河南省驻马店市驿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1702民初4479号
原告驻马店市天基置业有限公司。
法定代表人蔡红波，董事长。
委托代理人蔡海彬，驻马店市高新法律服务所法律工作者。
被告驻马店市开发区大唐音乐会所。
经营者张亚锋，男，1980年3月9日出生。
委托代理人薛刚，驻马店市驿城区南海街道法律服务所法律工作者。
委托代理人王志强，河南成盛律师事务所律师。
被告张亚锋，男，1980年3月9日出生。
委托代理人薛刚，驻马店市驿城区南海街道法律服务所法律工作者。
原告驻马店市天基置业有限公司（以下简称天基公司）与被告驻马店市开发区大唐音乐会所（以下简称大唐音乐会所）、张亚锋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告天基公司的委托代理人蔡海彬，被告大唐音乐会所与张亚锋的委托代理人薛刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天基公司诉称，2012年至今被告使用原告所有的位于驻马店市骏马路与纬一路交叉口天基·城中心花园3#楼商铺一至三层房屋用于经营驻马店市开发区大唐音乐会所。经原告多次催要，至今仍欠原告租金1769679元。请求：一、解除2012年9月1日原、被告签订的房屋租赁合同。二、判令被告支付原告租金1769679元，并交回使用原告房屋。
被告大唐音乐会所、张亚锋辩称，1、原告请求无事实和法律依据，应当驳回，根据2012年8月1日，原、被告双方签订商铺租赁合同，我方已诚实信用履行合同义务，既不存在拖欠房租的行为，更不存在解除合同的条件和情形。我方不但足额交付了租金，而且我方交付的租金远远超出合同的约定。另2016年6月25日，原告向我方下达了解除合同通知书，我方随即在第二日向原告送达了解除合同通知书回复函，因此原、被告双方签订商铺租赁合同是双方真实意思表示，不违反相关规定，合法有效。2、原告增加请求要求解除驻马店市兄弟物业管理有限公司与我方的物业委托管理合同，原告的请求既无法律依据，更无事实依据，首先驻马店市兄弟物业管理有限公司不是本案的原告，其次原告及其代理人无权为第三方作出法律处分行为。但是我们认为物业委托管理合同不是解除，而是开始就没有履行。驻马店兄弟物业管理有限公司应当另行另案起诉，我们也会及时进行反诉主张我们的权利。3、事实部分，我们通过现金及银行转账形式共付5372650元的房租，已经远远超出应交房租。原告在被告经营的大唐音乐会所及梦回大唐酒店分别消费了235400元和116000元，均采取挂账形式，且原告同意上述消费充抵房租，所以我方认为消费金额就应当充抵房租。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2012年9月1日，原告天基公司（甲方，租赁方）与被告方代表姚顺（乙方，承租方）签订房屋租赁合同书一份，该合同约定：第一条商铺的位置、面积。1、甲方租赁给乙方的商铺位于天基.城中心花园。第二条租赁期限、用途。1、本合同租赁期限为84个月，自2012年9月1日至2019年8月31日止。2、2013年2月1日甲方将商铺交付乙方进行装修施工。3、经甲乙双方认定装修安装筹备期为6个月（2013年7月31日前），乙方应在此期间进行完水、电、气、装修及购买设备筹备等工作。第三条合同押金、租金。1、合同签订后，三日内乙方向甲方交纳履约保证金40万元。合同期届满，如乙方没有申请续租，甲方应于合同届满之日起待商铺退还给甲方一个月内再退还保证金。2、每月每平方米租金一楼35元/㎡、二楼30元/㎡、三楼20元/㎡。3、下年度租金在上年度租金基础上递增10%计算收取。4、乙方应在2013年7月1日前向甲方交付第一年度（2013年8月1日至2014年7月31日）全年租金1252716元。5、乙方不需要发票。6、以后每年7月1日前交付下年度租金。7、乙方拖欠租金的，需支付日万分之五的迟延履行金，超过半个月的，甲方有权解除合同。保证金不足支付租金及延迟履行金的，甲方可对乙方物品行使留置权。第七条合同解除：1、乙方拖欠租金的。2、乙方私自转租的。3、经有关部门认定，乙方利用租赁房屋进行非法活动的。4、因法定不可抗力或政府政策调整致使合同无法履行的。5、合同到期后乙方不再续租或就新租赁合同没有达成一致而自然解除的。第九条违约责任：1、在合同期内，甲、乙双方应沟通遵守以上条款，如任何一方违约，违约方应向另一方支付违约金，违约金为按照给对方造成的损失两倍支付等条款。
2012年9月1日，被告方代表姚顺（甲方，业主）与案外人驻马店市兄弟物业管理有限公司（乙方，物管，以下简称兄弟公司）签订物业委托管理合同书一份，合同约定：1、甲方商业经营场所，需要保安、保洁、车管、事物协调等物业管理服务，经甲乙双方协商，乙方受甲方委托提供以上服务。2.甲方商业经营性质以综合服务为主，由接待大厅、职工餐厅、包房、后厨、销售部、综合办公室等组成，室内营业面积3481.15m2。3、经甲乙双方协商，以上综合服务佣金，按照商业经营规模计算确定：1、商铺面积3#楼一楼、二楼、三楼，2#南楼-楼、二楼合计3481.15m2,商铺托管佣金平均每平方30元/m2。经核算每年托管佣金是1253214元。2、以后每年下年度佣金在年度佣金基础上递增10%计算收取。3、甲方应在2013年7月1日前一次性向甲方交纳第一年度(2013年8月1日至2014年7月31日）全年委托服务佣金；以后在此日期前（7月1日）逐年交纳下年度的服务佣金，乙方不需要发票。4、本合同托管期限为84个月，自2012年9月1日至2019年8月31日止。由于前期甲方处于交房和装修筹备阶段，由于没有任何收入，乙方不予收取服务佣金，现经甲乙双方协商确定从2013年8月1日（估计开业日期）开始计算托管服务佣金等条款。
同日，原告天基公司（甲方，租赁方）与被告方代表姚顺（乙方，承租方）签订备忘录一份，写明：“2012年9月1日甲、乙双方签订的物业委托管理合同书，是为配合2012年9月1日双方签订的房屋租赁合同书而制定。为了回避有关问题，我们把房屋租赁金额分为两部分房屋租赁合同书和物业委托管理合同书各显示一部分；物业委托管理合同书是房屋租赁合同书的附属合同配合使用。双方特此达成如下条款:一、物业委托管理合同书内容条款中合同价款、递增方式、付款时间和合同期限应生效，并配合房屋租赁合同书内容使用、合计计算一并付款，未尽内容应遵守房屋租赁合同书中的其余条款，并保持一致。二、物业委托管理合同书内容中其余所有条款均不再生效。特殊说明、以此备忘”。2013年4月19日，大唐音乐会所注册成立，系个体工商户，经营者为张亚锋，诉争商铺用以经营大唐音乐会所。后原告于2016年7月7日以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。
另查明，一、庭审中，原告提交2012年9月1日原、被告签订的《备忘录》，用以证明物业委托合同签订的目的，以及双方约定除合同价款、合同期限等条款外，物业委托合同其他条款不再生效，物业合同约定的款项实际为租金。被告质证称，对该证据真实性有异议，对原告证明内容有异议，即便按照备忘录约定执行，被告方抗辩理由是该物业公司从未履行合同义务，其次该备忘录不合法。根据合同法规定，合同双方不能为第三方设立权利义务，所以被告方认为这个备忘录不应当适用。并称被告方是在本次庭审第一次见到该备忘录，被告方认为物业合同和租赁合同是完全独立的。诉讼中，被告申请对备忘录上乙方代表姚顺签名笔迹的真伪、文书形成时间进行司法鉴定，本院依法委托进行司法鉴定，但因被告未在规定时间内向鉴定机构交纳鉴定费用，本院技术部门以不具备鉴定条件为由，将该鉴定退回。
二、诉讼中，原告提交了2015年10月28日向被告发送的通知一份，写明“根据你方与我方2012年签订的房屋租赁合同和物业委托管理合同的约定，你应在2015年7月1日前向我方交纳2015年8月1日至2016年7月31日租金及物业托管费用计2769679元，但至今未向我方交纳。为妥善解决问题，请你在接到本通知之日起三日内向我方交纳下欠租金及物业托管费用计2769679元，逾期，我方将按照双方签订的房屋租赁合同和物业委托管理合同的约定，解除与你方签订的房屋租赁合同和物业委托管理合同，并追究你方的违约责任，由此造成的所有损失均由你方承担”。其后，原告认可被告交纳租金1000000元，下欠租金未付。原告另提交2016年6月26日向被告发送的解除合同通知书一份，写明：根据你、我双方于2012年8月1日签订的房屋租赁合同和物业委托管理合同的约定，你方应在2015年7月1日前向我方交纳2015年8月1日至2016年7月31日租金及物业托管费用。经我方多次催要，至今尚欠1769679元。依据双方签订的房屋租赁合同和物业委托管理合同的约定，你方已严重违约。现通知你方：1、解除双方2012年8月1日签订的房屋租赁合同和物业委托管理合同，2、请你在接到本通知之日起五日内交清所欠租金及物业托管费用，并将所使用房屋腾空后，恢复原状交付给我方，3、逾期我方将采取强制措施收回房屋，由此造成的所有损失均由你方承担”。收到解除合同通知后，被告于2016年6月26日向原告发送解除合同通知书回复函一份，写明不同意解除合同以及要求协商解决等内容。
三、被告提交银行转账凭证等证据，用以证明其从2013年9月11日起多次向原告方支付房屋租金共计5372650元，其中2013年11月6日收款收据显示金额为200000元，收款事由为押金。原告对此无异议，并质证称上述租金为2013年8月1日以后被告交纳的租金。被告同时提交欠条，签单表等证据，用以证明原告在被告处消费共计351400元，应充抵租金。原告质证称，除对其中2100元的欠条因无原告方签名不予认可外，其余均予认可，但主张上述款项已经充抵上年租金。被告不予认可，并称如果已经充抵，相关单据应由原告收回。诉讼中，原告提交大唐国际租金一览表、租金明细表以及大唐音乐会所第一租赁年度应交租金计算明细各一份，写明合同签订后，经实际丈量，租赁面积减少为3191.43平方米，其中一层面积共计1096.19平方米，二层面积共计1473.49平方米，三层面积共计621.75平方米，双方以实际丈量面积计算租金。2012年9月1日至2013年7月31日未计收租金；2013年8月1日至2014年7月31日租金（租房金＋物业托管金）为2288991元，并免收电梯前室36.40平方米租金26208元；2014年8月1日至2015年7月31日租金（租房金＋物业托管金）递增10%为2517890元，并免收电梯前室36.40平方米租金28828.80元；第三年度应交纳租金2769679元。原告认可第一租赁年度应交租金2288991元中，实收租金1935783元，另有127000元消费，以及400000元保证金中的200000元充抵房租，另有电梯前室免租金26208元；第一租赁年度租金已付清。原告认可第二租赁年度租金2517890元中，实际支付租金2250000元，消费充抵租金191600元，电梯前室免租金28828.80元，第二租赁年度尚欠47462元。被告认可第三租赁年度租金2769679元，被告支付租金1000000元，下欠1769679元。被告质证称对原告所称实际丈量面积以及由此计算的租房金数额无异议，但是对物业托管金有异议，被告认为物业委托合同未履行，原告也不是物业委托合同签订方，原告不能以一份事先起草的备忘录就要求被告支付实际没有履行的物业管理费用。
四、原告提交驻马店市兄弟物业管理有限公司出具证明一份，写明：“2012年9月1日姚顺与我公司签订的物业委托管理合同书，2012年9月1日姚顺与驻马店市天基置业有限公司签订的房屋租赁合同书，2012年9月1日姚顺与驻马店市天基置业有限公司签订的备忘录，以上合同及备忘录协商、签订过程我方知情，对于备忘录的内容我方全部予以认可。我方保证不会按照该物业委托管理合同书内容，以物业服务纠纷为由向姚顺一方（现为大唐音乐会所）主张权利。特此证明。”被告质证称，因为物业委托合同系驻马店市兄弟物业管理有限公司与被告签订，即使该公司不主张权利，原告也无权向被告主张权利。被告方在代理意见中称，姚顺与驻马店市兄弟物业管理有限公司签订的物业委托管理合同书，姚顺与驻马店市天基置业有限公司签订的房屋租赁合同书、备忘录，目的是为了以合法形式掩盖原告逃避交纳税收的法定义务，违反法律规定，应属无效。
上述事实，有原告提交的房屋租赁合同书、物业委托管理合同书、解除合同通知书、备忘录、照片等，被告提交的租金交纳清单、单据等证据及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。
本院认为，原告天基公司与被告方代表姚顺签订房屋租赁合同书、备忘录等协议，将诉争房屋出租给被告方使用，原、被告之间系租赁合同关系，合同双方意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。本案中，原、被告签订备忘录等协议，约定将房屋租赁费分解为租房金和物业托管金并合计计算一并付款。诉讼中，被告辩称原、被告之间签订备忘录等协议的目的是为了以合法形式掩盖原告逃避交纳税收的法定义务，违反法律规定，应属无效。因本案租赁合同履行中是否应缴纳税款以及是否缴纳了税款，应为税收管理部门认定或追缴范畴，与本案租赁合同的效力认定无关。故被告以原、被告双方将房屋租赁费分解为租房金和物业托管金，属于规避纳税为由，请求确认本案租赁合同无效，无事实及法律依据，本院不予采纳。关于本案被告，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条规定：在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。依据上述法律规定，无字号的个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人。现原告将大唐音乐会所与经营者张亚锋一并作为被告起诉，与该条规定不符，故应按照法律规定确认大唐音乐会所为本案的适格被告。关于原告请求的解除租赁合同，合同约定“乙方拖欠租金的，需支付日万分之五的迟延履行金，超过半个月的，甲方有权解除合同。保证金不足支付租金及延迟履行金的，甲方可对乙方物品行使留置权”。同时，房屋租赁合同书中又约定被告方应在每年7月1日前交付下年度租金，现被告未依约按时足额交纳第三租赁年度的租金，且已超过半个月后又长期拖欠，依据合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现原告请求解除其与被告大唐音乐会所签订的房屋租赁合同书以及物业委托管理合同书，即系请求解除原、被告之间的房屋租赁合同关系，该请求符合双方的约定和法律规定，本院予以支持。依据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因上述已认定原、被告之间关于诉争房屋的租赁合同关系因被告违约而解除，故原告请求被告大唐音乐会所返还诉争房屋及支付下欠租金，于法有据，本院予以支持。关于下欠租金数额，诉讼中，原告提交的证据显示，被告实际承租房屋面积为3191.43平方米，2016年7月31日前，被告大唐音乐会所应交纳三年租金（租房金＋物业托管金）为7576560元（第一租赁年度租金2288991元＋第二租赁年度租金2517890元＋第三租赁年度租金2769679元），并主张其实际收取租金5185783元，另有电梯前室免两年租金共计55036.80元，400000元保证金中的200000元充抵房租，消费充抵租金318600元；被告大唐音乐会所提交的证据显示其向原告方支付租金为5372650元，该金额包括押金200000元，并主张另有原告在被告处消费共计351400元，应充抵租金。对于被告大唐音乐会所主张其向原告方共计支付5372650元，原告予以认可；对于原告方消费的351400元，除其中2100元的欠条因无原告方签名不予认可外，其余原告均予以认可并同意充抵。综上，扣除原告认可已支付租金、充抵款项以及免租金款项，截至2016年7月31日，被告下欠租金为7576560元-5372650元（原告认可已付租金）-349300元（原告认可充抵款项）-55036.80元（原告认可免租金款项）=1799573.20元，现原告请求被告大唐音乐会所支付租金1769679元，未超出该数额，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决如下：
一、解除原告驻马店市天基置业有限公司与被告驻马店市开发区大唐音乐会所（经营者：张亚锋）之间的房屋租赁合同关系。
二、限被告驻马店市开发区大唐音乐会所（经营者：张亚锋）于本判决生效后二十日内腾空租赁房屋（位于驻马店市骏马路与纬一路交汇处，天基·城中心花园3#楼商铺一楼101-104,109-110；二楼201-210；三楼整层。2#楼南一楼107-108、二楼207-208至伸缩缝处，面积共计为3191.43平方米）并将该房屋返还给原告驻马店市天基置业有限公司。
三、限被告驻马店市开发区大唐音乐会所（经营者：张亚锋）于本判决生效后十日内向原告支付诉争房屋的租赁费1769679元。
如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20730元，财产保全费5000元，合计25730元，由被告驻马店市开发区大唐音乐会所（经营者：张亚锋）负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。
审 判 长 赵丽莉
审 判 员 张伟光
人民陪审员 黄 静
二〇一七年三月六日
书 记 员 戈 伟