重庆市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江法民初字第02609号
原告：袁世淑，女，1974年8月31日出生，汉族，住重庆市渝北区。
委托代理人：雍涛文，重庆鼎凌律师事务所律师。
委托代理人：刘春光，重庆鼎凌律师事务所律师。
被告：蒋明昌，男，1973年3月10日出生，住重庆市渝北区。
委托代理人：张弟云，重庆市江北区观音桥法律服务所法律工作者。
第三人：宗仁斌，男，1954年3月17日出生，汉族，住重庆市江北区。
原告袁世淑与被告蒋明昌、第三人宗仁斌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员顾鲁晓独任审判，公开开庭进行了审理。原告袁世淑的委托代理人雍涛文，被告蒋明昌的委托代理人张弟云，第三人宗仁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告袁世淑诉称：2012年12月10日，原告与第三人签订了房屋买卖协议，约定第三人将坐落于重庆市江北区洋河一村某号某单元某号的房屋出售给原告，转让价格为650000元，约定于2013年3月5日前交房。协议签订后，原告依约向第三人支付了房款640000元，并于2013年1月30日取得了该房屋的房产证，尾款10000元在交房后另行支付。房屋出售前，第三人与被告签订房屋租赁合同，将该房屋出租给被告，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日，租金为每年18000元。原告已经取得该房屋的所有权，取代第三人成为租赁房屋合同的主体，但被告未如约向原告支付房租，从2013年7月开始，被告未支付租金，现原告为维护自身权益，特提起诉讼，请求判决：一、解除被告与第三人签订的房屋租赁合同；二、被告自房屋租赁合同解除之日搬离房屋；三、本案诉讼费由被告承担。
被告蒋明昌辩称：被告与第三人签订的租赁合同依法成立并有效，应当受到保护，根据合同法买卖不破租赁的原则，租赁合同应当继续履行，第三人将房屋转让给原告，原告是知晓第三人出租房屋的事实，所以不影响租赁合同的效力。依据合同法第六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案租赁合同不符合法定解除情形。原告与第三人之间的买卖合同纠纷和被告与第三人的租赁合同是不同的关系，原告不具有解除租赁合同的资格。第三人没有披露他们买卖的信息，我们对原告权利不能充分确认，他们只是提过，但没有书面通知被告，我们仍然按照原租赁合同的约定将租赁支付给了第三人，第三人是否将租赁转交给原告，我们不知情，被告已经向原告履行了承租人的义务，支付了全额租金，不管对原告和第三人都没有违约行为。原告要求我们搬出房屋，我们认为没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。
第三人宗仁斌陈述：原来被告是给过我一年的租金，但后来发现其未经我允许即改变房屋的结构，我就不愿意出租给他了，要求其搬离。后来有人来买房屋，我也叫他搬离。我做的一切，他都是知道的，他还到法院告过我。我与被告的合同没有变更和解除的条件，履行起来就有很多困难，我没办法达到合同目的，我自愿解除。房屋租赁不是欺诈和文字游戏，如果是房屋托管合同，他就没有资质，大多数内容是托管内容，我是上当受骗的。被告承租房屋不是自己居住，我将房屋托管给他的目的是帮我卖房子，这是双方订立合同的真实目的，但被告混淆乱用了法律概念。如果被告是自己居住，那是买卖不破租赁，但是他是把房屋出租了的，有很多不符合法律的行为，住三个人的房屋拿去住了十几个人，派出所是不允许的。房屋托管不应适用买卖不破租赁的规则。
经审理查明：2012年7月27日，被告与第三人签订了《房屋租赁（托管）合同》，该合同约定，第三人自愿将其物业以被告承租的形式交由被告托管，该房屋地址：江北区洋河一村某号某单元某号，物业用途：住宅。交由被告租赁托管的期限为2012年10月1日至2017年9月30日止，租金数额：每月租金为1500元，付款方式：被告于2012年7月27日向第三人支付首期租金（12个月），共计18000元。自首次支付租金当日起其后每隔11个月被告向第三人支付下一期租金直至本合同履行完毕时止。押金条款：被告于2012年7月27日向第三人支付租房押金2000元，作为被告履行的保证，如合同履行完毕，第三人于收回房屋当时如数退还给被告。第三人于2012年7月27日将上述房屋移交给被告，并结清之前的相关费用，被告接房后产生的水、电、气、闭路及物管等相关费用由被告自行承担。合同同时约定，在被告按时付租的前提下，第三人不能提前收回房屋，如果第三人需要出售房屋，应遵循买卖不破租赁的原则妥善处理本合同所约定的租赁托管关系，并承认在同等条件下被告的优先购买权。该合同还约定了房屋维修责任的划分、第三人收取租金的权利、第三人自营和转租获益的权利及相关违约责任。同日，第三人收取了被告租金18000元及押金2000元。
2012年7月27日，第三人出具《委托书》，该委托书载明，兹有江北区洋河一村某号某号房屋委托被告从2012年7月27日至2017年9月30日由被告全权委托出租管理，同时可在客厅做隔断间。
2012年12月10日，原告、第三人与重庆诚业房地产经纪有限公司签订了《重庆诚业买卖协议》，第三人将本案涉诉房屋作价650000元出售给原告。原告、第三人双方约定，签订本协议时，原告支付第三人定金20000元；首付款170000元于房屋产权过户当日支付；另外450000元由原告向商业银行贷款以按揭方式向第三人支付；第四笔款10000元于房屋交付之日支付。双方约定2013年3月5日前交接该房屋。本协议的补充协议如下：原告、第三人约定：第三人出售前述房屋现状为出租，第三人承诺第三人自行将现出租的相关权利及义务以及责任全部清理完毕，保证原告接收房屋时，房屋状况为空置房，无房屋出租它项权等纠纷，第三人保证现有室内固定设施不变。
合同签订后，原告支付了相应的购房款。2005年6月21日，本案涉诉房屋的产权人登记为第三人，2013年1月30日后，本案涉诉房屋的产权登记人从第三人变更为原告。
2013年8月26日，被告向第三人邮寄《通知函》，该通知函载明，第三人：我与你于2012年7月27日签订的《房屋租赁（托管）合同》合法有效，根据该合同第二条的约定，我支付下期租金的期限于2013年9月1日将至，为了你能及时收取房屋租金，保障合同的全面履行，我已准备好租金18000元，请你务必在2013年9月1日前随时与我联系，收取下期全年租金，或者将你的银行卡号、户名（电话或短信）告知我，通过银行转账向你支付，若你未来收取或未电话（短信）通知，造成你到期未能收到租金的后果，概由你自己负责，与我无关。其后，第三人提供了自己工商银行重庆建新北路红五路分理处的户名和账号。
2013年8月29日，被告向第三人的中国工商银行账户汇款租金18000元。2013年10月31日，原告与第三人就以原告名义起诉问题及诉讼成败与第三人补足每月2500元租金的相关事宜签订了《补充协议》。
2013年12月17日，第三人向被告邮寄《告知函》，该告知函载明，被告：现房东原告委托原房东第三人告知承租人被告如下：1、于2013年3月起，本案涉诉房屋属于新房东所有权人原告的；2、现在听原房东说与你有租赁在先，通过协商，同意你继续租赁合同，但为维护现房东的合法权益，你原来的1500元一个月的房租，变更为现在的2500元一个月的房租，并要从2013年3月份补交至2014年7月份，每月1000元，共计17个月17000元。然后按照租赁合同每月租金2500元履行（注：你已付1500元到2014年7月份）；3、接到告知后3天内补交的17000元打在第三人的账上；4、若逾期不打钱，视为租赁合同解除。被告认可收到该函件，但不认可其陈述的内容，落款时间是2013年12月，此前被告已经将第二年的租金支付完毕，且此前被告一直未收到正式的通知。原告不认可该《告知函》上的委托。
上述事实，有《房屋租赁（托管）合同》、《重庆诚业买卖协议》、《补充协议》、重庆市江北土地房屋权属登记中心信息查询结果、房地证、收条、《委托书》、《通知函》、中国工商银行个人业务凭证、结婚证、《告知函》、《通知函》、民事裁定书、邮递单及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，《房屋租赁（托管）合同》、《重庆诚业买卖协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。
关于本案中《房屋租赁（托管）合同》的性质问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案涉诉的《房屋租赁（托管）合同》中约定了租金、租期及承租人的收益权、双方的违约责任等，而且也约定了“买卖不破租赁的原则”，同时，原告与第三人的买卖合同的补充协议中亦明确表明了第三人与被告之间是租赁关系。所以，综合本案证据，本院认为《房屋租赁（托管）合同》系租赁合同。
根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。同时，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第119条第二款之规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。本案中，被告承租本案涉诉房屋在前，而后第三人将本案涉诉房屋出售给原告，且被告坚持继续承租本案涉诉房屋，故被告与第三人于2012年7月27日签订的《房屋租赁（托管）合同》在2013年1月30日后对原告与被告继续有效。
原告主张被告未向其支付租金，故要求解除双方的租赁合同关系，本院认为原告要求解除双方的租赁关系的理由不成立，理由如下：第一，根据《中华人民共和国合同法》第二百六十条之规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。结合本案案情，原告虽享有租赁合同的权利，但亦应负担为实现合同目的的通知义务，本案中，无证据证明本案涉诉房屋过户至原告名下后，原告及时全面准确地通知了被告出租人变更的相关事宜，所以，被告未向原告支付租金系原告未通知在前，原告在此情况下以被告未支付租金为由提出解除租赁合同的诉讼请求，有违诚实信用原则，本院不予支持。第二，2013年8月26日被告向第三人邮寄了《通知函》后，第三人提供的依然是第三人自己的户名和账号，2013年12月第三人向被告发送的《告知函》中，仍然要求被告向第三人的账户打入相应款项，从被告向第三人支付第二年租金的事实看，被告并不存在故意迟延支付租金的故意。第三，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中，虽然被告没有直接向原告支付相应的租金，但被告并非故意拖延，原告也没有通过合理的方式催告被告在合理期限内向其支付相应的租金，故不符合法律规定的解除条件。第四，原告要求解除租赁合同的理由亦不符合其他法律规定的解除条件。基于此，原告要求解除租赁合同并要求被告搬离本案涉诉房屋的诉讼请求，本院均不予支持。
综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：
驳回原告袁世淑的全部诉讼请求。
本案案件受理费80元，减半收取40元，由袁世淑负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。
代理审判员 顾鲁晓
二〇一四年七月三十日
书 记 员 杨凌燕