天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终4152号
上诉人(原审被告):天津佳伦宏业房地产有限公司,住所地天津市蓟州区渔阳镇迎宾大街广播电视局7楼南侧。
法定代表人：赵文利,总经理。
委托诉讼代理人：祖山岭，天津硕众律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：侯艳青，女，1972年7月20日出生，汉族，中国人保财产保险股份有限公司员工，住河北省三河市南城区。
委托诉讼代理人：黄光伟（侯艳青之夫），住河北省三河市南城区。
上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司（以下简称佳伦宏业公司）因与被上诉人侯艳青商品房销售合同纠纷一案，不服天津市蓟州区人民法院(2016)津0225民初5154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司的委托诉讼代理人祖山岭，被上诉人侯艳青的委托诉讼代理人黄光伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
佳伦宏业公司上诉请求：一、依法改判驳回侯艳青的一审诉讼请求，如果认定佳伦宏业公司违约则请求二审法院按照佳伦宏业公司的标准计算相应的损失;二、两审诉讼费用由侯艳青承担。事实与理由:1、双方在签订的合同中约定了交付商品房质量的标准，涉案商品房早已经达到了交付标准。一审法院认为未经过竣工验收合格，该房屋质量不符合合同约定，进而认定佳伦宏业公司承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据；2、根据法律、司法解释等相关规定，当事人不能在主张损失赔偿的同时主张违约金，即二者只能选其一；3、一审法院对佳伦宏业公司一审中关于因政府行为、行政行为等不能如期交房免责的辩驳理由未采信前后矛盾；4、同期贷款利率自2015年7月1日起至2016年3月31日应当按照一年以内同期贷款利率计算，违约金金额没有变化。
侯艳青辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
侯艳青向一审法院起诉请求：1、判令原、被告签订的《和解协议书》无效；2、由被告支付截止至2016年3月31日的逾期交房利息33674.05元，违约赔偿金8500元，自2016年4月1日至竣工验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》止的利息每月2210.55元及违约金每月900元；诉讼费用及因诉讼产生的其他费用由被告承担。
一审法院认定事实：被告系从事房地产开发、投资等项目的企业法人单位。2013年9月29日，以原告为乙方、被告为甲方签订《天津市商品房买卖合同》，约定：由甲方将其所有的蓟县人民西大街楼房一套出售给乙方，建筑面积为51.46平方米，每平方米售价8591.33元，总款为442110元；甲方于2014年12月31日前交付房屋，如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期；乙方一次性付款，于2013年10月30日前付清全款。甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第1种约定，追究甲方违约责任：合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的0.10‰0向乙方支付违约金。同时合同还约定了甲乙双方的其它权利义务。合同签订后，原告如约履行义务。被告未按照合同约定期限交付商品房。2015年1月14日，经双方协商，原告与被告又签订了《富龙湾和解协议书》，其主要内容为：甲方天津佳伦宏业房地产有限公司，乙方侯艳青鉴于：富龙湾小区诸位业主在签订《天津市商品房买卖合同》后，由于开发商未能依照该合同约定日期交房，给业主带来不便，在此开发商对您表示深深歉意，现核实具体情况如下：1、双方于2013年9月29日签订了《天津市商品房买卖合同》，约定乙方购买甲方开发的位于蓟县的房屋；2、《天津市商品房买卖合同》对包括但不限于交房、办理房屋权属初始登记和转移登记、市政设施及其他设施等约定了违约责任；3、方购买的该房产为商品住宅，乙方购房时，对该房产的状况已清楚了解、知悉。现经甲乙双方友好协商，就双方《天津市商品房买卖合同》中各项违约责任条款达成以下和解协议：1、乙方同意甲方一次性补偿乙方所购房产的违约金共计人民币5000元，该减免的违约金由甲方直接向乙方支付，乙方应当同时出具相应收据；2、甲方向乙方做出补偿后，乙方对于《买卖合同》再无其他争议，相关内容均以本协议为准，否则此协议作废；3、本协议书自双方签订盖章之日起生效。协议签订后，原告于2015年1月14日从被告处领取了补偿款5000元。
另查，诉争房屋至今未竣工验收，未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》是双方当事人的意思表示，且不违反国家法律的强制性规范和限制性规范，也不损害社会公共利益，商品房买卖合同合法有效，应予维护。双方均应按照合同约定履行义务。就合同违约责任问题，双方签订了和解协议，由被告对2015年6月30日前所涉及违约责任向原告支付违约金5000元。双方对2015年6月30日前被告迟延交付商品房的违约赔偿问题进行的约定有效予以确认。双方自愿签订上述协议且已实际履行，原告主张该协议无效，无法律依据不予支持。原、被告签订的《商品房买卖合同》中明确约定，被告应在2014年12月31日前将质量验收合格及竣工验收合格的房屋交付给原告使用，从该约定看，被告将商品房交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付给原告使用；二是要确保其在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格。因此，房屋未经竣工验收合格，不符合交付条件应属违约。被告应对2015年7月1日以后的逾期交付行为承担违约责任，故对原告主张的逾期利息和违约金应依据合同约定予以支持，被告应给付原告2015年7月1日至2016年3月31日期间共计274天的逾期利息及违约金。原告主张2016年4月1日起至竣工验收并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》之日止的利息和违约金，由被告每月支付利息2210.55元、违约金900元，无法律依据不予支持。2016年4月1日至交房之日止的利息和违约金，原告可另行主张权利。关于原告诉求由被告负担因诉讼产生的其他费用，无具体数额及事实依据不予支持。
一审法院判决：一、由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于判决书生效后十日内给付原告侯艳青已付房款利息17013.25元（自2015年7月1日起至2016年3月31日止以房款442110元为基数，按照中国人民银行规定的同期五年以上贷款基准利率计付）；二、由被告天津佳伦宏业房地产有限公司于判决生效后十日内给付原告侯艳青逾期交房违约金1211.38元（自2015年7月1日起至2016年3月31日止以房款442110元为基数,每日按商品房价款的0.10‰0计付）；三、驳回原告侯艳青其他诉讼请求。案件受理费854元（原告已预交），由原告负担485元，被告负担369元，被告负担部分在执行中直接交付原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。另查明，本院审理过程中，侯艳青向本院提交申请书，内容为自愿要求变更其诉讼请求中关于利息一项，即依据银行同期贷款利率计算佳伦宏业公司应给付其的利息。
本院认为，佳伦宏业公司与侯艳青签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以确认。侯艳青按合同约定交清了所有款项，但佳伦宏业公司未按合同约定如期交房，亦无证据证明其延期交房属合同约定的免责情形，故应承担逾期交房的违约责任。关于违约责任的承担方式问题，双方既约定了利息又约定了违约金，系双方当事人的自愿选择并以书面形式予以确认，并不违反法律的禁止性规定，一审法院认定正确，本院予以支持。对于违约期间，一审法院认定为2015年7月1日起至2016年3月31日，双方当事人对此均无异议，本院予以确认；对于计算标准，一审法院以房款442110元为基数，按照中国人民银行规定的同期五年以上贷款基准利率计付，法律依据不足，本院予以纠正；鉴于佳伦宏业公司主张应按照一年以内同期贷款利率计算，侯艳青亦自愿按照银行同期贷款利率计算，系其对自身民事权利的自由处分，本院予以尊重。
综上所述，佳伦宏业公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持天津市蓟州区人民法院(2016)津0225民初5154号民事判决第二、三项;
二、变更天津市蓟州区人民法院(2016)津0225民初5154号民事判决第一项为由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司于本判决书生效后十日内向被上诉人侯艳青支付已付房款利息（自2015年7月1日起至2016年3月31日止以房款442110为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计付）。
一审案件受理费854元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担485元，被上诉人侯艳青负担369元；二审案件受理费256元，由上诉人天津佳伦宏业房地产有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 张 莹
代理审判员 王福群
二〇一七年七月三十一日
书 记 员 刘振铭
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项：
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
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（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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