北京市西城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第31093号
原告（反诉被告）北京金融衍生品研究院有限责任公司，住所地北京市西城区武定侯街2号15层1501-1、1501-2室。
法定代表人戎志平，董事长。
委托代理人尹霞，北京市国联律师事务所律师。
委托代理人徐心磊，北京市国联律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）宾融，女，1963年8月22日出生。
北京金融衍生品研究院有限责任公司（以下简称金融衍生品公司）与宾融房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李俊独任审判，公开开庭进行了审理。金融衍生品公司委托代理人尹霞、徐心磊，宾融到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金融衍生品公司诉称，2013年8月，申请人（作为承租人）与宾融（作为出租人）签订了《房屋租赁合同》。2013年8月9日，申请人依约向宾融缴纳了房屋租赁保证金（押金）共计人民币13685元，且宾融向申请人出具了《租房押金收据》。该合同到期前，经双方协商一致，于2014年8月8日就上述房屋续租事宜另行签订了《北京市房屋租赁合同》。合同到期后，申请人始终依约履行支付租金等义务。因申请人与宾融在2015年8月8日前未就续租事宜达成一致，故双方的租赁合同已到期，即申请人与宾融之间的租赁关系已终止。依据《北京市房屋租赁合同》第四条第（三）项之约定“租赁关系终止时，甲方（即宾融）收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方（即申请人）承担的费用外，剩余部分无息归还乙方（即申请人）”，故在扣除应由申请人承担的人民币1237元（该费用已经过申请人与宾融于2015年8月15日确认）后，宾融应向申请人返还剩余押金人民币12448。现原告诉至法院，请求：1、判令被告宾融向原告北京金融衍生品研究院有限责任公司返还房屋租赁保证金（押金）人民币12448元；2、判令被告宾融承担本案的诉讼费用71元、律师费1000元、公证费1930元。
被告宾融辩称，我确实收取了原告13685元的保证金。房屋租赁期是2014年8月8日-2015年8月7日，租期满或合同解除，被告有权收回房屋。但原告拖延，2015年8月15日才交房。原告违约在先，我扣留押金合情合理合法。对方还应向我交微波炉等费用，对方水费交纳材料没有向我提供。对方证据存在篡改。请求法院判决驳回原告诉讼请求。
反诉原告宾融诉称，2013年8月8日，反诉人与被反诉人签署了为期一年、月租12000元房屋租赁合同。其中，为了方便报税，被反诉人要求反诉人写的押金收据是13685元（参见证据一），但反诉人实际收取12000元[被反诉人支付总额为164220元，反诉人缴纳两税8211元，二者抵扣后余156009元。除以13个月，最后为12000元]（参见证据二）。（一）根据合同规定，该房屋租赁期自2014年8月8日至2015年8月7日（租赁期满或合同解除后，反诉人有权收回房屋）。但事实上，被反诉人以各种理由拖延至2015年8月15日才勉强交房，强行占住合同到期后的八天之久。因此，被反诉人既然违约在先，反诉人扣留违约金12000元的做法符合该合同第四条第5款的规定：如果被反诉人违反本合同的约定，反诉人可扣留全部或部分押金。（二）根据2015年8月15日双方、中介公司的交接，被反诉人还需要向反诉人赔偿微波炉损失费800元，电费、有线电视费437元，共计1237元（参见证据三）。另外，被反诉人至今无法提交是否结清热水、中水、自来水等的明确收据。因此，这方面的金额不详。（三）2015年8月25日被反诉人的《函》、多次短信、电话，以及店大欺客、颠倒黑白、推卸责任、歪曲事实、高高凌驾于法律之上的做法，已经给反诉人的正常工作、社会形象造成很大伤害。反诉人在不得不应对法庭诉讼时，耗费掉大量宝贵的时间、精力、财力。（四）整个事件中，被反诉人没有向社会呈现出丝毫负责任的企业形象，同时对于反诉人及被反诉人内部员工也缺乏必要的尊重。试问，反诉人的房屋何时成为了被反诉人的宿舍？你家的宿舍你做主！但是，我家的房屋我说了算！你我双方的唯一纽带只有合同！（五）被反诉人滥用公权，与“三严三实”中的“严以用权”严重不符。无论法律意识、财务管理等各方面，被反诉人都是一笔糊涂账；同时也不能有效管理员工八小时以外的生活。当企业员工在外出现纠纷、矛盾时，被反诉人第一时间不是从员工自身行为、企业内部管理上去检查、反思，而是动用宝贵的企业资源（不惜巨额律师费）去起诉一个毫无过失的反诉人！试问，此次起诉除向社会展示出被反诉人内部治理得既乱又差、浪费宝贵的司法资源之外，意义何在？（六）作为一名专业的法律人士，王某不可能没有学习过《合同法》，也不可能不清楚（《合同法》第三条）“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方”。既然双方没有签署任何续延合同拟或补充条款，那么，王某在双方没有任何共识（包括口头协议）的前提之下，以各种出差等理由逾期不搬的法律依据何在？意义何在？他对于“优先权”的解释没有道理。并且，整个事件由其计划不周、不负责任，口口声声“你去找公司”而引起。还有，被反诉人提供的合同最后一页与原件严重不符，属于由被反诉人私自篡改后向法庭提交的虚假证据。被反诉人的目的在于抵赖欠款！欺骗法庭！误导法庭！妨碍司法公正！综上所述，被反诉人契约精神淡薄、合同意识缺乏。此次事件中，被反诉人先是无故违约，后在自行起诉中极力隐瞒事实真相，对于违约责任、拖欠款项只字不提；属于一而再、再而三突破法律底线。故此，反诉人提起反诉，请求：1、判令被反诉人返还微波炉损失费800元、电费131元、有线电视费432元，扣除126元煤气费，合计1237元；2、判令被反诉人向反诉人书面赔礼道歉。
反诉被告金融衍生品公司辩称，一、原告对迟延办理交房手续不应承担任何责任。理由如下：1.依据原被告于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》第八条第（四）项及第九条之约定，迟延交付房屋并不属于原告的违约情形。2.迟延办理房屋交接手续系因被告突然反悔续租以及再三表示不在京所致，与原告无关：（1）在被告截取的短信记录中记载“鉴于答辩人与被答辩人处在同一个行业的考虑，答辩人同意续延”，这足以表明原被告之间对于续签合同一事已经达成了一致意见。（2）被告未截取2015年8月10日的部分短信，例如：（2015年8月10日13：18）不好意思，刚下飞机，又从海口飞回济南，我联系联系再告诉你吧。（2015年8月10日18：10）我在高铁上，信号不好，今天下午没人联系你吗？（2015年8月10日）刚才问了我朋友，她上午没等到通知，中午出北京了，我周五应该回北京，请约定好具体交房时间。此为在原告负责人张某于2015年8月10日10：09告知被告“已经搬得差不多了，我俩定交接时间”后，被告的答复信息。这表明：一是2015年8月10日原告已准备齐全可以办理交房手续，但被告称出差在外，需要找其委托人收房，但被告的委托人始终未联系原告相关人员。二是2015年8月10日，被告表示8月14日才能回京收房。因此，原告并不存在迟延交房的情形，导致迟延交房的真正原因在于被告。3.被告曾在租赁期限届满前表示同意与原告续租一个月，但2015年8月6日突然反悔，以各种理由表示不愿续租，这种不诚信的做法给原告以措手不及。由于原告员工均在外地出差，无法及时腾退房屋，希望取得被告的谅解和支持，但被告均不予理睬。按照合同法基本理论及生活经验，原告认为即便被告突然反悔表示不愿续租房屋，也应给予原告足够的时间腾退房屋，否则有违公平原则。二、被告应将扣除相关费用人民币1237元后的押金返还给原告。理由如下：1.被告在其《民事反诉状》第1页中将该份收据直接认定为是违约金收据是错误的，原因是分别于2013年8月和2014年8月8日签订的两份合同均将该份收据所涉及的金额定义为押金或者房屋租赁保证金，而非违约金。2.依据分别于2013年8月和2014年8月8日签订的两份合同所约定的内容，该份证据中所提及的人民币13685元是押金或者房屋租赁保证金，标准为相当于1个月的租金。换言之，此笔费用并非是原告支付给被告的租金，且并不会产生任何税费。因此，被告在其《民事反诉状》第1页中将原告支付给其的押金人民币13685元直接认定为违约金、并最终扣减为人民币12000元，系偷换概念的做法，被告实际上也在无形之中将原告支付给被告的押金扣减了税费，此种计算方法错误。具体而言，该笔人民币13685元押金的实际用途是：若在合同约定的租赁期限内，原告存在欠缴水电费等应由原告承担的费用的情形，被告有权扣除该部分金额，而后将剩余部分返还给原告；反之，则被告应将人民币13685元的押金全额返还给原告。3.被告在其《民事反诉状》第1页中对于月租金的计算方法存在错误。理由如下：依据2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》第四条第（一）项之约定“月租金为人民币13685元，合计租金人民币164220元，乙方（即原告）应于合同签订后一个月内向甲方（即被告）支付全年租金”，故原告据此于2014年8月向被告支付了全年租金共计人民币164220元。此笔款项（即人民币164220元）系12个月的租金，而非如被告在其《民事反诉状》第1页中所述是13个月。三、被告在其《民事反诉状》及庭审过程中，对于原告、原告法定代表人、原告员工、原告律师等人反复进行人身攻击、变相辱骂，严重损害了上述人员的名誉权，原告保留追诉被告侵犯名誉权的权利，并希望贵院予以制止。
经审理查明：北京市西城区某房屋（以下简称诉争房屋）系宾融名下的产权房。2013年8月，宾融（出租方、甲方）与金融衍生品公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：宾融将诉争房屋出租给金融衍生品公司居住使用。租期共1年，自2013年8月9日起至2014年8月8日止。房屋租金为每月13685元。租金支付方式为押一付十二。押金相当于一个月的租金。如金融衍生品公司违反合同约定，宾融可扣留金融衍生品公司所交付的全部或部分押金，当押金不足以弥补宾融损失的，宾融仍有权利向金融衍生品公司追偿。宾融提供金融衍生品公司租房发票，开发票税金每月684.25元，合计8211元，由宾融承担。合同签订后，宾融向金融衍生品公司交付了房屋，金融衍生品公司于2013年8月21日向宾融支付了一年房屋租金164220元及押金13685元。2014年8月8日，宾融与金融衍生品公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：金融衍生品公司继续承租诉争房屋，租赁期限一年，自2014年8月8日至2015年8月7日。租金标准为每月13685元。房屋租赁保证金为一个月租金，租赁关系终止时，宾融收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由金融衍生品公司承担的费用外，剩余部分无息归还金融衍生品公司。金融衍生品公司有下列情形之一的，应按月租金的50%向宾融支付违约金。1、不按照约定支付租金达5日的。2、欠缴各项费用达5000元的。3、擅自改变房屋用途的。4、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7、擅自将房屋转租给第三人的。租赁期内，宾融需提前收回房屋的，或金融衍生品公司需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的50%向对方支付违约金。宾融还应退还相应的租金。2015年8月15日，宾融与金融衍生品公司办理了交接手续，双方确认金融衍生品公司欠宾融电费和有限电视费共计437元并赔偿宾融微波炉损失800元。
庭审中，金融衍生品公司主张该公司与宾融的房屋租赁合同已到期终止，宾融应将该公司交纳的房屋租赁保证金13685元扣除该公司拖欠的1237元费用后予以退还。宾融认可金融衍生品公司交纳了房屋租赁保证金13685元，但宾融主张按照合同约定金融衍生品公司应于2015年8月7日前将房屋腾空交还，但金融衍生品公司直至2015年8月15日才将房屋交还，金融衍生品公司构成违约，其有权扣除房屋租赁保证金作为违约金。金融衍生品公司对宾融的主张不予认可，金融衍生品公司主张根据双方租赁合同约定，迟延交房并不属于该公司的违约情形，迟延交房系宾融反悔不同意续租并再三表示不在北京所致，并非该公司的责任。金融衍生品公司为证明该主张，向本院提交了该公司工作人员与宾融的手机短信予以证明，金融衍生品公司对该证据进行了公证并支出公证费1930元。宾融对该证据的真实性予以认可。该证据显示：1、2015年8月7日，金融衍生品公司工作人员表示与宾融商谈续租事宜，宾融表示不同意续租，该工作人员予以同意，双方商谈交接事宜，宾融要求8月9日上午9：00交接，该工作人员表示安排尽快搬走。2、2015年8月8日，宾融询问金融衍生品公司工作人员具体交房时间，该工作人员表示租房的人在外地出差，回来后退房，多出的几天同意给房费，宾融未予同意并表示金融衍生品公司将构成违约，该工作人员表示已通知出差人员，8月9日上午可以搬家。3、2015年8月9日，宾融询问金融衍生品公司具体交接时间，金融衍生品公司工作人员表示租房人员正在收拾物品，尽快搬走，该工作人员表示8月10日上午交接。4、2015年8月10日，金融衍生品公司工作人员告知宾融东西已经搬的差不多，双方可以定交接时间，宾融表示其在外地出差，将委托别人收房，后宾融表示其委托的人未收到通知，其将在2015年8月14日回北京，要求金融衍生品公司约好交房时间。5、2015年8月14日，宾融要求金融衍生品公司于8月15日上午8：30-9：00办理交接。
现金融衍生品公司诉至本院，要求宾融退还房屋租赁保证金12448元并要求宾融承担律师费1000元、公证费1930元。宾融以其答辩理由不同意金融衍生品公司的诉讼请求并提出反诉，要求金融衍生品公司支付微波炉费用、电费、有线电视费共计1237元并书面赔礼道歉。金融衍生品公司主张该公司已将宾融要求的微波炉费用、电费、有线电视费从房屋租赁保证金中扣除，该公司不同意书面赔礼道歉。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、房屋产权证书、租房押金收据、物业验收单、缴费通知单、手机短信、函、回函、电汇凭证、发票、公证书、委托代理协议、个人出租房屋纳税须知、付款凭证等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，宾融与金融衍生品公司签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。双方的租赁合同应于2015年8月7日到期终止，虽然此前双方商谈过续租事宜，但并未签订续租协议，且双方已于2015年8月7日协商一致不再续租，金融衍生品公司应将诉争房屋及时腾空交还宾融。根据金融衍生品公司提交的手机短信显示，迟延交付房屋系该公司租房人员出差在外导致，且金融衍生品公司也表示同意支付迟延期间的房屋费用，虽然此后因宾融出差在外导致双方未能及时交接，但如金融衍生品公司能按照合同约定交房即不会发生该种情况，且宾融亦积极收取了房屋，不存在拖延收房的情形，故对金融衍生品公司主张系宾融原因导致收房迟延的抗辩意见，本院不予采纳。金融衍生品公司迟延交付房屋，应向宾融支付2015年8月8日至2015年8月15日期间的房屋使用费，该部分费用应从金融衍生品公司主张的租房保证金中予以扣除，剩余部分，宾融应予以退还，对金融衍生品公司要求宾融返还租房保证金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。由于双方租赁合同中对于金融衍生品公司迟延交房的违约责任未作约定，故宾融主张扣除金融衍生品公司租房保证金作为违约金的抗辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。宾融要求金融衍生品公司支付微波炉费用、电费、有线电视费共计1237元，金融衍生品公司对该笔费用予以认可并已从该公司主张的费用中予以扣减，故对宾融的该项反诉请求，本院予以支持，但在判决主文中不再表述。金融衍生品公司要求宾融支付律师费、公证费的诉讼请求及宾融要求金融衍生品公司书面赔礼道歉的反诉请求，均缺乏依据，本院均不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
一、自本判决生效之日起七日内，宾融返还北京金融衍生品研究院有限责任公司房屋租赁保证金八千八百四十八元六角六分。
二、驳回北京金融衍生品研究院有限责任公司其他诉讼请求。
三、驳回宾融其他反诉请求。
如果宾融未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费九十二元、反诉费二十五元，由北京金融衍生品研究院有限责任公司负担六十四元（已交纳）；由宾融负担五十三元（已交纳二十五元），余款自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 李 俊
二〇一五年十二月八日
书 记 员 王德林