成都市双流区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0116民初9182号原告:广州市启胜物业管理有限公司成都分公司。住所地:成都市天府新区。负责人:陈浩，总经理。委托诉讼代理人：李永萍，系原告处工作人员。被告:韩梅，女，汉族，1961年12月16日出生，住成都市成华区。委托诉讼代理人：陈勇，四川中豪律师事务所律师。原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司（以下简称“广州启胜公司”）与被告韩梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州启胜公司的委托诉讼代理人李永萍，被告韩梅的委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。现已审理终结。原告广州启胜公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付截至2017年6月30日所欠物业费24599.8元，截至2017年6月30日所欠垃圾清运费310.5元，并按月物业费的千分之三/日承担逾期付款违约金直至还清所欠物业费为止，暂计算至2017年6月30日30961.04元。上述三项费用合计为55871.34元；2,判令被告承担本案的诉讼费、公告费等费用。事实和理由:被告于2009年12月13日与成都忠捷置业有限公司签订了《商品房买卖(预售)合同》，自愿购买极地海洋世界住宅板块×幢×单元×楼×号房屋(测绘建筑面积共167.5平方米)。合同第二十二条“前期物业服务”约定，被告同意由成都忠捷置业依法选聘的物业管理企业上海启胜物业管理服务有限公司提供前期物业服务;物业服务收费价格为2.1元/月·平方米(建筑面积)。依据成都忠捷置业有限公司与上海启胜物业管理服务有限公司签订的《前期物业服务合同》第六条，极地海洋世界住宅板块物业服务费用为2.1元/月.平方米(建筑面积)，居民生活垃圾处置费由业主另行交纳(政府有规定的，按政府现行文件执行)。根据成价行[1998]213号《关于成都市区环境卫生服务收费规定的通知》，双流区域内的居民住户生活垃圾清运费为4.50元/月•户。依据《前期物业服务合同》第十一条，“业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下:每天按月管理费的千分之三计算”。2014年12月30日，原告取得并备案对极地海洋世界住宅板块的物业管理服务资格;2014年12月31日，原告与成都忠捷置业有限公司、上海启胜物业管理服务有限公司签订《前期物业服务合同权利义务承接协议》，约定由原告承接极地海洋世界住宅板块前期物业服务，与极地海洋世界住宅板块物业经营活动有关的所有债权、债务均由原告承接。原告依约提供了物业服务，而被告自2011年1月1日起即未缴纳物业服务费用和垃圾清运费。原告多次向被告要求支付上述款项，被告仍未支付。为了维护原告的合法权益，根据我国《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定，特向法院提起诉讼。审理中，原告当庭变更诉讼请求为：垃圾清运费342元；截至2017年6月30日违约金为33335.35元。被告韩梅辩称：被告已经履行了相关合同约定，支付了2016年入住后的物业管理费，原告的起诉没有事实和法律依据；原告与案外人上海启胜公司的纠纷与被告无关；本案原告的权利来源是不清楚的，原被告之间没有合同关系，被告不该承担不属于被告的相关费用及相关责任。经审理查明，2009年12月13日，被告（买受人）与成都忠捷置业有限公司（出卖人，以下简称“忠捷公司”）签订《商品房买卖合同》（《前期物业服务合同》作为附件）和《商品房买卖合同补充协议》，约定被告购买该公司开发的位于东林社区“极地海洋住宅板块1期1A标段”×栋×单元×楼×号房屋，该房测绘建筑面积共167.50㎡；出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。房屋达到合同约定的交付使用条件时，无论买受人是否接到出卖人发出的书面交房通知，买受人均应按双方约定的交房期限前往办理房屋交接手续。出卖人对房屋交付日期另作通知的，则按出卖人发出的书面交房通知规定的日期办理房屋交接手续。买受人逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续，或逾期未签署房屋交接清单的，其责任由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任，双方均同意以合同约定的交付期限的最后一天作为该房屋实际交付时间，房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费用自房屋交付之日起由买受人承担。出卖人依法选聘的物业管理企业为上海启胜物业管理服务有限公司（以下简称“上海启胜公司”），前期物业管理期间，物业服务收费价格为2.10元/月·平方米，物业管理费按季收取，买受人应当分别在每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前和10月15日前缴费，如逾期未缴纳的，违约金按每天按月管理费的千分之三计算。居民生活处置费由业主另行交纳（政府有规定的，按政府现行文件执行）。2014年12月31日，广州启胜公司与忠捷公司、上海启胜公司三方签订了《前期物业服务合同权利义务承接协议》，约定解除忠捷公司与上海启胜公司签订的关于成都极低海洋世界住宅板块（悦城）项目的《前期物业服务合同》，忠捷公司应与广州启胜公司签订新的《前期物业服务合同》并完成相关备案手续后，上海启胜公司与广州启胜公司完成交接后撤出该物业；经忠捷公司确认与本项目物业经营活动有关的所有债权债务均由广州启胜公司予以承担。上海启胜公司同意广州启胜公司有权向债务人追偿债务人拖欠上海启胜公司的所有费用；预收的所有物业管理费或其他相关费用由上海启胜公司向广州启胜公司移交。同日，忠捷公司与广州启胜公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务收费价格为2.10元/月·平方米，物业管理费按季收取，业主应当分别在每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前和10月15日前缴费，如逾期未缴纳的，违约金按每天按月管理费的千分之三计算。居民生活处置费由业主另行交纳（政府有规定的，按政府现行文件执行）。该合同在四川省成都天府新区成都片区管理委员会国土资源和房产管理局房产管理处进行了备案。2015年1月1日，广州启胜公司与上海启胜公司签订《债务债权承接协议》，对案涉小区物业管理项目进行了约定：上海启胜公司承诺将包括业主拖欠物业费在内的所有债权转让给广州启胜公司，原《前期物业服务合同》约定的上海启胜公司与业主之间的物业权利义务由广州启胜公司全部承接，上海启胜公司服务期内业主欠付费用（不含业主预交而广州启胜公司尚未服务期间的费用）由广州启胜公司进行追讨。合同签订后，被告于2016年1月30日向原告缴纳了2016年1月30日至2017年1月30日的车位管理费，后于2016年10月30日办理了接房手续，并缴纳了2016年10月30日后的物业服务费和垃圾清运费等。上述事实，有原、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务合同权利义务承接协议》、《前期物业管理服务合同备案表》、《债务债权承接协议》、发票、自购（租赁）车位缴款单、收款收据、银行签购单、通知、快递单、入住登记表和当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，原告依法取得物业服务资质，有权从事物业管理服务活动。原告与忠捷公司、上海启胜公司与忠捷公司签订的《前期物业服务合同》，以及三方签订的《前期物业服务合同权利义务承接协议》，忠捷公司与被告签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，均系各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。按照被告与忠捷公司签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》“出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房。买受人逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续，或逾期未签署房屋交接清单的，其责任由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任，双方均同意以合同约定的交付期限的最后一天作为该房屋实际交付时间，房屋的毁损、灭失风险及应缴纳的物业管理费用自房屋交付之日起由买受人承担”的约定，被告应当按照合同约定支付自2011年1月1日起的物业服务费和原告代收的垃圾清运费，被告辩称应当从入住房屋之时起缴纳物业服务费和垃圾清运费等的意见与上述合同约定不符，对于该项抗辩意见，本院不予支持。关于原告要求被告支付2011年1月1日起至2016年10月30日止的物业管理费和垃圾清运费，被告辩称其与原告不存在合同关系，不应当向其缴纳物业管理费和垃圾清运费。对此，本院认为，2014年12月31日忠捷公司与原告签订《前期物业服务合同》，该合同在房管部门进行了备案，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，忠捷公司与原告签订《前期物业服务合同》对被告具有约束力，故对于被告的上述抗辩本院不予支持，被告应当向原告缴纳2014年12月31日起至2016年10月30日止的物业服务费和垃圾清运费99元。在2011年1月1日起至2014年12月30日期间，系上海启胜公司为被告提供物业管理服务，被告应当按照合同约定向上海启胜公司缴纳该时间段的物业管理费和垃圾清运费。现原告依据其与上海启胜公司、忠捷公司签订的《前期物业服务合同权利义务承接协议》，有权向被告主张2011年1月1日起至2014年12月30日的物业服务费和垃圾清运费。故被告应当向原告支付2011年1月1日起至2016年10月30日止的物业服务费24622.5元（2.10元/月·㎡×167.50㎡×70个月）和垃圾清运费315元（4.5元/月×70个月）。关于原告主张违约金，本院认为，被告逾期未缴纳物业管理费的行为构成违约，应当向原告支付违约金，按照《前期物业服务合同》关于“物业服务收费价格为2.10元/月·平方米，物业管理费按季收取，业主应当分别在每年的1月15日前、4月15日前、7月15日前和10月15日前缴费，如逾期未缴纳的，违约金按每天按月管理费的千分之三计算”的约定，被告应当支付违约金：以月物管费351.75元（2.10元/月·㎡×167.50㎡）为基数，按照每日3‰从2011年1月1日起计算至实际付清之日止。原告对物业管理费、垃圾清运费和违约金的金额计算有误，本院予以更正。据此，依照《物业管理条例》第七条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告韩梅于本判决生效之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司支付物业服务费24622.5元。被告韩梅于本判决生效之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司支付垃圾清运费315元。被告韩梅于本判决生效之日起十日内向原告广州市启胜物业管理有限公司成都分公司支付违约金（以351.75元为基数，按照每日3‰从2011年1月1日起计算至实际付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，由原告负担200元，被告韩梅负担398元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于成都市中级人民法院。审 判 员  王 璇二〇一七年十二月二十九日法官助理  龚玉洁书 记 员  张 玲