江西省德安县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0426民初919号原告：九江市泉港房地产开发有限公司，住所地九江市庐山区长虹大道1098号。法定代表人：刘聪明，公司董事长。委托诉讼代理人：张绍荣，江西博阳律师事务所律师。被告：吴艳林，男，1960年1月8日出生，汉族，住德安县，原告九江市泉港房地产开发有限公司（以下简称泉港公司）与被告吴艳林返还原物纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泉港公司委托诉讼代理人张绍荣、被告吴艳林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泉港公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即归还其所侵占的德安县宝塔新城1号楼4单元207室房屋；2.判令被告支付从2008年12月交房之日起侵占至起诉之日止的经济损失47000元（即共使用房屋94个月，每月按500元租金计算）。事实和理由：原告开发建设了宝塔新城商品房，并于2007年5月8日将1号楼4单元207室房屋出售给了案外人张中文。后来，在原告与德安县宝塔工业园西区宝塔新城1号楼实际施工人纪甫五为工程施工合同纠纷打官司四、五年期间，被告采取非正规方式侵占原告开发建设的宝塔新城1号楼4单元207室房屋。2012年9月3日原告办理了宝塔新城1号楼房屋产权总证，但由于被告的侵权行为，造成原告一直无法履行购房协议，给原告造成了一定的经济损失。原告多次与被告协商无果，故向法院起诉。被告吴艳林辩称，2005年宝塔新城1号楼的工程承包人纪甫五因需资金周转找到我，让我拿2万元给他周转，并约定待工程完工后从中拿一套房子卖给我，届时这2万元从房款中扣除，当时纪甫五与原告签订合同约定了本案涉诉房屋由纪甫五出售。2007年5月12日我与纪甫五签订协议书，约定该套房屋总款为65000元，协议签订后我又向纪甫五支付了45000元。本案涉诉房屋卖给我时原告也知道，纪甫五与原告都说待工程完工后再由原告与我签订购房合同，后因纪甫五与原告闹纠纷，所有一直未签订购房合同。另外，我是2010年下半年才拿到这套房屋，2013年开始进行装修，从我装修入住至今，张中文也从未找过我；并且我入住时法院是将该房屋判给了纪甫五，我并不知道终审判决又将该房屋判给了原告，直到原告起诉后我才知道。经审理查明，2005年9月29日纪甫五以德安二建名义与原告泉港公司代表毛新江签订《德安宝塔新城1号楼土建工程合同主要条款协议书》，约定：纪甫五承建德安县宝塔新城1号楼土建工程，1号楼总土建面积为8150㎡，工程总造价为2505600元；毛新江以1号楼商品房和1号楼两套门面内部认购价充抵全部工程款，工程完成至三层屋面开始按总工程量的40%签订购房合同，合同签订后纪甫五组织施工。2006年2月10日纪甫五与毛新江又签订《1号楼土建工程补充合同》，确定1号楼充抵工程款商品房22套：1单元201房、206房；2单元203房、303房、403房、503房、603房、204房、304房、404房、504房、604房；4单元207房、307房、407房、507房、607房；5单元210房、310房、410房、510房、610房；门面为7、8号商铺门面；并约定抵偿方式为只有当工程量达到要求时再在约定的22套商品房范围内挑选未售商品房按市场价格充抵工程款，且抵付工程款的商品房必须由原告公司与购房户签订《认购书》或《商品房买卖合同》，所有未签订购房协议和认购书的商品房所有权仍然归原告公司所有，纪甫五不得与购房户私自签订卖房契约或《认购书》，纪甫五联系的买主在与原告公司签订《商品房买卖合同》时，必须与原告公司办理售房款和抵偿工程款冲抵手续，售房款与均价间短溢价部分的差价由纪甫五自行承担，溢价部分所有税费由纪甫五承担。2007年1月毛新江开始与业主签订商品房出售定购书，陆续出售宝塔新城1号楼商品房，纪甫五与毛新江签订的《1号楼土建工程补充合同》确定的1号楼充抵工程款的22套商品房及2个商铺门面部分被毛新江卖出。2007年5月8日案外人张中文与原告签订《宝塔新城商品房定购书》，约定张中文定购宝塔新城1号楼2层207房；该房屋面积88.01㎡，单价668元/㎡，总金额为60551元，该商品房预计于2008年12月31日前竣工并交付使用，当日张中文向原告支付了4万元房款。2007年5月12日被告与纪甫五签订协议书，约定纪甫五将宝塔新城1号楼4单元207室出售给被告，被告于当日向纪甫五支付了购房款1万元；另纪甫五于2006年10月10日、2007年5月、2007年5月11日分三次共向被告借款5万元，现宝塔新城1号楼4单元207室已由被告装修入住。另查明，纪甫五与原告及毛新江因工程款产生纠纷而诉至法院，九江市中级人民法院经审理认为：纪甫五与毛新江签订《1号楼土建工程补充合同》，进一步确定1号楼充抵工程款的22套商品房及2个商铺门面的具体编号位置，而毛新江在未征得纪甫五同意情况下，将部分房屋出售，造成无法履行，应负主要责任；原告及毛新江应将出售的用以充抵工程款的商品房及门面按当时市场价支付给纪甫五，未卖出房屋应及时交给纪甫五。现纪甫五已占有合同约定充抵工程款的5套房屋，即德安县宝塔新城1号楼403室、603室、204室、310室、510室，面积为633㎡，应用于充抵工程款。未交付商品房面积1996㎡及非住宅面积106㎡被毛新江处理，造成无法交付，由于该房屋2008年底验收完工，2009年原告及毛新江应将用以充抵工程款的商品房及门面交付而未交付，未交付商品房销售价格以2009年价格为妥，即未交付商品房销售价格和未交付非住宅销售价格合计为2081114元。毛新江已支付给纪甫五的工程款及代纪甫五支付的民工工资等费用累计2264077.95元，纪甫五应退还毛新江多交工程款182963.95元，用以充抵工程款5套商品房毛新江应交付给纪甫五，并协助办理房屋过户手续。2014年4月23日九江市中级人民法院作出（2012）九中民再终字第13号民事判决：一、撤销德安县人民法院（2012）德民一初字第192号民事判决；二、原告、毛新江于判决生效之日起10日内协助纪甫五办理5套商品房过户手续，即德安宝塔新城1号楼403室、603室、204室、310室、510室，面积为633㎡；三、纪甫五应退还毛新江工程款182963.95元。以上事实有：1.原、被告的陈述；2.原告提供的1号楼土建工程补充合同、宝塔新城商品房定购书、（2012）九中民再终字第13号民事判决书、德房权证城字第××号宝塔新城1号楼房产总证；3.被告提供的协议书、借条、收条等证据证实，本院予以确认。本院认为，纪甫五与毛新江签订的《1号楼土建工程补充合同》约定了1号楼充抵工程款的22套商品房及2个商铺门面的具体编号位置（该22套商品房包括本案涉诉的宝塔新城1号楼4单元207室房屋），并约定抵偿方式为只有当工程量达到要求时再在约定的22套商品房范围内挑选未售商品房按市场价格充抵工程款；且抵付工程款的商品房必须由原告与购房户签订《认购书》或《商品房买卖合同》，所有未签订购房协议和认购书的商品房所有权仍然归原告所有，纪甫五不得与购房户私自签订卖房契约或《认购书》，纪甫五联系的买主在与原告签订《商品房买卖合同》时，必须与原告办理售房款和抵偿工程款冲抵手续。而被告并没有与原告签订《认购书》或《商品房买卖合同》，故被告辩称2007年5月12日纪甫五已将该房卖给被告，被告合法取得该房所有权，没有事实和法律依据；同时九江市中级人民法院（2012）九中民再终字第13号民事判决书中已认定毛新江在未征得纪甫五同意情况下，将部分房屋出售，造成无法履行，应负主要责任，原告及毛新江应将出售的用以充抵工程款的17套商品房及2个商铺门面按当时市场价支付给纪甫五，该17套商品房包含本案涉诉的宝塔新城1号楼4单元207室房屋，故被告吴艳林占有德安县宝塔新城1号楼4单元207室房屋没有事实和法律依据，依法应将该房屋归还给原告。原告诉称要求被告支付侵占房屋期间的经济损失47000元，却未提供任何证据证实被告开始侵占时间及损失情况，尚不足以证明其主张，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告吴艳林于本判决生效之日起十日内将德安县宝塔新城1号楼4单元207室房屋归还给原告九江市泉港房地产开发有限公司；二、驳回原告九江市泉港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2834.56元（原告已缴纳），由原告九江市泉港房地产开发有限公司承担1041.36元，被告吴艳林承担1793.20，被告承担部分于本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 周 宇代理审判员 黄 强代理审判员 王青蓝二〇一七年十月二十七日书 记 员 胡文翰