广东省佛山市三水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0607民初4027号
原告：佛山市嘉赢物业管理有限公司，住所地：佛山市三水区白坭镇黄金大道33号综合市场一座东南6，统一社会信用代码：91440607553687826T。
法定代表人：李成林。
委托诉讼代理人：林冬晓，广东百浩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：肖迪尧，广东百浩律师事务所实习律师。
被告：梁惠霞，女，汉族，1985年2月5日出生，住佛山市南海区，
原告佛山市嘉赢物业管理有限公司与被告梁惠霞物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佛山市嘉赢物业管理有限公司的委托诉讼代理人林冬晓、肖迪尧到庭参加诉讼，被告梁惠霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告佛山市嘉赢物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2014年12月1日至2016年3月21日的物业管理费17792.77元及违约金（自逾期之日起至实际清偿之日止，按每日千分之二的标准计算）；2、被告赔偿原告因本案产生的律师费损失2500元；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2011年12月，佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘原告为山水庄园小区的物业管理单位，并与原告签订《山水庄园前期物业服务合同》。2013年3月11日，被告向佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司购买位于佛山市三水区云东海街道三水大道中山水庄园190号房（建筑面积：332.35平方米，花园面积：408.7平方米），并于同年收楼。同时，原、被告双方签订《山水庄园前期物业管理协议》，约定物业管理费按物业的建筑面积交纳，住宅2.8元/月/平方米、花园0.5元/月/平方米；按月交纳，每月10号前交纳当月物业管理费；逾期原告将按照每日加收欠交部分千分之二的标�向被告收取违约金，且将采取法律途径追缴物业管理费及违约金，由此所产生的一切费用及责任由被告承担。
原告接管山水庄园小区后，一直依约提供物业管理服务，但被告自2014年12月1日起拒不交纳物业管理费。期间，原告多次向被告催收，但其仍拒不交纳。后原告委托律师前往三水区行政服务中心查询，得知葛虹依据（2015）佛城法执字第2648号-4《执行裁定书》取得涉案房屋的所有权及相应其他权利。因该《执行裁定书》于2016年3月22日作出，故原告主张2016年3月21日及此前的物业管理费由原权属人被告负担，2016年3月22日及之后的物业管理费由新权属人葛虹负担。现葛虹已向原告清偿其所欠的物业管理费，但被告至今未向原告支付其所欠的2014年12月1日至2016年3月21日的物业管理费17792.77元。被告逾期支付物业管理费，已经构成违约，依法应向原告承担违约�任。
原告佛山市嘉赢物业管理有限公司在诉讼中提供以下证据：
1、《广东省商品房买卖合同》一份，证明2013年3月11日，被告向佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司购买了涉案房屋。
2、《三水区城建水务档案馆查询结果》、《佛山市三水区不动产档案馆查询结果答复书》各一份，证明涉案房屋的建筑面积是332.35平方米，原告委托律师于2017年5月11日前往三水区行政服务中心查询，得知目前该房屋的权属人是葛虹。
3、《关于重新招标选聘三水区山水庄园前期物业管理企业的申请》、《公告》各一份，照片五张，《招标专家组成员确认表》、《山水庄园招投标活动签到表》、《山水庄园现场答辩顺序登记表》、《山水庄园前期物业管理招标评标报告》、《山水庄园前期物业管理招标综合得分汇总表》各一份，《山水庄园�期物业管理招标评分表》五份，《中标通知书》、《物业管理企业备案登记表》、《佛山市三水区物业管理服务收费备案表》各一份，证明佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司依法通过招投标方式选聘原告为山水庄园小区的物业管理单位，且原告中标后就物业管理区域及收费标准等事项进行了备案登记，故原告有权对包括涉案房屋在内的山水庄园小区提供物业管理服务并按备案的收费标准收取相应的物业管理费。
4、《山水庄园前期物业服务合同》一份，证明佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司与原告签订合同，委托原告对山水庄园小区提供物业管理服务，并对物业管理费的收费标准、收费时间、违约责任等作了约定。
5、《山水庄园前期物业管理协议》一份，证明原告与被告签订书面协议，进一步约定了物业管理费的收费标准、收费时间及违约责任等。
6、《房屋交接确认书》、《佛山市嘉赢物业管理有限公司收款收据》、银行流水各一份，证明被告于2013年5月7日接收涉案房屋，并已支付该房屋至2014年11月30日止的物业管理费，从2014年12月1日起欠费。
7、《第一次催款通知书》及快递单各一份，证明原告曾向被告书面催收物业管理费。
8、《广东百浩律师事务所诉讼委托代理合同》、发票各一份，证明原告因本案支付了律师代理费2500元。
9、《佛山市（三水区）不动产登记信息查询结果》、《执行裁定书》、《协助执行通知书》各一份，证明葛虹依据2016年3月22日作出的《执行裁定书》取得涉案房屋的所有权及相应其他权利，故被告应支付的物业管理费截止至2016年3月21日。
被告梁惠霞在诉讼中没有进行答辩，也没有提供证据。
经审查，原告提供的证据是原件或是与原件核对无异的复印件，证据来源、形式合法，内容真实，与本案具有关联性；被告未到庭应诉，视为其放弃对原告提供的证据进行质证的权利，故本院对原告提供的证据均予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告诉称的基本事实。
另查明，《山水庄园前期物业管理协议》约定前期物业管理服务是指自楼宇交付之日起至小区正式成立业主委员会并签署本小区《物业管理委托合同》之日止，在此期间所提供的物业管理服务。
被告于2013年5月7日接收涉案房屋，已支付该房屋的物业管理费至2014年11月30日。山水庄园小区至今未成立业主委员会。原告因委托律师参与本案诉讼，支出律师费2500元。
《佛山市三水区不动产档案馆查询结果答复书》显示涉案房屋的使用权面积是576.6平方米，《广东省商品房买卖合同》附件一显示涉案房屋的建基面积是157.51平方米，故根据上述两份证据，涉案房屋的花园面积是419.09平方米（576.6平方米-157.51平方米）。但2014年9月1日至2014年11月30期间，被告均按1134.93元/月（即花园面积按408.7平方米计算）的标准向原告支付物业管理费，现原告亦主张花园的面积按408.7平方米计算。
本院认为，原告佛山市嘉赢物业管理有限公司与佛山市三水云东海花园房地产开发有限公司签订的《山水庄园前期物业服务合同》以及与被告梁惠霞签订的《山水庄园前期物业管理协议》均是合同双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。原告依约提供物业管理服务，被告理应向原告支付其为涉案房屋权属人期间的物业管理费。因2016年3月22日作出的（2015）佛城法执字第2648号-4《执行裁定书》裁定涉案房�的所有权及相应其他权利归葛虹所有，而被告此前已支付该房屋的物业管理费至2014年11月30日，故现原告主张被告支付2014年12月1日至2016年3月21日的物业管理费，合理有据，本院予以支持。根据《佛山市三水区不动产档案馆查询结果答复书》和《广东省商品房买卖合同》，涉案房屋的花园面积是419.09平方米，但被告曾按花园面积408.7平方米计付物业管理费，原告亦予以认可。现原告主张继续按408.7平方米计算花园的物业管理费，是原告对权利的自我处分，不违反法律、行政法规的禁止性规定，本院予以准许。因此，被告需向原告支付的物业管理费是17792.77元（332.35平方米×2.8元/月/平方米+408.7平方米×0.5元/月/平方米=1134.93元/月，1134.93元/月×15个月+1134.93元÷31天×21天=17792.77元）。
关于违约金的问题。《山水庄园前期物业管理协议》约定被告逾期交费，�告将按照每日加收欠交部分千分之二的标准向被告收取违约金。现被告未能按期交费，已经构成违约，原告诉请其支付违约金，合理有据，本院予以支持。但因被告的违约行为给原告造成的损失一般仅为被告拖欠物业管理费所产生的资金占用损失即利息损失，故以中国人民银行同期同类贷款基准利率作为计算违约金的标准较为合理，对原告主张的高出部分，本院不予支持。此外，《山水庄园前期物业管理协议》约定每月10号前交纳当月物业管理费用，故每月欠费应支付的违约金应从每月11日起计算。因此，被告应支付的违约金计算如下：2014年12月1日至2016年2月29日期间每月欠费应支付的违约金，以每月应交纳的物业管理费1134.93元为基数，分别从每月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止；2016年3月1日至2016年3月21日期间欠费应支付的违�金，以应交纳的物业管理费768.82元为基数，从2016年3月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。
关于律师费的问题。《山水庄园前期物业管理协议》约定原告采取法律途径追缴物业管理费及违约金，由此所产生的一切费用及责任由被告承担。现原告因聘请律师参与本案诉讼支出了律师费2500元，其主张被告赔偿该律师费损失，合理有据，本院予以支持。
被告梁惠霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款的规定，判决如下：
一、被告梁惠霞应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市嘉赢物业管理有限�司支付2014年12月1日至2016年3月21日的物业管理费17792.77元及违约金（2014年12月1日至2016年2月29日期间每月欠费应支付的违约金，以每月应交纳的物业管理费1134.93元为基数，分别从每月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止；2016年3月1日至2016年3月21日期间欠费应支付的违约金，以应交纳的物业管理费768.82元为基数，从2016年3月11日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际清偿之日止）。
二、被告梁惠霞应于本判决生效之日起十日内赔偿原告佛山市嘉赢物业管理有限公司律师费损失2500元。
三、驳回原告佛山市嘉赢物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息�
案件受理费减半收取即506元，由原告佛山市嘉赢物业管理有限公司负担270元，被告梁惠霞负担236元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 陆兰欢
二〇一七年十二月七日
书记员 陆 珊