江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第3997号
上诉人（原审被告）沈萍，女，1962年11月11日生，汉族。
委托代理人杨传胜、周丹丹，江苏杨传圣律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）南京武宁房地产开发有限公司，住所地南京市江宁科学园天元中路99号。
法定代表人龙治先，该公司董事长。
委托代理人熊炎、程荃，江苏东恒律师事务所律师。
原审被告王锋，男，1967年12月20日生，汉族。
上诉人沈萍因与被上诉人南京武宁房地产开发有限公司（以下简称武宁公司）、原审被告王锋案外人执行异议之诉一案，不服南京市江宁区人民法院（2015）江宁民初字第75号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月10日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
武宁公司原审诉称，其与王锋房屋买卖合同纠纷一案，经原审法院依法审理作出（2008）江宁民一初字第1781号民事判决书，确认其与王锋之间签订的《商品房买卖契约》已于2006年6月9日解除。2014年8月，原审法院作出（2014）江宁民初字第1953号民事判决书，判决王锋在该涉案房屋的查封措施解除后10日内协助其办理撤销预售登记手续。沈萍与王锋民间借贷纠纷一案，沈萍向原审法院申请强制执行，原审法院于2014年7月4日对涉案房屋进行了执行查封。2014年10月，其向原审法院执行局提出执行异议，之后原审法院作出（2014）江宁执异字第59号民事裁定书，裁定驳回其的执行异议。故其诉至原审法院，请求法院停止对江宁区武夷绿洲赏桂苑4幢403室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封。
王锋原审辩称，其和武宁公司实际解除《商品房买卖契约》的时间是2006年8月30日，除此之外武宁公司的诉状内容均为事实。但其不同意解封，法院的查封保全是正确的。
沈萍原审辩称，其不同意解除法院的执行查封行为，武宁公司的诉讼请求不符合法律规定。在法院判决确认武宁公司与王锋解除房屋买卖契约时，涉案房屋已处于查封状态，王锋已不能自行处分。且由于武宁公司与王锋未办理撤销备案手续，该房屋的物权仍属于王锋所有，法院有权依法对王锋的财产进行查封并强制执行。如果法院支持武宁公司的诉讼请求，将导致任何当事人都可以通过这种方式来规避法院的强制执行。综上，请求驳回武宁公司的诉讼请求。
原审法院经审理查明，坐落于南京市江宁区天元中路99号武夷绿洲为武宁公司开发建设。2003年11月30日，武宁公司与王锋就武夷绿洲赏桂苑4幢403室房屋即涉案房屋签订了《商品房买卖契约》1份，约定由王锋购买武宁公司开发的该套房屋并办理了按揭抵押贷款。该商品房买卖契约于2003年12月4日在南京市江宁区房产管理局（现南京市江宁区住房和城乡建设局）办理了预售登记备案手续，但至今未办理产权登记手续。王锋向武宁公司支付了定金及购房款共计77072元，并向中国工商银行股份有限公司南京江宁支行办理了按揭贷款，贷款金额为208000元。武宁公司向王锋交付了该房屋。2006年6月9日，武宁公司与王锋、肖萍签订协议1份，载明因王锋一直未还银行按揭贷款，双方一致同意解除2003年11月30日签订的商品房买卖契约，武宁公司将王锋支付的首付款及定金合计77072元退还王锋，武宁公司替王锋还清银行按揭贷款等内容。协议签订当日，武宁公司即退还王锋77072元，王锋出具了收条。王锋向中国工商银行股份有限公司南京江宁支行的贷款一直由武宁公司偿还。2008年6月24日，武宁公司因该商品房买卖合同纠纷起诉王锋。同年9月3日，原审法院作出（2008）江宁民一初字第1781号民事判决，判决确认2003年11月30日武宁公司与王锋之间签订的商品房买卖契约于2006年6月9日解除。由于涉案房屋已于2003年12月4日在房产局办理了预售登记，此后武宁公司又以王锋不配合其办理撤销登记手续为由诉至原审法院。2014年8月16日，原审法院作出（2014）江宁民初字第1953号民事判决，判决王锋在涉案房屋查封措施解除后10日内协助武宁公司办理撤销预售登记手续。上述两份民事判决均已生效。
原审另查明，2007年6月26日，沈萍因民间借贷纠纷将王锋诉至原审法院，该案诉讼过程中，原审法院因沈萍的申请于2007年6月29日查封了涉案房屋，在南京市江宁区住房和城乡建设局（原南京市江宁区房产管理局）盖章的送达回证上备注有“该房已抵押，轮候查封”字样。经原审法院主持调解，沈萍与王锋于2007年7月6日达成调解协议，内容为：王锋欠沈萍借款20000元，于2008年1月31日前付清，若王锋不按期履行付款义务，由王锋加付沈萍借款利息，从2003年12月25日起，按照年利率5.03%计算至给付之日止。上述调解书生效后，逾期，王锋未履行付款义务。沈萍向原审法院申请强制执行，原审法院于2008年5月7日立案执行。2014年7月4日，原审法院作出（2008）江宁执字第1828号民事裁定书，裁定查封预售登记在王锋名下的涉案房屋。执行期间，武宁公司向原审法院提起执行异议，原审法院于2014年11月28日作出（2014）江宁执异字第59号执行裁定，裁定驳回了武宁公司的异议请求。武宁公司不服该执行裁定，于2014年12月24日向原审法院提起此次诉讼。
以上事实，有（2008）江宁民一初字第1781号民事判决书、（2014）江宁民初字第1953号民事判决书、（2007）江宁民二初字第2475号民事调解书、（2007）江宁民二初字第2475号民事裁定书、(2008)江宁执字第1828号民事裁定书、（2014）江宁执异字第59号执行裁定书及当事人陈述等证据予以证实。
原审法院认为，所谓案外人执行异议之诉，指案外人对驳回其执行异议的裁定不服，以其对执行标的享有所有权或其他足以排除强制执行的实体权利为由，请求对执行标的停止执行，而提起的与作为执行依据的原判决、裁定、调解无关的诉讼。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，武宁公司与王锋之间签订的商品房买卖契约经原审法院（2008）江宁民一初字第1781号民事判决确认已于2006年6月9日解除。双方之间的商品房买卖契约于2003年12月4日在南京市江宁区住房与城乡建设局进行了预售登记备案手续，但预售登记备案并不产生物权变更的法律效力，而且直至商品房买卖契约解除，王锋也没有就涉案房屋进行房屋所有权登记，王锋一直未取得涉案房屋的国有土地使用权证和房屋产权证书。因此，涉案房屋的所有权仍归属于武宁公司所有。此外，原审法院因沈萍的财产保全申请查封涉案房屋的日期为2007年6月29日，在生效判决确认的武宁公司与王锋之间商品房买卖契约的解除日期之后，此时，王锋已经丧失要求武宁公司协助其将涉案房屋登记至其个人名下的请求权。综上，武宁公司主张其对该涉案房屋享有实体权利，要求停止对涉案房屋的执行、解除对涉案房屋的查封，于法有据，原审法院予以支持。综上，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于南京市江宁区武夷绿洲一期赏桂苑4幢403室的房屋。原审案件受理费80元，由沈萍负担。
沈萍不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定涉案房屋至今未办理产权登记手续错误，涉案房屋已经办理了他项权证，房屋所有权人为王锋。二、（2008）江宁民一初字第1781号民事判决书是在事实未查明的情况下作出的，其判决结果不能作为定案依据。三、武宁公司对涉案房屋不享有实体权益，不具有诉讼主体资格。四、武宁公司与王锋解除合同的行为，不符常理，具有规避房屋执行的恶意。五、如果本案维持原判，则任何被执行人都可通过法院的判决，以合法形式掩饰其规避执行的非法目的，特别是申请执行人作为“案外人”很难掌握实质证据，法治将流于形式。综上，原审判决系在事实未查清的情况下作出的，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求。
被上诉人武宁公司答辩称，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判。
原审被告王锋答辩同意上诉人的上诉意见。
二审中，各方当事人对下列事实提出异议：1、三方当事人对原审查明涉案房屋当初按揭贷款为208000元数额有异议，一致确认为308000元；2、武宁公司对原审查明的“武宁公司向王锋交付了该房屋”有异议，认为其与王锋就该房屋至今都没有办理过交接手续，但房屋在2006年6月9日前被其他人占用；3、王锋对原审查明“武宁公司即退还王锋77072元”有异议，认为武宁公司未向其退还该款，但条子是其打的，当时买房时武宁公司已向其交付了房屋，后其向案外人张仁国借钱就将房屋抵押给张仁国。三方当事人对原审查明的其他事实不持异议，本院予以确认。三方当事人二审中均未提交新的证据。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，武宁公司与王锋就涉诉房屋在签订商品房买卖契约后，虽依法将该商品房买卖契约报请房产管理部门办理了预售登记备案手续，但预售登记备案并不产生物权变动的法律效果，至目前，诉争房屋仍未办理产权转移登记手续，故原审法院认定房屋的所有权仍归属于武宁公司所有，符合法律规定，本院对上诉人提出武宁公司主体不适格意见，与事实不符、与法不合，本院不予采纳。已生效的（2008）江宁民一初字第1781号民事判决书，已判决解除了王锋与武宁公司的商品房买卖契约，表明王锋丧失要求武宁公司将诉争房屋转移登记至其名下的请求权，现上诉人提出该份判决书存在错误及规避房屋执行的意见，但该判决未经法定程序撤销前，应存在既判力，上诉人以此为由要求二审改判本案原审判决，依据不足。综上，原审法院判决停止对诉争房屋的执行，符合法律规定，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人沈萍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 汪德全
代理审判员 刘 凡
二〇一五年八月二十一日
书 记 员 汪海燕