江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终2340号
上诉人（原审原告）王玉梅，女，1963年9月20日生，汉族，自由职业。
被上诉人（原审被告）南京康利置业有限公司，住所地南京市溧水区永阳镇致远路68号。
法定代表人王殿春，该公司副董事长。
委托代理人蒋宜贯，江苏泰和律师事务所律师。
上诉人王玉梅因与被上诉人南京康利置业有限公司（以下简称康利公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2015）溧民初字第1354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
王玉梅原审诉称，王玉梅、康利公司签订商品房预售合同，约定：王玉梅购买康利公司开发的康利华府小区门面房，于2013年8月31日交房，交房时康利公司需取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；逾期交房，康利公司应按已收房款的万分之二点五／天计算支付违约金。2013年9月底，上述房屋尚不具备交付条件时，因康利公司通知，王玉梅接受了上述房屋。2014年4月26日，上述房屋在住建部门办理了房屋竣工验收备案手续。据上，康利公司延期交付，应按日万分之二点五计算，支付违约金98783元及逾期利息6422元。
康利公司原审辩称，上述房屋交付给王玉梅时，已通过施工、监理、设计及建设单位验收，已具备交付条件。王玉梅已于2013年9月29日领取房屋钥匙，办理交接手续。交接时，康利公司已告知王玉梅上述房屋尚未取得验收备案证明，而王玉梅仍接受了上述房屋，应视为对交付条件的变更，故应认定双方已于2013年9月29日办理了有效的房屋交接手续。本案中，约定逾期交房的违约金为日万分之二点五，按每日每平方米折算，约定违约金为3.3元／平方米·天，而溧水同地段同类型门面房的租金为1.3元／平方米·天，故约定违约金标准过高，即使康利公司要承担违约责任，违约金也要按同地段、同类型房屋租金标准确定。
原审法院经审理查明，王玉梅、康利公司于2012年6月19日签订商品房预售合同，约定：王玉梅购买康利公司开发的位于溧水区永阳镇致远路68号康利华府3幢104室；该房屋为商业用房，面积125.04平方米，价款1639554元；于2013年8月31日交付房屋，交付房屋时应取得《建设工程规划验收合格书》、《房屋测绘成果》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料；逾期交房，按已收价款的万分之二点五／天计算支付违约金；交付房屋时，康利公司明确告知交付的商品房尚未符合交付条件，王玉梅仍愿接受的，视为对交付条件的变更等。上述合同签订后，王玉梅按约支付了房款。
2013年8月20日，经设计、施工、监理、建设单位共同验收，上述房屋所在的康利华府一期2幢楼工程通过了单位工程竣工验收，各方同意该工程可以交付使用。
2013年9月24日，王玉梅、康利公司办理了交房手续。2014年4月26日前，上述房屋取得测绘成果图。2014年4月26日，上述房屋通过竣工验收备案。
本案原审中，康利公司提交了从南京赶集网下载的溧水区永阳镇几处门面房出租价格：大东门步行街门面房，约1.3元／平方米.日；广成商业门面房，约1.54元／平方米·日；康利华府门面房，约1.36元／平方米·日。对此，王玉梅认为，该信息是康利公司单方从网上下载，真实性不能确认；约定逾期交房的违约金标准不高，不需调整。
本案原审中，原审法院到康利华府所在小区，对一期底层商铺中已经出租的房屋租金进行调查，对调查取得的租金价格进行统计，计算出平均租金价格为1.828元／平方米·天。
原审法院另查明，原审法院于2014年11月28日对（2014）溧民初字第1661号案件作出判决，认定并判决如下：在建设行政主管部门核发房屋竣工验收备案表前，康利公司虽然将房屋交付了购买人茅冬梅，但其交房不符合交付条件，应承担违约责任；茅冬梅在宽展期前接受房屋，自接受之日到房屋竣工验收备案之日，茅冬梅正常占有、使用房屋，如仍按合同约定支付违约金，有失公平，故酌定损失为1500元；判令康利公司支付1500元。该案现已生效。
原审法院认为，上述商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，是有效合同。合同中约定交房时应取得房屋竣工验收备案表等，而康利公司直至2014年4月26日才取得竣工验收备案表，故该房屋直至该时间点才符合交付条件。康利公司逾期交房，应支付违约金，但根据王玉梅对案涉房屋的占有、使用情况不同，应分为两段进行计算，第一段的期间自2013年9月1日起，算至2013年9月23日；第二段应自2013年9月24日起，算至2014年4月26日。第一段期间内，王玉梅未实际占用房屋，康利公司应支付违约金，但约定违约金标准明显高于同地段同期房屋租金，应参照同地段同期房屋租金的1.3倍进行计算，按原审法院调查取得的平均房屋租金价格，该时间段内租金为6834.34元（125.04平方米×1.828元／平方米／天×1.3倍×23天）。后段期间，康利公司虽未取得房屋竣工验收备案表，但王玉梅已实际占有、使用房屋，王玉梅并无实质性损失，故该部分违约金也应予调整，参照已生效的（2014）溧民初字第1661号案件的标准，酌定为3057.58元。以上违约金合计9891.92元。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、康利公司应给付王玉梅违约金9891.92元，于判决生效后十日内付清。二、驳回王玉梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2631元，由王玉梅与康利公司各负担1315.5元。
王玉梅不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定上诉人自2014年9月23日后实际占有、使用房屋，无实质性损失，缺乏事实依据。二、原审法院依据（2014）溧民初字第1661号案件民事判决书作为本案事实认定的依据，不符合我国法律规定，且原审法院在庭审中并未向上诉人告知该案相关情况，剥夺上诉人的知情权。三、原审法院将违约金计算期间分为2013年9月1日至2013年9月23日、2013年9月24日至2014年4月26日两段存在错误。一是被上诉人采取欺骗手段与上诉人在2013年9月24日办理房屋交接手续，该2013年9月24日不能认定为双方办理房屋交接手续的时间；二是原审法院酌定后段期间违约金数额为3057.58元，无任何依据，明显偏袒被上诉人。四、双方合同约定，被上诉人逾期交房应按照已收价款的万分之二点五／天向上诉人支付违约金，该约定标准并非过高，原审法院调低违约金标准并以租金询价结果作为违约金数额认定依据，缺乏事实与法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持其原审的诉讼请求，并由被上诉人承办本案全部诉讼费用。
被上诉人康利公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。已发生法律效力的（2014）溧民初字第1661号民事判决与本案系同一类型案件，原审法院依据该生效判决书认定的事实作为本案裁判的依据，符合法律规定。本案原审判决的重要内涵是2013年9月24日房屋已经事实交付，2014年4月26日仅是法定的交付日，根据合同约定交钥匙即为交付，根据法律规定转移占有即为交付，原审法院从公平合理的角度进行了判决，保护了上诉人的权益，符合法律规定。请求二审法院依法维持原审判决。
本院二审查明事实与原审查明一致。
二审另查明，本院于2015年3月28日作出的（2016）苏01民终303号、1769号民事判决书等，均认定康利公司于2013年9月24日向潘家俊等购房业主交付康利华府房屋时已开通水电气，潘家俊等也实际占有和使用，并未导致潘家俊等无法占有房屋从而产生使用费损失。
再查明，（2014）溧民初字第1661号民事判决书查明茅冬梅所购房屋的总房款为804340元。
二审中，就原审法院针对康利华府所在小区底层商铺调查统计1.828元／平方米·天的租金价格，双方当事人均认可符合市场行情。
上述事实，由（2016）苏01民终303号民事判决书、（2016）苏01民终1769号民事判决书、（2014）溧民初字第1661号民事判决书、当事人陈述、本院谈话笔录等在卷证实。
本院认为，上诉人王玉梅与被上诉人康利公司签订的商品房预售合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性和禁止性规定，合法有效，双方应按此履行。本案康利公司未在约定的交房时间前取得涉案房屋竣工验收备案表，应当向王玉梅承担2013年9月1日至2014年4月26日期间迟延交房的违约责任。由于王玉梅与康利公司于2013年9月24日办理了房屋交接手续，而小区房屋水电气已开通的事实和小区购房业主在收房后不存在房屋使用费损失的事实，亦经过其他民事案件生效判决书作出认定，故本案原审法院根据王玉梅对涉案房屋的占有使用及房屋使用费损失等情况，以2013年9月24日为时间节点，分段区分和确定违约金数额并无不当。
根据我国合同法规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。首先，康利公司在2013年9月1日至2013年9月23日期间迟延交房，导致王玉梅产生不能使用房屋的损失，参照同地段、同类型市场房屋租金标准仅为1.828元／平方米·天，而按照双方合同约定的违约金标准折算为3.28元／平方米·天（房款1639554元×2.5?／天÷125.04平方米），该约定的违约金标准过分高于房屋租金损失，故原审法院结合康利公司违约行为、王玉梅实际损失，在康利公司请求调整违约金情况下，确定违约金数额为6834.34元（125.04平方米×1.828元／平方米／天×1.3倍×23天）符合法律规定。其次，王玉梅在2013年9月24日收房后至2014年4月26日房屋取得竣工备案表期间内，并无实质性损失，原审法院参照（2014）溧民初字第1661号民事案件关于茅冬梅所得1500元违约金与804340元购房款的比例，确定康利公司支付王玉梅违约金3057.58元（1939554元×1500元／804340元）亦无不当。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉主张不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2631元，由上诉人王玉梅负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 白文虎
二〇一六年五月十三日
书 记 员 朱亚芳