苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）园民初字第2154号
原告：陈波,男,1989年5月11日出生,汉族，住安徽省全椒县。
原告：范春娟,女,1987年5月15日出生,汉族，住江苏省宝应县。
以上两原告共同委托诉讼代理人：许媛媛，江苏万拓律师事务所律师。
以上两原告共同委托诉讼代理人：陈童，江苏万拓律师事务所律师。
被告：苏州工业园区建屋发展集团有限公司，组织机构代码73531749-8，住所地江苏省苏州工业园区旺墩路188号。
法定代表人：凌学风，总经理。
委托代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。
委托代理人：贺良娟，江苏尚韬律师事务所律师。
原告陈波、范春娟诉被告苏州工业园区建屋发展集团有限公司（以下简称“建屋公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案后，依法适用简易程序，后因案情复杂转由普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈波、范春娟及其委托代理人许媛媛、被告建屋公司委托代理人周宁、贺良娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈波、范春娟向本院提出诉讼请求：1、解除原被告双方2014年4月签订的《商业用房租赁合同书》；2、被告返还侵占原告8个月租金142003.2元及保证金35500.8元；3、被告赔偿原告违约金53251.2元、装修损失20万元、员工补偿款31700元；4、被告返还2015年9月至2015年12月物业费1331元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年4月，两原告与被告签订《商业用房租赁合同书》，约定承租被告位于园区东湖大郡二期101-2号商铺一间，用于经营理发店，原告对房屋进行装修并取得营业执照。2015年因两原告合伙计划变化，协商将登记在原告陈波名下的理发店登记到原告范春娟名下，原告注销后无法重新申办营业执照，因需要提交建筑使用者、环保审批、消防验收、规划验收、公安编号和商品房预售许可证等。被告房屋未验收合格即出租，属违法，导致原告无法获得营业执照正常经营，合同目的无法实现，使得原告存在经济损失。
被告建屋公司答辩称，租赁合同签订后原告办理了工商执照并正常经营，两原告于2016年3月6日实际结束经营并搬离房屋，被告不应当承担未办证违约责任；即便后续原告重新办理工商执照时无法办理，存在被告原因，相应的权利义务结算点为2016年3月6日，原告尚结欠截止到2016年3月6日物业费1997元、水电费6233元，请求法院驳回原告的诉请。
本院经审理认定事实如下：2014年4月，甲方建屋公司（出租方）与乙方陈波、范春娟（承租方）签订了商业用房租赁合同，约定陈波、范春娟承租位于苏州工业园区东湖大郡二期101-2号商铺租赁合同，租赁期限自2014年5月5日起至2017年5月4日止，合同中第1.2条明确本商业用房（包括承租场所）是依法经政府批准的建筑，建屋公司是该商业用房（包括承租场所）的合法建设单位及享有出租权的单位；第5.1条约定乙方因装修承租场所而所发生的一切费用，包括设计费、材料费、建筑垃圾清运费、人工费等均由乙方自行承担，与甲方无涉；第6.2及7.1条约定租金每三个月支付一次，2014年5月5日至2014年8月4日期间房产租金每月200元，2014年8月5日至2016年5月4日期间房产租金为每月17750.4元，2016年5月5日至2017年5月4日期间房产租金每月18282.91元；第8.1条约定乙方向甲方交纳保证金35500.8元；第8.5条约定乙方无正当理由提前终止合同的，除乙方已支付的承租保证金不予退还外，乙方应向甲方支付相当于三个月租金的违约金，若由此给甲方造成损失，还应当赔偿损失；第11.4条约定乙方需自行办理有关登记、注册、承租场所装修、装饰、及其他有关的工商、税务、卫生、公交、消防等执照、许可或手续，如乙方要求，甲方有义务协助及提供有关资料。
另查明：2015年9月11日，苏州工业园区工商行政管理局发出责令改正通知书，通知范春娟，因其未经核准，擅自在园区东湖大郡二期东门南侧建筑物内经营美容美发服务，构成无照经营，责令立即停止经营活动。
诉讼中，本院根据原告方申请，依法委托江苏嘉加诚工程投资咨询有限公司对涉案房屋的装修造价进行鉴定，经鉴定涉案工程造价为212919.09元。原告支付鉴定费4000元。
双方当事人确认，涉案房屋交付时毛坯，由原告装修；原告支付押金35500.8元，已支付租金至2016年5月4日；双方租赁合同解除日期为2016年3月6日；认可装修造价鉴定报告，就折旧后价值同意按照租赁期限及实际使用期限进行折旧，装修日期为2014年5月，折旧比例为61.11%。原告提供：证据1、收条，以证实其支付员工遣散费31700元，被告质证不予认可，并非彻底停业，而是搬到他处。被告提供：证据1、通知照片，以证实原告实际经营至2016年3月6日，原告质证真实性无异议，3月6日之前断断续续经营，3月6日被告加锁将房屋锁着；证据2、欠费明细及收据照片，以证实原告拖欠2015年7月1日至2016年3月6日期间物业费3461元、水电费8042元，被告已代为支付，原告质证物业费认可，水电费未看具体金额，和其正常使用的金额差不多，同意水电费、物业费在本案中一并处理；证据2、陈波、范春娟签署的知晓书，其中约定任何办理营业执照的相关事宜，与甲方无关，均由乙方自行承担，陈波、范春娟表示上述知晓书，系在被告要求下签订，在工商局发出整改通知后才签的，被告说签了才协助办证照，并非在签订租赁合同时签订。
原告陈述，2016年3月6日前一直断断续续营业，期间原告一直办理营业执照，工商局要求提供房屋验收相关资料，被告则让原告继续经营不需要办证；产权情况不清楚，实际是被告对外租赁。被告陈述，2016年3月6日开始涉案房屋由其控制；涉案房屋无产权证、房产证，没有相关登记，该房屋由被告建造、实际控制并对外租赁。
以上事实，由商业用房租赁合同、责令改正通知书、收据、照片、鉴定报告、知晓书、收条、通知照片以及当事人庭审中的陈述等证据材料在卷佐证，并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。关于租赁合同的效力，原被告双方签订租赁合同并已实际履行租赁合同，但被告明确涉案房屋无产权证及土地证，且未提供该房屋的规划审批材料，故本院认定原、被告双方签订的房屋租赁合同无效。双方均确认被告系涉案房屋的管理人，有权收取房屋使用费，故本院确认原告实际使用涉案房屋的事实，原告应参照租赁合同约定租金标准按照实际使用期限支付被告涉案房屋的使用费。关于原告主张的返还2015年9月至2016年5月租金142003.2元，双方确认租金支付至2016年5月4日，被告提供的通知照片，以及原告的陈述，均表明原告实际占有使用涉案房屋至2016年3月6日，故本院认定原告应支付被告2015年9月至2016年3月6日期间的房屋使用费，经核算，被告应返还原告2016年3月7日至2016年5月4日期间房屋使用费34317.44元（17750.4/30×58）。
关于原告主张的返还保证金35500.8元，被告确认收到，且涉案房屋已退还被告，故被告应当返还保证金35500.8元。
关于原告主张的违约金及赔偿损失，首先，出租人对出租物负有适租义务，应保障出租房屋符合合同约定的使用用途，保障室内设备设施保持符合合同目的的使用功能，双方签订的租赁合同中明确涉案房屋为商业用房，并约定该商业用房（包括承租场所）是依法经政府批准的建筑，被告是该商业用房（包括承租场所）的合法建设单位及享有出租权的单位，但被告未提供证据证实涉案房屋系依法规划审批建设的建筑，故本院认定被告未尽到合同约定的义务，导致涉案租赁合同无效，应当对原告的损失承担赔偿责任；其次，就原告主张的装修损失，经鉴定以及双方确认的折旧方案，涉案房屋的装修残值为82804.24元（212919.09-212919.09×61.11%），被告应赔偿原告装修损失82804.24元；再次，就原告主张的员工补偿款，原告未提供充分证据予以证实原告与员工之间是否存在雇佣关系以及是否实际解除雇佣关系、支付补偿款，故该项诉请，本院不予支持；最后，就原告主张的违约金，涉案租赁合同系无效合同且该合同中未约定违约金，该主张缺乏事实及法律依据，故本院不予支持。
关于被告主张的拖欠2015年7月1日至2016年3月6日期间物业费3461元、水电费8042元，原告同意在本案一并处理，且确认物业费金额，并表示水电费与正常使用金额差不多，被告亦提供证据证实以往支付水电费均由被告开具收据，向原告收取，故本院对拖欠水电费、物业费予以确认；其次，原告确认占有使用房屋至2016年3月6日，故上述期间的物业费、水电费，原告应予支付，原告主张的返还2015年9月至2015年12月物业费，缺乏事实依据，本院不予支持。为避免诉累，经核算，被告应返还原告的房屋使用费、保证金、赔偿装修损失，与原告应支付的物业费、水电费抵扣后，被告仍应支付原告141119.48元（34317.44+35500.8+82804.24-3461-8042）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈波、范春娟与被告苏州工业园区建屋发展集团有限公司之间就苏州工业园区东湖大郡二期101-2号商铺的租赁合同无效。
二、被告苏州工业园区建屋发展集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈波、范春娟141119.48元。
三、驳回原告陈波、范春娟的其他诉讼请求。
案件受理费8236元，鉴定费4000元，由被告苏州工业园区建屋发展集团有限公司负担。此款项已由原告预交，本院不予退还，由被告于本判决生效之日起十日内支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审 判 员 邵婷婷
人民陪审员 吴素元
人民陪审员 费 珊
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 施 昌
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