广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第682号
原告：广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司，住所地广东省广州市增城区。
负责人：陈宇辉。
委托代理人：巩小燕、曹娟，该公司员工。
被告：蒙庆文，住广东省广州市。
被告：吴建，住重庆市北碚区。
原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉被告蒙庆文、吴建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的委托代理人曹娟到庭参加诉讼，被告蒙庆文、吴建经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司诉称：2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与原告签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该合同签订至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公告区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。两被告享有所有权的位于新塘镇广园东碧桂园凤凰城凤凰苑08街32号的房屋正处于该物业管理服务区域内。2005年2月20日，原告与两被告双方签订《碧桂园前期物业服务协议》一份，约定两被告按房屋建筑面积每月每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元计收物业服务费。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的0.5%交纳违约金。现两被告自2014年4月起开始拖欠物业服务费、违约金等费用，虽经原告多次催促，发催交函催收，两被告至今仍未交纳所拖欠的物业服务费、违约金等费用。交纳物业服务费是每一个业主对整个居住小区应尽的义务，两被告长期拖欠物业服务费等费用的行为不仅违反了原告与两被告双方的合同约定，还对整个小区的物业正常运行造成严重的影响。为维护原告的合法权益，保障碧桂园凤凰城小区物业的正常运行，现原告依据《中国人民共和国合同法》的相关规定及双方合同约定，请求法院判令，一、两被告向原告支付自2014年4月起至2015年2月止共11个月的物业服务费34160.94元（按房屋建筑面积1207.13平方米，每月每平方米2元；花园面积1382.55平方米，每月每平方米0.5元计收，合每月的物业服务费为3105.54元）；二、两被告向原告支付逾期支付物业服务费所产生的违约金11389.57元（该违约金以每月所拖欠的物业服务费为基数，从每月拖欠物业服务费的次月1日起计算，按每日0.5%为标准，暂计至2015年3月11日的违约金为22779.15元，调整违约金金额为违约金总额的一半，即调整违约金为11389.57元）；三、两被告承担本案的全部诉讼费用。
被告蒙庆文、吴建未答辩。
经审理查明：广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司成立于2006年4月24日，经营范围是物业管理服务等。
2005年2月20日，两被告与增城市碧桂园物业发展有限公司签订一份《商品房买卖合同》，约定两被告向增城市碧桂园物业发展有限公司购买广园东碧桂园凤凰城凤凰苑8街32号的房屋，该商品房合同约定涉案房屋的建筑面积共1221.61平方米。
2005年2月20日，两被告（甲方、业主）和增城市碧桂园物业管理有限公司（乙方、物业管理公司）签订《碧桂园前期物业服务协议》，该协议载明“……根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就乙方已购买的，由增城市碧桂园物业发展有限公司（以下简称“开发公司”）负责开发建设的增城市新塘镇广园东碧桂园凤凰城物业中的凤凰苑8街32号商品房（以下简称“该商品房”），交付使用后乙方提供物业管理服务的有关问题达成一致意见，特订立本协议，双方共同遵守……第七条乙方按以下标准向甲方收取物业服务费：1、甲方所购该商品房若为住宅的，物业服务费收取标准为：该商品房的房屋建筑面积每月每平方米2元，花园面积每月每平方米0.5元。甲方所购该商品房的房屋建筑面积为1221.61平方米；花园面积为2035.48平方米。……上述约定面积如与国土房管部门最终测绘面积由差异的，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费。……第八条甲方应自开发公司将该商品房交付使用时起交纳物业服务费，物业服务费采用银行代收代交的方式于公历每月5日前交纳。无论甲方是否居住或使用该商品房，该商品房的物业服务费均由甲方交纳，甲方应在缴费账户存有足够金额以交纳物业服务费。……第二十二条甲方逾期交纳物业服务费，每逾期一天需向乙方交纳所拖欠物业服务费的0.5%违约金，逾期二个月不交者将予公布，情况严重时，乙方可向人民法院起诉。……”。
2006年4月21日，增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定增城市碧桂园物业发展有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务事宜，至本物业管理区域内全体业主依法选聘的物业服务企业时止；电梯洋房首层以上按房屋建筑面积2元/月/平方米计收、花园按花园面积0.5元/月/平方米计收；物业服务费按月交纳，业主应在每月5日前交纳上月的物业服务费；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。
2006年7月27日，涉案房屋登记在两被告名下，建筑面积为1207.13平方米。
2007年1月3日，两被告接收涉案房屋。
另查明，2006年7月14日，增城市碧桂园物业管理有限公司召开股东会决议，内容为同意广东碧桂园物业管理有限公司吸收合并增城市碧桂园物业管理有限公司，自合并并生效之日起，增城市碧桂园物业管理有限公司的所有权利、义务、债权、债务由广东碧桂园物业管理有限公司承继，并同意注销增城市碧桂园物业管理有限公司登记。2012年10月25日，佛山市顺德区市场安全监管局核准广东碧桂园物业管理有限公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司。2012年12月10日，广州市工商行政管理局核准广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司更名为原告。
庭审过程中，原告陈述涉案《碧桂园前期物业服务协议》约定花园面积为2035.48平方米，后根据测量，花园面积实际为1382.55平方米，故原告主张涉案房屋的花园管理费以花园面积1382.55平方米计算。
本院认为：增城市碧桂园物业管理有限公司与两被告签订《碧桂园前期物业服务协议》，约定由增城市碧桂园物业管理有限公司为两被告购买的涉案房屋提供物业管理服务，由两被告按月支付物业服务费。《碧桂园前期物业服务协议》是签订双方当事人真实的意思，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。增城市碧桂园物业发展有限公司与广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司签订《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》，约定增城市碧桂园物业发展有限公司选聘广东碧桂园物业管理有限公司增城分公司对碧桂园凤凰城提供前期物业管理服务。该《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》合同有效，对业主具有约束力。增城市碧桂园物业管理有限公司已由变更名称后的广东碧桂园物业服务有限公司所吸收，而广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司系广东碧桂园物业服务有限公司的分公司，并为涉案房屋提供物业服务，故两被告作为物业服务的受益人应向原告交纳房屋物业服务费和花园物业服务费。
现两被告未按合同约定支付2014年4月至2015年2月止共11个月的房屋物业服务费和花园物业服务费，其行为已构成违约，为此，原告请求两被告支付上述期间的房屋物业服务费和花园物业服务费，本院予以支持。对于花园物业服务费，虽涉案《碧桂园前期物业服务协议》约定花园面积为2035.48平方米，现原告主张涉案房屋的实际花园面积为1382.55平方米，未超出《碧桂园前期物业服务协议》对于花园面积的约定，本院予以支持。经核算，原告每月应支付的房屋物业服务费为2414.26元（1207.13平方米×2元/平方米/月），花园物业服务费为691.28元（1382.55平方米×0.5元/平方米/月）,两被告应支付上述期间的房屋物业服务费26556.86元和花园物业服务费7604.08元。
至于违约金问题。因两被告未依约支付房屋物业服务费和花园物业服务费，原告主张要求两被告支付违约金，理据充分，本院予以支持，但因《碧桂园前期物业服务协议》签订的日期早于《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》的签订日期，故涉案房屋的房屋物业服务费和花园物业服务费的违约金应以《碧桂园凤凰城前期物业服务合同》的约定计算，即违约金以每月拖欠的房屋物业服务费和花园物业服务费的日0.5%计算，从拖欠的次月6日起计算至2015年3月11日止。因原告主张上述期间的房屋物业服务费和花园物业服务费的违约金总额为11389.57元，故每月违约金的金额不得超过当月应付的房屋物业服务费和花园物业服务费，违约金的总额不得超过11389.57元。
两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告蒙庆文、吴建向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付自2014年4月起至2015年2月止共11个月的房屋物业服务费26556.86元和花园物业服务费7604.08元；
二、被告蒙庆文、吴建向原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司支付违约金（该违约金以第一判项中每月所拖欠的房屋物业服务费、花园物业服务费为基数，从每月拖欠房屋物业服务费和花园物业服务费的次月6日起计算，按每日0.5%计至2015年3月11日止，但每月房屋物业服务费和花园物业服务费的违约金均不得超过当月应付的房屋物业服务费和花园物业服务费，违约金的总额不得超过11389.57元）；
三、驳回原告广东碧桂园物业服务有限公司增城分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费940元，由被告蒙庆文、吴建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赖雯丽
人民陪审员 罗巧宜
人民陪审员 卢淑敏
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 彭美英
李靖
法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。