上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9133号
上诉人（原审原告）：高远胜，男，1980年12月30日生，汉族，户籍地河南省长垣县。
委托诉讼代理人：栾国庆，上海沪港律师事务所律师。
委托诉讼代理人：任辛耘，上海沪港律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海小马过河投资管理有限公司，住所地上海市浦东新区书院镇船山街90号114室。
法定代表人：赵承霞，执行董事。
委托诉讼代理人：王忆湘，男，该公司工作人员。
上诉人上高远胜因与被上诉人上海小马过河投资管理有限公司（以下简称小马过河公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
高远胜上诉请求：撤销一审判决，改判小马过河公司返还高远胜房款人民币20万元。事实和理由：小马过河公司向高远胜出示的宣传单显示，系争房屋的项目名称为“保利东外滩”。双方协商签订买卖合同过程中，高远胜对小马过河公司提出开具服务费发票表示不解时，小马过河公司称，实际由高远胜与保利公司直接签订合同。高远胜有理由相信小马过河公司系与保利公司串通，通过小马过河公司低价购买系争房屋再高价向高远胜销售的形式，规避保利公司向行政机关的备案价格。同时，小马过河公司提出的售后返租违反法律规定，亦超出了小马过河公司的经营范围。实际上，系争预订协议书签订后，小马过河公司要求高远胜做低房价并先行支付房款，存在违约，双方无法就此达成一致，从而未能签订房屋买卖合同。小马过河公司利用其房地产经纪机构的优势，对高远胜隐瞒系争房屋的真实交易信息，低价收进高价卖出赚取差价，违反《房地产经纪管理办法》的规定，系争预订协议书应为无效。此外，系争预订协议书关于统一经营的条款系格式条款，小马过河公司在签约过程中未尽到提示说明义务。
小马过河公司辩称，高远胜所述的《房地产经纪管理办法》性质为部门规章，不能作为合同无效的依据。系争预订协议书中相关条款已经通过加粗的方式予以了提示。双方未签订买卖合同的原因在于磋商过程中，高远胜故意提出不符合一般交易习惯的苛刻要求。
高远胜公司向一审法院起诉请求：1、撤销高远胜与小马过河公司签订的商铺预定协议书；2、判令小马过河公司向高远胜退还房屋款20万元。
一审法院认定事实：2016年11月24日，小马过河公司（甲方）与高远胜（乙方）签订商铺预定协议书。协议载明：在乙方完全了解甲方销售的“东外滩·壹号街”项目情况，就购买本项目商铺事项与甲方进行了充分磋商并对相关《商品房买卖合同》和《统一招商经营管理合同》条款表示理解同意的基础上，甲乙双方经平等、自愿协商，就乙方预定购买“东外滩·壹号街”项目商铺的有关事宜，订立本协议。一、乙方向甲方预定购买系争商铺，乙方购买商铺需要支付总价750万元；二、乙方应于2016年12月15日前，就本协议确定的相关内容与甲方签订该商铺的《商品房买卖合同》，并且根据《商品房买卖合同》规定履行付款义务。三、乙方在本协议签订之日内，向甲方支付购房签约定金20万元，由甲方出具收据为凭，定金不计利息，如乙方逾期或拒不履行本协议确认的义务，甲方所收定金不予退还，并有权将乙方预定的商铺重新预定或销售他人。合同另对其他事项作了约定。当日，高远胜向小马过河公司支付定金20万元。
2016年11月24日至28日期间，高远胜与小马过河公司的工作人员进行磋商，高远胜表示不同意做低房价，不同意开一部分房款发票，开一部分服务费发票，要求开具750万元的全额购房款发票。
2016年11月29日，小马过河公司的工作人员通过微信对高远胜提出是要求进行回复：1、高远胜要求合同签订后，过户时间不得超过两个月。小马过河公司表示可以根据房管局正常流程进行。2、高远胜要求开具全额购房款发票。小马过河公司表示可以开具全额购房款发票。3、高远胜要求第三方资金监管。小马过河公司表示，流程慢，办繁琐，不同意。4、高远胜要求用承兑汇票付款。小马过河公司表示不同意，要求现金或银行转账。5、高远胜提出对统一运营时间有异议，小马过河公司表示为保障业态布局合理、品牌层次一致，统一运营时间，不可更改，付定金当日也有说明。当日，高远胜在微信中回复称，提出的条件公平公正，合理合法，买方除少付一部分承兑汇票外，卖方应该满足买方提出的其他全部要求。
2016年12月16日，小马过河公司书面通知高远胜称，高远胜拒绝与小马过河公司签订合同，解除合同并没收定金。
2016年11月9日，小马过河公司申请办理了系争房屋的登记。2016年11月24日，系争房屋的产权经核准登记于小马过河公司名下。
一审审理中，高远胜明确要求撤销合同的理由：第一，高远胜签订商铺预定协议书时，以为小马过河公司出售的系争商铺为小区物业所有，如果系争商铺不是小区物业所有，高远胜认为物业费会比较高；第二，小马过河公司要求高远胜配合做低房价，小马过河公司不同意开具全额的购房款发票，但是高远胜不同意。高远胜认为，其没有要求拖延付款或者少付款，用资金监管和承兑汇票的付款方式是合理要求，现就付款方式达不成一致意见，属于不可归责于双方原因导致无法签订合同的情形，应当退还定金。
一审法院认为，双方签订的商铺预定协议书系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。从双方磋商过程看，高远胜对系争商铺所有权人的情况并无异议。高远胜称误认为小区物业为系争商铺所有权人，双方存在重大误解，缺乏依据，高远胜以此为由要求撤销合同，不予支持。高远胜主张开具全额购房款发票，小马过河公司同意了高远胜这一合理主张，但高远胜仍然拒绝配合签约。高远胜主张用承兑汇票的方式付款，并主张第三方进行资金监管，但高远胜主张的付款方式会导致小马过河公司实际收款时间大大延后，不符合一般的交易习惯。对没有事前约定的合同内容，需要双方通过诚信磋商予以确定。一审法院认为，高远胜陈述种种理由，实际表明高远胜主观上不愿按照约定与小马过河公司签订《商品房房屋买卖合同》，不愿意履行商铺预定协议书中的义务。双方合同约定，如高远胜逾期或拒不履行本协议确认的义务，小马过河公司所收定金不予退还。高远胜要求退还定金，不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条的规定，于二○一七年四月二十一日作出判决：驳回高远胜的全部诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由高远胜负担。
二审中，高远胜提供如下证据:1、企业登记信息，证明小马过河公司为中介机构；2、广告宣传单，证明小马过河公司实际系居间销售系争房屋。小马过河公司对企业登记信息的真实性予以确认，但认为与本案无关，对广告宣传单的真实性和证明内容均不予认可。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，高远胜对其要求小马过河公司返还购房定金的依据的表示异常混乱。其于一审中以存在重大误解为由，要求撤销系争预订协议书；二审中，又以小马过河公司的行为违反《房地产经纪管理办法》的规定等为由，认为系争预订协议书无效，同时，又主张小马过河公司存在违约，双方对买卖合同的条款无法达成一致等致双方未能签订本约。
具体而言，本院认为，系争预订协议书，系购买系争房屋的预约，而非小马过河公司居间介绍高远胜与开发商签约的居间合同。至于小马过河公司是否系房地产经纪机构，小马过河公司与系争房屋开发商是否存在房屋买卖合同关系，明显与双方之间的预约合同关系无关。如前所述，小马过河公司与高远胜之间并非居间合同关系，无所谓小马过河公司的中介行为违反《房地产经纪管理办法》的问题，何况，《房地产经纪管理办法》的性质为部门规章，本身亦不导致合同无效。系争预订协议书的内容可以反映，高远胜签订该协议书亦不存在重大误解的情形。综合上述情况，可以认定系争预订协议书有效，且不存在可撤销的事由。从查明事实来看，双方未能签订本约的原因在于高远胜于磋商过程中故意提出不符合一般交易惯例的不合理要求，而小马过河公司已履行了诚信磋商义务。高远胜主张的其他事由，均为牵强附会，无从影响上述判断。据此，可以认定系高远胜单方原因导致双方未能订立本约，其无权要求小马过河公司返还购房定金。
综上，高远胜的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4,300元，由上诉人高远胜负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 金绍奇
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 许 军
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 罗静深
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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