广东省东莞市第二人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1972民初10396号
原告：东莞市湖景花园房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市沙田镇沙太路田心村。统一社会信用代码：914419007962159119。
法定代表人：卢惠根，系该公司经理。
原告：东莞市沙田镇房地产开发公司。住所地：广东省东莞市沙田镇横流管理区。统一社会信用代码：91441900281801604H。
法定代表人：陈浩森，系该公司经理。
两原告共同委托诉讼代理人：吴佩，广东名道律师事务所律师。
被告：王列波，男，1978年5月18日出生，汉族，住海南省白沙黎族自治县国营龙江农场第三作业区，
第三人：郭小丛，女，1981年4月5日出生，汉族，住河南省社旗县，
委托诉讼代理人：章法，广东世纪华人律师事务所律师。
原告东莞市湖景花园房地产开发有限公司（以下简称湖景花园公司）、东莞市沙田镇房地产开发公司（以下简称沙田房地产公司）与被告王列波商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月1日立案后，郭小丛申请作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖景花园公司、沙田房地产公司的共同委托诉讼代理人吴佩，被告王列波，第三人郭小丛及其委托诉讼代理人章法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告湖景花园公司、沙田房地产公司共同向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160316B05085157417）；2.被告协助原告办理上述合同的解除或注销登记事宜，所产生的费用由被告承担；3.被告向原告支付违约金114,797.4元、原告无需退还被告已付定金50,000元、被告承担原告因本案而支出的律师费18,000元，合计18,2797.4元，在原告退还被告的首期款287,974元中予以扣除；4.本案诉讼费等由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2016年3月16日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160316B05085157417），约定被告王列波购买原告开发的东莞市××镇民田村沙田××商业、住宅楼××号商品房，该商品房总价为1,147,974元。被告于签订合同当天支付了首期款287,974元（含定金50,000元），余款860,000元由被告向按揭银行申请贷款支付。合同第八条约定：“（2）买受人（即被告）选择银行按揭贷款方式或公积金按揭贷款方式支付房价款的，买受人须于签订本合同当天内按照按揭银行的要求提供申请按揭贷款的相关资料以办理银行相关按揭申请审批手续……（3）买受人在本合同签订后90个日历天内仍未付齐全部房价款的或因买受人的原因导致本合同被解除效力的，出卖人（即原告）有权解除本合同，并按附件十一补充协议第10条关于合同解除的补充约定追究买受人的违约责任。（4）出卖人依据本条约定追究买受人逾期付款责任所产生的一切费用（包括但不限于：利息、滞纳金、违约金、合同解除或合同备案注销登记所产生的费用）由买受人承担，出卖人还有权向买受人追偿因此造成的全部经济损失（包括但不限于：诉讼费、律师费、交通费、资料费、担保费、财产保全费等费用）。上述一切费用或损失，出卖人有权在买受人已支付的购房款中予以扣除。”合同附件十一补充协议第10点关于合同解除的补充约定：“10.1本合同无论何种原因解除，买受人应当协助办理解除或注销合同登记事宜……10.2若因买受人原因导致本合同解除，买受人除按本合同约定承担违约责任外，双方同意按以下方式处理：（1）本合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费及其他各种损失均由买受人承担；（2）出卖人有权扣留定金不予返还；（3）因买受人原因出卖人解除本合同的，买受人须按该房屋总价款的百分之十另行向出卖人支付违约金；（4）出卖人有权在退还买受人购房款（不含利息）前将上述约定款项先行予以扣除。”合同签订后，虽经原告多次联系，但被告始终未能按照按揭银行的要求提供申请按揭贷款的相关资料以办理银行相关按揭申请审批手续，原告至今仍未收到剩余的860,000元房款。迫于无奈，原告在2017年7月27日向被告发出《解除商品房买卖合同通知书》。原告认为，被告迟迟不办理按揭贷款手续的行为已构成根本违约。原告为维护自身的合法权益，现特起诉至法院，望法院依法判决。
被告王列波辩称，一、被告王列波有积极配合原告办理银行按揭贷款手续，当时原告的工作人员庄园收取被告的费用并承诺可以办妥银行按揭贷款手续。原告工作人员要求被告去查银行流水以及办理信用卡，一共去银行办了五次，每次到银行都办理了银行卡，但最终没有成功获批贷款。等被告收到原告通知时才知道原告要求被告补交余款；二、对第三项诉讼请求，被告不同意支付。被告有积极配合原告办理银行按揭贷款手续；三、对第一项诉讼请求，被告不同意解除合同，希望可以继续分期付款。
第三人郭小丛陈述，一、第三人与被告王列波从购买涉案房屋起都在积极配合办理各种手续，原告业务员曾误导第三人与被告，声称收了费用就可以办妥银行按揭手续；二、因本案涉案房屋属于第三人与被告的夫妻共同财产，根据双方的离婚协议，涉案房屋应归第三人所有，并且涉案房屋的剩余款项由第三人支付；三、为履行涉案合同，第三人与被告已积极配合，并非被告滞后履行。原告工作人员曾以书面的形式承诺百分之百可以发放贷款，贷款不成功应由原告承担责任；四、原告如有更好的协调方案，第三人可以按照约定或者按照离婚协议直接变更涉案合同的相对方，第三人是涉案房屋的权益人，第三人同意配合原告办理其他手续；五、原告诉请被告支付违约金及没收定金不应同时适用。这有违背法律规定；六、原、被告双方签订的涉案合同为格式合同，原告有一定的主导性，故原告应对免责事由有利于原告的条款进行说明；七、原告诉请的律师费没有法律依据且违背事实。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告与被告王列波于2016年3月16日签订涉案的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160316B05085157417），约定被告认购两原告开发的位于东莞市××镇民田村沙田××商业、住宅楼××号，房款总价为1,147,974元。合同还约定：1.合同签订前，被告已向原告支付定金50,000元。该定金在合同签订时抵作房价款。被告于2016年3月16日前支付首期房价款287,974元，余款860,000元向公积金管理中心或按揭银行（贷款机构）申请贷款支付；2.被告选择银行按揭贷款方式或公积金按揭贷款方式支付房价款的，须于签订合同当天内按照按揭银行的要求提供申请按揭贷款的相关资料以办理银行相关按揭申请审批手续；3.若被告申请银行按揭贷款未获批准或被告申请个人住房贷款额度与按揭银行批准发放贷款额度产生差额的，被告需在接到按揭银行审批结果之第二日起7个日历天内向原告补足未获批准部分的房价款（合同签订之日起60日内，被告未收到按揭银行审批结果的，视为被告的银行按揭贷款未获批准。）；4.被告在合同签订后90个日历天内仍未付齐全部房价款的或因被告的原因导致合同被解除效力的，原告有权解除合同，并按附件十一补充协议第10条关于合同解除的补充约定追究买受人的违约责任；5.被告承担的逾期付款责任包括但不限于利息、滞纳金、违约金、合同解除或合同备案注销登记所产生的费用、诉讼费、律师费、交通费、资料费、担保费、财产保全费等；6.附件十一补充协议第10点约定：无论何种原因解除，被告应当协助办理解除或注销合同登记事宜。若因被告原因导致合同解除，被告除按合同约定承担违约责任外，被告还需承担原告在合同解除前已实际支付的全部交易税费及其他各种损失。原告有权扣留定金不予返还以及被告按房屋总价款的10%向原告支付违约金。且原告有权在退还被告购房款（不含利息）前将上述约定款项先行予以扣除；7.被告选择贷款方式付款的，余款须于签署合同之日起60日内付清，逾期付清的以及若因任何原因（包括但不限于国家政策变化、信用记录不良等非原告的原因）导致贷款申请未被批准或贷款成数、年限、利率等与被告申请不同的，被告仍须上述约定的期限支付房价款余额，否则应承担约定的逾期付款责任。
又查，被告已按合同约定向两原告支付了首期款287,974元，但因银行按揭贷款申请未获批准，被告尚未向两原告支付剩余的房款860,000元。原告的员工庄园收取了被告王列波5,000元，承诺成功为其办妥涉案房产的银行贷款手续。被告王列波在原告员工庄园的通知下分别去了中国建设银行、中国农业银行、东莞银行、华夏银行以及东莞农村商业银行等多家银行办理按揭贷款手续，均未能办理成功。原告主张庄园收取被告5,000元的行为属于其个人行为，并不构成表见代理，原告从未向被告承诺保证成功办理银行按揭贷款。
再查，原告于2017年7月27日向被告寄出《解除商品房买卖合同通知书》，该通知内容为因被告不配合办理按揭手续，购房款至今仍未到原告的账户，原告多次联系被告递交资料及补齐首付，但被告一直未予理睬，甚至故意拒接、拒收原告电话、通知等；自本通知发出之日，即解除被告与原告签订的涉案合同，并要求被告协助原告办理合同解除的相关手续；被告应向原告支付违约金、解除《商品房买卖合同》所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）以及因被告违约给原告造成的一切损失，原告有权从被告已付的购房款中扣除，并保留追偿的权利。
另查，被告王列波与第三人郭小丛于2017年3月22日协议离婚，并对涉案的房产归属进行约定，如被告王列波在三个月内无法将涉案房屋的首期款归还给第三人郭小丛即房产归第三人所有。协议离婚后，被告王列波并未按期向郭小丛归还涉案房产的首期款。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点为：一、两原告要求解除涉案的《商品房买卖合同（预售）》是否合法；二、两原告诉请的各项费用是否合法。
关于焦点一，原告湖景花园公司、沙田房地产公司与被告王列波签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实的意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同约定享有权利并履行义务。虽然被告王列波按照上述合同约定应当通过向银行贷款支付余款860,000元，但在按揭贷款未获批准或发放贷款额度差额时在一定期限内补足未获批准部分的房价款，否则原告有权解除本合同。但双方在签订《商品房买卖合同（预售）》后，两原告的工作人员庄园收取了被告王列波5,000元，并承诺为其办妥涉案房屋的银行按揭贷款手续，被告王列波也出于对原告工作人员的信任交了款，并配合其分别到中国建设银行、中国农业银行、东莞银行、华夏银行以及东莞农村商业银行等银行去办理按揭贷款手续，最终均未获审批。可见，被告王列波未能成功办理按揭贷款除了受东莞市当前的银行按揭贷款政策收紧影响外，还受到原告工作人员庄园的承诺误导，商品房担保贷款合同未能签订的原因不能归责于双方。现被告王列波未能成功办理银行按揭贷款支付剩余购房款，也无法通过其他方式支付剩余购房款，以致双方合同的目的无法实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致《商品房买卖合同（预售）》不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”两原告要求解除涉案的《商品房买卖合同（预售）》，由被告协助其办理合同解除及注销合同备案登记手续于法有据，本院对该请求予以支持。
至于被告王列波及第三人郭小丛提出不同意解除涉案的《商品房买卖合同（预售）》，要求按两人的离婚协议变更为由第三人郭小丛继续履行合同，因被告与第三人之间的离婚协议属其双方的内部约定，且涉案的房屋的所有权尚未确权，其要求变更合同履行主体于法无据，本院对该主张不予采纳。
关于焦点二，如焦点一所述，本案因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致涉案的商品房买卖合同不能继续履行而被解除，根据上述规定，作为出卖人的两原告应当将收取的购房款本金及其利息返还买受人。现两原告要求没收定金50,000元以及由被告支付违约金114,797.4元、律师费18,000元以及承担办理注销合同备案登记的费用均无法律依据，本院对上述请求均予以驳回。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（一）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十八条第一款、第二款、第三条的规定，判决如下：
一、解除原告东莞市湖景花园房地产开发有限公司、东莞市沙田镇房地产开发公司与被告王列波于2016年3月16日签订的合同编号为20160316B05085157417的《商品房买卖合同（预售）》；
二、限被告王列波于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告东莞市湖景花园房地产开发有限公司、东莞市沙田镇房地产开发公司办理合同编号为20160316B05085157417的《商品房买卖合同（预售）》的注销合同备案登记手续；
三、驳回原告东莞市湖景花园房地产开发有限公司、东莞市沙田镇房地产开发公司的其他诉讼请求。
案件受理费1,978元，由原告东莞市湖景花园房地产开发有限公司、东莞市沙田镇房地产开发公司负担989元，被告王列波负担989元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审判员 林健华
二〇一七年十一月十四日
书记员 林安花