广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）深中法房终字第20号
上诉人（原审被告）太阳世纪地产集团有限公司
被上诉人（原审原告）胡衍慊
原审原告刘小勇
上诉人太阳世纪地产集团有限公司（以下简称太阳公司）与被上诉人胡衍慊、原审原告刘小勇因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2012）深罗法民三初字第790号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：
一、房屋买卖合同的签订时间：2010年9月15日。
二、房屋地点：深圳市罗湖区某某广场B座23层XXD。
三、合同约定的建筑房屋面积：247.81平方米。
四、房屋总价款：人民币（以下相同）6670000元。
五、楼盘取得竣工验收备案的时间：2010年9月16日。
六、房屋实际交付时间：2010年9月28日。
七、楼盘取得初始登记时间：2011年12月28日
八、合同约定的通知办证的时间：在本房地产交付给买受人之日起240日内，即2011年5月26日之前。
九、房地产证实际办妥的时间：2012年1月12日，胡衍慊、刘小勇各占50％的产权份额。
十、合同约定的计付延期办证违约金的起始日期：房地产交付之日后的第240日，即2011年5月26日。
十一、计付延期办证违约金的截止日期：因涉案房产的房产证实际办妥的时间为2012年1月12日，故违约金应计算至办证前一日，即2012年1月11日。
十二、计付延期办证违约金的天数：231天。
十三、合同约定的延期办证违约金标准：如延期办证的时间达到120日，自本房地产交付之日后第240日起至买方实际取得《房地产证》之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。
十四、延期办证违约金的数额：616308元。
十五、合同约定的免责事由：2012年1月5日，刘小勇与太阳公司签订了《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》，该补充协议第二条约定约定“现买卖双方的购房合同义务已按照双方约定全部履行完毕，双方互不追究在合同履行过程中的任何责任”。刘小勇称该《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》是格式合同。原审法院认为，《深圳市房地产证办理税费缴纳登记表》不属于格式合同。首先，刘小勇未能举证证明签订此条款时太阳公司未与刘小勇协商。其次，备注条款仅有二条，合同的内容从字面意义上理解不会发生歧义，刘小勇签订该协议时应该能够充分理解该条款的含义。刘小勇负有在签订合同时的注意义务，如刘小勇未看清内容则签名，刘小勇应自行承担缔约过失责任。且刘小勇可以拒签此协议，而拒签并不会导致刘小勇不能取得房地产证。因此，刘小勇的理由不成立。但该协议仅有刘小勇一人签名，太阳公司称胡衍慊对此知情，但未提供证据证明，且亦无证据证明刘小勇与胡衍慊之间有委托关系，故刘小勇签订《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》并不对胡衍慊产生法律效力，胡衍慊仍有权向太阳公司主张权利。
十六、需要说明的其他事项：2012年5月8日，经深圳市市场监督管理局批准，鸿隆地产集团有限公司变更名称为太阳公司。2011年12月27日，太阳公司向深圳市房地产权登记中心出具了某某广场房地产初始登记产生的相关完税凭证，完税证填发日期为2011年12月27日。
胡衍慊、刘小勇于2012年6月5日向原审�院提起本案诉讼，请求判令：1、太阳公司支付延期办证违约金621644元；2、由太阳公司承担诉讼费。
原审法院认为，刘小勇、太阳公司双方签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，是有效合同。刘小勇、太阳公司双方应按合同约定各自履行义务。太阳公司没有按照合同约定履行办理房地产证的义务，该行为构成违约，应当按照合同约定支付违约金。太阳公司虽然在2010年12月14日向房地产权登记中心申请了某某广场项目工程的初始登记，但太阳公司的申请行为只是提交申请材料的行为，行政机关在受理太阳公司的申请时只是进行形式审查，在受理申请后还要对太阳公司的申请进行实质审查，即核实材料是否真实、核查太阳公司有关法定的义务是否全部履行完毕等。因此，太阳公司虽然在2010年12月14日�交了涉案楼盘初始登记的申请，但太阳公司并未举证证明其在提交申请初始登记材料时涉案房产已经具备办证条件且太阳公司已经履行了涉案楼盘办证所需的所有法定的义务。该情况亦不属于合同约定的不可抗力的情形。太阳公司所主张的免责理由并不成立。刘小勇与太阳公司签订了《某某广场业主办理房地产证资料签收单及补充协议》，根据补充协议第二条的约定，应视为刘小勇对于迟延办证违约金追索权的放弃，刘小勇再行主张已无法律及合同依据，诉讼请求应予驳回。胡衍慊对自己所拥有的50％产权部分具有向太阳公司主张延期办证违约金的权利，对胡衍慊的诉讼请求，原审法院予以支持。
原审法院依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百二十八条之规定�判决：一、太阳公司应于本判决生效之日起十日内向胡衍慊支付延期办证违约金308154元；二、驳回胡衍慊的其他诉讼请求；三、驳回刘小勇全部诉讼请求。案件受理费5008元，由刘小勇负担2525元，由太阳公司负担2483元。
上诉人太阳公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判驳回胡衍慊全部诉讼请求；2、由胡衍慊承担诉讼费。主要事实和理由如下：一、原审法院认为太阳公司未举证证明在提交初始登记材料时已具备办证条件是错误的。太阳公司在2010年9月16日取得涉案房产所在楼盘项目的竣工验收备案收文回执后，就在2010年12月14日将有关申请初始登记的全部资料，包括房地产证、土地使用权出让合同、民事裁定书、拍卖成交确认书、交付地价款发票、付清地价款证明、建筑许可证、建设工程规划许可证、竣工验收备案收文回执、建设工程规划验收合格证、建筑工程竣工测量报告、测绘报告等所有的29组办证材料，提交给深圳市房地产权登记中心。该中心经过实质审查后认为材料齐全且合格，没有退回资料，于当日受理并出具《房地产登记业务受理通知书》（文号：9C-110094432），承诺在100个自然日办妥。
二、根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定，太阳公司已在法律规定的办证期限内将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件，故太阳公司不承担逾期办证的违约责任。佘淡叶不能在约定期限内领取房地产证的根本原因是产权登记部门逾期核准初始登记，并非太阳公司的过错。
被上诉人胡衍慊、原审原告刘小勇口头答辩请求二审法院驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审判决查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，完成涉案楼盘的初始登记是涉案房产办理房地产证的前提条件。太阳公司在2010年12月14日虽然申请办理初始登记，但其完成初始登记的时间是2011年12月28日。此时，涉案房产才具备办证条件。太阳公司主张原审法院对涉案房产具备办证条件的时间认定错误，不能成立，本院不予采纳。太阳公司于2011年12月27日才向深圳市房地产权登记中心出具相关登记产生的税费凭证、完税证填发日期亦为2011年12月27日，而涉案房产于2011年12月28日即取得了初始登记。根据上述事实，在未能提供相反的证据证明系相关办理机构造成初始登记迟延的情况下，太阳公司主张并非其自身的原因导致办证迟延，依据不足，本院不予采纳。
《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第二条规定：“……将有关办理�屋权属证书的资料交给政府主管部门……并已经具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任”。该条明确规定卖方的免责条件为提交办理房地产的资料和房屋具备办证条件，而完成初始登记系涉案房产办理房地产证的前提条件。太阳公司主张该条规定中的“房屋权属证书”包括初始登记，不能成立，本院不予支持。
综上所述，太阳公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费10016元由太阳世纪地产集团有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 粤 芳
审 判 员 赵 霞
代理审判员 张 睿
二〇�三年三月十四日
书 记 员 李开宇（兼）