湖南省张家界市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）张中民一终字第31号
上诉人（原审被告）张家界维港房地产开发有限公司，住所地湖南省张家界市永定区回龙路粮食局大院。
法定代表人段君山，该公司董事长。
委托代理人胡小龙，湖南天门律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张莲，女，1963年3月11日出生，汉族，大专文化，居民。
被上诉人（原审原告）李鑫宇，女，l996年2月20日出生，，白族，在校学生。
委托代理人张莲，女，l963年3月11日出生，汉族，大专文化，居民，系被上诉人李鑫宇之母。
上诉人张家界维港房地产开发有限公司（以下简称维港房地产公司）因与被上诉人张莲、李鑫宇商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院于二〇一四年一月十日作出的（2014）张定民二初字第58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月24日受理后，依法组成由代理审判员田洪山担任审判长，代理审判员尹立、张晓参加的合议庭，于2014年4月9日公开开庭对本案进行了审理。上诉人维港房地产公司的委托代理人胡小龙，被上诉人张莲及被上诉人李鑫宇的委托代理人张莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：2008年1月，原告张莲、李鑫宇与被告维港房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定，原告购买被告维港房地产公司位于张家界市永定区回龙路十字街3栋113号门面。该门面的建筑面积共25.48平方米，每平方米价格为25882元，总金额为659468元，付款方式为一次性付款。2008年l月10日，原告张莲向被告维港房地产公司给付了659468元房款。双方同时约定，被告应当在2008年7月30日前，将商品房交付原告使用，并应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按买受人已经支付的房价的万分之二支付违约金。合同签订后，被告维港房地产公司按期将位于张家界市永定区回龙路十字街3栋113号门面交付给了原告，双方同时签订《委托经营合同》。2012年3月，原告取得房屋所有权证。原告认为，被告维港房地产公司交付门面的时间为2008年7月30日，而实际办理房产证的时间为2012年3月19日，被告维港房地产公司严重违约，应按照合同的约定支付每日万分之二的违约金，原告遂具状起诉。另查明，被告维港房地产公司于2010年12月27向张家界市房产部门申请办理张家界市十字街3栋房屋初始产权登记的有关手续，双方都认可办理总证时间为2011年1月12日。原告张莲购买的3栋113号房屋的发证时间是2012年3月19日。
原审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。结合原告的诉求、被告的答辩和法庭审理查明的事实，原审法院作以下判定：1、被告维港房地产公司是否构成违约的问题。因双方约定，被告应在2008年7月30日前，将验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用，并应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人维港房地产公司提供的资料交由产权登记机关备案。本案中，被告维港房地产公司应在2009年7月30日将张家界市十字街8栋商品房的产权登记备案资料送至张家界市房地产管理局，而被告于2010年12月27日才向张家界市房产部门申请办理张家界市十字街3栋房屋初始产权登记的有关手续，已构成违约，应当承担违约责任。被告辩称原告的诉讼请求超过法定的两年诉讼时效，丧失胜诉权的这一观点，因与客观事实和法律事实不符，不予支持。2、违约金可否调整的问题。原告主张按合同第十五条的约定，即按总房款659468元的日万分之二的标准计算违约金。被告的违约行为并非恶意违约，且未给原告造成实际经济损失，但影响了原告的利益。根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，为缓解双方的矛盾、公平解决违约责任问题，应当依法合理降低违约金，按总房款659468元的日万分之一的标准确定违约金为宜。3、如何确定违约金的起止日期的问题。双方在合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料交由产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按买受人已经支付的房价的万分之二支付违约金。”本案中，根据原、被告双方的约定，被告应在2008年7月30日前，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人张莲使用，并应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人维港房地产公司提供的资料交由产权登记机关备案。被告应在2009年7月30日前将张家界市十字街3栋商品房的产权登记备案资料送至张家界市房地产管理局备案，而被告于2010年l2月27日才向张家界市房产部门申请办理张家界市十字街3栋房屋初始产权登记的有关手续，已构成违约，应当承担违约责任；被告违约的起止日期应为2009年7月31日起至2010年12月27日止。被告应向原告支付违约金33897元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决：被告张家界维港房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告张莲、李鑫宇支付违约金33897元。案件受理费10395元，由被告张家界维港房地产开发有限公司负担。
上诉人张家界维港房地产开发有限公司不服，上诉称：1、依据相关法律，办理房屋权属证书的义务主体为预售商品房的购买人，出卖人即上诉人只有协助义务。2、维港房地产公司不存在违约行为，不应承担违约责任。《商品房买卖合同》第十五条中约定出卖人有关“权属登记”义务，仅为在购买人向主管部门申请办理产权证书后，出卖人才有备案的义务，故约定“商品房交付使用后360个工作日”应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。上诉人维港房地产公司于2010年12月27日将十字街三栋办理房地产权属证书所需的登记材料交由张家界市房地产管理局，而被上诉人2012年2月才向主管部门提出办证申请，并向维港房地产公司提交办证委托书及相关身份资料，导致其房产证2012年3月取得，与维港房地产公司无关。3、一审判决按每日万分之一给被上诉人支付违约金于法无据。违约金应视为预定的违约损害赔偿金，除特别情况外，应当以守约方遭受损失为适用前提，未遭受损失不应支付违约金。被上诉人购买的房产交付后已经使用，且产生租金收益，办理房产证与否，没有对其产生经济损失。4、本案已超过诉讼时效，被上诉人的诉讼请求应当予以驳回。上诉人于2008年7月30日交房，向房管局交资料的时间截止到2009年7月30日。即使上诉人没有在合同约定的时间交资料违约，被上诉人主张上诉人违约应在2011年7月30日前向法院主张权利，而被上诉人于2013年底向法院主张上诉人违约，超过法定的2年诉讼时效，应当予以驳回。5、一审判决要求上诉人承担10395元的案件受理费，缺乏依据。请求二审法院：1、撤销原审判决并驳回被上诉人的诉讼请求；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人张莲、李鑫宇辩称：维港房地产公司未按《商品房买卖合同》第十五条的约定按时办理房地产权属证书构成违约，应当承担违约责任。上诉人的违约时间应从2009年7月30日起计算，至办理好房产证时止。关于诉讼时效的问题。因被上诉人未取得房产证无法起诉，本案未过诉讼时效。关于诉讼费的问题。一审的案件诉讼费是一审法院决定的，被上诉人不清楚。请求二审法院维持一审判决。
上诉人维港房地产公司与被上诉人张莲、李鑫宇在二审中均未向本院提交新的证据。
经审理查明：上诉人维港公司将位于张家界市永定区回龙路十字街3栋113号门面交付给了被上诉人后，被上诉人同时与张家界信富物业管理有限公司签订了《委托经营合同》。
原审法院认定的案件其他事实与二审查明的事实一致。
本院认为：上诉人维港房地产公司与被上诉人张莲、李鑫宇签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，合法有效。双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了上诉人维港房地产公司办理房地产权属登记需由其提供资料交由产权登记机关备案的时间，但上诉人维港房地产公司确实未按照合同约定的时间向产权登记机关提交备案资料。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，上诉人已构成违约，依法应当承担违约责任，但是，被上诉人应当在合同约定期限届满二年内主张权利，否则被上诉人的诉讼时效即超过法律的保护范围。本案的诉讼时效应当从2009年10月20日起至2011年10月20日止，而被上诉人在2013年9月才向一审法院提起诉讼，依据《中华人民共和民法通则》第一百三十五条之规定，被上诉人的诉讼时效已超过法律保护的范围，被上诉人的诉讼请求丧失了胜诉权，因此，上诉人提出的本案已超过诉讼时效，请求驳回被上诉人诉讼请求的理由正当，本院予以支持。关于一审法院未按规定收取诉讼费的问题。被上诉人向一审法院起诉的标的是153652元，依据《人民法院诉讼收费办法》的规定应当收取诉讼费3373元，而一审法院按照上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的总价款659468元收取诉讼费不符合《人民法院诉讼收费办法》的规定，应予纠正。依据《中华人民共和民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2014）张定民二初字第58号民事判决；
二、驳回被上诉人张莲、李鑫宇的诉讼请求。
一案件受理费3373元，二审案件受理费3373元，共计6746元，由被上诉人张莲、李鑫宇共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田洪山
代理审判员 尹 立
代理审判员 张 晓
二〇一四年四月十日
书 记 员 龙建媛
附：相关法律条文
中华人民共和国民事诉讼法
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
中华人民共和国民法通则
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。