山东省济南市长清区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）长民初字第2573号
原告（反诉被告）：冯学智，男，1981年8月3日出生，汉族，住济南市长清区。
委托诉讼代理人：田延圣，山东天齐律师事务所律师。
被告（反诉原告）：金龙，男，1988年8月21日出生，汉族，住济南市天桥区。
被告（反诉原告）：邢宪霞，女，1963年5月21日出生，汉族，住济南市天桥区。
两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张照林，济南天桥方舟法律服务所法律工作者。
原告冯学智与被告金龙、邢宪霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月16日立案后，反诉原告金龙、邢宪霞于2015年12月31日提出反诉，本院于同日立案受理。此后，本院依法适用简易程序，于2016年3月25日公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）冯学智及其委托诉讼代理人田延圣，被告（反诉原告）金龙及其与被告（反诉原告）邢宪霞的共同委托诉讼代理人张照林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告冯学智向本院提出诉讼请求：1．解除当事人双方于2015年3月30日签订的房屋租赁协议；2．两被告赔偿原告因违约造成的经济损失151000元；3．两被告返还原告租赁费69215元；4．两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月30日，当事人双方签订协议书一份，主要约定：两被告将其承租的位于济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户（面积为90㎡）的商铺转租给原告用于经营米粉店，租赁费为8.5元/天/㎡，经计算双方最终确定第一年租赁费为28万元。协议签订后，两被告提供给原告面积为70㎡的商铺，并承诺剩余20㎡在原告装修结束前交付。原告按约通过银行转账方式支付两被告租赁费190000元，但原告装修结束前，两被告未将剩余20㎡的商铺予以交付。此后，原告多次要求两被告履行承诺，但其一直推托。经原告了解，两被告在原告不知情的情况下，将其余20㎡的商铺转租他人。为此，原告多次与两被告协商，但两被告避而不谈，仅要求原告支付第一年的剩余租赁费，并于2015年10月22日中午擅自对原告承租商铺予以断电，于2015年10月24日更换了原告承租商铺的门锁，致使原告无法正常营业，造成相应损失。故原告特诉至法院，望判如所请。
被告金龙、邢宪霞共同辩称，其一、2015年3月初，两被告与案外人山东三泽置业有限公司（以下简称三泽置业）签订租赁合同，承租了位于济南市长清区大学城商业街3-1-FA（用于爱家士多美食便利店经营）和3-1-FB两处商铺。此后，两被告将3-1-FB商铺分割为大小两处门面房，大的建筑面积加公摊面积约90㎡（用于米粉店经营）、小的约35㎡（用于数码店经营），两门面房共计125㎡。其中超出90㎡的部分，系两被告经三泽置业同意后将原有厕所改造所增加。其二、2015年3月22日，两被告与数码店经营业主签订租赁协议，将3-1-FB商铺分割出的小门面房予以出租。2015年3月30日，两被告与原告冯学智签订租赁协议，将3-1-FB商铺分割出的大门面房出租给原告。2015年4月9日，原告验房后将上半年租赁费和装修费（两被告前期分割商铺时支出的墙壁装修费）一并支付两被告。此后，原告以各种借口拖延支付下半年租赁费112000元。虽两被告通过微信等方式多次向原告进行催收，但原告仍拒绝支付，并指示其亲属王光芹于2015年10月23日将原告承租商铺内的水管总阀关闭后锁门离开，导致该商铺所在整栋楼无法正常用水。为此，在物业公司、商户业主和派出所民警的共同见证下，两被告更换了原告承租商铺的门锁，开启水管总阀，以恢复正常供水。其三、原告诉状中所称两被告承诺将剩余20㎡的商铺交付原告和按8.5元/㎡/天计算租赁费，没有事实依据。双方签订协议中，并无相应约定。该协议第六条第一款约定，当事人双方共同验收房屋，如有异议，提前三日提出。原告于2015年4月1日接收承租商铺后，将该商铺装修并用于米粉店经营长达数月，从未提出异议。可见，原告认可协议已完全履行。其四、原告拒付下半年租赁费，违反法律规定，系属违约行为，应承担相应违约责任。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
反诉原告金龙、邢宪霞共同向本院提出反诉请求：1．反诉被告冯学智支付反诉原告租赁费112000元；2．反诉被告支付反诉原告水电费450元和物业费1140元；3．反诉被告支付反诉原告拖欠钱款的利息5680元；4．反诉被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：当事人签订协议书中约定：反诉原告将位于济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户部分房屋出租给反诉被告，租赁期限两年，第一年租赁费为28万元，分两次支付，上半年租赁费于2015年4月30日前付清，下半年租赁费于2015年8月30日前付清，并由反诉被告承担水电和物业费用。如反诉原告在本诉答辩中所述，反诉被告无故拖欠租赁费，并编造事实提起诉讼，侵害了反诉原告的合法权益。为此，反诉原告提出反诉，望判如所请。
反诉被告冯学智辩称，一、根据合同法相关规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。因反诉原告金龙、邢宪霞未完全履行交付符合协议约定房屋的义务，故反诉被告有权拒绝支付后续租赁费，其要求支付相应租赁费的请求，缺乏事实和法律依据，应予驳回。二、反诉原告要求反诉被告承担的水电费和物业费，与本案不具有关联性；其要求支付的利息，亦无法律依据，亦应驳回。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。诉讼中，本院依据原告（反诉被告）冯学智申请对其承租商铺进行了现场勘验，并绘制简易图纸一份。
对当事人无异议的证据：原告（反诉被告）冯学智与被告（反诉原告）金龙、邢宪霞签订的《协议书》、金龙与案外人三泽置业签订的《房屋租赁合同》、金龙出具的定金收条、冯学智向金龙转款的银行历史交易明细表、冯学智交纳物业和水电费的收据；2015年10月23日金龙更换冯学智承租商铺门锁的视频资料、金龙交纳2016年1月至3月物业费的收据，本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：一、原告（反诉被告）冯学智提交的：1．证人王光芹出具的证明。被告（反诉原告）金龙认可该证明中载明的断电和更换门锁的事实，本院予以采信；2．承租商铺内屋顶漏水修理照片四张。该宗照片未显示拍摄时间，无法认定系拍摄于2015年10月22日前后，且本院现场勘验时亦未发现屋顶有漏水现象，其不能证实系因漏水而关闭水阀，本院不予采信；二、被告（反诉原告）金龙、邢宪霞提交的：1．冯学智承租商铺在出租之前的原状照片打印件一份和视频资料一份、出租之后的现状照片打印件四份。上述照片和视频所反映商铺的地理位置和相邻状况，与本院现场勘验情况一致，可认定为系冯学智承租商铺，可证实该商铺出租前后的状况，本院予以采信；2．金龙的手机银行（建行）账户明细截图打印件四份。该账户明细截图显示的冯学智银行账号与冯学智提供的向金龙转款的银行账号一致，且转款时间和金额均一一对应，可作为冯学智所付款项用途的认定依据，本院予以采信；3．金龙、邢宪霞与案外人林纯毅签订的《协议书》。该协议书与林纯毅通过网银转账方式向金龙支付租赁费和该商铺实际用于数码店经营的事实相互印证，可证实金龙、邢宪霞将冯学智承租商铺西侧的门面房对外出租的事实，本院予以采信；4．水费收据四份。该宗收据反映的为金龙自行使用商铺所发生费用，并无证据表明与冯学智承租商铺有关，本院不予采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告（反诉原告）金龙、邢宪霞系母子关系。2015年3月20日，金龙与案外人三泽置业签订《房屋租赁合同》一份。该合同主要约定：三泽置业将位于济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户（建筑面积85㎡）未装修的房屋出租给金龙；租赁期限自2015年4月1日起至2020年3月31日止，为期5年，用途为餐饮；租赁费为每年263712元（即8.5元/㎡/天，其中第一年租赁费按九折计付……）。
2015年3月30日，原告（反诉被告）冯学智（协议中为乙方）与被告（反诉原告）金龙、邢宪霞（协议中为甲方）签订《协议书》一份，主要约定：一、甲、乙双方为合作关系。甲方根据乙方申请和对乙方经营能力的审核，同意将济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户（面积90㎡）提供给乙方作经营场所；二、甲方自2015年4月1日起将该部分房屋提供乙方用于经营米粉店，为期二年，截至2017年3月31日；三、第一年租赁费280000元，保证金10000元，合计290000元；乙方应于3月30日支付定金20000元，于4月6日支付租赁费130000元，剩余租赁费于8月30日前付清；四、水电、物业、采暖等费用由乙方自行承担；五、协议生效之日起，乙方交纳10000元履约保证金，租赁期满返还房屋后，如无违约行为，该保证金无息退还；六、乙方使用房屋的部分和相应附属设施包括其自行装修部分由乙方负责维修；七、甲、乙双方共同验收房屋，如有异议，提前三日提出；协议约定期限未满，乙方擅自终止协议，甲方不退还乙方保证金。
上述协议签订当天，原告（反诉被告）冯学智通过网银转账方式给付被告（反诉原告）金龙定金20000元，金龙向冯学智出具定金收条一份。此后，冯学智将承租商铺装修后用于米粉店经营。2015年4月6日，冯学智通过网银转账方式给付金龙租赁费100000元。2015年4月9日，冯学智再次通过网银转账方式给付金龙50000元（其中租赁费30000元、押金即履约保证金10000元、装修费12000元）。2015年9月9日，冯学智又通过网银转账方式给付金龙租赁费20000元。2015年10月22日，金龙因冯学智未按协议约定期限付清下半年租赁费通知物业公司停止对冯学智承租商铺的供电。当天，冯学智将承租商铺内的水阀关闭后，锁门离去。2015年10月23日，金龙在公安民警在场的情况下，将冯学智承租商铺的门锁撬开，打开水阀后，更换了门锁。此后，当事人双方发生纠纷，形成本次诉讼。
另查明，被告（反诉原告）金龙、邢宪霞除从案外人三泽置业租赁济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户商铺外，还租赁了该商铺东邻房屋，用于经营爱家士多美食便利店。从金龙、邢宪霞提供的爱家士多美食便利店开业庆典视频资料和相关照片可以看出，金龙对其承租的济南市长清区大学城商业街3-1区西侧B户商铺进行了整改，将该商铺分割为两处门面房，并在门外铺设台阶。金龙、邢宪霞分别将分割出的两处门面房对外转租，一处租给原告（反诉被告）冯学智用于米粉店经营，一处租给案外人林纯毅用于数码店经营。
又查明，原告（反诉被告）冯学智在承租商铺期间交纳了2015年4月1日至2015年9月30日期间的物业费2040元，并于2015年9月25日购买了484度的用电额度。
诉讼中，在本院对原告（反诉被告）冯学智承租商铺进行现场勘验当天（2016年3月28日），冯学智将承租商铺内的经营用品全部搬离。
本院认为，原告（反诉被告）冯学智与被告（反诉原告）金龙、邢宪霞签订的《协议书》中虽有双方为合作关系的表述，但从协议内容来看，实质为房屋租赁合同关系，当事人对此亦予认可，本院予以确认。金龙、邢宪霞对冯学智要求解除双方签订的《协议书》之请求，明确表示同意，本院亦予确认。关于该协议的解除时间，金龙、邢宪霞于2015年10月23日更换冯学智承租商铺门锁后，已实际取得该商铺控制权，且未再将商铺交付冯学智。自该日起，冯学智已无法再使用承租商铺，不能实现协议约定的用于商业经营的合同目的。故本院酌定涉案《协议书》于2015年10月23日起解除。本案争议焦点有二：一是涉案协议解除的原因，即当事人双方是否按协议约定履行了各自的义务；二是当事人双方的诉讼请求是否存有事实依据，是否符合法律规定。
关于焦点一，涉案协议解除的原因，即当事人双方是否按协议约定履行了各自的义务。
首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，金龙、邢宪霞在与冯学智签订涉案协议前，已将拟对外转租的济南市长清区大学城商业街3-1区-1F西侧B户商铺进行分割改造，分成大小不一的两处门面房，并进行初步装修。涉案协议签订时，冯学智应对拟承租商铺的状况有明确认知。涉案协议中虽有出租商铺为90㎡的表述，但并未对商铺面积作出详细约定，如交付商铺面积不足情况下应如何处理等事宜。相反，涉案协议明确约定如双方验收房屋时有异议，应在三日内提出。从涉案协议履行情况来看，冯学智在接收承租商铺后经营长达半年之久，且按协议约定支付了上半年的租赁费和定金以及履约保证金，并无曾提出过承租商铺面积与协议约定面积不符的相应证据，应承担举证不能的法律后果。由此可见，冯学智承租的商铺为特定房屋，金龙、邢宪霞交付商铺符合协议约定。
其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。涉案协议签订后，冯学智共支付金龙人民币190000元。当事人双方对其中包含定金20000元、租赁费120000元（2015年4月6日支付的100000元和2015年9月9日支付的20000元）均予认可，但对2015年4月9日支付的50000元存有不同意见。冯学智主张该50000元全部为租赁费，金龙、邢宪霞则主张该50000元中包含履约保证金10000元和装修费12000元，其余28000元为租赁费。结合金龙、邢宪霞在涉案协议签订前对该商铺进行部分装修的事实和涉案协议中冯学智承租商铺及附属设施包括冯学智自行装修部分由冯学智负责维修的约定，加之有金龙收取冯学智该笔转账支付50000元的转款摘要所附内容“房租3万、押金1万、装修费1.2”相佐证，且截至2015年4月9日冯学智支付的租赁费为130000元亦与涉案协议中约定的先期支付半年租赁费130000元的内容相吻合。因此，金龙、邢宪霞的主张的该笔50000元转款的用途指向较冯学智的主张更具有可信性，本院予以认定。同时，本院注意到该笔50000元与摘要显示金额相差2000元。因金龙、邢宪霞在接收该笔钱款后，未提出异议，且双方对装修费亦无书面约定，故该笔50000元应优先扣除涉案协议中约定的履约保证金10000元和租赁费30000元，剩余10000元作为装修费。据此，冯学智累计支付金龙的190000元中应包含定金20000元、履约保证金10000元、上半年租赁费130000元、装修费10000元、下半年租赁费20000元。涉案协议明确约定，冯学智应于2015年8月30日前下半年租赁费150000元，但冯学智仅于2015年9月9日支付下半年租赁费20000元，未完全履行支付租赁费的义务，可认定冯学智存在逾期支付租赁费的行为。
最后，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。冯学智虽主张金龙、邢宪霞交付的出租商铺不符合协议约定，故其有权拒绝履行在后的支付租赁费的义务，但如前所述，当事人双方协议出租的商铺为特定房屋，且涉案协议对租赁费的约定亦明确指明第一年租赁费为28万元，系属固定单价，并无按面积和承租天数计算的文字表述，无法推断出租赁费按8.5元/㎡/天计算的意思表示。因此，冯学智主张的上述后履行抗辩，证据不足，不能成立，其拒不完全履行支付下半年租赁费的行为，构成违约行为。相反，冯学智未按约定期限完全履行支付租赁费的义务，金龙、邢宪霞通过对出租商铺断电以催收租赁费的行为，系属履行抗辩权，但在冯学智已支付的租赁费和履约保证金以及定金尚足以保证金龙、邢宪霞的合同权利不致受损的情况下，其遽然采取断电措施，影响了冯学智的正常经营活动，超出必要限度，行为欠妥。同时，冯学智在停电后，关闭位于承租商铺内的水阀离开，影响了整栋商业楼的供水，行为失当。此后，金龙、邢宪霞将出租商铺门锁更换，当事人双方未能就涉案协议的履行协商一致，形成纠纷。综合比较当事人双方的上述行为和过错程度，冯学智的违约行为系导致涉案协议解除的原因所在，金龙、邢宪霞的行为虽存不当之处，但不足以导致协议最终解除。
关于焦点二，即当事人双方的诉讼请求是否存有事实依据，是否符合法律规定。
对于冯学智的本诉请求。一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。由前述可知，因冯学智作为承租人未按协议约定期限完全履行支付租赁费的违约行为系导致涉案协议解除的原因，故冯学智要求赔偿已形成附合的装饰装修物的损失，于法不符，本院不予支持；对相应证据，本院亦不再作审查。由于金龙、邢宪霞明确表示不同意利用冯学智的装修成果，故冯学智可将未形成附合的装饰装修物予以拆除，但不得对房屋造成毁损。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。金龙、邢宪霞对冯学智承租商铺采取断电和换锁的行为虽然欠妥，但冯学智对此负有主要过错，且如冯学智能补交租赁费，则完全可以避免停业损失的发生，加之冯学智未能举证证明其营业损失情况，故冯学智要求赔偿停业损失的诉讼请求，于法不符，证据不足，本院不予支持。三、冯学智实际使用承租商铺的期限为2015年4月1日至2015年10月22日，共计205天。按涉案协议约定的第一年租赁费280000元折算，冯学智应支付租赁费（280000元÷365天×205天）157260.27元。诉讼中，金龙、邢宪霞主张冯学智支付的190000元扣除10000元履约保证金和12000元装修费后，剩余的168000元（含定金20000元）均作为已付租赁费。金龙、邢宪霞自愿将定金20000元折抵租赁费，系对自身财产权利的合法处分，本院予以认定；其主张的扣除履约保证金10000元，实为执行涉案协议中如冯学智擅自终止合同，则履行保证金不予退还的约定，即要求冯学智承担因违约造成的损失10000元，其该项主张符合协议约定和法律规定，本院予以认定；至于扣除装修费12000元，如前所述，冯学智实际支付的装修费仅为10000元，剩余款项除定金外均系租赁费，且金龙、邢宪霞在履行协议期间亦未提出相关异议，故可扣除装修费应以10000元为准。由此，金龙、邢宪霞应返还冯学智租赁费（已付190000元-履约保证金10000元-装修费10000元-应付租赁费157260.27元）12739.73元。冯学智主张按8.5元/㎡/天为准计算返还租赁费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。
对于金龙、邢宪霞的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。前已有述，当事人双方签订的《协议书》因金龙、邢宪霞于2015年10月23日取得出租商铺的实际控制权，冯学智丧失了对承租商铺占有、使用和收益的权利，故该协议书于2015年10月23日起解除。涉案协议解除后，对于尚未履行部分，当事人双方均无需再行履行。由于冯学智已支付的租赁费超出了实际承租期间所需租赁费，故金龙、邢宪霞要求冯学智支付后续租赁费的诉讼请求，实为要求继续履行涉案协议，于法相悖，本院不予支持。至于金龙、邢宪霞要求冯学智承担的水电费和物业费，因其提供的证据不足以证实该水电费系冯学智承租商铺使用所发生，物业费则为涉案协议解除后所发生，故相应费用应由金龙、邢宪霞自行承担。与此相应，金龙、邢宪霞要求冯学智支付的利息损失，亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。又有，涉案协议的解除虽系因冯学智的违约行为而导致，但金龙、邢宪霞已按涉案协议约定扣留了履约保证金10000元，且未提出其他违约赔偿的诉求，故为减少当事人诉累，本院对金龙、邢宪霞主张扣除履约保证金10000元的要求予以支持，该10000元可作为弥补其损失之赔偿金，无需再行返还。
综上所述，本案经调解未果。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十七条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第二项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）冯学智与被告（反诉原告）金龙、邢宪霞于2015年3月30日签订的《协议书》于2015年10月23日起解除；
二、限被告金龙、邢宪霞于本判决生效之日起十日内返还原告冯学智租赁费12739.73元；
三、驳回原告冯学智的其他诉讼请求；
四、驳回反诉原告金龙、邢宪霞的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4604元，减半收取计2302元，由原告冯学智负担2168元，由被告金龙、邢宪霞共同负担134元；反诉案件受理费2686元，减半收取计1343元，由反诉原金龙、邢宪霞共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 张小亮
二〇一六年十一月三日
书记员 于 鑫