福建省厦门市翔安区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0213民初1211号原告洪景才，男，1967年12月23日出生，汉族，住福建省厦门市翔安区。委托代理人洪顺添、王玉梅，福建兴世通律师事务所律师。被告郑向捷，男，1982年7月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被告林娟，女，1987年5月21日出生，汉族，住福建省清流县。以上两被告共同委托代理人苏长号，福建翔联律师事务所律师。原告洪景才与被告郑向捷、林娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月15日予以立案受理，依法由代理审判员李婧雯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪景才及其委托代理人洪顺添、被告郑向捷、林娟的委托代理人苏长号到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪景才诉称，两被告郑向捷、林娟系坐落于厦门市翔安区车位（以下简称“讼争房产”）的所有权人。2016年1月23日，洪景才与两被告经充分协商后签订《房屋买卖协议》一份，就两被告将讼争房产以总价1920000元（币种人民币，下同）的价格出售给原告等相关事宜达成协议。协议签订后，洪景才即依据约定将购房定金50000元支付给两被告，并为继续履行合同作出积极准备，但两被告因考虑到近期翔安房价有一定程度的涨价而于2016年3月27日明确表示不再继续履行合同，并于2016年4月13日通过顺丰速运向洪景才送达《告知函》，以“因买卖房子合同协议约定不明确”为由要求解除合同。洪景才认为，其与两被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，当事双方均应根据约定继续履行合同约定的义务，两被告拒不履行合同的行为已经构成违约，应承担继续履行合同并支付违约金50000以及承担原告因被告违约而引发的律师费15000元。故请求法院判令：1、确认原告与被告郑向捷、林娟签订的《房屋买卖协议》合法有效；2、两被告继续履行《房屋买卖协议》，并配合将坐落于厦门市翔安区车位过户至原告名下；3、被告支付原告违约金50000元；4、被告支付原告因被告违约而引发的律师费15000元。被告郑向捷、林娟辩称，两被告不存在任何违约的行为，无需承担违约责任，要求解除房屋买卖协议。具体理由如下：1、本案系原告洪景才违约，根据原被告双方于2016年1月23日签订《房屋买卖协议》第五条约定：“原被告双方同意，首期购房款62万，预留130万作为剩余购房款，剩余购房款原告按以下情况支付给被告，具体情况明细如下：原告须于被告办理解压贷款前支付首期购房款28万，首期购房款的尾数待原告提起公积金后支付”，但实际上原告并没有支付首期款28万，导致无法办理银行解押，合同无法继续履行，因此应当解除合同。2、因原告没有支付首期款，原告违约被告才于2016年4月9日向原告发出告知函，要求解除房屋买卖合同。3、被告系外来人口，在原户籍没有房屋可居住，亦无宅基地，在原户籍无固定居住场所，被告长期在厦门工作，没有其他房屋可居住，就只有这套房屋。所以被告才于2016年4月9日提出解除合同，为了保障居住权，恳请法院解除合同。4、原告主张被告支付违约金及律师费的请求，因原告违约，故该主张没有事实和法律依据，不应予以支持。综上，原告违约在先，应当依法解除合同，被告同意返还定金50000元，请求依法驳回原告其他诉讼请求。本院经审理查明，原告洪景才与被告郑向捷、林娟于2016年1月23日签订一份《房屋买卖协议》，约定甲方（郑向捷、林娟，下同）将坐落于翔安区宝嘉·誉园1#楼B梯4层404单元，建筑面积约119平方米，用途住宅，土地房屋权证号（合同号）02106074的房产和和地下室地下一层第375号车位转让乙方（洪景才，下同）。合同第三条约定：甲、乙双方同意，上述房产成交价为1770000元，车位成交价150000元。本协议签订后，乙方应向甲方支付购房（含车位）定金50000元。第四条约定：甲乙双方同意，购房（含车位）定金50000元可冲抵首期购房款。第五条约定：甲方双方同意，首期购房款（含车位购房款）620000元，预留1300000元作为剩余购房款，剩余购房款乙方按以下情况支付给甲方，具体情况明细如下：乙方须于甲方办理解压贷款前支付首期购房款（含车位购房款）280000元，首期购房款的尾数待乙方提取公积金后支付。甲乙双方完成房屋产权过户手续，乙方在取得产权证同时银行组合贷款后一次性将剩余购房款支付给甲方。甲方应于收到全部购房款后10日内交出该房屋，逾期交出的，每日支付违约金200元给乙方。第十一条违约责任第2款约定：甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知对方，并自悔约之日起10日内退还所有款项。（1）若甲方中途违约，甲方除退还乙方已支付的购房定金外，同时必须向乙方支付违约金50000元及首付款的利息，利率按月息2%计算；若乙方中途悔约，甲方已收取的购房定金不予退还。（2）若甲方中途违约，甲方还需赔偿乙方的房屋装修损失、房屋差价损失和受益损失，以及由此引发的诉讼费用和律师费用等。2016年1月23日，原告洪景才向被告郑向捷、林娟支付定金50000元。2016年3月27日，被告郑向捷、林娟通过短信向原告洪景才表明不再继续履行合同。洪景才同日在回复郑向捷的短信中陈述：“前几天你才要我准备三十万用于你到银行解押，钱都备齐了，我是希望你们不要悔约，产权证4月初办出来后按约定去办理过户。”2016年4月9日，被告郑向捷向原告洪景才发出告知函，载明：“因买卖房子合同协议约定不明确，我（郑向捷）方要解除合同，现已书面告知。十日之内来解除合约，若超过时限所有发生的一切法律后果，我方概不负责。”另查明，本案讼争房屋已于2016年4月25日取得不动产权证，产权人为郑向捷、林娟，产权证中载明房屋坐落为：翔安区祥福六里52号404室。讼争车位于2016年5月4日取得不动产权证，产权人为郑向捷，产权证中载明车位坐落为：翔安区祥福祥福六里71号地下一层第375号车位。郑向捷、林娟系夫妻关系。又查明，原告洪景才因本案诉讼而委托代理律师共支付15000元代理费。审理中，被告郑向捷、林娟陈述因合同第五条约定首期款支付时间约定不明确，且原告洪景才迟迟未支付首期款，故要求解除房屋买卖合同。原告洪景才陈述合同约定须于郑向捷、林娟办理解押贷款前支付首期购房款，且双方曾口头约定产权证办出来前一周办理解押贷款，因当时产权证未办理，所以就一直尚未支付首期款，现产权证已办理妥当，原告同意支付首期款办理解押，要求继续履行合同。郑向捷、林娟陈述讼争房产尚余银行按揭贷款36万余元未清偿，洪景才表示，其可以代郑向捷、林娟向按揭银行偿还讼争房产剩余贷款，办理解押手续，并同意在过户时向郑向捷、林娟支付剩余首付款。上述事实，有原告洪景才与被告郑向捷、林娟陈述在案的庭审笔录及洪景才提供的房屋买卖协议、销售不动产统一发票、收条、转账凭据、短信记录、告知函、厦门市地方税务局通用机打发票、被告郑向捷、林娟提供的不动产权证等证据予以佐证，以上证据已经公开开庭质证，并经本院审核，可以采信。本院认为，原告洪景才与被告郑向捷、林娟签订的《房屋买卖协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。郑向捷2016年4月9日向洪景才发送的《告知函》载明,郑向捷系依据合同协议约定不明确为由要求解除合同，并未提及洪景才未依约支付首付款的情况，且根据原被告的短信通信内容，原告洪景才在2016年3月27日就向郑向捷确认其已经准备好首付款300000元用于银行解押，故被告当庭辩称因原告未支付首付款构成违约故解除合同的主张本院不予采信。对于被告认为合同约定首付款时间不明的主张，双方可以就支付的时间另行约定，且根据双方的短信内容，双方已经就支付首付款的内容进行了协商，被告依此解除合同本院亦不予支持。因郑向捷、林娟于2016年3月27日明确表示不继续履行合同，又于2016年4月9日向洪景才发出告知函称欲解除合同，故本院认定郑向捷、林娟存在违约行为。洪景才请求郑向捷、林娟继续履行《房屋买卖协议》的诉求符合法律规定，本院予以支持。对于洪景才要求办理过户的诉求，因办理过户的前提是讼争房屋原有的银行抵押已经解除，原告洪景才明确向本院表示，其愿意代郑向捷、林娟清偿银行剩余贷款，故讼争房产的抵押权可以通过债务的清偿得以注销，从而保证讼争房产权属过户的顺利进行。郑向捷、林娟应在银行抵押解除后协助洪景才办理过户登记手续。原告洪景才应当依照在诉讼中作出的承诺在办理过户手续同时支付郑向捷、林娟剩余首付款，并按照合同约定支付剩余购房款。因郑向捷、林娟存在违约行为，根据《房屋买卖协议》第十一条第2款第（1）项和第（2）项的约定，洪景才主张两被告应向其支付违约金50000元和律师代理费15000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、确认洪景才与郑向捷、林娟签订的《房屋买卖协议》有效；二、郑向捷、林娟应继续履行《房屋买卖协议》；洪景才可代为清偿坐落于厦门市翔安区房屋的银行按揭贷款，注销房屋抵押权；郑向捷、林娟应于房屋抵押权解除后十日内配合洪景才将坐落于厦门市翔安区车位过户至洪景才名下；三、郑向捷、林娟应于本判决生效之日起十日内向洪景才支付违约金50000元；四、郑向捷、林娟应于本判决生效之日起十日内向洪景才支付律师代理费15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费22665元，因适用简易程序审理，减半收取为11332.5元，由郑向捷、林娟负担；保全费5000元，由郑向捷、林娟负担。款均限于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员  李婧雯二〇一六年九月十四日代书 记员  黄绿洲附：本案所适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。