广西壮族自治区北海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂05民初214号
原告（执行案外人）：夏清有，男，1973年9月23日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
原告（执行案外人）：刘朋丽，女，1981年7月3日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。
委托诉讼代理人：赵成民，广西旷源律师事务所律师（受上述两原告的共同委托）。
被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行，住所地北海市海城区北部湾西路27号。
负责人：钟军辉，行长。
委托诉讼代理人：王启雨，广西海鑫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘振华，广西海鑫律师事务所律师。
第三人（被执行人）：广西鸿源先科股份有限公司，住所地北海市北海大道西鸿源生态新城B栋102、201室。
法定代表人：黄耀峰，总经理。
原告夏清有、刘朋丽诉被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行（以下简称工行云南路支行）、第三人广西鸿源先科股份有限公司（以下简称鸿源先科公司）案外人执行异议纠纷一案，本院于2017年8月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告夏清有、刘朋丽的委托诉讼代理人赵成民，被告工行云南路支行的委托诉讼代理人王启雨到庭参加诉讼，第三人鸿源先科公司经本院依法传票传唤无正当理由不到庭参加诉讼，本案依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
夏清有、刘朋丽向本院提出诉讼请求：一、立即停止对夏清有、刘朋丽购买的位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1203号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认夏清有、刘朋丽与鸿源先科公司于2010年6月12日签订的《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1203）合法有效，并确认位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1203号房屋归夏清有、刘朋丽所有；三、鸿源先科公司协助和配合夏清有、刘朋丽办理北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1203号房屋的产权过户登记；四、本案案件受理费用由工行云南路支行承担。
事实和理由：2010年6月12日，夏清有、刘朋丽与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：HYA1203），约定夏清有、刘朋丽购买鸿源先科公司开发位于北海大道南、云南路西“鸿源生态新城”A幢1203号房屋，房屋总价379848元，夏清有、刘朋丽之后依约交付房款273848元，并实际占有、使用了涉案房屋。2011年4月19日夏清有、刘朋丽与鸿源先科公司于2011年4月19日签订《付款方式补充协议》，约定将银行按揭变更分期五年付清。鸿源先科公司应当依据合同约定在2010年7月12日前向北海市房地产交易中心申请备案登记，及涉案房屋权属过户登记手续。夏清有、刘朋丽在履行《商品房买卖合同》过程及诉讼、执行程序中均没有过错。
然而，北海市中级人民法院（以下简称北海中院）在云南路支行与鸿源先科金融借款合同纠纷一案中，于2009年8月3日查封了上述房屋，后于2011年11月3日、2014年1月28日、2015年2月3日及2016年2月1日进行续封。夏清有、刘朋丽为此于2017年7月14日向北海中院提起执行异议申请，该院作出（2017）桂05执异167号执行裁定书，裁定驳回夏清有、刘朋丽的异议请求。夏清有、刘朋丽认为，夏清有、刘朋丽于签约后已支付全部购房款并实际占有房屋至今，未能办理房屋备案与等级和产权过户登记手续的原因在于鸿源先科公司，根据《中华人民共和国物权法》第十五条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冬季财产的规定》第十七条之规定，涉案商品房买卖合同合法有效，夏清有、刘朋丽在合同履行过程中并无过错，北海中院不得查封、扣押冻结涉案房屋。
工行云南路支行辩称：一、北海中院所作的执行裁定书裁定驳回夏清有、刘朋丽的异议请求正确，应当予以维持。二、夏清有、刘朋丽提供的《商品房买卖合同》是伪造的，夏清有、刘朋丽与鸿源先科公司之间不存在买卖合同关系，同时该份合同是在工行云南路支行查封期间所签，该申请对《商品房买卖合同》的真实性进行鉴定。三、是否实际占有使用涉案商品房与本案无关，不能作为物权确认的依据。夏清有、刘朋丽所提交的证据无法证实鸿源先科公司与夏清有、刘朋丽有交房行为，更不能证明夏清有、刘朋丽实际占有使用涉案商品房。四、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，本案涉案房屋不是夏清有、刘朋丽的唯一住房，应驳回夏清有、刘朋丽的诉求。
鸿源先科公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。
夏清有、刘朋丽围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.（2017）桂05执异167号执行裁定书及送达回证，拟证明夏清有、刘朋丽（案外人）提出执行异议之诉的依据、夏清有、刘朋丽的房屋在法院执行裁定查封的范围。2鸿源先科公司营业执照、法定代表人等主体依据，拟证明鸿源先科公司的主体材料。3.关于“鸿源生态新城”购房人缴纳契税征收滞纳金问题的批复，拟证明夏清有、刘朋丽提出执行异议之诉的依据，夏清有、刘朋丽的房屋在法院执行裁定查封的范围，因查封、执行涉案房屋《商品房买卖合同》无法继续履行合同而中止的事实。4.房屋登记信息档案查询证明，拟证明涉案房屋已经被北海中院查封、续封的事实，夏清有、刘朋丽提出执行异议之诉的依据。5.《商品房买卖合同》（销售合同编号HYA1203），拟证明夏清有、刘朋丽提出执行异议之诉的依据。6.付款方式补充协议，证明首付款的银行按揭贷款，变更为分期付款，每次付款53000元。7.销售不动产统一发票和分期付款凭证，证明夏清有、刘朋丽交付房款273848元的事实。8.税收完税证明，证明夏清有、刘朋丽已经履行缴纳契税义务的事实。9、北海市海城区蓝梦快捷宾馆证明，证明夏清有、刘朋丽名下的坐落于北海市的房屋用于经营、非住宅的事实。10.房屋所有权证、11.房屋租赁协议，均证明夏清有、刘朋丽出租名下的坐落于北海的房屋用于经营的依据。12.业主（住户）房屋装饰装修档案，证明夏清有、刘朋丽已经装修涉案房屋并实际占有、使用涉案房屋的事实。13.物业管理规约、14.物业管理服务协议，均证明夏清有、刘朋丽已经实际占有、使用涉案房屋的事实。
工行云南路支行未向本院提交证据。
鸿源先科公司未向本院提交证据。
经开庭审理质证，工行云南路支行对夏清有、刘朋丽提交的证据质证如下：对证据1、2、3、4、6的三性没有异议；对证据5的三性有异议，该份合同是伪造的，不能证明夏清有、刘朋丽与鸿源先科公司存在商品房买卖合同关系。对证据7不动产发票的三性均有异议，夏清有、刘朋丽没有提供相应的汇款凭证，不能证明夏清有、刘朋丽已经支付全部房价款，且发票开具的时间为2014年6月18日，在法院查封涉案房屋和工行云南路支行申请强制执行之后，在签订《商品房买卖合同》之后。对分期付款凭证的关联性有异议，该款项不是打给鸿源先科公司，不能证明夏清有、刘朋丽向鸿源先科公司支付了购房款。对证据8的三性有异议，夏清有、刘朋丽缴纳契税和印花税的时间为2014年7月17日在涉案房屋被查封、被立案执行之后，该发票是夏清有、刘朋丽为了中止执行涉案房屋才开具的。对证据9、10、11的三性有异议，三中南里二巷14-16号的规划用途为住宅，是夏清有、刘朋丽改变用途，即使该房现在用于经营，性质还是住宅，仍证明属于夏清有、刘朋丽名下住房。对证据12的真实性有异议，该证据的甲方是北海银联物业服务有限公司鸿源生态新城物业服务中心，但盖的确实北海银联物业有限公司的公章，关联性有异议，不能证明夏清有、刘朋丽已装修和入住、占有的事实。对证据13、14的三性有异议，该证据不足以证明北海银联物业有限公司是鸿源生态新城的物业公司，不能证明夏清有、刘朋丽何时入住。
鸿源先科公司未到庭参加诉讼，依法视为放弃质证的诉讼权利。
对夏清有、刘朋丽提供的证据经审查质证，本院认为该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。
综合本案证据以及庭审笔录，本院确认如下法律事实：夏清有与刘朋丽系夫妻关系。2010年6月12日，夏清有、刘朋丽与鸿源先科公司签订《商品房买卖合同》，约定夏清有、刘朋丽购买鸿源先科公司开发的鸿源生态新城A幢1203号房，房屋面积为82.65平方米，总价款379848元。2011年4月19日，鸿源先科公司与夏清有、刘朋丽签订《付款方式补充协议》约定夏清有、刘朋丽原以按揭方式购买此套房屋，首付款为人民币114848元，现由于贷款首付款比例上调，所以以下的房款265000元申请更改为分五期付款。2014年6月18日鸿源先科公司出具《销售不动产统一发票》，载明收到鸿源生态新城A幢1203号房首付款273848元。2014年7月17日，夏清有、刘朋丽向税务机关缴纳了A幢1203号房屋契税11395.44元。
另查明，鸿源先科公司于2004年6月18日、6月28日、2005年12月12日先后向工行云南路支行贷款2000万元、2300万元、4700万元，鸿源先科公司以其坐落于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城内[土地使用权证号分别为：北国用（2003）第602645号、北国用（2004）800158号、北国用（2004）第800159号]的土地及地上建筑物为上述债权提供抵押担保，并于2005年12月13日办理了抵押登记。后因鸿源先科公司逾期未能清偿借款，工行云南路支行向本院提起诉讼。诉讼中，经工行云南路支行的申请，本院于2009年7月23日作出（2009）北民二初字第70号民事裁定，查封鸿源先科公司坐落于北海大道南、云南路西，已经办理抵押给工行云南路支行的42871.9平方米国有土地使用权以及该地上建筑面积为12809.3平方米的房产。该财产保全的二年查封期限届满后，因未续封，查封效力消灭。后经工行云南路支行再次申请，本院又于2011年11月1日作出（2009）北民二初字第70-4号民事裁定，查封了鸿源生态新城42871.9平方米土地使用权及地上建筑面积为56422.43平方米的房屋（含本案A栋1203号房）。本院于2012年1月18日作出（2009）北民二初字第70号民事判决，判决：一、鸿源先科公司应偿还工行云南路支行借款本金5136.72万元及利息；二、工行云南路支行在上述款项范围内对北房地交押字（2005）第13060号《北海市房地产抵押登记证明书》项下的抵押房地产享有优先受偿权。鸿源先科公司不服一审判决诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院经审理后作出判决：驳回上诉,维持原判。又因鸿源先科公司未履行上述生效法律文书确定的义务，工行云南路支行向本院申请强制执行。本院以（2013）北法执字第8号案予以执行，并于2013、2014、2015年续封了鸿源先科公司名下“鸿源生态新城”土地使用权及地上相关建筑物，查封标的中均包含A栋地下一层至地上21层在建工程。在该案执行过程中，夏清有、刘朋丽以法院查封的涉案房屋系其合法购买为由，提出执行异议，本院经审查后，认为因案外人夏清有、刘朋丽对登记在鸿源先科公司名下的不动产提出的异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定驳回其异议请求。夏清有、刘朋丽为此提起本案诉讼。
再查明，夏清有、刘朋丽名下在北海市不动产登记中心的房屋登记信息为：坐落北海市，面积640.52平方米。
本院归纳本案的争议焦点为：夏清有、刘朋丽对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应否停止对涉案房屋的执行。
本院认为，依照法律规定，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。即只要买受人对被执行的商品房符合法定保护的条件，法律就赋予其对该商品房的物权期待权以排除执行的效力。本案中，夏清有、刘朋丽与鸿源先科公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，虽然双方签订该合同时，“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程处于被抵押的状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案双方达成《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，于此情形下，是否经抵押权人同意并不影响合同的有效性。而涉案“鸿源生态新城”项目于双方签订涉案《商品房买卖合同》前已取得了商品房预售许可证，表明鸿源先科公司已经可以向社会公开销售该房屋，对于购房者来说，其基于信赖开发商已经取得预售许可证的事实，有理由相信其所购房屋上是不存在任何权利瑕疵的，其也无能力控制开发商是否已清偿银行的债权。基于上述分析并结合由夏清有、刘朋丽提供的《商品房买卖合同》、《分期付款协议》、《销售不动产统一发票》、等证据，足以认定本案商品房买卖合同关系成立且合法有效，夏清有、刘朋丽付清超过50%的购房款。2009年7月23日，本院根据工行云南路支行的申请，对涉案“鸿源生态新城”项目的土地及在建工程进行查封，查封期限为两年。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”规定，本案的《商品房买卖合同》虽合法有效，但不能对抗已经在讼争财产上办理了查封手续的工行云南路支行。根据在卷证据显示，上述财产的查封期限为两年，即到2011年7月22日后查封效力效力消灭。而工行云南路支行对该财产重新申请查封的时间为2011年11月1日，由此可知，讼争财产在2011年7月23日至2011年10月31日期间并不存在查封情形，而本案的商品房买卖关系持续有效，即使2011年11月1日再次发生查封的事实，合同也是在查封之前已经签订，并不属于上述法律规定的在查封的财产上设定权利负担。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，交付了购买商品的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上，优先于担保债权，建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。故此，夏清有、刘朋丽对涉案商品房享有的物权期待权足以排除工行云南路支行对涉案商品房的强制执行。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，本案不得执行涉案房屋。本案系执行异议之诉，非确认合同效力纠纷，虽对涉案《商品房买卖合同》的合法有效性进行了审查，但于本案中不对夏清有、刘朋丽诉请确认该合同的合法有效性作出判决。此外，夏清有、刘朋丽要求鸿源先科公司为其办理房屋过户，因该诉求系基于夏清有、刘朋丽与鸿源先科公司的商品房买卖合同关系，与本案非同一法律关系，亦不属于本案审理范围，夏清有、刘朋丽应另寻法律途径予以解决，本院不予处理。
综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、本案不得执行位于北海市北海大道南、云南路西鸿源生态新城A幢1203号商品房；
二、驳回原告夏清有、刘朋丽的其他诉讼请求。
案件受理费100元，由被告中国工商银行股份有限公司北海市云南路支行负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院。
本院（2017）桂05执异167号执行裁定书于本判决生效时自动失效
审 判 长 陈邦和
审 判 员 魏玉芳
审 判 员 叶 萍
二〇一七年十二月三十日
法官助理 庞晓湖
书 记 员 曾 荣