上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终13497号
上诉人（原审原告、反诉被告）：孙宝，男，1982年11月29日生，汉族，住安徽省颍上县。
上诉人（原审原告、反诉被告）：侯云朋，男，1980年7月3日生，汉族，住安徽省利辛县。
上列两上诉人共同委托诉讼代理人：易先兰，上海大度律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海坤盛实业有限公司，住所地上海市奉贤区青村镇光钱公路248号。
法定代表人：张和平，总经理。
委托诉讼代理人：汤卫忠，上海汤卫忠律师事务所律师。
上诉人孙宝、侯云朋因与被上诉人上海坤盛实业有限公司（以下简称坤盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初10288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月3日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人孙宝、侯云朋上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项，改判给予上诉人至少三个月的搬迁时间，并由被上诉人赔偿上诉人装修和扩建损失4,599,476元（人民币，下同）。事实和理由：上诉人租赁场地的主要目的是用于仓储粉煤灰和运输中转。被上诉人出具了租赁场地所在光明村的征地费收据和租赁协议，并在土地征用协议中表示由被上诉人承担办理租赁场地房产证等相关证照费用。鉴于被上诉人的承诺，上诉人才愿意签署协议，仓储罐及办公板房均以被上诉人名义建造。被上诉人具有办理规划许可证和建设许可证的义务，现在租赁协议因无证而无效，被上诉人应承担全部过错责任，被上诉人应赔偿上诉人的全部损失。被上诉人在2017年7月1日申请供电部门停电，导致上诉人无法开展搬迁工作，并且由于码头关闭，上诉人通过卡车日夜出货也需要三到四个月的时间。
被上诉人坤盛公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
孙宝、侯云朋向一审法院起诉请求：坤盛公司赔偿孙宝、侯云朋装修和扩建损失4,599,476元；坤盛公司赔偿孙宝、侯云朋转租损失60,000元；坤盛公司退还孙宝、侯云朋已付租金1,280,000元（从2016年3月20日至2018年1月20日，按年租金700,000元计算）。
坤盛公司向一审法院提起反诉请求：解除坤盛公司与孙宝、侯云朋于2014年12月7日签订的仓储协议；孙宝、侯云朋立即搬离租赁场所并将租赁物返还给坤盛公司；孙宝、侯云朋支付从2016年7月21日起至实际返还租赁物之日止按每年700,000元计算的占有使用费。
一审法院认定事实：2014年12月7日，孙宝、侯云朋与坤盛公司签订仓储协议，约定：孙宝、侯云朋向坤盛公司租赁坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX港西侧、A30北侧约15亩土地及土地上的仓储罐及其它财产（土地15亩、仓储罐4座、吊机1台、码头、简易住房5间、办公室2间、门卫2间）；租赁期限从2015年1月21日至2035年1月20日；前六年的租金为每年700,000元，每六年调整一次，在前一次的基础上递增10%，租金每半年支付一次，第一年前半年的租金350,000元于孙宝、侯云朋两座新的仓储罐建造完毕后支付（期限为3个月），后期租金于每年12月21日前支付上半年租金，每年6月21日前支付下半年租金；因存储需要，孙宝、侯云朋另外建造两座仓储罐及辅助仓储罐，用坤盛公司名义建造，费用由孙宝、侯云朋支付，坤盛公司协助办理承建手续；因生产需要，孙宝、侯云朋购买生产设备和搭建活动板房，用坤盛公司名义建造，费用由孙宝、侯云朋支付，坤盛公司协助办理；因生产所需新建电力设备和变电站，增容至630千瓦，用坤盛公司名义申请建造，费用由坤盛公司承担30%，孙宝、侯云朋承担70%，坤盛公司负责办理承建手续，如遇拆迁，按坤盛公司投资的30%即189千瓦加上150千瓦（共计339千瓦）的比例赔偿给坤盛公司；因生产所需，要对原有仓储罐进行改装，如遇拆迁，罐体以外的附属部分拆迁赔偿归孙宝、侯云朋；码头岸线距离使用及运输车辆进出路线按场地清单（附图），码头泊位疏浚（前期）由坤盛公司负责保证孙宝、侯云朋800吨货船停靠进出；合同期内坤盛公司向孙宝、侯云朋免费提供简易住房5间、办公室2间、门卫2间，租赁期满或合同解除后，装修及添附物（可移动的物品除外）等归坤盛公司所有，坤盛公司不支付折价补偿款，可移动的设备和物品由孙宝、侯云朋自行处置；合同期内，如遇规划拆迁或封金汇港，坤盛公司需提前三个月通知孙宝、侯云朋，合同自动终止，双方不承担责任，相关拆迁利益包括经营损失补偿归坤盛公司所有，孙宝、侯云朋的固定投资根据拆迁相关规定进行拆迁赔偿；坤盛公司如中途向孙宝、侯云朋收回承租权，坤盛公司应赔偿孙宝、侯云朋实际损失。协议签订后，孙宝、侯云朋在租赁场所内建造两座容积为10,000立方米的仓储罐（含地基）及辅助设施和活动设备房、河边活动板房，同时对原有的四座仓储罐进行基础和出料系统改造，对坤盛公司另提供的河边楼房底楼装修为两间办公室，对水泥地坪加厚并陆续添置附属配套设备。2016年3月10日起因码头无法使用，以致涉讼。
另查明，孙宝、侯云朋与坤盛公司确认涉案土地系村集体土地，涉案房屋及扩建设施也无相关权证和建设规划许可等。坤盛公司的港口经营许可证有效期至2013年9月30日。2016年2月，上海市奉贤区南桥镇人民政府出具通知书，要求将在租赁场所擅自搭建的建（构）筑物予以拆除。2017年5月14日，坤盛公司收到限期搬离通知书，通知书告知：政府进行五违整治要求坤盛公司于2017年5月15日前自行搬离，如有困难与村委会联系，如不搬离将进行联合专项整治，于2017年5月16日断水断电并于2017年5月16日对违章建筑进行拆除，后果由坤盛公司承担。2017年7月1日，应坤盛公司的申请，供电部门停止向租赁场所供电。
再查明，涉案租赁场所的租金孙宝、侯云朋已按约向坤盛公司支付至2018年1月20日。
在审理期间，坤盛公司确认不再主张解除合同，如合同被认定无效，孙宝、侯云朋与坤盛公司应各自承担50%的责任。孙宝、侯云朋则认为如合同被认定无效，坤盛公司应承担100%的责任，同时认为因坤盛公司欠付疏浚费用，河道被海事局从2016年3月10日起设卡，造成船无法通行。坤盛公司则认为是政府从2016年3月10日起封港，造成船无法通行。孙宝、侯云朋确认租赁场所系用作粉煤灰等中转存储，运输方法有两种，一种用船通过港口码头进行运输，另一种用车辆通过陆路进行运输，量大用船，量小用车，码头无法使用后，遂用车辆通过陆路进行运输。坤盛公司则认为租赁场所确系用作粉煤灰等中转存储，运输方式为车进车出，码头并不派用场，也未实际使用过。法院根据孙宝、侯云朋的申请委托上海市XX有限公司对孙宝、侯云朋建造的两座容积为10,000立方米的仓储罐（含地基）及辅助设施和活动设备房、河边活动板房、原有的四座仓储罐的基础和出料系统改造、河边两间办公室的装修、水泥地坪加厚、添置附属配套设备进行了审价。上海市XX有限公司分别于2017年1月9日和6月6日出具工程造价鉴定意见书和补充工程造价鉴定意见书认定：可确定部分为3,747,356元，即10,000立方米的钢板仓工程（含中转仓）造价3,470,303元、新建储罐附属工程造价42,707元、四座原有仓储罐改造现值125,676元、两间办公室的装修现值108,671元；不可确定部分为852,120元，即四座原有仓储罐改造（内部出料系统）现值176,620元、砼地坪加厚造价68,945元、活动设备房造价60,485元、提升机设备（2套）249,000元、收尘设备（4套）60,000元、鼓风机设备（2套）78,000元、螺旋输送机设备（2套）40,000元、配电柜35KV（4台，仅设备费）4,900元、总配电柜630A（1台，仅设备费）8,050元、气泵1m3（2台）11,600元、气泵0.6m3（1台）2,650元、河边活动板房造价21,870元、地磅供货及安装70,000元。同时审价人员出庭对相关工程造价鉴定意见书进行了说明并回答了提问，审价人员确认：审价过程中收集相关材料并对现场进行了勘验，因部分设备设施已深埋地下无法勘验，故列入不可确定部分，同时本案中涉及专用设备审价有困难，故根据孙宝、侯云朋提供的购货凭证并参考市场价格进行审价，该部分也列入不可确定部分；能够拆除搬离并且不影响整体系统使用的未列入本次审价范围，不可拆除搬离部分或拆除后会造成整体系统无法正常运行或价值重大贬损的均列入审价范围。孙宝、侯云朋对上述意见书予以认可。坤盛公司则提出异议认为意见书不能作为定案依据，取费标准高于市场价格信息，残值率的计算不符合常理，对装修部分按20年计算有违行业惯例，不确定部分的设备属可移动设备，应由孙宝、侯云朋自行处置，设备价格凭证也不认可，明显估价过高，应考虑折旧因素，要求重新审价。孙宝、侯云朋则认为不确定部分的设备属不可移动设备，是两座容积为10,000立方米的仓储罐和整个系统正常运行的附属配套设备，一旦拆除仓储罐将无法使用，该部分设备均于2015年3月至12月期间陆续添置。坤盛公司虽对相关工程造价鉴定意见书提出异议，但未提供充分有效的证据佐证其观点，相关审价程序合法且在审价过程中已综合考虑各项因素，故法院对补充工程造价鉴定意见书予以认定。
一审法院认为，涉案合同虽名为仓储协议，但根据合同内容等综合考量，孙宝、侯云朋与坤盛公司签订的实为房屋租赁合同，即孙宝、侯云朋向坤盛公司承租房屋、仓储罐和码头等并按合同约定进行扩建，由于涉案租赁物未取得合法许可，故孙宝、侯云朋与坤盛公司签订的合同应属无效。合同无效后，因该合同取得的租赁物应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。实际租赁期间可参照合同约定的租金标准支付占有使用费。由此本案中，作为承租方的孙宝、侯云朋理应搬离并向坤盛公司移交租赁场所，同时应支付合理的占有使用费。针对孙宝、侯云朋与坤盛公司关于实际租赁期间占有使用费的争议认为，码头从2016年3月10日起无法使用孙宝、侯云朋与坤盛公司均予以确认，对码头无法使用的原因各执己见，但均未提供相关证据予以佐证，同时根据合同约定、双方对租赁场所用途及孙宝、侯云朋对运输方式的确认，码头最初系实际使用，但码头无法使用后并不会对租赁场所的正常使用造成大的影响，仅可能对运输成本会造成一定影响，依据孙宝、侯云朋确认的起算时间，故对从2016年3月20日起的占用使用费酌情调整为每年600,000元，而在本案诉讼期间坤盛公司停电，即从2017年7月1日起造成孙宝、侯云朋无法使用租赁场所，故此后的占有使用费不应收取，由此坤盛公司多收取的费用应予返还。孙宝、侯云朋要求坤盛公司赔偿转租损失60,000元无依据，不予采纳。针对合同无效后的装修改造和扩建损失金额的争议，依据补充工程造价鉴定意见书可确定：扩建部分中即10,000立方米的钢板仓工程（含中转仓）造价3,470,303元、新建储罐附属工程造价42,707元、活动设备房造价60,485元、河边活动板房造价21,870元和砼地坪加厚造价68,945元，该部分造价计为3,664,310元；装修改造部分中即四座原有仓储罐改造现值125,676元、四座原有仓储罐改造（内部出料系统）现值176,620元和两间办公室的装修现值108,671元，该部分现值计为410,967元；其它部分即提升机设备（2套）249,000元、收尘设备（4套）60,000元、鼓风机设备（2套）78,000元、螺旋输送机设备（2套）40,000元、配电柜35KV（4台，仅设备费）4,900元、总配电柜630A（1台，仅设备费）8,050元、气泵1m3（2台）11,600元、气泵0.6m3（1台）2,650元和地磅供货及安装70,000元，该部分计为524,200元，由于该部分设备系扩建部分和整套系统的附属配套设备，均计入扩建金额范围；同时基于孙宝、侯云朋的确认，装修改造和扩建损失金额认定为4,599,476元。坤盛公司要求重新审价的请求无依据，不予采纳。针对双方关于不可确定部分的设备是否可搬离的争议，认为根据双方当事人的陈述、现场查验及审价人员的意见，相关设备与主体设施即仓储罐相连或埋入地下，如拆除不仅会对设备本身和主体设施造成较大贬值，也会对租赁场所的正常使用造成重大影响，根据物尽其用原则，对坤盛公司要求孙宝、侯云朋搬离设备的意见不予采纳。针对造成合同无效的过错责任的争议，认为根据合同内容及实际履行情况，坤盛公司对装修改造和扩建均是知情和同意的，也曾承诺会协助孙宝、侯云朋办理相关手续，同时孙宝、侯云朋作为承租方也应在签订合同和履行合同时要求坤盛公司提供相关材料并办理相关手续，但孙宝、侯云朋未尽审查义务和未办理相关手续，坤盛公司也未提供合法的租赁场所并履行承诺，由此造成合同无效双方均存在过错，现坤盛公司要求双方按各自50%承担责任，于法无悖，应予准许。对孙宝、侯云朋要求坤盛公司全额承担损失的意见不予采纳。
一审法院审理后作出判决：一、确认孙宝、侯云朋与上海坤盛实业有限公司于2014年12月7日签订的仓储协议无效；二、孙宝、侯云朋于判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区XX镇XX村XX港西侧、A30北侧的租赁场所并将租赁场所交付给上海坤盛实业有限公司；三、上海坤盛实业有限公司于判决生效之日起十日内返还孙宝、侯云朋占有使用费519,178元；四、上海坤盛实业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿孙宝、侯云朋损失2,299,738元；五、驳回孙宝、侯云朋的其余诉讼请求；六、驳回上海坤盛实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费53,376元，财产保全费5,000元，审价费126,000元，反诉案件受理费2,150元，共计186,526元，由孙宝、侯云朋负担93,263元，上海坤盛实业有限公司负担93,263元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的所谓仓储协议实质系就涉案房屋、仓储罐及附属设施等作为标的物的房屋租赁合同，因上述租赁物未取得合法权利凭证，故双方签订的仓储协议应属无效。本案的争议焦点在于合同无效的责任分配，以及一审对无效后果的处理是否合理。根据双方的合同约定内容及实际履行情况，上诉人系在明知涉案租赁物无相关权证和规划许可的情况下与被上诉人订立租赁合同关系，并在租赁场地上又违章搭建了两座新的仓储罐和附属建筑物，显然具有过错。上诉人抗辩称被上诉人负有为其办理相关合法权证的义务，但根据合同约定，被上诉人仅有协助义务，退一步讲，即使双方约定应由被上诉人为上诉人办理建设规划许可等相关权证的义务，被上诉人的承诺也不能成为上诉人违法搭建的理由，不能免除上诉人违法行为的责任。据此，一审综合本案实际情况认定双方当事人就合同无效均存在过错，并以鉴定结论作为损失依据，判令双方各半承担责任，于法不悖，本院予以支持。至于上诉人主张赔偿案外人的转租损失，并非双方订立合同时可以预见，且上诉人也无证据证明其转租经过被上诉人的同意，故其主张本院不予支持。
合同无效后，上诉人应将租赁场所返还被上诉人，至于搬离期限，因违章搭建，政府部门已于2017年5月发出要求限期搬离的通知书，一审判令上诉人于本案生效之日起十日内搬离租赁场所，并无不妥，本院予以支持。上诉人主张要求三个月的搬离时间，缺乏依据，本院不予采信。搬离过程中，被上诉人也应给予必要的配合，相关电费的垫付问题，非本案处理范围，当事人可另行协商解决。
综上所述，孙宝、侯云朋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币43,596元，由上诉人孙宝、侯云朋负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔美君
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年十二月二十六日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……