广东省江门市新会区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0705民初1353号
原告（反诉被告）：杨沃华，男汉族，住广东省江门市新会区。
诉讼代理人：陈亮才，广东华卓律师事务所律师。
诉讼代理人：简秋婵，广东华卓律师事务所律师。
被告（反诉原告）：马文进，男，汉族，住浙江省东阳市，现住广东省江门市新会区。
诉讼代理人：林素贞，广东高拓律师事务所律师。
诉讼代理人：林焯胜，广东高拓律师事务所实习律师。
原告杨沃华诉被告马文进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，被告马文进提起反诉，本院经审查后，决定将本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭于2017年6月15日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨沃华的诉讼代理人陈亮才、简秋婵，被告（反诉原告）马文进的诉讼代理人林素贞均到庭参加诉讼；于同年9月1日进行第二次开庭，原告（反诉被告）杨沃华的诉讼代理人简秋婵，被告（反诉原告）马文进的诉讼代理人林素贞均到庭参加。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）杨沃华向本院提出本诉诉讼请求：一、被告向原告支付租金及垃圾清运费共49947元及违约金（违约金计算至2016年4月4日止暂为1964.58元，自2016年4月5日起按月利率20‰计算至被告清偿日止）；二、解除原告和被告签订的《商铺租赁合同》，被告将坐落在江门市××区会城××、××、Ｂ111三间商铺返还给原告，商铺的固定装修无偿归原告所有；三、本案诉讼费用全部由被告承担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：一、被告向原告支付商铺占有使用费、垃圾清运费至被告将坐落在江门市××区会城××、××、Ｂ111三间商铺交还给原告之日止（其中计算至2016年5月7日的商铺占有使用费、垃圾清运费为49947元；2016年5月8日起至2017年5月7日止，按照商铺占有使用费16798元/月、垃圾清运费350元/月的标准计算；2017年5月8日起至2018年5月7日止，按照商铺占有使用费17302元/月、垃圾清运费360.5元/月的标准计算；2018年5月8日起至2019年5月7日止，按照商铺占有使用费17821元/月、垃圾清运费371元/月的标准计算）及违约金（违约金计算至2016年4月4日止暂为1964.58元，自2016年4月5日起按月利率20‰计算至被告清偿日止）；二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2010年12月28日，原告与被告签订《商铺租赁合同》约定：原告将位于会城××、××、Ｂ111三间商铺出租给被告使用。租赁期限为8年，第一年的租金为14490元/月，第二年起递增租金，每年递增3%，至合同期满。另外，被告还需每月向原告支付垃圾清运费，第一年的垃圾清运费为302元/月，该项费用的递增方式与租金一致。租金及垃圾清运费的支付方式为先交款后使用，每三个月为一交费期，被告需在每期第一个月的5号前支付本期租金和垃圾清运费。若被告逾期支付租金和垃圾清运费，则按月利率的20‰计付违约金给原告，累计欠款时间达5天的，原告有权解除合同并收回租赁物，被告所建的固定装修无偿归原告所有。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告使用，被告接受商铺后开办了“华延阁”。但是，被告没有按时支付租金和垃圾清运费。2016年2月5日，被告应向原告支付2016年2月8日至2016年5月7日的租金和垃圾清运费共49947元。原告多次催促被告缴纳租金和垃圾清运费，被告均以经济环境差为由向原告提出减租。最终，原告与被告于2016年3月13日签订《补充协议》,约定：自2016年2月8日至2017年2月7日，原告同意将每期租金的11%补贴给被告，补贴在被告交付租金时结算；若被告不按时缴交租金，则取消上述补贴。协议签订后，原告又多次催促，被告仍然没有向原告支付租金。现原告决定取消上述租金补贴，并解除原、被告的租赁合同，收回被告承租的商铺。
被告马文进（反诉原告）辩称，一、原、被告签订的《商铺租赁合同》为无效合同。原告没有合法的出租权。原告于2010年10月28日与江门市新会区会城仁义房地产开发公司签订《商铺租赁合同》承租涉案商铺，但江门市新会区会城仁义房地产开发公司是集体所有制公司，公司资产属仁义村集体所有，该公司的出租行为以及原告的转租行为，无任何有效证明材料反映已通过村集体民主表决程序通过。涉讼商铺为违法建筑。涉讼商铺原为临时建筑，根据《江门市新会区临时建设工程规划许可证》（编号2010-Lxxx）的记载，其有效期为2010年8月23日至2012年8月23日，超期后，该商铺属违法建筑。二、《商铺租赁合同》无效是原告的过错导致。原告于2010年10月28日签订《商铺租赁合同》时，隐瞒自身没有合法出租资格及涉讼商铺为违法建筑的事实，与被告签订租赁期长达8年之久的《商铺租赁合同》，导致合同无效，并造成被告的装修费损失和租金损失，存在明显过错。三、被告拖延支付相关费用属行使不安抗辩权。被告于2016年初得知原告没有合法的出租权，且原告出租的商铺为违法建筑，多次要求其提供具有合法出租权的证明和租赁物的土地及房产证照，但均遭拒绝。被告多次催告原告提供合法材料无果，面临承租商铺随时无法使用的情况下，拖延支付相关款项，实属无奈。四、在合同无效的情况下，应参照违法建筑的评估价值或同类房屋租金结算房屋占有使用费。因涉讼房屋为违法建筑，其价值不能与合法房地产权证等证照的房屋相提并论。涉讼房屋的租金应参照违法建筑的评估价值或参考同地段同类房屋的租金价值结算占有使用费。从2016年下半年开始，位于涉讼房屋周边的同地段、同类型的房屋的租金已降至18元/月/平方米-22元/月/平方米。五、原告主张的违约金过高。基于被告拖延支付相关费用是属于行使不安抗辩权，因此，被告不需要向原告支付违约金；退一步，如被告拖欠原告费用造成原告损失也是等同于银行利息的损失，而原告主张拖欠费用的滞纳金是依据月利率20‰计付，明显超过原告的实际损失，如需支付违约金也应以银行利息计算。综上，因原告过错造成《商铺租赁合同》无效，并损害了被告的合法权益，请求法院驳回其全部诉求。
被告（反诉原告）马文进向本院提出反诉诉讼请求：一、确认2010年12月28日签订的《商铺租赁合同》无效；二、原告向被告退回履约保证金43470元；三、原告向被告退还租金10万元（暂计10万元，以评估价值为准）；四、原告向被告赔偿装修损失20万元（暂计20万元，以评估价值为准）；五、本案的本诉和反诉费用由原告承担。诉讼中，被告明确反诉请求的第三项为原告向被告退还租金10万元；第四项为原告向被告赔偿装修损失20万元。事实和理由：原告和被告于2010年12月28日签订《商铺租赁合同》约定：由被告承租位于会城××、××、Ｂ111三间商铺出租；租赁期限为8年，起始计算日为商铺正式收取租金的第一日等。《商铺租赁合同》签订后，被告于2010年12月29日向原告交纳履约保证金43470元及预付其他费用（共87846元），原告于2011年4月8日向被告移交涉讼商铺，后被告投入大量资金装修商铺。自2016年初，被告得知原告没有合法的出租权，且原告出租的商铺为违法建筑，多次要求其提供具有合法出租权的证明和租赁物的土地及房产证照，但均遭拒绝。后来经查询，原告于2010年10月28日与江门市新会区会城仁义房地产开发公司签订的《商铺租赁合同》承租涉案商铺，但江门市新会区会城仁义房地产开发公司是集体所有制公司，公司资产属仁义村集体所有，该公司的出租行为以及原告的转租行为，无任何有效证明材料反映已经过村集体民主表决程序通过，且涉讼商铺原为临时建筑，有效期为2010年8月23日至2012年8月23日，超期后，该商铺属违法建筑。原告隐瞒自身无合法出租资格及涉讼商铺为违法建筑的事实，与被告签订租赁期长达8年之久的《商铺租赁合同》，导致合同无效，存在明显过错，应向被告退回履约保证金43470元及向被告赔偿租金损失、装修损失。因此，为维护被告的合法权益，依据《村民委员会组织法》第22、24条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条，《城市房屋租赁管理办法》第6条，《民法通则》第61条和《合同法》第58条的规定，提起反诉。
原告（反诉被告）杨沃华辩称，一、原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效。理由如下：1.该合同是原、被告双方真实的意思表示，并经双方签名确认；2.涉案商铺在建筑构件时有合法的证照，即使涉案的临时建设工程规划许可证有效期已到期，并不等同于涉案的建筑物是违法建筑；3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定该解释只是适用于城镇的房屋租赁合同而涉案的商铺是位于仁义村，因此，本案不适用该解释认定原、被告的租赁合同无效。二、原告具有合法的出租权，原告与会城仁义房地产开发公司签订的《商铺租赁合同》是合法有效的，该合同明确约定原告具有商铺转租权，因此被告以此认为原、被告双方之间签订的《商铺租赁合同》无效是没有事实依据的。三、被告要求原告返还租金10万元没有事实依据和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条的规定，即使涉案合同因规划许可证过期而无效，被告现仍然正常使用该商铺，被告也应按照双方约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。四、原告无需向被告补偿装修损失20万元。理由如下：1.被告在与原告签订《商铺租赁合同》时已知道涉案商铺的租赁期限超出临时规划许可证期限，但被告仍然与原告签订为期8年的租赁合同；2.虽然原、被告在合同中约定了装修期，但是被告在装修前并没有向原告提交装修方案，更没有征得原告同意。因此，本案不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条规定，应适用该解释第13条的规定；3.原、被告签订的《商铺租赁合同》第8条、第19条、第15条，均有明确约定被告将涉案商铺返还原告时，涉案商铺的装修无偿归原告所有。综上所述，被告的反诉请求没有事实根据和法律依据，恳请法院驳回被告的反诉请求。
原告（反诉被告）杨沃华为支持其本诉诉讼请求和反诉抗辩理由向本院提交如下证据：
1.被告的居民身份证（复印件）一份，证明被告的诉讼主体资格。
2.原告与江门市新会区会城仁义房地产开发公司于2010年10月28日签订的《商铺租赁合同》一份，证明原告从会城仁义房地产开发公司中取得涉案商铺承租权。
3.原告与被告于2010年12月28日签订的《商铺租赁合同》、《租金、综合费和垃圾清运费明细表》一份，证明原告将位于广东省江门市××区会城××、××、Ｂ111三间商铺出租给被告使用的事实，该合同也约定了被告逾期交纳相关费用，需向原告支付违约金，原告还可解除合同并收回商铺。
4.《商铺移交确认书》一份，证明原告将涉案商铺交付给被告使用。
5.2016年3月13日签订的《补充协议》一份，证明原告同意在被告按时缴纳租金的情况下向被告支付补贴。
6.违约金计算表一份，证明被告应向原告支付的违约金计算情况。
7.诉前财产保全申请书一份。
8.财产保全担保书一份。
9.（2016）粤0705财保7号民事裁定书一份。
以上证据7-9共同证明被告拖欠租金及垃圾清运费，原告曾于2016年1月向新会法院申请诉前财产保全。
10.照片两张，证明当时原告对被告的改建装修行为提出了整改意见。
被告（反诉原告）马文进为支持其反诉诉讼请求及本诉抗辩理由向本院提交如下证据：
1.临时建设工程规划许可（编号2010-Lxxx）（复印件）、企业机读档案登记资料各一份，证明1.原告向被告出租的建筑物原为临时建筑，其有效期为2010年8月23日至2012年8月23日。超期后，该建筑物属违法建筑；2.原告隐瞒涉讼建筑物为违法建筑，与被告签订租赁期长达8年之久的无效《商铺租赁合同》，存在明显过错。3.涉讼建筑物的建设单位为江门市新会区仁义房地产开发公司，该公司为集体所有制公司，公司资产属于仁义村集体所以，该公司出租行为与原告的转租行为，无任何有效证明材料反映已通过村集体民主表决程序通过。
2.原告与被告于2010年12月28日签订的《商铺租赁合同》一份，证明1.原告隐瞒涉讼建筑物为违法建筑，与被告签订租赁期长达8年之久的无效《商铺租赁合同》（第二条）；2.该合同因原告的过错导致无效；3.原告应向被告退回履约保证金43470元。
3.收据（编号：5010xxx号）（复印件）一份，证明原告已收取被告的履约保证金43470元。
经审查，原告提交的证据1，被告没有异议，本院对其真实性、合法性、关联性均予以确认；证据4、7-10，真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认；证据2、3、5真实，来源合法，与本案有关联，对其效力本院将在本院认为部分论述；证据6是原告自行制作的计算表，对其证明内容将在本院认为部分进行确定。被告提交的证据1、3，真实，来源合法，与本案有关联，本院予以确认；证据2真实，来源合法，与本案有关联，对其效力本院将在本院认为部分论述。
本院查明：
2010年10月28日，江门市新会区会城仁义房地产开发公司与原告杨沃华签订《商铺租赁合同》，约定江门市新会区会城仁义房地产开发公司将坐落于江门市新会区会城x号商铺出租给原告杨沃华使用，租赁期限为8年，租赁期内，原告可以转租或转给第三人使用等等。《商铺租赁合同》签订后，原告将从江门市新会区会城仁义房地产开发公司处租得的商铺进行分租。2010年12月28日，原、被告订立《商铺租赁合同》一份，约定原告将会城××、××、Ｂ111商铺出租给被告使用，《商铺租赁合同》约定：租赁期限为8年，起始计算日为商铺正式收取租金的第一日；用途为家私展销；从商铺正式移交使用之日起头一个月为装修期，免收租金；第一年每月租金14490元，从第二年（含第二年）起至合同期满，每年租金以上一年度的年租金为基数递增3%。从商铺移交使用之日第二个月（含第二个月）开始收垃圾清运费，第一年每月垃圾清运费为302元，从第二年（含第二年）起至合同期满，每年垃圾清运费以上一年度的垃圾清运费为基数递增3%。以“先交款后使用，每三个月为一交费期”的原则，被告须在签约后两天内一次性交履约保证金43470元和预付一期租金及垃圾清运费，合共87846元给原告，并从第二期开始，于每期第一个月的5日前交付本期租金和垃圾清运费给原告；被告必须按时向原告交付租金和垃圾清运费，若超时缴交款项则按月息20厘计滞纳金给原告，累计欠款时间达5天的，视被告违约处理，原告有权自行清场，在清场期间带来被告财物损失由被告独自承担；被告违约则没收履约保证金43470元等等。为此，原告收取了被告交付的履约保证金43470元和预付一期租金及垃圾清运费合共87846元。
2011年4月8日，原、被告签订《商铺移交确认书》，确认根据2010年12月28日签订的《商铺租赁合同》，原告于2011年4月8日将涉案三间商铺移交给被告作经营家私展销之用，双方已经按照合同约定办好一切移交手续。
2016年3月13日，原、被告签订《补充协议》，约定自2016年2月8日至2017年2月7日，原告同意将每期租金的11%补贴给被告，被告必须按时交付租金而进行补贴结算。若被告不按时缴交租金，则取消上述补贴并追究被告的违约责任。协议签订后，被告仍未向原告支付2016年2月8日至2016年5月7日期间的租金和垃圾清运费。原告经催讨无果，遂诉至本院，由此成讼。
另查明，2011年8月28日，原告向被告发出《整改通知书》，内容为“您好，你租用我紫华路九号B107、B109、B111共三间铺物业，已违反租赁合同第八条协议。因为我的物业是临建地基，不能承重水泥夹层结构的重量，另外，在间隔墙边不能开挖水池，影响墙结构的安全。还有，你在施工过程中打爆物业的棚顶，现本人正式以书面通知你整改拆除水泥夹层和墙边水池，修复棚顶，否则后果自负。特此通知”。
涉案位于会城××、××、Ｂ111商铺属临时建筑，临时建设工程规划许可证有效期是2010年8月23日至2012年8月23日。
庭审中，原、被告均确认在签订《商铺租赁合同》时被告预交的一期租金及垃圾清运费合共44376元已经作为履行第一期应缴的租金及垃圾清运费进行抵扣；原告陈述被告装修涉案商铺的装修残值为0元。至庭审之日，被告仍使用涉案商铺。
诉讼中，被告申请对江门市新会区会城x号B107、B109、B110三间商铺在2011年5月8日至2016年5月20日期间的租金进行评估，本院依法委托江门市中望房地产评估有限公司进行评估。其后，因被告没有在规定期限内缴纳评估费，故本院于2017年3月2日终止该司法委托程序。此外，被告又申请对江门市新会区会城x号B107、B109、B110三间商铺的装修（包括天花、地板、瓷砖、楼梯、招牌、橱窗、屏风、间墙及装饰物等）的建造价值进行评估，本院依法委托广东粤能工程管理有限公司进行评估。其后，被告在缴纳了评估费6400元后，没有在规定期限内缴纳剩余部分评估费13600元，故本院于2017年4月26日终止该司法委托程序。广东粤能工程管理有限公司于2017年8月16日向本院发出《通知》，称该公司在2017年2月2日已收到被告的诉讼代理人林焯胜转入的工程造价评估费2400元和现场勘察费4000元，2017年2月23日已组织工程师现场勘察，现扣除4000元现场勘察费用，需退评估费2400元给被告的诉讼代理人林焯胜。
本院认为：
本案是房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1.原、被告于2010年12月28日签订的《商铺租赁合同》效力如何；2.被告应否退还涉案商铺；3.占有使用费、垃圾清运费、履约保证金和违约金如何处理；4.原告应否向被告赔偿装修损失。
一、关于第一个争议焦点
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款、第二款“本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”、第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期限有效”的规定，涉案商铺为临时建设工程，其临时建筑规划许可证于2012年8月23日有效期满后并无办理续期手续，故原、被告签订的《商铺租赁合同》在2012年8月24日起依法无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，涉案租赁合同自成立之日即2010年12月28日至2012年8月23日期间有效，自2012年8月24日起无效。
二、关于第二个争议焦点
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，原、被告于2010年12月28日签订的涉案《商铺租赁合同》于2012年8月24日起无效，被告应在合同无效之日起将商铺返还给原告。因截止庭审之日，被告仍使用涉案商铺，故此，被告应于本判决发生法律效力之日起二十日内返还涉案商铺给原告。
三、关于第三个争议焦点
对于原告主张被告支付商铺使用费及垃圾清运费的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，房屋占有使用费参照该期间所约定的租金标准计算。因《商铺租赁合同》约定第一年每月租金14490元和每月垃圾清运费为302元，从第二年起至合同期满，每年租金和垃圾清运费以上一年度的年租金和垃圾清运费为基数递增3%，则涉案商铺在2016年2月8日至2016年5月7日期间的占有使用费为48927元，垃圾清运费为1020元。经核算，2016年5月8日起至2017年5月7日期间的占有使用费为201576元（16798元/月×12个月=201576元），垃圾清运费为4200元（350元/月×12个月=4200元）；自2017年5月8日起至2018年5月9日占有使用费以17302元/月的标准计，垃圾清运费以360.5元/月的标准计。此后每年度（每年5月8日至次年5月7日为一个计算年度）占有使用费和垃圾清运费均按年递增3%，计至实际返还原告之日止。被告认为因涉案租赁合同无效，故占有使用费不能按照合同约定进行支付，本院认为，被告在庭审中确认涉案租赁物在其使用期间是作为商铺使用，被告没有因为合同的效力问题而无法使用租赁物，且涉案纠纷并非因合同无效而提起本诉，故本院对被告的辩解意见不予采纳。另外，双方于2016年3月13日签订的《补充协议》，原告同意2016年2月8日至2017年2月7日期间将每期“租金”的11%补贴给被告是以被告按时交付“租金”为条件，因被告实际上没有按合同约定交付占有使用费，故条件没有成就，原告则无须支付补贴给被告。
对于履约保证金的问题，因原告确认被告在租赁合同签订时交付了履约保证金43470元，现履约保证金仍由原告持有，故根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告应退回履约保证金43470元给被告。因计至2017年5月7日止，被告尚欠占有使用费250503元和垃圾清运费5220元，原、被告之间抵销履约保证金43470元后，被告仍应支付212253元（48927+1020+201576+4200-43470=212253）给原告。
综上，对于被告马文进的反诉原告杨沃华向被告退回租金10万元，本案不存在被告马文进多支付占有使用费和垃圾清运费的情形，被告该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于被告主张原告退回履约保证金43470元，因履约保证金已经与被告尚欠的占有使用费、垃圾清运费相抵销，故本院亦不予支持。
对于原告主张被告支付违约金的问题，《商铺租赁合同》约定，被告必须按时向原告支付租金和垃圾清运费，若超时缴交款项则按月息二十厘滞纳金给原告，累计欠款时间达五天的，视被告违约处理。被告违约，原告有权没收被告履约保证金43470元，另原告有权无偿收回该项目及被告所建的固定装修物。现因租赁合同于2012年8月24日起无效，本案中被告拖欠的占有使用费和垃圾清运费发生在合同无效期间，故上述约定无效，故原告主张被告支付违约金，没有依据，本院不予支持。
四、关于第四个争议焦点
对于被告反诉原告赔偿装修损失20万元的问题，原告认为被告装修涉案商铺的装修残值为0元。案中，本院依被告的申请对江门市新会区会城x号B107、B109、B110三间商铺在2011年5月8日至2016年5月20日期间的租金以及装修（包括天花、地板、瓷砖、楼梯、招牌、橱窗、屏风、间墙及装饰物等）的建造价值委托评估机构进行评估，均因被告没有在规定期限内缴纳评估费用而终止司法委托程序；被告亦没有提供任何证据证明其装修涉案商铺所产生的支出，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，被告应承担举证不能的不利后果，本院对其关于要求原告赔偿其装修损失20万元的诉讼请求，不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款和第二款、第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）杨沃华和被告（反诉原告）马文进于2010年12月28日签订的《商铺租赁合同》在2010年12月28日至2012年8月23日期间的该部分有效，自2012年8月24日起无效。被告（反诉原告）马文进应于本判决发生法律效力之日起二十日内返还位于江门市新会区会城x号B107、B109、B111商铺给原告（反诉被告）杨沃华；
二、被告马文进（反诉原告）应于自本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）杨沃华支付房屋占有使用费及垃圾清运费共212253元[暂计至2017年5月7日，自2017年5月8日起至2018年5月9日期间占有使用费以17302元/月的标准计，垃圾清运费以360.5元/月的标准计。此后每年度（每年5月8日至次年5月7日为一个计算年度）占有使用费和垃圾清运费均按年递增3%，计至商铺实际返还给原告之日止]；
三、驳回原告（反诉被告）杨沃华的其他本诉诉讼请求；
四、驳回被告（反诉原告）马文进的其他反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费524.34元（已减半计算），申请（保全）费570元，反诉受理费3793.38元（已减半计算），评估费4000元，合共8887.72元，由原告（反诉被告）杨沃华负担50元，被告（反诉原告）马文进负担8837.72元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审判长 林峻永
审判员 吴淑娟
审判员 李月贤
二〇一七年九月八日
书记员 邝结红