广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终11954号
上诉人（原审被告）：龙伟文，男，汉族，住广东省广州市海珠区。
委托诉讼代理人：程晶磊，广州金鹏律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘忠诚，男，汉族，住广东省深圳市福田区。
被上诉人（原审原告）：邓建军，女，汉族，住广东省深圳市福田区。
上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨宇鹏，广东文迪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：广州泰景房地产有限公司，住所地广东省广州市白云区人和镇高增大街55号。
法定代表人：何锐声。
原审第三人：王燕慧，女，汉族，住广东省广州市海珠区。
原审第三人：广州誉景典当行有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：王燕慧。
原审第三人：广州誉景汽车租赁有限公司，住所地广东省广州市越秀区。
法定代表人：王燕慧。
上诉人龙伟文因与被上诉人潘忠诚、邓建军、广州泰景房地产有限公司（以下简称泰景公司）、原审第三人王燕慧、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1943号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龙伟文的委托诉讼代理人程晶磊、被上诉人潘忠诚、邓建军的共同委托诉讼代理人杨宇鹏到庭参加诉讼。被上诉人泰景公司、原审第三人王燕慧、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。
上诉人龙伟文上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、本案一二审诉讼费用全部由潘忠诚、邓建军承担。事实和理由：一、潘忠诚、邓建军与泰景公司签订的《房地产买卖合同》在事实上己处于解除的状态，已解除的合同不存在再次解除的可能，其第一项诉讼请求有误，应当予以驳回。二、潘忠诚、邓建军的第二项诉讼请求已过诉讼时效。三、泰景公司不是龙伟文的受委托人，其一切行为与龙伟文无关，对此，王燕慧、计炳泽及叶海文曾书面予以确认并自愿承担相应法律后果。
被上诉人潘忠诚、邓建军辩称：不同意龙伟文的上诉请求，请求二审法院予以驳回。理由为：一、涉案《房地产买卖合同》此前未作出处理，（2013）穗增法民三初字第496号民事调解书处理的是《退款协议》，《房地产买卖合同》未经双方同意或司法裁判解除。二、关于诉讼时效问题，上述买卖合同未解除故不存在诉讼时效。三、龙伟文与泰景公司、王燕慧之间的内部约定不能对抗潘忠诚、邓建军，龙伟文应对潘忠诚、邓建军承担责任。
被上诉人泰景公司、原审第三人王燕慧、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司经本院合法传唤未到庭表明意见。
潘忠诚、邓建军向一审法院起诉请求判令：1、解除潘忠诚、邓建军与龙伟文、泰景公司签订的《房地产买卖合同》；2、龙伟文向潘忠诚、邓建军返还已付款项214776元以及支付违约金（从起诉之日起至退清已付款项之日止，按银行同期贷款利率的标准计付）；3、本案诉讼费由龙伟文、泰景公司共同承担。事实和理由：涉案商铺是位于增××××21025铺，龙伟文是涉案商铺的产权人。龙伟文将涉案商铺交付王燕慧出售，再由王燕慧委托泰景公司出售。2013年1月24日，潘忠诚、邓建军与泰景公司签订了《房地产买卖合同》，约定涉案商铺的总价款为214776元整。潘忠诚、邓建军签约后支付了全部购房款，但出卖方一直未办理过户。其后由于涉案商铺被抵押、查封，原合同目的已无法实现。王燕慧及泰景公司等承诺退款，但截止至起诉之日，至今未退还任何款项。综上所述，龙伟文经公证委托等手续，授权泰景公司对外销售涉案商铺，龙伟文应对泰景公司的代理行为承担连带责任；现合同目的已无法实现，故诉至法院。
龙伟文一审辩称：一、诉讼请求已经过了诉讼时效；二、若本案潘忠诚、邓建军胜诉，相当于推翻了（2013）穗增法民三初字第496号生效调解书。与相关法律规定不符；且潘忠诚、邓建军重复获得双倍赔偿违反了公平正义原则，违反一事二诉原则。三、泰景公司没有书面材料证明其获得龙伟文授权，泰景公司没有处置涉案商铺的处分权，其行为与龙伟文无关。四、假设泰景公司为龙伟文的代理人，其于2013年1月24日签订的变更《房地产买卖合同》管辖权补充协议已经过了代理期限，应属无效。本案应该由广州仲裁会管辖。
泰景公司、王燕慧、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司一审未到庭陈述意见。
一审法院认定事实：2013年1月24日，泰景公司（转让方、甲方）与潘忠诚、邓建军（受让方、乙方）签订一份《房地产买卖合同》，内容约定“本合同双方当事人甲方龙伟文……委托代理人叶海文……乙方潘忠诚、邓建军……第一条买卖房地产情况甲方拟将位于增城市新塘镇光华路X号21025号商铺转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。房屋建筑面积9.42平方米……第二条买卖房地产价格、价款方式乙方按下列第1种方式按期付款1、一次性付款（1）签订认购书时支付定金3万元（2）签订本合同当日付184776元。……第三条如乙方选择一次性付款，则自乙方签订本合同且交付全部房价款之日起180天内，……甲乙双方应携带有关资料到增城市土地房产交易所办理过户手续。……第四条双方同意于签订本合同之日由甲方将房产以现状交付给乙方使用。乙方房屋仅作商铺使用……第五条权利保证约定甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条违约责任……2、甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。若乙方解除本合同的,甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向乙方计付违约金。……”。
2012年12月19日、2012年12月30日以及2013年1月24日，潘忠诚、邓建军分别向泰景公司支付5万元定金、4万元定金以及594216元购房款，泰景公司分别向潘忠诚、邓建军开具三份收款收据，收据均载明系增城市新塘镇光华路X号嘉骏豪苑一期商铺二层21019、21020、21025号铺定金或铺款。
另查明以下事实：一、位于增城区新塘镇××号房屋的产权人为龙伟文，抵押权人为程劲辉。
二、2013年5月17日，王燕慧在原增城市公安局经济犯罪侦查大队民警向其询问中主张以下事实，1、其委托泰景公司和嘉骏公司销售位于增城区新塘镇××号的房屋，包括了抵押给程劲辉的房屋在内，房屋权属人为龙伟文，但房产证在程劲辉处；2、对于其前述销售行为，其有口头告知并征得龙伟文同意。
三、2013年7月5日，王燕慧在原增城市公安局经济犯罪侦查大队民警向其询问中表示其销售了位于增城区新塘镇××180间房屋，包括了登记在龙伟文名下的53间已办理公证委托的房屋。
四、2013年7月3日，龙伟文在原增城市公安局经济犯罪侦查大队民警向其询问中主张以下事实，1、龙伟文向王燕慧交付了位于增城区新塘镇××995间房屋，其中首层157间房屋和夹层157间房屋已由增城市龙望经贸发展有限公司直接过户给王燕慧，二层681间房屋仍登记在龙伟文名下，没有过户给王燕慧；2、2012年6月13日，龙伟文与王燕慧做了公证委托，计炳泽和叶海文有权对二层681间房屋进行抵押和销售，二层681间房屋的房产证已交付给王燕慧；计炳泽和叶海文是王燕慧公司的员工，计炳泽是王燕慧的老公。
五、2012年6月13日，龙伟文和潘翠芳以包括在位于增城区新塘镇××号房屋在内的房屋为其两人的夫妻共有财产的名义出具《委托书》，公证委托计炳泽和叶海文为代理人，就房屋代理签署抵押合同和办理抵押登记手续等，委托期限至2013年6月12日。
六、2013年8月12日，潘忠诚、邓建军向一审法院提起诉讼，诉讼请求为1、解除《房地产买卖合同》；2、解除《退款协议》；3、龙伟文、泰景公司、广州嘉骏环球市场管理有限公司、连带返还214776元并赔偿损失16504元；4、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司承担连带清偿责任。在该案审理过程中，潘忠诚、邓建军撤回对龙伟文以及广州嘉骏环球市场管理有限公司的起诉，追加王燕慧为该案被告，并撤回解除《房地产买卖合同》的诉讼请求。2013年12月2日，一审法院作出（2013）穗增法民三初字第496号民事调解书，调解书载明，1、潘忠诚、邓建军与王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司同意解除双方签订的《退款协议》；2、王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司同意归还潘忠诚、邓建军购买商铺的本金214776元，上述本金214776元定于2014年1月30日前归还。王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司承担连带还款责任；3、潘忠诚、邓建军放弃要求王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司赔偿损失的请求；4、王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司履行本协议后，双方互不追究对方的责任。5、如果王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司逾期支付本协议第二点约定的款项，则王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司向潘忠诚、邓建军支付利息（利息以购铺款214776元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起计至付清款日止）；潘忠诚、邓建军并向法院申请全额执行。6、案件受理费2485元，由潘忠诚、邓建军负担。
在本案一审的审理过程中，一、龙伟文主张，其有将涉案房屋委托计炳泽和叶海文进行销售，但其未委托泰景公司进行销售；涉案房屋是在龙伟文在公安机关所作的询问笔录中所提及的“二层681间房屋”范围内。
二、潘忠诚、邓建军主张，其提供的收款收据中涉案房屋的购房款214776元已经付清；其第二项诉讼请求中要求龙伟文返还214776元，其主张是要求龙伟文对（2013）穗增法民三初字第496号民事调解书中王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司应向潘忠诚、邓建军返还的214776元款项承担共同返还责任。
一审法院认为：潘忠诚、邓建军与泰景公司在2013年1月24日就买卖位于增城区新塘镇××号房屋的事宜签订了《房地产买卖合同》，买卖的房屋是由产权人龙伟文交付给王燕慧出售，再由王燕慧委托泰景公司出售给潘忠诚、邓建军，上述事实清楚，证据充分，予以确认。泰景公司将上述房屋出售给潘忠诚、邓建军的行为没有违反龙伟文和王燕慧的意愿，龙伟文和王燕慧虽未签订涉案合同，但龙伟文和王燕慧亦应作为合同相对人，与泰景公司共同享有权利和承担义务。泰景公司与潘忠诚、邓建军签订的涉案合同是潘忠诚、邓建军、泰景公司、龙伟文和王燕慧的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。
至2013年1月24日，潘忠诚、邓建军已向泰景公司付清了购房款214776元，对此，泰景公司、龙伟文和王燕慧理应按照涉案合同的约定在收款后180天内与潘忠诚、邓建军共同办理涉案房屋的过户手续。鉴于涉案房屋现已办理抵押登记手续，潘忠诚、邓建军以依据涉案合同的约定取得涉案房屋的产权的合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，潘忠诚、邓建军要求解除《房地产买卖合同》，于法有据，予以支持。同理，潘忠诚、邓建军要求龙伟文对于在（2013）穗增法民三初字第496号民事调解书中王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司应向潘忠诚、邓建军返还的214776元款项承担共同返还责任，以及要求龙伟文支付自起诉之日（即2015年12月16日）起至返还全部款项之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付的违约金，合理合法，予以支持。
对于龙伟文提出的已过诉讼时效的抗辩，于法无据，不予采纳。对于龙伟文提出本案重复起诉的问题，因潘忠诚、邓建军在（2013）穗增法民三初字第496号中已撤回了要求对龙伟文的起诉并撤回要求解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，故潘忠诚、邓建军提起本案诉讼并不构成重复起诉，龙伟文该抗辩缺乏依据，不予采纳。泰景公司经合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席判决。
综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除潘忠诚、邓建军与泰景公司在2013年1月24日签订的《房地产买卖合同》；二、龙伟文应在本判决发生法律效力之日起十日内对在（2013）穗增法民三初字第496号民事调解书中王燕慧、泰景公司、广州誉景典当行有限公司、广州誉景汽车租赁有限公司应向潘忠诚、邓建军返还的214776元款项承担共同返还责任；三、龙伟文应在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以214776元为本金，自2015年12月16日起至返还全部款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计付）给潘忠诚、邓建军。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7743元，由泰景公司负担3870元，龙伟文负担3873元。
经二审审查，一审法院查明事实基本属实，本院予以确认。
二审另查明，本院于2017年8月14日作出（2015）穗中法刑二初字第48号刑事判决书，查明：2012年4月17日，根据冼少忠授意，王燕慧受广州誉景汽车租赁有限公司委托以个人名义向龙伟文和曾志鹏以人民币2.4亿元的价格购买增城市新塘镇光华路X号嘉骏豪苑首层、夹层及二层的商铺共计23891.57平方米。之后，冼少忠指使王燕慧用嘉骏豪苑商铺产权以平均每月4%的高额利息向崔海照等人抵押借款，所借款项部分用于支付购铺款项及借款利息，部分用于偿还被告单位先期欠下的高额债务，或挪作其他项目开支。同时，冼少忠指使王燕慧虚构广州友谊集团股份有限公司入驻嘉骏豪苑商铺的事实，隐瞒嘉骏豪苑商铺被抵押的真实情况，以泰景公司和广州嘉骏环球市场管理有限公司名义，通过房产销售中介以广告、网络、电话等途径，向社会公开发布出售商铺产权的信息，同时承诺由广州嘉骏环球市场管理有限公司包租商铺，每年支付6%的固定回报，两年后可由泰景公司或广州誉景典当行有限公司按原价110%-115%回购等方式，骗得被害人曾某等46人购买涉案商铺所支付的款项共计人民币8104044元。上述款项均被冼少忠指使王燕慧等人用于偿还借款利息、出售涉案商铺的经营开支、支付公司其他投资项目运营费用等，并未向抵押权人偿还本金涂销抵押，致使被害人曾某等46人至今未能取得所购商铺产权。该案认定广州誉景汽车租赁有限公司、广州誉景典当行有限公司、泰景公司、广州嘉骏环球市场管理有限公司，王燕慧以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，骗取对方当事人财物，数额特别巨大的事实，足以认定，应当以合同诈骗罪定罪处罚。该案目前已上诉至广东省高级人民法院审理。
本院认为：关于潘忠诚、邓建军本案诉请解除其与泰景公司之间签订的《房地产买卖合同》问题。潘忠诚、邓建军在（2013）穗增法民三初字第496号案的诉讼请求已包括解除该《房地产买卖合同》，虽然潘忠诚、邓建军在该案审理过程中撤回解除《房地产买卖合同》的诉讼请求，但该案各方当事人在该案民事调解书中达成的协议为王燕慧、泰景公司等人归还潘忠诚、邓建军购买商铺的本金214776元，而出卖人归还购房款本金的前提必然是合同解除后对双方的权利义务进行清理，故对于龙伟文上诉提出的《房地产买卖合同》事实上已解除的主张，本院予以采纳。潘忠诚、邓建军在本案中再次诉请解除《房地产买卖合同》，本院不予调处。
关于潘忠诚、邓建军主张龙伟文对（2013）穗增法民三初字第496号民事调解书中王燕慧、泰景公司等人应返还的款项承担共同返还责任及支付违约金的问题。首先，根据本案现有证据反映，王燕慧等人向龙伟文购买涉案房屋后，通过虚构事实、隐瞒真实情况等方式对外出售房产，骗取当事人财物。未有明确证据表明龙伟文参与房屋出售、收取购房款及其它合同诈骗行为，故潘忠诚、邓建军主张龙伟文应承担共同返还责任的依据不足。其次，关于诉讼时效问题，龙伟文在一审中已提出诉讼时效抗辩。潘忠诚、邓建军曾以龙伟文等人为被告于2013年8月12日提起（2013）穗增法民三初字第496号民事诉讼，该案调解书作出时间为2013年12月2日，距潘忠诚、邓建军本案起诉时间2015年12月16日已超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的向人民法院请求保护民事权利的二年诉讼时效期间，且潘忠诚、邓建军未有证据证明存在诉讼时效中断的事由。因此龙伟文认为潘忠诚、邓建军该项诉讼请求已过诉讼时效的主张成立，本院予以采纳，对潘忠诚、邓建军上述诉讼请求不予支持。
综上所述，龙伟文的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第1943号民事判决；
二、驳回潘忠诚、邓建军的诉讼请求。
一审案件受理费3873元，由潘忠诚、邓建军负担。二审案件受理费3873元，由潘忠诚、邓建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄 嵩
审判员 吴国庆
审判员 姚伟华
二〇一七年九月二十九日
书记员 邹凌青