长春经济技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉0191民初1298号
原告：长春市红袍商务有限公司，住所长春市经济技术开发区。
法定代表人：黄连林，总经理。
委托代理人：鞠博、刘娜，吉林衡丰律师事务所律师。
被告：长春市红日物业服务有限公司，住所长春市。
法定代表人：李长河，总经理。
委托代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。
被告：田中校，男，汉族，1956年10年19日生，住长春市经济技术开发区。
第三人：武夷天琴湾业主委员会，住所长春市。
负责人：刘雅芬，业委会主任。
委托代理人：张新峰，吉林铭英律师事务所律师。
原告长春市红袍商务有限公司（以下简称红袍公司）诉被告长春市红日物业服务有限公司（以下简称红日公司）、田中校及第三人武夷天琴湾业主委员会（以下简称天琴湾业委会）排除妨碍纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告红袍公司的委托代理人鞠博、刘娜，被告红日公司及第三人天琴湾业委会的的委托代理人张新峰，被告田中校等到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告红袍公司诉称，原告于2010年7月15日与长春武夷房地产有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买了长春经济技术开发区珠海西路246号武夷花园会所整幢楼共62套房，并办理了相关全部产权登记，取得了产权证。合同还约定武夷花园会所整幢楼及周边区域由原告所有并享有经营管理的权利。2016年7月原告与长春万科商业管理有限公司签订《房屋租赁合同》，拟将武夷花园会所整幢楼出租长春万科商业管理有限公司，双方约定于2016年7月5日对房屋进行现场交接，并由长春万科商业管理有限公司开始对承租房屋进行装修，装修期至2016年12月31日，有偿租赁期自2017年1月1日起，当年租金为人民币1，900,000.00元。当装修施工方到达现场后被告红日公司与被告田中校（其自称为武夷花园小区业主委员会代表）在武夷花园小区入口处门禁岗无理阻拦施工方进场，妨碍原告通行。据原告了解武夷花园小区入口处门禁岗为被告红日公司私自改建，该门禁岗位于武夷花园小区整体用地规划线之外，无任何用地规划手续，并占用城市道路（长春经济技术开发区珠海西路）。同时二被告通过在小区门口悬挂条幅、恶意煽动等行为严重扰乱小区现场秩序。鉴于装修工期紧迫，原告无奈将自有北侧围墙开口供装修施工方人员、车辆通行，但被二被告又用垃圾杂物将该围墙开口堵死，继续阻碍施工方人员、车辆进场。二被告的一系列行为严重侵害了原告的合法权利。原告请求，（1）依法判令二被告立即拆除武夷花园（现更名为武夷天琴湾）小区门前妨碍通行的门禁岗；（2）判令二被告立即停止阻碍武夷花园会所装修人员、车辆进出的侵权行为，并排除妨害；（3）判令二被告赔偿因其侵权行为而给原告带来的因武夷花园会所装修工期延误而造成缩短租赁期，装修现场人员、机具及设备窝工等一切经济损失，暂计一个月有偿租赁期租金人民币158,333.00元，最终损失数额以判决生效之日实际发生为准；（4）本案的诉讼费用由二被告承担。审理中，原告红袍公司增加诉讼请求，要求被告给付律师代理费人民币5万元。
被告红日公司辩称，本案原告诉讼主体不适格，根据原告起诉状中称，2016年7月已经将房屋出租给万科，并约定由万科对房屋进行装修，涉及要求排除妨害的、要求给予赔偿的应是由万科提出；该小区在交付使用时已在规划审批范围内，交付给小区业主使用时已经有门警岗，原告没有依据拆除门警岗，门警岗是为小区业务设立的，涉及到小区业住的利益；关于赔偿没有事实及法律依据，具体意见在庭审及质证提出；2016年8月25日本案原告同第一被告及第三人就会馆相关问题达成会议纪要，双方已经签字确认，装修方案应该得到红日物业的同意，但是至今没有报道给第一被告及第三人，并且第一被告及第三人没有同意。综上，请法院驳回原告诉讼请求。
被告田中校辩称，其是业主委员会代表，受业主委员会委托协助被告红日公司管理小区，不应成为本案被告。同意被告红日公司的答辩意见。
第三人天琴湾业委会申请参加诉讼，并陈述称，被告田中校是受业主委员会委托协助被告红日公司管理小区，其本人不应成为本案被告。同意被告红日公司的答辩意见。
经审理查明，武夷天琴湾小区原名武夷花园小区（位于长春经济技术开发区珠海西路），系长春武夷房地产有限公司（以下简称武夷公司）开发建设。武夷公司先期建设了南部住宅部分，后续建该小区北部武夷花园会所（办公用房）；在住宅房屋与武夷花园会所接合部续建了游泳池，在住宅房屋与会所接合部的东侧修建了小区正门建筑物；武夷花园会所的东侧系公用通道，小区正门建筑物的东侧为珠海西路；武夷花园小区的门禁岗建在公用通道与珠海西路交汇处（东侧）。2010年7月15日，武夷公司签订与原告红袍公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖补充协议》。武夷公司将武夷花园会所整幢楼中的62套房转让给原告红袍公司，并办理了相关全部产权登记，取得了产权证。该幢楼中有建筑面积364.4平方米房屋未办理产权，系武夷公司与该小区业主争议房屋，该部分房屋及游泳池不在武夷公司与原告红袍公司的买卖合同内。原告红袍公司与武夷公司的补充协议中还约定，原告红袍公司所购买的房屋周边场地以及附属设施设备的经营权与使用权归原告红袍公司所有，范围包括但不限于一层游泳池、洗浴及楼宇东、西、北三侧的空地，武夷花园小区入口、小区入口广场1/2场地归原告红袍公司使用，使用年限与原告红袍公司所购商品房具有同等合法年限；因原告红袍公司所购房产为武夷花园住宅区外一独立院落，原告自行管理归其使用的场地，武夷花园的物业公司不予管理，亦不收取管理费用；原告红袍公司具有游泳池的经营权，经营期限与商品房产权同等期限，该游泳池装修欠款由原告红袍公司偿还，原告红袍公司负责完善游泳池经营所需的其它设施设备。2016年7月，原告红袍公司与长春万科商业管理有限公司（以下简称万科公司）签订《房屋租赁合同》。该合同主要约定，（1）原告红袍公司将武夷花园会所（除游泳池、淋浴间更衣室、地下设备间）地上所有建筑物、地下一层出租给万科公司；（2）租期十八年，自合同签订日起至2034年12月31日止；其中自合同签订日起止2016年12月31日止为装修免租期，有偿租赁期自2017年1月1日起至2034年12月31日止；（3）首年租金为人民币190万元，满两年后租金上浮4%，之后每满两年租金上浮5%；（4）出租房屋目前无物业公司服务，万科公司不需要支付物业费，万科公司自行负责物业管理，若物业公司主张物业费，原告红袍公司负责协调相关事宜；（5）双方于2016年7月5日对租赁房屋进行现场交接，并由万科公司开始对承租房屋进行装修。租赁合同签订后，原告红袍公司与万科公司于2016年7月5日对租赁房屋进行现场交接，万科公司欲对租赁房屋进行装修。万科公司组织的装修施工方到达现场后，被告红日公司及第三人天琴湾业委会在武夷花园小区入口处门禁岗阻止万科公司组织的装修施工方进场施工，其理由是，装修施工未向物业管理部门申请，未缴纳物业管理费用。原告红袍公司将小区北侧围墙（位于公用通道处）拆除用于施工通道，被告红日公司及第三人天琴湾业委会用垃圾杂物将该围墙开口堵死，阻碍施工方人员、车辆进场。此间，被告红日公司及第三人天琴湾业委会在小区入口处悬挂条幅，内容是“会馆内364.4平归全体业主所有、拆除违章建筑恢复被毁院墙还我小区会所”。由于被告红日公司及第三人天琴湾业委会的妨碍行为，致使房屋装修施工无法进行。纠纷发生后，市政府、经开区、临河街道的信访部门及公安等相关部门进行协调，2016年8月25日形成《天琴湾小区会馆相关问题协调会纪要》。该《纪要》的主要内容是，（1）小区会所面积6353平方米在规划红线区域内，归小区物业统一管理；（2）会所内364.4平方米归属问题暂时搁置，会所使用功能不得改变，与权属无关；（3）会所整体由原告红袍公司负责装修，但装修方案需经第三人天琴湾业委会和被告红日公司同意，协商不成由街道办事处决定，装修完毕后对小区业主开放；（4）游泳馆在未有其它证据的前认可现状；（5）会所物业费问题由经开区政府物业召集原告红袍公司、被告红日物业协商解决，如果协商不成通过法院裁决。《纪要》形成后，因房屋装修方案及物业费问题仍然存在纠纷，被告红日公司及第三人天琴湾业委会仍未允许装修施工。至2016年9月6日，经市政府信访部门组织相关部门及各方当事人再次进行磋商，形成《补充纪要》。其主要内容是，（1）自2016年9月6日12点开始，被告红日公司及第三人天琴湾业委会必须停止堵路，必须撤出；（2）万科公司正常装修，自行决定是否需要报备物业装修方案，但要配合物业工作，物业可以监督施工，但没有处罚权，不得随意阻碍万科公司正常施工；（3）物业费由被告红日公司和原告红袍公司自行协商，经开物业办和街道物业办可以参加协调，协调不成通过法院解决。此补充纪要各方没有签字，至此，被告红日公司及第三人天琴湾业委会停止阻止房屋装修行为。
另查，第三人天琴湾业委会成立于2014年1月，物业类型为“住宅”，并已经报长春经济技术开发区管理委员会相关部门备案。被告红日公司与第三人天琴湾业委会签订物业管理合同，被告红日公司负责武夷天琴湾小区（即原武夷花园小区）物业管理。
庭审中，原告红袍公司举证汇款票据证明收到万科公司第一期租金人民币76万元，按租赁合同约定第一期租金应为人民币95万元，由于被告及第三人的妨碍进场的装修行为导致万科公司在第一期房屋租金中扣除人民币19万元，万科公司还将继续扣除租金，给原告造成实际经济损失。原告红袍公司举证律师代理费收据、委托代理合同，证明原告红袍公司聘请律师进行诉讼，支付律师代理费人民币5万元，给原告造成实际经济损失。
上记事实，有原、被告陈述及举证在卷为凭。
本院认为，（一）关于纠纷发生的责任问题。（1）由于历史原因，原告红袍公司所购买的房屋系后期建成，该房屋是否在武夷天琴湾小区整体范围内及是否应由该小区物业部门统一管理一直存在争议，属于历史遗留问题。（2）原告红袍公司所接收的房屋中包括产权争议房屋364.4平方米及会所与小区住宅之间的游泳馆，此争议在原告购买房屋前就已经形成，亦属于历史遗留问题。（3）从原告红袍公司提供的相关证据看，原告红袍公司在受让会所房屋时已经明确知道其所接收的房屋中存在争议，亦明确知道接收房屋的物业管理存在争议。（4）对于历史遗留问题，原告红袍公司、被告红日公司、第三人天琴湾业委会应当进行协商解决，协商不成可通过法律途径进行处理；但在本案纠纷发生前，各方当事人没有采取积极、有效、合法的途径进行处理。（5）在历史遗留问题及争议问题没有妥善处理的情况下，原告红袍公司将所接收的房屋出租给案外人万科公司使用装修，被告红日公司及第三人天琴湾业委会阻拦万科公司的装修施工，导致本案纠纷的发生，各方当事人均负有责任。（二）关于原告红袍公司主张经济损失的确认。（1）虽然《房屋租赁合同》约定，自合同签订日起止2016年12月31日止为装修免租期，但免租期为装修施工期间，延误装修施工必然导致导致免租期延长，影响《房屋租赁合同》有偿租期，故延误装修期间应确认原告红袍公司租金损失期间。（2）根据原告红袍公司举证《房屋租赁合同》，首年租金为人民币190万元，日租金为人民币5,205.48元，被告红日公司及第三人天琴湾业委会阻拦行为影响装修施工期间为62日（2016年7月5日至9月5日），此间租金损失为人民币322,739.76元（5,205.48元/日×62日）。（3）原告红袍公司主张，由于被告及第三人的妨碍进场的装修行为导致万科公司在第一期房屋租金中扣除人民币19万元，万科公司还将继续扣除租金；因万科公司是否少付首年租金是万科公司的单方行为，没有经过双方协商或相关法律途径予以确认，不能以此确认原告红袍公司的租金损失。（4）原告红袍公司主张的律师代理费损失，并提供了律师代理费收据即委托代理合同，应予以确认。（5）原告红袍公司装修现场人员、机具及设备窝工等经济损失，因装修施工并非原告施工或委托施工，且无证据证明原告向施工单位支付了此项经济赔偿款，故对原告红袍公司此项主张不予支持。（三）关于原告红袍公司主张的判令被告立即拆除武夷天琴湾小区门前妨碍通行的门禁岗一节，因此门禁岗的设立属历史遗留问题，且门禁岗的设立是否有合法依据应由政府相关部门予以处理，不属于人民法院民事案件受理范围，故对原告红袍公司此项诉讼请求不予支持。（四）关于被告及第三人行为责任的确认。被告红日公司及第三人天琴湾业委会在陈述中及庭审中确认对会所房屋装修有阻拦行为，故应当由被告红日公司及第三人天琴湾业委会承担相应的责任；被告田中校系武夷天琴湾业主代表，其本人陈述系代表第三人天琴湾业委会履行职责，第三人天琴湾业委会对此也予以确认，不能被告田中校的行为为个人行为，故被告田中校不承担责任。（五）关于被告红日公司及第三人天琴湾业委会主张原告红袍公司的诉讼主体资格问题。因原告红袍公司系会所中62套房屋所有权人，且接收与会所相关的其它争议房屋的使用权，被告红日公司及第三人天琴湾业委会的阻拦装修施工行为造成原告红袍公司租金等经济损失，原告红袍公司有权提起诉讼，故对被告红日公司及第三人天琴湾业委会此项主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第八条、第十五条、第二十六条、第三十四条之规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告长春市红袍商务有限公司房屋租金损失人民币322,739.76元、律师代理费损失人民币50,000.00元，合计人民币372,739.76元；原告长春市红袍商务有限公司自行承担50%，即人民币186,369.88元；被告长春市红日物业服务有限公司及第三人武夷天琴湾业主委员会共同承担50%，即人民币186,369.88元；于本判决生效后10内给付。
二、驳回原告长春市红袍商务有限公司其它诉讼请求。
案件受理费人民币3,467.00元，原告长春市红袍商务有限公司承担1,454.00元；被告长春市红日物业服务有限公司及第三人武夷天琴湾业主委员会承担2,013.00元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 崔国强
人民陪审员 张海玲
人民陪审员 刘丽妍
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 陈 皓