山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁05民终798号上诉人（原审被告）：山东众成地产集团有限公司，住所地东营市东营区辽河路105号。法定代表人：ＸＸＸ，董事长。委托诉讼代理人：尹晓恺，山东众成地产集团有限公司职工。委托诉讼代理人：田文涛，山东鲁成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李珑珑。被上诉人（原审原告）：张永法。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谢树光，山东鲁北律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王志浩，山东鲁北律师事务所律师。上诉人山东众成地产集团有限公司（以下简称众成地产公司）因与被上诉人李珑珑、张永法商品房预售合同纠纷一案，不服东营市垦利区人民法院(2016)鲁0521民初557号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人众成地产公司的委托诉讼代理人尹晓恺、田文涛，被上诉人李珑珑、张永法的共同委托诉讼代理人王志浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。众成地产公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人按照合同约定履行了义务。涉案房屋是山东石大胜华化工集团股份有限公司（以下简称石大胜华公司）为改善职工居住条件、经多方协调确定的限价商品房。山东省垦利经济开发区管理委员会（以下简称垦利管委会）、众成地产公司、石大胜华公司为此签订了三方协议，本案双方签订的商品房预售合同是三方协议的从合同，目的是为了方便给职工办理按揭贷款及房屋权属证书，应在三方协议的基础上履行。二、选房人员均为石大胜华公司职工，该公司通过内部网站通知申购、选房等事宜，具有告知的法律效力。石大胜华公司于2015年10月17日通过内部网站向职工发布交房方案，该单位职工应当是明知的。被上诉人订立合同时隐瞒身份，造成交房通知不畅，具有过错。2015年10月31日的联名信中，被上诉人李珑珑签名捺印，表示暂不收房、暂不交款，表明被上诉人对暂不收房是故意为之。三、本案一审判决与一审法院（2016）鲁0521民初552号判决矛盾。（2016）鲁0521民初552号判决认为，众成地产公司已经尽到通知收房的义务。该判决已生效。四、合同补充协议对交付房屋进行了重新约定，应以补充协议中的约定为主。补充协议约定，被上诉人剩余房款必须交纳完毕，才能办理房屋交接手续，否则上诉人不承担延期交付责任。五、被上诉人有逾期交纳购房款的违约行为。被上诉人没有按照合同约定交纳房款，上诉人对被上诉人应当承担的逾期交纳剩余购房款的违约金及看户费，另行提起诉讼。李珑珑、张永法辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。李珑珑、张永法一审诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金（以1133642元为基数，按2015年10月31日计算至2016年3月20日，按照已交房款的日万分之三计算）；2.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2013年8月23日垦利管委会（甲方）与石大胜华公司（乙方）签订《合作建设限价商品房住房框架协议》，约定：双方合作为乙方职工建设限价商品住房，由乙方组织职工团购；乙方职工团购限价商品住房过程中，乙方承担组织作用，分期交纳的购房款，由乙方的购房职工及时足额向甲方支付，甲方确保专款专用；甲方负责确定具有合法资质的房地产开发商，通过法定程序取得项目建设用地使用权，并承担项目的开发建设任务。其后，垦利管委会（甲方）与众成地产公司（乙方）签订《石大胜华职工住宅项目合作协议》，约定根据垦利管委会与石大胜华公司签订的《合作建设限价商品住宅房框架协议》，双方达成协议，由乙方在垦利县域开发建设石大胜华公司职工垦利住宅项目；该项目建设采取限价商品房开发模式，甲方负责协调石大胜华公司购房款的支付，乙方负责项目的开发建设，确保在2015年10月31日前将验收合格的全部住房交付；甲方逾期付款的，每日按应交付住房价款的万分之三向乙方支付违约金，工期顺延。2014年9月27日，李珑珑、张永法与众成地产公司签订《商品房预售合同》，内容为：…第六条付款方式及期限。1.分期付款：买受人于合同签订前支付至总房款的45%：￥678642元房款；主体验收后15日内交纳总房款的30%：￥452428元；项目配套设施完善并达到交房条件后15日内，且买受人领取房屋钥匙前，支付至总购房款￥1508094元（即全部付清）。第九条交付期限。出卖人应当在2015年10月31日之前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、2、3、4、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表。2.该商品房取得面积实测技术报告书。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.该商品房正房达到装修条件，车库和储藏室后期根据实际情况交付。…第十条出卖人逾期交房的违约责任。2.出卖人逾期交付房屋，每日按已交付住房价款的万分之三向买受人支付违约金…。李珑珑、张永法于2014年9月27日交纳购房款678642元，2015年8月25日交纳购房款230000元，2016年3月2日交纳购房款225000元。2015年10月，垦利县方正测绘服务中心为涉案房屋出具房屋面积测绘报告。2015年12月15日，涉案房屋取得竣工验收备案表。2015年10月17日，石大胜华公司在其内部网站发布《关于转发的通知》。通知要求：购房款于2015年10月31日前交清，在2015年10月31日前交清房款的，众成地产公司可以免收违约金；交房时间为2015年11月15日、16日。一审法院认为，双方签订的商品房预售合同系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。该合同明确约定了房屋交付条件及交付期限，即2015年10月31日前将取得建筑工程竣工验收备案表、房屋面积实测技术报告书、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付买受人使用。众成地产公司未按约履行交房义务，构成违约，应当承担违约责任。对于众成地产公司关于李珑珑、张永法逾期交纳购房款的抗辩主张，因合同约定第二、三期购房款的交纳都附有一定条件，众成地产公司未提交证据证实通知李珑珑、张永法交纳购房款的时间，对该主张不予支持。对于众成地产公司关于垦利管委会是否逾期拨付工程款的抗辩主张，与本案非同一法律关系，不予审查。李珑珑、张永法以众成地产公司逾期交房构成违约为由，要求众成地产公司按照合同约定支付自应交房的次日即2015年10月31日至本案起诉日2016年3月20日的违约金。因合同约定交房时间为2015年10月31日之前，且李珑珑、张永法交纳第二期225000元购房款的时间为2016年3月2日，因此，对李珑珑、张永法关于以908642元为基数，按日万分之三支付自2015年11月1日至2016年3月20日违约金和以225000元为基数，按日万分之三支付自2016年3月2日至2016年3月20日违约金的主张予以支持，对超出的部分不予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告山东众成地产集团有限公司于判决生效之日起十日内一次性向原告李珑珑、张永法支付逾期交房违约金（以908642元为基数，自2015年11月1日起至2016年3月20日止，按日万分之三计算；以225000元为基数，自2016年3月2日起至2016年3月20日止，按日万分之三计算）。二、驳回原告李珑珑、张永法的其他诉讼请求。案件受理费784元，减半收取392元，由原告李珑珑、张永法负担80元，由被告山东众成地产集团有限公司负担312元。上诉人众成地产公司在二审中提交一审法院（2016）鲁0521民初第552号民事判决书，拟证明该判决与本案一审判决相矛盾。李珑珑、张永法对该判决书真实性无异议，认为该案上诉后按撤诉处理且当事人已经申诉，不能证明上诉人的证明目的。对此，本院认为，该案与本案非同一事实，本案事实应依据本案现有证据予以认定。本院二审查明,李珑珑、张永法与众成地产公司签订的合同编号为YS0018761的《商品房预售合同》约定，李珑珑、张永法购买众成地产公司建设的石大御景苑20幢2单元101号商品房（含车库、储藏室）一套，房屋总价款为1508094元。该合同第十二条为“交接”条款，约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当电话通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单”。合同附件八为《合同补充协议》，《合同补充协议》第四条约定“本合同一方按照本合同约定向另一方收发的通知可以采用电话或书面形式，收发的文件、回复应采用书面形式”；第六条第3项约定“在交付过程中，买受人本人或授权代理人可持入住通知书到出卖人处办理入住手续和交纳其他费用，费用交纳完毕后，办理该商品房的交接手续，如买受人未交纳完毕剩余购房款和由出卖人代收的费用，出卖人不予办理入住，且出卖人不承担延期交付的责任”。二审查明的其他事实，与一审认定的事实基本一致。本院认为，本案争议的焦点问题为，一是《商品房预售合同》对双方应否具有约束力；二是众成地产公司应否承担违约责任。对第一个焦点问题，本院认为，本案中《商品房预售合同》系双方当事人自愿订立，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。众成地产公司上诉主张《商品房预售合同》系垦利管委会、石大胜华公司、众成地产公司共同签订的三方协议的从合同，应在三方协议基础上履行。因《商品房预售合同》中无相关条款，众成地产公司也未提供证据证实李珑珑、张永法应受该三方协议相关条款的约束，故对众成地产公司该上诉主张不予支持。对第二个焦点问题，本院认为，《商品房预售合同》既约定了房款的付款方式和期限，也约定了房屋交付期限、交付条件和逾期交房的违约责任，还约定了合同履行过程中须告知事项的送达方式，双方应当按照《商品房预售合同》履行义务。《商品房预售合同》约定，众成地产公司应于2015年10月31日前将符合合同约定条件的商品房交付李珑珑、张永法使用。众成地产公司上诉主张，因李珑珑、张永法接到通知后故意不交款、不收房且房款未按合同约定交清，导致房屋未按期交付。因《商品房预售合同》明确房款交付方式为分期付款且对每期房款的支付均明确了条件，众成地产公司提供的现有证据，不能证实其在房款交付条件成就时按照合同约定的方式通知李珑珑、张永法交纳房款，也不能证实涉案房屋在约定的交房期限前具备了交房条件并且按照合同约定的通知方式履行了交房通知义务，故对其该上诉主张，不予支持。综上，众成地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费784元，由上诉人山东众成地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁秀明审判员  王 芳审判员  许晓芳二〇一七年八月九日书记员  李志远