南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初525号原告：黄宇，男，1973年12月6日出生，苗族，住广西桂林市叠彩区。委托诉讼代理人：和建人，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。委托诉讼代理人：黄洋，北京市炜衡律师事务所广西分所律师。被告：广西荣标商贸集团有限公司，住所地广西南宁市青秀区怡宾路10号紫荆花园6栋2层6111号房。法定代表人：谢名森，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘晰，广西刘晰律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐启宁，广西刘晰律师事务所律师。被告：南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组，住所地广西南宁市青秀区津头村*组。法定代表人：覃文权，该组组长。原告黄宇与被告广西荣标商贸集团有限公司（以下简称荣标公司）、南宁市青秀区中山街道办事处津头村一组（以下简称津头村一组）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月18日立案后，依法适用简易程序。2016年7月20日，原告唐宇申请追加津头村一组为本案被告，经审查，本院予以准许。本案于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄洋，被告荣标公司的委托诉讼代理人唐启宁，被告津头村一组组长覃文权到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告唐宇向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告荣标公司签订的《房屋租赁合同》；2.二被告向原告退回租金157499元，支付违约金7874元（按已付租金157499元的5%计算）；3.二被告向原告支付38173元转租涉案房屋可得收益的损失赔偿金（按租赁总建筑面积54.64㎡，50元/㎡/月，自2015年3月1日起暂计至2016年5月31日，总计425天；之后按该相同计算办法计算至解除合同判决生效之日止）；4.诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2013年10月20日，原告与被告荣标公司签订一份《房屋租赁合同》，约定原告向被告承租位于南宁市青秀区房屋租期20年，20年租期租金总额为174499元，交房日期为2014年12月30日，如被告荣标公司逾期交房的，逾期超过60日，原告有权解除合同，被告荣标公司应按原告累计已付款的5%支付违约金。合同签订当天，原告向被告荣标公司支付了租金105499元，之后在2014年6月25日又支付了租金52000元。但被告荣标公司没有在合同约定的2014年12月30日向原告交付房屋，经原告实地查看，被告荣标公司已停止施工建楼，何时能够交付房屋根本无法确定。因原告租用房屋是作为办公使用，因被告荣标公司的违约，原告不得已另外租用办公场所，由此给原告造成重大损失。原告多次催促被告荣标公司交付房屋，被告荣标公司都无法履行。原告认为，原告与被告荣标公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，依法应受法律保护。现被告荣标公司逾期不能交房，构成严重违约，经原告催告后依然无法交付，已无法实现原告签订租赁合同目的，合同应予以解除。因被告荣标公司没有交房，在此情况下给原告造成可期待可明确得到转租的收益损失，从2015年3月1日计算至双方合同解除为止，如果被告荣标公司如期交付房屋，原告是可以通过转租收益的，所以原告的逾期收益落空，该损失在合同约定之外的损失，也应当由被告荣标公司承担。合同第二条明确写明，被告津头村一组全权委托被告荣标公司投资建设本案涉案房屋，并授权被告荣标公司全权进行自主经营及对外招租，且二被告之间有委托书，二被告应是委托关系，合同约束被告津头村一组，被告荣标公司对原告违约，被告津头村一组应与被告荣标公司承担连带责任。为维护原告合法权利，原告诉至法院，请求判如所请。被告荣标公司辩称：1.被告荣标公司希望能够继续履行合同，被告荣标公司争取在2017年春节之前交房，如合同继续履行，被告同意按照合同约定向原告支付逾期交房违约金；2.如果法院判令解除租赁合同，被告荣标公司将在判决确定履行之日起三个月内退还原告支付的租金；3.合同解除的违约金5%约定过高，被告荣标公司认为在2%比较适宜；4.原告要求的赔偿金，没有事实及法律依据，原告认为赔偿金是可期待利益的损失，是由于被告没有如期交付房屋导致原告不能进行转租造成的，根据合同法规定，可期待利益必须是合同双方当事人在订立合同时可以预见，但原告没有任何证据证实，其在签订房屋租赁合同时被告明知其通过转租获利的，对于没有预见的这些损失被告不承担赔偿责任。原告的计算依据也没有事实的基础，其陈述空置两个月从2015年3月开始计算转租收益，但可能房屋空置的时间会多于两个月，所以从2015年3月开始计算没有任何依据。按照50元/每平方米也没有事实依据，根据双方签订的合同第十条约定，逾期交付60日原告有权解除合同，但逾期时间已经远远超过60日原告才主张解除合同，超过60日之后的期限被告荣标公司认为是原告没有采取有效措施导致损失扩大，该责任应由原告自行承担；5.二被告是合作开发的法律关系，并不是原告认为的委托代理关系，因此原告要求被告津头村一组承担责任是没有任何事实依据的。被告津头村一组辩称：1.被告荣标公司与被告津头村一组2013年1月1日签订的《合作开发土地合同书》，合同约定自2013年1月1日起至2058年12月31日止。双方为合作的关系，所以本案的违约责任由被告荣标公司承担；2.本案涉案房屋属于被告荣标公司享有经营权部分，不属于被告津头村一组经营范围，被告荣标公司有权对涉案房屋进行出租，被告津头村一组不应与被告荣标公司承担连带责任；3.被告荣标公司出租房屋所收取租金没有交纳给被告津头村一组，因此，被告荣标公司在合作期间所产生的债权债务由其自行承担。被告荣标公司与原告签订合同，被告津头村一组不知情，本案与被告津头村一组无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的委托书（招商），委托书（招商）的内容实际是2009年5月31日二被告签订《合作开发土地合同书》的部分内容，委托书（招商）也载明委托书只限招商使用，并非二被告的委托合同,且2013年1月1日二被告重新签订了《合作开发土地合同书》，该合同证实，从2013年1月1日至2058年12月31日被告荣标公司拥有涉案房屋的出租权，对外出租并不需要被告津头村一组的委托。所以二被告签订委托书（招商）并非委托的意思表示，委托书（招商）不足以证明二被告存在委托关系；2.被告荣标公司提交的2013年1月1日二被告签订的《合作开发土地合同书》可证实二被告存在合作关系，被告荣标公司拥有涉案房屋的使用权。本院经审理认定事实如下：2013年10月20日,原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）荣标公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定：被告津头村一组全权委托被告荣标公司建设凤岭中央广场，并授权委托被告荣标公司进行自主经营及对外招商租赁；乙方承租甲方位于凤岭中央广场C座9层x号房屋，用途为写字楼；承租期为20年，自2014年12月30日至2034年12月30日；乙方须于签订本合同当日支付租金总额的60%，即105499元，于涉案房屋所在单体建筑封顶，并接到甲方通知后5个工作日内支付租金总额的30%，即52000元，于涉案房屋所在单体建筑通过六方验收，并接到甲方通知后5个工作日内支付租金总额的10%，即17000元；甲方应当在2014年12月30日将经建设、施工、监理、设计、勘察、消防等单位联合验收合格的房屋交付乙方使用；甲方如未按合同规定的期限将房屋交付乙方使用，逾期超过60天后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付租金，并按乙方累计已付款的5%向乙方支付违约金；合同还对其他事项作出约定。合同签订后，原告于2013年10月20日向被告荣标公司支付租金105499元，2014年6月25日支付租金52000元，但被告荣标公司至今未交付涉案房屋。另查明，2011年10月9日,二被告签订《委托书（招商）》，约定：被告津头村一组与被告荣标投资公司于2009年5月31日签订《合作开发土地合同书》，合同书第四条第1款约定本项目的合作期限为46年；合同书第五条第1款约定，在合作期内，二被告对合作项目享有的权益以本项目建筑总面积按比例进行分配，被告津头村一组享有的权益占本项目建筑物总面积45%，被告荣标公司享有的权益占本项目建筑面积55%；合同书第五条第2款约定，在被告荣标公司以出租、承包方式对外招商如需以被告津头村一组名义进行时，被告津头村一组应出具委托书同意被告荣标公司以自己的名义就综合楼属于被告荣标公司经营的建筑物进行出租、承包、对外签订协议；合同书第五条约定，被告津头村一组将本合作开发项目建筑物总建筑面积55%第1-46年委托被告荣标公司以自己名义对外出租或承包，收益归被告荣标公司所有，被告荣标公司对外出租、承包不得超过46年，在合作期限内被告荣标公司对其享有经营权的建筑物（建筑面积55%）对外出租和承包时，发生的债权债务自行承担法律责任；合同书第五条第5款约定，被告津头村一组对享有权益的建筑面积面积45%的第1-14年出租给被告荣标公司经营，被告荣标公司承租被告津头村一组享有权益的本项目建筑物总建筑面积45%出租，承包不得超过14年，第15年起由被告津头村一组收回房屋自行管理。合作期限内被告荣标公司对外签订的所有出租、承包合同需要报备一份给被告津头村一组存档，本委托书（招商）只限招商使用，本委托书未尽事项以二被告于2009年5月31日签订的《合作开发土地合同书》执行。还查明，2013年1月1日,二被告重新签订了一份《合作开发土地合同书》，约定：本合同合作开发项目名称为津头村一组第三产业综合楼；《土地所有权证》的证号为南宁国用（2012）第x号；合作期限内第1-14年（即2013年1月1日-2026年12月31日）本项目全部建筑物均由被告荣标公司承包经营，第15-46年（2027年1月1日-2058年12月31日）二被告对合作项目建筑面积按比例进行权益分配，被告津头村一组享有的权益占本项目建筑物面积45%，被告荣标公司享有的权益占本项目建筑面积55%，被告荣标公司享有承包经营权的建筑物（建设面积55%）在合作期限内具有使用、出租、收益、经营的权利，被告荣标公司在行使经营权时可采取转包、出租、合作、权益转让的方式；第15-46年本项目建筑物的（三产综合楼）的划分原则按照南宁规划局批准的项目《总平面图》的总建筑面积左右分配，具体划分方案为：第一栋酒店综合楼（建筑面积占本项目地上总建筑面积45%）归被告津头村一组经营，第二栋写字综合楼和第三栋农贸市场综合楼占本项目地上建筑面积55%归乙方经营；合同还对其他事项作出约定。再查明，涉案房屋所在的大楼的建设工程规划许可证号为建字第450101201200499号。本院认为，原告与被告荣标公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性和禁止性规定，合法有效，对双方产生法律约束力，双方均应依照合同约定行使权利，履行义务。原告提交的证据不足以证明二被告存在委托关系，被告津头村一组不是本案合同相对人，不承担合同上的义务，故原告要求被告津头村一组向原告退回租金157499元、支付违约金7874元及38173元转租涉案房屋可得收益的损失赔偿金并承担本案诉讼费、保全费，本案不予支持。关于合同解除问题。根据《房屋租赁合同》约定，被告荣标公司如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期超过60天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付租金。根据《房屋租赁合同》约定，被告荣标公司应于2014年12月30日将涉案房屋交付原告，但至今未交付，构成违约，合同约定的解除合同的条件已经成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，原告有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，原告诉请解除原告与被告荣标公司签订的房屋租赁合同，本院于2016年6月8日向被告送达本案民事诉状、应诉通知书等诉讼材料，原告解除合同的意思表示已于该日送达被告荣标公司，故原告与被告荣标公司于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同》于2016年6月8日解除。合同签订后原告已向被告荣标公司支付租金157499元，解除合同的通知到达被告荣标公司已超过30天，被告荣标公司至今未退还原告任何租金。原告要求被告荣标公司退回租金157499元，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金问题。根据合同约定，被告荣标公司如未按合同规定的期限将房屋交付原告使用，逾期超过60天后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告荣标公司应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付租金，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。由于被告逾期交付涉案房屋，原告与被告荣标公司的《房屋租赁合同》已于2016年6月8日解除，被告荣标公司应按合同约定支付违约金。合同签订后原告已向被告支付租金157499元，故被告荣标公司应向原告支付违约金7874.95元（计算方式：157499元×5%）。现原告要求被告荣标公司支付违约金7874元，其诉讼请求的数额低于被告应支付的违约金，是其对自身权利的处分，应予准许。原告诉请的违约金并未过高，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于损失问题。原告要求被告荣标公司支付38173元转租涉案房屋可得收益的损失赔偿金，原告未提交证据证明被告的违约行为确实造成了原告的转租涉案房屋可得收益损失，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告黄宇与被告广西荣标商贸集团有限公司于2013年10月20日签订的《房屋租赁合同》（房号：C-906）于2016年6月8日解除；二、被告广西荣标商贸集团有限公司返还原告黄宇租金157499元；三、被告广西荣标商贸集团有限公司向原告黄宇支付违约金7874元；四、驳回原告黄宇的其他诉讼请求。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费4353元，减半收取计2177元（原告已预交2177元），由原告黄宇负担408元，被告广西荣标商贸集团有限公司负担1769元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。代理审判员  吴永能二〇一六年十一月二十八日书 记 员  秦翔华附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他被求措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。