广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）兴民一初字第1564号
原告刘让兵，个体工商户。
委托代理人潘颢天，广西桂盟律师事务所律师。
被告韦一丹，无固定职业。
委托代理人文启辉，广西桂海天律师事务所律师。
第三人陈业辉，退休干部。
委托代理人欧阳泽明，广西广天一律师事务所律师。
委托代理人刘建宏，广西广天一律师事务所实习律师。
原告刘让兵与被告韦一丹、第三人陈业辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年7月29日受理后，依法由审判员罗剑兵适用简易程序，于2013年9月16日公开开庭进行了审理，书记员吴腾睿担任记录。原告刘让兵及其委托代理人潘颢天，被告韦一丹及其委托代理人文启辉，第三人陈业辉及其委托代理人欧阳泽明、刘建宏到庭参加诉讼。后本案转为普通程序，组成由审判员罗剑兵担任审判长，人民陪审员梁端兰、张惠组成的合议庭，分别于2014年3月26日、6月12日公开开庭进行了审理，书记员覃云颂担任记录。原告刘让兵及其委托代理人潘颢天，被告韦一丹及其委托代理人文启辉，第三人陈业辉及其委托代理人欧阳泽明、刘建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘让兵诉称：2012年10月27日原、被告双方就位于南宁市兴宁区北宁路的房屋租赁事宜进行协商（该房屋产权属第三人所有），被告称第三人没有时间过来协商有关租赁事宜，而委托其与原告协商以及签订该房屋租赁合同，并向原告出示了委托书复印件和房产证复印件，原告见被告手上有委托书复印件和房产证复印件，就相信被告所讲的事实，所以双方于当日签订了一份《房屋租赁合同》。合同签订后，原告依约于2012年10月28日前向被告支付了合同履行保证金人民币25000元，2012年12月3日支付了2013年1月至6月的租金人民币75000元，并于2013年6月10日向被告提前预交了2013年712月的租金人民币75000。
2013年6月24日原告发现自己租用的北宁路的房屋门前贴有一份《解除合同通知书》，该通知书是第三人粘贴送达给被告的，于是原告立即电话告知被告有关通知书等情况，并要求被告过来想问清楚是怎么回事，但一直未见被告出现，只是过后被告才叫了她的一个朋友过来签收该《解除合同通知书》。2013年6月26日原告收到第三人送达的一份《通知》及附送的一份《南国早报》，该通知要求原告务必在2013年6月30日前退出南宁市北宁路的房屋。经原告与第三人紧急沟通才得知，第三人并没有授权委托被告就北宁路的房屋租赁事宜与原告签订任何的租赁合同，而实际上第三人与被告于2012年10月22日就已签订了一份《房屋租赁合同》，依该份合同约定第三人把北宁路的房屋出租给被告使用，被告向第三人支付租金每月人民币4200元，但第三人未许可被告不经同意就对该北宁路的房屋拥有转租的权利，现第三人已于2013年6月26日依法解除与被告2012年10月22日签订《房屋租赁合同》，被告对北宁路的房屋已不再拥有承租权。了解情况后，原告马上电话联系被告要求其过来当面协商，但一直未见被告出现。后来原告找到被告要进行多次协商要求其返还保证金人民币25000元和预交的租金人民币75000元，但被告却置之不理。
为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，要求：一、依法确认原、被告双方于2012年10月27日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告向原告返还转租牟利差额62400元（12500元×6个月-4200元×3个月）；三、被告向原告返还合同履行保证金人民币25000元；四、被告向原告返还预交的房屋租金人民币75000元；五、被告按评估结果赔偿原告经济损失153226元；六、本案诉讼费由被告承担。
被告韦一丹辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求，根据2009年9月1日《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案被告是合法转租，因为第三人与被告于2012年10月22日已签订合同，并且交付房屋给被告使用，即租赁合同开始生效，而原告起诉时间为2013年8月7日，所以时间上第三人已经过解除合同的有效期，且第三人是一开始就知道被告转租房屋的事实。从原告与被告租赁合同里面关于水电费的缴付就可以明确看出，原告早就知道该房屋是属于第三人所有，且是出租给被告的。所以原告说被告虚构事实、隐瞒真相构成欺诈，这个是不符合法律规定的。二、本案中原告称被告向原告出示了委托书和房产证的复印件，原告明知是转租，却自己不去核实具体情况，就证明承认转租的事实，不存在欺诈和隐瞒事实，在整个转租过程中也不存在《合同法》有关法律规定的解除事由。被告认为租赁合同继续有效合法，应该继续租赁合同，租赁人应该继续按租赁合同约定交租金给被告直至租赁合同到期。被告认为原告并不适格，所以请求法院驳回原告的诉讼请求，以保护被告的合法权益不受侵害。
第三人陈业辉陈述：一、被告擅自将第三人的房屋转租给原告的行为违反法律规定，故其与原告所签订的房屋租赁合同当属无效，第三人不予认可。二、因被告逾期支付房屋租金和擅自转租房屋，第三人分别于2013年5月14日、6月2日、6月23日、6月24日、6月26日以短信、电子邮件、书面通知、邮政特快专递和登报方式，向被告送达了解除合同通知书，按照法律规定，被告与第三人签订的房屋租赁合同已经解除，最迟自6月26日起，被告不再拥有南宁市兴宁区北宁路的房屋的承租权。三、第三人已经将解除被告与第三人房屋租赁合同之事书面通知原告，并要求原告退出南宁市兴宁区北宁路的房屋。
本院经审理查明：南宁市兴宁区北宁路的房屋为陈业辉与林某某共同共有，已于2009年11月25日取得《房屋所权证》，核准房屋权属登记面积190.56平方米（3层），实建面积235.75平方（4层）。
2009年1月18日，陈业辉、林某某（甲方）与韦一丹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租北宁路三层半房屋（底层为铺面），实际交付面积240平方米；承租后用途为餐饮业及居住；租赁期限为2009年7月16日至2013年3月11日；租金2009年7月16日至2011年7月15日为3600元／月，2011年7月16日至2013年3月11日为3700元／月，支付到甲方在合同中所留银行账户中，从合同签署、生效之日起按季度支付，各期租金在上一期到期前5天至下一期开始前5天之内支付，超过15天仍未支付租金的，视同乙方自动放弃继续租赁权利，甲方有权解除合同收回出租房屋并寻求新的租户，乙方还应按月租金的20%支付违约金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金6400元；租赁期间，经得甲方同意后，乙方可以将房屋另租给其他人。双方在该合同中还就合同解除、违约责任等事项进行了约定。陈业辉作为甲方代表在合同落款处签名。
2012年10月22日，陈业辉（甲方）与韦一丹（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租北宁路三层半房屋（底层为铺面），实际交付面积240平方米；承租后由乙方自主经营；租赁期限为2013年4月1日至2018年3月31日；租金每月4200元，支付到甲方在合同中所留银行账户中，从合同签署、生效之日起按季度支付，2013年3月14日至3月31日为装修期，不收取租金，各期租金在上一期到期前5天至下一期开始前5天之内支付，超过15天仍未支付租金的，视同乙方自动放弃继续租赁权利，甲方有权解除合同收回出租房屋并寻求新的租户，乙方还应按月租金的20%支付违约金；乙方向甲方支付房屋租赁保证金6400元；租赁期间，经得甲方同意后，乙方可以将房屋另租给其他人。双方在该合同中还就合同解除、违约责任等事项进行了约定。
2012年10月22日陈业辉与韦一丹签订《房屋租赁合同》后，韦一丹向陈业辉在前述合同中所留银行账户中分别于2013年4月28日存入4000元、2013年6月15日存入三笔共计8600元（分别为200元、4200元、4200元）。截至本案庭一审辩论终结前，韦一丹于2014年6月初将4200元存入陈业辉合同所留收取租金的帐户之中。南宁市兴宁区北宁路的房屋现由刘让兵实际占有使用，用于经营美发店。
2011年8月31日，韦一丹（甲方）与刘让兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租房屋，租赁房屋位于南宁市兴宁区北宁路，房屋为前进底层铺面、前进第三层住房、第三进三层，实际建筑面积130平方米；房屋用途为餐饮业及居住；租赁期限为2011年9月1日至2012年12月31日；租金为2011年9月1日至2012年1月31日期间为7200元／月，2012年2月1日至12月31日期间为7500元／月，支付到甲方在合同中所留银行账户中，从合同签署、生效之日起按每半年支付，各期租金在上一期到期前10天支付，超过3天仍未支付租金的，视同乙方自动放弃继续租赁权利；2011年9月5日前乙方支付甲方保证金15000元；乙方不得随意转租铺面，须征得甲方书面同意后方可转租。双方在该合同中还就合同解除、违约责任等事项进行了约定。
2012年10月27日，韦一丹（甲方）与刘让兵（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方向甲方承租房屋，租赁房屋位于南宁市兴宁区北宁路，房屋为前进底层铺面、前进第三层住房、第三进三层，实际建筑面积130平方米；房屋用途为餐饮业及居住；租赁期限为2013年1月1日至2015年12月31日；租金为12500元／月，支付到甲方在合同中所留银行账户中，从合同签署、生效之日起按每半年支付，各期租金在上一期到期前20天支付，超过3天仍未支付租金的，视同乙方自动放弃继续租赁权利；2012年10月30日前乙方支付甲方保证金25000元（其中15000元在上一期合同中已支付）；乙方不得随意转租铺面，须征得甲方书面同意后方可转租。双方在该合同中还就合同解除、违约责任等事项进行了约定。
刘让兵已向韦一丹支付了25000元保证金，最后一次交纳租金为于2013年6月10日预交了2013年7月至12月的租金75000元。
2013年6月24日，陈业辉作出《通知》，以韦一丹违约逾期交付房租为由，解除双方所签订的《房屋租赁合同》，该《通知》已由胡某签收。韦一丹陈述，胡某系其丈夫。2013年6月26日，陈业辉在南宁市兴宁区北宁路一层铺面处张贴《通知》及在《南国早报》上刊登《解除合同通知书》，主要内容与前述2013年6月24日《通知》一致。
另查明，韦一丹从南宁市兴宁区工商行政管理局调取了刘让兵2011年11月14日申请办理在南宁市兴宁区北宁路进行经营的工商联登记所提交的相关材料，其中：《证明》一份，主要内容为：“陈业辉、林某某同意韦一丹把北宁街前边底层铺面，前进第二层住房，进三层楼房，实际建筑面积108.11平方米（使用面积92平方米），租给刘让兵使用”，该证明无落款日期；2011年11月13日南宁市兴宁区民生街道办事处北宁社会居民委员会《证明》一份，主要内容为：“北宁街前边底层铺面，前进第二层住房，进三层楼房，房屋产权属陈业辉、林某某所有，经有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性质”；2008年2月28日陈业辉与韦一丹签订的《房屋租赁合同》。
经陈业辉申请，本院依法委托广西司法鉴定中心进行文书司法检验鉴定，鉴定事项为：1、前述韦一丹从南宁市兴宁区工商行政管理局调取的无落款日期《证明》中“陈业辉”、“刘让兵”签名真伪；2、2008年2月28日陈业辉与韦一丹签订的《房屋租赁合同》中“陈业辉”、“韦一丹”签名真伪。经鉴定，该中心作出桂司鉴文字第15号《检验鉴定文书》，结论为：由于无落款日期《证明》内“陈业辉”、“刘让兵”签名捺印呈现打印机打印特征，签名为打印字迹，不具备鉴定条件；2008年2月28日陈业辉与韦一丹签订的《房屋租赁合同》中“陈业辉”、“韦一丹”签名均非本人所写。
经刘让兵申请，本院依法委托广西评估有限责任公司对北宁路的房屋一、二层装修现值、增添的设备现值及空调、洗头床、冲水床等物品的拆迁费和安装费进行评估，经评估，结论价值为153226元，其中：一、二层装修价值为102468元，增添的设备（美的空调、格力空调、中央空调、美帝宝空气能热水器、如来空气能热水器、洗头床、冲水床、进口东田洋陶瓷机）价值为48258元，拆迁与安装费为2500元。刘让兵预交了评估费5000元。
还查明，陈业辉与陈某、林某某为养父母子女关系，陈某已于1990年6月去世，林某某于2011年8月10日去世。
陈业辉以韦一丹逾期交付租金及擅自转租构成违约为由，以韦一丹为被告，刘让兵为第三人于2013年7月10日向本院提起诉讼，要求确认陈业辉与韦一丹所签订租赁合同已解除并要求韦一丹返还租赁物及支付违约金、占用费等。本院已立案受理，案号为（2013）兴民一初字第1480号。
以上事实，有《房屋租赁合同》、《证明》、《检验鉴定文书》、评估报告、银行业务流水记录及当事人陈述等证实。
本院认为：南宁市兴宁区北宁路的房屋为陈业辉与林某某共同共有，2009年1月18日、2012年10月22日陈业辉先后与韦一丹签订《房屋租赁合同》，将前述房屋出租给韦一丹，林某某作为共有人，虽未在合同上签名，但标的房屋长期不由陈业辉、林某某两人居住使用，故林某某应当是知道该房屋由陈业辉出租收益的事实，无证据显示其对此未提出过异议，林某某于2011年8月11日去世后，陈业辉系其第一顺序唯一法定继承人，因此，陈业辉与韦一丹就南宁市兴宁区北宁路的房屋所签订《房屋租赁合同》为有效合同。
关于韦一丹与刘让兵所签订《房屋租赁合同》的效力问题。
韦一丹将所承租的房屋转租给刘让兵，应当取得陈业辉的同意或者陈业辉知道或应当知转租的事实而未提异议，但韦一丹所举证据材料均不能证实其转租行为已获陈业辉同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第五款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”2011年8月31日、2012年10月27日韦一丹与刘让兵签订了《房屋租赁合同》将房屋进行转租，但该两份合同的签订并不等同于陈业辉即已知悉韦一丹转租的事实；内容可直接反映陈业辉同意转租的无落款日期《证明》，经签定，陈业辉的签名及捺印均为打印形成，不具备真实性；而南宁市兴宁区民生街道办事处北宁社会居民委员会的《证明》中并无陈业辉同意转租的内容，也无法根据该《证明》的记载推定陈业辉已同意转租或已知悉转租的情况。综上，韦一丹主张陈业辉同意转租或已明知其转租而未提出异议，证据不足，本院不予采信。韦一丹将所承租的房屋转租给刘让兵的行为，未取得陈业辉的同意，故2011年8月31日、2012年10月27日韦一丹与刘让兵签订《房屋租赁合同》均为无效合同。
合同无效后，当事人应相互返还财产。韦一丹应将收取的保证金25000元返还刘让兵。因刘让兵实际占有使用租赁标的物至今，而韦一丹则按其与陈业辉所签租赁合同约定的租金标准实际支付了截至2014年6月的租金，刘让兵也并未另行额外向陈业辉支付租金或占用费，故刘让兵要求韦一丹返还其所交纳的2013年6月至12月期间的租金75000元，本院不予支持。刘让兵要求韦一丹返还转租牟利差额62400元，没有法律依据，本院亦不予支持。关于原告刘让兵的装修等添附损失，经评估，该数额为153226元，其中设备（美的空调、格力空调、中央空调、美帝宝空气能热水器、如来空气能热水器、洗头床、冲水床、进口东田洋陶瓷机）价值为48258元，由于设备可拆卸搬离，在庭审过程中，刘让兵亦表示设备由其自行处理，故该设备部分不形成损失，仅价值102468元的一、二层装修及设备拆迁、安装费2500元形成损失，共计104968元。韦一丹未取得陈业辉的同意转租赁，而刘让兵作为转承租人，自身亦未履行审慎审查的义务，如核实房屋权属情况、韦一丹是否具有合法转租权等，故对于原、被告所签订租赁合同无效的后果，刘让兵与韦一丹过错相当，各自应负同等责任，因此，韦一丹应赔偿刘让兵装修及设备拆迁、安装费损失52484元。刘让兵预交的评估费5000元，亦应由原、被告各负担2500元。
由于陈业辉已以韦一丹为被告、刘让兵为第三人另行起诉，在该案中，本院已处理租赁标的房屋的返还问题，故在本案中，在韦一丹、刘让兵之间不再就房屋的返还进行处理。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、被告韦一丹返还原告刘让兵保证金25000元；
二、被告韦一丹赔偿原告刘让兵装修及设备拆迁、安装费损失共计52484元；
三、驳回原告刘让兵其他诉讼请求。
案件受理费3548元，由原告刘让兵负担2348元，被告韦一丹负担1200元，负担评估费5000元，由原告刘让兵、被告韦一丹各负担2500元。
上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后7日内预交上诉费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；账号：01×××17。逾期仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 罗剑兵
人民陪审员 梁端兰
人民陪审员 张 惠
二〇一四年六月十七日
书 记 员 覃云颂
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。