江西省赣州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣07民终3162号
上诉人(原审被告)：赣南中西医结合医院，住所地江西省赣州市章贡区赞贤路中段。
负责人：刘孚城。
委托诉讼代理人：杨勤德，系江西创兴律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人(原审原告)：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地江西省赣州市章贡区文清路37号。
法定代表人：肖继来。
委托诉讼代理人：刘海华，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人赣南中西医结合医院因与被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初2165号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
赣南中西医结合医院上诉请求：1、撤销一审判决并依法改判，减少支付租金及违约金合计918000元；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。1、被上诉人向上诉人交付的租赁房屋在消防设施上不符合医疗经营条件，被上诉人应承担违约责任。上诉人承租房屋后交付给了丁保平使用，丁保平按《租赁合同》约定的房屋用途与廖柄森合作筹备设立赣州阳光医院。赣州阳光医院自2015年6月17日开始筹建，在筹建过程中因承租的被上诉人的房屋消防通道不符合消防要求，以致赣州阳光医院至今仍处于消防停业整顿中。2、被上诉人怠于履行房屋的维修义务，应承担违约责任。被上诉人在交付房屋后，并未按合同约定定期或不定期的检查房屋，对于租赁房屋出现的漏水、墙体开裂等问题，被上诉人并未履行合同约定维修义务。因被上诉人的违约行为，致使上诉人不能正常使用租赁房屋而产生的不利法律后果应当由被上诉人承担。二、原审法院在案件审理上遗漏了当事人。在本案应当将赣州市阳光医院追加为本案的被告。在一审诉讼中，上诉人与赣州市阳光医院多次提出申请，要求追加赣州市阳光医院为本案的被告，赣州市阳光医院向人民法院和被上诉人书面承诺愿意承担房屋租金。故此，恳请二审法院依法将本案发回重审，由一审法院再行追加赣州市阳光医院为本案的被告。上诉人与被上诉人签订租赁合同以来，该租赁房屋都是由赣州市阳光医院实际占有和使用。赣州市阳光医院作为房屋使用人，应当承担支付租金的义务。三、被上诉人的诉讼主体不适格。被上诉人的权利、义务来源于2015年9月8日与赣州市公房管理处签订的协议书，在协议书中约定被上诉人承认赣州市公房管理处与各房屋各租赁户关于租赁合同中约定的权利、义务。按照合同法关于合同权利和义务的转让问题，赣州市公房管理处将租赁合同的权利转让给被上诉人，应当通知上诉人，将合同约定所承受的房屋修缮义务转让给被上诉人，应当通知各承租户的同意。然而，赣州市公房管理处并未将原租赁约定的权利和义务转让给被上诉人告知于上诉人。四、被上诉人对于整个合同的履行也存在自身的违约。被上诉人在承受公房管理处的义务，就有被上诉人应当不定期检查修缮出租的房屋，保证承租人正常使用和安全。然而，被上诉人对于修缮和定期检查的义务却至始至终没有履行，致使上诉人因为消防、房屋质量等问题，不能够正常对外经营，致使双方签订的合同目的至今无法实现。
赣州市保障性住房建设运营有限公司辩称，1、原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应当维持。2、上诉人与案外人廖柄森以及赣州阳光医院之间的约定与本案的房屋租赁合同不具有关联性，也不应当成为本案的被告。上诉人的上诉请求不符合合同的相对性的原则，请求予以驳回。
赣州市保障性住房建设运营有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除赣州市公房管理处与被告签订的《房屋租赁合同》并要求被告立即腾空房屋并退还给原告；2、判令被告立即向原告支付拖欠的租金714000元（合同期内前三年按月租金51000元计算，从第四年起每2年比照上年度月租金递增2%，以此类推。暂从2015年10月计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；3、判令被告立即向原告支付违约金214200元（按拖欠租金总额的30%计算，暂从2015年10月计算至2016年11月，之后按此标准计算至被告实际腾退房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。一审庭审时，原告撤销其第1项要求解除合同的诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：要求被告支付房屋租金从2015年10月起计算至被告承租期限届满之日止（即2024年8月31日）；变更第3项诉讼请求为：要求被告支付违约金以欠付租金的金额按日利率千分之五从约定支付租金之日的次日起计收违约金。
一审法院认定事实：2015年5月27日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州经济技术开发区黄金家园A区30栋1号店铺的承租权，并于2015年6月8日与赣州市公房管理处签订《房屋租赁合同》，赣州市公房管理处为合同的甲方、被告为合同的乙方，该合同约定：甲方将位于黄金家园小区A30栋1号店铺的房屋出租给乙方，自合同签订之日交付房屋，租期自2015年9月1日至2024年8月31日止，前三年租金为51000元／月，从第四年起每2年比照上年度月租金递增2％，乙方应于每月的15日前将本月租金交付给甲方，若有拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；乙方于合同签订前一次性向甲方缴纳合同履约保证金和水电保证金153000元，保证金不得转为租金，承租期满且不存在违约的，经甲方验收无误后15日内将履约保证金和水电保证金退还乙方，不计利息；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或部分转租于他人。合同签订后，被告预交了一个月的租金，原告以出租方的名义于2015年8月5日将被告所承租的房屋交付被告验收，交房后被告未缴纳租金。2015年9月8日，原告与赣州市公房管理处签订了《协议书》，约定赣州市公房管理处将其与赣州市保障性住房承租户所签订的租赁合同中的权利义务转移给原告。原告于2016年1月18日向被告发出《通知》，要求被告缴纳欠付的租金。被告收到该《通知》后仍未履行缴纳租金的义务。
一审法院认为，被告以拍租的方式取得承租店面的租赁权后，与赣州市公房管理处所签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，该合同不违反法律法规的禁止性规定，该合同已经成立并生效，双方应当按照合同约定全面履行合同义务。在合同签订后，赣州市公房管理处与原告签订了《协议书》将包括本案所涉租赁物在内的保障性住房移交给原告经营管理，并将与被告等人所签订租赁合同的权利义务全部转移给原告，由原告承担赣州市公房管理处所享有的合同权利和义务。且原告以租赁物出租方的名义向被告移交租赁物，被告予以接收并未就此提出异议，应当视为被告已经知晓租赁合同的出租方已经从赣州市公房管理处变更为原告，因此原告当然享有本案所涉租赁合同中出租方所享有的一切权利和义务。被告辩称，该房屋实际使用人为赣州阳光医院，应由实际使用人赣州阳光医院承担支付租金的义务。一审法院审查认为，原告并不是丁保平与廖柄森所签订《合伙协议》的合同相对人，原告与赣州阳光医院之间也不具有租赁关系，该《合伙协议》中对于房屋租金如何承担的约定对原告不具有约束力，故一审法院对于被告提出的该抗辩理由不予采纳。被告未依约缴纳租金构成违约，应当承担违约责任，即应向原告清偿拖欠的租金并支付违约金。
关于被告拖欠的租金如何核定的问题。《租赁合同》约定的房屋交付之日为合同签订之日即2015年6月8日，约定的租期是从2015年9月1日开始起算，故一审法院结合原告陈述称“合同约定的交付之日2015年6月8日到合同约定的租期起算之日2015年9月1日期间是免房租的”陈述内容，认定双方约定的免租期为2.8个月，而原告实际交房之日为2015年8月5日，因此被告缴交租金的起算日应当从交房之日起按免租期顺延至2015年11月1日，又因原告在签订合同时已预交了一个月的租金，故被告拖欠的租金应从2015年12月1日开始起算。原告主张租金应计算至承租期限届满之日，一审法院审查认为，合同约定的承租期限届满之日为2024年8月31日，在承租期限届满之前双方随时可能因各种原因不再发生租赁关系，且对于尚未产生的债务也不宜进行处理，故应以实际产生的租金进行核定，又因被告方明确表示同意将房屋租金计算至本案判决之日，故一审法院对于原告要求被告支付租金的诉讼请求依法予以部分支持，即被告应向原告缴纳拖欠的租金1020000元（按51000元／月从2015年12月1日起算至2017年7月31日）。
关于被告应向原告支付的违约金如何核定的问题。原告主张按合同约定以欠付租金的金额按日利率千分之五从约定支付租金之日的次日起计收违约金，被告辩称原告主张的违约金过高要求予以核减，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的'过分高于造成的损失'”之规定，以原告实际损失（即被告拖欠原告的租金总额）的30％核定违约金为306000元（1020000元×30％）。
综上所述，一审法院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持，即：被告应向原告支付拖欠的房屋租金1020000元；被告应向原告支付违约金306000元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款之规定，判决：一、被告赣南中西医结合医院于本判决生效后十五日内向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付拖欠的房屋租金计人民币1020000元。二、被告赣南中西医结合医院于本判决生效后十五日内向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金计人民币306000元。三、驳回原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13082元，由被告赣南中西医结合医院承担。
本院二审期间，上诉人围绕上诉请求依法提交以下证据：一、赣州市公安局开发区分局下发的医院消防整改通知书复印件，证明被上诉人出租的房屋不符合租赁合同约定，消防设施不齐全，存在消防隐患，不符合医院的经营条件；因被上诉人出租的房屋不符合经营条件，致使上诉人的经营场所被行政部门强制关门整顿。二、上诉人经营的阳光医院被赣州市公安局开发区分局张贴封条照片两张，证明因被上诉人出租的房屋消防不合法，致使上诉人经营的阳光医院关门整顿，无法对外经营；被上诉人在明知出租的房屋消防不合规的情况下，并未予以整改，应承担上诉人不能正常经营医院而带来的损失。三、出租房屋水泥板地面裂开、渗水图片八张，证明被上诉人出租的房屋质量不符合要求，对出租的房屋应当承担修缮义务。四、收款收据复印件一份，证明因被上诉人未履行房屋的维修义务，上诉人自行维修房屋花费维修费78600元，该笔费用应当由被上诉人承担。被上诉人提交以下证据：1、关于赣州市公房管理处开发区H-10-3地块廉租房工程竣工验收消防备案抽查合格意见书；2、建设工程竣工验收消防备案情况登记表；3、建设工程竣工验收消防备案凭证；4、关于江西省赣州市中心城区2010年二期廉租房工程消防设计备案合格的意见，证明黄金家园小区已经经过消防验收合格。
本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人质证认为，对证据一的“三性”均有异议，没有提供原件予以核实，整改通知的内容既然是消防问题，应当由消防主管部门作为行政主体出具整改通知，而不是由赣州市公安局开发区分局；上诉人装修完后也应当向消防部门申报验收，整改内容到底是因为上诉人自己做的装修不符合消防规划要求还是被上诉人提供的房屋本身不符合消防要求，这份证据不能够体现。对证据二真实性不予确认，对其关联性及证明对象有异议，该组证据的内容无法反映上诉人的医院被查封的真实理由，以及被查封与被上诉人之间是否具有关联性。对证据三的“三性”均有异议。照片的内容既没有拍摄的时间，也不能够反映拍摄的地点，更不能达到上诉人的证明目的。对证据四“三性”均有异议，其一，没有提供原件予以核实，也没有相应的建设施工合同以及发票予以佐证；其二，赣州阳光医院非本案租赁合同的主体，与本案没有关联性；其三，根据合同的约定，承租房屋如发现质量问题的，应当报出租人予以维修，上诉人在未通知被上诉人的情况下维修房屋，被上诉人对该维修项目涉及的真实性和金额大小都不知情。对于被上诉人提交的证据，上诉人质证认为，该4份证据的与本案的关联性及合法性均有异议，不能够证实目前被上诉人所交付的房屋在消防设施上是合格的；从时间上来讲，上诉人与赣州市公房管理处签订的房屋租赁合同是在抽查之前，抽查意见出具之后，到目前为止，上诉人所承租的房屋仍是处于消防部门要求的整改范围之内，故此，抽查合格的意见，其所阐述的合格的消防设施并不涵盖上诉人所承租的房屋。对于上诉人提交的证据，本院认为，对证据一予以确认，对其证明对象不予确认，未明确系被上诉人的原因造成消防存在问题需要整改；被上诉人对证据二有异议，该证据未显示拍摄时间、查封范围以及被查封原因，故不予确认；对证据三予以确认；上诉人未提供原件核对，被上诉人对该证据的“三性”有异议，故对证据四不予确认。对被上诉人提交的证据，本院认为，被上诉人提交的四份证据加盖了公安消防等部门的印章，故予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，首先，关于被上诉人的出租人资格和诉讼主体资格。根据赣州市人民政府赣市府字[2013]3号批复精神，赣州市房管局组建和主管国有独资企业被上诉人公司，实行政企分开。被上诉人的主要职能为：负责市本级保障性住房建设项目的投资建设、融资，负责经营和管理市本级保障性住房，确保国有资产保值增值。赣州市公房管理处与被上诉人签订《协议书》，向被上诉人移交了其对案涉房屋的经营管理权，被上诉人由此取得了黄金家园等保障性住房的经营和管理权，成为案涉房屋的出租人。被上诉人成为案涉房屋的出租人，是国有资产管理调整的需要，不属于债权转让，无须得到上诉人方的同意。上诉人、被上诉人于2015年8月5日办理交付房屋手续，上诉人在《黄金家园A区非住宅验收单》上签字确认，领取了案涉房屋钥匙52把，对房屋现状予以确认。此说明上诉人知晓案涉房屋的出租人已调整为被上诉人。所以，上诉人认为被上诉人不是案涉房屋出租人，不是本案适格原告，于事实不符，于法无据，本院不予采信。《租赁合同》是上诉人投标竞价后签订的，赣州市公房管理处作为出租方在合同上加盖印章，上诉人已租赁使用案涉店面二年多时间，该合同已经成立。被上诉人提供了黄金家园小区2016年7月经过消防抽查验收备案的证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。上述司法解释没有规定租赁合同未通过消防验收和工程竣工验收而无效。因此，双方当事人签订的《租赁合同》合法有效。此外，赣州市公房管理处仅与上诉人签订《租赁合同》，与赣州市阳光医院未签订房屋租赁合同，双方不存在房屋租赁法律关系。上诉人要求追加赣州市阳光医院为本案被告，且认为一审判决遗漏当事人，不符合合同相对性原则，于法无据，本院不予支持。
其次，关于双方当事人的违约责任。租赁合同约定的交房时间为2015年6月8日即合同签订之日，被上诉人实际上在2015年8月5日才交付店面，存在延期交付店面的情形。根据合同约定，上诉人享有3个月的免租期。租金起算点延后3个月是当事人的意思自治，与被上诉人承担延期交付店面的违约责任没有关系。故被上诉人除应将租金起算点延后3个月之外，还应对其延期交付店面的行为承担一定责任。拖欠租金是本案纠纷引起的主要原因。黄金家园小区（A区）的环境整治、市政配套不是被上诉人的职责范围，与案涉租金问题无关。即使被上诉人的经营管理存在一定瑕疵，也不能作为上诉人要求减少租金及违约金918000元的理由，毕竟租金标准是《租赁合同》约定的，未双方当事人协商一致不得擅自调整。案涉合同并非无效，双方当事人应当履行各自合同义务。上诉人拍租案涉房屋时，应当对租赁房屋是否适合开办医疗机构进行考察。在房屋交付验收时上诉人察看了租赁房屋的现状。上诉人未提供证据证明租赁房屋存在消防设施不符合医疗经营条件的责任在于被上诉人一方。上诉人以租赁房屋在消防设施上不符合医疗经营条件为由，认为被上诉人存在违约责任，缺乏事实依据。《租赁合同》约定由出租方对租赁房屋不定期检查、修缮。被上诉人迟延交付租赁物违反合同约定，在履行出租方修缮义务方面有瑕疵，应当承担相应责任，本院将酌情减轻上诉人拖欠租金的责任，调低违约金计算标准。
第三，关于上诉人应支付的租金数额和违约金。因被上诉人一审撤回了要求解除合同的诉求，一审法院仅审查上诉人从欠付租金到一审起诉时止的租金及违约金并无不妥。按照合同约定，上诉人有2.8个月的免租期，从房屋交付之日起算，因为被上诉人至2015年8月5日才将案涉租赁物交付给上诉人，故上诉人的免租期理应从2015年8月5日往后顺延2.8个月，即到2015年11月1日起算。因上诉人已支付1个月租金，故上诉人拖欠租金应从2015年12月1日开始计算至2017年7月31日止，拖欠租金总额为1020000元，一审计算拖欠租金数额正确应予维持。至于违约金，双方合同约定的违约金计算方式为按照拖欠租金每日千分之五计收违约金，一审认为明显过高，调整至按照拖欠租金总额的30%支付违约金。对此，本院认为，上诉人拖欠租金，理应承担交纳滞纳金的违约责任，但被上诉人存在延期交付店面的过错，也应承担一定责任。本院综合双方合同履行及双方过错情况，酌情将上诉人应缴纳的滞纳金调减为按照欠付租金总额的20%计算，即204000元。
综上所述，上诉人关于违约金的上诉请求部分成立，本院予以部分支持，其他上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但对违约金的处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：
一、维持江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初2165号民事判决第一、三项。
二、变更江西省赣州经济技术开发区人民法院（2016）赣0791民初2165号民事判决第二项为：上诉人赣南中西医结合医院应当向被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金204000元。
一审案件受理费13082元，二审案件受理费12980元，合计26062元，由上诉人赣南中西医结合医院负担25847元，被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司负担215元。
本判决为终审判决。
审判长 徐 军
审判员 傅 忠
审判员 彭 莉
二〇一七年十二月二十日
书记员 曾希希