四川省成都市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）成民终字第4109号
上诉人（原审原告）马瑞，男，1984年9月28日出生，汉族，住四川省平昌县。
委托代理人衡平。
上诉人（原审原告）侯静，女，1988年3月24日出生，汉族，住四川省平昌县。
�托代理人衡平。
被上诉人（原审被告）四川省鑫开源矿业集团有限公司。住所地：四川省大邑县晋原镇桃源新区蜀望路***号。
法定代表人何鑫。
委托代理人刘豫川健。
委托代理人陈海燕。
上诉人马瑞、侯静因与被上诉人四川省鑫开源矿业集团有限公司（原名四川省鑫开源矿业有限公司，以下简称鑫开源公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省大邑县人民法院（2014）大邑民初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月29日公开开庭审理了本案。上诉人马瑞及马瑞、周蓉的委托代理人衡平，被上诉人鑫开源公司的委托代理人刘豫川健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院审理查明，2012年4月7日，马瑞、侯静与鑫开源公司签订《商品房买卖合同》、《附件及补充合同》，约定马瑞、侯静购买鑫开�公司开发的鑫河国际花园1栋1单元13楼1302号房屋一套，建筑面积87.84平方米，总价292444元，马瑞、侯静采用商业贷款方式向鑫开源公司支付了房屋价款。《商品房买卖合同》第十条约定鑫开源公司应于2013年5月30日前向马瑞、侯静交付房屋，交房时鑫开源公司应取得该商品房的规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，并向马瑞、侯静提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。第十二条约定，逾期交房在60日内的，出卖人自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；逾期交房超过60日的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第�条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十条约定的其他条件，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。2013年5月29日，鑫开源公司在《成都商报》刊登“鑫河国际花园交房公告”，通知1#、2#楼业主交房时间调整至2013年6月20日，具体以业主接到的《交房通知书》时间为准。同日，鑫开源公司向马瑞、侯静发送“交房通知书”，告知马瑞、侯静将于2013年6月24日交房。2013年5月16日，大邑县精正测绘有限公司根据鑫开源公司的委托作出了房屋面积测绘报告。鑫河国际花园于2013年6月5日经勘察、设计、监理、施工、建设单位联合验收合格，于2013年12月5日取得大邑县城乡建设局工程竣工验收备案表。2013年8月6日，鑫开源公司取得合同约定的成都市规划管理局《建设工程规划合格证》。《附件及补充合同》中附件六“装饰和设备标准的约定”第二条第2款关于“公共部分”的约定，明确标准层电梯厅地面用花岗石、墙面用墙砖，楼梯间地面用地砖。因上述“公共部分”装修未达到合同约定标准，鑫开源公司于2013年6月14日向1#、2#楼业主发出《关于1#、2#楼按标准层电梯前后室、公共区域的装饰承诺书》，向业主承诺在2013年6月30日至9月31日整改完毕。
2014年3月26日，马瑞、侯静诉至原审法院，主张因鑫开源公司未按照法律、行政规章等关于商品房预售交付房屋的规定和法定公示条件，请求判令鑫开源公司承担逾期交房违约金19594元。庭审过程中，经原�法院组织双方进行现场勘验，确认上述“公共部分”的装饰已完成并达到合同约定的条件。经原审法院向马瑞、侯静释明，马瑞、侯静对其诉讼请求明确为：要求鑫开源公司继续履行合同，并承担从2013年5月31日起至鑫开源公司付清违约金止按合同约定的总房款日万分之二计算的违约金。
原审法院认为，马瑞、侯静与鑫开源公司签订的《商品房买卖合同》及《附件及补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。第十条约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由鑫开源公司在交付房屋前已向马瑞、侯静提供，对此双方均不持异议。第十四条约定，双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十条约定的证明文件，并满足第十条约定的其他条件。马瑞、侯静认为鑫开源公司在交房时未向其出示规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。鑫开源公司虽辩称已在商品房销售大厅公示以上资料，但未能提供相应证据。庭审中查明，鑫开源公司在2013年8月6日才取得规划验收合格证。鑫开源公司未按照合同约定在交房时提供规划验收合格证及商品房面积实测报告书，马瑞、侯静可以据此拒绝接收房屋。《附件及补充合同》中附件六“装饰和设备标准的约定”第二条第2款“公共部分”约定，标准电梯厅地面用花岗石、墙面用墙砖，楼梯间地面用地砖。虽然鑫开源公司对电梯厅的装饰装修在通知马瑞、侯静收房时不符合合同约定标准，但鑫开源公司向马瑞、侯静交付房屋是其主要义务，电梯厅的装修并不影响马瑞、侯静的正常居住及房屋功能的使用，马瑞、侯静依此作为拒绝收房的理由并不充分。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，可交付合用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条规定是对建设工程交付使用的强制性规定，鑫开源公司作为开发商在向业主交付房屋时应当取得并向业主出示商品房验收合格的证明。鑫开源公司虽在2013年6月5日对鑫河国际花园进行了验收且验收合格，具备了向业主交付使用的条件，但未举证证明向马瑞、侯静出示过竣工验收报告，马瑞、侯静也可以据此拒收房屋。
双方在《商品房买卖合同》第十二条中约定：“逾期超过60日，合同继续履行的，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金”。庭审中鑫开源公司认为该违约金的约定过高，请求法院进行调减。原审法院认为，违约金的计取应以实际损失为基础，按照马瑞、侯静所购房屋同地段未装修商品房的租金标准足以补偿马瑞、侯静因鑫开源公司逾期交房所受损失。对鑫开源公司提出的请求调减违约金的请求，原审法院予以支持，并参照马瑞、侯静所购房屋同地段未装修商品房的租金标准酌情确定。马瑞、侯静所购房屋位于大邑县县城新城区，大邑县新城区未装修商品房租金标准约为4000-5000元／年，综合鑫开源公司的过错责任，原审法院酌情考虑为5000元／年为宜。双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，违约金的支付时间为从交付期满次日起至实际交付之日止，鑫开源公司虽在2013年8月6日已经取得合同约定及法律规定的交付条件，但鑫开源公司在具备交房条件后怠于通知马瑞、侯静收房，导致马瑞、侯静在庭审过程中才知晓，责任在鑫开源公司。违约金的计算期间应从2013年5月31日计算至2014年4月底为宜。原审法院对违约金的计算时间酌情确定为11个月，根据原审法院确定的违�金计算标准及违约时间，对鑫开源公司应支付的违约金酌情确定为4500元。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款之规定，判决：一、鑫开源公司在判决发生法律效力之日起五日内支付马瑞、侯静逾期交房违约金4500元；二、驳回马瑞、侯静其他诉讼请求。案件受理费145元，由鑫开源公司负担。
宣判后，马瑞、侯静不服，向原审法院提起上诉，其主要上诉理由是：一、原审法院认定事实不清，证据不足：1、原审法院置当事人在合同中的真实意思不顾，多次询问鑫开源公司是否主张约定的违约金过高，违反了人民法院居中裁判的原则；2、双方当事人的逾期交付房屋违约金标准为每日按购房款的万分之二计算，基本与中国人民银行同期同种类贷款年利率（6%）相当，并不过高；二、原审法院调取的“大邑县新城区未装修商品房租金为4000元—5000元／年”的定案材料以及组织确认公共部分的装饰已完成并达到合同约定条件的现场勘验材料未经庭审举证质证，程序违法；三、原审法院调低逾期交房违约金属适用法律错误：1、双方约定的违约金不违反法律、行政法规的强制性规定，应当得到法律保护；2、原审直接适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条第2、3款，将违约金降低变更为按大邑县新城区未装修商品房租金计算”，既适用法律错误，也不符合常理和实际。请求撤销原判，改判：一、鑫开源公司向马瑞、侯静支付逾期交房违约金19594元；二、诉讼费由鑫开源公司负担。
鑫开源公司的主要答辩意见是：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院查明的事实与一审查明的事实一致。各方当事人在二审中均未提交新的证据。
本院认为，本案在二审中的主要争议焦点有二：一、双方在合同中约定的违约金是否过高以及原审法院对违约金的调整是否恰当；二、原审法院是否存在程序瑕疵。
关于双方合同约定的违约金是否过高，以及原审法院对违约金的调整是否恰当的问题。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，人民法院可以根据当事人的请求对违约金予以调整，原审法院按照法律规定和鑫开源公司的请求对当事人约定的违约金进行调整并无不当。而对于双方约定的违约金是否过高以及原审法院调整幅度是否恰当的问题，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条以及最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，人民法院调整违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，原审法院对本案违约金的调整幅度符合上述规定，并无不当，本院予以维持。
关于原审法院程序是否存在瑕疵的问题，本院认为，一、原审法院并未将租金标准作为其审理查明的事实，也未将租�标准作为认定事实的证据，故租金标准的走访工作记录未经质证并不影响原审审理查明的事实；二、现场勘验笔录虽未经庭审质证，但原审审判人员组织双方当事人参加了现场勘验并由双方当事人在笔录中共同确认了相关事实，马瑞、侯静的一审委托代理人樊刚勇参加了现场勘验并在笔录上签字确认，原审法院确认的勘验结果是双方当事人共同确认的事实，其相关程序和据以认定的事实均无不当，本院予以维持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费290元，由上诉人马瑞、侯静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李泽颖
代理审判员 夏 伟
代理审判员 王 果
二〇一四年八月八日
书 记 员 吴丹丹