湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0202民初2741号原告：方海胜，自由职业。委托诉讼代理人：孙凯、胡明，湖北东楚律师事务所律师，代理权限一般代理。被告：石朵霞，自由职业。委托诉讼代理人：刘进，湖北兴楚律师事务所律师，代理权限特别授权。第三人：湖北美南房地产经纪有限公司（以下简称美南公司），住所地湖北省黄石市黄石大道796-611号，统一社会信用代码91420200691771671R。法定代表人：宋良钢，总经理。委托诉讼代理人：刘振新，公司门店经理，代理权限一般代理。原告方海胜与被告石朵霞、第三人美南公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方海胜及委托诉讼代理人孙凯，被告委托诉讼代理人刘进，第三人的委托诉讼代理人刘振新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方海胜向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告及第三人之间于2017年7月9日签订的房屋买卖合同；2.判令被告向原告支付违约金16万元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2017年7月9日，被告委托其表姐陈小玲与原告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告位于黄石市黄石港区花湖大道30号万达华府A1-2-2301号房屋，房屋总价款为八十万元净得。合同第三条约定，洽谈、签订本合同过程中，第三人代被告收取原告支付的定金2万元。合同第十三条约定，被告拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格的，被告应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款20%向原告支付违约金。合同签订当天，原告按照合同约定向第三人转账支付购房定金2万元。2017年9月26日至2017年9月29日，被告向原告发送信息明确表示拒绝履行合同且已将房屋卖给他人。因被告违约，原告只能于2017年11月4日向案外人购买万达华府C4-2单元-1904号房屋（93万元）及车位（7万元），造成原告多支付13万元。石朵霞辩称，其确实享有万达华府A1-2-2301房屋产权，但是其本人与原告至开庭时从未见面，从未说话，双方完全是素不相识的陌生人。双方从未协商过诉争房屋的买卖，自然也就没有签订过该房屋的买卖合同。故原、被告之间没有任何合同权利义务关系。原告拿着一份不是被告签字的房屋买卖合同，主张被告的违约责任，于事实不符、于法无据。且诉争房屋还在代售转让中。第三人美南公司辩称，签订房屋买卖合同时，原告到场，被告在外地，但是一直与第三人店里的经纪人保持联系，在销售过程中也确认了房屋价格。因为被告本人无法到场，故被告联系陈小玲来代理签订此合同，并同时提交了授权委托书。在签订房屋买卖合同时，经纪人也向被告本人进行了电话确认，且陈小玲随后也与被告本人进行了电话确认，才签订此合同。在履行合同中，万达华府可以办证的情况下，经纪人通过电话和微信通知被告回来办理房屋不动产证，而被告不愿意回来办理，并提出房款由原来的80万元涨到88万元，如果不答应就不回来办证。经纪人通过微信提醒被告如果不履行合同要承担支付20%违约金的违约责任，被告说自己咨询过律师，认为属于无效合同且其未拿房屋订金。第三人的工作人员也联系被告，希望其能履行合同，但因价格问题不能达成共识。本院经审理认定事实如下：2017年7月9日，石朵霞（卖方，简称甲方）委托其表姐陈小玲与方海胜（卖方，简称乙方）、美南公司（居间方，简称丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定甲方将黄石港区花湖大道30号万达华府A1-2-2301室，建筑面积约123.2平方米的毛坯房出售给乙方；该房屋成交价格为80万元净得，丙方代甲方收取乙方支付甲方的定金2万元整；乙方于2017年10月31日前将购房首付款40万元汇至中介方账户，待收到不动产权登记收件单当日，中介方转给甲方，尾款待乙方银行贷款付清甲方；甲乙双方应当于2017年11月1日前共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如甲方拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；乙方承担2%中介费、过户费、贷款服务费共8万元与首付款一同打入中介方账户。当日，方海胜向美南公司支付定金2万元，美南公司向其出具“代收购房定金”收据。2017年9月26日，被告向原告发送短信，要求将涉案房屋的成交价提高至88万元，否则拒绝办理房屋权属转移登记手续。同年9月29日，被告向原告发送短信称，涉案房屋已经出售。2017年10月19日，方海胜按约向美南公司转账汇款48万元，美南公司向其出具“代收购房款”收据。2017年11月4日，原告与案外人刘俊、刘涛签订《房屋买卖居间合同》，约定原告以成交价100万元购买万达华府C4-2-1904室（成交价93万元，建筑面积128.89平方米）及地下车位（成交价7万元）。本院认为，本案的争议焦点为《房屋买卖合同》是否成立、有效及该合同约定违约金是否过高。一、关于房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定：“当事人依法可以委托代理人订立合同”。结合本案，虽然被告本人庭审时未到庭，但其委托诉讼代理人通过电话反复询问其意见后，认可其将委托书拍照发送给第三人，并委托表姐陈小玲与原告及第三人签订了《房屋买卖合同》，陈小玲在签订上述合同前也与被告本人通过电话确认了合同内容等事实。可见，上述合同系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律规定，为有效合同。二、关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告按约履行了向第三人交付了购房定金及首付款的义务，被告应按约履行向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的义务，但被告单方提高房价未果后拒绝履行合同义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。依据上述合同约定，原告有权解除合同。本院于2017年11月20日向被告送达了包括起诉状副本在内的应诉材料，可视为原告于该日将其解除合同的主张通知了被告，故上述合同于2017年11月20日解除。三、关于违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”结合本案，《房屋买卖合同》中既约定违约金，又约定定金，原告选择适用违约金条款，不违反法律规定，应予支持。双方在《房屋买卖合同》中明确约定违约金按总价款的20%计算即16万元，该违约金条款对双方均有约束力，双方在签订合同时应能够预见违约可能造成的损失，且该违约金数额未超过法律强制性规定，不违反法律规定。被告认为违约金过高，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，被告违约给原告造成了经济损失。原告的实际损失为再次购买同地段同类型的房屋所增加的成本88944元（930000÷128.89×123.2-800000）。本院以实际损失为基础，综合考虑房型、楼层等差异及房价波动等情形，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情调整违约金为10万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告方海胜与被告石朵霞、第三人湖北美南地产经纪有限公司于2017年7月9日签订的《房屋买卖合同》；二、被告石朵霞于本判决生效后十日内给付原告方海胜违约金10万元。三、驳回原告方海胜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，减半收取计1750元，由被告石朵霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员 阮 珊二０一八年二月五日书记员 田也塬