四川省眉山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川14民终307号
上诉人（原审被告）金克华，女，1954年9月29日出生，汉族，四川省眉山市东坡区人，住东坡区思蒙镇和平街。
委托代理人李强，四川晨旭律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江源，男，1976年6月21日出生，汉族，四川省峨眉山市人，住峨眉山市绥山镇雁北南路。
委托代理人粘渝，四川齐协律师事务所律师。
委托代理人宋娇，四川齐协律师事务所律师。
上诉人金克华为与被上诉人江源租赁合同纠纷一案，不服眉山市东坡区人民法院(2015)眉东民初字第3324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,于2016年3月24日进行了公开开庭审理。上诉人金克华的委托代理人李强，被上诉人江源的委托代理人宋娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，2013年2月1日，金克华（甲方）与江源（乙方）签订了《租房协议》，协议约定甲方将位于思蒙壁山路的门市租给乙方经营生意使用。租赁期限从2013年3月1日起至2018年3月1日止。2013年3月1日至2016年3月1日的前三年租金每年为4万元，一次性缴纳，期间如遇不可抗力门市拆除或不存在，甲方须退还乙方该门市剩余租金。第四年租金4.5万元，第五年租金5万元。乙方如需装修必须告知甲方并不得损害甲方建筑的承重结构，否则造成的任何损失由乙方承担。双方还在合同中约定了其他权利、义务。合同签订后当日，江源向金克华交纳了2013年3月1日至2016年3月1日租金12万元。同日，金克华收到江源交纳的房屋转让费2万元。合同签订后，江源对门市进行装修，向辛文强支付装修费54726元，购买灯具支出3594元，购买货架支出15880元，安装防护栏等物品支出5140元，做货柜支出27340元，做招牌支出1851元。装修期间有自称且别人介绍为“房东”的人到门市来查看情况。2015年2月18日凌晨，江源从金克华处租赁经营“天一宝贝”店的房屋发生垮塌，店内货物被部分掩埋。事后，江源自行清点了部分未损坏货物及货柜、货架等。之后，因房屋垮塌形成危房，对周围房屋及行人造成潜在危害，故在社区建议下，金克华对垮塌房屋进行了拆除。
原审另查明，金克华除垮塌房屋外，在思蒙场镇还有其他住所，江源对房屋进行装修时虽然没有正式通知金克华，但是金克华对江源装修房屋是知情的。诉争房屋因修建于上世纪八十年代，无房屋修建规划及原始结构图纸、房屋修建备案许可手续、房屋权属证明。在江源租赁房屋之前，该房屋曾经被租赁用于经营药店、火锅店等。
2015年10月，江源诉至原审法院，请求解除合同，并退还租金及转租费61205元，以及赔偿损失11.9万余元。在原审审理过程中，江源自愿撤回了要求金克华赔偿招牌吸塑字损失的诉讼请求。
原审认为，江源与金克华于2013年2月1日签订的《租房协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，江源与金克华之间形成房屋租赁合同关系，金克华作为房主，对其出租房屋的质量负有安全保障义务。江源在使用租赁房屋过程中出现房屋垮塌事件，金克华辩称房屋垮塌是因为江源装修及使用不当造成的。对此，原审法院认为，首先，江源装修期间，金克华居住在思蒙场镇，知晓江源装修一事，如果江源装修存在问题影响房屋安全使用，金克华应及时提出并制止，但在装修期间及江源使用过程中，金克华从未对江源的装修及使用提出过任何异议。其次，房屋倒塌后金克华有条件并且有充分的时间对房屋垮塌原因进行鉴定，但金克华在没有对房屋垮塌原因进行鉴定的情况下，即对垮塌房屋进行了拆除，以致造成房屋倒塌的原因不明。对此，金克华不能证明房屋倒塌是江源造成的，应当承担对房屋质量举证不能的责任，故应赔偿江源因房屋倒塌造成的损失。对金克华的该辩解意见，原审法院不予采信。
因江源自愿撤回了对招牌损失的诉讼请求，故原审法院对江源的其他损失认定如下：库存商品41777.14元、拆棚拆除空调费用970元、货柜货架27882元（货架15880元+货柜27340元-未损坏货架6698元-未损坏货柜8640元）、装修费54726元、不锈钢防护栏等5140元、灯具2594元。因江源租期为5年即60个月，实际租用了23.5个月，因此货柜货架、装修费、不锈钢防护栏、灯具按其实际使用时间折旧后价值为55566.38元[（27882元+54726元+5140元+3594元）÷60个月×（60个月-23.5个月）]，故江源总损失为98313.52元（41777.14元+970元+55566.38元）。
金克华租赁给江源的商铺倒塌后，租赁物不复存在，双方租赁合同无法继续履行，故对江源要求解除双方于2013年2月1日签订的《租房协议》的诉讼请求，原审法院予以支持。因江源租金已经支付至2016年3月1日，而所租赁的商铺于2015年2月18日倒塌，对商铺倒塌后的租金41205元，金克华应予返还。对江源租房时支付给金克华的转让费2万元，因双方在《租房协议》中并没有约定，性质不明，从其“转让费”的名目来看，应理解为江源从他处受让继续租赁商铺的费用，江源承租商铺的行为完成即应当支付，故该转让费应为《租房协议》之外的其他费用，对江源要求金克华返还转让费2万元的诉讼请求，原审法院不予支持。
综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十六条、第二百三十一条之规定，判决：1、解除江源与金克华于2013年2月1日签订的《租房协议》；2、金克华于本判决生效之日起十五日内返还江源租金41205元；3、金克华于本判决生效之日起十五日内赔偿江源因租赁房屋倒塌造成的损失98313.52元；4、驳回江源的其他诉讼请求。案件受理费3910元，由江源承担887元，金克华承担3023元。
金克华上诉称，1、本案没有证据证明承租人在装修时通知了出租人查看现场，不能排除系因承租人装修原因导致房屋垮塌；2、拆除房屋是在社区领导要求下进行的拆除，即使没有查明确切的倒塌原因，也不能想当然的认为就是房主的责任。原审认定作为房主的金克华承担举证不能的责任，没有法律依据；3、《合同法》对于非因承租人原因导致租赁物的灭失的，其可以要求减少租金或者不支付租金，并没规定出租人应以赔偿。请求改判驳回江源关于损失赔偿的诉讼请求。
江源辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
本院二审查明的事实与原审法院查明的基本事实一致，本院对原审查明的基本事实予以确认。
本院认为，二审中上诉人金克华并未对损失的数额提出异议仅认为其不应当承担损失赔偿责任，故本院对原审查明的损失数额予以确认，则本案的争议焦点为：金克华是否应当就江源的损失承担赔偿责任。
根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”出租人金克华应当在租赁期间内保持租赁房屋符合承租人江源进行日常经营这一约定的用途，其中，自然应当包括租赁房屋符合相应的安全标准。但是本案中江源在使用租赁房屋的过程中却出现了房屋垮塌事件。对于房屋垮塌的原因，因现场已经拆除，导致不能查明垮塌的具体原因，故上诉人金克华所述系因装修导致垮塌的上诉理由不成立，应予驳回。故本案应认定上诉人金克华未按约提供符合约定的租赁物，存在违约行为。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失”之规定，本案应由金克华承担江源因房屋垮塌造成的财产损失。上诉人金克华的上诉请求不成立，应予驳回。
至于上诉人金克华所述依照《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”之规定，本案只应判令减少或者不交租金，不应判决赔偿损失。对此，本院认为，该条并未规定出租人提供的租赁物不符合约定造成承租人损失的不予赔偿。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2258元，由上诉人金克华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐 部
审 判 员 余 鹏
代理审判员 张澌岷
二〇一六年三月三十日
书 记 员 杨 可