金华市金东区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）金东民初字第799号
原告：王玉书。
委托代理人：程燕。
被告:钱晓景。
委托代理人：颜颢。
第三人：颜振安，系被告丈夫。
原告王玉书诉被告钱晓景、第三人颜振安房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员王画独任审判，于2015年8月18日公开开庭进行了审理，后转为普通程序，依法组成合议庭于2016年3月4日再次公开开庭进行了审理。原告王玉书及其委托代理人程燕、被告钱晓景及其委托代理人颜颢、第三人颜振安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王玉书诉称，2009年3月3日，原告与被告母亲黄含香签订《转让协议》约定，黄含香将位于金华市心怡家园27幢2单元601室房屋一套（该套房屋为被告及被告母亲黄含香所在单位金华监狱集资房）转让于原告，转让款项55000元，原告于3月12日将转让款支付给被告，被告出具收条。2009年8月14日，被告母亲黄含香因病去世，同年10月12日，被告向单位提出母亲生前的该套房屋转让手续由其办理，之后被告反悔，要求原告再增加支付款项被告予以拒绝。为此，被告于2015年1月就该事向金东区法院起诉，2月16日又撤回起诉。现该房屋已具备办理过户条件，经原告多次联系，被告拒不接听。故原告诉至本院请求判令：1、被告履行《转让协议》，协助原告办理位于金华市心怡家园27幢2单元601室房屋的过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。
为证明上述事实，原告向法院提供以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告主体资格；2、房地产买卖契约复印件一份，证明被告母亲黄含香与金华监狱签订房屋买卖合同购买金华市心怡家园27幢2单元601室房屋及该房屋性质属单位集资房的事实；3、房产证复印件1份，证明被告母亲黄含香为本案讼争房屋所有权人的事实；4、《转让协议》复印件一份，证明被告母亲黄含香与原告协议约定转让本案讼争房屋的事实；5、收条复印件1份，证明原告已依《转让协议》约定向被告母亲黄含香支付转让款项的事实；6、黄含香及被告身份证复印件、证明共4份，证明黄含香已经死亡，被告和黄含香系母女关系且为其唯一继承人，黄含香生前所有的本案讼争房屋由被告处置的事实；7、《紧急通知》复印件一份，证明原黄含香名下的本案讼争房屋房产证已经作废的事实；8、民事起诉状及民事裁定书复印件各一份，证明被告曾就房屋转让一事向法院起诉后撤诉的事实；9、收款收据复印件5份，证明被告收到原告转让款后，将集资房的集资款收款收据交给原告的事实。
被告钱晓景辩称，请求法院认定争议房屋转让协议无效，本协议是原告和第三人颜振安签订的，且被告并非该合同当事人，被告无义务协助办理合同约定的事项即协助办理讼争房产的过户手续，综上，请求法院驳回原告诉请。
为证明上述事实，被告钱晓景向本院提交2004年金华监狱文件复印件1份，证明讼争房屋为单位集资房带有福利性质是有资格限定的，所以说被告母亲黄含香将房屋转让给原告是不合情、不合理的。
第三人颜振安述称，其当时是因为丈母娘即被告母亲黄含香生病急需支付大笔医药费，故私自做主与原告签定协议转让讼争房屋。
第三人未向本院提交证据。
经庭审质证，本院认证如下：
对原告提交的证据1，被告与第三人质证后均无异议，本院对该证据予以确认；证据2，被告与第三人质证后认为该协议仅具形式上的真实性，且与待证事实无关，本院对该证据真实性予以确认；证据3，被告与第三人质证后认为该房产证现已作废，黄含香去世的时候房屋还在建造中，对于房屋几栋不清楚，结合庭审查明事实，本院对该证据真实性予以确认；证据4，被告与第三人质证后认为，该证据仅具形式上的真实性，黄含香的签名并非黄含香本人所签，而是其女婿第三人颜振安所签，但房屋所有权人黄含香未出具委托书让颜振安代为签订房屋转让协议，房屋所有权人也未表示有转让房屋的意向，本院对该证据真实性予以确认；证据5，被告与第三人质证后认为，对其真实性不认可，该55000元款项并未交给黄含香本人，也未交给被告，经庭审查明该笔款项为黄含香女婿第三人颜振安收取；证据6，被告与第三人质证后对该些证据形式上的真实性是认可的，但认为签名都不是被告本人签的，且金华监狱没有资格认定被告系黄含香的唯一继承人，被告在上海还有两个同父异母的哥哥姐姐，黄含香之前生病了，基本没有什么钱了，走之前说剩下的钱给被告的女儿，房子没有说怎么处理。金华监狱证明和证据4有矛盾，证明上面的被告签名也不是其本人签字而是被告丈夫第三人颜振安签的，本院对该些证据真实性予以确认；证据7，被告与第三人质证后对其真实性有异议，认为与本案无关，本院对该证据证明力不予确认；证据8，被告与第三人质证后对其真实性无异议，但认为与本案无关，本院对该些证据真实性予以确认；证据9，被告与第三人质证后对其真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议，认为原告陈述与事实不符，被告从未收到任何一份收据，将收据交给原告无从说起，收款收据原告是直接从单位金华监狱领取的，本院对该些证据真实性予以确认。
对被告提交的证据，原告质证后对其真实性无异议，但对其证明目的有异议，认为集资的时候是2004年4月6日，当时5万元就已经交进去了，2009年第三人颜振安的丈母娘黄含香生病，想将买房的钱退回来了，单位退只能退5万元，原告愿意多给5000元，所以才达成转让协议，2004年交的5万元，知道是购房款，黄含香知道将钱留给外孙女，不可能对于购房款5万元不知情。第三人质证后无异议，本院对该证据真实性予以确认。
经审理，根据当事人陈述、举证和本院对证据的认证情况，本院对本案的基本事实作如下认定：
被告钱晓景及其丈夫第三人颜振安，其母亲黄含香，为浙江省金华监狱干警。2004年5月9日金华监狱印发文件进行单位集资建房，黄含香缴纳了首笔集资款50000元。2009年3月3日，因黄含香患病急需用钱，其女婿第三人颜振安在单位同事作见证人在场的情况下，与原告签订《转让协议》约定：“甲方黄含香，乙方王玉书。现双方协商，自愿达成以下协议。一、甲方现年已九十一岁，自愿将2004年参加的监狱集资在金东区建设的家属专用房转让给乙方。二、乙方将集资款50000元及利息5000元自协议签订时，一次性付给甲方。三、转让后，乙方享受甲方参加的集资房待遇，根据房屋面积补足房款。甲方提供证明协助乙方办理相关手续，所需费用均由乙方承担。四、本协议签订后，双方不得反悔，否则承担违约责任。”甲乙双方及证人具在该协议上签字，甲方黄含香签字为第三人颜振安书写。2009年3月12日，原告按转让协议约定支付了55000元款项，该款项由第三人颜振安收取并以黄含香名义出具收条一张，载明：“今收到王玉书民警生活用房首期房款伍万元及利息伍仟元，合计伍万伍千元。原黄含香的收款收据交王玉书留存。此据，具收人：黄含香。”黄含香1919年9月出生，2009年7月20日因病死亡，并于2009年8月14日注销户口，2014年5月10日，被告方以黄含香名义与浙江省金华监狱签订房地产买卖契约，确定黄含香购买的集资房为坐落于金华市心怡家园27幢2单元601室的房屋一套，总房款220635.48元。后由原告将该套房屋房款全部付清，现该套房屋已具备办理产权证条件。另查明，黄含香之夫钱颖生于1991年8月8日去世，钱颖生与前妻所生的子女，即被告钱晓景的同父异母兄妹，未与黄含香形成抚养关系。
本院认为，本案争议焦点为2009年3月3日签订的《转让协议》效力问题。
被告认为，第三人颜振安非本案讼争房产的所有权人，其在房产所有人黄含香未授权且不知情的情况下，擅自与原告签署该房产《转让协议》，属无权处分行为，故该转让协议无效。原告则主张，其与被告一家人长期相识，知道被告钱晓景是黄含香独女，黄含香与被告一家人共同生活，第三人颜振安是黄含香女婿。2009年3月签订协议时，黄含香已90岁高龄，且患病住院，原告经第三人同事介绍得知黄含香欲出售房屋，与第三人在该同事作证人在场的情况下签订该转让协议，原告完全有理由相信第三人是在为年迈住院的丈母娘黄含香代为签订转让协议，故该协议有效。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案第三人颜振安在签订该转让协议时虽无代理权，但因其与被代理人黄含香的特殊关系及黄含香的年龄与身体状况，原告基于协议磋商及签订过程的特定情势作出其代黄含香办理房产转让事宜的判断，符合一般判断标准，属有理由相信行为人有代理权的情形，故该代理行为有效，即《转让协议》合法有效。
本院认为，原告与黄含香于2009年3月3日签订的《转让协议》，是双方的真实意思表示合法有效，对原告与黄含香双方均有约束力。现原告已付清房款，黄含香作为出卖人应依协议约定协助原告办理过户手续，因黄含香已死亡，被告钱晓景作为其合法继承人，应履行其合同义务，故对原告主张由被告履行《转让协议》，协助原告办理位于金华市心怡家园27幢2单元601室房屋产权过户手续的诉请，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条之规定，判决如下：
由被告钱晓景于本判决生效后十日内，协助原告王玉书办理金华市李渔路2229号心怡家园27幢2单元601室房屋的产权过户手续。
案件受理费100元，由被告钱晓景负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于金华市中级人民法院。
审 判 长 丁丽娜
代理审判员 王 画
人民陪审员 姜建清
二〇一六年三月十八日
代书 记员 陈 丝