吉林省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）吉民再11号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司长春春城支行。住所：吉林省长春市。
代表人：钱旭东，该支行行长。
委托代理人：李洪军，该支行职工。
委托代理人：王伟，该支行职工。
被上诉人（原审被告）：长春市桂林商厦。住所：吉林省长春市。
法定代表人：李晓年，该商厦董事长。
被上诉人（原审第三人）：李保军，男，汉族，1950年7月12日生，住吉林省长春市。
委托代理人：李淑琴，女，汉族，1951年12月24日生，系李保军妻子，住吉林省长春市。
中国农业银行股份有限公司长春春城支行（以下简称农行春城支行）与长春市桂林商厦（以下简称桂林商厦）借款合同纠纷一案，吉林省长春市中级人民法院于2011年9月23日作出（2011）长民四初字第1号民事判决，已经发生法律效力。该院于2014年10月14日作出（2014）长民监字第22号民事裁定，裁定再审该案，追加李保军为第三人，并于2015年9月10日作出（2014）长民再字第61号民事判决。农行春城支行不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理。农行春城支行的委托代理人李洪军、王伟，李保军及其委托代理人李淑琴，到庭参加诉讼。桂林商厦经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：农行春城支行与桂林商厦于2007年10月31日签订借款合同一份，借款金额为2178万元，合同约定该笔借款分三次偿还，分别为：2008年9月20日到期700万元；2008年10月10日到期700万元；2008年10月30日到期778万元。双方于2006年12月7日还签订了最高额抵押合同，桂林商厦以其所有的桂林商厦房产作为抵押担保，并办理了长房权证他字第40116**号房屋他项权利证及长他项（2006）第040000311号土地他项权利证。2008年6月30日，双方又签订补充协议一份，就2007年10月31日签订的借款合同约定的相关事项进行变更。贷款到期后，桂林商厦偿还本金478万元，剩余1700万元贷款本金及所欠利息至今没有偿还。
农行春城支行诉至原审法院，请求判令桂林商厦：一、偿还所欠贷款本金1700万元；二、偿还截止2010年12月20日所欠贷款利息、罚息及复利共计7375201.27元，利息计算到本息还清为止（按双方约定的利率计算）；三、对一、二项诉讼请求承担抵押担保责任；四、承担本案的诉讼费用及实现债权的一切费用。
原审法院认为：农行春城支行与桂林商厦签订的借款合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效。该合同的补充协议对贷款的利息、罚息亦进行了明确约定，农行春城支行已经按照合同约定履行了发放贷款的义务，桂林商厦未按合同约定及时偿还欠款及支付利息，农行春城支行的诉讼请求具有事实和法律依据，桂林商厦亦对借款事实予以认可，依法应予支持。关于罚息利率的问题，双方在补充协议中已经明确约定，且该约定不高于中国人民银行关于罚息利率的标准，农行春城支行主张桂林商厦给付罚息的请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下：一、桂林商厦自判决生效后偿还农行春城支行借款本金人民币1700万元及利息和罚息（利息、罚息按借款合同及补充协议约定计算，自2007年10月31日起至本判决生效之日止）；二、桂林商厦对上述款项承担抵押担保责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费163676元，由桂林商厦负担。
李保军再审主张：1994年6月，李保军所有的坐落于长春市桂林路29-2号，建筑面积为45平方米的合法财产，因桂林商厦改造被拆迁。桂林商厦在1996年回迁分给李保军1层102号房屋，面积45平方米，李保军在此经营至今。但桂林商厦于1999年将李保军所有的房屋产权在李保军不知情的情况下办理到桂林商厦名下后，到农行春城支行进行抵押贷款。该行在没有到现场实际调查核实该房屋产权中是否有其他产权时就发放了贷款，并通过诉讼申请执行，使李保军的合法权益受到损害。李保军为此提出执行异议，原审法院错误裁定以不动产的设立变更未经登记，不发生效力为由驳回了李保军申请，李保军提起执行异议之诉，又被驳回起诉。请求：一、撤销原审判决中桂林商厦提供作为抵押担保房屋中李保军所有的部分；二、确认桂林商厦长房权字第103013**号产权中有李保军回迁房屋45平方米合法财产权；三、案件受理费由被申请人负担。
农行春城支行再审辩称：1.该行与桂林商厦签订的借款合同及最高额抵押担保合同合法有效，桂林商厦应当履行偿还借款义务并且承担抵押担保责任，该行享有完整的抵押担保物权。2.李保军关于对抵押担保物拥有部分所有权的主张缺乏事实根据。本案抵押物是桂林商厦自行申请审批，自行建设，独立拥有所有权的房产，李保军对抵押房产拥有部分所有权的主张是以其与吉林省大东房地产开发公司（以下简称大东公司）的拆迁补偿为依据，该公司与桂林商厦是两个独立法人，李保军应向该公司主张权利，与桂林商厦无关。3.李保军对抵押物拥有部分所有权的主张缺乏法律依据。因为李保军没有办理产权，该房产整体登记在桂林商厦名下，物权法规定不动产的权属以登记为准，李保军的主张不能成立，这也得到了人民法院裁定书的确认。4.即使李保军未获得货币补偿，也没有办理产权，而桂林商厦已经办了产权并进行了抵押，所以农行春城支行也善意获得了抵押物权。李保军的主张令人质疑，房产在1996年建成，并办理产权，假如李保军的房产与诉争房屋有关，为什么这么久没有办理产权？如果是获得了货币，则今天的主张不能成立，如果是对自己权利的漠视，就更不能阻止农行春城支行善意取得了。如李保军的主张真实，为什么他人能办理而李保军却不办理？在执行过程中，李保军才提出来，那么长时间及那么多环节都没有提出来。请求法院驳回李保军的再审请求，原审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。
桂林商厦再审辩称：该商厦抵押给农行春城支行的房屋确实包含李保军的45平方米，这45平方米一直由他自己经营。
原审法院再审查明：涉案房屋他项权利证书号应为长房权证他字第10273**号，而非原审认定的4011602号，应予纠正。除此之外，再审查明的事实与原审认定的事实一致。另查明：
1.1994年5月31日，长春市计划委员会下发《关于下达一九九四年桂林商厦改造项目计划的通知》，内容为：桂林商厦：根据桂林商厦改造项目的实际需要及资金落实，现将1994年改造项目计划下达给你们。后附的1994年桂林商厦改造项目计划表显示：建设内容5919平方米，长春市桂林商厦综合楼项目，包括回迁住宅及商场3612平方米和新建住宅2307平方米。1996年，桂林商厦向产权处提交申请，称桂林商厦在桂林路28号建设的综合楼（五层，框架，建筑面积5919平方米）已竣工，申请办理产权证。1996年2月，长春市规划局下达城市规划验收合格通知书，建设单位桂林商厦位于桂林路28号、规模5919平方米的综合楼工程符合规划要求。
1999年10月，桂林商厦办理了桂林路28号地下一层及地上一、二层的房屋（即桂林商厦）所有权登记手续。产权证号：长房权字第103013**号，栋号4-56／401-4-3号，面积3925.1平方米，所有权单位桂林商厦。
2006年12月20日发放的长房权证他字第10273**号房屋他项权利证记载：房屋所有权证号10301339，房屋坐落于桂林路28号，栋号4-56／401-4，房号3，建筑面积3925.1平方米，房屋他项权人：农行春城支行，房屋所有权人：桂林商厦，设定日期：2006年12月7号至2009年12月6日。
2.李保军在桂林路29-2号原有建筑面积25平方米的私有房屋一套、建筑面积20平方米临时房屋一套。1994年6月16日，大东公司给李保军出具收条，内容为收到李保军25平方米私有房屋所有权证（302984）和20平方米私有临时房屋所有权证（305088）。1994年6月18日，李保军与大东公司签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定：大东公司在桂林路29-2号进行综合楼建设，需拆迁李保军私有产权门市房，建筑面积45平方米，大东公司拆除李保军所有房屋及附属物，按规定采取回迁的方式进行补偿；大东公司拆除李保军使用的房屋，按登记情况，于1996年6月18日前在原地安置给李保军一套房屋，居住面积45平方米。1994年7月5日，李保军的该两处房产因大东公司开发原因进行了评估。1996年8月10日，大东公司出具回迁证明，内容为：我单位拆迁李保军私有门市房（桂林路29-2号）面积45平方米，现已回迁。回迁的房屋产权归己，回迁房间号为一层02号，同意办理房屋产权登记手续。1997年6月30日，大东公司给李保军出具证明书，内容为：“关于李保军私有门市房，建筑面积45平方米，我单位开发桂林路时应在96年6月18日回迁安置。因当时与本人协商一次性收购，没能解决。因此房证至今没有办理。特证明现桂林商厦有李保军私有门市房建筑面积45平方米，实际面积以房证为准，位置原桂林路29-2号，西靠闫家，现由福寿德快餐店租用。”桂林商厦也于2007年出具了内容为此房屋办理抵押因此未分割产权的证明。
原审法院再审认为：由于本案是借款合同及实现抵押权纠纷，诉讼标的是抵押权，人民法院只需审理该抵押权是否有效设立、能否实现，不应审理该房产的所有权归属，故李保军请求确认桂林商厦长房权字第103013**号产权中有李保军回迁房屋45平方米合法财产权的诉讼请求不予支持。
根据李保军提供的房产证、《房屋拆迁补偿安置协议书》、大东公司收到李保军房产证的收条、评估审查表、大东公司的回迁证明、大东公司和桂林商厦的书面证言和李保军使用桂林商厦102室的情况等证据，可以认定，李保军所有房屋被大东公司拆迁，并回迁至桂林商厦名下的长房权字第103013**号房产中102室。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。根据这些法律规定，被拆迁人优先于抵押权人取得特定的安置房屋所有权，李保军优先于抵押权人农行春城支行取得回迁房屋102室的房屋所有权。李保军以桂林商厦名下长房权字第103013**号房屋产权中含有自己45平方米房屋产权为由请求撤销原判中桂林商厦抵押担保房屋部分的诉讼请求，应予支持。
综上，经原审法院审判委员会2015年第三十二次会议讨论决定，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第二款的规定，判决如下：
维持（2011）长民四初字第1号民事判决第一项：桂林商厦自判决生效后偿还农行春城支行借款本金人民币1700万元及利息和罚息（利息、罚息按借款合同及补充协议约定计算，自2007年10月31日起至本判决生效之日止）；
变更（2011）长民四初字第1号民事判决第二项桂林商厦对上述款项承担抵押担保责任为农行春城支行就长房权字第103013**号房屋中李保军回迁房屋（以实测面积为准）以外的房屋部分对上述款项承担抵押担保责任。
一审案件受理费163676元，由桂林商厦负担。再审案件受理费12800元（李保军已预交），由桂林商厦负担。
农行春城支行不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销吉林省长春市中级人民法院（2014）长民再字第61号民事判决主文第二项；二、维持吉林省长春市中级人民法院（2011）长民四初字第1号民事判决主文第二项；三、本案诉讼费用由桂林商厦、李保军负担。主要事实和理由如下：（一）原审判决认定事实不清。1.李保军提出的其对桂林商厦用于抵押的房产拥有部分所有权的主张，是以其与大东公司签订的拆迁补偿协议为依据的，而该公司与桂林商厦是两个独立法人。2.退一步讲，即使李保军被拆迁的房屋与桂林商厦自建的抵押物房产存在拆迁补偿关系，但拆迁补偿有两种形式，即货币补偿和房屋置换。抵押房产是1996年建成竣工，1996年6月4日颁发的产权证，1999年1月28日颁发的分割后的产权证，1999年10月22日颁发的更正后的产权证，而且其他两户商业用房也都进行了分割，却没有对李保军所拥有的房产进行分割，这说明其被拆迁的房屋获得了货币补偿，或者虽然在拆迁时协议房屋置换，但事后又与李保军协商进行了一次性收购，故根本不存在李保军所主张的对抵押房产拥有部分产权的问题。3.再退一步讲，即使李保军未获得货币补偿，协议房屋置换事后又没有达成一次性收购协议，对涉案抵押物房产确实拥有其所主张的产权，但由于其怠于行使权利，农行春城支行基于对该房屋登记在桂林商厦名下的公示公信力进行的抵押登记，也应获得法律保护，即农行春城支行拥有合法有效完整的抵押担保物权，这也符合物权法关于其他物权善意取得的规定。更何况李保军至迟于2007年已经知道涉案房屋设定抵押的事实，但其直至抵押物被强制执行前都未主张权利，说明李保军对该抵押是同意的，至少事后是认可的。但却在农行春城支行行使抵押权时予以反悔，其请求不应得到法院支持。（二）原审判决适用法律错误。1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》适用的主体是建筑工程承包商，而本案根本不涉及建设工程承包商问题。此外，该批复是针对《中华人民共和国合同法》第二百六十八条作出的，而合同法是1999年颁布实施的，涉案抵押物房产是1996年建成的，适用该批复是错误的。2.首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的适用前提是涉案抵押房产建筑单位存在房屋拆迁置换的事实，本案没有证据证明桂林商厦与李保军之间存在此事实。其次，本案抵押房产建筑单位桂林商厦不存在将涉案抵押房产另行出卖给第三人的问题。第三，农行春城支行享有抵押物的担保物权与李保军是否拥有抵押物部分产权无必然联系，李保军可以用其房屋为他人借款提供抵押担保。如抵押物中存在李保军的部分产权，可以成立李保军为桂林商厦的借款提供抵押担保的事实。此外，李保军实质上是主张确认桂林商厦中有其回迁房45平方米合法产权，并没有对此45平方米产权确认农行春城支行无抵押担保物权的请求。原审判决主文第二项与关于李保军请求确认回迁房屋45平方米合法财产权的诉讼请求不予支持的观点相矛盾。
李保军二审辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。
桂林商厦经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
在本院二审中，李保军提交了以下证据材料：第一组证据，证据1.2016年2月29日商业用电发票1张，载明：客户编号：0100719415，客户名称：李保军，用电地址：桂林路33号，电费年月：2016年2月，合计电费：1222.64元。证据2.客户发行、缴费、余额明细2张，载明：档案信息户号：0100719415，户名：李保军，用电地址：桂林路33号，2014年2月至2016年2月每月电费均已结清。证据3.手机拍摄照片的复印件1张，载明：电脑屏幕显示用电客户基本信息，立户日期：2003年9月16日，客户编号：0100719415，客户名称：李保军，用电地址：桂林路33号。第一组证据证明：李保军自回迁后始终占有使用其主张的房屋。
第二组证据，证据4.关于李保军门市房的租赁协议原件8份及收条复印件2份，载明：李保军将位于桂林路29号桂林商厦内的门市房，自2000年起至今分别租给了长春绿安建筑工程公司、桂林商厦、邹鹏、周丽等，李保军于2008年12月31日收到邹鹏房屋半年租金14万元整，李保军于2008年12月31日收到邹鹏房屋租赁押金2万元。证据5.吉林银行长春康平街支行历史数据查询系统资料（加盖有该支行业务讫），载明：账号：202595801＊＊＊＊＊＊，账户名称：李保军，开户日期：2008年12月31日，2008年12月31日存入15万元，2009年6月10日存入13万元，2009年12月1日存入14万元，2010年5月1日存入13万元，2011年11月28日转账15万元，2012年5月22日转账15万元，2012年11月26日转账15万元。证据6.户名为李淑琴的中国建设银行账号为4367420942440＊＊＊＊＊＊的银行卡客户交易查明打印单，载明：2015年6月18日，户名为邹鹏、账号为6222601310034＊＊＊＊＊＊向该卡合计转入15000元。第二组证据证明：李保军自回迁至今始终将其房屋对外出租。
农行春城支行对以上证据的质证意见为：对商业用电发票的真实性予以认可，对其他证据的真实性不予认可，对以上证据的证明目的均不予认可。
农行春城支行提交一份《抵押物预计拍卖金额与债权金额及相关费用统计表》，载明：抵押物评估价值为59863819元，按一次降价20%拍卖价格为47891055.2元，现实支出金额为46332009.16元，包括贷款本金1700万元、利息28945409.16元、诉讼费用123800元、上诉费12800元、评估费25万元；未来支出金额为6226881.5元，包括执行费117400元、评估费25万元、自2015年12月22日至2017年3月15日新产生利息5859481.5元。证明：目前抵押物桂林商厦的评估价值大致可以偿还借款本息、为实现债权已发生的费用以及预计未来实现债权之时还需支付的费用，如果将李保军所主张的房屋从抵押物中去除，则不能全部实现债权。
李保军对该份证据的真实性及证明目的均不予认可。
本院认为，李保军提供的第一组证据中，商业用电发票系原件，农行春城支行认可该证据的真实性，客户发行、缴费、余额明细系电脑打印原件，手机拍摄照片的打印件虽不是原件，但其中电脑屏幕显示的用电客户基本信息中的客户编号、客户名称、用电地址均与商业用电发票以及客户发行、缴费、余额明细载明的内容一致。第二组证据中，8份房屋租赁合同均系原件，吉林银行长春康平街支行关于李保军账户的历史数据查询资料，加盖有该支行的业务讫，且其显示的相关8笔交易记录与前述租赁合同之内容可相互印证，户名为李淑琴、账号为4367420942440＊＊＊＊＊＊的中国建设银行银行卡客户交易查明打印单亦可与邹鹏签订的房屋租赁合同之内容相互印证。农行春城支行虽然对此两份证据的真实性及证明目的不予认可，但是未能提供相反证据证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条关于“一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本”、第七十二条关于“一方当事人提出的证据，另一方当事人认可或者提出的相反证据不足以反驳的，人民法院可以确认其证明力”的规定，本院对李保军提供的两组证据予以采信。农行春城支行提交的《抵押物预计拍卖金额与债权金额及相关费用统计表》系其单方制作，桂林商厦提供的抵押物是否包含李保军所主张的回迁房屋与抵押物的变现价值能否完全实现农行春城支行所主张的债权不是同一法律关系，且农行春城支行主张的借款本金1700万元及相关利息、诉讼费用已为原审判决所支持，未来预计发生费用的具体数额尚不确定，故本院对该份证据不予采信。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
另查明：产权人为李保军的长房权字3029**号私有房屋所有权证载明：现住址、房屋坐落：朝阳区桂林路29-2号，栋号：4-56／409-5。产权人为李保军的长房权字3050**号临时房屋所有权证载明：现住址、房屋坐落：朝阳区桂林路29-2号，栋号：4-56／407-3。
桂林商厦于2007年11月7日出具书面证明，载明：“长房权字第103013**号的长春市桂林商厦现有3925.10平方米面积中，含有回迁给李保军建筑面积45平方米的商业用房产权，该房位于现李保军自行经营、使用的房屋位置，因此楼整体在银行抵押贷款，故没有进行该房屋的产权分割。”
案外人李保军对于申请执行人农行春城支行与被执行人桂林商厦借款合同纠纷一案中查封桂林商厦中的45平方米房屋提出书面异议，原审法院于2013年12月13日作出吉林省长春市中级人民法院（2013）长执异字第67号执行裁定书，裁定驳回案外人李保军的异议。李保军向原审法院提起执行异议之诉，原审法院于2014年6月20日作出吉林省长春市中级人民法院（2014）长民二初字第1号民事裁定书，裁定驳回李保军的起诉。李保军不服，向本院提起上诉，本院于2014年9月18日作出（2014）吉民一终字第156号民事裁定书，裁定准许李保军撤回上诉。
本院认为，本案系桂林商厦与农行春城支行之间的借款合同纠纷，故本案仅需审理农行春城支行原审主张的借款事实是否存在以及就抵押物是否享有优先受偿权等相关事实与法律问题。因此，对于李保军提出的请求确认桂林商厦长房权字第103013**号产权中包含其回迁的45平方米房屋所有权的诉讼请求，本院不予审理，李保军可另行主张权利。本案各方当事人争议的主要焦点是桂林商厦提供作为抵押物的长房权字第103013**号房屋中是否包含李保军主张的回迁房屋以及如果包含农行春城支行对于该部分房屋是否可以行使抵押权。
关于桂林商厦提供作为抵押物的长房权字第103013**号房屋中是否包含李保军主张的回迁房屋问题。本院认为，李保军提供了其所有的原位于桂林路29-2号的建筑面积为25平方米的私有房屋所有权证和建筑面积为20平方米的临时房屋所有权证，可以证明李保军对于此两处房屋拥有所有权，其上载明的房屋所在位置包含在桂林商厦之中。桂林商厦于1994年5月31日收到长春市计划委员会下发的桂林商厦改造项目计划通知后，开始进行拆迁改造，大东公司于1994年6月与李保军签订房屋拆迁补偿安置协议，约定采取回迁方式对李保军私有产权门市房进行补偿。此后，大东公司于1996年时出具回迁证明，证明李保军已回迁至一层02号，房屋产权归李保军，同意办理房屋产权登记手续。大东公司在1997年时再次为李保军出具证明，证明李保军回迁后因双方一直协商一次性收购事宜，故未能办理房屋所有权证。时至1999年，桂林商厦办理了桂林商厦的产权登记手续，将李保军回迁房屋的所有权亦办理在桂林商厦名下。而桂林商厦在2007年亦出具因以该房屋办理抵押故未分割产权的证明。结合李保军在本院二审中提交的证据材料，可以认定在桂林商厦回迁后，李保军始终占有使用回迁房屋，桂林商厦长房权字第103013**号产权中包含李保军的房屋。农行春城支行主张李保军已经就被拆迁房屋获得货币或其他形式补偿，但未能提供证据证明，故本院对其该项主张不予支持。桂林商厦并无房屋拆迁建设资质，且改造项目不仅包括其自有房屋，还包括拥有独立产权的其他回迁住宅和新建住宅，大东公司与李保军签订的拆迁补偿协议系双方对李保军所有的房屋进行拆迁、回迁的约定，签订协议之时该部分回迁房屋系独立产权，但桂林商厦将李保军所有的回迁房屋的所有权办至桂林商厦名下，故李保军有权向桂林商厦主张该争议房屋的合法权利。因此，农行春城支行关于大东公司与桂林商厦系两个独立法人、李保军应向大东公司主张权利的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。
关于农行春城支行对于该部分房屋是否可以行使抵押权问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。该规定的立法目的系明确在房屋拆迁过程中，拆迁人将回迁房屋另行出卖给被拆迁人以外的第三人时，被拆迁人对于已经特定的回迁房屋的权利如何保护问题，即在此情况下，被拆迁人依法享有的拆迁安置权利系被拆迁物物权的转化，是一种基本生存权，应当受到法律的优先保护。
同时，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。根据该批复之内容，在不同主体分别主张建设工程价款优先受偿权、抵押权、其他债权以及已交付全部或者大部分房款的买受人对房屋的权利并存的情况下，实现权利的先后顺序是已交付全部或者大部分房款的买受人对房屋的所有权优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权。
综上所述，所谓优先权，是指立法者为特定的目的，出于立法政策考虑，通过法律直接给予特定债权人以优先于其他债权人，甚至担保物权而受偿的权利。这种优先受偿权是基于法律的直接规定，而非当事人的约定。目前我国相关法律对于不同主体依据不同法律关系均主张争议房屋相关权利的，在通常情况下保护的先后顺序是被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的权利，优先于已交付全部或者大部分房款的拆迁人以外的买受人，而前述买受人优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权又优先于抵押权和其他债权。因此，农行春城支行的抵押权不及于李保军的回迁房屋部分。
综上，本院认为，农行春城支行的上诉请求不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12800元，由中国农业银行股份有限公司长春春城支行负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 靖
代理审判员 国伟杰
代理审判员 李 爽
二〇一六年三月二十八日
书 记 员 吴楠楠