北京市昌平区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0114民初17463号
原告：袁景华，男，1985年7月25日出生，住北京市延庆县。
委托诉讼代理人：袁椿晖，北京市盈科律师事务所律师。
被告：叶方均，男，1934年4月27日出生，住北京市昌平区。
法定代理人：叶建伟，男，1967年6月2日出生，住北京市昌平区。
法定代理人：刘凤娥，女，1959年8月18日出生，住北京市昌平区。
第三人：刘凤娥，女，1959年8月18日出生，住北京市昌平区。
第三人：北京市易合房地产经纪有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇润杰经典花园2号综合楼6（1-2）。
法定代表人：陈宁，总经理。
委托诉讼代理人：吴媛，女，1982年6月23日出生，仫佬族，北京市易合房地产经纪有限责任公司法务经理，住单位宿舍。
委托诉讼代理人：何俊杰，男，1979年7月27日出生，北京市易合房地产经纪有限责任公司区域经理，住单位宿舍。
原告袁景华与被告叶方均及第三人刘凤娥、第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司（以下简称易合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁景华及其委托诉讼代理人袁椿晖，被告叶方均的法定代理人叶建伟，第三人刘凤娥，第三人易合公司的委托诉讼代理人吴媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁景华向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决叶方均履行房屋买卖合同（包括《房屋买卖居间合同》和《补充协议》）义务，将北京市昌平区昌平镇北环里×号楼×单元×的房屋所有权过户给我，交付房屋，我方可以一次性支付剩余房款共计193万元；2、请求法院依法判决叶方均支付逾期办理房屋过户事宜的违约赔偿人民币487500元；3、本案诉讼费用由叶方均承担。事实和理由：2016年8月21日，我方经易合公司介绍，与叶方均签订了关于北京市昌平区昌平镇北环里×号楼×单元×室的《房屋买卖合同》，并于当日交付了购房定金人民币2万元，可在支付首付时予以冲抵。房地产经纪执业人徐飞飞、谢小刚。双方约定叶方均将产权证号：京房权证昌私字第XXXX的北京市昌平区昌平镇北环里×号楼×单元×室商品房卖与我，房屋成交价195万。2016年9月29日易合公司工作人员与叶方均的妻子刘凤娥通电话，并通知叶方均于2016年9月30日办理网签，叶方均妻子明确拒绝履行合同义务。2016年9月30日叶方均儿子用手机号188XXXX****给我发短信明确表示拒绝履行合同义务。依据补充协议第四条第一款约定：“每逾期一日违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。叶方均迟迟不履行房屋过户义务已经给我造成了诸多损失，无奈之下诉至法院。
被告叶方均辩称：叶方均是残疾人，有残疾证和医院证明。叶方均被中介忽悠后，不知道怎么回事就签订了合同，叶方均有老年痴呆。不同意袁景华的诉讼请求。
第三人刘凤娥述称意见同被告叶方均辩称意见。
第三人易合公司述称：合同签订时意思表示真实，内容合法，不履行合同将构成违约。我方已完成相应的居间服务，合同有约定我方权利义务。诉讼费应由违约方承担，我方不承担相应责任。
本院经审理认定事实如下：2016年8月21日，叶方均（出卖人）与袁景华（买受人）及易合公司（居间人）签订《房屋买卖居间合同》一份，内容包括：“出卖人所售楼房坐落为昌平区昌平镇北环里×号楼×单元×号，建筑面积共78.42平方米；该房屋成交价格为150万元；该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为45万元，上述价款由买受人一并支付给出卖人；买受人在签订本合同的同时支付定金2万元整；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为120万元；出卖人应当在2016年12月1日前将该房屋交付给买受人。”合同还约定有其他条款。同日，叶方均（甲方）与袁景华（乙方）及易合公司（丙方）另签订《补充协议》一份，内容包括：“鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于昌平区昌平镇北环里×号楼×单元×的房屋签署了《房屋买卖居间合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下。第一条、成交价格。甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计人民币195万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条、关于房屋交易具体事宜的约定。1、定金：乙方于2016年8月21日向甲方支付定金人民币贰万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。2、关于购房款的支付，甲乙双方同意按照下述第4方式履行：（4）贷款形式：2.甲乙双方约定于2016年9月1日之前将办理银行贷款所需证件、资料准备齐全，并办理该房屋的审贷手续，待收到批贷通知后，甲乙双方即办理该房屋的过户手续，同时乙方将购房首付款人民币75万元整（其中包含定金贰万元）一次性付给甲方；3.乙方选择以住房公积金贷款方式支付甲方剩余房款人民币120万元，该笔贷款到账后，易合公司协助甲乙双方办理房款交付手续，至此甲方已收到乙方购房全部房款。第四条、违约责任。1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。”协议还约定有其他条款。袁景华按约向叶方均支付购房定金2万元。
易合公司称签订合同时叶方均由其妻子刘凤娥陪同，当时叶方均计划出售该房屋后再购置一套低层的房屋，购置另一套房屋亦由易合公司提供的居间服务，之后因为购置房屋未成功，故叶方均表示不再履行涉案合同。
袁景华称签订合同前后一直都是和叶方均、刘凤娥沟通，没有和叶方均的儿子叶建伟联系过，2016年9月30日收到叶建伟发的短信称不再履行合同，并提交短信记录、电话录音为证。发送短信的手机号码系叶建伟手机号码，短信内容为：“您好！我是昌平与您签买卖房协议老人的儿子，因为我们当初是和中介谈妥给我们找好我们满意的房源我们才卖房的。现在下一家解约不卖我们了，所以考虑到我家老爷子年事已高经不起折腾。所以这房他也没法卖了，我们现在可以把你们的定金退还给你们，以免给你们造成损失，虽然我们都是没有买到自己可心的房，但我们还是对你们表示歉意！”电话录音显示系刘凤娥与易合公司公司工作人员的通话内容，主要内容包括：易合公司通知刘凤娥办理网签手续，刘凤娥称不卖了，卖了没住处了，要求中介与叶方均的儿子联系等。
叶方均法定代理人认可叶方均系由刘凤娥陪同签订的合同，房屋价格是叶方均定的，叶方均看不见，刘凤娥不认识字，签合同的事情没有和叶建伟说。其主张叶方均系无民事行为能力人，合同应为无效，并提交残疾人证、住院病历、病历手册、医保处方为证。残疾人证显示叶方均系视力壹级残疾，2015年6月29日签发。住院病历显示2005年11月4日至2005年11月16日期间叶方均住院，主要诊断为脑梗塞。病历手册显示就诊日期为2016年12月3日，诊断记载有脑梗塞、脑萎缩、脑软化、记忆力减退等。医保处方显示2016年12月3日叶方均所开药品为茴拉西坦分散片。
本案审理过程中，因叶方均家人对叶方均民事行为能力有异议，叶建伟作为申请人另案申请宣告叶方均为无民事行为能力人，并要求指定监护人。该案审理过程中，就叶方均精神状态及民事行为能力委托北京回龙观医院精神疾病司法鉴定科进行鉴定，2017年6月13日出具的《精神疾病司法鉴定意见书》记载调查材料：“据材料记载及被鉴定人儿子叶建伟反映：被鉴定人叶方均自2005年患脑梗塞后开始智力记忆明显下降，不能与人交流，经常认错家人等。于2015年7月因走失被110民警送回家，2016年5月出现大小便失禁。昌平区医院住院病历（病案号1735）：记载其于2005年11月1日至2005年11月16日因双手麻木一日住院治疗，诊断脑梗塞，高血压病3级。2017年3月9日至2017年3月26日因胸闷、胸痛待查住昌平区医院，诊断：稳定性心绞痛，腔隙性脑梗死，高血压病3级。目前生活完全不能自理，因被鉴定人指定监护人问题，提请鉴定其精神状态及民事行为能力。鉴定意见为：“被鉴定人叶方均诊断为痴呆状态，无民事行为能力。”本院于2017年7月1日出具（2017）京0114民特18号民事判决书，判决：一、宣告叶方均为无民事行为能力人；二、指定叶建伟、刘凤娥为叶方均的监护人。
另查，涉案房屋原登记房屋所有权人为叶方均，本案审理过程中，叶方均、刘凤娥于2017年3月将涉案房屋所有权人变更登记为叶方均与刘凤娥共有。
上述事实，有房屋买卖居间合同、补充协议、购房定金收条、短信、电话录音、残疾人证、住院病历、病历手册、医保处方、（2017）京0114民特18号民事判决书及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
本案审理过程中，叶方均的家人虽另案申请宣告叶方均为无民事行为能力人，2017年6月13日鉴定机构出具有《精神疾病司法鉴定意见书》，鉴定叶方均为痴呆状态，无民事行为能力。但根据《精神疾病司法鉴定意见书》记载的调查材料及本案中提交的住院病历、病历手册、医保处方来看，叶方均有2005年11月及2017年3月期间的就医记录，缺乏本案所涉《房屋买卖居间合同》签订前后的就医记录。《精神疾病司法鉴定意见书》所确定的鉴定意见系叶方均现有精神状态及民事行为能力，无法据此直接判断叶方均在订立涉案合同时的民事行为能力。且仅凭叶方均提交的2005年11月、2017年3月期间的就医记录，亦无法判断叶方均在订立涉案合同时的民事行为能力。同时，考虑到涉案合同约定的房屋交易价格亦未明显低于交易当时的市场价。故叶方均主张其在订立涉案合同时系无民事行为能力人，缺乏证据，本院不予支持。需要说明的是，叶方均系由妻子刘凤娥陪同签订的合同，即使叶方均在签订合同时不具有完全的民事行为能力，刘凤娥也以第一顺序监护人的身份对叶方均的签约行为进行了认可。因此，本案《房屋买卖居间合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
合同履行过程中，叶方均家人虽表示解除合同，但其不享有合同解除权，现袁景华起诉要求继续履行合同，办理房屋过户并交付房屋，本院予以支持。考虑到签订涉案房屋买卖合同时刘凤娥亦在场，现房屋所有权人已由叶方均变更登记为叶方均、刘凤娥共有，故办理房屋权属转移登记须由叶方均、刘凤娥共同予以协助。对于袁景华要求叶方均支付逾期办理房屋过户事宜的违约金一节，因合同尚未履行至房屋过户事宜即发生争议诉至法院，且合同亦未约定房屋过户的日期，故对于袁景华依据合同条款要求的该项违约金，本院不予支持。
综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、原告袁景华与被告叶方均及第三人北京市易合房地产经纪有限责任公司继续履行于二○一六年八月二十一日签订的《房屋买卖居间合同》及《补充协议》；
二、原告袁景华于本判决生效后七日内将剩余房款193万元支付给被告叶方均；
三、被告叶方均、第三人刘凤娥于本判决生效后七日内协助原告袁景华办理昌平区昌平镇北环里×号楼×单元×号房屋的所有权转移登记手续；
四、被告叶方均于本判决生效后三十日内将坐落为昌平区昌平镇北环里×号楼×单元×号房屋腾退交付原告袁景华；
五、驳回原告袁景华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费26300元，由被告叶方均负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 张祎慧
人民陪审员 杨晓燕
人民陪审员 刘建强
二〇一七年十二月十五日
书 记 员 吴继腾