山西省吕梁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋11民终1604号上诉人（原审被告）：孝义市乾峰房地产开发有限公司，住所地山西省吕梁孝义市建东街。法定代表人：杨洁，董事长。委托诉讼代理人：武宪民，山西远志律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：纪峰玮，山西省孝义市新义街办居民。被上诉人（原审原告）：张静，山西省孝义市阳泉曲镇柳湾煤矿居民，系被上诉人纪峰玮之妻。二被上诉人共同委托诉讼代理人：李仕强，山西漳河律师事务所律师。上诉人孝义市乾峰房地产开发有限公司因与被上诉人纪峰玮、张静房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省孝义市人民法院（2016）晋1181民初2179号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、公开询问进行了审理。上诉人孝义市乾峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人武宪民、被上诉人纪峰玮及其与被上诉人张静的共同委托诉讼代理人李仕强到庭参加询问。本案现已审理终结。孝义市乾峰房地产开发有限公司上诉请求：1、依法撤销（2016）晋1181民初2179号民事判决书，改判驳回二被上诉人的一审诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决适用法律错误。2013年9月3日诉争双方所签订的商品房买卖合同书是双方真实意思的反映，应当认定为合法、有效的合同，更为关键的是签订合同时该合同中房产主体已经竣工，在提起本案诉讼时，该房产已能完全入住。二被上诉人提出解除合同的真正原因是嫌房产的价格过高且市场预计还要继续下滑。一审法院仅以上诉人未取得商品房预售许可证为由就判令诉争双方所签订的合同无效，显属错误。首先，商品房预售许可制度设立的目的是为了降低履约风险，二被上诉人提起本案诉讼时，本案所涉房产已具备入住条件并能交房，此时有无商品房预售房许可证并不影响诉争双方履行合同的任何风险，况且最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第二条中所指的“预售许可证明”并非仅指《商品房预售许可证》这一证件本身，而是指是否具备预售的条件。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”中的“强制性规定”，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条规定，是指效力性强制性规定而非管理性强制性规定。显然有无商品房预售许可证明仅是房地产行政管理部门对房地产交易的一种行政管理措施，这种强制性的法律规定应当理解为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。据此，一审法院以《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定判决诉争双方签订的合同无效同样错误。纪峰玮、张静辩称，一审判决适用法律正确，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明，该处规定的“应当”是“必须”的意思，是效力性强制性规定。纪峰玮、张静向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订之《商品房买卖合同》无效；2、判令被告孝义市乾峰房地产开发有限公司返还原告购房款95299元；3、判令被告返还原告上述购房款利息15565.13元及至返还完毕之日的利息（依据中国人民银行同期贷款利率从2013年9月3日起暂计算至2016年10月24日）；4、判令被告赔偿原告50000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年9月3日，原告纪峰玮、张静与被告孝义市乾峰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定二原告向被告购买悦居养生公寓“第2座1单元22层2-1-2205号”期房。“该商品房【合同约定】建筑面积共59.92平方米，其中套内建筑面积45平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.92平方米”（合同第三条）；“按套计算，该商品房总价款为（¥225299元）贰拾贰万伍仟贰佰玖拾玖元整”（合同第四条）；“第十五条关于产权登记的约定：出卖人（即被告）应当在商品房交付使用后180日内，应将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。办理后交付买受人（即原告）土地使用权证及房屋所有权证。附件七：补充条款买受人签约即支付首付款85299元，余款140000元，在房屋封顶后办理银行按揭贷款。注：交房后三年内办理下房屋所有权证和土地使用权证交付客户。如未按期交付，则按银行同等利率予以赔偿，客户可无条件退房”。此合同经原告纪峰玮、张静签字，被告加盖其公司公章及法定代表人杨澄印章予以确认。合同签订当日，原告纪峰玮、张静交付被告孝义市乾峰房地产开发有限公司购房款85299元，被告孝义市乾峰房地产开发有限公司为原告出具编号为№0033259的收据一支，载明：“今收到张静、纪峰玮交来悦居养生公寓2-1-2205号房源首付款人民币捌万伍仟贰佰玖拾玖元整￥85299”，该收据加盖被告孝义市乾峰房地产开发有限公司财务专用章。2016年3月19日，二原告再次交付被告购房款10000元，被告出具编号为№0064927的收据一支，载明：“今收到张静交来购房款（2-1-2205）人民币壹万元整￥10000”。后原告以被告未取得商品房预售许可证为由，要求被告退还购房款并支付相关损失,因多次与被告协商未果，诉至一审法院。一审法院认为，原告纪峰玮、张静与被告孝义市乾峰房地产开发有限公司在被告未取得商品房预售许可证的情况下签订之《商品房买卖合同》，违反了法律、行政法规的强制性规定，所订立的合同无效。合同无效，自始无效。故原告请求依法确认《商品房买卖合同》无效，返还购房款95299元之诉请，予以支持。另，原告要求被告支付上述购房款自2013年9月3日起至付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算之利息，对此，原告主张被告支付购房款的相应利息，与法有据；但已付房款95299元，原告分别于2013年9月3日交付85299元、于2016年3月19日交付10000元，故上述两笔款项的利息不应均以2013年9月3日起算，而应以两笔房款的交付时间为起算日，即被告支付二原告购房款85299元自2013年9月3日起至返还完毕之日止；被告支付二原告购房款10000元自2016年3月19日起至返还完毕之日止，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算之利息。关于原告主张被告赔偿其经济损失50000元，对此，因原告未举证证实被告在与其订立商品房买卖合同时存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实。”之情形，故对损失50000元之诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款规定，判决：（一）原告纪峰玮、张静与被告孝义市乾峰房地产开发有限公司于2013年9月3日签订之《商品房买卖合同》无效；（二）被告孝义市乾峰房地产开发有限公司返还原告纪峰玮、张静购房款95299元，于判决书生效后十五日内付清；（三）被告孝义市乾峰房地产开发有限公司支付原告纪峰玮、张静购房款85299元从2013年9月3日起至返还完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算之利息；（四）被告孝义市乾峰房地产开发有限公司支付原告纪峰玮、张静购房款10000元从2016年3月19日起至返还完毕之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算之利息；（五）驳回原告纪峰玮、张静的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3598元，由被告孝义市乾峰房地产开发有限公司负担2517元，原告纪峰玮、张静负担1081元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审经审理查明的事实同一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为上诉人孝义市乾峰房地产开发有限公司与被上诉人纪峰玮、张静签订的《商品房买卖合同》的效力问题。第一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第二，上诉人与被上诉人于2013年9月3日签订的《商品房买卖合同》第二条明确约定：“买受人购买的商品房为【期房】”，证明双方订立的是商品房预售合同，而非现房销售合同。第三，上诉人自认从双方签订商品房买卖合同至二被上诉人起诉上诉人前，一直未取得国家有权机关批准其预售商品房的证明。本案完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的适用情形，故依法应当认定双方签订的商品房买卖合同无效。上诉人孝义市乾峰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4516元，由上诉人孝义市乾峰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李艳丽审判员  穆沛华审判员  张晓玮二〇一七年十月二十七日书记员  樊振遐