陕西省西安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）西中民一终字第00406号
上诉人（原审被告）李海涛，男，汉族。
上诉人（原审被告）陈娟娟，女，汉族，系李海涛之妻。
共同委托代理人田磊，陕西吉尔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）刘凤珍，女，汉族。
委托代理人张建，陕西云德律师事务所律师。
原审被告哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司西安世联亿家分公司，住所地西安市雁塔区含光路232号吐哈石油大厦B座2401号。
负责人赵亮，该公司总经理。
原审被告哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司，住所�哈尔滨市南岗区东大直街323号9层1号。
法定代表人赵亮，该公司总经理。
上诉人李海涛、陈娟娟因与被上诉人刘凤珍、原审被告哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司西安世联亿家分公司（以下简称西安世联亿家分公司）、哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司（以下简称哈尔滨世联公司）居间合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2013）未民二初字第01335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李海涛、陈娟娟的委托代理人田磊、被上诉人刘凤珍及其委托代理人张建到庭参加诉讼。原审被告哈尔滨世联公司、西安世联亿家分公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2013年1月15日，刘凤珍（乙方、买方）与李海涛、陈娟娟（甲方、卖方）、西安世联亿家分公司（丙方、居间方）三方签订《房屋买卖居间合同》，约定：甲乙双方共同委托丙方提供居间服务，买卖位于西安市未央区凤城一路金源·幸福源泉小区3幢1单元2层12202号房屋；成交价62.6万元，合同签订当日乙方支付定金1万元，由丙方代为收取，甲方同时把产权证原件、身份证复印件及相关资料交给丙方，甲方居间服务费9390元，乙方居间服务费9390元及产权代办费600元；签单当天卖方提供手续是购房合同，中介方办理更名，买方承担更名费3万元；买方承诺2013年7月21日前将补交定金6万元及中介费、代办费、更名费39990元打进中介公司账户；首付款24万元经买卖双方协商同意在2013年2月25日前打进中介公司。定金6万元在2013年1月21日经买方同意中介公司打给卖方，同时扣除中介费9390元，首付款24万在卖方签注销申请表时经买方同意打给卖方；在买方与开发商签订正式购房�同前一周买方将尾款32.6万元打进中介公司做监管，买方签正式购房合同当天经买方同意将32.6万打进买方；如乙方违约，提出不买，不提供过户所须证件、材料及不协助办理过户手续等行为造成本合同无法履行的，乙方无权收回定金，丙方代收的定金扣除丙方佣金后交于甲方。合同签订后，刘凤珍分别于2013年1月15日、21日、22日向西安世联亿家分公司支付了1万元、8万元和19990元，以上共计109990元（包括7万元定金、3万元更名费、9390元中介费、600元代办费）。2013年1月21日，西安世联亿家分公司从刘凤珍所交款项中扣除了9390元中介费后将剩余10.06万元中的50610元支付给李海涛。2013年3月28日，刘凤珍与西安世联亿家分公司达成《解约说明》，载明：因刘凤珍房款不能按时到位，现刘凤珍单方提出此合同解约，但中介方需将更名费3万元、剩余定金1万元及买方居间服务费9390元及代办费600元合计49990元退给刘凤珍。同日，西安世联亿家分公司将49990元退还给刘凤珍。次日，李海涛与西安世联亿家分公司达成《解约说明》，载明：因刘凤珍于2013年3月28日单方提合同解约，现李海涛尊重买方意见，同意解约，同时将剩余l万元定金同意由中介方转给买方。剩余6万元刘凤珍未得到相应退还，故诉至法院，酿成诉讼。
另查，2007年8月15日，李海涛与西安唐宫实业有限公司（以下简称唐官公司）签订《商品房买卖合同》，约定李海涛购买唐宫公司开发的涉案房屋（商品房预售许可证号为207058）。该房屋至今尚未取得房屋所有权证。
2013年10月，刘凤珍诉至西安市未央区人民法院称，2013年1月15日其与世联西安分公司、李海涛、陈娟娟三方签订《房屋买卖居间合同》，约定其与李海涛、陈娟娟共同委托世联西安分公司提供居间服务，买卖位于未央区�城一路金源幸福源泉小区3幢1单元22层12202号房屋。合同签订后其向世联西安分公司共计支付了109990元，但世联西安分公司告知刘凤珍房屋无法更名至其名下，合同无法继续履行，世联西安分公司退还了49990元，但剩余6万元至今未退，涉案合同依据房地产管理法律法规应为无效合同，故诉至法院，要求：确认涉案《房屋买卖居间合同》无效；李海涛、陈娟娟、西安世联亿家分公司、哈尔滨世联公司返还购房定金6万元并承担案件诉讼费。
西安世联亿家分公司、哈尔滨世联公司辩称，涉案合同是合法有效的，合同不能继续履行的原因系刘凤珍购房资金不到位，要求单方解除合同，依约刘凤珍所付定金不予退还，且6万元定金其已依约交付给李海涛、陈娟娟夫妻，综上请求驳回刘凤珍诉讼请求。
李海涛、陈娟娟辩称，合同系三方自愿签订，不存在法律规定的合同无效的情形，故合同是有效的；刘凤珍从未向其支付过任何款项，且因刘凤珍违约导致各方当事人协议解除了合同，各方均无任何争议，刘凤珍现要求返还定金属于恶意诉讼，违背诚实信用原则；涉案合同目前已被房地产中介市场广泛普遍采用，符合我国房地产中介市场交易的习俗和惯例，应确定为有效。
原审法院经审理认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条规定：合同法第二十五条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第三十八条规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房地产管�法》该条规定应为法律的效力性强制性规定。涉案房屋至今尚未取得权属证书，合同三方明知该房屋性质，仍签订了《房屋买卖居间合同》，约定西安世联亿家分公司提供居间服务，李海涛、陈娟娟将房屋出售给刘凤珍，以上行为违反了法律的效力性强制性规定，应为无效。无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故刘凤珍向西安世联亿家分公司共计支付的109990元应向刘凤珍予以返还。现西安世联亿家分公司已向刘凤珍返还了49990元，剩余6万元李海涛、陈娟娟夫妻取得了50610元，西安世联亿家分公司取得了9390元，均应向刘凤珍返还。因西安世联亿家分公司系哈尔滨世联公司的分支机构，不具有法人资格，其民事责任应由哈尔滨世联公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司于本判决生效后十日内返还原告刘凤珍9390元。二、被告李海涛、陈娟娟于本判决生效后十日内返还原告刘凤珍50610元。三、驳回原告刘凤珍其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1355元（原告已预交），由被告哈尔滨世联房地产置业经纪咨询有限公司、李海涛、陈娟娟承担，于上述付款时间一并支付原告。
宣判后，李海涛、陈娟娟不服上述判决，向本院提起上诉称：未取得产权证的房屋的买卖不发生物权转移的法律效果，但不影响买卖合同本身效力。在本案“二手房”买卖情形下，买方在尚未取得房屋产权证之前�虽不能享有房屋所有权，但享有买卖合同上的债权，而债权转让是合法有效的。因此，本案所涉《房屋买卖居间合同》为三方当事人真实意思表示，应为合法有效。现因买方刘凤珍单方违约，导致合同无法继续履行，故刘凤珍无权要求退回定金。原审判决事实不清，适用法律错误，判决不当。请求撤销原审判决，依法改判，驳回刘凤珍的诉讼请求；一、二审诉讼费由刘凤珍承担。
刘凤珍辩称，本案并非“二手房”买卖情形，而是通过在开发商处“更名”的方式，达到购买“一手房”的目的，此涉嫌逃避二手房交易各项税费，且涉案房屋至今尚未取得房屋所有权证，根本无法交易，故本案所涉《房屋买卖居间合同》无效，刘凤珍有权要求退还所有定金。原审判决事实清楚，判决正确，请求依法维持原判。
哈尔滨世联公司、西安世联亿家分公司未到庭、未答辩。
�审理查明，原审判决认定事实清楚。
本院认为，本案争议焦点为《房屋买卖居间合同》是否有效。本案中，合同三方当事人明知涉案房屋至今尚未取得权属证书，仍签订了《房屋买卖居间合同》，约定西安世联亿家分公司提供居间服务，李海涛、陈娟娟将房屋出售给刘凤珍。以上行为即使各方意思表示真实、一致，亦不得违反法律或者损害社会公共利益，否则应为无效。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。故原审判决认定《房屋买卖居间合同》因违反法律的强制性规定而无效，并无不妥。因此各方因该合同取得的财产，包括：李海涛、陈娟娟夫妻取得的50610元，西安世联亿家分公司取得的9390元，均应当予以返还。因西安世联亿家分公司系哈尔滨世联公司的分支机构，不具有法人资格，其民事�任应由哈尔滨世联公司承担。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1355元，由上诉人李海涛、陈娟娟承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘国强
代理审判员 张安品
代理审判员 秦燕燕
二〇一四年五月二十二日
书 记 员 李 艳