天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终5732号
上诉人（原审被告）：景安强，男，1969年8月30日出生，汉族，中冶天工集团天津有限公司职工，住天津市津南区。
被上诉人（原审原告）:付业冬，男，1987年10月24日出生，汉族，农民，住湖南省醴陵市。
委托诉讼代理人：任坤坤，天津美诺律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：王伏苗，女，1974年4月29日出生，汉族，无职业，住天津市津南区。
被上诉人（原审第三人）：天津市亿园置家房地产经纪有限公司，住所地天津市津南区长青科工贸园区重庆街60号。
法定代表人：程琨，总经理。
上诉人景安强因与三被上诉人付业冬、王伏苗、天津市亿园置家房地产经纪有限公司（以下简称亿园公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院作出的（2016）津0112民初7657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
景安强上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判涉诉《房屋买卖居间合同》无效，上诉人无需返还付业冬定金40000元，不需赔偿经济损失164086元或将本案发回重审；2、三被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：王伏苗和付业冬及亿园公司三方签订的房屋买卖合同，上诉人不知情。房屋是上诉人单独所有的，上诉人也从未对王伏苗授权，王伏苗无权处分，合同自始无效，不存在一审所谓的“解除”之说。上诉人并没有收到付业冬的定金，是王伏苗收取的，应由其偿还，上诉人不同意承担共同返还责任。上诉人并未对付业冬造成任何经济损失，故不应承担赔偿责任。涉案房屋还有贷款没有还清，银行也不可能同意涉案房屋的买卖。这也证明了三方签订的合同是不合法的。
付业冬辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
王伏苗辩称，不同意一审判决，但并未上诉。40000元定金认可由王伏苗一人返还，经济损失一审判决的金额过多，王伏苗没有工作，只能量力赔付。亿园公司也应当承担一定责任。
亿园公司未提交书面答辩意见。
付业冬向一审法院起诉，请求判令：1、解除原告与二被告之间签订的《房屋买卖居间合同》；2、二被告返还定金40000元；3、二被告赔偿原告违约金126000元、中介费6300元、增值部分损失66232元、评估费（法院委托）4100元，共计242632元；4、诉讼费由二被告承担。
一审法院认为，本案争议焦点为：涉案房屋是景安强个人所有还是二被告夫妻共有？涉案房屋买卖合同是否为二被告夫妻共同意思表示，是否合法、有效？原告主张解除合同是否符合法律规定？原告主张的各项损失及其数额是否符合法律规定？
房产证是房屋产权证明，但如果夫妻之间没有财产特别约定，夫妻婚姻存续期间所得的房产，即便是登记为一方“单独所有”，也不能影响房屋本身共有的本质。涉案房产为二被告夫妻关系存续期间购买，且无财产特别约定，故应为夫妻共同财产。
二被告系夫妻关系，且无证据证明处分房产时夫妻关系不睦，因此出卖房屋应为夫妻平等协商、取得一致意见的结果。王伏苗出售房屋的行为应为夫妻共同意思表示，景安强不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。二被告在购买涉案房屋时亦为王伏苗一人与出卖方签订的房屋买卖合同，景安强未提出异议，且将该房屋登记于景安强名下，第三人知晓涉案房屋为夫妻共同财产。此次出售该房屋亦为王伏苗个人签订合同，且王伏苗携带房屋钥匙、房产证、夫妻双方身份证等，虽然在签订合同现场未与景安强联系上，但基于夫妻关系，原告及第三人有理由相信该房屋买卖合同系二被告夫妻双方共同意思表示，故买卖合同合法、有效。加之，庭审中二被告的陈述相互矛盾，亦能佐证房屋买卖合同系二被告夫妻共同意思表示。例如，景安强称2016年10月初从外地回津后得知卖房情况后向王伏苗及原告表示不同意卖房，但王伏苗自认在2016年10月中旬再次在微信朋友圈登出以950000元的价格出售涉案房屋之事实，王伏苗的行为能够佐证景安强的陈述不实，且王伏苗对自己的发微信朋友圈之事实在开庭中的陈述前后不一，自相矛盾，应对其不利解释。该微信朋友圈刊登的卖房信息与第三人于庭审中陈述的三方在王伏苗表示不卖房后曾经有过协商，王伏苗加价太高未予谈成之事实相符，故而佐证王伏苗所称不卖房之原因是因为景安强不知情、家里人住不开之事实不能成立。景安强在回答其何时表示不同意卖房的问题上先是陈述10月底，后又陈述是10月初，前后不一；在出差不在本地时间上陈述亦存在矛盾。综上，对于二被告主张的出售房屋景安强不知情，即房屋买卖合同非二被告夫妻共同意思表示一节，不予确认。
本案所涉《房屋买卖居间合同》系原告与二被告、第三人真实意思表示，且无违反法律、行政法规的规定，属合法、有效的合同。该合同对买卖双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。现二被告明确表示不再出售房屋，原告主张解除合同符合法律规定，予以支持。二被告应依法承担违约责任。原告主张二被告返还定金40000元、赔偿评估费损失4100元有相关票据，且符合法律规定，予以支持。原告主张二被告赔偿中介费损失6300元，根据“佣金确认书”，支持6200元。原告另主张违约金126000元，符合合同约定，亦符合法律规定，予以支持。原告主张的赔偿增值损失一节，结合本案合同履行后可以获得的利益（房屋涨幅差价）、涉案房屋所属区域实际情况、守约方的履行情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合判定，对原告房屋差价损失额确定为房屋涨幅差价的80%。根据评估报告结果，房屋差价损失额应为192232元（822232－630000）的80%，即153786元，对此予以支持。但是根据法律规定，在违约金低于实际损失的情况下，违约金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失，因此原告的损失赔偿数额应减去126000元，为27786元。
依照《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告付业冬与被告景安强、王伏苗及第三人天津市亿园置家房地产经纪有限公司于2016年9月12日签订的《房屋买卖居间合同》。二、被告景安强、王伏苗于本判决生效后三日内共同返还原告付业冬定金40000元。三、被告景安强、王伏苗于本判决生效后三日内赔偿原告付业冬其他经济损失164086元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告承担1439元，二被告承担4361元。
二审中，上诉人提交证据：上诉人所在单位开具证明一份，证明涉诉买卖居间合同签订时，上诉人在外地工作，不在签约当场，对出卖房屋不知情。三被上诉人未提交证据。对上诉人提交的证据，本院认证如下：对于签订合同当时上诉人不在场的事实，已被各方当事人确认，没有争议。但该证据不能证明其对买卖涉诉房屋不知情这一证明目的。
本院查明事实如下：景安强与王伏苗系夫妻关系。2016年9月12日，卖方（甲方）景安强（委托代理人为王伏苗），买方（乙方）付业冬、居间方（丙方）亿园公司三方签订《房屋买卖居间合同》一份，约定甲乙双方在丙方的介绍下购买及出售位于天津市津南区北侧沽上江南城XX号房屋即涉诉房屋，房屋面积72.52平方米，房屋成交价630000元，乙方于签订上述合同之时向甲方支付定金40000元，甲乙双方须于2016年12月31日前亲自到涉诉房屋所在辖区房管局签署天津市房屋买卖协议。除定金外的590000元以银行贷款形式，乙方须于2016年12月30日前办理银行贷款申请手续。甲方须向丙方交纳服务费零元，乙方须向丙方交纳服务费6300元等内容，另，在合同第九条备注中，含有以下内容：在签订本合同时，甲方未到场，由其爱人王伏苗到亿园公司签房屋买卖居间合同并收取定金，未出示委托书，若后期产生法律责任由王伏苗负责，甲乙双方认可。若乙方违约，定金40000元甲方不予退还，若甲方违约，需承担成交价20%作为违约金赔偿乙方。落款处王伏苗在卖方处签字按手印，买方处付业冬签字按手印，亿园公司加盖公章。
当日，王伏苗为付业冬出具定金收条一张，收到涉诉房屋定金40000元。亦为同日，付业冬与亿园公司签订佣金确认书一份，确认涉诉房屋佣金6300元、贷款咨询费3800元，支付方式现金，上述两项打折后共计10000元。涉诉房屋产权证明上载明：权利人：景安强；所有情况：单独所有；抵押权利人：天津市津房置业担保股份有限公司，权利价值100000元，约定期限2016年4月13日至2020年4月13日。2016年10月中旬，王伏苗在微信朋友圈发信息，主要内容为：因急用钱950000元出卖涉诉房屋。
一审诉讼中，因付业冬申请，一审法院委托天津岳华房地产土地评估有限公司对涉诉房屋2016年10月31日的房屋市场价格进行评估，该公司经评估，确定总价为822232元，付业冬支出评估费4100元。
本院认为，本案围绕房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：1、涉诉《房屋买卖居间合同》的效力如何认定，是否应予解除。2、景安强和王伏苗是否应共同返还付业冬40000元并赔偿其经济损失，经济损失金额如何确定。围绕争议焦点阐述如下：
关于涉诉《房屋买卖居间合同》的效力如何认定，是否应予解除的问题，涉诉房屋系王伏苗与景安强夫妻关系存续期间购得的房产，房产证虽登记为景安强单独所有，但该约定为家庭内部约定，不能对抗第三人，故涉诉房屋仍应为夫妻共同财产，而非景安强个人财产。景安强主张上述合同签订时自己不知情，也没有对妻子王伏苗进行过出卖房屋的授权，故合同无效，对此，本院认为，房屋在家庭财产比例中非琐屑小事，夫妻双方对此完全没有沟通与常理不符，且结合案件事实，此次出售该房屋虽为王伏苗个人代上诉人签字，但王伏苗携带房屋钥匙、房产证、夫妻双方身份证等与房屋有关的核心物证，足以使付业冬及中介公司有理由相信该房屋买卖合同系夫妻双方共同意思表示。另，对于2016年10月中旬在自己的微信朋友圈内公开发布信息出卖涉诉房屋之事实，二审中，王伏苗抗辩主张系自己13岁的孩子和中介沟通后定价950000元发布的信息，该项主张亦有违常理且与其一审的陈述相左，故结合王伏苗公开发布出售涉诉房屋信息的事实，本院认为，上诉人主张自己对于妻子出卖涉诉房屋完全不知情，无事实依据，本院不予采信。王伏苗处分夫妻共同财产，与买受人签订房屋买卖合同，真实有效。鉴于付业冬与景安强均不要求继续履行该买卖合同，故一审法院认定合同解除，并无不当，本院予以维持。
关于景安强和王伏苗是否应共同返还付业冬40000元并赔偿其经济损失，经济损失金额如何确定的问题，景安强和王伏苗不再出卖涉诉房屋，导致涉诉买卖合同无法继续履行，构成违约，应当承担违约责任。景安强和王伏苗系夫妻关系，对于夫妻关系存续期间的共同债务应当承担共同责任。一审认定景安强和王伏苗共同承担返还定金和赔偿损失的责任，认定正确，本院予以维持。至于损失金额，评估费用付业冬已经支出，客观发生，应作为损失的一部分予以支持。另，一审法院对涉诉房屋进行司法评估，确定了房屋差价，并在此基础上酌情确定按照上述房屋差价的80%作为基数，减除按照合同约定的房屋出售价20%确定的违约金金额，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人景安强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4361元，由上诉人景安强承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 史 东
审 判 员 李 静
代理审判员 李冬梅
二〇一七年十月十四日
书 记 员 刘晓筱