江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初8621号原告：张锁祥，男，1963年7月7日出生，汉族，南京机床厂铸造分厂南厂职工，住本市鼓楼区，现住本市。委托诉讼代理人：陈宁（系南京市鼓楼区凤凰街道华阳佳园社区居民委员会推荐），男，住本市鼓楼区，现住本市鼓楼区。被告：朱南钰，男，1993年10月28日出生，汉族，住本市玄武区。委托诉讼代理人：徐实均，江苏瑞格律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘静，江苏瑞格律师事务所律师。原告张锁祥与被告朱南钰物权保护纠纷一案，本院于2017年8月21日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张锁祥及其委托诉讼代理人陈宁，被告朱南钰的委托诉讼代理人徐实均、刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张锁祥向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付合理对价（扣除被告已交付法院对价款352000元）应付706120元，并自2017年1月6日起至本判决生效之日止按银行同期贷款利率计付利息；2.被告向原告支付原房补差款33406.36元，并自2015年12月10日起至本判决生效之日止按银行同期贷款利率计付利息。事实和理由：原告系本市鼓楼区乐业村15号单位直管公房（以下简称涉案房屋）承租人，2016年5月11日法院一审判决原告迁出并向被告返还占有、使用的涉案房屋（含搭建部分）。原告不服上诉，2017年1月5日法院终审判决驳回上诉，维持原判，并确认被告对原告自行解决居住问题并未支付合理对价，被告该项义务不能免除；涉案房屋在拍卖后，被告存在迟延履行安置义务行为，导致原告带房申购了经济适用房3309室，额外产生原房补差款。基于上述事实，原告有权要求被告履行安置义务并赔偿原房补差款。原告参照本市湖南路周边二手房价格，暂定合理对价为每平方米28000元，以37.79平方米计算，被告应给付原告合理对价1058120元，扣除被告已交付法院对价款352000元，还应再付706120元。被告另应赔偿原告原房补差款33406.36元。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告朱南钰辩称，首先，被告已根据拍卖房屋时的要求履行了相应的安置义务，已在前案判决执行中将相应的款项即352000元存到法院账上，价格参照原来房屋租赁的补偿标准，最高补偿价格15000元/平方米，根据生效判决并结合分户表中的面积23.47平方米（包括合法的面积16.54平方米和搭建披子的面积6.93平方米），最终确定补偿面积。被告不认可原告提供的补偿标准28000元/平方米，原告提供的面积37.79平方米没有依据。被告将上述款项交至法院后，法院强制将原告迁出。其次，被告不存在迟延履行安置义务，2013年3月被告拍卖取得涉案房屋时，被告与所有租户商谈动迁，其他住户已搬迁，原告不愿意迁出。被告基于原告曾经与原房主形成的租赁关系，在另案中要求原告迁出，实际上不存在延迟问题。关于原告提及的购房补差款，原告申购经济适用房时，把被告的房产申报为自有面积，其主张的原房补差款与被告是否履行安置义务无关。被告不同意支付利息。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市××村××号房屋系民国时期建造，包括1幢三层砖木结构的楼房（建筑面积约328.2平方米），和1幢砖木结构的平房（建筑面积约126.1平方米），土地使用权面积约613.41平方米，该不动产原系南京市房地产管理局1982年退还原房主的自管公房，1984年南京金陵空调设备总公司（以下简称金陵空调公司）从房主处购得该房并于1988年取得该房屋所有权证和国有土地使用权证。原告原居住在南京市××村××号内平房中的部分房屋，房屋编号为6-1、6-2号，在金陵空调公司购得该房后仍在该房内居住，2000年5月双方曾签订一份《房屋租赁协议》，约定使用面积17.8平方米，租金为1.60元/平方米，租期自2000年5月1日至2000年12月31日等等。协议到期后，双方未续签，原告继续按照原标准缴纳租金至2003年12月。2003年11月金陵空调公司要求重签租赁协议、提高租金标准至3元/平方米，原告不予同意，双方未能达成一致协议。2006年4月金陵空调公司另案向本院起诉，要求原告续签租赁协议或迁出房屋，按3元/平方米补交费用等等。2006年5月本院对该案作出（2006）鼓民一初字第671号民事判决，判决原告按照1.60元/平方米的标准支付金陵空调公司房屋租金等等。根据原告提交的1975年7月22日南京市公房租用证、2000年5月15日其与金陵空调公司签订的《房屋租赁协议》等证据，载明南京市公房租用证记载户名张志引、公房坐落人民北路84、房号13的住房使用面积13平方米、房号17的厨房公用，本市乐业村15号系由人民北路84更名而来，《房屋租赁协议》约定由金陵空调公司将本市乐业村15号17.8平方米出租给原告等等。2012年5月原告另外申请购买经济适用房。2012年9月金陵空调公司的破产管理人委托评估机构对涉案房屋的价值进行评估，2013年3月委托江苏联合拍卖有限公司（以下简称联合拍卖公司）对本市鼓楼区乐业村15号房屋（建筑面积454.3平方米，丘权号：335-0001）进行拍卖。在联合拍卖公司制定的涉案房屋拍卖规则中，特别说明：部分房屋已经出租，共有8户住户（包括原告），部分租住户系长期居住于此，且无其他房源，需要买受人按有关规定妥善清理安置并承担相应费用等等。在联合拍卖公司出具的《乐业村15号分户面积一览表》中，原告居住的房屋建筑面积共计23.47平方米（包括6.93平方米以及16.54平方米）。2013年3月20日，被告自联合拍卖公司处竞拍取得本市乐业村15号房屋，并于2013年4月11日取得该房屋的所有权证，规划用途为一般住宅。2013年6月18日取得该房屋的土地使用权证。2013年被告取得房屋所有权证之后，经协商，除原告之外的其余住户均已搬离上述房屋。原告原来居住的本市乐业村15号内的房屋（建筑面积为23.47平方米）位于一排平房中，分为住处和厨房，住处房屋分为原有部分和后来搭建部分，两部分相连，原告称搭建的简易房系其父张志引的住处，1979年左右自行搭建而成。2013年4月21日原告提交的《购房确认书》中载明，原告申购的经济适用房面积69.55平方米，原房面积为37.79平方米等等。被告认为系原告书写错误，有无涉案房屋不影响原告应享有的保障房面积，仅影响购房价款等等。2015年12月9日，原告与南京商贸房地产开发有限责任公司签订《经济适用住房买卖契约》，购买了本市雨花台区西善桥岱山西侧A地块经济适用住房项目邱村街9号1幢2单元3309室（以下简称经济适用房3309室），房屋建筑面积69.15平方米，并于同日办理了该房的入住手续。被告陈述该经济适用房申请人包括其本人、妻子谢士琴、儿子张宸睿、父亲张志引。2015年8月被告另案诉至本院，要求判令原告立即迁出南京市××村××号平房及在平房边上搭建的披子，并将房屋和占用的土地归还给被告。2016年5月本院对该案件作出（2015）鼓民初字第5501号民事判决，认为涉案房屋拍卖细则中，明确告知有原告在内的租住户长期居住，被告通过竞拍取得该不动产权利，根据拍卖规则被告需要自行完成清理安置等事宜，需要保障或者置换其中长期租住户的居住权，原告对该房屋享有居住使用的权利；承租公房属于社会保障性质的福利性住房，承租公房的家庭在有其他住房或已享受其他同类福利的情况下，应退出承租公房；原告在享受了经济适用房福利待遇的情况下，继续占有、使用涉案房屋不符合法律规定；在原告的居住权已得到保障的情况下，被告作为所有权人要求原告迁让，存在事实和法律依据等等，遂判决原告迁出并向被告返还涉案房屋（含搭建部分）等等。原告对上述判决不服，提出上诉。南京市中级人民法院经核实，原告支付经济适用房3309室（建筑面积为69.15平方米）购房款347137.96元，包含原告按超保障面积46.94平方米（原房面积37.79平方米+经济适用房实际面积69.15平方米-保障标准面积60平方米）部分应交的房款；但由于《购房确认书》的原房面积37.79平方米，与2000年《房屋租赁协议》中载明的承租面积（包括违建）、拍卖资料中载明的面积不一致等等，故对此不予确认。2017年1月南京市中级人民法院作出（2016）苏01民终5578号民事判决，认为被告作为涉案房屋所有权人提起该案房屋迁让之诉，符合法律规定；涉案房屋在拍卖前，产权归属金陵空调公司所有，属单位直管公房，金陵空调公司就该房屋与原告之间已形成公房租赁关系，但在该房屋经拍卖、产权变更登记至被告名下后，该房屋已变成被告私有财产，已不具备单位管理的公房性质，故原告与金陵空调公司之间的公房租赁关系因此而终止，原告对该房屋享有的公房承租权因此而消失，被告依据其对该房屋的所有权，有权要求原告迁让；但被告根据拍卖特别说明向原告负有清理安置并承担相应费用的义务，即对原告丧失涉案房屋的公房承租权负有安置和清偿费用的责任；因原告在本案一审期间已取得经济适用房3309室，系原告自行按照国家福利房政策解决其居住问题，而被告对原告自行解决居住问题并未支付合理的对价，被告该项义务不能免除，因原告本案未提起反诉，故本案不作处理，双方应协商解决或另案处理；涉案房屋在拍卖后，被告存在迟延履行安置义务行为，导致原告带房（指涉案房屋）申购了经济适用房3309室，额外产生原房补差款，该项费用也应由双方协商解决或另案处理等等，遂判决驳回上诉、维持原判。上述判决生效之后，被告于2017年2月向本院申请强制执行，2017年4月本院强制执行完毕。在该案执行过程中，被告已于2017年4月24日交至法院账户共计352000元，但原告对此数额持有异议，尚未领取该款。涉案房屋现已被部分拆除，原告已搬离该涉案房屋。2017年6月原告另案向南京市玄武区人民法院起诉被告即本案，被告提出管辖权异议。2017年7月该院作出裁定，裁定被告提出的管辖权异议成立，案件移送本院处理。审理中，原告申请对涉案房屋的价值进行评估鉴定，本院依法委托南京金正房地产土地评估有限公司对涉案房屋（建筑面积23.47平方米）在基准日（2017年1月5日）的市场价值进行鉴定。该鉴定机构于2017年12月出具一份估价报告书，确定房地产价值总额为522560元（建筑面积为23.47平方米，乘以房地产单价22265元/平方米）等等。原告对涉案房屋面积等持有异议，被告则对评估基准日等持有异议。鉴定机构出庭接受了原、被告的质询，陈述估价报告书系按照有关鉴定规范作出等等。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的生效裁判文书等；被告提供的不动产权证、《乐业村15号分户面积一览表》拍卖资料等；鉴定意见书；以及本院开庭笔录等予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。根据南京市中级人民法院生效裁判文书的认定，原告作为涉案房屋原来的公房承租人，依法对涉案房屋享有相应的民事权利；在该房屋经拍卖、产权变更登记至被告名下后，原告与金陵空调公司之间的公房租赁关系终止，原告对该房屋享有的公房承租权消失；被告依据其对该房屋的所有权有权要求原告迁让，但被告根据拍卖特别说明向原告负有清理安置并承担相应费用的义务，即对原告丧失涉案房屋的公房承租权负有安置和清偿费用的责任；因原告已取得经济适用房3309室，系原告自行按照国家福利房政策解决其居住问题，而被告对原告自行解决居住问题并未支付合理的对价，被告该项义务不能免除，因原告在该迁让纠纷一案中未提起反诉，故不作处理，双方应协商解决或另案处理。对于以上裁判文书的认定和查明的事实，本院予以确认。根据本案查明的事实，被告已经被强制执行迁出涉案房屋，结合前述生效裁判文书的认定，原告要求被告支付合理对价的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于合理对价的数额，应依法予以认定，据当事人的申请，本院依法对涉案房屋（建筑面积23.47平方米）在基准日（2017年1月5日）的市场价值进行了鉴定，根据该鉴定机构出具的估价报告书，该房地产价值总额为522560元（建筑面积为23.47平方米，乘以房地产单价22265元/平方米），本院对此予以确认。由于涉案房屋的面积已被生效裁判文书等证据所确认，故原告要求按照37.79平方米认定其损失，理由不能成立。虽然被告于2013年取得房屋所有权证，但原告一直占有使用涉案房屋，而原、被告之间的具体权利义务至2017年1月5日终审裁判文书生效之日才予确认，故被告要求按照其取得房屋所有权证之时进行鉴定的抗辩，理由不能成立，本院不予采纳。原、被告对该估价报告的结论虽持有异议，但双方均未对其抗辩提供充分的证据加以证明，本院均不予采纳。因此，本院参照上述鉴定报告的数额，结合原告享有的公房承租权与完全产权之间合理的比值，酌定被告应给付原告对价款47万元。除原告此前交付法院的35.2万元，余款应当及时付清。由于原告未能依法履行裁判文书所确定的法律义务，致其被法院依法强制迁出涉案房屋，对本案纠纷的产生负有责任。原告要求被告支付上述款项银行利息的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于原告要求被告支付原房补差款损失的诉讼请求。根据前述分析，原告基于公房承租权所享有的合法权益，已获得合理对价和公平救济。原告应当依法申购经济适用房，实事求是确定房屋面积等事实，原告对其自身原因造成的有关损失，应自行承担责任。虽然被告存在迟延履行安置义务亦即未能及时给付合理对价的事实，但本院在前述分析及认定过程中，在确定鉴定基准日、损失范围时，已充分考虑上述情形，故原告该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第二条、第二十八条、第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告朱南钰于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张锁祥47万元（被告朱南钰此前已交付法院的35.2万元，可从47万元中扣除并转交原告张锁祥）；二、驳回原告张锁祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11195元，减半收取5598元，鉴定费7220元，共计12818元，由原告张锁祥负担8818元，被告朱南钰负担4000元（原告已预交，被告于本判决生效后十日内一并将该款给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一八年一月二十九日书记员  汪慧娣