山东省威海市环翠区人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁1002执异43号
异议人王培杰，男，1963年12月4日出生，汉族，住威海市文登区中央龙湾居民小区。
申请执行人威海信悦小额贷款有限公司（原威海市环翠区信悦小额贷款有限公司），住所地威海市昆明路。
法定代表人傅元惠，董事长。
被执行人威海亿鑫房地产开发有限公司，住所地威海市文登区文山东路。
法定代表人潘茂琰，经理。
委托诉讼代理人孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。
委托诉讼代理人李彦君，山东海丰威律师事务所律师。
本院在执行申请执行人威海信悦小额贷款有限公司与被执行人威海亿鑫房地产开发有限公司小额借款合同纠纷案件过程中，查封了预售登记在申请执行人威海信悦小额贷款有限公司名下的位于威海市文登区中央龙湾居民小区**号楼**室房产。异议人对此不服，向本院提出异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
异议人王培杰称，2010年7月26日，异议人支付中央龙湾**号楼**单元**室楼房定金3万元。2010年7月28日，异议人与文登市文山实业总公司亿鑫苑经销部签订甲级钢质防火门购销合同，约定文登市文山实业总公司以中央龙湾居民小区**号楼**单元**室、**号楼**单元**室抵顶工程款。2010年10月26日，异议人与文登市天福实业总公司签订了房屋认购确权协议书，并于当日以现金方式交付剩余房款307983元。**号楼**室房产于2013年交付异议人后，异议人交纳了住宅专项维修资金及装修保证金，并交纳物业费至今。中央龙湾居民小区**号楼**室房产应归异议人所有，故请求解除对该房产的查封，终止执行。
申请执行人威海信悦小额贷款有限公司辩称，自2012年开始，被执行人陆续向申请执行人借款。为保证被执行人能按时履行还款义务，被执行人以其开发的中央龙湾居民小区房产（含涉案房产）与申请执行人签订了商品房买卖合同，并办理了网签备案登记。被执行人向申请执行人保证就涉案房屋未与其他任何第三人存在买卖合同关系。被执行人拒不履行还款义务，申请执行人有权申请执行涉案房屋。
被执行人威海亿鑫房地产开发有限公司辩称，同意异议人的主张，异议人已付清全部房款，房屋亦已交付异议人。房屋虽预售登记在申请执行人名下，但仅是对借款提供的一种担保形式，申请执行人与被执行人之间并非真实的房屋买卖合同关系。
本院查明，根据申请执行人的诉前财产保全申请，本院于2015年5月19日做出（2015）威环保字第33-1号民事裁定书，裁定查封威海市文登区中央龙湾居民小区**号楼**室等共计45套房产。2015年6月19日，申请执行人以被执行人为被告，向本院提起诉讼。2015年9月17日，本院做出（2015）威环商初字第701、702、703、704、705、706、707、708、709号民事调解书，确认被执行人于2015年10月8日前偿还申请执行人贷款本金1800万元及利息、担保费、保全费等。因被执行人未按期履行上述还款义务，申请执行人向本院申请强制执行。本院于2015年11月9日做出（2015）威环执字第1448-1456号查封公告，拟将涉案房产等45套房产进行评估、拍卖。在执行过程中，异议人不服，向本院提出异议。
在听证过程中，异议人为证实其主张向本院提交如下证据：1、文登市源达门业经销处与文登市文山实业总公司亿鑫苑经销部于2010年7月28日签订的甲级钢质防火门购销合同1份及工程量审核单1份，合同载明文登市源达门业经销处承包中央龙湾一期、二期钢质防火门供货及安装工程，工程总价款840830元，文登市源达门业经销处购买文登市文山实业总公司亿鑫苑经销部商品房2套，**#楼**单元**室，预交订金3万元，待开盘时需预付现款20万元整，余下房款在文登市源达门业经销处提供二期货款中抵顶，多退少补；**#**单元**室，预付订金3万元，待开盘时办理银行按揭贷款手续。异议人在文登市源达门业经销处法定代表人处签字。工程量审核单载明文登市源达门业经销处负责施工的**-**#楼钢质防火门工程量金额为977240元。申请执行人对该宗证据的真实性无法确认，认为即使该证据是真实的，合同及审核单上的当事人一方为文登市源达门业，而非异议人。2、中央龙湾认购确权协议书2份及销售价格确认单2份，协议书载明异议人定购甲方开发的中央龙湾**幢**室及**幢**室，总价分别为564528元及596252元，签订本协议当日，异议人需缴纳叁万元整，作为双方立约定金。认购协议书落款处加盖山东省文登市天福实业总公司中央龙湾收款专用章。确认单载明**号**室销售价格调整为557883元，9号7层701室销售价格调整为584327元，确认日期为2010年10月26日。异议人称中央龙湾居民小区项目由山东省文登市天福实业总公司、文登市文山实业总公司与被执行人合作开发，山东省文登市天福实业总公司与文登市文山实业总公司将土地使用权出售给被执行人，由被执行人实际开发。申请执行人称无法确认该宗证据的真实性，认为协议书未载明签订日期，且**幢**室房屋的协议书与销售价格调整确认单本案无关，即使该宗证据是真实的，也无法证实异议人购买了中央龙湾居民小区**号**室房屋，且上述协议亦仅是认购协议，并不是正式商品房买卖合同，协议书中明确约定该协议书不作为正式销售合同。3、加盖山东省文登市天福实业总公司中央龙湾收款专用章的收款收据6张，载明异议人于2010年7月21日分别支付3万元，事由为居民小区**号楼**室及**号**室保证金，收款方式为现金；于2010年10月26日支付307883元，事由为居民小区**号楼**室，收款方式为现金；于2011年12月27日支付18000元，事由为中央龙湾居民小区**号、**号车位定金，收款方式为转账；于2012年5月28日支付103000元，事由为中央龙湾居民小区**-**、**-**车位款，收款方式为现金；于2012年6月7日支付774327元，事由为中央龙湾居民小区**#**、**#**房款。申请执行人无法确认该宗证据的真实性，认为收款收据加盖山东省文登市天福实业总公司中央龙湾印章，而甲级钢质防火门购销合同中却加盖文登市文山实业总公司亿鑫苑经销部印章。部分收据载明付款方式为现金，金额高达几十万元，如采取现金交易方式不符合交易习惯，部分收据载明付款方式为顶账房，异议人应提供顶账协议予以证实，部分收据载明付款方式为转账，异议人应提供转账明细，载明事由为车位款的收据与本案无关。4、收据7张，载明交款单位为王培杰或**#**，交费项目为物业费、电梯运行费、水费、电费、装修保证金等，时间最早为2013年3月8日。异议人据此主张在本院查封前异议人已占有使用中央龙湾居民小区**号**室，交纳了水费、电费、物业费、电梯运行费、装修保证金等。申请执行人无法确认该宗证据的真实性，认为即使该宗证据是真实的，也无法证明异议人购买了**号楼**室，异议人需提供购房合同证实其主张。被执行人对上述证据的真实性及证明内容均无异议。
另查，文登市源达门业经销处性质为个体工商户，异议人系业主，该经销处现已被注销。
2007年6月28日，文登市文山实业总公司、文登市天福路街道办事处与被执行人签订合作合同1份，约定涉案房屋所在项目地块由文登市文山实业总公司负责经由公开招拍挂程序，合法取得项目地块的国有土地使用权，文登市文山实业总公司作为开发建设单位负责取得项目地块全部的开发建设证书及文件后，由被执行人进行承包开发建设工作；文登市文山实业总公司作为开发建设单位负责取得项目地块的销售证书及文件后，由被执行人进行承包销售工作，被执行人在项目地块开发建设及销售时，均以文登市文山实业总公司名义对外。文登市天福路街道办事处向被执行人提供担保。
在听证过程中，申请执行人向本院提交其与山东省文登市天福实业总公司于2012年2月21日签订商品房买卖合同1份，载明申请执行人买受中央龙湾居民小区**号**单元**室房屋，该房屋为预售商品房，并办理了网签登记。
以上事实均有当事人陈述、民事调解书等证据材料在案佐证。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，异议人与被执行人之间就涉案房产签订了认购确权协议书及销售价格确认单，约定了房屋坐落、价格、付款方式，具备商品房买卖合同的主要内容，故应该认定为异议人与被执行人之间签订了商品房买卖合同，上述证据未违法法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。根据异议人提交的收款收据以及被执行人的自认，可以认定异议人就涉案房屋已支付了相应房款，异议人提交的物业费、水费、电费等可以证实异议人在本院查封之前就已实际占有该房屋，也无证据证明异议人在未办理房屋过户登记一事存在过错。综上，异议人所提异议，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：
中止对威海市文登区中央龙湾居民小区**号**室房屋的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 张燕春
人民陪审员 王本聪
人民陪审员 苗建永
二〇一八年五月十日
书 记 员 宋 涛