上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪0110民初690号
原告(反诉被告)：上海凯邦汽车服务有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：贾释羽，总经理。
委托诉讼代理人：魏玲，上海新惟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：严瑾洁，上海新惟律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海劲利汽车服务有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：周劲松,总经理。
委托诉讼代理人：詹毅，上海科汇律师事务所律师。
原告上海凯邦汽车服务有限公司(以下简称凯邦公司)与被告上海劲利汽车服务有限公司(以下简称劲利公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月5日立案后，依法适用简易程序，2018年2月23日，被告劲利公司提出反诉，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)凯邦公司委托诉讼代理人魏玲、被告(反诉原告)劲利公司委托诉讼代理人詹毅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告(反诉被告)凯邦公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约金181,883.25元。事实和理由：2016年7月7日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号、XXX号底层商铺出租给被告使用，租期自2016年7月15日至2019年7月14日，租金每月40,418.5元，押金69,091.46元，每三个月交付一次。2016年7月15日原告将房屋交付被告使用。2016年12月被告提出解除合同，2017年1月1日被告搬离并返还系争房屋。根据租赁合同约定，被告在租赁期内提前解除合同的，应向原告按季租金的1.5倍支付违约金，给原告造成损失的，支付的违约金不足抵付原告损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，押金不得退回。现被告在合同期内提前解除合同并搬离系争房屋，构成违约，故原告按照季租金的1.5倍向被告主张违约金，诉至法院做如上诉请。
被告(反诉原告)劲利公司辩称并反诉称，本案应适用一年的短期诉讼时效，被告于2017年1月1日搬离系争房屋，原告于2018年1月5日提起诉讼，已超过诉讼时效。被告承租系争房屋用于经营汽车销售，原、被告于2016年7月7日签订租赁合同时原告并未告知被告系争房屋门前将进行道路施工，且系争房屋门前并未施工，2016年9月10日门前道路进行封闭式施工，被告所承租的房屋位于道路的死角，致使车辆无法进入，只能步行到达，导致被告实际无法正常经营销售汽车，构成不可抗力或情势变更，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2016年10月31日，被告为了防止经营损失继续扩大，通知原告解除租赁合同，2016年12月1日，被告向原告发出了解除租赁合同的通知书，通知了具体返还房屋的日期，并要求退还押金。2017年1月1日被告正式搬离并返还房屋给原告，且租金已付至2016年12月31日。本案中被告已经承受了巨大的损失，在无法继续经营的情况下才搬离。被告并未违约，不同意支付违约金。现租赁合同已解除，合同解除后当事人可以要求恢复原状，然系争房屋租赁合同解除的后续事宜尚未处理。被告支付的押金69,091.46元原告尚未退还，因该押金系定金性质，鉴于本案中双方均未违约，故应当予以返还。签订合同时被告按照市场惯例支付给原告的门面转让费52,650元原告亦应返还，被告装修实际支付了22万元，对于该笔装修损失应由双方分担，故预估了28,258.54元要求原告承担。综上，被告提起反诉，要求法院判令：1、原告向被告返还房屋押金69,091.46元；2、原告向被告返还门面转让费用52,650元；3、原告补偿被告装饰装修费用28,258.54元。
原告(反诉被告)凯邦公司针对反诉辩称：原告起诉的是违约金，不适用一年的短期诉讼时效，而是应适用三年的一般诉讼时效，故原告的主张在诉讼时效期限内。系争房屋门前施工信息于2016年5月便在上海环境热线网上予以公布，在签订合同前原告已知晓该施工情况，虽未告知被告，但被告能自行在网上查到该信息。且系争房屋门前道路施工并非封闭式，而是留有相应的通道，可以进入，并不影响被告的经营。被告承租系争房屋用于汽车销售，原告经营的汽车销售商铺就在被告隔壁，一直正常经营至今。被告的经营情况是其自身应当承担的经营风险，被告在合同期内提前解除合同，构成违约，根据合同约定押金不得退回，故不同意被告要求退还押金的反诉请求。对于被告支付的门面转让费52,650元，原告的确收到了，这是按照市场行情收取的，双方并未有退还的约定，故不同意被告要求退还门面转让费的反诉请求。对于装修费用，因为原告并未违约，系被告违约，故不同意对装修进行赔偿。被告的反诉请求均没有合同依据与法律依据，要求法院驳回全部的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区国和路XXX弄XXX-
XXX号房屋的产权人系万林龙、万伊平，建筑面积合计539.82平方米，房屋类型店铺。2015年12月29日，万林龙作为出租方与贾释羽(系原告法定代表人)作为承租方签订了《房屋租赁合同》，约定万林龙将上海市杨浦区国和路XXX弄XXX-
XXX号房屋全部出租给贾释羽使用，租赁期自2016年1月1日至2020年12月31日，该合同落款处由原告公司盖章。
2016年7月7日，原告作为出租方(甲方)、被告作为承租方(乙方)签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区国和路XXX弄XXX号、XXX号底层商铺出租给乙方使用，面积206.5平方米，租期自2016年7月15日至2019年7月14日。第一年租金每月40,418.5元，押金69,091.46元，租金三个月交付一次，每年递增6%。被告一次性付清转让费用52,650元。违约责任：双方同意，有下列违约情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按季租金的1.5倍支付违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，押金不得退回：乙方在租赁期内，提前解除合同的。
合同签订后，被告向原告支付了押金69,091.46元、门面转让费52,650元。2016年7月15日，原告将系争房屋交付被告使用，被告进行了装修后经营汽车销售展示厅。
2016年9月10日，系争房屋门前进行市政道路施工，马路挖开，但保留了人行道可以通行至被告经营的系争房屋内，目前仍处于施工状态。
2016年12月1日，被告向原告发出《房屋租赁合同事宜通知书》，主要内容：我司与贵司订立《房屋租赁合同》，向贵司租赁系争房屋用于汽车销售经营。我司一直按约全面地履行了合同义务，但由于租赁房屋门前道路即国和路自2016年9月10日以来一直在进行道路施工，以及道路旁屏障遮盖到门店展示无法进行、门前停车位无法使用等原因，严重妨碍了我司的经营，导致经济损失不断扩大，合同目的无法实现。因此，我司已于2016年10月31日通知贵司解除《房屋租赁合同》，现就相关事宜通知如下：1、我司定于2017年1月1日搬离并向贵司返还租赁房屋；2、请贵司届时配合办理交接。希贵司予以支持并及时向我司返还押金。
2017年1月1日，被告搬离并将系争房屋返还原告。被告支付了截止至2016年12月31日之前的租金。被告搬离后系争房屋空关至今。
审理中，被告认为租赁合同约定的按季租金的1.5倍支付违约金的约定过高，要求法院调整。原告称其实际损失为房屋自被告搬离空关至今的损失，并表示打算将房屋再次转租，但可能因租金过高至今未签订新的租赁合同。原告并表示不同意利用被告在系争房屋内的装修。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。合同约定，租期自2016年7月15日至2019年7月14日，被告在租赁期内，提前解除合同的，应向原告按季租金的1.5倍支付违约金，给原告造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，押金不得退回。被告实际于2016年12月1日向原告发出通知要求解除合同并搬离，并于2017年1月1日搬离并返还系争房屋，系被告提前解除租赁合同，属于违约，理应承担相应的违约责任。审理中，被告称租赁合同约定按季租金的1.5倍支付违约金约定过高，要求法院调低，本院现以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定被告应支付违约金20,000元。对于被告抗辩因门前道路施工导致无法正常经营汽车销售，合同目的无法实现，属于不可抗力或者情势变更。本院认为，被告商铺门前虽然进行市政道路施工，并未阻碍通行，亦未影响系争房屋的实际使用。至于经营状况系商业风险，不属于不可抗力或者情势变更。故本院对于被告的上述抗辩意见，不予采信。
因被告违约，合同约定押金不得退回，故被告反诉要求原告退还押金69,091.46元的请求，本院不予支持。对于被告要求原告返还门面转让费52,650元的反诉请求，原、被告一致确认该转让费系市场行情，鉴于原告出租系争房屋时明知该房屋门前即将市政道路施工，却未将此情况告知被告，结合本案实际情况，考虑到被告实际使用系争房屋的时间等，本院酌情确定原告应退还被告门面转让费15,000元。对于被告要求原告补偿被告装饰装修费用28,258.54元的反诉请求，因系被告违约解除租赁合同，且原告不同意利用剩余装修，故被告作为承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)上海劲利汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海凯邦汽车服务有限公司违约金20,000元；
二、原告(反诉被告)上海凯邦汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海劲利汽车服务有限公司门面转让费15,000元；
三、被告(反诉原告)上海劲利汽车服务有限公司的其余反诉请求，不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费3,938元，减半收取计1,969元，由被告(反诉原告)上海劲利汽车服务有限公司负担；反诉受理费1,650元，由原告(反诉被告)上海凯邦汽车服务有限公司220元，被告(反诉原告)上海劲利汽车服务有限公司负担1,430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 金 玮
二〇一八年三月三十日
书记员 施政达
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。