北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终6091号
上诉人（原审被告）：刘树苓，女，1973年4月4日出生。
上诉人（原审被告）：李文稿，男，1976年11月3日出生。
二上诉人之共同委托诉讼代理人：刘海娜，北京天驰君泰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：韩玉芹，女，1979年9月10日出生。
委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。
上诉人刘树苓、李文稿因与被上诉人韩玉芹房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初9931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
刘树苓、李文稿的上诉请求为：撤销一审判决，依法改判驳回韩玉芹的一审全部诉讼请求或者将本案发回一审法院重审。刘树苓、李文稿的主要上诉理由为：一审遗漏了诉讼当事人，属于程序错误，应当发回重审。在2017年1月22日定金收条中载明的收到韩玉芹和赵洪生购买刘树苓1201号房屋的购房款首付款和定金。故赵洪生应为本案原告；一审法院不应依据买卖合同第五条约定判令我给付违约金，事实上我与韩玉芹在3月份已经在协商解除合同的事，我是为了返还韩玉芹购房款，且我卖房就是为了解决资金问题，因韩玉芹要求解除合同，我资金问题无法解决才另行借款设立抵押担保的，故我不存在违约行为；涉案合同对解抵押的时间原约定为2017年2月10日，后《定金房款收条》上约定用198万元前期房款解除抵押，而支付该笔款项的最后日期是3月20日，故应可认定双方变更了解除原抵押登记的时间；我不认可在2017年4月19日网签过程中发现房屋已查封一节，因我与对方并未进行网签，解除也不是因为发现了查封，而是因涉3.17系列新政导致韩玉芹购房能力受到影响，所以其要求解除合同。
韩玉芹答辩称：同意一审判决，不同意上诉人刘树苓、李文稿的上诉请求和理由。涉案房屋买卖交易中作为买受人我在完成给付购房款之主要合同义务时没有逾期行为，也没有提出过解除合同，导致合同解除系因出售人刘树苓、李文稿逾期解除抵押、另设抵押及发现查封所致，对此刘树苓、李文稿应承担违约责任。
韩玉芹向一审法院起诉的请求为：1.解除我与刘树苓于2017年2月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.刘树苓、李文稿赔偿违约金1408000元；3.刘树苓、李文稿赔偿居间服务费10000元；4.诉讼费由刘树苓、李文稿承担。
一审法院查明的事实为：2017年2月4日，出卖人刘树苓与买受人韩玉芹签订《北京市存量房屋买卖合同》，该合同由北京天和利丰房地产经纪有限责任公司提供居间服务，刘树苓将位于北京市大兴区×××1201房屋以704万元价格出卖给韩玉芹，房屋建筑面积为175.70平方米，合同约定的房屋抵押情况为：该房屋已经设立抵押，抵押权人为刘树苓，抵押登记日期为2016年6月1日，出卖人应于2017年2月10日前办理抵押注销手续。
合同第五条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权，如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。
后双方签订补充协议，协议内容为所有房款在2017年5月3日前到位，如乙方申请贷款房价为712万元。
2017年2月4日，韩玉芹支付30万元定金。
2017年4月19日，刘树苓签订收条，收条载明：2017年1月22日现金10万元，2017年2月4日现金20万元，2017年2月12日建行转账8万元，2017年3月1日建行转账70万元，2017年3月20日建行转账120万元，以上转账和现金共计228万元，另外30万元属于买房定金，余下198万元属于买房款前期为此房偿还抵押贷款。
2017年6月5日，北京市国土资源局大兴分局不动产登记材料查询结果证明显示：大兴区×××1201现产权人为刘树苓，产权证号为X京房权证兴字第XX**号，有抵押，有查封。
涉案房屋在查询时仍设立的抵押及查封情况如下：1.2016年6月28日，抵押人刘树苓与抵押权人中国民生银行股份有限公司北京分行签订的主债权及不动产最高额抵押合同，抵押不动产为涉案房屋，被担保最高债权金额为350万元，债权确定时间为2016年5月31日至2026年5月31日，债务人为李文稿；2.2017年4月，甲方（借款方、抵押人）刘树苓与乙方（出款方、抵押权人）吴晶签订的借款抵押协议，涉案房屋作为借款200万元的担保；3.2017年4月19日，河北省献县人民法院对涉案房屋进行的查封，期限为自2017年4月19日起至2020年4月18日止。
在办理网签过程中，由于刘树苓将房本押给案外人进行借款，故未办理成功，2017年4月19日，在双方办理网签过程中得知房屋被河北省献县人民法院查封。
随后刘树苓与韩玉芹商谈合同解除事宜，双方均同意解除合同，刘树苓将韩玉芹已交房款228万元分五次（2017年4月19日晚退4万元，2017年4月20日退5万元，2017年4月24日退91万元，2017年4月25日退90万元，2017年4月26日退38万元）退还给韩玉芹。刘树苓在与韩玉芹微信沟通中称“赶紧给你把钱凑够，别耽误你买房子”。
一审法院认为：刘树苓与韩玉芹签订《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，应属有效，签约双方应该按照合同约定履行各自的权利义务。本案中，因涉诉房屋未在规定时间解除抵押，且被法院查封，致使双方当事人签订的《北京市存量房屋买卖合同》无法继续履行，双方当事人在得知上述情形后已协商解除合同，并将韩玉芹已交纳定金及房款退还，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年4月19日解除。现双方争议的焦点在于违约金的承担。刘树苓、李文稿主张已告知韩玉芹房屋抵押情况且韩玉芹未按约定及时付款导致交易未能进行，法院对其答辩意见不予采信，理由如下：《北京市存量房屋买卖合同》中虽约定了房屋设有抵押，但出卖人未完整的告知买受人抵押信息，且在签订《北京市存量房屋买卖合同》后房屋仍在设有抵押，后又被法院查封，刘树苓、李文稿未按合同约定的时间解除已设有的抵押；关于韩玉芹未按约定及时付款的答辩意见，从合同内容看，韩玉芹的付款时间未违反合同约定，刘树苓、李文稿提供的证据亦不能证明韩玉芹未按约定付款。根据查明事实，刘树苓、李文稿违反了合同第五条“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件，且无他人对该房屋享有优先购买权”的承诺，已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，对韩玉芹主张的违约金，法院根据合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定违约金数额为70万元。对韩玉芹主张的已支付的居间服务费，因韩玉芹未提供已交纳居间服务费的票据，且其主张的违约金足以弥补其损失，故对该项诉讼请求，法院不予支持。综上所述，对韩玉芹诉讼请求中的合理部分，法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，一审法院于2018年3月，判决：一、韩玉芹与刘树苓于2017年2月4日签订的《北京市存量房屋买卖合同》已于2017年4月19日解除；二、判决生效后十日内，刘树苓、李文稿给付韩玉芹违约金70万元；三、驳回韩玉芹的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审诉讼中，刘树苓、李文稿提供河北省献县人民法院（2016）冀0929执1102号结案通知书，落款时间为2017年4月19日，以期证明该时间涉案房屋上的河北省献县人民法院查封已经解封。对此证据，韩玉芹表示认可真实性，但不认可关联性及证明内容，涉案房屋在合同约定时间截止前未解除抵押及查封等限制产权交易情形，该通知也未载明解除查封。
本院对一审判决经审理查明的事实予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，刘树苓与韩玉芹签订的《北京市存量房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规之效力性强制性规定，合法有效，缔约双方均应恪守合同行使权利、履行义务。本案中，涉案合同约定了出售人解除房屋上抵押登记的具体时间，但基于在案事实，约定时间届满时涉案房屋上存在有抵押登记，且还存在查封，出售人已于2017年4月19日起陆续返还购房款，买受人亦接收并出具收条，故应认定双方已于2017年4月19日就解除合同达成一致意见。
就二审争议的焦点问题，出售人是否存在违约行为及违约金的具体数额一节。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘树苓、李文稿上诉主张系因韩玉芹受“3.17”新政影响，于3月份就要求解除合同，其才另行抵押借款一节，因刘树苓、李文稿未就韩玉芹先提出不履行合同，提供有效证据予以佐证；且基于在案事实，韩玉芹履行合同相关行为在双方就解除达成一致前未见违约。而涉案抵押及查封情形的存在，对产权交易存在显见阻碍，亦不符合双方合同中就出售人刘树苓、李文稿应在约定的时间内解除交易标的房屋上的抵押登记之约定；此外，上述限制交易信息亦未完整告知买受人韩玉琴。故依据合同约定，刘树苓、李文稿已构成违约。刘树苓、李文稿亦违反“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让，出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件，且无他人对该房屋享有优先购买权”。因涉案合同系因刘树苓、李文稿违约而导致履行陷入停滞，后于4月19日解除合同，刘树苓、李文稿应就此承担相应违约责任。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案合同系因刘树苓、李文稿的违约导致解除，刘树苓、李文稿应承担违约责任，在此前提下，一审法院基于合同约定的违约金计算条款，考量合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素，酌情下调违约金后确定的70万元之具体数额并无不当。本院予以维持。
综上所述，刘树苓、李文稿之相应上诉请求和理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费17562元，由刘树苓、李文稿负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 珊
审 判 员 周梦峰
审 判 员 李 淼
二〇一八年六月二十九日
法官助理 宋 佳
书 记 员 李 丽