杭州市下城区人民法院
民 事 判 决 书
（2007）下民一初字第88号
原告唐伟群。
委托代理人杨文斌。
被告蔡英英。
被告张桂英。
委托代理人李平。
原告唐伟群为与被告蔡英英、张桂英财产权属纠纷一案，于2006年12月22日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2007年6月5日公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨文斌、被告蔡英英、被告张桂英委托代理人李平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐伟群诉称，原告与被告蔡英英原系夫妻。2000年12月19日，双方达成离婚协议并办理了离婚手续。双方在财产分割时约定将位于本市下城区锦园25-84-703室的房屋所有权归属原告。2005年4月15日，由蔡英英伪造原告签名及房屋转让手续，并骗得上城区公证处出具公证文书，委托他人代办房屋转让手续。2005年4月25日，蔡英英与被告张桂英签订房屋转让合同，约定将诉争房屋以436000元的价格转让给被告，并办理了相关房屋转让过户手续。2005年5月13日，张桂英非法取得房屋所有权。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故向法院提起诉讼，请求依法判令二被告之间签订的《房屋转让合同》无效，确认本市下城区锦园25-84-703室的房屋所有权归属原告。本案诉讼费由二被告共同承担。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：
1、离婚证，欲证明原告与蔡英英已于2000年12月19日解除婚姻关系的事实。
2、离婚协议书，欲证明原告与蔡英英约定房屋所有权归原告所有的事实。
3、转让前的房屋产权证，欲证明原告对该房屋享有所有权的事实。
4、委托书，欲证明蔡英英伪造原告签名，委托他人办理房屋转让手续的事实。
5、公证书，欲证明公证处出具虚假公证书的事实。
6、房屋转让合同，欲证明二被告签署房屋转让合同的事实。
7、交易联，欲证明原告的房屋被交易转让的事实。
8、转让后的房屋产权证，欲证明房屋被转让给被告张桂英的事实。
9、房管局查档发票，欲证明原告查档后得知房屋被非法转让的事实。
10、撤销公证决定书，欲证明虚假委托买卖手续已被撤销。
被告蔡英英辩称，被告因被别人所骗，在外欠债很多，而原告不愿意一起承担这些债务，所以才和被告决定假离婚。离婚后被告一直与原告共同居住，直到最近才搬离。原、被告在离婚协议上写明离婚后房屋归女儿所有，但后来原告并没有将房屋过户给女儿，因此该房屋还属于被告和原告的夫妻共同财产。既然房屋有被告一半的权利，而被告在外面欠债又无力偿还，只能卖掉房子。虽然房屋转让时都是被告出面签字的，但整个过程原告都是知道的。原告太坏，当初说好是假离婚，为了侵占财产，现在变成了真离婚。房屋已经转让，不同意原告的诉讼请求。
被告蔡英英未向本院提交相关证据。
被告张桂英辩称，本案的转让行为是合法的。1、本案诉争房产原来是原告和蔡英英的夫妻共同财产。2、在2000年12月19日原告和蔡英英离婚时，虽然就诉争房产签订了相关协议，但是原告并未到房产管理部门办理变更等相关手续。根据我国法律，该诉争房产在出让前所有权没有转移。3、原告和蔡英英离婚后，分别在2001年5月25日、2003年1月6日及2004年就该房产以共有财产办理了抵押登记。说明原告和蔡英英离婚后仍将该房产作为共同财产实施民事行为。4、原告和蔡英英在出让房屋时在杭州市上城区公证处作过委托公证。5、原告提供的证据证明张桂英支付了合理房价。6、争议房产已在杭州市房产管理局依法登记，张桂英已依法取得所有权。结合以上1、2、3的事实，再根据我国法律可以确定诉争房产在出让前所有权没有转移，仍然由原告和蔡英英共有。结合4、5、6的事实确定张桂英在购买本市下城区锦园25-84-703室的过程中是善意的，已经尽了一个买主应尽的义务。原告的证据没有证明张桂英取得该房产的行为系非善意的，故请求驳回原告的诉讼请求。
被告张桂英未向本院提交相关证据。
原告提交的证据，经二被告当庭质证，本院作如下认证：
被告蔡英英、张桂英对原告提交的10份证据的真实性均未提出异议，但对相关的证明对象有异议。本院对上述证据的真实性均予以确认。
根据上述有效证据，本院确认下述案件事实：
唐伟群与蔡英英原系夫妻。2000年12月19日，双方经协议办理了离婚手续，离婚协议中约定：本市下城区锦园25-84-703室的房屋所有权归唐伟群和唐佳静所有和居住，唐佳静18周岁后该房产权归唐佳静所有。2005年4月15日，蔡英英伪造原告签名出具一份委托书，全权委托王忠英办理以下事宜：1、办理杭州锦园小区25-84-703室，建筑面积47.49平方米房改房一套的转让手续，包括银行还款、领取他项权证、签订房屋转让合同、办理过户手续、领取转让款等相关事宜；2、受托人在办理上述事宜中所签订的一切文件，委托人均予以承认；3、受托人有转委托权；4、委托期限自委托之日起至上述事宜办妥止。同日杭州市上城区公证处为上述委托书出具了（2005）杭上证字第1365号公证书。2005年4月25日，蔡英英、王忠英与张桂英签订房屋转让合同，约定将本市下城区锦园25-84-703室的房屋以436000元的价格转让给张桂英，并办理了相关房屋转让过户手续。2005年5月13日，张桂英领取房屋所有权证。2005年12月，唐伟群通过向杭州市房产管理局查档发现诉争房屋被转让，遂向杭州市上城区公证处请求撤销（2005）杭上证字第1365号公证书，该公证处经过调查，认为蔡英英等人在办理（2005）杭上证字第1365号公证书时，以提供虚假证明材料和冒名办理等欺骗手段骗取了公证书，故于2006年7月1日以（2006）杭上证撤字第01号决定撤销了上述公证书。现原告诉至本院。
本院认为，诉争房屋原系唐伟群与蔡英英夫妻共同财产，离婚时双方约定该房屋归唐伟群及女儿唐佳静居住和所有，并在唐佳静18周岁后过户至其名下。该离婚协议系协议双方真实意思表示且不违法，故其有效性应予以确认。蔡英英自离婚协议签订之日起即对诉争房屋不再享有所有权，其对诉争房屋的处分行为未经权利人确认或在订立合同后取得处分权，在法律上均属无效。蔡英英在与张桂英签订房屋转让合同后并未取得房屋所有权，事后也未取得权利人的追认，故该房屋转让合同无效。但受让人张桂英如取得该房屋时出于善意，则张桂英将依法即时取得对该房屋的所有权。据此，张桂英对该诉争房屋是否系善意取得成为本案的关键。判断善意取得与否之标准为行为人主观上是否公然善意。善意作为人的主观活动状况，不显于外部，因此，在判断受让人是否为善意时，应采用推定的方法，即推定受让人是善意的。从本案查明的事实来看，首先蔡英英与张桂英系同学关系，因此唐伟群与蔡英英离婚一事，张桂英可能不知情，但非必然不知情；其次张桂英在买房之前未对诉争房屋现状进行查看，取得房屋所有权以后，从未向唐伟群主张权利要求其腾房而由其居住至今，其行为与常理相悖；第三张桂英至今未能提供其支付合同约定的房款的有效凭证，房款并非一次付清，张桂英却没有要求蔡英英出具任何收款凭证。在唐伟群对蔡英英与张桂英之间是否恶意串通存有合理怀疑的情况下，仅凭申办交易联不足以证明张桂英以合理的价格有偿取得了房屋。综上，即使诉争房屋已登记在张桂英名下，仍可以推定张桂英非善意取得第三人，故原告要求确认蔡英英与张桂英之间签订的房屋转让合同无效的请求，本院予以支持。蔡英英称与唐伟群系假离婚的抗辩，缺乏证据支持，本院不予采信。唐伟群与蔡英英在离婚协议中对房屋的所有权归属已予以明确，因此唐伟群要求确认诉争房屋归其所有的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，判决如下：
一、被告蔡英英与被告张桂英之间于2005年4月25日签订的杭州市房屋转让合同无效。
二、驳回原告唐伟群的其他诉讼请求。
本案受理费人民币8209元，由被告蔡英英、张桂英负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费8209元（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：1202024409008802968，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判长 董保民
审判员 章幼戎
审判员 叶东晓
二〇〇七年六月十八日
书记员 方 谊