湖北省黄石市西塞山区人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0203民初937号原告：刘秀英，女，1971年5月7日出生，汉族，住湖北省大冶市。被告：姚永忠，男，1968年6月3日出生，汉族，住广东省广州市天河区。第三人：李名忠，男，1962年7月8日出生，汉族，住湖北省大冶市。第三人：大冶市圣山房地产开发有限公司，住所地：湖北省大冶市东风路办事处新冶大道黄四申。法定代表人：李名忠，该公司董事长。第三人：大冶市圣发源实业有限公司，住所地：湖北省大冶市金湖街道办事处栖儒桥循环经济工业小区。法定代表人：黄开凤，该公司董事长。上述第三人共同委托诉讼代理人：邓国明，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。第三人：黄石天域房地产开发有限公司，住所地：黄石市湖滨大道727-30号。法定代表人：胡长青，该公司总经理。第三人：胡长青，女，1973年5月24日出生，汉族，住湖北省大冶市。共同委托诉讼代理人：罗忍，湖北人本律师事务所律师。代理权限：一般代理。原告刘秀英诉被告姚永忠、第三人李名忠、大冶市圣山房地产开发有限公司（以下简称圣山公司）、大冶市圣发源实业有限公司（以下简称圣发源公司）、黄石天域房地产开发有限公司（以下简称天域公司）、胡长青执行异议之诉一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法适用普通程序，组成了由审判员刘永红担任审判长，与人民陪审员程良军、肖春平参加的合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告刘秀英，被告姚永忠，第三人天域公司、胡长青的共同委托诉讼代理人罗忍到庭参加了诉讼。第三人李名忠、圣山公司、圣发源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉。本案现已审理终结。原告刘秀英诉称，2013年期间，第三人天域公司、胡长青与原告之间存在债权债务关系。经多次催讨，第三人天域公司、胡长青没有资金偿还，经协商，达成以房抵债协议。2014年11月30日，双方签订了《协议书》，约定将“天域·名流天地”二期9栋1单元802号商品房作价666290元，抵偿原告欠款300000元，剩余购房款366290元待办理产权登记时由原告补齐。当日天域公司与原告签订了商品房《认购书》，原告当天收到天域公司出具的300000元购房款收据，本案房屋的付款义务已部分完成。2015年4月20日,天域公司与原告办理了交房手续，现原告已装修入住。2016年6月，原告得知“天域·名流天地”二期9栋1单元802号商品房进入执行拍卖程序。原告认为法院查封、拍卖该房屋侵害了原告作为财产所有权人的合法权益，因此原告提出了执行异议申请，请求终止执行、解除查封。但法院以“债权抵购房款没有实际支付购房款，未办理过户登记手续”为由认为该房屋不属于原告所有，并于2017年4月26日裁定驳回了原告的异议申请。原告认为上述裁定理由不能成立，该裁定将支付购房款等同于现金支付，实际上支付购房款是履行支付合同对价的义务的行为之一，支付合同对价这一义务以何种方式履行可以由合同双方协商，债权债务相互抵销也是法律认可的支付合同对价的履约方式，且该涉案房屋的买卖行为也是发生在法院查封之前。同时，未办理过户手续并不影响所有权的获得，而且原告在此也没有过错。原告认为，法院一旦将本案涉及的房屋强制进入执行拍卖程序，必然会损害原告的合法权益。因此原告现依据民事诉讼法第227条之规定提起案外人执行异议之诉，请求判令：1、停止对“天域名流天地”二期9栋1单元802号房屋的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为证明自己的主张，向本院提交了以下证据：证据一、原告身份信息。证明原告主体适格。证据二、银行转账凭证、借款协议。证明：2013年3月27日，原告向第三人胡长青转款115万元（其中原告占30万元，胡予红占30万元，胡碧莲占15万元，朱莉占10万元），原告与第三人胡长青形成30万元的债权债务关系。证据三、协议书、认购书、收据。证明：2014年11月30日,原告与第三人胡长青、黄石天域房地产开发有限公司达成以房抵债协议，抵偿30万元，其余购房款须于接到天域公司通知之日起7日内与指定银行办理完毕房款按揭手续，并及时供款，原告履行了合同约定付款义务，并交接了房屋钥匙。证据四、2015年11月22日装修保证金的收据、垃圾处理费收据、电梯使用费收据、电费发票、房屋装修照片。证明1、2015年11月22日，原告开始装修抵债房屋。2、原告已经入住了天域名流天地二期9栋1单元802室。被告姚永忠答辩称，1、原告与第三人天域公司签订的《认购书》不是《商品房预售合同》，亦未在黄石市不动产权管理部门登记备案，不能对抗答辩人的债权查封；2、天域公司以房抵债与原告签订的《认购书》自始无效，原告请求解除诉争房屋的查封没有法律依据。被告姚永忠为支持自己的抗辩理由，向本院提交了以下证据：证据一、姚永忠身份证复印件，证明被告主体资格。证据二、天域公司开发的“天域名流天地二期”9号楼湖北省商品房黄房售字（2013）0023号预售许可证书，证明案涉房产至今系预售商品房。证据三、大冶市不动产登记中心提供的证明一份，证明1、原告刘秀英名下在大冶市东岳路××单元××室有住房；2、根据《异议复议》规定第29条第2款，原告购买此房用于居住且买售人名下无其他居住房屋不满足该条件。证据四、黄石市中级人民法院（2014）鄂黄石中民二初字第00051-1号民事裁定书及（2014）鄂黄石中民二初字第00051-1号、第00051-2号、第00051-3号协助执行通知书，黄石市中级人民法院（2016）鄂02执他字第14号、贵院（2016）鄂0203执914号之二及同编号协助执行通知书、查封房号表。证明涉案房产首轮查封于2015年2月26日。证据五、中信银行黄石分行（前身黄石支行）与第三人天域公司订立的《最高额抵押合同》（编号2014鄂银最抵第662号）及抵押房号表、以及抵押合同项下的该银行综合授信合同（2014鄂银信字第500号）。证明涉案房产于2014年10月17日向该银行设定贷款抵押权。证据六、案例。案例一：江苏省高级人民法院《方卓君与朱永光民事执行裁定书》【（2014）苏执异字第0015号】；案例二：最高人民法院《姜建益与诸城市江峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷申请再审民事裁定书》【（2015）民申字第1510号】。证明在本案中，原告即使占有案涉房屋，若该房屋未竣工，原告即使取得该房屋钥匙也不能产生实际占有该房屋的法律效果，则法院可以对该房屋进行查封和拍卖。第三人李名忠、圣山公司、圣发源公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。举证期限内，第三人李名忠、圣山公司、圣发源公司未向本院提交证据。第三人天域公司、胡长青答辩称，本案的发生是时间误差产生的，涉案房屋是在建工程抵押的，跟原告已经约定明确了，一房一结，与银行办理相关手续，去银行协商解除抵押的事宜后，办理贷款可以备案，但房子在手续办理期间就被查封了。答辩人与原告签订的《认购书》条款内容具备了房屋买卖合同的条款。房屋买卖合同是双方真实意思表示。原告没有实际支付购房款，天域公司是按实际购房款来抵的，只抵扣了300000元，剩余部分原告也是需要支付的。举证期限内，第三人天域公司、胡长青未向本院提交证据。第三人李名忠、圣山公司、圣发源公司未到庭参加质证，视为其放弃质证的权利。经庭审质证，被告姚永忠对原告提交的证据一无异议，对证据二银行转账流水关联性、证明目的有异议，该款是刘秀英转给胡长青的，1150000元是2013年3月27日转的，胡长青是否向原告还款不清楚，天域公司是担保人，用房子来偿还债务，违反了公司法。对证据三关联性有异议，借款是在2013年3月27日借款的，借款协议关联性有异议，违反了公司法，把公司财产和个人财产混同了。公司提供担保不符合法律规定。对证据四真实性无异议，合法性、关联性有异议，该房屋没有依法办理竣工手续，该证据证明了是在法院查封之后才产生的费用。对照片的真实性、合法性和关联性有异议，该照片看不出来是涉案房屋的照片。第三人天域公司、胡长青对原告提交证据一无异议，对证据二该借款是真实的，刘秀英占300000元。借款是以胡长青名义借的，款项是转到胡长青名下的，但是该款是用于天域公司运营的，对该证据无异议。对证据三胡长青是天域公司的法定代表人，即使是她个人签字的也可以代表公司行为，该款是用于公司运营的。协议书、认购书、收据是天域公司与原告胡长青签订的，合法有效。对证据四交付钥匙也是占有房屋的一种方式，2014年11月30签协议的时候就把钥匙给原告了，对该证据无异议。对照片无异议。原告刘秀英对被告姚永忠提交的证据一、证据二无异议，对证据三该房子已被查封了，该房屋可能会被处置，处置完毕后名下就没有房产了。对证据四无异议，该证据证明本案涉案房屋是在查封之前进行交易的，对证据五天域公司与原告约定好了一至二个月之内把银行的钱还清之后备案的。对证据六案例不能作为证据提交，只能作为参考。第三人天域公司、胡长青对被告姚永忠提交的证据一、证据二无异议，对证据三该房子已被查封了，该房屋可能会被处置，处置完毕后名下就没有房产了。对证据四无异议，该证据证明本案涉案房屋是在查封之前进行交易的。对证据五本案中抵押人并没有提出异议，对证据六案例不能作为证据提交，只能作为参考。对上述无异议的证据，本院予以采信。对上述有争议的证据本院认为，原告提交的证据二、三、四虽具备证据真实性，但与本案待证事实不能相互印证，不能证实其所要证明的内容，本院不予采信。被告姚永忠提供的证据三、四与本案待证事实之间存在关联，本院予以采信。被告姚永忠提交的证据五、六与本案待证事实无关联性，本院不予采信。经审理查明，2013年3月27日，原告刘秀英与第三人胡长青、天域公司签订《借款协议》，由刘秀英出借300000元给胡长青，借款期限二年，即自2013年3月27日起至2015年3月26日，月利率为1.5%，天域公司为该借款提供担保。2014年11月30日，原告刘秀英与第三人胡长青、天域公司签订一份《协议书》，约定：截至2014年10月25日止甲方（胡长青）欠乙方（刘秀英）300000元，现因天域公司下欠胡长青的应付款未付；天域公司用“天域·名流天地”二期商品房一套（9#楼1单元802室，面积152.26㎡、单价4376元/㎡），总价款666290元抵给刘秀英，用于偿还天域公司对胡长青的部分借款，同时胡长青用此房产抵偿欠刘秀英的300000元借款。天域公司同意与刘秀英或其指定第三人办理相关购房手续；待天域公司与刘秀英办理相关购房手续及产权登记时，视同胡长青已偿还刘秀英欠款300000元，同时刘秀英补齐下欠房款366290元。同日，原告刘秀英与第三人天域公司就上述房屋签订了《认购书》，由天域公司向原告刘秀英出具300000元收据一张。2015年2月，因第三人圣山公司、圣发公司、天域公司向姚永忠借款15000000元未还，同年2月26日，被告姚永忠申请黄石市中级人民法院查封了天域公司名下“天域名流天地”二期9栋1单元802号商品房。2016年7月20日，黄石市中级人民法院作出（2016）鄂02执他字第14号执行裁定书，将该案裁定由西塞山区人民法院执行。本院于2017年2月7日作出（2016）鄂0203执914号之一执行裁定书，并继续查封了被执行人天域公司上述房产。后异议人刘秀英向本院提出执行异议。2017年2月27日，本院作出（2017）鄂0203执异34号执行裁定书，驳回异议人刘秀英的异议，故原告遂诉至本院。另查明，第三人天域公司与案外人中信银行股份有限公司黄石支行于2014年10月17日签订《最高额抵押合同》，将“天域·名流天地”二期部分房屋作为抵押，本案诉争房屋包括在内。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，双方诉争的为刘秀英享有的权益能否阻却姚永忠对“天域·名流天地”二期9栋1单元802室商品房申请强制执行。2013年3月27日，第三人胡长青、天域公司向刘秀英借款300000元未能清偿，后三方于2014年11月30日签订《协议书》，以债权抵房款的形式，由原告刘秀英以300000元出借款项购买第三人天域公司上述房产。天域公司向刘秀英出具了金额为300000元购房款收据，故可以确认刘秀英已向天域公司支付了300000元购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被之执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。根据上述法律规定，即使刘秀英与天域公司签订的《认购书》有效，因其支付的购房款并未超过合同约定的百分之五十，故不能排除姚永忠对该房屋申请强制执行。由此，原告主张停止对“天域·名流天地”二期9栋1单元802室房屋的强制执行，并解除查封的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告刘秀英的诉讼请求。案件受理费160元，由原告刘秀英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  刘永红人民陪审员  程良军人民陪审员  肖春平二〇一七年七月二十九日书 记 员  万 婉