河南省镇平县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫1324民初1496号
原告（执行案外人）：吴群志，男，生于1969年11月6日，汉族，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：张耀东，河南宛龙律师事务所律师。特别授权。
被告（申请执行人）：刘文献，男，生于1965年5月7日，汉族，住河南省镇平县。
委托诉讼代理人：杨弼国，河南涅阳律师事务所律师。特别授权。
被告（被执行人）：李震，男，生于1960年5月18日，汉族，住河南省镇平县。
被告（被执行人）：王兆华（系被告李震之妻），生于1962年2月2日，汉族，住河南省镇平县。
原告吴群志与被告刘文献、李震、王兆华案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年11月7日作出（2016）豫1324民初1681号民事判决，原告不服，提起上诉，南阳市中级人民法院于2017年3月3日作出（2016）豫13民终5308号民�裁定，撤销本院（2016）豫1324民初1681号民事判决，发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭，于2017年10月17日公开开庭审理了本案。原告吴群志及其委托诉讼代理人张耀东，被告刘文献及其委托诉讼代理人杨弼国到庭参加了诉讼，被告李震、王兆华下落不明，本院依法公告送达开庭传票，逾期该二被告未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴群志向本院提出诉讼请求：1、要求停止对被告刘文献申请对原为被告李震、王兆华所有后出卖给原告的位于健康路中段商业局院内18间房屋的强制执行。2、要求确认2015年10月27日原告和被告李震、王兆华签订的房屋买卖协议有效。3、要求确认上述18间房屋所有权归原告所有。4、要求责令被告李震、王兆华给原告办理房地产过户手续。5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年10月27日原告和被告李震、王�华夫妇签订了房屋买卖合同，约定将位于镇平县健康路中段商业局院内的办公楼18间以60万的价格出卖给原告所有，原告依约将房款交于被告，由于被告李震、王兆华于2015年6月13日将自己所有的房屋18间及案外人刘子成所有的房屋18间一并出租给第三人，约定租期10年。前三年租赁费255000元一次性支付清，为此原告找到被告李震协商让其解除租赁合同，由于受“买卖不破租赁”的影响无法解除合同，为此，在被告李震的协调下，刘子成于2015年12月8日当着被告李震的面给原告写了证明，证明该房屋的房租由原告吴群志和刘子成共同收取。该房屋完成了观念上的交付，原告无法实际占有房屋。后被告刘文献因被告李震、王兆华夫妇欠其债务申请法院对原告购买的房屋18间进行强制执行措施，镇平县人民法院受理该执行案后作出（2016）豫1324执182号执行裁定书，裁定将原告�买的18间房屋以830500元的价格抵偿给被告刘文献所有。原告得知后于2016年5月24日向镇平县人民法院提出对执行标的的书面异议，法院依法审查后作出（2016）豫1324执异24号执行裁定书，以原告没有实际占有房屋，也未办理过户登记手续为由裁定驳回了原告的执行异议。综上所述，原告和被告李震、王兆华签订的房屋买卖协议书，是双方真实意愿表示，也没有违反法律法规的强制性规定的情形，属有效合同，应受法律保护，且原告依约已向被告李震一方支付了房款60万元，由于被告李震、王兆华将房屋租赁给案外人无法将房屋实际交付原告控制，但承诺以后房租归原告收取并所有，已完成观念上的交付，观念上的交付也是一种交付方式，同样受到物权法及债权法的保护，双方已履行了买卖房屋协议约定的主要义务，房屋所有权已归原告所有。现被告刘文献因被告李震�王兆华欠其债务，申请对已出让给原告所有的房屋10间强制执行，侵犯了原告的合法权益，被告李震、王兆华在相关的以物抵债协议上签字更是严重违约行为，法院对原告的执行异议予以驳回是错误的。为此，特提起诉讼，请求依法审理后判令所请。
被告刘文献辩称，原告没有购买和占有使用诉争房屋，不具有排除执行诉争房屋的合法权益，原告诉请缺乏事实根据和法律依据，应依法驳回原告诉请。
被告李震、王兆华未到庭也未提出答辩意见。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于参加质证的当事人无异议的证据，未参加质证的被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议和相反证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告刘文献对原告提交的房屋买卖协议，认为被告李震、王兆华未到庭无法证实买卖协议的真实性，但未提供相反证据予以反驳，被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议，本院对该组证据的真实性予以采信。2、被告刘文献对原告提交的收条有异议，认为与原告出具的汇款凭证、交易明细、交易单和合同签订相矛盾，但未提供相反证据予以反驳，被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议，本院对该份证据的真实性予以采信。3、被告刘文献对原告提交的汇款凭证有异议，认为原告应当出具银行转账付款凭证，收款收据显示原告支付了全部购房款60万元，但是根据银行的汇款凭证显示原告在2015年10月27日并没有支付全部房款，两份证据之间相互矛盾，且原告提交的银行汇款凭证不能证实支付的是购房款。2015年10月27日原告给李震转15万元，原告并没有支付给李震所谓的购买款60万元，原告与李震、王兆华之间并不存在真实有效的房屋买卖关系。被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议，本院对该组证据的真实性予以采信。4、被告刘文献对原告提交的李震的身份证、结婚证、购房合同、审计局关于出售办公楼的情况说明、审计局证明、财产分割协议书均有异议，认为证据系复议件，买卖协议不真实，原告未持有上述证明的原件，但未提供相反证据予以反驳，被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议，本院对该组证据的真实性予以采信。5、被告刘文献对原告提交的被告李震的证明有异议，认为李震未出庭，不能证实证明的真实性，证明内容系打印，不是李震书写，证明内容是否是李震的真实意思表示无法核实。被告刘文献对原告提交的刘子成的证明真实性合法性均有异议，认为刘子成未出庭作证，证言不能作为定案依据，刘子成与被告李震正在为另一半的房产是否应当执行进行诉讼，刘子成与被告李�存在重大矛盾，刘子成的证言缺乏真实性客观性，两份证明不能证实原告对诉争房屋占有使用。但被告刘文献未提交相反证据予以反驳，被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议，本院对该组证据予以采信。6、原告申请证人吴某出庭作证，用以证实房屋买卖过程及付款情况。原告无异议，被告刘文献有异议，认为证人陈述先支付定金25万元，与原告出具的银行明细不符，证人证实在签合同当天原告已支付房款55万元，但根据原告出具的银行转账凭证和交易明细单，原告仅支付房款37万元，认为证言违背客观事实，不能作为定案依据，被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议，结合其他证据，本院对该组证据予以采信。7、原告对被告刘文献提交的收据、银行转账付款凭证、镇平县财政局证明、镇平县审计局证明、房屋所有权证、土地使用权证和公证书各一份真实�无异议，但认为抵押未登记，抵押不成立。人民法院裁定将本案李震、王兆华所有的房屋过户给刘文献是错误的，登记在李震、王兆华名下他们才有权处分，本案诉争房屋是登记在审计局名下，未办理过户手续，不是李震、王兆华的，结婚证不可能给第三人，李震、王兆华把房子卖了之后又出卖给别人，有恶意串通的嫌疑。被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议，本院对该组证据的真实性予以采信。8、对本院调取执行卷宗的材料，原告无异议，被告刘文献对真实性无异议，但认为对原告的异议审查笔录、李震的异议审查笔录内容不客观真实，被告李震、王兆华在法定期间内未提出异议，本院对该组证据的真实性予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2004年7月14日，被告李震以41万元价格购买镇平县审计局位于健康路中段商业局院内的36间房屋（产权登记人为镇平县审计局、房权证号为镇房字0170**，国有土地使用权证号为镇国用（99）字第990000320号）。2004年8月10日，被告李震与刘子成签订协议书，约定该房屋所有权归二人共同所有，任何一方不得私自变卖转让。房屋如租赁，租金收入双方平均分配。房屋如开发建商品房，双方协议后共同出资，转让后均分利润、均分房款。房屋如转让，双方共同协商价格，转让后均分房款。房屋如过户，双方共同解决，费用双方平摊。2004年10月10日，镇平县财政局出具证明，内容为“根据县审计局关于出售原审计事务所办公楼有关问题的会议纪要，该办公楼转让给李震同志，产权归李震所有。同意其办理转让过户手续。”2009年12月10日，镇平县审计局出具证明，内容为：“兹证明审计局原商业局院内办公楼36间已全部出售给李震。出售时�2004年7月14日。”该房屋至今未办理过户登记手续。2015年6月13日，被告王兆华与魏明华将该房屋出租给他人使用，每年租金85000元，前三年租金255000元已经支付。
2013年10月30日，被告李震、王兆华与被告刘文献签订借款协议，被告李震、王兆华借被告刘文献1600000元，月息3分，被告李震、王兆华将6辆车及其购买镇平县审计局的房地产（房地产尚未办理过户），房权证号：01××24号，土地证号：9900003**号抵押给被告刘文献，并经镇平县公证处公证。2015年10月27日，被告李震、王兆华与原告吴群志签订房屋买卖协议，由吴某作中间人，被告李震、王兆华将位于镇平县健康路中段商业局院内的原审计局办公楼中的18间卖给原告吴群志，房屋价款600000元，该款原告已全部付清。原告在与被告李震、王兆华办理房屋买卖的过程中，被告李震、王兆华始终没有向原告出具�二人为买卖房屋权利人的权属证据原件。2016年1月13日，刘文献起诉李震、王兆华要求还款并申请财产保全，本院于2016年1月14日作出（2016）镇民初字第208-1号民事裁定书，查封了被告李震、王兆华所有的位于镇平县健康路中段商业局院内的房地产（房权证号为：镇房字0170**，产权登记人为镇平县审计局；国有土地使用证证号为：镇国用（99）字第990000320号，产权登记人为镇平县审计局）及车辆。2016年1月29日被告刘文献、李震、王兆华达成调解协议并经本院（2016）豫1324民初208号民事调解书确认。被告刘文献于2016年3月申请立案执行。本院在执行过程中，被告李震、王兆华与魏明华、刘子成于2016年4月25日签订了“财产分割协议书”，该协议显示，双方于2004年6月10日共同购买商业局院内审计事务所的房产一栋双方各出资一半，房产购买后没有分配，现在经双方协商达成财产分割协议如下：一、位于商业局院内审计事务所的房屋36间，东边占地15.375至30.75平方米归刘子成、魏明华所有。西边占地面积西临界15.375平方米归李震、王兆华所有。二、双方以此协议的约定作为各方享有产权的依据，并凭此办理产权过户手续，以前相关协议与此不符合，从新签订。三、双方在此协议书上签字后立即生效。2016年5月18日本院作出（2016）豫1324执182号执行裁定书，将被告李震、王兆华购买的位于镇平县健康路中段商业局院内自西临界往东15.375米处的房地产（房权证号为：镇房字0170**，产权登记人为镇平县审计局；国有土地使用权证号为：镇国用（99）字第990000320号，产权登记人为镇平县审计局）以830500元抵偿给被告刘文献所有。2016年5月24日原告对该执行标的向本院提出书面执行异议。经审查，本院于2016年6月16日作出（2016）豫1324执异24号执行裁定�，驳回原告吴志群的执行异议。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”结合原告的诉讼请求本院分析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称�断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。”2015年10月27日，原告与被告李震、王兆华签订房屋买卖协议，约定李震、王兆华将其自有的位于镇平县健康路中段商业局院内的办公楼十八间房屋卖给原告吴群志。2016年5月18日，魏明华、刘子成和李震在本院的执行笔录中均陈述双方共同购买位于商业局院内审计事务所的房产36间，购买后没有进行分割，随后双方于2016年4月25日进行分割并订立协议，西边占地面积西临界15.375平方米归李震、王兆华。�告依据其购买被告李震、王兆华房屋主张其为本案所涉房产的权利人。原告主张的权利系基于原告与被告李震、王兆华所签订的房屋买卖协议而来，被告李震、王兆华在与原告订立协议时对共同购买的房产尚未分割，无法确定其为镇平县健康路中段商业局院内的办公楼十八间房屋的权利人，协议也未明确18间房屋在办公楼（位于健康路中段原商业局院内）中的具体位置，原商业局院内办公楼36间自2015年6月一直由魏明华、王兆华对外出租并收取三年的租金。原告在与被告李震、王兆华签订协议后并未办理相关的产权过户登记。综上，原告提供的证据不能证实其对原为被告李震、王兆华所有后出卖给原告的位于健康路中段商业局院内18间房屋享有足以排除强制执行的权益。
《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和�灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”2015年10月27日，被告李震、王兆华与原告吴群志签订的房屋买卖协议系不动产物权转让合同，法律没有规定该合同以办理物权登记后合同才生效，同时协议约定自双方签字之日生效吴某吴保军也出庭证实了协议的签订。因此，被告李震、王兆华与原告吴群志签订的房屋买卖协议合同成立并生效。
原告要求确认被告李震、王兆华所有的出卖给原告的18间房屋（位于健康路中段原商业局院内）归原告所有。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。从本案查明的事实看，被告李震购买涉房屋后未办理产权登记，在不动产没有办理产权登记的情况下，原告吴群志要求确认对案涉房屋享有所有权的诉求，依法不予支持。
依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、驳回原告要求停止被告刘文献申请的原为被告李震、王兆华所有后出卖给原告的18间房屋（位于健康路中段原商业局院内）强制执行的诉讼请求。
二、驳回原告要求确认原为被告李震、王兆华所有后出卖给原告的18间房屋（位于健康路中段原商业局院内）归原告所有，以及要求被告李震、王兆华给原告办理房地产过户手续的诉讼请求。
三、原告吴群志与被告李震、王兆华于2015年10月27日签订的房屋买卖协议有效。
案件受理费100元，由原告吴群志负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 唐书振
审 判 员 马景华
人民陪审员 曹云贵
二〇一七年十二月二十五日
书 记 员 王 健