广西壮族自治区贵港市港北区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）桂0802执异字第14号
案外人张宇豪，男，1994年10月27日出生，汉族，住广西宾阳县。
案外人张宇华，男，1989年6月16日出生，汉族，住贵港市覃塘区。
案外人何伯成，男，1996年2月26日出生，汉族，住贵港市覃塘区。
案外人张亮康，男，1971年9月13日出生，汉族，住广西宾阳县。
申请执行人江智强，男，1963年6月25日出生，汉族，住贵港市港北区。
申请执行人广西中小企业信用担保有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路22号名都苑1号楼十三楼南面。
法定代表人陈甘莱，董事长。
被执行人贵港市民达种养殖有限公司，住所地贵港市桂林路708号东方巴黎4幢1503号。
法定代表人吴小雷。
被执行人吴小雷，男，1964年4月23日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人杨东凤，女，1965年11月15日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人吴玉伟，男，1984年9月28日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人莫若熙，女，1984年10月1日出生，壮族，住贵港市港北区。
被执行人吴玉宙，男，1986年6月23日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人黎晓月，女，1988年12月24日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人吴玉振，男，1988年11月29日出生，汉族，住贵港市港北区。
被执行人罗慧琳，女，1989年10月30日出生，汉族，住贵港市港北区。
本院在执行申请执行人广西中小企业信用担保有限公司与被执行人贵港市民达种养殖有限公司、吴小雷、杨东凤、吴玉伟、莫若熙、吴玉宙、黎晓月、吴玉伟、罗慧琳追偿权纠纷、申请执行人江智强与被执行人吴玉宙民间借贷纠纷二案中，案外人张宇豪、张宇华、何伯成、张亮康于2016年4月1日对案件的执行标的提出书面异议，本院受理后依法进行审查，现已审查终结。
案外人张宇豪、张宇华、何伯成、张亮康称，2015年2月10日，吴玉宙、吴玉伟、吴玉振、吴玉兴将覃塘区黄练镇农贸市场37至46号的房屋整体出售，张亮康有意购买，双方于2015年2月13日谈成覃塘区黄练镇农贸市场37至46号房屋的总体价格为430万，当日张亮康委托大哥张亮兴先支付50元的定金，张亮兴把50万元汇到吴玉宙的邮政银行账户62×××65，双方定于2015年3月11日再支付380万元尾款，张亮兴于当日再支付380万元到吴玉宙信用社账户62×××98，双方正式签订购买合同，开始办理房屋的房产证和土地证的过户手续，分别将房屋产权过户到张亮康、张宇华、张宇豪、何伯成4人的名下。2015年5月6日房产证已过户到张亮康、张宇华、张宇豪、何伯成4个人的名下。因办理土地证手续繁琐，需要重新测量宗地图、所以需要的时间比较长，办理的过程中，2015年5月20日遇到江智强状告吴玉宙，港北区法院查封了吴玉宙名下的第0047、0038号土地证，2015年9月24日广西中小企业信用担保公司状告吴玉伟、吴玉振等人，港北区法院查封了吴玉伟0041号土地、吴玉振0040号土地，所以土地所不给予办理。直至2016年3月23日张亮康才去覃塘土地分局提交材料办理农贸市场未被查封的土地证，即吴玉伟名下的贵国用（2012）第0046号、吴玉兴名下的贵国用（2012）第0039号。综上，请求贵港市港北区人民法院终止拍卖位于贵港市覃塘区黄练镇农贸市场内土地［土地使用权证：贵国用（2012）第0047、贵国用（2012）第0038），解除对贵港市覃塘区黄练镇农贸市场内土地［土地使用权证：贵国用（2012）第0041号、贵国用（2012）第0040号］的查封。案外人向本院提供了1、50万元汇款收据、380万元转账业务凭证；2、土地使用权及房屋所有权转让协议；3、张宇豪房权证（覃塘区字第××号）及吴玉宙国有土地使用权证［贵国用（2012）第0047号］、张宇华房权证（覃塘区字第××号）及吴玉宙国有土地使用权证［贵国用（2012）第0038号］、何伯成房权证（覃塘区字第××号）及吴玉伟国有土地使用权证［贵国用（2012）第0041号］、张宇豪房权证（覃塘区字第××号）及吴玉宙国有土地使用权证［贵国用（2012）第0040号］；4、张宇豪、张宇华、张亮康、张亮兴关系证明作为证据以证明自己的主张。经审查，本院在审理原告江智强与被告吴玉宙民间借贷纠纷一案过程中，经原告申请，本院于2015年6月4日作出（2015）港北民初字第1541-1号民事裁定查封了吴玉宙名下的位于贵港市覃塘区黄练镇农贸市场开发区的土地使用二宗［土地使用权证号：贵国用（2012）第0038号、贵国用（2012）第0047号］，案件进入执行程序后自动转为执行中的查封。本院于2016年3月3日作出（2016）桂0802执字第23-2号执行裁定拍卖上述土地。另外，本院在审理原告广西中小企业信用担保有限公司与被执行人贵港市民达种养殖有限公司、吴小雷、杨东凤、吴玉伟、莫若熙、吴玉宙、黎晓月、吴玉振、罗慧琳追偿权纠纷一案中，根据原告的申请，本院于2015年9月24日以（2015）港北民初字第2300-3号民事裁定查封了吴玉振名下的位于贵港市覃塘区黄练镇农贸市场开发区的土地使用权［土地使用权证号：贵国用（2012）第0040号］、吴玉伟名下的贵港市覃塘区黄练镇农贸市场开发区的土地使用权［土地使用权证号：贵国用（2012）第0041号］。案外人张宇豪、张宇华、何伯成、张亮康以上述土地属其为由，向本院提出书面异议。
另查明，位于贵港市贵港市覃塘区黄练镇农贸市场开发区的土地使用权人登记为吴玉宙、吴玉伟、吴玉振、吴玉兴。其中，吴玉宙名下的土地使用权证为贵国用（2012）第0038号、贵国用（2012）第0047号；吴玉伟名下的土地使用权证为贵国用（2012）第0041号、贵国用（2012）第0046号；吴玉振名下的土地使用权证为贵国用（2012）第0040号；吴玉兴名下的土地使用权证为贵国用（2012）第0039号，该宗土地上的房屋共有10间（36号-47号）。2015年2月10日，吴玉宙、吴玉伟、吴玉振、吴玉兴将贵港市覃塘区黄练镇农贸市场37至46号的房屋整体出售，张亮康有意购买，双方于2015年2月13日谈成上述房屋的总体价格为430万，当日张亮康委托大哥张亮兴先支付50万元定金，张亮兴把50万元汇到吴玉宙的邮政银行账户62×××65，双方定于2015年3月11日再支付380万元尾款，张亮兴于当日再支付380万元到吴玉宙信用社账户62×××98，双方正式签订购买合同，开始办理房屋的房产证和土地证的过户手续。2015年5月6日，上述10间房屋已分别过户到张亮康、张宇华、张宇豪、何伯成4人的名下。因办理土地证手续繁琐，需要重新测量宗地图、所需的时间比较长，办理的过程中，2015年5月20日遇到江智强状告吴玉宙，吴玉宙名下的土地使用权证［贵国用（2012）第0038号、贵国用（2012）第0047号］被查封；2015年9月24日广西中小企业信用担保公司状告吴玉伟、吴玉振等人，吴玉伟名下的土地使用权证［贵国用（2012）第0041号］、吴玉振名下的土地使用权［贵国用（2012）第0040号］被查封，土地所不给予办理上述被本院查封的土地。但在2016年3月23日，张亮康已将吴玉伟名下土地使用权证［贵国用（2012）第0046号］、吴玉兴名下的土地使用权证［贵国用（2012）第0039号］分别过户到张亮康、张宇华名下。目前贵港市覃塘区黄练镇农贸市场一楼出租给吴成卖家具，二楼出租给黄运献开办幼儿园，房租由张亮康收取。以上事实有1、50万元汇款收据、380万元转账业务凭证；2、土地使用权及房屋所有权转让协议；3、张宇豪房权证（覃塘区字第××号）及吴玉宙国有土地使用权证［贵国用（2012）第0047号］、张宇华房权证（覃塘区字第××号）及吴玉宙国有土地使用权证［贵国用（2012）第0038号］、何伯成房权证（覃塘区字第××号）及吴玉伟国有土地使用权证［贵国用（2012）第0041号］、张宇豪房权证（覃塘区字第××号）及吴玉宙国有土地使用权证［贵国用（2012）第0040号］；4、张宇豪、张宇华、张亮康、张亮兴关系证明；5、执行笔录以证实。
本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封前已与被执行人签订《土地使用权及房屋所有权转让协议》；已依约履行全部房款；其已实际占有使用该房屋；因该宗土地被本院采取查封措施，致使案外人未能办理该宗土地的土地使用权的过户手续，对此其并没有过错。因此，案外人对本院所执行的前述房地产享有足以排除强制执行的权益，其请求本院停止对前述土地的执行，理由充分，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下：
中止对贵港市覃塘区黄练镇农贸市场土地［土地使用权证号：贵国用（2012）第0047号、贵国用（2012）第0038号、贵国用（2012）第0041号、贵国用（2012）第0040号］的执行。
案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定经送达后立即生效。
审 判 长 廖黎明
代理审判员 覃子颜
代理审判员 谭志婷
二〇一六年四月二十日
书 记 员 李纪燕