上海市长宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0105民初16624号
原告：洪林明，女，1986年2月23日出生，汉族，住上海市青浦区。
委托诉讼代理人：李佩芳，上海市光明律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐荣康，上海市光明律师事务所律师。
被告：张盛芳，女，1977年11月4日出生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：金廷一，上海市新华律师事务所律师。
原告洪林明诉被告张盛芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月4日立案后，依�适用简易程序，于2017年9月14日公开开庭进行了审理。原告洪林明的委托诉讼代理人李佩芳，被告张盛芳的委托诉讼代理人金廷一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告洪林明向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告签订的《租赁合同》于2017年6月13日解除；2、被告返还原告定金(即押金)10,000元；3、被告返还原告已付租金3,000元(2017年6月13日至6月25日，按每日租金250元计12天)；4、被告支付原告违约金10,000元；5、被告赔偿原告装修损失27,750元(原告以实际装修金额适当考虑折旧)；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年12月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将其所有的位于上海市长宁区遵义路XXX弄XXX号XXX室(现门弄号为441号西侧房屋，以下简称涉讼房屋)在正常状态下出租给原告，使原告能够将承租房屋作为营业用房开设手机维修店。合同签订后，原告按约履行了合同义务。但2017年5月2日，长宁区城市管理行政执法局、长宁区住房保障和房屋管理局、长宁区市场监督管理局、长宁区消防支队以及长宁区公安分局天山路派出所发布《天山路街道“五违四必”联合执法告知书》。内容为：重点开展针对遵义路、玉屏南路沿街存在的“五违”综合整治行动，坚决拆除违法建筑，坚决封堵破墙开门、坚决查处违法违规经营。2017年6月13日，长宁区的相关执法人员对原告承租房屋广告牌拆除，并将房屋沿街房门打破，用水泥将房屋封堵，仅留下一扇窗户。至此，原告已无法正常经营。原告认为，原告与被告签订的合同中明确房屋可用做商业用房使用。但实际根据房屋租赁凭证，房屋为居住用房。被告隐瞒上述信息，现无法确保房屋正常使用，损害了原告的合法权益，致合同目的无法实现。为此，原告要求解除合同。同时，因被告存在过错，违约导致合同解除，被告应承担违约责任，并赔偿原告相应的装修损失。为维护原告权益，故诉至法院。
被告张盛芳辩称，1、对于合同解除无异议，但并非原告所称合同于2017年6月13日解除。要求法院判令解除。2、对于返还定金(即押金)无异议。不同意其余诉请。因合同事实尚未解除，并不存在原告多付租金的问题。关于合同解除的责任，首先，并非被告违约导致，本案合同是因政策变化导致合同无法继续，是不可抗力，被告没有违约责任。其次，被告没有隐瞒事实，在签订合同时提供了“居改非”的证明，房屋为非居住用房。原告被封门不是因为被告的房屋性质导致，而是原告自身缺乏相应经营证照。既然被告不存在违约，也就不存在装修赔偿的情况。而且，根据原告的装修明细及房屋现状，目前房屋内的灯箱、多媒体箱、灯具等已不存在，应系原告自行拆除。上述费用要求被告赔偿没有依据。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于物业证明、租赁合同、收条、转账明细、装修预算明细表、联合执法告知书、照片及录像、短信记录、银行租赁合同、公房租赁凭证、居改非整治封门答复口径等证据，本院予以确认并在卷佐证。
根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：根据上海市租用居住公房凭证，被告系涉讼房屋的承租人，月租216.20元。独用租赁部位为103室房间(东)，分别为15.40平方米和11.50平方米(房屋为两室)；公用租赁部位为101-103室卫生间、101-103室灶间。
2016年12月7日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《租赁合同》。合同约定被告将涉讼房屋出租给原告作为营业用房使用(经营范围：手机维修)。房屋面积约为12平方米。租期自2016年12月25日起至2018年12月24日止。甲方应于2016年12月11日将房屋交付给乙方使用。乙方支付甲方定金10,000元，租期开始之后，定金转为保证金。第一年、第二年租金为每月7,500元。租赁期内的营业执照由甲方协助乙方办理。甲方应按时将房屋交付乙方使用，并确保出租房屋可用做商业用房使用。合同一经双方签章立即生效，除不可抗力因素外，双方均不得任意终止本合同。如一方擅自终止合同，则视作违约。如甲方故意隐瞒房屋出租事实内容，使乙方不能经营满六个月的。按上述规定处理外，还需赔偿乙方装修费用。甲、乙双方中的任何一方如未按本合同约定的条款履行，对方则视过错方违约。过错方应向对方支付违约金。双方同意违约金为10,000元。如违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金。合同�注明，房屋有固定装修并内配美的挂壁空调一个，玻璃大门一扇。
合同签订时，被告另提供一份2004年4月27日上海新长宁集团天山物业有限公司提供的证明，载明“遵义路XXX弄XXX号XXX室，承租人为张盛芳，该房为营业用房，月租为216.20元。该户原居住面积26.90平方”。原告自认在当时未要求查看被告的房屋产权信息。
合同签订后，被告按约将房屋交付原告使用，原告亦按约支付了保证金及房租。随后，原告开始对涉讼房屋进行装修。装修项目除固定装修等还包含多媒体箱、灯具、广告箱、地毯、货架等。装修公司收据载明装修费共为37,000元。被告虽不确认该金额，但对原告装修房屋的事实并无异议。
2017年2、3月份，涉讼房屋装修完毕，原告开业经营。
2017年4月起，原告依据被告提供的物业证明(证明为营业用房)等材料开始为店铺办理营业执照，但未能办理成功。
2017年5月2日，长宁区城市管理行政执法局、长宁区住房保障和房屋管理局、长宁区市场监督管理局、长宁区消防支队以及长宁区公安分局天山路派出所联合发布《天山路街道“五违四必”联合执法告知书》(以下简称告知书)。告知书称：为贯彻市委、市政府关于“拆除违法建筑、整治安全隐患、加强城市管理，补好城市发展中的短板，让整个上海更干净、更有序、更安全”的要求，结合区委、区政府的工作部署，长宁区城管执法局、区房屋管理局、区市场监督局、区公安分局、区公安消防支队，依据《城乡规划法》、《消防法》、《食品安全法》、《上海市城市管理行政执法条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市房屋租赁条例》、《无照经营查处取缔办法》和《关于进一步加强本市违法建筑治理工作的实施意见》等相关法律法规，重点开展针对遵义路、玉屏南路沿街存在的“五违”综合整治行动，坚决拆除违法建筑，坚决封堵破墙开门、坚决查处违法违规经营。如在告知期限内不予自行整改的，将承担如下法律后果：1、搭建违法建筑、改变房屋使用性质、损坏承重结构，且拒不改正的，纳入上海市公共信用信息服务平台。……3、拒不在限期内自行整改的，将由执法部门按有关规定代为整改拆除，所产生的相关费用将由你(单位)全额承担。4、对于违法违规经营行为，将依法从重处罚；……
原告收到上述告知书后立即与被告进行了沟通。被告自认有物业开具的“居改非”证明，处理口径可能会不同。被告也联系了相关部门，但未能得到相关答复。
2017年6月13日，相关执法人员将涉讼房屋店铺大门、店铺灯箱、招牌等一并拆除，在原有门面位置砌墙建窗。至此，原告已无法正常经营。
审理中原告自认，在2017年6月12日晚已基本将货物等物品搬离。至于房屋钥匙，原告称由于房门已被拆除，钥匙实际已失去意义，未归还被告。
2017年6月13日当晚，原告发短信至被告称，被告租借给原告的遵义路XXX号门面已无法正常用于商业经营使用，原告要求解除合同并退还押金、剩余房租，要求被告赔偿违约金及相关损失。被告回复短信称，不能营业是由于国家政策变化造成，属于不可抗力，不存在违约。同意解除合同并退还押金及剩余房租。由于没有违约行为所以不存在违约金及赔偿。考虑实际情况，会做适当补偿。
审理中，原、被告确认原告租金付至2017年6月25日。
另查明，2012年被告曾与中国工商银行股份有限公司上海市长宁支行签订过一份《房屋租赁合同》，被告将涉讼房屋出租给银行使用。租期自2012年10月1日至2017年9月31日(31日应为笔误)。被告称因涉讼房屋实际为两室，故一间出租给原告，另一间出租给银行。
原告承租的涉讼房屋被拆违整治时，该银行店铺未受影响。被告称，目前该银行因租期将至已提前搬离。
审理中，原告提供一份“居改非整治封门答复口径”。该口径称：1、根据相关条例的规定，区房管局是唯一有权对沿街居住房屋批准居改非的审批机关。因此，唯有区房管局批准的方为合法有效。历史上物业企业未经上报房管局批准的，一律无效。2、凡是历史上经房管局批准但是有规定使用期限的“居改非”，期满后一律恢复居住性质，破墙开店的一律封闭，恢复房屋原状。3、凡是历史上经房管局批准但未规定使用期限的，认定其非住宅性质，但不得破墙，必须无条件恢复房屋原状。4、凡历史上经房管局批准�，不论是否设定期限，仅同意业主或使用人改变房屋使用性质，从未批准改变房屋原状及结构。因此，凡破墙开店，一律无条件封闭，恢复原状。该“口径”未有落款单位及盖章。后本院向上海市长宁区住房保障和房屋管理局(以下简称长宁房管局)进行核实。经核实，2017年6月8日长宁房管局出具过一份《关于沿街居住房屋经批准居改非的相关问题答复》，该答复内容与原告提供的“口径”内容基本一致。
由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。
本院认为，原、被告双方就涉讼房屋订立的《租赁合同》为双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认，双方当事人均应本着诚实信用的原则依约履行。对于租赁合同解除，双方并无太大争议，本案的争议焦点主要为涉讼房屋合同解除的原因及违约责任的承担。原告认为系被告无法提供商业用房，导致合同目的无法实现；被告辩称系不可抗力。本院认为，对于涉讼房屋的性质，应以登记信息为准。根据房屋租赁凭证，涉讼房屋为居住用房，非营业用房。物业公司虽开具了证明，但并未改变房屋的登记信息，未改变房屋的性质。因此，涉讼房屋仍为居住用房。本案中，虽然涉讼房屋为居住用房，但实际其一直作为商业用房使用，有其历史原因。涉讼房屋被整治非被告意愿，不能以此认定系被告违约导致。另一方面，原告自身亦存在不当之处。首先，原告属于无证违规经营。虽原告办理营业执照未成功有被告及其他客观因素，但并不能改变原告无证经营的事实。且原告自认在开业一两月后才着手办理证照，原告自身懈怠亦是因素之一。其次，原告自认在签订合同时未要求查验被告房屋产权信息，而原告自身对此负有审慎义务，完全可以避免纠纷发生。基于上述原�，本院认为被告虽有不当，但不构成违约，且原告自身履约过程中亦有过错。原告要求被告承担违约责任缺乏依据，本院难以支持。鉴于原、被告对合同解除并无争议，而事实上原告已于涉讼房屋门面被拆除(2017年6月13日)前搬离，在行动上已表示不再履行合同。此后，涉讼房屋实际也已空置。故本院对原告要求确认双方租赁合同于2017年6月13日解除的诉请依法予以支持。
关于返还租金。鉴于租赁合同已于2017年6月13日解除，原告在此之前便搬离，此后也未使用房屋。原告主张返还解除日之后的租金3,000元尚属合理，本院依法予以支持。
关于装修损失。原告考虑折旧因素，主张27,750元。根据之前本院关于双方责任的论述，双方实际均有过失，故原告应自行承担部分装修损失。被告另辩称相关灯具系原告自行拆除，应扣除相关金额。本案鉴于涉讼房屋系被拆除整治，灯具等如何拆除已无从考证。本院基于装修清单中的物品性质，酌情扣除一定可移动物品的金额。综上，本院酌定被告赔偿原告装修损失10,000元。
关于返还押金，被告并无异议，本院予以确认。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条之规定，判决如下：
一、原告洪林明与被告张盛芳于2016年12月7日签订的《租赁合同》于2017年6月13日解除；
二、被告张盛芳应于本判决生效之日起十日内向原告洪林明返还押金10,000元；
三、被告张盛芳应于本判决生效之日起十日内向原告洪林明返还租金3,000元；
四、被告张盛芳应于本判决生效之日起十日内向原告洪林明赔偿装修损失10,000元；
五、驳回原告洪林明其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给�金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1,068.75元，因本案适用简易程序减半收取计534.38元，由原告洪林明负担294.38元，被告张盛芳负担240元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 朱佳伟
二〇一七年十二月一日
书记员 赵 丹
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。