北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海民初字第24931号
原告北京摩码幼教科技运营有限公司，住所地北京市海淀区安宁庄上第摩码园4号楼。注册号：110108012108459。
法定代表人张鹏，董事长。
委托代理人袁贝贝，女，该公司职员。
被告田岭凯，男，1957年10月31日出生。
委托代理人唐秀华（田岭凯之妻）。
原告北京摩码幼教科技运营有限公司（以下简称摩码公司）与被告田岭凯房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王实独任审判，公开开庭进行了审理。原告摩码公司之委托代理人袁贝贝、被告田岭凯及其委托代理人唐秀华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
摩码公司诉称，田岭凯是北京市海淀区1602号房屋（以下简称1602号房屋）的产权人，享有该房屋的出租权，北京万古乾房地产经纪有限公司（以下简称万古乾公司）是北京市一家房地产经纪机构。田岭凯和万古乾公司曾签订《北京市房屋出租委托代理合同》，根据该合同的约定，田岭凯曾全权委托万古乾公司以其名义进行该房屋的出租代理，房屋租金标准为人民币4500元／月，付款方式为季付。2013年7月27日，万古乾公司作为出租人、我公司作为承租人、第一摩码联行房地产经纪（北京）有限公司作为居间人三方签署了《北京市房屋租赁合同》，该合同约定：由出租人将1602号房屋出租给我公司作为公司员工宿舍使用，租期为1年，自2013年7月27日至2014年7月26日，租金标准为人民币5400元／月，房屋押金为人民币2700元，租金支付方式为一次性付清一年。该合同签订后，我公司已经按照合同约定将一年的租金64800元和押金一次性交付给万古乾公司。2013年12月，田岭凯声称该房屋为其所有，万古乾公司存在拖欠其第二、三、四季度租金的情况，同时向我公司表示，若我公司不缴纳房屋租金欠款，则将收回该出租房屋。鉴于田岭凯反映的情况，我公司向田岭凯说明房屋租金和押金已经一次性向万古乾公司支付并向田岭凯出示了收据，田岭凯表示未收到相应款项并仍要求我公司支付第二、三、四季度的租金。双方协商期间，田岭凯多次威胁、恐吓我公司实际居住员工，对我公司员工心理、生活和工作造成了很严重的负面影响。我公司迫于无奈，不得不妥协按照田岭凯要求的租金标准分别于2013年12月17日、2014年2月19日、2014年5月19日分别再次向田岭凯交纳了本承租房屋后三个季度的租金款项，共计人民币40500元。2014年7月24日，田岭凯将房屋收回。我公司认为，我公司已经按照房屋租赁合同的约定向田岭凯的代理人万古乾公司一次性全额缴纳了本承租房屋的租金和押金，即视同已向田岭凯缴纳，田岭凯亦对此进行了书面确认。然而田岭凯以未收到万古乾公司支付的款项为由向我公司再次索要，并多次采取威胁手段，导致我公司迫于无奈不得不向其重复缴纳租金。田岭凯的行为给我公司造成了巨大的经济损失，故我公司现起诉要求法院依法判令：一、田岭凯返还我公司重复支付的房屋租金40500元；二、田岭凯返还我公司押金2700元，上述共计43200元；三、本案全部诉讼费由田岭凯承担。
田岭凯辩称，这是我的房子，我和万古乾公司签订有房屋租赁合同，从2008年6月就开始有合同，我们是一年一签，一季度一给钱。2013年8月我们又签订合同，万古乾公司就给了我一个季度的租金4500元，第二个季度就不给钱了。合同约定房租不得超过十日，超过十日可自动解除合同。我多次给万古乾公司打电话催要房租，万古乾公司都说没有钱。我一想可能万古乾公司出问题了，所以就赶快跟摩码公司说，让它们别再给万古乾公司房租了，可是摩码公司说已经给了万古乾公司一年的房租。摩码公司的人问我万古乾公司给我多少钱的房租，我说一个月4500元，摩码公司还说早知道就跟我订合同了，还能便宜一点。摩码公司于是说，这样吧，房子还让它们继续住，它们给我交房租。于是摩码公司按照每个月4500元的标准给了我三个季度的房租，总计40500元。2014年7月24日，摩码公司与我结账之后就走了，双方的合同终止。我没有收到摩码公司主张的押金，故不同意摩码公司的全部诉讼请求。
经审理查明，2013年8月，田岭凯（甲方、委托人）与万古乾公司（乙方、租赁代理机构）签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，双方约定：“出租房屋为1602号房屋，建筑面积110平方米；房屋用途为居住；乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜，监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租代理期自2013年8月10日至2014年8月9日，共计壹年；租金标准为每月人民币4500元，付款方式为季付；甲方同意每年预留10工作日作为乙方接洽承租的工作期，即自委托日起每年乙方给甲方12个月的房租，在工作期内产生的租金收入，作为乙方的佣金；甲方将该房屋交付乙方后，除工作期外，无论该房屋实际出租与否，乙方均应按照约定的租金标准向甲方交付租金；租金收取方式：建行银行开设帐户，帐号为……委托期终止后6个月内，甲方不得与乙方介绍的承租户另行建立租赁关系，否则甲方向乙方支付一个月租金标准的赔偿金；出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水电费、电话费、电视收视费、燃气费、卫生费、上网费；房租不得超过10日，超过十日，甲方有权收回房屋；……”。
2013年7月17日，田岭凯出具一份授权委托书，内容为：“兹特别授权万古乾公司全权办理1602号房屋出租事宜，代理权限为：1、代理期限为2013年8月10日至2014年8月9日（可延长6个月）；2、以甲方名义代理出租该房屋并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约事宜；3、代甲方向承租方收取租金以及合同约定的其他费用；4、监督承租方按照房屋租赁合同的约定履行其他义务；5、有权签署出租合同。”
2013年8月6日，万古乾公司（出租人、甲方）与摩码公司（承租人、乙方）、第一摩码联行房地产经纪（北京）有限公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋为1602号房屋，房屋所有权人为田岭凯，租赁用途为居住，居住人数为12人；房屋租赁期自2013年7月27日至2014年7月26日，每月租金5400元，租金总计64800元，押金2700元；……。田岭凯表示此合同不是与其本人签订的，真实性无法核实。
2013年12月17日，田岭凯签署了一份《确认书》，内容为：“致摩码公司：本人与贵司之间关于房屋租赁事宜，本人现就相关事项向贵司确认如下：一、本人确认本人为1602号房屋的产权人；二、本人确认本人曾全权授权委托万古乾公司办理本房屋出租等相关事宜，并授权委托万古乾公司享有代收本房屋租金、押金等相关费用、代为履行租赁合同中出租人相关权利义务的权利，万古乾公司的代理行为本人均予以认可；三、本人完全认可万古乾公司、第一摩码联行房地产经纪（北京）有限公司、贵司三方之间签订的房屋租赁合同（以下简称房屋租赁合同），租期为2013年7月27日至2014年7月26日。本人同时核实确认贵司已按照房屋租赁合同约定的标准向万古乾公司支付了租期内的全部租金及押金等相关费用；四、截至2013年12月17日，本人确认已收到万古乾公司支付本人的租期内第一个季度的足额租金（按本人与万古乾公司之间合同约定的4500元／月的标准）；五、由于万古乾公司至今仍未向本人支付第二个季度的房屋租金，故本人向贵司声明，若贵司不将本房屋第二个季度的房屋租金向本人直接补齐，本人将禁止贵司在本房屋继续居住，同时本人将持续采取一切手段直至收回本房屋；六、本人确认现从贵司处直接收取由贵司直接向本人支付的第二季度的租金，共计13500元（按4500元／月的标准计算），收条见本页页尾。贵司支付该笔租金后，贵司人员继续正常居住此房屋，本人不再干扰、收回。”该确认书下附收条一张，收款人处有田岭凯签字，内容为收到摩码公司支付的租金人民币13500元。上述确认书共三份，摩码公司提交上述确认书用以证明田岭凯收到摩码公司分三次支付的三个季度的租金。
2014年7月24日，田岭凯向摩码公司出具确认书，内容为：“本人确认，本人1602号房屋已于2014年7月24日由本人自行收回，经本人查验，房屋内设施设备等均齐备、完好、无异议。特此确认。”
摩码公司还提交了三张万古乾公司出具的收据，证明其向万古乾公司支付了租金60000元，押金2500元，服务费4800元。
庭审中，摩码公司表示押金2700元是交给了万古乾公司，但认为万古乾公司是田岭凯的全权代理人，所以田岭凯应当返还押金。摩码公司另有如下陈述：我方与万古乾公司签订房屋租赁合同时，万古乾公司向我方出具了其与田岭凯签订的北京市房屋出租委托代理合同及授权委托书，这样我方才与万古乾公司签订了房屋租赁合同；田岭凯向我公司出具的确认书，其内容是由我公司法务人员起草的，相关内容与田岭凯协商后，田岭凯表示认可才签字确认的，当时我方认为田岭凯重复收取租金损害了我方的利益，所以需要固定相关的证据。田岭凯表示确认书是由摩码公司起草并打印的。
上述事实，有双方当事人陈述、北京市房屋出租委托代理合同、授权委托书、确认书等证据材料在案佐证。
本院认为，田岭凯与万古乾公司签订的北京市房屋出租委托代理合同中对于租金给付的标准、付款方式等均进行了明确的约定，同时约定委托期终止后六个月内，田岭凯不得与万古乾公司介绍的承租户另行建立租赁关系。从上述约定看，该合同既不属于行纪合同，也不属于居间合同，该合同名为代理合同，实为房屋租赁合同。
摩码公司在看到田岭凯与万古乾公司签订的北京市房屋出租委托代理合同及授权委托书后，即与万古乾公司签订了房屋租赁合同，租期为一年。田岭凯与万古乾公司签订的合同中约定的月租金为4500元，且为季付。但摩码公司是按照月租金5400元的标准一次性向万古乾公司交纳了一年的租金。如果摩码公司确信万古乾公司系田岭凯的代理人，那么其就应当质疑万古乾公司为何不按照合同约定实施代理行为。在万古乾公司拖欠租金的情况下，田岭凯要求摩码公司搬离。后双方经过友好协商，达成口头协议，即摩码公司继续租住争议房屋，并按照每月4500元的标准，给付田岭凯后三个季度的租金。这属于田岭凯与摩码公司之间自愿达成合意后的民事行为，并不违反法律规定，故本院对此不持异议。
此后，由摩码公司起草并打印，同时有田岭凯签字确认的确认书，其内容为确认田岭凯对万古乾公司的代理行为予以认可。田岭凯作为普通公民，其缺乏对法律概念的认知，仅朴素地认为出租房屋要收取租金，对于确认书中相关内容的法律意义及签署确认书的法律后果并不充分了解。且根据本院已查明的事实，不能认定田岭凯与万古乾公司系委托代理关系，双方事实上是属于房屋租赁关系。故即便田岭凯在确认书上签字确认，但依据客观事实，本院对于确认书所确认的田岭凯与万古乾公司之间系委托代理合同关系不予采信。
摩码公司为了其自身利益，给付了田岭凯三个季度的租金，上述行为是双方当事人合意之结果，属于摩码公司的自愿行为，本院对此不持异议。摩码公司如果认为多支付了房屋租金，那么应当向合同的相对方，即万古乾公司主张权利。现摩码公司要求田岭凯返还重复支付的房屋租金40500元及押金2700元，于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：
驳回北京摩码幼教科技运营有限公司的全部诉讼请求。
案件受理费四百四十元，由北京摩码幼教科技运营有限公司负担，已交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审判员 王实
二〇一四年十一月二十日
书记员 黄杨