吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民终204号上诉人（原审原告）：蛟河市吉垄宇物业服务有限公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：李博，经理。委托诉讼代理人：王洪发，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：李金龙（李博父亲），住吉林省蛟河市。被上诉人（原审被告）：蛟河市国有资产经营公司，住所地吉林省蛟河市。法定代表人：揣为民，经理。委托诉讼代理人：张逢新，该公司法律顾问。上诉人蛟河市吉垄宇物业服务有限公司（以下简称吉垄宇物业公司）因与被上诉人蛟河市国有资产经营公司（以下简称蛟河国资公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2016）吉0281民初1288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉垄宇物业公司上诉请求：撤销吉林省蛟河市人民法院（2016）吉0281民初1288号民事判决，改判支持吉垄宇物业公司的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误。吉垄宇物业公司于2011年4月就开始进行物业服务，物业服务期限自2011年4月至2015年8月。2011年4月，河北街道成立后，由于棚户区居民入住率低，不具备成立业主委员会的条件，经社区推荐，河北街道交由李金龙负责B、C、E、F区92栋居民楼的物业工作。河北街道实际承担和扮演的是业主委员会的职责和角色。蛟河市河北街棚户区业主委员会成立以后，于2012年5月20日签订了物业服务合同。蛟河市煤矿棚户区改造工程建设办公室负责管理建筑物的质量问题，对新建楼房等建筑物在2年的质保期过后才能交接，不再管理。因此，在2013年7月10日，蛟河市煤矿棚户区改造工程建设办公室与吉垄宇物业公司签订《交接书》并不是把物业服务交给吉垄宇物业公司。一审法院依据该《交接书》认定吉垄宇物业公司开始进行物业服务的时间错误。一审法院认定吉垄宇物业公司提供物业服务存在瑕疵并按收费标准的60%计算物业服务费和免除利息，没有事实和法律依据。蛟河国资公司辩称，吉垄宇物业公司成立以后未与蛟河国资公司签订合同。2013年7月10日以后，吉垄宇公司主张的业主委员会实际只有7人，蛟河国资公司不予认可。双方没有签订合同，也没有约定服务的价格，蛟河国资公司并没有享受到物业服务。实际上吉垄宇公司是弃管了，不是经营不善的问题，辖区内的居民也因此经常上访，所以吉垄宇物业公司的服务存在瑕疵。关于时间点，按物业条例规定，小区前期承建是蛟河市政府的相关部门完成的，因此在2013年7月10日交接之前的物业服务费，吉垄宇物业公司应当向建设部门主张。吉垄宇物业公司向一审法院起诉请求：蛟河国资公司给付物业费2275804.7元及利息。一审法院认定事实：吉垄宇物业公司系自然人独资的有限责任公司，该公司于2012年6月12日成立，2014年10月27日取得物业服务三级资质。2012年5月20日，蛟河市河北街棚户区业主委员会与吉垄宇物业公司签订《蛟河市河北街棚户区业主委员会聘用蛟河市吉垄宇物业服务有限公司合同》，合同约定管理范围及内容、委托管理原则、委托管理期限、双方责任、权利、义务等内容。2013年7月10日，蛟河市煤矿棚户区改造工程建设办公室与吉垄宇物业公司签订《交接书》，交接书中载明：蛟河市煤矿棚户区改造工程建设办公室将世纪新村小区B、C、E、F、G区及世纪新村小区二期5栋楼范围内包含的《物业管理条例》所规定的需吉垄宇物业公司管理及维修维护的设备设施，一次性整体移交给吉垄宇物业公司。移交时，蛟河市煤矿棚户区改造工程建设办公室一次性支付吉垄宇物业公司维修费3万元，移交后小区由吉垄宇物业公司管理和维修维护，所发生的管理费、看护费、维修维护费等全部由吉垄宇物业公司承担。2015年8月，吉垄宇物业公司对服务辖区进行弃管。吉垄宇物业公司按照车库、门市房每平方米0.8元，住宅每平方米0.35元收取物业费。蛟河国资公司为世纪新村小区B、C、E、F、G区空置门市房及车库的所有者。蛟河国资公司所有的门市房屋541栋，总计面积93981.29平方米，车库147栋，总计面积3296.44平方米，在房屋卖出之前是吉垄宇物业公司服务辖区内的业主。蛟河国资公司自2013年7月10日起拖欠吉垄宇物业公司物业费共计605737.84元（自2013年7月起计算至各房实际卖出之日止）。一审法院认为：蛟河国资公司所有的空置房屋在吉垄宇物业公司进行物业服务的管理范围，根据《实施细则》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，蛟河国资公司应交纳物业费。本案中，吉垄宇物业公司与蛟河市河北街棚户区业主委员会虽然于2012年5月20日签订物业服务合同，但根据吉垄宇物业公司与蛟河市煤矿棚户区改造工程建设办公室签订的交接书中，可以看出吉垄宇物业公司实际进行物业服务时间应为2013年7月10日，故蛟河国资公司拖欠吉垄宇物业公司物业费的时间应自2013年7月10日起计算。本案中，吉垄宇物业公司存在未按物业管理服务合同进行服务的情形，物业服务存在瑕疵，故蛟河国资公司应按物业费标准60%交纳物业费。此外，因吉垄宇物业公司进行的物业服务存在瑕疵，并非业主故意不交纳物业费，故对于加收利息的诉请，一审法院不予支持。判决：一、蛟河国资产公司于本判决生效后立即给付吉垄宇物业公司拖欠的物业费363442.7元（605737.84元×60%）。二、驳回吉垄宇物业公司其他诉讼请求。案件受理费25007元，由吉垄宇物业公司负担18255元，由蛟河国资公司负担6752元。本院二审期间，双方当事人均未提供证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，涉案《蛟河市河北街棚户区业主委员会聘用蛟河市吉垄宇物业服务有限公司合同》系蛟河市河北街棚户区业主委员会代表全体业主与物业服务企业吉垄宇物业公司签订，蛟河国资公司作为相关物业的业主，依法应当受到该合同的约束。吉垄宇物业公司已经实际提供了物业服务，蛟河国资公司未按照合同的约定支付相应物业服务费，构成违约，依法应当承担支付物业服务费及利息损失的违约责任。关于提供物业服务的起算时间。蛟河市煤矿棚户区改造工程建设办公室与吉垄宇物业公司于2013年7月10日签订的《交接书》表明，吉垄宇物业公司在此时接受了根据《物业管理条例》所规定的，应由物业服务企业承担的物业管理、看护、维修维护义务。吉垄宇物业公司没有提供充分证据证明其在此之前对相关物业履行了上述服务义务。故一审法院认定吉垄宇物业公司实际进行物业服务时间为2013年7月10日并无不当。关于提供物业服务是否存在瑕疵。物业服务企业提供服务存在瑕疵的举证证明责任在业主。蛟河国资公司一审抗辩主张吉垄宇物业公司不履行物业服务合同引发小区居民上访，不应支持物业服务费。小区居民上访系房屋建筑质量问题，而建筑质量问题与物业服务企业履行物业服务义务无关。因此，一审法院认定吉垄宇物业公司提供物业服务存在瑕疵，判决按收费标准的60%计算物业服务费及免除利息，没有事实和法律依据。吉垄宇物业公司主张从2015年1月1日起计算给付利息的诉讼请求于法有据。吉垄宇物业公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销吉林省蛟河市人民法院（2016）吉0281民初1288号民事判决；二、被上诉人蛟河市国有资产经营公司于本判决生效后立即给付上诉人蛟河市吉垄宇物业服务有限公司物业服务费605737.84元，并自2015年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算给付利息至款项实际付清日止；三、驳回上诉人蛟河市吉垄宇物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25007元，由上诉人蛟河市吉垄宇物业服务有限公司负担18255元，被上诉人蛟河市国有资产经营公司负担6752元；二审案件受理费22011元，由上诉人蛟河市吉垄宇物业服务有限公司负担16068元，被上诉人蛟河市国有资产经营公司负担5943。本判决为终审判决。审 判 长  徐 玖审 判 员  王国峰代理审判员  赵翠霞二〇一七年二月二十三日代理书记员  王洋子