江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0281民初12874号原告：姚玉兴，男，1945年11月11日生，汉族，住江阴市。诉讼委托代理人：董再强，江苏致邦律师事务所律师。诉讼委托代理人：束勇强，江苏致邦律师事务所实习律师。被告：方春东，男，1975年3月12日生，汉族，住江阴市。诉讼委托代理人：马卫东，江苏大桥律师事务所律师。原告姚玉兴诉被告方春东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月23日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月2日、2017年1月18日公开开庭进行了审理。原告姚玉兴及其委托诉讼代理人董再强、束勇强，被告方春东及其委托诉讼代理人马卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚玉兴向本院提出诉讼请求：1、判令被告方春东给付拖欠的租金262800元，并承担逾期付款违约金218124元（自2016年7月1日起暂计算至2016年9月22日），给付赔偿金100000元；2、判令被告立即给付代缴的水费、房产税、城镇土地使用税共计8448元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年7月1日，他与被告签订房屋出租合同一份，约定：他将坐落于江阴市澄江街道金童村5组使用面积为2058.6平米的土地（包括所有厂房和办公用房）、5吨行车四台、10吨及16吨行车各一台租赁给被告使用。租赁期限为3年，自2014年7月1日至2017年6月30日。每年租金252800元，租金按年给付，每年增长5000元，先付后用。租赁期间由被告承担房产税和土地使用费。违约方应承担违约金10万元，被告逾期交付租金，则应承担每天1%的违约金。合同订立后，被告自2016年7月1日起不再给付租金，他还为被告代缴了水费、房产税、城镇土地使用税合计8448元。他曾委托律师发函给被告催讨租金，但被告未予回应，故提起诉讼。方春东辩称，1、根据原告提供的电子缴税凭证可以看出，纳税人为江阴市山观压缩机配件厂，该厂系个人独资企业，投资人为原告姚玉兴，故原告主体应该是江阴市山观压缩机配件厂；2、2016年6月30日他已经将他的全部设备及施工工具搬走，并通过他的员工将钥匙交还原告，故租赁合同已经解除；3、即便他的行为构成违约，原告主张的违约金也过高。本院经审理认定事实如下：原告姚玉兴于1985年1月21日投资设立了个人独资企业江阴市山观压缩机配件厂。2002年11月26日江阴市山观压缩机配件厂依法取得坐落于江阴市××村××26-3-1103地块的使用权，使用权面积为2058.6平方米，终止日期至2052年11月25日。为建造车间，江阴市山观压缩机配件厂还依法取得了建设用地规划许可证及建设工程规划许可证。2014年7月1日，姚玉兴（甲方）与被告方春东（乙方）订立房屋租赁合同一份。合同的主要内容有：1、甲方将坐落于江阴市澄江街道金童村5组使用面积为2058.6平米的土地（包括所有厂房和办公用房）、5吨行车四台、10吨一台、16吨行车一台出租给乙方作生产经营使用。2、租赁期为3年，自2014年7月1日至2017年6月30日。3、年租金252800元（不含税），租金按年先付后用。房租金每年增长5000元。4、房产税、土地使用税由乙方负担。5、任何一方违约，违约方负责赔偿对方10万元。乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按年租金的1%以天数计算向甲方交付违约金。双方还就其他事项进行了约定。合同履行即将届满二年，方春东在未通知姚玉兴的情形下于2016年6月25日擅自搬离租赁场所。姚玉兴在2016年8月中旬先后与方春东交涉无果，遂于2016年9月23日诉至本院。在本案审理过程中，原告姚玉兴同意双方解除房屋租赁合同，并于2016年12月1日将本案所涉土地、厂房重新租赁给他人。姚玉兴认可收到被告方春东交付的二年租金。方春东对姚玉兴为其代缴水费、税费合计8448元的事实也不持异议。此外，方春东虽主张姚玉兴曾口头达成解除合同的合意，但姚玉兴不予认可，而方春东也未能提供证据予以证实。以上事实，有原告姚玉兴提供的房屋租赁合同、缴费凭证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为：原告姚玉兴与被告方春东签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于原告的诉讼主体问题，本院认为，本案所涉土地使用权人虽然为个人独资企业江阴市山观压缩机配件厂，但姚玉兴系该企业的投资人，故可以代表企业从事经营活动并以其个人名义主张权利。方春东主张原告主体不适格的辩解，本院不予采信。根据法律规定，当事人可以行使法定解除权、约定解除权或双方协商一致解除合同。本案中，双方在合同中未约定合同提前解除的条件，方春东在承租期内提前搬离承租场所的行为应视为提前解除合同。在其未有证据证明其有法定解除权或与姚玉兴协商一致解除合同时应认为该解除系单方违约解除，不当然发生合同解除的法律效力。方春东应当依法承担违约责任。方春东给付租金至2016年6月30日，自2016年7月1日至姚玉兴重新租赁给他人的2016年12月1日，租赁物空置达5个月之久，合同约定的10万元违约金显然不足以赔偿因违约行为所造成的损失。根据合同约定年租金为252800元、每年增加5000元的事实，本院酌定方春东应给付姚玉兴违约金131400元。关于姚玉兴主张方春东返还代付的水费、税费8448元，方春东对此不持异议，故本院予以支持。综上，姚玉兴在本案中的诉讼请求部分合法有据，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》40条、《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条之规定，判决如下：一、方春东应于本判决生效之日起10日内给付姚玉兴违约金131400元。二、方春东应于本判决生效之日起10日内返还姚玉兴垫付的水费、税费8448元。三、驳回姚玉兴在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4896元、财产保全费3520元，合计8416元（姚玉兴已预交），由姚玉兴承担6452元，由方春东承担1964元（姚玉兴同意其预交的案件受理费中由方春东承担的部分向其直接支付，本院不再退还），于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付姚玉兴。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审判员  姚明希二〇一七年三月二十日书记员  张萌萌援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条【合同约定解除】当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第四十九条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。《最高人民法院关于适用若干问题的意见》４０、民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（１）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（２）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（３）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（４）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（５）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（６）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（７）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（８）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（９）符合本条规定条件的其他组织。《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第二十六条因承租人的违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人请求承租人赔偿损失的，人民法院应予支持。承租人要求出租人补偿剩余租赁期内装饰装修残值的，人民法院不予支持。因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。