江西省上饶市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）赣11执异25号
案外人：中康建设管理股份有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县小兰经济技术开发区江西省千亿建筑科技产业园B区18号中康总部大楼。
法定代表人：敖翔。
委托代理人：喻明凡，北京市京师（南昌）律师事务所律师。
委托代理人：徐祥德，北京市京师（南昌）律师事务所律师。
申请执行人：陈建平，男，1965年10月6日出生，汉族，上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区，
被执行人：姚钱树，男，1978年7月18日出生，汉族，上饶市广丰区人，住江西省上饶市广丰区。
被执行人：江西省姚钱树贸易有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区丰和北大道99号丰和新城北苑G1号商业、住宅楼商业112室。
法定代表人：姚钱树。
被执行人：江西省万年金合再生资源有限公司，住所地江西省上饶市万年县城六0路13号。
本院在执行陈建平与姚钱树、江西省姚钱树贸易有限公司、江西省万年金合再生资源有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了被执行人江西省万年金合再生资源有限公司开发的位于万年县建德大街的万年综合市场6、7、8幢所有房产，并裁定拍卖该已查封房产。案外人中康建设管理股份有限公司向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审理终结。
案外人中康建设管理股份有限公司提出异议称，2015年3月17日，其与被执行人江西省万年金合再生资源有限公司签订《购房协议》一份，协议约定，案外人支付被执行人江西省万年金合再生资源有限公司1500万元购房款购买万年县再生资源及有色金属综合大市场6、7、8栋房产，如6、7、8栋房产不足15000平方米，被执行人从该市场其他房产补足15000平方米；被执行人享有购房犹豫权，如被执行人在收到案外人购房款之日起12个月内未归还购房款，则被执行人需在14个月内将6、7、8栋房产产权过户至案外人名下。协议签订后，案外人分别于2015年3月26日和同年4月2日支付被执行人1000万元和266万元购房款。2015年4月13日，案外人与被执行人经结算后签订《购房补充协议》，约定案外人对被执行人享有的192万元债权折抵192万元购房款，案外人再支付42万元即视为案外人支付完毕1500万元定金，案外人于当日再支付被执行人购房定金42万元。现案外人已付清购房款，被执行人也未在犹豫期内退还购房款，案外人与被执行人之间的房产买卖行为合法有效，执行法院对案外人购买的房产无权查封和拍卖。综上，案外人要求本院中止拍卖万年县再生资源及有色金属综合大市场6、7、8栋房产，并解除对上述房产的查封。
为证明其异议请求，案外人中康建设管理股份有限公司向本院提供了其与被执行人江西省万年金合再生资源有限公司签订的《购房协议》、《购房补充协议》、1000万元和266万元及42万元银行汇款凭证复印件。
本院经审查查明下列事实：1、本案的执行依据为（2015）饶中民三初字第77号民事调解书，调解约定：被执行人姚钱树欠申请执行人陈建平借款本金1000万元，被执行人姚钱树同意在2016年1月31日前支付500万元，在2016年6月1日前支付剩余的借款本金500万元；如被执行人在2016年1月31日前未归还第一期的还款500万元，申请执行人可在2016年1月31日起就借款本金1000万元申请强制执行，利息自2014年7月23日起按中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算，已支付的160万元作为利息进行扣减；被执行人江西省姚钱树贸易有限公司、江西省万年金合再生资源有限公司承担连带保证责任。2、本院另有执行案件（2016）赣11执34号被执行人为王祥水、姚钱树、江西省姚钱树贸易有限公司，申请执行人为陈建平，执行标的为500万元借款本金及判决利息等。3、本案在诉讼审理期间，本院于2015年5月14日以（2015）饶中民诉前保字第69-1号民事裁定书裁定保全被执行人江西省万年金合再生资源有限公司位于上饶市××以南××以东证××号地块。本案在执行过程中，本院于2016年2月26日查封了被执行人江西省万年金合再生资源有限公司开发的万年县再生资源及有色金属综合大市场3、6、7、8、9、10、15、16栋房产，并于2017年4月24日裁定拍卖被执行人江西省万年金合再生资源有限公司所有的位于万年县建德大街综合大市场第6、7、8、10栋的未出售房产。4、案外人中康建设管理股份有限公司于2015年3月25日、2015年3月26日、2015年4月2日、2015年4月13日分别向被执行人江西省万年金合再生资源有限公司汇款500万元、500万元、266万元、42万元，合计汇款1308万元。5、案外人与被执行人江西省万年金合再生资源有限公司签订的《购房协议》约定，被执行人江西省万年金合再生资源有限公司用其所有的万国用（2014）第41号、第42号土地使用权作为案外人向中信银行南京西路支行借款1500万元的抵押担保物；案外人用该1500万元借款支付给江西省万年金合再生资源有限公司作为其购买被执行人开发的6#、7#、8#楼的购房款即定金，购房单价为1000元/平方米，如6#、7#、8#楼面积不足15000平方米，被执行人需用其开发的其他房产以1000元/平方米的单价补足面积；被执行人江西省万年金合再生资源有限公司十二个月内归还该1500万元款项，如逾期未归还该款则在14个月内将6#、7#、8#楼的产权办理给案外人；被执行人江西省万年金合再生资源有限公司支付给案外人75万元取得12个月内可以赎回不卖房的犹豫权；被执行人江西省万年金合再生资源有限公司须向案外人支付犹豫期间资金占用费，按案外人银行贷款1500万元的同比利率为准给付。《购房补充协议》约定，除已支付的款项及扣除的费用，案外人支付尾款42万元，即付清1500万元购房定金，定金约定可于2016年3月30日前退还给案外人，否则按违约处理。6、被执行人姚钱树在本案审查期间，向本院陈述中康建设管理股份有限公司向被执行人江西省万年金合再生资源有限公司汇款的1308万元系被执行人江西省万年金合再生资源有限公司委托案外人向中信银行南京西路支行的借款，并非购房款，且被执行人江西省万年金合再生资源有限公司提供了万国用（2014）第41号、第42号土地使用权作为该借款的抵押担保物，并于2015年3月17日办理了抵押登记。
本院认为，本案争议的焦点为案外人中康建设管理股份有限公司是否为本案已查封房产即万年县再生资源及有色金属综合大市场6、7、8栋房产的实际权利人。经查，该查封财产系被执行人江西省万年金合再生资源有限公司开发建设的房产，该房产的土地使用权为被执行人江西省万年金合再生资源有限公司所有，相关的规划许可证、和施工许可证均由被执行人江西省万年金合再生资源有限公司名义办理，故按照法律规定，该房产的权利人为被执行人江西省万年金合再生资源有限公司，而非案外人中康建设管理股份有限公司所有，其提出的理由不足以排除本院对被执行人江西省万年金合再生资源有限公司所有房产的查封和拍卖。其二，案外人提供的证据不足以证明其与被执行人江西省万年金合再生资源有限公司之间系房屋买卖法律关系，因为按照《购房协议》、《购房补充协议》约定，案外人已支付的款项系购房款定金，购房定金不等同于购房款，定金合同当事人可以违约，一方当事人不按照合同约定办理房产过户手续，双方之间产生的纠纷系民事债权债务纠纷，不能据此认定案外人为本院已查封房产的实际购房人；再者，案外人与被执行人之间约定的1000元/平方米的购房单价远远低于同期房产市场价格，甚至低于该房产的成本价，有悖于常理，不排除案外人与被执行人江西省万年金合再生资源有限公司之间的汇款系名为购房款定金实为借款的可能，另根据被执行人姚钱树的陈述，其与案外人之间的汇款实为委托案外人向中信银行南京西路支行的借款，不是案外人购买本案已查封房产的购房款；且该房产未办理备案登记手续至案外人名下，不能证明案外人系该房产的实际权利人，不能对抗法院的执行。综上，案外人提供的证据不足以证明其系本案已查封房产的权利人，其要求本院中止拍卖万年县再生资源及有色金属综合大市场6、7、8栋房产并解除对上述房产的查封的理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回中康建设管理股份有限公司的异议。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审判长 周富华
审判员 郑 彬
审判员 范全敏
二〇一七年十一月二十日
书记员 纪开泰