北京市平谷区人民法院
行 政 判 决 书
（2017）京0117行初15号
原告徐建，女，1953年5月15日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人孙宏博，北京市建诚律师事务所律师。
委托代理人舒禹豪，北京市建诚律师事务所律师。
被告北京市规划和国土资源管理委员会，住所地北京市东城区和平里北街2号。
法定代表人魏成林，主任。
委托代理人贺庆余，北京市规划和国土资源管理委员会工作人员。
委托代理人王振三，北京市时雨律师事务所律师。
第三人马金龙，男，1987年9月23日出生，住北京市平谷区。
第三人刘美玉，女，1989年10月26日出生，住北京市平谷区。
原告徐建不服被告北京市规划和国土资源管理委员会（以下简称市规土委）房屋行政登记，于2017年3月2日向本院提起行政诉讼。本院受理后，依法向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因马金龙、刘美玉与本案被诉行政行为有法律上的利害关系，本院依法通知该二人作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2017年6月16日公开开庭审理了本案。原告徐建及其委托代理人孙宏博、被告市规土委的委托代理人贺庆余、王振三到庭参加诉讼，第三人马金龙、刘美玉经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
2009年6月26日，北京市住房和城乡建设委员会（以下简称北京市住建委）收到北京市平谷中侨经济技术开发公司（以下简称中侨公司）与马金龙提交的房屋所有权转移登记申请，经审查后,北京市住建委将位于北京市平谷区金海小区××号楼×层（×）-×-××号的房屋（以下简称涉案房屋）所有权人登记为马金龙，并于2009年7月3日向马金龙颁发X京房权证平字第×××4号《房屋所有权证》。
原告徐建诉称，1995年3月13日，原告与中侨公司签订售房协议书，约定由原告购买涉案房屋，协议签订后，原告一次性支付了全部房款，中侨公司将房屋交付给原告实际使用，1995年6月9日，原告取得平字第×××3号《房产所有证》。2016年，原告获悉，北京市平谷区住房和城乡建设委员会在原告不知情的情况下，将已经登记在原告名下的涉案房屋以中侨公司为转出方转移过户至马金龙名下并办理了该房屋的所有权证，后又为马金龙办理了该房屋的夫妻共有登记手续，向马金龙颁发了X京房权证平字第×××××1号《房屋所有权�》，向刘美玉颁发了X京房权证平字第×××××2号《房屋所有权证》，北京市平谷区住房和城乡建设委员会的上述行政行为没有事实和法律依据，未尽到必要的审查义务，存在重大错误，严重侵害了原告的合法权益。依据北京市编办《关于整合本市不动产登记职责的通知》，北京市住建委的职责由原北京市国土资源局承担，因此，本案应由被告承担相关责任。请求法院确认北京市住建委向马金龙颁发第×××4号房屋所有权证的行为违法。
原告徐建向本院提交了下列证据并在庭审中出示：1.售房协议书、缴纳房款发票、所有权登记费收费凭证、房地产权属登记收存契证存根，证明原告于1995年3月13日购买涉案房屋，并向中侨公司一次性支付了购房款，缴纳该房屋的取暖费与物业费，原告于1995年3月13日向原平谷县房地产管理局提交办理房屋所有权转移登记的申请�交费，平谷县房地产管理局收取了原告的相关材料原件；2.第×××3号房产所有证，证明原告于1995年6月9日取得涉案房屋所有权，至此，该房屋为徐建的个人财产，与中侨公司无关，中侨公司无权处分该房产；3.第×××3号房屋产权档案，证明原告办理房屋所有权证的手续合法有效，且已经记载于不动产登记簿，徐建享有房屋所有权，档案中有原告缴纳房款的证明。
被告市规土委辩称：一、基本事实：1.原告购房及登记过程：1995年3月13日，原告与中侨公司签订售房协议书及房产卖契，约定中侨公司将涉案房屋出卖给原告，价款81510元。1995年6月7日，原告徐建到当时负责房屋登记的平谷县房地产管理局进行房屋登记，取得第×××3号房产所有证。经了解，原告购买上述房屋后，未实际居住使用。2.马金龙购房及登记过程：1995年1月l3日，马金龙与中侨公司签订售房协议书，约定中侨公司将涉案房屋出卖给马金龙，价款60000元。马金龙与中侨公司签订购房协议的时间早于本案原告徐建2个月。2009年6月26日，中侨公司委托陈立钢与买受人马金龙到当时负责房屋登记的机构平谷区建设委员会办理房屋登记手续，取得第×××4号房屋所有权证。3.马金龙、刘美玉申请变更登记过程：2012年2月14日，马金龙与妻子刘美玉共同到平谷区房屋登记部门办理所有权变更登记，房屋登记部门将涉案房屋登记为马金龙、刘美玉夫妻共同所有，其中马金龙的房屋所有权证书为X京房权证平字第×××××1号，刘美玉的房屋所有权证书为X京房权证平字第×××××2号。4.原北京市国土资源局接管房屋登记工作的过程：2015年9月，依据北京市编办《关于整合本市不动产登记职责的通知》，原由北京市住建委负责的房屋登记工作移交给原北京市国土资源局。5.被告设�的过程：依据《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》（京政办发[2016]33号）的规定，北京市人民政府设立市规土委，并接管原北京市国土资源局及北京市规划委员会的全部职能。二、被告对该案的处理意见：被告不同意原告的诉讼请求，马金龙于2009年6月办理房屋所有权转移登记时，以及马金龙、刘美玉夫妻二人于2012年2月办理房屋所有权变更登记时，申请人的申请符合《房屋登记办法》第三十三条、第十三条的规定。不同的房产登记机关对同一房产进行重复登记的行为是否恰当应通过法律程序解决，被告于2016年下半年接管房屋登记业务，不宜对原平谷县房地产管理局及平谷区住房和城乡建委委员会的工作予以评判。建议原告与马金龙、刘美玉通过民事诉讼确认房屋所有权，本案可中止审理，待诉争房屋�有权确认之诉终结后，依据民事案件审理结果，再恢复本案审理，并作出是否支持原告诉讼请求的判决。
被告在法定期限内向本院提交了以下证据、依据，并在庭审中出示：第×××4号房屋登记档案,证明北京市住建委为马金龙颁发房屋所有权证的过程。《房屋登记办法》系被告提供的法律依据。
第三人马金龙述称：其于2009年6月20日与王学甫签订售房协议购买涉案房屋，购房价款为36.3万元，其于2009年取得第×××4号房屋所有权证，后涉案房屋变为其与妻子刘美玉共同共有，购房手续合理、合法。
经庭审质证，被告对原告提供的证据真实性无异议。原告对被告提供的证据持以下质证意见：被告提供的证据真实，但证明目的不成立。北京市住建委为马金龙办理房屋所有权证的时间是2009年6月，在此时间节点上，房屋所有权人是原告徐建，而�京市住建委给马金龙颁发房产证时，出让方是中侨公司，北京市住建委没有尽到审查义务，没有审查出产权人是徐建还是中侨公司；第×××4号房屋登记档案中的售房协议显示签订时间为1995年，而马金龙出生于1987年，其在1995年只有七岁，不具有民事行为能力，购房协议应当由马金龙父母签字，但该协议上没有其父母的签字，故房屋登记档案中的售房协议是伪造的，北京市住建委没有尽到审查义务，没有发现这一情况；房屋登记档案中没有马金龙向中侨公司缴纳购房款的凭证，不能证明马金龙已经付款，北京市住建委没有审查合同是否已经履行，亦可以证明该售房协议虚假。
本院对上述证据作如下确认：原告提供的证据来源真实，能够证明其购买涉案房屋并取得房屋所有权证的过程，证明目的成立，本院予以采纳。被告提供的证据能够证明北京市住建委�中侨公司及马金龙办理房屋所有权转移登记的过程，对此本院予以采信，但不能证明被诉行政行为合法，对此本院不予采纳。
经审理查明，1995年3月13日，原告徐建与中侨公司签订《售房协议书》，约定中侨公司将位于平谷区金海小区××号楼(×)-×-××号的涉案房屋出售给原告。1995年6月9日，原北京市房地产管理局向徐建颁发第×××3号房产所有证。2009年6月26日，中侨公司、马金龙向北京市平谷区住房和城乡建设委员会提出涉案房屋所有权转移登记申请,所提交的材料有：中侨公司委托陈立钢办理房屋所有权转移登记的授权委托书、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记表、日期为1995年1月13日的售房协议、契税缴款书、中侨公司组织机构代码证、马金龙身份证复印件、陈立钢身份证复印件、中侨公司法定代表人王学甫身份证复印件。2009年6月26日，北京市平谷区住房和城乡建设委员会工作人员对马金龙、陈立钢进行询问。2009年7月3日，北京市住建委为马金龙颁发第×××4号房屋所有权证。原告徐建不服，向本院提起本案之诉。
另查，2012年2月14日,应马金龙、刘美玉申请，北京市住建委将涉案房屋登记为马金龙、刘美玉夫妻二人共同共有，北京市住建委为马金龙颁发第××××1号房屋所有权证，为刘美玉颁发第××××2号房屋所有权证。涉案房屋现由马金龙、刘美玉居住。
另，本案审理期间，因认为中侨公司涉嫌刑事犯罪，本院于2017年7月19日将本案移送北京市公安局平谷分局，北京市公安局平谷分局于2017年7月27日作出《不予立案通知书》，认为该案没有证据证明有犯罪事实发生，决定不予立案。
本院认为：第一，市规土委系本案适格被告。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》�并参照《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府房地产主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋的登记机构。2009年，北京市住建委作为涉案房屋所在地的房屋行政主管部门，对其辖区内房屋行政登记申请依法具有受理、审查并作出登记的行政职权。根据《关于整合本市不动产登记职责的通知》（京编办发[2015]10号）的规定，原由北京市住建委负责的房屋登记工作移交给原北京市国土资源局。根据《北京市人民政府办公厅关于设立北京市规划和国土资源管理委员会北京市城市管理委员会的通知》（京政办发[2016]33号）的规定，原北京市国土资源局的职责归入市规土委，故市规土委系本案适格被告。
第二，北京市住建委为第三人马金龙颁发第×××4号房屋所有权证时未尽到审慎审查义务。根�《物权法》第十二条第一款之规定，不动产登记机构应当查验申请人提供的权属证明和其他必要材料，并就有关登记事项询问申请人。《房屋登记办法》第三十二条第（一）项规定，买卖房屋的当事人应当申请房屋所有权转移登记。第三十三条规定：“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。”根据上述规定，买卖房屋应办理房屋所有权转移登记，办理房屋所有权转移登记应提交房屋权属证书等材料。本案中，中�公司于2009年以房屋所有权人的身份向马金龙出售涉案房屋，应按转移登记程序向房屋登记机关提交房屋权属证书等材料，但现有证据显示，涉案房屋的权属登记申请材料中缺失中侨公司的房屋权属证书，即申请人所提交的材料并不齐全，在此情况下，北京市住建委仍然为中侨公司与马金龙办理了房屋所有权转移登记手续，未尽到审慎审查义务；同时，根据房屋登记档案的记载，涉案房屋已于1995年6月9日登记于原告徐建名下，原告徐建持有第×××3号房产所有证，而北京市住建委在2009年为中侨公司与马金龙办理房屋所有权转移登记时，未审核清楚涉案房屋已经登记颁证的事实，对同一标的物重复颁发权利证书，属认定事实不清。
第三，马金龙对涉案房屋所有权的取得不符合善意取得情形。根据《物权法》第一百零六条第一款的规定，构成善意取得必须同时�备以下三个条件：（一）受让人是善意的，不知出让人是无权处分人；（二）以合理的价格转让；（三）转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。对于不动产转让而言,受让人因信赖出让人为登记簿上记载的权利人而购买不动产是认定受让人善意的基本条件,若出让人并非登记权利人,受让人则没有理由相信出让人有处分权，如果受让人与出让人发生交易，受让人则不存在善意的可能性。本案中,中侨公司与马金龙办理房屋所有权转移登记时,中侨公司并不持有房屋所有权证,马金龙仍然与中侨公司发生交易,明显不属于善意取得的基本条件。
综上,北京市住建委为中侨公司与马金龙办理的房屋所有权转移登记行为违法，且马金龙并非善意取得人。因涉案房屋所有权于2012年再次发生转移登记，故本案被诉房屋所有权转移登记行为虽违法，但已被登记机构改变,不具有可撤销内容。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第二款之规定，判决如下:
确认北京市住房和城乡建设委员会(现职能由被告北京市规划和国土资源管理委员会承担)向第三人马金龙颁发X京房权证平字第×××4号《房屋所有权证》的行为违法。
案件受理费五十元，由被告北京市规划和国土资源管理委员会负担（于判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 郝玉洁
人民陪审员 张福江
人民陪审员 李启顺
二〇一�年八月三十一日
书 记 员 王泽硕