福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）闽06民终1179号
上诉人（原审原告）：龚苏涵，男，汉族，1955年12月6日出生，住福建省漳州市龙文区。
上诉人（原审原告）：龚维，男，汉族，1984年1月27日出生，住福建省龙海市。
上列二上诉人的委托诉讼代理人：许晓达、刘丞，福建达峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。
法定代表人：黄焕明，董事长。
委托诉讼代理人：苏丹、蓝安娜，该公司工作人员。
上诉人龚苏涵、龚维因与被上诉人明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称“漳州明发公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服漳州市龙文区人民法院（2015）文民初字第1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人龚苏涵、龚维的委托诉讼代理人许晓达、被上诉人漳州明发公司的委托诉讼代理人苏丹、蓝安娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
龚苏涵、龚维上诉请求：1.变更原判第一项为漳州明发公司应于本判决生效之日起10日内支付龚苏涵、龚维逾期交房违约金49083元；2.增判漳州明发公司应支付给龚苏涵、龚维将不具备交房条件的明发商业广场17幢D23号房屋交付使用的违约金10000元；3.本案一、二审诉讼费用均由漳州明发公司负担。事实和理由：（1）漳州明发公司作为出卖人，于缔约时应当对降雨和六级以上风等气象天气有所预见，并于合同中合理预计了工期和交房期限，故原判认定降雨和六级以上风属于非漳州明发公司所能控制的客观因素，可据实予以延期，没有事实与法律依据。（2）原判认定合同约定交房期限届满后发生的不可抗力情形可予延期，没有依据；退一步，讼争商品房于2013年3月20日已经竣工验收，之后亦不能予以延期。（3）漳州明发公司仅举证可延期交房的事由却未举证其因此实际停工的天数，故其所主张的可迟延交房的天数不能予以支持。（4）根据《商品房买卖合同》第八条第2种方式的约定，龚苏涵、龚维接收尚不具备交付使用条件的讼争商品房，漳州明发公司则应当支付龚苏涵、龚维10000元违约金。综上，漳州明发公司应支付龚苏涵、龚维逾期交房违约金49083元（约定交房日2012年12月30日至实际交房日2013年6月1日共152天，扣除可据实延期交房31天，违约121天），并支付交房瑕疵10000元违约金。
漳州明发公司辩称：（1）依约，中雨以上降水、六级以上风、台风均属可据实予以延期的情形，漳州明发公司亦因此而实际停工，可据实延期。（2）《商品房买卖合同》第八条第2种方式约定的10000元违约金的支付条件有二，即合同约定交房期限届满前、龚苏涵和龚维接收尚不具备交房条件的商品房。本案不具备此条件，龚苏涵、龚维无权要求支付该违约金。
龚苏涵、龚维向一审法院起诉请求：1.判令漳州明发公司支付龚苏涵、龚维将不具备交房条件的房屋交付使用的违约金10000元；2.判令漳州明发公司向龚苏涵、龚维支付逾期交房违约金62065元；3.判令漳州明发公司立即协助龚苏涵、龚维办理房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书，下同）；4.确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二十二条条款无效；5.判令漳州明发公司向龚苏涵、龚维支付逾期办证违约金（违约金每日按龚苏涵、龚维已付款2028252元的0.01%计算，从2013年8月30日起计至实际取得上述房屋权属证书之日止；暂计至起诉日的违约金为73017元）。
一审法院认定事实：2011年1月6日，龚苏涵、龚维与漳州明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定龚苏涵、龚维向漳州明发公司购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场17幢D23号商品房一套，用途为店面，建筑面积146.55平方米，每平方米13840元，总金额2028252元。购房款龚苏涵、龚维已支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。
《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。
《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金。
合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。
合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。
2013年3月20日，漳州明发公司开发的明发商业广场16#-19#楼通过工程验收合格；2013年4月27日，本案讼争商品房所在的17#楼通过消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局作出《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“明发商业广场10#-19#楼，总建筑面积200704.64M2，其中计容建筑面积198838.65平方米。[建设工程规划许可证号建字第350600200900024]，达到城市规划要求。（备注：本期超容建筑面积1927.84平方米在下期核减。）”
2013年3月23日，漳州明发公司向龚苏涵、龚维发出《交房通知书》，通知龚苏涵、龚维于2013年3月29日至2013年3月30日办理房屋交接手续。龚苏涵、龚维于2013年6月1日实际接收房屋。
自2012年12月31日起至2013年6月1日止的期间时间为152天。2016年11月14日，漳州市国土资源局公示《明发集团（漳州房地产）开发有限公司“明发商业广场16-19幢”不动产登记公告》，公告内容：漳州明发公司“明发商业广场16-19幢”土地证号：漳国用（2009）字第953**号。土地用途为商住、综合。现已通过竣工验收报备并完成不动产初始登记。凡购买“明发商业广场16-19幢”的单位和个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理不动产登记。
2016年11月23日，漳州明发公司向龚苏涵、龚维寄送《不动产权证书办理通知书》。
根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2011年1月6日至2013年6月1日，漳州市出现中雨以上101天，六级以上风14天，台风31天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后漳州明发公司可延期交房天数为133天。
另查明，2016年5月11日，漳州市国土资源局向漳州市城乡规划局发出《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，内容为：“漳州明发公司于2007年1月以挂牌出让方式取得位于地块国有建设用地使用权。2007年2月29日，我局与漳州明发公司签订《国有土地使用权出让合同》，出让土地面积223588.72平方米（含代征城市道路绿带和代征港道绿带面积26639.41平方米，代征港道面积27785.67平方米，代征城市支路面积4599.26平方米）。漳州明发公司将该宗地用于明发商业广场项目建设，现已竣工，其中：10#-19#号楼已通过贵局竣工规划条件核实。因规划调整，导致该项目1#、2#、5#、17#、18#、20#、21#、25#、26#楼占用到原规划代征绿地10572.90平方米，影响了房产证的办理。为妥善解决明发商业广场项目房产证办理问题，请贵局出具经批准调整的明发商业广场项目用地规划红线图，以便我局组织材料上报市政府批准。特此函告。”
一审法院认为：龚苏涵、龚维与漳州明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二项规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用……。依照上述规定，符合法定交付条件的商品房可交付使用。本案中，漳州明发公司提供的竣工验收报告、消防验收意见书等证据，证明讼争商品房所在楼盘于2013年3月20日通过竣工验收合格，2013年4月27日通过消防验收合格，此时讼争商品房即已达到法定交付使用条件，漳州明发公司即可将讼争商品房交付龚苏涵、龚维。关于漳州明发公司是否应按《商品房买卖合同》第八条的约定支付违约金10000元的问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，支付违约金10000元的前提条件是讼争商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但龚苏涵、龚维仍同意在此期限内予以接收，漳州明发公司才应当支付违约金10000元。本案中，漳州明发公司没有在约定的交房时间2012年12月30日前要求龚苏涵、龚维接收不具备交房条件的商品房，龚苏涵、龚维也没有在约定的交房时间前同意接收该商品房，而是在约定交房日期之后的2013年6月1日才实际接收，此时漳州明发公司向龚苏涵、龚维交付的商品房已符合法定交付使用条件，龚苏涵、龚维要求漳州明发公司支付违约金10000元的请求不予支持。关于本案漳州明发公司可据实予以延期交房时间的认定问题。漳州明发公司提供的降雨、六级以上风、台风等论证报告，证明在双方签订合同时起至交房期间本地区的降雨、六级以上风、台风等气候情况，可予以采信认定。降雨、六级以上风和台风是双方签订合同时不可预知的事由，属于其他非漳州明发公司所能控制的客观原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房；漳州明发公司提供的水务、供电部门的停水、停电通知，证明在双方签订合同时起至交房期间施工工地停水、停电的事实，可予以采信认定，停水、停电属于政府及相关部门原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房；漳州明发公司未能提供在双方签订合同时起至交房期间本地区有达到40°C及以上高温影响工程施工的天气事由发生，其所提供的高温论证报告记载的高温情况只有≥35°C，该高温天气不足以影响建筑工程施工，故本案不存在高温天气影响工程施工可据实予以延期的情形；雾天天气亦不足以影响建筑工程施工，故本案不存在雾天天气影响工程施工可据实予以延期的情形；众所周知，在我国全国各地，每年均有中、高考和节假日时间，此情形属于双方签订合同时便可预知的事由，不属于非出卖人所能控制的客观原因，由于双方在签订合同时并未约定中、高考和节假日期间作为可据实予以延期交房情形，故本案的中、高考和节假日期间不作为可据实予以延期交房的时间。经核实，确定漳州明发公司依约可据实予以延期交房的时间为：中雨、六级以上风、台风、停水及停电153天，扣除重复计算的天数后为133天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。龚苏涵、龚维于2013年6月1日实际接收讼争商品房，而《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间为2012年12月30日，漳州明发公司逾期交房，应承担逾期交房违约责任。经核算，自2012年12月31日起至2013年6月1日止的时间为152天，扣除漳州明发公司可据实予以延期交房天数133天，漳州明发公司实际延期交房天数为19天，其应承担逾期交房违约金的天数为19天，应认定讼争商品房逾期交付未超过90日。依据《商品房买卖合同》第九条约定，明发公司应按照龚苏涵、龚维已付款的日万分之一计算，向龚苏涵、龚维支付19天的逾期交房违约金计3853.68元（2028252元×0.01％×19天）。关于龚苏涵、龚维要求漳州明发公司立即协助办理房屋权属证书的请求。根据合同补充协议第二十三条的约定，漳州明发公司向房屋权属登记机关提供办理权属登记的相关资料，即视为依约履行了办理房屋权证之义务，从双方的上述约定可见，漳州明发公司的办证义务是只需要提供办理权属登记的相关资料，双方并没有约定漳州明发公司应当协助为龚苏涵、龚维办理房屋权属证书。由于双方没有约定漳州明发公司应当协助办理房屋权属证书，龚苏涵、龚维的请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于龚苏涵、龚维要求确认合同补充协议第二十二条无效的请求。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护……第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效……。因合同补充协议是双方当事人根据主合同《商品房买卖合同》第二十二条约定对主合同未尽事宜做出的增加、放弃、变更和补充的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。龚苏涵、龚维未能提供足以证明该条款无效的证据，该请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于漳州明发公司是否存在逾期办证违约责任的问题。因讼争商品房于2013年6月1日实际交付使用，故本案讼争商品房应自2013年6月2日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，漳州明发公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但时至2016年11月14日，漳州明发公司才完成初始预登记，已超过90日期限。漳州明发公司辩称无法按时办证是因为规划红线图调整后，规划部门未及时向国土部门报备新的红线图所致，而并非出卖人原因所致。漳州明发公司提供的《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，虽提到明发商业广场部分楼存在规划调整，但函件内容并不能证明系因该规划调整导致漳州明发公司未能按时办理初始预登记，漳州明发公司上述辩解不予采纳。根据双方买卖合同及补充协议约定，超过90日，龚苏涵、龚维未能取得房屋权属证书的，漳州明发公司应承担逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因双方当事人在合同补充协议第二十二条约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金”，已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，故违约金应按合同补充协议约定的以已付房款1％标准计算，即20282.52元（2028252元×1％）。
综上所述，龚苏涵、龚维要求明发公司承担逾期交房和逾期办证违约责任理由成立，应予以采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持，漳州明发公司应当向龚苏涵、龚维支付逾期交房违约金3853.68元和逾期办证违约金20282.52元；龚苏涵、龚维要求漳州明发公司按照《商品房买卖合同》第八条约定支付10000元违约金、请求认定合同补充协议第二十二条无效及按日支付逾期办证违约金、要求漳州明发公司协助办理房屋权属证书，因缺乏事实根据和法律依据，不予支持。漳州明发公司认为应当予以扣除的合理逾期天数为224天不当，不予采纳；漳州明发公司认为逾期办证并非出卖人原因所致的辩解不当，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付龚苏涵、龚维逾期交房违约金3853.68元；二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付龚苏涵、龚维逾期办证违约金20282.52元；三、驳回龚苏涵、龚维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3202元，由龚苏涵、龚维负担2669元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担533元。
除对漳州明发公司可延期交房的天数是多少、《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》是否真实的事实外，对于一审判决所认定的事实，各方当事人均陈述没有异议，本院予以确认。
本案二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2011年1月6日至2013年6月1日，扣除重复天数后，讼涉建设工程建设过程中遭遇中雨以上、六级以上风、台风、停水停电天数为133天，并因此而停止施工。
上述事实有二审庭审中龚苏涵、龚维关于2011年1月6日至2013年6月1日，扣除重复天数后，讼涉建设工程建设过程中遭遇中雨以上、六级以上风、台风等气象天气和停水停电的天数为133天的陈述，17#楼《施工日志》，以及各方当事人于二审庭审中的一致陈述等为据，可以认定。
关于漳州明发公司举证的17#楼的《施工日志》期间为2011年2月13日起至2013年3月2日，其举证的遭遇中雨以上、六级以上风、台风等气象天气和停水停电的时间，没有发生在2011年1月6日至2011年2月13日之间。该《施工日志》与一审法院根据龚苏涵、龚维的申请向漳州市城市建设档案馆调取的业经双方质证的讼涉建设工程11#楼《施工日志》虽然有部分不一致，但这主要是档案馆调取的11#楼《施工日志》记录时间跨度较大，其中部分月份没有施工记录，还有部分则是工程负责人的理解问题，诸如2011年11月9日、10日，11#楼《施工日志》记录为中雨、雨天，而17#楼《施工日志》记录为暴雨、中雨，但二者对于停工8小时的记录是一致的，此即，17#和11#楼《施工日志》关于停工的时间和事由基本上仍是一致的，故可以作为本案定案依据。
此外，关于《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，涉及的是逾期办证违约金的事实认定问题，因龚苏涵、龚维并未就此提出上诉，该证据并无审查必要，故对龚苏涵、龚维要求漳州明发公司举证该证据原件并申请延期质证的申请均予以驳回。关于《漳州明发商业广场住宅区景观工程竣工验收》表，因漳州明发公司为举证原件，而龚苏涵、龚维对其真实性不予确认，故对于该证据不予采信。
本院认为：本案双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
根据《商品房买卖合同》第八条第2种方式的约定，该10000元违约金的支付前提条件是“在规定日期（2012年12月30日）内未达到”交房条件而“买受人同意接收”，因本案中不存在买受人于规定日期内接收讼涉商品房的事实，故龚苏涵、龚维关于漳州明发公司应支付其该10000元违约金的上诉主张与实、与约不符，不予采纳。
双方《商品房买卖合同》约定遭遇可延期交房的事由漳州明发公司可“据实”予以延期。本案中，龚苏涵、龚维确认2011年1月6日至2013年6月1日，扣除重复天数后，讼涉建设工程建设过程中遭遇中雨以上、六级以上风、台风、停水停电天数为133天。关于该133天有停止施工的事实，有漳州明发公司提供的17#楼《施工日志》等为证，并有原审法院向漳州市城市建设档案馆调取的11#楼《施工日志》佐证。龚苏涵、龚维虽对此提出反驳意见，并主张实际停工时间只有31天，但并未就此事实主张提供相反的证据加以证明，其应承担举证不能的法律后果。故龚苏涵、龚维关于讼争商品房可延期交房天数为31天、漳州明发公司应支付其逾期交房121天的违约金的上诉主张与实、与约不符，不予采纳。
综上所述，龚苏涵、龚维的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1277元，由龚苏涵、龚维负担。
本判决为终审判决。
审判长 翁艺晖
审判员 陈春生
审判员 陈育生
二〇一七年七月十八日
书记员 黄玉良