广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤03民终15228号
上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司（变更前企业名称：港丰房地产开发[深圳]有限公司）.
法定代表人：胡雯婷，执行董事。
委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈文敏，广东诚公律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：蓝婉甄.
委托诉讼代理人：杨涛，广东钧沐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘辉，广东钧沐律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司（变更前企业名称：深圳市名厦房地产开发有限公司、深圳市名厦商贸有限公司）。
法定代表人：胡文教。
上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）因与被上诉人蓝婉甄、被上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
上诉人国融公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、改判驳回蓝婉甄的全部诉讼请求；3、判令一、二审诉讼费、公告费由蓝婉甄、名夏公司承担。事实和理由:1、国融公司椭圆形公章及财务章在2013年8月30日被抢，相关人员已于当日报警。2013年9月2日，国融公司在深圳特区报刊登印章《遗失声明》，声明原公章、财务章于2013年8月30日起作废。也即，2013年12月23日预售合同签订时，协议上加盖的椭圆形印章并不是国融公司的有效公章，且此时作废公章在案外人非法控制之下，并非国融公司加盖，不是国融公司的意思表示。2、国融公司的财务章已于2013年8月30日被案外人非法抢夺，该《发票》并非国融公司出具的，涉案楼盘的其他小业主发票加盖的均为发票专用章，而本案发票加盖却是财务专用章，也足以证明该发票存在异常；《发票管理办法》第22条规定，开具发票应当加盖发票专用章，本案发票加盖的是财务专用章而非发票专用章，不具有法律效力。3、现涉案房产不能办理房产证的原因系名夏公司（XX大厦另一开发主体）不出现、拒不配合，申报材料无法取得其签章。国融公司曾多次口头通知、并于2016年9月19日书面函告、于2016年10月25日登报公告，要求名夏公司配合办理工程档案归档、初始登记事宜，但其均不予理会。4、预售合同不是国融公司签订的，并非国融公司的意思表示，对国融公司不具有法律约束力。且其上加盖的印章也不是国融公司的有效公章，与国融公司没有任何关联。国融公司原股东以非法占有为目的，在签订、履行合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等手段骗取钱财，已构成刑事案件，涉嫌合同诈骗，国融公司已向市公安局提出举报、控告，相关责任应由作废公章使用人港丰集团、及其实际控制人、法定代表人承担。5、如两方均有权代表公司，两方产生争议，可能视为公司内部矛盾，不产生对外的对抗效力。但是前股东已经不能代表公司，其持有国融公司公章、财务章的行为，显然不是公司内部矛盾，而是公司外部人员非法控制、占有国融公司印章的行为，不具有合法依据，不会产生表见代理的效力。退一步说，即使前股东非法加盖印章的行为有可能构成表见代理，也应当区分合同相对人是否构成善意第三人：首先，国融公司已依法定流程，进行报案并于市级报纸刊登《遗失声明》，依法履行了公章作废手续。公告刊登的遗失声明具有公示效力，法律上推定社会不特定的多数人对此应已知晓，蓝婉甄对印章作废是应当知情的，只要蓝婉甄对预售合同加盖的是作废公章是知情或应当知情的，就不可能构成善意第三人。其次，蓝婉甄作为合同签署人有义务在签订合同时审查当事人的主体资格，对于购买房产这样的大额交易，未核实信息就签订预售合同，显然没有尽到合理的谨慎注意义务，存在严重过失，也不符合表见代理“善意无过失”的要件。6、退而言之，即使本案预售合同上加盖的公章对国融公司具有约束力。未能按时办理房产证也在于名夏公司不予配合，系名夏公司单方违约，与国融公司无关，因名夏公司拖延配合导致的违约责任，应由名夏公司独自承担逾期办证责任。本案违约金显然过高，应当予以调低，按中国人民银行同期同类贷款利率计算符合公平合理原则。逾期办证虽会造成蓝婉甄，但其并未因此发生实际经济损失，依一审判决标准持续计算，逾期办证违约金将高达数十万元甚至数百万元，而实际购房款不过一百多万。
被上诉人蓝婉甄答辩称：1、双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》经过深圳市公证处进行公证，合同效力经过法律确认，双方当事人应严格按照合同约定履行相关的权利义务。2、国融公司所辩称的港丰公司和名夏公司之间的纠纷为其内部纠纷，与房屋买受人蓝婉甄无关，其应另循法律途径解决其内部争议。3、因为该类案件为系列案件，情况大致一样，本案买受人蓝婉甄已通过诉讼耽搁了很久的办证时间，希望二审法院根据事实和法律依法作出裁决，驳回国融公司的上诉。
蓝婉甄向一审法院起诉请求：1、判令国融公司、名夏公司向蓝婉甄支付自2014年11月19日起至2015年3月31日止共133日延期办证违约金人民币74391元（以下货币均为人民币）；2、判令国融公司、名夏公司按照房地产买卖合同约定每日559.33元的延期办证违约金标准，向蓝婉甄支付自2015年4月1日起至深圳市房地产权登记机关核发蓝婉甄所购房屋的《房地产证》之日止的延期办证违约金；3、判令国融公司、名夏公司按照合同约定为蓝婉甄办理并取得《房地产证》；4、判令国融公司、名夏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：
一、2013年12月23日，蓝婉甄（买受人）与国融公司、名夏公司（出卖人）签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》(以下简称“涉案合同”），约定：被告将位于深圳市XX区XX路XX大厦第X栋XX层XX号房出售予蓝婉甄，房屋用途为单身公寓，建筑面积48.97平方米，转让总金额为1398323元，买受人在签订本合同之日起15日内一次性付清购房总价款1398323元。合同第九条约定，出卖人应当于2014年3月24日前将本房地产交付给买受人。合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。合同第二十四条约定，出卖人应依照物业管理法规规定，以协议方式聘请具有三级资质的物业服务企业深圳棕榈物业管理有限公司对本项目进行前期物业管理服务，买受人按每月每平方米建筑面积3.5元交纳物业服务费。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。
2014年1月13日，国融公司、名夏公司向蓝婉甄出具《发票》，载明蓝婉甄支付了购房款1398323元。
涉案房产现由蓝婉甄实际占有、使用。
二、为查清涉案房产所在XX大厦的产权情况，一审法院向深圳市不动产登记中心发函进行查询。深圳市不动产登记中心向一审法院出具的《关于查询XX大厦项目相关情况的复函》【深不动产登函(2016)XX3号】确认：XX大厦宗地号为HXX8,开发建设单位为港丰房地产开发（深圳）有限公司和深圳名厦商贸有限公司，该项目已批准预售。截至2016年9月9日，深圳市不动产登记中心未收到任何关于XX大厦房地产初始登记的申请。在庭审中，蓝婉甄、国融公司、名夏公司对该《复函》的真实性、关联性、合法性均予以确认。
三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为国融公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为名夏公司。
一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。蓝婉甄与国融公司、名夏公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同。涉案合同签署后，国融公司、名夏公司向蓝婉甄出具《发票》，可证明蓝婉甄已经缴纳了约定的购房款，履行了买方的支付房款的义务。国融公司辩称，涉案合同是在公章被抢夺的情况下签订的，对国融公司不具有法律效力。一审法院认为，国融公司前股东与现股东的公章纠纷属民事纠纷，国融公司虽就公章抢夺问题报案，但未作为刑事案件立案,且作为民事纠纷的公章抢夺纠纷目前已经在诉讼当中。由于前股东与现任股东关于公章的纠纷属于内部民事纠纷，国融公司以此为由主张合同对其不发生法律效力于法无据，一审法院不予采纳。国融公司、名夏公司未能在约定的期限内为蓝婉甄办理《房地产证》，已经构成违约。蓝婉甄有权向国融公司、名夏公司主张相应的违约责任。根据我国《合同法》第一百一十条第（一）项之规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或者事实上不能履行的除外。具体到本案中，蓝婉甄诉请国融公司、名夏公司立即为其办理房地产证系基于非金钱债务违约发生的请求权。深圳市不动产登记中心《关于查询XX大厦项目相关情况的复函》已确认涉案房产所在XX大厦并未办理初始登记。涉案房产为XX大厦内其中的一套房产，仍未满足可以办理《房地产证》的条件，故，蓝婉甄主张国融公司、名夏公司为涉案房产办理《房地产证》之诉讼请求，一审法院不予支持。蓝婉甄可待国融公司、名夏公司向深圳市不动产登记中心申请并办理XX大厦初始登记后再行向国融公司、名夏公司主张办理涉案房产《房地产证》。
根据涉案合同，国融公司、名夏公司迟延办理《房地产证》之行为已构成违约，蓝婉甄主张国融公司、名夏公司以购房款为基数按日0.0004的标准支付逾期办理《房地产证》违约金的诉求具有合同及法律依据，一审法院予以支持。国融公司辩称，违约金应当是以填补实际损失为原则，蓝婉甄主张的违约金标准过高，应予调整。一审法院认为，依法成立的合同应当信守。国融公司、名夏公司作为涉案项目建设单位及出卖方，负有及时办理XX大厦初始登记及协助购房者办理房产证的义务。国融公司、名夏公司迟延办证的违约行为已造成蓝婉甄在行使涉案房产所有权能上之不便，蓝婉甄主张的违约金标准符合合同约定，对于国融公司该答辩意见，一审法院不予釆纳。涉案合同约定的房产交付时间为2014年3月24日，蓝婉甄依此推算国融公司、名夏公司逾期办证期限并要求国融公司、名夏公司支付自2014年11月19日起至2015年3月31日止的违约金具有事实依据，一审法院予以支持。国融公司、名夏公司应以购房款1398323元为基数，按日0.0004标准向蓝婉甄计付自2014年11月19日起至2015年3月31日止的违约金74390.78元(1398323x0.0004x133=74390.78)。2015年3月31日之后的违约金，蓝婉甄在起诉时并未予以明确，且一审法院并未向蓝婉甄计收该部分受理费，故，对于该部分违约金，一审法院在本案中不作处理。蓝婉甄可另行向国融公司、名夏公司主张。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、国融公司、名夏公司应于本判决生效之日起十日内向蓝婉甄支付2014年11月19日至2015年3月31日的逾期办理《房地产证》违约金74390.78元。二、驳回蓝婉甄的其他诉讼请求。本案一审受理费1660元，由蓝婉甄负担100元，国融公司、名夏公司共同负担1560元。
经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，蓝婉甄与国融公司、名夏公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。各方应全面适当的履行各自合同义务。
本案涉案合同的签订时间虽为2013年12月23日，但蓝婉甄在2013年3月6日就开始支付房款，可见双方就涉案房产的买卖在2013年3月6日就达成合意，国融公司主张2013年8月30日公章被前股东抢夺，涉案合同的签订并非其真实意思表示，与事实不符，而且前股东与现任股东关于公章的纠纷属于内部民事纠纷，国融公司以此为由主张合同对其不发生法律效力也于法无据，一审法院不予采纳，处理正确，本院予以维持。
国融公司辩称未能办理房地产证的原因在于名夏公司不予配合而其并不存在违约情形，对此本院认为，国融公司与名夏公司系涉案房屋的共同出售方，应当就未能及时办理房地产证向买方共同承担违约责任，国融公司与名夏公司之间的开发商内部争议可另循法律途径解决，但不得作为免除其买卖合同责任的抗辩。涉案合同约定的延期办证违约金标准为日万分之四，系当事人的真实意思表示，亦未超出深圳房地产交易的惯常标准，国融公司主张该约定标准过高应当予以调整，依据不足，本院不予采纳。
综上所述，上诉人国融公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1660元，由上诉人国融公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 睿
审判员 聂 效
审判员 吴 春 泷
二〇一七年十二月四日
书记员 伍圣权（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。