北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京0105民初3615号
原告（反诉被告）：黄永煌，男，1989年5月21日生，汉族，住北京市大兴区。
委托诉讼代理人：刘静，北京市一格律师事务所律师。
被告（反诉原告）：北京天丰利生活用品市场有限公司，住所地北京市朝阳区和平里西街21号。
法定代表人：周子涵，董事长。
委托诉讼代理人：张文焕，北京市力珉律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王艳，女，1984年1月11日生，北京天丰利生活用品市场有限公司职员。
原告（反诉被告）黄永煌（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人刘静，被告委托诉讼代理人张文焕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年8月25日签订的场地租赁合同于2017年8月24日解除；2、被告返还原告履约保证金23192.1元、物业费9566.74元、综合服务费2100元、电表押金500元；3、被告赔偿原告货物损失8968元、货架损失45000元；4、被告赔偿原告装修残值损失5万元；5、被告赔偿原告经营损失13万元。事实和理由：原、被告于2016年8月25日签订场地租赁合同，约定原告承租被告位于北京天丰利服装小商品批发市场新F2层精品9、精品10-1号场地。现原告已付三个季度的租金至2017年8月9日，并支付了一年的物业费、综合服务费。合同履行中，被告自2017年2月起对商场二层进行整体装修，期间停止营业45天。涉案商铺对面就是扶梯，商铺与扶梯之间有一个摊位（以下称中间摊位），系开放式摊位，没有独立隔间，被告装修后，原告发现该摊位安装了玻璃隔间，加上摊位货架，对涉案商铺构成了遮挡，涉案商铺原属上楼第一排商铺，现为第二排商铺，对原告的经营造成了很大的影响。原告就此要求被告降低租金，被告未予同意，并自行于2017年8月24日将涉案商铺内原告全部物品搬空。现被告提前解除合同，考虑到被告违约，原告亦同意解除，应确认合同于2017年8月24日解除。被告构成违约，应退还履约保证金、电表押金，并应退还一个季度的物业费、综合服务费。此外，原、被告已就被告搬走的物品、可移动设备等清点完毕，原告并已全部搬走，但存在货物丢失，根据吊牌价应赔偿8968元。且货架属于定做产品，收回后无法再次使用，只能按照废品处理，存在货架贬值损失，门头LOGO、货架层板、墙面镜、试衣间门属于大类货架，存在丢失，就货架丢失及贬值损失，应予赔偿45000元。就经营损失一节，包含因商铺遮挡导致的销售额损失及货物贬值损失，就销售额损失，就2017年5-7月的销售额，参照去年5-7月的销售额，估算主张损失5万元，就货物贬值损失，原告于2017年8月销售为夏季衣帽，现被告擅自搬走物品，产生货物过季贬值损失，就此估算主张8万元。
被告提出反诉并答辩称：1、原告给付被告房屋使用费15000元（自2017年8月24日起计算至2017年11月8日止，按每日200元计算）；2、原告给付被告欠付租金10822.98元。事实和理由：认可涉案合同于2017年8月24日解除。但并非被告提前解除合同。被告确于2017年2月开始对商场二层进行整体升级改造，为期45天，装修过程中，中间摊位确实安装了玻璃隔间，但并未构成对涉案商铺的遮挡，亦不影响原告的经营效益，被告不存在违约行为。但原告因此拒绝支付租金，根据合同约定，视为原告单方解除合同，被告就此于2017年8月24日将涉案商铺内全部可移动、可拆除物品、设备搬走放置商场701号房屋，认可合同于8月24日解除。现原告构成违约，应就701号房屋支付房屋使用费，并应支付自2017年8月10日至8月23日期间的租金。因原告违约致合同解除，根据合同约定，被告无需退还履约保证金，就物业费、综合服务费，扣除自2017年8月10日至8月23日期间的费用，剩余款项同意退还。就电表押金，扣除相应期间的维护费，剩余款项同意退还。不同意赔偿原告的货物损失、货架损失、装修残值损失及经营损失。
就被告反诉，原告辩称：不同意被告的全部反诉请求。被告装修导致涉案商铺被遮挡，影响了原告的经营业绩，应降低租金，但被告未予降低，不同意支付租金。就房屋使用费一节，系被告擅自将物品搬走放置，与原告无关，相应损失应由被告自行承担。
经审理查明：被告原名北京天丰利服装小商品批发市场有限公司，后于2017年5月31日变更为现名称。
原、被告于2016年8月25日签订《场地租赁合同》，约定原告承租被告位于北京天丰利服装小商品批发市场新F2层精品9、精品10-1号场地，原告在场地内可经营特步；租赁期限为三年，自2016年9月26日起至2019年9月25日止；每月租金为23192.1元，交纳方式第一年季付；原告在本合同签订之前向被告一次性交纳履约保证金23192.1元；有下列情形之一的，履约保证金不予返还：因原告违约，根据合同约定被告有权单方解除合同的，原告未按约定向被告交纳租金、物业费、综合服务费等，被告解除合同的；原告每年应向被告交纳综合服务费8400元；原告向被告交纳的物业费：第一年38266.96元；未按合同约定的日期向被告交纳租金、物业费、综合服务费等款项的，原告构成根本违约，同时视为原告已经单方表示解除本合同，原告的履约保证金，被告有权不退还，作为原告提前解除合同给被告造成损失的赔偿，自该日起被告有权收回场地，合同已经解除原告不得以任何理由占有场地，否则被告有权依照《物权法》对场地行使支配和排他的自力救济权，造成损失的由原告负担；原告有下列情形之一，被告有权解除合同，履约保证金及摊位租金不予退还，退出场地并追究违约责任：原告未按时向被告交纳租金、物业费、综合服务费、水费、电费等款项的。
庭审中，原、被告均认可原告已支付租金至2017年8月9日，并支付自2016年9月26日起至2017年9月25日止的物业费38266.96元、综合服务费8400元、电表押金500元（收据中写明“每年扣5%维护费”）。亦均认可被告于2017年8月24日将涉案商铺内原告物品全部腾空搬走，被告表示均放置于商场701号房屋。原、被告均认可合同已于2017年8月24日解除。审理中，截止2017年11月8日，原、被告就701号房屋内物品交接完毕，被告并已全部退还原告。
就货物损失、货架损失。庭审中，原告向本院提交了：1、盘亏明细表，并表示统计有误，应扣除篮球四个、包以及袜子；2、库存清单，显示库存货品吊牌金额269272元，并表示丢失物品均按清单中的吊牌价主张；3、货架统计表，显示发货金额门头LOGO1090元、墙面镜共计1003元、右开试衣间门1137元、货架层板3724元、货架约44000元、灯具约13000元，并表示以上均由力步公司统一配置，再加上模特等共计交纳押金67255元。就此，被告表示对证据1真实性无法确认，对证据2真实性不认可，且可能存在原告导购员原因致物品丢失，对证据3不认可，系由原告自行统计，被告未拆除门头LOGO、墙面镜及试衣间门，但现确实未安装在涉案商铺内，且该物品均由力步公司统一配置，并根据使用年限交纳费用，即使赔偿亦不能全额赔偿，且货架可以在其他店铺继续使用，货架也是根据使用年限交费，并可以退还给力步公司。被告并就此提交二层特步货品统计表、清货人员名单及录像光盘，以证明搬空物品时物品情况，就此，原告表示对真实性不认可。
就装修残值损失。庭审中，原、被告均认可原告对涉案商铺进行装修。原告主张其装修内容包括吊顶、地面、墙壁、灯具、隔断及电路改造、货架安装，就装修费用无证据提交；被告表示未包含吊顶，亦无法确定是否存在单独的货架安装费，对其他装修内容认可。庭审中，原、被告均同意就装修残值损失数额，由法院酌定。
就经营损失。原告表示包括销售额损失及货物过季贬值损失，其中就销售额损失，原告向本院提交了：1、原告2016年5-7月、2017年5-7月销售记录；2、店铺转让协议，显示原告于2015年7月27日以转让方式接收涉案商铺，当时建筑面积为42.9平方米，原告表示现经扩建建筑面积为63.54平方米。以上证据2、3证明虽然面积扩大，但2017年度同期销售额较2016年同期明显减少。就货物贬值损失，原告主张根据库存清单的吊牌价按30%的比例估算主张。
就此，被告表示对证据1真实性无法确认，对证据2真实性不认可，上一租户办理的是撤场手续，而非转让手续。被告并就此提交：1、银行借记通知，表示商场系统一收费，再将销售额返款给商铺，该证据显示2017年2月前后，原告销售额未受装修改造的影响；2、涉案商铺及原告另外经营的黄村店2016年度、2017年度全年度销售记录，并表示两店铺2017年度5-7月销售情况相仿，涉案店铺2017年4月销售额高于2016年同期销售额，涉案店铺2017年4-7月销售额高于2016年末销售额；3、上述两店铺进货清单，以证明进货清单未区分两个店铺，则原告提交库存清单亦可能未区分店铺；4、特步新编码，结合证据2，可证明过季产品不存在打折情况，即使存在打折，也是过季与当季产品一起打折，不存在过季产品的贬值情况。就此，原告表示对证据1真实性认可，但并非完整销售额记录，实际中，商铺都会自行收取款项；对证据2涉案店铺记录真实性无法确认，对黄村店记录关联性不认可；对证据3真实性、证明目的不认可，进货及库存都是可以区分的，否则进货混乱；对证据4真实性、证明目的均不认可。
审理中，本院组织原、被告就涉案商铺进行现场勘验，并制作勘验笔录（略），原、被告认可原告装修内容均已不存在，现场所见中间摊位安装有玻璃隔间。
审理中，本院向北京力步贸易有限公司进行调查询问，原、被告均提供询问人员，对方答复称：原、被告提交的店铺相关数据材料，包括原告提交的货架统计表，被告提交的原告两店铺销售记录、进货清单等均由该公司向双方提供。货架统计表中的全部物品均由力步公司统一配置提供，费用约6万余元。根据力步公司的规定，该笔费用根据客户的经营年限确定，如经营满两年，该笔费用不予支付，如经营不满一年，则全额支付，现涉案店铺经营不满一年即撤店，客户已全额支付该款项。就客户货物，不存在退换货。全年产品分四季产品，根据力步公司销售情况，当季产品在季度末销售率约为百分之四五十，过季产品通常存在打折情况，并根据销售季节、过季期限确定折扣比率，过季一年的同一季产品约七折，非同一季产品折扣更低，具体折扣比率由客户自行决定。由于货架均由力步公司提供，客户仅需自行出资装修费用，面积约60平米的店面装修费用约5万元。就货架一节，考虑店面面积及结构，再行利用的可能性较低。
上述事实，有双方当庭陈述及相关书证等证据在案证明。
本院认为：原、被告于2016年8月25日签订的《场地租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现双方均认可合同已于2017年8月24日解除，本院对此不持异议。现中间摊位加装玻璃隔间，根据现场勘验情况，确对原告经营造成一定影响，被告作为商场出租及管理方，就此存在违约行为。但原告逾期支付租金，亦构成违约。可认定因双方违约导致合同解除，但考虑到就被告违约行为未约定合同解除权，原告应就合同解除承担更大责任。综合考虑双方违约程度，宜由被告承担20%的责任比例。但需指出的是，就货物损失、货架损失中的货架丢失损失，系因被告未尽到审慎保管义务所致，就经营损失中的销售额损失，系因被告违约所致，被告应就此承担全部赔偿责任。
基于上述责任比例的考虑，根据合同约定，被告应予退还履约保证金4638元。就物业费、综合服务费、电表押金，应予扣除截止2017年8月23日的相关费用，余款应予退还，就此确认被告退还物业费3460元、综合服务费759元、电表押金477元。就原告第三项诉讼请求，就货物损失，考虑原告所述丢失货物的种类属体量较小物品，多数种类丢失数量均为一个，结合被告搬走物品时的取证情况，难以认定货物丢失与被告有关，宜认定原告就此未完成举证责任，本院难以支持。就货架配置物品损失，根据原告提交货架统计表及双方2017年11月8日交接清单，门头LOGO、墙面镜两块、试衣间门确实未予交接，货架层板亦少15块，结合利用年限，本院酌情判定被告赔偿原告4000元。就货架贬值损失，结合力步公司货架交费管理规定，考虑涉案店铺的面积等，原告主张存在货架贬值损失，具备合理性，考虑利用年限、剩余价值及双方责任比例，本院酌情判定被告赔偿原告货架贬值损失6000元。就原告第四项诉讼请求，结合现场勘验情况，考虑利用年限及双方责任比例，本院酌情判定被告赔偿原告装修残值损失6000元。就原告第五项诉讼请求，结合现场勘验情况，中间摊位加装玻璃隔间，确对原告经营造成一定影响，且租金亦未相应酌减，原告主张存在销售额经营损失，应属合理。考虑到原告所售物品的季节性，被告擅自将原告物品留存放置的行为，亦确实对原告货物销售造成影响。结合被告提交的两店铺销售记录、原告提交的库存清单等，考虑力步公司所述当季存货率、过季打折情况等，本院酌情判定被告赔偿原告经营损失1万元。就被告第一项反诉请求，基于上述考虑，且被告陈述701号房屋本为吸烟室，被告未证明存在实际损失，本院不予支持。就被告第二项反诉请求，原告应予支付，本院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第一百二十条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黄永煌与被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司于2016年8月25日签订的《北京天丰利服装小商品批发市场有限公司场地租赁合同书》于二〇一七年八月二十四日解除。
二、被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）黄永煌履约保证金四千六百三十八元。
三、被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）黄永煌物业费三千四百六十元、综合服务费七百五十九元、电表押金四百七十七元。
四、被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）黄永煌货架损失一万元。
五、被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）黄永煌装修残值损失六千元。
六、被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）黄永煌经营损失一万元。
七、原告（反诉被告）黄永煌于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司租金一万零八百二十二元九角八分。
八、驳回原告（反诉被告）黄永煌的其他诉讼请求。
九、驳回被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3919元，由被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司负担342元（于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）黄永煌）；由原告（反诉被告）黄永煌负担3577元（已交纳）。反诉费223元，由原告（反诉被告）黄永煌负担35元（于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司）；由被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司负担188元（已交纳）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 付瑞洁
二〇一八年一月十八日
书记员 李剑奇