四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民再362号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：成都绿城节能投资有限公司。住所地：四川省彭州市天彭镇天府东路康和园***幢*号。法定代表人：孙浴天，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓阳霖，四川运逵律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟吉伦，四川运逵律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）成都美好家园商业经营管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区晋阳路***号。法定代表人：毛平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨竞宇，北京大成（成都）律师事务所律师。再审申请人成都绿城节能投资有限公司（简称绿城公司）因与被申请人成都美好家园商业经营管理有限公司（简称美好家园公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第819号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年11月9日作出（2015）川民申字第2254号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人绿城公司的委托诉讼代理人邓阳霖、苟吉伦，被申请人美好家园公司的委托诉讼代理人杨竞宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿城公司申请再审称，1.美好家园公司作为违约方，其应承担主张违约金约定过高的举证责任。二审判决在美好家园公司未提交任何证据的情况下，以绿城公司证据证明力有限为由，支持美好家园公司减少违约金的主张，径行将合同约定和一审判决支持的500万元违约金减至100万元错误。本案所涉的租赁房屋是拟建房屋，双方约定的交房条件已远超出一般商业住房的交房条件，属特殊设计建造，绿城公司的损失大大超出了约定的500万元。2.二审判决在未穷尽法律规则和未查清与确认美好家园公司违约行为给绿城公司造成的实际损失的情况下，直接适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定作出裁决，系断章取义，适用法律不当。3.二审判决无视绿城公司在举证期限届满前所提延期举证申请，忽略即将形成的新证据，径行作出错误判决。二审判决后，绿城公司与新承租人达成了《商业用房租赁合同》，证明因美好家园公司的违约行为，导致绿城公司经济损失超过违约金数额。请求：撤销二审判决，依法改判美好家园支付绿城公司500万元违约金。美好家园公司辩称，1.二审判决在排除绿城公司提交的违法证据后，根据客观事实，并依照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第六条“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚信、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由完全放任当事人约定过高的违约金”的精神，对本案诉争违约金进行合法认定，不存在颠倒举证责任。2.依据双方所签《拟建房屋租赁合同》约定，违约方应对给守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括装修、设施设备投入、逾期可得利益），因物业未交付，并未发生装修、设施设备投入损失。由于绿城公司提前一年多就解除了合同，而依据合同法规定绿城公司负有减损义务，在此期间未出租房屋，由此产生的逾期可得利益损失应由绿城公司承担。请求：维持二审判决。绿城公司向一审法院起诉请求：判令美好家园公司向绿城公司承担赔偿损失5000000元的违约责任。一审法院认定事实：美好家园公司、绿城公司于2011年8月18日签订《拟建房屋租赁合同》约定：绿城公司（甲方）将位于彭州市（中节能新时代广场）项目土地上拟建的14栋房屋二楼4400平米、三楼4400平米出租给美好家园公司（乙方），交房期限2015年3月1日，租赁期限20年，甲乙双方签订本合同后的七个工作日内，乙方向甲方支付履约保证金100万元，开业时自动冲抵合同约定时间的第一个租赁年度的房屋租金。一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除本合同，违反合同的一方，应对守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括装修、设施设备投入、逾期可得利益），赔偿金额经双方约定由违约方向守约方支付500万元的违约金，若因此诉讼，违约方还应支付守约方诉讼费等费用。同日，双方又签订租赁房屋交房标准合同，对租赁房屋的总平面、建筑、结构、装修、电气、给排水、通风及排油烟、消防、质量保证、主要机电设备及建筑材料品牌及其他内容进行了约定。合同签订后，美好家园公司于2011年8月29日通过银行转账方式向绿城公司支付履约保证金100万元。绿城公司于2012年11月30日就中节能新时代广场14号楼2-3层施工图在主管部门办理了审查备案手续，并组织人员对拟建房屋进行施工。截止2014年1月1日，中节能新时代广场14号楼2-3层已按照施工图完成主体施工。2013年12月13日，美好家园公司以2012年4月30日成都大商投资有限公司收购了华西希望集团持有的美好家园公司股份，公司发展方向逐步从以超市为主转变为百货为主进行发展与布局，该物业所处商圈只能做超市，如果勉强操作运营开业将无法实现经营盈利和本身的物业升值为由，向绿城公司发出商函，协商租赁事宜。但绿城公司收到商函未与美好家园公司进行协商。2014年1月9日，美好家园公司又以近两年商业格局不断变化，绿城公司拟建房屋的实际情况，该项目运营无法实现经营盈利，双方合同不能实现互利共赢为由，向绿城公司发出书面解除合同通知，要求解除拟建房屋租赁合同及要求退还履约保证金。另查明，中节能新时代广场项目14号楼2-3层超市租赁范围增加项目统计共需资金7540762.93元；绿城公司花费律师费11万元。一审庭审中，绿城公司、美好家园公司确认《拟建房屋租赁合同》已于2014年1月9日解除；绿城公司同意美好家园公司交纳的保证金100万元可在本案中予以抵扣。一审法院判决：成都美好家园商业经营管理有限公司于判决生效之日起十日内向成都绿城节能投资有限公司赔偿损失400万元。一审案件受理费46800元，由成都美好家园商业经营管理有限公司负担。美好家园公司不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决；改判驳回绿城公司要求美好家园公司支付违约金的诉讼请求；一、二审诉讼费用由绿城公司承担。二审法院认定事实：二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》的相关规定，美好家园公司是否应当向绿城公司支付合同约定的500万元违约金是本案争议的焦点。绿城公司与美好家园公司在签订的《拟建房屋租赁合同》第十一条合同解除及违约责任约定，一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除本合同，违反合同的一方，应对守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括装修、设施设备投入、逾期可得利益），赔偿金额经双方约定由违约方向守约方支付500万元的违约金。而从本案查证的事实反映，签订上述合同后，美好家园公司以自身经营状况变化、项目运营实现盈利情况等原因于2014年1月9日向绿城公司发出书面解除合同通知。因美好家园公司单方面提出的解除合同通知，违反了双方合同约定，其行为构成违约，应按照合同约定支付绿城公司违约金。绿城公司认为，双方签订租赁合同后，按照美好家园公司的要求完成拟承租房屋的定制设计，为其经营零售超市、百货商场用途量身订制修建，并造成其建设成本增加，其增加的建设项目达754余万元，因此，美好家园公司应按约支付500万元违约金。二审认为，首先，绿城公司提出其增加建设项目投入资金的证据是成都基准方中建筑设计事务所出具的《增加建设项目统计》和四川省德信工程管理有限公司出具的《造价咨询意见》，因该证据系绿城公司单方提供，在美好家园公司否认的情况下，该证据证明力有限。其次，绿城公司称增加了建设项目，但增加建设项目并不必然导致其损失增加。如增加停车位等项目，却有利于提升项目品质和吸引力。再次，美好家园公司提出解除合同时，绿城公司仅按照施工图完成2－3层的主体施工，该项目并未全部施工完成，与双方签订《拟建房屋租赁合同》约定的2015年3月1日交房时间相差一年多，在此情况下，绿城公司可以对修建的项目进行整改，减少投入，故绿城公司所称其实际损失已达754余万元的证据并不充分，结合美好家园公司提出减少违约金请求，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情认定美好家园公司支付绿城公司的违约金为100万元。绿城公司诉请美好家园公司支付其500万元违约金，对超出部分，不予支持。一审法院在第二次庭审中要求绿城公司明确其第一项诉讼请求即判令美好家园公司支付违约金500万元，绿城公司明确其按照《拟建房屋租赁合同》约定，要求美好家园公司赔偿给其造成损失的违约责任500万元。双方签订的《拟建房屋租赁合同》约定“一方有下列情形之一的，另一方可书面通知对方解除本合同。违反合同的一方，应对给守约方造成的损失进行全额赔偿（全部损失包括装修、设施设备投入、逾期可得利益），赔偿金额经双方约定由违约方向守约方支付500万元的违约金”，因此，绿城公司在此明确的诉讼请求，实际与其在民事起诉状主张要求美好家园公司支付500万元违约金是一致的，并未改变其诉讼请求，故一审判决认定美好家园公司赔偿绿城公司400万元损失，系认定事实不当，予以纠正。虽绿城公司和美好家园公司在一审庭审中同意扣减100万元履约保证金，但因一审判决赔偿的是经济损失，与绿城公司的诉讼主张相悖，且美好家园公司上诉也提出一审法院在绿城公司没有增加、变更诉讼请求情况下，判令其赔偿绿城公司经济损失，无事实和法律依据，故对双方扣减100万元履行保证金的行为不作处理，双方可针对该100万元履行保证金另案主张。综上，美好家园公司所称对违约金予以调整的上诉理由成立，予以支持，但对其提出应驳回绿城公司的诉讼请求的上诉理由，与本案查证的事实不符，不予支持。二审法院判决：一、撤销四川省彭州市人民法院（2014）彭州民初字第1099号民事判决；二、成都美好家园商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向成都绿城节能投资有限公司支付违约金100万元；三、驳回成都绿城节能投资有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费46800元，二审案件受理费38800元，共计85600元，由成都美好家园商业经营管理有限公司负担32240元，成都绿城节能投资有限公司负担51360元。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：关于绿城公司损失的认定问题。绿城公司再审中提供了2015年3月16日绿城公司与成都联合一百天成百货有限公司签订的《商业用房租赁合同》、《房屋租赁登记备案表》、资金结算专用凭证和进账单、《招商委托代理合同》等证据，拟证明因房屋租金减少和承担定制建筑物改造及另产生了招商代理费，给其造成损失共计1200多万元。美好家园公司质证认为，上述证据均不是新证据，真实性无法核实，且与本案无关联性，均不予认可。本院认为，当事人因其他合同受到的损失，即使该合同与争议合同有一定的牵连关系，也不能简单作为认定合同损失的依据。房屋租金会随租赁市场各因素的变化而发生变化，尤其是近年来电子商务的兴起和迅猛发展，给各类商业用房的租赁带来巨大冲击，且该变化也不是双方可以预见的，故之后订立的合同与前一合同确定的租金差距，不宜认定为因美好家园公司违约而致绿城公司所受的损失，其之后承担的定制建筑物改造费用也不应认定为损失。加之美好家园公司对绿城公司所提供的上述证据均不予认可，故不予采信。绿城公司再审中称，所涉租赁房屋是拟建房屋，双方约定的交房条件已远超出一般商业住房的交房条件，属特殊设计建造，绿城公司的损失大大超出约定的500万元，但绿城公司并无充足的证据予以证明，不予支持。本院再审查明的其他事实与二审查明的事实一致。本院再审认为，本案争议的焦点为：美好家园公司是否应向绿城公司支付合同约定的500万元违约金。美好家园公司单方面提出的解除合同通知，违反了双方合同的约定，其行为构成违约，美好家园公司应按合同约定向绿城公司支付违约金。诉讼过程中，美好家园公司依照相关法律规定提出减少违约金的请求，因违约金应以损失为基础，绿城公司为证明其损失，再审中提供了《商业用房租赁合同》、《房屋租赁登记备案表》、资金结算专用凭证和进账单、《招商委托代理合同》等证据，但上述证据均不能达到完全证明目的。绿城公司再审中称，所涉租赁房屋是拟建房屋，双方约定的交房条件已远超出一般商业住房的交房条件，属特殊设计建造，绿城公司的损失大大超出约定的500万元，但绿城公司并未提供相应证据予以证明。即使绿城公司增加了建设项目，该增加建设项目也不必然导致其损失增加，且美好家园公司提出解除合同时，绿城公司仅按照施工图完成2－3层的主体施工，该项目并未全部施工完成，与双方签订的《拟建房屋租赁合同》约定的交房时间相差一年多，在此情况下，绿城公司完全可对修建项目进行整改，减少投入。因绿城公司未提供充分证据予以证明，故对其实际损失已达1200多万元的主张，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，二审判决酌情认定美好家园公司支付绿城公司违约金100万元，并无不当。综上，二审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：维持四川省成都市中级人民法院（2015）成民终字第819号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  秦永健代理审判员  冯一平代理审判员  蒋 艳二〇一六年十月十八日书 记 员  李 静