内蒙古自治区东河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）包东民初字第1652号
原告翟跃勇（反诉被告），男，汉族，现住包头市东河区。
委托代理人王红芳，女，汉族，现住包头市东河区。
委托代理人燕卫东，男，汉族，现住包头市东河区。
被告万明成（反诉原告），男，汉族，现住包头市东河区。
委托代理人李宁荣，系包头市148协调指挥中心第二法律事务所法律工作者。
原告翟跃勇诉被告万明成所有权确认纠纷及被告万明成反诉原告翟跃勇返还原物纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邢志勇适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）翟跃勇及其委托代理人王红芳、燕卫东，被告万明成（反诉原告）的委托代理人李宁荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）翟跃勇诉称，2011年3月16日，我与被告签订了一份《房产交易合同书》。合同签订后，被告给我付了购房款70000元，我将房屋所有权证交给了被告，余款33000元，被告至今未付。我们所交易的房屋系小产权房，是在包头市东河区河东镇XXX的集体土地上建成的。被告并非包头市东河区河东镇井坪村村民。争议的房屋不具备普通商品房的法律性质，依法不能转让，该房屋的买卖违反了法律、行政法规的强制性规定。即使双方签订了合同，被告也不能取得该套房屋的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该《房产交易合同书》无效。请求人民法院确认原、被告双方签订的《房产交易合同书》无效；本案诉讼费由被告承担。
被告万明成（反诉原告）辩称，诉争的房屋是在2011年12月31日一次性完成了交付，之后是原告翟跃勇向我借住的。卖房的时候，该房本不是镇政府颁发的，而是房管局颁发，不是小产权房。房屋买卖后，双方已经完成交易。原告的诉讼请求缺乏事实依据，要求确认《房产交易合同》无效不符合相关法律规定，因此要求法院驳回原告的诉讼请求。
被告万明成反诉称，2011年3月间，由于我儿子要结婚，急需准备婚房，在得知被反诉人想要卖掉房屋后，经过双方协商，达成了购买房屋居住、使用权的《房屋交易合同书》。合同约定，被反诉人将位于包头市东河区河东镇XXX栋X号，面积68.8平米的平房院落一套卖给了我居住和使用，总价款为103000元。我先交给了被反诉人定金70000元，余款于2011年12月31日以现金的方式一次性付给了被反诉人，被反诉人将房产证交给了我。被反诉人将所售房屋交给了我，但被反诉人在腾房的过程中和我说：“我的房子还没有装修完毕，还需要暂住几日”，我便同意借给了被反诉人暂住。后来，我儿子要结婚，几次要求被反诉人腾出该房，但其迟迟不给我腾出，其原因是得知该房屋要以每平米2540元的价格进行拆迁补偿。被反诉人给我造成了很大的经济损失。双方间的房屋居住使用权买卖合同是在双方自愿的基础上达成的，我方如约支付了价款，并且实际已经交付。我是购买的房屋居住和使用权，并非所有权，根据约定优于法定的原则，我们的约定符合法律规定，请求判令被反诉人腾出位于包头市东河区河东镇XXX栋X号的房屋；反诉费由被反诉人承担。
原告翟跃勇对反诉辩称，我不同意万明成的反诉请求，反诉原告陈述的给我付了剩余购房款33000元不是事实，实际该余款33000元，反诉人一直没有给付我。当时卖房的时候，我妻子不知道此事，是我个人和万明成达成的协议。后来的余款33000元反诉人没有给我，我才跟妻子说了卖该房的事情，但我妻子不同意卖该房，还跟我闹腾好几次，差点离了婚。合同没有履行完毕，而且房子我还在居住和使用。因此，不同意万明成的反诉请求。
经审理查明，2011年3月16日，原告与被告签订了一份《房产交易合同书》。合同约定，原告将位于包头市东河区河东镇XXX栋X号，面积68.8平米的平房院落一套卖给了被告，总价款为103000元。被告交付了原告购房款70000元，原告将该房屋的所有权证交给了被告。并约定余款于2011年12月31日付清；同时办理房屋买卖的公证手续。诉争房屋的所有权证号为包房权证东字第XXX**号，坐落于东河区河东镇XXX，土地证号为XXXXX**，权属性质为集体土地，发证时间为2006年1月16日。该房屋是建在包头市东河区河东镇XXX的集体土地上的。原告和被告均非包头市东河区河东镇XXX村民。后原告以包房权证东字第XXX**号所有权证遗失为由，又补办了包房权证东字第XXXXXX**号的所有权证，发证时间为2013年10月30日。双方在庭审中对剩余购房款33000元的是否给付各持己见。双方发生矛盾后，原告诉至本院，要求确认原、被告双方签订的《房产交易合同书》无效；本案诉讼费由被告承担。被告反诉要求请求判令被反诉人腾出位于包头市东河区河东镇XXX栋X号的房屋；反诉费由被反诉人承担。
以上事实，有当事人陈述、举证材料在案佐证。
本院认为，农村集体土地的使用权属于农村集体经济组织成员享有，原、被告均不是包头市东河区河东镇XXX的集体经济组织成员，双方所争议的房屋是建筑在河东镇XXX的集体土地上的。地上物的买卖，关联到了集体土地的转让。翟跃勇与万明成之间的房屋买卖的民事行为违反了法律法规的禁止性规定，是无效的。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因该民事行为所受到的损失。原告翟跃勇明知争议的房屋的土地性质为集体所有，还与万明成达成了房屋买卖协议，是有过错的，应该承担赔偿给万明成造成损失的责任。对于剩余的购房款33000元，综合全案及原告未给被告腾出房屋的事实，应认定被告尚未给付原告该欠款。万明成的反诉购买的是房屋的居住和使用权，并非所有权的理由，不能成立。其诉讼请求，是基于合同生效的前提下，才能实现的。双方签订的《房产交易合同书》违反了法律法规的禁止性规定，是无效的。因此，反诉没有事实和法律依据，亦不是同一法律关系，不符合法律的规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
确认原告翟跃勇与被告万明成于2011年3月16日签订的《房
产交易合同书》无效。
由原告翟跃勇返还被告万明成购房款70000元，并由原告翟跃
勇赔付被告万明成购房款70000元的利息损失，按照同期同类银行贷款的利率计算，自2011年3月16日起，至全部付清之日止。
驳回被告万明成的反诉请求。
以上执行内容于本判决书发生法律效力之日起，十日内履行完毕。
案件受理费500元，由原告承担350元，被告承担150元；反诉费
250元，由被告承担250元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费750元，上诉于包头市中级人民法院。
审判员 邢志勇
二〇一四年一月二十一日
书记员 张思炜
附：本判决所适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《中华人民共和国土地管理法》
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。