辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽01民终10150号
上诉人（原审被告）：刘晓庆，女，1981年10月1日出生，汉族，无职业，住沈阳市铁西区
委托诉讼代理人：袁欣，辽宁同方律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘志国，男，1981年10月27日出生，满族，无职业，住辽宁省西丰县。
委托诉讼代理人：张艳宏，辽宁博功律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳市于洪区上林保利信息服务社，经营场所沈阳市于洪区松山西路*****号。
经营者：李德美。
委托诉讼代理人：李浩天，男，1990年9月11日出生，汉族，上林保利信息服务社职员。
委托诉讼代理人：周德龙，男，1988年3月18日出生，汉族，上林保利信息服务社职员。
上诉人刘晓庆因与被上诉人刘志国、沈阳市于洪区上林保利信息服务社房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2017）辽0106民初5623号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
刘晓庆上诉请求：1.撤销一审判决第二项;2.一、二审案件受理费、保全费等诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人无任何证据证明合同签订后发生了政策变化的情形，上诉人有充分证据证明本案不属于情势变更情形，原审法院对此认定事实错误，适用法律错误。二、被上诉人承担房屋过户期间所有的税费是合同的明确约定，原审法院对此认定事实错误。三、即使案件符合情势变更，但原审法院对于合同解除的处理并未遵循公平原则。补充：一审法官对对方有偏袒，即使是情势变更也不是我造成的，中介方没有在第一时间通知我与买房人，后果应该由中介承担。
刘志国辩称，上诉人提出的事实与理由缺乏事实和法律依据。双方签订合同时不存在营业税的情形。当时上诉人的发票已经满两年符合正常办理房屋过户的条件，后因政策变更无法履行合同。签订合同时不管当时的新政策是否出台，但在沈阳地区并没有实施，二人购买房屋不符合征收营业税的对象。原审判令返还定金不违反公平原则，根据情势变更如继续履行合同对一方显失公平的可以解除合同，上诉人称其在履行过程中存在损失，其办理房照和契税的费用是必然产生的，无论本案能否继续履行，上诉人都应支付该费用，上诉人的损失与新政策变更无关联性，损失不应当由被上诉人承担。建议二审维持原判。
沈阳市于洪区上林保利信息服务社辩称，合同2017年3月份签订，得到政策变更信息是4月22日，当时房产局有很多案件，所以延期到28日，之前我们对政策变更也是一无所知。
刘志国向一审法院起诉请求：一、解除刘志国、刘晓庆、沈阳市于洪区上林保利信息服务社签订的《房屋买卖合同》；二、判令上述刘晓庆、沈阳市于洪区上林保利信息服务社连带返还刘志国定金5万元及利息；三、刘晓庆、沈阳市于洪区上林保利信息服务社连带返还刘志国中介费1.245万元；四、案件受理费由刘晓庆、沈阳市于洪区上林保利信息服务社承担。
一审法院认定事实：2017年3月20日刘志国作为买方（乙方）与刘晓庆作为卖方（甲方）、沈阳市于洪区上林保利信息服务社作为中介方（丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：出售房屋位于沈阳市铁西区齐贤北街6甲3号3-2-1，建筑面积98.61平方米，房屋价格1,245,000元，付款方式：1、乙方于2017年3月20日支付甲方购房款定金50,000元；2、乙方于甲方办理还款当日支付甲方第二笔购房款700,000元，于甲方解贷；3、乙方以商业贷款形式支付甲方第三笔购房款470,000元；4、乙方押尾款25,000元于甲方结清房屋所欠费支付、腾房、交钥匙，多退少补；5、乙方以商业贷款形式超出总房款额度多贷230,000元，甲方到账3日内退还乙方；6、更名过户当日50,000元资金监管由甲方支付。在签订合同时，乙方应支付丙方中介费12,450元，协议签订后，中介费概不退还，由违约方承担。丙方仅为甲乙双方提供信息咨询、中介服务，不承担任何其他责任。关于产权办理及贷款手续的约定：1、甲方负责配合乙方办理更名过户的所有手续，承诺此房无抵押、无查封、无纠纷、并承诺此房产满2年未满5年，如有违约甲方负责；2、乙方承诺首次贷款并无个人征信不良，如有违约，乙方负责；3、乙方负责办理更名过户所产生的所有费用如个税、契税、工本费、交易费、贷款代办费等；4、如乙方个人原因贷款未下来，定金不予退还。合同签订当日，刘志国向刘晓庆交付定金50,000元，向沈阳市于洪区上林保利信息服务社交付中介费12,450元。
一审法院另查明，2017年4月22日沈阳市废止了原（辽地税函【2005】258号）文件中关于“个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定”的规定，实施“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明的时间作为其购买房屋的时间”。纳税人过渡期截止至2017年4月28日，之后按新政策实行。
一审法院又查明，刘晓庆于2017年5月3日取得了税收完税证明，于2017年5月9日取得了《不动产权证书》。按照新政策，涉案房屋购房时间不满两年，产生高额营业税，刘志国认为该情形属于情势变更，请求解除合同、返还定金、利息及中介费，故诉至一审法院。
一审法院认为，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案双方签订房屋买卖合同后，由于沈阳市废止了原（辽地税函【2005】258号）文件中关于“个人转让住房的购房时间，可按房屋产权证、契税完税证明或税务部门监制的销售不动产发票上注明的时间孰先原则确定”的规定，实施“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明的时间作为其购买房屋的时间”，该政策变更在订立合同时系无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，按照新规定该房屋购房时间未满两年，继续履行合同刘志国将支付高额的营业税，对于刘志国明显不公平，且双方的合同中并未对营业税进行特别约定，故刘志国请求解除合同，由刘晓庆返还定金50,000元及沈阳市于洪区上林保利信息服务社返还中介费12,450元，于法有据，理由正当，一审法院予以支持。关于刘志国请求刘晓庆、沈阳市于洪区上林保利信息服务社支付利息，于法无据，一审法院不予支持。
关于刘晓庆辩称合同中明确约定房屋过户过程中的所有税费由刘志国承担，刘志国以政策变化、因额外需要承担税费不想购买房屋，无法继续履行合同为由，擅自解除本合同，刘志国已经构成违约。一审法院认为，双方签订的合同中约定，乙方负责办理更名过户所产生的所有费用如个税、契税、工本费、交易费、贷款代办费等，该约定虽然明确了刘志国负责办理更名过户所产生的所有费用，但该所有费用系双方可预见的费用，如个税、契税、工本费、交易费、贷款代办费，签订合同时双方并未预见会产生营业税，且合同中并未对营业税做特别说明，故刘志国不存在因不缴纳税费而违约的行为。对于刘晓庆的该辩称，一审法院不予支持。
关于刘晓庆辩称不存在不可抗力或情势变更情形。刘志国、刘晓庆、沈阳市于洪区上林保利信息服务社三方曾到铁西区房产局咨询过政策变更问题，工作人员及接待局长明确告知“个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明的时间作为其购买房屋的时间”的原则是从2016年5月“营改增”后就开始实施的，并不存在按照发票上的时间确定购房时间的情形。一审法院认为，刘志国提供的与房产局负责人的录音资料中负责人称：“这个政策执行一直到现在，原则上这个政策就是这么执行的，但是你说有没有可能中间认过发票之类的，可能因历史原因，对政策理解有偏差，有这种可能性，但绝对不是正确的。”刘晓庆并未提供证据证明该负责人具体姓名及职务，合法性不能确认，但从其陈述的内容来看，该政策执行可能存在中间认过发票作为购房时间的情形，刘晓庆并未提供其他证据证明沈阳地区该政策实施的具体时间，且根据刘志国提供的公告解读及房产中介对房产政策信息的陈述，该政策在沈阳地区应系2017年4月22日开始实施。故对于刘晓庆的该辩称，一审法院不予支持。
关于沈阳市于洪区上林保利信息服务社辩称房主称已经将5万元花了，没有钱交契税，找刘志国借钱交契税，由于房主迟迟不能缴纳契税，不能办理契证，不能撤销抵押，导致合同迟迟不能进行偿还贷款解除抵押。28日之后就实施新规定了，因为当时房主没有房证，件根本递交不上去，导致错过了时机。当时三方签订的买卖协议上面写的很清楚，双方任何一方出现违约的情况是要承担中介费的，所以我方不应返还中介费。一审法院认为，合同解除并非因任何一方违约导致，系无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化。该政策变化时，中介并未及时通知买卖双方，没有履行中介服务的义务。且中介方在制定合同时未明确约定合同履行的具体期限，故沈阳市于洪区上林保利信息服务社该辩称于法无据，一审法院不予支持。
综上所述，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，一审法院判决：一、解除原、被告三方签订的《房屋买卖合同》；二、被告刘晓庆于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘志国定金人民币50,000元；三、被告沈阳市于洪区上林保利信息服务社于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘志国中介费12,450元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告刘晓庆承担；案件受理费311元，由被告沈阳市于洪区上林保利信息服务社承担；保全费520元，由被告刘晓庆承担。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，刘晓庆与刘志国签订的房屋买卖合同系当事人真实意思表示，内容并未违反法律行政法规强制性规定，应为有效。合同签订中，双方基于房产转移登记产生的税费问题，而由刘晓庆承诺“涉案房产满2年未满5年”，并约定“如有违约，刘晓庆负责”。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中
双方合同履行过程中，涉案房产基于房产过户当时的政策规定，刘晓庆名下的房产并不符合“满2年”的规定，若继续进行房产转移登记将发生高额税费，而双方对于税费承担问题亦未能达成一致意见，故双方之间的房屋买卖合同因刘晓庆的违约而未能继续履行，一审法院依据刘志国诉请判决解除双方之间的房屋买卖合同并无不当。另据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，刘晓庆与刘志国之间的房屋买卖合同解除后，一审法院依据刘志国诉请判决刘晓庆返还刘志国交付的定金50,000元亦无不当。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元，由上诉人刘晓庆负担。
本判决为终审判决。
审判长 李 妍
审判员 韩彩霞
审判员 姜会军
二〇一七年十一月十三日
书记员 路柠檑
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。