江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民初字第0016号原告：王晓东，男，1970年12月4日生，汉族，住江苏省江阴市。委托诉讼代理人：施东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。委托诉讼代理人：王贺，江苏英特东华律师事务所律师。被告：蔡章庆，男，1970年9月18日生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：刘坚、李杰，江苏衡鼎律师事务所律师。原告王晓东与被告蔡章庆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年10月9日公开开庭审理了本案，原告王晓东及其委托诉讼代理人王贺，被告蔡章庆及其委托诉讼代理人刘坚、李杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓东向本院提出诉讼请求：1、确认其与蔡章庆于2010年1月28日签订的《承包合同》及相关补充协议已经解除；2、判令蔡章庆给付各项费用484280元，具体计算方式如下：王晓东代退乐语公司房租金472500元+代退乐语公司押金100000元+代退屈臣氏公司押金50000元+代付税金136000元+代付违约金509940元+王晓东对海澜集团承担违约金及押金460000元-王晓东应退蔡章庆房租金及物管费1244160元；3、本案诉讼费用由蔡章庆负担。事实和理由：2010年1月28日，双方签订承包合同，约定由其将苏州市观前街186号地下一层约1000平方米的房屋经营权发包给蔡章庆，双方对承包期限、承包金额及给付时间进行了明确约定，并约定蔡章庆应及时交纳承包费用和不得经营合同范围以外的项目等。在合同履行过程中，蔡章庆经常逾期交纳租金，还擅自部分转租开办丹（华）阳眼镜店，违反合同约定，同时造成其对上家海澜集团有限公司（以下简称海澜集团）违约，导致海澜集团提前解除了与其的房屋租赁合同。2014年2月23日，其发函给蔡章庆要求解除承包合同，并要求蔡章庆承担各项损失，但蔡章庆未予答复。蔡章庆辩称：1、其按约支付了租金、水电费、物业费，没有任何违约行为；2、丹（华）阳眼镜店是其自营业务，而非转租开办，且早在南京屈臣氏个人用品商店有限公司（以下简称屈臣氏公司）入驻之前就已存在，这在王晓东与屈臣氏公司签订的场地租赁合同附件二中有明确体现，说明其开办丹（华）阳眼镜店是经过王晓东认可的；3、在海澜集团与王晓东解除合同之前，王晓东就分别与苏州乐语冠芝霖通讯设备有限公司（以下简称乐语公司）、屈臣氏公司解除了合同，故王晓东与其的承包合同也因此解除，海澜集团与王晓东解除合同与其无关。其同意解除承包合同，请求驳回王晓东的其他诉请。经审理查明：2006年11月10日，苏州市平江区集体（国有）资产经营公司（以下简称资产经营公司）与海澜集团签订房屋租赁合同书，约定资产经营公司将其所有的苏州市观前街186号地面五层、地下一层房屋出租给海澜集团使用，租赁期限为2007年3月1日至2022年2月28日。2010年1月14日，海澜集团与王晓东签订房屋租赁合同，约定海澜集团将苏州市观前街186号地下一层中建筑面积为1000平方米的房屋出租给王晓东，租赁期限为2010年2月28日至2015年2月27日；租金每半年支付一次，先付后租，其中2013年7月27日前应支付下一个半年租金65万元。2010年5月23日，海澜集团与王晓东签订补充协议，约定租赁期限调整为2010年4月28日至2015年4月27日，原2013年7月27日前应付租金65万元调整为在2013年9月27日前支付该款。2010年1月28日，王晓东与蔡章庆签订承包合同，约定王晓东将上述1000平方米房屋经营权发包给蔡章庆，承包期限为2010年3月15日至2015年3月14日；承包金每一年支付一次，先付后用，前两年租金为165万元每年，第三年开始租金为169.98万元每年，其中2013-2014年租金应于2013年1月15日前支付。2010年9月29日、2011年3月3日，王晓东与蔡章庆分别就引进屈臣氏公司、苏州凯盛通贸易有限公司（以下简称凯盛通公司）经营事项达成补充协议，主要内容为：王晓东同意蔡章庆在承包经营场地内引进“屈臣氏”、“凯盛通”品牌的请求，并由王晓东分别与屈臣氏公司、凯盛通公司签订了为期四年的场地租赁合同，王晓东将该场地租赁合同中的所有权利义务全部转移给蔡章庆，即场地租金收益归蔡章庆所有，包括但不限于装修免租期、纳税义务和违约责任由蔡章庆承担；如因蔡章庆原因致使屈臣氏公司、凯盛通公司追究王晓东的违约责任，蔡章庆除全额承担王晓东的经济损失外，还需向王晓东赔付同等金额的名誉信用损失；承包期限调整为2010年4月8日至2015年4月7日，支付承包款的日期也相应顺延等。后凯盛通公司将租赁场地转让给乐语公司，2012年4月19日，王晓东与乐语公司重新签订房屋租赁协议。在王晓东与屈臣氏公司签订的场地租赁合同“附件二：户外店招招牌位置图”中，有丹（华）阳眼镜店的招牌，王晓东与屈臣氏公司均盖章确认。审理中，双方一致确认丹（华）阳眼镜店在屈臣氏公司、凯盛通公司入场前就已存在。2013年4月9日，王晓东向蔡章庆开具收据2份，分别为：1、金额为1699800元，收款事由为苏州观前街186号地下室房租金（2013.4.8—2014.4.7）；2、金额为60000元，收款事由为苏州观前街186号地下室物管费（2013.4.8—2014.4.7）。2013年8月17日，王晓东与乐语公司签订终止协议，协商一致提前终止房屋租赁协议，王晓东支付乐语公司费用682500元，乐语公司于2013年8月20日之前将租赁物交还王晓东。2013年9月11日，王晓东向屈臣氏公司发出解除合同通知函，要求屈臣氏公司于2013年10月15日之前撤场，并决定给予屈臣氏公司一次性补偿400000元。关于乐语公司、屈臣氏公司实际撤场时间，蔡章庆称是2013年10月20日；王晓东称以书面协议及通知为准，由法院认定。2013年11月11日，王晓东出具证明载明：“苏州市观前街海澜商厦186号（地下室）原乐语通讯有限公司与南京屈臣氏个人化妆品有限公司，都是由王晓东本人与他们解除合同的，与蔡章庆无关。乐语通讯有限公司和南京屈臣氏个人化妆品有限公司解除合同后的房租不用蔡章庆支付，其剩余的面积仍由蔡章庆支付房租和物业管理费。”2013年10月20日，海澜集团向王晓东发出告知函，主要内容为：根据双方的房屋租赁合同约定，王晓东应于2013年9月27日之前向海澜集团支付租金65万元，但王晓东至今未付，且王晓东逾期未交纳水电费、物业管理费，据此海澜公司通知王晓东提前解除合同，并要求王晓东搬离租赁场所和返还租赁房屋等。2014年2月13日，海澜集团与王晓东签订解约协议，主要内容为：王晓东承认存在逾期支付租金等违约行为，王晓东同意于2014年2月13日解除双方之间的房屋租赁合同及其补充协议；王晓东除已交的租金和押金不予退还外，还须付清承租期间的租金，并按租金总额的30%支付违约金；王晓东同意于2014年2月20日之前将房屋交还海澜集团等。审理中，双方一致确认蔡章庆撤场时间为2014年2月18日至2月27日期间，同意由法院在这个时间段内确定一个合同解除时间；但对由谁进行清场存在争议，蔡章庆认为是王晓东强行封闭了经营场所，王晓东认为其并未参与清场，而是海澜集团负责清场的。上述事实，有资产经营公司与海澜集团签订的房屋租赁合同书、海澜集团与王晓东签订的房屋租赁合同及其补充协议、王晓东与蔡章庆签订的承包合同及其补充协议、王晓东与乐语公司签订的房屋租赁协议、王晓东与屈臣氏公司签订的场地租赁合同、租金收据、物管费收据、终止协议、解除合同通知函、证明、告知函、解约协议以及当事人的陈述等证据在卷佐证。本案的争议焦点为：导致承包合同未能继续履行的责任是否在于蔡章庆一方？本院认为：王晓东与蔡章庆于2010年1月28日签订的承包合同及相关补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定；鉴于相关当事人实际租赁、经营期间较长，且并无证据证明资产经营公司、海澜集团作为涉案房屋的所有权人及整体物业承租人曾就蔡章庆承租涉案房屋提出过异议，应视为其同意王晓东将涉案房屋转租给蔡章庆。故王晓东与蔡章庆签订的承包合同及相关补充协议合法有效。现双方均同意解除合同，结合双方一致确认蔡章庆于2014年2月18日至2月27日期间撤场的事实及王晓东与海澜集团签订解约协议的内容，本院认定双方之间的承包合同及相关补充协议于2014年2月20日解除。关于王晓东主张蔡章庆存在经常逾期交纳租金以及擅自部分转租开办丹（华）阳眼镜店的违约行为，导致其对海澜集团违约、海澜集团与其解除合同，最终导致其与蔡章庆之间的承包合同无法履行及发生诉请损失的问题。首先，关于租金。王晓东对蔡章庆已足额交纳租金并不持异议，但认为存在逾期支付的问题，对此王晓东在收取租金后并未提出异议，视为其接受和认可该逾期付款行为，其中2013.4.8—2014.4.7租金收据的开具时间为2013年4月9日，而王晓东拖欠海澜集团的是应于2013年9月27日之前支付的租金，结合两份租赁合同的租金支付方式和应付时间，说明王晓东拖欠海澜集团租金并非蔡章庆导致。其次，关于转租。根据王晓东与屈臣氏公司签订的场地租赁合同附件二，明确有丹（华）阳眼镜店的招牌，王晓东在该附件二上盖有私章，且其审理中也认可该眼镜店在屈臣氏公司、凯盛通公司入场前就已存在，即便蔡章庆系转租开办该眼镜店，也应当推定系经过了王晓东的认可，故蔡章庆不存在违约转租行为。关于王晓东诉请的损失，因导致承包合同未能继续履行的责任不在蔡章庆一方，王晓东据此要求蔡章庆支付其各项损失484280元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、确认王晓东与蔡章庆于2010年1月28日签订的承包合同及相关补充协议于2014年2月20日解除；二、驳回王晓东的其他诉讼请求。案件受理费8564元，由原告王晓东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审 判 长  潘华明审 判 员  李 杨代理审判员  刘翼洲二〇一七年三月三日书 记 员  杨 志本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（1）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（1）判决认定事实和理由、适用的法律和理由；（1）判决结果和诉讼费用的负担；（1）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。