江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0114民初4264号原告：南京圣地物业管理有限公司，住所地南京市下关区五所村407号。法定代表人：王跃南，该公司总经理。委托诉讼代理人：单荣，江苏苏泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊雰芬，江苏苏泓律师事务所(实习)律师。被告：南京华旦环境科技有限公司，住所地南京市雨花台区软件大道180号07栋206室。法定代表人：刘俊，该公司执行董事。被告：南京润景家具有限公司，住所地南京市六合区东沟镇沈桥路016号1楼103-2室。法定代表人：刘俊，该公司执行董事。被告：刘俊，住南京市秦淮区。以上三被告共同委托诉讼代理人：章怡，江苏东银律师事务所律师。原告南京圣地物业管理有限公司（以下简称圣地公司）与被告南京华旦环境科技有限公司（以下简称华旦公司）、南京润景家具有限公司（以下简称润景公司）、刘俊物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告南京圣地物业管理有限公司的委托诉讼代理人单荣、熊雰芬，被告南京华亘环境科技有限公司、南京润景家具有限公司、刘俊的共同委托诉讼代理人章怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣地公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告华旦公司、润景公司承担物业费及违约金向原告给付自2016年11月1日起至2017年7月31日止欠缴的物业服务费9660元，按照每日千分之五的标准给付自2016年11月1日起至2017年6月26日止物业服务费延迟支付违约金，被告刘俊承担连带付款责任；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告与案外人江苏中和投资发展有限公司（以下简称中和公司）签订了《租赁合同》一份，约定租赁中和大厦2楼建筑面积460平方米用于办公，租赁期限自2016年7月10日起至2022年7月9日止，自交房起该房屋物业费、水电费、公摊水电等一切房屋发生的费用由被告支付。2016年11月1日，原告与中和公司签订《江苏中和大厦前期物业服务合同》，中和公司聘请原告对中和大厦提供前期物业管理服务，约定服务期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止，房屋物业服务费由业主及实际使用人按照办公用房5元/平方米/月，在每季度第1月第1日缴纳，并约定每延迟一日按应缴纳数额的千分之五支付违约金。截止2017年7月31日被告应缴20700元物业服务费，被告截止2017年6月26日仅缴纳11040元，尚欠原告9660元，经催促仍不按约缴纳剩余费用。故诉至法院，请求判如所请。三被告共同答辩称：原告要求被告承担物业费及违约金，应以双方存在真实有效的物业服务合同为基础，而原告所诉主体不适格，诉讼请求没有法律根据，请求法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对可以查清的事实及证据，本院记录如下，并在卷佐证：本案中位于南京市雨花台区宁双路80号的中和大厦系案外人73911部队所有。2015年5月31日案外人中和公司与73911部队签订综合商务楼项目意向协议书一份，约定该大厦由中和公司经营，实际管理使用。2016年4月1日案外人中和公司法定代表人黄雄信与江苏半亩资产管理有限公司股东刘有兵及被告刘俊签订租房定金协议一份，协议约定，装修免租期叁个月（2016年4月10日起2016年7月9日止）免租其内只免房租，不免物业费，物业收费暂定4元/平方米/月；后中和公司与被告刘俊签订租赁合同一份，合同约定由被告刘俊承租中和大厦2楼部分面积，建筑面积为460平方米，房屋用途办公，租赁期限自2016年7月10日至2022年7月9日止，租期6年，中和公司于2016年4月10日将房屋交付被告刘俊，装修免租期至2016年7月9日止，自交房起，租赁房屋所产生的物业费、水电费、公摊水电等一切房屋所发生的费用由被告刘俊承担。另查明，2016年11月1日原告圣地公司与中和公司签订中和大厦前期物业服务合同一份，合同约定由原告负责中和大厦的物业管理服务，服务费用为包干制，办公用房5元/平方米/月，商业用房6元/平方米/月，服务期限自2016年11月1日起至2021年10月31日止，物业服务费按每季交纳，业主及实际使用人应在每季的第1月第1日履行交纳义务。后因被告未履行缴费义务产生纠纷，本院调解员于2017年6月8日前往中和大厦对欠缴物业费相关事宜进行调解，人民调解记录中记载：“原告同意自2016年11月至2017年5月按4元每月每平方米交纳物业服务费，2017年6月后按照前期物业合同约定按照5元每月每平方米交纳，被告刘俊同意按4元每月每平方米交纳2016年11月至2017年5月的物业服务费，2017年6月后按照4元每月每平方米交纳”。刘俊于2017年6月12日交纳物业服务费11040元，实际交纳物业服务费至2017年4月止。又查明，中和大厦A座1楼面馆、A幢303室承租人均按5元每月每平方米交纳物业费。本院认为：一、关于原告是否有权向被告主张物业服务费及具体数额的问题。本案中，2016年11月1日原告圣地公司与中和公司签订中和大厦前期物业服务合同后，已实际履行了其自身的物业管理服务的义务，理应可以向承租人收取物业服务费用。被告刘俊庭审中已确认其为租赁房屋的实际使用人，故该租赁房屋在租赁期限内所产生的物业服务费用应由被告刘俊交纳。另，2017年6月8日，原告圣地公司与被告刘俊在人民调解记录中，已达成以4元/平方米/月计算自2016年11月至2017年5月的物业费协议，且被告刘俊已于2017年6月20日向原告圣地公司支付自2016年11月份至2017年4月份物业服务费11040元（460平方米*4元/平方米/月*6个月），应视为被告刘俊对原告圣地公司入驻中和大厦和提供物业服务的认可，故被告刘俊应向原告圣地公司支付2017年5月份物业服务费1840元（460平方米*4元/平方米/月*1个月）。对于被告刘俊与中和公司于2016年4月1日签订的租房定金协议，约定装修免租期叁个月（2016年4月10日起2016年7月9日止）免租其内只免房租，不免物业费，物业收费暂定4元/平方米/月，该协议中“物业收费暂定4元/平方米/月”的约定，也仅是中和公司与刘俊之间针对免租期内物业费标准的约定，不应认定为长期标准。故被告刘俊在2017年6月、7月份所产生的物业服务费应新的物业服务费的标准交纳4600元（460平方米*5元/平方米/月*2个月）。综上，被告刘俊应给付物业服务费共计6440元。二、关于违约责任的问题。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。庭审中，原告陈述其与中和公司签订的前期物业服务合同是合法有效的，该合同对物业服务费用的收取标准、收取对象和延迟履行的违约责任进行了约定，因此，被告应承担迟延支付物业服务费用的违约金。三被告陈述，从未见过该前期物业服务合同，该合同签订的时间晚于被告刘俊承租租赁房屋的时间，根据合同相对性，与被告刘俊无关。另，原告在提供服务期间，没有正常的物业管理，环境卫生恶劣、排水不畅、污水横流、公共绿地杂草丛生，并多次发生堵门打群架等影响治安的事情，不应当由其承担违约责任。本案中，原告与中和公司签订前期物业服务合同后，应当公示告知其实际承租人，经公示期满后，方具有约束力。因原告与中和公司签订前期物业服务合同后，并未履行其告知义务，故本院对原告主张被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《实施细则》第七条、《最高人民法院审理物业服务纠纷案件法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告刘俊于本判决生效后十日内向原告南京圣地物业管理有限公司给付2017年5、6、7月期间的物业管理费6440元；二、驳回原告南京圣地物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告刘俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  陈 寅人民陪审员  蔡正勤人民陪审员  孙 蓉二〇一七年十二月二十日书 记 员  贾 雷