山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0281民初1039号原告：毕海涛，男，汉族，住青岛市。委托诉讼代理人：李绍春，山东鲁能律师事务所律师。被告：青岛中源盛置业有限公司，住所地：胶州市。法定代表人：魏平，职务：董事长。委托诉讼代理人：万德寿，山东海乐普律师事务所律师。原告毕海涛与被告青岛中源盛置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告毕海涛的委托诉讼代理人李绍春，被告青岛中源盛置业有限公司的委托诉讼代理人万德寿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告自2014年8月31日至2016年9月15日，以购房款1800181.67元，按照日万分之五计算的逾期交房违约金671467.8元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年6月23日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》1份，约定：被告将位于胶州市温州路1778号《太和旺邸A区小区》30号楼1层104户住宅房一套出售给原告，房屋单价8729元每平方米，206.23平方米，总价1800181.67元，于2014年8月30日前交房，如延迟交房，被告承担违约责任。现原告已支付购房款1800181.67元，经原告催要，被告才于2016年9月16日向原告交房，被告逾期交房损害了原告的合法权益。被告青岛中源盛置业有限公司辩称，原告的诉讼请求与事实不符，被告已按照合同约定履行了告知义务，2015年7月6日被告在青岛日报发布了交房公告，告知原告在内的全体业主于2015年7月15日至2015年7月17日集中办理交房手续，是原告拒不办理交房手续，造成的损失应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供证据及被告质证情况如下：证据一，《青岛市商品房预售合同》复印件1份（原件质证后退回），用以证明2014年6月23日原、被告签订《青岛市商品房预售合同》约定：被告将位于胶州市温州路1778号《太和旺邸A区小区》30号楼1层104户房屋一套出售给原告，房屋单价8729元每平方米，206.23平方米，总价1800181.67元，于2014年8月30日前交房，如延迟交房，应自本合同约定的最后交房期限之第二天起至实际交付之日止，以已支付的房价款，按照日万分之零点一，向原告支付违约金，该约定与合同中被告逾期交房应承担的违约责任明显不对等，应当按照同等标准，按照日万分之五计算本案违约金，该合同系被告单方提供的格式合同，并非原、被告协商一致的结果，对损害原告利益的条款应认定无效。证据二，付款凭证复印件5张（原件质证后退回），用以证明涉案房屋购房款1800181.67元已经全部交清。证据三，房屋维修基金付款凭证1张，用以证明原告已经根据规定缴纳了住房维修基金。证据四，原告向被告邮寄催交房联系函及回执复印件2份（原件质证后退回），用以证明被告逾期交房，原告两次向被告书面要求交付房屋。证据五，原告贷款资料复印件1宗共5页（原件质证后退回），用以证明原告依约到被告指定银行办理贷款手续，被告与该行签有贷款协议，指定该项目只能到该银行贷款。2014年9月2日该行向原告发放贷款。针对原告提交的证据，被告质证称：对证据一，真实性无异议，对证明事项有异议，该合同是双方自愿签订的，不存在强迫和欺诈情况，原告是完全民事行为能力人，对合同的签订有明确的认识，对相关内容均已充分了解，双方均应当按照合同约定履行合同义务，因此该证据无法证明原告所主张的该合同违法公平原则等内容。原告认为该合同系格式合同，被告认为是原告的错误理解，所有的商品房预售合同是住建部门、政府部门统一制定的，并非房地产公司制定的合同，原告的主张不能成立。对证据二、三，真实性及证明事项均无异议，原告是履行合同的义务。对证据四，真实性无法确认，因为被告从未收到过催收函，从证据内容看，快递的邮寄单与函是否一致无法确认，对该证据被告不予认可，也无法证明原告的主张。对证据五，真实性无异议，但是该证据证明发放贷款的时间逾期，原告违反了双方签订的合同，应当按照合同约定承担违约责任。被告向本院提供证据及原告质证情况如下：证据一，2015年7月6日被告在青岛日报发布的交房公告1份，用以证明：2015年7月6日之前涉案房屋已具备交房条件，被告要求原告在内的全体业主于2015年7月15日到2015年7月17日办理房屋交接手续，否则按照相关约定处理。证据二，胶州市城建档案馆出具的单位工程竣工质量验收单1份，用以证明：涉案房屋已经过发包、建筑、监理、设计四方验收合格，符合原、被告合同约定的交房条件。证据三，胶州市房管局出具的情况说明1份，用以证明被告提交的证据二中的房屋就是原告购买的涉案房屋。针对被告提交的证据，原告质证称：对证据一，真实性无异议，该交房公告涉嫌欺诈，该公告所表明的交房时间涉案房屋尚未通过单体验收，并不具备交房条件，该公告明显违反合同约定，在合同26条明确约定了交房通知的方式，在补充条款20条中，明确表明买受人的有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，因此被告采取公告通知的方式是违反合同约定的，是无效的。对证据二，真实性无异议，对证明事项有异议，该证据与本案无关，其验收房屋并非涉案房屋，且该单位工程竣工质量验收单，并非竣工验收备案表，不符合相关规定。该证据的落款时间为2014年12月20日，涉案房屋规定的交房时间为2014年8月30日，即使2014年11月20日被告取得了备案证明，被告也没有通知原告。对证据三，对真实性及证明目的均无异议。本院对于当事人提供的证据材料认证如下：原告提交的证据一、二、三、五与被告提交的证据一、二、三真实合法与本案具有关联性，且原、被告对上述证据的真实性均无异议，故，本院对上述证据的真实性予以采信。对原告提交的证据四，涉案合同约定的交房时间为2014年8月30日前，庭审中原、被告虽对实际交房的时间各执一词，但双方都认可被告未能依约于2014年8月30日前向原告交房，本院对被告逾期交房的事实予以确认。根据原、被告提交的证据及庭审陈述，本院查明以下事实：一、2014年6月23日，原、被告签订《青岛市商品房预售合同》1份，载明：“甲方（卖方）：青岛中源盛置业有限公司，乙方（买方）：毕海涛，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《太和旺邸A区小区》商品房事宜，订立本合同。第二条：乙方向甲方购买胶州市温州路1778号《太和旺邸A区小区》30号楼1层104户房屋，建筑面积206.23平米。第三条：乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价8729元，总房价款1800181.67元。第十条：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、房屋通过单体楼竣工验收。第十一条：甲方定于2014年8月30日前将该房屋交付给乙方。第十二条：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。第二十六条：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。”二、原告全额缴纳了购房款1800181.67元，并于2016年9月16日领取了涉案房屋。三、2014年11月20日涉案房屋通过了单体竣工验收，并做出单位工程质量竣工验收记录1份，载明：工程名称：太和旺邸D’3-1#楼，层数/建筑面积：二层/2060.77平方米，开工时间：2011年11月10日，建设单位、监理单位、施工单位、设计单位均参加并同意验收，竣工时间：2014年11月20日。四、2017年6月15日胶州市房产管理局出具情况说明1份，载明：青岛中源盛置业有限公司开发的太和旺邸小区D’3-1、D2-1号楼，在办理面积预测时涉及楼号变更，变更后的楼号与原规划楼号不一致，规划楼号D’3-1号楼变更后楼号为30号楼，规划楼号D2-1号楼变更后楼号为31号楼。本院认为，原被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》及补充条款是双方当事人的真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告已经付清全部购房款1800181.67元，被告应根据合同约定于2014年8月30日前向原告交房，但被告未能按约定时间交付房屋，其迟延交房的行为已经构成违约，原告要求被告支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金，被告称：“2014年11月20日涉案房屋通过单体竣工验收，2015年7月6日被告在青岛日报发布了交房公告，是原告拒不收房，被告不应再支付违约金。”对此原告称：“涉案房屋并未通过单体验收，且被告未能依约采用挂号邮寄或直接送达的方式通知原告，原告并不看报，不知晓该通知。”本院认为，根据双方签订的《青岛市商品房预售合同》第十条规定：该房屋的交付必须符合下列第贰种方案所列条件：贰、房屋通过单体楼竣工验收。”现涉案房屋已于2014年11月20日通过了竣工验收，已经符合双方合同约定的交付条件。该合同第二十六条同时约定：本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式。故，被告应当在涉案房屋满足交接条件后依约通知原告办理交接手续。现被告主张以登报的方式对原告完成了通知义务，本院认为登报通知不符合合同约定的通知方式，现原告表示未收到通知，被告亦未能证明原告确已收到通知，被告应当承担举证不能的不利后果，故，本院对被告主张已于2015年7月6日完成通知义务的辩称不予采信。涉案房屋于2014年11月20日经过发包、建筑、监理、设计四方验收合格，原告于2016年9月16日接收涉案房屋，其要求被告支付2014年8月31日至2016年9月15日的逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。对于违约金的计算标准，原、被告签订的《青岛市商品房预售合同》第十二条约定：甲方（青岛中源盛置业有限公司）如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方（毕海涛），应向乙方支付违约金，违约金按照乙方已支付的房价款日万分之零点一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际付款之日。现原告主张该约定并非双方商定结果，更非原告真实意思表示，但未向本院提供证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果，其主张被告应按原告已支付房价款以日万分之五计算违约金，于法无据，本院不予支持。综上，违约金应为13411元（1800181.67元×日万分之零点一×745天）。被告主张原告逾期付款，应承综担相应的违约责任，但未在本案中提起反诉，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告青岛中源盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告毕海涛自2014年8月31日至2016年9月15日的逾期交房违约金13411元。二、驳回原告毕海涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10515元，由被告青岛中源盛置业有限公司负担210元，由原告毕海涛负担10305元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  匡建玲审 判 员  孙 超人民陪审员  孙璐璐二〇一七年七月三日书 记 员  冷 雪