上海市闵行区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0112民初7216号
原告：上海搜房房天下房地产经纪有限公司。
法定代表人：徐某。
委托诉讼代理人：胡凤超、王阳阳。
被告：上海锐丰投资顾问有限公司。
法定代表人：LU某。
委托诉讼代理人：陈伟。
原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司(以下简称“搜房房天下”)与被告上海锐丰投资顾问有限公司(以下简称“锐丰投资”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡凤超、王阳阳及被告的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告搜房房天下向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告就上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室、XXX室签订的租赁合同于2016年7月22日解除；2、判令被告向原告退还租赁保证金人民币(币种下同)78,180元。
事实和理由：2015年12月31日，就上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室(以下简称101室)、201室(以下简称201室)房屋租赁事宜，原告与被告签订了《上海市房屋租赁合同》。合同约定租期自2016年1月9日起至2018年1月8日止，月租金为39,090元。原告已按约于2016年1月7日向被告支付相当于两个月的租金金额的租赁保证金共计78,180元，以及第一至第三个月的租金共计117,270元；于2016年4月12日支付第四至第六个月的租金共计117,270元。后由于房屋内存在违章搭建被责令整改，使得原告无法继续在该房屋内正常经营，导致合同目的无法实现，原告于2016年7月8日向被告发送了《关于解除租赁合同的通知函》，书面通知被告与原告协商解约事宜并退还租赁保证金。至今被告仍拒绝解除与原告的租赁合同，并拒绝退还租赁保证金共计78,180元。故原告为维护自身的合法权益，遂诉诸法院要求判如所请。
被告锐丰投资辩称，对于原告主张的第1项诉请，被告同意解除租赁合同，但解除合同的时间不认可，应以原告归还钥匙的日期作为解除租赁合同的日期，即为2016年8月10日。对于第2项诉讼请求，被告希望保证金冲抵一部分房屋租金，现原告支付租金至2016年7月8日，2016年7月9日至2016年8月10日之间的租金未付，希望予以冲抵，冲抵后另外余下的部分作为房屋提前解除租赁合同的违约金，故对此不同意返还租赁保证金。
本院经审理认定事实如下：2015年12月31日，原告(承租人，签约乙方)与被告(出租人，签约甲方)就101室、201室房屋租赁事宜，签订《上海市房屋租赁合同》1份，双方约定甲方将101室、201室出租给乙方经营，建筑面积为101室约80.46平方米、201室约73.73平方米。该房屋租赁用途为做房产公司。合同第三条约定了租赁期限为本协议所定租期应自2016年1月9日起至2018年1月8日止，租期共24个月。合同第四条约定1、租赁标准：租赁期间，年租金469,080元。租期内该房屋的租金为每月每平方米253.52元，每月共计39,090元，租金每年递增5%。5、租赁保证金，乙方应于本协议签订之日起7个工作日内向甲方缴纳贰个月的租赁保证金，以确认乙方执行和遵守在本协议中的义务。甲方收取租赁保证金，应向乙方开具收据。本协议终止时，甲方将在乙方按照本协议的约定缴清全部应交纳的费用后七个工作日内，把乙方已付的保证金无息退还给乙方。合同第十条违约责任第2项约定，本协议生效后，任何一方不得擅自解除。甲方擅自解除本协议或因甲方原告造成乙方不能注册公司、或者因产权纠纷导致租赁协议无法履行或者无效时，如乙方同意解除协议的，乙方有权要求退还保证金，甲方需赔偿等同于押金的100%金额的违约金，以及退还截止协议解除之日乙方剩余的提前支付的相关费用。乙方擅自解除本协议时，甲方有权扣留保证金作为违约金。本款内擅自解除协议不包括因对方违约而守约方根据协议规定正当行使解除协议权力的情况。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
租赁合同签订后，原告于2016年1月7日向被告支付租赁保证金78,180元以及2016年1月9日至2016年4月8日的租金117,270元，于2016年4月12日向被告支付2016年4月9日至2016年7月8日的租金117,270元。2016年7月9日之后的租金未再支付。
2015年12月26日，案外人姚xx、孙x作为101室的权利人，案外人姚xx、孙xx作为201室权利人，共同出具《同意转租确认书》，对于被告转租给原告的行为予以同意并许可。后由于101室、201室存在打通楼板并建水泥楼梯，其改造行为损坏了房屋承重结构，上海市闵行区人民法院于2016年3月30日出具民事判决书，判令案外人姚xx、孙xx、孙x聘请具有相应资质的施工单位对101室、201室房屋之间的楼板恢复原状。同时，上海市闵行区七宝镇人民政府出具责令改正通知书，要求对一楼通往二楼的楼梯进行拆除。原被告双方在庭审中确认该楼梯于2016年5月15日被拆除。
2016年7月22日，原告向被告发送《关于解除租赁合同的通知函》，载明“现因201室为住宅，无法注册营业执照，且101室通向201室的楼梯被强拆，我司审核认定为问题房源，需要提前退租。决定于2016年7月22日退租上述所承租的房屋”等内容。被告在庭审中确认于2016年7月23日收到该函。另外，双方在庭审中确认房屋钥匙于2016年8月10日进行了交接。
以上事实，由原告提供的原告与被告签订的《上海市房屋租赁合同》、案外人姚xx、孙xx、孙x出具的《同意转租确认书》、上海市房地产登记簿、房屋状况及产权人信息、上海市房地产权证、银行电子回单、收款收据、(2016)沪0112民初2100号民事判决书、照片一组、《关于解除租赁合同的通知函》、《回复函》，被告提供的营业执照复印件、被告分公司营业执照复印件及准予注销登记通知书、微信截图以及原、被告的当庭陈述等证实。
本院认为，原、被告双方签订的《上海市房屋租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。本案双方的争议焦点为：1、双方解除合同日期。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条，即当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。结合本案中原告所借的101室、201室因存在违章搭建被责令整改，拆除一楼通往二楼的楼梯，造成原告无法正常使用，故原告向被告寄送《关于解除租赁合同的通知函》之日，即被告庭审中认可于2016年7月23日收到此函为合同解除日。2、被告是否应向原告退还租赁保证金。根据双方签订的租赁合同约定，本协议终止时，被告在原告按照本协议约定缴清全部应交纳费用后七个工作日内，把原告已付保证金无息退还给原告。被告辩称，原告擅自解除本协议时，被告有权扣留保证金作为违约金。结合本案查明事实，本案不存在原告违约提前解除合同的情况，故被告的辩称意见不能成立，被告应将租赁保证金退还给原告，本案中考虑到原告仍有部分房屋使用费用未与被告结清，为避免讼累，保证金与部分房屋使用费抵扣后将剩余部分予以返还。现本案中原告已付租金至2016年7月8日，且由于涉案房屋中存在违章搭建被责令整改后，原告无法正常使用二楼面积，对此原告提出要求减少租金，本院予以认可，现原、被告双方一致确认整改时间为2016年5月15日，且同意由法院酌情认定整改后房屋租金及使用费计算标准，故本院酌定2016年5月15日之后按30,000元/月计算的标准计算房屋使用费，计算至2016年8月10日双方交接房屋之日止，故2016年5月15日至2016年7月8日之间的租金被告应返还原告16,415元，2016年7月9日至2016年8月10日之间的房屋使用费原告应付31,936元，进行相应抵扣后，被告应退还给原告租赁保证金为62,659元(78,180元+16,415元-31,936元)。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(五)项、第九十七条、第九十九条、第二百一十六条之规定，判决如下：
一、确认原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司与被告上海锐丰投资顾问有限公司之间的《上海市房屋租赁合同》于2016年7月23日解除；
二、被告上海锐丰投资顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海搜房房天下房地产经纪有限公司租赁保证金62,659元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计877.25元，由被告上海锐丰投资顾问有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 蒋鸣良
二〇一七年五月二十六日
书记员 谭静贤
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第九十九条【债务的抵销及行使】当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。
当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。
第二百一十六条【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。