福建省厦门市思明区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）思民初字第4743号
原告黄轶，女，1979年6月5日出生，汉族。
委托代理人江帆，福建开元大同律师事务所律师。
被告厦门建发股份有限公司，住所地厦门市思明区环岛东路1699号建发国际大厦29层。
法定代表人黄文洲，董事长。
委托代理人李玉鹏、王跃晓，公司职员。
原告黄轶与被告厦门建发股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，依法由审判员冯军适用简易程序，于2014年3月24日公开开庭进行了审理。原告黄轶的委托代理人江帆，被告厦门建发股份有限公司的委托代理人李玉鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄轶诉称，2011年3月，原告黄轶与被告签订一份《厦门××××租赁合同》（合同号：××××），合同第一条约定：原告黄轶将位于厦门市思明区××××的自有房屋出租给被告使用，作为办公用房，建筑面积995.62平方米。合同第二条约定：租赁期限自2011年5月16日起至2015年5月15日止。合同第三条约定：2013年5月16日至2014年5月15日，月租金为79.38元／㎡，合计79032.32元／月；2014年5月16日至2015年5月15日，月租金为83.35元／㎡，合计82984.93元／月。合同第四条约定：被告应于本租赁合同生效后、租期起算之日前向原告支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金，即人民币215053.92元。合同第九条第二款约定：租赁期间，双方均不得无故解除合同。如因本身原因确需要解除本合同的，须提前三个月与对方协商。若是被告提前解除合同的，则原告除没收被告的保证金外，被告还需多支付壹个月的租金作为全部违约金，则租赁合同终止。若是原告提出解除合同，则原告在退还被告保证金的同时，应多支付肆个月的租金给被告作为违约金。合同签订后，原告依约将房产交付被告使用。2013年11月27日，被告在未按合同约定提前三个月与原告协商的情况下，单方提前解除了租赁合同。根据双方租赁合同的约定，原告除有权没收被告交付的保证金人民币215053.92元（叁个月的租金）外，被告还应多支付一个月的租金作为违约金，即原告有权要求被告再多支付79032.32元。另外，因被告提前解除租赁合同，原告的房产一直空置到2014年3月10日才对外出租，空置期长达近4个月，空置期的租金损失差不多等于合同中违约金（保证金加一个月租金）。但原告除上述损失外，还存在下述实际损失：因房产再次出租另行产生中介费用人民币25388元的损失；第二份租赁合同中约定的月租金为60元／㎡，月租金下降，自2014年3月10日起至2015年5月15日期间（被告未履行的租赁期），原告租金减少的损失为人民币146755.35元；公摊水电及物业管理费损失等。故原告认为，原告与被告签订《厦门××××租赁合同》中约定的违约金人民币294086.24元不足以弥补原告的实际经济损失，被告除应依合同支付违约金外，还应当赔偿原告差额部分的实际损失。为此，原告特提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付原告一个月租金作为违约金计79032.32元（被告应支付违约金294086.24元，扣除已支付的保证金215053.92元，实际尚需支付79032.32元）；2、被告赔偿原告违约金不足的额外损失141365.61元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告厦门建发股份有限公司辩称，1、根据租赁合同的约定，若被告提前解除合同，需要向原告支付4个月租金作为违约金，则租赁合同终止，即原告无权再向被告主张权利。原、被告双方已经就提前解除租赁合同的事项进行了约定。被告于2013年3月口头通知原告，并于2013年11月底搬离了讼争房屋，双方就租赁合同的权利义务已经终止。2、被告未支付1个月的租金作为违约金是因原告未向被告提供营业税发票。被告拖延支付违约金是因原告拖欠开具发票所致。3、即便不考虑前述合同的约定，原告所主张的损失应由原告自行承担，原告主张的损失过大，原告应当采取合理的措施防止损失的扩大，原告未能积极防止损失的扩大，应当自行承担。原告另行出租房屋，并自行给予其他承租人2个半月的免租优惠，是原告自行处置其权利，原告的损失应当自行承担。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年3月22日，原、被告双方签订一份编号为2011-3-22的《厦门××××租赁合同》，该合同约定：原告将位于厦门市思明区××××的自有房屋出租给被告使用，作为办公用房，建筑面积995.62平方米。租赁期限自2011年5月16日起至2015年5月15日止。2013年5月16日至2014年5月15日，月租金为79.38元／㎡，合计79032.32元／月；2014年5月16日至2015年5月15日，月租金为83.35元／㎡，合计82984.93元／月。被告应于本租赁合同生效后、租期起算之日前向原告支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的租金，即人民币215053.92元。租赁期间，双方均不得无故解除合同，如因本身原因确需要解除本合同的，须提前三个月与对方协商。若是被告提前解除合同的，则原告除没收被告的保证金外，被告还需多支付壹个月的租金作为全部违约金，则租赁合同终止。若是原告提出解除合同，则原告在退还被告保证金的同时，应多支付肆个月的租金给被告作为违约金。合同签订后，原告依约将房产交付给被告使用。由于被告办公大楼已建好，被告于2013年10月向原告提出提前终止租赁合同，并于同年11月27日搬离承租房屋。后原告诉至本院，请求判令如上所请。审理中，被告称未支付1个月的租金作为违约金，是因原告未向被告提供营业税发票所致。
另查明，讼争房产是杨国鹏与被告黄轶的夫妻共同财产，杨国富同意由被告黄轶对外全权处理与厦门建发股份有限公司房屋租赁的一切事宜。
以上事实，有原告提供的《厦门××××10楼租赁合同》（编号为2011-3-22）以及本院的庭审笔录、证人笔录等证据证实。本院予以确认。
本院认为，首先，原告黄轶与被告厦门建发股份有限公司签订的《厦门××××租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。被告厦门建发股份有限公司对提前终止租赁合同的违约事实予以确认，故原告要求被告支付壹个月的租金作为违约金的诉求，本院予以支持。原告要求被告赔偿违约金不足的额外损失141365.61元的诉求，缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告厦门建发股份有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告黄轶违约金79032.32元；
二、驳回原告黄轶的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费2303元，由原告黄轶负担1477元，被告厦门建发股份有限公司负担826元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审判员 冯 军
二〇一四年四月十八日
书记员 王丽娟
附件：本案所适用的法律法规、司法解释
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
法官提示
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。