湖北省安陆市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）鄂安陆民初字第00957号
原告安陆市大华物业有限责任公司。住所地：安陆市东城经济开发区金秋大道金秋御园**号。
法定代表人寇金凤，该公司经理。
委托代理人杨喜望，男，1963年12月5日出生，该公司副总。代理权限：代为出庭、调解、和解。
被告余国洲。
被告严红高。
委托代理人游桂华，女，1983年3月7日出生，汉族。
原告安陆市大华物业有限责任公司诉被告余国洲、严红高物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理。依法由审判员万红卫适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安陆市大华物业有限责任公司的委托代理人杨喜望、被告严红高的委托代理人游桂华到庭参加诉讼，被告余国洲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安陆市大华物业有限责任公司诉称，2009年10月1日，原告安陆市大华物业有限责任公司与开发商孝感核工房地产有限责任公司签订了“物业管理委托协议”，对金秋御园小区提供物业管理服务。2011年5月，被告严红高租用被告余国洲的房屋进行个人经营，至今，被告以各种理由拒付物业管理费。为此，原告安陆市大华物业有限责任公司诉讼来院，请求判令两被告支付2011年5月1日至2013年12月31日一楼物业管理费（面积按120㎡，按每月0.50元／㎡计算）、2011年5月1日至2013年12月31日二楼物业管理费（面积按120㎡，按每月0.38元／㎡计算）、2014年1月1日至2014年5月1日一楼物业管理费（面积按80㎡，按每月0.50元／㎡计算）、2014年1月1日至2014年5月1日二楼物业管理费（面积按120㎡，按每月0.38元／㎡计算），共计3625元。
被告余国洲未答辩，亦未提交答辩意见。
被告严红高辩称，不能按照原告的要求缴纳，原告并没为我们服务。周边其他商户也没有交物业费。要求金额太高，不合理。
经审理查明，2009年10月1日，原告安陆市大华物业有限责任公司与开发商孝感核工房地产有限责任公司签订了“物业管理委托协议”，原告安陆市大华物业有限责任公司作为金秋御园小区的物业管理企业入驻该小区进行物业管理，并约定物业管理费每月0.38元／㎡。2011年2月26日被告余国洲与被告严红高签订《房屋租赁协议书》，约定由被告余国洲将其所有的金秋御园小区三间二层房屋（一楼可经营，面积120㎡，二楼可居住面积120㎡）出租给被告严红高使用，房屋租赁期限3年，使用该物业所发生的一切费用（含物业管理费）均由被告严红高支付。被告严红高自2011年5月经营惠民超市以来一直未缴纳物业管理费。其中，自2014年1月被告严红高实际承租面积变更为一楼80㎡、二楼80㎡。因两被告近年来拒交物业管理费，原告遂诉至法院，提出前列诉讼请求。
另查明，原告安陆市大华物业有限责任公司系经工商行政管理部门依法核准登记的物业管理企业，其具有三级物业服务企业资质。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行义务。本案中，被告余国洲与原告安陆市大华物业有限责任公司虽未签订书面的物业服务合同，根据最高人民法院《关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”开发商与原告已签订物业管理委托协议，而被告一直享有原告提供的物业管理服务，应认定双方之间已形成事实上的物业服务合同关系；原告安陆市大华物业有限责任公司按每月0.38元／㎡的标准向业主收取物业管理费，具有事实及法律依据，法院对此予以确认。原告安陆市大华物业有限责任公司要求一楼门面按每月0.50元／㎡计算收取物业管理费无约定亦无证据证明该主张，本院不予支持。同时基于最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”被告余国洲与被告严红高签订的房屋租赁协议书明确约定物业管理费由被告严红高负担，应认定被告严红高为该物业使用人，故该物业管理费理应由被告严红高负担；被告余国洲作为业主理应对被告严红高的交纳义务承担连带责任。被告严红高所辩称的并未提供相关证据，就此而拒付物业服务费亦不当。被告余国洲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对原告主张的事实和诉讼请求放弃行使抗辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、国务院《物业管理条例》第六条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告严红高于判决生效之日起十日内给付原告安陆市大华物业有限责任公司2011年5月1日至2014年5月份的物业服务费3222.4元（计算方式为：240㎡×每月0.38元／㎡×32个月＋160㎡×每月0.38元／㎡×5个月）；
二、被告余国洲对被告严红高上述给付义务承担连带责任；
三、驳回原告安陆市大华物业有限责任公司的其他诉讼请求。
以上给付内容于判决生效后五日内履行完毕，逾期不履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定处理，并加倍支付迟延履行金。
本案受理费50元减半收取25元，由被告严红高负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院，并预交上诉案件的受理费50元。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 万红卫
二〇一四年九月二日
书记员 李丹萍
附录
《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条
第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。
《物业管理条例》第六条
第六条房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
《物业管理条例》第四十二条
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。