广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中一法民一初字第704号
原告（反诉被告）：陈昶华，男，1963年5月10日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
原告（反诉被告）：符文娟，女，1970年7月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。
上列两原告共同委托代理人：刘丽霞，广东香山律师事务所律师。
被告（反诉原告）：中山市嘉路华花园发展有限公司，住所地广东省中山市。
法定代表人：萧泽光，董事长。
委托代理人：赵云祥、马航，该司员工。
原告（反诉被告，以下统称原告）陈昶华、符文娟诉被告（反诉原告，以下统称被告）中山市嘉路华花园发展有限公司（以下简称嘉路华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年2月2日受理后，依法由审判员董诗婷独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈昶华、符文娟的委托代理人刘丽霞，被告嘉路华公司的委托代理人赵云祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
陈昶华、符文娟诉称：原告于2011年6月15日至被告售楼部看房，看房时，被告销售人员为了促销，承诺可以先下定金，由销售人员代为查询银行征信情况，如银行答复不能办理按揭而购房人又无力一次性支付的情况下，则会将定金款如数退还给两原告。原告在此情况下，签订了认购书，拟购买中山市东区中山五路7号嘉路华花园2座2907号房，并当场缴纳了定金2万元。签订认购书后，原告提供了身份证等资料给销售人员，用以查询征信记录，销售人员查询后答复征信情况没有问题，可以办理按揭，故原告于2011年6月23日至销售楼签订商品房买卖合同并支付首期款242674元，余款612000元按揭贷款。但支付首期款后，被告却告知银行不同意贷款，原告提出解除合同，退回已支付款项。但被告为了尽量促成交易，又告知原告可以在支付5000元的转名费后，将涉案房产的买受人变更为原告女儿再进行按揭贷款。原告再次听从了被告的安排，将5000元转名手续费于2012年10月8日存入了原告指定的收款账户。办完上述手续后，被告迟迟未通知原告办理手续，而是在2012年12月5日发函告知原告需支付剩余的购房款。原告认为，本次购房是在被告的诱骗下做出的，如果在支付首期款前知道不能办理按揭贷款，原告根本不会签订任何的协议、合同，更不会支付巨额资金用于购房。在银行拒绝贷款后，被告再次诱骗原告支付5000元用以办理所谓的转名手续后，又不依约办理转名，导致原告不能成功购房。综上所述，原告认为，未能成功购房的责任在于被告以欺诈的手段诱使原告签约，并在协商一致更改合同后违约没有办理更名手续，相应的违约责任应当由被告承担。原告多次催告被告协商处理，但被告均未回应。原告特诉至法院，请求判令：1.解除双方签订的商品房买卖合同；2.被告退回原告已经支付的购房款（含定金20000元、转名费5000元）267674元及利息53534元（从2011年6月23日起按同期银行贷款利率暂计至2014年10月23日，实际应计算至款项退回之日）；3.诉讼费由被告承担。
嘉路华公司答辩并反诉称：双方于2011年6月23日签定了商品房买卖合同及补充协议，约定原告向被告购买由被告开发的涉案房产，总房款为874674元，其中612000元办理商业贷款。商品房买卖合同第七条约定“买受人未按合同规定时间付款的……逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。另根据补充协议第四条第4项约定“……如乙方按揭贷款申请最终未获银行批准或批准贷款不足的，则乙方应自收到甲方或银行通知后7日内，向甲方申请变更付款方式、付款期限……如甲乙双方就付款方式与期限无法达成一致的，乙方应在本协议附录三约定的期限内付清应付房款，否则乙方应承担逾期付款违约责任，具体适用商品房买卖合同第七条逾期付款的违约责任的约定”，补充协议附录三第3条约定：“……余款采用按揭付款方式支付，但无论按揭贷款是否获得银行批准，乙方最迟应于2011年8月23日前付清该笔款项”。补充协议第九条第5项约定“若乙方违约解除或乙方违约导致甲方解除买卖合同的，乙方应按照房价款总额20%向甲方支付违约金，并应赔偿甲方因此造成的损失”。合同签订后，原告支付了首期款267674元，但原告获知无法办理商业贷款后，没有得到被告同意即不再理会被告催交款项及继续履行合同的要求。商业贷款具有不确定性，买受人在签约前应预知其风险，且合同明确约定了商业贷款不予通过时买受人应径行支付尾款，买受人不能将商业贷款的不予通过作为违约的理由。原告的行为已经构成违约，其一直不配合被告解除网签，导致涉案房产一直没有办法另行出售，影响被告的现金流，被告要求原告依合同约定支付违约金的要求合情合理。据此，被告特提起反诉，请求判令：1.解除双方于2011年6月23日签订的商品房买卖合同；2.原告支付违约金174934.80元（总房款874674元的20%）；3.原告承担本诉和反诉的诉讼费。
陈昶华、符文娟辩称：原告并不是违约方，不应承担违约责任。如果法院认定其构成违约，合同约定的违约金过高，应调整为按已付款的10%计算。
陈昶华、符文娟对其诉讼请求及辩解提交以下证据：1.收据；2.中山市商品房销售登记备案表；3.汇款凭证；4.中山市商品房买卖合同。
嘉路华公司对其辩解及反诉请求提交以下证据：1.中山市商品房买卖合同及补充协议；2.催收楼款及逾期利息通知书与邮寄单；3.中山市商品房销售登记备案表；4.证明。
经审理查明：2011年6月15日，陈昶华、符文娟向嘉路华公司支付涉案房产的定金20000元。同年6月23日，嘉路华公司（出卖人）与陈昶华、符文娟（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定陈昶华、符文娟购买嘉路华公司开发的座落于中山市东区五路7号嘉路华花园2座2907房的预售商品房，即涉案房屋，建筑面积138.79元，总价款为874674元，付款方式为2011年6月23日支付首期款262674元，余款612000元以商业贷款方式于2011年8月23日支付。合同第七条对买受人逾期付款的违约责任约定：买受人逾期付款的，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定：出卖人逾期交房，逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付房款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件六补充协议第四条第4款约定：乙方委托甲方代理办理银行按揭贷款手续，如乙方按揭贷款申请最终未获银行批准或批准贷款不足的，则乙方应自收到甲方或银行通知后7日内，向甲方申请变更付款方式、付款期限。如甲乙双方就付款方式与期限无法达成一致的，乙方应在本补充协议附录三约定的期限内付清应付房款，否则，乙方应承担逾期付款违约责任，具体适用买卖合同第七条“逾期付款的违约责任”的约定。补充协议第九条第五款约定：若乙方违约解除或因乙方违约导致甲方解除买卖合同的，乙方应按照房价款总额20%向甲方支付违约金，并应赔偿甲方因此造成的损失。双方并对其他事宜进行了约定。合同签订当日，陈昶华、符文娟支付了242674元，合计262674元。
2011年7月1日，陈昶华、符文娟得知贷款申请不获批准后曾与嘉路华公司协商处理，但双方协商未果。2011年7月7日，嘉路华公司办理了涉案房产的销售登记备案手续。2012年12月5日，嘉路华公司向陈昶华、符文娟发出催收楼款及逾期利息通知书，要求陈昶华、符文娟支付剩余购房款612000元及滞纳金。陈昶华、符文娟不同意，经协商未果，遂诉至本院，嘉路华公司亦提起反诉，分别主张前述实体权利。
另查：符文娟于2012年10月8日通过银行转账向郑丽敏支付5000元。嘉路华公司称收款人并非其员工，该款不属于购房款，与其无关。
诉讼中，本院根据双方的意愿主持双方调解，但调解未果。
本院认为：嘉路华公司与陈昶华、符文娟签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均同意解除合同，陈昶华、符文娟请求嘉路华公司返还购房款（含定金20000元）262674元合法有据，本院予以支持。陈昶华、符文娟主张其根据与嘉路华公司的约定向案外人郑丽敏支付5000元，但未能提供充分有效的证据证实其主张，应承担举证不能的不利后果，故陈昶华、符文娟请求嘉路华公司返还5000元理据不足，本院不予支持，陈昶华、符文娟可另行主张权利。
本案为商品房预售合同纠纷，综合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：违约责任应归责于何方及违约责任的承担问题。陈昶华、符文娟主张“嘉路华公司使用欺诈手段诱使其签约”、“双方协商一致更改合同买受人但嘉路华公司不予办理”，但未能提供充分有效的证据予以证实，嘉路华公司对此不予确认，应由陈昶华、符文娟承担举证不能的不利后果。陈昶华、符文娟作为完全民事行为能力人，应当对银行按揭贷款不获批准有所预见，其在商品房买卖合同及补充协议上签名，应承担相应的法律后果。给付房款是商品房买卖合同中买方的基本合同义务，陈昶华、符文娟未按合同约定支付剩余房款，已构成违约，应承担相应的违约责任。陈昶华、符文娟主张嘉路华公司构成违约没有事实和法律依据，故本院对陈昶华、符文娟请求嘉路华公司支付利息的诉讼请求不予支持。
关于违约责任承担的问题。本院认为，商品房买卖合同第七条约定，买受人逾期付款导致出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。补充协议第九条第五款约定，若乙方违约解除或因乙方违约导致甲方解除买卖合同的，乙方应按照房价款总额20%向甲方支付违约金，并应赔偿甲方因此造成的损失。而商品房买卖合同第九条约定，出卖人逾期交房导致买受人解除合同的，出卖人仅需按买受人已付房款的5%向买受人支付违约金，双方所应承担的违约责任比例严重不对等。因此，在嘉路华公司未举证证明其实际损失的情况下，嘉路华公司请求陈昶华、符文娟按补充协议的约定按买受人总房款的20%计算违约金明显过高，陈昶华、符文娟亦明确表示如果法院认定其违约，则约定的违约金过高，要求法院予以调整。双方在得知陈昶华、符文娟的贷款申请不获批准后进行了协商，但协商未果后，双方均未积极采取措施避免损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，所扩大的损失应由双方各自负担，因此，本院根据陈昶华、符文娟的过错程度，结合本案的实际情况，酌定陈昶华、符文娟按未付房款的5%向嘉路华公司支付违约金30600元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）陈昶华、符文娟与被告（反诉原告）中山市嘉路华置业有限公司于2011年6月23日签订的中山市商品房买卖合同；
二、被告中山市嘉路华置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈昶华、符文娟返还购房款262674元；
三、反诉被告陈昶华、符文娟于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市嘉路华置业有限公司支付违约金30600元；
四、驳回原告陈昶华、符文娟其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告嘉路华公司其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费6118元，减半收取为3059元（原告已预交），由原告陈昶华、符文娟负担574元，由被告嘉路华公司负担2485元（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）；反诉案件受理费1899元（反诉原告已预交），由反诉原告嘉路华公司负担1329元，反诉被告陈昶华、符文娟负担570元（反诉被告于本判决生效之日起七日内向迳付反诉原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 董诗婷
二〇一五年七月三十日
书记员 陈 璐
冼日飞