广东省佛冈县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1821民初1353号
原告：陆飘茹，女，1984年4月24日出生，汉族，住广东省佛冈县。
委托诉讼代理人：徐伟雄，男，1967年3月13日出生，汉族，住广东省佛冈县。
被告：佛冈县翔丰房产开发有限公司，住所地：广东省佛冈县石角镇振兴路振兴花园2A1，统一社会信用代码：914418216180667576。
法定代表人：曾文枢，该公司董事长。
委托诉讼代理人：黄水莲，该公司财务。
委托诉讼代理人：曹炽玲，广东德磊律师事务所律师。
第三人：叶剑华，男，1979年1月22日出生，汉族，住广东省佛冈县。
原告陆飘茹与被告佛冈县翔丰房产开发有限公司、第三人叶剑华商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月27日立案后，依法适用简易程序，于2017年8月24日公开开庭进行了审理，原告陆飘茹及其委托诉讼代理人徐伟雄、被告佛冈县翔丰房产开发有限公司的委托诉讼代理人黄水莲、曹炽玲到庭参加了诉讼，第三人叶剑华经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
被告佛冈县翔丰房产开发有限公司辩称：一、根据双方于2009年6月30日签订的《广东省商品房买卖合同》中的附件四：合同补充协议第2条约定：乙方若连续三至六个月未交供楼款的，经银行与甲方多次催交无效的，甲方有权收回房屋，乙方所交的款项不予退回。因被答辩人未按照合同履行遭致合同解除，由此�生的法律责任应由被答辩人自行承担，被答辩人要求答辩人返还供楼款没有事实和法律依据，依法应予驳回。二、中国建设银行于2009年7月3日放款273000元，建设银行于2016年6月30日在答辩人的保证金账户中划扣243164.13元用于归还答辩人及第三人所欠贷款的本金、利息及罚息，两者对比，差额为29835.87元，属于被答辩人的70%份额为20885.10元。也就是说，被答辩人诉请返还91595.48元中，只有29835.87元是供楼款，其余61759.61元是银行利息及罚息。
第三人叶剑华未向本院提交书面意见。
原告陆飘茹围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件；2、（2016）粤1821民初1270民事判决书；3、银行个人贷款对账单；4、个人还款账号变更审批表、通知书、个人活期明细查询；5、（2013）清佛法民一初字第104号民事调解书。被告佛冈县翔丰房产开发有限公司向本院提交了如下证据：1、《广东省商品房买卖合同》；2、中国建设银行将在佛冈县翔丰房产开发有限公司保证金账户划扣贷款本息的通知、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明。原、被告提供的上述证据来源合法，内容真实，与案件相关联，本院予以采信，并作为定案依据。结合上列采信的证据及庭审笔录，本院经审理认定事实如下：
2009年6月30日，原告陆飘茹、第三人叶剑华与被告佛冈县翔丰房产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，合同约定：由被告（出卖人）将其开发的座落在佛冈县××路园山西街26号振兴花园振兴大厦A栋702号商品房卖给原告和第三人（买受人），房屋建筑面积115.48平方米，价款为342000元。付款方式：在签订合同时付69000元，剩余273000元由买受人在中国建设银行股份有限公司佛冈支行办理银行按揭�本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议（附件四）。合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四《合同补充协议》第二条约定:买受人若连续三至六个月未交供楼款的，经银行与出卖人多次催交无效的，出卖人有权收回房屋，买受人所交的款项不予退回。合同签订后，原告和第三人均未向被告支付首期款69000元。2009年7月3日，原、被告及第三人与中国建行银行股份有限公司佛冈支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：由原告和第三人向中国建行银行股份有限公司佛冈支行借款273000元，用于购买佛冈县××路园山西街26号振兴花园振兴大厦A栋702房，合同期为30年，自2009年7月3日至2039年7月3日止，借款人必须每月最后一日前还本付息1328.33元，并以所购房屋作抵押。被告佛冈县翔丰房产开发有限公司对贷款承担阶段性保证责任。合同签订后，中�建行银行股份有限公司佛冈支行按合同约定发放个人住房贷款273000元给原告和第三人，但原告和第三人从2016年3月开始未按合同约定每月按期足额偿还贷款。截至2016年6月21日止，原告陆飘茹和第三人叶剑华共偿还了贷款111607.17元，其中本金33166.29元、利息75734.07元、罚息2706.81元。
2009年1月6日，被告佛冈县翔丰房产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司清远分公司签订《中国建设银行广东省分行楼宇按揭贷款合作协议》，约定：双方就被告依法开发建设并销售的座落于佛冈县××路振兴花园内的经批准命名为振兴大厦的商品楼宇进行按揭贷款合作。被告对中国建设银行股份有限公司清远分公司向购房人发放的个人住房按揭贷款，同意为所有购房人之每一笔贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证。中国建设银行股份有限公司清远分公司承诺被告的保证责�随着购房人逐期还贷而相应递减。被告保证责任的范围包括：（一）按揭贷款本金；（二）按揭贷款本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）；（三）中国建设银行股份有限公司清远分公司为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）。2016年6月29日，中国建设银行股份有限公司佛冈支行出具通知给被告佛冈县翔丰房产开发有限公司：鉴于贵公司购房客户叶剑华、陆飘茹至今仍拖欠贷款本息四期共4939.11元，我行计划在2016年6月30日在贵公司的保证金账户（账号：44×××90）中扣划243164.13元用于归还借款人叶剑华、陆飘茹所欠我行贷款本息（其中本金余额239833.71元，利息3278.71元，罚息51.71元）。次日，中国建设银行股份有限公司佛冈支行在原告佛冈县翔丰房产开发有限公司的账�中扣划了243164.13元。2016年8月17日，被告以原告和第三人违反合同约定为由诉至本院，要求解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》，本院于2017年5月10日作出（2016）粤1821民初1270号民事判决，判令解除双方签订的《广东省商品房买卖合同》。
另查，原告陆飘茹与第三人叶剑华原是夫妻关系，涉案佛冈县××路园山西街26号振兴花园振兴大厦A栋702号是双方婚后共同购置，双方于2013年7月1日经本院调解离婚，并就涉诉房屋的分配达成如下意见：夫妻双方婚后购有坐落在振兴路××大厦××号房屋一套，登记在双方名下，属夫妻共有财产。购房时以双方为贷款人向建设银行按揭贷款购买，离婚后，该套房屋变卖后，优先偿还银行贷款，扣除房屋的过户费、中介费、税费以及房管局需缴纳的杂费之后，房屋余额女方占70%，男方占30%。
本院认为，本�系因原告陆飘茹和第三人叶剑华断供而导致双方与被告佛冈县翔丰房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》被解除而引起的纠纷。本案涉及两个法律关系：一是原告陆飘茹、第三人叶剑华与被告佛冈县翔丰房产开发有限公司之间的商品房预售合同关系；二是原告陆飘茹及第三人叶剑华、被告佛冈县翔丰房产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司佛冈支行之间形成的购房担保借款合同法律关系。针对存在的上述法律关系，分析如下：
原告陆飘茹、第三人叶剑华与被告佛冈县翔丰房产开发有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》，已经被本院生效的（2016）粤1821民初1270号民事判决确认其合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务，因原告陆飘茹及第三人叶剑华的违约行为，导致上述合同被本院判令解除，但因该合同解除后的法律后果，各方当事人之间未作出处理。而原告陆飘茹及第三人叶剑华、被告佛冈县翔丰房产开发有限公司与中国建设银行股份有限公司佛冈支行之间存在的购房担保借款合同法律关系，当事人的意思表示真实，内容符合法律规定，该购房担保借款合同法律关系合法有效。被告按照约定向中国建设银行股份有限公司佛冈支行履行完毕相应的保证责任后，各方之间的上述担保借款合同权利义务关系已终结。现原告要求被告退还购房款，实际上就是要求对合同解除后的法律后果进行处理。如上所述，涉案当事人签订的《广东省商品房买卖合同》对各方均有法律约束力，因此，应按照该合同的约定和法律规定处理双方因该合同解除而产生的后果。
本案的争议焦点在于：一、被告应否将原告和第三人已付的房屋按揭款项退回原告。这其中的关键是被告能否依据《广东省商品房�卖合同》（附件四）补充协议第二条的约定不予退回款项给原告。对此，本院认为，双方签订的《广东省商品房买卖合同》（附件四）补充协议第二条约定：买受人若连续三至六个月未交供楼款的，经银行与出卖人多次催交无效的，出卖人有权收回房屋，买受人所交的款项不予退回。但该条对于“买受人所交款项”包括哪些，合同中并未明确约定，结合本案实际情况，双方在签订《广东省商品房买卖合同》后，原告和第三人通过按揭贷款的方式向被告支付了相应的按揭款项，现被告已收回涉案房屋，其应当退还原告和第三人已付的房屋按揭款给原告和第三人为宜。二、被告应退还的购房款数额。本院认为，原告陆飘茹和第三人叶剑华已支付给中国建设银行股份有限公司佛冈支行的贷款总额111607.17元，包含了利息75734.07元和罚息2706.81元，这两项费用是基于原告陆飘茹、第三人叶剑华与中国建设银行股份有限公司佛冈支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定而产生的合同义务，是原告和第三人应当支付给中国建设银行股份有限公司佛冈支行的费用，而涉案《广东省商品房买卖合同》被解除的原因是因原告陆飘茹和第三人叶剑华违约所致，且原告和第三人也未支付首期款给被告，因此，被告佛冈县翔丰房产开发有限公司退还的款项应仅限于已付房价款，即贷款本金33166.29元(273000元－239833.71元)。被告佛冈县翔丰房产开发有限公司被中国建设银行股份有限公司佛冈支行扣划原告陆飘茹和第三人叶剑华未还清的贷款本金余额239833.71元、利息3278.71元和罚息51.71元，上述利息3278.71元和罚息51.71元是因原告陆飘茹和第三人叶剑华违约而导致，应由原告陆飘茹和第三人叶剑华承担。因此，被告佛冈县翔丰房产开发有限公司应退回给原告陆飘茹和第三人叶剑华的款项应为29835.87元（33166.29元-3278.71元-51.71元），根据原告陆飘茹和第三人叶剑华离婚协议的约定，结合原告的请求，经核算，被告佛冈县翔丰房产开发有限公司应当退回20885.11元（29835.87元×70%）给原告陆飘茹。原告请求超过本院核准部分，事实和法律依据不足，本院不予支持。第三人叶剑华经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席裁判。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告佛冈县翔丰房产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退回20885.11元给原告陆飘茹；
二、驳回原告陆飘茹的其他诉讼请求。
案件受理费2090元，减半收取1045元，由原�陆飘茹负担807元，被告佛冈县翔丰房产开发有限公司负担238元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。
审判员 李兰兰
二〇一七年十月十三日
书记员 刘 烨
附佛冈县人民法院标的款和保证金账号：
1、户名：佛冈县人民法院
账号：44×××51
开户银行：中国农业银行股份有限公司佛冈石城支行
2、户名：佛冈县人民法院
账号：71×××34
开户银行：中国银行股份有限公司清远佛冈支行
附有关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，�据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
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