连云港市海州区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0706民初2942号
原告：中国建设银行股份有限公司连云港分行，住所地连云港市海州区海昌北路49号。
负责人：张凯军，该行行长。
委托诉讼代理人：郑明明、范广林，该行职员。
被告：周艳艳，女，1988年5月27日出生，汉族，住浙江省青田县。
被告：连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区郁洲南路12号万源花苑B综合楼五楼。
法定代表人：王路平，该公司总经理。
原告中国建设银行股份有限公司连云港分行（以下简称建行连云港分行）诉被告周艳艳、连云港广盛元房地产开发有限公司（以下简称广盛元公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年4月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建行连云港分行的委托代理人郑明明、范广林到庭参加诉讼。被告周艳艳、广盛元公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行连云港分行向本院提出诉讼请求：1、判决被告周艳艳归还原告借款本金1124063.93元及截止到2016年2月5日的利息30444.36元，合计1154508.28元，并支付按合同约定利率计算至实际清偿完毕之日止的利息、罚息及复利。2、判决确认原告与被告周艳艳之间的抵押关系合法有效，当被告未按照裁判文书确定期限足额履行还款义务时，原告有权就抵押物折价、变卖、拍卖所得价款优先受偿。3、判决被告连云港广盛元房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，代为清偿被告周艳艳的债务。4、判决案件受理费、公告费由被告共同承担。事实和理由如下：2011年1月4日，被告周艳艳因购买房屋，向原告借款人民币186万元，期限为120个月，利率为起息日基准利率上浮10%，即年利率6.765%，在借款期限内，该利率随人民银行利率变更于次年1月1日起执行最新利率，现该利率为5.39%。被告周艳艳以购买的位于连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼-111、A楼-301、A楼-302、A楼-303室房屋为该笔借款提供抵押担保，被告广盛元公司为该笔借款提供连带阶段性责任保证。原告与被告签订《个人住房贷款合同》、《个人住房最高额保证合同》，对双方的权利义务进行了明确约定，并办理了抵押登记手续。原告依照约定履行了发放贷款的义务，在借款合同及相关合同履行过程中，被告未按约定足额偿还借款本息，已构成违约。故诉至法院。
被告周艳艳、广盛元公司未到庭应诉，亦未作书面答辩或提供证据材料。
本院经审理认定如下事实：2010年11月29日，被告周艳艳向原告提交一份个人住房贷款面谈审批表，写明因购房需求向原告申请贷款186万元。2010年12月22日，原告（贷款人）与被告周艳艳（借款人、抵押人）、广盛元公司（保证人）签订一份个人住房（商业用房）借款合同，约定被告周艳艳因购买位于连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼-111、A楼-301、A楼-302、A楼-303室房屋向原告借款186万元，借款期限为120个月，自2010年12月22日至2020年12月22日，实行浮动利率，即在基准利率水平上浮10%。如借款人逾期还款，罚息、利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同约定，借款一次性划入被告广盛元公司的账户。本合同项下的担保方式为抵押加保证，保证人在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间为本合同保证条款生效之日起至本合同项下借款人的债务履行期限届满之后两年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后两年止。合同违约责任中约定，如借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用、解除与借款人的借贷关系。
2010年12月21日，原告与被告周艳艳分别签订四份房地产抵押合同，约定被告周艳艳以其购买的位于连云港市海州区通灌北路87号国际商务大厦A楼-111、A楼-301、A楼-302、A楼-303室房产为本案所涉借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，但至今未办理房屋产权证及房屋抵押登记。
上述合同在履行过程中，被告周艳艳自2015年8月起开始违约未按合同约定偿还借款本息。截止2016年9月14日，被告周艳艳共计欠原告的借款本金1124063.93元、利息64086.02元、罚息8342.48元。
上述事实，有原告的当庭陈述及原告举证的个人住房贷款申请面谈审批表、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、贷款账户基本信息、房地产抵押合同、房屋抵押预告登记证明等在卷予以证实。
本院认为，原、被告签订的个人住房（商业用房）借款合同、个人住房贷款申请面谈审批表、房地产抵押合同等均系当事人的真实意思表示，合法有效，本院依法予以确认。被告周艳艳应当按照合同约定及时清偿到期的借款本息，被告在2015年8月之后未按约定清偿到期的借款本息已构成违约，故原告有权依据借款合同中的约定解除双方的借贷关系，并要求借款人立即清偿借款本息。被告广盛元公司自愿为被告周艳艳购买其公司开发的涉案房屋提供阶段性连带责任保证，保证期间至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书交贷款人收执之日，因涉案房屋至今未办理房屋产权证及他项权证，故被告广盛元公司依约应当对被告周艳艳的尚欠借款本息承担连带给付责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
关于原告诉求中要求对案涉房屋行使优先受偿权的请求，虽然原告与被告周艳艳就案涉房屋签订了房地产抵押合同，并进行预告抵押登记，但并未办理正式抵押登记，故原告的该项请求缺乏法律依据，本院不予支持。被告周艳艳、广盛元公司经本院合法传唤，既不到庭应诉，也不作答辩，视为对其权利的放弃，依法应承担举证不能的法律后果。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告周艳艳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司连云港分行支付借款本金1124063.93元及利息、罚息、复利（截至2016年9月14日为72428.5元，自2016年9月15日起的利息、罚息、复利，按合同约定计算至实际给付之日）；
二、被告连云港广盛元房地产开发有限公司对上述款项承担连带给付责任；
三、驳回原告中国建设银行股份有限公司连云港分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费15190元，公告费606元，共计15796元（原告已预交），由被告周艳艳、连云港广盛元房地产开发有限公司连带承担，于给付上述款项时一并付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费15190元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，账号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审 判 长 马书英
人民陪审员 王 超
人民陪审员 侯家德
二〇一六年十月八日
书 记 员 刘 庆
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还：贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
（三）、《中华人民共和国物权法》
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
（四）、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。
第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行财产所在地人民法院执行。
法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。