贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔27民终917号
上诉人（原审原告）贾息祥，男，1968年11月21日生，汉族，贵州省龙里县人，小学文化，农民，住龙里县。
委托代理人冯大辉，贵州普众律师事务所律师
被上诉人（原审被告）蒲学珍，女，1946年11月26日生，汉族，贵州省龙里县人，小学文化，农民，住龙里县。
委托代理人陈仕德，男，1946年5月8日生，汉族，住贵州省龙里县。
被上诉人（原审第三人）袁刚，男，1975年4月13日生，汉族，贵州省贵阳市人，初中文化，个体户，住贵阳市云岩区。
委托代理人袁用安，贵州正苍律师事务所律师。
委托代理人吴刚，贵州正苍律师事务所律师。
上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍、袁刚确认合同有效纠纷一案，龙里县人民法院于2016年3月7日作出（2015）龙民初字第765号民事判决后，贾息祥不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审审理查明：1992年7月8日，被告丈夫周云安（又名周仁安，已于2011年11月去世）取得位于龙里县原龙山镇光明村中山路175号《宅基地使用权》，使用权面积115.20平方米，土地权属性质为集体。1994年，被告蒲学珍与配偶周云安将上述宅基地老房拆旧翻新，建成龙里县冠山街道办事处光明社区四方井对街砖混结构两层8间房屋。上述宅基地于2011年7月变更登记为龙集用（2011）第018号《集体土地使用权证》，实测面积186.60平方米，土地用途为住宅，权属性质仍为集体。周云安去世后，被告蒲学珍于2012年4月到龙里县国土资源局申请将“龙集用（2011）第018号《集体土地使用权证》”变更为“龙集用（2012）第006号《集体土地使用权证》”原面积、用途及权属性质至今未变更。2012年5月15日，原、被告签订《房屋转让协议》。协议约定，蒲学珍将坐落于四方井（门牌号为××号）房屋［两层两间，（下面两个门面面积为8.05米×7.73米），房屋面向街道及公路，四至：前从人行道起，基础为8.05米，后阳台（后墙）50公分属贾息祥所有，宽7.73米，剩余部分属蒲学珍所有，左边靠蒲学珍住房，右边靠一条巷道，巷道边靠关家］永久性转让给贾息祥，转让费共计人民币816000元一次性付清。被告蒲学珍认可收到原告贾息祥购房款人民币816000元。亦认可上述房屋已交付原告贾息祥实际管理。2013年11月2日，袁刚申请强制执行一审法院作出（2012）龙民初字第756、757号民事判决书，执行案号分别为（2013）龙执字第221、222号。2014年3月21日，贾息祥向一审法院提出执行异议申请，该院组织听证后于2014年5月24日作出（2013）龙执字第221-3号民事裁定，裁定驳回贾息祥的异议。并于2015年1月5日作出（2013）龙执字第221-4号民事裁定，裁定蒲学珍、蒲世祥欠袁刚债务合计370758.65元，以位于龙里县中山路175号房一楼对街面右边（四方井方向）门面房一间（30.4平方米）即以第二次流拍底价380292元全部抵清，自本裁定生效之日起，该门面的所有权归袁刚所有。原、被告对上述裁定均未申请依照审判监督程序办理。2015年6月30日，原告诉至法院，要求确认原告与被告签订《房屋转让协议》有效，同时将袁刚列为第三人参加诉讼。
一审另查明，2013年1月22日，一审法院作出（2012）龙民初字第757号民事判决书，判决蒲学珍、蒲世祥返还袁刚购房款150000元及损失共计230000元。该判决审理查明蒲世祥为被告蒲学珍与周云安夫妇亲子。蒲世祥、蒲学珍、周云安、袁刚于2010年12月30日签订门面出售协议，约定周云安、蒲学珍、蒲世祥将共同所有位于龙里县龙山镇中山路175号房屋楼底一层右边两间门面作价150000元卖给袁刚，协议当日，袁刚按协议支付购房款150000元，蒲世祥向袁刚出具收据，周云安在收据上签名作证。后周云安病故，蒲学珍、蒲世祥与袁刚于2012年3月16日签订补充协议，约定解除双方于2010年12月30日签订门面出售协议，蒲学珍、蒲世祥退还袁刚购房款150000元，并赔偿袁刚损失80000元，共计230000元，上述判决双方当事人均未上诉。2013年8月8日，一审法院作出（2012）龙民初字第756号民事判决，判决蒲学珍、蒲世祥清偿袁刚借款90000元及利息16200元，该判决双方当事人均未上诉。2012年5月15日，原、被告双方签订的《房屋转让协议》系龙里县原龙山镇光明村村委会主任方刚当场誊写，签订协议时，有龙里县原龙山镇光明村村委会主任方刚、文书黄银松、家族周仁祥、证人罗某、廖某、余某在场见证签名捺印。原、被告双方至今未办理房屋变更登记。龙里县冠山街道办事处光明社区四方井片区无门牌号。龙房证字第3257号《房屋所有权证》，填发日期1991年6月3日，所有权人周云安，房屋坐落中山路175号，房屋状况砖木结构2层，建筑面积90.02平方米，其他结构1层117.82平方米，使用土地面积157.22平方米。上述《房屋所有权证》系复印件，蒲学珍、袁刚至今未提供原件核实。2010年根本就没有上述砖木结构2层和其他结构1层的房屋。庭审中，原告明确表明放弃将蒲世祥（蒲学珍儿子）和蒲世红（蒲学珍女儿）作为本案共同被告一并起诉。
原审原告贾息祥一审诉称：原告2012年5月15日与被告蒲学珍签订购买被告位于龙里县冠山街道办事处四方井××房屋的协议，有双方当事人的签字捺手印，有见证人见证并签名，还有卖方所在村委会的村干部在场证实，双方签字前，原告于2012年5月11日前已分三次共向被告支付购房款606000元，故被告于2012年5月11日出具收条一份，之后于2012年6月20日付款160000元，于2013年5月10日付清尾款50000元。原告曾到龙里县国土资源局申请办理土地转让手续，被告知所购房屋地段属于要被拆迁范围，相关的手续停止办理，被告已将房屋实际交付原告。2012年10月第三人袁刚与蒲学珍因房屋买卖发生纠纷，向一审法院提起民事诉讼，该院审理后作出（2012）龙民初字第757号民事判决。后一审法院对原龙山镇中山路175号房屋采取保全措施时，没有将保全裁定书送给原告（××），之后该院作出的与该房屋有关的法律文书，原告也无从知道，导致原告不能采取任何法律救济方法。以致今年在被告蒲学珍不配合水电供应的情况下，费了很大的劲办理水、电立户手续。在第三人袁刚与被告蒲学珍债务纠纷的执行听证会中，法院的全部重心用于执行案件，对原告的协议不重视，听证会后，法院作出的裁定书也没有告知原告法律救济途径，认为原告与被告蒲学珍可能是出于逃避债务而签订的虚假协议。而原告实际支付了八十多万元，有一系列的证据可以证明购买房屋协议的真实性，原告也已经实际管理、使用该房。双方签订的协议是真实有效的。
原审被告蒲学珍一审辩称：2012年5月15日，经答辩人、村委会以及街坊邻居在场，答辩人将位于龙里县中山路××一楼一底商铺及住房卖给贾息祥永久管业，有房屋转让协议为凭。至于第三人袁刚2012年10月诉称先向被告蒲学珍购买该房屋，纯属袁刚捏造，袁刚与蒲世祥之间的借贷，从未经被告与丈夫周仁安（已去世）知道，蒲世祥（被告蒲学珍儿子）说过他曾向袁刚借款拾万元，利息每月七千元。但答辩人对此并不知道。第三人袁刚有天晚上开车来答辩人家叫答辩人一起去袁刚家，袁刚拿两张白纸，叫答辩人捺两个手印。之后，袁刚就让答辩人回家，事过之后，袁刚在这两张白纸上大做文章，并诉至一审法院。袁刚的所作所为实属敲诈行为，答辩人从未与袁刚有过买卖房屋一事。至于蒲世祥借袁刚的钱，那是袁刚与蒲世祥之间的事，与答辩人毫不相干。位于龙里县冠山街道办事处中山路××房屋，因为答辩人差欠外债，需要花钱，故以人民币816000元卖给了原告贾息祥，并在村委及街坊的见证下，签订了房屋转让协议，协议是真实有效的。
原审第三人袁刚一审述称：一、原、被告签订的合同所涉及的标的物是龙山镇四方井××房屋，而第三人与被告所涉及的房屋是龙山镇175号房屋；二、原、被告签订的合同所涉及的标的物总价值高达816000元。在贵州农村客观上是一个巨大的数字，而且合同约定原告一次性付清，原告应向法庭证明购房资金给付情况；三、原、被告签订的合同标的物数额巨大，但签订合同中许多行为不符合常理：1、原告并未要求被告出具房屋产权证（实际为龙房证字第3257号）、也没有审查房屋的共有人情况；2、合同明确载明双方当事人是贾息祥和蒲学珍，但在合同签名时甲方体现为蒲学珍、蒲世祥、周珏茹、帅远秀（请注意均非见证人），乙方体现为贾息祥、贾彪；3、合同在2012年5月15日签订，但在2012年5月11日给付的预付款却高达600600元，明显不合常理，且预付款的收款人为蒲学珍、蒲世祥，而非合同一方的蒲学珍；4、这样一个数额巨大的买卖合同，居然没有交房时间；5、被告蒲学珍在2014年4月3日龙里县人民法院的听证会（详见原告提供的听证记录）上陈述：“现在门面的实际使用和管理是我，我把租金收了以后转交给贾息祥”，当时贾息祥在场对此说法并未提出异议，既然实际使用和管理是蒲学珍，原告贾息祥又如何能与他人签订房屋租赁协议。再次，原告向法庭提交的房屋租赁协议中，其与冉海林、唐拥军签订协议的时间是2012年5月1日，而这时候原告根本就没有同被告签订房屋转让协议，按原告提供的证据签订的时间是2012年5月15日。庭审中，出庭作证的冉海林证实其是2014年才开始与贾息祥签订房屋租赁协议，这样贾息祥提供的2012年5月1日房屋租赁协议就是假协议；四、协议上见证人签名、村委会盖章是否真实，恳请人民法院依职权核实。
一审审理认为：原、被告双方于2012年5月15日签订《房屋转让协议》约定转让款共计人民币816000元一次性付清，原告贾息祥现金支付购房款816000元，协议尚未签订，就预付600600元，且开庭时只有证人罗某一人到庭证明付款情形，证人罗某陈述贾息祥支付600600元，还有其他债权人在场见证，但对如此大额的支付，原、被告双方既未申请其他见证人出庭作证，亦未提供其他相关证据对收条加以佐证；原、被告双方协议尚未签订，贾息祥就于2012年5月1日与唐拥军签订《房屋出租协议》；在2014年一审法院举行的执行异议听证会中，蒲学珍陈述门面的实际使用和管理是蒲学珍，蒲学珍把租金收了以后转交给贾息祥，当时贾息祥对蒲学珍的陈述是认可的，这与本案查明及原、被告双方举证事实相互矛盾，与常理不符；原告贾息祥花816000元购买被告房屋，但对房屋产权凭证及其他相关手续、房屋交付时间等不动产交易的重大事项在协议中却只字未提，与生活常理及交易习惯不相符合。综上所述，原告要求确认协议有效的诉请，缺乏相应的证据予以证实，不应当得到支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：对原告贾息祥要求确认协议有效的诉讼请求不予支持。案件受理费60元，由原告贾息祥承担。
一审判决宣判后，贾息祥不服，向本院提出上诉，请求：1、撤销一审判决，改判确认上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍于2012年5月15日订立的房屋转让协议有效；2、本案一、二审案件受理费有被上诉人承担。其主要理由：1、一审认定事实错误。2012年5月15日经过协商，上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍订立房屋转让协议，由被上诉人蒲学珍将其位于四方井的房屋（门牌号为××号）转让给上诉人贾息祥，转让费为816000元，转让费一次性付清，协议上有双方当事人的签字及捺印，有见证人签名，还村委会盖章确认。在签字前，上诉人贾息祥已于2012年5月11日前分三次向被上诉人蒲学珍支付房屋转让款606000元，被上诉人蒲学珍于同年5月11日出具收条一份，之后上诉人贾息祥又于2012年6月20日付款160000元，2013年5月10日付清尾款50000元，故上诉人贾息祥已全部支付完房屋款项。而一审却认为上诉人贾息祥要求确认协议的诉请缺乏相应证据支持，付款证据不足，这明显系错误认定；2、上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍签订的房屋转让协议真实、合法、有效。被上诉人蒲学珍对转让的房屋有所有权，其转让的行为获得了家庭成员的认可，家人均在《房屋转让协议》上签名，上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍订立的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，双方之间无胁迫、欺诈之行为。《房屋转让协议》未违背法律、法规的禁止性规定，协议不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条的规定，上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍的房屋转让协议合法有效，一审驳回上诉人贾息祥的诉讼请求错误；3、一审认定协议是否有效的标准违背法律规定。一审认定本案协议的效力，是将上诉人贾息祥是否确实支付了购房款为依据，而不是以《中华人民共和国合同法》规定的合同有效无效为依据，明显违背了《中华人民共和国合同法》第四十四条和第五十二条的规定。
被上诉人蒲学珍、袁刚二审均未作书面答辩。
经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为：上诉人贾息祥主张其与被上诉人蒲学珍于2012年5月15日签订的《房屋转让协议》有效，对此，上诉人贾息祥提交了《房屋转让协议》、《收条》、《房屋出租协议》、证人证言等证据，用于证实其主张。但经审查，本院认为上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍签订的《房屋转让协议》存在以下不符合常理的情形：首先，上诉人贾息祥在与被上诉人蒲学珍没有签订任何购房协议的情况下就分三次共支付606000元购房款的行为与一般交易习惯明显不符。《房屋转让协议》签订后，约定的是一次性付清房款816000元，这一约定与之前上诉人贾息祥分三次给付大部分购房款的实际情况不符，且上诉人贾息祥在签订协议的当天也未支付剩余购房款210000元，即便双方约定不是签订协议当天给付剩余购房款，但《房屋转让协议》中也未对剩余购房款的给付方式、期限等作出约定，这一重要条款双方未在《房屋转让协议》中约定与一般的购房文本不符；第二，上诉人贾息祥购买被上诉人蒲学珍房屋的总房款为816000元，该款在当地属于较大金额的交易，一般都是通过银行转账等方式进行交易，但本案上诉人贾息祥陈述其都是通过现金交付的方式分5次将816000元购房款支付给被上诉人蒲学珍，这与一般的交易习惯不符；第三，《房屋转让协议》签订的时间为2012年5月15日，但在2012年5月1日上诉人贾息祥就与案外人冉海林签订《房屋出租协议》，将该房屋出租给案外人冉海林，此时，上诉人贾息祥并不是房屋的权利人，其没有权利与他人签订租赁协议，况且，一审在对冉海林的调查笔录中，冉海林陈述其租赁房屋的时间为2013年12月份至2015年5月份，这与上诉人贾息祥出示的于2012年5月1日与冉海林签订《房屋出租协议》的时间不相符；第四，上诉人贾息祥陈述其是从2012年5月1日开始管理经营本案争议房屋的，2012年的房租是委托被上诉人蒲学珍代收，从2013年开始之后的房租是上诉人贾息祥收取。但在2014年4与3日的《贾息祥申请执行异议案件听证会》笔录中，被上诉人蒲学珍陈述其在听证会当天都还是争议房屋的实际使用人和管理人，上诉人贾息祥对此并未提出异议，一审在对承租人唐拥军的妻子伍兰英的调查笔录中，伍兰英也证实了2014年5月之前其一直是将房屋租金交付给被上诉人蒲学珍的事实。故上诉人贾息祥的陈述与事实不符；第五，上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍在签订《房屋转让协议》时并未将如何办理产权过户手续、房屋及房屋产权凭证交付时间等相关事宜在协议中约定，而上述这些条款又属于不动产交易的重大事项，双方未在《房屋转让协议》中约定与一般交易习惯明显不符。另外，一审法院在2014年5月24日作出（2013）龙执字第221-3号执行裁定书，驳回贾息祥的异议，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”的规定，上诉人贾息祥应当在收到执行裁定书之日起十五日内向一审法院提出案外人执行异议之诉，但上诉人贾息祥并未在法定期限内提出。综上所述，上诉人贾息祥与被上诉人蒲学珍于2012年5月15日签订的《房屋转让协议》与常理不符，不存在合法性和真实性，损害了被上诉人袁刚的利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，一审对上诉人贾息祥要求确认《房屋转让协议》有效的请求不予支持，并无不当。
综上，上诉人贾息祥的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费60元，由上诉人贾息祥承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李家荣
代理审判员 王天才
代理审判员 蔡云飞
二〇一六年八月四日
书 记 员 杨 墨