湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终2095号上诉人（原审原告）：方爱荣，女，1967年9月29日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：张金矿，湖北九通盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李坚，男，1957年8月17日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：李蛟，湖北尊而光律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉豪斯房地产销售代理有限公司，住所地武汉市江岸区兰陵路6号。法定代表人：辛见喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：肖桂芬，女，系该公司员工。被上诉人（原审被告）：武汉市银和房屋中介信息服务部，住所地武汉市江岸区鄱阳街52号。法定代表人：张汉槐，该单位经理。委托诉讼代理人：丁腊香，女，系该单位员工。被上诉人（原审第三人）：艾笛，女，1958年2月7日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。上诉人方爱荣因与被上诉人李坚、武汉豪斯房地产销售代理有限公司（以下简称豪斯代理公司）、武汉市银和房屋中介信息服务部（以下简称银和中介服务部）、艾笛房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2067号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。方爱荣上诉请求：撤销一审判决，改判李坚双倍赔偿方爱荣定金，本案的一、二审诉讼费用及保全费用由四被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误，并遗漏案件重要事实。李坚明确表示过艾笛知情并同意卖房，交易双方和中介对房屋出售都达到了充分确信的程度，一审法院仅凭艾笛事后说不知情即认定艾笛对房屋交易不知情且不同意不符合逻辑及事实。一审判决适用法律错误。一审法院一方面认定合同有效并认定卖房者违约，但又认定双倍返还定金显失公平，逻辑错误，另一审判决以武汉市住房保障和房屋管理局发布的房屋限购政策作为处理依据错误。3.方爱荣在整个交易过程中已充分并完全尽到了注意义务，不存在任何过失。另一审判决未对保全费进行判决。李坚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由，第一，方爱荣在上诉状中陈述的第一点事实与理由与客观事实严重不符，没有事实依据也无相关证据予以证实。李坚出售房屋事先未通知艾笛，两人关系出现问题，且艾笛长期在国外，中介都是联系李坚，并未询问艾笛是否同意或李坚是否得到授权，反而让李坚进行代签，方爱荣所谓的确信没有说服力。第二，一审法院认定合同有效，但同时认为方爱荣在购房时未尽到一个普通购房者的注意义务，存在过失，双倍返还定金显失公平，而判令李坚按照6%年利率赔偿占用20万元定金期间利息，并无不当。根据婚姻法司法解释一第十七条，李坚代艾笛签字的行为属于无权代理，合同各方均存在过错，且限购政策不可抗力使合同实际无法履行，李坚不应双倍返还定金。第三，一审判决返还20万元定金并赔偿6%占用期间利息，已使方爱荣的损失得到弥补，李坚已经承担了相应违约责任。豪斯代理公司、银和中介服务部同意方爱荣的上诉请求及理由。艾笛辩称，第一，李坚在中介方介绍下与方爱荣签订合同艾笛对此并不知情，案涉房屋3室登记在艾笛名下，上诉人未尽到注意义务，李坚未提供任何婚姻信息或艾笛的书面授权，事后也未向中介或艾笛确认，本身存在过错。第二，艾笛并未对合同追认，导致交易无法完成。第三，方爱荣与李坚签订合同后，合同中虽未明确约定具体付款时间，但从合同上下文和交易习惯可以看出交付定金时间应为签订合同当天，方爱荣在有先履行合同的前提下存在迟延履行，后来也未尽到买受人应尽的催告义务，未积极办理银行贷款，存在相应过错。第四，武汉市限购政策早于合同约定的交房和过户日期，方爱荣和李坚的合同系因不可归责于双方的原因导致合同无法继续履行。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。方爱荣向一审法院起诉请求：1、解除2016年9月30日方爱荣与李坚签订的《存量房居间（买卖）合同》；2、李坚双倍返还定金40万元；3、本案诉讼费用由李坚承担。一审法院查明，李坚与艾笛系夫妻，二人于1985年3月12日登记结婚。婚后，李坚、艾笛购买了位于武汉市江岸区沿江大道160号武汉时代广场·时代豪苑4栋3单元11层3室、4室的房屋两套。其中11层3室房屋的房屋所有权证登记在艾笛名下、11层4室房屋的房屋所有权证登记在李坚名下。李坚通过豪斯代理公司、银和中介服务部居间，欲向方爱荣出售上述两套房屋。2016年9月30日，方爱荣、李坚以及豪斯代理公司、银和中介服务部签订《存量房居间（买卖）合同》两份。其中一份合同以艾笛作为卖方（甲方），出售位于武汉市江岸区沿江大道160号武汉时代广场·时代豪苑4栋3单元11层3室的房屋。在合同尾部的“甲方（卖方及配偶）”处，李坚本人签名捺印，并在其姓名后代签“艾笛”二字。另一份合同，以李坚作为卖方（甲方），出售位于武汉市江岸区沿江大道160号武汉时代广场·时代豪苑4栋3单元11层4室的房屋。在合同尾部的“甲方（卖方及配偶）”处，李坚本人签名捺印，并在其姓名后代签“艾笛”二字。两份《存量房居间（买卖）合同》约定的房屋成交价均为340万元，均约定方爱荣须支付定金30万元，两份合同约定的定金金额合计60万元。两份合同均约定2016年11月30日之前过户、2016年12月30日之前交房。合同还约定了其他内容。签订上述两份合同当日，方爱荣向李坚支付了定金20万元，李坚出具《收条》确认收到。2016年10月19日，豪斯代理公司、银和中介服务部通知方爱荣，因李坚反悔，不愿出售房屋，故要求方爱荣暂缓支付剩余定金。之后，方爱荣与李坚协商房屋买卖事宜未果，遂成讼。庭审中，艾笛表示对李坚出售夫妻共有房屋一事不知情、亦不同意。一审再查明，在签订两份《存量房居间（买卖）合同》的过程中，方爱荣、豪斯代理公司以及银和中介服务部均是与李坚接触、协商，未与艾笛接触、联系过。一审另查明，2016年11月14日，武汉市住房保障和房屋管理局发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》的房屋限购政策。一审法院认为，本案争议问题有：一、两份《存量房居间（买卖）合同》是否有效；二、20万元定金是否应予返还；三、是否应双倍返还定金。一、两份《存量房居间（买卖）合同》是否有效。李坚主张两份《存量房居间（买卖）合同》无效，理由为艾笛并未授权李坚出售夫妻共有房屋，事后也未追认，李坚出售房屋系无权处分行为，故两份《存量房居间（买卖）合同》无效。两份《存量房居间（买卖）合同》系签订各方的真实意思表示，不存在法律规定的合同无效情形，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，李坚以其签订合同时没有处分权为由主张合同无效，对其主张，不予支持。应认定方爱荣、李坚以及豪斯代理公司、银和中介服务部签订于2016年9月30日的两份《存量房居间（买卖）合同》有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权……（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”处分夫妻共有的房屋系“非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定”，不属于家事代理，必须夫妻双方一致同意。签订两份《存量房居间（买卖）合同》过程中，李坚未提供艾笛授权其处分房屋的授权文件，而欲出售的其中一套房屋的房屋所有权证还登记在艾笛名下。方爱荣及中介方也未与艾笛联系、未得到过艾笛同意出售房屋的任何意思表示，故本案不符合表见代理的构成。两份《存量房居间（买卖）合同》虽然有效，但事后艾笛不予追认，导致两份《存量房居间（买卖）合同》的合同目的不能实现。方爱荣要求解除合同，庭审中李坚亦同意解除合同，故确认两份《存量房居间（买卖）合同》于开庭审理之日即2017年6月8日解除。二、200,000元定金是否应予返还？是否应双倍返还。方爱荣要求李坚双倍返还定金，理由为履行合同过程中，李坚反悔、不愿出售房屋。李坚主张不返还定金，理由为两份合同约定的定金合计60万元，而方爱荣仅支付20万元，剩余定金一直未支付，方爱荣构成违约，无权要求返还定金。首先两份《存量房居间（买卖）合同》并未约定支付定金的时间。其次，系因李坚明确表示不出售房屋，经中介方告知，方爱荣未继续支付剩余定金，故对李坚主张方爱荣存在违约行为、定金不应返还的抗辩意见，不予支持。李坚在合同履行过程中明确表示不出售房屋，导致交易无法继续进行，应承担相应的违约责任。但方爱荣在整个交易过程中未尽到一个普通购房者的注意义务，存在过失，其要求李坚双倍返还定金的诉讼请求显失公平。另，两份《存量房居间（买卖）合同》约定的过户时间为2016年11月30日之前、交房时间为2016年12月30日之前，而在2016年11月14日，武汉市住房保障和房屋管理局发布了房屋限购政策，故方爱荣与李坚之间的《存量房居间（买卖）合同》客观上也无法履行完毕、完成交易。综合考虑以上情况，李坚应向方爱荣返还定金20万元并赔偿资金占用期间的利息，利息自2016年9月30日至定金返还完毕之日止，按年利率6%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、方爱荣与李坚、豪斯代理公司、银和中介服务部在2016年9月30日签订的两份《存量房居间（买卖）合同》于2017年6月8日解除；二、李坚于本判决生效之日起七日内向方爱荣返还定金20万元；三、李坚于本判决生效之日起七日内向方爱荣支付资金占用期间的利息（以20万元为本金，自2016年9月30日起至定金返还完毕之日止，按年利率6%计算）；四、驳回方爱荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，由李坚负担。因此款已由方爱荣预交本院，故李坚于本判决生效之日起七日内连同上述费用一并支付给方爱荣。二审中，方爱荣提交了以下证据：证据一，2016年10月8日豪斯代理公司经办人肖桂芬与李坚的通话录音；证据二，2016年10月2日、2016年11月21日豪斯代理公司经办人肖桂芬与李坚的微信记录截屏。证明李坚与艾笛协商一致出售案涉房屋用于购买澳洲农场，李坚因与中介熟识，主动要求中介帮忙卖房，后来澳洲农场被北京人买走，加上房价上涨，导致李坚夫妇反悔，本案方爱荣没有过错。李坚对录音和微信记录真实性无异议，但认为中介是与李坚单方联系的，并没有与艾笛联系过，且该证据不属于新证据。豪斯代理公司、银和中介服务部对该证据无异议。艾笛认为微信截图不能完整反映事实，通话录音已经证明李坚与方爱荣签订合同时艾笛不知情，方爱荣也未进行相应确认，存在过错。本院对该证据的真实性予以采信。经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院二审中，豪斯代理公司、银和中介服务部陈述：案涉房屋现在一套涨了200万元左右。李坚陈述：房价应该是涨了，艾笛在签合同当天打电话来觉得合同价格低了，李坚认为房价也可能偏低了。本院认为，李坚与方爱荣、豪斯代理公司、银和中介服务部自愿签订的《存量房居间（买卖）合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定属有效合同。合同签订后，方爱荣支付了20万元定金，李坚以妻子不同意出售房屋而拒绝履行合同义务，构成违约。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”规定，李坚应当双倍赔偿方爱荣定金40万元。方爱荣上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。李坚称合同约定定金60万元，而方爱荣仅支付20万元，未支付剩余定金，构成违约，因李坚收取20万元定金后明确表示不出售房屋，方爱荣才未继续支付剩余定金，故方爱荣并不存在违约行为。李坚称方爱荣签订合同时未征求李坚的妻子艾笛的意见，未尽到注意义务，但即便如此，方爱荣并不构成违约，故李坚称不应双倍返还方爱荣定金的辩称理由不能成立。李坚称限购政策不可抗力导致合同实际无法履行，李坚不应双倍返还定金，但李坚在限购政策出台之前已明确表示不出售房屋，并非因限购政策导致合同解除，因此李坚该辩称理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律及实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2067号民事判决第一项；二、撤销湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2067号民事判决第三项、第四项；三、变更湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初2067号民事判决第二项为：李坚于本判决生效之日起七日内向方爱荣双倍返还定金共计40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7300元及保全费3020元，由李坚负担。二审案件受理费7300元，由李坚负担。本判决为终审判决。审判长  李斌成审判员  安林锋审判员  骆朝辉二〇一八年四月二日书记员  杜 文