杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）杭西民三初字第1290号
原告：浙江中田实业集团有限公司。
法定代表人：钱志发。
委托代理人：刘涛、李芹花。
被告：杭州粤色生香餐饮管理有限公司。
法定代表人：楼国辉。
被告：楼国辉。
被告：杭州加能控股集团有限公司。
法定代表人：楼国辉。
原告浙江中田实业集团有限公司（以下简称原告）为与被告杭州粤色生香餐饮管理有限公司（以下简称粤色生香餐饮公司）、被告楼国辉、被告杭州加能控股集团有限公司（以下简称加能控股公司）租赁合同纠纷一案，于2008年8月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年1月4日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘涛到庭参加诉讼。被告粤色生香餐饮公司、被告楼国辉、被告加能控股公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2007年6月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有的坐落在杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层出租给被告粤色生香餐饮公司使用，被告粤色生香餐饮公司每六个月支付一次租金，各期租金均在房屋到期提前10天支付。租赁期间被告粤色生香餐饮公司拖欠物业管理费、水电费、公共能耗费、空调费等费用累计达到25日以上的，原告有权提前解除合同，收回房屋，没收被告粤色生香餐饮公司支付的房屋租赁保证金。租约到期日被告粤色生香餐饮公司退租或一方解除合同或合同提前终止时，被告粤色生香餐饮公司根据原告的要求将承租的房屋恢复原状或按当时的状况直接交付给原告，被告粤色生香餐饮公司的装饰装修和固定设备、设施无偿归原告所有。被告楼国辉、被告加能控股公司对上述合同中被告粤色生香餐饮公司的所有义务承担连带责任。合同签订后，原告按约将标的物交付被告粤色生香餐饮公司使用，但被告粤色生香餐饮公司一直未能按约履行及时足额支付租金的义务。期间，原告多次催讨，甚至通过诉讼的方式被告粤色生香餐饮公司才将2008年10月26日前的租金支付完毕。2008年7月，被告粤色生香餐饮公司突然停业，并向杭州市西湖区人民政府出具《关于杭州粤色生香餐饮管理有限公司解散清算有关问题的报告》，但至今实际未清算。2008年7月31日，为本案租赁物提供物业管理的服务的浙江绿城物业管理有限公司向原告致函，截止2008年7月29日，被告粤色生香餐饮公司已拖欠物业管理费、空调费、排风机运行能耗及其他公共能耗和水电费148945.90元，要求原告在接函后7日内承担连带交纳责任。原告至今尚未交纳。因被告粤色生香餐饮公司违约原告于2008年8月8日行使合同解除权，就协议解除有关事宜致函被告粤色生香餐饮公司，但因函件没有相应证据证明已送达被告粤色生香餐饮公司，故诉至法院要求判令：一、解除原告与被告粤色生香餐饮公司、被告楼国辉、被告加能控股公司之间的《房屋租赁合同》；二、被告粤色生香餐饮公司立即从中田大厦裙楼二楼整层腾退；三、杭州粤色生香餐饮管理有限公司立即支付其所欠结的物业管理费、空调费、排风机运行耗能费、其他公共耗能费、水电费等，共计148945.90元（自2008年5月1日起至实际支付日止，暂计至2008年7月31日）；四、被告粤色生香餐饮公司无权返还房屋租赁保证金280000元；五、被告粤色生香餐饮司支付原告房屋租金502835元（自2008年10月26日起至实际腾退完毕时止，暂计至2009年4月25日）；六、被告粤色生香餐饮公司向原告支付因其违约而提前解除合同所应承担的违约金3017010元；七、被告粤色生香餐饮公司支付因其违约而给原告造成的损失，共计100000元（包括但不限于律师代理费、调查费等实现债权的相关费用）；八、被告楼国辉、被告加能控股公司对被告粤色生香餐饮公司上述履行义务承担连带责任。
原告提供了下列证据材料：
1、房屋所有权证，证明原告是本案租赁房屋的所有权人；
2、房屋租赁合同，证明原、被告签订房屋租赁合同之事实，并约定了房屋租赁的具体事项；
3、中田大厦2楼各期租金一览表，证明各期租金支付数额及时间；
4、中田大厦物业管理服务合同，证明本案房屋由浙江绿城物业管理有限公司提供物业管理服务；
5、被告粤色生香餐饮公司承诺函及法院诉讼文书，证明被告粤色生香餐饮公司、被告楼国辉、被告加能控股公司一直违约拖欠租金；
6、《杭州粤色生香餐饮管理有限公司解散清算有关问题的报告》复印件，证明被告粤色生香餐饮公司已于2008年7月18日停业；
7、浙江绿城物业管理有限公司中田大厦物业服务中心函，证明被告粤色生香餐饮公司拖欠物业管理费等相关费用，构成违约；
8、关于《房屋租赁合同》等协议解除有关事宜的函，证明原告因被告粤色生香餐饮公司拖欠物业管理等费用，于2008年8月8日行使解除权，要求收回房屋，没收房屋租赁保证金并要求被告粤色生香餐饮公司承担违约责任；
9、民事委托代理合同及发票，证明原告实现债权所发生的相应费用。
被告粤色生香餐饮公司、被告楼国辉、被告加能控股公司未作答辩亦未提供证据。
被告粤色生香餐饮公司、被告楼国辉、被告加能控股公司未到庭，视为放弃质证的权利，本院对原告提供的证据1-9，予以认定。
本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定如下事实：
2007年6月1日，原告与被告粤色生香餐饮公司（筹）、被告楼国辉、被告加能控股公司签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告将坐落在杭州市玉古路173号中田大厦裙楼二楼整层（建筑面积1836.84平方米）租赁给被告粤色生香餐饮公司使用，租赁期限自2007年6月1日起至2015年1月11日。合同签订当日，被告粤色生香餐饮公司支付房屋租赁保证金280000元。租金及费用标准为：第一年（2007年6月1日起至2008年1月11日）年租金为1005670元。第二年（2008年1月12日起至2009年1月11日）年租金为1005670元。租金支付原则为先交后用，被告粤色生香餐饮公司每六个月支付一次租金，各期租金均在房租到期提前10天支付。签订合同后5日内被告粤色生香餐饮公司支付首期2007年6月1日至2007年10月26日的租金。自2007年6月1日至2009年4月26日，原告提供5个制定车位供被告粤色生香餐饮公司无偿使用，车位号为A63、A64、A65、B64、B65。被告粤色生香餐饮公司同意在租赁期限内自行承担使用出租房屋以及租用的车位而产生的有关费用，包括但不限于物业管理费、空调费、公共能耗费、水电费、电话费等。按月向中田大厦物业管理机构交纳。因拖欠上述费用所产生的后果，由被告粤色生香餐饮公司自行承担。租约到期日被告粤色生香餐饮公司退租或一方解除合同或合同提前终止时，被告粤色生香餐饮公司根据原告的要求将承租的房屋恢复原状或按按当时的状况直接交付给原告，被告粤色生香餐饮公司的装饰装修和固定设备、设施无偿归原告所有。租赁期间被告粤色生香餐饮公司有拖欠应支付房屋租金达10日以上的或拖欠物业管理费、水电费、公共能耗费、空调费等费用累计达到25日以上的，原告有权提前解除合同，收回房屋，没收房屋租赁保证金，按被告粤色生香餐饮公司实际使用时间结算房屋租金和其他应承担的费用。由此造成原告损失的，原告有权要求被告粤色生香餐饮公司赔偿。合同任何一方除法定解除和合同约定条件有权提前解除合同外，不得擅自单方解除合同。一方无正当理由提前解除合同，须提前三个月以书面形式向对方提出，若被告粤色生香餐饮公司无正当理由提前单方面解除合同，原告除没收被告粤色生香餐饮公司支付的房屋租赁保证金外，被告粤色生香餐饮公司应另行支付给原告房屋当年租金3倍的违约金；若原告无正当理由提前单方面解除合同，原告将被告粤色生香餐饮公司已支付的房屋租赁保证金返还并另行支付给被告粤色生香餐饮公司房屋当年租金3倍的违约金。被告楼国辉、被告加能控股公司对被告粤色生香餐饮公司在上述《房屋租赁合同》项下所承担的所有义务承担连带责任。合同签订后，原告按约将房屋被告粤色生香餐饮公司使用，被告粤色生香餐饮公司除首期租金外未能按约定的时间履行支付租金的义务。2008年7月18日，被告粤色生香餐饮公司停业，并向杭州市西湖区人民政府出具《关于杭州粤色生香餐饮管理有限公司解散清算有关问题的报告》。2008年7月31日，为地下室提供物业管理的服务的浙江绿城物业管理有限公司向原告致函，告知被告粤色生香餐饮公司已拖欠物业管理费、空调费、排风机运行能耗及其他公共能耗和水电费148945.90元，根据《物业管理条例》的规定要求原告在接函后7日内交纳拖欠的费用。但原告至今未予交纳。2008年8月8日，原告致函被告粤色生香餐饮公司解除《房屋租赁合同》等协议，但函件未到达被告粤色生香餐饮公司。
本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。因双方当事人在合同中约定了原告解除合同的条件，现被告粤色生香餐饮公司拖欠原告租金10日以上，拖欠物业管理费、水电费、公共能耗费、空调费等费用累计达到25日以上，解除合同条件已经成就，原告可以解除合同。原告诉至本院要求确认解除合同的效力，本院予以认可。合同解除后被告粤色生香餐饮公司应返还原告所租赁之房屋并支付至合同解除之日的租金。现被告粤色生香餐饮公司已停业，未进行清算，无正当理由单方面提前解除合同，应支付给原告违约金。因约定的违约金过分高于造成的损失，本院确定违约金为房屋当年租金的1倍。被告楼国辉、被告加能控股公司应对被告粤色生香餐饮公司所负支付租金和违约金之义务承担连带责任。原告该部分的诉讼请求理由正当，予以支持。合同解除后双方之间不存在租赁关系，原告要求被告粤色生香餐饮公司支付合同解除后至实际腾退之日的租金，没有合同和法律依据，本院不予支持，但合同解除后至实际腾退之日的损失原告可另行主张。浙江绿城物业管理有限公司虽曾致函原告，要求原告根据《物业管理条例》的规定在接函后7日内交纳拖欠的物业管理费、空调费、排风机运行能耗及其他公共能耗和水电费148945.90元，但因原告至今尚未向浙江绿城物业管理有限公司支付上述费用，故原告要求被告粤色生香餐饮公司支付物业管理费、空调费、排风机运行能耗及其他公共能耗和水电费148945.90元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张的律师代理费、调查费等实现债权的相关费用100000元因不属于合同项下的损失，本院不予支持。至于原告主张的被告粤色生香餐饮公司无权要求返还房屋租赁保证金280000元的诉讼请求，因不属于一项直接的请求，本院亦不予支持。被告粤色生香餐饮公司、被告楼国辉、被告加能控股公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百十四条第一款、第二款、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、浙江中田实业集团有限公司与杭州粤色生香餐饮管理有限公司、楼国辉、杭州加能控股集团有限公司于2007年6月1日签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日解除。
二、杭州粤色生香餐饮管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退位于杭州市西湖区玉古路173号中田大厦裙楼二楼并交付浙江中田实业集团有限公司。
三、杭州粤色生香餐饮管理有限公司支付浙江中田实业集团有限公司租金201133.99元（自2008年10月27日起算至2009年1月6日，此后至合同解除之日的租金另计），该款于本判决生效之日起十日内付清。
四、杭州粤色生香餐饮管理有限公司支付浙江中田实业集团有限公司违约金1005670元，该款于本判决生效之日起十日内付清。
五、楼国辉、杭州加能控股集团有限公司对上述第三项、第四项杭州粤色生香餐饮管理有限公司应付款项承担连带责任。
六、驳回浙江中田实业集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费39190元、保全费5000元、公告费690元，由浙江中田实业集团有限公司负担31503元，杭州粤色生香餐饮管理有限公司、楼国辉、杭州加能控股集团有限公司负担13377元，杭州粤色生香餐饮管理有限公司、楼国辉、杭州加能控股集团有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内径直支付至本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理［浙江省杭州市中级人民法院开户行为（工商银行湖滨分理处），户名（浙江省杭州市中级人民法院），帐号12×××68］。
审 判 长 陈 清
人民陪审员 范皖生
人民陪审员 应湘姣
二〇〇九年一月六日
书 记 员 杨 慧