浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙金民终字第1062号
上诉人（原审被告）王小庆。
上诉人（原审被告）王士升。
两上诉人共同委托代理人（特别授权）杨国鸿。
被上诉人（原审原告）季德南。
委托代理人（特别授权）虞景勇、虞华君。
上诉人王小庆、王士升为与被上诉人季德南建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服浙江省义乌市人民法院（2013）金义民初字第839号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2013年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人王小庆及其委托代理人杨国鸿、被上诉人季德南及其委托代理人虞景勇、虞华君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
季德南在原审中诉称：二被告系父子。2006年3月29日，原告和二被告达成协议，二被告将其福田二小区第二期拆迁安置地块面积为31平方米的土地使用权转让给原告，其中被告王士升的面积为13平方米，被告王小庆的面积为18平方米，原告依约支付了转让款。原告将31平方米和从他人处购买的共计104平方米土地使用权一起建造了房屋，现门牌号码为银海二区79幢5号，现已可办理土地证和房产证。但被告明确表示不予办理房产证和土地证，更不会办理房地产过户手续。原告认为，双方的协议合法有效，现房屋已由原告建造好，被告应当及时办理土地登记和房产证，并办理过户手续，为此起诉，诉讼请求：1、确认原、被告之间房地产绝卖契合法有效。2、判令二被告办理有争议部分土地使用权、房屋所有权登记及协助办理过户到原告名下的土地使用权、房屋所有权登记。
王小庆、王士升在原审中辩称：一、原告与被告王小庆在2006年3月份签订房地产买卖契约是事实，价款多写了一倍，王士升不是该合同的当事人，不应当是本案的当事人。二、原告受让的是31平方米，其中王小庆18平方米，王士升13平方米，两块面积分属两户不同家庭的安置地块。本案中以不同的被告、不同的标的一起来诉讼，程序上存在瑕疵。三、王士升的13平方米，王士升从来没有授权王小庆转让给原告，且至今为止对王小庆的转让行为没有追认，王小庆擅自转让的行为应当是无效的。四、原、被告虽然签订了契约，但被告认为契约中约定转让的是拆迁安置地块中本户应有的指标所有权，安置地块的土地性质为集体土地，相关法律规定集体土地不允许转让。同时，原、被告不属于同一集体经济组织成员，该转让契约应当无效。五、退一步说，即使本案房地产绝卖契所约定转让的指标所有权性质为国有划拨，根据法律规定，划拨的土地转让应当报有批准权的政府部门审批，未审批的应当认定合同未生效。综上，被告认为原告诉请要求确认绝卖契有效并办理过户登记的请求无法律依据，请依法驳回原告的诉讼请求。
季德南补充陈述：转让价在合同和收条上多写是事实的，实际成交价为每平方米土地2.8万元。买王士升的平方是王小庆经手的，但他们村里都知道的，王士升有50多个平方，平分给他们几兄弟，我在该村有中间人，也相信他们，当时转让价格在村里是最高的。
原审判决认定：2005年7月，被告王小庆户三人系义乌市稠城街道大王村村民，根据义乌市人民政府旧村改造政策、旧房建筑面积等，审批取得126平方米安置用地指标。2006年1月，被告王士升户经审批取得54平方米安置用地指标（其中从王小庆户调入13.5平方米）。2006年3月29日，原告季德南（乙方）与被告王小庆（甲方）在见证人参与协商下签订《房地产绝卖契》一份，约定：一、甲方同意将福田小区第二期拆迁安置地块大王村本户应有的指标所有权按时值绝卖给乙方，计占地面积叁拾壹平方米，人民币共计壹佰柒拾叁万陆仟元整，一次性付清。二、甲方保证本宗房地产权属清楚，未出卖之前有关房地产权属纠纷或债权一律由甲方清理清楚。三、双方买卖成交后，本宗买卖价格不受任何环境及市场价格变动。甲方不得以任何借口违约。如甲方违约，甲方应退回乙方所有购买金及银行贷款利息。如乙方违约，乙方不得向甲方索还已付款项。四、此协议经甲、乙及见证三方再三商量决定，本次协议双方签字留印后生效，子女、亲朋友一律无权干涉。五、指标数与确权数每平米800元差价由甲方支付，建筑设施费由乙方支付。六、甲方必须配合乙方为抽签投标、产权过户等事项提供方便，但甲方不负任何经济费用。该协议由原告和被告王小庆及见证人签名按指印。该契约中的用地指标31平方米，原告与王小庆明确是王小庆批得的18平方米及王士升批得的13平方米。2006年6月26日，被告王小庆向原告出具收条一份，载明：“今收到季德南购买大王村安置地块款计壹佰柒拾叁万陆仟元正收款人：王小庆（签名并按指印）”，并由见证人签名。因原被告实际约定的成交价为每平方米2.8万元，原告实际支付给被告成交款86.8万元。同一时期，原告又向王惠兰、ＸＸ茂、金云钗、王晓颖、金尔东等户购买他们的部分安置土地指标，与其从被告王小庆、王士升处购买的安置土地指标合并，合计104平方米，原告又以王惠兰名义向义乌市国际商贸城建设指挥部购得凑间土地面积1.88平方米，总计105.88平方米，经大王村集体同意放在一起，以安置户王惠兰名义，由原告参与旧村改造安置，经抽签定位，原告在上述土地上建造了三间四层半房屋，并居住使用至今。另查明，涉案房屋地块已经被国家征收，现为国有建设用地；涉案房屋现在门牌号码为义乌市稠城街道银海二区79幢5号。原告要求两被告办理房地产证等手续，两被告未予协助，遂成讼。
原审法院认为：原告季德南与被告王小庆签订的《房地产绝卖契》实际是双方关于旧村改造安置的建设用地使用权转让合同，现该土地使用权属国有建设用地，且转让行为征得了大王村集体组织和义乌市国际商贸城建设指挥部的同意，该协议除成交款数额不真实以外，其他内容系双方当事人真实意思表示，协议并未违反法律、法规的禁止性规定，应认定为有效，双方当事人均应依约履行合同各自的合同义务。该《房地产绝卖契》未载明原告与被告王小庆转让的13平方米面积系被告王士升审批所得，但鉴于王士升与王小庆系父子关系，被告王士升在安置过程中也一直未有异议，现在王小庆的18平方米和王士升的13平方米土地已被原告建成房屋，三方当事人已实际履行交付土地的行为，原告也有理由相信被告王小庆有代理权并已经接受，故王小庆的行为是表见代理，其代理行为有效。故现在被告王士升以不是合同当事人、不应当是本案被告、没有授权王小庆转让13平方米给原告、也不追认的意见，不予采纳。原告已依真实约定履行交付成交款的义务，两被告也应继续履行协助原告办理涉案房地产权证的手续。原告的诉讼请求合法有理，应予支持。两被告关于协议无效的理由及要求驳回原告诉讼请求的意见，缺乏事实和法律依据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、季德南与王小庆于2006年3月29日签订的《房地产绝卖契》有效。二、王小庆、王士升于判决生效之日起十五日内办理义乌市稠城街道银海二区79幢5号各自名下土地使用权、相应份额的房屋所有权登记手续及协助办理将该房地产权过户到季德南名下的手续。一审案件受理费10212元，由王小庆、王士升负担。
宣判后，原审被告王小庆、王士升不服，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。王小庆、王士升拆迁改造中以极低价格将自己的农田土地配合政府进行拆迁失去了今后的生活来源，经审批得集体土地安置面积126平方米。当时因经济条件有限，将31平方米土地卖给了季德南。王小庆、王士升与季德南签有一份房地产绝卖契约，约定王小庆、王士升卖掉的31平方米土地，季德南应支付给王小庆、王士升173.6万元。原审判决认定了这一事实，但季德南只支付了86.8万元，余款至今未付，请求撤销原审判决，判令季德南付清尚欠王小庆、王士升的86.8万元。王小庆、王士升在二审庭审时，补充上诉请求和理由：请求撤销原判，依法改判驳回季德南的诉求。如果转让有效，要求季德南支付尚欠房款86.8万元。双方签订的《房地产绝卖契》中约定转让的拆迁安置地块中31平方米的土地性质是集体土地，而依据我国法律规定，集体土地的使用权不允许转让给非同一集体经济组织成员，该转让合同应当是无效的。即便是划拨土地，依据2005年8月1日施行的最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定可以看出，划拨土地转让未经市县土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。该合同违背法律的禁止性条款，属无效合同。二、一审法院依据双方签订的《房地产绝卖契》合法有效判决王小庆、王士升限期办理房地过户手续，属于认定事实不清，适用法律错误。即使《房地产绝卖契》合法有效，王小庆、王士升因季德南未按合同约定支付全部款项而拒绝协助办理过户手续是行使抗辩权的行为。王小庆、王士升协助办理过户手续应当是在季德南付清余款86.8万元款项之后。三、本案中王士升并未将13平方米的土地出让给季德南，也没有在协议上签字，涉案转让协议侵犯了王士升的财产权益，是无效的。季德南明知13平方米是王士升的土地，没有经过王士升的签字同意即受让该土地，是故意的。一审认定王小庆是表见代理，缺乏依据。
季德南答辩称：关于要求支付款项的诉请是在法律规定的期限内提出上诉的，对于是否有效的问题没有在上诉状中体现，王小庆、王士升本身的意思就是要求季德南支付钱，并没有对是否有效提出主张。本案审理的范围就是王小庆、王士升是否需要支付86.8万元的问题。双方本身约定的价格就是86.8万元，在一审中王小庆、王士升是认可的，本案并不存在季德南还欠王小庆、王士升转让款的问题，王小庆、王士升的上诉没有任何事实与法律依据，一审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。
二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
经审理查明，原判认定事实清楚，证据充分，本院予以确认。
本院认为：一、关于双方当事人签订的《房地产绝卖契》是否有效的问题。涉案土地系旧村改造安置的建房用地，现为国有建设用地，《房地产绝卖契》所转让的是拆迁安置权益，该转让行为已征得该村集体组织和义乌市国际商贸城建设指挥部的同意并予以安置，该《房地产绝卖契》中除了成交价款不真实以外，其他内容均系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应当认定有效。王士升虽然主张其中13平方米系其所有，未经其同意即出让给季德南，出让是无效的。但王士升本人在一、二审中均未到庭陈述，而据王小庆的陈述，父亲王士升相信其而将13个平方米放于其处。考虑二人系父子关系，且王士升已年逾古稀，农村中老人由子女代为处理事宜亦常见，故季德南有理由相信王小庆有权代为处理该13平方米土地的出让事宜，该出让行为应认定有效。二、关于季德南是否尚欠王小庆、王士升转让款86.8万元的问题。王小庆、王士升在一审中明确陈述实际转让款为86.8万元，收条中多写了一倍。当时是以2.8万元每平方米卖的，现在作为国有土地以2.8万元的价格是不会卖的。本院认为，涉案土地为31平方米，根据王小庆、王士升在一审中的陈述以及出具收条的行为，应当认定涉案土地的真实成交价是86.8万元，季德南已实际支付86.8万元。王小庆、王士升要求季德南另行支付86.8万元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12480元，由上诉人王小庆、王士升负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 宋文茹
审 判 员 楼 俊
审 判 员 吴 伟
二〇一三年九月二十六日
代书记员 徐 照
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