湖北省丹江口市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0381民初334号
原告：杨敏，女，生于1969年10月14日，汉族，湖北省十堰市人，工人。
委托代理人：刘家辉，湖北延津律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解，代为上诉、签收法律文书。
被告：十堰市明阳房地产开发有限公司。住所地：湖北省武当山旅游经济特区太和路东天门。
法定代表人：顾国明，该公司董事长。
委托代理人：吴兰，湖北瑞通天元律师事务所律师。代理权限：代为调查、收集和向法院提交与案件有关的证据；代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解、调解；代为提起反诉和上诉；代为签收与案件有关的法律文书。
委托代理人：靳家维，该公司职工。代理权限：代为调查、收集和向法院提交与案件有关的证据；代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解；代为提起反诉和上诉；代为签收与案件有关的法律文书。
原告杨敏诉被告十堰市明阳房地产开发有限公司（以下简称：明阳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由代理审判员荣志立适用简易程序，于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告杨敏及其委托代理人刘家辉，被告明阳公司的委托代理人靳家维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告杨敏诉称：原告分别于2012年8月11日、2013年4月11日与被告签订了二份《商品房预售合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于武当山特区武当三丰旅游服务广场118号、252号商品房，建筑面积分别为25.12平方米、20.53平方米，两套商品房总价为1143423元。被告承诺分别于2012年12月28日、2013年5月31日前将竣工综合验收合格的商品房交付给原告，并在商品房交付使用后90日内，将办理房屋权属登记由出卖人提供的资料报产权登记机关报备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意：买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。原告签订合同后按约定支付了全部购房款。现因被告责任，导致原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，为维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求人民法院支持原告诉请：1、判令被告履行合同，协助办理房屋权属登记证书；2、判令被告支付逾期办理房屋产权登记违约金34302.69元；3、本案诉讼费由被告承担。
原告杨敏就起诉的事实和理由，向本院提交以下证据：
证据一、原告的身份证复印件一份，拟证明原告的主体身份情况。经质证，被告对该证据不持异议，本院予以确认。
证据二、《全国企业信用信息公示系统（湖北）工商公示信息》复印件一份，拟证明被告的主体身份情况。经质证，被告对该证据不持异议，本院予以确认。
证据三、《商品房预售合同》原件二份，拟证明原、被告双方签订了二份《商品房预售合同》，原告分别购买了被告开发的位于武当山旅游经济特区武当三丰旅游服务广场1#楼252号和118号商品房，建筑面积分别为20.53平方米和25.12平方米，总价分别为747003元和396420元，原告签订合同后按照合同约定付清了全部购房款。经质证，被告对该证据的真实性不持异议，但认为该证据不能达到原告付清全部购房款的证明目的，应当以实际支付的房款为准。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据四、《收据》原件七份及银行转账凭证原件六份，拟证明原告已付清全部房款，其中31714元是用2012年的收益款抵扣的。经质证，被告对该组证据不持异议。本院予以确认。
证据五、《委托经营管理合同》及《补充协议》的原件各二份，拟证明被告在原告付清全部购房款后交付了1#楼252号和118号商品房；原告与第三方签订合同后，第三方行使了1#楼252号和118号商品房的使用权、经营权、管理权。经质证，被告明阳公司对该组证据的真实性不持异议，但认为应当以被告提供的交房公告时间为准。本院对该组证据的真实性予以确认，对其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
证据六、《中华人民共和国房屋登记薄》的复印件一份，拟证明1#楼252号和118号商品房均被被告抵押给了第三人。经质证，被告对该证据不持异议，本院予以确认。
被告明阳公司辩称：《商品房预售合同》属实，但是该商品房已抵押给了第三人，我们也正在积极筹款为原告办理房产证。
被告明阳公司为支持其抗辩理由，向本院提交如下证据：
《三丰旅游服务广场商铺交房公告》原件一份，拟证明被告于2012年12月28日将1#楼252号和118号商品房交付给了十堰市三丰商业管理有限公司（以下简称：三丰公司）管理。经质证，原告对该证据提出异议，认为从原告提交的二份《委托经营管理合同》显示，商品房实际交付的时间和领取收益的时间与该公告所证明的交付时间不一致；该公告是被告明阳公司单方面出具的，且不能证明公告内容已送达到原告。本院对该证据的真实性、合法性及其证明目的将结合本案事实和其它证据予以综合分析认定。
经审理查明：被告明阳公司于2011年11月3日取得武当山旅游经济特区汉十路武当三丰旅游服务广场的鄂武房预售字（2011）07号湖北省商品房预售许可证书。2012年8月11日，原告杨敏（买受人）向被告明阳公司（出卖人）购买了位于武当山旅游经济特区汉十路武当三丰旅游服务广场1#楼118号商品房，双方签订了《商品房预售合同》和《补充协议》，《商品房预售合同》约定：“该商品房的用途为商铺，建筑面积共25.12平方米，单价为每平方米15781.05元，总金额396420元；出卖人应当在2012年12月28日前，将房屋竣工综合验收合格的商品房交付买受人；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的3%向买受人支付违约金。”，《补充协议》约定：“1、买受人所购的商铺虽享有产权，但在委托经营管理期限内不享有对其所有商铺的经营管理权，出卖人特全权委托三丰公司来负责对该商铺经营管理，买受人对此无异议。”；当天，原告杨敏（甲方）与三丰公司（乙方）签订了《委托经营管理合同》，合同约定：“甲方将购买的拥有合法产权的商铺委托乙方经营管理，在委托经营管理期限内，乙方拥有该商铺的全方位自主经营管理权；委托经营管理期内第一至第八年，双方约定甲方的收益按照甲方总房款计算，收益率为总房款的8%／年，即人民币31714元／年”。2013年4月11日，原告杨敏（买受人）又向被告明阳公司（出卖人）购买了武当三丰旅游服务广场1#楼252号商品房，双方签订了《商品房预售合同》和《补充协议》，对商品房的面积、价款、交付时间约定：“该商品房的用途为商铺，建筑面积共20.53平方米，单价为每平方米36386元，总金额747003元；出卖人应当在2013年5月31日前，将房屋竣工综合验收合格的商品房交付买受人”；对房屋委托经营收益约定：“收益率为总房款的8%／年，即人民币59760.24元／年”，上述两份《补充协议》和《委托经营管理合同》签订后原告已领取了两套商品房各三年的收益。原告杨敏于2012年5月31日、6月28日、7月28日、8月5日、8月11日以银行转账等方式向被告明阳公司支付了1#楼118号商品房的购房款396420元，于2013年4月11日以银行转账的方式向被告明阳公司支付了1#楼252号商品房的购房款747003元，被告向原告出具了747003元、100000元、184706元的收据各一张和20000元的收据四张。被告明阳公司于2012年12月28日向三丰公司交付了上述商品房，由三丰公司按商业业态及销售情况进行分割装修、招商经营。被告明阳公司于2014年6月13日在武当山旅游经济特区规划建设局办理了武当三丰旅游服务广场建设工程的竣工验收备案证明书。
另查明：位于武当山旅游经济特区汉十路武当三丰旅游服务广场1#楼252号商品房被明阳公司抵押给案外人颜平，1#楼118号商品房被明阳公司抵押给案外人张东丽，上述商品房均在武当山特区房地产管理局办理了抵押登记。
本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中原告杨敏与被告明阳公司和三丰公司分别签订了《补充协议》和《委托经营管理合同》，原、被告双方约定1#楼252号和118号商品房原告虽享有产权，但由三丰公司负责经营管理，原告与三丰公司之间形成委托经营管理合同法律关系，系他物权中使用权和收益权的转让行为，被告明阳公司于2012年12月28日向三丰公司转移占有了上述商品房，由三丰公司进行分割装修、招商经营，原告亦从三丰公司处领取了上述商品房各三年的收益款，因此，被告明阳公司已向原告交付了1#楼252号和118号商品房，原告亦向被告支付了全部购房款，原告对其商品房已形成了有权且间接占有的事实，故本院对原告主张被告履行合同协助办理房屋权属登记证书的诉讼请求予以支持。被告明阳公司在《商品房预售合同》约定的办证期间内未能履行办证的报备义务，导致原告未能取得房地产权属证书，依据双方合同约定原告不退房的，被告应按已付房价款的3%向原告支付1#楼252号和118号商品房的违约金，两套商品房的违约金分别为22410.09元和11892.6元，合计34302.69元，故原告主张被告支付逾期办理房屋产权登记违约金34302.69元的诉请，本院予以支持。由于被告明阳公司将已出售给原告的房屋抵押给张东丽和颜平，本院在审理中依照相关法律规定向原告进行了释明，原告明确表示不予变更诉讼请求；因本案所诉争房屋在武当山特区房地产管理局办理了抵押登记，现尚不具备办理房屋权属证书的条件，被告明阳公司应当在办理房屋权属证书条件成就后及时履行相应的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告十堰市明阳房地产开发有限公司在武当三丰旅游服务广场1#楼252号和118号商品房抵押权消灭后60日内将办理产权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并按照合同约定协助原告杨敏办理房屋权属证书；
二、被告十堰市明阳房地产开发有限公司在本判决生效后五日内一次性支付原告杨敏违约金34302.69元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费658元，由被告十堰市明阳房地产开发有限公司负担。
申请执行的期间为二年。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。
代理审判员 荣志立
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 饶真珍
附：
本案所适用的法律条款
《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
第十一条第一款对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。