江苏省沛县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沛大民初字第0003号
原告刘海荣，居民。
委托代理人王威，江苏义行律师事务所律师。
被告王学友，退休工人。
委托代理人周长征（王学友女婿），农民。
被告周长征，农民。
原告刘海荣诉被告王学友、周长征房屋买卖合同纠纷一案，本院2013年12月26日立案受理后，依法由代理审判员魏博独任审判，于2014年1月28日公开开庭进行了审理。原告刘海荣及其委托代理人王威，被告王学友的委托代理人周长征、被告周长征到庭参加诉讼；后依法组成合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王威，被告王学友的委托代理人周长征、被告周长征到庭参加诉讼。本�现已审理终结。
原告刘海荣诉称，二被告购买原告所有的位于大屯煤电公司二村1号楼406室房屋一套，于2008年11月4日向原告刘海荣的母亲赵某出具定金收款条，约定双方一个月内办理过户手续，并于2008年11月8日签订房地产买卖合同，并由被告周长征代替王学友签订合同。合同签订后，二被告按合同约定支付了房款，原告刘海荣将房屋交付给二被告。后原告多次要求被告办理过户手续，但被告不予配合。请求法院判令解除房屋买卖合同，被告返还原告房屋。
被告王学友、周长征辩称，原、被告没有约定过户，原告也没有要求被告过户，被告按合同履行，不存在违约。被告不同意解除合同。
根据原告的起诉及被告的答辩，本案的争议焦点为1、原、被告是否约定房屋需要过户；2、原告是否有权解除合同。
原告为证明其主张，向�庭提供以下证据：
1、房屋所有权证书一份、国有土地使用证（复印件），证明涉案房屋二村一号楼406室房屋所有权人为本案原告刘海荣，产权为私有房产。二被告对其真实性表示不能确定，该证据有相关单位公章，对其真实性本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
2、定金收款条一份，证明本案被告为购买涉案房屋向原告的售房代理人赵某交纳定金5000元，同时该定金收款条约定双方在一个月内办理接交手续，被告对其真实性不予认可，本院认为，收款条中没有二被告签名，原告亦未提供相关证据证明其真实性，对其真实性本院不予认可。
3、房地产买卖合同一份，证明原告与被告之间对买卖涉案房屋的约定。被告对其真实性没有异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
4、律师函一份，证明原告委托律师催告被�对涉案房屋进行过户。被告对其真实性不予认可，本院认为，律师函中有江苏义行律师事务所公章，对其真实性本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
5、快递查询单二份，证明原告委托律师寄出的律师函由王莉签收。被告对其真实性不予认可，本院认为，查询单徐州邮政快递公司查验专用章，对其真实性本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
6、王莉的回复函，证明购房人王学友委托王莉、周长征全权负责代办涉案房屋的过户相关事宜，并告知原告律师房屋不具备过户条件。被告对其真实性不予认可，本院认为，第一，回复函中没有二被告或其家属签名，原告未提供其他证据予以佐证；第二，回复函中称“目前仍不能具备过户条件，如果过户条件满足、流程安排就绪我们会及时通知贵所及刘海荣夫妇尽快前来协助办理过户手续”，并未认可双方约定房屋需要过户。故对其真实性本院不予认可。
7、原告找到被告王学友及被告家人王莉要求过户的两份录音。被告对其真实性没有异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
被告王学友、周长征未向法庭提供证据。
本院依职权调取被告王学友名下房产登记资料，原、被告对其真实性均无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2008年11月8日，原告刘海荣将名下位于江苏路东上海路北二村1号楼406室的房屋（沛房权证大屯镇字第××号）以10万元的价格出售予被告王学友，并由被告周长征代理王学友与原告刘海荣签订房地产买卖合同一份，主要内容为“……一、基本状况：甲方自愿将（权属自己）坐落在公司二村1号楼406室的房地产售于乙方。……三、交付期限：甲乙双方定于2008年11月8日办理交接。届时乙方付清购房款，甲方把有关该房所有证件及权利转移给乙方。在该房产过户期间所有费用由乙方承担。双方对可能出现的意外说明：乙方暂时不具备过户条件，等以后具备过户条件未转售他人。解决办法：甲方有责任与义务协助乙方顺利过户。……甲方：刘海荣……乙方：王学友由周长征代签……2008年11月8日”。被告王学友于2010年至2011年间将涉案房屋转卖，同样未办理过户手续。
2013年4月19日，原告委托律师王威向被告王学友、周长征各邮寄律师函一份，要求二被告办理房屋过户手续。
另查明，被告王学友名下有位于铁路处二村6号楼502室（沛大屯镇字00007802号）房屋一套，被告王学友分别于1994年5月20日、2004年10月25日与大屯煤电（集团）有限责任公司签订房屋买卖合同，取得房屋所有权，并于2005年3月7日办理房屋所有权登记手�。房屋档案中无房屋转卖记录。
又查明，原、被告均系大屯煤电公司的职工，大屯煤电公司职工的住房属于福利分房，具有福利性质，属于政策性房屋的房改售房，不属于商品房，个人之间不允许私下交易，只有大屯煤电公司授权的房屋管理部门出具证明允许交易的，房产部门才能办理过户手续，如果大屯煤电公司不出具证明同意交易，房产部门不予办理过户手续。按照大屯煤电公司房管规定，公司职工一个家庭只能拥有一套住房，被告再购买原告的一套住房，没有经过煤电公司房管部门的同意，属于私下交易，不能办理过户手续。
以上事实，由原、被告在庭审中的陈述，原告提交的房屋所有权证书一份、国有土地使用证（复印件）、定金收款条一份、房地产买卖合同一份、律师函一份、快递查询单二份、录音两份，本院调取的被告王学友名�房产登记资料等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，一、关于原、被告是否约定房屋需要过户。根据大屯煤电公司的相关规定，公司职工一个家庭只能拥有一套住房，房屋过户的条件即买方王学友名下没有住房。原、被告在合同中约定“甲乙双方定于2008年11月8日办理交接。届时乙方付清购房款，甲方把有关该房所有证件及权利转移给乙方。在该房产过户期间所有费用由乙方承担。双方对可能出现的意外说明：乙方暂时不具备过户条件，等以后具备过户条件未转售他人。解决办法：甲方有责任与义务协助乙方顺利过户”，该条款明确被告王学友在签订合同时不具备过户条件，涉案房屋过户的前提是被告王学友具备过户条件，即被告王学友名下没有住房。
二、关于原告是否有权解除合同。合同的解除包括约定解除和法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
首先，原、被告未约定解除合同的条件，且在买卖合同中明确约定被告王学友在签订合同时不具备过户条件，涉案房屋过户的前提是被告王学友具备过户条件，即被告王学友名下没有住房。经本院查明，被告�学友名下有位于铁路处二村6号楼502室（沛大屯镇字00007802号）房屋一套，且从2005年3月7日办理房屋所有权登记手续至今没有转售该房屋，即被告王学友从原、被告签订房屋买卖合同至今一直未具备过户条件，故涉案房屋过户的前提条件并未满足，被告目前未将涉案房屋过户并不违反房屋买卖合同的约定，原、被告亦未约定过户期限，被告不存在违约行为；其次，被告名下目前登记有房屋一套，但被告可以通过转卖他人等方式将该房屋转出，从而使自己具备涉案房屋的过户条件，该买卖合同的目的仍然可以实现，只是实现的方式较为繁琐，时间亦难以确定，故该买卖合同的目的并非无法实现，不符合解除合同的条件。
因此，该买卖合同未满足约定解除和法定解除的条件，原告无权解除该房屋买卖合同。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第五�二条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告刘海荣的诉讼请求。
案件受理费80元，由原告刘海荣承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。
审 判 长 张 辉
代理审判员 魏 博
人民陪审员 王 博
二〇一四年十二月二十五日
书 记 员 周含敏
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损�社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
法律文书执行提示
1、法律文书生效后，义务人应当自觉履行。义务人履行金钱等给付义务的，可以直接交�权利人，也可以直接或通过银行转账方式交付本院，办理款物交接手续。本院开户名称：沛县人民法院。开户行：中国邮政储蓄银行沛县香城路支行。账号：10×××66。
2、生效法律文书确定的履行期限届满后，义务人未履行义务的，权利人有权申请法院执行。申请执行的期间为二年，从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
申请执行时效的中止、中断，适用法律关于诉讼时效中止、中断的规定。
3、申请执行人应配合法院执行，积极提供被执行人的下落和财产线索。根据法律规定，当被执行人除其本人及其所扶养家属的生活必需品外，无其他可供执行的财产，申请执行人又提供不出被执行人的到期债权、预期收益等可供执行财产线索时，申请执行人将承担执行不了的法律后果。
4、人民法院在执行中，可依法对被执行人的财产采取查封、冻结、扣划、拍卖、变卖等措施。被执行人拒不申报或隐报财产、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，致使判决、裁定无法执行的；隐匿、转移、变卖、毁损已被法院查封、扣押、冻结的财产；妨害执行人员执行的，人民法院将依法对被执行人或者有关人员予以罚款、拘留；情节严重的，依法追究刑事责任。