浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第171号
上诉人（原审被告）：叶信丰。
上诉人（原审被告）：黄粉梅。
二上诉人共同委托代理人：王庭奎。
被上诉人（原审原告）：胡丕聪。
委托代理人：刘学勤。
原审第三人：叶王珍。
上诉人叶信丰、黄粉梅因买卖合同纠纷一案，不服温州市瓯海区人民法院作出的（2009）温瓯民初字第819号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年1月26日受理后，依法组成合议庭，于2010年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人叶信丰、黄粉梅的委托代理人王庭奎、被上诉人胡丕聪及其委托代理人刘学勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1999年间，有关移民安置部门安置给珊溪水库移民户叶信丰户坐落于温州市瓯海区娄桥街道上汇村后岸新路88、89号建房宅基用地两间，1999年9月，在双方亲戚朋友在场的情况下，叶信丰将88号、89号的建房宅基用地作价29500元分别转让给胡丕聪和毛祥影，并分别签订《立卖契》。胡丕聪于当日支付叶信丰转让款27500元，约定余款2000元待办理权属转让过户手续后付清。2000年间，胡丕聪出资在购得的宅基用地上建造一间五层房屋，2001年间胡丕聪一家搬入建好的房屋居住至今。2007年12月11日，叶信丰办理了前述两间房屋的土地使用证，证书载明土地权利人为叶信丰、权属性质为国有土地使用权、使用权类型为划拨。2009年4月23日，叶信丰办理了前述两间房屋的所有权证，证书载明产权人为叶信丰、共有人为黄粉梅。胡丕聪要求叶信丰、黄粉梅协助办理权属过户手续，遭其拒绝。另查明，叶信丰户的家庭成员有户主叶信丰、妻子黄粉梅、女儿叶王珍、女婿林型泽、外甥孙叶芳文（未成年）。1999年移民前后及移民建房宅基用地发生买卖至今，叶信丰户的家庭成员均生活在一起。期间，黄粉梅、叶王珍并没有向胡丕聪提出异议。
胡丕聪于2009年7月2日以要求叶信丰、黄粉梅协助办理权属过户手续遭拒绝为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认胡丕聪与叶信丰于1999年9月达成的《立卖契》有效。2、叶信丰、黄粉梅协助胡丕聪办理娄桥街道上汇村后岸新路88号房屋的房屋所有权、土地使用权过户手续。
叶信丰、黄粉梅在原审中答辩称：对起诉的有关事实经过无异议，但认为双方达成的《立卖契》无效，理由如下：第一、移民安置房屋地基性质属行政划拨，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，该地基不得转让，故地基转让行为违法。第二、《立卖契》侵犯了其他共有人的合法权益，也属无效。叶王珍在原审中陈述称：其对宅基用地的买卖不知情，不同意宅基用地出卖给胡丕聪，故宅基用地买卖合同应属无效。
原判认为：诉争买卖的宅基用地系国有划拨土地性质的移民安置房屋宅基用地，可以进行转让，在缴纳土地出让金后可以办理过户手续。共有人处分共有财产时受其他共有人限制，但善意第三人的合法权益应受法律保护。胡丕聪以合理价格购得诉争宅基用地，并已在宅基用地上建房和居住使用多年，应认定其系善意第三人，故其交易安全应当得到保护，综上本案宅基用地的买卖合同应认定合法有效。叶信丰、黄粉梅的辩称意见理由不充分，不予采纳。叶信丰户内成员平时在一起生活，叶王珍主张在近十年的时间内不知晓宅基用地买卖一事，不合常理，不予采信。协助办理房屋权属过户是本案宅基用地买卖合同的附随义务，叶信丰、黄粉梅系胡丕聪所建房屋权属登记的名义共有人，依法应予协助，胡丕聪的诉讼请求合法正当，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、第二款之规定，判决：一、确认胡丕聪和叶信丰于1999年9月签订的关于温州市瓯海区娄桥街道上汇村后岸新路88号移民宅基用地的《立卖契》有效。二、叶信丰、黄粉梅于本判决生效后十日内协助胡丕聪办理坐落于温州市瓯海区娄桥街道上汇村后岸新路88号房屋（房屋所有权证号：0201132。国有土地使用证号：1-2007-3-31458，地号：3-18-10-663）的房地产过户手续。本案受理费538元，减半收取269元，由叶信丰、黄粉梅共同负担。
宣判后，叶信丰、黄粉梅不服，提起上诉称：1、原判适用法律错误。《宪法》第十条第四款规定：任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。该条确立了宅基地所有权禁止买卖、宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。《关于严格执行农村集体建设用地法律和政策通知》、《关于加强转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》、《关于加强农村宅基地管理的意见》均明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案是宅基地买卖纠纷，宅基地取得权是一种基于身份的权利，非集体经济组织成员不能取得宅基地使用权，也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。本案双方非同一集体经济组织成员，且被上诉人生活工作也来源于城镇，不具有在农村购置宅基地的合法主体资格，且移民安置宅基地与移民身份关系相关联，不具有此身份就不应享有。本案国有划拨土地是无偿给上诉人的，是针对移民对象的安置行为，不存在再缴纳土地出让金的问题。因此，原判认定可以转让，在缴纳出让金后可以办理过户手续的认定是错误的。而且，本案转让行为也没有经过政府部门批准。2、诉争宅基地系叶信丰、黄粉梅与叶王珍、林型泽、叶芳文共有，本案买卖关系未经共有人同意，侵犯了共有人的合法权益，应认定为无效。3、叶王珍、林型泽、叶芳文均为利害关系人，具有独立请求权，原审在程序上没有通知参加诉讼不当。综上，请求确认本案买卖关系无效。
胡丕聪答辩称：1、原审适用法律正确，叶信丰、黄粉梅所称的四个政策是适用集体所有土地，买受方应为城镇居民，本案是国有划拨土地，胡丕聪也是农民身份。同时，根据城市房地产管理法第三十九条的规定，国有划拨土地的使用权可以依法转让。2、本案买卖关系合法有效。黄粉梅、林型泽在立卖契上签字、捺指印，转让行为是其真实意思表示，即使没有签字，本案也适用物权法的善意取得。3、叶信丰、黄粉梅主张买卖无效的实质是恶意加价，要求胡丕聪另外支付13万元才配合办理过户手续，这不仅违反诚信原则，也是不良的社会导向。4、叶信丰、黄粉梅于2009年10月15日提起上诉后，于2009年11月25日恶意以诉争房屋作抵押，向中国工商银行城南支行贷款100万元，严重侵犯了胡丕聪的合法权益。综上，请求驳回上诉，维持原判。
叶王珍陈述称：其父叶信丰出卖地基的时候，其与其夫林型泽均在外地，不知道买卖的事。地基是政府安置给叶信丰户五个人的，其也应享有共有权，出卖地基已侵犯其合法权益。
二审期间，叶信丰、黄粉梅没有提供新的证据，胡丕聪提供个人贷款借款凭证和个人借款最高额抵押合同复印件一份，证明叶信丰、黄粉梅恶意将诉争房屋抵押贷款。叶信丰、黄粉梅质证认为：对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，本案尚未定论，不能证明叶信丰、黄粉梅恶意进行抵押贷款的事实。本院认为该证据可证明黄粉梅于2009年11月25日以诉争房屋为抵押向中国工商银行股份有限公司温州城南支行借款100万元的事实，故本院对该证据予以认定。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另认定：2009年11月25日，黄粉梅以诉争房屋为抵押向中国工商银行股份有限公司温州城南支行借款100万元。
本院认为：叶信丰、黄粉梅主张适用国务院及其土地管理部门制定的关于明确禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定，因上述政策规范的是集体用地使用权，而本案诉争的土地使用权权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，故上述政策对本案并不适用。本案也并非城镇居民购买集体所有的宅基地的情形，有关禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定也不能适用于本案。叶信丰户内成员均一起生活，叶信户系在双方亲戚朋友在场的情况下出卖诉争宅基地，叶王珍主张对宅基用地出卖之事并不知情，有悖常理，本院不予采信。胡丕聪以合理价格购买诉争宅基用地，且在其上建房并居住多年，叶信丰户成员并未提出异议，应认定本案《立卖契》有效。本案诉争宅基用地的土地权利人为叶信丰，房屋产权人为叶信丰与黄粉梅，原审法院未列林型泽、叶芳文为第三人并无不当。叶信丰、黄粉梅在原审判决后本院受理上诉前以诉争房屋为抵押向银行借款，若产生纠纷可由胡丕聪另行主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，叶信丰、黄粉梅的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费538元，由上诉人叶信丰、黄粉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 宇
代理审判员 张美权
代理审判员 吴跃玲
二〇一〇年四月一日
书 记 员 管建平