福建省福州市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼓民初字第3841号
原告林我柱，男，汉族，1976年3月3日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人林勇、马威，福建元一律师事务所律师。
被告姜虹，女，汉族，1954年1月15日出生，住福州市鼓楼区。
委托代理人叶玉宏，福建远东大成律师事务所律师。
第三人陈基发，男，汉族，1969年10月21日出生，住福州市鼓楼区。
原告林我柱诉被告姜虹、第三人陈基发案外人执行异议之诉一案，本院于2015年6月16日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告委托代理人马威，被告委托代理人叶玉宏到庭参加诉讼，第三人陈基发经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，其与第三人于2012年5月31日签订一份《二手房屋买卖合同》，约定第三人将其所有的位于福州市鼓楼区某大厦共6套房产（建筑面积620.45平方米）转让给原告，转让价格为每平方米8000元，总金额为496万元。合同签订当天，原告向第三人支付了购房定金20万元，第三人向原告出具收款收据。之后，原告又按约向第三人支付了购房款228万元。至此，原告履行了合同约定的付款义务，第三人也已将上述房屋的钥匙交给原告。综上所述，原告与第三人的交易是真实的，原告实际支付了交易对价，对上述房产是善意取得，被告无权对原告的上述房产申请强制执行，（2015）××执异字第××号执行裁定书驳回了原告作为案外人的执行异议缺乏事实和法律依据，故其诉请依法判决：1、确认原告与第三人签订的《二手房买卖合同》及补充协议合法有效；2、确认位于福州市鼓楼区某大厦共6套房产为原告所有，并停止对该财产的执行；3、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告辩称，一、原告的诉讼请求不能成立。因为：1、《二手房买卖合同》及补充协议的合同当事人是原告与第三人，原告起诉非合同相对方的被告，要求确认买卖合同合法有效，没有法律依据，不应予以支持。2、第三人尚未办理所有权登记，对诉争房屋仅仅享有《商品房买卖合同》项下的权利，该权利的法律性质为债权。第三人将未办理所有权登记的房屋转让给原告，原告享有的也是债权而不是所有权，因此，原告请求确认诉争房屋为其所有无法律依据，不能成立。3、买卖合同有效仅仅是原告对诉争房屋是否享有足以排除强制执行的权益的必要条件之一，即便买卖合同有效，原告在本案中对诉争房屋也不享有足以排除强制执行的权益，不能对抗法院对该财产的执行。
二、原告对执行标的--
位于福州市鼓楼区某大厦的620.45平方米房屋（预售合同号28××××046）不享有足以排除强制执行的权益。1、原告没有确实的证据证明在法院查封之前已经合法占有了该房屋。2、原告提供的证据不能证明已支付全部价款。因为：1）原告提供的证据只能证明其向第三人支付了248万元购房款，不能证明其已支付了496万元。2）原告主张以生效判决确认的第三人欠黄某某的248万元借款抵房款不应予以支持。因为：首先，黄某某的债权为普通债权，且未申请强制执行，在原告陈述的抵款时间之前，被告已就生效判决以第三人为被执行人向鼓楼法院申请强制执行。其次，在原告主张的抵款时间，其付款义务并未成就，黄某某和原告避开法院执行程序，与第三人私下约定抵债，属于恶意串通，损害其他债权人的利益，扰乱了执行工作，该抵款行为不应予以保护，不能因此认定原告向第三人支付了全部购房款。3、原告主张的房屋买卖未办理过户登记，且原告明知不具备过户登记条件，未办理过户登记显然有原告自身的原因。因为：1）第三人的房屋仅有预告登记，未办理所有权登记，从法律性质上看，其享有的是买卖合同项下的权利。2）预售的商品房必须先办理以第三人为所有权人的登记后才有可能办理转让给他人的过户登记，在第三人未办理房屋所有权证之前，依法根本不能办理过户给原告的手续。第三人买该房屋的时间是2006年，至今已近十年仍无法办理所有权登记，根据房管登记部门的说明，是该诉争房屋违反规划，未取得房屋标识，因此不符合办理所有权登记的条件，更不用说过户登记。3）原告明知该房屋仅有预告登记，未进行所有权登记，也明知不具备过户登记的条件，因此，未办理过户登记显然有原告自身的原因。
综上，被告认为，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，原告对诉争房屋也不享有足以排除强制执行的权益，请求法院依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，驳回原告的诉讼请求。
第三人未提交书面陈述。
本案在审理过程中，原告提交如下证据：
A1.二手房屋买卖合同、A2.二手房买卖合同补充协议，共同证明第三人将诉争房产以496万元价格转让给原告。
A3.收据、A4.建设银行转账凭条，共同证明原告于合同签订当日向第三人支付购房定金20万元。
A5.2012年6月12日收据、A6.2012年7月18日收据、A7.2012年9月27日收据，共同证明原告向第三人支付了购房款228万元。
A8.天然气用气证书及建筑业统一发票、A9.有线数字电视服务受理单、A10.有线电视缴费凭单及发票、A11.水电费发票，共同证明原告就诉争房产缴纳的数字电视收视费、天然气费、水电费，已实际入住诉争房产。
A12.（2012）××民初字第××号民事判决书及生效证明、A13.协议书、A14.建设银行流水单、A15.建设银行转账凭条，共同证明原告向第三人支付全部购房款。
A16.结婚证，证明原告与黄某某为夫妻关系。
被告对原告提交的证据发表如下质证意见：
对A1、A2合同形式上的真实性无异议，但第三人未取得诉争房屋的所有权证，预售商品房的转让不符合国务院政策，也不具有对抗生效判决依法强制执行的效力。对A3-A7的真实性和证明对象无异议。对A8-A11的真实性无法判断，另外A11与原告缺乏关联性。对A12的真实性无异议，但证明对象有异议，关于黄某某的生效判决为普通债权，且未见申请执行，其对诉争房屋也无优先受偿权。对A13的真实性有异议，不知是否为第三人本人签署，对证明对象有异议，因为：1）根据《二手房买卖合同》第五条约定，原告剩余的248万元的付款时间是在办完权属登记手续后30天内付清。2）在2013年8月28日，除了被告与第三人的民间借贷案件由法院执行外，吴某某与第三人民间借贷案件的生效判决也在法院执行中，黄某某的248万元借款本金及利息为普通债权，没有优先受偿权，避开执行法院擅自约定资产抵偿没有法律依据，假设《协议书》形式是真的，因其三方恶意串通，损害了包括被告在内的其他债权人的权益，扰乱了执行工作，不应予以保护，故不能以此认定原告向第三人支付了另外的248万元房款。对A14、A15的真实性无异议。对A16的真实性无法判断，即使原告与黄某某为夫妻关系，但黄某某的248万元借款本金及利息为普通债权，没有优先受偿权，不享有足以排除强制执行的权益。
被告无证据向本院提交。
本院根据证据的合法性、客观性、关联性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》之相关规定，对原告提交的证据作如下分析认定：本院对于被告真实性无异议的证据予以确认。A8-A11、A13、A16原告提供了证据原件予以核对，本院予以确认。
结合双方当事人的庭审陈述及上述认定的有效证据，本院查明如下事实：原告与黄某某为夫妻关系。2012年1月1日，第三人向黄某某出具借条借款人民币2480000元，约定2012年6月30日前还清，如果延期偿还借款，第三人应按年利息30%向黄某某支付利息，第三人以其所有的坐落于福州市鼓楼区某大厦共6套房产，共计620.45平方米作为抵押，如第三人不能偿还上述债务，该抵押房产由黄某某拍卖时，应优先偿还其债务，不足部分仍由第三人偿还。2012年5月31日，原告与第三人签订一份《二手房屋买卖合同》，约定第三人将其所有的上述诉争房产（建筑面积620.45平方米）转让给原告，售价为每平方米8000元，总金额为496万元；原告应在2012年6月10日前付全部房价款的40%计1984000元，剩余496000元三个月内付清，其余房价款在房产产权登记机关办完权属登记手续后30天内付清。合同签订当天，原告即通过黄某某账户向第三人转账支付了购房定金20万元，第三人向原告出具收据确认收款。2012年6月11日，原告又与第三人签订《二手房买卖合同补充协议》，约定第三人应在原告支付全部房价款的40%计1984000元的同时，把原房屋买卖合同和原购房发票原件以及所有相关文件交与原告。后原告又通过黄某某账户分别于2012年6月11日转账100万元（次日第三人向原告出具收据确认收到130万元）、6月14日转账20万元、7月24日转账20万元、9月10日转账10万元、10月9日转账18万元至第三人账户，原告另通过福州文华贸易有限公司账户于2012年9月27日向第三人账户转账三笔各10万元。以上共计支付购房款248万元。但诉争房屋至今未办理产权过户登记手续。
上述借款期限届满后，经黄某某多次催讨，第三人未予偿还借款本息，双方的民间借贷纠纷一案由本院于2013年3月18日作出（2012）××民初字第××号《民事判决书》，判决第三人于该判决生效之日起十日内向黄某某偿还借款人民币2480000元及利息（时间从2012年7月1日起计至判令还款之日止，按双方合同约定的年利息30%标准计算）。该判决于2013年5月14日生效。后黄某某、原告、第三人于2013年8月28日共同签订《协议书》，约定第三人所欠黄某某的债务抵作原告向第三人购买诉争房产的剩余购房款，抵销后三方的债权债务结清。
被告与第三人的民间借贷纠纷一案，经本院主持调解，于2013年1月28日作出（2013）××民初字第××号《民事调解书》，约定第三人于该调解协议生效之日起十五日内向被告返还借款本金1607000元，并按月利率2%支付利息（利息计至2012年12月31日止为220000元，从2013年1月1日起的利息按月利率2%计至还清欠款之日止）。该调解书于2013年1月28日生效，2013年2月18日立案执行，2013年10月25日本院依据（2013）××执行字第××号执行裁定书首次查封诉争房产，于2015年10月25日又续封三年。
原告在上述被告与第三人民间借贷纠纷一案的执行过程中向本院提出书面异议，本院依法审查后于2015年5月27日作出（2015）××执异字第××号《执行裁定书》，裁定驳回原告的执行异议申请。原告不服，提起本案诉讼。
另查，诉争房产目前预告登记在第三人名下，预售合同号为28××××046，未办理产权登记。第三人向黄某某借款时约定的将诉争房产用于抵押，并未办理抵押登记。
本院认为，被告与第三人之间民间借贷纠纷一案本院于2013年2月18日立案执行，黄某某与第三人之间民间借贷纠纷一案的判决于2013年5月14日生效，后黄某某并未申请执行，而是与原告、第三人于2013年8月28日共同签订了以房抵债的《协议书》，在《二手房屋买卖合同》约定的“剩余房价款248万元在房产产权登记机关办完权属登记手续后30天内付清”条件未成就时，就将第三人尚未到期的债权来抵偿其248万元的债务，不构成房屋买卖的善意取得，且损害了已取得法院生效判决的其他申请执行人的利益，故该《协议书》无效。黄某某、原告与第三人之间的债权为普通债权，没有优先受偿权，诉争房产仍预告登记在第三人名下，且原告并未实际支付全部购房款，不符合最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“第三人已经全部支付价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，故原告诉请确认诉争房产为其所有，并停止对该财产的执行，无事实与法律依据，本院不予支持。原告诉请确认其与第三人签订的《二手房买卖合同》及补充协议合法有效，因与本案案由不属于同一法律关系，本院不作处理，原告可另行主张权利。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：
驳回原告林我柱的诉讼请求。
本案诉讼费100元，公告费560元，均由原告承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。
审 判 长 陈 婷
人民陪审员 王建伟
人民陪审员 刘 剑
二〇一六年一月十五日
书 记 员 王典乐
附相关法律条文：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
《中华人民共和国民事诉讼法》
第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》
第十九条案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。
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