湖南省津市市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）津民二初字第115号
原告津市市国有资产投资经营有限公司，住所地津市市汪家桥办事处汪家桥社区太子庙22号。
法定代表人孙国友，该公司总经理。
委托代理人王令国，男，1955年6月5日出生，汉族，系津市市国有资产投资经营有限公司工作人员。
委托代理人赵继庆，湖南鼎鸣律师事务所律师。
被告刘娟，女，1968年11月2日出生，汉族，个体养殖户。
委托代理人张业先，湖南澧州律师事务所律师。
原告津市市国有资产投资经营有限公司（以下简称津市国资公司）与被告刘娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后。依法组成由审判员肖俊担任审判长，审判员邓小华、人民陪审员王学珍参加的合议庭公开开庭进行了审理，书记员胡兰担任记录。原告津市国资公司的法定代表人孙国友及其委托代理人赵继庆，被告刘娟及其委托代理人张业先等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告津市国资公司诉称，2012年7月17日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》。根据双方合同约定，原告将原副食品公司乳制品厂房屋及场地出租给被告，每年租金为6500元，租赁期限为1年（2012年7月1日至2013年6月30日）。被告承租后用于开展养殖经营。但仅支付半年租金3250元，余款至今未付，合同租赁期满后，被告没有和原告续签合同，也没有返还所租房屋及场地。自此以后，被告一直非法占用着该房屋及场地至今，且没有支付相应的占用费用。原告分别于2013年8月22日和2013年11月27日，两次通知被告限期腾退所租房屋及场地，但被告均以各种借口拒绝。时至今日，被告仍未履行向原告腾退房屋和支付租金义务，继续非法占用着应腾退的所租房屋及场地。请求法院判令1、被告立即腾退所租房屋及场地；2、被告向原告支付2012年度所欠租金3250元（其中被告所缴1000元押金在判决时冲抵），2013年1月至2014年7月所欠占用费9750元，共计13000元。3、被告承担本案诉讼费。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
1、企业法人营业执照（副本）、组织机构代码证、津市市城市建设投资开发有限责任公司委托书、津国用（2008）第155号土地使用权证、津国用（2012）第440号土地使用权证、津房权证城北字第005150、005152、005153、005154、005155、005156号房屋所有权证，拟证明原告的主体资格及原告具有管理人的身份，有管理、处置租赁物的权利；
2、房屋租赁合同1份。拟证明原被告存在租赁关系的事实；
3、通知1份。拟证明原告于2013年8月22日告知被告腾退房屋及场地交还给原告的事实；
4、腾退通知1份。拟证明原告于2013年11月27日告知被告腾退所租房屋及场地的事实；
5、发票1份。拟证明原告收被告租金的事实。
被告刘娟辩称，1、原告诉称的事实不符。2、被告愿意支付租金及场地占用费；3、原告提起的是房屋租赁合同纠纷不是物权纠纷，原告将两个不同性质的物权和债权诉讼放在一起，违反了法律规定。原告要求被告立即腾退房屋的要求不现实，故其只能要求被告支付租金，其要求被告立即腾退所租赁的房屋及场地的请求不能成立，请依法驳回原告的第一项诉讼请求。
被告为支持自己的抗辩主张，向本院提交了下列证据：
1、现场照片5张，拟证明被告现在的经营规模；
2、证人祁家新的出庭证言，拟证明被告在2013年要求向原告交纳租金，原告工作人员不收。不是被告不交租金。
3、证人刘连民的出庭证言，拟证明被告在2013年4月要求向原告交纳租金，原告工作人员不收。
对原被告提交的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：
对原告津市国资公司提交的证据2、3、4、5、以及证据1中的营业执照、组织机构代码证、委托书，被告质证后无异议，本院确认其证据效力；对原告提交的证据1中的津国用（2012）第440号土地使用权证复印件、津国用（2008）第155号土地使用权证复印件、津房权证城北字第005150、005152、005153、005154、005155、005156号房屋所有权证复印件，被告质证认为，土地使用权证、津房权证城北字第005150、005152、005153、005154、005155、005156号房屋所有权证系复印件，原告提交的房屋所有权证已超过举证期限，且不能证明就是被告所租赁的房屋，不应采信。本院认为，两份土地使用权证复印件，系从津市市国土资源局调取，并且加盖了津市市国土资源局档案室公章，津房权证城北字第005150、005152、005153、005154、005155、005156号房屋所有权证复印件，系从津市市城市建设投资开发有限责任公司调取，并加盖了津市市城市建设投资开发有限责任公司公章，其内容真实，来源合法，且与本案有关联，原告提交的房屋所有权证虽超过了举证期限，但该房屋所有权证是在被告对原告提交的土地所有权证进行质证后，被告进行补充的证据，且原告提交的上述证据能够形成一条完整的证据链，被告未能提出相反的证据予以推翻，故本院对原告提交的上述证据予以采信。对被告提交的证据1，原告质证认为，与本案没有关联性。本院认为，被告提交的照片5张与本案没有关联性，本院不予采信；对被告提交的证据2、3，原告质证无异议，本院予以采信。
根据原被告举证、质证及本院认证情况和当事人的当庭陈述，本院确认如下案件事实：
2008年2月10日，原告津市国资公司取得座落于车胤大道原乳制品厂的国有土地使用权，并办理了津国用（2008）第155号国有土地使用权证，2012年5月3日，因政府融资需要，将上述土地使用权变更登记在津市市城市建设投资开发有限责任公司名下，并办理了津国用（2012）第440号土地使用权证，2012年4月19日，津市市城市建设投资开发有限责任公司办理了津房权证城北字第005150、005152、005153、005154、005155、005156号房屋所有权证，2012年5月3日，津市市城市建设投资开发有限责任公司与原告津市国资公司签订了一份委托书。主要内容为：“津市市国有资产投资经营有限公司：原产权登记于贵公司名下的津市市乳制品厂等国有资产，因政府融资需要，已于2012年变更登记至我公司名下。为规范管理国有资产，特全权委托贵公司管理或处置上述国有资产（包括但不限于对外签订出租合同，收取租金，处置资产等一切事宜）。受托人津市市国有资产投资经营有限公司。委托人津市市城市建设投资开发有限责任公司。2012年5月3日。”
2012年7月17日，以原告津市国资公司为出租方（甲方）以被告刘娟为承租方（乙方）双方签订了一份《房屋租赁合同》。该合同约定的主要内容为：1、甲方将原副食品公司乳制品厂冷饮、奶粉车间、牛一舍东侧七间猪舍租给乙方使用；2、乙方将该房屋用于养猪，未经甲方同意不得擅自改变用途；如乙方违反约定使用租赁房屋，甲方有权解除租赁合同，致使租赁房屋受损的，乙方应对甲方承担赔偿责任；3、租赁期为1年，从2012年7月1日至2013年6月30日；4、每年租金为6500元，乙方分二次交清全年的租金；5、本合同签订时，乙方应向甲方缴纳房屋押金1000元；……并在合同中作出了特别约定，即甲方出租的标的物系国有资产，在租赁期内，若市政府需要或政策原因等对租赁物进行撤除、出让或提前收回另作他用的甲方提前20日通知乙方，本合同终止，乙方不得以此为由，要求甲方承担违约或赔偿责任（包括装修物和所添设施的补偿）。甲方应退还乙方押金及合同终止时多缴纳的房屋租金。被告刘娟承租后用于开展养殖经营。支付半年租金3250元，交押金1000元，余款被告于2013年4月向原告交纳租金原告拒收未付，合同租赁期满后，被告没有和原告续签合同。原告分别于2013年8月22日和2013年11月27日，两次通知被告于2013年11月30日前腾退所租房屋及场地，但被告未予腾退。截止2014年7月被告尚欠原告租金5955元、场地占用费4328元。
本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原告是否是本案适格的主体？二、原告要求被告腾退所租赁的房屋、场地的诉讼请求是否成立？三、原告诉请的租金及房屋、场地占用费如何认定？
一、关于原告的主体资格问题。原告为证明自己是适格的主体，向本院提供了津国用（2012）第440号土地使用权证复印件、津国用（2008）第155号土地使用权证复印件、津房权证城北字第005150、005152、005153、005154、005155、005156号房屋所有权证复印件，及津市市城市建设投资开发有限责任公司的委托书。被告对原告提供的委托书的真实性没有异议，对原告提交的津国用（2012）第440号土地使用权证复印件、津国用（2008）第155号土地使用权证复印件、津房权证城北字第005150、005152、005153、005154、005155、005156号房屋所有权证复印件虽提出了异议，但本院认为上述证据具有真实性、合法性且与本案有关联性，本院予以了确认。基于原告提交的上述证据所证明的事实，原告依据委托书，依法对原乳制品厂享有管理和处置权。故原告是本案的适格主体。
二、原告要求被告腾退所租赁的房屋、场地的诉讼请求是否成立的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照合同约定各自履行义务。合同期满后，因双方未续签租赁合同，被告继续租用该房屋及场地，原告没有提出异议。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”按照上述法律规定，原、被告双方签订的原房屋租赁合同继续有效，但租赁期为不定期，双方可以随时解除合同。2013年8月22日、2013年11月27日，原告两次通知被告于2013年11月30日前腾退所租赁的房屋及场地，此行为应视为原告要求于2013年11月30日解除双方不定期房屋租赁合同的意思表示，被告应在合理的时间内腾退。被告在双方签订的房屋租赁合同解除后，一直占用该房屋及场地，侵害了原告的合法权益，应承担相应的民事责任，现原告要求被告腾退该房屋及场地，符合法律规定，本院予以支持。但考虑被告的经营状况，本院将酌情确定腾退期限。被告抗辩的原告提起的是租赁合同纠纷并非侵权纠纷，不能要求被告立即腾退，只能要求被告支付租金的主张不能成立。
三、关于原告诉请的租金及场地占用费的认定问题。按照原被告签订的房屋租赁合同约定的内容，被告应分两次交清租金6500元，但被告仅支付了3250元的租金，尚欠3250元未支付。被告在腾退房屋及场地的同时还应支付所欠租金3250元。在合同约定的租赁期满后，被告继续使用租赁物，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，因此，2013年7月份至2013年11月份为租赁期间，被告还应按原合同约定的标准向原告支付2013年7月份至2013年11月份的租金2705元。而原告笼统主张的2013年1月至2014年7月的占用费9750元，系重复计算，重复计算部分不予支持。因此，被告尚欠原告租金合计5955元。但原告应向被告返还所交押金1000元，现原告主张用押金冲抵被告所欠租金，符合法律规定，本院予以支持。冲抵后，被告应向原告支付租金4955元。2013年11月，原告在解除房屋租赁合同后，被告一直占用该处房屋及场地，应当支付房屋、场地占用费。现原告要求被告按照合同约定的租金标准计算，支付房屋、场地占用费，符合法律规定，本院予以支持。本院确认房屋、场地占用费为4328元。据此，依照中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第九十八条、第九十九条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决如下：
一、被告刘娟应于本判决生效后五个月内将承租的原副食品公司乳制品厂冷饮、奶粉车间、牛一舍东侧七间猪舍等房屋及场地腾退交还给原告津市市国有资产投资经营有限公司；
二、被告刘娟于本判决生效后十日内给付原告津市市国有资产投资经营有限公司租金4955元及房屋、场地占用费4328元，合计9283元；
三、驳回原告津市市国有资产投资经营有限公司超出上述第二项部分的诉讼请求。
如果被告刘娟未按本判决第二项指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2000元，由被告刘娟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 肖 俊
审 判 员 邓小华
人民陪审员 王学珍
二〇一四年十月二十八日
书 记 员 胡 兰
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；……（四）返还财产；……。
《中华人民共和国合同法》
第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第九十九条当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的如何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。