四川省泸州市江阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0502民初3825号
原告：刘万全，男，汉族，1964年10月22日生，住四川省泸县。
委托诉讼代理人：王国麟，四川中豪律师事务所（泸州）律师。
被告：四川嘉联房地产开发有限公司，住所地四川省成都市金牛区。
法定代表人罗平,董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：李苑红，女，系被告公司员工。
第三人：渤海国际信托股份有限公司，住所地河北省石家庄市。
法定代表人李光荣，董事长。
委托诉讼代理人：魏寿华，四川长松律师事务所律师。
原告刘万全与被告四川嘉联房地产开发有限公司（以下简称“嘉联房地产公司”）、第三人渤海国际信托股份有限公司（以下简称“渤海信托公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王潇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘万全的委托诉讼代理人王国麟，被告嘉联房地产公司的委托诉讼代理人李苑红，第三人渤海信托公司的委托诉讼代理人魏寿华到庭参加诉讼。现已审理终结。
原告刘万全诉称：原告与被告嘉联房地产公司签订《房屋订购协议》，约定向被告购买位于泸州市江阳区学院中路的商品房。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款，但被告未按约履行义务。现第三人在小区张贴公告称该小区xx套房和车库已由被告抵押给第三人渤海信托公司。为维护原告的合法权益，请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权，并判令被告继续履行合同及时为原告办理讼争房屋的备案或过户登记手续、承担本案诉讼费。
被告嘉联房地产公司未发表答辩意见。
第三人渤海信托公司述称：本案第三人的抵押权是依法取得的，原告的商品房买卖合同尚处于双方履行过程中，处于债务处理阶段，原告未取得房屋所有权，合同没有实际履行，不能对抗第三人的抵押权，第三人的抵押权具有优先权；根据最高人民法院2016年审判工作座谈纪要，买卖合同有效，但抵押合同仍然有效，第三人享有优先权。
原告刘万全为证明其诉讼主张向本院提交了以下证据：1、商品房买卖合同，证明原被告双方签订了相关买卖合同，约定被告以出让方式将涉案房屋以单价5100元，共计563091元的价格出让给刘万全，付款方式是一次性支付价款；2、被告向原告出具的收款收据及办证费11562元、维修基金6624元的收款收据，证明原告已经实际入住，接房单也已经收到，该合同真实有效；3、劳务承包合同，证明原被告签订了劳务承包合同，原告为被告公司完成建筑工程，原告选购被告公司房屋，明确约定了用于工程款抵押的房屋；4、劳务承包工程结算单，证明原告为被告公司完成工程建设的事实。
被告嘉联房地产公司对原告提交的以上证据无异议。
第三人渤海信托公司对原告提交的以上证据发表如下质证意见：1、第一组证据合同签订时间为2015年2月，而查封的时候是2015年7月，与我方无关；2、第二组证据被告公章于2015年8月就已经被查封，对收款收据真实性不予认可；3、第三组证据与本案无关；4、对第四组证据与本案无关。
被告嘉联房地产公司、第三人渤海信托公司未向法庭提交证据。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告嘉联房地产公司以出让方式取得泸州市江阳区学院中路6号地块的国有土地使用权，于2011年2月1日在该土地上开工修建“嘉联·山地名宅”住宅小区，2014年6月4日取得《商品房预售许可证》。
原告刘万全（买受人）与被告嘉联房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发建设的位于江阳区学院中路的商品房，该商品房预测建筑面积共110.41平方米，单价为每平方米5100元，总价款563091元，付款方式为一次性付款；出卖人应当在2016年8月30日前向原告交付该商品房；出卖人应当在2016年12月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意友好协商解决，由出卖人继续办理该商品房所在楼栋的权属证明；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，并承担委托费用300元人民币，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起770个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房……自本合同生效之日起180日内，由出卖人向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续。
2014年4月24日，被告与第三人渤海信托公司签订《信托贷款合同》向第三人借款8000万元。2014年5月6日，被告办理了抵押权人为第三人的抵押登记手续，其中坐落于江阳区学院中路的房屋（在建工程）作抵押向第三人借款。
2012年10月12日，原告与被告签订《山地名宅工程劳务承包合同》，约定被告将其建设的学院中路“山地名宅”项目的劳务承包给原告，付款方式为：经双方协商后，原告自愿选购山地名宅住房壹套，房号为：XX号房屋，面积107.52平方米（最终面积以房监所测绘为准），单价5100元/平方米，该套房屋的全部房款用“山地名宅”项目劳务工程款作抵扣（工程款以实际工程量决算为准，多退少补）。2015年12月11日，被告出具工程决算单，对原告为被告承建“山地名宅”16号楼相关工程进行了决算；同时被告出具了收款收据，载明收到原告购房款563091元。2016年8月19日，原告向被告支付了办证费11262元，代办费300元，维修基金6624元。此后，原、被告因办理《商品房买卖合同》网签手续及房屋所有权转移登记手续产生纠纷。
上述事实，有本案当事人的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》及相关收据，被告提供的《商品房预售许可证》、第三人提供的《信托贷款合同》、《他项权证》等证据在案证明，本院予以认定。
本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性规定，合法有效，对合同双方均具有法律约束力。原告已按照约定向被告支付了全部购房款，被告应当按照双方的约定和法律的规定履行出卖人应当承担的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，应由被告向市房监所申请办理该商品房预售合同登记备案手续，但由于被告设置在江阳中路的房屋上的抵押尚未消灭，导致不能办理该商品房买卖合同的网签备案手续，影响所有权的转移，被告已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应承担相应的违约责任。
关于原告请求法院判决确认原告的购房优先权优先于第三人享有的在建工程抵押权的问题。所谓“购房优先权”，其实质是原告依据合同的约定购房依法所享有的相关权益是否优先于抵押权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》载明：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。……”本案原告已支付了全部购房款，且被告已经依法取得《商品房预售许可证》，依照该司法解释，原告购买泸州市江阳区学院中路的房屋依法享有的相关权益应优先于该建筑工程的承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，而该建筑工程的承包人的优先受偿权又优于抵押权和其他债权，所以原告购房依法享有的相关权益应优先于本案第三人享有的抵押权，故原告要求被告及时办理讼争房屋的买卖合同网签备案手续的理由充分，本院予以支持。
根据《商品房买卖合同》的约定，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，在庭审中，被告同意在原告与被告签订了购房合同、且原告缴清购房款、税费及办证费用的情况下为原告办理房屋不动产登记。原告的请求和被告的主张均系合同内容，双方均应当按照约定全面履行合同义务。原告已按照约定履行了付款义务，被告亦应当按照约定为原告办理房屋产权证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，判决如下：
一、原告刘万全购买泸州市江阳区学院中路的房屋依法享有的相关权益优先于第三人渤海国际信托股份有限公司对该房屋享有的抵押权。
二、被告四川嘉联房地产开发有限公司在本判决生效之日起五日内为原告刘万全办理泸州市江阳区学院中路的房屋买卖合同的网签备案手续。
三、被告四川嘉联房地产开发有限公司在约定的期限内为原告刘万全办理泸州市江阳区学院中路的房屋的不动产登记手续。
案件受理费本院适用简易程序审理减半收取200元，由被告四川嘉联房地产开发有限公司承担，被告于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。
代理审判员 王潇
二〇一七年三月二日
书 记 员 张瑞