上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终6411号
上诉人（原审被告）：上海明诚旅游咨询有限公司。法定代表人程迅波，总经理。上诉人（原审被告）：上海天程商务国际旅行社有限公司。法定代表人杨炯，总经理。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：孙奕，女，上海天程商务国际旅行社有限公司工作。上列两上诉人之共同委托诉讼代理人：李更宁，上海坤禾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘莉，XX年XX月XX日生，汉族。委托诉讼代理人：龚玲，上海科尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林丽婧，上海智鼎律师事务所律师。上诉人上海明诚旅游咨询有限公司（以下简称明诚公司）、上海天程商务国际旅行社有限公司（以下简称天程公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第15077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人明诚公司、天程公司的共同委托代理人孙奕、李更宁，被上诉人刘莉的委托代理人龚玲、林丽婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明诚公司、天程公司上诉请求：撤销原判第四项，依法改判为被上诉人刘莉补偿上诉人装修损失170,320元（人民币，下同）。事实和理由：房屋出租方应当提供安全、没有干扰的办公环境，但被上诉人未履行该义务。上诉人不间断遭到骚扰而多次要求被上诉人处理，但被上诉人未处理。本案纠纷产生的原因在被上诉人，被上诉人系违约方。房屋装修造价经鉴定为170,320元，原审仅判决25,000元，差距太大。刘莉辩称，其不同意上诉人明诚公司、天程公司的上诉请求。案外人的行为不影响上诉人实现其租赁目的，上诉人未支付租金，导致被上诉人的合同目的未实现，《房屋租赁合同》解除的责任在于上诉人，故房屋装修损失应由其自行承担。上诉人关于装修损失补偿的请求没有依据。请求二审驳回上诉，维持原判。刘莉向一审法院起诉请求：1、解除刘莉与明诚公司、天程公司签订的《房屋租赁合同》，2、明诚公司、天程公司搬离上海市浦东新区XX路XX号、XX路XX号XX楼XX室房屋，3、明诚公司、天程公司支付刘莉自2014年8月1日至2015年4月23日的租金507,857.55元，4、明诚公司、天程公司支付刘莉自2015年4月24日至实际搬出日止的房屋使用费，按每日1,906.85元计算，5、明诚公司、天程公司支付逾期支付租金违约金（以每日95.34元为标准，自应付之日起第二日计算至实际支付日止），6、明诚公司、天程公司支付合同解除违约金共计174,000元。一审法院认定事实：刘莉系上海市浦东新区XX路XX号、XX路XX号XX楼XX室房地产的权利人，该房屋用途为办公楼。2013年4月27日，刘莉作为出租方（甲方），明诚公司、天程公司作为承租方（乙方），双方签订了一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将前述房屋出租给乙方，乙方承诺租赁该房屋作为办公使用；房屋租赁期自2013年7月1日起至2018年6月30日止；月租金为58,000元，日租金为1,906.85元，租金五年内不变；租金付款方式为三个月支付一次，乙方应于前一个付款周期（三个月）的第三个月的25日前（含25日）向甲方支付接下来三个月的租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的5%支付违约金；乙方以银行转账汇款方式向甲方支付租金。合同第五条约定，甲乙双方在签约同时，乙方应向甲方一次性交付房屋租赁保证金和第一期三个月（即2013年7月1日至2013年9月30日）的租金，合计348,000元，其中租赁保证金为三个月的租金，即174,000元；租赁关系终止时，乙方未能结清该物业使用费用或产生了合同约定由乙方承担的费用，甲方有权在其保证金中扣除相应费用后，将剩余租赁保证金无息退还乙方。合同第六条中约定，租赁期间，甲方保证该房屋及其附属设施处于正常的可使用和安全的状态。甲方对该房屋进行检查、养护，应提前七日通知乙方。检查养护时，乙方应予以配合，甲方应减少对乙方使用该房屋的影响；除本合同附件外，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方委托乙方报有关部门批准后，方可进行。第八条约定，乙方在租赁期内，不可将该房屋部分或全部转租给他人；在租赁期内，甲方如需出售该房屋，应提前二个月通知乙方；乙方需配合甲方给买房者参观，一个月内不得超过三次。第9-2条约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……（三）甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的……（七）乙方逾期不支付租金累计超过半个月的。第十条约定，租赁期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应向乙方赔付等同于三个月租金的违约金，并赔偿给乙方装修搬迁等相关费用。合同签订后，明诚公司、天程公司向刘莉支付了至2014年3月底的租金，并交纳了押金174,000元。2014年5月30日，刘莉起诉至上海市浦东新区人民法院，要求解除与明诚公司、天程公司签订的《房屋租赁合同》，明诚公司、天程公司搬出租赁房屋并支付租金和使用费。该案审理中查明，2014年4月30日至2014年5月23日期间，明诚公司、天程公司与刘莉父亲多次短信来往，就杨某、屋顶塌陷及欠付租金等事宜进行交涉，未果。2014年5月27日，刘莉发律师函给明诚公司、天程公司，催讨2014年4月1日之后的租金及要求解除合同等事宜。明诚公司、天程公司回函称，2014年3月中旬以来系争房屋多次遭到刘莉前夫杨某的骚扰闹事，要求刘莉解决此事；另提及2014年5月22日，系争房屋办公室部分屋顶和灯箱大块塌陷，明诚公司、天程公司通知刘莉来维修，刘莉拒绝维修等情况。法院审理后认为，结合庭审调查及法院向杨某核实情况来看，明诚公司、天程公司承租系争房屋的目的乃作旅游业办公使用，杨某自2014年3月中旬起，不断前往系争房屋以各种方式阻挠明诚公司、天程公司办公，一定程度上确对明诚公司、天程公司的经营活动造成不良影响。明诚公司、天程公司拒付租金事出有因，且从刘莉、明诚公司、天程公司往来短信内容上看，刘莉在知晓杨某阻挠明诚公司、天程公司办公一事后，并未采取行动排除妨害，其行为欠妥，故刘莉要求确认合同解除、迁出系争房屋及支付解约违约金等诉讼请求，法院难以支持。明诚公司、天程公司基于案外人杨某的阻碍经营行为要求减少欠付租金的抗辩意见，法院予以采纳并酌情进行减少，并于2014年7月31日作出一审判决，判决明诚公司、天程公司于本判决生效之日起十日内支付刘莉2014年4月1日起至2014年7月31日止的房屋租金共计208,800元。该案判决后，刘莉不服，提起上诉，上海市第一中级人民法院审理后认为，出租人应在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。刘莉前夫杨某多次至涉讼房屋闹事，确实干扰了明诚公司、天程公司的正常经营，而刘莉未能及时采取措施排除害，显然未尽出租人的基本义务，故明诚公司、天程公司迟延支付租金，事出有因，不构成违约，故于2014年12月1日作出驳回上诉、维持原判的终审判决。上述案件生效后，明诚公司、天程公司根据生效判决确定的数额向刘莉支付了2014年4月1日起至2014年7月31日止的租金，仍未支付2014年8月1日起的租金。2014年12月17日，刘莉委托律师向明诚公司、天程公司发送《律师函》，称截至本函发出之日，明诚公司、天程公司未按约支付刘莉2014年8月1日至2014年12月31日期间的租金,已构成违约，且已产生逾期支付租金违约金，另外，明诚公司、天程公司应于2014年12月25日前支付2015年1月1日至2015年3月31日的房租，故要求明诚公司、天程公司于收到本函三日内一次性向刘莉支付：1、2014年8月1日至2014年9月30日的租金116,000元及逾期支付该租金的违约金（暂计至本函发出之日）16,685元，2、2014年10月1日至2014年12月31日的租金174,000元及逾期支付该租金的违约金（暂计至本函发出之日）7,913元，并提醒明诚公司、天程公司于2014年12月25日前按约支付2015年1月1日至2015年3月31日的房租174,000元。2015年4月9日，刘莉又向明诚公司、天程公司发送《律师函》，称明诚公司、天程公司至今仍未按约支付租金，刘莉与明诚公司、天程公司沟通租金支付事宜，但明诚公司、天程公司一直以杨某及原案的法院认定为理由单方擅自拖欠租金，明诚公司、天程公司的行为不仅有违诚实信用原则，亦于法不合，现要求明诚公司、天程公司在接到此函后三个自然日内按照函上所列的明细表全额支付2014年8月1日至2015年6月30日期间的租金及违约金；若明诚公司、天程公司不履行上述租金及违约金支付要求，应在收函后三个自然日内向刘莉或代理人提供相应已经发生的书面证据，包括报警记录、物业记录、音频、视频等，若逾期未提供视为明诚公司、天程公司无理由逾期支付租金。另查明，2014年12月至2015年4月期间，明诚公司、天程公司与刘莉父亲又有多次短信往来，就前案终审判决所明确应付租金的支付、房顶等维修费用的扣减等问题进行联系，并就杨某继续闹事问题进行交涉，但未果。审理中，刘莉与明诚公司、天程公司一致确认，关于租赁期间办公室部分屋顶和灯箱大块塌陷引起的维修损失，已在明诚公司、天程公司支付给刘莉的2014年4月1日起至2014年7月31日止的房屋租金中予以扣除，金额为3,600元。关于仍未支付2014年8月1日起的租金问题，明诚公司、天程公司提供了多份署名为“杨某”的催促信、警告信等材料及其认为是杨某打印张贴或用油漆书写的威胁性标语的照片和与刘莉父亲之间的短信往来内容，以证明杨某仍在不断地骚扰明诚公司、天程公司办公。对此，刘莉认为，明诚公司、天程公司提供的部分照片已在前案中提供，且不能证明系杨某所贴并妨碍明诚公司、天程公司使用房屋，且明诚公司、天程公司自称催促信等材料是杨某直接送过去的，也不存在妨碍明诚公司、天程公司经营的情况。为此，法院向杨某进行核实，杨某表示明诚公司、天程公司所述是实，其为解决与刘莉之间的财产纠纷，确实从2014年3月底至今不断去明诚公司、天程公司租赁房屋处实施张贴大字报、递送警告信等干扰行为，基本上每一、两个月去一次。又,审理中，明诚公司、天程公司申请对浦东新区XX路XX号XX大厦X楼XX、XX室（即系争房屋）的房屋装修进行评估，法院委托上海中世建设咨询有限公司对前述房屋的装修工程造价作了鉴定，结论为：本案所涉房屋装修工程总造价为170,320元，其中无争议工程造价为27,583元，争议部分造价为142,737元。刘莉对于鉴定金额无异议，但认为争议部分中的吊顶是刘莉所在物业统一装修的，其余项目确认由明诚公司、天程公司装修。明诚公司、天程公司则称，吊顶确实是由物业统一装修，但由使用者承担费用；其次，鉴定部门关于抹灰工、油漆工等的工费计算过低；再次，明诚公司、天程公司装修时采取的是整体设计、装修，故无法区分卡座式办公家具等的价格，但鉴定部门没有计算在内。综上，明诚公司、天程公司认为鉴定报告不合理，且其是基于刘莉认为其提出的装修金额过高的情况下才申请对房屋装修进行评估，证明装修金额过高的责任在于刘莉，故鉴定费应由刘莉承担。关于合同解除问题，明诚公司、天程公司表示，因前案并未处理2014年8月1日起的租金，其不知道应按什么标准支付，杨某又持续来闹事，刘莉又不处理，其才没有向刘莉支付租金，故不同意解除合同，在刘莉排除妨碍之前，其愿意按原租金标准的八折向刘莉支付租金。刘莉则认为明诚公司、天程公司拒付租金已经违约，故坚持要求解除合同，不再向明诚公司、天程公司主张违约金，押金同意充抵部分租金。一审法院认为，刘莉与明诚公司、天程公司订立的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，明诚公司、天程公司逾期不支付租金累计超过半个月的，刘莉有权解除合同，前案已在综合杨某阻挠明诚公司、天程公司办公的情形下判决确定由明诚公司、天程公司向刘莉支付租金，在此情况下，明诚公司、天程公司仍以杨某闹事为由未付租金，显属不当，刘莉要求解除合同具有合同和法律依据，法院予以支持。合同解除后，明诚公司、天程公司再行占有房屋失去了合同依据，应予迁出并返还，同时，双方仍应依约结算。鉴于杨某仍有干扰明诚公司、天程公司经营的行为，故对于租金和房屋使用费的标准，法院综合本案实际情况予以酌定。关于装修争议部分，因明诚公司、天程公司未能提供证据证实吊顶的装修费用已由其支付给物业公司，故法院对其意见不予采信，鉴于系争房屋属办公用房，且明诚公司、天程公司在刘莉简装修的基础上进行的装修对于刘莉而言应有一定的利用价值，故从公平合理角度出发，应由刘莉给予一定的合理补偿，关于补偿数额，法院根据本案现有证据及双方当事人的陈述酌情确定为25,000元。关于押金，根据刘莉意见，可判决刘莉返还，在执行中直接抵扣明诚公司、天程公司应付的租金费用。审理中，刘莉自愿撤回要求明诚公司、天程公司承担违约金的诉讼请求，系当事人对自己民事诉讼权利的处分，法院可予准许。判决：一、解除原告刘莉与被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司之间签订的《房屋租赁合同》；二、被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司于判决生效之日起十日内自上海市浦东新区XX路XX号、XX路XX号XX楼XX室房屋内迁出，并将前述房屋返还给原告刘莉；三、被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司于判决生效之日起十日内支付原告刘莉自2014年8月1日起至实际迁出房屋之日止的租金和房屋使用费（按每日1,716元的标准计算）；四、原告刘莉于判决生效之日起十日内一次性补偿被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司装修损失25,000元；五、原告刘莉于判决生效之日起十日内返还被告上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司押金174,000元。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，上诉人明诚公司、天程公司与被上诉人刘莉签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，租金付款方式为三个月支付一次，上诉人应于前一个付款周期（三个月）的第三个月的25日前（含25日）向被上诉人支付接下来三个月的租金。上诉人逾期不支付租金累计超过半个月，被上诉人可通知上诉人解除合同。上诉人未支付2014年8月1日起的租金，其拒付的理由为杨某继续闹事、被上诉人未提供没有干扰的办公环境，但根据前案诉讼判决内容，基于杨某阻碍经营的行为，上诉人可以相应少付租金，这为本案双方存在争议背景下确定上诉人的租金支付义务标准提供了参照，上诉人在双方就争议问题交涉未果时直接拒付租金，显然构成违约，被上诉人有权解除合同。关于上诉人主张被上诉人按照鉴定结论支付装修补偿的问题，一则上诉人未能提供证据证明争议部分中的吊顶的装修费用由其支付，二则虽然上诉人在被上诉人装修的基础上对系争房屋进行的装修对被上诉人而言具有利用价值，但本案《房屋租赁合同》解除的责任在于上诉人，故结合合同的履行情况、本案双方对合同解除的过错程度及从公平合理的角度出发，原审判定被上诉人补偿上诉人25,000元，并无不当，本院予以维持。上诉人明诚公司、天程公司的上诉请求，缺乏依据，本院难予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,280元，由上诉人上海明诚旅游咨询有限公司、上海天程商务国际旅行社有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一六年八月十九日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……