江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏09民初133号原告：中国工商银行股份有限公司阜宁支行，住所地江苏省阜宁县城河北路235号。负责人：单林，该支行行长。委托诉讼代理人：徐正林，该支行客户经理。被告：富建集团有限公司，住所地江苏省阜宁县阜城大街118号。法定代表人：姜怀标，该公司董事长。被告：富建集团有限公司阜师分公司，住所地江苏省阜宁县阜城大街林海国际饭店附楼第二层。法定代表人：郭艾成，该公司总经理。两被告共同委托诉讼代理人：吕宁，江苏瑞信律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行（以下简称阜宁工行）与被告富建集团有限公司（以下简称富建集团）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年6月19日公开开庭进行了审理，原告阜宁工行的委托诉讼代理人徐正林到庭参加诉讼，被告富建集团经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。2017年7月7日，原告阜宁工行向本院申请追加富建集团有限公司阜师分公司（以下简称富建集团阜师分公司）为被告，本院经审查后依法追加富建集团阜师分公司为被告参加诉讼。2017年9月22日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告阜宁工行的委托诉讼代理人徐正林和被告富建集团、富建集团阜师分公司的共同委托诉讼代理人吕宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阜宁工行向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即偿还所欠原告贷款本金108949822.13元、利息5914081.35元（算至2016年4月20日），本息合计114863903.48元，以及从2016年4月21日起至实际归还时的贷款本息；2、原告对抵押财产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月17日，被告富建集团因房地产开发需要，向原告申请房地产开发贷款计12000万元，并与原告签订编号为2013年（阜宁）字0128号借款合同，期限36个月，贷款到期日为2016年4月1日。合同签订后，原告按照合同约定向被告累计发放贷款11000万元，具体放款为：2013年9月17日3000万元、2013年10月1日2000万元、2013年10月10日2000万元、2013年11月1日3000万元、2014年1月23日1000万元。对应还款日分别为2015年10月8日还款4000万元、2016年1月4日还款5000万元、2016年4月1日还款2000万元。上述贷款的担保方式为在建工程及土地使用权抵押，并与借款人签订了2013年阜宁（抵）字0045号的最高额抵押合同，以富建集团下属企业富建集团阜师分公司位于阜宁县××大街都市壹号·尚城5-8幢在建工程，建筑面积为10057.35m2，和以出让方式取得的商住用地40009.5m2向原告作抵押，并在阜宁房管局、国土局办理了抵押登记手续。由于富建集团整体出现危机，截止2016年4月20日，借款人富建集团尚欠原告贷款本金108949822.13元、利息5914081.35元，本息合计114863903.48元。贷款已逾期、欠息，原告多次要求被告归还贷款本息，但一直未果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请查明事实依法判决。被告富建集团、富建集团阜师分公司共同辩称，要求原告提供相关利息的计算清单，以及还本付息的明细表、计算利息的公式和依据。庭后，被告富建集团、富建集团阜师分公司提供书面意见认为，本案原、被告之间存在借贷关系是事实，但原告在发放贷款时额外收取了被告中间业务费350万元及理财顾问费37.25万元，上述两项费用的收取，原告没有合法依据，合同中也没有约定，故应从本金11000万元中扣除，实际借款本金为10612.75万元，故原告贷款利息应以10612.75万元为基数计算相关利息。目前原告是以11000万元为基数收取富建集团利息9457431.38元，多收利息应冲原告本金，以此来计算相应的已支付的利息和差欠的利息，并扣除富建集团在原告处的保证金，才是被告应偿还的借款本息。原告未能提供相关的本息计算依据及清单，不能证明原告的主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人提交的证据和庭审陈述，本院经审理查明：2013年8月14日，抵押权人阜宁工行（甲方）与抵押人富建集团阜师分公司（乙方）签订了一份编号为2013年阜宁（抵）字0045号的《最高额抵押合同》。合同载明：乙方所担保的主债权为自2013年8月13日至2016年8月12日期间，在人民币122000000（壹亿贰仟贰佰万元）的最高余额内，甲方依据与债务人富建集团签订的借款合同等而享有的对债务人的债权；乙方最高额抵押担保的范围包括主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金、汇率损失以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等），但实现抵押权的费用应首先从抵押物变现所得中扣除；最高额抵押担保的债权确定的情形包括约定的期间届满、新的债权不可能再发生等；发生甲方主债权到期（包括提前到期）债务人未予清偿等情形的，甲方有权实现抵押权；甲方实现抵押权时，可通过与乙方协商，将抵押物拍卖、变卖后以所得价款优先受偿，或将抵押物折价以抵偿债务人所欠债务，甲乙双方未就抵押权实现方式达成一致的，甲方可直接请求人民法院拍卖、变卖抵押财产；等等。合同所附抵押物清单载明，名称为土地使用权、在建工程，权属证明为产权证，所在地为阜宁，评估价值为17440万元。2013年9月13日和16日，抵押权人阜宁工行与抵押人富建集团阜师分公司办理了抵押登记，阜宁工行取得两份土地他项权证和四份在建工程他项权证。其中：1、编号为阜他项（2013）第001115号的土地他项权证载明：土地他项权利人为阜宁工行，义务人为富建集团阜师分公司，坐落在阜宁县××大街阜宁师范，地号为006-090-0072001，使用权面积为20004.3m2，他项权利范围为阜国用（2010）第004491号项下20004.3m2土地使用权作抵押，最高抵押金额4900万元。2、编号为阜他项（2013）第001116号的土地他项权证载明：土地他项权利人为阜宁工行，义务人为富建集团阜师分公司，坐落在阜宁县××大街阜宁师范，地号为006-090-0072003，使用权面积为20005.2m2，他项权利范围为阜国用（2010）第004490号项下20005.2m2土地使用权作抵押，最高抵押金额4900万元。3、编号为阜房建阜城字第20130042号的在建工程他项权证载明：抵押权人为阜宁工行，抵押人为富建集团阜师分公司，在建工程坐落于阜宁县××大街阜宁师范都市壹号·尚城5幢，本次5#楼抵押的具体明细为101-104、201-204、303、304、401、404、504、604、703、704、803、903、1103、1104、1203、402、403、502、503、602、603、702、902、1002、1102、1204合计32套，债权数额为600万元。4、编号为阜房建阜城字第20130043号的在建工程他项权证载明：抵押权人为阜宁工行，抵押人为富建集团阜师分公司，在建工程坐落于阜宁县××大街阜宁师范都市壹号·尚城6幢，本次6#楼抵押的具体明细为101、102、201-204、301、401-403、501、701、704、802、904、1002、1003、1102-1104、1201-1203合计23套，债权数额为300万元。5、编号为阜房建阜城字第20130044号的在建工程他项权证载明：抵押权人为阜宁工行，抵押人为富建集团阜师分公司，在建工程坐落于阜宁县××大街阜宁师范都市壹号·尚城7幢，本次7#楼抵押的具体明细为201-205、302、303、402-404、502、504、506、605、703、704、706、802-804、806、902、905、906、1002-1004、1101-1105、S101-S112合计44套，债权数额为600万元。6、编号为阜房建阜城字第20130045号的在建工程他项权证载明：抵押权人为阜宁工行，抵押人为富建集团阜师分公司，在建工程坐落于阜宁县××大街阜宁师范都市壹号·尚城8幢，本次8#楼抵押的具体明细为201、301、305、404、501、605、703、704、903、904、1003、1102、1105、1201-1206、1302-1305、1401-1406、1501-1503、1505、1506、1601-1603、1605、1606、1701-1706、S101-S112合计57套，债权数额为900万元。2013年9月16日，贷款人阜宁工行与借款人富建集团签订了一份编号为2013年（阜宁）字0128号的《房地产借款合同》。合同载明：本合同项下借款用于都市壹号·尚城二期支付工程款；借款金额为12000万元，贷款期限为36个月，自实际提款日起算；借款利率为浮动利率，以基准利率加浮动幅度确定，其中基准利率为提款日与借款期限相对应档次的中国人民银行基准贷款利率，浮动幅度为零，借款利率以1个月为一期，一期一调整，分段计息；本合同项下借款自实际提款日起按日计息，按月结息，结息日为每月20日；逾期罚息利率在原借款利率基础上加收50%确定，挪用借款罚息利率在原借款利率基础上加收100%确定；借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按本合同约定的逾期罚息利率计收罚息；等等。2013年9月17日至2014年1月23日，贷款人阜宁工行向借款人富建集团发放八笔贷款，累计贷款本金为1.1亿元，富建集团向阜宁工行分别出具了借款借据。具体为：1、2013年9月17日借款金额为3000万元，借款到期日为2015年10月8日；2、2013年10月1日借款金额为2000万元，借款到期日为2016年4月1日；3、2013年10月10日借款金额为1000万元，借款到期日为2016年1月4日；4、2013年10月10日借款金额为1000万元，借款到期日为2016年1月4日；5、2013年11月1日借款金额为1000万元，借款到期日为2016年1月4日；6、2013年11月1日借款金额为1000万元，借款到期日为2016年1月4日；7、2013年11月1日借款金额为1000万元，借款到期日为2016年1月4日；8、2014年1月23日借款金额为1000万元，借款到期日为2015年10月8日。上述八笔借款当期执行利率均为6.4575%（年利率），逾期借款浮动值为50%。上述八笔贷款发放后，被告富建集团共偿还本金1050177.87元，尚欠本金108949822.13元；被告富建集团正常结息至2015年2月20日，自2015年2月21日起至2016年4月20日止累计欠息5914081.35元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。借款人应当按照约定的期限返还借款并支付利息，借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定支付逾期利息。本案中，原告阜宁工行与被告富建集团签订的《房地产借款合同》，以及原告阜宁工行与被告富建集团阜师分公司签订的《最高额抵押合同》，均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人应当按照法律规定和合同约定行使权利、履行义务。在合同履行过程中，原告阜宁工行向被告富建集团发放的八笔贷款均已到期，被告富建集团仅偿还本金1050177.87元，尚欠本金108949822.13元未能偿还，已构成贷款逾期的违约行为，应当承担偿还贷款本金108949822.13元及相应利息的法律责任。至于被告庭后提出应扣除富建集团在原告处的保证金的辩解意见，因未能提供证据证明，本院不予采纳。关于利息，被告富建集团正常结息至2015年2月20日，自2015年2月21日起至2016年4月20日止累计所欠的利息5914081.35元，应按约支付给原告阜宁工行；对于2016年4月21日之后的利息，被告富建集团应当按照约定的逾期罚息标准，即以所欠本金为基数，按照年利率6.4575%加收50%的标准，支付给原告阜宁工行，直至实际偿还之日止。至于被告庭后提出的中间业务费和理财顾问费的问题，因双方并未在本案合同中予以约定，故本案不予处理，当事人可另行主张权利。被告富建集团阜师分公司自愿以自己的国有土地使用权和在建工程为原告阜宁工行对被告富建集团的上述债权提供抵押，应当按照《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国物权法》的规定以及案涉《最高额抵押合同》的约定，承担相应的抵押担保责任。因债务人富建集团在贷款到期后未能偿还全部贷款本息，最高额抵押担保的债权已经确定，故原告阜宁工行有权对案涉抵押物行使抵押权，即原告阜宁工行有权在12200万元的最高余额和抵押登记的范围内，就案涉主债权本金、利息、罚息、实现抵押权的费用等，对被告富建集团阜师分公司提供的抵押物拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。综上所述，原告阜宁工行的诉讼请求具有事实依据和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条第二款、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条、第五十三条、第五十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条、第六十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告富建集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行偿还借款本金108949822.13元，并支付截止至2016年4月20日的利息5914081.35元以及2016年4月21日起至实际偿还之日止按合同约定计算的罚息（以108949822.13元为本金，按照年利率6.4575%加收50%的标准计算）。二、如被告富建集团有限公司未能偿还本判决第一项所确定的债务，原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行有权对被告富建集团有限公司阜师分公司提供的抵押物拍卖、变卖所得的价款，在他项权证（编号为阜他项[2013]第001115号、第001116号和阜房建阜城字第20130042号—第20130045号）登记的范围以及最高额12200万元内优先受偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费616120元（此款原告中国工商银行股份有限公司阜宁支行已预缴），由被告富建集团有限公司、富建集团有限公司阜师分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：中国农业银行南京市山西路支行，账号10×××75。审判长  周永军审判员  胥 霞审判员  张 雷二〇一七年十二月二十六日书记员  吴云甲