终稿
广东省广州市荔湾区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0103民初3913号
原告：广州地铁物业管理有限责任公司，住所地：广州市荔湾区浣花西路春兰街1号三楼。
法定代表人：包磊，职务：执行董事。
委托代理人：曾昭财、罗红，均系国信信扬律师事务所律师。
被告：广州市十甫名都市场经营管理有限公司，住所地：广州市荔湾区第十甫路128号。
法定代表人：李倩儿。
委托代理人：邓涛，公司职员，地址。
原告广州地铁物业管理有限责任公司诉被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马文洁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人曾昭财，被告委托代理人邓涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告广州地铁物业管理有限责任公司诉称：原告与广州市地下铁道总公司约定由原告为贵贤上品苑提供物业管理服务并按月向业主或物业使用人收取物业管理费。被告向广州市地下铁道总公司租赁建筑面积4826.03平方米的商铺，约定被告缴交物业管理费、水电费及其他费用。原告一直按照前期物业管理委托合同的约定为被告提供物业管理服务，但被告未按照约定向原告足额缴纳物业管理费及水费。原告特提起诉讼，请求：1、判令被告支付拖欠从2013年9月26日至2015年12月31日的物业管理费448270元，并支付逾期付款的利息（从2016年1月1日起，按欠费总额，以中国人民银行同期金融贷款利率计至实际支付日止）。2、判令被告拖欠从2013年9月26日至2015年12月31日的水费142920.56元（扣除A4首层-04商铺；A4首层-06、07商铺；A5首层-19商铺2015年4月至2015年12月期间的水费），并支付逾期付款的利息（从2016年1月1日起，按欠费总额，以中国人民银行同期金融贷款利率计至实际支付日止）；3.本案诉讼费由被告承担。
被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。合同履行过程中，需要原告办理租赁合同的备案证明，但是原告一直没有办理到，导致我方无法正常经营。我方在2015年4月和5月之间撤场。由于原告的原因，我方无法招商并收取租金，原告一直在行使代为追偿的权利，向实际使用人追讨租金和水电费。由于不是我方实际使用场地，我方不应支付物管费和水费。场地有一部分出租，但是有一部分没有出租。确认商户自用的水费读数，不予确认分摊水费读数。
经审理查明：广州市地下铁道总公司（广州地铁集团有限公司前身，以下与广州地铁集团有限公司都简称“地铁公司”）是贵贤上品苑小区的开发商。2012年7月2日，原告（乙方）与地铁公司（甲方）签订《贵贤上品苑前期物业管理委托合同》，约定甲方选聘乙方对贵贤上品苑提供物业管理服务；3.2商场管理费按建筑面积为：3.8元每平方米每月计算（不包含公共水电分摊）；3.4住宅、商用物业管理费自入住通知书约定的交付使用之日开始，由乙方向购置（或租用）物业的业主（或物业使用人）按月收取。2015年3月30日，原告（乙方）与地铁公司（甲方）再次签订《贵贤上品苑前期物业管理委托合同补充合同一》，约定原合同期限变更为自2012年3月12日起至本物业成立业主大会，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。
2012年12月28日，被告（乙方）与地铁公司（甲方）签订《广州地铁贵贤上品裙楼商业首、二层租赁合同》，约定甲方将广州市荔湾区华贵路1-27号贵贤上品小区裙楼商业首、二层出租给乙方，物业最终面积以甲方实际移交及产权证测绘面积为准，租赁期至2018年5月31日；合同期内，乙方自行承担并直接向相关部门（含小区物业管理公司）缴交该物业产生的物业管理费、水电费及其他费用等等。2013年9月26日，地铁公司与被告签署房屋交接表，确认被告的承租面积为4826.03平方米。后因被告欠租，地铁公司向我院提出诉讼，我院于2016年3月9日作出(2015)穗荔法民三初字第258号民事判决书，判决：1、被告向地铁公司腾退场地；2、被告向地铁公司支付自2013年9月26日至2015年6月1日止的租金及违约金以及2015年6月2日起至实际腾退之日止的房屋使用费（按建筑面积4826.03平方米计算）；3、被告向地铁公司支付自2014年8月至2015年7月代垫付电费等等。该判决经二审维持，已生效力。
原告分别于2014年1月3日、2014年1月28日、2014年4月18日、2014年5月8日、2014年8月18日、2015年5月7日、2016年1月20日、2017年1月18日向被告发出缴交物业管理费及水电费的函件。2015年12月24日，原告与被告的协商过程中，被告要求原告提供清晰的水电分摊方案和明细。
2017年3月15日，因被告不能向地铁公司履行(2015)穗荔法民三初字第258号民事判决书支付金钱义务的内容，地铁公司向本院提出（2017）粤0103民初2151、2153、2155三案诉讼，要求代位行使被告向三个次承租户（A4首层-04商铺；A4首层-06、07商铺；A5首层-19商铺）追偿租金、违约金以及水电费的权利。
被告2015年3月23日向原告支付水电费698259.06元，其中688219.88元为电费，60638.80元为水费。被告另在2015年5月23日向原告支付商铺管理费50000元。原告确认被告在2015年6月撤场，认为被告在2015年以后仍收取次承租户的租金、物业费及水电费，但原告未能提供被告在2015年6月以后向次承租户收取费用的依据。
原告对本院提供了其缴纳2014年4月至2016年1月的水费发票368315.49元及地铁公司缴纳2013年9月26日至2014年4月22日的水费33913.98元发票，地铁公司同意由原告对上述期间的水费进行主张。原告与地铁公司在2013年9月26日至2016年1月，共缴纳水费402229.47元。在扣除被告已缴纳的水费以及（2017）粤0103民初2151、2153、2155三案地铁公司主张的水费后，原告认为被告仍欠缴水费，并提交了《贵贤上品商业商铺（首、二层）水费汇总表》、《贵贤上品商业水表计费分摊表》、《贵贤上品自装商用水表分表抄表记录》及《贵贤上品苑公共水电费分摊办法》。按《贵贤上品商业商铺（首、二层）水费汇总表》，从2013年9月26日至2015年6月，贵贤上品商业商铺（首、二层）的应收水费为152058.66元。从2013年9月26日至2015年12月，贵贤上品商业商铺（首、二层）的应收水费为203289.36元。
本院认为：被告向地铁公司承租商铺经营使用，在双方的租赁合同中约定了其缴纳物业管理费的义务。原告是涉案商铺所在小区的物业管理公司，被告应当向原告缴纳物业管理费。被告虽然在2015年6月撤场，但是被告所转租的小租户仍在经营，故被告尚未将场地交还给原告，故物管费应计算至2015年12月。扣除被告已缴纳的50000元后，被告欠缴的物管费为448270元。
关于水费，被告虽然在2015年6月撤场，但是被告所转租的小租户仍在经营，故被告尚未将场地交还给原告，故水费应计算至2015年12月。被告曾向原告交纳过水费，双方形成事实的代付关系，故被告作为场地的第一承租人，应将拖欠的水费返还给原告，被告对原告公摊水费的计算有异议，但没有提供相反的证据，加之被告确认原告统计的商户自用水表读数，本院对原告统计的水费金额203289.36元予以确认。被告已经向原告支付水费60368.8元，还欠缴142920.56元。
被告承租涉案房屋用于商事经营，对欠缴的物管费和水费应当支付利息。被告应在撤场前清缴欠费，原告要求从2016年1月1日起计付利息，本院予以支持。原被告不是金融机构，原告要求按金融贷款利率计付利息没有依据，本院调整为按同期中国人民银行基准贷款利率计付利息。
综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款的规定，判决如下：
一、自本判决发生效力之日起10日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁物业管理有限责任公司支付2013年9月26日至2015年12月31日期间拖欠的物管费为448270及利息（利息从2016年1月1日起按同期中国人民银行基准贷款利率计算至支付日止）。
二、自本判决发生效力之日起10日内，被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司向原告广州地铁物业管理有限责任公司支付2013年9月26日至2015年12月期间拖欠的水费142920.56元及利息（利息从2016年1月1日起按同期中国人民银行基准贷款利率计算至支付日止）。
三、驳回原告广州地铁物业管理有限责任公司的其它诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费5129元，由原告广州地铁物业管理有限责任公司承担129元，由被告广州市十甫名都市场经营管理有限公司承担5000元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 马文洁
二〇一七年八月二十五日
书记员 刘颖慧
李婷