北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）海民初字第27020号
原告：任丽君，女，1968年10月26日出生，汉族，住北京市海淀区。
委托诉讼代理人：高翔，北京市瑞得律师事务所律师。
被告：熊保国，男，1965年6月20日出生，汉族，户籍地河南省潢川县，现在河南省新乡监狱服刑。
第三人：蔡战国，男，1957年3月29日出生，汉族，住北京市西城区。
委托诉讼代理人：蔡颖（蔡战国之女），住北京市西城区。
原告任丽君诉被告熊保国、第三人蔡战国房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告任丽君及其委托诉讼代理人高翔，被告熊保国，第三人蔡战国之委托诉讼代理人蔡颖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
任丽君向本院提出诉讼请求：1、判令熊保国继续履行双方于2013年7月18日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，并将北京市海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号房屋过户给我；2、判令熊保国向我支付自2013年9月19日起，以合同总价款1700万为基数，按日万分之五计算的违约金，计算至实际过户之日；3、诉讼费由熊保国承担。事实和理由：2013年7月18日，我和熊保国通过北京麦田房产经纪有限公司购买了位于北京市海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号房屋一套（所有权证号为X京房权证海字第XX**号），合同签订地点为北京麦田房产经纪有限公司位于天秀路的西山庭院店。同时签订《北京市存量房买卖合同》一份，约定熊保国将位于北京市海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号房屋一套卖与我，房屋价款为人民币17000000元（大写壹仟柒百万元），约定签订合同时向熊保国支付定金1500000元，2013年7月26日前支付首付款3500000元，并约定我和熊保国于2013年9月19日前办理申请贷款手续，熊保国应于2013年7月26日前将该房屋交付我。同日，我和熊保国与北京麦田房产经纪有限公司签订《居间服务合同》一份，约定我向北京麦田房产经纪有限公司交纳居间服务费130000元。合同签订后，我按照合同约定，累计向熊保国支付了定金和首付款共计5000000元，并向北京麦田房产经纪有限公司支付居间服务费130000元。2013年9月11日，我向熊保国发出通知，要求熊保国按合同约定完成房屋贷款和解押流程及完全履行合同，但熊保国一直置之不理，未给予明确答复。我认为，合同应当履行。
熊保国辩称，我与任丽君的房屋买卖合同纠纷是独立的，与我和蔡战国的债务纠纷是两码事，各自适用不同的法律程序，不必混为一谈。任丽君向我支付的500万元全部是定金，这是我向任丽君低价出售房屋的必要条件。按照我与任丽君的约定，在我将房屋交付给任丽君后，任丽君应负责偿还涉案房屋每月7万元的按揭贷款，但任丽君未按照上述约定履行还款义务，其行为已构成违约。因任丽君违约在先，故我不同意继续履行合同，任丽君要求我支付违约金没有事实依据，本案涉及到的定金500万元，我听候法院的判决。
蔡战国述称，根据人民法院生效判决确认，熊保国尚欠我方借款本息、罚息、诉讼费、律师费等共计140余万元，因为熊保国没有履行判决确定的义务，我方向西城法院申请强制执行，法院裁定将涉案房屋予以查封，现如果任丽君自愿将熊保国欠付的上述全部款项偿还给我方且不附其他任何条件，我方同意配合任丽君办理解除查封的手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2013年7月18日，出卖人（甲方）熊保国与买受人（乙方）任丽君签订《北京市存量房屋买卖合同》，双方约定如下：出卖人所售房屋坐落为海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718室，所有权证号为：X京房权证海字第XX**号，建筑面积共271.72平方米，规划设计用途为住宅；该房屋性质为商品房；该房屋已设定抵押，抵押权人为中国农业银行股份有限公司北京顺义支行；该房屋按套计价，成交价格为人民币壹仟柒佰万元整，上述成交价包括房屋价款、现有公共维修基金、装修及附属配套设施、搬迁补偿金等；买受人在签订本合同时支付定金人民币壹佰伍拾万元整，该笔定金作为购房款的一部分（说明：甲乙双方约定，乙方于签约当日支付甲方定金人民币贰万元整，剩余壹佰肆拾捌万元整于2013年7月19日支付）；如果该房屋已设定抵押，出卖人应于2013年10月1日前（含当日）向抵押权人申请提前清偿贷款，并在取得还款结清证明后的十个工作日内申请办理抵押权注销手续，该房屋贷款由买受人代出卖人偿还，买受人应按出卖人与抵押权人确定的偿还日期将人民币壹仟万元整（不包含定金）支付至抵押权人指定账户，如该笔钱款不足以清偿贷款，则剩余款项由出卖人清偿；买卖双方采用商业贷款付款交易流程，买卖双方应于2013年9月19日前（含当日）办理申请贷款手续，买受人拟贷款金额为人民币壹仟万元整；买受人应按如下约定支付出卖人购房首付款，买受人以自行交接的方式，于2013年7月26日前（含当日）支付出卖人购房款人民币叁佰伍拾万元整，于2013年10月10日前（含当日）支付出卖人购房款人民币贰佰万元整；买卖双方应于买受人所申请的贷款获得批准后十个工作日内，办理申请该房屋的所有权转移登记手续；出卖人应于2013年7月26日前（含当日）将该房屋交付买受人；本合同履行过程中，买卖双方应缴纳的各项税款由买受人承担；出卖人应配合提供缴纳税、费所需的相关票据（包括但不限于购房发票、契税完税凭证等），若在本合同正常履行过程中，因国家或政府的法律、法规、政策调整，致使相关税款增加的，新增加部分由本条第一款约定的主体承担；办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《他项权利证》的费用由买受人承担；合同履行过程中，若产生买卖双方未约定承担主体的费用，则买卖双方应按照国家及北京市的相关规定承担；双方应按约定履行义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定成交价格的每日万分之五向守约方支付逾期违约金，如遇税费调整还应赔偿守约方多缴纳的税费，合同继续履行，自逾期之日起超过十五个工作日仍未履行，守约方有权单方解除本合同；双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则或按本合同约定成交价格的20%向违约方索赔，违约方还应承担守约方因本次交易所支付的居间等各项服务费。
2013年7月18日，甲方（出卖人）熊保国、乙方（买受人）任丽君、丙方（居间方）北京麦田房产经纪有限公司签订《居间服务合同》，三方约定如下：鉴于甲、乙双方委托丙方作为居间人就买卖坐落于海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718室房屋提供居间服务，乙方向丙方支付居间服务费人民币壹拾叁万元整。
同日，甲方（出卖人）熊保国、乙方（买受人）任丽君、丙方（居间方）北京麦田房产经纪有限公司签订《补充协议》一份，三方约定如下：兹有甲、乙双方通过丙方提供的居间服务签订了买卖坐落于海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718的房屋，成交价格为人民币壹仟柒佰万元整，定金为人民币壹佰伍拾万元整。现甲、乙、丙三方为了使交易顺利进行，协商一致约定如下：买受人代出卖人偿还解押款1000万元整，此笔资金是买受人通过担保公司运作达成的，故买受人该房屋商业贷款的贷款金额的收款人为买受人指定的担保公司或个人。
2013年7月18日，熊保国出具收据一张，内容如下：今收到购买人任丽君交付的购买位于海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718室房屋的购房定金共计人民币贰万元整。2013年7月19日，任丽君通过中国建设银行转账形式支付熊保国购房款148万元。2013年7月26日，任丽君通过中国工商银行转账形式支付熊保国购房款335万元。
2013年7月26日，熊保国出具定金收据一张，内容如下：今收到买受人任丽君交付的位于海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718房屋购房首付款共计人民币肆佰捌拾叁万元整。注明：其中①148万元是上次付款没打条。②335万元是今天付款（350万元中的部分）。③还有15万元明天付清。同日，熊保国将位于海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718房屋交付任丽君使用。
任丽君主张2013年7月27日其支付熊保国购房款15万元，经询问，熊保国认可总计收到任丽君给付的款项500万元。
2013年9月11日，任丽君向熊保国发出通知一份，内容如下：你与我方于2013年7月18日通过北京麦田房产经纪有限公司购买位于海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718房屋一套，合同签订后，我方已按合同约定向你方支付定金、首付款共计人民币伍佰万元整，双方就房屋买卖合同已办理网签。现按照双方约定，应于2013年9月19日之前共同办理商业贷款、解押及相关公证手续，由于你方一直不予配合办理相关手续，导致合同无法继续履行。因此，我方正式通知你：应严格遵守双方的约定，配合我方共同办理商业贷款、解押及相关公证手续，否则你方应承担相应的违约责任，并赔偿我方一切损失（包括但不限于我方已支付的中介服务费及房屋差价补偿等），我方保留向法院提起诉讼的权利。特此函告！
2013年9月12日，熊保国出具《说明》一份，内容如下：9月18日如果不能支付任丽君伍佰伍拾万元，就确定卖房子给任丽君（包括办公证、过户等手续）。
庭审中，北京麦田房产经纪有限公司业务员高增丽、杜涛出庭作证，并出具《情况说明》一份，主要内容如下：出卖人熊保国，身份证号×××，买受人任丽君，身份证号×××。双方于2013年7月18日通过北京麦田房产经纪有限公司购买位于海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号房屋一套，合同签订后，买受人任丽君向熊保国支付了定金、首付款共计人民币伍佰万元整，双方就房屋买卖合同已办理网签，现双方应于2013年9月19日之前共同办理商业贷款、解押及相关公证手续。买受人任丽君来我公司称熊保国不予配合办理相关手续，麦田房产经纪有限公司业务员高增丽也多次打电话联系熊保国，其一直未予明确答复何时办理相关手续。麦田房产经纪有限公司业务员杜涛也多次发短信给熊保国告知买受人要求继续履行协议，熊保国一直未予明确答复。
经本院调查核实，中国农业银行股份有限公司北京顺义支行未将熊保国名下位于海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718房屋进行抵押登记。
另查，第三人蔡战国与熊保国民间借贷纠纷一案，北京市西城区人民法院受理后依蔡战国的申请，于2013年9月17日查封了熊保国名下位于北京市海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号的房屋。2014年4月23日，北京市西城区人民法院就该案作出（2013）西民初字第20750号民事判决书，判决：“一、被告熊保国于本判决生效之日起十日内向原告蔡战国偿付借款本金七十九万元及逾期利息（以七十九万元为基数，自二Ｏ一三年九月一日起至实际付清之日止，以月息百分之一为标准计付）；二、被告熊保国于本判决生效之日起十日内向原告蔡战国偿付律师费七万元；三、驳回蔡战国的其他诉讼请求。如果熊保国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用一万七千一百七十元（含案件受理费一万二千七百元、保全费四千四百七十元）原告蔡战国负担五百五十元（已交纳），由被告熊保国负担一万六千六百二十元（于本判决生效后七日内交纳）。”上述判决已经发生法律效力并已进入强制执行程序。强制执行过程中，任丽君向北京市西城区人民法院提起案外人异议，北京市西城区人民法院于2014年12月9日作出（2014）西执异字第10631号执行裁定，驳回了任丽君所提案外人异议。
经本院释明，就剩余购房款1200万元的支付问题，任丽君表示愿意一次性自筹资金将1200万元交付于法院账户中。经询问，任丽君表示同意在欠付购房款范围内向蔡战国偿还熊保国所负债务，偿还的具体金额按照法院生效判决确认的标准执行，包括判决所确定的本金、利息、罚息、律师费、诉讼费、执行费等全部费用，利息、罚息计算至其将剩余购房款支付至法院指定账户时止。蔡战国同意任丽君的上述意见，其表示在收到任丽君代熊保国偿付的上述全部款项后，其马上办理涉案房屋的解封手续。
2013年9月22日任丽君向本院提出财产保全申请，要求对熊保国名下位于北京市海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号房屋予以查封，并提供担保。本院经审查，于2013年10月11日做出（2013）海民初字第27020号民事裁定书，裁定冻结了熊保国名下位于北京市海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号房屋的过户交易手续。
另，现熊保国因犯集资诈骗罪，在河南省新乡监狱服刑。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，依据合同信守原则，当事人应按照约定全面履行合同义务，而不得擅自变更或者解除合同。任丽君与熊保国签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及任丽君、熊保国、北京麦田房产经纪有限公司三方签订的《补充协议》系当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，当事人理应按照合同的约定履行。根据查明事实，任丽君按照合同约定向熊保国支付了购房定金150万元，首付款350万元，熊保国虽主张任丽君向其支付的500万元均为购房定金，但其主张与双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的约定不符，在熊保国未提交其他有效证据的情况下，本院对其上述主张不予采信。根据北京麦田房产经纪有限公司业务员高增丽、杜涛的证言，本院可以认定，在任丽君按约定向熊保国支付了500万元后，熊保国未能依约配合任丽君办理商业贷款以及后续的房产交易手续。熊保国虽主张双方未能继续履行的原因在于任丽君拒绝承担涉案房屋每月发生的按揭贷款，但其未向本院举证证明双方曾有关于涉案房屋交付后按揭贷款应由任丽君偿还的约定，故本院对熊保国提出的任丽君先行违约的主张不予采信。根据查明事实，本院依法确认熊保国未按照合同约定配合任丽君办理商业贷款以及后续的房产交易手续的行为构成单方违约。现任丽君表示同意一次性支付剩余购房款；其亦同意代熊保国向蔡战国偿还债务以解除对涉案房屋的查封，故双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》具备继续履行条件，本院对于任丽君要求继续履行合同，办理房屋过户手续的请求予以支持。
鉴于熊保国存在违约行为，按照《北京市存量房屋买卖合同》的约定，其还应承担向任丽君支付违约金的责任。关于违约金的具体数额，因任丽君未向本院举证证明熊保国违约行为给其造成的实际损失情况，熊保国亦辩称不同意支付违约金，故本院将对任丽君主张的违约金酌情予以判定。任丽君表示同意在欠付购房款范围内向蔡战国偿还熊保国所负债务，蔡战国同意任丽君的意见，并表示任丽君代熊保国偿还（2013）西民初字第20750号民事判决书所判决的全部款项后经申请解除对涉案房屋的保全措施，对此本院不持异议，并予以确认。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、任丽君于本判决生效后七日内向熊保国支付剩余购房款一千二百万元（上述款项直接存入北京市海淀区人民法院指定账户），其中（2013）西民初字第20750号民事判决书所判决的熊保国应向蔡战国支付的全部款项（包括但不限于本金、利息、罚息、律师费、诉讼费等）由任丽君在上述购房款范围内优先向蔡战国偿付，利息、罚息计算至任丽君将全部剩余购房款支付至本院指定账户之日止；
二、蔡战国在收到任丽君代熊保国偿还的本判决第一项确定的全部款项的同时，向北京市西城区人民法院申请解除对北京市海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号房屋的全部查封手续；
三、任丽君履行完毕本判决第一项的给付义务、蔡战国履行完毕本判决第二项的解封义务的同时，熊保国协助任丽君将北京市海淀区德惠路×号院×号楼×层×单元718号房屋过户至任丽君名下，办理房屋过户登记手续的税费由任丽君负担；
四、熊保国于本判决生效后七日内向任丽君支付违约金十万元；
五、驳回任丽君的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费十二万三千八百元，由熊保国负担（于本判决生效后七日内交纳）。
保全费五千元，由熊保国负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判长 马千里
审判员 沙月亮
审判员 赵 倞
二〇一七年十二月二十九日
书记员 马 赫
书记员 王 璇
书记员 沙雪妮