重庆市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）渝01民终1088号
上诉人（原审被告）：陈维刚。
委托代理人：杨亚屏，重庆升正律师事务所律师。
委托代理人：刘志勇，重庆升正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）:杨翔。
委托代理人：朱王兵，重庆市长寿区凤城法律服务所法律工作者。
上诉人陈维刚与被上诉人杨翔房屋买卖合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院作出（2015）长法民初字第07277号民事判决，陈维刚不服该判决，向本院提起上诉。本院依法由审判员方剑磊担任审判长，与代理审判员陈洁婷，代理审判员吴学文（主审）共同组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陈维刚及其委托代理人杨亚屏，被上诉人杨翔及其委托代理人朱王兵分别到庭参加了询问。本案现已审理终结。
杨翔一审诉称：陈维刚系重庆市长寿区万顺镇新湾组人，其于2012年1月29日将其位于原万顺镇政府后面、畜牧站对面的旧房拆除再建的整栋房屋的其中一套以152000元的价格出售给杨翔。为了逃避税费，杨翔与陈维刚以《委托建房合同书》的名义签订了房屋买卖合同，该合同约定了房屋结构、房屋价款、付款方式、陈维刚的水电气安装及房地产权证办理义务等内容。合同签订当日，杨翔向陈维刚支付了购房款152000元。现该栋房屋的其他购房者已办理了房屋产权证，杨翔多次要求陈维刚为其办理房屋产权证，但至今未办理。事后，杨翔多次要求陈维刚退还购房款，亦遭拒绝。杨翔请求确认与陈维刚签订的《委托建房合同书》无效；陈维刚向杨翔返还购房款152000元（庭审中，杨翔变更该项诉讼请求为要求陈维刚向其返还购房款122000元）。
陈维刚一审辩称：陈维刚与杨翔签订《委托建房合同书》时，杨翔对陈维刚不具备建房资质的情况是知晓的，并且陈维刚当时并不清楚杨翔不是万顺镇人，因此他们签订的《委托建房合同书》是有效合同。房屋不能办证的原因在于杨翔没有向陈维刚提供身份证等办理房屋产权所需要的材料。现万顺镇的新建房屋数量增加，购房需求减少，杨翔现在要求退房，必须赔偿陈维刚房屋折旧的损失。请求人民法院驳回杨翔的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2012年，陈维刚将其位于重庆市长寿区万顺镇万顺村的宅基地房屋拆除重建，并对外出售。2012年1月29日，杨翔为甲方，陈维刚为乙方，双方签订了《委托建房合同书》。该合同约定，甲方无房居住，拟在万顺正街原老畜牧站对面联合建房，因无建筑施工资质证书，委托乙方代建房屋；甲方修建底框砖混结构房屋2幢5-1，105.7m2,共计建房费大写人民币金额壹拾伍万贰仟元。由甲方分两次付款给乙方；乙方负责水、电、气三通交房，费用由甲方自行负责，乙方负责衔接三通安装关系，并与同幢其他业主同时办理房屋产权证。办理过程以及交付房屋产权证不得向甲方索取任何费用。”事后，杨翔向陈维刚交付房款122000元。房屋建成后，杨翔一直未进入该房屋居住，亦未对其购买的房屋进行装修。另，陈维刚将杨翔购买的房屋的产权登记到其本人名下，并于2015年2月17日取得该房屋的房地产权证，该房地产权证载明：房屋土地使用权类型为批准宅基地。杨翔因无法取得其所购房屋的房地产权，遂诉至该院。
一审法院认为，杨翔与陈维刚签订的《委托建房合同书》虽名为“委托建房”，但该合同约定了杨翔所购买房屋的坐落、房款金额、房款支付方式以及陈维刚办理房屋产权手续等内容，其合同实质系对陈维刚所建房屋进行买卖，故双方之间系建立房屋买卖关系，而非建立委托建房关系。本案中，陈维刚出售的房产系其对原有宅基地房屋拆除重建的新房，该房屋土地为批准宅基地，故该房屋属于农村宅基地上建造的房屋。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。陈维刚将房屋建成后对外出售，属于变相出卖宅基地行为，而杨翔并非该房产所在宅基地使用人，且与陈维刚不属于同一集体经济组织成员，故陈维刚将该涉案房屋出售给杨翔，违反了国家对土地管理的强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故原、被告双方签订的《委托建房协议书》无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原、被告双方签订的《委托建房协议书》系无效合同，故陈维刚基于该合同从杨翔处所取得的房款应予返还，故对杨翔要求陈维刚返还房款122000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：“一、原告杨翔与被告陈维刚于2012年1月29日签订的《委托建房协议书》无效；二、被告陈维刚于本判决生效后7日内向原告杨翔返还房款122000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2740元，减半收取1370元，由被告陈维刚负担（限被告陈维刚在本判决生效后7日内向本院交纳）。”
陈维刚不服一审判决，向本院提起上诉，请求:1、撤销一审判决;2、本案诉讼费由杨翔承担。其主要事实与理由：一审认定事实不清,适用法律错误。1、《委托建房协议书》属于双方真实意思表示，且已经实际履行，不存在“违反法律、行政法规的强制性规定”而导致合同无效的情形，属于有效合同。《土地管理法》第62条只是对宅基地使用权和再申请情形作出的规定，并不是对农村村民出卖、出租房屋的禁止性规定。农村村民在自己宅基地上建造房屋即享有所有权，村民之间买卖自有房屋不违反国家政策和法律、行政法规的强制性规定，即使不能取得宅基地使用权，也不必然导致房屋买卖合同无效。2、认定合同有效，对本案当事人，甚至整个社会都是有利无弊的。异村居民购买农村房屋属于普遍现象，认定合同有效，有利于保护交易安全，促进社会生产。3、如果认定合同无效，应根据陈维刚和杨翔双方的过错承担缔约过失责任。在签订合同时，杨翔未提供身份证或户口本，陈维刚并不知道杨翔不是本村集体经济组织成员，杨翔应当知道自己并不符合购买房屋的主体资格。因此，杨翔对《委托建房协议书》无效负主要缔约过失责任，并赔偿陈维刚的损失。
杨翔二审答辩称：一审查明的事实清楚，适用法律正确，应当维持一审判决。
二审中，双方均无新的证据提交。
本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”本案中，涉案房屋宅基地所有权属于陈维刚所在的村农民集体所有，陈维刚对涉案房屋宅基地仅享有使用权。因杨翔与陈维刚不属于同一集体经济组织，因此，陈维刚将涉案房屋转让给杨翔，违反了国家对土地管理的强制性规定。一审认定《委托建房协议书》无效，并无不当。
至于陈维刚二审中提出的要求杨翔承担缔约过失责任的问题，因陈维刚在一审中并未提出反诉，故本院对此不予审查，陈维刚可另行主张权利。
综上，陈维刚的上诉理由不成立，对于其上诉请求，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2740元，由上诉人陈维刚负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 方剑磊
代理审判员 陈洁婷
代理审判员 吴学文
二〇一六年五月十二日
书 记 员 李艾玲