延安市安塞区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）陕0624民初604号
原告：安塞县建筑工程施工总公司。
住所地：安塞区城北区，法定代表人：禹文彬，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：胡某某，男，汉族，1982年2月20日出生，安塞县建筑工程施工总公司公司员工。
被告：安塞欣德物业有限公司。住所地：安塞区城北区景和苑院内。
法定代表人：白某某，系该公司经理。
委托诉讼代理人：鲁静国，陕西尚德律师事务所律师。
被告：城北景和苑业主委员会。
负责人：甄九林，系该委员会主任。
原告安塞县建筑工程施工总公司诉被告安塞欣德物业有限公司（以下简称欣德物业）、城北景和苑业主委员会（景和苑业委会）承揽合同纠纷一案，于2017年5月4日受理后适用简易程序，于2017年7月28日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人胡某某、被告欣德物业的委托代理人鲁静国、被告景和苑业委会负责人甄某某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告维修保证金2万元整；2、请求依法判令被告支付原告保暖保证金3万元整；3、本案诉讼费用由被告承担。
事实及理由：2016年4月28日，原告与被告欣德物业签订了《景和苑暖气改造施工合同》，合同约定：工程地为安塞城北区景和苑小区，工程内容为景和苑小区暖改造安装（不包括住户、门面房、车库室内部分）；承包方式为总承包（包工、包料）；合同工期开工日期为2016年4月28日，竣工2016年7月29日；工程造价肆拾万元（含税）；付款期限及方式中约定：待材料进场验收合格后付工程款的25％；室外全部安装试压填埋后付15％；全部工程安装调试，验收合格后付款至总工程95％，留总工程价款5%作为维修保证金；需预留三万元作为保暖保证金，如在工程完工第一个采暖期供暖正常后，无供热死角后，经业主委员会同意后全额（3万元）退还；本工程质量保修期限为3年（无缝钢管、阀门质保10年），质量保修金在规定的质保期满后，如无任何质量问题，5%的保证金在三个采暖期内完一次性付清。该合同签订后，原告方按照合同的约定开始施工，被告方也按照合同的约定按照工程进度支付原告方工程款。2016年7月29日，原告施工完毕后，经景和苑业主委员会代表白塞梅验收后正式交工。并经过2016年冬季至2017年春季的供暖检验，供暖正常。但由于合同约定原告方不负责小区住户室内暖气改造工程，而部分业主不同意将室外供暖管道和室内供暖管道连接，导致部分业主无法采暖，遂导致部分业主到区政府上访事件的发生，在此情况下，被告方迫于政府的压力，私自将原告方室外已经铺设好的供暖设施切割开来，并找了其他施工队就室外供暖设施和部分业主的室内供暖管道进行了连接。
原告认为，虽然合同约定5%的保证金在三个采暖期内完一次性付清，但由于被告方私自破坏原告方室外部分施工管道，已经导致原告方无法履行质保义务，因此，原告方应当支付5%的维修保证金人民币2万元，另经第一个采暖期的检验，供暖正常，按照合同的约定，被告应当支付原告保暖保证金3万元。
原告提交了以下证据材料：
1、《景和苑暖气管道改造施工合同》原件一份（2016.6.13日签订），《工程验收单》原件一份（工程验收的时间2016年7月下旬），证明原告将工程做完以后被告应当按照合同给付我维修金、取暖保证金；
2、照片3张，证明被告方自己将原来的旧管道进行连接，致无法保证管道的质量。
被告欣德物业辩称，
1、答辩人不是本案适格被告主体。
2016年6月6日，答辩人的法定代表人白某某接受原“景和苑小区业主委员会”主任延某某的委托，授权委托人代表景和苑小区业主进行该小区暖气管道改造施工设计工作，授权范围包括：代表委托方与安塞县建筑工程施工总公司进行磋商、签署文件和处理暖气改造活动有关事务，并表明委托方将承担该代理行为的全部法律后果和法律责任。在此授权委托的前提下，答辩人与被答辩人于2016年6月13日签订了《景和苑暖气管道改造施工合同》。很明显，该案答辩人系以代理人身份与被答辩人签订的合同，被答辩人应当向作为被代理人的景和苑小区业主委员会主张。基于上述事实和法律的规定，该案适格被告主体应当为景和苑小区业主委员会而非答辩人。
2、被答辩人无权主张维修保证金。根据约定，现仅仅过去一个采暖期，被答辩人无权主张该维修保证金。被答辩人称由于答辩人私自破坏其室外部分施工管道，导致其无法履行质保义务，该理由没有任何依据。被答辩人实施了室外暖气改造工程后，部分业主由于没有处理好室内和室外暖气管道连接，遂导致无法采暖，该部分业主到区政府上访，在此情况下，区房管局做主更换了被告施工方一部分不合格的阀门（该阀门由于安装不合格漏水），并连接了一部分室外管道和室内管道，所需费用全部由房管局垫付。因此，被答辩人所称的私自切割管道，找施工队进行管道联系既不是答辩人所为，答辩人也没有委托任何人实施该行为，垫资方也不是答辩人，这与答辩人不存在任何法律上的因果关系。
3、被答辩人无权向答辩人主张保暖保证金3万元。合同约定，如在工程完工第一个采暖期供暖正常后，无供热死角后，经业主委员会同意后全额（3万元）退还。从该条约定可见。首先，该3万元的退还主体为业主委员会；其次，该退还的前提是第一个采暖期正常并经业主委员会的同意。
基于以上事实和理由，答辩人认为，答辩人接受景和苑小区业主委员会的委托，与被答辩人签订《景和苑暖气管道改造施工合同》，答辩人作为该景和苑小区的物业服务方，在该小区暖气管道改造工程中，没有任何受益权。该合同所产生的相关权利和义务，由委托方承担。故请求驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。
被告欣德物业提供了以下证据材料：
1、欣德物业营业执照、税务登记、法人证明书各一份，证明安塞欣德物业有限责任公司系依法成立的物业管理和服务机构；
2、《景和苑小区物业管理合同书》一份，证明欣德物业从2014年6月1日起至2017年5月30日止系景和苑小区物业服务方；
3、《授权委托书》原件一份，证明景和苑小区业主委员会授权欣德物业代表景和苑小区业主进行该小区暖气管道改造施工的诸项工作；
4、景和苑小区前业主委员会主任延志军证明一份，证明欣德物业与安塞建筑工程总公司签订合同系受“景和苑小区业主委员会”委托，业主委员会会承担该代理行为的全部法律后果和责任，与欣德物业没有任何关系；现欠5万元质量保证金应当由景和苑小区大修基金支付；
5、《会议记录》复印件三份，证明2016年3月11日，小区业主委员会一致决定对小区暖气管道进行改造；2016年4月28日，业主委员会决定，由安塞建筑工程施工总公司实施管道改造工程；2016年6月6日，业主委员会审议暖气管网改造合同。从暖气管网改造工程的决定实施到施工单位的确定及合同的审核均系小区业主委员会决定；
6、《公示》、《景和苑小区暖气改造方案公示》各一份，证明景和苑小区业主委员会在小区内公示公开招标事项及暖气改造方案，在公示方案中明确资金来源，室外主管网资源经房管局批示，动用维修基金，热力表及室内费用由住户自己承担；
7、白某某、高某某调查笔录各一份，证明业主委派白敬林、高塞旗为该暖气管道改造工程的监工人；该暖气管道改造费用从小区大修基金中支付。
被告景和苑业委会辩称，因被答辩人诉欣德物业承揽合同纠纷一案，因法院追加答辩人为被告，现答辩人对其诉讼事实和理由作如下答辩。
答辩人与被答辩人并非承揽关系，而是被答辩人与欣德物业签定了《景和苑暖气管道改造施工合同》，在该合同中答辩人即不是发包单位甲方，也不是承包单位乙方，该承揽合同与答辩人没有任何关系，所以被答辩人不能按照合同的条款来要求答辩人承担。被答辩人的管道改造施工工程，没有按照合同的要求达标，并且没有验收合格，因此答辩人不同意支付维修保证金和保暖保证金。该工程质量不合格，造成众多业主无法供暖，引发了上访事件，这此原因都是由被答辩人工程质量不合格，所有工程材料不符合要求，从中可以看到签订该合同的被答辩人与欣德物业相互勾结，从中谋利，从而损害了我们的利益。被答辩人管道工程上所有的接口都用塑料胶带粘合，我们认为这不符合工程质量要求，完全是豆腐杂工程。在工程回填时，被答辩人没有按规定要求夯实，导致雨水渗漏，造成安全隐患。在工程验收时，被答辩人与欣德物业相互勾结，没有通过相关部门的验收，而仅仅以欣德物业白塞梅验收，就为合格。我认为这是白塞梅的个人行为，完全不具备验收的能力，这完全损害了我们业主的利益。
被告景和苑业委会提供了照片6张，证明因为新旧管道没有连接，通过上访，房管局给连接的；原告安装的阀门全部不合格，这是我们换下来的，具体数量我们不知道多少个；被告开挖施工沟以后在回填时候没有夯实，导致现在地基已经下陷。
本院经审理认定事实如下：
城北景和苑小区约于2006年入住，同时该小区经部分业主
推选成立了“安塞县景和苑小区业主委员会”，但未进行相应的登记备案。
2014年6月1日被告欣德物业和“安塞县景和苑小区业主委
员会”签订了《景和苑小区物业管理合同书》，约定了2014年6月1日起至2017年5月30日止的物业服务协议。2016年3月11日，“安塞县景和苑小区业主委员会”成员经会议讨论，决定对小区内管道进行改造。2016年4月28日，“安塞县景和苑小区业主委员会”成员经会议讨论决定原告为承建单位，同时聘请了2名工程监督员，公示期为10天，从2016年5月10日至2016年5月19日。2016年6月6日，“安塞县景和苑小区业主委员会”成员经会议讨论决定签订施工合同主要内容及授权被告欣德物业与原告签订合同。2016年6月13日，原告和被告欣德物业签订了《景和苑暖气管道改造施工合同》，其中约定：工程承包方式为包工包料；工程内容为景和苑小区暖改造安装（不包括住户、门面房、车库室内部分），总造价为40万元（含税）；验收合格后留总工程价款的5％作为维修保证金，预留3万元作为保暖保证金，如在第一个采暖期供暖正常后，无供热死角后，经业主委员会同意后退还；工程免费保修期为3年，（无缝钢管、阀门质保10年），质量保修金在规定的质保期满后，如无任何质量问题，5%的保证金在三个采暖期内完一次性付清。合同在履行过程中，双方均按约履行了合同内容（工程款均从大修基金中支付）。原告按期完成工程内容后，在被告方的参与下，进行了验收并签字确认。2016年取暖到来时，各业主均未主动将新旧管道链接，导致无法供暖，后部分业主为此上访到区政府，最后区房管局将管道进行了连接（大部分业主管道未和新管道链接），并更换了部分阀门，所有费用均由安塞区房管局垫付。
另查明，被告城北景和苑业主委员会成立并备案登记于2017年6月29日。
本院认为，原告和被告欣德物业所签订的合同合法有效。业主委员会为业主选举产生，其行为后果由业主承担。原“安塞县景和苑小区业主委员会”的成立未依法进行登记，不具备业主委员会的法律主体资格。但在过去的十年左右的时间里，该委员会所决定的事项全体业主均能主动执行或予以认可，该委会和各业主之间已形成委托代理关系。被告欣德物业按照“安塞县景和苑小区业主委员会”的授权签订了合同，因该合同所产生的后果应当由全体业主承担。
对该委会的更换管道的决定，在进行了公示后，只有一人提出了建议，其他各业主未作意思表示，视为同意更换管道。
工程验收时，在监工人员等人的参与下进行了验收，并签字确认，本院有理由相信该工程已按照约定进行了施工。
因安塞区房管局的更换阀门的费用由该单位垫付，被告景和苑业委会暂无直接损失，故对原告所安装的阀门的质量问题本案不做处理。
对开挖回填的部分，地基下沉的事实和恢复的费用问题，被告城北区景和业主委员会未在本院规定的时间内提出鉴定申请，故对此请求本院不予支持。
关于保暖保证金，已过一个采暖期，被告景和苑业委会应当给付。按约定，维修保证金为三个采暖期，虽然房管局更换了部分阀门，对新旧管道进行了连接，但不能免除原告对其他部分的质量保证，故对原告请求给付保证金的诉求不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百六十九条、第二百八十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告城北区景和苑业主委员会于本判决书生效后5日内给付原告安塞县建筑工程施工总公司保暖保证金3万元；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，由被告城北区景和苑业主委员会承担275元，原告承担500元，其余275元退还给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审判员 曹海义
二〇一七年八月二日
书记员 高 磊