浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）浙04民终496号
上诉人（原审原告、反诉被告）：沈剑峰，男，1977年1月14日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
委托诉讼代理人：贾佳，浙江隆智律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：李先冬，男，1975年10月26日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱长华，女，1982年4月17日出生，汉族，住嘉兴市秀洲区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：汤建联，浙江秀州律师事务所律师。
上诉人沈剑峰因与被上诉人李先冬、朱长华房屋买卖合同纠纷一案，不服嘉兴市秀洲区人民法院（2017）浙0411民初4413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
沈剑峰上诉请求：依法改判在一审判决基础上由李先冬、朱长华再支付沈剑锋127000元。事实和理由：第一、李先冬、朱长华涉嫌“一房二卖”，违约事实清楚，不能因二人与朱长鑫另行签订的房屋买卖合同未得到履行而认定二人不存在违约。第二、沈剑锋不认识朱长鑫，也未参与李先冬、朱长华与朱长鑫签订合同，只是知道这个事情后去银行看看，沈剑锋并未提出李先冬、朱长华将房屋过户给二人的亲属。如果李先冬、朱长华的陈述成立，沈剑锋除了已经支付的27万元外，还要再支付27万元帮李先冬、朱长华归还银行贷款涤除抵押权。但银行是否能放贷是未知数，沈剑锋花54万元去挣存在未知数的5万元，与常理不符，何况涉案房屋价格较优惠，沈剑锋可以购买后再出售给他人赚取差价。第三、一审认定经沈剑锋同意，李先冬、朱长华与朱长鑫签订房屋买卖合同不当，沈剑锋是基于李先冬、朱长华愿意承担违约责任的前提下才同意解除双方的合同。
李先冬、朱长华答辩称，李先冬、朱长华未涉嫌“一房二卖”，一审已认定。沈剑锋同意李先冬、朱长华将房屋卖给朱长鑫，沈剑锋驾车带中介屠慧琦、李先冬、朱长华以及朱长鑫从嘉兴市三水湾农翔路到中国银行禾兴北路支行办理房贷。李先冬、朱长华没有违约。
沈剑锋一审诉讼请求：解除其与李先冬、朱长华2017年7月29日签订的房屋转让合同，李先冬、朱长华立即归还购房款12万元，双倍返还定金30万元，共计42万元。
李先冬、朱长华一审反诉请求：解除二人与沈剑锋于2017年7月29日签订的房屋转让合同，沈剑锋支付的定金15万元不予返还。
一审法院认定事实：2017年7月29日，沈剑锋向李先冬、朱长华购买房屋，与李先冬、朱长华及房屋中介嘉兴市鼎浩房地产营销策划有限公司签订了1份房屋转让合同，约定：房屋位于嘉兴市秀洲区，房屋建筑面积89.28平方米，车库面积8.10平方米；房屋成交总价款635000元；合同签订之日，沈剑锋支付15万元作为购房定金，余款在合同生效之日起15天内分两次付给李先冬、朱长华，沈剑锋于2017年8月10日前支付购房款485000元，购房款2000元暂留在中介嘉兴市鼎浩房地产营销策划有限公司，待交房及结清水电、物业等费用后退还给李先冬、朱长华，户口押金5万元；李先冬、朱长华应在款清时交房；合同签订后，沈剑锋中途悔约的，应及时通知李先冬、朱长华及中介公司，购房定金归李先冬、朱长华所有，李先冬、朱长华中途悔约的，应及时通知沈剑锋及中介公司，并应在悔约之日起3日内3倍返还购房定金给沈剑锋；沈剑锋未按期向李先冬、朱长华付清购房款或李先冬、朱长华未按期向沈剑锋交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付对方该房屋总价款万分之十的违约金。
同日，沈剑锋向李先冬、朱长华支付15万元定金，李先冬、朱长华出具收据1份，收据载明：今收到屠慧琦购房定金15万元，中介嘉兴市鼎浩房地产营销策划有限公司加盖公章，李先冬、朱长华签字确认。2017年8月2日，沈剑锋向李先冬、朱长华支付12万元购房款，李先冬、朱长华出具收据1份，收据载明：今收到屠慧琦购房款12万元。
2017年8月1日，嘉兴市誉天公证处出具（2017）浙嘉誉证民内字第6767号公证书，公证书载明：申请人为李先冬、朱长华，兹证明李先冬、朱长华于当日在公证员面前，在前面委托书上签名、捺右手拇指指印。委托书载明：委托人为李先冬、朱长华，受托人为屠慧琦，委托事项为委托人李先冬、朱长华有涉案房屋，现欲转让他人，特委托屠慧琦为代理人，代为办理与买方签订房屋买卖合同，有权决定房屋转让价格、收取房款等，委托期限自2017年8月1日起至2018年8月31日止。
2017年8月2日，李先冬、朱长华与案外人朱长鑫签订了房屋买卖合同1份，合同载明：房屋坐落于嘉兴市秀洲区，房屋建筑面积89.28平方米，车库面积8.10平方米；房屋成交价格84万元，朱长鑫在2017年8月30日前分2次付清，付款方式为现金＋贷款；李先冬、朱长华在2017年8月30日前将房屋交付给朱长鑫。一审另查明，因李先冬、朱长华向银行贷款，涉案房屋已办理抵押登记手续。
一审法院认为，沈剑锋与李先冬、朱长华签订的房屋转让合同，是当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人均应按合同约定全面履行。沈剑锋向李先冬、朱长华购买涉案房屋，在支付房款27万元后，未按期支付剩余购房款，双方未继续履行合同。经沈剑锋同意，李先冬、朱长华与朱长鑫另行签订房屋买卖合同，也未实际履行。且李先冬、朱长华向建设银行借款，涉案房屋已办理抵押登记手续，无法办理涉案房屋过户登记手续。现在双方当事人均要求解除合同，对双方解除合同的诉请，予以支持。
根据合同约定，沈剑锋已付购房定金15万元，由于适用定金罚则的数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分法律不予保护。主合同标的额为635000元，故适用定金罚则的数额不得超过127000元，沈剑锋已付定金剩余部分23000元为购房款，故沈剑锋已付定金127000元，已付购房款143000元，合计27万元。李先冬、朱长华由于欠债较多，急于卖房用于还债，李先冬、朱长华与朱长鑫另行签订房屋买卖合同，因朱长鑫系李先冬、朱长华亲属，朱长鑫从外地过来交易，该房屋交易与常理不符。李先冬、朱长华陈述，由沈剑锋提出李先冬、朱长华把房屋过户给亲属，重新办贷款，去还其他债务，该陈述较为合理，予以采信。
对房屋转让合同后续事宜，应由沈剑锋和李先冬、朱长华继续协商达成一致，但双方均称对方悔约，造成纠纷。沈剑锋要求李先冬、朱长华双倍返还定金30万元的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。根据公平原则，房屋转让合同解除后，沈剑锋已付定金及购房款27万元，李先冬、朱长华应当返还。李先冬、朱长华要求不予返还沈剑锋已付定金15万元的反诉请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除沈剑峰与李先冬、朱长华于2017年7月29日签订的房屋转让合同；二、李先冬、朱长华在该判决生效之日起十日内返还沈剑峰定金127000元，购房款143000元，合计27万元；三、驳回沈剑峰的其他诉讼请求；四、驳回李先冬、朱长华的其他反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取3800元，由沈剑峰负担1357元，由李先冬、朱长华负担2443元，反诉案件受理费减半收取1650元，由李先冬、朱长华负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
沈剑锋一审陈述，其通过中介屠慧琦支付李先冬、朱长华购房款27万元，用于归还涉案房屋上存在的银行贷款，注销抵押权，但李先冬、朱长华收到款项后没有注销抵押权，而是与朱长鑫签订买卖合同，构成违约。
李先冬、朱长华一审陈述，2017年8月2日，李先冬、朱长华与朱长鑫的买卖合同是沈剑锋和屠慧琦带着二人去签订的，签这份合同也是沈剑锋叫他们签订的，目的是为了从银行贷款。沈剑锋不想再购买涉案房屋，要求李先冬、朱长华把购房款还给沈剑锋。签订合同时朱长鑫对合同内容不知情。银行贷出来的钱要还沈剑锋27万元购房款，涉案房屋还有27万元贷款要还。
证人屠慧琦一审陈述，其是涉案房屋转让合同的中介，房款是沈剑锋委托其支付给李先冬、朱长华，由李先冬、朱长华出具收条。当初本来说好去还款，李先冬、朱长华收到27万元房款后，表示要将房屋卖给他们一个亲戚，售价84万元。李先冬、朱长华愿意赔偿沈剑锋10万元，屠慧琦打电话给沈剑锋，沈剑锋表示同意，同意李先冬、朱长华共支付给沈剑锋37万元。（2017年8月）6日屠慧琦打电话给李先冬、朱长华，二人没有接听，（2017年8月）7日屠慧琦赶到李先冬、朱长华家中，二人明确表示不愿意出售涉案房屋了，到了（2017年8月）11日李先冬、朱长华又说愿意出售涉案房屋给沈剑锋，沈剑锋说不买了。后来双方到老娘舅调解，沈剑锋提出李先冬、朱长华把27万元购房款还给他，要么就是房屋买卖当天成交，全额付清，房屋腾空。2017年8月2日李先冬、朱长华和朱长鑫签订的这份合同屠慧琦没有参与，但是在李先冬、朱长华和朱长鑫双方去银行办理贷款时屠慧琦和沈剑锋都去了，沈剑锋想等李先冬、朱长华还给他37万元再了结此事，所以沈剑锋也去看看李先冬、朱长华把房子卖给了谁。
证人朱长鑫一审陈述，李先冬、朱长华是其姐夫和姐姐，李先冬、朱长华欠了高利贷，李先冬、朱长华要把涉案房屋过户给朱长鑫，再让朱长鑫去贷款，用于还李先冬、朱长华欠的高利贷。李先冬、朱长华与朱长鑫签合同、贷款都是沈剑锋在操作，沈剑锋要求将银行贷下来的钱放到沈剑锋那里。因为沈剑锋已经替李先冬、朱长华还了高利贷27万元，如果银行放贷，款项有60多万，先给沈剑锋27万元，剩下的款再给李先冬、朱长华。2017年8月2日签了房屋买卖合同后，因为朱长鑫收入不高，几十万贷款可能还不上，朱长鑫也没有想买这个房子，所以这个事情就算了。
沈剑锋二审陈述，沈剑锋在支付李先冬、朱长华27万元后，想继续支付尾款，在支付尾款之前电话联系李先冬、朱长华想问问后期怎么付款。在2017年8月10日前沈剑锋来到李先冬、朱长华家里，朱长华说没有地方住，想办法把27万元还给沈剑锋再支付点违约金，房子不想卖了。沈剑锋去找李先冬、朱长华的目的是：定金和购房款已经支付，涉案房屋上有贷款，沈剑锋通过房管部门查询后得知李先冬、朱长华在收到沈剑锋支付的27万元后没有去银行把贷款还掉，如果李先冬、朱长华和银行的债权债务没有解除掉，会导致涉案房屋无法交易。
李先冬、朱长华二审陈述，在2017年8月2日之后沈剑锋来到家里，房子李先冬、朱长华是愿意继续卖的。沈剑锋对二人讲朱长鑫不愿意再购买涉案房屋，沈剑锋让李先冬、朱长华把二人的身份证和户口本给沈剑锋，沈剑锋会想办法继续去办贷款，从银行贷款后先还沈剑锋27万元，再给沈剑锋一些补偿金。2017年8月10日前李先冬去找过沈剑锋要求其支付购房尾款，沈剑锋让二人先把户口从涉案房屋中迁走，李先冬和沈剑锋讲房子没过户的话户口没法迁。
本院认为，沈剑锋主张李先冬、朱长华违约，应当双倍返还定金的理由有二：一为李先冬、朱长华在收到定金和购房款共计27万元后没有用于归还银行贷款以注销抵押权；二为李先冬、朱长华又将房屋出售给案外人朱长鑫，构成“一房二卖”。
关于理由一，经查，李先冬、朱长华与沈剑锋签订的合同约定了定金和购房款支付的时间和金额，并未约定李先冬、朱长华在收到沈剑锋支付的款项后应首先用于还贷，也就是说，李先冬、朱长华在收到定金和购房款27万元后可自行支配。至于沈剑锋陈述其所担心的抵押权未注销将影响房屋过户的问题，李先冬、朱长华可在收到合同约定的沈剑锋应当支付的第二笔款项后，归还银行贷款，注销抵押权。因此，沈剑锋的这一理由不能成立。
关于理由二，结合李先冬、朱长华和朱长鑫的陈述，签订2017年8月2日这份合同的目的是为了获得银行贷款以退还沈剑锋27万元。根据中介屠慧琦的陈述，沈剑锋同意李先冬、朱长华将房屋出售给朱长鑫，由此将房款退还给沈剑锋。可见，李先冬、朱长华通过向案外人朱长鑫出售房屋，从银行获取贷款后退还沈剑锋购房款的方式，实际上已经与沈剑锋协商一致终止了2017年7月29日签订的买卖合同。在此情形下，沈剑锋主张李先冬、朱长华“一房二卖”构成违约，没有事实依据，沈剑锋这一理由也不成立，对沈剑锋的主张本院不予支持。
综上，沈剑锋的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，判决结果正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2840元，由上诉人沈剑锋负担。
本判决为终审判决。
审判长 谭 灿
审判员 倪 勤
审判员 陈 远
二〇一八年五月十七日
书记员 陈丽琼