北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终13736号
上诉人（原审被告）:靳海涛，男，1976年3月6日出生，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：胡才轩，北京市恒嘉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：谭耀光，北京市恒嘉律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：汪义锋，男，1973年5月27日出生，住福建省永泰县。
委托诉讼代理人：施国森，北京市首创律师事务所律师。
上诉人靳海涛因与被上诉人汪义锋房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07996号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月21日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人靳海涛之委托诉讼代理人胡才轩，被上诉人汪义锋之委托诉讼代理人施国森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
靳海涛上诉请求：撤销原判，依法改判驳回汪义锋的诉讼请求或者发回重审；汪义锋承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定案件基本事实不清，在未查清汪义锋是否拥有涉案房屋转租权的情况下草率认定租赁合同有效，有损房屋产权人的合法权益。一审中，一审法院确已查明房屋所有权人为北京市朝阳区建外社区经济管理中心，而一审法院在靳海涛多次当庭提出汪义锋不具备转租该房屋的权利，主张双方《商业用房租赁协议》应属无效合同的情况下，公然拒不对此问题进行审查，有失公平。本案中，汪义锋未提文任何能够证明其享有转租权、合法占有出租房屋的任何证明文件，一审法院既未进行审查，亦未作出认定，无法认定涉案合同真实有效。实际上，汪义锋没有转租权，上一家的协议没有允许汪义锋转租。靳海涛转租给别人是经过汪义锋同意的。二、一审法院适用法律错误，导致错误判决。一审法院在未对汪义锋是否有权转租、处分涉案房屋及房屋租金应归属于哪一主体作出认定的前提下，径行判决靳海涛将房屋租金、使用费向汪义锋支付，没有任何法律基础，房屋所有权人为北京市朝阳区建外社区经济管理中心。综上，一审法院在明知《商业用房租赁协议》出租人并非房屋所有权人的情况下，公然回避这一案件基本事实，强行将权利义务及法律责任进行分配，属明显枉法裁判。
汪义锋辩称，同意一审判决，不同意靳海涛的上诉请求。租赁合同是双方签订的，汪义锋根据一审提交的证据已经向靳海涛的代理人提交了该房屋的产权证的复印件并加盖了产权单位的公章，也提交了同意装修的承诺书并加盖了产权人的公章，证明汪义锋对该房屋有合法的使用权，也拥有转租权。房屋所有权人并未就该案同一时期内房屋租金向靳海涛主张过任何权利，靳海涛所述的理由不成立。靳海涛的主张是自相矛盾的，说汪义锋没有转租权，又同时主张经汪义锋同意将房屋转租给案外人。综上证明靳海涛的主张是不成立的。
汪义锋向一审法院起诉请求：第一、确认双方租赁合同于2013年10年17日解除；第二、靳海涛支付自2013年8月5日至2013年10月17日的租金共计19500元，自2013年10月18日到2013年12月1日的占用费共计11700元。第三、靳海涛支付滞纳金5606.4元。第四、靳海涛支付供暖费600元。第五、要求靳海涛按照31200元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2013年12月1日至实际给付之日止的利息。
一审法院认定事实：2012年12月16日，张仕强代靳海涛（作为承租方、合同乙方）与汪义锋（作为出租方、合同甲方）签订《商业用房租赁协议》，约定甲方将坐落于朝阳区芍药居北××楼西侧底商，建筑面积为80平方米商业用房（以下简称涉案房屋）租赁给乙方作为商业经营。租赁年限为九年六月，自2013年2月3日至2022年8月2日，年租金93440元（不包括取暖费、水电费、煤气费、收视费等），租金按年支付。自双方签约之日，乙方一次性付清六月租金46720元、押金20000元。租金每三年递增5%。为保护双方的权益，乙方向甲方交纳20000元的押金，直至合同执行期间因乙方原因造成此合同不能如期执行，则押金及装修损失费不予退还，反之，如甲方在合同执行期间无故中止合同，退还剩余租金和押金，应退还双倍押金，并赔偿装修损失费和其他经济损失。如乙方逾期交纳租金，则应向甲方交纳每天应交租金的千分之一作为滞纳金。超过30天仍未交清可视为乙方违约，并自动放弃承租权，甲方有权收回房屋，并不退还乙方所交租金、押金和装修损失。乙方装修须征得甲方和物业部门的同意，如乙方装修中给房屋主体结构造成危害，甲方可追究乙方的违约责任和经济赔偿，由此带来任何经济损失和赔偿由乙方自行承担。此合同解除时，装修部分不得拆除。租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方使用，必须事先征得甲方的书面同意。附：甲方房屋证明、身份证等复印件，乙方身份证和其他有效证件。
合同签订后，汪义锋将涉案房屋交付靳海涛，双方对于涉案房屋交接及租金押金的交付时间存有争议，汪义锋主张房屋交付时间为2012年12月16日，靳海涛主张为2012年12月19日左右。
2012年12月19日，靳海涛支付租金46720元、押金20000元。
汪义锋主张其于2013年11月29日或30日将涉案房屋收回，靳海涛自述其并不知晓房屋状态。
靳海涛主张涉案房屋经过汪义锋同意后转租给案外人，汪义锋未予认可。
庭审中，汪义锋提交如下证据证明其主张：1、房屋所有权证书，载明涉案房屋所有权人为北京市朝阳区建外社区经济管理中心；2落款时间为2013年8月23日的《租金交纳告知函》及照片打印件，主张汪义锋催告靳海涛交纳租金，并将告知函张贴于涉案房屋处；3、落款时间为2013年10月17日的《解除协议及腾房告知函》及快递专邮单，主要内容为解除双方所签署的《商业用房租赁协议》，靳海涛腾空所租房屋交还汪义锋，补交相应的租金及滞纳金；4、北京丽华创业商贸有限公司企业法人营业执照，用以证明其为靳海涛方所指定人员办理了公司的注册登记；5、竣工移交证书、证明其对涉案房屋进行装修。靳海涛未认可上述证据的真实性；6、接收单两份，载明张仕强于2012年12月16日，接收到涉案房屋产权证复印件，并加盖了单位公章，2013年5月4日收到北京市朝阳区建外社区经济管理中心加盖公章的证明。汪义锋主张该证明靳海涛已核实房屋情况。靳海涛未认可上述证据2、3的真实性，认可上述证据1、5、6的真实性，并主张上述证据4与本案无关。
审理中，汪义锋提交如下证据：1、北京市建设工程施工合同及付款凭据，用以证明其支付的装修费用；2、证人证言一份，用以证明汪义锋同意将涉案房屋转租给案外人；3、个人业务凭证，用以证明案外人向汪义锋支付租金，案外人实际履行租赁合同。汪义锋未认可上述证据的真实性。
一审法院认为，根据双方协议约定，租期前两年租金每半年支付一次。本案中，靳海涛在租赁期限内仅支付六个月租金及押金，之后并未缴纳相应租金，违反双方协议约定，应承担违约责任。汪义锋依约解除合同并收回房屋符合双方约定。对于汪义锋主张解除的诉讼请求，一审法院予以支持。但汪义锋所提交证据的并不足以证明其已将解除合同通知送达靳海涛，靳海涛亦未认可，合同解除时间应以汪义锋实际收回房屋的时间为准，结合本案查明事实，以靳海涛自述最早收回房屋时间为准。鉴于靳海涛迟延交纳租金的行为构成违约，就合同解除的法律后果应承担相应的责任，其需交付涉案房屋实际使用期间的租金。汪义锋诉请要求靳海涛支付房屋租金，于法有据，一审法院予以准许。对于汪义锋主张的滞纳金损失，鉴于其并未就汪义锋的违约行为给其造成的经济损失举证，一审法院结合合同约定及违约程度，酌情予以支持。对于汪义锋主张的供暖费，符合双方约定，相应标准未超过本市规定，一审法院予以支持。对于汪义锋主张的利息损失，依据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决：一、汪义锋与靳海涛于二〇一二年十二月十六日签署的《商业用房租赁协议》于二○一三年十一月二十九日解除。二、靳海涛于判决生效后十五日内给付汪义锋租金二万九千九百五十二元、供暖费六百元。三、靳海涛于判决生效后十五日内给付汪义锋滞纳金三千元。四、驳回汪义锋的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为：
依法签订的合同，对当事人具有法律约束力。在合同纠纷案件中，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。靳海涛主张在合同履行过程中双方变更了合同关系，未付租金应由案外人承担。汪义锋对此不予认可。现仅凭靳海涛陈述案外人实际使用涉案房屋并曾交纳过租金，不足以证明涉案合同的实际承租人已变更为案外人的事实。靳海涛不同意支付租金、供暖费及滞纳金的请求，本院不予支持。
出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议的,不应以承租人未经同意为由认定转租合同无效。靳海涛上诉主张汪义锋未经房屋所有权人同意无权转租,本院不予采纳。
一审法院判令涉案合同于汪义锋实际收房之日解除，并支持汪义锋主张靳海涛支付相应的租金、供暖费及滞纳金的请求，是正确的。
综上，靳海涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费944元，由靳海涛负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 张岚岚
代理审判员 赵 纳
代理审判员 申峻屹
二〇一七年十一月二十九日
法官 助理 杨 琳
书 记 员 高 明