湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂0192民初22号
原告（反诉被告）：胡晓燕，女，1982年1月18日出生，汉族，户籍地武汉市武昌区，现住武汉市。
委托诉讼代理人：胡德明（系胡晓燕父亲），男，1954年3月7日出生，汉族，户籍地湖北省荆州市沙市区，现住武汉市。
被告（反诉原告）：李慧，女，1987年4月2日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：聂飞，湖北山河律师事务所律师。
原告（反诉被告）胡晓燕诉被告（反诉原告）李慧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月5日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴边独任审判。李慧在举证期限内提出反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员吴边担任审判长，与人民陪审员李红英、张作华组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭审理。因工作原因，合议庭变更由审判员吴边担任审判长，与审判员郝虹、人民陪审员李红英组成，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。胡晓燕及其委托诉讼代理人胡德明，李慧及其委托诉讼代理人聂飞均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人向本院申请调解，本院予以准许。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）胡晓燕向本院提出诉讼请求：1、判决李慧赔偿店面装修费和经营损失共200000元；2、判决李慧退还已交租金的差额30000元；3、判决诉讼费用由李慧负担。诉讼过程中，胡晓燕将其第1项诉讼请求变更为：判决李慧赔偿店面装修费和经营损失共259153.60元（包括：游泳卡消费退款损失42688.20元、年营业总额利润损失104947.40元、店面装修损失60000元、闹事导致2015年12月和2016年1月的营业额下降损失27678元、履约保证金21312元、水电押金2528元）。事实与理由：2013年李慧通过武汉众和利东投资有限公司（以下简称：众和公司）招商经理与众和公司签订了租赁合同，同时李慧委托众和公司招商经理代表公司作为第三方担保人，将李慧与该公司签的门面分租给胡晓燕，并签订了商铺分租合同。按照合同约定，签订合同的内容必须与李慧与众和公司签订的商铺租赁合同所有内容保持一致。2年合约期满双方享有与开发商单独续签合同的优先权利。2015年10月合同即将到期，李慧强迫胡晓燕与其续约并要求涨租金，多次带众人到店威胁打砸，驱赶胡晓燕店内客户，并要求清场退门面，致使胡晓燕店面信誉受损，经营损失严重。李慧利用欺诈手段诱骗胡晓燕与其签订合同，不按照合同履行合约，造成胡晓燕无法正常续约经营。
被告（反诉原告）李慧针对原告（反诉被告）胡晓燕的诉讼请求辩称：1、双方的租赁合同合法有效，租赁期限届满后，胡晓燕理应续约或腾退，在履约过程中，李慧无过错，因此不应向胡晓燕赔偿装修费、经营损失、押金及退还租金差额；2、胡晓燕列举的装修费、经营损失、押金和租金差额无事实依据和法律依据，其诉讼请求不应得到支持；3、鉴于李慧并无过错，系胡晓燕无故引起诉讼，因此诉讼费用应由胡晓燕自行承担。
被告（反诉原告）李慧向本院提出反诉请求：1、判决胡晓燕向李慧支付占用费26624元（该费用计算截止到2016年2月29日）；2、判决胡晓燕负担反诉费用并腾退占用的涉案商铺。事实与理由：2013年11月15日，李慧与胡晓燕签订了租赁合同，约定租赁期限为2年，即从2013年11月15日起至2015年11月15日止，同时还约定月租金为7104元及物业管理费每月576元等其他条款。合同到期后，胡晓燕既不续约也不腾退，长期占用其承租的商铺。李慧多次找胡晓燕协商无果。
原告（反诉被告）胡晓燕针对被告（反诉原告）李慧的反诉请求辩称：根据胡晓燕与李慧签订的附加条款第二条、第三条、第四条，胡晓燕享有与开发商签订合同内容一致性的权利，双方没有约定在两年合同到期后由胡晓燕与李慧续约。关于李慧主张的占用费26624元，因胡晓燕与李慧的合同已终止，胡晓燕没有理由向李慧支付占用费。本案属于李慧违约并占用门面，李慧无权要求胡晓燕支付反诉费。
本院经审理认定事实如下：2013年10月12日，李慧与众和公司签订《哈乐城租赁意向书》，约定与本案有关的主要内容为：1、众和公司将位于武汉东湖新技术开发区关山大道328号中杰阳光还建项目哈乐城A3栋第1层2号商铺和第2层1、2号商铺出租给李慧，商铺总面积为332平方米（最终面积按实地测量为准）；2、李慧承租商铺的经营范围为美容美体，未经众和公司书面同意，不可私自更改经营范围；3、一层租金为每月每平方米74元，月租金10680元，二层租金为每月每平方米54元，月租金10152元，租金每季度一付，履约保证金为李慧租赁商铺月租金的三倍，物业管理费每月每平方米6元，与租金同时缴纳；4、李慧承租该物业期限为2年，确定起讫日期以合同签订为准，房屋租期包括李慧的装修免租期，众和公司给予李慧免租装修期为30个日历日，确定起讫日期以合同签订为准；5、李慧签署此意向书之日，须向众和公司缴纳62496元作为租赁意向金，此意向金将于双方签署正式《商铺租赁合同》后自动转为所需之合同履约保证金，但此意向金不等于双方同意之合同履约保证金金额，双方须在签署正式《商铺租赁合同》的同时结算差额；6、本协议生效后，双方应于2013年11月7日前签署正式的《商铺租赁合同》，正式《商铺租赁合同》签署方为“武汉关山经贸投资有限公司”（以下简称：关山公司），本意向书自双方授权代表人签字并加盖公章后生效，有效期为一个月，如在有效期内双方正式签订《商铺租赁合同》，则在《商铺租赁合同》签订之日自动失效；7、此意向书作为双方诚意合作开始及初步接触之用，一切租赁细则及条款，以双方正式签订的《商铺租赁合同》为准。
2013年11月10日，李慧与关山公司签订《租赁合同》，约定与本案有关的主要内容为：1、关山公司将位于武汉市东湖新技术开发区关山大道328号武汉中杰阳光哈乐城A3栋第1层2号商铺和第2层1、2号商铺出租给李慧，商铺建筑面积为332平方米，其中一层144米，二层188平方米；2、商铺租赁期限为2013年11月8日至2016年11月7日；3、在租赁期限届满后，在同等条件下，李慧享有优先续租的权利，续租的租金标准及条件由关山公司根据当时市场条件另行确定；4、合同履行期内，未征得关山公司同意，李慧不得以任何形式转租、分租该商铺或其中任何部分，或以分租、借用、共有或将业务承包给第三人等其他任何方式以致使任何非本合同承租方在租赁期期限内使用或占用该商铺或其中任何部分，否则关山公司有权立即单方解除合同，李慧已付租金及保证金将不予退还，给关山公司造成损失的，李慧承担全部赔偿责任；5、平均租金价格为31元每平方米，综合服务费14元每平方米，面积为332平方米，商铺租金及综合服务费采取先付费后使用的方式，每3个月支付一次，自第3年开始，李慧交纳的租金及综合服务费以起始租金及综合服务费为基础，每1年按照5%同比递增各笔租金及综合服务费；6、前两年的物业费按每平方米6元支付，采用预付的方式，每3个月交付一次，与租金同时缴纳；7、在签订本合同之日，李慧应向关山公司支付履约保证金44820元；8、商铺的交付日为2013年11月8日，自交付日起3个月内为装修免租期（2013年11月8日-2014年2月7日），在装修免租期内，李慧无须支付租金。
2013年11月15日，在李慧仅出示《哈乐城租赁意向书》而未出示《租赁合同》的情况下，经过平等协商，李慧（出租方，甲方）、胡晓燕（承租方、乙方）、众和公司的授权代表张雯（担保方，丙方）三方共同签署了《合同》，约定与本案有关的主要内容为：1、甲方同意将位于武汉东湖新技术开发区关山大道328号中杰阳光还建项目-
哈乐城A3栋第一层二号商铺出租给乙方，建筑面积96平方米，最终面积按实际面积测量为准；2、乙方承租商铺的经营范围为童玩，乙方如更换经营范围，应事先经甲方同意，乙方不得转让商铺，如转让须经甲方同意，甲方按30%提取转让费；3、租金为每月每平方米74元，月租金合计7104元，每季度一付，履约保证金为乙方租赁商铺月租金的三倍，物业管理费每月每平方米6元，每月合计576元，物业管理费同租金同时缴纳；4、乙方承租该物业期限为2年，确定起讫日期以合同签订为准，房屋租期包括乙方的装修免租期，甲方给予乙方免租装修期为30个日历天，确定起讫日期以合同签订为准，乙方签署此合同书之日，须向甲方缴纳44928元（此费用包含6个月租金及4个月物业管理费）；5、乙方租金必须在每季度8日前交款，逾期按租金的5%交滞纳金。该《合同》附加条款为：1、如2年内租方个人原因与开发商终止合同，需承担承租方的装修损失，合同租金及面积和其他条款与甲方（李慧）所签合同一致；2、2年后享有与开发商单独重新续签的优先权；3、开发商作为第三方担保人，租方和承租方任意一方需对合同内容进行更改，必须通过另一方和开发商同意；4、租约的所有内容与甲方和开发商所签合同一致。
上述《合同》签订后，胡晓燕对争议店铺进行了装饰装修。在上述《合同》履行期间，胡晓燕依约向李慧支付了2015年11月15日前的租金、物业费等费用，并支付了三个月租金21312元作为履约保证金以及水电押金2528元。
2015年11月15日即上述《合同》到期前后，胡晓燕要求与开发商直接签订租赁合同，李慧要求涨租金后续签合同，双方未能达成一致意见并产生纠纷，李慧要求胡晓燕返还商铺，胡晓燕拒绝返还，故李慧采取了贴告知函以及派人上门等方式逼迫胡晓燕腾退房屋。诉讼过程中，胡晓燕与李慧均认可双方签订的上述《合同》已于2015年11月15日解除，经本院释明，双方于2016年5月24日办理了商铺交接手续。
本院认为：胡晓燕与李慧签订的《合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据审理查明的事实，虽然胡晓燕与李慧签订上述《合同》时，李慧仅向胡晓燕出示了其与众和公司签订的《哈乐城租赁意向书》，而未出示其与关山公司签订的《租赁合同》，但并不影响胡晓燕与李慧签订上述《合同》的效力。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。胡晓燕应当依照其与李慧签订上述《合同》的约定履行合同义务，并依约向李慧支付租金。因此，本院对胡晓燕提出应按照预估租金价格每平方米69元计算租金并要求李慧退还已交租金差额30000元的诉讼请求，不予支持。
根据本案查明的事实，李慧与胡晓燕签订上述附加条款存在一定的欺诈性，即李慧并未将其与关山公司签订的《租赁合同》的内容如实告知胡晓燕，而李慧与关山公司签订的《租赁合同》约定的租赁期间为三年，且未经关山公司准许不得转租。上述补充条款给胡晓燕造成误解，即其误认为在2年合同履行期满后，即可直接与开发商签订合同，胡晓燕必定会对租赁店铺进行可继续租赁的装修投入，并继续引进客户经营，而在上述《合同》约定租赁期满，李慧提出要求胡晓燕返还店铺或提高租金继续租赁，明显与上述附加协议的约定不符。双方发生纠纷后，造成胡晓燕不能与开发商继续签订租赁合同直接租赁店铺，亦不能继续经营，给其造成了实际损失。对此，李慧存在过错，应当向胡晓燕承担赔偿损失的违约责任。本院对李慧要求胡晓燕支付房屋占有使用费26624元的反诉请求，不予支持。
本案中，胡晓燕提供的证据不足以证明李慧造成其年营业总额利润损失104947.40元、闹事导致2015年12月和2016年1月营业损失27678元，由其承担不利后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》和相关司法解释的规定，本院对其该项诉讼请求，不予支持。胡晓燕是先收取客户预存费用办理游泳卡，持卡消费，其在不能经营后将客户预存费用退还，并未造成其实际损失，本院对其要求李慧赔偿游泳卡消费退款42688.20元的诉讼请求，不予支持。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。本案双方当事人虽对装饰装修如何处理没有约定，但是因李慧违约，造成胡晓燕认为可以与开发商直接签订合同继续租赁店铺的误解，应当赔偿胡晓燕的装饰装修损失。本案中，胡晓燕未提供正式的票据证明其装饰装修的实际价值，其证据不足以证明其装修损失，应承担举证不能的法律后果。因此，本院对其要求李慧赔偿店面装修损失60000元的诉讼请求，不予支持。
上述《合同》于2015年11月15日终止后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，胡晓燕有权要求李慧返还已收取的履约保证金21312元以及水电押金2528元。本院对胡晓燕要求李慧返还履约保证金21312元以及水电押金2528元的诉讼请求，予以支持。
因胡晓燕已于2016年5月24日将案涉商铺返还给李慧，本院对李慧要求胡晓燕腾退案涉商铺的诉讼请求，不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百二十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）李慧于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡晓燕返还履约保证金21312元以及水电押金2528元；
二、驳回原告（反诉被告）胡晓燕的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）李慧的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费4750元，由原告（反诉被告）胡晓燕负担4000元，由被告（反诉原告）李慧负担750元，该款原告（反诉被告）胡晓燕已预付，被告（反诉原告）李慧于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）胡晓燕支付750元；反诉案件受理费233元，由被告（反诉原告）李慧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费缴纳办法》第十三条第一款第一项的规定预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴 边
审 判 员 郝 虹
人民陪审员 李红英
二〇一七年四月十一日
书 记 员 况洁琼