贵州省贵阳市南明区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黔0102民初1973号
原告：古xx。
原告：张x。
委托代理人：苏梅、秦碧，贵州北斗星律师事务所律师。
被告：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），住本市南明区花果园彭家湾路C区15栋。
法定代表人：肖xx，总经理。
委托代理人：傅x。
第三人：中信银行股份有限公司贵阳分行。地址在贵阳市南明区新华路***号富中国际广场。
法定代表人：杜xx，行长。
委托代理人：卢意，贵州鼎尊律师事务所律师。
委托代理人：周仅尧，贵州鼎尊律师事务所实习律师。
原告古x、张x诉被告宏益房开商品房预售合同纠纷一案，本案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告古x、张x的委托代理人苏梅、秦碧，被告宏益房开的委托代理人傅舒，中信银行贵阳分行的委托代理人卢意、周仅尧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告古x、张x诉称：原、被告于2013年4月8日签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的花果园M区4栋1单元19层10号商品房，原告采取按揭贷款的方式支付购房款，总房款543647元，首付款303647元。后原告与第三人于2013年6月20日签订贷款抵押合同，约定向第三人贷款24万元。合同约定被告应于2015年12月31日前交付房屋，若逾期交房超过90个工作日的，原告有权要求退房，被告应当退还原告全部已付购房款，并按已付款的2%向原告支付违约金。另外由于双方合同约定的违约金远远低于原告的实际损失，故请求人民法院对违约金进行调整，按照同期银行贷款利率标准计算资金占用费。现诉至法院请求：一、解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》。二、判令解除原告与第三人之间签订的《中信银行个人购房借款合同》。三、判令被告退还原告首付款303647元以及预告登记费550元。四、判令被告退还原告已归还的银行借款本金51263.34元以及利息50350.99元（贷款本金及利息暂从2013年7月4日算至2016年4月4日，贷款及利息尚在持续偿还中，最终计算到合同解除之日止）。五、判令被告赔偿原告资金占用损失41048元（暂从2013年4月8日计算至2016年5月25日，最终要求计算到购房款实际返还之日，按首付款和预告登记费为基准，按同期银行贷款利率标准计算）。六、判令由被告负责向银行偿还剩余的贷款本金及利息以及因提前解除合同应当承担的违约金。七、诉讼费由被告承担。
被告宏益房开辩称：双方补充协议第7.3条约定，逾期交房天数达到解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，应当在60日内书面通知出卖人，出卖人在60日内未收到书面解除合同通知书的，视为买受人继续履行合同并放弃解除合同的权利，原告古x、张x未再合同约定的时间书面通知被告，其起诉的行为不能视为书面通知。原告所主张的资金占用损失过高，缺乏依据，请求法院依法判决。如果合同解除，原告应当配合被告办理商品房买卖合同的备案登记解除手续。
第三人中信银行贵阳分行述称：第三人与原告签订的借款合同办理了预告抵押登记，在借款未还清之前，第三人不同意解除预告抵押登记，商品房买卖合同和借款合同是否达到解除条件请人民法院依法判决，如该两个合同解除，被告应当将收取的贷款退还给第三人。
经审理查明:原告古x、张x（买受人）与被告宏益房开（出卖人）于2013年4月8日签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买出卖人开发的贵阳市花果园项目M区4栋1单元19层10号商品房,总购房款543647元。买受人采取银行按揭贷款的付款的方式支付房款，首付款303647元，剩余240000元向银行贷款。出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期出卖人逾期交房超过90工作日，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当在自收到退房通知之日起90个工作日内退还全部已付款项，并按买受人全部已付购房款的2%向买受人支付违约金。合同第51页附件十二《补充协议》第七条关于逾期交房的责任中7.3条约定“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及本补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定”。补充协议第20.2条约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付购房款。合同签订后，原告按照合同约定的时间向被告宏益房开支付了首付款，同时原告于2013年6月20日与第三人个人住房借款合同，贷款240000元支付了剩余购房款。但2015年12月31日，被告宏益房开未按照合同约定的时间向原告交付房屋。2016年5月31日，原告诉至本院，诉请如前。针对补充协议的约定，原告认为虽未在60日内向被告提出书面申请，但原告向法院提起诉讼是符合合同约定的。另外，原告还提交了银行的还款情况执行情况，证明截至2016年5月5日原告已向第三人归还借款本金息的情况，被告对此无异议，第三人提交清单一份，证明原告截至2017年2月28日均正常归还借款本息，应还欠款总额173296.01元。另外原告支付了预告登记费550元。以上事实，有双方当事人陈述及有关证据材料在卷佐证，并经庭审质证核实。
本院认为：公民、法人合法的民事权益受法律保护。本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约支付了购房款，但在合同约定的2015年12月31日交房期限届满后，被告未能将房屋交付给原告使用，并已超过了合同约定的90个工作日，已构成违约，现原告在2016年5月31日向本院提起诉讼，诉状中的意思表示很明确，该行为应当视为原告在规定期限内向被告书面送达通知要求解除合同，对被告产生效力。故现在原告诉请要求解除合同，本院依法予以支持，解除合同后，原告所交纳的购房款以及通过银行贷款支付的本金和利息被告应当退还给原告。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告与第三人之间的借款担保合同因合同目的不能实现也应当一并予以解除，被告应当将已经收取的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给第三人和原告。另外，双方补充协议约定，无论双方因何种原因解除合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销以及按揭合同解除等手续，被告在前述各项手续办理完毕后30个工作日内退还原告已付购房款，故在解除合同后购房款退还以前，原告还需要履行合同的附随义务配合办理房屋的备案登记注销手续，并遵从合同约定在注销手续办理完毕后30个工作日内退款。关于原告主张的已付款的利息损失问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，原告对其实际损失未提供相应证据予以证明，且由于违约的持续相对时间不长，合同约定的违约金即使参照银行同期一年期定期存款利率标准计算，也大致相当，故对原告请求调整违约金的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
解除原告古x、张x与被告贵阳市宏益房地产开发有限公司于2013年4月8日签订的《商品房买卖合同》及补充协议。
解除原告古x、张x与第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订的《中信银行个人购房借款合同》。
原告古x、张x与被告贵阳市宏益房地产开发有限公司在本判决书生效后三日内相互配合办理完毕贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目M区4栋1单元19层10号房屋的商品房预售备案登记手续后三十个工作日内，被告贵阳宏益房地产开发有限公司将购房首付款303647元以及预告登记费550元退还给原告古x、张x，注销费用由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担。
被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第三项义务的同时向原告古x、张x支付违约金10873元。
被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第三项义务的同时支付原告古x、张x已向第三人中信银行股份有限公司贵阳分行归还的贷款本金及利息（以银行于当月出具的对账单为准）给原告古x、张x，同时按本项已归还本金及利息的总额的2%向原告古x、张x支付违约金。
被告贵阳宏益房地产开发有限公司在履行前述第三项义务的同时向第三人中信银行股份有限公司贵阳分行偿还原告古x、张x就《中信银行个人购房借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以借款合同的约定进行计算）。
驳回原告古x、张x的其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8003元，由被告宏益房开负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
审判长 赵 曦
审判员 冯 雪
审判员 张庆亭
二〇一七年四月十四日
书记员 吕俊恒