福建省厦门市同安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）同民初字第3980号
原告（反诉被告）庄金凤，女，汉族，1959年9月19日出生，住福建省厦门市同安区。
委托代理人杨志谦、洪静，北京盈科（厦门）律师事务所律师。
被告颜金顶，男，汉族，1983年9月16日出生，住福建省厦门市同安区。
委托代理人黄平旺、钟小庆，福建方与圆律师事务所律师。
原告（反诉被告）庄金凤与被告（反诉原告）颜金顶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月24日立案受理后，依法由代理审判员叶林薇适用简易程序于2015年12月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄金凤及其委托代理人杨志谦、洪静，被告（反诉原告）颜金顶及其委托代理人黄平旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）庄金凤诉称：2012年10月8日，被告（反诉原告）颜金顶向庄金凤购买坐落于厦门市同安区三秀南里3号201室房产，建筑面积：52.19平方米。根据双方签订的《房产买卖协议》，案涉房产总价款人民币（币种，下同）270000元。颜金顶逾期支付购房款的，每逾期一日，应按房产成交总价0.05％计付违约金。同日，双方还签订《存量房买卖合同》，办理房屋权属转移登记手续。但时至今日，颜金顶仍未依约向庄金凤支付购房款。故庄金凤依法诉请判令：1.颜金顶支付庄金凤购房款270000元；2.颜金顶支付违约金98550元（270000×0.05％×365×2）；3.本案诉讼费用由颜金顶承担。
被告（反诉原告）颜金顶辩称：一、2012年10月8日双方签订《房屋买卖协议》后，颜金顶依照原告（反诉被告）庄金凤的指示，将22万元购房款打入案外人邵春盛的账户，庄金凤向颜金顶出具了收到房款的收条。剩余五万元购房款根据约定待租赁期满后抵扣租金再行结算。庄金凤自2012年11月8日起租住案涉房屋，直至2015年6月才搬出，应支付租金500元／月×30个月＝15000元。扣除应支付的租金，颜金顶仅需支付庄金凤购房款35000元。二、庄金凤要求颜金顶支付购房款的诉讼请求超过两年诉讼时效。
被告（反诉原告）颜金顶诉称：依照双方签订的《房产买卖协议》，颜金顶已支付22万元购房款，原告（反诉被告）庄金凤应当在2012年12月30日前将户口迁出案涉房屋。但庄金凤迟至2015年3月15日才将户口迁出，共计逾期815天。根据双方约定，每逾期一日，应按房产成交总价0.05％计付违约金。故颜金顶诉请法院判令：1.庄金凤支付逾期迁移户口违约金110025元；2.本案诉讼费由庄金凤承担。
原告（反诉被告）庄金凤辩称：一、被告（反诉原告）颜金顶未支付购房款违约在先，庄金凤得以行使同时履行抗辩权，颜金顶反而要求庄金凤支付逾期迁户违约金于法无据。二、双方约定的迁户时间是2012年12月30日，颜金顶的诉讼请求已超过诉讼时效。
经审理查明：2012年10月8日，原告（反诉被告）庄金凤与被告（反诉原告）颜金顶签订一份《房产买卖协议》。根据协议约定，颜金顶购买庄金凤所有的位于厦门市同安区三秀南里3号201室的房产，成交总价为270000元。该协议约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。颜金顶应于协议签订日支付庄金凤购房定金5000元，并于2012年11月10日前支付剩余购房款265000元。双方应于2012年11月10日前，以该协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。庄金凤应于2012年12月30日前将落户在案涉房产的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05％赔偿给颜金顶。若颜金顶不能按期支付房款或庄金凤不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总金额的0.05％违约金。同时双方还约定，因庄金凤暂无住所，向颜金顶承租案涉房产，租赁期为两年，自2012年11月8日起至2014年11月7日止，每月租金500元，两年租赁期满支付。庄金凤暂时拿出伍万元作为押金，待租赁期满后颜金顶扣除两年租金，剩余的押金当日退还给庄金凤。庄金凤作为甲方、颜金顶作为乙方、同安区万荣凯房屋中介服务部作为丙方在该《房产买卖协议》上签字盖章。同日，庄金凤出具《收条》供颜金顶收执，该收条载明：“兹收到颜金顶购买同安区三秀南里3号201室房产的购房款共合计贰拾贰万元止，余款伍万未付清，待租赁合同期满支付。备注：此房款经收款人同意直接转入此账号：62×××98，户名邵春盛”。庄金凤作为收款人，同安区万荣凯房屋中介服务部作为鉴证方在收条上签字盖章。2012年10月8日，颜金顶通过其工行账户（卡号：62×××00-0196-353）向上述《收条》指定账户（卡号：62×××98）转账183000元。同日，颜金顶与庄金凤又签订一份《房屋租赁合同书》，颜金顶将位于厦门市同安区三秀南里3号201室出租给庄金凤，租赁期限自2012年11月8日至2014年11月7日，月租金500元，庄金凤应每两年向颜金顶交付12000元整，每次付款应提前10日付清。颜金顶作为甲方，与庄金凤作为乙方在《房屋租赁合同书》上签字摁手印。颜金顶与庄金凤还于同日到厦门市国土资源与房产管理局签订《存量房买卖合同》并办理案涉房产移转登记手续。后庄金凤一直租住在案涉房屋直至2015年6月份搬出。2015年3月，颜金顶将案涉房屋作价500000元出售给案外人。2015年3月25日，庄金凤将户口迁移出案涉房屋。目前颜金顶与庄金凤尚未就租金进行结算，颜金顶也未向庄金凤支付伍万元购房尾款。
庭审中，原告（反诉被告）庄金凤确认《房产买卖协议》、《收条》、《房屋租赁合同书》以及《存量房买卖合同》上的签字及手印系其本人的，但述称因其本人不识字，对上述文件的内容并不清楚。对于交易经过，庄金凤述称，其与案外人邵春盛系朋友关系，因邵春盛要找被告（反诉原告）颜金顶借款，庄金凤提供案涉房产给颜金顶做担保，并不是要卖房，当时说好一年后赎回。庄金凤从未收到颜金顶支付的购房款，对颜金顶将购房款打入邵春盛的银行账户并不知情，邵春盛也从未将收到的款项给庄金凤。颜金顶对庄金凤所述的借款经过予以否认，认为双方仅存在房屋买卖关系，不存在借贷事实。关于颜金顶给邵春盛转账的金额仅有183000元，与《收条》确认的220000元不符的情况，颜金顶述称，剩余款项扣除房产交易税费后支付了现金。
经法庭释明，原告（反诉被告）庄金凤明确其与被告（反诉原告）颜金顶之间存在房屋买卖合同法律关系，并据此提出本案诉讼请求。
上述事实有《房产买卖协议》、《收条》、银行历史交易明细、《房屋租赁合同书》、《存量房买卖合同》、《厦门市政府非税收入专用票据》、《税收通用缴款书》、《厦门市国土资源与房产管理局综合服务大厅收件收据》、《厦门市土地房屋权证》等证据，以及当事人的当庭陈述笔录在案为证，上述证据经庭审当庭举证、质证，并经本院审查、审核，对上述证据相应的证明力予以确认。
本院认为，原告（反诉被告）庄金凤与被告（反诉原告）颜金顶的《房产买卖协议》、《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，应当认定合法有效。庄金凤述称，本案中的房产买卖实为让与担保，但颜金顶对此予以否认，且庄金凤亦是根据《房产买卖协议》提出本案诉讼主张，故本院对庄金凤关于让与担保的陈述不予确认。本案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点系颜金顶是否支付了购房款。根据颜金顶举示的《收条》、转账记录以及办理过户登记的事实，可以确认颜金顶将220000元购房款支付给案外人邵春盛，庄金凤对此知晓并同意。至于邵春盛是否将购房款返还给庄金凤，与本案不属于同一纠纷。退而言之，即使颜金顶未依约支付220000元购房款，距离《房产买卖协议》约定的付款期限（2012年11月10）也超过两年诉讼时效。故对庄金凤要求颜金顶支付该部分购房款及违约金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，颜金顶确认有五万元尾款尚未支付，双方原定于两年租赁期满结算租金后支付，但直至庄金凤2015年6月份搬离案涉房屋，双方仍未就租金及购房款进行结算。庄金凤要求颜金顶支付购房余款，于法有据，但应扣除庄金凤应支付的租金。庄金凤租住案涉房屋的时间为2012年11月8日至2015年6月，月租金500元，租金共计500元／月×30个月＝15000元。颜金顶仍需支付庄金凤购房尾款50000元－15000元＝35000元。庄金凤搬离案涉房屋后，双方结算租金及尾款的时间条件已经成就，但庄金凤逾期迁移户口，违约在先，且购房尾款不足以抵扣《房产买卖协议》约定的违约金，故颜金顶逾期结算不构成违约。根据《房产买卖协议》第十一条之约定“甲方（庄金凤）应于2012年12月30日前将落户在上述房产上的户口全部迁出，每逾期一日，按房产成交总金额的0.05％赔偿给乙方（颜金顶）”，庄金凤于2015年3月25日将户口迁出案涉房屋，颜金顶有权要求庄金凤支付2013年3月26日至2015年3月25日期间的违约金。但《房产买卖协议》约定的违约金明显高于颜金顶的实际损失，鉴于庄金凤已经实际交付案涉房屋并配合办理过户手续，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定庄金凤应支付逾期迁户违约金10000元。故抵扣违约金后，颜金顶仍需支付庄金凤购房款25000元。庄金凤及颜金顶诉求超出部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百十一四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）颜金顶应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）庄金凤购房款25000元；
二、驳回原告（反诉被告）庄金凤的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）颜金顶的其它反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件本诉受理费人民币6828.5元，适用简易程序减半收取人民币3414.3元，由原告（反诉被告）庄金凤负担3201.7元，被告（反诉原告）颜金顶负担212.5；反诉受理费人民币2500.5元，适用简易程序减半收取人民币1250.3元，由原告（反诉被告庄金凤负担50元，由被告（反诉原告）颜金顶负担1200.3元；款均限于本判决生效之日起三日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
代理审判员 叶林薇
二〇一五年十二月二十二日
代书 记员 洪晓燕
附：本案适用法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
执行申请提示
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。