广东省台山市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0781民初2218号
原告：广东金诺物业管理服务有限公司台山分公司，住所地：广东省台山市台城海骏达花园一区49号。统一社会信用代码：91440781588335054W。
负责人：叶伟雄，系该分公司总经理。
委托诉讼代理人：卢伟明、陈淑仪，均系该分公司职员。
被告：何文红，男，1967年9月14日出生，汉族，住广东省台山市。
被告：吴琼爱，女，1976年7月27日出生，汉族，住广东省台山市。
原告广东金诺物业管理服务有限公司台山分公司（以下简称金诺物业公司台山分公司）与被告何文红、吴琼爱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金诺物业公司台山分公司的委托诉讼代理人卢伟明、陈淑仪到庭参加诉讼，被告何文红、吴琼爱经传票传唤后无正当理由均拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。
金诺物业公司台山分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告何文红、吴琼爱立即向金诺物业公司台山分公司支付2014年1月1日至2017年3月31日的物业服务费合计17351.1元及违约金10740.32元（该违约金按照每日万分之五的计算标准自2014年1月21日起暂计至2017年3月31日止，以后的违约金计至付清上述物业服务费之日止；上述违约金的具体算法为，每个季度的物业服务费为1334.7元，每个季度的物业服务费逾期所产生的违约金分别从对应的每个季度的首月第21日起算）；2.判令被告何文红、吴琼爱承担本案的诉讼费用。事实和理由：金诺物业公司台山分公司作为台山市海骏达花园的前期物业服务机构，被告为海骏达花园玫瑰苑三区75号房的业主，双方于2010年11月8日签订《台山海骏达花园物业管理服务协议书&补充协议》，根据该协议第三、四、十二条约定，上述商品房总建筑面积为296.6平方米，住宅物业服务费按建筑面积每平方米每月1.5元计收，每月物业服务费共444.9元，该费用不包含公共水电分摊费、电梯及二次供水设备所产生的电费，该费用由受用人按量分月进行分摊；被告应从合同约定交收楼之日起或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费按季度缴交，以后每次缴交物业服务费的时间为每季度首月20日前，若被告不按约定标准和时间缴交物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款违约金。被告于2010年11月8日办理收楼手续后，被告自2014年1月1日起一直拖欠物业服务费，暂计至2017年3月31日止，被告已累计拖欠物业服务费合计17351.1元以及违约金10740.32元，合计28091.42元。被告拖欠上述物业服务费等费用，已构成违约，经金诺物业公司台山分公司多次催交仍拒不支付。为维护金诺物业公司台山分公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判令如上之诉请。
何文红、吴琼爱均未作答辩。
原告金诺物业公司台山分公司围绕诉讼请求依法提交了证据有《临时管理规约》、《欠物管费清单》、《台山海骏达花园业主收楼确认书》、《商品房买卖合同》、《律师函》及邮寄凭证、《协调书》、《营业执照》、被告何文红和吴琼爱的身份证、《台山海骏达花园收楼通知书》、《台山海骏达花园物业住宅验收交接书》、《收楼证明》、《合同权利义务转让协议书》、公告及其张贴照片、《核准变更登记通知书》、台山市人民法院（2014）江台法城民初字第94号民事判决书及其生效证明书等各一份及《台山市海骏达花园前期物业服务合同》四份，另原告申请本院从（2014）江台法城民初字第94号案件中调取《前期物业服务协议》一份，被告何文红、吴琼爱均无提供证据，本院组织当事人进行了证据质证。被告何文红、吴琼爱经传票传唤后无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证和对上述证据进行核证、质证的权利。上述证据经本院查证属实，依法予以确认并在卷佐证。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年6月15日，被告何文红、吴琼爱与台山市海骏达房地产开发有限公司（以下简称海骏达房产开发公司）签订合同编号为海骏达房交2009第0008号《商品房买卖合同》，约定两被告以银行按揭的方式向上述房地产开发有限公司购买台山海骏达花园XXX（后改为XXX）的房屋。上述房屋竣工后，海骏达房产开发公司及台山市金诺物业服务有限公司通知两被告收楼，两被告因此由何文红作为业主代表于2010年11月8日与前述两公司签订《台山海骏达花园业主收楼确认书》，当中何文红确认接收台山海骏达花园三区XXX房及已收到台山海骏达花园《临时管理规约》、《住户手册》等，并确认理解、明白前述文件的各项条文及其内容并同意予以遵守，另还承诺从2010年9月1日起，于每季度第一个月10日前按季度向管理处缴纳以上房屋的管理费及其他有关费用，且逾期交费，愿意按每日千分之一支付滞纳金。上述《临时管理规约》载明：“业主应于每季度第一个月的20日前向物业服务公司缴付其单元该季度应付的管理费，物业服务公司另有规定的除外……任何业主如果未能于本规约规定应付的款项到期日起二十天内支付其应付的款项，则管理者有权采取下列措施并收取附加费用：1）收取未缴付的款项应自应付之日起至支付日的滞纳金（每日千分之一）……。”同日，何文红代表两被告与台山市金诺物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，约定上述房屋建筑面积296.6平方米，按每平方米1.5元的标准于每季10日前缴纳物业管理费。上述协议签订后，因被告何文红、吴琼爱拖欠物业管理费，金诺物业公司台山分公司曾于2014年诉至本院主张上述费用，本院经审理后依法作出（2014）江台法城民初字第94号民事判决书，判决何文红、吴琼爱十日内支付自2011年4月1日起至2013年12月31日止期间的物业管理费共14681.7元给金诺物业公司台山分公司。
因两被告将上述房屋出卖给案外人谭健秀，被告何文红于2017年4月1日与买受人谭健秀签订《协调书》并将该文件出具给金诺物业公司台山分公司收存。上述《协调书》约定：“关于台山市海骏达三区75号房产管理费处理问题。从2011年4月开始至2017年3月31日止，该房产管理费由何文红负责缴交，因此期间发生的拖欠海骏达物业管理公司的管理费所产生的法律责任和后果由何文红承担，与新业主谭健秀无关。从2017年4月1日起该房产的管理费由谭健秀负责缴交，与何文红无关。”
因被告何文红、吴琼爱对2014年1月1日起至2017年3月31日止期间上述房屋产生的物业服务费仍拖欠不付，金诺物业公司台山分公司经寄送《律师函》给两被告的方式催收上述费用未果，遂提起本案诉讼。
另，海骏达房产开发公司、台山市金诺物业服务有限公司与佛山市顺德区金诺物业服务有限公司台山分公司依次作为合同甲、乙、丙方于2011年12月19日签订《合同权利义务转让协议书》，约定：甲方选聘乙方为台山市台城沙岗湖路海骏达花园的前期物业管理机构，为海骏达花园提供前期物业管理服务；甲、乙、丙三方一致同意乙方将原合同（即甲乙双方分别于2009年5月31日、2010年10月1日签订的《台山海骏达花园前期物业服务合同》）中乙方的全部权利、义务一并概括转让给丙方，自本协议生效之日起，原合同中乙方所享有的权利及应承担的义务全部由丙方享有及承担，即自2011年12月20日起由丙方为海骏达花园提供前期物业管理服务；乙、丙双方同意，自本协议生效之日起，乙方于本协议生效前所产生的一切债权（包括业主拖欠的物业管理费及其他应缴费用等应收款项）和债务均由丙方享有及承担；原合同权利义务转让后，乙方与业主所签订的《前期物业服务协议》继续有效，在《前期物业服务协议》中乙方的权利义务均由丙方享有及承担。同日，台山市金诺物业服务有限公司在台山海骏达花园小区的公告栏张贴公告，向台山海骏达花园全体业主告知有关上述合同权利义务转让的事宜，并告知自公告之日起，业主应根据《前期物业管理服务协议书》（即本案涉及的《前期物业服务协议》）的约定向佛山市顺德区金诺物业服务有限公司台山分公司缴纳物业管理费和其他应缴费用（包括业主于公告之日前拖欠的物业管理费及其他应交费用）。2013年3月25日，佛山市顺德区金诺物业服务有限公司台山分公司经台山市工商行政管理局核准变更登记为广东金诺物业管理服务有限公司台山分公司，即本案原告。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。物业服务合同是业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。本案中，被告何文红、吴琼爱在涉案房屋转卖他人之前作为该房屋的业主，根据《前期物业服务协议》及《台山海骏达花园业主收楼确认书》、《临时管理规约》接受了台山市金诺物业服务有限公司的物业管理服务，应当按照双方的约定按期支付物业服务费。因台山市金诺物业服务有限公司事后将上述合同中约定该公司享有的权利及承担义务一并转让给原告金诺物业公司台山分公司，故原告金诺物业公司台山分公司享有按上述合同约定的标准收取两被告依约应缴纳的因原告管理涉案房屋所产生物业服务费的权利。从本案查明的事实看，被告何文红、吴琼爱拖欠原告金诺物业公司台山分公司从2014年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费共计17351.1元（296.6平方米×每平方米每月1.5元×39个月）的事实清楚，该两被告的行为已构成违约，应承担继续支付该款及逾期违约金的民事责任。故原告金诺物业公司台山分公司诉请被告何文红、吴琼爱支付上述物业服务费17351.1元，理据充足，依法应予支持。
对于原告金诺物业公司台山分公司主张计付逾期违约金的问题。涉案《前期物业管理服务协议书》及《临时管理规约》均约定迟延支付物业管理费的滞纳金按每日千分之一计算，实际上是对违约金的约定。本案中，被告何文红、吴琼爱逾期拒不向原告交付物业服务费，已属违约，理应依约定向原告金诺物业公司台山分公司支付违约金。鉴于原告庭审中认为双方约定的违约金按每日千分之一过高，并自愿将违约金的计算标准调整为按每日万分之五计算，是其自由处分自身合法权益的行为，并未违反法律规定，本院依法予以准许。鉴于两被告经传票传唤后无正当理由均拒不到庭参加诉讼，且对原告上述主张的违约金及其计算标准、方法进行抗辩，本院依法对原告上述主张的违约金计算标准、方法予以采纳。另外，按照涉案《临时管理规约》的约定，每季度的物业服务费（管理费）的付款日为首月的20日，且业主（本案中指两被告）如果未能于前述日期到期日起二十天内支付应付的款项，则管理者（本案中指原告）收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的滞纳金（实质即逾期违约金）。按照涉案《台山海骏达花园业主收楼确认书》的约定，业主于每季度第一个月10日前按季度向管理处缴纳涉案房屋的管理费及其他有关费用，逾期交费，愿意按每日千分之一支付滞纳金（实质即逾期违约金）。前后两个约定对比，就有关逾期违约金计算的起始日的约定前者对被告何文红、吴琼爱有利，故本院依法应采纳前者即涉案《临时管理规约》中有关逾期违约金的计算起始日期的约定。综上，即每季度的付款到期日后二十日内不应计算违约金，故本案违约金起算日应是每季度的第41日，原告主张从每个季度的首月第21日即每季度的第21日起计算不妥，本院予以纠正。综上，被告何文红、吴琼爱应向原告支付的违约金为：2014年1月1日至2017年3月31日每季度（具体各季度分别为2014年1-3月、4-6月、7-9月、10-12月，2015年及2016年依此类推，2017年1-3月，共计13个季度）的违约金分别以1334.7元（296.6平方米×每平方米每月1.5元×3个月）为基数，各从对应的每季度的第41日起按照每日万分之五的标准计算至实际付清款项日止。对原告金诺物业公司台山分公司诉请的逾期违约金超出前述方法计算所得的违约金的部分，理据不足，依法不予支持。
被告何文红、吴琼爱经传票传唤后无正当理由均拒不到庭参加诉讼，依法应予缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告何文红、吴琼爱于本判决生效之日起十日内向原告广东金诺物业管理服务有限公司台山分公司支付从2014年1月1日起至2017年3月31日止的物业服务费合计17351.1元及逾期付款违约金[上述期间每季度（具体各季度分别为2014年1-3月、4-6月、7-9月、10-12月，2015年及2016年依此类推，2017年1-3月，共计13个季度）的违约金分别以1334.7元为基数，各从对应的每季度的第41日起按照每日万分之五的标准计算至实际付清款项日止]。
二、驳回原告广东金诺物业管理服务有限公司台山分公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费502元，由原告广东金诺物业管理服务有限公司台山分公司负担139元，被告何文红、吴琼爱共同负担363元（该费用原告已垫付，上述两被告应于本判决生效之日起十日内付回给原告）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 刘浩参
人民陪审员 邝浩立
人民陪审员 邝源健
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 张翠芳