上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）长民三（民）初字第2653号
原告（反诉被告）衣恋（上海）餐饮管理有限公司。
法定代表人HONGKILYONG。
委托代理人郭炯杰。
委托代理人白云鸿。
被告（反诉原告）陈志便。
被告（反诉原告）胡嘉炜。
上述两被告共同委托代理人彭亮，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。
被告杨涛。
委托代理人姚兰。
原告（反诉被告，以下简称“原告”）衣恋（上海）餐饮管理有限公司诉被告（反诉原告，以下简称“被告”）陈志便、胡嘉炜以及被告杨涛房屋租赁合同纠纷一案，于2013年11月22日向本院提起诉讼，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判。被告陈志便、胡嘉炜于2014年1月20日提起反诉，本院于同日受理。后本案于2014年1月20日、2014年2月12日、2014年3月3日公开开庭进行了审理。原告衣恋（上海）餐饮管理有限公司的委托代理人郭炯杰、白云鸿，被告陈志便、胡嘉炜的委托代理人彭亮，被告杨涛的委托代理人姚兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告衣恋（上海）餐饮管理有限公司本诉诉称，被告陈志便与被告胡嘉炜为本市长宁区黄金城道768号连廊1-4层房屋权利人，两人委托被告杨涛代为处理前述房产的租赁事项。2013年5月9日，原告与前述房产的产权人签订了租赁合同，原告向其支付合同保证金人民币60万元（实际由被告杨涛代为收取）。同年5月23日，被告签署保证书，约定如相关前置审批程序最终未能得到批准，出租方应在7日内返还承租方已经支付的保证金60万元及意向金2万元，之后租赁合同解除，双方互不承担责任。后原告尽最大努力推进相关行政审批事项，但终未能做出环保批复，导致合同目的无法实现。现经原告多次催促，被告拒不返还款项，违反合同约定，故起诉要求被告陈志便、胡嘉炜：1、返还合同保证金60万元；2、返还意向金2万元。
被告陈志便、胡嘉炜对本诉辩称并反诉诉称，在签订租赁合同前已经如实告知原告租赁物业的现状，双方虽然补充约定行政前置程序，但在相关部门做出行政答复后，原告从未告知情况并表示将继续承租，直至2013年9月底才收到原告要求解除租赁合同的公函，原告的行为已经给反诉方造成833，420元的实际损失（包括2013年5月15日至2013年9月18日的租金80万元、物业费17，220元以及电费16，200元），扣除原告已经交纳的保证金和意向金，原告还需向反诉方支付213，420元。故反诉要求原告赔偿经济损失213，420元。
被告杨涛对本诉辩称，其是被告陈志便、胡嘉炜的代理人，代理后果应由被代理人承担，且保证金和意向金也已全部转交给被代理人，故不同意原告的诉讼请求。
原告衣恋（上海）餐饮管理有限公司对反诉辩称，保证书中明确约定解约的后果，不同意支付租金；原告没有实际占有过房屋，也没有签订房屋交接书，也没有确认过电表读数，不存在物业费和电费的交纳，故不同意反诉方的全部反诉请求。
经审理查明，本市长宁区黄金城道768号连廊1-4层（以下简称租赁物业）系被告陈志便、胡嘉炜按份共有，房屋用途为店铺。
2013年1月8日，被告陈志便、胡嘉炜作为委托人与受托人被告杨涛签订委托书，委托杨涛代为办理与租赁物业出租有关的手续、代为签订出租合同、代为收取租金。
2013年4月9日，原、被告就租赁物业的租赁事项签订租赁意向书，约定原告支付2万元作为意向保证金，若双方在意向期内（自2013年4月10日起至2013年4月19日止）就租赁合同达成一致，则意向保证金直接转为首期租金，否则应全额返还给原告。4月12日，原告通过银行转账2万元至被告杨涛帐户。
2013年5月9日，原告与被告签订租赁合同，约定被告将租赁单元出租给原告作为商业使用，每月租金为20万元（第三年起递增），每月10日前支付下一月租金，先付后用，租期自2013年5月15日起至2023年5月12日止，其中2013年5月15日至2013年8月12日为房屋免租期，被告在2013年5月15日前向原告交付房屋，交付房屋时原告应向被告支付租赁保证金60万元，租赁期间实际发生的水、电等费用由原告承担。
后原告对租赁物业进行丈量和装修设计，并向环保局申请环保审批。
2013年5月22日，原告通过转账方式向被告杨涛支付租赁保证金60万元。5月23日，被告杨涛出具收条，表示收到保证金60万元。
2013年5月23日，杨涛作为甲方与原告（乙方）签订保证书，鉴于租赁物业原本为景观房，在甲方的帮助下，乙方将该物业作为自助西餐厅使用，该租赁物业有可能存在行政前置程序不能得到审批，双方约定若经双方共同努力下相关前置程序（指环保审批、食药监局审批、卫生局审批）最终未能得到审批，甲方应在7日内返还乙方支付的合同保证金及2万元人民币意向金；甲方按照前述约定退还保证金和意向金后，双方租赁合同解除，双方互不承担责任。双方确认该保证书与租赁合同具有同等的法律效力。
2013年6月中旬，环保局告知原告，租赁物业不具备经营餐饮业务环保审批条件。原告知悉后，与杨涛进行了沟通。原告称杨涛向其保证可以解决并让其等待；7月中旬杨涛告知环保审批无法办出，让原告想办法解决；原告经过努力最终也未能办出环保审批，于8月6日以电子邮件的方式向杨涛表示放弃租赁。被告杨涛也以书面材料描述协助办理环保审批的过程，先由杨涛方面出面协商，办不出后告知原告，原告另行找人办理，最终也未能办成。
2013年8月6日，原告的工作人员韩静通过电子邮件的方式发函给杨涛，称经与长宁区环保局沟通（8月5日），租赁物业作为产生油烟类的餐饮无法获得环评审批，基于此最终决定放弃此店铺的经营，并称如有需要，会帮助被告找到其他租户。8月9日，韩静给杨涛发送手机短信，称给杨涛发了封邮件，让其抽空看一下。
2013年9月18日，原告致函被告称5月底杨涛反馈没办法解决审批问题，六月中旬双方请环保局审批科工作人员看现场，确认西餐厅要获得审批，需具备专门的排烟管道，6月底杨涛反馈说管道接入有问题，但该问题至今未解决，依照约定双方合同解除，并要求返还钱款。9月26日，被告收到原告发送的解约函。
2013年10月8日，被告将租赁物业另行出租给他人。
庭审中，被告陈志便、胡嘉炜确认已经收到被告杨涛转交的保证金和意向金合计62万元。
另查，2013年5月6日，上海市工商行政管理局出具企业名称预先核准通知书，核准原告长宁区第一分公司的分支机构企业名称。
上述事实，有房地产登记簿、租赁合同、保证书、电子回单、收条、情况说明、公证书、短信以及双方当事人的陈述等证据为证，且经当庭质证，本院予以确认。
由于双方各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告双方签订的租赁合同以及保证书系双方的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为有效。租赁物业原为店铺，现要变更作为西餐厅使用，需要办理一系列的行政审批手续方能经营。原、被告双方预计租赁物业可能存在行政前置程序不能得到审批的情况，才在签订租赁合同后补充签订了保证书，并在其中对于行政审批未能获批的后果处理提前进行了约定。但是由于原、被告双方未对行政前置程序的审批时间进行限定，导致本案纠纷发生。本院认为尽管双方未约定具体时限，但该时限应为合理期限，即尽快及时办理。在2013年6月中旬环保局明确告知原告环保审批手续无法获批后，被告方面以及原告方面也各自想办法办理，终未能成功。原告在确定无法办妥行政审批手续（8月5日）后，于8月6日，以电子邮件的方式告知被告终止租赁合同，应当说原告并未故意拖延时间。故在相关行政前置程序最终未能得到审批的情况下，被告应当返还原告合同保证金及意向金，原告据此提出请求，本院认为于法有据，予以支持。
原告通过电邮的方式将解除租赁合同的意思于8月6日传达给被告，双方的租赁合同即告解除。根据保证书的约定，租赁合同解除后，双方互不承担责任。被告称其在5月15日已经将租赁物业的钥匙交付给原告，但未就此提供相应的证据，原告表示从未收到租赁物业的钥匙，被告据此要求原告承担租金、物业费以及电费损失，本院认为没有事实和合同依据，不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）陈志便、胡嘉炜应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）衣恋（上海）餐饮管理有限公司返还保证金人民币60万元以及意向金人民币2万元；
二、驳回被告（反诉原告）陈志便、胡嘉炜的全部反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费人民币10，000元，因本案适用简易程序，减半收取计人民币5，000元，由被告（反诉原告）陈志便、胡嘉炜负担。
反诉案件受理费人民币2，250.65元，由被告（反诉原告）陈志便、胡嘉炜负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
审判员 胡桂霞
二〇一四年三月十四日
书记员 陈若愚
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。