北京市平谷区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）平民初字第04844号
原告北京新兴巨龙房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇半壁店中心西路8号102室，组织机构代码69004617-9。
法定代表人李路茹，董事长。
委托代理人詹鹏，男，1966年12月18日出生，北京新兴巨龙房地产开发有限公司职员。
委托代理人唐友民，北京圣湖律师事务所律师。
被告北京市平谷区旭德养老服务中心，住所地北京市平谷区兴谷中罗庄东路56号，组织机构代码55480051X。
法定代表人陈宝山，董事长。
原告北京新兴巨龙房地产开发有限公司（以下简称新兴巨龙公司）与被告北京市平谷区旭德养老服务中心（以下简称旭德养老中心）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。新兴巨龙公司的委托代理人唐友民到庭参加诉讼，旭德养老中心经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
新兴巨龙公司起诉称：2012年3月5日，旭德养老中心（甲方）与新兴巨龙公司（乙方）签订了《合作协议书》，约定建设旭德养老中心项目，总建筑面积约100万平方米（其中西古村74万平方米、望马台村30万平方米）；甲方负责立项，办理所有行政审批手续和融资；乙方负责协助甲方组织施工队伍建设、负责工程经营以及配合甲方的融资工作；项目利润的分配比例为甲方85%，乙方15%。合作协议签署后，新兴巨龙公司开始为旭德养老中心推荐建筑单位，经认真审核，双方共同确认了八家具备总包资格的建筑单位。河南光大建筑安装有限公司与新兴巨龙公司、旭德养老中心签署了建设工程合同，其余七家建筑单位均直接与旭德养老中心签署了建设工程合同。从2012年11月，旭德养老中心下令可以动工，工程手续可边动工边补办，而工程开工后，旭德养老中心的各项建设手续一直没有办下来，同时旭德养老中心的融资也一直没有结果，新兴巨龙公司一直追问资金情况，旭德养老中心均以“马上办好”、“很快办好”、“肯定没问题”为由拖延至今，许诺的资金根本不能到位。而新兴巨龙公司不得不为其垫付工程款、设计费、项目人员工资甚至水电费等支出，共计4346597.2元。新兴巨龙公司多次联系旭德养老中心，向其索要建设行政审批手续及建设资金，旭德养老中心均不予提供。双方签署的《合作协议书》系双方的真实意思表示，不违背法律的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按照诚实信用、实际履行的原则履行。旭德养老中心作为业主方，其主要的合同义务是提供合法有效的建设行政审批手续，并承担全部建设资金。但旭德养老中心未能履行上述主要义务，给新兴巨龙公司造成了巨大损失。旭德养老中心未能在合理期限内履行自己的主要义务，新兴巨龙公司不能实现自己的合同目的，因此新兴巨龙公司享有合同解除权。另外依据《合作协议书》第十条第1项之规定：由于甲方手续原因造成的损失由甲方负责，旭德养老中心应对新兴巨龙公司的损失承担全部赔偿责任。现诉至法院，要求解除新兴巨龙公司与旭德养老中心于2012年3月5日签订的《合作协议书》；旭德养老中心赔偿新兴巨龙公司损失4346597.2元。
旭德养老中心未予答辩。
经审理查明，2012年3月5日，旭德养老中心作为甲方与乙方新兴巨龙公司就旭德养老中心项目签订合作协议书，约定：项目建筑面积74万平方米，一期约30万平方米；包括老年医院、康复中心、老年公寓、养殖种殖基地和观光园以及新民居建设，占地约1000亩；本项目由甲方立项发起，乙方负责该项目的建设、销售、以及配合甲方的融资工作；甲乙双方共同设立项目建设领导小组，乙方全面负责该项目的建设期间的所有管理工作，负责项目建设的所有工作以及工程施工单位的确定、工程营造、销售单位的确定等；甲方负责办理该项目所有行政手续的审批，并确保手续的真实性、合法性；乙方负责项目建设期间的所有管理工作、项目前期资金筹集，施工单位的选择和确定，工程的建造，房屋销售、工程的验收，工程竣工后材料备案；销售公司的销售方案需经双方共同审定，销售收入优先用于支付工程款；利益分配：合作完成后，双方各占该项目净利润的分配比例为甲方85%，乙方15%（以上确定利润分配建立在工程款支付完毕在甲方乙方以书面形式确定双方已完成全部工作内容后，无任何经济纠纷的情况下进行的最终利润分配）；由于甲方手续原因造成的损失由甲方负责；乙方不能如期筹集工程项目前期所需资金，甲方可视乙方违约有权解除协议，另寻合作方等。
2012年8月5日，新兴巨龙公司、旭德养老中心作为发包人与设计人北京世纪中天国际建筑设计有限公司第一分公司、北京东海蓬勃建筑咨询有限公司签订建设工程设计合同，约定发包人委托设计人承担北京市平谷区旭德老年公寓一期工程项目设计图纸、设计，建设规模为建筑面积10万平方米，设计费150万元等。合同后发包人一栏有新兴巨龙公司的签章，并有陈宝山的签名。2013年4月8日，北京世纪中天国际建筑设计有限公司第一分公司为新兴巨龙公司开具一张收到17万元设计费的收据。
2012年9月17日，旭德养老中心与海南中航建筑工程有限公司建筑分公司签订建设工程施工合同，约定工程名称为北京市平谷区旭德养老服务中心老年公寓，工程地点位于北京市平谷区南独乐河镇×村，资金来源为自筹；开工日期为2012年10月20日，竣工日期2014年4月1日，合同价款197908000元等。新兴巨龙公司称旭德养老中心为此收取了海南中航建筑工程有限公司建筑分公司保证金15万元。2013年2月7日，旭德养老中心与张海涛签订协议，主要内容：经双方协商，同意旭德养老中心与海南中航建筑工程有限公司建筑分公司签署的关于《北京旭德养老服务中心老年公寓》项目合同终止，并退还该项目的保证金；前期由王金忠总经理替旭德养老中心退还现金5万元，此款为《北京旭德养老服务中心老年公寓》项目保证金的一部分等。上述协议书上甲方一栏加盖了旭德养老中心的公章以及法定代表人陈宝山的个人印章；张海涛在乙方负责人一栏签字。新兴巨龙公司称张海涛与海南中航建筑工程有限公司建筑分公司是挂靠关系，张海涛是用海南中航建筑工程有限公司建筑分公司的名义与旭德养老中心签订的建设工程施工合同。本案审理过程中，新兴巨龙公司提供了一份日期为2013年3月26日的收据，主要内容：今收到新兴巨龙公司10万元。收据的收款人一栏载有张海涛的名字。新兴巨龙公司称其替旭德养老中心偿还了尚欠张海涛的10万元保证金。新兴巨龙公司未能提供证据证明海南中航建筑工程有限公司建筑分公司或张海涛向旭德养老中心交纳了15万元保证金。
2012年10月26日，旭德养老中心与河南城建建设集团有限公司（以下简称河南城建公司）签订建设工程施工合同，约定工程名称为北京旭德养老服务中心老年公寓，工程地点位于北京市平谷区南独乐河镇×村，资金来源为自筹；开工日期为2012年11月30日，竣工日期2014年11月30日，合同价款2.3亿等。2012年10月30日，河南城建公司为王万贵出具法人代表授权委托书，委托王万贵承接北京市平谷区旭德养老服务中心老年公寓工程，负责本工程一切事宜，受委托人无转委托权等。新兴巨龙公司称河南城建公司在与旭德养老中心签订建设工程施工合同后进行了施工，但只挖了两个地基槽，工程款约为100多万元。但旭德养老服务中心的工作人员只是接收了河南城建公司的报价手续，并未与该公司核对工程量。新兴巨龙公司称其一共向河南城建公司支付了463000元，分别通过王万贵、王庆、魏树金、张斌等人支付的，其中1.6万元为王万贵尚欠新兴巨龙公司法定代表人李路茹之夫王金忠的借款。新兴巨龙公司未能提供证据证明上述款项系经过旭德养老中心同意或委托其向河南城建公司或王万贵等个人支付。
2012年12月15日，中遂南方建设集团股份有限公司成都分公司为李成伪出具法人授权委托证明书，主要内容：兹授权李成伪同志为代表我方承建建筑施工合同签订事宜代理人，其权限是工程审查合同谈判，施工合同签订事宜等。2012年12月18日，旭德养老中心与中遂南方建设集团股份有限公司成都分公司签订建设工程施工合同，约定工程名称为北京旭德养老服务中心老年公寓，工程地点位于北京市平谷区×村，资金来源为自筹；开工日期为2013年3月28日，合同工期总日历天数518天，合同价款（暂定）2.3亿元等。新兴巨龙公司称李成伪代表中遂南方建设集团股份有限公司成都分公司向旭德养老中心交纳了10万元工程保证金，但双方之间的建设工程施工合同并没有实际履行，因为找不到旭德养老中心，李成伪就要求新兴巨龙公司退还保证金，新兴巨龙公司只好退给李成伪1万元。新兴巨龙公司为此提供了一张收款人为李成伪、金额为1万元的收款收据为证，收款收据上未注明1万元的性质。新兴巨龙公司未能提供证据证明旭德养老中心收取了李成伪的保证金，以及旭德养老中心委托其返还李成伪1万元保证金的事实存在。
2012年12月25日至2013年3月18日，新兴巨龙公司为涉案工程项目陆续以北京乐盘山建材有限公司名义交纳了电费、供电保证金共计68097.2元。此外，新兴巨龙公司还提供了旭德养老中心加盖公章以及陈宝山个人印章的“北京旭德养老服务中心项目部”工资表，上述工资表载明的期间为2012年3月至2013年5月，总金额为2025000元。新兴巨龙公司承认上述工资均未实际发放。
2013年1月10日，王久昇为新兴巨龙公司写一收条，主要内容：今收到新兴巨龙公司办理南独乐河镇×村东旭德养老基地门牌费用共计3000元。新兴巨龙公司称王久昇是旭德养老中心雇佣的工作人员。
2013年5月8日，张付增在新兴巨龙公司出具的土地转让金明细表上签字，旭德养老中心同时加盖了印章以及法定代表人陈宝山的个人印鉴。上述明细表载明：第一笔，收陈宝山款25万元已作手续；第二笔，收王金中款100万元，其中20万元已作手续；第三笔，收王金中款10万元作为跑手续用。新兴巨龙公司称涉案项目所用土地名义上是李占峰承租的，但实际是张付增和李占峰合作取得，新兴巨龙公司为此应给付二人相关土地费用。新兴巨龙公司要求旭德养老中心赔偿的该部分损失为110万元，不包括明细表上涉及的陈宝山支付的25万元。
新兴巨龙公司提出其为将涉案项目所需土地性质转为建设用地，而向韩冰、罗亚志二人支付了23万元手续费，并以1.3万元的价格为李占峰购买了一件貂皮大衣。但新兴巨龙公司未能提供证据证明上述费用系其与旭德养老中心协商确定支付或经过旭德养老中心委托支付。
新兴巨龙公司为证明存在房屋租赁费损失而提供了四份房屋租赁合同。其中北京市五岳山健身俱乐部有限公司（以下简称五岳山公司）与詹鹏于2012年1月20日签订了房屋租赁合同，约定由詹鹏承租五岳山公司位于北京市丰台区永外东铁匠营×楼×号×座×室的房屋，租赁期限自2012年1月20日起至2013年1月25日止，每月租赁费2500元等。2012年12月29日，五岳山公司与新兴巨龙公司签订房屋租赁合同，约定由新兴巨龙公司承租五岳山公司位于北京市丰台区永外东铁匠营×楼×号×座×室，租期1年，自2012年12月29日至2013年12月28日止，每月租赁费2800元等。2013年1月26日，五岳山公司与旭德养老中心签订房屋租赁合同，约定由旭德养老中心承租五岳山公司位于北京市丰台区永外东铁匠营×楼×号×座×室的房屋，租赁期限自2013年1月26日起至2014年1月25日止，每月租赁费2800元等。2013年4月10日，五岳山公司与詹鹏签订房屋租赁合同，约定由詹鹏承租五岳山公司位于北京市丰台区永外东铁匠营×楼×号×座宿舍×号房间，租赁期限自2013年4月10日起至2014年4月9日止，每月租赁费1700元等。新兴巨龙公司称上述房屋是涉案工程项目部办公的场所，其为此支付了租赁费。新兴巨龙公司为此提供了五岳山公司开具的五张发票、2张收据，发票载明的付款单位均为新兴巨龙公司；两张收据上的付款单位分别为王金钟、詹鹏。新兴巨龙公司提供的证据不足以证明承租的上述房屋系用于其与旭德养老中心合作开发的房地产项目以及旭德养老中心委托其代为交纳租赁费的事实。
为证明损失情况，新兴巨龙公司还向法庭提供了一份收据，主要内容：今收到新兴巨龙公司3万元，新兴巨龙公司与袁明光之间无任何债权债务关系。收款人处分别有载有白玉梅、袁明凤的名字及捺印。新兴巨龙公司称袁明光是其为实施涉案项目而雇佣的工程师，因意外事故死亡，新兴巨龙公司赔偿袁明光家属3万元损失。
另查明，新兴巨龙公司与旭德养老中心签订的合作协议书涉及占用的土地用途为农用地，未取得乡村建设规划许可证。2013年5月9日，北京市平谷区南独乐河镇人民政府发出停建通知书，认为在北京市平谷区南独乐河镇×村新建（翻建）房屋7处，建筑面积6660平方米，附属建筑地基一所，该建筑无乡村建设规划许可证，上述行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条之规定，所建房屋属于违法建设，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条的规定，责令自收到本通知起三日内自行拆除上述违法建设，清理好现场，并接受复查等。上述违法建筑已被拆除。
上述事实，有合作协议书、建设工程施工合同、收条、发票、房屋租赁合同、北京旭德养老服务中心项目部工资表，现场勘察笔录、电话记录以及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：合同的解除是指在合同有效成立以后，当解除的条件具备时，因当事人一方或双方的意思表示，使合同关系消灭的行为。新兴巨龙公司与旭德养老中心合作建设旭德养老服务中心项目用地，属集体土地性质，用途为农用地，新兴巨龙公司与旭德养老中心在未依法取得国有土地使用权以及乡村建设规划许可证的情形下签订的合作协议书，违反了国家有关法律规定，系无效合同。为此新兴巨龙公司提出的要求解除其与旭德养老中心签订的合作协议之请求，无法律依据，本院不予支持。
合同被确认无效后，已经履行的，接受履行的一方应向履行的一方返还，使双方的权利义务恢复到合同订立前的状态；因合同无效对合同一方或双方造成的损失，按合同当事人对无效合同的过错大小承担赔偿责任。从本案双方当事人签订的合作协议书的内容看，旭德养老中心是以土地作为出资与新兴巨龙公司共同从事房地产开发行为，而其利用土地作为出资的违法行为严重，过错责任明显大于新兴巨龙公司，应赔偿新兴巨龙公司相应损失。
对于新兴巨龙公司提出的其代旭德养老中心履行与河南城建公司签订的建设工程施工合同问题。新兴巨龙公司承认对于河南城建公司施工的两个地基槽，旭德养老中心并未与河南城建公司进行结算，且新兴巨龙公司亦未能提供证据证明其通过王万贵、王庆、魏树金、张斌等人支付的工程款系经过旭德养老中心同意或委托。新兴巨龙公司该部分请求，本院不予支持。对于新兴巨龙公司要求赔偿其代旭德养老中心返还李成伪1万元保证金一节，因新兴巨龙公司提供的收款收据上并未注明1万元的性质，新兴巨龙公司也未能提供证据证明旭德养老中心收取了李成伪的保证金，以及旭德养老中心委托其返还李成伪1万元保证金的事实存在，为此对于新兴巨龙公司该部分请求，本院不予支持。对于新兴巨龙公司要求旭德养老中心赔偿其为将涉案项目所用土地性质变为建设用地而向韩冰、罗亚志二人支出的手续费，以及为李占峰购买貂皮大衣而支出的费用，新兴巨龙公司对此未能提供证据证明上述费用是旭德养老中心委托其支付，且上述费用不属法律保护的正当、合理费用，为此本院不予支持。对于新兴巨龙公司要求旭德养老中心赔偿的工人工资，旭德养老中心虽在工资表上签章确认，但该部分费用并未实际发生，新兴巨龙公司要求旭德养老中心赔偿无事实依据，本院不予支持。对于新兴巨龙公司要求旭德养老中心赔偿的房屋租赁费用，新兴巨龙公司提供的证据不足以证明上述房屋系用于其与旭德养老中心合作开发的房地产项目以及旭德养老中心委托其代为交纳租赁费的事实，本院为此不能支持。对于新兴巨龙公司要求旭德养老中心赔偿其向袁明光家属支付的赔偿款一节，因新兴巨龙公司提供的证据不足以证明该笔债务与旭德养老中心以及双方合作开发的房地产项目有关，本院对新兴巨龙公司该项请求不予支持。
新兴巨龙公司支付的17万元设计费。旭德养老中心虽未在建设工程设计合同上签章，但陈宝山作为旭德养老中心的法定代表人，其在该合同上签章的行为应视为代表旭德养老中心的职务行为。新兴巨龙公司支付的17万元设计费，应由双方分担。对于新兴巨龙公司要求赔偿的土地费用，按照新兴巨龙公司提供的证据，该部分费用还应包括陈宝山支出的25万元，总计应为135万元。旭德养老中心与海南中航建筑工程有限公司建筑分公司终止建设工程施工合同后，新兴巨龙公司代旭德养老中心返还保证金15万元，该笔款项应由旭德养老中心返还新兴巨龙公司。对于新兴巨龙公司支出的电费、供电保证金、办理门牌费用，旭德养老中心应承担相应的赔偿责任。综上，旭德养老中心应赔偿新兴巨龙公司损失1172878元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，判决如下：
一、确认原告北京新兴巨龙房地产开发有限公司与被告北京市平谷区旭德养老服务中心于二0一二年三月五日签订的合作协议书无效；
二、被告北京市平谷区旭德养老服务中心于本判决生效后十日内赔偿原告北京新兴巨龙房地产开发有限公司损失一百一十七万二千八百七十八元；
三、驳回原告北京新兴巨龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四万一千五百七十二元，由原告北京新兴巨龙房地产开发有限公司负担二万六千二百一十六元（已交纳），由被告北京市平谷区旭德养老服务中心负担一万五千三百五十六元（限本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 常书燕
人民陪审员 丁宝顺
人民陪审员 胡桂芬
二〇一四年三月十一日
书 记 员 陈胜杰