浙江省建德市人民法院
民 事 判 决 书
（2009）杭乙初字第437号
原告邓某某。
委托代理人（特别授权）洪某某。
被告骆某某。
委托代理人徐某某、周某某。
被告方某。
被告朱某某。
被告章某某。
委托代理人陆某某。
被告沈某某。
原告邓某某与被告骆某某、方某、朱某某、章某某、沈
某某房屋租赁合同纠纷一案，原告于2010年4月30日向本院提
起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原
告邓某某的委托代理人洪某某、被告骆某某的委托代理人周某
某、被告朱某某、被告章某某的委托代理人陆某某、被告沈某
某到庭参加了诉讼，被告方某经本院传票传唤无正当理由拒不
到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告邓某某诉称：2008年4月18日，我与被告骆某某签订
《房屋租赁合同》，约定被告租用我所有的位于建德市××街
道东××商务楼××号房屋，租赁期限为2008年9月1日至2018
年9月1日。房屋租金标准为第一年20000元，第二年到第六年
每年递增5%。房租支付方式为合同签订后7天内支付第一年的30%，装修完毕时支付第一年房租的70%。从第二年起，每年房
租在当年的9月1日前付清，一年一付，先付后用。给予被告骆
某某7天的支付宽限期，从第8天起，每天按照所欠房租的1%加
收滞纳金。拖欠达30日的，原告可以中止合同，收回房屋，并
由被告骆某某赔偿违约金10000元。被告骆某某承租期间的房
屋物业管某某由其承担，租赁期满后，被告骆某某应恢复房屋
原状。被告骆某某租用我的房屋系用于与被告方某、朱某某、
章某某、沈某某合伙开办娱乐场所。合同签订后，被告骆某某
支付了第一年的房屋租金20000元。但被告骆某某未按合同约
定于2009年9月1日前支付第二年租金，经催促后，被告骆某某
仍未履行，且双方不能协商解决。现提出如下诉讼请求：1、
解除与被告骆某某签订的《房屋租赁合同》，并由五被告腾退
房屋；2、五被告共同支付所欠房租，2009年9月1日至2010年2
月28日的房屋租金为10500元，2010年3月1日至2010年8月31日
的租金按照21000元每年计算，之后按照上一年度递增5%计算
；3、五被告共同支付违约金10000元；4、五被告支付某某管
某某及诉讼费2741元。
原告邓某某向法庭提供以下证据：
1、《商品房买卖合同》复印件1份（与原件核对一致）
，拟证明原告对位于建德市××街道东××商务楼××号房屋
享有产权。
2、《房屋租赁合同》、原件1份，拟证明原告将涉案房
屋出租给被告骆某某，双方对租赁时间、租金标准、租金支付
方式、违约责任及其他相关权利义务均作了约定。3、杭甲意物业管理有限公司与原告签订的《和解协议》
原件1份、收款收据原件3份，拟证明原告支付了本应由五被告
支付的2008年7月1日至2009年6月31日的物管费2741元。
4、（2009）杭乙初字第1329号《民事判决书》复印件1
份，拟证明东洲商务公寓的物业费收费标准为商铺2.1元／平
方米／月，其中物管费1元／平方米／月，公共能耗费1.1元／
平方米／月。
被告骆某某辩称，我系代表0571商务会所的五位合伙人
与原告签订房屋租赁合同的。合同履行期间，我方虽有违约，
但我们五人已投入巨资，现解除合同不符合当时订立合同的目
的。据此，原告要求解除合同的主张不符合法律规定的条件，
请求原告给予合理的期限。至于欠原告的租金及违约金，应由
我们按照各自对合伙体所占份额进行承担。我原占份额为30%
，后转让给朱某某20％，现在剩下10％份额。
被告骆某某向法庭提供《新安某0571传奇商务会所合作
意向书》、《股东协议书》、《第一次股东会会议纪要》、《
指定代表或者共同委托代理人的证明》、《企业名称预先核准
申请书》、《新安某0571金某商务会所会议记要》复印件各1
份（均与原件核对一致），拟证明被告骆某某与方某、朱某某
、章某某、沈某某共同投资成立新安某0571商务会所，但未进
行工商登记；被告骆某某的投资份额原有30%，后转给朱某某2
0%；本案租房合同的民事责任应该由被告骆某某与被告方某、
朱某某、章某某、沈某某按照各自的份额承担。
被告方某未作答辩，也未向法庭提供证据。被告朱某某辩称，我原系0571商务会所合伙人之一，但
没有参与过经营，且我的股份已转让给了骆某某，所以我在本
案中无民事责任。
被告朱某某向法庭提供《转让协议》复印件1份（与原件
核对一致），拟证明朱某某与骆某某在2008年12月8日达成协
议，约定朱某某将其在0571商务会所的合伙份额转让给骆某某
的事实。并说明协议中约定的转让费55万元，骆某某至今未付
。
被告章某某辩称，本案所涉房屋租赁合同是原告与被告
骆某某签订的，我对合同内容一无所知，故不应承担合同责任
。我与被告骆某某等人之间的内部合伙关系应另行结算。另外
，原告主张的违约金过高。
被告章某某未向法庭提供证据。
被告沈某某辩称，我因未参与0571商务会所的经营，故
本案纠纷与我没有关系，不同意原告要求我承担责任的诉讼请
求。原合作协议约定我出资85万元，实际出资30万。
被告沈某某未向法庭提供证据。
原、被告提供的证据，经对方当事人质证，本院分析认
证如下：
一、原告提供的证据1，被告骆某某无异议。被告章某某
、朱某某、沈某某提出关联性异议，认为房屋系被告骆某某承
租，与自己无关。本院认为，该组证据与原件核对一致，符合
证据要件，予以确认。该证据与本案各被告的关联性问题，应
结合全案其他证据综合分析。二、原告提供的证据2，被告骆某某对合同的真实性、合
法性无异议，但对关联性提出异议，认为合同是骆某某代表其
五被告与原告签订的，其合同权利义务应该由五个人按各自份
额的比例承担，被告骆某某原来的份额是30%，后转给朱某某2
0%，现剩下10%的份额。被告朱某某提出该证据与自己没有关
系。被告章某某提出关联性异议，认为该合同系原、被告所签
，与章某某无关。被告沈某某提出自己对租赁房屋的事情不清
楚。本院认为，到庭当事人对该证据的真实性均未提出异议，
被告方某在收取诉状及证据副本后，未提出异议，故本院对该
证据的真实性予以确认。该证据与本案各被告的关联性问题，
应结合全案其他证据综合分析。
三、原告提供的证据3、4，被告骆某某无异议。被告朱
某某提出与自己没有关系。被告章某某提出收据形式不合法，
对法院的《民事判决书》无异议，但提出物价部门核定的价格
标准可能有一定年限，物业管理部门的服务期限也有一定年限
。被告沈某某提出自己对与房东的事情不清楚。本院认为，该
二组证据均系原件或与原件核对一致的复印件，符合证据要件
，予以确认。其中2份收据虽不符某某家某某的票据形式，但
能够证明原告实际已经支付的物业管某某的数额。民事判决书
涉及东洲商务公寓物业费的收费标准，可以作为认定原告支付
某某管某某为合理费用的依据。
四、被告骆某某提供的证据，原告均无异议，但提出各
合伙人对商务会所所占份额，系其合伙人内部的关系，不能作
为对外按照份额承担民事责任的依据，故被告及被告对原告的租金应共同承担支付责任。被告章某某提出《合作意向书》是
骆某某和方某签订的，章某某没有参与，《企业名称预先核准
申请书》章某某没有签字，其他三份文件章某某的签字属实，
但约定的资金份额是没有实际到位的，被告与被告之间是内部
的结算关系，原告和被告之间的房屋租赁关系是另一个法律关
系。被告朱某某提出自己的签字属实，但资金没有到位，朱某
某没有参与经营，且已经将股份转让给骆某某，故现在与其没
有关系。被告沈某某对其签字无异议，但提出自己没有参与05
71商务会所的内部操作，资金也没有到位，故与其没有关系。
本院认为，到庭当事人对被告骆某某提供的证据中自己的签字
均无异议，结合被告方某不到庭质证的事实，本院对被告骆某
某提供的证据的真实性予以确认。根据上述证据及各当事人的
陈述，可以确定被告与各被告属合伙经营0571商务会所，对此
本院予以确认。
五、被告朱某某提供的证据，原告对真实性无异议，提
出关联性、合法性异议，认为系朱某某与骆某某私下转让，合
伙人之间转让份额应当经其他合伙人同意。被告骆某某对真实
性、关联性无异议，对合法性和证明对象有异议，理由是未经
过其他股东（合伙人）同意，且双方的股权转让事实没有履行
。被告章某某、沈某某提出对转让份额的事情不清楚，且没有
征得其他股东（合伙人）的同意。本院认为，因该协议系被告
骆某某与被告朱某某签订，该二人对真实性无异议，本院予以
认定。该《转让协议》的效力及对本案处理结果的影响，本院
将综合分析。六、结合分析五，原告提供的证据1、2与各被告之间的
关联性，本院予以确认。
综上，本院认定以下事实：2008年3月26日，被告骆某某
与被告方某、朱某某、沈某某协商拟组建0571商务会所（至今
未办理工商营业执照），2008年4月25日，被告章某某加入。2
008年4月18日，原告与被告骆某某签订《房屋租赁合同》，约
定被告骆某某租用原告所有的位于建德市××街道东××商务
楼××号房屋，租赁期限为2008年9月1日至2018年9月1日，房
屋租金标准为第一年20000元，第二年起每年递增5%；房租支
付方式为合同签订后7天内支付第一年的30%，装修完毕时支付
第一年房租的70%；从第二年起，每年房租在当年的9月1日前
付清，一年一付，先付后用，给予被告骆某某7天的支付宽限
期，从第8天起，每天按所欠房租的1%加收滞纳金，拖欠达30
日的，原告可以中止合同，收回房屋，被告骆某某赔偿违约金
10000元；承租期间的房屋物业管某某由被告承担，租赁期满
后，被告骆某某应恢复房屋原状。《房屋租赁合同》签订后，
五被告开始使用该房屋，用于开办0571商务会所。但被告骆某
某未按照合同的约定在2009年9月1日前支付第二年租金，经原
告催促被告骆某某仍履行。现原告以五被告系合伙关系，五被
告违反《房屋租赁合同》的约定，逾期仍未交纳房租为由，要
求：1、解除与被告骆某某签订的《房屋租赁合同》；2、由五
被告腾退房屋；3、由五被告支付所欠房租，2009年9月1日至2
010年2月28日的房租为11000元，2010年3月1日至2010年8月31
日的房租按照21000元／年计算，之后的房租标准按照上一年度递增5%计算，至房屋实际腾退时止；4、赔偿违约金人民币1
0000元；5、支付某某管某某2741元。
另查明，被告朱某某与被告骆某某在2008年12月8日签订
了《转让协议》。
再查明，原告已支付某某管理服务费2741元。
本院认为：原告与被告骆某某于2008年4月18日签订的《
房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律规定
，该合同合法有效。合同签订后双方均应按照合同约定履行各
自义务。根据合同约定，被告骆某某应于2009年9月1日前支付
下一年度房租，逾期30日未付的，原告有权解除合同。被告骆
某某拖欠房租未付，至今已近一年，构成违约。现原告要求解
除合同，该诉讼主张符合合同约定和法律规定，予以支持。合
同解除后，被告骆某某应及时将房屋退还原告，原告要求被告
骆某某腾退房屋的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。合同
约定一方违约应赔偿对方违约金10000元，原告有权要求被告
骆某某赔偿违约金，因被告章某某提出违约金过高，本院经审
查认为，双方约定的违约金标准确实偏高，本院酌情调整为60
00元。合同约定由被告骆某某支付某某管某某，该约定不违反
法律规定，合法有效，现原告要求被告支付其垫付的物业费的
诉讼请求，符合法律规定，予以支持。房屋退还前被告骆某某
仍应按约定标准支付房租，原告要求被告骆某某支付所欠房租
的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。五被告共同经营0571
商务会所，因该商务会所未办理工商营业执照，其性质应根据
五被告的实际关系确定。根据各当事人的陈述，结合被告骆某某提供的证据分析，五被告之间属合伙关系。各合伙人对合伙
体的债务应承担连带清偿责任，原告对被告方某、朱某某、章
某某、沈瑞阳的诉讼主张，符合法律规定，本院予以支持。被
告朱某某虽在2008年12月8日与被告骆某某签订了《转让协议
》，但被告骆某某与被告朱某某对该《转让协议》的效力问题
存在争议，而该争议不是本案审理的内容，故在本案中不作认
定。被告朱某某在合伙体中的内部责任问题，由其与其他合伙
人另行处理。被告朱某某提出不承担本案民事责任的抗辩理由
不能成立，不予采纳。被告骆某某要求按照各合伙人对合伙体
所占份额比例对外承担责任的抗辩理由，不符合法律规定，不
予采纳。被告章某某、沈某某以自己对租赁合同内容不清楚，
且未参与0571商务会所的实际经营为由而拒绝承担责任的抗辩
理由不能成立，不予采纳。被告方某经本院传票传唤，无正当
理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中
华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一
百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百三十五
条、《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款及《中华
人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、解除原告邓某某与被告骆某某于2008年4月18日签订
的《房屋租赁合同》。
二、被告骆某某、方某、朱某某、章某某、沈某某于本
判决生效后30日内将位于建德市新安某街道新安东路东洲商务
公寓楼208号房屋退还给原告邓某某。
三、被告骆某某、方某、朱某某、章某某、沈某某连带支付原告邓某某自2009年9月1日起至房屋实际腾退时止的房租
，2009年9月1日至2010年2月28日的房租为10500元，2010年3
月1日至2010年8月31日的房租按照21000元／年计算，之后每
年递增5％。该款项于本判决生效后35日内支付。
四、被告骆某某、方某、章某某、朱某某、沈某某连带
支付原告邓某某违约金人民币6000元，该款于本判决生效后10
日内支付。
五、被告骆某某、方某、章某某、朱某某、沈某某连带
支付原告邓某某物业管某某2741元，该款于本判决生效后10日
内支付。
本案案件受理费人民币500元（邓某某预交，2010年5月4
日交241元，票据号码949477；2010年7月29日交259元，票据
号码1241357），由被告骆某某、方某、章某某、朱某某、沈
某某连带负担。当事人在本判决书生效后15日内到本院办理诉
讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制
执行【人民法院户名（建德市人民法院），帐号07×××12
238，开户行（农业银行建德市支行）】。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或
其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二
十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行
金。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本六份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院
，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币500元，在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理
【人民法院户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××02
4409008802968，开户行（工商银行湖滨分理处）】。对财产
案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请
求由本院另行书面通知预交。
审判长 方志宇
审判员 蔡 红
审判员 吕兆荣
二〇一〇年七月二十八日
书记员 刘 军