温州市鹿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0302民初1706号
原告：陈婷婷，女，1984年11月4日出生，汉族，住浙江省永嘉县。
委托诉讼代理人：苏彩权，北京盈科（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：卢望乐，北京盈科（温州）律师事务所律师。
被告：温州新希望置业有限公司，住所地：温州市鹿城区温州大道洛河路10号3层201室。
法定代表人：张明贵，执行董事。
委托诉讼代理人：邢旭，北京德恒（温州）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黄冰莹，北京德恒（温州）律师事务所律师。
原告陈婷婷与被告温州新希望置业有限公司（以下简称新希望公司）缔约过失责任纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，分别于2017年5月2日、2017年8月2日公开开庭进行了审理。原告陈婷婷的委托诉讼代理人苏彩权以及被告新希望公司的委托诉讼代理人邢旭两次开庭均到庭参加诉讼，被告新希望公司的委托诉讼代理人黄冰莹于第一次开庭时到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告双方申请庭外和解一个月并同意继续适用简易程序审理。本案现已审理终结。
原告陈婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告新希望公司立即赔偿原告因购买温州白麓城温玉庭商品房面积价值损失313757.48元（损失计算：10.69平方米×29350.56元/平方米=313757.48元）；并从起诉之日起至本案实际履行之日止，以上述损失数额为基数按中国人民银行的同期贷款利率计算利息损失；2.本案诉讼费由被告新希望公司承担。事实和理由：2016年度，被告新希望公司通过发放楼书等各种形式在市场上宣传其开发的温州白麓城温玉庭房地产项目商品房。被告新希望公司展示的楼书有1#楼至20#楼的户型位置示意图，其中一致用黑体部分标注销售的7#楼、9#楼、12#楼均同属3+1房2厅3卫，建筑面积142平方米，拓展后可利用面积162平方米的规格。被告新希望公司的销售人员或代表在公开场合也多次表态确认这三幢楼均一样，是同一系列产品；只是7#楼位于路边，9#楼是楼王，12#楼位置也较好，所以在定价上7#楼的价格相对较低，性价比更好。基于被告新希望公司的上述宣传，原告预定了7#楼的一套商品房，并按照被告新希望公司的要求支付了相应的定金，然后协商首付款的支付额度，再根据首付款支付的额度确定在每平方价格上的折扣率，从而计算双方成交的单价，最终再签订正式购房合同。签订合同后，原告经过其他途径了解，发现7#楼、9#楼、12#楼不是同一个系列的产品，虽然三幢楼建筑面积都是142平方米，但9#楼的套内面积是112.82平方米，而7#楼的套内面积是102.04或102.13平方米，7#楼比9#楼足足少了10.78或10.69平方米的面积，严重影响居住效果，舒适度大打折扣。原告还得知，被告新希望公司开发的与7#楼相邻位置的8#楼在得房率方面也是远远高于7#楼。被告新希望公司在楼书和现场展示物料中及销售人员对7#楼商品房进行虚假宣传，故意隐瞒了得房率这一重要参数，违反了经营者应该真实、全面履行告知的义务，诱导原告购买了7#楼，导致原告丧失了比较、鉴别和挑选的权利，侵害了原告作为消费者的知情权、自主选择权和获得相关知识权等权利。被告新希望公司向原告出具的楼书，实际上是9#楼、12#楼的楼书，而不是7#楼的楼书，但在户型位置示意图上，又表明了7#楼、9#楼、12#楼是同一个产品，以虚假、引人误解的内容，欺骗和误导消费者，构成虚假广告。被告新希望公司作为经营者，应当对楼书广告内容的真实性负责，其在楼书上以醒目的方式标明了拓展后面积为162平方米，诱导原告购买，实际上根本不可能有162平方米，原告暂时保留通过法律途径追究其虚假宣传拓展面积的法律责任。综上所述，被告新希望公司的行为已违反《中华人民共和国广告法》（以下简称《广告法》）、《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）的相关规定，严重损害了原告的合法权益，原告有权要求获得赔偿。
在本案审理过程中，原告明确其请求权基础为缔约过失责任，并根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十二条第（二）、（三）项规定，主张被告新希望公司存在缔约过失行为并据此要求其承担赔偿责任。同时，原告仍坚持主张被告新希望公司利用虚假广告或者其他虚假宣传方式侵害消费者合法权益，并据此要求其承担赔偿责任。
被告新希望公司辩称，一、关于本案基础法律关系。本案立案案由为虚假宣传纠纷，属于不正当竞争纠纷项下的三级案由。虚假宣传纠纷是经营者因利用广告进行宣传而发生的不正当竞争民事争议，指向的是经营者之间的竞争行为，维护的是经营者的合法权益，而本案中，按照原告诉称，法律关系内容指向的是商品房预售过程中买方和卖方之间的权利义务，而不涉及其他商品房开发经营者，引用的法律也是与商品房买卖有关的《消法》及《广告法》，因此本案案由应当是商品房预售合同纠纷或者与商品房预售合同有关的缔约过失责任纠纷，而非虚假宣传纠纷。二、原告主张缔约过失责任不成立。根据缔约过失责任的定义和构成要件：（一）从时间要件上看，须发生在合同订立过程中。而本案商品房买卖合同已经依法成立并生效，且原告已经在履行合同。（二）从客观要件上看，须一方当事人违反先合同义务。本案中，原告主张的虚假情况主要是指得房率，但这不是房地产广告的法定记载事项，被告新希望公司不存在故意隐瞒的前提，并且事实上也没有隐瞒。在商品房预售许可证申请登记时，被告新希望公司已经对商品房建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积、单价、总价等事项进行如实披露，经物价部门、房管部门依法审查后进行备案公示，在双方签订的《商品房买卖合同》中也有明确记载。《装修概念方案》宣传单页载明的建筑面积约142平方米，系真实信息，不存在虚假情况。故被告新希望公司没有违反先合同义务。（三）从主观要件上看，须当事人存在过错。本案中，被告新希望公司主观上不存在故意。（四）从结果要件上看，须给对方当事人造成损失。《合同法》规定缔约过失责任是保护当事人的信赖利益，对象应当是针对7#楼，而不是针对9#楼和12#楼。原告凭《装修概念方案》宣传单页上的户型示意图主张7#楼、9#楼、12#楼的套内建筑面积应当是一样的，缺乏依据，且被告新希望公司对相同户型单位可能存在差异已作了明确提示和说明，原告的信赖利益并没有损害。三、原告主张被告新希望公司通过虚假广告、虚假宣传损害消费者合法权益不成立。（一）原告合法权益的基础在于双方最终签订的《商品房买卖合同》及其附件，而不是《装修概念方案》宣传单页。（二）原告主张的消费者知情权，其适用对象和行使方式没有法律和事实依据。消费者知情权的对象应当是针对其购买的商品房，知情权的方式是有权要求经营者提供相关信息，而非经营者在遵守法定要求下必须主动提供。（三）原告主张的消费者自主选择权，需依法证明经营者存在强制交易行为。本案中，被告新希望公司不存在要求原告强制交易，否定其自主选择、比较等权利。（四）原告主张消费者获得相关知识权，其针对的义务主体是消费者自身、国家有关部门和消费者组织，而不是经营者。四、原告一方面依据《广告法》、《消法》主张被告新希望公司侵害其消费者合法权益，一方面又依据《合同法》主张被告新希望公司存在缔约过失行为，请求权基础、法律依据矛盾混乱。五、退一步讲，原告主张赔偿损失的计算方法没有事实和法律依据。7#楼与9#楼存在价差，建筑面积相同的房屋，若选择9#楼，原告还需多支付价款，且根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定，房屋价款的计价方式采取建筑面积计价计算，在建筑面积符合宣传单页和合同约定的前提下，原告以9#楼套内建筑面积之所谓面积差主张赔偿损失不能成立。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理查明，2016年8月29日，原告陈婷婷与被告新希望公司签订了《F-30/31（温玉庭）商品房预定协议书》（以下简称《商品房预定协议书》），约定：原告陈婷婷预定坐落于F-30/31地块7幢1901号房屋，被告新希望公司已领取该房屋商品房预售许可证，并经具有房产测绘资质的测绘机构预测，该房屋建筑面积为142.21平方米；该房屋单价为每平方米31224元，总金额4440365元（所有优惠在签订《商品房买卖合同》时结算）；预购方同意签订本协议时，支付定金20万元作为双方当事人订立商品房预售协议的担保，签订商品房预售协议后，该定金转为房价款；双方同意在《商品房预定协议书》签订前有关文件、楼书及其他资料中就《商品房买卖合同》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内公共部分、绿化）所做的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，原有的表述不视为合同要约或组成部分；销售宣传资料、沙盘模型等资料仅作为参考，不构成预购方的购房目的和动机，对双方没有合同约束力，最终以竣工后的建筑区划内的房屋效果为准；预购方已充分了解，同一户型因处在不同楼幢、不同楼层以及拼接方式不同会产生一定区别，楼书及其它宣传资料仅供参考，以《商品房买卖合同》贴图为准，如贴图与竣工后的房屋实际实况不同的，以竣工后的实况为准。
2016年8月29日，原告陈婷婷与被告新希望公司签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：原告陈婷婷向被告新希望公司购买坐落于温州市鹿城区南汇街道温玉庭第7幢1901室商品房，建筑层数地上26层，地下1层，该商品房位于第19层；该商品房合同约定建筑面积共142.21平方米，其中套内建筑面积102.13平方米，应分摊的共有建筑面积40.08平方米；该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米29350.56元，总金额4173943元；买受人采用按揭付款方式支付购房款，在签订《商品房买卖合同》后的当日，一次性付清该商品房的首付款1253943元，其余房款在所购商品房达到银行按揭贷款条件（以出卖人按揭办理通知短信为准）之日起三十日内通过按揭银行贷款一次性支付给出卖人；买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方具备约束力；《补充协议》签订前有关文件、楼书、沙盘、广告、销售资料及其他资料不作为本合同附件，其中就《商品房买卖合同》及《补充协议》项下商品房及相关设备设施（含建筑区划内外公共部分、绿化）所做的表述，与《商品房买卖合同》及其附件规定不一致的，以《商品房买卖合同》及其附件为准，买受人不以上述资料的任何表述作为签订或履行本协议的抗辩理由，上述资料不视为合同要约或组成部分。上述合同签订后，原告陈婷婷依约向被告新希望公司支付首付款1253943元，被告新希望公司已向温州市房屋交易与产权管理中心办理了商品房买卖合同备案手续。
另查明，2016年4月，被告新希望公司取得了温玉庭（一期）商品房预售证并公布了预售方案，载明：本次预售范围的幢号包括2幢、3幢、5幢、7幢、8幢、16幢、17幢、18幢、19幢、20幢，计建筑面积71450.648平方米，506套；建筑面积分摊情况详见一房一价的《商品房销售价目表》；公开预售时间2016年4月21日。该预售方案附件《商品房销售价目表》中载明了温玉庭7#楼各室号的层高、户型、建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积、销售单价、房屋总价、销售状态等信息，其中1901室的建筑面积为142.21平方米、套内建筑面积为102.1367平方米、公摊建筑面积为40.0751平方米。2016年9月，被告新希望公司取得了温玉庭（二期）商品房预售证并公布了预售方案，载明：本次预售范围的幢号包括1幢、6幢、9幢、10幢、11幢、12幢、13幢、14幢、15幢，计建筑面积58980.49平方米，418套；建筑面积分摊情况详见一房一价的《商品房销售价目表》；公开预售时间2016年9月30日。该预售方案附件《商品房销售价目表》中载明了温玉庭9#楼、12#楼各室号的层高、户型、建筑面积、套内建筑面积、公摊建筑面积、销售单价、房屋总价、销售状态等信息。
又查明，被告新希望公司分别于2016年6月3日、2016年8月12日、2016年11月印刷了三套《装修概念方案》，该三套销售资料的封面印制着“新希望白麓城大悦墅，3+1房2厅3卫，建筑面积约142㎡”等字样；内页左上方位置均载明“3+1房2厅3卫，建筑面积约142㎡”；内页左侧居中位置均载明“阔尺大境之巅，户型解析：私享专利回流空间，礼仪玄关彰显奢华礼序；户型方正，3面朝南，南向超12米阔尺面宽；双独立卧室系统，南向面宽均达3.7米，领袖全城；近8.4米阳台，横贯连接客厅与卧室”，物料有效期2个月；内页左下方位置均载明“1、特别提示：本广告为上海韦高成空间设计机构设计的装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考。为考虑到客户观赏需要，其展示的装修装饰（如地板、墙面、门窗等）户内格局和尺寸（如浴缸、洗漱池、部分隔墙、房间等）、公告区域（如景观、楼道、外立面、公共装修）等的形式/样式、位置、朝向、尺寸等细节情况与实际交付存在差异。仅供参考，均为非交付标准，最终以合同约定及实际交付为准。2、本广告展示的户内可移动陈设（如家具、电器、装饰品等）等未注明属于交付范围的设施，均为非交付范围，交付时均不存在。3、相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能存在不同，最终以实际交付为准。4、部分楼栋商品房存在专属花园的，具体情况以商品房买卖合同约定为准，请客户知悉”；内页右侧均是整版平面家装参考图。其中，印刷时间为2016年6月3日和2016年8月12日的《装修概念方案》均还在内页左上方注明“拓展后可利用面积约162㎡”，在左下方的户型位置示意图（标准层）用涂黑方式突出标注7#、9#、12#；印刷时间为2016年11月的《装修概念方案》没有注明“拓展后可利用面积约162㎡”，在左下方的户型位置示意图（标准层）用涂黑方式仅突出标注9#、12#。
上述事实由原告陈婷婷提供的身份证明、《商品房买卖合同》、《装修概念方案》宣传资料三份、温玉庭7#楼、9#楼、12#楼平面图、依申请公开政府信息受理回执和政府信息公开答复书，被告新希望公司提供的《商品房预定协议书》、《商品房买卖合同》及附件《补充协议》、商品房买卖合同备案意见和备案证明、温玉庭（一期）预售方案及其附件、温玉庭（二期）预售方案及其附件、预售许可证及温州房地产信息网公示截图等证据以及双方当事人的陈述予以证实。而原告提供的录音资料、微信聊天记录及名片、1818黄金眼栏目报道截图等证据对其主张的被告新希望公司对本案诉争商品房进行虚假宣传的待证事实缺乏证明力，本院不予确认。
本院认为，本案争议焦点在于：一、本案基础法律关系及案由问题；二、原告主张被告新希望公司利用虚假广告或者其他虚假宣传方式侵害其消费者合法权益是否成立；三、原告主张被告新希望公司存在缔约过失行为是否成立。以下分别进行论述：
关于争议焦点一，本院认为，本案系因原告购买被告新希望公司开发的预售商品房而引起的纠纷，属于商品房买卖合同法律关系。本案立案案由为虚假宣传纠纷，该案由属于不正当竞争纠纷项下的三级案由，经本院释明后，原告在庭审中已明确其不是依据不正当竞争法律关系中的虚假宣传来主张权利，而是依据《合同法》规定的缔约过失责任来主张权利，并明确其请求权基础是缔约过失责任，当事人的诉讼请求及相应的请求权基础是案件审理和裁判的核心，故确定本案案由为缔约过失责任纠纷。原、被告作为预售商品房的买受人和出卖人同时也是消费者和经营者，原告主张的缔约过失行为包括虚假广告、虚假宣传的行为方式，故对被告新希望公司提出的原告依据《合同法》主张其存在缔约过失行为同时又依据《消法》、《广告法》主张其利用虚假广告、虚假宣传侵害消费者合法权益，请求权基础、法律依据互相矛盾的答辩理由，本院不予采纳。
关于争议焦点二，本院认为，被告新希望公司印刷的《装修概念方案》虽然载有房屋装修参考图且从名称上看类似于装饰装修资料，但《装修概念方案》涉及的内容还具体指向楼盘名称、房屋户型介绍、房屋建筑面积等主要信息，并且通过现场摆放展示、向购房者分发等形式直接地向社会不特定公众介绍自己所预售的商品房，在法律性质上应当属于商业广告。广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。广告主应当对广告内容的真实性负责。本案中，《装修概念方案》涉及的预售房源信息真实，标明的商品房建筑面积也与双方后来签订的《商品房买卖合同》约定的建筑面积一致，也不含有《广告法》第二十六条规定的“（一）升值或者投资回报的承诺；（二）以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三）违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传”等内容，且被告新希望公司在此前的预售方案中已对涉案商品房的销售价格进行公示，因此《装修概念方案》并没有虚假的广告内容。关于原告主张的被告新希望公司在《装修概念方案》的户型位置示意图中用涂黑方式突出标注7#楼、9#楼和12#楼构成虚假宣传，本院认为，原、被告于2016年8月29日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》之时，2016年11月的《装修概念方案》尚未印制发布，被告新希望公司也尚未公开预售温玉庭（二期）9#楼、12#楼，因此即使2016年6月3日、2016年8月12日的《装修概念方案》将7#楼、9#楼、12#楼同时用涂黑方式突出标注客观上也不足以欺骗、误导相关消费者；而在9#楼、12#楼公开预售后，被告新希望公司在2016年11月的《装修概念方案》的户型位置示意图中用涂黑方式仅突出标注9#楼、12#楼，表明被告新希望公司主观上也没有虚假宣传的故意。原告作为完全民事行为能力人，应当预见商品房的套内建筑面积和市场销售价格可能因不同楼幢、不同层高、不同户型等因素而存在差异，而且被告新希望公司已经在《装修概念方案》中对相同户型楼房由于各种因素，局部结构、面积、朝向等可能存在不同作出提示和说明，原告作为购房者完全可以知悉其所购商品房的真实情况，涉案商品房系其在已经公开预售的不同商品房之间进行比较、鉴别后自主选择的结果，与被告新希望公司此后公开预售的9#楼、12#楼并无直接关联性。另原告主张的被告新希望公司存在的其他虚假广告或者虚假宣传行为，因其未能举证证明相关事实，本院不予采信。故原告主张被告新希望公司利用虚假广告或者其他虚假宣传方式侵害其消费者合法权益并据此要求赔偿损失，缺乏事实依据，本院不予支持。
关于争议焦点三，本院认为，原告依据《合同法》第四十二条第（二）项“故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”以及第（三）“有其他违背诚实信用原则的行为”的规定主张被告新希望公司存在缔约过失行为，该条款在体系上属于《合同法》第二章“合同的订立”章节中，因此缔约过失责任是一方当事人因违反先合同义务而造成对方信赖利益损失所应承担的民事赔偿责任，适用于合同未成立、合同被确认无效或者被撤销等情形。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并且有效，且原告已经依约支付购房首付款，被告新希望公司也已经向房产管理部门办理了商品房买卖合同备案手续，合同已经在实际履行，不符合缔约过失责任的构成要件，原告主张被告新希望公司存在缔约过失行为并据此要求赔偿损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
驳回原告陈婷婷的诉讼请求。
案件受理费6006元，减半收取3003元，由原告陈婷婷负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 郭靓斐
二○一七年八月十一无
书记员 王 洲