北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书2015年海民初字第20418号原告：北京中坤长业房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层10029号，实际经营地北京市海淀区北三环西路甲18号院大钟寺中坤广场C座5层西侧。法定代表人：焦青，执行董事。委托代理人：张渝英，女，北京中坤长业房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。委托代理人：李亚茹，女，北京中坤长业房地产开发有限公司职员，住该公司宿舍。被告：恒丰银行股份有限公司烟台华茂街支行（简称恒丰银行烟台华茂街支行），住所地山东省烟台市芝罘区西南河路182号。负责人：王举，行长。委托代理人：于洁，山东西政律师事务所律师。被告：陕西省国际信托股份有限公司，住所地陕西省西安市高新区科技路50号金桥国际广场C座。法定代表人：薛季民，董事长。原告北京中坤长业房地产开发有限公司（以下简称中坤长业公司）与被告恒丰银行股份有限公司烟台华茂街支行（简称恒丰银行烟台华茂街支行）、陕西省国际信托股份有限公司（以下简称陕国投公司）抵押权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中坤长业公司的委托代理人张渝英、李亚茹及被告恒丰银行烟台华茂街支行的委托代理人于洁到庭参加了诉讼。陕国投公司经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。中坤长业公司诉称，2011年5月25日，陕国投公司与我公司签订了《信托贷款合同》，约定陕国投公司同意给予我公司不超过人民币5亿元，具体金额以借款借据所记载的金额为准，借款期限自2011年5月25日至2013年5月24日止。同日，我公司与陕国投公司签订了《抵押合同》，我公司将位于北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼6层601房产及分摊土地使用权、7层701房产及分摊土地使用权，10层10001、10002房产及分摊土地使用权抵押给陕国投公司，陕国投公司取得了京海土他项（2011抵）第x1号，京海土他项（2011抵）第x2号土地他项权证，X京房他证海字第**号、X京房他证海字第**号、X京房他证海字第**号房屋他项权证。后陕国投公司向我公司发放了信托借款5亿元。2011年8月15日，陕国投公司向北京市海淀区建设委员会（下称“海淀建委”）出具《抵押权人同意抵押房屋销售证明》（下称“销售证明”），该销售证明载明，我公司开发建设的位于海淀区北三环西路甲18号院2号楼601、701、10001、10002房屋已抵押给陕国投公司，陕国投公司同意他项权利证号X京房他证海字第**号、X京房他证海字第**号、X京房他证海字第**号抵押范围内的601、701、10001、10002号房屋销售。2011年12月，陕国投公司对上述销售证明中的抵押物6、7、10层写字楼进行拆分并在海淀建委办理了相关手续。拆分后房号为601-603、605-613、615-623、625-628；701-703、705-713、715-723、725-728；10001-10003、10005-10013、10015-10023、10025-10029，上述房屋共计76套。我公司取得该销售证明后，先后销售了房屋68套，尚余8套房屋未销售。2013年5月20日，恒丰银行烟台华茂街支行与陕国投公司签订了《信贷资产转让合同》，约定陕国投公司将对于我公司的项目贷款债权本金5亿元转让给恒丰银行烟台华茂街支行，与转让债权相关的担保合同权益（即从债权）随同主债权一同转让。《信贷资产转让合同》附有《信贷资产转让标的清单》、《房地产抵押权转让协议》等附件，其中《房地产抵押权转让协议》约定陕国投公司将取得我公司名下位于北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼6、7、10层写字楼的抵押权全部转让给恒丰银行烟台华茂街支行。但该房屋未办理抵押权转移登记，现抵押权人仍为陕国投公司。2013年5月20日，陕国投公司向我公司发出债权转让通知书二份，告知债权转让事宜。2014年2月20日，恒丰银行烟台华茂街支行致函我公司，称因我公司已销售2号楼701-703、705-713、715-718、720-721、726-728、10001-100028房屋，恒丰银行烟台华茂街支行同意办理该房产的解押及房产证等相关手续。并发函给陕国投公司，让陕国投公司出具同意办理上述房产的解押及房产证等相关手续的函。陕国投公司办理解除上述函件中列明房屋的抵押后，重新取得X京房他证海字第**号、X京房他项海字第x7号房屋他项权证书。2013年10月，恒丰银行烟台华茂街支行向烟台仲裁委员会提起仲裁，请求我公司偿还借款本金及利息，对我公司抵押给恒丰银行烟台华茂街支行的抵押物享有优先受偿权。2014年12月12日，烟台仲裁委员会作出（2013）烟仲字第357号裁决书，裁决书认定恒丰银行烟台华茂街支行对我公司已销售的北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼的6层601-603、605-613、615-618、620-623、625-628；7层701-703、705-713、715-718、720-722、726-728；10层10001-10003、10005-10013、10015-10018、10019-10022、10026-10028号房屋不享有优先受偿权，对未销售的6层619、7层719、723、725、10层10019、10023、10025、10029房屋享有优先受偿权。因二被告已办理了2号楼701-703、705-713、715-718、720-721、726-728、10001-100028房屋的抵押权解押手续，上述房屋已办理房屋产权证，现2号楼尚有45套已销售的房屋，该45套房屋分别为：2号楼6层601-603、605-613、615-618、620-623、625-628；7层722；10层10002-10003、10005-10013、10015-10018、10019-10022、10026-10027号房屋（详见附表），截止到目前，恒丰银行烟台华茂街支行、陕国投公司未办理该45套房屋及分摊土地使用权的抵押权解押手续。根据（2013）烟仲字第357号裁决书，恒丰银行烟台华茂街支行对于我公司已销售的北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼的6层601-603、605-613、615-618、620-623、625-628；7层701-703、705-713、715-718、720-722、726-728；10层10001-10003、10005-10013、10015-10018、10019-10022、10026-10028号房屋不享有优先受偿权，且我公司销售该房屋陕国投公司已经同意，为合法销售。因此，除二被告已办理解押登记手续的23套房屋外，应协助我公司办理剩余已销售的45套房屋及分摊土地使用权的解押手续。我公司已多次发函给二被告，请求二被告及时协助我公司办理上述房屋及分摊土地使用权的解押手续，我公司领导多次到烟台与恒丰银行烟台华茂街支行面谈，但二被告均不配合我公司办理上述房屋及分摊土地使用权的解押手续，致使我公司无法为购买上述房屋的业主办理房屋所有证，综上所述，根据我国法律的相关规定，为维护我公司的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院支持我公司的诉讼请求，依法维护我公司的合法利益。诉讼请求：请求法院判令二被告立即协助我公司办理北京市海淀区北三环西甲路18号院2号楼6、7、10层共计45套房屋及分摊土地使用权的解除抵押登记手续（附房屋清单）；请求判令被告承担本案诉讼费。恒丰银行烟台华茂街支行辩称，我方与中坤长业公司借款合同纠纷已经有烟台仲裁委员会作出了357号裁决书，我方已经申请执行。执行过程当中，我方与中坤长业公司一直就如何解押问题进行协商，因为中坤长业公司一直没有履行裁决书确定的给付义务，所以一直协商未妥。另外，因为涉案的房产办法的他项权证载明了抵押权人并非我方，而是陕国投公司，所以从客观上，我方不能直接解除抵押登记。抵押登记需要陕国投公司来协助进行办理解除抵押登记手续。经审理查明，2011年5月25日，陕国投公司与中坤长业公司签订《信托贷款合同》，约定：陕国投公司同意给予中坤长业公司借款不超过人民币5亿元，具体金额以借款借据所记载的金额为准；陕国投公司向中坤长业公司发放的贷款用于回购房产及支付工程款等；借款期限自2011年5月25日至2013年5月24日止；借款利率采用浮动年利率，初始贷款年利率为10%。同日，陕国投公司与中坤长业公司分别签订四份《抵押合同》，合同约定：为确保双方签订的《信托贷款合同》得到切实履行，中坤长业公司自愿以其合法拥有、并列入后附抵押物清单的财产设立抵押担保。本合同项下所担保的主债权为陕国投公司依据主合同向中坤长业公司发放的信托贷款，本金5亿元，借款期限自2011年5月25日至2013年5月24日止。本合同担保的范围包括因主合同而产生的借款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权及担保权利的费用（包括诉讼费用、公证费用、执行费用等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付的费用。中坤长业公司未按主合同约定履行到期应付债务，陕国投公司有权按照本合同的约定，以抵押财产优先受偿；本合同项下的抵押期间，自本合同生效之日起，至本合同第三条所约定的被担保债权偿清为止；抵押财产包括：大钟寺现代商城地下商业23916平方米及分摊土地使用权4507.85平方米，抵押物的评估价值为435340000元；大钟寺现代商城2号楼写字楼6层601房产面积6312.30平方米及分摊土地使用权面积1189.79平方米，抵押物的评估价值为168810000元；大钟寺现代商城2号楼写字楼7层701房产面积6312.30平方米及分摊土地使用权面积1189.79平方米，抵押物的评估价值为168810000元；大钟寺现代商城2号楼写字楼10层1001、1002房产面积6310.17平方米及分摊土地使用权面积1189.39平方米，抵押物的评估价值为168760000元。中坤长业公司确认：如中坤长业公司未根据主合同的约定履行到期债务，陕国投公司有权直接变卖、拍卖抵押物或将抵押物折价清偿所担保的债权；双方另对其他权利义务亦做出约定。合同签订后，陕国投公司分别取得京海土他项（2011抵）第x1号、x2号土地他项权证，X京房他证海字第**号、x4号、x5号房屋他项权证。上述合同签订后，陕国投公司依约向中坤长业公司发放信托贷款5亿元。2013年5月20日，陕国投公司与恒丰银行烟台华茂街支行签订《信贷资产转让合同》，约定：陕国投公司自愿以其拥有的《信托贷款合同》项下对中坤长业公司的项目贷款债权本金5亿元转让给恒丰银行烟台华茂街支行，与转让债权相关的担保合同权益（即从债权）随同主债权一同转让；陕国投公司同意将上述信贷资产按人民币5亿元的转让价格转让给恒丰银行烟台华茂街支行，自转让交割之日起，债务人按原信贷资产合同应支付的利息、罚息归恒丰银行烟台华茂街支行所有，其利息、罚息收取方式由恒丰银行烟台华茂街支行自行向债务人收取，但陕国投公司应协助恒丰银行烟台华茂街支行协调办理有关手续；本合同项下转让债权交割日为2013年5月24日。陕国投公司保证在本协议签订之日起三个工作日内向抵押权登记部门出具办理抵押权变更登记手续的相关文件，并保证派员协助恒丰银行烟台华茂街支行办妥抵押权变更登记手续。双方在合同附件《房地产抵押权转让协议》约定：陕国投公司为中坤长业公司发放信托贷款，取得该公司名下位于北京市海淀区北三环西路甲18号院（大钟寺现代商城）E座6层、7层、10层的写字楼，合计建筑面积18934.77平方米房屋抵押权，以及位于北京市海淀区北三环西路甲18号，面积72431.29平方米的土地抵押权，陕国投公司将上述抵押权全部转让恒丰银行烟台华茂街支行。上述合同签订后，恒丰银行烟台华茂街支行将债权转让价款5亿元支付陕国投公司。2013年5月20日，陕国投公司向中坤长业公司发出债权转让通知书，就陕国投公司对《信托贷款合同》项下全部债权及与债权有关的从权利全部转让给恒丰银行烟台华茂街支行通知中坤长业公司。中坤长业公司签收并回函确认知悉并承诺按时足额偿还贷款本息，担保措施不变，还款路径不变。其后，就《信托贷款合同》项下全部债权，案外多家公司继续提供其他财产担保以保证债权实现。2011年8月15日，陕国投公司向海淀建委出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，载明：中坤长业公司开发建设的位于海淀区北三环西路甲18号院项目2号楼601、701、10001、10002房屋（其对应的建设工程规划许可证号为2005规建字0482号）已抵押给陕国投公司，陕国投公司同意以下抵押贷款范围内房屋销售：国有土地使用证号京海国用（2004出）第3195号；他项权利证号X京房他证海字第**号、X京房他证海字第**号、X京房他证海字第**号；预售许可证号京房售证字（2005）675号；楼栋号2号楼；房号601、701、10001、10002。2011年12月，陕国投公司对上述销售证明中的抵押物6层、7层、10层写字楼进行拆分并在北京市海淀区房屋管理局办理了相关手续。拆分后房号为：601-603、605-613、615-623、625-628；701-703、705-713、715-723、725-728；10001-10003、10005-10013、10015-10023、10025-10029。上述房屋共计76套。中坤长业公司取得该销售证明后，先后销售房屋68套，尚余8套房屋未销售，未销售的房屋房号分别为：6层619、7层719、723、725号，10层10019、10023、10025、10029号。中坤长业公司销售上述68套房屋所得价款据其称均用于大钟寺中坤广场的运营建设，未用于偿还涉案债务。2012年6月5日，陕国投公司向海淀建委发出《关于废止的函》，函称：陕国投公司曾于2011年8月15日出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，同意“北京中坤长业房地产开发公司将国有土地使用证号京海国用（2004出）第3195号；预售许可证号京房售字（2005）675号、北京市海淀区北三环西路甲18号2号楼房号为601、701、10001、10002的抵押范围内房屋销售”。陕国投公司特此声明：1、废止陕国投公司于2011年8月15日出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。陕国投公司将按照中坤长业公司的销售安排，向贵单位办理同意对2号楼第六层房产单户对外销售的证明；2、如中坤长业公司未经陕国投公司同意，在贵单位办理该项目房产买卖登记，致使其对外销售房产拒不用于还贷，导致陕国投公司抵押物价值减少、危及陕国投公司该笔信托资产安全，则陕国投公司依法追究相关责任人的法律责任。2012年6月26日，海淀建委向陕国投公司发出《关于废止的复函》，函称：陕国投公司发来《关于废止的函》于2012年6月15日收悉，关于函中涉及房屋销售和登记等相关问题，特函告如下：1、该函于2012年6月15日以王东个人名义寄至北京市海淀区房屋管理局市场科刘爽个人名下，非公务发函有效途径，建议陕国投公司日后发函以单位名义寄送至我单位；2、陕国投公司于2011年8月15日向海淀区房屋管理局出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，已发生法律效力。本次陕国投公司向我局寄送的《关于废止的函》,对收函日之前（2011年8月15日至2012年6月15日）的房屋销售情况不具有溯及力；3、陕国投公司与抵押人的争议，建议通过司法途径进行解决。2014年2月20日，恒丰银行烟台华茂街支行致函中坤长业公司，函称：因贵公司已销售以下房产，我行同意办理该处房产的解押及房产证等相关手续。同意办理解押及房产证的房号为：中坤长业公司开发建设的位于北京市海淀区北三环西路甲18号院项目2号楼701-703、705-713、715-718、720-721、726-728房屋。2014年6月25日，恒丰银行烟台华茂街支行致函中坤长业公司，函称：因贵公司已销售以下房产，并将房款转入我行，我行同意办理该处房产的解押及房产证等相关手续。同意办理解押及房产证的房号为：中坤长业公司开发建设的位于北京市海淀区北三环路甲18号院项目2号楼10001、10028房屋。恒丰银行烟台华茂街支行发出上述函件同时，先后致函陕国投公司，要求陕国投公司出具同意中坤长业公司办理上述房产的解押及房产证等相关手续。为配合上述函件中所载明房屋办理房产证事宜，2014年2月28日，陕国投公司就位于北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼7层解除上述函件中列明房屋的抵押后，重新取得X京房他证海字第**号房屋他项权证书，抵押物清单列明房号为：719、722、723、725。2014年7月7日，陕国投公司就位于北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼10层解除上述函件中列明房屋的抵押后，重新取得X京房他证海字第**号房屋他项权证书，抵押物清单列明房号为：10002、10003、10005、10006、10007、10008、10009、10010、10011、10012、10013、10016、10017、10018、10019、10020、10021、10022、10023、10025、10026、10027、10029。后恒丰银行烟台华茂街支行以中坤长业公司未依约偿还本金利息为由，向烟台仲裁委员会提出仲裁申请，包括：中坤长业公司偿还本金5亿元及逾期利息、对涉及本案的45套抵押房屋享有优先受偿权等请求。该委于2014年12月12日做出（2013）烟仲字第357号裁决书，就涉及本案的45套房屋恒丰银行烟台华茂街支行是否享有优先受偿权做出如下认定：“被申请人中坤长业经陕国投及申请人同意处分部分抵押物的行为不违背双方合同约定及法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有权处分。申请人主张于2012年6月5日函告北京市海淀区房屋管理局，且已通知被申请人中坤长业，不再同意被申请人中坤长业继续处分和销售抵押财产。仲裁庭认为，申请人并未提供相应证据证明已将函件内容通知被申请人中坤长业，被申请人中坤长业亦主张并不知晓该函件内容，且北京市海淀区房屋管理局收到函件后，并未立即关闭网上签约系统，因此，被申请人中坤长业在并不知晓申请人禁止其继续处分抵押财产，且仍能够通过北京市海淀区房屋管理局网上签约系统网签合同的情形下，其继续出售抵押财产仍应认定为经陕国投及申请人同意下的有权出售，对于经陕国投及申请人同意销售的已售抵押房屋，申请人仍然主张优先受偿于法无据，仲裁庭不予认定”，“综上，仲裁庭认为，被申请人中坤长业经陕国投及申请人同意销售部分抵押物后，尚存抵押物范围应当认定为：大钟寺现代商城地下部分地下商业23916平方米及分摊土地使用权4507.85平方米，6层619号、7层719、723、725号、10层10019、10023、10025、10029号房屋及分摊土地使用权，上述抵押物均已办理抵押登记，申请人有权就上述抵押物在涉案债权范围内优先受偿”。庭审中，经双方核对，被排除在（2013）烟仲字第357号裁决书认定的抵押物范围外的抵押房屋房号为北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼601、602、603、605、606、607、608、609、610、611、612、613、615、616、617、618、620、621、622、623、625、626、627、628、722、10002、10003、10005、10006、10007、10008、10009、10010、10011、10012、10013、10015、10016、10017、10018、10020、10021、10022、10026、10027号共计45套房屋，上述房屋登记的抵押权人仍为陕国投公司，尚未办理抵押权转移登记手续。本案审理过程中，陕国投公司称涉案合同权利义务已经概括转移给恒丰银行烟台华茂街支行，若需要办理解除抵押手续，该公司同意配合。上述事实，有双方当事人陈述、开庭笔录、信托贷款合同、抵押合同、（2013）烟仲字第357号裁决书等证据材料在案佐证。本院认为，生效仲裁裁决（2013）烟仲字第357号裁决书已认定北京市海淀区北三环西路甲18号院2号楼601、602、603、605、606、607、608、609、610、611、612、613、615、616、617、618、620、621、622、623、625、626、627、628、722、10002、10003、10005、10006、10007、10008、10009、10010、10011、10012、10013、10015、10016、10017、10018、10020、10021、10022、10026、10027号共计45套房屋不属于恒丰银行烟台华茂街支行享有优先受偿权的抵押物范围，上述房屋的出售行为亦经该裁决认定系经过陕国投公司及恒丰银行烟台华茂街支行同意下的有权出售，因此中坤长业公司现要求恒丰银行烟台华茂街支行及陕国投公司协助该公司办理上述房屋的解除抵押手续于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：恒丰银行股份有限公司烟台华茂街支行及陕西省国际信托股份有限公司于本判决生效后三十日内，协助北京中坤长业房地产开发有限公司办理北京市海淀区北三环西路甲十八号院二号楼六Ｏ一、六Ｏ二、六Ｏ三、六Ｏ五、六Ｏ六、六Ｏ七、六Ｏ八、六Ｏ九、六一Ｏ、六一一、六一二、六一三、六一五、六一六、六一七、六一八、六二Ｏ、六二一、六二二、六二三、六二五、六二六、六二七、六二八、七二二、一ＯＯＯ二、一ＯＯＯ三、一ＯＯＯ五、一ＯＯＯ六、一ＯＯＯ七、一ＯＯＯ八、一ＯＯＯ九、一ＯＯ一Ｏ、一ＯＯ一一、一ＯＯ一二、一ＯＯ一三、一ＯＯ一五、一ＯＯ一六、一ＯＯ一七、一ＯＯ一八、一ＯＯ二Ｏ、一ＯＯ二一、一ＯＯ二二、一ＯＯ二六、一ＯＯ二七号房屋共计四十五套房屋的解除抵押登记手续。案件受理费七十元（北京中坤长业房地产开发有限公司已预交三十五元），由恒丰银行股份有限公司烟台华茂街支行负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 唐 铸人民陪审员 郭 焕人民陪审员 郭京萍二〇一六年五月五日书 记 员 冯梦薇