重庆市荣昌区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）荣法民初字第03288号
原告：重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌区昌元街道广场路111号（明珠餐馆9楼），组织机构代码78749385-6。
法定代表人：廖申水，总经理。
委托代理人：金朝伟，重庆川伟律师事务所律师，特别授权。
被告：钟时玉，女，1972年12月2日生，汉族。
原告重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司（以下简称文诚物业公司）与被告钟时玉物业服务合同纠纷一案，本院2015年6月10日立案受理后，依法由审判员钟永建适用简易程序公开开庭进行了审理。原告文诚物业公司的委托代理人金朝伟、被告钟时玉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文诚物业公司诉称：原告是服务于荣昌区川三·文曲苑小区的物业公司，被告是该小区的业主。原告依法对包括被告在内的该小区业主收取相关物业服务费用，但被告从2011年9月1日至2014年4月15日期间一直未交纳相关物业服务费用，经原告多次催收未果。原告为维护合法权益，特诉至法院，请求判决：一、由被告支付所欠2011年9月1日至2014年4月15日期间的物业服务费1954元、公共设备设施日常维护费697元、电梯费945元，共计3596元；二、判令被告向原告支付逾期未交纳物业服务费的违约金800元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告钟时玉辩称：原告文诚物业公司收费不合理；被告房屋在2013年3月8日至同年11月中旬、2014年3月8日至2015年2月22日两个时间段为空置房，应当减半收取物业服务费；原、被告对2011年9月1日至2014年4月15日期间物管费金额协商未成，致被告未交纳，故被告不应支付违约金；诉讼费被告不承担。
经审理查明：被告钟时玉系荣昌区川三·文曲苑小区3幢1单元21-2号房屋的业主，该房屋的建筑面积为88.61㎡。2008年8月1日，重庆川三房地产开发（集团）有限公司作为该小区的建设单位，将小区的物业管理服务委托原告负责管理，并签订书面《前期物业管理服务合同》。该合同约定服务期限为两年，自2008年8月1日起至2010年8月1日止。该合同第六条载明：“本物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅0.95元／月·平方米；……”。2008年9月11日，原荣昌县物价局下发荣价发（2008）105号《关于确定川三·文曲苑物业服务试行收费标准的通知》，该文件载明，“公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，高层住宅物业服务费每月0.7元／平方米·月，公共设备设施日常维修养护费每月0.25元／平方米·月。试行期间，因申报的相关条件还未完善，上述收费标准应下浮30%。试行收费最多不超过二年。该小区设备设施等相关条件达到申报条件后，物业管理企业应及时申报物业服务正式收费标准。该文件同时规定，高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：（1）按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元。”
《前期物业管理服务合同》期限届满后，原告继续为被告居住的小区提供物业服务至2014年4月15日止。被告从2011年9月1日至2014年4月15日期间的物业服务费、公共设备设施日常维修费、电梯费未交纳，经原告催收后，被告仍未缴纳。
另查明：2012年7月12日，原荣昌县发展和改革委员会荣发改发（2012）294号《关于核定川三·文曲苑物业服务收费标准的通知》确定该小区收费项目及标准为：（一）公共性服务费按建筑面积（含分摊面积）计算，住宅物业服务费每月0.7元／平方米，公共设备设施日常维修养护费每月0.25元／平方米；……小区内业主公用部位、公用设备设施（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机）的用水、用电费用未进入物业服务成本，可据实向小区业主分摊。（二）高层住宅电梯费收费方式，可实行月票和次票，由物业管理公司根据实际情况决定。1、月票票价：（1）按层计算：张／人=10元（第三层）＋0.30元×（N-3），N为层数；（2）按人计算：按常住人口每人每月10元计收。2、次票票价：单上单下每人次0.30元，上下往返每人每次0.50元。
原告曾向本院起诉被告钟时玉缴纳物业服务费等费用，后撤回了起诉。2015年6月10日，原告以被告未交纳2011年9月1日起至2014年4月15日共计31.5个月的物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费等为由，诉至本院。
上述事实，有《前期物业管理服务合同》、原荣昌县物价局荣价发（2008）105号文件、原荣昌县发展和改革委员会荣发改发（2012）294号文件、（2014）荣法民初字第02800号民事判决书等证据材料及原、被告当庭陈述证实，本院依法予以确认。
本院认为：原告根据与建设单位签订的《前期物业管理服务合同》对川三·文曲苑小区进行物业服务管理活动，其合法权益应当得到维护。在协议期满后，原告继续为该小区提供服务，被告居住使用位于川三·文曲苑小区内的自有房屋，接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照相关规定向原告缴纳相关的费用。因此，对原告要求被告支付欠交31.5个月的物业服务费、公共设备设施日常维护费、电梯费的诉讼请求应依法予以支持。
《前期物业服务合同》约定了被告应缴纳的物业费标准，但原荣昌县物价局2008年文件规定，原告的物业费收费标准应下浮30%（未含电梯费）。原告在试行收费期满后未向有关部门申报正式收费标准，直至2012年7月12日原荣昌县发改委发文时止。故，对原告主张2012年7月份之前的物业服务费本院按相应标准的70%予以支持。对被告应交纳的物业管理费用，本院确认如下：（1）原告主张物业服务费为1954元，本院支持为：2011年9月1日至2012年7月为（0.7元／月·平方米×70%×88.61平方米×11个月）≈477.61元，2012年8月至2014年4月15日为（0.7元／月·平方米×88.61平方米×20.5个月）≈1271.55元，共计1749.16元。（2）原告主张公共设备设施日常维修养护费697元，本院支持为2011年9月1日至2012年7月为（0.25元／月·平方米×70%×88.61平方米×11个月）≈170.57元，2012年8月至2014年4月15日为（0.25元／月·平方米×88.61平方米×20.5个月）≈454.13元，共计624.70元。（3）电梯费：原告主张被告房屋内常住人口为3人，电梯费应按常住人口每人每月10元的标准计算为30元／月，原告该主张符合常理，故本院对电梯费支持为945元（30元／月×31.5个月）。以上费用共计1749.16元＋624.70元＋945元=3318.86元。
对原告要求被告支付违约金的请求，因原告未提交双方对逾期缴费违约责任的相关约定。故对原告的该项请求，本院不予支持。
关于被告称其房屋在2013年3月8日至同年11月中旬、2014年3月8日至2015年2月22日两个时间段为空置房，应当减半收取物业服务费的抗辩意见，因被告未提交原、被告共同确认上述两个时间段其房屋为空置房的证据，故对被告该项意见，本院不予采信。关于被告称其房屋常住人口只有两人，应当按照两人收取电梯费的辩称意见，因被告未提交充分的证据予以证实，故本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第十条、第三十六条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告钟时玉于本判决生效后十日内支付原告重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司2011年9月1日至2014年4月15日期间物业服务费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费共计3318.86元；
二、驳回原告重庆川三房地产开发集团文诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告钟时玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半预收25元，实收25元，由被告钟时玉负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
审判员 钟永建
二〇一五年九月六日
书记员 张 琳