原 告 张 × 诉 被 告 贵 阳 × × 房 地 产 开 发 股 份 有 限 公 司 商 品 房 销 售 合 同 纠 纷 一 案 一 审 民 事 判 决
书
贵州省贵阳市乌当区人民法院
民事判决书
（2014）乌民初字第1029号
原告张×。
委托代理人耿斌、任俊龙，贵州富迪律师事务所律师，特别授权代理。
被告贵阳××房地产开发股份有限公司。
法定代表人董××，职务董事长。
委托代理人潘光明、刘琳娜，贵阳××房地产开发股份有限公司职工，特别授权代理。
原告张×诉被告贵阳××房地产开发股份有限公司（以下简称贵阳××房开）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告张×的委托代理人耿斌、任俊龙，被告贵阳××房开的委托代理人潘光明、刘琳娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张×诉称，2013年3月14日，原、被告双方签订编号为1263号的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于贵阳市乌当区新天大道北段164号附9号的“××××××”小区8号楼1单元18层2号房屋一套，房屋建筑面积209.27㎡，房屋价款人民币880000元。该合同于2013年3月18日到贵阳市住建局进行了备案。合同第十一条约定该房屋的交付时间为2013年5月31日，被告应当在交付时间届满3日前书面通知原告办理房屋交接手续；合同第十三条“逾期交房责任”第2款约定，如被告逾期交房×过90日的，原告有权退房，被告需退还原告缴纳的购房款，并按照原告已付房款5%的标准向原告支付违约金。合同签订当日，原告向被告付清了购房款。2013年5月31日，被告未按照合同约定的时间书面通知原告办理房屋交接手续。后原告偶然到原告所购买的房屋中查看，发现该房屋顶面多处漏水，原告将这一情况反映到被告处，被告对漏水点进行了粉刷，但没有完全修复，一直存在漏水的情况，并且出现新的漏水点，之后原告多次通过不同途径与被告协商解决办法，但被告均以各种理由推脱，房屋漏水点一直未修复，该房屋也没有交付原告使用。2014年6月，原告在多次与被告协商未果的情况下，向被告提交了《退房申请》，要求被告退房，并要求被告按照合同约定支付违约金，事后原告也多次找被告协商解决退房问题，但被告却置之不理，并告知原告可以通过法律途径解决此事。原告认为，原、被告双方签订的合同系双方的真实意思表示，且该合同已经过贵阳市房屋主管部门备案，因此，该合同客观、真实、有效，原、被告双方应当遵照合同的约定履行各自的义务。原告按照约定向被告给付了购房款，被告应当按照合同约定的时间和方式，将符合使用条件的房屋交付给原告使用。被告至今（已×过约定交付时间约为1年半）仍未将房屋交给原告的行为，系明显的违约行为，依法应当按照合同约定承担违约责任。由于被告逾期仍不能交付房屋已经远远×过合同约定的90日期限，且至今仍不能交付，已经严重损害了原告的合法权益。因此，原告要求被告退还原告购房款、给付约定违约金的诉讼请求，有充分的事实依据和法律依据，应当得到人民法院的支持。为此请求法院：一、判决被告立即退还原告购房款人民币880000元；二、判决被告立即支付原告违约金人民币44000元；三、本案诉讼费由被告承担。
庭审中，原告增加一项诉讼请求，即请求法院确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除。
被告贵阳××房开辩称，原告与被告于2013年3月14日签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告修建的住宅小区“××××××”8号楼1单元18层2号房屋一套，建筑面积为209.27平方米，套内面积为168.04平方米，房屋总价880000元，该合同真实有效，应受法律保护。合同第十一条约定交房时间为2013年5月31日，同时补充协议第2.2条补充约定了交房条件为“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，双方同意并理解为，取得建筑工程竣工合格证明文件是指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到双方约定的交房条件。”，根据“备案登记表”可以看出该房屋是在2012年11月29日经各单位综合竣工验收合格，并于2013年3月28日完成了备案登记，即在2012年11月29日已符合法律规定和合同约定的交房条件；因此，原告主张我公司逾期交房的理由不成立，不能适用《商品房买卖合同》中第十三条逾期交房责任的条款。原告称被告未按照合同约定的时间书面通知其办理房屋交接手续，该诉称与事实不符。《商品房买卖合同》补充协议第3.1条约定房屋交接的方式变更为“出卖人以电话直接通知，……双方同意将以上方式通知当日，视为该商品房交付信息已送达买受人。”，因此，被告是2013年4月底以电话的方式通知原告办理交房手续，同时还通知原告缴纳维修基金、三通费等费用，该事实也可以通过原告提交的退房申请中“偶然接到贵公司物业管理公司通知是否开通煤气的电话”和“本人于2013年5月8日主动前往联系验房”得以证实。更何况，原告在签订《商品房买卖合同》时该房屋已经是现房，且购买房屋时也到现场看过，根据常理任何房开公司都不可能不通知购房人去交接房屋，原告的主张显然有悖常理。因此，我公司是按合同约定的时间及条件通知原告收房，并没有逾期交房。关于原告提出的“房屋顶面多处漏水”的问题，开庭前原告未提交任何书面证据；何况《商品房买卖合同》第十四条第二款第3条约定了“天面渗水、滴漏；墙面、厨房、卫生间地面渗漏；”等属于房屋质量缺陷，出卖人承担的是修复责任，并不符合解除合同的情形。同时，《商品房买卖合同》第十四条第二款中注明了“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用”，仅限于买受人有书面鉴定证据证实房屋主体结构和地基基础质量问题，买受人有权退房。因渗水、滴漏现象属于质量缺陷，因此原告要求退房，申请解除合同的主张不成立。综上，原、被告在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容符合法律规定，依法应受法律保护。该房屋于2012年11月29日完成综合验收，在合同约定的时间（即2013年5月31日）前以电话方式通知原告收房，并没有迟延交房，而原告却迟迟不办理房屋验收，原告解除合同的诉请不符合法律规定，依法不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年3月14日，原告张×与被告贵阳××房开协商一致后签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为1263号），约定原告购买被告开发建设的位于贵阳市乌当区新天大道北段×××号附9号的××××××小区第8号楼1单元18层2号商品房一套，房屋建筑面积为209.27㎡，总房款为880000元，同时约定交房时间为2013年5月31日。合同约定，除不可抗力外，被告未按约定的期限和条件将涉案商品房交付原告的，逾期×过90日，原告有权退房，原告退房的，应当书面通知被告，且被告应当在收到退房通知后60日内退还原告已付款，并按照原告全部已付款的5%向原告支付违约金。双方还约定，商品房达到交付条件后，被告应当在交付日的3日前书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及携带的证件。还约定，查验涉案商品房时，原告对商品房天面渗水、滴漏等房屋质量缺陷提出异议，由被告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付；房屋质量严重影响原告对房屋正常使用的，由被告按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起60日内负责修复，并承担修复费用，若由此产生的逾期交房责任由被告承担，修复后或经多次维修仍存在严重影响原告的正常居使用质量问题的，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照同期银行存款利率给付利息，给原告造成损失的由被告承担赔偿责任。同时，原、被告一致合意认同合同中“房屋质量严重影响买受人对房屋的正常使用的”仅限于买受人有书面鉴定证据证实房屋主体结构和地基基础质量问题。
在《商品房买卖合同》补充协议中，原、被告约定涉案商品房交付时已取得建筑工程竣工合格证明文件，双方同意并理解为是指经勘察、设计、建设、施工、监理单位对房屋工程验收合格即达到双方约定的交房条件，并非指取得竣工验收登记表。同时，在该补充协议中，原、被告对前述交付商品房的“书面通知”进行了重新约定，双方对“书面通知”同意理解并补充为被告以电话直接通知（客户选择）或在《贵州都市报》或《贵阳晚报》上刊登交房通知（客户选择）或挂号信通知（客户选择），双方同意将以上方式通知当日，视为该商品房交付信息已送达原告，但双方在括号中“客户选择”后面的空格处未加入任何选择性的符号。
另查明，涉案商品房所在楼栋于2012年11月29日办理了综合竣工验收，2013年3月29日，该楼栋在贵阳市乌当区建设局办理了工程竣工验收备案登记。还查明，原告向被告购买的房屋是现房，但由于房屋存在漏水现象，致原告合同目的未能实现，原告遂于2014年6月26日向被告提交了退房申请，要求退房，被告方工作人员邓××在原告持有的退房申请上签字认可收到该申请。此后，原、被告就退房事宜协商未果，原告为此诉至本院。
上述事实，有原、被告的当庭陈述，原、被告双方提交《商品房买卖合同》、退房申请，原告提交的收款收据、照片，被告提交的备案登记表与质量保证书、房屋分户平面图、贵阳市房屋建筑面积测绘报告、商品房销售现房证明书、商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书、原告未签字的收楼分户验收登记表等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，由于房屋存在漏水现象，致使原告合同目的未能实现，原告于2014年6月26日向被告提交了退房申请，该退房申请虽然不是解除合同的正式通知，但在退房申请中，原告要求退房的意思表示真实、明确，故应认定退房申请实质是原告向被告发出的解除《商品房买卖合同》的通知，虽然在退房申请中原告未告知被告异议期间，但根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、九十九条规定的合同解除或者债务抵消虽有异议，但在约定的异议期间届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵消通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，至原告起诉时，其提交给被告的退房申请已×过三个月，被告在此期间未对退房申请提出任何异议，视为其放弃异议的权利，故对于原告诉请确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》已解除，本院予以确认。因《商品房买卖合同》已经解除，原告诉请被告退还其购房款880000元，于法有据，本院亦予以支持。
关于原告请求被告支付违约金44000元的诉请，本院认为，应考虑被告是否存在逾期通知原告交房的问题，本案中，《商品房买卖合同》补充协议是原、被告对涉案商品房进行协商后又达成的特别约定，该特别约定的效力应优先于《商品房买卖合同》的约定，作为房屋的买受人，原告在与被告签订《商品房买卖合同》时应当审慎审查相应的合同条款，特别是补充协议的内容，且其在签订合同后有充分的时间对合同和补充协议进行了解，因双方在补充协议中对“书面通知”交房同意理解并补充为电话通知、登报公告通知或书面通知等方式，但在三种方式的“客户选择”后面空格处均未加入任何选择性的符号，应认为通知交房用上述三种方式中的任何一种方式均可，故本案不能排除被告已经通过电话通知方式告知原告办理交房手续。庭审中，被告提交的来源于原告的退房申请与原告提交作为证据的退房申请在内容上存在不一致之处，因原告张×的丈夫参与了庭审旁听，经本院询问，其认可两份退房申请均系其与原告提交给被告，在被告提交的来源于原告的退房申请中，原告自认其于2013年5月8日主动前往联系验房，且于两天后再次前往查验，结合原告在庭审中出示的房屋内部照片及关于照片的陈述意见，虽然原告前往联系验房不是由被告书面通知的，本院认为这是双方对交房方式进行了默认变更，故原告要求被告支付违约金44000元理据不足，本院不予支持。
对于被告在答辩时所称的房屋渗水、滴漏是是质量瑕疵问题、原告不能选择退房的抗辩意见，因被告在原告向其提交退房申请时并未提出异议，视为其已同意原告退房，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”、第九十三条第二款“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，判决如下：
一、确认原告张×与被告贵阳××房地产开发股份有限公司于2013年3月14日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：1263）已解除。
二、被告贵阳××房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告张×购房款人民币880000元。
三、驳回原告张×的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币13040元，由原告张×负担3040元，被告贵阳××房地产开发股份有限公司负担10000元（此款原告张×已预交，由被告贵阳××房地产开发股份有限公司在履行本判决时直接支付给原告张×）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。
逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确认的履行期限届满之日起两年内申请执行。
审 判 长 梁国辉
代理审判员 陈 云
人民陪审员 赵荣莉
二０一四年十一月二十日
书 记 员 颜家英