宁波市镇海区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬镇民初字第1154号
原告：宁波阿尔法钢管制造有限公司。住所地：宁波市镇海区蛟川街道镇骆东路1268号。
法定代表人：曹春尔，该公司总经理。
委托代理人：叶映辉，浙江明州律师事务所律师。
被告：宁波市镇海罗诚起重运输有限公司。住所地：宁波市镇海区定海路289号。
法定代表人：罗雷，该公司董事长。
委托代理人：石惠强，浙江雄镇律师事务所律师。
原告宁波阿尔法钢管制造有限公司（以下简称阿尔法公司）与被告宁波市镇海罗诚起重运输有限公司（以下简称罗诚公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015?年8月14日立案受理后，依法由审判员吴军适用简易程序独任审判，于2015年10月8日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年1月28日公开开庭进行了审理。原告阿尔法公司的委托代理人叶映辉，被告罗诚公司的法定代表人罗雷及其委托代理人石惠强到庭参加诉讼。经当事人申请，本案庭外和解一个月。本案现已审理终结。
原告阿尔法公司起诉称：2008年4月15日，原告与被告签订《工业厂房租赁合同》，被告将承租于镇海区骆驼街道兴丰村经济合作社的合计4?821㎡场地转租给原告，其中包括2?358㎡厂房面积、880㎡办公楼及其他用房面积、1?583㎡场地面积。同日，原告向被告支付保证金100?000元。2010年6月10日，牵扯到高压线补偿，双方签订《工业厂房租赁合同补充协议》，针对原告承租的部分房屋拆迁补偿和以后的租金达成补充协议。2015年1月27日，宁波市国土资源局作出《国土资源行政处罚决定书》【甬土镇罚{2014}D7号】，认为被告出租给原告所占用的土地4?473㎡位于限制建设区，不符合土地利用总规划，要求被告拆除非法建筑物和构筑物、恢复土地原状。2015年5月底，贵院作出（2015）甬镇行审字第41号行政裁定书，裁定对上述《宁波市国土资源局国土资源行政处罚决定书》中的处罚决定予以强制执行。根据合同法第五十二条的规定，原、被告之间的《工业厂房租赁合同》当属无效，被告作为导致协议无效的过错方，应当赔偿原告因此造成的损失。同时，双方签订合同时，原告向被告支付了100?000元保证金，现因合同无效，被告应当全额退还。为维护原告权益，原告诉至法院，请求：1.确认原、被告之间签订的工业厂房租赁合同无效；2.判令被告承担因合同无效导致原告被迫搬迁所造成的经济损失421?132元（经评估）；3.判令被告返还原告已支付的保证金100?000元。
被告罗诚公司答辩称：对原告诉状中陈述的合同约定事实部分没有异议。原、被告签订合同之前作为被告不知道合同无效，现土管部门确认土地租赁改变用途造成无效，但造成合同无效的原因不能归结于被告，原告应负主要原因：本案租赁厂房是为原告量身打造的，所以在房屋没有建成前原告已经支付保证金，且原告在此之前也已经向村里租赁了土地；2010年，被告房屋要拆除，原告私自与骆驼街道签订安全书保留了部分房屋，导致被告部分房屋无法拆迁，扩大了损失，原告应承担责任；原告在生产过程中造成噪音等问题导致村民投诉，并导致行政部门对原、被告都进行了处罚，本案的主要过错在原告，根据合同无效的法律规定，原告是过错方，原告的损失应自行承担，不应由被告承担。对于保证金，原告在离开房屋前已经和被告作了交接，原告在使用场地过程中对被告的厂房造成了损失，原告还有部分租金未支付，当时双方核算后，原告的保证金100?000元还不够赔偿损失和支付剩下的租金，故原告的诉请没有依据。原告提到的搬迁费等损失，因评估系原告单方评估，被告不予认可，如果有必要认定，希望法院对此再次作出新的司法评估。
原告阿尔法公司向本院提供了以下证据：
1.《工业厂房租赁合同》、《工业厂房租赁合同补充协议》各1份，欲证明原、被告存在厂房租赁关系的事实。经质证，被告对《工业厂房租赁合同》无异议；对《工业厂房租赁合同补充协议》真实性无异议，但由于原告又私自和骆驼街道签订了协议，导致被告部分房屋没有拆迁，扩大了损失。本院对该组证据的真实性予以认定。
2.国土资源行政处罚决定书（甬土镇罚（2014）D7号）、行政裁定书【（2015）甬镇行审字第41号】复印件各1份，欲证明被告出租给原告的土地不符合整体规划，涉案土地被相关部门要求恢复土地原状。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，但认为主要是原告生产过程中造成大量噪音导致村民投诉，最终引起了处罚。本院对该组证据予以认定。
3.宁波仲衡价格评估有限公司出具的评估报告1份（甬仲估（2015）第BL006号），欲证明因为无法继续租赁造成原告需要搬迁的实际经济损失情况。经质证，被告对该证据的形式真实性无异议，但认为鉴定内容不明确，且是原告单方鉴定，对报告不认可。本院认证认为，被告虽对该评估报告有异议，经本院释明，被告在合理期限内未提起重新评估申请，又未提交相反证据予以反驳，故本院对该证据予以认定。
被告罗诚公司向本院提供了以下证据：
1.交接清单1份，欲证明原告搬离厂房时原告承认厂房大门两扇已报废、玻璃损失130余块（扇），此外，原告租金只付到四月中旬，之后的两个半月的租金未支付，场地损耗也未计算进去。经质证，原告对该证据的真实性无异议，原告确实已将厂房退还给被告。本院对该证据的真实性予以认定。
2.《非住宅房屋拆迁补偿协议》1份、《安全责任协议》复印件1份，欲证明2010年因架设高压线，涉案厂房可以拆迁赔偿，但是因为原告私自和街道签订协议造成没有拆迁，才导致后续损失的存在。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为拆迁补偿协议还有个附件，所涉及的房屋已经进行了拆迁，拆迁所得金额已经由被告实际享有，从原、被告签订的补充协议也可以看出原、被告已经就拆迁做了书面约定，并非被告所述因原告原因没有拆迁造成损失的事实情况。本院对该组证据的真实性予以认定。
3.2007年12月19日签订的《工业厂房租赁合同》1份，欲证明当时厂房尚未建造，原告对厂房的建造有明确的要求，原告租赁的厂房实际是按照原告要求建造的事实。经质证，原告对该证据的真实性无异议，但无法证明厂房是按照原告要求量身定做的，合同明确了出租人是以造好的厂房出租的，并不是量身定做的情况；该合同是曹春尔和罗国强达成的初步意向，后来因租赁主体、标的物等发生变化，该合同经双方确认予以作废，故该合同与本案无关联性。本院对该证据的真实性予以认定。
根据已经认定的证据，结合当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：
被告罗诚公司于2007年12月8日向镇海区骆驼街道兴丰村经济合作社租赁位于该村原禾丰前王（湾塘变电所旁）的土地用于建造厂房。2007年12月19日，原告的法定代表人曹春尔与被告的股东罗国强签订了《工业厂房租赁合同》，对厂房的建造要求、租金等进行初步约定。厂房建造完毕后，原、被告于2008年4月15日签订《工业厂房租赁合同》，约定被告将上述厂房出租给原告阿尔法公司，原告向被告支付了保证金100?000元，原、被告确认原于2007年12月9日签订的《工业厂房租赁合同》作废。2015年1月27日，宁波市国土资源局作出（甬土镇罚（2014）D7号）国土资源行政处罚决定书，认定被告罗诚公司未经批准，擅自占用上述土地建造厂房并出租，并认定上述土地为耕地，且位于限制建设区，不符合土地利用的总体规划，故对被告作出责令其拆除建筑物和构建物，恢复土地原状，并处以134?190元的罚款的行政处罚。因被告未自动履行义务，宁波市国土资源局向本院申请强制执行，本院经审查后，于2015年5月28日作出（2015）甬镇行审字第41号行政裁定书，裁定对宁波市国土资源局于2015年1月27日作出的甬土镇罚（2014）D7号行政处罚决定准予强制执行，其中涉及拆除建筑物和构建物，并恢复土地原状的行政处罚由宁波市镇海区人民政府骆驼街道办事处组织实施。2015年7月1日，原、被告完成厂房交接。经原告委托，宁波仲衡价格评估有限公司对原告搬迁所涉及资产损失的市场价值进行评估，并于2015年7月21日出具甬仲估（2015）第BL006号《价格评估报告》。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与出租人订立的租赁合同无效。本案被告租赁土地后未取得建设工程规划许可证，擅自兴建厂房并用于出租，故原、被告就该厂房订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告向被告支付了保证金100?000元，因租赁合同无效，被告应予以返还。被告认为原告在使用厂房过程中，造成厂房大门损坏、玻璃破损，且尚有两个半月租金未支付，被告据此主张该保证金经原、被告结算已用于抵扣厂房损失及拖欠的租金，因原告对此予以否认，且被告未提交相应的证据予以证实，故本院对被告的该抗辩主张不予采纳。关于过错和损失的问题。被告未取得建设工程规划许可证，擅自兴建厂房并用于出租，存在过错；原告作为承租方，在租赁时，应当查阅、审核涉案厂房的权属证明，但未尽到该谨慎审查的注意义务，故原告也存在过错，结合本案案情，本院认定原、被告各承担50%的责任。原告的损失经宁波仲衡价格评估有限公司评估为421?132元，原、被告各承担50%的责任，即被告应赔偿原告损失210?566元（421?132×50%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：
一、原告宁波阿尔法钢管制造有限公司与被告宁波市镇海罗诚起重运输有限公司于2008年4月15日签订的《工业厂房租赁合同》无效；
二、被告宁波市镇海罗诚起重运输有限公司返还原告宁波阿尔法钢管制造有限公司保证金100?000元，此款于本判决生效之日起十日内履行完毕；
三、被告宁波市镇海罗诚起重运输有限公司赔偿原告宁波阿尔法钢管制造有限公司损失210?566元，此款于本判决生效之日起十日内履行完毕；
四、驳回原告宁波阿尔法钢管制造有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
本案案件受理费9?011元，由原告宁波阿尔法钢管制造有限公司负担3?641元，被告宁波市镇海罗诚起重运输有限公司负担5?370元，于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人拒不履行的，权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。逾期未申请，将丧失向法院申请执行的权利。
审 判 长 吴 军
审 判 员 贾毅飞
人民陪审员 王恩龙
二〇一六年三月九日
代书 记员 胡 芳