安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0403民初5807号原告：淮南钱塘盛世物业管理有限公司，住所地淮南市山南新区西湖春天4栋102，统一社会信用代码91340400695701179L。法定代表人：王坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵金柱，男，该公司员工。被告：陈友娟，女，1984年9月28日出生，汉族，安徽省淮南市人，初中文化，户籍地安徽省阜阳市颖东区，经常居住地安徽省淮南市田家庵区，原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司(以下简称钱塘物业公司)与被告陈友娟物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钱塘物业公司的委托诉讼代理人赵金柱、被告陈友娟到庭参加诉讼，原告钱塘物业公司的法定代表人王坤经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。钱塘物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付物业服务费2014元；2.依法判令被告承担违约金1088元（2014元×3‰×6月×30天=1088元）；3.诉讼等费用全部由被告承担。事实和理由：2011年12月23日，被告与原告下属机构淮南市绿城物业管理有限公司（2014年10月17日经工商核准变更为淮南钱塘盛世物业管理有限公司）西湖天地服务中心签订了《西湖天地前期物业管理服务协议》。该协议第七条第（2）项约定：高层住宅1.26元∕月∕平方米…第八条1.每次交纳服务费用时间：上、下半年第一个月的1日-20日到物业服务中心缴纳，或由乙方向甲方或物业使用人收取；2.物业管理服务费按年计算，以年方式缴纳，也可提前预交；3.本合同规定的服务期内，业主或业主使用人依照本合同足额缴纳物业服务费，无正当合法理由，未交或欠交物业服务费，自本合同规定的服务期满之日起，每迟交一日，未交或欠交部分加收3‰违约金。协议签订后，被告购买的西湖天地小区2#B座2303室（建筑面积88.82平方米），自2016年2月1日起至2017年7月31日止，已拖欠物业服务费2014元（88.82平方米×1.26元×18月＝2014元）。原告多次催交，但被告拒不缴纳。原告认为，原告与被告物业服务合同法律关系清楚，被告拖欠物业服务费数额明确，依据我国《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律规定，请求判如所请。娟辩称，原告起诉的是事实，确实拖欠这么多的物业，由于原告物业管理服务不到位造成垃圾乱扔，物品丢失，小区监控设施损坏未维修，房屋渗水物业不处理，所以不交物业费。当当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.钱塘物业公司提交的一组物业服务照片，能够证明物业公司工作人员对小区进行日常清理、维护以及设立宣传栏等措施，本院对此予以确认；2.陈友娟当庭提交的手机拍摄照片，其未在规定期限内提交书面证据，照片真实性无法核实，也不能证明物业公司存在重大、根本性违约，本院依法不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈友娟系淮南市田家庵区西湖天地2#B座2303室房屋业主，该房屋建筑面积88.82平方米。2011年12月23日，淮南市绿城物业管理有限公司西湖天地物业服务中心与陈友娟签订了《西湖天地前期物业管理服务协议》一份，约定：淮南市绿城物业管理有限公司提供西湖天地小区前期物业管理服务，物业服务管理费多层住宅为1.26元∕月∕平方米，合同期限自双方签订之日起至小区业主委员会成立并选定物业公司止。合同第八条收费方式约定：1.每次交纳服务费用时间：上、下半年第一个月的1日-20日到物业服务中心缴纳，或由乙方向甲方或物业使用人收取；2.物业管理服务费按年计算，以年方式缴纳，也可提前预交；3.本合同规定的服务期内，业主或业主使用人依照本合同足额缴纳物业服务费，无正当合法理由，未交或欠交物业服务费，自本合同规定的服务期满之日起，每迟交一日，未交或欠交部分加收3‰违约金。合同生效后，淮南市绿城物业管理有限公司对西湖天地小区提供了前期物业管理服务。2014年10月17日，淮南市绿城物业管理有限公司名称变更为淮南钱塘盛世物业管理有限公司。自2016年2月至2017年7月，陈友娟未按时交纳物业管理服务费，遂成讼。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，钱塘物业公司与陈友娟签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。钱塘物业公司依据该协议对西湖天地小区提供了前期物业管理，陈友娟应当按照约定及时缴纳物业服务费用。故，对于钱塘物业公司要求陈友娟支付拖欠的物业服务费2014元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院依法予以支持；关于钱塘物业公司主张的违约金1088元，因钱塘物业公司未提交证据证明其实际损失，该项诉讼请求计算标准过高，本院依据公平原则，参照中国人民银行同期贷款利率，酌定违约金按照物业服务费2014元的20％收取即402.8元。对陈友娟辩称的小区设施维护不到位、物业服务管理不到位，因其未能提供充分的证据予以证明且物业公司提供的照片、收费名册能够证实物业公司履行了相应合同义务，不存在根本性违约或不作为的情形，同时，业主仅以物业公司提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，客观上影响了物业公司的正常收支从而导致服务质量的下降，这必然会损害其他按时交纳物业服务费业主的权益，并可能导致小区其他业主因物业公司的服务质量下降而拒交物业费，最终影响小区正常的物业管理服务，本院基于民事活动诚实信用原则及举证责任考虑，对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，参照国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下：被告陈友娟于本判决生效后十日内一次性支付原告淮南钱塘盛世物业管理有限公司物业服务费2014元，违约金402.8元，合计2416.8元；驳回原告钱塘盛世物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由陈友娟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  崔化冰人民陪审员  王安瑁人民陪审员  崔 英二〇一七年十一月二十八日书 记 员  马晓宁附１：本案证据目录一、钱塘物业公司提交证据和证明目的如下：1.原告营业执照、法定代表人身份证明、授权委托书，证明原告诉讼主体资格。2.被告身份复印件，证明被告主体资格。3.前期物业服务协议、物价部门服务价格登记证，证明双方物业服务合同权利义务关系以及收费依据。4.物业服务照片，证明原告提供了物业服务。5.2016.2收费情况，证明大部分业主都交了物业费，说明物业服务到位。6.业主调查问卷，证明物业公司服务到位。陈友娟提交证据和证明目的如下：1.照片一组，证明物业服务不到位。附２：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。国务院《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务:(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。