河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2015）解民三初字第102号原告河南五星电器有限公司，住所地：郑州市中原区嵩山北路222号天龙大厦13层。法定代表人周猛，董事长。委托代理人张擎，河南正方圆律师事务所律师。被告李飞（曾用名李岳飞），男，汉族，1980年8月1日出生，现住河南省周口市川汇区。原告河南五星电器有限公司诉被告李飞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告河南五星电器有限公司的委托代理人张擎到庭参加诉讼，被告李飞经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南五星电器有限公司诉称，原、被告双方于2013年2月签订了《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于焦作市××路××五星电器焦作大卖场的三层建筑面积为1660平方米的房屋用于商业经营，租赁费用为260000元/年，每年的1月5日、7月5日为租赁费交纳日。随后双方依约履行。根据合同约定，被告应于2014年7月5日支付2014年8月1日至2015年1月期间的房租，但被告却无故拒绝交纳租金，经原告多次催交，被告至今仍未支付，且原告还发现被告在承租后，违反合同约定私自将商场转租。被告的行为已严重违约，根据合同第三条第二款及第十二条的约定，原告已于2014年12月10日向被告送达了解除租赁合同通知书，要求其退还房屋、支付拖欠的租金并承担违约责任，但被告至今仍置之不理，并继续占据租赁房屋。据此，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付所欠房屋租金137222元；2、被告支付违约金130000元；3、本案受理费由被告承担。被告李飞未到庭答辩亦未提交证据。原告河南五星电器有限公司为支持自己的主张，向本院提交了下列证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告的法律关系及原告诉请的合同依据；2、租赁费用催缴公函一份，证明原告于2014年10月30日向被告发出催缴租金的公函；3、解除租赁合同通知函一份，证明原告于2014年12月10日向被告发出解除合同通知，后原告还到商城送达过解除合同通知书，该通知书由被告的弟弟代收；4、邮局回执单六张，证明原告多次向被告发出催缴租赁费通知函和解除合同通知书，邮局已经送达到，但被告故意拒收；5、房屋租赁合同复印件两份，证明被告未经原告书面允许，私自转租，严重违约的事实。本院对证据的分析及认定：因被告李飞经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为放弃对原告所提交的证据进行质证和抗辩的权利，关于原告提交的证据14，能证明其指向，本院予以确认，证据5系复印件，且无其它证据予以支持，本院不予确认。本院根据原告河南五星电器有限公司的陈述、举证，对本案事实确认如下：2013年2月，原告河南五星电器有限公司作为甲方（出租方），被告李飞作为乙方（承租方），双方就位于焦作市××路××五星电器焦作大卖场3层的房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同第三条约定：乙方承租租赁物用于经营音乐茶座、动漫乐园，改变经营用途须经甲方书面同意……，乙方未经甲方书面许可不得转租；合同第四条约定：租赁期限自2013年2月5日起至2015年9月30日止，如需续约乙方应在合同期限届满前一个月内以书面形式向甲方提出，双方另行协商并签订书面合同；合同第五条约定：租赁费为260000元/年，采“半年支付租赁费”方式；乙方如不能按期支付租赁费用和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额部分的千分之一支付滞纳金；乙方应于合同签订后3日内向甲方支付履约保证金，金额为43333元，甲方收取保证金后向乙方出具收据，租赁关系结束时，履约保证金无息退还给乙方；乙方违反本合同及附带签署的任何附件或者有关规定，给甲方或任何第三者造成损失，或乙方不履行合同义务而使甲方发生费用或其他支出时，甲方有权自保证金扣除相应金额，若保证金不足以赔偿损失，不足部分乙方应另行支付，乙方须于收到甲方通知的7日内补足保证金，乙方不得转让在甲方处的保证金或以在甲方处的保证金为自己或第三人提供担保；乙方无论何种原因结束与甲方之合同时，如有积欠甲方费用的，甲方有权从乙方保证金中扣除相应金额以作充抵……；合同第六条约定：乙方于合同签订后，采“每半年支付租赁费”方式，提前10天进行支付，以后每年的1月5日、7月5日为乙方租赁费支付日，乙方如不能按约支付租赁费和其他费用，每逾期一天，应按所欠金额部分的千分之三支付滞纳金；合同第十二条约定：乙方有下列情形，甲方有权提出解除本合同，乙方支付甲方相当于届时6个月的租赁费用作为违约金，并赔偿甲方所遭受的一切损失——乙方未按合同约定超过30天未支付房屋租赁费用或其他费用的；未经甲方同意，擅自改变房屋用途，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；利用该房屋从事违法活动的；乙方违反法律规定或本合同约定造成甲方损失的；合同第十四条约定：本合同双方住址即为约定的双方通信地址，本合同约定的书面通知应以被通知方签收，或通知方以快递及挂号信函邮寄或传真双方住址联系地址为正；合同第十五条约定，本合同双方签字盖章后成立，由乙方支付定金后生效；该合同还就其他事项进行了约定。合同下方由原告加盖公章确认，由乙方签字按手印确认。合同签订后，被告李飞仅支付了2013年2月5日至2014年8月4日的房屋租金，对2014年8月5日之后的房屋租金未再进行支付。原告于2014年10月30日作出《关于催缴租赁费用的函》，告知被告应在11月前向原告足额支付租赁费130000元及滞纳金。被告李飞仍未缴纳2014年8月5日之后的租赁费，原告于2014年12月10日作出《解除租赁合同通知函》，载明：原告决定解除与被告签订的《房屋租赁合同》，该合同自2014年12月20日终止履行，被告应于终止履行之日起3日内按照合同约定退还房屋，并结清水、电等相关费用，被告应立即向原告支付拖欠的房屋租赁费用并承担由此产生的一切违约责任。上述两份函经原告邮寄至被告住址（河南省××区××）或××路××五星电器焦作大卖场三楼，均无人签收。本院认为，原、被告于2013年2月签订的《房屋租赁合同》不违反相关法律规定，其中合同第四条就租赁期限进行了约定（自2013年2月5日起至2015年9月30日止），合同第五条就租赁费用进行了约定（260000元/年，采“半年支付租赁费”的方式），合同第十二条就违约责任进行了约定（被告未按合同约定超过30天未支付房屋租赁费用或其他费用的，原告有权提出解除本合同），双方应依约履行。而被告李飞对2014年8月5日之后的房屋租金未进行支付的行为构成违约，原告已将解除合同的相关通知送达被告，依据合同约定，视为合同已解除，而被告仍应按照合同约定，支付合同解除前所拖欠的房屋租金。关于合同解除后，被告仍占有使用承租房屋，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告占有期间的占有使用费，亦应当予以支付，占有使用费的支付标准应按照原租赁期间的租金标准为宜，故原告要求被告支付自2014年8月5日至2015年2月15日期间的租赁费137222元的诉讼请求，不违反相关法律规定，本院予以支持。关于违约金部分，本案中原告自认因被告的违约行为，致使其产生了租金及其利息的损失，虽然原、被告双方在《房屋租赁合同》第十二条中约定，被告未按合同约定超过30天未支付房屋租赁费用或其他费用的，应支付原告相当于届时6个月的租赁费用（即130000元）作为违约金，并赔偿原告所遭受的一切损失，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故本案原、被告双方约定违的约金130000元明显过高，依据公平原则及诚实信用原则，本院认为应予以减少，具体标准宜参照《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条中关于民间借贷的利率部分的规定“民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，各地人民法院可根据本地区的实际情况具体掌握，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数），超出此限度的，超出部分的利息不予保护”，即被告应支付的违约金数额，本院酌定为自违约之日（即2014年7月6日）起，以违约数额137222元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。关于原告主张的违约金130000元，超出部分本院不予支持。关于保证金部分，合同约定被告应于合同签订后3日内向原告支付履约保证金，金额为43333元，被告无论何种原因结束与原告之间的合同时，如有积欠原告费用的，原告有权从保证金中扣除相应金额以作充抵；而原告主张其收取被告保证金的数额为20000元。本案中关于被告缴纳保证金与否及其数额多少的问题，因被告未到庭，无法查明，且被告未就保证金部分提出抗辩或反诉，本案不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李飞在本判决生效后十日内向原告河南五星电器有限公司支付2014年8月5日至2015年2月15日期间拖欠的房屋租金137222元及违约金（以137222元为基数，自2014年7月6日起至本判决确定的还款之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准计算）；二、驳回原告河南五星电器有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5308元，由被告李飞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张党生代理审判员  宋海燕代理审判员  程 明二〇一五年十月二十七日书 记 员  李小胖