湖南省永州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘11民终29号
上诉人（原审原告）：王友鹏。
委�诉讼代理人：欧阳植忠（系王友鹏妹夫）。
委托诉讼代理人：周永红，湖南舜源泽律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：欧会忠。
委托诉讼代理人：欧阳凌，湖南宁远舜峰法律服务所法律工作者。
上诉人王友鹏因与被上诉人欧会忠合同纠纷一案，不服湖南省宁远县人民法院（2014）宁法民一重初字1445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月1日上午公开开庭进行了审理。上诉人王友鹏的委托诉讼代理人欧阳植忠、周永红，被上诉人欧会忠及其委托诉讼代理人欧阳凌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王友鹏上诉请求：1、撤销一审判决，改判被上诉人履行合同义务，办理交房手续，并赔偿因延误交房，造成商业门面一至三楼的租金损失；2、一、二审诉讼费由被上诉�承担。事实和理由：1、上诉人的土地规划时虽设计为四层，但事实上可以向规划部门申请更改规划，而且双方约定更改规划的相应税费由被上诉人承担，一审判决以违反法律、行政法规的强制性的合同无效判决驳回上诉人的诉讼请求属适用法律错误；2、一审判决严重扰乱了社会秩序，制造了社会矛盾，一审判决认定合同无效，应当恢复原状，但被上诉人在上诉人的土地所建房屋已出售他人，由此会引发一系列的纠纷。
欧会忠辩称，上诉人明知其提供的土地建设用地规划只能建四层，且一楼的准建高度是4.2米的情况下，与被上诉人签订合作开发高于四层、一楼门面建5.2米的建房协议，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条规定，从而导致因房屋超高被规划局多次下达停建通知书，还因超宽建房与邻居发生纠纷，因此，本案是由于上诉人的原因�导致合同目的无法实现，一审判决驳回上诉人一审诉讼请求正确，请求二审法院予以维持。
王友鹏向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《合作建房协议合同》，将约定房屋交付给原告并为原告立即办理好房产证的相关手续；2、判令被告赔偿原告经济损失及支付违约金共计200万元；3、案件受理费由被告承担。
一审法院认定事实：原告王友鹏与被告欧会忠在宁远县文庙街道办事处文庙社区泠江东路各有一宗门面建设用地相邻，分别为10米×31.3米和10米×30.8米，其中王友鹏提供的土地经宁远县规划建设局审批建筑层数为四层，被告欧会忠提供的土地经宁远县规划建设局审批建筑层数为五层。为整体开发二宗建设用地，被告欧会忠为乙方，原告王友鹏为甲方，于2011年9月26日签订了一份合作建房合同，合同约定：“产权归属：1、甲方出该宗地基，乙方出建房费，该房屋的一层、二层、三层的产权、四楼一套140多平方米的商品房及地下室任选车位2个归甲方所有。甲方另购四楼一套商品房，其价格每平方米不超过1800元，乙方为甲方办理好房产证，其办证费用由乙方负责。该房屋四层（包括四层）以上房屋产权及地下室其余车位归乙方所有，由乙方建电梯房出售。2、乙方将购买宽10米×长30.8米的门面地基所建的一至三层的产权归甲方，甲方付给乙方购买地基费用1,999,800元，乙方为甲方办理好房产证，其办证费用由乙方负责，房屋建设完工一个月内把办好的房产证交给甲方。该地基建的四层（包括四层）归乙方所有，由乙方建电梯房出售一…。三、有关事项：……3、房屋一至三层的建高标准：第一层建5米，第二层建高3.9米，第三层建高3.9米。按规划要求施工。……，5、交房期限：2012年12月底前�房，不得拖延，否则按甲方预交金额每月10%对乙方进行违约罚款。6、合同签订后，甲方一次性预付给乙方190万元，余款乙方为甲方办理好房产证后一次性付清。……四、违约责任：此合同签字生效后，甲、乙双方均不得违约反悔，若甲方违约不履行此合同，罚甲方违约金100万元，若乙方反悔不履行此合同，罚乙方违约金100万元，此合同一样生效。”合同签订后，原告王友鹏按约定交付了1,900,000元给被告欧会忠。被告于2011年底将房屋工程发包给龚明生动工建设，在建房过程中，因更改电梯井口和楼梯，房屋层高、超宽建房与他人发生纠纷，协商处理而耽误了建房的时间约7个月，2013年8月31日，宁远县住房和城乡规划建设局以“原审批四层，现已建十层，未办理规划手续”下发了限期拆除通知书。此后，因被告一直未到规划部门接受处罚，办理规划手续，房屋无法进行竣工验收，被告欧会忠至今未将房屋及房屋产权证交付给原告王友鹏。经宁远县价格认证中心鉴定，自2012年底至2015年6月王友鹏租金损失为484,985元，即每年租金损失为193,994元。
一审法院认为，法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同是无效合同。本案中，从双方合同约定：“1、甲方出该宗地基，乙方出建房费，该房屋的一层、二层、三层的产权、四楼一套140多平方米的商品房及地下室任选车位2个归甲方所有。甲方另购四楼一套商品房，其价格每平方米不超过1800元，乙方为甲方办理好房产证，其办证费用由乙方负责。该房屋四层（包括四层）以上房屋产权及地下室其余车位归乙方所有，由乙方建电梯房出售”，可见，欧会忠开发建设的房屋为商品房，从事的是房地产开发经营。原告明知自己提供的土地建设用地规划只能建设四层，且被告欧会忠不具备房地产开发经营资质，被告明知自己不具备房地产开发经营资质，拟建设的商品房违反《中华人民共和国城乡规划法》，双方合意由被告欧会忠违法进行房地产开发，原告以土地使用权作价从被告处购买房屋，现房屋因违反《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，被有关部门责令对超建部分房屋限期拆除，导致房屋无法交付。综上，双方当事人合同因违反法律、行政法规强制性规定，是无效合同，对原告要求被告按合同约定履行义务的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，并经审判委员会讨论决定，判决：驳回原告王友鹏的诉讼请求。案件受理费22,800元，由原告王友鹏负担8000元，被告欧会忠负担14,800元。
二审中，王友鹏向本院提供了如下证据：1、临江大夏工程款结算与支付协议，拟证明被上诉人所建房屋存在质量问题。1、收条一份，拟证明被上诉人将本应属于上诉人的房屋出租他人。
欧会忠对王友鹏提供的证据质证如下：对两份证据的真实性无异议，对关联性有异议。证据1不能证明房屋存在质量问题，证据2被上诉人曾通知上诉人收房，是上诉人不愿意接收。
对王友鹏提供的证据，经庭审质证，本院认证如下：被上诉人对两份证据的真实性无异议，本院对真实性予以采信。
二审中，欧会忠未向本院提供新证据。
本院二审查明的事实与一审认定的事实一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。本案上诉人与被上诉人虽然签订了《合作建房合同》，但双方在协议中约定，上诉人提供土地和资金1,998,000元，分得一、二、三层及四楼140平方米商品房一套等，并不与被上诉人共享利润，共担风险，因此，本案不宜定为合作开发房地产合同纠纷。同时《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。第二十五条规定，“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案上诉人既提供土地，又提供资金，但不承担经营风险，符合该解释第二十四条、二十五条的情形�因此本案定为合同纠纷比较恰当。双方当事人不是合作开发，因此不需要有符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定的任何一方应当具备房地产开发经营资质这一条件，且双方一致认可建房相关手续由被上诉人办理，费用由被上诉人承担，因此上诉人与被上诉人签订的《合作建房合同》应属有效，被上诉人是否按时办理建房手续不影响合同的效力。《合作建房合同》签订后，上诉人履行了自己的义务，被上诉人亦应履行合同约定的义务，即按时交付房屋，因此上诉人要求被上诉人履行合同义务，办理交房手续的上诉请求，本院予以支持。按照合同约定，被上诉人应在2012年底交房，但原审认定的“因更改电梯井口和楼梯，房屋层高、超宽建房与他人发生纠纷，协商处理而耽误了建房的时间约7个月”这一事实上诉人未提出异议，可认定实际交房时间应是2013年7月底，被上诉人未在2013年7月底前向上诉人交付房屋，已构成违约，被上诉人应承担违约责任。上诉人在上诉时仅要求被上诉人赔偿租金损失，对此，本院予以支持。宁远县价格认证中心认定租金损失为每年193,994元，因此被上诉人应自2013年8月1日起交付房屋之日止支付上诉人租金损失。综上，上诉人的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省宁远县人民法院（2014）宁法民一重初字第1445号民事判决；
二、被上诉人欧会忠在本判决送达后3日内按照《合作建房合同》约定与上诉人王友鹏办理房屋交接手续；
三、被上诉人欧会忠自本判决送达之日起3日内赔偿上诉人王友鹏因延期交房造成的租金损失（自2013年8月1日起至房屋实际交付之日止，按年租金193,994元计算）；
四、驳回上诉人王友鹏其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费22,800元，由被上诉人欧会忠负担；二审诉讼费22,800元，由上诉人王友鹏负担14,800元，被上诉人欧会忠负担8000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 李秋云
审 判 员 龚 建
代理审判员 王 荣
二〇一七年三月十三日
书记�员卢颖
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判�后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。