浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙0104民初577号
原告（反诉被告）杭州晗西教育信息咨询有限公司，住所地浙江省杭州市江干区西子国际中心2号605室。
法定代表人施莉，总经理。
委托代理人姜晓燕（特别授权代理），员工。
被告（反诉原告）杜坚，女，1963年4月1日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
委托代理人沈金松（特别授权代理），男，1963年10月15日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。
原告杭州晗西教育信息咨询有限公司（以下简称晗西公司）为与被告杜坚房屋租赁合同纠纷一案，于2017年2月4日向本院起诉，被告杜坚于2017年4月18日向本院提起反诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）晗西公司的法定代表人施莉、被告（反诉原告）杜坚的委托代理人沈金松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告晗西公司诉称，2016年5月12日，晗西公司与杜坚签订了《房屋租赁合同》一份，约定，晗西公司承租杜坚所有的位于杭州市江干区房屋，租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止；租金每月4660元，押金为2个月租金共计9320元；租金每半年一付；任何一方提前解除合同，视为违约，需赔偿3个月的租金。合同签订当日，晗西公司支付了六个月租金及押金共计37280元，并于2016年11月24日，支付了六个月租金27960元，现已实际支付租金至2017年4月30日。因晗西公司经营需要，不得不提前终止合同。晗西公司提出将房屋转租，但被拒绝，以短信及电话方式联系协商，亦未得到回复。因双方协商未果，晗西公司于2016年12月24日向杜坚发出了书面解除合同通知。杜坚收取通知后，仍不愿退还剩余的租金及押金。晗西公司已于2016年12月30日前搬离了租赁房屋，并与物业结清了物业和水电费用。后杜坚拒收钥匙，晗西公司委托物业公司代收，也被杜坚否定。晗西公司遂于2017年1月9日以快递方式交还钥匙。晗西公司法定代表人定居美国12年，刚回国不久，杜坚在签订合同时明显有违诚信原则。2016年5月12日签订合同，就要求支付五月份全月的租金，要求支付押金2个月，且约定违约金3个月，超过了年租金的25%，明显过高，要求一并调整。晗西公司诉请判令：一、解除双方签订的《房屋租赁合同》。二、将违约金调整为2个月租金。三、杜坚退还2个月租金9320元及押金9320元。
被告杜坚辩称，一、双方签订的租赁合同经过了充分协商，真实有效，非经双方协商一致，不得单方解除合同。该房屋租金原价每月5000元，考虑到租期为两到三年，才优惠至4660元。因晗西公司急于用房，双方协商后同意交付定金后就交付房屋，此后再签合同。晗西公司法定代表人于2016年4月29日微信支付定金2000元，租期自2016年5月1日起算，双方于2016年5月12日签订合同。晗西公司按约定支付了第一期6个月租金及押金共计37280元（含定金转化的2000元）。二、晗西公司要求提前解除合同的过程简单粗暴。租赁期限为两年的合同，晗西公司在承租了七个月后就提出解约。经晗西公司要求，杜坚于2016年12月24日也同意晗西公司可以将房屋转租。但是晗西公司没有积极寻找次承租人而是强行要求提前解约。当时杜坚的家人患病抢救，故无时间无心情与晗西公司协商。晗西公司未考虑杜坚感受，强行退还钥匙，杜坚予以拒收，双方沟通过程并不愉快。按照合同约定，晗西公司应于2017年3月30日交纳第三期租金，但至今未能交纳，空置费用已经产生。三、双方约定的违约金并不过高，反而偏低。本案合同标的为两年租金共计111840元，约定的违约金不超过合同标的30%。况且，提前解除合同，会导致杜坚产生空置损失、中介费用损失和物业费损失等。综上，合同约定合情合理合法，杜坚在履约过程中无过错，晗西公司以简单粗暴的方式要求按其主张的时间、金额、方式单方面解除合同，缺乏法律依据，应当驳回其诉讼请求。
反诉原告杜坚反诉称，晗西公司应于2016年9月30日支付第二期租金27960元，直至2016年11月24日才付清，违反合同约定，应当按照日万分之五的标准支付滞纳金。且第三期租金、物业费的支付时间已经届满，晗西公司应当予以交付。杜坚反诉请求判令：一、晗西公司支付第二期租金的逾期付款违约金7549.20元。二、晗西公司支付第三期租金27960元，并自2017年3月30日起按日万分之五的标准支付违约金直至租金付清。三、晗西公司支付2017年1月至6月的物业费、能耗费共计3300元。经本院释明，杜坚变更反诉请求为判令：一、晗西公司支付第二期租金的逾期付款违约金7549.20元。二、晗西公司支付解约违约金13980元。三、晗西公司支付2017年1月1日至2017年2月18日的物业费、能耗费。
反诉被告晗西公司辩称，一、本案租赁合同已于2016年12月24日杜坚的委托代理人沈金松收到解除通知书时解除。晗西公司已于2016年12月底搬离该房屋并结清了水电、物业费用。杜坚亦于2017年2月收回了房屋钥匙并委托中介公司、物业公司进行出租，双方合同义务终止。晗西公司无需再履行合同义务。二、杜坚反诉主张第二期的滞纳金，有违诚信。晗西公司于2016年5月支付了第一期租金，杜坚也默认了半年内再付第二期租金，故晗西公司在支付第二期租金前，杜坚并未进行催款，也没有提出过异议。现在因为晗西公司提出解除合同，杜坚对已确认并履行完毕的事项再次提出请求，有违诚信，不应得到支持。三、晗西公司是因为协商转租无果，才不得已主张解除合同。晗西公司发出解除通知后，多次要求协商，但均因杜坚之故导致损失扩大，扩大部分的损失应当由杜坚自行承担。四、双方约定的违约金过高。违约金应当以造成的实际损失为基数进行判断，杜坚以合同标的为基数计算不正确。实际损失应当由杜坚举证证明。晗西公司愿意支付2个月的租金作为违约金。
原告（反诉被告）晗西公司为支持其本诉诉称及反诉辩称，向本院提交了如下证据：
1、《房屋租赁合同》1份，拟证明晗西公司与杜坚的房屋租赁合同关系。
2、租金支付凭证及收条1组，拟证明晗西公司于2016年5月12日支付六个月租金及两个月押金，2016年11月24日支付六个月租金的事实。
3、解除合同通知书及邮寄凭证1组，拟证明晗西公司于2016年12月24日发函解除合同，杜坚已签收通知的事实。
4、快递凭证1份，拟证明晗西公司于2017年1月9日退还房屋钥匙的事实。
5、回函1份，拟证明杜坚已经收取了晗西公司寄送的解除合同通知书的事实。
6、微信聊天记录1组，拟证明双方协商过程中晗西公司积极主动，杜坚自行扩大的损失应由其自行承担的事实。
7、情况说明1份，拟证明在合同解除的协商过程中杜坚有明显过错导致损失产生的事实。
经庭审质证，被告（反诉原告）杜坚对证据1、2无异议，本院予以确认。对证据3的真实性无异议，但认为寄送对象为沈金松而不是杜坚。本院认为，沈金松系杜坚丈夫，合同签订过程亦代表其洽商，故对该证据的真实性予以确认，其效力问题在本院认为部分分析。对证据的4真实性无异议，但表示未收取该快递。晗西公司对快递已被退回的事实无异议，本院对该证据及该事实予以确认。对证据5的真实性无异议，认为晗西公司系单方解除合同，其已表示不予同意。本院认为，该证据与本案具有关联性，予以确认。对证据6的真实性无异议，但认为其已同意转租，是晗西公司自己在扩大损失。本院对该证据的真实性予以确认。对证据7有异议，认为系其自行制作。本院认为该情况说明系其自行陈述，不具证据效力，不予确认。
被告（反诉原告）杜坚为支持其本诉辩称及反诉诉称，向本院提交了如下证据：
1、《房屋租赁合同》1份，拟证明杜坚与晗西公司的房屋租赁合同关系。
2、银行转款凭证1组，拟证明晗西公司于2016年11月24日支付第二期租金延误54天的事实。
3、微信转账记录1份，拟证明晗西公司于2016年4月29日支付定金2000元，双方约定租期从2016年5月1日起算，合同系补签的事实。
4、首付款记录1份，拟证明晗西公司分三笔付清首期租金，合同于2016年5月12日补签的事实。
5、微信记录1份，拟证明杜坚同意晗西公司转租的事实。
6、出院记录及死亡证明1组，拟证明杜坚家人生病，晗西公司不体谅其困难，一定要按其时间、地点、金额解除合同的事实。
7、微信记录1组，拟证明晗西公司法定代表人进行人身攻击的事实。
8、钥匙托管协议1组，拟证明杜坚在晗西公司出现违约的情况下，积极寻求转租减少损失，但因为办公用房市场行情不佳至今未成交的事实。
9、通知书1份，拟证明合同需协商一致才可以解除，杜坚发函要求晗西公司支付第三期租金的事实。
10、微信记录1组，拟证明市场租金下降至每月4000元，杜坚损失租金差价、空置费及中介费的事实。
11、物业费发票1份，拟证明杜坚支付了案涉房屋2017年1月1日至2017年2月28日期间物业费、能耗费774元的事实。
经庭审质证，原告（反诉被告）晗西公司对证据1、2、3、4无异议。本院认为，该组证据可以证明双方签约情况及付款情况，予以确认。对证据5的真实性无异议，但对关联性有异议，认为杜坚之前是一直不同意转租，当时也仅表示可以试试。本院对该证据的真实性予以确认。对证据6表示不清楚。本院认为该组证据与本案无关，不予确认。对证据7的真实性无异议，但认为杜坚的委托代理人也对其进行了人身攻击。本院认为该组证据与本案无关，不予确认。对证据8的真实性有异议，认为钥匙还在物业公司处。本院认为，该组证据能够证明杜坚与中介公司签订钥匙托管协议的事实，予以确认。对证据9无异议，认可收到过该函件。本院对该证据的真实性予以确认，但函件所载内容系杜坚单方陈述，不予确认。对证据10表示不清楚。本院认为，仅凭微信聊天记录不足以证明案涉房屋再行出租的价格等情况，不予确认。对证据11在本院指定的期限内未发表质证意见，经本院核对原件，予以确认。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
2016年5月12日，杜坚（出租人，甲方）与晗西公司（承租人，乙方）签订了《房屋租赁合同》一份，约定，乙方承租甲方所有的位于杭州市江干区房屋；租赁期限自2016年5月1日起至2018年4月30日止；租金每月4660元，支付方式为半年付（每半年27960元）；押金2个月为9320元；合同期满，甲方验收房屋，乙方注销或迁移房屋内注册的公司后退还；首期六个月租金加押金共计37280元，于合同签订后立即支付；以后每年的9月30日前及3月30日前分别支付下一个半年的租金，逾期视为违约并应承担每日万分之五的违约金；租赁期间的物业费（能耗费）、水电费等由乙方支付；若任何一方提前解除合同或租给他人，视为违约，负责赔偿对方至少3个月租金。
合同签订后，晗西公司依约支付了第一期租金27960元，押金9320元；并于2016年11月24日支付了第二期租金27960元。
2016年12月，晗西公司单方要求解除租赁合同，双方协商未果。2016年12月24日，晗西公司向杜坚丈夫沈金松寄送了解除合同通知书，载明其要求解除合同，并要求退还其四个月租金，同意两个月押金归出租人。2016年12月27日，杜坚回函表示不同意解除合同，并主张晗西公司支付第二期租金的逾期滞纳金及第三期租金。
2017年1月9日，晗西公司向沈金松寄送了房屋钥匙，该快递被拒收退回，钥匙被留置在物业公司处。2017年2月18日，沈金松与中介公司签订了钥匙托管协议，将放置在物业公司处的钥匙交中介公司使用。
杜坚支付了广茵大厦1002室、1004室房屋2017年1月1日至2017年2月28日的物业费、能耗费共计774元。
本院认为，当事人协商一致，可以解除合同，出现约定或法定的解除合同的条件时，解除权人可以解除合同。而本案中，在无约定或法定解除事由出现的情形下，晗西公司仅以2个月押金被没收为对价主张解除合同，没有事实和法律依据，本院不予支持。晗西公司发出的解除通知书不发生合同解除效力，搬离房屋未再使用的责任应由其自行承担。但杜坚于2017年2月18日将房屋钥匙托管给中介公司另行寻租。该行为应视为杜坚于该日收回房屋，同意终止双方的合同关系。因此，租金应计算至该日止。晗西公司已将租金支付至2017年4月30日，故杜坚应退还2017年2月19日至2017年4月30日期间的租金6324元。晗西公司主张杜坚退还其未占有使用房屋期间的全部租金，本院不予支持，仅对合理部分予以支持。因双方约定物业费、能耗费由晗西公司承担，2017年1月1日至2017年2月18日的物业费、能耗费已由杜坚向物业公司缴纳，晗西公司理应予以支付。经折算，晗西公司应当支付643元。
根据上文分析及本案案情，合同权利义务已于2017年2月18日终止，本院确认房屋租赁合同于该日解除，故无需再行判令解除合同。本案纠纷系因晗西公司无正当理由提出解除合同引起，晗西公司构成违约。根据双方合同约定，一方提前解除合同的，应赔偿对方至少3个月的租金。本院认为，该约定系双方真实意思表示，综合衡量晗西公司的违约情形及杜坚另行出租房屋需要相应时间等因素。本院对晗西公司认为合同约定按三个月租金计算违约金过高，不予采信；并对杜坚反诉主张晗西公司支付违约金13980元，予以支持。
至于杜坚反诉主张晗西公司支付第二期租金逾期付款违约金的问题。本院认为，根据本案查明的事实，晗西公司逾期支付第二期租金的事实清楚，杜坚反诉主张按日万分之五的标准支付违约金7549.20元，具有合同依据，本院予以支持。晗西公司辩称，因第一期租金是在五月份支付的，故双方默认第二期租金在此后半年内支付。本院认为，晗西公司未提供证据证明双方已协议变更了合同约定的租金支付时间，故对其辩称不予采信。
另，杜坚就合同履行过程中相关费用的问题提出了反诉主张，且晗西公司已将公司注册地址予以变更，故合同约定的押金退还条件已经成就。本院对晗西公司主张退还押金的诉请，予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告杜坚退还原告杭州晗西教育信息咨询有限公司租金人民币6324元。
二、被告杜坚退还原告杭州晗西教育信息咨询有限公司租房押金人民币9320元。
三、反诉被告杭州晗西教育信息咨询有限公司支付反诉原告杜坚逾期付款违约金人民币7549.20元。
四、反诉被告杭州晗西教育信息咨询有限公司支付反诉原告杜坚解约违约金人民币13980元。
五、反诉被告杭州晗西教育信息咨询有限公司支付反诉原告杜坚物业费、能耗费人民币643元。
六、上述第一、二项与第三、四、五项折抵，反诉被告杭州晗西教育信息咨询有限公司应支付反诉原告杜坚人民币6528.20元，于本判决生效之日起十日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
七、驳回原告杭州晗西教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。
本诉案件受理费人民币266元，由原告杭州晗西教育信息咨询有限公司负担人民币43元，由被告杜坚负担人民币223元。按规定减半收取的反诉案件受理费人民币177元，由反诉被告杭州晗西教育信息咨询有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 许钟军
审 判 员 朱若君
人民陪审员 徐 涵
二〇一七年八月一日
书 记 员 娄移华
退还租金
4660/28*10+4660=6324元
承担物业费
774/59*49=642.8元
晗西应付杜坚7549.20+13980+642.8=22172.2元，杜坚归还晗西6324+9320元=15644元，晗西应付6528.2元。