四川省蓬安县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川1323民初1643号
原告：姚财元，男，汉族，生于1968年5月1日，住四川省蓬安县。
委托诉讼代理人：何文强，四川维大律师事务所律师。
被告：蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司，地址四川省蓬安县相如镇建设路41号。
法定代表人：吴有珂，总经理。
委托诉讼代理人：赵钟鸣，四川匀天律师事务所律师。
原告姚财元与被告蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司（下称乾鑫公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月30日作出（2014）蓬民初字第65号民事判决书后，原、被告均不服，上诉于四川省南充市中级人民法院，四川省南充市中级人民法院于2016年8月8日作出（2016）川13民终228号民事裁定书，以原判决认定基本事实不清为由，撤销原判，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告姚财元及其委托诉讼代理人何文强、被告蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人赵钟鸣到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。
姚财元向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于蓬安县相如镇一品兰庭B6幢第1层第4号房屋（具体位置见合同附件一）交付原告，并办理产权登记手续；2、判令被告按约定支付延迟交房违约金；3、判令被告按约定支付延迟办理产权违约金；4、判令被告赔偿原告房屋租金损失20万元整；5、判令被告承担房地产权属登记变更的全部费用。本案在重审期间，姚财元变更诉讼请求为：1、判令被告将位于蓬安县相如镇一品兰庭B6幢第1层1-4、5号房屋交付给原告，并将该房的房屋所有权产权证、国有土地使用权证办理给原告；2、判令被告按约定支付给原告延迟交房的违约金；3、判令被告赔偿原告房屋租金损失30万元；4、判令被告承担房地产权属登记变更的全部费用；5、诉讼费用由被告承担。事实和理由：双方于2011年9月26日签订了《商品房买卖合同》，该合同约定被告将位于蓬安县相如镇一品兰庭B6幢第1层第4号房屋出售给原告，按套内建筑面积计价每平方米人民币7，176.25元，被告于2011年12月31日前向原告交付该商品房，原告按合同约定支付了房屋首付款264，440元，余款在工行按揭贷款支付，但由于被告的原因致原告未能获得贷款，后原告愿意一次性支付房款给被告，但被告不予理睬。
蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司辩称：1、原告2016年12月13日增加的诉讼请求不应予以支持；2、原告主张交付1-4、1-5号房屋的诉讼请求应予以驳回；3、原告请求法院判决被告赔偿延迟交付房屋的租金损失30万元的诉讼请求不应支持；4、原告请求判令被告办理房屋权属证书并承担房地产权属登记变更的全部费用不符合《商品房买卖合同》第二十条（二）项的约定，其主张不应予以支持。
本院经审理认定事实如下：2011年9月26日，原告姚财元与被告乾鑫公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号2011002030），约定原告姚财元购买被告乾鑫公司开发的位于蓬安县相如镇相如大道一品兰庭小区B6幢第1层1-4号门面，建筑面积79.87平方米，套内建筑面积73.08平方米，按套内建筑面积7，176.25元/平方米计价，合同总价款524,440元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人可以首期支付购房总价款的50.42%，其余价款可以向中国工商银行股份有限公司蓬安支行或住房公积金管理机构借款支付。”，合同第十一条第一款约定：“出卖人应当于2011年12月31日前向买受人交付该商品房。”，合同附件五对付款方式及期限补充约定：“买受人银行按揭贷款的，于签订商品房买卖合同之日起60日内完成与银行签订借款合同手续，逾期则按未付款总额的万分之五赔付违约金，因买受人原因银行拒绝发放贷款的，且买受人不能在乾鑫房地产开发有限公司通知时间内缴清全部房款的，出卖人有权解除合同，且只退还扣除违约金后的其余所交房款。”，合同第十三条逾期交房责任约定：“逾期超过60日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还全部已付价款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。”。合同第二十条关于转移登记约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”。合同附件一同时标明了买卖标的物的平面图及位置图。
合同签订后，原告姚财元于2011年9月26日交付购房款264,440元，其余房款拟向工商银行按揭支付，并于2012年2月9日向中国工商银行股份有限公司蓬安支行交付了个人商用房贷款申请表，但因被告乾鑫公司一直未提供房屋竣工验收报告而无法进入贷款审批流程，工行未发放贷款。2013年6月25日，原告姚财元给被告乾鑫公司去函要求被告乾鑫公司在收到函件之日起七日内收取购房余款260，000元，同时要求被告乾鑫公司在2013年7月5日前完全履行合同。
房屋修建过程中，被告乾鑫公司未按合同约定的平面图进行施工，将楼层通道从电梯左侧（面对电梯）改变至电梯右侧，电梯左侧原设计的通道变更为一间门面，该门面在测绘时编号为4号门面，原告姚财元原购买的4号门面编号变更为5号，5号门面的实际套内面积为47.24平方米。
同时查明，2014年7月，原告姚财元占用并装修使用了现编号为1-4、5号两个门面。
另查明，被告乾鑫公司于2016年11月7日已向本院提起诉讼，要求姚财元返还强制占用的4号门面，赔偿损失，支付购房款及违约金。
在原审过程中，本院依法向原告姚财元及委托诉讼代理人何文强进行了释明，合同约定的4号门面建筑面积为79.87平方米，实际建成后4号门面编号变更为5号门面，实际测绘建筑面积为52.67平方米，二者之间存在面积差异，原告姚财元可以将诉讼请求变更为解除合同，退还房款并赔偿损失，也可以要求继续履行合同，对面积差异部分根据合同第十四条的约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行处理，如果要变更诉讼请求，请在十日内向本院提交书面的申请书，如果不变更诉讼请求，本院仅针对原告姚财元的诉讼请求予以判决。释明后，原告姚财元及委托诉讼代理人何文强拒绝在笔录上签字，本院指定的十日内也未向本院递交书面的变更诉讼请求申请书。
在重审中，本院依法再次对上述问题向原告姚财元进行了释明，原告姚财元明确表示要合同约定面积的房屋。同时对原告姚财元要求的延迟交房的违约金和延迟交房的租金损失，本院依法向原告姚财元进行了释明，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”，对于本案延迟交房的违约金和延迟交房的租金损失，法律只能保护一项。原告姚财元明确表示放弃延迟交房的违约金，要求延迟交房的租金损失。
本院认为：原、被告双方于2011年9月26日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同不违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的合同义务。
被告乾鑫公司未按合同约定交付房屋构成违约，现原告姚财元请求被告乾鑫公司将位于蓬安县相如镇一品兰庭B6幢第1层第4、5号房屋交付原告姚财元，并办理产权登记手续，由于双方在合同中约定的4号门面现实际已变成5号门面，原告姚财元在诉讼过程中已实际占用5号门面，不再存在交付的问题，被告乾鑫公司应当给原告姚财元办理5号门面的房屋产权转移登记，但在交付房屋产权证时，原告姚财元应当付清下欠的购房款。对于原告姚财元强行占有并使用房屋的行为，则是法律所不主张的。由于双方在合同中只约定的一个门面，对于原告姚财元要求交付4号门面并将该房的房屋所有权产权证、国有土地使用权证办理给原告姚财元的诉讼请求，因无证据支持，故本院无法支持此项诉求。
原告姚财元请求的因延迟交付房屋的租金损失30万元，因被告乾鑫公司未按时交付房屋，致原告姚财元在合同约定的交房时间拿不到所购门面，造成了原告姚财元的租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”之规定，对原告姚财元的租金损失请求，本院予以支持。根据庭审中原告姚财元提供的房屋租赁合同相关证据并参照当地案涉标的物地段房屋租赁市场价格，本院酌情认定年租金60,000元，原告延迟交付房屋的期限为两年零六个月，租金损失应为150,000元
对于原告姚财元请求被告乾鑫公司按约定支付延迟办理产权的违约金，合同第二十条关于转移登记约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1的违约金，并于买受人取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”被告乾鑫公司虽未在合同约定的期限内给原告姚财元办理产权转移登记，但原告姚财元于2013年12月16日起诉后，在诉讼过程中于2014年7月占有并使用了4、5号门面，办理转移登记的前提是付清购房款并办理了相关的契税手续，但本案的判决至今未生效，且双方均未办理相关的契税手续，故对原告姚财元的此项请求，本院不予支持。
对于原告姚财元请求判令被告乾鑫公司承担房地产权属登记变更的全部费用，合同中对费用的承担未作约定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”的规定，办理房屋转移登记，出卖人、买受人应当各自缴纳税费，故对原告姚财元的此项请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国契税暂行条例》第一条之规定，判决如下：
一、被告蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决书生效之日起六十日内将位于蓬安县相如镇相如大道一品兰庭小区B6幢第1层1-5号门面转移登记于原告姚财元名下；
二、被告蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司在本判决生效后六十日内赔偿原告姚财元租金损失人民币150,000元；
三、驳回原告姚财元的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费500元，由被告蓬安县乾鑫房地产开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审 判 长 李 勤
人民陪审员 罗会珍
人民陪审员 唐中银
二〇一七年三月三十一日
书 记 员 何海兰