浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙温民终字第171号
上诉人（原审被告）：叶甲。
上诉人（原审被告）：黄某某。
二上诉人共同委托代理人：王某某。
被上诉人（原审原告）：胡某某。
委托代理人：刘某某。
原审第三人：叶乙。
上诉人叶甲、黄某某因买卖合同纠纷一案，不服温州市
瓯海区人民法院作出的（2009）温瓯民初字第819号民事判决
，向本院提起上诉。本院于2010年1月26日受理后，依法组成
合议庭，于2010年3月11日公开开庭进行了审理。上诉人叶甲
、黄某某的委托代理人王某某、被上诉人胡某某及其委托代理
人刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原判认定：1999年间，有关移民安置部门安置给珊溪水
库移民户叶甲户坐落于温州市瓯海区××上汇村××、××号
建房宅基用地两间，1999年9月，在双方亲戚朋友在场的情况
下，叶甲将88号、89号的建房宅基用地作价29500元分别转让
给胡某某和毛某某，并分别签订《立卖契》。胡某某于当日支
付叶甲转让款27500元，约定余款2000元待办理权属转让过户
手续后付清。2000年间，胡某某出资在购得的宅基用地上建造
一间五层房屋，2001年间胡某某一家搬入建好的房屋居住至今。2007年12月11日，叶甲办理了前述两间房屋的土地使用证，
证书载明土地权某人为叶甲、权属性质为国有土地使用权、使
用权类型为划拨。2009年4月23日，叶甲办理了前述两间房屋
的所有权证，证书载明产权人为叶甲、共有人为黄某某。胡某
某要求叶甲、黄某某协助办理权属过户手续，遭其拒绝。另查
明，叶甲户的家庭成员有户主叶甲、妻子黄某某、女儿叶乙、
女婿林型泽、外甥孙叶某某（未成年）。1999年移民前后及移
民建房宅基用地发生买卖至今，叶甲户的家庭成员均生活在一
起。期间，黄某某、叶乙并没有向胡某某提出异议。
胡某某于2009年7月2日以要求叶甲、黄某某协助办理权
属过户手续遭拒绝为由向原审法院提起诉讼，请求判令：1、
确认胡某某与叶甲于1999年9月达成的《立卖契》有效。2、叶
甲、黄某某协助胡某某办理娄桥街道上汇村后岸新路88号房屋
的房屋所有权、土地使用权过户手续。
叶甲、黄某某在原审中答辩称：对起诉的有关事实经过
无异议，但认为双方达成的《立卖契》无效，理由如下：第一
、移民安置房屋地基性质属行政划拨，根据《中华人民共和国
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条规定，
该地基不得转让，故地基转让行为违法。第二、《立卖契》侵
犯了其他共有人的合法权益，也属无效。叶乙在原审中陈述称
：其对宅基用地的买卖不知情，不同意宅基用地出卖给胡某某
，故宅基用地买卖合同应属无效。
原判认为：诉争买卖的宅基用地系国有划拨土地性质的
移民安置房屋宅基用地，可以进行转让，在缴纳土地出让金后可以办理过户手续。共有人处分共有财产时受其他共有人限制
，但善意第三人的合法权某某受法律保护。胡某某以合理价格
购得诉争宅基用地，并已在宅基用地上建房和居住使用多年，
应认定其系善意第三人，故其交易安全应当得到保护，综上本
案宅基用地的买卖合同应认定合法有效。叶甲、黄某某的辩称
意见理由不充分，不予采纳。叶甲户内成员平时在一起生活，
叶乙主张在近十年的时间内不知晓宅基用地买卖一事，不合常
理，不予采信。协助办理房屋权属过户是本案宅基用地买卖合
同的附随义务，叶甲、黄某某系胡某某所建房屋权属登记的名
义共有人，依法应予协助，胡某某的诉讼请求合法正当，应予
以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、
第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、
第二款之规定，判决：一、确认胡某某和叶甲于1999年9月签
订的关于温州市瓯海区娄桥街道上汇村后岸新路88号移民宅基
用地的《立卖契》有效。二、叶甲、黄某某于本判决生效后十
日内协助胡某某办理坐落于温州市瓯海区××上汇村××房屋
（房屋所××权证号：0201132。国有土地使用证号：1-2007-
3-31458，地号：3-18-10-
663）的房地产过户手续。本案受理费538元，减半收取269元
，由叶甲、黄某某共同负担。
宣判后，叶甲、黄某某不服，提起上诉称：1、原判适用
法律错误。《宪法》第十条第四款规定：任何组织或个人不得
侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以
依照法律的规定转让。该条确立了宅基地所有权禁止买卖、宅基地使用权转让需依照法律规定的原则。《关于严格执行农村
集体建设用地法律和政策通知》、《关于加强转让管理严禁炒
卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的决定》、《
关于加强农村宅基地管理的意见》均明确禁止城镇居民在农村
购置宅基地。本案是宅基地买卖纠纷，宅基地取得权是一种基
于身份的权某，非集体经济组织成员不能取得宅基地使用权，
也不能通过受让房屋所有权来取得宅基地使用权。本案双方非
同一集体经济组织成员，且被上诉人生活工作也来源于城镇，
不具有在农村购置宅基地的合法主体资格，且移民安置宅基地
与移民身份关系相关联，不具有此身份就不应享有。本案国有
划拨土地是无偿给上诉人的，是针对移民对象的安置行为，不
存在再缴纳土地出让金的问题。因此，原判认定可以转让，在
缴纳出让金后可以办理过户手续的认定是错误的。而且，本案
转让行为也没有经过政府部门批准。2、诉争宅基地系叶甲、
黄某某与叶乙、林型泽、叶丙共有，本案买卖关系未经共有人
同意，侵犯了共有人的合法权益，应认定为无效。3、叶乙、
林型泽、叶丙均为利害关系人，具有独立请求权，原审在程序
上没有通知参加诉讼不当。综上，请求确认本案买卖关系无效
。
胡某某答辩称：1、原审适用法律正确，叶甲、黄某某所
称的四个政策是适用集体所有土地，买受方应为城镇居民，本
案是国有划拨土地，胡某某也是农民身份。同时，根据城市房
地产管理法第三十九条的规定，国有划拨土地的使用权可以依
法转让。2、本案买卖关系合法有效。黄某某、林型泽在立卖契上签字、捺指印，转让行为是其真实意思表示，即使没有签
字，本案也适用物权法的善意取得。3、叶甲、黄某某主张买
卖无效的实质是恶意加价，要求胡某某另外支付13万元才配合
办理过户手续，这不仅违反诚信原则，也是不良的社会导向。
4、叶甲、黄某某于2009年10月15日提起上诉后，于2009年11
月25日恶意以诉争房屋作抵押，向中国工商银行城南支行贷款
100万元，严重侵犯了胡某某的合法权益。综上，请求驳回上
诉，维持原判。
叶乙陈述称：其父叶甲出卖地基的时候，其与其夫林型
泽均在外地，不知道买卖的事。地基是政府安置给叶甲户五个
人的，其也应享有共有权，出卖地基已侵犯其合法权益。
二审期间，叶甲、黄某某没有提供新的证据，胡某某提
供个人贷款借款凭证和个人借款最高额抵押合同复印件一份，
证明叶甲、黄某某恶意将诉争房屋抵押贷款。叶甲、黄某某质
证认为：对真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，本
案尚未定论，不能证明叶甲、黄某某恶意进行抵押贷款的事实
。本院认为该证据可证明黄某某于2009年11月25日以诉争房屋
为抵押向中国工商银行股份有限公司温州城南支行借款100万
元的事实，故本院对该证据予以认定。
经审理，本院除对原审法院认定的事实予以确认外，另
认定：2009年11月25日，黄某某以诉争房屋为抵押向中国工商
银行股份有限公司温州城南支行借款100万元。
本院认为：叶甲、黄某某主张适用国务院及其土地管理
部门制定的关于明确禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定，因上述政策规范的是集体用地使用权，而本案诉争的土地使用
权权属性质为国有土地使用权，使用权类型为划拨，故上述政
策对本案并不适用。本案也并非城镇居民购买集体所有的宅基
地的情形，有关禁止城镇居民在农村购置宅基地的规定也不能
适用于本案。叶甲户内成员均一起生活，叶信户系在双方亲戚
朋友在场的情况下出卖诉争宅基地，叶乙主张对宅基用地出卖
之事并不知情，有悖常理，本院不予采信。胡某某以合理价格
购买诉争宅基用地，且在其上建房并居住多年，叶甲户成员并
未提出异议，应认定本案《立卖契》有效。本案诉争宅基用地
的土地权某人为叶甲，房屋产权人为叶甲与黄某某，原审法院
未列林型泽、叶丙为第三人并无不当。叶甲、黄某某在原审判
决后本院受理上诉前以诉争房屋为抵押向银行借款，若产生纠
纷可由胡某某另行主张。综上，原判认定事实清楚，适用法律
正确，叶甲、黄某某的上诉理由不成立，本院不予支持。依照
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一
）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费538元，由上诉人叶甲、黄某某负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 宇
代理审判员 张美权
代理审判员 吴跃玲
二〇一〇年四月一日
书 记 员 管建平