福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽05民终3501号上诉人（原审被告）：明德松，男，1964年5月30日出生，汉族，住泉州市洛江区华景仁居小区**栋****室,现住泉州市鲤城区。委托诉讼代理人：张少鹏，福建侨经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司，住所地泉州市洛江区万安华景仁居C1幢202号。法定代表人：董群阳。上诉人明德松因与被上诉人泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司（以下简称朝阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2015）洛民初字第2212号，向本院提起上诉。本院于2016年8月5日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明德松的委托代理人张少鹏及被上诉人朝阳物业公司的法定代表人董群阳到庭参加诉讼。本案现已审理总结。明德松上诉请求：1、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人虽然与泉州市大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）签订房屋买卖合同，但是该房屋存在严重质量问题，至今尚未交房，故不应当交纳物业管理费。倘若应该交物业管理费，也超过了诉讼时效。朝阳物业公司辩称：涉案房屋已通知交房，并已经办理房产证，只是上诉人未入住；物业管理费每季度均有催收，未超过诉讼时效。朝阳物业公司向一审法院起诉请求：1、明德松支付物业管理费及公摊费共人民币9163元、滞纳金7855元，共计17018元；2、诉讼费用由明德松承担。一审法院认定事实：朝阳物业公司于2004年11月15日取得中华人民共和国物业管理企业资质证书，具有物业管理资质，资质等级为叁级。2006年3月15日，大华公司与朝阳物业公司签订《前期物业管理服务合同》，聘任其对华景仁居小区进行物业管理，合同约定：小区物业管理费为：无电梯住宅每月每平方米的管理费为0.4元，电梯住宅及店面每月每平方米的管理费为0.8元；物业管理费每季交纳一次，交纳费用时间为1-10号；逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金。经华景仁居小区业主过半数签名同意，自2013年7月1日起，该小区物业管理费变更为：无电梯住宅每月每平方米的管理费0.6元，电梯住宅及店面每月每平方米的管理费1.2元。2006年5月1日起至2013年12月31日止，朝阳物业公司对华景仁居小区进行物业管理。在朝阳物业公司对华景仁居小区进行物业管理的期间内，明德松作为华景仁居小区B2号楼6704（建筑面积为251.74平方米）的业主，共拖欠朝阳物业公司物业管理费9163元【251.74㎡×0.4元×82个月（2006年9月1日起至2013年6月30日）=8257元+251.74㎡×0.6元×6个月（2013年7月1日至2013年12月31日）=906元】。之后，经朝阳物业公司多次催讨未果，故起诉。一审法院认为：大华公司作为华景仁居小区的建设单位与朝阳物业公司签订的《前期物业管理服务合同》，主体适格，双方意思表示真实，内容未违反法律法规强制性规定，依法应认定有效。同时，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同书对全体业主均具有法律约束力。明德松作为华景仁居小区B2号楼6704室房产的业主，依法应按大华公司与朝阳物业公司约定的标准向朝阳物业公司交纳物业管理费。明德松自2006年9月1日起至2013年12月31日止未向朝阳物业公司交纳物业管理费，故朝阳物业公司请求明德松支付物业管理费9163元的诉求合理合法，予以支持。朝阳物业公司请求对明德松拖欠的物业管理费按日千分之三计付滞纳金，明显偏高,应予减少，以年利率24%计付为宜，经核算，明德松按每月应交物业管理费自2006年9月1日起至2013年12月31日止的滞纳金为5997元。判决：明德松应在判决生效之日起十日内支付朝阳物业公司物业管理费9163元，滞纳金5997元，共计15160元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，减半收取112.5元，由明德松负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。明德松提交了一份“关于‘华景仁居商住房交房验收’致‘泉州大华房地产公司’函”（以下简称“函”），主要内容为“在2006年8月31日收到华景仁居商住房入伙通知书后，其分别于2006年9月2日和10日两次对涉案房屋进行验收，但发现涉案房屋文书不全、商品房质量不合格，不具备入伙交房验收条件”，以此证明涉案房屋尚未交房。朝阳物业公司质证称，该证据与本案没有关联性，房屋质量问题应向大华公司提出。朝阳物业公司提交了一份《商品房买卖合同》及2张“催收物业费通知”，《商品房买卖合同》证明明德松是涉案房屋业主，“催收物业费通知”证明其有按季度催收物业费。明德松质证称，对《商品房买卖合同》真实性无异议，但无法证明已经交房；对“催收物业费通知”真实性有异议，其从来没有收到过催收通知。本院认为，明德松提供的证据是其单方制作的，故该“函”应视为明德松的单方陈述。朝阳物业公司提供的《商品房买卖合同》，明德松对真实性没有异议，本院予以确认。朝阳物业公司提供的“催收物业费通知”，明德松对真实性有异议，且朝阳物业公司未能证明该通知已送达给明德松，故本院不予采纳。一审判决书中查明事实部分，除明德松对一审认定的其是涉案房屋业主及朝阳物业公司有催缴过物业费有异议外，双方对其他事实无异议，本院对当事人无争议的事实予以确认。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：虽然明德松“函”中提出涉案房屋存在文书不全、商品房质量不合格问题，不符合交房验收条件，但没有相应的证据加以证明；且明德松没有证据证明该“函”已送达大华公司，或者其曾以诉讼等其他方式向大华公司提出过涉案房屋存在质量问题的主张，故应当视为明德松没有作出拒绝接受房屋的意思表示。根据明德松自认，其于2006年8月31日收到华景仁居商住房入伙通知书，按照双方签订的《商品房买卖合同》第十一条关于交接的约定第三款“买受人在接到出卖人入伙通知之日起15日内到指定地点办理房产入伙手续，逾期不办理者，视为同意入伙，买受人除应支付物业管理费外，从逾期之日起每日按商品房总价款的万分之贰向出卖人支付代管费”，应认定大华公司已于2006年9月16日交房。此外，一审法院向泉州市洛江区房地产管理处调取《房屋权属登记信息查询结果证明》，表明涉案房屋已于2007年10月19日办理了房产登记，房屋所有权人为明德松，由此也可印证涉案房屋已经交房。综上，明德松关于其不是涉案房屋业主的辩解，不能成立，本院不予认可。关于物业管理费催收的问题，本院将在下文中予以论述，在此不再赘述。本院认为：首先，大华公司已于2006年9月16日将涉案房屋交付给明德松，按照《前期物业管理服务合同》约定，明德松应当交纳相应的物业管理费和滞纳金。因此，明德松关于涉案房屋尚未交付，不需要支付管理费的上诉意见，不能成立，本院不予采纳。一审法院认定物业管理费和滞纳金的计算时间（2006年9月1日至2013年12月31日）存在错误，应予纠正。本案物业管理费和滞纳金的计算时间应自2006年9月16日起至2013年12月31日止，物业管理费金额为9113元、滞纳金为7637元（以年利率24%计付计算）。一审法院对滞纳金金额计算错误，但朝阳物业公司未提起上诉，视为服判，故本案滞纳金可以仍按一审判决的5997元认定。其次，明德松在一审期间未提出诉讼时效抗辩，且二审中未提供新的证据证明朝阳物业公司请求物业费已超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”规定，故对明德松关于管理费超过诉讼时效的上诉理由，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实错误，应予改判。明德松的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省泉州市洛江区人民法院（2015）洛民初字第2212号民事判决；二、明德松应在本判决生效之日起十日内支付泉州市洛江区朝阳物业管理有限公司物业管理费9113元，滞纳金5997元，共计15110元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费112.5元，由明德松负担。二审案件受理费225元，由明德松负担。本判决为终审判决。审 判 长  何冠雄代理审判员  鲍冬凡代理审判员  林良楷二〇一六年十月十九日书 记 员  郭燕珍速 录 员  陈 蓉附注：适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；