黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民终4192号
上诉人（一审原告）：郭永灵，男，1961年3月29日生，汉族，干部，住黑龙江省巴彦县。
委托诉讼代理人：邹琳，黑龙江博佳律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：吕国龙，男，1964年12月11日生，汉族，通河县石油公司职员，住黑龙江省通河县。
被上诉人（一审被告）：刘宏，女，1966年10月5日生，汉族，通河县客运站职员，住黑龙江省通河县。
委托诉讼代理人：王士范，黑龙江风范律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：郭玉英，女，1965年5月25日生，汉族，通河县交通局职员，住黑龙江省通河县。
委托诉讼代理人：李文彬，黑龙江省通河县司法局通河镇法律服务所法律工作者。
上诉人郭永灵因与被上诉人吕国龙、刘宏、郭玉英案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省通河县人民法院（2014）通民初字第330号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭永灵上诉请求：1.撤销一审判决,改判中止对通河镇前进街世纪大厦2单元14层02号房屋的执行。事实和理由：一审法院执行程序违法，（2013）通法执字第175号执行裁定不具有法律效力。通河县法院仅凭郭玉英的申请，直接将刘宏已经出售给郭永灵的房产查封，程序严重违法。郭玉英诉吕国龙债务纠纷没有将刘宏列为共同被告，没有证据证明该房产为共同财产。确认刘宏与吕国龙承担夫妻债务的判决生效日期是在查封裁定下发两年后作出的，该查封裁定是错误的。房产证没有被撤销前是合法有效的，郭永灵是善意第三人，一审法院判决结果错误。
吕国龙未到庭亦未提交书面答辩意见。
刘宏辩称，同意郭永灵的上诉请求，本案被查封房屋早在2012年就签订了买卖合同，被查封的房屋应该归郭永灵所有，并且郭永灵也办理了产权登记。刘宏与吕国龙之间不存在夫妻关系，也就不存在办理结婚、离婚的登记。吕国龙所欠郭玉英的债务应由其个人承担，诉争房屋在房屋产权证未被撤销之前，郭永灵享有房屋所有权。
郭玉英辩称，一审法院判决认定事实清楚，证据链条完整，适用法律准确。郭永灵恶意抢注涉案房屋产权登记，实质是配合刘宏转移财产、规避债务。刘宏与郭永灵签订的房屋买卖合同存在严重瑕疵，郭永灵没有支付房款，房屋也没有交付郭永灵使用。刘宏在收到查封裁定和查封公告后，与郭永灵恶意串通，转移查封财产。
郭永灵向一审法院起诉请求：1.判令通河县人民法院中止对争议房屋的执行。
一审法院认定事实:2012年5月15日，刘宏向郭永灵借款16万元，并出具借条，因刘宏无力偿还借款，将其所有的位于通河镇世纪大厦2单元14层02号房屋作价43万元出售给郭永灵，郭永灵将上述借款作为购房款直接抵销刘宏的债务，剩余购房款郭永灵至今未给付刘宏。双方签订房屋买卖合同时约定刘宏于2012年末将房屋交付给郭永灵，2013、2014年刘宏一直居住在争议房屋内，未将房屋交付给郭永灵。吕国龙与郭玉英因民间借贷纠纷经通河县人民法院主持调解达成协议，约定吕国龙于2013年6月末履行还款义务，逾期吕国龙违约，郭玉英向法院申请执行吕国龙妻子刘宏所有的上述争议房屋，2014年7月15日，通河县人民法院向刘宏下发执行裁定书，将争议房屋予以查封。2014年7月16日，郭永灵缴纳房屋税款等各项费用后，凭与开发商重新签订的日期标注为2006年6月6日的房屋买卖合同，于2014年7月17日办理了争议房屋的所有权证书。郭永灵在得知争议房屋被查封后，认为被查封的房屋所有权人是其本人，而非刘宏，于2014年7月19日向通河县人民法院提出书面异议，经过听证后，2014年8月1日，通河县人民法院下发（2013）通法执字第175-2号执行裁定书，驳回郭永灵异议，郭永灵不服上述裁定诉至法院,要求通河县人民法院中止对争议房屋的执行,由刘宏、郭玉英、吕国龙承担本案的诉讼费用。本案审理过程中，郭玉英作为（2015）通民初字第509号案件的原告，于2015年6月2日以吕国龙与刘宏作为共同被告，起诉至通河县人民法院，一、二审法院均确认“（2013）通民二初字第2号民事调解书确定的吕国龙向郭玉英借款三十万元为吕国龙与刘宏共同债务”。一审法院认为，经过一、二审判决已经确认（2013）通民二初字第2号民事调解书中确定的吕国龙向郭玉英借款三十万元为吕国龙与刘宏共同债务。故法院于2014年7月15日对被告刘宏名下的财产进行查封并无不当；依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中郭永灵虽然与刘宏签订了争议房屋的买卖合同，但一半以上购房款至今未履行，房屋也未实际交付，依照《中华人民共和国物权法》第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。郭永灵取得争议房屋所有权证书的时间是在刘宏收到法院下发查封裁定书后。综上，郭永灵既未履行交付全部购房款的义务，也未实际占有争议房屋，且在人民法院下发查封裁定书之后办理房屋所有权证书，通河县人民法院对争议房屋的查封符合法律规定，郭永灵的诉讼请求不予支持。判决:驳回郭永灵的诉讼请求。案件受理费100元，由郭永灵负担。
二审中，郭永灵向本院提交通河县红旭物业管理有限公司的情况说明一份，欲证明2012年5月份争议的房屋已经变更为郭永灵，并交纳了物业管理费，诉争房屋由郭永灵占有使用。经质证，刘宏对郭永灵提供的该说明无异议。郭玉英认为有异议，本案一审最后一次开庭时间为2016年11月14日，这份证据取得时间是2016年11月11日，郭永灵应该在一审中提交。这份证据也与一审中提交的物业收费明细表相矛盾，此份证据不应采信。本院认为，该份证据不属于二审新的证据，证据上仅有公司公章，没有工作人员签名，证据形式不合法，不予采信。二审认定的事实与一审认定的事实一致。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉，案外人对执行标的物是否享有所有权或者其它足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利是审理此类纠纷的关键问题，也是本案审理的焦点问题。
为厘清上述焦点问题，首先，应准确理解《中华人民共和国物权法》第九条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定。二者之间不存在冲突，《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》属于司法解释，在这里应理解为广义上的法律。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。根据该条规定，第三人应当在法院针对执行标的物的强制执行程序开始前，已经支付全部价款并实际占有该标的物；第三人对此没有过错，是指案外人未办理产权过户登记手续是由于被执行人不予协助、办理登记存在客观障碍、登记机关原因等案外人意志以外的原因造成的。结合本案从支付房屋价款和占有两方面分析，郭永灵虽主张2012年5月26日与刘宏签订了房屋买卖合同，但合同签订后其并没有支付部分或全部房屋价款，其签订合同中约定的付款方式是抵销借款。郭永灵与刘宏签订的合同名为房屋买卖合同，但通过二人上述合同约定可知，该合同实为以房抵债协议，二人达成意思表示的合意是抵债而并非买卖。刘宏主张共计欠郭永灵21万元，但合同约定房屋总价款43万元，郭永灵享有的债权21万元不足房屋总价款的一半。刘宏用43万元的房屋抵销21万元债务，虽约定房屋售出后郭永灵支付剩余房款，但房屋是否能够售出或售出的价款均受市场因素影响，属不可控风险，刘宏的此种行为必然损害其他债权人的利益。郭永灵负有对其一直占有涉案房屋的举证责任，其没有提交完整的2012年至2016年其占有房屋使用的相应凭证，郭永灵提交的情况说明或单一年份的票据不足以形成证据链条，这也与一审法院调查的事实相矛盾。且郭永灵签订买卖合同后又将房屋租赁给刘宏两年，一般来说不符合交易习惯。
因此，通河县人民法院执行部门于2014年7月15日向刘宏送达了执行裁定书，此裁定书送达即生效。人民法院查封涉案房屋时，不能认定郭永灵已经支付部分或全部房款并占有使用该房屋，故人民法院有权查封涉案房产。
其次，郭永灵于2014年7月17日办理争议房屋所有权证的性质问题。郭永灵办理房屋产权证照时提供了其与开发商辽宁省朝阳市富民房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，该合同约定涉案房屋价款为153，200元。郭永灵在办理房屋产权证照时，并未向房产登记部门提交其与刘宏的《房屋买卖合同》，郭永灵与辽宁省朝阳市富民房地产开发有限公司签订的合同并非真实发生的买卖行为。郭永灵向登记机关提供了并非真实发生买卖行为的合同，又故意压低房价以达到避税的目的，其行为违反了税务征收的法律规定，也损害国家利益。
再次，郭永灵办理产权证照后是否能够对抗人民法院查封裁定的问题。人民法院依法查封涉案房屋履行的是司法权，房产登记部门对房屋产权登记履行的是行政权，二者发生冲突的处理原则系司法权优先。在司法实践中，人民法院对不动产查封的效力意味着中断了该不动产设立、变更、转让的权利。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府征收决定等生效时发生效力。参照上述法律精神，人民法院于2014年7月15日向刘宏送达查封裁定，2014年7月19日向房产登记部门送达了查封裁定，虽送达时间上存有瑕疵，但不影响该查封裁定于2014年7月15日即发生查封效力的事实。
最后，郭玉英与郭永灵均为债权人，但郭玉英享有对吕国龙的债权已经人民法院确认，该笔债务为吕国龙与刘宏夫妻关系存续期间的夫妻共同债务亦经人民法院确认。虽债权具有平等性，但郭玉英根据生效法律文书申请强制执行的行为，与郭永灵向行政机关提供价格偏低的房屋买卖合同办理产权证照的行为相比较，显然已经生效法律文书确认的债权具有优先性。故一审法院驳回郭永灵主张中止执行通河县通河镇前进街世纪大厦2单元14层02号房屋的请求，并无不当。郭永灵对刘宏享有的债权，可另行主张权利。
综上所述，郭永灵的上诉请求不成立，不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由郭永灵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董 茂 建
审 判 员 王秀丽审判员赵丹晖
二〇一七年八月十八日
法官助理 王春贺书 记员刘晶