河南省商丘市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民再终字第5号
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）顾振良。
申请再审人（一审第三人、二审上诉人）顾保良。
以上二申请再审人的共同委托代理人何派雷。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）睢县民委员会。
法定代表人吴忠良。
委托代理人孙永罡。
原审被告卢钦领。
原审被告吴孝杰。
原审被告吴继印。
申请再审人顾振良、顾保良因与被申请人睢县潮庄镇潮北村民委员会（以下简称潮北村委），原审被告卢钦领、吴孝杰、吴继印确认合同无效纠纷一案，原告潮北村委于2013年7月17日向睢县人民法院提起诉讼，请求判令被告与第三人之间的房屋买卖协议无效，并要求第三人将房屋退还给原告。睢县人民法院于2013年12月16日作出（2013）睢民初字第932号民事判决，顾振良、顾保良不服，向本院提起上诉。本院于2014年4月26日作出（2014）商民三终字第324号民事判决，已发生法律效力。顾振良、顾保良不服，向本院申请再审。本院于2014年12月11日作出（2014）商立二民申字第190号民事裁定，由本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人顾保良及顾振良、顾保良的共同委托代理人何派雷，被申请人潮北村委的法定代表人吴忠良、委托代理人孙永罡到庭参加诉讼。原审被告卢钦领、吴孝杰、吴继印经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
2013年7月17日，原告潮北村委向睢县人民法院提起诉讼称，2003年，原告在潮庄北村开发综合大市场，将一部分工程承包给邢春秀（已故）。邢春秀在投资10.2万元后无力再投入资金。于是在2004年2月28日，原告作为开发方，邢春秀作为建筑方，卢钦领、吴孝彪作为投资方签订协议书，约定三方的权利、义务，原告开发的潮庄北村综合大市场项目得以继续施工。投资方注入资金后，因资金出现缺口，原被告协商后，三方又签订了一份补充协议，原告同意被告在每预售1平方米支付原告100元的前提下，被告可以出售三层半规格的三套楼房，用以弥补被告投入的不足。被告不仅不支付原告每平方米100元卖房款，而且卖出楼房已超过三套，被告与第三人不经原告同意的私下房屋交易行为或者签订的房屋买卖协议属无效协议。原告要求确认被告与第三人之间的房屋买卖协议或者买卖行为无效，并要求第三人将房屋退还给原告；被告卢钦领、吴孝杰、吴继印在法定答辩期内未答辩；第三人顾振良、顾保良辩称，1、原告主体资格不适格，原告与本案无利害关系；2、原告的诉讼请求不明，房屋的具体位置不详；3、原告无实体上的权利，原告无房屋开发的资格，所诉房屋产权不明。
睢县人民法院一审查明，2003年，原告在潮庄北村开发综合大市场，将一部分工程承包给邢春秀（已故）。邢春秀在投资102000元后无力再投入资金。于是在2004年2月28日，原告作为开发方，邢春秀作为建筑方，卢钦领、吴孝彪作为投资方签订协议书，约定了三方的权利、义务，原告开发的潮庄北村开发综合大市场项目得以继续施工。投资方注入资金后，因资金出现缺口，原、被告协商后，双方又签订了一份补充协议，原告同意被告在每预售1平方米支付原告100元的前提下，被告可以出售三层半规格的三套楼房，用以弥补被告投入的不足。被告已卖出位于潮庄北村市场东南角三套三层半楼房，却没有履行按每平方米支付原告100元款的义务。除此之外，未经原告同意，被告以投资股权转让的名义将位于潮庄北村市场东南角三层半楼房北侧第一、第四套两层半楼房转让给第三人。
睢县法院认为，2004年2月28日，原告作为开发方，邢春秀作为建筑方，卢钦领、吴孝彪作为投资方所签订的协议和原、被告签订的补充协议，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。原告作为开发方对本案争议楼房享有合法的物权，原告主体资格适格。被告已卖出位于潮庄北村市场东南角三套三层半楼房，却没有履行协议约定的按每平方米支付原告100元款的义务。被告虽投入部分资金，但对除此之外的楼房，以协议约定无权再出卖。被告未经原告同意，却以投资股权转让的名义将位于潮庄北村市场东南角三层半楼房北侧第一、第四套两层半楼房实际卖给了第三人，侵害了原告的合法权利，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，应认定被告与第三人转让该两套两层半楼房的协议为无效协议，第三人应将该两套两层半楼房退还给原告。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，于2013年12月16日作出（2013）睢民初字第932号民事判决：1、被告卢钦领、吴孝杰、吴继印与第三人顾振良、顾保良签订的转让潮庄北村市场东南角三层半楼房北侧第一、第四套两层半楼房的协议为无效协议；2、限第三人顾振良、顾保良于本判决生效后10日内将所占据的潮庄北村市场东南角三层半楼房北侧第一、第四套两层半楼房退还给原告睢县潮庄镇潮北村民委员会。案件受理费1000元，由三被告负担。
上诉人顾振良、顾保良上诉称，1、原审认定事实错误。原审诉讼中被上诉人没有证据证明其对涉案土地享有合法使用权，该土地是村民的耕地，被上诉人对该土地不享有任何权利。由于被上诉人对涉案房屋不享有合法的权利，无法认定被上诉人对房屋享有物权。上诉人和卢钦领之间签订的是股权转让协议，卢钦领将自己的股权以310000元的价格转让给了上诉人，上诉人占用房屋是为股东分得的权益。从股权转让协议看，仅有卢钦领签字，并没有吴孝杰、吴继印的签名。如果是房屋买卖协议，应由全体股东共同签字才符合常理。原审直接认定上诉人和卢钦领签订的股权转让协议为房屋买卖协议错误。2、原审依职权调查取证和进行现场勘验属审判程序违法。请求二审法院查明事实，依法驳回被上诉人的诉讼请求；被上诉人潮北村委答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，判决结果适当，请求二审法院驳回上诉，维持原判；原审被告卢钦领庭审中答辩称，涉案房屋是卢钦领建造，由于建设房屋资金缺乏，卢钦领把自己的股份转给了顾振良。请求二审法院查明事实，依法判决；原审被告吴孝杰、吴继印无答辩意见。
本院二审查明的事实与原审查明的基本事实一致。
本院二审认为，根据2004年2月28日被上诉人与邢春秀、卢钦领、吴效彪签订的协议书，被上诉人与原审被告卢钦领、吴孝杰、吴继印签订的补充协议及原审法院对吴某丙、王西林的调查笔录可以证实，涉案的房产为潮北村委开发建设，原审被告只是建设工程的承揽人，虽有部分出资，但不能以此认定对其所施工房屋具有所有权及处分权。原审认定涉案的房屋属于村委会并无不当。虽然上述补充协议约定了卢钦领、吴孝杰、吴继印在建房期间，可以预售三套“三层半”的房屋。但卢钦领以与上诉人顾振良签订有投资股权转让协议，将其在睢县潮庄村综合大市场投资的310000元转让给顾振良为由，将涉案的两套“两层半”楼房转让给上诉人并没有经过被上诉人潮北村委同意，该行为损害了被上诉人潮北村委的利益。原审依照合同法的相关规定，认定该房屋转让行为无效并无不当。原审法院庭审后对吴某丙、王西林的调查及对涉案房屋现场情况的勘验，是对案件事实进一步核实，且经各方当事人进行了质证。上诉人关于原审审判程序违法的观点也不能成立。原判认定基本事实清楚，证据充分，审判程序合法，适用法律正确，判决结果适当。依照《中华人民共国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，于2014年4月26日作出（2014）商民三终字第324号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人顾振良、顾保良负担。
申请再审人顾振良、顾保良申诉称，1、被申请人潮北村委会不是本案适格原告，其不具备开发房屋的资格。潮北村委在原一、二审中未向法院提交房地产开发的任何证据，无任何证据证明涉案土地的性质。申请人有证据证实涉案土地是可耕地。潮北村委在无任何手续情况下开发土地，不享有要求涉案房屋的权利；2、潮北村委与邢春秀、卢钦领、吴孝彪签订的协议及补充协议应为无效协议。2004年2月28日，潮北村开发综合大市场，该协议在开发主体不明，无开发手续的情况下签订的，变更土地性质搞基建，因此该协议与补充协议为无效协议。原一、二审依据该协议判决第三人返还涉案房屋于法无据。属认定事实错误；3、顾保良、顾振良取得涉案房屋属善意取得。2006年11月6日，第三人顾振良与原审被告卢钦领签订了投资股权转让协议，卢钦领以310000元将投资股权转让给顾振良，进而将涉案的两层半房屋卖给顾振良。顾振良取得房屋系善意，并支付合理价款，符合善意取得要件。综上，申请再审人对涉案房屋享有合法物权，潮北村委不是合法权利人，原一、二审依据无效协议判决申请再审人返还涉案房屋，认定事实错误，适用法律不当。请求再审撤销原一、二审判决，驳回被申请人的诉讼请求。
被申请人潮北村委答辩称，1、潮北村委主体资格适格；2、对涉案房屋拥有所有权；3、顾保良、顾振良从原审被告手中购买的涉案房屋不属于善意取得；4、潮北村委建设综合市场的行为不违反法律规定。请求再审驳回申诉，维持原判。
原审被告卢钦领、吴孝杰、吴继印未到庭答辩。
综合申请再审人的申诉理由及被申请人答辩观点，本院归纳本案争议的焦点是：1、被申请人是否为本案适格主体；2、被申请人对涉案房屋是否拥有所有权；3、申请再审人对涉案房屋是否属于善意取得。双方对本院归纳的焦点均无异议和补充，本院予以确认。
再审期间，申请再审人当庭出示以下证据：1、卢钦领收条一份；2、吴孝杰证明一份。证据1、2证明目的：卢钦领收到顾振良交的投资建房股金31万元，吴孝杰收到顾保良现金65000元，原审被告对股权转让没有异议。3、证人吴某甲证言；4、申请再审人之父顾兴太税费证一份；5、证人顾某当庭证词；6、证人吴某乙当庭证词。证据3至6证明目的：涉案房屋占用的土地性质为可耕地，申请再审人对该可耕地拥有使用权，村委会无开发资格，原审法院认定该涉案的土地由潮北村委拥有所有权错误。
被申请人当庭出示以下证据：1、中共潮庄镇委员会、潮庄镇人民政府关于加速小城镇建设强力开发潮庄集的实施意见；2、睢县人民政府关于潮庄镇小城镇建设总体规划的批复（睢政文{2003}29号）；3、潮庄镇人民政府关于成立潮庄镇小城镇建设领导小组的通知；4、睢县潮庄镇关于对三三二六工贸中南商丘办事处开发建设潮庄镇集贸市场的承诺；5、2004年3月17日睢县政府工作报告；6、2012年4月24日睢县政府工作报告；7、2014年1月27日睢县政府工作报告；8、睢县人民政府办公室关于印发《睢县2009“空心村”整治工作方案》的通知；9、睢县2009年“空心村”整治备案表一份；10、中共睢县县委、睢县人民政府2012年重点项目建设工作意见；11、十大工程责任分工表；12、中共睢县县委机关刊物：睢县工作（2013.2）；13、商丘市睢县潮庄镇中心社区综合整治规划图；14、潮庄镇集贸市场照片四张；证据4至14证明目的：涉案的房屋是在县、乡政府的要求下所建设，土地有规划手续，涉案的房屋是建在潮庄镇北村集贸大市场。得到了睢县政府的肯定。15、潮庄镇人民政府通知一份。16、证人马某证言一份；17、证人吴某丙证言一份。证据15至17证明：顾兴太的责任田在河后路北侧，与涉案土地无关。
经庭审质证，被申请人对申请再审人提交的证据1，卢钦领收条的真实性没有异议，对证据2，吴孝杰的证明有异议，认为该证明上的款项与房款没有关系，与本案不具有关联性；对证据3，认为吴某甲的证言不具备证据的合法性、真实性和关联性。对证据4，税费卡证明不了案件事实；对证据5顾某证词，认为证人证明的内容与吴某甲的证言相矛盾，两个再审申请人是潮庄南村的人，不是潮庄北村的人，该证词不具备证据的真实性；对证据6，认为吴某乙当庭证词不能证实涉案房屋建在谁的承包土地上，不能证明本案事实。
申请再审人对被申请人提交的证据1至15的真实性没有异议，认为该证据不属于新证据。涉案土地及房屋的合法性不能依据相关文件而定；对证据16、17，马某和吴某丙证言证实的内容与涉案土地无关，与本案不具关联性，再审不应采纳。
庭审后，申请再审人向法庭提交以下证据：1、顾兴太2003年、2004、2008年粮食补贴通知书各一份，2、2015年潮庄镇财政所证明一份；3、顾兴太粮食补贴存折一个；4、证人刘某甲、张某、刘某乙、顾某、吴某甲证明各一份；5、刘其中、吴某甲、顾某、顾兴林、杨建党、杨复胜、吴继鹏承包经营权证书各一份；6、潮北村第三组村民部分可耕地分布草图一张。证据1至6证明目的：结合申请再审人提供的承包经营权证书证明，涉案房屋占用的土地性质为可耕地；该土地的承包经营权人为顾兴太（第三人家庭承包），面积为3.36亩，自2003年粮食补贴以来至2014年，一直按照3.36亩为第三人家庭发放粮食补贴款；因该土地为可耕地，且开发主体不明，潮北村委在没有任何手续情况下与他人所签订的协议及补充协议为无效协议，原审法院依据无效协议认定潮北村委对涉案房屋享有合法物权错误，违反了法律禁止性规定。7、睢县人民政府睢政复决（2015）2号行政复议决定书一份。证明目的：潮庄镇人民政府关于注销潮庄镇潮庄北村顾兴太持有的豫商（睢）字第100103212号土地承包经营权证书的决定已被睢县人民政府撤销。
被申请人庭后提交以下证据：1、睢县原计划委员会关于筹建农贸市场及附属设施报告的批复；2、建设用地规划许可证；3、建设工程规划许可证；4、建设项目选址意见书。证据1至4证明目的：被申请人建设农贸市场经过政府依法批准。5、农村土地承包登记备查簿及农业承包合同书各一份。6、潮北村新农村建设和集贸市场用地实施方案一份；7、潮北村委河后路南侧征地户两间门面房的土地兑现名单。8、关于潮庄北村中心社区建设发展实施方案、村委两委班子召开全体党员、群众代表及社首代表的会议记录一份；9、潮庄北村两委班子和党员代表、群众代表、社首代表及各界人士代表名单一份。证据5至9证明目的：申请再审人家的承包土地面积为2.4亩，不在涉案房屋范围内。10、潮庄镇人民政府关于注销潮庄镇潮庄北村顾兴太持有的豫商（睢）字第100103212号土地承包经营权证书的决定。证明目的：申请再审人只有一人的承包地且位于河后路北侧，顾兴太的土地承包证已被注销，属无效证件。11、潮庄镇人民政府对失地农户顾兴林的通知一份；12、潮庄村委会决定一份。证据11、12证明目的：对失地农户顾兴太进行小麦补偿。13、证人张某证明一份。证明目的：其为申请再审人所作的证明无效，所证明的土地是顾兴林的，没有顾兴太的土地。
经庭后质证，被申请人对申请再审人庭后提交的证据1、2有异议，认为根据被申请人庭后提交的承包土地备查簿、土地承包合同可以证实，申请再审人承包土地不是3.36亩，且不在涉案房屋范围内。对证据3，认为顾兴太承包土地证已被注销，享受土地直补待遇也随之调整。对证据4，认为刘某甲等五人证言内容同一格式，同一内容，同一书写，不具备证据合法性、真实性，结合被申请人提交的证据能够证实申请再审人承包土地在河后路北侧，法院对此证据不应采信。对证据5，认为刘其中、吴某甲、顾某、顾兴林、杨建党、杨复胜、吴继鹏承包经营权证书上不显示地块位置，没有附承包合同，不能证明顾兴太承包土地位置，与本案没有关联，对此证据不应采信。对证据6，认为该草图系申请再审人个人绘制，不具有证据证明效力。对证据7的真实性没有异议。
申请再审人对被申请人庭后提交的证据1至4有异议，认为该证据违反土地法等相关法律规定，为无效批准文件，而且被申请人并未提供有关变更土地性质、征收补偿的相关手续，无法证实村委会对涉案的土地享有合法的建设用地使用权。对5的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明顾兴太所承包的其中一块土地的面积及位置，顾兴太承包土地面积实际为3.36亩，其另一块承包土地正是涉案房屋所占用的土地。对证据6至9有异议，认为该证据证明目的不真实，与本案不具有关联性。对证据10有异议，认为该注销决定错误，申请再审人提交的睢县人民政府睢政复决（2015）2号行政复议决定书已将该注销决定撤销，该注销决定不生效。对证据10有异议，认为该证据不真实，申请再审人并不知情。对其他证据认为与本案无关联性，不予质证。
本院对双方再审期间提交的证据作如下分析认证：对申请再审人当庭提交的证据1，卢钦领收到顾振良投资建房股金31万元，被申请人对该证据的真实性没有异议，本院予以确认。对申请再审人当庭提交的证据2，该证明书写内容不明确，被申请人当庭也不予认可，本院对此证据不予采信。对申请再审人当庭提交的证据3至5，及庭后提交的证据1至7，以证明本案涉案房屋坐落在申请再审人的承包土地之上。本院认为，涉案房屋是否在申请再审人承包地之上，与本案确认合同无效纠纷之间不具有关联性，故上述证据不能作为本案证据使用。被申请人当庭提交的证据1至3，庭后提交的证据1至4，证据形式合法，内容客观证实，能够证实潮庄北村农贸市场是按照县、乡政府的要求建设，有睢县原计划经济委员会的批复，并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等手续，上述证据能够证明本案事实，本院确认为有效证据。被申请人当庭提交的证据4至14，不能证明本案事实，与本案不具有关联性，本院不予采纳。当庭提交的证据15至17、庭后提交的证据5至13，证明本案涉案房屋没有坐落在申请再审人的承包土地之上。上述证据同样与本案不具有关联性，不能作为本案有效证据使用。
本院再审查明的事实除与原审认定的事实相同外，另查明，被申请人是在睢县人民政府和潮庄镇人民政府的总体规划下建设综合大市场，经过睢县原计划委员会的批复，并办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。
本院再审认为，依照《中华人民共和国土地管理法》第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。第十一条规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。被申请人潮北村委对涉案土地依法享有经营、管理权。通过再审确认的有效证据可以证实，潮北村委在睢县人民政府和潮庄镇人民政府的总体规划下，经过睢县原计划委员会的批复，办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，利用本村委会享有使用权的土地依法开发建设综合大市场，作为开发方对本案争议房屋享有合法的物权，其主体资格适格。申请再审人提出的潮北村委不是本案适格主体，不享有涉案房屋物权的申诉理由不能成立，再审不予支持。潮北村委作为开发方与邢春秀、卢钦领、吴孝彪所签订的协议和与卢钦领、吴孝杰、吴继印签订的补充协议，系双方真实意思表示，内容合法，为有效协议。申请再审人提出该协议及补充协议无效的申诉理由不能成立，再审不予支持。原审被告卢钦领不是涉案房屋的所有权人，对涉案房屋无权处分。按照补充协议约定，卢钦领可以预售三套“三层半”的房屋，但其在未经潮北村委同意的情况下，与申请再审人顾振良签订投资股权转让协议，超出补充协议约定的范围，将其在睢县潮庄村综合大市场投资的310000元股权转让给顾振良为由，将涉案的两套“两层半”楼房转让给申请再审人，该行为损害了潮北村委的利益。原审认定该房屋转让行为无效并无不当，再审应予维持。
关于申请再审人提出自己通过签订合同，支付合理价款，善意取得涉案房屋的问题。再审认为，卢钦领对涉案房屋无权处分，其将涉案房屋转让给申请再审人的行为无效，申请再审人提交的证据，不足以证实其已支付合理对价，也未办理房屋所有权登记手续，不符合善意取得的构成要件，不属善意取得。再审对此申诉理由不予采纳。至于申请再审人提出涉案房屋占用其家承包的责任田的问题。再审认为，被申请人建房是否占用了申请再审人承包的责任田与本案确认合同无效纠纷不具有关联性，不属本案审理的范围。申请再审人如认为被申请人建房行为侵害了自己的承包经营权或者其他利益，可另行主张权利。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果并无不当，再审应予维持。申请再审人的申诉理由不能成立，再审不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2014）商民三终字第324号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长 柳中庆
审判员 翟作仁
审判员 谢劳动
二〇一五年七月十一日
书记员 张良涛