湖南省湘潭市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘03民终1232号
上诉人（原审原告）段春风。
上诉人（原审原告）宁持来。
两上诉人共同委托诉讼代理人冯金花，湖南惟明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）黄丽颖。
被上诉人（原审被告）言建斌。
两被上诉人共同委托诉讼代理人陈浩翰。
原审第三人刘兆瑞。
上诉人段春风、宁持来因与被上诉人黄丽颖、言建斌及第三人刘兆瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2016）湘0304民初2729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月9日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。
段春风、宁持来上诉请求：撤销原判、依法改判，由被上诉人负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定上诉人诉请解除合同既没有约定也不符合法定情形，该认定不当。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》第二条明确约定“租赁期间不得损坏房屋设施和物品，若需装修和改造，必须征得甲方同意，不得转租和转包。”被上诉人在未经上诉人同意的情况下，拆除带走门面内上诉人以前经营销售电器时安装的监控防盗系统，搬走了上诉人留下的液化气灶，擅自将门面转租给第三人，且让第三人对门面进行了装修和改造，拆了楼梯旁的一面墙，在门面的墙头上做了“美佳广告图文”的招牌，被上诉人的上述行为严重违反合同约定。《合同法》第224条第二款明确规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。本案中被上诉人未经上诉人同意擅自转租第三人，上诉人据此规定可以享有法定解除权解除合同。二、一审判决认为上诉人没有提供充分证据证明被上诉人的转租行为认定不当。上诉人提交的与第三人的电话录音证实了第三人承认门面从被上诉人处转租而来，并支付了5万元的转让费及半年租金，由第三人独立使用门面。上诉人还提交了第三人发布在朋友圈的照片、文字和第三人的名片、门面照片，证实第三人对门面进行了大量的装修和内部结构改造。在一审中被上诉人及第三人对于上述证据真实性均予以认可，一审判决对于该证据真实性、合法性予以认定，关联性和证明目的予以采信。能够证实被上诉人的转租行为。被上诉人提交的与第三人合作意向书系为了本案应诉而伪造，证人陈述与事实矛盾，不符合常理。
被上诉人黄丽颖、言建斌答辩称：一、被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》中明确了不得损害房屋内原有的设施和物品。上诉人在签订合同后没有向被上诉人交底，从而无法证明被上诉人与第三人刘兆瑞损害了房屋内原有的设施和物品。房屋在承租后被上诉人进行简单装修，没有损害房屋的结构，并与上诉人沟通，上诉人无异议。二、被上诉人自签订《房屋租赁合同》以来一直按照合同约定履行义务，为降低成本支出，被上诉人与第三人就双方合作事宜进行沟通，上诉人无反对。到2017年1月12日上诉人在微信中提到不准私下转让门面，一切以《房屋租赁合同》内容为准。与第三人签订《合作意向协议书》后，上诉人多次上门阻挠、威胁甚至采用暴力手段对门店经营活动进行破环，并损害门店的设备。被上诉人与第三人多次进行报警，上诉人才停止侵害。被上诉人与第三人的合作，与《房屋租赁合同》条款并无冲突，也未损害上诉人的经济利益，被上诉人与第三人的利益分配与上诉人无关。被上诉人与第三人的《合作意向协议书》并未违反法律相关规定，具备法律效力，已为一审法院认定。上诉人无法证明被上诉人违反了《房屋租赁合同》的内容约定。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
第三人刘兆瑞答辩称：一、第三人与被上诉人签订的《合作意向协议书》上诉人在签订时并无异议，被上诉人向第三人明确表示该协议书不是转租，第三人对此认可。二、第三人与被上诉人自签订《合作意向协议书》以来，上诉人单方面要求被上诉人终止《房屋租赁合同》，多次上门阻挠、威胁甚至采用暴力手段对门店经营活动进行破环，第三人与被上诉人多次报警，尤其在一审判决后上诉人还对门店进行暴力阻挠。三、第三人与被上诉人签订的《合作意向协议书》与《房屋租赁合同》条款并无冲突，《合作意向协议书》中的利益分配与本案无关。《合作意向协议书》并未违反法律相关规定，经一审法院查明与事实相符，具备法律效力。上诉人提交的录音不具有合法性，无法达到其证明目的。请求二审法院维持原判，驳回上诉人的诉讼请求。
段春风、宁持来向一审法院起诉请求：1、解除原告段春风与被告黄丽颖签订的《房屋租赁合同》和原告宁持来与被告言建斌签订的《房屋租赁合同》；2、被告黄丽颖、言建斌以及第三人刘兆瑞搬离湘潭市岳塘区湘纺小学综合楼一楼2号门面并将租赁物恢复原状返还原告；3、被告承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定的事实：2008年6月26日，原告宁持来购买了湘潭市岳塘区湘纺小学综合楼一楼2号门面。2016年1月26日，原告段春风与被告黄丽颖签订了《房屋租赁合同》，约定原告段春风将上述门面出租给被告黄丽颖，租期三年，自2016年1月28日至2019年1月27日，租赁期间不得损坏房屋设施和物品，若需装修和改造，必须征得原告同意，不得转租和转包。上述合同对违法责任的承担及方式未予约定。后被告黄丽颖提出因办理工商登记要求租赁合同的出租方与购房合同的买方姓名一致，原告宁持来与被告言建斌另行签订了一份《房屋租赁合同》，合同内容与原《房屋租赁合同》相同。被告言建斌注册登记了字号名称为“湘潭市岳塘区言建斌日用品商行”的个体工商户，经营地址为该门面。2017年1月16日，原告发现被告将上述门面交由第三人刘兆瑞使用，第三人刘兆瑞对门面进行了装修和内部结构部分改造，并在门面门头上悬挂了“美佳广告图文”的招牌，在此门面进行广告图文经营至今。另查明，两原告与两被告均系夫妻关系。被告黄丽颖与第三人刘兆瑞于2017年1月15日签订《合作意向协议书》一份。
一审法院认为，原、被告签订的两份《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原、被告双方对合同的解除在房屋租赁合同中没有约定，在事后的协商中也没有达成一致意见。另《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了四项法定解除权：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。本案中，两被告将租赁房屋让与第三人刘兆瑞使用，虽然第三人刘兆瑞对房屋进行装修和部分改造，但其行为并未构成根本性或者实质性违约，两原告诉请解除原告段春风与被告黄丽颖签订的《房屋租赁合同》和原告宁持来与被告言建斌签订的《房屋租赁合同》，经查，双方租赁合同对解除合同没有约定，事后亦未达成一致意见，两原告的诉请亦不符合法定解除合同的情形，两原告主张两被告违反约定进行转租亦未提供充分证据证明，且两被告及第三人对转租行为均予以否认，并提供《合作意向协议书》及证人黄永红出庭证言各一份证明双方系合作关系，故对两原告该项诉讼请求本院不予支持。两原告诉请被告黄丽颖、言建斌以及第三人刘兆瑞搬离湘潭市岳塘区湘纺小学综合楼一楼2号门面并将租赁物恢复原状返还原告，因双方房屋租赁合同并未实际解除，对该项诉讼请求本院不予支持。被告黄丽颖、言建斌辩称与第三人签订了合作意向协议，与本案查明事实相符，对该辩解意见该院予以采信；被告辩称如原告要求解除租赁合同，被告要求原告赔偿各项经济损失，因两被告在本案中并未提起反诉，该院不予审理，被告可另案起诉主张权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：驳回原告段春风、宁持来的全部诉讼请求。案件受理费950元，由原告段春风、宁持来负担。
本院二审期间，上诉人提交了如下证据：
1.报警登记表六份，拟证明上诉人与被上诉人及第三人之间因门面租赁发生纠纷先后六次报警。
2.2017年8月2日所拍摄门面二楼使用情况照片四张、视频资料三段，拟证明门面全部由第三人单独做广告图文经营使用，二楼摆放均为广告印刷制作设备。
3.照片十三张、视频资料三段、录音资料三段，拟证明被上诉人拖欠租金多日未交，上诉人于2017年8月1日向其发出书面通知，8月3日上诉人将第三人交来的22800元退还给第三人，民警组织协调要求被上诉人向上诉人支付租金，被上诉人并不配合，被上诉人严重违约的事实。
4.证明一份，拟证明被上诉人已拖欠水费与电费多日，亦构成违约。
被上诉人对上述证据质证如下：证据1无法证明被上诉人和第三人的违约责任。证据2提供的视频除了看到第三人的经营内容也可以看到被上诉人的经营内容，不能否认被上诉人在门店的经营资格，无法证明被上诉人违约，视频和录音都不能达到证明目的。证据3被上诉人提供了转账单，第三人通过支付宝将租金转账上诉人。证据4水电费是由学校代缴后发通知给被上诉人，因学校未发通知所以不知道明细。
被上诉人提交了如下证据：
5.2017年1月12日上诉人与被上诉人之间的微信聊天记录，拟证明在签订合作协议之前，上诉人提醒不准私下转让，否则按合同执行。
6.报警记录、受损照片，拟证明上诉人多次威胁阻挠门面的正常经营活动，并对门面现有的设备进行损坏。
7.门面隔壁的内部照片，拟证明该门面与隔壁结构一致，并未改变房屋结构。
8.转帐凭证一份，拟证明2017年8月3日转账22800租金至上诉人宁持来账户。
上诉人对上述证据质证如下：证据5不是新证据，聊天记录截取的片段不是完整的记录。证据6的真实性予以认可，与上诉人提交的是吻合的。但并没有被上诉人所说有物品损坏，不能达到被上诉人的证明目的，上诉人要求被上诉人交租金，是一审判决后被上诉人有新的违约行为，上诉人并没有骚扰行为。证据7隔壁门面的经营状况与本案无关，不能达到被上诉人的证明目的。证据8没有盖章或认可，无法证明该款从哪里打到哪里，真实性有异议。
本院对上诉人提交的证据认定如下：证据1的真实性、合法性、关联性予以认定；证据2、3、4的关联性不予认可。对被上诉人提交的证据认定如下：证据5、6、7的关联性不予认定；证据8的真实性、合法性、关联性予以认定。
一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点问题如下：被上诉人和第三人是否构成转租，被上诉人是否违约。上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》均系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，第三人对于房屋的装修和部分改造并未构成根本性或者实质性违约，上诉人也未能提供被上诉人与第三人在租赁期间损坏房屋设施和物品的充分证据。上诉人与被上诉人对合同的解除在房屋租赁合同中没有约定，上诉人提供的证据既不能证明被上诉人违反《房屋租赁合同》约定将房屋转租予第三人，也不能证明被上诉人与第三人签订的的《合作意向协议书》是为了本案应诉而伪造，所以本院对上诉人的上诉请求不予支持。
综上所述，段春风、宁持来的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费950元，由上诉人段春风、宁持来负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 罗 亮
审 判 员 王 芳
代理审判员 刘娇琳
二〇一七年十月十九日
书 记 员 刘 欣
附本案适用法律条文：
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
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