西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书（2006）碑民三初字第655号原告中国工商银行股份有限公司西安东大街支行，住所地：西安市东大街**。负责人姚西关，行长。委托代理人葛霖，李小东，陕西众邦律师事务所律师。被告周某，男，1967年10月9日出生，汉族，住本市灞桥区西北有色金属测绘院****。委托代理人雷孟林，男，长安大学教师。被告陕西晟达房地产开发有限责任公司（以下简称晟达公司），住，住所地：本市和平路**/div>法定代表人周新建，董事长。委托代理人杨红孝，陕西权诚律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司西安东大街支行与被告周某、陕西晟达房地产开发有限责任公司借款、抵押、保证合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人葛霖、李小东，被告周某的委托代理人雷孟林、被告晟达公司的委托代理人杨红孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2001年9月6日，被告周某因购买位于和平路22号盛唐国际商务中心408号商品房，与晟达公司签订商品房买卖合同。为此，被告周某与原告签订个人购房借款合同，合同约定：贷款金额为人民币22万元整，贷款利率为月息5.6925‰，贷款期限为10年。被告晟达公司向原告开具了不可撤销担保，对该笔贷款本息承担连带责任。2001年9月25日原告与被告周某签订了房地产抵押合同并在西安市房地产管理局办理了房屋抵押备案登记手续。合同签订后，原告依约发放了购房按揭贷款，但被告周某未按合同约定如期归还贷款，截止2006年3月23日已拖欠贷款23期，累计拖欠本息共计191877.41元。现请求依法解除2001X012号个人购房借款合同；判令被告周某清偿住房按揭贷款本金172599.08元，截止2006年3月23日的利息19278.33元及至付清之日的利息，若不能偿还则依法拍卖抵押房屋，以拍卖价款优先清偿上述款项；判令被告晟达公司对上述贷款本息承担连带保证责任；判令二被告承担本案诉讼费。被告周某辩称，原告所述事实属实，同意原告要求解除购房借款合同的请求。其与晟达公司解除买卖合同，将房屋返还晟达公司，其对该房屋已丧失所有权，买卖合同解除后，归还借款的义务应由晟达公司承担，故不同意原告的其他诉讼请求。被告晟达公司辩称，依据《个人购房借款合同》规定，对借款人未按合同约定履行还款义务时，其承担保证担保责任。其承担的保证担保责任是阶段性的担保责任，即借款合同签订之日至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记之日止。由于借款人至今还不能取得该房屋的所有权证，《房地产抵押担保合同》还在履行过程中，因而原告也不能取得借款人所购房屋即抵押物的他项权利证书。依据借款合同和有关规定，原告还不是法律意义上的抵押权人，原告的抵押权并未实现。原告作为借款人，其资金的担保实现以其取得他项权利证书为界限分为两个阶段，第一阶段是借款合同签订之日起至其取得他项权利证书，第二阶段是原告取得他项权利证书至其收回全部贷款。第一阶段的担保是晟达公司作为售楼方的保证担保，第二阶段的担保是借款人的抵押担保。设定第一阶段担保的原因正是因为借款人未取得房屋所有权证书，贷款人无法取得他项权利证书而实现抵押权。目前借款人所谓的抵押房屋还缺乏事实和法律依据。借款人不能取得该房屋所有权证的原因在于原告扣押晟达公司六本房产证的侵权行为。原告此行为致使阶段性的担保责任无限期的延长，与借款人签订的商品房买卖合同不能履行，无法为借款人办理房产证，近而导致大批购房人因不能办证而退房，给其造成了巨大的损失。经审理查明，2001年9月6日，被告周某为购买位于西六道巷1号盛唐国际商务中心408号商品房，与被告晟达公司签订一份商品房买卖合同。该合同经西安市房地产交易管理中心备案登记。2001年9月1日原告与被告周某、晟达公司签订了《个人购房借款合同》，合同约定：借款金额为人民币22万元整，贷款利率为月息5.6925‰，贷款期限10年，自2001年9月29日起至2011年9月28日；晟达公司作为保证人，其保证担保期限自本合同借款人不履行债务之日起两年。2001年9月25日，原告与被告周某签订了《西安市房地产抵押合同》，被告周某愿以位于本市和平路22号408号房屋做抵押，同时约定，抵押期间未经原告书面同意，被告周某不得以赠与、出租、转让等任何形式处分抵押房地产；债务履行期满原告未受清偿，借款人又未能与原告达成延期履行协议的，原告有权处分抵押的房地产等。同时，双方在西安市房地产交易管理中心办理了房屋抵押备案登记手续。上述合同签订后，原告于2001年9月29日向被告晟达公司发放了贷款22万元。被告周某未按合同约定向原告清偿借款本息，晟达公司也未履行连带清偿责任。截止2006年3月23日被告周某尚欠原告借款本息共计191877.41元。晟达公司至今未给被告周某办理西六道巷1号盛唐国际大厦商务中心408号房产证。2006年2月5日，被告周某向晟达公司送达了解除《商品房买卖合同》通知，同时将上述房屋退还晟达公司。对此原告持有异议。晟达公司认为2004年12月29日原告无故扣押晟达公司盛唐国际商务中心房产证六本，直接导致晟达公司阶段性的担保无期限延长及给周某等人无法办理房产过户手续一节，经核实该收条仅载明原告收到房产证六本，并无原告扣押晟达公司六本房产证的内容。以上事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、《房屋抵押合同》、《抵押登记证明》、《贷款转帐凭证》，《借款人贷款情况统计表》、《提前还款函》及邮寄凭证，被告周某提供的通知函、被告晟达公司提供的收条以及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告提供的证据能够证明本案事实，应为有效证据，被告周某和晟达公司提供的证据不能证明本案事实，为无效证据。原告与被告周某及晟达公司签订的《个人购房借款合同》及原告与被告周某签订的《西安市房地产抵押合同》，意思表示真实，内容合法，应为有效合同。按照合同约定，原告履行了贷款义务，被告周某未按约定还本付息，构成违约，依法应承担违约的民事责任。现原告起诉要求解除《个人购房借款合同》，并要求被告周某偿还所欠贷款本息，理由成立，依法应予支持。关于被告周某辩称，其已与晟达公司解除商品房买卖合同，还款责任应由晟达公司承担一节，因原告与被告周某签订的借款合同仍在生效期间，签订的抵押合同也已明确规定被告周某所购房屋在抵押期间未经原告书面许可不得擅自转让等任何形式处分抵押该房屋，而被告周某处分抵押房屋并未经原告同意，故被告周某处分房产的行为违反了抵押合同的规定，同时也违背了《中华人民共和国合同法》的规定，其辩称理由不能成立，依法不予支持。关于被告晟达公司是否应当对上述贷款本息承担连带保证责任之问题，因原告与被告晟达公司在《个人购房借款合同》明确约定了晟达公司的保证责任。被告晟达公司提供的2004年12月29日原告出具的收条，不能证明是原告擅自扣押了被告晟达公司的房产证，故被告晟达公司辩称理由不能成立，依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第三款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条和第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第二十八条第一款、第三十一条、第三十三条第一款及《最高人民法院关于审理〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、原告与被告周某、晟达公司签订的《个人购房借款合同》合法有效，予以解除。二、原告与被告周某签订的《西安市房地产抵押合同》有效。三、被告周某于本判决生效后十日内向原告清付借款本金172599.08元，利息19278.33元（截止2006年3月23日），2006年3月24日至付清之日利息照付。逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、被告周某以其位于本市和平路西六道巷1号盛唐国际商务中心408号抵押担保房屋对上述所欠原告借款本息承担抵押担保责任。五、被告晟达公司对上述被告周某所欠原告借款本息承担连带保证责任(连带保证责任的范围为上述判决第四项的抵押担保物清偿后的不足部分)，并享有对被告周某的追偿权。诉讼费6043元，由被告周某、晟达公司均担。此款原告已预交，被告周某、晟达公司应与上述款同时给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  杨建刚审 判 员  刘淑芳代理审判员  姚立军二〇〇六年八月八日书 记 员  何 敏