贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终2844号上诉人（原审被告、反诉原告）李先云，男，1974年8月14日出生，汉族，湖北省孝感市人，住毕节市七星关区。委托代理人（特别授权）张笑，贵州尚恩律师事务所律师。委托代理人秦晓熙，贵州尚恩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。法定代表人张明会，该公司执行董事。委托代理人（特别授权）赵波，贵州本芳律师事务所律师。委托代理人翟进，贵州本芳律师事务所律师。上诉人李先云因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司（以下简称：创美公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2017）黔0502民初425号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告（反诉被告）创美公司起诉请求：一、判令被告立即支付拖欠原告的购房尾款390000元，并以总房款531422元为基数，按日万分之二的标准支付原告从2015年8月15日起至实际付款完毕之日止的利息损失；二、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2014年10月1日签订了《创美世纪城项目签约信息单》，约定：被告购买原告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层31号的商业用房一套，该房建筑面积为45.29平方米，总购房款为531422元。合同签订时原告交纳了购房首付款141422元。原告已于2015年8月15日将涉案房屋交付被告使用，但被告未按照约定支付剩余购房款。经原告多次通知和催告，被告至今拒不配合办理按揭，也未支付剩余房款。《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。”原告于2015年8月15日将涉案房屋交付被告使用，被告应当于交付房屋的同时支付原告剩余尾款，但经原告多次催告，被告至今未支付剩余尾款，构成违约，给原告造成了利息损失，应按照合同约定一次性支付尾款并承担违约责任。原审被告（反诉原告）李先云辩称：1、据商会宣传，小商品批发市场是商会和创美公司协商修建，被告是根据商会的宣传而购买案涉房屋，购房款的支付方式为：由个人预交房款的25%，商会联保和其他方式支付25%，以达到房款总额的50%，剩余50%通过银行按揭。本人未拖欠原告尾款，我已按合同支付了141422元，还不止25%，且商会和创美公司开发的不是专业性批发市场，而是商住一体楼，已构成欺诈，被告要求解除合同，由创美公司无条件退款并赔偿被告损失；2、预约合同（编号8776）第三条交付条件第一款约定：创美应保证5#地块商场部分在2015年3月30日可正式开业，而创美公司在2015年8月19日开业，被告有权解除合同并要求创美公司退还已付款；3、创美公司和被告签订的是霸王条款；4、创美公司和商会对业主有欺诈行为，创美公司宣传500户商会入住，结果不足十分之一商户入住，导致业态不齐，市场生意萧条，被告要求降价；5、创美公司对业主有直接欺诈，被告不承认《商品房买卖合同》，该合同对预购合同内容进行了更改；6创美公司曾因虚假广告受处罚，诚信一直都不好。综上，被告要求解除合同，由创美公司退款且赔偿损失或商铺降价。原审被告（反诉原告）李先云提起反诉请求：一、驳回创美公司的本诉请求；二、确认《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》中免除创美公司责任、加重被告责任、排除被告权利的格式条款内容无效，并判决解除《商品房预售合同》、《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》；三、判决创美公司向被告支付逾期交房违约金3000元；四、判决创美公司退还被告已付购房款144142.2元，并按银行同期贷款利率支付利息3万元（利息从2013年11月15日起暂记至2017年4月1日）；五、本案诉讼费用全部由创美公司承担。事实和理由：受创美公司邀约，被告于2013年11月15日与创美公司签订[创美·世纪城]《商品房预购合同》（合同编号：8776）甲方（创美公司）将其所开发建设的位于毕节市七星关区翠西街道社区草海大道（创美·世纪城）第二期2栋2层21号商业用途的房屋出售给乙方（被告），该《商品房预购合同》第二条一款第3项约定：创美公司出售给被告的房屋无优惠，房屋总价为531422元；同时约定：本合同签订后当日内向甲方支付房屋总款的10%，计53142元，备注：剩余15%首付款于工程达到正负零层时全额支付（15%：88280元）；甲方通知乙方正式签订商品房买卖合同时，支付房屋总款的25%，即30000元，通过商会联保或其它方式支付；剩余房屋总款的50%，计260000元，通过商业银行按揭贷款方式在本房屋可以进行按揭贷款后10日内通过向甲方指定的银行申请按揭贷款的方式全额支付”。第三条第1项约定：“甲方应保证5#地块商场部份在2015年3月30日可正式开业，除不可抗力外及国家法律法规政策因素之外，因甲方自身原因导致逾期开业的，甲方按照已付房款的万分之一每日向乙方支付违约金”。合同签订后，被告按约定于《商品房预购合同》签订当日2013年11月15日支付了10%，即531422元购房款，于2014年10月1日又支付房款的15%，即88280元购房款。第十二条第1项约定：“甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品房买卖合同及其补充协议，前期物业服务协议等合同，具体签订时间以甲方通知为准，但本合同所约定的购房条件不变。”被告已依照双方签订的《商品房预购合同》之约定履行了义务。大约在2015年初，创美公司通知被告签订正式的购房合同，创美公司销售部工作人员拿出了很多份《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同》补充协议，让被告在上面签字，被告看到合同的份数多、内容也多，很多地方还是空白没有填写内容，就问创美公司工作人员为什么要签这么多份合同，上面空白的地方为什么不填写？创美公司工作人员向被告解释说：这么多份合同是要报给几家单位备案，这也是为你们好，就是份数多内容多，要计算数据后才好填写上去，还要盖很多章，等我们整好之后会拿一份给你们的，原来和你们讲好的条件是不会变的，你们手里面有《商品房预购合同》，上面也讲了原来约定的购房条件不变，你们尽管放心。被告基于对创美公司的信任，没有时间和机会了解、理解相当专业的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，就按创美公司指示在合同上签了字，按了手印。直到创美公司起诉被告时，被告都没有收到《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，诉讼中被告才得到《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》的复印件。本案双方签订的《商品房预购合同》系在自愿、合法的基础上达成的协议，真实、有效，应得到法律的支持和保护，创美公司违背诚实信用原则，利用被告的善良、无知和信任，骗取被告在其提供的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》等文书上签字捺印，擅自变更双方在《商品房预购合同》中约定的条件，背信弃义，违背其在《商品房预购合同》第十二条第1项中作出的承诺，将创美公司自己的意愿强加在被告头上，以达到免除创美公司责任、加重被告责任、排除被告主要权利的目的。创美公司不诚实的行为违反《中华人民共和国合同法》、《民法通则》的相关规定，构成欺诈。《商品房预购合同》约定的条款是双方真实意思表示，是房屋买卖合同的基本条款，合法有效，双方应根据《商品房预购合同》履行义务，创美公司也承诺《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》是为了备案需要而签订的文件，《商品房预购合同》中所约定的购房条件不变。现创美公司使用欺诈手段骗取被告在《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》上签字，违背公平、自愿、诚实原则，违反相关规定，且其提供的格式条款中免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的条款依法应被确认为无效。因创美公司的行为和原因，导致被告的合同目的不能实现，合同不能再继续履行。原审原告（反诉被告）创美公司辩称：《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》不属于格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款的规定：“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”采用格式条款的合同称格为式合同，即格式合同是为重复使用而事先拟定，无可商量余地的合同。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中，有大量可商量约定的内容，是可以根据当事人的具体情况个性化设立的合同。涉案《商品房买卖合同》系贵州省住房和城乡建设厅、贵州省工商行政管理局共同制定，并在贵州广泛推广的规范性合同范本，全省通用，并非创美公司事先自行拟定的格式合同。《商品房买卖合同补充协议》系双方协商一致后签订，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。补充协议第十七条明确记载创美公司尽到了提示义务，对协议做出了合理说明，被告已经知悉、并对补充协议条款无任何异议。被告要求确认创美公司在提供的《商品房买卖合同》、《补充协议》中，利用格式条款免除创美公司被告责任、加重被告责任、排除被告权利的内容无效的诉请没有依据。同时，在程序上来说，被告反诉请求第二条不具体、明确，不应成为本案审理对象。二、《商品房预购合同》属于预约合同，在《商品房买卖合同》及补充协议签订后，该预购合同权利义务已终止，不存在解除合同之情形。《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，被告的合同目的已实现，作为违约方，其不享有合同解除权，且本案不存在约定或法定解除情形，故其理由不能成立。《商品房预购合同》是保证双方将来订立《商品房买卖合同》的契约，属于预约合同。当本约合同签订后，预约合同即终止，被本约所取代，对合同双方不再具有法律约束力。《商品房预购合同》第十二条第一款明确约定《商品房预购合同》为预购合同，第6款规定：“双方签订正式的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议后，《商品房预购合同》自行终止，双方权利义务以最终商品房买卖合同为准。”该预购合同中已明确约定双方有意在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间形成商品房买卖合同法律关系的具体内容，存在明确的将来订立本约的意思。同时，在后续的履行上，被告也与原告签订了作为本约合同的《商品房买卖合同》及补充协议，明确了双方之间权利义务的全部内容，故就案涉商品房预购合同而言，其性质应为预约合同。签订预约合同的目的是订立本约。创美公司已按照《商品房预购合同》的约定与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告的合同目的已经实现。且《商品房买卖合同》及补充协议签订后，预购合同已履行完毕，对双方不具有法律约束力，双方权利义务以最终商品房买卖合同为准。据此，被告以《商品房预购合同》作为判定双方权利义务的根据，进而主张创美公司违约及《商品房预购合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》应该解除，没有事实依据。反之，《商品房买卖合同》及补充协议系双方自愿签订，被告主张合同存在欺诈、空白栏没有填写等情形并不存在。被告作为完全民事行为能力人，在签订合同时知道或应当知道其法律后果，故应按照《商品房买卖合同》及补充协议约定履行义务。预购合同中约定的购房条件主要是标的物、价格、面积、交付条件、支付方式等，与买卖合同中的约定一致，购房条件没有发生变化。其中就支付方式问题上，均是分期支付，没有变化。至于预购合同上提到的“商会联保或其他”方式支付，系被告自身筹备款项的方法或方式，与创美公司无任何法律上的联系，创美公司亦无任何义务或责任。预购合同约定的购房基本条件不变，并不等同于所有条件不变，且预购合同第十二条第2款约定：“乙方在签订本协议时，甲方已向乙方出示正式的商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议等合同文本，并知晓其内容，在满足上述第1条列明的签订正式商品房买卖合同的条件时，乙方不得以合同条件不能协商一致为由而拒绝签订，否则应按总房款的5%向乙方支付违约金。”被告在签订《商品房买卖合同》及补充协议时，并没有因购房条件变化而拒绝签订合同，且法律允许当事人对合同进行变更，双方买卖合同及补充协议签订在后，后行为取代先行为，不一致的购房条件部分视为双方对预购合同约定的变更，对双方具有约束力，应当按照变更后的合同履行。即使预购合同约定的购房条件与买卖合同及补充协议有不一致的地方，但购房条件主要条款不变，其他条件有一定的变动，也是在正常、合理范围内。合同解除权是法律赋予守约方的权利，本案被告作为违约方，无权行使合同解除权。据此，被告主张由于创美公司的行为和原因导致其合同目的不能实现的理由于法无据。买卖合同约定的交房时间为2015年8月31日前，创美公司已于2015年8月交付房屋与被告使用至今，不存在逾期交房，不应当支付逾期交房违约金。被告合同目的已经实现，其要求解除合同、退还房款及利息损失没有事实及法律依据。对于逾期开业问题，预购合同约定的是在2015年3月30日可正式开业，在双方签订《商品房买卖合同》时，被告同意对开业时间予以延展，系在合理范围内，且《商品房买卖合同》签订后，预购合同已经终止，双方权利义务已被新的合同取代，被告据此主张创美公司违约无依据。早在2015年3月20日，涉案楼盘的房屋就已经开始交房准备开业事宜，至于接房后开不开业、什么时候开业，是被告的自由选择权，创美公司无权干涉。被告未按《商品房买卖合同》及补充协议的约定，按时办理按揭贷款手续，导致创美公司至今无法收到足额的购房款，构成违约。综上，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，不存在法定或约定解除合同情形，创美公司已交付房屋给被告使用，其合同目的已经实现，被告反诉要求解除合同并要求创美公司承担违约责任、赔偿损失于法无据。原审经审理查明：原、被告于2013年11月18日签订《商品房预售合同》，后原、被告又于2014年10月1日签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》各一份，约定被告购买原告开发建设的位于毕节市××区××大道毕节市翠屏社区综合环境治理项目【城市棚户区改造安置区（创美世纪城五号地块）】二期工程第2幢2层31号的商业用房一套，该房建筑面积为45.29平方米，总购房款为531422元。合同签订时原告交纳了购房首付款141422元。原告已依约将涉案房屋交付被告使用，但被告未按照约定时间向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续。经原告通知和催告后，被告至今仍未配合办理按揭，也未支付剩余房款。另查明：创美世纪城5号地块的大道28米属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路。原审认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”。第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明将不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理的期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭”。第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。根据上述规定，当事人可依法解除商品房买卖合同的事由包括：1、因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格的;2、房屋质量问题严重影响正常居住使用;3、出卖人交付使用的房屋套内面积或建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，面积误差比绝对值超过3%的;4、出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付款项，经催告后在三个月合理期限内仍未履行的，当事人另有约定的除外。5、商品房买卖合同约定或者法律规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的;6、商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由导致上述情况出现的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效，双方应按合同约定全面履行义务，在合同履行过程中原告已按合同将房屋交付被告，且被告已正常使用该房屋进行经营，被告应按合同约定向贷款银行提供按揭贷款所需的符合贷款银行要求的真实的、全面的、有效的全部资料，办理完毕所有的按揭贷款手续或直接支付房款，被告未合同约定办理按揭贷款手续或直接支付房款构成违约，应承担违约责任。综合全案事实，被告的辩解理由和反诉理由不能成立，对其反诉请求不予支持。首先，《商品房预售合同》是缔约合同，《商品房买卖合同》是正式买卖合同，《商品房买卖合同补充协议》是对《商品房买卖合同》未尽事宜的补充，双方在签订了《商品房买卖合同》后《商品房预售合同》就不再对双方当事人具有约束力。被告在与原告签订《商品房买卖合同》时对合同内容有审查的义务，如认为《商品房买卖合同》内容存在与《商品房预售合同》内容严重不一致，且有未完善的内容，可要求原告修改和完善，如原告拒绝修改和完善，被告可选择拒签合同，被告既然选择了签订合同就视为对合同内容的认可；其次，创美世纪城5号地块28米大道属毕节市天河城建开发投资负责建设的市政道路，与原被告签订的合同没有关联性；第三、关于原告承诺毕节小商品批发市场整体入驻创美的问题被告未提供证据予以证明原告是否有此承诺，双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均没有约定，且被告生意好坏是由市场规律来调节，与双方签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》没有必然联系；第四、价格的高低是双方自愿协议的结果，不是双方当事人不履行合同的理由；第五、关于被告反诉请求解除合同并要求原告承担违约责任的问题，本案不符合约定解除及法定解除的条件。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十二条、第十三条、第十五条、第十九条、第二十三条之规定，原审判决：一、被告（反诉原告）李先云于判决生效之起三十日内支付欠原告的购房尾款390000元，违约金以所欠房款390000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍计算。时间从2016年10月1日起至给付之日止；二、驳回原告（反诉被告）毕节创美房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李先云的反诉请求。本案本诉案件受理费3575元（已减半），反诉案件受理费1921元，由被告李先云承担。宣判后，李先云不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：本案涉及受害商户几百户，涉案金额和社会影响十分巨大，应适用普通程序，原审适用简易程序审理，程序错误。被上诉人采取欺诈手段骗得上诉人在《商品房买卖合同》和《补充协议》上签字后，以需要登记备案为由，一直不将合同文本交付上诉人，被上诉人自行在合同上根据自身意愿填写内容，将其意愿强加于上诉人，故案涉《商品房买卖合同》和《补充协议》并非上诉人真实意思表示，属于尚未成立的合同，或依法应认定为无效合同。原审认定《商品房买卖合同》、《补充协议》合法有效，不符合本案客观事实。被上诉人销售房屋时向上诉人作出了“案涉批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目，有500户商家整体入驻，5号地块一侧有28米宽大道，配有约6000个停车位，首付仅需25%”等虚假宣传。该虚假宣传内容对《商品房买卖合同》的订立以及房屋价格的确定存在重大影响，被上诉人未兑现承诺构成违约，上诉人有权主张解除合同，不应支付购房尾款。创美世纪城5号地块28米大道与创美世纪城的高价格定位之间有着紧密联系，一审认为该大道与本案诉争合同没有关联性错误。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，因被上诉人所作承诺未能实现，导致上诉人未能订立商品房担保贷款合同，进而导致《商品房买卖合同》不能继续履行，上诉人有权请求解除合同和赔偿损失，被上诉人应当将收受的购房款本金及利息返还上诉人。被上诉人创美公司答辩称：上诉人要求解除合同无事实及法律依据。双方签订的《商品房买卖合同》就房屋面积等内容进行约定，合同经上诉人签字确认，对上诉人产生法律效力；《商品房买卖合同》签订后，《商品房预售合同》自然终止，如上诉人认为被上诉人交付的房屋不符合合同约定，其应当在接收房屋时提出。上诉人所称的宣传广告实为媒体所作的新闻报道，并非被上诉人对上诉人作出的承诺，该报道的真实性应由新闻媒体负责，上诉人主张被上诉人进行虚假广告宣传的事实不成立。综上，上诉人的上诉于法无据，请求予以驳回。二审中，上诉人李先云提交以下证据：竣工图，用以证明：创美公司未兑现其宣传承诺，开发的创美世纪城现状与竣工图不符，未按照设计修建28米宽大道、5000个停车位。创美公司质证意见：对该证据三性均有异议；上诉人主张该证据是其向档案部门调取，但出具单位未盖章确认。同时，档案部门也不具有保管竣工图的行政职权。创美公司提交以下证据：1、经七星关区城乡规划局审核通过的创美世纪城设计总平面图；2、经毕节市土地贮备开发中心签章确认的创美世纪城宗地实测图；3、经毕节市国土资源局审定的创美世纪城宗地图。证明目的：创美世纪城5号地块一侧的28米宽大道不在创美世纪城开发红线范围内。上诉人李先云质证认为：1、宗地图是在房屋销售之后才形成的，该图记载的内容与上诉人决定买房时看到的设计图纸不符，不能作为定案依据；2、宗地实测图与上诉人提供的竣工图大体一致，28米宽大道在该宗地实测图上亦有体现，印证了上诉人主张的真实性。经审查，李先云所举竣工图无出具单位签章确认，真实性无法核实，且根据竣工图载明的信息反映，28米大道不在创美公司开发的创美世纪城地块规划范围内，达不到李先云的证明目的，对该证据的证明力不予确认；创美公司所举证据1-3经行政主管部门签章确认，证据真实合法且相互印证，客观反映了创美世纪城地块规划范围，可予采信作为定案依据。经审理查明：二审认定事实与一审认定无异。综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点是：一、一审法院适用简易程序审理本案是否违法；二、案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》的效力应如何认定？是否符合法定解除条件？三、创美公司应否承担逾期交房违约责任？本院认为：关于焦点一，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。”及第二百五十七条“下列案件，不适用简易程序：（一）起诉时被告下落不明的；（二）发回重审的；（三）当事人一方人数众多的；（四）适用审判监督程序的；（五）涉及国家利益、社会公共利益的；（六）第三人起诉请求改变或者撤销生效判决、裁定、调解书的；（七）其他不宜适用简易程序的案件”的规定，本案不属于法律禁止适用简易程序审理的情形，且一审法院审理本案过程中，已就适用简易程序审理本案问题征求双方当事人意见，双方当事人对此均无异议，故李先云主张一审适用简易程序错误的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，依法成立的合同具有法律拘束力，合同双方均应按约全面履行自身义务。本案争议双方基于买卖房屋的合意签订《商品房预购合同》，并于创美公司订立买卖合同条件成就时签订《商品房买卖合同》《补充协议》，以上合同内容、形式均符合法律规定，且由于《商品房买卖合同》《补充协议》内容未完全涵盖《商品房预购合同》就购房条件等双方权利义务所作约定，而该约定直接关系合同双方订约意思的形成以及订约目的的实现，结合《商品房预购合同》第十二条关于“本合同为预购合同，乙方对于本合同签订时甲方所取得的建设手续状况及开发建设实际情况均已经充分了解并完全认可，甲方今后取得乙方预购房屋的预售许可证后本合同即为房屋买卖合同的基本条款，为了备案双方应根据行政主管部门的要求签订最终商品房买卖合同及其补充协议、前期物业服务协议等合同，但本合同所约定的购房条件不变”之约定，应认定案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》均具有法律效力。李先云以《商品房买卖合同》《补充协议》系创美公司采取欺诈手段签订，合同内容不是李先云本人真实意思表示，损害其合法权益为由，对合同效力不予认可，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”之规定，如果《商品房买卖合同》《补充协议》具有可撤销事由，李先云有权在合同签订后1年内行使撤销权，因李先云怠于行使，该撤销权归于消灭。本案中，李先云另以创美公司利用虚假广告宣传骗取其签订合同，创美公司在销售期间所作的创美世纪城批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目，有500户商家整体入驻，5号地块一侧有28米宽大道，配有约6000个停车位，以及25%购房款采取商会联保方式支付等允诺均未兑现，导致李先云购买案涉房屋的合同目的不能实现为由，主张解除《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》。经查，李先云主张的上述理由不成立，具体分析如下：其一，当事人对其提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有举证责任。一、二审中，李先云均未举证证明创美公司在售房过程中存在虚假宣传的事实，应承担举证不力的不利后果；其二，商品房开发商为经营需要，往往利用广播、电视、报纸等新闻媒体的广告栏目或者自行印制的售房广告资料等形式进行售房宣传，对于上述宣传内容的性质，应作“一般性宣传”和“过分商业吹嘘”的区分，对于一般性宣传，如在广告中声称“理想居所”“置业首选旺地”“升值潜力不可限量”等，由于没有明确具体的质量评价指标，容易为消费者辨别，属于正常的商业吹嘘，不应构成广告许诺。本案中李先云所称的“创美世纪城批发市场系毕节市样板工程、重点招商引资项目”等宣传语即属此类一般性宣传广告，创美公司无须对此承担相应民事责任。其三，根据本案查明的事实，双方争议的创美世纪城5号地块一侧的28米宽大道属于毕节市天河城建开发投资公司负责建设的市政道路，该大道不在创美公司开发的创美世纪城地块规划范围内，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定的应当视为合同内容的要约，故即便创美公司的商业宣传广告包含该内容，依法不应视为合同内容，创美公司无须对此承担违约责任；其四，《商品房预购合同》约定25%购房款通过“商会联保或其它”方式支付，该款项约定在合同第二条“支付方式及优惠方式”中，结合该条载明的“以上优惠已包括乙方的付款方式优惠及其它应享全部优惠”可知，“商会联保”系创美公司认可的李先云可以采取的25%款项支付方式之一，至于“商会联保”条件是否成就，非创美公司所能决定，亦不属于其应当承担的合同义务，故李先云称创美公司未实现其关于“商会联保”的允诺构成违约，无事实依据，依法不予采信。据此，案涉《商品房预购合同》《商品房买卖合同》《补充协议》依法成立并生效，不具备法定解除情形，李先云主张解除合同无事实和法律依据，其应当按约支付购房款并承担逾期付款违约责任。关于焦点三，根据《商品房买卖合同》第十一条，创美公司应当于2015年8月31日前交付诉争房屋。一审中，创美公司所举《接房流程单》证实，其已于2015年8月15日将房屋交付李先云管理使用，李先云对此予以签字确认。故李先云关于创美公司逾期交房的主张与本案事实不符，李先云主张创美公司承担逾期交房的违约责任无事实依据，不予支持。综上，上诉人李先云的上诉理由及请求于法无据，本院不予采信和支持。一审判决认定《商品房买卖合同》《补充协议》签订后，《商品房预购合同》对双方当事人不再具有约束力不当，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5496元，由上诉人李先云负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 罗 珣二〇一七年十二月五日法官助理 任云娇书 记 员 周凯鸣