安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1502民初5122号
原告：安徽五星东方影视投资有限公司,住所地安徽省合肥市高新区望江西路766号科研生产楼1幢11-12层,组织机构代码913400007715860469。
法定代表人:郑立新,该公司董事长。
委托诉讼代理人：储斌，该公司员工。
委托诉讼代理人：高林,安徽天德律师事务所律师。
被告：六安新鸿意投资管理有限公司,住所地安徽省六安市梅山中路,组织机构代码913415007728488457。
法定代表人：张友军，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高丰，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：朱家萍，安徽皋兴律师事务所律师。
原告安徽五星东方影视投资有限公司（以下简称五星影视公司）与被告六安新鸿意投资管理有限公司（以下简称六安新鸿意公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年11月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人储斌、高林，被告的委托诉讼代理人高丰、朱家萍到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
五星影视公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告因房屋漏水造成的各项损失合计638573元（1号、4号厅的银幕更换38177元，设备的检修费11500元，2台电脑主机损毁6550元，3台稳压器的损毁费用2580元，营业损失479766.76元，墙面墙顶渗水、隔音墙渗水、地毯浸水需处理更换预估处理及损失费用10万元）；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年12月30日,安徽省电影发行放映总公司（以下简称安徽省电影放映公司）与六安新鸿意房地产开发有限公司（合同甲方，于2015年6月11日更名为六安新鸿意投资管理有限公司）签订《房屋租赁合同》，约定安徽省电影放映公司租赁被告位于六安市××与××路交叉口××都××与××楼××、××层，建筑面积为4000平方米，租赁用途为电影院经营。该合同第5条（5）项约定：甲方承诺按管理规则对该房屋及其附属设施的损坏或故障进行及时维修。第六条第（1）项约定：甲方及甲方指定的物业管理公司为乙方提供租赁标的及相关配套设施和经营条件，保证乙方影院正常经营。第六条第（2）项约定：由于甲方未履行合同约定的维修、养护责任，致使租赁标的损坏、乙方财产损失或乙方雇员及乙方客户人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。第九条第（4）项约定：甲方应按约定履行租赁标的维修、养护义务，如甲方或其代理人、代表的过失、疏忽或其可控制行为，致使乙方不能正常对外营业，甲方应在24小时内及时修复，如给乙方造成重大经营损失的，或不能给与及时修复的，应赔偿乙方因此遭受的全部损失（包括直接损失和间接损失）。第10条第（1）项约定：如甲方原因（不可抗力除外）致使乙方不能正常营业天数达5日以上，并不满30日以内或租赁期内累计满30日的，甲方赔偿乙方影院未营业日损失，按照营业纯收入人民币3万元/日乘以相应实际停业天数计算。该租赁合同附件2“六安新都会国际影城项目房屋技术条件、交屋条件及分工界面”第一条“甲方需要完成的项目-
土建工程”中第8项约定：屋顶及屋面防水工程完成。2011年12月28日安徽省电影放映公司和安徽省影业有限责任公司合并组建成立安徽电影集团有限责任公司。2015年2月10日，安徽电影集团有限责任公司将上述《房屋租赁合同》的权利和义务转让给本案原告，并与被告签订了三方协议。依据上述租赁合同，案涉的电影院于2012年元月装修完毕正式营业，一直取得良好的放映票房收益。但由于案涉租赁房屋屋顶建设并未使用混凝土浇筑，而是采用轻钢彩瓦屋顶，因此，每逢强度较大降雨天气，影院屋顶总会出现雨水排水不畅，出现漏水情况，影响影院正常经营。其中，情况特别严重的有2012年6月8日、2014年7月12日两次屋顶漏水，被告虽及时维修，仍不同程度造成了影院一定经济损失，影院多次要求被告彻底解决屋顶漏水问题，但被告一直无法彻底解决。2016年6月5日下午4时，六安突降暴雨，影院因屋顶防水系统缺陷多处发生特大漏水，情形严重，确定漏雨点主要有三处：（一）、主漏雨点为影城3层夹层会议室上方。因该处排水水槽无法承受大量雨水重量，造成弯折，导致该区域屋顶坍塌，大量雨水灌入办公区域及4-7号厅放映机房，造成办公区域及机房大面积积水，积水深度近20公分。直接造成4-7厅机房的放映服务器、音响设备系统、稳压器、风机均被雨水浸泡，办公室数台电脑浸泡毁损，同时由于地面积水过深，渗透至楼下，导致影城3层卫生间前大面积墙面墙顶脱落、地毯积水；导致3层消防控制室被雨水淹没。（二）、4号厅银幕上方漏雨，因屋顶质量和防水系统缺陷，导致4号厅银幕及过道、影厅内地毯被大量雨水浸泡、墙顶墙面脱落。（三）、1号厅银幕上方及消防通道上方漏雨，因2层屋顶排水槽与屋顶接缝处空隙，以及排水管道直径过小，排水不畅。导致1号厅银幕被浸泡，1号厅及2层卫生间门口大面积地毯被雨水浸泡，墙顶墙面脱落。上述漏雨造成影院全部放映厅被迫停业两天，后紧急维修后部分放映厅才陆续营业，其中1、4号放映厅因银幕损毁更换，直至2016年7月10日才恢复营业，影院损失巨大（具体详见损失清单）。此次漏雨发生后，影院第一时间通知了被告，并于2016年6月6日向被告书面发函，沟通事故处理和损失赔偿问题。之后虽经原告又多次交涉，但被告以种种理由拒绝赔偿。综上所述，依据《房屋租赁合同》约定，被告有保障租赁房屋及相关配套设施符合经营条件的义务，以保证影院正常经营。由于被告租赁房产屋顶防水系统缺陷原因，导致原告经营的影院停业并产生重大损失，应当依据合同约定予以赔偿。原告特起诉，请求依法公正判决。
六安新鸿意投资管理有限公司辩称，一、被答辩人诉称的与答辩人建立房屋租赁合同关系属实，但其诉称的答辩人房屋屋顶防水系统缺陷无事实依据；二、2016年6月5日突发暴雨造成电影院屋顶水槽断裂而发生漏水为不可抗力所造成；三、被答辩人诉称的损失638573元没有依据，被答辩人诉称的479766.75元的营业损失也无依据；四、本案纯属因不可抗力而造成的赔偿纠纷，对被答辩人的合法损失应本着公平原则进行处理，答辩人只能在被答辩人合法的诉请范围内给予一定的补偿。
原告围绕其诉讼请求，向本院提供证据如下：
一、房屋租赁合同、关于合同主体变更的三方协议，证明原、被告房屋租赁合同关系，以及具体合同权利和义务约定内容的事实；
二、《函》三份（2016年6月6日、6月13日、7月8日）、函（2016年6月20日），证明2016年6月5日，案涉房屋因屋顶防水系统缺陷多处发生特大漏水，造成原告停业，原告向被告发函索赔，以及被告的回函拒绝的事实；
三、照片8张，证明2016年6月5日案涉房屋屋顶漏水导致影厅及办公室进水现场的情况；
四、银幕不可修复报告（2016年6月12日）、“影星牌”银幕产品购销合同、转账电子回单、银幕安装报验单（2016年7月10日）、公证书（2016皖六皋公证字第26381号），证明2016年6月5日案涉房屋屋顶漏水导致1、4号影厅银幕损坏更换，直至2016年7月10日修复，共发生费用38177元的事实。
五、维修报价单（2016年6月7日）、设备检测意见、交通银行电子回单，证明2016年6月5日案涉房屋屋顶漏水导致影院扬声器等设备进水，发生检测费用2000元的事实。
六、放映机涉水检测报价单、客户服务联络单、交通银行电子回单，证明2016年6月5日案涉房屋屋顶漏水导致影院放映机进水，发生检测费用4500元的事实。
七、报价单、数字服务器检测报告，交通银行电子回单，证明2016年6月5日案涉房屋屋顶漏水导致服务器进水，发生检测费用5000元的事实。
八、台式电脑报销封面，记账回执、发票，证明2016年6月5日案涉房屋漏水导致影院台式电脑毁损2台，损失6550元的事实；
九、稳压器报销封面、发票,证明2016年6月5日案涉房屋屋顶漏水导致影院稳压器3台损毁，损失2580元的事实。
十、2012年影院屋顶漏水照片两张，2014年影院屋顶漏水照片6张，函（2014年7月14日），电子邮件，漏水报告，证明2012年6与8日和2014年7月12日两次影院屋顶漏水，被告虽及时维修了，扔不同程度造成了影院一定经济损失。影院多次要求被告彻底解决屋顶漏水问题，但被告一直无法彻底解决。
十一、视频资料,证明2012年6月8日、2014年7月12日、2016年6月5日三次案涉房屋屋顶漏水的情况。
十二、气象资料法律出证二份,证明2012年6月6日7日和2014年7月12日六安天气因下雨，导致涉案房屋屋顶两次漏水的事实。
被告对原告证据的质证意见为：对证据一，合同及三方协议的三性不持异议，但对房屋质量问题持有异议，合同对租赁房屋的要求条件被告方已经满足，且也是按照原告方的条件安装装修；对证据二，四份函件的真实性没有异议，但证明目的持有异议，6月5日突发降雨后，我方第一时间到被告现场配合，但被告方并没有主动配合检修，且后期也与省公司洽谈会商，原告诉称我方不配合是不符合事实的。对证据三，照片的真实性没有异议，屋顶的毁损确实属实，但其他照片的证明目的不能达到，当时我们已经第一时间把现场的毁损进行了及时清理。对证据四，对于1号厅确实存在一定的水迹，但1号厅的漏水诉称不予认可，不能仅以银幕不可修复报告作为标准，如果更换也应该按照折旧计算；相关费用我们不予认可，漏水后原告方并没有及时更换银幕，所以才导致影厅不能正常营业。对证据五，维修报价单只是原告方委托第三方的单方报价，被告方并没有确定，况且按照原告方提供的检测意见，设备并没有毁坏，所以设备损失不应认可。对证据六、七，同证据五质证意见。对证据八、九，原告提供的这些电脑设备购置都是2012年3月份，且对该电脑是否是毁损的，我们并没有确认，2016年更换的电脑也应该按照2012年设备进行折旧，所以对其设备更换费用没有依据，不予认可。对证据十，照片的三性均持异议，与本案没有关联性。对证据十一，视频不发表质证意见。对证据十二，证明的真实性没有异议，但对关联性持异议，与本案无关。
被告提供证据如下：
一、营业执照复印件及变更信息一份，证明目的:被告企业名称变更及基本信息。
二、工程竣工验收报告一份，证明目的：原告现使用的电影城工程于2011年12月30日经验收为合格工程，2014年并经质量监督站综合验收，该工程质量合格，不存在任何设计或建设缺陷。
三、气象资料法律出证单一份，证明：2016年6月5日下午15时30分至16时30分，六安城区出现强对流天气，小时降水量39.1毫米，达到短时强降水级别，瞬时极大风速30.8米/秒（11级）。此说明，被告租用原告的电影城屋顶排水槽断裂而发生漏雨事件为不可抗力造成。
四、被告函告一份，证明;电影城发生漏雨后，被告第一时间到现场，帮助清理积水、打扫现场、察看受灾情况，并督促原告尽快检验自报的受损设备，在对受损情况确认后双方进行进一步的商讨。此反映被告在事发后一直在积极协助并督促原告减少损失，但原告并未积极办理。
五、租赁合同，证明合同有约定租赁过程中出现房屋问题应由原告方向被告及时报告反映的事实；及房屋交付有屋顶排水槽工程检验合格的事实。
原告对被告证据的质证意见为：对证据一，三性不持异议；对证据二，真实性持有异议，工程验收时间是2014年11月17日，同时是由四方主体签字验收的，质监站签署的是程序符合要求，但本案导致漏水的屋顶并没有质检部门出具的记录，且工程验收报告合格不能代表被告就没有房屋租赁保障的义务；对证据三，真实性没有异议，漏水的原因是房屋的质量和屋顶排水槽不能正常排水造成的，所以本案被告不能推脱漏水的责任；对证据四，函件的真实性没有异议，但该函件已经超过事发半个月才给原告回复，说明原告所做的检测都是必须的，不存在被告说的懈怠不检测的情形。
本院对上述证据审查后认证如下：被告对原告证据一、二、三、十一不持异议，本院予以采纳确认；被告对原告证据四、五、六、七、八、九持异议，经审查损毁属实，被告并未提出确凿证据予以推翻，也未申请予以鉴定评估，故对原告的证据四、五、六、七、八、九本院予以采纳确认；被告对原告证据十二的关联性提出异议，经审查该证据与本案不具关联性，不予采纳。原告对被告证据一、三、四的真实性无异议，本院予以采纳确认；原告对被告证据二持异议，该工程竣工验收报告是该工程竣工时形成，原告无证据予以推翻，本院予以采纳。
本院经审理认定事实如下：2010年12月30日,安徽省电影放映公司（合同乙方）与六安新鸿意房地产开发有限公司（合同甲方，该公司于2015年6月11日更名为六安新鸿意投资管理有限公司）签订《房屋租赁合同》约定，安徽省电影放映公司租赁六安新鸿意房地产开发有限公司位于六安市××与××路交叉口××都××与××楼××、××层，建筑面积约4000平方米，租赁用途为电影放映，兼营食品、饮料、电影后产品等，租赁期为15年，自2011年5月1日至2026年5月1日止。该合同第5条（5）、（6）项约定，甲方承诺按管理规则对该房屋及其附属设施的损坏或故障进行及时维修；如因火灾、水灾、瘟疫、不可抗力等紧急情况，导致甲方或物业管理公司对设备进行维护、维修影响到乙方相关经营时，甲方不对乙方负任何责任，乙方不应追究甲方的责任。第六条第（1）项约定，甲方及甲方指定的物业管理公司为乙方提供租赁标的及相关配套设施和经营条件，保障乙方影院正常经营。第六条第（2）项约定，由于甲方未履行合同约定的维修、养护责任，致使租赁标的损坏、乙方财产损失或乙方雇员及乙方客户人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。第八条第（2）项约定，经甲方同意，乙方可以将租赁标的转租给第三方或将本合同项下的权益转让给第三方，转让后第三方承担合同项下所有权利和义务。乙方可以自主将租赁标的转租乙方的全资子公司或母公司，但需书面通知甲方。第九条第（4）项约定，甲方应按约定履行租赁标的维修、养护义务，如甲方或其代理人、代表的过失、疏忽或其可控制行为，致使乙方不能正常对外营业，甲方应在24小时内及时修复，如给乙方造成重大经营损失的，或不能给予及时修复的，应赔偿乙方因此遭受的全部损失（包括直接损失和间接损失）。第10条第（1）项约定，如因甲方原因（不可抗力除外）致使乙方不能正常营业天数达1日以上，5日以内或租赁期内累计不满5日，乙方租赁期按前述实际未能营业天数相应顺延，且乙方无需支付该期间的租金、物业管理费；如因甲方原因（不可抗力除外）致使乙方不能正常营业天数达5日以上，并不满30日以内或租赁期内累计满30日的，甲方赔偿乙方影院未营业日损失，按照营业纯收入人民币3万元/日乘以相应实际停业天数计算。第10条第（6）项约定，不可抗力是指地震、台风、水灾、战争、类似于战争及其他不能预见且不可防止或不可回避其发生和其结果的事件。该租赁合同附件2“六安新都会国际影城项目交屋条件及分工界面”第一条“甲方需要完成的项目-
土建工程”其中约定，1、房屋结构（混凝土及钢结构）完成；8、屋顶及屋面防水工程完成。合同签订后，六安新鸿意房地产开发有限公司于2011年10月施工完成，于2011年12月30日经建设、监理、施工、设计单位竣工验收合格，并通过公安消防部门、规划部门、环保部门验收。安徽省电影放映公司在使用该租赁物期间，其与安徽省影业有限责任公司合并组建成立安徽电影集团有限责任公司。2015年2月10日，安徽电影集团有限责任公司将上述《房屋租赁合同》的权利和义务转让给原告五星影视公司，并经与六安新鸿意房地产开发有限公司（甲方）三方协商达成协议：一、各方同意，自2015年1月1日起，丙方（五星影视公司）取代乙方（安徽电影集团有限责任公司）成为既有合同的一方，既有合同项下乙方的权利义务全部转移至丙方，由丙方承继；二、本协议为既有合同的补充协议，与既有合同具有同等效力；本协议自各方签字盖章之日起生效。三方均在该协议上签名盖章。
依据上述租赁合同，案涉的电影院于2012年元月装修完毕正式营业。2016年6月5日下午4时左右，六安市区出现强对流天气，小时降水量达39.1毫米，达到短时强降水级别，该电影院因屋顶排水水槽无法承受大量雨水重量，造成弯折，多处发生漏水，致影院停止营业，六安新鸿意公司当即派人帮助清理积水、打扫现场，查看了受灾情况。2016年6月6日五星影视公司向六安新鸿意公司发函，告知漏水情况，确定漏水点主要有三处：一、主漏水点为影城3层夹层会议室上方。因该处排水水槽无法承受大量雨水重量，造成弯折，导致该区域屋顶坍塌，大量雨水灌入办公区域及4-7号厅放映机房，造成办公区域及机房大面积积水，积水深度近20公分。直接造成4-7厅机房的放映服务器、音响设备系统、稳压器、风机均被雨水浸泡，办公室数台电脑浸泡毁损，同时由于地面积水过深，渗透至楼下，导致影城3层卫生间前大面积墙面墙顶脱落、地毯积水；导致3层消防控制室被雨水淹没。二、4号厅银幕上方漏雨，导致4号厅银幕及过道、影厅内地毯被大量雨水浸泡、墙顶墙面脱落。三、1号厅银幕上方及消防通道上方漏雨，导致1号厅银幕被浸泡，1号厅及2层卫生间门口大面积地毯被雨水浸泡，墙顶墙面脱落。并要求六安新鸿意公司派人对坍塌部位进行修复，配合检修线路、恢复供电，进行建筑维修、地毯处理，配合进行损失认定、评估工作，杜绝类似事件发生。当日，六安新鸿意公司指派人员对地毯进行风干，检修空调线路等，予以恢复供电。该漏水事件导致影院停业两天，第三天（6月7日）影院恢复营业，但其中1、4号放映厅因银幕损坏（经检测不可修复）未能营业，直至2016年7月10日更换银幕后恢复营业。就损失评估及赔偿问题双方多次沟通协商未果。影院实际发生的损失有：1号、4号厅的银幕更换费用38177元，设备的检修处理费11500元，（其中音响的检修费是2000元，放映机检测处理费4500元，服务器检测处理费用5000元），2台电脑主机损毁6550元，3台稳压器损毁2580元，整个电影院停业2天，另1号、4号放映厅应更换银幕停业自2016年6月8日至7月10日。
本院认为，双方争议焦点为：一、强降水导致漏水是否属于不可抗力；二、原告的损失如何确定。
一、强降水导致漏水是否属于不可抗力。安徽电影集团有限责任公司是安徽省电影放映公司合同权利义务的承继者，其将上述《房屋租赁合同》的权利、义务转让给原告五星影视公司，并与被告六安新鸿意公司签订了三方协议，内容不违反法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。2016年6月5日因短时强降水，被告出租给原告的电影院因屋顶排水水槽无法承受大量雨水重量，造成弯折，多处发生漏水，不属于租赁合同约定的不可抗力或法律规定的不可抗力情形，因而给原告五星影视公司造成的财产损失和停业损失，依据合同约定被告六安新鸿意公司应予赔偿。
二、原告的损失如何确定。原告因本次强降水造成的直接财产损失为1号、4号厅的银幕更换费用38177元，设备的检修处理费11500元，2台电脑主机损毁6550元，3台稳压器损毁2580元，合计58757元。整个电影院停业2天，根据合同约定以3万元/日计算停业损失为60000元。1号、4号放映厅因更换银幕另停业32天，但合同中对部分停业如何赔偿损失未作明确约定，原告也未能提供确凿证据证明其实际损失的数额，原告自行计算的损失数额又缺乏证据支持，不尽合理，据此本院酌定为10万元。关于原告主张的预估处理及损失费用10万元，因尚未实际发生，原告主张证据不足，本院不予支持。
据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第六条、第十五条第一款第六项、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告六安新鸿意投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告安徽五星东方影视投资有限公司财产损失58757元；
二、被告六安新鸿意投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告安徽五星东方影视投资有限公司停业损失16万元（60000元+100000元）；
三、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10190元，由被告负担4400元，原告负担5790元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审 判 长 何修胜
审 判 员 王颖颖
人民陪审员 杨永红
二〇一七年四月六日
书 记 员 王 琦
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。
《中华人民共和国侵权责任法》
第三条被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。
第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。
根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
第十五条承担侵权责任的方式主要有：
（一）停止侵害；
（二）排除妨碍；
（三）消除危险；
（四）返还财产；
（五）恢复原状；
（六）赔偿损失；
（七）赔礼道歉；
（八）消除影响、恢复名誉。
以上承担侵权责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。
第二十四条受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。