贵州省兴义市人民法院
民 事 判 决 书
（2018）黔2301民初259号
原告:杨正英，住贵州省兴义市。
原告：王海，住贵州省兴义市。
原告：王兵，住贵州省兴义市。
原告：王丽，住贵州省兴义市。
四原告共同委托诉讼代理人：简玉亮、谭浩南，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。
被告：雷华兴，住贵州省兴义市。
被告：雷祥，住贵州省兴义市。
二被告共同委托诉讼代理人：谭清礼，贵州道仁律师事务所律师，特别授权代理。
原告杨正英、王海、王兵、王丽与被告雷祥、雷华兴确认合同有效纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王兵、王海及四原告的共同委托诉讼代理人简玉亮，被告雷祥及二被告的共同委托诉讼代理人谭清礼到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。
原告杨正英、王兵、王海、王丽共同向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告杨正英之夫王友刚(三原告王海、王兵、王丽之父)与二被告之间的宅基地转让合同有效;2.案件受理费由二被告负担。事实和理由：大约1975年，杨正英之夫，三原告王海、王兵、王丽之父王友刚与二被告协商达成一致意见，二被告将其位于兴义市桔山街道办事处的一幅宅基地即本案诉争的宅基地转让给王友刚。王友刚占有并使用该宅基地，转让价格为9500元，王友刚在支付首笔价款后在该地上修建空心砖瓦房结构房屋用于打米，俗称米机房。1998年2月6日，王友刚一户将转让的尾款9500元支付给二被告，二被告出具《收条》一张给王友刚户，收条载明：今收到王友刚交来屋基款九千五百元，二被告均在该收条上签字捺印。王友刚一户一直占有使用该房屋至今。2013年因桔山政府兴建安置区征收该房屋，并由原告王海代表王友刚一户签署相关征收协议。该协议明确：诉争房屋的地面建筑及附属设施由政府根据相关法律予以征收，补偿原告一户共计48876元；因征收行为划拨的安置宅基地归属于原告一户。因二被告对原告一户与兴义市人民政府桔山街道办事处达成的《房屋征收补偿协议书》有异议，致使该协议中划拨安置区地基迟迟不能划拨，原告一户特具状诉至人民法院。在1984年至1998年，原告与二被告确达成租田协议，租金为800斤谷子，1988年因王友刚在租赁地建打米房被村委会罚款345元，该罚款是原告方交的，2001年桔山村委会出具了证明，证明该款由王友刚缴纳。1998年双方合议将该土地转让给王友刚一户，王友刚支付转让款9500元，二被告出具收条且载明该款系屋基款，因此租赁关系变更为转让关系。租赁时没有约定租赁期限，米机房是开始租赁当年就建的，原来是空心砖结构房屋一层当初有40个平方租赁后增加了七十多个平方，现在有一百多个平方。四至界限为：前抵老324国道，后抵王文学家房屋，左抵陈文龙宅，右抵赵发玉宅，宅基地面积有115个平方。综上，四原告认为，四原告之近亲属王友刚与二被告系同村村民，双方根据自愿原则达成的宅基地转让协议系当事人之间真实意思的表示，原告一户已经按照双方合意将转让款支付完毕，且根据《中华人民共和国土地管理法》相关之规定，该合同合法有效。因合同已经履行完毕，基于该转让土地所产生的一切财产权利应归属与原告一户，望依法判决支持四原告的诉讼请求。
被告雷祥、雷华兴共同辩称，王友刚系雷华兴侄子，1985年9月5日，王友刚与雷华兴协商一致后签订了《租田协议》，约定王友刚租雷华兴田一块修打米机房，修建的房屋归雷华兴所有，雷华兴不出租后王友刚要恢复土地返还给雷华兴。当时约定的租金为前五年由王友刚用粮食抵租金，根据土地面积和产量折算后支付给雷华兴，后五年以现金支付给雷华兴。1995年9月至1998年期间，王友刚提出经济困难缓交租金，因系亲戚，雷华兴同意缓交。1998年2月16日时，王友刚将拖欠的租金1000元及1998年至2013年共15年的租金一并支付给雷华兴，其中前五年的租金为2000元，中间五年的租金为3000元，后五年的租金为3500元，共计支付了9500元，为此雷华兴、雷祥向王友刚出具了《收条》一张。因此，二被告与王友刚之间，仅存在租赁合同关系，不存在宅基地转让合同关系。王友刚于1985年与雷华兴签订的《租田协议》，没有约定租赁期限，依照合同法的规定，雷华兴可以随时收回，而且，王友刚的租金也仅仅交到2013年。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。雷华兴出租给王友刚的土地早已超过二十年，属于无效，该土地的物权仍然属于雷华兴、雷祥。王友刚与雷华兴签订的《租田协议》中已明确约定，雷华兴仅是租赁田给王友刚修打米机房，且修建的房屋归雷华兴所有，王友刚不享有修建房屋的物权。原告及王友刚一直使用该土地，仅是根据雷华兴与王友刚之间签订的《租田协议》的约定，以及双方之间的亲情关系。而且，1988年9月5日，桔园村处理违章建筑时就违建的打米机房，对雷华兴给予了罚款345元的处罚，该款系雷华兴缴纳。此外，2013年7月政府征收该土地，该房屋被拆除，直至原告本次起诉之时，雷华兴、雷祥才知道原告将房屋的征收补偿款领走，该补偿款应归雷华兴、雷祥所有，此款将另案起诉要求原告返还。综上，雷华兴、雷祥认为，原告主张的“宅基地转让合同”并不存在，更不存在有效。另外，原告方与被告虽然都是桔园村的，但是却不是同一组，不是同一集体经济组织的成员。因此，原告的诉请无事实与法律依据，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。另外，涉案土地四至界限为前与324国道隔了岗家井土地，后抵王文学家，左抵被告自己家的田地，右抵岗家井田，赵发玉不是我们组的，刚租的时候就是一块田并没有任何房屋，后原告在田地上建了四十多个平方的房屋后又扩建还涉及到岗家井的土地，后面扩建的面积被告没量过，只是罚款时才了解到扩建的总面积有75个平方。
本院经审理认定事实如下：王友刚于2010年6月15日逝世，杨正英系王友刚之妻，王海、王兵、王丽系王友刚与杨正英生前共同生育的子女。杨正英一户系兴义市桔山街道办事处桔园村瓦角寨组村民。雷祥、雷华兴系兴义市桔山街道办事处桔园村十字路组村民。经桔园社区出具证明证实瓦角寨组与十字路组分属不同的集体经济组织。本案争议的土地使用权归属于被告，1998年前王友刚与雷华兴就争议土地形成租赁关系，王友刚在租赁该土地后修建了房屋（俗称米机房），用于经营打米，1988年9月5日该土地上的房屋因占地被村委会罚款345元。1998年2月16日二被告出具收条一份给王友刚，载明“今收到王友刚家交来屋基款玖仟伍佰元整（9500.00元），此据，今收人雷华兴、雷祥,98年2月16日,此房是米机房”。2013年，因兴义市金洲大道项目用地，该房屋已被拆迁。另查明，王海、王兵等原告一户有经审批的宅基地，雷华兴、雷祥一户亦有经审批的宅基地。
对于有争议的事实，即1.对于涉案土地在1998年后至2013年被征收拆迁期间王友刚与被告之间是租赁合同关系还是转让关系；2.涉案争议土地到底是宅基地还是承包地。关于对于涉案土地在1998年后至2013年被征收拆迁期间王友刚与被告之间是租赁合同关系还是转让关系的问题，对此原告方主张，1.二被告出具给王友刚的收条已载明是“屋基款”，从款项性质来说是转让款，且若为租赁款就应该约定租赁期限;2.原告持有桔园村委会的罚款单据（原件），该单据上的交款人虽误写为雷华兴，但经村委会的人出具了证明，证实该罚款实际为原告方所缴纳。故涉案土地是被告在1998年已转让给了王友刚。二被告对收条的真实认可，但认为该收条上9500元系1998年至2013年共计15年的租金，其中前五年为2000元，中间五年为3000元，后五年为3500元，剩余的1000元系1995年至1988年期间缓交的，二被告并提交《租田协议书》一份，拟证明雷华兴是将涉案土地租赁给王友刚建米机房，并非是转让。被告并称虽然其提交的《租田协议书》纸张至今较新，但是因为保管得好，该协议书上的“王友刚”的名字确实王友刚本人所写的。原告方对该协议不认可，认为纸张太新，是被告方伪造的，申请对该协议书中“王友刚”的签字、形成的时间及纸张时间进行鉴定。本院认为，被告辩称9500元系租金并非转让款，根据被告方庭审中陈述的并未约定租赁期限的事实，既然并未约定租赁期限，又为何会一次性收取长达15年的租金，且其陈述的租金恰好支付至被征收的年限（2013年），况且既然双方书写了《租赁协议书》，那么对于每个时间段的租金不同这一重要约定于常理应该书写在该项协议书上。综上，本院认为被告方的辩解意见与常理不符，不予采信。根据原告方提交的经双方对其真实性予以确认的收条，结合该收条中载明了款项性质为“屋基款”的事实，本院对1998年被告已将涉案土地以9500元的价格转让给了王友刚的事实予以确认。对于涉案土地是属于宅基地还是承包地的问题，原告称一开始租赁时土地上便有一间被告方自建的简易瓦房，王友刚当时租赁扩建成为打米机房，所以是宅基地。被告方认为，涉案土地一开租赁时并无任何房屋，就是一块田，并非是宅基地。本院认为，原、被告双方均陈述各户均具有经合法审批的宅基地，原告方虽主张争议土地为宅基地，但其自称并无相关宅基地审批手续，故结合“一户一宅基地”的规定，本院认为，涉案争议土地的属性应为承包地，不属于宅基地，对于该事实，本院依法予以确认。
本院认为，本案中争议土地实为承包地而并非宅基地，王友刚与雷祥、雷华兴之间的转让协议实属承包地转让协议。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条规定，通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，但据第三十三条规定的土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途的规定，本案中，雷华兴、雷祥依法取得涉案土地的承包经营权，可在法律规定的条件下流转，但其将承包地转让给王友刚修建打米机房用于经营打米，且双方均陈述王友刚一开租赁后变为购买涉案土地均是用于修建打米机房屋，故双方是在明知转让后土地并非用于农业用途的情况下达成的转让协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该转让协议因违反了法律的强制性规定而无效，王海、王兵、王丽、杨正英要求确认王友刚与雷华兴、雷祥之间对涉案土地转让协议有效的诉讼请求于法无据，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十二条、第三十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的规定，判决如下：
驳回杨正英、王海、王兵、王丽的诉讼请求。
案件受理费200元，减半收取100元，由杨正英、王海、王兵、王丽共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。
审判员 陈莹莹
二〇一八年三月二十九日
书记员 殷灿昕