宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）银民终字第992号
上诉人（原审原告）曹佃林，男，1953年8月5日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人杨美玲，宁夏合天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）宁夏银祥房地产开发集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区玉皇阁南街28号。
法定代表人王连喜，该公司董事长。
委托代理人虎金仓，男，汉族，该公司副总经理，住宁夏回族自治区银川市兴庆区寺南小区2-3-401室。
委托代理人付前亮，宁夏综义律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区广场南路4-6号。
法定代表人张国芳，该公司董事长。
委托代理人杨元昊，甘肃方域西涛律师事务所律师。
上诉人曹佃林因商品房销售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院（2014）兴民初字第4354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人曹佃林委托代理人杨美玲，被上诉人宁夏银祥房地产开发集团有限公司委托代理人胡金仓、付前亮，甘肃国防工贸（集团）股份有限公司委托代理人杨元昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2005年（无签订日期），原告与被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司（以下简称银祥公司）签订《商品房买卖合同》一份（合同编号2005新第266号），该合同约定：被告银祥公司将位于银川市兴庆区玉皇阁南街原新华商城五层西南部南北2轴-6轴，东西K轴-
P轴（现为银川市兴庆区新华东街国芳百盛五层西南部南北2轴-6轴，东西K轴-
P轴）商品房一套出售给原告，套内建筑面积为1377平方米，总价款为3235950元；原告应一次性付清全款，被告银祥公司应于2006年10月15日前将商品房交付给原告，被告银祥公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告银祥公司提供的资料报产权登记机关备案。如因被告银祥公司的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告银祥公司按已付房价款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2009年9月28日向被告银祥公司银行转账支付购房款230万元；同日，被告银祥公司向原告开具金额为3235950元的商品房销售发票一张。原告与被告银祥公司就该合同未办理备案手续。2014年7月25日，原告在宁夏日报刊登遗失原新华商城地上五层西南部南北2轴-6轴、东西K轴-
P轴《新华商城营业房入住单》原件的声明。截止目前，被告银祥公司尚未协助原告办理房屋产权登记，故原告诉至法院，请求：一、依法确认原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》有效，二被告为原告办理涉案房屋产权证；二、被告银祥公司与被告国芳公司签订的《商品房买卖合同》中属于原告所购买房屋面积的部分无效；三、本案诉讼费由二被告承担。
本案在审理过程中，被告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司（以下简称国芳公司）申请对原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》中书写笔墨、印章印文盖印时间及发票中书写形成时间是否在2005年9月28日之后形成进行司法鉴定，被告国芳公司提供了被告银祥公司与杨文涛于2005年10月17日签订的《商品房买卖合同》作为样本，经天津市天鼎物证司法鉴定所出具津天鼎（2014）物证鉴字第807号司法鉴定意见书，鉴定结论为检材印文与样本印文的盖章时间检出差异，因原、被告未提供发票鉴定所需的对比样本，天津市天鼎物证司法鉴定所对于发票书写部分是否系2005年9月28日之后形成未形成鉴定并予以退回。原审另查明，2007年10月23日，被告银祥公司与被告国芳公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同约定，被告银祥公司将原新华商城地上1-6层、地下一层商品房以2.76亿元的价格整体出售给被告国芳公司。双方因履行合同发生争议，为此，国芳公司将银祥公司诉至宁夏回族自治区高级人民法院，宁夏回族自治区高级人民法院于2010年5月11日依法裁定将该案交银川市中级人民法院审理。2012年8月22日，银川市中级人民法院依法作出（2011）银民初字第25号民事判决书认定：“原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人约定被告银祥公司应在2008年1月11日前，将房屋产权办理至原告国芳公司名下，因此所发生的税费双方按国家规定承担；但被告银祥公司至今未将出售房屋过户至原告国芳公司名下，违反了双方的合同约定。……原告国芳公司已按约定交付购房款，但被告银祥公司未按照约定为原告国芳公司办理房屋产权证书并承担赔偿损失等违约责任。”并判决如下：“一、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内为原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司办理兴庆区法院对案外人已判决确权以外部分（833.758平方米）原‘新华商场’的房屋产权证书；办理该产权证书的费用按照相关规定各自承担；二、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告甘肃国芳工贸（集团）股份有限公司退还不能办理产权部分的购房款3516791元；三、被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司…”判决后，甘肃国芳公司与银祥公司均不服该判决提起上诉。2013年3月11日，宁夏回族自治区高级人民法院作出（2012）宁民终字第112号民事判决书，该判决审理查明：“在原审法院审理过程中，国芳公司于2012年3月25日向原审法院出具一份《关于妥善解决原‘新华商城’购房户遗留问题的承诺书》，主要内容为……一、本案恢复审理之后，如有其他小业主诉讼并主张对原‘新华商城’房产的所有权，应当在取得法院生效的判决（调解）书之后，我公司保证按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，因此产生的费用按相关规定执行。二、我公司目前尚有……。”并认定：“按照2007年12月11日会议纪要中双方约定的……但银祥公司至今未将出售房屋办理至国芳公司名下，显然违反约定，构成违约，应当承担违约责任。”宁夏回族自治区高级人民法院遂判决驳回上诉，维持原判。现银川市中级人民已依据生效判决将位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛［原新华商城地上1-3层（部分）、4-6层、地下一层商品房（部分）］的房屋过户至被告国芳公司名下。诉讼中，经法院释明原告是否变更诉讼请求，要求被告银祥公司承担一房二卖的赔偿责任，原告不予变更诉讼请求。
原审法院认为，原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，予以确认。被告国芳公司认为津天鼎（2014）物证鉴字第807号司法鉴定证实原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》是虚假的，因该鉴定所对比的样本形成时间为2005年10月17日，原告与被告银祥公司均称涉案商品房买卖合同形成时间为2005年9月，涉案商品房买卖合同和样本的形成时间存在差异，且鉴定结论无法证实涉案商品房买卖合同是在样本时间之后，故对于被告国芳公司的辩称主张，不予采信。涉案房屋由被告银祥公司开发建设，被告银祥公司和原告签订《商品房买卖合同》后，又与被告国芳公司签订《房屋买卖合同》，并选择履行其与国芳公司签订的《房屋买卖合同》，被告银祥公司对其一房二卖的行为具有过错。原告与被告国芳公司签订合同后未办理备案手续，双方签订的合同未产生公示效力，被告国芳公司签订及履行房屋买卖合同不存在过错，对原告不构成侵权，故原告主张二被告签订《房屋买卖合同》的涉及原告面积部分无效于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第六条之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”现涉案房屋已登记在被告国芳公司名下，产生了物权登记的法律效力，被告国芳公司在其无过错的情况下，没有法定义务将其公司的房屋过户至原告名下，经法院释明，原告坚持不变更诉讼请求，故对于原告要求二被告为其办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，不予支持。原告与被告银祥公司签订的《商品房买卖合同》虽然有效，但已不能实际履行，被告银祥公司应对原告承担一房二卖的赔偿责任，经法院释明，原告不变更诉讼请求，故对其损失不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第六条之规定，判决：一、原告曹佃林与被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；二、驳回原告曹佃林其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告曹佃林负担200元，被告宁夏银祥房地产开发集团有限公司负担100元。
宣判后，上诉人曹佃林不服，上诉称，一、原审认定事实错误。本案中银祥公司并没有选择履行与国芳公司的合同。国芳公司在银祥公司诉讼过程及办理产权过户手续时向不同单位出具承诺书，承诺小产权户取得人民法院生效判决书之后，国芳公司保证将相应的房屋产权过户登记给小业主，宁夏回族自治区高级人民法院在（2012）宁民终字第112号民事判决书中作出如下确认：“对经法院生效法律文书确认的其他产权户的权益问题，国芳公司应按照有关约定及其出具的承诺给予解决。”人民法院是在上述前提下，才判决银祥公司给国芳公司办理过户登记手续，并非是银祥公司选择履行与国芳公司的合同。二、本案是合同纠纷，而不是侵权纠纷。不是以无过错为前提，国芳公司过户义务并非来自其有无过错。三、原审诉讼中，国芳公司的答辩意见是上诉人与银祥公司的房屋买卖合同不真实，而且申请了司法鉴定。而国芳公司并没有以物权登记原则进行抗辩，原审以该原则抗辩，违反中立原则。四、本案判决与类似小产权户诉讼判决向矛盾。综上，原审适用法律错误，请求撤销原审判决，改判二被上诉人为上诉人办理涉案房屋过户登记手续；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人银祥公司辩称，上诉人所陈述的上诉请求及事实理由真实客观，应得到法律支持，银祥公司愿意履行与上诉人之间的买卖合同。
被上诉人国芳公司辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人在上诉状中提到小产权合同，由于国芳公司与银祥公司的合同是不成立的，同时国芳公司已由宁夏回族自治区高级人民法院（2012）银民终字第112号民事判决书确权，因此根据法律规定，国芳公司具有排他性的物权。上诉人的合法权益完全可以通过向银祥公司主张违约责任，其利益也能得到保护，请求驳回上诉人的上诉请求。
二审庭审中，上诉人曹佃林提交证据一、民事判决书四份，欲证明常忠孝，贾贤光、刘玉佩、王志军四人与曹佃林都是小产权户，原审法院针对上述四人的诉请依据国芳公司出具的承诺书判决由二被上诉人为上述四人办理过户登记，一审法院基于同一事实和理由，作出同案不同判的判决，有失公平。
经质证，被上诉人银祥公司无异议。被上诉人国芳公司对真实性合法性无异议，证明目的不能成立，上诉人所提供的四份判决其中王志军、贾贤光是2013年8月份立的案，国芳公司当时还没有取得相应的物权，上诉人的证明目的不能成立。
被上诉人银祥公司提交（2012）宁民终字第112号民事判决书一份、承诺函二份、执行和解一份，欲证明二被上诉人之间在房屋买卖合同审理过程中，判决后执行过程中，国芳公司向不同的司法部门以及向三级法院、以及银祥公司出具承诺函，承诺如有小产权户取得法院生效判决后，国芳公司保证按照判决内容办理过户手续。证明国芳公司取得物权是在二被上诉人之间达成执行和解协议期间形成的，前提是国芳公司必须给小产权户过户，所以国芳公司不能以取得物权的理由来抗辩。上诉人对该证据无异议。被上诉人国芳公司对该证据真实性无异议，但是承诺书是有前提的，是在小产权业主取得生效判决书才办理过户手续。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致，予以确认。
经审查，上诉人提交的四份民事判决书，与本案存在不同情形，不能证实其证明目的，不予采纳。被上诉人银祥公司提交的（2012）宁民终字第112号民事判决书一份、承诺函二份、执行和解一份，真实、合法，予以采纳。
本院认为，位于银川市兴庆区新华东街国芳百盛［原新华商城地上1-3层（部分）、4-6层、地下一层商品房（部分）］的房屋（包括涉案房屋）的产权登记在国芳公司名下。曹佃林主张的位于银川市兴庆区玉皇阁南街原新华商城五层西南部南北2轴-6轴，东西K轴-
P轴（现为银川市兴庆区新华东街国芳百盛五层西南部南北2轴-6轴，东西K轴-
P轴）商品房包含在上述范围内，现登记在国芳公司名下。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。故国芳公司应对涉案的房屋享有排他性的物权。现曹佃林依据国芳公司于2012年3月25日出具一份《关于妥善解决原‘新华商城’购房户遗留问题的承诺书》，主张要求国芳公司对其购买涉案房产进行过户，由于该承诺书载明要：“……一、本案恢复审理之后，如有其他小业主诉讼并主张对原‘新华商城’房产的所有权，应当在取得法院生效的判决（调解）书之后，我公司保证按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，因此产生的费用按相关规定执行。二、我公司目前尚有……。”据此承诺，国芳公司应当在小产权户取得法院生效的判决（调解）书之后，按照法院判决（调解）书的要求将相应的房屋产权过户登记给小业主，而本案中曹佃林与银祥公司签订了《房屋买卖合同》，但其要求国芳公司履行上述承诺时，并未满足承诺中载明的条件即取得法院判决（调解）书，且国芳公司不同意为曹佃林办理涉案房屋的过户手续。综上，对曹佃林要求国芳公司对涉案房屋进行过户的主张，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费300元，由上诉人曹佃林负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周景远
代理审判员 任朝霞
代理审判员 徐玉芳
二〇一五年九月十八日
书 记 员 刘志云
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。