浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0802民初429号原告：衢州市柯城区双港街道皂角村村民委员会，住所地衢州市柯城区双港街道皂角村。诉讼代表人：吴家正，主任。委托诉讼代理人：汪献忠，浙江中桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑慧清，浙江中桥律师事务所律师。被告：中房集团衢州房地产开发有限公司，注册号330800000050399，住所地,衢州市区天宁巷22号。法定代表人：张渭良，董事长。委托诉讼代理人：张志明，浙江新联新律师事务所律师。被告：衢州市荷花西区南片小区业主委员会，住所地：衢州市柯城区荷花西区南片小区物业用房。诉讼代表人：叶绍棠，主任。被告：衢州市荷花西区北片小区业主委员会，住所地：衢州市柯城区荷花西区北片小区物业用房。诉讼代表人：汪启荣，主任。委托诉讼代理人：张志明，浙江新联新律师事务所律师。第三人：衢州市柯城区双港街道汪村村村民委员会，住所地：衢州市柯城区双港街道汪村村。诉讼代表人：汪炎升，主任。委托诉讼代理人：江云良，男，1961年8月5日出生，汉族，住衢州市柯城区，系村党支部书记、村经济合作社社长。原告衢州市柯城区双港街道皂角村村民委员会（以下简称皂角村委会）与被告中房集团衢州房地产开发有限公司（以下简称中房公司）、衢州市荷花西区南片小区业主委员会（以下简称荷花西区南片业委会）、衢州市荷花西区北片小区业主委员会（以下简称荷花西区北片业委会）、第三人衢州市柯城区双港街道汪村村村民委员会（以下简称汪村村委会）物权确认纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用简易程序，被告中房公司、荷花西区北片业委会于2017年3月1日提起反诉，因案情复杂，本案于2017年4月14日转为普通程序并依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。皂角村委会的村民主任吴家正及其委托诉讼代理人汪献忠，中房公司、荷花西区北片业委会的共同委托诉讼代理人张志明参加了两次开庭，汪村村委会的委托诉讼代理人江云良参加了第一次开庭，荷花西区南片业委会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。因案件审理需要，本院依法延长审限三个月。本案现已审理终结。原告皂角村委会向本院提出诉讼请求：1.确认衢州市三衢路73号营业房的不动产权属为原告所有；2.判令三被告协助将衢州市三衢路73号营业房的不动产权属变更登记到原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2002年1月，原告、第三人与第一被告中房公司签订《联合开发商品房协议》，协议明确约定：商住楼建成后，一楼营业房产权归原告和第三人所有。2015年5月，原告、第三人与第一被告中房公司因开发成本纠纷，第一被告申请仲裁。第一被告在仲裁申请书及营业房成本计算清单中均自认其中的营业房面积1203.2平方米归原告所有，建筑成本由原告承担。因合作开发时《物业管理条例》并未实施，仲裁时三被告协商后，以第一被告名义提出要求原告及第三人承担千分之七的物业用房费用，仲裁裁决已按千分之七物业用房面积的建筑成本，裁决原告与第三人支付了物业用房分摊费用。裁决书对商品房建成后总面积为1203.2平方米的一层营业房产权归原告所有没有争议，现该营业房已由原告实际使用。2017年1月，原告得知第一被告把属于原告的衢州市三衢路73号营业房分配给第二、三被告和小狮子巷业委会。原告认为三被告在明知衢州市营业房不动产权属属于原告且原告自2004年使用至今的事实，于2016年11月23日，恶意串通、编造事实，采用欺骗的方式伪造了《关于荷花西区8号楼73号物业管理用房的说明》，骗取柯城区建设局物管科备案印章后备案登记的行为，严重侵犯了原告的财产权利，故原告诉至本院，诉请如前。被告中房公司、荷花西区北片业委会辩称，中房公司与皂角村委会于2002年1月签订《联合开发商品房协议》，约定商住楼建成后一楼营业房归皂角村委会，按成本价购买所有。签订该协议时，国家尚未出台物业管理法律。在履行该协议过程中，国家出台了物业管理条例，整个工程竣工后，原告即占有该营业用房，因双方未结算，产权未过户登记，且房管部门已依法将讼争营业房作为提留的物业管理用房，停止其办理房产登记，故该营业用房一直未登记。2015年5月，中房公司依据协议约定，申请仲裁，原告提起反申请，衢州仲裁委于2016年6月16日作出（2015）衢仲裁字第31号仲裁裁决，确认讼争营业房不属于皂角村委会所有，故根据该生效裁决，中房公司、荷花西区北片业委会、荷花西区南片业委会于2016年12月9日依法登记取得该房屋的所有权。被告荷花西区南片业委会未答辩，亦未向本院提交证据材料。第三人汪村村委会述称，其对与被告中房公司联合开发商品房的事实没有异议，其同意原告的意见，认为讼争的衢州市三衢路73号营业房的所有权应该归原告所有。反诉原告中房公司、荷花西区北片业委会向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告皂角村委会归还其占有的衢州市三衢路73号营业房属于反诉原告的部分（69.39%）；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：讼争的营业房自2004年起一直由反诉被告占有使用，中房公司与反诉被告因履行《联合开发商品房协议》产生纠纷，经衢州仲裁委仲裁，裁决确认该讼争营业房不属于反诉被告所有。裁决生效后，中房公司向反诉被告发函，要求将该房屋交还，荷花西区北片业委会依法取得该房屋产权后，也向反诉被告要求归还讼争营业房，反诉被告无理拒绝。讼争营业房是小狮子巷、荷花西区北片小区、荷花西区南片小区全体业主共有，反诉被告应当归还其侵占的属于中房公司代管的小狮子巷及荷花西区北片小区的部分。反诉被告皂角村委会辩称，一、反诉与本诉不属于同一法律关系，不应在本案中合并审理。本案本诉是物权确认之诉，而反诉是侵权之诉，不属同一法律关系。中房公司不属于权利人，涉案营业房登记的权利人是小狮子巷全体业主及荷花西区北片小区、南片小区全体业主，故中房公司无权提出反诉，不具有提出反诉的主体资格。二、反诉原告在反诉事实中提出仲裁裁决书确认讼争营业房不属于反诉被告所有与事实不符。双方对仲裁裁决书认定讼争营业房归反诉被告所有的所有权没有异议，仲裁未裁决归反诉被告所有只是因为当时讼争营业房未办理房产证无法协助办理过户手续。反诉原告依法登记取得讼争营业房所有权与事实不符，实际是通过《关于荷花西区8号楼73号物业管理用房的说明》骗取柯城区物管科的盖章，确认讼争营业房为物业用房，故而衢州市房管处对讼争营业房办理了物业用房的备案登记，该备案登记不是根据裁决书亦不是依法登记。反诉原告认为取得讼争营业房产权后向反诉被告发函要求返还营业房与事实不符，讼争营业房的产权属于反诉被告所有。综上，所有权没有争议，只是因为中房公司出具了一份错误的情况说明导致讼争营业房被登记至小狮子巷全体业主、荷花西区片小区全体业主名下，故而原告起诉三被告具有事实和法律依据，柯城区人民法院对此具有管辖权。因小狮子巷未成立业主委员会，中房公司作为管理人，故被列为被告。本案不是原告与中房公司之间的产权纠纷，而是原告与三业主委员会的纠纷，故柯城法院具有管辖权。综上，反诉原告的请求不能成立。本院经审理认定本案事实如下：2002年1月，原告皂角村委会、第三人汪村村委会分别与被告中房公司签订《联合开发商品房协议书》一份，联合开发位于衢州市区三衢路以南、安置工程以北、金盾大厦以东、衢县检察院办公楼以西地块商品房。协议约定该商品房开发项目与皂角村地块上的商品房项目合并为一个项目，单独核算；商品房建成后，一层营业房产权归甲方（原告、第三人），其余产权归乙方（被告中房公司）；协议履行中发生争议，双方应协商解决，协商不成时可向市仲裁委员会申请仲裁；协议还对营业房价格计算方法、双方费用结算办法等进行了约定。被告中房公司于2004年完成上述项目的开发建设，建筑总面积12090㎡，其中划归原告所有的一层营业房总面积为1203.2㎡。2015年4月，原告与被告中房公司因履行《联合开发商品房协议》过程中的费用结算、营业房过户等产生纠纷，被告中房公司向衢州仲裁委申请仲裁，要求原告皂角村委会支付房款及利息、物业管理用房租金及物业管理用房分摊费用。原告向衢州仲裁委提出反请求，要求被告中房公司交付工程验收资料，将包括本案讼争的73号营业房在内的位于衢州市柯城区三衢路的12间营业房的房产证、土地证办到原告名下。衢州仲裁委于2016年6月16日作出（2015）衢仲裁字第31号裁决书，认定双方没有争议的事实：“……商品房建成后，一层营业房产权归被申请人（原告），其余产权归申请人（中房公司）……”；“……被申请人提出要求办理73号营业房的过户手续，根据房产登记资料，并无此房号的房产登记信息，而且，双方联合开发协议也仅是约定将一层营业房划归被申请人所有，并无具体房号，故对被申请人的该项反请求，不予以支持”。裁决确定由原告向被告中房公司支付房款35437.57元、物业管理用房分摊费用7497.93元。后中房公司申请强制执行，原告于2016年9月13日履行（2015）衢仲裁字第31号裁决书确定的义务。2016年11月23日，被告中房公司、荷花西区北片业委会、荷花西区南片业委会向柯城区物业管理处出具《关于荷花西区8号楼73号物业管理用房的说明》，说明小狮子巷11、13幢、荷花西区7、8幢物业用房由柯城区物业管理处安置在荷花西区，小狮子巷占38.78%，荷花西区北片占30.61%，荷花西区南片占30.61%。2016年12月9日，位于衢州市夹的房产进行了产权登记，登记权利人为衢州市荷花西区南片小区全体业主、衢州市荷花西区北片小区全体业主、衢州市小狮子巷11、13幢全体业主。2016年12月26日，柯城区物业管理处出具证明一份，证明小狮子巷11、13幢物业用房占比38.78%因小区业主委员会未成立，暂由中房公司管理，待小区业委会成立后移交业委会管理。上述衢州市三衢路73号一层营业房一直由原告实际使用。现原告认为三被告明知上述营业房不动产权属属于原告且原告自2004年使用至今的事实，恶意串通、编造事实骗取备案登记，侵犯了原告的财产权利，故提起诉讼，诉请如前。反诉原告中房公司、荷花西区北片业委会认为其已依法取得上述营业房的所有权，故提起反诉，反诉请求如前。本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权取得分原始取得和继受取得。原始取得是取得权利时不根据原所有权人的意思或原来客体物上根本就不存在所有权，在特定法律事实发生时只依法律规定即可取得所有权，原始取得方式包括劳动、生产、建筑、添附、加工等。本案中，讼争营业房由被告中房公司建设完成，被告中房公司基于建筑的方式原始取得讼争营业房的物权，其同意将讼争营业房作为小狮子巷11、13幢、荷花西区7、8幢的物业管理用房并办理产权登记手续，系其处分对该营业房享有的所有权。原告皂角村委会对讼争营业房享有基于《联合开发商品房协议》的合同关系而对被告中房公司产生的债权，该债权并不具有排他性。原告提出三被告骗取衢州市柯城区物业管理处的备案及衢州市房管处的备案登记，但未提供相应证据予以证明，本院不予采信。原告要求确认讼争营业房的所有权归其所有，缺乏充分证据予以证明，本院不予支持。关于反诉原告的反诉请求，虽反诉被告皂角村委会抗辩称中房公司不是权利人，不具有提出反诉的主体资格，但其对衢州市柯城区物业管理处2016年12月26日出具的证明并无异议，根据该证明，因小狮子巷业委会尚未成立，暂由中房公司管理，故本院对该抗辩意见不予采纳。反诉被告抗辩称反诉与本诉不属于同一法律关系，不应合并审理。本院认为，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利，无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物。本案本诉与反诉均属于物权保护纠纷，可以依法合并审理，对该抗辩意见，本院不予采纳。现讼争营业房登记的权利人为衢州市荷花西区南片小区全体业主、衢州市荷花西区北片小区全体业主、衢州市小狮子巷11、13幢全体业主，反诉原告诉请要求反诉被告归还侵占的属于反诉原告的部分，具有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二条、第十六条、第十七条、第三十二条、第三十三条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告衢州市柯城区双港街道皂角村村民委员会的诉讼请求。二、反诉被告衢州市柯城区双港街道皂角村村民委员会于本判决生效之日起30日内将其侵占的坐落于衢州市三衢路73号营业房返还反诉原告中房集团衢州房地产开发有限公司（占38.78%）、衢州市荷花西区北片小区业主委员会（30.61%）。本诉案件受理费160元，由原告衢州市柯城区双港街道皂角村村民委员会负担，反诉费80元，由反诉被告衢州市柯城区双港街道皂角村村民委员会负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。审 判 长  黄文兵代理审判员  汪佳丽人民陪审员  余河洲二〇一七年十一月一日书 记 员  郑 重