江苏省盐城市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）盐民终字第0696号
上诉人（原审原告）李智。
上诉人（原审原告）徐娟。
两上诉人共同委托代理人徐汉成。
两上诉人共同委托代理人周春林，江苏向阳红律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）朱海民。
被上诉人（原审被告）周冬林。
两被上诉人共同委托代理人吕旭东，建湖县建湖法律服务所法律工作者。
原审被告陈明中。
委托代理人徐汉珍，女，1963年4月30日生，居民身份证号码3209251963********，汉族，居民，住址同陈明中。
原审被告徐汉珍。
上诉人李智、徐娟因与被上诉人朱海民、周冬林，原审被告陈明中、徐汉珍执行异议之诉一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建民初字第0305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2011年10月19日一审法院对朱海民、周冬林与陈明中、案外人姜海琴保证合同纠纷一案，作出（2011）建民诉保字第0106号民事裁定书，裁定对陈明中所有的坐落在建湖县秀夫路建港桥南西侧原种子公司大楼门面房（房产证号：29××83号）予以查封，限查封金额为23万元。一审法院于2012年7月31日作出（2012）建商初字第0332号民事判决书，判决陈明中和案外人姜海琴共同偿还朱海民、周冬林偿还担保200000元，并承担自2011年6月16日至判决确定之间日止按月利率2%的利息。2013年3月6日朱海民、周冬林依据已发生法律效力的民事判决书，申请强制执行，在执行过程中，一审法院于2013年4月3日对陈明中所有的坐落在建湖县秀夫路建港桥南西侧原种子公司大楼门面房（房产证号：29××83号）的房屋进行价格评估。李智、徐娟于2013年8月2日提出书面执行异议申请，一审法院于2013年12月12日作出（2012）建执异字第0009号民事裁定书，驳回李智、徐娟的执行异议。另查明，李智和徐娟系夫妻关系、陈明中、徐汉珍系夫妻关系，徐娟系徐汉珍内侄女。陈明中与李智、徐娟于2011年9月8日双方签订了房屋转让协议，协议约定将陈明中所有的坐落在建湖县城秀夫路西侧原种子公司南侧综合楼一层最南2间房屋，建筑面积47.40平方米，价格为330000元转让给李智、徐娟，因陈明中于2007年5月8日至2011年8月7日计欠徐娟人民币19万元，该欠款在上述房屋购房款中予以冲抵。双方于2011年10月14日到房管部门申请办理房屋、土地所有权转移登记相关资料和涉税财物价格认定结论书。再查明，该房屋的实际承租人徐军，2011年10月10日，陈明中向徐军出具收条一份，收条载明：“收条：今收到租金（2011.9.3－2012.9.3）计人民币叁万贰千元正今收人陈明中2011.10.10”。以上事实，有民事裁定书、民事判决书、房屋转让协议书、收条、房地产司法鉴定估价报告及当事人陈述等证据在卷佐证，一审法院予以确认。
一审法院认为，根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭都应当依法进行登记，登记后才能产生物权变动的效力，未经登记不产生法律效力。本案中李智、徐娟与陈明中、徐汉珍系亲戚关系；陈明中欠李智、徐娟19万元，陈明中、徐汉珍遂将争议的房屋转让给李智、徐娟，用以清偿所欠的债务。该房屋买卖大部分房款是以物抵债；房屋出售后，陈明中仍然收取该房屋承租人徐军2011.9.3－2012.9.3房屋的租金，且该房屋仍然登记在陈明中名下，在庭审中李智、徐娟亦未能提交该房屋已实际交付的证据；综上，李智、徐娟的主张无事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院遂判决：驳回李智、徐娟的诉讼请求。案件受理费80元，由李智、徐娟负担。
上诉人李智、徐娟不服一审法院的上述判决，向本院提起上诉称：1.上诉人与原审被告签订房屋买卖协议后，上诉人已经支付全部房款，即便大部分是以债权抵充房款，并未违反法律规定，不存在未支付对价问题；2.案涉房屋系营业用房，房屋转让前由徐军实际承租，房屋转让时上诉人与徐军签订租赁合同，应当认定房屋已经实际交付；3.原审被告陈明中只是代为收取房租，不存在陈明中收取已转让房屋的租金，首先案涉房屋租金（2011年9月3日至2012年9月3日）仅为1.6万元，并非3.2万元，这其中包含徐军承租与本案争议房屋相邻另一间房屋的租金，其次上诉人与原审被告系亲戚关系，由亲戚代为收取租金合情合理。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法确认案涉房屋归上诉人所有，停止被上诉人朱海民、周冬林申请执行案涉房屋的执行程序。
被上诉人朱海民、周冬林答辩称：1.上诉人与原审被告陈明中系亲戚关系，转让房屋存在转移和逃避执行的情况，该房屋出售价格和法院评估价格存在较大差异；2.上诉人于2011年9月8日与陈明中签订了房屋转让协议，与事实不符，通过查看相关卷宗上诉人与陈明中签订协议后，陈明中还在收取案涉房屋的租金，且上诉人用往来借款冲抵房屋借款，足以说明故该房屋转让协议明显不真实。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告陈明中、徐汉珍答辩称：1.协议是5日签订的，为了好听所以改成8日，但是该房屋确实卖给两上诉人；2.之所以帮助上诉人收取租金，是因为上诉人没有时间收取租金，所以委托我们去收取租金。综上，请求二审法院依法处理。
本院另查明，关于案涉房屋价款如何支付的问题，两上诉人代理人在一审庭审陈述如下：“陈明中、徐汉珍向徐娟合计借款19万元，剩余房款是徐娟在2011年9月26日储蓄卡上取出173900元，分别于2011年10月16日、10月18日给付105000元、35000元现金”，并提交2011年9月26日邮政储蓄银行交易明细证明该事实，原告徐娟亦到庭参与第二次庭审，对代理人陈述并未否认。在本院二审庭审过程中，上诉人徐娟又向法院陈述：“除了抵债的19万元，剩余房款是我在2011年10月15日储蓄卡上取出140000元，并按照徐汉珍指示于2011年10月16日将105000元转账给张秀、35000元给徐汉珍，后徐汉珍分别于2011年10月16日、10月18日出具105000元、35000元收条”，且向法院提交两份银行交易明细，用来证明上述事实。
本院查明的其他事实与原审查明的事实无异，对原审查明的事实本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人李智、徐娟提出的执行异议能否成立，即两上诉人就案涉房屋是否已经支付全部价款且实际占有。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，上诉人李智、徐娟与原审被告陈明中、徐汉珍于2011年9月8日签订了房屋转让协议，两上诉人认为就案涉房屋已通过19万元债权及14万元现金方式支付全部价款且实际占有。上诉人徐娟与原审被告徐汉珍存在亲戚关系，经查，是存在经济往来，但案涉房屋支付系通过以物抵债，另14万元房款上诉人虽提供相关证据证明已交付给原审被告陈明中、徐汉珍，但该14万元如何交付的陈述在一审、二审自相矛盾。另查，房屋买卖合同签订后，案涉房屋2011年9月3日-2012年9月3日租金仍由房屋登记人陈明中收取，两上诉人辩称系委托代收，明显不符合常理。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人李智、徐娟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李卫国
代理审判员 张海静
代理审判员 唐艳玲
二〇一五年五月十一日
书 记 员 顾城安