重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0105民初12959号原告：重庆天拓置业发展有限公司，住所地重庆市江北区大石坝大路村73号，统一社会信用代码91500105771790805B。法定代表人：吴秉琪，董事长。委托诉讼代理人：李明，男，重庆天拓置业发展有限公司工作人员。委托诉讼代理人：黄莎，女，重庆天拓置业发展有限公司工作人员。被告：杨琪，女，1990年8月4日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：彭金，重庆渝敏律师事务所律师。原告重庆天拓置业发展有限公司（以下简称天拓公司）诉被告杨琪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天拓公司的委托诉讼代理人李明、被告杨琪及其委托诉讼代理人彭金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天拓公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认原、被告签订的《【华润·中央公园】商业物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》）已于2016年4月28日解除；2、被告向原告支付2015年3月15日—2016年4月28日期间的租金59615.93元；3、被告向原告支付逾期给付租金的违约金（以12798元为基数，按日20‰的标准，从2015年3月15日起计算至付清之日止；以13053.96元为基数，按日20‰的标准，从2015年6月15日起计算至付清之日止；以13565.88元为基数，按日20‰的标准，从2015年9月15日起计算至付清之日止；以13565.88元为基数，按日20‰的标准，从2015年12月15日起计算至付清之日止；以6632.21元为基数，按日20‰的标准，从2016年3月15日起计算至付清之日止）；4、被告交纳的履约保证金12798元不予退还。本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年8月15日签订《租赁合同》，约定原告将重庆市江北区大石坝一村X号【华润·中央公园】项目一期商业物业门牌号为商业附X号商铺及附属设备（以下简称涉讼房屋）出租与被告。原告按时交付涉讼房屋，被告却自2015年3月起拖欠租金等费用，原告催收未果，于2016年4月28日向被告发出《解约告知函》，《租赁合同》现已解除，被告交纳的履约保证金应作为合同解除违约金不予退还。原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告杨琪辩称，1、认可原告第1项诉讼请求。2、对租金标准及其计算方式没有异议，但违约金标准约定过高。原、被告之间的《租赁合同》已于2016年4月28日解除，原告应于2017年4月28日前向原告主张权利，但原告未在2017年4月28日前要求租金及违约金，故原告要求的租金及违约金已过诉讼时效。3、原告解除《租赁合同》属于违法解除，单方没收保证金没有依据，被告不予认可。本院经审理认定事实如下：2014年8月15日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租与被告。房屋建筑面积45.25平方米，套内面积42.66平方米，租赁期限36个月（2014年8月15日—2017年8月14日），免租期4个月（2014年8月15日—2014年12月14日）。2014年12月15日—2015年8月14日期间租金标准为每月4266元；2015年8月15日—2016年8月14日期间租金标准为每月4521.96元；2016年8月15日—2017年8月14日期间租金标准为每月4793.28元。被告应按期向原告支付租金。被告须于涉讼房屋交付当日向原告支付2014年12月15日—2015年3月14日期间的租金12798元，以后租金每3个月为1期，被告须于每期首月第1日前将本期租金支付至原告账户（如遇法定节假日须提前至少1个工作日到达原告账户）。原告仅接受被告以银行转账方式支付每期租金。被告须于合同签订之日向原告支付履约保证金12798元。若被告在合同期内全部正确的履行合同义务，没有违法经营或损害原告财产或信誉的不良记录及行为，在本合同期满后30日内，原告将履约保证金退还被告。若被告在本合同期内非法经营、损害原告的财产、或因被告的行为给原告信誉造成不良记录的，原告有权从履约保证金中扣除被告应向原告赔付的损害赔偿金，被告应在收到原告发出的扣除履约保证金的通知后7日内补足履约保证金。若非被告原因引起，原告违反本租赁合同约定致使本租赁合同不能履行的，被告有权要求原告立即停止违约行为并赔偿因违约给被告造成的实际损失。若非被告原因引起，原告单方面提前解除本租赁合同的，原告须退还被告所交纳的履约保证金，并向被告支付相当于履约保证金的款项作为违约金。除此之外，原告不再承担其他任何形式的违约赔偿责任。若被告违反本租赁合同约定，未在约定期限内向原告支付租金的，每逾期1日，原告有权向被告收取所欠租金费用总额的20‰作为违约金。在合同期限内，若被告拖欠租金、物业管理费等费用以及其他因被告违约或过失行为需向原告支付违约金、赔偿金等的，原告无需预先通知被告即可从履约保证金中扣除相关费用金额，并要求自扣除之日起7日内向原告补足被扣除的部分金额；若被告未能在前述期限内补足被扣金额的，原告有权据此单方面解除租赁合同并收回涉讼房屋，被告交纳的履约保证金不予退还，履约保证金不足以弥补损失的，被告仍应负赔偿责任。若被告逾期支付租金等费用达到30日的，原告除有权要求被告支付相应的租金等费用及违约金外，原告有权单方面解除租赁合同，被告交纳的履约保证金作为违约赔偿金不予退还，履约保证金不足以赔偿原告遭受的损失的，被告仍负赔偿责任。在合同期限内，因被告严重违约致使原告解除合同的或者非因原告原因引起被告单方擅自解除合同的，被告交纳的履约保证金作为违约金赔偿给原告，同时原告有权留置被告在涉讼房屋内的物品、设施设备等，由此给原告造成其他损失的，被告仍应负赔偿责任。因被告的违约行为致使原告单方面解除租赁合同的，被告应在收到原告发出的解除合同通知书之日起3日内无条件撤场并交还涉讼房屋。合同还对其他事项进行了约定。被告向原告交纳履约保证金12798元。原告于2016年4月28日向被告发出《解约告知函》，载明：双方的《租赁合同》于2016年4月28日解除。被告未交纳2015年3月15日—2016年4月28日期间租金。庭审中，原告举示《华润底商催款函》1组、落款为2017年5月27日的《催款函》1份及顺丰快递查询单（显示门卫签收），拟证明：原告向被告进行催收租金。被告质证称：不认可原告举示证据的真实性。本院认为：该组证据的真实性无法核实，对其真实性本院不予确认。被告举示照片一组、邮件及《律师函》，借以证明由于涉讼房屋门口施工导致被告无法正常经营，被告申请租金减免，通知原告立即整改涉讼房屋外环境并要求赔偿损失。原告质证认为：对真实性均不予认可。本院认为：该组证据的真实性无法核实，对其真实性本院不予确认。上述事实，有《租赁合同》、收据、《解约告知函》收据及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享受权利，履行义务。原告认为《租赁合同》已于2016年4月28日解除，被告对此认可，本院对原、被告双方一致认可的该事实予以确认。原告要求被告支付2015年3月15日—2016年4月28日期间的租金，而该部分租金被告未支付，故原告可以要求被告支付该部分租金。被告对该期间租金提出时效抗辩，而原告举示的证据无法证明原告在时效到来前进行了催收，导致时效的中断，故被告的抗辩事由成立，原告要求的租金时效已过，被告可以不予支付。租金的诉讼时效已过，以租金为基础收取的违约金亦不应收取。被告存在逾期支付租金的行为，根据《租赁合同》，此种情形下，被告交纳的履约保证金作为违约金赔偿给原告不予退还，故原告可以不退还该履约保证金。综上，对于原告的第1项、第4项诉讼请求，本院予以支持；对原告的第2项、第3项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告重庆天拓置业发展有限公司与被告杨琪于2014年8月15日签订的《【华润·中央公园】商业物业租赁合同》已于2016年4月28日解除。二、确认原告重庆天拓置业发展有限公司不予退还被告杨琪交纳的履约保证金12798元。三、驳回原告重庆天拓置业发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取3390.16元，由原告重庆天拓置业发展有限公司负担3330.18元，由被告杨琪负担59.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  张成勇二〇一七年十二月十九日书 记 员  胡文奇