福建省德化县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）德民初字第39号
原告（反诉被告）罗祥伟，男，1960年9月8日出生，汉族，德化县人，农民，住德化县。
委托代理人张剑平，福建岱仙律师事务所律师。
被告（反诉原告）盖育培，男，1928年8月10日出生，汉族，离休干部，住德化县。
委托代理人吕嘉瑛，福建丰一律师事务所律师。
原告（反诉被告）罗祥伟与被告（反诉原告）盖育培物权保护纠纷一案，本院于2012年12月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告罗祥伟的委托代理人张剑平、被告盖育培及委托代理人吕嘉瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告罗祥伟诉称，原告罗祥伟原系德化县雷峰镇潘祠村人，1978年，被告盖育培及妻子郑素玉为了晚年有依靠，与原告的父母亲协商，将原告过继给盖育培抚养。盖育培于1978年1月1日亲笔书写一份“过继契约”，并由双方签名，确立了盖育培与原告的养父母与养子的关系。1987年，为了照顾老干部，政府批准安排给盖育培以及其他老干部在西馆尾的土地集资建房。由于被告没有资金建设房屋，并基于盖育培与原告有这种养父子关系，被告决定将政府批准给其建设的用地转让给原告建房。在要建设楼房时，被告与原告达成协议，约定被告将该集资建房用地交付给原告建房，房屋建好后，原告提供第二层房屋给其及妻子郑素玉居住至百年之后即可，房屋建设资金由原告自行筹集，房屋产权归原告所有。后原告自行筹措资金，于1987年11月17日按规定向德化县房地产开发公司交纳了4200元的建房基础款，并出资金出力在该土地上建设一幢三层楼房，面积263.79平方米。原告还出资在一楼建造车库一间约45平方米、四楼建造二间杂物间约30平方米、建设围墙、大门、进行房屋装修、楼梯石板材、不锈钢扶手装修等。
房屋建好后，盖育培与原告于1991年4月14日就该宗土地、房屋产权的归属等口头约定补签了一份书面的协议书，协议书由被告起草，由时任技校校长罗光吟代笔，明确约定：“盖育培愿将在德新街凤塔11号的基建用地让给罗祥伟建设三层楼房，基建资金全部由罗祥伟支付，盖育培和郑素玉在有生之年有权使用楼房第二层的全部房间以及室内的水、电设施，盖育培和郑素玉百年之后，使用的第二层房舍全归罗祥伟，任何亲友无权争议，登记房产的凭证由盖育培交给罗祥伟，再以罗祥伟的名义登记房产所有权证。盖育培居住期间，修缮费用概由罗祥伟支付，房产登记的费用及税收由罗祥伟支付”等条款。在签订该协议时，原告还支付给被告土地转让款5000元（该款系因当时如以非老干集资建房户需交纳的土地款为7200元，如以老干集资建房户名义只要交4200元，可以省3000元。另外老干局有提供给老干集资建房户10吨的平价水泥，与市场价格相差约2000元）。原告出资金出力建造好房屋后，按协议的约定将房屋的第二层楼房交付给盖育培居住使用至今，并出资金配备水、电等设施给盖育培使用，支付水电、卫生费用。1998年10月13日，原告还按被告的要求为其装修其居住的第二层楼房地板，支付了3218.60元的装修费。
被告盖育培于2009年12月24日向法院提起诉讼，要求确认其于1991年4月14日与原告签订的协议书无效，法院经审理判决协议书无效，址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋归被告所有，赔偿问题由双方另行协商解决或通过法律渠道解决。
原告认为，位于德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋是原告出资金出力建造的，建房基础款4200元是原告交纳的，原告还支付给被告土地转让款5000元，并支付了被告居住二楼装修款3218.60元，还为被告交纳了其居住期间的水费、卫生费至今。现法院判决协议无效，造成无效的原因在于被告，被告要将所转让的土地使用权收回，并要取回原告出资建造的楼房，依法应按现在市场价格赔偿原告的损失，按南后街政府拆迁的补偿方案，每平方米补偿是3280元，但被告至今没有给予赔偿。为此，特向法院提起诉讼，要求：1、被告盖育培赔偿原告的损失938666元及利息（自2011年1月19日起至付款日止的银行同期贷款利息），鉴定费12000元；2、被告支付原告为其装修房屋的装修费3218.60元及利息（利息自1998年10月13日起至付款日止按银行同期贷款利率计算）；3、被告支付原告代其支付的水费、卫生费7000元及利息（按银行同期贷款利率计算）；4、由被告承担诉讼费用。
被告盖育培辩称，1、原告要求被告赔偿第一项要求是没有事实与法律依据。原告没有损失，只是被告聘请的施工人员，被告多次提出要按标准将建设工程费用退还原告，是原告自己不同意。若原告有损失，按过错责任原则，过错在原告。协议书是原告模仿被告签名的，也已被确认无效。房屋评估报告不合常理。2、原告要求被告赔偿第二项要求已过诉讼时效。3、第三项要求没有事实依据，不应支持。
反诉原告盖育培诉称，1987年，德化县人民政府为照顾离休老干部，经请示泉州市人民政府审批，将原址于德化县西倌尾浔中供销社东侧土地一块（现为德化县城关德新街凤塔11号，用地面积149.24平方米）划拨给反诉原告用于建房，并由德化县老干部局与德化县城镇房地产开发有限公司于1987年11月20日签订《西倌尾老干集资建房协议书》。
1988年，反诉被告以基建队的名义找到反诉原告，希望反诉原告将该划拨土地上建设房屋的工程发包给其施工，同时报价包工包料只要25000元（当时市场价30000元），反诉原告同意。
在1991年4月14日房屋建设成时，反诉被告叫人仿造的一份协议书叫反诉原告签字确认。该协议内容：划拨土地使用权转让给被告，由被告出资在划拨土地上建设三层楼房，反诉原告夫妻有权在有生之年使用楼房第二层的全部房间及水、电设施，再由反诉原告将登记房产证的资料交与反诉被告，以反诉被告名义登记房屋产权证。据此，反诉被告自1991年起将该房屋占为已有，并对外出租、出售。期间还盗取相关资料，向房地产管理局陈述虚假事实，擅自将该土地使用权属证书和房屋权属证书办至其名下（该二证后均被撤销）。
2009年12月，反诉原告提起诉讼，请求确认1991年4月14日反诉被告草拟的《协议书》无效。案经二级法院审理，最终《协议书》被确认为无效，同时判决位于德化县龙浔镇德新街凤塔11号的房屋归反诉原告所有。
基于以上事实，反诉原告认为德化县龙浔镇德新街凤塔11号的房屋依法属于反诉原告所有的财产，而反诉被告以非法手段，自1991年起将该房屋占为已有，对外进行出租，甚至出售，并收取相关租金以及转让费，其行为显然已经侵犯了反诉原告相应的财产所有权。同时因反诉被告的侵权行为，反诉原告为维护自身的合法权益支出了大量的费用损失。因此，对于反诉原告的所有损失，反诉被告依法应于赔偿，请求判令反诉被告赔偿反诉原告各项损失合计人民币431000元（已扣除原告同意支付的建房款30000元），由反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告罗祥伟辩称，1、本案位于德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋是答辩人罗祥伟出资金出力建造的，建房基础款4200元是答辩人罗祥伟交纳的，答辩人罗祥伟还支付给被告土地转让款5000元，并支付了盖育培居住二楼装修款3218.60元，还为盖育培交纳了其居住期间的水费、卫生费至今。法院判决双方签订的协议无效，造成无效的原因在于盖育培，盖育培要将所转让的土地使用权收回，并要取回罗祥伟出资建造的楼房，依法应按评估价格赔偿罗祥伟的损失。2、本案双方是居于存在养父子关系，盖育培才会将政府划拨的土地转让给罗祥伟建设楼房，也才会有双方1991年的协议。在协议没有被确认无效、楼房没有判决归盖育培所有的情况下，双方都是依据协议的约定合法占用和使用楼房。本案不存在是盖育培将楼房包工包料给罗祥伟建筑，也不存在罗祥伟非法占用使用楼房的问题。因此，盖育培反诉要求赔偿没有任何事实和法律依据，依法应予以驳回。
经审理查明，1987年，德化县人民政府为照顾离休干部，经政府批准，将原址在德化县西倌尾浔中供销社东侧土地（现为德化县龙浔镇德新街凤塔11号）用地面积149.24平方米划拨给盖育培用于建房。1991年4月14日，罗祥伟与盖育培签订了一份《协议书》，该协议书约定：“盖育培愿意将该基建用地让给罗祥伟基建，基建费用全部由罗祥伟支付。新居落成后，盖育培和郑素玉在有生之年，有权使用楼房第二层的全部房间及室内的水、电设施，楼房顶端的凉台和庭院双方共同使用。盖育培和郑素玉百年之后，使用的第二层房舍全归罗祥伟掌管为业，登记房产的凭证由盖育培交给罗祥伟，再以罗祥伟名义登记房产所有权。盖育培和郑素玉居住期间，修缮费、房产登记的费用及税收由罗祥伟支付”。嗣后，原告罗祥伟依协议约定在德化县龙浔镇德新街凤塔11号出资建设三层房屋，原告居住一、三层的房屋，盖育培居住使用第二层至今。
1998年4月18日和同年7月15日，德化县人民政府颁发给罗祥伟德房字第99**号《房屋所有权证》和德国用（1998）字第8867号《国有土地使用权证》。
2002年10月11日，德化县人民政府以该幢房屋产权存在争议为由作出德政[2002]336号“关于注销德房字第99**号房屋所有权证的决定”。
2006年1月12日，德化县人民政府以原来发证时原告与被告对该宗土地使用权的产权没有明晰，存在争议，争议未解决为由作出德政[2006]6号文件，注销罗祥伟持有的德国用（1998）字第8867号《国有土地使用证》。
2006年间，罗祥伟向本院提起诉讼，要求确认德化县城关德新街凤塔11号房屋归其所有。同时盖育培也向本院提起反诉，要求确认德化县城关德新街凤塔11号的土地使用权归其所有，确认1991年4月14日所签订的协议无效，德新街凤塔11号房屋归其所有，补偿给罗祥伟建房费30000元。本院于2006年11月21日作出（2006）德民初字第895号民事裁定，驳回罗祥伟的起诉和盖育培的反诉。盖育培不服，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2007年2月7日作出（2007）泉民终字第290号民事裁定，撤销德化县人民法院（2006）德民初字第895号民事裁定，指令德化县人民法院对本案进行审理。本院在审理期间，罗祥伟、盖育培分别于2007年9月25日和2007年5月24日向本院撤回起诉和反诉。
2009年12月24日，盖育培向本院提起诉讼，要求确认盖育培、罗祥伟于1991年4月14日签订的《协议书》无效，德化县城关德新街凤塔11号房屋归其所有，由盖育培补偿罗祥伟建房费用人民币30000元。本院于2010年11月16日作出(2010)德民初字第89号民事判决，判决盖育培与罗祥伟于1991年4月14日签订的《协议书》无效，址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋归盖育培所有，赔偿问题由双方另行处理。罗祥伟不服，向泉州市中级人民法院提起上诉，泉州市中级人民法院于2011年1月19日作出（2011）泉民终字第106号民事判决，驳回罗祥伟的上诉，维持原判。罗祥伟不服，向福建省高级人民法院提出申请再审，福建省高级人民法院指令泉州市中级人民法院再审，泉州市中级人民法院于2012年8月3日作出（2012）泉民再终字第31号民事判决，维持泉州市中级人民法院（2011）泉民终字第106号民事判决。
2011年3月，德化县人民政府将址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号1、2、3层土地、房屋所有权确权给被告盖育培，证号为：德国用（2011）第49826号、德房权证德化字第201108**号。
2012年12月24日，原告罗祥伟向本院提起诉讼并提出财产保全申请，要求查封保全、限制变更登记及设定抵押被告盖
育培所有的址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号的房屋，并已提供担保。本院于2012年12月25日作出（2013）德民初字第39-1号民事裁定书，查封被告盖育培所有的址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋。
诉讼中，原告罗祥伟于2012年12月24日向本院申请对德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋的房地产及附属设施进行评估，2013年4月16日，经本院委托福建联合中和资产评估有限公司评估，该房屋的房地产总价值人民币938666元（其中地价价值为359768元）。被告盖育培向本院申请对该诉争房产的1、3楼自1988年起被罗祥伟占用至今，对申请人盖育培所造成的损失进行鉴定（可参照这20余年同期同位置的房屋租金计算）。经本院委托福建建友资产评估土地房地产估价有限公司泉州分公司和泉州闽南资产评估有限责任公司进行评估，二公司分别答复因鉴定评估所需的资料难以收集和没有评估的相关资料，不接受本院的鉴定委托。现原告要求被告盖育培赔偿损失938666元及利息（自2011年1月19日起至付款日止的银行同期贷款利息）、鉴定费12000元、装修费3218.60元及利息（利息自1998年10月13日起至付款日止按银行同期贷款利率计算）、代支付的水费、卫生费7000元及利息（按银行同期贷款利率计算），由被告承担诉讼费用。诉讼中，被告盖育培向本院提起反诉，要求反诉被告罗祥伟赔偿反诉原告盖育培各项损失合计人民币431000元（已扣除反诉原告同意支付的建房款30000元），由反诉被告承担本案诉讼费用。
上述事实，有原告提供的居民身份证、协议书、德化县行政事业收款凭据、罗光吟、林其瑞证言、询问笔录、听证笔录、反诉状、（2006）德民初字第895号民事裁定书、（2012）泉民再终字第31号民事判决书，被告盖育培提供的土地使用权证、房产证、协议书（1988年）、德化县行政事业收款凭据、德化县人民政府文件德政[2003]261号、[2006]6号、泉州市人民政府文件泉政复决[2006]36号，（2013）德民初字第39-1号民事裁定书、福建联合中和资产评估有限公司的资产评估报告书和土地估价技术说明、福建建友资产评估土地房地产估价有限公司泉州分公司答复函、泉州闽南资产评估有限责任公司函及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方提供的（2010）德民初字第89号民事判决书、（2011）泉民终字第106号民事判决书和陈述为据。
本案中，原、被告争议的焦点：
一、址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号的房屋是由谁出资建造，装修费、水电费、卫生费是由谁支付的。
原告罗祥伟认为，址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋是原告出资建造的，原告交纳了建房基础款4200元，还支付给被告土地转让款5000元和被告居住二楼装修款3218.60元，并交纳了被告居住期间的水费、卫生费至今。原告与被告关于1991年4月14日的协议效力，经法院判决无效，造成无效的原因在于被告，被告明知道划拨的土地不能转让，也不能与人合作建房，却仍然将该土地转让给原告建房。现被告主张合同无效，房屋归属其所有，被告要将所转让的土地使用权收回，并要取回原告出资建造的楼房，依法应按现在市场价格赔偿原告的损失。1、房产价值评估确认为926362元，其他构筑物（车库、大门、围墙、杂物间、楼梯装修等）为12304元，合计人民币938666元，这些损失是明确的，应当作为本案赔偿依据。被告提出该鉴定结论没有将土地和房产进行区分，土地是政府划拨给被告的，该土地款是被告应当得到的。原告认为，有房必有地，不可能成为空中楼阁，该房屋是原告出资建设的，是经过法院判决确认的，土地尽管是政府划拨给被告的，但原告已经按政府要求支付了4200元的土地建设基础款，并支付了5000元土地转让款给被告，当时要签署协议时，被告提出要支付该款项，原告就按盖育培的要求支付给盖育培基建用地的差价款3000元，水泥差价款2000元，合计5000元，这两项款项实际上就是土地转让款。（该款系因当时如以非老干集资建房户需交纳的土地款为7200元，如以老干集资建房户名义只要交4200元，可以节省3000元。另外老干局有提供给老干集资建房户10吨的平价水泥，与市场价格相差约2000元）。在要建设楼房时，罗祥伟已经将该交纳的土地款项缴交清楚，也已经支付给盖育培土地转让款5000元，该土地使用权也应归属于原告所有。2、水费、卫生费问题，罗祥伟出资建造好房屋后，按协议约定将房屋的第二层交付给盖育培居住使用至今，并出资配备水、电等设施给盖育培使用，电水费、卫生费都由原告给予交纳。3、装修费问题，1998年10月13日，罗祥伟还按盖育培的要求为其装修其居住的第二层楼房地板，支付了3218.60元的装修费。
被告盖育培认为，原告罗祥伟的损失仅是30000元工程款及其利息损失。装修费是1998年发生，双方争议是2002年开始，包括水电费已超过诉讼时效。
本院认为，本案诉争的址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋，系由被告盖育培以划拨的土地使用权提供用地、原告罗祥伟出资合作建房自用，双方并签订了《协议书》，因该协议违反最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定,经本院判决双方于1991年4月14日签订的协议无效，该宗土地的土地使用权及已建成的房屋归盖育培所有，关于赔偿问题，由双方另行协商解决或通过法律渠道解决。现该座房地产经评估，总价值人民币938666元，其中地价价值为359768元，因该土地使用权系德化县人民政府划拨给盖育培用于建房，该土地使用权所产生的相关权益应属于原土地使用权人盖育培，因此，被告在折价返还该房屋时，应予扣除该宗地价价值，扣除后，该地上建筑物价值为人民币938666元-359768元=578898元，故被告盖育培应当折价补偿原告罗祥伟人民币578898元。对于其他损失，因对造成协议无效，双方均有过错，由各自承担。
二、反诉原告盖育培的反诉是否成立。
反诉原告盖育培认为，德化县龙浔镇德新街凤塔11号的房屋依法属于反诉原告所有的财产，与反诉被告的关系是包工包料委托施工关系，仅需支付原告罗祥伟30000元的费用，1991年4月14日签订的协议是反诉被告仿造的，并以非法手段，自1991年起将该房屋占为已有，对外进行出租，甚至出售，并收取相关租金以及转让费，其行为显然已经侵犯了反诉原告相应的财产所有权。同时因反诉被告的侵权行为，反诉原告为维护自身的合法权益支出了大量的费用损失。因此，对于反诉原告的所有损失，反诉被告依法应于赔偿反诉原告各项损失合计人民币431000元（已扣除原告同意支付的建房款30000元），由反诉被告承担本案诉讼费用。
反诉被告罗祥伟认为，盖育培主张将楼房包工包料给原告施工，1991年4月14日签订的协议是仿造的，原告将楼房占为己有，并对外出租出售，并据以反诉要求原告赔偿其损失431000元的主张不能成立。本案双方是居于存在养父子关系，被告才会将政府划拨的土地转让给原告建设楼房，也才会有双方1991年的协议。该楼房是原告出资建设的，被告没有出过一分钱。在协议没有被确认无效，楼房没有判决归被告所有的情况下，双方都是依据协议的约定合法占用和使用楼房，不存在是被告将楼房包工包料给原告建筑，也不存在原告非法占用使用楼房的问题。被告反诉要求赔偿没有任何事实和法律依据，反诉请求不能成立，依法应予以驳回。
本院认为，反诉原告盖育培诉称与原告关系是包工包料委托施工关系，仅需支付原告罗祥伟30000元的费用，认为1991年4月14日签订的协议是仿造的，因未能提供相关证据证实，且与本案查明的事实不符，其反诉请求依据不足，理由不能成立，本院不予采纳。
综上所述，本案经本院审判委员会讨论认为，本案诉争的址在德化县龙浔镇德新街凤塔11号房屋，系由被告盖育培以划拨的土地使用权提供用地、原告罗祥伟出资合作建房自用，双方并签订了《协议书》，因该协议违反最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定,经本院判决并已生效确认双方签订的协议无效，该宗土地的土地使用权及已建成的房屋归盖育培所有。现原告已将该房屋归还给被告，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，原告据此要求被告折价补偿出资建造该房屋的损失，符合法律规定，应予支持。但原告要求返还包含土地价值的款项，因该宗土地使用权的权益属被告所有，原告该请求的理由不能成立，不予支持。因此，根据该房屋的评估价值，被告盖育培应折价补偿原告罗祥伟人民币578898元。对于原、被告双方所提到的其他损失，因造成协议无效，双方均有过错，该损失由双方各自承担。房屋价值评估鉴定费12000元，由双方按比例分担，被告盖育培承担7400元，原告罗祥伟承担4600元。反诉原告盖育培向本院提起反诉要求反诉被告罗祥伟赔偿各项损失合计人民币431000元（已扣除原告同意支付的建房款30000元），因未能提供相关有效证据证实，且与本案查明的事实不符，其反诉请求依据不足，理由不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、被告盖育培应在本判决生效后二个月内折价补偿原告罗祥伟经济损失人民币578898元。
二、被告盖育培在本判决生效后二个月内支付原告罗祥伟鉴
定费人民币7400元。
三、驳回原告罗祥伟的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告盖育培的反诉请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费13409元，由原告罗祥伟负担3746元，被告盖育培负担9663元；反诉费7765元，由反诉原告盖育培负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审 判 长 郑开明
人民陪审员 梁碧霞
人民陪审员 黄夏莲
二〇一三年十一月十五日
书 记 员 吴竞东
附：一、相关法律条文：
1、《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
2、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自已提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。
3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
二、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。