重庆市巫山县人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0237民初244号原告：重庆市宏实物业管理有限责任公司，住所地重庆市巫山县高唐街道广东中路177号，统一社会信用代码91500237750084151M。法定代表人：陈兵堂，总经理。委托诉讼代理人：李开鑫（系特别授权），重庆江晟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈龙堂（系特别授权），男，该单位经理。被告：重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司，住所地重庆市巫山县巫峡镇平湖东路900号，统一社会信用代码915002377874896626。法定代表人：谭发祥，经理。委托诉讼代理人：刘世国，重庆宏愿律师事务所律师。原告重庆市宏实物业管理有限责任公司（以下简称“宏实物业公司”）与被告重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司（以下简称“千峰缘公司”）物业服务合同纠纷一案，原告于2017年1月9日向本院起诉，依法由审判员熊艺独任审判，适用简易程序于同年3月3日公开开庭进行了审理。原告宏实物业公司的委托诉讼代理人李开鑫、陈龙堂，被告千峰缘公司及其委托诉讼代理人刘世国到庭参加诉讼。因本案案情复杂，本院裁定将本案转为普通程序，依法由审判员熊艺担任审判长，与人民陪审员牛启文、何燕组成合议庭，共同负责对案件的审判，适用普通程序并于同年5月24日公开开庭进行了审理。原告宏实物业公司的委托诉讼代理人李开鑫、陈龙堂，被告千峰缘公司及其委托诉讼代理人刘世国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏实物业公司诉称，2010年6月3日，被告千峰缘公司与宜宾恒道房地产投资有限公司（以下简称“宜宾恒道公司”）签订《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》，约定被告对山水江岸小区2号楼第28层的6套住宅，第1、2号楼的全部商业裙楼（平湖路面第一层和第二层）、地下层全部面积与室内停车场享有所有权。2015年2月1日，原告与宜宾恒道公司签订《重庆市前期物业服务合同》（约定商业物管费标准为按建筑面积每月1.5元/㎡收取、每月10日前缴纳物管费），但被告从2015年2月1日起至2017年1月1日止共拖欠23个月物管费，经催收未果。另外，对该小区车辆乱停、乱放问题，原告也履行了告知、劝解义务但对此也没有强制执法权。现起诉要求被告支付物管费183129.1元（2015年2月1日至2017年1月1日止、总面积5308.09㎡×1.5元/月·㎡×23个月），滞纳金（违约金）12635.9元，合计195765元。被告千峰缘公司辩称：1、我公司与宜宾恒道公司签订的《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》中约定的房产已全部分给我们了（分得的房产属于山水江岸小区），对房产测绘面积的真实性无异议（但应以产权证或合同为准）；2、原告收费应以物价部门批文为准，我公司也未书面承诺缴纳物管费、也未支付过商业的物管费；3、原告未尽到物业服务职责、达不到收取物业管理费的目的；4、该小区第1、2号楼的一楼均已出租（租金由我收取），第1、2号楼的二楼因为通道堵塞（导致无法出租、出售）空置至今，停车场至2017年1月1日止是我收取停车费，之后的停车费由我与原告收取。另外，对前期物业服务合同的真实性无异议。综上，应驳回原告的诉讼请求。根据原、被告的陈述、举证，本院对本案法律事实确认如下：2010年6月3日，被告千峰缘公司（乙方、出地方）与宜宾恒道公司（甲方、出资方）签订《关于联合开发建设巫山县“平湖·山水江岸”花园小区合作协议书》，该协议书载明：“二、合作方式乙方以其位于巫山县巫峡镇平湖东路900号的权属土地（……）作为投资，甲方以其房地产开发资质和开发建设所需的全部资金作为投资。甲乙双方合作开发“平湖·山水江岸”花园小区。三、分配方式项目建设完工后，乙方分得建成后的房产为：（一）2号楼的第28层的6套住宅；（二）1号楼和2号楼的全部商业裙楼（平湖路面第一层和第二层）、地下层全部面积和室内停车场。乙方分得的上述房产属于甲、乙双方共同合作开发乙方所得的分配报酬……其余房产全部归甲方所有……四、在项目开发建设过程中，乙方不参与“平湖·山水江岸”开发项目的任何经营和管理活动，由甲方全权负责对项目的招投标、销售、人事任命、财务开支等各项事宜进行管理，乙方不得对整个项目开发建设进行任何干涉……六、甲方承诺不进行项目建成后的物业管理，双方暂同意巫山恒德物管公司代管，但必须符合国家相关物管法规……”2015年2月1日，原告宏实物业公司（乙方）与宜宾恒道公司（甲方）签订《重庆市前期物业服务合同》（以下简称“物业合同”），约定物业名称为平湖·山水江岸，物业类型为商住，合同第六条：“……包干制……商业物业1.5元/月·平方米……第八条业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金……业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任……物业服务费用或者物业服务资金按（月）交纳，业主或物业使用人应在（每月）前10日内履行交纳义务……第二十六条合同期限为伍年，自2015年2月1日起至2020年2月1日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止……第三十三条甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之一的标准向乙方支付违约金。第三十七条本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人……”另查明，根据原告出示的房屋面积分户汇总表（加盖重庆市国土资源和房屋勘测规划院巫山县房产测量所测绘资料专用章）显示，相关房产物业[平湖·山水江岸小区第1号楼1、2层面积为1934.44元（976.34㎡+958.1㎡）、第2号楼1、2层的面积为1934.44元（976.34㎡+958.1㎡）、停车库的面积为1439.21㎡]面积共计5308.09㎡。原告庭审时陈述，对该小区车辆乱停、乱放问题，原告履行了告知、劝解义务但对此无强制执法权。被告庭审时陈述，我公司与宜宾恒道公司签订的《关于联合开发建设巫山县‘平湖·山水江岸’花园小区合作协议书”》中约定的房产已全部分给我们了；该小区第1、2号楼的一楼均已出租（租金由我收取），第1、2号楼的二楼因通道堵塞（致无法出租、出售）空置至今；停车场至2017年1月1日止是我收取停车费，之后的停车费由我与原告收取。上述事实，有原告的营业执照复印件，法定代表人身份证明书，法定代表人身份证复印件，被告注册信息复印件，《关于联合开发建设巫山县“平湖山水江岸花园小区合作协议书”》复印件，房屋面积分户汇总表复印件一份（加盖重庆市国土资源和房屋勘测规划院巫山县房产测量所测绘资料专用章），业主临时管理规约复印件一份，重庆市前期物业服务合同复印件，照片10张（停车场及二楼通道），停车库电费缴费收据一份，工资（停车场管理人员）收据一份，被告营业执照副本复印件，法定代表人身份证复印件以及原、被告当庭陈述在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故被告作为小区的业主之一，接受了原告提供的物业管理服务，依法应按《重庆市前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》相关约定向原告交纳物业管理等费用。被告千峰缘公司辩称原告未尽到职责、不能收取物业费，但被告所举示的证据不能充分证明原告存在的物业管理服务瑕疵已达到减缴或不缴纳物业服务费的程度，因此在原告按照合同约定履行了物业服务义务后，被告也应按照合同约定履行缴纳物管费的义务，对原告主张的滞纳金（违约金），本院酌情予以认定500元。故原告要求被告千峰缘公司支付至2017年1月1日止（23个月）的物业管理费183129.1元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司于本判决生效后五日内支付原告重庆市宏实物业管理有限责任公司物业管理费183129.1元及滞纳金500元。二、驳回原告重庆市宏实物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4214元（原告已预交），由原告重庆市宏实物业管理有限责任公司负担261元，由被告重庆市巫山县千峰缘大理石有限责任公司负担3953元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  熊 艺人民陪审员  牛启文人民陪审员  何 燕二〇一七年六月二十八日刘晓溧书 记 员     曾宪府附相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。