湖南省长沙市雨花区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）雨民初字第00013号
原告湖南中锴置业有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区时代阳光大道489号郡原美村2栋。
法定代表人吴晓勇，总经理。
委托代理人陈玲，湖南金州律师事务所律师。
委托代理人鄢婷，湖南金州律师事务所律师。
被告长沙领御装饰工程有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区长沙大道598号檀香24幢1单元1层104号。
法定代表人付小凤，董事长。
委托代理人袁金龙，湖南竞茂律师事务所律师。
原告湖南中锴置业有限公司（以下简称原告）诉被告长沙领御装饰工程有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员欧阳毅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈玲，被告的委托代理人袁金龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年5月27日，原被告双方签订了一份《郡原美村花园道租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于长沙市雨花区时代阳光大道489号第A05幢108、208、308、109、209号房屋，租赁面积为388.25平方米，租赁用途为设计咖啡厅。租赁期限为55个月，即从2012年6月1日起至2016年12月31日。租金从2013年4月1日起计算，并约定月租金的计算标准及支付方式。如被告逾期支付租金或其他任何应付款项的，每逾期一日，则应按照逾期之款项的0.1%向原告支付逾期付款违约金；超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告支付相当于一个季度租金的违约金。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务。但被告在接受房屋后，长期拖欠租金。原告发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租金的函》通知双方租金合同于2014年11月19日解除。原告已多次向被告催收，但被告仍未向原告支付前述欠付的租金和其他应付的款项，且未将房屋交还给原告。综上所述，被告逾期不支付原告约定款项的行为已经严重违法了双方签订的房屋租赁合同的约定，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，已构成严重违约，应依约承担违约责任。诉请判令：1、确认双方签订的《郡原美村花园道租赁合同》已于2014年11月20日解除；2、被告支付欠付租金383847.43元；3、被告支付逾期付款违约金115200.38元及相当于一个季度租金的解除合同违约金69231元，共计为184431元；4、被告支付占用费31538.57元，该占用费暂从2014年11月20日计算至2014年12月31日，后期占用费支付至实际交付之日止）。
被告辩称：原告的具体地址不清楚，双方系在原告的销售中心签订的房屋租赁合同，房屋租赁合同没有明确的指定付款账户，造成被告无法向原告付款，被告违约系双方造成的。原告在向被告发放解除函之前没有向被告催收过租金。原告诉请的违约金计算标准过高，应予下调。已经收到了原告的函件，解除合同的时间是2014年11月19日。
经审理查明：2012年5月27日，原、被告签订一份名为《郡原美村花园道租赁合同》，其中约定：原告将位于长沙市雨花区时代阳光大道489号第A05幢108、208、308、109、209号房屋租赁给被告使用；房屋面积共计为388.25平方米，租赁用途为设计咖啡厅，租赁期限为55个月，自2012年6月1日起至2016年12月31日止，2012年6月1日至2013年3月31日为免租期，租金从2013年4月1日起计算，2013年至2014期间的月租金为23077元，2015年至2016年期间的月租金为24010元；房屋租金按季度预付，被告在每季度末十日之内支付下个季度的房屋租金给原告，被告以转账方式支付租金到原告指定账户；被告逾期支付租金和合同约定的各项费用的，每逾期一日，则应按照逾期之款项的0.1%向原告支付违约金；被告逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同，被告已支付的所有租金及租金押金和其他费用均不予退还，还须支付原告一个季度租金作为违约金（以违约行为发生日为租金计算时点）。此后，2012年5月31日，原告向被告交付了合同约定的房屋，被告对房屋进行了装修并投入使用。此后，在合同履行过程中，被告向原告支付了2013年4月1日至2013年6月30日期间的租金69231元，此后再未向原告支付租金。2014年11月19日，原告向被告发出《关于解除合同并要求追偿违约金及租金的函》，其中载明：自2014年11月19日起双方租赁合同解除；被告应在2014年11月19日前将商铺交还原告；被告应在解除后三日内向原告支付所欠租赁费用369232元、逾期付款违约金115200元、解除合同违约金69231元。被告于2014年11月20日签收了该函件。
另查明，原告系涉案房屋开发建设方，该涉案房屋暂未取得房屋产权证。
原告于2014年12月22日诉至本院，请求判如所请。
以上事实有原告提交的《郡原美村花园道租赁合同》、《关于解除合同并要求追偿违约金及租金的函》及签收记录、商品房预售许可证等证据及开庭笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为：
一、关于合同解除。原被告签订的涉案房屋租赁合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相应的合同义务。原告将涉案房租交付被告使用，被告应依约支付相应的租金。虽双方合同约定转账支付租金而未明确约定账号，但双方均确认被告已实际支付一期租金，足见被告实际获悉了支付租金之途径，因而上述不明确约定并不能成为被告不支付租金之理由。故被告欠付长期租金确系违约行为，应负担相应的违约责任。双方合同约定原告在被告严重违约，即超过一个月未支付租金的情况下享有书面解除双方合同的权利，该约定合法有效。双方约定的合同解除条件已经成就，原告有权依约解除双方租金合同。原告于2014年11月19日向被告发出解除合同函件，被告于次日签收了该函件，双方解除合同的时间应为2014年11月20日。原告诉请确认双方租赁合同于2014年11月20日解除，本院予以确认。
二、关于欠付租金。原告主张被告欠付了2013年7月1日至2014年11月19日期间的租金，于法有据，本院予以支持。据双方租赁合同的约定，2013年至2014期间的月租金为23077元，而上述期间的租金计算为383847.43元［（16月＋19天×30天／月）×23077元／月］，原告诉请被告支付该租金，本院予以支持。
三、关于违约金。被告确有逾期支付租金的行为，但双方约定违约金计算方式显然过高，原告亦未提交相应证据证明因此受到的损失。故本院参考中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率及被告欠付租金情况，将逾期支付租金的违约金酌情核减为20000元，原告诉请的其他部分，本院不予支持。此外，双方约定的解除合同违约金违反法律规定，且合同解除亦确有造成原告损失，故对原告诉请的解除合同违约金69231元，本院予以支持。因此，被告共计应向原告支付违约金为89231元。
四、关于占有使用费。原、被告双方合同虽已解除，但被告并未向原告交付房屋钥匙及移交租赁房屋，实际造成原告无法使用房屋，应参照双方合同约定的租金支付相应的占有使用费。另双方合同解除后即双方合同终止后，被告应在合同约定的期限内迁离并向原告移交房屋。因此，本院确认被告向原告按照月租金23077元的标准支付自2014年11月20日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、确认原告湖南中锴置业有限公司与被告长沙领御装饰工程有限公司于2012年5月27日签订的《郡原美村花园道租赁合同》于2014年11月20日解除；
二、被告长沙领御装饰工程有限公司在本判决生效之日起7日内支付原告湖南中锴置业有限公司欠付租金383847.43元；
三、被告长沙领御装饰工程有限公司在本判决生效之日起7日内支付原告湖南中锴置业有限公司逾期支付租金及解除合同违约金共计89231元；
四、被告长沙领御装饰工程有限公司在本判决生效之日起7日内按月租金23077元的标准支付原告湖南中锴置业有限公司自2014年12月20日至实际返还房屋之日止的占有使用费；
五、驳回原告湖南中锴置业有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9878元，因适用简易程序减半收取4939元，由被告长沙领御装饰工程有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 欧阳毅
二〇一五年三月十日
书记员 陈颖君