江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏07民终2450号
上诉人（原审被告）：连云港中发置业有限公司,统一社会信用代码：913207006676163053，住所地灌云县城人民西路南侧商业水街10号楼。
法定代表人：章仁法,该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：林怀斌，男，汉族，1973年6月29日生，住灌云县。
被上诉人(原审原告)：杜心粉，女，汉族，1981年5月16日生，住灌云县。
被上诉人共同委托诉讼代理人：陈福梅，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。
上诉人连云港中发置业有限公司（以下简称中发置业）因与被上诉人林怀斌、杜心粉房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初233号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人中发置业上诉称，1、一审判决认定事实和适用法律错误，被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效。一审计算诉讼时效的起算时间错误，在诉讼时效的认定上无相应法律依据，违背最高院关于民事诉讼时效期间的法律规定。本案系商品房买卖合同纠纷，诉讼时效期间为两年，应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。双方签订的商品房买卖合同第十五条约定出卖人在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同确定了我方履行备案义务期限为商品房交付后90日内，且双方未约定宽限期，本案诉讼时效应从我方履行期限届满次日起算，一审判决认定的交房时间为2012年9月28日，办理权属登记时间应以此计算90天，即至2012年12月28日届满，至2012年12月28日起，被上诉人应当知道权利被侵害，以此计算两年。而本案被上诉人直至2017年1月3日才提起诉讼，超过诉讼时效。我方一审关于此的抗辩理由于法有据，且符合民诉法及司法解释第153条的规定，同时，办理权属证书系购买人的义务，开发商是协助义务，购房人应在合同约定的期限内主动申请产权登记，如因开发商的原因不能办证，诉讼时效从其权利受到侵害之日起起算，即2012年12月28日，诉讼时效截止日期未2014年12月28日。2、一审判决认定“该合同条款并未约定被告承担逾期办证的违约责任”，属于违反合同当事人意思自治原则。依据双方签订的商品房买卖合同第15条，双方约定如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按照第3项处理。该条中1-3项均为并列选项，可供选择，双方已经选定第3项，即上诉人不承担逾期办证违约金。依据最高法相关司法解释，除当事人由特殊约定外，出卖人承担违约责任，本案中鉴于双方已有特殊约定不支付违约金，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应遵从双方意愿。一审法院于2017年1月3日受理被上诉人的起诉，但一审判决表述是被上诉人是2016年12月30日提起一审诉讼，并按此日期向前推算让上诉人按日多承担违约金明显错误。另，一审判决“酌情参照人行同期同类贷款利率1.3倍计算”与法律规定不符。请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审，本案一二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称，1、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。被上诉人的起诉没有超过法定的诉讼时效。上诉人的违约行为一直处于持续状态，依据相关法律规定，违约行为终止后两年期限内属于有效主张权利的法定时效，被上诉人于2016年12月30日向一审法院主张权利，不违反法律规定，应受法律保护。2、一审法院判决被上诉人按人行规定的金融机构计算收取逾期借款利率的1.3倍支付违约金依法有据，上诉人与被上诉人之间签订的合同，没有约定不能如期办理房屋产权证登记备案手续支付违约金的具体数额，法律明确规定，合同中有约定按约定计算违约金，没有约定按法定，一审按1.3倍计算已经统一了审判尺度。请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
林怀斌、杜心粉向一审法院提出诉讼请求：1.依法判令中发置业支付林怀斌、杜心粉因迟延办理房屋产权证书的违约金10373.57元，车库权属证书的违约金9320元，共计19693.57元；2.由中发置业承担本案的诉讼费用。一审诉讼过程中，林怀斌、杜心粉将第1项诉讼请求明确为：以房屋总价款574589元为本金,从2012年12月28日计算至2016年12月28日止，574589元×6%÷365天×实际天数计算，车库38800元为本金，从2012年12月28日计算至2016年12月28日止，38800元×6%÷365天×实际天数计算。
一审法院经审理查明，2011年1月27日，林怀斌、杜心粉与中发置业签订商品房买卖合同（合同编号201101270012），约定被告将坐落于灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街5幢1单元501室房屋售予林怀斌、杜心粉。双方签订的商品房买卖合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准”。合同签订后，林怀斌、杜心粉依约支付了全部购房款574589元。2012年9月28日，中发置业向林怀斌、杜心粉交付房屋。2015年4月15日，中发置业向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案商品房初始登记证明。2015年4月22日，林怀斌、杜心粉取得涉案房屋的房屋所有权证。
2011年1月27日，林怀斌、杜心粉与中发置业签订商品房买卖合同（合同编号201101270013），约定中发置业将坐落于灌云县侍庄乡水利中路8号九龙港商业水街5幢09号自行车库售予林怀斌、杜心粉，层高2.4-2.7米，建筑面积12.64平方米。双方签订的商品房买卖合同第十五条中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准”。合同签订后，林怀斌、杜心粉依约支付了全部价款38800元。2012年9月28日，中发置业向林怀斌、杜心粉交付自行车库。2015年4月15日，中发置业向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案自行车库初始登记证明。上述事实，有林怀斌、杜心粉举证的商品房买卖合同2份、购房款发票2份（复印件）、现金完税证2份（复印件）、房屋所有权证2份（复印件），中发置业举证的商品房初始登记证明2份（复印件）以及双方当庭陈述等证据予以证实，一审法院予以确认。
一审法院认为，林怀斌、杜心粉与中发置业签订的两份商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。林怀斌、杜心粉按照合同约定支付了涉案房屋购房款574589元、自行车库款38800元，中发置业于2012年9月28日向林怀斌、杜心粉交付了涉案房屋及自行车库。按照双方在商品房买卖合同中的约定，中发置业最迟应于2012年12月27日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料，并取得涉案房屋商品房初始登记证明。然中发置业直至2015年4月15日才完成涉案房屋的初始登记，构成违约。林怀斌、杜心粉主张涉案房屋违约期间自2012年12月28日起计算，符合法律规定。但林怀斌、杜心粉要求涉案房屋逾期办证违约金计算至2016年12月28日止，缺乏法律依据。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，中发置业在商品房产权登记过程中，应履行的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料，在约定期限内提交产权登记机关备案。备案并取得了商品房初始登记证明后，应由买受人向产权登记机关申请办证。故中发置业的违约期间为2012年12月28日至2015年4月15日。但是依照法律规定，民事案件普通诉讼时效期间为2年，林怀斌、杜心粉于2016年12月30日才向本院提起诉讼，主张权利，故林怀斌、杜心粉主张的2014年12月30日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。
林怀斌、杜心粉按照合同约定支付了自行车库价款38800元，中发置业于2012年9月28日向林怀斌、杜心粉交付了涉案房屋及自行车库。按照双方在商品房买卖合同中的约定，中发置业最迟应于2012年12月27日之前完成向产权登记机关提交办理产权登记所需资料，并取得商品房初始登记证明。然中发置业直至2015年4月15日才完成涉案房屋的初始登记，构成违约。林怀斌、杜心粉主张涉案房屋违约期间自2012年12月28日起计算，符合法律规定。但林怀斌、杜心粉要求涉案房屋逾期办证违约金计算至2016年12月28日止，缺乏法律依据。按照双方签订的商品房买卖合同第十五条的约定，中发置业在商品房产权登记过程中，应履行的是将办理权属登记需由出卖人提供的资料，在约定期限内提交产权登记机关备案。备案并取得了商品房初始登记证明后，应由买受人向产权登记机关申请办证。故中发置业的违约期间为2012年12月28日至2015年4月15日。但是依照法律规定，民事案件普通诉讼时效期间为2年，林怀斌、杜心粉于2016年12月30日才向本院提起诉讼，主张权利，故林怀斌、杜心粉主张的2014年12月30日之前的逾期办证违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。双方在两份商品房买卖合同中均未约定中发置业承担逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。一审法院酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，本案中中发置业应承担的逾期办证违约责任为：林怀斌、杜心粉要求涉案商品房的逾期办证违约金计算以574589元为基数，一审法院予以支持；自2014年12月30日起至2015年4月15日止，涉案的商品房逾期办证违约金经计算共计12083.21元。林怀斌、杜心粉要求涉案自行车库的逾期办证违约金计算以38800元为基数，一审法院予以支持；自2014年12月30日起至2015年4月15日止，涉案的自行车库逾期办证违约金经计算共计815.93元，综上一审法院遂判决：1.连云港中发置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付林怀斌、杜心粉迟延办证违约金共计12899.14元。2.驳回林怀斌、杜心粉其他的诉讼请求。案件受理费150元，由林怀斌、杜心粉负担90元，由连云港中发置业有限公司负担60元。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。
本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。
本案二审期间的争议焦点为:1、被上诉人起诉是否已经超过法定诉讼时效；2、一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决上诉人承担逾期办证违约金是否属于违反合同当事人意思自治原则；一审判决按1.3倍支付逾期办证违约金是否恰当；3、被上诉人向法院请求主张权利的时间。
关于第一个争议焦点，本院认为：本案中，上诉人中发公司于2012年9月28日向被上诉人林怀斌、杜心粉交付涉案商品房。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，中发公司应当在商品房交付使用后90日内即于2012年12月27日前将办理权属登记需由中发公司提供的资料报产权登记机关备案，但中发公司并未按约履行，构成违约。后中发公司直至2015年4月15日才将办理产权登记所需资料全部提交给产权登记机关并取得涉案商品房初始登记证明。由此可见，中发公司的违约行为从2012年12月28日一直持续至2015年4月15日。由于中发公司应承担的违约责任是以日为单位累计计算违约金数额，所以一审法院据此认定中发公司的违约责任属于继续性债权是正确的。作为继续性债权，在诉讼时效的适用上可将每日单独发生的违约金这一个体债权分别适用诉讼时效。在此情形下，判断被上诉人的起诉是否超过诉讼时效，应当从被上诉人主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金均未超过诉讼时效。本案中，被上诉人于2016年12月30日才起诉主张逾期办证违约金，一审法院判决支持被上诉人起诉前两年内的违约金符合法律规定。中发公司上诉主张被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效，一审判决计算诉讼时效的起算时间错误，在诉讼时效的认定上无相应法律依据的理由不能成立，本院不予采信。
关于第二个争议焦点，本院认为：对于逾期办证的违约责任，上诉人中发公司与被上诉人在签订的商品房买卖合同第十五条中虽然约定由中发公司协助被上诉人办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准，但是中发公司协助被上诉人办理房屋权属登记是其应当履行的合同义务。一审法院据此认定该合同条款对中发公司应承担逾期办证违约责任未作约定并无不当。在此情况下，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决中发公司按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担逾期办证违约金是正确的。中发公司上诉主张一审法院上述判决违反合同当事人意思自治原则的理由不能成立，本院不予采信。因双方在涉案商品房买卖合同中对逾期办证的违约金没有约定，故一审法院酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金并不违反相关规定，也未违反显失公平的原则，本院依法予以支持。
关于第三个争议焦点，本院认为：一审法院虽然在2017年1月3日立案受理本案，但原审原告林怀斌、杜心粉是在2016年12月30日向一审法院提交的诉状，一审法院立案庭已盖章确认。应当确认该日为原审原告向请求法院主张权利的时间。一审对违约金计算的起止时间正确的。
综上所述，中发公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由连云港中发置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
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审判长 卢 澄
审判员 王学明
审判员 程 艳
二〇一七年十二月十五日
书记员 武 圣
法律条文附录
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。