上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）杨民四（民）初字第1965号
原告郑佳。
委托代理人王静杉，上海市华益律师事务所律师。
委托代理人李骏，上海市华益律师事务所律师。
被告翁雅榆。
原告郑佳诉被告翁雅榆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑佳之委托代理人李骏到庭参加了诉讼。被告翁雅榆下落不明，经本院公告送达，未到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告郑佳诉称，被告于2010年7月26日与上海绿源房地产开发有限公司（以下简称绿源房产）签订商品房预售合同，购买杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋。该合同约定，房屋总价款为人民币（以下币种均为人民币）7，414，768.90元，被告应于签订当天支付首付款2，224，768.90元，并于2010年9月13日前支付余款5，190，000元。后被告因资金匮乏，向原告借款2，224，768.90元，向绿源房产支付上述首付款，但因该笔款项系原告通过案外人支付被告，但该案外人目前下落不明，故暂时无法提供付款凭证，故在本案中不主张。2011年2月，绿源房产向被告发出解除合同通知书，要求被告按预售合同约定支付剩余房款，否则将解除预售合同。因被告无力支付剩余款项，遂与原告协商，双方同意将上述房产转让于原告所有，原告对被告的借款2，224，768.90元抵充购房款，剩余尾款5，190，000元由原告直接支付给绿源房产，双方签订了《房屋买卖协议书》，协议约定任意一方不按协议约定履行义务，守约方有权解除本协议并要求违约方支付1，400，000元。2011年2月25日，原告将剩余房款5，190，000元直接支付至绿源房产账户中。2014年6月，原告收到杨浦法院执行通知，得知上述房产已被法院依法查封。鉴于上述房产已被法院采取强制措施，致使原、被告之间合同目的不能实现，被告亦下落不明，故起诉来院：1、请求判令解除原、被告于2011年2月16日签订的《房屋买卖协议书》；2、判令被告返还原告人民币5，190，000元；3、判令被告支付违约金1，400，000元；4、判令被告返还物业管理费16，066.7元、有线电视安装费660元、分时电表装置费100元、燃气安装费885元；5、诉讼费由被告负担。审理中，原告表示要求支付违约金减少为140，000元。
被告翁雅榆未到庭应诉答辩。
经审理查明，2010年7月26日，案外人绿源房产出具收到翁雅榆预售定金500，000元的发票。2010年8月2日，案外人绿源房产（甲方）与被告翁雅榆（乙方）签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买国晓路500弄《九龙仓玺园》15号5层501室房屋，建筑面积为181.69平方米，每平方米建筑面积单价为40，810元，房屋总价暂定为7，414，768.90元。合同附件一约定付款方式和付款期限：1、乙方于2010年8月1日与甲方签约，并付首付房款2，224，768.90元；2、乙方于2010年9月13日前应支付房款计5，190，000元。2010年8月2日，绿源房产向翁雅榆出具预售购房款1，724，768.90元的发票。
2011年2月14日，绿源房产向翁雅榆发出《解除合同通知书》。
2011年2月16日，翁雅榆（卖方）与郑佳（买方）签订《房屋买卖协议书》，约定买方拟向卖方购买其所有的位于上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋。……二、买卖双方确认的成交条件如下：双方约定出售房屋的转让总价为7，000，000元，该转让款不包含维修基金、管理费押金、煤气、电话、有线电视初装费等在内的卖方与开发商或物业管理公司进行房屋交接时需要支付的费用。本协议签订当日，买方应向卖方支付定金200元整。卖方同意其尚欠开发商预售款7，414，768.90元由买方于本协议签订之日起30天内从上述房屋转让款中直接支付给开发商，并由开发商向郑佳出具全额预售款的发票和相应收据。卖方保证于2012年7月1日前依照其与开发商签订的预售合同的约定向买方交付上述出售房屋。如果开发商允许，卖方应协助买方与开发商直接办理房屋交接手续。……三、双方的权利义务：……本协议签订之日起，卖方应向开发商告知本协议转让内容，于30天内配合开发商办理将预售合同权利义务概括转让给买方的相关手续并进行公证，所产生费用由卖方承担。卖方同意买方在本协议签订后且已按照本协议第二条约定支付了转让款后即取得出售房屋的使用权和收益权，有权对出售房屋进行使用和装修。……本协议生效后，卖方未经买方同意不得将出售房屋再次转让给任何其他人。……卖方特别声明：鉴于本次预售商品房买卖开发商可能不予配合的特殊性，未来开发商办理出售房屋预售登记证及产权证时，可能仍沿用翁雅榆的名字，但卖方翁雅榆明白由于买方郑佳已付清了本协议约定的全部转让款项并已实际转移占有出售房屋，已取得出售房屋的占有、使用、收益及处分等实体权利，故卖方翁雅榆仅为出售房屋的名义产权人，郑佳才是该出售房屋的实际产权人。……四、违约责任：……任何一方不按照本协议约定的时间、内容履行或不完全履行义务，守约方有权解除本协议并要求违约方支付1，400，000元。……
2011年2月16日，翁雅榆作为委托人在上海市东方公证处办理公证委托书，受托人为郑佳，明确委托人因故无法亲自办理购买位于上海市国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人为代理人，就上述房地产办理下列附录中所列的事项。附录：1、代为办理预购商品房预告登记、房地产转移登记；2、代为签订具有强制执行效力的房地产借款抵押合同；3、代为办理预购商品房抵押预告登记、房地产抵押登记手续；4、办理有关合同公证，领取公证书；5、代为领取上述有关房地产登记证明、《房地产权证》；6、代为支付房价款；7、代为办理物业交割、过户（包括向物业管理部门支付物业管理费、维修基金、电话、有线电视、煤气等）手续；8、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费；9、代为收楼；10、代为办理购买上述房地产过程中的一切其他相关事宜。
2011年2月25日，原告郑佳向案外人绿源房产支付1，190，000元；同日，原告郑佳向案外人绿源房产支付4，000，000元。
审理中，原告郑佳提交其支付系争房屋物业管理费的发票，分别为：2012年8月1日至2012年10月31日的物业管理费2835.30元；2012年11月1日至2012年12月31日的物业管理费1890.20元；2013年1月1日至2013年3月31日的物业管理费2835.30元；2013年4月1日至2013年6月30日的物业管理费2835.30元；2014年1月1日至2014年6月30日的物业管理费5670.60元。原告郑佳提供有线电视用户安装费发票四张共计660元、分时电表安装费发票一张共计100元、燃气设施费新装工料费发票一张共计885元。
另查明，2013年12月22日，我院作出（2013）杨执字第2409号《执行裁定书》，裁定拍卖被执行人翁雅榆名下的上海市杨浦区国晓路XXX弄XXX号XXX室房屋。
以上事实由原告提供的上海市商品房预售合同、解除合同通知书、房屋买卖协议书、公证委托书、银行对账单、物业费发票、有线电视安装费发票、分时电表安装费发票及燃气设施费发票，本院调取的执行裁定书及当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。
本院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。原、被告签订《房屋买卖协议书》后，被告未按约定与原告履行交易手续。被告因他案涉讼，系争房屋已被法院依法拍卖，原告无法实现购买房屋的合同目的，故原告要求解除《房屋买卖协议书》之诉讼请求，应予支持。合同解除后，被告应将原告代为向开发商支付的购房款返还给原告，并返还原告垫付的物业管理费、有线电视用户安装费、分时电表安装费、燃气设施费新装工料费。因被告违约，原告要求被告支付违约金，并自愿对违约金作出调整，并无不妥，可以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百六十七条之规定，判决如下：
一、原告郑佳与被告翁雅榆于2011年2月16日签订的《房屋买卖协议书》解除；
二、被告翁雅榆应于本判决生效之日起十日内返还原告郑佳人民币5，190，000元；
三、被告翁雅榆应于本判决生效之日起十日内支付原告郑佳违约金140，000元；
四、被告翁雅榆应于本判决生效之日起十日内支付原告郑佳物业管理费16，066.70元、有线电视用户安装费660元、分时电表安装费100元、燃气设施费新装工料费885元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币49，233元、诉讼保全费人民币5，000元，均由被告翁雅榆负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 龚立琼
代理审判员 陈娟娟
人民陪审员 陈铭浩
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 季 宇
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第二百六十七条人民法院对在中华人民共和国领域内没有住所的当事人送达诉讼文书，可以采用下列方式：
（一）依照受送达人所在国与中华人民共和国缔结或者共同参加的国际条约中规定的方式送达；
（二）通过外交途径送达；
（三）对具有中华人民共和国国籍的受送达人，可以委托中华人民共和国驻受送达人所在国的使领馆代为送达；
（四）向受送达人委托的有权代其接受送达的诉讼代理人送达；
（五）向受送达人在中华人民共和国领域内设立的代表机构或者有权接受送达的分支机构、业务代办人送达；
（六）受送达人所在国的法律允许邮寄送达的，可以邮寄送达，自邮寄之日起满三个月，送达回证没有退回，但根据各种情况足以认定已经送达的，期间届满之日视为送达；
（七）采用传真、电子邮件等能够确认受送达人收悉的方式送达；
（八）不能用上述方式送达的，公告送达，自公告之日起满三个月，即视为送达。