黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院民 事 判 决 书（2015）萨民初字第1300号原告刘丹，女，1980年4月3日出生，汉族，个体，住大庆市萨尔图区。委托代理人王喜文，黑龙江鸿大律师事务所律师。被告大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区格林小镇B20号底层车库商服办公楼3-5层办公楼。法定代表人孙永刚，系该单位总经理。委托代理人汪耐民，黑龙江中胜律师事务所律师。原告刘丹与被告大庆市城市建设投资开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘丹及其委托代理人王喜文、被告大庆市城市建设投资开发有限公司委托代理人汪耐民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丹诉称，2012年7月31日，原告刘丹与被告大庆市城市建设投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告刘丹作为商品房买受人，按照合同约定给付了商品房的对应价款。双方约定，被告大庆市城市建设投资开发有限公司最迟于2013年7月31日交房，并在交房后300天内办理房屋所有权属登记手续。但被告大庆市城市建设投资开发有限公司未按合同约定交付房屋，亦未按约定办理房屋所有权登记手续，构成违约。故原告刘丹诉至法院，要求被告大庆市城市建设投资开发有限公司支付未依约交付房屋的违约金126188.67元、支付未依约办理房屋权属登记手续的违约金8231.49元，并承担本案的诉讼费用。被告大庆市城市建设投资开发有限公司辩称，1、我公司已于2013年12月30日取得了该楼竣工验收备案证，当天即通知了原告刘丹接房，由于原告刘丹自己的原因没来接房，由此产生的后果应该由原告刘丹自行承担，我公司只能承担2013年8月1日至2013年12月30日的违约金；2、该违约金约定的比例过高，应予以调整，应按照同地段房租标准的130%，判令我公司给付违约金；3、对于逾期办证违约金无异议。本案在庭审中，原告刘丹举证如下：证据一、《商品房买卖合同》及《补充协议》复印件各一份（均与原件核对无异议），证明问题：1、原告刘丹要求被告大庆市城市建设投资开发有限公司承担诉请第一项违约责任依据为《商品房买卖合同》第八条，第九条，即被告大庆市城市建设投资开发有限公司应于2013年7月31日前交房，逾期交房超过180天的，原告刘丹选择继续履行合同的，被告大庆市城市建设投资开发有限公司按日向原告刘丹支付购房款万分之二点一的违约金。2、要求被告大庆市城市建设投资开发有限公司承担诉请第二项违约责任的依据为《商品房买卖合同》第十五条，即被告大庆市城市建设投资开发有限公司应当在商品房交付使用后300天内为原告刘丹办理房地产权属证书，违约的按已支付购房款的0.5%承担违约责任。3、根据《商品房买卖合同》第四条约定，合同标的价款为1646297.00元。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。1、合同中只约定了违约金的计算标准，具体的违约日期应按照实际情况计算，并非原告刘丹第一项诉讼请求中违约天数那么多。2、违约金计算标准日万分之二点一约定过高，请求法院予以调整。3、请法庭注意补充协议第五条约定了诉讼方式包括电话通知、邮寄通知或在大庆晚报上公告通知，该公告通知刊发之日即为通知之日。本院对该份证据的真实性予以确认。证据二、《收据》复印件二份及《借款凭证》复印件一份，（均与原件核对无异议），证明问题：原告刘丹已依据《商品房买卖合同》第六条约定，签订《商品房买卖合同》之日向被告支付第一笔购房款496297.00元；及于签订合同后25日内办理商业贷款115万元，并支付完毕。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证对该证据无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。证据三、《哈尔滨银行大庆支行交存个人住房商业性贷款保证金通知书》复印件一份（与原件核对无异议），证明问题：原告刘丹商业贷款115万元整已直接由哈尔滨银行大庆支行直接划入被告大庆市城市建设投资开发有限公司账户内。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证对该证据无异议。本院对该份证据的真实性予以确认。证据四、《业主装修须知》一份，证明被告大庆市城市建设投资开发有限公司交房日期为2014年7月31日，而合同中约定的交房日期为2013年7月31日，被告大庆市城市建设投资开发有限公司逾期交房为一年。被告大庆市城市建设投资开发有限公司质证对该证据的真实性无异议，对证明的问题有异议。该证据只能证明原告刘丹实际到现场接房的日期，由于原告刘丹未按通知于2013年12月31日来接房，之后由于原告刘丹自己过错产生的违约责任不应由被告告大庆市城市建设投资开发有限公司承担，应以通知发出之日认定为双方实际接房日期。本院对该份证据的真实性予以确认，对该证据要证明的问题将结合其他证据予以确定。本案在庭审过程中，被告大庆市城市建设投资开发有限公司举证如下：证据一、建设工程竣工验收备案证书复印件一份（与原件核对无异议），证明米兰小镇一期工程C7号高层住宅楼于2013年10月20日竣工，大庆市城乡建设局于2013年12月31日发放竣工验收备案证。原告刘丹质证对该证据的真实性无异议。但该份证据恰能说明被告大庆市城市建设投资开发有限公司存在违约情形，双方商品房买卖合同中约定交房时间至迟为2013年7月31日，而该工程竣工时间为2013年10月20日，验收合格时间为2013年12月30日。本院对该份证据的真实性予以确认。证据二、交房通知明细表复印件一份、日报和晚报复印件各一份（均与原件核对无异议），证明被告大庆市城市建设投资开发有限公司已经按照合同补充协议第五条的约定履行了通知义务，通知原告刘丹于2013年12月30日前来接房，对于之后由于原告刘丹自身原因未能接房产生的违约责任应由原告刘丹自行承担。原告刘丹质证：1、对交房明细的真实性有异议。原告刘丹并未收到被告大庆市城市建设投资开发有限公司的通知短信，并且该交房明细也没有原告刘丹的签字确认。2、被告大庆市城市建设投资开发有限公司欲通知原告刘丹接房进行房屋交接，完全没有必要通过登报公告方式送达，因为原告刘丹的联系方式一直保持畅通没有改变，完全可以直接送达给原告刘丹。因为根据生活习惯并不是每个人都是每天看报纸的。3、被告大庆市城市建设投资开发有限公司承建房屋存在质量问题，公共电梯无法正常使用，入户门也存在质量问题无法正常使用。本院对该份证据的真实性予以确认。依据上述证据及庭审中原告刘丹的陈述，可确认本案法律事实为：2012年7月31日，原告刘丹与被告大庆市城市建设投资开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告刘丹购买被告大庆市城市建设投资开发有限公司开发的位于大庆市萨尔图米兰小镇一期工程C7号高层住宅楼1单元901室房屋一户，该房屋建筑面积239.27平方米，单价6880.50/平方米，总价款1646297.00元。作为商品房买受人，原告刘丹按照合同约定给付了被告大庆市城市建设投资开发有限公司该商品房的对应价款。双方在合同第八条约定：“出卖人应当在2013年7月31日前，将符合约定的商品房交付买受人使用。”、第九条约定：“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点一的违约金。”、合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后的300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。因被告大庆市城市建设投资开发有限公司未按合同约定交付房屋，亦未按约定办理房屋所有权登记手续。故原告刘丹诉至法院，要求被告大庆市城市建设投资开发有限公司支付未依约交付房屋的违约金126188.67元、支付未依约办理房屋权属登记手续的违约金8231.49元，并承担本案的诉讼费用。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。被告大庆市城市建设投资开发有限公司与原告刘丹签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，该合同成立并生效。双方争议的焦点是房屋交付的时间问题。本院认为，原告刘丹诉称被告大庆市城市建设投资开发有限公司的实际交房日期为2014年7月31日，迟延交付一年，本院认为，原告刘丹未能向法庭提供充足有效的证据予以证实实际交房日期，且被告大庆市城市建设投资开发有限公司提交的“交房明细”及在2013年12月31日的“大庆日报”及“大庆晚报”刊登的“大庆米兰小镇交房公告”能够充分地证明实际交房日期为2013年12月31日，故本院予以确认该涉案房屋的交房日期为2013年12月31日，被告大庆市城市建设投资开发有限公司要求对日万分之二点一的迟延交房违约金予以降低，本院认为，该违约金的约定没有超过法律规定，故本院对被告大庆市城市建设投资开发有限公司要求降低违约金的辩解理由不予采信。本院对刘丹要求被告大庆市城市建设投资开发有限公司按已付房屋价款日万分之二点一支付迟延交房违约金126188.67元的诉讼请求在51858.36元[房屋总价款1646297.00元×0.21‰×150天（2013年7月31日至2013年12月30日共计5个月）=51858.36元]范围内予以支持；原告刘丹要求被告大庆市城市建设投资开发有限公司按已付房价款的0.5%支付迟延办理房屋权属登记手续的违约金8231.49元（房屋总价款1646297.00元×0.5%=8231.49）的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大庆市城市建设投资开发有限公司于本判决生效后立即给付原告刘丹迟延交付房屋违约金51858.36元、迟延办理房屋权属登记手续的违约金8231.49元，合计60089.85元；二、驳回原告刘丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2988元，由原告刘丹负担1686元，由被告大庆市城市建设投资开发有限公司负担1302元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  周苹苹人民陪审员  李永华人民陪审员  刘丽华二〇一五年九月二十一日书 记 员  宋 雪