新疆维吾尔自治区克拉玛依市白碱滩区人民法院民 事 判 决 书（2014）白民一初字第84号原告（反诉被告）：加林·白毛拉，男，哈萨克族，1963年3月18日出生，中技文化。委托代理人：朱萍，乌鲁木齐市新市区正大法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：艾尔帕力·乌拉尔汗，男，哈萨克族，1976年12月10日出生，初中文化。委托代理人：江努尔·库勒拉曼（艾尔帕力·乌拉尔汗之妻），女，哈萨克族，1974年6月10日出生，中专文化。委托代理人：李宏，新疆众信律师事务所律师。原告（反诉被告）加林·白毛拉诉被告（反诉原告）艾尔帕力·乌拉尔汗买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，因双方当事人均选择使用汉语言文字进行诉讼，故依法由本院审判员郭飞适用简易程序，于2014年4月21日、2014年5月13日、2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告加林·白毛拉及其委托代理人朱萍，被告艾尔帕力·乌拉尔汗及其委托代理人江努尔·库勒拉曼、李宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）加林·白毛拉诉称：2008年5月19日，原、被告签订关于羊圈的买卖合同书，约定原告将自己取得开发租赁权的位于白碱滩区林草生态养殖基地A2区-20号7.5亩土地（以下简称诉争土地）中300平方米的羊圈转让给被告，转让金10万元，当时答应协助被告办理相关土地使用证。2013年12月11日，原告办理了包括房屋、耕地、羊圈在内的土地使用证。因原告与克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局签订的《国有土地开发（租赁）合同书》中约定，原告无权在开发期内转让土地，且相关职能部门无法办理羊圈部分的土地使用权证，故诉请确认原告与被告签订的羊圈买卖合同无效，被告返还原告占地面积300平方米的羊圈及土地使用权，原告返还被告10万元转让金，本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为撤销原、被告签订的买卖合同及补充合同。理由是自己在订立合同时存在重大误解，即自己与被告签订合同时误认为羊圈可以单独办理产权证，而在办理诉争土地的土地使用证时，才知道羊圈不能单独办理土地使用证；且经过法院调查，才知道羊圈也不能单独买卖。被告（反诉原告）艾尔帕力·乌拉尔汗辩称：原、被告2008年5月19日签订的买卖合同及2011年10月19日签订的补充合同合法有效，原、被告买卖合同的标的物实际是诉争土地使用权及地上附着物，但因为哈萨克民族的语言习惯，在双方的买卖合同中将买卖标的物表述为羊圈。原告以羊圈不能办理土地使用权证为由主张撤销合同，没有事实和法律依据，且已超过法律规定的行使撤销权的诉讼时效。请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告（本诉被告）艾尔帕力·乌拉尔汗反诉称：2008年5月19日，反诉原告与反诉被告签订买卖合同，约定反诉被告将其拥有开发租赁权的7.5亩诉争土地使用权及该地上羊圈等附属设施以10万元的价格转让给反诉原告，并对产权证的办理等事项进行了约定。合同签订当天，反诉原告向反诉被告支付了10万元转让款，反诉被告亦将诉争土地及羊圈等地上附着物交给反诉原告。2011年10月19日，双方又签订了补充合同，再次约定反诉被告协助反诉原告于2012年3月前将羊圈产权过户到反诉原告名下。后因土地升值，反诉被告反悔，拒不履行合同约定，并诉至法院，要求反诉原告返还土地使用权及羊圈。反诉原告认为，合同中标的物表述为羊圈，是因为哈萨克族的语言习惯，羊圈就包括羊圈及羊圈周围的土地。故提起反诉，请求确认双方签订的买卖合同及补充合同合法有效，要求反诉被告继续履行合同，并将诉争土地使用权及羊圈等地上附着物的产权过户到反诉原告名下。诉讼中，反诉原告变更诉讼请求，要求变更双方签订的《补充合同》的第二条为甲方于2012年3月前办理白碱滩区林草生态养殖基地A2区-20号土地的土地使用证，并且甲方有义务协助乙方将土地使用权过户至乙方名下；要求反诉被告履行合同，协助将诉争土地使用权变更至反诉原告名下。反诉费由反诉被告承担。理由是：自己与反诉被告在签订《补充合同》时，双方均不清楚诉争土地能否办理土地使用证，而约定办理羊圈的产权。反诉原告因对过户标的物存在错误认识，导致合同与反诉原告实现购买诉争土地使用权的合同目的相悖。反诉被告（本诉原告）加林·白毛拉辩称：反诉原告的诉讼请求和本案无关，双方买卖合同的标的物是羊圈，并非诉争土地使用权，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：2004年4月15日，加林·白毛拉出资15003元购得诉争土地使用权从事养殖业，并在该土地上修建了房屋及羊圈，因政策原因，未办理土地开发手续。2008年1月30日，加林·白毛拉与克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局（以下简称土地管理部门）签订《国有土地开发（租赁）合同书》，确定加林·白毛拉享有该宗土地的开发权。合同约定开发期为三年，自2007年1月1日起至2010年1月1日止。并约定了开发的要求、进度；开发人完成土地开发，经土地管理部门验收合格，开发人可以租赁方式取得土地使用权；土地使用权租赁期限为伍拾年，自2007年1月1起算，至2057年1月1日终止。2008年5月19日，加林·白毛拉与艾尔帕力·乌拉尔汗签订《买卖合同书》一份，合同第一项载明：甲方（加林·白毛拉）将其所有的羊圈出售给乙方（艾尔帕力·乌拉尔汗），价款为壹拾万元整。（上述羊圈位于白碱滩区林草生态养殖基地A2区-20号）；第三项载明：将来要办理羊圈产权证时，甲方有义务协助乙方将产权证过户至乙方名下。合同上有证明人买某某、马哈沙提的签名。合同签订后，艾尔帕力·乌拉尔汗支付加林·白毛拉款项10万元，加林·白毛拉将诉争土地使用权及诉争土地上的羊圈、面积130平方米左右的房屋交给艾尔帕力·乌拉尔汗。同时将《生态养殖基地购地证明》原件、克拉玛依市中太物业公司出具的《证明》原件（该证明内容为：兹有加林·白毛拉在白碱滩区林草生态养殖基地建有住宅一套A2区-20号，因房产证暂没有办理好，特此证明，2005.8.24.）、白碱滩区经济贸易委员会出具的《关于养殖户办理土地产权的说明》原件、《林草生态养殖基地物业管理协议书》复印件、《林草生态养殖基地安全用火管理规定》原件交给艾尔帕力·乌拉尔汗。艾尔帕力·乌拉尔汗在羊圈中养羊，在该幅土地上种植树木、包谷、苜蓿等植物至今。2011年10月19日，加林·白毛拉与艾尔帕力·乌拉尔汗签订《补充合同》一份，合同载明：甲乙双方经过充分协商达成协议，2008年5月19日签订了位于白碱滩区林草生态养殖基地A2区-20号的买卖合同，现对此合同做出以下补充：甲方在2012年3月前办理羊圈产权证，并且甲方有义务协助乙方将产权过户至乙方名下。2013年12月11日，加林·白毛拉取得克国用（2013）04001367号《国有土地使用证》，使用证载明：土地座落为白碱滩区新农场石油局运输处农场南侧，地号为040520030112000，地类（用途）为农用地，使用权类型为租赁，终止日期为2057年，使用权面积4950平方米。上述事实，有双方的当庭陈述、《买卖合同书》、《补充合同》、《国有土地开发（租赁）合同》、《国有土地使用证》、《生态养殖基地购地证明》、本院的调查笔录等证据在案，双方均无异议，可以证实。本院认为，本案争议的焦点是双方买卖合同的标的物是单独的羊圈还是包括诉争土地使用权和诉争土地上的房屋，本院对争议焦点的综合分析意见如下：一、当事人的举证、质证情况：（一）艾尔帕力·乌拉尔汗的证人买某某、马某某出庭作证，证实2008年5月19日双方签订《买卖合同》时，所谈买卖的标的物为诉争土地使用权及诉争土地上的羊圈、房屋；如果只买卖羊圈，不值10万元；马哈沙提证实哈萨克民族所称的羊圈包括羊圈周围的土地。加林·白毛拉的质证意见：对两名证人证言不予认可，双方买卖的只是羊圈，应以《买卖合同书》为准。（二）艾尔帕力·乌拉尔汗的证人热某某出庭作证，证实2011年10月19日其为双方起草《补充合同》时，双方均认可买卖的标的物为诉争土地使用权及地上羊圈等附属设施，但双方不知道土地和羊圈哪个可以办理产权证，所以在补充合同中只写了办理羊圈的产权证。哈萨克族的语言习惯羊圈就包括土地。加林·白毛拉的质证意见：认为该证人与艾尔帕力·乌拉尔汗的代理人李宏是一个律师事务所的律师，具有利害关系；且作为法律专业人员，起草合同时应当知道羊圈的产权不包括土地。其证言与合同表述存在矛盾，对其证言不应采信。（三）艾尔帕力·乌拉尔汗的证人阿某某出庭作证，证实加林·白毛拉因工作调到外地，将诉争土地卖给艾尔帕力·乌拉尔汗；在养殖基地卖地不会只卖羊圈，如只买羊圈不买地是无法从事养殖的；哈萨克族的语言中羊圈就包括周围的土地。加林·白毛拉的质证意见：否认自己因工作调动原因将诉争土地及羊圈等地上附属设施卖给艾尔帕力·乌拉尔汗，哈萨克语言中羊圈并不包括周围的土地。二、本院调查的证据及双方的质证意见：（一）本院与克拉玛依市国土资源局白碱滩区分局副局长李某的调查笔录，证实白碱滩区林草生态养殖基地是白碱滩区政府统一规划的农业用地，每块都是7.5亩，诉争土地即是该种性质用地。白碱滩区经济贸易委员会自2004年开始对外出售土地使用权，后为了统一办理土地使用证，2008年1月30日土地管理部门与用地人签订国有土地开发（租赁）合同，但开发期自2007年1月1日起算，开发权人每块地只需交纳15000元基础设施建设费，即可以租赁方式取得所购土地50年的使用权，土地使用权人可在该土地上30%的范围内修建附属设施，该附属设施不能单独转让。诉争土地规划时的名称为白碱滩区林草生态养殖基地1-20号，因未在地名委员会备案，因此《国有土地使用证》上土地座落表述为白碱滩区新农场石油局运输处农场南侧。双方对该证据均无异议。（二）本院与白碱滩区商务及信息化委员会（原白碱滩区经济贸易委员会）工作人员戚某某的调查笔录，证实白碱滩区林草生态养殖基地是2004年白碱滩区政府规划用于种植和养殖的农业用地，每块7.5亩，每块只需交纳15000元基础设施建设费，便可在土地上从事种植或养殖，并可在土地30%范围内修建相关设施。至2009年白碱滩区政府向白碱滩702地区的拆迁户出售养殖基地土地使用权的价格仍是每块（7.5亩）15000元。双方对该证据均无异议。（三）本院向白碱滩区林草生态养殖基地中太物业管理公司经理张某、工作人员武某某调查的调查笔录，证实2008年在养殖基地与诉争土地同等面积、同等条件的土地使用权的价格仍然是每块（7.5亩）15000元左右或更低；地上附属设施的价值为该附属设施的成本价；自2010年底养殖基地的土地使用权开始升值。双方对该证据均无异议。（四）本院与诉争土地相邻的养殖户阿某某的调查笔录，证实2006年其所建300平方米左右的羊圈投入建筑成本2万余元，所建100平方米左右的房屋投入建筑成本8万元左右；2008年养殖基地的一块土地及地上的羊圈、房屋，大概10万元左右；在养殖基地卖地都是含地和羊圈在内的，没有只卖羊圈而不卖地的情况；即使现在，单独卖羊圈5万元也不会有人要。双方对该证据均无异议。（五）本院的现场勘查笔录，证实诉争土地及地上羊圈及房屋是一个整体，羊圈300平方米左右，房屋130平方米左右，羊圈与房屋在同一个院子内，进出羊圈要经过院子大门，羊圈后门直通诉争土地。双方对该证据均无异议。三、本院对证据的分析意见：（一）从诉争土地的性质来看。第一，诉争土地是白碱滩区政府统一规划面积及用途的农业用地，每块7.5亩，只能从事种植和养殖，并非是按用地人的申请审批的土地；其次，土地管理部门只允许用地人在土地30%范围内修建相关设施，即所建设施是附属于土地，为实现土地用途服务的；第三，加林·白毛拉购得土地后从事养殖业，并在地上修建了羊圈及房屋，理应知晓土地与羊圈、房屋之间的关系；第四，从本院的现场勘查笔录看，羊圈及房屋位于同一大院中，与诉争土地构成前院后地的庭院式格局，进入羊圈必须通过庭院大门，羊圈有后门通向土地。综上，可以证实诉争土地与羊圈、房屋系一个整体，在性质及用途上是不可分割的，双方不可能单独就羊圈进行买卖。（二）从实现养殖的目的来看。艾尔帕力·乌拉尔汗购买羊圈是为了从事养殖，加林·白毛拉与艾尔帕力·乌拉尔汗在签订买卖合同之前均从事过养殖业，都明知从事养殖必须具有方便、低廉的草料来源。而诉争土地所在的养殖基地周围并无可以放牧的自然草地，如果没有土地，单独的羊圈根本无法从事养殖。故可以证实双方签订买卖合同时买卖的标的物不可能是单独的羊圈。（三）从双方签订合同后的履行行为来看。合同签订后，买方艾尔帕力·乌拉尔汗将买受款10万元支付给卖方加林·白毛拉，加林·白毛拉腾空房屋后将诉争土地使用权及羊圈、房屋交付给艾尔帕力·乌拉尔汗，同时将证明诉争土地使用权及地上房屋权利的《生态养殖基地购地证明》原件、克拉玛依市中太物业公司出具的《证明》原件、白碱滩区经济贸易委员会出具的《关于养殖户办理土地产权的说明》原件、《林草生态养殖基地物业管理协议书》复印件、《林草生态养殖基地安全用火管理规定》等证明都交给艾尔帕力·乌拉尔汗。虽然加林·白毛拉辩称，将诉争土地使用权及房屋交给艾尔帕力·乌拉尔汗只是让艾尔帕力·乌拉尔汗看管并在地上种草种树，否则将来办不了产权证。但其与艾尔帕力·乌拉尔汗之前并不相识，没有理由将自己的财产交给艾尔帕力·乌拉尔汗看管，艾尔帕力·乌拉尔汗也无义务替其看管。故可以证实加林·白毛拉将诉争土地及房屋交给艾尔帕力·乌拉尔汗是履行交付买卖标的物的行为。（四）从买卖标的物的价值来看。白碱滩区林草生态养殖基地的物业管理方—中太物业公司的经理张某、工作人员武某某、养殖户阿某某均证实诉争土地使用权在2008年的市场价为原始购买价15000元左右或更低，加林·白毛拉的诉争土地使用权加羊圈等地上附属设施在2008年的价格大概10万元左右。故可以证实艾尔帕力·乌拉尔汗以10万元的价格购买的不仅是羊圈，应包括诉争土地使用权。（五）从证人证言证实的事实来看。双方均认可证人买某某、马某某与双方无利害关系，又是2008年5月19日双方签订合同时的见证人，两名证人均证实，加林·白毛拉与艾尔帕力·乌拉尔汗签订买卖合同的标的物是诉争土地使用权及羊圈等地上附属设施。2011年10月19日，双方签订《补充合同》的起草人热某某亦证实，双方买卖的标的物是诉争土地使用权及羊圈等地上附属设施。虽然加林·白毛拉提出，证人热某某与艾尔帕力·乌拉尔汗的委托代理人李宏是同一律师事务所的律师，具有利害关系；莱扎提作为法律专业人员，起草合同时应当知道羊圈的产权不包括土地，其证言与合同表述存在矛盾，对其证言不应采信的质证意见。本院认为，与当事人一方有利害关系证人的证言效力较其他证人证言低，但并非没有证明力。热某某的证言与买某某、马某某的证言证实的内容基本一致，故对其证言应予采信，对加林·白毛拉的质证意见不予采信。综上，本院认为，加林·白毛拉与艾尔帕力·乌拉尔汗买卖合同的标的物是诉争土地使用权及地上附属设施羊圈、房屋。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告加林·白毛拉将诉争土地使用权及地上附属设施羊圈、房屋以10万元的价格卖给被告艾尔帕力·乌拉尔汗，虽然双方在2008年5月19日签订的《买卖合同书》中表述买卖标的物为羊圈，但双方都明知买卖标的物实为诉争土地使用权及羊圈、房屋。故本院认为原告加林·白毛拉主张其不知买卖标的物羊圈不能单独买卖及无法办理产权证，属于在签订合同过程中存在重大误解的理由不成立。故对其要求撤销与被告艾尔帕力·乌拉尔汗签订的《买卖合同》及《补充合同》诉讼请求不予支持。对反诉原告艾尔帕力·乌拉尔汗主张在签订《补充合同》时，对可以办理过户的标的物是羊圈还是诉争土地使用权存在错误认识，致使自己实现购买诉争土地使用权的合同目的不能实现，属于订立合同时存在重大误解，要求变更双方签订的《补充合同》第二条为：甲方于2012年3月前办理诉争土地的土地使用证，并且甲方有义务协助乙方将土地使用证过户至乙方名下的反诉请求，符合《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，即下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。且艾尔帕力·乌拉尔汗要求变更的合同内容为双方订立合同时的真实意思表示，本院予以支持。艾尔帕力·乌拉尔汗已将买受款10万元支付给加林·白毛拉，加林·白毛拉亦将买卖标的物即诉争土地使用权及地上羊圈、房屋交付给艾尔帕力·乌拉尔汗，合同的主要义务已经履行完毕，但附随义务即变更土地使用权尚未完成。故对艾尔帕力·乌拉尔汗要求加林·白毛拉协助将诉争土地使用权变更至其名下的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十四条、第六十条之规定，判决如下：一、驳回原告加林·白毛拉的诉讼请求。二、变更2011年10月19日反诉原告艾尔帕力·乌拉尔汗与反诉被告加林·白毛拉签订的《补充合同》中的第二项为：甲方（加林·白毛拉）于2012年3月前办理诉争土地的土地使用证（已完成），并且甲方（加林·白毛拉）有义务协助乙方（艾尔帕力·乌拉尔汗）将产权过户至乙方名下。三、反诉被告加林·白毛拉于本判决书生效之日起三日内协助反诉原告艾尔帕力·乌拉尔汗将白碱滩区林草生态养殖基地1-20号（即A2区-20号）土地使用权变更登记至反诉原告艾尔帕力·乌拉尔汗名下。本诉案件受理费1150元、反诉案件受理费1150元，均由加林·白毛拉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院。审判员 郭 飞二〇一四年五月二十六日书记员 梅诗琴