北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）东民初字第06108号
原告北京京纸集团有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路39号院1号楼。
法定代表人李利中，董事长。
委托代理人章平，女，1982年9月4日出生。
委托代理人孙昭春，男，1961年2月18日出生。
被告中江基业（北京）投资顾问有限公司，住所地北京市东城区东四南大街108号。
法定代表人朱江，董事长。
委托代理人陈尔怡，北京市浩天信和律师事务所律师。
委托代理人蔡振明，北京市浩天信和律师事务所律师。
原告北京京纸集团有限公司（以下简称京纸公司）与被告中江基业（北京）投资顾问有限公司（以下简称中江公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月24日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告京纸公司的委托代理人章平、孙昭春，被告中江公司的委托代理人陈尔怡、蔡振明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告京纸公司诉称：2009年6月22日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2009年10月1日至2014年12月31日，2014年12月18日，原告向被告致函，要求被告按期将租赁房屋腾空交还。但被告至今仍未将涉案房屋腾空交还。现原告诉至法院，请求法院判令：1、判令被告将北京市东城区东四南大街×××号院××号、××号、××号、××号及××号北侧房屋腾空交还原告；2、被告向原告支付2015年1月1日至房屋实际腾退之日的房屋占用费，每日按照1660.69元的标准计算；3、被告向原告支付2015年1月1日至房屋实际腾退之日的违约金，每日按照5435元计算。诉讼费由被告承担，
被告中江公司辩称，涉案的房屋确实由被告承租，但双方签订的租赁合同第六条第四款约定到期后应当续签五年的租赁合同，被告已向原告支付了2015年1月1日至2015年6月30日两个季度的租金，双方的租赁合同尚在履行期间。被告不存在违约情况，迟延交房的违约金数额也过高，应当予以调整。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明：2009年6月22日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落于北京市东城区东四南大街×××号，临街铺面房面积153.68平方米；非铺面房面积293.82平方米。2009年10月1日至2009年12月31日，租金共计12.5万元；2010年1月1日至2011年12月31日，租金共计50万元；2012年1月1日至2014年12月31日，年租金为54.35万元。合同第六条对于租赁期限进行了约定，其中第（一）款约定，由于乙方承租甲方房屋使用年份已久，需要修缮，并引进新品牌。原合同终止，租金交至2009年6月底，修缮期间为三个月即2009年7月-9月，租赁合同重新签订。第（二）款约定，房屋租赁期限为5年3个月，自2009年10月1日起至2014年12月31日止。第（三）款约定，租赁期满，甲方继续向外出租标的房屋的，乙方拥有优先承租权，甲乙双方在本合同的租赁原则下重新签订房屋租赁合同。第（四）款约定，租赁期满，确认乙方在经营期间无违约行为，并服从甲方后一个5年的租金5%的涨幅时，甲方同意本房屋租赁协议租赁期限延长5年。对于房屋的交付及返还，合同约定租赁期满或者解除后5日内，乙方应返还该房屋及附属设施，并保证其交还的房屋及其附属设施处于适用和安全的状态。对于转租，合同约定，租赁期内，乙方无权自行将房屋部分或者全部转租给第三人。对于违约责任，合同约定租赁期满或合同解除后，乙方未按约定的时间返还该房屋及其附属设施的，每延迟一天应向甲方交纳年租金的1%作为滞纳金。延迟超过30天的，甲方有权直接收回房屋，乙方遗留在房屋内的物品按弃权处理。
2014年12月18日，原告向被告发函：“贵我双方于2009年6月22日签订了《房屋租赁合同》（贵司承租我司位于北京市东城区东四南大街×××号院的房屋）。目前，该合同正在履行中。鉴于该《房屋租赁合同》租赁期限将于2014年12月31日到期，且我司准备将该房屋另作他用不再出租。为此，请贵司依据《房屋租赁合同》的相关约定，腾空该房屋并按期返还我司。”2014年12月22日，被告向原告发《律师函》：“……在合同履行过程中，中江基业严格按照合同约定履行义务，无违约情形，现依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条第（四）款约定，中江基业委托本律师告知贵司：愿意接受后五年期的租金5%的涨幅条件，延长履行《房屋租赁合同》五年……。”2014年12月26日，原告向被告回函：“……《律师函》中对贵我双方的于2009年6月22日签订了《房屋租赁合同》第六条第（四）款的理解和结论，我司认为并不符合《房屋租赁合同》的相关约定和事实，因此不能成立。……甲方同意本房屋租赁协议租赁期限延长五年的前提条件是，甲方必须有继续出租《房屋租赁合同》所约定房屋的意向。……中江基业并未严格按照合同约定履行义务，且存在违反合同约定的情形。……”对于合同中“滞纳金”的约定，双方均认可是对违约行为的违约金约定，被告表示自己不存在违约进行。即使违约，合同约定的违约金也过高。
庭审中，原告对被告已经交纳了2014年12月31日之前租金的情况认可。原告提交了2009年10月5日至2014年10月5日期间被告交纳租金的明细表、转账凭证及租金发票，证明被告在此期间分20次向原告交纳房屋租金，其中19次均系迟延交纳。被告对交纳租金的情况认可，但主张被告迟延交纳租金系有特殊原因、也是经原告同意的，并提交了2011年9月17日的漏水报告及附属的损失清单、发票等加以证明。原告认可被告迟延交纳第一、二、五、十、十八、二十次的租金的情况是经过原告同意的，其他均未经原告同意。被告主张在2014年12月29日向被告支付了2015年1月1日至2015年3月31日的租金142669元，2015年4月3日向被告支付了2015年4月1日至2015年6月30日的租金142669元，并提供了银行付款凭证加以证明。原告认可收到了上述两笔款项，但主张该两笔款项是未经原告同意支付的，后原告向被告发送《通知函》，要求被告收回该两笔款项，但被告拒不领取。被告表示合同仍在履行期，不同意收回租金。
经本院现场勘查，涉案房屋位于北京市东城区东四南大街东侧，现房屋原有格局已改变。其中临街的铺面由案外人使用。被告认可涉案部分房屋转租给案外人，但认为本案是原告与被告之间的纠纷，现在合同还在履行中，不同意提供房屋实际使用人的情况。本院在涉案房屋上张贴并向涉案房屋内的使用人发送《告知书》，告知其参加诉讼、主张权利，但无人参加诉讼。经向原告释明，原告表示不申请追加第三人参加诉讼。
经询，被告主张涉案的合同文本系原告提供，被告表示对此不清楚；原告主张合同履行期间曾多次通过电话联系方式向被告催要迟延的租金，被告表示原告未催要过，迟延交纳租金是有原因且经过原告同意的；对于合同第六条第（三）款与合同第（四）款约定的理解问题，原告表示合同签订时的意思是在原告同意继续出租、被告没有违约情况的前提下，可以按照合同约定的条件继续出租给被告，两款是递进关系；被告表示签订合同前房屋已经租赁给被告多年了，因房屋比较破旧，需要修缮，就由被告自行出资修缮。当时准备签10的合同，但考虑10年的期限长，可能出现拆迁或其他情况，为避免原告违约就签了五年，合同期满后被告没有违约就自动续签五年，所以签订合同时增加了第六条第（四）款的约定。经询，合同中约定的2009年7月至9月的修缮期间是什么人出资修缮的，被告主张系由被告出资修缮的，原告表示对此不清楚。
以上事实，有《房屋租赁合同》、租金交纳明细、发票、转账凭证、《通知函》、漏水报告、原、被告来往函件、现场勘查笔录、照片、及双方当事人陈述等在案佐证。
本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据查明的事实，原告与被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，原、被告均应按合同约定履行各自义务。现双方对于合同第六条关于合同租赁期限的约定条款产生争议。根据查明的事实，尽管合同的第（二）款约定了该合同的租赁期限2014年12月31日届满，第（三）款约定租赁期满，原告继续向外出租标的房屋的，被告拥有优先承租权，双方重新签订房屋租赁合同。但合同第六条第（一）款已专门写明涉案的房屋在签订合同时就需要修缮，原告又不能证明涉案房屋的维修是自己出资的；合同第（四）款又明确约定租赁期满，乙方无违约行为，并服从甲方租金涨幅时，甲方同意本房屋租赁协议租赁期限延长5年。因此，结合案件的实际情况，被告主张的双方签订合同时的真实意思为被告无违约行为，双方即应按合同约定续签五年的意见更为符合合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，本院予以采信。对于被告在合同期间是否存在违约行为的问题，被告在合同期间确实存在多次迟延租金的情况，但原告在合同履行期间未就此提出过异议，在2014年12月18日原告向被告所发函件中，也未提到被告迟延交纳租金的违约事由。现原告在双方产生诉讼后，再行主张被告在履行过程中存在违约行为，不符合合同约定的续租条件的意见，本院不予采纳。鉴于被告同意按照合同约定的租金涨幅继续履行合同，故对原告要求被告腾退房屋的诉讼请求，本院不予支持；对于原告主张的房屋占用费问题，被告已经交纳了2015年6月30日前的租金，双方本次纠纷解决后，原告可向其主张之后的租金；对于原告主张被告逾期腾退房屋的违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十五条之规定，判决如下：
驳回原告北京京纸集团有限公司全部诉讼请求。
案件受理费70元，由原告北京京纸集团有限公司负担（已交纳35元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李成博
代理审判员 李双庆
人民陪审员 马 佳
二〇一五年十二月七日
书 记 员 陈丽娟