广东省肇庆市端州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤1202民初1894号
原告：肇庆市端州万汇物业有限公司，住所地肇庆市。
法定代表人：邱永聪，该公司总经理。
委托代理人：温锡棋，广东端庆律师事务所律师。
被告：和喜梅，女，1961年10月21日出生，回族，户籍登记住址广东省肇庆市端州区。
原告肇庆市端州万汇物业有限公司（以下简称万汇公司）诉被告和喜梅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年10月17日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人温锡棋，被告和喜梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万汇公司诉称：原告是被告所住小区的物业服务提供者，被告是广东省肇庆市端州区XX路X幢X房物业的使用人。被告所居住的房屋原为××铁路股份有限公司的房改房，1999年起广东三茂铁路股份有限公司将所辖区的房改房逐步改制为商品房；被告所居住的房屋的物业管理服务则在2011年3月1日前是由广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司（以下简称“经开物业”）提供，2011年3月1日后，经开物业便将相关的物业管理工作移交给原告，由原告继续向被告小区提供物业管理服务，并按每月0.56元每平方米向被告计收物业管理服务费。2014年被告所在的小区成立业主委员会后，业主委员会于2014年6月30日与原告签订《物业委托管理合同》，约定被告所在的小区的物业管理服务仍由原告提供，按每月0.7元每平方米计收物业管理服务费，并协助处理合同生效前所发生的历史遗留问题及欠交物业费等问题；并约定业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金。原告向被告提供物业服务以来，被告则从2013年起至今便以各种借口拒交物业管理服务费被告拖欠的物业管理服务费已达2570元(其中2013年为551元、2014年为673元、2015年为673元、2016年为673元），滞纳金1827元（计算方式：2013年欠费870天，2014年欠费505天，2015年欠费144天，按每天2‰计算），合计4397元。物业管理服务费是原告收入的根本来源，被告享受了物业管理服务而拒交物业管理费的行为严重损害了原告的合法权益。为此请求法院判令:1、被告立即向原告支付清2013年至2016年物业服务费2570元、滞纳金1827元，合计4397元；2、本案诉讼费用由被告承担。
诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求物业服务费按房屋面积73㎡×每平方米物业服务费单价×月+5元/月/户垃圾清运费计算，每平方米物业服务费单价:2013年12月31日前按0.56元/㎡，之后按0.7元/㎡。
被告和喜梅辩称：首先，原告提供的证据中，经开物业将小区物业于2011年3月1日交至原告进行管理。根据原告的营业执照显示，其公司的成立日期为2012年6月20日。因此，原告在2012年6月20日前没有营业执照。其次，原告提供的《物业服务管理委托合同》由业主委员会签订，不是业主大会签订；内容也没有经过业主大会表决，属丁无效合同。其中业主委员会也不是由业主人会选举出来，属于无效的业主委员会。我既没有参加过业主委员会的表决，也未有书面上的参与和表决。再次，原告收取物业服务费没有合法依据，其行为不受法律保护。2014年6月30日前物业管理费按0.56元/㎡计算，之后按0.7元/㎡计算。被告小区没有可视对讲系统、绿化，活动范围均未达到相应收费标准。物业费升价未进行业主的表决和相应的公示。原告存在欺骗业主行为。原告承诺协助处理合同生效前所发生的历史遗留问题。原告进驻小区后这个问题就不了了之。原告未按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。综上，我方认为原告主张的物业管理费理据不足，我方认为无需支付物业管理费。
经审理查明：肇庆市端州区XX路XX区第X幢X房的权属人为被告和喜梅，该房屋建筑面积为65.38㎡。被告房屋所在的是肇庆市铁路X区及XX小区住宅小区，原为广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司负责物业管理，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于2011年3月1日将肇庆市铁路X区及XX小区铁路职工宿舍物业管理及XX路X区X栋底楼物业办公室移交邱永聪，由邱永聪负责对该小区进行物业管理。
2012年6月20日，邱永聪独资成立原告万汇公司，经营范围为物业管理服务、清洁服务等。此后，原告对涉案房屋所在的小区进行物业管理。2014年6月30日，肇庆市铁路X区及XX小区住宅小区业主委员会（甲方）与原告万汇公司（乙方）签订《物业委托管理合同》，合同主要约定：甲方将肇庆市XX路铁路X区、XX小区职工宿舍X栋-
X栋委托乙方实行物业管理，服务期限自2014年7月1日零时起至2019年6月30日零时止；乙方提供服务的受益人为物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；委托事项包括房屋建筑共用部位的维护和管理，共用设施、设备的维护运行和管理，市政公用设施和附属建筑物的维护与管理，公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理，附属配套建筑的设施维护与管理，公共环境卫生，维持公共秩序，实施小区的安全监控、24小时值班巡视、门岗执勤，以及负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、卫生清洁费、机动车保管费等；物业管理服务收费标准按建筑面积每月0.7元/平方米（含公共水电费），垃圾转运费按每户5元/月收取，45栋、47栋、49栋的对讲机维护费10元/月/户的标准收取，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之二交纳滞纳金；房屋的共用部位，共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用由三茂公司肇庆房建段负责维修，房屋的共用部位及共用设备维修甲方只负责单项300元以内的项目，其余部分由业主承担，乙方不承担市政公用设施费用。2016年7月27日，原告万汇公司以被告和喜梅拖欠2013年至2016期间物业管理费为由向本院提起诉讼。
诉讼中，原告万汇公司在本院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书。
另查明：被告已经按照按0.56元/㎡/月的标准交纳2011年3月起至2012年12月的物业管理费。
本院认为：本案为物业服务合同纠纷。关于原告万汇公司与肇庆市铁路X区及XX小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》的效力问题。根据《物业管理条例》第三十二条的规定，国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，即物业管理公司从事物业管理业务的前提条件是取得相应的资质管理证书，但原告在本院指定的期限内未能提交其从事物业管理的相关资质证书，应承担举证不能的不利后果，视其为未取得相应的从事物业管理的资质。根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，原告万汇公司与肇庆市铁路X区及XX小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》属无效合同。
关于原告万汇公司要求被告和喜梅支付2013年1月至2016年12月的物业管理费及滞纳金的诉讼请求。根据上述认定，原告与肇庆市铁路X区及XX小区住宅小区业主委员会签订的《物业委托管理合同》无效，原告以合同约定的收费标准、违约条款主张物业管理费及滞纳金的理据不充分，本院均不予采纳。但原告自成立至今为包括被告在内的小区业主提供了物业服务,被告作为小区的业主实际上接受了原告提供的相应物业管理服务，双方之间形成了事实上的物业服务关系。因此，根据权利义务相一致原则，被告理应向原告支付物业管理费用。至于物业管理费的收费标准，广东三茂铁路经济开发有限公司肇庆物业管理分公司于2011年3月1日将肇庆市铁路X区及XX小区铁路职工宿舍物业管理移交邱永聪后，邱永聪及其后成立的原告万汇公司均按0.56元/㎡/月的标准向小区业主收取物业管理费至2014年6月30日，且被告亦依照上述标准交纳了2011年3月起至2012年12月的物业管理费用，可视为双方对上述收费标准的认可，故原告主张的物业管理费可参照上述标准计付。对于房屋面积的问题，根据《房地产权档案详细资料》所载，被告房屋建筑面积为65.38㎡，因此，被告交纳的物业管理费应当以上述面积为准。原告主张按照73㎡的面积计算物业管理费，依据不足，本院不予采纳。至于原告主张的垃圾清运费，根据现有的证据不足以支持该项诉讼请求。综上，被告应向原告支付2013年1月至2016年6月物业服务费1537.73元(0.56元/㎡/月×65.38平方米×42个月)。原告要求被告支付2013年至2016年的物业管理费及滞纳金的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。
对于被告以原告管理不善为由而拒交物业费的问题。由于物业管理服务具有整体性，涉及所在小区全体业主的公共利益，个别业主对物业公司提供的物业服务不满而以拒交物业管理费，不符合社区的整体利益，而且还损害到其他多数业主尤其是已交费业主的利益。因此，当双方因物业服务与缴纳物业管理费存在冲突时，均应在履行自己义务后，再通过法律途径寻求解决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《物业管理条例》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告和喜梅应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告肇庆市端州万汇物业有限公司支付其所欠的2013年1月至2016年6月的物业服务费人民币1537.73元。
二、驳回原告肇庆市端州万汇物业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币50元（原告已预交），由原告负担30元，被告负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 梁凯文
代理审判员 林 达
人民陪审员 简嘉颢
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 林嘉慧