广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终7196号
上诉人（原审被告）：深圳市创造机电有限公司
法定代表人：孙晓兵，总经理。
委托诉讼代理人：李祖容，女，系该公司职员。
委托诉讼代理人：程显峰，广东凡天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：深圳市龙岗区布吉镇经济发展有限公司
法定代表人：施清白。
委托诉讼代理人：蓝远辉，广东广和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：侯效影，广东广和律师事务所实习律师。
上诉人深圳市创造机电有限公司（以下简称创造机电）因与被上诉人深圳市龙岗区布吉镇经济发展有限公司（以下简称布吉经济发展公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初第1988号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
创造机电的上诉请求：1、撤销原审判决，改判创造机电无须支付2016年7月至实际返还B31栋厂房和B29栋宿舍期间的逾期付款违约金；2、撤销原审判决，改判创造机电无须支付2015年6月至2016年6月期间的逾期付款违约金；3、撤销原审判决，改判创造机电以两个月租金数额的租赁保证金473968元抵扣相应数额的租金。4、撤销原审判决，改判减少涉案B31栋厂房的租金。5、本案一、二审的诉讼费用由布吉经济发展公司承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、创造机电在签订《房屋租赁合同》及《合同补充条款（厂房）》时，向布吉经济发展公司交付了两个月租金数额的租赁保证金473968元，创造机电在一审庭审主张以该租赁保证金抵销拖欠的部分租金，但原审判决没有依法支持。该租赁保证金的性质实为定金，《合同法》第一百一十六条的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故布吉经济发展公司仅能在“租赁保证金”、“滞纳金（违约金）”中择一行使，否则违背违约责任的补偿功能，对创造机电显失公平。二、原审判决按照每日万分之五的标准支付逾期付款违约金明显过高，根据《合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定，“双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”，创造机电认为原审判决确定的逾期付款违约金标准明显高于人民银行公布的商业银行同期同类贷款基准利率，恳请二审法庭予以减少。三、涉案B31栋房产存在严重安全隐患属于危房，不具有厂房使用功能，已被政府部门认定为存在严重安全隐患且至今仍未修复，创造机电承租后仅能储存物品，布吉经济发展公司仍按厂房的标准收取租金，显失公平。根据双方签订的《房屋租赁合同》第十一条“甲方应确保交付的租赁房屋及其附属设施的安全性符合有关法律、法规或规章的规定”、第十九条“甲方违反本合同第十一条约定，租赁房屋的安全性不符合相关法律、法规或规章的规定的，乙方可就因此造成的损失向甲方请求损害赔偿”及《合同法》第一百一十一条、第二百三十一条、第二百三十三条的规定，创造机电恳请法庭减少涉案B31栋厂房的租金。综上所述，恳请贵院在查清事实后，依法予以改判。
创造机电答辩称，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确。1、租赁保证金的性质并非为定金。而且创造机电也并未就租赁保证金部分提出反诉，同时根据创造机电与布吉经济发展公司之间确定的《租赁合同》约定的租赁保证金的返还条件是合同期满移交完租赁房屋，结清欠款。若创造机电存在违反合同的规定，布吉经济发展公司可不予返还保证金，另外，创造机电也并未提交任何证据证明其向布吉经济发展公司支付过租赁保证金。2、原审判决认定的违约金标准已经调低到每日万分之五，为原合同约定的每日3‰的1/6。并且创造机电故意采取管辖权异议等方式拖延诉讼时间，至今也未向布吉经济发展公司支付任何的所拖欠的租金，已经严重造成了布吉经济发展公司的损失。一审法院认定的违约金标准明显过低，不应当再予以调低，而且应当予以按照合同约定的每日3‰为准。3、涉案的B31栋厂房不存在着任何的安全隐患，相关的厂房具备其应当具有的使用功能。至于创造机电租用涉案的B31栋房产是用于何种功能，布吉经济发展公司无法控制，而且创造机电至今都未能向布吉经济发展公司返还涉案的B31栋厂房，如果正如创造机电所说的存在着严重的安全隐患，不具备使用功能，那么其早就在布吉经济发展公司要求返还的时候已经向布吉经济发展公司返还了涉案的B31栋房产。创造机电不存在着任何损失，其也未提交任何证据证明其存在损失。
布吉经济发展公司向一审法院起诉请求：1、解除布吉经济发展公司与创造机电于2014年10月21日签订的《房屋租赁合同》及《合同补充条款(厂房)》，创造机电立即向布吉经济发展公司交还深圳市龙岗区布吉街道罗岗工业区中元路的“4号工业厂房：B31栋（二层），建筑面积5345平方米，员工宿舍：B29栋（四层）、B30栋（3-4层）建筑面积共计1911平方米”；2、创造机电支付布吉经济发展公司2015年5月1日起至2015年9月30日的租金1184920元及租金滞纳金467806.4元（暂计至2015年11月20日）；3、创造机电支付布吉经济发展公司2015年10月1日至2015年10月15日的占用费236984元（按合同约定的双倍租金标准）；4、创造机电支付布吉经济发展公司2015年10月16日起至实际交还占用的所有租赁物业之日止的上中用费（按租赁合同约定的双倍租金为标准，暂计至2015年11月20日为537163.70元）；5、创造机电承担本案的所有诉讼费用。
一审法院认定事实：2014年10月21日，布吉经济发展公司与创造机电签订一份《房屋租赁合同书》及《合同补充条款(厂房)》，合同约定：1、布吉经济发展公司将其所有的位于深圳市龙岗区布吉街道罗岗工业区中元路4号工业厂房和员工宿舍出租给创造机电，建筑面积12674平方米，其中工业厂房B31栋（二层）5345平方米、B42栋（六层）5418平方米，厂房合计10763平方米，员工宿舍B29栋（四层）1274平方米、B30栋（3-4层）637平方米，宿舍合计1911平方米。2、租赁期限为2014年11月1日至2015年4月30日。厂房租金为每月19元/平方米，宿舍租金为每月17元/平方米，租金总计为236984元/月，创造机电应于每月10日前向布吉经济发展公司支付当月租金，每延期一日则按延期金额的千分之三支付滞纳金。3、租赁合同签订时，创造机电应向布吉经济发展公司缴付相当于2个月租金473968元作为租赁保证金，合同期满，移交完租赁房屋，结清款项，布吉经济发展公司无息退还租赁保证金。4、租赁合同因故提前解除或期满终止时，创造机电应于解除或期满当天全部撤离出租房屋，逾期不迁出、不退还租赁房屋给布吉经济发展公司的，每逾期一天，创造机电则按双倍租金金额向布吉经济发展公司支付房屋占用费。如逾期超过一个月，布吉经济发展公司有权收回房屋，房屋内遗留的任何物品均视为创造机电自愿放弃，创造机电对此无异议并放弃索赔权。
租赁合同期满后，因创造机电未按合同约定期限返还租赁房屋，布吉经济发展公司于2015年7月22日向创造机电发出《通知》，内容为：涉案物业租赁期间已2015年4月30日到期，布吉经济发展公司决定不再续租，要求创造机电于2015年9月30日前完成租赁物业的移交工作，否则每逾期一天应支付占用费15798.93元。
2015年10月15日，创造机电向布吉经济发展公司移交返还了B42栋厂房；2016年1月19日，创造机电移交返还了B30栋宿舍第4层；2016年3月2日，创造机电移交返还了B30栋宿舍第3层。2016年3月3日，布吉经济发展公司向创造机电出具一份《创造机电减租明细》，根据该明细显示，2015年10月份应缴租金为183853元、11月份、12月份应缴租金为134042元，2016年1月应缴租金为131946元、2月份应缴租金为128628元，2016年3月份起应缴租金（B31栋和B29栋）为123213元/月。2016年6月25日，布吉经济发展公司向创造机电发出一份《创造机电欠租明细表》（欠租期2015年5月至2016年6月），根据该明细表显示，创造机电于2016年1月14日缴纳租金20万元、2016年4月6日缴纳租金10万元，另每月租金中有扣除数额不等的创造机电代缴“派出所水电费”，双方确认创造机电拖欠2015年6月至2016年6月期间的租金1890321.04元。
另说明，1、涉案房屋中B31栋厂房和B29栋、B30栋宿舍均有房地产权证，权利人为布吉经济发展公司。但B42栋没有产权证，也无建设工程规划许可证等手续，但布吉经济发展公司有就该房产申报深圳市农村城市化历史遗留违法建筑。2、本案双方的租赁关系最早产生于2006年，双方一直存在租赁关系，本案所涉租赁合同系之前合同的续订。3、涉案B29、B31房产截止庭审时创造机电仍未返还，庭审中一审法院征求是否同意由一审法院组织双方办理移交手结，创造机电表示庭后三日内书面回复，但其庭后未按时回复。
一审法院认为，布吉经济发展公司与创造机电签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方均应按合同约定履行。但因涉案的B42栋厂房未办理房产证、也无建筑工程规划许可证，故合同中关于该栋厂房部分的约定无效。同时，合同约定双方租赁期限至2015年4月30日到期，且双方未再达成延期续租的协议，故本案所涉租赁合同已终止，故布吉经济发展公司起诉请求解除合同，不予支持。租赁合同期满后，因创造机电未依合同约定返还租赁房屋，布吉经济发展公司于2015年7月22日向创造机电发出通知，要求创造机电于2015年9月30日前返还房屋，创造机电仍未按通知履行，且截止本案庭审时，双方确认创造机电仍未返还B31栋厂房和B29栋宿舍，故布吉经济发展公司起诉请求返还B31栋厂房和B29栋宿舍，一审法院予以支持。关于租金问题，虽然本案租赁合同中涉及B42栋厂房部分的约定无效，但因创造机电实际已租赁使用该栋厂房，故仍应支付相应的使用费，该费用标准一审法院认定按合同约定的租金标准计算。同时，根据双方对于《创造机电减租明细》及《创造机电欠租明细表》的确认，创造机电共拖欠2015年6月至2016年6月期间的租金1890321.04元，2016年7月份起，创造机电应按123213元/月的租金标准支付B31栋厂房和B29栋宿舍的租金，对此，一审法院予以确认。关于双倍租金及逾期付款违约金问题，布吉经济发展公司同时主张要求创造机电支付双倍租金及每日千分之三的违约金，创造机电认为该约定过高，请求法院予以减少。一审法院认为，合同约定的双倍租金及每日千分之三的违约金明显过高，且因合同中关于B42栋出租部分无效，故一审法院合同约定的违约金予以酌减。双方《创造机电减租明细》及《创造机电欠租明细表》对欠款数额及租金进行了确认，且该行为发生在合同终止之后及本案诉讼过程中，视为双方对欠租数额及租金标准达成新的一致协议，《创造机电减租明细》中列明2016年3月份起应缴的租金为123213元/月，故对布吉经济发展公司主张双倍租金，一审法院不予支持。双方于2016年6月25日对2016年6月以前欠租数额进行了确认，为此，创造机电应按确认的数额及时缴纳拖欠的租金，其逾期付款，一审法院酌定为按日万分之五计算逾期付款违约金，从2016年6月26日开始计算至实际付款之日止。2016年7月份起的租金，分别从每月逾期之日即每月11日起按每日万分之五计算逾期付款违约金。关于租赁保证金问题，虽然合同约定创造机电应交纳两个月租金的租赁保证金，但创造机电未提供其交款凭证，且合同约定租赁保证金的返还条件是“合同期满，移交完租赁房屋，结清款项”，若创造机电违反合同规定，布吉经济发展公司可不予返还保证金，故创造机电主张在本案中以租赁保证金抵扣部分租金，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、创造机电于判决生效后十日内向布吉经济发展公司返还深圳市龙岗区布吉街道罗岗工业区中元路4号B31栋厂房和B29栋宿舍。二、创造机电于判决生效后十日内向布吉经济发展公司支付2016年7月至创造机电实际返还B31栋厂房和B29栋宿舍期间的租金及逾期付款违约金，其中租金标准为123213元/月，逾期付款违约金按每日万分之五的标准，分别于每月11日起计至实际付款之日止。三、创造机电于判决生效之日起十日内向布吉经济发展公司支付2015年6月至2016年6月期间租金1890321.04元及逾期付款违约金（以1890321.04元为基数，按每日万分之五计算，自2016年6月26日开始计至实际付款之日止）。四、驳回布吉经济发展公司其他诉讼请求。本诉案件受理费26215元、财产保全费5000元，合计31215元，由创造机电承担。
本院经审理查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，布吉经济发展公司在二审自认已收取涉案租赁合同的租赁保证金23万元。
本院认为，布吉经济发展公司与创造机电签订的租赁合同系双方真实意思表示，除因B42栋厂房未办理房产证、也无建筑工程规划许可证，合同中关于该栋厂房部分的约定应为无效外，其他部分对双方均有约束力。现合同约定的租赁期限2015年4月30日已届满，双方未再达成延期续租的协议，布吉经济发展公司也已要求创造机电搬离，创造机电应及时向布吉经济发展公司返还租赁房屋。双方在一审庭审确认创造机电仍未返还B31栋厂房和B29栋宿舍，创造机电二审主张其时B31栋厂房已经部分返还，但未举证予以证明，布吉经济发展公司亦不认可，本院不予采信，一审判令创造机电返还B31栋厂房和B29栋宿舍正确，本院予以维持。对于欠付租金的数额，现双方并无争议，根据创造机电的上诉理由及请求，二审争议的焦点在于：一、创造机电已付租赁保证金的数额及可否抵扣欠付租金；二、逾期违约金的标准是否应予调低；三、B31栋租金是否应予减少。
关于租赁保证金。创造机电主张已支付租赁保证金473968元，但未提交付款凭证予以证明，布吉经济发展公司亦不认可，本院不予采信。布吉经济发展公司自认收到租赁保证金23万元，该自认事实属于对其不利的事实，本院予以采信，确认创造机电已支付租赁保证金为23万元。至于该款可否抵扣租金，根据合同第九条约定，若创造机电违反合同规定，布吉经济发展公司可不予返还保证金。现创造机电逾期返还房屋并欠付租金，已违反合同约定，布吉经济发展公司有权不予返还。创造机电要求以保证金抵扣租金，不符合合同约定，本院不予采纳，但因合同涉及B42栋部分均为无效，B42栋的租赁保证金应予返还。根据合同约定，B42栋的租金占整个合同租金的43%（每月19元/平方米×5418平方米÷236984元），故应返还的租赁保证金为23万元×43%=9.89万元。
关于逾期付款违约金标准。合同约定的逾期违约金标准为每日千分之三，一审已酌情调低至日万分之五，创造机电认为该标准仍过高，但并未举证证明该标准过分高于布吉经济发展公司的实际损失，故其要求再予调低违约金标准，事实依据不足，本院予以驳回。根据《创造机电欠租明细表》，创造机电拖欠的2015年6月至2016年6月租金共计1890321.04元，其中B42栋的租金为566181元。因涉及B42栋合同无效，该566181元应为占有使用费，布吉经济发展公司对该部分费用主张违约金，缺乏合同依据，本院不予支持。创造机电应支付的2015年6月至2016年6月欠付费用的违约金应以1324140.04元为基数计算，一审对此判决不当，本院予以纠正。布吉经济发展公司主张违约金的起算点应自每月拖欠之日分别起算，但布吉经济发展公司并未提出上诉，故本院对此不予审理。
关于B31栋租金是否应予减少。涉案租赁合同已经届满，创造机电本应及时返还租赁物，返还后便无需再支付费用。但创造机电拒不返还B31栋，又以无法正常使用为由要求降低租金标准，其主张与行为自相矛盾，于法于理无据，本院予以驳回。
综上所述，创造机电的上诉理由部分成立，对其成立部分，本院予以支持。一审认定事实清楚，但适用法律有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1988号民事判决第一、二项；
二、撤销深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1988号民事判决第四项；
三、变更深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1988号民事判决第三项为：深圳市创造机电有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市龙岗区布吉镇经济发展有限公司支付2015年6月至2016年6月期间租金及占有使用费共计1890321.04元，及其中1324140.04元租金的逾期付款违约金（以1324140.04元为基数，按每日万分之五计算，自2016年6月26日开始计至本判决确定的支付之日止）；
四、深圳市龙岗区布吉镇经济发展有限公司自本判决生效之日起十日内向深圳市创造机电有限公司返还B42栋的租赁保证金9.89万元；
五、驳回深圳市龙岗区布吉镇经济发展有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费26215元，财产保全费5000元，合计31215元，由深圳市创造机电有限公司负担30000元，深圳市龙岗区布吉镇经济发展有限公司负担1215元；二审案件受理费26214.99元，由深圳市创造机电有限公司负担25000元，深圳市龙岗区布吉镇经济发展有限公司负担1214.99元。
上述付款义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 毅
审 判 员 张 秀 萍
代理审判员 蔡 妍 婷
二〇一七年十月十一日
书 记 员 尚宇楠（兼）