湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终778号上诉人（原审被告反诉原告）：高宗长，女，汉族，1961年4月7日出生，住湖北省武汉市武昌区，委托诉讼代理人：刘淑芳，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李南，湖北高颂律师事务所律师。被上诉人（原审原告反诉被告）：李定珍，女，汉族，1955年4月12日出生，住湖北省宜昌市西陵区，委托诉讼代理人：廖春勇、胡金凤，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审被告反诉被告）：武汉宝顺行房地产咨询有限公司，住湖北省武汉市武昌区东湖路103号1层1号。法定代表人：肖树安，该公司总经理。委托诉讼代理人：周治，该公司员工。原审第三人：湖北博瀚置业有限公司，住湖北省武汉市武昌区中北路109号1818中心19层。法定代表人：翟岩，该公司董事长。委托诉讼代理人：温玉霞，该公司拆迁办经理。上诉人高宗长因与被上诉人李定珍及原审被告武汉宝顺行房地产咨询有限公司（以下简称宝顺行公司）、原审第三人湖北博瀚置业有限公司（以下简称博瀚公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高宗长的上诉请求：一、依法撤销一审判决第二项并改判高宗长不承担赔偿责任；二、本案的全部诉讼费用由李定珍、宝顺行公司承担。事实与理由：一、一审对高宗长拒付涉案房屋尾款的事实认定错误。二、一审认定《二手房买卖居间合同》无效属适用法律错误。三、高宗长对于涉案合同解除没有过错，而李定珍、宝顺行公司对于涉案合同解除存在过错，且李定珍对损失的发生存在过错，应当自行承担损失。四、即使高宗长违约，也不应当承担全部的损失赔偿责任。李定珍答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回高宗长的上诉请求，维持一审判决。宝顺行公司述称：涉案合同约定了中介费，但一审未予处理；此外，宝顺行公司无任何过错，应维持一审判决。博瀚公司述称：对一审判决没有意见。李定珍向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除李定珍与高宗长及宝顺行公司于2016年2月25日签订的《二手房买卖居间合同》，高宗长、宝顺行公司赔偿李定珍经济损失458140元；二、判令高宗长、宝顺行公司返还李定珍支付的定金50000元；三、请求判令高宗长、宝顺行公司承担本案的全部诉讼费用。高宗长向一审法院提出反诉请求：一、请求确认《二手房买卖居间合同》已经解除；二、判令李定珍、宝顺行公司赔偿高宗长损失54000元；三、判令李定珍、宝顺行公司承担诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2009年12月23日，高宗长与博瀚公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定博瀚公司将涉案房屋和另外一套房屋还建给高宗长。双方签订房屋买卖合同后，博瀚公司可以代高宗长办理涉案房屋的产权证。2016年2月25日，李定珍与高宗长及宝顺行公司签订《二手房买卖居间合同》，约定高宗长将涉案房屋以650000元的总价卖与李定珍。签订合同时，李定珍向高宗长支付定金5万元，该款暂由宝顺行公司保管。截止本案一审庭审之时，涉案房屋所有权登记在博瀚公司名下。博瀚公司表示，由于高宗长没有缴纳另外还建房屋的购房尾款，因此博瀚公司没有将涉案房屋的所有权转移登记于高宗长名下。2017年3月10日，各方当事人均认可涉案房屋于2016年10月17日的房价为每平方米2万元。一审法院认为，2016年2月25日，李定珍与高宗长及宝顺行公司签订《二手房买卖居间合同》，该合同自三方当事人签字时已经成立，合同的内容是高宗长将涉案房屋的所有权卖与李定珍。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案房屋的所有权是不动产物权之一，该物权没有依法由博瀚公司转移登记于高宗长名下，涉案房屋的所有权人依然是博瀚公司，高宗长没有取得涉案房屋的所有权。高宗长并没有向一审法院提交证据证明博瀚公司授权其可以出卖涉案房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，高宗长签订《二手房买卖居间合同》后既没有取得博瀚公司的追认，也没有取得涉案房屋的处分权，故《二手房买卖居间合同》没有生效。《二手房买卖居间合同》依法成立后，高宗长可以通过支付所有还建房购房款后，取得涉案房屋所有权。但是高宗长拒绝支付购房款，使其无法取得涉案房屋的所有权。高宗长主张，其要求李定珍代其支付剩余还建房购房款，但李定珍拒绝代其支付，故房产证无法办理非因高宗长的过错。一审法院认为，高宗长应该依照与博瀚公司签订的合同按时足额支付还建房购房款，但是高宗长没有履行自己的合同义务。高宗长要求李定珍代其支付还建房购房款没有法律依据，一审法院不予支持。高宗长签订《二手房买卖居间合同》后应该根据诚实信用原则，尽快取得涉案房屋所有权，使该合同生效。但是高宗长恶意不履行其对博瀚公司的合同义务，导致《二手房买卖居间合同》无法生效。李定珍诉请解除《二手房买卖居间合同》，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，李定珍支付的五万元定金应当退还。因该笔定金由宝顺行公司保管，并未交给高宗长，因此宝顺行公司应当退还李定珍5万元定金。高宗长恶意不取得涉案房屋所有权，使得合同无法生效，高宗长承担缔约过失责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”的规定，高宗长应当承担李定珍购房失败的损害赔偿责任。李定珍与高宗长及宝顺行公司签订《二手房买卖居间合同》后，该合同对涉案房屋价格进行了约定。李定珍对以合同约定价格650000元取得涉案房屋所有权有信赖利益。根据日常生活常识可知，从李定珍与高宗长及宝顺行公司签订《二手房买卖居间合同》后至今，武汉房价一直上涨。但李定珍仅要求其损失计算到第一次撤诉之时即2016年10月17日。且各方当事人均认可2016年10月17日涉案房屋每平方米的市场价格为2万元，故涉案房屋总价为96.36万元（2万元乘以48.18平方米）。李定珍信赖利益损失为31.36万元，故高宗长应当赔偿李定珍损失31.36万元，对李定珍要求高宗长赔偿31.36万元的诉讼请求予以支持。李定珍从未占有涉案房屋，且高宗长是根据交易习惯自愿将《房屋拆迁产权调换协议书》交与宝顺行公司的。在双方《二手房买卖居间合同》已经成立且未被撤销之前，宝顺行公司不将《房屋拆迁产权调换协议书》退还给高宗长并无不妥。高宗长主张由于《房屋拆迁产权调换协议书》被扣，导致无法出租房屋长达九个月，要求李定珍、宝顺行公司赔偿租金损失的诉求没有法律依据，不予支持。高宗长请求确认《二手房买卖居间合同》已经解除，但是高宗长对于《二手房买卖居间合同》没有生效有过错，而李定珍并无过错，因此，高宗长没有撤销权，发函解除《二手房买卖居间合同》的行为并不构成解除合同的效果，一审法院对其诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十二条第三项、第五十一条、第五十八条的规定，判决：一、解除李定珍与高宗长、武汉宝顺行房地产咨询有限公司签订的《二手房买卖居间合同》；二、高宗长向李定珍赔偿经济损失313600元；三、武汉宝顺行房地产咨询有限公司向李定珍退还定金50000元；四、驳回李定珍其他诉讼请求；五、驳回高宗长全部反诉请求。本诉案件受理费8881元，减半收取4440.5元，全部由高宗长负担；本案反诉案件受理费4400元，全部由高宗长负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认。在二审诉讼过程中，李定珍陈述：在签订涉案合同时，其知道涉案房屋未办理权属证书；另陈述其在一审时就认可高宗长邮寄了《解除合同关系函》（该函载明的时间为2016年7月3日），只是其亲自看到的时间比较晚。在二审诉讼过程中，博瀚公司自述：高宗长与博瀚公司签订《房屋拆迁产权调换协议书》，约定博瀚公司将涉案房屋和另外一套房屋还建给高宗长，只有高宗长将前述两套房的房款交清，博瀚公司才会为其办证；涉案房屋的房款已交清。二审另查明：涉案的《二手房买卖居间合同》明确约定：签订本合同时，甲方（高宗长）将《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及《公证委托书》交给丙方（宝顺行公司）代管（用于办理过户的相关手续），甲、乙（李定珍）双方承诺于本合同签订之日起120（日）内办理有关交易过户转让手续。本院认为，李定珍与高宗长及宝顺行公司在签订涉案《二手房买卖居间合同》时，高宗长虽未取得涉案房屋的权属证书，对此，李定珍也是明知的。高宗长已将涉案房屋的房款交清，同时根据博瀚公司在二审诉讼过程中自述内容分析，涉案房屋所有权法律关系是比较清晰的，只是尚需完善权属登记手续，高宗长虽未取得涉案房屋的物权，并不影响涉案的《二手房买卖居间合同》效力，该合同合法有效。由于高宗长对涉案房屋能否在相对较短的时间内取得权属证书所遇到的困难估计不足，未能取得涉案房屋的权属证书，必然会影响到涉案合同的后续履行，其作为完全民事行为能力的人，对此，存在过错，构成违约，应承担违约责任，但高宗长为避免损失扩大也通知李定珍解除涉案合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，李定珍在收到解除合同通知时，可以采取补救措施防止损失的扩大。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益的综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合本案已查明的事实并依据前述法律规定，且李定珍只有在支付全部购房款后才能享有预期收益，故本院酌定高宗长赔偿李定珍经济损失156800元，高宗长的上诉理由部分成立，本院予以支持；宝顺行公司未提出上诉，视为服判。综上，高宗长的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，实体判决部分判项不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5996号民事判决第一、三、五项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5996号民事判决第四项；三、变更湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初5996号民事判决第二项为：高宗长于本判决书生效之日起十日内赔偿李定珍经济损失156800元；四、驳回李定珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4440.5元，由高宗长负担3440.5元，由李定珍负担1000元；一审反诉案件受理费4400元，由高宗长负担。二审案件受理费6004元，由高宗长负担4004元，由李定珍负担2000元；。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  王 阳审判员  陈继红二〇一八年三月二十七日书记员  何 瑛