广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0902民初3584号原告玉林市德隆房地产有限公司，住所地广西玉林市广场东路51号（原海达开发区五区2栋14号），统一社会信用代码：914509006777097751。法定代表人赖恭宁，总经理。委托代理人赵玲秋，广西三益律师事务所律师。被告罗东，男，1970年10月6日出生，汉族，住广东省廉江市，被告李君凤，女，1969年10月26日出生，汉族，住广西玉林市玉州区，原告玉林市德隆房地产有限公司与被告罗东、李君凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告玉林市德隆房地产有限公司的委托代理人赵玲秋到庭参加诉讼，被告罗东、李君凤经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉林市德隆房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告玉林市德隆房地产有限公司与被告罗东、李君凤于2013年10月18日签订的《玉林市商品房买卖合同》；2、判令被告罗东、李君凤返还玉林市东盛华府商住小区东盛大厦15-1至15-17号商业用房给原告；3、判令被告罗东、李君凤返还原告玉林市德隆房地产有限公司代被告罗东、李君凤支付的从2016年5月起至合同解除之日止的按揭贷款及逾期违约金（至2017年2月22日为183168.98元）给原告；4、判令被告罗东、李君凤支付解除合同违约金339616.4元给原告；5、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2013年10月18日，原告与被告签订了一份《玉林市商品房买卖合同》（合同编号：20132659—20132675），被告作为买受人向出卖人即原告购买了位于玉林市玉东新区商业用房。原、被告在双方签订的《玉林市商品房买卖合同》中约定：1、该商业用房的总面积829.01平方米，单价为每平方米4096.65元。附件四第三条，买受人按照下列第2种方式按期付款：买受人签订本合同当日支付首付款为人民币1706164元，余下房款1690000元由买受人向银行申请贷款付清。附件四第六条约定：买受人办理银行按揭付款的，在出卖人承担担保责任期间，买受人如果连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的，则出卖人有权解除合同。解除合同自出卖人向买受人发出书面通知5天后生效，买受人须在解除合同后15天内将所购房屋恢复原状并退还给出卖人，出卖人在扣除合同总价款10%的违约金和相关税费损失后，将剩余的购房款无息退还给被告。若买受人逾期不腾空并交还房屋，则每逾期一天买受人应按出卖人应退还剩余购房款的万分之五支付违约金给出卖人。合同签订后，被告于2013年10月18日支付了首付款1706164元，余下房款1690000元由被告按照合同约定向银行申请按揭贷款支付。被告于2014年4月1日到中国工商银行股份有限公司玉林市江南支行（以下简称工行江南支行）办理按揭贷款用于支付余下房款。同时，被告委托原告为其贷款提供保证担保，原告在被告与工行江南支行签订的《个人购房借款/担保合同》上保证人一栏盖章，为被告贷款承担保证担保责任。工行江南支行于2014年6月10日发放了贷款。原告也按期将上述商业用房交付给被告使用。被告在办理银行按揭贷款后，未依约支付2016年5、6、7、8、9、10、11、12月及2017年1月、2月的银行按揭月供款及逾期违约金合计金额为183168.98元，原告作为保证人，代偿了被告应支付给银行的按揭月供款及逾期违约金。为此，依据原、被告双方签订的《玉林市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第六条的约定，原告有权解除合同，要求被告返还房屋和原告代被告偿还银行的按揭月供款及逾期违约金，以及支付因被告原因导致解除合同的违约金。综上所述，因被告违约，导致原告合法权益受到侵害，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。被告罗东、李君凤未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告是有资质从事房地产经营的企业，原告开发经营的玉林市东盛华府商住小区，于2013年6月10日取得《商品房预售许可证》，之后开始商品房销售。2013年10月18日，原告与被告签订《玉林市商品房买卖合同》（合同编号：20132659—20132675），被告作为买受人向出卖人即原告购买了位于玉林市玉东新区商业用房。原、被告在双方签订的《玉林市商品房买卖合同》中约定：1、该商业用房的总面积829.01平方米，单价为每平方米4096.65元，总价款3396164元。附件四第三条，买受人按照下列第2种方式按期付款：买受人签订本合同当日支付首付款为人民币1706164元，余下房款1690000元由买受人向银行申请贷款付清。附件四第六条约定：买受人办理银行按揭付款的，在出卖人承担担保责任期间，买受人如果连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的，则出卖人有权解除合同。解除合同自出卖人向买受人发出书面通知5天后生效，买受人须在解除合同后15天内将所购房屋恢复原状并退还给出卖人，出卖人在扣除合同总价款10%的违约金和相关税费损失后，将剩余的购房款无息退还给被告。若买受人逾期不腾空并交还房屋，则每逾期一天买受人应按出卖人应退还剩余购房款的万分之五支付违约金给出卖人。合同签订后，被告于2013年10月18日支付了首付款1706164元给原告。2014年4月1日，被告作为借款人，工行江南支行作为贷款人，原告作为被告贷款连带责任保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》，约定工行江南支行借款1690000元给被告，借款期限10年，还款期数120期。被告和工行江南支行签订借款合同后，工行江南支行于2014年6月10日发放了贷款1690000元给原告，原告也按期将上述商业用房交付给被告使用。在履行合同中，被告未依约支付2016年5、6、7、8、9、10、11、12月及2017年1月、2月的银行按揭月供款及逾期违约金合计金额为183168.98元，原告作为保证人，代偿了被告应支付给银行的按揭月供款及逾期罚息。2016年11月22日，被告向本院提起诉讼。另查明，玉林市玉东新区商业用房，于2013年10月24日进行备案登记，2014年5月6日进行抵押登记。本院认为，《玉林市商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，应当合法有效。依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应当按照约定履行各自义务。在房屋买卖合同中，购房者支付价款，出卖人交付房屋，是双方的主要义务。本案中，被告罗东、李君凤自付1706164元、银行按揭贷款1690000元的方式支付了购房款，而原告也按约定交付商业用房给被告，并办理了备案登记，履行了其合同义务。虽然原、被告在《玉林市商品房买卖合同》的附件四合同补充协议第六条约定，买受人办理银行按揭付款的，在出卖人承担担保责任期间，买受人如果连续两个月或累计三个月未能按期偿还贷款本息的，出卖人均有权解除《商品房买卖合同》，但是原、被告在《玉林市商品房买卖合同》的主要义务已经履行完毕，且涉讼房屋已经办理备案登记并将涉讼房屋抵押登记给工行江南支行的情况下，原告不能再主张解除，只能向被告罗东、李君凤主张违约责任、追偿所代缴款项。故原告主张与被告罗东、李君凤解除《玉林市商品房买卖合同》及要求返还东盛华府商住小区东盛大厦15—1至15—17号商业用房，没有法律依据，本院不予支持。同时，《个人购房借款/担保合同》是原、被告及银行的真实意思表示，没有违反我国法律法规的强制性规定，受法律保护，各方当事人应当按约定履行各自义务。被告罗东、李君凤没有按时支付房贷，导致原告代被告支付了相应款项，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”之规定，原告可以向被告追偿代缴的款项。故原告主张被告返还代偿款183168.98元，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。至于原告主张被告支付解除合同违约金339616.4元，因该约定是针对解除《玉林市商品房买卖合同》，在本院没有支持解除该合同的情况下，原告主张上述费用，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，对原告要求被告支付代缴的按揭款及逾期违约金的请求，本院予以支持，对原告的其他诉讼请求予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告罗东、李君凤返还代偿款183168.98元给原告玉林市德隆房地产有限公司；二、驳回原告玉林市德隆房地产有限公司的其他诉讼请求。本案受理费8011元，由被告罗东、李君凤负担3280元，原告玉林市德隆房地产有限公司负担4731元。上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费8011元(受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号:20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行)，逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  邝鑫森人民陪审员  吴 红人民陪审员  庞玉萍二〇一七年三月二十八日书 记 员  梁 维