广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民二初字第1379号
原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行，住所地广西南宁市青秀区教育路4-2号。
代表人陈建华，该行行长。
委托代理人罗永辉，广西东博律师事务所律师。
被告孔巍旭。
被告陆雪梅。
被告孔彦杰。
被告孔巍旭、陆雪梅、孔彦杰的共同委托代理人黄财基，广西万合律师事务所律师。
被告南宁桂源房地产开发实业有限公司，住所地南宁市中山路66号外滩新城贵城四楼401号房。
法定代表人李茂新，该公司董事长。
委托代理人张君，广西广合律师事务所律师。
本院在审理原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行诉被告孔巍旭、陆雪梅、孔彦杰、南宁桂源房地产开发实业有限公司金融借款合同纠纷一案中，本院于2014年7月22日受理后，依法由审判员关熠担任审判长，人民陪审员梁明斌和人民陪审员姜彩霞参加的合议庭于2015年6月1日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗永辉，被告孔巍旭、陆雪梅、孔彦杰的共同委托代理人黄财基，被告孔巍旭，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司的委托代理人张君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行诉称，2002年12月27日，以原告为甲方，以被告孔巍旭、陆雪梅为乙方共同签订一份《个人住房按揭合同》，合同约定：乙方购买由南宁桂源房地产开发实业有限公司开发建设位于南宁市中山路66号外滩新城二区贵城14层1403号房，因购买资金不足而向原告借款195000元人民币，借期自2002年12月27日起至2017年12月27日止共15年，利率按月4.2‰计算，借款利息按月计付，每月20日为还款日，利随本清，最后一期还清全部本息。此外，双方还约定了违约责任。在本合同中双方还约定用被告购买的房子作为借款抵押担保，担保范围是：借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息，以及律师代理费、抵押物处置费、过户费等为实现抵押权所付出的一切费用。合同签订后，原告依合同约定于2002年12月30日将195000元人民币通过转账方式存入账号为02×××68号的南宁桂源房地产开发实业有限公司农行账户。至此，原告已完全履行已方合同义务。两被告借到此款后起初尚能按时偿还借款本息，但自2013年11月20以后就再也没有偿还借款，虽经原告电话催促，但至今仍不予理睬。至2014年3月31日止尚欠本金73642.91元，利息1939.31元未还。原告认为：被告在长达5月之久拒不偿还借款本息，已充分说明其不再履行偿还借款义务，其行为已经构成根本性违约，损害了原告合法权益。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判决解除原告与被告签订的《个人住房按揭合同》；判令被告偿还借款本金请求判决解除原告与被告签订的《个人住房按揭合同》；判令被告偿还借款本金73642.91元，及至2014年3月31日止的逾期利息1939.31元；赔偿2014年4月1日以后至付清时全部债务的利息；判令被告承担本案诉讼费、律师费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等费用。综上，原告请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《个人住房按揭合同》；2、请求判令被告孔巍旭、陆雪梅偿还按揭借款本金73462.91元，至2014年3月31日止的逾期利息1939.31元，累计75582.22元。并赔偿自2014年4月1日起至全部还清之日止的逾期利息；3、请求判令被告孔巍旭、陆雪梅承担本案律师费7558元；4、由被告孔巍旭、陆雪梅、孔彦杰承担本案诉讼费、保全费、评估费、拍卖费、公告费等；5、原告对拍卖处置被告孔巍旭、孔彦杰作抵押房地产所得款项享有优先受偿权。6、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。
被告孔巍旭、陆雪梅、孔彦杰共同答辩称，一、借款合同解除的条件未成就，原告事先并未催告，被告孔巍旭、陆雪梅、孔彦杰不知情。解除合同的通知书应当通知到被告孔巍旭、陆雪梅、孔彦杰，否则合同不应解除；二、原告没有通知开发商代为清偿按揭，根据借款合同约定，没有约定被告构成违约需要解除合同，只是约定了从开发商的保证金中扣除，但原告没有从开发商的保证金中扣除；三、原告请求的律师费没有依据，本案解除合同的条件尚未成就，因此所造成的律师费应由原告自行承担，且原告滥用诉权，律师费超过了标准；四、本案按揭款应由被告南宁桂源房地产开发实业有限公司代偿。被告南宁桂源房地产开发实业有限公司为保证人，原告的贷款是直接转入被告南宁桂源房地产开发实业有限公司账户内，且多年来都是被告南宁桂源房地产开发实业有限公司还款；五、根据买卖合同附件及托管合同，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应承担代偿的责任。
被告南宁桂源房地产开发实业有限公司答辩称：1、认为被告南宁桂源房地产开发实业有限公司不应承担连带偿还责任，根据双方借款抵押合同第十条，借款人已经办理了房产证，银行自己不去办理抵押权证视为原告方自己放弃了相关权利，这是对保证人不公平的行为；2、即使被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应承担担保责任，也应在抵押物不足部分承担担保责任；3、被告孔巍旭、陆雪梅、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的商铺托管合同是另一个法律关系，与本案无关。
经审理查明：2002年12月27日，原告与被告孔巍旭、陆雪梅、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订了编号：（450109）农银按字（2002）第（122701）号《个人住房按揭合同》，其主要内容为：一、被告孔巍旭、陆雪梅向原告借款195000元，贷款期限为15年，月利率为千分之4.2，采用等额本息还款法；二、对于逾期的贷款本息，被告孔巍旭、陆雪梅应在银行卡账户内存足款项，由原告在下一个还款日划收。但在存款日至划款日之间，原告仍向被告计收逾期利息及其复利；三、本合同任何一方未履行本合同约定义务，应当承担违约责任，并赔偿损失；四、被告孔巍旭、孔彦杰以其购买的位于南宁市中山路66号外滩新城二区贵城1403号房向原告提供抵押担保，并办理了抵押登记；五、抵押担保的范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费等原告实现债权的一切费用；六、被告向原告申请贷款后，被告与开发商南宁桂源房地产开发实业有限公司之间达成协议，由开发商南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称“桂源地产”）代被告向原告偿还按揭款。七、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承诺，自本合同签订之日起，至借款人、抵押人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止，对借款人所欠原告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他有关费用承担连带保证责任。2002年12月30日，原告依约向被告孔巍旭、陆雪梅发放了195000元贷款，但被告孔巍旭、陆雪梅未按合同约定履行还款义务，截止至2014年3月31日，被告孔巍旭、陆雪梅共拖欠本金73642.91元，利息2202.67元。原告为此聘请广西东博律师事务所律师作为诉讼代理人诉至本院，提出诉请如前，并向其支付了7558元律师费。被告孔巍旭、陆雪梅、孔彦杰、南宁桂源房地产开发实业有限公司则答辩如前。
本院认为，原告与被告孔巍旭、陆雪梅、南宁桂源房地产开发实业有限公司（以下简称：桂源地产）于2002年12月27日签订的《个人住房按揭合同》，主体适格，当事人的意思表示真实一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，各方当事人均应恪守。原告依约于2002年12月30日向被告孔巍旭、陆雪梅发放了195000元贷款，但被告孔巍旭、陆雪梅截止至2014年3月31日尚欠原告借款本金73642.91元，利息2202.67元，构成违约，应当承担相应的违约责任。关于《个人住房按揭合同》应否解除的问题，本案中，虽然被告孔巍旭、孔彦杰已与桂源地产签订了《商铺托管合同》，约定由桂源地产代被告孔巍旭偿还《个人住房按揭合同》项下的按揭款，但被告桂源地产代被告孔巍旭向原告偿还按揭款与被告孔巍旭按《个人住房按揭合同》的约定向原告偿还借款本息并非同一法律关系，《商铺托管合同》并不能免除被告孔巍旭、陆雪梅向原告依约偿还借款本息的义务。且《个人住房按揭合同》已明确约定本合同任何一方未履行本合同约定义务，应承担违约责任，并赔偿损失，在原告起诉被告孔巍旭、陆雪梅后，被告孔巍旭、陆雪梅并未积极纠正其违约行为，致使合同目的不能实现，故原告要求解除其与被告孔巍旭、陆雪梅、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的《个人住房按揭合同》，并要求被告孔巍旭、陆雪梅偿还借款本金73462.91元，截止至2014年3月31日的利息2202.67元及随后的利息，该诉请于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告孔巍旭、陆雪梅赔偿律师代理费7558元的问题，《个人住房按揭合同》已约定本合同履行中发生争议，可通过诉讼途径解决。且被告所提供的抵押物的担保范围亦包括律师代理费在内，因此，在被告孔巍旭、陆雪梅在违约在先的情况下，原告为维护其合法权益，快速实现其债权而聘请律师提起诉讼并无不妥，故被告孔巍旭、陆雪梅应向原告赔偿律师代理费。至于具体数额，原告的主张超出广西司法厅的收费标准，本院予以调整，酌定为3783元。同时，《个人住房按揭合同》已约定被告孔巍旭以其购买的位于南宁市中山路66号外滩新城二区贵城1403号房向原告提供抵押担保，抵押担保的范围包括借款本金、利息、逾期利息、复利、罚息以及律师代理费等原告实现债权的一切费用，抵押物共有人孔彦杰亦予以同意，并办理了抵押登记，故为实现上述债权，原告有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。关于原告要求被告桂源地产对被告孔巍旭、陆雪梅的上述债务承担连带清偿责任的问题，根据《个人住房按揭合同》的约定，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承诺，自本合同签订之日起，至借款人、抵押人取得房产证书，办妥抵押登记并将有关抵押文件交原告收执之日止，对借款人所欠原告的全部贷款本金、利息、逾期利息、罚息及其他有关费用承担连带保证责任。律师代理费亦属于原告为实现债权所须支出的合理费用。因此，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司应对被告孔巍旭、陆雪梅的上述债务承担连带清偿责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行与被告孔巍旭、陆雪梅、南宁桂源房地产开发实业有限公司签订的编号：（450109）农银按字（2002）第（122701）号《个人住房按揭合同》；
二、被告孔巍旭、陆雪梅共同向原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行偿还借款本金73462.91元；
三、被告孔巍旭、陆雪梅共同向原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行支付借款利息（计算方法：至2014年3月31日的利息为2202.67元，此后至本案债务实际清偿之日止，以本金73462.91元为基数，按中国人民银行规定的同期逾期贷款利率分段计付）；
四、被告孔巍旭、陆雪梅共同向原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行赔偿律师代理费3783元；
五、为实现上述第二、三、四项债权，原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行对被告孔巍旭、孔彦杰提供的位于南宁市中山路66号外滩新城二区贵城1403号房，有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿；
六、被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对被告孔巍旭、陆雪梅的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任，被告南宁桂源房地产开发实业有限公司承担保证责任后，有权向被告孔巍旭、陆雪梅追偿；
七、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁国贸支行的其他诉讼请求。
本案案件受理费1879元，由被告孔巍旭、陆雪梅共同负担。被告南宁桂源房地产开发实业有限公司对该费用承担连带偿付责任。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：01×××28），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
审 判 长 关 熠
人民陪审员 梁明斌
人民陪审员 姜彩霞
二〇一五年六月十日
书 记 员 覃雪婷
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。