文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0585民初77号原告：任莉萍，女，汉族，1958年6月25日出生，住上海市卢湾区。委托诉讼代理人：徐绍嘉，上海平霄律师事务所律师。原告：王菁，女，汉族，1983年8月30日出生，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：任莉萍（即上列第一原告），系王菁的母亲。被告：太仓亿立义乌小商品城有限公司，统一社会信用代码91320585576735667M，住所地江苏省太仓市城厢镇弇山西路128号。法定代表人：姚建炜，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭刘洁、季晓光，江苏恒则律师事务所律师。原告任莉萍、王菁与被告太仓亿立义乌小商品城有限公司（以下简称亿立公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理。本案依法由审判员周伟旗适用简易程序，于2018年3月8日、3月22日公开开庭进行了审理。原告任莉萍（�作为原告王菁的委托诉讼代理人）及其委托诉讼代理人徐绍嘉、被告亿立公司的委托诉讼代理人郭刘洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任莉萍、王菁诉称，两原告与被告于2013年签订《委托经营管理协议书》一份，约定两原告将其所有的位于亿立义乌国际商贸城E幢4791号房屋出租给被告，出租期限为2013年10月1日起至2023年9月30日止，双方还约定了租金及违约责任等相关权利义务，现被告未按约定支付租金，故诉至法院，请求判令：1、被告支付两原告拖欠的房屋租金9882元，审理中，两原告将该项诉讼请求变更为要求被告支付两原告拖欠的房屋租金15207.16元（自2016年10月1日起至2018年3月30日止）；2、被告支付两原告违约金37057.5元；3、被告支付两原告律师费10000元；4、被告就其扣除的税金向两原告交付增值税发票或普通发票；5、被告承担本案诉讼费用。被告亿立公司辩称，1、关于房屋租金，自2016年10月1日起，被告已经支付两原告房屋租金至2017年7月30日，已经支付的部分包含了被告代两原告代扣代缴的税费，此两项应予以扣除；2、关于违约金，两原告主张的违约金金额过分高于其实际损失，请法庭考虑被告目前经营困难的实际情况，并依据合同法的相关规定，予以调整；3、关于律师费，原告聘请律师并非必要支出，且律师费没有法律规定及合同约定，应予以驳回；4、关于开具发票，根据合同约定，提供发票的义务人应当是两原告，被告只是代为代扣代缴，两原告向被告提供相应的发票后，被告愿意返还相应的税金。经审理查明：2012年6月20日，两原告作为买受人与案外人太仓立城房地产有限公司（以下简称立城公司）作为出卖人签订了合同编号为2012118500666的《商品房买卖合同》一份，约定两原告向立城公司购买亿立商贸城一期E区E4791号商品房，该幢商品房公安编号为弇山西路126号、房地号为812507500501、用途为商业营业，该商品房建筑面积16.02平方米、单价9300.87元、总价149000元。之后，两原告作为委托方（甲方）与被告作为受托方（乙方）签订了《委托经营管理协议书》一份，载明：为了促进亿立·义务国际商贸城招商成功和市场兴旺，根据有关法律、法规，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方决定将自己购买的亿立·义务国际商贸城商铺全权委托乙方进行统一经营管理，具体委托事项双方约定如下：第一条、甲方自愿将其购买的亿立·义务国际商贸城E幢（区）4791号房（建筑面积约16.02平方米），在10年市场经营期内的使用权和经营权全权委托予乙方，授权乙方全权代表甲方将上述商铺出租给第三方从事合法经营活动。第二条、委托期限为：委托起算自2013年10月1日至2023年9月30日，共计10年（总计120个月整）。第三条、甲方的权利与义务：……3、甲方有依法交纳税费的义务。第五条、收益方式：（一）委托期内从2013年10月1日至2016年9月30日，总计36个月，此期间由于市场处于起步期，甲方同意将商铺免费交予乙方经营，商铺经营收入全部归乙方所有，以有利于市场招商，共同促进市场繁荣。（二）委托期内从2016年10月1日至2018年9月30日，双方约定每年固定租金收益14823元，由乙方代收代付。若实际收益低于以上标准的，不足部分由乙方补足，若实际收益超出以上标准的，超出部分归乙方所有。最后一年如不满一年，则根据该年的实际委托天数按比例实际结算。……（四）支付方式：按每年固定租金收益均分为四次支付，每三个月支付一次，首次支付时间为2016年9月30日，第二次支付时间为2016年12月30日，（如遇休息日或法定节假日则顺延）以此类推每三个月支付一次（甲方需提供房屋租金发票，若不能提供房屋租金发票，则由支付租金方代扣，税金按国家标准执行）。第七条、违约责任：本合同为不可撤销的委托合同。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，若因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方一次性支付违约金给守约方，违约金计算：1、委托期内从2013年10月1日至2016年9月30日，总计36个月，市场成长培育期，关系到市场的成活，此期间乙方投入大量资金、人力培育市场，若甲方违约则按照本协议第五条款第二点约定的年租金乘以3等于违约金，支付给乙方，作为违约金；2、委托期内从2016年10月1日至2018年9月30日，甲乙双方任何一方违约，则按照本协议第五条款第二点约定的年租金乘以2.5等于违约金，支付给守约方，作为违约金。双方还在协议书中约定了其他事项。2014年7月9日，上述房屋登记至两原告名下，共有情况为两原告共同共有，房屋坐落为城厢镇商铺××室，规划用途为商业。被告于2017年10月19日、10月26日、12月14日，2018年1月15日、2月8日通过其开户行为中国银行太仓南园支行、账号为90×××08的银行账户向原告任莉萍开户行为中国银行太仓南园支行、卡号为62×××91的银行账户分别支付租金2112.42元，于2018年3月6日支付租金1173.41元，6次总计支付11735.51元。上述事实，有两原告提交的商品房买卖合同、房屋所有权证、委托经营管理协议、银行卡交易流水明细清单以及原、被告的当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，两原告与被告签订的《委托经营管理协议书》合法有效，双方均应按约履行。关于被告应支付两�告的租金，根据协议书第五条的约定，委托期内从2016年10月1日至2018年9月30日，每年固定租金收益为14823元，首次支付时间为2016年9月30日，第二次支付时间为2016年12月30日，以此类推每三个月支付一次。故对于应付租金，本院依法确认自2016年10月1日起至2018年3月30日止的租赁期间内（共18个月），被告应支付两原告租金22234.5元（14823元/年÷12个月*18个月）。关于租金发票和税金问题，根据协议书约定，原告有缴纳税费的义务，原告还需提供房屋租金发票，若不能提供房屋租金发票，则由被告方代扣，税金按国家标准执行。现原告未能提供房屋租金发票，被告的代扣税金行为有合同依据。但庭审中原、被告一致确认由被告将代扣的税金先支付两原告，同时由原告开具相应的房屋租金发票给被告，故扣除被告已付的租金11735.51元，被告还应支付两原告租金10498.99元（对应的�赁期间为自2016年10月1日起至2018年3月30日止），同时原告的第4项诉讼请求本院不予支持，原告应向被告开具22234.5元的房屋租金发票。关于违约金问题，被告未按约履行上述租金支付义务，理应承担相应的违约责任。两原告认为根据协议书第七条的约定，被告应支付两原告违约金37057.5元（年租金14823元*2.5倍），且该违约金的约定应系惩罚性违约金，法律并不禁止，依法应当支持，另外，该协议书是被告提供的格式合同，被告应按约履行，法院在适用法律时也应作出对被告不利的处理。被告认为两原告主张的违约金金额过分高于其实际损失，请法庭考虑被告目前经营困难的实际情况，并依据合同法的相关规定予以调整。本院认为，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。在约定的违约金过分高于造成的损失的情形下，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本院综合两原告的实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，确定本案中违约金的计算标准为年利率12%。关于违约金的具体金额，本院结合被告应付租金的期限、金额、逾期期限、实际支付情况等因素，按照上述确定的年利率12%的计算标准，依法确认被告应支付两原告的违约金为：1、2016年10月1日至2018年3月5日期间的违约金为1853.23元（1225.36元+336.95元+290.92元）；2、2018年3月6日以后的违约金为以10498.99元为基数自2018年3月6日起按年利率12%计算至实际还清之日止。具体分析计算详见下表：2016年9月30日至2017年10月18日的应付、实付、欠付租金及违约金计算表                  应付租金              欠付租金而产生的违约金                  日期              金额(元)              起算时间              截�时间              逾期期限              计算基数（元)              计算标准（年利率）              违约金金额（元）                  2016.09.30              3705.75              2016.10.01              2017.10.18              12个月+18天              3705.75              12%              466.92                  2016.12.30              3705.75              2016.12.31              2017.10.18              9个月+19天              3705.75              12%              356.99                  2017.03.30              3705.75              2017.03.31              2017.10.18              6个月+19天              3705.75              12%              245.81                  2017.06.30              3705.75              2017.07.01              2017.10.18              3个月+18天              3705.75              12%              133.41                  2017.09.30              3705.75              2017.10.01              2017.10.18              0个月+18天              3705.75              12%              22.23                  应付租金总计              18528.75              实付租金              0元              欠付租金总计              18528.75元              应付违约金总计              1225.36      表1：2016年9月30日至2017年10月18日的�付、实付、欠付租金及违约金计算表2017年10月19日至2017年12月29日的租金实付、欠付及违约金计算表                  租金支付与欠付情况              欠付租金而产生的违约金                  日期              实付租金(元)              欠付租金(元)              起算时间              截止时间              逾期期限              计算基数(元)              计算标准（年利率）              违约金金额(元)                  2017.10.19              2112.42              16416.33              2017.10.19              2017.10.25              7天              16416.33              12%              38.30                  2017.10.26              2112.42              14303.91              2017.10.26              2017.12.13              1个月+19天              14303.91              12%              233.63                  2017.12.14              2112.42              12191.49              2017.12.14              2017.12.29              16天              12191.49              12%              65.02                  2017.10.19      至2017.12.29              6337.26              12191.49              应付违约金总计（2017.10.19至2017.12.29）              336.95      表2：2017年10月19日至2017年12月29日的租金实付、欠付及违约金计算表2017年12月30日至2018年3月6日的租金应付、实付、欠付及违约金（含2018年3月6日以后）计算表                  租金应付、实付与欠付情况              欠付租金而产生的违约金                  日期              应付租金(元)              实付租金(元)              欠付租金(元)              起算时间              截止时间              逾期      期限              计算基数(元)              计算标准（年利率）              违约金金额(元)                  2017.12.30              3705.75              0              15897.24              2017.12.31              2018.01.14              15天              15897.24              12%              79.48                  日期              实付租金(元)              欠付租金(元)              起算时间              截止时间              逾期      期限              计算基数(元)              计算标准（年利率）              违约金金额(元)                  2018.01.15              2112.42              13784.82              2018.01.15              2018.02.07               24天              13784.82              12%              110.28                  2018.02.08              2112.42              11672.40              2018.02.08              2018.03.05              26天              11672.40              12%              101.16                  2017.12.30      至2018.03.05              4224.84              11672.40              应付违约金总计（2017.12.31至2018.03.05）              290.92                  日期              实付租金(元)              欠付租金(元)              起算时间              截止时间              计算基数(元)              计算标准（年利率）              违约金金额(元)                  2018.03.06              1173.41              10498.99              2018.03.06              实际付清之日              10498.99              12%              ／      表3：2017年12月30日至2018年3月6日的租金应付、实付、欠付及违约金（含2018年3月6日以后）计算表关于律师费问题，原、被告双方并未在协议书中就律师费问题进行相关约定，现两原告要求被告支付律师费10000元，缺乏法律依据和合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告太仓亿立义乌小商品城有限公司支�原告任莉萍、王菁租金10498.99元及逾期付款违约金（其中2016年10月1日至2018年3月5日期间的违约金为1853.23元，2018年3月6日以后的违约金为以10498.99元为基数自2018年3月6日起按年利率12%计算至实际还清之日止）。二、原告任莉萍、王菁向被告太仓亿立义乌小商品城有限公司开具金额为22234.5元的租金发票。上述第一、二项分别由原、被告于本判决生效后10日内履行。三、驳回原告任莉萍、王菁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1356元，减半收取678元，保全费670元，合计1348元，由原告任莉萍、王菁负担1081元，被告太仓亿立义乌小商品城有限公司负担267元。该款原告已预交，本院不再退还，被告应负担部分由其在本判决生效后10日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）预交上诉案件受理费。审判员  周伟旗二〇一八年三月二十九日法官助理康咏凯书记员杨晴绮