浙江省瑞安市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0381民初10622号
原告（申请执行人）：中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司，住所地杭州市上城区开元路19-1，19-2号。
负责人：史杰文。
委托诉讼代理人（一般授权）：李小于，浙江泽商律师事务所律师。
委托诉讼代理人（一般授权）：赵炫晔，浙江泽商律师事务所律师。
被告（被执行人）：瑞安市正龙汽摩配有限公司，住所地瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号。
法定代表人：朱正龙。
被告（案外人）：瑞安市博盈进出口贸易有限公司，住所地瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号。
法定代表人：朱雷。
原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司与被告瑞安市正龙汽摩配有限公司【以下简称正龙公司】、瑞安市博盈进出口贸易有限公司【以下简称博盈公司】申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李小于、赵炫晔，被告正龙公司法定代表人朱正龙，被告博盈公司法定代表人朱雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司向本院提出诉讼请求：1.判令在拍卖瑞安市正龙汽摩配有限公司的厂房时予以剔除带租拍卖；2.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告明确第1项诉讼请求为剔除被告博盈公司租赁部分的带租拍卖。事实与理由：原告与被告正龙公司等人金融借款合同纠纷一案，在执行过程中，法院于2017年7月13日在淘宝网司法拍卖上公告带租拍卖被告正龙公司所有的位于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号的厂房及违法建筑。2017年7月21日，原告提出执行异议，请求在拍卖上述厂房时予以剔除带租拍卖。2017年8月21日，法院作出了（2017）浙0381执异171号执行裁定书，裁定：“一、拍卖被执行人瑞安市正龙汽摩配有限公司厂房时，剔除利害关系人瑞安市塘下镇宝宝书院幼儿园的租赁权。二、驳回中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的其他执行异议”。原告认为博盈公司与正龙公司的租赁合同订立于抵押之前的证据不足，理由如下：一、租赁合同系恶意串通，损害原告利益，该租赁合同无效。1.该房屋租赁合同存在文义漏洞。2月份没有30日，但租赁合同上租用时间是从2012年2月30日至2021年2月30日，这个瑕疵，系朱雷和朱正龙草率签署合同所致，存在用来应付租赁权异议审查之嫌疑。2.合同和财务方面的漏洞。房屋租赁合同约定的时间是3年一付租金，博盈公司提交的的收据是朱正龙个人出具，正式发票却是一年年开出来，是一年年缴纳房租的，与房屋租赁合同约定不符。博盈公司更多的是形式上做账用，并非实际履行了该租赁合同，说明非真实存在长期租赁合同，并非与正龙公司达成了长期租赁的合意。3.朱雷系朱正龙女儿，他们存在亲属关系。二、没有证据证明支付了租金。租金支付未到位，不应认定存在合法租赁关系。博盈公司并未提供相应的汇款记录证明其真实履约的事实，其提供的收据时间是2012年3月2日、2015年3月25日，是朱正龙个人开具，并没有显示是正龙公司开具的，交易存在不真实性。三、正龙公司在办理抵押前，明确没有出租房产，并提供书面承诺。再次出租也是在抵押登记之后。四、博盈公司与正龙公司签订租赁合同后，没有办理租赁登记手续，根据法律规定，未经登记，租赁合同不具法律效力。
被告正龙公司辩称，虽然朱雷是朱正龙的女儿，但是女儿自己办公司、亏盈都是自己的，原来开公司的时候，国税专管员都有来实地考察，不止一次。正龙公司是规模企业，在仙居有新厂房，原来的厂房有空，朱雷要办公司，我公司就将第一幢二楼约100平方米租给了她。从2012年2月份开始租，租九年。租金三年一付，已支付了两次，均现金给付，每次24000元。2014、2015、2016年都有开租金发票的。这个不属于串通，是真实的。综上，要求驳回原告诉讼请求。
被告博盈公司辩称，1.租赁合同约定租用日期2月30日是打印错误，双方签订日期确实是2012年2月28日，提供给法院的是真实的原件，不存在串通。2.租金缴纳问题。朱正龙作为法人，他开的发票我们是认可的。因为交税问题，所以发票是一年年开的，如果一下子开三年的，我们会有资金压力。3.虽然我们有亲属关系，但是公司是独立的。正龙公司债务是2015年发生的，我公司是2011年开始发展至今。4.2012年3月2日、2015年3月25日的收据分别对应2012年和2015年支付的租金，朱正龙个人开具的收据，我们是认可的。我也咨询过正龙公司的财务人员，他们开的发票是有入账的。5.正龙公司和银行的事情我公司不清楚。6.地税发票等足以证明租赁的存在，我们的租赁是合法有效的。不同意原告的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求提供了以下证据：1.原告营业执照，拟证明原告的主体资格；2.被告工商登记信息，拟证明被告的主体资格；3.最高额抵押合同，拟证明办理抵押前，正龙公司明确了其没有出租房产的事实。4.（2017）浙0381执异171号执行裁定书，拟证明法院在执行异议审查时未剔除带租拍卖的事实。
被告正龙公司对原告提供的证据均无异议，但认为在签订最高额抵押合同时，银行方没有问及厂房有无出租情况，公司方也没有说明厂房出租情况。被告博盈公司对原告方的证据没有异议。
被告博盈公司为了证明租赁事实，提供了2013-2016年四张增值税发票、四张记账凭证、房屋租赁合同、两张收款收据。原告质证认为，房屋租赁合同是不真实的合同；租金的收款收据，出具人是朱正龙，不是正龙公司，和本案无关；记账凭证是拍照的，也没有原件提供，不予质证；增值税发票真实性无异议。被告正龙公司无异议。
本院认证认为，当事人对证据1-4以及四张增值税发票的真实性无异议，本院对真实性予以认定。被告博盈公司提供的租赁合同虽然约定的租用时间出现2月30日的笔误，但与记账凭证、收款收据、增值税发票等能够相互印证，尽管24000元租金的收款经手是朱正龙，但作为正龙公司法定代表人，其承认职务行为未尝不可。另外，根据企业信用信息公示报告记录，博盈公司于2011年9月27日成立，一直使用瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号作为企业通信地址，而该地址就是正龙公司的注册地址。作为原告债权出让人的建设银行于2014年12月29日与正龙公司签订时，本应可以核实厂房相关使用事实，固定抵押时有无出租之事实，但未能提供相关证据，仅以抵押合同上的格式条文（即抵押人保证抵押财产不存在任何未书面告知银行方的瑕疵或负担，包括但不限于抵押财产被查封、被出租……）主张无出租之事实仍显不足。再说，原告认为租赁合同应当办理登记手续，并非法律强制性规定，其主张无法律根据。综上，本院对被告博盈公司提供的证据予以确认。
经审理查明，被告博盈公司成立于2011年9月27日，住所为瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号，即被告正龙公司注册地，法定代表人朱雷，系被告正龙公司法定代表人朱正龙女儿。2012年2月28日，两被告签订了一份房屋租赁合同，约定正龙公司将第一栋厂房二楼约100平方米出租给博盈公司，自2012年2月30日至2021年2月30日，年租金8000元，租金分三次付清，第一期于2012年2月30日付清，第二期于2015年2月30日付清，第三期于2018年2月30日付清。被告博盈公司分别于2012年3月2日和2015年3月25日向正龙公司支付租金各24000元，该款由正龙公司朱正龙经手收取。博盈公司曾于2014年1月7日、11月14日开具了2013年和2014年的租金增值税发票，金额均为8000元，并入账。
另查明，2014年12月29日，中国建设银行股份有限公司瑞安支行与正龙公司签订了一份最高额抵押合同，约定正龙公司将坐落于瑞安市塘下镇韩田工业区凤凰西路33号厂房为其贷款提供抵押。（2015）温瑞商初字第5163号中国建设银行股份有限公司瑞安支行与正龙公司、瑞安市高林摩配有限公司、浙江瑞盛汽摩配有限公司等人金融借款合同纠纷一案，本院判决正龙公司承担偿还借款本息义务，以其厂房折价或者拍卖、变卖所得款项在第二抵押顺位840万元范围内优先受偿。此后，中国建设银行股份有限公司瑞安支行对正龙公司享有的债权转让给原告。在执行过程中，根据博盈公司的申请，本院经审查后，于2017年7月13日在淘宝网司法拍卖时公告注明保护博盈公司的租赁权至2021年2月份。原告提出异议后，本院先行撤回拍卖，后于2017年8月21日裁定驳回了原告要求剔除博盈公司租赁权的异议。原告不服，诉至本院。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条之规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告博盈公司主张租赁合同签订早于抵押合同订立，其提供的证据能够相互印证，特别是其工商住所登记、租金支付等事实出现在2014年12月之前，可以证明租赁在先，抵押在后。原告认为两被告签订的租赁合同虚假、存在恶意串通，未能提供证据证明。综上，被告博盈公司自2012年2月28日至2021年2月28日的租赁权予以保护。原告的诉讼请求，本院不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第二项的规定，判决如下：
驳回原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司的诉讼请求。
案件受理费1600元，由原告中国华融资产管理股份有限公司浙江省分公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。
审 判 长 黄其宁
人民陪审员 池邦义
人民陪审员 陈 祎
二〇一七年十一月三日
代书 记员 许彬彬