四川省屏山县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1529民初469号
原告：张树聪，女，1957年11月28日出生，汉族，住四川省珙县。
委托诉讼代理人：刘宗模，四川戎星律师事务所律师。
被告：戴燕萍，女，1983年1月15日出生，住四川省宜宾市翠屏区。
委托诉讼代理人：朱迅，四川义言律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭鸿，四川义言律师事务所律师。
原告张树聪诉被告戴燕萍房屋租赁合同纠纷一案，本院2016年5月19日立案受理，依法由代理审判员杨东升适用简易程序于2016年6月22日公开开庭进行了审理。原告张树聪及诉讼代理人刘宗模，被告戴燕萍及诉讼代理人朱讯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张树聪诉称：2015年3月23日，原告张树聪与被告戴燕萍签订《房屋租赁合同》约定将座落于屏山县荣新时代广场×号楼×-×号房屋租赁给被告，租赁期限为10年，自2015年4月23日至2017年4月23日期间年租金为12万元/年，2017年至2020年期间年租金为15万元/年，2020年至2025年期间年租金为18万元/年，在双方签订合同之日被告即支付了原告一年租金，约定以后每年提前一月支付第二年的租金。原告按合同约定交付给被告使用一年后，被告违反了合同约定出现了如下违约情形：1.逾期45天才向原告交付第二年租金；2.被告将租赁房屋转租给“查新”开办幼儿园；3.被告私自开穿房屋楼顶构建通向楼顶楼梯，擅自改变了房屋的主体结构。为了维护原告的合法权益，现请求法院判决：1.解除原、被告双方于2015年3月23日签订的《房屋租赁合同》并将房屋交还原告；2.对房屋主体结构进行修复，恢复原状；3.被告向原告支付违约金318000元并承担本案的诉讼费用。
被告戴燕萍辩称：原告与被告签订案涉租赁合同时故意隐瞒租赁物已向银行抵押贷款的事实，银行派员到幼儿园说明了该情况，被告就该情况与原告协商未果依法行使不安抗辩权并未构成违约，原、被告谈妥租金支付期限后，被告于2016年4月23日收到原告通过短信方式发送的邮政银行转款账户，2016年4月24日，同年5月8日由被告合伙人查相贵向原告提供的邮政银行账户共计转款12万元作为了2016年至2017年的租金，不符合解除合同的条件。被告与原告签订合同后，并未将案涉房屋转租给原告诉称的“查新”，案外人查相贵与我系合伙关系，并不是我将案涉房屋转租的第三人，不符合解除合同的条件。被告与原告签订合同时，原告口头同意被告改建通往楼顶的楼梯通道，且被告修建的系消防应急通道，该通道经宜宾市建业工程质量检测有限公司作出的（2016）川建质鉴字第037号鉴定书鉴定为屏山镇书童轩幼儿园应急消防楼梯满足结构安全性使用要求，能够保证房屋主体结构安全性使用，被告并未故意损坏房屋主体结构，所以不符合解除合同的条件。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，原告将其所有位于新县城丁石路荣新时代广场4幢2层2号的营业房出租给被告戴燕萍。原、被告双方于2015年3月23日签订《房屋租赁合同》主要约定为：“出租方张树聪（甲方），承租方戴燕萍（乙方）。1.甲方将自己享有所有权、使用权的位于荣新时代广场面积为945.82平方米，框架结构住房（或商业用房）出租给乙方；2.甲方出租给乙方开办幼儿园及建设幼儿园附属设施；3.租赁期限为壹拾年，出租时间从2015年4月23日起到2025年4月23日止；4.租金从2015年4月23日至2017年4月23日，每年租金为12万元，从2017年4月23日至2020年4月23日年租金为15万，从2020年4月23日至2025年4月23日每年租金为18万元；5.租金支付方式，按年计算一次性支付年租金，乙方于本合同签订之日向甲方交付第一年房屋租金12万元，以后于每对应年提前一个月付第二年租金。8.乙方可对二楼进行装修，但不得影响房屋主体结构和安全。甲方提供乙方使用此楼层顶楼，但使用应符合相关法律、法规及该小区物业管理的相关要求；10.转让或转租，租赁期间，乙方可以转让或转租该房屋，但必须征得甲方同意，受让人或转租人应履行本合同约定；13.因乙方责任终止合同的约定，乙方有下列情形之一的，甲方可解除本合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿，①拖欠租金达一个月。②利用承租房屋进行违法活动的。③故意损坏房屋主体结构的；15.违约责任，租赁期间双方信守合同，任何一方违反本合同约定，违约方应按本合同标的总租金10年租金的20%计算赔偿守约方违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金；18.本合同一式二份，甲乙双方签字后生效，并各执一份备查。”
2015年6月28日，被告戴燕萍与查相贵（又名查欣）签订幼儿园合伙协议书，将上述租赁房屋进行装修后开办幼儿园，幼儿园命名为“宜宾市屏山县书童轩幼儿园”。
2016年4月13日，屏山县住房城乡规划建设和城镇管理局发出屏住管函【2016】68号的函、屏住管责改【2016】第015号责令（限期）改正通知书等，指出屏山县书童轩幼儿园未经相关部门审批和开具手续，也未经原设计单位或具有相应资质的设计单位出具设计图纸，擅自装修楼梯，打穿二楼橡胶层板等违反了《建设工程质量管理条例》第十五条的规定擅自变动房屋建筑主体结构，属违规装修，责令其在2016年4月18日前完成整改。
2016年4月15日，宜宾市建业工程质量检测有限责任公司屏山县书童轩幼儿园应急消防楼梯结构安全性鉴定报告鉴定意见为：“屏山县书童轩幼儿园应急消防楼梯满足结构安全性使用要求，能够保证房屋主体结构安全性使用。”
2016年4月24日，原告张树聪通过手机短信通知被告戴燕萍把2016年至2017年的租金打在其银行卡上。被告戴燕萍回复短信称原告隐瞒抵押事实，要求协商解决，并补签协议。当日，被告戴燕萍转款30000元在原告张树聪的银行卡。同年5月8日，被告戴燕萍又转款90000元给原告张树聪。
上述事实有原、被告的当庭陈述，原告的身份证、房产证权属登记簿、贷款合同、租赁合同、转款凭证、原告张树聪银行卡流水账单、屏住管函【2016】68号的函、屏住管责改【2016】第015号责令（限期）改正通知书、短信记录、相片、书童轩幼儿园的办学许可证、民办非企业单位登记证书，合伙协议、银行转账交易明细，屏山县书童轩幼儿园应急消防楼梯结构安全性鉴定报告等证据材料在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为：被告是否构成违约及若构成违约案涉合同是否应当解除。
关于焦点问题。原告认为被告戴燕萍逾期45天才交付租金、将案涉房屋转租第三人“查新”、擅自改变案涉房屋主体结构均违反合同约定应当解除合同。被告认为原告已收到其支付的案涉房屋租金不符合解除合同的条件，被告只是和合伙人共同经营屏山县书童轩幼儿园并未将案涉房屋转租第三人，被告并未故意损坏案涉房屋的主体结构且装修的消防应急楼梯根据租赁协议第八条约定能够保证房屋的主体结构安全性使用，不符合解除合同的条件。本院认为，对原告主张被告将案涉房屋转租第三人“查新”，而根据被告提供证据证明查相贵（又名查欣）系与被告共同开办屏山书童轩幼儿园的合伙人，故对原告主张的转租房屋事实不予认定；对于被告修建通往楼顶的应急消防通道问题，其目的是为了书童轩幼儿园中学生的安全性考虑，并经宜宾市建业工程质量检测有限责任公司检测“能够保证房屋主体结构安全性使用”，并未存在合同约定的“故意损坏房屋主体结构”的情形；本案承租人被告戴燕萍在租赁期间存在迟延履行或部分履行的行为，后来又都全部给付租金，出租人原告张树聪也已接受，虽然被告的行为已构成违约，符合约定的解除条件，但被告仍然在积极履行合同，实现合同目的，且违约时间仅45天，违约行为轻微，原告的损失可以根据合同约定的违约金责任得以弥补，故对原告依据此理由提出解除合同的请求不予支持。综前所述，原告主张解除合同的三种理由，本院均不予采纳，其解除合同的诉讼请求不予支持，但被告确实逾期45天才向原告支付完毕2016年租金，存在违约行为，应按合同第十五条第二项约定承担违约责任，即被告向原告支付滞纳金4500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告戴燕萍自本判决生效之日起10日内向原告张树聪给付违约金4500元；
二、驳回原告张树聪的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3035元，由原告张树聪负担3010元，被告戴燕萍负担25元。
一方当事人不履行判决书确定的义务，另一方当事人申请执行的期限为两年。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。
代理审判员 杨东升
二〇一六年八月三日
书 记 员 胡 欣