北京市大兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0115民初17835号
原告：路瑶，女，1970年11月17日出生，北京伟康盛世医疗设备有限公司经理，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：周皓，北京市嘉安律师事务所律师。
被告：李莲洁，男，1989年11月23日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：郭琳，北京市三维律师事务所律师。
被告：祥泰财富（北京）投资有限公司，组所地北京市朝阳区安贞西里五区2、3号楼1层2、3-130内2-2。
法定代表人：沈晨，总经理。
委托诉讼代理人：杨子亚，女，1970年6月20日出生，汉族，祥泰财富（北京）投资有限公司员工，住单位宿舍。
原告路瑶与被告李莲洁、被告祥泰财富（北京）投资有限公司（以下简称：祥泰公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告路瑶及其委托诉讼代理人周皓，被告李莲洁的委托诉讼代理人郭琳，被告祥泰公司的委托诉讼代理人杨子亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告路瑶向本院提出请求：1、确认李莲洁与祥泰公司签订的位于北京市大兴区X房屋的《存量房屋买卖合同》（编号C1116362）无效；2、祥泰公司将位于北京市大兴区X房屋返还给路瑶，协助路瑶将房屋所有权恢复变更登记在路瑶名下；3、本案的保全费、诉讼费用由二被告承担。
事实与理由：路瑶于2015年10月因涉案房屋被李桂英恶意串通出售给李莲洁、后经李莲洁恶意串通转移登记在祥泰公司名下，向北京市大兴区人民法院提起诉讼，保全了登记在祥泰公司名下的房屋。现案件经一审、二审已经审结，判决确认李桂英与李莲洁签订的买卖合同无效，但对于李莲洁与祥泰公司签订的《存量房屋买卖合同》并未在同一案件中一并处理，为维护路瑶的合法权益，请求法院依法判决支持路瑶的诉讼请求。
被告李莲洁辩称：不同意路瑶的全部诉讼请求，因为路瑶的主体不适格，涉案房屋系路瑶夫妻共同财产，故请求法院驳回路瑶的起诉；李莲洁与祥泰公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容及形式均合法，系有效合同。双方成交价格1650000元，其补充协议及居间成交确认书在16446号案件中由于李莲洁本人没有出庭，系答辩人的代理律师陈述错误，令法院误认为1650000元系头口约定，在二审中李莲洁的代理律师也一再强调了这个问题，但二审法院并没有予以采纳；李莲洁不存在与祥泰公司恶意串通的行为，李莲洁当初从李桂英处购买后想尽快出手，从中挣差价，因此找了李莲洁的中介朋友留意买家，李莲洁与祥泰公司不认识，是中介的朋友付成平一手撮合了该交易，当初李莲洁的售价系180万元全款，但当付成平了解房屋状况后告诉李莲洁的房屋是顶层，房屋有租户，房屋卖不了180万元，所以将房屋降到了165万元，全款现金。由祥泰公司处理租户，因此李莲洁与祥泰公司之间是不存在恶意串通的行为，双方的合同是有效的。关于第二项诉讼请求将房屋变更登记，李莲洁认为不应在本案中一并处理。
被告祥泰公司辩称：不同意路瑶的诉讼请求。路瑶在祥泰公司购买房屋时，与涉案房屋没有任何法律关系。李莲洁与李桂英的买卖合同效力，与祥泰公司无关，更不影响祥泰公司与李莲洁的房屋买卖合同效力。祥泰公司认为路瑶的诉讼请求是无权请求，无法律依据，请求法院予以驳回。祥泰公司认为李莲洁作为有完全的民事行为能力，其可以随意处分，祥泰公司与李莲洁签订的房屋买卖合同完全符合民法总则、物权法、民事诉讼法的相关规定，李莲洁与祥泰公司买卖合同时是由房屋中介介绍，最后撮合自愿成交，并且支付了对价，不存在合同法第52条规定的无效合同的情况。所以应受合同法的保护。2015年10月经中介的朋友介绍，有一处价款比较合适的房源出售，因对方着急，祥泰公司表示如果合适，祥泰公司愿意购买，中介说对方最低接受170万元，因祥泰公司是专业的公司，经了解，该房屋属于老旧小区，是顶层，装修极差，房屋证不满5年，所以祥泰公司将房屋价格压到165万元，刚开始卖方不同意，后来经协商，由祥泰公司来负责清理租户，对于租户或者之前出租房屋的中介的租金由祥泰公司支付，不用卖方负责，在这种情况下卖方同意了，于2015年10月30日李莲洁与祥泰公司签署了居间合同，因为祥泰公司想节省一些费用，所以在补充协议合同中写的房款是123万元，室内的设施折价42万元，总计165万元，故网签合同按照123万元签订的，签完后祥泰公司要求对方先办理过户，祥泰公司后付款，理由是因没有房产证，祥泰公司没有资格清理租户，刚开始李莲洁不同意，担心祥泰公司不支付价款，后来经中介朋友协调，由祥泰公司给李莲洁出具了一份承诺书，承诺祥泰公司一旦把租户清理完毕，或没有清理完要在一个月内一次性付清房款，如祥泰公司不兑付，李莲洁可以收回自己的房屋。于是祥泰公司在2015年11月3日办理了过户手续，在祥泰公司拿到产权证后，马上找到当时与路瑶签订出租合同的中介去协商，告知他们现在的业主已经变更为祥泰公司，要求收回房屋，因为路瑶与中介签署的出租合同系三年，当时刚满一年，我们为此还多付了一万多元的违约金，等租户清理差不多了，祥泰公司在25日时通过银行转账给李莲洁打了165万元，因此祥泰公司认为公司的购房过程是合理的，购房的程序是合法的，过户的手续是完整的，所有权的转移早已经完成，该过程都是正常、合法的买卖过程，而且祥泰公司目前是该房屋的唯一合法物权人。祥泰公司认为本案路瑶所提出的诉讼请求一是确认之诉，请求二是变更之诉，祥泰公司公司认为请求二不应在本案一并处理，故请求法院驳回路瑶的诉讼请求。同时祥泰公司保留对路瑶起诉房屋，给祥泰公司带来的包括但不限于房屋出租收益、律师费等费用的起诉权。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。路瑶向本院提交了以下证据：证据1、（2015）大民初字第16446号民事判决书、（2017）京02民终7541号民事判决书，证明路瑶系涉诉房屋原权利人，李莲洁将房屋出售给祥泰公司的交易行为异常，两次房屋交易的时间及流转过程；证据2、庭审记录一审、二审，证明两被告陈述的买卖过程疑点颇多，且庭审陈述漏洞百出，前后不一致甚至截然相反。证据3、网签存量房屋买卖合同2份，证明李莲洁购买于2015年10月23日取得房屋所有权后，7日后就出售给了祥泰公司。证据4、李莲洁工商银行明细及（2015）大民初字第16446-1号民事裁定书，证明祥泰公司在路瑶提出诉讼（2015年11月3、4日我们进行起诉）后，特别是2015年11月25日启动保全措施后，将所谓房款165万元汇给李莲洁。当时房屋已经过户完成，李莲洁在与祥泰公司没有任何信任关系的情况下，未付定金，未签合同，就将房屋过户，不符合常理。证据5、居间成交确认书及补充协议。证明李莲洁一审中三次陈述除了网签合同，双方不存在书面合同，165万元系口头约定，证明二被告恶意串通的事实，在一审开庭笔录中有二次法官要求其将书面合同提交，二被告均没有提交。证据6、照片及录像，本案引起诉讼的原因是路瑶向案外人葛新月借款，当时实际的贷款操作人是案外人尹继伟，但第一次、第二次两次收房尹继伟都去了，并且当时我们第一次交易时尹继伟代表李莲洁去中介公司收房，第二次交易时在过户给祥泰公司11月4日后尹继伟带领一群人去收房，当时我们进行了报警。
李莲洁对路瑶提交的证据1的真实性认可，证明目的不认可，李莲洁与祥泰公司之间的交易是真实交易，双方合同是有效的。对证据2真实性、关联性、证明目的均不认可。对证据3真实性认可，证明目的不认可，虽然时间跨度短，但不能证明合同不是无效的。对证据4李莲洁需要回去核实，11月25日是先保全还是先打款时间不明确，但祥泰公司应按照约定支付李莲洁165万元房款。对证据5真实性认可，136号的居间及合同书是存在的，但在上一个法院中没有认定，主要因为当时是因为李莲洁的律师陈述错误，165万元的成交是属实的，都有备案，李莲洁造不了假，该证据恰恰证明了165万元合同是真实存在的。对证据6真实性、关联性、证明目的均不认可。我方认为与本案无关。
祥泰公司对路瑶提交的证据1真实性认可，证明目的及关联性不认可，祥泰公司与李莲洁的合同是真实有效的，所以不能与李莲洁与李桂英之间的合同效力来判定祥泰公司与李莲洁之间的效力。对证据2真实性、关联性、合法性、证明目的均不认可。对证据3真实性认可，李莲洁什么时候购买的房屋与卖房屋都与祥泰公司没有关系，祥泰公司是投资公司，所以不能影响李莲洁把房屋出卖给祥泰公司。对证据4真实性认可，银行明细及裁定书的关联性、证明目的均不认可，出裁定书的时间不是需要当天。对证据5真实性认可，关联性、证明目的不认可，因为路瑶提交的证据恰恰证明了祥泰公司的合同是真实、合法的。对证据6不认可，祥泰公司不认识案外人尹继伟，尹继伟与本案无关，故关联性、证明目的均不认可。
李莲洁向本院提交了以下证据：证据1、居间成交确认书，证明李莲洁与祥泰公司的真实交易价格为165万元。证据2、补充协议，证明李莲洁与祥泰公司真实交易价格为165万元及双方权利义务。证据3、存量房屋买卖合同，证明李莲洁与祥泰公司网签合同为成交价123万元。证据4、祥泰公司承诺书，之所以先过户再付款系李莲洁无力清理租户而双方达成一致方案，当时祥泰公司承诺有能力清理，所以签订的该承诺书。证据5、付成平证人证言，证明交易过程，系真实交易。
路遥对李莲洁提交的证据1、2真实性不认可，证明目的不认可，李莲洁在一审笔录中四次陈述系口头约定，都没有提到该两份证据，在二审法官提示下李莲洁又收回了该证据，又陈述为一审的笔录内容，所以我方认为李莲洁的该证据系伪造，并要求追究相应人员的责任。对证据3真实性认可，李莲洁提交的证据1、2及笔录恰恰证明李莲洁在作虚假陈述。对证据4真实性不认可，在一审二审都是陈述口头约定，没有该承诺书。祥泰公司对李连洁提交的证据1、2、3、4的真实性认可，证明目的认可。
祥泰公司向本院提交了以下证据：证据1、李莲洁与祥泰公司居间合同，证明合同的真实合法的，并且是实际存在的，不是后补的。证据2、居间费收据，证明交易的真实合法性。证据3、房产证，证明祥泰公司拥有房屋所有权。证据4、房款支付凭证，证明真实支付的房款为165万元，而不是123万元网签的价格。证据5、2015年相似房源售价，证明165万元价款为合理对价，是真实的市场成交价格。证据6、李莲洁出租房屋代理合同，证明当时房屋在出租中，祥泰公司支付了违约金才收回出租权，委托给中介，出租了3年。是祥泰公司在路遥起诉后偶然找到的，该文件一直在公司，同事找到的。
路遥对祥泰公司提交的证据1、2真实性均不认可，质证意见同李莲洁证据1的质证意见。对证据3真实性认可。对证据4真实性认可，但李莲洁所有的款项来源最终又流到了祥泰公司的相关人员手里。对证据5真实性不认可，证明目的不认可，当时诉讼时对房屋进行了评估为230万元左右。对证据6真实性认可，但被告祥泰公司说的偶然找到的证据，十分蹊跷，尹继伟三次带顺达豪公司收房是对应的。李莲洁对祥泰公司提交的证据1、2、3、4、5、6均认可。
本院对路遥提交的证据1、2、3、4、5的真实性和证明目的予以认定。对李莲洁提交的证据1、2、4、5的真实性和证明目的均不予认定，对李莲洁提交的证据3的真实性和证明目的予以认定。对祥泰公司提交的证据证据1、2、4、5、6的真实性和证明目的均不予认定，对祥泰公司提交的证据3的真实性予以认定，证明目的不予认定。
本院据此查明：本案涉案房屋位于北京市大兴区黄村镇枣园东里8号楼5层5-502号。2015年10月19日，案外人李桂英以路瑶的委托代理人的身份与李莲洁签订合同编号为C1108504的存量房屋买卖合同（经纪成交版），合同约定的涉案房屋出售价格为123万元。该合同经北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第16446号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2017）京02民终7541号民事判决书判决，李桂英与李莲洁签订合同编号为C1108504的存量房屋买卖合同（经纪成交版）无效。
2015年10月30日，李莲洁与祥泰公司签订合同编号为C1116362的存量房屋买卖合同（经济成交版），合同约定涉案房屋的出售价格为123万元，2015年11月4日，涉案房屋产权变更登记至祥泰公司名下。2015年11月25日，祥泰公司向李莲洁转账165万元。
在北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第16446号案件一审中，李莲洁及祥泰公司均主张房屋的实际购买价格为165万元，一审事实查明部分认定双方之间仅有口头约定。在北京市第二中级人民法院（2017）京02民终7541号案件中，李莲洁开始提交了居间成交协议书及补充协议，证明双方关于165万元的价格有书面约定。但随后在笔录中,李莲洁、祥泰公司均认可以一审查明的事实为准。本次诉讼中，李莲洁与祥泰公司又提交居间成交协议书及补充协议，证明双方关于165万元的价格有书面约定。
2016年8月23日，经路瑶申请，北京市大兴区人民法院委托，北京京港房地产估价有限公司出具京港（2016）涉案字第（60）号房地产司法鉴定报告，估价结果为，涉案房屋于2015年10月19日的房地产价值为2207522元。
案外人许德旺与路瑶系夫妻关系，二人于1991年结婚。关于涉案房屋，许德旺称该房屋的首付是路瑶婚前财产，且路瑶的收入远远高于许德旺，许德旺没有工作，房屋购买后的贷款也是由路遥来还。双方在购买该套房屋时，就口头约定该房屋是路瑶的个人财产，并且房产证上也没有写许德旺的名字，更证实了双方那之间的该约定。
本院认为：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。经审查，李莲洁与祥泰公司之间系恶意串通，损害了第三人路瑶的利益，双方之间签订的房屋买卖协议是无效的。主要理由：1、关于是否有书面协议的陈述，不符合常理。在（2015）京大民初字第16446号案件中，李莲洁称只有口头协议，祥泰公司对此表示认可。在（2017）京02民终7541号案件中，李莲洁称双方仅有口头协议，祥泰公司对此并未提出异议，一审查明的事实是双方仅有口头协议。此后二审中李莲洁表示以一审查明的事实为准，祥泰公司又表示认可。在本次诉讼中，李莲洁与祥泰公司又同时提交证据证明存在书面协议，双方口径一致；2、关于两次交易中存量合同的价格均为123万元，两次交易的网签价格均一致，网签合同中载明的价格，根据市场交易惯例，应当在政府指导价格区间内，如果之间并无任何关联，两个合同的成交价格均为123万元的可能性微乎其微；3、先过户后给付金钱严重违背交易习惯，亦不符合常理。根据李莲洁和祥泰公司的陈述，双方之前并不认识，在本次买房过程中经中介介绍认识，李莲洁在没有收到任何资金的情况下就将房屋过户给祥泰公司，严重违背日常经验法则；4、成交价格过低，违背市场运行规律，不符合常理。经评估，涉案房屋2015年10月19日的房地产价值2207522元，而李莲洁出售给祥泰公司的价格为165万元，远远低于市场成交价格，而祥泰公司所述顶层、装修差、有租户等原因，并非房屋权属的根本性瑕疵，不足以形成以远远低于市场价格出售房屋的理由。以上种种行为表明，李莲洁与祥泰公司之间主观上存在恶意串通的意思表示，客观上存在恶意串通的实际行为，双方之间的房屋“买卖”行为，已严重损害到本案原告路瑶的利益，故该房屋买卖合同应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。位于北京市大兴区X号的房屋现登记在祥泰公司名下，应当返还给路瑶，并及时协助路瑶到相关部门办理产权变更登记手续。对于李莲洁抗辩该房屋为夫妻共同财产，路瑶主体不适格的抗辩，依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告李莲洁与被告祥泰财富（北京）投资有限公司签订的位于北京市大兴区X房屋的《存量房屋买卖合同》（编号C1116362）无效；
二、被告祥泰财富（北京）投资有限公司将位于北京市大兴区X的房屋返还给原告路瑶，并协助原告路瑶将房屋所有权变更登记在路瑶名下（于本判决生效后7日内履行）。
案件受理费15870元，由被告李莲洁、被告祥泰财富（北京）投资有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李文强
人民陪审员 韩素红
人民陪审员 肖文坡
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 石玉珠