新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）新28民终236号上诉人（原审被告）：袁顺强，男，汉族，1970年12月19日出生，新疆焉耆县人，个体工商户，现住焉耆县。委托诉讼代理人：许栋梁，新疆梨城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李映泉，男，汉族，1972年1月4日出生，新疆焉耆县人，无固定职业，现住焉耆县。委托诉讼代理人：杜娟枝，新疆平德律师事务所律师。上诉人（原审被告）袁顺强因与被上诉人（原审原告）李映泉租赁合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区焉耆县人民法院（2017）新2826民初901号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人袁顺强及其委托诉讼代理人许栋梁，被上诉人李映泉及其委托诉讼代理人杜鹃枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁顺强上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判被上诉人以实际交付的标的物计算租赁费或将本案发回重审；2、一二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：一、2014年4月1日,被上诉人带着自己起草的《房屋租赁合同》到上诉人家中签订了合同,约定”原告将焉耆县永宁镇老火柴厂16间房租给被告使用,房屋用途是豆制品加工,年租金13万元,出租方保证上述房地产权清楚。”合同签订后,双方到现场再次确认应当交付给上诉人所使用的房屋,现场确认,”老火柴厂草图中1号至16号是应当交付给被告使用的房屋。其中定价:1号原厂房定价5万元/年、7号和8号原牛圈定价3万元/年、其他房屋及院子定价5万元/年。”在确认16间房时,还有其他单位与个人在永宁镇老火柴厂院内使用,为此被上诉人又拿出五张房产证复印件交给上诉人,用于证实租赁给上诉人的房屋产权归属。2015年1月12日,上诉人将其中一张房产证编号为5-5-8-7,建筑面积846.64平方米原厂房登记作为豆制品加工厂房使用,并在焉耆县工商局备案(注:本案双方争议就是该厂房是否属于合同约定的16间房之一,是否应当交付给上诉人使用。被上诉人在永宁镇老火柴厂院内共有8张房产证,交付给上诉人5张复印件,对于交给上诉人房产证复印件及工商局登记一事,被上诉人本人当庭认可)。二、一审庭审中被告向法庭出示的房产证复印件应属于《房屋租赁合同》的组成部分。《房屋租赁合同》第六条约定”出租方保证上述房地产权属清楚,若发生与出租方有关的纠纷或债权债务,概由出租方负责清理,并承担民事诉讼责任,因此给承租方造成的经济损失,出租方负责赔偿”。而五张房产证复印件与《房屋租赁合同》第六条约定相互印证,可以证实五份房产证复印件应当属于《房屋租赁合同》的组成部分。三、签订《房屋租赁合同》的目的及交付标的物约定不明的处理。上诉人租赁房屋的目的是开豆制品加工厂,《房屋租赁合同》签订前提必须是被上诉人能够提供生产车间及库房、场地,而且面积都必须足够大,2014年4月1日签订《房屋租赁合同》老火柴厂院内当时现状是:房产证编号为5-5-8-7、建筑面积846.64平方米原厂房(草图中1号厂房)自签订合同时至今是空闲的厂房,厂房内摆放的是被上诉人生产滴灌带设备。而房产证编号为5-5-8-5、也就是草图中7号、8号牛圈当时就属于危房,经过上诉人修缮,加固墙体、清理房内草料、粪便、打地坪、盖院墙,室内装修才形成今天的厂房规模。如果没有草图中1号厂房存在的前提,必然不会有租赁合同的存在根据《合同法》相关规定,合同约定不明不能达成补充协议时,应按照有利于实现合同目的的方式履行。而出租人的义务是应担保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益的状态,即交付的标的物须合于约定的用途。作为租赁合同签订的基本原则就是《等价有偿原则》,等价交换实现各自经济利益。经过一审庭审,负有交付义务的被上诉人至今无法证实按约、按《房屋租赁合同》的使用目的交付了16间房,也无法证实目前已交付的房屋与年租金13万元成立等价关系。因此,依据第六十四条规定”当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”及最高法院第二条规定”当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中被上诉人应当承担举证不能的不利后果。综上所述,上诉人认为一审判决曲解法律,在适用法律上存在错误。司法的目的之一就是使不确定的法律关系明确化,法律的目的在于定纷止争,并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益,为维护上诉人的合法权益,请求二审法院依法查明事实,维护上诉人的合法权益。李映泉答辩称：上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，应当予以驳回。上诉人与被上诉人签订合同后，对于16间房也已按时交付，被上诉人已经按照合同约定将租赁房屋交付给上诉人，上诉人也交付了30余万元的房租，被上诉人已经履行了合同义务。上诉人认为被上诉人应当举证16间房是哪16间房，既然上诉人认为当时没有交付房屋，举证责任应当由上诉人承担。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。李映泉向一审法院起诉请求：1、依法判决原告与被告于2018年3月31日终止租赁合同；2、依法判决被告向原告支付租金208500元；3、依法判令被告向原告支付损失43860元。一审法院认定的事实：原告在原焉耆县永宁镇老火柴厂位置重新开办了一个滴灌带加工厂，企业的法定代表人是李映泉。原、被告系朋友关系，2013年11月19日，原告因急需用钱从被告处借款，并向被告出具了一份借条，借条内容为：”今借袁顺强人民币现金120000元（壹拾贰万元整），2014年4月15日前还清，袁顺强”。2013年12月10日，原告又从被告处借款，并向被告出具了一份借条，借条内容为：”今借袁顺强人民币现金5万元（伍万元整），2014年4月15日还清，借款人：李映泉”。2014年被告因为要开办豆制品加工厂向原告提出要租赁其停业闲置下来的厂房。2014年3月31日，原告以个人名义，将原焉耆县永宁镇老火柴厂院内的16间房屋出租给被告经营豆制品加工厂使用。同日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，出租方：李映泉，承租方：袁顺强，合同主要内容为：”第一条、出租方将坐落于焉耆县永宁镇老火柴厂的16间房屋承租给袁顺强，房屋用途是豆制品加工。第二条、出租方从2014年4月1日起将出租房屋交付承租方使用，至2019年3月31日收回。第三条、租金标准2014年4月1日至2018年3月31日止，年租金壹拾叁万元整，交纳期限为：于当年3月31日之前缴清。第四条、关于违约责任，出租方未按时交付出租房屋供出租人使用的，偿付违约金1万元。承租方逾期交付租金的，除及时如数补交外，应支付违约金壹万元，承租方擅自将房屋转给他人使用的，应支付违约金五万元，如因此造成承租房屋毁坏的，照价赔偿。第五条、房屋如因不可抗力的原因导致毁损和造成承担方损失的，双方互不承担责任。第六条、出租房保证上述房地产权清楚。若发生与出租房有关的纠纷或者债权债务，概有出租方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给承租方造成的经济损失，出租方负责赔偿。第七条、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，可以同争议行政调解中心申请调解，调解不成时，可以向人民法院起诉。第八条、其他约定事项：1、合同到期后承租方有优先续租的权利，租金按装修的状况定以后的价格，并参照2019年的市场价。2、在合同期如遇国家征收，本着谁投资谁收益的原则分配，出租方在本合同期间不得随意转租给别人出售，如整体出售出租房必须和承租方协商解决，3、在合同期为如果承租方经营不善，导致无法偿付出租方的房租，出租方有权终止合同，并由承租方承担出租方的一切损失，期限为违约后的六个月之内”，本合同正本一式二份，出租方、承租方各执一份，落款处有出租方李映泉，承租方袁顺强签字，时间为2014年3月31日。合同签订后，被告就开始投入使用了房屋，并将原焉耆县永宁镇老火柴厂平面草图中的第七号和第八号原牛圈经维修作为生产车间及仓库的房屋，并购买了设备置办了豆制品加工厂，对于以上事实原、被告双方均无异议。原告因为被告要办理执照向其交付了五份房地产复印件，对此被告提出异议，被告认为交付的房产证复印件就是合同中约定的16间房屋的部分房屋，对此主张被告未能提供其他的证据予以证实。2014年4月24日被告通过转账向原告给付了5万元，被告称该笔5万元为借款，但未能提供相应的证据予以证实。2015年原告因为发生危险驾驶罪被判入狱，在此期间被告向原告妻子给付租金，2016年2月1日至2016年11月22日期间原告李映泉的妻子吴爱香共收到被告给付的81500元，并向被告袁顺强出具了共9份收条。2017年3月21日，被告向原告给付了1万元的租赁费，原告出具了一份收条，内容为：”今收到袁顺强付16年度房租10000元（壹万元整）”，落款处有原告李映泉签字捺印。庭审中，原告认可被告向其给付了租赁费用311500元，其中12万元和5万元的借款作为顶账，还有5万元的转账及陆续向原告给付81500元及1万元房租费，共计311500元，且原告提出原、被告双方于2017年2月27日经结算，原告向被告出具的两份借条（一笔12万和5万元）的落款处都写有”钱已还清，2017年2月27日，袁顺强”的字样，被告提交的该两份借条中的落款处确实写有以上字样，但是被告用碳素笔在该句上涂划了横线，但是字迹很清楚。庭审中被告认可已向原告给付了311500元，但被告辩称双方对于应当交付的房屋有争议，租赁费多少双方没有达成一致意见，而且原告逾期交付房屋，对此被告也未能提供相应的证据予以证实。本案原告在2015年因为危险驾驶罪，造成他人的人身损害赔偿款261998元未付，故受害人申请执行，本院执行干警通过原告了解到被告尚欠原告的租赁费未给付，于2017年3月31日，对被告做了一份调查笔录，核实被告2016年的厂房租赁费78500元及2017年厂房租赁费13万元是否给付，笔录中被告认可2017年的租金13万元3月31日到期，但是因为困难给付不了，同时提出2016年房租因为之前原、被告签订合同后，原告4个月没有交付院子，应当减掉2万元，2016年被告就欠原告的58500元。庭审中被告提出当时原、被告双方约定16间房屋租金每年13万元，其中草图中第一号厂房年租金5万元，第七号厂房年租金3万元，其他院落及房间5万元，但被告未能提供相应的证据予以证实。对于被告所陈述的关于草图中的第七号、第八号房的修缮费用由被告先行垫付，后期由原告向其支付，对此被告未能提供有效的证据予以证实。一审法院认为，原、被告双方签订《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，应受法律保护。庭审中，原、被告双方均同意于2018年3月31日终止双方于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》，故本院对原告主张于2018年3月31日终止《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。原、被告双方签订合同后，原告依约将房屋交付被告使用，已履行了合同义务。庭审中被告陈述原告向其交付的房屋并不是合同中约定的房屋，原告逾期交付房屋，草图中的第七号、第八号房的修缮费用由被告先行垫付，后期由原告向被告支付，但被告对上述辩称均未能提供有效的证据予以证实，故本院对被告的辩称，均不予采信。原、被告双方约定的房屋租金每年为130000元，自2014年4月1日至2018年3月31日合计应为520000元，扣除被告已向原告给付的311500元，还剩208500元，与被告于2017年3月31日的调查笔录相一致（78500元＋130000元），故本院对原告依据合同要求被告支付合同期内剩余租金208500的诉讼请求予以支持。对于原告主张逾期付款的损失43860元，本院认为过高，参照原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定的违约金10000元，本院对此支持10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告李映泉与被告袁顺强于2014年3月31日签订的《房屋租赁合同》于2018年3月31日终止。二、被告袁顺强于本判决生效后十日内向原告李映泉支付2016年剩余租赁费78500元，2017年租赁费13万元，共计208500元。三、被告袁顺强在本判决书生效后十日内支付原告李映泉违约金10000元。二审中，上诉人袁顺超提供一份2017年4月12日执行异议申请书，证实上诉人对双方约定出租的16间房是否交付存在异议。上诉人对于房屋的租金有异议，所以没有强制执行上诉人。被上诉人李映泉对该组证据的真实性认可，对关联性不认可。且认为该证据无法证实被上诉人对于房屋的交付提出异议。当时合同已经履行三年多。对该组证据的真实性，本院予以确认。但该证据仅能证实上诉人单方于2017年4月12日表示对房屋交付情况有异议，无法证实在此之前曾对房屋交付情况提出异议，也无法证实本案《房屋租赁合同》的实际履行情况。故对该证据，本院不予认定。本院二审查明的其他事实与原审相同。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行自己的义务。上诉人称被上诉人未按合同约定向其交付租赁房屋，根据一二审查明，被上诉人已向上诉人实际交付租赁房屋16间。上诉人认为交付的租赁房屋不是双方约定的房屋，在二审庭审中，上诉人提交一份执行异议申请书，证实其对交付的租赁房屋曾提出过异议。综合全案来看，双方签订《房屋租赁合同》的时间为2014年3月31日，租期自2014年4月1日至2019年3月31日，上诉人提出执行异议申请的时间为2017年4月12日，届时双方合同已经履行三年多，在此期间上诉人从未对合同的履行情况提出异议，并以债权抵账及现金支付的方式向被上诉人支付租金311500元，由此可认定上诉人对合同事项的履行表示认可。且上诉人未提供相应的证据证实被上诉人向其交付的租赁房屋与合同约定不符，对上诉人的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人袁顺强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5085.40元，由上诉人袁顺强负担。本判决为终审判决。审判长 薛 文 敏审判员 热汗古丽审判员 蒋  耀二〇一八年三月一日书记员 徐 丽 娜