广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）桂03民终1313号
上诉人（一审第三人）：广西全州农村合作银行绍水支行，住所地广西壮族自治区全州县。
负责人：赵裕激，该支行行长。
委托诉讼代理人：蒋峰，广西博辉思善律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：陈菁雪，女，汉族，1990年6月6日生，住广西壮族自治区桂林市象山区。
委托诉讼代理人：郭峻，广西中纬律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：桂林市松杉房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市。
法定代表人：蒋晓群，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方凤兰，该公司办公室主任。
被上诉人（一审被告）：桂林润松休闲健身有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市。
法定代表人：马晓珍，该公司总经理。
委托诉讼代理人：方凤兰，该公司办公室主任。
上诉人广西全州农村合作银行绍水支行因与被上诉人陈菁雪、桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
广西全州农村合作银行绍水支行上诉请求：1、依法撤销广西壮族自治区灵川县人民法院(2016)桂0323民初1065号民事判决：2、依法改判为驳回被上诉人陈菁雪的全部诉讼请求。事实及理由一、陈军与被上诉人陈菁雪的房屋更名并未完成，被上诉人陈菁雪主张“桂林漓江奥林苑”第H60A幢房屋所有权没有事实依据。陈军于2013年3月13日与被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房退房协议书》，该协议书约定“该商品房已办理开发商大产权证，经灵川房管局审核批准后办理更名。”显然上述约定是附生效条件的约定，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同。自条件成就时生效。附解除条件的合同。自条件成就时失效”的规定，陈军于2013年3月13日与被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房退房协议书》，只有经灵川房管局审核批准后才发生效力。二、一审判决适用法律错误。被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司于2012年2月3日经灵川县房产管理局登记，取得了灵川县房权证大圩镇字第××号、20××19号《房屋所有权证》，成为“桂林漓江奥林苑”第H60A幢房屋的合法所有权人。被上诉人陈菁雪与被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司《商品房买卖合同》的签订时间是2013年3月27日，在被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司依法取得房屋所有权证之后13个月之久，且该合同至今尚未生效，更为关键的是被上诉人陈菁雪没有举出任何证据证实“桂林漓江奥林苑”第H60A幢房屋的不动产登记簿与真实权利状态不符。房屋产权登记在先，买卖合同签订在后，到底是谁不符谁？一审判决适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释(一)》第二条判决本案，显然是适用法律错误。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”与《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”的规定明显不相一致，甚至否定了物权法的规定。根据法律适用方法，物权法作为上位法，应优先适用，一审判决适用最高法院司法解释明显不当。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的。不影响合同效力。”的规定，一审法院对本案依法只能确认合同效力，然而一审法院却适用最高法院司法解释道接确认涉案房屋归被上诉人陈菩雪所有，于法相悖。
陈菁雪向一审法院起诉请求：1、判令原告享有位于灵川县房屋所有权。2、判令两被告在30天内提交相府咨料协助原告到有关房屋登记管理机关办理位于灵川县房屋所有权登记手续。3、本案诉讼费由两被告承担。
一审法院认定事实：2005年5月27日，陈军与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，陈军购买两被告开发的位于灵川县房屋，房屋总价款为1078155元。陈军支付了全部购房款并缴纳了契税。2013年2月12日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司将房屋交付陈军。2013年3月13日，陈军与被告桂林市松杉房地产开发有限公司及原告协商一致，将所购房屋更名到原告名下，按被告的要求，陈军与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房退房协议书》。2013年3月27日，原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的灵川县房屋，房屋总价款为1078155元。合同还约定，被告桂林市松杉房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后280个工作日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权机关备案，房屋权证由被告桂林市松杉房地产开发有限公司统一代办代领。同日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司与原告签署了《交房确认书》，将房屋交付原告。2013年3月29日，被告桂林市松杉房地产开发有限公司向原告出具了1078155元的销售不动产统一发票，完成了更名手续。2013年4月15日，原告向税务部门缴纳了房屋契税32344.65元，并向灵川县房管局缴纳了房屋维修基金35155元。原告收房后，对房屋进行了装修。但二被告并未未按合同约定为原告办理房屋所有权登记手续。
另查明，“桂林漓江奥林苑”项目系由被告桂林市松杉房地产开发有限公司与被告桂林润松休闲健身有限公司共同合作开发。被告桂林润松休闲健身有限公司对原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的关于灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”H60A幢房屋的《商品房买卖合同》及被告桂林市松杉房地产开发有限公司的交房行为予以认可。
再查明，2015年4月30日，两被告与本案第三人签订《最高额抵押担保合同》，将“桂林漓江奥林苑”H60A幢房屋等房产作为抵押物，为桂林市润松建筑安装工程有限公司向第三人的贷款提供最高额为18000000元的担保，并于2015年5月5日办理了抵押登记。2016年8月3日，全州县人民法院就案外人桂林市润松建筑安装工程有限公司、本案二被告与第三人的借款合同纠纷出具了调解书，确认了相关债权债务及清偿责任。
一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告桂林市松杉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反国家法律规定，也不损害国家、集体和他人利益，被告桂林润松休闲健身有限公司也予以认可，并愿意承担相应的合同义务，故该合同合法有效，对原告及二被告均具有约束力，各当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记本的记载与真实权利状态不符、其为不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持”。本案中，原告已支付全部购房款，并缴纳了房屋专项维修基金及房屋契税，已履行了自己的合同义务，二被告也已将房屋交付给原告，原告收房后，对房屋进行了装修。原告为讼争房产的真实权利人，因此，对原告要求确认其享有讼争房屋所有权的诉请，依法予以支持。但因本案讼争房产已被抵押给了第三人，并办理了抵押登记，在抵押登记存在的情况下，根据办理产权登记的相关规定，暂不具备将相关资料备案及将产权证办理至原告名下的条件。故，对原告要求二被告协助其办理房屋产权登记手续的诉讼请求不予支持。原告可在相关条件成就后，再行要求办理相关产权登记手续。
关于第三人的抵押权是否有效及如何保护的问题。因抵押权设立所依据的抵押合同为从合同，要确定抵押权的效力及保护问题，不仅仅要审查抵押合同及抵押行为本身，还应全面审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况。而审查抵押合同所依附的主合同的效力及履行情况必将对主合同的各方当事人的利益产生影响，涉及另一基础法律关系。故，本案中，该院仅对存在抵押权及抵押权的存在对处理本案的影响进行认定。对原告要求确认两被告与第三人签订的《最高额抵押担保合同》无效，第三人不享有优先受偿权的诉请，不宜在本案中一并处理，各当事人可另行提起诉讼。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条的规定，判决：一、灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”H60A幢房屋归原告陈菁雪所有；二、驳回原告陈菁雪的其他诉讼请求。
本院经审理，一审法院认定事实与本院查明事实基本一致，对一审法院认定事实本院予以确认。
本院另查明，本案涉诉的桂林漓江奥林苑H60A幢房屋在2012年2月，已由被上诉人桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司办理了20××18号《房屋产权证书》，该证上的产权人为桂林市松杉房地产开发有限公司，桂林润松休闲健身有限公司为该产权证的共有人。
因桂林市润松建筑安装工程有限公司所欠上诉人广西全州农村合作银行绍水支行借款逾期未归还，上诉人广西全州农村合作银行向广西壮族自治区全州县人民法院对借款人桂林市润松建筑安装工程有限公司，抵押保证人桂林市松杉房地产开发有限公司，桂林润松休闲健身有限公司提起民事诉讼。广西壮族自治区全州县人民法院受理后，于2016年8月3日作出(2016)桂0324民初567号民事调解书，其主文内容为：被告桂林市润松建筑安装工程有限公司自愿于2016年9月30目前归还清楚所欠原告借款利息，于2016年10月31日前归还原告借款本金1800万元及其利息。被告桂林润松休闲健身有限公司，桂林市松杉房地产开发有限公司在抵押财产价值范围内对上述借款本息承担清偿责任。该调解书已发生法律效力。
本院认为，被上诉人陈菁雪起诉请求的标的为与桂林漓江奥林苑H60A幢房屋相关的物权权利。被上诉人陈菁雪只是桂林漓江奥林苑H60A幢房屋的二手房买受人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”的规定，在涉诉标的存在抵押担保物权情况下，被上诉人陈菁雪只对桂林润松休闲健身有限公司，桂林市松杉房地产开发有限公司享有债权，而不能对桂林漓江奥林苑H60A幢房屋享有物权。且涉诉的桂林漓江奥林苑H60A幢房屋的抵押担保物权已被生效的广西壮族自治区全州县人民法院(2016)桂0324民初567号民事调解书确认为有效抵押。上诉人广西全州农村合作银行绍水支行对涉诉的桂林漓江奥林苑H60A幢房屋的抵押担保物权在折价、变卖后享有优先受偿权。在该生效裁决文书确定的担保物权未被撤销、放弃和消灭时，被上诉人陈菁雪不具有对桂林漓江奥林苑H60A幢房屋相关的物权主张权利的主体资格。故陈菁雪不具有起诉要求确认与桂林漓江奥林苑H60A幢房屋相关物权的诉讼主体资格。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第一项规定，裁定如下：
撤销广西壮族自治区灵川县人民法院（2016）桂0323民初1065号民事判决。二
二、驳回陈菁雪起诉。
一审案件受理费100元，由一审法院退回给陈菁雪。上诉人广西全州农村合作银行绍水支行预交的二审案件受理费100元予以退还。
本裁定为终审裁定。
审判长 吕秀文
审判员 王治斌
审判员 陈海涛
二〇一七年六月二十九日
书记员 申峰峰