广西壮族自治区北海市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）桂05执异337号
案外人：涂娟，女，1985年10月23日出生，汉族，住北海市海城区。
申请执行人：赖楚衡，男，1964年11月9日出生，汉族，住北海市海城区。
被执行人：北海宇丰经济实业发展公司。住所：北海市金海岸大道*号枫林蓝湾*幢第*层会所。
法定代表人：马德龙。
在本院执行申请执行人赖楚衡与被执行人北海宇丰经济实业发展公司（以下简称宇丰公司）借款合同纠纷一案中，案外人涂娟于2017年10月26日对本院查封的位于北海市金海岸大道枫林蓝湾C2幢1801号房屋及相应土地使用权提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人涂娟称，其于2009年5月10日与宇丰公司签订《商品房买卖合同》，购买位于金海岸大道9号枫林蓝湾C2幢1801号房屋，于同年6月10日向宇丰公司支付全部购房款56.2万元，2012年7月14日双方签订《商品房交接书》，房屋已实际交付案外人居住使用。案外人已完全履行了合同义务，由于宇丰公司怠于履行办证义务，虽已于2011年4月18日取得上述房屋的北房权证（2011）字第0089**号房屋所有权证书，却至今未将房屋过户给案外人。本院于2017年8月16日因另案查封上述房地产，导致案外人无法办理涉案房屋的过户手续。案外人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的排除执行的情形，故请求排除对上述房地产的执行。
申请执行人赖楚衡称，枫林蓝湾C2幢1801号房屋属可执行财产，应驳回案外人的执行异议。理由如下：一、该房屋现登记在被执行人宇丰公司名下，案外人涂娟依法不是房屋所有权人。二、涉案房屋转让存在诸多不合常理，不排除是虚假交易。案外人称与宇丰公司2009年5月10日签订商品房买卖合同，2009年6月10日支付购房款56.2万元，2012年7月14日收房并居住，但宇丰公司收款后仅出具收据，没有开具正式发票，涉案房屋未在房地产交易中心备案或者预告登记，也没有交付房屋的其他文件、水电费单等证明材料，且该房屋已具备转移登记条件却直至设定抵押登记前都没有办理过户手续。三、即使涉案房屋转让属实也不能排除执行。涉案房屋物权未发生变动，案外人与宇丰公司之间依法仅成立合同之债，而申请执行人作为涉案房屋的抵押权人，是善意相对人，对该房屋享有优先受偿权，物权优于债权，依法应予执行。
被执行人宇丰公司称，确于2009年5月10日与案外人涂娟签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋转让给案外人，收取了全部房款，并已将该房屋移交案外人使用。
本院查明，赖楚衡与宇丰公司借款合同纠纷一案，北海仲裁委员会于2017年5月25日作出北仲裁字[2017]第58号裁决书，确认宇丰公司向赖楚衡借款130万元，以其名下的北房权证（2011）字第0106**号、第010651号、第008994号房屋所有权证项下的三套房屋提供担保，分别于2014年3月7日、4月23日办理了抵押登记，抵押权登记证明书号分别为北房地交押字[2014]第03587号、第06042号，裁决：一、被申请人宇丰公司向申请人赖楚衡返还借款本金人民币130万元及支付相应利息（按月利率2%计算，其中人民币100万元本金从2015年10月7日起计算至借款还清之日止，另外人民币30万元本金从2015年10月22日起计算至借款还清之日止）。二、被申请人宇丰公司向申请人赖楚衡支付律师费人民币35000元。三、申请人赖楚衡对被申请人宇丰公司提供的北房地交押字[2014]第03587号、[2014]第06042号抵押权登记证明书项下的抵押房产享有优先受偿权。上述裁决发生法律效力后，赖楚衡于2017年8月2日向本院申请执行。执行中，本院于2017年8月16日作出（2017）桂05执97号执行裁定，查封被执行人宇丰公司名下坐落于北海市××海岸大道××枫林××号房屋[房屋所有权证号：北房权证（2011）字第0089**号]、D幢三单元0303号房屋[房屋所有权证号：北房权证（2011）字第0106**号]、D幢四单元0601号房屋[房屋所有权证号：北房权证（2011）字第0106**号]及其相应土地使用权，查封期限自本裁定生效之日起三年。
另查明，2009年5月10日，案外人涂娟与宇丰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定案外人涂娟购买位于北海市××海岸大道枫林××号房屋，总价款为56.2万元。同年6月10日，宇丰公司向案外人涂娟出具收到其56.2万元房款的收据。2012年7月14日，双方签订《商品房交接书》，宇丰公司将上述房屋移交案外人涂娟使用。该房屋现登记在被执行人宇丰公司名下，房屋所有权证号为北房权证（2011）字第0089**号，规划用途为住宅。该房屋及相应土地使用权属本院（2017）桂05执97号执行裁定查封范围。
再查明，案外人涂娟名下在北海市不动产登记中心的房屋登记信息为：重庆路北、四川路以东，怡海新村泰区3号楼（嘉悦大厦）B-102号，面积为58.5平方米。
本院认为，位于北海市××海岸大道××枫林××号房屋并非案外人的唯一住房，案外人购买上述房屋不是直接用于满足生活居住需要，故其对本案执行标的异议不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的对消费者物权期待权的保护。上述司法解释第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”根据本案查明的事实，枫林蓝湾C2幢1801号商品房已抵押给申请执行人赖楚衡，并经北海仲裁委员会生效的北仲裁字[2017]第58号裁决书认定赖楚衡在债权范围内对抵押房地产享有优先受偿权，而案外人并不享有消费者物权期待权等权利对抗上述优先受偿权，不能排除本案执行，故本院对案外人的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款规定，裁定如下：
驳回涂娟的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张永明
审 判 员 林少立
审 判 员 魏 岚
二〇一七年十一月十五日
法官助理 李俸萱
书 记 员 陈 宏
附：本裁定适用的法律条文
1、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：
（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；
（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。
驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。
3、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十五条规定作出裁定时，应当告知相关权利人申请复议的权利和期限。
人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。
人民法院作出其他裁定和决定时，法律、司法解释规定了相关权利人申请复议的权利和期限的，应当进行告知。