四川省资中县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川1025民初1823号
原告：刘朝仲，男，1964年3月16日出生，汉族，住资中县。
委托诉讼代理人：杨辉，资中县金李井法律服务所法律工作者。
被告：朱育驷，男，1938年7月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
委托诉讼代理人：邓再勇，四川蓉兴律师事务所律师。
委托诉讼代理人：朱雪莲（朱育驷之女），1981年9月15日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。
原告刘朝仲与被告朱育驷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月12日立案后，依法适用简易程序，于2017年7月27日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨辉及被告的委托代理人邓再勇、朱雪莲到庭参加了诉讼。在审理中，被告向本院提出对收条申请鉴定及案情复杂，于2017年9月6日转为普通程序，于2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨辉和被告朱育驷的委托诉讼代理人邓再勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告刘朝仲向本院提出诉讼请求：1、判令位于资中县重龙镇迎宾路16号房产的所有权归原告，并由被告立即履行房屋过户手续；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于1998年口头协议，即被告将其所有的位于资中县重龙镇迎宾路16号住宅以价值28000元卖给原告。双方达成协议后，原告于1998年11月4日向被告支付了购房款28000元，被告向原告出具收条一份。同时，被告将上述房产的产权证、土地使用权证、钥匙及房屋等交付给了原告。虽双方未能签订书面买卖合同，但原、被告达成的房屋买卖协议是真实的意思表示，且被告实际履行了主要的义务，根据《合同法》的相关规定，双方房屋买卖是成立的。被告现以擅自处分房屋侵害了其他继承人的权利与事实不符及不符合法律规定，其理由不能成立。后双方一直未到房屋管理部门办理房屋过户手续。因此，请求人民法院根据我国《民事诉讼法》、《合同法》等相关规定判准原告的诉讼请求。
被告朱育驷辩称，第一、原、被告无买卖合同协议，因房地产转让合同系有名合同应适用书面合同，口头协议无效；第二、被告未收到原告诉称的购房款，收条并非购房合同，收条仅是收取房款的证据，而不具有书面合同的形式且未对购房的标的、面积、单价及总价进行约定。交付的购房款不足以证明原告已经履行了主要义务，故口头合同并未依法成立；第三、被告未向原告交付产权证及钥匙，被告仅委托其侄儿陈文后代为出租房屋，房屋钥匙一直由陈文后代为保管或交给了承租人；第四、原告诉称于1998年11月4日向被告支付购房款28000元及被告向原告交付了房屋产权证和钥匙与事实不符。诉争房屋的登记时间为2005年12月20日，登记薄上的时间为2015年12月11日，并非两登记的产权人均为被告；第五、即便原告诉称属实，但因被告购房时间为1993年，是与其妻徐玉英婚后购买，应属夫妻共同财产。被告与其妻徐玉英婚后生育三个女儿，徐玉英于1997年死亡后，其女依法享有房屋继承权。被告擅自处分房产的行为侵害了其他继承人的权利，故买卖行为无效。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了如下证据：1、原告身份证复印件和被告的常住人口登记复印件，证明原、被告身份信息及主体资格；2、收条原件一份，证明原、被告基于房屋买卖达成合意后，原告向被告支付的购房款28000元；3、房屋产权证和土地使用权证，证明原告购买被告的房屋后，被告向原告交付了房屋产权证及土地使用权证。被告提交了如下证据：1、房屋买卖合同和产权情况记载，以证明被告购房时间为1993年12月21日，讼争房屋登记时间为2005年12月20日，讼争房屋登薄日期为2015年12月11日的事实。2、理县教育局证明，以证明被告的配偶是徐玉英，被告之女朱雪莲于1981年10月出生的事实。3、理县中学证明，被告与徐玉英于1972年2月结婚，婚后生育朱雪梅、朱雪琳、朱雪莲。徐玉英于1997年3月1日在资中县人民医院死亡的事实。4、资中县重龙镇千弓堰社区居委会证明，证明徐玉英于1997年3月4日葬于该村5组，于2013年11月20日迁坟至成都皇恩寺陵园。5、户口本，证明朱雪梅、朱雪琳、朱雪莲系被告之女的事实。6、墓穴证使用登记表，证明徐玉英死后迁往成都，于2014年4月5日安葬，且死者与朱雪琳系亲属关系。7、证人徐某的证言，证明被告与徐玉英于1972年结婚，婚后生育三个女儿，徐玉英于1997年死亡的事实。在庭审中，经双方当事人举证质证后，被告对原告举出的第1项证据的关联性持异议，认为原告不是本案适格主体，经本院审查认为原告起诉被告房屋买卖合同纠纷是与本案有直接利害关系的公民，符合《中华人民共和国民事诉法》第一百一十九条的规定，本院对其关联性予以认定。被告对原告举出的第2项证据的真实性持异议，认为该证据上“朱育驷”的签名和指印不是被告字迹和指印，并当庭申请要求进行鉴定，经成都蓉城司法鉴定中心于2017年8月23日出具的成蓉2017文鉴字第244号和成蓉[2017]痕鉴字第22号鉴定意见书鉴定意见为：“1、日期1998年11月4日的收条上“朱育驷”签名字迹是朱育驷本人所写。2、日期1998年11月4日的《收条》上“朱育驷”签名字迹处指印是朱育驷本人右手大拇指所留”。经质证后，双方当事人对成都蓉城司法鉴定中心的鉴定意见不持异议。本院认为，该证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。被告对原告举出的第3项证据持异议，认为原告持有房屋产权证及土地使用证并不能证明原、被告之间存在房屋买卖关系，只能说明被告的委托人陈文后在被告不知情下将两证交由原告，且不能基于该产权证构成善意取得。经审查认为，该证据系资中县房地产管理局和资中县国土局制发的原件，证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定。讼争房屋的所有权人为被告朱育驷,被告对讼争房屋有处分的权利,不构成善意取得。同时，本院结合认定原告举出的第2项证据，按民间房屋交易习惯，即能证明被告将房屋出售给原告后一并将房屋所有权证、土地使用权证、房屋等交付给了原告的客观事实。被告的辩解理由未能提供证据予以证明，故其辩解不能成立。原告对被告举出的第1项证据的真实性持异议，经审查，该证据系房管部门提供的数字化后的房屋产权记载，且产权人仍为被告朱育驷，并不影响原房屋产权的登记。原告对被告举出的第2-7项证据的真实性不持异议，但认为不能证明原告是恶意串通购买该房。经审查认为，该证据证明被告与其妻徐玉英婚后生育了三个女儿及徐玉英于1997年3月因病死亡的事实，证据具有真实性、合法性，本院予以采信。被告以其擅自处分房产的行为侵害了继承人的权利的抗辩主张，本院认为该主张与客观事实不符，且不符合法律规定，故该证据与本案的房屋买卖缺乏关联性。
根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：被告朱育驷与其妻徐玉英婚后生育朱雪梅、朱雪玲、朱雪莲。被告于1993年12月21日购买罗道文所有的位于资中县重龙镇迎宾路16号附11号房产（原产权证号：BAA0008117-1），房屋价格10900元，并于1994年5月16日取得该房所有权（房屋所有权证：资中府发房权民A字第0008117号，所有权人朱育驷，房屋建筑面积70.43平方米）。被告之妻徐玉英于1997年3月因病死亡。被告朱育驷于1998年将其所有的位于资中县重龙镇迎宾路16-11号房产出卖给原告刘朝仲，房屋价款28000元，被告朱育驷于1998年11月4日向原告出具了购房款28000元的收条一份，并将房屋所有权证、土地使用权证、房屋等交付给了原告，且原告使用该房至今。但双方一直未办理房屋产权变更登记。现原告请求确认诉争房屋归原告所有，并要求被告履行房屋产权过户手续，被告以房屋买卖无效等为由拒绝办理产权变更登记。
本院认为，本案诉争焦点为：（一）原、被告双方的房屋买卖行为是否合法有效；（二）被告是否应当履行房屋过户义务。针对讼争焦点作如下评判：
（一）根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定。本案诉争房屋所有权证上所登记的产权人为被告朱育驷，因而被告朱育驷于1998年将诉争房屋出卖与原告刘朝仲属行使物权的合法行为。根据《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条“当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外”的规定。同时，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，本案原、被告虽未订立书面房屋买卖合同，但从被告出具给原告的购房款收据及将房屋所有权证、土地使用权证、房屋等交付给原告刘朝仲实际占有、使用18年之久，足以认定双方不仅具有房屋买卖的合意，而且也能证明原、被告双方已形成了房屋买卖事实，故原、被告之间的房屋买卖合法有效。被告以其侵害了继承人权益处分本案讼争房屋的行为无效的抗辩主张于法无据，本院不予支持。
（二）原告按约向被告履行了交付房款义务，被告理应按约向原告履行房屋产权变更登记义务，被告未履行义务的行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告朱育驷依法应当承担向原告协助办理房屋产权变更的义务。
综上所述，原、被告之间房屋买卖合法有效，原告诉请讼争房屋归其所有，并要求被告履行房屋产权变更登记的请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第一百零七条的规定，判决如下：
一、位于资中县重龙镇迎宾路16-11房产（房屋所有权证：资中府发房权民A字第0008117号，房屋建筑面积70.43平方米）归原告刘朝仲所有；
二、被告朱育驷在本判决生效之日起三十日内协助原告刘朝仲办理房屋产权变更登记。
三、案件受理费1300元及鉴定费4800元，合计6100元，由被告朱育驷负担（原告已预交受理费1300元，被告在本判决生效之日起10日内付给原告）。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省内江市中级人民法院。
审 判 长 陈 建
人民陪审员 黄 玉 刚
人民陪审员 严 钱
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 杜小文（代）