江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0585民初6217号
原告：金钰康，男，汉族，1966年11月18日�，住江苏省苏州市虎丘区。
原告：金龙兴，男，汉族，1954年9月13日生，住江苏省苏州市虎丘区。
原告：陈灶福，男，汉族，1966年9月10日生，住江苏省苏州市虎丘区。
委托诉讼代理人：屈昆鹏（代理上述三原告），江苏诚品律师事务所律师。
被告：陈信理，男，汉族，1972年8月15日生，住浙江省乐清市。
委托诉讼代理人：戚建国，大沧海律师事务所上海分所律师。
委托诉讼代理人：刘华北，大沧海律师事务所上海分所律师。
原告金钰康、金龙兴、陈灶福与被告陈信理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金钰康、陈灶福（均参加第�、三次庭审）及三原告的委托诉讼代理人屈昆鹏，被告陈信理（参加第二、三次庭审）及其委托诉讼代理人戚建国、刘华北到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金钰康、金龙兴、陈灶福向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告陈信理支付拖欠的房屋租金，暂计9481061.09元（自2012年5月1日起暂计算至2016年4月30日，已扣除保证金50万元和已付租金39万元，要求支付至被告实际腾退之日止）。事实与理由：原告与被告于2011年10月4日签订《房屋租赁合同》，被告租用原告名下位于太仓市××路××号（锦绣新城西北角），即太仓市城厢镇XX路X号的房屋，租赁面积为10928.41平方米，房屋用途为商业，租期为9年，计租时间自2012年5月1日起至2021年4月30日止。第一到三年的租金为每年2393321.79元，第四、五年的租金为每年3191095.72元，前三年租金半年一付，第四年起一年一付，首期半年租金于2012年4月1日付清，以后租金在到期日前一月支付。租赁期间，使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、物业等费用由被告承担。原告按约将租赁房屋交付给了被告，被告支付了保证金50万元。但后续被告一直以生意亏损等各种理由不支付租金。经原告多次催讨，被告于2015年5月8日作出书面保证：确认欠付租金事宜并承诺限期解决，但后仅在2016年2月1日支付租金39万元。双方签订的《房屋租赁合同》约定：承租人应按时交付房租及日常产生的各项税费，逾期未交纳的，出租人有权解除合同，由此产生的费用及罚款全部由承租人承担。为维护自身合法权益，原告诉至法院。
被告陈信理辩称，对原告金龙兴、陈灶福的原告主体资有异议，房屋租赁合同系被告与原告金钰康签订，房屋系三原告按份共有，只有共同共有的产权人才对外具有平等、共同的诉讼主体资格。被告也不同意原告诉请：首先，原告招租时，明确告知被告涉案房屋是小区规划专属超市的物业，该小区不会再有第二家超市开出，被告因此才与原告签订了长期租约并投入700余万元装修。但被告超市开业仅两个月，就发现原告在同一小区的东边自有物业也要开超市，被告向原告提出质疑，原告始终回复其与第三人的租约不允许经营超市，但东边超市依然开张营业了。原告违反与被告的约定及小区规划设计，将东边物业租给第三人开超市，造成同一小区两家超市同业竞争的事实状态，使被告超市的经营陷入困境，不得不缩减经营楼层，故涉案物业二、三楼自2012年8月起便长期空置，这一责任和后果应由原告承担，原告也承诺过不再主张空置楼层的租金，事实上三楼在2012年8月、二楼在2012年10月的时候已经还给原告，且物业公司对二、三楼的物业管理费也是按照空置房屋的标准收取。其次，鉴于原告的先期违约行为，被告与原告进行了多次协商，在要求退租及装修补偿未获原告同意的情况下，双方于2012年7、8月左右达成由被告继续使用一楼，并免租三年的方案，原告也以其实际行为对该方案予以了确认：一是原告自2012年5月1日起，未以任何书面或口头形式向被告催讨过租金，直至2015年5月8日才与被告协商解决合同履行事实；二是50万元保证金未按合同约定于租赁满二年后退还30万元，其原因也是双方达成了三年免租的方案，原告需继续持有保证金；三是被告在被原告绑架控制的情况下出具了保证书，但保证书只描述三年房租没付的客观事实，没有确认欠原告三年房租，之后双方在2015年5月14日协商的解决方案为租赁合同于2016年10月底终止，保证�不退还，被告额外支付50万元，并将2015年度的转租租金支付给原告，即视为被告租赁合同下的权利义务全部履行完毕，事实上被告也按该方案将39万元的转租租金支付给了原告。再次，根据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年，被告应于2012年4月1日支付首期租金，而原告于2016年9月5日才提起诉讼，之前也从未向被告催讨过租金，其诉请大部分已超过一年的诉讼时效，故对于2015年9月5日之前的租金请求，原告已丧失胜诉权，不应得到支持。最后，原告主张依据《房屋租赁合同》的约定解除租赁合同，但根据法律规定，解除权是形成权，其行使期限为一年，本案中首期租金应在2012年4月1日付清，原告的合同解除权也自被告未按时支付首期租金时即已形成，原告此后从未主张过解除租赁合同，事隔四年多提起诉讼，其合同解除权早已丧失。综上，被告不存在拖欠�金的事实，而原告屡次违背诚实信用原则，致使被告长期亏损，遭受巨大经济损失，原告的主张有悖公平原则，不应得到支持。
经审理查明：太仓市城厢镇XX路X号房屋于2010年8月26日登记在原告金钰康、陈灶福、金龙兴名下，三人按份共有；房屋总层数为3层，建筑面积合计10928.41平方米；房屋所有权证的附记中载明三原告的配偶姓名分别为陆某某、邢某某、蒋某某，三原告各占50%、25%、25%的份额。
2011年10月4日，原告金钰康作为出租人（甲方）、被告陈信理作为承租人（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于苏州市太仓XX路X号（锦绣新城西北角，即娄江南路20号）、建筑面积10928.41平方米、用途为商业的房屋出租给乙方。关于交付日期和租赁期限约定：甲方于2011年10月20日前向乙方交付该�屋，2011年10月20日至2012年4月30日为免租期，租赁收益期自2012年5月1日起至2021年4月30日止，合计九年。关于租金、支付方式和期限约定：第一、二、三年即2012年5月1日至2015年4月30日的房屋租金为每年2393321.79元，第四、五年即2015年5月1日至2017年4月30日的房屋租金为每年3191095.72元，第六年即2017年5月1日至2018年4月30日的租金为3350650.51元，第七年即2018年5月1日至2019年4月30日的租金为3518183.03元，第八年即2019年5月1日至2020年4月30日的租金为3694092.18元，第九年即2020年5月1日至2021年4月30日的租金为3878796.79元，合计九年总租金为28003879.32元；前三年租金半年支付一次，第四年起租金一年一付，首期半年租金在2012年4月1日付清，以后租金在到期日前一月支付。关于保证金和其他费用约定：签订合同当天，乙方向甲方支付房屋租赁保证金50万元，保证金在乙方租赁满二年后无息退30�元，租赁关系终止时，甲方收取的保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。关于转租、转让约定：甲方同意乙方可以将租赁房屋部分转租，但需满足下列条件：1、乙方约定不得一次性收取转租承租方一年以上房租；2、甲方享有乙方与转租承租方签订的合同内容知情权，如有必要备案一份于甲方。关于解除合同的条件约定：在租赁期间内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：……（三）乙方应按时交付房租及日常产生的各项税费，逾期未交纳的，甲方有权解除合同，由此所产生的费用及罚款由乙方承担。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，被告按约支付了保证金50万元。
2015年5月8日，被告向原告出具保证书一份，内容为：马太购物广场租金钰康先生在苏州太仓××路××号（锦绣新�西北角）房子，建筑面积为10928.41平方米，作为马太购物超市卖场使用，从2012年5月1日至2015年4月30日因生意一直亏损和其他原因，确实没有付房东（金钰康）的房租费，现保证在2015年5月14日，马太购物广场所有股东和房东及股东一起协商解决超市和房租的一切事宜，做个了结，（共三年房租）没付。被告及潘成虎在落款保证人处签字。2016年2月1日，案外人潘拓向原告金钰康账户付款39万元。
承租期间，被告向大庆油田万方物业服务有限公司太仓分公司交纳了2013年1月至2015年12月期间的物业费，每年9万元，该公司分别于2014年11月27日、2015年11月23日、2016年7月6日向被告开具了物业费的发票，发票均备注了“1层3642.78平方米实收43713元，2-3层7285.56平方米70%应收61199元，实收46287元”的内容。
在本案审理过程中，陆某某、邢某某、蒋某某分别以三原告配偶的身份向本院出具情况说明，明确知悉本案纠纷，并同意将诉争房屋出租方有关的权利委托三原告享有和行使。
为证明房屋二、三层从2012年7、8月份空置至今，被告提供了现场照片及物业公司张贴公示的收费明细表，明细表载明办公楼、商服楼的物业费标准为每月每平方米1元，同时备注“空置3个月以上并提出书面申请，公共服务费部分可按70%收取”。原告对二、三层现有状态不持异议，但认为其中一张照片可以显示二层经营了一家“金川楼火锅”，且一直经营到2016年的年底；同时认为从物业费由被告交纳的情况看，二、三层实际也为被告使用，空置也是被告自己的处置行为。原告确认该火锅店从2016年7月起向其承租房屋二层的部分，面积约三、四百平方米，租金10万/年，房租用于交纳物业费，但系因付不出物业费后与原告商量将二层的部分转租给火锅店，用租金冲抵物业费的。
为证明原告承诺被告租给他人的房屋不允许开超市且原、被告之间曾就免租金三年达成过协议，被告提供了其与配偶等人同原告金钰康的通话录音及文字整理稿，相关录音内容如下：“金钰康：超市绝对他不开的，我跟他讲清楚的。……被告：你是跟那一个开的人讲的呢还是跟老常讲？金钰康：我跟老常。被告：你是跟老常讲过的？金钰康：嗯，合同我跟老常签的。被告：他合同是跟老常签的？金钰康：额，不允许他开超市的。……金钰康：合同上面都明确讲不允许开超市。被告：你跟他合同上写清楚的是不允许开超市的？金钰康：不允许开超市的。”“金钰康：你们说说怎么办啦？被告妻子：我们说就两种嘛。金钰康：嗯。被告妻子：第一就是他们不能开一家超市一模一样，他如果弄个商城，那我们也没话说，你说这跟我一模一样的，什么都有，你要阻止他，或者我们的也给他，我们退出，我们花了那么多心血就。金钰康：嗯。被告妻子：第二种就是你房租免费三年就这样，如果两个都行不通，谈了我们就认输，退出，你帮我这个忙，如果你不帮我这个忙，你不要我房租我才能跟他拼……”。原告对通话录音的真实性予以认可，但认为该录音系被告偷录，对其合法性持有异议，且被告仅提取了部分对自己有利的录音作为证据，反映的内容并不客观、完整。录音中虽然涉及原告就东侧物业用途与租户有不允许开超市的限定，但这是原告出于自身和租户利益的主动管理行为，并非基于对被告的承诺或约定，且根据合同相对性原则，原告与东侧物业租户关于用途的限定并不能视为对被告有排他承诺，被告不能据此认为原告�约。而被告提出的三年免租方案只是其单方意愿，并未得到三原告的认可。
为证明原、被告曾就租赁合同的履行及租金事宜协商并达成过协议，被告提供了落款时间为2016年3月25日的关于终止《房屋租赁合同》的协议书一份以及落款时间空白的补充协议书一份，两份协议书上均无作为甲方的原告金钰康的签字，也无本案其他原告的签字。其中补充协议书的主要内容为：“一、双方一致同意提前到2016年10月31日终止《房屋租赁合同》；二、乙方（陈信理）同意在2016年10月31日前将租赁房屋返还给甲方（金钰康）；三、乙方同意将已支付给甲方的租赁保证金500000元作为租金支付给甲方，乙方承诺自2016年4月至2016年10月每月另行支付租金50000元给甲方，作为使用承租房屋的补偿……五、若乙方如约履行本协议第二、三、四条关于返还租赁房屋和租金�付等义务，则甲方不再向乙方主张承租期间欠付的租金。反之，则甲方有权向乙方追索承租期间欠付的全部租金”。被告称协议书系原告金钰康起草后交予被告，被告接到后略作修改后有了补充协议书，双方在原告起诉前也确实按补充协议书在执行。原告否认协议书由其提供，认为协议书和补充协议书仅能说明双方就租赁合同的终止事宜进行过协商，但由于原告无法认可合同内容而未达成一致。
在本案审理过程中，被告还确认其在一层经营的超市已于2016年9月底腾空，做好了移交准备，但现在还不可以正式移交；截至目前，其转租的房屋尚有五家还在继续经营，其他均已搬走。原告从减少双方损失的角度出发，愿意就一层目前的状态进行交接，自行处理尚未清退的次承租人。
上述事实，有原告提供的房屋租赁合同�房屋所有权证、国有土地使用权证、保证书、银行交易明细、情况说明、身份证及结婚证，被告提供的现场照片、物业费发票及收费明细表、对话录音、小区规划图、装修清单、协议书及补充协议书、租金清单及租赁合同以及本案庭审笔录等证据予以证明。
本案的争议焦点之一：原告金龙兴、陈灶福是否具有原告主体资格？
本院认为：作为民事主体要成为诉讼案件中的适格主体，必须要与诉讼案件有法律上的权利义务关系，即直接利害关系。本案所涉纠纷为房屋租赁合同纠纷，原告金龙兴、陈灶福虽未在房屋租赁合同上签字，但从其提交的房屋所有权证看，二人对涉案房屋各享有25%的份额，即其财产与被告直接发生了民事权利义务上的争议，应当认定二人的原告资格适格。
本案的争议焦点之二：原告于2016年9月起诉主张2012年5月1日起的房租，诉讼时效应如何起算？
本院认为：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定时效期限内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。本案双方当事人签订的房屋租赁合同约定租赁期限为九年，分期支付租金，虽然各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日起分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将会导致债权人频繁主张权利，动摇双方之间的互信。因此，为充分保护债权人，维护双方之间的互信，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租赁履行期限届满之日起开始计算。故原告于2016年9月起诉主张�金的请求未超过诉讼时效。
本案的争议焦点之三：原、被告双方是否就租金及支付方式达成新的协议？
本院认为：被告主张双方就此达成过两个约定，即2012年8月左右原告同意免租三年，2015年5月左右约定2015年5月起至2016年10月期间租金在不退还保证金50万元的基础上另行支付50万元及一年的转租收益，但其提供的证据并不足以证明其主张。理由如下：1、被告主张原告同意免租三年的理由是原告违约在先，但双方在房屋租赁合同中并未约定仅允许被告经营超市的排他条款，而其与东侧租户关于用途的限定也不能视为对被告有超市经营的排他承诺，被告未能提供充分证据证明其经营超市缩减场地范围可归责于原告。2、被告主张涉案房屋的二、三层自2012年8月起便长期空置，且当年即退还原告，但其该主张并无任何证据�以佐证：原、被告就租赁面积的调整并无新的书面协议；被告在2015年5月8日向原告出具保证书时确认的三年承租房屋的建筑面积仍为10928.41平方米，其虽抗辩该保证书系受原告胁迫所写，但未能提供相应证据；被告按三层总面积交纳了2013年1月至2015年12月期间的物业费，其虽主张二、三层的物业费系代原告交纳，但未能提供相应证据；被告当庭自认2016年7月起其将二层的三、四百平方米转租给他人经营火锅店，这与其所称的已于2012年10月将二层房屋退还原告这一事实相矛盾，而其称“与原告商量将二层的部分转租给火锅店”也仅是满足房屋租赁合同中关于原告知情权的表现，不足以证明其代原告出租房屋并收取房租代交物业费的主张。3、关于39万元的性质，原告确认系被告支付的租金，也在被告拖欠的租金总额中作了相应扣减；被告主张其系履行双方2015年5月的口头约定，但在原告不予认可的情况下，被告就该约定的存在未能提供任何证据证明。4、被告虽举证双方曾于2016年3月就解约事宜进行过协商，但原告未在终止租赁合同的协议书或补充协议书上签字，双方最终未能达成一致；况且，被告也未履行该补充协议书关于“2016年4月至2016年10月每月另行支付租金5万元”的约定，按该补充协议书第五条约定，原告也有权向其追索承租期间欠付的全部租金。
综上，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告主张双方就租金及支付方式达成了新的协议，因依据不足，本院不予采纳。而原、被告双方签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定,合法有效，双方均应当按照租房合同的约定履行各自的合同义务。
合同生效后，被告支付了保证金50万元后仅支�了租金39万元。根据合同约定，被告未及时交付租金，原告有权解除合同。双方在房屋租赁合同中没有约定解除权行使期限，原告也无经被告催告后在合理期限内不行使解除权的情形，因此对被告提出的原告已丧失解除权的抗辩，本院不予采纳。因此，本院对原告要求解除与被告签订的房屋租赁合同的请求，予以支持。合同解除后，被告应及时将房屋腾退返还原告，同时支付合同解除前的租金，并参照合同约定的租金标准支付合同解除后腾退返还房屋前的占有使用费。按房屋租赁合同的约定，涉案房屋自2012年5月1日起计算租金，其中2012年5月1日至2015年4月30日期间为每年2393321.79元，2015年5月1日至2017年4月30日期间为每年3191095.72元，2017年5月1日至2018年4月30日为3350650.51元，2018年5月1日至2019年4月30日为3518183.03元，2019年5月1日至2020年4月30日为3694092.18元，2020年5月1日至2021�4月30日为3878796.79元。经核算，2012年5月1日至2017年4月30日期间房屋租金及占有使用费合计13562156.81元。被告已经支付的39万元租金应在上述总额中扣除；原告在主张租金和房屋使用费时将收取的50万元保证金进行抵扣，并无不妥，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十三条第二款、第九十五条、第二百一十二条、第二百二十六条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、解除原告金钰康与被告陈信理于2011年10月4日签订的《房屋租赁合同》。
二、被告陈信理于本判决生效之日起10日内支付原告金钰康、金龙兴、陈灶福2012年5月1日至2017年4月30日期间的房屋租金及占用使用费合计13562156.81元，扣除被告已付的保证金50�元、租金39万元，尚需支付12672156.81元；并按合同约定的标准支付2017年5月1日起至其实际腾退之日的房屋使用费（其中2017年5月1日至2018年4月30日期间为年租金3350650.51元）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费78247元，由被告陈信理负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时按照负担额直接支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：a，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。
审 判 长 王颖瑛
人民陪审员 蔡蕴芳
人民陪审员 赵伟忠
二〇一七年四月二十七日
书 记 员 沈 烨