广东省东莞市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤19民终8091号
上诉人（原审被告、反诉原告）：霍固强，男，汉族，1974年4月5日出生，住广东省东莞市莞城区，
委托诉讼代理人：谢淑仪，女，汉族，1974年4月29日出生，住广东省东莞市莞城区，系霍固强的妻子。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：东莞市联华物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市东城街道岗贝星河传说*****栋*楼。
法定代表人：陈英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：肖洪斌，广东宏尚律师事务所律师。
上诉人霍固强因与被上诉人东莞市联华物业管理有限公司（以下简称联华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初1899号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
霍固强上诉请求：1.霍固强无需向联华物业公司支付2014年12月至2016年11月期间的管理费10993.54元及滞纳金2198.71元；2.联华物业公司立即对东城区星河传说一区1栋302房屋漏水问题履行维修义务，逾期不履行的应向霍固强支付5000元，由霍固强自行维修；3.联华物业公司向霍固强赔偿损失10000元。事实和理由：一、联华物业公司主体不适格，法院应当予以驳回其诉讼请求。1.《前期物业管理服务协议》是霍固强与东莞市星河传说商住区有限公司共同签署，联华物业公司不是本案适格主体。2.《前期物业管理服务协议》第六条约定，联华物业公司只是受东莞市星河传说商住区有限公司委托进行物业管理，收取物业管理费中的10%作为酬金，该合同并未约定将《前期物业管理服务协议》的权利义务整体转让。联华物业公司不是收取物业管理费的权利主体。3.退一步讲，即使涉及《前期物业管理服务协议》合同权利义务的转让，该转让行为并未经霍固强同意，转让行为无效。4.根据合同的相对性原则，收取物业管理服务费的权利主体应为东莞市星河传说商住区有限公司，而非联华物业公司。二、联华物业公司的服务质量不达标，根据《前期物业管理服务协议》第三十四条的约定，管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准的，不应收取管理费，还应当赔偿业主违约金。1.霍固强并非恶意拖欠物业管理费，而是联华物业公司提供的服务质量未达标。2.案涉物业的工人房旁的公用雨水管和公共排污管于2008年底破损，污水从墙缝大量溢出，联华物业公司处理后仍一直漏水，至今达9年多，经霍固强多次要求处理，联华物业公司均不予理会，拆除的墙体仍未封好。3.联华物业公司服务质量未达标，小区内配备极少保安巡逻，导致小区经常有闲杂人出入，治安隐患较大。4.联华物业公司怠于履行日常维修保养义务，电梯及车库门禁日常维修不到位，经常只有一台电梯工作，给业主带来极大的不便。三、联华物业公司拖拉低效的办事作风，加之原开发商正处于债务重整期，只是判令其履行维修义务，生效判决也难以执行，判令其逾期不履行，需支付5000元由霍固强自行维修，有利于纠纷解决和节约司法资源。1.案涉物业从2008年起，便出现了无故大量地溢出水分，并造成附近墙体出现发霉现象，至今已有9年之久。联华物业公司一直以各种理由推脱，拒绝承担自己的责任。联华物业公司总是以预算没批下，无法联系到楼下业主为由，拒绝进行维修工程。现霍固强已主动联系楼下业主，并获得其同意，愿意配合更换管道。2.基于目前楼下业主从2017年6月中开始，对其东城区星河传说一区1栋202房屋进行全面装修。在这种情况下全面更换管道能够减小对楼下业主的影响，同时也为联华物业公司履行维修义务提供了便利。3.鉴于联华物业公司拖拉低效的办事作风，加之原开发商正处于债务重整期，只是判令其履行维修义务，生效判决也难以执行。霍固强恳请法院责令联华物业公司在限制期限内（暂定为2017年8月31日前）完成维修义务，否则应向霍固强支付5000元，由霍固强自行维修，以促使联华物业公司尽快履行维修义务，以及节约司法资源。四、长达九年之久的漏水问题给霍固强造成了极大的损失，霍固强主张联华物业公司支付赔偿金10000元已属过低，请二审法院予以支持。1.霍固强曾多次自行找专业人员查找原因、进行局部的维修。2.案涉房屋拆墙后一直没封好，并长期渗水，所在房间根本不能使用，同时也影响客厅及隔壁房间的使用。联华物业公司的原因导致霍固强不能使用房屋，按照同地区同位置的楼盘租金计算标准，9年多来给霍固强造成的损失远远超过500元，一审判决明显过低有违公平原则，霍固强主张支付赔偿金10000元已经属于过低，请二审法院予以支持。综上，请求判如所请。
联华物业公司辩称，联华物业公司虽不服一审判决，但也没有提起上诉。
联华物业公司向一审法院提起本诉请求:1.霍固强向联华物业公司支付2009年7月-2016年11月物业管理服务费40770.9元、水费64元、电费264.6元、违约金（滞纳金）8154.18元，合计49253.68元；2.本案诉讼费由霍固强承担。
霍固强向一审法院提起反诉请求：1.联华物业公司立即对位于东莞市东城区星河传说一区1栋302房屋的漏水情况履行维修修复义务；2.联华物业公司赔偿霍固强因维修水管时所造成的损失赔偿款合计10000元；3.本案诉讼费由联华物业公司承担。
一审法院认定事实：联华物业公司原名称为东莞市华际物业管理有限公司，后经核准变更名称为东莞市联华物业管理有限公司。霍固强是东莞市东城区星河传说一区1栋302号房屋的业主，该房屋的建筑面积为190.86平方米。2006年2月23日，东莞市星河传说商住区有限公司（甲方）与霍固强（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定甲方委托联华物业公司为霍固强提供物业管理服务，物业管理服务费按2.4元/平方米/月收取，每月3日前交纳费用。该协议并约定霍固强不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理公司有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。2011年3月25日，东莞市星河传说商住区有限公司（甲方）与联华物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定甲方选聘联华物业公司对星河传说住宅一、二、三区（聚星岛）实施前期物业管理服务事宜，合同期限自2011年4月1日起至2014年3月31日止。2014年3月25日，东莞市星河传说商住区有限公司（甲方）与联华物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同补充协议》，约定物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。
联华物业公司主张霍固强拖欠2009年7月至2016年11月期间的物业管理费及水电费。霍固强确认其没有支付过上述期间的物业管理费，但霍固强主张其已付清2017年2月之前的水电费，自2017年3月起没有支付水电费。联华物业公司主张其每月均向霍固强的邮箱发送缴费通知单，联华物业公司并提交快递单及律师函以证明其曾两次向霍固强邮寄律师函，该两份邮件均未被霍固强签收。霍固强主张其未收到联华物业公司发送的缴费通知单及律师函，联华物业公司并未通知霍固强交纳物业管理费。另，霍固强主张其房屋旁的公共水管破裂导致霍固强房屋漏水，联华物业公司进行维修后并未妥善解决，拆开的墙体也未恢复原状，且联华物业公司在维修过程中对霍固强房屋内的物品造成了损坏，损失估算为10000元。联华物业公司确认其曾对水管进行维修且目前仍处于拆开的状态，并同意对漏水的水管进行维修并恢复原状，亦确认维修会对霍固强房屋内的物品造成一定的损失，但对霍固强主张的损失数额不予确认，主张损失数额应在300元至500元之间。
以上事实，有联华物业公司提供的前期物业管理服务协议、业主公约、前期物业服务合同、前期物业服务合同补充协议、公司名称核准变更登记通知书、缴费通知单、快递单、律师函，霍固强提供的照片，以及一审法院的庭审笔录等书证附卷为据。
一审法院认为，联华物业公司是具备物业管理资质的企业，东莞市星河传说商住区有限公司与联华物业公司签订《前期物业服务合同》及《前期物业服务合同补充协议》，委托联华物业公司对星河传说住宅一、二、三区实施前期物业管理服务事宜。霍固强作为案涉小区的业主，亦与东莞市星河传说商住区有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，明确约定由联华物业公司为案涉小区提供物业服务，该协议合法有效，对霍固强具有约束力，霍固强应当按照该协议约定的物业管理费标准履行交纳物业管理费的义务。霍固强主张联华物业公司不是本案适格主体缺乏依据，一审法院不予采纳。霍固强主张联华物业公司提供的服务质量未达标，但霍固强并未提交相应证据证明联华物业公司在提供物业服务过程中存在霍固强所主张的服务质量问题，霍固强主张拒交物业管理费的理由不能成立，一审法院不予采纳。联华物业公司向霍固强提供了物业管理服务，霍固强应依约向联华物业公司支付相应的物业管理费。
联华物业公司诉请霍固强支付的物业管理费是2009年7月至2016年11月期间的物业管理费，而联华物业公司向一审法院起诉的时间是2016年12月12日，则2009年7月至2014年11月期间的物业管理费已超过2年诉讼时效。联华物业公司主张其每月均有向霍固强的邮箱发送缴费通知单，并未提交相关证据予以证明；而联华物业公司虽提交快递单及律师函以证明其曾两次向霍固强邮寄律师函，但该两份邮件均未投递成功，邮件未送达给霍固强，不能产生诉讼时效中断的效力。联华物业公司未在诉讼时效期间内向霍固强主张支付物业管理费，不存在诉讼时效中断的事由，故霍固强无需向联华物业公司支付2009年7月至2014年11月期间的物业管理费。《前期物业管理服务协议》约定的管理费计算标准为2.4元/平方米/月，霍固强房屋的建筑面积为190.86平方米，霍固强应向联华物业公司支付2014年12月至2016年11月期间的物业管理费：2.4元/平方米/月×190.86平方米×24个月=10993.54元。对联华物业公司诉请霍固强支付物业管理费，一审法院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。根据《前期物业管理服务协议》的约定，霍固强应在每月3日前交纳当月费用，未按时交费则应从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金。霍固强未按上述约定的期限支付物业管理费，则应向联华物业公司支付滞纳金。霍固强主张上述滞纳金计算标准过高，请求予以降低，联华物业公司主张调整至按欠费总额的20%计算，在合理范围内，一审法院予以采纳。故霍固强应向联华物业公司支付滞纳金：10993.54元×20%=2198.71元。对联华物业公司诉请霍固强支付滞纳金，一审法院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。联华物业公司提交的缴费通知单是其自行制作，并不足以证明霍固强房屋在2009年7月至2016年11月期间产生水电费的情况，联华物业公司诉请霍固强支付上述期间的水费及电费缺乏依据，一审法院不予支持。
霍固强房屋外的公共水管破裂导致霍固强的房屋出现漏水情况，在联华物业公司进行维修后目前仍未达到完全修复的状态，联华物业公司对该事实并无异议，且联华物业公司同意更换漏水的水管并恢复原状，故对联华物业公司诉请霍固强对其房屋的漏水情况履行维修修复义务，一审法院予以支持。联华物业公司确认其在维修过程中对霍固强房屋内的物品造成一定的损失，但联华物业公司对霍固强主张的损失数额不予确认，霍固强亦未提交相关证据证明其主张的损失数额，故霍固强主张损失数额为10000元缺乏依据，一审法院不予采纳。联华物业公司主张霍固强的损失应在300元至500元之间，故一审法院酌情支持联华物业公司赔偿霍固强损失500元。对霍固强诉请联华物业公司赔偿损失，一审法院在500元的范围内予以支持，对超出部分不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，一审法院判决如下：一、霍固强于判决发生法律效力之日起七日内向联华物业公司支付2014年12月至2016年11月期间拖欠的物业管理费10993.54元及滞纳金2198.71元；二、联华物业公司于判决发生法律效力之日起七日内完成对东莞市东城区星河传说一区1栋302号房屋漏水问题的维修；三、联华物业公司于判决发生法律效力之日起七日内向霍固强赔偿损失500元；四、驳回联华物业公司的其他诉讼请求；五、驳回霍固强的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费1031.34元，由联华物业公司负担901.53元，霍固强负担129.81元；反诉受理费25元，由联华物业公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。
对一审法院所查明的事实，本院予以确认。霍固强一审未提出若联华物业公司逾期不履行维修义务，则要求联华物业公司向霍固强支付5000元由霍固强自行维修的反诉请求，霍固强二审提出该项上诉请求属于新增加的诉讼请求，联华物业公司二审表示不同意一并审理，但当庭同意于二审判决生效后进行维修。以上另查事实，有本院调查笔录为证。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对霍固强上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。一审法院已判令联华物业公司于判决生效之日起七日内完成对案涉房屋漏水问题的维修，联华物业公司对此没有提出上诉，并当庭同意于二审判决生效后进行维修，而霍固强在一审时并未要求若联华物业公司逾期不履行应当向霍固强支付5000元由霍固强自行维修，故霍固强二审才提出属于新增加的诉讼请求，由于联华物业公司不同意一并审理，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，本院对此不作审理。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：一、联华物业公司是否为本案适格主体；二、霍固强抗辩缴纳物业管理费的理由能否成立、联华物业公司应当赔偿损失的数额。
关于争议焦点一。霍固强与开发商东莞市星河传说商住区有限公司签订的《前期物业管理服务协议》明确约定，东莞市星河传说商住区有限公司委托东莞市华际物业管理有限公司（更名后即联华物业公司）为霍固强提供物业管理服务，霍固强应当向联华物业公司缴纳物业管理费用和其他相关费用，前期物业管理服务时间自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理委托合同》时止。该协议对霍固强应具有约束力，联华物业公司在本案诉请霍固强向其缴纳物业管理费的主体适格。
关于争议焦点二。霍固强主张联华物业公司的服务质量未达标，但除双方确认的漏水问题外，霍固强未能提交任何证据予以证实，而漏水问题一审法院已作出处理，故霍固强抗辩支付物业管理费的依据不足，本院不予支持。霍固强主张因漏水问题导致的损失数额为10000元，但未能提交任何证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果，鉴于联华物业公司已对漏水问题进行维修但尚未完全修复，故一审法院结合案情酌定联华物业公司赔偿损失500元并无不当，本院予以维持，对霍固强的上诉意见不予采纳。
综上，霍固强的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费504.81元，由霍固强负担。
本判决为终审判决。
审判长 姚渠旺
审判员 谢佳阳
审判员 殷莉利
二〇一七年十二月二十五日
书记员 谢翠婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。