西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终46号
上诉人（原审被告）：脚色鞋行第二分店，住所地西藏日喀则市上海中路24号附78号军分区门面房**号。
经营者：黄家英，女，1977年4月1日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
上诉人（原审被告）：郑雪峰，男，1973年11月18日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
委托诉讼代理人：黄家英（系郑雪峰之妻）女，1977年4月1日出生，汉族，个体工商户，现住西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区，住所地西藏自治区日喀则市。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：次多，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：向仕军，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人脚色鞋行第二分店（以下简称脚色鞋行）、郑雪峰因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人脚色鞋行经营者黄家英、被上诉人军分区的委托诉讼代理人次多、向仕军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
脚色鞋行、郑雪峰上诉请求：1.撤销一审判决。2.全额退还押金人民币（以下货币均为人民币）10,000元。3.房屋再次出租时享有免转让费的优先承租权。4.免去25.5个月的房屋占有使用费98,583元。5.给予处理货物时间至2018年12月31日。6.退还多收的房屋面积差价41,032元。7.开具2007年到2015年收取房屋租金的正规发票。8.如果军分区现在可以按市场价（800,000元）赔偿，可以按要求马上就搬。9.一、二审4,728元诉讼费由军分区承担。事实和理由：军分区不守信，店面是2007年经军分区同意从上一租户处转让获得，2012年上诉人欲转让门面军分区不同意，可2014年仍有其他商户转让了门面，此为军分区不守信不公平。
军分区答辩称，1.原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，且原审判决内容符合公平原则，原审判决理应得到维持，不应被撤销。2.脚色鞋行应当立即返还房屋。因为根据双方签订的《军队房地产租赁合同》约定，应当于2016年1月1日返还房屋；根据中央政策规定，脚色鞋行应立即返还房屋。脚色鞋行要求2018年年底返还房屋，无任何事实和法律依据。3.房屋租赁合同于2015年12月31日解除，根据公平原则，脚色鞋行应按照合同约定的租金标准，从2016年1月1日起至交还房屋之日向军分区支付占有使用费。4.脚色鞋行支付转让费用是其自身经营行为，风险由自己承担，军分区未收取任何转让费用，对其支付转让费用的行为并不知情，假设知情，也是脚色鞋行与第三人的合意行为，与军分区无关，不应当赔偿脚色鞋行的转让费用损失。5.《军队房地产租赁合同》第八条明确约定装饰装修“费用自理、权属归甲方所有”，脚色鞋行对房屋的装饰装修用于商业经营，实际受益人为自身，军分区无任何过错，不应承担该损失。6.根据合同约定，脚色鞋行在合同期满后拒不返还租赁房屋，军分区有权不退还交纳的押金，有些虽然约定了保证金，但实际并未交纳。脚色鞋行已交纳的押金，归军分区所有。7.关于优先租赁权，2015年的合同没有相关约定。8.关于面积不一致，面积只是为了确定租赁物，不是计算租金的唯一标准，测量是双方共同测量的，存在误差也是客观存在的。9.发票只有一张总发票，不可能单独去补。10.关于军分区同意租户转让的事情，是在2014年的时候有一家因为合同到期才同意转让的，不存在合同期内随便转让的情况。对二审的新诉请军分区拒绝调解，脚色鞋行可以另行起诉。综上，一审判决认定事实的证据充分，适用法律正确无误，程序合法，脚色鞋行提出的上诉理由与事实不符，于法无据，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。
军分区向一审法院起诉请求：1.请求确认军分区与脚色鞋行之间签订的租赁合同已经解除；2.判决脚色鞋行立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；3.判决脚色鞋行向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；4.判决扣除脚色鞋行已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；5.本案诉讼费由脚色鞋行承担。一审中，军分区变更第三项诉讼请求为：判令脚色鞋行向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定事实：脚色鞋行自2007年经军分区同意，从他人处转让取得军分区位于日喀则市上海中路1间门面房经营鞋品。军分区向原始租户一次性收取押金10,000元并向其出具押金收据，未向黄家英直接收取押金。军分区曾于2013年11月10日向脚色鞋行下发通知，内容载明“2013年12月31日合同到期后将收回出租门面房及空余房地产，不再续租”，但双方一年一签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，租赁保证金4,600元，租金按照每半年以转账方式交纳。2015年9月26日军分区向脚色鞋行下发通知，告知“根据军队政策规定出租场地定须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”。合同期满后脚色鞋行一直占有使用该房屋，军分区也未收取房租。2016年4月12日军分区再次向脚色鞋行下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求租户于2016年4月30日前将出租房交还军分区。另查明脚色鞋行营业执照登记经营者黄家英与郑雪峰系夫妻关系。
一审法院认为，军分区与脚色鞋行经营者黄家英于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对争议焦点军分区主张收回租赁物的诉讼请求是否应予支持的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中当事双方之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后当事双方未续签合同，同时军分区以拒收房租的方式提出异议，并在合同期限届满前和届满后分别向脚色鞋行下发了不予续租和要求退房的通知，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。脚色鞋行应当按照合同约定向军分区返还房屋，脚色鞋行未履行该项义务，构成违约，故支持军分区要求脚色鞋行返还房屋的诉讼请求。自2015年12月31日合同期满终止后，脚色鞋行继续占用涉案房屋，也未支付房屋占有使用费，故军分区主张脚色鞋行自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费的诉求，符合法律规定，予以支持98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。对脚色鞋行辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，其所承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题，一审法院认为，虽然该份通知精神属于中央政策范围，但是即便非政策原因，因合同期限届满双方的权利义务终止，军分区以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据，该抗辩理由不成立。针对脚色鞋行称军分区不同意其转让的合同条款不公平，是霸王条款的问题，虽然合同中第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故脚色鞋行的抗辩理由不成立。另外，对于脚色鞋行称双方合同前后存在面积差异的问题，该院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此脚色鞋行的抗辩理由不成立。针对军分区要求扣除脚色鞋行交纳的押金的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后脚色鞋行必须无偿返还租赁物，否则军分区有权不退还押金，合同期满后脚色鞋行未按照合同约定返还房屋，而是占用房屋至今，脚色鞋行构成违约，故军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，应予支持。但是军分区所主张的押金实际是以合同载明的保证金为计算依据，而脚色鞋行实际交纳的押金为10,000元，对军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，予以支持。综上，一审法院对军分区的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，该院判决：一、中国人民解放军西藏日喀则军分区与郑雪峰于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；二、脚色鞋行第二分店、郑雪峰自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；三、郑雪峰自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；四、自本判决发生法律效力之日起郑雪峰向军分区支付的押金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,364元，由郑雪峰负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
本院审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。另查明，2015年签订合同中约定的房地产租赁保证金4,600元双方当事人实际未收交，且上诉人主张的押金5,000元，被上诉人并未直接从上诉人处收取，而是上诉人从该门面的上一租户处承继取得押金条。
本院认为，本案的争议焦点为：1.该案所涉及的房屋何时腾退，占有使用费是否支付的问题；2.合同约定的保证金应否扣除问题；3.二审中新增加的诉求是否一并审理问题。
对于第一争议焦点，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。”本案中，按照合同约定，双方当事人签订的合同于2015年12月31日期限届满。军分区在合同期满前3个月已经通知脚色鞋行合同期满终止后将不再续签，脚色鞋行应该在此期间处理积压商品，为合同期满终止交还房屋做准备。但脚色鞋行在合同期满终止后，在无法律和合同依据下继续占有使用房屋，其行为不符合双方合同约定和法律规定，也有违诚实信用原则。一审判决认定双方房屋租赁期满终止并无不当，相应判决确认双方合同关系已于2015年12月31日解除，虽表述不准确，但并不影响合同期满终止的法律后果。判决脚色鞋行自一审判决发生法律效力七日内向军分区返还租赁房屋，确属依法维护军分区权利，并无不当。对于脚色鞋行提出给予处货时间至2018年12月31日的主张于法无据，本院不予支持。本案中，合同履行期限届满后，脚色鞋行不及时返还房屋，继续占有使用房屋，已构成违约，并侵犯了军分区占有使用收益处分涉案房屋的权利，一审法院支持军分区诉请判决按照2014年12月22日签订的房屋租赁合同确定的标准支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以确认，对于脚色鞋行提出的免除占有使用费的请求于法无据，本院不予支持。
对于第二争议焦点，2014年12月22日双方签订合同中约定了租赁保证金，但实际交纳的为押金，与合同约定形式不一致，且押金收据收条均非2015年合同的内容，但庭审中军分区又对有原始收据的押金予以认可，视为庭审中脚色鞋行与军分区对2015年履行的合同予以补充，认可押金就为合同约定的租赁保证金。因2015年合同期满终止，脚色鞋行按照合同法第二百三十五条规定有返还租赁物的义务。但脚色鞋行未履行，构成违约，另依据双方签订的合同，脚色鞋行应当在合同期满终止时将租赁房屋的添附物转移给军分区，添附物均需返还，主物之返还不言而喻。脚色鞋行也未履行合同约定的义务，同样构成违约，根据合同规定，脚色鞋行违约时军分区有权获得脚色鞋行交纳的租赁保证金的所有权。军分区在一审中要求按照合同约定的租赁保证金归其所有，该请求有合同和法律依据，并且脚色鞋行确实违约，应当承担违约的法律后果，一审押金判项并无不妥。但脚色鞋行实际交纳押金10,000元，军分区只主张4,600元，收取押金金额与合同约定收取保证金金额不一致，抵扣保证金后的剩余5,400元押金因军分区并无合同和法律依据继续占有，应予以退还脚色鞋行，此款可从脚色鞋行需向军分区支付的房屋占有使用费中抵扣。
对于第三争议焦点，脚色鞋行请求的在房屋再次出租时享有免转让费的优先承租权、退还多收的房屋面积差价41,032元、开具2007年到2015年的房屋租金的正规发票、按市价赔偿80万元的诉讼请求属于独立的诉讼请求，因其未在一审中提出反诉，且本案二审中军分区不同意调解，亦不同意于二审期间一并处理，为充分保护当事人诉讼权利，本院不予处理，脚色鞋行、郑雪峰可另行主张。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初403号民事判决第一项：中国人民解放军西藏日喀则军分区与郑雪峰于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初403号民事判决第二项：脚色鞋行第二分店、郑雪峰自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初403号民事判决第三项：郑雪峰自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初403号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日起郑雪峰向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的保证金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余押金5,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内向郑雪峰退还；
五、驳回脚色鞋行第二分店、郑雪峰的其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，由脚色鞋行第二分店、郑雪峰负担。二审案件受理费2,364元，由脚色鞋行第二分店、郑雪峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 康 春 生
审 判 员 德 吉 玉 珍
审 判 员 刘 文 祝
二〇一八年五月六日
法官助理 贵桑德庆书记员蒙闱俊
附本案适用的法律条文：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。