浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浙杭民终字第825号
上诉人（原审被告）：托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司。
法定代表人：WlamirFurtadoVenturini。
委托代理人：葛爱军、张红霞。
被上诉人（原审原告）：宋涛。
委托代理人：叶华珍、鲍芳。
上诉人托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司因与被上诉人宋涛房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2014）杭下民初字第1805号民事判决，向本院提出上诉，本院于2015年2月9日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：
2013年3月7日，宋涛与托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司就位于杭州市下城区东清巷131号凤起商务大厦2602室房屋，签订《房屋租赁合同》。合同载明：托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承租宋涛位于杭州市下城区东清巷131号凤起商务大厦2602室，租赁期限为2013年3月11日至2014年3月10日，租金为3600元／月，按年结算为43200元、押金2800元。同时还约定，水电费、物业费等费用由托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司来承担。合同期内的租金及托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司按合同应缴纳的水电物业费均已与宋涛及物业结清。托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司曾通知宋涛合同期满将搬离租赁房屋，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司搬离时将钥匙留在租赁房内，未将租赁物修复，双方未办理交接手续。宋涛于2014年4月20日请开锁服务，二间租赁房屋共产生开锁、换锁费用400元（单价200元）。宋涛于2014年9月15日向法院提起诉讼，请求判令：托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司赔偿宋涛恢复原状修复费1000元；托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司赔偿宋涛出租房屋开锁费200元；托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司赔偿宋涛出租房屋空置损失4920元（按3600元／月，从3月11日计算至4月21日）；本案诉讼费用由托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承担。
原审法院认为，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司与宋涛签订的《房屋租赁合同》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。宋涛诉称双方合同期满托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司要求续租，因该事实宋涛未提交证据证明，不予采信。双方未办理交接手续，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司将钥匙留在租赁房屋内，致使宋涛通过第三方开锁进入，因此租赁物空置时间应自2014年3月11日至4月20日。托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司虽曾短信通知宋涛要搬离，但没明确办理交接手续时间，仅将钥匙留在租赁物内，对租赁物空置产生的损失应承担相应的责任。宋涛知道托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司要搬离，未主动与托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司办理交接手续，致使损失扩大，也应承担相应责任。因此酌情确定双方对租赁物空置损失及宋涛开锁、换锁的费用各承担50%责任。租赁物空置时间自2014年3月11日至4月20日，参照合同约定的月租金计算为4800元，开锁费用200元，合计5000元，由托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承担2500元，其余损失由宋涛自行承担。租赁物的修复，双方确定修复费用为900元，由托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承担。上述合计3400元，由托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司赔偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司自判决生效之日起十日内向宋涛赔偿人民币3400元；二、驳回宋涛的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由宋涛负担12元，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司负担13元。
﻿宣判后，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司不服，向本院提起上诉称：首先，就租赁物空置期间损失由谁承担的问题。一审法院认为托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司虽曾短信通知宋涛要搬离，但没明确办理交接手续时间，仅将钥匙留在租赁物内，对租赁物空置产生的损失应当承担相应的责任。对此，一审法院认定事实有误。本案中，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司本着契约精神严格遵守与宋涛所签订的《房屋租赁合同》。合同期满后，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司积极联络宋涛办理租赁物交接手续，但是宋涛一直拖延未出现，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司在穷尽方式之后才将钥匙留在租赁物内，实属无奈。本案中，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司系法人，且住所地与本案所涉租赁物同属同一大厦，若宋涛有意找托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司办理交接手续是非常容易的；而宋涛系个人，且托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司此前并不知道宋涛的住址，因此，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司想找宋涛办理交接手续非常困难，只能通过电话短信等方式。因此，以托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司虽有短信通知宋涛要搬离，但没明确办理交接手续时间为由，要求托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承担一半租赁物空置的损失显失公平。另外，根据合同法之规定，房屋租赁合同期满后，合同已履行完毕，承租人应当返还租赁物，而出租人有权收回租赁物。本案中，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司于合同期满之日立即搬离了本案所涉租赁物，但是宋涛作为出租人并未行使其权利，且在托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司多次通知催促之下仍不予行使，致使托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司无奈将钥匙留在租赁物内。因此，该租赁物空置期间的损失完全是由于宋涛怠于行使其权利造成的，不应当由托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司来承担该损失。其次，就租赁物空置时间损失的计算问题，即使托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司将钥匙留在租赁物内致使宋涛通过第三方开锁进入的行为有失妥当，但空置时间损失的计算也不应从2014年3月11日至4月20日。找第三方开锁进入至多只需要1天时间，而致使这1个月多租赁物的空置正是宋涛怠于行使其权利造成的，且租赁物两次租赁中间出现空置期属正常现象，因此将这1个月多的空置期全部计入损失要求托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承担，有失公平。综上，宋涛的请求违背了民法通则所体现的公平、公正的原则，因此，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求撤销原判，依法改判并由宋涛承担本案诉讼费用。
被上诉人宋涛辩称：一、托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司将租赁物钥匙留在出租房内，其认为是穷尽方式之后，无奈之为，这点宋涛不认可。1、托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司既然能在没有确定具体搬离时间前短信通知宋涛要搬离，那么也能在其确定具体搬离时间后，短信通知宋涛在具体搬离时间来接收出租房屋。事实上，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司并没有做出此类明确的通知。2、托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司搬离后，也未及时通知宋涛，其已腾空出租房。3、托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承租的出租房是有专门的物业管理公司进行管理的，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司在搬离后，也可以将钥匙交物业公司，通知宋涛到物业公司领取钥匙。4、本案中，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司所谓的“穷尽方式”仅仅是用短信通知宋涛要搬离，甚至未明确告之宋涛交接手续的具体时间，显然不成立。5、出租房的归还是承租人的义务，该义务不能转嫁与出租人。托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司在上诉状中的陈述：“若宋涛有意找托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司办理交接手续是非常容易的”，是其对权利与义务的混淆。二、本案中，造成宋涛出租房空置的损失，完全是托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司造成的，一审法院判决托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承担空置损失于情于法于理。承租人履行了与出租人的房屋交接手续或通知出租人已搬离的具体时间，那么空置时段产生的损失与承租人无关。而本案，出租房空置的主要原因是，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司未明确通知宋涛搬离的时间，且确搬离后，又未及时告之宋涛。被上诉人在2014年4月20日明确知晓托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司搬离后，才找第三方开锁进入出租房内，并另行向外出租涉案房屋。此期间造成的空置损失，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司理应承担责任。综上，一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
上诉人托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司和被上诉人宋涛在二审期间均未向本院提交新的证据。
经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。
本院认为，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司与宋涛签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。双方均应按约履行。根据合同的约定，双方租赁的期限至2014年3月10日止，双方均无异议，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司也曾用短信的方式通知宋涛在合同期满后将搬离租赁房屋，但该短信上没有明确办理腾退或交接手续的时间，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司在搬离时亦未能将钥匙交予给宋涛，而是将钥匙留在租赁房内，双方未办理交接手续，且也未能将租赁物修复，直至宋涛在2014年4月20日请人开锁进入房内。因此，原审法院确定租赁物空置时间为2014年3月11日至4月20日并无不当。托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司与宋涛在明知租赁期限届满后不再续租的情况下，双方均未主动与对方联系办理交接手续，导致损失，对此，原审法院酌情确定双方对租赁物空置损失及开锁、换锁的费用各承担50%责任并无不当。租赁物内的洞的修复，双方确定修复费用为900元，由托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司承担亦并无不当。综上，托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由托斯卡纳安防科技工程（杭州）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
代理审判员 睢晓鹏
代理审判员 赵瑞玲
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 项 琳