广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0183民初424号
原告：姚建银.
委托代理人：李朝跃、成育祥，广东唯杰律师事务所律师、实习律师。
被告：广州市东凌房地产开发有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇永和荔湖城大道1号3栋。
法定代表人：黄俊灿。
委托代理人：郑邦伟，公司员工。
原告姚建银诉被告广州市东凌房地产开发有限公司（以下简称东凌公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖雯丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚建银的委托代理人李朝跃、成育祥，被告东凌公司的委托代理人郑邦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚建银诉称：姚建银和东凌公司于2012年9月23日就增城区XX房签订了商品房买卖合同。该合同约定，涉案房屋的总房价为934569元，东凌公司应该于2014年7月31日将符合合同约定的房屋交付给姚建银使用，并约定了如东凌公司不能在约定的时间内将符合合同约定的房屋交付给姚建银使用，东凌公司应从约定的交房日期的次日起每日按照总房价的万分之二支付违约金给姚建银。合同签订后，姚建银于2013年1月18日支付全部购房款，而东凌公司于2016年1月1日才把房屋交付给姚建银使用，严重违反合同义务。为了维护姚建银的合法权益，姚建银特诉至法院，请求法院判令，一、东凌公司支付迟延交付房屋违约金96821元（从2014年8月1日计至2016年1月1日，共计518天）；二、本案的诉讼费由东凌公司承担。
被告东凌公司辩称：东凌公司已经按照约定达到交楼条件并且已经通知姚建银收楼，姚建银未收楼期间造成的损失是姚建银造成的。原告的诉讼请求已经经过诉讼时效。关于永久用电的问题，变电站的建设延误导致涉案小区通电的整体延误，东凌公司向涉案小区提供用电，并按照居民用电的价格收取电费。
经审理查明：2012年9月23日，姚建银（乙方、买方）和东凌公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）。该合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房……地址：XX房。……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）934569元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年7月31日前将作为本合同的标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.详见补充协议。……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”合同的附件七补充协议约定“……九、买方应在《收楼通知书》送达（包括括视为送达）之日起三日内或《收楼通知书》通知的入伙之日起三日内（验收期限）前来验收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房并通过买方验收，若卖方未发出或买方未收到《收楼通知书》，则买方应当在本合同约定的最迟交付日前，即合同约定该商品房交付使用的时间前主动与卖方沟通该商品房交付使用事宜，并于前述交付日前往该商品房所在地接收该商品房，逾期视为卖方已按期交付该商品房，并通过买方验收……十、买卖合同第十四条补充：卖方如果未能在本合同约定的交付期限内取得该商品房的建设工程竣工验收证明文件，卖方每逾期一日按照买方已交付购房款的万分之二向买方支付违约金。十一、买卖合同第十二条、第十五条修改及补充：由于该商品房项目分期规划、分期开发，如果该商品房所属当期没有要求建设人防工程，则房屋交付时的有关资料没有人防部门出具的认可文件或准许使用文件；供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料指卖方与该等公共服务单位签订的供水、供气、供电、通邮协议，或者相关施工合同文件，或者相关竣工验收文件，该商品房交付时，卖方无需向买方提供环保部门出具的认可文件或准许使用文件……二十、……因不可抗力导致卖方未能或迟延交付商品房、办理产权登记，卖方履行义务的期限作相应顺延而无需承担违约责任。……二十五、……本合同要求或允许的通知和通讯，均自送达时生效。买卖双方通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。……采取邮寄送达的，通知方按照合同载明地址交寄通知后，被通知方没有签收、拒绝签收、其他方签收、地址发生变化未通知另一方，邮递机构原因或其他任何不可归责于通知方原因而无法签收等，均不能否定已经送达的效力。……二十六、……如果本补充协议与买卖合同的约定存在不一致之处，以本补充协议约定为准。”。
签订合同当天，姚建银向东凌公司支付购房款564569元。2013年1月18日，姚建银向东凌公司支付购房款370000元。
2013年12月26日，原增城市城乡建设局出具涉案房屋所在住宅楼的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；该表注明涉案房屋所涉工程于2013年12月26日竣工，以及备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。
2014年7月21日，东凌公司通过邮政快递向姚建银在《广州市商品房买卖合同》载明的地址邮寄《收楼（入伙）通知书》，告知姚建银涉案房屋已经具备收楼（入伙）条件，并通知姚建银于2014年7月26日办理涉案房屋的收楼手续。该邮件于次日由他人代为签收。
2016年1月1日，姚建银签署《房屋交接单》，接收涉案房屋。
另查明，本院于2017年1月10日作出的（2016）粤0183民初254号民事判决书中查明，该案房屋（上城中路1号8幢2404房）于2011年5月20日具备永久供水条件，于2013年12月25日具备永久通邮条件，于2014年2月10日具备永久通气条件以及于2015年12月30日具备永久供电条件。
2017年1月11日，本院立案受理本案。
庭审过程中，一、姚建银表示，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》不能证明涉案房屋满足交付条件，涉案房屋没有具备永久通电的条件；以及东凌公司曾通知姚建银收楼，但是其没有提供相关材料证明涉案房屋符合交楼条件，姚建银当时也拒绝收楼。二、姚建银与东凌公司均确认，涉案房屋具备永久供水、供电、供气、通邮条件的时间与（2016）粤0183民初254号民事判决书查明的永久供水、供电、供气、通邮时间一致。
本院认为：姚建银与东凌公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。
关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。结合涉案合同的约定，东凌公司理应在合同约定的2014年7月31日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给姚建银。涉案房屋于2013年12月26日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，结合（2016）粤0183民初254号民事判决书查明的事实以及双方的庭审陈述可知，涉案房屋系于2015年12月30日才具备永久用电条件，截至该日，涉案房屋具备了法定和合同约定的交付条件。东凌公司抗辩临时用电可作为交楼条件，缺乏依据，本院不予采纳。
至于东凌公司提出的诉讼时效问题。延期交房违约金的诉讼时效应从涉案房屋具备法定和合同约定的交付条件后姚建银收到东凌公司的收楼通知之日的次日起算，即从2016年1月2日起计算；姚建银于2017年1月11日向本院提起诉讼，故本案并未超过两年的诉讼时效，本院对东凌公司该抗辩不予采信。东凌公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。故姚建银主张要求东凌公司支付自2014年8月1日起至2016年1月1日的延期交房违约金，合理合法，本院予以支持。经核算，上述期间延期交房违约金97008.26元（以合同约定的购房款934569元为本金，以万分之二计算，延期519天计算）。姚建银主张东凌公司支付上述期间的逾期交房违约金96821元，未超过上述计算金额，故本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：
被告广州市东凌房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姚建银支付自2014年8月1日起至2016年1月1日期间的延期交房违约金96821元。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1110元，由被告广州市东凌房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本院一审判决部分的上诉请求数额（包括反诉费）向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赖雯丽
二〇一七年四月十日
书记员 颜蓓婷
附相关的法律法规及司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。