福建省漳州市芗城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽0602民初6040号
原告（反诉被告）：陈小军，男，1985年3月15日出生，汉族，住龙海市，
委托诉讼代理人：苏敏，福建达峰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区瑞得园2幢（龙江居委会内），统一社会信用代码：91350600757369686L。
法定代表人：杨孙西，董事长。
委托诉讼代理人：沈浩华，女，漳州香江房地产开发有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：刘蔚然，女，漳州香江房地产开发有限公司工作人员。
原告陈小军与被告漳州香江房地产开发有限公司（以下简称香江房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年12月24日作出（2015）芗民初字第10144号民事判决。原告陈小军和被告香江房地产公司均不服该判决，向漳州市中级人民法院提起上诉。漳州市中级人民法院于2016年7月20日作出（2016）闽006民终1110号裁定，发回重审。本院于2017年7月5日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈小军的委托诉讼代理人苏敏，被告香江房地产公司的委托诉讼代理人沈浩华、刘蔚然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告逾期交房违约金298.6元（违约金每日按原告已付款221183元的0.015%计算，从2015年1月1日起计至2015年1月9日止共9天）；2、确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条中第1、2、3点的约定无效；3、判令被告向原告支付自2015年4月9日起至2016年4月29日止的逾期协助办证违约金17139.64元（违约金每日按原告已付款222016元的0.02%计算。事实和理由：1、2014年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由原告向被告购买位于漳州市芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期1幢2711号房屋，约定购房款221183元。其中合同第八条第一款约定“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”、第九条“出卖人逾期交付的违约责任”第1项约定“（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经付款万分之1.5的违约金，合同继续履行……”、第十四条第一款约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属的登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：1、……；2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金”。2、合同签订后，原告已依约支付给被告全部购房款，根据合同第八条约定出卖方即本案被告应当于2014年12月31日前将商品房交付买受人即本案原告使用，原告庭审中提供的《房屋交接确认书》载明被告于2015年1月9日才将房屋交付原告使用，远远超过合同约定的交付时间，被告的行为已经构成违约，应当依据合同第九条的约定承担违约责任。3、根据合同约定：“……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。”如前所述，该合同合法有效，对双方均有约束力，因此，本案的逾期交房违约金的计算标准应以合同约定为准。被告抗辩违约金过高并要求参照漳州市价格认证中心关于租金标准的鉴定结论调低违约金，原告认为该抗辩缺乏事实和法律依据，不能成立。《商品房买卖合同司法解释》第十七条所规定的标准是在双方签订合同时没有约定违约金数额或者赔偿额计算方法时，才参考该标准计算，并非必须以该标准计算。因此，《商品房买卖合同司法解释》第十七条规定的计算标准不应作为认定违约金过高或者过低的标准。也即是本案判断违约金是否过高不应以漳州市价格认证中心出具的鉴定结论为依据。本案被告主张违约金过高，应承担相应的举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。4、原告未能在合同约定期限内取得房屋权属证书，是由于出卖人的原因造成，被告应当承担违约责任。被告协助办证义务应包括办理房屋所有权初始登记、土地使用权分户登记备案、通知办证、提供相关资料及证明文件给原告等义务。被告提供的证据根本无法体现被告在约定期限内向房地产行政主管部门申请办理房屋所有权初始登记、土地使用权分户登记备案。根据漳州市不动产登记中心于2016年9月26日向人民法院出具的《关于漳州香江房地产开发有限公司国有土地使用权证办理情况的复函》载明，被告于2016年4月6日才向行政主管机关提出土地分户登记备案申请。这已经远远超过合同十四条约定的办证期限。虽然被告提供了一份由漳州市不动产登记中心于2016年9月28日出具的《关于漳州香江房地产开发有限公司国有土地使用权证办理情况的复函》，但该《函》作为书证并没有单位法定代表人或者经办人的签字，相关出具文书的人员也未到庭说明情况，该书证不符合《民事诉讼法》对于书证形式的要求，该证据不合法，不应作为本案认定事实的依据；退一步讲，根据该《函》所载内容显示，被告2015年5月向该中心提交的是“土地分户登记备案预审申请”，然而这所谓的“预审申请”并不是法律、法规所规定的“土地分户登记备案申请”，并不是申请土地分户登记备案的法定程序，因此，被告即使提出过该申请也不能证明其履行了协助办证义务。再退一步讲，根据被告提供的证据内容显示，2007年8月20日漳州市规划局批准了被告所提供的超出用地红线的香江新城项目地块总体平面规划图，实际已是对该项目用地做出了调整，这是被告与原告签订《商品房买卖合同》前已经存在的客观事实，被告应依法及时向土地行政主管部门申请项目用地调整并办理相关变更手续，但被告却在长达8年之久的时间内怠于申办，明显存在过错，这也是导致被告逾期办理房屋所有权初始登记、土地使用权分户登记备案的主要原因。最后，被告也未提供证据证明其何时向房管部门提出办理房屋所有权初始登记申请，原告对此也向人民法院书面申请向房管部门调取被告申请办理房屋所有权初始登记的相关材料。如果被告没有在合同十四条约定的期限内提出办理房屋所有权初始登记申请并提交全部材料，则其仍然构成违约，应当向原告承担违约责任。5、合同附件六合同补充协议第十条中第1、2、3点属于无效条款。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下第2项处理：１、……。２、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。”该条款已经对买受人取得房屋权属证书的最长期限进行了约定，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）规定，由于出卖人的原因，自房屋交付使用之日起９０日，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。可见，逾期办证违约责任的起算点具有法律明文规定，双方签订的《商品房买卖合同》示范文本第十四条关于逾期办证违约责任起算时间的约定也是不可选择更不可更改的条款。被告在合同附件六合同补充协议第十条中第1、2、3点对合同示范条款第十四条被告协助办证期限及其所应承担逾期协助办证违约责任的时间起算点进行了大幅度地延长，并将自己所应当完成的房屋初始登记义务作为其承担逾期协助办证违约责任的条件。这明显是被告减免自身责任，排除原告主要权利及规避房管部门提供的合同示范条款中对消费者利益保护进行监管的不公平条款，且与合同示范条款第二十二条内容相悖，被告在签订合同时并没有向原告进行说明和提醒，该条款应当依法认定为无效，被告应依法承担逾期违约责任。
江房地产公司辩称，1、原告的诉称与客观事实不相符合。原告与被告于2014年11月18日签订《商品买卖合同》一份，约定：由原告向被告购买位于漳州市芗城区瑞京路西侧、西洋坪路西侧香江新城第一期1幢2711号房屋，购房款为221183元。该《商品房买卖合同》第六条约定：“……该买受人于合同签订当日一次性支付购房款人民币221183元……”，但原告却于2014年11月27日才交齐购房款。根据香江新城香江大厦业主起诉要求被告承担逾期交房违约金的商品房预售合同纠纷的系列案件中，经法庭审理已经查明涉案商品房已于2014年10月1日开始交房。因此，原告与被告签订该《商品房买卖合同》时，涉案商品房完全具备交付条件。被告于2014年11月27日房款到位后多次催告原告前来办理房屋交接手续，但是原告自身迟迟未能前往办理，原告的逾期办理房屋交接手续的行为应自行承担后果，与被告无关。因此原告起诉要求被告支付逾期交付违约金无任何事实和法律依据。2、关于《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第十条中第1、2、3点的约定是否有效。（1）根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。”第二十三条“本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”因此，补充协议是双方在原合同的基础上，对原合同的变更，是双方的真实意思表示，并不是格式条款。另外，原、被告在房屋交易中所签署的合同及其相关的补充协议等文件，均按照有关部门要求加以“公证”，所以补充协议是符合双方约定的，不能以字体大小而认定无效。且在香江大厦业主起诉被告预售商品房纠纷的系列案件中，法院多次引用补充协议的内容作出判决，并认定补充协议与原合同具有同等法律效力。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，当事人双方可以约定办理房屋所有权登记的期限，因此双方对此进行的约定不违反法律强制性规定，合法有效。（2）原、被告签署的《商品房买卖合同》版本乃是房管局颁发的2007年版本，该条款存在多处不完善，因此，该合同明确允许买卖双方签署补充协议做进一步的详细约定，补充协议第十条没有减轻或免除责任被告在协助或者为业主办理房屋权属证书的义务，反而是让原格式合同第十四条约定更具执行力。原合同第十四条关于产权登记时间约定不完善的解述如下：①“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。”此部分的条款中提到的“房屋所有权初始预登记”在漳州并没有此类行政流程，因此为了保障业主能够拿到权属证明书而订立的原格式合同第十四条的补充协议第十条并非为了减少或者免除被告的责任，是合法有效的。②原格式合同第十四条“…如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的…”，原格式合同第十四条部分不允许买卖双方对办证时间做约定，而此限定的时间显失公平，因此买卖双方补充协议第十条对合同第十四条办证时间延长并非减轻出卖人的责任。原合同第十四条显失公平的原因（房管局在2014年的商品房买卖合同（预售）示范文本已经就房屋登记作出修改。2014版的商品房买卖合同（预售）示范文本第二十条房屋登记第（二）点就修改为允许买卖双方就房屋所有权证的取得时间做约定）。在漳州，办理房屋权属证书应该在竣工房屋规划验收、竣工备案完毕后才可向国土资源局办证科提交国有土地使用权分户登记备案材料，同时向住建局申请楼盘初始登记，国土资源局和住建局完成各自审批后，才分别给予收件，而他们的收件收据上，也分别明确指出之后的每个程序需时25个工作天，即，假设以最理想、最快速的速度，国土资源局和住建局同时完成办理初始登记需时25个工作天（连周末计算在内也就是35个日历天），这之后，开发商方可从房管局拿到给业主办理分户房产证的因应重要资料，业主才可开始申办其分户房产证（这程序又需时25个工作天，连周末计算又是35日历天），各分户房产证领取之后，业主才有资格继续办理分户国土证程序（这程序又需时25个工作天，连周末计算又是35日历天），即是三个程序加起来，在最理想与快速的办证情况下就是105天！由此可见，本合同的第十四条关于“。商品房交付使用后90天内取得房屋权属证书”的条款，是不能满足漳州具体办证的流程时间需要的，因而原格式合同的条款显失公平，买卖双方根据漳州的实际办证时间限制情况，签定合同的附件六的“补充协议”第十条第1点，对产权登记时间再作明细的约定，这并不存在被告故意增加补充协议条款来减少被告为业主办理产权的义务的成分。更何况被告人在各政府部门审核过程中发生缓慢无效率的时间拖延等等的各种不可抗力因素情况下，依然坚持诚实信用原则，不懈地尽最大的努力与义务去配合不同政府部门的要求，最终为业主办理房屋权属证书。综上所述，可见《商品房买卖合同》的补充协议第十条中的第2、3点是根据实际办证情况对抵押按揭客户和一次性付款他们实际操作做补充，起到完善原合同的作用，并非减少或免除被告的责任，实属合法有效。3、被告是否存在逾期办理房屋权属证书。根据合同及补充协议约定，被告应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。被告的商品房在2015年1月8日交付使用，2016年4月1日被告完成为买受人做房屋登记，2016年4月22日市住建局在其网站发布房屋初始登记公告，可以开始办理房屋产权登记，并于2016年4月27日在香江大厦张贴办证公告提示业主根据购房时的付款方式而办理相关手续。被告从2015年1月8日交房给原告之日起计，到2016年4月1日做完房屋登记一共用了541天完成为原告办理初始登记，但其中非被告可以控制的相关政府部门拖延办证时间引起的时间延误应该以予扣除综述如下：漳州市中级人民法院于2014年9月5日判决先予强制执行交房后，闽南公司才被迫向上诉人交付讼争工程的住宅部分钥匙，商场与店面部分至今没有办理任何移交手续，更不必说办理产权证之前，闽南公司必需的建筑资料归档工作了。直至2015年4月9日，市城建档案馆还向被告发出“档案尚未齐全”的“工程档案移交告知单”，但在广大买房业主的强大压力下以及被告提供巨额担保款项后，2015年4月30日市住建局依照为民办实事的“容缺”精神，开具出香江大厦的竣工验收备案的《福建省房屋建筑与市政基础设施工程竣工验收备案》证明，使被告得以籍此为广大的购房客户开始办理产权两证的流程。被告自2015年4月30日讼争工程的工程竣工验收备案完毕后，2015年5月向漳州市住建局和漳州市国土资源局提交相关文件做初始登记的预审申请（详见《关于漳州香江房地产开发有限公司国有土地权证办理情况的复函》）（给漳州市住建局提供的文件详见《楼盘初始登记应提交资料清单》，给漳州市国土资源局提供的文件详见《国有土地使用权分户登记备案材料》）。漳州市国土资源局在2016年9月28日第二次函复法院时，也已明确“漳州市不动产登记中心于2015年5月收到被告提交的”申请。漳州市国土资源局初步审核后，提出讼争工程的规划验收坐标与国土证上的坐标不符，有疑似占用城市绿地的嫌疑，进而搁置办证程序。被告提供2012年4月11日获漳州市城乡规划局发出的漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书（规建核2012［009］号）证实香江新城一期2＃楼符合城市规划要求，以及2015年3月12日获漳州市城乡规划局发出的漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书（规建核2015［008］号）证实香江新城一期1＃楼符合城市规划要求的，而并非存在漳州市国土资源局所提出的占用城市绿地。漳州市国土资源局不愿意以漳州市城乡规划局的“竣工规划条件核实意见书”为依据，于2015年6月1日向漳州市城乡规划局发出漳国土资函（2015）40号《关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函》。2015年7月10日漳州市城乡规划局发出漳规函［2015］78号《关于香江新城一期部分建筑物用地有关情况的复函》回复漳州市国土资源局，函中第二点指出“2005年8月11日，市环保局组织市水利局、建设局和我局召开《漳州市区三湘江河道整治工程初步设计报告》评审会议，会议组织了专家审查…将西洋坪支流河道断面宽度由27.1米调整为20.85米。”函中最后再次确认香江新城一期符合市政府和相关部门调整意见及规划要求。此举证明了香江新城一期并没有占用城市绿地，符合竣工和办证要求。由于漳州市国土资源局原有颁发给被告的《国有土地使用证》中的附图仍然按照27.1米的河道加绿地宽度绘制，进而导致香江新城一期部分建筑物产生占用到国土局土地证上的规划城市绿地的疑云。闻此用地性质疑问后，2015年11月10日漳州市住建局发函漳州市国土资源局要求漳州市国土资源局对之前怀疑该占用城市绿地的建筑物是否符合用地性质（用途）的要求，做出结论并书面函告漳州市住建局。这也就说明了住建局早在2015年11月10日之前已经“受理漳州香江房地产开发有限公司申请香江新城一期（1、2幢）房屋初始登记”。综上，无论是土地还是房屋，被告均于2015年5月提交申请并提供了完整资料。2015年12月4日漳州国土资源局回复漳州市住建局的函件中只引用漳州市规划局的回复（漳规函［2015］78号文），说明香江新城一期建筑符合规划竣工验收条件，并没有就漳州市住建局关注的242.1平方米的“占用绿地”是否符合用地性质问题做出回答，因此，该回函没有得到漳州市住建局的接纳因而搁置了其办证流程。在省市区各级政府部门的关心下和被告不断的努力下，2016年2月3日市规划局再发出漳规函［2016］23号《漳州市规划局关于确认三湘江河道整治（香江新城段）平面位置的复函》给市国土局，以准确的图纸坐标数据、具体的历史原因，解释因市政府在创卫三湘江整治过程中多次的新河道用地调整，进而产生被告原来获得颁发的的国土证上的坐标与最后一次政府相关部门联合会审后的正确坐标数据出现差异的真正原因，再次说明被告依照规划审批与验收文件进行的建设无误。查明真相后，2016年2月15日市国土局以漳国土资［2016］18号《漳州市国土资源局关于漳州香江房地产开发有限公司香江新城项目用地调整的请示》呈报市政府，申明被告的国土证与规划局审批及验收的坐标数据产生不符合的原因，并提出为被告重新换发新的国土证的要求。2016年2月26日漳州市人民政府漳政地［2016］9号《漳州市人民政府关于漳州香江房地产开发有限公司香江新城项目用地调整的批复》同意重新颁发国土证。2016年3月25日签署出新的国土证，2016年3月29日，被告获颁新证【漳国用［2016］第185730号、漳国用［2016］第185731号两本新的《国有土地使用证》】。新颁发《国有土地使用证》纠正了原三湘江河道和绿地宽度，消除了所谓的占用绿地疑问，证实市规划局对香江一期的规划验收结论是正确的，此其中，被告并没有任何犯错。综上，本案中，无论是房屋还是土地，被告均于2015年5月向当地房屋权属登记机构申请办理权属初始登记。此后国土部门、规划部门、市政府均系按照行政的流程予以审查、批准。未及时调整红线图的错误在于国土资源局，而非被告，故办证迟延的原因不在于被告，若归咎于被告办证延迟，这违背了双方合同的约定和法律的规定。这段长达一年余的占用城市绿地疑云澄清过程，乃非被告所能控制的不可抗力因素，假设从最不利于被告的角度计算，计算逾期办证违约金的截止时间应是2015年5月，而非主管部门受理时间，即，由漳州市国土资源局发函给漳州城乡规划局的2015年6月1日到2016年3月25日漳州市国土资源局重新颁发正确的《国有土地使用证》这298天都应予扣除（若从2015年4月30日至2016年3月29日计算就是334天）。被告2016年4月1日得到漳州市住房和城乡建设局颁发的《漳州市房屋登记收据［收件号：60010001-160401-20253490］，并于2016年4月22日在网站上公告香江大厦1号楼初始登记。被告用了不到449－298＝151天为被告做完初始登记，此时间在约定的365天之内，并没有违约。也就是说直到2017年4月22日为止，出卖人还没有逾期办证。反诉
告香江房地产公司向本院提出反诉请求：反诉被告支付反诉原告逾期付款违约金299元。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2014年11月18日签订《商品房买卖合同》一份，约定：由被反诉原告向反诉原告购买位于漳州市芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期1幢2711号房屋，购房款为221183元。该《商品房买卖合同》第六条约定：“。合同签订当日一次性支付购房款人民币221183元。”。该《商品房买卖合同》第7条约定：“……逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日至，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行……”。反诉被告本应于2014年11月18日支付全款，反诉原告直至2014年11月27日才收到该笔款项。因此，按照合同约定，反诉被告应支付反诉原告逾期付款违约金人民币221183×9×0.015%＝299元。反诉
反诉被告陈小军辩称，反诉被告在签订合同之日就已经支付全部购房款，购房发票系过后补开的。反诉原告主张逾期付款违约金没有依据，同时逾期付款违约金过高，应该予以减少，请求驳回反诉原告的反诉请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
2014年11月18日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定（摘要）：1、原告向被告购买瑞京路两侧、西洋坪路西侧香江新城一期1幢2711号房屋，房屋总价款为221183元。2、付款方式：原告于签订合同当日一次性支付购房款人民币221183元。3、交付条件与期限：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、买受人逾期付款违约责任：逾期不超过60日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1.5的违约金，合同继续履行。5、出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付付款万分之1.5的违约金，合同继续履行。6、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。合同附件六《合同补充协议》第十条约定：1、出卖人在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记。出卖人将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属机构并取得登记机构出具的收件后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。2、买受人以按揭贷款方式付款的，买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人代办，因此出卖人无需将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，且买受人应在商品房交付当日将所需的全部办证材料及费用交给出卖人，否则出卖人有权拒绝与其办理房屋交接手续，且无需承担逾期交房的违约责任。如因出卖人原因只是买受人不能再房屋权属预登记后365日取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定支付违约金。若出卖人在代买受人办理房屋权属证书的过程中，遇到因办证单位的规定或政策调整而导致相关办证材料及费用发生改变的，买受人需在出卖人书面通知送达后7日内补齐相关材料或补缴相关费用，否则由此致使出卖人不能再规定时间内办妥房屋权属证书的，出卖人不承担任何责任。3、买受人以一次性付款或分期付款的，出卖人在房屋权属初始登记后30日内，将办理房屋权属证书需由出卖人提供的资料交付买受人，由买受人自行向房屋权属登记机构办理权属登记，若因买受人原因致使双方未能如期交接上述资料的，出卖人不承担任何责任。2014年11月27日，原告陈小军向被告香江房地产公司支付全部购房款221183元。2015年1月9日被告香江房地产公司向原告交付讼争房屋。2015年1月22日，原告陈小军支付建筑面积补差款833元。
2006年3月，被告香江房地产公司取得漳国用（2006）第64409号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积141790.96平方米；因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。
漳州市国土资源局于2015年5月收到被告提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，于2015年6月1日致函漳州市城乡规划局，要求漳州市城乡规划局对被告香江房地产公司占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求给予出具书面意见。漳州市城乡规划局回函（摘要）：1、2005年4月7日，市场会议研究三湘江整治有关香江公司责任段改建问题，同意将香江公司责任段原斜穿西洋坪路与瑞京路交叉的西南走向调整为直穿瑞京路后再向东横穿西洋坪路与漳州师院责任段对接，具体调整方案由市建设局、水利局和规划局共同确定。2、经专家审查，将西洋坪支流河道断面宽度由27.1调整为20.85米。3、我局于2006年2月13日办理《漳州市三湘江整治（香江公司段）工程建设工程规划许可证》和2007年12月29日批准的香江新城1#、2#楼单体设计方案总平图中，河道断面宽度按照初步设计方案批复办理，符合初步设计评审会意见要求。
2015年11月10日，漳州市住房和城乡建设局致函漳州市国土资源局，要求漳州市国土资源局对被告香江房地产公司占用城市绿地的建筑物是否符合用地性质的要求书面函告。2015年12月4日，漳州市国土资源局复函漳州市住房和城乡建设局（摘要）：1、根据2002挂14地块出让合同，香江新城项目出让面积为180995平方米（含港道、绿地），香江新城一期（1、2幢）建筑物在出让用地范围之内；2、根据漳规函（2015）78号文，香江新城一期1#、2#楼符合政府和相关部门调整意见及规划要求。
本院在审理涉讼芗城区瑞京路两侧、西洋坪路西侧的香江新城一期1幢逾期办证系列案件中，依法发函向住建部门和国土部门调查被告提交办证材料的日期及逾期办证的原因等，经本院多次联系住建部门始终未函复；国土部门于2016年9月26日回函本院：漳州市不动产登记中心于2016年4月6日收到被告提交的土地分户登记备案申请，于2016年4月29日审核完成并办证公告。之后，国土部门于2016年9月28日又函复本院：漳州市不动产登记中心于2015年5月收到被告提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，在审核中发现该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地；该中心将该情况上报市国土局，市国土局于2015年6月1日发函市城乡规划局；并附一份“关于提供香江新城一期部分建筑物超出用地红线图是否符合规划的函”，该函请市城乡规划局对被告占用绿地的建筑物是否符合城市规划的要求出具书面意见。之后，本院向漳州市不动产登记中心征询“预审申请”的含义，该中心负责人回复称，行政机关办理案件是有规定期限的，被告所提交的材料经初步审查发现，该项目部分建筑物超出用地红线242.1平方米，占用规划确定的城市绿地，即上报国土局处理，行政机关认可的受理日期是2016年4月6日。
2016年3月25日，漳州市国土资源局向被告香江房地产公司重新核发漳国用（2016）第185730号、185731号国有土地证，土地使用面积180995.83平方米，实际用地面积为146470.41平方米。2016年4月1日漳州市房地产交易与房屋权属登记发证中心收到被告提交的办证材料并出具收件收据。2016年4月6日漳州市不动产登记中心受理被告提交的土地分户登记备案申请。2016年4月22日漳州市住房和城乡建设网发布房地产办证公告，“香江新城一期1幢及地下室”已经进行房屋初始登记。2016年4月29日，漳州市国土资源网发布土地分户登记公告。
本院认为，本案存有四个焦点：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第十条第1、2、3点的约定是否有效？2、被告履行协助办证义务的时间？3、本案造成原告在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因”？4、被告是否逾期交房及反诉被告是否逾期支付购房款？
焦点一：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第十条第1、2、3点的约定是否有效？
根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，原告认为被告在补充协议中延长办证时间，违反了相关法律规定，且明显是被告减免自身责任，排除原告主要权利及规避房管部门提供的合同示范条款中对消费者利益保护进行监管的不公平条款，因此补充协议的第十条第1、2、3点无效。本院认为，首先，违反法律及行政法规的强制性规定的合同条款才是无效的条款，补充协议的第十条1、2、3条并未违反法律及行政法规强制性规定，且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定，原、被告双方当事人可以就何时办理房屋所有权初始预登记等事宜作出特殊约定；其次，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同”，原、被告可以就合同未尽事项进行补充约定，不能仅因补充约定对履行协助办证义务的期限进行延长，即认定该条款属于免除被告责任，加重原告责任的免责条款。由于商品房的所有权初始预登记及权属证书的办理期限包含了相关行政机关审核、批准的时间，根据我市办理商品房权属登记的实践，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条约定的90日期限确实较短，而补充协议第十条第1点约定交房后365日内完成房屋所有权初始预登记尚且在合理范围内，第十条第2点约定取得房屋权属证书的期限取决于初始预登记完成后买受人提出申请及行政机关审理办理的时间，初始预登记完成并公告办证后，买受人可以提出办证申请并按照正常的权属登记流程取得房屋权属证书，第十条第3点约定，出卖人在初始预登记后30日内，将办理房屋权属证书需由出卖人提供的材料交付给买受人，买受人按照正常权属登记流程向房屋权属登记机关申请取得权属证书。讼争补充协议第十条第1、2、3点所约定的期限并未显著超过商品房权属证书办理的实际，因此原告主张上述条款无效，理由不能成立，本院不予采纳。
焦点二：被告履行协助办证义务的时间？
漳州市不动产登记中心复函，被告香江房地产公司虽然于2015年5月向漳州市不动产登记中心提交的“香江新城一期”项目土地分户登记备案预审申请，但是因为当时该项目存在超出用地红线问题，尚不具备土地分户登记备案的完整条件，直至2016年4月6日被告才再次提交土地分户登记备案申请，漳州市不动产登记中心才正式受理被告的申请，并于2016年4月29日审核完成及发布办证公告，因此被告履行协助办证义务的日期应该认定为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日即2016年4月29日，被告认为其已经于2015年5月完成相应的协助办证义务的主张与事实不符，本院不予采信。至于被告主张行政部门在履行审核、批准等职责的过程中存在瑕疵，不在本案民事诉讼审理的范畴，其可依其他途径另行救济。被告认为，根据合同约定，被告只需要将办理房屋权属初始登记需要由被告提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为已经履行协助办证义务，因此即使法院要以两证最晚的收据时间计算，也应该是2016年4月6日。本院认为，商品房买卖合同中，被告负有的协助办证义务即包括提交初始预登记申请，也包括具备办证条件后通知原告，因此无论被告何时提交初始登记申请，均应该在履行通知义务后才视为已经完成协助办证义务，且房屋权属登记包含房屋和土地两方面的内容，因此本案应该以被告全部完成土地和房屋协助办证义务并通知原告的时间作为被告完成协助办证义务的时间，即为漳州市国土资源局发布土地分户登记公告之日2016年4月29日。
焦点三：本案造成原告在约定时间未能取得房屋权属证书的原因是否为“出卖人的原因”？
因三湘江整治，漳州市城乡规划局于2007年8月调整了香江新城项目用地，用地总面积不变，但实际用地面积变更为146470.41平方米，即实际用地面积增加4679.45平方米。被告未能及时办理相应的变更手续，是造成被告递交给国土部门的登记备案申请及相关资料被拖延收件及审核的根本原因，被告对此存在过错。因此，被告辩解“由于非出卖人原因导致逾期协助办证”，本院不予采纳。况且，按照“审核登记备案申请及相关资料”的相关规定，被告应当同时向国土部门、住建部门递交登记备案申请及相关资料，但被告至今仍没有证据证明其向住建部门递交登记备案申请及相关资料的日期也是2015年5月。因此，造成原告未能在约定时间内取得房屋权属证书的原因仍是被告的原因，根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”，被告依法应该承担逾期办证的违约责任。
焦点四：被告是否逾期交房及反诉被告是否逾期支付房款？
根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条的约定，被告应该于2014年12月31日之前交付讼争房产，而根据被告所提供的证据可以证实，被告是在2015年1月9才交付的讼争房产，实际被告已经延迟9天交付房产，应该承担逾期交房的违约责任。被告辩称，是由于原告迟延办理交房手续，因此应该由原告自行承担责任。本院认为，被告未能提供证据证实其延迟交房是原告造成的，被告依法应该承担举证不能的法律后果。
根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第七条的约定，原告应该在签订合同当日一次性支付全部购房款，即原告应该在2014年11月18日支付约定的购房款共计221183元，但根据被告所提供的证据可以证实原告在2014年11月27日才支付全部购房款，原告实际延迟9天支付购房款，应该承担逾期支付购房款的违约责任。原告主张其在签订合同当日已经支付购房款，却未能提供证据予以证实，原告依法应该承担举证不能的法律后果。
综上所述，本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。原告逾期支付购房款，依约应该支付给被告逾期付款的违约金为298.6元（221183元×0.00015×9天≈298.6元）。被告逾期交付房产，依约应该支付给原告的逾期交房违约金为298.6元（221183元×0.00015×9天≈298.6元）。根据合同约定，被告应在商品房交付使用后365日内协助原告取得房屋权属证书。原、被告交房日期为2015年1月9日，被告应在2016年1月9日前协助原告取得房屋权属证书，被告于2016年4月29日完成协助办证义务，被告逾期协助办证日期为111日，因此，被告应支付的逾期办证违约金为4928.76元【222016元（包括建筑面积补差款833元）×0.02%×111天≈4928.76元】。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：
一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈小军逾期交房违约金298.6元；
二、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告陈小军逾期办证违约金4928.76元。
三、反诉被告陈小军应于本判决发生法律效力之日起十日内支付给反诉原告漳州香江房地产开发有限公司逾期付款违约金298.6元。
四、驳回原告陈小军的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费236元，由原告陈小军负担165元，由被告漳州香江房地产开发有限公司负担71元，反诉受理费50元，由反诉被告陈小军负担。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。
审 判 长 王伟英
人民陪审员 杨莲金
人民陪审员 林文婷
二〇一七年九月二十日
书 记 员 张 敏
附主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算