上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终13462号
上诉人（原审被告）：上海远东城建技术发展有限公司，住所地上海市崇明区城桥镇东门路28号
法定代表人：周光人，董事长。
委托诉讼代理人：葛征华，上海市中天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海奥林匹克物业管理有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇石湖新路95号1号楼201室。
法定代表人：甘云清，董事长。
委托诉讼代理人：黄娟，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：马玉晓，上海杰博律师事务所律师。
上诉人上海远东城建技术发展有限公司因与被上诉人上海奥林匹克物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人上海远东城建技术发展有限公司（以下简称远东公司）上诉请求：撤销原判，依法改判，同意按照一审法院计算金额的50%支付被上诉人上海奥林匹克物业管理有限公司（以下简称奥林匹克公司）物业费本金，不同意支付违约金。事实和理由：2011年4月30日上海市松江区蓝色剑桥业主大会（以下简称蓝色剑桥业主大会）与奥林匹克公司签署《蓝色剑桥元庭物业服务合同》，该合同的服务范围包含远东公司名下的涉案16套商铺，合同期至2014年12月31日止。合同期满，鉴于奥林匹克公司的物业服务不尽人意，故蓝色剑桥业主大会决定不再与奥林匹克公司续签合同，而是通过招投标方式另行确定物业公司。在招投标过程中，奥林匹克公司被淘汰出局。在此期间，奥林匹克公司因内部调整，忙于公司整体转让，而将原管理人员全部撤离，并擅自将该小区的清洁服务发包给案外人上海A有限公司（以下简称A公司），将保安服务发包给上海B有限公司（以下简称B公司），对涉案商铺不闻不问，从不提供相关物业服务。为此，远东公司曾多次与奥林匹克公司交涉，奥林匹克公司也曾同意减少收取远东公司物业管理费，但因分歧较大而未果。一审法院的认定不符合本案事实。首先，蓝色剑桥业主大会并未要求奥林匹克公司继续代管涉案小区的物业服务。其次，由于奥林匹克公司自身原因，其已无能力按原合同约定为涉案小区提供物业管理服务，其主要服务职能均已转包给案外人A公司、B公司，根本无暇再对远东公司名下的涉案商铺提供物业服务。奥林匹克公司提交一审法院的作为主要证据的维修业务台账显示，90%的报修其结果均不了了之，充分证明奥林匹克公司在此期间未能尽物业管理服务职责。一审判决无视本案事实，偏听偏信，仅凭主观臆断草率判令远东公司按照奥林匹克公司诉请全额支付物业管理费及相应违约金，显失公正。奥林匹克公司向远东公司收取物业管理服务费，其前提必须是奥林匹克公司向远东公司提供了相应的物业管理服务，如奥林匹克公司未能向远东公司提供相应的物业服务，则其无权向远东公司足额收取物业管理费，更无权要求远东公司支付违约金。故请求二审法院依法支持远东公司的上诉诉请。
被上诉人奥林匹克公司辩称：1、远东公司陈述的观点自相矛盾。其一方面认为奥林匹克公司没有提供服务，另一方面又认为奥林匹克公司服务不到位。根据业委会及居委会出具的情况说明，证明奥林匹克公司高质量完成了物业管理服务。2、奥林匹克公司将物业合同项下的保安和保洁服务转委托给第三方进行，由奥林匹克公司进行监督，并无不当。3、物业合同没有续签是由于业委会的原因造成的，此非奥林匹克公司的责任。4、远东公司没有证据证明奥林匹克公司的物业服务存在瑕疵，故应按照合同履行。不同意远东公司的诉请，请求二审法院依法维持原判。
奥林匹克公司向一审法院起诉请求判令：1、远东公司支付其位于上海市松江区XX路XX弄XX套商铺自2015年1月1日到2016年3月31日止的物业管理费人民币（下同）73,344.30元；2、远东公司支付逾期支付物业费违约金53,409.32元。
一审法院认定事实如下：远东公司是涉案的上海市松江区XX路XX弄XX套商铺的产权人，该16套商铺产证登记的具体号牌为：XX路XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号、XX号XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX室、XX号XX室。涉案16套商铺的建筑面积合计2,444.81平方米，其均属于涉案的蓝色剑桥小区范围，位置为小区外围商铺。
2011年4月30日，蓝色剑桥业主大会（甲方）与奥林匹克公司（乙方）签署《蓝色剑桥元庭物业服务合同》，约定：1、由奥林匹克公司对位于松江区XX路XX弄XX小区提供物业管理服务，物业类型为联体别墅/商铺。2、合同期自2011年1月1日至2014年12月31日止，自2011年1月1日至2012年12月31日的收费标准为商业用房2元/月·平方米，自2013年1月1日至2014年12月31日的收费标准住宅为“再议”。3、物业服务费用按季缴纳，业主应在每季的第一个月的5号前履行缴纳义务，逾期缴纳的，违约金的支付约定如下：业主应每日按照应付未付物业服务费金额的千分之三支付违约金，按日累计。4、本合同期限届满前壹个月，甲乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商，经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后壹个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，乙方在合同期满后继续为甲方服务期间按照本合同约定服务费用收取标准收取服务费用。该合同到期后，双方未再签订其他物业服务合同。
远东公司确认自2015年1月1日开始未支付涉案16套商铺的物业服务费。奥林匹克公司称对涉案小区实际服务至2016年3月31日。
2016年2月24日，上海市松江区方松街道久阳文华居民委员会（以下简称久阳文华居委会）及上海市松江区蓝色剑桥业主委员会（以下简称蓝色剑桥业委会）出具服务期限情况说明称：上海蓝色剑桥小区自交房之日起至2016年3月31日止均由奥林匹克公司提供物业管理服务。2016年6月15日，久阳文华居委会及蓝色剑桥业委会又出具情况说明称：奥林匹克公司与蓝色剑桥业委会2011年4月30日签订物业管理合同，到期时间2014年12月31日。到期后因新业委会换届及物业公司更换，奥林匹克公司代管小区至2016年3月31日止。期间奥林匹克公司对商铺范围是否提供合同要求的相关物业服务，蓝色剑桥业委会及久阳文华居委会无法确定。
根据奥林匹克公司提供的蓝色剑桥元庭小区业主服务中心维修台账显示，在2015年11月以及2016年1月有涉案16套商铺中部分商铺的报修记录。奥林匹克公司与案外人签订的清洁服务承包合同、保安服务合同书等内约定的服务地点均为新松江路2500弄，并没有对别墅区和商铺区作分开的专门约定。
一审法院认为，本案的争议焦点在于自2015年1月1日开始至2016年3月31日止，奥林匹克公司是否对包括涉案16套商铺所在的小区外围商铺区域提供了物业服务。对此，一审认为，从奥林匹克公司接盘涉案16套商铺所在小区的物业服务伊始，其与小区业主大会签订的物业服务合同所包含的范围即为小区内别墅和小区外围商铺，远东公司也确认基于奥林匹克公司的物业服务对合同期内的物业费足额进行了支付，故在原合同到期之后，奥林匹克公司应该小区业主大会之要求继续代管蓝色剑桥小区物业服务时，如按远东公司所述区分别墅和商铺而“厚此薄彼”从情理上看并不符合常理，奥林匹克公司没有必要拒绝提供同一小区商铺管理可能带来的收益，而远东公司也没有证据显示其拒绝接受奥林匹克公司的服务。特别是在奥林匹克公司提供的两份服务外包合同中，奥林匹克公司是以小区整体作为服务外包区域的，并没有把商铺单独划分出来。另外奥林匹克公司提供的维修业务台账显示，在其主张的服务期间其也是有对商铺进行维修业务提供的。综上，一审认定，奥林匹克公司对远东公司名下涉案16套商铺自2015年1月1日至2016年3月31日止提供了物业服务，远东公司应向奥林匹克公司支付物业服务费。至于物业服务费的标准，奥林匹克公司按照原合同约定的2元/月·平方米收取，并无不当，予以认可，根据涉案16套商铺的面积，远东公司应向奥林匹克公司支付物业管理费共计73,344.30元。
至于逾期支付物业费之违约金，远东公司逾期不支付物业费应该按照合同约定向奥林匹克公司支付违约金。按照合同约定，物业费按季支付，每季违约金应在该季第一个月的5号前支付，则逾期违约金应以每季违约金为基数自该季第一个月的5号开始计算。现奥林匹克公司按照合同约定的日千分之三的标准，以月为单位自当月1日开始计算至2016年3月31日止而主张的违约金53,409.32元不超过按照合同约定计算的违约金，并无不当，予以支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条之规定，于二○一六年十一月十日作出判决：一、上海远东城建技术发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奥林匹克物业管理有限公司物业管理费73,344.30元；二、上海远东城建技术发展有限公司于判决生效之日起十日内支付上海奥林匹克物业管理有限公司逾期支付物业管理费违约金53,409.32元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,835元，减半收取1,417.50元，由上海远东城建技术发展有限公司负担。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，就远东公司要求按照50%的标准支付奥林匹克公司拖欠的物业费本金的上诉诉请，虽然远东公司称奥林匹克公司在其与蓝色剑桥业主大会的物业合同到期后未对涉案商铺提供相应的物业服务，但一审时奥林匹克公司已就其在系争物业费所涉期间为涉案小区提供物业服务提交了相应证据，而远东公司并未提供其曾就未享受到相应物业服务向奥林匹克公司或蓝色剑桥业委会提出异议的切实证据，而奥林匹克公司将相关物业服务业务外包及外包合同上未明确列明服务范围包括涉案房屋所在的小区外围商铺区域，并不必然表明奥林匹克公司未对此提供物业服务，故对远东公司该项诉请，本院不予支持。对远东公司是否应承担逾期支付物业费违约金的问题，鉴于远东公司拖欠物业费的事实系发生在奥林匹克公司与蓝色剑桥业主大会物业合同到期之后，考虑到涉案小区的具体情况，远东公司未按时支付系争物业费系事出有因，故从公平原则及平衡当事人利益出发，对奥林匹克公司的逾期付款违约金之诉请，本院不予支持并对一审相关判项予以改判。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9108号民事判决主文第一项；
二、撤销上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9108号民事判决主文第二项；
三、驳回上海奥林匹克物业管理有限公司的其余诉请。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计人民币1,417.50元，由上海奥林匹克物业管理有限公司负担597.50元，由上海远东城建技术发展有限公司负担820元。二审案件受理费人民币2,835元，由上海远东城建技术发展有限公司负担1,640元，由上海奥林匹克物业管理有限公司负担1,195元。
本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一七年一月十一日
书记员 莫 莉
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
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第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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