湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终6126号
上诉人（原审原告）：张栗，女，1979年11月7日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：童长春，湖北喻家律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉万喜德酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区解放大道2159号航天星都汉口东部购物公园C2栋16层19室。
法定代表人：林康明，该公司董事长。
委托诉讼代理人：石秀俐，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街357号华瑞大厦1幢22层02号。
负责人：林康明，该公司经理。
委托诉讼代理人：石秀俐，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘强，湖北诚明律师事务所律师。
原审第三人：湖北昕阳房地产开发有限公司，住所地武汉市洪山区雄楚大街419号。
法定代表人：雷开阳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵小美、李开华，湖北天明律师事务所律师。
上诉人张栗因与被上诉人武汉万喜德酒店管理有限公司（以下简称万喜德酒店）、武汉万喜德酒店管理有限公司三分公司（以下简称万喜德酒店三分公司），原审第三人湖北昕阳房地产开发有限公司（以下简称昕阳房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市洪山区人民法院（2017）鄂0111民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人张栗上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。事实与理由：双方签订的合同，对违约责任有明确约定。万喜德酒店、万喜德酒店三分公司当庭承认违约，致使合同无法继续履行，其应承担拖延支付租金的违约金5000元以及解除合同的违约金40827元，万喜德酒店、万喜德酒店三分公司没有提供证据证明解除合同的违约金过高。一审未支持拖延支付租金违约金以及调低解除合同的违约金是错误的，请求二审法院依法改判。
被上诉人万喜德酒店、万喜德酒店三分公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
原审第三人昕阳房地产公司陈述，一审认定事实清楚、判决正确。
张栗向一审法院起诉请求：1、判令万喜德酒店、万喜德酒店三分公司向张栗一次性支付租金5954元（自2016年11月1日开始计算，暂计算至2017年1月1日，实际计算至合同解除之日止）及违约金5000元（自2016年11月10日开始计算，暂计算至2017年4月1日，实际计算至上述租金清偿之日止）；2、判令解除双方签订的《酒店租赁合同》，万喜德酒店、万喜德酒店三分公司向张栗支付违约金40827元；3、判令万喜德酒店、万喜德酒店三分公司承担本案的诉讼费。
一审法院认定事实：2012年4月20日，张栗与昕阳房地产公司签订《武汉市商品房买卖合同》，合同约定张栗购买洪山区雄楚大道357号华瑞大厦第1幢A单元24层05号房，建筑面积39.62平方米，购房总价为510348元。2012年4月20日，张栗与万喜德酒店签订《酒店租赁合同》，合同约定张栗将洪山区雄楚大道357号华瑞大厦（BOBO城）24层05号房出租给万喜德酒店，建筑面积39.62平方米，购房总价为510348元，租赁期限10年，租赁期限自开发商将该房屋交付张栗使用之日至第60天起开始计算，租金按购房总价的年回报5.5%计算，租金前4年不变，自第5年后每年回报率为7%，万喜德酒店按季度付款方式支付，于每季度首月10日前支付张栗当季租金；租赁期内，若万喜德酒店逾期3月未向张栗支付租金，除应付的租金外，万喜德酒店按日向张栗支付年度租金的万分之5为违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期6个月未向张栗支付租金的，张栗有权解除合同；在合同有效期内，除本合同第十一条的约定之外，任何一方均不得提前解除合同，否则违约方应向守约方支付相当于购房款8%的违约金。合同第十一条对合同解除进行了约定，存在下列情形之一进，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、因国家政策法规导致该物业不具备经营条件时；3、本合同有效期届满；4、经双方书面同意的其他情况。合同签订后，张栗将房屋交付给万喜德酒店经营酒店客房业务。2016年6月1日，张栗与万喜德酒店就该房屋租赁签订《酒店（房屋）租赁合同补充协议》，约定2016年11月1日至2019年10月31日期间房租下调10%，即万喜德酒店每年按购房总价的6.3%支付张栗房租，房租支付方式调整为每年分四次按季度支付，每年2月1日、5月1日、8月1日、11月1日为季度最后支付日，租赁期内，若万喜德酒店逾期30日未向张栗支付租金，除应付的租金外，万喜德酒店按日向张栗支付年度租金的万分之五的拖延支付违约金，拖延支付违约金从应付房租之日开始计算；如万喜德酒店未支付房租超过30天，张栗有权解除合同，万喜德酒店按张栗购房款的8%支付张栗违约金40827元。2016年11月1日，万喜德酒店开始拖欠张栗租金；2016年12月28日，张栗委托律师向万喜德酒店发送律师函，催告万喜德酒店就拖欠租金问题进行协商，并要求其承担违约责任，但双方未能协商一致，张栗于2017年3月13日提起本案诉讼；2017年4月20日，张栗从万喜德酒店处收回上述房屋。一审法院于2017年4月20日证据交换时对双方进行调解，但双方无法达成调解协议，仅对解除租赁合同达成合意。
一审法院认为：双方签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，故双方均应依约履行各自的权利义务。张栗依约将房屋交给万喜德酒店占有、使用，万喜德酒店作为承租方应按合同约定支付租金，对张栗要求万喜德酒店支付租金的诉求予以支持。万喜德酒店愿意支付2016年11月至2017年4月20日期间的租金，张栗认可了收房日期为2017年4月20日，双方已于此时解除了租赁合同及补充协议，故对张栗支付租金的诉求予以支持。万喜德酒店每月应向张栗支付租金为2679.3元（510348元×6.3%÷12月），故2016年11月1日至2017年4月20日期间，万喜德酒店应支付的租金为15182.7元（2679.3元×5月+2679.3元÷30天×20天）。关于张栗要求万喜德酒店支付拖延支付房租的违约金5000元及行使合同解除权的违约金40827元的诉讼请求。因双方补充协议已经变更了酒店租赁合同中关于违约金的约定，依据补充协议中违约金的约定酌情予以认定。补充协议约定：若万喜德酒店拖延支付租金，应按日向张栗支付年度租金的万分之五的拖延支付违约金；如承租方未支付房租超过30天，张栗有权解除合同，万喜德酒店按张栗购房款的8%支付张栗违约金40827元，据此，张栗如行使合同解除权，则万喜德酒店应按张栗购房款的8%支付张栗违约金。本案张栗起诉要求解除合同时万喜德酒店拖延支付租金已经超过30日，符合双方约定行使合同解除权的条件，故对张栗要求万喜德酒店支付行使合同解除权违约金的诉讼请求予以支持，对张栗要求万喜德酒店支付拖延支付房租的违约金的诉讼请求不予支持。关于违约金的数额，万喜德酒店辩称违约金过高，请法院依法予以酌减，一审法院综合考量双方合同及补充协议的签订和履行情况，以及该合同解除可能给张栗造成的损失，酌情判令万喜德酒店支付张栗4个月的租金10717.2元（2679.3元×4月）作为违约金。万喜德酒店辩称因租赁房屋外长期修路，噪音严重超标，无法正常经营，无法实现合同目，符合合同中约定的解除约定，且张栗对上述影响万喜德酒店正常经营的事项没有履行排除侵害的义务，因此万喜德酒店不应承担违约责任。万喜德酒店并未提供证据证明酒店周围的环境变化导致酒店的经营困难濒临倒闭，并不符合合同中约定的“自动解除合同”条款。酒店外的修路属于市政设施的规划，张栗无力阻止修路的进行，万喜德酒店却称张栗未尽到排除侵害的义务，对此抗辩意见不予支持，万喜德酒店对合同的解除应承担违约责任。张栗未提交万喜德酒店三分公司应当承担支付租金义务的证据，故对张栗要求万喜德酒店三分公司支付租金和违约金的诉求，不予支持。同时，根据合同的相对性，合同只能约束签订合同的双方当事人，昕阳房地产公司与张栗之间系房屋买卖合同关系，万喜德酒店与张栗系房屋租赁合同关系，昕阳房地产公司并非租赁合同的相对人，与本案争议的房屋租赁合同法律关系没有关联，故支付租金及违约金的义务不应由昕阳房地产公司承担。若万喜德酒店与昕阳房地产公司之间存在争议，可协商或另行起诉予以解决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审判决：一、确认张栗与武汉万喜德酒店管理有限公司于2012年4月20日签订的《酒店租赁合同》及2016年6月1日签订的《酒店（房屋）租赁合同补充协议》已于2017年4月20日予以解除；二、武汉万喜德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向张栗租金15182.7元；三、武汉万喜德酒店管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向张栗支付违约金10717.2元；四、驳回张栗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费减半后收取485元，由被告武汉万喜德酒店管理有限公司负担。
二审期间各方当事人未举出新的证据。
经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：张栗与万喜德酒店签订的《酒店租赁合同》及《酒店（房屋）租赁合同补充协议》是双方在协商一致的基础上自愿签订的，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应合法有效，对双方具有法律约束力，双方应依约享有权利、履行义务。在合同履行中，张栗将租赁房屋交给万喜德酒店承租使用，万喜德酒店按照合同约定支付前期租金，双方已履行了合同的相关义务。后万喜德酒店以道路施工，影响正常经营为由，未按合同约定履行支付租金的义务，该理由不能成立，其迟延支付租金超过30天构成违约，应承担违约责任。双方签订的合同对解除合同以及违约责任均有明确的约定，张栗有权提起本案诉讼。一审法院综合考量双方合同及补充协议的签订和履行情况，万喜德酒店辩称调低违约金，酌情判令万喜德酒店支付张栗4个月的租金10717.2元（2679.3元×4月）作为违约金，属于一审法院合理行使自由裁量权的范围，亦可以弥补张栗的损失，符合公平原则和诚实信用原则，本院予以维持。张栗上诉主张撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求。对该主张，其提供的证据不足以证明，张栗的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1096元，由张栗负担。
本判决为终审判决。
审判长 叶玉宝
审判员 余小乔
审判员 张 红
二〇一七年十一月二十三日
书记员 陈旭敏