新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新28民终1159号上诉人（原审被告）新疆圣马房地产开发有限责任公司（以下简称圣马房产公司），住所地库尔勒市。法定代表人袁绍峰，职务总经理。委托代理人张尉，新疆天雪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）候峰，籍贯内蒙古乌兰察布市，现住库尔勒市。上诉人圣马房产公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服库尔勒市人民法院（2015）库民初字第506号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：2010年8月21日，被告与原告签订一份《商品房买卖合同》（简称合同），被告为出卖人，原告为买受人。合同约定被告将其开发的位于库尔勒市石化大道北侧圣马润泽园9幢2单元802号房卖给原告，房屋建筑面积共计113.33平方米。合同约定按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2830元，总金额320723.9元。合同第六条约定，买受人首付96723.9元，贷款224000元。合同第八条约定出卖人应当在2010年12月31日前，将该商品房经验收合格交付于买受人。合同第九条约定，出卖人交房逾期超过90日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；超过120日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，办理银行按揭的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行，一次性付款和分期付款者全款付清后待产权证办理完毕后交给买受人。对出卖人原因造成买受人未在合同约定期限内取得房地产权属证书的违约责任如何承担，双方在合同中未进行约定。2010年8月21日、2010年9月11日原告分别向被告支付了5000元、91723.9元房款。2010年10月15日，原告通过按揭贷款银行中国建设银行股份有限公司巴州分行营业部贷款向被告支付了224000元房款。原告的购房款320723.9已全部付清。2010年12月18日被告在巴音郭楞日报B11版公告栏内刊登接房通知，内容是”圣马.润泽园小区业主：凡购买圣马.润泽园1号楼A、B、C栋和6、7、8、9号楼的业主，请您于2010年12月20日到12月31日之间携带相关资料到小区物业办公室办理接房相关手续。逾期不接房者视为我公司已交房，请广大业主相互转告”。2012年9月5日被告将合同约定的房屋及住宅质量保证书、住宅使用说明书、销售”放心房”承诺书交付给了原告，其中销售”放心房”承诺书第3条被告承诺保证按合同约定期限交付使用，因开发商原因不能按期交付使用的，退款退息或按已支付价款的1%赔偿,其中《住房验收交接表》事项均未填写。另查明，截止2015年1月8日，被告开发的圣马润泽园小区4#、5#、6#、8#楼在库尔勒市建筑工程质量监督检测站办理了竣工备案手续，包括9#楼等其余工程项目建设单位未申报竣工备案手续。截止2015年1月16日，被告开发建设的”圣马润泽园”小区4#、5#楼在库尔勒市城乡规划局已办理建设工程竣工规划认可书，包括9#楼等其余工程项目被告未申报竣工规划备案。截止2015年1月18日，被告开发的圣马润泽园1#--19#楼，仅有4#和5#楼在库尔勒市房产登记交易中心办理了所有权初始登记，包括9#楼等其余住宅及建筑被告未办理所有权初始登记申请。又查明，截止到本案庭审结束被告出卖给原告的房屋所属的9#楼整栋楼仍未办理房产初始登记备案，未能在双方合同第十五条约定的房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告就其所购房屋不能取得房地产权属证书。原审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，未违反法律、法规的强制性规定，依法为有效合同，双方应该诚实守信，按照该合同约定履行各自的义务。本案系原告认为被告逾期交房、逾期办证提起的诉讼，本案根据双方当事人的诉辩，归纳争议的焦点并评析如下：一、被告是否逾期交房，是否应当承担逾期交房的违约责任。原审认为，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2010年12月31日前，将经验收合格的商品房交付于原告。《商品房买卖合同》第十一条明确约定，商品房达到交付使用条件后被告应当书面通知原告办理交付手续。书面通知原告接房及交房是被告应尽的合同义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。依上述法律、司法解释明确规定，被告应当对是否履行了按合同约定的书面方式通知原告接房的义务承担举证责任。本案经审委会讨论认为，虽然双方《商品房买卖合同》中明确记载了原告方的地址和联系方式，报纸公告接房通知的方式也符合现今交房的书面送达形式，能产生按约定送达的法律效果。因此，本院认为不存在逾期交付房屋的事实，对于原告要求支付逾期交房的违约金请求不予支持。二、被告是否违反双方合同第十五条约定，未尽到备案登记义务。如果违约应当如何承担违约责任。合同第十五条第三款是否属于违约责任的特殊约定。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，该约定应理解为出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，只有在出卖人先取得本案所售商品房的确权手续后，买受人才能办理房屋权属登记，因此被告作为房屋出卖人，负有向产权登记机关提供必要文件资料办理涉案房屋权属初始登记的义务。但被告开发的圣马润泽园9#楼未办理所有权初始登记申请。故本院认为，确因被告的责任致使原告不能在合同约定期限内取得房地产权属证书。依法竣工验收和提供规定的资料进行备案登记是被告的法定义务也是合同约定义务。被告在约定期限内无法定或约定的理由未能完成备案登记，造成原告无法办理产权证书。应当承担逾期办证不能的违约责任。被告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定是对逾期不能办理产权证书的特殊约定。其承担逾期违约责任的方式是办理银行按揭的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行，一次性付款和分期付款者全款付清后待产权证办理完毕后交给买受人。本院认为，原被告双方的这一约定是对房产证办好以后由谁持有的约定，是被告本应承担的合同义务，不符合我国法律规定的违约责任承担方式。因此该约定不是双方对违约责任的特殊约定，除此之外，原被告双方对逾期办理产权登记和办产权证的违约责任没有约定。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一、二款之规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定，从涉案房产实际交付使用的时间即2012年9月5日加180日即2013年3月6日起算。原告主张2013年3月6日至2015年1月31日共计690天，经审委会讨论决定，该批案件对被告不予支付逾期办证违约金的抗辩理由，无事实根据和法律依据，本院不予支持。原告主张逾期办证的违约金请求合法，本院予以支持的办证违约金酌定为10%，按银发【1999】192号《关于降低存、贷款利率的通知》第六条规定，逾期贷款利率为日万分之二点一（折年利率为7.56%；折月利率为：6.33‰）计算主张逾期取得房地产权属证书违约金4647.2元（320723.9元×0.00021/日×690（天）=46472元）10%。依照《中华人共和国合同法》六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，遂判决：一、被告新疆圣马房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内向原告候峰支付逾期办理房地产权属证书违约金4647.2元。二、驳回原告候峰的其他诉讼请求。本案受理费1280.54元，由原告负担1227.90元，由被告负担52.64元。宣判后，被告圣马房产公司不服判决，提出上诉称：本案双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合同符合法律规定，该合同第十五条中并没有关于上诉人违约责任的约定，被上诉人在合同约定的期限内不能取得房地产权属的情况下，应当按照合同第十五条第三项的规定处理，根据本案的合同条款及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第七十七条规定，上诉人在本案中应当不承担任何违约责任，恳请二审法院撤销一审判决，判令上诉人不承担逾期办理房产证违约金4647.20元。经二审查明事实与原审相同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，受法律保护，被上诉人侯峰按照合同约定向上诉人圣马房产公司缴纳了全部房款，但上诉人圣马房产公司却未按照合同约定给被上诉人侯峰相应的房产证，上诉人圣马房产公司的上述行为构成违约，应当承担相应的违约责任，一审法院结合被上诉人侯峰主张的违约金及上诉人圣马房产公司违约的事实，酌情认定上诉人应支付逾期取得房地产权属证书违约金4647.20元，认定事实清楚，于法有据；上诉人圣马房产公司上诉称因本案合同中没有约定上诉人承担违约责任为由要求不承担任何违约责任的上诉请求，于法无据，本院不予支持；综上，一审认定事实清楚，判决正确；根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人新疆圣马房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  阿勒腾审 判 员  张 丹助理审判员  李 伟二〇一六年八月二十三日书 记 员  王小宁