吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）延中民二终字第266号
上诉人（原审被告）：金哲铉，男，1961年1月12日出生，朝鲜族，农民，住吉林省龙井市东盛涌镇东盛涌村。
委托代理人：马强震，吉林延大律师事务所律师。
委托代理人：池永哲，吉林延大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：秦德奎，男，1965年10月25日出生，汉族，个体工商户，住吉林省延吉市公园街。
被上诉人（原审被告）：延边农村商业银行股份有限公司龙井支行。住所：吉林省龙井市海兰路***号。
负责人：金龙华，该支行行长。
委托代理人：权泰源，该支行职员。
上诉人金哲铉因与被上诉人秦德奎、延边农村商业银行股份有限公司龙井支行（以下简称农商行龙井支行）合同纠纷一案，不服吉林省龙井市人民法院于2015年6月16日作出的（2014）龙民一初字第294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
秦德奎原审诉称：2002年12月29日，被告农商行龙井支行与被告金哲铉签订农信抵借字（1254）第11号抵押贷款协议，被告金哲铉以其经营的乡镇企业延东砖厂的厂房建筑物设定抵押（厂房建筑物所占用范围内的土地使用权同时抵押）后，向被告农商行龙井支行借款人民币75万元。2003年因延东砖厂停产、厂房破损严重，被告金哲铉已无力偿还借款本息84.3万元。2004年7月12日，二被告之间签订了《关于以抵押物作价清偿债务协议书》，被告农商行龙井支行接受被告金哲铉延东砖厂的建筑物、厂房建筑物所占用范围内的土地使用权、林权证登记在金哲铉名下的12000棵杨树林木等抵账物处置权转移为被告农商行龙井支行。2010年4月21日，被告农商行龙井支行委托延边聚源拍卖有限公司公开拍卖。原告通过公开公正的拍卖形式，参与竞拍后以人民币20万元取得竞买标的物，即延东砖厂厂房建筑物所有权，厂房建筑物所占用范围内的土地使用权，林权证登记在金哲铉名下的12000棵杨树林木所有权。上述法律事实有生效的吉林省龙井市（2012）龙民一初字第20号民事判决书，吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民再字第71号民事判决予以查实、认定。现原告对竞买物投入资金180多万元。经原告多次催要，但二被告至今未协助原告办理上述竞买物的所有权、使用权变更手续。现要求二被告协助原告办理登记在被告金哲铉名下的土地使用权证、房屋所有权证、林权证的变更手续；由二被告承担过户费用，二被告承担本案诉讼费用。
农商行龙井支行原审辩称：2002年12月29日，二被告签订农信抵借字（1254）第11号抵押贷款协议，被告金哲铉以其经营的乡镇企业延东砖厂的厂房建筑物及土地使用权进行抵押后，我行向其提供贷款人民币75万元。2003年因延东砖厂停产，已无力偿还即将到期的借款本息84.3万元的情况下，于2004年7月12日二被告在平等自愿原则基础上，协商一致签订了《关于以抵押物作价清偿债务协议书》，被告金哲铉自愿将自己经营的龙井市东盛涌镇延东砖厂的厂房及设施和面积为66195平方米土地使用权清偿借款本息84.3万元。原告于2010年公开拍卖处置了抵押协议书所列的抵押物及土地使用权。被告金哲铉于2012年7月起诉我行，经生效的吉林省龙井市人民法院（2012）龙民一初字第20号民事判决书，吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（2013）延中民再字第71号民事判决，认定我行与被告金哲铉之间签订的《关于以抵押物作价清偿债务协议书》有效，拍卖有效。我行积极配合原告办理相关手续，如法院认定拍卖程序违法，先过户到我行后，再进行处理。
金哲铉原审辩称：《关于以抵押物作价清偿债务协议书》履行过程中，被告农商行龙井支行未对延东砖厂的土地使用权作价就拍卖出售，违反了协议书的约定，侵害了被告金哲铉的合法利益。协议书内容也违反了我国担保法第四十条和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七十五条规定，应当认定无效。延东砖厂土地属农村集体所有土地，农商行龙井支行将该土地拍卖给秦德奎违反了我国相关土地管理法规和政策，原告及银行在办理交易更名登记中遇到的是法律障碍，不是金哲铉是否协助办理交易更名登记的问题。虽然已经生效的龙井市人民法院（2012）龙民一初字第20号民事判决书认为该案所涉的协议书有效，银行委托拍卖行为有效，但法院没有认定登记，更没有判决银行和原告可以据此去违规办理延东砖厂土地的交易更名登记。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
原审判决认定如下事实：2002年12月29日，被告金哲铉与龙井市东盛信用合作社签订抵押贷款合同。借款金额为750000元。借款用途为流动资金。借款期限自2002年12月29日至2004年12月20日。被告金哲铉以延东砖厂的土地使用权提供抵押担保，并办理了抵押手续。2004年7月12日被告金哲铉与龙井市东盛涌农村信用合作社签订《关于以抵押物作价清偿债务协议书》。内容为：“1.乙方于2002年12月29日在甲方贷款75万元，利率为6.6825‰，到期日为2004年12月20日，然而乙方因生产效益欠佳，至今尚未偿还该项借款本金及利息84.3万元。为此，甲、乙双方在平等、自愿原则的基础上，经过充分协商之后，达成本协议。2.乙方自愿以自己有所有权的龙井市东盛涌镇延东砖厂的厂房及设施和自己有所有权的该厂厂房设施所占用的土地使用权，面积为66195平方米和尚未办理土地他项权证的两垧开荒地及该土地所栽种的壹万贰仟株杨树抵偿给甲方清偿该项借款……”协议签订后，被告农商行龙井支行未办理涉案土地使用权和房屋所有权的过户手续。66195平方米砖厂土地内包含开荒地两垧和1.2万株杨树，杨树已全部被被告金哲铉所砍伐，庭审中原告表示确定损失额后另行主张被告金哲铉砍伐杨树的财产损失及暂不主张土地使用权和房屋所有权的过户费用。2010年4月，被告农商行龙井支行委托案外人聚源拍卖公司对金哲铉借款抵押的财产进行拍卖，2010年4月21日，原告秦德奎以20万元的价款取得了诉争标的物，现诉争土地及房屋未办理过户手续。延边农村合作银行有限公司龙井市于2012年5月15日变更为延边农村商业银行股份有限公司龙井支行。
原审法院认为：被告金哲铉与被告农商行龙井支行签订的《关于以抵押物作价清偿债务协议书》是双方当事人之间的真实意思表示，合法有效。合同履行期间，被告金哲铉因生产效益欠佳，为了避免扩大损失，想提前偿还借款本息，偿还的方式是以抵押物作价，对此被告农商行龙井支行也同意，故双方当事人在平等、自愿的基础上，经过充分协商之后，签订了《关于以抵押物作价清偿债务协议书》。该协议书直接将抵押物作价偿还借款本息84.3万元，已实际履行，并经（2013）延中民再字第71号判决认定，只是未办理相关的过户手续。延东砖厂土地权属性质虽为集体土地，但不影响被告金哲铉以外的其他人使用该地经营砖厂。被告秦德奎以拍卖方式有偿取得被告农商行龙井支行委托拍卖的诉争标的物，并占有、使用，且农商行龙井支行现表示对处分诉争标的物和拍卖给原告的事实无异议，二被告应协助原告办理相关过户手续。故原审法院对原告秦德奎的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十一条之规定，判决：被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行、金哲铉于本判决发生法律效力后，立即协助原告秦德奎办理土地使用证（位于龙井市东盛涌镇延东村，土地使用者：延东东砖厂，面积为66195平方米）及房屋所有权（所有权人姓名为金哲铉，所有权证号为吉房权延东村字第375号，建筑面积为140平方米）过户手续。本案受理费4300元，由被告延边农村商业银行股份有限公司龙井支行、金哲铉负担。
金哲铉不服一审判决，向本院提起上诉，请求依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：延东砖厂的66195平方米的土地是集体土地，属于东盛涌镇延东村村民集体所有，土地使用权类型属于租赁地，秦德奎要取得该土地使用权，必须通过土地征用，向村民支付补偿费用。一审判决中仅判令上诉人协助秦德奎办理延东砖厂土地使用权的过户手续，没有明确金哲铉协助过户的土地使用权是集体土地使用权中的集体土地租赁权，应当怎么协助以及协助的内容和范围。上诉人与农商行龙井支行签订了借款抵押合同，双方存在借款抵押关系。但是上诉人与秦德奎之间不存在任何法律关系，上诉人只能是协助农商行龙井支行将延东砖厂集体土地租赁权变更登记到农商行龙井支行名下。一审判决判令上诉人协助秦德奎办理过户手续，没有事实依据，也违反了法律规定。
被上诉人秦德奎答辩称：生效判决可以证明上诉人签订的以抵押物作价清偿债务协议合法有效，农商行龙井支行对涉案标的物有权处分，秦德奎竞买涉案标的物的行为合法有效，上诉人的上诉请求无法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
被上诉人农商行龙井支行答辩称：生效判决可以证明上诉人签订的以抵押物作价清偿债务协议合法有效，农商行龙井支行对涉案标的物有权处分，秦德奎竞买涉案标的物的行为合法有效，我行以拍卖方式处理抵债资产正当合理。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中双方当事人均未提供新证据。
二审审理查明的事实与一审审理查明的事实相同。
另查明：延东砖厂原系龙井市东盛涌镇镇办集体企业，后因管理不善，于1997年卖给金哲铉，由金哲铉个人所有。
本院认为：金哲铉为偿还借款本息而签订的以抵押物作价清偿债务协议是其真实意思表示，该协议将抵押物作价偿还借款本息84.3万元，已实际履行，且经（2013）延中民再字第71号民事判决认定。金哲铉将自己有所有权的房屋及龙井市东盛涌镇延东砖厂的厂房及所占用的土地使用权抵债给农商行龙井支行后，农商行龙井支行享有要求金哲铉协助办证的请求权，属该请求权的债权人。农商行龙井支行将涉案标的物进行整体拍卖，当然也将上述请求权予以拍卖。秦德奎以竞买方式有偿取得涉案标的物，也取得了要求金哲铉协助办理涉案标的物过户手续的请求权。在不改变集体土地使用权性质的前提下，秦德奎要求农商行龙井支行、金哲铉协助办理过户手续的请求应予支持。因此，上诉人的上诉请求于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元（上诉人已预交），由上诉人金哲铉承担。
本判决为终审判决。
审判长 董志忠
审判员 崔 玉
审判员 金春秋
二〇一六年一月五日
书记员 朴 民