上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0115民初63857号
原告：陆惠平，男，1956年1月26日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。
被告：王欣欣，女，1986年3月6日生，汉族，住山东省滕州市。
原告陆惠平与被告王欣欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆惠平的委托诉讼代理人郁韶荣、被告王欣欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陆惠平向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告就位于上海市浦东新区高桥镇西街XXX号的门面房(以下简称系争房屋)于2015年12月14日签订的《租赁协议》；2、判令被告从系争房屋中迁出；3、判令被告支付自2017年7月1日起至实际搬离系争房屋之日止的使用费，按照每月5,800元的标准计算。审理中，原告变更第三项诉讼请求为：要求被告支付使用费和违约金，按照每月5,800元的标准自2017年7月1日起计算至实际搬离系争房屋之日止。事实和理由：系争房屋系原告有权处分的非居住用房。2015年12月14日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将系争房屋出租给被告从事服装经营，租期二年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止，租金为每月2,900元，半年一付，先付后用，被告应于2017年6月15日前支付第四期租金17,400元，如被告逾期不付租金和其他费用视为自动终止协议，租赁终止之日被告必须按时搬出全部物件，如逾期不搬按二倍租金标准计算违约金。协议履行至今，被告拒绝于2017年6月15日前支付第四期租金。原告屡次交涉未果，原告遂通知其解除合同并限时要求其搬离，遭被告拒绝，原告认为，被告拒不依约履行支付租金的行为已经构成根本性违约，故诉至本院。
被告王欣欣辩称，其未拒绝支付租金，2017年6月15日前被告多次与原告交涉，主动要求支付第四期租金，但原告以不同意被告将系争房屋转让为由拒绝接收租金。6月29日，原告来被告店内，被告要求支付钱款，但原告拒绝收取。故被告不同意原告全部诉讼请求，且租金两倍标准的违约金约定不合理。若原告同意其转让或于合同到期后再续签六年，其才同意支付租金。其接收系争房屋时曾支付转让费58,000元，原告曾口头同意其可以转让，若原告要求解除租赁协议，则应支付被告转让费58,000元及装修费用40,000元。
本院经审理认定事实如下：2013年9月27日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将位于上海市浦东新区高桥镇西街XXX号房屋出租给被告经营服装使用。2015年12月14日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订《租赁协议》一份，约定原告继续将系争房屋出租给被告经营服装使用，租赁期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止，每月租金2,900元，合计69,600元。乙方分四次支付甲方，即分别于2015年12月15日、2016年6月15日、2016年12月15日、2017年6月15日各支付17,400元，同时支付押金2,000元。租赁期内乙方应承担水电煤等其他费用，承担国家规定缴纳的税金、工商管理费。协议终止乙方付清水电煤等其它费用，甲方退回押金。乙方逾期不付租金和其他费用视为自动终止协议。该协议第五条约定：“租赁终止之日乙方必须按时搬出全部物件，如逾期不搬出物件按日计算交付月租金的两倍违约金给甲方。”第六条约定：“未经甲方出面同意，乙方不得将房屋转租他人，否则甲方有权收回房屋，甲方如要终止协议，应提前三十天通知乙方。”协议还约定其他相关事宜。合同签订后，被告继续使用系争房屋，被告支付原告押金2,000元，并陆续支付租金至2017年6月30日止。2017年6月29日，原告向被告发送《通知》一份，内容为：“根据双方2015年12月14日签订的租赁协议你应于2017年6月15日缴付租金，经催讨后至今仍拒绝缴付，你已违反租赁协议。租赁协议规定：你逾期不付租金和其他费用视为自动终止协议，请你于2017年6月30日前搬离上海市浦东新区高桥镇西街XXX号，如若不搬离，产生的一切后果由你自己负责。”现原告认为被告未按期支付租金的行为违反合同约定，故原告于2017年8月诉至本院，要求判如所请。
审理中，经本院准许，原告申请证人沈某、廖某某出庭作证。沈某陈述其系曾在被告店铺消费的顾客，在被告店内化妆时曾碰到被告与房东商谈转让费事宜，店铺系转让给被告，应该已有五年时间，转让费为58,000元。廖某某陈述其曾于2015年在系争房屋对面的西街XXX号经营店铺，2015年夏天，其在做指甲时，被告询问原告是否可以转让，原告说提前即可，无需写入。原告认为上述证人与被告均有利害关系，且陈述的时间不一，故不应采信。
以上事实由原告递交的《上海市租用居住公房凭证》、《租赁协议》、《通知》，被告递交的《租赁协议》，证人沈某、廖某某的证言，以及庭审笔录等证据在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁协议》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。被告认为与原告口头商定让其转让店铺的意见，缺乏相应证据佐证，且原告也予以否认，故本院对被告的上述意见不予采信。被告提供的证人廖某某陈述的情况发生于2015年，与被告陈述不一，且2015年系本合同之前的租赁期间，与本案合同的租赁期间约定不符。审理中，被告经本院释明后，被告仍坚持如原告不同意转让和续签则不同意支付租金的意见，显然构成违约，故原告要求解除租赁协议的意见，本院予以支持。合同解除后，被告已无继续占有使用系争房屋的依据，故理应搬离系争房屋。根据法律规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿租赁期内装饰装修残值损失的，法院不予支持。本案中，由于被告存在违约致使双方之间签订的合同被解除，故被告要求赔偿装修损失，本院不予采纳。对于原告同时主张使用费和违约金的意见，根据协议约定，被告逾期搬离系争房屋应承担违约金，因违约金系包括使用费等损失，故原告在主张违约金的同时再行主张使用费，与双方协议约定的事实不符，与法也不合，本院不予采信，故本院根据双方在协议中约定的违约金条款予以处理。对于违约金计算的标准，被告认为不合理，本院根据合同约定的租金标准，被告违约程度予以适当酌减。审理中，原、被告均同意将押金用以抵扣被告应付款项，本院予以照准。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百四十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项的规定，判决如下：
一、解除原告陆惠平与被告王欣欣于2015年12月14日签订的《租赁协议》；
二、被告王欣欣应于本判决生效之日起十日内迁出位于上海市浦东新区高桥镇西街XXX号房屋，并将上述房屋移交给原告陆惠平；
三、被告王欣欣应于本判决生效之日起十日内支付原告陆惠平违约金(按照每日140元的标准,自2017年7月1日计算至被告实际履行本判决第二项之日止)；
四、原告陆惠平应于被告王欣欣实际履行本判决第三项内容之日退还被告押金2,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王欣欣负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 邱连祥
二〇一七年九月二十二日
书记员 顾 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
……
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
……
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。