贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终2575号上诉人（原审被告）：黎成远，男，1966年8月29日出生，布依族，贵州省荔波县人，现住荔波县。上诉人委托诉讼代理人：蒋显军，男，1967年10月4日出生，汉族，现住荔波县。被上诉人（原审原告）：荔波嘉和物业服务有限公司，住所地贵州省荔波县。法定代表人：黄永梅，公司经理。上诉人黎成远因与被上诉人荔波嘉和物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服荔波县人民法院（2017）黔2722民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黎成远上诉请求：1、撤销原判第一项；2、维持原判第二项；3、判令被上诉人荔波嘉和物业服务有限公司承担本案全部诉讼费用。主要事实与理由：一、荔波嘉和物业服务有限公司不具备本案诉讼主体资格。本案为物业服务合同纠纷，黎成远与荔波嘉和物业服务有限公�并未签订书面物业服务合同，双方不存在物业服务关系。黎成远与建设单位都匀嘉和房开公司签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人依法选聘的物业服务企业为都匀嘉和物业服务有限公司。这明确了黎成远与建设单位之间在选聘物业服务企业事项上的委托代理关系。一审判决认定《荔波中央城前期物业合同》是在黎成远入住以前签订，与事实不符。黎成远于2014年6月30日收房装修后的当年10月下旬入住，而《荔波中央城前期物业合同》签订时间为2014年12月20日。黎成远在小区内从未看见贵州嘉和房地产荔波分公司任何有关招聘和更换物业服务企业的公告，黎成远也未收到任何通知。根据《民法通则》第六十八条的规定，荔波嘉和物业服务有限公司与建设单位签订的《荔波中央城前期物业合同》事前事后均未得到黎成远的同意，应由建设单位对荔波嘉和物业服务有限�司的行为承担民事责任。二、荔波嘉和物业服务有限公司与贵州嘉和房地产荔波分公司签订的《前期物业合同》违反国务院《物业管理条例》第二十四条、第五十六条的强制性规定以及《中华人民共和国建设部令》第164号第八条规定，为无效合同，对黎成远无约束力。三、荔波嘉和物业服务有限公司对黎成远所欠物管费计算极不合理。荔波嘉和物业服务有限公司为新成立的企业，并无从业经验，且资质仅为三级，所以，荔波嘉和物业服务有限公司对黎成远的相关物业服务费用诉讼请求计算严重不合理。荔波嘉和物业服务有限公司二审未作答辩。荔波嘉和物业服务有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令黎成远向荔波嘉和物业服务有限公司支付2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费3112元；2、判令黎成远承担荔波嘉和物业服务有限公司的律师代理费500元；3、本案诉讼费用由黎成远承担。一审法院经审理认定事实如下：荔波嘉和物业服务有限公司系黎成远购买的位于荔波县位于荔波县时来新区江滨路“荔波?中央城”1栋1单元9楼1号房的物业服务公司，根据双方约定黎成远每月按每平方米1元的标准交纳物业管理费。黎成远收房后，荔波嘉和物业服务有限公司对黎成远购买的物业提供服务，但黎成远从2015年7月1日至今未向荔波嘉和物业服务有限公司交纳物业管理费。黎成远认可荔波嘉和物业服务有限公司在本案中主张的事实，但认为黎成远与嘉和房开公司签订的购房合同，约定选聘的物业服务企业是都匀嘉和物业服务有限公司而不是荔波嘉和物业服务有限公司，黎成远对房开商与荔波嘉和物业服务有限公司签订的前期物业服务合同不予认可，荔波嘉和物业服务有限公司与黎成远无合同关系，�荔波嘉和物业服务有限公司的诉讼主体不适格，请求驳回荔波嘉和物业服务有限公司诉讼请求。另查明，荔波中央城小区于2016年3月26日成立了业主委员会。一审法院认为，房开商与黎成远所签《商品房买卖合同》依法成立有效，虽然此合同约定都匀嘉和物业服务公司为物业服务企业，但在此合同的履行过程中，出现了在房屋交付前，贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业服务有限公司签订《（前期）物业管理服务合同》的情况，这表明建设单位与荔波嘉和物业服务有限公司实际签订了前期物业合同，该合同对全体业主有约束力。而且荔波嘉和物业服务有限公司在此合同签订后也进行了实际的管理服务，故荔波嘉和物业服务有限公司依法为此前期物业服务合同的当事人，黎成远提出荔波嘉和物业服务有限公司主体不适格的理由不能成立。贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业服务有限公司都具有相应民事行为能力，双方签订《（前期）物业管理服务合同》意思表示真实、合同内容未违反法律或者社会公共利益，此合同依法有效；黎成远提出该合同无效的理由依法不成立，不予采信。对于黎成远提出收费过高的辩解理由，因合同约定住宅物管费按每月每平方米1元的收费标准未超出物价部门审核的收费标准，且此约定当前有效，故黎成远辩解理由不能成立。根据《（前期）物业管理服务合同》对物管费的约定以及荔波嘉和物业服务有限公司已履行相应管理服务与催收物管费的义务，黎成远接受荔波嘉和物业服务有限公司提供的物业管理服务后，理应支付相应对价。因此荔波嘉和物业服务有限公司要求黎成远支付所欠2015年7月1日至2017年6月30日期间的物业管理费3112元的诉讼请求�以支持。另外，本案系物业服务合同纠纷，有关各方并未在前期物业管理协议或前期物业服务合同中就律师代理费的负担问题进行约定，因此，荔波嘉和物业服务有限公司要求黎成远承担律师费500元的诉讼主张无法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、黎成远在判决生效后七日内向荔波嘉和物业服务有限公司交纳物业管理费3112元；二、驳回荔波嘉和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件�理费50元，减半收取25元，由荔波嘉和物业服务有限公司承担5元，黎成远承担20元。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，虽然贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与黎成远签订的《商品房买卖合同》约定都匀市嘉和物业服务有限责任公司为物业服务企业，但由于在荔波中央城小区建成的初期，业主大会尚未召开、业主委员会尚未成立，未能组织业主共同决定选聘或更换物业服务企业，为了有效地对小区房屋及配套的设施和相关场所进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序活动，贵州省嘉和房地产开发有限公司荔波分公司与荔波嘉和物业服务有限公司签订的《（前期）物业管理服务合同》，仍属前期物业合同。依照上述司法解释的规定，该合同效力仍及于包括黎成远在内的小区全体业主，故其主张未与荔波嘉和物业服务有限公司签订书面合同，双方不具有物业服务合同关系，荔波嘉和物业服务有限公司不具有诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”之规定，黎成远主张荔波嘉和物业服务有限公司仅具有三级资质，其承接规划面积为37万平方米的荔波中央城小区物业服务，违反了《中华人民共和国建设部令》第八条，合同应为无效，于法无据。《物业管理条例》第二十四条有关以招投标方式选聘物业服务企业的规定系管理性规定，而非效力性强制性规定，故黎成远主张房开商未经招投标选聘物业服务企业违反《物业管理条例》第二十四条规定，前期物业服务合同应属无效，亦于法无据。本案前期物业服务合同的签订人具有相应民事行为能力、意思表示真实、合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。各方均应按照合同约定履行义务。在合同有效期内，荔波嘉和物业服务有限公司为荔波中央城小区业�提供了物业服务，黎成远作为业主理应依约向荔波嘉和物业服务有限公司交纳物业服务费。至于物业费收费标准问题，由于前期物业服务合同有明确约定，且约定的标准并未超过物价部门审核的收费标准范围，故一审判决支持荔波嘉和物业服务有限公司的诉讼请求并无不当。综上所述，黎成远的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黎成远承担。本判决为终审判决。审判长 陆                                                                                                                                                                                               育                                                                                                                                                                                               义审判员 王                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              军审判员 莫                                                                            玉                                                                            �                                                                     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