文书内容广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13590号上诉人（原审被告）：肖彬。委托诉讼代理人：李希翔，广东万乘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗剑平。被上诉人（原审原告）：深圳市福达恒业企业管理有限公司。法定代表人：林波涛。两被上诉人共同委托诉讼代理人：熊雅琳，广东深万鸿律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄晶，广东深万鸿律师事务所律师。上诉人肖彬与被上诉人罗剑平、深圳市福达恒业企业管理有限公司（以下简称福达公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖彬的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回罗剑平、福达公司的全部诉讼请求；2、判决罗剑平、福达公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、罗剑平、福达公司大量发布虚假广告，使得肖彬等众多购房者陷入错误认识，存在重大误解而签署《商铺买卖合同》等文件。罗剑平、福达公司在肖彬购房前后期间均存在大量通过报刊、网站及其他媒体发布虚假广告的行为，导致肖彬及众多购房者产生涉案商场将会有大量品牌进入、经营前景极好、高回报等错误认识，从而轻易签署了《商铺买卖合同》等一系列文件。对此，罗湖区市场监督管理部门依法对罗剑平、福达公司进行了处罚，且因此事还诉诸法院审理判决。经过深圳市罗湖区人民法院及深圳市中级人民法院两审审理后，深圳市中级人民法院己作出终审判决【案号：（2016)粤03行终484号】，认定罗剑平、福达公司存在大量发布虚假广告的行为，罗湖区市场监督管理部门对其进行的行政处罚合法有效。综上，罗剑平、福达公司的上述行为足以导致肖彬的重大误解，且具有事先预谋的欺诈的嫌疑，一审法院片面地认定《商铺买卖合同》以及《补充协议》是双方真实意思表示是明显错误的。二、涉案《商铺买卖合同》及《认购书》并非肖彬真实意思表示，且含有大量显失公平的格式条款，依法应当认定无效。商铺买卖合同、商铺认购书等文件均系罗剑平、福达公司提供的格式合同，其中包含大量的格式条款和显失公平的条款，肖彬签署时，罗剑平、福达公司并未给予充分解释、也不允许肖彬进行修改，严重损害了肖彬的合法权益。该等格式合同、格式条款依法应当认定无效。（详见《认购书》第4.4、4.6、4.8条；《商铺买卖合同》第四条备注3、第九条等）二、涉案商铺系违法改建的，消防安全也未达标，存在被违法拆除的风险，一审判决对此未作核查。涉案商铺原本是整层的商场，每一层楼为一本房产证，然而罗剑平、福达公司从前一手业主处买入该商场后，擅自改建成数百个格子铺，根据法律法规的规定，将一栋完整的商场或大厦进行改建并分户是需要向住建部门申请报批并最终由规划国土部门进行产权分户的。然而，事实上，罗剑平、福达公司并未依法履行上述手续，在没有相关住建部门出具的批准施工文件的情况下，将整栋商场改造成了数百个“格子铺”，导致涉案商铺存在极其严重的消防安全等隐患。为了恶意规避责任，罗剑平、福达公司在商铺买卖合同中第九条第二款还专门约定了明显违法的免责条款，即“由于消防、给排水、空调等公用设施的整体设计原因可能导致该商铺中出现管道或设备等设施，买受人接受且不追加出卖人的任何责任。”综上所述，一审法院未能查明事实真相，适用法律不当，造成一审判决错误，请求二审法院依法改判，维护肖彬的合法权益。罗剑平、福达公司辩称：一、《商铺认购书》、《商铺买卖合同》系当事人真实意思表示，内容并不违反法律规定，合法、有效。二、本案中不存在“欺诈”或“重大误解”。三、涉案合同应当继续履行。综上所述，罗剑平、福达公司认为，涉案合同系当事人真实的意思表示，合法有效，双方应当依约继续履行，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，恳请驳回肖彬的全部上诉请求。罗剑平、福达公司向一审法院起诉请求：1、判令罗剑平、福达公司、肖彬继续履行《商铺买卖合同》；2、判令肖彬向罗剑平支付购房余款人民币230000元；3、判令肖彬向罗剑平支付逾期付款违约金人民币10350元（日违约金1.5‰，自2015年9月16日起计算至实际付清之日止，暂计至2015年10月15日）；4、判令肖彬承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：一、罗剑平于2013年3月4日取得了xx大厦301、302房产的房地产证，经过分割上述房产，于2014年1月29日取得了xx大厦3076房产的《房地产证》（以下简称涉案房产），房屋用途为商业，房屋建筑面积为8.49平方米。二、2013年6月2日，福达公司以罗剑平委托代理人的名义，与肖彬签订《商铺认购书》，约定：肖彬向罗剑平认购涉案房产，该商铺总价为757609元，委托付款优惠折扣为特卖价，认购价为人民币580922元，房屋建筑面积为8.61平方米，定金为人民币5万元；《商铺认购书》第四条第4.1款约定，出售方已向认购方出示该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）、《租赁合同》等全部签约范本，并已将该商铺的产权状况、抵押、租赁等清楚告知认购方。认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用年限情况等；并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议；《商铺认购书》第四条第4.3款约定，如认购方未按本（认购书）约定期限与出售方签订《商铺买卖合同》或未按时足额支付购房款，从逾期全面履行合同义务之日起，本《商铺认购书》解除，出售方可将该商铺出售给第三方而无需另行通知认购方，且已收定金作为违约金不予返还。2013年6月9日，肖彬作为买受人，与罗剑平作为出卖人，福达公司作为保证人，签订《商铺买卖合同》，合同约定，肖彬向罗剑平购买涉案房产，房价款总金额为人民币580922元；肖彬采用委托贷款的方式付款，2013年6月9日支付全部房价款的30%（包含定金）计人民币175461元，出卖人现正办理该商铺的产权分割，买受人须于出卖人出示在深圳市房地产权交易中心办理该商铺产权分割证明的受理证明文件当天支付全部房价款的30%计人民币175461元，余下房价款计人民币230000元由买受人向经办银行及委托贷款单位申请委托贷款。买受人接到出卖人或经办银行的通知后3日内，须按时前往通知指定地点办理委托贷款手续，并完整地按经办银行、委托贷款单位要求提供所需的委托贷款资料。如买受人提出委托贷款申请后，因经办银行或委托贷款单位不批准买受人贷款申请（包括但不限于：委托贷款单位根据自身经营需要不批准，经办银行暂停、终止或取消委托贷款业务，国家政策调整因素不批准）或买受人原因导致无法办理委托贷款手续的，买受人须在收到出卖人、经办银行、委托贷款单位通知后5个工作日内向出卖人付清不获批准的委托贷款部分的款项，即须向出卖人付清全部购房款。逾期付款，则按本合同第五条承担违约责任。合同第五条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，则按下列方式处理：（1）逾期在15日之内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，每逾期一日，买受人按应付房价款的1‰的标准向出卖人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日后，出卖人有权单方面提出解除合同，若出卖人选择解除本合同的，可将买受人已付房价款作为违约金没收。若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，从买受人逾期付款之日起至实际履行之日止，每逾期一日，买受人应按欠付金额1.5‰向出卖人计付违约金。合同第十三条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。2013年8月9日肖彬作为买受人，与罗剑平作为出卖人，福达公司作为保证人，又签订了一份《补充协议》，约定，1、鉴于出卖人现正办理该商铺产权分割，出卖人承诺于2013年9月30日前取得深圳市房地产权交易中心办理该商铺产权分割证明的受理证明文件（包括但不限于受理通知书、受理回执）。否则买受人有权解除合同，出卖人应在买受人提出解除合同之日起30日内退还已付房价款给买受人及并按已付房价款的3%向买受人支付违约金。2、《商铺买卖合同》中未被本协议变更的约定，以《商铺买卖合同》中的条款为准，由买卖双方继续履行。本协议作为《商铺买卖合同》的补充约定，本协议约定的内容与《商铺买卖合同》的内容如有冲突，以本协议为准。三、肖彬向罗剑平支付款项的情况是：2013年6月2日支付定金人民币5万元，6月9日支付首期款人民币125461元，2014年4月2日支付二期款人民币175461元，以上合计人民币350922元，此外肖彬还支付了税款等费用人民币8381元，福达公司开具了收据。此后，肖彬未再向罗剑平支付购房款。另，肖彬还向广东东方衡泰律师事务所支付了律师服务费、委托过户公证费等人民币2500元。2014年7月29日福达公司与肖彬签订了《商铺交付确认书》，肖彬同意并确认于2014年7月29日已接受该商铺，同日肖彬与深圳市xx商场管理有限公司签订《交铺确认书》，将该商铺交付给承租人深圳市xx商场管理有限公司。2013年12月23日罗剑平取得了深圳市房地产权登记中心的收文回执。2014年5月19日罗剑平将涉案商铺过户到肖彬名下，办理了涉案房产的房地产证。四、肖彬于2014年向一审法院提起诉讼，要求解除罗剑平、福达公司、肖彬签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》并返还购房款及相应利息。经一审法院及深圳市中级人民法院审理，该案现已审理终结，深圳市中级人民法院于2015年8月24日作出（2015）深中法房终字第1378号民事判决书，该判决书为终审判决，判决书中载明：“肖彬与罗剑平、福达公司签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》。系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院认定其有效，适用法律正确。在合同的履行期间，罗剑平虽未能在约定的2013年9月30日前取得深圳市房地产权交易中心办理涉案商铺产权分割证明的受理证明文件，存在瑕疵履行的情况，但肖彬在此之后仍然向罗剑平支付了二期购房款、税款等款项，并在涉案商铺过户完成后，于2014年7月29日签署了《商铺交付确认书》，以其实际行动接受了罗剑平的履行，原审法院据此驳回肖彬解除合同并支付购房款、利息及违约金的诉讼主张，处理结果并无不当。”一审法院认为，罗剑平与肖彬签订的《商铺买卖合同》以及《补充协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《商铺买卖合同》与《补充协议》签订后，罗剑平向肖彬支付了部分的购房款，罗剑平将涉案的商铺转移登记至肖彬的名下，并将涉案的商铺交付给肖彬，已经履行完毕合同约定的义务。在双方签订的《商铺认购书》中明确载明：“出售方已向认购方出示授权委托书、该商铺及其所在楼层平面图、《商铺买卖合同》（包括其附件或补充协议）等全部签约范本，并已将该商铺的产权情况、抵押、租赁情况等清楚告知认购方，认购方已经阅读并理解上述文件资料，清晰了解该商铺产权情况及土地使用权年限情况等，并到现场查看，对该商铺现状（包括但不限于梁柱或管道分布等空间结构及其他属性）及交易条件充分了解，并无异议”；肖彬与罗剑平、福达公司签订了正式的《商铺买卖合同》。虽然深圳福达恒业企业管理有限公司于2014年6月27日在南方都市报刊载的“xx项目”广告，以及从2014年7月起在xx商场售楼处发布的店堂广告被工商行政管理部门认定为内容与事实不符，为虚假宣传，但前述广告发布于罗剑平、福达公司与肖彬签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》之后，不能成为罗剑平、福达公司欺诈肖彬签订涉案合同的事实，因此，对肖彬的抗辩一审法院不予采纳。罗剑平、福达公司、肖彬双方在合同中约定“在不能办理委托贷款及抵押贷款的情况下肖彬需要一次性或分期支付剩余购房款”，该约定明确，故罗剑平、福达公司要求继续履行《商铺买卖合同》、肖彬支付购房余款人民币310000元的诉讼请求，符合双方之间的合同约定，一审法院依法予以支持。关于逾期付款违约金问题，肖彬逾期付款的行为给罗剑平造成了损失，罗剑平有权要求肖彬赔偿损失，但双方签订的《商铺买卖合同》约定的每日按欠付金额1.5‰计付逾期付款违约金的标准过高，一审法院依法将违约金标准调整为按中国人民银行同期贷款利率计付，因此违约金的计付标准应自2015年9月16日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、罗剑平、福达公司与肖彬应继续履行《商铺买卖合同》；二、肖彬应在判决生效之日起十日内向罗剑平支付购房余款人民币310000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按照中国人民银行同期贷款利率自2015年9月16日起计算至款项付清之日止）；三、驳回罗剑平、福达公司其他诉讼请求。案件受理费人民币4906元，由罗剑平、福达公司负担人民币490元，由肖彬负担人民币4416元。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。另案（2015）深中法房终字第1378号生效民事判决已认定涉案房屋买卖合同合法有效，因买方肖彬未按约付清剩余购房款构成违约，罗剑平、福达公司作为卖方依据合同请求其付清余款并承担违约责任，原审法院对该请求予以相应支持有事实、合同与法律依据，并无不当。肖彬主张涉案《商铺买卖合同》及《认购书》并非上诉人真实意思表示，且含有大量显失公平的格式条款，依法应当认定无效，与上述生效判决认定的事实相冲突，且未提出相应请求，该主张无法采纳。涉案商铺已办理房地产证，为合法建筑物，肖彬主张涉案商铺系违法改建缺乏证据支持，本院不予采纳。福达公司于2014年6月27日在南方都市报刊载的“xx项目”广告，以及从2014年7月起在xx商场售楼处发布的店堂广告被工商行政管理部门认定为虚假宣传，但前述广告发布于罗剑平、福达公司与肖彬签订《商铺认购书》、《商铺买卖合同》之后，不能成为罗剑平、福达公司欺诈肖彬签订涉案合同的事实，肖彬以此主张存在重大误解理由不成立，且未就此提出相应请求，该主张本院不予采纳。综上所述，肖彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4906元，由上诉人肖彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞    红审 判 员 吴  思  罕代理审判员 邓    媛二〇一七年十月十六日书 记 员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。