吉林省吉林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉02民终1326号
上诉人（原审被告）：吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。
法定代表人：张建红，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王永志，该公司法律顾问。
被上诉人（原审原告）：王超，男，1985年3月18日出生，住辽宁省铁岭市。
委托诉讼代理人：王国晨，男，1962年8月1日出生，住辽宁省铁岭市，系王超父亲。
王超与吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司（以下简称鸿泰公司)民间借贷纠纷一案，王超于2015年6月29日向吉林市昌邑区人民法院（以下简称一审法院）提起诉讼，一审法院于2015年12月15日作出（2015）昌民二初字第438号民事判决书。鸿泰公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年6月12日作出（2016）吉02民终629号民事裁定书，撤销（2015）昌民二初字第438号民事判决，发回一审法院重审。重审后，一审法院于2016年12月2日作出（2016）吉0202民初2045号民事判决，鸿泰公司不服，再次向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人鸿泰公司的委托诉讼代理人王永志、被上诉人王超的委托诉讼代理人王国晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鸿泰公司上诉请求：一、撤销（2016）吉0202民初2045号民事判决，驳回王超的诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由王超负担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.鸿泰公司为了办理商品房销售许可证，因没钱交付土地出让金才向王超借款。借款协议签订后，王超违约（约定借款280万元，实际借款125万元），致使鸿泰公司无法交纳土地出让金，导致无法办理商品房销售许可证，王超应承担相应的责任。2.王超违约后，经友好协商，双方签订了《以房屋抵付借款协议》，签订时王超提出因没有房屋销售许可证，房屋不好卖要求降低房屋价格，鸿泰公司应王超的要求，在降低房屋价款的同时又多给付王超十几万元的房屋面积，且没有追究王超的违约责任。协议生效后，鸿泰公司为王超开具了入户通知单，抵付房屋已经交付，上述事实一审判决没有认定。二、适用法律错误。《以房屋抵付借款协议》是双方的真实意思表示，协议签订时双方考虑了一切因素，故协议并不违反法律规定，应当继续履行。王超以房屋不能办理产权证为由要求解除协议，法律依据不足。房屋不能办理产权证是政府行为，鸿泰公司拖欠土地出让金是因为王超违约所致，此后果不应由鸿泰公司负担，况且此类房屋已经可以办理产权证。根据法律规定，当物权效力与债权效力相冲突时，尽力维护合同效力。现在房屋已经交付王超，王超的合同目的已经实现，王超之所以解除合同是因为现在房屋价格下调，故解除理由不能成立，不应支持。
王超辩称，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
王超向一审法院起诉请求：1.依法解除《以房屋抵付借款协议书》；2.确认商品房预售合同无效；3.判令鸿泰公司偿还借款本金125万元及利息损失（按照年利率24%计算）；4.本案诉讼费用全部由鸿泰公司承担。
一审法院认定事实：2013年9月3日，王超与鸿泰公司签订借款协议书一份，约定：鸿泰公司向王超借款280万元，借款期限为2013年9月5日至2014年9月5日，借款期限届满前，鸿泰公司将借款280万元偿还王超；鸿泰公司以其开发的蛟河市黄松甸镇锦绣花园小区13套房屋提供抵押担保，双方以签订购房合同的方式办理抵押。借款协议签订后，王超向鸿泰公司交付125万元。借款期限届满后，鸿泰公司未偿还借款，双方于2014年10月23日签订《以房屋抵付借款协议书》一份，该协议书载明：鸿泰公司、王超双方就鸿泰公司向王超借款，用房屋抵付借款一事达成如下协议：一、2013年9月3日鸿泰公司、王超双方签订借款协议书，王超向鸿泰公司出借人民币238万元，王超实际出借鸿泰公司125万元；二、经双方协商确认，鸿泰公司共欠王超借款本金125万元，同时，双方认可鸿泰公司应给付王超借款利息57.155万元，总计鸿泰公司欠王超本息合计182.155万元；三、经双方友好协商，鸿泰公司用自己开发的吉林省蛟河市黄松甸镇锦绣花园小区房屋抵付欠王超的借款本金及利息（4#楼-市网1号、2号、3号、4号、4#楼-4-601室、4#楼-4-602室、2#楼-市网2号、2#楼-2-602室）；四、本协议双方签字后3日内，鸿泰公司为王超出具商品房预售合同及商品房交款收据，王超为鸿泰公司出具收到鸿泰公司偿还借款本金及利息的收据；五、本协议双方签字后，双方于2013年9月3日签订的借款协议书终结，鸿泰公司欠王超的借款本息全部结清，双方互不追究对方的违约责任。《以房屋抵付借款协议》签订后，鸿泰公司就抵债房屋与王超签订商品房预售合同8份。但是因鸿泰公司未取得商品房预售许可证，王超多次要求鸿泰公司为其办理房屋所有权证及土地使用权证，鸿泰公司至今未能办理。
一审法院确定本案争议焦点为：1.王超请求确认解除《以房屋抵付借款协议》是否应予支持；2.王超请求确认商品房预售合同无效是否应予支持；3.王超请求鸿泰公司偿还借款125万元并按照年24%的标准支付利息是否应予支持。
一审法院认为，王超与鸿泰公司签订的借款协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同。合同签订后，王超向鸿泰公司交付借款本金125万元，但是在借款期限届满后鸿泰公司未向王超偿还借款，而是与王超签订《以房屋抵付借款协议》，约定由鸿泰公司以其开发的房屋抵付王超的欠款。《以房屋抵付借款协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。但是《以房屋抵付借款协议》签订后，因鸿泰公司未取得商品房预售许可证，导致涉案房屋至今未能办理房屋所有权登记及土地使用证，致使王超不能实现合同目的，故王超请求解除《以房屋抵付借款协议》，因解除权属于形成权，送达后即生效，所以鸿泰公司、王超签订的《以房屋抵付借款协议》已经解除。《以房屋抵付借款协议》解除后，王超继续享有对鸿泰公司的金钱债权，王超要求鸿泰公司偿还借款本金125万元，鸿泰公司应当承担继续履行的责任，向王超偿还借款本金125万元。关于王超主张的利息，一审法院认为，虽然双方签订的借款协议没有利息的约定，但是在双方签订的《以房屋抵付借款协议》中明确载明了鸿泰公司应支付借款利息为57.155万元，则证明双方存在利息的约定；关于利息的标准，一审法院认为，根据借款时间及借款金额，双方约定的利息标准过高，根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，借款利息应按年24%的标准计算，鸿泰公司应自借款日2013年9月3日起至实际给付之日止，按照年24%的标准支付王超借款利息。王超请求确认双方签订的商品房预售合同无效，一审法院认为，因鸿泰公司至今未取得商品房预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条规定，王超与鸿泰公司签订的关于吉林省蛟河市黄松甸镇锦绣花园小区4#楼1号网点、2号网点、3号网点、4号网点、4#楼-4-601室、4#楼-4-602室、2#楼2号网点、2#楼-2-602室商品房预售合同无效。审理中鸿泰公司主张王超没有按照约定的借款金额交付借款，存在违约行为，但是，双方后来签订的《以房屋抵付借款协议》约定互不追究对方的违约责任，一审法院认为，既然双方已经约定免除对方的违约责任，现鸿泰公司又主张王超应承担违约责任，不予支持。
综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第九十四条、第九十七条、第二百一十一条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、吉林市鸿泰房地产开发有限公司于本判决生效后三日内给付王超借款本金125万元；二、吉林市鸿泰房地产开发有限公司于判决生效后立即给付王超借款125万元的利息，自2013年9月6日起至实际给付之日止，按照年24%的标准计算；三、吉林市鸿泰房地产开发有限公司与王超签订的关于吉林省蛟河市黄松甸镇锦绣花园小区4#楼1号网点、2号网点、3号网点、4号网点、4#楼-4-601室、4#楼-4-602室、2#楼2号网点、2#楼-2-602室商品房预售合同无效；四、驳回王超其他诉讼请求。案件受理费28,012元，由吉林市鸿泰房地产开发有限公司负担。
二审中，各方当事人未提交新证据。
通过双方当事人的陈述、答辩，以及对现有证据的审核、认定，经本院审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。
本院认为，王超依据与鸿泰公司签订的合法有效的借款协议，履行了交付借款本金125万元的义务，鸿泰公司未在期限届满后偿还借款，双方经协商，签订了《以房屋抵付借款协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的效力性强制性规定，合法有效，但因鸿泰公司未取得商品房预售许可证，案涉房屋至今不能办理房屋所有权登记及土地使用证，导致王超不能实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》关于法定解除的规定，王超请求解除《以房屋抵付借款协议》应予支持，故鸿泰公司上诉主张继续履行该协议，缺乏事实基础及法律依据，其该项上诉主张，本院不予支持。鸿泰公司主张王超没有按照约定的借款金额交付借款，构成违约，应承担违约责任。因双方签订的《以房屋抵付借款协议》已然约定互不追究对方的违约责任，则鸿泰公司上诉又主张追究王超的违约责任，本院不予支持。其他问题，一审判决已经论述，此不赘述。
综上所述，鸿泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25,000元，由上诉人吉林市鸿泰房地产开发有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 高忠华
代理审判员 王 东
代理审判员 佟 宁
二〇一七年六月十三日
代理书记员 刘一岐