湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0111民初6193号
原告（反诉被告）：高鹏飞，男，1985年3月20日出生，汉族，住武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：湛磊，湖北诗雨律师事务所律师。
委托诉讼代理人：蔡雷，湖北诗雨律师事务所律师。
被告（反诉原告）：百脑汇（武汉）实业有限公司，住所地：武汉市洪山区珞南街珞喻路10号。
法定代表人：许昆泰，该公司董事长。
委托诉讼代理人：朱洁文，该公司法务。
委托诉讼代理人：范瑜，该公司员工。
原告高鹏飞与被告百脑汇（武汉）实业有限公司（以下简称百脑汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月8日立案，适用简易程序审理。因案情复杂，本院于2017年10月12日作出（2017）鄂0111民初6193号民事裁定，将本案转入普通程序审理。2017年10月20日，被告百脑汇公司提起反诉，本院经审查认为反诉成立，并决定将反诉与本诉合并审理。2018年3月1日，原告（反诉被告）高鹏飞申请证人夏某出庭作证，本院依法予以准许。2018年3月7日，本院组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高鹏飞的委托诉讼代理人湛磊、蔡雷，被告（反诉原告）百脑汇公司的委托诉讼代理人朱洁文、范瑜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告高鹏飞向本院提出诉讼请求：1、判令被告百脑汇公司在油烟问题彻底解决前，不向原告收取综合服务管理费；2、判令被告百脑汇公司向原告赔偿因油烟问题造成的经营利润损失175000元；3、判令被告百脑汇公司向原告赔偿因停水停电造成的经营利润损失及员工遣散经济补偿金74000元；4、判令被告百脑汇公司赔偿原告装修、设备损失1277867元；5、判令被告百脑汇公司退还原告保证金52140元；6、本诉案件诉讼费由被告承担。本诉事实和理由以及反诉被告高鹏飞反诉辩称：原告与被告于2016年3月1日签订《百脑汇餐饮租赁合同》及《百脑汇商场综合服务管理合同》各1份，两合同约定：原告租赁被告的商铺，向被告缴纳租金和综合服务管理费；被告保证其提供的设备正常运行，并承担维修责任及其他全部责任。
原告进场后，前2个月正常经营。自2016年5月开始，商场烟道就开始冒出油烟，该油烟直接飘散到原告的商铺内，给顾客进餐造成了影响，也影响顾客落座率，直接造成原告经营状况每况愈下。自出现油烟问题起，原告就向被告反映，被告虽说维修，但油烟问题一直没有解决，影响整个楼层的正常经营，至今未解决。在油烟问题没有解决的情况下，被告仍按正常情况收取综合服务费。原告除了前2个月稍有盈利外，每月都在亏损。顾客来用餐看见灯光下的油烟就走了，实在无法继续经营。原告要求被告在解决油烟问题之后再向原告收取综合服务管理费，并要求被告赔偿原告经营损失，但被告予以拒绝，并要对原告清场。
直至2017年6月原告起诉前，被告一直未解决油烟问题，导致原告无法正常经营，原告有权中止履行付款义务，原告不构成违约，不应承担违约责任。2017年11月13日，原告得知被告将原告物品强制搬离涉案租赁商铺，导致原告无法经营，请求驳回被告的反诉请求。
被告百脑汇公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的《百脑汇餐饮租赁合同》及《百脑汇商场综合服务管理合同》于2017年9月18日解除；2、判令反诉被告向反诉原告支付拖欠的自2017年4月19日起至2017年9月18日止的租金及综合服务管理费79024元，并支付按银行同期贷款基准利率，自2017年4月18日起计算至租金及综合服务管理费付清之日止的滞纳金；3、判令反诉被告已支付的52140元保证金抵扣违约金，并赔偿原告相当于3个月租金及综合服务管理费的违约金78210元；4、判令反诉被告向反诉原告支付自2017年9月19日起至2017年11月10日反诉被告实际搬离之日止的商铺占用费58419.70元；5、反诉案件诉讼费由反诉被告高鹏飞承担。被告百脑汇公司辩称及反诉原告百脑汇公司反诉事实和理由：2014年12月18日，环保局对商场排油烟设施进行了验收，验收结果合格。商场油烟、废水排放均达标。原告租赁商铺期间并没有油烟问题。
原告无故拖欠租金及综合服务管理费，已经严重违约。被告于2017年11月10日向原告发函，告知解除双方之间的合同关系。原告于2017年11月10日从商场搬离。合同无法继续履行系由原告违约造成的。有关装修损失不应由被告赔偿。可移动的设备可由原告自行拆除。
停水停电并非被告造成的，而是自来水公司和供电公司中断供水供电造成的。按照《百脑汇餐饮租赁合同》的约定，承租人违约导致合同解除的，出租人有权没收承租人已支付的保证金冲抵违约金。
本院经审理认定事实如下：2016年2月，原告与被告签订《百脑汇餐饮租赁合同》1份，约定：1、被告将位于武汉市洪山区珞瑜路10号4层4Y06号商铺（使用面积约148.98平方米，面积误差为正负1%忽略不计）出租给原告用于开设餐饮。2、除非双方按本合同约定提前终止本合同，本合同所约定的租赁期限为4年，自2016年3月1日起至2019年10月17日止，租赁期开始日即为计租日。装修免租期：被告同意于租赁期开始前给予原告30天的装修免租期（免租期从房屋交付之日起计算），供原告进行装修、设备安装调试和其他营业准备工作，免租期内原告无需支付租金，但仍应支付物业管理费。交付日期：暂定为2016年1月30日，实际交付日以被告发出之《房屋交付通知书》中列明的日期为准；若该房屋交付日期有所变动，则租赁期及装修免租期相应顺延。原告必须按被告房屋通知书中列明的日期进场装修，如原告因自身原因未按时进场装修的，计租日不予顺延。3、本合同中所称“租赁年度”是指从起租日满365天为一个租赁年度。经双方同意，原告支付被告的租金采用固定租金。第一年：自2016年3月1日至2016年10月17日止固定租金13035元/月；第二年：自2017年10月18日至2017年10月17日止固定租金13035元/月；第三年：自2017年10月18日至2018年10月17日固定租金13705元/月；第四年：自2018年10月18日至2019年10月17日止固定租金14450元/月。原告付给被告固定租金为三个月一付，原告首次付前三个月固定租金应在本合同签订之日内一次性缴纳；后续原告每次支付被告固定租金应提前15日交付被告后三个月的固定租金。4、原告应当在本合同签订之日向被告交付52140元保证金。保证金用以确保原告全面履行本合同及其附件、补充协议，在原告违反本合同附件、补充协议的约定式，被告有权依照相关约定扣除或部分扣除保证金作为原告支付给被告的违约金；被告扣除或部分扣除保证金后，合同继续履行的，原告应扣除或部分扣除后三日内补足保证金。租赁关系终止后1个月，被告在原告办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商、税务、卫生、环保等注销或变更手续且返还房屋的前提下将收取的保证金除用于以充抵合同约定应由原告承担的费用、违约金外，剩余部分无息归还原告。5、有下列情形之一，被告有权选择提前终止本合同，并且被告有权依据本合同9.6条第一款第二项规定要求原告承担违约责任：（一）……（六）没有法定的或者约定的原告可逾期支付租金及其他费用的情况，原告逾期支付租金或其他应付费用连续达15日以上；6、（9.6条第一款第二项）合同期内，若未经被告书面同意原告提前终止使用关系，包括但不限于原告提前解除使用关系以及由于原告违约而被告依照合同的约定解除合同，则原告须承担的违约责任包括以下三项（并列并同时适用）：（1）原告已经支付的保证金和任何其他费用由被告直接扣除；（2）原告须赔偿被告三个月的租金及其他应付费用作为被告免租期及招商期损失；（3）原告须赔偿被告因原告擅自提前终止合同导致的被告房产或设施出现无法复原的或无法逆转之损失；7、无论由于何种原因，使用关系终止后，原告应当在使用关系终止后5日内办妥退房手续，撤离该场地，依原状将该场地返还被告，在上述期限后仍遗留在店内的物品、添附物（装修等），被告同意放弃其所有权，被告因清理这些物品、添附物产生的费用和损失由原告承担。本合同终止或其他原因解除的，对于固定于该场地上的所有不能拆除的装潢或道具设备，原告均不得拆除，无偿归被告所有。8、无法定或者约定的原告可逾期支付租金及其他应付费用的情况，原告拖欠租金及其他应付费用，应向被告支付滞纳金，每逾期一日被告有权向原告收取所拖欠租金及其他应付费用之千分之五的滞纳金。
原告与被告另签订《百脑汇商场综合服务管理合同》1份，约定：1、被告向原告提供下列商场综合服务管理内容：商业管理咨询服务、宣传促销服务、安全管理服务、卫生管理服务、公用事业费用代收代付服务。2、原告向被告支付综合服务管理费的标准为每月第一年13035元/月，第二年13035元/月，第三年13706元/月，第四年14451元/月。综合服务管理费的支付方式和期限与租赁费相同。3、本合同与《百脑汇餐饮租赁合同》共同组成一份完整的合同，并取代在此前双方以口头、书面或其他任何形式达成的任何与合同主题有关的正式或非正式的协议或表示。本合同的效力从属于《百脑汇餐饮租赁合同》的效力，《百脑汇餐饮租赁合同》无效、解除或者终止的，本合同无效、解除或者终止。本合同没有约定的，依照《百脑汇餐饮租赁合同》的约定处理；本合同与《百脑汇餐饮租赁合同》的约定不一致的，以《百脑汇餐饮租赁合同》的约定为准。4、合同任何一方当事人违约的，应当依照《百脑汇餐饮租赁合同》的约定承担违约责任。
合同签订后，原告向被告支付保证金52140元，被告将涉案商铺交付原告，原告对涉案商铺装修后开始经营武汉市洪山区金友丽小吃店。
自2016年5月起，油烟从商场4楼主排烟管道溢出，经吊顶上的空间进入原告租赁店铺。原告多次向被告反映油烟问题，但被告一直未能予以彻底解决。
涉案商铺租金自2016年3月1日起算。原告于2017年6月12日、2017年8月1日分别向被告支付租金19105元、9035元，共计28140元。原告于2017年6月12日、2017年6月12日、2017年8月1日分别向被告支付综合服务管理费8427元、16598元、7100元，共计32125元。被告自认原告已付清2017年4月17日之前的租金和综合服务管理费，2017年4月18日至2017年7月17日期间的租金和综合服务管理费原告只支付52195元，此后原告未再付款。因原告未支付租金，被告2016年11月8日至2016年11月14日期间对涉案租赁商铺采取停电措施。被告辩称原告向其发送解约函，双方租赁关系解除，其于2017年9月26日至2017年10月23日期间对涉案租赁商铺采取停电停水措施，以催促原告清空涉案租赁商铺。但被告无证据证明原告向其送达解约函。2017年11月10日，被告强行收回涉案租赁商铺。
另查明，本院于2017年10月24日向原告送达被告提交的反诉状副本。原告提交的2016年3月至2017年6月期间的《营业收入报表》显示，2016年5月至2016年12月期间每月就餐总人数较2016年3、4月无明显下降；2017年1月至2017年6月期间每月就餐总人数较2016年3月至2016年12月约下降一半。原告经营的小吃店无完整的会计账簿和记账凭据，且涉案租赁商铺的装饰装修物已被铲除。庭审中双方同意庭后7日内自行交接从涉案租赁商铺内搬离的设备和物品。2014年12月18日，百脑汇资讯广场建设项目竣工环境保护验收达到环保标准。
以上事实，有原告（反诉被告）高鹏飞提交的《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》、《公函》、租金和服务费发票、《营业收入报表》等证据，被告（反诉原告）百脑汇公司提交的《建设项目竣工环境保护验收申请》、《百脑汇餐饮租赁合同》、《百脑汇商场综合服务管理合同》等证据以及庭审笔录在卷证实。
本院认为，原告与被告签订的涉案《百脑汇餐饮租赁合同》和《百脑汇商场综合服务管理合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应全面履行合同义务。
根据原告提交的租金和服务费发票，原告共计向被告支付租金和综合服务管理费共计60265元（28140元+32125元）。按照涉案《百脑汇餐饮租赁合同》和《百脑汇商场综合服务管理合同》的约定，截至2017年7月17日，原告应支付被告租金和综合服务管理费之和远远超过60265元。本院认定原告已付清2017年4月17日之前的租金和综合服务管理费，2017年4月18日至2017年7月17日期间的租金和综合服务管理费原告只支付52195元，此后原告未再付款。
原告支付租金的义务（主给付义务）与被告对租赁物的维修义务（从给付义务）不具有对价关系，原告主张同时履行抗辩权，本院不予支持。
按照涉案《百脑汇餐饮租赁合同》的约定，原告逾期支付2017年4月18日至2017年11月10日期间的租金和综合服务管理费连续达15日以上，被告享有单方合同解除权。被告提交的特快专递查询单（注明他人签收），不足以证明其邮寄出的《解约函》已送达原告。本院于2017年10月24日向原告送达被告提交的反诉状副本，应视为被告的解约通知送达原告，涉案《百脑汇餐饮租赁合同》和《百脑汇商场综合服务管理合同》于2017年10月24日解除。被告主张该两合同于2017年9月18日解除，本院不予支持。
百脑汇资讯广场建设项目竣工环境保护验收达到环保标准，不能证明排油烟系统在使用过程中不会出现油烟问题。油烟问题属被告提供的排油烟系统不符合该系统正常使用应具有的性能，被告应履行维修义务。该维修义务一般非原告能代为履行的。原告经营的小吃店每月就餐总人数下降的可能原因是多方面的，包括原告自身经营的问题、同业竞争态势的改变、油烟问题等。自2016年5月起就存在油烟问题，2016年5月至2016年12月期间原告经营的小吃店每月就餐总人数无明显下降，2017年1月至6月期间原告经营的小吃店每月就餐总人数却明显下降，原告提交的证据不足以证明每月就餐总人数下降的原因系油烟问题所致。
维修排油烟系统的义务，是被告在涉案《百脑汇餐饮租赁合同》中的义务，而不是被告在涉案《百脑汇商场综合服务管理合同》中的义务。原告主张在油烟问题解决前，被告不收综合服务管理费，本院不予支持。
原告无充分的证据证明油烟问题对其经营产生明显影响，且原告经营的小吃店无完整的会计账簿和记账凭据，无法通过司法鉴定评估因油烟问题给原告造成的经营利润损失，原告主张因油烟问题给其造成的经营利润损失，本院不予支持。
原告经营的小吃店无完整的会计账簿和记账凭据，无法通过司法鉴定评估因被告停水停电给原告造成的经营利润损失，原告主张因被告停水停电给原告造成的经营利润损失，本院不予支持。原告无证据证明被告停电停水与原告支付员工遣散经济补偿金之间存在相当因果关系，且原告也未举证证明其有员工遣散经济补偿金的支出及支出金额，原告主张员工遣散经济补偿金损失，本院不予支持。
依照涉案《百脑汇餐饮租赁合同》“本合同终止或其他原因解除的，对于固定于该场地上的所有不能拆除的装潢或道具设备，原告均不得拆除，无偿归被告所有”之约定，涉案《百脑汇餐饮租赁合同》解除后装修装修物无偿归被告所有。原告主张装饰装修损失，本院不予支持。
被告逾期未支付租金和综合服务管理费，构成违约，依法应承担继续履行支付租金和综合服务管理费义务，并支付滞纳金的的违约责任。原告应支付被告2017年4月18日至2017年9月18日期间的租金和综合服务管理费131219元［（13035元/月+13035元/月）×5月+（13035元/月+13035元/月）÷30日/月×1日］。扣减原告已支付的2017年4月18日至2017年7月17日期间的租金和综合服务管理费52195元，原告尚应支付被告2017年4月18日至2017年9月18日期间的租金和综合服务管理费79024元（131219元-52195元）。反诉原告主张反诉被告支付2017年4月18日至2017年9月18日期间的租金和综合服务管理费79024元，本院予以支持。
2017年4月18日至2017年7月17日的租金和综合服务管理费共计78210元（已支付52195元，尚有26015元未付）按约应于2017年4月3日之前支付；2017年7月18日至2017年9月18日的租金和综合服务管理费共计53009元［（13035元/月+13035元/月）×2月+（13035元/月+13035元/月）÷30日/月×1日］按约应于2017年7月3日之前支付。反诉原告主张反诉被告支付以租金和综合服务管理费26015元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2017年4月18日起计算至该26015元付清之日止的滞纳金以及以租金和综合服务管理费53009元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2017年7月4日起计算至该53009元付清之日止的滞纳金，本院予以支持。
被告于2017年9月26日至2017年10月23日期间违约对涉案租赁商铺采取停电停水措施，导致原告对涉案商铺无法使用，该停电停水28日的租金，原告可以不支付。
涉案《百脑汇餐饮租赁合同》和《百脑汇商场综合服务管理合同》于2017年10月24日解除。2017年9月19日至2017年10月24日期间，双方当事人之间仍存在合法租赁关系。原告应支付租金和综合服务管理费。2017年10月25日至2017年11月10日期间，原告与被告之间不存在合同关系，原告仍占用涉案租赁商铺，构成侵权责任，依法应赔偿被告商铺占用费。原告应支付被告2017年9月19日至2017年10月24日期间的租金和综合服务管理费19296.90元（13035元/月÷30日/月×7日+13705元/月÷30日/月×1日+13035元/月÷30日/月×29日+13706元/月÷30日/月×7日），赔偿被告2017年10月25日至2017年11月10日期间的商铺占用费15532.90元［（13705元/月+13706元/月）÷30日/月×17日］，两项合计34829.80元（19296.90元+15532.90元）。反诉原告主张反诉被告支付2017年9月19日至2017年10月24日期间的租金和综合服务管理费以及2017年10月25日至2017年11月10日期间的商铺占用费合计34829.80元，本院予以支持。
按照涉案《百脑汇餐饮租赁合同》第9.6条第一款第二项之约定，因原告迟延交付租金，导致被告解除合同，原告应向被告支付合同解除违约金。反诉被告应支付反诉原告相当于3个月租金和综合服务管理费的合同解除违约金78210元［（13035元/月+13035元/月）×3月］。用反诉被告已支付的保证金52140元抵销合同解除违约金，反诉被告尚应支付反诉原告合同解除违约金26070元（78210元-52140元）。原告主张被告退还保证金52140元，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、驳回原告高鹏飞的全部本诉请求；
二、反诉原告百脑汇（武汉）实业有限公司与反诉被告高鹏飞签订的《百脑汇餐饮租赁合同》和《百脑汇商场综合服务管理合同》于2017年10月24日解除；
三、反诉被告高鹏飞于本判决生效之日起十日内向反诉原告百脑汇（武汉）实业有限公司支付拖欠的2017年4月18日至2017年9月18日期间的租金和综合服务管理费共计79024元，并支付以租金和综合服务管理费26015元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2017年4月18日起计算至该26015元付清之日止的滞纳金以及以租金和综合服务管理费53009元为基数，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率，自2017年7月4日起计算至该53009元付清之日止的滞纳金；
四、反诉被告高鹏飞已支付的保证金52140元抵销反诉被告高鹏飞应支付反诉原告百脑汇（武汉）实业有限公司的合同解除违约金。反诉被告高鹏飞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告百脑汇（武汉）实业有限公司合同解除违约金26070元；
五、反诉被告高鹏飞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告百脑汇（武汉）实业有限公司2017年9月19日至2017年10月24日期间的租金和综合服务管理费19296.90元以及2017年10月25日至2017年11月10日期间的商铺占用费15532.90元，两项合计34829.80元；
六、驳回反诉原告百脑汇（武汉）实业有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费19011元，由本诉原告高鹏飞负担。
反诉案件受理费减半收取2463元，由反诉被告高鹏飞负担2085元，由反诉原告百脑汇（武汉）实业有限公司负担378元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省武汉市中级人民法院，账户户名：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 熊 新 文
人民陪审员 张 明
人民陪审员 吴 小 蕊
二〇一八年六月四日
书 记 员 蔡郑美佳