浙江省宁某市北仑区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）甬仑民初字第68号
原告：宁波××技术开发区联合物业有限公司（注册号
：330206000023504），住所地宁波经济技术开发区联合区域
办公大楼××楼。
法定代表人：郭某某。
委托代理人：厉某某。
委托代理人：杨某某。
被告：宁波××海港餐饮有限公司（注册号：330206000
000677），住所地宁波市××××***********号。
法定代表人：李某某。
委托代理人：吴某某。
被告：吴某某。
原告宁波××技术开发区联合物业有限公司（以下称联
合××）与被告宁波××海港餐饮有限公司（以下称凤凰××
）、吴某某物业服务合同纠纷一案，本院于2009年12月24日立
案受理。依法由审判员胡飞红适用简易程序于2010年1月21日
、2010年3月17日公开开庭进行了审理。原告联合××委托代
理人厉某某、杨某某到庭参加诉讼，被告凤凰××委托代理人
及第二被告吴某某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现
已审理终结。
原告联合××诉称：2007年7月1日原告与第一被告签订《前期物业管理服务协议》，对宁某北仑凤凰××物业管理服
务进行了具体约定，期限至业主委员会与物业管理企业签订物
业管理委托合同时止。被告凤凰××向宁某经济技术开发区天
人房地产开发有限公司承租房屋，租期至2010年7月31日，被
告吴某某作为合同保证人。合同签订后，原告实施了物业管理
服务，但两被告均拒绝支付从2008年6月至2009年12月的物业
费、2009年1月（诉状上载明的2008年9月系笔误）至2009年12
月的公共设施维某某，原告催讨未果，现起诉要求：1、被告
凤凰××承担物业综合服务75316元（2008年6月1日至2009年1
2月31日止，1982平方米×2元∕平方米∕月×19个月=75316元
），公共设施维某某3964元（2009年1月1日至2009年12月31日
止，1982平方米×2元∕平方米=3964元），违约金5985元，合
计85265元；2、被告凤凰××从2009年1月1日起到判决生效之
日按每日千分之一支付违约金；3、被告吴某某承担连带责任
；4、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中原告撤回了第一项
诉讼请求中“违约金5985元”及第二项诉讼请求的请求。
为证明上述事实，原告提供了以下证据：1、《房屋租赁
合同》和《租赁合同》补充协议，证明被告凤凰××系承租人
、被告吴某某为连带责任保证人；2、出租房产交付通知书，
证明出租人将出租房产交付给被告凤凰××；3、前期物业管
理服务协议，证明原告与被告凤凰××之间签订前期物业管理
服务；物业管理服务费商用房2元／平方米／月、公共设施维
某某商业用房2元／平方米／年；逾期交纳物业费，按每天百
分之一收取违约金；4、律师函，证明原告委托律师事务所已向被告凤凰××催缴物业费的事实；5、凤凰城前期物业管理
服务合同及备案表各1份，证明原告接受房产公司的委托对凤
凰城进行前期物业管理，并约定了前期的收费标准为2元／平
方米／月；6、发票2份，证明被告凤凰××支付综合服务费至
2008年5月30日止，支付日常某某费至2008年12月底止。
两被告辩称：1、前期物业管理服务协议上面乙方签章的
“吴某某”签字不是被告吴某某所签，以前没有签过该份协议
。2、被告凤凰××已经交纳部分物业费。3、要求原告提供商
业用房2元／平方米／月的收费依据。两被告提供发票1份，证
明被告凤凰××支付综合服务费至2008年5月30日止，支付日
常某某费至2008年12月底止。
对原告提供的证据，两被告质证认为：证据1、2、4、5
、6、7均无异议；证据3对“吴某某”签字的真实性有异议，
但两被告在本院规定的期限内逾期未提出鉴定申请。
对两被告提供的证据，原告无异议。
经审核，本院对原告提供的证据1、2、4、5、6、7的真
实性、合法性、关联性均予以认定；原告提供的证据3两被告
虽然对签名真实性有异议未在期限内提出书面申请，因此对该
证据本院依法予以认定。
经审理查明，2006年3月15日，原告与宁某开发区天人房
地产开发有限公司（以下称天人房地产公司）签订一份凤凰城
前期物业管理服务合同，约定原告接受委托对凤凰山乐园商业
街进行前期物业管理；管理期限暂定二年，自2006年3月15日
起至2008年3月14日止，但是期限未满、业主委员会与物业管理公司签订的物业管理服务合同生效的，本合同自然终止；物
业管甲合服务费2元∕平方米∕月，共有部位、共用设备设施
日常某某费2元∕平方米∕年；合同还就其他内容作了约定。2
006年3月24日，上述合同在宁某市北仑区房地产管理处备案。
2007年7月9日被告凤凰××与天人房地产公司签订一份宁某北
仑凤凰城房屋租赁合同，约定被告租用凤凰城北区3幢101号、
102号、103号、105号房；租赁面积为1265平方米；承租方被
告凤凰××在租赁经营期限内所发生的税金、水、电以及物业
等费用均由承租方承担；被告吴某某作为合同保证人，以其个
人资产为承租人履行本合同的所有义务提供连带责任担保。20
07年9月5日，两被告与天人房地产公司就上述租赁合同签订一
份补充协议，对租赁房屋的数量、位置作了变更，面积变更为
1982平方米。2007年7月1日，原告和第一被告签订凤凰城前期
物业管理服务协议，双方就物业收费标准等作了约定。2007年
9月18日，原告及天人房地产公司将被告凤凰××承租的房屋
交付给被告，被告凤凰××已交付租赁房屋至2008年5月底的
物业管甲合服务费及至2008年12月底的共有部位、公用设备设
施日常某某费。原告于2009年9月23日发律师函向被告凤凰×
×催讨拖欠的物业管乙用，但被告一直未付。
另查明，被告凤凰××原名称为宁某北仑凤凰山海港城
餐饮管理有限公司，于2008年3月17日变更为宁波××海港餐
饮有限公司。
本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束
力，当事人应当按照约定履行自己的义务。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由
物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳
责任。本案原告依约履行了物业管理服务，被告凤凰××与业
主天人房地产公司约定由被告承担租赁期间的物业费用，因此
被告凤凰××理应支付物业管甲合服务费及房屋共有部分、共
用设施日常某某费，被告吴某某作为房屋租赁合同的保证人，
理应按约承担连带责任保证义务。两被告辩称其未与原告签订
过前期物业管理服务协议但两被告未在本院规定的期限内提出
司法鉴定的申请，亦未提供其他证据佐证，对该辩称观点本院
不予采纳；两被告辩称其已支付部分物业服务费，根据原、被
告提供的发票证明，被告凤凰××已支付物业管甲合服务费至
2008年5月底、支付房屋共有部分及共用设施日常某某费至200
8年12月底；至于两被告提出的物业管甲合服务费收费依据，
则原被告合同对收费标准已作明确约定，原告诉请的收费标准
并未超过合同约定。原告诉请合理合法，应予支持。据此，依
照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例
》第四十二条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华
人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告宁波××海港餐饮有限公司应支付原告宁波×
×技术开发区联合物业有限公司物业管甲合服务费75316元（
自2008年6月1日至2009年12月31日止，按2元每平方米每月计
算）、房屋共有部分、共用设施日常某某费3964元（自2009年
1月1日至2009年12月31日止，按2元每平方米每年计算），合
计79280元，该款限被告于本判决生效之日起十日内支付完毕。
二、被告吴某某对上述款项承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1782元、减半收取891元，保全费820元，合
计1711元，由两被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江
省宁某市中级人民法院。
（在递交上诉状七日内凭判决书到宁某市中级人民法院
立案室预交上诉案件受理费；如银行汇款，收款人为宁某市财
政税务局预算外资金，帐号为81×××01，开户银行
为宁某市中国银行营业部，如邮政汇款，收款人为宁某市中级
人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自
动放弃上诉处理。）
如本判决书生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本
判决书确定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。
审 判 员 胡飞红
二〇一〇年三月十七日
代书记员 周风燕