广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终169号上诉人（原审被告）：广东省水电集团有限公司,住址广东省广州市天河区珠江新城华明路9号华普广场西座22层。法定代表人：张育民。委托诉讼代理人：宋玉才，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晨，广东国鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭建兰，女，汉族，1983年7月15日出生，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王志健，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人广东省水电集团有限公司（以下简称水电公司）与被上诉人彭建兰商品房预售合同纠纷一案，上诉人水电公司不服广东省广州市增城区人民法院（2017）粤0183民初3763号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。水电公司上诉请求：l.撤销（2017）粤0183民初3763号民事判决，改判水电公司向彭建兰支付自2016年2月1日至2016年4月8日止（共68天）的延期交楼违约金6894元；2.案件诉讼费用由彭建兰承担。事实和理由：一、原审判决以取得建筑工程竣工验收备案表(以下简称“备案表”)作为法定交房条件无事实及法律依据。2000年1月30日之后，建设工程竣工验收已经由行政许可制度转变为行政备案制度。可见，经竣工验收合格的建设工程不一定已经办理了备案手续。涉案房产于2016年3月19日竣工验收合格，于2016年3月22日经广州市增城区建设工程质量安全监督站监督检查认定验收组织及程序符合有关规定，于2016年4月8日取得案涉合同第十二条、第十五条约定的全部文件资料，该日涉案房屋已符合法律法规的规定及合同约定的交房条件，水电公司虽于2016年7月13日才取得备案表，但仅仅违反了行政管理的规定，并不影响涉案房屋经竣工验收的效力。二、原审判决关于涉案房屋具备永久供气的使用条件认定错误。根据案涉合同第十二条及附件六《装饰、设备标准》第十三条的约定，涉案房屋的永久供气条件应为管线敷设至每户厨房并取得相关的证明材料，即为管道安装完毕，初期验收合格。2016年1月22日，涉案房屋所涉及的管道燃气工程竣工并经验收合格。为此，建设单位、承包单位、设计单位、监理单位及供气单位广州东部发展燃气有限公司均在《广州市燃气输配及应用工程》(交工验收证书)上加以证明。依照《广东省燃气管理条例》的相关规定可认定，涉案房屋于2016年1月22日具备永久供气的条件，达到永久供气的使用标准。2016年12月l日，广州东部发展燃气有限公司针对原审法院的问询函出具的《关于广州市增城区新塘镇广深大道西1号2幢、3幢商品房燃气事项的复函》中关于“于2016年7月22日具备接驳通气条件”的“具备接驳通气条件”与“具备供气条件”属于不同概念，具备接驳通气条件应与业主申请使用燃气等因素有关，与水电公司无关。综上，涉案房屋己于2016年1月22日具备永久供气的条件并符合合同约定。三、原审判决认定的延期交房违约金截止时间错误。2016年3月19日，涉案房屋经竣工验收合格，达到法定的交付条件。2016年4月8日，涉案房屋具备约定的交房条件，水电公司当日立即向彭建兰送达了《收楼通知书》，履行通知义务。鉴此，水电公司的逾期交房的违约责任应截止至2016年4月8日，逾期交房时间应为68天。彭建兰在收到《收楼通知书》后，却以涉案房屋无备案表为由，拒绝收楼，导致涉案房屋迟迟未交付。彭建兰拒绝收楼的理由完全无合同约定及法律依据，其应承担拒绝收楼后的逾期交房责任。基于此，自2016年4月8日逾期交房责任应由彭建兰自行承担。四、合同约定的违约金明显高于彭建兰的实际损失，应依法予以调整。涉案房屋已于2016年4月8日具备交房条件，逾期交房时间仅为68天，不会对彭建兰造成转让的预期利益损失，况且增城区房屋销售处于低迷时期，因此逾期时间内的实际损失应参照房屋租金收益为宜。根据增城区当地房屋租金的平均价格判断，涉案房屋平均租金约为3000/月左右，而双方约定的违约金以房屋总价的每日万分之五计算，则约为21000元/月，该违约金约定远远高出实际损失，本案违约金应以实际损失为基础，调整为每日万分之一较适当，也符合公平公正原则。彭建兰答辩称：一、原审判决以取得建筑工程竣工验收备案表作为法定交楼的条件，具有事实和法律依据。二、即使不以取得备案表为法定交楼条件，涉案房屋具备永久供气的使用条件，是2016年7月22日。该时间点也是在取得备案表之后的，所以原审法院认定涉案房屋在2016年7月22日才符合交付条件是准确的。三、水电公司并未就延期交房违约金过高进行举证，而且违约金的标准是根据广州市房管局的格式合同约定，双方并没有进行任何的修改，符合广州本土的实际条件。综上，原审法院认定事实正确，适用法律准确，恳请二审法院驳回水电公司的全部上诉请求，维持原判。彭建兰向一审法院起诉请求:1、水电公司向彭建兰支付延迟交房违约金165769.54元（以总房款1013881.00元为本金，按每日万分之五的标准，从2016年2月1日起计算至2016年12月23日）；2、水电公司承担诉讼费用。一审法院经审理查明：2014年9月30日，彭建兰（乙方、买方）和水电公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。合同载明甲方（卖方）广东省水电集团有限公司；乙方（买方）彭建兰，通讯地址广东省增城市新塘镇港口大道312号；该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的水电广场商业B-1、住宅楼B-2、B-3、B-4广深大道西1号3幢……地址：增城市新塘镇广深大道西1号3幢（广深大道西1号3幢）503房。第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）1013881.00元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2016年1月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）、逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该项商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足于补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：由此而产生的一切责任由乙方承担。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在3日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定……16、本合同第二十九条：甲乙双方相互送达与本合同有关的书面文件（如通知等），双方的联络方式以合同首页中所载明的电话、地址（该项地址为通讯地址）为准。如一方联络方式有变更，应在变更后三天内书面通知对方，在该项商品房交付乙方后，甲方往该商品房地址寄发通知等，则视为有效送达，同具法律效力，若上述方式联络不到对方，则相关责任由被通知方承担。甲方亦可在楼宇公告栏张帖公告、登报、甲方网站、短信等方式向乙方送达相关通知，甲方公示其他文件也适用上述方式，甲方的有关通知以寄发日期顺延五天或乙方收达日（两者以较早者为准）为送达日期。签订上述合同后，彭建兰依约向水电公司付清全部购房款。2005年12月起，水电公司用地的红线范围内已取得永久供水标准。2016年3月14日，涉案房屋取得了永久供电的使用标准。2016年3月21日，涉案房屋取得了永久通邮的使用标准。2016年7月13日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表注明涉案房屋所涉工程的竣工验收备案文件已于2016年7月12日收讫，文件齐全。备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。2016年7月22日，涉案房屋取得了永久供气的使用标准。2016年12月23日，彭建兰对涉案房屋办理了收楼手续。一审法院认为：彭建兰与水电公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，水电公司应在2016年1月31日涉案房屋交付期限届满前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给彭建兰。2016年7月13日，广州市增城区住房和建设局出具涉案房屋住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。根据查明的事实，涉案房屋用地范围在2005年12月起水电公司已取得永久供水、2016年3月14日，涉案房屋取得了永久供电、2016年3月21日取得了永久通邮、2016年7月22日取得了永久供气。综上，涉案房屋于2016年7月22日具备法定和永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的交付条件。水电公司未能在合同约定的期限履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。现彭建兰要求水电公司支付延期交房违约金，理据充分，一审法院予以支持，但违约金应计至涉案房屋符合收房条件后水电公司通知彭建兰收房之日，或未通知的情况下，彭建兰实际收楼日止。涉案房屋于2016年7月22日符合交房条件，彭建兰于2016年12月23日办理了收楼手续，因此，延期交房违约金应从2016年2月1日起计算至2016年12月23日止。经核算，水电公司延期交房327天，违约金为165769.54元（每日按已付购房款1013881.00元的0.05%的标准计算）。至于水电公司主张涉案房屋在2016年1月22日已具备永久通气条件，燃气公司出具的2016年7月22日取得永久通气的证明是涉案房屋整幢楼房首户申请通气的时间。对水电公司的抗辩没有提供合法有效的证据证明，一审法院不予采信。关于涉案合同约定每天按总房价款0.05％的标准计付延期交房违约金是否应予调整的问题。上述违约金的计算标准是彭建兰和水电公司在签订涉案合同时所约定的。水电公司认为标准过高，但彭建兰不能入住房屋的损失并不限于租金的损失，还有转让等可预期利益。因此，水电公司主张违约金应予调整，参照租金标准按每日万分之一计算，依据不足，一审法院不予采纳。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2017年9月25日作出如下判决：广东省水电集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向彭建兰支付2016年2月1日至2016年12月23日止的延期交楼违约金165769.54元。案件受理费1808元，由广东省水电集团有限公司负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，一审期间，水电公司自认曾于2016年4月8日通知业主收楼；2016年7月13日取得竣工验收备案表后在售楼公示栏内进行了公示，没有告知业主取得竣工验收备案表。业主方对此不予确认。二审审理期间，双方当事人均没有提交新证据。本院认为:根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：涉案房屋符合交付条件的具体时间点及延期交楼违约金标准问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条及《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的相关规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房条件。涉案《广州市商品房买卖合同（预售）》第十二条也对涉案房屋交房条件做了明确约定，故根据涉案合同第十三条，水电公司应在2016年1月31日涉案房屋交付期限届满前将具备永久通水、永久通电、永久通气和永久通邮的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给彭建兰。根据一审查明的事实，涉案房屋于2016年7月22日才完全具备法定和永久供水、永久供电、永久通邮、永久供气的交付条件。水电公司上诉主张涉案房屋已于2016年1月22日具备永久供气条件并于2016年4月8日达到交付条件，但该主张与燃气公司向原审法院出具的复函中所确认的涉案房屋于2016年7月22日具备接驳通气条件以及2016年7月13日取得涉案房屋所在住宅楼的《竣工验收备案表》的事实不符，本院不予支持。由于水电公司未能在合同约定期限内履行交付房屋的义务，原审法院判令水电公司承担相应的延期交房违约责任，于法有据，本院予以维持。关于水电公司上诉主张延期交房违约金标准过高要求参照租金标准按每日万分之一计算，该主张并无合同依据，水电公司亦未举证证明该违约金明显高于彭建兰的实际损失，本院对该主张不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3615元，由上诉人广东省水电集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 焕审判员 梁淑敏审判员 梁燕梅二〇一八年三月五日书记员 毕晓蕾吴桐