北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京03民终5504号
上诉人（原审原告、反诉被告）：王羽，男，1987年5月15日出生，住北京市朝阳区。
上诉人（原审原告、反诉被告）：汪丹，女，1987年5月30日出生，住北京市朝阳区。
共同委托诉讼代理人：李铭，北京市德和衡律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：赵雷，男，1982年12月22日出生，住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：卓涛，北京肇文律师事务所律师。
上诉人王羽、汪丹因与被上诉人赵雷房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初63338号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
王羽、汪丹上诉请求：撤销原审判决第一、二项，改判赵雷继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，赵雷配合王羽、汪丹办理北京市朝阳区×房屋过户手续，将该房屋过户到王羽、汪丹名下；王羽、汪丹无需向赵雷支付5万元违约金。事实和理由：一审法院存在严重的程序问题，前三次开庭法官自审自记；一审法院无视证人刘某实际上是双方特别约定的联系渠道，刘某是特殊证人这一重要事实，无视刘某的证言及相关证据，导致严重背离了客观事实；赵雷没有向王羽、汪丹提供自己的银行账号并且没有通过有关自行支付的程序，王羽、汪丹无法向赵雷支付房款；赵雷没有找到想换的房屋，再加上签订房屋买卖合同后同期房屋价格高企，是赵雷悔约的根本原因；王羽、汪丹在合同签订后积极交纳定金，并通过中介工作人员与赵雷联系办理该房屋首付款的支付及各种税费的缴纳和过户相关事宜。
赵雷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。合同没有设置支付第一笔首付款的任何前置条件，第一笔首付款应在9月15日前支付，王羽、汪丹没有支付的原因是没有钱，赵雷已经向王羽、汪丹和中介提供了收款账号，证人刘某的证言严重失实、自相矛盾，王羽、汪丹逾期付款构成违约。
王羽、汪丹向一审法院起诉请求：1、判令赵雷继续履行双方于2016年7月31日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称房屋买卖合同）和补充协议，赵雷协助王羽、汪丹办理位于北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉案房屋）的权属转移登记手续，将涉案房屋过户至王羽、汪丹名下，并办理物业交割手续；2、判令赵雷支付违约金46万元。
赵雷反诉请求：1、判令解除双方于2016年7月31日签订的房屋买卖合同和补充协议；2、判令王羽、汪丹支付违约金41万元。
一审法院认定事实：王羽、汪丹系夫妻关系。涉案房屋登记在赵雷名下，房屋性质为商品房，建筑面积61.08平方米。
2016年7月31日，赵雷（出卖人）与王羽、汪丹（共同买受人）签订房屋买卖合同，约定赵雷向王羽、汪丹出售涉案房屋，该房屋未设定抵押，出卖人未将该房屋出租；经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价80万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元。办理完毕权属转移登记后180天之内将该房屋交付给买受人。逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，双方签订《放弃办理资金托管声明书》，就本次房屋交易资金中的60万元，放弃选择办理房屋交易资金托管服务，双方自行交付，并承担因此产生的风险及损失。
同日，赵雷（甲方、出卖方）、王羽、汪丹（乙方、买受方）与北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）（丙方、居间方）签订补充协议，约定甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计230万元。第二条约定乙方于2016年7月31日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于2016年9月15日之前将第一笔首付款55万元以自行支付的方式支付甲方，乙方于过户前5个工作日内将第二笔首付款49万元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于评估报告下发后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在缴税后20个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在办理完毕权属转移登记后180天之内自行办理物业交割手续，丙方陪同。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的……乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。
同日，赵雷、王羽、汪丹与链家公司签订居间服务合同，并与北京中融信担保有限公司签订房屋交易保障服务合同。2016年8月17日，双方办理网签手续。
2016年8月31日，王羽、汪丹与赵雷、链家公司在《证明书》中签字确认，同意买方申请的北京住房公积金管理中心住房公积金贷款，由银行一次性将住房公积金贷款资金划付至赵雷在建设银行北京市分行开立的尾号为1307的账户中。2016年9月5日，北京住房公积金管理中心向王羽、汪丹出具《住房公积金贷款审核确认书》，贷款额度为120万元，贷款期限30年，还款方式为自由还款。
2016年10月7日，赵雷向王羽、汪丹发送《关于解除北京市存量房屋买卖合同的通知书》，内容为“三方补充协议第二条（关于房屋交易具体事宜的约定）第四款（首付款）第一项约定：你方应于2016年9月15日之前将第一笔首付款人民币伍拾伍万元整以自行支付的方式支付本人，至今已逾期21天未支付。根据三方补充协议第四条（违约责任）第三款第三条的约定，你方已构成根本违约。现本人根据合同及三房协议约定通知你方解除合同，要求你方自本通知书发出之日起3日内办理解除合同事宜，并要求你方于2016年10月15日前将违约金（总金额为房屋总价款的20%共计人民币肆拾六万元整，扣减定金伍万元，剩余合计肆拾壹万元整）支付给本人，逾期将追究你方法律责任。”
2017年1月3日，王羽支付居间代理费50600元，保障服务费11500元。
现王羽、汪丹主张要求继续履行房屋买卖合同，同意一次性支付剩余购房款，将涉案房屋过户并交付至其二人，赵雷无权单方解除合同，其行为已经构成根本违约，应当支付违约金，并就此提交微信记录、账户明细等予以佐证。微信记录显示：2016年10月5日，赵雷向经办人刘某发送“我的房子不卖了，上班后我发通知给买家。根据合同他已经违约，9月15号要付钱，现在已经超过15天了我有权解除合同并且他要赔偿我房价20%。一、没有任何人主动给我沟通过付款的事。二、没有任何人提过具体什么时候给我打款。三、我从来没有表示过给打款不要。四、上班后我发书面通知给你和买方。”赵雷则称王羽、汪丹未按照补充协议约定在2016年9月15日之前支付第一笔首付款55万元，已经超过15日，构成根本违约，要求解除双方房屋买卖合同、由买方支付违约金，并就此提交微信记录等予以佐证。微信记录显示：2016年9月13日，王羽向刘某发送“过户最少也要一个月后吧，回笼资金还要一段时间”，刘某回复“您的首付得尽快准备出来，因为咱当时签合同时不是说9月中旬要给业主自行支付您的一部分钱嘛。业主现在没定上房所以说不着急用那钱，我怕他哪天要要，要得话咱们好给他到时候转账了该。然后剩下的首付款的话啊，咱们过户之前你做监管就行，从缴完税到过户怎么也得奔着小二十天。”王羽、汪丹对此表示其在2016年9月15日前已经做好了支付首付款的准备，2016年9月7日刘某向赵雷询问是否需要支付首付款，赵雷明确拒绝，在赵雷没有提供银行账户的情况下，其客观上无法向赵雷支付首付款。
庭审中，王羽、汪丹申请证人刘某出庭作证，刘某陈述：“2016年7月31日，双方签订的房屋买卖合同，业主打算要换房，有可能要用一笔钱，但是不确定什么时候用，我们就把首付款支付时间暂定在2016年9月15日，什么时候用再打电话。2016年9月7日左右，我给业主打电话，首先沟通迁户口的问题，我又问是否需要首付款，业主说不需要。2016年9月13日的时候客户说首付款已经到位了，因为业主说不需要首付款，所以我就没有要求客户付款。首付款双方是走的自行支付，如果业主确定需要首付款，应当提供身份证、户口本、结婚证、征信报告、房本，双方签订自行支付购房款协议，审核通过后才能打款。如果不走该流程，风险自担的话，需要去链家公司录个视频，自行承担相应风险。”王羽对此表示认可。赵雷对此不予认可，称合同中没有对支付首付款设定任何前置条件，不需要办理资信评估和到链家公司录制视频，也没有提出延期或变更首付款的支付时间，且证人证言中说买方在9月13日已经准备好首付款与微信记录不符。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王羽、汪丹与赵雷签订的房屋买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。合同签订后各方均应按照合同约定履行各自义务，任何一方违约均应承担相应的责任。根据合同约定，王羽、汪丹应于2016年9月15日前以自行支付的方式向赵雷支付首付款，但王羽、汪丹未按约定履行付款义务期限已超过15日，根据合同约定，赵雷有权解除合同，赵雷已将解除合同的通知告知王羽、汪丹，因此双方的合同已经解除，故王羽、汪丹要求继续履行合同的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。王羽、汪丹虽辩称赵雷在付款日期前已经口头告知经办人变更了首付款的支付时间，且赵雷未提供收款账号，但其提交的证据不足以证明该事实，赵雷亦不认可，法院对此不予采信。根据双方签订的补充协议，仅约定了购房人应于2016年9月15日之前以自行支付的方式支付首付款，没有约定赵雷在购房人付款前有签订自行支付购房款协议及提供相关手续的义务，且王羽、汪丹不能证明在签约时已向赵雷明示了此项要求，故对于王羽、汪丹以双方未签订自行支付购房款协议其有权不按合同约定支付购房款之抗辩不能成立。关于王羽、汪丹主张的违约金，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。
对于赵雷要求解除合同的反诉请求，有事实和法律依据，法院予以支持。关于赵雷主张的违约金，因王羽、汪丹未履行合同约定的义务，确属违约，按照合同约定应当向守约方承担违约责任，赵雷未对其遭受的损失向法院举证，法院结合本案中合同的实际履行情况、王羽、汪丹的过错程度等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的具体数额为5万元。根据合同约定，购房人出现根本违约情形的，购房人已支付的全部款项冲抵违约金，现赵雷同意将王羽、汪丹已支付的定金5万元与王羽、汪丹应当支付的违约金进行抵扣，法院对此不持异议，不再另行判决王羽、汪丹支付违约金。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、解除王羽、汪丹与赵雷于二〇一六年七月三十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议中双方的房屋买卖合同关系；二、驳回王羽、汪丹的全部诉讼请求；三、驳回赵雷的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王羽、汪丹提交本案一审判决书及2017年1月12日的一审庭审笔录，证明刘某的证言内容；提交POS机刷卡单及招商银行信用卡对账单，证明其支付中介费的时间是2016年7月31日。赵雷发表如下质证意见：本案一审判决书不属于证据，因为未生效，不认可其证明目的，一审庭审笔录只是质证的过程，不认可证人证言的真实性；不认可POS机刷卡单及招商银行信用卡对账单的真实性及证明目的，刷卡单上没有任何章，对账单是打印件，且不属于新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于王羽、汪丹交纳居间代理费等费用的日期问题。虽赵雷对王羽、汪丹提交的POS机刷卡单及招商银行信用卡对账单真实性不予认可，但未提交证据予以推翻，本院认为POS机刷卡单及招商银行信用卡对账单的内容可互相印证，故对上述证据真实性予以确认，本院依据王羽、汪丹提交的上述证据认定居间代理费等费用交纳时间为2016年7月31日。关于王羽、汪丹提交的本案一审判决书及2017年1月12日的一审庭审笔录，证明目的与一审申请证人刘某出庭作证所欲证明的目的一致，证据内容亦与一审中证人证言内容一致，故本院对上述证据的真实性予以确认，对其证明目的结合本案其他证据予以认定。
一审法院认定的其他事实无误，本院二审予以认定。
本院认为，本案的争议焦点是赵雷行使合同解除权的条件是否成就，王羽、汪丹是否应承担违约责任。
《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。房屋买卖合同第十二条载明：双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。现王羽、汪丹无证据证明双方就首付款支付时间又达成新的合意，王羽、汪丹应按双方签订的房屋买卖合同及补充协议支付首付款。本案中，王羽、汪丹未在合同约定的期限届满前支付应付首付款，且逾期付款超过15日的事实足以认定。王羽、汪丹上诉主张双方就首付款的付款时间已合意变更，但双方就此并未达成书面补充协议，且在王羽、汪丹逾期支付合同约定的首付款超过15日后，赵雷依据合同约定向其发出了解除合同的通知，故本院对王羽、汪丹的上述主张难以采信。
王羽、汪丹申请证人刘某出庭作证，但该证人与本案双方之房屋买卖交易有利害关系，且其证言并无其他证据予以佐证，故本院对其证言不予采信。
王羽、汪丹主张赵雷未向其提供收款账号故而其无法完成付款，本院认为，首先，《证明书》显示王羽、汪丹在赵雷提供的收款账户信息上签字，故而王羽、汪丹对赵雷的收款账户信息是应知的；其次，王羽、汪丹作为买方，付款义务系其主要合同义务，其应积极履行合同义务，但本案中其并未提交证据就其在付款期限届满前要求付款的事实予以证明。因此，赵雷在王羽、汪丹逾期付款超过15日后向王羽、汪丹发出解除合同的通知，具有事实及合同依据，王羽、汪丹主张继续履行合同缺乏事实及合同依据。王羽、汪丹应向赵雷承担逾期付款导致合同解除的违约责任，一审法院酌定的违约金数额并无不当，本院予以维持。王羽、汪丹主张的一审程序问题，缺乏证据，本院不予采信。
综上所述，王羽、汪丹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25200元，由王羽、汪丹负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨淑敏
审 判 员 付 辉
审 判 员 周熙娜
二〇一八年五月三日
法官助理 楚 静
法官助理 石艳明
书 记 员 李星月