贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初254号原告：邓颖，男，1983年2月11日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：姚涛，北京市中银（贵阳）律师事务所律师。被告：陆柳清，男，1962年3月2日生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。被告：刘长秀，女，1975年12月27日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。第三人：贵阳百川房地产经纪有限公司（以下简称百川公司），地址在贵州省贵阳市云岩区中山东路13号20层。法定代表人：王开祥，百川公司总经理。委托诉讼代理人：李超，百川公司员工。原告邓颖与被告陆柳清、刘长秀，第三人百川公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邓颖及其委托诉讼代理人姚涛，第三人百川公司的委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。被告陆柳清、刘长秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓颖向本院提出诉讼请求：1.请求解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖（居间）合同》；2.请求判令两被告向原告承担人民币8万元的定金双倍返还责任；3.请求判令两被告向原告连带偿还原告已支付的购房款人民币1.7万元和该款实际占用期间的利息9.92元（按中国人民银行活期存款年利率0.35%的标准自2016年8月23日起，暂计算至2016年10月23日，实际利息应计算至全部本息付清之日止）；4.本案诉讼费用由两被告连带承担。事实和理由：两被告系夫妻关系，2015年两被告因家庭共同生活需要，向原告出售陆柳清名下拥有的坐落于南明四方河×栋×单元×层×号房，2015年9月24日原告、第三人与陆柳清三方签订了《房地产买卖（居间）合同》。原告按约定支付了购房款定金人民币4万元和部分购房款给被告后，因被告方原因导致该房现已无法出售给原告。无奈，原告只有找被告方协商索要已支付的前期购房款和要求被告方承担定金责任，但至今仍有人民币1.7万元未予收回，且被告方亦未向原告承担定金责任。为依法维护自身权益，原告现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持如前所请。被告陆柳清、刘长秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。第三人百川公司述称，原告的诉讼请求及事实理由我们都认可，都是真实的。经审理查明，2015年9月24日，原告邓颖作为买方、被告陆柳清作为卖方、第三人百川公司作为经纪方共同签订了《房地产买卖（居间）合同》，合同约定被告陆柳清将其所有的位于贵阳市南明四方河×栋×单元×层×号房（以下简称涉案房屋）出售给原告邓颖，成交价为73万元，原告先向被告陆柳清支付人民币4万元作为定金，该笔定金在涉案房屋过户后自动转为房款，产权过户日期为2015年12月15日前，逾期视为违约。首期房款为33万元，尾款为40万元。同时约定，由原告邓颖垫还涉案房屋所欠银行贷款约29万元，先由原告将该款存入资金监管账户，再由三方一同到银行办理还款手续。2015年10月14日，原告邓颖、被告陆柳清、案外人贵阳置业担保有限公司共同签订了《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》，协议约定为保证存量房交易结算资金安全，邓颖与陆柳清共同委托贵阳置业担保有限公司作为交易保证机构，通过“存量房交易结算资金专用账户”监管和划转交易结算资金。同日，原告邓颖向贵阳置业担保有限公司支付监管资金18万元；当月19日，又支付了监管资金11万元。2015年11月10日，原告邓颖、被告陆柳清和第三人百川公司又签订了《补充协议》，三方确认陆柳清已于2015年9月24日收到邓颖支付的购房定金4万元，于2015年10月30日收到邓颖通过资金监管中心转入其银行的首期购房款29万元，该款只能用于归还涉案房屋的按揭尾款。同时约定，如果因陆柳清的原因导致该房屋被查封、评估拍卖等情况，陆柳清对邓颖的所有损失承担所有责任（包括但不限于诉讼费、律师费、调查费、差旅费、执行费等）。次日，经原被告协商，被告陆柳清将购房款中的27.3万元退还给原告邓颖。2015年11月30日，根据案外人杨某的申请和深圳仲裁委员会的委托，本院将涉案房屋予以查封。2015年12月24日，原告邓颖与百川公司签订《说明》一份，载明：买方邓颖与经纪方、卖方陆柳清签订的0001675号居间合同，因卖方陆柳清个人原因一直不配合履行上述合同，待卖方陆柳清到场后三方再商议该合同具体事宜，若卖方陆柳清一直拖延时间导致买方无法购买该房屋，买方及经纪方将按上述合同追究相关责任人责任。截至目前，被告陆柳清仍未将房屋过户给原告，并收取了原告支付的定金4万元、购房款1.7万元，原告认为被告的行为侵害其合法权益，遂诉至本院，提出诉请如前。另查明，被告陆柳清、刘长秀于1999年5月25日在贵阳市南明民政局登记结婚。上述事实，有原被告的身份证、第三人的营业执照、《房地产买卖（居间）合同》、《贵阳市存量房交易结算资金监管协议》、《监管资金收据》、汇款凭证、《补充协议》、《说明》、结婚证、银行流水、（2015）南民保字187号《民事裁定书》及《协助执行通知书》等在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本案焦点为被告陆柳清退还购房款属于何种法律性质？本院认为，原告邓颖与被告陆柳清之间系房屋买卖合同关系，买方邓颖的主要合同义务为支付购房款，而在其支付首期购房款后，买卖双方又自愿协商将购房款予以退还，达成了与原合同完全相反的合意，故该退款行为应视为双方自愿解除房屋买卖合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，双方的合同关系已经解除，故本案中原告诉请解除合同属于重复处理，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”之规定，合同双方适用定金罚则的条件是“当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现”。纵观本案，对于原告来说，其已经按照合同约定支付了首期房款，不存在违约情形；对于被告陆柳清来说，《房地产买卖（居间）合同》是原被告协商一致后自愿解除的，合同解除时涉案房屋并未被查封，合同履行期限也尚未届满，无法说明被告陆柳清无法履行或不履行合同约定的义务。庭审中，原告称被告陆柳清在收到29万元购房款后被银行自动扣除1.7万元，应视为被告将该款挪作他用，违反了购房款专款专用的约定，本院认为，即使原告的陈述属实、被告陆柳清构成违约，但也并未达到“致使合同目的不能实现”的程度，故原被告的行为均未达到适用定金罚则的条件。原告要求被告双倍返还定金于法无据，本院不予支持。虽然定金罚则条款无法适用，但根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告有权要求被告陆柳清退还已支付的定金4万元和尚未退还的购房款1.7万元。因陆柳清未及时退还购房款，给原告造成了利息损失，故原告要求被告以1.7万元为基数，自2016年8月23日起，按中国人民银行活期存款年利率0.35%向其赔偿损失符合法律规定，本院予以支持。上述债务产生于被告陆柳清、刘长秀夫妻关系存续期间，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条第一款“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”之规定，应为夫妻共同债务，由夫妻双方共同负责偿还。因陆柳清、刘长秀经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其自动放弃举证权利，应自行承担举证不力的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、被告陆柳清、刘长秀于本判决生效之日起三日内返还原告邓颖定金4万元；二、被告陆柳清、刘长秀于上项同时退还原告邓颖购房款1.7万元并支付利息（以1.7万元为基数，自2016年8月23日起，按中国人民银行活期存款年利率0.35%标准计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、驳回原告邓颖的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2226元，由原告邓颖负担918元，被告陆柳清、刘长秀负担1308元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  陈连鹤审判员  刘 军审判员  刘乙鲜二〇一七年七月二十日书记员  阮治富