福建省福鼎市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鼎民初字第3402号
原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行，住福建省福鼎市玉龙北路1-17号。组织机构代码：85750080-5。
代表人许荔晖，该行行长。
委托代理人王怀文，男，1972年2月11日出生，汉族，住福建省福鼎市，系该行职员。
被告周江棠，女，1992年8月15日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告周文金，男，1960年8月1日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告曾月娥，女，1964年2月1日出生，汉族，住福建省福鼎市。
被告福建省天缘房地产开发有限公司，住所地福鼎市锦融大厦B幢509室。组织机构代码：79378964-5。
法定代表人郑昌杰，执行董事兼总经理。
原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行与被告周江棠、周文金、曾月娥、福建省天缘房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行委托代理人王怀文到庭参加诉讼，被告周江棠、周文金、曾月娥、福建省天缘房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行诉称，2012年10月23日原告与被告签订编号为2012年建宁鼎个房借字347号《个人住房借款合同》，约定被告周江棠向原告借款460000元，借款期限20年，自2012年10月10日至2032年10月10日，以被告周江棠所有的坐落于福鼎市××大厦××房产作为此笔贷款的抵押。被告周文、曾月娥是此笔贷款共同借款人，福建省天缘房地产开发有限公司对被告周江棠以上债务承担阶段性担保责任。对未按时清偿的借款本金和利息，自逾期之日起至本息全部清偿之日止按罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息和复利。合同签订后，原告履行了放款义务。被告周江棠取得借款后，自2015年3月31日起，就未按合同约定偿付贷款利息，经原告多次催讨借款人仍未归还。截至2016年3月30日，被告周江棠结欠借款本金416198.75元。被告的行为已构成违约。现诉至法院请求判令：一、被告周江棠、周文金、曾月娥偿还原告贷款本金人民币416198.75元及逾期还款利息（从2016年3月31日起至实际还款日至以借款本金416198.75元为基数，按中国人民银行基准利率上浮50%计算）；二、原告对周江棠所有的福建省福鼎市××大厦××号房地产享有优先受偿权；三、被告福建省天缘房地产开发有限公司对被告周江棠以上债务承担连带清偿责任；四、依法判令被告承担本案所有诉讼费用包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费等。
被告周江棠、周文金、曾月娥、福建省天缘房地产开发有限公司未到庭亦无答辩。
经审理查明，2012年10月10日，被告周江棠、周文金、曾月娥、福建省天缘房地产开发有限公司与原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行签订2012年建宁鼎个房借字347号《个人住房借款合同》，约定被告周江棠、周文金、曾月娥共同向原告借款460000元，借款用途为购置福鼎市××大厦××房产，借款期限自2012年10月10日起至2032年10月10日止，借款利率为中国人民银行同期同档次贷款利率，还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额约为人民币3443.19元。本合同签订后，借款首次发放前，如遇人民银行调整利率，则上述每月归还本息金额相应调整。借款逾期，罚息利率为执行利率上浮50%。被告周江棠自愿提供其所有的坐落于福鼎市××大厦××号的房地产为该贷款提供抵押担保。抵押保证范围为《个人住房借款合同》第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、债权人为实现债权与抵押权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。福鼎市房地产管理所在《个人住房借款合同》盖章确认该预告抵押登记。福建省天缘房地产开发有限公司为该笔借款提供阶段性保证，保证方式为连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。保证范围为借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、债权人为实现债权与抵押权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同签订后，原告依约发放了贷款。借款后，被告周江棠、周文金、曾月娥仅依约足额偿还前二十九期借款本息，自2015年3月31日起没有再支付尚欠借款本息。原告于2016年2月29日、3月30日自被告福建省天缘房地产开发有限公司在原告处的保证金账户分别扣划29000元、8000元抵扣被告周江棠、周文金、曾月娥的到期借款本息。截至2016年3月30日，被告尚结欠原告借款本金416198.75元未能偿还。原告于2015年10月21日诉至本院，并主张于2016年3月31日提前收贷。
另查明，庭审结束前，抵押的房地产尚未办理《国有土地使用权证》及《房屋所有权证》。
以上事实，由原告的庭审陈述及经举证认证和本院审查的原、被告《营业执照》《组织机构代码证》《金融许可证》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、被告周江棠、周文金、曾月娥身份证、《个人住房借款合同》《商品房买卖合同》、支付凭证、贷款明细清单、贷款催收通知书等证据证明，本院予以认定。
综上所述，本院认为，原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行与被告周江棠、周文金、曾月娥、福建省天缘房地产开发有限公司签订的《个人住房借款合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家有关法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。原告已依约发放借款460000元，被告周江棠、周文金、曾月娥未按合同约定按时足额归还贷款利息，其行为构成违约，原告根据合同的约定宣布贷款提前到期并请求被告周江棠、周文金、曾月娥偿还全部借款本金，并自提前收贷日起按合同约定罚息利率计收逾期利息至还款之日止，本院予以支持。被告周江棠自愿提供其所有的坐落于福鼎市××大厦××号的房地产作为抵押物，为该笔住房贷款提供抵押担保，并已办理预告抵押登记手续，该抵押行为合法、有效，若被告未履行到期债务，原告有权对上述抵押财产享有优先受偿权，故原告提请的就上述债权以抵押财产优先受偿的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告福建省天缘房地产开发有限公司自愿为被告周江棠、周文金、曾月娥与原告间的借款提供阶段性保证责任，双方约定保证期限为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止，原告向本院提起诉讼时该他项权利证书尚未交由贷款人核对，原告的起诉未超过保证期限，原告要求被告福建省天缘房地产开发有限公司承担连带保证责任的请求，本院予以支持。被告周江棠、周文金、曾月娥、福建省天缘房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，予以缺席审理与判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第四十一条、第四十二条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告周江棠、周文金、曾月娥应于本判决生效之日起十日内共同偿还原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行借款本金416198.75元及逾期还款利息（从2016年3月31日起至实际还款日至以借款本金416198.75元为基数，按中国人民银行基准利率上浮50%计算）。
二、原告中国建设银行股份有限公司福鼎支行在被告周江棠、周文金、曾月娥未履行到期债务的情况下，有权对坐落于福鼎市××大厦××号的房地产以折价、拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。
三、被告福建省天缘房地产开发有限公司对第一项还款义务承担连带偿还责任。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费7895元，由被告周江棠、周文金、曾月娥、福建省天缘房地产开发有限公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。
审 判 长 李显清
审 判 员 陈雪仙
人民陪审员 方 茵
二〇一六年四月十九日
书 记 员 蔡平心
附注：本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
附相关法律、法规、司法解释：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。
第四十二条办理抵押物登记的部门如下：
（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；
（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门；
（三）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门；
（四）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门；
（五）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。
第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。
第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。