江西省赣州市赣县区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣0721民初2325号
原告方名涵，男，汉族，1976年7月1日生，住赣县。
被告赣县银河房地产开发有限公司，住所地赣县梅林镇梅林村井前路红专路5号。统一社会信用代码91360721550890415N。
法定代表人皮继忠，执行董事。
委托代理人刘春，公司法务，代理权限：特别授权。
原告方名涵诉被告赣县银河房地产开发有限公司（以下简称银河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月30日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方名涵、被告银河公司的委托代理人刘春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告方名涵向本院提出诉讼请求：1、被告须支付原告已交购房款221966元的每日万分之二的违约金24个月共计32407元，从原告未付的房款中扣除；2、被告在2016年12月31日前无法交付符合合同约定的房屋，则从次日及2017年1月1日起支付每月每平方米80元租金给原告，次季度增加10元，以此类推直至被告交付符合约定的商品房止，以上租金作为被告的补偿金从原告未交付的房款中扣除，原告未付购房款共计22万元，扣完上述费用及诉讼费用后房屋归原告所有；3、被告须协助原告办好水电到户，以及办理房产证、土地使用权证等合法有效证件；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月28日，原告购买被告开发的位于赣县县城××大道××Ｆ-10-1地块（A块）编号为赣国用（2010）第1-319/第1-320地块上的银河国际商业广场第4栋D-1-07号商品房，建筑面积28.11平方米，单价为15722.73元/平方米，总价441966元。原告于购房当日向被告支付购房款221966元，双方约定剩余房款由被告协助原告办理银行按揭贷款，并签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20131104958），期间原告有交资料给中国银行赣县支行办理房产按揭贷款，但因被告未能跟银行方面沟通协调，原告资料被退回，由于被告其他原因造成原告至今未办理银行按揭贷款。被告未能按合同约定在2014年12月31日前取得建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定条件的房屋交付原告。经原告多次与被告沟通协调处理，被告至今未能交付房屋给原告，也未提供解决方案，被告的上述行为给原告带来了巨大经济损失。因此，原告依照合同约定及法律规定提起上述诉讼主张。
被告银河公司辩称：被告不能依约交付房屋，系客观原因导致；依据合同第九条的约定双方协商一致违约金计算的上限不超过5万元，原告主张的违约金过高；原告主张的租金损失明显与市场价格不符，应予扣减，所主张的2015年至2016年计算的违约金和2017年以后计算的租金损失总额不超过5万元。
经本院审理查明：2013年11月28日，原、被告双方签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20131104958），双方约定被告银河公司将其所有的位于赣县县城杨仙大道北侧F-10-1地块（A块）编号为赣国用（2010）第1-319/第1-320地块上的银河国际商业广场第4栋D-1-07号商品房出售给原告，建筑面积28.11平方米，单价15722.73元/平方米，合同总价441966元；价款支付方式为原告在签订合同前向被告支付首期购房款合计221966元，剩余购房款22万元由原告办理银河按揭贷款支付；交付期限约定为被告应在2014年12月31日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的房屋交付原告，若遇特殊原因被告可据实予以延期：1、不可抗力因素，自发生之日其60日内告知买受人；2、非出卖人原因造成的工期延误（如国家政策法规变化调整，规划、设计、质检、房产等政府行为，相关政府部门审批有关事项发生延迟、变更的，政府要求停工或验收不能完成的，市政配套设施安装验收发生延迟的，异常天气，买受人未履行合同约定的）。双方还约定出卖人逾期交房的违约责任为：1、逾期不超过60日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人已支付房价款万分之一支付违约金并继续履行合同；2、逾期超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人已付款2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行并自最后交付期限第二天起至实际交付日止出卖人按日向买受人已支付房价款万分之二支付违约金，累计不超过5万元。原、被告双方还就合同其他事项进行了详细约定，具体详见合同。合同签订当日，原告即向被告交付了首期购房款221966元，被告向原告出具收据一张（编号0471391）。交付期限届至后至今被告仍未按约定向原告交付房屋。
上述事实有原、被告的庭审陈述，原告提供的原告身份证复印件、收据、《赣州市商品房买卖合同》等证据予以证实，事实清楚，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告双方自愿签订《赣州市商品房买卖合同》，原、被告之间的房屋买卖合同关系合法有效，原告依据合同约定向被告履行了支付房屋首期购房款221966元的义务，未成功办理尾款银行按揭贷款手续，被告未在约定期限内取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及向原告交付房屋构成违约。根据庭审查明事实及双方合同约定，被告逾期交付超60日的，买受人要求继续履行合同的，应当按照原告已付购房款每日万分之二支付违约金给原告，但累计金额不超过5万元。因此，对于原告诉请被告支付计算至2016年12月31日即24个月的违约金32407元的诉讼请求，本院予以支持。
有关原告诉请被告自2017年1月1日起支付每月每平方米80元的租金，并在次季度增加10元直至被告交付商品房为止，以及租金作为补偿金从原告房款中予以扣除的诉讼请求。本院认为，原、被告双方对该事项并未进行约定，且原告未提供其他相关证据予以证实，因此，对其要求被告支付租金的诉讼请求，本院不予支持。在本案被告存在逾期交房的违约行为情况下，原告本人没有选择解除合同，而是要求继续履行与被告之间的房屋买卖合同，那么双方合同约定的条款依然有效，所以针对双方约定的被告逾期交房违约金数额以5万元为限的条款，原、被告依然要予以遵守。因此，原告本人在庭审中陈述要求被告自2017年1月1日起继续支付违约金，对其该项请求，应按双方合同约定的违约金限额5万元计算，扣除上述已诉请32407元，剩余17593元计算为限，本院予以支持。此外，原告还诉请其未付房款22万元扣除违约金、补偿金、诉讼费用等费用后商品房产全部归原告所有的诉讼请求，因原告尚有22万尾款未支付给被告，亦未办理银行按揭贷款予以支付，其对被告仍然存在支付购房款的义务，合同约定的交易并未完成，双方未在合同中约定尾款的支付时间，因此，原告也应按照合同约定支付尾款，在此之前要求取得房屋所有权于法无据，原、被告也未对违约金等费用抵扣购房款事项作出约定，因此，对其该项诉求，本院不予支持。
有关原告诉请被告须协助原告办好水、电到户，协助办理好房产证、土地使用证等相关合法有效证件的诉讼请求。本院认为，原、被告双方并未解除合同，依然在按照合同约定的条款要求继续履行，现状为被告尚未交付房屋给原告，原告的本项诉求内容应在交付房屋后双方按照合同约定继续履行，目前尚未到上述原告诉称办理水电入户手续及相关产权登记证件的时间，对未发生的事实尚未产生争议及纠纷，因此，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百六十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
被告赣县银河房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告方名涵24个月（2015年1月1日至2016年12月31日）的违约金合计32407元；
被告赣县银河房地产开发有限公司向原告方名涵支付违约金（自2017年1月1日起按已付购房款221966元每日万分之二计算违约金至房屋交付之日止，以17593元计算为限）；
三、驳回原告方名涵的其他诉讼请求。
如果被告未能按本判决确定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费860元，减半收取430元，由被告赣县银河房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审判员 彭永红
二〇一七年十一月十五日
书记员 郭家戟
附：
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
二、赣州市中级人民法院上诉费帐号：
户名：江西省赣州市中级人民法院
帐号：99×××88
开户行：招商银行赣州长征大道支行
三、赣州市赣县区人民法院标的款账号：
户名：赣州市赣县区人民法院
账号：03×××52
开户行：赣县农行赣东分理处