广东省佛山市顺德区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛顺法滘民初字第327号
原告邱红芳，女，1966年5月28日出生，汉族，住所地广东省深圳市罗湖区。
委托代理人王婉婷，广东泽康律师事务所律师。
委托代理人孙嘉希，广东泽康律师事务所实习律师。
被告佛山市金茂房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇北滘社区居委会南源花园富景楼四座206房。
法定代表人高峰。
委托代理人申桂树，广东广立信律师事务所律师。
委托代理人袁雄伟，广东广立信律师事务所律师。
第三人中信银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路37号财富大厦首层01单元、A座4层、5层、6层。
负责人杨式钗。
委托代理人邱瑞嫦，广东中信致诚律师事务所律师。
委托代理人李蔚汉，广东中信致诚律师事务所律师。
原告邱红芳诉被告佛山市金茂房地产开发有限公司（以下简称金茂公司）因商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由审判员周子昌独任审判，本院依法通知中信银行股份有限公司佛山分行（下简称中信佛山分行）作为第三人参加诉讼。被告在答辩期间提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。后被告就管辖权异议提起上诉，佛山市中级人民法院维持了本院的驳回裁定。本案于2015年9月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理王婉婷、被告的委托代理人袁雄伟，第三人中信佛山分行委托代理人李蔚汉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告和被告于2013年3月30日签订了商品房买卖合同，合同约定原告购买被告开发的坐落于佛山市顺德区房，总房款723917元，被告应于2014年7月1日前将符合合同规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给原告使用，若被告逾期交付商品房超过90天的，原告可以解除买卖合同，被告应退还原告已付房款，同时按照该商品房总价款的10%向原告支付违约金。2014年10月14日，双方约定的交楼时间届满，原告在现场进行收楼，但由于被告自身原因造成房屋不通水电，导致原告无法收楼。直到2014年12月18日，被告才通知原告收楼，此时已超约定的收楼时间达171天，原告有权解除合同并追究被告的违约责任。2015年1月12日，原告向被告递交退楼申请书，通知解除合同并要求被告退还房屋款及支付违约金，但被告未予处理。因此，请求法院判令：1.解除原告与被告签订的商品房买卖合同;2.被告退还原告房款723917元及维修基金7240元;3.被告支付违约金72391.7元给原告;4.被告承担本案的诉讼费。
被告金茂公司辩称，一、原告逾期支付房价款，被告有权顺延交房期限至2014年7月30日。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，原告应在2013年3月31日前付清首期房款，余款于2013年5月15日前付清；《商品房买卖合同》补充协议第二、三条明确约定，原告应在合同签订后七日内办妥按揭手续，主动跟进银行的房款工作，在签订本合同之日起50天内，按揭银行未将贷款划入被告账户或者划入款项不足以付清原告应付房价款的，原告应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向被告付清应付房价款；若原告未按约定支付房价款，则《商品房买卖合同》约定的交付期限按照乙方逾期付款天数相应顺延。根据上述约定，按揭贷款应在2013年5月15前划入被告账户，但实际到账日期为2013年6月13日，逾期29天。也就是说，商品房交付期限从2014年7月1日顺延29天，即被告应在2014年7月30日前交付房屋。二、本案中原告已经接收案涉房屋，原告解除合同的请求没有事实和法律依据。本案中，案涉房屋于2014年6月30日通过竣工验收并达到交付条件，被告已经于2014年9月26日向原告发出收楼通知。对于原告在国庆期间办理收楼手续时房屋不通水电是因案涉房屋的施工单位中国建筑第八工程局有限公司的建筑工人在集体讨薪事件中强行切断水电供应而导致的，并非被告未能按期完成建筑工程的施工及验收，且在佛山市顺德区北滘镇综治信访维稳办公室的协调下，工人集体讨薪事件很快得以解决。在此之后被告再次通知原告收楼，因原告未按照约定前来收楼，视为被告已经按照合同约定交付房屋。三、原告请求被告返还房价款、维修资金及支付违约金的请求缺乏事实和法律依据。如上所述，本案不具备解除合同的条件，原告请求解除合同的主张缺乏事实和法律依据，不应予以支持，因此，原告请求返还房价款等主张缺乏事实和法律依据。退一步讲，若本案合同应当解除，因原告所缴纳的维修资金的收款主体并非被告，合同解除后原告可以向收款单位要求退还维修资金，原告无权要求被告退还。综上，原告的请求缺乏事实和法律依据，请法院在查明本案事实的基础上依法驳回原告的全部诉讼请求。
第三人中信佛山分行辩称，被告已经具备了交付条件，原告的诉请缺乏依据，我方不同意解除合同；假如判决解除合同，则由法院依法处理。
在诉讼中,原告提交证据及被告、第三人的质证意见如下：
1.原告身份证复印件一份，被告企业工商信息、组织机构代码证网络查询打印件各一份，
被告质证认为，无异议。
第三人质证认为，无异议。
2．商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议复印件各一份，证明原、被告约定的交楼时间为2014年7月1日，交付的标准是符合合同规定的装饰、设备标准并能正常使用的商品房，如果被告逾期交付商品房超过90天的，原告有权解除合同，并要求被告支付已付房款10%的违约金。
被告质证认为，无异议。
第三人质证认为，无异议。
3.收款收据复印件二份，证明原告支付了首期款363917元。
被告质证认为，无异议。
第三人质证认为，无异议。
4.中信银行个人购房借款合同、中信银行个人借款凭证复印件各一份，证明原告以向中信银行贷款的方式，向被告支付了购房款36万元。
被告质证认为，无异议。
第三人质证认为，无异议。
5.顺德农商银行住宅专项维修资金缴款通知书复印件一份，顺德农商银行专项维修资金对账簿复印件一份，证明原告支付了7240元维修基金。
被告质证认为，对真实性无异议，但该维修基金并非由被告收取，而是存入了涉案房屋对应的专用账户。
第三人质证认为，无异议。
原告质证认为，虽然收款账户是涉案房屋的专用账户，但是原告交付了该维修基金后，就代表被告卖出涉案房屋之后无需再缴纳物业维修基金，所以我方认为该7240元的真正受益人是被告。
6.2014年6月4日关于延期交楼的通知函复印件一份，证明被告于2014年6月4日通知原告迟延交楼，且实际交楼时间未定，延期交楼的原因是被告施工进度问题。
被告质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议。根据被告提供的证据材料显示，涉案房屋已经在2014年6月30日通过了竣工验收，达到交付使用条件。
第三人质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议。根据被告提供的证据材料显示，涉案房屋已经在2014年6月30日通过了竣工验收，达到交付使用条件。
7.证明复印件一份，证明原告于2014年10月14日到被告处收楼，被告承认因为自己的原因无法交付涉案房屋给原告，被告的行为已经构成违约。
被告质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议。涉案房屋在2014年10月14日不通水电，是因施工单位的建筑工人在集体讨薪事件中强行切断水电造成的，并非在2014年10月14日之前没有开通水电。
第三人质证认为，对真实性无异议，其他的不清楚。
8.收楼通知书复印件一份，证明2014年12月18日，被告通知原告收楼。
被告质证认为，无异议。
第三人质证认为，无异议。
9.退楼申请书复印件一份，证明原告于2015年1月12日向被告递交了退楼申请书，明确表达了原告要求解除合同的意愿。
被告质证认为，无异议。
第三人质证认为，无异议。
在诉讼中，被告提交证据及原告、第三人的质证意见如下：
1.商品房预售许可证、商品房买卖合同、补充协议复印件各一份，证明原告向被告认购案涉房屋，合同约定，原告应在2013年3月31日前付清首期房款，余款于2013年5月15日前付清。
原告质证认为，对该组证据的真实性无异议，但对补充协议的合法性有异议，因该补充协议是格式条款，提供格式条款的一方即本案被告未作充分提示说明义务，该补充协议不生效。且，按照合同约定，购房余款36万元是以贷款的方式支付，原告在签订购房合同之后，已经及时办理贷款手续，贷款程序也没有问题，实际放款时间是原告无法控制的。原告认为，原告已经充分履行了合同义务。
第三人质证认为，对真实性无异议，由于该合同是原、被告双方签订的，相关的付款时间对第三人没有约束力。第三人已经严格按照与原告所签订的合同所约定的付款期限向其指定的收款人付款。
2.竣工验收备案表、住宅质量保证书、使用说明书复印件各一份，证明案涉房屋于2014年6月30日通过竣工验收，达到合同约定的交付使用条件。
原告质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议。按照合同约定，被告交付楼房的条件是符合合同约定装修标准而且可以正常使用的房屋，该竣工验收备案表无法证明被告建设的楼房已经按照合同约定具备交楼条件。
第三人质证认为，无异议。
3.收楼通知书、9月26日的EMS快递单复印件一份，证明被告于2014年9月26日向原告发送收楼通知书，通知原告收楼。
原告质证认为，对真实性无异议，对证明内容有异议。原告在收到被告的收楼通知书之后，于2014年10月14日前往被告处收楼，但因为被告的房屋不具备收楼条件，而无法成功收楼，从原告提供的被告的证明可以看出。
第三人质证认为，无异议。
4.证明（珠江物业公司）、水电费发票、佛山供电局验收报告复印件各一份，证明案涉房屋已经于2014年6月底开通水电，2014年9月29日至10月23日期间停水停电是因建筑工人集体讨薪事件强行切断水电供应造成的。
原告质证认为，对水电费发票、佛山供电局验收报告的真实性无异议，对珠江物业公司证明的真实性无法确认，该物业公司与被告是关联企业。
第三人质证认为，无异议。
5.收楼通知书、12月22日的EMS快递单复印件各一份，证明在水电供应恢复后，被告已经通过电话、书面方式向原告发送收楼通知，通知原告办理收楼手续。
原告质证认为，无异议。
第三人质证认为，无异议。
第三人中信佛山分行在诉讼中没有提供证据。
经庭审质证、辩证，本院对双方提交的证据认定如下：
1.原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9，被告及第三人对真实性均无异议，经审查，原告提交的上述九份证据，来源合法，可以反映本案事实，本院予以采信；
2.被告提交的证据1、2、3、4、5，原告及第三人对真实性均无异议，经审查，被告提交的上述五份证据，来源合法，可以反映本案事实，本院予以采信。
经审理查明：被告开发建设位于佛山市顺德区号华美达广场的楼盘。2013年3月24日，原告有意购买上述楼盘中房的商品房。经协商，原告于当天向被告支付定金20000元。2013年3月30日，双方正式签订《商品房买卖合同》（含《商品房买卖合同补充协议》，合同编号：Y171443）。《商品房买卖合同》约定：乙方（原告）向甲方（被告）购买9号楼1003房的商品房；商品房价格总金额723917元；维修基金为7240元，乙方应在办理《商品房买卖合同》备案前交存维修基金，并将凭证复印件交给甲方作为办理合同备案资料之一。《商品房买卖合同》其中第七条约定“乙方须于2013年3月31日前付清首期房款363917元，余款360000元于2013年3月31日前办理银行按揭手续（贷款金额与贷款年限以银行批准为准），余款于2013年5月15日前付清”；《商品房买卖合同》其中第八条约定“乙方逾期付款的违约责任详见补充协议”；《商品房买卖合同》其中第九条约定“甲方应当于2014年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》），符合合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付乙方使用”。《商品房买卖合同》其中第十条约定“甲方如未按本合同规定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期不超过90天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90天后，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按乙方累计已付款的10%向乙方支付违约金”。《商品房买卖合同补充协议》其中第二条约定“《商品房买卖合同》第八条乙方逾期付款的违约责任补充，逾期在20天内，自本合同规定的应付款期限之第二天到实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期付款超过20日后，乙方按日向甲方支付自本合同规定的应付款期限之第二天起到实际金额支付应付款之日止逾期应付款万分这三的违约金，同时甲方有权解除合同，乙方收到解除合同通知书后按累计应付款的10%向甲方支付违约金，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款之第二天起到实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。如乙方选择按揭按贷款的，未按约定完成以下事宜视为逾期付款，应按本合同第八条的约定承担逾期付款的违约责任。（1）须在合同签订后七日内办妥按揭手续（包括提供银行按揭所需的全部资料、与银行签订抵押贷款协议），（2）乙方主动跟进银行的贷款工作，乙方申请银行按揭的年限、金额以银行最终批复为准。在签订本合同之日50天内，按揭银行未将贷款划入被告账户或划入款项不足以支付乙方应付房款的，乙方应在上述期限届满之日起七日内以现金方式向甲方付清房价款”；《商品房买卖合同补充协议》其中第三条约定“《商品房买卖合同》中第十条甲方逾期交付商品房的违约责任补充：如乙方未按照约定支付房价款，则《商品房买卖合同》约定的交付期限按照乙方逾期付款天数（如乙方分其付款的，则逾期付款天数为各项分期逾期天数的总和）相应顺延”。《商品房买卖合同补充协议》其中第八条规定“本补充条款一式三份，为《商品房买卖合同》不可分割之部分，若本补充条款与《商品房买卖合同》不一致，以本补充条款的约定为准”。合同及补充协议还约定了其他事宜。签订合同当天，约定原告向被告支付首期款363917元（含之前已支付定金20000元）。之后，原告办理相应的银行贷款手续。剩余购房款360000元于2013年6月13日由第三人中信佛山分行支付给被告。原告亦按合同约定将维修基金7240元存入指定的账户，账户名称为“北滘华美达广场9栋1003号”。2014年6月30日，涉案楼盘竣工验收，但没有通过备案。2014年6月4日，被告通知原告因施工进度问题，交楼时间从2014年7月1日延至2014年8月份左右。2014年9月26日，被告向原告邮寄收楼通知，并通知原告于2014年9月29日为楼宇交收日，办理交楼手续。2014年10月14日，原告在办理收楼时发现，被告出具证明注明因自身原因导致水电不通而无法交楼。2014年12月18日，被告再通知原告收楼，原告于2015年1月12日向被告发出《退楼申请书》，认为被告逾期超过90天后仍不能交付房产为由，申请解除合同，要求甲方退还全部已付款。被告收到《退楼申请书》后，不同意解除合同，遂引起本案诉讼。
另查，涉案楼盘在2014年11月7日才在顺德区国土城建和水利局通过备案。在诉讼中，第三人中信佛山分行参加本案诉讼但未明确其主张。至庭审日，原告仍欠中信佛山分行的贷款余额为299558.56元。
本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》均是双方真实意思表示，故双方应严格按合同及补充协议的内容履行各自的合同义务。一、本案合同解除条件是否成就的问题。双方在《商品房买卖合同》约定被告在2014年7月1日前将符合合同约定的商品房交付原告，但被告所开发的涉案楼盘直到2014年11月7日才通过主管行政部门的验收备案，显然该楼盘直到2014年11月7日才具备交付条件，故被告所开发的涉案商品房存在逾期交付，被告逾期交付商品房129天。即使原告所申请贷款逾期29天才到被告的账户，被告因而可顺延29天交房，但被告的逾期交楼时间也超出90天。由此，被告逾期交楼时间已经达到合同约定的“逾期超过90天”的条件，原告于2015年1月12日通知被告解除合同，符合双方上述约定，在被告拒绝归还房款的情况下，原告有权要求判决解除合同，故原告此请求有理，本院予以支持。被告认为有权顺延交楼的辩称有理，本院予以采纳。但其认为原告已接收房屋的辩称，没有证据证实，本院不予采纳。二、关于退还房款及违约金支付的问题。由于双方的合同解除，故被告因合同所取得的的款项应退还给原告。原告要求被告退还房款723917元的请求有理，本院予以支持。虽然原告因购买涉案房屋而向第三人中信佛山分行申请贷款，但中信佛山分行并未在本案提出明确主张，故其贷款事宜可待原告收回房款后由其与原告另案处理。原告请求被告另行支付总房款10%的违约金，该请求符合双方的约定，故被告需向原告支付已付房款的10%即72391.7元作为违约金。原告此主张有理，本院予以支持。被告认为无权要求退房款及无权要求支付违约金的辩称，没有证据证实，本院不予采纳。三、关于专项维修基金的问题，因专项维修基金并非由被告收取支配，该款项属于政策性规管款项，原告可在本案合同解除后依法向相关部门申请退还，原告要求被告退还该款的请求缺乏事实依据，本院不予支持。被告认为原告无权要求被告退还该款的辩称有理，本院予以采纳。但在双方的合同解除后，被告应协助配合原告对该款项进行申请退取。综上所述，原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、解除原告邱红芳与被告佛山市金茂房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（含《商品房买卖合同补充协议》（合同编号：Y171443）；
二、被告佛山市金茂房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱红芳返还购房款723917元;
三、被告佛山市金茂房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邱红芳支付违约金72391.7元;
四、驳回原告邱红芳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取为5917.74元（原告邱红芳已预交），由原告邱红芳负担317.74元，被告佛山市金茂房地产开发有限公司负担5600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 周子昌
二〇一五年九月二十八日
书记员 何铭娴