江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终409号
上诉人（原审被告）：南通天工企业管理有限公司，住所地海安县。
法定代表人：黄春明，董事长。
上诉人（原审第三人）：南通市第七建筑安装工程有限公司，住所地海安县。
法定代表人：柯惠，董事长。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：钱红，江苏维建律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：江苏信拓建设（集团）股份有限公司，住所地海安县。
法定代表人：韩良荣，董事长。
委托诉讼代理人：刘加桂，该公司职工。
委托诉讼代理人：尤正海，江苏海晨律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：马琳，女，1979年3月4日出生，住海安县。
委托诉讼代理人：潘金喜（系马琳之夫）,男，1976年10月4日出生，住海安县。
委托诉讼代理人：丁再国，江苏慧眼律师事务所律师。
上诉人南通天工企业管理有限公司（以下简称天工公司）、南通市第七建筑安装工程有限公司（以下简称七建公司）、江苏信拓建设（集团）股份有限公司（以下简称信拓公司）因与被上诉人马琳商品房买卖合同纠纷一案，不服海安县人民法院（2015）安民初字第00499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
天工公司、七建公司、信拓公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判，上诉人费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审认定南边两房间和北侧房间渗水及木地板霉变，没有依据；一审现场勘查发现被上诉人提供的渗水点靠近厨房，在本次勘查中没有发现厨房地面受影响的现象，东北小房间距离渗水点比厨房距离渗水点还要远，厨房和小房间是同一水平面，厨房没有受影响，小房间不可能受影响，一审法院推测没有依据。2、一审判决室内装修相关的企业管理费、利润、规费、税金归被上诉人所有，没有任何合同依据或者事实依据，也没有法律依据，依法应予扣减。3、一审认定咨询报告书中的木地板装修综合单价442.36/㎡，没有任何依据，综合单价至多为340元/㎡，依法应当作相应调整。4、案涉地板已经使用7年，装修应当计取折旧，并作相应的扣减。5、一审法院认定租金损失5000元，没有依据。6、一审判决诉讼费用全部由上诉人负担，没有依据。
马琳辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持一审法院判决，驳回上诉人的上诉请求。
马琳向一审法院起诉请求：天工公司赔偿马琳因外墙渗水导致的外墙修复费用及地板重新铺设、客厅重新粉刷损失60778.83元；天工公司赔偿马琳误工费4540元，租金损失10000元。
一审法院认定事实：贵都华庭小区由天工公司开发，七建公司承建，信拓公司为实际施工人。三方协商一致，案涉小区房屋质量问题，由业主报备给物业公司，并由物业公司直接通知施工方信拓公司维修。
2007年7月5日，马琳与天工公司签订商品房买卖合同，购买天工公司开发的贵都华庭6幢（C幢）1101号房屋。2008年7月8日，案涉房屋交付使用。2008年7月22日，马琳开始对案涉房屋装修。
2012年12月10日，马琳因房屋漏水、墙体开裂等问题与信拓公司（施工方）交涉。马琳表示，因家中墙体开裂，维修会造成生活不便，故自行维修；厨房进户门处墙体渗水问题，希望施工方查明原因并进行维修。信拓公司表示厨房进户门（渗水）问题派人维修，墙面裂缝给付人工费、材料费补偿1200元。后经双方协商确定补偿1600元。因无法找到漏水原因，信拓公司一直未对案涉漏水问题进行维修。2014年10月，信拓公司进行试水试验后，对案涉房屋北墙厨房一侧进行维修（厨房北侧与卫生间北侧共用同一面墙）。
2015年7月，因漏水问题导致地板霉变、油漆脱落，无法居住，马琳通过物业公司告知施工方，将对地板拆除，墙体重新粉刷，建议施工方派人参与。施工人员表示无时间参与。之后，马琳委托他人对整个房屋客厅、卧室地板重新铺设，对客厅墙面及顶部重新粉刷，并对地板拆除现场拍摄视频存证（视频中仅仅反映客厅、南主卧、南次卧，未反映北卧室情况）。
2015年12月24日，马琳起诉至一审法院，要求天工公司对案涉漏水问题进行维修并赔偿损失。天工公司拒绝维修，马琳变更诉讼请求为要求天工公司赔偿修复费用及其他损失。
2016年2月18日，一审法院会同双方当事人前往案涉房屋进行现场勘验。经勘验，渗水问题主要集中在房屋北墙（卫生间和厨房北侧）；因外墙渗水导致地板霉变、油漆脱落；马琳已对全部地板重新更换、铺设，其中厨房、卫生间及客厅交界处使用了几块地砖；客厅、吊顶进行了重新粉刷；更换的霉变地板堆积在物业公司处；现案涉房屋仍存在渗漏现象，重新粉刷的客厅墙面仍有小部分空鼓现象。
2016年4月15日，马琳申请对案涉房屋渗水原因及修复方案进行鉴定。一审法院依法委托苏交科集团股份有限公司（以下简称苏交公司）进行鉴定，并组织三方及苏交公司进行现场勘验。2016年4月20日，苏交公司认定案涉房屋室内渗水因外墙渗水造成，水流深入外墙墙体后沿地面结构层表面向室内渗流至客厅、卫生间墙体下部等处，造成客厅、墙体下部等潮湿、积水、霉变现象。针对外墙渗水问题，2016年10月10日，苏交公司出具修复方案：外墙重做防水8㎡；根据原设计图纸及《建筑外墙防水规程》（JGJT235-2011）等相关标准规程，墙面防水采用在结构屋与保温层间设置5㎜聚合物水泥防水砂浆，其余做法同原设计即：60㎜ZL保温砂浆保温层，钢丝网抗裂砂浆保护，外贴面砖。之后，依据马琳申请，一审法院委托江苏中房建设投资管理咨询有限公司（以下简称中房公司）按案涉房屋漏水的修复方案对修复费用及损失进行造价评估。2016年12月8日，中房公司出具评估报告，载明外墙修复以及因渗水造成的地板重新铺设、油漆粉刷总造价为60778.83元（其中，因地板重新铺设损失分配为，客厅20223.62元，南主卧9168.36元、南次卧9029.53元，北卧室6312.6元）。马琳对鉴定意见无异议，天工公司认为鉴定意见未能反映市场价格。2016年12月23日，一审法院通知鉴定人出庭接受质询。天工公司及第三人提出以下异议，马琳通过私人重新装修，鉴定公司按照有资质的公司计算施工计价，且计取了企业费用不合理；案涉房屋仅客厅地板被浸泡，鉴定意见将三个卧室列入其中，未能反映事实；地板材料损耗已经计算在单价中，鉴定意见存在重复计算问题；案涉地板使用多年，应当计算折旧率。鉴定公司答复称，地板取材考虑了合理损耗，价格执行的2014年江苏省建筑工程计价标准，同时考虑了社会平均水平，取费参照有资质公司的合理费用及利润。
庭审中，马琳称因案涉漏水问题，马琳找天工公司维修花费误工费4540元；因重新铺设地板、粉刷油漆，马琳租赁隔壁房屋4个月，共计花费租金10000元，但马琳未能提供上述损失的相关证据。天工公司及信拓公司要求马琳将拆除的残余地板（堆放在物业公司处）交付给天工公司，马琳同意。
一审法院认为，马琳购买天工公司开发的商品房，双方销售合同依法有效。天工公司应对其交付的房屋承担瑕疵担保责任。本案中，案涉房屋于2008年7月8日交付马琳使用，外墙渗水保修期自天工公司交付马琳使用次日起计算5年。天工公司、七建公司、信拓公司约定案涉小区房屋质量问题，由业主报备物业公司，并由物业公司通知施工方信拓公司直接维修，马琳认可且实际业主已将维修事项告知物业公司。物业公司为天工公司及信拓公司受托人身份。马琳向物业公司反映房屋质量问题，视为通知天工公司。信拓公司的维修行为代表天工公司。2012年12月10日，马琳向物业公司反馈过墙体开裂问题及案涉漏水问题，双方只对墙体开裂问题进行处理，未查明漏水原因。此时，漏水问题并未超出法律规定的最低保修期限。信拓公司未能查明漏水原因，导致漏水问题一直未能修复，主张维修义务履行的时效因此中止。现马琳要求天工公司继续承担保修责任符合法律规定。2014年10月，信拓公司对案涉房屋北墙渗水现象（厨房一侧）进行维修，未维修卫生间一侧，因厨房与卫生间相邻，且共用北墙，信拓公司的维修行为未能从根本上解决渗水问题。马琳要求天工公司继续承担保修责任，并未超出我国法律规定的期限。
审理中，因天工公司拒绝修复，马琳有权自行修复并主张由责任方赔偿损失。关于损失额，因外墙渗水导致马琳房屋地板霉变、墙体油漆脱落，属于合同义务履行不当导致的加害给付行为。对于渗水问题导致的实际损失，天工公司应当赔偿。现马琳于2015年7月份对整个房屋地板重新拆除并重新装修，拆除现场的视频能够看出房屋客厅及南边两卧室地板、龙骨及墙角因泡水出现霉变。中房公司依据马琳初次装修时所购买材料，参照江苏省市场定额，以及社会平均价格水平认定马琳房屋修复及造成的地板、粉刷损失60778.83元，符合我国法律关于侵权行为中损失计算的补偿性原则。天工公司及信拓公司认为，苏交公司鉴定意见仅反映马琳客厅地板存在霉变，并未涉及卧室，中房公司将所有卧室地板铺设列入损失违反事实，且鉴定意见未对地板残值进行折旧，计算企业利润不当，故对中房公司关于损失的鉴定不予认可。一审法院认为，马琳在拆除地板时，已拍摄视频，从整个视频来看，除客厅外，距离漏水北墙距离最远的南边两卧室全被浸泡，且有霉变现象，依据常理，距离漏水近距离的东北卧室，不可能幸免；另外，马琳几个房间铺设地板在颜色、质地等方面具有一致性，即使马琳更换绝大部分同花色、同质地地板，连同其中一小部分地板一同更换，不违背普通公众认知，也不能视为扩大损失；而且，马琳在拆除案涉地板前已通过物业公司通知施工方现场察看，施工方（代表天工公司）未到现场，相应后果因当由天工公司负担；经鉴定，马琳自行修复得到鉴定意见的佐证。综合以上，一审法院对天工公司及信拓公司关于漏水仅涉及客厅地板的辩论意见不予采纳。
关于贬值损失问题，一审法院认为，家装地板并无明确的使用期限规定，案涉地板因房屋质量问题导致整体使用功能的丧失，马琳要求赔偿整个地板的价值符合法律规定，信拓公司要求进行折旧，无法律依据，一审法院不予支持。
关于企业费用问题，一审法院认为，中房公司参照有资质的装修公司核算地板及墙体的装修费用，并无不当之处，即使马琳聘请个体工匠对家中地板及墙体重新维修，并不能减免天工公司因侵权行为导致马琳财产损失的赔偿责任，且马琳自行维修是天工公司拒绝修复的无奈之举。故对于天工公司及信拓公司关于不应计取企业费用的辩论意见，法院不予采纳。
至于返还拆除旧地板问题，因本案中物业公司系天工公司、信拓公司授权受领人，马琳向其交付更换的废旧地板视为向天工公司、信拓公司交付，但鉴于马琳同意将残余地板交付给天工公司，法院照准。
关于误工费，因马琳并未举证，法院难以支持。
关于租金损失，一审法院认为，马琳虽未能提供证据证明，但考虑因渗水问题导致全部地板拆除重新铺设，且客厅需要重新粉刷，马琳因案涉房屋暂时居住障碍，可以主张租金损失，结合当地租赁市场标准，法院酌定为5000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、天工公司于判决生效之日起10日内赔偿马琳因房屋渗水问题导致的墙体修复费用及屋内地板、墙面修复费用损失共计60778.83元。二、天工公司于判决生效之日起10日内赔偿马琳租金损失5000元。如果天工公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》（2012修正）第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回马琳的其他诉讼请求。四、马琳于判决生效之日起10日内将案涉房屋残余地板交付给天工公司。案件受理费1683元，鉴定费24000元，合计25683元，由天工公司负担。
二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于东北卧室是否被浸泡的问题，由于距离漏水北墙距离最远的南边两卧室全被浸泡且有霉变的现象，故根据常识，距离漏水近距离的东北卧室，不可能幸免，且在拆除地板时，被上诉人已经通过物业公司通知上诉人，上诉人未到现场的后果由其自身承担。拆除的地板已经由物业公司接收，如上诉人对地板的状况或者数量有异议，完全可以通过考察实物进行举证，但上诉人未能就此举证证明。故本院认为，东北卧室被水浸泡的事实应予确认。
关于修复费用如何认定的问题，因天工公司拒绝修复，被上诉人有权自行修复并主张由责任方赔偿责任。在一审审理过程中，由于上诉人拒绝确认被上诉人主张的损失费用，故由一审法院委托鉴定机构进行鉴定，鉴定机构根据被上诉人初次装修时所购买的材料，参照江苏省市场定额，以及社会平均价格水平认定被上诉人的损失并无不当。相关的税金、规费、企业管理费等费用均有计算的依据，一审法院采信鉴定意见作为计算被上诉人损失的依据并无不当。上诉人认为咨询报告书中木地板装修综合单价为442.36元过高，但未能举证证明实际价格，且木地板装修综合单价并不是简单的地板成本加上人工成本，实际包括人工费、材料费、机械使用费、企业管理费、利润以及一定范围内的风险费用等，故上诉人通过地板成本与人工成本简单相加的方法计算木地板装修综合单价是错误的。
关于案涉地板是否应当计取折旧费用的问题，因为家用地板没有明确的使用期限，故上诉人主张按照使用年限进行折旧没有依据，本院不予支持。案涉房屋进行重新装修必定会影响被上诉人的居住，故一审法院根据当地租赁市场的标准，以及重新装修所需的时间，酌定被上诉人5000元的租金损失并无不当。一审判决对于诉讼费用的分担并无不合理之处。
综上所述，天工公司、七建公司、信拓公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1683元，由上诉人南通天工企业管理有限公司、南通市第七建筑安装工程有限公司、江苏信拓建设（集团）股份有限公司各负担561元。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹 璐
代理审判员 高 雁
代理审判员 顾 磊
二〇一七年五月三日
书 记 员 邢彦华