北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初6884号原告：李永泰，男，1983年1月4日出生，北京肯德基有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：金小兵，北京市昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：李洋，北京市昆仑律师事务所律师。被告：魏成群，男，1932年9月24日出生，住北京市东城区。委托诉讼代理人：黄国峰，北京市焱杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁志涛，北京华允律师事务所律师。第三人：北京住建新远房地产经纪有限责任公司，住所地北京市朝阳区垡头翠城馨园302号楼1层08-2。法定代表人：张燕。第三人：徐亚西，女，1987年1月6日出生。原告李永泰（以下简称姓名）与被告魏成群（以下简称姓名）、第三人北京住建新远房地产经纪有限责任公司（以下简称住建新远公司）、第三人徐亚西（以下简称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。李永泰及其委托诉讼代理人金小兵、李洋，魏成群的委托诉讼代理�黄国峰、袁志涛，住建新远公司的法定代表人张燕到庭参加了诉讼。徐亚西经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李永泰向本院提出诉讼请求：1.判令魏成群继续履行与李永泰告于2016年8月10日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，将位于北京市朝阳区幸福一村西里x号楼xxx号房屋转移过户登记至李永泰名下；2.判令魏成群与徐亚西连带腾退上述房屋并交付与李永泰；3.判令魏成群承担律师费5万元。事实和理由：2016年8月10日，李永泰、魏成群通过住建新远公司介绍，就李永泰购买魏成群所有的位于北京市朝阳区幸福一村西里x号楼xxx号房屋达成一致意见，并签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定房屋价款及装饰装修、配套设施共计645万元。上述合同签订后，李永泰按照约定于合同签订当日向魏成群支付定金15万元。但此后魏成群未按约定配合办理房屋网签及后续事宜，并表明不再继续履行合同。李永泰、魏成群对此协商未果。李永泰认为，魏成群的行为违反了合同约定，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。魏成群辩称：不同意李永泰的全部诉讼请求。2016年8月初，魏成群独家委托北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）居间出售上述房屋；此后，李永泰亦委托安信瑞德公司购买该房屋，并在安信瑞德公司业务员的带领下现场看房。看房后，李永泰直接给魏成群打电话表示想购买该房屋。因魏成群年老体弱、行动不便，便委托魏成群之女魏玲代为办理房屋买卖的相关手续。经简单沟通，在李永泰一再催促下，2016年8月10日晚约10点，李永泰及住建新远公司的工作人员带着很多文件到魏成群家中，让不明就里的魏成群在全部文件上盖章。此后，安信瑞德公司分别找到了魏成群、李永泰，说明双方的行为均属违约，并要求双方分别承担违约责任。李永泰承诺支付安信瑞德公司几万元作为补偿，安信瑞德公司未予认可。魏成群得知相关情况后，与李永泰交涉，要求双方一起与安信瑞德公司协商解决，但李永泰不予配合。无奈，魏成群于2016年12月10日向李永泰发出《告知函》，要求双方于12月25日前共同办理房屋买卖后续的必要手续，否则双方签订的合同、补充协议自12月30日解除。此后，李永泰未予任何应答，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已经解除。此外，魏成群已通过遗嘱方式将该房屋的相关权益转让给了魏玲，魏玲又将该房屋出租与案外人使用，上述合同及协议已无实际履行的现实可能性。住建新远公司述称：李永泰所述是属实的。各方最初约定在住建新远公司�署合同及协议，但因魏成群称身体不好、行动不便，故临时改变地点至魏成群家中签署，且魏成群签署合同和协议时，头脑清晰，并非其所述当时对此不明就里。合同中也明确了承租人放弃优先购买权，承租人由魏成群自行清退、腾退房屋。合同和协议履行过程中，系魏成群及魏玲一直拖延履行，在房屋核验环节需魏成群签字，魏成群一直拖延拒绝签字。徐亚西未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。2016年8月10日，李永泰（买受人）与魏成群（出卖人）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）页眉处均标注“北京住建新远房地产经纪有限责任公司”，双方约定：李永泰购买魏成群所有的位于北京市朝阳区幸福一村西里x号楼xxx号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积136.54平方米，�屋租赁情况为未将该房屋出租；房屋交易价款（房屋成交价格、装饰装修及配套设施等作价）645万元；出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受人承诺其配偶和该房屋共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定；出卖人应在过户后七日内将房屋交付给买受人；双方同意，在本合同签订之日起一百二十个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。魏成群配偶张振香出具《同意出售证明》，内容为：“本人张振香（性别女，身份证码×××）系产权人魏成群的配偶，现本人知悉并同意其将名下位于北京市朝阳区幸福一村西里x号楼xxx号房屋依法转让。我们保证上述房屋无任何产权争议，因此产生的任何法律责任均由我们共同承担”。同日，李永泰（买受方、乙方）、魏成群（出卖方、甲方）与住建新远公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，页眉处均标注“北京住建新远房地产经纪有限责任公司”，明确乙方于2016年8月10日向甲方支付定金15万元，乙方于网签后三日内将首付款105万元（含定金15万元）以资金监管的方式支付甲方，甲乙双方同意在网签后七个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。当日，李永泰支付魏成群定金15万元。魏成群称，其出售涉案房屋过程中，涉案房屋处于出租状态，因很多人去看房，租户称影响其正常生活，并要求行使优先购买权，在此情况下，其于2016年9月5日向李永泰发出《告知函》，内容为：“2016年8月10日三方签订的关于幸福一村西里x号楼x房屋的买卖合同。现因为租客申诉自己优先购买的权�。所以买卖合同属于签署无效。特告知”；但此后经过与租户沟通，在2016年10月租赁合同到期后，双方并未续租，租户亦未要求行使优先购买权，已不影响其与李永泰的房屋买卖合同的继续履行。就此后履行房屋买卖合同发生争议的原因，魏成群陈述如下：其独家委托安信瑞德公司居间出售涉案房屋，李永泰亦委托安信瑞德公司购买涉案房屋，并在安信瑞德公司业务员的带领下现场看房；看房后，李永泰直接给魏成群打电话表示想购买涉案房屋；因魏成群年老体弱、行动不便，便委托魏成群之女魏玲代为办理房屋买卖的相关手续；经简单沟通，在李永泰一再催促下，2016年8月10日晚约10点，李永泰及住建新远公司的工作人员带着很多文件到魏成群家中，让不明就里的魏成群在全部文件上盖章；此后，安信瑞德公司分别找到了魏成群、李永泰，说明双方的行为均属违约，并要求双方分别承担违约责任；李永泰承诺支付安信瑞德公司几万元作为补偿，安信瑞德公司未予认可。魏成群得知相关情况后，与李永泰交涉，要求双方一起与安信瑞德公司协商解决，但李永泰不予配合。为证明上述主张，魏成群提交了双方之间的往来函件包括《告知函》、《再次告知函》、《回函》、《对2016年10月17日的回复》等证据；李永泰认可上述函件的真实性，但对魏成群的上述陈述意见有异议，主张系魏成群拒绝配合办理网签导致合同履行受阻，且其分别于2016年9月10日、2016年9月26日向魏成群发送《催告函》、《再次催告函》，告知房屋核验已通过，并要求魏成群配合办理网签手续，但魏成群拒绝配合办理网签。住建新远公司认可李永泰的上述证据及证明目的；魏成群认可其收到上述函件，但对证明目的不予认可。2016年10月17日、2016年11月11日，李永泰函告魏成群，声明其与安信瑞德公司没有任何委托关系，如协助魏成群至安信瑞德公司重新办理房屋买卖手续，相当于“一房两卖”，是违法行为，并提醒房屋买卖合同约定的交易期限至2017年1月27日，要求魏成群合理安排时间，以免耽误房屋交易过程。2016年12月13日，魏成群通过顺丰速运再次向李永泰发出《告知函》，该邮件显示“拒收”退回，《告知函》内容包括：“鉴于你们的故意拖延和刻意回避致使我订立合同的目的无法实现，已构成根本违约，且为避免我损失的进一步扩大，现特向你致函并知会如下：一、贵、我双方于本月二十五号之前到二十一世纪公司海晟名苑店，或在解除了我的后顾之忧后共同到北京住建新远房地产经纪有限责任公司，办理房屋买卖后续的全部必要手续！二、若贵方仍拒收本函件，或未能如上述第一条之约定，则至本月三十日中午十二时起，贵、我双方签署的所有的合同、协议解除！届时我将有权对我欲出售的房屋作任何处置，包括但不限于对外出租或出售给他人等”。李永泰称其未收到上述《告知函》，且《告知函》亦体现出魏成群系单方非法解除合同，不应发生法律效力。魏成群提交了其与安信瑞德公司签订的《房屋出售/出租委托书》，显示魏成群授权安信瑞德公司发布涉案房屋信息，委托安信瑞德公司为魏成群寻找意向客户、带客户看房、撮合达成交易；拟出售价格650万元；签订时间处，魏成群一方为“2016年7月15日”，安信瑞德公司一方为“2016年12月15日”。李永泰认可其曾听魏成群自述与安信瑞德公司签订过委托协议，但即使该份《房屋出售/出租委托书》是真实的，也未能体现“独家委托”的意思表示。李永泰还提交了魏成群于2016年8月29日与住建新远公司签订的《存量房房源核验委托书》、魏成群签字的《存量房房源核验申请表》以及核验结果，证明魏成群知晓双方居间方系住建新远公司，核验结果也显示截至2016年9月8日涉案房屋无抵押、无查封，具备交易过户的条件；魏成群认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，并主张李永泰与住建新远公司之间存在恶意串通，并提交了百度地图搜索的住建新远公司与涉案房屋路线图、涉案房屋周边房产中介的资料。李永泰对此不予认可，主张该部分证据与房屋买卖合同履行的争议问题不存在关联性。魏成群主张，2017年1月15日其与配偶张振香立有《遗嘱》，在其二人去世后，涉案房屋全部归其女魏玲所有；当日，魏玲通过北京安信创富资产管理有限公司将涉案房屋出租与徐亚西实际使用，租赁期限自2017年1月16日自2017年12月31日；其与李永泰之间的房屋买卖合同已事实履行不能。为此，魏成群提交了《遗嘱》、《房屋租赁合同》予以证明。李永泰对上述证据的真实性均有异议。查，涉案房屋现仍登记在魏成群名下。2017年5月7日，李永泰购房资格核验结果为“初步核验通过”。李永泰表示，扣除已支付的15万元定金，剩余购房款630万元其同意支付给魏成群。就律师费主张，李永泰未举证。上述事实，有当事人提交的房屋买卖合同、补充协议、往来函件、《房屋出售/出租委托书》、《遗嘱》、《房屋租赁合同》等证据及当事人陈述意见在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，魏成群主张其独家委托安信瑞德公司出售涉案房屋，李永泰委托安信瑞德公司购买涉案房屋，但此后李永泰绕开安信瑞德公司，与住建新远公司恶意串通，促使其在不明就里的情况下签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，对此，本院认为，魏成群是否独家委托安信瑞德公司出售涉案房屋、李永泰是否委托安信瑞德公司购买涉案房屋，均不应对双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的效力产生影响；且李永泰与魏成群签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的页眉处均标注“北京住建新远房地产经纪有限责任公司”，可看出魏成群在签订上述合同时，对住建新远公司居间促成其与李永泰签订合同是明确知晓的，《房屋买卖合同》及《补充协议》应属双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。2016年12月13日，魏成群向李永泰发出《告知函》，要求李永泰配合其至安信瑞德公司办理房屋交易后续手续，否则双方签署的《房屋买卖合同》及《补充协议》于2016年12月30日解除。魏成群上述单方解除行为，无事实依据及法律依据，不应产生解除合同的法律后果。此外，魏成群提交的《遗嘱》及《房屋租赁合同》均形成于《房屋买卖合同》及《补充协议》之后，且涉案房屋仍登记在魏成群名下，故魏成群主张《房屋买卖合同》及《补充协议》已事实履行不能的意见，本院不予采信，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据《房屋买卖合同》及《补充协议》约定，李永泰于网签后3日内支付魏成群首付款105万元（含定金15万元）。现有证据显示，李永泰多次函告魏成群配合办理网签，魏成群均未予以协助，导致《房屋买卖合同》及《补充协议》履行受阻。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现李永泰要求继续履行《房屋买卖合同》及《补充协议》，办理房屋所有权转移变更登记、腾退并交付涉案房屋，于法有据，本院均予支持。魏成群在房屋买卖合同履行期间，将涉案房屋出租与徐亚西使用；徐亚西经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见，视为其放弃陈述、举证、质证的权利，现李永泰要求徐亚西连带承担腾退及交付涉案房屋的义务，本院予以支持。就律师费主张，李永泰未举证，且非法定赔偿项目，本院不予支持。另，李永泰表示扣除已支付的15万元定金，剩余购房款630万元同意支付给魏成群，本院亦不持异议。徐亚西未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、继续履行原告李永泰与被告魏成群于二〇一六年八月十日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、原告李永泰于本判决生效后十五内支付被告魏成群剩余购房款六百三十万元；三、于上述第二项履行完毕后十五日内，被告魏成群协助原告李永泰办理位于北京市朝阳区幸福一村西里x号楼xxx号房屋所有权变更登记手续，将上述房屋所有权变更登记至原告李永泰名下；四、被告魏成群、第三人徐亚西于上述房屋所有权变更登记至原告李永泰名下后十日内将上述房屋腾退并交付给原告李永泰；五、驳回原告李永泰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由被告魏成群负担（原告李永泰已预交，被告魏成群于本判决生效后七日内直接支付给原告李永泰）。案件受理费57300元，由被告魏成群负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈 扬代理审判员  窦京京代理审判员  李文丹二〇一七年九月二十日书 记 员  刘 月刘旭琰