江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终2060号
上诉人(原审被告)：黄晓宇，男，1974年9月16日生，汉族，住江西省经济技术开发区。
委托诉讼代理人：王文达，江西名大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：俞玲，江西名大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：南昌市蛟桥商店，住所地，南昌市经济技术开发区蛟桥。
被上诉人（原审原告）：程明，男，1969年1月21日生，汉族，住江西省南昌市红谷滩新区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：桂松华，北京市中银（南昌）律师事务所律师。
上诉人黄晓宇与被上诉人南昌市蛟桥商店、程明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌经济技术开发区人民法院（2016）赣0192民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。
黄晓宇上诉请求：撤销原审判决，驳回被上诉人诉讼请求；本案全部诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、黄晓宇基于买卖合同的约定依法占有使用房屋；2、双方之间没有租赁关系，且上诉人按买卖合同约定履行了义务，无需承担房屋使用费用；3、一审适用损益相抵原则错误。根据法律规定，违约与获利之间应该存在因果关系，但是本案中是被上诉人违约，上诉人基于合同合法取得房屋，本案中违约和获利之间没有因果关系；4、本案违反了一审不再理原则，本案买卖合同纠纷已有生效判决，现被上诉人再次起算违反了该原则；5、上诉人未对350万元购房款利息和逾期收益进行主张，且房价上涨，货币贬值，被上诉人产生了巨大的损失。
南昌市蛟桥商店、程明答辩称：1、上诉人使用房屋长达五年之久，并将涉案房屋用于开超市经营获得收益，上诉人使用房屋产生的收益即法定孳息应属于恢复原状返还财产的范围；2、上诉人将涉案房屋开超市具有经济收益，合同解除后因我们违约给予了赔偿，故因此产生的占有使用房屋而产生的收益费用（他所收取的财城万象超市的房租）属于不当得利应当返还；3、对于房屋使用费并未予以处理，故不属于一事不再审的范围。
南昌市蛟桥商店、程明向一审法院提出的诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付经营“财城万象”超市期间房屋使用费2019600元；2、请求判令被告承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：2010年12月3日，南昌市蛟桥商店与黄晓宇签订《房屋买卖合同》1份，约定南昌市蛟桥商店将坐落于南昌齿轮厂蛟桥商店地块上建设的蛟桥综合楼的东面B楼壹号楼东面壹层B7至B11号店面出售给黄晓宇，总价款为3600000元等。2010年12月3日，程明以实际出卖人的身份与黄晓宇达成特别约定，同意出售上述房产。2010年12月6日，黄晓宇按约支付了购房款1500000元给程明，同日，黄晓宇接收了诉争房产。2014年11月23日，双方又就《房屋买卖合同》未尽事宜签订了《补充协议》1份，约定南昌市蛟桥商店、程明在收到黄晓宇支付的2000000元后，即为黄晓宇办理所购买店面的房产证和土地使用权证，办理期限为100天。南昌市蛟桥商店、程明如不能按期办理，逾期30天，则黄晓宇有权选择解除双方签订的《房屋买卖合同》和本补充协议，黄晓宇可要求南昌市蛟桥商店、程明退还所交的全部款项，并有权要求南昌市蛟桥商店、程明赔偿损失1000000元等。该《补充协议》签订后，黄晓宇按约于2014年11月26日将2000000元付给了南昌市蛟桥商店、程明。因土地性质等问题，诉争房产无法过户至黄晓宇名下。黄晓宇于2015年5月14日向本院起诉，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，并要求南昌市蛟桥商店、程明返还其购房款3500000元和赔偿损失1000000元。2015年11月12日，本院作出（2015）洪经民初字第275号判决：一、解除黄晓宇与南昌市蛟桥商店于2010年12月3日签订的《房屋买卖合同》以及双方于2014年11月23日签订的《补充协议》；二、南昌市蛟桥商店、程明于本判决生效之日起一个月内返还黄晓宇购房款3500000元；三、南昌市蛟桥商店、程明于本判决生效之日起一个月内赔偿黄晓宇损失500000元。后因南昌市蛟桥商店、程明不服上述判决提起上诉，南昌市中级人民法院于2016年8月5日作出（2016）赣01民终213号判决，维持原判。现南昌市蛟桥商店、程明以黄晓宇占用诉争房产近六年，要求黄晓宇支付房屋使用费为由向本院提起诉讼，请求判如所请。
另查明：坐落于经济技术开发区南昌齿轮厂内（综合楼）（第1-7层）的房产于2014年10月31日登记，房屋所有权××为南昌市蛟桥商店，产权证号为洪房权证经济技术开发区字第100032604号。诉争房产包含在其内，该房产系南昌市蛟桥商店、程明合作开发。
又查明：在南昌经济技术开发区人民法院作出的（2015）洪经民初字第275号民事判决书的本院认为中载明“对于两被告（本案中的两原告）提出其只需承担7200元违约金以及需扣除其租房损失1710000多元的抗辩主张，没有事实和法律依据，本院不予采信”等内容；另在南昌市中级人民法院作出的（2016）赣01民终213号民事判决书的本院认为中载明“蛟桥商店和程明上诉主要要求损溢相抵，但蛟桥商店和程明对于房屋占有使用费并未提起反诉，也没有提供有效的证据予以佐证，故本院对此不予审理”等内容。
一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，在涉案合同解除的前提下，双方当事人就已经交付的房屋及支付的房款需互相返还，现诉争房屋由被告占有长达六年多，原告作为违约方，已判令其支付了房款并承担违约责任。因房屋买卖合同系以房屋所有权转移为核心给付义务的一时性合同，履行行为不具有持续性，此类合同的解除具有溯及力，合同关系自始消灭，已经完成的履行行为，在本案中，也即被告使用诉争房产的行为丧失了合同依据。故原告要求被告支付房屋使用费，合理合法，予以支持；至于房屋使用费的数额，原告主张被告使用诉争房产产生了收益2019600元，并提供了“财城万象超市”照片、“财城万象超市”营业执照（副本），税务局开具的税务登记1张及缴纳税务凭证4张，但“财城万象超市”营业执照中载明的经营者姓名为吴先明，经营场所为南昌××技术开发区南齿生活区，上述证据均不足以证实被告在诉争房产里开设了“财城万象超市”，退一步讲，即便被告开设了“财城万象超市”，也不能证明产生了使用收益2019600元，因此，对原告该主张不予支持。综合被告占有诉争房产的时间，诉争房产的权属年限，以及在另案，也即本案被告起诉原告解除合同，返还购房款，赔偿损失的案件中，赔偿损失数额已调整酌减和双方当事人的利益衡平等因素，本案中，一审法院酌定由被告给付原告房屋使用费150000元。对于被告提出本案原告的起诉违反了“一事不再理”原则，应予以驳回的抗辩主张，一审法院认为，在南昌市中级人民法院作出已生效的（2016）赣01民终213号民事判决书中已载明“蛟桥商店和程明上诉主要要求损溢相抵，但蛟桥商店和程明对于房屋占有使用费并未提起反诉，也没有提供有效的证据予以佐证，故对此不予审理”的内容，对于本案原告提出的房屋使用费在本院的（2015）洪经民初字第275号民事案件和南昌市中级人民法院的（2016）赣01民终213号民事案件并未审理，因此，本案原告的起诉并未违反“一事不再理”原则，被告的该主张，不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告黄晓宇在本判决生效后十五日内支付原告南昌市蛟桥商店、程明150000元；二、驳回原告南昌市蛟桥商店、程明的其他诉讼请求。案件受理费22957元，由原告南昌市蛟桥商店、程明负担21252元，被告黄晓宇负担1705元。
二审中，双方均没有提交新证据。
二审查明的事实与一审法院一致。
本院认为，黄晓宇主张本案违反了“一事不再理”的原则，根据案件审理情况，结合双方意见，本院认为，2016年8月5日本院作出了（2016）赣01民终213号民事判决载明：“蛟桥商店和程明上诉主要要求损益相抵，但蛟桥商店和程明对房屋占用使用费并未提起反诉，也没有提供有效的证明予以佐证，故本院对此不予审理”。本院认为，本案诉争房屋使用费在（2016）赣01民终213号民事判决中并未处理，因此，本案审理房屋使用费事宜并未违反“一事不再理”的原则，故黄晓宇的主张上述理由，不予支持。
关于黄晓宇是否应当承担房屋使用费的问题。2010年12月3日，黄晓宇与南昌市蛟桥商店签订《房屋买卖合同》，在履行过程中，黄晓宇自认其使用了涉案房屋8-9个月，程明、南昌市蛟桥商店向黄晓宇主张收益，本院予以支持，但程明、南昌市蛟桥商店提交的证据不足以证明黄晓宇所获收益有200余万元，本院根据合同履行情况、黄晓宇的使用房屋时间，并结合本案房屋的地理位置、面积及整体使用率等情况，同时考虑到黄晓宇在签订房屋买卖合同并支付相应购房款的情况下使用涉案房屋，故酌定黄晓宇向程明、南昌市蛟桥商店支付房屋使用费10万元，原审法院酌定黄晓宇支付房屋使用费15万元过高，应予以适当调整。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持南昌经济技术开发区人民法院（2017）赣0192民初964号民事判决第二项；
二、变更南昌经济技术开发区人民法院（2017）赣0192民初964号民事判决第一项为：上诉人黄晓宇在本判决生效后十五日内向被上诉人南昌市蛟桥商店、程明10万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费3300元，由上诉人黄晓宇负担1980元，由被上诉人南昌市蛟桥商店、程明负担1320元。
本判决为终审判决。
审判长 赵 兴
审判员 刘卫平
审判员 陈大奎
二〇一七年十二月二十五日
书记员 滕漪兰