山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁02民终8089号
上诉人（原审被告）：马泽绪。
委托诉讼代理人:管涛，山东润涛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李树中，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐卫。
委托诉讼代理人:刘静，山东琴安律师事务所律师。
委托诉讼代理人:李瑞敏，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。
原审第三人：侯宇光。
委托诉讼代理人：李树中，山东诚功（黄岛）律师事务所律师。
上诉人马泽绪因与被上诉人徐卫、原审第三人侯宇光房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2016）鲁0211民初15083号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人马泽绪及其委托诉讼代理人管涛、李树中，被上诉人徐卫的委托诉讼代理人刘静、李瑞敏，原审第三人侯宇光及其委托诉讼代理人李树中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
马泽绪上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐卫的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由徐卫负担。事实和理由：一、一审认定本案系房屋买卖合同纠纷，同时认定涉案《房地产买卖契约合法有效》，正确。二、一审认定涉案房屋买卖合同系徐卫与侯宇光的债权到期后的以房抵债，正确。但一审在认定上述事实的情况下，又认为马泽绪未履行付款义务构成违约，并判令解除房屋买卖合同，显然错误。本案是徐卫与侯宇光在借款合同到期后，双方经协商一致，徐卫用涉案房屋抵顶所欠侯宇光的部分借款，同时还是侯宇光与徐卫商量后将涉案房屋过户到马泽绪名下，由此建立商品房买卖合同关系，并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期徐卫难以清偿债务时，通过将涉案房屋出售给马泽绪的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。一审审理本案时，侯宇光起诉徐卫偿还借款的案件也在一审法院审理中，一审应中止审理本案，等待另一案件审理结果，即确认涉案房款是否已在上述案件中扣除后，再做审理。一审直接做出本案判决，不当。一审在确认房屋买卖合同合法有效的情况下，由于该合同项下已付房款系由原借款本息转来，在当事人请求司法确认和保护购房者合同权利时，人民法院对基于借款合同的实际履行而形成的借款本金及利息数额应予审查，以避免当事人通过签订房屋买卖合同等方式，将违法高息合法化，这才是本案焦点。另，对债务进行清算抵销是徐卫与侯宇光之间的事，即使徐卫要催告也应催告侯宇光。也正因为徐卫不主动与侯宇光进行清算，侯宇光无奈下才向法院提起诉讼，且起诉金额已经扣除涉案房屋价款。一审将未清算的责任后果全加给马泽绪和侯宇光，于法无据，于理不通。三、一审认为涉案房屋系拆迁安置房，双方在社区居委会进行更名只是一种申请登记行为，并非不动产登记行为，错误。因涉案房屋系拆迁安置房，双方签订《房地产买卖契约》时无法办理产权登记。而在当时拆迁安置房的相关政策下，办理更名手续是常用且唯一可保障受让人权益的办法，如果当时可以办理产权登记，涉案房屋早已登记到马泽绪名下。薛家岛五社区提供的《房屋产权转让情况确认表》、承诺书以及一审对该社区工作人员做的询问笔录，社区工作人员说“徐卫在2016年5月接到村里通知后进行了相关登记”、“8月份徐卫到社区申请将涉案房屋转让给马泽绪，2016年8月31日马泽绪在社区缴纳了更名费，徐卫要求将划拨费的收据更换为马泽绪”、“涉案房屋的产权登记暂时停滞”，上述证据足以认定徐卫主动配合马泽绪到薛家岛五社区缴纳了更名费用，办理了更名登记，涉案房屋所有权人已经变更为马泽绪。四、涉案房屋买卖合同为以房抵债是无可争议的，且是双方的真实意思表示。徐卫违背了诚实信用原则，其主张不应得到支持。五、一审程序违法。1、本案遗漏了必要诉讼当事人，马泽绪与徐卫都与房屋所在居委会发生变更登记行为，所以居委会应当列为第三人参加一审诉讼，以查明相关法律事实。2、本案具有法定的中止诉讼情形，一审曾中止审理，但未等待相关联案件的审理结果即对本案作出判决，违反法律规定。六、侯宇光与徐卫之间以房抵债达成合意，马泽绪与徐卫之间的房屋买卖契约实际上系侯宇光与徐卫履行以房抵债的具体方式，一审以以房抵债没有经过清算为由认定马泽绪没有支付买卖合同的房屋对价系认定事实错误。双方在居委会进行的更名手续即为对以房抵债务的实际履行，居委会的更名登记虽然不发生物权法上的变更效力，但不影响所有权的确认。徐卫在涉案房屋抵顶之前也是通过在居委会的更名登记取得所有权，一审既然认可徐卫对房屋享有所有权，但又否认马泽绪以相同方式的更名登记行为取得房屋的所有权显然相互矛盾。七、马泽绪与侯宇光属于女婿与准岳父之间的特殊身份关系，侯宇光与徐卫之间存在借贷关系，侯宇光对徐卫享有债权，徐卫将房屋抵顶给侯宇光，但在办理实际抵顶手续时登记在马泽绪名下，是侯宇光对其债权的自由处分，系债权转让的形式。房屋更名登记完成后房屋抵顶行为即告结束，马泽绪与徐卫之间并不存在真正意义上的房屋买卖关系，马泽绪取得该房屋系侯宇光纯权利的转让，没有附加义务，不存在房屋价款的支付义务。徐卫不能以其与侯宇光之间的债务结算为由向马泽绪主张合同解除，其应当向侯宇光提起相关主张，在以房抵债协议尚未撤销或解除的前提下，不能直接向马泽绪主张合同解除。请求改判。
徐卫辩称，一审判决正确，本案案由为房屋买卖合同纠纷，马泽绪与徐卫之间是真实的房屋买卖关系，马泽绪在一审答辩、庭审及上诉状中对此均予以认可。马泽绪作为卖房人，其合同义务应当为支付房屋对价。本案中，马泽绪没有任何证据证明有现金的流转支付，即便是按照一审法院的分析判定认为以抵销对侯宇光债务的方式支付购房款，但马泽绪、侯宇光在一审时均认可没有进行过割帐核算，马泽绪也没有提交证据予以证明，因此不能因为徐卫基于信用先期到社区办理了申请更名而推定马泽绪支付了购房款。因马泽绪迟延履行付款义务，本案合同应当解除。一审程序不违反法律规定，侯宇光起诉徐卫的民间借贷案件，据了解该案没有进行审理，可能已驳回起诉，且与本案无关，属于侯宇光与徐卫之间的民间借贷关系。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
徐卫向一审法院起诉请求：1、依法判令解除徐卫、马泽绪于2016年8月31日签订的《房地产买卖契约》；2、诉讼费由马泽绪承担。
一审法院认定事实：1、2016年8月31日，徐卫（甲方）与马泽绪（乙方）签订《房地产买卖契约》，约定甲方将座落在青岛市开发区嘉陵江东路238号x单元xxx户的房屋出售给乙方，房屋成交价为839865元，本契约签订之日乙方向甲方支付50000元作为购房定金，自本契约生效之日起十日内，将上述房屋价款分二次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款方式（手写）：变更户主姓名当天付清全部房款。甲方应于收到全部房款当天将房屋交付给乙方。乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之0.1的违约金。徐卫、马泽绪在该买卖合同上签字捺印。
2、马泽绪提交青岛市黄岛区薛家岛街道办事处薛家岛五社区居民委员会收款凭证两份，欲证明2016年8月31日马泽绪向该社区交纳更名费1500元，徐卫交纳涉案房屋及阁楼划拨土地差价款6460.50元。徐卫、马泽绪均认可双方于2016年8月31日就涉案房屋到社区进行了更名登记。
3、马泽绪主张徐卫、马泽绪在签订房屋买卖协议之前不认识，侯宇光与徐卫之间存在债权，签订该协议是侯宇光针对自己对徐卫的债权的处分，是侯宇光和徐卫商量后将房屋过户到马泽绪名下，抵顶徐卫欠侯宇光的部分债务。马泽绪提交2016年8月30日徐卫发送给侯宇光的短信，内容载明：“我建议你今天上午写个协议把凤凰园的房子先办到你名下，价格按7000每平，……”。徐卫对该短信不予认可，但未提交相反证据。
4、关于房款的支付方式。马泽绪称房屋买卖协议第三条载明十日内分两次将价款付清部分是格式条款，手写部分才是双方真实意思表示，双方也是根据这条履行。马泽绪自认双方对债务没有进行核算，但存在以房抵债的事实。侯宇光主张涉案房屋买卖合同的房款系抵顶其与徐卫之间的借款，但对于抵顶借款的具体情况双方没有进行确认，但一审法院另行起诉的民间借贷案件中已对该部分借款进行了扣除。徐卫对马泽绪、侯宇光的上述主张不予认可。
5、徐卫提交号码查询结果单，欲证明2016年9月26日徐卫手机与马泽绪136××××7888手机短信联系，徐卫称通过短信方式向马泽绪发出通知，马泽绪曾回复短信，结果单上显示发送三次接收一次。徐卫庭审中提供其中一条短信，内容为：“马泽绪你好，我是徐卫，我们于2016年8月31日签订的关于坐落于青岛市经济技术开发区嘉陵江东路238号x单元xxx户房屋的《房地产买卖契约》。我方已按照契约约定协助你去薛家岛居委会办理相关变更登记手续，但你签订协议后至今未依约定向我方支付定金及购房款。因你先行违约，现我方正式通知你：你应于2016年9月28日之前向我支付契约约定的定金及购房款，若预期未支付，我方将解除《房地产买卖契约》，解除日期为2016年9月28日。”马泽绪称未收到该短信。
6、马泽绪在一审庭审中当庭提起反诉，请求依法判令徐卫履行房地产买卖契约，交付涉诉房屋并赔偿逾期交付房屋的违约金，按已付房款839865元，按同期银行贷款利率支付自2016年8月31日至交付房屋之日止的违约金。但马泽绪在一审法院规定的时间内未提交书面反诉状，亦未缴纳反诉费。
一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《房地产买卖契约》是徐卫、马泽绪的真实意思表示，内容不违反法律规定，是合法有效的合同，对合同双方均具有约束力。本案争议的焦点是涉案房屋买卖合同马泽绪是否已经按照合同约定支付了房款。涉案房屋系薛家岛五社区的拆迁安置房，徐卫、马泽绪签订买卖契约后到社区居民委员会进行了更名登记，但该行为只是一种申请登记行为，并非物权法第十条所规定的不动产登记行为，因此，涉案房屋的物权变更并未发生法律效力。马泽绪主张双方的真实意思是徐卫将涉案房屋出卖给马泽绪以抵顶徐卫与侯宇光之间的借款，侯宇光当庭对此予以认可，虽然徐卫对此事实予以否认，但徐卫未提交相反证据，且结合徐卫与侯宇光之间的短信记录，可以确定涉案房屋买卖合同确实为债权到期后的以房抵债。徐卫与马泽绪及侯宇光之间存在以房抵债的合意，但双方至今并未对债务进行实际的抵销。虽然马泽绪、侯宇光均称已经对债务进行扣除，但马泽绪未能提交证据证明徐卫与侯宇光之间对债务进行过清算及抵销。因此，马泽绪并未履行买卖合同中的付款义务，即马泽绪并未实际支付房屋对价。马泽绪迟延履行主要义务，经催告在合理期限内仍未履行，已构成根本违约，徐卫主张解除合同，符合法律规定，一审法院予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百条之规定，一审判决：解除徐卫与马泽绪于2016年8月31日签订的《房地产买卖契约》。案件受理费100元，由马泽绪负担。
本院二审期间，侯宇光、马泽绪提交证据一、侯宇光与徐卫、马红之间的借款合同3份、借条13份、付款凭证17份，欲证明2012年至2015年期间侯宇光共向徐卫夫妻出借365万元，截止2016年8月徐卫累计欠款共计3076935元，该数额已经扣除涉案房屋的抵顶价款。提交证据二、青岛市不动产登记信息表原件及复印件、欠款明细说明打印件、起诉状复印件，欲证明涉案土地为划拨土地，该土地已经登记在薛家岛五社区居民委员会名下，依法办理了产权，现在具备过户条件；侯宇光在借贷纠纷（2017）鲁0211民初3855号案件中，已经将涉案房屋房款839865元予以扣除，与本案起诉并不重复。
徐卫质证称，关于证据一，经徐卫妻子马红当庭核实，对借款材料的真实性无异议，但对借款数额及证明内容有异议，该证据无法证明已经扣除债务，也无法证明涉案房屋存在以房抵债的事实。关于证据二，权利人是薛家岛五社区居民委员会，并非徐卫，且载明使用权来源系划拨，徐卫没有处置该房屋产权的权力。欠款明细说明、起诉状均系马泽绪、侯宇光单方出具，未取得徐卫的认可，双方就债权债务没有进行清算，也没有签订任何债务抵销协议，因该案已由一审法院另案审理，不应在本案中再有所涉及。
经本院审理查明，侯宇光起诉徐卫等人民间借贷纠纷一案正在一审法院审理中。本院查明的其他事实与一审一致。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，马泽绪、侯宇光主张徐卫拖欠侯宇光的借款，在徐卫无法偿还到期债务的情况下，侯宇光与徐卫之间就涉案房屋达成以房抵债的约定和合意，马泽绪与徐卫由此签订的涉案房屋买卖合同并非为侯宇光与徐卫之间的借款合同履行提供担保，马泽绪与徐卫签订的房屋买卖合同合法有效。马泽绪、侯宇光就其上述主张提交借款转账明细、手机短信、房屋买卖合同、更名费、土地差价款收款凭证等证据予以证明。徐卫否认双方之间就涉案房屋存在以房抵债事实，辩称徐卫与侯宇光之间的债权债务未对账核算。马泽绪未支付房款，应解除房屋买卖合同。本院审查认为，侯宇光、马泽绪与徐卫之间均未签订书面以房抵债协议，侯宇光与徐卫之间的债权债务情况未进行对账核算，亦无生效法律文书对侯宇光与徐卫之间的经济往来予以认定，侯宇光起诉徐卫等人民间借贷纠纷一案正在一审法院审理中，无法确定侯宇光与徐卫之间的最终款项往来数额。侯宇光、马泽绪提交的上述证据不足以证明侯宇光与徐卫之间已就涉案房屋达成以房抵债协议的合意或事实，马泽绪作为购房人未按照合同约定支付卖房人徐卫购房款，构成违约，徐卫有权据此要求解除房屋买卖合同，一审对此处理并无不当，本院予以确认。
关于遗漏诉讼主体问题。本院认为，本案系房屋买卖纠纷，与涉案房屋所在地的社区居委会无关，不应追加该社区居委会参与诉讼。故，本院对马泽绪关于本案遗漏诉讼主体的主张不予支持。
关于中止审理本案问题。本院认为，本案系徐卫与马泽绪之间的房屋买卖合同纠纷，徐卫与马泽绪之间不存在民间借贷关系，徐卫与侯宇光之间的民间借贷关系与本案房屋买卖关系并非同一法律关系，徐卫与侯宇光之间的民间借贷纠纷不影响本案定性处理。故，本案不应中止审理。
综上所述，马泽绪的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人马泽绪负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 明
审判员 王化宿
审判员 齐 新
二〇一八年一月二十五日
书记员 于遨洋
书记员 于国英