浙江省磐安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0727民初2505号
原告(反诉被告)浙江磐安万豪旅游开发有限公司，住所地：浙江磐安云山旅游度假区花溪路6号。
法定代表人马连胜，总经理。
委托代理人傅建文，浙江浩伦律师事务所律师。
委托代理人吴鸿平，浙江陈吴记律师事务所律师。
被告（反诉原告）徐莉英，女，汉族，住浙江省永康市。
委托代理人陈建升，金华市信实法律服务所法律工作者。
原告（反诉被告）浙江磐安万豪旅游开发有限公司（以下简称万豪公司）与被告（反诉原告）徐莉英商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员傅海清适用简易程序于2016年12月15日、2017年7月10日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审原告（反诉被告）万豪公司的委托代理人傅建文、被告（反诉原告）徐莉英的委托代理人陈建升到庭参加诉讼；第二次庭审原告（反诉被告）万豪公司的委托代理人吴鸿平、被告（反诉原告）徐莉英及其委托代理人陈建升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万豪公司诉称：2014年4月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告商品房第1幢123号商品房，房价总额366000元，约定被告支付首付款186000元以后，剩余房款180000元申请按揭贷款。被告迟延至2014年6月20日才去银行办理贷款，2014年6月20日之后银行贷款政策又发生调整，导致按揭贷款办不下来，按照法律规定，如果购房业主按揭贷款办不下来，被告可以申请退房。可被告既没有申请退房又不支付剩余房款，已经构成逾期付款，应按照合同第七、八条的约定支付房款180000元并承担违约责任。现诉至法院，请求如下：1、判令被告交付房款180000元并自2014年5月27日起按未付房款180000元的日万分之五支付违约金至实际支付之日止（计算至2016年10月20日为79470元）；2、判令被告承担本案诉讼费。
被告徐莉英辩称:不能办理贷款的原因是原告经营状况发生变化，濒临倒闭。原告当庭陈述系由被告拖延办理引起与原告诉状陈述不符。被告除了签订合同，还向原告缴纳了首付款、预告登记费、个人房款抵押保险费等费用，而且在磐安工行开立了银行卡，充分表明被告的购房诚意，没有任何违约的情形。现在也有证据证明，在2013年11月、12月原告就出现的严重问题，工行担心出现坏账、死账，所以停止了贷款发放。
反诉原告徐莉英诉称：2014年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定反诉原告向反诉被告购买坐落于磐安县云山旅游度假区（磐安养生不夜城）1幢1-123号商铺，建筑面积51.16平方米，每平方米价格7154.03元。购房款总价36.6万元。第七条约定：买受人于2014年4月26日向出卖人支付首付款18.6万元，双方应于2014年6月3日前共同到出卖人指定银行办妥其余18万元房款的按揭贷款手续，如买受人不能提供完整的按揭资料，出卖人或银行应在7天内通知买受人补全资料。合同同时对交房、交证时间及逾期违约责任作了约定。合同签订后，反诉原告依约支付了首付款并提供了完整的按揭贷款办理资料。因被告经营严重不当、毫无诚信、名声扫地而未能办理按揭手续，且至今未依约定时间交房办证，依约应承担违约责任。诉请判令反诉被告立即支付迟延交房违约金62496元、迟延交证违约金33870元，计人民币96366元（已计算至2016年12月2日止，此后按合同约定比例计算至实际交房和交证之日止）。在审理过程中，反诉原告变更诉讼请求，要求：1、解除双方于2014年5月3日签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告立即返还申请人房款186000元及预告登记费、个人房款抵押保险、印花税等共计1359元，并赔偿利息损失（利息损失以187359元为基数自2014年4月26日起按银行同期贷款利率计算至房款返还之日止）；3、判决反诉原告对坐落于磐安县云山旅游度假区（磐安养生不夜城）1幢1-123号商品（建筑面积51.16平方米）的拍卖价款享有优先受偿权；4、由反诉被告承担全部诉讼费用。
反诉被告万豪公司辩称：反诉原告变更反诉请求超过法定期限。涉案房产已经交付。合同签订时间是在2014年5月3日，而按揭停止是在2017年7月，这么长时间未办理按揭原因在反诉原告。工商银行未明确现在不能办理按揭贷款。
经审理查明：2014年4月26日，徐莉英向万豪公司交付购房首付款18.6万元。2014年5月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20140400030）一份，约定由徐莉英购买万豪公司开发的位于磐安规划新区云山旅游度假区黄畈区块（磐安养生不夜城）1幢1-123室商品房，合同总价款36.6万元。合同约定：“付款方式及期限：首付款18.6万元于2014年4月26日支付；余款18万元在合同签订当日与银行签订按揭贷款合同，在买受人于银行签订按揭贷款合同之日起三十日内确保出卖人收到银行发放的款项；若银行经过审核，认定买受人所提供的办理按揭的资料不全，不同意买受人的抵押贷款申请，买受人必须在收到银行或出卖人书面通知后7天内补全相关资料，否则，须按本合同第八条的约定承担违约责任。”2014年6月20日，徐莉英向万豪公司缴纳预告登记费550元、个人房款抵押保险800元、印花税9元。同日，徐莉英在中国工商银行股份有限公司磐安支行办理了卡号为62×××25的银行卡。2014年7月，由于万豪公司未能按期向买受人交付商品房，中国工商银行股份有限公司磐安支行暂停了万豪公司所开发房产的按揭贷款办理。2016年5月9日，本案所涉房产完成竣工验收备案。另查明：1、预告登记费550元已经实际支出。2、2014年5月3日，徐莉英与万豪公司签订《委托经营管理协议》一份，约定徐莉英委托万豪公司验收交接房产。
以上事实，有原、被告陈述以及商品房买卖合同、竣工验收备案表、委托经营管理协议、无婚姻登记记录证明、通知、交寄清单、网上银行电子回单复印件、收款收据、录音、照片、拍卖报告、信访事项答复意见书、谈话笔录、中国工商银行股份有限公司磐安支行答复等证据所证实。
本院认为，万豪公司与徐莉英签订商品房买卖合同并约定以商品房抵押担保贷款的方式支付余款系双方真实意思表示，未违反国家效力性强制性规定，应认定合法有效。商品房买卖合同签订后，现因万豪公司的原因导致银行停止发放按揭贷款，致使双方采用商品房抵押担保贷款履行合同的基本条件发生了重大变化，双方长时间未能订立商品房担保贷款合同的原因应当归咎于万豪公司，应赋予徐莉英解除合同并要求万豪公司返还价款、支付利息损失的权利。故万豪公司的诉讼请求，本院不予支持；而徐莉英要求解除购房合同、返还价款、支付利息损失的诉请，本院予以支持。关于利息损失本院确定自资金实际交付之日即2014年4月26日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付。徐莉英要求万豪公司返还预告登记费550元，因该笔费用已经实际支出，本院不予支持。徐莉英要求万豪公司返还个人房款抵押保险800元、印花税9元，因该笔费用尚未支出，万豪公司应当予以返还，并自资金占用之日即2014年6月20日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息损失。徐莉英要求对本案商品房买卖合同所涉商品房拍卖价款享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。万豪公司辩称“徐莉英变更诉讼请求超过法定期限”。本院认为徐莉英系在本院书面告知徐莉英中国工商银行股份有限公司磐安县支行于2014年7月停止办理按揭贷款并要求徐莉英明确是否继续履行合同的情况下提出变更诉讼请求申请，并无不当。万豪公司辩称“合同签订后两个多月的时间未办理按揭贷款，责任在徐莉英”。本院认为，从徐莉英向万豪公司交付“个人房款抵押保险、印花税”等办理抵押贷款所需费用的实际，结合目前商品房销售市场按揭贷款办理的普遍做法来看，办理抵押贷款的主导权更多在万豪公司一方，故万豪公司的该抗辩主张，本院不予采信。综上，双方诉讼请求合理部分，本院予以支持；不合理部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、第二十三条之规定，判决如下：
一、解除反诉原告徐莉英与反诉被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于2014年5月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：20140400030）。
二、反诉被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐莉英购房款18.6万元并自2014年4月26日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息至上述款项本息实际返还之日止。
三、反诉被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告徐莉英个人房款抵押保险、印花税共计809元并自2014年6月20日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息至上述款项本息实际返还之日止。
四、驳回原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司的所有诉讼请求。
五、驳回反诉原告徐莉英的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。
本诉案件受理费2596元（已减半收取），由原告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担；反诉案件受理费2024元（已减半收取），由反诉原告徐莉英负担24元、被告浙江磐安万豪旅游开发有限公司负担2000元；限于本判决生效后七日内缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。
审 判 员 傅海清
二〇一七年七月二十六日
代书记员 林 莎