重庆市第二中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）渝02民终460号
上诉人（原审原告）李忠德，男，1966年5月19日生，汉族。
委托代理人夏传华，重庆抉择律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）巫山县城市建设综合开发公司。
法定代表人杨永春，经理。
上诉人人李忠德因与被上诉人巫山县城市建设综合开发公司（以下简称城建开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服巫山县人民法院（2015）山法民初字第02381号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法由审判长柯言，与审判员肖毅，代理审判员杜抗洪组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审查明：2014年1月6日，城建开发公司（甲方）与案外人向耀才（乙方）签订《补偿协议书》，约定“乙方在巫山县平湖路……建设联建房，巫山县人民政府批准规划审批用地175.619平方米（其中向耀才77.16平方米，熊瑞扬98.52平方米）。2013年6月26日，甲方委托巫山县村镇规划建筑勘察设计室通过对甲方依法取得的生产建设用地进行现场勘界、测量，证实乙方联建房本应按照建筑规范要求退建筑红线后方可建设，但乙方没有退建筑红线，全部占用了甲乙双方共用通道，实际占用甲方土地110平方米（其中占用双方共用通道103.269平方米，占用甲方规划红线内土地6.67平方米），联建房建设实际用地为285.619平方米，导致甲方对该土地的规划方案无法实施，乙方的违法侵权行为给甲方造成了巨大的经济损失，事情发生后，乙方停止了工程施工，后经多方协调，双方于2014年1月6日就乙方的侵权行为给甲方造成的损失，对甲方进行补偿达成的条款，报经甲方主管部门巫山县城乡建设委员会同意，签订如下协议，双方共同遵守：一、乙方在该联建房与平湖路道路标高相同的临街商业门面层（平公路层门市）补偿甲方100平方米门市，该门面房临街宽7.1米（施工图纸上为1-7轴，不含楼梯和公摊面积），长20.6米的门面的产权（所有权）交由甲方所有，超过100平方米外的面积由甲方按5000元每平方米向乙方进行支付，乙方作为占用甲方110平方米土地对甲方作出的补偿，乙方办理产权时，将该门面房以甲方名义办理产权证给甲方，甲方不承担该联建房建设土地、工程施工及产权办理发生的任何费用。……三、巫山县人民政府及相关部门依法对乙方作出的处罚均不影响本协议条款的履行。甲方对乙方的占地违建行为不承担任何责任。……五、双方特别约定：本协议书是基于乙方侵占甲方土地给甲方带来巨大经济损失形成了既成事实在无法改变的前提下签订的，如因协议条款与我国现行法律法规、地方政府政策相抵触，产生的法律责任及后果由乙方承担。如对本协议书法律效力产生争议，本协议第一条作为乙方向甲方履行补偿义务的可执行条款任何时候任何人不得提出异议，更不得因协议书本身无效而导致第一条补偿条款无效。六、违约责任（法律责任）：1、乙方未按本协议书约定条款执行，在保留该联建房临平湖路商业门面层上下通道的前提下，甲方有权按110平方米土地为甲方应得门面面积，自行圈定门面区域，乙方任何人不得提出异议，更不得以任何形式任何理由阻止甲方，如造成一切后果，均由乙方承担……”。合同签订后，向耀才将争议门市交付给了城建开发公司。
2015年5月28日，城建开发公司（卖方，甲方）与李忠德（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》，约定“第一条房屋的基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于巫山县平湖路向耀才自建房临平湖路门市层靠通道一侧，建筑面积约70平方米，房屋用途为商业……第二条价格及支付方式。按总价计算，总金额为玖拾万捌仟元整（908000.00元正）。乙方于本合同生效之日起全额向甲方支付该房屋全部价款。第三条产权办理及税费支付。按甲方与该房屋建设业主向耀才签订的协议，由甲乙双方共同协调向耀才办理产权至乙方名下（甲方与向耀才签订的补偿协议作为本合同的附件，证明向耀才有办理产权的责任和义务）。根据约定，税费由向耀才承担。第四条交付期限。甲方在收到该房屋全部价款后，将该房屋付给乙方。第五条违约责任。甲乙双方必须信守协议，如因违约行为，给守约方造成经济损失，应承担违约赔偿责任，并向守约方支付违约金拾万元。经济损失超出支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由违约方据实赔偿……”。均在合同相应位置签名，城建开发公司并将其与向耀才签订的《补偿协议书》作为合同附件，告知了李忠德。同日，李忠德通过其在中国建设银行股份有限公司的账户，向城建开发公司转账支付了90.8万元，由城建开发公司给李忠德出具了收据，城建开发公司于同日将该房屋钥匙交给了李忠德。李忠德在庭审中陈述，其曾进入该房屋测量面积，但因该房屋内仍堆有装修材料，故其并未实际入住该房屋。
2015年7月29日，李忠德向巫山县公安局高唐街道派出所报案，称其购买的上述房屋于2015年7月18日被案外人张维彩撬锁后换锁，“对方自称从向耀才手中合法购买，并也有购房合同”。派出所受理了该报警后，建议李忠德依法起诉确定产权。后李忠德以争议房屋没有取得合法产权和有案外人主张权利，导致合同目的不能实现为由，起诉要求解《房屋买卖合同》，并要求城建开发公司返还购房款90.8万元和承担违约金10万元。李忠德在庭审中陈述，其为购买房屋对外借款90万元，约定了利息和违约金，并与他人签订了《门市租赁协议》，约定了租金和违约金，现因城建开发公司的违约行为，导致其不能履行借款合同和租赁合同，造成的实际经济损失为9.65万元。第一次庭审后，李忠德以争议房屋未取得合法手续、系违法建筑为由，变更诉讼请求为要求确认双方签订的《房屋买卖合同》无效，并要求城建开发公司返还购房款90.8万元和按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍支付资金占用损失。
该案审理过程中，该院于2015年11月11日向巫山县城乡建设委员会发出司法建议书，建议其对争议房屋是否超出规划许可范围，及该房屋性质进行认定。2015年11月20日，巫山县城乡建设委员会作出巫山建委函（2015）150号复函，载明“1.该项目……在尚未办理放线通知单的情况下，擅自动工建设，我委监察大队对其进行了查处，从2013年7月7日至2014年3月26日，共下发7次停工通知书，后期也没有申报竣工规划核实等。2.经我委规划办、监察大队和村镇设计室现场测量，《房屋买卖合同》所涉及房屋在建设用地规划许可范围内的面积为42.02平方米，其余均为用地规划许可范围外。3.综上所述，该项目违背了《重庆市城乡规划条例》第六十二条第二款和重庆市人民政府第282号《重庆市查处违法建筑若干规定》第二条本市行政区域内查处违法建筑，适用本规定。本规定所称违法建筑是指未经用地或者规划许可擅自修建的建（构）筑物，包括经竣工规划核实确认或者取得房屋产权证件后擅自新建、改建、扩建的建（构）筑物……”。
另查明，本案争议房屋由向耀才修建，现被案外人张维彩占有，张维彩已出租给他人经营使用。
李忠德在一审中诉称，2015年5月28日，我与城建开发公司签订《房屋买卖合同》，约定城建开发公司将坐落于巫山县平湖路向耀才自建房平湖路门市层通道一侧、建筑面积约70平方米的房屋一套出售给我，购房总价款为90.8万元。如一方违约，向守约方支付违约金10万元。合同签订后，我即向城建开发公司支付了全部购房款，城建开发公司给我出具了收据。2015年7月18日，该房屋被人将锁撬开并更换了新锁。我于2015年7月19日向当地公安机关报警。后警察说是民事纠纷，建议通过诉讼途径解决。撬门人张维彩称自己才是该房屋的合法所有人，并出示了其与向耀才签订的房屋买卖合同。后我向城建开发公司核实，城建开发公司称该房屋为向耀才建房时多占了其土地，将本案争议房屋补偿给城建开发公司，并签订了补偿协议书。现因该房屋无合法手续，也没有取得房产证，且有其他人主张权利，城建开发公司无法实际履行合同义务，导致合同目的不能实现，城建开发公司已构成实质违约。为维护自身合法权益，特依法提起诉讼。现请求：1.解除双方于2015年5月28日签订的《房屋买卖合同》（第二次庭审中变更为确认合同无效）；2.判决城建开发公司返还我购房款90.8万元，并支付我违约金10万元；3.本案诉讼费由城建开发公司负担。
城建开发公司在一审中辩称，一、除这个门市之外，原告还买了向耀才的其他门市，且是在买这个门市之前；双方买卖合同中明确将我公司与向耀才的补偿协议，作为与原告买卖合同的附件，向耀才也没有提出任何异议，故原告在购买房屋时非常清楚该门市的产权情况，如果认定该买卖合同无效，原告对其损失也有过错。二、向耀才已将该门市交给我公司，门市上的防盗网及门窗都是我公司装的，足以证明我公司在卖给原告之前享有所有权。我公司严格按照约定将门市交付给原告，并无违约行为，也不存在合同无效的情形。三、在原告付清购房款时，我公司即将门市钥匙交给了原告。门市交付给原告之后，被向耀才以外的人撬门，据称撬门人与向耀才有民间借贷的债权债务关系，这与我公司无关，原告应当通过排除妨害的相关诉求主张权利。四、向耀才的房屋并非违法建筑，违法建筑应当由行政法进行调整或由行政机关进行确认，本案并无任何行政机关认定该房屋属于违法建筑，而且向耀才还拥有建设用地规划许可证、建设用地批准书等。五、争议房屋是交付给原告后被人强占的，如果合同无效，原告应当返还我公司该门市。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。
一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，“……超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处”；《中华人民共和国城乡规划法》第十一条规定，“国务院城乡规划主管部门负责全国的城乡规划管理工作。县级以上地方人民政府城乡规划主管部门负责本行政区域内的城乡规划管理工作”；第六十四条规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。本案中，《房屋买卖合同》约定的标的物，即涉案房屋部分在规划许可范围内，部分在规划许可范围外。结合前述法律规定可知，对该房屋是否系违法建筑，应如何进行处理，均应由行政主管部门先行认定和处理。在行政机关依职权对其作出认定和处理以前，司法裁判的前提缺失，条件尚未成就，即暂不属于民事案件受理范围。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第七十六条，《中华人民共和国城乡规划法》第十一条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条（四）项、第一百五十四条第一款（三）项之规定，裁定：驳回原告李忠德对被告巫山县城市建设综合开发公司的起诉。本案诉讼费13872元在该裁定生效后予以退还。
李忠德不服，向本院提起上诉，请求撤销原审裁定并裁定由一审法院受理，上诉费用由被上诉人城建开发公司承担。主要事实及理由：1、城建开发公司出卖的房屋不具有相关完备建房手续和权属证书，也不是房屋完全处分权人，致使上诉人的购房目的不能达到，双方签订的合同应属无效，一审对此未予认定，事实认定错误；2、一审裁判理由明显错误，一审认为诉争房屋是否属于违法建筑需要行政机关先行处理和认定，而根据一审中国土部门和城乡建委针对司法建议的回函内容，实际上争议房屋就是属于违法建筑，已经做出了明确的回答。
被上诉人城建开发公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，根据巫山县城乡建设委员会巫山建委函（2015）150号复函内容，截至当前，本案诉争房屋目前是否属于违法建筑已然十分明了，在该违法建筑已然建成并交付投入使用的情况下，主管行政机关下一步将作出何种具体行政行为（是责令限期拆除还是没收实物或者违法收入）尚未可知，而不同的行政处罚内容对本案诉争房屋的物理形态以及附着其上的权利状态均会造成直接影响，继而影响相关当事人的民事权利内容。结合《中华人民共和国城乡规划法》第十一条、第六十四条之规定，对于实施违法建筑的行为人采取何种行政处罚措施属于主管行政机关的职权范畴。在主管行政机关对本案诉争房屋未作出相应的处理之前，司法裁判的前提条件确未成就。一审关于主管行政机关尚未对诉争房屋是否属于违法建筑作出认定的评判不当，本院予以纠正，但源于违法建筑买卖所引发的纠纷，目前仍不属于民事案件受理费范围。
综上，上诉人的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原裁定。
一审案件受理费13872元，二审案件受理费13872元，已由上诉人李忠德分别缴纳，均于本裁定生效后予以退还。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 柯 言
审 判 员 肖 毅
代理审判员 杜 抗 洪
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 欧阳星宇