福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽01民终5514号上诉人（原审被告）：永泰开成房地产开发有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇上坪路65号。法定代表人：潘峰，总经理。委托诉讼代理人：陈刚天，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：萨自勇，福建创元律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：王志成，男，1956年9月30日出生，汉族，住福建省南平市延平区。被上诉人（原审原告）：纪秀琴，女，1957年9月6日出生，汉族，住福建省南平市延平区。委托诉讼代理人：苏云燕，福建旭鼎律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈羽，福建旭鼎律师事务所执业律师。上诉人永泰开成房地产开发有限公司因与被上诉人王志成、纪秀琴商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2016）闽0125民初1827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。永泰开成房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判永泰开成房地产开发有限公司向王志成、纪秀琴支付逾期交房违约金6194元（按已付购房款的1%计算）。2.判令本案一、二审诉讼费用由王志成、纪秀琴承担。事实和理由：一、一审判决认定《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限的约定属无效格式条款，是错误的。1.双方签订的《商品房买卖合同》系福建省建设厅与福建省工商行政管理局联合监制的通行范本，并非永泰开成房地产开发有限公司自行制定，且《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房的处理方式有几种，王志成、纪秀琴自愿选择第2项约定条款，故该条款并非格式条款。2.即便上述条款被认定为格式条款，但该条款并未免除永泰开成房地产开发有限公司的违约赔偿责任，也未加重王志成、纪秀琴责任、排除王志成、纪秀琴主要权利，不属于无效条款。二、王志成、纪秀琴并未举证证明其因永泰开成房地产开发有限公司的逾期交房行为造成了经济损失，也未证实其损失与永泰开成房地产开发有限公司的逾期交房行为之间存在因果关系，一审判决的违约金高于合同约定金额，不能成立。王志成、纪秀琴辩称，请求驳回上诉，维持原判。一、《商品房买卖合同》第九条关于逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限的约定为格式条款，应属无效。1.通行范本即是格式文本，合同条款亦为格式条款。2.虽然《商品房买卖合同》第九条有两个选项，但第2项不是王志成、纪秀琴选择的，而是永泰开成房地产开发有限公司强加的。3.《商品房买卖合同》第九条第2项系永泰开成房地产开发有限公司重复使用的条款且永泰开成房地产开发有限公司没有采用合理方式提请王志成、纪秀琴注意或向王志成、纪秀琴说明，该条款内容亦免除其在已付款1%以外的责任，加重王志成、纪秀琴责任、排除王志成、纪秀琴主要权利，依法应为无效条款。4.《商品房买卖合同》第九条第2项约定的违约责任与合同约定的王志成、纪秀琴的违约责任严重不对等，违反公平原则。二、永泰开成房地产开发有限公司逾期交房致使王志成、纪秀琴遭受损失，违约金以已付款1%为限过低，应按合同约定的日万分之三计算。三、逾期交房损失赔偿额可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。四、本案诉讼费至多2888元或2938元，一审判决诉讼费为11263元错误。王志成、纪秀琴向一审法院起诉请求：1、依法责令永泰开成地产继续履行其与王志成、纪秀琴签订的《商品房买卖合同》、《补充协议2》；2、依法判令被告永泰开成地产将符合《商品房买卖合同》和《补充协议2》约定的讼争房屋[即福建省永泰县梧桐镇温泉开发建设项目一期（世外·梧桐山居）第29幢2单元202号房]交付给王志成、纪秀琴，并且向王志成、纪秀琴出示《商品房买卖合同》第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，签署房屋交接单，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；3、依法判令被告永泰开成地产向王志成、纪秀琴支付迟延交房期间的违约金（计算方式：以619400元为计算基数，按照日万分之三，自2014年12月19日起计算至讼争房屋交付之日为止，暂时计算到2016年10月31日，共683天，为619400元×0.0003元/天×683天=126915元）；4、本案诉讼费用全部由永泰开成地产承担。一审法院认定事实：2014年12月18日，王志成、纪秀琴与永泰开成地产签订编号为MF-2008的《商品房买卖合同》，约定王志成、纪秀琴向永泰开成地产购买由其开发的永泰县梧桐镇汤埕村温泉旅游度假中心一期（世外·梧桐山居）第29幢2层202号房，属钢筋混凝土框架结构，建筑面积共60.68平方米，其中套内建筑面积57.48平方米，公共部位共有分摊建筑面积3.2平方米，总价款为619400元。双方还约定付款方式为：于签订本合同的同时向永泰开成地产一次性全额付款。该合同第八条约定永泰开成地产应在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合约定条件的商品房交付给王志成、纪秀琴使用……。如果在规定的日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：双方同意本合同不解除。自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限。合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。……。同日，王志成、纪秀琴还与永泰开成地产签订了一份《补充协议2》，针对二次装修事宜进行约定，装修也必须在2015年12月31日之前完成。王志成于签订合同之前，分别于2014年11月22日向永泰开成地产支付2000元，于同月30日支付98000元，于2014年12月8日支付20万元，于2014年12月18日支付3194000元，共计619400元，全额支付了购房款。永泰开成地产在收到购房款的同日向王志成、纪秀琴出具了收款收据。至合同约定交房之日起，王志成、纪秀琴多次询问并且催告永泰开成地产交房，永泰开成地产均以多种理由推脱，构成违约。王志成、纪秀琴到现场查看房屋现状，发现讼争的房屋不具备合同规定的交房条件。后王志成、纪秀琴多次找永泰开成地产协商，要求履行合同并支付违约金，永泰开成地产均以各种理由推脱拒绝，王志成、纪秀琴诉至原审法院。一审法院认为，王志成、纪秀琴与永泰开成地产签订的《商品房买卖合同》及《补充协议2》，约定王志成、纪秀琴购买永泰开成地产开发建设的项目一期（世外·梧桐山居）第29幢2层202房商品房。双方签订的《商品房买卖合同》第七条、第九条、第十四条及附件六《补充协议》等相关条款存在权利义务不对等，显然有失公平。现王志成、纪秀琴根据《商品房买卖合同》的相关条款约定，要求永泰开成地产继续履行其与王志成、纪秀琴于2014年12月18日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议2》的诉求，不违反相关法律规定和双方签订的《商品房买卖合同》约定，原审法院予以支持。该《商品房买卖合同》第七条约定：买受人逾期付款的违约责任，买卖人如未按本合同约定的时间付款，按下列第2种方式处理：2、若买受人采用一次性付款或者分期付款的方式支付购房款，则其逾期付款的违约责任见附件六《补充协议》第四条、第六条；……。附件六《补充协议》第四条若买受人采用分期付款的方式支付购房款，补充约定如下：（二）若买受人未按期足额支付各期购房款，则按如下方式承担违约责任：1、若逾期付款时间未超过30日（含30日），自逾期之日起，买受人应按欠款金额的日万分之三向出卖人支付逾期付款违约金至还清全部欠款之日止，合同继续履行；2、若逾期付款时间超过30日，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，若出卖人要求继续履行合同的，则《商品房买卖合同》继续履行，自逾期之日起，买受人应按欠款金额的日万分之五向出卖人支付逾期付款违约金，直至还清全部欠款之日止。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况处，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、双方同意本合同不解除。自逾期之日起，出卖人应按买受人已付款的日万分之三支付违约金，但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”、《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。”第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第一款、第二款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”的规定，根据公平原则，《商品房买卖合同》第九条中关于“但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限”内容的约定应属无效，现王志成、纪秀琴要求判令永泰开成地产向其支付迟延交房期间的违约金（以619400元为基数，自2014年12月19日起按日万之三计付违约金）与《商品房买卖合同》约定不符，该诉求不合理，应予以调整，即自逾期交房之日起即自2016年1月1日至讼争房屋交付之日止按照日万分之三计付。对王志成、纪秀琴的第2项诉求，因王志成、纪秀琴与永泰开成地产在《商品房买卖合同》及《补充协议2》中已作约定，对此原审法院不再处理。永泰开成地产经原审法院依法公告送达传票，期满未到庭参加诉讼，又未作答辩，视为自动放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款，第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、永泰开成房地产开发有限公司应在本判决生效之日起继续履行其与王志成、纪秀琴签订的《商品房买卖合同》和《补充协议2》。二、永泰开成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王志成、纪秀琴支付违约金（违约金以619400元为基数，自2016年1月1日起按日万分之三标准计付至诉争房屋交付之日止）。三、驳回王志成、纪秀琴的其他诉讼请求。如果永泰开成地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11263元，公告费300元，合计11563元，由王志成、纪秀琴负担1000元，由永泰开成房地产开发有限公司负担10563元。双方当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对此予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，双方当事人对于一审判决永泰开成房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》及《补充协议二》并无异议，本院依法予以维持。关于永泰开成房地产开发有限公司在本案中应承担的违约责任。本院认为，双方当事人在自愿基础上签订的协议，其内容不违反法律规定，双方当事人均应履行合同义务。当事人违反合同约定给对方造成损失，应当承担相应的违约责任。违约责任的计算，有约定的按照合同约定计算，无约定的，应以实际损失为限。王志成、纪秀琴主张《商品房买卖合同》第九条第2点中“但出卖人应承担的逾期交房违约金以买受人已付款的1%为限”所约定的违约金过低，违反公平原则，因《商品房买卖合同》第九条系可选择条款，王志成、纪秀琴已自愿选择了第2种方式，现又以该条款违反公平原则为由要求变更，于法无据，不予支持。根据契约自由、平等保护等原则及《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，王志成、纪秀琴要求永泰开成房地产开发有限公司支付逾期交房违约金（以619400元为计算基数，按照日万分之三，自2016年1月1日起计算至讼争房屋交付之日为止）的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。永泰开成房地产开发有限公司应支付王志成、纪秀琴逾期交房的违约金为619400元×1%=6194元。综上所述，永泰开成房地产开发有限公司的上诉请求成立，一审判决适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省永泰县人民法院（2016）闽0125民初1827号民事判决第一项；二、撤销福建省永泰县人民法院（2016）闽0125民初1827号民事判决第二项；三、永泰开成房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向王志成、纪秀琴支付逾期交房违约金6194元；四、驳回王志成、纪秀琴的一审其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2838元，二审案件受理费2838元，均由永泰开成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 吴筱洲二〇一八年一月二十四日法官助理 刘 奕书 记 员 林 舒