安徽省肥西县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖0123民初3565号
原告（反诉被告）：陆广翠，女，1963年2月5日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。
委托诉讼代理人：储德军，安徽奥成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王守志，安徽奥成律师事务所律师。
原告（反诉被告）：虞满妹，女，1981年12月26日出生，汉族，住安徽省肥西县。
被告（反诉原告）：韩松，男，1979年9月1日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。
共同委托诉讼代理人：吴晓峰，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。
原告（反诉被告）陆广翠与被告（反诉原告）虞满妹、韩松房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由代理审判员薛明玉依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陆广翠及其共同委托诉讼代理人储德军、被告（反诉原告）虞满妹、韩松及两被告共同委托诉讼代理人吴晓峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陆广翠向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行原、被告双方于2016年8月7日签订的《存量房买卖合同》及《补充协议》，立即协助原告将合肥市桃花镇繁华大道与飞虎路繁华逸城12幢101室（产权证号：肥西字第10009121号）房地产权变更登记至原告名下；2、判令被告立即向原告支付迟延履行房地产过户登记义务的违约金13650元（以105万为基数，按日万分之五的标准，自2016年9月1日暂计至2016年9月27日止，以后计至被告协助原告办理房屋所有权变更之日止）；3、判令本案的诉讼费、保全费、律师费34273元、中介服务费21000元由被告承担。事实和理由：2016年8月7日，原告与被告虞满妹（系韩松的前妻）签订了一份《存量房买卖合同》，合同约定被告将合肥市桃花镇繁华大道与飞虎路繁华逸城12幢101室合肥市桃花镇繁华大道与飞虎路繁华逸城12幢101室（建筑面积为87.81平方米，产权证号：肥西字第10009121号），出售给原告，转让总价款105万元。并在签订合同当日支付被告虞满妹购房定金4万元，约定2016年9月1日将27万元存入资金托管账户，并在三日内申请办理存量房转移手续。2016年8月18日，被告韩松、虞满妹与蔚铭（系陆广翠的丈夫）签订了一份《补充协议》，被告将涉案房屋出售给原告，转让总价款105万元，补充协议签订当日，原告为此又向被告韩松支付了85000元作为定金，还约定2016年9月1日前办理存量房转移登记手续。原告及时准备了首付款，并联系中介公司和被告虞满妹、韩松办理过户手续及首付款托管手续，但被告一直以种种理由拖延办理过户手续。至今仍未能配合原告办理房屋所有权过户变更手续。原告为使自己的合法权益免受损失，特诉至法院，请求法院依法支持原告的合理诉求。
韩松、虞满妹辩称，原告诉请无事实法律依据，请求法院依法予以驳回。依据双方合同约定以及原告在诉状中陈述，双方存在先后关系，原告在16年9月1日前支付房屋价款27万元，但截至今天原告仅支付125000元，依据约定原告支付全部前期款项后三日内办理存量房转移手续，原告未将款项存入资金托管账户情况下，依据合同法67条的规定，被告有权拒绝办理过户手续，原告自身违约，符合双方合同中约定的卖方可单方解除合同的情形。
韩松、虞满妹向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉人、被反诉人双方签订的《存量房买卖合同》及其《补充协议》；2、判令被反诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年8月7日，在反诉人韩松不知情的情况下被反诉人与反诉人虞满妹签订《存量房买卖合同》，双方约定将反诉人韩松所有的位于合肥市桃花镇××大道与××虎路交叉口东冠繁华逸城12幢101室，以总价105万元转让给被反诉人，且双方于2016年8月7日签订《补充协议》一份，2016年8月18日反诉人韩松在被反诉人陆广翠、反诉人虞满妹催促下未查看内容即在另一份《补充协议》上签字。
根据《存量房买卖合同》附件四第一条第一款第1项关于“2016年9月1日前将人民币贰拾柒万元存入托管账户”、2016年8月18日《补充协议》第4条关于“乙方首期房款拾肆万伍仟元整（不含定金款）”、第15条关于“乙方支付甲方拾贰万伍仟元整作为该处房产定金（前期支付肆万元整、8月18日支付定金款捌万伍仟元整）”及《存量房买卖合同》第十一条等有关约定，被反诉人应于2016年9月1日前将拾肆万伍仟元整存入存量房资金托管中心肥西分中心，但被反诉人在支付拾贰万伍仟元后，至今未将拾肆万伍仟元整存入托管中心。反诉人认为被反诉人未按约定支付首期款，严重损害了反诉人的合法权益，根据《存量房买卖合同》第八条的约定，反诉人依法可以解除《存量房买卖合同》及《补充协议》，为此，反诉人特诉至法院，望判如所请。
陆广翠辩称，请求驳回韩松、虞满妹的诉讼请求，首先，反诉人虞满妹与答辩人陆广翠于2016年8月7日签订了《存量房买卖合同》以及《补充协议》一份，合同约定房屋总价款为105万元，合同附件三中阐述了涉案房屋的按揭贷款反诉人并没有支付完毕，尚欠中国银行15万元，合同签订当日答辩人向反诉人虞满妹支付了4万元定金。2016年8月18日，反诉人韩松、虞满妹与答辩人又签订了一份《补充协议》，协议第四条约定答辩人首期房款14.5万元，贷款额度为78万元，如答辩人自愿用首期房款替反诉人偿还银行按揭款，不足部分由反诉人补齐。答辩人用省直公积金贷款，不得替反诉人还贷，还款涉及到的违约金等费用由反诉人承担。第六条约定了双方于2016年9月1日前共同前往房地产管理部门办理存量房转移手续。且备注了遇到反诉人产权尚欠银行贷款的过户日期以他项权证注销日3个工作日为准。当日答辩人向反诉人韩松支付了8.5万元，反诉人韩松认为未查看内容，即在《补充协议》上签字，纯属无中生有。其次，2016年8月18日，反诉人韩松、反诉人虞满妹、蔚铭（陆广翠丈夫）在合肥房管家房地产营销策划有限公司的职业顾问陈乐的陪同下，帮反诉人偿还了涉案房屋的抵押贷款。
本院经审理认定事实如下：2016年8月7日，陆广翠与虞满妹、韩松在合肥房管家房地产营销策划有限公司（以下简称房管家公司）居间介绍下签订《存量房买卖合同》一份，约定韩松、虞满妹作为出卖人（甲方）将其坐落在合肥市桃花镇繁华大道与飞虎路繁华逸城12幢101室（产权证号：肥西字第10009121号）房屋出售给作为买受人（乙方）的陆广翠，转让价款为人民币1050000.00元。乙方同意在2016年9月1日前将人民币270000元存入房地产管理部门设立的资金托管账户，并在叁日内申请办理存量房转移手续，甲方同意乙方向商业银行申请抵押贷款780000元。合同第八条约定，乙方未在本合同约定期限内支付转让存量房价款的，逾期未超过三日的，乙方应按日向甲方支付存量房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三日后，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付转让存量房价款万分之一的违约金，如乙方愿意继续履行合同，经甲方同意，合同继续履行。合同第九条约定，甲方未按约定期限交接存量房的，逾期未超过三日的，甲方应按日向乙方支付转让存量房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三日后，甲方应按日向乙方支付转让存量房价款万分之一的违约金，乙方解除合同的，甲方应当自收到乙方解除合同通知到达之日起三日内，退还全部已付款，如甲方愿意继续履行合同，经乙方同意，合同继续履行。同日虞满妹与陆广翠分别作为合同甲乙双方签订补充协议一份，约定本协议签订后乙方应向甲方支付定金40000元，定金冲抵房款，乙方首期房款230000元整（不含定金），乙方贷款为780000元整，甲、乙双方确定于2016年9月1日前共同向房地产房屋交易中产生的税费（个税、土地增值税、房屋过户费）由乙方承担，甲乙双方任一方违约，按所签署的各类合同约定，违约方承担违约金的中介服务费、诉讼费、律师费等，韩松、虞满妹以及陆广翠在协议上签字确认。2016年8月7日，虞满妹向陆广翠出具《定金收条》一张，注明：“今收到陆广翠购买房屋位于桃花镇繁华大道与飞虎路交叉口东冠繁华逸城12幢101室房屋定金肆万元（小写￥40000.00）。产权证号：肥西字第10009121号，面积87.81平方。收款人：虞满妹，2016年8月7日”。2016年8月18日，韩松与陆广翠分别作为合同甲乙双方另签订补充协议一份，将定金数额进行变更，约定本协议签订后乙方应向甲方支付定金人民币125000元，定金冲抵房款，甲方应将相关权属证书原件交予居间方用于办理核价等相关前期手续，乙方前期房款145000元整（不含定金款），乙方贷款为780000元整。另约定此补充协议为买卖（甲乙）双方最新约定，前期甲乙双方于8月7日签订的补充协议作废，支付甲方125000元整作为该处房产定金，前期支付40000元整，8月18日支付定金款185000元整。韩松、虞满妹、蔚铭（系陆广翠丈夫）在协议上签字确认。同日，陆广翠通过中国银行向韩松账户转账85000元，韩松向陆广翠出具收条一份，注明：“今收到陆广翠现金人民币捌万伍仟元（￥85000.00），该款作为购买此处房产定金，前期已支付肆万元整，合计拾贰万伍仟元整（小写￥125000.00）。备注：此款用于韩松位于桃花镇繁华大道与飞虎路交叉口东冠繁华逸城12幢101室房屋银行还款，账户名：韩松、虞满妹，还款银行：中国银行，银行账号：60×××72。涉案房屋他项权证于2016年9月6日注销，后因韩松、虞满妹拒不配合陆广翠办理资金托管手续，导致合同无法继续履行，以致成讼。
另查明，韩松与虞满妹已于2016年7月29日办理离婚登记手续，涉案房屋房地产权利人系韩松，共有情况为单独所有。
以上事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的当庭陈述及原告（反诉被告）提供的原、被告身份证复印件、结婚证复印件、《存量房买卖合同》、《补充协议》、婚姻登记记录证明、房地权证、《房地产经纪合同》、收条两份、无折转客户账单、营业执照、组织机构代码证、安徽增值税普通发票等证据附卷佐证，相关证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，陆广翠与韩松、虞满妹签订的《存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，应为合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。案涉房屋合同价为1050000元。办理资金托管前陆广翠已实际支付韩松、虞满妹125000元。本案的争议焦点在于陆广翠及韩松、虞满妹哪一方具有违约行为。
关于陆广翠是否具有违约行为的问题。从陆广翠提供的案涉房屋房产证及其清偿按揭贷款的银行凭证可以看出，案涉房屋系韩松以按揭贷款的方式购买，设立有抵押权。结合《物权法》第一百九十一条的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。韩松只有在清偿完毕案涉房屋按揭贷款时，方能出售案涉房屋。陆广翠于2016年8月18日支付韩松85000元用于偿还银行贷款，案涉房屋的他项权直至2016年9月6日方才注销。由此表明，韩松与陆广翠未能在2016年9月1日前就案涉房屋办理资金托管及过户手续系因韩松未能及时注销案涉房屋的他项权、提供必要资料导致，陆广翠对此并无过错。韩松亦未向法庭提供证据表明其曾主动联系陆广翠要求办理资金托管手续，陆广翠拒不配合。且根据合肥市二手房交易流程，办理资金托管及过户手续时，交易双方需提供各自的身份证明，但韩松一直未予配合，双方在未签订资金托管协议的情况下，陆广翠无法将约定款项汇入资金托管账户。对此，案涉合同已明确约定首付款270000元中除去已经支付的125000元，下剩145000元由陆广翠直接支付至资金托管账户外，剩余尾款780000由陆广翠通过银行按揭的方式进行支付。此前，陆广翠已就申请银行按揭贷款备齐相关材料，且多次主动联系韩松未果，表明其已在积极准备办理按揭贷款。综上，陆广翠在合同履行过程中并不存在违约行为，韩松、虞满妹以此为由要求解除其与陆广翠签订的《房屋买卖合同》无事实依据，不予支持。
关于韩松是否构成违约的问题。因韩松未能及时注销案涉房屋他项权、提供必要材料导致其与陆广翠未能在合同约定的时间办理资金托管及过户手续，其本身具有过错。后经陆广翠多次与其沟通协商，韩松始终不予配合前往资金托管中心办理相关手续，其行为业已构成违约。陆广翠据此要求韩松继续履行案涉合同具有事实和法律依据，予以支持。关于陆广翠要求韩松支付违约金的诉请，因本院已经依法判决继续履行《存量房买卖合同》，韩松立即协助陆广翠办理房屋产权登记手续，违约金的目的主要在于补偿当事人的损失，而不是对违约方进行惩罚，本案中并未给陆广翠带来较大损失，且一旦陆广翠取得房屋所有权，其可得利益已经获得，故综合各方因素考虑，本院依法酌定违约金为以房屋总价款1050000元为基数，按同期银行贷款利率计至韩松协助陆广翠办理房屋所有权变更登记之日止。关于陆广翠要求韩松承担中介费的诉请，陆广翠在与中介公司签订的经纪合同中虽有21000元代理费的约定，但该合同系陆广翠与中介公司单方签订，其亦未能举证证明已实际支付该笔费用，对该诉请，不予支持。关于陆广翠要求韩松支付律师费的诉请，因补充协议第十款约定“甲乙双方任一方违约，按所签署的各类合同约定，违约方承担违约金的中介服务费、诉讼费、律师费等”，陆广翠提供相应发票予以证明，且该律师费收费标准符合安徽省律师服务收费标准，故对于该项诉请，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、反诉原告韩松、虞满妹继续履行其与反诉被告陆广翠于2016年8月7日签订的《存量房买卖合同》，并于本判决生效之日起十五日内，协助陆广翠办理位于合肥市桃花镇繁华大道与飞虎路繁华逸城12幢101室（肥西字第10009121号）房产的产权转移登记手续；
二、反诉原告韩松、虞满妹于本判决生效之日起十五日内一次性支付反诉被告陆广翠律师代理费34273元。
三、反诉原告韩松、虞满妹于本判决生效之日起十五日内一次性支付反诉被告陆广翠违约金（以1050000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计至韩松、虞满妹协助陆广翠办理房屋所有权变更之日止）。
四、驳回反诉原告的全部诉讼请求；
五、驳回反诉原告陆广翠的其他诉讼请求。
本诉案件受理费14870元，减半收取7435元，保全费5000元，共计12435元，由韩松、虞满妹负担。反诉案件受理费14250元，减半收取7125元，由韩松、虞满妹负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
代理审判员 薛明玉
二〇一六年十二月五日
书 记 员 王 伟
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。