浙江省义乌市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0782民初21100号
原告：王永春，男，1964年12月14日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：陈春明，浙江商苑律师事务所律师。
被告：朱泮其，男，1954年10月4日出生，汉族，住义乌市。
委托诉讼代理人：丁志坚，浙江国权明达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：盛俏娜，浙江国权明达律师事务所律师。
原告王永春为与被告朱泮其租赁合同纠纷一案，于2016年12月20日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序由审判员ＸＸ独任审判，于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告王永春的委托诉讼代理人陈春明、被告朱泮其的委托诉讼代理人丁志坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王永春起诉称：由于义乌市妙龄山庄的位置在公路旁，环境好，山庄内有多处建筑物。原告当时准备开保健养生会所，于是2015年6月1日，原、被告双方在义乌市××镇溪西村民委员会的见证下，签订租赁协议，被告将其经营的义乌市妙龄山庄整体租赁给原告经营，租赁期限为2015年6月1日至2024年9月30日，租金共计90万元；约定于2015年6月1日支付40万元整，于2016年12月30日前付清余款50万元。2015年5月30日，原告通过中国农业银行汇款给被告40万元。交付后，原告对妙龄山庄进行了投资，然而被告知原告租赁的标的物多为违章建筑物，有随时被拆除的可能。原告只能停止投资，被告当时的合同目的无法实现。现原告起诉请求判令：1、确认原告与被告于2015年6月1日签订的《租赁协议》无效；2、被告返还原告租金254054元及利息损失（从起诉之日起按年利率6%计付至实际履行之日止）。庭审中，原告明确第二项诉讼请求中的租金是指房屋占有使用费；需返还的房屋占有使用费254054元的计算方式为：90万元除以租赁期间111个月，每月8108.1元*18个月＝145945.8元（从2015年6月1日算至2016年12月30日止），扣除该使用期间的租金，需返还的租金为40万元减去145945.8元。
被告朱泮其答辩称：1、本案租赁合同的性质是一份企业经营权的租赁合同，因为本案租赁合同的标的并不像原告诉状中所讲的是房屋租赁，本案从合同的出租方主体以及内容非常清楚原告承租的是义乌市妙龄山庄，而义乌市妙龄山庄是一个企业，根据原告提供的工商登记表明是独资企业，根据租赁合同的内容被告是将义乌市妙龄山庄的经营权包括里面整个山庄的所占有的将近十多亩的土地出租，而且妙龄山庄核准的经营范围是用于养殖业，所以被告出租山庄也就是要求承租人原告应该在法律规定的核准范围内从事经营活动。2、原告提到山庄里面有部分建筑物，其实是山庄的很少一部分，是属于违法建筑物，我们认为山庄作为一个企业经营，山庄里面的部分设施，包括原告提到的建筑物部分不属于双方合同中约定的主要标的物，即使存在有部分瑕疵的话，也不构成双方租赁经营合同的无效。3、按照我国法律有关规定，违法建筑物的认定属于行政部门，本案中原告所讲的部分房屋是违法建筑物，我们认为没有国家行政部门作出行政认定。在没有得到行政认定之前，原告无权确认建筑物是否违法，事实上，原告在经营过程中，到今天为止，原告承租的企业内的部分房屋设施也从来没有收到过政府要求拆除的通知，不影响原告的占有使用。退一万步讲，即使涉及到部分房屋是违法建筑的话，从法律上来讲，作为原、被告来讲，仅是不能取得这些建筑物的物权，但是不影响违法建筑物的占有跟使用，当然也不影响被告的出租或者收益的权利。综上，被告认为，原、被告之间签订的是一份企业经营权租赁合同，双方的约定内容合法有效，原告的诉请没有事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原告王永春为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、租赁协议一份，证明原、被告签订协议，并约定了租赁时间以及租金、租赁标的物的事实，协议签订的主体是被告，而不是妙龄山庄。
2、银行卡存款凭条一份，证明2015年5月30日，原告向被告汇款40万元租金的事实。
3、独资企业基本情况（注销）一份，证明义乌市妙龄山庄已经注销的事实，以及山庄登记的经营范围是用于养殖。
4、照片十一份，证明妙龄山庄所有的建筑物存在的事实以及是违章建筑物的事实。
被告朱泮其质证认为：对证据1，真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，原告认为本案的租赁标的物是合同第三条的所有设施，这个说法是错误的，因为双方合同签订的前提是甲方有坐落在义乌市××镇溪西村的妙龄山庄，原来用于餐饮，被告是将自己的妙龄山庄租给原告，而山庄是一个企业，而标的物并不是这些房屋设施，指的是一个妙龄山庄，标的物是山庄的经营权，包括占有的土地和部分建筑设施。原告认为合同签订的签字人是被告，不是企业的名义租赁的，这个说法是错误的，合同的甲方是非常清楚的，是妙龄山庄，而标的物也是山庄的经营权，朱泮其的签名是作为独资企业的唯一投资人，是代表妙龄山庄的，签订的主体是妙龄山庄，而原告将朱泮其列为被告，是因为山庄已经注销，本案出租方的主体是妙龄山庄。对证据2，真实性没有异议，收到过这笔钱；原告承租企业后，被告将部分材料卖给原告，原告没有付清款项53600元，被告另案再主张权利。对证据3，真实性没有异议，对原告的证明目的有异议，关于山庄注销的原因是因为原告承租妙龄山庄之后，没有按照企业核准的经营范围和双方合同约定的权利义务进行合法经营，原告是用于与妙龄山庄没有任何关系的保健养生会所，按照国家法律规定，承租人没有经营妙龄山庄企业核准的范围的话，应该另行领取营业执照，所以在原告的要求下被告只好向工商局申请歇业，以便于原告领取新的执照，至于原告是否领取过新的执照，经营是否合法，被告不清楚。我们租赁给原告的是山鸡养殖和销售，合同中也写明是要求原告合法经营，如果非法经营被政府关停的话，视为原告违约。本案存在原告改变经营范围和用途的情况。对证据4，真实性不予认可，看不出照片中是像原告所讲的现状，因为妙龄山庄由原告承租后已经一年多，是否有拆建或砍伐行为被告不清楚，从照片中也无法确认建筑物是否合法的问题。
本院对原告提供的证据1租赁协议、证据2银行卡存款凭条、证据3独资企业基本情况本身的真实性予以确认；至于涉案租赁协议的效力问题，本院在下文中予以论述；对证据4照片，经本院现场勘查，该照片拍摄的内容与本院现场勘查情形一致，可表明照片上拍摄的确系妙龄山庄，对其真实性本身予以确认。
被告朱泮其为证明自己的主张，向本院提供如下证据：
1、溪西村与被告签订的承包合同约、承包合同及田心三村与被告签订的合同各一份，证明被告的妙龄山庄是向赤岸镇溪西村委会承包的土地和设施，依法设立妙龄山庄的事实；妙龄山庄所占土地涉及赤岸镇溪西村和佛堂镇田心三村两个村的土地，属于租给原告经营范围之内的。
2、欠条复印件一份，证明原告还有部分款项欠被告。
3、财产明细交接单一份，证明当时交付的财产情况。
原告王永春质证认为：对证据1，对溪西村与被告签订的承包合同的真实性没有异议，但是承包合同里所明确的是如果改非农业用地必须报上级部门批准；对田心三村与被告签订的合同的真实性没有异议，主要是用于养殖业，而被告是用于餐饮，与经营范围是不符合的，山庄经营餐饮是违法的。对证据2的欠条的真实性没有异议，因为双方一直有矛盾，钱没有付。对证据3的真实性没有异议，但上述财产都是动产。
本院对被告提供的证据1三份合同的真实性予以确认，该组证据可以表明涉案山庄所涉地块是被告从义乌市××镇溪西村以及义乌市佛堂镇田心三村承包而来；对证据2欠条，该欠条与本案无关联性，对其证明力不予确认；对证据3的真实性予以确认。
根据本院审核认定的证据，结合双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下：
被告朱泮其系义乌市××镇溪西村村民。2015年6月1日，原告王永春（乙方）与被告朱泮其（甲方）签订租赁协议一份，约定甲方将坐落于义乌市××镇溪西村山流坎的妙龄山庄，用于经营餐饮，现决定租赁给乙方经营，经双方协商达成如下协议：一、租赁期限自2015年6月1日至2024年9月30日止；二、租金共计人民币90万元整，于2015年6月1日支付40万元整；2016年12月30日付清余款50万元；三、租赁期间，甲方现在山庄内的所有设施均由乙方使用（具体财产明细见清单），期满后乙方应如数归还给甲方，如有损坏照价赔偿；双方还约定了其他事项。义乌市××镇溪西村民委员会在租赁协议见证单位处盖章确认，并由村长朱益华注明“同意”。合同签订前一日即2015年5月30日，原告通过银行汇款支付给被告租金40万元整。合同签订后，被告按约交付涉案山庄以及山庄内动产设施（投影设备、监控设备、空调等）；原告对涉案山庄进行部分装修。2016年12月20日，原告以涉案山庄内的建筑物为违章建筑为由诉至本院要求确认合同无效。
另查明，2005年4月3日，被告朱泮其与义乌市××镇溪西村民委员会签订承包合同约一份，约定：承包期十年，承包款13000元；经营自由，承包期满，果木及临时建筑无偿归村里所有；承包范围改为非农用地，须经村里和上级有关部门审批。2007年3月7日，被告与义乌市××镇溪西村民委员会再次签订山流坎山庄承包合同一份，约定：以原地承包合同延长十年，至2024年底止；建筑面积300平方，每年每平方3元，自2007年至2024年底止，计18年，计款16200元；地，原合同延长10年，计款1300元；塘，原合同延长10年，计款200元；共计承包款31200元，一次性付清；承包期满后，建筑物及设施无偿归村集体所有。2014年9月1日，被告与义乌市佛堂镇田心三村村民委员会签订合同一份，约定义乌市佛堂镇田心三村将坐落在溪西村边山地名蛮卜山一座，将采石过的地方范围内承包给被告养鸡，承包期限为2014年9月1日至2024年8月30日止；双方还约定了其他事项。
经现场勘查，涉案山庄地处山流坎地，东侧以蛮卜山山顶为界，南侧以金义东快速路为界，西侧以尖刀山山脚为界，北侧以里藕塘水库至溪西村××路为界；山庄内有若干建筑物及水塘一口。现涉案山庄处于闲置状态。
在审理过程中，本院向义乌市××镇溪西村民委员会村长朱益华核实确认：妙龄山庄属溪西地块为集体所有的荒山，村委会知道朱泮其转租情况，对其转租行为没有意见；这个土地出租时有300平方米的临时建筑物；其余由朱泮其自己造的，对其造房行为村里知道的。
在审理过程中，关于合同效力问题，原告认为即使经法院审查认为涉案合同系有效合同的情形下，原告仍坚持合同的效力问题，待法院判决之后，原告另行主张。
本院认为，本案的争议焦点在于涉案租赁合同的效力问题。首先，需要明确本案租赁合同的性质。本院认为，涉案租赁合同载明的租赁标的物是妙龄山庄以及山庄内的所有设施、山庄内的林木，即包括了涉案山庄内的不动产（含土地、地上建筑物、林木）以及动产（投影设备、监控设备、空调等），该租赁合同并非单纯的房屋租赁合同，而是包含了不动产与动产租赁的资产租赁合同。被告主张本案系企业经营权租赁合同，本院认为，企业经营权租赁的本质在于企业营业资质的租赁转移，承租人成为企业的经营者，并享有租赁企业的用人权和机构设置权、生产经营权、投资权；但本案租赁合同并未涉及人事转移、经营资质等核心内容，且被告也未举证证明其将涉案企业的营业执照等证照材料交付给原告使用，原告亦不认可上述材料已经移交，故被告主张本案系企业经营权租赁合同，依据不足，本院不予支持。其次，关于租赁合同的效力问题。本院认为，涉案山庄所占的土地系集体所有的土地，且经双方一致认可并经义乌市××镇溪西村民委员会负责人确认土地性质为荒山，并经集体土地所有权人同意转租，故被告有权就涉案山庄内的不动产和动产进行转租；义乌市佛堂镇田心三村村民委员会未对被告的转租行为提出异议，应当视为认可其转租行为。至于山庄内的地上建筑物问题，本院认为，被告从村里承包相应的土地后在涉案土地上建造了部分建筑物，义乌市××镇溪西村民委员会也知晓被告建造建筑物的事宜，妙龄山庄所涉的建筑物是农村集体土地上的房屋，并非城镇房屋，且原告未能举证证明相关行政部门对涉案建筑物的性质作出了认定；而根据原告陈述，其自租赁之日至起诉之日长达一年半的时间未进行经营也从未向行政部门申请审批，本院认为，截止原告起诉日止，原告并无证据证明涉案山庄内的建筑物性质问题影响了原告对山庄的正常使用和经营行为，也未能举证证明本案存在因涉案建筑物的性质问题导致原告经营所需的行政审批手续无法办理的情形，故不应以山庄内的建筑物未取得相关审批手续而认定租赁合同无效。综上，本院认为，涉案租赁合同系双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，属于合法有效的合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于山庄的经营范围问题，本院认为，涉案租赁合同并非企业经营权的租赁，且山庄所涉的餐饮、养殖行业也不属于国家限制经营、特许经营或特殊资质行业，山庄的经营范围属于行政规制范畴，故山庄的经营范围问题不影响租赁合同的效力。在本案审理过程中，经本院释明，原告仍坚持合同的效力问题；故原告的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用若干法律问题的解释》第一条之规定，判决如下：
驳回原告王永春的诉讼请求。
案件受理费2555元，由原告王永春负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 叶 飞
二〇一七年一月十九日
代书记员 丁建建