福建省宁德市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽09民终1794号
上诉人（原审被告）：福建豪洲置业有限公司，住所地福建省福鼎市桐城街道玉龙北路317号，统一社会信用代码913509820523202339。
法定代表人：陈向兴，职务执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：董帝亮，福建建达（福鼎）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：叶维炎，男，1966年2月10日出生，汉族，务工，住福建省福鼎市。
委托诉讼代理人:林群、张淑娟，福建起来律师事务所律师。
上诉人福建豪洲置业有限公司(下称豪洲置业公司)因与被上诉人叶维炎商品房预售合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院(2017)闽0982民初2522号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人豪洲置业公司的委托诉讼代理人董帝亮、被上诉人叶维炎的委托诉讼代理人张淑娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
豪洲置业公司上诉请求：依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：上诉人于2016年11月17日前完成了五方验收，已经达到了房屋交付的法定条件，亦达到了办理房屋验收备案登记的条件。之所以无法办理房屋验收备案登记手续，系由于3#、5#楼的业主多次向市政府及建设主管部门上访信访，有关部门在巨大的维稳压力下暂停上诉人的房屋验收备案登记。3#、5#楼业主一方面向政府施加压力，不让上诉人办理房屋验收备案登记手续，一方面拒绝办理房屋接收手续。因此，逾期交房的过错责任不应当由上诉人承担；上诉人的电梯质量没有问题，只是规格与合同约定不符，该问题属于民事纠纷，但3#、5#楼业主向政府施加压力通过行政手段来解决民事纠纷。建设主管部门为此多次召开业主与上诉人协调会，最后双方达成一致意见，由上诉人在五个月内将电梯改造完毕，互不追究逾期交房责任。上诉人已按约定在五个月内将电梯改造完毕，现部分业主起诉要求上诉人承担逾期违约责任，有悖诚信原则。一审判决上诉人承担逾期交房的违约责任，没有事实依据。综前所述，上诉人已依约通知上诉人办理房屋交接手续，履行了合同约定的义务，逾期交房的过错不在上诉人，加之双方已达成互免逾期交房违约责任的协议，故原审判决上诉人承担逾期交房违约责任事实不清。
叶维炎辩称：双方签订商品房买卖合同后，被上诉人已经依照合同约定履行了合同的义务，付清了全部的购房款以及相关契税。依合同约定，上诉人需要在2016年12月25日前交付符合合同规定的商品房，并约定电梯为1000KG，但上诉人擅自将电梯更改为800KG，被上诉人有权拒绝接收商品房。上诉人到期未能交付符合条件的商品房，被上诉人通过合法的途径上访，并无不当。被上诉人无法备案验收，是由于上诉人自身的原因无法达到验收的条件，不能将无法竣工验收的责任归结于被上诉人上访、信访。如果上诉人认为系行政部门的不作为，应由上诉人提起行政诉讼，本案的过错在于上诉人，其应承担违约责任。上诉人与被上诉人在讼争之前没有签订合同或口头同意豁免开发商的违约责任。原审判决书事实清楚，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。
叶维炎向一审法院起诉请求：判令豪洲置业公司向其支付自2016年12月26日起至2017年7月5日止的逾期交房违约金共计14039元（购房款735000元×0.01%×191天）。
一审法院认定事实：叶维炎与豪洲置业公司于2016年4月8日签订了《商品房买卖合同》，购买桐城新城“红鼎广场”第5号楼第21层2105号商品房，商品房价款为735000元（其中首付款为435000元，按揭贷款300000元）。合同第八条约定：“交付条件与期限。出卖人应当在2016年12月25日前，……将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……4、其他详见本合同附件六补充协议相关条款约定：（1）该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；（2）该商品房已取得房屋竣工测绘报告。第九条约定：“出卖人逾期交房有违约责任。除本合同第八规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（2）逾期超过60日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金”。第十一条约定“交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，……。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。叶维炎于2016年3月31日交纳购房款435000元，合同签订后，于2016年7月19日通过按揭贷款支付购房款300000元。2016年12月1日豪洲置业公司发出交房通知书，要求叶维炎对购买的商品房进行交接，但叶维炎认为交付的商品房不符合合同约定的使用条件，不予接收。期间“红鼎广场”部分业主因不满3号楼和5号楼电梯的载重量由合同约定的1000kg更改为800kg而向政府有关部门信访。2017年7月5日豪洲置业公司取得福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案证明文件，嗣后叶维炎办理了所购商品房的交接手续，现叶维炎诉至本院要求豪洲置业公司支付逾期交房违约金。
一审法院认为：叶维炎与豪洲置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。叶维炎已交纳首付房款和办理按揭手续，其全部交纳购房款，而豪洲置业公司未按合同约定于2016年12月25日前交付商品房，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担违约责任，故叶维炎主张豪洲置业公司应承担相应违约金符合法律规定，本院予以支持。虽然豪洲置业公司主张其已于2016年12月1日通知叶维炎履行交接手续，但豪洲置业公司通知交接时该商品房仍未取得商品房建设工程竣工验收备案证明文件等，尚未达到双方约定的全部交付使用条件，因此叶维炎有权根据合同第十一条约定拒绝接收，豪洲置业公司应承担逾期交房的违约责任。豪洲置业公司抗辩称因部分购房业主非理性的信访导致验收备案无法通过，业主存在过错，且双方口头约定在电梯改造期间业主不追究逾期交房责任，未能提供证据证明，因此豪洲置业公司的主张缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。2017年7月5日豪洲置业公司才取得福建省房屋建筑和市政基础工程竣工验收备案证明文件,达到合同约定的全部交付使用条件,豪洲置业公司应当承担商品房合同约定的交房期限起至2017年7月5日止的违约金，故叶维炎要求支付自2016年12月26日起按合同约定已付款项735000元的日万分之一计算至2017年7月5日止的违约金计14039元，符合法律规定和合同约定，予以支持。
一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：福建豪洲置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给叶维炎逾期交房违约金14039元。
本院二审期间，当事人未提供新证据。上诉人、被上诉人双方对一审认定的事实没有争议，本院予以确认。本案上诉争议焦点为：上诉人应否承担逾期交房违约责任。
本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效。当事人应当按照合同约定全面、正确履行自己的合同义务，上诉人未能按合同约定于2016年12月25日前向被上诉人交付符合约定条件的商品房，其行为已构成违约，依法应按合同约定承担逾期交付商品房的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决。案涉商品房是否准许验收备案，系行政主管部门的行为。即便上诉人主张其未能如期完成验收备案的原因成立，根据前述法律规定，上诉人也应当向被上诉人承担违约责任，何况本案中业主信访原因是豪洲置业公司擅自变更3#、5#楼的电梯规格而对此采取的正当维权方式。上诉人主张双方经福鼎市住建局组织协调已达成由其在五个月内完成电梯改造而业主不追究其逾期交房违约责任，未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果。上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳。
综上所述，豪洲置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费152元，由豪洲置业公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈鸣鸣
审判员 陈富强
审判员 郑 彦
二〇一七年十二月二十二日
书记员 彭杨清