吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉02民再33号上诉人（原审原告）：辛建君，男，1965年5月24日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区北大街******号。委托诉讼代理人：张继存，吉林鑫星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：吉林省弘丰实业集团有限公司，住所地吉林省吉林市船营区吉林大街338号。法定代表人：刘振辉，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：冯淑云，女，1957年4月7日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区厂前胡同****号。被上诉人（原审第三人）：周建民，男，1976年1月7日出生，汉族，吉林市江湾路口腔门诊医生，住吉林省吉林市昌邑区新地号街嫩江街*******号。委托诉讼代理人：杜进，吉林集成律师事务所律师。原告辛建君与被告吉林省弘丰实业集团有限公司（以下简称弘丰公司）、冯淑云、第三人周建民撤销权纠纷一案，吉林市船营区人民法院于2012年2月15日作出（2011）船民一初字第345号民事判决。周建民不服，向本院提起上诉，本院于2012年12月21日作出（2012）吉中民一终字第529号民事裁定，驳回辛建君的起诉。辛建君不服，向吉林省高级人民法院申请再审，吉林省高级人民法院于2013年10月22日作出（2013）吉民申字第1861号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2015年4月24日作出（2013）吉中民再字第93-1号民事裁定，将本案发回吉林市船营区人民法院重审。吉林市船营区人民法院于2016年7月26日作出（2015）船民再初字第5号民事判决，辛建君不服，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辛建君及委托诉讼代理人张继存，被上诉人周建民及委托诉讼代理人杜进到庭参加诉讼。被上诉人弘丰公司、冯淑云经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。辛建君上诉请求：1.撤销（2015）船民初再字第5号民事判决，改判支持辛建君原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、应当撤销冯淑云委托弘丰公司与周建民之间签订的房屋买卖合同。1.冯淑云转让给周建民的房屋价格明显不合理，转让价格过低。2.受让人周建民对冯淑云以明显不合理的低价转让财产，造成债权人损失是知情的。二、辛建君原审诉讼请求中给付律师费、差旅费等诉请符合法律规定。周建民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，周建民购买价格合理，与市场价格持平，且与冯淑云没有恶意串通，因此不符合撤销条件，且诉争房屋经吉林市昌邑区人民法院作出的（2013）昌民再初字第12号民事判决，确认案涉房屋权属归周建民享有，且该判决已经生效。因此，二审应当驳回辛建君的上诉请求。辛建君向一审法院起诉请求：1.撤销冯淑云委托弘丰公司与周建民于2007年12月25日签订的购房协议；2.判令被告支付辛建君律师费3000元、差旅费1000元；3.由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2001年12月18日，冯淑云与弘丰公司签订商品房购销合同，以1897740元的价格购买位于吉林市船营区吉林大街物贸大厦1层3号网点（即CF01，建筑面积189.774平方米）。同年12月19日，冯淑云与中国银行吉林市分行签订了商业用房抵押贷款合同，以上述房屋贷款90万元，贷款期限8年，并于2001年12月25日在房管部门办理了他项权利登记。2002年4月27日，冯淑云取得房屋所有权证。2007年12月2日，冯淑云委托弘丰公司出售上述房产，同月25日，弘丰公司与周建民签订购房协议，约定：周建民自愿购买物贸大厦外店铺一处，房号为B7（CF01），建筑面积189.774平方米，总价为92万元；该房以员工冯淑云的名义在银行贷款，周建民交齐房款后，弘丰公司负责办理抵押注销登记；周建民交弘丰公司6万元费用，由弘丰公司协助办理过户登记。协议签订当日周建民支付房款92万元，同日弘丰公司为周建民出具了收据，同月28日办理了房地产抵押登记注销手续。2008年1月8日周建民将6万元办证款交给弘丰公司，但弘丰公司一直未协助办理房屋产权变更登记。另查明，周建民与关存明、曲显德于2004年12月起以关存明的名义租赁上述房屋共同经营吉林市昌邑区千里内衣行。周建民购买该房屋后的2007年12月28日三人达成《补充协议》，约定：关存明、曲显德在缴付租金日各给付周建民租金12000元。现该房屋仍由周建民对外出租。2009年3月25日，弘丰公司在吉林市昌邑区人民法院的诉讼中曾出具说明一份，内容为：我公司于2001年12月25日在中行吉林市分行按揭贷款物贸大厦外围店7户店铺，由于当时外店铺没有销售，公司资金紧缺，急于用款，便用公司员工及其亲属个人身份，做了按揭贷款。其中有用冯淑云的身份贷款的房产，房号为B7（CF01）建筑面积为189.77平方米，此房已于2007年12月25日销售给周建民，特此说明。2009年8月，经本院（2009）船民一初字第293号及吉林市昌邑区人民法院（2009）昌民二初字第148号民事判决书确认冯淑云欠辛建君债务本金共计425350元。上述两案已经进入执行程序。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。”也就是说债权人对有偿行为行使撤销权时应同时具备主、客观两个要件，客观要件为债务人以明显不合理低价转让财产，货物价值与价款悬殊，对债权人造成损害；主观要件为债务人实施行为时明知损害债权及第三人受益时明知该情形，即债务人与第三人恶意串通，故意损害债权人的利益。倘若第三人受益时主观上无恶意，则不能撤销其善意取得的行为，以保护交易之安全。首先，客观要件方面，本案形式上看是冯淑云于2001年与弘丰公司签订商品房购销合同，以每平方米1万元的价格购买案涉房屋，并向中国银行贷款90万元。2007年冯淑云委托弘丰公司将案涉房屋出售给周建民。但实际上，弘丰公司曾出具“说明”证实因公司当年资金紧缺，急于用款，用公司员工冯淑云的身份办理了案涉房屋按揭贷款。故该房屋转让时的价格不能以当年商品房购销合同中每平方米1万元的价格作参考来判断是否属于明显不合理低价，而应参照转让房屋当年市场交易价格。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。本案辛建君提供物贸大厦1层D2号档口（2007年7月10日）的房地产估价报告，评估价格为7258元/平方米，用以证明周建民购买案涉房屋物贸大厦3号网点4848元/平方米，与辛建君评估价格相比略低于70%。本院认为，物贸大厦1层D2号档口位于物贸大厦内，物贸大厦3号网点位于物贸大厦外侧，两房屋性质、地理位置、面积、商业效应相关因素均有差异，不可作比，故本院对该证据证明的问题不予采纳。周建民提供与案涉房屋（3号网点）比邻的物贸大厦1号、4号、5号、6号网点在房产档案中买卖契约书记载的交易价格均在2879～3800元/平方米之间，结合上述证据及案涉房屋性质、地理位置、面积、商业效应等相关因素综合判断周建民购买的物贸大厦3号网点的价格不应认定为明显不合理低价。从主观要件上看，周建民自2004年起即与合伙人租用案涉房屋经营内衣行生意，直至2007年得知弘丰公司欲出售该房屋，其与弘丰公司签订买卖合同购买该房屋。租赁协议及买卖协议均与弘丰公司签订，未有冯淑云的签字。从以上证据上无法认定冯淑云与周建民恶意串通诈害债权，且辛建君也未提供证据证明周建民主观上知晓冯淑云损害债权的情形，故辛建君提出的撤销请求，本院不予支持。关于辛建君提出的由被告支付代理费、差旅费的请求，不符合法律规定，不予支持。综上，经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：驳回原告辛建君的诉讼请求。案件受理费100元由原告辛建君负担（已预交）。本院二审期间，周建民提交了吉林市昌邑区人民法院于2016年5月11日作出的（2013）昌民再初字第12号民事判决，该判决确认案涉房屋的所有权人是周建民，并且确认该房屋不得再进行强制执行。证明该房屋的权属问题已经过吉林市昌邑区人民法院的确认，而且不符合撤销条件。辛建君发表质证意见：1.对判决的真实性没有异议，但是该判决仅仅是对周建民对于昌邑法院案件的执行异议的审查，本案纠纷是撤销权案件，如果本案中确实存在着债务人冯淑云在出售房屋时存在恶意，符合撤销权规定，本案仍然可以进行撤销。2.对于周建民的购房行为，在购房时是否存在着不合理的对价，是否符合撤销权规定的法定要求应当以本案的裁决为准。3.对于本案中购房人周建民的行为认定，应当以本案查明的事实为依据来进行裁决。基于以上三点，我们认为对方提供的判例与本案没有必然的关联性。本院认为，因辛建君对证据的真实性无异议，故对该证据予以采信。本院审理查明的事实与一审法院认定事实一致。另认定，吉林市昌邑区人民法院于2016年5月11日作出（2013）昌民再初字第12号民事判决：一、不得对吉林市船营区吉林大街物贸大厦1层3号网点房屋强制执行；二、周建民享有吉林市船营区吉林大街物贸大厦1层3号网点房屋的所有权；三、冯淑云、王亚成于本判决生效后十日内协助周建民将吉林市船营区吉林大街物贸大厦1层3号网点房屋的所有权人变更为周建民。本院认为，虽然（2013）昌民再初字第12号民事判决确认周建民享有案涉房屋的所有权且不得对该房屋强制执行，但本案为撤销权之诉，与该判决结果不冲突，该判决的存在不影响本案的审理。关于冯淑云转让案涉房屋是否属于明显不合理的低价，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一款规定，应当参照双方交易时（即2007年12月份）的市场交易价，不能以2001年12月冯淑云与弘丰公司签订的商品房买卖合同中约定的价格作参考判断。虽然辛建君在诉讼中提交了两份评估报告用以证明2007年7月份左右物贸大厦档口的市场交易价为7200元左右，但该档口与案涉房屋不具有可比性，且周建民在审理中提交的房屋交易档案材料显示2004年至2007年7月间物贸大厦的市场交易价不超过4000元，二者之间差距较大，故根据现有证据无法确定2007年12月份左右物贸大厦的市场交易价。对此，应由辛建君承担不利后果，其主张冯淑云以明显不合理的低价转让财产证据不足。根据合同法第七十四条规定，债权人行使撤销权的前提须受让人知道债务人转让财产的价格明显不合理而且对债权人造成损害，即受让人具有恶意。本案中，辛建君未提供充分的证据证明周建民受让案涉房屋时具有恶意。周建民于2004年起租赁案涉房屋并于2007购买，其租赁与购买案涉房屋均与弘丰公司直接协商，冯淑云并未参与其中。因此，不能认定周建民购买该房屋时知晓冯淑云转让房屋的目的是或为逃避债务即损害债权人利益。综上所述，辛建君的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百四十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13000元，由辛建君负担。本判决为终审判决。审 判 长 张笑飞审 判 员 毕雪松代理审判员 丛   军   霞二〇一七年七月七日书 记 员 赵   春   燕