江苏省南通市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏06民终357号
上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏爱克森投资有限公司，住所地江苏省如皋港开发区。
法定代表人：李贵平，该公司董事长。
委托诉讼代理人：储呈红，江苏如一律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：如皋市润泽贸易有限公司，住所地江苏省如皋市。
法定代表人：陈文华，该公司总经理。
委托诉讼代理人：徐征曦，江苏雉水律师事务所律师。
上诉人江苏爱克森投资有限公司（以下简称爱克森公司）因与上诉人如皋市润泽贸易有限公司（以下简称润泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2016）苏0682民初1339号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。润泽公司于2017年1月5日向本院申请缓交上诉费，本院于2017年8月15日通知其交纳上诉费，其在规定的期限内未交纳，本院已另行制作裁定，按其自动撤回上诉处理。本案现已审理终结。
爱克森公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，改判支持本公司的诉讼请求，驳回润泽公司反诉请求。事实和理由：一、关于本公司的诉讼请求：1.关于租金，本公司是室外加固，和润泽公司的装修无任何冲突。润泽公司未能按时完工，本公司又给予其四个月十一天的延期。即使本公司进行室内加固，本公司占用的加固时间也已经超额补给了润泽公司，其应当支付本公司租金1225000元。2.关于房屋占用费，租赁合同解除后，承租人应当立即撤出房屋。（2012）皋民初字第0803号民事判决（以下简称0803号判决）发生法律效力后，润泽公司一直不履行，导致案涉房屋至今无法投入使用，润泽公司应当赔偿本公司从2012年7月1日至2016年三月份的房屋占用费3850000元，并赔偿本公司至其返还房屋之日止的占用费。一审酌情支持本公司的租金损失为1711000元，显失公平。3.关于保证金，案涉租赁合同解除是由于润泽公司所致，合同约定的保证金应当归本公司所有。4.关于润泽公司装修添附物的处理，案涉房屋未能如期开业，责任在润泽公司，本公司主张装修添附物归本公司所有，符合法律规定。二、关于润泽公司的反诉请求：1.直到合同约定的装修期结束，润泽公司只完成不到一半的工程量。经催告及各方协调，润泽公司承诺2011年9月1日装修结束。但时至今日，润泽公司的装修无任何进展。本公司早在2011年3月10日就领取了房屋产权证，同年11月27日通过了消防验收。因此润泽公司的装修无法开展与本公司无任何关系。本公司在合同履行中无任何过错，一审判决本公司承担装修损失的30%，违背本案客观事实。
润泽公司辩称，一、关于爱克森公司的本诉请求部分：1.关于租金，爱克森公司对房屋进行加固施工，加固的期限为两个月，一审法院扣除两个月的租金依法有据。2.关于房屋占用费，一审法院根据房屋现状，当地租金标准等酌情认定实际占用费损失是正确的。租赁合同已经被法院判决解除，双方已不存在租赁合同关系，本公司并未正常使用合同约定的房屋，故爱克森公司要求按照租金标准计算房屋占用费缺乏事实依据。3.关于保证金，双方合同约定，可以抵算租金，抵算违约责任或者损失，爱克森公司主张归其所有缺乏依据。4.关于装修中添附物的处理，双方合同并未约定，如本公司不能正常开业，所有无偿归爱克森公司所有，无偿归其所有应是指正常租赁到期后。二、关于本公司的反诉请求，爱克森公司将未通过竣工验收和消防验收的工程交付本公司使用，具有主要过错。合同约定的开业时间前爱克森公司根本不可能通过验收，故合同不能履行的主要责任在艾克森公司。请二审法院改判爱克森公司承担主要过错责任。
爱克森公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令润泽公司立即向爱克森公司给付从2011年4月20日起至2012年6月份的房屋租金1225000元，赔偿爱克森公司从2012年7月1日起至2016年3月份止的房屋占用费385万元（原于2016.3.18变更诉讼请求时申请书中的数额是2887500元有误）并按年租金损失105万元标准赔偿至润泽公司向爱克森公司返还房屋之日止。2.判令爱克森公司承担违约金31.5万元。3.判令爱克森公司所交保证金50万及对承租房已形成添附的不可移动装修物无偿归爱克森公司所有。4.诉讼费由润泽公司负担。
润泽公司向一审法院提出反诉请求：1.判令爱克森公司赔偿润泽公司装修损失5592002元[已扣减已拉走的磁砖费用（鉴定意见书中材料清单第2页第25项、第3页42-44项）]。2.给付润泽公司5592002元自2011年11月23日起至给付之日止的银行同期贷款基准利率计算的利息。3.承担本案的反诉费。
一审法院认定事实：2010年9月15日，江苏通城置业有限公司作为甲方和如皋市华府投资有限公司作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定，第一条：位置。1.甲方同意乙方承租如皋港疏港路208号新城国际广场附一楼位置经营，场地面积4951.31平方米。底楼583.71平方米，二楼2183.8平方米，三楼2183.8平方米。2.甲乙双方共同到现场办理完房屋及其水、电等配套交接手续后，乙方可获得210天装修期，在此期间不计算租金。4.乙方认可房屋现状，明知甲方该出租房屋还未通过竣工验收，其消防验收及产权登记手续正在办理过程中。5.甲方确保在乙方装修结束前向乙方提交房屋消防验收及产权登记证书的复印件。第二条：租赁期限。本合同期限自2010年9月20日至2015年9月19日。第三条：经营项目。乙方经营项目以浴室（演艺、健身、餐饮、休息室）为限，不得随意变更。乙方如需调整，须征得甲方书面同意。第四条：租金及支付方式。1.每年租金总计人民币105万元。2.缴付方式：A、甲方房屋交付之日乙方缴纳第1年租金105万元。乙方在开始装修前缴纳保证金50万元。B、第二年租金由乙方在第一年租期期满前一个月内支付，后三年以此类推，先缴后用。第六条：保证金。1.保证金。为了确保合同的履行，乙方同意在本合同签定同时向甲方支付履约保证金共计人民币50万元。2.保证金的退还方式。合同履行期满，双方办理完毕房屋交接手续30天后，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金不计利息。3.对乙方有违反本合同的违约行为，甲方有权从保证金中直接扣除相应违约金和损失。第十一条：违约责任。1.如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方未使用的租金余额及保证金余额，并承担每年租金30%的违约金。2.如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方未使用期间的剩余租金和保证金，并且乙方应承担年租金30%的违约金。4.如发生下列情形之一，甲方有权单方解除合同，同时乙方应承担年租金5%的违约金：（7）.本合同装修期为2010年9月20日至2011年4月19日，如装修期满后3个月内乙方不能正常开业，视作乙方自动退租，所有装修物归甲方所有。乙方因装修或经营而发生的合同纠纷与甲方无关，乙方因装修或经营而与他人订立的合同对甲方无任何约束力。第十三条：租赁房屋的交还。3.租赁房屋交还时，乙方装修物中附着于房屋的不可拆除不可移动的设施和材料等无偿归甲方所有。甲乙双方分别盖章。同日，双方又签订补充协议一份，约定，1.甲方无偿向乙方提供租赁房屋后面的场地1000平方米，由乙方自行建设钢结构房屋及浴池。3.乙方建设钢结构房屋及浴池必须取得的各项行政许可，由乙方自行负责。8.乙方建设的钢结构房屋由乙方营业使用36个月后，其所有权归甲方所有。乙方如须继续使用必须向甲方缴纳租金，标准另行协商。合同签订后，爱克森公司立即向润泽公司交付了房屋和场地，润泽公司于2010年9月21日交付爱克森公司履约保证金50万元。此后，江苏如皋华府投资有限公司作为发包人将如皋市华府壹号温泉会所室内装修、室内消防、室内水电工程、一层水区拆建（土建部分）、外立面工程、空调通风工程等发包给给上海燕超建筑安装工程有限公司施工，双方订立了建设工程施工合同，明确开工日期2010年9月16日，竣工日期2011年1月16日，合同价款949万元。另与南通市崇川区康建运动陶瓷商行订立了金额约100万元的瓷砖购销合同。润泽公司作为发包人分别与无锡航天信息系统工程有限公司订立音响、灯光、收银系统总额为45万元的建设施工合同。与上海聿丰电子工程有限公司订立了49万元的灯光系统、信号控制系统、电源控制系统等电子产品合同。与上海国翎实业发展有限公司订立总额66万元的浴区桑拿设备采购安装合同。与南通美宝空调有限公司订立总额107万元的美的中央空调水系统购销安装合同。此后，润泽公司所组织的上述施工队伍分别进场施工装修。
其间，因爱克森公司新城国际广场主房由9层变为11层，附房由1层变为3层，导致楼房墙面开裂，承重不足即爱克森公司土建部分验收不合格，随后爱克森公司进行加固处理，2010年10月10日，爱克森公司请上海金谊建筑基础工程有限公司进行了加固处理，至2010年12月10日主体工程加固结束。
燕超建筑安装公司等工程分包队在按约为润泽公司进行施工期间，因爱克森公司加固工程停顿。
因润泽公司装修速度进度缓慢，至装修截止日，未能装修完成。2011年4月10日，爱克森公司法律顾问黄亮律师向润泽公司发出律师函，要求其采取果断措施交付租金并尽快结束装修投入运营。律师函由李健收受。2011年5月31日，爱克森公司召集各方协调，润泽公司承诺：1.本次装璜在2011年9月1日前装潢结束，2011年10月1日开业或试营业。2.此次装修若再次停工或到2011年12月31日前仍不能开业，华府公司将作自动撤场处理。所有的债权债务均与爱克森公司无关。李建、陈文华作为与会人员签字。此后，因爱克森公司未及时提供消防验收合格相关依据，燕超建筑安装公司对浴区消防工程难以继续施工，又因润泽公司资金短缺，装修进展缓慢，断断续续，约定的2011年10月1日开业或试营业无望。双方遂产生分歧与矛盾，爱克森公司于2011年11月22日左右将施工工地大门上锁，润泽公司施工人员也未要求再行进入装修，双方矛盾恶化。
另查明，2011年10月16日，南通市公安消防支队出具通公消验[2011]第0239号建设工程消防验收意见书，明确：爱克森公司所建商业综合楼：高层二类，裙房：地上三层为大空间商业用房，主楼：地上11层为酒店式公寓。经审查资料及现场检查测试，综合评定该工程消防验收不合格，存在以下问题：一、与裙楼相邻拆建的一层临时用房未经消防设计审核，且导致裙楼疏散楼梯首层出口未直通室外，不符合《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-2005TX6.2.6R规定。二、主楼地上一至十一层原设计为酒店式公寓，现各层为大空间用房，现场与设计文件、竣工图纸严重不符，应重新变更消防设计。该工程未经消防验收合格不得投入使用。
2011年11月27日，南通市公安消防支队出具通公消验[2011]第0314号建设工程消防验收意见书，明确：爱克森公司所建商业综合楼：高层二类，裙房：地上三层为大空间商业用房，主楼：地上11层为酒店式公寓。经审查资料及现场检查测试，一、综合评定该工程消防验收合格。二、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证完整有效。三、该工程若需改建、拆建、内部装修和用途变更，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收。
又查明，江苏通城置业有限公司于2011年2月4日更名为爱克森公司，如皋市华府投资有限公司于2011年4月13日更名为润泽公司。2011年3月10爱克森公司领取涉案房产证。
爱克森公司于2012年3月22日向如皋市人民法院起诉，要求判决:1.解除双方于2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》，2.判令润泽公司立即撤出装修施工机械等自有可移动财产，清理施工现场，并向爱克森公司归还承租的房屋及场地，3.案件受理费由润泽公司承担。审理中，润泽公司曾希望继续履行合同，对前期所欠付的租金分期给付，因双方矛盾分歧较大，致调解未成。2012年6月10日，0803号民事判决以双方签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应按照该合同履行。爱克森公司对出租的房屋享有所有权，该房屋亦通过了消防验收，虽相关手续未能及时提供，但这并不影响润泽公司的装修施工，润泽公司未能按照合同的约定将租赁房屋装修完毕投入使用，构成违约，爱克森公司要求解除租赁合同，法院应予支持。属于润泽公司方的机械及装潢材料，润泽公司应及时清理出场，并向爱克森公司交付租赁的房屋及场地为由判决，一、解除双方于2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、润泽公司于判决生效后立即清理并撤出施工现场，向爱克森公司交还承租的房屋及场地。
宣判后，双方均未上诉，该判决书于2012年7月5日生效。此后，润泽公司未自觉履行生效判决书确定的义务，爱克森公司于2012年7月31日向法院申请执行。执行过程中，燕超公司曾提出案外人执行异议，要求法院终止执行，将案外异议人位于如皋市疏港路208号新城国际广场附一楼场地及底楼、二楼、三楼的装潢及装潢材料、机械设备、场地上建设的钢结构房屋和浴池等归还异议人。2012年10月6日，双方经协商，润泽公司出具承诺书一份交爱克森公司，内容载明：“本人陈华关于投资新城国际华府1号温泉会所，所欠房租一事项，本人例（1）如皋黄总投资。在2012年10月20日前付清140万元整房租。如上海人投资，在2012年10月20日前付100万房租，余款40万元在2012年春节前付清；如承诺不能到位（按如皋市人民法院判决书执行，本人不再过问新城国际会所的事情）。承认人陈华签名。注2012.10.6。注0803号法院判决执行，如20号房租不到位，放弃法院抗辩权。陈华签名并加盖润泽公司单位印章。此后，润泽公司未能按承诺履行，2014年5月30日，法院以润泽公司名下无银行存款，名下无房产、车辆登记信息，本案暂无财产可供执行，申请人同意本案程序终结执行为由，裁定终结本次执行程序。
2013年5月30日，润泽公司以爱克森公司的房屋未及时办理产权登记而且没有通过消防验收为由，向南通市中级人民法院（以下简称南通中院）申请再审，2013年9月3日，南通中院（2013）通中民申字第0040号民事裁定书（以下简称0040号民事裁定）以产权登记和消防验收手续未及时向润泽公司提供，不影响房屋的装修工程及润泽公司对租赁房屋的现状明知和了解为由，裁定驳回润泽公司的再审请求，维持原判。
2013年5月21日，爱克森公司起诉至如皋市人民法院，要求判令1.润泽公司立即给付从2011年4月20日起至2013年4月19日的房屋租金，计人民币210万元，并按年租金105万元标准给付至所租房屋向爱克森公司返还之日止。2.润泽公司承担违约金人民币229950元。3.判决润泽公司所交的保证金及对承租房屋形成的添附的不可移动装修无偿归爱克森公司所有。4.由润泽公司负担本案的诉讼费用。2014年6月，因爱克森公司未能在通知书限定的期限内补缴诉讼费，本案按其自动撤回诉讼处理。此后，2014年7月11日，经双方协商同意，由江苏中瑞资产评估有限公司对被告所装修资产进行评估，同时双方亦同意，评估报告出来后，润泽公司立即向爱克森公司返还房屋，撤离现场。此后，江苏中瑞资产评估有限公司经过反复现场勘察，预评估、评估，2015年10月16日按照重置成本法，以2011年3月31日评估基准日确认，润泽公司装修评估价值为587.0665万元。其中装修部分价值为523.0459万元，现场遗留材料价值64.0206万元。分别为装饰272.0907万元，水电安装80万元，通风部分55.1552万元，钢结构工程51.5万元，消防工程36万元，灯光音响2万元，装饰设计费用20万元，监控布线2万元，主电缆3万元，外立面费用1.3万元，现场遗留材料64.0206万元。经双方协商，本次诉讼前，润泽公司取走现场遗留的部分位于一层的瓷砖（评估报告第2页第42-44项）计278663.8元。
因双方就场地其余材料及装修问题协商未果，爱克森公司又于2016年2月4日向法院起诉，诉请同前所述。审理中，润泽公司提起反诉，反诉请求亦同前所述。
一审法院认为，双方2010年9月15日签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，故为合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。合同签订后，爱克森公司按约将出租房屋按现状交付润泽公司使用。润泽公司接受租赁房屋后，也实际进行了装修设计、装饰、装潢，但未能按照合同的约定将租赁房屋装修完毕投入使用，造成重大财产损失，并致成讼。
本案的争议焦点：一、各方的违约责任及具体表现。
首先，双方房屋交接时，润泽公司明知该出租房屋未通过竣工验收，其消防验收及产权登记手续正在办理过程中。认知不足，租赁心切，为纠纷形成埋下隐患。
其次，根据双方租赁合同约定，虽双方约定爱克森公司按房屋现状交付润泽公司，但也明确爱克森公司确保在润泽公司装修期结束前向其提供房屋消防验收及产权登记证书的复印件。而根据双方2010年9月15日签订的租赁合同约定，合同装修期为2010年9月20日至2011年4月19日。而根据2011年5月31日华府费用协调会议记载，润泽公司方承诺本次装潢在2011年9月1日前结束。即装修期在2011年9月1日前。事实上，爱克森公司产权登记时间在2011年3月10日，直至2011年11月27日其房屋的消防验收合格通过。即爱克森公司要求润泽公司装修结束的时间点2011年9月1日前，爱克森公司未能按约定取得房屋消防验收合格手续，对此，爱克森公司也应构成违约。
再次，0803号民事判决以及0040号民事裁定均认定爱克森公司产权登记和消防验收手续未及时向润泽公司提供，不影响房屋的装修工程的施工。0803号民事判决还认定“润泽公司未能按照合同的约定将租赁房屋装修完毕投入使用，构成违约，爱克森公司要求解除租赁合同，法院应予支持”。润泽公司2010年9月15日签订的租赁合同中约定的开业时间为2011年7月19日。而根据2011年5月31日华府费用协调会议，润泽公司方承诺2011年10月1日开业或试营业。如到2011年12月31日前仍不能开业，将作自动撤场处理，则开业时间最迟为2011年12月31日。根据既判力规则及本案相关事实，认定润泽公司未能按照合同的约定将租赁房屋装修完毕投入使用，构成违约当属无疑。
还有，润泽公司未能按照约定时间开业构成违约，但该违约责任的产生有客观及事实上的不能。同时，根据0803号民事判决以及0040号民事裁定均认定爱克森公司产权登记和消防验收手续未及时向润泽公司提供，不影响房屋的装修工程的施工。但不能得出不影响施工必然不影响润泽公司按时开业，事实上，爱克森公司出租房屋的消防验收通过时间必然影响润泽公司施工与开业时间的确定。首先，润泽公司承租爱克森公司房屋作浴室经营，承租裙楼三层面积达4951.31平方米，属于特种行业，必然涉及消防工程的设计装修、改造施工等，根据有关规定，面积超1000平方米还须报南通市消防支队审核批准。其次，装饰装修中，涉及消防一块的大部分属于隐蔽工程，必然须在审核审验通过后，才可以继续进行。理论上可以认为，房屋的消防验收不影响其他部分的装修工程。但不可否认的是，装饰装修是一个整体，不能切然分割。特别是作为浴室经营这一特定用途，决定对消防工程的要求不同于其他一般商业活动，它要求消防部分的审核验收必须在前通过。故爱克森公司房屋工程的整体消防验收报告通过的时间，必然影响润泽公司装修中涉及消防一块的审核审验时间，因而也必然影响其开业时间。故爱克森公司消防验收手续未及时向润泽公司提供，即使理论上不影响房屋的装修工程的施工，但不能得出不影响施工也不影响润泽公司按时开业的结论。最后，结合我国消防法律法规来看。根据公安部1999年5月1日《公共娱乐场所消防安全管理规定》第五条规定“新建、改建起、扩建公共娱乐场或者变更公共娱乐场内部装修的，建设或者经营单位应当依法将消防设计图纸报送当地公安消防机构审核，经审核同意方可施工；工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用”。第六条均规定“公众聚集的娱乐场所在使用或者开业前，必须具备消防安全条件，依法向当地公安消防机构申报检查，经公安消防安全检查合格后，发给《消防安全检查意见书》，方可使用或者开业”。根据《中华人民共和国娱乐场所管理条例》第九条、第十一条规定内容来看，娱乐经营许可证由县级人民政府的文化部门批准办理。申请人取得娱乐经营许可证和有关消防、卫生、环境保护批准文件后，方可到工商行政管理部门依法办理登记手续，领取营业执照。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊场和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核”、第十二条规定“依法应当经公安机关消防机构进行消防设计审核的建设工程，未经依法审核或者审核不合格的，负责审批该工程施工许可的部门不得给予施工许可，建设单位、施工单位产得施工”；十三条规定“本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收。未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入”。综上所述，可以认定在消防未通过审核、审批、验收合格，颁布经营许可，领取相关营业执照前，不存在可约定开业时间之说。开业时间的确定涉及行政许可事项，须经过法定的审批程序，该程序不为当事人意思左右。最后，结合本案事实，根据2011年10月16日南通市公安消防支队出具通公消验[2011]第0239号建设工程消防验收意见书，爱克森公司所建房屋综合评定该工程消防验收不合格，后经过整改，2011年11月27日，其所建房屋才经南通市公安消防支队消防验收合格。但南通市公安消防支队出具通公消验[2011]第0314号建设工程消防验收意见书在意见中的第三点也明确“该工程若需改建、拆建、内部装修和用途变更，应依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收”。据此，可以认定，只有在爱克森公司房屋整体消防验收合格后，润泽公司才可以开始申请内部装修工程消防的设计审核、施工验收等工作。据此，双方确认的润泽公司装修结束时间2011年9月1日，因爱克森公司房屋工程未及时经过消防验收合格，成为不可能。因装修工程不能按约结束，故润泽公司在协调会议上承诺的最迟2011年12月31日开业客观上不可能，必定成为空谈。
最后，需要说明的是，0803号民事判决书判决解除双方之间的租赁合同，但判决书认定的理由为“润泽公司未能按照合同的约定将租赁房屋装修完毕投入使用，构成违约，爱克森公司要求解除租赁合同，本院应予支持”。即该判决书认定的原告行使的合同解除权系约定解除权，而非法定解除权的行使，对于双方各自的违约行为及违约责任没有涉及。
综上，润泽公司对经营特种行业缺乏必要的经验与知识，盲目投资，引发纠纷，具有过错。同时，双方在合同的履行上均有一定的违约行为，爱克森公司未能确保在约定的装修时间结束前向润泽公司提供消防验收通过的合格证明文件，润泽公司也未能在合同约定的时间结束装修并按时开业，虽开业时间的约定有其客观及事实上的不能。纠纷产生后，又因润泽公司经济困难，拿不出切实可行的措施与对策取得爱克森公司方谅解，导致房屋租赁合同被解除，主要责任在润泽公司，双方应按各自责任分担损失。由爱克森公司承担30%的责任，润泽公司承担70%的责任。
二、对双方的诉讼请求的分析与评判。
(一)、对爱克森公司的诉讼请求。爱克森公司要求法院判决：1.判令润泽公司立即向爱克森公司给付从2011年4月20日起至2012年6月份的房屋租金1225000元，赔偿其从2012年7月1日起至2016年3月份止的房屋占用费385万元（原于2016.3.18变更诉讼请求时申请书中的数额是2887500元有误）并按年租金损失105万元标准赔偿至润泽公司向爱克森公司返还房屋之日止。2.判令润泽公司承担违约金31.5万元。3.判令润泽公司所交保证金50万及对承租房已形成添附的不可移动装修物无偿归爱克森公司所有。
（1）关于租金。爱克森公司起诉要求润泽公司给付租金1225000元，系计算从2011年4月20日起至2012年6月20日止该期间租金，按年租金约定的105万元，每月8.75万元，计算14个月。爱克森公司主张时已扣除了装修期四个月的租金。在租金的给付中，是否应当扣除爱克森公司因自身房屋质量问题返工加固而影响润泽公司装修的合理期限。对此，法院认为，爱克森公司房屋施工后，确因工程质量问题，2010年10月10日，与上海金谊建筑基础工程有限公司签订施工合同进行加固施工，而爱克森公司对基础工程的加固施工势必影响被告装修进展，故爱克森公司加固施工的合理期限应当予以扣除。而如何扣除这一合理期限？虽相关案件的审理中，润泽公司提出爱克森公司加固工程的期限为4个月，但并无相关依据证明。但结合以下因素考虑，首先，合同上约定的加固工程的施工期限为40天，其次，在如皋市人民法院（2013）皋民初字第1286号案件(以下简称1286号案件)的审理中，润泽公司方举证爱克森公司与上海金谊建筑基础工程有限公司签订的工程合同上，润泽公司方标注新城国际土建验收不合格，请施工队加固从2010年10月10日至2010年12月10日结束，耽误工期2个月。最后，结合2012年10月6日，润泽公司方出具的承诺书中文字表述内容，在2012年10月20日前付清140万元房租。从2011年4月20日至2012年10月20日，计18个月应为157.5万元，而双方少计算的2个月应为扣除的加固时间。综上分析，可以认定，加固时间认定为2个月，该两个月17.5万元的租金应予扣除，润泽公司不应负担。爱克森公司租金损失认定为105万元。
（2）关于房屋占用费。爱克森公司主张按年租金损失105万元标准赔偿其从2012年7月1日起至2016年3月份止的房屋占用费385万元同时按年租金损失105万元标准赔偿至润泽公司向其返还房屋之日止。对此，法院认为，首先，0803号案件判决书生效后，润泽公司有义务按照判决书的规定，立即自动履行义务。0803号民事判决书，双方当事人均于2012年6月20日签收，判决后，双方当事人均未提起上诉，该判决书于2012年7月5日发生法律效力。故而从2012年6月20日至2012年7月5日，该段时间双方权利与义务不明确，不应计算占用费用损失。其次，判决生效后，可否计算占用费损失？对此，爱克森公司可有两种选择。首先，其可根据民事诉讼法第二百五十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的司法解释第五百零六条、第五百零七条之规定，选择适用要求润泽公司承担迟延履行金。事实上，0803号民事判决书生效后，爱克森公司于2012年8月1日向法院申请执行，要求润泽公司立即撤出爱克森公司所属的新城国际广场附一楼场地及底楼二、三楼施工现场，向申请人交还承租房屋及场地。如皋市人民法院2014年5月30日以被执行人无银行存款，名下无房产、车辆登记信息，本案暂无可供执行的财产，爱克森公司也同意本案程序终结为由裁定本次执行程序终结，至今该案未恢复执行。其次，要求润泽公司承担租金损失。结合本案事实，润泽公司从2011年11月20日左右后，未曾实际占有并使用讼争房屋。故爱克森公司要求润泽公司按双方签订的租赁合同标准计算租金亦即其所称的占用费损失，缺乏事实及法律依据。据此，法院可参考当地租金标准计算爱克森公司的租金损失。因双方租赁合同没有履行，且双方所签订的合同租金约定标准明显偏高，同时又因为润泽公司没有实际使用讼争房屋，故参照当地市场正常行情，结合法院所作的调查，从本案的实际情况出发，综合考虑多方面因素，包括房屋的现状、当地租金标准、经济发展水平、双方的过错、润泽公司的给付能力等，酌情认定爱克森公司房屋年租金损失为400000元。则为从2012年7月5日起至计算到2016年10月15日爱克森公司的租金损失为1711000元。
（3）关于违约金。按照双方2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》第十一条关于违约责任的约定“如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方未使用期间的剩余租金和保证金，并且乙方应承担年租金30%的违约金”。故爱克森公司主张年租金105万元*30%=31.5万元。按照合同约定计算，无误，予以认定。
（4）关于保证金。按照双方2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》第十一条关于违约责任的约定“如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方未使用期间的剩余租金和保证金，并且乙方应承担年租金30%的违约金”。第六条关于保证金第三款也约定。“对乙方有违反本合同的违约行为，甲方有权从保证金中直接扣除相应违约金和损失”。保证金系润泽公司缴纳，可以抵算其应付的租金、抵算对爱克森公司承担的违约责任或损失，但直接归爱克森公司所有尚没有依据。
（5）关于润泽公司装修中添附物处理。爱克森公司按照双方2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》第十一条关于违约责任第（7）项的约定“本合同装修期为2010年9月20日至2011年4月19日，如装修期满后3个月内乙方不能正常开业，视作乙方自动退租，所有装修物归甲方所有”。及《房屋租赁合同》第十三条的约定“租赁房屋交还时，乙方装修物中附着于房屋的不可拆除不可移动的设施和材料等无偿归甲方所有”的约定，主张已形成添附的不可移动的装修物无偿归其所有。对此，法院认为，首先，依据双方2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》第十一条违约责任第七项的约定，装修物归甲方即爱克森公司所有，但没有明确为无偿归甲方即爱克森公司所有。其次，依据该《房屋租赁合同》第十三条的约定“租赁房屋交还时，乙方装修物中附着于房屋的不可拆除不可移动的设施和材料等无偿归甲方所有”，但结合上下文，该条系指合同正常履行期满终止后，关于不可移动的添附物、附着物的处理方式。再者，本案合同并未得到正常履行，如前所述，双方在履行过程中，均有一定的过错与责任，导致合同未得到履行，故直接适用该条并不妥当。最后，润泽公司的添附主观上无恶意，是一种积极的财产增加。且润泽公司分包其他施工队伍装修，工程也未结算。如采信爱克森公司主张，将造成双方之间的利益严重失衡。综上，爱克森公司该项请求要求不可移动的装修物直接无偿归其所有不应得到支持。
综上，爱克森公司损失：租金1050000元，违约金315000元，租金损失1711000元，合计3076000元，由润泽公司赔偿70%即为2153200元。
二、对润泽公司的反诉请求的分析。润泽公司要求法院判决爱克森公司赔偿：1.润泽公司装修损失5592002元（已扣减已拉走的磁砖费用278663.8）。2.给付润泽公司5592002元自2011年11月23日起至给付之日止的银行同期贷款基准利率计算的利息。
1.关于润泽公司的装修损失。江苏中瑞华资产评估有限公司接受本院委托，对润泽公司在建工程进行价格评估。主要项目为：现场现存的装饰、通风、浴区东系统、特殊项目一次性包定价工程（水电安装、钢结构、消防、灯光音响、装饰设计等）、现场遗留材料。未包含华府一号温泉会所管理人员工资、现场遗留的机械设备。评估基准日为2011年3月31日，评估方法为重置成本法。经该单位评估，评估价值为5870665万元，其中现场遗留材料价值640206元，另有购置及购买材料润泽公司申报价值366124元，现场已进场未使用材料及机械清单，润泽公司申报价值255326元，因现场无法清点，两项未评估。首先，就租赁合同而言，合同解除后，润泽公司应立即清理并撤出承租房屋现场，向爱克森公司交还承租的房屋及场地。对于可移动物及不可移动物，首先应当按照合同约定处理，如无约定则按照法律规定处理。0803号案件判决：一、解除双方于2010年9月15日签订的《房屋租赁合同》；二、润泽公司于判决生效后立即清理并撤出施工现场，向爱克森公司交还承租的房屋及场地。润泽公司未按生效的法律文书履行义务，行为违法。其次，按照判决书规定，立即清理并撤出施工现场。清理的主要内容应为可移动物的搬离，不可移动物的处理。对于苏瑞华评报字（2015）第68号资产评估报告书载明的现场遗留材料清单18厚木工板（1220*2440），25张，存放于二、三层，价值3200.06元等总价值640206元，除润泽公司已经运回的价值278663.8元的瓷砖外，其他财产爱克森公司方明确表示不要，在今后也不予以利用。故除润泽公司已运回的部分外，其他财产其仍应予以自行拿回，包括该报告中载明的现场无法清点的购置及购买材料，现场已进场未使用材料及机械。该640205.61元现场遗留材料应从总额中扣除。如此，润泽公司已形成附合的装饰装修物价值为5870665元-640206=5230459元。最后，对润泽公司已经形成附合的装饰装修部分价值5230459元的处理？首先，前面已述，双方在合同的履行上均有一定的违约行为，但导致房屋租赁合同被解除，主要责任在润泽公司。其次，考虑润泽公司的添附主观上无恶意，是一种积极的财产增加，且已投入巨额资金。虽爱克森公司表示不需要润泽公司的装饰装修财产，也无意利用，要求润泽公司自行拆走。事实上，润泽公司已经附合，仍有一定的利用及使用价值，如要求润泽公司拆除将造成财产的极大损毁与浪费，必将造成双方之间的利益严重失衡。故此，结合本案实际情况，考虑各自过错、装饰装修物的现状、爱克森公司的给付能力等因素，法院酌定由爱克森公司赔偿润泽公司装饰装修部分损失5230459元*30%=1569138元。润泽公司其余损失自负。
2.润泽公司主张的利息损失？润泽公司要求爱克森公司承担5592002元自2011年11月23日起至给付之日止的银行同期贷款基准利率计算的利息。对此，法院认为，润泽公司的该主张无合同及法律依据，法院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、江苏爱克森投资有限公司损失：租金1050000元，违约金315000元，租金损失1711000元，合计3076000元，由如皋市润泽贸易有限公司赔偿70%即为2153200元，如皋市润泽贸易有限公司已缴保证金50万元予以抵算，还须给付1653200元。江苏爱克森投资有限公司其余损失自负。二、驳回江苏爱克森投资有限公司的其他诉讼请求。三、江苏爱克森投资有限公司于本判决书生效后立即赔偿如皋市润泽贸易有限公司装饰装修损失5230459元*30%为1569138元。如皋市润泽贸易有限公司其余损失自负。四、如皋市润泽贸易有限公司立即将遗留在江苏爱克森投资有限公司出租房屋所在地如皋市长江镇疏港路208号现场材料640206元中未取回的价值361542.2元部分自行立即取回（具体名细见2015年10月16日由江苏中瑞华资产评估有限公司出具的苏瑞华评报字（2015）第68号资产评估报告书中记载的华府一号温泉现场遗留材料清单，判决书另附）。五、驳回如皋市润泽贸易有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费45532元，由江苏爱克森投资有限公司承担13657元，由如皋市润泽贸易有限公司承担31875元。反诉案件受理费25472元，鉴定费20000元，合计45472元。由如皋市润泽贸易有限公司负担27283元，由江苏爱克森投资有限公司承担18189元。
本院经审理查明，一审法院查明的基本事实正确，本院予以确认。
本院认为，生效判决认为，虽爱克森公司相关手续未能及时提供，但不影响润泽公司的装修施工，润泽公司未能按照约定将租赁房屋装修完毕投入使用，构成违约，故爱克森公司有权解除合同。综观合同解除的原因，润泽公司明知爱克森公司的房屋未经竣工验收，未经消防验收，仍然签订合同进行装修，其装修工程难以继续，主要系润泽公司预估不足。即便其在装修施工中因为对方未提供消防验收材料导致难以施工，润泽公司也要负主要责任。但案涉项目润泽公司投资巨大，双方应当尽力维护合同的稳定性，爱克森公司将未经竣工验收和消防验收的房屋出租，本身也存在过错。且在双方发生纠纷后，爱克森公司于2011年11月22日左右将施工工地大门上锁，该行为导致合同彻底难以履行，而该时间仍在双方约定的2011年12月31日之前，故对于合同解除，爱克森公司仍然存在过错。一审认定的责任比例合理。
关于爱克森公司的上诉请求，1.在润泽公司承租期间，爱克森公司对基础工程的加固施工影响了润泽公司的装修进展，该段时间润泽公司不应当支付租金。2.关于房屋占用费用，因爱克森公司曾锁门，其后润泽公司也没有实际占用房屋，故一审参照当地行情计算占用费较为合理。3.关于保证金，双方的合同约定，如润泽公司违约，爱克森公司有权从保证金中扣除违约金和损失，故不可直接归爱克森公司所有。4.关于润泽公司装修中添附物的处理，双方对添附物无偿归爱克森公司所有的约定系合同履行完毕，在违约的情形下并未明确约定添附物无偿归爱克森公司所有。本案合同未能得到正常履行，如上分析，双方在合同履行过错中均存在过错，爱克森公司主张添附物无偿归其所有不予支持。
综上，原审判决认定基本事实清楚，实体结果并无不当，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费41865元，由上诉人江苏爱克森投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 盛
代理审判员 谷昔伟
代理审判员 张峥嵘
二〇一七年八月三十一日
书 记 员 施惠惠