江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终1688号
上诉人（原审被告、反诉原告）:赵宗雁,男,1964年2月10日生,汉族，徐矿集团职工，住徐州市泉山区。
上诉人（原审被告、反诉原告）:张银侠,女,1966年8月5日生,汉族,无业，住徐州市泉山区。
二上诉人共同诉讼委托代理人梁波，江苏茂通律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：马华廷，男，1962年10月1日生，汉族，住徐州市泉山区。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杜莉，女，1963年10月17日生，汉族，住徐州市泉山区。
上诉人赵宗雁、张银侠因与被上诉人马华廷、杜莉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初5237号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人赵宗雁、张银侠的委托代理人梁波，被上诉人马华廷到庭参加诉讼活动。现本案已审理终结。
上诉人赵宗雁、张银侠上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决事实不清，适用法律错误。1、原审法院认定上诉人应当在房屋申请转移登记前付清被上诉人房款错误。双方当事人已经在涉案合同中约定采用首付加银行贷款方式支付房款，且双方约定银行贷款，批准手续办完的时间节点是2015年12月24日前，因此，原审法院判令上诉人从2015年12月21日起支付被上诉人利息是错误的。即使上诉人有逾期付款的行为，但本案关于利息计算起始时间也是错误的，不应当判决计算至实际给付之日。上诉人多次催告被上诉人履行合同义务，被上诉人拒绝配合履行合同义务，由此产生的损失应当有其自行承担。2、上诉人为取出土地证垫付的2000元押金，被上诉人应当支付。但一审法院并未查明押金形成过程，根据被上诉人出具的收据备注，被上诉人应当承担土地证产生的费用，一审法院认为只是押金不予支持无事实和法律依据。3、一审法院判决一审案件受理费7790元全部由上诉人承担有失公平。被上诉人存在决绝交付房屋、迁移户口、支付房屋土地证押金等违约行为，故该诉讼费用应当双方共同承担。4、一审庭审中上诉人已经提供了2016年12月9日将30万元房款打入资金监管账户凭证，被上诉人完全可以根据存量房资金监管协议有关约定去办理领款手续，但被上诉人因自身原因不领取房款应自行承担相关责任。所以一审法院在判决前上诉人已经付清的情形下仍然判决在生效后十日内支付房款三十万元没有事实依据。5、由于被上诉人在一审关于同期银行贷款利息的请求也只是15000元，因此即使判决上诉人支付利息也应当以15000元为限，所以一审法院的判决明显错误，应当予以撤销。二、一审法院适用法律错误。双方当事人在涉案合同中明确约定，被上诉人故意拖延将户口迁出时应承担10000元违约金，上诉人主张被上诉人因拒绝迁出户口应支付10000元违约金，由充分证据。一审法院将拒绝迁移户口的诉请同拒绝迁移户口的违约金诉请混同，并以不属于法院受理为由判决不予支持，属于适用法律错误。
被上诉人马华廷、杜莉答辩称：一审法院查明事实清楚，证据充分，适用法律正确：一、2015年12月4日双方签订的存量房买卖合同第三条约定办理资金监管的房屋价款应当在申请房屋转移登记前转入指定的房屋监管资金账户，应当说明了上诉人的必须在申请房房屋转移登记前履行将房款缴入资金监管账户的义务，被上诉人已于2015年12月21日在约定的期限内将涉案房屋产权登记在上诉人名下，而上诉人仅将20万元缴入指定的资金账户，上诉人存在严重的违约行为，故要求上诉人继续履行合同，赔偿损失等违约责任。二、关于押金问题，双方仅仅约定了如产生土地证有异议的费用由被上诉人马华廷承担，该押金并不是土地证有异议而产生的，故不属于被上诉人承担的范围。三、户口迁出问题不属于人民法院的受案范围。四、关于诉讼费的承担问题，被上诉人在一审中的诉求有事实和法律依据，且得到一审法院的支持，上诉人一审诉请无事实和法律依据，请求二审法院维持一审判决，驳回上诉人的诉请。
关于上诉人当庭补充的内容答辩如下：1、上诉人的上诉理由不符合实际，一审判决的时间是2016年12月28日，起诉立案时间是2016年9月2日，在立案时上诉人称已经取得了房产证，房子已经是他们的，当判决对他们不利时才被迫于2016年底才将上述款项打入监管账户，但未将有关凭证交予卖方，所以上诉人称是被上诉人不支取房款是没有依据的。2、关于利息计算问题，计算利息应从对方取得房产权属之前将全部款项打入监管账户，利息计算应从该时开始直至二审审判结果明确后。
马华廷、杜莉向一审法院起诉请求：1、判令两被告支付购房款30万元，并支付同期银行贷款利息15000元。2、判令两被告支付原告各项损失87500元。本案诉讼费由被告承担。
张银侠赵宗雁向一审法院提出反诉请求：1、依法判决反诉被告马华廷、杜莉将其户口从徐州市泉山区翟山新村南区65号楼2单元602室房屋上迁出。2、依法判决反诉被告马华廷、杜莉向反诉原告赵宗雁、张银侠支付因未按约定将户口从涉案房屋中迁出的违约金10000元。3、依法判决反诉被告向反诉原告支付垫付的水费及生活垃圾处理费44元、暖气及卫生费409元、开锁换锁费用350元、领取涉案房屋相关证件押金2000元、财物保管费9000元（财产保管费按每月1000元计算，暂按9个月计算），以上费用合计11803元。4、依法判决反诉被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实，2015年8月29日，马华廷出具《购房定金收据》一份：今收到赵宗雁（身份证号码：）人民币壹万元整（小写：10000.00元）作为购置马华廷（身份证号码：）位于徐州市××××室的居民住房定金。双方同意标的房屋净价（卖方实际得到的房款）人民币陆拾陆万元整，定金作为房屋买卖合同签订后的第一批房款。如卖方违约应双倍返还买房定金款；如买房违约应将定金作为违约金，不予索取。收款人签名（盖章）处有马华廷签字，签署日期为2015年8月29日。在该《购房定金收据》空白处有“定金已收到。马华廷4/9”，同时还有“备注：如产生土地证有异议产生的费用我方承担。马华廷4/9”。
2015年12月4日，马华廷、杜莉和赵宗雁、张银侠签订《存量房买卖合同》，合同约定：第一条：房屋基本情况：出卖方马华廷、杜莉将坐落于翟山新村南区65#-2-602及地下室房屋出售给买受方，建筑面积为103.95平方米，房屋用途为住宅，房屋所有权证号为48182，国有土地使用权证号为22436。第二条：房屋价款：该房屋的成交单价为人民币4810.00元/平方米，总价为人民币500000.00元，（大写）五十万元整。第三条：办理资金监管的，房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户。房屋权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。房屋价款具体支付方式约定为下列第3款。……3、贷款付款：买受方于2015年12月4日前，支付人民币（小写）200000.00元，（大写）贰拾万元整。买受方于2015年12月24日前，办理完相关银行贷款批准手续，人民币（小写）300000.00元，（大写）叁拾万元整。第五条：房屋交付：出卖方应当在2016年1月10日前，将房产交付给买受方。房屋移交时，该建筑物内的土地使用权一并转移给买受人。第十一条：违约责任：出卖方在办理房屋权属转移登记、国有土地使用权变更登记和户口迁移等手续时，应当积极给予协助。由于出卖方故意拖延或者不及时提供相关材料的，应向买受方支付违约金10000.00元。
2015年12月4日，甲方（卖方）马华廷、乙方（买房）赵宗雁和丙方徐州市房屋置换中心三方签订《存量房交易资金监管协议》，其中第二条第四款约定：存款存入监管账户，并经丙方核实后，丙方方可受理买卖标的房产的转移登记申请。第三条：买房向银行申请贷款后，应委托银行将贷款直接划入第二条规定的资金监管账户。第四条：乙方在领取《房屋权属证书》后，甲方凭《监管协议》、身份证、填写《徐州市存量房监管资金领款申请书》，办理监管资金领款手续。资金领款手续由丙方审核直接划至第二条规定的卖方开设的结算账户。涉及银行贷款的还需房屋他项权证办妥后方可办理监管资金领款手续。乙方领取《房屋权属证书》后，即视为同意丙方与甲方进行监管资金交割手续。
2015年12月4日，赵宗雁将200000元存入中国工商银行徐州分行徐州市房屋监管中心账户。2015年12月7日赵宗雁、张银侠将涉案房产抵押给徐州市住房置业担保有限公司，担保主债权数额300000元。2015年12月21日涉案房屋产权转移登记到赵宗雁、张银侠名下。2016年3月11日赵宗雁、张银侠进入涉案房屋居住。2016年6月27日徐州市公安局泉山分局翟山派出所接处警工作登记表记载：2016年6月27日10时43分，马华廷报警称其于2015年12月4日将翟山新村南区65号楼2单元602室卖给赵宗雁，对方没有付清购房尾款即办理好房证，换锁入住。经了解，赵宗雁现在该处居住。告知报警人马华廷通过法院诉讼解决。
赵宗雁、张银侠为入住涉案房屋于2016年3月11日产生开锁换锁芯费用350元。2016年9月19日赵宗雁、张银侠缴纳2015—2016年暖气费361元及卫生费48元，合计409元。2016年3月17日赵宗雁、张银侠缴纳涉案房屋2016年2月的水费36元以及2015年12月至2016年1月生活垃圾处理费8元合计44元。2015年10月16日中国石化集团管道储运公司矿区管理中心收取赵宗雁、张银侠关于涉案房屋的土地证押金2000元。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方在《存量房买卖合同》第三条中明确约定：办理资金监管的，房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户。房屋权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。根据该约定，赵宗雁、张银侠应当在2015年12月21日即涉案房屋转移登记前将房屋价款缴入房产交易资金监管账户，而赵宗雁、张银侠仅于2015年12月4日将200000元资金存入徐州市房屋监管中心账户，其通过公积金贷出的300000元并没有按约缴入指定的房屋监管中心账户，致使马华廷、杜莉未能在合理时间内取得售房款，因此马华廷、杜莉要求赵宗雁、张银侠支付购房款300000元并支付同期银行贷款利息的诉讼请求应予支持。马华廷、杜莉主张因赵宗雁、张银侠未及时支付购房款致使其因急需用钱而产生的民间借贷利息85000元，一审法院认为该损失不属于直接经济损失，对其该诉求不予支持。
关于赵宗雁、张银侠要求马华廷、杜莉将其户口从涉案房屋中迁出并支付违约金的诉讼请求，因该请求不属于人民法院民事案件的受理范围，不予处理。赵宗雁、张银侠要求马华廷、杜莉支付其垫付的水费44元及暖气费409元的诉讼请求，因该费用产生于马华廷、杜莉占有期间，对赵宗雁、张银侠的该诉讼请求予以支持。赵宗雁、张银侠要求马华廷、杜莉支付开锁换锁芯费用350元及财物保管费9000元的诉讼请求，因赵宗雁、张银侠未按约定的时间履行付清全部购房款的义务，马华廷、杜莉享有先履行抗辩权，马华廷、杜莉对于未能于2015年3月11日交付房屋不承担责任，故对于赵宗雁、张银侠该项诉讼请求不予支持。赵宗雁、张银侠要求马华廷、杜莉支付涉案房屋的土地证押金2000元的诉讼请求，因该款只是押金，对其该诉讼请求不予支持。综上，遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（四）项、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条至、第一百零七条之规定，判决：一、被告赵宗雁、张银侠应自判决生效后十日内向原告马华廷、杜莉支付购房款余款300000元及利息（按同期银行贷款利率计算，自2015年12月21日起计算至实际给付之日止）。二、反诉被告马华廷、杜莉应自判决生效后十日内向反诉原告赵宗雁、张银侠支付垫付的水费及生活垃圾处理费44元、暖气及卫生费409元，合计453元。三、驳回原告马华廷、杜莉的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赵宗雁、张银侠的其他诉讼请求。
二审查明，上诉人于2016年12月9日已经将剩余30万元存入徐州市存量房交易资金监管账户，被上诉人于2017年5月20日从徐州市房屋置换中心领取了剩余30万元房款。故，关于上诉人应否向被上诉人支付30万元问题二审不在赘述。其他事实与一审查明一致。
经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、上诉人是否应当向被上诉人支付利息，如应支付，如何计算；2、上诉人所主张的押金2000元是否应由被上诉人支付于上诉人；3、被上诉人是否应当向上诉人支付未将户口迁出的违约金10000元；4、原审法院判决关于诉讼费的负担是否妥当。
一、关于上诉人是否应当向被上诉人支付利息，如应支付，如何计算问题
本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方在《存量房买卖合同》第三条第一款中约定：办理资金监管的，房屋价款应当在申请房屋转移登记前缴入指定的房产交易资金监管账户。房屋权属核准转移登记后，出卖方按照房产交易资金监管有关规定领取房价款。但，该条第二款对于房屋价款具体支付方式约定，采用贷款付款，买受方于2015年12月24日前，办理完相关银行贷款审批手续，人民币为30万。根据查明事实，上诉人于2016年12月9日才将剩余30万房款打入约定的资金监管账户，故，存在违约行为，应向被上诉人承担违约责任，被上诉人一审请求上诉人支付逾期付款利息的请求应予支持。
关于逾期付款利息如何计算问题。合同第三条分两款对付款时间进行了约定，但从条文整体理解角度看，第二款应当看作是对第一款的补充和明确，对于确定买受方的付款义务起算时间，本院认为应当以双方约定的具体时间为准。故，一审法院采用第一款约定时间为付款时间不当。应当以第二款约定的付款时间2015年12月24日为起算点，按同期银行贷款利率计算至实际支付之日（2016年12月9日）止，但应当以被上诉人在原审中主张的15000元为限。
二、关于上诉人所主张的押金2000元是否应由被上诉人支付给上诉人问题
本院认为，首先双方在合同中对于押金负担问题没有约定；其次，该押金系第三方向上诉人收取。故上诉人向被上诉人主张支付押金没有事实和法律依据，本院不予支持。
三、关于被上诉人是否应当向上诉人支付未将户口迁出的违约金10000元问题
本院认为，上诉人以被上诉人未及时将户口迁出，而要求被上诉人依据双方合同第十二条约定承担违约金10000元的请求没有事实和法律依据。首先，上诉人逾期支付剩余房款的事实是客观存在的，被上诉人按照法律规定有权行使先履行抗辩权。其次，被上诉人未迁移户口对于上诉人实现房屋买卖的合同目的并无影响。再次，在二审期间被上诉人已经收到剩余30万元房款后，亦明确表示上诉人履行判决义务后同意将户口迁移走。综上，上诉人的该项主张，本院不予支持。
四、关于原审法院判决关于诉讼费的负担是否妥当问题
根据双方诉请金额及判决金额比例，经本院核算，关于本诉部分诉讼费用，上诉人作为一审本诉被告应承担6096.5元，被上诉人作为一审本诉原告应承担1693.5元。反诉部分诉讼费用，上诉人作为一审反诉原告应承担169元，被上诉人作为一审反诉被告承担6元。
综上所述，二审期间因出现了新事实，导致案件情况发生改变。上诉人的上诉请求部分成立，本院予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初5237号民事判决；
二、上诉人赵宗雁、张银侠应自本判决生效后十日内向被上诉人马华廷、杜莉支付剩余购房款利息，以300000元为基数，按照同期银行贷款利率计算，自2015年12月24日起计算至2016年12月9日止，且不超过15000元。
三、驳回上诉人其他诉讼请求。
一审案件本诉案件受理费7790元（马华廷、杜莉已经预交），由赵宗雁、张银侠承担6096.5元，由马华廷、杜莉承担1693.5元；一审案件反诉案件受理费175元（赵宗雁、张银侠已经预交），由马华廷、杜莉承担6元，由赵宗雁、张银侠负担169元。二审案件受理费650元（赵宗雁、张银侠已经预交），由上诉人赵宗雁、张银侠负担600元，被上诉人马华廷、杜莉承担50元（诉讼费用由双方随案款一并支付）。
本判决为终审判决。
审 判 长 廖伟巍
审 判 员 宋新河
审 判 员 李 琳
二〇一八年二月七日
法官助理 曹 勇
书 记 员 陆滢冰