天津市武清区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津0114民初2248号
原告：石建国，男，1977年10月27日生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：石有胜（系原告之父），男，1948年8月5日生，汉族，住址同上。
委托诉讼代理人：周振领，天津津孚律师事务所律师。
被告：刘景萍，女，1965年3月4日生，汉族，住天津市武清区。
委托诉讼代理人：刘阳（系被告之女），女，1988年3月6日生，汉族，住址同上。
原告石建国与被告刘景萍房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员随奎独任审判，公开开庭进行了审理。原告石建国及其委托诉讼代理人石国有、周振领，被告刘景萍及其委托代理人刘阳均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告石建国向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告武清区广厦中里增2号楼2门403号楼房的小房折价款50000元；2.判令被告将买卖合同约定的空调三台、冰箱一台、洗衣机一台、电脑一台、春秋椅一套、灶具一套、热水器一台、写字台一张给付原告；3.判令被告给付原告租金8500元；4.判令被告给付原告安装费7000元；5.诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年3月2日，原、被告经建华中介介绍达成房屋买卖协议，约定原告以65万元购买被告位于武清区广厦中里增2-2-403号楼房及附属小房，同时约定被告将房屋内空调、冰箱、洗衣机等家具家电留给原告，价钱包括在房款中。双方还约定，房款到帐后如果被告继续在房内居住算是租住，口头约定租金每月1000元。后双方到房管局办理了房屋过户手续，原告也将房款给付被告，房款到帐后被告又在该房居住八个半月。2017年2月17日被告将房屋实际交付原告时，原告发现没有附属的小房，合同约定给付原告的家具家电也全部搬走，被告拒绝给付原告房屋租金。为维护原告的合法权益，故提起诉讼，望判如所请。
被告刘景萍辩称：关于原告主张的小房，认可其当前市场价值为10000元，但小房早在十几年前已经卖掉。在中介签订售房协议时，本被告没看协议就签了。后来直至原、被告去房管局办理网签的时候，本被告才发现售房协议书上包括了小房，本被告将实际情况告知原告，原、被告各自将协议中“小房”字样划掉。本被告又找到中介说明情况，一个姓马的工作人员也将协议中“小房”字样划掉。关于家具家电，因被告另行购置的新房未交付，原、被告当时协商该房屋暂由被告居住，后原告让被告于2017年3月6日前必须搬走，因为本被告租房没有电器使用，所以将合同约定的家具家电搬走了，现在这些家具家电中，除了一台空调在被告处能使用外，其余均不能使用，并且已经全部送给他人了，本被告认可上述所有家具家电总价值为100元。关于房租，本被告认可房款到账的时间是2016年5月31日，本被告是2017年2月16日搬走的，房租的市场价值为每月500元。但原、被告曾口头约定，被告将合同约定家具家电无偿给原告，作为交换条件，原告同意被告免费居住房屋直至2016年11月份被告购买的新房交付。后来被告购买的新房因卖家反悔，原、被告电话约定从2017年1月1日起计算房租。且本被告认为，按照法律规定，房屋租赁应当采用书面形式，并且到相关部门办理登记备案手续，因此本被告认为租赁合同没有成立，双方不存在租赁关系，故不同意给付租金。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行了举证质证。对当事人无异议的证据：1.售房协议书一份，2.房产证复印件一份，3.房屋的购房差价款的收条一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的刘俊红（中介）证人证言一份，证实签订售房协议书时证人在场，各方都认可协议约定是有小房的，合同价款包括了小房，后来被告以复印为理由从证人手中将协议借走，后来才发现上面的“小房”字样被划掉了。被告质证称对于证人证言不认可，坚持自己的答辩意见。本院结合被告答辩意见，对售房协议书签订时，合同约定了小房，房屋总价款包含小房的事实予以确认。2.被告提供与案外人的小房买卖协议一份、证人苏某证人证言一份，证实小房于2006年12月份已经卖给证人苏某，证人苏某证实2006年时的小房买卖协议找不到了，被告提交的小房买卖协议系2017年5月18日由被告本人书写，买卖房屋系被告与证人的老伴进行的交易，证人未在场。原告质证称对上述证据不予认可。本院对该协议的真实性不予认可，对证人证言的证明目的不予认可。2.天津市房产买卖协议一份，证明售房协议书不包含小房。鉴于售房协议书与天津市房屋买卖协议系两份协议书，且涉案小房并没有产权证，故本院对该证据的真实性予以确认，对证明目的不予认可。3.刘宝静证人证言一份，证实内容为证人曾与被告居住在同一小区，听说过被告卖小房的事情，但不清楚具体交易内容。被告质证称该证人证言与本案无关。鉴于该证人未在笔录签字，本院认定该证人证言无效。
本院审理查明事实如下：2016年3月2日，原、被告签订售房协议书，协议书第一条约定：“甲方（本案被告）将坐落在武清区广厦中里小区增2号楼2门403室104.32平米地下室/小房面积小房平米的房屋卖给乙方（本案原告）所有。其附属设施有：三部空调、冰箱、洗衣机、电脑、春秋椅、灶具一套、热水器、写字台包括在价格内。”第八条约定：“其他未尽事宜：甲方交证时，乙方将房款的差价补齐，如果评估价超出成交价，甲方于房款到帐后三日内将多余的房款退回乙方，房款到账后如果甲方继续住，就算租住，租金再议。”（注：以上内容下划线部分为手填内容）。另外合同约定了总价款65万元，定金2万元及贷款购房等事项。合同签订当日，原告给付被告定金2万元，被告为原告出具了收条。后原、被告于2016年3月31日签署了天津市房地产买卖协议，现杨村镇广厦中里增2-2-403号楼房已经过户到原告石建国名下。合同约定的小房无房产证。2016年4月18日，被告为原告出具收条，收条载明收到原告交纳的房屋差价款3万元。庭审中，双方均认可房款实际到账时间是2016年5月31日，被告于2017年2月16日从该房屋中搬走。原告在开庭笔录和问话笔录中表示，就诉争小房价值，被告不申请鉴定，认可被告主张的小房价值为10000元，认可被告主张的房屋租金市场价值为每月500元；原告主张的空调、冰箱、洗衣机等家具家电以及安装费7000元，现原告自愿放弃，不再主张权利。
本院认为：原、被告签订的售房协议书和天津市房地产买卖协议合法有效，受法律保护，原、被告均应按照公平和诚实信用原则严格履行上述协议约定。本案中，原、被告均认可2016年3月2日签订售房协议时，协议中约定了小房。被告主张签订售房协议时，协议虽约定了小房，但本被告签协议时未看协议，后来在房管局签订天津市房地产买卖协议时，被告将小房已卖掉的情况告知原告和中介，在各方均同意的情况下，将售房协议书约定的“小房”字样各自划掉。就上述主张，被告未提供证据证明划掉“小房”字样系各方达成合意，故本院对被告的该项主张不予认可。鉴于原、被告签订的售房协议书约定小房属于买卖合同标的物，并且在此基础上确定了房屋的总价款为65万元，依据合同的公平原则，在被告主张小房不存在的情况下，合同总价款应予以调整。原、被告就小房价值均不申请鉴定，原告主张由被告给付房屋折价款50000元，没有事实和法律依据，本院对该价值数额不予支持；被告认可该小房价值为10000元，原告在问话笔录中对该价值数额10000元予以认可，本院按照双方均认可的数额予以支持，由被告给付原告小房折价款10000元。就原告主张的房屋租金，鉴于售房协议书第八条约定，房款到账后如果甲方继续住，就算租住，租金再议，且庭审中原、被告均认可房款实际到账时间是2016年5月31日，被告于2017年2月16日从该房屋中搬走，被告主张该房屋租金市场价值为500元每月，原告在问话笔录中对该数额予以认可，本院按照上述实际租赁期间和双方均认可的租金价格予以支持，由被告给付原告租金4250元（500元/月×8.5个月）。被告主张，原、被告曾口头约定，房屋系免费居住，直至2016年11月份被告购买的新房交付，但未提供证据予以证明，本院对该主张不予认可。被告主张房屋租赁未采用书面形式，未在相关部门办理登记备案手续，租赁合同未成立，双方不存在租赁关系，本院认为，未采用书面形式的租赁合同应视为不定期租赁，法律、行政法规关于租赁合同登记备案的规定，主要是防止国家税费流失和防止当事人非法出租房屋，相关法律、法规的规定系管理性规定，不属于强制性法律规定，根据相关司法解释之规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。据此，租赁合同登记备案并非租赁合同的法定生效要件，而系约定生效要件，本案中被告未举证证明双方约定登记备案为合同生效要件，故本院对被告的该项主张不予支持。本案经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百一十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：
被告刘景萍给付原告石建国小房折价款10000元、房屋租金4250元，上述两项合计14250元，由被告刘景萍于判决生效之日起3日内给付。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费157元，由原告石建国担负100元，由被告刘景萍担负57元。
如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
代理审判员 随奎
二〇一七年六月十九日
书 记 员 沈刚
附：本裁判文书所引用的主要法律条文
1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。
2.《中华人民共和国合同》第六条当事人形式权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
3.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
4.《中华人民共和国合同法》第二百一十五条租赁期间6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
5.最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。