天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终7991号
上诉人(原审被告)：周学红，女，1966年10月11日出生，汉族，光明乳液退休职工，住天津市河东区。
委托诉讼代理人：安娜，天津击水律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：孟祥菲，男，1986年11月16日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
被上诉人(原审被告)：天津市乾易呈房地产经纪有限公司，住天津市河北区真理道820号。
法定代表人：张树德，总经理。
委托诉讼代理人：张利，该公司职员。
原审被告：郑广兰，女，1941年8月15日出生，汉族，无职业，住天津市河东区。
上诉人周学红因与被上诉人孟祥菲、被上诉人天津市乾易呈房地产经纪有限公司（以下称乾易呈公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2017）津0110民初8102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月17日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人周学红的上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判减少赔偿金额或将本案发回重审。；二、一、二审的诉讼费用、鉴定费、评估费均由被上诉人承担。上诉理由：上诉人从未主动与该公司联系卖房事宜，仅在网上其它平台咨询过房屋价格，是该公司主动与上诉人沟通，上诉人明确表示自己并非涉案房屋的产权人，无权出售，并反复询问签订房屋买卖居间合同的后果，该公司告知上诉人签署居间协议不是真卖房，真卖房需要去房管局打印协议，上诉人并非专业人士，亦无相关经验，不懂违约的法律后果，被上诉人乾易呈公司未尽到合理的审核手续、提示风险以及解释和说明居间合同条款的义务，应承担责任。上诉人没有在签订居间合同之时给房屋产权人郑广兰打电话说卖房，且乾易呈公司声称定金收条都是上诉人周学红签字摁手印，但是经过鉴定所作出的司法鉴定意见，定金收条并非上诉人书写。被上诉人孟祥菲在名师房屋买卖存在不确定性和风险的情况下，并未注意规避，自身存在过错，应自担风险。合同不能履行时，被上诉人孟祥菲一直消极处理，导致一审诉讼中对涉诉房屋的评估事隔房屋买卖达半年之久，房屋价值的上升给被上诉人孟祥菲造成的损失并非上诉人所导致，不应附加上诉人的排除责任。另外，一审判决至于上诉人的排除数额显示公平。上诉人承担万元责任，也应该在定金30000元的基础上进行双倍返还，不应额外承担65000元不可承受之重。故请求支持上诉人的上诉请求。
被上诉人孟祥菲辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人乾易呈公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，乾易呈公司没有虚假陈述，上诉人所言与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人孟祥菲向一审法院起诉请求：1.判令被告退还原告购房定金人民币30000元；2.判令被告按照合同成交价格的10%赔偿原告损失，计65000元；3.判令被告赔偿原告支付的信息服务费13000元；4.案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年8月22日原告作为买方，被告周学红以被告郑广兰代理人的名义作为卖方，被告乾易呈公司作为居间方，三方签订《房地产买卖居间合同》，合同约定原告购买坐落于天津市河东区房屋，价款650000元，定金30000元。被告周学红作为被告郑广兰的代理人代替被告郑广兰在该合同上签字，并提供房屋权属证书。当日原告给付被告周学红定金10000元，被告周学红代被告郑广兰出具定金收条，次日原告给付被告周学红之夫封振明定金20000元，并由封振明出具定金收条。原告支付被告乾易呈公司居间服务费13000元。
另，涉诉房屋登记于被告郑广兰名下，被告郑广兰与被告周学红系母女关系。由原告申请，经一审法院委托天津同章房地产土地评估有限公司对涉诉房屋现价值进行评估，根据津同章房评字[2017]第015号“评估对象房地产在2017年2月9日的市场价值为人民币115.3万元”。由被告周学红申请，经一审法院委托天津市天鼎物证司法鉴定所对无日期收条中签名是否为被告周学红所签署进行鉴定，根据司法鉴定意见书，无日期《收条》一页“周学红代郑广兰”不是被告周学红所写，庭审中，被告周学红表示自愿返还原告30000元定金。
一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告周学红并未取得被告郑广兰的授权，被告周学红代理被告郑广兰与原告及被告乾易呈公司签订房屋买卖居间合同的行为为无权代理行为，该无权代理行为未经被告郑广兰的追认，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款的规定，该合同对被告郑广兰不发生法律效力，由被告周学红承担责任。关于原告要求被告周学红返还购房定金30000元一节，庭审中被告周学红表示同意返还，故原告该项诉请，一审法院予以照准。
关于原告要求被告按照合同成交价格的10%赔偿损失一节，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。居间合同中约定房屋的成交价格为650000元，根据评估涉诉房屋现价值为1153000元，远高于成交价格，因此，原告要求被告周学红赔偿经济损失65000元适宜，原告该项诉请，一审法院予以支持。
关于原告主张二被告返还原告居间服务费13000元一节，一审法院认为，房地产经纪机构签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料，委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的，房地产经纪机构应当拒绝接受委托。被告周学红在未出具房屋权利人委托书的情形下签订房屋买卖居间合同，被告乾易呈公司作为居间方未能尽到应尽的审核及注意义务，其本身存在过错，其收取的居间服务费应予退还。同时原告在签订涉诉房屋买卖合同时，亦未尽到必要的注意义务，明知被告周学红非涉诉房屋产权人且在未取得涉诉房屋产权人郑广兰授权的情形下仍与其签订房产交易合同，其自身亦应承担相应的责任，故综合上述因素，一审法院认为被告乾易呈公司退还中介费8000元适宜。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百一十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：“一、原告孟祥菲与被告周学红、被告天津市乾易呈房地产经纪有限公司于2016年8月22日签订的《房地产买卖居间合同》解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告周学红返还原告孟祥菲定金30000元；三、本判决生效之日起十五日内，被告周学红赔偿原告孟祥菲经济损失65000元；四、本判决生效之日起十五日内，被告天津市乾易呈房地产经纪有限公司退还原告孟祥菲居间服务费8000元；五、驳回原告孟祥菲其他诉讼请求。如果被告周学红、被告天津市乾易呈房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2460元，鉴定费3000元，评估费5383元，由原告孟祥菲负担502元，被告周学红负担9538元，被告天津市乾易呈房地产经纪有限公司负担803元。”
二审审理期间，双方当事人均未提供新证据。
本院经查明的案件事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，上诉人持涉诉房屋所有权证，以所有权人郑广兰代理人的名义于2016年8月22日作为卖方，与被上诉人孟祥菲及被上诉人乾易呈公司，三方签订的《房地产买卖居间合同》，因最终未取得权利人郑广兰的追认，故上述合同对郑广兰不具有约束力。上诉人在未征得权利人郑广兰同意并出具授权委托的情况下，签订合同收取定金，属于无权代理之行为，对于因该合同未能履行给合同相对方造成的损失依法应承担相应的责任。房屋系重大财产，未经他人同意对外出售他人房屋，可能存在的风险，上诉人作为完全民事行为能力人，应具备基本的判断能力。其上诉以其非专业人士，无法判断风险为由，要求免责，理据不足，本院不予支持。一审法院考虑居间合同三方当事人在合同签订过程中的过错程度，对本案所作认定及处理，论理充分，有法可依，本院予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，其上诉主张，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1663元，由上诉人周学红负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年十二月二十八日
书 记 员 李珊珊