天津市滨海新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0116民初80143号
原告：李权，男，汉族，1983年11月19日出生，住天津经济技术开发区。
委托诉讼代理人：董泉，天津桐江律师事务所律师。
被告：李祖存，男，汉族，1969年10月17日出生，住浙江省宁波市北仑区。
委托诉讼代理人：王申青，天津津瑞律师事务所律师。
被告：朱杰，女，满族，1970年11月8日出生，住辽宁省昌图县。
原告李权与被告李祖存、朱杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李权及其委托诉讼代理人董泉，被告李祖存委托诉讼代理人王申青，被告朱杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.被告李祖存支付违约金21万元,赔偿房屋差价损失69.52万元,评估费9488元；2.被告朱杰承担连带责任；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月24日，原告与被告在达居房地产处订立房产买卖合同，以210万元价格购买其名下开发区第三大街森泰小区23-901房屋。原告签订合同后依约支付定金及中介费用,但被告以房屋涨价为由拒绝履行合同,构成根本违约。
被告李祖存辩称，对房屋买卖合同签订情况无异议,但不认可原告陈述的房屋未能履行的原因。涉案房屋因天津市滨海农商银行申请,红桥区人民法院进行了查封,导致客观上无法履行,并非被告李祖存主观原因造成,请求驳回原告诉讼请求。
被告朱杰辩称，签合同时原告知道被告朱杰与被告李祖存并不存在夫妻关系，中介打电话说可以代签，出于朋友帮忙去签的字，不认可应负连带责任。
本院经审理认定事实如下：2016年5月24日，被告李祖存（售房人甲方）委托被告朱杰与原告李权（购房人、乙方）、天津达居房地产经纪有限公司（丙方、居间方）签订《房产买卖（置换）合同》，约定甲方向乙方出售天津开发区第三大街森泰小区23-901房屋，建筑面积156平方米；房屋成交价格210万元；房屋有抵押，贷款余额150万元，贷款余额处理方案由甲方自行还贷；乙方于2016年5月24日支付甲方购房定金5万元；乙方承诺首付款于甲方还贷注销完毕3日内准备齐办理打协议面签手续;若存在差价款乙方于过户当日支付甲方;甲方须于签订合同15日内启动还款注销手续,并积极办理相关手续;甲方承诺于收到全款3日内腾空房屋；如甲乙任何一方拒绝履行，或发生约定情形，均由违约方向本合同其他方分别支付房屋实际成交价10%的违约金，实际损失超过约定金额的，责任方应据实赔偿；如因洪水、地震、火灾等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，甲乙丙三方互补承担违约责任；因甲方未带产权证原件，甲乙双方同意乙方支付甲方的定金暂时由丙方保管，待甲方将产权证送至丙方，丙方验证后，由丙方将定金转交甲方。
同日，原告将定金5万元支付达居房地产，被告朱杰在收据上写明“同意”并签字。案件审理期间，达居房地产将该5万元返还原告。
查，上述合同签订期间，涉案房产登记在被告李祖存名下，抵押权登记信息一栏为，登记日期2014年6月12日，抵押权人天津农村商业银行股份有限公司滨海分行，抵押范围156.15平方米，被担保债权数额1659000元，债务履行期限2014年6月3日至2017年6月2日。2016年6月16日，因天津滨海农村商业银行股份有限公司红桥河北大街支行申请财产保全，天津市红桥区人民法院作出（2016）津0106民初3515号民事裁定书，依法查封了涉案房屋，查封期限自2016年6月16日至2019年6月15日。
经原告申请，本院委托天津蓝禾房地产土地评估咨询有限公司对涉案房屋市场价值进行了评估，该公司于2017年11月6日出具《房地产估价报告》，确定涉案房屋2016年9月6日市场价格为279.52万元。原告因此产生鉴定费9488元。
经调解，双方未达成一致。
本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原被告及达居房地产签订的《房产买卖（置换）合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。
根据合同约定，被告李祖存应于2016年6月9日前平贷，涉案房屋虽于2016年6月16日被查封，但并不影响被告李祖存在约定期限内平贷；即使查封后，其仍可积极处理完他案纠纷后，申请解除查封继续履行合同，故其所持因法院查封合同客观无法履行的意见不成立，不予采纳。被告李祖存未按约定偿还银行贷款办理撤销抵押登记手续，致使合同目的不能实现，其行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告李祖存赔偿损失。
关于评估房屋市场价值时间点，原被告确认在约定平贷期限届满后曾就平贷事宜进行过协商但并未达成一致，现无证据显示被告李祖存及时向原告表示不再履行房屋买卖（置换）合同，亦无证据显示被告李祖存及时将涉案房屋查封情况告知原告，故应给予被告一定宽限期处理影响合同继续履行的因素，同时应给予原告一定期限确定合同是否继续履行。原告选择2016年9月6日向人民法院起诉，明确表示解除合同并要求被告李祖存承担违约责任，应认定该时间点在合理期限内。故，应确定涉案合同于2016年9月6日解除，并确定该时间点为认定房屋是否存在涨跌及相应市场价值的节点。
关于损失数额，损失数额包括合同履行后可以获得的利益，约定违约金低于损失的，当事人可以请求予以增加。本案中，原告主张违约金21万元，同时主张房屋差价损失，其认为合同约定标准低于其损失数额，请求予以增加。合同约定违约金为房屋实际成交价10%，经鉴定涉案房屋市场价值存在上涨情况，差价为69.52万元，超过约定标准，原告可以请求增加。原告实际损失应当结合房屋所处区域实际情况、守约方履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定。综合上述因素，同时考虑到原告鉴定费支出的情况，本院酌情确定被告李祖存赔偿原告45万元。原告主张超出部分不予支持。
关于朱杰的责任承担，原告主张被告朱杰承担连带责任缺乏依据，不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、被告李祖存于本判决生效之日起十日内赔偿原告李权45万元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计6475元，由原告负担3237.5元，由被告李祖存负担3237.5元。原告预交7125元，超出650元，应予退还。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 周彦权
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 张晓珅
附：法律释明
1.《中华人民共和国合同法》
第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。
法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2.《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。