四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川01民终5928号
上诉人（原审原告）聂金，男，汉族，1985年5月20日出生，住四川省成都市双流区。
委托代理人陈龙忠，上�锦天城（成都）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）四川佳年华置地有限责任公司。住所地：四川省成都市金牛区蜀汉路***号**幢***楼。
法定代表人迟梅英，董事长。
委托代理人刘勇，北京中伦（成都）律师事务所律师。
委托代理人宋雪，北京中伦（成都）律师事务所律师。
上诉人聂金与被上诉人四川佳年华置地有限责任公司（以下简称佳年华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省双流县人民法院（2015）双流民初字第9693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
原审法院经�理查明，聂金与佳年华公司于2010年11月27日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定聂金以541490元的价格购买佳年华公司开发的位于双流县社区“空港晶座”6幢1单元17层1717号房屋；佳年华公司应当在2012年12月30日前向聂金交付该商品房，聂金委托佳年华公司代交专项维修资金、契税、法律法规、政策规定的应当由聂金承担的相关费用（包括但不限于登记费、交易手续费等）。并约定除不可抗力外，佳年华公司未按照约定的期限和条件将商品房交付聂金的，逾期在90日以内，自约定的交房期限届满之次日起至实际支付之日止，佳年华公司按日计算向聂金支付已交付房价款万分之壹的违约金。还约定佳年华公司应当在2013年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，同时约定，聂金同意委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因佳年华公司的责任，聂金未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司按日计算向聂金支付已付款万分之壹的违约金。《补充协议》约定，聂金委托佳年华公司办理合同项下房屋的房屋权属转移登记……上述委托为无偿委托……聂金须根据佳年华公司的要求出具办理上述事项的委托书并全力配合佳年华公司开展办证工作；在合同约定的房屋交付期限届满前，聂金须主动向佳年华公司提交相关资料……支付按政府规定应由聂金承担的维修资金和办理房屋权属转移所需的各种税、费并提供全部代办资料。否则，由此导致的不能及时办理房屋权属转移登记的后果由聂金自行承担；佳年华公司在聂金交清全部资�、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助聂金办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的两年内为聂金办理房屋分户的国有土地使用权证。
聂金与佳年华公司另签订房屋面积补差补充协议，协议约定聂金签订原购房合同时，该房屋面积为102.82㎡（其中套内面积为90.88㎡，公摊面积为11.94㎡），房屋单价为人民币5266.39元/㎡。现经双流房管局核定，聂金所购房屋建筑面积为102.72㎡（其中套内面积为90.88㎡，公摊面积为11.84㎡）。按所签订合同相关条款，实际房价总额应为540964元。
合同签订后，聂金按约向佳年华公司支付了购房款，2013年2月18日聂金向佳年华公司支付契税、维修基金、产权登记费、国土分户费等，佳年华公司向聂金交付了案涉房屋。时至2015年2�16日，“空港晶座”楼盘6栋未取得房屋权属证明（初始登记），佳年华公司仍未向双流县房产管理局提交聂金的办证申请资料。
聂金向原审法院提起诉讼，请求判令：1、佳年华公司向聂金支付延期交房违约金2708元，支付延期办理房屋产权证的违约金，违约金计算期间为2014年2月19日起至办理完毕产权证之日止，违约金暂计算至2015年12月10日为38446元，两项违约金暂合计41154元；2、佳年华公司依法为聂金办理房屋所有权证和土地使用证。
原审法院认定上述事实采信了如下证据：《商品房买卖合同》及补充协议、面积补差补充协议、收款收据、双流县关于调查“空港晶座”项目产权登记情况的复函、庭审笔录以及各方当事人的陈述。
原审法院认为，聂金与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理房屋所有权证问题而引发本案诉讼。本案的争议焦点为：1、佳年华公司是否应当向聂金支付延期交房的违约金；2、聂金要求办理房屋产权证的条件是否成就；3、佳年华公司是否应当承担迟延办理房屋所有权证的违约责任；4、聂金诉请的逾期办证的违约金请求是否成立。原审法院根据所查明的事实，综合评判如下：
（一）关于聂金诉请的延期交房违约金请求是否成立的问题。原审法院认为，因聂金、佳年华公司双方在《商品房买卖合同》中约定“佳年华公司应当在2012年12月30日前向聂金交付商品房”，佳年华公司实际于2013年2月18日向聂金交付了房屋，系逾期交房。但佳年华公司抗辩称聂金主张逾期交房的违约金已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”以及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算……”之规定，聂金应自知道权利被侵害之日即2013年2月19日起二年时间内向佳年华公司主张逾期交房的违约金，聂金于2015年12月14日才以向原审法院提起诉讼的方式主张权利，其请求已经超过诉讼时效，故佳年华公司的抗辩意见有事实和法律依据，原审法院予以采纳。
（二）关于聂金要求办理房屋产权证的条件是否成就的问题。原审法院认为，根据补充协议第四条的约定，聂金委托佳年华公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，佳年华公司协助聂金办理房屋所有权证的前提条件为，聂金向佳年华公司交清办证所需的全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，现双方已于2012年12月25日办理完毕房屋验收交付手续，佳年华公司虽抗辩称聂金未向佳年华公司提交办证所需的完整资料，但其所提供的证明聂金未就案涉房屋向佳年华公司交齐办理产权过户登记所需资料的物业清单因无聂金签字确认，其真实性存在异议，故原审法院不予采信。综上，聂金已按约履行了自己的全部义务，佳年华公司抗辩称办理房屋产权证的条件尚未成就的理由不能成立，原审法院不予采纳。
（三）关于佳年华公司是否应�承担迟延办理房屋所有权证的违约责任的问题。原审法院认为，首先，佳年华公司协助聂金取得案涉房屋的房屋所有权证书系佳年华公司的附随义务。依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自佳年华公司与聂金签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到聂金。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要佳年华公司提供，如果佳年华公司未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。因此佳年华公司有协助聂金取得案涉房屋所有权证书的义务。其次，补充协议第四条“关于权属办理的特别约定”虽约定为无偿委托，但佳年华公司作为�涉房屋的出卖人，其上述办理房屋所有权转移登记是与聂金签订的《商品房买卖合同》之内的合同义务。该义务是否履行直接影响《商品房买卖合同》的合同目的是否得以实现，故不能完全将委托关系从案涉买卖合同关系中剥离，并且佳年华公司为聂金办理房屋所有权登记的义务以及相应的违约责任已在《商品房买卖合同》中予以明确，故不应将房屋所有权转移登记义务独立作为委托关系进行审查。综上，佳年华公司辩称为聂金办理房屋产权证系无偿委托，不存在故意或重大过失，故佳年华公司不需向聂金承担违约责任的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。聂金诉请佳年华公司承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据，原审法院予以支持。虽然目前案涉房屋所在楼栋的初始登记尚未办理，但办理商品房所在楼栋初始登记系房产开发商销�商品房必须完成的工作，鉴于办证属行政机关工作职责，应给予佳年华公司相应的时间，以原审判决生效后两个月为宜。
（四）关于聂金诉请的逾期办证违约金请求是否成立的问题。原审法院认为，因补充协议约定“佳年华公司在聂金交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助聂金办理房屋所有权”，而聂金于2013年2月18日履行完毕补充协议所约定的全部义务，故本案违约金的起算应从2014年2月19日起计算。同时，《商品房买卖合同》虽约定迟延办证佳年华公司需按日向聂金支付已付款万分之壹的违约金，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约�因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而聂金并未举证证明其损失的大小，原审法院兼顾合同履行情况、佳年华公司的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为3971元为宜。佳年华公�辩称案涉房屋已交付，佳年华公司已履行主要的合同义务，且聂金无任何损失，故不需向聂金支付违约金的抗辩理由不能成立，原审法院不予采纳。
而对于聂金要求佳年华公司办理分户国有土地使用权证书转移登记的主张，因补充协议明确约定在所有房屋分户产权证书办理完毕的两年内，佳年华公司协助聂金办理分户国有土地使用权证书，而目前案涉房屋的分户产权证书尚未办理完毕，故办理分户国有土地使用权证的约定期限尚未届满，如佳年华公司在约定的期限届满后仍未完成协助办理分户国有土地使用权证义务，聂金可另行就此主张权利。
综上所述，聂金与佳年华公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，佳年华公司未在约定时间内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移�记，应依约承担违约责任，结合聂金的实际损失，原审法院酌情支持3971元。佳年华公司应于判决生效后的两个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、佳年华公司于判决发生法律效力之日起两个月内向权属登记机关申请办理聂金所有的“空港晶座”6栋1单元17楼1717号房屋所有权证书；二、佳年华公司于判决发生法律效力之日起十日内支付聂金违约金3971元；三、驳回聂金的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414元，由佳年华公司负担。
宣判后，原审原告聂金不服，向本院提起上诉称，1、原审法院给予佳年华公司两个月的办证期限过长，对聂金不公平，变相鼓励佳年华公司违约；同时，按照《商品房买卖合同》的约定，聂金未在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司应当承担违约责任，而并非如原审法院认定的如佳年华公司未在交付之日起365日内提交资料才承担违约责任。2、应当按照《商品房买卖合同》约定的日万分之一的标准计算逾期取得房屋所有权证书的违约金，原审法院调减违约金不当，且原审法院确定的违约金金额违反了双方的约定，即违约金应计算至取得房屋产权证之日止的约定。综上，请求撤销原判，改判佳年华公�在判决生效之日起5天内向权属登记机关申请办理房屋所有权证书，改判佳年华公司按照约定向聂金支付违约金，违约金从2014年2月19日计算至聂金取得房屋所有权证书之日止。
被上诉人佳年华公司辩称，原审法院查明事实、适用法律正确，请求二审法院维持原审判决，驳回上诉。
二审中，双方均未提交新的证据。
本院经审理查明的案件事实及采信的证据与原审一致，对此，本院予以确认。
本院认为，本案二审的主要争议焦点有两个，现评判如下：
一、关于原审法院确定佳年华公司协助聂金办理案涉房屋所有权证书的时间是否恰当的问题。
本院认为，案�房屋所在楼栋初始登记尚未办理，且初始登记系案涉房屋所有权证书颁发的前提，加之，颁发初始登记系行政机关职权范畴，何时颁发初始登记，不受双方当事人控制。反之，聂金也未能举证证明原审法院给予两个月期限不当。因此，原审法院给予佳年华公司两个月期限并无不当，本院依法予以确认。
二、关于原审法院认定佳年华公司应向聂金支付的逾期办证违约金金额是否恰当的问题
本院认为，双方约定，如因佳年华公司责任，聂金未能在交房之日起365日内取得房屋所有权证书的，佳年华公司应承担支付违约金的责任。对此，本院认为，办理房屋所有权证的行为是行政管理行为，而在该行政管理行为中，需要佳年华公司履行的义务是“将为业主办理房屋权属登记的相关资料报送产权登记机关备案”，在资料备案完成后，何时能够办理房屋所有权证则属于行政管理的范畴，不属于佳年华公司的义务范畴，故双方当事人对于办理房屋所有权证的约定配置给佳年华公司的义务应当界定为“在合同约定期限内，将为业主办理房屋权属登记所需资料交房地产管理机关备案”。因此，聂金要求将该约定对应的违约金计算至其取得案涉房屋所有权证书之日止的主张，本院依法不予支持。
我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以�加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，在聂金未举出实际损失的证据的前提下，原审法院综合佳年华公司的违约程度和本案实际情况，将违约金数额调整为3971元并无不当，本院予以确认。
综上，聂金的上诉理由均不成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费828元，由上诉人聂金负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龚 耘
代理审判员 赵 锋
代理审判员 何广智
二〇一六年八月十二日
书 记 员 梅芳芝