北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0105民初10603号
原告：王训陶。
委托诉讼代理人：王琼。
被告：李文滔。
第三人：王琼，身份同上。
原告王训陶与被告李文滔（以下均简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月7日立案后，依法适用普通程序，并追加王琼为第三人，公开开庭进行了审理。王训陶及其委托诉讼代理人兼第三人王琼，李文滔，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王训陶向本院提出诉讼请求：1.判令解除我与李文滔签订的北京市房屋租赁合同；2.李文滔支付拖欠的租金8234元、拖欠的水费1244元；3.李文滔支付违约金11400元；4.李文滔支付开换锁费用590元、保洁费用135元、电视机遗失损失1099元、床铺损失200元。事实与理由：2015年5月10日，我与李文滔签订北京市房屋租赁合同，约定我以每月3800元租金将位于北京市朝阳区西大望路甲x号x号楼x房屋出租给李文滔，租赁期限自2015年5月11日至2016年5月20日。合同签订后，李文滔存在逾期支付租金、拖欠水费超过1000元及擅自转租等违约行为，已实质影响合同的履行。2016年2月20日，我依约行使单方解除权，以口头和短信方式告知李文滔解除合同并要求李文滔腾退、交还房屋，但李文滔对此予以拒绝。2016年3月3日，我向李文滔寄送房屋租赁合同解除通知书，但李文滔置之不理。李文滔的违约行为严重损害我的合法权益，故诉至法院以维护权益。
李文滔辩称，我同意解除北京市房屋租赁合同。双方签订的补充协议将支付租金的时间顺延至每月20日，故我从未逾期缴纳租金。2016年2月18日，王训陶通知我要提前收回房屋，因按约定其需提前30天通知我并支付我一个月违约金，故双方协商解除合同，其同意向我支付违约金，我于2016年2月21日另行安排搬离。但王训陶于2016年2月20日却明确以书面方式提出拒绝赔偿违约金，在王训陶未向我支付违约金并退还押金、结算水费等费用前，我有权继续居住该房屋，故不同意支付2016年2月21日以后的租金。相应地，我仅同意支付2015年5月20日至2016年2月21日期间的水费。因王训陶自2008年开始就拖欠水费，我无法按照水电公司要求一次性缴纳房屋欠缴的所有水费，我在租赁期限内欠缴的水费未超过1000元，故王训陶不能因我未交水费而认为我构成根本违约；关于转租，我在承租该房屋时仅有2人，但合同中载明租赁人数为4人，故王训陶知晓其房屋中有两户人的承租情况，并曾口头许可两户承租该房屋。且在其他租户设备损坏维修后，王训陶还向其他租户支付了维修费，为此，王训陶知晓房屋转租事宜，但未提异议，不能以此为由解除合同。我同意支付开锁费用和保洁费用；关于电视机，王训陶交付我的电视机被租户损坏了，我同意将更换后的电视机给王训陶；关于床铺损失，我不同意支付。我经过王训陶的同意才将床铺扔掉。
王琼述称，我在北京市房屋租赁合同出租人处签字，但我放弃北京市房屋租赁合同项下的所有权益，同意由王训陶一人主张该合同项下的权益。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
自2013年5月10日起，李文滔从王训陶处承租北京市朝阳区南磨房西大望路甲x号x号楼x房屋（以下简称涉案房屋）。
2014年5月11日，王训陶、王琼作为出租人（甲方），李文滔作为承租人（乙方），双方签订北京市房屋租赁合同，约定：甲方向乙方租赁涉案房屋；租赁用途为居住，居住人数为4人，最多不超过4人；租赁期限自2014年5月11日至2015年5月10日；租金标准为每月3800元；各期租金支付日期为5月11日，8月11日，11月11日及2015年2月11日；押金3800元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方；租赁期内除供暖费、物业管理费外的其他费用如水费、电费、上网费由乙方承担；除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；乙方有不按照约定支付租金达7日或欠缴各项费用达一千元或擅自将房屋转租给第三人的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方有前述约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金；北京市房屋租赁合同附件一房屋交割清单中房屋附属家具、电气、装修及其他设备设施状况及损赔表载明电视机一台，损赔额1099元；床两张、损赔额400元；其他相关费用一栏载明水费单位为吨；单价为市价；起计时间2013年5月10日；起计底数为28。合同签订后，双方履行了合同。
2015年5月10日，王训陶作为出租人，李文滔作为承租人，双方在前述北京市房屋租赁合同尾页落款处另行签订补充协议，约定：经甲、乙双方同意将本协议顺延至2016年5月20日，其余各条款除日期作相应变更外，均不予改变。
补充协议签订后，李文滔给付王训陶押金3800元；并分别于2015年5月12日、2015年8月11日、2015年11月12日给付王训陶租金12883元、11400元、11400元。
李文滔称因双方签订的北京市房屋租赁合同的租赁期限截至2015年5月10日，而补充协议将租赁期限顺延至2016年5月20日，故其2015年5月12日支付的12883元款项中包含2015年5月11日至2015年5月20日期间租金1267元，补充协议项下的租赁起算时间应为2015年5月21日；为此，其支付租金的时间亦顺延至每月20日；其于2015年11月12日支付的11400元系2015年11月21日至2016年2月20日期间的租金。王训陶则称因补充协议项下的租赁期限为一年零十天，双方协商李文滔在支付第一笔租金时提前支付2016年5月11日至2016年5月20日期间的租金1267元；李文滔于2015年11月12日支付的11400元系2015年11月11日至2016年2月10日期间的租金；并表示同意李文滔在履行本案金钱给付义务时，将前述租金1267元、押金3800元进行相应抵扣。
李文滔称王训陶的妻子王琼于2016年2月18日要求其提前搬离涉案房屋，对此李文滔提交了往来短信予以佐证。在短信中李文滔提及可以提前解约，从今日开始算，并表示不会影响王琼售房。王琼在短信中则表示同意从今天算，并表示抱歉。
2016年2月20日，王琼向李文滔发送短信，提及李文滔依约应于2016年2月11日支付租金，至今已迟延支付租金9天，其有权依约解除合同并收回涉案房屋，要求李文滔一周内腾退房屋（至2016年2月28日），其不会再给李文滔任何补偿金，并称双方交接完毕后根据实际情况结清租金和押金。当日，李文滔向王训陶发送短信询问王训陶是否提前收回房屋，并在短信中提及如果提前收回房屋，需支付一个月违约金，并在短信中询问王训陶交房时间、如何计算租金以及是否还需要缴纳下一季度租金。王训陶在短信中答复称双方按合同办，并提及李文滔未交房租，其可以单方解除合同。李文滔于2016年2月21日针对王琼20**年2月20日向其发送的短信答复称租金应该在2月20日缴纳，其不存在逾期支付租金的违约行为，因王琼昨天通知腾退，王琼需向其支付一个月违约金，下一季度的租金其不再缴纳，租金按日租金计算至其搬离当日，并承诺于2016年2月29日至2016年3月20日期间搬离。
2016年3月3日，王训陶分别通过电子邮件及快递邮件方式向李文滔发送房屋租赁合同解除通知书。该合同解除通知书载明因李文滔至今未按约定向其缴纳租金、且从租赁房屋起从未支付水费，至今欠缴水费等各项费用超过1000元，前述行为已构成合同约定的其有权单方解除合同、收回房屋的情形，故其通知李文滔如下：一、其曾于2016年2月18日向李文滔提出提前收回房屋，现由于李文滔存在多项违约事实，已实质影响合同的履行，为此其现不同意上述“提前收回房屋”提议，要求立即行使合同赋予的单方解除权；二、其决定自即日起，解除双方的房屋租赁合同。三、请李文滔接到本通知后立即腾退房屋、付清房租及一切合同规定应由乙方承担的费用，并依约承担违约责任。
经询，李文滔称其于2016年3月13日因受到王训陶的威胁而自行搬离涉案房屋，但因王训陶未依约向其支付违约金及返还押金，故其未向王训陶交还涉案房屋钥匙。王训陶则称2016年3月13日，其前往涉案房屋查看李文滔是否搬离，双方发生争执，其不清楚李文滔搬离涉案房屋具体时间。其于2016年4月16日方收回涉案房屋，故其在本案中要求李文滔支付2016年2月11日至2016年4月15日期间的租金，每日按照126.67元标准主张。
经询，王训陶称因李文滔存在逾期支付租金、擅自转租、拖欠水费超过1000元三项违约行为，故其分别依约按照3800元主张前述三项行为的违约金共计10400元。王训陶提交了李文滔妻子x丹与案外人微信记录欲予证明李文滔存在擅自转租行为。在微信记录中案外人要求x丹退还房屋租金，x丹称得等房东退租金，并提及因房东说其不能将涉案房屋进行出租，如果房东问及案外人，案外人应说是朋友在涉案房屋住了几天。李文滔认可该微信记录系其妻子x丹的聊天记录，但称其不知情，并称其自2013年开始转租涉案房屋，但王训陶知晓其转租行为，对此其提交了2015年8月22日王训陶与另一案外人的微信记录予以佐证。在微信记录中，该案外人告知王训陶其因修水管、换软管、花洒等支出费用200元，要求从当月租金中直接抵扣，但因李文滔已将当月租金全部交付王训陶，案外人要求王训陶将200元通过微信方式向其支付。王训陶对此表示同意并于当日通过微信方式向案外人转账200元。
王训陶称因李文滔自承租涉案房屋后从未交纳水费，李文滔入住涉案房屋时表数为28吨，其于李文滔搬离涉案房屋时自行拍摄的照片显示表数为240吨，另鉴于水价存在阶梯价格，故其按照此次缴纳水费1408元的平均单价5.87元（1408元除以240吨）主张李文滔自2013年5月10日至其实际搬离涉案房屋期间产生的212吨水费共计1244元。对此，王训陶提交了北京市自来水集团有限责任公司通知单、水资源收费专用票据、发票、支付宝缴费回单打印件予以佐证。
缴费月份为2016年3月份的缴费通知单载明表示数本次为2389，上次为2078，用量为220/20立方米；金额为1240元；王训陶自行在此缴费通知单上手写备注此表示数为旧表水量，为2008年9月至2012年12月期间；经询，王训陶称涉案房屋于2012年12月份更换新表，故在后续水表示数记录时存在新旧表示数的计数方式；王训陶于2016年3月1日支付前述金额的水费。缴费月份为2016年8月份的缴费通知单载明表示数为本次240、上次2389，用量为148/80/12立方米，金额为1408元。
经询，李文滔称因王训陶自2008年开始就拖欠水费，而北京市自来水集团有限责任公司要求其一次性缴纳全部拖欠的水费，故其在承租涉案房屋后未缴纳水费；因王琼20**年2月18日通知其解除合同，其欲于2016年2月21日搬离涉案房屋，但因王训陶未向其支付违约金、返还押金导致其于2016年3月14日方搬离涉案房屋，故其仅同意支付2015年5月20日至2016年2月21日期间的水费。
经询，李文滔称因涉案房屋电视机被损坏，其自行更换了原有的电视机，在搬离涉案房屋时其将更换的电视一并搬走。另称其经过王训陶同意后方将床铺扔掉。
王训陶提交了北京xx商贸中心服务工作单及日常保洁历史订单以证明其开换锁支出590元、保洁支出135元。李文滔对此表示认可，并同意向王训陶支付前述款项。
经询，李文滔称若法院判令其在本案中承担金钱给付义务，其同意将押金3800元进行抵销。
本院认为，王训陶与李文滔或并与王琼签订的北京市房屋租赁合同及补充协议系当事人真实意思表示，合法有效。王琼自愿放弃北京市房屋租赁合同及补充协议项下的权益，并同意由王训陶一人主张前述权益，本院对此不持异议。结合双方的陈述，本案的争议焦点在于李文滔是否违反双方约定，王训陶是否依约或依法获得解除权。
李文滔是否存在转租行为一节。根据李文滔提交的王训陶2015年8月22日与另一案外人的微信记录可以看出王训陶至少在当时应当知悉李文滔向案外人转租涉案房屋情况，但未予法定期限内提出异议，现其以李文滔存在转租行为为由要求支付违约金及解除北京市房屋租赁合同，于法无据，本院不予支持。
李文滔是否存在拖欠水费超过1000元一节。王训陶、李文滔在合同解除后，未办理涉案房屋交接，故本院对王训陶自行提交的关于李文滔搬离时水表示数为240吨的照片不予采信。因王训陶自行备注2016年3月份缴费通知单中的水表示数系2008年9月至2012年12月期间的水费情况，本院结合王训陶在2016年3月份缴费通知单上的备注情况及王训陶提交的2016年8月份缴费通知单水表示数、李文滔首次承租涉案房屋的时间等情况，无法认定李文滔在涉案双方约定的承租期间（2015年5月11日至2016年5月20日）欠缴水费超过1000元，王训陶无权以此为由要求解除北京市房屋租赁合同。对王训陶以此为由要求李文滔支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。
李文滔是否存在迟延支付租金达7日一节。结合双方签订的北京市房屋租赁合同关于租金支付时间的约定及李文滔在签订补充协议后每季度实际向王训陶支付租金的时间，本院可以判定李文滔应于2016年2月11日支付下一笔租金，本院对李文滔关于租金支付顺延至20日的抗辩意见不予采纳。根据双方约定，若李文滔未按约定支付租金达7日，即如李文滔未能于2016年2月18日前（含2016年2月18日）支付下一笔租金，王训陶可依约获得解除权。根据查明的事实，李文滔未于2016年2月11日向王训陶支付租金，存在违约情形，但尚未构成根本性违约，后王训陶于2016年2月18日以其自身原因为由向李文滔提出提前收回租赁房屋，在双方需进一步协商的情况下，李文滔未继续支付租金，不属于无正当理由迟延支付租金达7日之情形，故王训陶以李文滔迟延支付租金达7日为由提出解除合同并要求李文滔支付违约金，本院不予支持。
关于拖欠租金及水费一节。双方于2016年2月18日协商解除合同，但因对解除后是否支付违约金、腾退房屋等事宜未达成一致意见，导致北京市房屋租赁合同未因双方协商一致而解除。李文滔在租赁期限届满前搬离涉案房屋，需尽到主要通知义务以使双方办理涉案房屋交接、费用结算事宜，且现有证据未能证明王琼或王训陶曾向李文滔承诺支付提前收回房屋违约金，故对李文滔关于因王训陶未向其支付违约金及返还押金，其未交还涉案房屋钥匙的抗辩意见不予采纳，李文滔需自行承担因未及时通知王训陶搬离房屋事宜导致双方未办理房屋交接的不利后果，本院对王训陶关于其于2016年4月16日方收回涉案房屋的陈述予以采信，并依此确认双方签订的北京市房屋租赁合同于2016年4月16日解除。而关于李文滔已支付的租金期间，在双方未对先行支付租金作出特别约定的情形下，按照交易习惯，本院对李文滔关于1267元租金系属2015年5月11日至2015年5月20日期间的租金的陈述予以采信，并认定李文滔已向王训陶支付2016年2月20日前的租金，现李文滔需依约向王训陶支付2016年2月21日至2016年4月15日期间的租金。但鉴于双方在此前就腾退涉案房屋时间存在争议，且2016年3月13日王训陶与李文滔发生争执，本院认定王训陶亦需对涉案房屋未能如约进行交接承担相应责任，并依此对2016年3月13日至2016年4月15日期间的租金进行酌定，结合王训陶主张租金的标准，判定李文滔向王训陶支付拖欠租金共计4800元。王训陶、李文滔均同意将房屋押金3800元抵销李文滔承担的相应金钱给付义务，本院不持异议，并将押金与尚欠租金予以折抵。关于拖欠水费数额，李文滔自述其承租涉案房屋后未支付水费，故王训陶有权依约要求李文滔支付2013年5月10日至2016年4月15日期间水费，具体数额本院结合证据予以酌定。
李文滔同意向王训陶支付开锁及保洁支出的费用，本院不持异议。李文滔认可电视机在其租赁期间被毁坏并予以更换，需依约赔偿王训陶电视机遗失损失1099元，本院对此诉请予以支持。李文滔未能提交证据证明其抛弃床铺行为经过王训陶许可，故需依约赔偿损失200元。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告王训陶与被告李文滔、第三人王琼就北京市朝阳区南磨房西大望路甲x号x号楼x房屋签订的北京市房屋租赁合同于2016年4月15日解除；
二、被告李文滔于本判决生效之日起十日内向原告王训陶支付租金一千元、水费一千一百元；
三、被告李文滔于本判决生效之日起十日内向原告王训陶支付开换锁费用五百九十元、保洁费一百三十五元、电视机损失一千零九十九元、床铺损失二百元；
四、驳回原告王训陶的其他诉讼请求。
案件受理费373元，由原告王训陶负担323元（已交纳）；由被告李文滔负担50元（于本判决生效之日起7日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 王 喆
人民陪审员 李秀敏
人民陪审员 杨燕笙
二〇一七年十一月二十七日
书 记 员 陈锦洪
书 记 员 胡 迪