内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第4928号原告刘云胜（反诉被告），男，1984年3月27日出生，汉族，包头市公安消防支队石拐区大队警官，住包头市东河区。被告史凤铃（反诉原告），女，1969年11月23日出生，汉族，住包头市昆都仑区。委托代理人胡伟，内蒙古正恒�师事务所律师。被告张志强，男，1992年3月11日出生，汉族，无职业，住包头市青山区。原告(反诉被告)刘云胜诉被告（反诉原告）史凤玲、被告张志强房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘云胜、被告史凤玲的委托代理人胡伟和被告张志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云胜诉称，原告与被告史凤玲于2015年9月16日签订了《房屋买卖合同》，约定原告向被告史凤玲购买位于包头市青山区的房屋。合同签订后，原告向被告史凤玲支付定金10万元。之后，原告又于2015年9月28日向被告史凤玲支付房屋预付款10万元。取得房屋钥匙后，原告便进行房屋装修。自2015年10月20日起，被告史凤玲及其丈夫多次阻止，致使原告无法对房屋进行装修。后来原告从该房屋的《包头市商品房买卖合同》得知，被告史凤玲并非该房屋的所有权人。被告史凤玲在对房屋无处分权的情况下向原告出售房屋，给原告造成了严重的经济损失。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告史凤玲签订的《房屋买卖合同》无效，被告史凤玲双倍返还定金20万元；2、被告史凤玲返还房屋预付款10万元及物业费2720元；3、被告史凤玲返还装修费用并赔偿相应损失；4、本案诉讼费由被告史凤玲承担。被告史凤玲辩称并反诉称，1、房屋是被告史凤玲的，被告史凤玲对房屋具有处分权，双方签订的《房屋买卖合同》有效；2、原告应当在房屋更名时给付被告史凤玲首付款20万元，但原告只付了10万元，原告违约在先，导致被告史凤玲两次支出更名手续费3万元；3、被告史凤玲为了向原告保�不再将房屋转让他人，所以将房屋钥匙交给原告，但原告却擅自进行装修，属于严重的侵权行为；4、如果原告要求确认合同无效，就不能适用定金罚则。同时，被告史凤玲提出反诉，请求判令：1、解除原告与被告史凤玲签订的《房屋买卖合同》；2、原告承担违约责任，向被告史凤玲支付合同变更手续费用3万元；3、被告史凤玲不予返还原告支付的定金10万元；4、反诉案件受理费由原告承担。被告张志强辩称，被告史凤玲是被告张志强的母亲。因为被告张志强是单身，为了买卖时更名方便，所以被告史凤玲将房屋落在被告张志强的名下。不论被告史凤玲把房屋卖给谁，被告张志强都愿意配合办理更名手续。反诉被告刘云胜针对反诉原告史凤玲的反诉请求辩称，原告与被告史凤玲签订《房屋买卖合同》时�双方约定原告交付定金10万元，被告史凤玲交付钥匙，原告就可以进行装修，所以原告在被告史凤玲交付钥匙后开始装修。交付首付款时，被告史凤玲将房屋退到了开发商名下，但是被告史凤玲无法提供维修基金和契税等票据，所以原告只给了被告史凤玲10万元首付款。后来被告史凤玲擅自驱赶装修工人，在没有与原告沟通的情况下将房屋重新办理至其儿子被告张志强的名下。所以，被告史凤玲办理合同更名产生的费用与原告无关。经审理查明，2015年9月16日，原告与被告史凤玲签订《房屋买卖合同》一份。合同约定，原告向被告史凤玲购买位于包头市青山区的房屋，购房总价款为61万元，在办理房屋变更手续时原告一次性给付被告史凤玲首付款20万元；合同签订时原告向被告史凤玲交付定金10万元，被告史凤玲将房屋钥匙交给原告；房屋尾款31万元在原告办理公积金贷款后一次性付清；被告史凤玲不得再次将房屋出售，如违约则被告史凤玲赔偿原告双倍定金；原告不得以任何借口拖欠房款，如原告违约承担一切后果，包括被告史凤玲的所有经济损失。合同签订后，原告于2015年9月16日向被告史凤玲支付定金10万元，被告史凤玲将房屋钥匙交予原告。2015年9月28日，原告向被告史凤玲支付房屋预付款10万元。2015年9月2日，原告曾交纳房屋物业费2720元。另查明，2015年2月12日，被告张志强与包头香江置业投资有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》。合同约定，被告张志强向包头香江置业投资有限公司购买位于包头市青山区的房屋。原告向被告史凤玲购买房屋时对此知晓。被告张志强同意被告史凤玲将房屋出售给原告，并表示愿意配合办理房屋更名手续。为了履行原告与被告史凤玲签订的《房屋买卖合同》，被告张志强将房屋更名。原告认为被告史凤玲应当向其提供房屋维修基金、契税等票据，否则拒绝支付剩余10万元预付款。双方协商未果，被告张志强又于2015年10月16日与包头香江置业投资有限公司就本案诉争房屋重新签订了《包头市商品房买卖合同》。庭审时，被告史凤玲表示不愿意将房屋出售给原告，原告也表示不愿意向被告史凤玲购买本案诉争房屋。上述事实，有原告与被告史凤玲签订的《房屋买卖合同》、原告向被告史凤玲支付定金和预付款的收条、被告张志强与包头香江置业投资有限公司签订的两份《包头市商品房买卖合同》和双方当事人陈述在案佐证，足以认定。本院认为，被告张志强与包头香江置业投资有限公司签订了《包头市商品房买卖合同》，被告张志强同意被告史凤玲将房屋出售给原告，故原告与被告史凤玲签订的《房屋买卖合同》合法有效。原告与被告史凤玲均表示不愿意继续履行合同，故原告与被告史凤玲签订的《房屋买卖合同》应予解除。被告史凤玲应当将购房预付款10万元返还给原告，原告应当将房屋钥匙交还被告史凤玲。原告交纳了房屋物业费2720元，被告史凤玲应当将该费用返还给原告。双方在合同中约定办理房屋变更手续时原告一次性给付被告史凤玲首付款20万元，被告张志强为履行合同将房屋更名，原告在支付10万元预付款后以被告史凤玲未提供房屋维修基金、契税等票据为由拒绝支付剩余10万元预付款，因双方在合同中未约定交付维修基金、契税等票据的内容，故原告的该行为已经构成违约。原告向被告史凤玲支付了20万元首付款中的10万元，结合本案实际情况，依据相关法律规定，本院认为被告史凤玲可以不予返还原告支付的10万元定金中的5万元，剩余5万元定金应予返还。原告的行为构成违约，致使合同未能顺利履行，如果原告对房屋进行装修，相应的装修费用及损失应当由原告自身承担，故本院对原告要求被告史凤玲返还装修费用并赔偿相应损失的诉讼请求不予支持。房屋更名费的产生并无必要性和法律依据，且原告支付的5万元定金已经可以赔偿被告史凤玲的损失，故本院对被告史凤玲要求原告支付合同变更手续费用3万元的反诉请求不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条之规定，判决如下：一、解除原告刘云胜与被告史凤玲于2015年9月16日签订的《房屋买卖合同》；二、被告史凤玲于本判决生效后三十日内将10万元预付款和2720元物业费返还给原告刘云胜；三、被告史凤玲于本判决生效后三十日内将5万元定金返还给原告刘云胜；四、驳回原告刘云胜的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告史凤玲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5800元，由原告刘云胜负担2500元，由被告史凤玲负担3300元；反诉案件受理费1450元，由反诉原告史�玲负担925元，由反诉被告刘云胜负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  杨斌林人民陪审员  石良仓人民陪审员  刘琦英二〇一六年四月五日书 记 员  李 婷附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无�要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十条因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。当事人一方不完全履行合同的，应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。