广西壮族自治区河池市中级人民法院用笺
广西壮族自治区河池市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂12民终981号
上诉人（原审原告）：黄月新，女，1960年4月21日出生，汉族，住广西河池市金城江区。
委托诉讼代理人：晏文谦，男，汉族，住南宁市青秀区，系黄月新之丈夫。
委托诉讼代理人：莫玲玲，广西天任律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韦卓筠，男，1994年8月28日出生，汉族，住广西河池市金城江区。
原审被告：罗源珠，女，1971年12月29日出生，汉族，住广西河池市金城江区。系韦桌筠之母亲。
韦卓筠与罗源珠的共同委托诉讼代理人：李雯伊，广西飞度律师事务所律师。
上诉人黄月新因与被上诉人韦卓筠、一审被告罗源珠房屋租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2016）桂1202民初2865号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
黄月新上诉请求：上诉请求：一、改判一审判决第二项为：韦桌筠赔偿给上诉人空租损失费16800元。二、改判一审判决第三项为：韦桌筠赔偿上诉人被砸烂的铺面，恢复原状费用1386780元。三、撤销一审判决第四项。事实与理由：一、2016年8月18日，韦桌筠只是写“退租通知”，因此，本案不是双方协商解除合同，而是韦桌筠单方主张解除合同。2016年8月28日之后，韦桌筠没有将铺面内东西搬走，还将铺面砸烂，造成上诉人无法出租铺面。上诉人多次催促韦桌筠尽快修复，但韦桌筠始终置之不理。为减少租金损失，上诉人于2016年10月14日出钱去维修铺面。据时，造成上诉人停止铺面经营47天。按照合同的相关约定，上诉人要求韦桌筠支付空租损失和维修期间租金损失16800元是合情合理的。二、韦桌筠不仅砸烂承租铺面的玻璃，连框柱也被其砸烂。重新换玻璃，框柱也必须全部换掉。再说，韦桌筠根据其经营的需要进行装修，打乱了原铺面的格局，上诉人要恢复原状就必须把韦桌筠的装修全部拆掉。上诉人只是二房东，只要求简单装修，因此，上诉人要求韦桌筠恢复原状费用13867.80元也是合理的。三、一审判决上诉人负担诉讼费443元是不公平的。韦桌筠不按时交租金，不提前通知退租，还砸烂铺面。造成上诉人采取诉讼手段，责任完全是韦桌筠造成。一审判上诉人承担大部分诉讼费有失公平。综上，请二审法院支持上诉人的诉讼请求。
韦桌筠、罗源珠辩称：一、被上诉人在铺面退租时已向黄月新缴清房屋租金（以门面押金抵付所欠租金），不存在欠租问题。被上诉人仅在铺面经营了半年，并且已提前向黄月新提出解除租赁合同的要求。经双方协商后，黄月新同意解除合同。因此，被上诉人不应承担房屋空租损失和维修期间的房租损失。二、被上诉人仅砸坏铺面的玻璃，并没有损坏铺面的其他财产，因此，黄月新装修铺面产生的费用不能要求被上诉人都承担。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院驳回上诉，维持原判。
黄月新向一审法院起诉请求：一、、韦卓筠和罗源珠共同支付拖欠其租金2613元；二、韦卓筠和罗源珠共同支付给其物业费1890元；三、韦卓筠和罗源珠共同支付给其空租损失16800元；四、韦卓筠和罗源珠共同赔偿给其被砸烂的玻璃恢复原状的费用13867.8元。
一审法院认定事实：2015年12月22日，黄月新作为承租方（乙方）与广西富荣贸易有限公司（下称富荣公司）作为出租方（甲方）签订《房屋承包经营合同》，承租富荣公司位于河池市“华隆假日城堡”4栋一层38-42号，4栋二层02-04号，4栋二层05-09号，7栋二层4-6号，8栋二层1-4号，9栋二层1-4号，10栋二层05-09号等使用4006.18平方米的房屋用于办公、经营场所。合同约定租赁期限为五年，即自2016年1月1日起至2020年12月31日止。承租上述房屋后，黄月新作为出租方（甲方）于2015年12月30日与韦卓筠作为承租方（乙方）签订《华隆假日城堡店面租赁合同》（下称《租赁合同》），合同约定：黄月新将位于河池市“华隆假日城堡”8栋二层3、4号商铺转租给韦卓筠用于经营餐饮生意，租赁期自2016年1月15日起至2021年1月14日止，月租金5600元，租金按季度交纳，每季度为一期，合同签订之日乙方向甲方支付租赁保证金6000元，待租赁期满后，在乙方无违约的情况下无息退回。同日，乙方应交纳首期租金16800元，并在每期前10天交清下期租金。在该商铺租赁期间，乙方自行支付水电费、物业管理费等费用。合同第八条约定：乙方不得随意损坏房屋设施计租赁期限满或中途退租时，不能将装修基础设施拆除。合同第十条约定：“1、乙方应按时交纳租金及各项费用，若逾期缴纳每延期一日，按应交款的5‰增收滞纳金，若逾期达一个月以上及经甲方书面催款，三天内仍不交清，甲方有权解除合同，提前收回房屋，没收押金并追回所欠租金（计至乙方实际控制租赁房产之日）及按日追收滞纳金。并要求乙方支付空租等损失。（空租损失以两个月租金标准计算）；2、……”。合同第十三条约定：“租赁期限内，任何一方提前终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书前，本合同仍有效……”。合同第十四条第5项还约定：“因乙方原因租期未满，乙方要求退租时，甲方有权没收租赁保证金，并要求付清所有应付的费用及赔偿因此给甲方造成的一切损失”。合同还就其他事项亦进行了相关约定。该合同一式两份，双方各持一份。
合同签订后，韦卓筠于合同签订当日依约向黄月新交纳了三个月的门面租金16800元和门面押金6000元，韦卓筠装修门面并自2016年1月15日开始在该门面经营生意。租赁期间，韦卓筠以家里有事不能继续经营门面为由，于2016年8月28日书面通知黄月新要求退租，黄月新接到通知后表示同意退租。庭审中，黄月新与韦卓筠均确认双方解除合同的时间为2016年8月28日，合同解除后，韦卓筠搬离该门面并将门面退还给黄月新。庭审中，双方均认可韦卓筠交纳租金的时间截止2016年8月13日。
另查明，黄月新于2016年9月30日发现本案门面的玻璃被人砸坏，于是向公安机关报警，后经公安机关出警询问韦卓筠，韦卓筠承认系其破坏。此后，黄月新与韦卓筠协商，希望由韦卓筠负责维修玻璃，协商未果后，黄月新于2016年10月14日与河池市鑫泰装饰有限责任公司（下称鑫泰公司）签订《装饰工程施工合同》对华隆假日城堡8栋二层3、4号商铺进行装修，合同约定工程期限自2016年10月20日开工至2016年10月27日竣工，装修费用为13867.80元。门面装修的具体工程项目及价格如下：1、拆除旧玻璃门800元；2、拆室内两面隔墙200元；3、清理废方800元；4、砌地梁300元；5、柱子横梁包铝塑板2250元；6、12厘固定玻璃1808元；7、12厘固定玻璃地弹门1225.9元；8、外走道石膏板吊顶778.5元；9、综合项目：材料装运费150元、垃圾清运、卫生清洁费250元、工程管理费500元，共900元。
再查明，黄月新主张的物业费1890元，但至今尚未交纳物业费，无法提供相关物业费的凭证。庭审中，黄月新主张本案门面系韦卓筠、罗源珠二人合伙经营，但未能提供相应证据予以佐证。
一审法院认为：一、关于本案租赁合同的主体问题。黄月新与韦卓筠于2015年12月30日所签订的《华隆假日承包店面租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然合同上“韦卓筠”的签名系其母亲罗源珠所代签，但庭审中，韦卓筠已经认可其母亲罗源珠的代签行为，根据《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定，当事人依法可以委托代理人订立合同。故该合同属合法有效合同。韦卓筠系完全民事行为能力人，庭审中，韦卓筠明确表示本案门面系其个人所租，而罗源珠辩称其仅代理韦卓筠签订合同，其对本案合同不享有任何权利及承担任何义务。黄月新主张本案门面系韦卓筠、罗源珠二人合伙经营，但未能提供相应证据予以佐证。本院认为，委托他人代理签订合同，产生的法律后果理应由被代理人承担，故本案《华隆假日承包店面租赁合同》的承租人仅系韦卓筠，罗源珠并非本案合同相对人及承租人。
2关于本案黄月新与韦卓筠签订的租赁合同的解除方式是双方协议解除还是单方解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十六条第一款规定“当事人一方依照合同法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。本案中，在门面租赁期间，韦卓筠以家里有事不能继续经营门面为由，于2016年8月28日书面通知黄月新要求退租，黄月新接到通知后表示同意退租。庭审中，双方均确认双方解除合同的时间为2016年8月28日。解除合同后，韦卓筠搬离该门面并将门面退还给黄月新。从上述事实可以看出，黄月新与韦卓筠达成了解除租赁合同之合意，鉴于此，可认定黄月新与韦卓筠签订的租赁合同的解除方式应当是双方协议解除，合同的解除时间为双方均认可的2016年8月28日。
3关于本案黄月新所主张的各项损失是否有事实和法律依据的问题。首先，黄月新的诉讼请求第一项（要求韦卓筠、罗源珠支付拖欠自2016年8月14日至2016年8月28日止的租金2,613元），因双方均认可韦卓筠交纳租金的时间至2016年8月13日止，双方解除合同的时间为2016年8月28日。而罗源珠并非本案合同相对人及承租人，故应由韦卓筠支付拖欠自2016年8月14日至2016年8月28日止的租金2613元。对于韦卓筠辩称已用门面押金抵扣付清尚欠租金的问题。门面押金，又称合同履约金，是指为合同的履行所提供的一种金钱保证，并在双方合同期限届满或者依法解除合同时才予以退还。本案黄月新与韦卓筠签订的房屋租赁合同的解除方式系双方协议解除，按理门面押金本应予以退还韦卓筠或抵扣付清尚欠租金。但双方签订的房屋租赁合同第十四条第5项明确约定：“因乙方原因租期未满，乙方要求退租时，甲方有权没收租赁保证金，并要求付清所有应付的费用及赔偿因此给甲方造成的一切损失”。本案租赁合同虽系双方协议解除，但解除合同的前因系韦卓筠以家里有事不能继续经营门面为由所提出，而上述合同约定系黄月新与韦卓筠的真实意思表示，依照该约定门面押金应依约不予退回，故对韦卓筠的抗辩主张，本院不予采纳。其次，关于黄月新的诉讼请求第二项（即要求韦卓筠支付2016年1月16日至2016年8月28日物业费1890元）的问题。因就该主张，黄月新称至今尚未交纳物业费，该损失尚未实际产生，且黄月新无法提供相关物业费的凭证，故本院依法不予支持。再次，关于黄月新的诉讼请求第三项（即要求韦卓筠支付空租损失16800元，即共3个月租金损失，其中2个月为空租损失，1个月为装修期间租金损失）的问题。因本案黄月新与韦卓筠签订的房屋租赁合同的解除方式系双方协议解除，不存在单方解除合同的情形，故对于黄月新主张的2个月空租损失，本院不予支持。关于1个月的装修期间租金损失，黄月新称于2016年9月30日发现韦卓筠砸坏租赁门面玻璃并报警，韦卓筠亦认可门面玻璃系其砸坏，但经双方协商，韦卓筠并未主动修理更换所损坏的玻璃，而是由黄月新自行于2016年10月底维修完工，韦卓筠未主动修理更换所损坏玻璃的行为造成了黄月新在此期间无法将门面出租的租金损失，故该期间的租金损失5600元（按合同约定每月租金5600元）由韦卓筠赔付给黄月新。最后，关于黄月新主张韦卓筠、罗源珠赔偿被砸烂的玻璃恢复原状费用13867.8元的问题。韦卓筠认可门面玻璃系其砸坏，根据《中华人民共和国侵权责任法》的相关规定及双方合同约定，韦卓筠的行为侵害了黄月新的合法财产权益，理应由其赔偿。但其砸坏的仅系门面玻璃，黄月新并未举证证明韦卓筠损坏了除门面玻璃外的其他装饰及物品。故对黄月新关于门面装修的具体工程项目中与玻璃无关的项目费用主张，本院不予支持。鉴于从实际损失不是很大及当事人双方的意愿出发，实无必要对该损失进行司法鉴定评估。故本院根据黄月新提供的门面装修具体工程项目及价格清单，针对关于玻璃的装修，结合本案实际，酌情支持维修费4000元。而罗源珠并未砸坏玻璃，故应由韦卓筠赔偿玻璃维修费4000元。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国物权法》第三十七条《中华人民共和国合同法》第九条第二款、第九十三条，第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款、第六条、第十五条第（六）项、第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、韦卓筠支付给黄月新门面租金2613元；二、韦卓筠赔偿给黄月新维修门面期间的租金损失5600元；三、韦卓筠赔偿给黄月新玻璃维修费4000元；四、驳回黄月新对罗源珠的诉讼请求及关于本案的其他诉讼请求；案件受理费679元（原告已预交340元），由黄月新负担443元，由韦卓筠负担236元。
在本院二审期间，上诉人黄月新和被上诉人韦卓筠均没有向法庭提交新证据，且双方对一审法院认定的事实亦没有异议，本院予以认定。
本院经二审查明，一审法院查明的情况属实，本院予以确认。
综合双方当事人的诉辩及主张，归纳本案争议焦点为：1、黄月新要求韦卓筠赔偿空租铺面的租金损失16800元是否有事实和法律依据？2、黄月新要求韦卓筠赔偿损坏门面和进行维修的经济损失13867.80元是否有事实和法律依据？
本院认为：2015年12月30日，黄月新与韦桌筠自愿签订《租赁合同》，该合同没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家、集体、第三人的合法权利。据此，双方签订的《租赁合同》合法有效。2016年8月28日，韦桌筠以书面方式提出退租，黄月新亦自认其于当日同意韦卓新提出的退租要求。据此，2016年8月28日，黄月新与韦桌筠双方经协商解除《租赁合同》。在本案中，一审判决：韦卓筠支付给黄月新从2016年8月14日至2016年8月28日期间的门面租金2613元。韦桌筠对此未提出上诉，黄月新亦未提出异议，据此，本院予以维持。《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定：“当事人依法可以依法委托代理人订立合同”。罗源珠接受韦卓筠的委托与黄月新签订《租赁合同》，因此，韦卓筠依法享有和承担《租赁合同》约定的权利义务。黄月新称罗源珠代理韦卓筠签订《租赁合同》，应当认定罗源珠与韦卓筠合伙租赁其门面，该主张没有事实和法律依据。一审判决：驳回黄月新要求罗源珠承担责任的诉讼请求。该判决内容并无不当，本院亦予以维持。
一、关于黄月新要求韦卓筠赔偿三个月空租门面租金16800元是否有事实和法律依据的问题。《租赁合同》第十条约定：“乙方（韦桌筠）应按时交纳租金及各项费用，若逾期缴纳每延期一日，按应交款的5%增收滞纳金；若逾期达一个月以上经甲方（黄月新）书面催款，三天内仍不交清；甲方有权解除合同，提前收回房屋，没收押金并追回所欠租金（计至乙方实际控制租赁房产之日）及按日追收滞纳金。并要求乙方支付空租等损失（空租损失以两个月租金标准计算）”。在本案中，黄月新并没有提交证据证明韦卓筠存在违约责任而应支付给其门面空租损失的情形，且双方经协商同意于2016年8月28日解除《租赁合同》，而不是韦卓筠单方解除《租赁合同》。据此，黄月新要求韦桌筠支付给其两个月的门面空租损失没有事实和法律依据，本院不予支持。2016年9月30日，黄月新称发现韦桌筠将承租门面玻璃砸烂而报警，韦卓筠亦认可门面的玻璃被砸烂是其所为。但经双方多次协商，韦卓筠仍未主动修理和更换其所砸烂的门面玻璃；2016年10月27日，黄月新自行维修完工。由于韦卓筠故意损坏黄月新的门面玻璃，其行为造成黄月新无法出租门面而产生相应的租金损失。根据韦桌筠从砸烂门面玻璃之日起至门面装修完工之日止无法出租门面的时间，一审判决：韦卓筠赔偿给黄月新维修门面期间的一个月租金损失5600元。该判决并无不当，本院予以维持。黄月新要求韦桌筠赔偿给其三个月的门面空租损失16800元，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。
二、关于黄月新要求韦卓筠赔偿损坏门面和进行维修的经济损失13867.80元是否有事实和法律依据的问题。《租赁合同》第八条约定：“租赁期限满或中途退租时，乙方（韦卓筠）不能将装修基础设施拆除，乙方可转租，但必须以局面形式向甲方提出申请，待甲方同意后方可转租”。据此，在韦卓筠退租后，即使是其装修的门面玻璃等基础设施亦应归黄月新所有，韦卓筠不得随意损坏或拆除。《中华人民共和国侵权责任法》第二条第一款规定：“侵害民事权益，应当依照本法承担侵权责任”。韦卓筠砸烂门面玻璃的行为侵害了黄月新的合法财产权益，理应赔偿黄月新的经济损失。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”。一审判决根据黄月新与鑫泰公司签订的《装饰工程施工合同》装饰项目预算表中有关玻璃损害的费用开支情况，酌情由韦桌筠赔偿给黄月新玻璃维修费4000元，该判决并无不当，本院予以维持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。黄月新称韦桌筠不仅损坏了门面玻璃，还损坏了门面的其他财产，但并没有提供证据证明其主张，故应承担举证不能的不利后果。在本案中，韦卓筠装修租赁门面得到了黄月新的同意，其所装修的基础设施亦归黄月新所有。如果黄月新对韦卓筠原所装修进行拆除或重新装修，该费用理应由黄月新自行承担。黄月新称韦卓筠对门面的装修打乱了原铺面的格局，要求韦卓筠承担恢复原状全部费用13867.80元的理由不能成立，本院不予支持。
另外，诉讼费用是根据原告要求被告支付或赔偿的总金额计算，未得到支持的诉讼请求部分所产生的诉讼费由原告承担。在本案中，黄月新要求韦卓新支付或赔偿各项金额为35170.80元，本案支持黄月新诉讼请求的金额共计为12213元（2613元+5600元+4000元），不支持比例为65.28%，按本案诉讼费679元计算，黄月新承担诉讼费为443元（679元×65.28%），韦卓筠承担诉讼费为236元（679元×34.72%），该诉讼费承担的计算金额并无不当，本院予以维持。
综上所述，黄月新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费567元，由黄月新负担。
本判决为终审判决。
审判长 ：蒋林飞
审判员 ： 韦 媛
审判员 ：张桂生
二〇一七年××月××日
书记员 ： 梁 捷