江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终1886号上诉人（原审被告）：易某2，男，1978年10月15日出生，汉族，住无锡市。15上诉人（原审被告）：杨某，女，1979年10月16日出生，汉族，住无锡市。上诉人（原审被告）：易某1，男，2004年10月6日出生，汉族，住无锡市。法定代理人：易某2、杨某，系易某1父母。委托诉讼代理人：朱建培（受易某2、杨某、易某1共同特别授权委托），男，1953年10月5日生，原无锡市工商银行退休人员。被上诉人（原审原告）：上海中建物业管理有限公司无锡分公司，住无锡市惠山区惠山大道1525号。负责人：梅元鼎，该分公司董事长。委托诉讼代理人：胡红卫，该分公司项目经理。上诉人易某2、杨某、易某1因与被上诉人上海中建物业管理有限公司无锡分公司（以下简称中建物业无锡分公司）物业服务合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2014）惠民初字第02574号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月3日依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：无锡中建房地产开发有限公司（以下简称中建房地产公司）是华府庄园小区的建设单位。中建房地产公司与上海中建物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》。其规定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为排屋2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米；物业服务费用按季（或预付半年）交付，业主或物业使用人应在每季第一个月内履行付款义务；合同期限内（2006年10月1日-2010年12月31日）业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前一个月业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，中建房地产公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。2011年1月1日，因原前期物业服务合同期限届满，华府庄园小区尚未成立业主大会，中建房地产公司与上海中建物业管理有限公司就合同续期达成协议并续签了《前期物业服务合同》，续展期限为2011年1月1日起至2015年12月31日止。2007年11月18日，无锡市惠山区物价局对该小区物业服务收费标准进行了核准备案，其核准的物业服务收费标准为：别墅2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米（均含公共能耗）。上述《前期物业服务合同》签订后，中建物业无锡分公司对华府庄园小区进行物业管理与服务。2009年6月28日，易某2、易某1、杨某（买受人）与中建房地产公司（出卖人）签订了购买该小区1区137号别墅住宅的《商品房买卖合同》、《业主临时规约》，并于2010年7月2日以易某2为所有权人、易某1和杨某为共有人领取了该房屋的所有权证（登记建筑面积为169.8㎡）。《业主临时规约》规定：委托上海中建物业管理有限公司进行前期管理和服务，物业服务费收费标准为别墅2.80元/月/平方米、商铺5.00元/月/平方米，在小区全部建设完成前，每年按十个月收取物业管理服务费，业主应按规定交付物业服务费。2010年4月9日，易某2办理了房屋交接验收等手续。中建物业无锡分公司根据中建房地产公司开具的物业服务费抵扣单据免除了2010年度应交物业服务费。2011年1月1日-2014年6月30日间的物业服务费经中建物业无锡分公司催告至今未付。期间，易某2于2010年9月3日申请对房屋进行装修并与中建物业无锡分公司、装修施工单位签订了《室内装饰装修管理服务协议》。为支持其主张，易某2、易某1、杨某提供了如下证据：1、易某2与中建房地产公司销售人员、中建物业无锡分公司工作人员的通话录音光盘及书面整理材料、易某22011年6月给中建物业无锡分公司的书面函告、地下室进水等现场照片。与销售人员的通话录音反映出易某2因介绍他人买房及配电箱一事根据当时开发商（中建房地产公司）的政策及有关人员的商定是可以享受减免物业服务费的，按规定介绍买房是免半年，因易某2强烈要求免一年，所以当时的销售经理答应免一年。但减免需经总公司审批同意，介绍买房的须在交房后方可办理减免审批；物业公司以到手的减免审批单为准，因为减免是开发商贴补的。书面函告及地下室浸水照片中反映其物业在2011年6月地下室遭受浸水并造成财产损失。与物业工作人员的通话及相关照片反映易某2要求物业公司上门收取2013年的物业服务费，且要求按3600元交纳；易某2就树木移栽等事宜与物业反映要求及时解决。2、媒体对于涉案小区是否涉嫌违建的采访报道。认为在记者的采访报道中相关部门认为涉案小区的物业不属于别墅，而物业公司按别墅收取物业管理服务费过高且于法无据，要求予以核减。对此，中建物业无锡分公司认为：关于减免问题，开发商如为促销而减免业主物业服务费需开发商审批后出具减免单据给物业公司，减免业主的费用由开发商支付给物业公司；物业公司至今只收到开发商一次减免单据并已冲抵了易某2应交2010年的物业服务费。被告地下室浸水属实，但系市政公共管道堵塞所致，并非物业服务不到位所致。易某2反映的维修事项物业公司已履行维修义务且有维修单为凭；树木移栽因被告提出移栽季节不适宜而未实行，而非物业公司不作为。物业公司收费系经有关部门批准后实施，应属合法收费。易某2要求物业公司按3600元上门收取2013年度的物业服务费没有理由。因双方就物业费的缴纳金额未达成一致，中建物业无锡分公司诉至法院，主张易某2、易某1、杨某支付2011年1月1日-2014年6月30日的物业服务费15355元，本案诉讼费用由易某2、易某1、杨某承担。以上事实有《商品房买卖合同》、房屋登记簿证明、《前期物业服务合同》、《业主临时规约》、物业服务费收费标准的备案回复表、《室内装饰装修管理服务协议》、缴款通知单、通话录音光盘及整理资料、照片、报刊资料及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：中建房地产公司与上海中建物业管理有限公司签订的前期物业服务合同对华府庄园小区的业主具有约束力。易某2、易某1、杨某作为华府庄园小区的业主与中建房地产公司签订了《业主临时规约》、接受了中建物业无锡分公司提供的物业服务，应按业主临时规约和前期物业服务合同的约定按时足额交纳相应的物业服务费。现中建物业无锡分公司要求易某2、易某1、杨某支付欠交的物业服务费不违反业主临时规约和前期物业服务合同的约定，法院予以支持。前期物业服务合同规定的物业服务费收费标准已经有关部门核准备案，属合法有效收费，法院对易某2、易某1、杨某要求核减物业服务费的要求不予采纳。根据收费标准及实际入住情况，2011年1月1日—2014年6月30日易某2、易某1、杨某应付物业服务费确认为16640.40元。易某2、易某1、杨某主张还应减免物业服务费无事实和法律依据，法院不予采纳；其提出的地下室浸水等问题，根据双方提供的证据，应认定中建物业无锡分公司未完全尽到物业管理服务义务，故物业服务费应予酌情扣减，现中建物业无锡分公司主张易某2、易某1、杨某交纳15355元基本合理，法院予以支持。因易某1系未成年人，故其上述付款责任应由易某2、杨某承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十三条，国务院《物业管理条例》第四十二条第一款，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第159条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：易某2、杨某于判决发生法律效力后立即支付中建物业无锡分公司物业服务费15355元。一审案件受理费184元由易某2、易某1、杨某负担。易某2、易某1、杨某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、其虽然与被上诉人签订了物业服务合同，但被上诉人未能全面履行相关维修、养护、管理等义务，且几乎停止对上诉人的物业服务。具体表现为儿童房渗漏、后院公共树木枝桠升至二楼阳台影响安全、地下室进水和未栽种上诉人门前花坛的桂花树等，被上诉人至今未妥善解决上述问题。2、其为开发商引荐客户购买房屋并成交，按规定应免除一年物业服务费；因其住宅后门设有配电房，与周围邻居共同协商免除一年物业费，故合计免除两年物业费。3、该物业系低层住宅，物业服务费收费标准应按普通收费标准收取，故求法院依法核减。综上，请求二审法院撤销一审法院判决，查明事实依法改判。被上诉人中建物业无锡分公司辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审法院已查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。上诉人对其主张引荐客户购买房屋和住宅后门设有配电房要求免交两年的物业费的意见，仅提供与当时的销售人员通话录音，没有其他证据加以佐证双方就物业费减免年限达成一致的事实，无法形成完整的证据链，故本院对该意见不予采纳。上诉人所称中建物业无锡分公司在履约过程中存在物业服务不到位的情况，一审已认定中建物业无锡分公司物业服务中存在的瑕疵，并结合备案物业服务费收费标准，对双方所争议物业费作了审查，判决易某2、易某1、杨某交纳15355元，已充分考虑上诉人利益诉求，所作判决并无不妥。故上诉人主张免交和再核减物业服务费的事项依据不足，本院不予支持。综上，原审判决认定事实并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人易某2、杨某、易某1负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓伟审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇一六年九月一日书记员  杨 志