湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘11民终987号上诉人（原审被告）唐铭明。委托代理人宋剑湘（系唐铭明之妻）。被上诉人（原审原告）永州市佳德物业管理有限公司。法定代表人张丽娟，系该公司总经理。委托代理人唐晓林。上诉人唐铭明因物业服务合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初41号民事判决，于2016年5月11日向本院提起上诉。本院于2016年5月20日收到上诉案卷后当日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，由审判员顾能辉担任审判长，审判员郑冬平、代理审判员陈俊参加审判，于2016年6月8日在本院第三审判庭公开开庭审理了本案。代理书记员唐莉担任法庭记录。上诉人唐铭明的委托代理人宋剑湘，被上诉人永州市佳德物业管理有限公司（以下简称佳德物业公司）的法定代表人张丽娟及委托代理人唐晓林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2010年11月8日，被告唐铭明(买受人)与冷水滩三联房地产开发有限公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，由被告唐铭明购买冷水滩三联房地产开发有限公司开发的位于永州市冷水滩区春江路与梧桐路交汇处的绿景美城小区25#C栋2单元605号房，房屋建筑面积105.71平方米，单价966.24元/平方米，房屋总价款102,141元，铝合金窗、入户防盗门、楼梯对讲系统等配套设施费用10,517元，上述二项共计112,712元；被告唐铭明在签订合同时支付45%的购房款即51,712元，剩余购房款61,000元通过向银行按揭贷款支付。2012年1月10日，冷水滩三联房地产开发有限公司（开发商）与永州市冷水滩忠航物业管理有限公司（管理者）签订一份《物业管理规约》，由冷水滩三联房地产开发有限公司聘请永州市冷水滩忠航物业管理有限公司对绿景美城小区进行物业管理，双方约定：住房物业费按建筑面积每月每平方米0.5元收取，空置房超过三个月则物业费按建筑面积每月每平方米0.4元收取；该规约对开发商、管理者、业主均有效，该规约由开发商与管理者签章后交业主签字确认，管理者与业主各执一份。被告唐铭明对该规约予以认可，并按上述标准向永州市冷水滩忠航物业管理有限公司交纳了物业服务费。同日，冷水滩三联房地产开发有限公司委托永州市冷水滩忠航物业管理有限公司向被告唐铭明交付其购买的绿景美城小区25#C栋2单元605号房。被告唐铭明(乙方)并于同日与永州市冷水滩忠航物业管理有限公司（甲方）签订了《装修管理协议》，约定由甲方对乙方在绿景美城小区的装修进行管理，乙方应向甲方交纳装修保证金1000元，垃圾清运费2元每平方米等。2011年10月，绿景美城小区在冷水滩区凤凰园办事处凤凰园社区居委会、永州市冷水滩区凤凰街道办事处的监督下成立了“永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会”，业主委员会并将相关资料报永州市房产局审查和备案。2012年11月19日，永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会（甲方）与原告佳德物业公司（乙方）签订一份《绿景美城物业管理合同》，约定甲方委托乙方对绿景美城小区进行物业服务，合同主要内容：合同期限自2012年12月1日至2017年12月30日;乙方提供卫生清扫、安全保卫、绿化养护、公共设施、设备的维修、车辆管理，包括日夜巡视、门岗执勤，做好安全防范工作等物业服务；物业服务费每月的收费标准：楼梯房0.5元每平方米，电梯房、四周商铺、经营性车库1元每平方米，空置房0.3元每平方米，非经营性车库每辆5元。业主应于每月1-20日交纳物业服务费及停车费，不及时交纳的每月加收10%的滞纳金。露天车位每月的收费标准：小车45元每台，小货车100元每台，摩托车（含二轮摩托车）15元每台，三轮摩托车30元每台；乙方应确保一半以上的业主满意；如一方违约造成对方损失，可追究对方责任。原告佳德物业公司为物业服务三级企业，于2012年12月入驻绿景美城小区。自2012年12月1日至2015年12月30日，被告唐铭明下欠原告佳德物业公司物业服务费1,953.6元。原审法院认为，绿景美城小区于2011年10月在冷水滩区凤凰园办事处凤凰园社区居委会、永州市冷水滩区凤凰街道办事处的监督下选举成立了“永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会”，业主委员会并将相关资料报永州市房产局审查和备案，永州市房产局对此亦予以认可，应认定永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会已经选举依法成立。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会为业主大会的执行机构，有权代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同。故永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会有权代表作为业主的被告唐铭明与原告佳德物业管理公司签订《绿景美城物业管理合同》，该合同为双方的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，原告佳德物业公司具有物业服务企业资质，故该合同为依法成立并有效的合同，合同效力应及于原告佳德物业公司及被告唐铭明。被告唐铭明认为其与原告佳德物业公司没有合同关系的主张，法院不予采纳。合同签订后，原告佳德物业公司依约为绿景美城小区提供了物业服务。根据合同约定，住房物业费按建筑面积每月每平方米0.5元收取。被告唐铭明的房屋建筑面积为105.71平方米，按原告佳德物业公司主张的105.6平方米计算，被告唐铭明每月的物业服务费为52.8元。自原告佳德物业公司主张的2012年12月1日计算至2015年12月31日，被告唐铭明作为业主下欠物业服务费1,953.6元，已构成违约，应承担向原告佳德物业公司支付物业服务费1,953.6元并赔偿损失的违约责任。原告佳德物业公司主张2015年12月31日前的违约金193.6元，未超过中国人民银行同期贷款利率，法院予以支持。双方约定不及时交纳物业服务费的，每月加收10%的滞纳金。该滞纳金明显高于实际损失，应适当酌减。本院酌情认定自2016年1月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算违约金。被告唐铭明认为房屋存在质量问题，房屋的屋顶有裂缝，一是未提交证据证实，二是房屋质量若存在问题，应向房屋出卖人主张权利，是另一法律关系，与本案无关。对该主张，法院不予采纳；被告唐铭明认为其向忠航物业公司交纳了1,000元装修押金，但原告佳德物业公司未予退还。原审法院认为，该装修押金并非原告佳德物业公司所收取。对被告唐铭明该主张，本院不予采纳；被告唐铭明认为原告佳德物业公司提供的物业服务不到位，从而可不予交纳物业服务费，但一是未提交证据证实，二是物业服务不到位并非法定或约定的可不予支付物业服务费的情形。对该主张，法院亦不予采纳。被告唐铭明可在获得原告佳德物业公司的物业服务不到位对其造成了损失的证据后，另行向其主张权利；被告唐铭明认为物业服务的收费标准不一，但未提交证据证实，对此法院不予采纳；被告唐铭明认为原告佳德物业公司收取车位停车费不合法、不合理，本案中原告佳德物业公司并未向其收取停车费，对此法院不予采纳；被告唐铭明认为其未接到业主大会开会通知，业主委员会选举程序不合法。原审法院认为，现永州市房产局已认可永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会依法成立。若被告唐铭明认为永州市冷水滩区绿景美城小区业主委员会侵犯了其权利，可另行向其主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国物业管理条例》第十条、第十五条第一款第二项、第三十二条第一款、第三十六条、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告唐铭明于本判决生效后五日内向原告永州市佳德物业管理有限公司支付物业服务费1,953.6元和违约金193.6元，并自2016年1月1日起以欠款1,953.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率向原告永州市佳德物业管理有限公司支付违约金至欠款付清时止。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告唐铭明承担。宣判后，原审被告唐铭明不服，提出上诉。上诉人唐铭明上诉称：1、原审判决认定事实错误，即对小区业主委员会存在的合法性认定错误，对小区选择物业服务公司程序认定错误；2、近年来，小区物业服务存在重大瑕疵；要求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人佳德物业公司答辩称：1、被上诉人与小区业主委员会签订的物业协议合法有效，应受到法律保护；2、上诉人拒交物业服务费，违反了协议，应当缴纳物业服务费并承担违约责任；要求二审驳回上诉，维持原判。上诉人在二审提交了3份新证据，证据1、小区业主签名的证明；证据2、照片；证据1、证据2拟证实小区存在服务方面的问题；证据3、唐道清的证言，拟证实被上诉人物业服务的非法行为。被上诉人对上诉人提交的3份证据质证认为，证据1的证明从内容和形式都不符合证据的规则，证据2照片反映的问题有些不属于物业公司的管理范围，证据3唐道清的证言，不符合证据的形式。经举证、质证，本院对上诉人提交的3份新证据认证认为，证据1、证据2证实了被上诉人对小区的物业管理服务存在瑕疵及服务管理不到位的问题，对该证据，本院予以采信；证据3唐道清的证言，不符合证据形式要求，且与本案无关联性，本院不予采信。被上诉人在二审未提出新的证据。经审理查明，二审查明的事实与原审查明的事实一致。对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，被上诉人佳德物业公司对绿景美城小区的物业管理服务存在垃圾不及时清运、卫生设施不齐全、绿化带不修剪、车辆无序停放、路灯损坏不检修等服务瑕疵问题。本院认为，绿景美城小区业主委员会是在冷水滩区凤凰园办事处及社区居委会的监督下选举产生并报永州市房产局审查和备案。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十五条之规定，绿景美城小区业主委员会有权代表小区全体业主与物业管理企业签订物业服务合同。因此，绿景美城小区业主委员会与被上诉人佳德物业公司签订的《绿景美城物业管理合同》是有效合同，具有法律约束力，小区全体业主都应当依照该合同的约定履行义务，享有权利。对于上诉人提出小区业主委员会成立和存在是否合法的问题，不属于法院民事案件的审理范围，本院不予审理，上诉人可向政府相应的主管部门反映并请求解决。故上诉人上诉提出“原审判决认定事实错误，即对小区业主委员会存在的合法性认定错误，对小区选聘物业服务公司程序认定错误”的理由，本院不予采纳。被上诉人佳德物业公司依照物业管理合同为上诉人提供了物业服务，上诉人应当按照合同的约定缴纳物业服务费。鉴于被上诉人佳德物业公司在提供物业服务过程中确实存在服务管理不到位、服务存在瑕疵的客观事实，对被上诉人佳德物业公司要求收取物业服务费滞纳金（违约金）的请求，本院不予支持，同时对上诉人应缴纳而拖欠的物业服务费酌情予以扣减。上诉人上诉提出“近年来，小区物业服务存在重大瑕疵”的理由成立，本院予以采纳。上诉人欠缴被上诉人2012年12月1日至2015年12月31日的物业服务费共计1,953.6元，根据本案被上诉人提供物业服务的具体情况，本院酌情扣减30%的物业服务费，即上诉人向被上诉人缴纳70%的物业服务费，计1,367.52元（1,953.6元×70%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物业管理条例》第十五条、第三十六条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省永州市冷水滩区人民法院（2016）湘1103民初41号民事判决；二、由上诉人唐铭明在本判决书送达后五日内向被上诉人永州市佳德物业管理有限公司支付物业服务费1,367.52元；三、驳回被上诉人永州市佳德物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费共计100元，由上诉人唐铭明负担50元，被上诉人永州市佳德物业管理有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  顾能辉审 判 员  郑冬平代理审判员  陈 俊二〇一六年六月二十二日代理书记员  唐 莉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。