重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2014）合法民初字第01867号原告重庆紫荆物业服务有限公司，住所地重庆市合川区南办处南屏路183号附8号，组织机构代码70938624-6。法定代表人胡绍琼，该公司总经理。委托代理人印川，男，汉族，该公司副总经理，住重庆市北碚区。委托代理人刘涛，男，汉族，该公司项目经理，住重庆市合川区。被告刘兵，男，汉族，住重庆市合川区。原告重庆紫荆物业服务有限公司（以下简称“紫荆物业公司”）与被告刘兵物业服务合同纠纷一案，本院于2014年2月28日立案受理后，依法由审判员颜朋独任审判，适用简易程序于2014年3月27日公开开庭进行了审理。原告紫荆物业公司的委托代理人印川、刘涛到庭参加诉讼，被告刘兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告紫荆物业公司诉称，原告系被告居住的湖畔佳梦小区的物业服务单位，原告从2010年1月1日进入湖畔佳梦小区开始物业服务，小区业主与原告约定了物业服务的相关费用和标准：多层为0.60元／月.平方米，高层为0.90元／月.平方米（2012年4月1日前，约定标准多层为0.45元／月.平方米，高层为0.70元／月.平方米）。被告房屋面积91.90平方米，从2012年1月起至2013年12月止，被告应缴纳物业服务费1929.90元（2012年1月-2012年3月期间的物业服务费：0.70元／月.平方米×91.90平方米×3个月=192.99元；2012年4月-2013年12月期间的物业服务费：0.90元／月.平方米×91.90平方米×21个月=1736.91元），二次供水费用115元；但被告至今未缴纳。为维护原告的合法权益，请求依法判决被告缴纳2012年1月至2013年12月期间的物业服务费1929.90元、二次供水使用费115元，并按合同约定标准（万分之八／日）支付延迟缴纳的违约金593.02元，共计2637.92元；本案诉讼费由被告承担。被告刘兵未作答辩。经审理查明，2010年1月19日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定重庆安成房地产开发有限公司选聘原告对湖畔佳梦小区实施前期物业管理服务；服务期限为三年，自正式公告交房之日起计算，合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，重庆安成房地产开发有限公司与原告应就延长本合同期限达成协议，双方未达成协议的，应在合同届满后三个月内继续履行本合同，重庆安成房地产开发有限公司应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订《前期物业服务合同》；物业服务费用标准：多层住宅0.45元／月.平方米（含路灯费），电梯房0.70元／月.平方米（含电梯费、路灯费），写字楼1元／月.平方米，商业物业1元／月.平方米，其他物业车库1元／月.平方米；业主应于每季度最后一月月底前交纳当季度的物业服务费用；业主、物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之一的标准支付违约金。2011年3月28日，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订了《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》，协议主要约定因湖畔佳梦小区自2010年交付业主使用以来，至今尚未成立业主大会及业主委员会，为了确保小区物业服务的连续性，重庆安成房地产开发有限公司对原告所提供的物业服务进行综合评定后，决定按照《前期物业服务合同》约定延长《前期物业服务合同》期限；原告所提供的物业服务内容、服务标准、服务质量与《前期物业服务合同》一致；原告按照《前期物业服务合同》约定的服务内容和标准提供服务后，业主向原告按照《前期物业服务合同》约定标准缴纳物业服务相关费用（协议期间若因成本费用上涨，导致物业服务无法正常运行时，原告可在书面征得半数以上业主同意并公示后上调收费标准）；本协议为《前期物业服务合同》的时间延续及组成部分，与《前期物业服务合同》具有同等法律效力，本协议的未尽事宜，以《前期物业服务合同》约定为准；本协议期限从2011年4月28日至2014年4月27日止，协议期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时，本协议终止；本协议期限届满，小区尚未成立业主委员会或未签订《物业服务合同》时，双方未对履行《前期物业服务合同》及本协议提出异议，本协议自动延续至业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时。合同签订后，原告从2010年1月1日起至2013年12月底止为湖畔佳梦小区提供了物业服务。被告于2010年12月30日入住湖畔佳梦小区后，成为该物业管理服务区内的业主，其住宅建筑面积为91.90㎡。2012年2月1日，原告就上调物业服务费收费标准进行公示并征求湖畔佳梦小区全体业主意见。2012年3月15日，原告就湖畔佳梦小区物业服务费调整征求业主意见后决定：从2012年4月1日起，按照高层住宅0.90元／月.平方米，多层住宅按照0.60元／月.平方米的标准计收物业服务费，同时，原告将该决定情况进行了公告。从2012年1月1日起，被告未交纳物业服务费及二次供水使用费，至2013年12月底止，被告共欠原告物业服务费1929.90元及二次供水使用费115元。原告于2013年3月8日、11月7日向被告发出催缴物业服务费通知催收未果。2014年2月28日，原告遂起诉来院，诉请如前。另查明，2009年3月30日，重庆安成房地产开发有限公司与原告制定了《安成·湖畔佳梦业主临时规约》，规约第四十七条约定使用二次加压供水的业主，按政府物价部门统一的二次供水的收费标准执行，若无明确统一的收费标准前，实行在政府规定价格基础上加收0.80元／吨后作为用户计费的最终价格，使用市政供水口直接供水的业主按政府物价部门统一水费标准计取。若遇水费涨价（以物价局价格公报为准），该价格应依其上浮，水费若实行物业管理公司抄表收取的，所有业主、住户应在每月15日前缴纳上月水费。被告入住湖畔佳梦小区时承诺同意履行、遵守该规约，并签订了《业主承诺书》。再查明，湖畔佳梦小区至今未成立业主委员会。上述事实，有原告的陈述，《前期物业服务合同》，《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》，《安成·湖畔佳梦业主临时规约》，《业主承诺书》，《物业费调价签字表决表》，《小区重大事宜公告》，《关于湖畔佳梦物业服务费调整征求业主意见情况的公告》，《欠费及违约金计算表》，《关于催交物管费的通知》等证据证实，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，重庆安成房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》和《关于延长湖畔佳梦〈前期物业服务合同〉期限的协议》以及双方制定的《安成·湖畔佳梦业主临时规约》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，受法律保护。双方约定的物业管理服务收费标准和二次供水使用费的收取及逾期支付物业服务费等费的违约金等条款，对被告居住的湖畔佳梦小区的全体业主具有约束力，该小区业主应当遵守和执行。原告对湖畔佳梦小区提供了物业服务，被告入住该小区时签署了同意履行、遵守该规约的《业主承诺书》，嗣后，被告也接受了原告的服务，故被告应当支付物业服务费及其它实际产生的费用。但被告自2012年1月1日起至2013年12月底止未向原告交纳物业服务费及二次供水使用费，其行为已违约，应承担违约责任。故原告要求被告支付所欠物业服务费、二次供水使用费及违约金的理由正当，本院予以支持。但由于原告要求按万分之八／日的标准支付违约金与合同约定不符，故本院按照合同约定的标准万分之一／日予以主张违约金74.13元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第二十二条第一款、第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告刘兵于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆紫荆物业服务有限公司支付所欠的物业服务费1929.90元、二次供水使用费115元等费共计2044.90元。二、由被告刘兵于本判决发生法律效力之日起五日内向原告重庆紫荆物业服务有限公司支付违约金74.13元。三、驳回原告重庆紫荆物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交25元），减半交纳25元，由被告刘兵负担。被告负担之金额限于本判决发生法律效力之日起五日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。审判员  颜朋二〇一四年五月十五日书记员  张露