广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤17民终748号
上诉人（原审被告）：周朵，男，汉族，1974年10月3日出生，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：阳江市愉景物业服务有限公司，住所地：广东省阳江市江城区石湾路愉景花园。
法定代表人：刘贞良，该公司总经理。
委托代理人：黄仕掌，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：梁适，广东拓进律师事务所实习律师。
上诉人周朵因与被上诉人阳江市愉景物业服务有限公司（以下简称愉景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2016年6月14日作出的（2016）粤1704民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：愉景物业公司是于2003年2月14日成立的有限责任公司，公司原名称为阳江市愉景物业管理有限公司，2013年4月16日经工商局核准，公司名称变更登记为阳江市愉景物业服务有限公司。
2010年2月11日，阳东县美丽花城小区业主委员会与愉景物业公司签订一份《阳东县美丽花城小区物业管理服务合同》，约定该业主委员会将美丽花城小区小高层11幢和丽园别墅区的物业管理服务委托愉景物业公司进行管理服务，合同期限5年，自2010年2月12日起至2015年2月12日止。合同第三条约定，物业管理服务费按购房合同的建筑面积计算，其中一期小高层（含商铺）的收费标准为每平方米每月0.8元，二期丽园别墅（含商铺）的收费标准为每平方米每月1元；第四条约定，应由业主承担的共用部位、共用设施设备水电费按实际使用数分摊，由愉景物业公司代收代支；第十九条约定，业主在每月十五日前缴清上月各项费用，逾期不缴按日千分之三收取滞纳金。合同签订后，愉景物业公司依约对美丽花城小区进行物业服务管理。
周朵是美丽花城小区T7-1001房的业主，该房是美丽花城小区一期小高层房屋，属于愉景物业公司进行物业管理服务的范围。愉景物业公司提供的《房地产权档案查阅答复书》载明：周朵是美丽花城小区T7-1001房的权属人，房屋建筑面积241.71平方米，于2011年12月13日领取房产证。愉景物业公司称周朵的房屋面积为252.6平方米，但未能提供证据加以证明。
愉景物业公司主张，周朵每月应交纳物业服务费为202.10元（252.6平方米×0.8元／月），从2010年4月至2015年2月12日止，周朵所欠物业服务费共11808.40元（202.10元／月×58个月＋86.60元）。同时，周朵每月应承担公共用电费分摊费用，从2010年4月至2015年1月31日止周朵共欠1286.80元。另外，愉景物业公司主张，因周朵一直没有在上述房屋居住，愉景物业公司从2012年6月起每月为周朵代缴垃圾处理费4元，至2015年1月愉景物业公司共代缴垃圾处理费128元，愉景物业公司请求周朵返还该项费用。
愉景物业公司于2016年1月8日向原审法院提起诉讼，请求：1.判令周朵支付2010年4月至2015年2月12日的物业管理服务费11808.40元、公共电分摊费1286.80元、垃圾费128元，共13223.20元及违约金（物业管理服务费的违约金以当月所欠的202.10元物业管理费为计算基数，自下一个月的16日起，按每日千分之三计算至清偿完毕日止；公共电分摊费及垃圾费的违约金，以1286.80元和128元为基数，从起诉之日起按每日千分之三计算至清偿完毕日止）。
原审判决认为：愉景物业公司是阳东县美丽花城小区业主大会依法选聘的物业服务企业，阳东县美丽花城小区业主委员会与愉景物业公司签订的《阳东县美丽花城小区物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对美丽花城小区全体业主具有法律约束力。周朵是美丽花城小区T7-1001房的业主，上述合同对周朵具有法律约束力，应予以确认。
关于愉景物业公司请求周朵支付物业管理服务费、公共电分摊费及垃圾处理费应否支持的问题。首先，对于周朵拖欠物业管理服务费的数额如何认定问题，第一、根据物业服务合同约定，物业管理服务费按购房合同的建筑面积计算，收费标准为每平方米每月0.8元；第二、愉景物业公司主张周朵的房屋面积为252.6平方米，未能提供购房合同加以证明，根据《房地产权档案查阅答复书》载明，周朵的房屋建筑面积为241.71平方米，应以该档案载明的房屋面积计算物业管理服务费；第三、周朵从2010年4月至2015年2月12日止一直未支付物业管理服务费给愉景物业公司，对该事实予以确认。综上三方面的事实，应认定周朵拖欠愉景物业公司的物业管理服务费的数额为11292.69元［0.8元／月／平方米×241.71平方米×（58个月＋12／30月）］。愉景物业公司主张按面积252.6平方米计算物业管理服务费为11808.40元，证据不足，不予采纳。其次，愉景物业公司主张周朵拖欠自2010年4月至2015年1月31日止的公共电分摊费1286.80元，提供一份《美丽花城7幢1001房欠费明细表》加以证明，事实清楚，证据充分，对该事实予以确认。另外，愉景物业公司主张因周朵没有在上述房屋居住，愉景物业公司每月代周朵交纳4元垃圾处理费共128元，请求周朵支付该款。由于生活垃圾是在居住过程中产生，既然周朵已不在愉景物业公司服务的上述房屋居住生活，周朵就不可能产生生活垃圾，愉景物业公司向周朵收取垃圾处理费，理据不足，应不予采纳。综上所述，应认定周朵尚欠愉景物业公司的物业管理服务费11292.69元、公共电分摊费1286.80元，应承担清偿责任。愉景物业公司请求周朵支付垃圾处理费128元，不予支持。
关于逾期缴纳物业管理服务费及公共用电分摊费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费等费用，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费等费用的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失，即为应缴费用的银行贷款利息的损失。周朵长期未按约定缴纳物业管理服务费及公共用电分摊费，属违约，应当承担赔偿愉景物业公司经济损失的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，《阳东县美丽花城小区物业管理服务合同》中虽然约定在每月15日前缴清上月物业管理服务费等费用，逾期缴纳的，按日千分之三收取滞纳金，但该约定明显高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，应酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。故周朵应从2010年5月16日起支付物业管理服务费违约金给愉景物业公司，以每月193.37元（241.71平方米×0.8元／月／平方米）为计算基数，从每个月的16日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。另外，周朵应从愉景物业公司提起诉讼之日即2016年1月8日起至本判决确定的给付之日止，以公共电分摊费1286.80元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计付违约金给愉景物业公司。
周朵经原审法院依法传唤没有到庭参加诉讼，视其自愿放弃答辩、举证及质证的诉讼权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、周朵在本判决生效之日起七日内支付2010年4月至2015年2月12日的物业管理服务费11292.69元及公共用电分摊费1286.80元给愉景物业公司；二、周朵在本判决生效之日起七日内支付2010年4月至2015年2月12日的物业管理服务费及公共用电分摊费的违约金（物业管理服务费违约金：以193.37元为基数，从2010年5月16日起至本判决确定的付款之日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算；公共用电分摊费违约金：以1286.80元为基数，从2016年1月8日起至本判决确定的付款之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算）给愉景物业公司；三、驳回愉景物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元、案件公告费260元，一共390元，由愉景物业公司负担20元，周朵负担370元。
上诉人周朵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，本案的诉讼费用由愉景物业公司承担。理由如下：周朵于2009年11月6日向阳江市智建房地产有限公司购买美丽花城一期T7-1001房屋，支付了首期付款88963元，2009年12月28日预付办证费用28700元，付款至今开发商未联系周朵办理交房屋事宜（开发商已退场）。周朵要求物业协助收房，联系开发商要房匙及房产手续、票据，物业公司不作为。周朵未收楼不应承担物业管理费，若发生物业管理费，愉景物业公司应向开发商收取。
被上诉人愉景物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。周朵上诉提到的购房款、办证费都是其与开发商之间所发生的法律关系，与物业管理公司无关，而且周朵已经办理了房地产权证书，是房屋所有人，应当缴纳物业费及相关费用。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：涉案房屋所属工程于2006年竣工。周朵向开发商购房后于2010年1月18日与中国银行股份有限公司阳江分行签订一份《个人一手住房贷款合同》，周朵以该房屋作抵押向该银行贷款353000元，借款期限10年，贷款用于支付美丽花城小区T7-1001房的购房款，该所购的房为借款人利用贷款购买的第二套房产，所购房屋总价款为441963元。上述合同签订后，该银行于2010年3月15日发放贷款353000元给周朵。周朵二审审理时承认其从2010年4月6日开始偿还银行按揭贷款。阳江市阳东区城镇建设和房屋权属档案室作出的《房地产权档案查阅答复书》载明涉讼房产于2011年12月13日核发了房地产权证（房地证号为阳东03000365**），登记权属人为周朵，并注明该房屋的竣工日期为2006年。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。涉案的房屋登记在周朵的名下，周朵是该房屋的业主。愉景物业公司是阳东县美丽花城小区业主大会依法选聘的物业服务企业，双方签订的《阳东县美丽花城小区物业管理服务合同》为有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对周朵具有约束力，周朵应按该合同的约定向愉景物业公司缴交物业管理费及相关的费用。周朵上诉主张其支付了首期购房款后，未能联系到开发商收房，且愉景物业公司未有协助其收房，属不作为，其不应支持物业服务费给愉景物业公司。涉案的房屋是开发商在工程竣工后销售给周朵，即周朵买房时该房已具备交付条件，并且该房屋也登记在周朵名下，周朵亦利用该房屋作抵押取得了银行贷款。该房屋在愉景物业公司物业管理范围内，并且由愉景物业公司进行管理，周朵在具备收房条件下未收房，是其与开发商之间的另一法律关系，其以此主张不应缴交物业管理费的理据不足，应不予采纳；同时，售房合同是周朵与开发商之间的法律关系，且其未能提供证据证明愉景物业公司有义务协助开发商交房给周朵，故周朵要求愉景物业公司协助其收房没有法律依据，其以该理由主张不缴交物业服务费给愉景物业公司的理据不足，应不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费114元，由上诉人周朵负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 飘
审 判 员 何桂霞
代理审判员 施震宇
二〇一六年十月××日
书 记 员 林志鹏
广东省阳江市中级人民法院
民事判决书
（2016）粤17民终748号
上诉人（原审被告）：周朵，男，汉族，1974年10月3日出生，住广东省阳江市江城区。
被上诉人（原审原告）：阳江市愉景物业服务有限公司，住所地：广东省阳江市江城区石湾路愉景花园。
法定代表人：刘贞良，该公司总经理。
委托代理人：黄仕掌，广东拓进律师事务所律师。
委托代理人：梁适，广东拓进律师事务所实习律师。
上诉人周朵因与被上诉人阳江市愉景物业服务有限公司（以下简称愉景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服阳江市阳东区人民法院于2016年6月14日作出的（2016）粤1704民初118号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：愉景物业公司是于2003年2月14日成立的有限责任公司，公司原名称为阳江市愉景物业管理有限公司，2013年4月16日经工商局核准，公司名称变更登记为阳江市愉景物业服务有限公司。
2010年2月11日，阳东县甲小区业主委员会与愉景物业公司签订一份《阳东县甲小区物业管理服务合同》，约定该业主委员会将甲小区小高层a幢和乙别墅区的物业管理服务委托愉景物业公司进行管理服务，合同期限5年，自2010年2月12日起至2015年2月12日止。合同第三条约定，物业管理服务费按购房合同的建筑面积计算，其中一期小高层（含商铺）的收费标准为每平方米每月0.8元，二期乙别墅（含商铺）的收费标准为每平方米每月1元；第四条约定，应由业主承担的共用部位、共用设施设备水电费按实际使用数分摊，由愉景物业公司代收代支；第十九条约定，业主在每月十五日前缴清上月各项费用，逾期不缴按日千分之三收取滞纳金。合同签订后，愉景物业公司依约对甲小区进行物业服务管理。
周朵是甲小区M房的业主，该房是甲小区一期小高层房屋，属于愉景物业公司进行物业管理服务的范围。愉景物业公司提供的《房地产权档案查阅答复书》载明：周朵是甲小区M房的权属人，房屋建筑面积241.71平方米，于2011年12月13日领取房产证。愉景物业公司称周朵的房屋面积为252.6平方米，但未能提供证据加以证明。
愉景物业公司主张，周朵每月应交纳物业服务费为202.10元（252.6平方米×0.8元／月），从2010年4月至2015年2月12日止，周朵所欠物业服务费共11808.40元（202.10元／月×58个月＋86.60元）。同时，周朵每月应承担公共用电费分摊费用，从2010年4月至2015年1月31日止周朵共欠1286.80元。另外，愉景物业公司主张，因周朵一直没有在上述房屋居住，愉景物业公司从2012年6月起每月为周朵代缴垃圾处理费4元，至2015年1月愉景物业公司共代缴垃圾处理费128元，愉景物业公司请求周朵返还该项费用。
愉景物业公司于2016年1月8日向原审法院提起诉讼，请求：1.判令周朵支付2010年4月至2015年2月12日的物业管理服务费11808.40元、公共电分摊费1286.80元、垃圾费128元，共13223.20元及违约金（物业管理服务费的违约金以当月所欠的202.10元物业管理费为计算基数，自下一个月的16日起，按每日千分之三计算至清偿完毕日止；公共电分摊费及垃圾费的违约金，以1286.80元和128元为基数，从起诉之日起按每日千分之三计算至清偿完毕日止）。
原审判决认为：愉景物业公司是阳东县甲小区业主大会依法选聘的物业服务企业，阳东县甲小区业主委员会与愉景物业公司签订的《阳东县甲小区物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对甲小区全体业主具有法律约束力。周朵是甲小区M房的业主，上述合同对周朵具有法律约束力，应予以确认。
关于愉景物业公司请求周朵支付物业管理服务费、公共电分摊费及垃圾处理费应否支持的问题。首先，对于周朵拖欠物业管理服务费的数额如何认定问题，第一、根据物业服务合同约定，物业管理服务费按购房合同的建筑面积计算，收费标准为每平方米每月0.8元；第二、愉景物业公司主张周朵的房屋面积为252.6平方米，未能提供购房合同加以证明，根据《房地产权档案查阅答复书》载明，周朵的房屋建筑面积为241.71平方米，应以该档案载明的房屋面积计算物业管理服务费；第三、周朵从2010年4月至2015年2月12日止一直未支付物业管理服务费给愉景物业公司，对该事实予以确认。综上三方面的事实，应认定周朵拖欠愉景物业公司的物业管理服务费的数额为11292.69元［0.8元／月／平方米×241.71平方米×（58个月＋12／30月）］。愉景物业公司主张按面积252.6平方米计算物业管理服务费为11808.40元，证据不足，不予采纳。其次，愉景物业公司主张周朵拖欠自2010年4月至2015年1月31日止的公共电分摊费1286.80元，提供一份《甲7幢1001房欠费明细表》加以证明，事实清楚，证据充分，对该事实予以确认。另外，愉景物业公司主张因周朵没有在上述房屋居住，愉景物业公司每月代周朵交纳4元垃圾处理费共128元，请求周朵支付该款。由于生活垃圾是在居住过程中产生，既然周朵已不在愉景物业公司服务的上述房屋居住生活，周朵就不可能产生生活垃圾，愉景物业公司向周朵收取垃圾处理费，理据不足，应不予采纳。综上所述，应认定周朵尚欠愉景物业公司的物业管理服务费11292.69元、公共电分摊费1286.80元，应承担清偿责任。愉景物业公司请求周朵支付垃圾处理费128元，不予支持。
关于逾期缴纳物业管理服务费及公共用电分摊费的违约金问题。业主按时缴纳物业管理服务费等费用，是业主履行物业服务合同的义务。业主未按时交纳物业管理服务费等费用的，给物业管理方造成的经济损失应为利息损失，即为应缴费用的银行贷款利息的损失。周朵长期未按约定缴纳物业管理服务费及公共用电分摊费，属违约，应当承担赔偿愉景物业公司经济损失的违约责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，《阳东县甲小区物业管理服务合同》中虽然约定在每月15日前缴清上月物业管理服务费等费用，逾期缴纳的，按日千分之三收取滞纳金，但该约定明显高于银行贷款利息的30%，应予适当调整，结合本案的实际情况，应酌定违约金应按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算。故周朵应从2010年5月16日起支付物业管理服务费违约金给愉景物业公司，以每月193.37元（241.71平方米×0.8元／月／平方米）为计算基数，从每个月的16日起计至本判决确定的给付之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。另外，周朵应从愉景物业公司提起诉讼之日即2016年1月8日起至本判决确定的给付之日止，以公共电分摊费1286.80元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计付违约金给愉景物业公司。
周朵经原审法院依法传唤没有到庭参加诉讼，视其自愿放弃答辩、举证及质证的诉讼权利，依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、周朵在本判决生效之日起七日内支付2010年4月至2015年2月12日的物业管理服务费11292.69元及公共用电分摊费1286.80元给愉景物业公司；二、周朵在本判决生效之日起七日内支付2010年4月至2015年2月12日的物业管理服务费及公共用电分摊费的违约金（物业管理服务费违约金：以193.37元为基数，从2010年5月16日起至本判决确定的付款之日止按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计算；公共用电分摊费违约金：以1286.80元为基数，从2016年1月8日起至本判决确定的付款之日止，按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算）给愉景物业公司；三、驳回愉景物业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费130元、案件公告费260元，一共390元，由愉景物业公司负担20元，周朵负担370元。
上诉人周朵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，本案的诉讼费用由愉景物业公司承担。理由如下：周朵于2009年11月6日向阳江市智建房地产有限公司购买甲一期M房屋，支付了首期付款88963元，2009年12月28日预付办证费用28700元，付款至今开发商未联系周朵办理交房屋事宜（开发商已退场）。周朵要求物业协助收房，联系开发商要房匙及房产手续、票据，物业公司不作为。周朵未收楼不应承担物业管理费，若发生物业管理费，愉景物业公司应向开发商收取。
被上诉人愉景物业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。周朵上诉提到的购房款、办证费都是其与开发商之间所发生的法律关系，与物业管理公司无关，而且周朵已经办理了房地产权证书，是房屋所有人，应当缴纳物业费及相关费用。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：涉案房屋所属工程于2006年竣工。周朵向开发商购房后于2010年1月18日与中国银行股份有限公司阳江分行签订一份《个人一手住房贷款合同》，周朵以该房屋作抵押向该银行贷款353000元，借款期限10年，贷款用于支付甲小区M房的购房款，该所购的房为借款人利用贷款购买的第二套房产，所购房屋总价款为441963元。上述合同签订后，该银行于2010年3月15日发放贷款353000元给周朵。周朵二审审理时承认其从2010年4月6日开始偿还银行按揭贷款。阳江市阳东区城镇建设和房屋权属档案室作出的《房地产权档案查阅答复书》载明涉讼房产于2011年12月13日核发了房地产权证（房地证号为阳东03000365**），登记权属人为周朵，并注明该房屋的竣工日期为2006年。
本院认为：本案是物业服务合同纠纷。涉案的房屋登记在周朵的名下，周朵是该房屋的业主。愉景物业公司是阳东县甲小区业主大会依法选聘的物业服务企业，双方签订的《阳东县甲小区物业管理服务合同》为有效合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对周朵具有约束力，周朵应按该合同的约定向愉景物业公司缴交物业管理费及相关的费用。周朵上诉主张其支付了首期购房款后，未能联系到开发商收房，且愉景物业公司未有协助其收房，属不作为，其不应支付物业服务费给愉景物业公司。涉案的房屋是开发商在工程竣工后销售给周朵，即周朵买房时该房已具备交付条件，并且该房屋也登记在周朵名下，周朵亦利用该房屋作抵押取得了银行贷款。该房屋在愉景物业公司物业管理范围内，并且由愉景物业公司进行管理，周朵在具备收房条件下未收房，是其与开发商之间的另一法律关系，其以此主张不应缴交物业管理费的理据不足，应不予采纳；同时，售房合同是周朵与开发商之间的法律关系，且其未能提供证据证明愉景物业公司有义务协助开发商交房给周朵，故周朵要求愉景物业公司协助其收房没有法律依据，其以该理由主张不缴交物业服务费给愉景物业公司的理据不足，应不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费114元，由上诉人周朵负担。
本判决为终审判决。
审判长龙飘
审判员何桂霞
代理审判员施震宇
二○一六年十月二十五日
书记员林志鹏