湖北省咸宁市咸安区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂咸安民初字第01751号
原告胡和平，�城县人力资源与社会保障局干部。
委托代理吴天河。（代理权限：特别授权）
被告武汉信德物业管理有限公司（以下简称：武汉信德物业公司）。
住所地：咸安区凤凰工业园。
法定代表人叶灿明，武汉信德物业公司总经理。
被告湖北昊天投资有限公司（以下简称：湖北昊天投资公司）。
住所地：咸安区凤凰工业园。
法定代表人叶灿红，湖北昊天投资公司总经理。
二被告委托代理人郑厚勇，湖北平合律师事务所律师。（代理权限：一般授权）
原告胡和平诉被告武汉信德物业公司、湖北昊天投资公司合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李海成适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡和平及委托代理人吴天河，被告武汉信德物业公司、湖北昊天投资公司的委托代理人郑厚勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡和平诉称：2010年3月2日，原告与被告湖北昊天投资公司签订了编号为XN201001966号的《商品房买卖合同》，同年7月14日与被告武汉信德物业公司及湖北昊天投资公司签订了《商铺委托管理协议书》。《商铺委托管理协议书》第三条约定“委托管理期收益：2、市场经营培育期后，即2013年3月15日至2015年3月14日期间，乙方向甲方支付第1条所述商铺租金共计48143元，租金按月支付，月租金为2006元，乙方于每月15日前将租金汇入甲方指定的银行账号中。”第四条约定“乙方承诺在委托管理期内将昊天建材城打造成建材旺市，尽可能的提升甲方商铺的租金水平。若委托管理期结束后，甲方认为所购商铺的租金水平未达到期望值，乙方愿按照283196元的价格购买第一条所述商铺。如甲方要出售第一条所述商铺给乙方，应于2015�7月4日至2015年7月10日期间以书面形式向乙方提交出售意向，逾期则视为甲方不同意出售该商铺。”第七条约定“丙方的义务：对本协议中乙方对甲方负有的义务承担连带保证责任，当乙方不能履行时，丙方对甲方承担相应的责任。”第八条约定“违约责任：1、乙方未按协议向甲方支付租金，逾期一天按甲方月租金的万分之一向甲方支付违约金。”上述合同签订后，原告依约全面履行了义务，而被告物业公司则一再违约，一方面没有按约定支付租金，另一方面没有实现业主所购商铺的租金水平达到期望值且到期后不能将商铺完好的交还原告，原告向两被告提出要求其购买该商铺，但被告方则一拖再拖，故诉至法院，请求判令：1、被告武汉信德物业公司按照《商铺委托管理协议书》第四条购买商铺并向原告支付购商铺款283196元，并由被告湖北昊天投资公司承担连带履行义务；2、被告武汉信德物业公司向原告支付下欠租金20060元及违约金（据实计算至履行之日止）；3、二被告承担本案诉讼费用。
原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：
证据一：居民身份证复印件。拟证明原告的基本情况及合法的诉讼主体资格。
证据二：《商品房买卖合同》复印件及附件1-4。拟证明该合同系原告与被告湖北昊天投资公司于2010年3月2日签订的，原告一次性交清了被告出售的第46幢1-2层28号商铺的商铺款223725元，并依法签订了补充协议及对公摊面积、装饰、设施标准与房屋平面图的确认。
证据三：《商铺委托管理协议书》复印件。拟证明该委托管理协议是原、被告三方于2010年7月4日自愿签订的；协议约定：被告武汉信德物业公司应于每月15前将租金2006元汇入原告指定银行账户；委托管理期过后，若甲方选择自行经营，乙方应于2015年3月15日前无条件将商铺完好的交还给甲方；被告武汉信德物业公司在商铺未达到租金水平期望值自愿按照283196元的价格购买原告所有的商铺，被告湖北昊天投资公司承担连带履行义务；被告武汉信德物业公司未按约定向原告支付租金，逾期一天按月租金万分之一向原告支付违约金。
证据四：咸安国用（2011）第438号土地使用权证复印件。拟证明原告已于2011年1月27日依法对所购28号商铺取得了国有土地使用权。
证据五：咸宁市房权证咸安字第××号房屋所有权。拟证明原告于2010年8月12日已经依法登记并取得了所购商铺的房屋所有权。
证据六：《商铺出售意向书》复印件及快递回执原件。拟证明原告于2015年7月2日在约定期限内依法向被告邮寄了书面意向书，要求被告依约回购该商铺。
证据七：昊天�材城签合同明细卡。拟证明被告承诺五年后无理由退铺价为283196元。
证据八：视听、视频资料U盘及整理的部分文字材料。拟证明2015年4月22日等时间，原告多次找被告武汉信德物业公司协商，但被告公司在合理期限内既不能退房也不能支付租金，更不能回购商铺，属于根本违约。
证据九：原告账户明细清单。拟证明被告从2015年10月份起就没有向原告支付租金。
被告武汉信德物业公司、湖北昊天投资公司辩称：1、原告要求两被告回购商铺，不符合《商铺委托管理协议书》约定的回购条件。2、被告同意支付租赁期间未支付的租金。3、只要原告与被告办好交接手续，被告立即退还商铺给原告。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：
证据一、租金支付凭证。拟证明被告向原告支付租金19个月，每月2006元，共�38114元，还下欠5个月租金10030元。
证据二、租赁合同十一份。拟证明同一个租赁户在不同租期的租金是递增的，市场看好，期望值高。
庭审中，原、被告对对方提交的证据进行了质证：
被告对原告的提交的证据一至五、七、八、九无异议，对原告提交的证据六真实性无异议，但不能证明被告收到了快递，亦不能证明原告向被告提出了回购商铺的意向。
原告对被告提交的证据一无异议，对证据二真实性、合法性有异议，认为是复印件，且租赁户没有出庭作证，不能证明租金是逐年递增的。
对原、被告提交的证据，本院作如下分析认定：
本院对被告真实性无异议的原告证据一至九，原告真实性无异议的被告证据一予以采信。对原告有异议的被告证据二认为：该证据是复印件，且证人未出庭作证，不能证明原�商铺租金逐年递增的事实，故本院对该份证据不予采信。
根据上述依法确认的证据和当事人的自认，本院依法认定以下事实：
2010年7月4日，原告胡和平与被告武汉信德物业公司、湖北昊天投资公司分别作为甲、乙、丙三方签订一份《商铺委托管理协议》，其中约定：一、商铺地址、面积及价格。原告向被告湖北昊天投资公司购买位于咸宁市咸安区经济开发区特8号“昊天建材城”46栋28号商铺，该商铺建筑面积66.55平方米，单价为3361.76元；二、委托管理期限。2010年3月15日至2015年3月14日期间，由被告武汉信德物业公司负责原告购买商铺的经营和管理，其中2010年3月15日至2013年3月14日期间为市场培育期，委托管理期结束后，原告可与被告信德公司续签合同或自行经营管理购买的商铺；三、委托管理期收益。原告鉴于“昊天建材城”专业市场存在培育�程，同意在市场培育期间内将所购买的商铺无偿交给被告信德公司管理，但市场培育期后即2013年3月15日至2015年3月14日期间，被告信德公司向原告支付商铺租金共计48143元，该租金按月支付，即每月15日将2006元租金汇入原告指定银行账户；四、被告的承诺。被告武汉信德物业公司承诺在委托管理期间内将“昊天建材城”打造成建材旺市，尽可能的提升原告商铺的租金水平。若委托管理期结束后，原告认为所购商铺的租金水平未达到期望值，被告武汉信德物业公司愿意按照283196元的价格回购原告的商铺。若原告要出售购买的商铺给被告武汉信德物业公司，应于2015年7月4日至2015年7月10日期间以书面形式向被告武汉信德物业公司提交出售意向，逾期视为原告不同意出售该商铺。原告向被告武汉信德物业公司确认出售商铺意向后，被告武汉信德物业公司按照本条所述价格向原告支付购铺款项，并与原告一同办理商铺转让的相关手续，办理相关手续发生的费用，按照国家法律规定由双方各自承担。四、权利义务。原告应在2014年12月14日委托管理期届满前以书面形式通知被告湖北昊天投资公司，是自行经营还是委托管理经营，逾期未通知的，视为原告选择自行经营商铺；被告武汉信德物业公司在委托管理期间内，有权将商铺出租给第三方使用，但承担该商铺发生的水电费等实际发生费用，且应按时向原告支付租金，按照承诺回购原告购买的商铺；合同中被告武汉信德物业公司对原告负有的义务，当被告武汉信德物业公司不能履行时，被告湖北昊天投资公司承担连带保证责任。五、违约责任。被告武汉信德物业公司未依约向原告支付租金，按日承担应付租金的万分之一的违约金。合同签订后，原告依约购买了商铺并交于被告武汉信德物业�司经营，被告武汉信德物业公司管理经营期间亦按照合同约定向原告支付商铺租金19个月，每月支付2006元，共支付租金38114元，截止2015年3月14日双方约定的委托管理期限届满，被告武汉信德物业公司下欠原告租金10030元未付。2015年7月2日，原告向两被告邮寄商铺出售意向书，并多次上门要求支付下欠租金并回购商铺，二被告既未能支付下欠租金亦未书面回复，故原告诉至本院请求依法处理。
同时查明，原告购买商铺后，已取得该商铺的商业性质房屋所有权证、国有土地使用权证，即咸宁市房权证咸安字第××号房屋所有权证、咸安国用（2011）第438号国有土地使用权。
本院认为，原、被告订立的商铺委托管理协议是经过三方合同当事人协商一致，在自愿、公平的原则下签订的，是三方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，应为有效合同。原、被告双方现就拖欠租金、回购商铺事宜发生争议。对拖欠租金的事实，根据三方当事人合同的约定以及二被告提供的支付租金凭证，可证实被告武汉信德物业公司应自2013年3月15日起按月向原告支付租金共计48143元，但被告只支付租金38114元，实际拖欠租金10030元，对此被告武汉信德物业公司应当承担清偿责任，且被告武汉信德物业公司在合同期满后未能将商铺交付原告，被告亦应参照合同对租金的约定将超期后的租金给付原告。对原告要求被告武汉信德物业公司回购商铺的请求，虽然双方约定被告武汉信德物业公司回购商铺的条件是商铺租金如不能达到期望值则回购商铺，但双方未在合同中确定该期望值大小、范围，因此双方回购商铺的约定并不明确，故本院对原告的该项诉求不予支持。鉴于被告武汉信德物业公司在合同到期后未将商铺交付原告，拖欠的租金至今也未能付清，而双方约定的违约金过于小于原告的实际损失（被告武汉信德物业公司实际占用原告价值283196元的商铺，且在合同期满后对外出租收益），故被告武汉信德物业公司应以拖欠租金为基数，自拖欠之日起按每月2%的标准向原告支付违约金。同时，被告湖北昊天投资公司作为保证人，当被告武汉信德物业公司不履行合同义务时，应承担连带保证责任。综上，本院对原告要求被告武汉信德物业公司支付拖欠租金和违约金（其中合同内租金10030元、合同外比照合同内租金约定计算直至被告武汉信德物业公司向原告交付商铺之日止）的诉求，本院依法予以支持。对原告要求被告湖北昊天投资公司承担连带保证责任的诉求，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十四条第一款�第二款，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告武汉信德物业公司自本判决生效之日起十日内向原告胡和平支付拖欠的合同内商铺租金10030元并自2014年11月15日起，以实际下欠租金为基数，按每月2%的标准向原告胡和平支付逾期付款期间违约金直至下欠租金付清之日止。
二、被告武汉信德物业公司自本判决生效之日起十日内按照每月2046.12元（2006元＋2006元×2%）的标准向原告胡和平支付合同期满（2015年3月14日）后的租金和违约金直至向原告胡和平交付商铺之日止。
三、被告湖北昊天投资公司对上述第一、二项承担连带清偿责任；
四、驳回原告胡和平的其他诉讼请求。
案件受理费2924元，由被告武汉信德物业公司、湖北昊天投资公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应当在提交上诉状时，根据不服判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件的受理费5520元。款汇户名：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：农行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 李海成
二〇一六年七月四日
书记员 袁诗奇