内蒙古自治区乌海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）乌中民一终字第398号
上诉人（一审被告）乌海市茂祥房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区乌海市海勃湾区。
法定代表人王茂林，该公司董事长。
委托代理人马建军，内蒙古铭鼎律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）郝文光，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
委托代理人韩占林，男，汉族，住乌海市海勃湾区。
上诉人乌海市茂祥房地产开发有限责任公司（以下简称茂祥公司）因与被上诉人郝文光房屋拆迁安置协议补偿纠纷一案，不服乌海市海勃湾区人民法院2015年2月10日作出的（2014）乌勃民一初字第02911号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人茂祥公司的委托代理人马建军，被上诉人郝文光的委托代理人韩占林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，郝文光与茂祥公司于2005年4月11日签订了《城市房屋拆迁安置协议》一份。郝文光将位于海勃湾区鄂尔多斯东街5街坊47栋2号，建筑面积75.9平方米一套砖木结构住宅房，与茂祥公司开发的位于乌海市海勃湾区居家苑小区4号楼6单元3层302号建筑面积120平方米住宅房屋一套进行产权置换。2005年4月13日，双方又签订补偿协议一份，再次约定双方进行产权置换，在交房时，由郝文光再付茂祥公司58000元。2007年7月18日，郝文光与茂祥公司双方签订了商品房买卖合同。合同约定，居家苑小区4号楼6单元3层302号商品房建筑面积135.9平方米，每平方米单价为1620元，房屋总价款为220158元，约定在2007年6月30日前交付房屋。自房屋交付使用之日起九十日内取得房屋权属证书。2009年7月18日，郝文光入住时，郝文光向茂祥公司交纳了登记费80元，可视系统费500元，煤气入户费2000元，有线电视费300元，置换房补差价58000元等费用。2011年4月，茂祥公司开发的居家苑小区所有设施全部施工完毕，开始验收。2011年年末茂祥公司向乌海市规划局提交了验收申请。2013年11月22日乌海市规划局向茂祥公司出具了居家苑小区项目竣工规划核实意见，对于该小区建筑面积予以核实。
原审法院认为，郝文光与茂祥公司自愿签订的城市房屋拆迁补偿安置协议及补充协议、商品房买卖合同合法有效，双方应按照约定履行各自的权利义务。郝文光以拆迁房屋依照市场价置换茂祥公司所开发的商品房，系平等自愿的商品房交易行为，双方在商品房买卖合同中约定办理房屋产权证的明确期限。应依照《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》来处理郝文光请求茂祥公司赔偿因逾期未办理房屋产权证而造成的损失。按照该解释第十八条的规定，由于出卖人的原因，商品房买卖合同的标的物为未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日内，买受人应取得房屋权属证书。茂祥公司对于未能按期办理房屋产权证负有过错，应承担相应的赔偿责任。根据法律规定，合同未约定违约金，可按照已购房款的总额，参照中国人民银行同期贷款利率标准予以计算，郝文光请求计算时间自2010年2月15日至2014年12月19日止，因住宅小区是一个整体，办理房屋产权证需以小区全部设施竣工作为交付的前提条件，茂祥公司逾期交付时间应从小区整体竣工即2011年4月起九十日后，计算至2014年12月18日止，郝文光产权置换的135.9平方米房屋的价格为220158元，银行贷款利率为年利率6.10%，共计45885元（220158元×41个月／6.10%÷12月）。郝文光在房屋买卖合同中已经约定房屋面积为135.9平方米，是对双方签订的城市房屋拆迁安置协议约定置换120平方米房屋的变更，双方已经签字认可了房屋面积的变更。郝文光主张判令茂祥公司返还多收超平米15.9平方米房屋价款计25758元的请求不能成立，不予支持。茂祥公司于2009年7月18日已将该房屋交付郝文光使用，郝文光已居住使用至今。且郝文光在2009年7月18日已经向茂祥公司交纳了可视系统费500元。郝文光请求茂祥公司返还多收住宅楼内设施安装的对讲可视系统费500元已过诉讼时效，不予支持。茂祥公司经合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃当庭申辩的权利。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百三十五条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告乌海市茂祥房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内给付原告郝文光违约金45885元；二、驳回原告郝文光其他诉讼请求。案件受理费1684元（原告预交），原告承担480元，由被告乌海市茂祥房地产开发有限责任公司承担86元，被告乌海市茂祥房地产开发有限责任公司于上述付款期限内给付原告。
宣判后，上诉人茂祥公司不服，向本院提起上诉，认为上诉人与被上诉人签订的《城市房屋拆迁安置协议》中并没有约定办理房屋产权证的期限及违约责任。因为海勃湾区旧城区改造房地产特殊性，涉及到土地出让、拆迁补偿、房屋置换、城市规划等一系列的房地产政策和市、区多个部门的行政审批手续，根本就无法确定办理房产证的期限。截止到2015年初，乌海市海勃湾区范围内有数十家房地产公司，涉及到数千户住户没有给办理房屋产权证，这属于历史遗留问题。上诉人自2011年起就己经向市房管局申请办理住户的房屋产权证，但是由于各种原因住户们的房屋产权证还在审批中。一审判决置以上客观事实于不顾，适用《中华人民共和国合同法》第一百零八条、《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第十八条（一）、（二）、（三）项的规定，判决上诉人支付违约金45885元错误。根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同约定违约责任的，当事方违约的，按合同约定承担违约责任；合同没有约定违约责任的，按法律规定承担违约责任。而本案中，一审判决按照已购房款的总额参照中国人民银行同期贷款利率标准予以计算违约金，既无上诉人与被上诉人之间的合同约定，亦无法律规定，判决结果缺乏依据。综上所述，原审判决适用法律错误。请求二审人民法院查明事实，依法撤销一审判决，改判为驳回被上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担案件受理费。
被上诉人郝文光辩称，上诉人至今未能办理房屋产权证，系因其在建设居佳苑小区过程中违反程序增建了大门和物业用房，原规划用地和实际用地不符等原因，而非政府原因。上诉人应因其过错导致未能办理房产证而承担违约责任。一审判决事实认定清楚，法律适用正确。请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。有商品房买卖合同、城市房屋拆迁补偿安置协议及补充协议及双方当事人陈述在案为凭，本院依法予以采信，对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人在《城市房屋拆迁补偿安置协议》中虽未对置换房屋权属证书的交付时间进行明确约定，但是双方当事人之后就置换房屋签订的《商品房买卖合同》中对房屋权属证书的交付时间已作出了明确约定，即待规划土地工程等资料报送有关部门并经有关部门综合验收合格后，90日内办理完毕产权手续。上诉人违约合同约定瑕疵履行义务，应承担相应违约责任。上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中虽约定了交付房屋权属证书时间，但未约定违约金数额或者计算方法，一审判决根据《最高人民法院＜关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题＞的解释》第十八条，参照中国人民银行同期贷款利率标准予以计算并无不当。故上诉人主张的一审判决上诉人支付违约金45885元错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费947元，由上诉人乌海市茂祥房地产开发有限责任公司承担（上诉人已预交）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 原
代理审判员 李世超
代理审判员 魏 婕
二〇一五年九月十七日
书 记 员 扈原晓