西藏自治区日喀则市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）藏02民终50号
上诉人（原审被告）：潮品馆，住所地西藏日喀则市上海中路**号附****号门面房。
经营者：彭美琪，男，1973年10月25日出生，汉族，个体工商户，住址西藏日喀则市。
被上诉人（原审原告）：中国人民解放军西藏日喀则军分区。
法定代表人：马赟，该军分区司令员。
委托诉讼代理人：牛会雄，男，该军分区后勤保障部保障科助理员。
委托诉讼代理人：王金龙，西藏循矩律师事务所律师。
上诉人潮品馆因与被上诉人中国人民解放军西藏日喀则军分区（以下简称军分区）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月16日立案后，依法组成合议庭，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，上诉人潮品馆经营者彭美琪和被上诉人军分区的委托诉讼代理人牛会雄、王金龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
潮品馆上诉请求：一、撤销西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初390号民事判决；二、免除房屋占有使用费；三、退还押金人民币10,000元（以下货币均为人民币）；四、处理存货时间延长到2018年12月31日；五、赔偿因面积差导致的多交房租；六、享有优先承租权。事实与理由：门面房系花费几十万转让费从他人手中转让后经营，货物积压较多，需要一定处货时间。军队停止一切有偿服务，房租费也应停止收取。军分区收回房屋，没有了经济来源，生活都成了问题，拿什么交房租。
军分区辩称原审判决正确。请求：驳回上诉，维持原判。理由是：1.双方已于2015年12月31日解除房屋租赁合同，其已就租赁期满解除合同事宜尽到相应提示义务，潮品馆应当立即返还房屋，并按照约定的租金标准支付从2016年1月1日至判决之日的占有使用费。2.合同约定的押金（保证金）为4,600元，潮品馆未实际交纳，但一审法院认定的押金（保证金）为10,000元。因潮品馆在合同期满之后拒不返还房屋，故一审法院认定的10,000元押金（保证金）应归其所有。3.2015年合同约定不允许转让是双方约定，不及于第三方，于本案无关联。4.潮品馆承认合同为一年一签，一年一签的合同已经到期，其不存在单方面终止合同问题。5.2013年确实发出不再续租的通知，但该通知与2015年通知是两个独立的通知。6.潮品馆称存在面积差不符合事实，房屋面积不是租金的唯一计算依据，合同一年一签导致其不同人测量可能存在手工误差，且潮品馆一审中没有提起反诉，应当另行起诉。
军分区向一审法院提出诉讼，请求判令：一、确认与潮品馆之间签订的租赁合同已经解除；二、潮品馆立即将租赁房屋恢复原状并返还给军分区；三、潮品馆向军分区支付房屋占有使用费30,928元，自2016年1月1日起至2016年8月31日止；四、判决扣除潮品馆已经支付的租赁保证金4,600元归军分区所有；五、本案诉讼费由潮品馆承担。一审诉讼中变更第三项诉讼请求：判令潮品馆向军分区支付房屋占有费自2016年1月1日起计算至判决之日止。
一审法院认定的事实：潮品馆经营者彭美琪于2004年经军分区同意后从他人处转让取得一间门面房，用于经营服装生意。军分区向原始租户一次性收取押金10,000元，并向其出具押金收据，军分区并未向潮品馆直接收取押金。潮品馆在转让取得门面时，实际向上一租户过渡交纳押金10,000元，并取得原始押金收据。之后潮品馆与军分区以一年一签的方式续签合同直至2015年12月31日。双方2014年12月22日续签的租赁合同中约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止共计12个月，年租金46,392元，合同约定租赁保证金4,600元。该合同期限届满前，军分区曾于2015年9月26日向潮品馆下发通知，告知其“根据军队政策规定出租场地须于2015年12月31日关停，自2016年1月1日起将不再审批租赁项目”，并在2015年12月31日双方的合同期限届满后，于2016年4月12日再次向潮品馆下发通知表明双方的租赁项目已到期，要求其2016年4月30日前将出租房交还军分区，也未再向其收取合同期限届满后继续占有房屋期间的租金，但潮品馆仍继续占有使用门面房经商营业。
一审法院认为：军分区与潮品馆于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，双方应依约履行。针对军分区主张收回门面房的诉讼请求是否予以支持的争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物；第二百三十六条的规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中军分区和潮品馆之间签订的军队房地产租赁合同于2015年12月31日期限届满后，双方未续签合同，军分区以拒收房租的方式对潮品馆继续占有使用房屋提出异议，双方之间并未形成不定期租赁合同关系。潮品馆应当按照合同约定向军分区返还房屋，但潮品馆未履行该项义务，构成违约，故对军分区要求潮品馆返还房屋和支付自2016年1月1日起至判决之日期间按照原合同标准即每年46,392元支付房屋占有使用费诉讼请求，予以支持。房屋占有使用费具体金额为98,583元（46,392元/年÷12个月×25.5个月）。针对潮品馆辩称按照全面停止有偿服务通知文件精神，其承租的店面属于政策红线外，军分区收回房屋的理由不成立的问题。一审法院认为，虽然停止有偿服务的通知精神属于中央政策范围，但即便非政策原因，军分区仅以租赁合同期限届满主张收回门面房于法有据，故对潮品馆以中央政策抗辩的理由不予支持。针对潮品馆辩称军分区不同意其转让门面房的合同条款不公平，是霸王条款的问题，一审法院认为双方于2014年12月22日签订的军队房地产租赁合同中虽然第八条、第十五条的附加条款中，明确约定承租人不得擅自转租和转让，但基于出租人和承租人合意达成关于变更合同条款的意思表示，即出租人是否同意转让属于出租人处分自己的民事权利，不违反法律规定，且不存在免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于霸王条款，故对潮品馆的抗辩意见不予支持。针对潮品馆称双方合同前后存在面积差异的问题，一审法院认为，以往所形成的租赁关系均因合同期限届满而履行完毕，双方的权利义务终止。本案中，双方主要争议的权利义务系基于2015年的军队房地产租赁合同所约定，因面积大小产生的损失不能作为应当续签合同的事实和法律依据，因此对潮品馆抗辩意见不予支持。针对要求扣除潮品馆交纳的押金的诉讼请求，一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同明确约定合同期满后潮品馆必须无偿移交租赁物，否则有权不退还押金，合同期满后潮品馆未按照合同约定移交房屋，而是占用房屋至今，故构成违约。军分区要求按照合同约定扣除保证金4,600元的诉讼请求符合法律规定，应予以支持。但军分区所主张的押金以合同载明的租赁保证金4,600元为计算依据，而潮品馆实际交纳的押金为10,000元，对此军分区在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，应予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：军分区与被告潮品馆经营者彭美琪于2014年12月22日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；潮品馆自本判决发生法律效力之日起七日内向原告军分区返还门面房；潮品馆自本判决发生法律效力之日起七日内向原告军分区支付房屋占有使用费98,583元；自本判决发生法律效力之日起潮品馆向军分区支付的押金4,600元归军分区所有；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费2,364元，由潮品馆负担。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
对于一审法院查明的事实双方均表示认可，本院予以确认。本院经审理查明：1.潮品馆租用的门面房号为西藏日喀则市上海中路24号附78-3号；2.军分区向原始租户一次性收取门面房信誉押金10,000元并向其出具收据，并未向潮品馆直接收取押金或租赁保证金。潮品馆在转让取得门面时，从前一租户处继受取得《收条》1份，载明门面房信誉押金为10,000元；3.双方2015年合同中虽然约定了4,600元租赁保证金，但在合同履行过程中，并未按照合同约定单独交纳和收取，合同约定的租赁保证金实际包含在军分区从原始租户处收取的10,000元押金之中；4.双方2014年12月22日签订的租赁合同第四条约定年租金为46,392元，租金按半年结算。第九条第（五）项约定“租赁期满，合同解除”。第八条第（三）项约定潮品馆改造、装修或者增扩固定设施、新建和添建的各种建筑物在租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给军分区。第十五条双方承认的附加条款第（五）项约定“乙方（即潮品馆）无权转让、转借、转租门面房、空余场所、招待所”。第六条约定“乙方按照年租金额的10%向甲方（即军分区）支付房地产租赁保证金4,600元，乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还给乙方；乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金”。上述事实有租赁合同、庭审笔录在卷予以佐证。
本院认为，双方于2014年12月22日签订的合同明确约定租赁期限至2015年12月31日止。在军分区已于2015年9月26日租赁期届满前明确表示不再续约的情况下，双方租赁合同期满终止。一审法院判定双方合同已于2015年12月31日期满解除并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条关于“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”的规定，返还租赁物是租赁期间届满、合同解除、双方合同权利义务关系终止的必然法律后果，一审法院据此判决潮品馆返还租赁房屋，符合法律规定，潮品馆应当返还租赁房屋。对于潮品馆提出给予处理货物时间到2018年12月31日的请求，本院认为，军分区于2015年9月26日就已明确告知合同期满后不再续租，且合同期限届满至今已有两年多时间，潮品馆一直占有使用该租赁房屋，期间有足够时间处理存货，该请求不符合实际，也于法无据，本院不予支持。一审法院关于潮品馆返还房屋的判决并无不妥。
潮品馆称军分区曾于2013年11月10日发出通知表明不再续租，但又与其签订了2014年、2015年的合同；军分区在与租户签订合同时均约定不得转租和转让，军分区不允许其转让，却允许与其有关系的其他租户转让，存在违约。本院认为，双方合同中没有关于合同续签的约定，军分区下发通知后又再续签合同的行为不能认定为违约。据双方合同中关于承租人不得擅自将所承租的房地产转租、确实需要转租的，应经出租人同意的约定，是否同意转租和转让是军分区处分自身的民事权利，应尊重其意思自治，并且其他租户与军分区之间的租赁合同关系，与本案中潮品馆与军分区的租赁关系并无关联，潮品馆关于军分区允许其他租户转租和转让存在违约的主张本院不予支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定，合同期满终止承租方返还租赁物是如约履行合同的应有之义，潮品馆在合同到期后未如约履行返还房屋义务，继续占有使用房屋，构成违约。一审法院关于潮品馆违约的认定并无不妥。因潮品馆拒不履行腾退返还义务，属违约行为，侵犯了军分区对出租房屋享有的占有、使用、收益、处分权利，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，军分区关于潮品馆支付占有使用费的请求于法有据。一审法院关于占有使用费的处理并无不妥，本院予以确认。潮品馆关于免除占有使用费的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。
本院认为，上诉人逾期不腾退返还房屋，存在违约事实，应当承担合同约定保证金所对应的违约责任，一审法院关于租赁保证金的处理并无不当，本院予以确认。但根据本院审理查明的事实，合同约定的租赁保证金与门面房信誉押金是同一所指，军分区向3号门面房的原始租户一次性收取的押金为10,000元，潮品馆取得租赁权时继受取得该押金条，可以认定潮品馆实际向军分区交纳了10,000元押金，因潮品馆违约扣除租赁保证金4,600元归军分区所有外，剩余的5,400元押金军分区应当退还给潮品馆，该款可从潮品馆应当承担的占有使用费中予以扣除。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条的规定，关于潮品馆要求军分区退还因面积差所多交纳租金的上诉请求因一审中潮品馆没有提起明确的反诉请求，二审中军分区不同意调解和一并处理，故本院不做审理，潮品馆可另行主张。关于所涉房屋重建重租没有任何转让费享有优先租赁权的上诉请求，属于独立的诉讼请求，潮品馆可另行主张。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初390号民事判决第一项，即中国人民解放军西藏日喀则军分区与潮品馆经营者彭美琪于2014年12月15日签订的《军队房地产租赁合同》已于2015年12月31日解除；
二、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初390号民事判决第二项，即潮品馆自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区返还租赁房屋；
三、维持西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初390号民事判决第三项，即潮品馆自本判决发生法律效力之日起七日内向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付房屋占有使用费98,583元；
四、变更西藏自治区桑珠孜区人民法院（2016）藏0201民初390号民事判决第四项为：自本判决发生法律效力之日，潮品馆向中国人民解放军西藏日喀则军分区支付的押金4,600元归中国人民解放军西藏日喀则军分区所有，剩余5,400元由中国人民解放军西藏日喀则军分区自本判决发生法律效力之日起七日内退还给潮品馆；
五、驳回潮品馆其他上诉请求。
如果未按照本判决指定的期限给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2,364元，由潮品馆负担。二审案件受理费2,364元，由潮品馆负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 世 蓉 & # x B ;
审 判 员 益 西 多 吉 & # x B ;
审 判 员 贺 雷
二〇一八年五月六日
法官助理 卢启梅 书记员次仁德吉
附法条：
《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。
双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。