河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终18015号
上诉人(原审原告)：李晗，女，1992年6月16日出生，汉族，住河南省扶沟县。
委托诉讼代理人：白永勤，河南瀛豫律师事务所律师。
委托诉讼代理人：祝鹏沛，河南瀛豫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：河南财信置业有限公司，住所地郑州市郑东新区商都路31号四楼。
法定代表人：薛刚，董事长。
委托诉讼代理人：陈飞，河南天荣律师事务所律师。
上诉人李晗因与被上诉人河南财信置业有限公司（简称财信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2017）豫0191民初7780号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月27日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李晗的委托诉讼代理人白永勤、祝鹏沛，被上诉人财信公司的委托诉讼代理人陈飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李晗上诉请求：1.依法撤销原审判决第二项，改判支持上诉人要求被上诉人支付未按合同约定条件交付商品房的违约金和逾期交房损失的诉讼请求（具体数额及计算方式以原审起诉状为准）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误，上诉人的诉讼请求应得到全部支持。1.涉案《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。该合同第八条约定被上诉人应当在2016年6月30日交付房屋，交付条件是房屋竣工验收合格并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表。2.上诉人在被上诉人欺骗的情况下签署文件、交接清单等材料不能视为上诉人同意接收房屋。3.被上诉人交付不符合约定条件的房屋的行为已构成违约。被上诉人仅组织五大主体验收，没有经过建设行政主管部门竣工备案,发出交房通知时也没有进行消防验收，明显不符合约定交房条件。4.被上诉人应承担逾期交房违约责任。
财信公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法予以维持。1.双方《商品房买卖合同》第八条、第九条约定，上诉人在约定交房日期前签收了涉案房屋，并在文件物品签收清单、《精神文明建设公约》《前期物业服务协议》《承诺书》《装修注意事项》等多份接房文件中签字确认，涉案房屋经过了五大主体和消防部门的验收，不影响上诉人实际居住，被上诉人不存在逾期交房行为，不承担违约责任。2.被上诉人于2016年6月26日已经向郑州市城乡建设委员会报送了整套竣工备案资料，由于郑州市近年房地产政策调整频繁等原因致涉案房屋未取得竣工备案表和房屋初始登记，被上诉人不应承担违约责任。3.关于装修损失，上诉人已经实际取得房屋，对其装修损失依法应当不予支持。
李晗向一审法院起诉请求：1．被告支付未按合同约定条件交付商品房所承担的违约金66335元（以1549889元为基数，按日万分之二，自2016年7月1日至达到交房条件之日止暂计66335元）。2．被告支付未按合同约定办理房屋权属初始登记违约金23558元（以1549889元为基数，按日万分之一，自2016年9月1日至办理初始登记之日止暂计23558元）。3．被告支付原告逾期交房损失44364元。4．被告承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：2015年7月28日，原告李晗与被告河南财信置业有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：D150××××7948，主要约定：原告以1549889元的价格购买被告开发的位于郑州市郑东新区××、商都××单元××号建筑面积为134．17㎡的房屋；付款方式及期限为2015年7月28日以现金方式支付469889元，交纳比例30．32％；2015年8月28日以商业贷款方式支付1080000元，交纳比例69．68％；原告如未按本合同规定的时间付款按下列方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）．（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，被告有权解除合同……原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二的（该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金；交付期限为被告应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：……5、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案资料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已经落实；被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（不作累加）．（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累积已付款的1％向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续，双方进行验收交接时，被告应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于买受人原因，未能按期交付房屋的，双方同意按以下方式处理：因买受人原因导致商品房未能按照被告通知的期限交付，逾期超过七日，视为已经交付，买受人承担该商品房的风险责任，物业管理费用并承担违约责任，向被告支付违约金，买受人按日向被告支付总房款万分之一的违约金；另原、被告于签订的合同补充协议约定：被告应当在2016年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。被告在约定的时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的万分之一的违约金。
另查明，1、被告新开发“财信·圣地亚纳15号楼”于2016年6月20日经五大主体验收合格，后又经消防部门验收合格，但未取得建议行政主管部门竣工备案表，也未向登记机关报送权属初始登记资料。2、原告李晗于2016年7月1日接收购买的商品房并签订前期物业服务协议。
一审法院认为，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，系双方真实意思表示，合同有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、关于被告未取得竣工备案表应否承担合同违约金的问题。根据双方签订《房屋买卖合同》的约定，被告虽交付房屋时未取得竣工备案表，但原告李晗已实际接收该房屋，且合同未就逾期取得竣工备案表约定违约责任，故原告李晗要求被告支付逾期交房的违约责任证据不足，不予支持。被告明知尚未取得竣工备案表的前提下依然通知原告接收房屋，明显有悖诚实信用原则，在今后的经营中应予改正。被告在交付房屋时虽然存违约行为，但所涉房屋经五大主体和消防部门验收不影响实际居住，综合考虑被告的违约程度，合同已实际履行，当事人的过错等因素，原告的该项请求不予支持。二、被告逾期报送权属初始登记资料应否支付违约金的问题。《郑州市房屋登记条例》第二十四条规定：新建商品房竣工验收合格后，房地产开发企业应当向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记。被告应当按照法律规定及合同约定及时办理房屋所有权初始登记，但被告至今没有办理，应当承担违约责任。房屋所有权初始登记的办理是被告的法定义务，与原告是否收房无关。原告请求被告承担逾期办理房屋权属初始登记违约金的诉讼请求，理由正当，予以支持。三、被告是否向原告支付逾期交房损失的问题。原被告于2015年7月28日签订《商品房买卖合同》约定商品房交付期限为被告应当在2014年6月30日前，原告于2016年7月1日接收购买的商品房并签订前期物业服务协议，原告已实际取得房屋，故对原告的请求被告支付支付逾期交房损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告河南财信置业有限公司支付原告李晗自2016年9月1日起至2017年1月31日之日止的逾期办理房屋权属初始登记违约金23558元（并以1549889元为基数按日万分之一支付原告自2017年2月1日起至实际办理房屋权属初始登记之日止的违约金），于该判决生效后十日内付清。二、驳回原告李晗其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2986元，减半收取1493元，由原告李晗负担1104元，由被告河南财信置业有限公司负担389元。
本院二审期间，李晗提交两组证据，第一组证据：郑州市工程质量监督站郑州经济技术开发区分站2017年12月19日出具的《情况说明》一份，郑州市城乡建设委员会2016年8月15日出具的郑建质经罚责停字〔2016〕第1号《责令停止违法行为通知书》一份，郑州市城乡建设委员会出具的郑建质经罚决字〔2016〕第37号、郑建质经罚决字〔2016〕第38号《行政处罚决定书》各一份，《行政处罚案件结案审批表》一份。证明目的：财信公司因没有组织财信·圣堤亚纳15#楼竣工验收，擅自交付使用，受到了郑州市城乡建设委员会的行政处罚；财信·圣堤亚纳15#楼至今未进行竣工验收，没有竣工验收报告。第二组证据：《财信·圣堤亚纳交房通知书》一份。证明目的：财信公司作为出卖方，在明知财信·圣堤亚纳未进行竣工验收的情况下，欺骗业主强行交房，违背了诚实信用原则，应依法承担违约责任。财信公司的质证意见：上述证据不属于民诉法及证据规则规定的新证据，依法不应予以采信。1.对第一组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。被上诉人受行政处罚与本案系两个法律关系。被上诉人已按合同第9条约定日期交付了房屋，而合同并未约定被上诉人承担逾期取得竣工备案表的责任。2.对证据二的真实性无异议，该组证据恰恰证明被上诉人已按约向上诉人发了交房邀约。本院经过全面、客观地审核，认为上述证据不能达到上诉人的证明目的，依法不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案双方当事人签订的《房屋买卖合同》合法有效，被上诉人在合同约定期限内向上诉人交付了房屋，虽然交付房屋时尚未取得竣工备案表，但上诉人已实际接收该房屋，且所涉房屋经五大主体和消防部门验收不影响实际居住，涉案合同未就逾期取得竣工备案表约定违约责任，上诉人要求被上诉人承担逾期交房违约责任的证据不足，其上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人要求被上诉人支付逾期交房损失的上诉请求，因上诉人已于合同约定交房期限届满前签订前期物业服务协议，已实际取得房屋，其该上诉请求依法无据。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2986元，由上诉人李晗负担。
本判决为终审判决。
审判长 钟晓奇
审判员 邵晓斐
审判员 董忠智
二〇一八年二月二十三日
书记员 宋杨莉