河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民再700号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：洛阳百年置业有限公司。住所地：洛阳市瀍河区启明南路高架桥南（九都东路北侧）。
法定代表人：鲁朝慧，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨彬宽，河南闻禹律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：杨小桃，女，1960年5月9日出生，汉族，住洛阳市西工区。
委托诉讼代理人：张保才，1956年9月29日出生，汉族，住址同上，系杨小桃之夫。
再审申请人洛阳百年置业有限公司（简称百年置业）因与被申请人杨小桃商品房买卖合同纠纷一案，不服洛阳市中级人民法院（2015）洛民终字第559号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年9月27日作出（2016）豫民申888号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人百年置业委托诉讼代理人杨彬宽，被申请人杨小桃及其委托代理诉讼人张保才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
百年置业申请再审称，原审法院认定百年置业逾期交付商铺错误，即使按照一审法院所认定的从2014年1月书面通知时间为界计算违约金，也应当在2014年1月以后构成逾期交房；原审认定从2005年7月起支付逾期交房租金违反合同约定，即使承担租金也应当从2014年2月1日起计算；原审法院认定同时支付逾期交房违约金和逾期交房租金损失错误。请求依法改判。
杨小桃辩称，杨小桃当初之所以拒付剩余款项，是由于百年置业违约在先所致，在杨小桃履行调解书义务后，百年置业仍拒绝交房，这才导致杨小桃提起诉讼；双方约定房屋交付日期为2005年6月30日，生效判决判令其自2005年7月开始支付租金合法合情；百年置业理应同时承担逾期交房违约金和杨小桃租金损失。请求维护杨小桃的合法权益。
杨小桃向一审法院请求判令：1、百年置业将位于洛阳市瀍河回族区洛阳百年家居建材城北京三街060号第A-16幢0116号商铺一套交付给杨小桃；2、百年置业支付逾期交付违约金82338元；3、支付逾期办理产权登记违约金2160元；4、赔偿该商铺自约定交房之日起的租金92700元；5、承担契税滞纳金；6、由百年置业负担本案全部诉讼费。
一审法院认定事实：2004年4月22日，杨小桃与百年置业签订商品房买卖合同一份，合同约定：杨小桃购买百年置业开发的洛阳市瀍河回族区洛阳百年家居建材城北京三街060号第A-16幢0116号商铺一套，建筑面积为110.38㎡，合同总价款216000元，付款方式为按揭付款。签订本合同时付定金20000元，2004年4月28日前付总房价40％即87000元（含定金），总房价的60％即129000元通过银行按揭贷款方式支付（以按揭合同为准），房屋交付日期为2005年6月30日前。同时对违约责任和其他事项进行了约定。合同签订后杨小桃按照合同约定于当日交付定金20000元，同年5月10日和11月22日分别支付房款50000元、17000元，共付房款87000元。2005年7月14日百年置业向杨小桃发出办理按揭手续的通知，通知杨小桃务必在2005年7月20日前办妥银行按揭手续。同年11月16日百年置业向该院申请支付令，要求杨小桃给付拖欠房款129000元并支付违约金，该院于2005年11月28日作出（2006）瀍民初字第4号支付令。同年12月5日杨小桃对该支付令提出异议，该程序终结。同时杨小桃认为百年置业开发的商铺中安置消防栓影响房屋正常使用，因而发生争议。2008年7月25日百年置业又向杨小桃发出履行付款义务通知书：请务必于2008年8月10日前办理完毕银行按揭手续并付款，前来我公司协商改换我公司同意的其他方式付款并达成新的协议，逾期我公司依法行使权利。未果，百年置业于2009年6月26日向该院起诉。在诉讼期间，经该院主持调解，2009年12月17日，百年置业与杨小桃双方自愿达成协议：一、杨小桃欠百年置业有限公司房款129000元，于2010年1月31日前付清；二、杨小桃在办理房产证时，百年置业应予以协助。该调解书生效后，杨小桃未履行付款义务，百年置业申请法院强制执行。2011年5月20日，杨小桃将余款129000元交付该院。一审法院多次通知百年置业来院领款，百年置业未领取。2014年1月又书面通知百年置业前来领取，但始终未领取，百年置业也未向杨小桃交房，该商品房由百年置业对外出租。同时查明2012年12月杨小桃向原审法院申请再审，经再审审理，维持原审法院（2009）瀍民初字第356号民事调解书。一审法院判决：一、百年置业于判决生效之日起三十日内将位于洛阳市瀍河回族区洛阳百年家居建材城北京三街060号第A-16幢0116号商铺一套交付给杨小桃；二、百年置业于判决生效后向杨小桃支付自2014年2月1日起至交付完毕房屋止逾期交房违约金即216000元的每日万分之二违约金；三、百年置业于判决生效后支付租金每年9000元（自2005年7月起至交付完毕商品房止）；四、驳回杨小桃的其他诉讼请求。如百年置业未按原审判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5893元由杨小桃承担2000元，百年置业负担3893元。
百年置业不服一审判决，上诉请求：1、百年置业在本案一审期间反诉一审法院未予受理，程序严重违法；2、本案与一审法院2009年作出的（2009）瀍民初字第356号民事调解书所涉及的案件系同一诉讼标的，杨小桃的起诉违反一事不再理原则；3、杨小桃未按照调解书约定的时间给付剩余房款，亦未向法院缴纳迟延履行金，一审法院判决百年置业向杨小桃交付房屋错误；4、杨小桃未按照约定付清房款，百年置业无需向杨小桃交付本案涉及的房屋，也就不存在逾期交房责任，更不用支付逾期交房违约金；5、逾期交房违约金和租金不应同时认定，且标的物在交付之前产生的孳息归出卖人所有是法律规定，百年置业不应赔偿杨小桃租金损失。杨小桃一审提交的其他房屋的租赁合同的合法性、真实性百年置业均不认可，因此租金也不具有普适性，一审法院依此对租金损失进行酌定错误。综上，请求：1、撤销洛阳市瀍河回族区人民法院作出的（2014）瀍民初字第120号民事判决，改判驳回杨小桃的所有诉讼请求；2、一、二审案件诉讼费用由杨小桃负担。
二审法院认定事实与一审认定的事实一致。
二审法院认为：依法成立的合同受法律保护。百年置业与杨小桃于2004年4月22日签订的编号为：GF-2000-0171的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。百年置业依据上述合同请求杨小桃给付剩余房款的诉讼请求已经瀍河回族区人民法院（2009）瀍民初字第356号民事民事调解书所确认，并进入执行程序，百年置业在本案一审诉讼过程中反诉要求解除上述合同的诉讼请求明显属于重复起诉，一审法院未对其反诉进行受理并无不当，因上述调解书并未对百年置业向杨小桃履行交付房屋义务作出明确处理，杨小桃向法院起诉请求百年置业履行交付房屋义务并无不妥。一审法院已经多次通知百年置业领取上述调解书的执行款，上述调解书中百年置业与杨小桃并未对逾期付款的违约责任作出明确约定，其以杨小桃未支付迟延履行金为由不到法院领取执行款的抗辩意见，不予采信，故百年置业认为杨小桃未履行付款义务，其不应交付房屋的上诉主张缺乏事实及法律依据，对此不予支持。杨小桃已经将执行款交至一审法院，一审法院通知百年置业领取未果，但百年置业已经负有依照合同约定交付房屋的义务，一审法院以最后通知百年置业领取执行款的时间为起算点计算百年置业应支付的逾期交房违约金并无不妥，百年置业认为不应支付逾期交房违约金的上诉主张依据不足，不予支持。关于逾期交房的租金损失，百年置业在庭审过程中认可本案合同约定的房屋已经实际出租的事实，但其未提供房屋实际出租的价格及期限，一审法院参照同类房屋的出租价格及本案商品房买卖合同确定的交房时间对逾期交房的租金损失进行酌定并无不当，百年置业认为不应当支付租金损失的上诉主张缺乏有效证据证明，对此不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依法予以维持。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3800元，由洛阳百年置业有限公司负担。
本院再审查明的事实与一、二审一致。
本院再审认为，本案确定违约时间是确定承担违约责任的关键。双方在2009年12月17日自愿达成协议，此时，应当视为双方对此之前的纠纷不再有争议。双方签订的协议书载明：一、杨小桃欠百年置业有限公司房款129000元，于2010年1月31日前付清；二、杨小桃在办理房产证时，百年置业应予以协助。该调解书生效后，双方应当积极履行协议书确定的义务。但直至2011年5月20日，杨小桃才将余款129000元交付法院，此时，杨小桃已经完成交款义务。百年置业作为申请执行人至2014年1月其也未领取执行款，其应当承担杨小桃交款之后交付房屋的责任。关于百年置业申请原审法院认定同时支付逾期交房违约金和逾期交房租金损失错误的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中的损失主要是房租损失，一审酌定为每年9000元并无不当。原审判决违约金为216000元的每日万分之二，每年为15768元，违约金已经超过造成损失的百分之三十，因百年置业未提出调低违约金的申请，本院不再调整。但双方约定的违约金足以弥补杨小桃的损失，对于杨小桃主张的租金损失，本院不予支持。百年置业该项再审诉讼请求成立，予以支持。综上，原审判决不当，应予纠正，百年置业部分再审理由成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销洛阳市中级人民法院（2015）洛民终字第559号民事判决、洛阳市瀍河回族区人民法院（2014）瀍民初字第120号民事判决；
二、洛阳百年置业有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于洛阳市瀍河回族区洛阳百年家居建材城北京三街060号第A-16幢0116号商铺一套交付给杨小桃；
三、洛阳百年置业有限公司于本判决生效后向杨小桃支付自2011年5月20日起至交付完毕房屋止逾期交房违约金即216000元的每日万分之二违约金。
四、驳回杨小桃的其他诉讼请求。
如洛阳百年置业有限公司未按原审判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费5893元由杨小桃负担2000元，洛阳百年置业有限公司负担3893元。二审案件受理费3800元，由杨小桃负担1800元，洛阳百年置业有限公司负担2000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 韦贵云
代理审判员 郝明亮
代理审判员 周慧敏
二〇一六年十二月二十七日
书 记 员 朱昱龙