.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）宁0502民初1317号原告：中卫市正丰香格里小区业主大会业主委员会，住所地：宁夏回族自治区中卫市。负责人：黄全文，男，生于1973年12月13日，汉族，宁夏中卫市人，大专文化，公务员，住宁夏回族自治区中卫市。系该业主委员会主任。被告：宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市。负责人：郑国瑞，系该公司总经理。被告：宁夏正丰物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：郑国瑞，系该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：冯媛，宁夏方和圆律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：宁夏正丰房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：郑国祥，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李成昊，宁夏方和圆律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告中卫市正丰香格里小区业主大会业主委员会（以下简称正丰业委会）与被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司（以下简称正丰物业中卫分公司）、宁夏正丰物业服务有限公司（以下简称正丰物业公司）、宁夏正丰房地产开发有限公司（以下简称正丰房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月10日受理后，依法适用普通程序，于2017年8月16日公开开庭进行了审理。原告中卫市正丰香格里小区业主大会业主委员会主任黄全文，被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司、宁夏正丰物业服务有限公司的共同委托诉讼代理人冯媛，被告宁夏正丰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李成昊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令三被告向小区全体业主公示以下事项：1.小区专项维修资金收取的累积数额及使用情况；2.物业承接验收手续全部资料（包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件、前期物业合同及其他物业管理所必须的其他资料）3.正丰物业中卫分公司企业资质、物业服务项目及内容；4.业主共有收益停车费项目的收取数额及使用依据和使用情况；5.入驻小区后物业服务费的收支情况；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系中卫市正丰香格里小区依法成立的业主委员会，被告宁夏正丰房地产开发有限责任公司系小区开发商，被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫分公司作为该小区物业公司，为小区提供物业服务。2017年4月17日，原告向被告宁夏正丰房地产开发有限责任公司及被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫分公司下发了正丰香格里业主大会通知，要求公示诉讼请求所列事项，并要求其于2017年4月24日书面答复，但被告未予答复。为此原告诉至本院。被告正丰物业中卫分公司辩称：首先，从程序上来讲原告不具有合法的诉讼主体资格，原告成立程序不合法，存在四名业委会成员非房屋所有权人，七名不缴纳物业费业主成为候选人的情形，依据物业管理条例第六条规定，房屋的所有权人为业主，只有业主享有被选举权。因此香格里小区业委会存在成立程序不合法的情形，不具有合法的诉讼主体资格。其次，针对诉讼请求的答辩意见，1.关于小区的专项维修资金，正丰物业中卫分公司有证据表明物业公司只是负责代开票，由业主自己将维修资金交至中卫市住房和城乡建设局的银行账户，由建设局统一管理，物业公司无权使用专项维修资金，无需公示收取及使用情况；2.关于物业承接验收手续，物业管理条例规定是建设单位应当向物业服务企业移交的资料，无需公示；3.正丰物业公司企业资质为物业管理企业二级资质，中卫分公司已经公示营业执照等相关证件，无需公示企业资质；4.中卫香格里小区不存在共有部分的收益情况，无需公示；5.中卫香格里小区物业公司采用包干制收费方式，即业主向物业公司支付固定的物业服务费用，盈余或亏损由物业公司承担，根据物业服务收费管理办法的规定，只有采取酬金制计费方式的物业公司才需要向业主或业主大会公示物业服务费的收支明细、接受审计，中卫分公司无需公示。被告正丰物业公司辩称：同意中卫分公司的答辩意见，同时本案中相关责任可以由中卫分公司自行承担，与正丰物业公司无关。被告正丰房地产公司辩称：正丰房地产开发有限公司已经将香格里小区的所有物业服务项目交由物业服务公司中卫分公司承接，故原告提出诉讼请求与正丰房地产公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：原告向法庭提交的中卫市业主委员会备案通知书，可以证明经中卫市物业供热管理办公室依照相关法律法规规定，依法对中卫市正丰香格里小区第一届业主委员会进行备案，并告知相关主要事项；正丰香格里业主大会文件及照片打印件，可以证明原告向正丰物业公司中卫分公司下达业主大会通知；对上述证据的证明效力予以确认。原告提交的中卫市住房和城乡建设局关于正丰香格里小区部分业主信访事件的答复意见书因与本案无关，对其证明效力不予认定。原告提交的中卫市物业供热管理办公室关于核查正丰香格里小区业主委员会的函与被告正丰物业中卫分公司向法庭提交的关于核查正丰香格里业主委员会的函、关于核查正丰香格里小区业主委员会调查结果，可以证明正丰业委会部分委员存在并非房屋所有权人及未交纳物业费等情形，但综合本案证据，原告正丰业委会是按照正常程序选举成立并备案，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织，与委员资格并未冲突，因此该证据不能达到原、被告的证明目的，不予认定。被告提供的物业管理企业资质证书正副本，可以证明正丰物业公司资质等级为二级，对证据的证明效力予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系中卫市正丰香格里小区依法成立的业主委员会，被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫分公司系中卫市正丰香格里小区物业服务公司，2010年7月入住小区提供物业服务。2017年4月17日，原告向被告宁夏正丰房地产开发有限责任公司及被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫分公司下发了正丰香格里业主大会通知，要求公示诉讼请求所列事项，并要求其于2017年4月24日书面答复。另查明，原告业主委员会并未与被告正丰物业公司或正丰物业中卫分公司签订物业服务合同。被告正丰物业中卫分公司与部分业主签订了物业服务合同并对小区地上固定车位及路边临时车位向业主或停车的车主收取停车费及过夜费。本院认为，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。业主委员会是经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记、在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益的组织。本案中原告正丰香格里小区业主委员会经法定程序依法成立并备案，具有诉讼主体资格。被告对原告诉讼主体的辩解意见本院不予采纳。原告提出被告向业主公示物业承接验收手续全部资料（包括：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件、前期物业合同及其他物业管理所必须的其他资料）。经审查，中卫市正丰香格里小区的物业服务企业是正丰物业中卫分公司，正丰房地产公司是建设单位。根据《物业管理条例》第二十九条之规定：”在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会”,因原告与被告物业公司没有签订物业服务合同，原告没有提供证据证明前期物业服务合同已终止，故对该部分诉讼请求不予支持。原告提出要求被告向小区全体业主公示：小区专项维修资金收取的累积数额及使用情况；正丰物业中卫分公司企业资质、物业服务项目及内容；业主共有收益停车费项目的收取数额及使用依据和使用情况；入驻小区后物业服务费的收支情况。经审查，物业服务企业与业主是委托与被委托，服务与被服务的关系，因此，物业服务企业理应接受业主、业主委员会的监督，物业服务企业必须全面、认真负责地履行合同所确认的各种服务事项、服务质量及服务费用，这是取信于业主、立足于物业管理服务的根本所在，也是物业服务企业赖以生存的基本条件。《物业管理条例》第六条规定：”业主在物业管理活动中，享有下列权利：监督物业服务企业履行物业服务合同；对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；法律、法规规定的其他权利”，《物业服务收费管理办法》第二条规定：”本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”，第八条规定：”物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示”。本案中，被告正丰物业中卫分公司作为正丰香格里小区物业服务企业，对小区物业长期进行服务管理，与全体业主产生了物业服务合同关系。原告提出上述公示项目中，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用，正丰物业中卫分公司企业资质、物业服务项目及内容，停车费的收取和使用，物业服务费的收支情况均与业主自身利益息息相关，业主对上述项目有监督权、知情权。原告的上述诉讼请求符合法律规定，应予支持。被告提出无需公示的辩解意见不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条，《物业管理条例》第二条、第六条、第十一条、第十五条、第二十九条，《物业服务收费管理办法》第二条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司于本判决生效之日起十五日内向全体业主公示以下事项：1.小区专项维修资金收取的累积数额及使用情况；2.宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司企业资质、正丰香格里小区物业服务项目及内容；3.正丰香格里小区停车费项目的收取数额及使用依据和使用情况；4.入驻正丰香格里小区后物业服务费的收支情况；二、驳回原告中卫市正丰香格里小区业主大会业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告宁夏正丰物业服务有限公司中卫市分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判长刘保宇人民陪审员李有宗人民陪审员陈兴二○一七年九月二十八日书记员陈娜