重庆市綦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0110民初11658号
原告：重庆鑫龙物业管理集团有限公司，住所地重庆市渝中区新华路左营街4号10-9，统一社会信用代码9150010373396136XU。
法定代表人：康云，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张胜，男，该公司银海新城项目部客服主管。
被告：罗中，男，1976年10月12日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。
被告：蔡秀明，女，1975年2月28日出生，汉族，户籍所在地重庆市綦江区，现住重庆市綦江区。
二被告之共同委托诉讼代理人：陈尧久（系被告蔡秀明之姐夫），男，1973年11月18日出生，汉族，住重庆市綦江区。
原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司（以下简称“鑫龙物业公司”）诉被告罗中、蔡秀明物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月23日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2017年12月4日公开开庭进行了审理。原告鑫龙物业公司之委托诉讼代理人张胜，被告蔡秀明及二被告之共同委托诉讼代理人陈尧久到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告鑫龙物业公司向本院提起诉讼请求：1、依法判令被告给付原告从2015年1月1日至2017年9月30日止物业服务费3570.27元（108.19㎡×1元/㎡×33月）及违约金869.63元（按物业服务合同万分之五计算，详见违约金明细表），公共能源费330元（10元/月×33月），合计4769.90元。2、本案案件受理费由被告负担。事实与理由：被告系原告物业服务区域内的业主，被告拖欠原告物业服务费及违约金、公共能源费共计4769.90元。原告因资金周转并发放员工工资急需收取上述费用，多次找被告催收，被告均以各种借口为由拒绝给付，原告因此十分苦恼。综上所述，被告应与原告物业服务区域内的其他业主一样按时给付物业服务费用，原告收取该费用依据重庆市綦江区发展和改革委员会制定的收费标准和《物业服务合同》。现在被告拖欠原告的上述巨额物业服务费使原告不能正常经营，该费用被告理应及时全额给付。为此，原告依据国务院《物业管理条例》第67条之规定和我国《民事诉讼法》等相关法律、法规的规定，特请贵院依法查明上述事实后，判准原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。
被告罗中、蔡秀明辩称，被告夫妻二人对拖欠原告物业服务费、公共能源费的事实予以承认，对房屋面积、欠费时间没有异议，对收费标准、公共能源费不认可，不应交纳公共能源费。被告方未交费理由如下：一、房屋质量问题。被告厨房屋顶于2016年1月开始出现渗漏现象，被告蔡秀明多次找物管协调，一直没有处理，一直渗漏，到2017年7月才处理好，此事对被告家庭财产造成一定损失，身心受到一定伤害，原告必须对此事负责，赔偿损失。二、小区进出安全通道严重堵塞，从半山国际至版画院的正公路进入小区里面，安全通道上车辆乱停乱放，晚上尤为严重，原告对此置之不理，业主的人身财产安全受到严重威胁。三、人身安全和财产问题，小区10幢存在重大安全隐患，前后大门早已损坏，无人管理、无人修复，致使业主的人身和财产安全得不到保障，财产受到损失、人身安全受到侵害的事件时有发生。3年前一天晚上，被告蔡秀明与两个子女在家中睡觉，一陌生男子用力敲打被告家中防盗门，将被告蔡秀明及两个子女惊醒，被告蔡秀明通知物业保安人员前来帮忙，但是保安一直没有出现，被告蔡秀明打110报警，该男子才离开。第二天才发现，被告家中防盗门把手被砸坏。此事不仅给被告造成了经济损失，也给被告一家造成严重的精神伤害。原告没有尽到安保职责。四、财产安全问题，被告蔡秀明于2015年5月11日购买了96V黑色电动车，刚骑过一次。停放在小区保安签到处，电瓶车的电瓶被偷。被告蔡秀明立即告知原告，原告工作人员却说与其无关。被告蔡秀明只好报警，东城派出所的民警出现场，但原告至今不解决，导致整辆电动车报废，致使被告财产遭受损失。五、公共面积据为私有。小区住宅10栋楼顶是168户业主的公摊面积，是168户业主共同花钱购置的公共场所。该场所被少数业主私有化，用于非法搭建、乱挖烂种。此行为严重侵占了其他业主的空间，侵害了其他业主的合法权益，原告对此置之不理，应负主要责任。10幢消防报警器年久失修，原告没有做好相应的管理维护义务。综上，被告不是不交物业服务费、公共能源费、诉讼费等，等到上述问题合理解决后再交纳应交纳部分，同时申请法院判决原告赔偿二被告财产损失费及精神损害赔偿共计贰万元。
经审理查明，2014年3月1日，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为甲方，鑫龙物业公司（2014年10月16日变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团股份有限公司”，2015年11月27日又变更登记为“重庆鑫龙物业管理集团有限公司”）为乙方，双方签订了《前期物业服务合同》。根据合同约定，物业服务费用选择包干制，按月收取，被告罗中、蔡秀明所住房屋应按1元/㎡/月的标准交纳物业服务费，按10元/户·月定额交纳公共能源费。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日内履行交纳义务。原告提供物业服务的内容包括物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。交通秩序与车辆停放的管理。公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。具体包括：安全监控、巡视、执勤等。建立预防性安全防范性体系并设计应急系统，配合公安机关进行安全监控和巡视等安保工作，不含公共区域内及其专有部位的人身财产保险、保证和保卫责任，家庭财产与人身安全保险由业主自行办理。协助公安机关做好本物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，及时采取应急措施，同时向有关行政管理部门报告，保护好现场、协助做好救助工作；乙方物业服务人员在维护本物业管理区域的公共秩序时，要认真履行职责，不得侵害公民合法权益。合同中还列明了原告提供物业服务的其他主要内容。本合同期限为伍年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。
2015年6月26日，重庆市綦江区××××小区业主委员会（以下简称“业委会”）为甲方，鑫龙物业公司为乙方，双方签订了《物业服务合同》，具体内容与前期物业服务合同大致相同。其中物业服务费用选择包干制，按月收取，被告罗中、蔡秀明所住房屋应按1元/㎡/的月标准交纳物业服务费，按10元/户·月定额交纳公共能源费。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月20日内履行交纳义务。该合同物业管理服务标准中明确原告对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，应当要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理。本合同期限为5年，自2015年7月1日起至2020年6月30日止。2015年7月6日，重庆市綦江区发展和改革委员会对原告鑫龙物业公司的收费标准作出符合物业收费政策的意见。
另查明，为了解决小区车辆乱停乱放，原告在小区张贴了消防通道严禁停车、规范小区内车辆停放的提示，拉宣传横幅，对违规车辆贴告知书，对小区道路进行划线，对车辆进出进行登记。但小区车辆乱停乱放、消防通道堵塞问题并没有得到妥善解决。
再查明，2015年7月23日，重庆市公安局出具案件接报回执：简要报警信息110转警：2015年6月左右，蔡秀明将电瓶车停在10栋楼底。2015年7月23日18时许，蔡秀明发现电瓶车的电瓶不见了。停车位置无监控，共计损失500元左右。2017年5月24日，原、被告双方就被告欠费事宜进行协商，被告方认为自己电瓶车电瓶被盗，进户门把手损坏，要求截止2017年5月31日只交1000元物管费。原告认为被告方要求过高，双方没有达成协议。
审理中，本院当庭告知被告方，主张原告进行财产及精神损害赔偿应当提起反诉或另案起诉，被告表示清楚，但坚持要求将主张原告赔偿的20000元在本案中抵扣被告2017年10月1日以后应交纳的物业服务费，原告对此表示拒绝。为了证明自己全面地履行了物业服务义务，原告举示了物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、车辆管理资料、倡议书、照片、收支情况公示照片、打款凭证、更换消防设施照片、消防主管部门视察照片等材料，被告对前述证据均不予认可。针对被告提出的10幢楼顶乱搭乱建的问题，原告认为自己对此没有执法权，劝阻无效后已书面向有关部门进行了反映。对被告方提出的报警器被损坏原告予以认可。
前述事实，有前期物业服务合同、物业服务合同、业主接房流转单、房屋面积分户汇总表、业主情况登记表、业主入伙流程卡、催费单照片、挂号信回执、承诺书、收费登记表、资质证书、物业服务报告、巡查签到表、各类函、温馨提示、车辆管理资料、倡议书、照片、收支情况公示照片、打款凭证、更换消防设施照片、准予变更登记通知书、消防主管部门视察照片、报警回执、照片、收据等书证及原、被告双方当庭陈述在案为凭，经庭审质证和本院审查属实，足以认定。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约定履行其义务并享有权利。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，当事人应当按照合同的约定诚信、全面地履行自己的义务。本案中，重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司与原告签订的前期物业服务合同和重庆市綦江区××××小区业主委员会与原告签订的物业服务合同，均系双方真实意思，在没有相反证据的情形下，均应当认定合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告均应按合同约定享有权利并履行相应的义务。关于原告履行物业服务义务的情况，被告罗中、蔡秀明对证明原告方全面履行了物业服务义务的证据不予认可，本院认为该组证据客观反映了原告提供物业服务的情况。虽然从整体而言，原告完成物业服务合同约定的大部分事项，也保证了相应质量，但是从审理查明的情况看，原告提供的服务也有瑕疵和不足，由于原告是对整个小区提供的物业服务，且物业服务费收取直接影响物业服务质量。本院在本案中支持原告要求按照约定标准收取物业服务费的请求。关于被告罗中、蔡秀明辩称因自己电瓶车电瓶被盗、陌生人敲门导致被告财产、精神受损，要求原告赔偿20000元，经本院示明其主张应当提起反诉或另案诉讼后，被告罗中、蔡秀明要求将主张原告赔偿的金额抵扣被告2017年10月1日之后应交的物业服务费，原告对此表示拒绝，本院认为根据被告举示的证据不能证明原告未尽到物业服务合同约定的安保义务，应承担举证不能的不利后果，本院对被告的辩称不予支持。被告罗中、蔡秀明认为应原告未尽到物业服务合同约定的安保义务给被告方造成损失，可自行与原告协商处理或另案提起诉讼。综上，本院确认被告罗中、蔡秀明应当支付原告鑫龙物业公司2015年1月1日至2017年9月30日的物业服务费3570.27元（108.19㎡×1元/㎡/月×33月）、公共能源费330元（10元/月×33月）；关于违约金，由于原告方提供的物业服务确存在瑕疵，本院对此不予支持。本院需特别指出，在物业服务关系中，物业服务人应保质保量完成约定服务事项才能按约定标准收取物业服务费。如此才符合公平、诚信原则。从审理查明的情况来看，原告提供的物业服务确实存在瑕疵和不足，特别是涉及对该小区业主有重大影响的消防通道不畅之类问题，原告应切实依约履行好自己的职责，才能杜绝安全隐患，减少纠纷的发生。若再在此类问题上直接影响物业服务质量，并因此发生纠纷，将直接影响物业服务费的收取。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：
一、被告罗中、蔡秀明在本判决生效之日起十日内支付原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司2015年1月1日至2017年9月30日期间的物业服务费3570.27元，公共能源费330元，共计3900.27元；
二、驳回原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司的其余诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费25元，由被告罗中、蔡秀明负担（此费原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司已预交，被告罗中、蔡秀明在履行前述付款义务时一并支付给原告重庆鑫龙物业管理集团有限公司）。
本判决为终审判决。
代理审判员 留微微
二〇一七年十二月十九日
书 记 员 喻 琳