宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁01民终1093号
上诉人（原审原告）尚北山（曾用名尚百山），男，1973年8月6日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区永宁县。
委托代理人周峰，宁夏麟祥律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王志军，男，1968年3月16日出生，汉族，务工，住宁夏回族自治区永宁县。
委托代理人唐浩，宁夏永宁县杨和镇法律服务所法律工作者。
上诉人尚北山因确认合同效力纠纷一案，不服宁夏回族自治区永宁县人民法院（2016）宁0121民初350号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明，原告尚北山系贺兰县洪广镇金南村村民，被告王志军系永宁县望洪镇农声村村民。2005年1月27日，原、被告双方签订售房合同一份，约定：1、被告将房屋四间以23000元卖给原告；2、在国家政策不变的的情况下，被告租给原告耕地3亩，种地所有费用由原告承担，且永远由原告耕种，耕地使用权归被告所有。签订合同后，原告已向被告全额支付房款，被告已向原告交付房屋及3亩耕地。合同所涉的四间房屋的集体土地使用权证的权利人依然为被告王志军，未变更至原告尚北山名下，合同所涉的3亩耕地的承包经营期限为30年（1998年1月1日至2027年12月30日）。2015年10月，永宁县望洪镇人民政府对农声村进行拆迁，原、被告因被拆迁的房屋及土地产生纠纷，故永宁县望洪镇人民政府将与原告签订拆迁协议的事情暂时搁置，后原告诉至法院，请求依法判令：1、依法确认原、被告签订的房屋买卖及土地流转协议有效；2、依法判令被告立即停止侵权行为；3、本案诉讼费由被告承担。
原审法院认为，农村宅基地使用权由农村集体经济组织内的成员无偿取得，具有社会福利性、人身依附性、限制转让性。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该条立法的精神是农村村民一户只能分得一处宅基地，虽并未禁止农村房屋的买卖和农村宅基地使用权的转让，但因农村宅基地使用权具有社会福利性及人身依附性，非本集体经济组织成员之间不能转让农村宅基地使用权。因原告尚北山非永宁县望洪镇农声村民委员会集体经济组织成员，又因房地一体的不动产处分原则，涉案农村宅基地使用权原告尚北山无权获得，所以该农村宅基地使用权上的房屋亦不能单独买卖，故原告尚北山要求确认原、被告双方签订售房合同所涉房屋买卖条款有效的理由不成立，应予驳回。依据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条规定，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。本案中原、被告双方签订的售房合同所涉农村土地承包经营权条款，是被告王志军自愿将其3亩耕地的土地承包经营权出租给原告尚北山，法律规定土地承包经营权出租应当报发包方备案，备案是事后管理性规定，是否备案并不影响土地承包经营权出租合同或条款的效力。故原告尚北山要求确认原、被告双方签订售房合同所涉农村土地承包经营权条款有效，符合法律规定，予以支持。原告尚北山要求判令被告王志军停止阻拦其与永宁县望洪镇人民政府签订拆迁协议的侵权行为，因原告未提供证据证明，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国土地承包法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：一、驳回原告尚北山要求确认原、被告双方签订售房合同所涉房屋买卖条款有效的诉讼请求；二、确认原告尚北山与被告王志军签订售房合同所涉农村土地承包经营权条款有效；三、驳回原告尚北山的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告尚北山负担。
宣判后，尚北山不服，向本院提起上诉称，售房合同系双方真实意思表示，并且按约定实际完成双方的交付义务。被上诉人违背诚信原则，涉案房屋上诉人已居住12年之久，因为拆迁被上诉人见利忘义，一审判决助长了被上诉人的不良行为。法律并不禁止农村村民买卖自己的房屋。一审法院适用法律错误，损害上诉人的合法权益。请求二审法院：1、维持一审法院（2016）宁0121民初350号第二项民事判决；2、撤销一审法院（2016）宁0121民初350号第一项民事判决，改判确认2005年元月27日《售房合同》为有效合同。
被上诉人王志军辩称，当事人的意思自治不能大于法律强制性规定，平等自愿签订的合同也要符合法律规定。无效的合同是不能以意思自治来追认有效的。上诉人主张被上诉人在该村拥有多处住宅和宅基地不是事实，也未提交证据证实。农村宅基地因仅是使用权，所以不可能自由且不受限制地进行处分。上诉人购房是一种投资行为，亦应承担相应的风险责任。上诉人所宣读的解释中没有明确说明农村宅基地可以在不同集体经济中流转买卖，故不应认为此种流转买卖是合法的。
二审期间上诉人尚北山向本院提交的证据有1、（2010）青民初字第937号民事判决书；2、（2012）永民初字第160号民事判决书；3、（2014）永民初字第560号民事判决书；4、收据7张及收据8张；证明不同集体经济组织成员间买卖农村房屋合法有效。上诉人向村委会履行了义务工，也交了水费；上诉人受让被上诉人具有使用权的土地，村委会是认可的。
被上诉人王志军质证认为：对三份民事判决书的真实性无异议，对证明目的有异议。三份民事判决书是基层法院的判例，不具有指导意义，而且在2015最高院会议纪要之前，该会议纪要指出：“农村宅基地及房屋的买卖应认定为无效”。对收据的真实性无异议，对关联性有异议，不能因为交了水费就认为合同是有效的。
经过庭审举证、质证，本院对上诉人提交的证据的真实性、合法性及关联性认可，对其证明目的予以采信。
二审查明的事实同一审判决查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。该法律规定没有明确禁止不同集体经济组织成员间对农村房屋进行转让。本案中，被上诉人王志军与上诉人尚北山于2005年1月27日签订售房合同，将自己所享有的宅基地使用权一并处置给上诉人，并将3亩耕地租赁给上诉人使用，该合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，且该合同双方已实际履行，应为有效合同。综上，上诉人的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。一审判决认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条规定，判决如下：
一、维持宁夏回族自治区永宁县人民法院（2016）宁0121民初350号判决第二项（即确认原告尚北山与被告王志军签订售房合同所涉农村土地承包经营权条款有效；）及第三项（即驳回原告尚北山的其他诉讼请求）
二、撤销宁夏回族自治区永宁县人民法院（2016）宁0121民初350号判决第一项（即驳回原告尚北山要求确认原、被告双方签订售房合同所涉房屋买卖条款有效的诉讼请求；）
三、确认上诉人、被上诉人双方签订的售房合同所涉房屋买卖条款有效。
二审案件受理费50元，由被上诉人王志军负担。
本判决为终审判决。
审判长 彭 云
审判员 苗自治
审判员 王 斐
二〇一六年九月八日
书记员 胡彬雪
附本案相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。