广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤06民终7990号上诉人（一审原告）：佛山市汇隆物业管理有限公司。住所地：广东省佛山市禅城区同福西二街十八号之一201（东段），统一社会信用代码91440604782032188G。法定代表人：陈俊涛。委托诉讼代理人：徐强，广东龙浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹兴旋，广东龙浩律师事务所律师。被上诉人（一审被告）:刘永进，男，汉族，1975年12月11日生，住广东省广州市白云区,委托诉讼代理人：黄加成，广东宝慧律师事务所律师。上诉人佛山市汇隆物业管理有限公司（下称汇隆公司）与被上诉人刘永进物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2017）粤0604民初5643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人汇隆公司上诉请求：1.撤销（2017）粤0604民初5643号民事判决，判决刘永进向汇隆公司支付2014年11月至2016年5月期间的物业管理费、公共用水分摊、公共用电分摊及逾期支付的违约金共计16761.84元；2.本案二审诉讼费由刘永进承担。事实和理由如下：一、刘永进购买的物业于2014年10月31日已视为交付，佛山市禅城区人民法院（2015）佛城法南民初字第1102号民事判决已认定佛山金源置地房地产有限公司（以下称金源公司）不存在逾期交房行为，因此，刘永进应当从2014年11月1日交纳物业服务费用。二、汇隆公司从2014年10月1日起已开始对汇博国际广场提供前期物业服务。汇隆公司与金源公司于2014年10月1日签订《前期物业服务委托合同》，刘永进应当根据管理规约及双方签订的物业服务合同交纳物业管理费。三、一审判决认定刘永进从2016年5月31日起交纳服务费用，违背了《汇博国际广场临时管理规约》的相关规定，一审判决将“视为交付”与“实际交付”混为一谈，从而做出了错误判决。四、一审判决是对拒交物业服务费等违约行为的纵容。如果业主拒不收楼就不用交纳物业管理费等费用，那么那些暂时不需要使用物业的业主就可以找任何理由来拖延收楼，从而达到不交纳物业管理费等费用的目的，也是对按时交纳物业服务费用的业主权益的侵害。综上，一审判决认定事实不清、适用法律不当。被上诉人刘永进辩称，一、刘永进应当从涉案物业实际交付使用之日开始按照合同约定交纳物业管理费用。刘永进从2016年5月31日经一审法院强制执行才取得涉案物业的使用，刘永进从2016年6月开始交纳了费用，不存在违约行为。二、汇隆公司与开发商强行捆绑收取水电按金，致使刘永进从2016年5月31日前一直没有实际接收涉案物业，被迫向法院起诉要求交付物业，判决生效后，汇隆公司与开发商仍然坚持错误做法，违法强行捆绑收取水电按金作为交接前提条件，汇隆公司上诉理由缺乏事实和法律依据，不应得到支持。汇隆公司向一审法院起诉请求：1.判令刘永进向汇隆公司支付物业管理费、公共用水分摊、公共用电分摊及违约金共计16761.84元（详见附表，违约金暂计至2017年3月31日，并要求计至实际清偿日止）；2.案件诉讼费由刘永进承担。一审法院认定事实：刘永进于2013年9月27、30日与金源公司签订三份《商品房买卖合同》，向金源公司购买了位于佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号“汇博国际广场”六座708、709、710房。2013年9月27日，刘永进与广东宏德科技物业有限公司佛山分公司（以下称“宏德物业佛山分公司”）签订三份《前期物业服务协议》，刘永进同时签署三份《承诺书》，承诺履行、遵守《汇博国际广场临时管理规约》。2014年9月26日，金源公司与宏德物业佛山分公司签订《终止前期物业服务的补充协议书》，约定：从2014年10月1日起，终止双方于2013年6月1日签订的《汇博国际广场前期物业服务委托合同》。2014年10月1日，金源公司与汇隆公司签订《汇博国际广场前期物业服务委托合同书》，约定由汇隆公司对汇博国际广场提供前期物业服务。另查明，刘永进与金源公司就房屋交付问题发生纠纷，并于2015年11月25日向佛山市禅城区人民法院提起诉讼，请求判令金源公司向刘永进交付所购房屋，支付逾期交付房屋违约金。2015年12月21日，佛山市禅城区人民法院作出（2015)佛城法南民初字第1102号民事判决，判决金源公司于该判决发生法律效力之日起十日内向刘永进交付佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号708、709、710房。该判决生效后，刘永进于2016年3月24日向佛山市禅城区人民法院申请执行，法院于当日立案受理。后经执行介入，金源公司于2016年5月31日为刘永进办理了房屋交付手续，刘永进在收楼确认书上签字并领取了涉案房屋的钥匙。刘永进收楼之后，从2016年6月起，均按时交纳了收楼之后的物业管理费用。一审法院认为，案件为物业服务合同纠纷。物业公司根据物业服务合同约定，提供相应物业服务并收取报酬即物业服务费用。刘永进应从物业交付使用之日起按照物业合同约定交纳物业费用。因刘永进与金源公司就房屋交付问题发生纠纷，并导致诉讼。据佛山市禅城区人民法院于2015年12月21日作出的（2015)佛城法南民初字第1102号民事判决，金源公司于该判决发生法律效力之日起十日内向刘永进交付佛山市禅城区南庄镇紫洞南路108号708、709、710房。根据佛山市禅城区人民法院所查明以上事实，该房屋实际交付刘永进使用日期为2016年5月31日。刘永进收楼后，从2016年6月起已按照物业服务合同履行了收楼之后的交纳物业费用的相关义务，不存在违约。汇隆公司在案件中主张的物业管理费、公共用水分摊、公共用电分摊皆产生在涉案房屋实际交付刘永进使用之前，故其要求刘永进承担该费用，无事实依据，法院不予支持。据此，汇隆公司违约金主张亦无事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决：驳回汇隆公司的诉讼请求。案件适用简易程序审理，受理费减半收取110元（汇隆公司已预交），由汇隆公司负担。二审期间，上诉人汇隆公司、被上诉人刘永进均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，金源公司于2014年10月26日向刘永进发出《收楼通知书》，要求刘永进于2014年10月31日前办理收楼手续。刘永进与金源公司签订的《临时管理规约》，第三十二条规定：“非因开发商原因未经开发商书面许可，逾期办理收楼的相关手续或在《入伙通知书》中确定的收楼日期之日未能办妥相关收楼手续者，视为已于《入伙通知书》中确定的收楼日期之日完全办理好相关收楼手续并正式进入房屋保修期，房屋毁损、灭失、空置的风险及物业服务费由业主承担。”本院认为，本案二审争议的焦点为刘永进应交纳物业管理费的时间。汇隆公司主张刘永进应当自2014年11月1日起交纳物业管理费、公共用水分摊、公共用电分摊等费用。对此，本院认为，虽然金源公司与刘永进签订的《商品房买卖合同》中约定金源公司应当在2014年10月31日前交付商品房给刘永进，并且金源公司于2014年10月26日向刘永进发出《收楼通知书》，要求刘永进于2014年10月31日前办理收楼手续。但因刘永进与金源公司就收楼的具体条件和程序发生纠纷，并导致诉讼，刘永进一直没有实际接收上述房屋。经过诉讼及法院执行，上述涉案房屋实际交付刘永进使用的日期为2016年5月31日。刘永进收楼后，从2016年6月起已按照物业服务合同履行了收楼之后的交纳物业费用的相关义务。汇隆公司上诉称，按双方签订的《临时管理规约》，2014年10月31日已构成“视为交付”，对此，本院认为，按《临时管理规约》第三十二条的规定，“非因开发商原因未经开发商书面许可，逾期办理收楼的相关手续或在《入伙通知书》中确定的收楼日期之日未能办妥相关收楼手续者，视为已于《入伙通知书》中确定的收楼日期之日完全办理好相关收楼手续并正式进入房屋保修期，房屋毁损、灭失、空置的风险及物业服务费由业主承担。”首先，该《临时管理规约》的相关条款是开发商拟定，对其条文的理解如果有歧义应做有利于业主的解释。其次，本案中，刘永进与金源公司产生纠纷的原因在于刘永进收楼是否必须要向开发商交纳水电费按金，但经法院判决及执行，刘永进实际接收案涉房产时最终并没有交纳水电按金，可见关于水电费按金的收取确实存在实质争议，这种情形下，结合有利于业主解释的原则，不宜认定纠纷的产生开发商完全没有责任。因此，本案不存在适用“视为交付”的条件。一审判决认定刘永进应自实际收楼后交纳物业费用，并据此驳回汇隆公司要求刘永进支付涉案房屋实际交付使用之前的物业管理费正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人佛山市汇隆物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长     审 判 长 怀 晓 红代理审判员 焦 艳 辉代理审判员 欧阳凤霞二〇一七年九月十九日书 记 员 吴  薇