广西壮族自治区永福县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）永民初字第768号
原告刘逢亮（曾用名刘蓬亮），农民。
原告刘啓成，农民。
原告刘啓平，农民。
刘啓成、刘啓平委托代理人刘逢亮，农民。
三原告委托代理人蒋新权，居民。
被告永福县金龙房地产开发有限公司，住所地永福县新宇房地产开发有限公司二楼。
法定代表人熊检云。
委托代理人黄俊开，广西直言律师事务所律师。
原告刘逢亮、刘啓成、刘啓平诉被告永福县金龙房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法由审判员钟翔适用简易程序于2014年12月16日公开开庭进行了审理。代理书记员龙元媛担任法庭记录。三原告委托代理人蒋新权、被告的委托代理人黄俊开到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：2014年3月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告位于永福县永福镇迎宾路90号金龙五品小区11栋2单元101室商品房一套。该合同约定房屋建筑面积为：127.51㎡，按建筑面积单价2280元／㎡计算，房屋总价为290723元。合同签订后，原告依约履行了义务，接收了房屋。但该房屋实际建筑面积仅为118.97㎡，比约定的面积减少了8.54㎡。致使原告在购房时多支付了19471.2元的购房款并多缴纳了292元（19471.2元×1.5%=292元）的契税，多缴纳了427元（50元／㎡）的公共维修基金。原告认为，因被告出售给原告的房屋实际面积小于合同的约定，减少比例达到6.697%（8.54㎡／127.51㎡）。根据法律规定和合同约定3%以内减少的面积即3.82㎡由被告返还原告相应的购房款3.82㎡×2280元／㎡=8709.6元；超过3%部分4.72㎡（8.54㎡-3.82㎡）由被告双倍返还购房款4.72㎡×2280元／㎡×2=21523.2元。原告与被告交涉后，被告于2014年10月27日返还原告11530元，尚欠18702.8元未给原告。原告为此诉至法院请求判决：
一、由被告返还原告购房款18702.8元；
二、由被告赔偿原告契税损失292元；
三、由被告赔偿原告公共维修基金损失427元；
四、案件诉讼费由被告承担。
原告对其陈述的事实在举证期内提供如下证据：
1、户口本1份，证明三原告的身份情况。
2、《商品房买卖合同》1份，证明：（1）、2014年3月27日，原告与被告签订的购房合同约定由原告购买被告永福镇金龙五品小区11栋2单元101室房屋一套；建筑面积127.51㎡，按2280元／㎡计算，房价总款为290723元。（2）、合同第五条面积确认及差异处理：1、面积以产权机关登记为准；2、实际面积少于合同约定面积误差在3%以内的房款由出卖人返还买受人，超出3%部分的房款由出卖人双倍返还买受人。
3、房屋所有权证1份，证明原告购买被告的房屋实际建筑面积为118.97㎡，比合同约定的面积少了8.54㎡。
4、购房发票2张，证明原告依约支付了被告290723元的购房款。
5、专项维修基金收据1张，证明原告缴纳的房屋维修基金是6376元。
6、税收缴款书1份，证明原告按房款总价290723元的1.5%缴纳了契税4360.85元。
被告辩称：原告要求被告返还购房款18702.8元及赔偿契税损失292元、公共维修基金427元的诉讼请求不能成立，被告只有义务向原告返还购房款4101.2元，请法院依法驳回原告的不当诉求。理由如下：（1）、原告和被告签订的《商品房买卖合同》约定的商品房建筑面积为127.51㎡，被告交给原告房屋的实际面积为118.97㎡，实际面积比约定面积少了8.54㎡。对于该8.54㎡的处理问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……”。本案中，原告和被告签订的《商品房买卖合同》对出卖人交付原告的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符如何处理的问题已作出了明确的约定，即合同的第五条第五款“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、以产权登记机关核准的建筑面积单位进行据实核算，多退少补。”。因此，被告应当按合同约定的2280元／㎡的单价退还原告购房款19471.20元（8.54㎡×2280元／㎡）。
（2）、由于原告在2014年10月已从被告处领取了11530元的房屋返还款，被告还代原告交了税款3840元。因此，被告现应返还原告的购房款是：19471.2元-11530元-3840元=4101.2元。被告在原告起诉前已同意将该款返还原告，但原告听信他人4.72㎡的购房款可得双倍返还而不去被告处领取，以致发生本案纠纷。至于原告多交的契税292元、公共维修基金427元的问题，原告应当找税务部门和房屋管理部门协商处理，该款未归被告所有，被告没有赔偿的义务。
（3）、造成被告交给原告房屋实际面积比约定面积减少的原因是由于测绘部门的失误，而非被告故意违约。被告和原告签订《商品房买卖合同》的时侯，被告对金龙五品小区内的11栋楼只有预测结果《测绘成果报告》而尚未有实测结果的《测绘成果报告》。因此被告和原告签订的《商品房买卖合同》约定房屋建筑面积为127.51㎡，是按永福县方信房地产测绘有限公司于2012年5月30日提交给被告的金龙五品小区内11栋预测结果《测绘成果报告》确定的。然而，该预测结果《测绘成果报告》却错误地将金龙五品小区内11栋楼2单元每一层的二套商品房的面积搞混了。即错误地将11栋楼2单元的101号与102号、201号与202号……商品房的面积搞混，将2单元的101号房屋面积写成102号房屋面积，将102号房屋的面积写成101号房屋的面积。原告购买的商品房为11栋楼2单元的101号，本来预测的结果为116.06㎡，但该预测结果却写成124.51㎡，11栋楼2单元的102号预测的结果本来为124.51㎡，却写成116.06㎡。以致被告和原告签订的《商品房买卖合同》将原告购买的11栋楼2单元101号商品房的面积写成127.51㎡（将124.51㎡写成127.51㎡则为被告工作人员的失误）。因此，被告交给原告房屋的面积与合同约定的面积不符虽是事实，但并非被告违约将房屋面积建小了，而是由于测绘部门的错误所致。该事实被告已向各购房户主说明清楚，并取得了购房户主的理解。正因如此，原告到被告处领取房屋面积减小部分房屋返还款时，原告也没有提出任何异议。
被告为其辩解在举证期内提供如下证据：
1、永福县方信房地产测绘有限公司的测绘成果报告2份，证明因测绘公司的过错导致原告房屋面积与合同约定面积不符的事实。
2、退款凭证，证明2014年10月27日，被告退还原告房款11530元，被告还代原告交了购房税3840元。
经开庭质证，被告对原告提交的证据1、3、4、5无异议，本院予以确认。被告对原告提交证据2的真实性、关联性与合法性无异议，但认为双方在合同第五条中对面积确认及差异处理时
选择按第1种方式处理：1、以产权登记机关核准的建筑面积单位进行据实核算，多退少补。”，由于原、被告在合同中约定按第1种方式进行处理，故本院对被告该质证意见予以采纳。被告对原告提交证据6的真实性无异议，但认为其中的3840元税款系被告代原告所交，被告后来在返还原告购房款时已扣减。结合被告提交的退款凭证，原告刘逢亮对退房款11530元进行了签字按手摸确认，但没有对“扣税3840”进行签字或按印确认，且被告无其他相关证据进行佐证，故本院对被告该辩解意见不予采纳。原告对被告提交证据1的质证意见是：测绘成果报告系被告与测绘公司的事情，该证据与本案没有关联性，本院认为原告的质证意见成立，对其意见予以采纳。因本院已对被告提交的证据2进行了印证，故不再重复。
综合全案证据，本院确认以下法律事实：
2014年3月27日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》1份。双方约定：1、由原告向被告购买永福镇金龙五品小区11栋2单元101室商品房一套；2、该房屋建筑面积127.51平方米，套内建筑面积113.012平方米，按建筑面积计算每平方米2280元，房屋总价款290723元；3、原告以银行按揭付款方式向被告支付购房款；4、《商品房买卖合同》对面积确认及面积差异处理在合同的第五条中约定，即“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、以产权登记机关核准的建筑面积为准，按建筑面积单价进行据实核算，多退少补，以现金结算。”，原告依约向被告支付了购房款290723元并接收了房屋。
另查明，该房屋实际建筑面积118.97㎡，比合同约定的面积减少了8.54㎡，被告为此于2014年10月返还原告购房款11530元。
再查明，2014年3月27日，原告按50元／㎡缴纳了127.51㎡的房屋维修基金6376元。2014年4月1日，原告按房屋价款290723元1.5%的比例缴纳了契税4360.85元。此后，双方因房屋返还款、维修基金和契税问题协商未果而引发本案纠纷。
本院认为：2014年3月27日，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案原告依约向被告支付了127.51㎡的房款290723元，接收了房屋。但该房屋实际建筑面积118.97㎡，比合同约定的面积少了8.54㎡，故被告应退还原告多交房屋8.54㎡的购房款。关于如何退还原告多交房款的问题，因为原、被告双方在合同第五条中对商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异时进行了明确的约定，“即以产权登记机关核准的建筑面积单位进行据实核算，多退少补。”所以被告应退原告的购房款是：8.54㎡×2280元／㎡=19471.20元。另因原告于2014年10月已从被告处领取了房屋返还款11530元，故该款应予扣减。因此，被告尚应退还原告的购房款是19471.20元-11530元=7941.2元。关于被告主张代原告交了房税3840元应从返还款中予以扣减的问题，因代交与垫交是不同的两个概念，垫交应予扣减，代交则视情况而定。但在本案中，被告无充分证据证实其已为原告交了税款，故被告应承担举证不能的法律责任，本院对其辩解意见不予采纳。对于原告主张多交的房屋契税292元和公共维修基金427元的问题，因属另一法律关系，本院在本案中不予处理。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、由被告永福县金龙房地产开发有限公司退还原告刘逢亮、刘啓成、刘啓平购房款人民币7941.2元。
二、驳回原告刘逢亮、刘啓成、刘啓平的其它诉讼请求。
本案受理费286元，减半收取143元，由原告刘逢亮、刘啓成、刘啓平负担85元，被告永福县金龙房地产开发有限公司负担58元。
上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本一份，上诉于桂林市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费286元［收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户银行：农行桂林高新支行］，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 员 钟 翔
二〇一四年十二月三十日
代理书记员 龙元媛