湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂武东开民一初字第00533号
原告（反诉被告）：尤娅斐，女，1988年11月11日出生，汉族，湖北省秭归县人，住武汉市青山区。
委托代理人：王世光，湖北扬子律师事务所律师。
委托代理人：秦丽，湖北扬子律师事务所律师。
被告（反诉原告）：刘昌稀，男，1990年10月8日出生，汉族，武汉市人，住武汉东湖新技术开发区。
委托代理人：郑青松，湖北仁义律师事务所律师。
第三人：刘新桥，男，1964年10月15日出生，汉族，住武汉市洪山区。
第三人：岳米珍，女，1968年2月19日出生，汉族，住武汉市洪山区。
原告（反诉被告）尤娅斐诉被告（反诉原告）刘昌稀合同纠纷一案，本院于2015年4月14日立案受理后，依法由审判员吴边适用简易程序于2015年5月14日公开开庭审理。后被告（反诉原告）刘昌稀提出反诉，刘新桥、岳米珍作为有独立请求权第三人提起诉讼，本院决定合并审理。因案情复杂，本案依法转为普通程序，由审判员吴新莉担任审判长，与审判员吴边、人民陪审员李红英组成合议庭，于2015年12月29日、2016年4月8日公开开庭审理。原告（反诉被告）尤娅斐及其委托代理人王世光、秦丽，被告（反诉原告）刘昌稀及其委托代理人郑青松，第三人刘新桥、岳米珍均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告（反诉被告）尤娅斐向本院提出诉讼请求：1、判决刘昌稀腾退出武汉东湖新技术开发区关东园5路1号荷叶山社区39栋3单元502室房产；2、由刘昌稀负担本案诉讼费。诉讼过程中，尤娅斐变更第1项诉讼请求为：判决刘昌稀履行离婚协议书，交付武汉东湖新技术开发区关东园五路1号荷叶山社区39栋3单元502室房产。事实和理由：尤娅斐和刘昌稀双方因感情不和，于2015年3月9日在武汉东湖新技术开发区民政局协议离婚。离婚协议书内容为：夫妻双方婚后共同拥有一套位于武汉市东湖开发区关东园五路1号39栋3单元502室的两层复式楼（女方拥有5楼及5楼家电，男方拥有6楼及6楼家具家电，离婚后男方应于2017年12月30日前一次性支付100000元整）。处理方案3个：1、房产如卖出，房款女方得60%，男方得40%，卖房及过户费双方共同承担；2、如一方3年内可支付房产差价300000元给另一半，付款方拥有该房产的所有权，过户费用由买房一方承担；3、男方3年内可用个人所有的50-60平方米的房产及200000元换取该房产的所有权，过户费由女方承担。现刘昌稀独自霸占协议约定给予尤娅斐的房产，不让尤娅斐居住、使用。
被告（反诉原告）刘昌稀对原告（反诉被告）尤娅斐的诉讼请求辩称：1、2014年10月23日，刘新桥、岳米珍将争议房产过户给刘昌稀的行为是无效行为、违法行为。原因如下：第一，所转让的房产未依法领取权属证书，法律规定未取得权属证书的房地产属于禁止转让的范围；第二，本案办理争议房产“过户”的是荷叶山社区居委会，社区居委会只是社区居民自治组织，不是政府职能部门，无权办理房产过户登记；第三，刘新桥、岳米珍在办理过户手续时明确表明此房屋不得自由买卖，须经家长同意后才能有买卖权，由此可以表明刘昌稀对该房产只有占有权和使用权，不具备房屋收益权和处分权。2、原、被告在离婚协议书中对财产分割部分内容的约定是无效民事行为，也是可撤销的民事行为。原、被告不是房屋真正的房主，无权用离婚协议的方式处分他人的财产。尤娅斐的行为属于以欺诈的方式使对方在违背真实意思表示下所为的民事行为，应属无效。双方约定在2017年12月30日以前由刘昌稀一次性支付给尤娅斐100000元，在双方婚姻关系存续期间，刘昌稀没有工作和收入，女方的收入由女方保管，该约定显失公平。3、尤娅斐有计划、有预谋地策划了整个事件，其诉讼请求不仅违反了法律规定，而且也违反了社会道德和公序良俗，其诉讼请求不应得到支持。
第三人刘新桥、岳米珍对原告（反诉被告）尤娅斐的诉讼请求述称：不同意尤娅斐的诉讼请求，本案争议房产是我的房屋拆迁后还建所得。
被告（反诉原告）刘昌稀向本院提出反诉请求：1、撤销原、被告签订的离婚协议书中关于财产部分即分配给尤娅斐武汉东湖新技术开发区关东园五路1号荷叶山社区39栋3单元502室房产及5楼家具、家电，及刘昌稀应于2017年12月30日前一次性支付尤娅斐100000元的约定；2、尤娅斐负担本案诉讼费用。事实和理由：1、离婚协议中关于财产的约定是尤娅斐以复婚为由诱骗自己签订的，属于欺诈行为，应当予以撤销；2、离婚协议所处分的房产系第三人刘新桥、岳米珍的财产，原、被告无权以协议的方式处分该房产；3、原、被告从2014年6月结婚至2015年3月离婚，婚姻关系仅仅存续九个月，在此前提下要求刘昌稀向尤娅斐支付100000元显失公平。
原告（反诉被告）尤娅斐对被告（反诉原告）刘昌稀的反诉请求辩称：1、尤娅斐不构成欺诈行为。首先，离婚协议书主要是为解除双方婚姻关系目的而设，双方已经达成解除婚姻关系的合意进而对财产进行分割，刘昌稀作为完全民事行为能力人，应该清楚签订协议产生的后果。2、刘昌稀是基于与尤娅斐长期感情不和而离婚，尤娅斐表示同意，与刘昌稀协商一致对财产进行分割后一起到民政部门办理离婚手续。尤娅斐从事实上和逻辑上都不构成对刘昌稀的欺诈。3、原、被告协议所处分的房产系原、被告共同的房产，2014年10月23日岳米珍、刘新桥已将该房产赠与刘昌稀，并在荷叶山社区居委会办理了登记手续。刘昌稀在婚姻关系存续期间接受赠与，该房产应为夫妻双方共有。第四，财产分割是否公平合理不能以婚姻关系存续时间长短判断，离婚财产分割应尊重双方意愿，照顾无过错方，本案中不存在显失公平等情形。请求法院驳回刘昌稀的反诉请求。
第三人刘新桥、岳米珍对被告（反诉原告）刘昌稀的反诉请求述称：同意刘昌稀的诉讼请求。
第三人刘新桥、岳米珍向本院提出诉讼请求：1、依法判决尤娅斐、刘昌稀于2015年3月9日签订的离婚协议书关于财产部分中对于房产和家具、家电的约定部分无效；2、本案诉讼费由尤娅斐、刘昌稀负担。事实和理由：刘新桥、岳米珍系夫妻关系，刘昌稀系夫妻二人的独子。尤娅斐和刘昌稀于2013年9月到争议房屋居住，2014年6月28日办理结婚登记。为谋取房产，尤娅斐采取欺诈方式要求刘昌稀在事先起草好的《离婚协议》上签字，约定武汉东湖新技术开发关东园五路1号39栋3单元502室5楼及5楼家电归尤娅斐拥有，6楼及6楼家具家电归刘昌稀拥有。该房屋系刘新桥、岳米珍的老房拆迁还建，所有人为刘新桥、岳米珍，家具家电也是刘新桥、岳米珍购买暂时让尤娅斐、刘昌稀使用，尤娅斐、刘昌稀无权用离婚协议方式处分上述财产。
原告（反诉被告）尤娅斐对第三人刘新桥、岳米珍的诉讼请求辩称：原、被告系自由恋爱，自愿结婚和离婚，不存在欺诈，在离婚过程中对财产的约定是双方真实意思表示。争议房产确系刘新桥、岳米珍拆迁还建而来，刘新桥、岳米珍于2014年10月23日赠与刘昌稀，属于原、被告共同所有，离婚协议中对争议房产进行分割没有问题。
被告（反诉原告）刘昌稀对第三人刘新桥、岳米珍的诉讼请求辩称：原、被告并不是自愿离婚，离婚协议内容并非刘昌稀真实意思表示。本案争议房产为刘新桥、岳米珍的房产，未办理两证，不存在赠与或过户之说。即使房产属于赠与，也需要办理房产变更登记手续，尤娅斐并未提出属于赠与的相关证据。刘昌稀同意刘新桥、岳米珍的诉讼请求和相关理由。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院为查明事实向武汉光谷建设投资有限公司和武汉东湖新技术开发区荷叶山社区居民委员会调取了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、武汉东湖新技术开发区荷叶山社区居民委员会于2015年3月6日出具的证明、2015年3月23日出具的证明、2015年4月21日出具的情况说明，与其他证据相结合，可以证明本案事实，本院对其证明效力，予以认定。2、关于证人刘某的证言，因证人刘某与刘新桥、岳米珍、刘昌稀有亲属关系，在其证言无其他证据证明，而尤娅斐亦不予认可的情形下，本院对其证明效力，不予认定。
本院经审理认定事实如下：刘新桥、岳米珍系夫妻关系，婚后生育一子即刘昌稀。在城中村改造过程中，刘新桥作为家庭代表（代表刘新桥、岳米珍、刘昌稀）于2007年8月1日就拆除原位于武汉东湖新技术开发区钢铁村的房屋与案外人武汉光谷建设投资有限公司签订《拆迁补偿协议书》，本案争议房屋即武汉东湖新技术开发区关东园五路1号荷叶山社区39栋3单元502室房屋系本次拆迁还建所得，至今未办理房屋所有权证及土地使用权证。上述房屋所在的荷叶山社区户主登记花名册记载户主为刘新桥。2012年6月，刘新桥、岳米珍将争议房屋结构隔成五楼（100平方米）、六楼（50平方米）两层，并进行装修改造。2013年9月4日，刘新桥与案外人陈雪娇签订《房屋租赁合同》，将上述房屋的五楼出租给案外人陈雪娇，租赁期间为2013年8月18日至2018年8月18日。
尤娅斐与刘昌稀于2014年6月28日登记结婚，婚后尤娅斐与刘昌稀搬进上述房屋六楼居住。后尤娅斐与刘昌稀向刘新桥、岳米珍提出要求有自己的房屋，并要求将本案争议还建房屋过户给尤娅斐与刘昌稀，但刘新桥、岳米珍未同意。
后经刘昌稀再三要求，2014年10月23日，刘新桥向荷叶山社区居民委员会提出将本案争议房屋过户给刘昌稀，并出具书面说明，内容为：“本人刘新桥自愿将荷叶山社区二期39栋3单元502室过户给儿子刘昌稀，过户后如发生矛盾纠纷和产权问题自负。但此房不得自由买卖，需经家长同意才能有买卖权”。岳米珍在该书面说明中添加备注：“此房只能居住（终身），不得买卖，因此房是原来的老房屋拆迁的还建房”。刘新桥、岳米珍在过户人栏签名，刘昌稀在承接人栏签名。
2015年1月至3月期间，尤娅斐与刘昌稀在家发生争吵，刘昌稀向荷叶山社区居民委员会提出将案涉争议房屋过户给尤娅斐，并出具书面说明，内容为：“本人刘昌稀自愿将荷叶山二期39栋3单元502室过户给妻子尤娅斐，过户后如发生纠纷等问题自行负责，跟社区无关系”。刘昌稀在过户人栏签名，尤娅斐在承接人栏签名。
2015年3月9日，刘昌稀和尤娅斐在民政局协议离婚。双方《自愿离婚协议书》第三项财产分割约定：“夫妻双方婚后共有同一套位于武汉市东湖开发关东园五路1号39栋3单元502室的两层复式楼（女方拥有5楼及5楼家电，男方拥有6楼及6楼家具家电，离婚后男方应于2017年12月30日前一次性支付女方100000元整）。处理方案3个：1、房产如卖出，房款女方得60%，男方得40%，卖房及过户费双方共同承担。2、如双方一方3年内可支付房产差价30万元整给另一半，付款方拥有该房产的所有权，过户产生费用由买房一方承担。3、男方3年内可用个人所有权50-60平方米的房产及20万元整换取该房产的所有权，过户费由女方承担。……”
另查明，荷叶山社区居民委员会对房屋所有人的登记是便于网格化管理，对房屋居住人进行实名登记，并不是所有权登记。
本院认为：本案双方当事人争议的焦点为：
1、2014年10月23日，刘新桥、岳米珍向荷叶山社区居民委员会出具书面说明是否发生争议房屋物权变动的效力；
2、2015年3月9日，刘昌稀和尤娅斐在离婚协议书中的财产分割条款是否有效？是否应当撤销？
关于刘新桥、岳米珍向荷叶山社区居民委员会出具书面说明是否发生争议房屋物权变动的效力的问题。
根据查明的事实，争议房屋系刘新桥、岳米珍、刘昌稀拆迁还建房屋，虽然该房屋未办理物权登记，但并不影响刘新桥、岳米珍、刘昌稀对该房屋享有所有权。依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十四条的规定，本院认定争议房屋属刘新桥、岳米珍、刘昌稀按份共有。近几年房价不断攀升，年轻人结婚后短期内靠夫妻双方自身经济收入难以购房。此时，父母为帮助子女成立家庭，一般都会在力所能及的范围内资助子女购买房屋或者将自己的房屋无偿给子女居住，抑或直接将房屋赠与给子女。刘新桥、岳米珍系刘昌稀的父母，尤娅斐与刘昌稀登记结婚后，经刘昌稀再三要求，刘新桥、岳米珍同意将争议房屋的名字在居委会变更到刘昌稀名下，但注明“此房不得自由买卖，需经家长同意才能有买卖权。此房只能居住（终身），不得买卖”。刘昌稀的本意是要求刘新桥、岳米珍将上述房屋的所有权赠与给自己，但刘新桥、岳米珍考虑到婚姻和社会的风险，其真实意思是在同意将争议房屋在居委会变更到刘昌稀名下的同时，注明只能居住不能买卖。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款的规定，还建房屋在居委会的登记不发生物权登记的效力。因此，刘新桥、岳米珍的上述过户承诺并不发生物权变动的效力。
《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”居住权是指居住人对他人拥有所有权的房屋及附属设施享有占有、使用乃至收益的权利，是权利人的基本生存利益。具有血亲、姻亲等特殊亲密关系的人会基于法定义务或社会风俗习惯而共同居住，如配偶双方、父母与子女、公婆（岳父母）与儿媳（女婿）、兄弟姐妹、祖孙之间等。上述具有亲属关系的人之间相互负有法定的抚养、赡养、扶养义务，共同居住既是履行法定义务的前提，亦有利于更好地维系家庭关系。依照上述法律规定，相对于房屋而言，居住权是使用房屋的一种方式，房屋所有权人可以自己居住，也可以允许其他人居住。本案中，刘新桥、岳米珍承诺允许刘昌稀终生居住争议房屋，是行使其享有争议房屋所有权份额中使用权的体现，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据刘新桥、岳米珍的承诺和上述分析认定，本院确认刘昌稀仅对争议房屋享有部分所有权，对刘新桥、岳米珍享有争议房屋所有权份额部分在2014年10月23日只享居住权，刘昌稀并不享有争议房屋的全部所有权。本院对尤娅斐提出刘新桥、岳米珍已将争议房屋赠与给刘昌稀的主张，不予支持；对刘新桥、岳米珍、刘昌稀提出刘昌稀对争议房屋只享有居住权的主张，部分予以支持。
关于刘昌稀和尤娅斐在离婚协议书中财产分割条款是否有效、是否应当撤销的问题。
《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第二款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”
依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。刘昌稀对争议房屋只享有部分所有权，且其所有权份额相对于刘新桥、岳米珍的所有权份额未达到三分之二以上，其无权对争议房屋进行处分。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。依照上述法律规定，刘昌稀无权将争议房屋的部分所有权处分给尤娅斐，在争议房屋所有权人刘新桥、岳米珍不予认可的情形下，刘昌稀和尤娅斐在离婚协议书中关于争议房屋的条款无效。本院对刘新桥、岳米珍提出刘昌稀和尤娅斐在离婚协议书中关于争议房屋的条款无效的诉讼请求，予以支持；对尤娅斐提出上述条款有效的主张及要求刘昌稀交付争议房屋的诉讼请求，不予支持。根据合同法原理，既然上述条款无效，则不存在撤销之说。本院对刘昌稀提出要求撤销上述条款的诉讼请求，亦不予支持。
根据查明的事实，2012年6月，刘新桥、岳米珍将争议房屋结构隔成五楼（100平方米）、六楼（50平方米）两层，并进行装修改造。2013年9月4日，刘新桥将上述房屋的五楼出租给案外人陈雪娇，租赁期间为2013年8月18日至2018年8月18日。尤娅斐与刘昌稀于2014年6月28日登记结婚，婚后尤娅斐与刘昌稀搬进上述房屋六楼居住。以上事实证明争议房屋内的装修、家具和家电系刘新桥、岳米珍出资购买，并非刘昌稀和尤娅斐的夫妻共同财产，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，刘昌稀和尤娅斐无权进行分割。在上述财产所有权人刘新桥、岳米珍不予认可的情形下，刘昌稀与尤娅斐在离婚协议中对家具、家电的分割条款无效。本院对刘新桥、岳米珍提出刘昌稀和尤娅斐在离婚协议书中关于争议房屋内的家具、家电分割条款无效的诉讼请求，予以支持；对尤娅斐提出上述条款有效的主张，不予支持。根据合同法原理，既然上述条款无效，则不存在撤销之说。本院对刘昌稀提出要求撤销上述条款的诉讼请求，亦不予支持。
在法律上，认定婚姻案件中涉及财产问题的协议，在适用《中华人民共和国婚姻法》的同时，也应以《中华人民共和国合同法》的原则作为适用法律的依据。同时，应当结合离婚案件的特殊性，即在离婚涉及的财产协议中确实存在一些与一般民事合同的不同之处，由于离婚的男女双方毕竟与对方有过夫妻名分，共同生活过一段时间，因此，在订立关于分割共同财产的协议时，除了纯粹的利益考虑外，常常会难以避免的掺杂一些感情因素。一方在感情支配下，可能答应将夫妻共同财产的大部分给予对方。衡量这类协议是否公平，不能像对待其他民事合同一样，以等价有偿作为唯一的标准。本案中，刘昌稀和尤娅斐均是完全民事行为能力人，年龄相当，根据上述分析，对离婚协议是否显失公平，双方应当知道。因此，衡量协议是否公平，不能像对待其他民事合同一样，以等价有偿作为唯一的标准。
刘昌稀认为尤娅斐在签订离婚协议时存在欺诈情形，但其提供的证据并不足以予以证明，由其承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条第一款、第九条规定，根据上述分析认定，刘昌稀和尤娅斐在离婚协议书的财产分割条款中，除对争议房屋和家具、家电分割条款无效外，其对刘昌稀应于2017年12月30日前一次性支付尤娅斐100000元的约定，是双方真实意思表示，合法有效。本院对刘昌稀以显失公平、存在欺诈情形为由，要求撤销上述财产分割条款的诉讼请求，不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十条第一款、第三十九条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国婚姻法》第三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）款，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第八条第一款、第九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）尤娅斐与被告（反诉原告）刘昌稀签订的《自愿离婚协议》中关于武汉东湖新技术开发区荷叶山社区39栋3单元502室房屋的分割条款和该房屋内家具、家电的分割条款无效；
二、驳回原告（反诉被告）尤娅斐的诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）刘昌稀的反诉请求。
本案本诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）尤娅斐负担；反诉案件受理费1150元，由被告（反诉原告）刘昌稀负担；第三人独立请求权之诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）尤娅斐、被告（反诉原告）刘昌稀各负担40元，此款已由第三人刘新桥、岳米珍预交，原告（反诉被告）尤娅斐、被告（反诉原告）刘昌稀于本判决生效之日起十日内分别将40元支付给第三人刘新桥、岳米珍。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 吴新莉
审 判 员 吴 边
人民陪审员 李红英
二〇一六年八月三十日
书 记 员 况洁琼