2011年8月31日前，交房的条件为涉案商品房经验收合格并符合合同约定，交房的通知方式是以挂号信或快递方式按照合同中记载的原告地址发出书面通知，但被告在上述日期前未按合同约定的方式通知原告办理入伙收楼手续，存在逾期交房的违约事实。被告在建项目已于2012年3月9日取得涉案项目勘察、设计、监理、施工、建设单位的竣工验收，已具备实际的交付使用条件，原告作为业主应及时了解其所购房产的现状，同时，被告也于2012年的3月5日、3月9日在《惠州日报》上刊登交楼通知，通知全体业主于同年3月10日起办理房屋交付手续，应视为被告已经向原告送达入伙通知等书面材料，故本院认定被告逾期交房的起止时间应自合同约定的交房日期的第二日起计算至2012年3月10日止，即自2011年9月1日起至2012年3月10日止，共计逾期191天。
关于被告逾期交房的违约金计算标准问题。原、被告约定了被告逾期交房的违约金计算标准，即原告要求继续履行合同的，被告自该合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告在被告违约的情况下，未要求与被告解除合同，而是要求被告按已付购房款456790元每日万分之五的标准支付违约金，是原告对其权利的合法处分。因原告愿意继续履行与被告签订的商品房买卖合同，故被告迟延交楼的行为给原告造成的损失主要是银行利息或房屋租金方面的损失，该合同约定的违约金过分高于造成的损失，被告认为原告诉请的违约金过高并请求依法予以减少的理由成立，本院予以采纳，结合本案实际情况，违约金按原告已付购房款每日万分之三的标准乘以逾期交房的天数计算为26174.06元（456790元×3／10000×191天）。
关于被告逾期办理房产证的违约责任问题。原、被告双方在合同中明确约定了办理权属登记的时间及违约责任的承担方式，原告虽实际接收了所购买的房屋，但至今尚未办理房产权属证书，被告的行为已构成违约，应按合同约定承担违约金，即按原告已交房款的0.3%向原告支付违约金为1370.37元（456790元×0.3%）。原告请求被告支付逾期办理房产证的违约金1370元未超出上述标准，本院予以支持。
被告辩称其开发的＊＊公寓项目因政府的不作为及恶劣天气等因素致使商品房延期交付，存在法定事由，不应承担延期交付的违约责任，但未能提供足够的证据予以证实。被告辩称依据合同附件四的约定，答辩人不存在逾期交楼，不应承担违约责任，但合同附件四为格式条款，其变更的交房时间免除了被告逾期交房的违约责任，该条款应当认定为无效。故被告的上述辩称均无事实和法律依据，本院不予采信。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、十六条之规定，判决如下：
一、被告惠州市＊＊房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邱＊＊支付迟延交房的违约金26174.06元。
二、被告惠州市＊＊房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告邱＊＊支付逾期办理房产证的违约金1370元。
三、驳回原告邱＊＊的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费437元，由被告惠州市＊＊房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审判员 徐 黎
二〇一三年七月二十二日
书记员 连楚宇