湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂咸安民初字第04170号
原告李贻能。
委托代理人彭慧东，湖北法辉律师事务所律师。特别授权代理。
共同诉讼代表人（34名原告推荐）高荣球、赵桂芳、陈华，分别住咸宁市咸安区温泉路68号、89号。均系湖北省咸宁卫生学校教职工。
被告咸宁市金诚房地产开发有限公司（以下简称金诚房地产公司）。
住所地：咸宁市温泉银泉大道***号。
法定代表人李友群，该公司执行董事。
委托代理人余隆盛，湖北佳成律师事务所律师。一般代理。
第三人湖北省咸宁卫生学校［以下简称咸宁卫校，现合并于咸宁职业教育（集团）学校］。
住所地：咸宁大道***号。
负责人潘志雄，该校党委副书记。
委托代理人樊斌。一般代理。
原告李贻能等34人与被告金诚房地产公司、第三人咸宁卫校房屋拆迁安置补偿合同纠纷34案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭合并进行了审理。原告李贻能的委托代理人彭慧东、推荐的共同诉讼代表人高荣球、赵桂芳、陈华、被告金诚房地产公司的委托代理人余隆盛、第三人咸宁卫校的委托代理人樊斌到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，并经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告李贻能诉称，2008年咸宁卫校地块由被告投资开发商品房项目，原告等卫校职工家属楼成为拆迁对象。原、被告就房屋拆迁安置补偿相关事项签订了《房屋拆迁还建合同》，并由咸宁卫校作为合同鉴证人。还建合同约定了双方权利义务，并特别约定了被告必须按时办理“房产证”和“土地证”及违约金100000元等内容。合同签订后，原告按约履行了搬迁等义务，但被告违反合同迟迟没有办理还建房屋相关证件，原告等被拆迁户多次要求被告和鉴证人履行合同承担违约责任，被告和鉴证人每次都答应要求，但每次均拖延不办。依法被告应当赔偿违约金及其他经济损失。为此，请求人民法院判令被告继续履行《房屋拆迁还建合同》，办理还建房屋产权证和出让土地使用权证；支付原告违约金100000元；赔偿迟延办证的经济损失；本案的诉讼费用由被告承担。
原告李贻能为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：
证据1：企业工商信息。证明被告的主体资格。
证据2：房屋拆迁还建合同。证明原、被告之间合同法律关系。
证据3：通知。证明原、被告对合同履行事项进行多次协商处理。
被告金诚房地产公司辩称，一、原、被告在《房屋拆迁还建合同》中约定的限期为原告办理好拆迁房屋房产证、土地使用权证，如果未按时办好，被告赔偿原告违约金10万元条款无效。被告为了落实市委、市政府关于改造老城区、为民办实事的精神、更好地开发利用咸宁卫校老校区的土地资源，通过招拍挂的形式依法取得老校区的开发权，并同意在咸宁卫校城区的国有划拨土地上出资为该校的教职工建职工宿舍楼。建设主体是咸宁卫校，被告只是出资单位，这种还建不是房地产开发，是福利建房，因为建房的土地是教育用地和国有划拨土地，而且土地使用权人是咸宁卫校，并不是被告，所以，被告不是还建房的办证主体，办证主体是咸宁卫校，被告只能协助咸宁卫校办证。因此，原、被告约定的办证时间和办证义务被告是无法履行的，所以，该约定无效。二、被告没有按时办理原告还建房的房屋权属证书没有过错，其责任和过错在咸宁卫校。由于办证主体是咸宁卫校，而且由于咸宁卫校内部存在纠纷，又是福利性房屋，统一抵扣契税问题，要求统一办理所有还建房的权属证书，并且由于咸宁卫校没有及时交付办证资料及所交办资料不全而导致办证迟延，责任和过错不在被告，请求人民法院审查。2014年下半年，导致办证时间迟延，还有一个重要原因是中央审计组和中央巡视组驻我市审查土地出让问题。在此特别强调，在2013年7月前，咸宁卫校已将所有还建房的房产证书办好。三、原告要求支付10万元违约金明显太高。由于咸宁卫校还建房按时竣工并交付使用、没有影响原告的使用，因此，即使被告迟延办证，也没有给原告造成任何损失，因此，要求被告承担10万元违约金明显太高，要求免除被告的赔偿责任。
被告金诚房地产公司为了支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据1：咸宁卫校的土地使用权证。证明本案争议范围建在国有划拨土地上，使用权人是咸宁卫校。
证据2：土地出让合同书、补充协议书。证明咸宁卫校要求原告的还建房建在咸宁卫校的40亩划拨土地上，还建房的办证主体为咸宁卫校，被告仅负协助办证义务。
证据3：建设工程规划许可证审批单、建设工程规划许可代理证、建筑工程施工许可证。证明还建房的建设主体为咸宁卫校，被告仅为承建方和出资方，因此，还建房的办证主体为咸宁卫校。
证据4：还建房的土地证和房产证总证。证明还建房的土地证为国有划拨土地，还建房的房产证在2009年就已办好。
证据5：交付房产证、土地证手续。证明被告已将还建房的房产证、土地证办好交付给了咸宁卫校，咸宁卫校未分发给还建户，责任在卫校。
第三人咸宁卫校述称，原、被告签订了合同，原告起诉是维护其权利，被告认为卫校在拆迁还建中有责任，可以另行主张权利，起诉卫校。卫校作为第三人，不应在本案中承担责任。
第三人咸宁卫校未向本院提交证据。
经庭审质证，各方当事人质证意见如下：被告对原告的证据1、2均无异议；对证据3的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据是原告提交的，恰好证明导致办证迟延的原因不在被告。第三人对原告的证据无异议。原告对被告的证据1的真实性无异议，但合同的主体是被告，合同约定了被告的义务，被告不能否定违约金的效力。对证据2的真实性无异议，合同只对合同相对人具有约束力，不能对抗第三人，且合同约定办证主体是被告，被告应承担违约责任。对证据3、4、5是被告与第三人之间的法律关系，与原告无关。第三人对被告全部证据的真实性无异议，但认为本案讼争的是原、被告合同关系，如果被告对第三人有异议，可以另行起诉，被告应当为原告办证。
本院结合双方当事人的举证和质证意见，认证如下：对双方当事人确认无异议的证据予以采信。对双方当事人确认真实性无异议的证据，且与本案诉辩事由具有一定关联性的，本院亦作为定案的参考依据。对下列有争议的证据，本院认为，原告对被告的证据2、3、4、5认为是被告与第三人之间的法律关系，与原告无关的异议部分成立，部分不成立。就合同相对性而言，原告的异议成立；但被告与第三人签订的“土地出让合同书”有多名职工代表签字，代表全体职工签字同意，而在履行合同过程中，第三人是负有责任的，职工与被告达成的“房屋拆迁还建合同”的时间先后不一致，且与职工的配合有关，因此，与原告的诉讼具有关联性。
经审理查明，2006年9月8日，被告与第三人签订一份“土地出让合同书”，合同约定第三人为甲方，被告为乙方，合同第二条第一款约定“还建拆迁职工宿舍，1、乙方出资在新卫校旁还建职工宿舍住宅小区，共4幢计102套（其中1套按成本价售给甲方）职工宿舍，用于安置老校区搬迁职工，还建房土地含在乙方出资征地40亩内，每套平均面积为140㎡；同时负责住宅小区的‘三通一平’和围墙建设……”；合同第二条第三款约定“乙方出资在新卫校旁征地40亩（学校旁不足40亩时，可在另处征地），用于卫校发展预留用地，该地由乙方全额出资办理相关手续，以卫校名义办理划拨用地土地使用证。”2007年9月12日，被告与第三人根据上述“土地出让合同书”签订一份“补充协议书”，“补充协议书”第3条约定“还建房须经城建部门检验合格，移交给甲方，由甲方统一按单位具体要求安排楼层分配，通知单位职工尽快搬迁，争取老卫校尽早动工”；第4条约定“还建房办理房产证及土地证，甲方应该争取各项政策最大优惠，乙方给予积极配合办理相关证件代交各种费用。”同年6月6日，第三人以其名义作为建设单位在规划管理部门办理了原告等“拆迁还建住宅楼”的“建设工程规划许可证”。2008年11月18日，原、被告根据被告与第三人签订的“土地出让合同书”为基础，签订一份“房屋拆迁还建合同”，合同约定：原告自愿选择3栋二单元三层302室，面积为140㎡（后房屋登记面积为147.05㎡），超出还建面积按900元／㎡由原告补给被告；原告退出拆迁房屋并交出被拆迁房屋钥匙及房产证、土地证后，在被告方领取31508元拆迁补偿款；被告为原告办理房产证、土地使用证的时间为2009年12月31日前，双方不得无故违约，若有一方违约则由违约方支付对方违约金10万元。合同签订后，原告退出了被拆房屋，被告亦按约将建好的还建房屋交付给原告使用。但因被告、第三人之间的问题及其他客观原因，导致被告未能在2009年12月31日前为原告办好还建房屋的产权证；而是在2013年11月25日将办好的原告的房屋所有权证按被告与第三人之间的约定交给第三人分发，但因第三人的原因未能及时分发给原告。还因政策调控等客观原因，原告的土地使用权证至今未能办妥。为此，原告诉至本院，请求依法处理。
同时查明，中国人民银行规定的2013年一年期贷款年利率为6%。
根据双方当事人的诉辩主张和庭审查明的事实，归纳本案的争议焦点为：1、原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”效力的认定。2、被告与第三人签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”与原、被告之间的合同有无关联。3、房屋的性质及建设主体的认定。4、违约金责任主体及违约金是否过高的认定。
本院认为，1、原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”效力的认定。原、被告均是具有完全民事行为能力的自然人和企业法人，是适格的民事主体，双方签订的“房屋拆迁还建合同”亦是双方当事人的真实意思表示，且不违反我国法律的强制性规定，该合同合法有效。2、被告与第三人签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”与原、被告之间的合同有无关联。由于房屋拆迁还建的建设单位是第三人，原、被告之间签订的“房屋拆迁还建合同”是建立在被告与第三人签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”的基础上，换言之，如果没有被告与第三人订立的合同，原、被告之间就不可能建立“房屋拆迁还建合同”关系；被告与第三人订立的合同能否顺利履行，与原、被告之间的合同密切关联。3、房屋的性质及建设主体的认定。原告被拆迁房屋属于单位原房改房，个人享有房屋所有权，但不享有国有土地使用权，其土地使用权为单位国有划拨土地；还建房的所有权虽归原告享有，但土地使用权需要依法改变使用性质，即由国有划拨土地改变为国有出让土地，需缴纳土地出让金；原告虽然是与被告签订的房屋拆迁还建合同，但该还建房的建设规划许可审批的建设单位名称是第三人咸宁卫校，因此，其建设主体是第三人咸宁卫校。4、违约金责任主体及违约金是否过高的认定。原、被告之间订立的“房屋拆迁还建合同”是建立在被告与第三人签订的“土地出让合同书”和“补充协议书”的基础上，即原、被告之间的合同依据。被告与第三人之间的合同对职工还建房屋的交付、办证等进行了约定；原、被告之间的合同对办证的时间和违约责任进行了约定，但未对办好的房屋产权证、土地证交付方式进行约定，应认定原、被告认可被告与第三人之间合同的交付方式。前述，原、被告之间订立的“房屋拆迁还建合同”的依据是被告与第三人之间订立“土地出让合同书”和“补充协议书”，2份合同之间具有关联性。虽然2份合同具有关联性，但不能影响原、被告之间合同约定违约责任的相对性，因为违约责任只在合同当事人之间产生，合同之外的第三人不负违约责任；因第三人原因造成合同不能履行的，相对人承担责任后，有权向第三人追偿。因此，本案违约金责任主体应为被告；如果被告认为是因第三人未全面履行合同的原因造成的，可以另行主张权利。一般来说，违约金应以约定或损失事实为依据，如果约定的违约金过分高于或低于违约行为所造成的损害，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当予以减少或增加。本案中，被告将建好的还建房及时交付给第三人分配给原告使用，并未给原告造成不能交付房屋的损失，原、被告在合同中约定逾期办证视为违约，并承担10万元的违约金的约定过分高于未按约办证的损失，其损失应按逾期贷款利息损失为限。由于原告、被告约定还建房超出还建面积部分为900元／㎡，故被告承担原告逾期办证违约金标准应从约定的逾期办证之日起至向第三人交付房屋所有权证之日止，按房屋面积乘以900元／㎡计算房屋总价值，再按房屋总价值为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，即按年贷款利率的130%计算。因政策调控等客观原因，被告延迟办理土地使用权证的违约责任应予免除。
综上，本院认为，原、被告订立“房屋拆迁还建合同”是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律的禁止性规定，该合同合法有效。但由于该合同为涉他性合同，是以被告与第三人订立的“土地出让合同书”和“补充协议书”为依据订立的，受制于被告与第三人合同的履行。虽然原、被告之间的合同具有涉他性，并与被告与第三人订立的合同有关联，但根据合同的相对性原则，不能免除被告的全部违约责任，原告要求被告承担逾期办证违约责任合理部分的诉讼请求，本院予以支持；但要求支付10万元违约金的诉讼请求过高，应当依法予以调整，参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，从合同约定的逾期办证之日起至被告将房屋所有权证交付给第三人之日止（即从2010年1月1日起至2013年11月25日止，共计约47个月）按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（即按银行年贷款利率6%的130%计算，折算成月利率为6.5‰）乘以房屋总价值132345元（147.05㎡×900元=132345元）支付原告违约金，即：132345×6.5‰×47个月=40431元。原告要求被告继续履行办证义务的请求，因被告已经履行了办理房屋所有权证义务，且将房屋所有权证按被告与第三人订立的合同约定交付给了第三人，应当由原告向第三人领取或由第三人分发给原告。土地使用权证被告应继续办理。原告要求被告赔偿其延迟办证的经济损失，因未提供证据支持，缺乏事实依据，该请求本院不予支持。被告提出对逾期办证约定承担违约责任的条款无效的抗辩理由不成立，本院不予采纳；其提出违约金过高应予调整的抗辩请求符合法律规定，本院予以支持。被告提出未能按时为原告办证的过错责任在第三人，应由第三人承担责任的抗辩意见，属另一法律关系，可以依法另行主张权利。第三人认为原告起诉是依法维护权利，被告认为卫校在拆迁还建中负有责任，可以另行主张权利，但其在本案中不承担责任的述称理由成立，本院予以采纳。本案经本院反复做调解工作未果。为了维护经济社会秩序，平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、参照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：
一、被告金诚房地产公司于本判决生效后十日内一次性支付原告李贻能逾期办理还建房屋产权证违约金人民币40431元（从2010年1月1日起至2013年11月25日止，以房屋总价值132345元为基数，按中国人民银行规定的年贷款利率的130%标准计算）。
二、第三人咸宁卫校于本判决生效后十日内向原告李贻能交付还建房的房屋所有权证。
三、第三人咸宁卫校协助被告金诚房地产公司在本判决生效后2个月内为原告李贻能办理好国有土地使用权证。
四、驳回原告李贻能的其他诉讼请求。
案件受理费811元，由被告金诚房地产公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费；诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 黄大湖
审 判 员 罗忠明
人民陪审员 吴传宇
二〇一五年六月二十六日
书 记 员 汪 琪