河南省三门峡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三民终字第940号
上诉人（原审被告)霍立波，男，1979年10月12日生，汉族，住河南省陕县。
委托代理人马德斌，河南天保律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审原告)王朝干，男，1965年4月20日生，汉族，户籍所在地河南省禹州市，现住灵宝市。
委托代理人白雪，河南永兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。
委托代理人张冠华，河南永兴律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被上诉人（原审被告）灵宝市滨海房地产开发有限责任公司。住所地：灵宝市河滨路馨园小区。
法定代表人涂可华，该公司董事长。
委托代理人李珂仪，该公司法律顾问。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。
上诉人霍立波与被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司、王朝干房屋买卖合同纠纷一案，不服灵宝市人民法院（2015）灵民一初字第192号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月12日公开开庭审理了本案，上诉人霍立波及委托代理人马德斌，被上诉人王朝干的委托代理人白雪、张冠华、被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司的委托代理人李珂仪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年3月29日，王朝干与滨海房地产公司签订商品房买卖合同，合同约定王朝干购买被告滨海房地产公司开发建设的位于灵宝市××路××花园××楼××单元××号房屋，每平方米3000元，总金额401640元。同日，王朝干向滨海房地产公司支付房款401640元。滨海房地产公司向原告出具收据，注明：“今收到王朝干交来3号楼中单元503室购房款肆拾万壹仟陆佰肆拾元整，收款人贾成林”，滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章。
另查明，滨海房地产公司欠霍立波债务不能偿还，2013年8月19日，滨海公司、霍立波又签订商品房买卖合同，合同约定滨海房地产公司又将上述房屋出售给被告霍立波，每平方米2000元，价款267760元。该合同已经灵宝市房产管理局登记备案。同日，为抵顶债务，滨海房地产公司向被告霍立波出具了收到霍立波包括上述房屋在内的共计五套房款1338800元。滨海房地产公司向霍立波出具收据，注明：“今收到霍立波购房款壹佰叁拾叁万捌仟捌佰元整，收款人贾成生”，滨海房地产公司在收据中加盖财务专用章。
滨海花园房产竣工后，被告滨海房地产公司先后分别向原告及被告霍立波交付了房屋钥匙，霍立波对房屋进行了部分装修。在装修过程中，王朝干与霍立波发生纠纷，将房门焊接，房屋现无人居住。
2013年10月17日，王朝干向滨海花园物业管理办公室交纳了3号楼2单元503、903号房屋天燃气接口费5800元，该物业向原告出具收据，注明：“今收到王朝干交来3号楼2单元503、903号天燃气接口费伍仟捌佰元整，收款人贾成林”，加盖滨海花园物业管理专用章。
2014年8月14日，案外人任得应与霍立波因民间借贷纠纷达成还款协议，协议约定被告霍立波于2014年8月24日前归还任得应借款1350000元，霍立波自愿将位于灵宝市××路××花园××楼××单元××号等五套房屋作为抵押，对上述借款提供担保，逾期未还款的，任得应有权对房屋进行转让、变卖、占有、折价处置的权利并优先受偿。2014年8月25日，经任得应与霍立波申请，陕县人民法院作出（2014）陕民调确第3号民事裁定书，确认了任得应与霍立波上述协议。
原审法院认为：滨海房地产公司分别与王朝干及霍立波签订的商品房买卖合同，系双方方当事人真实意思表示，均属于有效合同。滨海房地产公司与原告签订的商品房买卖合同在二被告签订的商品房买卖合同之前，并且王朝干已向滨海花园物业管理办公室交纳了天燃气接口费。虽然霍立波对房屋进行了装饰装修，但是尚未装修完毕，亦未入住。故位于灵宝市××路××花园××楼××单元××号房屋应当归原告所有。王朝干要求确认位于灵宝市××路××花园××楼××单元××号房屋归王朝干所有的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。但因诉争房屋的登记依法应由灵宝市房产管理局办理，被告滨海房地产公司无权办理。故王朝干要求判令滨海房地产公司为王朝干办理房屋产权登记的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。霍立波辩解该房屋应归自己所有，经查，霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房低债，且房屋抵债合同签订在原告买卖合同之后；该房屋买卖合同虽然进行了备案登记，但备案登记不等同于我国物权法中规定的预告登记，不发生物权效力，故霍立波该辩解本院不予采纳。案件审理过程中，霍立波向本院提出申请，要求依法委托鉴定机构对王朝干提交的商品房买卖合同、收据与霍立波提交的商品房买卖合同、收据形成的先后时序进行鉴定。本院认为霍立波委托鉴定的申请，与认定本案待证事实无实质意义，故霍立波的鉴定申请本院不予支持。判决：一、位于灵宝市××路××花园××楼××单元××号房屋归原告王朝干所有；二、驳回王朝干要求灵宝市滨海房地产开发有限责任公司办理房屋产权登记的诉讼请求。案件受理费7325元，由灵宝市滨海房地产开发有限责任公司负担。
宣判后，霍立波不服，向本院提起上诉称：原审程序违法，剥夺了上诉人申请鉴定的权利；原审认定事实错误：1、二被上诉人签订的合同违反市场交易习惯，在该楼盘尚未审批，动工建设一年前即签订买卖合同且全款购房，房价明显高于市场价；2、二被上诉人签订的合同没有具体日期，交款收据无财务账本印证，真实性明显存疑；3、上诉人已领取房屋钥匙并已进入装修；4、上诉人签订的房屋买卖合同已经备案，经房屋管理部门确认，不存在二被上诉人之间的买卖行为；5、原审已确认涉案的两份合同有效，后认为上诉人不是真是买卖关系相互矛盾。要求撤销原审判决，改判涉案房屋归上诉人所有。
被上诉人王朝干辩称：其与灵宝市滨海房地产开发有限责任公司2011年3月29日签订的房屋买卖合同合法有效，已支付了全部房款并缴纳了相关的物业费用，已经实际履行，其应当依法取得该套房屋。上述事实均有证据证明，因此原审法院认定本案待证事实无实质意义，不予支持上诉人霍立波提出的委托鉴定的申请，是合理合法的。
上诉人霍立波与滨海房地产开发有限责任公司签订的房屋买卖合同办理了备案登记，但上诉人霍立波并不能据此取得该房屋。上诉人与滨海房地产开发有限责任公司之间实为借贷关系，而非买卖关系；由于双方签订买卖合同并办理商品房买卖合同备案登记的行为是一种非典型担保，上诉人霍立波作为债权人，请求直接取得涉案房屋的所有权，违反了《担保法》第66条规定与《物权法》第211条的禁止流质原则，不应支持。上诉人霍立波上诉的事实和理由不能成立，应当依法予以驳回。
被上诉人灵宝市滨海房地产开发有限责任公司辩称：同意王朝干的答辩意见；另补充：1、其与上诉人之间实际上是一种民间借贷关系，不属于房屋买卖合同关系；2、其与被上诉人王朝干之间才是实际的房屋买卖合同关系；其认为一审判决正确，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审查明事实与原审一致。
本院认为：王朝干与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同虽然没有书写签订时间，但结合双方签订的商品房买卖合同及王朝干于2011年3月29日交纳房款的收据，滨海房地产公司出具的情况说明，一审认定滨海房地产公司与王朝干签订的商品房买卖合同，在滨海房地产公司与霍立波签订商品房买卖合同之前，符合客观事实。霍立波上诉称滨海房地产公司与王朝干恶意串通伪造合同，但其未提交充足证据予以证明，其申请对两人的合同及收据形成时间进行鉴定无实质意义，一审未进行鉴定并无不当。
霍立波虽然与滨海房地产公司签订有商品房买卖合同，但滨海房地产公司对此认可是名为买卖实为借贷的合同关系，滨海房地产公司2014年8月23日出具的证明以及霍立波所称在同一小区一次性购买5套房产的事实，一审认定霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房抵债并无不当。
王朝干与滨海房地产公司签订的商品房买卖合同在霍立波签订的商品房买卖合同之前，王朝干交付了相应的房款、物业费、装修保证金、装修垃圾清运费、天燃气接口费，本案涉案房屋应当归王朝干所有。霍立波与滨海房地产公司并非真实的房屋买卖合同关系，而是以房抵债，该房屋虽然进行了备案登记，但是该备案登记不同于我国物权法规定的预告登记，不发生物权效力，故霍立波称本案涉案房屋应归其所有的上诉理由，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理7325元，由上诉人霍立波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 景志贤
审 判 员 李 娟
代理审判员 马 艳
二〇一五年十一月三日
书 记 员 郎玉萍