广东省新兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）云新法民二初字第121号
原告梁木童，男，1979年9月8日出生，汉族，居民，住广东省陆丰市。
委托代理人黎海珍，广东恒力律师事务所律师。
被告梁美兰，女，1986年12月5日出生，汉族，居民，住新兴县。
被告林锦辉，男，1966年12月21日出生，汉族，居民，住云浮市云城区。
原告梁木童诉被告梁美兰、林锦辉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告梁木童的委托代理人黎海珍到庭参加诉讼，被告梁美兰、林锦辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁木童诉称，2012年4月19日，被告梁美兰作为乙方与作为甲方的于淑华签订了一份《租赁房屋合约》，约定甲方将其座落在新兴县新城镇沿江南路＊号的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2012年4月1日起至2014年3月31日止。被告梁美兰承租该房屋用途是开设“云浮市假日旅行社有限公司”。2013年7月间，原告在网上看到云浮市假日旅行社有限公司商铺转租的信息，于是到公司住所地咨询，被告梁美兰与原告就商铺转租事宜进行商谈，被告梁美兰提出先收取18000元转让费，而原告要求与屋主直接签订租赁合同，被告梁美兰在收取原告转让费18000元后，谎称公司的法定代表人即被告林锦辉是屋主。2013年8月1日，被告林锦辉以屋主钟世深的名义与原告签订了《商铺租赁合同》，合同约定：商铺座落地址：新兴县城沿江南路＊号；租赁期限自2013年8月1日起至2016年7月31日止；押金和租金交纳期限：出租方已收取押金4000元，每期在10号前向出租方交纳租金，租金汇入行：工商行，户名：梁美兰；违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金12000元。
合同签订后，被告梁美兰收取了原告押金4000元，原告对房屋进行装修，用作经营“新兴县新城镇某某美食店”，租金的收取除第一次交现金4000元给被告林锦辉外，之后均按合同约定的方式通过银行转账至被告梁美兰的账户，租金交至2014年1月。2014年3月10日，原告收到屋主于淑华、赵仕祥的通知，告知租赁合同即将到期，并要求原告腾退房屋。原告致电给两被告，两被告欺骗原告，称可以与屋主续期，但屋主于淑华、赵仕祥再次明确告知原告不再续租，这导致《商铺租赁合同》提前终止。为此，原告多次致电给两被告要求处理，但两被告避而不见。
综上所述，由于两被告的转租合同建立在原租赁合同基础上，原租赁合同期限于2014年3月31日届满，根据法律规定该转租合同随之终止。由于两被告的过错，致使原告无法按合同约定的期限使用商铺至2016年7月31日，不能实现经营“新兴县新城镇某某美食店”的目的，并产生了巨大的经济损失，两被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告梁美兰、林锦辉共同支付违约金12000元给原告；2、判令被告梁美兰、林锦辉共同返还保证金4000元给原告；3、本案诉讼费由两被告承担。
被告梁美兰、林锦辉均无答辩，在举证期限内亦无提供相关证据到庭予以质证。
经审理查明，2012年4月19日，被告梁美兰作为乙方、案外人于淑华作为甲方，双方签订了一份《租赁房屋合约》，合约约定：1、甲方将座落在新兴县新城镇沿江南路＊号房屋出租给乙方使用；2、乙方租用甲方的房屋，时间从2012年4月1日起至2014年3月31日止，共2年；3、合约期内，乙方不能把房屋转租给其他人，如需转租，可通过甲方，由甲方另制订合约租给其他人。此外，《租赁房屋合约》还约定了其他内容。2013年6月间，原告在互联网上浏览到新兴县新城镇沿江南路＊号房屋转租的信息，遂前往该房屋处咨询，此时涉案房屋正经营“云浮市假日旅行社有限公司”。原告与被告梁美兰就转租事宜进行商谈，最终达成协议，由原告承租该房屋，并于2013年6月11日交纳了押金4000元给被告梁美兰。在商谈过程中，原告提出要与屋主直接签订租赁合同，此时被告林锦辉称自己就是屋主钟世深，并称可与原告签订转租协议。2013年7月10日，被告林锦辉以屋主钟世深的名义，预收了原告2013年8月至9月两个月的租金共4000元，同时出具了一份预收租金收款收据交原告收执，并在收据填票人处签上“钟世深”的名字。2013年8月1日，被告林锦辉以钟世深的名义作为出租方与作为承租方的原告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：一、商铺座落地址：新兴县城沿江南路＊号；二、租赁期限：租期3年，自2013年8月1日起至2016年7月31日止；三、押金和租金交纳期限（注：出租方已收取押金4000元）：1、第一年租金为人民币24000元整，分六期付，每期4000元；四、承租人必须按照约定，每期在10号前向出租方交纳租金（租金汇入行：工商行；户名：梁美兰）；五、若出租方在承租人没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金12000元。此外，合同还约定了其他内容。
签订租赁合同后，被告梁美兰、林锦辉交付房屋给原告使用，原告将房屋用作经营“新兴县新城镇某某美食店”。之后，原告按照合同约定，分别于2013年10月5日将第二期（即2013年10月至11月）的租金4000元、2013年12月4日将第三期（即2013年12月至2014年1月）的租金4000元合共8000元汇至被告梁美兰的银行账户，租金交至2014年1月。2014年3月10日，原告收到案外人于淑华、赵仕祥的通知，两人告知原告其为出租屋业主，房屋租赁将于2014年3月31日到期，并明确告知其不再续租，同时要求原告于2014年3月30日前搬离。原告就租赁合同到期及被要求搬离房屋一事告知两被告，但两被告怠于处理甚至避而不见。在收到于淑华、赵仕祥的通知后，原告希望可以继续经营“新兴县新城镇某某美食店”，并将2014年2月、3月、4月的租金交给于淑华，但原告于2014年5月在于淑华、赵仕祥的再次要求下腾退了租赁房屋。原告腾退房屋后，多次要求两被告退还押金，但未果。为此，原告遂于2014年4月17日诉至本院，并提出前述请求。
另查明，云浮市假日旅行社有限公司成立日期2008年1月28日，核准日期2008年6月24日，企业类型属自然人独资有限责任公司，法定代表人为被告林锦辉。新城镇沿江南路＊号房屋2011年5月5日前权属人为钟世深，2011年5月5日之后房屋的权属人为赵仕祥。于淑芬与赵仕祥为母子关系。
庭审中，原告陈述被告梁美兰是被告林锦辉的员工，但没有提供证据证实。
以上事实，有原告提供的身份证、《租赁房屋合约》、《商铺租赁合同》、企业机读档案登记资料、个体工商户营业执照、收款收据两份、自动柜员机客户凭条两份、搬离通知书，本院调取的房地产权档案详细资料、于淑华户口簿以及本院的庭审笔录证实、附卷。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告梁美兰与于淑芬签订的《租赁房屋合约》于2014年3月31日期限届满，梁美兰在取得涉案房屋承租权后，又由被告林锦辉以案外人钟世深的名义与原告签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限至2016年7月31日届满。显然，转租合同的租赁期限已明显超出了原租赁合同的租赁期限，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”的规定，原告与被告林锦辉签订的《商铺租赁合同》中超过原租赁合同的期限无效。也就是说，《商铺租赁合同》约定超过2014年3月31日的租期无效，无效租期对原、被告均没有法律约束力。现原告起诉认为转租合同约定的转租期限未满遭提前终止了合同，两被告构成违约，从而要求被告梁美兰、林锦辉共同支付违约金12000元，由于转租期限超过剩余租期的期间被认定为无效，无效约定自始至终无效，故不适用转租合同的违约条款，原告的主张剩余请求约定的转租期限未满而提前终止了合同，认为告不再续租，这将理据不足，本院不予支持。但对于押金问题，由于《商铺租赁合同》因《租赁房屋合约》的履行期限届满而终止，且原告交纳的押金4000元由被告梁美兰收取，《商铺租赁合同》由被告林锦辉签订，房屋转租合同由被告梁美兰、林锦辉共同履行，并于2014年5月终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，转租合同终止后，被告梁美兰收取的押金4000元应予以退还给原告。因此，现原告要求被告梁美兰、林锦辉共同返还押金4000元，合理合法，本院予以支持。原告陈述被告梁美兰系被告林锦辉的员工，但无提供证据证实，本院不予采信。被告梁美兰、林锦辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的放弃答辩、举证、质证等相应诉讼权利而导致的法律后果，应由两被告承担，本院依法作缺席判决。鉴此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第九十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告梁美兰、林锦辉应于本判决发生法律效力之日起五日内共同返还押金4000元给原告梁木童。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费200元，由原告负担150元，被告梁美兰、林锦辉共同负担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。
审 判 长 练洪森
代理审判员 陈红梅
代理审判员 伍钜雄
二〇一四年十一月二十四日
书 记 员 李洁琼