山东省禹城市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁1482民初1935号
原告：吕桂芹，女，汉族，1972年9月24日出生，住黑龙江省北安市，现住禹城市。
原告：安晓峰，男，汉族，1970年2月7日出生，住黑龙江省北安市，现住禹城市。系吕桂芹之夫。
委托诉讼代理人：胥宝辉，山东盛强律师事务所律师。
被告：梁玉亭，女，汉族，1973年11月2日出生，住禹城市。
委托诉讼代理人：赵贤章，山东韵法律师事务所律师。
第三人：王司武，男，汉族，1966年1月15日出生，住禹城市。与梁玉亭系夫妻关系。
原告吕桂芹、安晓峰与被告梁玉亭、第三人王司武买卖合同纠纷一案，原告吕桂芹、安晓峰于2017年7月7日诉来本院。本案立案后，在法定期限内向被告梁玉亭送达了原告起诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。被告梁玉亭在提交答辩状期间对本案的管辖权提出异议。本院于2017年8月4日做出（2017）鲁1482民初1935号民事裁定书，裁定驳回被告梁玉亭对管辖权提出的异议。被告梁玉亭不服提出上诉。案经二审，德州市中级人民法院于2017年9月30日做出（2017）鲁14民辖终278号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2017年8月4日，被告梁玉亭的丈夫王司武向本院提出书面申请，要求参加本案诉讼。本院于2017年8月7日书面通知王司武作为第三人参加本案诉讼，并向其送达了原告起诉状、应诉通知书、举证通知书等法律文书。于2017年11月20日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕桂芹、安晓峰及其委托诉讼代理人胥宝辉律师与被告梁玉亭及其委托诉讼代理人赵贤章律师、第三人王司武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吕桂芹、安晓峰向本院提出诉讼请求：一、判决被告梁玉亭继续履行与原告签订的《禹城市存量房屋买卖合同》《甲方无按揭、乙方全款》的补充协议，立即向原告交付房屋，并协助原告办理不动产转移登记手续；二、判决被告向原告支付违约金34000元及中介费2550元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年11月28日，原告通过禹城市某房地产经纪服务有限公司提供居间服务，与被告签订了《禹城市存量房屋买卖合同》、《甲方无按揭、乙方全款》的补充协议，主要约定：原告购买被告房，成交总价款为17万元。合同签订后，原告按约定支付了3.3万元房款（含3千元定金），剩余房款待房产部门办理产权过户后当日支付给被告，原、被告在2016年12月19日在禹城市房产管理局进行了网签备案（合同编号）。但是被告却单方毁约，拒不交房也不配合原告办理房产不动产转移登记手续。原告无奈，特依法诉至贵院，恳请贵院依法判决如诉。
被告梁玉亭向本院提交书面答辩意见称：“一、本案房屋买卖合同及补充协议是无效合同。1、答辩人梁玉亭的丈夫王司武，因常年在外地工作，答辩人梁玉亭在其丈夫王司武毫无知情的情况下，将属于夫妻共同财产的楼房私自出售依法应是无效的。2、《禹城市存量房屋买卖合同》及《甲方无按揭、乙方全款》补充协议这两份合同是无效的。这两份合同自相矛盾：其一，这两份合同系同一天同一时间签订的；其二，这两份合同上既没有被答辩人安晓峰的签字手印也没有答辩人梁玉亭之丈夫王司武的签字手印；其三，补充协议的题目是：甲方无按揭“乙方全款”，而协议中的内容条款与其题目相互矛盾；其四，《禹城市存量房屋买卖合同》第三条第二款规定的是：一次性付款，2016年12月20日前付清。而补充协议第二条第三款与之相矛盾。其五，《禹城市存量房屋买卖合同》第十三条与补充协议第一条第二款自相矛盾；其六，从正常的交易习惯来说，同一天同一时间不可能签订两份自相矛盾的合同。所以，这两份相互矛盾的合同（协议）是无效的。二、本案原告主体错误。本案中合同的一方是答辩人梁玉亭而另一方是被答辩人吕桂芹，答辩人梁玉亭没有和安晓峰签订合同也不认识安晓峰也不知安晓峰是谁。所以，安晓峰作为本案的原告，依法属原告主体错误。三、《禹城市存量房屋买卖合同》及《甲方无按揭、乙方全款》补充协议这两份合同（协议）系被答辩人吕桂芹和禹城市某房地产经纪服务有限公司串通一气、共同欺诈、欺骗梁玉亭严重损害答辩人梁玉亭的利益而合伙炮制出来的、是彻头彻尾的无效合同。综上，答辩人梁玉亭与被答辩人吕桂芹签订的以上两份合同（协议）是无效的。答辩人梁玉亭与被答辩人吕桂芹签订的以上两份合同（协议）也未经答辩人梁玉亭的丈夫知道并同意，所以也是无效的。另外补充一点：在房管局备案的《存量房买卖合同》也是无效的：此合同第三条、第四条与前边的合同协议相矛盾；这份合同没有王司武的签字摁手印予以认可。另外再补充一点：在中介公司签订的买卖合同和补充协议，一直没有给被告梁玉亭，在原告起诉后，其代理人到法院阅卷后，问被告梁玉亭，才知道中介公司没有给合同原件，梁玉亭多次找中介公司要，直到2017年7月初，梁玉亭代理律师去与中介公司交涉，才取得合同原件，被告有理由怀疑中介公司和原告一起来欺骗被告。”
第三人王司武未向本院提交书面答辩意见，庭审中口头辩称：我和梁玉亭“2014年9月15日领取结婚证，房屋登记是2016年7月8日，证明此房屋属于夫妻共同财产，梁玉亭不能私自变卖，我不知情，卖房协议无效。”
原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告及第三人亦向本院提交了证据。庭审中，本院组织原、被告及第三人三方当事人对三方提交的证据进行了质证。上述证据均在卷佐证。原告方提交证据如下：“证据一、《禹城市存量房屋买卖合同》一份，证明该合同于2016年11月28日签订，合法有效，是双方真实意思表示，就房子的标的、价格、违约责任进行了约定。另说明，吕桂芹与安晓峰系夫妻关系。证据二、《甲方无按揭、乙方全款》补充协议一份，证明就房屋的价款的支付及房屋的交接进行了明确约定，是双方真实意思表示。合同第二条第三项规定：剩余款项是在产权过户手续完毕后当日支付给被告梁玉亭。合同签订时间是2016年11月28日。证据三、禹城市存量房买卖合同（房管局备案），证明该房屋的买卖经政府部门认可并且备案，更证明双方签订的合同是合法有效的。证据四、吕桂芹、梁玉亭、中介录音，证明被告梁玉亭涨价的事实，违反合同约定。证据五、房屋中介费收据，根据《禹城市存量房屋买卖合同》第六条第一项第二款规定，中介费应由被告梁玉亭承担，因为其违约。证据六、禹城市某房地产经纪有限公司的证明一张，证明被告梁玉亭多涨价3万元的违约事实。证据七、房产证复印件一份，房产证号，证明梁玉亭对该房屋独有。根据《物权法》，不动产以房屋登记为准，根据《婚姻法》即使在婚后，房屋也为个人所有。证据八、定金收据、首付款收据、声明，此组证据证明被告梁玉亭收到定金和首付款的事实。证明梁玉亭声明该房屋无任何纠纷。证据九，证明一份，证明原告去房管局开了无房证明，证明原告想一次性付全款。”被告梁玉亭对于原告方提出的证据七、八无异议，其他证据均不予认可。第三人王司武对于原告方提出的证据七无异议，其他证据均不予认可。被告方提交证据如下：“证据一、禹城市某房地产经纪服务有限公司出具的证明一份，证明被告梁玉亭多次找公司要求吕桂芹给付剩余的14万元房款，经多次调解未果，吕桂芹一直未付房款。”原告吕桂芹、安晓峰对于被告方提出的证据有异议，不予认可。第三人王司武对于被告方提出的证据无异议。第三人王司武提交证据如下：“王司武与梁玉亭的结婚证复印件一张，证明王司武与梁玉亭系合法夫妻关系，结婚证在先，购房在后，是夫妻共同财产。”原告吕桂芹、安晓峰对于第三人提出的证据证明系夫妻关系无异议。被告梁玉亭对于第三人提出的证据无异议。庭审中，原告方证人窦某某出庭作证，证人出庭作证的主要内容是：网签合同是原、被告本人签订的，原被告谈的涨钱卖给买方，涨了3万，谈的是20万，最后双方没谈成。
通过庭审质证，对本案事实本院认定如下：2016年11月28日，原告吕桂芹与被告梁玉亭签订《禹城市存量房屋买卖合同》。由出卖人梁玉亭为甲方，买受人吕桂芹为乙方，禹城市某房地产经纪服务有限公司为居间方为丙方。合同约定：“第一条：乙方同意购买甲方拥有的坐落在禹城市房产住宅，建筑面积80平方米，附属设施储藏室4.46平方米，房屋权证。第二条：上述房产的交易价格总价人民币170000元整。本合同签订之日，乙方向甲方支付3000元作为购房定金。第三条：付款时间与办法：甲乙双方同意以一次性付款方式付款。双方约定乙方在2016年12月20日之前支付总房款人民币叁万元整给甲方，第一次付款人民币叁万元给甲方，第二次付款人民币壹拾肆万元给甲方。第四条至第五条（略）。第六条：违约责任：1、甲方的违约责任，如果因甲方提供的的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方，或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格，或者在签订本协议后，甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2、乙方的违约责任：如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金。乙方向甲方已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。第七条至第十二条（略）。第十三条：厨房换热器、暖气片、防盗窗一共叁仟肆佰元、热水器100元，此款项另行支付给业主，不含在房款之内。”上述合同内容下方有原告吕桂芹、被告梁玉亭本人签名摁手印，并有居间方禹城市某房地产经纪服务有限公司加盖公章，经办人窦某某签名。2016年11月28日，原告吕桂芹与被告梁玉亭签订《甲方无按揭、乙方全款》补充协议。由出卖人梁玉亭为甲方，买受人吕桂芹为乙方，禹城市某房地产经纪服务有限公司为居间方为丙方。合同约定：“经甲、乙、丙三方友好协商，针对坐落于房屋买卖及相关事宜所签署的《禹城市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》作如下补充协议：第一条：价款组成：1、双方协商一致在该房屋交易中该房屋总价款（不含税，即净得房价款）为人民币壹拾柒万元整。2、甲方承诺房屋内装饰装修保持原状，厨房和卫生间的固定设施、家具（防盗窗、换热器）一并包含在总房价款之内，在甲方将房屋交付乙方时一并转移和交付。第二条：房款支付方式及房屋交付：1、乙方于2016年11月28日向甲方交付定金人民币叁仟元整，甲方需同时出具同等金额的定金收到证明，该定金在交易中自动转为首付款的一部分。2、乙方于2016年12月20日将首付款叁万元整以自行支付方式支付给甲方，甲方须同时出具同等金额的首付款收到证明。3、剩余款项人民币壹拾肆万元整乙方承诺在产权过户手续完毕当日支付给甲方。第三条（略）。第四条：违约责任：1、甲方的违约责任，如果因甲方提供的的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或房屋被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订本协议后，甲方不将该房屋出售给乙方，或者在签订本协议后，甲方提高房屋交易价格，或者在签订本协议后，甲方将房屋出售给第三方的情形，均为甲方违约。若甲方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。2、乙方的违约责任：如果因乙方提供的个人证件不完整、不真实或无效，从而导致房屋产权无法过户；或者在签订本协议后，乙方不购买该房屋的情形，均为乙方违约。若乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金。乙方向甲方已支付的全部款项抵顶违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。第五条（略）。第六条：其他：1、（略）。2、本协议一式三份，甲乙丙三方各执一份，具有同等法律效力。如本协议与《禹城市存量房屋买卖合同》、《居间成交确认书》和《过户、按揭代理合同》发生冲突，均以本协议为准。”上述合同内容下方有原告吕桂芹、被告梁玉亭本人签名摁手印，并有居间方禹城市某房地产经纪服务有限公司加盖公章，经办人窦某某签名。2016年11月28日，被告梁玉亭收到原告吕桂芹购房定金人民币3000元整，并向原告吕桂芹出具定金收据一张。2016年11月28日，被告梁玉亭向原告方出具声明一张，其主要内容为：“本人梁玉亭身份证号系业主，本人现将我名下房屋出售与吕桂芹，本人在此声明，该套房屋产权无任何纠纷及瑕疵，如有任何产权纠纷及违约行为，本人愿意承担一切法律责任。”
2016年12月19日，原告吕桂芹、原告安晓峰夫妇二人与被告梁玉亭签订《存量房买卖合同》（禹城市存量房网上备案系统）（即网签合同）。合同约定：“第一条：房屋基本情况：1、坐落。2、证书编号。3、（略）。4、记载情况：幢号，房号，建筑面积80，套内建筑面积69.54，规划用途住宅。5、房屋性质：普通商品房。6、其他：储藏室一间4.46平方米。第二条：房屋其他情况（略）。第三条：房屋价款：该房屋成交总价款为人民币100000元，含储藏室。第四条：付款方式：乙方按合同第三条约定房屋总价款，在房屋权属转移登记完成之后x日内，向甲方一次性支付。第五条：乙方逾期付款违约责任（略）。第六条：房屋交付（略）。第七条：甲方逾期交房违约责任（略）。第八条：关于房屋及其附属设施、物品的承诺（略）。第九条（略）。第十条（略）。第十一条（略）。第十二条（略）。第十三条（略）。第十四条（略）。第十五条（略）。第十六条（略）。第十七条：本合同一式三份，具有同等法律效力，一份电子文档存入禹城市房产管理局备案，打印文本由甲方、乙方、房屋交易服务中心各执一份。第十八条：本合同自甲、乙双方签订之日起生效。”上述合同内容下方有原告吕桂芹、原告安晓峰夫妇、被告梁玉亭本人签名摁手印。2016年12月19日，被告梁玉亭收到原告方3万元首付款并向原告出具收到3万元首付款收据一张。2016年12月19日，原告吕桂芹向禹城市某房地产经纪服务有限公司交纳中介费用2550元。
2017年3、4月份，被告梁玉亭提出房价涨价3万元。原、被告双方协商不成。后原告吕桂芹、安晓峰于2017年7月7日诉来本院。
另查明，涉案房屋坐落于禹城市，房屋所有权人为梁玉亭，房权证号为德禹房权证禹城市字第号，登记时间2015年7月8日，房屋性质为普通商品房，规划用途住宅，房屋状况建筑面积80平方米，套内建筑面积69.54平方米。附记：购买商品房，梁玉亭单独所有，储藏室4.46平方米。
又查明，原告吕桂芹与原告安晓峰系夫妻关系，于1992年12月4日在国家有关民政部门登记结婚。被告梁玉亭与本案第三人王司武系夫妻关系均系再婚，于2014年9月15日在山东省禹城市民政局办理结婚登记。
案经调解，双方当事人不能达成一致意见。
本院认为，原、被告双方所签订的《禹城市存量房屋买卖合同》、《甲方无按揭、乙方全款》补充协议、《存量房买卖合同》（禹城市存量房网上备案系统）（即网签合同）均为双方真实意思表示，在合同签订过程中，并不存在欺诈、胁迫、恶意串通等情形，在合同签订当时亦不存在显失公正、重大误解等合同可撤销情形，上述三个合同均应认定为合法有效的合同。原告方已按照合同约定向被告方支付定金3000元及首付款3万元，依照合同有关约定，剩余14万合同款应在产权过户手续完毕当日支付给甲方（扣除定金）。本案被告梁玉亭为涉案房屋的独立产权所有人，有权处分自己名下的房屋，本案第三人王司武与被告梁玉亭虽为夫妻关系，但房产证记载的房屋权利人为梁玉亭单独所有。依据中华人民共和国《婚姻法》《物权法》的有关规定，梁玉亭有权不经他人同意处分上述财产，并不因其丈夫王司武是否同意而导致买卖合同是否无效，且根据庭审质证情况，第三人王司武当时在场知晓原、被告双方签订房屋买卖的有关情况。现被告梁玉亭拒绝继续履行购房合同，已构成违约。关于原告诉求的违约金一项，原被告双方虽在2016年11月28日签订的《禹城市存量房屋买卖合同》、《甲方无按揭、乙方全款》补充协议有所约定，但在其后的2016年12月19日原、被告双方签订的《存量房买卖合同》（禹城市存量房网上备案系统）（即网签合同），仅有违约责任的条款项目，并没有有关违约金数额及内容等方面的具体约定。鉴于双方签订的后一个合同没有违约金数额的具体约定，可视为双方对前两个合同中违约金数额的一种修改行为。关于违约金条款的约定，应以最后一个合同的表述和约定为准。因此，对原告所主张的违约金一项，被告虽有违约行为，原、被告双方自签订购房合同至原告起诉以来，房屋价格波动较大，有关违约金的适用虽带有一定的惩罚性，但应以一方当事人受到的实际损失为计算基础。结合本案有关情况，综合考虑以上因素，对于原告的该项主张，本案不宜支持。关于原告所诉称的中介费2550元，因双方事前共同约定委托中介办理，由中介公司提供中介服务，且原被告双方签订的合同中存在有关约定，因此原告的该项诉求应予支持。依法成立的合同对当事人双方具有法律约束力。依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方当事人均应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，履行有关义务。本案当事人所签房屋买卖合同，尤其在双方签订《存量房买卖合同》（禹城市存量房网上备案系统）（即网签合同）后，已经在国家房产管理部门备案登记，如其中一方反悔即构成违约。交易安全应受到法律的保护。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、原告吕桂芹、安晓峰与被告梁玉亭就坐落于山东省禹城市继续履行房屋买卖合同。被告梁玉亭于本判决生效后10日内协助原告吕桂芹、安晓峰办理上述房屋过户登记手续。办理过户登记手续所需费用由原告吕桂芹、安晓峰负担。若被告梁玉亭不予配合，原告吕桂芹、安晓峰可自行办理。
二、原告吕桂芹、安晓峰于房屋产权过户手续完毕当日给付被告梁玉亭购房款137000元。被告梁玉亭支付原告吕桂芹、安晓峰中介费2550元。两项抵顶后，原告吕桂芹、安晓峰给付被告梁玉亭人民币134450元。
三、在山东省禹城市房屋过户登记手续办理完毕后10日内，被告梁玉亭将上述房屋腾空并交付原告吕桂芹、安晓峰。
四、驳回原告吕桂芹、安晓峰其他诉讼请求。
案件受理费减半收取为1886元，保全费1370元，合计3256元，由被告梁玉亭承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。
审判员 刘洪伟
二〇一七年十二月六日
书记员 郭佳玉