安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖17民终186号上诉人（原审被告）：吴良富，男，1969年6月生，汉族，住安徽省池州市贵池区。委托诉讼代理人：唐华生，安徽安贵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：池州市秋浦天方旅游开发有限公司，住所地池州市杏花村文化旅游区唐茶村落，统一社会信用代码91341702099015535T(1-1)。法定代表人：郑孝和，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：杨帆，该公司经理。上诉人吴良富因与被上诉人池州市秋浦天方旅游开发公司(以下简称秋浦天方公司)建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2017）皖1702民初2153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年3月22日公开开庭进行了审理。上诉人吴良富及其委托诉讼代理人唐华生、被上诉人秋浦天方公司的委托诉讼代理人杨帆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。吴良富上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人在一审时提出的诉求；2、一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院判决由上诉人承担主体责任，属于认定事实不清。一审中被上诉人将上诉人作为被告属于主体不适格。该建设用地使用权转让以及受让的主体是被上诉人和池州市久兴置业有限公司(以下简称久兴置业公司)，上诉人系久兴置业公司的股东和监事，上诉人所签的协议和备忘录是职务行为，其法律问题应由久兴置业公司承担。2、一审法院判决要求上诉人支付转让余款属于适用法律错误，事实认定不清。杏花村文化旅游管委会要求禅茶茶庄园的A1、A2、D1号自持经营，和久兴置业与被上诉人签订的协议约定不一致，且在签订协议的时候被上诉人未告知上诉人自持的部分，导致所建房屋不能对外销售，被上诉人未上报自持经营手续和方案，导致相关部门暂停办理禅茶茶庄园A1、A2、D1号楼的相关证件。被上诉人的违约行为给上诉人造成巨大损失，其要求上诉人支付剩余转让款和损失没有任何依据。3、秋浦天方公司和杏花村管委会签订的协议中关于自持的部分是杏花村管委会的责任，不应该转给上诉人。协议内容包含道路和其他水电气应接到案涉工程内，而到目前为止，未履行该义务。池州市国土局下达两份处罚通知，上诉人报告了杏花村管委会，其认为是上诉人自行施工导致，故上诉人被处罚款将近7万元，目前道路无法正常施工。因杏花村管委自持的部分不够，还扣了上诉人三栋楼。上诉人准备起诉讨要。秋浦天方公司辩称：1、建设用地使用权已经交付完毕，这是事实；2、上诉人的请求是其自己开发的行为，不发生在建设用地使用权转让过程中，开发行为在后，上诉人称的因开发道路受处罚和一审的诉求无关联。秋浦天方公司向一审法院起诉请求：1、判令被告吴良富支付土地转让款90万元；2、赔偿迟延支付转让款损失3.7万元(迟延期计逄至2017年7月7日，实际赔偿数额应计算至付款日止)；3、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年12月16日，池州市杏花村旅游区管理委员会（甲方）与安徽天方茶苑有限公司（乙方）签定《杏花村文化旅游区茶田麦浪项目投资开发建设协议书》。协议约定：项目名称为杏花村文化旅游区茶田麦浪项目，建设内容为九华佛茶园、秋浦书院、禅茶庄园、茶文化博物馆（具体以批准的规划设计方案为准）。项目建设总投入约为5000万元人民币，建设周期为4年，分两期建设，每2年一个建设周期，一期投资2000万元，建设茶园、禅茶庄园等项目，二期投资3000万元，建设秋浦书院、茶文化博物馆等项目。项目用地面积约340亩，其中，建设用地约30亩。用地性质为旅游用地和商服用地。甲方以招拍挂方式和流转方式提供项目用地。协议第十六条约定由乙方在协议签订后一个月内出资1000万元人民币在池州市贵池区注册成立具有独立法人资格的项目开发公司，负责实施项目的投资、建设及运营。第十八条约定项目建成后，乙方必须自持不少于40%的物业予以管理、经营。双方另对违约责任及争议解决方式等进行了约定。协议签订后，安徽天方茶苑有限公司于2014年9月1日更名为“天方茶业股份有限公司”。于2014年4月22日出资800万元设立池州市秋浦天方旅游开发公司。2015年6月1日，秋浦天方公司与池州市国地资源局贵池分局签订《国有建设用在使用权出让合同》，依法取得“杏花村文化旅游区唐茶村落”地块使用权，该地块面积为23010平方米。2015年10月15日，秋浦开方公司取得该地块的土地使用权证[池土国用(2015)第00133、00134、00135、00136、00137、00138、00139、00140号]。2015年8月12日，秋浦天方公司与吴良富签订《杏花村“唐茶村落”项目内部承包合作开发协议书》，约定秋浦天方公司将其取得的禅茶庄园地块一次性转让承包给吴良富，由吴良富以秋浦天方公司内部承包方式开发经营，转让价格为900万元，于协议签订后三日内预付定金200万元，余款700万元于吴良富将规划设计完成交秋浦天方公司报审通过后一次性付清。约定吴良富经营开发条件按秋浦天方公司与杏花村管委会协议约定及秋浦天方公司与贵池区土地挂牌协议约定规划条件为前提自主开发，并以上述两份协议作为本协议附件。协议签订后，吴良富于2015年9月24日、10月28日、10月29日、11月18日以“祥茶庄园工程保证金”的名目向安徽天方茶业（集团）有限公司分别转账支付100万元、100万元、200万元、100万元。2016年8月30日，秋浦天方公司与吴良富签订补充协议。协议约定秋浦天方公司将约定的面积20亩土地过户到由吴良富设立的久兴置业公司，并约定补充协议签订后至2016年9月5日前吴良富支付秋浦天方公司200万元，余款200万元在吴良富取得用地和工程建设规划许可证之日起一个月内付清，双方另对违约责任进行了约定。2016年9月1日，秋浦天方公司与久兴置业公司签订《杏花村“唐茶村落禅茶庄园”土地过户协议》，由秋浦天方公司将其取得的“唐茶村落”禅茶庄园土地过户至久兴置业公司，转让价格为900万元。补充协议、土地过户协议签订后，久兴置业于2016年11月7日付款100万元，于2016年11月9日付款100万元，于2017年1月24日支付50万元，尚有余款150万元未付。2017年4月23日，秋浦天方公司法定代表人郑孝和与吴良富达成《备忘录》：对余款150万元，由吴良富支付90万元，于2017年5月30日前一次性付清，双方一次性结算不再提供票据。每推迟一天按每天1000元补偿。一审法院另查明，久兴置业公司成立于2015年12月9日，由吴良富一人出资设立。一审法院认为，吴良富与秋浦天方公司签订的内部承包协议、补充协议系双方意思一致的表示，合同真实有效。久兴置业公司与秋浦天方公司签订土地过户协议不违反法律法规规定。吴良富作为久兴置业公司设立时的股东，以自己的名义与秋浦天方公司签订合同，秋浦天方公司请求吴良富承担合同责任，予以支持。吴良富与秋浦天方公司签订的内部承包协议第二条第3款约定“吴良富开发条件按秋浦天方公司与杏花村管委会协议约定和秋浦天方公司与贵池区土地挂牌协议约定规划条件为前提自主开发(以上协议作为本协议附件)”，吴良富作为完全民事行为能力人，理应知晓以上协议有关自持经营的内容，其主张秋浦天方公司存在违约不予支付剩余土地转让款及主体不适格的抗辩理由不足，不予采纳。双方在《备忘录》约定每推迟一天按每天按1000元补偿，该违约责任约定明显过高，酌定以所欠剩余款项为基数，自2017年5月31日起按月利息2%的标准计算至本判决确定的履行期限届满日止。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条第一款、《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决：吴良富于判决生效之日起三十日内支付池州市秋浦天方旅游开发有限公司土地转让款90万元及违约金(从2017年5月31日起以90万元为基数按月利息2%计算至本判决确定的履行期限满之日止）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的事实，本院认定如下：池州市国土资源局对久兴置业公司处罚的原因在于其超占土地，不能证明被上诉人违约，不能达到上诉人的证明目的。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为，秋浦天方公司与吴良富系《杏花村“唐茶村落”项目内部承包合作开发协议书》和《补充协议》的合同相对方，双方互享合同权利，互负合同义务。秋浦天方公司根据其与吴良富的约定，与久兴置业签订土地过户协议，不能免除吴良富的合同义务。一审法院认定吴良富为承担合同义务的责任主体正确，上诉人的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。吴良富认为秋浦天方公司违约导致其开发建设的房屋被扣且被罚款，故其无需支付剩余土地转让款，并有权要求秋浦天方公司赔偿其损失。但吴良富提供的证据不足以证明秋浦天方公司违约，且其未对损失部分提出反诉，本院对其损失不予处理。上诉人的此节上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，吴良富的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13170元，由上诉人吴良富负担。本判决为终审判决。审 判 长 许院生审 判 员 胡少斌审 判 员 康启林二〇一八年五月十六日法官助理 段贵峰书 记 员 夏国栋