广东省湛江市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）粤08执复56号
复议申请人（被执行人）：张伟世，女，1967年8月10日出生，汉族，住湛江市霞山区。
申请执行人：杨生乔，男，1959年6月12日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
被执行人：廖献文，男，1950年11月13日出生，汉族，住湛江市赤坎区。
复议申请人张伟世不服湛江市霞山区人民法院（以下简称霞山法院）作出的（2017）粤0803执异43号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
霞山法院在执行申请执行人杨生乔与被执行人廖献文、张伟世民间借贷纠纷一案[案号：（2016）粤0803执510号]，于2016年8月18日作出（2016）粤0803执510号执行裁定，裁定拍卖被执行人张伟世名下位于湛江市霞山区人民大道南××房（证号：湛江CQ100185303）。被执行人张伟世对上述裁定拍卖行为不服，向霞山法院提出书面异议称，请求中止执行（2016）粤0803执510号执行裁定书，其主要理由是：1、涉案房屋是张伟世和儿子的唯一住所，是其及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，依法不能被拍卖。2015年4月张伟世与廖献文离婚后，张伟世独自带着儿子留在涉案房屋生活。张伟世每月收入仅为2000余元，儿子正处于高考冲刺阶段，各项费用大，张伟世没有经济条件另觅住房。如果强行继续拍卖程序，张伟世和儿子将无家可归，侵犯了张伟世和儿子的居住权。2、本案不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定的情形，不属于最高人民法院所明确的唯一住房可以执行标准，涉案房屋依法应不被强制执行。
申请执行人杨生乔申辩称，张伟世的异议不成立，应依法拍卖房屋。被执行人多次答应还钱，但一直不还，诚信不好，故强烈要求拍卖被执行人的房屋。霞山法院执行局已通知双方就采取拍卖措施后被执行人的居住问题进行过协商，申请执行人同意参照本地房屋租赁市场平均租金标准，从涉案房屋拍卖价款中扣除五至八年的租金给被执行人作为安置费用。现在，申请执行人仍愿意从房屋拍卖款中，按每月450元租金计算八年租金共45000元，优先拿出此笔款项来保障被执行人的居住权利。
霞山法院查明，申请执行人杨生乔与被执行人廖献文、张伟世民间借贷纠纷一案，该院于2015年12月4日作出（2015）湛霞法民三初字第673号民事判决，判决廖献文、张伟世向杨生乔偿还借款本金300000元及利息。张伟世不服该判决，上诉至本院，本院于2016年6月14日作出（2016）粤08民终623号民事判决，驳回上诉，维持原判。（2015）湛霞法民三初字第673号民事判决发生法律效力后，杨生乔申请强制执行，因廖献文、张伟世一直不履行生效判决确定的义务，霞山法院于2016年8月18日作出（2016）粤0803执510号执行裁定，裁定拍卖张伟世名下位于湛江市霞山区人民大道南××房（证号：湛江CQ100185303）以偿还该案债务。
该案执行过程中，被执行人廖献文在收到拍卖通知书和评估报告后，要求与申请执行人杨生乔协商，请求暂缓拍卖房屋。杨生乔不同意暂缓拍卖及分期还款的请求，同意参照本地房屋租赁市场平均租金标准，从涉案房屋拍卖价款中扣除五至八年的租金给被执行人作为安置费用。
霞山法院另查明，位于湛江市霞山区人民大道南××房的房屋套内面积为149.37平方米。
霞山法院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条规定：“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”。根据上述规定，在被执行人的基本居住权得以保障的条件下，法院可以执行被执行人的唯一住房。涉案房屋为被执行人张伟世名下房产，建筑面积达149.37平方米，现由张伟世及其儿子两人居住，超过了一般居住必须房屋标准。张伟世有工作收入，可以保障其及其儿子的基本生活需要。执行过程中，申请执行人杨生乔同意参照本地房屋租赁市场平均租金标准，从房屋拍卖价款中优先扣除八年的租金给被执行人，足以保障被执行人及其所抚养家属按最低生活标准租赁必需居住房屋的租金。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第（三）项“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”的规定，涉案房屋属于可以执行财产。霞山法院依法裁定拍卖房屋的执行行为，并无不当。张伟世请求中止执行（2016）粤0803执510号执行裁定书的异议不成立。据此霞山法院作出（2017）粤0803执异43号执行裁定，驳回张伟世的异议请求。
张伟世不服（2017）粤0803执异43号执行裁定，向本院申请复议称，请求撤销（2017）粤0803执异43号执行裁定，中止执行（2016）粤0803执510号执行裁定。其主要理由是：一、涉案房屋是张伟世和家庭成员的唯一住房，依法不能被拍卖，原审执行裁定认定事实错误，适用法律错误。张伟世为离异独身女性，经济条件一般，与儿子相依为命，儿子正处于高考冲刺阶段，各项生活和学习费用支出颇大，张伟世没有经济条件另觅住房。唯一居住房屋应只强调房屋的唯一性，房屋的面积大小、市场价值均不在考虑之内，除非是“豪宅”，涉案房屋是多年楼龄的单位房改房，市场价值不高。二、申请执行人杨生乔提出的按每月450元租金计算八年租金明显过低，不能保障张伟世和儿子最基本的居住条件。如果强行拍卖涉案房屋，张伟世和儿子将无家可归，侵犯了张伟世和儿子的居住权。
本院经审查，霞山法院查明事实清楚予以确认。
本院另查明，2017年4月21日，霞山法院异议审查期间组织申请执行人杨生乔与被执行人张伟世到庭问话，杨生乔同意按每月约450元廉租房租金标准从房屋拍卖价款中扣除八年租金共45000元，保障被执行人及其抚养家属必需的居住条件。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条“对于超过被执行人及其所抚养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行”的规定，人民法院在强制执行程序中，在保障被执行人及其所抚养家属必需的居住条件后，可以对被执行人的唯一居住房屋采取拍卖措施。本案中，虽然涉案房屋建筑面积达149.37平方米，且仅由张伟世及其儿子两人居住，超过了张伟世及其所抚养家属生活所必需的房屋标准，但强制拍卖后他们将无法保留生活居住房屋，因此，霞山法院应有相应的保障被执行人及其所抚养家属最低生活标准所必需居住房屋的安置方案。经查，申请执行人杨生乔在该案执行过程中，曾表示同意参照本地房屋租赁市场平均租金标准从房屋拍卖价款中扣除五至八年的租金，但其在霞山法院异议审查期间组织的问话时，又改为同意按每月约450元廉租房租金标准从房屋拍卖价款中扣除八年租金共45000元，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第（三）项“金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所抚养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的”的规定，霞山法院未依法审查上述租金是否符合法定标准，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第（三）项的规定，裁定如下：
一、撤销湛江市霞山区人民法院（2017）粤0803执异43号执行裁定；
二、发回湛江市霞山区人民法院重新审查。
本裁定为终审裁定。
审判长 钟 广
审判员 高何佑
审判员 许少珍
二〇一七年七月三十一日

书记员 施 宇
附：相关法律条文及司法解释
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理：
（一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定；
（二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定；
（三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应的裁定；
（四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查；
（五）异议裁定对应当适用民事诉讼法地二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。
除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。
人民法院对发回重新审查的案件作出裁定后，当事人、利害关系人申请复议的，上一级人民法院复议后不得再次发回重新审查。