济南高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）高民初字第1961号
原告黄海，男，1978年10月30日出生，汉族，住济南市。
被告济南东拓置业有限公司，住所地济南高新区舜华路2000号舜泰广场6号楼3401室。
法定代表人刘金辉，总经理。
委托代理人秦承龙，山东豪才律师事务所律师。
委托代理人李荣荣，山东豪才律师事务所律师。
原告黄海与被告济南东拓置业有限公司（以下简称：东拓置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告黄海，被告东拓置业的委托代理人秦承龙、李荣荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告黄海诉称，2011年7月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于济南市体育西路以东，正丰路以西丰奥嘉园11号楼2单元502室的房屋一套，购房金额为1230425元，首付款为房屋总价款的53.67%（660425元）。原告按照合同约定履行了交付首付款的义务，并按照合同约定支付了剩余房款。依据合同第八条，被告应当于2013年2月28日前将其出售的房屋交付原告。同时，合同第九条对被告逾期交房应当支付的违约金进行了约定。原告认为被告迟延交房违约事实明显，给原告带来了金钱和时间的损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令：1、被告支付逾期交房违约金78255.03元（自2013年2月28日至2013年9月28日，全部违约金按照合同约定计至实际交房之日）；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告东拓置业辩称，1、被告不存在违约情况，原告诉求没有事实与法律依据，原告未提供证据证实。2、根据法律规定，违约金的主张应当与原告所受到实际损失相适应，本案原告未提供证据证明所受到的实际损失额，被告认为原告所主张的违约金远远高于实际损失，请求法院依法进行调整。3、原告的主张已经超过诉讼时效，原、被告约定的房屋交付时间为2013年2月28日，自2013年3月1日原告已经知道自己的权利被侵害，直到2015年7月7日提起诉讼，已超两年诉讼时效。
经审理查明，2011年7月20日，原告黄海（买受人）与被告东拓置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份。约定由原告购买被告开发的丰奥嘉园南区11号楼2单元502室的房屋一套。商品房建筑面积为155.75平方米，商品房总价款为1230425元。合同第八条约定：出卖人应当在2013年2月28日前，依照国家有关规定，将取得《综合验收备案证明》的商品房交付买受人使用。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列约定处理：……逾期超过60日后，买受人有权解除合同，但必须提出书面通知，出卖人应在接到通知书之日起30日内退还买受人已付房款本金，并按买受人已付房款的千分之十五向买受人支付违约金。若买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告黄海依约支付了全部购房款，被告予以认可。2013年9月30日，被告就交接涉案商品房及车位与原告签订了《房屋及车位交接单》。同日，原、被告签署了《房产移交结算书》，确定案涉房屋面积为155.54平方米，房屋总价款1228766元。被告认可其于2013年9月30日将涉案房屋及车位交付原告。
由于被告东拓置业逾期交房，原告黄海等诸多购买被告丰奥嘉园小区商品房的业户均陆续向本院提起诉讼，要求被告东拓置业按照合同约定支付其违约金。被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。
诉讼中，被告东拓置业提出鉴定申请，要求对原告的实际损失进行鉴定。本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同地段、同类型的商品房日租金进行了评估。该评估公司评估结论为：住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。原告对该评估报告书的真实性无异议，但认为该评估报告鉴定数额明显过低，原告的损失按照评估报告的金额是两万元左右，无法弥补被告迟延交房给原告造成的损失。违约金是合同第九条明确的约定，要求被告按照合同支付违约金。原告对被告的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。
上述事实，有原告黄海提交的《商品房买卖合同》、收据、《房屋及车位交接单》、《房产移交结算书》，被告提交的鲁铭润评报字（2016）第048号评估报告以及原、被告的法庭陈述予以证实，本院予以确认。
本院认为，原告黄海与被告东拓置业于2011年7月20日所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人均应依照合同约定全面履行自己的义务。原告黄海依照合同约定履行了支付购房款的合同义务，被告东拓置业亦应依照合同约定于2013年2月28日前将本案房屋交付于原告黄海。本案诉讼时效问题，被告主张原告提起诉讼，已经超过诉讼时效。原告在被告逾期交房后，选择继续履行合同，要求被告支付相应逾期交房违约金。被告于2013年9月30日将涉案房屋、车位交付原告，原告主张逾期交房违约金的期间为2013年3月1日至2013年9月30日。自2013年10月1日至2015年9月30日两年内，原告有权就被告不支付逾期交房违约金的行为主张赔偿。原告于2015年7月7日提起诉讼，未超过两年的诉讼时效，故本院对被告的抗辩不予采纳。被告认可其于2013年9月30日将涉案房屋交付原告，但被告未就逾期交房提出正当事由，已构成违约。因原告主张被告逾期交房违约金的截止日为2013年9月28日，系原告自行放弃诉讼权利，不违反法律规定，本院经审查予以准许，确定逾期交房违约金计算至该日。原告黄海主张被告东拓置业按照合同约定支付其违约金，被告东拓置业抗辩双方合同中约定的违约金过高，要求予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条的规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决；当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原、被告双方合同中约定的违约金标准为“按日支付已付房价款的万分之三”，根据上述合同法及司法解释的相关规定精神，原告主张的违约金应以其实际损失为基础予以调整。鉴于因被告东拓置业违约造成了诸多业户先后起诉，为给当事人节约诉讼成本及防止给当事人造成不必要的“诉累”，在原告未能举证证明其实际损失的情况下，本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托山东铭润资产评估不动产估价有限公司对2013年1月1日至2013年12月31日期间，丰奥嘉园小区同地段、同类型商品房日租金进行了评估。该评估公司评估结论为：住宅年度区间价格为0.38-0.53元/平方米·天，住宅年度平均价格为0.48元/平方米·天。原告对该评估报告书的真实性无异议，要求按照合同约定支付违约金，对被告的违约事实给其造成的实际损失未向本院提供相关证据。山东铭润资产评估不动产估价有限公司系本院通过山东省济南市中级人民法院技术室委托，具有相关资质，鉴定程序合法，其鉴定结论本院予以采信。综合考虑被告东拓置业违背诚实信用原则造成逾期交付房屋的违约事实，结合原告所购房屋的价格及实际损失等公平因素，本院参照上述鉴定意见，酌情确定被告东拓置业逾期交房给原告黄海造成的实际损失为2013年日租金0.48元/平方米·天。本院依据该标准，依法按照130%支持原告黄海主张的违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告济南东拓置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告黄海自2013年3月1日至2013年9月28日期间的逾期交房违约金20576.08元（155.54平方米×0.48元/平方米/天×212天×130%）。
二、驳回原告黄海的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理1756元，由原告黄海负担1294元，被告济南东拓置业有限公司负担462元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 梁 猛
人民陪审员 褚振荣
人民陪审员 孙红玲
二〇一七年一月三日
书 记 员 赵 蕊