福建省福州市晋安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）晋民初字第3256号
原告（反诉被告）福建五和建设发展有限公司，住所地福州市晋安区。
法定代表人林荣滨，董事长。
委托代理人陈颖、黄丹丹，公司员工。
被告（反诉原告）马向葵，男，1971年5月22日出生，汉族，身份证住址乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托代理人魏太清，北京大成（福州）律师事务所律师。
委托代理人周仲华，北京大成（福州）律师事务所实习律师。
原告福建五和建设发展有限公司因与被告马向葵商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月23日立案受理后，依法组成合议庭。被告于2015年8月9日提起反诉，本院予以合并审理，于2015年10月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）福建五和建设发展有限公司的委托代理人陈颖、黄丹丹与被告（反诉原告）马向葵及委托代理人魏太清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告福建五和建设发展有限公司诉称：原告与被告于2014年12月26日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），该合同及附件《合同补充协议》约定，被告购买原告开发的福州市晋安区某单元房屋，购房款总价为3919113元，被告于2014年12月26日支付首期购房款1179113元，余款2740000元办理按揭贷款。如被告未能按合同约定办理贷款，原告则有权要求被告改为一次性付款方式付清余款，如被告未按约定付清余款，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。
合同签订后，原告于2015年1月19日发出《办理按揭贷款通知函》，通知被告七日内携带相关材料前往银行签署贷款文件。因被告未及时配合，却未及时提交银行要求的按揭贷款材料，造成按揭贷款手续未能及时办理完毕，其申请的按揭贷款未在三十天内汇至原告账户。故原告于2015年4月10日发出《改变付款方式通知函》通知被告按一次性付款方式补足购房余款。然而，被告却未按合同约定补足房款，原告多次催告均未果。原告遂于2015年4月16日发出《催款通知函》通知被告及时缴清剩余房款，但被告不予理会。原告于2015年7月1日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。现请求判令依法解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；判令被告按申请贷款金额（即274万元）每日万分之五（即1370元／日）的标准向原告支付自2015年2月6日起至诉争房产另行销售日之止的违约金（暂计至2015年7月8日，共违约152天，违约金为208240元）；判令被告与原告共同到福州市房地产交易登记中心办理解除预售合同登记相关手续，并由被告承担讼争房产的销售费用10000元以及办理解除合同手续需缴纳的一切税收和费用（据实结算）。
被告马向葵辩称：2014年9月12日，被告欲购买原告开发的福州市晋安区某单元房产而与售楼人员边吉进行磋商，被告告知边吉其爱人方丽明在乌鲁木齐市有一套房产，且该房产按揭尚未还完。根据当时的政策，夫妻一方购买二套房的，首付款为全部购房款的50%。被告表示诉争所涉房产的总价为3919113元的50%的购房款需近200万元，被告无力承担，如果按首套房购买，首付只要30%还能勉强承担。边吉说他们可以帮助办理假离婚，即按首套房按揭支付首付30%，其余贷款一定能贷的出来。涉诉房产的定金要10万元，但被告当天只带5万元，听边吉这么说，就签订了认购合同，先交了5万元定金，2014年9月13日又交了5万元定金，因认购合同要求，于2014年9月17日再付了40万元，2014年10月9日按首套房按揭的方式交了30%即1179113元的余款679113元（交之前，边吉一再确认说办理假离婚没问题才交的首付，如没交首付，被告不肯开展办理假离婚的相关手续），30%的首付交后，被告应边吉的要求于2014年12月19日将户口本通过微信发给边吉。随后又于2014年12月26日签订了买卖合同（因为如不按时签订合同首付款可能没得退，只好签订合同，签订合同前边吉也是一再确认说办理按揭贷款绝对没问题）。签订合同前被告提出合同条款太过不公平，如果银行贷款出现问题对被告很不利，当时边吉说一般不会有问题，如果有，公司也不会去起诉客户的，合同都是统一条款没其他办法，要买就得签。
2014年12月26日，双方一起到中国银行福州北环中路支行签订贷款合同，经办人是卢佳，并提交了相关材料。过了几天，边吉说户口本上有维语，办证人说看不太懂办不成假离婚，得想其他办法办贷款，边吉告诉被告只有将乌鲁木齐的房子要么卖掉，要么将剩余的按揭全部付清再买房子首付才能按30%交付的。2015年2月初被告收到原告寄的办理按揭贷款通知函，边吉说没事，这是公司例行程序，先不去管他，想办法贷款出来就没事了。由于被告已交了一百多万的首付，没有余钱还按揭，只好卖掉乌鲁木齐的房子。于是被告开始着手卖房子，2015年2月份有客户有意向买房子，于是2015年2月27日被告的爱人方丽明前往乌鲁木齐，并于2015年3月3日将按揭还清的材料直接寄给中行的卢佳女士，3月6日卢佳回复收到邮件。被告于2015年3月11日坐火车T306前往乌鲁木齐共同办理过户手续。一直到2015年4月27日，被告夫妻才将乌鲁木齐的房子过户手续办完，扣除按揭还剩余50万元左右。被告夫妻于2015年4月30日回到福建。这期间被被告又于2015年4月10日寄了改变付款方式通知书，于2015年4月16日寄了催款通知函，被告因当时在乌鲁木齐办理房子过户手续没有收到。被告见很久都没有贷款的信息，就通过其爱人方丽明主动于2015年5月14日通过微信联系中行的卢佳女士，当时卢佳说财力有点不足，需要补充财力证明，被告才知道银行贷款材料还没递交上去审批，于是按卢佳要求，于5月18日寄了莆田老家方丽明名下的一套房子的房产证过去，5月20日卢佳回复说收到。5月26日，卢佳通过微信通知说贷款做不了，这时联系边吉才知道边吉已不在被告处上班了，换成一个叫刘华燕的销售人员，贷款材料接着又于2015年6月10日左右转到建设银行福州城北支行，经办人系欧阳，至于有没有按揭下来也不知道，紧接着就于2015年7月27日接到法院的电话才知道原告已起诉被告的情况。
被告在购买房产的过程中一直在积极履行付款义务及办理申请贷款所需要的手续及材料。反之，原告的售楼人员为达到尽快顺利出售房产的目的而诱导欺诈被告承诺其可通过假离婚的方式为被告向银行办得首套房按揭即首付只支付30%购房款，其余房款向银行按揭，但至今原告仍未能为被告办得首套房按揭。因原告的欺诈行为，使被告投入巨额资金，致其合法权益受到严重损害，原告对此应承担相应的责任。请求驳回原告的诉讼请求。
反诉原告马向葵诉称：反诉事实同答辩内容。请求判令：撤销反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；判令反诉被告返还反诉原告首付款1179113元，并赔偿反诉原告利息73241元（从首付款支付之日2014年10月9日起计算至实际还款之日止，暂计至2015年8月8日，共计303天，按中国人民银行同期一到三年贷款基准利率月息0.615%计73241元），以上首付款及利息合计1252354元。
反诉被告福建五和建设发展有限公司辩称：贷款无法办理是因为反诉原告的个人征信问题。反诉原告的诉求无依据，请求驳回诉讼请求。
经审理查明：原告与被告于2014年12月26日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），该合同及附件《合同补充协议》约定，被告购买原告开发的福州市晋安区某房屋，购房款总价为3919113元，被告于2014年12月26日支付首期购房款1179113元，余款274万元办理按揭贷款。
其中，《商品房买卖合同》第六条关于「付款方式」约定：“按附件6《合同补充协议》”，第七条关于「买受人逾期付款的违约责任」约定：“买受人如未按照本合同约定的时间付款，按照下列第2种方式处理：详见附件六《合同补充协议》”。
同时，诉争合同附件六《合同补充协议》（按揭／公积金贷款）关于3.2按揭贷款条款及3.4违约责任的约定：被告应在原告发出办理按揭贷款书面通知后七日内签署贷款文件，并应积极办理相关手续直至发放贷款；若被告未按银行要求补交材料或提供材料不符合要求而延误银行发放贷款的，被告应在原告发出补交材料通知后七日内补齐材料；否则，每逾期一日，应按申请贷款额的万分之五支付违约金；若被告逾期办理按揭贷款手续或逾期补交材料超过三十天、或被告申请的按揭贷款不能在原告发出办理按揭贷款书面通知后三十天内汇至原告账户，原告有权要求被告按一次性付款方式补足余款，被告应在原告发出改变付款方式通知书后七天内全额交清；若被告未能依约补足房款，则原告有权解除合同或要求被告继续履行，并要求被告从原告发出补足差额通知书或改变付款方式通知书之日起至实际补足房款当日止按应补足款项每日万分之五支付违约金。
合同订立后，被告于2014年12月26日支付首期购房款1179113元，余款274万元办理按揭贷款。原告于2015年1月29日发出《办理按揭贷款通知函》，通知被告于2015年2月6日前携带相关材料前往银行签署贷款文件，并在本通知发出之日起30日内确保按揭贷款余额汇入原告公司，否则要求被告改变付款方式。被告于2015年1月30日签收该文件。但被告所申请的按揭贷款未在约定的三十天内汇至原告账户。2015年4月10日，原告向被告发出《改变付款方式通知书》，要求被告在本通知书发出之日起七日内将余款274万元汇入原告公司，逾期未缴清，原告有权选择单方解除《商品房买卖合同》，并自《改变付款方式通知书》之日起，被告应向原告支付剩余房款每日万分之五的违约金，还应支付1万元销售费用及与合同解除有关的一切税收和费用。被告于2015年4月11日签收该文件。2015年4月16日，原告再次向被告发出《催款通知函》。被告于2015年4月17日签收该文件。2015年7月1日，原告向被告发出解除《商品房买卖合同》通知书，通知被告解除双方于2014年12月26日签订的《商品房买卖合同》，并向被告主张违约责任。被告于2015年7月3日签收该文件。被告收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜，原告遂诉至本院。
以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、补充协议、四份通知函及邮寄凭证及原、被告陈述为证，本院予以认定。
本院认为，诉争《商品房买卖合同》及附件《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方当事人应按合同的约定全面履行。本案被告在合同履行过程中因迟延履行付款义务，经催告后在合理期限内仍未履行，已构成违约，原告请求解除合同，由被告承担违约责任合法有据，应予支持。故诉争《商品房买卖合同》于2015年7月3日解除。本案《合同补充协议（按揭／公积金贷款）》已明确约定“与《合同》（指《商品房买卖合同》）约定不一致之处，以本协议为准”，故违约金的负担应按照《合同补充协议（按揭／公积金贷款）》的约定，即按照应补足款项金额的每日万分之五支付违约金。但违约金性质以补偿为主，原告要求被告支付违约金至其将诉争商品房另行出售为止，有失公允，且会导致被告损失的扩大，故违约金计至合同解除之日即2015年7月3日止。关于原告要求被告共同到有关部门办理解除预售合同登记相关手续，于法有据，应予支持；原告主张被告应承担讼争房产的销售费用10000元以及办理解除合同手续需缴纳的一切税收和费用，因原告未能举证证明，不予支持。关于反诉原告主张撤销双方签订的编号201437720023《商品房买卖合同》，于法无据，不予支持；反诉原告要求判令反诉被告返还反诉原告首付款1179113元，本院予以支持；反诉原告要求反诉被告赔偿首付款的利息，无法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条的规定，判决如下：
一、原告福建五和建设发展有限公司与被告马向葵于2014年12月26日签订的《商品房买卖合同》于2015年7月3日解除；
二、被告马向葵应于本判决生效之日起十日内向原告福建五和建设发展有限公司支付违约金124670元（按274万元的每日万分之五计算，自2015年4月18日起计至2015年7月3日止）；
三、被告马向葵应于本判决生效之日起十日内与原告福建五和建设发展有限公司共同到有关部门办理解除预售合同登记相关手续；
四、反诉被告福建五和建设发展有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告马向葵返还首付款1179113元；
五、驳回原告福建五和建设发展有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告马向葵的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费38153元，由被告马向葵负担。反诉案件受理费16071元，由反诉被告福建五和建设发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 董少明
人民陪审员 江 山
人民陪审员 郑 虹
二〇一六年一月二十日
书 记 员 陈 盛
附本案适用的主要法律条文及执行提示：
《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。