北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第11709号
上诉人（原审被告）吴华，女，1981年12月12日出生。
被上诉人（原审原告）北京诚智慧中物业管理有限公司，住所地北京市海淀区杏石口路55号二层203室。
法定代表人梁建，董事长。
委托代理人李洋，男，1983年2月14日出生。
上诉人吴华因与被上诉人北京诚智慧中物业管理有限公司（以下简称诚智慧中公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第15460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月7日受理该案后，依法组成由法官宫淼担任审判长，法官龚勇超、法官张帆参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
诚智慧中公司在一审中诉称：诚智慧中公司受北京京德顺房地产开发有限公司（以下简称京德顺公司）的委托，自2010年5月1日起对该公司开发的水郡长安小区实行物业管理服务，并与该公司签订了《水郡长安家园前期物业管理服务合同》。该合同约定，小区内物业费收费标准为别墅2.88元／平方米／月，高层住宅2.50元／平方米／月，多层住宅2.40元／平方米／月。诚智慧中公司自入住该小区后，履行了物业服务义务。吴华所有的房屋位于水郡长安小区××室（以下简称涉案房屋），该房屋面积148.34平方米。自2010年5月1日起至2014年12月31日，吴华一直未交纳物业费，经诚智慧中公司多次催缴，吴华仍拒绝交纳，为了维护诚智慧中公司的合法权益，故诉至法院，要求吴华给付诚智慧中公司：1.2010年5月1日至2014年12月31日止的物业费共计20767.6元；2.自2010年5月1日起至吴华全部物业费交纳完毕之日止的违约金，以4450.2元为基数，按照日万分之三的标准计算。
吴华在一审中辩称：吴华是涉案房屋的所有权人，2006年12月25日购买的涉案房屋，2008年冬天办理的入住手续。入住时，吴华与开元物业签订的物业服务合同，与诚智慧中公司没有签订物业服务合同，吴华也没有收到诚智慧中公司的催缴通知单。吴华不知道诚智慧中公司提供了什么服务，不清楚诚智慧中公司都做了什么。涉案房屋漏水，吴华曾经找物业报修，物业没有来人并称楼上的业主出国了。涉案房屋所在小区买水也要通过诚智慧中公司，而且每次只能购买5吨水，为此还闹到乡政府过。吴华家灯、水龙头坏了，打电话让物业来维修，物业说吴华家没有交纳物业费就不上门维修。诚智慧中公司应当将财务收支情况向业主进行公告。涉案房屋所在小区消防玻璃门损坏，存在安全隐患。小区电梯内悬挂广告牌的收支情况也应当进行公示。小区内存在群租房的情况，有时候也会有买卖房屋的公司过来宣传。
一审法院审理查明：2010年3月8日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司通过招投标程序成为水郡长安家园项目前期物业管理服务的中标单位。同年3月9日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司作为乙方与甲方京德顺公司签订《水郡长安家园前期物业服务合同》，约定：物业项目为水郡长安家园；物业服务内容在交付使用后为：1.接收工程及设备时全面仔细检查以确保其质量状况符合物业要求，2.制定物业管理服务工作计划并组织实施，3.房屋建筑共用部位的日常维修养护和管理，4.共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理，5.物业管理区域内共用设施和附属建筑物的维修、养护和管理，6.负责制冷与供暖系统的切换以及大系统的维护和清洗，7.供电系统的维修养护按北京电力公司相关规定执行，8.公共绿地、花木、建筑、本小区专用市政道路灯的养护与管理，10.公共环境卫生，11.维持公共秩序，12.维持物业区域内车辆行驶秩序和停放管理，13.消防管理服务，14.房屋装修管理服务，15.公示特约服务的内容、标准及收费标准，16.对物业管理区域内发生的违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规规定的行为采取相应措施并及时向行政管理部门举报，17.物业管理档案资料的管理，18.不定期组织业主活动，19.法规政策规定由乙方管理的其他事项，20.设立服务监督电话并公示；物业服务期限为2010年3月9日至本物业区域的业主委员会成立并代表全体业主选聘新的物业管理企业并与所选聘的物业管理企业签订新的物业服务合同时终止；物业服务收费选择包干制方式，物业服务资金由业主按其物业的建筑面积交纳，具体标准为，多层住宅2.40元／平方米／月，高层住宅2.50元／平方米／月，别墅2.88元／平方米／月，实行包干制，盈余或亏损均由乙方享有或者承担，乙方不得以亏损要求增加费用，降低服务标准或减少服务内容；甲方业主逾期未交纳物业服务费的，乙方应从逾期之日起每日加收应缴而未缴费用的千分之五的违约金。该标准应在物业管理公约和与业主所签的其他相关文件中加以约定并遵照执行。
另查一，2010年3月31日，北京房修一慧中物业管理有限责任公司更名为北京诚智慧中物业管理有限公司，即诚智慧中公司。2010年4月22日，诚智慧中公司在水郡长安小区内进行公示，并于此后进入小区提供物业服务至今。在服务期间，诚智慧中公司并未就物业服务与吴华订立书面合同。
另查二，涉案房屋系京德顺公司开发建设的商品房，该房屋建筑面积为148.34平方米，吴华收取涉案房屋后，自2010年5月1日后一直未交纳物业费。
另查三，审理中吴华称从2010年5月开始没有交纳物业费，主要原因是其与诚智慧中公司未签订书面的物业服务合同，不知道诚智慧中公司提供物业服务的情况，诚智慧中公司提供的物业服务存在瑕疵，包括报修后未及时上门维修、消防玻璃门损坏、广告牌等财政收支未予公示、存在群租现象等。诚智慧中公司对吴华不予交纳物业费的理由不予认可，诚智慧中公司称其系涉案房屋所在小区的第三任物业公司，虽然没有和吴华签订书面物业服务合同，但是提供了物业服务，形成了事实上的物业服务关系。对于吴华所称的漏水问题，诚智慧中公司称其已经积极联系了楼上业主，但楼上业主在国外，故产生的损失不应由其承担。关于吴华所称的水龙头维修、更换灯泡等户内设施维修，诚智慧中公司称吴华应当找专门的部门进行修理，如果需要特约服务，需要与其另行签订合同。关于地下一层消防损坏问题，诚智慧中公司称其已经及时维修，玻璃破损并不影响使用，且每年都会进行消防验收，组织保安进行消防训练。对于广告牌、财政收支的公示问题，诚智慧中公司称其自进驻小区以来，每年都会通过会计师事务所进行审计，出具审计报告并在小区的公告栏进行公示及在政府部门备案。关于群租问题，诚智慧中公司称群租是部分业主将房屋群租，并非其对外群租，与其无关。
一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，诚智慧中公司与吴华虽未签订物业服务合同，但诚智慧中公司经京德顺公司选聘为涉案房屋所在小区提供前期物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，诚智慧中公司亦实际于2010年5月1日至今为水郡长安小区提供了物业服务，故吴华应当向诚智慧中公司交纳物业服务费。关于物业服务费的收费标准，因诚智慧中公司、吴华对此无合同约定，法院根据诚智慧中公司与京德顺公司签订的《水郡长安家园前期物业服务合同》相关约定确定。关于物业服务费的缴费期间，根据现有证据可以认定吴华自2010年5月1日起一直未交纳物业费，现诚智慧中公司要求吴华交纳物业费，法院予以支持，法院依据涉案房屋面积计算物业费。对于诚智慧中公司主张的2014年5月1日至2014年12月31日期间的物业费，因其起诉时该期间所在年度物业费尚未到交费日期的截止期限，故法院对此部分不予支持。对于吴华辩称的各项问题，如涉案房屋因漏水受损等问题，不属于物业管理服务范围，吴华以此抗辩拒绝交纳物业管理费，缺乏依据，法院不予采信。关于违约金，诚智慧中公司的请求没有合同依据，故对该项请求，法院不予支持。另外，需要说明的是，诚智慧中公司应当继续努力，更好为业主提供物业服务，为构建和谐小区付出更多的实际行动。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、吴华于判决生效后七日内给付北京诚智慧中物业管理有限公司二〇一〇年五月一日至二〇一四年四月三十日期间的物业服务费共计一万七千八百元八角；二、驳回北京诚智慧中物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
吴华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。吴华上诉请求依法撤销一审判决；本案一、二审诉讼费由诚智慧中公司承担。其主要上诉理由为：一、京德顺公司与诚智慧中公司恶意串通签订《水郡长安家园前期物业管理服务合同》，损害第三人（全体业主）的利益，诚智慧中公司不具备合同要求的资质，该合同应属无效；二、《水郡长安家园前期物业管理服务合同》是开发商与北京房修一慧中物业管理有限责任公司所签，并非诚智慧中公司；三、诚智慧中公司提供的物业服务存在瑕疵，包括电梯故障长时间得不到修复、车辆乱停乱放、未能有限管理乱贴小广告、门禁系统经常发生故障、路灯长期损坏擅自出租地下管理用房和生活用房、在电梯等公用设施张贴广告、报修后未及时上门维修、限制未缴纳物业费业主购水等；四、一审法院程序违法，吴华没有享有《合同法》规定的公平、公正、平等的权利，一审法官存在未审先下定论的情况；五、诚智慧中公司的诉讼请求已超过二年的诉讼时效。
诚智慧中公司服从一审判决，其针对吴华的上诉理由答辩称：对吴华的上诉请求均不予认可，同意一审判决。第一，诚智慧中公司认为合同不存在无效问题，小区没有成立委员会，开发商有权签订物业合同，不存在合同无效的情形；第二，诚智慧中公司进行过名称变更，所以主体不存在任何问题；第三，不认可吴华所称的物业服务问题，电梯完全按照标准正常养护，电梯出现故障属正常现象，出现故障及时维修；关于车辆停放问题及消防通道问题，地下停车问题诚智慧中公司只是起到监督责任，小区当时设计时没有设计那么多停车位；小广告问题，涉案小区并不是封闭式小区，诚智慧中公司在逐渐的改善，为小区更换了铁门，改善完基本成为封闭式，但是小广告问题可能是贴小广告的人随着业主就进来了，诚智慧中公司也采取了措施，但是不可避免；关于小区路灯，没有任何问题；关于吴华所述诚智慧中公司存在侵权问题，诚智慧中公司没有任何出租行为，地下二层没有诚智慧中公司参与的任何经营行为；关于限水问题，诚智慧中公司是正当的，业主不缴费，公司只是暂时停止物业外的一些服务，是一种自救行为，即便侵权，也与本案无关；第四，关于诉讼时效问题，吴华一审没有提出，二审也不应得到支持。
二审中，吴华向本院提交了照片打印件，欲证明小区管理混乱，物业服务不到位。诚智慧中公司对该证据不予认可。
本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《中标通知书》、《水郡长安家园前期物业服务合同》、照片及庭审笔录等相关证据在案佐证。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，小区开发建设单位京德顺公司与诚智慧中公司签订的《水郡长安家园前期物业服务合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，上述协议对吴华具有约束力。诚智慧中公司依照上述协议为吴华提供了物业服务，吴华亦实际上接受了诚智慧中公司提供的物业服务，双方之间形成事实上的物业服务合同关系，吴华应按照上述协议的约定交纳物业服务费。吴华主张京德顺公司与诚智慧中公司恶意串通，损害第三人（全体业主）的利益，诚智慧中公司不具备合同要求的资质，故合同应属无效，但吴华并未就此举证，故本院对其此项主张不予采信。《水郡长安家园前期物业服务合同》系由北京房修一慧中物业管理有限责任公司签订，而北京房修一慧中物业管理有限责任公司于2010年3月31日更名为诚智慧中公司，故对吴华关于诚智慧中公司主体资格存在问题的主张本院不予采信。关于物业服务瑕疵及侵权问题，吴华提交的证据并不充分，并不足以证明诚智慧中公司提供的物业服务存在瑕疵及存在侵权行为，故对吴华提出的此项主张本院不予采信。吴华在二审中主张诚智慧中公司的诉讼请求已超过二年时效，但其在一审中并未提出诉讼时效的抗辩，故对其在二审中的此项主张，本院不予支持。关于一审程序问题，经本院核查，一审法院并不存在程序违法问题，故对吴华的此项主张本院不予采信。
应当指出，物业服务企业与业主间系服务与被服务的关系，诚智慧中公司作为服务企业，应努力提高自身服务质量，对业主提出的合理意见应予重视，并积极配合加以改进，促进小区环境改善，业主亦应积极履行交费义务，以共同促进小区物业服务水平的提高。
综上所述，吴华的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费180元，由北京诚智慧中物业管理有限公司负担80元（已交纳），由吴华负担100元（于本判决生效后7日内交纳）。
二审案件受理费245元，由吴华负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
代理审判员 龚勇超
代理审判员 张 帆
二〇一五年十月二十三日
书 记 员 杨艳娇