河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫03民终406号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张凤玲。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈阳。
上诉人张凤玲因与被上诉人陈阳房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2015）涧民二初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张凤玲到庭参加诉讼。被上诉人陈阳经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，原告张凤玲（出租方、甲方）与被告陈阳（承租方、乙方）于2009年12月21日签订《房屋租赁合同》（以下简称合同）一份，载明：“…第一条：甲方坐落在洛阳市涧西区中原人家3号楼1单元1201住室，建筑面积为105㎡的住房及楼顶自建房屋，简装、双气、水电齐全，租给乙方居住使用，房间配置物品详见清单。第二条：租期为拾年，自2010年元月1日至2020年元月1日，承租期间甲方不承担任何费用。补充说明：由于租期较长，考虑到房租价格的市场因素，暂定：（1）2010年元月1日至2015年元月1日房租为每年壹万陆仟捌佰元整，年租先付后用，每次提前15日付清壹万陆仟捌佰元整。（2）2015年元月1日至2020年元月1日房租按当时市场价格进行调整，同等价格优先租给乙方。第三条：乙方在签订合同之日向甲方交纳押金伍仟元，合同期满甲方验收房屋及物品合格后退还乙方押金。第四条：（1）…（2）乙方按时向甲方交纳租金，并承担该房屋承租期间发生的水电费、双气费、物业管理费等其他费用。（3）乙方未经甲方同意不得改变原房屋结构用途，不得转租、转借承租房屋。（4）楼顶自建房屋如发生拆除、建章、罚款、维修等方面问题，甲方可出面协调，其产生的费用，将由乙方承担。如拆除，甲方将乙方未使用的租金退换（楼顶的月租为每月400元），乙方停止使用楼顶面积。第五条：违约责任；在2010年元月1日至2015年元月1日内。（1）甲方不能无故解除合同，如是甲方责任提前收回房子应向乙方支付月租30％作为违约金。（2）乙方逾期交付租金除应交欠租外，并按月租金5％以天计算向甲方付违约金，合同期未满，提前退房者，所交押金与租金不予退还。（3）乙方非正常损坏房屋设施，在交房前必须休整完善或赔偿误工损失费，不得影响再次出租时间，否则将按逾期交租赔偿。（4）乙方如拒交租金或违约金和违反小区管理规定者以及违反法规，发生任何意外（人身安全）等乙方将承担一切责任，并且甲方有权收回房屋，终止合同，押金及租金不退，如发生不可抗拒的自然因素，本合同无效…”又查明，被告陈阳就2010年元月1日至2015年元月1日期间的房租已依约支付。另，被告陈阳依约承租原告张凤玲的位于洛阳市涧西区中原人家3号楼1单元1201的建筑面积为105㎡住房日租金为33元／天，计算方式为：16800元／年÷365天／年（建筑面积为105㎡住房及楼顶自建房屋的日租金总和）-400元／月÷30天／月（楼顶自建房屋的日租金）。另，被告陈阳依约于2009年12月21日向原告张凤玲支付房租押金5000元；并于2010年5月17日出具书面材料（书写于被告身份证复印件上）一份，载明：“①小屋木板床②卫星接收器③太阳能热水器…⑧分体空调一台；以上物品收到使用。”另查明，2014年12月至2015年2月期间，原告张凤玲与被告陈阳通过短信方式多次协商押金、装修及家具折旧费，以及2015年元月份房租等相关事宜，但均未果；其中，2014年12月31日的短信记录显示：“﹤通知﹥陈阳你好：按照你所要求2015年元月份租金3700元今日务必付清，按照﹤合同约定﹥每次租金需要提前十五日付清，如拒交将承担违约责任中（4）甲方有权收回房屋，乙方将承担一切责任。承租期水电费按时付清，装修费赔偿一事搬家时协商，合同期满退还押金。”“最后回复，协商未果。我等法院的传票。（2014年12月31日收藏自中原陈阳）。”2015年1月31日的短信记录显示：“陈阳你好：12月31号已通知你搬家到今已满一个月，请你明早交付所欠的租金可继续使用，否则我将收回房屋。后果你自己承担。”“最后告知，房屋内有现金及贵重物品。请自重！8号之前会搬完。如果擅自入内，后果你自负。（1月31日收藏自中原陈阳）。”后，原告张凤玲于2015年2月1日下午将部分家具搬至本案所涉房屋中，被告陈阳于2015年3月26日将房屋钥匙交还于原告张凤玲。再查明，被告陈阳于租赁期间在房屋原有装修基础上进行了装修；原告张凤玲述称其于2015年3月26日收到房屋钥匙后发现屋内装修被人为损坏，被告亦自认原告提交照片中显示被损坏的设施均系被其所砸。庭审中，原告张凤玲向该院申请对位于涧西区中原人家3号楼1单元1201号的房屋及楼顶自建房屋恢复原状所需费用进行评估鉴定，该院依法组织了该项司法鉴定活动，洛阳敬业资产评估事务所有限公司于2015年5月13日出具《关于张凤玲、陈阳房屋租赁合同纠纷有关事项的说明》一份，载明：“…因此，本案件我们无法承接，请另行委托。”原告张凤玲提交出具于2015年6月8日的书面材料一份，拟证明被毁房屋设施恢复原状所需费用之数额。还查明，原告张凤玲于2015年2月28日向洛阳银行股份有限公司外语学院支行缴纳了本案所涉房屋电费共计1741.22元（825.44元＋915.78元）；于2015年4月28日向洛阳市涧西区中原人家二期小区业主委员会缴纳了本案所涉房屋2014年12月-2015年3月水费63.8元及公摊电费48元，2015年1月-2015年4月物业费104元。另，洛阳中原置业有限公司于2013年5月20日向原告出具《收据》一份，载明，今收到中原人家3幢1-1201人民币壹万元整（￥10000元），系付楼顶违章建筑罚款。以上事实，有当事人陈述、原被告之间的短信通讯书面记录、《收款收据》、《河南省电费统一收据》、原告出具于2015年7月20日的书面材料、照片、押金条、《定制化家居室内装饰装修工程施工合同》，以及被告出具于2015年7月16日的书面材料等证据共同予以证明。
原审法院认为，依法成立的合同，对当事人均具有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。张凤玲与陈阳签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，除合同第四条第（4）项因违反法律的强制性规定，系无效，且合同中涉及楼顶自建房屋的有关约定亦系无效外，其余条款的相关约定均未违反国家强制性法律法规的规定，应当依法认定为有效，当事人均应依法依约行使权利、履行义务。根据庭审查明的事实，结合合同第二条关于租期的具体约定，以及陈阳亦同意于2015年1月1日终止合同之答辩意见，该院据以确认合同因当事人协商一致而于2015年1月1日解除，故此，对于张凤玲要求确认其与陈阳签订的《房屋租赁合同》于2015年1月1日终止的诉求，该院予以支持。对于张凤玲要求陈阳支付逾期腾房占有使用费共11100元的诉求，鉴于陈阳于合同终止后无正当理由直至2015年3月26日方将房屋钥匙交还于张凤玲之事实，参照当事人关于房租的相关约定及庭审查明的房屋日租金，结合张凤玲主张的计算方式，该院确定陈阳应以日房租33元／天的标准，向张凤玲支付自无权占有房屋之日（2015年元月2日）起至实际返还房屋之日（2015年3月26日）止的逾期腾房占有使用费。对于张凤玲要求陈阳支付其垫付的水费、电费、物业费共计1957元的诉求，根据合同第四条第（2）项之约定，以及张凤玲的垫付费用情况，该院确定陈阳应付的电费为1741.22元、公摊电费为48元、水费为63.8元，以及2014年12月-2015年3月的物业费为78元（104元÷4个月×3个月），上述各项费用共计1931.02元。对于张凤玲要求陈阳支付损坏房屋设施违约金4200元（计算依据：合同第五条第三款，每天月租金5%的标准支付违约金，暂计至2015年6月1日），根据合同第五条关于违约责任的约定，以及违约金的法律性质，结合张凤玲在该院确定的合同终止时间后曾将部分家具搬入房屋及其述称在2015年3月26日发现房屋设施被人为损坏之情况，在张凤玲未有证据证明房屋设施的损坏系发生于合同第五条约定的2010年元月1日至2015年元月1日内的前提下，该院对该项诉求不予支持。对于张凤玲要求陈阳返还空调一台的诉求，鉴于张凤玲未能提供空调的型号、规格、新旧程度等具体信息，该院不予支持。对于张凤玲要求陈阳支付房屋恢复原状所需费用28750元的诉求，鉴于其未有据以计算上述费用的有效证据，且陈阳对其提交的费用计算依据亦不予认可，故此，该院不予支持。对于张凤玲提出的要求陈阳交还承租房产（钥匙）、返还代为支付的罚款10000元、按照合同第五条第2款支付逾期交房违约金6230元等诉讼请求，证据不足，该院均不予支持。对于陈阳要求张凤玲返还房屋租赁押金5000元的反诉请求，根据合同第三条关于押金的具体约定，鉴于陈阳未有证据证明其承租的房屋及物品已由张凤玲验收合格，且张凤玲亦明确提出异议，该院对于该项诉求不予支持；对于陈阳的其他答辩意见，证据不足，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第一百九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告（反诉被告）张凤玲与被告（反诉原告）陈阳签订于2009年12月21日的《房屋租赁合同》于2015年1月1日终止。二、被告（反诉原告）陈阳参照日房租33元／天的标准，向原告（反诉被告）张凤玲支付从2015年元月2日起至2015年3月26日止的逾期腾房占有使用费。三、被告（反诉原告）陈阳向原告（反诉被告）张凤玲支付代为垫付的水费、电费、物业费共计1931.02元。上述给付义务应于本判决生效后十五日内履行完毕；逾期，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。四、驳回原告（反诉被告）张凤玲的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）陈阳的反诉请求。本案一审受理费1252元（719元＋533元），由原告（反诉被告）张凤玲负担1000元，被告（反诉原告）陈阳负担252元。反诉费25元，由被告（反诉原告）陈阳负担。
宣判后，上诉人张凤玲不服一审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院以日租金33元为标准计算逾期腾房占有使用费没有事实和法律依据。上诉人与被上诉人在房屋租赁合同中约定每年16800元的租金是包含楼顶自建房屋的，其中楼顶自建房屋双方在合同中明确约定为400元／月。根据合同约定日租金应为16800元／年÷365天／年=46元。计算逾期腾房占有使用费也应当以日租金46元为标准计算。而一审法院却以楼顶自建房屋违章为由，扣除楼顶自建房屋的租金后计算逾期腾房占有使用费（16800元／年÷365天／年-400元／月÷30天／月=33元）。这既不符合事实，也违背法律规定。被上诉人在签合同时就知道楼顶自建房屋是违章建筑，且合同到期后仍实际占有房屋，被上诉人应赔偿该部分损失。二、一审法院以证据不足为由，不予支持上诉人要求被上诉人返还代为支付的罚款10000元，违背事实。三、一审法院以不能明确空调的相关信息为由，驳回上诉人要求返还空调的诉讼请求不符合法律规定。被上诉人承租房屋时接收物品包括分体空调一台，但返还房屋时，并无空调，被上诉人应当返还空调一台。四、一审法院应当支持涉案房屋恢复原状所需费用。根据日常经验法则可知上诉人为恢复房屋原状必然要支出垃圾清运费、材料费、人工费等必要费用，在一审中，因该项损失鉴定机构无法鉴定，所以上诉人请专业的装修公司出具证明，证明该房屋恢复原状所需费用。法院应当支持该费用。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求：1、撤销原审判决第二项，改判为被上诉人参照日房租46元的标准向上诉人支付从2015年元月2日至2015年3月26日止的逾期腾房占有使用费或发回重审。2、撤销原审判决第四项，改判为：判令被上诉人返还上诉人代为支付的罚款10000元；判令被上诉人向上诉人返还空调一台；判令被上诉人向上诉人支付涉案房屋恢复原状所需费用28750元或发回重审。3、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人陈阳未到庭亦未答辩。
本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为，张凤玲与陈阳签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，除合同第四条第（4）项因违反法律的强制性规定，系无效，且合同中涉及楼顶自建房屋的有关约定亦系无效外，其余条款的相关约定未违反国家强制性法律法规规定的，应当依法认定为有效，合同双方应依法依约行使权利、履行义务。鉴于合同第四条第（4）项违反法律的强制性规定，故张凤玲上诉要求按照日租金46元为标准计算逾期腾房占有使用费及要求陈阳返还其代为支付的罚款10000元没有法律依据，一审判决按日租金33元为标准计算逾期腾房占有使用费，并无不当。
张凤玲上诉要求陈阳返还空调一台，但因其未提交相关证据，本院无法支持。关于张凤玲要求陈阳支付涉案房屋恢复原状所需费用28750元的上诉请求，因该损失一审中鉴定机构无法鉴定，且上诉人并未实际支出，也未提交其他有力证据予以证明，故该主张本院亦无法支持。综上，原审判决认定事实清楚，处理并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费787元，由上诉人张凤玲承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高 玲
审 判 员 蔡美丽
代审判员 岳俊杰
二〇一六年三月二十五日
书 记 员 刘 丰