广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5167号
上诉人（原审原告）：袁恒锋，男，1981年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：黄发林，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人（原审原告）：冯敏婷，女，1987年9月6日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，
委托诉讼代理人：黄发林，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：佛山保利恒顺置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：刘文生。
委托诉讼代理人：沈瑶玲，广东千度律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何毅鹏，广东千度律师事务所实习律师。
上诉人（原审被告）：佛山市建南水务工程集团有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：李以南。
委托诉讼代理人：黄祝春，广东道邦律师事务所律师。
原审被告：广州翰域房地产代理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。
法定代表人：严广昕。
原审被告：佛山市鼎升市场经营管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：严广昕。
上诉人袁恒锋、冯敏婷因与上诉人佛山保利恒顺置业有限公司（以下简称保利公司）、佛山市建南水务工程集团有限公司（以下简称建南公司）、原审被告广州翰域房地产代理有限公司（以下简称翰域公司）、佛山市鼎升市场经营管理有限公司（以下简称鼎升公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初12535号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人袁恒锋、冯敏婷上诉请求：1.撤销一审判决第七项，依法改判保利公司对一审判决第五项债务承担连带清偿责任；2.本案的二审诉讼费由保利公司负担。事实和理由：袁恒锋、冯敏婷要求保利公司对鼎升公司向袁恒锋、冯敏婷返还收取的合同款项及支付违约金承担连带清偿责任有充足理由，一审法院不予支持错误。1.案涉商铺的销售模式为翰域公司与业主签订《鐤泰中心商铺认购书》，认购书中第三条约定成交价含房价装修招租等费用；第三条第4点约定翰域公司有权指定第三人代为收款；第四条第3点约定要求业主需与指定第三人签署《委托经营管理协议》、《委托合同》，后业主按翰域公司的指定将涉及的价款交付给鼎升公司，并与鼎升公司签订《委托经营管理协议》与《委托合同》，再由翰域公司、鼎升公司将案涉业主资料及价款交给建南公司，建南公司审核同意之后安排业主与保利公司签署《商品房买卖合同》。此外，案涉商铺大楼一直在保利公司名下，且鼎升公司一直在案涉商铺内实际办公，经营场地亦登记在案涉商铺内，依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十九条规定，可认为保利公司是同意并知晓鼎升公司在大楼经营、收取款项、签订合同等情况。袁恒锋、冯敏婷系基于购买保利公司的商铺才会签订认购书及《委托经营管理协议》，价款也是交付给鼎升公司后最终交给保利公司，故袁恒锋、冯敏婷对上述客观事实的认知可认定保利公司与鼎升公司存在关系，故保利公司对鼎升公司收取款项的行为应当承担责任。2.保利公司未按约定向袁恒锋、冯敏婷交付商铺，属保利公司违约导致双方签订的《商品房买卖合同》解除，继而导致《委托经营管理协议》不具备履行的可能性，合同目的已不能实现，故保利公司应对解除《委托经营管理协议》承担责任，保利公司应承担返还合同款项及支付违约金责任。
上诉人保利公司上诉请求：1.撤销一审判决第四项，依法驳回袁恒锋、冯敏婷诉请保利公司返还购房款98994元、物业维修金1004元及支付违约金9899.4元的诉求；2.本案的一、二审诉讼费由袁恒锋、冯敏婷负担。事实和理由：一、保利公司将×××金融中心4号楼整体出卖给建南公司，并从建南公司收取购房款，一审法院判决保利公司向袁恒锋、冯敏婷返还款项及支付违约金错误。2011年1月30日，保利公司与建南公司签订《合同》，将包括案涉商铺在内的×××金融中心4号楼（以下简称4号楼）整体出卖给建南公司。2014年1月17日，保利公司取得4号楼的预售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，保利公司与建南公司所签订的《合同》合法有效。建南公司按照合同约定履行了部分合同义务，向保利公司支付了部分购房款，4号楼也整体移交给了建南公司。在合同履行过程中，建南公司提出将4号楼1-4层的小部分商铺登记到关联公司、员工名下，并希望保利公司予以配合。由于4号楼是建南公司整体购买，且保利公司是根据建南公司的需求进行定制设计的，建南公司如何再行处置，保利公司无权干涉，故在保利公司收到建南公司的《指定签约人确认函》后，对建南公司该要求予以了配合，但该行为并不改变保利公司将包括案涉商铺在内的4号楼卖给建南公司的事实。保利公司与袁恒锋、冯敏婷签订《商品房买卖合同》并以袁恒锋、冯敏婷为付款人开具收据，是为了配合建南公司将案涉商铺登记到袁恒锋、冯敏婷名下。保利公司对建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》并不知情，也未因包销收到过袁恒锋、冯敏婷支付的款项。保利公司收取4号楼的房款是按照与建南公司的《合同》约定收取。若保利公司按照一审法院判决结果承担了返还款项、支付违约金的责任，最终结果将对保利公司极不公平，因为保利公司与建南公司的《合同》合法有效，建南公司仍有义务依据《合同》付款，而不是由保利公司退款。二、袁恒锋、冯敏婷与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》第六条约定鼎升公司可以代袁恒锋、冯敏婷完成与保利公司的物业交付工作。袁恒锋、冯敏婷基于约定，怠于找保利公司办理售楼手续，且鼎升公司也未找保利公司办理售楼手续。因此，保利公司对未办理收楼手续没有过错，不承担迟延交楼的违约责任。
上诉人建南公司上诉请求：1.依法变更一审判决第六项，判决建南公司无需对第五项债务承担连带清偿责任；2.本案的一、二审案件诉讼费由袁恒锋、冯敏婷负担。事实和理由：一、一审法院认定建南公司与翰域公司对外系委托销售关系是错误，建南公司与翰域公司之间对内和对外都是商铺包销合同关系，而非单纯的委托销售合同关系。二、一审法院认定案涉《认购书》直接约束建南公司与袁恒锋、冯敏婷，系适用法律错误。本案中，在案涉商铺销售现场，工作人员向袁恒锋、冯敏婷出示过《商铺包销合同》，即袁恒锋、冯敏婷对建南公司与翰域公司之间不存在委托关系是明知的。三、鼎升公司不是建南公司的受托人，与建南公司也不存在其他任何法律上的关联性，一审判令建南公司与鼎升公司向袁恒锋、冯敏婷连带返还228054元及支付违约金没有法律依据。1.袁恒锋、冯敏婷与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》、《委托合同》是与商铺买卖没有任何关系的另外一种法律性质的合同。2.商铺出售给购房者之后，商铺是购房者自己使用还是交由其他人经营，完全是购房者自己决定，建南公司对此不能施加任何影响。3.《商铺包销合同》没有任何一个条款提到鼎升公司，没有任何一个文字表明鼎升公司与建南公司有关。4.建南公司未委托翰域公司、鼎升公司对案涉商铺进行经营管理。5.鼎升公司收取的履约保证金229058元并没有交给建南公司。6.袁恒锋、冯敏婷与鼎升公司是《委托经营管理协议》的合同相对方，袁恒锋、冯敏婷依约定向鼎升公司支付履约保证金，当《委托经营管理协议》解除时，负责返还履约保证金的只能是鼎升公司。四、翰域公司指定鼎升公司与袁恒锋、冯敏婷签订《委托经营管理协议》的行为也无法在建南公司与鼎升公司之间形成表见代理。袁恒锋、冯敏婷在内的众多购房者均确认翰域公司在销售现场展示了《商铺包销合同》，购房者看到“商铺包销合同”的标题就应当明白建南公司与翰域公司之间是商铺包销合同关系，而非单纯的委托销售合同关系。翰域公司指定鼎升公司与袁恒锋、冯敏婷签订《委托经营管理协议》的行为，及鼎升公司向购房者收取履约保证金和前期费用明显超出了《商铺包销合同》第二条约定的授权范围。袁恒锋、冯敏婷为了追求履约保证金分期返还和租金分成的高额投资回报而签订《委托经营管理协议》，由此产生的后果应由其自己承担。
原审被告翰域公司、鼎升公司在二审期间未出庭参加诉讼，亦未发表意见。
袁恒锋、冯敏婷向一审法院提出诉讼请求：1.确认签订的佛山市顺德区164号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》、《委托经营管理协议》及《委托合同》均已解除；2.解除佛山市顺德区458号商铺的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》；3.保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司对袁恒锋、冯敏婷已支付款项332156元及利息承担连带偿还责任（利息按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年7月5日起计算至保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司实际清偿完毕之日止，暂计至2016年7月27日之日止为15739.6元）；4.保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司对造成袁恒锋、冯敏婷的损失14718.1元承担连带赔偿责任；5.由保利公司、建南公司、翰域公司、鼎升公司承担本案的诉讼费。
一审法院查明：2014年12月27日，翰域公司（甲方）与袁恒锋、冯敏婷（乙方）签订《鐤泰中心商铺认购书》一份（编号为NO.DTM00006），就商铺的买卖及后续委托经营管理事宜进行约定。其中，“第一条购置物业：就位于佛山市顺德164号商铺，该物业建筑面积为5.92平方米，套内建筑面积为3.46平方米（最终以房管部门测绘面积为准），用途仅为商业。第二条预购商铺定金：定金（于签订本《认购书》时缴付）50000元，此定金在袁恒锋、冯敏婷支付购房款时自动转换为预购房款。第三条成交价及付款方式：袁恒锋、冯敏婷以下方式支付款项，成交价（含房价装修招租等费用）568499元，成交款采取商业按揭付款方式，首期款为成交总价的50%,于签订本认购书5日内支付（2015年1月15日前），扣减已付定金仍须缴付284250元。同时与出卖人保利公司签署《商品房买卖合同》，并与担保及代理方指定第三人签署《委托经营管理协议》、《委托合同》。翰域公司有权指定第三人代为收取本《认购书》内约定的任何一笔款项。第四条预购条款1.翰域公司已向袁恒锋、冯敏婷明示《商品房买卖合同》（包括其附件）、《委托经营管理协议》、《授权委托书》、《预购商铺合同》及其他翰域公司有权销售证明文件的文本及法律规定应明示的其他文件、证书等资料。袁恒锋、冯敏婷确认已详细阅读并理解上述资料，且无异议，袁恒锋、冯敏婷对所认购该物业的状况、交易条件、周边环境已有充分的了解。袁恒锋、冯敏婷知悉及同意，对该物业，翰域公司已取得完全授权的处分权。……3.袁恒锋、冯敏婷须于2015年1月15日前，持本《认购书》、定金收据、身份证原件，带首期购房款及购铺税费到销售中心与翰域公司指定第三人签署《委托经营管理协议》《委托合同》，并于2015年1月15日前与保利公司签署《商品房买卖合同》。委托经营管理期为2015年9月1日至2025年8月31日止。5.如袁恒锋、冯敏婷未按本《认购书》规定的期限与翰域公司或指定第三人签订相关文件或未交付第三条约定的任何一期款项（包括购铺税费），翰域公司均有权没收认购方定金，并可将该物业另行处置而无需通知袁恒锋、冯敏婷，本《认购书》亦将自行终止。7.在各方当事人签订《预购商铺合同》或《委托经营管理协议》前，如翰域公司无故解除本《认购书》，翰域公司应向袁恒锋、冯敏婷双倍返还定金。双倍定金返还后，袁恒锋、冯敏婷对该物业不再享有任何权益，亦不得向翰域公司主张其他损失赔偿，翰域公司有权将该物业另行处置。8.在签订本《认购书》后、签订《预购商铺合同》或《委托经营管理协议》前，袁恒锋、冯敏婷如需转名、更改单元等，须经翰域公司同意后，并向翰域公司支付手续费3000元。9.翰域公司、袁恒锋、冯敏婷双方同意，由翰域公司指定第三人与袁恒锋、冯敏婷签署《委托经营管理协议》，另行约定双方其他权利义务。……11.在各方当事人签订《预购商铺合同》、《委托经营管理协议》后，本《认购书》自动废止。《认购书》的客户联由翰域公司收回存档，各方的权利义务以《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》的约定为准。如因履行本合同发生争议导致诉讼，由违约方承担守约方因此产生的一切费用，包括评估费、律师费等。11.本《认购书》一式两份，均具有同等法律效力，自各方签字盖章后生效，双方当事人各执一份。双方当事人一切有关该物业的权益和责任，均以本《认购书》内的条款作依据。其他口头或未经双方书面确认的承诺均属无效。
袁恒锋、冯敏婷签订上述认购书的地点外部有明显的建南公司的标识，签订过程中，对方工作人员曾向袁恒锋、冯敏婷展示建南公司与翰域公司之间的包销合同。
签订上述认购书后，袁恒锋、冯敏婷（甲方）与鼎升公司（乙方）签订了《委托经营管理协议》一份，约定由甲方委托乙方作为该物业（458号商铺）经营管理者，在合同限期内，负责该物业的前期装修、包装规划、营销推广、对外招商及之后的出租、运营、物业管理等一切事物。委托经营管理期内，乙方享有包括装修在内的使用及受益权。委托经营期限为签订本协议当日至2025年8月31日。签订协议后，甲方须在2015年2月28日以前，支付第一期履约保证金230560元。上述履约保证金，在甲方没有违法合同义务的前提下，由乙方分二十期无息退还。就物业的交付，甲方同意，乙方可以代甲方负责完成与保利公司的物业交付工作。另袁恒锋、冯敏婷出具授权书一份，授权鼎升公司负责该物业的一切租赁、管理运营事务。
鼎升公司于2016年3月20日向袁恒锋、冯敏婷出具了收款收据一份确认收取了“458号铺购房款100320元，履约保证金229058元”。
袁恒锋、冯敏婷（乙方）于2015年7月4日与保利公司（甲方）签订了《商品房买卖合同》，约定袁恒锋、冯敏婷购买保利公司开发458单元，购房总价为100320元，约定交付时间为2015年10月4日前。另双方签订了补充协议，约定房屋交付的标志是该商品房经验收合格后甲方向乙方移交的钥匙的当天或买卖合同的第九条约定的最后交付时间，或甲方向乙方发出《收楼通知书》七日视为交付；上述日期以较前者为准。
保利公司于2016年7月2日出具收据一份，确认收取了4-458购房款98994元、2015年7月4日出具收据一份，确认代收了4栋458物业维修金1004元。后保利公司向袁恒锋、冯敏婷退还了其中1326元。
另查，2011年1月30日，保利公司与建南公司签订《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的×××金融中心（暂定名）4号楼整栋写字楼以及4﹟楼部分地下室（包括涉案商铺），双方于预购标的取得预售许可证后15日内签订正式的《商品房买卖合同》，该合同还对购房款的计价方式、价格及付款方式、违约责任等进行了约定
2014年1月17日，保利公司取得××商贸中心4座（坐落于大良3号）的《商品房预售许可证》。
2014年5月21日，建南公司与翰域公司签订《商铺包销合同》，约定鉴于建南公司与保利公司签订了《合同》，建南公司已认购了×××金融中心4号楼大厦，建南公司委托翰域公司对×××金融中心4号楼大厦商铺进行包销，具体条款如下：“……第二条总体操作模式2.由翰域公司负责投资对包销项目进行装修，在约定的包销期内以保利公司名义进行销售，不得以翰域公司的名义进行销售……3.……翰域公司自行承担销售经营风险，直接面对客户，向客户负责，建南公司不与客户签订合同和出具收款收据和发票。4.购房客户购买商铺的款项分为两部分收取，一部分用购房款的名义收取，另一部分以装修配套费名义收取。购房款按保利公司制定的单价确定，由建南公司委派的人员负责带购房客户与保利公司签订《商品房买卖合同》，并由保利公司统一收取并开具购房发票……装修配套费为销售价格减去上述已经向保利公司支付的购房款的差额。……5.……装修配套费应先支付至建南公司指定的银行账户，当销售额超出本合同约定包销总价后，本包销项目销售额超出包销总价部分的房款收入属于翰域公司的包销服务费收入，由翰域公司直接收取。6.在包销期限内，翰域公司对本合同约定的包销范围内的商铺有独家销售权。……第四条包销期限……商铺包销期为12个月……”
2015年5月27日，建南公司与翰域公司签订《补充协议》，约定：“一、……包销期变更为2015年7月1日至2015年12月31日止。二、在取得新预售证后，翰域公司在包销期间招商引入的客户，作为建南公司关联公司、子公司、员工等（下称指定签约人）与保利公司就包销商铺签订商品房买卖合同及其补充协议。……五、付款方法和发票的处理……1.由业主（即指定签约人）将总购房款给建南公司指定收款单位佛山市顺德区豪顺建筑工程有限公司，并由收款单位按该笔款项减去销售合同金额开具收据给业主；销售合同金额的收据及销售发票由保利公司开具给业主……十三、本补充协议为原合同的补充，如本补充协议的约定与原合同有冲突，以本补充协议的约定为准。……”《补充协议》附件授权委托书载明，建南公司委托翰域公司包销保利商贸中心4栋首层至四层的商铺物业，委托权限不包括代收房款和签订购房合同，收款公司由建南公司指定，授权期限从本协议签订之日至包销期满为止。
一审法院认为：一、关于第一项诉请，袁恒锋、冯敏婷与翰域公司签订的佛山市顺德区164号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》，袁恒锋、冯敏婷之后与保利公司、鼎升公司分别签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》、《授权委托书》记载的物业均为4层458号商铺，可以确认，买卖双方之间就购买夹层164号商铺变更为4层458号达成了合意，并重新签订了相关合同，故袁恒锋、冯敏婷与翰域公司签订的佛山市顺德区164号商铺的《鐤泰中心商铺认购书》已协议解除。至于袁恒锋、冯敏婷主张的佛山市顺德区164号商铺的《委托经营管理协议》及《委托合同》因袁恒锋、冯敏婷未能举证该两份完整合同，无法查清是否已签订的事实，故一审法院对袁恒锋、冯敏婷主张该两份合同已解除的请求，因证据不足，一审法院不予支持。
二、关于佛山市顺德区458号商铺的《商品房买卖合同》、《委托经营管理协议》的解除问题。现袁恒锋、冯敏婷主张解除该两份合同。保利公司作为开发商，其负有按时向袁恒锋、冯敏婷交付商铺的义务，作为购房人的袁恒锋、冯敏婷是无从得知所购买商铺具体何时已达到竣工验收合格符合交付标准，故保利公司负有主动通知袁恒锋、冯敏婷收楼的义务，本案中保利公司一直没有通知袁恒锋、冯敏婷接收商铺，至今仍未交，已超过了合同约定的交付期限2015年10月4日之后的合理期间（90天），袁恒锋、冯敏婷据此要求解除与保利公司签订的《商品房买卖合同》（编号为Y232622），于法有据，一审法院予以支持。至于袁恒锋、冯敏婷与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》，由于该协议系围绕涉案商铺的装修、租赁、管理等事项而制订、履行，因相应的《商品房买卖合同》已解除，该《委托经营管理协议》已不具备履行的可能性，合同目的不能实现，且鼎升公司亦未能履行《委托经营管理协议》中约定的代为负责完成与保利公司的物业交付工作，也未履行从2015年9月起的分期退还保证金义务，袁恒锋、冯敏婷要求解除该《委托经营管理协议》，于法有据，一审法院予以支持。
第三，关于款项及利息的返还问题。《商品房买卖合同》业已解除，保利公司收取购房款98994元、代收物业维修金1004元，共计99998元，应予以返还。至于鼎升公司收取的处上述99998元外的共计228054元（100320元+229058元-99998元-1326元），因《委托经营管理协议》已解除，鼎升公司应将收取的上述229380元返还给袁恒锋、冯敏婷。至于建南公司、翰域公司的责任，建南公司与翰域公司之间签订了包销合同，翰域公司以自己的名义与袁恒锋、冯敏婷签订认购书，并指定袁恒锋、冯敏婷与鼎升公司签订相关协议，翰域公司与建南公司对外实际系委托销售关系，翰域公司在销售过程中通过展示包销合同的方式将委托人予以披露，故袁恒锋、冯敏婷与翰域公司签订的认购合同直接约束建南公司与袁恒锋、冯敏婷。因袁恒锋、冯敏婷系根据翰域公司的指示与鼎升公司签订了《委托经营管理协议》并据此支付了相应的款项228054元，故款项应由该委托销售合同的委托人即建南公司与鼎升公司承担连带返还责任，至于翰域公司其作为受托人对外无需承担返还责任，翰域公司与建南公司之间就包销合同的具体约定，系其内部约定，不能以此对抗袁恒锋、冯敏婷。同理，袁恒锋、冯敏婷亦是根据翰域公司的指示与保利公司签订购房合同并付款，故建南公司亦应对保利公司应返还的购房款承担连带清偿责任。至于交易税费3100元，因袁恒锋、冯敏婷未能提供支付凭证佐证，故对该费用的返还请求，不予支持。
第四，关于损失14718.1元。对损失的第一项，因保利公司未按期交付商铺导致合同解除，故袁恒锋、冯敏婷按照合同约定主张购房款的10%为9899.4元作为违约导致的损失，于法有据，一审法院予以支持。该款应由保利公司与建南公司连带负担，理由同第三点分析一致。对损失的第二项，根据《委托经营管理协议》约定如商场未按期开业（2016年1月1日），鼎升公司应按日向袁恒锋、冯敏婷支付当于该年度退还款的履约保证金总额的1‰的违约金，鼎升公司未能按约保证商场的开业率，袁恒锋、冯敏婷据此要求鼎升公司支付自2016年1月1日起对23056元按照千分之一计至实际清偿之日止的损失，于法有据，一审法院予以支持。该款应由建南公司与鼎升公司连带负担，理由同第三点分析一致。
第五，至于利息，因一审法院已支持上述第四点的损失，袁恒锋、冯敏婷再行主张占用资金产生的利息，于法无据，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、确认袁恒锋、冯敏婷与翰域公司于2014年12月27日签订的《鐤泰中心商铺确认书》（编号NO.DTM00006）解除；二、解除袁恒锋、冯敏婷与鼎升公司签订的《委托经营管理协议》（佛山市顺德区458号商铺）；三、解除袁恒锋、冯敏婷与保利公司于2015年7月4日签订的《商品房买卖合同》（合同编号Y232622）；四、保利公司应于判决发生法律效力之日起十日内向袁恒锋、冯敏婷返还购房款98994元、代收物业维修金1004元及支付违约金9899.4元；五、鼎升公司应于判决发生法律效力之日起十日内连带向袁恒锋、冯敏婷返还收取的合同款项228054元及支付违约金（以23056元为本金按日1‰从2016年1月1日起计至实际清偿之日止）；六、建南公司对上述第四、五项债务承担连带清偿责任；七、驳回袁恒锋、冯敏婷的其他诉讼请求。案件受理费6739.2元，由袁恒锋、冯敏婷自行负担344.15元，由保利公司、建南公司连带负担2042.45元，由鼎升公司、建南公司连带负担4352.6元。
二审期间，上诉人保利公司向本院提交如下证据：
保利公司与案外人李浩敬签订的《商品房买卖合同》和发票、鼎升公司与案外人李浩敬签订的《租赁合同》和发票、鼎升公司企业公示信息；拟证明保利公司系依据建南公司的指示与案外人李浩敬签订商品房买卖合同，并由李浩敬将案涉商铺出租予鼎升公司，鼎升公司持该合同办理产权变更登记。本院经核查认证如下，由于保利公司与案外人李浩敬签订的商铺买卖协议及履行情况与本案所涉实体处理并不具备直接关联性，故本院不予采信。
二审期间，袁恒锋、冯敏婷、建南公司、翰域公司、鼎升公司未向本院提交新证据。
经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。
本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.建南公司应否就鼎升公司返还案涉合同款项228054元及支付相应违约金之债务承担连带清偿责任；2.保利公司应否承担向袁恒锋、冯敏婷返还购房款98994元、代收物业维修金1004元及支付相应违约金之义务及保利公司应否就鼎升公司返还案涉合同款项228054元及支付相应违约金之债务承担连带清偿责任。
首先，关于建南公司应否就鼎升公司返还合同款项及支付违约金之债务承担连带赔偿责任的问题。根据建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》，双方当事人之间成立了就案涉商铺的包销合同关系。由于所谓的商品房包销合同，是指包销人与出卖人（开发商）约定，出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售，包销人赚取包销价与售出价之间的差额利润和手续费，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买的协议。一般来说，商品房包销合同的履行以包销期的届至日为界可分为两个部分：第一部分是在包销期间，包销人以开发商名义进行商品房的代理销售，包销人对开发商开发的楼盘的销售方案进行策划、包装、宣传推向大众，并与潜在的购房者积极协商、谈判，并最终促成开发商或代表开发商与买受人签订商品房买卖合同。包销人则赚取包销价与销售价之间的差额。第二部分为包销期届至后，包销人按照商品房包销合同约定的价格买受在包销期内未销售完毕的商品房。也就是说，在包销期间内，开发商与包销商之间是一种基于特定条件的委托代理销售关系，在包销期满以后，开发商与包销商之间是一种商品房买卖关系。就本案而言，在包销期间内，翰域公司作为建南公司的委托销售代理人，按照其与建南公司约定的特定销售条件并以建南公司的名义对涉案商铺开展销售行为，由此销售行为引发的合同项下的款项返还及支付违约金责任理应由建南公司承担连带赔偿责任。因鼎升公司收取相应购房款项又系受翰域公司的委托，故建南公司作为委托人，应对鼎升公司负有向袁恒锋、冯敏婷返还款项228054元及支付违约金之债务承担连带清偿责任。一审法院对此处理正确，本院予以维持。建南公司的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
其次，关于保利公司应否承担向袁恒锋、冯敏婷返还购房款98994元、代收物业维修金1004元及支付相应违约金之义务及保利公司应否就鼎升公司返还案涉合同款项228054元及支付相应违约金之债务承担连带清偿责任的问题。第一，关于保利公司应否承担向袁恒锋、冯敏婷返还购房款98994元、代收物业维修金1004元及支付相应违约金之义务的问题。虽然保利公司与建南公司于2011年1月30日签订了《合同》，约定建南公司拟购买保利公司开发建设的×××金融中心（暂定名）4号楼整栋写字楼以及4#楼部分地下室（包括涉案商铺），但从双方当事人其后的实际履行来看，该预购合同并未得到全部、完整的履行，即合同项下的物业并未真正按合同约定过户到买受方建南公司名下，而是在取得预售许可证后，由建南公司另行委托翰域公司进行包销，而且在房屋的销售过程中，作为实际购房人的袁恒锋、冯敏婷亦与保利公司签订了《商品房买卖合同》，其后，保利公司于2016年7月2日出具收据一份，确认收取案涉商铺购房款98994元，于2015年7月4日出具收据一份，确认代收案涉商铺物业维修金1004元。从以上事实可以认定，保利公司与建南公司之间虽然就案涉商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，但其实质是保利公司仅将其对案涉商铺包括间隔设计并销售、装修等处分权能让渡予建南公司，而保留了案涉商铺的所有权，并最终作为实际的商铺出售方和发票开具方直接与商铺买受人即袁恒锋、冯敏婷签订《商品房买卖合同》。据此，基于保利公司与袁恒锋、冯敏婷直接就案涉商铺签订《商品房买卖合同》并收取相关款项及出具收款发票之事实，保利公司依法理应承担向袁恒锋、冯敏婷返还上述购房款之义务。相应的，因保利公司未按照合同约定交付案涉商铺导致合同解除，其依法应承担相应的违约责任。一审判决对此处理正确，本院予以维持。保利公司的该项上诉主张缺乏理据，本院不予支持。第二，关于保利公司应否就鼎升公司返还合同款项及支付违约金承担连带清偿责任的问题。如前所述，保利公司与建南公司之间就案涉商铺签订了预购性质的房屋买卖合同，其合同标的物系未进行装修的毛坯房，而建南公司对外销售过程中，实质上是采取委托翰域公司对案涉商铺装修后进行包销的一种销售模式，此在保利公司与建南公司签订的《合同》以及建南公司与翰域公司签订的《商铺包销合同》、《补充协议》中均有明确、具体之约定。综合上述事实，再结合保利公司最终与袁恒锋、冯敏婷签订的《商品房买卖合同》所涉商铺购房款金额仅限于其收取的98994元及代收物业维修金1004元之事实可知，鼎升公司另行收取的购房款228054元与保利公司无涉，保利公司依法应承担的民事责任应依据其与袁恒锋、冯敏婷签订的案涉商铺买卖合同中所涉权利义务进行确定，即其应承担的返还款项之义务亦应以其收取的相关款项的为限。故袁恒锋、冯敏婷上诉提出关于保利公司应对鼎升公司收取的合同项下款项228054元及支付违约金承担连带清偿责任的上诉主张，缺乏法律依据，本院不予支持。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11939.56元，由上诉人袁恒锋、冯敏婷负担4720.81元；由上诉人佛山保利恒顺置业有限公司负担2497.94元；由上诉人佛山市建南水务工程集团有限公司负担4720.81元。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年十二月十四日
书记员 陆灏珺
张晓航