江苏省高级人民法院
民 事 裁 定 书
（2016）苏民申6067号
再审申请人（案外人）：瞿海峰。
再审申请人（案外人）：王其高。
再审申请人（案外人）：朱必红。
被申请人（一审原告）：盐城市圣宝典当有限责任公司，住所地江苏省盐城市亭湖区盐马路20号。
法定代表人：张本华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：涂正隆，江苏展旺律师事务所律师。
被申请人（一审被告）：盐城大地房地产有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区通榆南路5号大地名居综合楼2楼。
法定代表人：史坚兵，该公司董事长。
被申请人（一审被告）：张登新。
被申请人（一审被告）：孔祥芹。
被申请人（一审被告）：史坚兵。
被申请人（一审被告）：薛春霞。
被申请人（一审被告）：孙国庆。
被申请人（一审被告）：赵学兰。
盐城市圣宝典当有限公司（以下简称圣宝公司）与盐城大地房地产有限公司（以下简称大地公司）、张登新、孔祥芹、史坚兵、薛春霞、孙国庆、赵学兰典当纠纷一案，江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）于2014年8月18日作出（2013）盐商初字第0358号民事判决书，已发生法律效力并强制执行。瞿海峰、王其高、朱必红提出执行异议，盐城中院作出（2015）盐执异字第0017号执行裁定书，瞿海峰、王其高、朱必红对裁定不服,认为原判决错误，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。
瞿海峰、王其高、朱必红申请再审称，（一）瞿海峰等三人与大地公司为购买盐城市开发区新河新村2号综合楼二楼房产签订的《商品房购销合同》合法有效，且已按约以分期付款的方式支付了全部房款89万元。瞿海峰等三人多次主动发函给大地公司要求结算利息，大地公司应当积极配合瞿海峰等三人办理房屋过户手续。（二）瞿海峰等三人对盐城市开发区新河新村2号综合楼二楼房产享有合法权益，且应受法律保护。首先，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产不得设立抵押权。案涉房屋的所有权存在争议，故依法不得设立抵押。其次，瞿海峰等三人与大地公司签订的《商品房购销合同》符合合同法的规定，依法成立。根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。瞿海峰等三人已按约支付全部房款，并占有使用房屋至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，瞿海峰等三人取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。最后，瞿海峰等三人已取得案涉房屋的所有权。大地公司与瞿海峰等三人签订合同后，又擅自与圣宝公司签订担保协议，大地公司明显违反诚实信用原则，故意向买受人隐瞒事实。大地公司与圣宝公司合同纠纷中存在恶意串通、虚假诉讼的嫌疑。综上，请求依法再审本案。
圣宝公司提交意见称，（一）圣宝公司的借款和抵押典当手续符合法律规定，应受法律保护。2011年5月19日，大地公司以盐城市开发区新河新村2号综合楼二楼房产作抵押担保，向圣宝公司借款130万元。大地公司向圣宝公司提供了案涉房屋的房屋产权证、土地使用权证、股东会决议及相关的抵押材料，双方签订了《借款合同》及《房产抵押合同》，并办理了抵押登记手续，取得他项权证。故圣宝公司的抵押权合法有效。（二）瞿海峰等三人与大地公司之间的买卖关系不成立。双方签订的购房合同中第10、11条明确约定，该合同不作为办理房屋所有权的依据，待房款全部到位，重新签订商品房购销合同，如因乙方（瞿海峰等三人）不能按时支付房款等原因造成违约，双方解除买卖关系，售房改为租房，租金每年6万元。后因瞿海峰等三人未按时付款，大地公司依约将售房改租房，并于2010年1月5日书面告知瞿海峰等三人，2011年1月4日向瞿海峰等三人发出解除合同通知书，瞿海峰等三人也未提出异议。2011年3月16日，大地公司对案涉房产办理了房屋产权证，该证载明房屋所有权人为大地房地产公司，上述事实已经（2015）盐执异字第0017号民事裁定书确认。故瞿海峰等三人对案涉房屋不享有所有权。综上，请求依法驳回其再审申请。
本院经审查查明，2005年5月13日，瞿海峰、王其高、朱必红与大地公司签订《商品房购销合同》，其中第八条约定2005年5月11日前支付全部房款的50%，即45万元，2005年11月30日前支付全部房款的25%，即22万元，2006年6月30日前支付全部房款的25%，即22万元。第十条约定“因乙方（买方）原因造成违约，甲方有权停电、停水，乙方承担应付款百分之十的违约金，售房改租房，租金一年陆万元整”。另，第十一条约定“本合同不作为办理房屋所有权的依据，待房款全部到位后，重新签订商品房购销合同，本合同同时作废”。
瞿海峰等三人在再审审查中陈述，2005年5月11日前支付40万元，2005年11月30日前偿还5万元，2006年6月30日前偿还27万元，2006年6月30日之后偿还17万元。而在瞿海峰等人所提供的收款收据中，仅有2005年5月11日的40万元及5月12日的5万元的收据为商品房预购收据，而其余收据的收款事由一栏或载明“往来”，或载明“借款利息”，或载明“还款”。
（2013）盐商初字第0358号案件一审中，盐城中院对案涉房产采取诉讼保全措施，于2014年1月22日举行听证，瞿海峰作为证人出庭，期间明确陈述与大地公司的合同中约定，款项未及时支付，售房改租房，但是其称，实际并未按售改租履行。瞿海峰陈述本金至听证时已支付完毕，利息未付，且认可收到过大地公司发出的解除合同函。
盐城仲裁委员会作出的盐仲[2014]裁字第230号裁决书中确认如下事实：大地公司曾于2005年12月17日、2006年10月24日向瞿海峰等三人发函催促其按约给付剩余的房款及利息，否则将按购房合同中约定的条款处理。2008年5月27日，大地公司再次致函，明确要求瞿海峰等三人于2008年6月5日前结清欠款，否则房屋售改租，租金6万，并请在2008年6月30日前搬迁，逾期将上浮30%的租金。2009年12月4日、2009年12月11日、2009年12月29日，瞿海峰等人以超时空网吧（该房屋用于开办网吧）名义多次致函大地公司，要求结清利息，并办理产权证书。2010年1月5日，大地公司向瞿海峰等人发出通知，称其三人以“超时空网吧”名义与大地公司交涉相关事项无效，大地公司与网吧并无任何法律关系，根据双方合同的约定，现改为租用大地公司房屋，希抓紧时间来签订租用合同。2010年7月31日，大地公司致函瞿海峰等三人，因其不履行双方合同和还款协议的各项义务，已属违约，该房屋售改租，大地公司扣除租金后对多余部分租金予以返还，瞿海峰等三人向大地公司交还房屋。同日，瞿海峰等三人向大地公司去函，要求办理房屋产权证书。2010年8月14日，瞿海峰等三人再次致函大地公司,要求大地公司尽量为瞿海峰等三人办理房屋证书,也可以通过协商由大地公司以不低于240万元的价格回购房屋，钱款到账后瞿海峰等人一周内搬离。2011年1月4日，大地公司向瞿海峰等人发出解除合同函，载明因瞿海峰等人单方违约，大地公司多次要求按房屋租赁合同的约定结算账目，但瞿海峰等人置之不理，现要求瞿海峰等人十日内领取租金多余的部分及利息，否则将另行出售该房屋。2013年9月4日后，双方再次签订《协议书》，该协议书载明，双方于2005年5月13日签订的购房意向书，约定案涉房屋暂定价89万元出售给瞿海峰等三人，大地公司已按约定交付房屋，但瞿海峰等三人未能按约支付房款，双方协商按借款和房屋出租方式协议如下：大地公司房屋按12万元/年出租给瞿海峰等三人，瞿海峰等三人无异议；大地公司分三次退给瞿海峰等人206万元，分别为2013年11月、2014年3月、2014年5月，款项付清后三日内，瞿海峰等三人无条件搬出案涉房屋。并约定该协议以大地公司第一次付款后生效，2005年5月13日签订的意向合同及所有文件自行作废，但该协议签订后，大地公司未能付款，故该协议未生效。
另查明，根据（2015）盐执异字第0017号民事裁定书所载内容，盐城市开发区新河新村2号综合楼二楼房产于2011年3月16日登记在大地公司名下，同年5月24日，大地公司将该房产抵押登记给圣宝典当行，并办理盐房他证市区字第××号他项权证。
本院经审查认为，本案争议焦点:瞿海峰、王其高、朱必红是否对案涉房产享有所有权以及圣宝公司对抵押物是否享有抵押权。
第一，瞿海峰、王其高、朱必红对案涉房产并不享有所有权。理由如下：1.双方合同的约定及履行情况。双方于2005年5月13日订立的《商品房购销合同》第十条、第十一条约定，买方（即瞿海峰等三人）按约支付款项，待房款全部付清后，双方就房屋所有权归属重新签订商品房购销合同，若买方（即瞿海峰等三人）未按约支付款项，则房屋出售改出租，年租金6万，且约定“本合同不作为办理房屋所有权的依据”。事实上，瞿海峰等三人未在合同约定的最后付款期即2006年6月30日前支付完全部房款，且未与大地公司就办理房屋所有权归属再行订立商品房购销合同，现其依据2005年5月13日订立的合同主张所有权，与合同约定不符。2.违约之后的处理情况。根据瞿海峰等三人的陈述及合同的约定，应认定，瞿海峰等三人于2005年5月11日前支付40万元，而根据合同约定，第一批的款项尚有5万元未支付；2005年11月30日前仅偿还5万元，第二批的款项尚有17万元未支付；2006年6月30日前偿还27万元，截止到最后给付期尚有17万元未支付。瞿海峰等三人虽主张其已在2007年1月4日前付清全部房款，但从其付款行为看，并未在合同约定的时间内完全履行付款义务。就上述违约行为，大地公司一再发函主张要求按照2005年5月13日的合同约定处理，将售房改租房，双方对租金等再行结算。2005年5月13日的合同系双方真实意思表示，各方均应遵守。且大地公司从未就该房屋再行出售给瞿海峰等三人作出过明确的意思表示。故瞿海峰等三人以其已付清全部房款为由主张取得房产所有权，无合同依据。3.大地公司办理案涉房产权属证书的情况。大地公司曾于2005年12月17日、2006年10月24日发函催促瞿海峰等三人按约给付剩余的房款及利息，否则将按购房合同中约定的条款处理。此后，大地公司又于2008年5月27日至2011年1月4日多次发函，主张根据合同约定，解除条件已成就，房屋售改租。2011年3月16日，大地公司为该房屋办理房屋产权证书，所有权人为大地公司。综上，瞿海峰等三人并未能依据2005年5月13日订立的《商品房购销合同》取得案涉房屋的所有权。
第二，圣宝公司对抵押物享有的抵押权合法有效。根据原审查明的借贷情况，圣宝公司向大地公司履行了出借当金的义务，大地公司以其自有房产向圣宝公司提供抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押担保行为有效，在大地公司不履行还款义务时，圣宝公司有权依照《中华人民共和国物权法》的规定，以大地公司抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款、第四百二十三条规定，裁定如下：
驳回瞿海峰、王其高、朱必红的再审申请。
审 判 长 武 孙
代理审判员 司继宾
代理审判员 韩文彦
二〇一七年十一月十三日
书 记 员 崔齐旗