山西省平遥县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0728民初1395号原告：横店影视股份有限公司。法定代表人：徐天福。委托诉讼代理人：葛凯。被告：山西田森汇商贸有限公司平遥分公司。负责人：高永旺。委托诉讼代理人：刘宇。委托诉讼代理人：杨帆。被告：山西田森集团房地产开发有限公司。法定代表人：杜寅午。委托诉讼代理人：胡海明。委托诉讼代理人：董彦宁。原告横店影视股份有限公司（以下简称横店公司）与被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司（以下简称田森平遥公司）、山西田森集团房地产开发有限公司（以下简称天森房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告横店公司之委托诉讼代理人葛凯、被告田森平遥公司之委托诉讼代理人刘宇、杨帆、被告天森房地产公司之委托诉讼代理人胡海明、董彦宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告横店公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告田森平遥公司于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同书》；2.判令两被告共同返还原告交付的定金10万元；3.判令两被告共同承担违约金80.3万元（按租赁合同第9.4条实际付租第一个租赁年度标准的二倍）；4.案件受理费由两被告承担。事实和理由：坐落于山西省平遥县晋中市平遥“田森汇商业组合体”项目房屋产权为被告天森房地产公司所有，2015年3月天森房地产公司向原告出具“产权人授权第三方租赁证明”，明确委托被告田森平遥公司将该房屋出租给原告，有关原告与被告天森房地产公司签订的所有合同、协议、备忘录等文件均予以认可。基于该授权证明书，2015年3月17日，原告（因业务发展需要2015年7月8日原告由横店电影院线有限公司更名为横店影视股份有限公司）与被告田森平遥公司签订了《房屋租赁合同书》，原告租赁了该组合体第三层部分房屋用于开设电影城。2015年4月2日原告以合同约定向被告田森平遥公司支付定金10万元。租赁合同9.1条约定的交房日期为2015年6月1日，原告累次催促被告交房，但两被告一再拖延，至今未交付房屋。现经原告调查，发现两被告未经原告同意将房屋转租给第三方开设影院。原告认为，原告与两被告合法签订房屋租赁合同，应受法律保护，两被告未与原告协商解除，也未经法定程序提出解除，单方不履行合同已构成违约，应承担违约责任，并返还原告交纳的定金，为此，提出诉讼请求如上。被告田森平遥公司辩称，答辩人与原告确实签订房屋租赁合同，但合同签订后，原告要求答辩人对建筑物进行大的结构性改造，但答辩人考虑到安全及消防问题，没有答应原告的要求，双方就此事一直未达成一致意见，导致合同迟迟不能履行，原告在双方签订合同时对租赁房屋的情况是充分了解的，后要求答辩人对建筑物进行大的结构性改造，显然超出了答辩人履行合同的范围，答辩人对此项要求是无法预见的，且为履行合同贸然改变房屋结构置人员安全与消防验收不顾，答辩人对原告的要求存在无法克服的困难。答辩人在无法与原告达成一致意见的情况下，向原告发出解除合同，并另行签订其他项目的商函，但原告一直未予答复，且不办理解除合同和退款事宜，导致房屋长期闲置，给答辩人也造成不必要的损失，且原告从未进场装修和实际经营，现原告要求答辩人承担80.3万元的损失，一是原告没有实际损失，二是即使有损失，其诉请的违约金也明显高于实际损失，故要求驳回原告的诉讼请求。被告天森房地产公司辩称，原告在与第一被告签订合同时，租赁房屋已经建好，原告也到现场实地看过，但原告要求改变房屋结构，属于单方变更合同而致使合同无法履行，过错在原告一方，况且原告在第一被告通知解除合同的情况下，未在异议期满或三个月内向人民法院起诉，故应当驳回原告的诉讼请求。原告横店公司绕诉讼请求依法提交了证据：1.山西平遥县田森汇商业组合体电影城房屋租赁合同书；2.建设工程规划许可证；3.产权人授权第三方租赁证明；4.中国建设银行客户专用回执及田森平遥公司收款收据；5.山西平遥田森汇房屋租赁合同变更商函；6.准予变更登记通知书。本院组织当事人对证据进行了质证。被告田森平遥公司、天森房地产公司对原告横店公司提供的证据均不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和和确认的证据，本院认定事实如下：坐落于山西省平遥县晋中市平遥“田森汇商业组合体”项目房屋产权为被告天森房地产公司所有，2015年3月天森房地产公司向横店电影院线有限公司出具“产权人授权第三方租赁证明”，明确委托被告田森平遥公司将该房屋出租给原告，有关横店电影院线有限公司与被告天森房地产公司签订的所有合同、协议、备忘录等文件均予以认可。2015年3月17日，被告田森平遥公司（合同中称甲方）与横店电影院线有限公司（合同中称乙方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定：1.标的房屋为“田森汇商业组合体”项目商业楼地上第三层面积约为2200平方米（注：影城约设计5厅，731座）。2.租赁期限为20年。甲方于2015年6月1日前向乙方交付房屋，并提前二个月通知乙方准确交场时间。交付日至起租日期间的6个月为乙方的装修免租日。3.合同签订后10内乙方交付交付定金10万元。4.交房约定：交房时甲方按照双方确认的影城工艺图完成建筑平面设计并取得电影院的建设工程消防设计审核意见书。甲方不能按照交房条件《附件》的要求交房，乙方有权拒绝交接房屋等。5.违约责任：非因可以归责于乙方的事由或不可抗力，甲方不能按约定交房乙方有权解除合同，甲方除退还履约保证金外，还应以一年的初始租金赔偿乙方的各类损失；因甲方违反合同约定导致乙方解除合同的，甲方除返还履约保证金，赔偿乙方对标的物的房屋进行投资的一切损失，还应按照当年应缴纳租金总额的二倍赔偿乙方预期的经济损失。并附有《影城项目交屋条件及分工界定》及双方确认的影城工艺图（该影视厅内没有立柱）等。合同签订后，横店电影院线有限公司于2015年4月2日向被告田森平遥公司缴纳定金10万元。在被告交付房屋时，横店电影院线有限公司以租赁物不符合双方确认的影城工艺图的要求未果。2015年7月8日，横店电影院线有限公司经金华市市场监督管理局变更为横店影视股份有限公司。2016年12月31日，被告田森平遥公司向原告发出山西平遥田森汇房屋租赁合同变更商函，原告便与被告协商变更或解除合同事宜，但未协商成功。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告于2015年3月17日签订的房屋租赁合同是否应当解除；2.关于解除合同后的法律后果问题。原、被告双方订立的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，该合同为有效合同。关于原、被告于2015年3月17日签订的房屋租赁合同是否应当解除的问题。原告要求与被告解除合同，被告也在合同履行中向原告提出过解除合同的通知，只是对解除合同的善后问题没有达成一致意见，视为双方解除合同协商一致，故原告要求解除合同之请求，本院应予支持。关于解除合同后的法律后果问题。原、被告订立合同时，均知晓租赁房屋已经建好，而未充分考虑移除租赁房屋中的立柱是否符合规划设计要求，仍然商定不符合规划设计要求的影城工艺图，致使合同自始不能实际履行，属于订立合同时的重大误解。在双方均未能实际履行合同的情况下，被告收取原告的定金应当予以退还。原告要求被告承担违约金，因双方未实际履行合同，被告又提出违约金过高之抗辩，且原告不能提供实际损失，故对该请求本院不予支持。至于被告田森房地产公司以原告在被告田森平遥公司通知解除合同的情况下，原告未在异议期满或三个月内向人民法院起诉，应当驳回原告的诉讼请求之抗辩，因该通知的合同解除条件系双方另行签订忻州田森汇及榆次大学城影院合同，并完成上述合同，但被告未能提供上述合同及履行的证据，故该抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十四条、第二十九条规定，判决如下：一、解除原告横店影视股份有限公司与被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司于2015年3月17日签订的《房屋租赁合同书》；二、限被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司和被告山西田森集团房地产开发有限公司在本判决生效后十日内共同返还原告横店影视股份有限公司交付的定金10万元，从2015年4月2日起以10万元本金为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至返还原告横店影视股份有限公司交付的全部定金之日止的利息损失；三、驳回原告横店影视股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12830元，由原告横店影视股份有限公司负担10580元，由被告山西田森汇商贸有限公司平遥分公司和被告山西田森集团房地产开发有限公司共同负担2250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审 判 长  李锦泰人民陪审员  雷晓玲人民陪审员  张娇丽二〇一七年十一月二十八日书 记 员  赵建华