上海市崇明县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）崇民一（民）初字第6036号
原告施德昌，男，1957年9月11日生，汉族，住上海市崇明县。
被告徐兴昌，男，1951年9月29日生，汉族，住上海市崇明县。
被告陈新才，男，1955年3月15日生，汉族，住上海市崇明县。
被告龚桂娟，女，1957年3月3日生，汉族，住上海市崇明县，户籍地上海市杨浦区。
原告施德昌诉被告徐兴昌、陈新才、龚桂娟民间借贷、抵押合同纠纷一案，本院于2015年9月29日受理后，依法由审判员黄建华独任审判，于2015年10月21日公开开庭进行了审理。原告施德昌、被告陈新才、龚桂娟到庭参加庭审，被告徐兴昌经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告施德昌诉�，2012年6月15日，被告徐兴昌向原告借款人民币（以下币种均为人民币）31.25万元，并出具借条一张。
同日，被告陈新才、龚桂娟用自己名下的位于上海市崇明县城桥镇湄洲一村XXX号XXX室（建筑面积77.6平方米）的房产为该笔借款作抵押担保，并办理了抵押登记手续。2013年6月14日，债务到期后，原告向三被告催要借款，三被告一直推诿不还，故诉至法院，要求判令：1、被告徐兴昌归还原告借款31.25万元；2、被告徐兴昌支付原告从2013年6月15日起按年利率15%的利息，直至还清之日；3、被告陈新才、龚桂娟在抵押担保范围内承担担保责任，原告对抵押财产享受优先受偿权；4、本案诉讼费由三被告承担。
原告为证明其主张，提供了下列证据：
1、2012年6月15日被告徐兴昌向原告出具的借条原件一份。证明被告徐兴昌向原告借款及被告陈新才、龚桂娟�该笔借款提供担保的事实；
2、房地产抵押借款合同及抵押权登记证明，证明被告陈新才、龚桂娟用其房产做抵押担保的事实；
3、情况说明及汇款凭证，证明款项交付事实及被告徐兴昌确认的事实。
被告徐兴昌未应诉、答辩。
被告陈新才、龚桂娟辩称，被告徐兴昌向原告借款31.25万元属实，两被告也确实以房产为上述借款提供抵押担保，但该担保时间只有一年，现根据担保法第25条规定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月，故两被告的担保已过期，已经免除了保证责任；另外2014年4月26日，被告徐兴昌向原告重新出具了还款承诺书，该承诺书得到原告认可，也变更了借款期间，但未得到两被告认可，故该借款不再由两被告担保了；2015年4月12日，被告徐兴昌向原告出具的情况说明，两被告也不知情，也不是两被告意愿表示。综上�请求法院驳回原告对两被告的起诉。
被告陈新才、龚桂娟对其辩称提供了下列证据：
1、还款承诺书，证明原告与被告徐兴昌另行制定了还款计划，系对原借款合同的变更，两被告未在承诺书上签字应免除担保责任；
2、关于徐兴昌还款承诺书的情况说明，证明还款承诺书真实存在，并得到原告与被告徐兴昌的确认，且该还款计划上两被告未签字；
3、两被告与原告签订房地产抵押借款合同的情况说明，证明两被告未向原告借款，亦未看到借款交付，故房地产抵押合同不具备法律效力，且担保已经过期，被告徐兴昌也和原告重新制定了还款计划。
经庭审质证，被告陈新才、龚桂娟对原告提供的证据1，确认借条属实，但认为该借条中约定的两被告的担保系一般担保；对证据2，确认担保属实，但认为该担保已过期；对证据3真实性没有�议，但两被告对借款过程不清楚。原告对被告陈新才、龚桂娟提供的证据1无异议，认为其确实与被告徐兴昌另行签订了还款计划；对证据2，原告确认还款承诺书属实，但认为其要求被告徐兴昌继续提供被告陈新才、龚桂娟的担保，不清楚为何没有两被告担保的签字；对证据3，原告确实与被告徐兴昌重新制定了还款承诺书，原告对该还款承诺予以认可，并在该承诺日期到期后起诉至法院的。至于担保，是徐兴昌要求两被告继续担保时两被告予以拒绝。
经审理查明，2012年6月15日，被告徐兴昌向原告施德昌出具金额为31.25万元的借条一张，被告陈新才、龚桂娟作为担保人在该借条上签字，并以上海市崇明县城桥镇湄洲一村XXX号XXX室（建筑面积77.6平方米）的房产作为担保与原告签订了房地产抵押借款合同，于2012年6月18日就债权数额31.25万元办理了抵押权登记手续。嗣后，原告施德昌向被告徐兴昌交付现金6.25万元，并分别于2012年6月15日、2012年6月19日按照被告徐兴昌要求将钱款6万元、10万元转入案外人宋振德账户，2012年6月19日，原告从其银行卡中转账5万元至被告徐兴昌账户，2012年6月20日，案外人上海崇明三岛企业咨询服务中心转账4万元至徐兴昌账户，上述款项总金额31.25万元。被告徐兴昌认可收到上述31.25万元。
审理中，原告提供案外人上海崇明三岛企业咨询服务中心出具的情况说明，表示其于2012年6月20日转账给徐兴昌的4万元，因其曾向原告借款4万元未归还，现代原告借款给被告徐兴昌，该钱款实质系被告向原告借款，案外人上海崇明三岛企业咨询服务中心不会就该笔钱款向原、被告主张任何权利。另原告提供案外人金某某的情况说明，原告向被告徐兴昌交付的现金6.25万元中部分现金系属于案外人所有，现案外人对该部分钱款放弃主张权利。对该两份情况说明，原、被告均无异议，本院予以确认。
另查明，原告与两担保签订的抵押合同及抵押权登记证中明确约定其担保的债务履行期限为2012年6月15日至2013年6月14日；2013年7月26日，崇明县人民法院立案受理了原告施德昌诉被告徐兴昌、陈新才、龚桂娟民间借贷纠纷一案，后因管辖权争议该案由移送宝山区人民法院管辖，宝山区人民法院于2013年10月28日立案受理该案，并于2014年4月30日以裁定撤诉方式结案。2015年4月30日、2015年6月26日，崇明县人民法院先后两次立案受理了原告施德昌诉被告陈新才、龚桂娟申请实现担保物权纠纷一案，分别于2015年5月5日、2015年9月25日以原告撤回申请处理结案。
本案的争议焦点在于以下两点：
1、被告陈新才、龚桂娟为被告徐兴昌的借款提供的担保是否已过期？
对此�两担保人依据《中华人民共和国担保法》第二十五条、二十六条之规定，认为其二人为徐兴昌提供的担保已经超过保证期间，原告则认为该担保并未过期。本院认为，两担保人辩称的保证期间系其为债务人以保证方式进行担保时存在的期间，其认为的担保方式是保证。但本案中，两担保人是以其房产为徐兴昌借款提供担保、签订了抵押合同并办理了抵押权登记手续，该担保系物的担保而非保证，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。因原告曾分别于2013年7月26日、2015年4月30日和2015年6月26日分别起诉三被告要求偿还债务实现担保物权，故原告现起诉被告徐兴昌要求偿还债务并要求两担保人实现担保物权的诉请并未过诉讼时效，本院对此予以确认。
2、被告徐兴昌向原告出具的得到原告签字确认的还款承诺书是否可以免除两担保人的担保责任？
两担保人认为被告徐兴昌向原告出具的得到原告签字确认的还款承诺书未得到两担保人签字确认，两担保人应当免除担保责任，原告认为其虽与被告徐兴昌另行制定了还款承诺书，但其仍要求两担保人对该债务承担担保责任。本院认为，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》中确实有债务人与债权人变更主合同保证人免除或减少保证责任的条款，但该规定针对的担保方式是保证，本案中，两担保人提供的担保系物的担保，故两担保人的上述抗辩本院不予采纳。
综上，本院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告徐兴昌向原告借款31.25万元的事实，有原告出具的借条、银行转账凭证、房地产抵押合同、抵押登记证明、原告本人的情况说明等予以证明，本院予以确认。被告徐兴昌作为还款义务人，未按约履行还款义务，故对原告要求被告徐兴昌归还借款的诉讼请求，本院予以支持。被告陈新才、龚桂娟以其房产为上述借款提供抵押担保并办理了抵押登记，故原告有权行使抵押权并享有优先受偿的权利，故原告要求被告陈新才、龚桂娟在抵押担保范围内承担担保责任、原告对抵押财产享受优先受偿权的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告徐兴昌未到庭应诉答辩，视为自动放弃诉讼权利，由此引起的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十三条、《最高人民法院关于适�﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐兴昌于本判决生效之日起十日内归还原告施德昌借款本金人民币312，500元；
二、被告徐兴昌于本判决生效之日起，支付原告（以本金人民币312，500元为基础，自2013年6月15日起至本判决生效之日，按利率15%计算利息）利息；
三、若被告徐兴昌到期未履行上述还款义务的，原告施德昌可以与被告陈新才、龚桂娟协议以座落于上海市崇明县城桥镇湄洲一村XXX号XXX室（建筑面积77.6平方米）房产折价或者申请拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿，抵押物折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告陈新才、龚桂娟所有，不足部分由被告徐兴昌清偿；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务�应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币5，988元，减半收取计人民币2，994元，由被告徐兴昌负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 黄建华
二〇一五年十月二十三日
书记员 刘 欢
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
二、《中华人民共和国担保法》
第三十三�本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第十二条当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席�决。