北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）一中民再终字第3833号
再审申请人（一审原告、二审上诉人）付艳霞，女，1980年3月26日出生。
委托代理人王怀利（付艳霞之夫），男，1973年6月21日出生。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。
法定代表人刘波，总经理。
委托代理人谢忠成，男，1980年3月27日出生。
再审申请人付艳霞因与被申请人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）一中民终字第665号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2014年12月9日作出（2014）高民申字第4113号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人付艳霞的委托代理人王怀利，被申请人中天置地公司的委托代理人谢忠成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
付艳霞诉至一审法院称：2013年3月2日，我丈夫以我的名义与中天置地公司签订了《北京市房屋租赁合同》，约定我租赁位于海淀区10号院12#-2-401的房屋，租期14个月（自2013年3月5日至2014年4月30日），口头约定月租金4600元，但经该公司经办人史维新要求在合同中写成月租金4400元，同时约定违约金为月租金的200%。签约时我一次性支付了3个月的租金13200元、押金4400元、租金价差2800元、闭路电视费252元、卫生费300元、中介费1500元、停车费1500元，共计23952元。由于室内物品陈旧，家具及电器基本不能使用，史维新答应尽快更换，但一直拖延不办，致使我一直无法入住。直到5月11日，该公司通知我交第二期房租，我因家具、电器问题没有解决而未继续缴纳房租。次日，该公司强行换锁。该公司的行为严重侵犯了我的合法权益，故要求解除与中天置地公司签订的房屋租赁合同，该公司退还我房屋租金16000元、押金4400元、有线电视费252元、卫生费300元，赔偿我支付的中介费1500元、小区停车费1500元，支付我违约金9200元，并承担本案诉讼费。
中天置地公司在一审法院辩称：我公司在与付艳霞签订合同时已在合同中附有《特别提示》，任何口头承诺都应视为无效，故付艳霞所称史维新与其口头约定月租金为4600元我公司毫不知情，也不认可。我公司只收取了她3个月房租13200元、押金4400元、中介费3100元、有线电视费252元，其余款项没有收取。房屋已经如约交付给付艳霞，她对屋内设备也验收确认了，所以我公司交付的房屋符合合同约定。付艳霞应于5月1日支付第二期房租，但她没有支付，故我公司根据合同约定于5月12日收回房屋。我公司没有违约行为，故不同意付艳霞的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2013年3月2日，中天置地公司（出租方、甲方）与付艳霞（承租方、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，双方就房屋租赁事宜达成如下协议：房屋坐落于北京市海淀区10号院12#-2-401（12号楼241号），甲方提供乙方房屋的现有装修及设施情况，由双方在合同附件《房屋交割清单》中具体说明；房屋租赁期自2013年3月5日至2014年4月30日；甲方应于2013年3月5日前将房屋按约定条件交付给乙方；《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及财产清单后视为交付完成；租金标准4400元／月、有线电视费252元；租金支付方式为押一付三，提前30天支付下一期房租，如逾期支付每天按100元收取滞纳金；各期租金支付金额及日期：首期2013年3月2日，第二次2013年5月1日；押金4400元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的供暖费、物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、室内设施维修费由乙方承担；本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担；甲方应当在本合同确定的承租之日起，将符合正常使用要求的房屋及附属设施、设备（含家电）交付给乙方；乙方应仔细检验屋内所有使用物品，验收无误后签署《房屋交割清单》；乙方在入住后如出现物品维修问题维修责任由乙方承担；甲方应保证出租房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态；甲方交付的房屋严重不符合合同约定的，乙方有权单方解除合同；乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权开启门锁，寻找新的客户入住；欠缴各项费用在接到甲方通知后，达到5日仍不交款的，甲方有权解除合同，收回房屋；乙方有合同约定的违约情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。上述合同首页附有中天置业公司的《特别提示》，其中载明：“2、我公司经纪人必须在您租住的房间内与您签署房屋承租合同物品交割清单，否则您有权拒签或投诉至中天置地公司客服部。3、进行物品交验时请您务必仔细查验房间内所有物品设施（使用方法、技巧）并将实际情况记录在物品交割清单上或补充条款中。4、在您签署合同后的15天内（含），租住房间内的原有物品、设施出现非人为原因损坏，我公司将负责提供免费维修；租住期超过15天，房间内的物品、设施出现损坏我公司将不再提供免费维修。5、请您仔细查验租住房内原有结构设施、物品，签署房屋租赁合同后我公司不再免费增减房内物品、设施（补充条款约定的除外）。6、请仔细查验房屋设施后签署承租合同，如有合同条款范围外的要求经双方商妥后写成书面补充条款，任何口头的约定，都将视为无效承诺。”
上述合同签订后，付艳霞于当日交纳了2013年3月5日至2013年6月4日的租金13200元、有线电视费252元（1年）、押金4400元、中介费3100元。
2013年3月5日，中天置地公司将房屋钥匙交付给付艳霞。付艳霞在上述合同的附件一《房屋交割清单》中的“交房确认“一栏中签字，其中打印的文字为：“对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方已对水、电、燃气等费用结算完结，同意接收。交房日期：2013年3月5日”。此后，付艳霞以房屋内部分家具电器无法使用为由未搬入房屋内居住。
2013年5月12日，因付艳霞未如约支付第二期房租，中天置地公司将房屋收回。
另查，上述房屋的所有权人为单晓洪，其于2013年1月18日与中天置地公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，委托中天置地公司出租上述房屋，代理期限为2013年2月1日至2014年4月30日。
上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收据、身份证明、《北京市房屋出租委托代理合同》等证据材料在案佐证。付艳霞称与中天置地公司口头约定房屋租金为每月4600元、中天置地公司提供的房屋内部分家具设备无法使用及该公司承诺予以维修更换等均未向法庭提供充分证据。
一审法院判决认定：付艳霞与中天置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方签订的合同虽属中天置地公司提供的格式合同，但其中条款并无免除自身责任、加重付艳霞责任、排除付艳霞主要权利的内容，且合同首页附有特别提示，对验收等事项予以着重说明，故双方当事人均应如约履行。本案的争议焦点在于付艳霞主张中天置地公司提供的房屋内的部分电器家具不符合要求，而中天置地公司未履行更换维修的义务。在双方签订的合同中，已明确约定了付艳霞应仔细检验屋内所有使用物品，验收无误后签署《房屋交割清单》，在入住后如出现物品维修问题维修责任由付艳霞承担。根据双方提交的证据可以确认，付艳霞在《房屋交割清单》上已签字确认验收了房屋内的物品，认可符合交验条件，其又无证据证明部分电器家具不符合要求，故对其主张法院不予采信。当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。因付艳霞未如约于2013年5月1日支付第二期房租，中天置地公司催要后，付艳霞仍未支付，中天置地公司按照解除条款于2013年5月12日收回房屋并通知了付艳霞，故双方的合同已于2013年5月12日解除。合同解除后，合同的权利义务终止。因付艳霞已将房租支付至2013年6月4日，故中天置地公司应将超出部分的租金、有线电视费退还。付艳霞无证据证明实际月租金标准为4600元，故法院按照合同约定的每月4400元的租金标准计算。付艳霞无证据证明支付了卫生费，故对此项诉讼请求法院不予支持。因付艳霞的违约行为导致合同解除，故其交纳的押金应抵扣违约金。付艳霞并未提供证据证明中天置地公司存在违约，故其主张退还中介费及赔偿停车费于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、付艳霞与北京中天置地房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二○一三年五月十二日解除。二、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还付艳霞房屋租金三千五百二十元、有线电视费十七元。三、驳回付艳霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
付艳霞不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：撤销原判，支持其一审的诉讼请求。上诉理由为：根据电话录音可以证明被上诉人交付的房屋不符合双方约定的条件，所以上诉人未按约定继续交付租金，应认定中天置地公司存在违约行为。中天置地公司同意原审判决，不同意付艳霞的上诉理由及请求。
本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：付艳霞与中天置地公司签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、法规之规定，应认定合法有效。双方签订租赁合同后，中天置地公司向付艳霞交付了租赁房屋，付艳霞签署了《房屋交割清单》，应认为付艳霞按照租赁合同对租赁房屋进行了验收，并对中天置地公司所交付的房屋及屋内物品状况表示认可。付艳霞称中天置地公司交付的屋内物品不符合要求，但就此未向本院提交相应证据，本院不予采信。因租赁合同首页所附《特别提示》中明确写明双方之间的口头约定，都将视为无效承诺，故本院对付艳霞所提交双方签署租赁合同的代理人之间的电话录音不予采纳。付艳霞未按照租赁合同约定支付第二期房租，中天置地公司有权依据租赁合同的解除条款解除双方之间的租赁合同。原审法院基于租赁合同已解除，判决中天置地公司应退还付艳霞的房屋租金及有线电视费数额正确，本院予以维持。付艳霞的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。其上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院判决正确。判决：驳回上诉，维持原判。
付艳霞申请再审称：1、双方签订的是格式合同，根据《消费者权益保护法》第24条、《合同法》第40条的规定，此格式合同应该是无效的。2、《合同法》第10条的规定，合同有书面形式、口头形式和其他形式，《民事诉讼法》第63条规定，视听资料可做证据使用。再审申请人在原审中向法庭提交了王怀利与史维新的短信记录，证明中天置地公司出租的房屋内物品陈旧，家具、电器等基本无法使用，违约在先，原审法院对此未予采信。3、关于有线电视费方面，再审申请人缴纳的是14个月的有线电视费252元，而2个月零7天里收取有线电视费235元，没有任何依据。我方提交的录音等证据足以证明我方的主张。综上，租赁合同中的《特别提示》属于格式合同的一部分，该条款是无效的，原审法院认定事实依据错误。请求：1、依法支持再审申请人的二审诉讼请求；2、一、二审和再审诉讼费由被申请人承担。
中天置地公司答辩称，不同意再审申请人的再审申请。原审判决应予维持。对于有线电视费计算错误的问题，我公司可以退还多余部分。
再审另查明，除《房屋租赁合同》签订后，付艳霞按照每月18元的标准交纳14个月有线电视费252元外，本院再审对原审法院查明的其他事实及证据予以确认。
以上事实还有双方当事人在本案再审中的陈述等证据在案佐证。
本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
一、撤销本院（2014）一中民终字第665号民事判决及北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第23451号民事判决第二项；
二、维持北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第23451号民事判决第一项、第三项；
三、北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还付艳霞房屋租金三千五百二十元、有线电视费二百一十二元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费三百一十四元，由付艳霞负担二百八十九元（已交纳）；由北京中天置地房地产经纪有限公司负担二十五元（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费六百二十八元，由付艳霞负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 京
审 判 员 刘燕风
代理审判员 尤 頔
二〇一五年七月八日
书 记 员 唐静静