山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终7287号
上诉人（原审被告）：孟继凤，男，1951年6月8日出生，汉族，住济南市。
上诉人（原审被告）：孟帅，女，1979年8月20日出生，汉族，住济南市。
以上两上诉人共同委托诉讼代理人：黄笃敏，山东泺源律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：高志杲，男，1985年7月26日出生，汉族，住济南市。
原审被告：济南阳光家园不动产经纪有限公司，住所地济南市。
法定代表人：辛绪青，经理。
委托诉讼代理人：贾志强，男，该公司员工。
上诉人孟继凤、孟帅因与被上诉人高志杲及原审被告济南阳光家园不动产经纪有限公司（以下简称阳光家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月21日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
孟继凤、孟帅上诉请求：1、依法撤销山东省济南市天桥区人民法院（2017）鲁0105民初219号民事判决；2、依法改判或发回重审；3、依法判令本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：经阳光家园公司居间服务，上诉人孟帅以本案涉案房屋所有权人孟继凤委托代理人的身份，与被上诉人高志杲签订房屋买卖合同，将房屋以170万元的价格出售给高志杲并收取了高志杲支付的35万元购房款。其后，因上诉人孟继凤拒绝出售该套房屋使得交易停滞并引发本案诉讼。就上述各方当事人无争议的事实，原审判决予以确认。本案焦点问题是：在阳光家园公司居间服务下，孟帅以其父亲孟继凤委托代理人的身份与高志杲签订的房屋买卖合同是否有效。原审判决也主要围绕该焦点问题进行了事实和法律上的论证，其结论是孟帅所实施的代理出售房屋的行为实际上是经过了房屋所有权人孟继凤的授权，所以房屋买卖合同真实有效，由此，孟继凤应依高志杲的诉求继续履行合同，并与孟帅共同向高志杲承担违约责任。
上诉人认为，原审判决对本案焦点问题的分析论证于法不合、于理不通，事实认定背离证据规则，肆意裁断，进而作出错误的事实认定及裁判结论，该判决不仅从根本侵夺了上诉人孟继凤作为房屋所有权人的合法权益，也严重逾越了基本法律底线，对房屋交易市场法律秩序的稳定构成极大挑衅。上诉人针对一审判决就上诉的具体事由分析如下：
一、孟帅出售房屋的行为是无权代理行为，房屋所有权人孟继凤从未向孟帅进行过包括书面和口头在内的任何形式的出售房屋的委托授权。一审判决认定孟继凤实际上已授权孟帅出售涉案房产，综合分析一审判决，该项认定是基于下列事实：
1、孟帅保管涉案房产的相关权利凭证并在签署涉案房屋买卖合同后将孟继凤与开发商签订的《商品房买卖合同》交付于阳光家园公司，且涉案房产于本案房屋买卖交易前一直由孟帅进行管理和处分。一审判决由此确认孟继凤有向孟帅口头委托出售房屋的事实。
2、孟继凤为办理涉案房屋的产权证书，从阳光家园公司处借领了其与开发商签订的《商品房买卖合同》并出具借条。一审判决由此认定孟继凤在从阳光家园公司借领《商品房买卖合同》时，已经自孟帅处获知涉案房产出售的事实，并进一步认定，孟继凤办理涉案房屋的产权证书是为了履行与被上诉人高志杲之间的房屋买卖合同义务。
3、阳光家园公司述称孟帅曾明确表示涉案房产系以其父孟继凤名义由孟帅实际出资购买，孟继凤向阳光家园公司借领《商品房买卖合同》时表示知道涉案房产已被出售的事实。一审判决倾向于认为阳光家园公司所述属实。
一审判决依据上述事实即作出孟继凤实际上已授权孟帅出售涉案房产的事实认定，实属主观臆测，上述事实远未达到形成内心确认的证据链条，按日常生活法则推测尚存在孟继凤根本未向孟帅进行过出售房产的授权，并且也不知晓房产被他人交易的事实的更大可能性。实际上，本案也不可能存在足以认定孟继凤向孟帅授权出售房产的证据链条，因为本案的房产交易根本上就是在孟继凤毫不知情的情况下由阳光家园公司刻意不规范的居间服务而形成的非法交易。针对上述三项事实，分析如下：
1、孟帅保管涉案房产的相关权利凭证并将孟继凤与开发商签订的《商品房买卖合同》交付于阳光家园公司，只能证明孟帅有出售涉案房产的意思，完全不能证明其父孟继凤也有同样的意思或者有向孟帅进行授权出售的意思。且，涉案房产在本案房屋买卖交易前仅是由孟帅代替其父亲进行辅助性管理，而无法进行单独处分，甚至在孟帅帮助其父孟继凤出租房屋时，最终也是由孟继凤亲自签署房屋租赁合同，如，涉案房产在2015年5月至2016年6月之间，曾在同为“21世纪不动产”旗下加盟商的另一家阳光家园公司的居间服务下出租，房屋租赁过程由孟帅帮助孟继凤完成，但房屋租赁合同由孟继凤本人与承租人签署。“举轻以明重”，连房屋租赁合同孟继凤都要亲自出面签署，更何况房屋买卖合同，若孟继凤有向孟帅口头委托出售房屋的意思，岂会不到场签署合同。
2、孟继凤向阳光家园公司借领与开发商签订的《商品房买卖合同》时，孟帅担心孟继凤知晓其房屋被她擅自出售后迁怒于她，故而未敢据实相告，同时，孟继凤一直认为房屋处于被“二十一世纪不动产”居间出租的状态，所以也不觉得自作为“二十一世纪不动产”的加盟商的阳光家园公司处借领《商品房买卖合同》并在阳光家园公司起草的通常用于房屋出售方为办理撤押手续而借领《商品房买卖合同》时所用的“借条”上签名有何不妥，而在借领《商品房买卖合同》并签署“借条”时，阳光家园公司自始自终也没有提及过该房屋被出售的事实，实际上孟继凤一直被蒙在鼓里。
上述事实，从“借条”内容上也可以得到印证。借条载明：“房产证借条，今借到阳光家园不动产名泉春晓店购房合同2本，产权人：孟继凤，合同编号：销2013513****、2013513****。用于房产解押，领取他项权证使用，借领期间，借领人不得从事与此无关的事宜，由此产生的一切房屋抵押、纠纷、查封等异议均由借领人承担，与阳光家园不动产无关。借领人承诺在2016年10月15日之前将此证归还。借领人：孟继凤……”。孟继凤购买本案涉案房产时是一次性付款，并未按揭贷款，因此无需办理解押和领取他项权证，所以借条所述借领用途与事实不符。阳光家园公司作为专业房地产经纪机构，理应知晓，在孟继凤借领《商品房买卖合同》用以办理房屋产权证后，该《商品房买卖合同》即被房管机构收缴入档，是无法归还的，若归还，也应是将办理完毕的房屋产权证交与阳光家园公司，而在“借条”中并无相关表述。由此也可见，孟继凤只是单纯去拿属于自己的《商品房买卖合同》，完全不知晓拿《商品房买卖合同》是用来办理房屋产权证以便履行什么房屋买卖合同，阳光家园公司并未告知甚至是向孟继凤刻意隐瞒了房屋已经出售的事实。
据此上诉人认为，所谓的借条，只是阳光家园公司为了表明《商品房买卖合同》被孟继凤领走，回头好向孟帅交差，而顺便让孟继凤签署的一份文件，孟继凤也因自身花眼和出于对21世纪不动产的信任，并未详细查看借条内容，认为签字只是拿走属于自己的东西而需要履行的程序。且借条内容中，根本没有任何用来办理房屋产权证的语言表述，即便是解押，也是属于撤销他项权登记，而不是办理权属登记。由此可见，一审判决据此就认定孟继凤知晓房屋被出售的事实并且借领《商品房买卖合同》办理产权证书是为了履行与高志杲之间的房屋买卖合同的义务，是毫无根据的主观推测，显然与事实不符。
3、阳光家园公司述称内容均不可信。
首先，在阳光家园公司居间促成孟帅和高志杲签订房屋买卖合同时就违背了《房地产经纪管理办法》第22条：“房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，并应当编制房屋状况说明书。经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息。”一是对外发布房源没有得到产权人书面授权，二是签署房屋买卖合同时也没有要求产权人到场并核实其身份和权属文件的真实性。
其次，房屋所有人孟继凤在济南有固定居所，涉案合同中也有孟帅提供的孟继凤的手机号码，但合同签署后长达几个月的时间内，无论是阳光家园公司或是高志杲一直没有要求产权人补充完整达成交易所需的产权人全部资料和签署同意出售房屋的文件。
再次，房屋所有人孟继凤到中介处拿自己的《商品房买卖合同》时，阳光家园公司作为专业的房产经纪机构，在本案交易存在房产所有权人未签署房屋买卖合同也未出具授权委托书的情况下，理应在孟继凤借领《商品房买卖合同》时在借据上写明借领用途是为了向高志杲办理产权过户以履行房屋买卖合同义务，以弥补本次交易的巨大缺陷。但阳光家园公司并未采取这种最基本的一般性处理措施，其刻意向孟继凤隐瞒房产被交易的事实的意图是显而易见的。
阳光家园公司为何要向房屋产权人隐瞒其房屋被交易的事实呢？合理的解释是：孟帅在签约时就明确告知了高志杲和阳光家园公司其出售房屋并未得到其父孟继凤的同意，由于高志杲对房子非常中意，阳光家园公司也希望促成交易并收取居间服务费，即违规在产权人不知情的情况下撮合孟帅与高志杲签署房屋买卖合同，并寄希望于孟帅能够获得孟继凤的同意或授权，而孟帅此时正因孟继凤个人婚恋问题与孟继凤发生激烈的矛盾和冲突，孟帅担心其父孟继凤所属涉案房产被第三方侵占，遂与高志杲签署了房屋买卖合同，但同时表示，后期需要在父女关系缓和后征得孟继凤同意。正因为此，阳光家园公司担心不通过孟帅而自行通知孟继凤出售房屋事宜，会让孟继凤当时知道后会立即拒绝并迁怒于阳光家园公司，非法交易的矛盾和冲突会即刻出现，导致阳光家园公司无法正常获得居间服务费或无法安抚客户，阳光家园公司意图继续拖延时间寄希望于孟帅可以最终得到孟继凤的授权使得交易合法化。这种情况其实也说明孟继凤在借领《商品房买卖合同》时，阳光家园公司是明知孟继凤当时是被蒙在鼓里，而又不敢提出要求对方补充完整能够让房屋交易合法文件的原因。
另外，涉案房产系孟继凤用自己的资金购买，由于孟帅是孟继凤独女，早期父女关系也很融洽，孟继凤购房本涉案房产时是由孟帅协助办理，如同其租房也由孟帅协助办理一样，更关键的是，本案房产所有权的归属与购房资金的具体来源完全没有法律上的关联性，无论谁出资，房产的所有权人是孟继凤无疑，包括孟帅在内的任何人都无权在未经其授权的情况下处分他的房产。
二、本案房屋买卖合同属于无效合同
综合本案证据及上述分析，孟继凤对孟帅的出售房产的无权代理行为未授权、不知情并拒绝追认，除非孟帅的无权代理行为构成“表见代理”，否则，合同当属无效。最高人民法院在“关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见”即“法发（2009）40号”的第12、13、14条对表见代理行为的认定进行了较为明晰的规范，依据该规范，表见代理行为的认定必须达到“相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权”的标准，相对人需要承担其足以相信无权代理人有代理权的举证责任。本案中的相对人即被上诉人高志杲，在明知本案诉争房屋的所有权人是孟继凤且未按照交易常识审核孟继凤授权的情况下，仅凭孟帅作为孟继凤的女儿以代理人身份在合同上签字就坚称相信孟帅有代理权，显然没有尽到合理的注意义务，远未达到“善意且无过失”的标准，父女关系本身并不能让相对人产生法律意义上的充分理由和交易善意。故本案依法不能适用表见代理。综上，本案诉争房屋买卖合同系无效合同，毋庸置疑。
三、上诉人孟继凤和孟帅无需为本案无效的房屋买卖合同承担违约责任和缔约过失责任。1、综上分析，孟继凤自无需对高志杲承担任何法律责任。2、孟帅亦无需承担对高志杲承担违约责任和缔约过失责任。
由于本案房屋买卖合同属于无效合同，故不存在违约责任适用的基础。在本案房屋买卖合同时，孟帅向高志杲及阳光家园公司出示了证明房屋产权归属的《商品房买卖合同》，并未隐瞒权属状况，也没有证据证实对房屋最终能够交易成功做过肯定承诺，相反，孟帅一直向阳光家园公司和高志杲强调由于交易房产是父亲孟继凤的，所以需要经过父亲的许可才能交易成功。买方高志杲、无权代理人孟帅及阳光家园公司作为房屋买卖合同的缔约人，在孟继凤作为房屋所有权人未参与缔约也未进行授权的情况下，无论依据法律规范还是交易常识，对该合同处于“效力待定”状态均应是明知的，即即便该合同因未获孟继凤追认而使合同不生效力并最终导致交易失败，也在各缔约方的合理预期范围内。由于本案合同因未获孟继凤追认而最终导致交易失败，上述三方缔约人对该结果均不存在法律意义上的过错。本案中，孟帅因为无效房屋买卖合同而收到的35万元房款应该返还买方，依公平原则，该笔款项所产生孳息可以作为买方损失由孟帅予以偿付。至于作为买方的高志杲在本案中主张的其他损害赔偿请求，因不可归咎于上诉人，依法不应予以支持。
综上，原审判决在错误认定关键事实的基础上，对本案的法律适用自然出现了严重偏差，导致了错误结论的形成。上诉人在原审中就上述核心观点已经进行过充分的阐述和论辩，原审判决未给予必要的回应，这种裁判上的缺陷，也是其错误结论形成的程序法上的原因。
高志杲辩称，1、关于孟帅无权代理,房屋所有权人是孟继凤。反驳如下:第一,我与孟帅签订购房合同之前,阳光家园公司带着我们已经看过了涉案房屋,以及可能存在的权利瑕疵进行了现场勘查。第二,我与孟帅在阳光家园公司处签订房屋买卖合同时,孟帅主动出示了涉案房屋的商品房买卖合同以及购房发票,户口本等作为相关权利的凭证,并且客观陈述了其与合同载明权利人孟继凤之间的父女关系,并且是孟继凤独生女户口本佐证。第三,孟帅明确的向我表示其有权出售涉案房屋以及地下室,签订合同时,以孟继凤委托人的身份与我进行磋商并且积极的与我签订了房屋买卖合同,在签订合同时孟帅不停的给在青岛出差的老公打电话来协商合同的修改签订的注意事项,后我通过网络查询到孟帅与老公熊良顶都是济南百居安房地产咨询有限公司股东,间接证明孟帅非常了解二手房交易的全部事宜和操作技巧，在此我在国家企业信用查询系统查询到的资料为证。第四，孟帅在签订房屋买卖合同后,将涉案房屋以及地下室的商品房买卖合同交给中介阳光家园公司保管,而孟继凤在其后向阳关家园公司借领了此合同,并签署了借条约定了归还日期,并且自己找到的阳光家园公司借走的合同用来办理房产证。为什么借条上写的是办理房屋抵押和领取他项权证呢，是因为当时购房合同在开发商那里签署的是抵押合同,而后因为孟帅与我签署时发现了合同有差错,孟帅去房管局修改的合同,中介可以作证,这件事耽误了很长时间,上诉人不应以孟继凤花眼来判决孟继凤签署借条的效力。第五，期间我多次与中介沟通,当时阳光家园公司说陪同孟继凤一起办理的房产证,办理过程中孟继凤与中介聊天时,孟继凤自己都说知道房子是让孟帅挂在阳光家园公司出售的，根本无需隐瞒房屋被交易的事实,各位法官可以想一下,你自己办理房产证,要去中介签借条借合同还需中介陪同办理,不知道房屋被出售是不符和逻辑的,上诉人更不应以孟继凤个人私生活问题来反驳合同效力,签署合同时孟帅也没有表述孟继凤的私生活问题。第六，孟帅表示因为政策原因自己出资购买的房屋只是挂了父亲孟继凤的名字而已,一审时孟帅说是父亲出资购买的，而后法院让其提供有效的证据,又改口忘记谁出资，同时也提供了不了有力的证据，作为二手房阳光家园公司的专业人士以及股东的孟帅,按照日常生活法则，其会积极提供有力证据的。
因此，我认为根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款规定,民事法律行为的委托代理,可以用书面形式,也可以用口头形式,法律规定用书面形式的应用书面形式,涉案房屋及地下室一直是由孟帅进行处分,且相关权利凭证均由孟帅保管,可见孟继凤对孟帅具有口头委托管理处分涉案房屋及地下室的事实,孟继凤先从阳光家园处借走购房合同有借条为证,即履行孟帅代签的与我的房屋买卖关系,所以与我签的合同真实有效,其合同效力及于孟继凤。
原审被告阳光家园公司未提交书面意见。
高志杲向一审法院起诉请求：1.判令孟继凤、孟帅继续履行房屋买卖合同，由高志杲支付孟继凤、孟帅剩余购房款135万元，孟继凤、孟帅协助高志杲将坐落于济南市天桥区堤口路名泉春晓一期（F地块南）9号楼3单元1504室房屋及地下室（房产证号：济南2016016****、济南2016016****）转移登记在高志杲名下；2.判令孟帅赔偿高志杲房租损失，从2017年1月1日起至判决生效之日止，按每月2500元计算；3.判令孟帅赔偿高志杲律师代理费3万元；4.判令孟帅赔偿高志杲违约金70万元；5.判令孟帅赔偿高志杲担保费2000元；6.判令阳光家园公司返还中介费1.5万元，并对高志杲的上述损失承担连带赔偿责任；7.诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月14日，在阳光家园公司（合同丙方）居间下，高志杲（合同乙方、买方）与孟帅（合同甲方孟继凤的委托代理人）签订房屋买卖合同一份，载明：“一、房产状况甲方自愿出售坐落于济南市天桥区名泉春晓一期工程（F地块南）9号楼3单元1504室（以下简称涉案房产）的房产给乙方，房屋所有权证书号：销2013513****；房屋所有权人为孟继凤（甲方、卖方）…房屋建筑面积为137.29平方米；地下室/小房面积9.1平方米…二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币（大写）壹佰柒拾万元整（小写?1700000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）伍万元整（小写?50000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意使用本条的第贰种付款方式：……（二）按揭贷款：乙方于2016年9月15日前，将首付房款人民币（大写）叁拾伍万元整（小写?350000元整）存入甲方指定账户；剩余房款人民币（大写）壹佰叁拾伍万元（小写?1350000元整），在银行发放贷款之日由银行向甲方直接支付，以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准，如果按揭贷款不能办理或贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，乙方应于过户前一次性补足。十二、违约责任：……2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30％的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）……十三、其他约定事项：备注：自甲方房产证办理完毕当日计算三十个工作日内，乙方贷款未通过银行审批，则视为乙方违约。自甲乙双方办理过户起计算90天内，甲方未收到全款，则视为丙方违约……甲方（签字）：孟继凤合同签订当日，高志杲向孟帅支付了5万元定金。2016年9月16日，高志杲又向孟帅账户转账支付30万元，并由孟帅出具了收条。涉案合同签订后，孟帅将涉案房产的《商品房买卖合同》交由阳光家园公司保管，作为合同履行的担保。
另查明，阳光家园公司在房屋买卖合同订立前，与高志杲到涉案房产及地下室进行了实地看房，房屋买卖合同签订时，孟帅出具了涉案房产及地下室的《商品房买卖合同》及购房发票，并在订立房屋买卖合同后，将《商品房买卖合同》交由阳光家园公司保管。2016年9月29日，孟继凤自阳光家园公司将涉案房产的《商品房买卖合同》借走，并出具借条，载明：“房产证借条今借到阳光家园不动产名泉春晓店购房合同2本，产权人：孟继凤，合同编号：销2013513****、2013513****。用于房产解押，领取他项权利证使用。借领期间，借领人不得从事与此无关的事宜，由此产生的一切房屋抵押、纠纷、查封等异议均由借领人承担，与阳光家园不动产无关。借领人承诺在2016年10月15日之前将此证归还。借领人：孟继凤…”。上述涉案房产及地下室于2016年12月19日办理了不动产权登记证书（权证号：济南2016016****、济南2016016****），地下室登记的房屋坐落为济南市天桥区宝华街37号名泉春晓一期工程（F地块南）9号住宅楼3
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125，登记在孟继凤名下。再查明，孟继凤与孟帅系父女关系，两人户籍均登记在济南市天桥区宝华新区4号楼2单元2603号。孟帅系济南百居安房地产咨询有限公司的股东，该公司的经营范围包含房地产信息咨询、房地产中介服务等。现涉案房产及地下室在高志杲实际控制之下。高志杲因本案支出律师代理费3万元。
诉讼中，阳光家园公司述称，孟帅在与高志杲签订房屋买卖合同时，曾明确表示涉案房产及地下室均系由孟帅出资购买，只是系孟继凤的名义签订的《商品房买卖合同》，高志杲认可上述事实，孟继凤、孟帅均主张由孟继凤出资购买，但未向本院提交购买涉案房产及地下室的有关付款凭证。阳光家园公司另述称，孟继凤在向其借领《商品房买卖合同》时表示知道涉案房产及地下室已出售的事实。孟继凤辩称对涉案房产及地下室出售不知情，借领《商品房买卖合同》是为了办证，缴纳房屋维修基金。
一审法院认为，本案双方争议焦点问题为孟帅代理孟继凤签订的房屋买卖合同的效力以及其效力是否及于孟继凤本人。首先，孟帅与高志杲签订房屋买卖合同前，阳光家园公司已经带高志杲实地进行了看房，就涉案房产及地下室可能存在的权利瑕疵进行了现场勘察。其次，孟帅与高志杲签订房屋买卖合同时，孟帅向高志杲出示了涉案房产及地下室的《商品房买卖合同》及购房发票作为相关权利凭证，并客观陈述了其与合同载明权利人孟继凤之间的父女关系。第三，孟帅明确向高志杲表示其有权出售涉案房产及地下室，并且以孟继凤委托代理人的身份与高志杲进行磋商并签订了房屋买卖合同。第四，孟帅在签订房屋买卖合同后，将涉案房产及地下室的《商品房买卖合同》交由阳光家园公司保管，孟继凤在其后向阳光家园公司借领了该合同，借领的原因为办理涉案房产及地下室的权属登记，并约定了归还的日期。《中华人民共和国民法通则》第六十五条第一款规定，民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。涉案房产及地下室一直由孟帅进行处分，且相关权利凭证均由孟帅保管，可见，孟继凤对孟帅具有口头委托管理、处分涉案房产及地下室的事实。孟继凤自阳光家园公司处借走了《商品房买卖合同》，表明孟帅已经告知孟继凤涉案房产及地下室出售的事实，并告知了具体提供居间服务的房屋中介，孟继凤才有可能到阳光家园公司处借走了上述商品房买卖合同。孟继凤借走商品房买卖合同的理由为办理权属登记，即履行孟帅代签的与高志杲之间的房屋买卖合同关系。综上所述，孟继凤实际上已授权孟帅出售涉案房产及地下室，孟帅与高志杲之间签订的房屋买卖合同真实有效，其合同效力及于孟继凤。孟继凤、孟帅在取得涉案房产及地下室权属登记后，不认可房屋买卖合同的效力，不履行房屋买卖合同约定的义务，已经构成违约。高志杲要求孟继凤、孟帅继续履行房屋买卖合同，由高志杲支付孟继凤、孟帅剩余购房款135万元，孟继凤、孟帅协助高志杲将坐落于济南市天桥区宝华街37号名泉春晓一期（F地块南）9号楼3单元1504室房屋及地下室（房产证号：济南2016016****、济南2016016****）转移登记在高志杲名下的诉讼请求，符合合同约定，合法有据，本院予以支持。高志杲自愿请求判令其支付剩余房款135万元，系对其权利的行使，本院予以准许。高志杲就孟帅、孟继凤的违约行为，既主张了违约金70万元，又主张赔偿房租损失、律师代理费损失等，孟帅、孟继凤亦就违约金标准问题请求法院予以调整。诉讼中，高志杲主张的损失主要包括：房租损失和律师代理费损失。关于房租损失问题，一方面，其另行租赁房屋产生的损失系间接损失，另一方面，高志杲已实际占有涉案房产，房租损失并不是必然发生的合理费用。关于高志杲主张的律师代理费3万元，符合房屋买卖合同第十二条第2款的约定。高志杲根据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2款约定，主张按总合同总房价30%计算违约金。孟继凤、孟帅主张该违约金标准过高，但亦未能提交相应证据证实高志杲损失情况。本院认为，高志杲主张70万元违约金的数额确实过高，结合孟继凤、孟帅的违约行为、过错程度、合同履行情况及高志杲实际损失情况，另参照房屋买卖合同第十二条第2款约定的逾期履行合同义务的，每逾期一日按总房款的3‰支付违约金，本院酌定合理违约金10万元。关于高志杲要求阳光家园公司返还中介费1.5万元的问题，属于居间合同法律关系，与本案房屋买卖合同关系不是同一法律关系，高志杲可另案主张，本院不予处理。判决：一、被告孟继凤于本判决生效之日起10内协助将坐落于济南市天桥区宝华街37号名泉春晓一期（F地块南）9号楼3单元1504室房屋及3
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125号地下室（不动产权证号：济南2016016****、济南2016016****）所有权转移登记在原告高志杲名下；二、原告高志杲于本判决生效之日起30日内支付被告孟继凤购房款135万元；三、被告孟继凤、被告孟帅于本判决生效之日起10日内支付原告高志杲违约金10万元；四、驳回原告高志杲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20100元，财产保全申请费5000元，合计25100元，由被告孟继凤、被告孟帅负担。
本院二审期间，高志杲未提交新证据。孟继凤、孟帅提交2015年4月29日房屋租赁合同复印件一份，证明涉案房屋在由孟继凤交由孟帅管理期间曾向外出租，在该合同中孟继凤作为出租人亲自签署，进而证实对房屋的包括出租、抵押、出售等所有处分行为均由孟帅进行辅助性管理，其并没有最终决定权。经质证，高志杲主张没见过该租赁合同，认为复印件不具有法律效力，且该租赁合同与本案无关，对该租赁合同的真实性不认可。即便这个合同是真实的，但金额涉及较小，孟继凤完全有能力处置。
本院二审查明，孟继凤、孟帅于二审中提交本案涉争房屋的《房屋租赁合同》复印件，出租方孟继凤，承租方为案外人孔玲，租赁期间为2015年5月1日至2016年4月30日。孟帅二审中中陈述涉争房屋在2016年8月14日签订《房屋买卖合同》时处于空置状态。
一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的焦点在于本案涉争房屋买卖合同的效力如何认定。
《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”本案中，孟帅以孟继凤的代理人身份与高志杲签订《房屋买卖合同》，孟帅的行为系民事代理行为。孟帅签订合同时，未提交孟继凤的书面授权委托书，仅凭《房屋买卖合同》记载之内容，不能直接反映出孟帅具有代理权限，应当结合其他证据综合予以认定。第一，孟继凤于2015年4月29日亲自将涉争房屋对外出租，至2016年4月30日租赁期满。孟继凤曾有出租房屋的经历，根据一般生活经验，其应当知道房屋所有权人对外出租房屋时无须在中介公司留存房屋权利凭证的原件。第二，在2016年8月14日签订《房屋买卖合同》时，涉争房屋处于空置状态，孟继凤对此应系知晓的。第三，涉争房屋的《商品房买卖合同》系孟帅交于阳光家园公司，孟继凤能够准确找到阳光家园公司经办人员要求借回《商品房买卖合同》，说明孟帅已将《商品房买卖合同》的存放地点告知了孟继凤，孟帅对此亦予以认可。第四，孟继凤于二审中自述，其借回《商品房买卖合同》后，阳光家园公司的经办人员陪同其办理了房屋登记的相关手续。如果房屋处于出租状态，则房屋中介公司无须陪同办理产权登记事宜。双方签订的《房屋买卖合同》的“其他约定事项”中约定“备注：自甲方房产证办理完毕当日计算三十个工作日内，乙方贷款未通过银行审批，则视为乙方违约。自甲乙双方办理过户起计算90天内，甲方未收到全款，则视为丙方违约。”涉争房屋在出卖时尚未取得产权证书，阳光家园公司陪同孟继凤办理房屋登记事宜系履行房屋买卖合同中的居间义务。综上，足以证明孟继凤以自已认为房屋处于出租状态并为取回《商品房买卖合同》而出具借条的理由不能成立。孟继凤向阳光家园公司出具“房产证借条”之时，在主观上其已经知道涉争房屋正处于出售状态而非出租状态，本院予以认定。
关于孟帅代理行为效力的认定。以上，本院认定孟继凤向阳光家园公司出具“房产证借条”之时，在主观上其已经知道涉争房屋正处于出售状态。因此，一方面，如果孟继凤在合同签订之前已经知道孟帅将房屋出售的事实，则根据法律规定可能存在两种法律事实，或者孟继凤对孟帅存在口头授权，或者因孟继凤知道孟帅以本人名义出售房屋不作否认表示而视为同意。两种法律事实产生的法律后果均系孟帅基于有权代理所签订的《房屋买卖合同》有效，合同对被代理人孟继凤具有法律拘束力。另一方面，如果孟继凤在出具“房产证借条”之时即合同签订之后才知道房屋处于出售状态，其不但未提出反对意见，反而向阳光家园公司出具“房产证借条”，并表示在2016年10月15日之前归还购房合同，显然，其出具“房产证借条”的行为视为对孟帅代理行为的追认，孟继凤对孟帅的代理行为承担民事责任。孟帅及孟继凤主张《房屋买卖合同》无效的上诉理由不成立，本院不予支持。
综上分析，孟帅以孟继凤代理人的身份签订房屋买卖合同，无论基于授权行为还是孟继凤的追认行为，《房屋买卖合同》均为有效合同，对孟继凤具有法律拘束力。
关于孟帅的民事责任。孟帅及孟继凤均否认孟帅的代理行为效力，根据以上认定，孟帅的代理行为可能存在口头授权、默视同意或代理行为追认的其中一种情形，由此造成孟帅代理为的授权方式及授权内容不明确。根据以上法律规定，委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。故一审判决孟帅对孟继凤的债务承担连带责任，符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，孟帅和孟继凤的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费20100元，由上诉人孟帅、孟继凤负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一七年十月二十三日
书记员 刘 琳