宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）兴民初字第7562号
原告（反诉被告）万学会，男，1955年4月21日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人陈少华，宁夏黄河志律师事务所律师。
被告（反诉原告）冯丹，女，1979年9月27日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。
委托代理人吕丰来，宁夏兴业律师事务所律师。
原告万学会诉被告冯丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理。审理中被告向本院提起反诉，本院对其反诉受理后，依法由代理审判员刘巧燕适用简易程序于2015年12月2日、12月28日公开开庭进行了审理。原告万学会及其委托代理人陈少华，被告冯丹及其委托代理人吕丰来到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，故本案依法裁定转为普通程序，本案依法组成合议庭于2016年4月13日公开开庭进行了审理。原告万学会及其�托代理人陈少华，被告冯丹的委托代理人吕丰来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告万学会诉称，2008年3月19日，原、被告签订《营业房买卖合同》，双方约定被告将位于银川市兴庆区某营业房出卖给原告，双方议定房屋价格为486720元，并约定：由于该房屋系被告按揭购买，被告支付首付款及部分贷款本息后，尚欠198000元本金由原告自合同签订后直接向银行还本付息。此前，原告享有对被告192000元的债权，经与被告协商并经其同意将192000元抵顶为购房款。另外，原告于2008年4月10日向被告支付房款56000元。合同签订后，该房屋已交付原告使用，原告按约向银行偿还贷款本息。截至2015年8月12日，原告还清银行贷款，后原告多次要求被告协助办理过户手续，但被告明确拒绝履行合同义务，故原告诉至法院，请求依法判令被告继续履行《营业房买卖合同》，将涉案房屋过户至原告名下；本案的诉讼费和保全费用均由被告承担。
原告为证明自己的主张向本院提交以下证据：
1、《营业房买卖合同》一份，证明原、被告于2008年3月19日签订房屋买卖合同，被告将位于银川市兴庆区某营业房出卖给原告。
2、收据二份，证明被告父亲冯某向原告借款18万元，且该借款在涉案房屋买卖之前，原、被告及被告父亲曾口头约定将涉案房屋抵顶该债务。
3、收据一份，证明原、被告签订《营业房买卖合同》后，原告向被告丈夫钟建卫付款56000元的事实。
4、工商银行业务转账凭证一份，证明2008年1月18日原告通过“郑婀娜”的账户取款12000元，并将该款出借给被告，后双方约定该笔借款抵顶涉案房屋的购房款。
5、银行存折一份、还款明细一份，证明涉案房屋系按揭购买，双方约定剩余198000元的房款由原告向银行支付，原告变更还款户名，将剩余房款还清的事实。
6、个体工商营业执照二份，证明原告于2008年4月1日在涉案房屋开办了银川市兴庆区万顺顺副食经销部。
被告对原告提交的证据质证意见为：对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，因收款人不是被告，并且《房屋买卖合同》中也未约定该款项，故该款与本案无关；对证据3的真实性无异议，但对合法性、关联性及证明目的有异议。该款是原告支付给被告的商铺及货物转让费，并非房款，如果是房款，双方应明确约定；对证据4的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据无法证明原告的主张，且与被告无任何关联；对证据5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，该证据只能证明原告将约定的198000元归还银行，不能证明是剩余的198000元，且原告有逾期还款的记录；对证据6的真实性、合法性、关联性均无异议，该证据的经营场所与被告所办理的个体工商户营业场所一致，是对被告所办营业执照的变更，同时也能证明被告确实将商铺及货物转让给原告的事实。
被告冯丹辩称并反诉诉称，原、被告签订的《营业房买卖合同》约定原告应于2008年4月底清偿首付款及银行本息共计342820元，但截至目前原告分文未向被告清偿，且原告自2012年12月至2015年5月未按照合同约定归还贷款，逾期还贷53期。原告的行为不但增加了不必要的费用，还给被告造成了不良信用记录。原告提交的两张收据的日期是2004年12月16日和2004年12月18日，该收据未在《营业房买卖合同》中提及，且收款人不是被告而是被告的父亲冯某，故不能作为原告支付房款的依据。被告于2004年6月按揭抵押贷款购买了涉案房屋，并于2005年9月2日办理了名为阳光商贸的个体工商户营业执照，后又投资6万元购进了相应的设施和货物开始经营。原告与被告的父亲系战友关系，因原告无工作，被告便将阳光商贸的经营权及货物以56000元的价格转让给原告，直至2008年4月10日原告才将上述货款交清。原告提交的56000元的收据是支付阳光商贸经营权和货物的款项，与合同约定的房款没有任何关系。合同约定的履行期限届满后，被告多次催要房款，原告至今未履行支付义务，故被告提起反诉，请求依法判令解除原、被告签订的《营业房买卖合同》，并判令原告支付房屋使用费65472元并主张至实际返还房屋之日的使用费（房屋使用费的标准2006年至2007年按每月每平米40元计算，2008年至2011年按每月每平米50元计算，2012年按每月每平米40元，2013年至2014年按每月每平米30元计算，2015年按每月每平米25元计算）；本案的本诉、反诉费用由原告承担。
被告为证明自己的抗辩理由及反诉请求向本院提交以下证据：
1、《商品房买卖合同》一份、《个人购房担保借款公证书》一份，证明2005年6月，被告以486720元的价格从宁夏立达房地产开发有限公司处购买涉案房屋，并公证办理了抵押贷款，贷款金额24万元。贷款期限自2005年8月12日起至2015年8月11日，还款方式为等额本息。
2、《营业房买卖合同》一份，证明被告向宁夏立达房地产开发有限公司支付首付款246720元，并向中国农业银行鼓楼支行偿还贷款本息96100元。合同约定原告应于2008年4月前将上述款项支付给被告，剩余贷款由原告按期向银行归还。原告将贷款本息清偿后，被告协助原告办理涉案房屋的所有权变更手续。
3、《个人信用报告》一份，证明原�未按时向银行归还贷款，累计逾期53期，给被告造成不良贷款记录，并增加了相应的还款费用。
4、《个体工商户营业执照》一份、《个体信息》一份，证明被告于2005年9月1日登记了名为阳光商贸的个体工商户，经营场所在涉案房屋处。
5、《银川市兴庆区嘉晟房产代理服务中心营业执照》一份、《房屋租赁登记备案证明》一份、《银川市房地产中介机构备案证》一份、《证明》一份，证明与涉案房屋同地段的营业房历年来市场平均租赁价格。
6、证人李某、王某的证言，证明原告自2005年10月份就开始使用涉案房屋，并开始经营阳光商贸。
原告对被告提交的证据质证意见为：
对证据1的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议；对证据2的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，但认为被告自2005年8月至2008年3月期间向银行还款的金额实为8万多元，并非96000元。虽合同中约定原告应于2008年4月底前支付剩余房款，但之后被告父亲与原告协商，原告将银行贷款结清后，房屋办理过户手续前，再结清剩余房款；对证据3、证据4的真实性无异议，但对关联性及证明目的不认可；对证据5的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可；对证人李某和王某的证言有异议，证人所述与事实不符，且原告是2006年3月份入住涉案房屋，当时并未经营“阳光商贸”，而是为被告父亲冯某打工。
原告万学会对被告冯丹的反诉辩称，2008年4月10日原告向被告丈夫出具56000元的收据系原告向被告支付的购房款，并非转让商铺经营权及货物的价款。被告从未向原告主张过购房款，被告所述“多次催要”于事实不符。关于18万元的收据，因被告父亲与原告有债务纠纷在先，才提出将涉案房屋出�给原告，用借款来抵顶购房款。因原告系合法使用房屋，被告要求解除合同及主张房屋使用费于法无据，故请求法院判决驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2008年3月19日，原、被告签订一份《营业房买卖合同》，双方约定：被告将其所有的位于银川市兴庆区某营业房出卖给原告，双方议定房屋价格为486720元；被告已支付首付款246720元，偿还银行贷款本息96100元，以上款项由原告在2008年4月底前支付给被告，被告为原告出具收款手续；银行的剩余贷款本金198000元及利息由原告向银行偿还，银行向原告出具贷款的还款手续；原告清偿完银行的贷款本息后，被告向银行办理还贷终结手续，并协助原告办理涉案房屋的产权变更手续。同时，双方对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2008年3月21日在中国农业银行鼓楼支行办理开户（账号29×××24），并通过该银行账户向银行偿还贷款本息，截至2015年8月11日，原告已清偿完银行贷款本息。其中，逾期还款53期。2015年9月21日，被告冯丹将涉案房屋登记在自己名下，并办理了房屋产权证书。
另查明，2008年4月10日，原告向被告丈夫钟建卫支付56000元，钟建卫向原告出具《收据》一张，载明：“今收到万学会现金伍万陆仟元正（56000.00），钟建卫，2008年4月10日”。
本院确认的上述事实，有原告提供的《营业房买卖合同》、收据、银行转账凭证、银行流水，有被告提供的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款公证书》、《个人信用报告》、证人证言及当事人的当庭相关陈述佐证，经本院开庭质证和审查，具备证据的客观性、合法性、关联性，本院予以采信。
本院认为，原、被告签订的《营业房买卖合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，原、被告的房屋买卖合同关系依法成立，本院予以确认。关于原告提交的银川市恒昌典当有限责任公司于2004年12月16日、2004年12月18日向其出具的两份收据，共计18万元，因该收据的收款人系冯某，收据上加盖有银川市恒昌典当有限责任公司的公章，且《营业房买卖合同》中对这18万元欠款未约定，被告对此也予以否认，故本院对原告将18万元欠款抵顶购房款的主张不予采信。关于原告提交的2008年1月18日通过案外人“郑婀娜”账户取款12000元，并将上述款项交由被告，因被告对此否认，且原告未能提供其他证据证明被告收到上述款，故本院对原告主张将12000元抵顶为购房款不予采信。关于原告2008年4月10日向被告丈夫钟建卫支付的56000元，因被告认可收到上述款项，且被告未提交其他证据证明该款系支付商铺转让款，故本院确认56000元系原告向被告支付的购房�。合同约定涉案房屋首付款246720元及被告向银行偿还贷款本息96100元，共计342820元，上述款项应由原告在2008年4月底前支付给被告，但截至目前，原告共向被告支付了56000元，另清偿银行贷款本金198000元。因原告未完全履行合同的付款义务，故对原告要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，本院不予支持。关于被告要求解除《营业房买卖合同》的诉请，本案中，原告未按照合同约定履行付款义务，其行为已构成违约，被告据此有权解除合同。《合同法》第九十五条第二款规定：“法律没有规定或当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”，故被告应在合理期限内行使合同解除权，否则该权利消灭。本案中，原告未按时履行付款义务已有七年之久，但被告未向法庭提交自合同签订后向原告催要房款或行使解除权的证据，且原告在此期间一直向银行按揭还款，并已将贷款还清。因被告未在合理期限内行使合同解除权，其已丧失了合同解除权。对被告冯丹要求解除合同的并支付房屋使用费的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条之规定，判决如下：
一、驳回本诉原告万学会的诉讼请求；
二、驳回反诉原告冯丹的诉讼请求。
本诉案件受理费8600元，由原告万学会承担。反诉案件受理费1536元，由被告冯丹承担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 刘巧燕
人民陪审员 任建国
人民陪审员 周淑珍
二〇一六年�月九日
书 记 员 张 蕾
附：本案适用的相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼�行法律监督。