内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）呼民终字第00080号
上诉人（原审原告、反诉被告）满洲里兰德置业有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。
法定代表人王立敏，董事长。
委托代理人冯刚，内蒙古缘合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）刘菊梅，女，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人高锡章，男，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区满洲里市。
委托代理人蔡玉山，男，汉族，个体经营者，现住内蒙古自治区满洲里市。
上诉人满洲里兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）、刘菊梅因商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2014）满民初字第677号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年01月19日受理本案，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二审民事程序的规定，组成由审判员栾雪担任审判长，审判员陈伟、代理审判员张套特格胡参加的合议庭，于2015年2月9日公开开庭审理了本案。上诉人兰德公司的委托代理人冯刚，上诉人刘菊梅的委托代理人高锡章、蔡玉山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2005年6月25日，原告与被告签订商品房买卖合同，被告购买原告开发的满洲里市北方市场地下一层B-
XXX号商业用途房屋，合同约定的建筑面积为36平方米，其中套内21.60平方米，公摊14.40平方米，按建筑面积计算单价为7419元／平方米。合同第五条约定：房屋交付后，产权登记建筑面积与合同约定面积发生差异，单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；应当退还或者补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。合同第七条约定，买受人如果未按合同规定的时间付款，逾期在30日内的，买受人按日万分之二支付违约金，逾期超过30日的，买受人自应付款之日起按万分之三支付违约金。合同签订当日，被告向原告支付了合同约定的房款267084元，原告于2006年4月22日向被告交付了房屋，交房确认书载明房屋的建筑面积为38.82平方米。2007年6月25日，满洲里市产权交易登记中心核准了由满洲里市兴盛房地产测绘有限责任公司出具的满洲里市北方市场商品房测绘报告，确定被告购买的B-
XXX号房屋建筑面积为38.71平方米，其中套内20.70平方米，公摊18.01平方米。原告已于2007年11月12日公告通知被告补交房款办理产权证。房屋交付后，双方即因房屋面积差异等问题发生争议，本案被告于2008年向原审法院提起诉讼，原审法院于2008年12月3日作出了（2008）满民初字第1299号民事判决书，之后又经呼伦贝尔市中级人民法院二审作出（2009）呼民终字第00334号民事判决书和内蒙古自治区高级人民法院于2011年09月02日作出（2011）内民申字第708号民事裁定书，（2011）内民申字第708号民事裁定书于2011年11月12日向当事人送达，上述裁定书、判决书均已发生法律效力。
原审法院认为，双方当事人争议的焦点主要是：原告的诉讼主张是否超过诉讼时效期间，双方签订的房屋买卖合同是否有效以及房款应当如何结算。对于诉讼时效问题，因为房屋的最终产权登记面积是2007年6月25日经有关部门核准确定的，因此原告就此面积向被告主张补交房款的诉讼时效应自2007年6月26日起计算，而不是自原告预售房屋时开始计算。自2007年6月26日开始，原告曾于2007年11月12日公告通知被告补交房款，2008年，该案被告曾就本案争议的相关问题向原审法院提起了诉讼，至2011年该案被告就相关案件申请再审，原告主张房款的诉讼时效发生了多次中断。根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，该案原告主张权利的诉讼时效期间应自（2011）内民申字第708号民事裁定书向当事人送达之日起重新计算，至2013年9月22日原告向原审法院递交诉状，原告要求被告补交房款的诉讼主张未超过两年的诉讼时效期间。
对于双方签订的房屋买卖合同效力问题，已经生效的（2008）满民初字第1299号民事判决书、（2009）呼民终字第00334号民事判决书和（2011）内民申字第708号民事裁定书均已作出认定。被告主张原告在办理预售许可证时存在违反建设部131号令规定的行为属于《合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规强制性规定”的情形；被告还主张原告误导被告签订房屋买卖合同第五条属于《合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的情形，因此主张双方签订的合同属于无效合同。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《合同法》第五十二条（五）项规定的“法律、行政法规的强制性规定”，是指由全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性的强制性规定。而建设部131号令的有关规定，属于行政规章的范畴，是由国务院所属的建设部制定的行政部门进行相应行政管理性规定，其不属于《合同法》第五十二条第（五）项所指的“法律、行政法规的强制性规定”。即当事人如果违反了建设部131号令的有关规定，建设行政主管部门可以不予颁发预售许可证或者撤销已经颁发的预售许可证，但不会必然导致当事人所签订的民事合同无效。对于被告主张的原告误导被告签订房屋买卖合同第五条属于《合同法》第五十二条第（三）项“以合法形式掩盖非法目的”的情形的问题，原审法院认为，原告开发建设房地产项目的是向买受人出售后取得相应的价款收益，原告取得价款收益的目的不属于非法目的；按被告的主张，原告即使存在误导和隐瞒的行为，也应是属于《合同法》第五十四条规定的有关情形，而不属于被告主张的“以合法形式掩盖非法目的”的情形。综上，原审法院认为，被告关于合同无效的主张不能成立。
被告主张因原告故意隐瞒公摊面积导致其在签订合同时有重大误解，要求依据《合同法》第五十四条第一款的规定撤销双方签订的合同。根据《合同法》第五十五条关于“具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权的，撤销权消灭”的规定，该案被告在2011年5月16日就相关案件的再审申请书中陈述了该案原告隐瞒公摊面积致使其误认为公摊合理、价格合理的主张，据此应推定该案被告最晚是在2011年5月16日就知道了可主张撤销房屋买卖合同的事由，其撤销权在2012年5月17日即已消灭。因此被告要求撤销双方签订的买卖合同的主张亦不能成立。
该案双方当事人产生争议的根源在于原告交付的房屋建筑面积和公摊比例发生了较大变化。根据《中华人民共和国民法通则》第四条“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”的规定，当事人签订合同及履行合同应当遵循诚实信用和公平的基本原则。原告在签订售房合同时应当如实告知买受人房屋的基本情况。原告与被告签订的房屋买卖合同中表述了房屋的套内面积和公摊面积，因而体现了其销售的房屋的公摊比例，这属于合同约定的房屋基本情况，而公摊比例等房屋基本情况是影响房屋价格的重要因素。原告向被告交付的房屋建筑面积和公摊比例均发生了较大变化，特别是房屋的套内面积减少了0.9平方米，而公摊面积却增加了3.61平方米，原告对此解释为是测绘的问题，但其不能证明房屋在建设过程中发生了设计变更。原告对房屋公摊和建筑面积发生的重大变化没有作出合理解释，其没有合理的理由和充分的证据反驳被告关于原告销售房屋时故意隐瞒公摊面积的主张。即使是测绘出现的问题，原告也应与被告就房屋单价或者总价款重新进行协商以体现诚信原则和交易的公平。对此，被告提出交房时原告曾承诺不再要求被告补交房款，被告的该主张虽然没有证据证实，但原告在对房屋公摊比例和建筑面积发生重大变化不能作出合理解释又未与被告就房屋单价或总价款重新进行协商的情形下，要求按合同第五条约定履行，即要求按合同约定的单价和实际面积结算房款，有违诚信和公平原则，且当事人诉争的问题涉及众多购房者，因此原审法院对原告要求被告按合同约定的单价和产权登记建筑面积补交房款的诉讼请求不予支持，对原告要求被告给付逾期付款违约金的请求不予支持。
对于被告提出的反诉，原审法院认为，被告提出合同无效及要求撤销合同的主张不能成立，双方的合同已实际履行，被告已接收使用房屋多年，现被告要求退房没有法律依据，原审法院对被告的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十五条、第一百四十条，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条和第一百五十二条之规定，判决如下，一、驳回原告满洲里兰德置业有限公司要求被告刘菊梅按合同约定的单价和产权登记建筑面积补交房款及给付逾期付款违约金的诉讼请求。二、驳回被告刘菊梅的反诉请求。
上诉人满洲里兰德置业有限公司上诉称，一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，导致判决错误。本案中兰德公司与刘菊梅签订的《商品房买卖合同》中第五条第四款约定：“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处理：1、双方自行约定：⑴单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行。”（2）应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方支付差额房款。该合同条款是在双方自愿的基础上形成的，对于预售面积及最终产权登记面积的差异，双方也在合同中明确的约定为多退少补，无论面积大小双方均自愿完成该商品房的买卖行为。一审判决认为该合同条款违背公平原则毫无根据。判决书既然认定了该条款为有效条款，那么双方当事人就应当按照合同约定履行各自的义务。现测绘的产权登记面积已经明确，刘菊梅就应当按照合同条款的约定补交房款。二、刘菊梅应按合同约定给付房款及违约金。根据双方签订的合同第五条第四款、第七条的约定，刘菊梅应当给补交剩余房款并支付违约金。该合同条款已经三级法院认定合法有效。本案一审判决也认定刘菊梅主张合同条款无效及撤销的请求不能成立，刘菊梅就应按照约定予以结算房款。综上，请求二审法院撤销一审判决，支持兰德公司的上诉请求。
上诉人刘菊梅上诉称，一、刘菊梅与兰德公司签订的本案合同第五条约定的“多退少补”的真实意思是依照法律的具体规定进行法定预测绘后真实的预售面积基础上的“多退不补”。如果兰德公司从开始就将真实的公摊面积是18.12平方米占总面积的46.88%这一情况告知上诉人，上诉人是不购买的，而预售时公摊面积只是占了40%，兰德公司欺诈了上诉人。二、2006年4月20日交现房时，上诉人、兰德公司都已明确知道本案房屋的公摊面积占46.88%，上诉人明确拒绝接房，但是当时负责人讲，合同外面积差款不收，只收取暖费、维修基金等费用，上诉人才勉强接收房屋的。三、兰德公司虚构预售合同中的公摊面积为40%，其行为符合《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第六十七条“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”的这一法律规定，人民法院应当认定被上诉人的欺诈行为成立，因为合同第三条中的公摊面积占40%是虚构的，所以合同第五条的约定是无效条款。依据《合同法》第七条，《民法通则》第六条的规定，兰德公司虚构公摊面积的行为已经违反了建设部第131号令第三条、第七条（六）项、第八条（二）项（二）款。第88号令第三条、第二十一条、第二十四条的规定。因此上诉人要求解除合同事实清楚，符合法律规定。四、依据最高人民法院法释（2003）7号第14条（二）规定：“面积误差比绝对值超出3%，买卖人请求解除合同，返还已付购房款及其利息的，应予支持”的这一法律规定，本案的误差比例是7.53%，上诉人请求解除事同的主张，符合法律的规定，人民法院应予支持。五、本案合同第十条规定“经规划部门批准的设计变更，设计单位同意设计变更，导致影响到买受人的所购商品房质量或使用功能，出卖人应当通知买受人……1、该商品房结构、形式、空间、尺寸……买受人有权做出是否退房的书面答复”。这说明正常合法的设计变更导致的面积差异，买受人有权利决定退房，何况本案出现的面积差异是兰德公司故意隐瞒真实的公摊面积造成的，是欺诈行为，法院应当支持上诉人的合理合法的诉求。综上，法院应当支持上诉人解除合同，退还购房款以利息的主张。
上诉人兰德公司针对上诉人刘菊梅的上诉请求答辩称，一、上诉人刘菊梅在一审中明确诉讼请求为要求确认双方签订的《商品房买卖合同》无效而返还房款赔偿利息损失，而在刘菊梅上状中提出上诉请求为要求解除合同返还房款支付利息，属于二审中增加的诉讼请求，不属于二审的审理范围，应予驳回。二、上诉人刘菊梅与答辩人签订的合同合法有效，双方签订的合同已经三级法院生效法律文书确认有效，双方应当按照合同约定履行。现上诉人刘菊梅提出合同约定违反法律规定，属于因欺诈订立合同，应就前述生效法律文书申请再审，而不属于本案的审理范围。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
上诉人刘菊梅针对上诉人兰德公司的上诉请求答辩称，本案预售公摊面积是40%，交房时是46.68%，设计施工图上加盖了竣工图的公章存入建设局档案，证明了从设计到施工没有设计变化，不存在设计面积差异，以上能证明兰德公司在预售时就已经知道了公摊面积为46.68%，如果按照46.68%的公摊面积出售，答辩人是不会买的。兰德公司也认为公摊面积过大，难以卖房，所以虚构了一个公摊面积欺骗买受人，从而达到自己的非法目的，违反了民法通则第六十八条的法律规定，综上，请求法庭认定兰德公司欺诈行为成立，判决合同无效，返还房款及利息。
本院二审期间，上诉人刘菊梅为了支持其诉讼主张提交了三组新证据。
证据一，1、在满洲里市建设局调取的商品房预销售申请书资料分层平面图中的地下商城图（复印件）。2、商品房买卖合同附地下商品图、地下一层预售面积表、商品房买卖合同附地下商城图名单（复印件）。拟证明地下商城图是兰德公司自己测绘的，预售面积为15287.42平方米，其中套内面积9135.48平方米，公摊面积6151.94平方米，依据合同第三条公摊面积占40％计算，本案预售面积36平方米，其中套内面积21.60平方米，公摊面积14.40平方米，公摊面积占40％，且地下商城图中各商铺编号、面积与合同各商铺编面积均相同，而实际取得的房屋公摊面积为46.68%。因此兰德公司故意编造公摊面积占40%，欺骗了上诉人刘菊梅，应为欺诈。经质证，上诉人兰德公司因该组证据全是复印件，无法核对，真实性不认可。另外认为该组证据与本案无关，本案中所涉及的合同效力已经在三级法院生效的法律文书中予以确认。本院认为因该组证据系复印件，且无保管单位的印章，无法核对真实性，故不予采信
证据二，1、地下一层现房销售图，交房、预售商铺面积对照表（复印件）。拟证明地下一层销售面积是17059平方米，该图上记载兰德公司为出图人、审核人，图上各商铺的编号、面积与交房各商铺的编号、面积相同是交房面积图。本案交房面积38.82平方米，其中套内面积20.70平方米，比合同预售的21.60平方米减少了0.9平方米，公摊面积18.12平方米，比预售面积14.40平方米增加了3.72平方米，套内面积减少应相对减少公摊面积，可是公摊面积反而增加了。对照表说明地下一层现房销售图是交房面积图。2、新北方市场入伙通知书，收取B-
XXX公共维修基金收据、物业费收据、物业委托管理服务协议书。拟证明交房时兰德公司负责人王立敏向各买受人承诺不收合同外增加面积差价款，是符合《合同法》条第六十一条规定的交易习惯一手钱、一手货。上诉人刘菊梅已全部付清房款，兰德公司交付了商铺，交易已经完成。也证明了兰德公司交房是产权面积，未通知补交合同外增加面积差价款。
经质证，上诉人兰德公司对入伙通知书、物业费票据、协议书及维修基金收据的真实性予以认可，同时认为这组证据能证实刘菊梅在交接房屋时对房屋面积是认可的，刘菊梅应该补交房款。其他证据不予认可。本院认为因地下一屋现房销售图及对照表系复印件，且无保管单位的印章，无法核对真实性，故不予采信。对于入伙通知书等四份证据，本院予以采信。
证据三，1、地下一层现房销售图。2、满洲里市产权交易登记中心说明，地下一层公摊面积7947.10平方米。3、B-YYY商品房买卖合同附地下商城图，预售公摊面积为6151.94平方米。证明兰德公司委托的测绘公司最终测绘报告地下一层面积比兰德公司自己测绘的交房面积减少41.50平方米。兰德公司欺骗了各买受人，因此合同第三条是无效条款。
经质证，上诉人兰德公司对该组证据的真实性、关联性和证明的问题均不认可。本院认为本组证据中地下一层现房销售图与证据二中销售图系同一证据，其他证据系复印件，且无保管单位的印章，无法核对真实性，故不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。其他证据如原审所列。
本院认为，本案争议焦点是，（一）上诉人兰德公司要求刘菊梅支付房款20105.49元以及逾期付款违约金的诉讼请求是否能得到支持。（二）上诉人刘菊梅要求解除双方当事人之间签订的房屋买卖合同并返还购房款及利息的请求是否符合法律规定。
（一）上诉人兰德公司要求刘菊梅支付房款20105.49元以及逾期付款违约金的诉讼请求是否能得到支持。
本案中，兰德公司虽然与刘菊梅签订的《商品房买卖合同》中约定，刘菊梅所购买房屋的建筑面积、套内面积和公摊面积，以及面积差异处理方式。但是兰德公司向刘菊梅所交付的房屋建筑面积为38.71平方米，其中套内面积20.70平方米，比原预测面积减少了4.16%即0.9平方米，公摊面积18.01平方米，比原预测面积增加了20.04%即3.61平方米。故开发商不能以建筑面积增加而套内面积减少、公摊面积增大要求购房者支付房款。购房者在购买房屋时看中的是房屋的得房率，套内面积减少、公摊面积增大而要求购房者补交房款显然违反了合同诚实守信原则和公平原则，因此对于兰德公司要求刘菊梅补交购房款及的逾期违约金的请求，本院不予支持。
（二）上诉人刘菊梅要求解除双方当事人之间签订的房屋买卖合同并返还购房款及利息的请求是否符合法律规定。
上诉人刘菊梅在一审法院时的反诉请求为确认双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》无效，而二审期间的上诉请求变更为解除合同返还房款及利息，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条第一款“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉”之规定，本院不予审理。对于上诉人刘菊梅主张的兰德公司在房屋买卖过程中存在欺诈行为，因此《商品房买卖合同》第五条应当无效的请求，因其没有提供有效的证据证实“兰德公司存在故意告知虚假情况，诱使刘菊梅作出了错误的意思表示”的行为，故本院不予支持。
综上，上诉人满洲里兰德置业有限公司、刘菊梅的上诉请求不能成立。原审法院适用法律正确，事实认定清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3810元，由上诉人满洲里兰德置业有限公司负担612元，上诉人刘菊梅负担3198元。
本判决为终审判决。
审 判 长 栾 雪
审 判 员 陈 伟
代理审判员 张套特格胡
二〇一五年二月二十五日
书 记 员 姜 楠
附：本案所依据的法律、法规
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第一款（一）项、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；