吉林省四平市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉03民终877号
上诉人（原审原告、执行案外人）：胡英贵，男，1970年5月20日生，汉族，个体经营者，住四平市铁东区。
委托诉讼代理人：尹玉，吉林东天律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、被执行人）：龙长林，男，1939年10月7日生，汉族，无职业，住四平市铁东区。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：周铁军，男，1965年4月22日生，汉族，无职业，住四平市铁东区。
委托诉讼代理人：周铁玉，男，1954年10月21日，汉族，无职业，住四平市铁东区。系周铁军哥哥。
委托诉讼代理人：褚维英，四平市铁东区法律援助中心律师。
上诉人胡英贵因与被上诉人龙长林、周铁军案外人执行异议之诉一案，不服四平市铁东区人民法院（2017）吉0303民初173号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年6月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡英贵及其委托诉讼代理人尹玉、被上诉人周铁军及其委托诉讼代理人周铁玉、褚维英到庭参加诉讼，被上诉人龙长林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院缺席审理，本案现已审理终结。
胡英贵上诉请求：请求撤销原审判决，并依法改判或发回重审。事实和理由：1、原审判决认定事实不清、证据不足、适用法律错误。胡英贵与龙长林自愿签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示；在签订房屋买卖协议时，胡英贵不知道涉案房屋已被查封，且龙长林也未告知房屋被查封的事实。周铁军未能举证证明胡英贵知晓房屋已被查封；周铁军也未举证证明胡英贵与龙长林有恶意串通签订房屋买卖协议的事实；胡英贵与龙长林签订房屋买卖协议没有违反《合同法》第五十二条的规定，虽然房屋买卖协议签订时间在财产查封过程中，但是法律规定的是，不得对抗第三人，那么也就不存在合同无效，原审法院以合同成立在财产查封过程中就认定合同无效，无事实及法律依据。2、胡英贵是善意第三人，其与龙长林签订的房屋买卖合同合法有效。依据最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条：“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”本案中，胡英贵与龙长林签订买卖合同时，并不知道该房屋已被查封，且龙长林也未告知该房屋已被查封的事实，同时，双方商定的购房款价格也符合当时四平地区的房价水平，且实际给付了购房款。并已实际给付房屋（在办理动迁事宜时，签订“产权调换协议”的为上诉人）。因此，胡英贵与龙长林签订买卖协议时，主观上是善意的。而且，胡英贵与龙长林签订买卖协议后，已按照约定将购房款10万元一次性支付给了龙长林，购买了房屋，面积为29.29平方米，且在该房屋回迁后，胡英贵还缴纳了面积款77986元，回迁面积为57.81平方米，符合有关善意第三人的法律规定，因此，胡英贵与龙长林签订的房屋买卖协议是合法有效的。
周铁军辩称：1、原审法院认定胡英贵与龙长林签订的《房屋买卖协议》是对法院已经查封的财产的处分，认定事产清楚，证据确实充分。2、原审法院认定胡英贵与龙长林签订的《房屋买卖协议》无效，属于适用法律得当。3、胡英贵不属于善意第三人，且双方房屋买卖是建立在违法的基础上，故此，本案不适用善意第三人的相关法律规定。
龙长林在二审开庭审理时未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。
胡英贵向一审法院起诉请求：1、判决立即停止对原告位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告胡英贵与被告龙长林所签《房屋买卖协议》合法有效，并确认位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室房屋归原告所有；3、诉讼费用由二被告承担。
一审法院认定的事实：龙长林、李秀琴离婚纠纷一案，本院于2011年12月1日作出(2011)东民一初字第368号民事判决(该判决后经四平市中级人民法院(2012)四民一终字第122号民事裁定书维持原审判决、及吉林省高级人民法院(2013)吉民申字第2122号民事裁定书驳回申诉)，龙长林对判决不服，提出上诉。在上诉期间，龙长林、周铁军于2011年12月25日签订一份《售房协议书》，龙长林将位于四平市铁东区盛平委4单元4楼左门（建筑面积57.81平方米，登记所有权人为李秀芹
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与龙长林原系夫妻关系）的房屋出卖给周铁军，房屋价款为14万元。后该协议经本院（2012）东民一初字第79号判决书宣告无效，并判令龙长林向周铁军返还购房款14万元。该判决书发生法律效力后，龙长林未按判决书确定的履行期限向周铁军返还购房款，在周铁军申请法院强制执行期间，本院于2013年10月8日作出（2013）东民执字第191-1号民事裁定书，对龙长林所有的房屋进行了轮候查封，查封的起始日期为2013年10月18日。胡英贵、龙长林于2013年5月21日签订了一份《房屋买卖协议》，龙长林将其所有的坐落于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室、建筑面积29.29平方米房屋出卖给胡英贵，价款10万元已经于签订合同当日全部付清，但未办理房屋产权过户登记。合同签订时，房屋一直处于被查封状态，查封期限为2012年1月11日至2014年1月10日。在胡英贵与龙长林缔结房屋买卖合同当日，龙长林（作为“被拆迁人”）又与四平市华亿房地产集团有限公司（作为“拆迁人”，以下简称“华亿公司”）签订了一份《产权调换协议书（编号：347）》，双方约定龙长林将其所有的房屋交由华亿公司拆除，华亿公司在原区域为龙长林调换55平方米（龙长林享有回迁面积为36平方米，超出部分的房屋价款“按市场价计算”）商业用房一套。后经双方结算后，由龙长林向华亿公司支付差价款77986元，华亿公司将位于棚户区（24-2）地华亿紫金城C区5号楼1单元1层3门103室商业用房（回迁户型面积为51.34平方米）交付龙长林。在本院查封时，本院已一并将《产权调换协议书（编号：347）》中龙长林享有的回迁权利予以保全。回迁后的商业用房现由原告胡英贵占有。
一审法院认为：胡英贵、龙长林签订的房屋买卖协议，是对法院已查封财产的处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效；（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故双方签订的合同没有法律效力，法院查封、执行并无不当，对原告的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》三百一十二条的规定，判决：驳回原告胡英贵的诉讼请求。
本院二审期间，胡英贵向法庭提交了下列证据：1、四平市华亿紫金城小区房源明细表、四平移动公司胡英贵电话登记记载照片、电信公司电脑登记照片、华亿小区电子存档登记表、户口本复印件，证明胡英贵在2008年11月6日在四平移动公司办理了电话，在华亿小区办理入住时所预留的联系电话就是胡英贵的电话，该电话号码与胡英贵与华亿公司签订产权调换协议时预留的电话为同一电话，证实签订协议时系胡英贵代龙长林签署房屋产权调换协议书，办理入住时实际使用人也是胡英贵。周铁军对该组证据的质证意见：对三份证据的来源与真实性均有异议，29.29平方米房屋产权调换协议与买卖合同是同一天，产权调换协议证明拆迁人是龙长林，回迁通知、安置费结算清单注明的都是龙长林而不是胡英贵，该四份证据不能证实是胡英贵代龙长林签署的。对于该组证据，因胡英贵未能向法庭提供原件，故对以上证据本院不予确认。2、证人武闯出庭证实，与胡英贵系租赁关系，从2016年3月20日在胡英贵处租用的争议房屋。胡英贵用以证实房屋由其实际占有、使用。周铁军对证人证言质证意见：对证人证实内容的真实性、关联性均有异议。本院认为，根据现有证据现案涉房屋由胡英贵实际占有这一事实能够予以确认。
本院经审理查明：周铁军与龙长林房屋买卖合同纠纷一案，四平市铁东区人民法院于2013年8月19日作出（2012）东民一初字第79号判决，内容为：一、原告周铁军与被告龙长林之间签订的房屋买卖合同无效；二、被告龙长林在判决生效之日起三日内返还原告周铁军房款14万元；三、驳回原告其他诉讼请求。判决发生法律效力后，周铁军申请法院强制执行，四平市铁东区人民法院于2013年10月8日作出（2013）东民执字第191-1号民事裁定书[裁定：冻结、扣划被执行人龙长林银行存款145400元（房款14万元，案件受理费3100元，执行费2000元）或查封、扣押相等价值的财产；二、查封被执行人龙长林所有的坐落于四平市铁东区平东街盛平委31号3单元1楼建筑面积29.29平方米的房屋房籍；三、查封被拆迁人龙长林与拆迁人四平市华亿房地产集团有限公司签订的347号产权调换协议书（该房屋原坐落于四平市铁东区平东街盛平委31号3单元1楼，建筑面积29.29平方米）查封期间不得办理回迁事宜、房权证书以及买卖、抵押、租赁等一切处分行为]，对龙长林所有的房屋进行了轮候查封。
另查明，胡英贵与龙长林于2013年5月21日签订了一份《房屋买卖协议》，约定龙长林将其所有的坐落于四平市铁东区平东街盛平委31号楼3单元1楼103室、建筑面积29.29平方米房屋出卖给胡英贵，价款10万元于签订合同当日全部付清，但未办理房屋产权过户登记。当日，龙长林（作为“被拆迁人”）与四平市华亿房地产集团有限公司（作为“拆迁人”，以下简称“华亿公司”）签订了一份《产权调换协议书（编号：347）》，双方约定龙长林将其所有的房屋交由华亿公司拆除，华亿公司在原区域为龙长林调换55平方米（龙长林享有回迁面积为36平方米，超出部分的房屋价款“按市场价计算”）商业用房一套。2015年11月7日，差价款77986元由胡英贵帐户转至华亿公司孙静红帐户。2015年11月7日华亿公司回迁安置费用结算清单显示回迁户签字为“龙长林”。回迁房屋为四平市棚户区（24-2）地华亿紫金城C区5号楼1单元1层3门103室商业用房（回迁户型面积为51.34平方米）。回迁后的商业用房现由胡英贵占有。胡英贵依此向四平市铁东区人民法院提出异议，四平市铁东区人民法院以《房屋买卖协议》涉及效力认定问题，对该项权利的合法性与真实性执行程序无法认定，可通过民事诉讼程序审理确认为由，驳回了胡英贵的异议申请。胡英贵提起案外人执行异议之诉。
四平市房屋产权管理中心产籍科于2013年11月1日出具的查档证明显示，登记在龙长林名下的位于四平市铁东区平东街盛平委31号楼1层103室29.29平方米房屋，四平市铁东区人民法院于2012年1月10日以（2012）东民一初字第29号民事裁定书（原告李秀芹与被告龙长林房屋买卖合同纠纷案）予以查封，查封起止日期为2012年1月11日至2014年1月10日；四平市铁东区人民法院于2013年10月8日以（2013）东民执字第191号
--1执行裁定书（即周铁军与龙长林房屋买卖合同纠纷案）对该房屋进行轮候查封。
本院归纳本案主要争议焦点为胡英贵对争议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。
本院认为：胡英贵与龙长林签订的房屋买卖协议的时间为2013年5月21日，是在四平市铁东区人民法院在审理李秀芹与龙长林房屋买卖合同案件查封期间，在周铁军案作出执行裁定查封之前，但亦是对法院已查封财产的处分。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”基于物权公示效力，作为买受人的胡英贵，应在房屋买卖合同签订时，对出卖人龙长林是否享有处分权以及买受的房屋能否办理过户登记应予以核实，其未经核实与龙长林签订了房屋买卖合同，亦未办理过户登记，物权尚未发生变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断……”。第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，胡英贵虽已支付全部价款且实际占有案涉房屋，但其系在人民法院查封后签订的房屋买卖合同，故胡英贵不享有足以排除强制执行民事权益。
综上，胡英贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法。在适用法律上虽有瑕疵，未适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，但不影响判决结果，本院予以纠正。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元由胡英贵负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡丽娜
审判员 刘晓东
审判员 刘玉霞
二〇一七年九月十三日
书记员 李 慧