江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终1100号
上诉人（原审被告）苏州尼盛国际投资管理有限公司，住所地江苏省苏州工业园区珠泾路55号。
法定代表人倪祖根，该公司董事长。
委托代理人毛勤勇，江苏新天伦律师事务所律师。
委托代理人朱鑫华，该公司法务。
被上诉人（原审原告）交通银行股份有限公司苏州分行，住所地江苏省苏州工业园区苏惠路28号。
诉讼代表人王学武，该分行行长。
委托代理人邹凤娟，上海方本（苏州）律师事务所律师。
委托代理人蔡周蒲，上海方本（苏州）律师事务所实习律师。
原审被告刘用纲，男，汉族，1963年5月18日生，居民身份证号码3522301963********，住福建省周宁县狮城镇龙潭村育才路*号。
原审被告周宋环。
上诉人苏州尼盛国际投资管理有限公司（以下简称尼盛公司）因与被上诉人交通银行股份有限公司苏州分行（以下简称交通银行苏州分行）及原审被告刘用纲、周宋环金融借款合同纠纷一案，不服苏州工业园区人民法院（2015）园商初字第00148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2016年3月3日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
交通银行苏州分行一审诉称：2010年1月20日，交通银行苏州分行与刘用钢、周宋环签订个人房产抵押贷款合同，约定刘用刚、周宋环向交通银行苏州分行借款1557000元并以所购房屋抵押，交通银行苏州分行依约放款后刘用钢、周宋环未按约还款，请求判令刘用纲、周宋环归还借款本金1329720.89元，利息、罚息272154.56元（暂算至2014年5月16日，要求按合同约定计算至实际清偿之日止）；判令尼盛公司承担连带责任；刘用钢、周宋环、尼盛公司承担诉讼费。
刘用纲、周宋环未到庭应诉，刘用纲在审理过程中向原审法院表示，对于交通银行苏州分行所主张的借款事实及欠款金额均不持异议，目前经济困难无法一次性还款，希望与交通银行苏州分行协商分期偿还借款本金，对于利息希望交通银行苏州分行予以减免。
尼盛公司一审辩称：尼盛公司与交通银行苏州分行之间存在业务合作关系，双方在协议中明确约定允许购房人自行办理两证，交通银行苏州分行明知刘用钢、周宋环自行办理产证而怠于行使办证权利存在过错，故尼盛公司不应再承担保证责任；刘用纲将约定的抵押房屋抵押给其他银行已由交通银行苏州分行向公安机关报案且公安机关已立案调查，刘用纲存在骗贷行为，尼盛公司不应为此承担担保责任，请求驳回交通银行苏州分行对尼盛公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明：2010年1月20日，刘用纲（甲方）、尼盛公司（丙方）与交通银行苏州分行（乙方）签订个人房产抵押贷款合同，约定交通银行苏州分行向刘用纲提供贷款1557000元用于购买尼盛公司开发建设的坐落于本市吴中区木渎镇中山东路268号20幢701室、702、703室、704室、705室、706室、707室、708室、736室、737室、738室、739室、740室、741室、742室房屋，贷款期限10年，贷款利率为月利率5.445‰（基准利率上浮10%）,贷款发放后遇利率调整以次年1月1日为合同利率调整日，按调整日相应利率档次执行调整后的利率，还款方式为等额本息还款，每期还款17706.37元，还款日为每月20日。刘用纲以所购房屋作为抵押。抵押担保的范围包括本合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用，实现债权及抵押的费用包括但不限于催收费用、诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费及其它费用。丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用。甲方取得所购房屋的权利证明，且乙方取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，丙方的保证责任解除。保证条款的效力独立于本合同，本合同或其他有关条款无效时不影响上述保证条款的效力，甲方违反合同约定乙方有权宣布贷款提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息，乙方有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利。逾期贷款罚息利率为约定利率上浮50%。周宋环以抵押房产共有人、借款人配偶的身份在该合同上签名。同年2月1日，交通银行苏州分行依约支付借款1557000元，刘用纲向交通银行苏州分行出具了借款凭证。在合同履行过程中，刘用纲自2012年起发生逾期，截至2014年5月16日，刘用纲累计尚欠贷款本金1329720.89元、利息206335.67元、罚息36127.06元、复利29691.83元。
上述事实，有个人房产抵押借款合同、借款借据、支付凭证、欠款明细予以证实，原审法院予以确认。
原审法院另查明：刘用纲所购买的坐落于本市吴中区木渎镇中山东路268号20幢701室、702、703室、704室、705室、706室、707室、708室、736室、737室、738室、739室、740室、741室、742室房屋于2011年1月20日办理所有权登记，登记所有权人为刘用纲、周宋环（共同共有）。同年5月19日，刘用纲、周宋环将上述房屋抵押给招商银行股份有限公司小企业信贷中心并办理了抵押登记，登记的债权约定期限为2011年5月16日至2014年5月10日。2012年，刘用纲因涉嫌骗取贷款被苏州市公安局直属分局立案调查，2014年4月15日，该局以“情节显著轻微，危害不大，不认为是犯罪”为由决定撤销此案。上述事实，有当事人陈述、房屋登记信息、询问通知书、撤销案件决定书予以证实，原审法院予以确认。
2009年12月30日，交通银行苏州分行（甲方）与尼盛公司（乙方）签订个人房产抵押贷款业务合作协议，约定合作范围为乙方开发建设的坐落于本市吴中区木渎镇中山东路268号江南汽配市场二期，合同约定，乙方可推荐购房人向甲方申请贷款，乙方应向甲方出具股东大会决议以表明乙方股东大会同意为任一购房人的全部贷款提供连带责任保证。购房人确定所购房产的所有权证/土地使用权证并以其所购房产及其占用范围内的国有出让土地使用权为甲方贷款设定抵押担保，甲方取得房产和国有出让土地使用权抵押证明文件正本之日起，乙方的保证责任解除。甲方与购房人、乙方签署个人房产抵押贷款合同后，乙方应按产权交易登记部门的要求提供全套资料，协助甲方办理该抵押登记或备案手续。乙方代理购房人领取所购房产的所有权证/土地使用权证的，应当在取得该所有权证/土地使用权证后立即通知甲方并协助甲方办理所购房产和土地使用权的抵押登记手续。购房人自行领取所购房产的所有权证/土地使用权证的，乙方应当在该所有权证/土地使用权证办妥之后协助甲方办理房产和土地使用权抵押登记手续。上述事实，有业务合作协议为证，原审法院予以确认。
原审法院归纳本案争议焦点是：尼盛公司是否应对交通银行苏州分行主张的债权承担保证责任。
尼盛公司认为，本案所涉房屋均系购房人自行办理产证，交通银行苏州分行明知购房人自行办证而未及时办理抵押登记存在过错，由于交通银行苏州分行的重大过失致使解除担保的条件不成就，相应责任应由交通银行苏州分行自行承担，故尼盛公司不应承担保证责任。交通银行苏州分行认为，贷款合同及业务合作协议中均载明了尼盛公司的保证责任期限及范围，交通银行苏州分行的主张符合法律规定，依法应予支持。
刘用纲在审理过程中认可，本案所涉房屋的产权证系由中胜钢材交易市场有限责任公司统一办理。刘用纲还表示，对于办证情况当时交通银行苏州分行也了解并同意。尼盛公司为了证明自己的主张向原审法院提交了坐落于本市吴中区木渎镇中山东路268号20幢714室房屋的房屋登记信息，信息表明该房屋于2012年1月办理抵押登记，并由交通银行苏州分行的工作人员于2012年1月4日领取了他项权证。对于该登记信息，交通银行苏州分行质证认为不足以表明尼盛公司没有协助办证义务。
原审法院认为：在本案所涉的个人房产抵押贷款合同及尼盛公司与交通银行苏州分行签订的业务合作协议中，均明确载明了尼盛公司对于购房贷款解除保证责任的条件为交通银行苏州分行“取得房产和国有出让土地使用权抵押证明文件正本之日起”尼盛公司的保证责任解除。因此，仅就合同所约定的条件来看，因交通银行苏州分行至今尚未取得抵押房屋的抵押证明文件，故尼盛公司的担保责任并未解除。根据商品房交易市场的行业惯例，结合本案所涉贷款合同及业务合作协议的约定，无论由商品房买受人自行办理权属证书还是由买受人委托开发商代办产证，在所售商品房存在抵押贷款的情形下，开发商均有协助办理抵押登记的义务，在抵押登记未能依约有效办理的情况下，开发商主张免除担保责任的前提是开发商已经尽到协助义务。抵押房屋是否具备办证条件、何时可以办证首先取决于开发商是否向产权登记机关提交了符合要求的建设档案资料，故开发商对于办证的时点必然有着优于其他交易相对人的了解。在本案中由于诉争抵押房屋系由购房人自行办理权属证书，开发商对于购房人实际办理权属证书的时点不具有决定权，因此，开发商最基本的协助义务应当为告知贷款人已具备办证条件，通知贷款人产证系购房人自行办理并提醒贷款人及时办理抵押登记。在诉讼中，尼盛公司始终未能提供相应证据证明其已尽到通知、提示义务。尼盛公司虽然提供了20幢714室房屋的房屋登记信息，该信息也的确足以证明交通银行苏州分行于2012年1月办理了20幢714室的抵押权，但该事实发生于本案诉争抵押房屋被刘用纲另行抵押之后，故该证据不足以证实交通银行苏州分行在2011年5月19日之前即已知晓抵押房屋已具备办证条件的事实，亦不能证实交通银行苏州分行主观上存在怠于办证的过失，更不能证实尼盛公司作为开发商已经尽到了合理的通知、协助义务，故对于尼盛公司所主张的交通银行苏州分行怠于办证致使解除担保条件不成就负有过错的抗辩理由缺乏事实依据，原审法院不予采信。
综上，上述双方签订的个人房产抵押借款合同意思表示真实，不违反法律规定，合同有效，刘用纲、周宋环未按合同约定还款，交通银行苏州分行有权要求刘用钢、周宋环提前清偿全部欠款本息，交通银行苏州分行所主张的欠款数额有还款明细及欠款明细予以证实，且刘用纲对此亦不持异议，原审法院予以确认。因诉争抵押房屋至今未能办理抵押登记，尼盛公司应依约承担保证责任，尼盛公司主张不承担责任的理由不能成立，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决：一、刘用纲、周宋环于判决生效之日起7日内偿还交通银行股份有限公司苏州分行借款本金1329720.89元，支付截至2014年5月16的利息206335.67元、罚息36127.06元、复利29691.83元，并支付自2014年5月17日起至实际清偿之日的利息、罚息、复利（利率标准按借款合同约定执行）；二、苏州尼盛国际投资管理有限公司对刘用纲、周宋环的上述债务承担连带责任，保证人承担保证责任后，有权向刘用纲、周宋环追偿。案件受理费19216元、保全费5000元，合计24216元由刘用纲、周宋环、苏州尼盛国际投资管理有限公司负担。交通银行苏州分行同意其所预缴的案件受理费由刘用钢、周宋环向其直接支付，原审法院不再退还，刘用钢、周宋环、尼盛公司应于履行判决时一并向交通银行苏州分行支付诉讼费24216元。
上诉人尼盛公司不服原审判决，向本院提起上诉称：1、根据尼盛公司与交通银行苏州分行签订的《个人房产抵押贷款业务合作协议》第3.6条约定，办理抵押登记或者备案手续的主体系交通银行。尼盛公司的义务仅为协助义务，即按产权交易登记部门要求提供全套资料，该义务已由尼盛公司履行。而且刘用钢一审也陈述，交通银行苏州分行知晓其已办证的情况，交通银行苏州分行怠于履行抵押登记的义务，并由此造成尼盛公司解除保证的条件不成就。因此，交通银行苏州分行怠于履行义务的后果，应由其自行承担。一审判决以尼盛公司通知交通银行苏州分行办理他项权证作为尼盛公司的义务，该义务设定没有合法的依据，且不具合理性。尼盛公司需要履行的只是协助义务，不能理解为包办领证，只是提供办证需要的全部资料，这个义务尼盛公司已经履行。2、城市记地产抵押登记管理办法明确规定抵押当事人应在合同签订后30天内去办理抵押登记，履行主体是抵押权人和抵押人。3、其他购房人都由尼盛公司代办证，只有刘用钢采用了自行办证，交通银行苏州分行怠于履行义务产生不利后果。4、交通银行苏州分行已向公安机关报案，不管刘用钢是否构成犯罪，其骗取贷款的性质是存在的，因此不应由尼盛公司承担保证责任。
被上诉人交通银行苏州分行二审辩称：1、尼盛公司认为办理抵押登记的主体是交通银行苏州分行，其作为开发商不需要承担任何责任，这与合同约定不一致，与操作惯例也不一致。合作协议中对尼盛公司的责任有明确约定。2、开发商在银行发放贷款贷款并满足交房条件后，应把竣工验收合格材料等证明拿到土管局去办理大产证，之后才可以为购房者办理产权证。3、刘用纲与尼盛公司签订的商品房买卖合同明确了开发商的具体义务，故尼盛公司工作人员擅自将两证交给了刘用纲，存在注意义务违反，应由其承担连带责任。4、尼盛公司将办理产证的资料交付刘用钢，交通银行苏州分行对此并不知情，尼盛公司有疏漏，被刘用钢钻了空子，银行没有责任。5、合作协议3.10条款中明确，如果尼盛公司为购房人代办证，未经银行同意不可以将两证交给购房人。因此，尼盛公司应承担保证责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
尼盛公司二审向本院提交以下证据：
证据一、《房屋交接验收书》一份，证明2010年2月4日，尼盛公司将20幢601-742室房屋交付苏州中盛钢市管理部。
证据二、苏州市吴中区住房和城乡建设局出具的《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，证明汽配市场二期1#、2#商品房工程于2010年3月5日通过交付使用备案。
交通银行苏州分行对上述证据经质证认为：对证据真实性无异议。
交通银行苏州分行二审向本院提交以下证据：
证据一、刘用钢与尼盛公司签订的《商品房买卖合同》一份，证明应由尼盛公司承担协助办理权属登记的义务。
证据二、苏州市公安局于2012年8月14日对韩飞的询问笔录，证明尼盛公司应当协助交通银行苏州分行办理他项权证，但尼盛公司从未通知过交行。
尼盛公司对上述证据经质证认为：对证据真实性无异议。
本院认证意见：因双方当事人对证据真实性均不持异议，故本院对尼盛公司、交通银行苏州分行提交的上述证据真实性予以确认。
本院经审理查明：刘用钢、周宋环名下位于苏州市吴中区木渎镇中山东路268号20幢737室（产权证号为002139**）的房屋，于2011年1月20日填发产权登记证，并由周宋环于2011年2月23日领取。
包括案涉房屋在内的苏州市吴中区木渎镇中山东路268号20幢601-742室房屋均由肖星雄以苏州中胜钢市管理部的名义于2010年2月4日与尼盛公司进行交接验收，并确认交付。
2010年3月5日，苏州市吴中区住房和城乡建设局出具《苏州市吴中区商品房交付使用通知书》，载明：尼盛公司开发建设的汽配市场二期1#、2#商品房工程已通过交付使用备案。
2012年8月14日韩飞接受苏州市公安局经侦支队询问时陈述：2009年下半年刘用钢来售楼处要购买商铺，他确定要购买凯马汽车用品城20幢6层和7层商铺，他本人买701-708室和736-742室，其它是肖江等人购买。刘用钢提出他要在交通银行贷款。后来与交通银行沟通后，交通银行同意给刘用钢按揭贷款。2010年年底刘用钢及其妻子来销售部找到我，说他们要求自己去办理房产证和土地证，周宋环说代办的话每户要交300元代办费，他们自己可以办，我们就同意了。当时考虑贷款银行是刘用钢和周宋环自己找到的，应该比较熟悉，他项权证他们也会自行和贷款银行进行联系，办理他项权证是不需要我们提供资料的，贷款银行提供资料去办理。办理房产证和土地证需要维修基金发票、契税发票、初始登记证明（开发商是原所有要者，将所有权转移给购房者的证明）、产权联合同（购房合同中用于办理产证的一个副本合同），这些资料都是我们开发商提供给周宋环的。当时考虑刘用钢和周宋环从表面经济实力不俗，也没考虑他们会去拿两证去骗贷。再说代办证也不是强制的，以前也有过购房人自行办证的例子。
二审中，本院向交通银行苏州分行业务员汪颖桢进行调查，汪颖桢陈述：案涉房贷业务是其办理的，2010年1月下旬贷款发放后，其曾跟尼盛公司的财务总监查总联系过两次，询问办证手续是否可以办，答复说还不能办。2010年8月其调离原工作岗位。
本院向交通银行苏州分行业务员孙煜玲进行调查，孙煜玲陈述：其2011年10至11月间接收了前任唐淑敏和许晨燕的业务，在整理资料中发现中胜钢贸的十个客户的他项权证都没有办理，其就和管理经理钱昉一起去了中胜钢贸和尼盛公司，尼盛公司营销总监韩飞说他们不清楚情况，后来我们了解到这些客户的房产证已经办妥，我们就去中胜钢贸把客户的房产证和土地证都收回来，在2011年12月底去办理了他项权证，刘用钢没有拿出来两证，后来知道他已把房屋抵押给招商银行，涉及了刑事案件。
本院向尼盛公司员工韩飞进行调查，韩飞陈述：刘用钢09年来尼盛公司说他是中胜钢贸的股东，想以公司9个股东的名义买江南汽配市场20幢6、7两层的房子共84套，2010年1月签的合同，刘用钢提出想在交通银行办贷款，后来交通银行来人办了贷款手续。交房过后，刘用钢提出购买的房屋经较多，办理产证需要支付一定费用，强烈要求自己办理相关产证，因我们和交行的合作协议中有一条是可以客户自己去办证的，所以我们就同意他自己办证了。到2011年底，我们听说刘用钢资金上出了问题，我们要求交行释放剩余保证金，被告知房子没有办他项权证，另外又抵押了。交通银行苏州分行的人来找我时刘用钢已经自首了，他们找我是为了产权证的事情，我也说不清楚，困为刘用钢一直跟交行联系的。
本院向尼盛公司员工查黎进行调查，查黎陈述：2009年12月我公司与交通银行签了合作协议，我们与交行没有业务往来，签合作框架协议时联系过，后来我们要求交通银行苏州彩虹支行退保证金时，行长说这笔保证金有点问题暂缓退还。期间没有人跟我联系过。
二审庭审中，刘用钢陈述：其自行办证情况未告知交通银行，一审时陈述告知了交通银行是其个人猜测。中胜钢贸市场一个叫刘平的统一办理的两证，两证办出来后交给市场的卢建兰保管，他后来拿去做贷款了，让我签字。后来贷的款我还不了了，才有了现在的后果。
上述事实，有尼盛公司二审提供的房屋交接验收书、商品房交付使用通知书，交通银行苏州分行提供的韩飞在公安机关的询问笔录，本院调取产权登记证存根和证人证言、当事人陈述等证据证实。
本院认为：本案二审的争议焦点是：尼盛公司与交通银行对于案涉贷款抵押登记手续未及时办理是否存在过错？尼盛公司与交通银行的保证合同是否具备解除条件，进而尼盛公司是否应当对刘用钢、周宋环的借款债务承担连带清偿责任？
关于争议焦点一，本院认为：案涉房屋按揭抵押合同的当事人是交通银行苏州分行和刘用钢、周宋环。根据《城市房地产抵押管理办法》第三十条的规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押当事人应当到房地产所在地房地产管理部门办理房地产抵押登记。因此抵押登记手续应由交通银行苏州分行和刘用钢、周宋环至苏州市吴中区房产管理部门办理。由于案涉抵押房屋在抵押合同签订之时因开发商尼盛公司尚在建设中，房屋产权证尚不能办出，不符合抵押登记办理条件。尼盛公司作为开发商在房屋产权证办理手续齐备时应当通知抵押当事人，尤其是抵押权人。原审法院认为此为尼盛公司的协助义务并无不当。案涉房屋在抵押合同签订近一年后符合了办证条件，但尼盛公司并未通知交通银行苏州分行，而是擅自允许抵押人刘用钢、周宋环自行办证，并把房屋办证手续出具给刘用钢、周宋环。尼盛公司此举为刘用钢、周宋环在办出两证后又将房屋重复抵押给其它银行并登记于其它银行提供了条件，对导致案涉房屋不能抵押登记于交通银行苏州分行具有重大过失。而交通银行苏州分行作为抵押权人，应当密切关注并实时跟踪抵押房屋办证条件的情况，督促开发商及时通知办证信息。本案中交通银行苏州分行在贷款发放一年多后在整理贷款资料时才发现抵押房屋的他项权证未予办理，而在此之前5个多月，抵押人已将抵押房屋重复抵押于其它银行并进行登记。因此交通银行苏州分行对于案涉房屋抵押登记未能办理存在一定的管理上的过错。
关于争议焦点二，本院认为：根据合同约定尼盛公司为刘用钢的贷款债务向交通银行苏州分行提供连带责任保证，保证责任自交通银行苏州分行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后解除。本案中，交通银行苏州分行未能取得抵押物的他项权利证明，虽然对于未及时办理抵押登记交通银行苏州分行具有一定的管理上的过错，但交通银行苏州分行并不存在明知抵押登记条件成就故意拖延办理或者有其它阻止抵押登记办理的行为。作为开发商的尼盛公司对于房屋抵押登记的办理未积极、妥善地履行协助义务，疏于风险防范，故其保证责任不能予以解除，应对刘用钢、周宋环的夫妻共同贷款债务承担连带清偿责任。在尼盛公司承担保证责任后有权向刘用钢、周宋环进行追偿。
综上，原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，上诉人尼盛公司的上诉理由依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费19216元，由上诉人苏州尼盛国际投资管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈晓君
代理审判员 李 诚
代理审判员 韩小安
二〇一六年四月二十八日
书 记 员 刘 汐