.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}宁夏回族自治区固原市原州区人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2016）宁0402民初5217号原告（反诉被告）：固原艺品阁家居有限公司。住所地：固原经济开发区晨光家居建材城。法定代表人：骆玉琴，该公司经理。委托诉讼代理人：李贵军，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：宁夏晨光实业有限公司。住所地：固原经济开发区原州路。法定代表人：肖招峰，系该公司执行董事。被告（反诉原告）：固原晨光物业管理有限公司。住所地：固原经济开发区原州路。法定代表人：廖天福，系该公司经理。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：吕莉莉，女，生于1985年2月15日，汉族，宁夏固原市人，大专文化，被告公司员工，住固原经济技术开发区兴原路1号。代理权限为特别授权。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人杨小勤，宁夏信用律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司与被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日作出（2016）宁0402第563号民事判决，固原艺品阁家居有限公司不服该判决，向固原市中级人民法院提起上诉，固原市中级人民法院于2016年10月25日作出（2016）宁04民终571号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司的法定代表人骆玉琴、委托诉讼代理人李贵军、被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司的委托诉讼代理人吕莉莉、杨小勤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告之间签订的帝王卫浴专卖店场地租赁合同；2.判令被告宁夏晨光实业有限公司支付原告解除合同后未使用租赁场地期间的装修费170205.93元，返还收取的原告押金31347元、质保金10449元，共计212001.94元；返还被告以不平等格式条款约定留置的原告家具、灯饰等货物135件；3、本案诉讼费由被告晨光实业公司承担。事实与理由：原告从事家居用品经营。2013年8月至9月期间，二被告位于固原市××区交叉口的晨光家居建材城公开招租，原告与二被告签订一份《租赁协议》，承租被告位于建材城一楼面积243平方米的一处场地用于帝王品牌卫浴经营。双方约定租金单价为每月每平方米43元，月租金10449元，合同期限自2013年12月15日至2016年12月14日。同时约定，被告晨光实业公司委托被告固原晨光物业管理有限公司向原告收取租金等费用并承担物业服务。合同签订后，原告向被告晨光物业公司缴纳商铺押金31347元，质保金10449元。投资218018.56元对店面进行装修，按合同约定如期投入使用。因原告等商户用电由被告集中管理、分表到户，商户付费由被告充值打卡。2014年后半年，因受整体经济下行影响，原告经营发生困难。2014年12月23日，被告晨光实业公司向原告等商户发出书面通知，称未及时支付租金的商户，被告将采取解除协议、停止供电等措施。此后，原告承租的场地因电量耗尽，被告拒绝充值而无电无法经营。因被告在与原告的格式合同中以原告单方面承诺的方式约定在原告未按本协议规定期限付款导致解除协议时，原告将其展位内的全部展品让与甲方所有。原告退出承租经营时，其135件货物被被告留置。被告未经双方同意或合同约定，单方面采取停止供电，是以行动解除双方协议，其以无效的格式条款约定留置原告货物，违反法律规定。现原告为维护自身合法权益，特诉诸贵院，望判如所请。被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司辩称，本案原告主体不适格，固原艺品阁家居有限公司不是《租赁协议》中的承租人，无权作为原告提起诉讼：按照原告在《民事起诉状》中的陈述，租用固原晨光家居建材城1楼A027号展厅，《租赁协议》订立于”2013年8月至9月期间”，而原告提供的固原艺品阁家居有限公司营业执照载明该公司成立于2014年5月26日。在签订《租赁协议》时固原艺品阁家居有限公司尚未成立，在《租赁协议》上也没有加盖固原艺品阁家居有限公司的印章，向被告支付租金和交纳有关费用的也不是固原艺品阁家居有限公司。固原艺品阁家居有限公司不是《租赁协议》中的承租人，无权作为原告提起诉讼。原告提出的诉讼请求不能成立，人民法院应判决驳回原告的诉讼请求。原告直至2016年12月18日才搬走了陈列在租赁展厅内的货物，原告要求解除租赁合同的诉讼请求不能成立，原告应当履行《租赁协议》约定的全部义务。按照《租赁协议》第二条的约定，租赁期限自2013年12月28日起至2016年12月27日止。原告直至2016年12月18日才单方面强行搬走了陈列在租赁展厅内的全部货物，原告实际占用租赁展厅已至2016年12月18日，此时离租赁期限届满之日（2016年12月27日）仅剩10天。《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，不违背我国法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在既不具备合同约定解除的事由也不具备合同法定解除的事由的情形下，原告应当履行《租赁协议》约定的义务。原告未按照《租赁协议》的约定向被告支付租金、支付物业管理费、交纳采暖费。《租赁协议》另约定：丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件。原告在租赁期限尚未届满时提前撤场，不能享受对物业管理费的任何优惠。供热公司每年11月1日开始至第二年4月15日供暖，供热时间共计5.5个月，营业用房采暖费按建筑面积每平方米每个月5.7元收取。但原告拒不向被告交纳应承担的采暖费。对于装修如何处理，在《租赁协议》中有明确约定，最高人民法院也有明确规定，”承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。原告要求被告支付装修费用的诉讼请求不能成立。原告要求被告返还商铺押金和质保金的诉讼请求不能成立。原告要求被告返还货物的诉讼请求没有事实和法律依据，不能成立。2016年12月18日，骆玉琴带领人员单方面强行搬走了陈列在租赁展厅内的全部货物，原告不应再要求被告返还货物。原告的货物由原告自己管理、自己处置，原告放置在展厅的货物是什么、有多少，被告从未过问也不清楚。被告既不管理原告的货物，也未留置原告的货物，更不存在所谓”以不平等格式条款约定留置”原告货物的情形。同时被告（反诉原告）提出反诉请求并提交增加、变更反诉请求申请书。反诉请求：1、判令原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付拖欠的租金共计335529.00元；2、判令原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司支付逾期支付租金的违约金，此违约金从逾期之日起至实际支付之日止每日按拖欠租金总金额的0.5%计算，暂计算至2017年3月2日共计1182211.47元；3、判令原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司支付拖欠的物业管理费共计69984.00元；4、判令原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司支付逾期支付物业管理费的违约金，此违约金从逾期之日起至实际支付之日止每日按拖欠物业管理费总金额的0.5%计算，暂计算至2017年3月2日共计259757.28元；5、判令原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司交纳拖欠的采暖费共计18006.30元；6、判令原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司支付逾期交纳采暖费的违约金，此违约金从逾期之日起至实际交纳之日止每日按拖欠采暖费总金额的0.5%计算，暂计算至2017年3月2日共计52768.85；7、本案本诉和反诉案件受理费等全部诉讼费用均由原告固原艺品阁家居有限公司负担。事实与理由：固原晨光家居建材城座落于宁夏回族自治区宁夏回族自治区固原市××区口）东北角，2013年12月28日开业。由被告宁夏晨光实业有限公司开发建设，由被告固原晨光物业管理有限公司提供物业服务。2013年9月，原告（丙方、承租方）与被告宁夏晨光实业有限公司（乙方、出租方）、被告固原晨光物业管理有限公司（甲方、管理方）签订《租赁协议》。二被告（反诉原告）将固原晨光家居建材城一楼展厅A027（共1个）共计建筑面积243平方米的场地(含公用过道、大楼立柱、隔断、公共卫生设施等分摊面积)出租给原告（反诉被告）用于经营品牌为帝王的卫浴类展品。租赁期限自2013年12月28日起至2016年12月27日止；租赁起始日期以甲方通知的实际开业或试营业日期为准，如遇开业延期，则租赁期限顺延。租金按场地面积每平方米43元/月，每月租金共计10449.00元，按半年一次结算，先付后用；在每期开始的上月20日前应付清下期应交租金，每期按6个月计算；如延期交纳租金，被告向原告按欠款金额每天0.5%的标准计收违约金；并有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失。物业管理费应于上月20日前付清下月费用，全部由原告直接缴存入被告指定的账户，相关票据由甲方出具。丙方依据固原市商业取暖收费标准向甲方缴纳采暖费。如延期交纳，甲方向丙方按欠款金额每天0.5%的标准计收违约金，违约金由丙方直接缴存入甲方指定的账户。一个采暖期不缴纳的，甲方有权单方面解除合同，并要求丙方赔偿由此引起的一切损失。丙方特别承诺：丙方未按本协议规定期限付款导致甲方、乙方解除协议时，丙方自愿将其展位内的全部展品让与甲方所有（展品数量以双方解除协议时展厅的样品为准），并授权甲方自行处置。甲方有权决定是否接受丙方的展品。如甲方接受展品则以实际变卖金额为准。上述变卖金额可抵作丙方应向甲方、乙方支付的物业管理费、场地租金、违约金等及损失赔偿，不足部分应由丙方补足。未经甲方同意，丙方不得将本款所称”展品”作价出售，甲方亦有权选择对丙方展品异地留置。《租赁协议》约定丙方解除协议提前撤场，则不享受甲方、乙方所给予的优惠条件。同时约定本协议解除和终止后，丙方应于解除或终止之日前三日内将丙方展位内物品全部撤出展位；如丙方未按上述期限撤出场地，则甲方有权腾空展位及处理其相关物品，丙方无权因此向甲方、乙方主张任何费用或损失；本协议解除或终止后，丙方展位的全部装修归乙方所有，丙方不得拆除、破坏，甲方、乙方无须为此支付任何费用；因丙方违约导致解除合同时，甲方可采取店铺公示、短信通知等任何方式送达，解除通知一经送达，则本协议即终止。原告作为承租人，应当按照《租赁协议》的约定向原告支付租金、支付物业管理费、交纳采暖费，但原告拒不履行约定的义务。据此，反诉原告现向人民法院提起反诉，依法维护自己的合法权益。原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司针对被告（反诉原告）的反诉请求提出答辩，反诉被告愿意支付其在履行租赁期间使用租赁场地期间的租金、采暖费，具体是2013年12月28日至2015年6月15日期间即实际使用期间的租金。不同意反诉原告的其他反诉请求。物业管理费有效使用期间合同约定是免除的。反诉原告计算复利的做法即无合同约定也与事实不符，请求法院依法驳回。原告（反诉被告）围绕其诉讼请求向法庭提交了以下证据：1.《租赁协议》1份，证明原、被告签订了帝王卫浴店租赁合同；2.固原精诚不锈钢有限公司结算单复印件1份、收款收据复印件1份（36140.00元）、大宏玻璃有限公司收款收据复印件1份（52200.00元）、李亚星打地坪收条复印件1份（25000.00元）、张志军铺地砖收条复印件1份（25460.00元）、天伟瓷砖经营部收款收据复印件1份（以上证据均为复印件，原件已提交核对后领回），证明光明家具、开元灯饰、朗萨家私、帝王卫浴店装修购买不锈钢、玻璃制品、地砖和打地坪、铺地砖支出费用共计236800.00元，其中帝王卫浴店支出的费用为23486.69元；3.《帝王洁具专卖店装修合同》1份、收据原件3份、高世清书面证言1份（高世清在四川无法到庭作证）；收据复印件1份，证明原告向李向玉支付写真费2300.00元，其中帝王卫浴店部分为766.00元；晨光物业公司装修押金收款（3000元）收据复印件1份，证明被告同意原告对租赁物进行装修；证明帝王卫浴店装修费用为152735.87元，与第2组证据证明的费用23486.69元共计176222.56元；骆玉琴建行×××账户网银支付流水单2份、个人账户明细查询复印件1份，证明原告装修帝王卫浴店两次向潘霞支付货款7950.00元，支付手续费19.87元；4.晨光物业公司租金收款收据2份，证明被告收取原告帝王卫浴店租金40635.00元（5个月）；晨光物业公司押金收款收据1份，证明被告收取原告押金31347元；晨光物业公司质保金收款收据1份，证明被告收取原告质保金10449元；5.帝王卫浴店盘货清单1份3页、光盘1张（其中储存视频1段、音频2段）、录音整理笔录2份3页、卫浴商品照片24张，证明被告留置原告帝王卫浴店货物135件事实；6.固原晨光物业管理有限公司租赁协议的补充条款复印件1份，证明原、被告协议变更原租赁协议，减少租金事实；7.中共固原市委政法委员会会议纪要复印件1份、告商户书复印件1份、照片复印件2张，证明被告因股东争议导致管理混乱，无合同约定将原告所租商铺停止供电事实。二被告（反诉原告）为反驳对方的诉讼请求以及为支持自己的反诉请求向法庭提交了以下证据：1.《租赁协议》1份，证明订立《租赁协议》的情况以及在协议中对支付租金、支付物业管理费、交纳采暖费和装修费用如何处理等的约定。同时证明固原艺品阁家居有限公司不是《租赁协议》中的承租人，无权作为原告提起诉讼，本案原告主体不适格；2.《收款收据》2份，证明就帝王卫浴店，承租人向被告支付2013年12月28日至2014年6月28日的部分租金8127元，支付2014年6月28日至2014年12月28日的部分租金32508元；3.供热公司《公告》2份，证明供热公司每年11月1日开始至第二年4月15日供暖，供热时间共计5.5个月，营业用房采暖费按建筑面积每平方米每个月5.7元收取；4.（1）固原市公安局原州区分局新区派出所对苏某某2016年12月18日被打一案形成的案卷材料（申请人民法院调取）；（2）固原市人民法院司法鉴定中心门诊病历（1份）；（3）证人苏某某出庭作证的证言，证明2016年12月18日，骆玉琴带领人员单方面强行搬走了陈列在租赁展厅内的全部货物；5.《统计表》5份，证明原告拖欠的租金、物业管理费、采暖费和逾期付款应向被告支付的违约金。本院组织各方当事人对证据进行交换并发表质证意见：二被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据的质证意见：对证据1《租赁协议》的真实性和合法性均无异议，但与本案没有关联性。固原艺品阁家居有限公司不是《租赁协议》中的承租方，无权作为原告提起诉讼。本案原告主体不适格。对证据2中2014年1月8日结算单的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该结算单上没有反映谁是付款方、谁是收款方；二是该结算单上没有书写人的签名；三是路怀璧在开元灯饰店、光明实木家具店、朗萨家私店（东）起诉的3个案件中也提供了这份结算单，原告和路怀璧对该结算单重复提供、对费用重复计算。对证据2中2013年12月20日收款收据的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该收据反映的是收到骆玉琴的款，而非收到本案原告的款；二是该收据反映收到的是用于华日家具、艺品阁、帝王洁具（帝王卫浴）店、开元灯饰店、朗萨家私店和光明（光明实木家具）店的玻璃款，但本案仅仅涉及的是帝王卫浴店；三是路怀璧在开元灯饰店、光明实木家具店、朗萨家私店（东）起诉的3个案件中也提供了这份结算单，原告和路怀璧对该收据重复提供、对费用重复计算。对证据2中2013年9月25日《收条》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该收据不能证明打地坪混凝土的具体地点，更不能证明是对本案开元灯饰店打地坪混凝土。二是路怀璧在开元灯饰店、光明实木家具店、朗萨家私店（东）起诉的3个案件中也提供了这份收条，原告和路怀璧对该收条重复提供、对费用重复计算。对证据2中2013年11月25日《收条》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该收条不能证明铺地转的具体地点，更不能证明是对本案帝王卫浴店铺地砖的手工费；二是路怀璧在起诉的3个案件中也提供了这份收条，原告和路怀璧对该收条重复提供、对费用重复计算。对证据2中2013年11月20日《工商服务业统一收款收据》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该收据不能证明瓷砖的具体用途，更不能证明瓷砖用于本案帝王卫浴店；二是路怀璧在因开元灯饰店、光明实木家具店、朗萨家私店（东）起诉的另外3个案件中也提供了这份收条，原告和路怀璧对该收据重复提供、对费用重复计算。对证据3中与高世清2013年9月28日签订的《帝王洁具专卖店装修合同》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该合同的甲方（发包方）是路怀璧，而非本案原告；二是该装修合同中的工程造价大写与小写不一致，小写数字为144000元，大写却为壹拾肆万元；三是原告在《民事起诉状》中主张的装修费用与该装修合同中的工程造价小写和大写均不一致；四是该装修合同与路怀璧在另外两个案件中提交的装修合同（路怀璧因郎萨家私店（东）起诉的案件中提交的与陈庚友2013年10月20日签订的装修合同、路怀璧因光明实木家具店起诉的案件中提交的与陈庚友2013年10月20日签订的装修合同）从条款到页面排版完全一致，不同的人签订的合同完全相同有悖常理。对证据3中的3张《收据》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是这3张收据上签名是”高仕清”，而非2013年9月28日签订《帝王洁具专卖店装修合同》的”高世清”；二是这3张收据上”高仕清”签名的笔体与2013年9月28日签订《帝王洁具专卖店装修合同》上”高世清”签名的笔体明显不同；三是路怀璧在原州区法院已起诉了与本案类似的3个案件，连同本案共4个案件中收款方不同，但所提供的收据均是相同的样式，且收款人的笔体也完全相同，原告为诉讼在同一时间集中伪造补开收据的痕迹明显；四是这3张收据上载明是收到路怀璧的款，而不是本案原告的款。对证据3中2015年6月30日《证明》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该《证明》上签名是”高仕清”，而非2013年9月28日签订《帝王洁具专卖店装修合同》的”高世清”；二是该《证明》上”高仕清”签名的笔体与2013年9月28日签订的《帝王洁具专卖店装修合同》上”高世清”签名的笔体明显不同；三是该《证明》证明的是帝王卫浴、开元灯饰及大唐宫的装修费用总数额，而不是专门针对本案帝王卫浴店。对证据3中的2013年12月10日《收据》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是路怀璧在原州区法院已起诉了与本案相类似的3个案件，连同本案共4个案件中不同的收款方所提供的收据与这张收据均是相同的样式，原告为诉讼在同一时间集中伪造补开收据的痕迹明显；二是这张收据反映的是广告公司收取的喷绘、写真费用，而非本案涉及的展厅的装修费用；三是原告在因朗萨家私店（东）起诉的案件中也提供了这张收据，原告和路怀璧对该收据重复提供、对费用重复计算。对证据3中装修押金3000元的收据真实性无异议，但对关联性和原告的证明目的不认可。对证据3中的5300元付款凭证的合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该凭证上的收款人是”潘霞”，”潘霞”与本案没有关系；二是该凭证上的付款人是”骆玉琴”，而非原告；三是该凭证不能证明”潘霞”收到的款是本案”帝王卫浴”店的装修款，原告提供的装修合同中的承包人是”高世清”。对证据3中个人账户明细查询的合法性和与待证事实的关联性均不认可。该材料无法证明付款方和收款方，也无法证明款项的用途，与本案无关。对证据4中的内容均无异议。对证据5中客户订货单的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可。一是该订货单上没有反映乙方是出卖方还是买受方；二是该订货单上没有甲方的名称；三是在路怀璧起诉的另外3个类似案件中也提供了《客户订货单》，不同的货使用的《客户订货单》样式完全相同，填写也完全相同，笔体也相同，在3个案件中填写的时间均是”2015年6月15日”，另一个案件中填写的时间是”2015年6月16日”，原告为诉讼集中伪造《客户订货单》的痕迹明显。对证据5中的音频、视频资料、录音整理笔录和卫浴照片三性及证明目的均不认可。对证据6中2014年11月28日《租赁协议的补充条款》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可，原告应当提交原件。黄金惠仅仅是宁夏晨光实业有限公司的股东，无权与商户签订这样的补充条款；承租人也不应与黄金惠签订这样的补充条款；且承租户签名是路怀璧，而非原告。对于证据7中的会议纪要的真实性无异议，但对其关联性和原告的证明目的不认可。对证据7中2014年12月27日《告商户书》的真实性、合法性和与待证事实的关联性均不认可，原告应当提交原件。黄金惠仅仅是宁夏晨光实业有限公司的股东，无权就固原晨光家居建材城的租赁问题向商户作出承诺。对证据7中的2张照片的合法性和与待证事实的关联性均不认可。固原晨光家居建材城电卡由商户自己保管，商户自己付费充电使用。被告固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司从未停过本案”帝王卫浴”店的电。原告（反诉被告）对二被告（反诉原告）提供的证据的质证意见：对合同的真实性无异议，但是对装修归被告所有的条款是不平等条款，该条款无效，合同上很清楚注明的是原告公司，且有原告法人签字，且在行为上原、被告已经履行了该合同，原告关于本案原告主体不适格的证明目的不能成立；对证据2无异议；证据3、4与本案没有关联性，对证据4进行补充说明，反诉原告提交的该份证据恰恰证明反诉原告留置本诉原告货物的事实；对证据5与本案没有关联性。本院对原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）各方经质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据及事实，本院认定事实如下：对原告（反诉被告）提供的证据1《租赁协议》，与二被告（反诉原告）提供的证据1内容一致，系固原晨光物业管理有限公司（管理方）、宁夏晨光实业有限公司（出租方）与固原艺品阁家居有限公司（承租方）三方签订，固原艺品阁家居有限公司的法定代表人是骆玉琴，骆玉琴在固原艺品阁家居有限公司成立阶段与二被告签订合同，该合同是各方当事人的真实意思表示，且各方当事人均按合同的约定履行了部分义务，对各方当事人均具有拘束力，因此，固原艺品阁家居有限公司是本案适格的诉讼主体，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。二被告对原告（反诉被告）提供的证据2、证据3、证据5、证据6、证据7的真实性、合法性及与待证事实的关联性均不予认可，原告未提供其他有效证据予以印证，本院不予确认。对证据4被告对真实性、合法性、关联性无异议，本院予以确认。对二被告提供的证据1中合同当事人对合同的内容约定具有证明效力，本院予以确认；但对原告不是适格主体的证明，本院不予采纳。对证据2原告对真实性无异议，本院予以确认。对证据3关于采暖费的收取标准及计算方式，属于公认的事实，本院予以确认。对证据4、证据5，与本案无关联性，本院不予确认。本案结合原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）提供的以上证据，查明事实如下：原告（反诉被告）从事家居用品经营。2013年8月至9月期间，二被告（反诉原告）将位于固原市××区交叉口的晨光家居建材城公开招租，原告（反诉被告）与二被告（反诉原告）签订一份《租赁协议》，承租被告位于建材城一楼面积243平方米的一处场地用于帝王品牌卫浴经营。双方约定租金单价为每月每平方米43元，月租金10449元，合同期限自2013年12月15日至2016年12月14日。同时约定，被告（反诉原告）晨光实业公司委托被告固原晨光物业管理有限公司向原告（反诉被告）收取租金等费用并承担物业服务。合同签订后，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）晨光物业公司缴纳商铺押金31347元，质保金10449元，并对店面进行装修投入使用。在合同履行过程中，原告（反诉被告）经营发生困难。2014年12月23日，被告晨光实业公司向原告等商户发出书面通知，称未及时支付租金的商户，被告将采取解除协议、停止供电等措施。加之晨光公司内部因股东之间股权纠纷，股东争抢商场管控权，导致商场不能统一管理，商户托欠租金及物业费。晨光公司为催缴费进而采取限电、断电措施，直至原告撤场之前持续断电。致使双方合同不能正常履行。本院认为，本案原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司与被告(反诉原告)宁夏晨光实业有限公司、被告固原晨光物业管理有限公司签订《帝王卫浴专卖店场地租赁合同》，该合同是各方当事人在充分协商的基础上达成的一致意见，是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。对各方当事人具有拘束力。关于原告的主体资格问题。二被告虽答辩认为原告固原艺品阁家居有限公司的主体不适格。本院认为原告的法定代表人骆玉琴在固原艺品阁家居有限公司注册成立前就与二被告(反诉原告)签订了合同，公司成立后的名称与设立中的名称一致，且法定代表人骆玉琴与二被告协商一致签订，且双方均按合同约定的权利、义务各自履行了部分合同内容。因此，本案原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司是本案适格的诉讼主体。关于合同的履行问题。原告在履行合同的过程中，因经营出现困难，未能按合同约定的期限缴纳摊位租赁费，二被告遂采取限电、断电措施进行催缴摊位租赁费，导致双方签订的《帝王卫浴专卖店场地租赁合同》无法继续履行。根据法律规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）不按期向被告支付租金，其行为构成违约；二被告(反诉原告)向原告（反诉被告）索要租金时采取限电、断电等措施，导致原告无法正常营业，亦构成违约。双方的违约责任应当是均等的。因此，原告（反诉被告）与二被告(反诉原告)以自己的实际行动表明不履行合同，本院确定双方的合同已实际解除。关于合同解除的时间问题。因为原告法定代表人骆玉琴与路怀璧系夫妻关系，夫妻二人在被告(反诉原告)的商场共同经营了帝王洁具专卖店、朗萨家私、开元灯饰、光明家具四个店面，其中”朗萨家私”、”开元灯饰”、”光明家具”三个店面系路怀璧与二被告签订了租赁合同，而”帝王洁具专卖店”系骆玉琴以固原艺品阁家居有限公司的名义与二被告（反诉原告）签订的。因经营出现困难路怀璧未按合同约定缴纳租金，二被告(反诉原告)采取限电、断电措施催缴租金，导致双方合同不能履行，诉诸法院。固原市原州区人民法院经审理后依法作出（2015）原民初字第4593号民事判决书、（2015）原民初字第4595号民事判决书、（2015）原民初字第4596号民事判决书，判决书认定双方于2015年6月15日以自己的实际行动表明不履行合同。以上判决已发生法律效力，因此，本院确定本案双方解除合同的时间为2015年6月15日。关于押金、质保金是否应当退还的问题。原告（反诉被告）与二被告(反诉原告)签订合同时，原告（反诉被告）向二被告(反诉原告)缴纳了押金31347元，质保金10449元。押金和质保金在性质上本身属于承租人的，只有出现了约定事由才可以将押金或者保质金抵扣、折抵等。本案双方合同约定，第一、商铺押金，如果承租人按照合同约定条款履约，在本合同终止后一个月内，晨光公司将商铺押金原数退还给承租人。第二、如果承租人在退场一年后，商品没有售后遗留问题，晨光公司应在三包期后如数退还质保金。因被告（反诉原告）未提供证据有消费者提出质量投诉的现象，所以在合同解除时，应当将上述押金、质保金一并退还。关于原告主张的装修费用的问题。原告（反诉被告）请求二被告(反诉原告)支付帝王卫浴专卖店装修费用170205.93元，对于租赁物的装修费用，在合同尚未履行届满前解除的，对于可继续利用的，出租人同意利用，一般应当给予适当补偿。但从本案原告（反诉被告）提供的证据，不能有效反映本案帝王洁具专卖店的具体装修费用数额，因此原告（反诉被告）的该项请求证据不足，本院不予支持。关于原告（反诉被告）主张的二被告(反诉原告)返还留置的货物135件，因原告（反诉被告）未提供有效的证据予以证明，本院不予支持。二被告(反诉原告)反诉请求原告（反诉被告）支付拖欠的租金335529.00元。《帝王卫浴专卖店场地租赁合同》第三条约定：租金按场地面积每平方米43元/月，每月租金共计10449.00元，按半年一次结算。优惠期第一年租金按6个月计收；第二年租金按9个月计收。合同签订后，原告（反诉被告）共计向二被告(反诉原告)交纳了两次租金即2013年12月28日至2014年6月28日的部分租金8127.00元，支付2014年6月28日至2014年12月28日的租金32508.00元。原告与被告实际履行合同截止2015年6月15日，因原告（反诉被告）因经营出现困难未按时交纳租金，导致提前撤场，造成违约，故原告（反诉被告）应向二被告交纳实际租赁期间的租金，即自2013年12月28日至2015年6月15日撤场期间的租金17个月17天，共计183554.00元。扣除原告（反诉被告）已缴纳的40635.00元，原告（反诉被告）应支付拖欠二被告(反诉原告)的租金142919.00元。对于二被告(反诉原告)请求的租金超出的部分，本院不予支持。关于二被告(反诉原告)请求原告（反诉被告）支付逾期租金的违约金的请求，本案双方签订的租赁合同是晨光公司提供的格式合同，合同对租金约定按每日0.5%的标准计算违约损失，违约金超过损失额的30%，违约金约定明显过高，权衡双方损失情况，本着公平原则，确定双方的损失各自承担，因此对于被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）承担逾期支付租金的违约金本院不予支持。对被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付拖欠的物业管理费共计69984.00元，双方在合同中虽有约定，但原、被告未明确约定物业管理费的收取标准，二被告亦不能提供有效证据证明具体的收费标准，本院无法确定物业管理费的具体数额，故对被告的该项反诉请求及支付拖欠物业管理费的违约金本院不予支持。对被告（反诉原告）请求原告（反诉被告）支付拖欠的采暖费18006.30元，拖欠采暖费应以晨光公司向供暖单位交纳垫付的采暖费为前提，被告（反诉原告）并未提供证据证明其已垫交采暖费的具体费用，故本院不予支持。对于采暖费的利息，自垫付采暖费后方可要求承租人支付垫付期间的利息，本案双方签订的租赁合同是晨光公司提供的格式合同，合同对采暖费约定按每日0.5%的标准计算违约损失，违约金超过损失额的30%，违约金约定明显过高，供热公司并没有收取或约定晨光公司支付采暖费违约金，因此，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法解除原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司与被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司签订的《帝王卫浴专卖店场地租赁合同》；二、由被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司退还商铺押金31347.00元、质保金10449.00元，合计41796.00元；三、由原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）宁夏晨光实业有限公司、固原晨光物业管理有限公司支付2013年12月28日至2015年6月15日实际使用期间拖欠的摊位租赁费142919.00元；四、驳回原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4480.00元，由原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司负担3597.00元，由被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司负担883.00元。反诉案件受理费13480.00元，由被告（反诉原告）固原晨光物业管理有限公司、宁夏晨光实业有限公司负担10841.00元，由原告（反诉被告）固原艺品阁家居有限公司负担2639.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长马秉柱审判员唐灵霞人民陪审员马正刚二○一七年十月二十六日书记员王晓阳