上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终792号
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯菁，男，1961年5月23日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：冯宸极，男，1994年10月22日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：顾冰，女，1963年2月20日生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。
三上诉人之共同委托诉讼代理人：甘国龙，上海众华律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：沈基英，女，1953年1月8日生，汉族，户籍地上海市闵行区，现住上海市闵行区。
委托诉讼代理人：沈毅芬，上海震亚律师事务所律师。
上诉人冯菁、冯宸极、顾冰因与被上诉人沈基英房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12508号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人冯菁及三上诉人之共同委托诉讼代理人甘国龙，被上诉人沈基英及其委托诉讼代理人沈毅芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冯菁、冯宸极、顾冰共同向本院提起上诉，请求判令：撤销一审判决，改判支持冯菁、冯宸极、顾冰一审中的诉讼请求，并驳回沈基英一审中的全部反诉请求。事实和理由：就买卖上海市闵行区XX村XX号XX室房屋（以下简称系争房屋），冯菁、冯宸极、顾冰与沈基英签订了上海市房地产买卖合同，合同虽然约定双方确认于2016年3月31日之前办理过户手续，但在合同补充条款（一）第2条中约定，待冯菁、冯宸极、顾冰办妥贷款手续后且双方税费审核完毕后5个工作日内，双方共同至上海市闵行区房地产交易中心办理过户手续。根据补充条款优于正文条款的原则，买卖双方实际上已取消了关于2016年3月31日过户的约定，过户的时间节点系附条件，但不事先确定时间，因为两条款有不同的解释，也可以视为双方对于过户期限没有做出明确约定。由此，一审法院关于冯菁、冯宸极、顾冰未于2016年3月31日办理过户手续构成违约的认定，并不成立。买卖合同中，并未约定冯菁、冯宸极、顾冰完成贷款审核的期限，冯菁、冯宸极、顾冰也不存在逾期办理银行贷款审核的行为。同时，冯菁、冯宸极、顾冰于2016年2月3日就向中介公司提交了办理银行贷款所需资料，但沈基英直至3月22日才提交了其应提供的资料，导致冯菁、冯宸极、顾冰办理贷款审批延迟，故冯菁、冯宸极、顾冰放弃了商业贷款加公积金贷款的组合，只申请公积金贷款，差额部分以现金形式补足，因公积金贷款的审核日期待定，故相应的过户期限也没有做出约定。2016年3月24日，经居间公司协调，上诉人与被上诉人就付款问题进行了变更，将110万元的公积金贷款及55万元的商业贷款方式，变更为110万元纯公积金贷款，差额部分的55万元以现金形式支付，其中2016年4月1日支付30万元，办理产权过户手续前支付剩余25万元。此后4月1日，沈基英收取了30万元的购房款，4月9日沈基英配合办理了公积金贷款手续，冯菁、冯宸极、顾冰的公积金贷款于2016年4月26日审核通过，冯菁、冯宸极、顾冰通知沈基英办理相应的产权过户手续，但沈基英予以拒绝，系沈基英违约。
被上诉人沈基英辩称，不同意冯菁、冯宸极、顾冰的上诉请求。双方签订的买卖合同中约定于2016年3月31日前办理产权过户手续，中介公司也承认应于该日前办理产权过户手续。补充条款中虽然约定待冯菁一方办妥贷款手续后且税费审核完毕后5个工作日内双方共赴交易中心办理过户手续，但根据正常的贷款审批流程，3月31日前双方完全可以办理产权过户手续，故补充条款的约定，系为防止双方拖延至最后一天办理产权过户手续，故补充条款关于过户时间的约定，系对买卖合同条款的补充，而非替代。同时，根据买卖合同补充条款的约定，2016年2月5日前，冯菁一方应备齐贷款资料，沈基英也不存在拖延提交贷款所需卖家资料的情形存在，2016年3月21日，沈基英接到中介公司的电话，3月22日，沈基英即提交了相关资料，积极履行了配合义务。冯菁一方及中介公司陈述，3月24日，买卖双方经中介公司协调，一致同意变更付款及贷款方式，但未提供相应的证据证明，买卖双方也没有形成书面协议，沈基英对此不予认可。冯菁一方的银行贷款申请，未能在合同约定的2016年3月31日前审核通过，冯菁一方也未能以现金方式补足，故系冯菁一方违约导致双方未能办理产权过户手续。根据合同约定，冯菁一方享有15天的宽限期，在宽限期内沈基英无权解除合同，冯菁一方也要求给予15天的宽限期，先行支付30万元，并要求沈基英重新配合办理贷款手续。沈基英虽然同意配合重新办理贷款手续，但系沈基英履行宽限期内的合同义务，并非沈基英同意变更合同约定的内容。在合同约定的宽限期内，冯菁一方的银行贷款未能获得审批通过，也未以现金形式补足剩余的购房款，故15天宽限期后，沈基英依约有权解除合同，且沈基英在发函解除合同前，已经催告冯菁一方，但冯菁一方仍未补足购房款，故系争房屋买卖合同因冯菁一方的违约行为而解除。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
冯菁、冯宸极、顾冰向一审法院提出诉讼，请求判令：1、沈基英继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，将上海市闵行区XX村XX号XX室房屋交付冯菁、冯宸极、顾冰，并办理过户手续；2、沈基英支付自2016年5月6日起至实际过户之日止，按已付款125万元的每日万分之四计算的逾期过户违约金。
沈基英向一审法院提起反诉，请求判令：1、确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2016年4月24日解除；2、冯菁、冯宸极、顾冰支付自2016年4月1日起至2016年4月15日止，按逾期未付款135万元的每日万分之四计算的逾期支付房款的违约金；3、冯菁、冯宸极、顾冰支付解除合同违约金52万元。
一审法院认定事实，2016年1月16日，沈基英（出售方，甲方）与冯菁、冯宸极、顾冰（买受人，乙方）经上海我爱我家房屋租赁XX路XX居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将自己所有的上海市闵行区XX村XX号XX室房屋以260万元出售给乙方，双方确认于2016年3月31日之前共赴房地产交易中心申请办理过户手续，甲方于收到乙方全部房款后5日内将该房屋交付乙方。本合同签署之前，乙方通过居间方向甲方支付购房定金15万元，该定金自合同签订之日起即转化为乙方向甲方支付的第一笔房款。乙方于2016年1月30日之前，向甲方支付房款80万元，乙方通过银行贷款方式向甲方支付房款165万元。双方在补充条款（一）中约定，甲乙双方应于本合同签订后于2016年1月31日之前至交易中心办理审税手续。待乙方办妥贷款手续后且税费审核完毕后5个工作日内双方共赴交易中心办理过户手续。若乙方实际贷款不足申请的额度，则任何不足部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《收件收据》前直接支付给甲方。乙方于付足贷款首付款后，于2016年2月5日之前备齐贷款资料办理银行贷款手续，若乙方未按约定及时办理贷款手续，则甲方有权单方面解除合同，乙方承担违约责任。甲方需配合乙方办理贷款手续。甲乙双方任何一方未按合同约定全面履行自己义务，则甲方应按合同第十条第3款之约定违约金比例承担违约责任，乙方应按合同第九条第3款之约定违约金比例承担违约责任。该合同第九条第3款约定，乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金应按照乙方逾期未付款日万分之四计算。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方可单方面解除本合同。甲方单方面解除本合同的，应当书面通知乙方，乙方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。甲方可以从乙方已付款中扣除违约金，余款返还乙方，已付款不足违约金的，乙方应在接到书面通知之日起十日内向甲方支付。该合同第十条第3款约定，甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金应按照乙方已付款日万分之四计算。违约金自本合同应交付房地产期限之第二日起算至实际交付之日止。逾期超过十五日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付十五日的违约金外，乙方可单方面解除本合同。乙方单方面解除本合同的，应当书面通知甲方，甲方承担违约责任，违约金为该房屋总价款的20%。双方另对其余事项作了约定。
沈基英于2016年1月16日签收定金15万元、于1月30日签收房款80万元、于4月1日签收装修补偿款30万元。
一审法院另查明，冯菁、冯宸极、顾冰曾于2016年2月3日向工商银行申请组合贷款，3月24日撤回申请。2016年4月9日，冯菁、冯宸极、顾冰向农商银行申请纯公积金贷款，沈基英配合提供了银行卡号。4月26日，冯菁、冯宸极、顾冰收到纯公积金贷款获批准的短信。
一审法院还查明，2016年4月18日，沈基英向冯菁、冯宸极、顾冰发出律师函，称因冯菁、冯宸极、顾冰于2016年3月31日当天未办理好贷款手续，无力付款，导致双方未能办理过户手续，故催告在收信后1日内以现金补足房款，并配合及时办理过户手续。4月19日冯菁、冯宸极、顾冰收函。4月22日，沈基英又向冯菁、冯宸极、顾冰发出律师函，称因冯菁、冯宸极、顾冰未能以现金补足房款并配合办理过户手续，故要求解除合同。4月24日，冯菁、冯宸极、顾冰收函。4月29日，冯菁、冯宸极、顾冰向沈基英回函称：不同意沈基英解除合同。双方已经协议将165万元房款支付方式变更为2016年4月1日支付30万元、纯公积金贷款支付110万元、过户当天支付25万元，现已支付30万元，纯公积金贷款银行也已审批通过，故要求沈基英于2016年5月5日前办理过户手续。
一审法院认为，双方签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。双方对于贷款事项有明确约定。冯菁、冯宸极、顾冰自认向工商银行提交过贷款申请，却又撤回，冯菁、冯宸极、顾冰撤回贷款申请的行为，导致双方已不可能在2016年3月31日之前办理过户手续，是为违约。冯菁、冯宸极、顾冰称，双方后变更了付款方式，165万元贷款变更为先付30万元，向农商银行申请110万元公积金贷款，25万元尾款在过户前支付，缺乏证据证实。沈基英于2016年4月9日配合办理贷款手续，系履行宽限期内的协助义务。经沈基英催告后，冯菁、冯宸极、顾冰仍未付款，沈基英有权解除合同。沈基英通知解除合同的函于2016年4月24日到达冯菁、冯宸极、顾冰，故双方签订的《上海市房地产买卖合同》于该日解除。冯菁、冯宸极、顾冰对合同的解除负有责任。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，沈基英应及时退还已收房款125万元。由于合同约定的逾期支付房款的违约金，系根据继续履行合同的情况所作的约定，故沈基英要求冯菁、冯宸极、顾冰支付自2016年4月1日起至2016年4月15日止，按逾期未付款135万元的每日万分之四计算的逾期支付房款的违约金，不予支持。关于沈基英主张的解除合同违约金52万元，冯菁、冯宸极、顾冰抗辩应予驳回，考虑到目前房价涨幅较大，解除合同后沈基英在房屋的市场价值方面不受损失，故兼顾合同履行情况及冯菁、冯宸极、顾冰的过错程度，根据公平原则和诚信原则，酌情支持10万元。综上所述，冯菁、冯宸极、顾冰要求继续履行合同，要求沈基英承担违约责任，缺乏法律依据，不予支持。
一审法院审理后于2016年11月9日作出判决：一、确认冯菁、冯宸极、顾冰与沈基英签订的关于上海市闵行区XX村XX号XX室房屋的《上海市房地产买卖合同》于2016年4月24日解除；二、冯菁、冯宸极、顾冰于判决生效之日起十日内偿付沈基英解除合同违约金10万元；三、驳回冯菁、冯宸极、顾冰的诉讼请求；四、驳回沈基英其余反诉请求。本诉案件受理费27,716元，减半收取计13,858元，财产保全费5,000元，由冯菁、冯宸极、顾冰负担。反诉案件受理费减半收取计4,540.50元，由冯菁、冯宸极、顾冰负担1,150元，沈基英负担3,390.50元。
经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
二审中，上诉人冯菁、冯宸极、顾冰申请居间本次交易的中介公司的工作人员王某到庭作证，王某述称：就上诉人办理银行贷款所需资料，上诉人已于2016年2月3日提供，被上诉人至2016年3月22日提供，期间中介公司贷款部的工作人员曾多次催促被上诉人提供相应的材料，2016年3月24日，上诉人一方致电证人，希望将110万元的公积金贷款及55万元的商业贷款方式，变更为110万元纯公积金贷款，差额部分的55万元以现金形式支付，其中2016年4月1日支付30万元，办理产权过户手续前支付剩余25万元。证人即与被上诉人一方电话联系，经沟通，双方达成一致。上诉人对证人证言予以认可。被上诉人表示不予认可。
上诉人又提供冯菁与中介公司工作人员王某的微信往来记录一份、工作记录一份、被上诉人户口簿复印件一份，以证明因被上诉人至2016年3月22日提供贷款所需材料，致上诉人申请的组合贷款无法进入审批环节。被上诉人对上述三份证据的证明目的不予认可，并认为申请银行贷款系上诉人义务，被上诉人仅负有配合义务，上诉人没有证据证明其向被上诉人催促交付贷款所需资料，被上诉人已履行配合义务。上诉人又提供公积金个人贷款抵押登记申请表一份，以证明上诉人获得公积金贷款，则相应款项可直接支付给被上诉人，实际情况与被上诉人在原审中的陈述不一致。被上诉人对此质证称，真实性予以认可，但不能证明上诉人的主张。
二审中，冯菁、冯宸极、顾冰明确表示不再要求沈基英承担逾期过户违约金，并自愿补偿沈基英50万元。
二审中，冯菁、冯宸极、顾冰已将尾款135万元及补偿款50万元缴至本院代管。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人与被上诉人就系争房屋签订的上海市房地产买卖合同，系双方真实的意思表示，双方均应恪守，否则应承担相应的责任。
关于双方是否约定明确办理产权过户时间的争议。被上诉人认为根据买卖合同第六条之约定，双方应于2016年3月31日之前办理产权过户手续。上诉人则主张，根据买卖合同补充条款（一）第2条的约定，待上诉人办妥贷款手续后且上诉人与被上诉人税费审核完毕后5个工作日内，双方办理产权过户手续，因补充条款优于正文条款，故2016年3月31日并非过户期限，双方并未约定明确的过户时间。对此，本院认为，关于过户时间，买卖合同第六条与补充条款（一）第2条的约定确实不同，且买卖合同第十一条也明确本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。但本院认为，2016年3月31日仍为双方约定的办理产权过户的日期，理由如下：1、单纯从条文本身的约定看，买卖合同第六条对过户时间的约定，系经双方协商确定，且明确、具体，具有可预见性；而补充条款（一）第2条的约定，并不明确具体，过户时间的确定需要根据上诉人银行贷款的审核时间决定，这对买卖双方，尤其是对作为出售方的被上诉人来说，缺乏可预见性，也有失公平，因此，从可预见性的角度出发，本院认为，在两者存在不一致时，应优先选择买卖合同第六条的约定；2、从买卖合同及补充条款中关于过户问题的约定看。根据买卖合同第六条约定的内容，上诉人与被上诉人之任何一方，截止至2016年3月31日履行办理过户手续之义务，均不属于违约。补充条款（一）7.2条明确约定，上诉人付足首付款后，于2016年2月5日之前备齐贷款资料办理银行贷款申请手续。上诉人如在2月5日前备齐贷款所需资料并办理银行贷款手续，按照一般的贷款审批流程，在3月31日前完全可以获得贷款审批并具备过户条件，这从之后上诉人4月9日提出银行贷款申请，于4月26日获批通过的情况也可以得到印证，故从买卖合同及补充条款的整体约定看，补充条款（一）第2条关于过户时间的约定，应理解为，在上诉人按约办理银行贷款手续并审批通过的情况下，即便此时未届2016年3月31日，买卖双方亦应提前办理过户手续，即补充条款的约定，是对买卖合同第六条约定的过户期限的限制或者缩短，而非取代合同第六条不约定明确的过户期限。基于上述分析，上诉人关于2016年3月31日并非双方约定的办理产权过户手续时间的上诉意见，本院不予采纳。
关于上诉人与被上诉人是否就延期支付购房款及办理产权过户手续达成一致之争议。上诉人主张2016年3月24日，经中介公司居间沟通，上诉人与被上诉人协商一致，将110万元的公积金贷款及55万元的商业贷款方式，变更为110万元纯公积金贷款，55万元差额以现金形式支付，其中2016年4月1日支付30万元，办理产权过户手续前支付剩余25万元，待上诉人银行贷款审批通过后办理产权过户手续。被上诉人对此予以否认，并主张4月1日收取30万元购房款及4月9日配合上诉人重新申请银行贷款均系在合同约定的宽限期内履行合同义务，被上诉人并未同意延期办理产权过户手续及支付剩余购房款，中介公司也未就此居间协调并达成一致。对此，本院认为，上诉人于2016年3月24日撤回了银行贷款申请，在合同约定的办理产权过户手续的期限内，上诉人也未以现金形式补足差额。但从在案证据看，2016年3月31日前，上诉人与被上诉人均未要求办理产权过户手续或者催告对方办理产权过户手续，双方当事人的实际履行行为显然与合同之约定相违，这也表明双方在办理产权过户手续之合同行为上并未坚持合同之约定。此后，被上诉人于2016年4月1日收取了上诉人支付的30万元购房款，并于4月9日配合上诉人重新办理了银行贷款申请手续，从在案证据看，没有证据证明此时被上诉人明确向上诉人表示4月15日前银行贷款未获批准的，上诉人仍需以现金补足购房款。在被上诉人主张的合同宽限期内即2016年4月15日前，按照常理，上诉人的银行贷款申请显然无法获批，被上诉人在一审中对此也予以认可。在明知上诉人重新申请的银行贷款不可能于2016年4月15日前获批，且被上诉人也未在2016年3月31日前主张或者催告上诉人办理产权过户手续，被上诉人收取30万元购房款，并配合上诉人重新办理银行贷款审批手续的行为，可以认定被上诉人同意上诉人以银行贷款的形式支付110万元购房款。而双方办理产权过户手续的前提系上诉人银行贷款审批通过或上诉人以现金形式补足贷款差额。由此，可以认定被上诉人以自己的实际履行行为同意上诉人以贷款形式支付110万元购房款并延期办理产权过户手续。况且，4月26日贷款即获得审批通过。上诉人关于该节争议的主张，与双方的实际履行行为相符，并有中介公司的证人证言予以佐证，本院予以采纳。被上诉人关于2016年4月9日配合上诉人办理银行贷款手续仅是履行宽限期内的合同义务，其并未同意延期履行买卖合同的抗辩意见，有违常理，与双方实际履行行为相悖，本院不予采纳。
关于剩余25万元购房尾款的支付问题。根据买卖合同补充条款（一）第7.1条约定，若上诉人的实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由上诉人在该房屋在房地产交易中心出具以上诉人为权利人的该房屋的《收件收据》前直接支付被上诉人。即对于贷款不足部分，上诉人应于办理产权过户手续前支付被上诉人，故对于该笔25万元购房款，上诉人亦无需在2016年4月15日前支付。现上诉人的银行贷款申请于2016年4月26日获批准，双方虽未书面约定重新办理产权过户的具体时间，但上诉人的银行贷款申请获批尚在合理期限内。在被上诉人对上诉人重新申请银行贷款需一定期限持有预期且上诉人之银行贷款申请并未久拖未决的情况下，被上诉人无权以上诉人逾期支付购房款及未配合办理产权过户手续为由解除系争房屋买卖合同，被上诉人于2016年4月22日发出的律师函，不产生解除系争房屋买卖合同的法律后果。其后，被上诉人无权以此为由拒绝继续履行买卖合同。故被上诉人要求确认系争房屋买卖合同于2016年4月24日解除的反诉请求，本院予以驳回。由此，被上诉人要求上诉人支付解除合同违约金的反诉请求，缺乏法律依据，本院同样予以驳回。因从双方的实际履行行为看，上诉人与被上诉人对于165万元购房款的支付形式及过户期限重新作出了约定，故难以认定上诉人存在逾期付款行为，被上诉人要求上诉人承担自2016年4月1日起至2016年4月15日止逾期支付房款违约金的反诉请求，缺乏事实基础，本院予以驳回。
现上诉人自愿以现金形式支付剩余购房款并已交至本院代管，上诉人与被上诉人间的买卖合同应继续履行。上诉人二审中明确不再要求被上诉人承担逾期办理产权过户手续违约金，系其对己方权利的处分，于法不悖，本院予以准许。根据涉案上海市房地产买卖合同约定，被上诉人于收到上诉人全部购房款后5日内将系争房屋交付上诉人，现上诉人已将剩余购房款交至法院代管，故上诉人要求被上诉人交付系争房屋的诉讼请求，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、撤销上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初12508号民事判决；
二、冯菁、冯宸极、顾冰与沈基英于2016年1月16日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；
三、冯菁、冯宸极、顾冰于本判决生效之日起十日内支付沈基英购房款人民币1,350,000元及补偿款人民币500,000元；
四、沈基英于本判决生效之日起十日内配合冯菁、冯宸极、顾冰办理将上海市闵行区XX村XX号XX室房屋产权过户至冯菁、冯宸极、顾冰名下的手续，并将上海市闵行区XX村XX号XX室房屋交付冯菁、冯宸极、顾冰；
五、驳回沈基英的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费13,858元，财产保全费5,000元，由沈基英负担。一审反诉案件受理费4,540.50元，由冯菁、冯宸极、顾冰负担1,150元，沈基英负担3,390.50元。二审案件受理费人民币30,016元,由沈基英负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 娄 永
审 判 员 蒋庆琨
二〇一七年七月十日
书 记 员 许 晶
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第八条
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国合同法》第七十七条
当事人协商一致，可以变更合同。
法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……