贵州省贵阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔01民再29号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李江英，女，1939年11月3日出生，汉族，住贵州省修文县。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨显芬，女，1960年6月5日出生，汉族，住贵州省修文县。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨显珍，女，1965年10月8日出生，汉族，住贵州省修文县。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨显英，女，1966年8月24日出生，汉族，住贵州省修文县。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨显刚，男，1971年11月25日出生，汉族，住贵州省修文县。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：杨奎，男，1987年5月18日出生，汉族，住贵州省修文县。
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：饶贵莲，女，1965年9月11日出生，汉族，住贵州省修文县。
上列七再审申请人之共同委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师，执业证号15201200210839394。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：刘朝英，女，1962年6月16日出生，汉族，住贵州省修文县。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈贵英，女，1981年11月25日出生，汉族，住贵州省修文县。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈桂凤，女，1983年3月16日出生，汉族，住贵州省修文县。
被申请人（一审原告、二审上诉人）：陈怡静，女，1984年3月18日出生，汉族，住贵州省修文县。
上列四被申请人之共同委托诉讼代理人：周兵，修文县文广镇法律服务所法律工作者，执业证号3240113200019。
再审申请人李江英、杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎、饶贵莲因与被申请人刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）筑民一终字第1144号民事判决，向贵州省高级人民法院申请再审。贵州省高级人民法院于2016年9月20日作出（2016）黔民申1064号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎、饶贵莲及其与李江英的共同委托诉讼代理人韦德照，被申请人刘朝英及其与陈贵英、陈桂凤、陈怡静的共同委托诉讼代理人周兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李江英、杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎、饶贵莲申请再审称：1、最原始的102号房，作为申请人一家的家庭共有财产系登记在杨隆玉名下，杨隆玉去世后，申请人一家并未就遗产及家庭共有财产进行分割，因此，102号房不仅是家庭共有财产，还是杨隆玉的遗产；2、买卖合同的当事人是李江英，其他人并未参与房屋买卖，李江英未依法获得书面授权而将共有物进行处分，是无效处分。一审法院将未参与签订合同的其他人认定为“在几年时间内未提出任何异议，视为对李江英出卖房屋行为的默许”，并认定李江英的处分行为有效，认定事实错误；3、在房屋买卖合同尚未履行完毕且还有8800元购房款未付的情况下，一、二审法院将房屋买卖合同未完全履行的责任全部判归卖房人李江英，显然是不公正的错误认定；4、根据合同法的相关规定，合同具有相对性，只能约束双方当事人，不对合同外第三人设定义务。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，而不应适用《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定；5、买受人在签订合同时没有尽到审查义务，存在过错。故请求撤销贵州省修文县人民法院（2015）修民初字第260号民事判决及本院（2015）筑民一终字第1144号民事判决，改判驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静辩称：1、本案中李江英与陈启华签订的买卖合同合法有效，除李江英外的其他申请人，对卖房一事均是知晓的，被申请人要求申请人承担连带赔偿责任，于法有据；2、房屋买卖合同签订时，杨显英、杨显芬均参与了房屋买卖，而杨奎还把案涉房屋的另一半卖给了另案当事人王红英，故陈启华完全有理由相信，涉案房屋已经作了析产处理，对涉案房屋属于共有，完全不知情，不存在任何过错，系善意买受人；3、本案中，房屋买卖合同已约定自合同签订之日起，房屋归买受人所有。买受人已按合同约定支付购房款，房子也已交付，10余年间申请人一家没有提出任何异议，说明房屋买卖合同是双方真实意思表示。现在由于李江英违约，房屋的产权过户手续未完成，导致被申请人不能顺利得到房屋征收补偿，申请人应承担相应的违约责任；4、违约损失包括合同履行后可以获得的利益。本案中，履行合同后的可得利益，就是该房屋的征收补偿。被拆房屋按照产权调换方式应得到的货币补偿款为543493.91元，这是房屋拆迁时拆迁办制定的标准，该数额是与涉案房屋有关的实际损失，被申请人在此基础上要求申请人承担损害赔偿于法有据。因此，一、二审判决认定事实、适用法律完全正确，请求驳回申请人的再审申请，维持一、二审判决，一、二审诉讼费及所有保全费用由申请人承担。
刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静向一审法院起诉请求：1、判令七位被告连带向原告支付违约损失赔偿金543493.91元（以房屋征收产权调换方式计算应得补偿款）；2、判令七位被告从2014年5月（房屋征收时）开始按银行同期贷款利率计算支付逾期付款违约金至全部款项支付完毕为止（暂算至原告起诉之日即2015年1月16日为22283元）；3、本案诉讼费由七位被告负担。一审法院认定事实：杨隆玉与被告李江英婚后生育杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨显祥五个子女，并在修文县××共同××了××底的砖木结构住房。1996年，杨显祥死亡。1998年，杨隆玉死亡。2000年3月20日，该房屋取得《房屋所有权证》，产权证号为：筑房权证修文字第××号，登记所有权人为李江英、杨隆玉。2004年3月13日，李江英作为甲方与陈启华作为乙方签订《房屋买卖合同》，内容为：“甲方自有房屋十间，座落于修××××栖凤路出卖给乙方，现根据合同法的有关规定，经双方协议，就买卖事宜订立以下合同，以资共同信守：一、甲方出卖房屋为砖混结构，位于龙场镇××号，二层楼房，共计十间；二、该房屋四至为前抵公路边，后抵王莲玉家土坎，左抵王莲玉家屋基，右与杨奎房屋共壁；三、房屋作价为贰万捌仟捌佰元（￥28800.00元）；四、甲方于2005年10月底负责将房产证、土地使用证交付给乙方；五、乙方分两次付给甲方房款。首次付款时间为2004年3月13日，金额贰万元（￥20000.00元）。余额捌仟捌佰元，于2005年10月底一次付清；六、办理购房手续的一切费用由乙方承担。甲方应协助乙方办理产权转移登记手续；七、乙方首次付款贰万元后，自即日起，房屋归乙方所有，由乙方管理使用；……”。合同签订后，陈启华按约定支付了购房款20000元，李江英出具《收条》一张，同时将该房屋交付给陈启华使用。由于李江英未依约在2005年10月将房产证交付给陈启华，陈启华及四原告至今未支付剩余房款8800元。2006年8月31日，被告杨奎将该房屋的其他二间出售给王红英。2011年7月18日，该房屋所占土地取得《国有土地使用证》，证号为：修国用〔2011〕第062号，登记权利人为李江英。之后，“修文县龙场镇龙井巷”更名为“修××××栖凤路”。2013年3月06日，陈启华所购房屋及附属设施被公告征收，征收房屋号为：修文县龙场镇栖凤社区民主路101号25栋附1号。陈启华与被告方为征收补偿款的归属发生争议。2013年12月，陈启华以李江英为被告，杨奎、杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、饶贵莲为第三人向法院提起诉讼，诉请确认《房屋买卖合同》有效，由李江英、杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎、饶贵莲协助陈启华办理该房的产权变更登记。2014年3月3日，贵州省修文县人民法院作出（2013）修民初字第1134号《民事判决书》，判决：一、陈启华与被告李江英签订的房屋买卖合同有效。二、被告李江英及第三人杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎于本判决生效后10日内协助原告陈启华办理位于修文县龙场镇龙井巷102号的二层楼房（共计十间，面对房屋右面）的产权过户手续。李江英不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉。2014年6月10日，贵阳市中级人民法院作出（2014）筑民一终字第670号《民事判决书》，判决维持贵州省修文县人民法院（2013）修民初字第1134号民事判决第一项，撤销第二项。2014年05月10日，陈启华去世。2014年5月16日，修文县人民政府作出修府函[2014]93号《房屋征收补偿决定书》，对本案诉争房屋及土地进行征收。征收补偿方式为货币补偿或者产权调换方式，其中，一、按货币补偿方式所补偿数额合计419499.32元。二、按产权调换方式，所安置建筑面积为179.24平方米（安置房评估单价为2629元/平方米），并获得如下货币补偿：1、附属设施及装修补偿费人民币9427.84元；2、搬迁费人民币3530.64元；3、临时安置过渡费人民币8826.6元（首期支付6个月）；4、搬迁交房奖励：33657.74元；5、团队签约奖励：16828.87元，以上合计人民币72271.95元。征收补偿总价为543493.91元。被征收人可以选择其中一种方式获得补偿。因原、被告双方存在房屋买卖合同纠纷，相关部门一直未对本案当事人进行征收补偿。四原告认为因被告违约导致原告不能及时获得房屋征收补偿款可得利益，给四原告造成了损失，故向法院提起诉讼，提出如前诉请。另查明，被告杨奎系杨显祥与被告饶贵莲的儿子。原告刘朝英系陈启华之妻，原告陈贵英、陈桂凤、陈怡静系陈启华之子女。自2004年3月13日李江英将上述房屋交付给陈启华后至该房屋被公告征收之前，李江英、杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎、饶贵莲均明知李江英卖房未提出异议。一审法院判决：一、被告李江英在本判决生效后10日内向原告刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静赔偿违约损失543493.91元；二、被告杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎对上述款项承担连带赔偿责任；三、驳回原告刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静的其他诉讼请求。案件受理费9456元，减半收取4728元，由被告李江英、杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎负担。
李江英、杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎、饶贵莲不服一审判决，上诉请求二审撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。二审法院认定事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，生效法律文书所确认的事实，可以作为裁判的依据。本案中，针对陈启华与李江英所签订的房屋买卖合同，法院根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，作出（2014）筑民一终字第670号民事判决书，确认该合同为合法有效的合同。2004年3月13日，李江英作为出卖人与陈启华作为买受人签订的房屋买卖合同，明确约定房屋自签订合同之日起归买受人陈启华所有，李江英依照合同将房屋交付陈启华，陈启华作为善意购买人，亦支付了大部分购房款（部分尾款因出卖人未依约交付房产证及土地证而暂未支付），且陈启华已经实际占有使用涉案房屋长达10年，在此期间出卖方一家人均未提出过任何异议。根据合同约定，上诉人李江英应当协助办理产权转移登记手续，但由于李江英违反诚实信用原则，出卖房屋之后反悔不承认房屋买卖合同的效力，不履行合同约定的义务，致使房屋的产权登记过户手续未能办理完成，最终导致买方不能顺利获得本应得到的房屋征收补偿，对此出卖方应承担相应的违约责任，原判据此根据买方的请求，以房屋征收后应得的补偿作为标准，判令卖方赔偿相应的违约损失，符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定精神，并无不当，予以维持。上诉人提起上诉认为其不应当承担违约责任的上诉理由明显不符合法律的规定，且上诉人未能提交任何证据以证实自己的主张，故对上诉人的上诉请求不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9456元，由上诉人李江英、杨显芬、杨显珍、杨显英、杨显刚、杨奎、饶贵莲负担。
本院再审查明，在李江英作为甲方与陈启华作为乙方于2004年3月13日签订的《房屋买卖合同》上，杨显芬在甲方签名（盖印）处签字按手印。
另查明，修文县人民政府于2014年5月16日作出的修府函[2014]93号《修文县人民政府房屋征收补偿决定书》上载明的位于“修文县龙场镇栖凤社区民主路101号25栋附1号”的房屋被征收人系李江英，利害关系人系陈启华。
还查明，2016年6月23日，刘朝英作为乙方与甲方修文县房屋征收管理局签订《房屋征收安置补偿协议书》，该协议书约定：根据修文县人民政府修府函（2014）93号房屋征收补偿决定书、修文县人民法院（2015）修执字第470号协助执行通知书，刘朝英自愿选择修文县龙场城区南片区改造项目安置房（一）的2套共计210.86平方米的住宅进行产权调换；乙方于2014年5月搬家交房，根据搬家时间开始计算过渡费，截止2016年5月，甲方累计需支付乙方的搬家费过渡费及补偿费合计为44202.51元；2016年5月开始，甲方每6个月向乙方支付过渡费，至通知安置房交付时自然终止。刘朝英现已领取上述两套安置房，但尚未办理产权证。
其余事实与一、二审法院认定的事实一致，本院予以确认。
本院再审认为，生效法律文书所确认的事实，可以作为裁判的依据。本院（2014）筑民一终字第670号民事判决已确认陈启华与李江英所签订的房屋买卖合同合法有效，故陈启华与李江英均应依约履行该合同。
李江英未按合同约定履行移交《房屋所有权证》和协助办理产权过户义务，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。被申请人系陈启华的第一顺序继承人，陈启华死亡后，《房屋买卖合同》中约定的权利由被申请人继承，故被申请人有权向李江英主张违约责任。由于李江英的上述违约行为，导致被申请人在起诉前，无法取得案涉房屋的征收补偿安置权益，一、二审判决按照该房屋的产权调换征收补偿标准作为损失计算方法和标准，判决李江英向被申请人赔偿违约损失543493.91元，并无不当，本院依法予以维持。由于被申请人现已和修文县房屋征收管理局签订《房屋征收安置补偿协议书》，并已实际取得安置房屋，已获得案涉房屋的征收补偿安置权益，故被申请人起诉时的损失已得到弥补，一、二审判决关于李江英应向被申请人赔偿违约损失543493.91元的判项已得到实际履行，被申请人不得再申请执行。
关于违约责任主体的问题。根据合同的相对性原则，本案中，被申请人只能向合同相对人主张权利。《房屋买卖合同》中，只有李江英和杨显芬作为出卖人在合同上签字，其余申请人均未在合同上签字，故只应由李江英和杨显芬承担违约责任。本案系合同产生的债务，并非基于不动产本身产生的债务，一、二审判决适用《中华人民共和国物权法》第一百零二条的规定判决李江英和杨显芬之外的其余申请人承担连带责任，属适用法律错误，本院依法予以纠正。
综上所述，申请人的再审部分请求成立，本院予以部分支持。一、二审判决适用法律错误，本院依法予以纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款规定，判决如下：
一、撤销本院（2015）筑民一终字第1144号民事判决及贵州省修文县人民法院（2015）修民初字第260号民事判决第二项、第三项；
二、变更贵州省修文县人民法院（2015）修民初字第260号民事判决第一项为：李江英、杨显芬在本判决生效后10日内向刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静赔偿违约损失543493.91元（该判项已实际履行，刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静不得再要求李江英、杨显芬履行或向法院申请执行本判项）；
三、驳回刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静的其他诉讼请求。
一审案件受理费9456元，减半收取4728元，由李江英、杨显芬负担4540元，由刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静负担188元；二审案件受理费9456元，由李江英、杨显芬负担9080元，由刘朝英、陈贵英、陈桂凤、陈怡静负担376元。
本判决为终审判决。
审判长 何艳
审判员 柳凡
审判员 刘梅
二〇一七年十二月二十九日
书记员 简沙