福建省厦门市海沧区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第3607号
原告庄荣辉，男，1952年8月24日出生，汉族，住厦门市思明区。
原告黄惠兰，女，1957年12月29日出生，汉族，住厦门市思明区。
上列两原告共同委托代理人郑冠杰、王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告林亚圆，女，1960年1月7日出生，汉族，住厦门市海沧区。
被告陈某1。
被告陈某2。
被告陈某3。
上列四被告共同委托代理人陈碧云、颜小霞（实习），福建唯灿律师事务所律师。
原告庄荣辉、黄惠兰与被告林亚圆、陈某1、陈某2、陈某3确认合同有效纠纷一案，本院于2015年10月23日受理后，依法由代理审判员黄晓玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庄荣辉、黄惠兰及两原告的共同委托代理人郑冠杰、王嘉鹏，被告林亚圆、陈某2及四被告的共同委托代理人陈碧云、颜小霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告庄荣辉、黄惠兰共同诉称，1996年7月，被告林亚圆的丈夫陈新昌（陈森昌）与有关拆迁单位签订《厦门市海沧投资区房屋拆迁补偿安置协议书》（统迁自建），取得位于海沧生活区38#地块东南角宅基地贰块，总建筑面积450平方米。不久，有关部门在《分配排头安置新村宅基地决定》中通知，“经研究决定分配排头安置新村815号（现排头新村37号）、704号（现排头新村25号）宅基地（占地面积80、70平方米），作为你安置房的宅基地。请按设计要求建设住宅，并凭本决定办理房屋产权证”。1998年6月2日，陈新昌与原告方签订《房产合同》，就转让厦门市海沧区嵩屿街道石塘村排头新村25号房屋（以下简称讼争房产）事宜与原告方约定：1、陈新昌将704号地块上第一层楼房（建筑面积70平方米）的产权转让给原告方。2、原告方支付16万元作为建设补偿费用。3、本协议各条款双方妻女及家人均无异议。4、本协议签订后，原告方付4万元订金，陈新昌收订金后于1998年6月1日前将其房屋交给原告方，二、三层楼房由原告方自筹搭建。原告方住宅加建至二层后，约于1998年7月底须再付给陈新昌6万元。余下6万元待住宅竣工（不包括室内装修），并取得住宅所需产权公证手续后付给陈新昌。5、原告方自筹搭建二、三层楼房所需资金、施工队等与施工现场所需事宜，均与陈新昌无关，陈新昌只是有义务帮助原告方解决施工上所需配套事务困难。《房产合同》签订当天至2010年8月17日，陈新昌本人与被告林亚圆先后收取原告方支付的房款4万元、6万元、6万元，陈新昌收到最后一笔购房款时，在《收据》中确认，“今收到庄荣辉支付厦门市海沧区排头新村25号房屋的房屋转让款陆万元整。本房屋的房屋转让款已全部结清”，并另加收原告方补偿金2万元。自2008年起，原告方在加建讼争房产二、三层后即入住。2015年8月以来，原告方几次通知被告林亚圆、陈某1、陈某2、陈某3协助原告方办理房屋产权证，但四被告不予理睬，甚至背着原告方到房屋登记机关将讼争房产办至自己名下。另，2015年8月21日，厦门市海沧区嵩屿街道石塘村村民委员会向厦门市鹭江公证处出具《亲属情况证明》，证明陈新昌于2010年12月18日因病在家死亡；其父亲陈宝林于1993年7月17日死亡；其母亲柯秀清于2001年9月病故；其配偶为林亚圆，其子女一共有三人，分别为长女陈某1，次女陈某2，三女陈某3，厦门市公安局钟山派出所盖章确认。当天，嵩屿街道石塘村村民委员会向厦门市公安局钟山派出所出具《证明》称“兹有我村第1村民小组村民陈新昌（已故），身份证，其别名陈森昌，两姓名是属同一个人。”综上，原告方认为，双方订立的合同不违反法律、行政法规的强制性规定。为维护合法权益，原告方诉至法院，请求判令：一、确认1998年6月2日陈森昌与原告方签订的《房产合同》有效；二、四被告备齐资料，协助原告方将厦门市海沧区嵩屿街道石塘村排头新村25号房屋权属过户登记至原告方名下；三、本案诉讼费由四被告承担。
被告林亚圆辩称，原告庄荣辉、黄惠兰提出的第一项诉讼请求与第二项诉讼请求不属于同一法律关系，不能在同一案件中予以处理。原告方的第一项诉讼请求为确认之诉，第二项诉讼请求为请求之诉，在同一案件中，存在两个不同法律关系的诉求，不同法律关系所依据的法律和归责原则是不同的，且根据“一案一诉”的原则，本案不宜将不同法律关系的诉讼请求合并审理。在本案中原告方与陈新昌签订的合同中涉及的是划拨土地，所涉土地至今没有办理出让手续，出卖人没有取得该房屋的产权，买受人在未办理出让手续、补缴土地使用权出让金的情况下便进行转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，损害了国家利益，故该买卖合同无效。根据相关法律规定，案涉土地原属宅基地，该宅基地被征用后，以置换宅基地的形式进行置换，置换之后的土地属于划拨土地，而划拨的土地不能进行转让。本案实际上属于住宅所有权的转让，因为土地不能转让，住宅也不能转让。陈新昌与被告林亚圆是夫妻关系，陈新昌在签订《房产合同》时没有经过被告林亚圆的同意和追认，陈新昌是无权处分，因此该《房产合同》是无效的。
被告陈某1、陈某2、陈某3共同辩称，原告庄荣辉、黄惠兰与陈新昌签订的买卖合同，因被告陈某1、陈某2、陈某3不是合同的当事方，故被告陈某1、陈某2、陈某3不是本案的适格被告，原告方起诉被告陈某1、陈某2、陈某3没有法律与事实依据，应当驳回。
经审理查明，原告庄荣辉、黄惠兰系夫妻关系。陈新昌（又名陈森昌）与被告林亚圆系夫妻关系，两人共育有三女：长女陈某1、次女陈某2、三女陈某3。陈新昌于2010年12月18日死亡。1996年7月13日，陈新昌作为被拆迁人（乙方）与福建省厦门造船厂（甲方）签订《拆迁补偿安置协议书》，约定：乙方位于排头社的被拆迁房屋采用作价补偿、统迁自建的补偿安置形式；乙方被拆除的产权房屋建筑面积为295.992平方米；乙方自行过渡，甲方按照每次每月每人100元计算5人6个月一次性支付房租补助费3000元；甲方根据乙方被拆除房屋建筑面积并结合家庭人口结构情况，提供给乙方安置宅基地贰块，总建筑面积450平方米，安置地点位于海沧生活区38#地块东南角（紧邻东坑社以西）。经总核计，甲方付给乙方补偿安置款额166265.78元。1997年4月23日，原杏林区海沧镇人民政府及厦门海沧征地拆迁公司作出《分配排头安置新村宅基地决定》，决定分配排头安置新村第704、815号宅基地作为陈新昌安置房的宅基地。1996年7月25日，原厦门海沧杏林台商投资区建设局颁发《建设用地规划许可证》，认为：经审核，本用地项目（排头拆迁安置扩征用地）符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。
1998年6月2日，陈新昌（甲方）与原告庄荣辉、黄惠兰（乙方）及见证人李某签订《房产合同》，约定双方就排头安置新村第704号房屋产权（即704号地块第一层楼房）建筑面积柒拾平方米转让事项达成协议：一、甲方同意将所居住位于排头新村第704号地块上的住宅产权转让给乙方，并协助乙方办理该房屋产权手续及赠给乙方704号地块红线图、产权等有效证明。二、乙方同意付给甲方壹拾陆万元作为其建筑补偿费用。三、本协议各条文甲、乙双方妻女及家人均无异议；四、付款方式为：1、本协议签定后，乙方即付给甲方4万元，以作为房屋转让订金，甲方收取订金后应于1998年6月1日前将其房屋交付乙方，其二、三层楼房均由乙方自筹搭建。2、乙方在其住宅加建至二楼后（约于1998年7月前须再付给甲方6万元）。3、余下6万元待该住宅竣工，并取得住宅所需产权公证手续完整后付给甲方。……六、该住宅产权手续证明公证费由乙方支付，有关产权原始证明由甲方提供。该《房产合同》甲方落款处有被告林亚圆的名字。原告庄荣辉于1998年6月2日向陈新昌支付了4万元订金，1998年7月3日又支付了6万元转让款。2010年8月17日，陈新昌出具《收据》，载明：“今收到庄荣辉支付厦门市海沧区排头新村25号房屋的房屋转让款6万元。本房屋的房屋转让款已全部结清。”同日，陈新昌另出具《收据》，载明：“今收到庄荣辉支付厦门市海沧区排头新村25号房屋的房屋中转让补偿金2万元”。
《房产合同》签订后，原告庄荣辉、黄惠兰即对排头安置新村第704号房屋进行后续建设，并在房屋建好后入住至今，现该房屋的门牌号码为石塘村排头新村25号。排头新村统迁自建安置房项目中部分土地房屋初始登记已开始核准，但至本案庭审结束时讼争房产未办理产权登记手续。
另查明，原告庄荣辉、黄惠兰向本院提出诉讼保全申请，要求查封、冻结讼争房产，本院依法作出（2015）海民初字第3607号民事裁定书，拟对讼争房产进行保全。因讼争房产未办理产权登记手续，故本院未能对讼争房产采取查封、冻结等保全措施。原告方支付保全费1320元。
以上事实有原告庄荣辉、黄惠兰提供的《拆迁补偿协议书》、《分配排头安置新村宅基地决定》、《房产合同》、收款条、收条、收据、建房图纸及建房费用付款明细、水电费凭据、《亲属情况证明》、《证明》以及当事人陈述、庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系确认合同有效纠纷。本案的争议焦点在于原告庄荣辉、黄惠兰与陈新昌签订的《房产合同》是否有效。因讼争房产的土地性质为划拨土地，本案《房产合同》即涉及划拨土地上房屋转让的效力问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定，建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。因而本案当事人约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系陈新昌通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”，划拨土地上房屋转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金，即我国法律并不禁止将以“划拨方式”取得的土地使用权予以转让，只要当事人履行了相关的法定手续，仍然可以将其转让。同时，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。因此，合同因其内容违反法律、行政法规的效力性强制性规定而无效。但《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定属管理性强制性规定，合同违反该规定的效力应当根据具体情况认定。本案中，讼争房产的土地使用权为划拨取得，原告庄荣辉、黄惠兰受让讼争房产后仍为居住而使用房屋及土地，未改变土地使用性质，原告方可以通过缴纳土地出让金或土地收益的方式取得原划拨土地的使用权，因此原告方受让讼争房产的行为亦未损害国家利益和公共利益。另外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效”的规定所规范的是直接以土地使用权为合同标的的转让行为，因土地使用权的转让有可能改变土地使用性质，涉及规划变更，同时划拨土地为无偿取得，故需政府审批前置。而本案原告方与陈新昌是在转让划拨土地上的房地产时约定将占用的划拨土地使用权概括转让，不适用该司法解释对合同效力的规定。此外，虽然《房产合同》抬头处甲方仅有陈新昌一人，但在落款处甲方则有陈新昌、被告林亚圆两人的名字，且此后原告方支付购房款，被告林亚圆也出具《收条》。根据上述情况，本院认为被告林亚圆对陈新昌处分讼争房产一事是明知的，故本院对被告林亚圆所称“签订《房产合同》时未经被告林亚圆同意，陈新昌无权处分讼争房屋，故合同无效”的主张不予采信。综上，本院认为该《房产合同》为有效合同。
关于被告陈某1、陈某2、陈某3是否为本案适格被告。1996年7月13日，陈新昌与福建省厦门造船厂《拆迁补偿协议书》时明确被安置人口为5人，当时被告陈某1、陈某2、陈某3均已出生，被安置人口理应包括被告陈某1、陈某2、陈某3在内，因此被告陈某1、陈某2、陈某3应为排头安置新村第704号房屋的实际权利人。同时，《房产合同》于1998年6月2日签订时，被告陈某1、陈某2、陈某3均未成年，而《房产合同》第三条亦提及“本协议各款条文甲、乙双方妻女及家人均无异议”，根据该条内容可以认定陈新昌作为被告陈某1、陈某2、陈某3的法定代理人处分了被告陈某1、陈某2、陈某3对讼争房产的权利。因此，被告陈某1、陈某2、陈某3亦为《房产合同》的权利主体。此外，陈新昌已于2010年死亡，被告陈某1、陈某2、陈某3作为其第一顺位继承人，对陈新昌在《房产合同》中处分的讼争房产享有继承权，与本案确认合同有效纠纷存在利害关系。综上，被告陈某1、陈某2、陈某3为本案适格被告。
综上，原告庄荣辉、黄惠兰与陈新昌于1998年6月2日签订的《房产合同》为双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原告方请求确认该《房产合同》有效，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告方系讼争房产的所有人，且《房产合同》亦约定陈新昌协助原告方办理房屋产权手续，因此原告方有权要求被告林亚圆、陈某1、陈某2、陈某3配合其办理权属登记及过户手续，相关费用应由原告方承担。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告庄荣辉、黄惠兰与陈新昌于1998年6月2日签订的《房产合同》有效；
二、被告林亚圆、陈某1、陈某2、陈某3应于本判决生效之日起三十日内协助原告庄荣辉、黄惠兰办理厦门市海沧区排头新村25号房产的过户登记手续（所需费用由原告庄荣辉、黄惠兰支付）。
本案受理费3500元减半收取1750元、保全费1320元，由被告林亚圆、陈某1、陈某2、陈某3承担，并应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 黄晓玲
二〇一六年六月十三日
书 记 员 章先攀
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。……