福建省福州市台江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0103民初4167号
原告：陈颖，女，1970年1月3日出生，汉族，住福建省福州市晋安区，
原告：叶再珠，女，1964年3月24日出生，汉族，住福建省福安市，
上列两原告共同委托诉讼代理人：陈明祥，福建东方格致律师事务所律师。
被告：利嘉实业（福建）集团有限公司，住所地福州市台江区五一中路169号大利嘉城25层，统一社会信用代码913500006110060494。
法定代表人：陈代琛。
委托诉讼代理人：陈敏，福建建达律师事务所律师。
原告陈颖、叶再珠与被告利嘉实业（福建）集团有限公司（以下简称利嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈颖，原告陈颖、叶再珠的共同委托诉讼代理人陈明祥，被告利嘉公司的委托诉讼代理人陈敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈颖、叶再珠向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告自2011年4月30日起计至2013年11月8日止依中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（贷款利率水平上加收50%）的违约金1585048.65元；2、判令被告承担本案诉讼费。（庭审后，原告申请将其上述第1项诉请的违约金金额减少为81332.13元）。事实和理由：2010年4月28日，原告陈颖、叶再珠因投资需要，与被告利嘉公司签订一份编号为MF-2007-01的《商品房买卖合同》，合同约定：被告利嘉公司将经福州市房地产管理局批准预售的坐落于福州市台江区XX路以东、大利嘉城北侧利嘉城三期X层XX店面出售给原告陈颖与叶再珠，该商品房建筑面积为74.50平方米，总价款为6630500元；合同第十四条约定“关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：[1]出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”1、被告违约事实：合同签订后，被告于2010年4月29日向原告交付了讼争房屋，原告陈颖、叶再珠按合同约定分期于2010年4月23日、2010年7月2日支付了全部购房款6630500元。根据合同约定，被告利嘉公司至少应于交房后365日内即2011年4月29日之前办妥讼争房屋所在之利嘉城三期的房屋产权初始登记（总登记），并通知原告领取相关证明文件，以便原告办理讼争房屋权属登记。但直至2013年11月8日，原告才收到被告关于办理讼争房屋所有权申报的相关手续。因被告的原因，致使原告无法依约在2011年4月29日前取得讼争房屋的权属证明。被告的行为已经构成违约，应当依法承担违约责任。2、若按讼争合同原约定的日0.001%标准计算违约金，那么2011年4月30日起计至2013年11月8日期间违约金才6万余元，远远低于原告因被告违约所致的损失，因此，讼争合同约定的违约金过低，原告请求法院予以调高：（1）原告曾于2011年3月7日与案外人薛秋辉签订一份《房屋买卖合同》，约定薛秋辉以人民币九百万元购买讼争房屋，后因被告原因，原告未能依约于2011年5月30日前取得讼争房屋的所有权证书，致案外人无法办理过户和抵押贷款，依约解除合同，原告丧失此交易机会。原告接着又于2011年6月21日二手房交易中介挂牌出售房屋，根据当时的该地段平均价格销售定价为人民币一千万元，原告曾多次收到潜在买家的询价达成购买意向，但均因被告违约行为致原告未能取得房屋所有权证买家无法办理银行贷款而致多次丧失交易机会，给原告造成了巨大的经济损失。虽然原告的损失需要通过评估方能最后确定，但可以确定的是仅依据原告与案外人薛秋辉签订的《房屋买卖合同》，原告因被告的违约行为损失已达到236.95万元，至少远远高于按讼争合同计算的违约金。（2）合同附件六《合同补充协议》第二条第3项（合同第27页）约定“在该商品房具备办理产权登记手续时，买受人须在出卖人通知的期限内及时办理……权属证书。如有逾期，……，买受人应按担保贷款总金额每日万分之三的标准向出卖人支付违约金。”同时，合同第七条约定若原告违约逾期未付款，被告选择继续履行合同时，原告将承担应付款的日万分之一的违约金；而合同中对于被告违约逾期办理商品房权属证明相关事宜却仅约定承担已付购房款的日0.001%的违约责任（日十万分之一），甚至远低于中国人民银行同期存款利率，两相比较就看得出讼争合同约定的被告应付违约金过低。也正因为违约成本过低，被告才无视合同约定，给原告造成了严重的经济损失。（3）在约定违约金过低的情况下，原告请求调高的，应当以违约造成的损失来确定违约金的数额。关于违约造成的损失是多少，当损失数额难以确定时依照法律规定来计算。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条给出了损失数额确定的法定方式：“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。因此，原告认为应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准来计算确定损失，同时按此损失来确定违约金。
被告利嘉公司辩称，一、答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定，答辩人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由答辩人提供的资料交付原告。如因答辩人的原因，原告不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，原告不退房，答辩人自逾期之日起每日按原告已付款的0.001%向原告支付违约金。二、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。”第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”由于讼争《商品房买卖合同》第十四条对逾期协助办证违约金有明确的约定，因此《解释》第十八条第二款关于“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”逾期协助办证违约金的规定不适用于本案，该款规定的计算标准亦不应作为认定约定的逾期协助办证违约金过低的依据。因此，原告以《解释》第十八条作为请求调高约定的逾期协助办证违约金的理由、并认为应当参照银行逾期贷款利息的标准来计算确定损失及违约金的观点均不能成立。三、如果法院支持原告的诉请，就等于说任何一位业主与开发商约定逾期协助办证违约金后均可根据《解释》第十八条第二款的规定主张参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算支付逾期协助办证违约金，那么不仅给业主肆意毁约提供了合法的借口，从而侵害了开发商的合法权益，而且与我国《合同法》第八条关于“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”的规定相冲突。四、原告购买讼争店面非必然出售，即便讼争店面贬值，与答辩人逾期协助办证亦没有直接的必然的因果关系，因此，答辩人逾期协助办证未给原告造成损失。五、原告已明知答辩人未于2011年4月29日前办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由答辩人提供的资料交付原告，其权利受到侵害，根据法律规定应从答辩人违约之日即2011年4月30日起的两年内即2013年4月29日前行使权利，但原告于2015年4月24日才起诉要求答辩人支付违约金，由于按日计付的违约金的诉讼时效应当分别每一日单独计算，因此，原告在起诉日（即2015年4月24日）前两年之前（即2013年4月24日之前）的违约金请求已超过两年诉讼时效期间，期间又无中断、中止的情形，法院依法只能支持原告要求答辩人支付自2013年4月25日起至2013年11月8日止的违约金13128.39元（6630500元×0.001%×198天）的诉讼请求，并驳回原告其他的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
根据当事人的质证及陈述，本院对事实作如下认定：
2010年4月28日，以被告利嘉公司为出卖人，原告陈颖、叶再珠为买受人，双方签订一份编号MF-2007-01的《商品房买卖合同》，合同约定：被告利嘉公司将经批准预售的坐落于福州市台江区XX路以东、大利嘉城北侧的利嘉城三期X层XX店面出售给原告陈颖、叶再珠，建筑面积共74.50平方米，总价款为人民币6630500元；出卖人应当在2010年4月29日前交付商品房；合同第十四条关于产权登记的约定，双方经协商同意选择2：[1]……，[2]因开发商无法按照第[1]约定，经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后365天内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，被告向两原告交付了房屋，原告也支付了购房款人民币6630500元。
庭审中，原、被告双方确认上述合同约定被告应于2011年4月29日前向原告提供办理房屋权属登记所需的材料，并确认实际履行中，被告于2013年11月8日才向原告提供上述材料，逾期924天（2011年4月30日起计至2013年11月8日）。
另查明，两原告曾于2015年4月24日提起诉讼，要求被告承担逾期办证违约责任【（2015）台民初字第1505号一案】，后于2015年7月7日撤回起诉。
本院认为，原告陈颖、叶再珠与被告利嘉公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。被告利嘉公司未依约按时向两原告提供办理房屋权属登记所需材料，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鉴于之后被告已提供了办证所需材料，两原告也办理了房屋权属登记，故原被告双方签订的商品房买卖合同已履行完毕，被告对其上述违约行为应承担的是逾期办证的违约责任，而对于该违约行为所要承担的违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中已作明确规定。由于原、被告双方在合同中对该逾期办证违约行为应承担的违约责任，已作“买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金”之约定，因此被告应按此约定计算违约金支付给两原告，两原告诉请要求“按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（贷款利率水平上加收50%）”违约金缺乏依据，本院不予采纳。两原告以被告逾期办证，造成其丧失交易机会，对他人承担了违约责任，以及讼争房屋价格下跌造成其损失的主张，因与逾期办证不存在必然的联系，本院对原告此主张亦不予采纳。被告未在双方合同约定的2011年4月29日前向原告提供办理房屋权属登记所需的材料，两原告即应知道其权益受到侵害，故逾期办证违约金应从2011年4月30日起算，计至2013年11月8日被告向原告提供上述材料之日止，由于合同约定该违约金按日计付，因此诉讼时效应当分别每一日单独计算。被告提出时效抗辩，而两原告仅能举证证明其曾于2015年4月24日就逾期办证违约责任提出主张，故2013年4月24日前的违约金诉讼请求已超过二年的诉讼时效期间，本院不予保护。被告应向两原告支付2013年4月25日至2013年11月8日止的逾期办证违约金13128.39元（6630500元×0.001%×198天）。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告利嘉实业（福建）集团有限公司应于判决生效之日起七日内支付给原告陈颖、叶再珠逾期办证违约金人民币13128.39元；
二、驳回原告陈颖、叶再珠的其他诉讼请求。
如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1833元，由原告陈颖、叶再珠负担1705元，被告利嘉实业（福建）集团有限公司负担128元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 傅建勇
人民陪审员 林舒帆
人民陪审员 郑云玉
二〇一七年五月十二日
书 记 员 郭楚楚
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。