四川省武胜县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1622民初3441号原告：谢哲万,男,1964年11月6日出生,汉族，住四川省武胜县胜利镇。原告：王玉梅，女，1972年2月28日出生，汉族，住址同上。以上二原告共同委托诉讼代理人：王昌斌，武胜县万善法律服务所法律工作者。被告：何小龙，男，1965年12月23日出生，汉族，住四川省武胜县双星乡。委托诉讼代理人：陈建华，武胜县沿口法律服务所法律工作者。被告：任素梅，女，1969年6月26日出生，汉族，住址同上。第三人：四川省兴宏恒业房地产开发有限公司，住所地四川省武胜县沿口镇50米大街，统一社会信用代码915116227672554041。法定代表人：王红梅，该公司执行董事。第三人：谭俊国，男，1950年2月24日出生，汉族，住四川省武胜县龙女镇。原告谢哲万、王玉梅与被告何小龙、任素梅、第三人四川省兴宏恒业房地产开发有限公司（以下简称兴宏恒业公司）、谭俊国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年11月13日公开开庭审理了本案。除原告王玉梅、被告任素梅、第三人兴宏恒业公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼外，本案其余当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢哲万、王玉梅向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2.判令二被告返还原告的购房款305000元及资金占用利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.判令二被告、第三人赔偿原告税费8255元及损失；4.诉讼费由二被告及第三人承担。事实及理由：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2010年9月10日，被告何小龙与第三人兴宏恒业公司（变更前为武胜县兴宏房地产开发有限责任公司）、第三人谭俊国签订《商品房认购协议书》，被告何小龙购买了第三人位于武胜县沿口镇“新时代花城”小区商品房B栋三单元底层左号住宅房屋，建筑面积97.24平方米，套内面积88.59平方米，总价款233000元，并办理了房屋所有权证。2015年5月4日，二被告将购买第三人的商品房转让给二原告，双方签订了《房屋买卖合同》，合同约定房屋位于武胜县沿口镇人民南路新时代花城B栋负1楼7号，建筑结构为框架，总层数7层，建筑面积97.24平方米，该房屋的土地使用权取得方式为出让，如果甲方出售的房屋存在他项权利设定及其他产权纠纷以致影响到权利人的行使，一切责任由甲方承担并赔偿乙方损失。双方口头约定总价款315000元，原告向被告支付了购房款305000元，双方办理了房屋产权过户手续，房屋产权证显示规划用途为住宅，原告办理过户时缴纳了税费8255元。第三人兴宏恒业公司、谭俊国于2015年5月5日向原告出具了证明“房产证已办理，土地使用证正在办理过程中”。原告房屋过户后即对房屋进行装修，同时催促被告办理土地使用权证，被告称第三人正在办理过程中。2017年1月19日，原告到武胜县国土局了解时，被告知武胜县房产管理所于2016年9月4日出具了说明函，不能办理土地使用证，原告多次与被告协商解除房屋买卖合同未果。原告认为，原告与被告签订的房屋买卖合同，原告是购买的成套住宅，而被告转让的房屋实际是第三人出售的车库，被告出卖给原告的房屋不符合合同约定的标的物，存在重大瑕疵，以致不能实现原告购买住房的目的。被告何小龙辩称，2015年4月，原告获悉被告卖房的信息后，与被告进行电话联系，由被告的姑姑何素辉带原告去看房多次，原告通过慎重考虑双方才在平等自愿的情况下达成房屋买卖协议，约定价款315000元。双方在2015年5月4日签订房屋买卖协议，原告交购房款305000元，余下10000元在办理土地使用证后支付，原告给被告出具10000元的欠条一份。原告购房后居住至今，被告也是善意购买的武胜县兴宏房地产开发有限公司的房屋。原告是通过多次看房并明确表示愿意购买才签订的房屋买卖合同，不存在重大误解、胁迫、乘人之危的情况，双方签订的房屋买卖合同合法有效，如土地使用证有瑕疵，过错在于售房公司，如法院认为这套房屋不能买卖或买卖合同无效，也应当由第三人退还购房款，差额部分由被告补齐。请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人兴宏恒业公司未作答辩。第三人谭俊国述称，谭俊国于2010年9月10日与被告何小龙签订的房屋买卖合同，被告何小龙购房款已经付清，并办理了房屋产权证，房屋已交付被告何小龙7年多了，被告何小龙也已出租该房屋多年，现被告何小龙将该房屋卖给原告，本案房屋买卖与第三人谭俊国无关，二手房买卖与第三人兴宏恒业公司也没有关系。该房屋没有办理土地使用证的原因为修建时超了容积率，被告何小龙现将该房屋出售给原告，第三人现在无法为其办理土地使用证。本案原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、二原告《结婚证》、《房屋买卖合同》、农业银行取款业务回单、何小龙收款收条、第三人的证明、房地产税收纳税申报表、房屋权属受理登记单、房地产登记受理审核业务书、谢哲万房屋产权证、王玉梅房屋产权证、何小龙与第三人签订的《商品房认购协议书》、武胜县房产管理所《关于新时代花城6位业主将地下车库登记为成套住宅的说明》，被告对原告提供的以上证据均无异议，第三人谭俊国对以上证据真实性均无异议，但认为，武胜县房产管理所审查不严导致错误办证应由其承担责任，本院认为，原告提供的上述证据来源合法，被告及第三人对其真实性均无异议，且与本案具有关联性，本院予以采信。被告何小龙向本院供交了《商品房认购协议书》，谢哲万《欠条》，原告对被告提供的证据真实性无异议，第三人对被告提供的证据真实性无异议，本院予以采信。第三人谭俊国向本院提供了四川云成测绘有限公司（2011）第00283号《四川省房屋面积测绘报告》、武胜县人民政府（批复）武胜府复（2016）117号《关于依法处置沿口镇新时代花城违法建设行为的批复》、武胜县住房和城乡规划管理局武规建（2011）罚案字2011062305号《四川省建设行政处罚决定书》，原告质证认为，《四川省房屋测绘报告》为复印件，不能证实其真实性，对其余证据无异议，被告质证认为，真实性无异议，如果测绘报告是住宅，后按车库办理，责任在测绘公司，本院对以上证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年，第三人谭俊国等人以武胜县兴宏房地产开发有限责任公司（后登记变更为四川省兴宏恒业房地产开发有限公司）的名义修建武胜县沿口镇“新时代花城”小区，第三人谭俊国作为投资人分得“新时代花城”B栋三单元底层左号房屋。2010年9月10日，武胜县兴宏房地产开发有限责任公司（甲方），第三人谭俊国作为甲方委托代理人与被告何小龙签订《商品房认购协议书》，约定：甲方以竞拍的方式取得位于武胜县沿口镇柳堡街北侧地块的土地使用权，土地性质为出让地，土地使用证号为武胜国用（2006）第01550号，土地用途为商住用地。乙方向甲方购买商品房一套，建筑面积90平方米（见房屋平面设计图），该商品房为新时代花城的B栋三单元底层左号房，房屋总价款233000元，办理产权证的一切费用由甲方负责，甲方于2010年9月11日前将竣工验收合格的商品房交付给乙方。2013年4月23日，武胜县房产管理所将该套房屋以商品房成套住宅办理在被告何小龙名下，房屋坐落于武胜县沿口镇人民南路X，建筑面积97.24平方米，套内面积88.59平方米。2015年5月4日，何小龙、任素梅（甲方）与谢哲万、王玉梅（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、房屋坐落状况：房屋位于沿口镇人民南路小，建筑结构为框架，总层数为7层，建筑面积97.24平方米，该房屋的土地使用权取得方式是出让。二、房屋的价格和付款约定：房屋总价格27.5万元，付款方式为：现金，由于土地使用证还未拿下来，乙方押甲方人民币10000元，如甲方在办理土地使用证的过程中产生一切费用由甲方负责，甲方在过户给乙方时产生的费用由乙方负责。三、本合同签订前，该房屋如有应缴纳的一切税费概由甲方负担，本合同发生的契税、土地出让金等由甲乙双方负担，其他税费按有关法律规定各自负担。四、如果甲方出售的房屋存在他项权利设定及其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方负担，并赔偿乙方的损失。五、本合同在履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成的按下述第2种方式解决：1、提交房屋买卖仲裁委员会仲裁；2、依法向人民法院起诉。六、本合同自双方签字或盖章之日起生效，本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。七、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。甲方：何小龙、任素梅，乙方：谢哲万、王玉梅。2015年5月4日。2015年5月5日，四川省兴宏恒业房地产开发有限公司、谭俊国出具说明一份：“兹有何小龙（身份证X）位于人民南路X住房一套，房产证已办理，产权证号武胜县字第X号，土地证正在办理中。特此说明。属实。谭俊国。四川省兴宏恒业房地产开发有限公司（公章），2015.5.5。申请，由于房屋已出售，特申请过户。申请人：何小龙。2015.5.5。”2015年5月5日，原告谢哲万、王玉梅与被告何小龙、任素梅申请对该买卖房屋办理过户手续，原告谢哲万按照上述房屋买卖合同约定的购房总价款27.5万元交纳了印花税5元、契税5500元、何小龙个人所得税2750元，共计8255元。2015年5月19日，被告何小龙将该房屋过户到原告谢哲万、王玉梅名下。但该涉案的房屋双方约定并认可事实上的房屋买卖购房总价款为31.5万元，且原告谢哲万已于2015年5月6日向何小龙实际支付了购房款30.5万元，何小龙于当日向谢哲万出具收条一份，该收条载明：“今收到谢哲万交来购买何小龙所居沿口镇人民南路新时代花城B幢1楼7号房屋人民币叁拾万零伍仟元，双方议价叁拾壹万伍仟元整，由于土地使用证未过户，押壹万元，等土地使用证过完户谢哲万一次（付）清壹万元整。此据。收款人：何小龙2015.5.6。”同日，原告谢哲万给被告何小龙出具欠条一份载明：“今欠到何小龙现金壹万元整（￥10000.00元正），原因是谢哲万购买何小龙所居沿口镇人民南路X号房屋，由于土地使用证还未过户，等过完土地使用证户后，谢哲万付清此壹万元给何小龙。此据。欠款人：谢哲万。2015.5.6”。2011年6月23日，武胜县住房和城乡规划建设局作出武规建（2011）罚案字2011062305号《四川省建设行政处罚决定书》，载明：谭俊国、王珑荣、王兴荣：经查你（单位）在武胜县沿口镇新时代花城项目中改变规划许可内容和设计文件建设行为，违反《四川省实施办法》第28条、《四川省建筑管理条例》第40条的规定，依据《四川省实施办法》第35条、《四川省建筑管理条例》第56条，本机关决定对你（单位）处罚如下：1、罚款34.84295万元，2、补办相关手续，补缴相关税费。现要求你（单位）：1、自收到本决定书之日起15日内改正上述违法行为。2、于2011年7月1日以前将罚款缴至武胜县国库支付中心。……2016年9月4日，武胜县房产管理所向武胜县国土资源局出具《关于新时代花城6位业主将地下车库登记为成套住宅的说明函》载明：武胜县新时代花城小区分户办证时由于开发商申报错误，且我所工作人员审查不仔细，误将王建荣、邓小阳、何小龙、陈昌琼、王珑荣、谭俊国共6位业主的地下车库错误登记为成套住宅，根据武胜县住房和城乡规划局规定，车库面积可办证，但不计入容积率，特申请将错误的成套住宅更正为车库。2016年11月23日，武胜县人民政府出具武胜府复〔2016〕117号批复《关于依法处置沿口镇新时代花城违法建设行为的批复》，载明：县国土资源局：你局呈报的《沿口镇新时代花城建设竣工核验超容积率和超土地面积补缴地价款处置方案的请示》（武国土资利用〔2016〕117号）收悉。按照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国房地产管理法》等有关规定，根据武胜府议〔2016〕56号文件精神，现批复如下：一、由你局会同住建局依法对沿口镇新时代花城小区超土地面积及超容积率建设行为依法处罚。二、由你局督促沿口镇新时代花城开发商按规定补缴超土地面积及超容积率部分土地出让金489.9409万元及各种税费后，依法办理用地手续。三、由你局负责业务把关，加强用地管理，严格执法，督促用地户依法依规用地。本案在审理中，二原告放弃要求二被告及第三人赔偿税费损失8255元、装修损失4000元以及车库与住房的差价损失20万元等主张。本院认为，本案审理的焦点问题为：一、原、被告签订的《房屋买卖合同》是否应当解除；二、如果原被告签订的《房屋买卖合同》解除，二被告是否应当返还购房款；三、二原告要求第三人承担返还购房款的责任是否应当支持。一、原、被告于2015年5月4日签订的《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，该合同真实有效，双方当事人在合同中约定，如果甲方出售的房屋存在他项权利设定及其他产权纠纷以致影响到乙方权利的行使，一切责任由甲方负担，并赔偿乙方的损失。房屋买卖合同签订后，原告谢哲万、王玉梅在办理土地使用证中，武胜县国土资源局出具说明函告知：武胜县新时代花城小区分户办证时由于开发商申报错误，且我所工作人员审查不仔细，误将王建荣、邓小阳、何小龙、陈昌琼、王珑荣、谭俊国共6位业主的地下车库错误登记为成套住宅，根据武胜县住房和城乡规划局规定，车库面积可办证，但不计入容积率，特申请将错误的成套住宅更正为车库。致使原告不能办理房屋权属证书，因此本案中被告何小龙、任素梅违反了合同中约定的对其出卖的房屋不存在其他权利瑕疵的担保义务，被告的该违约行为导致本案中原告的房屋买卖合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，当事人可以解除合同，故原告要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，本院予以支持。二、原被告签订的《房屋买卖合同》解除后，原告要求被告返还购房款305000元及支付资金占用利息，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，二原告要求二被告返还购房款305000元，本院依法予以支持。二原告要求二被告按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息，本院予以支持。三、被告何小龙辩称，该款应由第三人退还二原告购房款，不足部分由其补足，根据合同相对性原则，房屋买卖合同的相对方为二原告和二被告，且二被告收取了二原告的购房款，故二被告应当承担返还购房款的义务，原告要求第三人承担支付购房款的责任无法律依据，本院对该辩称意见不予采纳。被告何小龙返还购房款后，对其受到侵犯的合法权利可另行主张权利。综上所述，二原告要求解除与二被告签订的《房屋买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。二原告要求二被告返还购房款及支付资金占用损失，本院依法予以支持。二原告要求第三人承担责任于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告谢哲万、王玉梅与被告何小龙、任素梅于2015年5月4日签订的《房屋买卖合同》；二、被告何小龙、任素梅于本判决生效后10日内返还原告谢哲万、王玉梅购房款305000元，并从2015年5月6日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清之日止；三、驳回原告谢哲万、王玉梅对第三人四川省兴宏恒业房地产开发有限公司、第三谭俊国的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。案件受理费5998元减半收取2999元，由被告何小龙、任素梅负担。（原告已预交的诉讼费2999元，在本判决执行过程中由被告一并支付给原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或四川省广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 傅   强二〇一七年十一月二十三日书记员 蒋婷（代）