广东省广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0106民初19535号
原告：廖天，男，1967年1月14日出生，汉族，住广州市海珠区。
被告：广州赛宝物业经营管理中心，住所地广州市天河区东莞庄路112，114号68栋，统一社会信用代码91440101190504372Q。
负责人：陈新苹，总经理。
委托代理人：李安宁，该中心职员。
委托代理人：赵广群，广东广信君达律师事务所律师。
原告廖天与被告广州赛宝物业经营管理中心物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月9日受理后，依法由审判员黄超兰适用小额诉讼程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告廖天、被告的委托代理人李安宁及赵广群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告是天河区东莞路112号28栋2单元802房房屋所有人，被告系该房屋原属单位设立的物业服务企业。原告于2017年6月20日向被告报告房屋装修事宜，但被告于8月2日向原告开出《整改通知书》，要求原告恢复已改造入户大门朝向及所开卫生间采光透气用窗户部分。目前装修工程已经完成泥水部分并已结算完毕。原告收到被告的《整改通知书》后，原告了解到被告是未经小区业主选举委员会所委托管理的物业管理，而是由原单位指定其某部门成立的管理处，依据《广州市物业管理条例》第十条、第十一条的规定，被告不具备对该小区内有独立产权的各住户业主拥有管理权，该管理处只对原单位电子工业部五所的所属物业享有管理义务。房改后该区域内各业主分别各自办理了独立产权的房产证。根据《物权法》第七十五、七十六、七十七条的规定，请法院查明被告的成立及街道的备案手续，原告认为被告不是通过合法成立的业主委员会委托的管理机构，不具有对原告的合法管理权，对原告发出的《整改通知书》属于侵权行为请予以撤销。请求法院判决：1、法院撤销被告2017年8月2日向原告发出的《整改通知书》；2、返还原告向被告缴交的3000元装修押金；3、赔偿原告精神损失费1元；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称：不同意原告的诉讼请求。因为原告一直没有整改恢复原状，所以没有达到退还装修保证金的条件，故被告不同意退还装修保证金。一、被告对涉案物业拥有管理权。截止今日，电子五所大院内的住户尚未合法成立业主委员会，被告有权根据《前期物业管理委托合同》的约定，对原告所在的房屋小区实施管理。二、原告应当严格遵守《广州市城乡规划条例》及被告制订的《五所小区装修管理规定》，被告有权向原告收取装修保证金，并有权责令原告对违法违规的装修行为进行整改。被告于2017年5月4日批准实施《五所小区装修管理规定》，该规定适用于电子五所整个小区，业主装修前需向被告领取填写《装修登记表》，并向被告报送装修申报材料及房屋装修施工图等，并需向被告缴纳装修保证金，保证金在装修完毕且无违章情况下经物业管理处验收合格后退还。2017年6月22日，原告向被告报备房屋装修，并填写了《装修登记表》，该表显示：装修垃圾清运保证金2000元，原告在装修项目一栏及报送的“装修平面图”中均未填写更改入户大门方向及破墙新建2个窗户，原告并在备注一栏中承诺：坚决按照广州市对住宅装修的相关规定执行。2017年8月2日，广州市城市管理综合执法局天河区分局向原告作出《责令限期整改通知书》，认定原告在五山街电子五所28栋2单元802房进行的擅自开设二个窗（外墙）行为，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，遂向原告作出：（1）责令立即停止违法行为；（2）在2017年8月6日24时之前自行恢复原状。2017年8月3日，广州市天河区人民政府五山街道办事处向被告送达《关于协助制止违规改变外墙结构的函》，要求被告协助五山街道办制止原告的违法行为，责令其恢复外墙结构原状。由于原告未按照其填报的《装修登记表》和“装修平面图”进行装修，擅自更改入户大门方向及破墙新建2个窗户，违反了《广州市城乡规划条例》及被告制订的《五所小区装修管理规定》，为纠正原告的违法违规的行为，同时也为了落实广州市城市管理综合执法局天河区分局、广州市天河区人民政府五山街道办事处的文件要求，被告分别于2017年8月2日、8月10日、8月17日三次向原告送达《整改通知书》，原告签收了前述通知书，但拒绝按照通知书要求进行整改。迄今，原告仍未整改完毕，被告有权不向原告退还装修保证金。
经审理查明：案外人工业和信息化部电子第五研究所是广州市天河区东莞庄路竹丝岗1号28-2-802房的建设单位，被告是依法成立的、被准许从1981年8月25日起从事住宿业的企业法人。原告是广州市天河区东莞庄路竹丝岗1号28-2-802房【下称案涉房屋，房屋（套内）面积为70.21平方米】的业主。
2015年3月31日，被告与工业和信息化部电子第五研究所签订《前期物业管理委托合同》，约定：由甲方（工业和信息化部电子第五研究所，下同）将广州市天河区东莞庄路112和39号大院委托乙方（被告，下同）实行物业管理，服务期限：从2015年4月1日起至成立业主委员会后，业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止；服务内容包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用部位包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。房屋装饰装修管理服务。
原告于2017年6月22日填写了28号楼2座802房《装修登记表》，载明：装修期自2017年6月22日起至2017年10月3日止，装修项目：1、入户大门改方向（管理处不同意则按原方向入户）；2、北房面积改小；3、原卫生间一分为二；4、南房隔墙移动40公分（用轻钢龙骨石膏板间隔）；5、装防盗网。工程师初审意见：1.业主、装修公司必须遵守住宅装修相关规定；2.不得改变现有房屋平面分布，不得破坏承重结构，防盗网不得飘出外立面；3、厨房、厕所必须做防水及闭水测试；4.入户大门不同意改方向。财务部收费情况：装修押金1000元，装修垃圾费2000元。原告承诺：坚决按照广州市对住宅装修的相关规定执行。
广州市城市管理综合执法局天河区分局于2017年8月2日向原告出具了穗综天责字[2017]14090号《广州市城市管理综合执法责令限期改正通知书》，内容：你于2017年8月2日在五山街电子五所28栋2单元802房进行擅自开设二个窗（外墙），违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《广州市城市管理综合执法条例》第二十二条第一款第（一）项之规定：1、责令你立即停止违法行为；2、请你在2017年8月6日24时前自行恢复原状。
广州市天河区人民政府五山街道办事处于2017年8月3日向被告出具了《关于协助制止违规改变外墙结构的函》，内容：8月2日，经我街调查，发现五山街电子五所28栋2单元802房业主擅自改变外墙结构，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条。因该址系贵物业公司管理范围，现请贵司协助我街制止上述业主违法行为，责令其恢复外墙结构原状。
被告于2017年8月2日向原告发出《整改通知书》，内容：28栋2单元802房业主：您户在过往装修过程中，管理员对您的房屋装修现场进行了查验，1.发现卫生间旁边打了两个窗户。2.入户大门改变方向。根据你户填写的《房屋装修申请表》及提供的《装修平面图》，并没有申请及审批这二项目。为维护房屋楼体安全及保障广大业主的利益，在此我中心希望业主配合，自签收本通知书之日起5天内对已改造的房屋部分，自行恢复原本使用功能及用途。
被告于2017年8月10日向原告发出《整改通知书》，内容：28栋2单元802房业主：您户在过往装修过程中，管理员对您的房屋装修现场进行了查验，1.发现卫生间旁边打了两个窗户。2.入户大门改变方向。3.防盗网安装不符合规范。我中心在2017年8月2日下发了整改通知书。在巡查中发现并未整改，为维护房屋楼体安全及保障广大业主的利益，我中心再次下发整改通知书，希望业主配合，自行恢复原本使用功能及用途。
被告于2017年8月17日向原告发出《整改通知书》，内容：28栋2单元802房业主：您户在过往装修过程中，管理员对您的房屋装修现场进行了查验，1.发现卫生间旁边打了两个窗户。2.入户大门改变方向。3.防盗网安装不符合规范。我中心分别在2017年8月2日、8月10日下发了整改通知书。在巡查中发现并未整改，为维护房屋楼体安全及保障广大业主的利益，我中心再次下发整改通知书，希望业主配合，自行恢复原本使用功能及用途。
原告均在上述《整改通知书》上签名确认，但原告至今未进行整改。
广州市天河区东莞庄路112和39号大院至今未成立业主委员会，亦未通过业主大会选聘物业服务企业。
本院认为：根据国务院《物业管理条例》第二十一条规定，建设单位在业主或业主委员会选聘物业管理企业之前，可选聘物业管理企业对所开发商品房进行物业管理。广州市天河区东莞庄路112和39号大院至今未成立业主委员会，也未通过业主大会选聘物业管理企业，因此作为建设单位的工业和信息化部电子第五研究所可选聘物业管理企业。被告与广州市天河区东莞庄路112和39号大院的建设单位工业和信息化部电子第五研究所签订的《前期物业管理委托合同》均是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。在案涉房屋所在小区的业主、业主大会选聘物业管理企业对该小区进行物业管理之前，被告因上述合同自2015年4月1日至今为广州市天河区东莞庄路112和39号大院的合法物业管理人，具备对广州市天河区东莞庄路112和39号大院进行物业管理的资格。被告虽未直接与原告签订物业管理服务合同，但原告在继承案涉房屋后，已取得了案涉房屋的使用权，实际已成为广州市天河区东莞庄路112和39号大院的业主，应接受工业和信息化部电子第五研究所与被告所签订的物业管理委托合同的约束，双方之间的物业管理关系成立。原告擅自开设二个窗（外墙）的行为，违反了《广州市城乡规划条例》第三十二条的规定，对此广州市城市管理综合执法局天河区分局责令原告立即停止违法行为，在2017年8月6日24时前自行恢复原状。但原告没有在规定的时间内自行恢复原状。被告按照广州市天河区人民政府五山街道办事处于2017年8月3日出具的《关于协助制止违规改变外墙结构的函》要求，被告针对原告的行为分别于2017年8月2日、2017年8月10日、2017年8月17日对其发出了《整改通知书》，并无不当。但原告至今没有进行整改，将案涉房屋恢复原状，原告要求被告返还其缴交的3000元装修押金，条件未成就，本院不予支持。原告要求被告赔偿精神损失费1元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告廖天的全部诉讼请求。
本案受理费50元，减半收取25元，由原告廖天负担。
本判决为终审判决。
审判员 黄超兰
二〇一七年十一月六日
书记员 高诗韵