辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终942号
上诉人（原审被告）：辽宁恒奥装饰工程有限公司，住所地在沈阳市皇姑区陵东乡观音村。
法定代表人：吴福元，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张建，辽宁华轩律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：沈阳泰宝厨房设备有限公司，住所地沈阳市皇姑区陵东乡观音村。
法定代表人：廖婷婷，该公司总经理。
委托诉讼代理人：韩姝男，辽宁正直律师事务所律师。
原审被告：吴福元，男，1970年8月20日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。
委托诉讼代理人：张建，辽宁华轩律师事务所律师。
上诉人辽宁恒奥装饰工程有限公司（以下简称“恒奥公司”）因与被上诉人沈阳泰宝厨房设备有限公司（以下简称“泰宝公司”）、原审被告吴福元房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2017）辽0105民初6426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
恒奥公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第四项；2.改判上诉人不支付2012-2013年度的房屋租金，依法改判上诉人不支付利息；3.被上诉人承担本案诉讼费用。事实及理由：1.上诉人已经支付了2012-2013年度的房屋租金，尽管吴福元转账给廖金顺的8万元在另案中已计算在借款额度内，但是吴福元向法院提交了10万元转账凭证，该10万元并没有被另案计算在借款额度内。双方在2016年3月8日的“租赁费用账单”上也明确。2014年5月9日最后一次交费，前期电费无拖欠，租金2014-2015年开始拖欠；2.因吴福元借款给廖金顺200万元，廖金顺一直未偿还，廖金顺承诺承诺用利息顶租金，故上诉人不存在拖欠租金的事实，不应该给付利息。
泰宝公司辩称，1.10万元的银行转账凭证的时间与合同约定的房屋租金给付时间不符，合同第三条第一款约定租赁费是签署合同时一次性支付，合同中对租金也有约定。8万元在另案中已经计算为借款，故不能在本案中计算为租金。2.被上诉人没有用租金折抵利息的表示，上诉人也没有证据证明，上诉人应当给付逾期利息请求二审法院维持原判。
吴福元述称同意上诉人意见。
泰宝公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付房屋租金555,831元（2012年3月9日到2017年10月）。2.请求判令被告支付电费7,211.7元、采暖费71,000元。3.请求判令被告支付拖欠租金的利息损失10万元，利息标准按贷款利率的2倍，从2012年3月9日至起诉之日。
一审法院认定事实:位于沈阳市皇姑区（原归于洪区）陵东乡观音村X幢厂房一层（建筑面积331平方米，以下简称案涉房屋）所有权人系原告，原告公司性质为有限责任公司（自然人独资），原公司法定代表人为案外人廖金顺，2016年4月25日变更为廖婷婷。被告吴福元系被告恒奥公司的法定代表人，该公司性质为有限责任公司（自然人独资）。
2011年3月12日，原告与被告吴福元签订《房屋租赁合同》，双方约定：吴福元承租案涉房屋的一层250㎡从事经营活动，租赁费70,000元/年，租赁费缴纳方式为上打租，签订租赁合同时，一次性向甲方缴纳一年租赁费，采暖费另外计算，计算方法按发生费用除采暖费面积乘承租房面积。租赁期限自2011年3月8日起至2014年3月8日止，租金第一年柒万元，第二年捌万元，第三年玖万元。电费按0.2元/度电收费。该合同签订后，原告向被告吴福元交付了案涉房屋，被告吴福元将第一年租金转到原告原法定代表人廖金顺银行卡上，后吴福元在该房注册成立被告恒奥公司。2012年3月21日，被告吴福元向廖金顺转款80,000元（另案中吴福元已主张为借款）。2013年6月29日，被告交纳2013-2014年度房屋租金及电费98,788元。2014年3月5日，原告与被告恒奥公司续签《房屋租赁合同》，租期自2014年3月8日起至2016年3月7日止，租赁费约定第一年100,000元，第二年110,000元，其他约定内容未变更。后因被告吴福元与廖金顺间发生借款关系，被告吴福元是出借人，廖金顺是借款人且欠付借款本金及利息，故被告吴福元未支付房屋租赁费用。
2016年3月8日,廖金顺制作“租赁费用账单”并附电费收款明细表、会计记账单、电费明细单等一并交给被告恒奥公司，主要内容为：吴福元2014年5月9日最后一次交费，前期电费无拖欠。截止2016年4月20日，电费4,650.80元；13-14年度取暖费17,750元；14-15年度锅炉1/3电费2,760元；15-16年度锅炉1/2电费4,602.50元，上述杂费小计29,763.30元。房费14-15年90,000元；15-16年90,000元；16-17年50,000元，房费小计230,000元。上述费用共计259,763.30元，被告恒奥公司在“租赁费用账单”上盖章。“租赁费用账单”后附会计记账单中注明“2013年5月13日汇98,788元，二楼刷卡”字样。2016年3月8日，原告与被告恒奥公司签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2016年3月8日至2017年3月7日，约定租赁费50,000元/年。另，电费收款明细表中注明2014年5月9日吴福元向廖金顺交电费17,460元。
2017年3月17日被告吴福元起诉案外人廖金顺及其配偶案外人陈秀香民间借贷纠纷，请求判令偿还借款本金2,000,000元及利息，双方对互相间转款的资金性质发生争议,无法在一案中以房屋租金抵销借款，故原告起诉至法院。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告吴福元签订的《房屋租赁合同》（2011年3月）已提交原件，对该证据的真实性予以确认，承租人系被告吴福元。被告恒奥公司对原告提交的合同真实性提出异议，同时举证2014年3月8日签订的《房屋租赁合同》，该份合同约定租金标准与原告提交的合同不一致，但经审查，被告恒奥公司提交的《房屋租赁合同》签订时间为2014年3月8日，而约定的租期为2011年3月8日至2014年3月8日，即租赁期限届满之日为签约之日，不符合日常的交易习惯，被告恒奥公司称该合同是补签的，原告予以否认，被告恒奥公司未提供补签合同的正当理由，故对被告恒奥公司提交的《房屋租赁合同》不予采信。原告提交的第二份《房屋租赁合同》为2014年3月5日签订，亦提供合同原件，由被告吴福元签字确认，现吴福元对其签字的真实性提出异议，但不申请笔迹鉴定，应承担举证不能的相应后果，对该份合同予以采信。被告恒奥公司提交2016年3月8日“租赁费用账单”及年租金为50,000元的《房屋租赁合同》，证明2014年3月后的房屋租金标准。原告提出“对账单”及《房屋租赁合同》系因廖金顺当时欠付被告吴福元借款本金及利息，以房屋租金与借款利息“抹账”而出具的，现借贷案中租金并未与借款利息抵销，故不同意按该份合同履行。经审查“租赁费用账单”、《房屋租赁合同》均未注明租金抵借款利息字样，结合当时双方间存在借贷关系且借款本金欠付的事实，认定原告鉴于廖金顺欠付借款本金及利息的情形而自愿放弃收取部分租金的明确意思表示，故对被告主张予以支持，对2016年3月8日签订的《房屋租赁合同》予以采信，2016年3月8日至2017年3月8日期间房屋租金应按年租金50,000元交纳。又因“租赁费用账单”确认时间在与第二份《房屋租赁合同》之后，对该合同约定的租金标准进行了变更，故2014-2015，2015-2016年度租金均应按年租金90,000元交纳，2017年3月8日之后租金双方无合同约定，应参照上一年度租金标准支付。
关于租金欠付金额，原告起诉时自认吴福元已支付了2011-2012、2012-2013年度租金及其他费用，后又以被告吴福元在民间借贷案中主张以租金抵借款为由，变更诉讼请求，要求二被告自2012年3月起支付房屋租金。经庭审查实，2012年3月21日被告吴福元转给廖金顺80,000元，与该年度房屋租金数额相符，但在另案中已计算在借款数额内，当事人双方均认可，故该年度租金80,000元应认定为尚未交付。被告吴福元提交汇款100000元银行凭据用以证明其支付了2012年-2013年房屋租金，因交款时间与交款金额与合同约定不符，故不予采信。2013-2014年度房屋租金98,788元已交纳，被告提交的“租赁费用账单”附页与信用卡还款凭证能够印证，予以确认。“租赁费用账单”同时证明，自2014年5月起，被告未交纳租房费用，至2017年3月7日，共欠房屋租金230,000元，予以确认。现原告主张房屋租金计算至2017年10月8日，因2017年3月后，原、被告双方未签订房屋屋合同，故应比照上年租金标准计算，为29,167元。（50000元/12×7）综上，被告应给付原告租金为339,167元。（80,000＋230,000＋2,9167）
关于给付房屋租金的主体，原告提交的《房屋租赁合同》，第一份合同承租方为被告吴福元，第二份合同注明承租方为“辽宁恒奥装饰工程有限公司（吴福元）”，因被告吴福元系被告恒奥公司的法定代表人，其租赁案涉房屋用于注册公司并在此经营，故房屋租赁合同的合同相对人应为被告恒奥公司。又因被告恒奥公司性质为有限责任公司（自然人独资），即公司法所规定的一人有限责任公司，依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”现被告吴福元未提交相关证据证明公司财产于其个人财产，故应对被告恒奥公司的债务承担连带责任。
原告主张采暖费71,000元，依“租赁费用账单”仅能确认2013-2014年度取暖费用17,750元，因取暖费包含煤、电、人工等费用，应按实际发生计算，故原告主张2014至2017年度均按此计算不妥，本院不予支持。对其他年度的采暖费用，原告可收集相关费用证据和明细，另行告诉解决。
原告主张电费7211.70元，与“租赁费用账单”确定的2014-2016锅炉电费金额7362.50元基本相符，予以支持。
关于原告主张拖欠租金利息损失问题。被告恒奥公司主张其不存在恶意拖欠租金,并提交录音证据佐证。因录音证据不能证明双方达成以租金抵借款的合意，现实中也不存在实际抵销行为，故被告应自其欠付房屋租金之日起按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿原告房租及其他费用的利息损失，至实际给付时止。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告吴福元、辽宁恒奥装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳泰宝厨房设备有限公司房屋租金339,167元；
二、被告吴福元、辽宁恒奥装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳泰宝厨房设备有限公司采暖费17,750元(2013-2014年度)；
三、被告吴福元、辽宁恒奥装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳泰宝厨房设备有限公司电费7211.70元；
四、被告吴福元、辽宁恒奥装饰工程有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳泰宝厨房设备有限公司上述租房费用363,528.70元的利息，其中2012-2013年房屋租金80,000元利息自2012年3月9日起计算,其余283,528.70元房租费用利息自2014年5月10日起计算,均计算至实际给付时止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算;
五、驳回原告其他诉讼请求。
上述款项，二被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10,607元，减半收取5,303元，由被告负担3,376元，由原告自行承担1,927元。
本院二审期间，根据双方当事人陈述，本院查明双方因民间借贷纠纷一审法院作出（2017）辽0105民初2776号民事判决，廖金顺和陈秀香不服提起上诉，本院作出（2018）辽01民终615号民事判决维持一审判决。民间借贷纠纷一案认定吴福元与廖金顺发生资金往来时间为2012年3月21日至2014年11月20日。本院对一审查明的其他事实予以确认。
本院认为，关于上诉人主张2012-2013年度租金已经支付的问题。2012年3月21日吴福元转给廖金顺80,000元，应为2012-2013年度租金，但在另案中已计算在借款数额内，双方当事人对此均认可。现上诉人主张吴福元于2011年7月16日给付廖金顺10万元，本应在另案借贷纠纷中计算在借款额度内但并未计算，应当抵顶2012-2013年度租金，被上诉人对此不予认可。并且另案民间借贷纠纷确定的借贷双方往来资金的时间为2012年3月21日至2014年11月20日，而本案中上诉人主张应当计算在借款数额内的10万元发生时间为2011年7月16日，并不在另案确定的借款时间内。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条规定：“下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；……前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。”本案上诉人主张另案没有认定该10万元为借款应当冲抵租金。首先另案一审判决作出后，上诉人并未提出上诉，应当视为对一审判决的认可，并且该判决已经发生法律效力，该判决认定的事实对上诉人有拘束力。其次上诉人现有证据不足以推翻另案判决认定的事实。故上诉人的该项主张本院无法支持。
关于是否应当给付利息的问题，上诉人主张用房租抵顶利息的主张，首先被上诉人不认可，其次另案判决也未确认借款期内应付利息，上诉人没有证据证明其主张，故上诉人的该项主张本院不予支持。
综上，上诉人恒奥公司上诉主张不成立，本院不予支持。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6387元，由上诉人辽宁恒奥装饰工程有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史明箭
审 判 员 金 鑫
审 判 员 丁广昱
二〇一八年六月十五日
法官助理 蔡 韵
书 记 员 桂 芸
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。