广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0403民初2285号原告：珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号海逸豪庭42号商铺。统一社会信用代码91440400766596450E。法定代表人：邓锐标，董事长。委托诉讼代理人：潘静敏，女，该公司员工。被告：孔国和，男，1971年6月18日出生，汉族，住江西省贵溪市。第三人：珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行，住所地珠海市斗门区白蕉镇城东白蕉路3166号一楼6、7号商铺及二楼1-9轴。统一社会信用代码914404007962563695。负责人梁建辉，行长。委托诉讼代理人：谢华，男，该行职员。委托诉讼代理人：钟水英，女，该行职员。原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与被告孔国和商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月21日立案后，同年9月26日本院通知珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行作为第三人参加诉讼，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘静敏，第三人珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行的委托诉讼代理人谢华、钟水英到庭参加诉讼，被告孔国和经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付因被告不履行银行贷款的还款义务由原告为其垫付的按揭款及罚息71525.12元，并计该笔垫付款资金占用的利息；2.判令被告赔偿原告损失，自原告垫付之日起按垫付款金额计付违约金3576元以及逾期付款的违约金9671.7元；3.解除原被告双方于2014年8月18日签订的商品房买卖合同及附加协议；4、判令被告于合同解除生效之日起十日内办理注销房地产预告登记证明及相关手续；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。在本案第一次庭审时原告变更其第一项诉讼请求为：判令被告支付因被告不履行银行贷款的还款义务由原告为其垫付的按揭款及罚息77483.89元，并计该笔垫付款资金占用的利息。事实与理由：2014年8月18日，被告与原告签订了《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的座落于广东省珠海市××区白蕉镇××号海逸豪庭19栋1单元2206号房，房屋总款804434元，按合同约定被告应交付房屋首期款241434元，购房余款563000元由被告向第三人申请办理按揭抵押贷款，原告作为开发商承担阶段性保证责任。被告却未能按贷款合同规定的时间履行其支付按揭款义务，原告作为保证人从2015年5月29日起至本案起诉之日已代被告向贷款银行支付按揭款7笔，金额合计71525.12元。根据《商品房买卖合同》附件三第十二条约定，被告应向原告支付该款项，并计该笔垫付款资金占用期间的利息。另外，被告应赔偿原告损失，自原告垫付之日起按垫付款金额计付违约金3576元以及逾期付款的违约金9671.7元。购房时因被告缺少购房首付款，被告与原告协商同意于交房前（即2014年12月31日前）还清首期尾款193434元，且在交清全部首期款后再领取购房尾款发票原件。可至今仅收款48000元，剩下的首期尾款仍未交清，经多次催告被告仍未履行付款义务，因此购房余款发票原件仍在原告处。根据《商品房买卖合同》附件三第四条，被告已严重违约，原告有权请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件，并且被告应于合同解除生效之日起十日内协助办理注销房地产预告登记证明及相关手续。2017年2月28日，原告履行保证责任向第三人支付按揭贷款及利息557939.3元，为被告垫付按揭款及罚息共计635120.78元。2017年3月6日原告变更其诉讼请求为：1.解除原告与被告于2014年8月18日签订的《商品房买卖合同》及附加协议；2.被告于合同解除生效之日起十日内办理注销房地产预告登记证明及相关手续；3、被告支付因逾期未支付的房价款所产生的违约金30550元（已付房价款的5%）；4、被告赔偿原告经济损失66464.42元。在第二次庭审时原告再次变更其第4项诉讼请求为：被告赔偿原告经济损失72120.78元。原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司对其诉称提供证据如下：1、商品房买卖合同及附件，拟证明原被告之间存在商品房买卖关系；2、发票，拟证明被告仅支付部分首期款48000元，购房余额发票原件仍在原告处；3、转账凭证，拟证明原告为被告垫付按揭款及罚息；4、转账凭证，拟证明原告为被告继续垫付按揭款及罚息7551.09元；5、商品房预购查询结果、不动产抵押（按揭）登记表，拟证明该房产是处于抵押状态；6、房产按揭担保贷款合同，拟证明原告为被告提供担保；7、进账单、金融业务收入凭证、客户回单，拟证明原告为被告垫付按揭款及罚息557939.3元；8、逾期贷款催收通知书3份，拟证明第三人要求原告接到通知后为被告偿还贷款；9、申请书，拟证明被告仅支付48000元，尚未支付193434元，约定了余款支付前发票的原件由原告保存，待被告偿还首期款后再领取发票原件；10、预告登记证明及预购查询结果，拟证明原告已经为被告办理预告登记手续，且房屋的现状为无抵押状态。被告孔国和未作答辩，也未向本院提交证据。第三人珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行述称，原告已于2017年2月28日代被告还清我行贷款本息，原被告对我行的债务及应承担的相关担保责任消除，我行对原告变更后的诉讼请求没有意见。第三人珠海农村商业银行股份有限公司白蕉支行对其述称未向本院提交证据。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院审查后认为，原告提交的证据能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，本院予以确认，但证明的事实以本院认定的为准。经审理查明：2014年8月18日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《商品房买卖合同》及附件，约定被告购买原告位于珠海市××区白蕉镇××村海逸豪庭19栋1单元2206房，建筑面积99.37平方米，该商品房属预售，按套出售，总价款为804434元。合同第七条约定出卖人应当在2014年12月31日前将符合约定的商品房交付买受人使用。合同附件四银行按揭付款方式约定双方签署买卖合同时，买受人向出卖人支付全部楼价的30%首期款（已含）定金，共计241434元，购房余款563000元，于双方签署买卖合同时向有关银行办理按揭抵押贷款手续，并付清一切费用。合同附件三《商品房买卖合同》补充协议第四条约定：除本协议或者法律所规定的情况外，如乙方未按买卖合同规定的期限付款的，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……2、乙方逾期付款超过90日，自第91日起两年内，甲方均有权要求乙方继续履行合同或者解除合同。若甲方要求乙方继续履行合同，则乙方自买卖合同附件四规定的应付款期限之第二日起至乙方实际付清全部房价款及相关费用（包括银行抵押贷款款项、多退少补款项及本协议第一条之约定的费用等各种应付款）之日止，按日向甲方支付应付款项万分之零点三的逾期违约金，但乙方应付实际付款日止的违约金总额不得超过乙方已付房价款的5%。除此之外，乙方不再支付其它赔偿金。若甲方选择解除合同，则自甲方书面通知送达乙方之日起合同解除，甲方无需另行催告乙方即有权将该商品房转售他人。乙方应按本条第2款规定支付违约金至合同解除日止，但乙方应付违约金总额不得超过乙方已付房价款的5%，除此之外，乙方不再支付其它赔偿金。同时，乙方必须协助甲方办理完注销预售登记或转按揭变更登记等相关手续，在甲方依法办理完毕解除预售登记备案及其它相关变更手续后三十日内，甲方将乙方已付购房款在扣除违约金、解除合同的税费及归还银行按揭贷款后的剩余款项，不计息退还给乙方。补充协议第十二条约定：乙方应按银行要求按时供楼，否则因此给甲方造成经济损失的，甲方有权追究乙方的赔偿责任。2014年11月21日，原告（保证人）、被告（按揭借款人）和第三人（按揭贷款人）签订了《房产按揭担保贷款合同》，约定被告向第三人贷款563000元用于向原告购买珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号19栋1单元2206房，贷款期限21年。原告同意无条件及不可撤销地对本合同项下被告向第三人的贷款承担连带保证责任。保证范围为本合同项下被告对第三人的全部欠款（包括但不限于贷款本息及相关费用）。对于原告在保证范围内的应付款项，第三人有权从原告在第三人所属农村商业银行系统内开立的账户中予以划收。被告违反本合同约定或者法律、法规规定的，第三人有权采取立即解除本合同、停止发放本合同尚未发放的贷款，要求被告立即清还全部欠款、提前收回尚未到期的贷款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求被告承担违约责任。2014年8月18日，被告向原告支付购房首期款48000元。2014年12月24日，第三人向被告发放贷款563000元，被告已支付给原告。原告在庭审中陈述曾与被告口头协商一致同意被告在交房前付清剩余首期房款193434元。2014年8月22日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号19栋1单元2206房办理了预购商品房预告登记，登记号为粤房地预登珠字第0300039716号，预告登记权利人为被告，预告登记义务人为原告。2014年12月25日，珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号19栋1单元2206房办理了预购商品房抵押权预告登记，抵押权人为第三人，抵押人为被告。原告及第三人在庭审中确认案涉房产的抵押权预告登记已经注销。案涉房产现状为无抵押、无查封。因被告未按合同约定偿还银行贷款，原告向第三人履行保证责任，分别于2015年5月29日、2015年8月20日、2015年9月23日、2015年11月12日、2015年12月23日、2016年3月18日、2016年6月30日、2016年11月1日、2017年2月28日向第三人支付12725.56元、4400元、8300元、8600元、8526.19元、11851.74元、15226.9元、7551.09元、557939.3元，合计635120.78元。至此，被告在第三人处贷款的563000元全部清偿完毕。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件，均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。被告没有按照《商品房买卖合同》附件四约定的期限在2014年8月18日双方签订合同时向原告付清首期款241434元，也没有按照双方关于在商品房交付前即2014年12月31日前付清剩余首期房款的口头约定支付剩余首期房款193434元，已经逾期超过90日，根据《商品房买卖合同》补充协议第四条的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》及附件有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告孔国和应当按合同的约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》补充协议第四条的约定，被告孔国和应按日向原告支付自2015年1月1日（原告同意被告支付剩余首期房款期限的第二日）起至合同解除日止应付款项万分之零点三的违约金，原告在提起本案诉讼前，并未向被告送达书面解除合同通知，本院收到原告诉讼材料后于2016年10月4日送达被告，本院视为在该日原告将书面解除合同通知送达被告，因此被告应向原告支付该期间的违约金为15518元（804434元×0.003%×643天）。原告请求按照已付房价款的5%计算违约金没有合同依据，本院不予支持。由于原、被告及第三人签订的《房产按揭担保贷款合同》约定原告对第三人向被告发放的贷款563000元承担连带保证责任。后因被告没有按约定向第三人偿还贷款本息，第三人要求原告承担保证责任有合同依据，根据本案查明的事实，原告因履行保证责任多次向第三人支付款项635120.78元。根据《商品房买卖合同》补充协议第十二条的约定以及《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，原告的经济损失应为原告代被告向第三人付清按揭贷款的本息635120.78元与原告收到被告支付的按揭购房款563000元的差额，故原告主张被告赔偿经济损失72120.78元，依法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。由于本案所涉房产已经办理预购商品房预告登记，原、被告签订的商品房买卖合同及附件解除后，预购商品房预告登记亦应注销，故原告要求被告协助办理珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号19栋1单元2206房预购商品房预告登记的注销手续依法有据，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司与被告孔国和于2014年8月18日签订的《商品房买卖合同》及其附件；二、被告孔国和于本判决生效之日起十日内向原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司支付违约金15518元；三、被告孔国和于本判决生效之日起十日内向原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司赔偿经济损失72120.78元；四、被告孔国和于本判决生效之日起十日内协助原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司办理珠海市斗门区白蕉镇白蕉南路19号19栋1单元2206房的预购商品房预告登记的注销手续（预购证号0300039716号）；五、驳回原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11844元（原告珠海市绿庭雅苑房地产开发有限公司已预交），由被告孔国和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  刘改宏人民陪审员  邝宏毅二〇一七年四月二十一日书 记 员  梁泳媚附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。