浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0382民初7340号原告：何连中，男，1958年10月20日出生，汉族，住乐清市。委托代理人：马文兵、黄雪巨，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告：乐清明隆房地产有限公司，住所地：乐清市乐成街道晨沐路223-225号，统一社会信用代码913303825681985077。法定代表人：郑一真，系公司执行董事。委托代理人：项国友、陈浩，浙江联英（乐清）律师事务所律师。第三人：乐清市城南街道南岸村村民委员会，住所地：乐清市城南街道南岸村，组织机构代码774381150。负责人：李连华，系村委会主任。第三人：浙江人民万福建设有限公司，住所地：乐清市柳市镇杨宅村，统一社会信用代码91330382757070721L。法定代表人：叶林，系公司董事长。委托代理人：董春雷、郑建，浙江联英（乐清）律师事务所律师。原告何连中诉被告乐清明隆房地产有限公司、第三人乐清市城南街道南岸村村民委员会、浙江人民万福建设有限公司委托代建合同纠纷一案，原告于2016年8月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员周萍适用简易程序，于2016年10月12日第一次公开开庭审理了本案。后因案件复杂，本案转为普通程序，并依法组成合议庭，于2017年1月18日第二次公开开庭审理了本案。原告何连中的委托代理人黄雪巨、马文兵、被告乐清明隆房地产有限公司（以下简称明隆公司）的委托代理人陈浩、项国友、第三人浙江人民万福建设有限公司（以下简称人民万福公司）的委托代理人董春雷到庭参加诉讼。第三人乐清市城南街道南岸村村民委员会（以下简称南岸村村委会）会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：乐清市乐成镇南岸村因村集体土地被征收，市政府按照土地征收补偿有关政策，返还该村土地指标49667平方米，用以建设住宅，分配给村村民。经村委会决定，以168平方米（部分住宅大于168平方米）为一套，建设570套住宅，作为安置房在全体村民间分配。为推动该项目安置房建设，2009年11月6日第三人南岸村村委会出面与人民电气集团浙江房地产开发有限公司（现改名为：浙江人民万福建设有限公司）签订南岸村建设留用地开发建设协议书，约定：标的项目性质为政府回扣地（即三产返回地），用地面积49761平方米，建房指标已经分配到户；人民电气集团浙江房地产开发有限公司可按4128元/平方米向村民收购安置指标，未收购的指标由其代建，代建价格3239元/平方米、管理费按照10%收取；该项目由南岸村向政府申请办理转让土地开发手续；等等。2011年1月14日，乐清市招投标中心公示的土地出让结果为温州市中厦房地产开发有限公司中标，土地出让金为639100000元。2011年1月28日，乐清市招投标中心公示显示为被告明隆公司中标，土地出让金为639100000元。该工程由被告明隆公司组织开发建设，村委会成立的项目基建领导小组参与监督。根据工程进度情况，原告分期缴纳代建等各项费用674664元。该工程于2015年8月23日经规划核实确认，2015年8月24日取得建设工程备案登记，已具备交付条件。被告明隆公司参与地块投标，视为其全部同意该地块上设置的各项权利负担，应全盘接受第三人人民万福公司与南岸村村委会签订的协议。原告购买了安置户指标并经第三人南岸村村委会同意，合法取得安置指标利益，与房开属于代建关系，房开应当按照约定的代建费用即3239元/平方米以及10%的管理费进行结算。现被告明隆公司利用其强势地位擅自提价拒不交付涉案房屋，严重损害原告的利益，故提起诉讼，请求判令：一、判令被告明隆公司向原告交付南岸村安置留用地（中心区h-a2）项目城市之星第2幢16××号住房；二、判令被告明隆公司向原告支付迟延履行交付义务的赔偿金（以已经支付的工程款674664元为基数，自2015年9月1日起按照同期人民银行贷款利率计算至涉案房屋交付之日止）；三、本案诉讼费由被告明隆公司承担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告明隆公司向原告支付迟延履行交付义务的赔偿金（以已经支付的工程款740256元为基数，自2015年9月1日起按同期人民银行贷款利率计算至涉案房屋交付之日止）。原告为证明其主张，提供了以下证据：1、原告身份证，证明原告的身份信息；2、被告工商登记信息，证明被告主体资格；3、第三人机构代码证，证明第三人主体资格；4、协议书、补充协议书，证明第三人南岸村村委会与第三人人民万福公司签订的代建协议内容，约定代建工程价3239元/平方米、管理费为每平方米3239元的10%；5、南岸村留用地（H-a2地块）出让文件复印件，证明涉案土地权属性质等；6、南岸村安置留用地挂牌出让结果，证明2011年1月14日涉案地块出让给温州中厦公司，2011年1月28日出让给被告明隆公司；7、2015年1月10日的会议纪要，证明被告擅自增加绿化，并明确第八期缴纳的500元为工程尾款；8、建设工程规划核实确认书、建设工程竣工备案表，证明涉案工程具备交付条件；9、何连中乐成镇南岸村安置留用地代建确认书、收款收据、现金缴款单、指标转让明细及转让协议等，证明原告取得安置指标、缴纳的土地出让金、建筑成本等；原告有部分建筑用款存入被告账户。10、城市之星售楼书、小区现场销售广告、售楼处照片，证明被告明隆公司持有安置房指标并对外按商品房予以销售，以及现场售楼处设置；11、关于乐清明隆公司借名非法敛财的事实确认书，证明按照被告明隆公司认同的基建领导小组成员，其中超过一半的成员不同意缴纳第九期（即超过3900元/每平方米）建房款，认为第九期超过建房实际成本；12、第九期缴费短信通知，证明被告明隆公司直接通知安置户缴纳第九期费用；13、补正安置户缴费汇总表，证明原告缴纳的土地出让金、建筑成本。被告答辩称：一、原告主体不适格，被告明隆公司与第三人南岸村村委会之间的委托代建合同关系以及第三人南岸村村委会与代建户之间的法律关系是两种不同的法律关系，没有直接的利害关系，而被告明隆公司与原告之间并不具有合同关系，原告诉请的委托代建合同关系委托方主体系第三人南岸村村委会而非原告，原告并非委托代建合同的合同相对方，其交款对象也并非被告明隆公司，故原告无权要求被告明隆公司向其交付房屋。况且回扣地的安置对象为本村村民，根据原告诉状中所称，存在较多非本村村民私下买受南岸村村民指标的现象，并未经过被告明隆公司的同意，因此也能佐证第三人南岸村村委会与代建户之间是另外一个法律关系。二、原告诉称与事实不符，原告回避了被告明隆公司与第三人南岸村村委会之间达成的实际预收价格方式跟按实结算的委托代建关系。首先，原告诉称的南岸村建设留用地开发建设协议书系2009年人民电器集团浙江房地产开发有限公司在摘牌取得土地使用权前就双方合作意向达成的框架性协议，且提及的土地为H-A3项目，与本案项目无关，协议早已作废，且协议签订主体也不是被告明隆公司。事实上在2011年1月13日人民电器集团浙江房地产开发有限公司与第三人南岸村村委会达成合意为价格通过审价部门对总造价进行审定，按实结算，上述事实第三人南岸村村委会跟各代建户之间都是清楚的。其次，原告诉称的代建单价只是预算的口头价格，没有任何规划和造价依据，并非双方确认的价格，不能作为结算依据，且在协议中第二条第五项中也写明了代建户需额外分担公共分摊建筑面积和公共设施面积包括地下车库的建筑成本，这些成本均尚未计入预算价格，城市之星项目总建筑面积138010平方米（计入容积率建筑面积100327平方米，不计入容积率建筑面积37683平方米），即便按照原告理解，整体项目造价也是约为4.92亿元的项目。上述预算价格在补充协议里面提到的外立面花岗岩全干挂、公共部分按五星级精装修、高档绿化等，而提及的这些都在项目的实际开发中有实际增加，建筑成本经过被告明隆公司与第三人南岸村村委会决算按照建设工程施工合同（“城市之星”一期、二期）及项目前期及零星工程费用结算为准，为519065483元左右，确认到代建户个人收款方案为5000多元/平方米（519065483元÷100327平方米）。再次，对于项目预算的总造价，被告明隆公司接盘该项目后，双方立即委托设计造价公司对项目预算工程费用确认为601083300元，上述金额也已在项目规划设计时报各个部门获批了，总的建筑面积确认是138010平方米，最终的决算价格按实结算。同时，双方也通过会议纪要的方式确认按实结算，先按照4500元/平方米暂收地上建筑面积工程款，地下室车位价格按照总建筑造价减去地上建筑价格后再确认价格计价。三、被告明隆公司被村集体借用开发资质，土地建设相关款项的实际支付主体是第三人南岸村村委会，项目代建费用村委会一直尚未结清，拖欠费用多数为施工单位工人工资或是民间融资借款垫付，已经因为逾期产生了高额的违约金、工程款及违约金问题，被告明隆公司也在与各家施工单位协商，不排除进入诉讼的可能。故即便认可原告系委托代建合同关系的主体，也应向被告明隆公司和各个施工单位结清整体代建项目所有费用和逾期利息后才可要求被告明隆公司交房。四、原告多数都并非南岸村村民，都是买受他人指标取得代建户资格的人，该部分代建户认为买受指标的价格加之代建费用价格过高，恶意不支付剩余款项，致使第三人南岸村村委会至今未能筹建代建款项并支付给被告明隆公司。综上，委托代建费用理应由委托代建方承受，代建成果最终也归为村委会，至于村委会如何分配给相关代建户是代建户与村委会之间的事情，如对价格有争议，可以提出鉴定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告明隆公司为证明其主张，提供以下证据：1、关于乐清明隆房地产开发有限公司城市之星花园住宅建设工程项目核准的批复、乐清市规划建设局关于乐清市中心区滨海新区H-a2地块（南岸村安置留用地）建设项目初步设计的批复，证明南岸村安置留用地代建项目概算总投资1306855200元，其中工程费用601083300元，项目的总建筑面积为138010平方米；2、基建小组会议纪要，证明2013年基建领导小组与被告明隆公司确认按照4500元/平方米暂收地上建筑面积，车位价格按照总建筑造价减去地上建筑价格后再确认价格计价。同时，代建项目开发建设中工程量变更（花岗岩干挂、绿化工程）都对项目总造价造成影响；3、南岸村村委会情况说明，证明摘牌取得代建项目后，双方约定按实结算；4、《建设施工合同》（“城市之星”一期、二期）、乐清市城市之星住宅项目前期及零星工程费用结算表、工程造价咨询报告书、收据，证明原项目造价预算480000000元（不含前期和零星工程）；案件诉讼后，基建小组也向被告明隆公司拿取了最新工程核算造价，工程目前核算造价费用为519065483元，还有一些零星费用尚未核算；5、报纸公告，证明南岸村安置留用地（城市之星）每次都是根据具体施工项目筹集工程款，按实收款的事实；6、城市之星项目情况证明，证明经被告明隆公司与第三人南岸村村委会多次决算确认工程造价为515000000元及车位分配方案。第三人人民万福公司陈述称：第三人人民万福公司并未取得H-a2安置留用地的建设开发权。2009年11月6日，因为当时第三人人民万福公司对该项目地块各项基础指标均无法确定该工程较为准确的造价，因此俩第三人对该项目的初始定价为每平方米3239元，但该初始定价不包括地下室辅助配套建筑的建筑成本，2011年1月13日，俩第三人就该涉案安置留用地块的委托代建事项再次达成了乐成镇南岸村安置留用地开发建设（H-a2）协议书，该协议书约定涉案工程项目的造价确定方式以双方委托审价部门对安置房总造价进行审定来确定，而并未按照约定的固定价进行结算。后来由于第三人南岸村村委会收购的指标未达到总指标数的51%以上，故第三人人民万福公司放弃了该项目，退出了委托代建项目的合作，同时也废除了与第三人南岸村村委会之间签订的所有合同，后来涉案委托代建项目由被告明隆公司取得并由被告明隆公司负责开发，所以第三人人民万福公司与原、被告、第三人南岸村村委会之间不存在任何纠纷，原告也未对第三人人民万福公司提起任何诉讼。第三人人民万福公司为证明其主张，提供了乐成镇南岸村安置留用地开发建设（H-a2）协议书，证明俩第三人对涉案工程造价约定以审定价为结算依据的事实。第三人南岸村村委会未作陈述，亦未在本院指定的举证期限内提供证据。对各方当事人提供的证据，经庭审出示、质证，本院认证如下：被告明隆公司对于原告提供的证据1、2、3的三性均无异议。对于证据4的三性均有异议，认为该协议早已作废，且原告未提交原件，协议中提到的地块是H-A3地块，并非涉案的H-a2地块，该协议与本案无关。且该协议仅属于合作意向，协议中提到的3239元/平方米也只是地上建筑面积的价格，并未考虑到公共设施和地下建筑面积，补充协议中也注明了增加外立面花岗岩全干挂、公共部分按五星级精装修、高档绿化等，代建价格已经重新确立，何况第三人人民万福公司也提供了双方于2011年1月13日签署的乐成镇南岸村安置留用地开发建设（H-a2）协议书，双方重新确认通过审计部门确定的价格按实结算。对于证据5、6的三性均无异议。对于证据7的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，认为该会议纪要写明“尾款按决算多退少补”，并非最后一期尾款。对于证据8的三性均无异议，但认为因为目前代建项目尚未结算，第三人南岸村村委会无权要求被告明隆公司交房，应该由第三人南岸村村委会结算付清所有代建费用并接收代建成果后，原告方可主张交房。对于证据9中加盖被告明隆公司公章的票据真实性、合法性无异议，被告明隆公司并不否认从代建户手中直接收取过部分款项，但只是被告明隆公司协助村委会进行收取，并不能以此证明原告与被告明隆公司之间直接形成委托代建关系。对于其他并非被告收取的款项的收据的真实性无法进行确认。对于证据10的关联性有异议，认为售楼处的位置是物业管理用房，只是被告明隆公司前期因办理签订合同事宜暂时使用，不能证明被告明隆公司就持有安置房指标，仅是股东个人持有部分指标。对于证据11，被告明隆公司认为基建领导小组成员的签名应当是真实的，但是其几人在该份证据中做出的声明与之前其在2013年11月2日的会议记录上签名认可的内容相反，对该证据不应予以认定。对于证据12的真实性无异议，对证明对象有异议，认为被告明隆公司只是协助第三人南岸村村委会收取费用，该通知中提到的账户也是基建领导小组的账户，并非被告明隆公司账户。对于证据13，被告明隆公司认为是原告自己列举的情况说明，并非书证，不能作为证据。第三人人民万福公司对于证据1、2、3的三性均无异议，对于证据4的真实性无异议，但是认为该协议仅为俩第三人为委托代建而达成的框架性协议，2011年1月13日双方又达成了另一份协议，该协议对建筑成本、范围、内容重新做了约定并取代了2009年达成的协议。但是之后第三人人民万福公司退出了涉案的代建项目，故之前的协议都已经废除，第三人人民万福公司与原、被告之间均不存在关联性。对于证据5、6、7、8、9的质证意见，同被告明隆公司的质证意见。对于证据10、11、12、13，因第三人人民万福公司并未参与，故不便质证。本院认为，对于被告明隆公司及第三人人民万福公司均无异议的证据1、2、3、5、6、8、12，本院予以认定。对于证据4，虽原告未提供原件，但作为协议签订人的第三人人民万福公司对其真实性予以认可，且与本案有关联性，本院予以认定。对于证据7，因被告明隆公司及第三人人民万福公司对其真实性合法性均无异议，且与本案有关联性，本院予以认定。对于证据9，被告明隆公司及第三人人民万福公司均认为无法确认其真实性，但并未提供反驳证据，且原告提供了证据原件予以核对，本院予以认定。对于证据10，因无法证明原告主张的待证事实，本院不予认定。对于证据11，证明部分代建户不同意缴纳第九期建房款的事实，与本案有关联性，本院予以认定。对于证据13，不属于证据，本院用以参考。对于被告明隆公司提供的证据，原告对于证据1的真实性无异议，但认为不能作为计算成本的依据。对于证据2中当选任命书的三性均无异议，但认为部分代表早已将持有的安置指标卖掉，丧失了作为代表的资格。对于基建领导小组的名单的三性均有异议，认为该名单没有落款日期，不能确定出具的时间，且未提供经村民代表会议或者全体安置户会议确认的程序性证据，不具有合法性，该证据系事后伪造，无法律效力。对于基建领导小组会议纪要的三性均有异议，认为会议决议的事项属于变更代建内容，当时安置房指标已经全部落实到户，安置户也已经开始缴纳建房款，被告已经知道安置户名单，故在代建过程中任何增加工程量的行为均应当取得安置户或者安置户代表同意。但被告提供的三次会议纪要均未经全体安置户或者其代表同意，由此增加的建筑成本不应由安置户承担，且会议纪要与原告提供的2015年1月10日的会议纪要的内容相抵触。对于证据3的三性均有异议，认为该证据上仅加盖公章，但没有经手人的签名，也无落款日期，且情况说明的内容超越了村委会的职权范围，属于起诉后伪造的违法证据，且情况说明属于对代建合同变更的内容，应当经过村民代表大会讨论后才能决定，该情况说明不能改变代建协议的结果。对于证据4的中的建设施工合同的三性均有异议，认为这是一份伪造的合同，应当是为了报价而用的合同，并非真实履行的合同，施工合同条款多处空白，不符合合同的要件，涉案的施工合同应当经过招投标，但并未看到该合同经过招投标程序的证据，被告明隆公司选择建筑公司的程序违法，由此产生的造价应当由被告自行承担；对于前期费用结算表，系被告明隆公司单方出具，相当于被告的单方陈述，对其三性不予认可；对于工程造价咨询报告书的三性均不予认可，该报告书没有经过其他代建户及南岸村村委会的签字认可，且报告书只有结论，没有列举详细开支及项目，其形式不合法而且并非完整的报告，结算过程未能真实反映，是被告单方面委托结算，不具有法律效力，不能作为结算依据。对于收据，移交人没有签名盖章，且注明的收件单位是南岸村村委会，但收件人却是基建领导小组成员签收，而并非南岸村的村主任签收，证明南岸村村委会并未收取，且基建领导小组成员也批注认为是不合理费用清单，说明基建领导小组成员并不认可。对于证据5的真实性、合法性无异议，对于关联性有异议，认为不能证明被告与原告之间未形成代建关系。对于证据6的三性均有异议，认为如果是第三人南岸村村委会与被告一起委托进行工程造价结算，工程报告造价书应当有第三人南岸村村委会的确认，说明该证据是事后出具的，且代建户是直接将款项交给被告的，双方形成了代建关系，南岸村村委会对代建项目已经没有处分权。第三人人民万福公司对被告提供的证据均未提出异议。本院认为，对于被告明隆公司提供的证据1，原告及第三人人民万福公司均无异议，本院予以认定。对于证据2中的当选任命书，原告及第三人人民万福公司无异议，本院予以认定；对于基建领导小组名单虽原告提出异议，但原告提供的2015年1月10日的会议纪要中的参会基建领导小组成员共有16名，该16名成员的名单与基建领导小组名单中所列的基本一致，故本院予以认定。对于基建小组会议纪要，均有部分基建领导小组成员签名，本院予以认定。对于证据3，证明村委会认可代建项目的工程款结算方式为按实结算，本院予以认定。对于证据4中的建设施工合同，无法证明是涉案代建项目实际履行的合同，且合同仅约定的是预算造价，本院不予认定；对于前期及零星工程费用结算表、工程造价咨询报告书，证明被告明隆公司曾单方结算并委托其他公司对工程造价进行核算的事实，与本案有关联性，本院予以认定。对于收据，证明被告明隆公司将前期及零星工程费用结算表、工程造价咨询报告书送交给基建领导小组成员签收的事实，本院予以认定。对于证据5，原告及第三人人民万福公司均无异议，本院予以认定。对于证据6，证明第三人南岸村村委会认可涉案代建项目工程决算总金额确认为515000000元，且一个车位的价格为150000元，并申明如果代建户对该价格有异议，可以申请对造价重新鉴定的事实，与本案有关联性，本院予以认定。本院经审理认定：乐清市乐成镇南岸村因集体土地被征收，市政府按照土地征收补偿有关政策，返还该村土地指标49667平方米，用以建设村民住宅。2009年11月6日，第三人南岸村村委会（甲方）与第三人人民集团浙江房地产开发有限公司（乙方）（现改名为浙江人民万福公司）签订了南岸村建设留用地开发建设协议书，约定：甲方拥有坐落在乐清市中心区H-A3地块（即政府回扣地），面积为49761平方米，建筑容积率2.02；乙方自愿以每平方米建房指标为4128元价格收购已分配到户的“村民住宅建设指标”；甲方必须保证以乙方名义收购分配到户的“村民住宅建设指标”达到总指标数的51%以上；甲方收购数达不到51%，或代建协议在限期内不能全部签订的，甲方同意按收购比例分割土地给乙方先期进行开发建设；与乙方合作建房的建房户（委托方）应向乙方支付以下款项：代建价格3239元/平方米，管理费为每平方米3239元的10%；合作建房户应分摊公共分摊建筑面积和公共设施，上述建筑成本计入建房成本等。后双方又达成了乐成镇南岸村安置留用地开发建设（H-a2）补充协议书，约定：双方之前已签订代建价格3239元/平方米，另加管理费10%，在此基础上如需增加（如外立面花岗岩全干挂、公共部分按五星级精装修，高档绿化等），则由新产生的代建户代表、房开公司和建设领导小组三方另行协商再确定新的代建价格…。但在该协议中双方并未签名、加盖公章。后双方又于2011年1月13日达成了乐成镇南岸村安置留用地开发建设（H-a2）协议书，约定：代建管理费以该项目的总建筑（包括地下室）面积按每平方米300元，代建管理费费用包干计取。本项目工程造价的确定：由甲、乙双方委托审计部门对安置房总造价进行审定…。但因各种原因，上述协议签订后双方并未实际履行。2010年12月24日，乐清市国土资源局作出乐土资出让告字（2010）44号国有建设用地使用权公开出让公告，由乐清市国土资源局委托乐清市招投标中心公开出让涉案的H-a2地块（南岸村安置留用地）国有建设用地使用权。2011年1月14日，乐清市招投标中心公布涉案地块由温州市中厦房地产开发有限公司以639100000元竞得。2011年1月28日经公布，被告明隆公司成为最终的土地使用权人。2011年5月25日，乐清市发展和改革局作出乐发改投资（2011）239号关于乐清明隆房地产有限公司城市之星花园住宅建设工程项目核准的批复，核准项目名称为：乐清明隆房地产有限公司城市之星花园住宅建设工程项目，项目建筑面积100327平方米，其中住宅建筑面积99097平方米，配电房建筑面积473平方米。另地下室和架空层建筑面积在方案会审时确定，地下室只作为停车及配套设施用房。投资和资金来源：项目总投资估算1355390000元；资金企业自筹。乐清市规划建设局于2011年7月13日作出乐规建发（2011）268号乐清市规划建设局关于乐清市中心区滨海新区H-a2地块（南岸村安置留用地）建设项目初步设计的批复，其中批复项目工程总投资1306855200元。其中：工程费用601083300元，工程建设其他费用673974000元（其中包括土地使用费639100000元），预备费31797900元。之后，被告明隆公司就“城市之星花园”项目组织开发建设，并于2011年8月8日开工，于2014年2月7日竣工，于2015年8月23日经规划核实确认，2015年8月24日取得建设工程备案登记。在代建项目建设过程中，南岸村村双委成立了南岸村安置留用地（城市之星花园）基建领导小组（以下简称基建领导小组），成员由叶龙、叶龙福等20人组成，就代建项目事宜代表第三人南岸村村委会履行权利、义务及参与监督。并设立了基建领导小组账户，开户行为乐清农商银行城南支行万岙分理处，账号为20×××33。每期需要交纳的土地出让金及代建建筑工程款等均根据工程进度情况召开代建会议，由基建领导小组成员及房开代表参与讨论决定每期需交纳的款项后，以基建领导小组的名义登报发出通知，通知代建户将每期所要交纳的款项交纳到基建领导小组的账户20×××33中，再由基建领导小组将收取的款项转交给被告明隆公司。原告从他人处购买了建房指标。原告于2011年1月7日缴纳给基建领导小组第一批土地转让金183888元，于2月10日缴纳给基建领导小组第二批转让金321804元，于12月3日缴纳给基建领导小组第二期建筑工程款76620元，于2012年8月22日缴纳给基建领导小组第三期建筑用款76620元，于11月15日缴纳给基建领导小组转让金、建筑用款43312元，于同日缴纳给被告明隆公司变更手续费100元。当天基建领导小组出具给原告乐成镇南岸村安置留用地（H-a2地块）代建确认书，确认原告受让的建房指标建筑面积为168.24平方米，该面积内享有住宅、车位份额，按比例统一分配。并约定如代建户中途转让指标的，转、受双方必须持出让协议、身份证到村安置留用地基建领导小组筹建处办理变更登记手续。原告于2013年1月21日汇款给被告明隆公司第四期建筑用款84000元，当日由基建领导小组出具收据。在此过程中，经基建领导小组组织代建户进行摸文，确定原告房屋所在的位置为2幢1602室。原告于2013年5月28日汇款给被告明隆公司补出款184452元，当日由基建领导小组出具收据，于6月26日汇款给被告明隆公司第五期建筑用款84120元，当日由基建领导小组出具收款收据。原告于11月18日缴纳给基建领导小组第六期建筑用款100944元，于2014元6月19日缴纳给基建领导小组第七期建筑用款84120元。2015年1月10日，基建领导小组与房开代表召开会议，其中一项议程商议了第八期工程款的缴纳问题，决定“同意交款每平方500元。尾款以决算多找少补。”该会议纪要有13位基建领导小组成员签字确认。后基建领导小组于2015年1月11日登报发出通知，要求各代建户缴纳第八期建筑工程款每平方米交500元。原告于2015年1月26日缴纳给基建领导小组第八期建筑用款84120元。2015年7月28日、29日，被告明隆公司以自己的名义给代建户发出短信，通知代建户缴纳第九期建筑工程款每平方米交500元，将钱缴纳到基建领导小组账户20×××33中。原告于2015年8月4日缴纳给基建领导小组第九期建筑用款84120元，但原告认为缴纳第九期建筑工程款的决定并未经过基建领导小组同意，且已经超过了建房的实际成本。因为部分代建户对代建项目的工程造价提出异议，被告明隆公司单方委托浙江之信工程项目管理有限公司对涉案工程进行工程造价进行审计，浙江之信工程项目管理有限公司于2016年7月19日出具工程造价咨询报告书，被告明隆公司还于2016年8月1日自行制作了城市之星住宅项目前期及零星工程费用结算表，以上两项费用合计涉案工程造价为519065483元，被告明隆公司于2016年8月1日将工程咨询报告书、城市之星住宅项目前期及零星工程费用结算表送交给部分基建领导小组成员收执。后第三人南岸村村委会出具情况说明，认可被告明隆公司与第三人南岸村村委会协商将项目工程决算总金额确定为515000000元，并声明如代建户对上述价格有异议，可以申请有资质的第三方鉴定机构对项目总造价进行鉴定，且一个车位价款为150000元。因被告明隆公司认为原告未缴足代建工程款及代建管理费，不同意交房，故引起本案之诉。另查明，部分代建户按3900元/平方米缴纳建筑工程款及另缴纳一个车位款150000元，并缴纳代建管理费（本村村民缴纳30000元，非本村村民缴纳60000元）、其他相关的税费等费用后，被告明隆公司与其签订房屋买卖合同并办理交房手续。本院认为，委托代建合同关系是委托代建方向代建方支付款项，代建方组织施工建设，办理相关手续，最终交付代建成果的法律关系，双方之间的权利义务应按照双方的合同约定来确定。本案中所涉安置留用地是政府部门征用南岸村土地后返还给南岸村村集体的土地，应由村民委员会代表集体经济组织对留用地行使民事权利，并承担民事责任。本案中第三人南岸村村委会与第三人人民万福公司签订的委托代建合同，事实上并未实际履行，后来由被告明隆公司承接了涉案项目的代建工程，与第三人南岸村村委会形成了事实上的委托代建关系，但双方并未就代建事宜签订委托代建合同。在委托代建过程中，第三人南岸村村委会成立了基建领导小组，代为履行第三人南岸村村委会在代建过程中的权利和义务，包括对于涉案代建项目工程款的重新商定、向代建户收取代建费用、组织代建户对房号进行摸文、对代建户之间的指标转让进行确认等，以上事实有乐成镇南岸村安置留用地代建确认书、收款收据、会议纪要等证据予以证实。原告主张被告明隆公司应当按照俩第三人于2009年11月6日签订的协议中约定的代建费用及3239元/平方米及10%的管理费进行结算，并无事实依据，对于代建项目的代建费用已由基建领导小组与房开代表通过召开会议的方式重新商定，代建户自愿缴纳第八期代建费用500元/平方米的事实也证明了被告明隆公司与第三人南岸村村委会之间约定的代建费用并非按照3239元/平方米进行结算，但具体的代建费用是多少，双方仍存在争议，第三人南岸村村委会及被告明隆公司也表示代建户可以重新申请有资质的第三方鉴定机构对项目总造价进行鉴定。虽然代建费用实际由代建户承担，被告明隆公司交房的最终对象为代建户，但是按照以往的交房惯例，是部分手续需要基建领导小组确认或者被告明隆公司认为代建户所持有的相关票据、书证符合条件才予以交房，但现有证据不足以证明本案的原告具备上述条件，且双方对代建费用存在争议，所以交房条件目前尚未成就，故原告要求被告明隆公司交房并支付迟延履行交付义务赔偿金的依据不足，本院不予支持。第三人南岸村村委会经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告何连中的诉讼请求。本案受理费11202元，由原告何连中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 长  周 萍人民陪审员  胡春祥人民陪审员  汤存本二〇一七年三月十七日代书 记员  包晓青