黑龙江省绥芬河市人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑1081民初729号
原告：刘建华，女，1956年3月1日出生，汉族，无职业，住黑龙江省哈尔滨市。
委托诉讼代理人：顾祥国，黑龙江善行律师事务所律师。
被告：中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行。住黑龙江省绥芬河市。
法定代表人：李咏，该行行长。
委托诉讼代理人：王轩，黑龙江国升律师事务所律师。
第三人：黑龙江省凯华房地产开发有限公司绥芬河分公司。住黑龙江省绥芬河市。
负责人：贾乐义，该公司董事长。
原告刘建华与被告中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行(以下简称农业银行绥芬河支行),第三人黑龙江省凯华房地产开发有限公司绥芬河分公司(以下简称凯华分公司)债权转让合同纠纷一案，本院于2017年6月23日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人顾祥国，被告委托诉讼代理人王轩，第三人凯华分公司的负责人贾乐义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘建华向本院提出诉讼请求：要求判令被告农业银行绥芬河支行给付违约金1488828元(按总价款的30%计算)；给付剩余购房款882760元及垫付税金81200元、税金利息(损失)38976元(自2008年8月29日至2017年8月29日按年利率6%计算，之后的利息继续计算至给付完毕止)。事实与理由：第三人凯华分公司与被告在2008年8月28日签订了商品房买卖合同，约定：第三人将其开发建设的绥芬河市新兴街会晤路凯华秋林商厦A区10、11、12和B区21号商服出售给被告，商品房单价22000元每平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，首付70%剩余款在买受人取得产权证时一次付清，买受人接到出卖人书面通知后10日内未交齐款的，按合同价款的50%支付违约金。
合同生效后，被告交付了4080000元首付款，第三人也将房屋交付给被告，并在办理相关手续时为被告垫付了81200元税金。
被告于2009年9月15日取得产权证，产权证登记面积为225.58平方米，实际总价款为4962760元，去除已交付的4080000元，还有882760元未给付，同时被告在接到第三人书面通知10日内未交齐尾款，至今未给付，依约应当承担总价款50%违约金，并应返还垫付税金81200元和利息。
第三人拖欠原告款项，经过协商，第三人自愿将其对被告的债权转让给原告，并将债权转让的事实通知了被告，债权转让已经产生法律效力，被告应当向原告履行该商品房买卖合同项下的义务。
被告农业银行绥芬河支行辩称：1、关于购房款农业银行绥芬河支行应向凯华分公司支付购房款223090元，因为双方签订的商品房买卖合同第三条、第四条二款、第五条明确约定按套内建筑面积计算，单价每平方米22000元，并约定以套内面积为基准进行实测面积多退少补，被告取得产权证书上的套内面积195.595平方米，按该套内面积被告应付购房总价款4303090元，扣除已支付的4080000元，被告应支付购房尾款223090元，而非原告诉讼请求的882760元；2、被告未支付购房尾款及代缴税金的原因是凯华分公司坚持让被告支付购房尾款882760元，且未将代缴的契税发票交付给被告。被告已经履行了支付尾款的应尽义务，多次找到凯华分公司法定代表人贾乐义，并向绥芬河市公证处申请提存，公证处要求凯华分公司到场见证收到提存款的事实，因凯华分公司不配合，导致提存不能。只要原告或凯华分公司尊重双方签订的合同收取合同约定的尾款223090元，被告会立即支付该款，只要凯华分公司将代缴税金的纳税凭证交付被告，被告会立即支付代缴税金81200元；3、凯华分公司提到代被告缴纳税金81200元，应提供纳税凭证原件证明代缴事实，被告将收取纳税凭证并支付该笔款项。因凯华分公司代缴税金未与被告约定给付代缴税金的时间及违约赔偿的数额标准，诉讼请求中要求支付税金利息38976元，从2008年8月29日起按6%的标准计算不符合法律规定，如果被告应当支付逾期利息，也应从起诉之日起计算利息；关于违约金的问题，商品房买卖合同约定的违约金过高，并且约定为合同价款，而非合同总价款，属约定不明，如果应当支付违约金也应当以法律规定的实际损失为基础给予减少。被告正式向法院提出申请要求调整违约金，适当减少；被告仅有尾款223090元未付，如果计算损失标准也应按未付的尾款为基准，最高额的百分之三十也仅为66927元，买卖合同15条约定，凯华分公司也有违约行为应赔付被告，应从被告支付的金额中扣除。请法院依法驳回原告的部分诉讼请求。
第三人凯华分公司辩称：被告与第三人签订商品房买卖合同，那时办不了产权证，套内面积测量报告出不来，我们用尺拉的，最后以房产证为准，但是此事一直拖到现在。垫付契税并不是第三人不给票子，票子的事第三人都说很多次了，找了很多任行长，被告始终给付不了。第三人也不欠税，如果欠税土地证各项证件也下不来。30%违约金不高。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供商品房买卖合同书、房屋所有权证、契税凭证、购房尾款催告通知单、快递单、债权转让协议、债权转让通知各1份。被告及第三人对上述证据的形式要件无异议，本院对上述证据予以确认。被告提供的商品房买卖合同、国有土地使用证、所有权证、结算票据、裁定书、凯华分公司的购房尾款催告通知单，原告及第三人对上述证据的形式要件均无异议，本院对上述证据予以确认。
因被告提供的通知函、邮寄改退批条特快专递单系邮寄给孙会计的，第三人称孙会计早已不在第三人处工作且孙会计拒收了该邮件，故本院对被告提供的该组证据不予确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2008年8月28日，第三人凯华分公司(出卖人)与被告农业银行绥芬河支行(买受人)签订商品房买卖合同，约定：被告购买绥芬河市新兴街会晤路凯华秋林商厦A区10、11、12，B区21号房，该商品房用途为商服，套内建筑面积200平方米，以套内面积为基准，办产权时按房产局测绘报告，实测面积为基准，多退少补；出卖人与买受人约定按以下方式计算该商品房价款：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22000元，总金额4400000元整；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按多退少补进行处理；买受人按以下方式按期付款：分期付款，首付70%，剩余款在买受人取得产权证(房照、土地使用证)时一次性付清；买受人如未按本合同规定的时间付款，按以下方式处理：买受人在接到出卖人书面通知后10日内未交齐款项的，按合同价款的50%支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按以下方式处理，买受人不退房，出卖人按已付房价款的5%向买受人支付违约金。办理房屋产权费用按规定由出卖人和买受人各自承担。
合同签订一周内，第三人凯华分公司将上述商品房交付被告农业银行绥芬河支行，被告农业银行绥芬河支行交付购房款4080000元。
2008年11月10日,第三人凯华分公司为被告垫付契税81209元。
2009年9月15日，被告收到了绥芬河市房地产管理局为上述房产颁发的房屋所有权证书，所有权证书载明：房屋座落凯华国际商业贸易中心1层05、06、07、38；套内面积195.595平方米、分摊面积29.98平方米、产权面积225.58平方米。
2011年1月12日，被告收到了绥芬河市国土资源局为上述房产颁发的国有土地使用证。
2012年4月24日，牡丹江市中级人民法院作出执行裁定书，冻结、扣划被执行人黑龙江省凯华房地产开发有限公司在中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行的到期债权223000元。
2013年3月8日，绥芬河市市场监督管理局作出行政处罚决定书吊销了含第三人在内的382户企业的营业执照。
2016年11月份，被告农业银行绥芬河支行接到了牡丹江市中级人民法院作出的解除冻结通知书。
2016年11月25日，中国邮政储蓄银行绥芬河市支行出具久悬户证明，载明：我支行公司业务客户，户名：黑龙江省凯华房地产开发有限公司绥芬河分公司，账号：10017485588010002，该账户已于2013年3月1日转为久悬户，无法办理收付款业务。
2016年12月12日，第三人凯华分公司向被告出具情况说明，说明载明：我公司由于长期没有业务发生，公司账户已被开户行列为久悬户，由于营业执照连续三年没有年检，营业执照已被吊销，久悬户无法转为正常户(对此银行已经出具了证明)，因此我公司的账户无法进行收付款业务。特此我公司要求贵行将所欠我公司的882760元房款及在办理房照过程中我公司替贵行垫付的契税81209元(共计963969元)款项打入我公司指定的账户即绥芬河凯华秋林商厦有限公司的账户。绥芬河凯华秋林商厦有限公司的开户行为：哈尔滨银行股份有限公司牡丹江绥芬河支行，账号为：1285512158168728……。
2016年12月17日，第三人凯华分公司通过韵达快递给被告邮寄了购房尾款催告通知书，两三天后，被告接到上述通知。通知书载明：中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行：你行欠我公司购房尾款882760元，现通知你行立即支付。另我公司替你行垫付的契税81209元，通知你行一并支付。
被告在接到第三人书面通知后至今未交齐购房款项。
2017年5月13日，黑龙江省凯华房地产开发有限公司(甲方)与刘建华(乙方)签订债权转让协议，约定：鉴于2008年8月28日甲方与农业银行绥芬河支行签订了商品房买卖合同，甲方将其开发建设的绥芬河市新兴街会晤路凯华秋林商厦A区10、11、12，B区21号商服销售给农业银行绥芬河支行支行，合同第三条约定“以套内面积为基准，办产权时按房产局测绘报告面积为基准，多退少补”，第七条约定：“买受人在接到出卖人书面通知后10日内未交齐款的，按合同价款的50%支付违约金”，当时农业银行绥芬河支行交付4080000元，甲方办理完产权证，产权证显示建筑面积225.58平方米，按照合同约定第三人存在按照超出面积补交剩余购房款并承担违约金的法律责任，同时甲方为农业银行绥芬河支行垫付契税及利息均应给付甲方。根据法律规定，经过双方协商，自愿达成以下债权转让协议：1、甲方拖欠乙方债务未能及时偿还，而甲方对农业银行绥芬河支行享有到期债权，所以甲方同意将其对农业银行绥芬河支行的到期债权全部转让给乙方抵偿拖欠乙方的债务，对此乙方同意并接受该债权转让；2、乙方在受让债权后，依法享有对第三人按照商品房买卖合同主张债权的权利。
其后，黑龙江省凯华房地产开发有限公司向农业银行绥芬河支行送达了债权转让通知书，通知书载明：……凯华公司自愿将其对贵行的到期债权(包括但不限于违约金、剩余房款、垫付税金和利息等)全部转让给刘建华，刘建华同意并接受该债权转让……。
本院认为:1、本案双方当事人的争议焦点为剩余的购房尾款数额是多少，计算标准是建筑面积还是套内面积；2、双方约定的违约金是否过高，是否应予调整；3、是否应给付原告代垫的税款，及税款利息。
一、剩余的购房尾款数额是多少，计算标准是建筑面积还是套内面积。
第三人(出卖人)与被告(买受人)签订的商品房买卖合同，约定：该商品房套内建筑面积200平方米，以套内面积为基准，办产权时按房产局测绘报告，实测面积为基准，多退少补；计价方式与价款：按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米22000元，总金额4400000元整；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方约定多退少补。故本院认定商品房买卖合同约定的是以套内建筑面积计算的商品房单价及总价，多退少补。绥芬河市房地产管理局颁发的上述房屋的所有权证书，载明：套内面积为195.595平方米，单价为每平方米22000元，故上述商品房的总价款应为4303090元,被告已给付房款4080000元，故尚欠第三人购房尾款223090元未给付。
二、双方约定的违约金是否过高，是否应予调整；
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
本案中，买卖合同约定买受人在接到出卖人书面通知后10日内未交齐款项的，按合同价款的50%支付违约金，按通常理解予以解释，合同价款应为合同的总价款，按原告主张的合同总价款的30%计算违约金数额将达到1200000余元，本案中第三人对外负有需按月利率3%或5%支付利息的大量债务，及原告未提供证据证明被告未给付购房尾款的损失，以此来衡量第三人及原告的损失，当事人约定的违金过分高于造成的损失，故本院应予以调整。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院认为被告应向原告支付180000元违约金较为适当，对原告主张的超出此数额部分的违约金不予支持。
三、是否应给付原告代垫的税款，及税款利息。
2008年11月10日,第三人凯华公司为被告垫付契税款81209元，被告庭审中同意给付原告垫付税款，故本院对原告要求被告给付垫付契税款81200元的诉讼请求予以支持，同时原告应将垫付契税的票据给付被告。被告未在第三人垫付税款后将垫付款项给付第三人，原告主张垫付款项占用期间利息损失应予支持，故参照民间借贷资金占用期间的利息规定标准，对原告要求被告给付2008年11月10日至2017年8月29日的利息(损失)38976元，并按年利率6%标准给付之后的利息直至垫付契税给付完毕止的诉讼请求予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：
中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行给付刘建华剩余购房款223090元，于本判决生效后五日内履行完毕；
中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行给付刘建华违约金180000元，于本判决生效后五日内履行完毕；
三、中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行给付刘建华垫付契税款81200元，并支付2008年11月10日至2017年8月29日利息(损失)38976元，于本判决生效后五日内履行完毕，并按年利率6%标准给付之后的利息直至上述契税款给付完毕止；
四、驳回刘建华的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26734元，由原告刘建华负担17701.34元，被告中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行负担9032.66元。
如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交二审案件受理费，上诉于牡丹江市中级人民法院。缴纳上诉费的期限为上诉期限届满后七日内，逾期将按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘淑霞
审 判 员 陈怡波
人民陪审员 赵长青
二〇一七年十月三十日
书 记 员 王雪莹