四川省中江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中江民初字第1257号
原告文德运。
委托代理人杨波，中江县法律援助中心律师。
被告陈代航。
委托代理人邹大亮，中江县宏泰法律服务所法律工作者。
原告文德运诉被告陈代航房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月11日立案受理。依法由审判员吕志刚适用简易程序公开开庭进行了审理，原告文德运的委托代理人杨波、被告陈代航及其委托代理人邹大亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告文德运诉称，2014年9月，被告张贴告示意欲出售位于中江县富兴镇大圣街25号门面一个以及位于三个门面之上的三楼的住房五间，并称房屋两证齐全。原告知情后便于当月11日与被告洽谈房屋的买卖事宜。最终达成口头协议，被告将涉案房屋作价236000元出售给原告。随后原告通过银行转账的方式向被告支付购房款36000元。并约定待原告支付剩余款项后，被告将房屋证件交付原告并协助办理过户手续。嗣后，原告在筹备剩余购房款时得知被告所出售的房屋没有产权证，原告便同被告协商要求解除双方所达成的房屋买卖协议，并要求其退还预先支付的购房款36000元，但被告均予以拒绝。现因双方所达成的口头房屋买卖协议中所涉及三楼的五间住房违反《城市房地产管理法》的禁止性规定而无效，加之三楼五间住房不能进行转让从而导致原告不能实现合同的主要目的，因此特向法院起诉，请求判令：一、确认原、被告于2014年9月11日就位于中江县富兴镇大圣街25号三楼的房屋五间所达成的口头买卖协议无效；二、解除原、被告于2014年9月11日就位于中江县富兴镇大圣街25号门面一间（面对房屋正面最左边）所达成的的口头买卖协议；三、被告退还原告购房款36000元，并支付自2014年9月11日起按银行同期同类贷款利率计算至付清之日止的资金占用利息；四、本案诉讼费由被告承担。
被告陈代航辩称，对于原告诉称张贴告示出售涉案房屋的事项无异议，但告示明确了三楼的住房是没有相关产权证的。2014年9月11日，原告找到被告打算购买该房屋，并协商达成以236000元成交的口头协议。双方在协商的过程中，被告明确告知原告其所出售的房屋门面一间是两证齐全，而三楼的住房五间是自行修建，未取得有关部门的建房审批手续，也未办理房屋产权证。双方是自愿达成的口头买卖协议，随后，被告妻子收取原告通过银行转账方式支付的定金36000元，因被告妻子不会写字，因此没有向原告出具收条。2014年9月13日，被告应原告的要求向其出具一张收条，并载明“收到原告支付购房定金36000元，原告反悔不得要求退还定金，被告反悔则双倍返还定金。”因原告购房时是知晓房屋的真实状况的，再者被告也可以协助原告办理三楼房屋的产权证，现原告以房屋证件不齐全为由要求退还购房定金的理由不成立，双方所达成的口头房屋买卖协议是真实有效的，故请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，被告有位于中江县富兴镇大圣街25号二层楼房一处［房屋所有权证为中江房权证南工字第009**号、国有土地使用权证为中江国用（2003）字第富兴004号］，一楼为门面房三间。2007年，被告在未取得建设部门审批手续的情况下自行扩建三楼的房屋五间，建成后也未取依法登记取得权属证书。2014年9月，被告张贴告示意欲出售该处房屋的门面房一间（面对房屋正面最左边）以及三楼房屋五间。2014年9月11日，原告得知该消息后便找到被告就该房屋的购买事宜进行协商，并达成以236000元成交的口头买卖协议。达成协议后，原告通过银行转账方式支付被告购房款36000元，并约定在付清剩余购房款时被告将房屋交付原告并协助办理房屋的产权过户手续。嗣后，原告在筹备剩余购房款时得知被告所出售的三楼的五间房屋没有产权证，便提出解除双方所达成的口头协议，要求被告退还预付购房款。因被告均予以拒绝，故原告向本院起诉，并提出前述诉讼请求。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，中江房权证南工字第009**号房屋所有权证，中江国用（2003）字第富兴004号国有土地使用权证，银行汇款收据等证据在卷佐证。
本院认为，平等民事主体之间所达成的口头协议同样受法律保护，协议无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。协议解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。针对原告所提出的三项诉请，本院作如下评判：一、针对原告请求确认双方就位于中江县富兴镇大圣街25号三楼房屋五间所达成的口头买卖协议无效的主张，本院认为，被告未取得建设部门的审批手续自行修建三楼的五间住房且未依法登记取得相应的权属证书，其转让行为违反了《合同法》第五十二条第一款第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项“下列房地产不得转让：（六）未依法登记取得权属证书的”的规定，该五间房屋不具有合法性，故原告的该项主张于法有据，本院予以支持；二、针对原告请求解除双方就位于中江县富兴镇大圣街25号门面房一间（面对房屋正面最左边）所达成的口头买卖协议的主张，本院认为，双方所达成口头买卖协议包括一楼门面房一间和三楼住房五间，并约定房屋价款共计为23.6万元。现因三楼五间房屋未依法登记取得权属证书而不能转让，从而导致原告无法实现合同目的。因此原告现请求解除合同的主张于法有据，本院予以支持。针对被告称其可以补办三楼住房的权属证书并协助原告办理过户手续，双方所达成的口头协议有效的辩称意见，本院认为，双方就三楼房屋进行转让的口头协议无效的原因在于其未取得建设部门的审批手续，也未依法登记取得权属证书，属于违反法律强制性的规定，因此该部分口头协议自始无效，即便被告补办相关手续并依法登记取得权属证书也无法改变该协议无效的既成事实。故，被告的该项辩解理由不成立，本院不予支持。针对原告要求退还购房款36000元并按银行同期同类贷款利率支付自2014年9月11日起计算至付清之日止的资金占用利息主张，本院认为，首先，双方所达成涉及三楼五间房屋的口头协议被确认无效，因该部分协议所取得的财产应该予以返还；其次，双方所达成涉及门面房一间的口头协议被解除，因该部分协议所取得的财产同样应该予以返还。结合本案原告方已经给付36000元购房款且被告未交付房屋的实际情况，被告理应退还原告36000元购房款，故原告的该项主张于法有据，本院予以支持。针对被告辩称该36000元属于购房定金的辩解意见，本院认为，被告提出该项反驳主张仅有其本人当庭陈述，并无其他证据予以佐证，结合日常生活经验进行判断，单凭被告当庭的陈述确实无法达到高度可能性的证明标准，故对被告该项辩解意见本院不予采信。最后，针对原告要求被告支付资金占有利息的主张，本院认为，原、被告缺乏相应的法律知识是导致协议无效和被解除的原因。首先，在法庭向双方当事人释明三楼五间房屋未依法登记取得权属证书，因此双方就该部分房屋所达成的口头买卖协议无效的情况下，被告一再辩称原告购买房屋是知晓三楼住房没有产权的实际情况，因此仍坚称双方所达成口头协议有效。导致该部分协议无效原因在于被告违规扩建并未依法登记取得权属证书，加之三楼的房屋不能转让从而导致合同目的不能实现致使涉及门面房的口头买卖协议被解除，综上，被告对于协议无效以及解除存在一定的过错。反观之，原告在购买房屋时应该尽到谨慎审查义务，其疏忽大意的行为也是导致协议无效和解除的原因，因此原告对于协议无效和解除也存在一定的过错。结合本案的实际情况，本院认为双方各自承担相应的损失比较公平合理，因此，原告要求支付资金利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（六）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告文德运与被告陈代航就位于中江县富兴镇大圣街25号房屋三楼五间住房所达成的口头买卖协议无效；
二、解除原告文德运与被告陈代航就位于中江县富兴镇大圣街25号房屋一楼门面房一间（面对房屋正面最左边）所达成的口头买卖协议；
三、被告陈代航于本判决生效后十五日内返还原告文德运购房款36000元；
四、驳回原告文德运的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费1000元，减半收取500元，由被告陈代航承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。
审判员 吕志刚
二〇一五年六月三日
书记员 张叶莉