广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0403民初646号原告：张耀骏，男，1981年8月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：梁晓达，广东华安联合律师事务所律师。被告：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭42号商铺，统一社会信用代码91440400766596450E。法定代表人：邓锐标，董事长。委托诉讼代理人：潘静敏，公司员工。原告张耀骏诉被告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年3月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张耀骏及其委托诉讼代理人梁晓达、被告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘静敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张耀骏向本院提出诉讼请求：1、判令认购书关于购买花园的部分无效，被告返还花园房价334590元及利息（利息从起诉之日计算至被告实际还清全部款项之日止，按中国银行同期同类贷款利率计算）；2、判令被告承担赔偿责任，向原告赔偿334590元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月22日，原告在珠海市××区××号海逸豪庭看楼，被告的售楼人员向原告推荐XX栋XX单元XX房，售楼人员称，XX房带有两百多平方的大花园，房价7378元∕平方米，花园1500元∕平方米，售楼人员一再保证可以办理贷款。原告当日与被告签订海逸豪庭认购书，认购XX栋XX单元XX房，合同签订后，原告才得知根本无法办理贷款，只好一次性付款958400元。原告付清房款后，发现海逸豪庭认购书上的房产未包含花园，且被告擅自将XX房和花园的单价折合成11335.3元∕平方米，意味着原告购买了花园，但无任何保障，同时XX房的总价无端多出334590元，原告多番找被告讨说法，才得知花园根本不能办理房产证，被告虽然承认总房款已包含XX房和花园，被告工作人员提出解除合同再重新签订合同，但最终未落实。被告在订立合同时故意隐瞒花园没有取得商品房预售许可证明的行为构成欺诈，应当承担缔约过失责任。原告张耀骏对其诉称向本院提交如下证据：1、海逸豪庭认购书，拟证明原告于2015年5月22日认购案涉的103房；2、结算业务申请书,拟证明原告2015年5月29日支付一笔首期款32350元；3、结算业务申请书,拟证明原告于2015年5月29日支付中介费70000元；4、银联POS签购单，拟证明原告2016年3月14日刷卡支付剩下两成首期124650元；5、发票联，拟证明截止至2016年4月16日，原告共计支付房款288400元。6、发票联，拟证明原告于2016年12月8日支付房款670000元；7、叶晓琪的认购书，拟证明叶晓琪2015年5月23日认购海逸豪庭XX栋XX单元XX房，单价为7509.29元每平方米，并注明平台使用费为1500元每平方米；8、叶晓琪商品房买卖合同及发票，证明叶晓琪购买海逸豪庭XX房，单价为7509.29元，合同附件1房屋平面图证明XX房与原告XX房面积户型以及楼层、朝向基本相同；9、照片，拟证明原告XX房、花园与叶晓琪XX房、花园的位置状况；10、录音，拟证明被告收了原告平台费30多万元，被告承诺可以办理按揭，但是最后不能办理，未能交楼的过错在被告。11、村镇银行付款回单，证明原告2016年4月16日支付101400元的事实；12、客户业务回单，证明原告2016年12月8日支付67万元的事实；13、信用卡电子对账单，证明原告2015年5月22日支付定金3万元的事实。14、信用卡的电子对账单，拟证明原告在2015年5月22日买房支付定金3万元的事实，从而证明原被告真实支付的定金是3万元而不是5万元。15、编号为0001919认购书，拟证明双方在2015年5月22日真实约定，约定内容包括定金3万元以及购买涉案房屋的总价623000元，该房价未包括花园款。而我们后来支付的房价包括花园款。被告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司辩称，一、双方交易的真实意思表示为海逸豪庭认购书。2015年5月22日双方签订的海逸豪庭认购书（编号为0001201）是双方当事人的真实意思表示，约定购房价格为11335.30元/平方米，总房价为958400元，付款方式为银行按揭，按约定应于2015年5月29日前交清首期款288400元，并与被告签订《商品房买卖合同》以及交清所有银行贷款所需资料，余款670000元由原告向银行申请按揭贷款支付。签订该协议的目的，是要约束双方当事人签订正式商品房买卖合同的行为。双方当事人应当在2015年5月29日签订正式商品房买卖合同并付清首期款。根据认购书虽然双方约定的期限已过，原告违约在先，但为维护双方合法权益，本着诚实信用原则，经双方协商延长了首期款支付时间，并于2016年4月21日交清首期款288400元。另外，是由于原告自身原因负债过高才导致无法通过银行审批办理按揭贷款。2016年12月8日，双方就该房签订《商品房买卖合同》相关事宜进行当面磋商。现虽未签订商品房买卖合同，但双方通过磋商，被告已根据磋商后的结果在不动产登记中心进行网签合同，而原告也已按认购书约定房价款以及磋商后的付款方式交清房款，实质上原告已经认可认购书的效力，由此证明认购书上的房价是双方的真实意思表示，并不存在原告所述擅自将单价折合，且网签合同中约定的购房价格、面积都与认购书一致，依据被告开出的购房发票，该购房款与认购书约定一致，被告并未多收原告所提及的购买花园房价；二、被告并不存在原告所称的欺诈。原告购买案涉房产时应自行对实地进行了考察了解，被告认为原告也知道该房屋比其他楼层价格高的原因。原告所称的欺诈行为并不存在，买卖双方之间就该商品房买卖的所有权利义务均应以双方盖章签字的书面材料为准。就现状看，双方只签订了认购书并未就该房签订正式的商品房买卖合同，仍处于磋商过程。原告要求被告将其所谓的认购书购买花园房款返还没有依据，认购书中没有约定花园价格，被告无法就认购书外的约定满足原告的无理要求，原告则认为被告隐瞒欺诈，实属无理。退一步说，就案涉房屋现状，若双方签订合同，房屋实际交付确实有花园，根据《商品房买卖合同》附件十二第十一条的约定，“1.该商品房项目内无公共楼梯直达的楼宇屋面、平台、花园和地下室等区域仅限出卖人另行认可拥有使用权的业主使用；该商品房项目内与低层住宅、别墅相连的花园仅限于该低层住宅、别墅业主使用。买受人对其他商品房单位业主享有前述权利完全理解并同意，并对此放弃相应的权利。”按合同约定交付，被告可以保障购房业主商品房能够正常使用。该花园在商品房买卖合同已经“明示”，且花园已被围起来，只能从该特定的房屋才能进入该花园，被告认为这符合《物权法》第73条规定的“明示属于个人”，因此原告若签订正式商品房买卖合同后得到花园的使用权是可以得到保障的。综上所述，被告认为，双方签订认购书是双方的真实意思表示，被告并未隐瞒花园事实，也并未另行收取花园房价，更不可能存在原告所谓欺诈行为。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司对其辩称提交以下证据：1、海逸豪庭认购书一份，拟证明被告在2015年5月22日与原告签订编号为0001201的海逸豪庭认购书；2、商品房买卖合同及附件一份，拟证明双方在磋商后，被告已根据磋商后的结果在不动产登记中心进行网签合同。原被告提交的证据，经当庭出示，双方当事人质证，本院审查后认为，原告提交的证据7、8与本案无关，证据9、10、15没有其他证据佐证，且证据15没有原件核对，被告也不予认可，本院不予确认，原告提交中的证据1中涂改部分本院不予确认；被告提交的证据2原告没有签名，庭审中原告也不予认可，本院不予确认。原被告提交的其他证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。本院经审理认定事实如下：2015年5月22日，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订编号为0001201的海逸豪庭认购书，认购书约定：原告认购位于珠海市××区××号海逸豪庭XX栋XX单元XX房，初测建筑面积84.55平方米，最终面积以政府相关部门确认的确权面积为准；认购成交价格为单价11335.30元∕平方米（折实价），总房款为958400元，签订本认购书时，原告向被告支付定金50000元，所交定金计入总房款，原告选择第2种方式付款即银行按揭付款：原告自本认购书签订之日起七日内，即2015年5月29日前付清总房款的30%首期款288400元（含定金），余款670000元由原告向银行申请按揭贷款支付；被告收到定金后本认购书方为有效。2015年5月22日，原告向被告支付定金30000元，2015年5月29日，原告向被告支付房款32350元,2016年3月14日，原告向被告支付房款124650元，2016年4月16日，原告向被告支付房款101400元，同日，被告向原告开具发票，票面金额为288400元，款项性质为售房款，2016年12月8日，原告向被告支付房款670000元，同日，被告向原告开具发票，票面金额为670000元。本院认为，首先，关于原告主张的认购书中购买花园的部分的效力问题。从原被告提交的证据编号为0001201的海逸豪庭认购书来看，均未约定购买花园以及约定花园部分的购房款，原告也没有证据证明原被告双方就购买花园另行约定，原告也没有证据证明案涉认购书存在无效的情形，该认购书没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，原被告双方均应按照约定履行，故原告主张认购书关于购买花园的部分无效没有事实和法律依据，本院不予支持；其次，关于原告请求被告返还购买花园的款项以及支付利息的问题。原告该主张是基于其认为认购书中购买花园部分无效，要求按照花园单价每平方米1500元计价返还并支付利息，由于案涉认购书合法有效，原被告双方并没有约定购买花园及花园的价款，故原告该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持；最后，关于原告要求被告因缔约过失而赔偿其一倍花园价款的问题。案涉认购书合法有效，原告也没有证据证明作为出卖人的被告存在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定的情形，故原告依据该条规定要求被告赔偿334590元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求依法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张耀骏的诉讼请求。案件受理费10492元（原告张耀骏已预交），由原告张耀骏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  梁文英二〇一七年八月十七日书 记 员  陈 玲附：裁判依据法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。