福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民初字第1060号原告：龚苏涵，男，汉族，1955年12月6日出生，住福建省漳州市龙文区，原告：龚维，男，汉族，1984年1月27日出生，住福建省龙海市，二原告委托诉讼代理人：许晓达、肖杰萍，福建达峰律师事务所律师。被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边，组织机构代码79837069-1。法定代表人：黄焕明，董事长。委托诉讼代理人：罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨奇灏，福建天衡联合律师事务所实习律师。原告龚苏涵、龚维与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龚维及两原告的委托诉讼代理人许晓达、被告明发公司的委托诉讼代理人张玮及陈琳到庭参加诉讼。因明发公司向福建省高级人民法院就叶思惠诉其商品房预售合同纠纷案件申请再审，为避免同类型的案件判决结果不同，本案于2015年7月30日裁定中止诉讼，于2015年11月28日恢复诉讼。因福建省高级人民法院作出（2015）闽民申字第1193号民事裁定书裁定再审，并指令福建省漳州市中级人民法院再审，本案于2015年11月30日裁定中止诉讼，于2016年12月1日恢复诉讼。本案现已审理终结。龚苏涵、龚维向本院提出诉讼请求：1.判令明发公司支付龚苏涵、龚维将不具备交房条件的房屋交付使用的违约金10000元；2.判令明发公司向龚苏涵、龚维支付逾期交房违约金62065元；3.判令明发公司立即协助龚苏涵、龚维办理房屋权属证书（包括房屋所有权证书和土地使用权证书，下同）；4.确认双方签订的《商品房买卖合同》附件六补充协议第二十二条条款无效；5.判令明发公司向龚苏涵、龚维支付逾期办证违约金（违约金每日按龚苏涵、龚维已付款2028252元的0.01%计算，从2013年8月30日起计至实际取得上述房屋权属证书之日止；暂计至起诉日的违约金为73017元）。事实和理由：2011年1月6日，龚苏涵、龚维与明发公司签订《商品房买卖合同》，龚苏涵、龚维向明发公司购买明发商业广场X幢X号商品房一套，购房款2028252元。合同签订后，龚苏涵、龚维按约支付全部购房款。根据合同约定，明发公司应于2012年12月30日前将符合约定条件的商品房交付龚苏涵、龚维使用。直至2013年6月1日，上述房屋在尚不具备交房条件的情况下才实际交付并由龚苏涵、龚维接收使用。根据合同约定，明发公司应支付龚苏涵、龚维将不具备交房条件的房屋交付使用的违约金10000元及逾期交房违约金62065元（2028252元×0.02%/日×153日，从2012年12月31日起至2013年6月1日止共计153日）。且明发公司至今未能依法履行协助办证义务，致使龚苏涵、龚维至今未能取得房屋权属证书，虽然合同附件六合同补充协议第二十二条对违约金的约定进行了变更，但该条款系明发公司提供的格式条款，明发公司在订立时未采取合理方式尽到提示和说明义务，且该条款将原约定按日计付的违约金变更为一次性违约金明显系明发公司免除其责任、排除龚苏涵、龚维主要权利的条款，依法应认定为无效，明发公司应承担逾期违约责任。明发公司辩称，一、龚苏涵、龚维没有在合同约定的期限内接收讼涉商品房，故龚苏涵、龚维要求明发公司按合同第八条支付10000元违约金没有事实依据，依法应予驳回。二、由于出现非明发公司所能控制的客观原因，明发公司可据实延期224天交房，因此明发公司不存在逾期交房行为。明发公司于2013年3月23日书面通知龚苏涵、龚维于2013年3月30日办理商品房交接事宜，龚苏涵、龚维未按通知时间前来办理交房手续，即使明发公司存在逾期交房行为，龚苏涵、龚维主张的超过2013年3月30日的逾期交房违约金也缺乏事实依据。三、《商品房买卖合同》附件六补充协议第二十二条并不存在免除明发公司自身责任、加重龚苏涵、龚维责任、排除龚苏涵、龚维主要权利的情形，龚苏涵、龚维主张该约定无效没有法律依据。四、讼涉商品房尚不具备办证条件，龚苏涵、龚维主张立即协助办理讼涉商品房的权属证书并主张逾期协助办证违约金缺乏事实及法律依据，依法应予以驳回。本案审理过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年1月6日，龚苏涵、龚维龚苏涵、龚维与明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定龚苏涵、龚维向明发公司购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场X幢X号商品房一套，用途为店面，建筑面积146.55平方米，每平方米13840元，总金额2028252元。购房款龚苏涵、龚维已支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、×。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年3月20日，明发公司开发的明发商业广场16#-19#楼通过工程验收合格；2013年4月27日，本案讼争商品房所在的17#楼通过消防验收合格。2014年5月29日，漳州市城乡规划局作出《漳州市建设工程竣工规划条件核实意见书》，内容为：“明发商业广场10#-19#楼，总建筑面积200704.64M2，其中计容建筑面积198838.65平方米。[建设工程规划许可证号建字第350600200900024]，达到城市规划要求。（备注：本期超容建筑面积1927.84平方米在下期核减。）”2013年3月23日，明发公司向龚苏涵、龚维发出《交房通知书》，通知龚苏涵、龚维于2013年3月29日至2013年3月30日办理房屋交接手续。龚苏涵、龚维于2013年6月1日实际接收房屋。自2012年12月31日起至2013年6月1日止的期间时间为152天。2016年11月14日，漳州市国土资源局公示《明发集团（漳州房地产）开发有限公司“明发商业广场16-19幢”不动产登记公告》，公告内容：明发集团（漳州房地产）开发有限公司“明发商业广场16-19幢”土地证号：漳国用（2009）字第953**号。土地用途为商住、综合。现已通过竣工验收报备并完成不动产初始登记。凡购买“明发商业广场16-19幢”的单位和个人，可持相关材料到漳州市行政服务中心三楼办理不动产登记。2016年11月23日，明发公司向龚苏涵、龚维寄送《不动产权证书办理通知书》。根据漳州市气象科技服务中心出具的气象报告，2011年1月6日至2013年6月1日，漳州市出现中雨以上101天，六级以上风14天，台风31天。漳州发展水务集团有限公司发布2012年9月19日停水通知，漳州电业局发布停电通知，具体时间为2011年11月17日、11月18日、12月6日、12月9日、2012年7月12日、8月12日。上述因素扣除重复天数后明发公司可延期交房天数为133天。另查明，2016年5月11日，漳州市国土资源局向漳州市城乡规划局发出《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，内容为：明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）于2007年1月以挂牌出让方式取得位于龙江路××、××以西××号地块国有建设用地使用权。2007年2月29日，我局与明发公司签订《国有土地使用权出让合同》，出让土地面积223588.72平方米（含代征城市道路绿带和代征港道绿带面积26639.41平方米，代征港道面积27785.67平方米，代征城市支路面积4599.26平方米）。明发公司将该宗地用于明发商业广场项目建设，现已竣工，其中：10#-19#号楼已通过贵局竣工规划条件核实。因规划调整，导致该项目1#、2#、5#、17#、18#、20#、21#、25#、26#楼占用到原规划代征绿地10572.90平方米，影响了房产证的办理。为妥善解决明发商业广场项目房产证办理问题，请贵局出具经批准调整的明发商业广场项目用地规划红线图，以便我局组织材料上报市政府批准。特此函告。”本院认为，龚苏涵、龚维与明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用。依照上述规定，符合法定交付条件的商品房可交付使用。本案中，明发公司提供的竣工验收报告、消防验收意见书等证据，证明讼争商品房所在楼盘于2013年3月20日通过竣工验收合格，2013年4月27日通过消防验收合格，此时讼争商品房即已达到法定交付使用条件，明发公司即可将讼争商品房交付龚苏涵、龚维。关于明发公司是否应按《商品房买卖合同》第八条的约定支付违约金10000元的问题。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，支付违约金10000元的前提条件是讼争商品房在约定的交付期限内未能达到交付使用条件，但龚苏涵、龚维仍同意在此期限内予以接收，明发公司才应当支付违约金10000元。本案中，明发公司没有在约定的交房时间2012年12月30日前要求龚苏涵、龚维接收不具备交房条件的商品房，龚苏涵、龚维也没有在约定的交房时间前同意接收该商品房，而是在约定交房日期之后的2013年6月1日才实际接收，此时明发公司向龚苏涵、龚维交付的商品房已符合法定交付使用条件，龚苏涵、龚维要求明发公司支付违约金10000元的请求不予支持。关于本案明发公司可据实予以延期交房时间的认定问题。明发公司提供的降雨、六级以上风、台风等论证报告，证明在双方签订合同时起至交房期间本地区的降雨、六级以上风、台风等气候情况，可予以采信认定。降雨、六级以上风和台风是双方签订合同时不可预知的事由，属于其他非明发公司所能控制的客观原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房；明发公司提供的水务、供电部门的停水、停电通知，证明在双方签订合同时起至交房期间施工工地停水、停电的事实，可予以采信认定，停水、停电属于政府及相关部门原因，该事由符合《商品房买卖合同》第八条关于政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工可据实予以延期的约定，由此原因造成停工，可据实予以延期交房；明发公司未能提供在双方签订合同时起至交房期间本地区有达到40°C及以上高温影响工程施工的天气事由发生，其所提供的高温论证报告记载的高温情况只有≥35°C，该高温天气不足以影响建筑工程施工，故本案不存在高温天气影响工程施工可据实予以延期的情形；雾天天气亦不足以影响建筑工程施工，故本案不存在雾天天气影响工程施工可据实予以延期的情形；众所周知，在我国全国各地，每年均有中、高考和节假日时间，此情形属于双方签订合同时便可预知的事由，不属于非出卖人所能控制的客观原因，由于双方在签订合同时并未约定中、高考和节假日期间作为可据实予以延期交房情形，故本案的中、高考和节假日期间不作为可据实予以延期交房的时间。经核实，确定明发公司依约可据实予以延期交房的时间为：中雨、六级以上风、台风、停水及停电153天，扣除重复计算的天数后为133天。关于本案逾期交房违约金应当如何计算问题。龚苏涵、龚维于2013年6月1日实际接收讼争商品房，而《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间为2012年12月30日，明发公司逾期交房，应承担逾期交房违约责任。经核算，自2012年12月31日起至2013年6月1日止的时间为152天，扣除明发公司可据实予以延期交房天数133天，明发公司实际延期交房天数为19天，其应承担逾期交房违约金的天数为19天，应认定讼争商品房逾期交付未超过90日。依据《商品房买卖合同》第九条约定，明发公司应按照龚苏涵、龚维已付款的日万分之一计算，向龚苏涵、龚维支付19天的逾期交房违约金计3853.68元（2028252元×0.01%×19天）。关于龚苏涵、龚维要求明发公司立即协助办理房屋权属证书的请求。根据合同补充协议第二十三条的约定，明发公司向房屋权属登记机关提供办理权属登记的相关资料，即视为依约履行了办理房屋权证之义务，从双方的上述约定可见，明发公司的办证义务是只需要提供办理权属登记的相关资料，双方并没有约定明发公司应当协助为龚苏涵、龚维办理房屋权属证书。由于双方没有约定明发公司应当协助办理房屋权属证书，龚苏涵、龚维的请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于龚苏涵、龚维要求确认合同补充协议第二十二条无效的请求。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。因合同补充协议是双方当事人根据主合同《商品房买卖合同》第二十二条约定对主合同未尽事宜做出的增加、放弃、变更和补充的约定，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效。龚苏涵、龚维未能提供足以证明该条款无效的证据，该请求缺乏事实根据和法律依据，不予支持。关于明发公司是否存在逾期办证违约责任的问题。因讼争商品房于2013年6月1日实际交付使用，故本案讼争商品房应自2013年6月2日起算出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，明发公司应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，但时至2016年11月14日，明发公司才完成初始预登记，已超过90日期限。明发公司辩称无法按时办证是因为规划红线图调整后，规划部门未及时向国土部门报备新的红线图所致，而并非出卖人原因所致。明发公司提供的《漳州市国土资源局关于出具明发商业广场项目用地规划红线图（调整后）的函》，虽提到明发商业广场部分楼存在规划调整，但函件内容并不能证明系因该规划调整导致明发公司未能按时办理初始预登记，明发公司上述辩解不予采纳。根据双方买卖合同及补充协议约定，超过90日，龚苏涵、龚维未能取得房屋权属证书的，明发公司应承担逾期办证违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因双方当事人在合同补充协议第二十二条约定“买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”，已对出卖人逾期办证的违约责任作出约定，故违约金应按合同补充协议约定的以已付房款1%标准计算，即20282.52元（2028252元×1%）。综上所述，本院认为，龚苏涵、龚维要求明发公司承担逾期交房和逾期办证违约责任理由成立，应予以采纳，但部分请求项目和数额不当，不予全部支持，明发公司应当向龚苏涵、龚维支付逾期交房违约金3853.68元和逾期办证违约金20282.52元；龚苏涵、龚维要求明发公司按照《商品房买卖合同》第八条约定支付10000元违约金、请求认定合同补充协议第二十二条无效及按日支付逾期办证违约金、要求明发公司协助办理房屋权属证书，因缺乏事实根据和法律依据，不予支持。明发公司认为应当予以扣除的合理逾期天数为224天不当，不予采纳；明发公司认为逾期办证并非出卖人原因所致的辩解不当，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付龚苏涵、龚维逾期交房违约金3853.68元；二、明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付龚苏涵、龚维逾期办证违约金20282.52元；三、驳回龚苏涵、龚维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3202元，由龚苏涵、龚维负担2669元，明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  邹岩松审 判 员  苏碧恋人民陪审员  魏雅蓉二〇一六年十二月二十七日书 记 员  林斐偲刘婧执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。