江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿中民终字第01823号
上诉人（原审被告）张波。
委托代理人刘录、黄贺，江苏大楚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）江苏润石房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市宜城街道香樟花园G区36#2号。
法定代表人郭朝峰，该公司董事长。
委托代理人张雪松、曹ＸＸ，江苏律鼎律师事务所律师。
上诉人张波因与被上诉人江苏润石房地产开发有限公司（以下简称润石公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿城区人民法院（2015）宿城民初字第1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
润石公司原审诉称，2012年11月2日，张波购买润石公司开发建设的位于宿迁市宿城区运河南路东侧卫生路南侧华润景城17#1单元603号房屋（以下简称诉争房屋）。诉争房屋已于合同约定的2013年12月30日前交付张波使用。诉争房屋华润景城17#于竣工验收前进行整体建筑面积第一次实际测量，面积小于合同约定面积。润石公司按照合同约定面积和实际测量面积之差乘以房屋单价将购房款退还张波。因测绘单位第一次测量有误，随即进行了更正。根据更正后的测量结果，张波应补交部分购房款、契税及维修基金等，以便润石公司为其办理房屋产权证书。润石公司已经向张波发出通知要求补交房款及逾期后果，但张波置之不理。现诉至法院，请求判令：1.张波给付润石公司购房欠款本金12321元[（135.01-132.52）㎡*4948元/㎡]；2.本案诉讼费由张波承担。
张波原审辩称，润石公司要求张波补交房屋欠款无依据，请求驳回润石公司的诉讼请求。理由如下：1.主张房屋面积误差款应在房屋交付之前主张，在房屋交付之后主张，丧失了权利基础，双方根据实测面积结算价款且办理房屋交付手续，合同的主要义务已经履行完毕，双方之间仅仅存在协助办理产权登记义务。2.房屋实测面积经润石公司委托法定测绘公司测绘并报房管部门审核，双方对实测面积无争议，润石公司在张波起诉润石公司履行办证义务案件中曾陈述收到第一次实测面积报告后即提出口头质疑但仍按第一次实测面积结算房款并交付房屋，说明润石公司对于该测绘面积认可，对于润石公司提交的第二次测绘报告，张波不认可其真实性。即便第二次报告真实，张波认为润石公司在房屋交付之后主张房屋差价款也没有依据。润石公司的损失应向房屋测绘部门主张赔偿，与张波无关。
原审经审理查明：2012年11月2日，润石公司与张波签订《商品房买卖合同》，合同约定张波购买润石公司开发建设的诉争房屋，其中建筑面积为135.05㎡，房屋单价为4948元/㎡，总价款为668227元。合同第五条约定：“合同约定面积用与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异后，双方同意按照以下原则处理：1.面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2.面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。…买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。
又查明：宿迁市诚信测绘有限公司（以下简称测绘公司）对诉争房屋建筑面积第一次实测得出的建筑面积为132.52㎡。2013年12月17日，润石公司根据该测绘报告面积向张波退还购房款12518元。因第一次测绘结果有误，该测绘公司对诉争房屋进行第二次实测，该次测绘报告载明诉争房屋建筑面积为135.01㎡，并以该次测绘报告面积在房管部门备案。润石公司依据第二次实测报告面积要求张波补足购房款未果，因而成诉。
再查明，润石公司已经按照《商品房买卖合同》约定的期限向张波交付了诉争房屋。
原审法院认为：合法的债权债务关系受法律保护。本案中，润石公司与张波之间的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方在享有合同权利的同时也应按合同约定履行各自义务。在商品房买卖合同中，出卖人主要的合同义务就是按照合同约定将符合交房条件的房屋交付于买受人，并协助买受人办理产权登记手续。买受人主要的合同义务就是按照合同约定向出卖人足额支付购房款。本案纠纷因测绘公司出具两份不同的面积测绘报告，双方对于是否应按第二份实测报告补足购房款产生争议。经向房管部门核实，润石公司在房屋部门备案的系更正后的第二次实测面积报告，最终的房屋产权登记面积以该报告测绘面积为准。根据第二次测绘报告，诉争房屋实际建筑面积即135.01㎡与合同约定建筑面积135.05㎡相差0.04㎡，该面积误差比为0.03%，在3%以内,双方应按135.01㎡计算房屋面积，而此前双方按132.52㎡计算房屋面积，故现张波应按合同约定补足相应面积差价12320.52元[（135.01-132.52）㎡*4948元/㎡]。张波认为双方已经根据实测面积结算价款且办理房屋交付手续，润石公司在房屋交付之后主张补足购房款，因合同的主要义务已经履行完毕，润石公司主张购房款丧失了权利基础，因与合同约定及审理查明的事实不符，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：张波于判决生效之日起十日内给付江苏润石房地产开发有限公司购房款12320.52元。案件受理费减半收取54元，由张波负担。
原审判决宣判后，张波不服向本院提起上诉，请求撤销原判，改判驳回润石公司诉讼请求。理由如下：一、润石公司作为商品房出卖人，主张买受人补足房屋面积差款，应当在房屋交付之前而非房屋交付之后主张。如果在房屋交付之后主张，则由于合同义务已经履行完毕，润石公司此时主张购房人补足房屋面积差价款，属于反悔，应当按照重大误解或者显失公平为由主张撤销房屋面积误差结算协议，润石公司自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内应当行使撤销权，润石公司在2013年12月30日之前已经知道了房屋面积测绘可能存在错误，但并没有在一年除斥期间内诉讼，故丧失了实体权利。二、本案房屋的实际面积已经具有法定资质的房屋测绘部门实则，并经润石公司确认和房屋行政管理部门审核，不存在争议。所谓的第二次实测，是虚假的，也是不符合常理的，张波不认可其真实性。
被上诉人润石公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：一、因测绘公司出具两份不同结果的测绘报告，事实前提发生了变化，而非润石公司认识上的错误，故不属于反悔或重大误解。二、润石公司和张波之间就涉案房屋权利义务并未完全履行完毕，从双方都通过民事诉讼主张权利可以证实。三、第二次测绘结果是经过房屋管理部门登记备案的，具有真实性，张波应按照第二次测绘结果补足购房款。
二审中双方均未提供新的证据。
二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
本案二审争议焦点为：1.房屋测绘公司针对诉争房屋的两次实测面积结果，如何采信；2.润石公司在房屋交付后，向张波主张补足面积误差购房款，是否符合法律规定。
关于第一个争议焦点。房屋测绘公司先后出具两份面积不同的测绘报告。张波认为办理房屋产权登记应以第一次测绘结果即132.52㎡为准，第二次测绘结果即135.01㎡不具有真实性。本院认为，润石公司在房产管理部门备案登记的系第二次实测面积报告，该测绘结果经房产管理部门审核后用于房屋权属登记。房屋管理部门的备案登记行为属于行政行为，房产管理部门现以第二次测绘结果为准，并以此作为办理房屋权属登记的面积依据，故应以房产管理部门的该行政行为的效力作为本案的依据。在房产管理部门未认定第二次测绘面积错误并变更登记结果之前，上诉人在民事诉讼中提出异议，没有法律依据。
关于第二个争议焦点。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。张波与润石公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方应按该合同约定履行合同义务。本案中，张波认为在房屋交付之前双方根据房屋实测面积结算了房款，润石公司交付了房屋以及住宅使用说明书、住宅质量保证书，双方合同义务已经履行完毕。润石公司在房屋合同义务履行后完毕之后提出房屋面积误差要求补足房款属于反悔，应当以重大误解或者显失公平为由主张撤销结算协议，但润石公司已经超过了一年的除斥期间，丧失了实体权利。本院认为，测绘公司第一次测绘结果事实上的错误，并非润石公司由于自己过错而对房屋实测面积发生错误认识，且涉案房屋合同约定面积及两次测绘面积误差比绝对值均在3%之内，润石公司基于备案登记的测绘报告面积，要求张波补足购房款的行为，系对合同约定权利的行使，不符合重大误解或显示公平的构成要件，也不属于反悔行为。润石公司在房屋交付后，向张波主张合同权利，要求张波补足房屋价款，符合法律规定。根据第二次测绘报告，诉争房屋实际建筑面积为135.01㎡，而张波仅按房屋面积为132.52㎡交纳了购房款，故现张波应按合同约定补足相应面积差价12320.52元[（135.01-132.52）㎡*4948元/㎡]。
综上，上诉人张波的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费108元，由上诉人张波负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 兵
代理审判员 孙 权
代理审判员 柏小凤
二〇一六年四月十三日
书 记 员 冯 邻
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