福建省泉州市鲤城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0502民初3161号
原告：中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行，住所地福建省泉州市鲤城区。
负责人：林铭洺，行长。
委托诉讼代理人：施盈盈，女，汉族，1978年1月14日出生，系该行员工。
委托诉讼代理人：柯姗胥，女，汉族，1968年3月18日出生，系该行员工。
被告：苏东星，男，汉族，1972年10月9日出生，住福建省安溪县。
被告:泉州泉商置业有限公司，住所地福建省晋江市。
法定代表人：许清水，董事长。
委托诉讼代理人：王洁，女，汉族，1984年6月3日出生，系该公司员工。
委托诉讼代理人：范曦文，女，汉族，1986年11月11日出生，系该公司员工。
原告中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行（以下简称工行新门街支行）与被告苏东星、泉州泉商置业有限公司（以下简称泉商置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用简易程序。2017年1月5日，本院裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告工行新门街支行的委托诉讼代理人施盈盈，被告泉商置业的委托诉讼代理人王洁到庭参加诉讼。被告苏东星经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
工行新门街支行向本院提起诉讼请求：1.判决依约宣布编号A:【】字【01408】行【新门街】支行【2013】年【一手贷00000264】号《个人购房借款/担保合同》的贷款提前到期;2.判决被告苏东星偿还贷款本金212512.68元及利息、罚息、复利3188.31元(暂计至2016年10月11日,之后的利息、罚息、复利依借款合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日),本息暂计为215700.99元;3.判决被告苏东星在晋江市的本登记条件成就之日起十日内到房地产部门办理晋江市的产权转移登记手续和正式抵押登记手续,将抵押权人设定为工行新门街支行。否则,工行新门街支行有权代理被告苏东星到房地产部门办理晋江市的产权转移登记手续和正式抵押登记手续,将抵押权人设定为工行新门街支行,因此产生的费用由被告苏东星承担。抵押权设定后,工行新门街支行有权对晋江市进行拍卖、变卖或折价,并以所得价款优先受偿；4.在晋江市支行之前，泉商置业对上述第2项付款义务承担连带偿还责任；5.判令被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：借款人苏东星于2013年2月19日,以其拥有的位于晋江市作为抵押物,向原告申请个人一手房贷款人民币28万元,贷款期限240个月,贷款利率于次年1月1日变动,并以上列房产提供抵押担保。经审批,原告按合同约定于2013年7月01日将贷款28万元发放到开发商泉商置业在原告开立的账户。截止2016年10月11日,该笔贷款已逾期4期,累计逾期期数15期,经寄个人贷款逾期催收函、电话催收、上门催收,均无法归还逾期贷款。根据原、被告签订的借款合同第十四条:(14.1)的第L款规定,借款人连续三个月或在本合同期内累计六个付款期未按时偿还贷款本息,贷款人有权宣布本合同提前到期,并向借款人和保证人发出《提前还款函》,要求借款人提前在《提前还款函》规定的期限内清偿部分或全部贷款本息(包括逾期利息),而无需为正当行使上述权利所引起的任何损失承担责任。以及所产生的利息、罚息及其他费用,直至解除合同。
苏东星未作答辩。
泉商置业辩称，1.本案所涉房屋已具备办理房产证的条件，且泉商置业多次催促被告苏东星并登门告知其尽快办理房屋产权证，但被告苏东星不予理会，迟迟不办理房产证。所以未办理抵押登记的过错不是泉商置业，泉商置业不应承担因被告苏东星拖延办理房产证导致抵押登记至今未办理而承担连带担保责任的不利后果。2.原告诉求泉商置业与被告苏东星承担连带保证责任，因没有区分借款人与保证人的不同责任，而与法律规定相违背。依据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。”泉商置业依法只对抵押房产以外的债务承担保证责任，即被告苏东星所购房屋应优先受偿，如抵押物价值不够清偿，则由泉商置业承担连带责任。但是，工行新门街支行没有对抵押物进行评估、议价，在尚无法判断抵押房产是否完全清偿所欠借款前提下，就要求泉商置业与被告苏东星承担连带保证担保责任，违背了法律规定。综上，泉商置业请求法院支持工行新门街支行的第三项诉讼请求，驳回工行新门街支行关于请求泉商置业承担阶段性连带保证担保责任的诉讼请求。
泉商置业对工行新门街支行主张的事实及提交的证据均无异议，苏东星未到庭参加诉讼，也未向本院提交证据，视为放弃对工行新门街支行主张的事实抗辩的权利。本院对工行新门街支行所主张的事实予以确认。
本院认为，工行新门街支行与苏东星、泉商置业签订的《个人购房借款/担保合同》，当事人意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。工行新门街支行已依约履行发放借款的义务，苏东星在借款后未按约履行还款义务，已构成违约。工行新门街支行有权依合同约定宣布借款立即到期，并要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用，并有权要求保证人承担保证责任。故工行新门街支行要求苏东星提前偿还尚欠的借款本息的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。涉案房产上设定的是抵押权预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。据此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，工行新门街支行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房产的处分，而非享有现实的抵押权。虽然合同约定当抵押人获得房屋所有权证书后，抵押人有办理正式抵押登记手续的义务，贷款人有代为办理正式抵押登记的权利，但涉案房屋现仍未办理所有权登记，苏东星仍未取得诉争房屋的所有权，未获得房屋所有权证书。而合同中并未约定苏东星在所有权登记条件成就后负有办理产权证的义务，也未赋予工行新门街支行代为办理所有权登记的权利。故工行新门街支行的第三项诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。根据双方合同的约定，泉商置业应承担阶段性连带保证责任，即阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。在抵押权设立登记之前，工行新门街支行尚未取得涉案房产的优先受偿权，保证人泉商置业提供的阶段性连带保证的期限届满条件尚未成就。且双方在合同中约定担保人放弃针对贷款人选择清偿顺序的抗辩权。故工行新门街支行要求泉商置业承担连带保证责任，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。泉商置业承担保证责任后，有权向苏东星追偿。泉商置业的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。苏东星经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零八条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：
一、苏东星应于本判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行借款本金212512.68元并支付相应的利息、罚息、复利(截止至2016年10月11日的利息、罚息、复利为3188.31元，之后至本判决确定还款日期止的利息、罚息、复利按双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定计算)；
二、泉州泉商置业有限公司对苏东星的上述债务承担连带清偿责任；其承担保证责任后，有权向苏东星追偿；
三、驳回中国工商银行股份有限公司泉州新门街支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费4536元，由苏东星、泉州泉商置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
审 判 长 郑辉明
代理审判员 王汉杰
人民陪审员 黄佳玲
二〇一七年六月二十二日
书 记 员 温 鸿
速 录 员 林丽芳
判决书引用的主要法律条文及执行申请提示
一、判决书所引用的主要法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
……
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借
款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。
……
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
……
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。