广东省广州市南沙区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0115民初4109号
原告：孙栋,男,1964年8月21日出生,汉族,住广州市天河区,
委托代理人：付寅翀，广东科德律师事务所律师。
委托代理人：吴文林，广东科德律师事务所律师。
被告:覃东波,男,1987年3月29日出生,汉族,住广东省高州市，
被告:北京神州汽车租赁有限公司广州分公司,住所地广州市越秀区水荫路52号大院之七105房,组织机构代码：66812723-9。
负责人：张志刚。
原告孙栋诉被告覃东波、北京神州汽车租赁有限公司广州分公司（以下简称神州广州分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙栋委托代理人付寅翀、吴文林到庭参加诉讼，被告覃东波、神州广州分公司经本院合法送达，没有依时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙栋诉称：2014年8月，孙栋委托刘肖仪作为签约代表与覃东波就覃东波承租广州市南沙区××大街××号的大堂玻璃屋有关事宜签订了《房屋租赁协议书》。其后孙栋按约向覃东波交付了涉案房屋，覃东波在接收涉案房屋后转租给神州广州分公司，并由神州广州分公司实际占用涉案房屋至今。根据协议书第二条约定，覃东波应在每月的第10日前缴交当月租金，但自合同签订以来，孙栋从未收到任何租金。截至起诉之日，两被告共拖欠原告租金91700元。协议书约定逾期不缴纳，按每天加收当月租金总金额的10%滞纳金；孙栋同意以每月应付未付租金为基数，自每月11日起，按年利率24%按日计算滞纳金。协议书约定逾期缴纳租金“超过期限30日，甲方有权收回该房屋的使用权，并以其押金抵偿所欠租金”，截至孙栋起诉之日，两被告拖欠租金已远远超过1个月，孙栋有权解除《房屋租赁协议书》并收回该房屋的使用权。综上所述，两被告长期拖欠孙栋租金，并经孙栋多次催促后依然拒绝支付，已严重违反合同相关约定，应向孙栋承担相应的违约责任。孙栋为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判决：一、两被告向原告支付2014年8月1日至一审判决解除合同之日的租金（租金标准：2014年8月1日至2016年7月31日租金为每月3500元，2016年8月１日至一审判决解除合同之日的租金为每月3850元）；二、两被告向原告支付从2014年８月至一审判决解除合同之月的租金的违约金（以每月应付未付租金为基数，自当月11日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算）；三、解除原告与被告覃东波签订的《房屋租赁协议书》；四、两被告于《房屋租赁协议书》解除之日起3日内腾空并向原告交还涉案房屋；五、本案诉讼费用由两被告承担。
被告覃东波无答辩。
被告神州广州分公司提交书面答辩状辩称：原告主体不适格，孙栋并非本案涉诉房屋的所有权人，孙栋未提供任何合法有效的材料证明其拥有广州市南沙区××大街××号的大堂玻璃屋的所有权，神州广州分公司对孙栋主体资格不予认可；神州广州分公司主体不适格，孙栋与神州广州分公司之间无任何关系，神州广州分公司不是本案适格的被告，神州广州分公司对孙栋起诉神州广州分公司实属困惑无奈；对孙栋提供的证据不予认可，孙栋提供的两组证据材料，神州广州分公司对其真实性、关联性以及证明目的均不予认可；孙栋诉请不合乎常理，孙栋起诉状向覃东波诉请自2014年8月开始的租金，自称从未收到过覃东波的任何租金，截止起诉之日，已过两年之久，事情实在不合乎逻辑，请法院查明具体事实；神州广州分公司与此纠纷不存在任何关联，亦不承担任何责任。
经审理查明：刘肖仪作为签约代表（出租方、甲方）与覃东波（承租方、乙方）《房屋租赁协议书》约定：“甲方提供坐落在南沙区××大街××号的大堂玻璃屋，租赁给乙方作临时用。租赁期限：2014年8月1日至2016年7月31日每月租金为3500元，2016年8月1日至2017年7月31日每月租金为3850元；乙方在每月10日前向甲方缴交当月租金，逾期不缴纳，按每天加收当月租金总金额10%滞纳金，超过期限30日，甲方有权收回该房屋的使用权，并以押金抵偿所欠租金，如押金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续对不足赔偿部分向乙方进行追偿。乙方同意向甲方交纳2个月租金共7000元人民币作押金，至双方同意解除协议时，在乙方交回完好建筑物，缴清租金及其他费用，甲方将押金退还乙方，不计利率。如乙方有损坏甲方的财物，押金则用于按值抵偿，如押金不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续对不足赔偿部分向乙方进行追偿。因使用需要对承租房屋进行室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，如变动房屋结构还需房屋设计单位同意方能进行施工，施工期间甲方有权对工程进行监督，如发现乙方超出原施工设计时，甲方有权要求停工，由此引起的责任由乙方负责.（备注：租期内中途退租，押金款不作退还）等”。原告在庭审中陈述覃东波及神州广州分公司未向原告支付过租金，孙栋收取被告覃东波的7000元押金，并主张7000元押金抵销被告欠付原告的租金。
孙栋为证明其委托刘肖仪与覃东波签订上述《房屋租赁协议书》，在庭审中向本院提交《授权委托书》，内容为：“委托人孙栋委托刘肖仪作为签约代表，就承租人覃东波承租广州市南沙区××大街××号的大堂玻璃屋有关事宜与覃东波签订相关租赁协议”。委托人处有“孙栋”签名字样，日期注明为2014年7月21日。
本院于2016年9月27日向刘肖仪调查询问，制作询问笔录一份，笔录中刘肖仪确认其是孙栋的财务人员，负责本案租赁合同的签订事宜，在签订涉案合同前被告覃东波已在涉案楼宇向孙栋租赁过其他楼层以经营酒楼，知道孙栋有权出租整栋大楼，签订合同时，被告覃东波知晓刘肖仪是受孙栋委托签订涉案租赁合同；刘肖仪确认在本案中不主张权利，放弃参与本案的诉讼。经质证，孙栋对于该调查笔录无异议。
由于孙栋与房屋业主因履行租赁合同纠纷产生争议，业主简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷向本院起诉孙栋和该案第三人覃东波等人。该案中本院经审理认定孙栋在涉案楼宇交付使用后，又分别进行了转租，其中金涛大街49号大堂玻璃屋目前由覃东波占有使用，用于经营餐饮生意，房屋业主与孙栋签订的租赁合同已于2014年12月15日解除，并以（2015）穗南法民三初字第723号民事判决作出如下判决：“一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋腾空广州市南沙区金涛大街31-49号（单号）及金涛四街24-42号（双号）的一层、二层、三层（包括必须共同使用的公用部分，其中一层面积为985平方米、二层面积为1195平方米、三层面积为1195平方米、大堂面积80平方米）并交还原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷；第三人中国太平洋人寿保险股份有限公司番禺中心支公司、广州克里特西餐厅有限公司、张军科、钟胜文、覃东波、潘乐韵负有协助交还义务。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率，分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋2014年12月16日至2016年3月期间的房屋使用费2101800元；2016年4月起至被告孙栋实际交还场地之日止的房屋使用费由被告孙栋按135600元/月的标准，在每月5日前按月支付给原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷。四、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付租赁税51931.46元。五、驳回原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷的其他诉讼请求”。孙栋不服上诉于广州市中级人民法院。该院经庭询调查确认一审认定事实。该院认为，一审认定合同于2014年12月15日解除并无不当，一审调整违约金计算标准时，未明确逾期贷款利率的上浮标准欠妥，并于2016年11月18日以（2016）粤01民终13920号民事判决书作出如下判决：“一、维持广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第723号民事判决第一、三、四、五项；二、变更广东省广州市南沙区人民法院（2015）穗南法民三初字第723号民事判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起15日内，被告孙栋向原告简可仑、黄素茵、陈惠娟、陈伟光、陈颖贤、张伟明、黄仲强、李柏豪、张基祥、刘启忠、文婉姬、李雪明、李雪英、李朝东、颜绮云、区灵、区捷支付上述房屋租金598122元及逾期付款违约金（从2014年8月起至2014年12月15日止，以135600元/月为本金，按中国人民银行同期逾期贷款利率（该利率按同期贷款利率上浮30%计算），分别自每月6日起计至清偿之日止，违约金总额以不超过拖欠租金总额的30%为限）”。
孙栋为证明被告神州广州分公司为涉案租赁物的实际使用人，在庭审中向本院提交了涉案租赁物的现场照片，涉案租赁物玻璃墙及涉案租赁物所在楼宇外墙处贴有“神州租车”标识、玻璃墙处贴有“温馨提示：因酒店升级装修，门店暂时搬至门店右侧（湖南味食）旁办公，需要租车的顾客请移步至此，感谢大家的配合。神州租车示”。孙栋在庭审中陈述涉案租赁物现状由被告神州广州分公司上锁并实际控制。
以上事实，有原告提交的《房屋租赁协议书》、《授权委托书》、涉案租赁物现场照片、本院制作的《询问笔录》、（2015）穗南法民三初字第723号民事判决书、（2016）粤01民终13920号民事判决书及原告陈述予以佐证。
本院认为：孙栋出具授权委托书委托刘肖仪与覃东波就涉案租赁物签订相关租赁协议，刘肖仪作为孙栋的签约代表与覃东波签订《房屋租赁协议书》，故《房屋租赁协议书》是孙栋和覃东波的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行。覃东波至今未向孙栋支付过租金，达到合同约定的解除条件，故孙栋关于解除其与覃东波签订《房屋租赁协议书》，理据充分，本院予以支持。涉案租赁物的业主与孙栋的租赁合同已经生效法律文书确认解除，生效法律文书判决孙栋向业主返还涉案租赁物，覃东波负有协助交还涉案租赁物的义务，故孙栋要求覃东波向孙栋返还涉案租赁物的诉请，本院不予处理；因涉案《房屋租赁协议书》解除，神州广州分公司实际占有涉案租赁物，亦负有协助交还的义务。孙栋诉请神州广州分公司向孙栋返还涉案租赁物，依据不足，本院不予支持。覃东波未支付租金的行为，已构成违约，应当向孙栋支付租赁期间的租金，并按照租赁合同约定承担违约责任，根据合同约定租金标准，2014年8月1日至2016年7月31日租金为84000元，2016年8月1日至2016年12月31日租金为19250元，2017年1月1日至2017年1月13日的租金为1614.52元，故2014年8月1日至一审判决解除合同之日即2017年1月13日的租金为104864.52元,孙栋在庭审中主张覃东波向孙栋支付的押金7000元抵销拖欠的租金，故覃东波应向孙栋支付相应期间的租金97864.52元；同理，覃东波应支付2014年8月至2017年1月的逾期支付租金的违约金，对于违约金支付标准，孙栋主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算合理；合同约定每月10前支付当月租金，孙栋主张自每月11日起计算至清偿之日止，符合合同约定；2014年8月至2016年7月以每月租金3500元为违约金计算基数，2016年8月至2016年12月以应付租金3850元为违约金计算基数,2017年1月以应付租金1614.52元为违约金计算基数，上述每月违约金总额以不超过当月拖欠租金总额为限。根据合同相对性原则，孙栋与神州广州分公司未建立租赁合同关系，孙栋主张神州广州分公司支付租金及违约金的诉请，理据不足，本院不予支持。被告覃东波及神州广州分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的的规定，判决如下：
一、解除原告孙栋与被告覃东波签订的《房屋租赁协议书》；
二、被告覃东波应于本判决生效之日起十日内向原告孙栋支付自2014年8月1日至2017年1月13日止的租金97864.52元；
三、被告覃东波应于本判决生效之日起十日内向原告孙栋支付拖欠2014年８月至2017年1月租金的违约金（2014年8月至2016年7月以每月租金3500元为基数，2016年8月至2016年12月以每月租金3850元为基数，2017年1月以租金1614.52元为基数，自每月11日起计至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30％计算），上述每月违约金总额以不超过当月拖欠租金总额为限；
四、驳回原告孙栋的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2534元，由被告覃东波负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
审判长 陈 健
审判员 邓小春
审判员 王 健
二〇一七年一月十三日
书记员 陈洁莹