上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8668号
上诉人（原审被告）：杨新勤，男，1977年3月1日生，汉族，住浙江省青田县。
委托诉讼代理人：于佃亮，北京盈科（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海大骏物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区金大公路8218号5幢167室。
法定代表人满冬梅，总经理。
委托诉讼代理人：陈妤霞，上海市昆仑律师事务所律师。
上诉人杨新勤因与被上诉人上海大骏物业管理有限公司（以下简称大骏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2016）沪0120民初15551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
杨新勤上诉请求：撤销本案一审判决，依法改判驳回大骏公司的一审全部诉讼请求，支持杨新勤的一审反诉诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实错误：1、一审并未查明杨新勤是2015年6月19日开始正式使用房屋并正式计算租金的。杨新勤在2016年6月19日之后不再经营，但大骏公司的保安不让拿走房屋内物品。一审也未查明系争房屋是否通过消防。2、一审未查明大骏公司在签订合同时存在欺诈，杨新勤无法实现商业目的，系争房屋属于民族文化创意产业园，大骏公司明知用途但并未告知杨新勤。二、原审判决适用法律错误：1、双方订立的合同因违反消防法的强制性规定及大骏公司存在欺诈行为而无效。2、系争房屋内物品可由大骏公司自行处理，由此导致的损失扩大结果让杨新勤承担显失公平。三、大骏公司所租赁的土地属工业用地性质，不应用于商业目的。四、系争房屋租赁合同系格式合同，相关条款明显免除大骏公司的责任，增加杨新勤的责任，不符合公平原则，应认定无效。
大骏公司辩称：一、杨新勤无证据证明系争房屋未通过消防。二、根据相关文件，系争房屋虽是工业用地，但已作为商业性质，可做相关经营管理。三、房屋租赁合同第13.1条约定杨新勤应恢复房屋原状，大骏公司在一审时曾多次要求恢复原状。大骏公司请求驳回上诉，维持原判。
大骏公司向一审法院提出本诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》和《经营管理合同》，杨新勤将房屋内物品搬离，将房屋恢复原状交还大骏公司；2、判令杨新勤支付自2016年6月19日至实际搬离日止的租金损失（按每天每平方米2.18元计算）及物业管理费（按每天每平方米1元计算）；3、判令杨新勤支付违约金人民币（下同）96,919元。
杨新勤向一审法院提出反诉诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》；2、判令大骏公司返还保证金46,000元，返还租金30,478元、物业管理费15,239元，共计91,717元；3、判令大骏公司赔偿装修费60,000元（以实际评估为准）。一审庭审中，杨新勤变更第一项诉讼请求为：判令双方签订的《房屋租赁合同》及《经营管理合同》无效。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：大骏公司与杨新勤于2014年8月8日签订《房屋租赁合同》及《经营管理合同》各一份，约定：杨新勤承租大骏公司位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号的“XX广场”XX层XX号房屋；租赁建筑面积167平方米；杨新勤承诺该房屋作为经营服饰之用途，经营品牌为漂亮妈妈；租赁期限自2014年10月1日起至2017年9月30日止；杨新勤开业之日为正式起租日期；双方暂约定该房屋交付日为2014年10月1日，大骏公司可以提前交付该房屋，大骏公司书面通知的交付日为该房屋的正式交付日期；双方暂定该房屋的开业日期为2014年10月1日，如杨新勤届时无法完成装修并正式开业，则视为杨新勤违约，大骏公司有权提前终止合同，收回房屋，同时按合同约定追究杨新勤的违约责任；自杨新勤正式开业之日起，大骏公司计收该房屋租金和所有相关费用；租金标准为2014年10月1日起至2015年9月30日年租金121,912元，2015年10月1日起至2016年9月30日年租金132,882元，2016年10月1日起至2017年9月30日年租金148,121元；租金采取先付后用、付三押三原则，以每三个月为一期支付；合同正式签署之日，杨新勤向大骏公司一次性支付首期3个月的租金30,478元，以后再每期最后一个自然月的15日前，向大骏公司支付下期3个月租金；杨新勤应于合同正式签署之日向大骏公司支付该房屋租赁保证金46,000元；大骏公司对该房屋物业管理费按照合同计租面积每天每平方米1元收取，即该房屋的每年物业管理费为60,956元；合同正式签署之日，杨新勤向大骏公司一次性支付首期3个月物业管理费15,239元，以后按3个月提前预付的方式，与租金同期支付给大骏公司或管理公司。该合同第10.4条约定：“若杨新勤需要于广场经营时间或该房屋营业时间内暂停或停止营业，杨新勤应事先书面通知大骏公司并在获得大骏公司书面同意后方可暂停或停止营业；如杨新勤擅自暂停或停止营业二天以上，杨新勤之行为即为擅自中途退租，须按本合同第12.2条承担违约责任。”该合同第12.2条约定：“杨新勤有下列情形之一的，大骏公司可书面通知杨新勤解除本合同，大骏公司有权向杨新勤索取杨新勤提前进场装修期间所免去的所有租金和/或物业管理和/或其他费用，此外，杨新勤还须支付给大骏公司违约金，违约金为杨新勤已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用＋当年六个月的租金＋六个月的物业管理费之和的金额；同时，如违约金不足以弥补因此给大骏公司造成的损失的，大骏公司保留依照本合同其他条款和/或法律规定就本合同解除之日前大骏公司因杨新勤违约而遭受的损失而向杨新勤追索的权利。”合同第12.2.4条约定：“逾期支付租金或其他任何应付款项任何一项累计超过3日的。”合同第13.1条约定：“杨新勤应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向大骏公司交还该房屋，杨新勤应将其添置的可移动物品搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复原状，但不得损坏该房屋的结构和装修，由此发生的费用由杨新勤承担；杨新勤逾期未拆除的，大骏公司有权自行拆除，并要求杨新勤承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除；经大骏公司同意保留房屋现状的，杨新勤添置的不可移动的物品归大骏公司所有，大骏公司对此不予以任何补偿和/或赔偿。”上述合同签订后，大骏公司按约向杨新勤交付租赁房屋，原租赁房屋为毛坯状态；杨新勤向大骏公司支付租赁保证金46,000元。杨新勤已向大骏公司付清截止至2016年6月18日的租金及物业管理费。
一审另查明，系争房屋产权属于案外人上海XX有限公司，土地性质为工业用地。
一审法院认为，大骏公司与杨新勤签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守。对于杨新勤辩称，租赁房屋未能通过消防验收，故租赁房屋有安全隐患，就租赁房屋达成的租赁合同无效的辩解意见，一审法院认为，系争房屋已取得产权证，在取得产权证之前已经通过消防验收合格；另外，杨新勤未能举证证明系争房屋存在严重的安全隐患，故对于杨新勤该辩解意见，一审法院不予采信，对于杨新勤反诉要求判令双方的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》无效的反诉诉讼请求，一审法院不予支持。杨新勤未能按照合同约定支付租金，且在合同期内擅自停止经营，按照双方合同的约定，大骏公司有权解除租赁合同，故对大骏公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》的诉讼请求，依法予以支持。对于杨新勤辩称系争房屋属于工业性质，而大骏公司用于商业用途，故租赁房屋不能满足商业用途的要求，系大骏公司违约在先的辩解意见，一审法院认为，杨新勤租赁房屋的目的为开设服装商店，杨新勤已在租赁房屋内成功申请办理了营业执照，系争房屋符合杨新勤的经营需求，故对杨新勤的该辩解意见不予采信。对于大骏公司要求杨新勤搬离房屋，将房屋恢复原状并交还的诉讼请求，符合双方合同的约定，于法有据，故依法予以支持。对于杨新勤辩称房屋内物品系大骏公司的保安不让杨新勤搬离，现在房屋内物品杨新勤不要了，由大骏公司自行处分，故杨新勤不应支付租金的辩解意见，一审法院认为，根据双方合同的约定，合同解除时杨新勤应对租赁房屋恢复原状并交还，杨新勤未能举证证明其已将租赁房屋交还大骏公司且大骏公司同意按现状接收，现大骏公司明确要求杨新勤履行恢复原状的义务后交还房屋，故杨新勤在恢复原状交还房屋之前仍处于对房屋的占有中，杨新勤应当支付占用期间的租金，故对杨新勤该辩解意见不予采信。对于大骏公司要求杨新勤支付自2016年6月19日起至实际搬离日止，按年租金132,882元计算的租金及按每年60,956元计算的物业管理费的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于大骏公司要求杨新勤承担不予退还租赁保证金46,000元，及支付6个月租金及6个月物业管理费96,919元作为违约金两项违约责任的诉讼请求，一审法院认为，因杨新勤违约导致双方租赁合同解除，杨新勤应承担合同约定的违约责任。但现杨新勤提出合同约定的违约责任过高，故一审法院根据本案实际情况，酌定杨新勤需承担导致合同解除的违约责任为租赁保证金46,000元不予退还并支付大骏公司违约金10,000元。对于杨新勤反诉要求大骏公司退还租赁保证金的诉讼请求不予支持。对于杨新勤反诉要求判令大骏公司退还三个月租金及三个月物业管理费的反诉诉讼请求，一审法院认为，杨新勤未能提供证据证明租赁房屋存在无法经营的情形，故杨新勤要求大骏公司退还租金及物业管理费的反诉诉讼请求，无事实及法律依据，一审法院难以支持。对于杨新勤反诉要求判令大骏公司赔偿装修损失的诉讼请求，一审法院认为，双方租赁合同关系的解除系因杨新勤违约导致，杨新勤作为违约方，要求大骏公司赔偿装修损失于法无据，其诉请不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定，一审法院于二○一七年五月二十四日判决：一、解除上海大骏物业管理有限公司与杨新勤于2014年8月8日签订的《房屋租赁合同》、《经营管理合同》；二、杨新勤于判决生效之日起十日内搬离位于上海市奉贤区XX镇XX公路XX号XX层XX号房屋，将上述房屋恢复原状并交还上海大骏物业管理有限公司；三、杨新勤于判决生效之日起十日内支付上海大骏物业管理有限公司自2016年6月19日起至实际搬离日止，按年租金132,882元计算的租金及按每年60,956元计算的物业管理费；四、杨新勤于判决生效之日起十日内支付上海大骏物业管理有限公司解除合同的违约金人民币10,000元；五、对杨新勤的反诉诉讼请求均不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币2,223元，由杨新勤负担。反诉案件受理费人民币1,667元，由杨新勤负担。
经审理查明，一审法院认定的事实无误，双方亦无异议，本院予以确认。
二审中，当事人没有提供新证据。
二审中，杨新勤要求补充事实：1、杨新勤实际从2015年6月19日开始营业，并从当日开始计算租金。其于2016年6月19日决定退场，关于房屋的交接和大骏公司沟通过，但大骏公司保安阻止其拿物品，所以物品就不要了。2、上海市奉贤区经济委员会在2009年2月6日印发了关于同意建设“民族文化创意产业园”的函，严禁系争房屋办市场。3、系争房屋未通过消防。大骏公司辩称：1、大骏公司保安并没阻止拿物品，大骏公司多次让杨新勤拿走物品。2、该函的确存在，但2016年12月30日该委颁布的奉经[2016]93号文同意支持系争房屋可用于生活性服务配套和招商。3、系争房屋的消防手续在案外人处，由于只有通过首次消防才有房产证，因此可以推定房屋通过消防。关于杨新勤补充的事实，本院认为：1、双方在二审庭审时均认同杨新勤实际从2015年6月19日开始营业。杨新勤并无证据证明保安阻止其拿物品，且大骏公司对此也予以否认，因此对该节事实不予认定。2、相关函件的确强调相关产业园定位是重点推进民族文化，但并未禁止办市场。同时，杨新勤于2015年6月11日成功办出个体经营户营业执照，经营品牌为漂亮妈妈，经营期间从未对用地属性提出异议，说明系争房屋符合其经营需求，结合奉经[2016]93号文，难以得出系争房屋严禁办市场的结论，对该节事实不予认定。3、杨新勤并无证据证明系争房屋未通过消防，也无法证明存在重大安全隐患，对该节事实亦不予认定。
本院认为，关于《房屋租赁合同》、《经营管理合同》的效力问题，杨新勤并无证据证明系争房屋违反消防法的强制性规定，也无法说明相关合同存在欺诈情形并损害国家利益，更无法证明合同相关条款明显免除大骏公司的责任且增加杨新勤的责任，该两份合同系双方真实意思表示，应认定合法有效，对于杨新勤要求判令该两份合同无效的上诉请求，本院不予支持。关于原判主文第1、4项，杨新勤于2016年6月19日停业，且一直未予恢复营业，符合《房屋租赁合同》第10.4条关于擅自暂停或停止营业二天以上的情形，应承担相应违约责任，且大骏公司有权按约定解除相关合同。原审法院考虑到双方合同约定的违约金过高，酌情予以调整，并无不当，本院予以确认。因此，原审关于合同解除及支付违约金的相关判决，并无不当。关于原判主文第2、3项，杨新勤并未举证证明已将系争房屋交还大骏公司，现大骏公司明确要求其恢复房屋原状并交还房屋，且二审时大骏公司表示杨新勤未交付房屋钥匙，故一审法院判决杨新勤恢复系争房屋原状并交还给大骏公司，并无不当。杨新勤也应支付2016年6月19日至实际搬离日这段占有期间的相应租金及物业管理费，一审对此判决亦正确。关于杨新勤要求大骏公司返还保证金、返还租金和物业管理费、赔偿装修费的上诉请求，一审在查明事实基础上已做出充分阐述，相关判决本院予以认可，不再赘述。
综上，杨新勤虽坚持上诉，但并没有新的证据，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币2,223元，由上诉人杨新勤负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王启扬
代理审判员 叶 佳
审 判 员 杨 力
二〇一七年八月十一日
书 记 员 徐 凌
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……