安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖16民终194号上诉人（原审被告）：吴二坤，男，1971年6月19日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：王汉军，安徽黄淮海律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张峰，男，1981年1月17日出生，汉族，住安徽省利辛县。上诉人（原审被告）：罗珏，男，1975年10月17日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被上诉人（原审原告）：丁继胜（圣），男，1973年2月15日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：彭线旗，安徽彭线旗律师事务所律师。上诉人吴二坤、张峰、罗珏因与被上诉人丁继胜合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2017）皖1621民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴二坤、张峰、罗珏、被上诉人丁继胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴二坤、张峰、罗珏上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决漏列当事人。本案中的房东姜如珍、杨萍夫妇是本案有直接利害关系，且是有独立的请求权的第三人。究竟上诉方是否拖欠房东三年房租，本案当事人双方签订转让协议生效并执行九个多月后，新产生的后三年的房租应当由谁来支付。一审法院应当依法追加对姜如珍、杨萍为本案第三人而未追加，因此，一审法院程序违法。二、本案上诉人与姜如珍、杨萍签订的租房协议表明“在租赁期内，承租方可以转租”，既然双方约定可以转租，转租后新产生的年度租金，除了当事人有特别约定外，依照社会商业经营习惯，均应当由新的房屋人承担。现房东与丁继胜恶意串通，一方面让丁继胜继续经营，另一方面本案由配合丁继胜进行所谓的公正“催收房租函”，“解除租房合同函”，是外界产生上诉人欠房东租金26万元的家假象。三、一审判决错误把上诉人与再承租人陈红军用于舞指天境经营用房租金，与上诉人与房东签订的租房租金混为一体，认定事实有误。两个租房协议。不是同一个法律关系。陈红军分房屋的再承租人，是从上诉人接受房屋向上诉方交付租金。陈红军按不按时交房租与房东没有直接利害关系。一审法院以两房租租金基本近似而认定丁继胜无需支付租金是错误的。四、一审法院采信房东的虚假证言是错误的，判决上诉人承担返还转让费错误，一审法院一方面认定合同有效，并没有判决解除或撤销“转让协议”，而判决结果却似丁继胜继续经营商务宾馆，让上诉人为其支付后三年房租。转让合同也没有约定上诉人应继续为原告支付后三年房租，一审法院依据交易习惯作出判决不正确。双方协议约定“甲乙双方签字前宾馆债务由甲方解决，协议签字后由乙方负责”的条款，商务宾馆经营用房需继续付房租属于新的费用，应当由丁继胜负担。上诉人与丁继胜之间签订的是转让协议，而不是转租协议，丁继胜购买的是假日阳光商务宾馆的经营权及上诉人合法财产的所有权，对于租赁的房屋，承租方没有财产所有权，无权转让。综上，请二审法院支持上诉请求。丁继胜辩称，本案系租赁合同纠纷，不存在漏列当事人，解除合同有涡阳县公证处的公证书及杨萍的证言，杨萍当庭作证。谈不到恶意串通。上诉人与被上诉人的转让合同只提到转让费用八十五万没有约定租金的数额。该合同把被上诉人与陈红军签订的舞指天境作为附件，转让费用3年零九个月的房租，丁继胜的哥哥与吴二坤的录音印证以上说法。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。丁继胜一审提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的“转让协议”；被告返还原告“转让款”85万元。2、本案诉讼费由被告承担。3、保留要求被告赔偿原告装修损失的诉讼请求。一审法院查明：2011年7月24日，被告吴二坤、张峰、罗珏与案外人信涛四人合伙同姜如珍、杨萍签订协议书，约定了被告吴二坤、张峰、罗珏与案外人信涛承租姜如珍、杨萍的房屋用于假日阳光商务快捷宾馆经营；租赁期限为2010年1月1日至2018年12月31日；在租赁期限内，被告吴二坤、张峰、罗珏与案外人信涛有权转租，转租期限不得超出已经约定的租期。2013年10月，被告吴二坤、张峰、罗珏与案外人信涛四人将承租姜如珍、杨萍的房屋一部分转租与陈红军用于经营舞指天境，另一部分仍用于假日酒店宾馆经营，租期到2018年12月31日，陈红军需支付的租金与被告吴二坤、张峰、罗珏与案外人信涛四人同2011年7月24日与姜如珍、杨萍签订协议书约定的租金基本一致。2015年4月8日，三被告与原告签订转让协议，约定：1、吴二坤、张峰、罗珏以85万元的价格将涡阳县假日商务快捷宾馆转让给原告。期限为2015年1月16日至2018年12月31日，此后如需续租，由原告与房东自行商定。2、原告应如约履行被告与舞指天境养生会所所签的合约。并将吴二坤、张峰、罗珏与陈红军签订舞指天境签订的租赁合同作为本合同的附件。因陈红军签订经营舞指天境所要交付的租金，就是房东姜如珍、杨萍需收取出租给三被告所有房屋的租金。在三被告与原告签订转让协议中对租金是否给付没有约定。转让协议签订后，原告按约支付了转让费85万元，并接收了假日阳光商务快捷宾馆，进行装修后，实际经营。此后，陈红军经营舞指天境停止营业，终止履行与被告方签订的租赁合同，并拖欠租金266479元。房东姜如珍、杨萍于2016年2月14日，发出催收函，通知被告方给付租金，否则解除合同，并请求承担违约责任。原告得知后，便电话联系吴二坤协商，要求吴二坤想办法解决租金未果。房东姜如珍、杨萍经过涡阳县公证处公证，于2016年2月18日，解除与三被告签订的租赁合同，将出租给三被告的房屋收回，原告停止经营。根据原被告双方签订的转让协议，原告支付的费用85万元，约定的使用期限为2015年1月16日至2018年12月31日，共计1424天，每天均摊费用为597元。原告实际使用了393天，需支付费用为234621元。一审法院认为：三被告与房主姜如珍、杨萍签订租赁协议约定，被告对承租的房屋享有转租权。据此，三被告将其承租房屋的一部分转租给陈红军经营舞指天境，转租合同有效。该转租合同约定陈红军需支付的租金数额及期限与三被告需支付给房东的租金数额及期限基本一致。三被告将承租房屋转租余下的部分用于经营涡阳假日阳光商务快捷宾馆，而无需支付租金。以此转租合同为附件，三被告将涡阳假日阳光商务快捷宾馆转让给了原告丁继胜，转让行为有效，转让合同没有约定原告支付租金。根据上述交易习惯，可以认定，原告没有负担租金的义务。因陈红军经营舞指天境停止营业，终止履行与被告方签订的转租赁合同，并拖欠租金，房主向被告催要租金未果，以被告拖欠租金为由而解除与被告之间的租赁合同，并收回已出租给被告的房屋。此时，原被告之间的转让协议虽尚未到履行届满期，但原告已无法继续履行，合同的目的无法实现，原告主张解除合同，本院应予准许。因被告未能及时承担违约责任支付房主租金导致原被告之间转让合同的解除，被告存有过错，应当承担合同解除的后果。案涉合同尚未履行的部分，应当终止履行；已经履行的部分，原告应当负担相应的费用，根据本案事实的认定，原告主张被告返还转让费850000元，应扣除234621元，对其余615379元的请求予以支持。因三被告系合伙关系，应共同承担返还义务，并互负连带责任。原告要求保留被告赔偿原告装修损失的诉讼请求，本院本案不予考虑。被告吴二坤、张峰主张，原告支付的转让费没有包括租金，租金应当由原告另行负担；本案系因原告不缴纳房租引起房东关门，责任在于原告，原告应当承担不利后果的主张。原告对此有异议，原被告签订的转让协议没有约定原告应当支付租金，被告没有提供充分证据证实该主张，本院不予采信。对于案外人陈红军终止履行与被告方签订的转租赁合同的行为，被告作为转租赁合同的相对人享有合同的履行请求权。原被告之间转让合同的解除，被告享有另行主张要求原告返还原物的的权利。综上，对原告主张被告返还转让费615379元的请求，本院予以支持，其余请求不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十五条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告吴二坤、张峰、罗珏于本判决生效之日起10日内返还原告丁继胜装让费615379元；被告吴二坤、张峰、罗珏互负连带责任（偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。）；二、驳回原告丁继胜其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理12300元，由被告吴二坤、张峰、罗珏负担9300元，原告丁继胜负担3000元。原告已预交但不应负担的9300元于本判决生效后予以退还。本院二审期间，各方当事人所举的证据同一审，相对方的质证意见亦同一审外。三上诉人另举证：1、四人的合伙经营协议书一份。2、两张收条、物品清单。证明目的转让的时候只转让装修费加部分设备。丁继胜的质证意见为：真实性无异议，转让费包含了房租，把三上诉人与陈红军的转让协议作为租赁合同的附件，丁继胜的哥哥与吴二坤的通话录音印证了丁继胜的说法。没有约定租赁费用和租金时间的多少。对于该两份证据能够证明案件事实，但达不到证明目的，本院依法不予采纳。对一审查明的事实本院予以确认，对于本案二审中争议的事实，本院认证如下：双方签订转让协议中的转让费是否包含2015年1月16日至2018年12月31日止的房租？双方的转让协议中约定“此协议自二0一五年一月十六日至二0一八年十二月三十一日止。如需续租有乙方和房东（姜如珍杨萍）自行商定”，从该条款的字面意思可以看出在丁继胜支付了85万元的转让款后，取得该宾馆的经营权，如在2018年12月31日前丁继胜仍应当支付房东房租，双方应当在合同中进一步予以明确，现双方对该约定没有进一步明确，且称在2018年12月3日后的房租支付情况进行明确约定（即如需续租有丁继胜与房东自行商定），应当理解为在2018年12月31日前，丁继胜无需支付房租。本院认为：根据上诉人的上诉意见及被上诉人答辩意见，确定本案争议焦点为：1、本案是否漏列当事人；2、一审判决三上诉人承担返还615379元是否正确。针对争议焦点一，由于本案的案涉的合同系三上诉人与丁继胜签订的，依据合同的相对性，丁继胜将三上诉人列为被告并无不当，丁继胜与三上诉人应当依据双方的合同约定履行相应的权利和义务。至于本案的房东姜如珍、杨萍与丁继胜之间并不存在合同关系，其与三上诉人之间的权利义务应当依据双方之间的协议进行确定，与本案不具关联性，一审法院未将姜如珍、杨萍列为第三人并无不当，三上诉人的该上诉理由，本院不予支持。针对争议焦点二，由于双方的合同明确了此协议自2015年1月16日至2018年12月31日止，并未明确约定丁继胜在该期间有支付房租的义务。在丁继胜支付了85万元的转让款后，有权使用该房屋经营至2018年12月31日，现在丁继胜使用期间，由于三上诉人作为转租人未能履行支付房租的义务，致使房东收回房屋，丁继胜无法继续经营，双方的合同目的无法实现，丁继胜要求解除合同的诉讼请求，应当予以支持，一审法院对此未予判决不当，应当予以纠正。双方合同解除后，一审法院结合双方约定的使用期限并依据丁继胜实际使用该房屋的时间，认定丁继胜应当自行承担234621元，并判决三上诉人返还615379元并无不当。三上诉人如认为其不拖欠房租其可以另行主张权利。综上，三上诉人吴二坤、张峰、罗珏的上诉请求不能成立、本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持安徽省涡阳县人民法院（2017）皖1621民初2291号民事判决第一项、第二项及诉讼费负担部分，即：（一）被告吴二坤、张峰、罗珏于本判决生效之日起10日内返还原告丁继胜装让费615379元；被告吴二坤、张峰、罗珏互负连带责任（偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。）；（二）驳回原告丁继胜其他诉讼请求。案件受理12300元，由被告吴二坤、张峰、罗珏负担9300元，原告丁继胜负担3000元。原告已预交但不应负担的9300元于本判决生效后予以退还。二、丁继胜与吴二坤、张峰、罗珏于2015年4月8日签订的《转让协议》予以解除。二审案件受理费12300元，由上诉人吴二坤、张峰、罗珏负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘秋菊审 判 员  许 林代理审判员  沙启峰二〇一八年三月一日书 记 员  孟 蕾