广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终133号上诉人（原审被告）：罗睿明，男，汉族，1971年6月21日出生，住珠海市，委托诉讼代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。委托诉讼代理人：阳沁蔓，广东晨光律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：珠海市万胜得龙房地产代理有限公司，住所地：珠海市拱北港二路123号16号铺。法定代表人：刘欢欢，总经理。委托诉讼代理人：李友双，广东莱恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄妙娜，广东莱恩律师事务所律师。上诉人罗睿明因与被上诉人珠海市万胜得龙房地产代理有限公司（以下简称万胜得龙公司）居间合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初7629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗睿明上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回万胜得龙公司要求罗睿明向其支付违约金人民币46500元的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由万胜得龙公司负担。事实和理由：一、原审判决适用法律错误。首先，根据原审法院的认定及合同自由原则，罗睿明与杨铠榕之间可以就房屋买卖合同关系进行变更或解除，万胜得龙公司作为居间人不得进行干涉。因杨铠榕已购买其他房屋，不再购买涉案房屋，罗睿明与杨铠榕经协商一致，解除了双方之间的房屋买卖合同关系，至此涉案房屋也就无需办理房地产权过户手续。罗睿明与杨铠榕解除双方之间的房屋买卖合同关系是双方自由合意的结果，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据《二手房买卖合同》第二十二条的规定，万胜得龙公司在权益不受损的情况下，不得干预买卖双方协商变更或解除合同，本案中双方协商一致解除合同并未给万胜得龙公司造成任何损失。其次，万胜得龙公司使用一份早已被叫停使用的格式合同，利用格式合同条款来限制和干涉房屋买卖双方处分自己的合法权益，严重损害了罗睿明和杨铠榕的合法权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，《二手房买卖合同》第二十条第2款、第3款应认定为无效条款，原审判决依照《二手房买卖合同》第二十条第2款判决罗睿明向杨铠榕承担违约责任是错误的，也是违法的。二、原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，判决罗睿明向万胜得龙公司支付违约金，前后矛盾，也属于适用法律错误。根据原审法院的认定，万胜得龙公司没有收取买方的代理佣金系其自身处分民事权利的体现，即使罗睿明与杨铠榕协商一致解除双方之间的房屋买卖合同关系的行为不符合《二手房买卖合同》的约定，也没有因此造成万胜得龙公司有任何损失。三、罗睿明在本案审理过程中从未有《二手房买卖合同》系无效合同的表述，原审判决对于罗睿明认为三方签订的合同无效的认定属于事实认定错误。万胜得龙公司辩称：一、涉案合同不存在限制、干涉买卖双方处理自身合法权益的情形，在罗睿明的妻子徐丽起诉万胜得龙公司及杨铠榕确认合同效力案件中，经过香洲区人民法院生效判决确定涉案合同合法有效，包括买卖双方各自与罗睿明的居间合同均为合法有效。二、罗睿明认为涉案合同为不提议适用的示范合同，但工商局关于示范合同的规定非强制性规定，不存在违反法律强制性规定，涉案合同也是有效合同。三、涉案合同约定违约责任，包括买卖双方及代理方的违约责任，不存在损害某一方的合法权益，即使合同为格式合同，也属于有效合同，罗睿明在签订合同后，无理拒绝履行合同，应当承担违约责任，请求驳回罗睿明的上诉请求。万胜得龙公司向原审法院起诉请求：1、判令罗睿明立即支付代理佣金46500元；2、判令罗睿明立即支付违约金46500元（1550000元×10%×30%=46500元）原审法院认定事实：罗睿明与徐丽是夫妻关系，徐丽就珠海市拱北兰埔路金钟街50号第7栋10D房（以下简称案涉房产）的房屋买卖合同纠纷以出卖人罗睿明无权处分夫妻共同财产为由已提出（2016）粤0402民初3561号诉讼案。根据该案查明的事实如下：“徐丽和罗睿明于2002年登记结婚。2005年，罗睿明向其工作单位中华人民共和国拱北海关购买了涉案房产，并于2006年2月8日登记在罗睿明一人名下。房产证记载房屋为平价房，土地使用权来源为国有划拨。2016年3月13日，罗睿明、杨铠榕和万胜得龙公司三方签订了一份《二手房买卖合同》，约定：罗睿明将涉案房产以155万元的价格转让给杨铠榕，杨铠榕在签订合同时支付定金5万元，余款150万元以银行抵押付款的方式支付；万胜得龙公司作为代理方为买卖双方提供代理服务，并收取代理佣金，等等。合同签订当天，杨铠榕向罗睿明支付了定金5万元。随后，有关各方向交通银行珠海柠溪支行提出贷款申请，后者于2016年4月12日向杨铠榕发出贷款意向书，同意向杨铠榕提供130万元贷款。庭审中，杨铠榕和万胜得龙公司均表示，他们曾不止一次到涉案房产看房，在2016年3月13日签订《二手房买卖合同》前，杨铠榕和万胜得龙公司的相关人员再次进到涉案房产里面看房，当时罗睿明、徐丽还有他们的女儿都在场，并商谈了价格和款项的支付，由罗睿明谈，徐丽本人一直在场且没有提出反对意见。之后三方才去万胜得龙公司的兰埔店签订合同。徐丽表示：其和罗睿明只有涉案房产一套房屋，且一直在该房屋居住；对罗睿明转让涉案房屋并不知情，有一天徐丽在家里休息，罗睿明带着一些人到家里来，把徐丽吵醒了，徐丽从房间出来问是什么事情，罗睿明说是朋友来谈点事情，那些人看到徐丽出来就走了；后来起诉前一星期，徐丽问罗睿明才知道那些人是来看房的；至于擅自转让住房的原因，罗睿明当时表示是要去别的地方买学区房。庭审中，本院依法向徐丽释明《二手房买卖合同》有可能是有效的，是否变更诉讼请求。徐丽当庭表示不变更诉讼请求。案件审理中，应本院的要求，拱北海关于2016年8月16日复函本院，确认其员工罗睿明对涉案房产拥有完全产权，向他人转让房产无限制。”该案根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定认定2016年3月13日，罗睿明、杨铠榕和万胜得龙公司三方签订的《二手房买卖合同》为有效合同，驳回徐丽的诉讼请求。本案再查明，三方签订的《二手房买卖合同》第十九条约定：“代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币46500元，收取卖方代理佣金为空白。如买卖双方最终未能完成房地产产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外”。三方签订的《二手房买卖合同》第二十条约定：“1、买卖双方(含亲属、近亲属、委托人、代理人、代表人、承办人等)利用代理方所提供信息、条件、机会等，私自签订《二手房买卖合同》或私自办理产权过户手续或者另行通过其他物业代理公司办理产权过户手续的，买卖双方应当承担违约责任。代理方有权要求买卖双方支付本合同约定的全部佣金及佣金滞纳金。佣金滞纳金的计算方式为：以该房地产产权过户次日起，按本合同约定的全部佣金数额每日千分之三计算。2、因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求卖方支付本合同约定的全部佣金，并可要求卖方支付该房地产总价款百分之十的违约金。卖方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，卖方应向买方支付房地产总价款百分之十的违约金。卖方并应承担买方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。3、因买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求买方支付本合同约定的全部佣金，并可要求买方支付该房地产总价款百分之十的违约金。买方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。因买方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，买方应向卖方支付房地产总价款百分之十的违约金。买方并应承担卖方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。4、因代理方过错或者违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方应向买卖双方退还已经收取的费用和佣金，并向买卖双方分别支付该房地产总价款百分之十的违约金。庭审中，罗睿明主张没有委托万胜得龙公司代理出售案涉房屋，是万胜得龙公司找到买家后主动找上门要求签订三方合同的。万胜得龙公司提供的格式合同版本早已被工商部门废止使用的，三方签订的合同无效。另外，罗睿明还陈述不卖房的主要原因是：因为罗睿明夫妻关系不太好，不是罗睿明本身不想卖，是罗睿明妻子知道后不同意卖，要到法院去起诉，案号为（2016）粤0402民初3561号。法院判合同有效驳回诉讼请求后，罗睿明又向买家办理手续，买家已经告诉罗睿明其买房了，因此责任不在罗睿明。买家又起诉罗睿明，罗睿明也向买家赔偿损失，双方和解了。万胜得龙公司没有收到佣金是因为签订合同当天就要收取佣金，是万胜得龙公司当时没有收。根据万胜得龙公司提交的证据显示：《二手房买卖合同》的买方杨铠榕向万胜得龙公司出具一份《证明》，内容如下：“2016年3月13日，本人与中介方珠海市万胜得龙房地产代理有限公司、卖方罗睿明签订《二手房买卖合同》，虽然合同第十九条约定本人在签订合同当日支付中介方佣金，但本人与中介方口头约定在过户前支付佣金。因卖方罗睿明签订合同后拒绝出售房屋，本人无法达到合同目的，本人至今未向中介方支付佣金”。原审法院认为，罗睿明系涉案房产的登记所有权人，其与买方杨铠榕和万胜得龙公司签订的《二手房买卖合同》，包含了罗睿明和杨铠榕之间的房屋买卖合同关系，以及罗睿明和杨铠榕分别与万胜得龙公司之间成立的居间合同关系。从前述判决及本案查明的事实可以认定，三方最终没有履行《二手房买卖合同》的主要原因是罗睿明方的悔约行为，因此，导致《二手房买卖合同》不能继续履行的过错方或违约方是罗睿明，罗睿明应依照《二手房买卖合同》的约定承担相应的民事责任。关于万胜得龙公司请求罗睿明立即支付代理佣金46500元问题。《二手房买卖合同》第十九条约定的是代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金人民币46500元，并没有约定代理方向卖方收取代理佣金人民币46500元。至于万胜得龙公司（代理方）没有向买方追讨该笔佣金完全是其处分民事权利的行为，其与买方之间关于代理佣金的约定对作为卖方的罗睿明没有约束力。买方在支付该笔佣金后可以向违约方主张违约责任或赔偿责任。因此万胜得龙公司仅凭《二手房买卖合同》第二十条第2点约定的“代理方可要求卖方支付本合同约定的全部佣金”的表述请求罗睿明支付代理佣金46500元属于合同依据不充足，原审法院不予支持。关于万胜得龙公司请求罗睿明支付万胜得龙公司的违约金46500元（1550000元×10%×30%=46500元）问题。《二手房买卖合同》第二十条第2点约定：“因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求卖方支付本合同约定的全部佣金，并可要求卖方支付该房地产总价款百分之十的违约金。卖方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，卖方应向买方支付房地产总价款百分之十的违约金。卖方并应承担买方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用”。对照该条约定，万胜得龙公司请求罗睿明承担违约责任具有合同依据和事实依据，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，万胜得龙公司在合同中约定的收益亦只是收取买方的代理佣金46500元及所支出的案件受理费、律师费。万胜得龙公司根据合同的约定，结合上述法条的规定降低请求罗睿明支付违约金46500元理据充分，原审法院予以支持。至于罗睿明辩解认为万胜得龙公司使用工商部门早已废止的合同版本，三方签订的《二手房买卖合同》属于无效合同等法律依据不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条的规定，原审法院判决：一、罗睿明于判决发生法律效力之日起七日内向万胜得龙公司支付违约金46500元；二、驳回万胜得龙公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1063元，由罗睿明负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实本院予以确认。本院认为，案涉《二手房买卖合同》由罗睿明、杨铠榕、万胜得龙公司三方共同签订，罗睿明、杨铠榕因此与万胜得龙公司之间形成居间关系。虽然案涉合同约定由杨铠榕支付佣金，但由于罗睿明的违约行为致使合同最终无法履行，万胜得龙公司通过提供居间服务获取居间报酬的合同目的亦因此落空，根据案涉合同第二十条“违约责任”的约定，作为违约方，罗睿明需承担向万胜得龙公司支付全部佣金的违约责任。而对于万胜得龙公司主张的违约金，一方面，万胜得龙公司客观上并未完成合同约定的其他居间服务项目，上述合同违约条款约定违约方需支付佣金与合同履约条款约定义务方应支付的佣金在性质上有所区别，实质上已经体现了对守约方损失弥补和对违约方经济惩罚的违约金功能。另一方面，在未有证据证明万胜得龙公司存在具体损失的情况下，合同另行约定的违约金不仅金额明显过高，也超出了万胜得龙公司订立合同的预期利益和合同履行后的应获利益。至于罗睿明上诉提出格式合同条款的主张，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”和第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，三方所签订的《二手房买卖合同》合同条款对于买方、卖方、中介方的违约责任均有明确约定，合同条款约定内容并未出现上述法律规定的权责失衡情形，罗睿明认为合同条款无效的主张不能成立，本院不予采纳。综上所述，罗睿明的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，虽然对于违约金的性质认定不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费963元，由上诉人罗睿明负担。本判决为终审判决。审判长  曾艺能审判员  庹 佳审判员  王 芳二〇一八年一月三十一日书记员  潘淑恩