广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初5725号
原告（反诉被告）：广州市住房和城乡建设委员会，住所地广东省广州市越秀区府前路1号大院3号楼。
负责人：王宏伟，职务：主任。
委托诉讼代理人：欧阳世佳，该单位职员，联系地址。
委托诉讼代理人：何嘉华，该单位职员，联系地址。
被告（反诉原告）：徐步高，男，1955年7月2日出生，汉族，住广州市越秀区。
委托诉讼代理人：曹强华，广东法制盛邦律师事务所律师。
委托诉讼代理人：黎家学，广东法制盛邦律师事务所律师。
原告广州市住房和城乡建设委员会与被告徐步高房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法由审判员张艳适用简易程序于2017年9月21日公开开庭进行了审理。原告广州市住房和城乡建设委员会的委托诉讼代理人何嘉华、欧阳世佳，被告徐步高的委托诉讼代理人曹强华、黎家学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告广州市住房和城乡建设委员会向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告之间关于广州市荔湾区梯云东路X号首层房屋的租赁关系于2017年9月26日解除；2.被告按照每月5013元的标准，支付从2015年12月至2017年9月26日止的租金；3.本案受理费由被告承担。事实和理由：广州市荔湾区梯云东路X号首层房屋是原告的直管房屋，出租给被告作商业使用，租赁期限至2015年6�30日。被告在2015年12月至2017年5月期间欠缴租金，原告催缴，但被告一直未履行，并一直占用案涉房屋。被告的行为，已经违反了合同规定，理应承担相应的法律责任。
被告徐步高反诉暨答辩称：1.原告不是本案适格的主体，法院应驳回原告的起诉。本案中被告是与广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订租赁合同的，原告不是合同的当事人，也未能举证原告为案涉房屋的产权人，其无权提起本案诉讼。2.本案的租赁关系及租赁合同早已终止，合同约定的租赁期限早已届满，由于出租人不同意与被告续签，被告也早已迁出案涉房屋。在租赁期限届满后长达两年多的时间内，出租人或原告一直未提出异议，这与常理不符。案涉房屋是用于开设个体户的，由于出租人或原告一直没有与被告续签，或出具相关的场地证明，导致被告无法办理新的营业执照，被告实际上也不可能继续使用房屋。3.原告要求支付2016年7月之前的租金的请求已超过了诉讼时效；且被告在2015年7月后已没有实际使用案涉房屋，无需支付租金；原告是随时可以收回房屋的，现原告故意不收回房屋明显是为了非法多收取被告的租金。4.原告诉请的租金超过一年诉讼时效。
被告在租赁期间一直遵守合同约定，向原告缴纳押金及相应的租金。由于当时广州市禁止销售活鸡的政策原因，被告在2014年5月左右无法继续从事活鸡销售生意，被告基本处于停业状态，只好陆陆续续对案涉房屋进行装修，准备从事其他行业。在合同期间届满前，被告一直要求与原告续签租赁合同。原告一直称没有问题，但原告一直以消极方式，直到现在也没有办理。最终导致原告投入的装修、货物等巨大经济损失。另补充，虽然被告提起的反诉对象是本案的原告，但不能确�原告的诉讼资格。为此，提起反诉请求：1.原告向被告返还押金7506.8元及免租装修期一个月的租金2045.4元；2.原告向被告返还已收取的2015年7月至2015年11月的租金共25065元（每月5013元）；3.本案的受理费（含反诉费）由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的全部反诉请求。我方没有查询到被告是否有交纳押金，被告也没有提交相关的依据，其提出的免装修期租金两千多元也没有任何的法律依据，原告起诉是基于与被告于2013年签订的租赁合同所产生的纠纷，被告不能以之前的相关租赁合同作为依据。虽然双方的合同期限已于2015年6月30日届满，但被告仍然在使用案涉房屋，并定期向原告交纳租金，双方的行为符合不定期的租赁关系，因此在被告返还房屋使用权之前，应承担相应的交纳房屋使用金的义务。
经审理查明：广州市荔湾区梯云东路X号房屋是经穗府办【2015】52号文批准由原告代管的房产，该房屋为3层双隅（双木）结构，叠合面积120平方米。2013年10月14日广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局（甲方）与被告（乙方）签订最后一份《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：乙方承租广州市荔湾区梯云东路X号首层、阁部位（产别：公产），作商业使用，建筑面积67.67平方米；租赁期限从2013年7月1日至2015年6月30日止，月租金5013元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金交付给甲方；租赁期内，乙方需依时交纳租金，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金，如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金，由此造成的损失，由乙方承担；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方……如需继续承租该房屋的，乙方应在合同届满前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同，期限内如不能签订续租合同，视为乙方自动放弃续租权利，甲方在届满之日收回房屋使用权；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构的管理，甲方同时委托广州市名信物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事务等等。该合同中第十四条关于押金的条款为空白。承租期间被告在案涉房屋经营三鸟零售。上述合同期满后，原被告没有续签租赁合同，被告继续按原合同标准向原告支付租金至2015年11月，之后未再交纳。
原告于2017年3月20日通过国内挂号信向被告发出《解除租赁关系的通知》，要求解除合同及被告清缴所欠的租金。被告表示没有收到该信函。
庭审中，被告陈述其在2015年11月向原告提交报告明确不再经营后，就撤离案涉房屋；�告理应清楚房屋空置的情况。原告对此不予确认，并陈述在被告未明确解除租赁关系并交回房屋的情况下，原告是不可能收回案涉房屋另行出租。另，本院开庭后，被告于2017年9月26日向原告办理了退租手续，双方签订了《房屋退租表》和《名信物业管理公司房屋退租记录表》，原告确认已收回梯云东路X号地下房屋。
经查，杉木栏房管站和被告最早于2001年2月1日签订《广州市房地产（非住宅）租赁契约》，该契约约定：租期期限从2001年2月1日至2003年1月31日；月租金为2045.4元；租赁合同签订时收取承租人一个月租金额的押金，合约期满，清理水电费等有关费用后全额退回；给予非住宅承租人一个月的免租装修期，在租赁合同期末月扣除租金等；之后双方又签订了五份租赁合同，其中2010年4月6日广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局和被告签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》第十四条约定：被告向广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局交纳7506.8元押金，租赁期满不再续租或终止解除本合同后，被告必须交清与房屋有关的水费、电费、物业管理费及其他费用。原告应在被告清缴相关费用之日起1个月内将押金不计利息退回。因被告违约而终止或解除合同的，押金不予退回等。后被告向原告支付了7506.8元，广州荔湾区土地房屋管理所于2010年8月17日出具的结算票据记载收款项目为“梯云东路X号首层、阁楼”。原告确认有收取押金7506.8元，同意在被告的欠租中扣减，不同意返还给被告。
另查，据穗府[2006]18号文《广州市国土资源管理体制改革实施意见》记载：荔湾区国土资源和房屋管理局改为市国土资源和房屋管理局××区分局（简称市国土房管局××区分局），为市国土房管局的派出机构等。据穗府办[2015]52号文《广州市住房和城乡建设委员会主要职责内设机构和人员编制规定》记载：根据广州市人民政府职能转变和机构改革方案，设立广州市住房和城乡建设委员会；将原市国土资源和房屋管理局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入市住房城乡建设委；增加统筹和规划政府公房管理的职责等。
被告为证明原告消极处理合同续签问题，被告没有继续使用案涉房屋的事实，提供了广州荔湾区土地房屋管理所发出的通知两份和被告提交的报告两份、个人工商户营业执照、电费存折，原告对上述证据无异议，但认为双方在2015年6月30日后没有达成书面租赁合同，为不定期租赁关系；被告是否领取营业执照和其使用案涉房屋无关联性；存折无法证明被告要证实的内容。
本院认为：关于原告�主体资格问题，根据穗府[2006]18号文和穗府办[2015]52号文的规定，广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局为市国土房管局的派出机构；后因机构改革，市政府设立广州市住房和城乡建设委员会，原市国土资源和房屋管理局的住房保障、保障性住房建设、住房制度改革、房地产市场监管以及物业管理和直管房管理等职责划入广州市住房和城乡建设委员会。因此原告有权承继原广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的权利义务，是合同的出租方，具备适格主体身份。被告抗辩认为原告无权提起本案诉讼依据不足，本院不予采纳。
广州市国土资源和房屋管理局荔湾区分局与被告签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述合同于2015年6月30日期满后，双方没有续签合同，但被告继续使用案涉房屋，原告也一直收取租金，双方形成不定期租赁关系，仍应受原租赁合同内容的约束，被告反诉要求原告返还2015年7月至2015年11月的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告交租至2015年11月后未再向原告交纳租金，但一直未将案涉房屋交还给原告管业，构成违约。原、被告在开庭后于2017年9月26日自行办理了案涉房屋的退租、交接手续，至此，双方的合同应于退租当天即2017年9月26日解除，故原告要求被告清缴退租前的租金、确认双方之间关于广州市荔湾区梯云东路X号首层房屋的租赁关系于2017年9月26日解除合法有理，本院予以支持；被告支付租金的截止期限应为2017年9月26日。关于被告抗辩的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条的规定，引起诉讼时效中断的事由为：权利�向义务人提出履行请求，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。本案中，原告于2017年3月20日通过国内挂号信向被告发出通知催缴租金，至此原告的追讨行为构成了诉讼时效的中断，诉讼时效期间从2017年3月20日重新计算。被告称其没有收到函件，但对此未能提供充分证据证明，且法律规定诉讼时效因一方提出要求而中断，并不以到达对方为条件。综上，对于原告要求被告支付从2016年3月20日至2017年9月26日的租金本院予以支持，超出部分不予支持。
关于被告反诉主张的押金，原告确认有收取被告押金7506.8元，根据双方于2010年4月6日签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》约定，因被告违约而终止或解除合同的，押金不予退回。现原告同意在被告的欠租中扣减，是原告自行处分其权利，本院对此予以准许；因被告违约在先�导致双方的不定期租赁关系解除，现被告反诉要求原告返还押金缺乏依据，本院不予支持。
关于免租装修期的租金，首先，双方在第一份租赁合同中约定原告给予被告一个月的免租装修期，在租赁合同期末月扣除租金。该条款应理解为免租装修期的租金可在该合同租赁期限末抵扣一个月租金，现被告要求原告返还免租期租金显然与合同约定不符；其次，被告未能举证证明该笔租金至今尚未抵扣，且结合双方之后签订的五份租赁合同，均没有关于装修免租期租金的约定，因此被告要求原告返还该笔款项缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、�二百三十六条之规定，判决如下：
一、确认原告广州市住房和城乡建设委员会与被告徐步高之间关于广州市荔湾区梯云东路X号首层房屋的租赁关系于2017年9月26日解除。
二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告徐步高一次性向原告广州市住房和城乡建设委员会支付从2016年3月20日至2017年9月26日的租金（按每月5013元计付，在欠租总额中扣减押金7506.8元）。
三、驳回原告广州市住房和城乡建设委员会的其他诉讼请求。
四、驳回被告徐步高的全部反诉请求。
本案受理费1028元，反诉费665元，由原告广州市住房和城乡建设委员会负担130元，被告徐步高负担1563元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当�人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 张 艳
二〇一七年十月十八日
书记员 蒋晓晗
胡晓英