广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）佛中法民三终字第327号
上诉人（原审本诉被告、反诉原告）胡训华，女，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。
委托代理人林海红，广东宝慧律师事务所律师。
被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）佛山市中腾投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。
法定代表人李新媚，经理。
委托代理人高飞，广东派力律师事务所律师。
委托代理人宋歌，广东派力律师事务所律师。
原审被告曹敦靖，男，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。
原审被告卢德渊，男，汉族，住湖南省沅陵县。
上诉人胡训华与被上诉人佛山市中腾投资有限公司（以下简称中腾公司）、原审被告曹敦靖、卢德渊因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2014）佛城法民一初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
原审法院经审理，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，作出如下判决：一、确认中腾公司与胡训华于2012年8月28日签订的《租赁合同》及中腾公司与胡训华、曹敦靖、卢德渊于2013年8月30日签订的《商铺租赁续签合同书》无效；二、胡训华、曹敦靖、卢德渊于判决发生法律效力之日起十日内，向中腾公司支付物业管理费26500元；三、驳回中腾公司的其他诉讼请求；四、驳回胡训华的反诉请求。如胡训华、曹敦靖、卢德渊未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3254元，由中腾公司负担2669元，由胡训华、曹敦靖、卢德渊各负担195元。反诉受理费403元，由胡训华负担。
上诉人胡训华上诉称：一、原审法院认定中腾公司有权主张涉案铺位物业管理费、占有使用费，证据不足。根据中腾公司提供的《土地租赁合同》，向佛山市禅城区张槎街道大富股份合作经济联合社承租土地的是李斌和李红Ⅹ两人，承租期限从2012年8月1日至2014年7月31日止。再根据中腾公司提交的《收款收据》，向佛山市禅城区张槎街道大富村委会交纳基础设施费的也是李斌。另根据工商登记资料记载，中腾公司于2013年6月25日才登记成立，且中腾公司未提供任何地上建筑物（包括涉案铺位在内）的报建资料或发包施工资料可证实其为涉案铺位的权利人。胡训华认为，中腾公司对于涉案铺位是否有权主张物业管理费、物业使用费，明显证据不足。根据中腾公司在一审中提交的上述证据，反而清楚证明涉案铺位权利人应是土地承租人李斌。至于佛山市张槎街道大富股份合作经济联合社于2014年11月28日所出具的《证明》称，“2012年7月30日土地租赁合同（大富村B地块），……该合同由李斌代表佛山市中腾投资有限公司签订，相关合同权利义务由佛山市中腾投资有限公司承担；合同约定的租金是由李斌代表佛山市中腾投资有限公司支付，位于大富村B地块土地的建筑物由佛山市中腾公司承建”，既无其他证据佐证，也与中腾公司提交的《土地租赁合同》、《收款收据》以及中腾公司的工商登记资料相互矛盾。更为关键的是，李斌是否代表中腾公司承租土地、交付租金以及地上建筑物是否为中腾公司承建、所有，佛山市张槎街道大富股份合作经济联合社或中腾公司任何一方的单方证明均不能证实，至少应有土地承租人李斌的权利说明。原审法院仅凭大富股份合作经济联合社一纸证明，就认定中腾公司是土地实际承租人和涉案铺位权利人，有权主张物业使用费、物业管理费，证据不足，属于认定错误。
二、胡训华已于2014年4月30日搬离涉案铺位，事实清楚，证据充分。1.胡训华在一审庭审时提交的“金峰物流负责人谢华进名片及胡训华缴纳5月份租金的收款收据”，已经充分证明胡训华于2014年5月1日搬入金峰物流档口，与谢华进另行合租其他铺位，并缴纳了5月份的合租租金。即自2014年5月1日起，胡训华已经没有继续使用涉案铺位。2.中腾公司口头称其于2015年6月23日方发现胡训华搬离涉案铺位，无相关证据佐证，也与常理及事实不符。涉案物流城日常有保安巡逻和门卫，正常情况下需要保安放行。在这种情况下，胡训华的铺位又比较大，秘密搬离有悖常理，是根本不可能的。3.根据《商铺租赁续签合同书》第四条及一审庭审认定，涉案铺位的物业管理费及占有使用费（租金）是按月缴纳的。胡训华从2014年2月起开始未交纳租金，其保证金到2014年4月就已抵扣完毕，只要胡训华有一个月未交租金或未有保证金抵扣，中腾公司就会立即知道，也会立即催缴，根本不会发生到2014年6月份才发现胡训华撤场的情况。原审法院仅凭中腾公司口头陈述就直接认定胡训华于2014年6月23日才搬离，是严重错误。
三、胡训华于2012年9月3日交纳的保证金45000元，足以抵扣其实际占有涉案铺位的占有使用费、物业管理费，无需再向中腾公司支付物业管理费26500元。
四、原审法院以租赁合同无效为由，不予支持胡训华要求中腾公司交付租金发票的反诉请求，属于适用法律不当。
综上，胡训华请求本院判令：1.维持原审判决第一项、第三项；2.撤销原审判决第二项、第四项，判令胡训华无须向中腾公司支付物业管理费26500元；3.中腾公司立即向胡训华交付2012年9月1日至2014年4月30日期间的租金发票；4.中腾公司承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人中腾公司答辩称：一、胡训华与中腾公司早在2012年8月即已建立租赁合同关系，合同正常履行达一年之久，也是同样的用作物流货运的用途。双方在合同期满之后还签订了续租合同。胡训华在此期间从未对中腾公司作为出租权利人的主体资格提出任何异议，实际上整个中腾物流城都是由中腾公司承租土地并进行承建的，亦有土地权人张槎大富股份合作经济社出具的《证明》予以证实，胡训华的上诉理由不成立。二、胡训华搬离涉案铺位没有通知过中腾公司，亦从未与中腾公司办理正常的交接手续，中腾公司于2014年6月23日发现涉案铺位已搬空，才与胡训华联系核实。三、我国税收管理方面的法律法规并未禁止纳税义务人与合同相对人约定由合同相对人或第三人缴纳税款。税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁认缴纳税款没有作出强制性或禁止性的规定。故胡训华与中腾公司在合同中关于税费承担的约定是有效的，应从约定，因此胡训华的反诉请求不成立，胡训华应当先缴纳相应税金，中腾公司方能开具发票。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
原审被告曹敦靖、卢德渊未作答辩。
上诉人胡训华、被上诉人中腾公司与原审被告曹敦靖、卢德渊在二审期间均未向本院提交新证据。
经审理，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，中腾公司作为涉案铺位的出租人，未能提供涉案建筑物进行报建或办理产权登记手续的相关证据，因此胡训华与中腾公司于2012年8月28日签订的《租赁合同》，以及中腾公司与胡训华、曹敦靖、卢德渊于2013年8月30日签订的《商铺租赁续签合同书》均为无效合同。本案二审中的主要问题是：中腾公司提起本案诉讼，主体是否适格；原审法院判决胡训华、曹敦靖、卢德渊向中腾公司支付物业管理费26500元是否有法律依据；原审法院驳回胡训华要求中腾公司交付租金发票的反诉请求是否有法律依据。
关于中腾公司的主体资格问题。胡训华上诉称，本案中无证据证明中腾公司是涉案土地的实际承租人和涉案铺位权利人，中腾公司只有在得到《土地租赁合同》的签订人即李斌及佛山市禅城区张槎街道大富股份合作经济联合社的共同确认的情况下，方有权向胡训华、曹敦靖、卢德渊主张物业管理费及占有使用费。本院对此问题作如下分析：第一，中腾公司持有涉案《土地租赁合同》原件；第二，佛山市禅城区张槎街道大富股份合作经济联合社已出具证明，证实涉案地上建筑物为中腾公司所兴建；第三，胡训华自2012年9月1日起即占有涉案铺位并向中腾公司交纳相关费用，在此期间，胡训华从未对中腾公司的出租权提出异议；第四，胡训华亦未提交证据证明有案外人对中腾公司的出租权主张权利。综上，本院认为，上述证据已经形成一条完整的证据链，足以证明中腾公司在本案中的主体适格，由于涉案租赁合同均为无效合同，中腾公司依法可收取涉案铺位的占有使用费及物业管理费。
关于原审法院判决胡训华、曹敦靖、卢德渊向中腾公司支付物业管理费26500元是否有法律依据的问题。本院认为，要判断胡训华、曹敦靖、卢德渊对中腾公司是否仍然负有给付义务，确定胡训华、曹敦靖、卢德渊搬离涉案铺位的时间是关键。胡训华上诉称，其已于2014年4月30日搬离，不应支付其后的物业管理费及占有使用费。本院认为，胡训华并未提交任何证据证明其于上述时间已与中腾公司就涉案铺位办理交接手续，故原审法院根据中腾公司关于其在2014年6月23日发现胡训华、曹敦靖、卢德渊已搬离涉案铺位的陈述意见，认定胡训华、曹敦靖、卢德渊于2014年6月23日搬离并无不当，本院予以维持。胡训华确认其从2014年2月起未交纳相关费用，曹敦靖、卢德渊未到庭抗辩或提供相反证据予以反驳，原审法院以胡训华、曹敦靖、卢德渊实际占用涉案铺位的时间段即从2014年2月1日起至2014年6月23日止计算占有使用费14300元（3000元／月×4个月＋3000元÷30天×23天）及物业管理费57200元（12000元／月×4个月＋12000元÷30天×23天）处理正确，本院予以维持。由于涉案租赁合同均为无效合同，中腾公司应向胡训华返还已收取的租赁保证金45000元，胡训华在原审中自愿以保证金冲抵其与曹敦靖、卢德渊需缴纳的占有使用费及物业管理费，原审法院判决经冲抵后胡训华、曹敦靖、卢德渊仍须向中腾公司支付物业管理费26500元处理正确，本院予以维持。
原审法院驳回胡训华要求中腾公司交付租金发票的反诉请求是否有法律依据的问题。胡训华上诉称，中腾公司应向其交付2012年9月1日至2014年4月30日期间的租金发票。本院认为，由于涉案租赁合同均为无效合同，原审法院以缺乏合同依据为由驳回胡训华的上述请求并无不当，本院予以维持。至于胡训华有关中腾公司未开具租金发票的行为违反我国相关法律规定的主张，其可另循途径向有关职能部门反映相关问题。
综上所述，胡训华的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。因原审被告曹敦靖、卢德渊经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，缺席判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费462.50元，由上诉人胡训华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈笑尘
代理审判员 邱程辉
代理审判员 安 静
二〇一五年八月四日
书 记 员 梁淑霞