浙江省桐庐县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0122民初2661号原告（反诉被告）：峰华控股集团桐庐置业有限公司。住所地：浙江省桐庐县。法定代表人：李林国，该公司董事长。诉讼代表人：峰华控股集团桐庐置业有限公司管理人。住所地：浙江省桐庐县。代表人：叶通明，峰华控股集团桐庐置业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：彭红、孙斌，浙江春江明珠律师事务所律师。被告（反诉原告）：陆长生，男，1966年2月7日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈久新、周春草，浙江建桥律师事务所律师。第三人：林玲华，男，1963年8月4日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈华丰，浙江学优律师事务所律师。原告峰华控股集团桐庐置业有限公司（以下简称峰华桐庐置业公司）诉被告陆长生商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年6月6日立案受理。在诉讼过程中，被告陆长生提起反诉，且因本案属5件系列案之一，该系列案为同一原告和同一种类的诉讼标的，本院依法并经双方当事人同意后予以合并审理。本案依法由审判员陈秋亮适用简易程序，审理过程中被告陆长生申请林玲华作为本案的第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并于2016年7月26日公开开庭进行了审理。因本案案情较为复杂，本院于2016年8月17日将本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2016年9月27日公开开庭进行了审理。第一次庭审时，原告峰华桐庐置业公司诉讼代表人的委托诉讼代理人彭红，被告陆长生的委托诉讼代理人陈久新，第三人林玲华的委托诉讼代理人陈华丰到庭参加诉讼；第二次庭审时，原告峰华桐庐置业公司的法定代表人李林国及诉讼代表人的委托诉讼代理人彭红，被告陆长生的委托诉讼代理人陈久新，第三人林玲华的委托诉讼代理人陈华丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告峰华桐庐置业公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2012年8月13日就桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓7号楼2701室房屋签订的《浙江省商品房买卖合同》于2016年3月5日解除，被告支付违约金15079.89元；2.撤销桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓7号楼2701室房屋的网签备案登记和预告登记；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告因不能清偿到期债务，向桐庐县人民法院申请破产清算。2016年1月5日，桐庐县人民法院依法作出（2015）杭桐破（预）字第1-1号民事裁定书和（2016）浙0122民破1-1号决定书，裁定受理原告的破产清算申请，并指定国浩律师（杭州）事务所、浙江春江明珠律师事务所联合担任峰华桐庐置业公司管理人。原告与被告于2012年8月13日就桐庐县县城××路××公寓××楼××室房屋签订了一份《浙江省商品房买卖合同》，合同房款总价1507989元，支付方式一次性付款，支付期限为2012年8月13日前，合同第八条对买受人逾期付款进行了约定，其中支付房款逾期超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同签订后，原告为被告办理了网签备案登记，但被告却未依约支付房款。现由于截止2016年3月5日，峰华桐庐置业公司管理人未通知被告履行商品房买卖合同，且原告认为被告未支付商品房合同项下房款，违反了合同第八条的约定，为此原告依合同约定的解除权，请求解除合同。原告峰华桐庐置业公司为证明其主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、（2015）杭桐破（预）字第1-1号民事裁定书1份，证明桐庐县人民法院于2016年1月5日裁定受理峰华桐庐置业公司的破产清算申请。2、（2016）浙0122民破1-1号决定书1份，证明桐庐县人民法院指定国浩律师（杭州）事务所、浙江春江明珠律师事务所担任峰华桐庐置业公司的联合管理人。3、2012预1637《浙江省商品房买卖合同》1份，证明原、被告双方的权利义务及违约责任的约定。4、清单1份，证明涉案商品房办理了合同备案登记和房屋预告登记手续。5、李林国在中国农业银行开立的账户的明细清单1份，证明李林国归还第三人借款的金额。6、《关于峰华控股集团桐庐置业有限公司破产受理日财务状况的专项审计报告》【浙中孜专审字（2016）第155号】1份，证明原告应付账款及债权人名录中均无被告及第三人。7、《峰华控股集团桐庐置业有限公司第一次债权人会议会议资料》1份，证明申报的债权人名单中没有第三人。8、浙江省商品房买卖合同（泊金湾雅居）9份，证明涉及第三人的债权已经用杭州市富阳区富春街道金凤路128号泊金湾雅居的十套价值21568815元的房产抵偿。被告陆长生答辩称，一、原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方自愿协商一致的真实意思表示，且合同内容不违反法律法规的禁止性规定，应当为合法有效，受到法律的保护，双方应该依照合同的约定，按时履行合同规定的义务。二、被告已经按照合同的约定，及时履行支付全部购房款义务。尽管该购房款在支付形式上存在不规范，但这种以借款债务冲抵购房款的方式，实质上不影响被告实际已经支付购房款，该以债抵房款也没有违反法律、行政法规的禁止性规定。原告的法定代表人李林国当时以其公司开发桐庐的房地产缺乏资金为由向他人借款，同时该款也的确已经投入原告公司用于开发房地产。那么，李林国作为原告公司的法定代表人，其所代表公司行使职权，进行相关的民事活动，应当视为原告公司的行为。有关该环节的事实，从原告出具的收据中足以印证，实际上表明被告已经交付相应的购房款，因该收据上相关栏目中已经非常具体地载明交款人、金额多少、交款时间、款项内容为房款、房屋的具体坐落楼层门牌号码以及原告拓盖的公司财务专用章等等。三、原、被告就公司借款还款一事，经过双方多次协商，达成涉案商品房买卖合意后，双方为了表示坦诚相待，真诚合作的意向，特地将涉案的买卖合同进行商品房销售备案登记，不仅如此，还对涉案房产进行商品房预告登记。根据《物权法》第二十条之规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”因此，预购商品房的预告登记具有物权性质，不得随意变更、变动，具有对抗第三人的属性。四、涉案房产不属于破产财产。《最高人民法院》第七十一条规定，下列财产不作为破产财产：“……（四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外；（五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；……”。对照本案而言，被告认为“房屋预告买卖”作为特定物，并且已经支付全部对价房款，也就是将被告原本享有的借款债权通过协议安排转为了购房款，按照上述规定，被告已付全款的特定物的买卖房屋行为，被告已经享受优先权，所预售的房屋不应当列入破产财产。更何况被告以债抵房款发生的时间在2012年8月13日，而原告申请破产的时间则在双方签订的《浙江省商品房买卖合同》三年之后。故此，原告管理人无权申请撤销。综上，被告认为其购买的涉案房产采取以房抵债的形式，已经交付全额购房款，并且对该房屋享有物权，涉案房产不应当列入原告的破产财产中，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告陆长生向本院提出反诉请求：1.依法确认原、被告于2012年8月13日签订的合同编号为2012预1637的《浙江省商品房买卖合同》合法有效；2.依法判令原告及其管理人协助被告办理桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓7号楼2701室房屋的房屋所有权证、国有土地使用权证；3.判令原告赔偿被告逾期交付房产违约金（违约金以已交房款的每日万分之二计算，从2015年1月1日起至实际交付之日止）、逾期办理房屋产权证书违约金（违约金以已交房款的每日万分之一计算，从2015年4月1日起至实际履行完毕之日止）；4.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：2011年8月份，原告的法定代表人李林国因投资开发“桐庐县滨江区西侧1号A区块”商品房项目缺少资金周转，通过其他朋友关系，从被告等人处筹集资金上千万元，并将该款通过第三人汇入李林国银行卡内。2012年初，陆长生、杨擎宇、杨珍和王宇彤夫妇等人要求实际用款人李林国及时归还借款本息，但李林国表示其开发的上述房地产项目中资金没有回笼，无法及时偿还借款本息，致使偿还借款未果。2012年8月13日，李林国、第三人、朱小林、陆长生、杨擎宇、杨珍和王宇彤夫妇等人经自愿协商，一致同意由陆长生、杨擎宇、杨珍和王宇彤夫妇等人购买李林国公司开发的坐落于桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓的商品房，同时将出借给李林国公司用于开发上述房产的900万余元借款本息抵作购房款。为此，原告分别与被告等人签订六份《商品房买卖合同》，均由李林国公司出具购房款收据，并办理合同备案登记手续。该合同约定：1、购买的房产坐落于桐庐县县城××路××公寓××楼××室；2、房产总价为人民币1507989元整；3、出卖人应当在2014年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用，逾期交付，出卖人按日向买受人支付已交付房价款百分之二的违约金，逾期办理产权证的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款百分之一的违约金。合同签订后，双方前往房管局办理合同备案，并出具收款收据。事后，被告多次要求办理产权登记手续，均未果。综上，原告违约行为造成了被告的经济损失，应当承担赔偿责任。被告陆长生为证明自己的反驳及反诉主张，向本院提供反驳及反诉证据如下：1、居民身份证、峰华桐庐置业公司登记信息、（2015）杭桐破（预）字第1-1号民事裁定书各1份，证明原、被告的主体资格。2、2012预1637《浙江省商品房买卖合同》、清单各1份，证明原、被告双方的权利义务及违约责任的约定。3、收款收据1份，证明被告已经支付了相应的购房款。4、中国农业银行转账凭证18份，证明陆长生、王闻伟、陆长生、陈安定等人与朱小林之间、朱小林与第三人之间、第三人与李林国之间的款项给付过程。针对被告陆长生提出的反诉，原告峰华桐庐置业公司答辩称，被告反诉称的李林国因投资开发“桐庐县滨江区西侧1号A区块”商品房项目缺少资金周转，通过其他朋友关系，从被告等人处筹集资金上千万元，并将该款通过第三人汇入李林国银行卡内的内容不属实。李林国是收到了第三人的借款，但李林国从未与被告协商过筹集借款，原、被告间不存在民间借贷的关系。实际上是被告与第三人之间，第三人与峰华控股集团有限公司之间存在借款关系。第三人与李林国及峰华控股集团有限公司在2000万元的借款中，李林国已经偿还了本金800万元，并按月利率3%支付了利息，截至目前尚欠借款本金1200万元，该1200万元的债务峰华控股集团有限公司及李林国用富阳的十套房屋及涉案的六套房屋以签订买卖合同的形式提供抵押，并登记在被告等人名下，因当时涉案房屋没有取得相关的权属证书，不能办理抵押登记手续，所以只能采取签订买卖合同的形式。现被告请求确认涉案的买卖合同有效，但其并未支付相应的购房款，且原告并未结欠其借款，故被告的反诉请求无事实依据，应予驳回。第三人林玲华述称，2011年初，原告的法定代表人李林国因投资开发“桐庐县滨江区西侧1号A区块”商品房项目缺少资金周转，李林国多次要求第三人帮其筹集资金，出于朋友关系，第三人已经为其筹集数千万元，其中有一笔900万元巨额款项是朋友朱小林为第三人筹集的。当时朱小林表明其本人没有多余的资金，该900万元也是其向陆长生、杨擎宇、杨珍和王宇彤夫妇等人处借款筹集而来的。2012年初，陆长生、杨擎宇、杨珍和王宇彤夫妇等人要求朱小林归还上述900万元借款本息，而实际借款人李林国表示其开发的上述房产项目中资金没有回笼，无法及时归还现金，致使偿还借款未果。2012年8月13日，李林国、第三人、朱小林、陆长生、杨擎宇、杨珍和王宇彤夫妇等人经过自愿协商，一致同意由陆长生、杨擎宇、杨珍和王宇彤夫妇等人购买李林国公司开发的坐落于桐庐县县城新市路1号公寓的商品房，同时将出借给李林国公司用于开发上述房产的900万元借款本息抵作购房款。为此，李林国公司分别与陆长生、杨擎宇、杨珍和王宇彤夫妇等人签订六份商品房买卖合同，并由李林国公司出具购房收据，并办理备案登记手续。第三人林玲华未向本院提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供并出示的李林国在中国农业银行开立的账户的明细清单、浙江省商品房买卖合同（泊金湾雅居），被告、第三人对其关联性有异议，认为不能印证相关的待证事实；本院认为该证据与本案不具有关联性，不予以认定。对原告提供并出示的《关于峰华控股集团桐庐置业有限公司破产受理日财务状况的专项审计报告》，被告、第三人对真实性无异议，但对关联性及证明力均有异议；本院认为该证据与本案具有关联性，其证据效力应予以认定。对原告提供并出示的《峰华控股集团桐庐置业有限公司第一次债权人会议会议资料》，被告、第三人对证据的三性均有异议；本院认为该证据来源合法，能待证相关的案件事实，其证据效力应予以认定。对被告提供并出示的中国农业银行转账凭证，第三人无异议，原告对真实性无异议，但对关联性及证明力均有异议；本院认为该证据与本案具有关联性，其证据效力应予以认定，但不能证明原、被告间存在有效的借贷关系。对被告提供并出示的收款收据，第三人无异议，原告对其形式上的真实性无异议，但被告未实际支付购房款，而被告辩解是借款转抵购房款，故本院认定出具收据并未交款，且被告所举证据中，也没能证明原、被告间先有合法有效的借款关系。经审理查明，2012年8月13日，原、被告签订了2012预1637《浙江省商品房买卖合同》，合同约定被告向原告购买桐庐县县城新市路1号滨江1号公寓7号楼2701室房屋，房屋建筑面积为140.36平方米，单价为每平方米10743.72元，购房总价1507989元；被告应于2012年8月13日之前支付上述房款，逾期超过90日后，原告（出卖人）有权解除合同，原告解除合同的，被告（买受人）按累计应支付款的1%向原告支付违约金；原告应当在2014年12月31日将符合条件的商品房交付被告使用。在签订上述合同时，原告在未实际收取购房款的情况下向被告出具交纳购房款1507989元收据一份。合同签订后，原告办理了涉案合同的备案登记和房屋预告登记手续。嗣后，原告未将上述房屋交付被告，目前房产为空置状态。另查，本院于2016年1月5日裁定受理峰华桐庐置业公司的破产清算申请，并指定国浩律师（杭州）事务所、浙江春江明珠律师事务所担任峰华桐庐置业公司的联合管理人。自破产申请受理之日起二个月内，原告管理人未通知过被告继续履行合同或解除合同。李林国同时担任峰华控股集团有限公司、峰华桐庐置业公司的法定代表人。被告与朱小林存在经济往来，朱小林与第三人存在经济往来，第三人与李林国存在经济往来。本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。根据原、被告及第三人的诉辩意见、提交的证据及查明的事实，本案争议的焦点问题为：1、案涉房款是否是以借款冲抵；2、《浙江省商品房买卖合同》是否已解除。关于案涉房款是否是以借款冲抵的问题，前提是双方存在有效的借款合同关系和以借款抵房款的意思表示。在本案中，被告提供的中国农业银行转账凭证显示2010年12月6日至2011年8月10日期间陆长生、王闻伟、被告、陈安定等人将合计为1455.6万元款项（其中在2010年12月6日至2011年7月5日期间的款项合计已达815.6万元）给付朱小林，2011年8月5日至2011年8月10日期间朱小林将合计为900万元款项给付第三人，2011年8月5日至2011年8月10日期间第三人将合计为900万元款项给付李林国。被告在提起反诉时陈述的事实为：2011年8月份，原告的法定代表人李林国因投资开发桐庐县滨江区西侧1号A区块商品房项目缺少资金周转，通过其他朋友关系，从被告等人处筹集资金上千万元，并将该款通过第三人汇入李林国银行卡内。可见被告在提起反诉时陈述的事实从时间、数额方面均与转账凭证显示的款项信息相互矛盾。同时，李林国在庭审中陈述其与被告并不相识，其仅因峰华控股集团有限公司转贷所需向第三人借款2000万元，《关于峰华控股集团桐庐置业有限公司破产受理日财务状况的专项审计报告》也反映出峰华桐庐置业公司未曾收到上述的2000万元款项及被告等人反诉称的900万元款项。为此，被告辩称李林国为峰华桐庐置业公司法定代表人，李林国借款的行为应为职务行为。本院认为李林国同时担任峰华控股集团有限公司、峰华桐庐置业公司的法定代表人，在原告及李林国均予否认且被告未提供充分有效证据待证李林国的借款行为系代表峰华桐庐置业公司的职务行为时，被告的辩称意见不予采纳。没有证据证明原、被告间存在借款合同关系，故对被告辩称因双方存在借款合同关系，双方经协商一致以债权折抵购房款，被告已履行全部付款义务的意见亦不予采纳。另外，第三人陈述的因本案存在“多角债”的关系而转变为以债权折抵购房款的意见是否成立。本院认为，原、被告间并不存在直接的债权债务关系，即使被告与朱小林存在经济往来，朱小林与第三人存在经济往来，第三人与李林国存在经济往来，在被告未能举证被告、朱小林、第三人、原告间已形成以房抵债的协议时，仅凭收款收据不足以认定原告以其房产（案涉房产）代替峰华控股集团有限公司或李林国清偿债务。综上，本院认定被告未按合同约定支付涉案房款。关于涉案合同是否已经于2016年3月5日解除的问题。合同约定被告应于2012年8月13日之前支付购房款，逾期超过90日后，原告有权解除合同,但案涉《浙江省商品房买卖合同》并未约定解除权行使的期限，且原告自解除权发生之日起一年内未行使该项权利，故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定该解除权消灭。由于本院于2016年1月5日裁定受理峰华桐庐置业公司的破产清算申请，且该案目前尚在审理过程中，故案涉纠纷应适用企业破产的相关法律法规予以处理。原、被告于破产案件受理前签订了涉案合同，但被告未按约支付购房款，原告未按合同约定交付房产，亦未办理产权过户手续，涉案合同双方均未履行完毕。《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，管理人对于破产受理前成立且双方均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行合同。由于原告管理人未在破产申请受理之日起两个月内通知被告解除或继续履行合同，故涉案合同自2016年3月5日应视为解除。原告请求法院确认原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》已经解除，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。综上所述，被告未按约支付涉案房款，已经构成违约，被告应按约支付相应的违约金15079.89元，且原告有权解除涉案合同，本院对原告的诉讼请求依法予以支持，对被告要求原告协助办理案涉房屋产权证书及支付违约金的反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认反诉被告峰华控股集团桐庐置业有限公司与反诉原告陆长生于2012年8月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1637）合法有效；二、确认原告峰华控股集团桐庐置业有限公司与被告陆长生于2012年8月13日签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1637）已于2016年3月5日解除；三、被告陆长生于本判决生效之日起十日内协助原告峰华控股集团桐庐置业有限公司办理上述第一项、第二项所涉合同的备案登记和房屋预告登记撤销手续；四、被告陆长生于本判决生效之日起十日内支付原告峰华控股集团桐庐置业有限公司违约金15079.89元；五、驳回反诉原告陆长生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务或者其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或者支付迟延履行金。本案本诉案件受理费174元，反诉案件受理费1050元，均由被告陆长生负担。被告陆长生于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 长  陈秋亮人民陪审员  柴文英人民陪审员  石虹岗二〇一六年十二月十六日书 记 员  张 抗附录法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款：人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。