江西省贵溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）赣0681民初60号
原告：中国农业银行股份有限公司贵溪市支行，统一社会信用代码913606814917313253，住所地江西省贵溪市雄石东路2号。
法定代表人：林毅，行长。
委托诉讼代理人：周睿杰，男，中国农业银行股份有限公司贵溪市支行客户经理。
被告：邹森林，男，1970年1月14日出生，汉族，住所地江西省贵溪市。
被告：孔瑞琴，女，1973年11月27日出生，汉族，住所地江西省贵溪市。
被告：贵溪瑞邦置业有限责任公司，统一社会信用代码91360681556001228F，住所地江西省鹰潭市贵溪市雄石东路。
法定代表人：余波，公司总经理。
委托诉讼代理人：许美凤，江西美凤律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行（以下简称农行贵溪支行）与被告邹森林、孔瑞琴、贵溪瑞邦置业有限责任公司金融借款合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行贵溪支行委托诉讼代理人周睿杰、被告邹森林、被告贵溪瑞邦置业有限责任公司委托诉讼代理人许美凤到庭参加诉讼，被告孔瑞琴经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
农业贵溪支行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年12月14日签订的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》；2.判令被告邹森林、孔瑞琴立即偿还原告借款本金283797.74元、利息1274.72元（利息按合同约定利率计算至2018年01月02日），合计人民币285072.46元（2018年01月02日之后的利息按照借款合同约定利率计算至实际还清之止）；3.判令原告对《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》中的抵押物享有处置权和优先受偿权；4.判令被告贵溪瑞邦置业有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；5.判令三被告承担违约责任，即按照合同约定向原告支付罚息、复利、违约金57000元并承担包括本案诉讼费、保全费、代理费8600元在内的原告一切实现债权和担保权的费用。
事实与理由：2015年12月14日，原告农行贵溪支行与被告邹森林、孔瑞琴、贵溪瑞邦置业有限责任公司签订了一份《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》。该合同约定：1.借款金额30万元；2.借款期限为20年；3.借款用途为购买房产；4.按月结息，结息日为每月的20日；5.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定；6.以位于江西省××盛世家园××号房屋为抵押物，为上述借款提供抵押担保；7.被告贵溪瑞邦置业有限责任公司作为阶段性保证人对上述借款承担连带清偿责任；8.阶段性保证人担保期限为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后二年；9.对借款人、抵押人的违约行为，按本合同项下借款本金数额的百分之二十收取违约金；合同还对其他事项进行了约定。上述合同签订并办理抵押登记后原告依约发放了贷款，但被告未按约定于2017年06月20日向原告偿还到期借款本金及利息。截止2018年01月02日，被告尚欠原告借款本金283797.74元、利息1274.72元，被告在原告催缴后仍未支付，拒不履行合同约定的付息义务。根据法律规定和借款合同约定，被告违反合同约定，不履行合同义务，原告有权要求提前解除借款合同；有权要求借款人提前或按期偿还借款本金并支付利息、罚息、复利和违约金；有权享有抵押物的处置权和优先受偿权；有权要求被告负担诉讼费、保全费、案件代理费等一切实现债权和担保权的费用。根据上述约定及合同法、担保法及民事诉讼法之规定，特向贵院起诉，请求判决如前所请。
被告邹森林辩称，被告瑞邦置业公司欠其几十万的铝合金工程款，双方口头约定通过购买瑞邦置业公司的房屋抵扣工程款，首付款23万元也是抵扣工程款的。2015年12月14日办理房产证后，就用该房屋向原告抵押贷款30万元，约定由瑞邦置业公司负责偿还贷款。被告认为该贷款一直由瑞邦置业公司偿还，原告的诉讼请求与其没有关系。
被告孔瑞琴未答辩。
贵溪瑞邦置业有限责任公司辩称，1.原告在起诉状称被告贵溪瑞邦置业有限责任公司是阶段性保证人，担保期限为办妥抵押登记手续后两年，原告办理抵押登记手续的日期要明确，如果超过了两年，被告就不应该承担保证责任。2.被告邹森林、孔瑞琴是借款人，如不能偿还借款的本息，原告有权就处理抵押物所得价款优先受偿，抵押物清偿不足的部分才由被告贵溪瑞邦置业有限责任公司来偿还。3.诉讼请求第五项关于代理费之类的费用，需要看了合同，才谈关于该项请求的意见。
本院经审理认定事实如下：被告邹森林与被告孔瑞琴系夫妻关系。2015年10月15日，被告邹森林、孔瑞琴以分期付款总计530000元的方式购买了被告贵溪瑞邦置业有限公司位于瑞邦盛世家园2栋13A01房屋，双方签订了《贵溪市商品房买卖合同》（合同编号GX2015014055），被告邹森林支付了首付房款23万元，余款双方约定以按揭贷款的方式支付。2015年11月9日，被告邹森林以购买上述房屋为由向原告农行贵溪支行申请办理按揭贷款30万元，期限20年，并同意以所购房屋为抵押，被告孔瑞琴签订了《共同还款承诺书》。经原告审批后，2015年12月14日，被告邹森林与原告签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定借款金额30万元，借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%，还款方式为等额本息还款法，借款人未按约定期限归还借款本金，贷款人对逾期借款在借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，对应付未付利息计收复利。该合同同时约定借款由阶段性保证人贵溪瑞邦置业有限公司承担连带保证责任，保证期间自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，并由邹森林、孔瑞琴提供瑞邦盛世家园2栋13A01房屋抵押担保。该合同还约定如被告未按时按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权等。在该合同的保证人处，被告贵溪瑞邦置业有限公司进行了签字盖章。在该合同的抵押人处，被告邹森林、孔瑞琴进行了签名按指纹。被告孔瑞琴另向原告出具了《共同还款承诺书》和《同意房产抵押承诺书》。
2015年12月16日，被告邹森林、孔瑞琴以其所有的坐落于贵溪市××家园××号房屋（房屋所有权证号15016634），为上述借款办理了抵押登记（登记字号为贵房他证贵溪市字第××号）。2016年1月5日，原告依约将贷款30万元发放至被告贵溪瑞邦置业有限责任公司的账户内（账号：14×××69）。此后，被告邹森林未能按合同约定及时全面的履行还款义务。经原告多次督促催收，被告还款仍时断时续，并自2017年12月19日以后未再还款。截止2018年1月20日，被告邹森林总计已还借款本金16202.26元，尚欠本金283797.74元和利息1274.72元未还。
以上事实，由原告的营业执照复印件、法定代表人身份证明、邹森林和孔瑞琴的结婚证复印件、《贵溪市商品房买卖合同》、《借款申请书》、《个人信贷业务申请表》、《个人购房担保借款合同》、《共同还款承诺书》、《同意房产抵押承诺书》、房屋他项权证复印件等证据及原、被告庭审陈述在卷予以证实。
本院认为，原告与被告邹森林系金融借款合同关系，双方签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告在合同签订后，已依约全额向被告邹森林发放贷款，履行了自己的合同义务，被告却未按合同约定按时按期足额偿还借款，其行为已构成违约，原告有权依照合同约定行使提前收回已发放借款、提前行使担保权等权利。对于被告邹森林辩称的应由贵溪市瑞邦置业有限责任公司向原告偿还借款，本院认为两被告之间的约定不能对抗第三人，其就还款有无约定均不影响原告行使本案权利，故被告邹森林的答辩理由不能成立。虽然原、被告未明确约定合同解除的条件，但被告的违约行为已表明其未按约履行主要债务，致使原告不能完全实现合同目的，因此对原告提出的解除与被告邹森林签订的《个人购房担保借款合同》并由其按合同约定偿还借款本息（包括罚息、复利）的诉讼请求本院予以支持。对原告在第5项诉讼请求中提出的按照未还借款本金数额的百分之二十计算出的57000元违约金，而按合同中违约条款规定，该违约金是由被告在抵押房屋拆迁的情形下的才承担的违约责任，不适用于逾期偿还借款的违约行为，故本院对该诉讼请求不予支持。对原告提出要求被告承担律师费、保全费、差旅费的诉讼请求，因原告未提供证据证明该费用确已发生及相应的开支票据，故对原告的该诉讼请求不予支持。由于被告孔瑞琴与被告邹森林系夫妻关系，孔瑞琴承诺共同还款并同意抵押房产，故被告孔瑞琴依法应对上述债务承担共同还款责任。
由于被告邹森林与被告孔瑞琴自愿以坐落于贵溪市瑞邦家园2栋13A0号房屋为上述贷款提供抵押担保并已办理抵押登记手续，原告依法有权行使对该房屋的抵押权。对被告贵溪市瑞邦置业有限责任公司为本案借款提供的阶段性保证担保，根据合同约定，保证期间自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后2年，即2015年12月16日至2017年12月16日，因原告要求保证人承担保证责任已超过保证期，依法应免除保证人的保证责任，故本院对原告要求被告贵溪市瑞邦置业有限责任公司对上述被告邹森林的借款承担连带清偿责任的诉讼请求不予支持。
综上所述，本院对原告要求解除合同并由被告邹森林、孔瑞琴偿还原告借款本金283797.74元、利息1274.72元及罚息和复利的诉讼请求予以支持，对原告要求享有抵押物价款的优先受偿权予以支持，驳回原告其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十六条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行与被告邹森林于2015年12月14日签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号GX2015014055），由被告邹森林、孔瑞琴在本判决生效之日起十日内向原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行偿还借款本金283797.74元并按合同约定的利率负担该借款利息至借款还清日止；
二、原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行对被告邹森林、孔瑞琴用于本案借款抵押的位于贵溪市瑞邦家园2栋13A01号房屋（抵押登记字号为贵房他证贵溪市字第××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
三、驳回原告中国农业银行股份有限公司贵溪市支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6560元，减半收取计3280元，由被告邹森林、被告孔瑞琴共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。
审判员 付育红
二〇一八年三月十四日
书记员 方阿聘