吉林省通化市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉05民终954号
上诉人（原审被告、反诉原告）：董建军，男，汉族，1972年8月1日生，个体工商户，住吉林省柳河县。
委托代理人：杜秀芝，吉林辰德律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈丽，女，汉族，1965年11月5日生，个体工商户，住吉林省柳河县。
委托代理人：孙昌奎，吉林秦英杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：高迪，男，汉族，1988年5月3日生，个体工商户，住吉林省柳河县。
委托代理人：高福清（高迪之父），男，汉族，1963年3月16日生，住吉林省柳河县。
原审被告：张淑艳，女，汉族，1971年10月23日生，无业，住吉林省柳河县。
上诉人董建军与被上诉人陈丽、高迪，原审被告张淑艳房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省柳河县人民法院作出的（2016）吉0524民初474号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
陈丽、高迪一审诉称：2014年3月1日，陈丽二人将其所有的柳河镇嘉宾时尚洗浴整体租赁给董建军、张叔艳，但在履行合同期间，董建军二人未按约定购买电脑、空调等，故意拖欠租金，对房客供暖不到位造成客房墙面、棚面长毛，对锅炉不进行维修致锅炉无法使用，现已停业。因董建军二人的违约行为，损害了陈丽二人的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除陈丽与董建军所签的租赁合同，董建军、张淑艳从租赁的房屋内迁出；2、董建军、张淑艳将锅炉修复并将房屋恢复原状；3、董建军、张淑艳返还投资款8.5万元及给付从2016年3月开始到未交付租赁物前的租金，每月按13330元计算。
董建军一审答辩并反诉称：1、同意与陈丽解除合同；2、锅炉及房屋损坏是由于陈丽没有出资处理，况且2016年1月20日，通化市特种设备检验中心检验报告证明锅炉经维修符合运行条件；3、合同约定陈丽投资10万元。包括电脑、电空调、防水、线路等，投资额凭票据，但该款由董建军垫付87727元，要求陈丽、高迪给付，同时要求陈丽、高迪返还2016年投资款12.5万元，并赔偿停业损失8万元。
张淑艳一审辩称：其与陈丽没有合同关系，张淑艳与董建军是雇佣关系，不具备诉讼主体资格。
陈丽、高迪一审反诉辩称：董建军垫付资金与事实不符，合同签订后陈丽已履行了合同，故不同意董建军的反诉请求。
一审法院查明：2008年5月，陈丽以其子高迪名义购买坐落于民主街十一区营业用房，面积660平方米。又以高迪名义经营洗浴及住宿服务业务。2014年3月1日，陈丽与董建军签订租赁合同，陈丽将柳河县柳河镇嘉宾时尚洗浴整体租赁给董建军，合同约定主要内容为：一、承租期为5年，自2014年2月28日至2019年2月28日；二、第一年租金15万元，分三次交清，合同签字后交5万元，2014年6月28日交5万元，2014年12月1日前交清。第二年租金15万元，一次性付清。第三年起租金16万元，交租金须提前一个月一次性交清。如果拖欠房租，陈丽有权无条件收回洗浴经营权；三、该洗浴为董建军以5万元转兑过来的，自本合同签字后之前涉及该洗浴所有协议均为无效，以此合同为准。董建军承租后，陈丽投资10万元（包括电脑、电空调、防水、线路等，投资额凭票据），董建军总投资额为12.5万元，第三年房租扣除，其余3.5万元一次性付清；四、租赁期间，董建军承担洗浴所发生的水费、电费、取暖费、闭路费、宽带费、房屋租赁税、土地税费等营业产生的一切费用；五、租赁期间，董建军如需装修须经陈丽同意，合同期满后所有经营的装修及房屋装修的固定设施不得拆除和人为损坏，如有损坏按市场价赔偿，所有设备（取暖设施、上下水、电路、门窗、卷帘门、屋内装饰及一切设施）如有损坏和自然损坏，由董建军负责维修。2014年8月，董建军安装电脑及线路、无线AP、路由器等投入33500元，由柳河县柳河镇新兰电脑商行为其安装，其中2014年8月15日至2015年8月15日监控、网络、电脑维护费3000元。广源灯具城安装、维修照明设备董建军投入3460元。2015年11月10日，柳河县人民法院以（2015）柳民中初字第743号民事判决书判决董建军给付陈丽第二年未给付的租金5万元，现嘉宾时尚洗浴已停业。
一审法院认为：本案为租赁合同纠纷。陈丽以其子高迪之名购买房屋并经营洗浴与住宿服务业务。2014年3月1日，陈丽与董建军签订租赁合同，在履行合同过程中产生纠纷，高迪与张淑艳不是合同相对人，均不具备诉讼主体资格。在履行租赁合同过程中，因董建军欠陈丽第二年租金5万元，2015年11月10日，法院判决应予给付，董建军应属违约。现陈丽主张解除合同，董建军同意，一审法院支持陈丽解除合同的诉讼请求。合同解除后，董建军应从承租房屋内迁出，将租赁的财产交给陈丽，合同尚未履行的，终止履行。由于租赁物现仍由董建军占用，陈丽主张从2016年3月至董建军迁出房屋期间的租金，每月按13330元计算，符合合同约定，也符合法律规定，一审法院予以支持。陈丽要求董建军修复锅炉并将房屋恢复原状，未提供损失数额的证据，不予支持。陈丽无证据证明投资8.5万元，要求董建军返还，不予支持。董建军反诉，要求陈丽返还垫付投资款，按照双方合同约定，投资以票据为依据，董建军共投入36960元，其中2014年8月15日至2015年8月15日监控、网络、电脑维护费3000元，该维护费是董建军营业产生的费用，按租赁合同约定应自担。董建军垫付的投资款为36960元-3000元=33960元，陈丽应将该款返还董建军，所购物品归陈丽所有。董建军要求返还12.5万元投资款，但无证据证明该款已投入，其要求赔偿停业损失亦无证据证明损失数额，且董建军庭审中举证证明锅炉能正常运行没有停业，即使停业也无证据证明是陈丽的过错导致，对上述请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（三）项、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十三条之规定，一审法院判决：一、解除陈丽与董建军于2014年3月1日所签订的租赁合同；二、董建军于一审判决生效之日起立即从承租的房屋内迁出；三、董建军于一审判决生效之日起立即给付陈丽租金，从2016年3月开始，每月按13330元计算，至董建军迁出承租房屋内止；四、陈丽于一审判决生效之日起立即返还董建军垫付投资款33960元；五、驳回陈丽、高迪及董建军的其他诉讼请求。案件受理费2500元，陈丽负担1250元，董建军负担1250元；保全费1075元，由陈丽负担。反诉费995元，陈丽负担497.50元，董建军负担497.50元。
董建军不服一审判决，其主要上诉理由为：一、董建军没有违约。一审法院以董建军欠付陈丽第二年租金为由认为董建军违约是错误的，事实是陈丽没有按合同约定履行投资10万元义务，董建军才要求抵顶其已垫付的87727元资金。（2015）柳民初字第734号民事判决书已经执行了，和本案不发生关系；二、一审法院判令董建军于2016年3月开始每月按照13330元向陈丽支付租金是错误的。董建军于2013年3月至2016年3月已投资12.5万元，因租赁合同已经解除，陈丽、高迪应当退还给董建军12.5万元，且陈丽、高迪无权要求董建军按月缴纳租金，根据合同约定，在第三年年底支付陈丽、高迪3.5万元租金，双方就清帐了；三、董建军停业系因陈丽故意找茬说董建军没有按时维修锅炉所导致，陈丽、高迪应赔偿给董建军损失8万元。一审法院判令陈丽给付董建军垫付资金33960元，说明陈丽存在违约；四、一审法院认定陈丽返还给董建军33960元是错误的，董建军共垫付资金87727元。综上，请求二审法院依法判令：1、陈丽、高迪返还给董建军87727元垫付款；2、陈丽、高迪退还给董建军12.5万元投资款；3、陈丽、高迪赔偿给董建军8万元损失；4、诉讼费全部由陈丽、高迪负担。
陈丽二审辩称：（2015）柳民初字第734号民事判决书已认定董建军欠付租金的事实，董建军存在违约行为。董建军所称的12.5万元投资款及87727元垫付款不符合客观事实。董建军停业的原因是其自身经营造成的，与陈丽无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应予维待。
高迪二审辩称：认可一审判决，其他答辩意见与陈丽一致。
张淑艳二审未到庭，亦未提供书面陈述意见。
二审审理中，董建军提供了吴路军、柴艳飞、李永祥的当庭证言，对其上诉主张进行补强。
二审查明的事实与一审查明的事实相同。另查明，在二审审理过程中，董建军于2016年8月19日将嘉宾时尚洗浴宾馆的前后门钥匙交付给本院，自动履行了腾迁义务。2016年8月22日，陈丽从本院取回嘉宾时尚洗浴宾馆的前后门钥匙。
本院认为：一、租赁合同是双务合同，陈丽已履行了向董建军交付嘉宾时尚洗浴宾馆义务，董建军亦应履行向陈丽支付租金义务。因董建军欠付陈丽2015年部分租金，（2015）柳民初字第734号民事判决书对此进行了认定，陈丽据此申请柳河县人民法院强制执行，可以证明董建军存在根本违约行为；二、陈丽与董建军之间并不存在合伙经营关系，陈丽仅以收取租金的方式受益。双方在租赁合同中约定由陈丽对电脑、电空调、防水、线路等进行投资，目的是陈丽配合董建军经营其所租赁的洗浴和宾馆，嗣后由董建军垫付资金进行了部分改造，说明双方对支付方式进行了变更，并达成合意。董建军主张其因购买电脑、防水施工等垫付资金87727元，虽然二审提供了吴路军、柴艳飞、李永祥的证言，但董建军与吴路军等人并没有形成即时结算凭证。在事隔两年后陈丽与董建军发生纠纷时，仅凭吴路军等人的证言及后补的收据，无法充分证明董建军是否雇佣他人进行了施工及具体付款数额，吴路军等3人的证人证言本院不予采纳。根据董建军一审中提供的有效票据，一审法院认定陈丽应返还给董建军垫付资金33960元正确；三、董建军一审中提供的2014年至2015年经营账目明细系董建军单方制作，仅凭该明细无法认定董建军投入资金12.5万元。董建军在经营洗浴和宾馆过程中必然需要资金投入及日常维护，经营收益全部归董建军所有。陈丽与董建军之间系房屋租赁合同关系，陈丽无义务对董建军经营期间的支出费用承担责任。董建军要求陈丽退还给其12.5万元，与法无据，本院不予支持；四、董建军提出陈丽赔偿其经营损失8万元，双方发生纠纷时至2016年8月19日，董建军始终占有嘉宾时尚洗浴宾馆。现董建军并未提供充分证据证明陈丽存在阻碍董建军经营行为，董建军的该项主张本院不予支持；五、现双方同意解除租赁合同，该租赁合同应予以解除，董建军应向陈丽支付董建军占有使用嘉宾时尚洗浴宾馆期间的租金，即从2016年3月起至2016年8月19日止的租金，每月按13330元计算；六、高迪并非租赁合同的相对人，董建军与高迪之间没有形成权利义务关系，董建军主张高迪承担相应的合同义务及赔偿责任，本院不予支持。综上，董建军上诉理由无事实和法律依据，本院不支持。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1993元，由董建军负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 ：王艳刚
审 判 员 ：范立华
审 判 员 ：王立武
二〇一六年八月二十三日
代理书记员 ：徐晓东