广西壮族自治区桂林市七星区人民法院民 事 判 决 书（2017）桂0305民初1844号原告：桂林富鑫物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区东方大厦4-7号，统一社会信用代码：91450305571813734H。法定代表人：刘红灵，该公司总经理。委托代理人：李仁彬，该公司物管员。被告：白晓，女，1983年5月9日出生，住桂林市七星区。原告桂林富鑫物业服务有限公司诉被告白晓物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月30日立案受理后，依法由审判员廖莉莎适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李仁彬、被告白晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告是桂林市七星区X小区业主，原告与桂林市XX业主委员会于2014年12月31日签订《物业服务委托合同》，合同第十八条约定：住宅区按建筑面积0.3元/月/平方米，商铺按建筑面积1元/月/平方米收取物业费，公共场地停车位费60元/月/个。第十九条约定：各业主必须于每月10日前缴纳当月费用。第二十五条约定：如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要自逾期之日起每天按欠费的千分之三交纳滞纳金。从2015年7月1日至2017年3月31日，原告在X小区履行了物业服务的义务。被告房屋面积为67.89平方米，每月应缴物业费20.37元。被告从2015年7月1日至2017年3月31日止欠缴物业费共计427.8元、车位费1260元，滞纳金暂计至2017年5月31日为1949.6元。经原告书面催交，被告拒不交费。为维护合法权益，原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告2015年7月1日至2017年3月31日的物业费427.8元、车位费1260元、滞纳金暂计至2017年5月31日为1949.6元（实际计算自其应支付之日起至实际给付之日止），以上费用合计3637元；本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.2015年8月18日，由于原告未履行《物业服务委托合同》的基本义务，桂林市XX业主委员会已通知原告解除双方签订的《物业服务委托合同》，故原告无权收取物业服务费和车位费；2.原告未履行《物业服务委托合同》中约定的保洁、公共秩序维护、公共绿化养护、车辆停放管理等义务；3.原告主张的滞纳金缺乏依据。综上，原告要求被告支付物业服务费、车位费及滞纳金没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。综合全案证据及庭审，本院确认以下法律事实：2014年12月31日，原告（乙方）与桂林市XX业主委员会（甲方）签订《物业服务委托合同》一份，约定：物业名称为桂林市七星区X小区，物业类型为住宅小区，总建筑面积约37000平方米，乙方提供公共服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人，该物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任；委托管理期从2014年12月31日起至2017年3月31日止；委托服务事项包括：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共花木等的养护和管理；小区交通与车辆停放秩序的管理等；物业管理费用按以下规定收取：住宅区按建筑面积0.3元/月/平方米收取；公共场地停车位费60元/月/个；原告按月收取各业主或物业使用人的物业服务费、停车位费，各业主必须于每月10日前交纳当月的费用；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金。合同签订后，原告于2015年7月1日进驻X小区提供物业服务。2015年8月3日，原、被告签订《协议书》一份，约定：被告在小区占用公共场地停私家车，占用公共场地停车费每月60元，先由原告代收；此协议从签字之日起生效至双方签终止协议时终止。2015年8月17日，桂林市XX业主委员会制作《告知函》一份，载明：“桂林富鑫物业服务有限公司：经X小区全体业主对你公司进行‘满意度测评调查’，有60%以上业主对你公司的服务不满意。经业主委员会研究决定，请贵公司于2015年8月18日零时终止对我X小区全部的物业管理服务工作。”当日，“赖记林”在该《告知函》上签字确认“已收到”。2015年9月8日，桂林市XX业主委员会制作《告知函》一份，载明：桂林富鑫物业服务有限公司：贵公司从2015年7月1日进入小区物业服务以来，存在以下几个问题：1.进入小区服务人员只有经理1人、保安2人、保洁员1人、水电工1人，无法为小区提供正常服务；2.车辆管理不到位；3.保洁工作不到位；4.保安人员只有3人，出现无人巡逻、严重脱岗、小区治安混乱、偷盗事件频繁现象；5.未经业主委员会同意擅自收取车位费及物业管理费，业主委员会组织业主对贵公司服务进行测评，测评结果有60%以上业主不满意贵公司服务，要求贵公司终止对小区的一切服务。当日下午，“刘述杰”在该《告知函》上签收。2017年3月31日，原告撤离X小区，停止对该小区的物业服务。被告是桂林市七星区X小区XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为67.89平方米。经原告催收后，被告仍未交纳自2015年7月1日至2017年3月31日期间的物业服务费及自2015年8月3日至2017年3月31日期间的车位费，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告与桂林市XX业主委员会于2014年12月31日签订的《物业服务委托合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告系X小区的业主，原告自2015年7月1日起至2017年3月31日止为鸾西一区提供了物业服务，故被告应支付原告相应的物业服务费。但结合本案案情及其他关联案件看，X小区有60%以上业主对原告提供的物业服务不满意，主要表现为服务人员不足，车辆管理、保洁、治安等工作不到位。本院认为，虽然原告提供了主要的物业服务，但其并未完全按《物业服务委托合同》约定的标准为小区提供完善的物业服务，存在服务瑕疵，构成违约。被告关于原告未完全履行《物业服务委托合同》约定义务的辩称，本院予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本院对物业服务费酌情扣减，被告按应交物业服务费的60%比例向原告交纳物业服务费，即256.62元（计算方法：0.3元/月/平方米×67.89平方米×21个月×60%=256.62元）。原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。原、被告于2015年8月3日签订的《协议书》合法有效，被告应依约向原告支付自2015年8月3日至2017年3月31日的车位费1200元（计算方法：60元/月×20个月=1200元），原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。被告关于桂林市XX业主委员会已通知原告解除《物业服务委托合同》，原告无权向其收取物业管理费、车位费及滞纳金的辩称，因被告未提供证据证明“赖记林”及“刘述杰”在签收《告知函》时系原告公司员工，亦未提供证据证明桂林市XX业主委员会采用了其他方式将《告知函》送达原告，故被告应承担举证不能的责任，本院对被告的该项辩称不予采信。关于滞纳金问题，因原告提供的物业服务存在瑕疵，原、被告就如何交纳物业服务费问题一直存在争议，导致被告没有及时交纳物业服务费，因此，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告白晓支付原告桂林富鑫物业服务有限公司自2015年7月1日起至2017年3月31日止的物业服务费256.62元及自2015年8月3日起至2017年3月31日止的车位费1200元；二、驳回原告桂林富鑫物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收取案件受理费50元，因适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告白晓负担。上述应付款项，义务人应于判决书生效后十五日内付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。审判员  廖莉莎二〇一七年八月十六日书记员  游 青