江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏03民终5672号
上诉人（原审原告）：徐州开元名都置业有限公司，住所地徐州市泉山区三环西路开元四季新城一期会所。
法定代表人：陈灿荣，该公司总裁。
委托诉讼代理人：陈召强，江苏青创律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩芳芳，江苏青创律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：郭彬彬，女。
委托诉讼代理人：李永，男。
上诉人徐州开元名都置业有限公司（以下简称开元名都公司）因与上诉人郭彬彬商品房销售合同纠纷一案，均不服徐州市泉山区人民法院（2016）苏0311民初2646号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
上诉人开元名都公司向本院提出上诉：1、请求二审法院依法维持一审判决第一项、第二项、第三项、第四项；2、撤销第五项判决，改判解除双方签订的《商品房买卖合同》，由郭彬彬协助开元名都公司办理合同备案的注销手续，并将房屋及销售不动产发票返还给开元名都公司。事实和理由：1、涉案商品房买卖合同的解除条件已经具备，涉案房屋所有权仍属于开元名都公司。由于郭彬彬的原因其交付给开元名都公司的贷款实际上已经被江苏银行苏苑支行收回，从这个角度讲，被上诉人的付款义务并未完成，涉案商品房买卖合同并非已经履行完成，该合同已经达到约定解除的条件，可以解除。商品房销售合同的备案是预告登记，依据最高人民法院关于适用物权法若干问题的解释第四条的规定可知，预告登记不能发生不动产物权变动效果。2、郭彬彬返还涉案房屋不存在法律和事实上的障碍。现有执行法院对涉案房屋的查封效力不及于郭彬彬。执行法院查封不影响商品房买卖合同解除。开元名都公司认为，判决郭彬彬返还涉案房屋并不存在法律上和事实上的障碍，开元名都公司享有的物权当然排除其他强制执行的债权。
郭彬彬答辩认为：1、开元名都公司一、二审中主张的解除商品房买卖合同及支付违约金的相关的依据为双方签订的商品房买卖合同附件4中的《合同补充协议（2）》而根据双方所签订的商品房买卖合同第22条约定，本合同未尽事宜各由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件4），同时商品房买卖合同第24条也明确载明了“本合同连同附件共19页”以上充分证明合同补充协议2不包括在商品房买卖合同及合同附件范围内，其性质为双方约定并签订后生效的补充协议。而无论是开元名都公司还是郭彬彬均未在该协议上进行签章或进行过其他任何形式的确认，因此该补充协议无效。由此开元名都公司一审二审中以此为依据所主张的诉讼请求不成立。2、关于开元名都公司因代偿行为所产生的法律关系问题，郭彬彬夫妻在与开元名都公司签订了商品房买卖合同后，依约定支付购房款，郭彬彬夫妻双方的合同义务已适当履行完毕。后因夫妻双方银行还款逾期，江苏银行宣布贷款提前到期，开元名都公司承担了阶段性连带责任，结算了剩余未清偿的贷款，江苏银行所出具的代偿说明也充分证明了开元名都公司的代偿行为，开元名都公司有权依据其代偿行为向郭彬彬夫妻行使追偿权，而并不是开元名都公司所辩称的“郭彬彬夫妻的贷款被江苏银行收回，其付款义务实际并未完成”，开元名都公司显然是混淆了其中关系。3、关于涉案的房产实际权利人的问题。郭彬彬夫妻依据商品房买卖合同约定向开元名都公司全额支付了购房款，开元名都公司也依照合同约定向其交付了涉案房产，郭彬彬夫妻针对涉案房产形成了实际占有的事实，其涉案房产为夫妻名下唯一一套住宅，该房产于2014年7月因涉他案在具备权属登记条件前，被泉山区人民法院依法冻结查封，综上，郭彬彬夫妻取得了涉案房产对实际占有且为名下唯一一套住宅，同时涉案房产未办理权属登记，并不是其夫妻双方主观因素造成的，而是涉案房产因司法限制性条件导致无法进行权属登记。因此，其夫妻双方为涉案房产的实际权利人。综上开元名都公司上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回其上诉。
上诉人郭彬彬向本院提出上诉：1、撤销一审判决中第三项、第四项及诉讼费承担的判决内容，发回重审或依法改判。2、一、二审诉讼费由开元名都公司承担。事实和理由：1、一审法院判令郭彬彬支付违约金219390.90元没有事实和法律依据。根据双方合同约定，商品房买卖合同附件四作为补充协议，须经双方另行约定后签字或盖章才能生效。一审中开元名都公司混淆合同附件和补充协议的概念。双方并未就此补充协议另行签字确认，根据合同约定的生效条件及商品房买卖合同第二十二条的约定，该补充协议并未生效，因此不能作为开元名都公司向郭彬彬主张解除合同及违约金的依据。同时，违约金是因违约方的违约行为给守约方造成损失才有的约定，其超过实际损失的30%即为约定过高。即使开元名都公司的垫付行为造成了自身损失，也不应主张高于实际垫付款利息损失金额的30%。2、一审判令郭彬彬向开元名都公司支付律师费及案件受理费没有事实及法律依据。开元名都公司向郭彬彬主张律师费和诉讼费是基于其一审诉讼请求，郭彬彬认为开元名都公司要求解除合同及支付违约金的诉讼请求没有依据，同时开元名都公司未在庭审的第一时间提供缴费发票机律师费付款凭证，故其上述主张没有依据。综上，请求二审法院撤销错误判决，依法改判或发回重审。
开元名都公司答辩认为：1、一审法院判决支付违约金及律师代理费的依据事实客观真实适用法律正确，此商品房买卖合同包括附件和补充协议均是由双方同时签字盖章，是一个装订本，且已登记备案，系双方真实意思表示。此真实性表示已经由双方在一审中确认。2、关于律师费发票和代理合同，均已由双方在一审中确认，对于实际损失在一审中已与认可，一审法院适用法律正确，请求二审法院驳回郭彬彬的诉讼请求。
开元名都公司一审诉讼请求：1、判令解除双方于2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》（合同号为：0421445），由郭彬彬协助开元名都公司办理合同备案的注销手续（合同备案号为：2013111810005），并将房屋及销售不动产发票返还开元名都公司；2、判令郭彬彬向开元名都公司支付已代郭彬彬向江苏银行代付的按揭贷款本金、罚息等损失共计274656.39元及利息（以274656.39元为基数，按照银行同期同类贷款利率，自2016年1月6日计算至实际清偿之日）；3、判令郭彬彬向开元名都公司支付解除合同违约金219390.9元；4、判令郭彬彬向开元名都公司支付律师费用32610元；5、上述第2、3、4项诉讼请求从开元名都公司应返还郭彬彬的购房款中相抵扣；6、本案诉讼费、保全费、公告费由郭彬彬承担。事实与理由：2013年11月18日，双方就徐州开元四季新城第G01-2-1401号房屋签订了《商品房买卖合同》及补充协议。2014年3月4日，郭彬彬与江苏银行股份有限公司徐州苏苑支行（以下简称江苏银行苏苑支行）签订了《个人借款合同（房贷版）》，合同约定：郭彬彬向江苏银行徐州苏苑支行借款290000元，郭彬彬作为借款人，开元名都公司提供阶段性连带担保责任。在合同履行过程中，郭彬彬未按照贷款合同约定返还借款本息，导致江苏银行徐州苏苑支行于2016年1月5日自开元名都公司银行账户扣划了274656.39元。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，开元名都公司在承担保证责任后有权解除《商品房买卖合同》及补充协议，并要求郭彬彬承担违约责任。
一审法院审理查明：开元名都公司系徐州市开元四季新城第G01幢2单元1401号房屋的开发商。2013年11月4日，双方就上述房屋签订《签约确认单》一份，约定房屋总价731303元。当天，郭彬彬即向开元名都公司缴纳购房款221303元，开元名都公司向郭彬彬出具销售不动产统一发票一张。
2013年11月18日，开元名都公司（出卖人）与郭彬彬（买受人）就上述开元四季新城第G01幢2单元1401号房屋签订《商品房买卖合同》（合同备案号2013111810005）一份，约定：房屋总价款为731303元；出卖人应在2015年3月31日前将取得商品住宅交付使用批准文件并符合合同约定的商品房交予买受人使用；买受人在签订本合同时支付贰拾贰万壹仟叁佰零拾叁元整，余款伍拾壹万元整由买受人在本合同签订之日起30日内付清。该合同附件四“合同补充协议（二）”第7条约定：如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签署的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售，并要求买受人按《商品房买卖合同》总金额的30%向出卖人支付违约金，同时赔偿出卖人的全部损失（本协议中的损失包括税务损失及追偿所支出的各项费用）。合同解除后，出卖人还有权从买受人已支付的房款中直接扣取买受人应付给出卖人的违约金损失赔偿金，剩余款项退还买受人。如果出卖人承担保证责任后，未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按《商品房买卖合同》总金额的30%向出卖人支付违约金。
2013年11月30日，郭彬彬又向开元名都公司缴纳购房款220000元，开元名都公司向郭彬彬出具销售不动产统一发票一张。
2014年3月4日，江苏银行股份有限公司徐州苏苑支行（贷款人）与开元名都公司（保证人）、郭彬彬及其丈夫张亚（借款人）签订《个人借款合同（房贷版）》一份，约定郭彬彬、张亚向江苏银行苏苑支行借款290000元，用于购买座落于徐州市××新城Ｇ01-2-1401的住房。开元名都公司自愿为郭彬彬、张亚在本合同项下的全部债务向江苏银行苏苑支行提供阶段性连带责任保证：保证期间自本合同签订之日起至抵押物、质押财产/权利有效设定担保物权，且相关抵押权、质权设定证明文件、质押财产/权利凭证移交贷款人占有之日止。
2014年3月12日，江苏银行苏苑支行向郭彬彬、张亚发放了290000元贷款，开元名都公司向郭彬彬出具销售不动产统一发票一张。连同上述两笔房款，郭彬彬向开元名都公司支付了全部共计731303元的购房款。
2015年3月，开元名都公司向郭彬彬交付了位于徐州市西三环路××、××以东××四季新城第G01幢2单元1401号的房屋，并退还郭彬彬房屋面积差价款4664元。
因郭彬彬未按照《个人借款合同（房贷版）》的约定向江苏银行苏苑支行按时还款，2016年1月5日，开元名都公司代郭彬彬向江苏银行苏苑支行支付了贷款本息共计274656.39元。
另查明，2014年6月5日，案外人万占强曾就其与郭彬彬的丈夫张亚之间的买卖合同纠纷向一审法院提起诉讼。在该案审理过程中，法院依万占强的申请查封了位于开元四季新城G01-2-1401号房屋。2014年10月23日经法院主持调解，万占强与张亚达成调解协议：张亚计欠万占强货款490000元；此款张亚于2014年12月31日前偿还万占强150000元，2015年5月1日前偿还200000元，剩余的款项于2015年12月31日前全部还清。案件受理费8650元，减半收取4325元，保全费2970元，共计7295元，由张亚负担。同日，一审法院作出（2014）泉民初字第2418号民事调解书。调解书生效后，因张亚未履行还款义务，万占强向法院申请强制执行。在执行中，法院于2016年3月1日继续查封了涉案房产。
在本案一审审理过程中，开元名都公司就法院执行万占强与张亚买卖合同纠纷一案提出书面异议，要求中止（2016）苏0311执673号案件的执行程序，停止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。一审法院立案后于2017年2月20日公开进行了听证。经审查，法院认为：虽然涉案房产是郭彬彬以个人名义购买，但郭彬彬与张亚是夫妻关系，该房屋购买于郭彬彬、张亚夫妻关系存续期间，且购房贷款也是张亚和郭彬彬共同向银行所借，因此涉案房屋应当认定为郭彬彬和张亚共同购买。由于郭彬彬、张亚已经付清全部购房款，而且案外人已经将涉案房产交付郭彬彬、张亚，因此涉案房屋实际已经归郭彬彬、张亚所有。由于张亚未按（2014）泉民初字第2418号民事调解书履行还款义务，因此法院查封张亚、郭彬彬共同购买的涉案房屋符合法律规定。案外人主张是涉案房屋的所有权人与事实不符，法院不予支持。虽然案外人已经起诉郭彬彬，要求解除与郭彬彬签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，并返还涉案房屋，但案外人起诉时间晚于法院查封涉案房产的时间，且该案尚未结案，因此不能排除案件的执行。综上，案外人的异议理由不能成立，法院不予支持。遂于2017年2月27日作出（2017）苏0311执异8号执行裁定，裁定驳回开元名都公司的异议请求。开元名都公司并未就上述执行裁定书提起诉讼。涉案房屋现处于法院查封待评估拍卖阶段。
就本案一审法院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。本案中，开元名都公司与郭彬彬签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。合同约定郭彬彬以按揭贷款的方式购买了开元名都公司开发的位于徐州市西三环路××、××以东××四季新城第G01幢2单元1401号的房屋，开元名都公司对郭彬彬向江苏银行苏苑支行的借款提供阶段性连带责任保证。如郭彬彬未按照合同约定向江苏银行苏苑支行偿还银行贷款，开元名都公司在承担阶段性连带保证责任后，可依法向郭彬彬追偿。
开元名都公司要求解除与郭彬彬于2013年11月18日签订的《商品房买卖合同》（合同号为：0421445）、由郭彬彬协助开元名都公司办理合同备案的注销手续（合同备案号为：2013111810005），并将房屋及销售不动产发票返还开元名都公司，其系根据《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（二）”第七条的约定“如买受人采用银行按揭方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对出卖人的违约。如买受人对银行构成违约，出卖人在接到银行书面通知后即有权解除与买受人签署的《商品房买卖合同》，收回所卖房产另行出售……”法院认为，江苏银行苏苑支行在将郭彬彬购房所需的全部贷款支付给开元名都公司后，郭彬彬即履行了支付购房款的义务，开元名都公司亦交付了涉案房屋。因案外人万占强在（2014）泉民初字第2418号案件审理过程中申请财产保全，法院依法查封了涉案房屋，该案现已进入法院强制执行阶段，法院拟评估拍卖涉案房屋，且开元名都公司针对本次执行向法院提起的执行异议也已被法院（2017）苏0311执异8号执行裁定予以裁定驳回。因此，开元名都公司现要求解除《商品房买卖合同》、协助办理合同备案的注销手续，并返还房屋及销售不动产发票，虽有合同约定，但开元名都公司对涉案房屋不享有排除强制执行的权益，故对开元名都公司的上述诉请，法院不予支持。开元名都公司应继续履行涉案《商品房买卖合同》，如因继续履行该合同给开元名都公司造成其他损失，开元名都公司可在法院就涉案房屋执行结束后另行主张权利。
开元名都公司要求郭彬彬支付由其向江苏银行苏苑支行代付的按揭贷款本金、罚息共计274656.39元，因上述款项已由开元名都公司实际支付完毕，故其要求郭彬彬向其偿付，符合法律规定，法院予以支持。开元名都公司要求郭彬彬支付其代郭彬彬向银行江苏银行苏苑支行支付的274656.39元款项自2016年1月6日至实际清偿之日按银行同期贷款利率计算的利息，符合法律规定，法院予以支持。开元名都公司要求郭彬彬支付解除合同违约金219390.90元，法院虽未支持开元名都公司解除合同的相应诉请，但考虑郭彬彬在合同履行过程中确实存在违约行为，结合《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议（二）第七条关于“未解除《商品房买卖合同》及收回该商品房的，则有权直接向买受人追偿全部损失，且买受人还应另按《商品房买卖合同》总金额的30%向出卖人支付违约金”的约定，支持开元名都公司违约金219390.90元。开元名都公司主张律师费32610元，已提交其与江苏青创律师事务所签订的《委托代理合同》、江苏青创律师事务所出具的律师代理费发票予以证实，且律师费计算标准符合江苏省律师服务收费标准，结合双方所签《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（二）”第七条之约定，法院予以支持。
综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、郭彬彬应于判决发生法律效力之日起十日内支付开元名都公司代付的按揭贷款本金、罚息共计274656.39元；二、郭彬彬应于判决发生法律效力之日起十日内支付开元名都公司274656.39元款项的利息（按中国人民银行公布的商业银行同期同类贷款利率为标准，自2016年1月6日计算至实际清偿之日）；三、郭彬彬应于判决发生法律效力之日起十日内支付开元名都公司违约金219390.90元。四、郭彬彬应于判决发生法律效力之日起十日内支付开元名都公司律师费32610元；五、驳回开元名都公司的其他诉讼请求。
二审期间，双方当事人均无新证据向法庭提供，二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人开元名都公司请求解除双方签订的商品房买卖合同返还房屋及发票的主张应否予以支持。2、上诉人郭彬彬应否向开元名都公司支付违约金及民事代理费，数额如何确定。
根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：首先，关于《商品房买卖合同》附件四“合同补充协议（二）”，从合同文本上看，该附件四即“合同补充协议（二）”，是合同的组成部分，虽然双方就该附件四即“合同补充协议（二）”没有另行签字确认，但应当认为作为合同的内容，其效力及于当事人双方。该内容亦不违法法律规定，双方当事人均应按照该约定内容履行各自的权利义务。
其次，关于上诉人开元名都公司请求解除双方签订的商品房买卖合同返还房屋及发票的主张应否予以支持的问题，开元名都公司就涉案商品房向一审法院提出的异议申请已被（2017）苏0311执异8号执行裁定驳回。该生效裁定已经确认开元名都公司对涉案房屋不享有排除强制执行的权益，故开元名都公司认为其就涉案房屋享有所有权，并据此主张解除合同返还房屋及发票没有依据，本院不予支持。
再次，上诉人郭彬彬应否向开元名都公司支付违约金及律师费，数额如何确定。双方在合同中约定开元名都公司就涉案商品房代郭彬彬向银行提供阶段性的担保，开元名都公司据此为郭彬彬进行了垫付。根据合同约定，郭彬彬违约的情形下，开元名都公司有权向郭彬彬主张赔偿损失及违约金，同时双方对违约金数额进行了约定，该约定并不违反法律规定，一审根据双方约定判令郭彬彬向开元名都公司支付相应的违约金符合法律规定。开元名都公司关于律师费的请求亦有合同依据，同时开元名都公司提供了相应的证据予以证实。一审法院对于诉讼费的分担方式亦无不当。故对于郭彬彬的上诉请求，本院亦不支持。
综上，二上诉人的上诉请求均没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费21355元，由上诉人徐州开元名都置业有限公司负担16150元，由上诉人郭彬彬负担5205元。
本判决为终审判决。
审判长 廖伟巍
审判员 宋新河
审判员 李 琳
二〇一七年十二月二十八日
书记员 张恒一