广东省清远市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤18民终2576号
上诉人（原审被告）：清远市清新区环发房地产开发有限公司。住所地:清远市清新区。
法定代表人:谢俊元。
委托代理人：成惠雄，广东劲龙律师事务所律师。
委托代理人：周杰，广东劲龙律师事务所实习律师。
上诉人（原审原告）：冯田，男，1968年11月10日出生，汉族，住广东省阳山县。
委托代理人：叶敏华，广东定海针（阳山）律师事务所律师。
上诉人清远市清新区环发房地产开发有限公司（以下简称环发公司）因与上诉人冯田商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院(2017)粤1803民初874号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
环发公司上诉请求：1、撤销原审判决，驳回冯田对环发公司的诉讼请求；2、由冯田承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、环发公司在本案中不存在违约行为，冯田要求环发公司支付逾期办证违约金缺乏事实依据和法律依据。本案中，涉案房屋已经在2014年2月21日取得《规划管理验收合格证》，2014年6月18日通过竣工验收备案，环发公司也已经将办理房屋产权证的资料交给登记机关备案。但由于涉案的CD幢房屋规划首层和二层为幼儿园，而CD幢业主强烈反对并向政府部门投诉，致使无法办理房产证。后环发公司根据业主的要求决定变更CD幢首层及二层使用性质，变为住宅，并向清新区规划部门提出申请。但审查过程中又逢国家放开二胎政策，政府要求600户以上住宅小区必须配有幼儿园，致使涉案房屋的办证程序再次停止。同时，由于国家实行不动产登记制度，房屋产权证书不再分为《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，而是两证合一。由于涉案房屋土地涉及两种不同类型土地，要变更之后才能办理不动产权证。因此，未能办证并不是由于我方原因。二、冯田要求环发公司按银行同期贷款利率计算逾期办证违约金至办理房产登记之日止缺乏依据。双方签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人按已付房价的0.2%向买受人支付违约金。现冯田主张调整违约金，应对合同约定的违约金低于造成的损失承担举证责任。本案中，冯田没有提供任何证据证实合同约定的违约金不足以弥补其损失，一审判决将违约金调整至购房款为基数按年利率1%计至办理产权登记日止缺乏依据。三、冯田的起诉已经超过诉讼时效。本案中，环发公司在一审中提供的证据《申请书》可证实，冯田收楼时间为2014年12月15日，而环发公司与冯田签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。即使环发公司有违约行为，冯田在2015年3月15日便应当知道权利受到侵犯，诉讼时效从2015年3月15日开始计算，但冯田在2017年3月才提起诉讼，已经超过诉讼时效。
冯田答辩称：第一，环发公司在本案中存在违约行为，我方要求环发公司的支付违约金有事实和法律依据，根据双方签订的买卖合同第15条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方同意按第二项处理，买受人不退房，出卖人按照已经付款房价款0.2%支付违约金。本案中，最终导致不能办理不动产登记的根本原因在于湖景湾广场涉及两类不同类型的土地，这是因为环发公司的原因。第二，本案的约定的违约金过低，应当按照法律的规定适当调高。第三，本案并未过诉讼时效，本案中办理不动产证属于物权请求权，不适应诉讼时效，而违约金是基于物权请求权的请求权，且环发公司并未办理不动产登记的侵权行为是持续的。再者，根据民法总则的规定，诉讼时效是3年，因此，本案并未过诉讼时效。不能以答辩人在约定的办理房地产不动产登记的期限未办理就认定其权益受到侵害。
冯田上诉请求：1、撤销原审判决；2、判令环发公司为冯田办理位于清新县太和镇XX路XX号XX广场XX幢XX的房地产权证（不动产权证）；3、判令环发公司支付违约金人民币50262元（由逾期办理产权登记之日起按照银行同期贷款利率暂计算至2017年3月1日，并计算至办理房产登记之日止）；4、本案一、二审诉讼费由环发公司承担。事实与理由：一、原审法院判决矛盾重重，严重偏袒环发公司。首先，认为环发公司与冯田在合同中约定的办理权属登记，包括房屋产权登记及国土使用权登记，现合并为不动产权登记。原审法院认为办理房屋产权证是环发公司的义务，但是其又认为该房屋尚不具备办理不动产权证的条件，不支持我方该项诉讼请求，实属矛盾。现在环发公司未能为我方办理产权证，是环发公司过错导致的，我方没有责任。综上所述，原审法院适用法律错误，应当予以改判。二、原审法院判决按照年利率1%向我方支付违约金，没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，违约金应当从逾期办证之日起，以购房款总额为基数，按照银行同期同类贷款利率计算。
环发公司答辩称：关于要求变更违约金的问题，我方认为冯田无事实和法律依据，也未提交证据证明存在损失。虽然现在有部分未办理房产证，但是房屋价值已经翻倍，所以并未造成损失。其他答辩意见与我方上诉状意见一致。
冯田向原审法院起诉请求：1、环发公司办理位于清远市清新区太和镇XX路XX号XX广场XX幢XX房地产权证;2、环发公司支付违约金(由逾期办理产权登记日起按照银行公布的同期贷款利率计至办理房产登记之日止，至2017年3月1日为50262元)；3、本案诉讼费由环发公司承担。
原审法院认定事实：2014年9月22日，冯田与环发公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，商品房开发用地《土地使用权证书》为清新国用（2010）第013463号，商品房预售许可证号为2012016号。冯田购买环发公司开发位于清远市清新区太和镇XX路XX号XX广场XX幢XX房号房屋，建筑面积125.76平方米，其中套内建筑面积106.57平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.19平方米，总价款552086元。2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格的商品房交付使用。环发公司应于房屋交付使用后90日内将办理权属由环发公司提供的资料报产权登记机关备案，因环发公司责任，冯田不能在规定期限内取得房地产权证书的，冯田不退房，环发公司向冯田支付已付房款0.2%的违约金。合同签订后，冯田依合同约定支付全部购房款。2014年6月8日，该商品房在清远市清新区住房和城乡建设局竣工验收备案。2014年12月15日，环发公司将房屋交付冯田使用。至今，冯田没有取得房地产权证（不动产权证）。
2017年6月6日，清远市国土资源局清新分局复函原审法院：因该楼盘涉及两宗土地合并开发，其中一宗地类用途为综合批发市场，终止日期为2050年8月11日；另一宗地类用途为综合用地，终止日期为2054年7月18日。该项目为房地产开发，综合批发市场不符合房地产开发用途，两宗地合并开发的必须要用途、使用终止日期相一致，完善后方可办理不动产登记。
原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同效力。冯田与环发公司签订的《广东省商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、房地产权证。环发公司与冯田在合同中约定的办理权属登记，包括房屋产权登记及国有土地使用权登记（现合并为不动产权登记）。环发公司应依合同约定为冯田办理房地产权登记（不动产权登记）。目前，该房屋尚不具备办理房屋不动产登记的条件，冯田请求环发公司办理位于清远市清新区太和镇XX路XX号XX广场XX幢XX房地产权证，应不予支持。三、逾期办证违约金与诉讼时效。环发公司未能依约为冯田办理房地产权登记（不动产权登记），是环发公司的责任，环发公司应承担违约责任。环发公司没有提交证据证明冯田在取得房地产权证（不动产权证）之前，知道该权利受到侵害，冯田请求环发公司支付逾期办证违约金未超过诉讼时效2年。冯田认为约定违约金标准过低，不足以弥补损失，应予调整，原审法院予以支持。结合本地区的实际情况，违约金调整为以房款552086元为基数从2015年3月13日起按年利率1%计至办理产权登记日止。冯田请求按银行公布的同期贷款利率计算，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决：一、清远市清新区环发房地产开发有限公司应付冯田的逾期办证违约金（以房款552086元为基数从2015年3月13日起按年利率1%计至办理产权登记日止），于判决生效之日起十日内付清，以后每6个月支付一次。二、驳回冯田的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1056元，折半计收528元，冯田负担428元(已预交)，清远市清新区环发房地产开发有限公司负担100元。
对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
另查明，环发公司围绕上诉请求依法提交一组证据，该组证据是《关于新大地市场第二期市场用地降为商住用地使用的请示》，拟证明，涉案国有土地由商业用地改为商住用地是得到规划部门的同意，未能办证的原因与出卖人无关。栋已经办理了房产证，并无国土证。现在是因为政策原因，需要两证合一，所以并未能办理国土证的原因不在出卖人，出卖人不存在违约行为。经质证，冯田对其真实性不予认可。其认为该文件是有规划局的部门盖章，而且是2010年的，环发公司完全有时间或理由立即去变更土地类型。但是至今已经是2017年，用地类型仍未变更。且该土地是否应该变更类型后才动工，是否仅凭请示就可以动工开发商住用地。最后，环发公司并未提交评审报告。
本院认为，结合双方当事人的上诉请求与抗辩意见，归纳本案争议焦点：一、环发公司未按约定办理产权登记的行为是否构成违约；二、涉案房屋是否具备办理产权证的条件；三、原审判决调整违约金是否过低。四、冯田的起诉是否已超过诉讼时效；
关于争议一。按照双方当事人签订的《广东省商品房买卖合同》的约定，环发公司应在交付房屋90内将办理产权证书所需的材料报产权登记机关备案。冯田已在2014年12月15日实际占有和使用涉案房屋，但涉案房屋的产权证书至今未予办理。虽然清远市国土资源局清新分局复函，因土地性质变更未能办理产权登记，但环发公司未能举证其已按照合同约定在交付房屋90日内，向产权登记机关履行备案义务，因此不能完成归责于政府原因，导致涉案房屋及时办理产权证书。故，应承担相应违约责任。
关于争议二。清远市国土资源局清新分局复函称因楼盘涉及两宗土地合并开发，其中一宗土地性质不符合房地产开发用途，两宗土地需完善合并用途、使用终止日期一致后方可办理不动产登记，因此目前涉案房屋不具备办理产权证书的条件，原审驳回冯田要求办理产权登记证书的请求并无不当，本院予以维持。
关于争议三。鉴于涉案房屋竣工验收合格，冯田现已实际占有使用涉案房屋，仅在形式上影响对房屋的处分权。环发公司未在约定的期限内完成涉案房屋的产权登记，理应承担违约责任。原审法院调整的违约金数额是否过低的问题，应当根据当事人的过错程度、违约期间、当地的实际情况以及实际损失等因素来确定，充分考虑当事人的承受能力予以衡量并作出裁决。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，原审判决将涉案违约金调整至以房屋成交价为基数按年利率百分之一计算并无不当，本院予以维持。
关于争议四。如前所述，冯田已实际占有和使用涉案房屋，但涉案房屋的产权证书至今未予办理，使其对房屋的所有权长期处于不稳定的状况，这与诉讼时效的宗旨相悖，故不适用诉讼时效的规定。因此冯田的起诉没有超过法律规定的诉讼时效的规定。
综上所述，清远市清新区环发房地产开发有限公司、冯田上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费，由清远市清新区环发房地产开发有限公司负担其已预交的1056元；由冯田负担其已预交的1056元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李慧玲
审 判 员 肖惠文
审 判 员 何 燕
二〇一七年十一月十四日
法官助理 张 婧
书 记 员 邓海欣
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。