苏州市吴中区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）苏0506执异4号
案外人：钟习胜。
委托诉讼代理人：陈龙天，北京市中银（苏州）律师事务所律师
申请执行人：吴斌。
委托诉讼代理人：钟天舒，江苏鸿永律师事务所律师。
被执行人：沈福根，塈沈会琴委托诉讼代理人。
被执行人：沈会琴。
在本院执行吴斌与沈福根、沈会琴民间借贷纠纷一案中，案外人钟习胜对本院拍卖苏州市吴中区木渎镇××××号房屋房屋及土地使用权提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人钟习胜针提出异议称，沈福根于2016年7月至2016年10月分四次向其借款共计108万元，上述借款到期后，沈福根未能偿还借款本金，于同年11月20日向其出具续借借条1张，续借至2016年12月31日，并承诺如到期不能及时归还，自愿将其名下位于苏州市吴中区木渎镇××××号房屋出租给其，同时沈会琴作为担保人在续借借条上签字确认。后因沈福根未按照续借借条约定时间还款，双方于2017年1月1日签订房屋租赁合同，约定沈福根将位于木渎镇××××号房屋出租给其20年，租期自2017年1月1日至2036年12月31日止，租金108万元，其已一次性全额付清。租赁合同还约定合同自签订时起即生效。合同签订后，因找不到沈福根及其家人，其不敢私自闯入，直至后来报警才搬入该租赁房屋。2017年10月其发现法院在网上拍卖上述房屋，遂向法院申报租赁权，但法院认为其是在法院查封该房之后占有使用，未在法院公告期内提出异议，不认可上述房屋设有租赁，依然于2017年11月22日不带租拍卖上述房屋。因其与沈福根签订的房屋租赁合同有效，其已支付了全额租金，承租人是否占有使用租赁物不影响租赁关系的存在，法院以租赁关系不成立不予支持其租赁权于法无据，法院未将涉案房屋带租拍卖的执行行为侵犯其合法权益，请求依法撤销拍卖木渎镇××××号房屋及土地使用权的执行行为。
申请执行人吴斌称，①租赁合同不属实，系虚假证据。案外人钟习胜与沈福根所签署的租赁合同日期为2017年1月1日，而沈福根、沈会琴于2017年3月才搬离涉案房屋，案外人于2017年7月5日因涉案房屋被查封才搬进去使用。该行为明显是阻挠法院执行。况且321.12㎡房屋租赁20年仅108万元亦明显低于每月2万元租赁市价，故该租赁合同不真实；②租赁合同晚于抵押，影响担保物权的实现，应于涤除。涉案房屋已于2016年6月7日设定抵押，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款之规定，应将所谓的租赁权予以涤除；③案外人未在规定期限内提出异议。涉案房屋拍卖公告发布后，案外人钟习胜才提出异议，晚于法院现场调查时规定的异议提出时间，且法院在现场调查时有人居住，没有理由对于异议的提出期限不知情，对于超出期限提出的异议法院不应理涉。综上案外人钟习胜的执行异议不成立。
被执行人沈福根、沈会琴未作答辩。
本院查明，吴斌与沈福根、沈会琴民间借贷纠纷一案，在审理过程中，本院于2017年7月4日作出（2017）苏0506民初4502号冻结沈福根、沈会琴的银行存款人民币420万元或查封相应价值财产的民事裁定书。第二天，本院至苏州市不动产登记中心吴中分中心查封了登记在沈福根、××名下××于××房屋及土地使用权。
2017年7月14日晚上八点，沈福根从租住的出租屋至涉案房屋察看情况，发现自家院子铁门锁芯被换遂报警。至接警警察到现场后，砸锁进院子，发现院子内门锁芯也被换了新锁芯。第二天即7月15日，有称邱利权、李金龙两青年至涉案房屋处拿了大力钳欲将涉案房屋大门上的U形锁剪掉时，被警察带至派出所询问。其中邱利权向公安机关陈述，是其姐杨慧欣说涉案房是她的，让其住进去，具体是买还是租不清楚。在公安机关处警期间，钟习胜出示与沈福根的租赁合同，遂后钟习胜居住进涉案房屋，之后由钟习胜亲戚租住。
2017年9月30日本院发布（2017）苏0506执4519号公告：将依法评估、拍卖（或变卖）沈福根、沈会琴名下木渎镇××××号房产及土地使用权。现在上述涉案房产居住人员，应在公告张贴之日起10日内迁出该房屋，逾期未迁出的，将强制迁出；案外人如对上述执行标的有异议，应在本公告发出之日起十日内提出书面异议，逾期未提出，将依法强制执行。同天，法院至涉案房屋进行现场调查，当场对租户徐海霞（钟习胜亲戚）进行了询问，并将上述公告向其进行了送达。2017年10月27日，钟习胜提出异议，认为沈福根有用房租抵借款的意思表示，现涉案房屋要拍卖，法院应保障20年租赁权。
另查明，2016年6月7日上述涉案房屋抵押给郭永库，郭永库持有2016年6月21日苏州市国土资源局颁发的苏（2016）苏州市不动产证明第6017632号不动产登记证明，载明：权利人郭永库，义务人沈福根，不动产坐落苏州市吴中区木渎镇××××号，一般抵押，被担保主债权数额180万元，主债务履行期间2016年6月7日至2021年6月6日。针对沈福根目前欠债状况，郭永库赞同拍卖、变卖涉案房产实现其抵押权。
2017年10月18日本院作出（2017）苏0506执4519号执行裁定：拍卖、变卖被执行人沈福根、沈会琴所有的坐落于苏州市××房屋及相应的土地使用权。同年11月23日通过淘宝网司法拍卖平台对上述涉案不动产（含固定装修）进行了公开拍卖，并拍卖成交。
现案外人钟习胜提出书面异议，认为沈福根有用房租抵借款的意思表示，现涉案房屋未带租拍卖，损害其合法权益，要求撤销该拍卖行为。为证明其主张，向法院提供如下证据：
1、2016年7月5日钟习胜与沈福根签订的《借款合同》复印件、沈福根出具的借条、收条复印件、钟习胜银行帐户交易明细复印件各1份，证明沈福根向钟习胜借款27万元，转帐至沈福根儿子沈聪帐户，借期自2016年7月5日至2016年8月5日，月利率3%；
2、2016年7月19日钟习胜与沈福根签订的《借款合同》复印件、沈福根出具的借条、收条复印件、钟习胜银行帐户交易明细复印件各1份，证明沈福根向钟习胜借款20万元，转帐至沈福根儿子沈聪帐户，借期自2016年7月19日至2016年8月19日，月利率3%；
3、2016年8月1日钟习胜与沈福根签订的《借款合同》复印件、沈福根出具的借条、收条复印件、钟习胜银行帐户交易明细复印件各1份，证明沈福根向钟习胜借款27万元，转帐至沈福根儿子沈聪帐户，借期自2016年8月1日至2016年9月1日，月利率3%；
4、2016年10月19日钟习胜与沈福根签订的《借款合同》复印件、沈福根出具的借条、收条复印件、钟习胜银行帐户交易明细复印件各1份，证明沈福根向钟习胜借款34万元，转帐至沈福根儿子沈聪帐户，借期自2016年10月19日至2016年11月19日，月利率3%；
5、2017年1月1日沈福根与钟习胜签订的《房屋租赁合同》复印件1份，载明：沈福根将坐落于苏州市吴中区木渎镇××××号房屋出租给钟习胜，租期20年，自2017年1月1日至2036年12月31日，租金总计108万元，钟习胜一次性全额付清。
本院认为，依据本院查明的事实，沈福根与钟习胜之间的租赁合同是否为双方真实意思表示、租赁合同是否有效，应当经过诉讼予以确定。现证据表明沈福根将涉案的木渎镇××××号房屋出租之前，沈福根已将该房抵押于郭永库，并于2016年6月21日依法办理了抵押登记，郭永库由此取得该房抵押权。依据《中华人民共和国物权法》第190条规定，抵押权设定后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。况且钟习胜在本院查封之前未取得该《房屋租赁合同》载明的租赁物，故即便存在租赁关系，也系一般合同之债。因此钟习胜以与沈福根之间存在争议之房的租赁关系为由申请撤销拍卖木渎镇××××号房屋及土地使用权的执行行为，法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条规定，裁定如下：
驳回案外人钟习胜的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向苏州市吴中区人民法院提起诉讼。
（此页无正文）
审判长 孙宝华
审判员 姜春燕
审判员 张建新
二〇一八年一月九日
书记员 李 莉