江苏省徐州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏03民终682号
上诉人（原审被告）：徐州苏商实业发展有限公司，住所地徐州市食品城南苏商、御景湾F62#-2-104。
法定代表人:卞小涛，该公司总经理。
委托诉讼代理人：薛含，北京市盈科（徐州）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡红云，男，1976年9月17日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。
上诉人徐州苏商实业发展有限公司（以下简称苏商实业公司）因与被上诉人胡红云商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2017)苏0311民初6972号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人苏商实业公司的委托诉讼代理人薛含，被上诉人胡红云到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人苏商实业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误。1、上诉人不承担逾期交房的违约责任。上诉人已于2015年9月29日通知被上诉人上房，被上诉人已于2015年10月2日办理了上房手续。双方用实际行动变更了合同履行内容，是双方的真实意思表示，合法有效。即便法院认定被上诉人上房时不具备上房条件，延期上房的违约金也应截止到2015年11月4日工程竣工验收合格。2、上诉人并未延期完成房屋初始产权登记和土地分割，不应承担违约责任。合同中仅约定“商品房交付后180个工作日完成房屋初始产权登记”，并未约定180个工作日内将初始产权登记的相关材料交付给被上诉人。而本案中上诉人完成初始产权登记和土地分割登记的时间并未超出合同约定的期限，且已及时将两证交付被上诉人，故上诉人并未违约。3、被上诉人因违约产生的违约金应在本案中一并处理。根据合同第六、七条约定，被上诉人存在付款违约行为，产生违约金4788元，为减少诉累应在本案中一并扣除。
被上诉人胡红云辩称，1、关于逾期办证的问题，双方已签订格式合同，且未改变合同条款，交付土地分割证、初始登记证、是案涉合同的附随义务。上诉人虽举证其取得了商品住宅交付使用批准文件，根据诚实守信的原则，开发商有义务通知业主，但其并未通知被上诉人，且被上诉人主张的是土地证的违约问题。2、开发商未能按照合同约定期限交付储藏室，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，逾期交付使用房屋的违约金，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或有资格的房屋评估机构评定的同地段、同类房屋租金标准确定，储藏室也应该放在这里面。综上，一审认定事实清楚、适用法律正确，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
胡红云向一审法院起诉请求：1、苏商实业公司赔偿胡红云逾期上房违约金5549.97元；2、苏商实业公司赔偿胡红云逾期办证违约金5500元；3、诉讼费用由苏商实业公司承担。
一审法院审理查明，2014年5月7日，苏商实业公司与胡红云就苏商御景湾五期E74-2-1602房屋签订《商品房买卖合同》，双方约定：涉案房屋的房价总额为548001元；买受人于2014年5月7日之前支付房款168001元，余款人民币380000元整由买受人贷款于30日内支付给出卖人；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在20日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过20日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用；除双方协商同意解除合同或变更合同外，如遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人，或因政府及电力、电信、有线电视、燃气、自来水、暖气、市政道路等市政部门原因导致基础设施配套不到位的，或因政府原因未能按时组织验收，出卖人在30日内告知买受人的，出卖人可据实予以延期。除上述特殊情况外，出卖人如未按约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四：合同补充协议7、房屋所有权证在商品房交付180个工作日内由出卖人完成房屋初始产权登记；在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。如因出卖人的原因，致使买受人不能按上述期限取得房屋初始登记证、土地分割证的，分别按已付房款的0.5%承担违约责任。
合同签订后，胡红云如约向苏商实业公司支付涉案商品房的首付款及储藏室购房款，并于2014年10月10日向苏商实业公司支付涉案商品房的购房余款380000元。2016年4月23日，苏商实业公司向胡红云开具销售不动产统一发票，载明房屋购房款及储藏室购房款分别为543989元、11008元。
2015年11月4日，徐州市城乡建设局在苏商实业公司提交的竣工验收备案表上盖章，写明“竣工验收备案资料齐全准予备案”。
2016年8月24日，苏商实业公司取得徐土国用（2016）第45987号分割转让证。2016年11月31日，胡红云自苏商实业公司处领取初始登记证和土地分割证。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，双方就涉案房屋的买卖、交付事宜订立的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。合同约定苏商实业公司需在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付胡红云使用，但实际上苏商实业公司直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才拿到商品房交付使用通知书。法院支持以已付购房款554997元为基数，按照每日万分之一的标准计算自2015年10月1日至2015年12月29日期间的逾期上房违约责任。胡红云所购买的储藏室系商品房的附属物，且已完成付款，现胡红云主张参照商品房买卖合同的约定按照已付房款每日万分之一计算储藏室逾期交付的违约责任，符合双方的合同目的，予以采纳。苏商实业公司应向胡红云支付自2015年10月1日至2015年12月29日期间，以购房款554997元为基数，每日万分之一计算的逾期交房违约金，为4883.97元（88天*554997元*0.0001）。苏商实业公司辩称意见与双方合同约定及法律规定不符，不予采信。苏商实业公司提出胡红云逾期付款应向其承担违约责任，并在本案中扣减的主张，因其未提出反诉，不予理涉。
胡红云主张苏商实业公司应赔偿逾期办证违约金5500元。按照双方合同约定出卖人应在上房后180个工作日内完成房屋初始登记，在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割。但胡红云于2016年1月9日完成上房，领取房屋初始登记证和土地分割证的时间为2016年11月31日，超过合同约定的180日，苏商实业公司应承担按已付房款的0.5%逾期办理初始登记证的违约责任，支付胡红云27**.99元（554997元*0.5%）。双方约定在买受人取得房屋初始登记后180个工作日内完成土地分割，苏商实业公司在同一天交付胡红云二证，不构成违约，故胡红云要求苏商实业公司承担逾期办理土地分割证的违约责任，不予支持。综上，苏商实业公司应承担的赔付责任为7658.96元（4883.97元+2774.99元）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，遂判决：一、苏商实业公司于本判决生效之日起十日内向胡红云支付逾期交房违约金7658.96元；二、驳回胡红云的其他诉讼请求。
二审期间，上诉人苏商实业公司向本院提交徐州市不动产（所有权）登记审核表及附件一份，用于证明上诉人在2016年8月3日已经取得了涉案房屋的初始登记证书，即完成了商品房买卖合同第十五条约定的完成办理权属登记需由出卖人履行的合同义务，以此证明上诉人不存在逾期办证的事实。被上诉人胡红云质证称，上述证据中不包含74号楼和65号楼的，即使上诉人有权属证，但是并未通知我们业主。
本院二审查明事实与一审查明事实一致。
根据诉辩双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点是：1、上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任；2、被上诉人存在的逾期付款行为是否可以折抵以上逾期上房的违约金。
一、关于上诉人应否向被上诉人承担逾期上房的违约责任问题。本院认为，本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。根据双方约定，出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用，而且应当书面通知买受人办理交付手续。上诉人虽称其在2015年9月29日通知被上诉人上房，但根据庭审查明的案件事实，上诉人直至2015年11月4日才取得竣工备案登记，2015年12月29日才取得徐州市城乡建设局颁发的《交付使用通知书》，即至此涉案房屋才符合双方签订《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件，故一审法院据此认定上诉人未如期交付符合合同约定的房屋并承担逾期上房的违约责任，并无不当。上诉人关于因被上诉人已办理上房手续，即视为双方用实际行动变更了合同履行内容的主张，无事实和法律依据，本院不予采信。至于逾期上房违约金的起算点，根据合同约定，“出卖人应在2015年9月30日前将取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用”，而上诉人系于2015年12月29日取得涉案房屋的交付使用通知书，故一审法院以此作为认定涉案房屋的交付日期，并据以计算逾期上房的违约金符合双方的合同约定，本院予以支持。
二、关于被上诉人存在的逾期付款行为是否可以折抵以上逾期上房的违约金问题。本院认为，上诉人虽在一审期间提出被上诉人存在逾期上房、逾期付款等情形应向其承担违约金，并主张相互扣减，但因未提出反诉，一审法院未予理涉，即其上述请求并未经一审法院实体审理，现二审期间提出要求以逾期付款违约金折抵上述逾期上房违约金的请求，本院亦不予理涉，上诉人可对此另行主张权利。
综上所述，上诉人苏商实业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人徐州苏商实业发展有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘全民
审判员 廖伟巍
审判员 胡元静
二〇一八年四月九日
书记员 杭恒宇