上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初8311号原告：沈三宝，男，1935年9月20日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：周保英，女，1937年3月14日出生，汉族，住上海市徐汇区。原告：沈周玲，女，1960年8月5日出生，汉族，住上海市徐汇区。三原告共同委托诉讼代理人：高翰青，上海好济律师事务所律师。被告：上海中誉企业发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：吴寅飞，董事长。委托诉讼代理人：杨波，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婕，上海市浩信律师事务所律师。原告沈三宝、周保英、沈周玲与被告上海中誉企业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月6日公开开庭进行了审理。原告沈三宝及三原告的共同委托诉讼代理人高翰青、被告上海中誉企业发展有限公司的委托诉讼代理人杨波、张婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沈三宝、周保英、沈周玲向法院提起诉讼请求：1.判令原被告签订的上海市商品房预售合同(买卖钦州北路XXX弄XXX幢XXX层XXX室)无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系桂林新苑原动迁地块村民。2001年12月初，原告得知该地块居住区域要被政府征收，用于建设市重大工程“明珠线二期存(停)车场工程”，故与其他动迁村民向徐汇区长春村支部、村委会提交意愿书，要求易地重建，就地安置。2002年1月10日，村支部、村委会向徐汇区华泾镇人民政府提交申请报告，称“由本村划出桂林西、蒲汇塘南，依桂林住宅小区的33亩新建住宅，安置动迁村民，安置面积按被搬迁户原有居住面积进行安置”；同年10月14日，村委会与上海市徐汇区市政建设所(后转制为本案被告)达成转让协议，同意转让土地给本案被告建造动迁商品房，解决明珠线停车场动迁安置用房。后10月24日徐建(2002)211号文、10月25日徐府土(2002)13号文、11月7日沪府土用批(2002)第357号文、12月19日徐计投商(2002)11号文件，均证实“桂林新苑”属动迁配套安置用房。现沪徐征补(2003)第1号征地补偿安置方案公告，违背客观事实，未将“桂林新苑”列入调换产权房之列。后被告声称如果拆迁村民与其签订货币补偿协议，将以正在建设的“桂林新苑”进行补偿安置。2004年12月，被告以每户一套不够分为由，强行限制原告每张土地证只能购买一套，然后通过与原告签订上海市商品房预售合同的方式，违反法律法规强制性规定，将用于安置动迁村民的动迁安置房，以其公司投资开发的商品房违法出售给原告并将由此多出的135套本属于安置动迁村民(包括原告)的动迁配套安置房占为己有。2005年4月27日，原告取得上海市钦州北路XXX弄“桂林新苑”XXX幢XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)的上海市房地产权证。被告违反法律、法规、强制性规定，擅自改变房屋性质，侵害了原告的合法权益，故提出如上诉请。上海中誉企业发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、本案房屋买卖合同合法有效。系争房屋所属的“桂林新苑”自申请之日就是“商品房”性质，该项目房屋用于安置市重大工程或动迁信访案件化解保留用房，被告并未擅自出售，更未擅自改变其性质；被告的商品房预售行为符合法律规定，被告通过出让方式取得上述地块，并支付了土地出让金，且取得了建设用地规划许可证和上海市商品房销售许可证，完全符合法定的预售条件；双方签订的《上海市商品房屋预售合同》已履行完毕，原告已经取得了系争房屋的产权证，原被告签订的《上海市商品房屋预售合同》符合法律规定。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原告拆迁时选择的是货币补偿安置方式而不是产权房屋调换，并在获得补偿款后以优惠价格购买了“桂林新苑”商品房，该行为系原告自愿实施，符合合同和法律规定，且原告与被告签订的《上海市商品房屋预售合同》并不存在法律规定的无效情形。本院经审理认定事实如下：上海中誉企业发展有限公司系系争房屋所在小区的承建单位。2002年10月24日，徐汇区建设和管理委员会向徐汇区市政建设所出具《关于同意建设市重大工程配套用动迁安置房的批复》，同意徐汇区市政建设所先行实施蒲汇塘、桂林北路东侧一块占地约0.76公顷地块建设市重大工程配套商品房。2002年12月19日，上海市徐汇区发展计划委员会向上海中誉企业发展有限公司出具《关于桂林公寓建设项目可行性研究报告的批复》(徐计投商(2002)11号)，同意中誉企业在徐汇区北邻蒲汇塘、西倚桂林路、南靠桂坊住宅小区地块建设动迁配套商品住宅。2003年3月3日，上海市徐汇区城市规划管理局出具《关于核发上海中誉企业发展有限公司桂林路东侧、蒲汇塘南侧“桂林公寓”(暂名)项目建设用地规划许可证的通知》，同意发给上海中誉企业发展有限公司《建设用地规划许可证》【编号：沪徐规地(2003)004号】，建设项目名称：桂林公寓(暂名)，建设工程性质：商品住宅，建设用地面积：7609平方米(以实测为准)，建设用地位置：桂林路东侧、蒲汇塘南侧。2003年3月3日，上海中誉企业发展有限公司获得建设用地规划许可证(沪徐规地(2003)004号)，用地单位为上海中誉企业发展有限公司，用地项目名称为桂林公寓(暂名)，用地位置为桂林路东侧，蒲汇塘南侧。2003年1月17日，上海市徐汇区房屋土地管理局出具《征地补偿安置方案公告》沪徐征补(2003)第1号，规定征用土地范围为华泾镇长春村。本区域征地拆迁补偿安置方式为：1、货币补偿：货币补偿金额按《上海市征用集体土地拆迁房屋补偿安置若干规定》规定的公式计算；2、与货币补偿金额同等价值的产权房屋调换：调换的产权房屋坐落于徐汇区华泾住宅小区、闵行区新银花园住宅小区，每平方米市场价2073-2351/1643-1901元(以每套房屋市场评估单价为准)。2003年5月24日，沈周玲(乙方、被拆迁人)与上海地铁建设有限公司(甲方、拆迁人)、徐汇区市政建设所(房屋拆迁实施单位、代理人)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)，约定由甲方对乙方进行货币安置(易地建房条款划去)。2003年5月27日，沈周玲(乙方)与上海市徐汇区市政建设所(甲方)签订申明书，甲乙双方确认2003年5月24日签订的协议已经履行完毕，下方方框注2003年6月13日收到动迁协议书壹份，收件人沈周玲签名。上海市徐汇区市政建设所(甲方)与沈三宝(乙方)签订《订房协议书》，约定为配合存车场建设，甲方提供位于蒲汇塘以南、桂林北路以东的桂林大楼商品房，基价4,300元整(16层以下，根据层次、朝向系数，浮动范围4,200-4,500元/平方米)。甲、乙双方已签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)》，根据基地规定，乙方购买桂林大楼二室一厅商品房1套，购房时根据房屋的层次、朝向，以实际售价为准。待桂林大楼建成、取得预售许可证时，甲方将凭本协议选购编号通知乙方。本协议经双方签字、乙方于2003年6月4日前搬离原址后生效。2004年12月10日，上海中誉企业发展有限公司取得上海市商品房预售许可证，房屋座落地点为桂林新苑(钦州北路XXX弄XXX-XXX号)。被告(甲方)与原告(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，由乙方向甲方购买徐汇区钦州北路XXX弄《桂林新苑》XXX幢XXX层XXX室房屋，每平方米房屋单价为4350元，房屋总价款暂定为404,028元。甲方定于2005年1月31日前将房屋交付给乙方。在甲方办理新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起30天内，由双方依法向徐汇区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房屋房地产权证。2005年1月14日，上海中誉企业发展有限公司取得上海市钦州北路XXX弄XXX-XXX号房屋产证(沪房地徐字(2005)第004240号)，附记：新建商品房。2005年4月27日，原告取得系争房屋的房地产权证(沪房地徐字(2005)第017001号)。另查明，2002年4月5日，上海市徐汇区市政建设所改制变更企业名称为上海中誉企业发展有限公司。2016年6月1日，沈三宝向本院提起行政诉讼，要求撤销沪房地徐字(2005)第017001号房地产权证，责令上海市住房和城乡建设管理委员会、上海市规划和国土资源管理局颁发新证(在房地产权证附记栏内注记：配套商品房)，因沈三宝不符合行政诉讼的起诉条件且超过法律规定的诉讼时效，本院作出(2016)沪0104行初131号行政裁定书，裁定驳回原告017001的起诉。庭审中，原告称其已经取得了动迁补偿款，在取得动迁补偿款后购买系争房屋，并表示本案只需处理合同效力问题，不要求处理合同无效的法律后果。双方在庭审中均认可桂林新苑系市重大工程配套商品房，但原告认为本案中的市重大工程配套商品房实际应为市重大工程配套动迁安置房。以上事实，除双方当庭陈述一致外，另有《上海市商品房预售合同》、订房协议书、上海市商品房预售许可证、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》、上海市房地产权证、桂林新苑建设的可行性批复、行政裁定书等证据证实，经庭审质证，本院依法予以确认。庭审中，原告举出如下证据：徐汇区华泾镇长春村塘湾广大村民于2001年12月12日向长春村党支部、村民委员会出具《关于要求住房就地安置的意愿书》，华泾镇长春村支部委员会及华泾镇长春村民委员会于2002年1月10日向徐汇区华泾镇人民政府提交《长春村新建住宅安置被动迁农民的申请报告》，2002年7月31日，上海市徐汇区房屋土地管理局向徐汇区城市规划管理局出具《关于委托核定徐汇区桂林路、蒲汇塘地块规划要求的函》(徐房地发【2002】149号)，徐汇区华泾镇长春村村民委员会(甲方)与徐汇区市政建设所(乙方)于2002年10月14日签订的《协议书》，上海市徐汇区城市规划管理局于2002年10月23日出具的《关于核发徐汇区桂林路、蒲汇塘地块规划设计要求的函》(徐规业【2002】159号)，徐汇区人民政府向上海市房屋土地资源管理局于2002年10月25日出具的关于徐汇区2002年第一批次建设项目申请征地的函》(徐府土征【2002】13号)，上海市徐汇区房屋土地管理局于2002年10月25日出具《建设项目用地呈报说明书及农转用、耕地补充、土地征用、供地等方案》，上海市人民政府于2002年11月7日出具的《关于批准徐汇区人民政府2002年第一批次建设项目用地征用土地的通知》(沪府土用批(2002)第357号)，上海中誉企业发展有限公司(甲方)与上海市徐汇区华泾镇长春村村民委员会(乙方)于2005年8月16日签订的《征用土地补充协议书》等文件，拟证明桂林新苑实际应为动迁配套商品房，仅用来安置原告所在动迁基地的村民,应该受到《徐汇区配套商品房建设和管理实施意见的通知》(徐府办发【2004】41号)以及《上海市重大工程配套商品房供应的实施意见和操作办法(试行)》(沪建计【2003】651号)文件的约束，经质证，被告对上述证据的真实性和合法性均无异议，但对关联性有异议，认为桂林新苑是市重大工程的配套项目，是用来安置市区重大项目，并非原告所述的动迁配套商品房，原告所在动迁基地的动迁方案中安置房源并不包括桂林新苑。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告沈三宝、周保英、沈周玲与被告上海中誉企业发展有限公司签订《上海市商品房预售合同》，现原告提出被告将系争房屋按普通商品房出售符合《合同法》第52条合同无效的情形，故《上海市商品房预售合同》应为无效之意见。根据庭审查明的事实，桂林新苑为市重大工程配套商品房，并非原告原所住房屋拆迁时征地补偿安置方案公告中出示的调换的产权房。上海中誉企业发展有限公司作为桂林新苑项目的开发商在取得建设用地规划许可证、商品房预售许可证的情况下向原告出售系争房屋，符合商品房出售的相关政策，并未违反法律、行政法规的强制性规定，现原告未进一步提供桂林新苑为市重大工程配套动迁安置房的充分证据，且原告在签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》(适用居住房屋货币补偿和易地新建房屋)并取得动迁补偿款后与被告签订《订房协议书》、《商品房预售合同》，可以认定，原告对本次动迁安置方案及被告以商品房形式出售系争房屋是明知且同意的，原被告签订的《商品房预售合同》也于2005年就履行完毕，且原告亦没有提供充分证据证明被告在出售系争房屋时存在欺诈、胁迫等行为，故原告主张商品房预售合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回沈三宝、周保英、沈周玲的全部诉讼请求。案件受理费收取计7,300元，由沈三宝、周保英、沈周玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  汪俭蓉审 判 员  陈向红人民陪审员  刘佩瑶二〇一七年七月二十八日书 记 员  谯 烨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。