江苏省泰州市海陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰海民初字第1464号
原告中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。
法定代表人仲建安，董事长。
委托代理人周会耀、侯丹，江苏中盟律师事务所律师。
被告泰州泰山商业有限公司，住所地泰州市海陵区人民东路某号。
法定代表人戴玉江。
委托代理人（特别授权）陆星，江苏君谊律师事务所律师。
被告泰州市海润国有资产经营有限公司，住所地泰州市府前路3号二楼。
法定代表人高卫东，董事长。
委托代理人（特别授权）高宁，江苏众成信律师事务所律师。
原告中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）与被告泰山商业有限公司（以下简称泰山公司）、泰州市海润国有资产经营有限公司（以下简称海润公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后于2013年10月30日作出（2013）泰海民初字第2688号民事判决，原告建银公司不服提起上诉，泰州市中级人民法院于2014年4月15日作出（2014）泰中民终字第0147号民事裁定，撤销本院（2013）泰海民初字第2688号民事判决，发回本院重审。本院重新立案后，另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告建银公司委托代理人侯丹，被告泰山公司委托代理人陆星，被告海润公司委托代理人高宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告建银公司诉称，1996年12月，中国建设银行泰州市支行（以下简称泰州建行）与泰山公司签订关于长期有偿出让经营场地使用权的协议，约定泰州建行一次性向泰山公司投入250000元，泰山公司同意在泰山商场营业楼二期工程完工后，在商场一楼沿海陵路一侧划出50-60平方米的独立营业房，将营业房的长期使用权出让给泰州建行。协议经公证后双方如约履行，泰州建行一直使用该房屋。2004年建行股份制改造后上述房屋使用权转由原告承继，原告进行了相应公告。原告承继房屋使用权后仍将房产交由泰州建行使用，继续开设歌舞自助服务区。2011年9月6日，被告海润公司向泰州建行发函，称其已购得泰山商场房产，原告享有的权利已灭失。此前，海润公司自购买房产以来并未持异议。目前，海润公司已将房屋另作他用。泰山公司在未对合法使用权人作出妥善安置的情况下进行出让。请求判令两被告支付原告享有合法使用权的房屋剩余可使用期限内的使用费损失675000元。
被告泰山公司辩称，从原告提供的关于确认资产界面的请示当中，仅能确定中国建设银行将其中的九类资产由原告承继，并没有证据证明中国建设银行将泰州建行对于涉案房产享有的使用权作为资产承继给原告，原告不具有诉讼主体资格。泰州建行与答辩人签订的协议，实质上为房屋租赁协议，依据《合同法》的相关规定，租赁协议的期限最长不得超过20年，超过的部分无效，因此原告所主张的计算至2036年的使用费无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告海润公司辩称，本案所涉的协议性质应为租赁合同，所产生的是租赁合同使用权纠纷，并非用益物权纠纷。现上述的协议已经当事人协商解除。原告方关于使用费损失的请求没有事实依据，不符合法律规定。另原告方的主体不适格，没有任何事实证明本案所涉的协议中建行的合同权利义务转移或转让给原告方，或者由原告方承继。故请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1996年12月2日，被告泰山公司（甲方）与泰州建行（乙方）签订《关于长期有偿出让经营场地使用权的协议书》一份，约定：一、甲方同意将待建的泰州市人民东路某号营业楼二期工程底层、沿海陵路一侧划出50-60平方米的独立营业面积，长期出让给乙方使用；二、甲方同意乙方对其采用一次性投入250000元建设资金的形式，作为向甲方长期取得50-60平方米营业房面积使用权的出让费用，甲方无异议；三、甲方要求乙方在取得50-60平方米营业面积使用权后，对其使用的功能仅限制于金融性的经营活动范围内，不得从事与本场商业活动相雷同的经营项目；乙方同意甲方的要求，无异议；四、甲方负责对出让给乙方的经营场地进行装潢，并使该场地自成网点，与整个51号营业楼区分开来。甲方要求乙方在取得50-60平方米使用权后，对其权利的履行应注意对其权利载体（建筑物本体）的善意保护，不得进行有损建筑物本体结构、安全和整体装潢效果的装修行为；如因经营的实际需要，必须对其使用范围进行必要装修，需事先将整体方案通报于甲方，并得到甲方同意后方可施工。乙方同意甲方要求，无异议；五、乙方如因自身的特殊原因放弃所取得的50-60平方米经营场地的使用权，则不得向甲方提出返还一次性投入的250000元建设资金。该协议于1996年12月4日经泰州市公证处公证。此后，泰州建行按约向泰山公司支付250000元，被告泰山公司在泰州市海陵区人民东路某号营业楼二期工程完工后将沿海陵路一侧50-60平方米的房屋交泰州建行使用。后泰州建行设立泰山商场自助银行服务区。被告泰山公司于2007年下半年歇业清算，清算后涉案资产的所有权转让给被告海润公司，期间，该服务区不再正常营业。2011年9月6日，被告海润公司向泰州建行发函称：泰州建行与泰山公司所签协议因泰山公司歇业，协议所涉权益已灭失，房屋产权及土地使用权已属海润公司所有，恳请泰州建行停止对此场地以任何形式拍卖，尽快与海润公司共商善后处理事宜。2011年10月18日，被告海润公司委托泰州市天依公证处对案涉营业用房的室内、室外现状进行了拍照、摄像，照片显示泰州建行已停止使用讼争的房屋。被告海润公司后将场地内的取款机、电池箱等设备取出。2012年8月6日，被告海润公司将上述设备交还泰州建行，泰州建行工作人员出具收条。2013年7月，原告建银公司涉讼。
另查明，1996年2月2日，中国人民建设银行更名为中国建设银行。2004年2月3日，中国建设银行《关于确定资产界面的请示》中明确：根据国有独资商业银行股份制改革试点工作领导小组《关于中行、建行下一步财务重组和股份制改革的意见》，为合理划分中国建设银行集团有限公司（以下简称建行集团）和中国建设银行股份有限公司的业务及相应资产、负债，结合建行资产状况和审计、评估及法律尽职调查工作成果，现将确定资产界面有关事项请示如下：……现建行所有主营业务（即全部商业银行业务）及其相关资产、负债进入中国建设银行股份有限公司，非主营业务和不符合商业银行许可经营范围的业务及相关资产或负债、历史遗留问题等留在建行集团……。中国银行业监督管理委员会对此请示予以批复，原则同意此资产界面确定的方案。2004年9月14日，中国银行业监督管理委员会《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》中明确，同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成建银公司。2004年9月17日，中国建设银行更名为中国建银投资有限公司，即为本案原告。2005年11月25日，原告建银公司委托北京中企华资产评估有限公司与泰州分行办理包括涉案资产在内房屋建筑物交接手续。该交接清单确认交接房屋租用面积为50平方米，租期三年，月租金为1250元。
审理过程中，原告建银公司述称原告接受泰州分行剥离资产后，鉴于上述资产仍为泰州分行使用，遂按月计收泰州分行租金。对于675000元赔偿其依据为土地使用权限40年扣除15年后按25平方米每日每平3元计算所得，被告不予认可。
以上事实有原、被告提交的协议、公证书、请示、批复、改制文件、照片、交接清单及各自的陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。
本院认为，当事人的合法民事权益受法律保护。根据1996年泰山公司与中国建设银行泰州分行签订的合作协议内容，泰州分行提供25万元资金，由泰山公司用于商场房屋建设，房屋建设完成后在不改变房屋所有权的前提下，泰山公司提供沿街店面房供泰州分行经营使用，符合租赁合同的构成要件，故双方合作协议为租赁合同法律关系。该合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应予保护。合同履行过程中，原告建银公司依据国家政策取得泰州分行的合同权益，被告海润公司则通过资产转让方式取得了泰山公司的房产所有权。现双方争议的焦点是海润公司收回房产，原告建银公司是否有权主张补偿，以及补偿数额如何确定。由于原告系合法取得泰州建行的租赁权益，在海润公司未经协商即取回争议房产侵害其民事权益，故原告建银公司有权主张补偿。鉴于1996年协议仅约定长期使用权未明确租期期限，且当时亦无对租期期限的法律规定，1999年颁布的《合同法》规定租赁合同租期不得超过期限为20年，超过20年的，超过部分无效。原告建银公司主张以40年计算租赁期限的要求无法律依据，结合《合同法》的规定，双方租赁合同可以从1999年10月1日起确定为20年，故双方实际租期为1996年12月起计算至2019年10月1日为23年，至海润公司2011年9月接管时止尚剩8年。关于租金数额的确定，由于双方约定该房屋使用权仅限于泰州建行用于经营之用，不得改为他用，故原告建银公司主张参照同地段房屋计算租金的要求不尽合理，不予采信，根据原告建银公司提供的交接资料证实，其接受涉案房屋使用权后，返租给泰州建行收取租金为每月1250元，结合泰州建行支付250000元款项及总租期23年，该租金数额比较合理。按此标准计算，被告海润公司应赔偿原告建银公司损失人民币120000元。另由于泰山公司合同权利义务已转移给海润公司，故原告建银公司要求其承担责任的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告泰州市海润国有资产经营有限公司在本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告中国建银投资有限责任公司租赁损失人民币120000元。
二、驳回原告中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。
如被告泰州市海润国有资产经营有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币10550元，原告中国建银投资有限责任公司负担人民币8550元，被告泰州市海润国有资产经营有限公司负担人民币2000元，（原告中国建银投资有限责任公司已预交，被告泰州市海润国有资产经营有限公司负担部分于本判决生效之日起十日内迳交原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费人民币10550元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：泰州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行城中支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。
审 判 长 李三山
审 判 员 沙林霞
人民陪审员 王亚光
二〇一四年十月二十九日
书 记 员 陈 曲