云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）昆民一终字第493号
上诉人（原审原告）刘长权，男，汉族，1971年6月3日出生。
被上诉人（原审被告）云南金蔷薇房地产开发有限公司。
住所地：昆明市呈贡区小王家营。
法定代表人陈凯，总经理。
特别授权诉讼代理人喻旭阳，男，傣族，1970年7月4日出生。
上诉人刘长权与被上诉人云南金蔷薇房地产开发有限公司（以下简称“金蔷薇公司”）商品房预约合同纠纷一案，上诉人刘长权不服昆明市呈贡区人民法院（2013）呈民初字第659号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年10月21日受理后依法组成合议庭，于2013年12月30日对本案进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院确认事实如下：原告通过昆明合家欢房地产经纪有限公司（以下简称“合家欢中介公司”）介绍，与被告于2010年5月31日签订了《星域上城定向开发协议》，约定“原告认购被告开发的面积为101.42平方米的住宅一套，90平方米以上的房屋交纳前期开发定金150000元，被告承诺于2010年12月31日前开盘，于2012年5月1日前向原告方交付经相关部门验收合格的房产，如果到2010年12月31日前不能开盘或2012年5月1日前不能交房，原告可以要求被告退还所缴纳的定向开发金，同时赔付所交定金利息的二倍作为赔偿（自交保证金之日起算，利息按中国农业银行同期贷款利率计算）。”同日，原告通过银行转账向被告指定裴作斌账户交纳了认购金150000元。现至今，被告因整合土地致使项目未能如期开盘和交房。另查明，原告向合家欢中介公司支付了中介费及转让费共计25000元，在审理过程中，经与合家欢中介公司交涉，该中介公司退还了原告25000元。现原告认为被告未按期交房，构成违约，故诉至法院，请求：一、解除原、被告双方签订的《星域上城定向开发协议》；二、被告返还原告交纳的定向开发金150000元；三、被告支付原告从2010年5月31日至2013年5月31日的农业银行同期贷款利率两倍赔偿金人民币82125元；四、被告支付违约金人民币75000元；五、诉讼费由被告承担。
一审法院认为：根据双方签订的定向开发协议约定：原告已按约定交纳了认购金150000元，被告承诺于2010年12月31日前开盘，于2012年5月1日前向原告方交付经相关部门验收合格的房产。现至今，被告没有按双方约定的时间开盘及交房，致使原告无法按约实现其合同目的。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照上述法律规定，原告有权要求与被告解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。庭审中，被告也同意解除合同。故，对原告主张要求与被告解除合同，并退还其缴纳的定向开发金15000元的请求符合法律规定，一审法院予以支持。对于原告主张要求被告赔偿82125元及支付违约金75000元的诉讼请求。一审法院认为，根据原、被告双方签订的定向开发协议内容中的8.2条款中约定：被告如果到2010年12月31日前不能开盘，或2012年5月1日前不能向原告交付房产，原告可以要求被告退回原告所缴纳的定向开发保证金，并赔付所交保证金利息的2倍作为赔偿（自交保证金之日起算，利息按云南省农业银行同期贷款利率计算）。上述条款是原、被告双方针对不同的违约情形下，违约责任如何承担所作的约定。本案中，虽然现在被告没有按约开盘及交付房产，但被告并未明确向原告表示不愿意交付房产，而是因为整合土地原因，致使现在被告不能交房，故不符合原告主张的开发协议中的8.2项约定的违约情形，故违约责任不能适用该条款，而应当适用开发协议中的8.3条款：原告可以要求被告退回原告所缴纳定向开发保证金，并赔付所交保证金利息的2倍作为赔偿（自交保证金之日起算，利息按云南省农业银行同期贷款利率计算）。对于原告主张的利息损失赔偿方法计算有误，一审法院将根据原、被告双方签订的定向开发协议所约定赔偿所交认购本金的两倍利息，以定向开发金150000元为标准，按中国人民银行同期贷款利率计算（从原告交款之日即2010年5月31日计算至2013年5月31日止）的利息损失55350元。对于原告主张要求被告支付违约金75000元的问题。一审法院认为，原告是依据定向开发协议中的8.2项条款：“…被告除向原告退还全部已支付的定向开发资金外，还应当按照原告已支付的定向开发资金总额的50%承担违约责任”来主张，被告的违约行为既不能适用该条款，而前述已对被告违约行为适用了协议中的8.3条款对原告的损失做了本金的两倍利息赔偿惩罚，故对于原告主张的违约金75000元的请求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告刘长权与被告云南金蔷薇房地产开发有限公司双方于2010年5月31日签订的《星域上城定向开发协议》；二、被告云南金蔷薇房地产开发公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘长权认购金人民币150000元，并赔偿原告刘长权利息损失人民币55350元；三、驳回原告刘长权的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币3066元，由被告云南金蔷薇房地产开发有限公司承担2066元，由原告刘长权自行承担1000元。
一审宣判后，刘长权不服提出上诉称：一、一审法院对合同中违约责任的约定条款理解错误，从而导致判决错误。合同8.2及8.3条均是对被上诉人违约后所应承担责任的约定，而非针对不同的违约情形。二、被上诉人在未具备商品房开发条件的情况下，以定向开发协议变相套取上诉人资金，上诉人的损失不仅仅是利息损失，还有三年多的房屋市场增值。综上，请求：一、撤销一审判决中不支持上诉人所主张违约金人民币75000元部分的判决，并依法对该部分予以改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明事实与一审法院确认事实一致，本院予以确认。
本院认为：《星域上城定向开发框架协议》8.2条约定：“除不可抗力外，乙方（金蔷薇公司）明确表示不向甲方（刘长权）交付房产的，构成违约；乙方除向甲方退还全部已支付的定向开发资金外，还应当按照甲方已支付的定向开发资金总额的50%承担违约金。”8.3条约定：“乙方如果到2010年12月31日前不能开盘或者不能在2012年5月1日前交房，甲方可以要求乙方退回甲方所缴纳的定向开发保证金，并赔付所交保证金利息的贰倍作为赔偿（自交保证金之日算起，利息按照云南省农业银行同期贷款利率计算）。”依据本案查明事实，被上诉人未按照约定的时间开盘或者交房，应承担相应的违约责任。对于上述两项违约条款，8.2条系被上诉人明确表示不愿意交付房产的情况下所应承担的违约责任，而8.3条系被上诉人未能如期开盘或者交房情况下所应承担的违约责任，依据本案情形，一审法院适用8.3条所约定的违约条款判决被上诉人承担违约责任并无不当。且依据8.3条的约定，判决由被上诉人承担已付款项的双倍银行贷款利息，已足以弥补上诉人的损失，其要求被上诉人再支付75000元违约金无相应依据，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百一十八条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6132元，由上诉人刘长权承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 田 庄
审 判 员 郑会利
代理审判员 蔡 芸
二〇一四年一月二十日
书 记 员 杨 扬