陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕01民终3222号
上诉人（原审被告）xx有限责任公司。
法定代表人兰某，该公司总经理。
委托代理人王某，陕西尚文律师事务所律师。
委托代理人魏某，陕西尚文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）秦某。
委托代理人吴某，陕西秦耀律师事务所律师。
上诉人xx有限责任公司（以下简称xx公司）因与被上诉人秦某租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院(2015)碑民初字第04141号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人某某公司的委托代理人王某、魏某，被上诉人秦某的委托代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
秦某原审诉称，某年�月某日，其购买了xx公司开发的一商铺，总购房款118000元。同时双方签订了《投资委托型用户》合同并进行了公证。该合同明确约定给小业主按成交额保底15%投资回报。后某某公司实际控制并使用该商铺，遂双方签订了以原合同购房款10%为标准支付年租金的租赁合同。某年某月，三年合同届满，某某公司单方以亏损为由通知将年租金从10%降至1.6%，在业主强力反对的情况下调整为3.5%，秦某对此不予同意，双方因租金发生争议，未能续签某年某月以后的租赁合同。某年某月某日某某公司在报刊上发布公告即某某公司以发布单方公告的方式使用秦某所购商铺至今未支付租金。现诉至法院请求判令某某公司支付某年某月某日至某年某月某日租金共计18684元，并要求计算至商铺实际返还之日；诉讼费由某某公司负担。
某某公司辩称，对于秦某所�与xx公司签订购房合同的事实予以认可，现表示同意与秦某续租。其曾于2014年9月13日刊登公告，请秦某在内的各小业主持原合同来公司洽商签约，秦某却有意不与某某公司协商、签约，应视为秦某自愿放弃权利。且其在2011年至2013年三年期间按照年租金10%标准给秦某已经兑付租金，造成公司巨额亏损。现为了顾全大局，维护社会稳定，同意按2014年8%、2015年9%、2016年10%的标准给秦某在内的业主发放租金。某某公司变更代理人后辩称，秦某将涉诉商铺的权利已经转让给xx公司，秦某主体资格不适格。且双方签订的合同名为租赁合同，实为委托投资经营合同，双方未建立法律意义上的租赁关系，故请求驳回秦某的诉讼请求。
原审法院经审理查明，某年某月某日，秦某与xx公司签订《商品房购销合同》，约定由秦某购买xx公司开发的某商铺，建筑面�10平方米，每平方米价格为11800元，总购房款118000元。同日，双方签订《投资委托型用户》协议作为买卖合同附件，约定秦某付清商铺全部款项的同时将所购买的商铺租赁给xx公司下属某广场经营，某广场按照商铺成交金额即总购房款的15%支付秦某作为投资收益。该合同于某年某月某日进行了公证。合同订立后，秦某支付了全部房款，某广场每年按照总购房款的15%标准支付秦某商铺租金。后某某公司取代xx公司参与某广场商铺经营活动。遂双方就租赁事宜达成一致意见，约定某某公司每年按照总购房款的10%标准支付秦某商铺租金，某某公司亦实际按照合同约定的10%标准支付秦某租金至xx年底。Xx年xx月，某某公司以亏损为由要求降低商铺房租，遭到秦某反对，双方因租金发生争议，未能续签xx年x月x日以后的租赁合同，但某某公司仍继续使用该商铺至今并�支付秦某租金。诉讼中，某某公司解除对周自成、张延平的委托，变更委托代理人为王某、魏某。某某公司庭审后向本院提交司法鉴定申请，申请对涉案楼在某年至某年某月期间的市场租金进行司法鉴定。
原审法院经审理认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。秦某通过签订购房合同购买商铺，依法取得了该商铺的所有权。某某公司通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同约定向出租人支付租金。某年某月某日以后，因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同，某某公司应当退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，但其实际仍继续对该商铺进行经营管理，秦某亦认可某某公司继续经营，应视为双方均认可之前订立的租赁合同继续有效，但期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。故秦某请求某某公司支付自某年某月某日租金共计18684元的诉讼请求，于法有据，予以支持；某年某月某日以后至某某公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款（118000元）的10%标准计算支付。某某公司主张某年至某年租金每年分别按照总购房款的8%、9%、10%的标准支付，无事实及法律依据，依法不予采纳。关于某某公司所提秦某将涉诉商铺的权利已经转让给某商贸有限公司，秦某诉讼主体资格不适格，且双方未建立法律意义上的租赁关系的主张，因秦某通过签订《商品房购销合同》及其附件取得涉诉商铺权利，该合同也经过公证机关公证，且某某公司对其上述主张并未提交充分、合法、有效的证据予以证实，也不能否认双方的租赁合同关系，故对其上述辩解理由，不予采信。关于某某公司庭审后申请对涉案楼在2014年至2015年7月期间的市场租金进行司法鉴定，因双方租赁合同期限为不定期，租金应参照原合同标准执行，且在此期间某某公司亦实际使用该商铺，故对其鉴定申请依法不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十六条之规定，判决：被告xx有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告秦某自某年某月某日租金共计18684元；某年某月某日以后至被告xx有限责任公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付原告秦某。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费267元，由某某公司负担（此款秦某已交纳，某某公司于本判决生效后十日内直付�某）。
宣判后，某某公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定事实不清、适用法律错误，本案案由应该是委托投资经营合同纠纷，不是租赁合同纠纷；某某公司接受秦某的委托代其对所购买商铺进行经营，并按约定每年向秦某支付费用，某某公司自某年某月某日以后没有与秦某签订合同，某某公司没有义务支付秦某投资收入，且秦某已于某年某月将其在《商品房购销合同》、《投资委托型用户协议》项下的全部权利转让给xx公司，故其并非本案适格的原告，无权提起诉讼；某某公司与秦某签订的合同履行期至xx年xx月xx日，合同履行期届满后，某某公司向所有业主发出通知，要求根据市场经济规则和摊位楼层实际租金收益，重新与业主签订合同，按摊位投资额的3.5％支付使用费，重新签订合同，秦某迟迟不到某某公司指定地点与某某公司签订新的合同�某某公司在报刊发公告，督促秦某签约续租，但秦某却有意不与某某公司联系签约事宜，应视为其自愿放弃其权利，双方就某年某月某日后的管理费并没有达成一致意见，且某某公司并未实际使用该房屋，即就是某某公司使用房屋，对使用期间的占用费应当依据市场实际价格来确定，原审法院依据《合同法》第236条认定某某公司与秦某已经形成了不定期租赁合同关系，租金应该参照原合同标准执行，系适用法律的错误；原审判决对于某某公司庭审中提出的证据不予采纳是错误的，某某公司提交了秦某与xx公司签订的《转让协议》，证明秦某已经将其在《商品房购销合同》、《投资委托型用户协议》项下的全部权利转让给xx公司，秦某主体资格不适格，而该份证据的原件在秦某控制之下，而秦某有意不提交，符合相关司法解释规定的情形，但是原审法院以某某公司未�交充分、合法有效的证据证实，而对该份证据不予采信，使得某某公司承担举证不能的法律后果，属于适用法律错误；原审某某公司申请原审法院对涉案房屋实际占用费予以司法鉴定，原审法院应当依法予以司法鉴定但未予鉴定。请求：撤销原判，改判驳回秦某的诉请或发回重审，诉讼费全部由秦某承担。
秦某辩称，其享有明确的合法出租权利；本案案由是租赁合同纠纷，原审判决适用法律正确，认定事实清楚；租赁合同默示更新后，按照法律推定，双方签订了租赁合同。
本院经审理查明，原审判决查明事实属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。秦某与西安xx公司签订《商品房购销合同》，购买了涉案商铺，某某公司通过租赁合同取得涉案商铺的承租权，应当按照合同�定向出租人支付租金。Xx年xx月xx日以后，因双方就租金问题发生争议未能续签租赁合同，某某公司并未退出对涉案商铺的经营管理并及时退还商铺，仍继续对该商铺进行经营管理，对此秦某未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金继续执行租赁合同确定的每年按照总购房款的10%标准支付。原审法院根据本案合同履行情况，判令某某公司支付自某年某月某日至某年某月某日租金，某年某月某日以后至某某公司退出商铺停止租用之日的租金每年按照总购房款的10%标准计算支付，判决并无不当。某某公司申请对涉案楼在2014年至某年某月期间的市场租金进行司法鉴定，因双方存在租赁法律关系，租金应参照原合同标准执行，原审法院对某某公司鉴定申请不予准许，与法有据。综上，某某公司上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院依法不予支持。据此，原审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费267元，xx有限责任公司已预交，由xx有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张安品
代理审判员 刘 旭
代理审判员 高喜平
二〇一六年三月三十日
书 记 员 徐妍萍