浙江省玉环县人民法院
民 事 判 决 书
（2010）台玉民初字第419号
原告蒋某某。
诉讼代表人柯某某。
诉讼代表人任某某。
委托代理人（特别授权代理）张某某。
被告玉环××江房××司，住所地玉环县××××号。
法定代表人丁某某。
委托代理人（特别授权代理）李某某。
原告蒋某某与被告玉环××江房××司商品房预售合同
纠纷一案，原告于2010年3月9日向本院提起诉讼，本院于当日
立案受理后，依法组成合议庭，于2010年4月28日�6月25日公
开开庭进行了审理。原告蒋某某的委托代理人张某某和诉讼代
表人柯某某、任某某，被告玉环××江房××司的委托代理人
李某某到庭参加诉讼。本案现己审理终结。
原告蒋某某诉称，2005年1月18日，被告为销售自行开发
的“坎门大厦”商住房期房，使用2000年修改版《商品房买卖
合同》与本人签约。此后，虽经原告等多方催促，被告始终拒
绝依合同第十五条约定的期限将办理房屋权属登记所必须的须
由被告提交的“资料”报备有权机关，以致原告无法及时获得
已购房屋的权属证书。在为此不断努力的过程中，原告通过玉
环县建设规划行政主管部门于2009年11月2日致函玉环县信访局的书面文件才得知，被告目无法律，无视买受人利益，为急
于牟利�竟在未依法取得“建设工程规划许可证”的情况下强
行开工。被告与原告签署自己提供的商品房买卖合同格式文本
时有意将合同第十五条关于土地使用权证一节悉数删除。至此
，原告知道并相信，涉案权属证书在房屋被延迟交付后长达近
四年的时间里无法办出的原因，全在被告。众所周知，近一时
期国家虽多方全力应对所谓金融危机，但房市价格不降反而骤
升，商业机会极为诱人。基于权属证书在商品房交易中的极端
重要性，被告的违法违约行为必给原告造成巨大的经济损失。
《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己
的义务。当原告如约将房价款支付给被告后，被告毫无疑问应
当全面、正确地履行合同义务。但事实并非如此，被告不仅严
重违法，亦严重违约。为维护自己的财产利益，原告决定依法
推选诉讼代表人参与本诉讼。故诉讼请求：判令被告就其违法
违约行为以致办理房屋权属证书被过分迟延支某某告违约金41
16元，赔偿损失126196.56元，合计人民币130132.56元。
被告玉环××江房××司辩称，本案涉及商品房交付后
过分迟延办理房产证的原因，系玉环县建设规划局的违法行政
不作为造成，责任在行政主管部门，原告应通过行政救济途径
向不履行法定职责的玉环县建设规划局主张权利。被告已按照
合同及相关法律、法规、规章规定，履行了为原告办理权属证
书之需而提供相关资料报发证部门备案的义务，不存在在办证
环节的违约行为。根据合同约定和建设部原《房屋权属登记办
法》相关规定，应由购房某向登记机关申请办理房产登记。本案原告委托被告代为办证，属于商品房买卖法律关系外新的法
律关系，即委托关系。申领房地产权证的法律关系，属行政法
律关系，其主体是购买户和登记机关。本案被告作为开发商，
仅是提供相关资料备案的义务，申领房产证的主体是购房某。
按照法院前已审理调查的事实和行政诉讼中法院认定的事实，
已认定被告在办证时提供了相关资料备案。根据最高人民法院
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释
》的规定，只有出卖人原因引起不能办证的，才由开发商承担
逾期办证的违约责任。在涉及类似案件的房产权登记法律关系
中，购房某不能取得房产权证的原因有二：第一、委托被告代
办的，被告已申请办理，不能登记的原因在于玉环县建设规划
局及其下属房管处的行政不作为，此结论已为生效行政判决所
认定，其责任不在于被告。至于现原告引述的该局的《信访报
结》，根本不真实，与法院判决认定的事实相悖，目的是推脱
其行政不作为应承担的法律责任，不能作为本案的定案依据；
第二、用户自行申请办理的，原因是部分自办登记的用户从未
正式向房屋登记机关提交资料申请办理。虽然客观上有主管某
某不同意办理的因素，但房屋登记是依申请而办理的行政行为
，用户如不申请，则主管某某不构成行政不作为，责任在于用
户自己，更与被告无关。本案曾经过双方庭外和解，达成和解
协议并履行完毕，原告在实体上放弃了逾期办证违约责任的请
求权，处分了自己的民事权利。退一步而言，如果原告在实体
上未放弃权利，也已超过了诉讼时效。综上，请求法院判决驳
回原告要求被告支付逾期办证违约金及赔偿损失的诉讼请求。经审理查明，本院认定事实如下：
1、被告玉环××江房××司在本县××××西侧，开发
名为“坎门大厦”房地产。2001年2月26日，被告与原坎门镇
人民政府等8家单位取得“坎门大厦”《建设工程规划许可证
》，建设规模31210平方米（包括a楼、b1楼、b2楼三部分），
其中被告批准的商品房建筑面积22900平方米。2004年5月28日
，被告取得玉环县建设规划局颁发的《商品房预售证》，许可
预售商品房的建筑面积28410.61平方米。
2、2004年6月至2005年上半年，被告陆某某各购房某�
立《商品房买卖合同》，涉及购房某约80户。2005年1月18日
，原、被告订立《商品房买卖合同》，被告将位于本县玉城街
道坎门振兴路西侧的“坎门大厦”b1楼第13层e型号房屋（建
筑面积为138.61平方米，单价为每平方米2970元，购房款合计
人民币411671元）出售给原告。合同载明的主要内容：（1）
原告付款方式、期限及逾期付款的违约责任（即合同第六条、
第七条）：原告于2004年6月前支付购房款206671元，余款205
000元由原告向银行办理按揭贷款时付清；原告逾期付款15日
之内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支
付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之十的
违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，被告有权解除合同
。被告解除合同的，原告按累计应付款的5%向被告支付违约金
。原告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自
本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之
日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之二十的违约金；（2）被告交房期限及逾期交房的违约责任（即合同第八条、
第九条）：被告应于2005年9月30日前将符合规划验收合格的
商品房交付给原告；被告逾期交房不超过15日的，自本合同第
八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告
按日向原告支付己交付房款万分之十支付违约金，合同继续履
行；逾期超过15日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解
除合同通知到达之日起10日内退还全部己付款，并按原告累计
已付款的5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合
同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起
至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之
二十的违约金；（3）关于产权登记的约定（即合同第十五条
）：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括
契税证、房屋所有权证）登记需由被告提供的资料报产权登记
机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房
地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告
支付违约金。
3、合同订立后，原告按合同约定的支付方式，已向被告
付清了全部房价款。2005年10月26日，“坎门大厦”b1楼进行
竣工验收，同年12月20日，玉环县�地产测量队对“坎门大厦
”b楼进行建筑面积测算，其总建筑面积28258.28平方米，其
中b1建筑面积21166.82平方米，b2建筑面积7091.46平方米。
同日，玉环县建设规划局作为备案机关，在《竣工验收备案表
》中签署意见：“该工程的竣工验收备案文件已收讫，文件齐
全”。4、2005年10月31日，被告向各购房某交付房屋。2006年
9月22日，三十多位购房某以被告逾期交房和逾期办证为由，
向本院提起诉讼，要求被告承担因逾期交房和逾期办证的违约
责任。2007年8月28日，购房某蔡某某向本院提起行政诉讼，
要求玉环县建设规划局履行法定职责，颁发房屋所有权证。由
于该行政诉讼审理结果与本院受理的三十多起案件具有关联性
，故本院裁定中止审理。该行政案件经过本院一审以及台州中
级法院二审终审判决：一、撤销玉环县建设规划局于2007年8
月14日作出的《不予受理通知书》；二、责令玉环县建设规划
局颁发房屋所有权证。现该行政判决已发生法律效力。于是，
本院恢复对三十多起案件的审理，于2008年3月25日，就三十
多起案件进行调解，多数原告与被告达成调解协议。其协议的
主要内容为：一、由被告给付原告因房屋逾期交付违约金；二
、原告撤回要求被告给付因逾期办理房屋权属证书违约金的诉
讼请求。调解协议达成后，被告已履行支付逾期交房违约金的
义务。2007年10月至11月份，原告等36户购房某共同委托玉环
县坎门法律服务所法律工作者林某某与被告进行非诉讼协商，
并达成和解协议，按上述案件调解书约定的逾期交房违约金计
算方法给付违约金。和解协议达成后，被告已履行支付逾期交
房违约金的义务。
5、“坎门大厦”80户购房某（涉讼70户），其中有59户
（包括原告）委托被告代办房产登记，其他21户自己办理房产
登记（涉讼11户）。2006年1月12日，被告将所有办理权属登
记需要的资料报县房地产管理处，并同时代59户购房某向县房地产管理处申领房产证，购房某自己申办的21户其中2户（苏
某某、庄某某）也向县房地产管理处申领房产证，并已于同年
6月领证。同年4月底，县房地产管理处告知被告，称“坎门大
厦”的房屋不能办理产权登记，其理由是：“坎门大厦”的《
建设工程规划许可证》与实际房屋面积不符，属违章建筑。20
08年6月13日，玉环县�民政府牵头召集有关部门领导就“坎
门大厦”建设有关问题召开专题会议，并形成一份“专题会议
纪要”。会议纪要内容：会议同意由县建设规划局责令被告补
办2022.77平方米的《建设工程规划许可证》，并按建设期间
的标准补交相关的审批规费。2008年11月7日，被告补办了200
2.77平方米的《建设工程规划许可证》。2009年11月2日，玉
环县建设规划局作出“关于坎门大厦信访事项的答复”的信访
报结，发送到县信访局。2009年9月至12月，县建设规划局同
意并陆续办理房产证。其中有部分用户购买的房屋因涉及面积
误差等问题，被告曾以邮寄方式书面通知购房某前往被告处进
行结算未果，故而房产证仍保留在被告处，其余用户与被告办
理了领证手续，即各购�某在“领物清单”上签名（包括房屋
所有权证、房屋门牌证、房屋契证、房屋土地分割证各一本）
，同时领物清单上载明：“该房屋土地所有权证由玉环××江
房××司转移到业主的手续，业主自行办理”。
上述事实，有原告举证：《商品房买卖合同》一份、《
信访报结》一份、玉环县人民政府（2008）38号《专题会议纪
要》一份、（99）浙规证1180358号、1180135号《建设用地规
划许可证》各一份；有被告举证：法院调查笔录三份（县房地产管理处陈某某、郑洲、郑宇峰）、玉环县人民法院调查函一
份、玉环县房地产管理处复函一份、玉环县建设规划局情况说
明一份、（2007）玉行初字第53号和（2008）台行终字第16号
行政判决书各一份、商品房建筑面积测量报告书一份、�商品
房预售证》二份、房屋建筑工程某工验收备案表一份、建设工
程规划验收表一份、购房某致被告的通知二份、玉环县坎门法
律服务所致被告函一份、邮寄收据一份以及原、被告的庭审陈
述等证据材料予以证实。
本院认为，原、被告双方于2004年8月31日订立的商品房
买卖合同系双方当事人真实的意思表示，内容合法，应认定有
效。现原、被告双方当事人为被告在履行为原告办理房屋产权
登记的过程中，有无违约行为，要否承担违约责任存在争议。
本院作如下分析认定：
一、被告受原告委托办理房屋所有权登记不是商品房买
卖合同中确定的义务，也不是法律规定的义务，而是原、被告
双方在商品房买卖合同之外建立的委托办证法律关系中确�的
义务。根据我国《城市房地产开发经营条例》第33条规定：“
预售商品房购买人应当自商品房交付使用起90日内，办理土地
使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当
自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所
有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土
地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件
。”可见，办理房屋所有权证的申请人是购房某自己即原告，
而房地产开发企业仅履行协助义务和提供必要的证明文件的义务。本案原、被告双方订立的商品房买卖合同中也无被告应提
供房屋所有权证的约定（土地使用权证由业主自行办理）。被
告交付房屋后，原告委托被告办理房屋所有权证，更加明确地
表明原、被告在商品房买卖合同之外新建立了委托办证的法律
关系。被告是接受原告的委托去办理房产权属证书，被告代理
原告在办理权属证书所产生的法律后果应由原告承受。
二、原、被告的商品房买卖合同第十五条仅约定了被告
在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的
资料报产权登记机关备案的义务。此处的“90日”根本不是原
告取得房屋权属证书的时间。因为房屋所有权登记是行政部门
作出的具体行政行为，作为房地产开发企业不可能有颁发权属
证书的职能或义务。在购房某取得产权证书的过程中，房地产
开发企业应履行的主要义务就是将相关材料及时地（本案中就
是90日内）报送登记机关。所以，双方当事人的商品房买卖合
同中约定由被告在商品房交付使用后90日内将办理权属证书所
需要的资料报产权登记备案，符合我国现行的法律规定，也符
合办理权属证书的实际情况。在该合同约定中，根本无法得出
“被告方在交付房屋后90日内要将房屋所有权证交付给原告方
”的结论。
三、被告已经履行了合同确定的义务。原、被告的商品
房买卖合同第十五条规定是要求被告在商品房交付使用后的90
日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备
案。本案的商品房交付时间为2005年10月31日，被告于2006年
1月12日将办理房屋所有权登记所需的材料报玉环县房地产管理处。对此，已被行政诉讼判决认定。可见，被告的报送资料
时间符合双方当事人的合同约定，被告方无违约之处。
四、房地产开发企业只有对购房某逾期办证有过错的，
才承担责任，无过错的，就不应承担责任。本案原、被告双方
的商品房买卖合同中第十五条约定“如因出卖人的责任，买受
人不能在规定期限内取得房地产权属证书的”，被告才承担违
约责任。该约定与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠
纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条即“由于出卖人的
原因”，买受人在法律规定期限内未能取得房屋权属证书的，
出卖人应当承担违约责任的规定相符合。所以，无论是双方当
事人的合同约定，还是法律规定，均明确表明如果不是因为出
卖人的责任（或原因或过错）而导致买受人未及时取得权属证
书的，出卖人就不应当承担责任。这也表明了房地产开发企业
对于购房某逾期办证的违约责任承担上适用的是过错归责原则
，而不是只要购房某不能及时取得房地产权属证书的，房地产
开发企业就要承担责任。此种制度安排非常契合我国目前房地
产权属登记的法律制度现状。因为房地产权属登记是行政机关
应购房某申请而依法作出的具体行政行为，非由房地产开发企
业所能左右。购房某不能及时取得房地产权属证书的原因很多
，有些可能是登记部门的原因，有些可能是买受人自身的原因
，有些也可能是房地产开发企业的原因等。如果不分原因，只
要买受人不能及时取得房地产权属证书的，均要求出卖人承担
违约责任，显然有失公允。
五、本案不是被告的原因导致原告不能及时取得房产权属证书，被告不应承担违约责任。玉环县建设局认为被告开发
的“坎门大厦”b1楼系违章建筑，已被二审行政诉讼判决认定
依据不足。《商品房预售证》对外有公信力，原告在确信被告
合法可销售的商品房前提下，购买了商品房，其权益应受到保
护。被告在商品房交付使用后，在规定时间内，将需要由其提
供的办理房屋权属登记的资料报送给了玉环县建设规划局，应
视为被告已提供了完备的房屋权属登记资料，玉环县建设规划
局应依法给予办理房屋权属登记的颁发房屋所有权证。该局对
同属b1楼的其他二位购房某办理了房屋所有权证，相同情形作
不同处理，系滥用职权行为，导致原告未能及时取得房屋权属
证书的后果。
综上，原告不能及时取得房产权属证�的原因不能归责
于被告，而原告又没有证据能够证明是因被告的原因导致自己
未及时取得权属证书，故原告要求被告承担逾期办证的违约责
任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国
合同法》第一百零七条、《最高人民法院＜关于审理商品房买
卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释＞》第十八条之规定
，判决如下：
驳回原告蒋某某的诉讼请求。
案件受理费人民币2903元，由原告蒋某某负担（此款原
告已预交本院）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本
院递交上诉状及副本各一份，上诉于浙江省台州市中级人民法
院（在上诉期限届满后七日内，向本院交纳上诉案件受理费2903元，逾期不交按自动撤回上诉处�。款汇：台州市财政局，
开户银行：中国农业银行台州市经济开发区支行，帐号：9001
01040003235）。
审 判 长 张滨兵
审 判 员 李育金
代理审判员 陈巧峰
二〇一〇年七月三十日
代书 记员 叶晨燕