广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终8599号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈英华，女，汉族，住广东省湛江市霞山区，委托诉讼代理人：谢朝政，广东满祥律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧石杰，广东满祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：向君华，女，汉族，住湖南省隆回县，委托诉讼代理人：黄锡峰，广东百高律师事务所律师。上诉人陈英华因与被上诉人向君华租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初3193号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈英华上诉请求：1.撤销一审判决第五、六项，并改判向君华交付的保证金归陈英华所有，向君华向陈英华赔偿损失共计291786元；2.一审、二审诉讼费由向君华负担。事实和理由：一、向君华交付的保证金属于担保法上的定金。双方签订《商铺经营使用合同》第三条关于保证金明确约定“除本协议另有约定外，使用期限届满，在乙方全部履行本协议及商铺所在物业管理公司制定的各项规定且结清所有应承担费用（包括但不限于使用费、各项费用、违约金等）及按本协议约定交还商铺后一个月内，甲方将剩余保证金无息返还给乙方”，该约定完全符合《担保法》第89条“债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回”“给付定金的乙方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”之规定。同时从上述合同约定文意来看，双方约定的保证金是为了督促向君华严格按照合同履行义务。因此，向君华交付的保证金属于担保法上的定金，适用定金罚则，陈英华有权没收向君华交付的保证金。二、一审法院未按照佛山市中级人民法院作出的（2016）粤06民终5980号民事裁定书查明基本事实。（2016）粤06民终5980号民事裁定书明确记载：“本案中向君华撤离案涉租赁场地时并未与陈英华办理租赁物返还交接手续，而向君华接受案涉租赁物时，当事人双方对案涉租赁场地的物品进行了清点，并制作了《固定资产盘点表》。现陈英华称《固定资产盘点表》所列物品缺失，并向向君华主张赔偿损失，则《固定资产盘点表》中所列财务是否缺失、缺失那些物品，该物品缺失与向君华是否有因果关联，以及该缺失物品价值是多少均应予查明。”而一审法院对该裁定书所记载要查清的事实均未查清。一审法院仅以陈英华在起诉时并无明确缺失物品清单，未报中物品缺失的损失不予认定，缺乏事实和法律依据。向君华提警以及物业公司出具的证明等为由对陈英华《固定资产盘点表》交的物业公司出具的《证明》根本不具有客观性，其内容与事实明显不符，向君华在当天除了搬走《证明》记载的物品外还搬走了其他物品。尽管陈英华在发现物品不见后没有及时报警，但报警并非必须程序，同时也不能以此认定向君华未搬走《固定资产盘点表》中所列物品。陈英华在向君华搬离商铺后多次电话联系其本人协商此事，但向君华均对此不予理睬。双方在签订合同时为了明确已经交付给向君华的财物而制作了《固定资产盘点表》，向君华应当在搬离商铺时与陈英华办理离场手续，并将《固定资产盘点表》中的财物返还给陈英华，然而向君华却选择单方违约，并将上述财物擅自搬离商铺。向君华应对其已经归还《固定资产盘点表》所列物品承担举证责任，而并非证明其搬离当天是否搬走了上述物品，向君华未尽到相应的举证责任。三、物业公司证明向君华搬走了两套沙发和一套茶几，但《固定资产盘点表》中也有茶几和沙发，向君华未举证证明该沙发和茶几为其所有，也未能证明其已将茶几和沙发归还给陈英华。四、一审未支持陈英华的财产损失，变相保护了违约方，同时该判决也引导合同相对人选择以违约的方式擅自终止合同，有失公平，同时也与合同法的相关法理不符。向君华辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回陈英华的上诉。陈英华向一审法院提出诉讼请求：1.确认陈英华、向君华签订的《商铺经营使用合同》及《补充协议》于2015年12月5日解除；2.向君华向陈英华支付2015年11月份的租金61800元、水电费617元、2015年12月份水电费12元，并支付利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准自2015年11月5日起计付至款项付清之日止）；3.确认向君华向陈英华支付的保证金185400元归陈英华所有；4.向君华向陈英华支付违约金370800元（即两倍的保证金）；5.向君华向陈英华赔偿损失291786元（固定资产盘点表及客户明细表中的财产）；6.诉讼费由向君华负担。向君华向一审法院提出反诉请求：1.确认向君华与陈英华签订的《商铺经营使用合同》及《补充协议二》无效；2.陈英华向向君华退回保证金185400元；3.陈英华向向君华退回已付2015年7月1日至2015年10月31日止的租金247200元（每月租金61800元）；4.陈英华向向君华赔偿装修损失239800元（依据装修承包合同，向君华实际支出的装修费用）；5.陈英华向向君华赔偿370800元（即两个月的保证金）；6.陈英华承担全部诉讼费用。一审法院查明：位于佛山市南海区自编3号物业于2010年5月14日办理房地产权证登记，登记权属人为南海区大沥镇白沙村陈冲二村民小组，规划用途为商业综合楼，建筑面积为23041.12平方米。2014年6月1日，陈英华与佛山市君正物业管理有限公司签订《商铺租赁合同》，约定佛山市君正物业管理有限公司将上述物业出租给陈英华使用，租赁期限自2014年6月1日至2022年8月1日。2015年7月20日，佛山市君正物业管理有限公司出具《房屋转租同意书》，载明该公司同意陈英华将涉案租赁物转租给向君华。2015年6月22日和2015年6月23日，陈英华与向君华分别签订《商铺经营使用合同》和《补充协议（二）》，约定：陈英华将位于佛山市南海区3号1层106、108号商铺及商铺设备出租予向君华使用；租赁期为4年，自2015年7月1日至2019年6月30日止，陈英华应于2015年6月30日前将物业交付向君华使用；2015年7月1日至2016年6月31日期间每月使用费为61800元，向君华于每月5日前支付当月使用费，双方一致同意使用费或占用费均按实际天数计付；合同签订当日支付首期使用费61800元；向君华应于签订合同当日向陈英华支付保证金185400元；陈英华保证具有合法转租权，保证物业在租赁期限内可持续性用作商业经营，并保证物业可正常办理营业执照，否则陈英华向向君华赔偿相当于两倍保证金的款项违约缔约过失责任；向君华承诺自行领取有效的营业执照等文件；未经陈英华及所在物业管理公司同意，向君华不得对商铺擅自改动或装修；任何一方履行合同义务，逾期每日违约方应向守约方支付相当于当月租金千分之五的违约金，逾期达30日，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于保证金两倍的违约金；非因法定事由，任何一方不得提前解除合同，否则视为根本违约，守约方有权选择继续履行合同或解除合同；若守约方选择解除合同的，有权要求违约方支付相当于保证金两倍的违约金；向君华应于合同解除或终止之日将陈英华提供的配套设施完好无损、适租的状态交还陈英华。合同所附《固定资产盘点表》一份，陈英华、向君华均签名确认，其中第2项所列美容床16张价值16000元、第3项美容凳16张价值3200元、第6项大产品柜价值4000元、第7项假盆花价值900元、第23项斑马纹沙发价值2800元、第26项美甲大沙发椅价值34800元、第35项电脑价值3800元、第41项电视机3800元，总价值266530元。合同还附《客户明细表》一份，陈英华、向君华均签名确认，所明20个客户尚有未消费25256元，从2015年6月23日开始由向君华负责。2015年6月25日，陈英华出具一张收据，确认收到向君华支付的押金185400元、7月份租金61800元、茶具4件餐桌一套12000元。同时，陈英华还签署一份《固定资产盘点表》，确认向君华退回1.美容床8张价值8000元、2.美容凳16张价值3200元、3.陶瓷浴缸价值6000元、4.假盆花价值900元、5.斑马纹沙价值2800元、美甲大沙发椅价值34800元、电脑3800元，总价值59500元。此后，向君华对租赁商铺进行改造装修并投入经营使用，交纳租金至2015年10月。2015年11月30日，向君华向陈英华身份证地址邮寄《关于返还商铺的通知书》，认为合同无效，通知陈英华即日起将承租商铺返还予陈英华，并将钥匙邮寄给陈英华，通知两日内办理商铺返还手续，向君华放弃商铺内全部物品所有权，若陈英华不联系向君华办理商铺返还手续，陈英华可自行开锁收回商铺，若陈英华收到通知后两日内不联系向君华办理商铺返还手续，即视为向君华已将商铺返还给陈英华。该邮件于2015年12月1日被签收。2015年12月3日，陈英华向向君华的身份证地址、租赁商铺地址分别发出《关于要求向君华支付2015年11月租金、违约金、赔偿损失并解除双方签订的及的律师函》，告知向君华无故拖欠2015年11月租金，并擅自单方面终止合同，将商铺内设备设施拆走的行为构成根本违约，故通知解除双方签订的《商铺经营使用合同》及《补充协议》，要求向君华于2015年12月6日前向陈英华支付2015年11月的租金，并按合同约定向陈英华支付违约金、赔偿损失。向君华分别于2015年12月5日、2015年12月6日签收该邮件。2015年8月1日，向君华与案外人广州市泰班装饰设计有限公司签订《工程合同书》，约定对涉案商铺进行装修施工，工期从2015年8月1日至2015年8月20日，工程造价为239800元。2015年12月25日，佛山市君正物业管理有限公司向陈英华出具收据，载明今收到美甲SPA交来的2015年11月、12月水电费共629元。2016年3月18日，佛山市君正物业管理有限公司出具证明，载明向君华于2015年11月16日向该物业公司提出将商铺内的2套沙发和1套茶几搬离，该物业公司值班保安人员征得陈英华同意并按陈英华要求核实物件类型、数量后放行。诉讼中双方共同确认涉案租赁物出租给向君华前，由陈英华用来经营美容生意五年多，后将涉案租赁物内的设施设备折旧后转租给向君华继续经营美容生意。2015年11月的租金未付。电费均由向君华直接向物业公司支付。诉讼中陈英华陈述涉案租赁物已于2016年2月另行出租予他人。陈英华、向君华均确定已无法核实《固定资产盘点表》中物品是否缺失、缺失哪些物品。一审法院认为,案件为租赁合同纠纷，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行合同。陈英华出租给向君华的商铺已办理房地产权证，陈英华、向君华于2015年6月22日签订的《商铺经营使用合同》及补充协议为双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人均具有法律约束力。陈英华已取得转租同意书，向君华以陈英华无出租权为由，主张确认《商铺经营使用合同》及补充协议无效理据不足，法院不予采纳。向君华自认于2015年11月16日停业撤场，并在2015年11月30日向陈英华发通知要求返还商铺，表明向君华已无继续履行合同的意愿，陈英华于2015年12月3日向向君华发函主张解除租赁合同，该函件于2015年12月5日送达至向君华，法院据此认定此时双方达成解除租赁合同的合意，陈英华请求确认双方签订的《商铺经营使用合同》及《补充协议》于2015年12月5日解除符合法律规定，法院依法予以支持。向君华在使用租赁商铺期间应按合同约定的标准支付租金给陈英华。向君华在2015年11月30日将租赁商铺的钥匙邮寄给陈英华，陈英华在2015年12月1日签收，故陈英华主张向君华支付2015年11月份租金61800元合法合理，法院依法予以支持，向君华反诉请求陈英华退回2015年7月至2015年10月期间的租金247200元没有任何事实与法律依据，法院依法不予支持。向君华拖欠租金造成陈英华利息损失，按合同约定，向君华应于2015年11月5日前缴纳当月租金给陈英华，即向君华应支付从2015年11月6日起以未付租金为本金按中国人民银行同期贷款利率计算的利息给陈英华，陈英华请求从2015年11月5日起计算利息理据不足，超出部分法院不予支持。陈英华已向物业管理公司垫付了2015年11月和12月的水电费629元，向君华未提供反驳证据证明已交纳此期间的水电费，陈英华请求向君华支付垫付的水电费629元合法合理，法院依法予以支持。物业公司出具收取水电费的收据载明该款项支付时间为2015年12月25日，即向君华应支付以该款项为本金从2015年12月26日起的利息予陈英华，陈英华请求从2015年11月5日起计算利息依据不足，超出部分法院也不予支持。向君华主张因陈英华未提供租赁物的合法转租资料，导致其无法办理营业执照，无法正常使用涉案租赁物，对此向君华既未提供其向相关行政部门申请办理营业执照的资料，也未提供营业执照是因欠缺租赁物的转租资料而未能办理，向君华应承担举证不能法律后果，况且向君华在2015年11月30日向陈英华发通知要求返还商铺时，其提出的理由为合同无效而非未能办理营业执照，故法院对向君华主张解除合同的理由不予采纳，认定租赁合同因向君华单方面提前终止而解除，向君华应按约定承担违法解除合同的违约责任，向君华反诉请求陈英华赔偿370800元属于向陈英华主张违约责任，该请求理据不足，法院不予支持。考虑到陈英华自认涉讼租赁物已于2016年2月另行出租，陈英华空租期损失较小，而合同约定的违约金为六个月租金金额，该金额过高，结合合同履行情况，法院酌定确定向君华向陈英华支付相当于三个月租金金额的违约金185400元予陈英华，陈英华请求370800元过高，超出部分法院不予支持。陈英华、向君华签订的租赁合同及补充协议并未约定保证金可没收，该保证金不具有定金性质，另法院已酌情确定向君华向陈英华支付一定金额的违约金，现租赁合同解除，向君华反诉请求陈英华退回租赁保证金185400元合法合理，法院依法予以支持，并对陈英华主张没收保证金185400元的诉讼请求不予支持。2015年12月1日，陈英华收到向君华交还商铺的通知，从其在2015年12月3日向向君华发出律师函内容可知，陈英华已在此之前接收了商铺，陈英华虽然在律师函中称向君华将设备设施私自拆走，但并未提供缺少设备设施的明细。按一般情理理解，如果陈英华在接收铺位时发现《固定资产盘点表》中所列物品缺失，理应对照《固定资产盘点表》项目明确列明缺失明细，但陈英华在接收商铺时，即未列明缺失明细，也未报警。而陈英华在2015年12月31日提起诉讼时，明确主张向君华赔偿《固定资产盘点表》及《客户明细表》项下全部金额，并未扣减在2015年6月25日已签收退回的《固定资产盘点表》项下物品金额，而《客户明细表》所载的金额为陈英华已收取客户的款项，交接时约定由向君华继续为客户提供服务，且已经服务完毕，可见陈英华在起诉时并无明确缺失物品清单，且有失诚信。诉讼中，陈英华提供向君华搬离后照片，拟以此证明向君华私自拿走《固定资产盘点表》项下物品，但该照片拍摄时间为2015年12月15日，但陈英华是在2015年12月3日前就已接收商铺，可见照片拍摄时间并非陈英华接收商铺的第一时间，无法真实反映其接收商铺时现状。另外，从佛山市君正物业管理有限公司出具的证明来看，向君华在2015年11月16日从租赁商铺搬走了两套沙发和1套茶几时，物业公司需要征得陈英华同意并核实物品后才同意放行，可见如果向君华要私自搬走商铺内属于陈英华的设备设施，是无法得到物业公司放行的。考虑到向君华承租商铺后对商铺重新进行了装饰装修，不可避免改变商铺内设备设施的位置，故搬离后照片与此前照片不同不必然可得出设备设施被搬走的结论。综上，陈英华请求向君华赔偿《固定资产盘点表》和《客户明细表》项下财产缺失损失291786元理据不足，法院不予支持。向君华未提供充分有效证据证明其装修损失金额，况且租赁合同因向君华根本违约解除，其装修投入为其租赁经营成本，陈英华作为出租方，对此无须赔偿，向君华反诉请求陈英华赔偿装修损失239800元没有事实和法律依据，法院也依法不予支持。综上，依照《华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第九十三第一款、第九十七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条之规定，判决：一、确认陈英华与向君华签订的《商铺经营使用合同》及补充协议于2015年12月5日解除。二、向君华应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月的租金61800元及以此为本金从2015年11月6日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予陈英华；三、向君华应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月和12月的水电费共629元及以此为本金从2015年12月26日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息予陈英华；四、向君华应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金185400元予陈英华；五、陈英华应于判决发生法律效力之日起十日内退还保证金185400元予向君华；六、驳回陈英华其他诉讼请求；七、驳回向君华其他反诉请求。本诉受理费收取11076.2元，由陈英华负担6058.77元，向君华负担5017.43元。反诉受理费7094.4，由陈英华负担2004元，向君华负担50904元。二者抵扣后，向君华应负担的案件受理费为3013.43元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.陈英华是否有权没收向君华交纳的保证金185400元；2.向君华是否应向陈英华赔偿损失291786元（固定资产盘点表及客户明细表中的财产）。关于争议焦点一。根据双方签订的《商铺经营使用合同》中关于保证金的约定可知，该保证金仅具有担保债务履行的功能，包括陈英华有权从保证金中扣除向君华应支付的使用费、其他费用或违约金、损害赔偿金等，但双方并未约定在向君华违约的情况下陈英华有权没收保证金，即双方并未约定本案中的保证金还具有违约金的性质，双方而是在《补充协议》中对违约金另行作出了约定，一审法院已根据向君华的违约情况及陈英华的实际损失，认为双方约定的相当于保证金两倍的违约金过高，从而酌定向君华向陈英华支付违约金185400元，在一审法院已判令向君华向陈英华支付违约金的情况下，陈英华仍上诉主张没收向君华交纳的保证金185400元理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。由于本案中向君华已于2015年11月30日将案涉商铺的钥匙邮寄给陈英华，陈英华已在2015年12月初实际控制案涉租赁物，并在2016年2月将案涉租赁物予以出租，且本案经两次审理，仍无法查清案涉租赁物内物品的交接情况，故关于上述事实仅能根据现有证据予以认定。首先，2015年11月30日，向君华即已向陈英华邮寄《关于返还商铺的通知书》，并要求与陈英华办理商铺返还手续，向君华在通知中亦明确陈述放弃商铺内全部物品的所有权，故从向君华在上述通知书中的陈述可知，向君华自始并未有占有案涉商铺内物品的意思表示，亦未有不办理交接手续而擅自离场的故意。其次，从陈英华于2015年12月3日已向向君华邮寄律师函要求解除合同并要求向君华支付租金、违约金、赔偿损失的事实可知，陈英华已在此之前接收了商铺，陈英华虽在律师函中称向君华私自拆走设备设施，根据陈英华的起诉请求可知，其诉请的损失为291786元，接近案涉租赁物5个月的租金损失，属较大金额的损失，按一般常理，陈英华应在接收租赁物第一时间内清点受损物品清单，并通过报警或通知物业公司等方式固定受损现场以便固定证据，但陈英华直至2015年12月15日才对案涉租赁物现场进行拍照，无法真实反映陈英华接收商铺时的现状。再次，陈英华起诉主张向君华赔偿损失291786元，具体为固定资产盘点表及客户明细表中的财产，但根据已查明的事实可知，固定资产盘点表中的部分财产，向君华在2015年6月25日已签收退回，而《客户明细表》所载的金额为陈英华已收取客户的款项，交接时约定由向君华继续为客户提供服务，该部分并未陈英华的损失，故陈英华起诉时主张的损失金额与事实不符。最后，从佛山市君正物业管理有限公司出具的证明来看，向君华在2015年11月16日从租赁商铺搬走了两套沙发和一套茶几时，物业公司需要征得陈英华核实物品后才同意放行，可见向君华在未征得物业公司同意的情况下私自搬走商铺大量物品的可能性不高。综上，一审法院对陈英华的该项诉讼请求的处理并无不当，本院依法予以维持。陈英华的该项上诉主张理据不足，本院依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。陈英华的上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8457.79元，由上诉人陈英华负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  安 静审判员  黄玉凤二〇一八年二月十三日书记员  李嘉敏