浙江省绍兴市上虞区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0604民初7947号
原告：上虞市虞慈物业管理有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道财富广场1幢402室，组织机构代码05833701-X。
法定代表人：阮维群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：汤娅金，女，系公司员工。
被告：绍兴市上虞区百官街道多元艺术幼儿园，住所地绍兴市上虞区百官街道多元世纪城40幢101室，统一社会信用代码52330604321640105X。
法定代表人：杨礼貌，该幼儿园园长。
被告：浙江多元房地产发展有限公司，住所地绍兴市上虞区百官街道�岭路283-1号，统一社会信用代码91330000730313244T。
法定代表人：宋文英，总经理。
委托诉讼代理人：余燕燕，女，系公司员工。
原告上虞市虞慈物业管理有限公司（以下简称：虞慈物业公司）与被告绍兴市上虞区百官街道多元艺术幼儿园（以下简称：多元幼儿园）、浙江多元房地产发展有限公司（以下简称：多元房地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月1日立案受理后，依法由代理审判员徐海鹏适用简易程序，分别于2017年1月12日、10月18日二次公开开庭进行了审理。原告虞慈物业公司的委托诉讼代理人汤娅金、被告多元幼儿园的法定代表人杨礼貌、被告多元房地产公司的委托诉讼代理人余燕燕二次庭审均到庭参加诉讼，原告法定代表人阮维群第二次庭审到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告虞慈物业公司向本院�出诉讼请求：判令被告多元幼儿园支付2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费50486元，并支付自2014年7月1日起至实际付款之日止按合同约定日千分之一计算的滞纳金；被告多元房地产公司对上述第一项债务承担连带清偿责任；本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告将第一项请求中物业费金额变更为35766元。事实与理由：原告与多元世纪城业主委员会签订物业服务合同。被告多元幼儿园使用该多元世纪城小区内40幢101室（房产面积2483.75平方米）开办经营幼儿园，实际接受了原告提供的公共物业服务，按约应支付物业费。同时，上述40幢101室房产仍登记在被告多元房地产公司名下，故该公司应对多元幼儿园应付的物业费债务承担连带责任。但是，经多次催讨无果，故原告诉至本院，请求如前。
被告多元幼儿园辩称：原告诉称的多元世纪城40幢101室确实为其幼儿园办学使用，该房产由其幼儿园园长杨礼貌之夫成家荣等三人合伙购买，多元房地产公司于2005年底即交付房屋，因故该房产一直未过户至今仍登记在开发商名下，其幼儿园自2006年9月开园至今一直在该房产内办学。但是，原告要求其幼儿园交纳物业费毫无依据，首先，原告进入小区时从未前来与其接洽说明，所谓的合同根本未提及幼儿园也需要交纳物业费；其次，其幼儿园是上虞教体局主管的民办幼儿园，而且系公益性质的小区配套幼儿园，根据教体局的文件无需交纳物业费；第三，其幼儿园自己有独立的安保和保洁人员，实行全封闭管理，根本无需接受原告提供的所谓物业管理服务，实际上原告也根本未上门提供过任何服务。鉴于其幼儿园大门确实开在小区以内，除餐余垃圾之外的生活垃圾也确实倾倒在小区公共的垃圾桶内，其愿意支付给原告垃圾清运费5000元。
被告多元房地产公司辩称：涉案的多元世纪城40幢101室房产早已出售，只是购买人迟迟未办理过户手续才登记在其名下，原告所谓的物业费与其无关，请求依法驳回对其的诉讼请求。
原告围绕诉讼请求向本院提交了物业管理服务合同、通告、催缴通知书及邮寄凭证各一份，二被告虽认为与其无关，但对真实性均无异议，故本院依法确认其证据资格。原告提交的房权证存根、竣工验收备案表及邮寄凭证，二被告质证无异议，本院予以认定，可以证明涉案房产建设规划用途为小区配套幼儿园以及建筑面积共计2483.75平方米的事实。被告多元幼儿园提交的商品房买卖合同，原告和被告多元房地产公司均无异议，故本院予以认定。被告多元幼儿园提交的由多元业委会出具的《关于多元艺术幼儿园免缴物业服务费的意见》、收款收据，系第三方单方意思表示或多元幼儿园与第三方之间的约定，依法不能当然约束原告，且原告对三性均有异议，故本院不予认定。被告多元幼儿园提交的行政事业单位资金往来结算票据、劳动合同书、工资表、安保人员资格证书及照片，系书证原件，可以证明多元幼儿园内部具有较完善的自我管理人员。被告多元幼儿园提交的《上虞区规范住宅小区配套幼儿园规范建设和管理使用实施办法》，仅仅是绍兴市上虞区政府出台的一般性文件，依法并非我国民事法律的渊源，且发布日期在涉案物业服务周期之后，故本院不予认定。
根据原、被告双方庭审陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2013年12月23日，原告与位于绍兴市上虞区的多元世纪城业主委员会签订《多元世纪城物业管理服务合同》一份，约定由原告向该小区提供物业管理服务，委托服务期限为2014年1月1日�2015年12月30日，物业管理服务费按建筑面积收取，其中多层住宅每月每平方米0.80元，12幢、39幢小高层6楼以上每月每平方米1.20元，商铺每月每平方米1.20元，储藏室每月每平方米0.40元，每年交纳一次，于每年6月底前支付，逾期交纳则自逾期之日起按日千分之一支付滞纳金。合同签订后，原告按约提供物业管理服务。
多元世纪城小区由被告多元房地产公司开发建设，其中40幢101室（1-3层）为小区配套幼儿园用房，建筑面积为2483.75平方米。2005年9月26日，被告多元房地产公司将上述房产出售给成家荣，并于同年底向买受人交付使用，但因故双方一直未办理过户手续，上述房产至今仍登记在多元房地产公司名下。被告多元幼儿园经成家荣同意，自2006年9月至今，一直使用上述房产开办幼儿园，幼儿园实行封闭式管理，封闭区域内的安保、卫生及公共部分的维护，由幼儿园自行负责，但生活垃圾倾倒于小区内公共的垃圾桶内一并清运，且幼儿园入口设置于多元世纪城西大门内侧。
本院认为，原告与多元世纪城业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，依法对全体业主具有约束力。本案争议焦点在于：一、被告多元幼儿园是否应当交纳物业费；二、如果应当交纳物业费则标准如何确定；三、被告多元房地产公司应否承担责任。
关于焦点一，首先，涉案40幢101室房产属于多元世纪城小区的配套设施，虽登记在被告多元房地产公司名下，但被告多元幼儿园向购买人成家荣借用实际占有使用房屋，且自认涉案房产2014年之前或之后的公共卫生费实际均由其承担而与被告多元房地产公司无关，可见各方当事人事实上已经约定相关物业费由多元幼儿园承担；其次，多元幼儿园办学场所位于多元世纪城小区内部，尤其其出入口在小区大门内侧，事实上享受到了原告提供的对小区共用设施设备的维护管理服务，尤其是对公共环境卫生、交通与车辆停放秩序及安全防范的管理和服务；第三，多元幼儿园虽自行聘请有安保及保洁人员，但主要负责幼儿园内部专有部分的安全防卫及环境卫生工作，与其实际接受原告对公共部位的物业服务并不冲突；第四，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；第五，我国法律法规未有任何禁止物业服务企业向幼儿园收取物业费的强制性规定，而多元幼儿园提交的文件并非我国民事法律的渊源，其据此拒缴物业�于法无据。综上，本院认为，被告多元幼儿园应当向原告交纳物业服务费。
关于焦点二，原告虽与多元世纪城业委会签订了物业服务合同，但该合同仅约定了普通住宅和商业用房的收费标准，而对作为具有公益性质的小区配套幼儿园如何收费没有明确约定，现双方又一直未能协商一致达成补充协议，依法应区别不同物业的性质和特点，结合物业服务人实际提供的物业服务水平、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。本案中，鉴于多元幼儿园的公益性，按商铺收费标准收取物业费不尽合理，而且从原告实际提供给的物业管理服务来看，原告只负责提供多元幼儿园外围公共区域的管理服务事项，以原告主张的每月每平米1.20元的标准收取物业费，亦有悖合同双方权利义务对等原则。综上，本院酌定被告多元幼儿园交纳2014年1月1日至2014�12月31日期间物业费23844元（0.8元×2483.75平方米×12个月）。故，原告要求被告多元幼儿园支付物业费，于法有据，本院在23844元的范围内予以支持。因合同未明确约定幼儿园的缴费标准，而多元幼儿园曾试图与原告协商交纳标准，认定多元幼儿园未交纳物业费构成违约并不妥当，故，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。
关于焦点三，涉案房产虽已经出售给他人且已经交付使用，但截止法庭辩论终结时仍登记在被告多元房地产公司名下，该公司仍为涉案房产的所有人即业主，现虽该公司及购买人与多元幼儿园约定相关物业费由使用人负担，但根据《物业管理条例》第四十一条之规定，业主仍应负连带责任。故，对原告要求被告多元房地产公司承担连带责任的诉讼请求，本院亦予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下：
一、被告绍兴市上虞区多元艺术幼儿园应支付原告上虞市虞慈物业管理有限公司2014年1月1日至2014年12月31日期间的物业费23844元，限于判决生效后十日内付清。
二、被告浙江多元房地产发展有限公司对上述第一项债务负连带清偿责任。
三、驳回原告上虞市虞慈物业管理有限公司的其它诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费694元，减半收取计347元，由原告上虞市虞慈�业管理有限公司承担116元，被告绍兴市上虞区多元艺术幼儿园承担、浙江多元房地产发展有限公司连带负担231元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费694元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定）]。
代理审判员 徐海鹏
二〇一七年十月三十一日
书 记 员 龚 彬
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附：相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》
第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第六十二条第一款当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：
…
（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。
…
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主�物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物�使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。
浙江省高级人民法院民一庭关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的意见（试行）
第十四条双方对物业服务费没有约定、约定不明且又协商不成的，可以结合物业服务人实际提供的物业服务水平、有关部门提供的物业服务成本、当地物业服务费标准、同类物业服务收费标准等因素合理确定。