江苏省无锡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏02民终2574号
上诉人（原审原告）：侯忠堂，男，1982年10月16日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。
委托诉讼代理人：孙亮亮、许成龙，江苏天煦律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：无锡市旗南生鲜超市有限公司，住所地无锡市广南路588号睦邻中心中1层。
法定代表人：房才南，该公司经理。
委托诉讼代理人：范鹤周，江苏瑞莱律师事务所律师。
上诉人侯忠堂因与被上诉人无锡市旗南生鲜超市有限公司（以下简称生鲜超市）租赁合同纠纷一案，不服无锡市梁溪区人民法院（2016）苏0202民初1526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
侯忠堂上诉请求：撤销一审判决，依法确定生鲜超市违约，并改判生鲜超市向其支付摊位租金、卫生费、管理费、水电押金共计31440元。事实和理由：1、生鲜超市存在虚假宣传、虚构事实的行为，生鲜超市的场地表象是集市，对外宣传也是集市，导致侯忠堂作出错误的意思表示，但实际上生鲜超市的场地却是超市而非集市。2、生鲜超市存在根本性违约，因生鲜超市经营不善才有了后来的二次开业，生鲜超市拖欠物业房租导致其丧失出租权，实际上生鲜超市在2016年7月18日之前就已经明知双方租赁合同无法继续履行，不能履行的根本原因在生鲜超市。因生鲜超市多次承诺整改，但均未实现，导致侯忠堂没有立即诉讼解除合同，而是直到2016年3月24日才向生鲜超市发送律师函要求退还租金，其真实意思就是解除双方的租赁合同。3、侯忠堂不存在任何违约行为，一审法院认定侯忠堂无故停止经营是错误的，生鲜超市已经经营不善，且在2016年3月5日明确告知侯忠堂即将整改导致部分租户停止经营，侯忠堂也于2016年3月7日履行了请假手续，不存在无故停业的说法。4、2016年3月24日，生鲜超市已经发生重大变化，导致侯忠堂需要考虑是否继续履行合同，而生鲜超市并未将该重大变化告知侯忠堂。结合2016年3月24日的律师函，即便认为双方合同协议解除，解除的时间也应该确定为2016年3月24日。5、双方租赁期限应该是15个月，一审法院在计算数额时以12个月为基数进行折抵是不合理的，租金、管理费、卫生费即便不能全退，也应该扣除实际使用的天数后将剩余部分退还，而侯忠堂实际使用的天数应该截止到2016年3月24日。
生鲜超市辩称，1、合同中明确约定的是房屋租赁，即摊位租赁，合同中并未明确是集市还是超市，侯忠堂认为其租赁的是集市，没有法律依据。2、侯忠堂无故停业已经超过一个月，生鲜超市有权解除合同，并不予退还租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
侯忠堂向一审法院起诉请求：1、请求判令双方于2016年3月24日（侯忠堂寄送律师函的日期）解除租赁合同；2、生鲜超市向侯忠堂返还摊位租金及卫生费、管理费、水电及治安押金共计31440元。
一审法院认定事实：1、无锡市广益建设发展集团有限公司系无锡市广南路588号房屋所有权人，其授权无锡市崇安新城睦邻中心管理有限公司（以下简称睦邻中心）对上述房屋范围内所有物业进行租赁、物业管理等经营活动。后睦邻中心将无锡市××路××号××中心中××区1层01、02、07、08、09、10、11、12、21、22、23、25、26、27及××区1层03、05、07、2层01、02、03号商铺出租给无锡市中杰物业管理有限公司（以下简称中杰公司）使用。2015年7月9日，中杰公司与房才南签订房屋租赁合同，约定中杰公司将无锡市××路××号××中1层房屋出租给房才南使用，用于开设生鲜菜场超市店。2015年8月15日，中杰公司与生鲜超市签订协议书一份，约定因生鲜超市的法定代表人房才南是生鲜超市的出资人，在生鲜超市成立前房才南以个人名义与中杰公司订立了房屋租赁合同，在具备了经营场地的相应条件后申请设立了生鲜超市，房才南的行为实际是生鲜超市的行为，故中杰公司与房才南订立的租赁合同中涉及到房才南的权利义务对生鲜超市产生法律效力，中杰公司与生鲜超市不再订立书面租赁协议，且中杰公司同意生鲜超市对外转租租赁物。
2、2015年12月23日，侯忠堂与生鲜超市签订《租赁协议书》，载明：“双方就集市的房屋及摊位租赁一事协商一致，生鲜超市将建造在××1楼内的商业用房第F3-4摊位租给侯忠堂使用，租赁期限为一年，即从2015年12月26日起至2017年3月25日止，其中含免租期三个月；租金为25000元，实行先付后用；侯忠堂用去的水、电费由生鲜超市按月向侯忠堂收取，并交水电及治安押金3000元；侯忠堂如需停业应及时向生鲜超市请假，如未请假停业者超出一个月，生鲜超市有权将门市转让，租金不退。”
3、2015年12月23日，侯忠堂向生鲜超市支付水电押金3000元、摊位租金25000元、卫生费1440元、管理费2000元。
4、2016年3月24日，侯忠堂等人委托江苏天煦律师事务所向生鲜超市寄送律师函一份，称生鲜超市的行为已构成违约，要求生鲜超市在收到律师函后5日内退还侯忠堂交付的包括但不限于房屋及摊位等一切租金或与委托人联系协商解决此事。诉讼中，侯忠堂称律师函中没有具体写解除合同的字句，但其要求生鲜超市退还租金，可体现其主张解除合同。
5、侯忠堂称，因双方约定应交付集市，但生鲜超市交付的是超市，超市在规模、人气、商户入驻率等方面达不到集市的要求，故其要求依据合同法第九十四条第三、第四款的规定，行使法定解除权。为证明上述内容，侯忠堂提供以下证据：1、招商喜讯复印件、张留俊名片，证明生鲜超市以崇安区睦邻中心菜场的名义对外招租；2、生鲜超市照片，证明生鲜超市实际对外经营是“超市”，不是集市；3、2016年5月23日告知函，证明生鲜超市认可其交付的是超市而不是集市，超市人气不足、经营冷淡，愿意退还租金；4、2016年5月23日超市现场照片一组，证明生鲜超市目前基本无人经营，现场混乱，濒临倒闭；5、2016年3月5日生鲜超市告租户书、告知函，中杰公司2016年7月12日告知函照片，证明生鲜超市存在停业重新整顿的行为。经质证，生鲜超市发表如下质证意见：1、对招商喜讯复印件、张留俊名片的真实性不予认可，两者来源不明，招商喜讯没有公章、签字等；2、对照片中生鲜超市的坐落和位置无异议，但对证明目的不认可，协议中有相对应的摊位，用外面的位置与内部比较，不具有可比性；3、对告知函真实性不认可，该告知函形式上没有生鲜超市的盖章签字；4、对2016年5月23日现场照片真实性无异议，该照片里恰好可以证明截至2016年5月23日生鲜超市仍持续经营；5、对告租户书、告知函真实性无异议，但其未停业，其亦未限制侯忠堂经营，未影响合同的履行，中杰公司的告知函与本案无关。
6、诉讼中，双方一致确认，生鲜超市交付给侯忠堂的租赁摊位是××商业用房一楼F3-4房，与合同约定一致；管理费、卫生费缴纳的期限是一年；侯忠堂租赁的摊位有两个，每个摊位每年卫生费720元、管理费1000元。侯忠堂称卫生费、管理费应从2016年3月27日起算，因为租赁协议约定了三个月免租期；生鲜超市称卫生费、管理费应从2015年12月26日起算，因为卫生费、管理费没有免租期。
7、诉讼中，侯忠堂称，生鲜超市在过年期间关闭，直到2016年2月15日才开始经营，其于2016年2月13日到生鲜超市，发现市场没开门就回苏州了，再也没有营业过。侯忠堂也未提供其曾向生鲜超市提出停业申请的证据。
8、2016年7月15日，生鲜超市在无锡日报上发布通知，载明：无锡市旗南生鲜超市有限公司承租户：路旭光、房春美、李菊仙、范守春、赵仁海、张玉学、翟占海、曹发金、谭国印、戴步进、杜永来、孙春风、侯忠堂、朱明国、欧兆金、刘鹏，根据双方签订的租赁协议，承租人不得无故停业超过一个月，截至目前为止，无锡市旗南生鲜超市有限公司（以下简称我公司）未收到你停止营业的书面申请，然而你实际停止营业的时间已远远超过合同约定的一个月时间，你的停止行为已严重影响和破坏了超市整体对外经营秩序，给我公司造成了巨大经济损失。为维护本公司合法权益，自通知之日起，解除与你的租赁协议，限你于2016年7月18日清理并交还租赁物，逾期我公司将自行处理。由此造成的一切后果均由你自行承担，届时我公司保留向你主张赔偿一切损失的权利。特此通知。
9、庭审中，生鲜超市称不能明确扣除水电押金的金额，卫生费、管理费计算到合同解除时。
10、庭审中，侯忠堂代理人称所涉摊位已交还生鲜超市，但侯忠堂本人及生鲜超市均称侯忠堂的摊位尚未退还。
上述事实，有租赁协议书、收据、照片、无锡日报通知、律师函、当事人的陈述等证据在卷佐证。
一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方对租赁协议书已解除均无异议，法院予以确认。现双方的争议焦点为：1、侯忠堂、生鲜超市各自要求解除租赁协议书的理由是否成立及解除租赁协议的时间；2、管理费、卫生费、水电费押金是否应返还及相应返还金额。
关于争议焦点一，首先，侯忠堂是否有权以生鲜超市根本违约致其合同目的无法实现为由行使法定解除权从而要求返还租金等费用，法院认为侯忠堂该节诉称意见难以支持，理由如下：第一，侯忠堂诉称生鲜超市未按约定交付“集市”，而是交付了“超市”，但根据双方之间的租赁协议书，全文仅有开篇一处涉及“集市”两字，协议条款均以“摊位”表述，且侯忠堂亦未提供证据证明两者的区别，仅以字面理解并不妥当；第二，侯忠堂称超市在规模、人流量、经营品种等方面均不及菜场，但未提供证据证明，生鲜超市不予认可，应由侯忠堂承担举证不能的后果；综上，法院认为侯忠堂主张合同解除的理由不成立，对其要求返还租金的诉请法院不予支持。其次，根据双方之间的租赁协议书，承租方未请假停业超过一个月，生鲜超市有权转租并租金不退还，侯忠堂诉讼中明确其于2016年2月13日到生鲜超市，发现市场没开门就回苏州了，再也没有营业过，侯忠堂也未提供其曾向生鲜超市提出停业申请的证据，侯忠堂的行为违反了双方的约定，生鲜超市有权要求解除合同。综上，法院认为生鲜超市要求解除合同的理由成立，对其主张的解除合同的时间为2016年7月15日，租金不予退还的意见法院予以采纳。
关于争议焦点二，首先，双方并未对卫生费、管理费进行约定，且生鲜超市称卫生费、管理费计算到合同解除时，故租赁协议书解除后，未发生的卫生费、管理费应予返还；其次，双方确认卫生费、管理费缴纳的期限为一年，但对该期限是否包含三个月的免租期存在争议，法院认为免租期一般适用的是租金，且需双方进行约定，本案中双方并未对卫生费、管理费的使用期限进行约定，故对侯忠堂诉称卫生费、管理费应包含三个月的免租期的意见法院不予采纳。因双方解除合同的时间为2016年7月15日，故侯忠堂实际租赁的期限为2015年12月26日至2016年7月15日。因两个摊位卫生费的标准为1440元/年（3.95元/天），管理费为2000元/年（5.48元/天），实际使用天数为202天，产生了卫生费797.90元、管理费1106.96元，故生鲜超市应返还侯忠堂卫生费642.10元、管理费893.04元。
关于水电费押金3000元，因生鲜超市无法明确侯忠堂实际使用的金额，故对侯忠堂要求生鲜超市返还水电押金的诉请法院予以支持。
据此，一审法院判决如下：一、侯忠堂与生鲜超市签订的《租赁协议书》于2016年7月15日解除。二、生鲜超市于判决发生法律效力之日起十日内返还侯忠堂卫生费642.10元、管理费893.04元、水电费押金3000元，合计4535.14元。三、驳回侯忠堂的其他诉讼请求。
二审中，侯忠堂向本院提交了如下证据：1、生鲜超市于2016年3月5日发布的告租户书、侯忠堂等租户于2016年3月7日的告旗南生鲜超市书、2016年7月18日中杰公司向生鲜超市各承租户发的通知，证明侯忠堂履行了请假手续，侯忠堂停止经营是因为生鲜超市要调整市场方案，且生鲜超市在2016年7月18日已经丧失了租赁权，故合同不能履行的过错在于生鲜超市。2、中杰公司与生鲜超市的房才南于2016年3月24日签订的框架协议，证明中杰物业已经要求生鲜超市退场，并终止了房屋租赁协议，在这种情况下，侯忠堂有权决定是否继续履行合同。经质证，生鲜超市认为，1、其于2016年3月5日发布的告租户书的真实性没有异议，这是其为了继续扩大规模而发的，可以证明侯忠堂还在持续经营。2、其并未收到侯忠堂等发的告旗南生鲜超市书。3、中杰超市的通知书的落款时间为2016年7月18日，其登报解除合同的时间为2016年7月15日，中杰超市发通知的时间在后，与本案无关。4、框架协议的真实性没有异议，但只能证明生鲜超市内部股权发生了变化，与本案无关，侯忠堂在一审中确认其停止营业的时间在2016年2月13日，故框架协议与侯忠堂停止经营无关。
以上事实，由告租户书、告旗南生鲜超市书、中杰公司通知及当事人陈述等证据在卷予以佐证。
二审查明的事实与一审查明事实一致，本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，侯忠堂与生鲜超市签订的租赁协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按约履行。现双方均表明了解除租赁协议的意思表示，但是对于协议被解除的原因及违约责任的承担存在争议。侯忠堂上诉认为租赁协议被解除的根本原因在于生鲜超市构成根本违约，对此，本院认为，侯忠堂的上诉理由不能成立，主要原因是：第一，从租赁协议书的内容来看，仅有引言中“就集市的房屋及摊位租赁一事协商一致”涉及到“集市”二字，其余条款均载明是“摊位”，无从看出双方对生鲜超市应当交付的标的物明确约定为“集市”，而非“超市”。此外，侯忠堂也未能明确指出“集市”和“超市”在法律意义上存在本质区别，即便双方确实约定了交付标的物为“集市”而非“超市”，但结合侯忠堂对于为何签订协议的陈述及经营了一段时间的情况来看，交付标的物的性质并非协议签订过程中的决定性因素，故侯忠堂以生鲜超市交付的为“超市”而非“集市”为由，而认为生鲜超市构成根本违约的理由不能成立。第二，从2016年3月5日生鲜超市的告租户书中可以看出，生鲜超市确实有第二次开业的计划。但是在此之后，仍有部分租户在继续经营，生鲜超市并未因第二次开业的计划而就此停止对外经营，且生鲜超市是否经营不善与生鲜超市是否构成违约没有必然联系。第三，侯忠堂虽在二审中提供了其与诸多租户于2016年3月7日共同签字的告旗南生鲜超市书，认为其已经履行了请假手续，但其并未提供证据证明其已经将该文件送达生鲜超市，且生鲜超市亦否认收到该文件，故侯忠堂不能证明其已经履行了租赁协议书第5条所约定的停业请假手续。第四，在侯忠堂无故停业超过一个月的情况下，生鲜超市有权按照租赁协议书第5条的约定，解除与侯忠堂之间的租赁协议，且不予退还租金。一审法院判令侯忠堂与生鲜超市之间的租赁协议于2016年7月15日解除，且生鲜超市不予退还租金，符合双方合同约定。第五，侯忠堂虽认为生鲜超市与中杰物业之间已经产生了纠纷，生鲜超市已丧失租赁权，但其提供的中杰物业的通知真实性无法确认，即便真实性可以确认，中杰物业要求收回租赁权的行为也是发生在侯忠堂与生鲜超市租赁协议解除的时间之后，无法以该份通知认定生鲜超市在2016年7月18日之前已丧失了出租权。第六，中杰公司与生鲜超市于2016年3月24日达成的框架协议只能证明生鲜超市的内部股权发生了变化，并不能证明生鲜超市已无权对外出租。
免租期一般适用的是对租金的免除期限，而非对卫生费、管理费的免除期限，侯忠堂并未举证证明生鲜超市在给予其三个月免租期的同时，亦给予了其三个月的卫生费、管理费的免除期限。一审法院按照租赁协议约定的卫生费、管理费的年收费标准，结合侯忠堂的实际使用期限，判令生鲜超市返还侯忠堂卫生费642.10元、管理费893.04元，并无不当，本院予以维持。
综上，侯忠堂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费590元，由上诉人侯忠堂负担。
本判决为终审判决。
审判长 谢 伟
审判员 潘晓峰
审判员 李 飒
二〇一七年九月八日
书记员 徐冬晖