宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2017）宁0502民初1336号
原告：李绍文，男，生于1955年5月23日，汉族，宁夏中卫市人，个体工商户，住宁夏回族自治区中卫市。
委托诉讼代理人：王一鹏、丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被告：宋建宝，男，生于1982年10月27日，汉族，宁夏中卫市人，无业，现租住宁夏回族自治区中卫市。
被告：宋建文，男，生于1987年4月20日，汉族，宁夏中卫市人，装修工，住宁夏回族自治区中卫市。
共同委托诉讼代理人：刘唯苇、孔祥瑞，宁夏宝中律师事务所律师，代理权限为特别授权。
原告李绍文诉被告宋建宝、宋建文租赁合同纠纷一案，本院于2017年5月10日立案，审理期间，因原告李绍文提出财产保全申请，本院于2017年6月7日采取财产保全措施，将被告宋建宝在中国农业银行中卫西郊分理处账户上的存款1.01元予以冻结，将被告宋建文所有的车牌号为×××号北京现代牌小型汽车的车户予以冻结。于2017年6月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李绍文及其委托诉讼代理人王一鹏、丁一凡，被告宋建宝及宋建宝、宋建文的共同委托诉讼代理人刘唯苇、孔祥瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李绍文向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告共同支付原告房屋租金179000元、违约金50000元；2.判令二被告共同支付原告2016年冬季停暖热能损失费1482元；3.本案诉讼费由二被告承担。
事实与理由：原、被告双方于2014年3月15日签订《租赁合同》1份，约定原告将自己所有的位于中卫市××区营业房出租给二被告使用，合同约定租赁期限为5年，自2014年3月26日至2019年3月26日终止。第一年租金为75000元，第二年租金为80000元，第三年租金为86000元，第四年租金为93000元，第五年租金为100000元。双方还约定：如单方违约，应由违约方向未违约方赔偿50000元的违约金。合同签订后，原告按合同约定将营业房交付二被告经营使用，二被告只给原告支付了2014年、2015年两年的房租，下欠原告2016年房租86000元及2017年房租93000元，合计179000元未付。另外，二被告还欠2016年冬季至2017年春季停暖损失费1482元未给原告支付。原告多次向二被告催要，二被告一直以各种理由推托不付，故原告向法院起诉。
二被告辩称：2014年3月5日原、被告双方签订房屋《租赁合同》的事实及合同约定的内容均无异议。二被告未给原告支付2016年、2017两年的房屋租金也属实，原因是在2015年7、8月份，二被告与他人协商对二被告租用原告营业房经营的酒吧整体（包含原告房屋的租赁费）转让他人，已经有人接手，但原告不仅不予配合还百般阻挠，导致第三方经营几天后又被迫退出。二被告没有将酒吧转让出去，这给二被告造成了一定的经济损失。2016年初，二被告缴纳房租的期限已到，但二被告已经无能力经营该酒吧，也无经济能力给原告支付2016年的房租，二被告停止营业。停业期间，二被告向原告提出终止房屋《租赁合同》，但原告看着房屋闲置，就是不同意终止房屋《租赁合同》，致该营业房一直闲置至今。原告故意将租赁费损失扩大了两年，对扩大的两年房租损失，显然应当由原告自行承担。另外，二被告装修酒吧投入380000元装修费，因当初原、被告在房屋《租赁合同》中并没有对装修的最终处理进行约定，所以二被告要求将房屋装修留给原告使用，折抵原告部分房租费，然后由二被告再适当支付原告部分现金了结此事。同时，本案存在情势变更的情形，即从2015年下半年开始，因中卫市全民创业城三楼整体装修为酒吧，造成整个中卫商城内的酒吧行业经营状况很差，大部分酒吧关门停业，这是原、被告在签订合同时无法预料到的情势变化。综上，对原告诉讼请求，二被告仅考虑支付2016年上半年的房租，对原告要求的其他房租费及违约金50000元，二被告不同意给原告支付。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的原告提交的证据1房屋《租赁合同》1份（原件），本院予以确认并在卷佐证。
对当事人有争议的证据，本院认定如下：
对原告李绍文提交的证据：
证据2中卫市宏建热力有限公司《证明》1份（原件），二被告对该证据的三性均不认可，认为原告没有相应的证据证实原告已向中卫市宏建热力有限公司支付了该费用，故原告要求二被告承担停暖损失费没有法律依据。本院认为，原告向法庭提交的中卫市宏建热力有限公司《证明》来源合法，内容客观真实。该证据能够证明在二被告租赁原告营业房期间，该营业房已产生2016年冬季至年2017年春季停暖热能损失费1482元，该费用应由房屋租赁人即二被告承担，但因二被告未给中卫市宏建热力有限公司支付。供热公司势必要求房主即原告支付，故原告要求二被告向原告支付该费用有事实及法律依据。本院对该证据的证明效力予以确认。
对二被告提交的证据：
证据1《KTV设备配件供应合同书》1份（原件）、证据2《房屋装修合同书》（原件）1份、证据3购买房屋装修材料票据27张（原件）。原告质证认为二被告提交的上述3份证据与本案原告要求二被告支付房屋租金的事宜没有关联性。本院认为，二被告向法庭提交上述3份证据，拟证明二被告租赁原告房屋后因开办经营酒吧对房屋进行装修投入了大量的资金，但上述3份证据与本案原告要求二被告支付房屋租金及承担热能损失费的事宜没有关联性，且二被告自己因为经营酒吧支出的装修费与原告也无关联性。故本院对二被告提交的上述3份证据的证明效力不予确认。
本院依据当事人提交的有效证据，经审理认定事实如下：原、被告双方于2014年3月15日协商签订房屋《租赁合同》1份，约定原告将其所有的位于中卫市××区营业房出租给二被告经营酒吧使用，合同约定租赁期限为5年，自2014年3月26日至2019年3月26日终止。第一年(即自2014年3月26日至2015年3月26日期间)租金为75000元，于2014年3月15日前一次性付清；第二年租金为80000元，于2015年1月15日前一次性付清；第三年租金为86000元，于2016年1月15日前一次性付清；第四年租金为93000元，于2017年1月15日前一次性付清；第五年租金为100000元，于2018年1月15日前一次性付清。双方还约定：租赁期内，如果租赁方拖欠房屋租金累计1个月以上的，出租方有权终止合同，收回出租的房屋。租赁方应当在合同签订当日给出租方交纳”财产及各项费用的清算、违约、保证金5000元”。租赁期内，租赁方无权擅自转让、转租房屋，特殊情况下须经出租人同意，但只能在合同期限内交清下欠租金方可转让。如单方违约，应由违约方向未违约方赔偿50000元的违约金。合同签订后，在合同实际履行中，二被告向原告支付保证金5000元，原告按合同约定将营业房交付二被告使用。二被告因开办经营酒吧对租赁的房屋进行了必要的装修后开始营业。二被告经营酒吧一直到2015年底。2016年初，二被告因经营不善，无能力继续经营，导致酒吧停业。二被告在停业期间，曾向原告提出终止房屋《租赁合同》，但原、被告双方对房屋租赁费的支付数额没有达成协议，致房屋闲置至今，双方均未使用。
另查明：二被告在房屋租赁期间，已将2014年的房租75000元及2015年房租80000元给原告付清。截止2017年7月26日被告下欠原告房屋租金117000元（其中2016年房租86000元+31000元，计算方式：2017年3月26日至2017年7月26日4个月，每月7750元，4个月房租为31000元）及2016年冬季至2017年春停暖热能损失费1482元，合计118482元未给原告支付。故原告诉来本院。
本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。原告按合同的约定将房屋交付二被告经营使用，二被告负有按时给原告支付房租的义务。二被告在合同约定的2016年1月15日前未给原告支付2016年全年房租86000元及以后的房租，二被告违约的事实客观存在，二被告应承担相应的违约责任。但鉴于二被告在2016年初因经营不善导致酒吧停业，二被告向原告提出终止双方签订的房屋《租赁合同》，但原告在明知二被告因经营不善已导致酒吧停业，营业房被闲置的情况下，有意不同意解除《租赁合同》，致该营业房闲置至今，原告确实存在有意扩大损失的问题，故对原告要求的违约金，本院只能适当予以考虑。本院认为由二被告支付原告违约金5000元比较公平合理。二被告在签订《租赁合同》时向原告交纳的保证金5000元，可以顶抵二被告应向原告支付的违约金5000元。对二被告主张以房屋装修费顶抵部分房租的意见，因二被告在法庭限定的期间内没有向法庭提交书面反诉状，也没有交纳相应的反诉费，且二被告因自己经营酒吧对所租房屋进行了必要的装修，后二被告自己决定停止酒吧营业，故二被告对所租房屋装修支出的装修费用不应由原告承担。本院对二被告要求以房屋装修顶抵原告部分房租的意见不予采纳。因原、被告签订的租赁合同约定的每年度计算房租的开始时间为当年的3月26日，故截止2017年7月26日，二被告下欠原告房屋租金117000元（其中2016年房租86000元+2017年3月26日至2017年7月26日4个月房租31000元）的事实清楚，证据确实充分，足以认定。二被告对下欠原告房屋租金117000元及2016年冬季至2017年春停暖热能损失费1482元，合计118482元负有偿付责任。因二被告已无能力继续履行房屋《租赁合同》，且继续履行该房屋《租赁合同》会进一步扩大双方当事人的损失，故对该房屋《租赁合同》应当予以终止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决如下：
一、终止原告李绍文与被告宋建宝、宋建文签订的房屋《租赁合同》；
二、被告宋建宝、宋建文支付原告李绍文房屋租金117000元及2016年冬季至2017年春停暖热能损失费1482元，合计118482元，于本判决生效后十日内付清；
三、被告宋建宝、宋建文向原告李绍文支付违约金5000元（以被告宋建宝、宋建文已交付原告李绍文的保证金5000元抵清）；
四、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费4757元，减半收取2379元，由原告李少文负担476元，二被告负担1903元。财产保全费1470元由被告宋建宝、宋建文负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员张永康
二○一七年八月七日
书记员王婷