江西省上饶市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣11民终1830号上诉人（原审原告）：万毛女，女，1958年10月20日生，汉族，江西省东乡县人，住江西省东乡县。委托诉讼代理人：汪辉（万毛女之子），男，1981年11月29日生，汉族，江西省东乡县人，现住广东省增城市。上诉人（原审原告）：汪花仔，男，1955年3月10日生，汉族，江西省东乡县人，住江西省东乡县，现住江西省余干县。委托诉讼代理人：汪辉（汪花仔之子），男，1981年11月29日生，汉族，江西省东乡县人，现住广东省增城市。上诉人（原审被告）：舒玲玲，女，1986年10月1日出生，汉族，江西省余干县人，家住江西省余干县。委托诉讼代理人：王军洁，江西方盈律师事务所律师。上诉人万毛女、汪花仔因与上诉人舒玲玲房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省余干县人民法院（2015）干民二初208号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人万毛女、汪花仔上诉请求：1、撤销余干县人民法院（2016）赣1127民初1055号民事判决。2、请求判决被上诉人舒玲玲支付给上诉人万毛女、汪花仔合同违约金人民币30万元；3、请求判决被上诉人赔偿上诉人30万元人民币维修费；4、请求判决被上诉人支付上诉人各项其他损失共计人民币105,600元；5、依法判决解除上诉人和被上诉人之间的租赁合同关系；6、请求判决被上诉人承担本案原一审、二审及本次发回重审后一审、二审全部的诉讼费。事实和理由：一审法院按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定进行违约金调整，对维修费和其他损失约定更是直接忽略。本案一审法院判决书避开了很多关键证据和事实。本案被上诉人对上诉人造成巨大损失，上不封顶（原因参照相关证据和分析），如果一定要给出一个参照，那么就是损失远远超过房价，上诉人仅仅起诉70万元，也是本着最大的诚意做出让步。案发前双方约定了维修标准（按照这个标准，根据常识就可以预见维修费远远超过房价，上不封顶，维修费也是最基本的必须支持的损失），案发前双方还约定了为何打洞以后100万元也复原不了。上诉人舒玲玲辩称，对方的上诉请求没有事实和法律依据，损失没有评估。上诉人舒玲玲上诉请求：1、撤销余干县人民法院（2016）赣1127民初1055号民事判决第二、三款内容。应该判上诉人既不承担资金损失14,190元，也不承担违约金4万元。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人强行要求解除合同，阻止上诉人租房屋，被上诉人理应承担上诉人房屋装修损失。口头合同根本没有谈到30万元违约金。判决上诉人承担租金14,190元及违约金4万元没有事实和法律依据。上诉人万毛女、汪花仔辩称，对方违约在先，作为守约方自然有权利保护自己商铺的安全。答辩意见参照我方上诉状和其他全部证据材料。一审法院经审理查明，两原告是余干县皇庭国际23号商铺业主，经两原告授权，委托儿子汪辉全权处理该商铺的租赁事宜。2015年5月24日开始，被告通过打电话、微信聊天等方式与汪辉取得联系。双方商议妥当商铺租赁的各种事项，并通过微信签订了租赁合同，并严格依法商定了合同条款，同时规定了合同的违约责任。合同第四条约定租赁期限为自2015年6月1日至2018年6月30日止，总租金为105,000元，折算每月租金为2,838元；第八条第三款规定：乙方装修不得破坏房屋的承重结构和楼顶板，不得在承重结构和楼顶板上施行开洞、钻螺丝、打钉子等操作，否则依本合同条款赔偿，支付违约金人民币30万元，对此被告予以认可；原告委托代理人还明确解释了在楼板开洞或者打螺钉对商铺的影响，商铺的表面防水工程花费和其他损失巨大，被告表示同意并一再保证。但被告装修时未严格按照双方的约定，在商铺楼顶板上打了若干个洞眼并按上膨胀螺丝。双方由此产生矛盾，2015年6月原告诉至法院。在重审中，被告申请对原告损失进行鉴定，后经本院通知进行鉴定事宜，原、被告双方均不予配合,导致鉴定无法进行。一审法院认为，从2015年5月24日开始，两原告委托代理人汪辉与被告通过电话及微信形式洽谈租赁原告商铺一事基本达成了一致，微信中的合同是双方当事人的真实意思表示。双方的租赁合同成立有效，双方应全面正确履行合同约定的义务，被告在装修商铺时应按照双方的约定严格施工，但被告却还是在楼顶上钻洞，打螺丝等操作，致使双方产生矛盾。使合同无法继续履行，现原告要求解除原、被告之间的租赁合同关系，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四第二款规定的‘过分高于造成的损失的’”，本案中，原告就其商铺损失未提供任何证据予以证明，且被告在书面答辩中提到原告未提供证据证明其损失，不同意承担一分钱的损失，但被告不守约在楼板上钻洞，打钉子的行为的确又给原告造成了一定的实际损失，根据实际情况，两原告要求被告赔偿30万元的违约金有显过高，为兼顾公平，被告应适当予以赔偿4万元违约金为宜。两原告要求被告支付各项损失维修费共计人民币30万元，于法无据，本院不予支持。原告主张105,600元损失，除租金损失外，其他损失因原告未提供真实、有效和合法的证据证明损失的存在，本院不予支持。原告要求被告赔偿其2015年6月至今的租金损失，原告与被告约定的租期37个月，每月租金为2,838元，5个月（2015年6月至11月）的租金损失应为14,190元，被告应当赔偿，但其他损失被告不应予以赔偿。理由是被告的违约导致租赁合同解除并造成原告预期利益受损或者说合同履行后可获得的利益受损。本案中指的是租金利益受损，这是可以预见或者应当预见的损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。一、导致租赁合同不能履行并要通过诉讼的方式予以解除的主要责任在于被告（因被告在装修期间未按双方约定要求进行，属严重的违约行为、并导致纠纷的产生且难以协商)，本案原审是2015年6月立案至11月结案，因被告未到庭参加诉讼也未书面反映放弃继续租赁，导致原审期间可预见的租金损失客观存在；二、在原审期间原告基于主观上的考虑及客观上纠纷还未解决，要求原告再出租给他人以减小租金损失有障碍或者说原告审理期间不出租于他人有正当理由。在原审判决解除租赁合同后，原告应当积极出租给他人，不能消极的不作为致使损失扩大。对2015年11月份以后的租金损失被告没有过错，也不是应当预见的利益损失，同时原告也未向法院提供证据证明被告阻碍了原告将涉诉房屋再出租给他人的事实。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”该规定即为减损归责，减损义务是法律为促进诚信、维护公平而课以赔偿权利人的一项义务，也是对损害赔偿责任的限制。该义务既包括积极的作为，采取措施防止损失扩大，也包括消极的不作为，以避免造成新的损失。因此原告要求被告赔偿租金损失至2017年7月无法律依据。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十九条、第二百一十九条《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告万毛女、汪花仔与被告舒玲玲之间的租赁合同关系；二、被告舒玲玲向原告万毛女、汪花仔赔偿5个月的租金损失14,190元，限判决生效后15日内一次性付清；三、被告舒玲玲给付原告万毛女、汪花仔违约金40,000元，限判决生效后15日内一次性付清。四、驳回原告万毛女、汪花仔的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,856元，由原告万毛女、汪花仔承担10,022元，被告舒玲玲承担834元。二审中，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，我国合同法规定的违约金是“以补偿性为主、以惩罚性为辅”，补偿性乃其主要属性。因此，就违约金的补偿性而言，违约金本质上属于损害赔偿额之规定，其主要功能在于填补守约方损失，相当于履行之替代。万毛女、汪花仔未提供证据证明其商铺损失，30万元违约金约定过高，一审法院根据实际情况调整违约金为4万元较为公平，本院予以确认。舒玲玲对于合同解除存在过错，因承担相应的过错责任，一审法院判决舒玲玲赔偿万毛女、汪花仔5个月的租金损失14,190元具有事实和法律依据，本院予以确认。因此，双方的上诉请求均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律准确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费人民币2,308元，由上诉人万毛女、汪花仔负担人民币1,154元，由上诉人舒玲玲负担人民币1,154元。本判决为终审判决。审判长 罗 玮审判员 姜一珉审判员 夏旭莉二〇一七年十二月二十日书记员 谢雅婷