江苏省射阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0924民初3148号
原告：姜洪成，男，1970年1月11日出生，汉族，住射阳县。
委托诉讼代理人：王中华，江苏三强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：薛扬，江苏三强律师事务所律师。
被告:盐城振源置业有限公司,住所地在江苏省射阳县合德镇兴耦居委会。
法定代表人：朱彦军，该公司执行董事兼总经理。
委托诉讼代理人：单国祥，射阳县春晨法律服务所法律工作者。
原告姜洪成与被告盐城振源置业有限公司（以下简称振源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告姜洪成及其委托诉讼代理人王中华、薛扬，被告振源公司的法定代表人朱彦军及其委托诉讼代理人单国祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
姜洪成向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方于2016年2月4日签订的购房协议；2.被告返还购房款215760元，赔偿损失215760元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年2月4日，原、被告双方签订购房协议1份，约定被告将位于射阳县耦耕兴荣花园楼房4号楼205室出售给原告，房价为228000元。原告交了房款215760元。后原告发现被告出售给原告的房屋已出售、抵押给他人，原告多次交涉未果，请求判如所请。
振源公司辩称，1.案涉房屋在出售给原告前已抵押给他人属实，但并未出售；2.原、被告签订购房协议时，被告口头明确告知原告该房已经抵押给他人，原告在明知房屋设定抵押的情况下仍坚持购买该房；3.被告虽然向原告出具了215760元的收据，但没有发生现金交易，而是原告此前向被告出售白酒，用被告所欠原告的酒款抵算房款的；4.原告向被告出售的白酒无产品合格证和质检证，是否假冒伪劣产品被告已向市场监督局投诉；5.被告同意解除购房合同并返还购房款，但不同意赔偿损失，且酒的质量没有问题才返还。
当事人围绕诉讼请求，依法向本院提交了证据。姜洪成提交购房协议1份、收条和收据各1份，以证明双方当事人存在房屋买卖合同关系以及姜洪成已经足额支付房款的事实，振源公司对上述证据的真实性无异议，本院依法予以确认。振源公司提交了协议1份，以证明双方当事人存在白酒买卖关系以及振源公司立具的房款收条就是该公司所欠姜洪成酒款的事实，姜洪成对该证据无异议，本院依法予以确认。
本院依职权向射阳县房产管理处调取房屋登记查询结果1份，载明案涉房屋于2014年12月20日网签在刘爱明、孙爱平名下。姜洪成与振源公司对该查询结果均无异议。
根据双方当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院确认以下事实：
2016年1月20日，姜洪成作为甲方与振源公司作为乙方签订协议1份，约定甲方向乙方出售洋河镇海之父酿酒有限公司商务用酒（3A级42度），每箱150元，现订1500箱。甲方酒到位后乙方给付8万元，余款于2016年6月给付7万元，2016年12月底付清。甲方保证酒的质量、发票、合格证等手续齐全，如有质量问题，由甲方全权负责等内容。上述协议签订前，姜洪成已向振源公司提供上述白酒20箱，协议签订后，姜洪成又提供1500箱，合计1520箱，总价款为228000元。审理中，振源公司陈述已向姜洪成支付30000元，但未提供证据。振源公司又陈述，姜洪成所供白酒存在质量问题，亦未提供证据。
2016年2月4日，振源公司作为甲方与姜洪成作为乙方签订购房协议1份，约定甲方将其拥有独立产权的位于射阳县耦耕兴荣花园楼房4号楼205室、建筑面积为87.65平方米的房屋，以人民币228000元出售给乙方，乙方愿意以上述价格向甲方认购该房，一次性付款，如甲方违约，拒绝出售房屋，除退还本金外，并赔偿违约金30000元，如乙方违约不能按期缴付房款，自应付款之日起至实际付款之日止按银行同期贷款利率支付利息等内容。协议签订同日，振源公司法定代表人朱彦军在购房协议背面书写收条1张，载明收到姜洪成人民币228000元。2016年6月2日，振源公司向姜洪成出具格式收据1张，载明收到姜洪成4号楼205购房款215760元。就215760元收据的形成，姜洪成陈述，因房屋实际面积不足，振源公司向其退还12240元，就余款215760元重新出具了购房款收据；振源公司陈述，姜洪成原购买的是同幢楼6层同面积房屋，后嫌楼层高调整为2楼，房屋价款也适当下调，所以形成215760元的收据。
又查明，振源公司因欠刘爱明债务，于2014年12月20日，就兴荣花园4幢205室房屋与刘爱明、孙爱平签订商品房买卖合同，并在射阳县房产管理处备案。
姜洪成因多次要求振源公司交付房屋未果，诉至本院。
本院认为，本案的争议焦点为：（一）姜洪成与振源公司之间的法律关系性质、效力及履行情况如何认定；（二）姜洪成要求解除购房合同，振源公司返还购房款并按购房款标准赔偿损失的诉讼请求，是否应当得到支持。
本院认为，（一）关于姜洪成与振源公司之间的法律关系性质、效力及履行情况的认定问题。根据查明的事实，可以认定姜洪成与振源公司之间存在白酒买卖合同和房屋买卖合同两个法律关系。
1.关于白酒买卖合同关系的效力及履行情况。经查，2016年1月20日姜洪成与振源公司签订白酒买卖协议1份，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。根据该合同约定结合振源公司立具的收条等证据，可以认定振源公司欠姜洪成白酒价款228000元。振源公司辩称已付30000元，因姜洪成不予认可，振源公司也未能提供证据证实，本院对振源公司的该辩解不予采信。
2.关于房屋买卖合同关系的效力及履行情况。经查，2016年2月4日，姜洪成与振源公司签订购房协议1份，该协议系双方当事人真实意思表示，且不违背法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。姜洪成已经支付购房款215760元，振源公司未及时交付房屋，构成违约。振源公司辩称，姜洪成未以现金结算房款，但认可签订房屋买卖协议时同意以该公司所欠姜洪成的白酒价款抵算姜洪成应付的购房款，并向姜洪成出具了购房款收据，表明双方当事人就购房款的履行方式达成了一致，姜洪成已经履行了支付房款的义务，振源公司对姜洪成的履行行为亦表示认可。振源公司又辩称，姜洪成提供的白酒质量存在问题，因姜洪成不予认可，振源公司未能提交证据证明，亦未提起反诉，故关于姜洪成提供的白酒质量是否存在质量问题，本案不予处理。振源公司如有证据证明姜洪成所供白酒存在质量问题，可依法另行主张。
（二）关于姜洪成要求解除购房合同，振源公司返还购房款并按购房款标准赔偿损失的诉讼请求，是否应当得到支持的问题。姜洪成主张振源公司与其签订房屋买卖合同时，隐瞒了已将案涉房屋抵押、出售给他人的事实，依照最高人民法院的司法解释，姜洪成有权主张解除合同，要求振源公司返还购房款并承担已付购房款一倍的赔偿责任。经查，振源公司与姜洪成签订房屋买卖合同之前，已与案外人刘爱明、孙爱平就该房屋签订买卖合同并经射阳县房产管理处备案。振源公司辩称，与姜洪成签订购房协议时，已明确告知其房屋已抵押给他人的事实，但姜洪成不予认可，振源公司亦未能提交证据证明，故本院对振源公司的该辩解不予采信。振源公司又辩称，与刘爱明、孙爱平之间是房屋抵押关系，不是房屋买卖关系，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押或出售给他人的事实的，买受人均有权要求解除合同，并要求出卖人返还购房款、承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
鉴于姜洪成向振源公司给付的购房款，系以其基于双方之间的白酒买卖合同对振源公司享有的白酒价款债权抵充，并未以现金方式支付，考虑白酒价款本身包含利润成份，且双方当事人合同约定的最后给付时间为2016年12月底以及姜洪成在购房时也未尽合理注意义务等因素，本院对姜洪成要求振源公司赔偿的损失数额酌情按购房款的70%计算。
综上，姜洪成要求解除与振源公司之间的房屋买卖合同，并要求振源公司返还购房款215760元，赔偿损失151032元，合计366792元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持，姜洪成的其他诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第九条第二款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、原告姜洪成与被告盐城振源置业有限公司之间的房屋买卖合同于本判决生效之日解除；
二、被告盐城振源置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告姜洪成返还购房款215760元，赔偿损失151032元，合计366792元；
三、驳回原告姜洪成的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期限履行义务的，权利人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条之规定，于本判决发生法律效力且指定的履行期届满之日起2年内，向本院申请执行。
案件受理费7773元（已由原告姜洪成预交），由原告姜洪成负担971元，由被告盐城振源置业有限公司负担6802元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。
审 判 长 张翠娟
审 判 员 侯建伟
代理审判员 沈莹莹
二〇一七年八月七日
书 记 员 施玉芹
附录法律条文
1.《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。