广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民 事 判 决 书（2018）桂0102民初322号原告：南宁市兴雀坊棋牌室(个体工商户)，住所地：南宁市兴宁路西街*****号天成商埠***层。经营者：黄世略，男，1979年8月5日出生，壮族，住南宁市兴宁区。委托代理人：覃逵源，广西锦康律师事务所律师。被告：胡梦林，女，1979年10月18日出生，汉族，住南宁市青秀区。第三人：邓万利，男，1959年9月10日出生，汉族，住南宁市。委托代理人：庞东，南宁市江南法律服务所法律工作者。原告南宁市兴雀坊棋牌室（以下简称“兴雀坊棋牌室”）与被告胡梦林、第三人邓万利房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年3月5日公开开庭进行了审理。原告兴雀坊棋牌室的委托代理人覃逵源、第三人邓万利的委托代理人庞东到庭参加诉讼。被告胡梦林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告兴雀坊棋牌室向本院提出诉讼请求：1、被告退回租金9400元；2、被告退回履约保证金15000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2014年与南宁市华怡房地产有限责任公司签订合同租赁该公司位于南宁市天成商埠一层商场经营棋牌室，并于2015年9月30日注册南宁市兴雀坊棋牌室并办理了营业执照。为扩大经营规模，原告与被告于2015年12月28日签订《房屋租赁合同》，被告将其承租的位于天成商埠二层商场整层共计207㎡转租给原告做经营棋牌室使用，租赁期限为5年（2016年1月1日至2020年12月31日）。合同还就保证金、租金支付方式、期限以及违约责任等事项作出约定。第三人邓万利知晓并允许被告将租赁的二层商场的207㎡转租给原告做商业使用，故原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效。原告租赁二层商场后即履行合同约定义务并投入巨资进行装修、打造、经营豪华棋牌室。租赁房屋因南宁市兴宁区人民政府进行旧城改造需要拆除，第三人邓万利与南宁市城乡建设委员会、南宁市兴宁区人民政府于2017年7月14日签订了《房屋征收货币补偿协议书》。依据《房屋租赁合同》第八条第3款的约定，租赁合同终止。原告与南宁市城乡建设委员会、南宁市兴宁区人民政府于2017年7月30日签订了《承租人特殊装修补偿（补助）协议书》，并根据《协议书》第四条的约定，于2017年7月31日自行搬迁腾空房屋、结清水电等费用，并将被征收房屋特殊装修移交给政府验收和拆除。根据《房屋租赁合同》第八条第3款的规定，原告按合同约定将租金交付至2017年9月30日，但合同已于2017年7月31日终止，被告应将已经收取的2017年8月、9月租金9400元和履约保证金15000元退回原告。被告胡梦林未作答辩，亦未向法院提交证据。第三人邓万利陈述称：1、原告与被告签订的房屋租赁合同对第三人没有法律约束力；2、第三人并不清楚被告将涉案商场中207平方米转租给原告，根据被告与第三人签订的房屋租赁合同约定，被告转租应征得第三人书面同意；3、两份租赁合同签订的时间均为2015年12月28日，而原告转账给被告的租金是从2016年12月19日开始，不符合交易习惯和逻辑，且原告营业执照落款时间是2017年3月13日，因此第三人认为原、被告签订的合同并非是2015年12月28日签订，根据原告缴纳租金的时间，第三人认为原、被告是在2016年12月左右签订的租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人邓万利于2006年6月2日取得南宁市天成商埠2层商场（建筑面积：471.45平方米）的房屋所有权证（房屋所有权证号：邕房权证字第××号）。2015年12月28日，第三人邓万利（出租方、甲方）与被告胡梦林（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将天成商埠二层商场整层共计471.45m2出租给乙方做咖啡厅（休闲吧）使用,甲方保证拥有该出租房屋的完全所有权，并无产权纠纷。租赁期限为五年，即自2016年1月1日起至2020年12月31日止。若乙方对现行房屋进行装修，不能改变其主体结构，需向甲方提交装修图纸，经甲方签字确认后，方可施工。在租赁期间，遇有下列情形，甲方有权解除本合同：（1）甲方同意乙方享有该租赁房屋转租的权利，但乙方须提前通知甲方并征得甲方书面确认同意；（2）乙方无故拖欠租金达30日以上；（3）因不可抗力事件或有关部门政策对该房屋的影响，不能继续履行该合同。合同还就其他事项作出约定。同日，被告胡梦林（出租方、甲方）与原告兴雀坊棋牌室的经营者黄世略（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将天成商埠二层商场整层共计207m2租赁给乙方做商业使用，租赁期限为五年，即自2016年1月1日起至2020年12月31日止。第一年租金为4500元/月、第二年租金为4500元/月、第三年租金为4725元/月、第四年租金为4961元/月、第五年租金为5209元/月。租金按季度交纳，合同签订三个工作日内乙方需缴纳第一期租金（三个月为一期）共计人民币13500元，并预交15000元作为履约保证金，租赁期满乙方若无违约行为，甲方将保证金退还乙方。乙方需提前15天交纳下一期租金，超过30天，甲方有权收回该房屋，合同作废，履约保证金不退。若乙方对现行房屋进行装修，不能改变其主体结构，需向甲方提交装修图纸，经甲方签字确认后，方可施工。除不可抗力的因素（即政府行为、城市规划、自然灾害等而终止协议），甲乙双方任何一方均不得单方终止协议，否则视为违约。如因不可抗力的原因，确需收回商铺时，甲方须提前三个月（自然灾害除外）通知乙方。甲方应退回剩余的租金与押金。同时，被告胡梦林在合同中另载明：“押金已收，未开收据。”合同还就其他事项作出约定。合同签订后，原告依约先以现金方式向被告胡梦林交纳租金，自2016年12月19日起，改以银行转账方式交纳租金，即2016年12月19日转账支付了2017年1-3月合同租金13500元及其他费用600元，2017年3月21日转账支付了2017年4-6月合同租金13500元及其他费用600元，2017年6月18日转账支付了2017年7-9月合同租金13500元及其他费用600元。根据《南宁市人民政府关于对南宁市历史文化街区“老南宁·三街两巷”旧改项目（金狮巷片区一期东区）实施房屋征收决定的公告》（南征[2017]11号），第三人邓万利名下的坐落于天成商埠2层商场的涉案租赁房产列入项目房屋征收范围。2017年7月14日，第三人邓万利与南宁市城乡建设委员会、南宁市兴宁区人民政府签署《房屋征收货币补偿协议书》，由南宁市城乡建设委员会对第三人邓万利被征收房屋实行货币补偿安置。2017年7月30日，原告兴雀坊棋牌室的经营者黄世略与南宁市城乡建设委员会、南宁市兴宁区人民政府就被征收房屋特殊装修补偿（补助）达成《承租人特殊装修补偿（补助）协议书》，该协议第四条约定：本协议经各方签字盖章之日起生效。南宁市兴宁区人民政府应在本协议生效后20个工作日内将上述房屋特殊装修、各项补助费828495元，以原告经营者黄世略名义存入银行，开具银行活期存折，并将银行活期存折交付给原告经营者黄世略；原告应在2017年7月31日前自行（或通知承租人）搬迁腾空房屋、结清水电等费用，并将被征收房屋特殊装修移交给南宁市兴宁区人民政府验收和拆除。2017年8月17日，第三人邓万利向南宁市兴宁区人民政府作出《关于天成商埠二层商铺房屋征收涉及特殊装修补偿事宜的声明》，确认邓万利本人只领取被征收房屋属于产权人自行装修部分的特殊装修补偿，其他部分特殊装修补偿归实际经营承租人所有。该补偿（补助）直接补偿给实际经营承租人后，由实际经营承租人自行解除与其他承租人的租赁关系并按政府规定时间腾空搬离，逾期不腾空搬离造成的经济损失及法律责任由实际经营承租人承担，与邓万利无关。南宁市天成商埠2层商场现已拆迁完毕，被告胡梦林未退回原告兴雀坊棋牌室租金和履约保证金。以上事实，有房屋租赁合同、房屋所有权证、消防验收意见书、声明书、中国建设银行账户明细、房屋征收货币补偿协议书、承租人特殊装修补偿（补助）协议书及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。本案被告胡梦林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。关于涉案租赁合同的效力问题。虽然第三人邓万利陈述被告与第三人签订的《房屋租赁合同》约定被告转租应征得第三人书面同意，被告将涉案房屋转租给原告，第三人并不知情，但原告自2016年1月1日起至涉案房屋被征收拆迁之日即2017年7月31日止，一直长期租用涉案房屋经营兴雀坊棋牌室，第三人对此理应知晓，且被告与第三人签订的《房屋租赁合同》及原、被告签订的《房屋租赁合同》中均明确规定，承租方对租赁房屋进行装修需经出租方签字确认后方可施工，原告在租赁房屋后，已对房屋进行装修并依法经营兴雀坊棋牌室，据此可推定第三人同意被告转租且对原告装修、经营棋牌室并无异议。第三人于2017年8月17日向南宁市兴宁区人民政府作出的书面声明中亦证实了第三人知晓实际经营承租人租用房屋经营棋牌室的事实。故综合前述证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，本院对第三人邓万利的陈述主张不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，租赁房屋权属明晰，未违反法律法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。关于原告诉请是否应予支持的问题。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第八条第3款明确约定：“除不可抗力的因素（即政府行为、城市规划、自然灾害等而终止协议），甲乙双方任何一方均不得单方终止协议，否则视为违约。如因不可抗力的原因，确需收回商铺时，出租方须提前3个月（自然灾害除外）通知承租方。出租方应退回剩余的租金和押金。”本案中，租赁房屋因南宁市人民政府“老南宁·三街两巷”旧改项目被征收拆除，原告作为承租人自2017年7月31日起已无法继续使用租赁房屋，符合合同终止条件，被告应将原告已交纳但未实际使用的租金予以退回。原告主张其每月向被告支付房屋租金4500元和杂物房租金200元，因双方在租赁合同中仅约定租金为4500元/月，原告并未能提交充分证据证实被告向原告收取杂物房租金的事实，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，本院对原告主张退回的杂物房租金400元不予支持。原告诉请被告退回2017年8月、9月租金9000元，于法有据，本院予以支持。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》第三条第1款“租赁期满乙方若无违约行为，甲方将保证金退还乙方。”之约定，本案租赁房屋被政府依法征收拆除，属因不可归责于双方的事由导致租赁合同无法继续履行，现无证据证明原告在合同履行期间存在违约行为，故原告主张被告退还其履约保证金15000元，于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告胡梦林退回原告南宁市兴雀坊棋牌室租金9000元；二、被告胡梦林退回原告南宁市兴雀坊棋牌室履约保证金15000元。案件受理费410元，由原告南宁市兴雀坊棋牌室负担7元，被告胡梦林负担403元。上述义务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  林 莉人民陪审员  周国萍人民陪审员  黄恒派二〇一八年三月三十日书 记 员  黄丁鸣附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。