焦作市山阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）山民二初字第00255号
原告（反诉被告）石学州，男，46岁。
委托代理人王清喜，河南剑源律师事务所律师。
委托代理人邓超，河南剑源律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）河南中海房地产开发有限公司。住所地：郑州经济技术开发区。
法定代表人范宝堂，总经理。
委托代理人郭峥，河南博联律师事务所律师。
原告石学州与被告河南中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月30日作出受理决定，于2015年6月2日向被告中海公司送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书等，于2015年6月8日向原告石学州送达了开庭传票、举证通知书等。本院依法组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭进行了审理，被告（反诉原告）中海公司当庭提起反诉，本院决定将反诉原告中海公司与反诉被告石学州房屋买卖合同纠纷与本诉合并审理，于同日向反诉被告送达了反诉状副本等，原告（反诉被告）石学州的委托代理人王清喜、邓超，被告（反诉原告）中海公司的委托代理人郭峥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
本诉原告石学州诉称，2011年12月14日，原被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于山阳区焦东南路2258号“中海·欧凯龙”第1号商住楼1单元1315号房，房屋总价款169179元，合同约定交房日期为2012年8月31日。原告按合同约定按期支付了房款，但被告逾期交房且至起诉之日该房屋仍不具备交房条件，基础设施、公共配套建筑未达到交付条件，逾期也未给原告办理房地产权属证书，房屋内竟然出现消防管道，严重违反了相关建筑建设法规，影响了房屋的实际使用。现起诉要求：⒈被告支付14个月的逾期交房违约金14211元，30个月的基础设施、公共配套建筑违约金15225元，4个月的逾期未取得房地产权属证书违约金2030元；⒉对房屋内不符合规定建设的消防管道予以拆除；⒊诉讼费由被告承担。
本诉被告中海公司辩称，被告中海公司已通过交房公告、电话、短信、信函及办理入住流程表等形式履行了交房义务，逾期交房违约金应计算至被告交房之日。焦东路桥的封闭施工对中海公司工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天。合同在履行过程中发生了重大变化，履行合同对一方当事人明显不公平，中海公司请求法院对合同违约条款予以变更。中海公司不应因同一法律行为承担多种法律上不利的后果。石学州逾期交付购房款应支付相应违约金。
反诉原告中海公司反诉称，2011年12月14日，双方签订商品房买卖合同，约定若买受人逾期支付购房款的，应按照合同第七条承担违约责任。反诉被告应当在2012年2月12日前支付购房款，其实际最后交款时间为2012年6月28日，逾期137天，应支付违约金3014元。现提出反诉，请求：⒈反诉被告支付违约金3014元；⒉诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告石学州辩称，石学州已按照合同约定支付房款30%，剩余70%只约定办理公积金贷款，并未约定交付贷款的时间，公积金贷款到账的时间不受石学州的控制，石学州没有过错，不应承担违约责任。请求驳回中海公司的反诉请求。
根据本反诉原被告双方的诉辩意见，经合议庭评议，总结争议焦点如下：⒈原告本诉诉讼请求的依据；⒉被告反诉请求的依据。
原告（反诉被告）石学州提交证据材料如下：⒈房屋买卖合同，证明原被告签订合同的时间、双方约定的交房条件和时间及违约金承担方式及计算标准；⒉购房款收款收据2份，证明石学州已按合同约定支付了购房款；⒊照片3张，证明中海公司将消防管道的主管建设到卧室内，破坏了房屋结构，不符合相应建设规范，请求予以拆除。
被告（反诉原告）中海公司质证认为，对石学州证据1、证据2真实性均无异议；证据3真实性有异议，照片不能显示出消防管道位于何地。
对原告（反诉被告）石学州所举证据，本院认证如下：证据1-证据3均真实有效，予以确认。
被告（反诉原告）中海公司提交证据材料如下：⒈停工情况说明、报纸2份、商铺情况说明3份、南水北调办公室证明、规划图、照片4张，证明中海公司因焦东路桥封闭造成中海丽江项目工程延误233天，计算违约天数时应扣除233天；⒉入住办理流程表，证明中海公司积极履行交房义务；⒊收据，证明石学州逾期交款。
原告（反诉被告）石学州质证认为，对中海公司证据1真实性无异议，指向有异议，南水北调桥和焦东路桥的立项时间远远早于中海丽江项目的立项时间，中海公司在与石学州签订商品房买卖合同的时候，理应合理考虑到这两个项目可能对中海丽江项目的合理影响，中海公司的违约责任不能因此免除，顺延233天的理由也不能成立；证据2真实性无异议，指向有异议，只能证明石学州收到房子钥匙，不能证明中海公司已经完成了交房手续，其所交付的房屋并没有达到合同约定的交付条件，交房义务并没有完成，理应承担违约责任；证据3无异议，但延迟交付购房款和石学州无关，石学州已按合同约定支付房款30%，公积金贷款到账的时间并不受石学州控制，石学州没有过错，不应承担违约责任。
对被告所举证据，本院认证如下：证据1真实性予以确认，石学州异议成立，对其指向不予确认；证据2真实性予以确认；证据3真实有效，予以确认。
经庭审质证，依据有效证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2011年12月14日，以石学州为买受人，中海公司为出卖人，双方签订房屋买卖合同，约定买受人购买位于山阳区焦东南路2258号商品房第1号商住楼2单元13层1315号房，该商品房用途为住宅，建筑面积43.5平方米，总金额169179元，买受人于2011年12月14日前支付总房款的30%计59179元，剩余总房款的70%110000元办理公积金贷款。合同第七条约定：买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定：出卖人应当在2012年8月31日前，将单体验收合格的商品房交付买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；合同第九条约定：除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；合同第十四条约定：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：⒈交房时水、电预留入户接口；⒉电话、宽带、有线电视于交房时管道设备安装到每户接口处；⒊交房时门前路通；⒋暖气管道于交房时设施安装到每户接口处；⒌燃气管道于交房时设施安装到每户接口处。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按一下方式处理：⒈逾期超过60日后出卖人应当自本合同第八条规定的最后交付；⒉期限的第二天起，至该基础设施、公共配套建筑实际达到使用；⒊条件之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之一的违约金；合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金；合同附件四“合同补充协议”第十二条第7项约定：若因买受人原因导致银行不能在本合同签订60日内将买受人的全部按揭款划入出卖人账户的，视为买受人逾期付款，买受人应按照合同第七条规定承担违约责任。
中海公司于2011年12月18日收取石学州房款59179元，于2012年6月28日收取房款110000元。中海公司所开发该商品房原暂定名“中海·欧凯龙”，后命名为“中海·丽江”。2013年12月15日，石学州在中海公司印制的“入住办理流程表”签字并领取房屋钥匙，该表显示石学州所购丽江1号楼2单元1315号房屋的总房款、暖气热力表费、燃气TC卡费均已付清。
2012年1月20日，南水北调中线干线工程建设管理局河南直管项目建设管理局郑州项目部和焦作市公安交通管理局发布“关于南水北调总干渠施工期间焦东路绕行路改建后绕行公告”，内容为“为确保南水北调焦作城区段焦东路桥建设顺利进行，维护城市的正常生产、生活和交通秩序，在焦东路现有绕行路西新修建一条同等功能的绕行路，现将有关事项公告如下：自2012年1月30日10时起，封闭现有焦东路绕行路，开通新修建的焦东路绕行路，请过往车辆行人注意交通安全，按交通标志通行”。后南水北调中线工程焦作1段焦东路桥主干道机动车道建成通车。
本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。石学州与中海公司签订房屋买卖合同后，石学州按约向中海公司足额交付了房款，但在并未发生合同第八条约定的特殊原因可由中海公司据实予以延期的情况下，中海公司未如约于2012年8月31日将房屋交付给石学州使用，故石学州要求中海公司支付逾期交房违约金，理由充分，应予支持，因石学州已于2013年12月15日在中海公司处领取了房屋钥匙，故逾期交房违约金应自2012年9月1日起计算至2013年12月15日；根据合同约定逾期未取得房地产权属证书违约金亦应自2014年12月15日开始计算。中海公司辩解称因焦东路桥封闭施工，对其工期造成重大影响，应在合同约定的违约天数基础上扣除233天，并提供了报纸刊登的公告等证据，而公告内容显示该道路并未封闭，仅是绕行，即使中海公司认为该事项构成不可抗力，亦应按合同约定在该事项发生之日起30日内告知买受人，但中海公司并未向石学州告知该事项，故中海公司辩解违约天数应扣除233天的理由不足，不予采纳。石学州要求中海公司按照合同约定支付已付房款万分之二的违约金，但并未提供证据证明逾期交房给石学州造成的具体损失数额，中海公司请求法院对违约金标准予以调整，应予采纳，结合本案实际情况，石学州已在中海公司处领取了房屋钥匙，中海公司已履行了交房义务，根据公平和诚实信用原则，本院酌定中海公司按照合同约定的违约金的50%向石学州支付逾期交房违约金和逾期未取得房地产权属证书违约金；石学州应按照合同约定的违约金的50%向中海公司支付逾期付款违约金。石学州要求中海公司支付基础设施和公共配套建筑未达到交付条件的违约金，但未提供基础设施和公共配套建筑是否达到交付条件的证据，故该请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》㈡第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款169179元向原告石学州支付逾期交房违约金7190.1元（从2012年9月1日起至2013年10月31日共14个月计425日，按日万分之二的50%计算）；
二、被告河南中海房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内按照已交付房价款169179元向原告石学州支付逾期未取得房地产权属证书违约金1023.53元（从2014年12月15日起至2015年4月15日共4个月计121日，按日万分之一的50%计算）；
三、反诉被告石学州应于本判决生效之日起十日内向反诉原告河南中海房地产开发有限公司支付逾期付款110000元的违约金1507元（从2012年2月12日起至2012年6月28日止计137日，按日万分之二的50%计算）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费587元，由河南中海房地产开发有限公司承担；反诉费25元，由石学州承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。
审 判 长 樊媛媛
审 判 员 曹君萍
人民陪审员 王 璐
二〇一五年九月十日
书 记 员 海腊梅