甘肃省白银市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）甘04民初24号原告:白银银旺房地产开发有限公司。法定代表人：武有生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何建军，甘肃文谭律师事务所律师。被告：白银国园房地产开发有限公司。法定代表人：滕雅莲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：韩国福，白银大公律师事务所律师。原告白银银旺房地产开发有限公司（以下简称银旺公司）与被告白银国园房地产开发有限公司（以下简称国园公司）建设用地使用权纠纷一案，本院于2016年3月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告银旺公司的委托诉讼代理人何建军、被告国园公司的委托诉讼代理人王新、韩国福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。银旺公司向本院提出诉讼请求：1.确认国园公司与银旺公司签订的《项目合作协议书》有效；2.判令国园公司将双方合作竞拍成功的28.07亩土地其中的5.18亩土地使用权给付银旺公司，并将该宗土地办理相应的使用权分割，同时将上述5.18亩土地使用权办理至银旺公司名下；3.判令国园公司承担上述5.18亩土地办理过户及土地使用权证的费用；4.判令国园公司向银旺公司支付违约金130万元；5.判令国园公司向银旺公司支付利息损失40万元，支付至2016年4月9日止。事实和理由：国园公司与银旺公司双方均在白银市从事房地产项目开发。2014年11月，国园公司得知银旺公司欲竞拍白银市政府挂牌出让的位于白银区人民政府以南、天津路以东、109线以北的28.07亩土地，随即找到银旺公司称其也想竞拍该宗土地，但因资金周转困难，提出与银旺公司共同合作竞拍。银旺公司研究后同意了国园公司的上述要约。2014年11月11日，双方签订了《项目合作协议书》，约定由国园公司参与竞拍挂牌出让的涉诉土地，国园公司主导举牌，银旺公司协助，国园公司竞标成功后，将竞拍的土地西南角处划拨给银旺公司5.18亩（四至：东西长51米，南北宽50米。银旺公司用地除去退红线公摊土地外，净用地面积3.83亩，详见附图）。同时该协议还约定“国园公司按上述约定面积为银旺公司划拨出商定的面积，并负责为银旺公司办理土地证，办证所产生的税费由国园公司承担，该协议经双方代表人签字后生效，若任何一方违约，违约方将承担1000万元的违约赔偿金”。上述协议签订后，银旺公司积极履行了竞拍前的各项准备工作，并于2015年3月9日向国园公司给付了500万元的土地款，履行了自己的全部合同义务。国园公司在竞拍成功后背信弃义，将双方约定给付银旺公司的5.18亩土地（除去退红线及公摊后的净用地3.83亩）恶意进行分割、分配，向银旺公司额外增加了2.364亩的公摊面积，即让银旺公司承担7.544亩的土地出让金价格，仅享有3.83亩净用地的实际使用权，公摊比例达到近50%。现国园公司已单方面按照上述标准向国土资源部门申请分割该宗土地，并按上述标准办理了土地使用权证。国园公司的行为违背诚实信用原则，给银旺公司造成了重大损失，故提起诉讼。国园公司辩称，2011年11月11日，双方当事人签订了一份《项目合作协议书》，该协议书对双方的权利和义务进行了约定。但是自该协议书签订后，双方均认为，该协议书的签订和履行均是违反法律法规以及相关规章制度的，银旺公司也未按照双方的约定全力协助国园公司摘牌中标，国园公司亦未继续按照协议约定履行。2015年3月，国园公司按照《城镇国有土地使用权出让与转让暂行条例》以及国土资源部的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的相关规定，依法获得了上述编号为：620402001006GB0071宗地的使用权，并依法获得了白银市国土局核发的《土地使用权证书》，白银市城乡规划局核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》。该宗地图显示，公示挂牌面积28.16亩，占地面积18773.15平方米，宗地南面退红线30米、西面15米、北面9.03米。国园公司交纳土地使用权出让金3500万元，交纳契税1067505元。实际每亩土地的成本价格为128万余元。国园公司获得上述宗地后，与银旺公司商量将该宗地的西南角划出3.83亩净用地转让给银旺公司由其开发，双方在转让价款、公摊面积等问题未达成一致意见。综上，双方当事人签订的《项目合作协议书》违反法律禁止性的规定，为无效协议，对双方当事人均无约束力，且双方当事人均未继续履行该协议，银旺公司的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求予以驳回。银旺公司为支持自己的主张，提交如下证据：1.《项目合作协议书》，证明银旺公司陈述的事实属实。2.建设用地红线图，证明2014年11月11日,银旺公司、国园公司双方就兰州市城市设计院出具的BY2030-2-04建设用地红线图，针对28.07亩土地（实际竞拍亩数为28.27亩）土地竞拍成功后，双方之间就取得的土地分割、公摊和退红线以及规划进行了确认。3.收据1张，证明国园公司于2015年3月9日收到银旺公司给付的土地款500万元，并约定余款等土地证过户至银旺公司名下后付清。4.甘肃银行转账支票存根1张，证明银旺公司通过转账支票于2015年3月9日向国园公司支付了500万元的土地款。5.白银市不动产登记事务中心出具的《关于国园公司土地登记情况的说明》，证明国园公司自2015年3月26日取得双方约定的土地使用权后，并未按合同约定将其中的5.18亩土地分割出来，将土地使用权办理至银旺公司名下。2015年6月25日国园公司将上述所有土地（18775.2平方米即28.27亩）全部办理至自己的名下，并于2015年9月29日将上述土地抵押至甘肃银行股份有限公司白银银兴支行，抵押金额为2996万元。2016年1月29日,国园公司撤销上述抵押后，同日又将上述土地{01-（06）-052-1}进行分割，一宗为{01-（06）-070}、面积为5024.3平方米（7.536亩）；一宗为{01-（06）-071}、面积为13750.9平方米（20.6亩）。当日，国园公司分别再次将两宗土地设定抵押，抵押权人为甘肃银行股份有限公司白银银兴支行，其中前宗土地设定抵押金额为802万元，后宗土地设定抵押金额为2194万元，抵押期限自2016年1月29日至2018年9月25日。国园公司的上述行为属严重违约，且存在明显的欺诈故意，将本应依法由银旺公司享有的土地任意进行分割，同时在银旺公司应当取得的土地上设定权利负担，致使银旺公司合同权利至今无法实现，且已造成重大财产损失。6.国园公司文件即《关于土地分割后抓紧资金补偿结付推进项目实施的督促函》，证明2016年2月14日国园公司向银旺公司送达了白国房字（2016）第03号文件，该文件证实：国园公司违反双方合同约定，将本应分割给银旺公司的5.18亩土地（四至：东西长51米，南北宽50米，银旺公司用地除去退红线公摊土地外，净用地面积3.83亩），变更为净用地面积仍为3.83亩，但土地面积扩大至7.544亩，即让银旺公司为其多承担2.364亩的公摊面积（费用增加了301.45728万元），国园公司的上述行为属背信弃义的严重违约。7.白银市城乡规划局出具的《银湖商业街二期项目总平面图》，证明国园公司在未向银旺公司办理5.18亩土地的分割手续以及将土地证办理至银旺公司名下的情况下，将应当分割给银旺公司的土地纳入到自己的建设项目规划审批中，并向白银市城乡规划局提出了规划申请，该申请被白银市规划局于2016年3月9日予以公示，现已批准国园公司的上述规划申请，国园公司的上述行为严重侵害银旺公司合法权益，且可能造成无法挽回的重大损失。8.贷款自动扣息客户回单，证明2015年3月20日,兰州银行白银分行一年期贷款利率为8.1%，逾期贷款利率为12.15%，银旺公司支付国园公司的500万元土地款，银旺公司每月支付利息52920元。国园公司对银旺公司的证据发表如下质证意见：对银旺公司提交的证据的真实性均无异议。但证据1中，双方约定的权利义务违背法律法规的规定，且合同签订后，银旺公司未按约定全力协助国园公司力争摘牌中标，国园公司亦未按协议履行。证据2不能真实反映涉诉土地的使用情况。证据5、7中无经手人和负责人签名，不具有证据效力，不能证明银旺公司的主张。证据6能够证实双方在后期就土地转让事宜协商未果的事实。证据8不能证明银旺公司的主张。其他证据的证明内容无异议。本院经审查认为：银旺公司提交的证据1.2.3.4，能够相互印证证明，银旺公司、国园公司双方签订《项目合作协议书》，并履行各自权利义务的事实。证据5上有白银市不动产登记事务中心的印章，能够证明银旺公司的主张。证据6能够证明双方就本案纠纷进行协商的事实。证据7上有白银市城乡规划局的印章，能够证明银旺公司的主张。证据8不能证明银旺公司的主张。国园公司为支持自己的主张，提交如下证据：1.国园公司获得该宗地的相关招投标文件、土地使用权出让合同，证明经依法挂牌和政府会议决定将位于白银区天津路以东、白银区政府以南、晨风汽车厂以西、109线以北面积18775.2平方米的土地使用权转让给国园公司。国园公司取得上述宗地是依法取得的，并没有按照双方签订的《项目合作协议书》去履行。2.土地使用权有偿使用收入缴款通知书一份、税收缴款书两份、打款凭证一张、收据一张，证明自国园公司接到收款通知书后，积极筹措资金缴纳土地使用权出让金3500万元，缴纳契税1067505元。实际每亩的成本为128万余元。上述土地由国园公司独立缴纳土地使用权出让金和税费。3.该宗土地上办理的土地使用证书、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证，证明上述宗地按照行政许可的要求，相关手续全部办理在国园公司的名下，其使用权属于国园公司。银旺公司对国园公司的证据发表如下质证意见：对国园公司提交的证据的真实性均无异议，但对国园公司拟证明的因果关系有异议，该宗土地是以国园公司名义拍卖取得，但对内是国园公司与银旺公司按份所有，证明银旺公司协助国园公司竞拍土地成功后，国园公司未按协议约定将土地分割给银旺公司，以及在银旺公司的土地上进行土地规划的违约侵权事实。本院经审查认为：国园公司提交的证据1.2.3能够相互印证证明国园公司通过拍卖取得涉诉宗地的土地使用权，办理了土地使用权证，缴纳了相关税费的事实。根据双方当事人的举证、质证及当庭陈述、答辩，能够确认以下事实：银旺公司、国园公司双方均在白银市从事房地产项目开发。2014年11月11日，银旺公司、国园公司双方签订《项目合作协议书》约定，双方共同努力参与土地局挂牌出让的位于白银区政府以南、天津路以东、109线以北的28.07亩土地。若土地出让摘牌中标成功，双方本着友谊互惠、精诚合作的原则共同规划实施土地上的建设开发事宜。由国园公司主导举牌，银旺公司全力协助力争摘牌中标成功（银旺公司参加报名）。在土地招拍挂竞标中国园公司若竞标成功，并同意将拍得的土地西南角处划拨给银旺公司5.18亩（四至：东西长51米，南北宽50米，其中国园公司拟建两幢东至西48米的建筑物并预留消防通道3米，共计51米。银旺公司用地除去退红线公摊土地外，净用地面积3.83亩，详见附图）。该协议还约定，国园公司承诺在土地竞拍前支付银旺公司200万元的诚信保证金，合同签订后国园公司必须两日内将保证金汇入银旺公司账户。国园公司按照约定面积为银旺公司划拨出商定的面积，并负责为银旺公司办理土地证，办证所产生的税费由国园公司负责。土地竞拍成功后向土地部门应缴纳的土地款由国园公司先行支付，银旺公司按土地竞标后的实际成交价给国园公司支付属于自己用地面积（包括公摊面积）的土地款。2015年3月9日，银旺公司通过甘肃银行转账，向国园公司给付了500万元的土地款。2015年3月26日，国园公司与白银市国土资源局签订《白银市国有建设用地使用权出让合同书》约定，国园公司是上述宗地（宗地编号为01-（06）-052-1，宗地面积18775.20平方米）的竞得人，出让价款为3500万元，每平方米1864.16元。2015年3月30日、5月26日，国园公司分两次缴纳了土地出让金3500万元。2015年6月11日，国园公司缴纳了相关税费共计1067505元。2015年6月25日，国园公司经登记取得上述所有土地（18775.2平方米即28.27亩）的国有建设用地使用权。2015年7月29日，国园公司办理了该宗地的建设用地规划许可证。2015年9月29日，国园公司将上述18775.2平方米土地抵押至甘肃银行股份有限公司白银银兴支行，抵押金额为2996万元。2016年1月29日，国园公司撤销上述抵押后，将上述18775.2平方米土地{01-（06）-052-1}进行分割，一宗为{01-（06）-070}、面积为5024.3平方米（7.536亩），一宗为{01-（06）-071}、面积为13750.9平方米（20.6亩），并办理了土地使用权登记手续。同日，国园公司分别再次将两宗土地设定抵押，抵押权人为甘肃银行股份有限公司白银银兴支行，其中前宗土地设定抵押金额为802万元，后宗土地设定抵押金额为2194万元，抵押期限自2016年1月29日至2018年9月25日。2016年2月14日，国园公司向银旺公司发出《关于土地分割后抓紧资金补偿结付推进项目实施的督促函》，函告银旺公司按照土地证分割的面积，向国园公司补交土地款462万元（含税金），如10日内不能支付应付资金，可视为银旺公司自动退出。据此，银旺公司提起诉讼，请求法院依法判如所请。本院认为，本案的争议焦点为：1.银旺公司、国园公司双方签订的《项目合作协议书》是否合法有效？2.如上述协议合法有效，双方应如何履行该协议的约定？3.国园公司应否向银旺公司支付违约金，如应支付，数额如何确定？4.国园公司应否向银旺公司支付利息，如应支付，数额如何确定？关于银旺公司、国园公司双方签订的《项目合作协议书》的效力问题。银旺公司、国园公司签订的《项目合作协议书》第一条约定，由国园公司主导举牌，银旺公司全力协助力争摘牌中标成功（银旺公司报名参加）。该条约定违反中华人民共和国国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第二十五条“中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效；造成损失的，中标人、竞得人应当依法承担赔偿责任：（一）投标人、竞买人提供虚假文件隐瞒事实的；（二）中标人、竞得人采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的”的规定，应属无效条款。但上述协议签订后，银旺公司未报名参加涉诉18775.2平方米土地的竞拍，上述条款约定并未实际履行。另，该协议第七条还约定，国园公司承诺在土地竞拍前支付银旺公司200万元的诚信保证金，合同签订后国园公司必须两日内将保证金汇入银旺公司账户。国园公司未按照上述条款约定向银旺公司汇入保证金。上述协议签订后（2015年3月9日），银旺公司通过甘肃银行转账，向国园公司给付了500万元的土地款。国园公司出具收条明确收到的是涉诉5.18亩土地的土地款，并注明余款等土地证办过来后付清。上述行为是对上述协议的变更，银旺公司、国园公司亦按照变更后的约定履行各自的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，银旺公司、国园公司对《项目合作协议书》的履行并未违反法律法规的强制性规定，亦不存在其他合同无效的法定情形，且国园公司已经竞标成功，依法取得了涉诉18775.2平方米土地的国有建设用地使用权。故国园公司主张，因《项目合作协议书》第一条的约定违反法律法规的禁止性规定，在此基础上签订的《项目合作协议书》应属无效协议的抗辩理由不能成立。关于《项目合作协议书》应如何履行的问题。首先，根据《项目合作协议书》第二条的约定，在土地招拍挂竞标中国园公司若竞标成功，同意将拍得的土地西南角处划拨给银旺公司5.18亩（四至：东西长51米，南北宽50米，其中国园公司拟建两幢东至西48米的建筑物并预留消防通道3米，共计51米。银旺公司用地除去退红线公摊土地外，净用地面积3.83亩，详见附图）。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”的规定，本案中，以国园公司竞标成功取得涉诉18775.20平方米土地的国有建设用地使用权为合同的生效条件。银旺公司向国园公司支付了500万元土地款，履行了协助国园公司竞标的义务。国园公司竞标成功取得了涉诉18775.20平方米土地的国有建设用地使用权，国园公司应该按照合同的约定向银旺公司交付分割土地。即国园公司应将拍得的土地西南角处划拨给银旺公司5.18亩（四至：东西长51米，南北宽50米，其中国园公司拟建两幢东至西48米的建筑物并预留消防通道3米，共计51米。银旺公司用地除去退红线公摊土地外，净用地面积3.83亩，详见《项目合作协议书》附图）。其次，根据《项目合作协议书》第七条的约定，国园公司按照约定面积为银旺公司划拨出商定的面积，并负责为银旺公司办理土地证，办证所产生的税费由国园公司负责。国园公司应按照约定面积为银旺公司划拨出商定的面积，负责为银旺公司办理土地证，并承担办证所产生的税费。另，根据《项目合作协议书》第八条的约定，土地竞拍成功后向土地部门应缴纳的土地款由国园公司先行支付，银旺公司按土地竞标后的实际成交价给国园公司支付属于自己用地面积（包括公摊面积）的土地款。银旺公司应该按土地竞标后的实际成交价给国园公司支付属于自己用地面积（包括公摊面积）的土地款。即银旺公司应向国园公司支付土地款6633886.5元{（3500万元+1067505元）÷18775.20平方米×5.18亩×666.67平方米}，扣除银旺公司已经支付的500万元，银旺公司还应向国园公司支付土地款1633886.5元。国园公司出具的收条注明余款等土地证办过来后付清，故国园公司负责为银旺公司办理土地证后，银旺公司应将上述款项付清。关于国园公司应否向银旺公司支付违约金的问题。2015年9月29日，国园公司将涉诉18775.20平方米土地抵押至甘肃银行股份有限公司白银银兴支行，抵押金额为2996万元。2016年1月29日，国园公司撤销上述抵押后，将涉诉18775.20平方米土地分割为两宗，一宗面积为5024.3平方米（7.536亩），一宗面积为13750.9平方米（20.6亩），并办理了土地使用权登记手续。同日，国园公司分别再次将两宗土地设定抵押，抵押权人为甘肃银行股份有限公司白银银兴支行，其中前宗土地设定抵押金额为802万元，后宗土地设定抵押金额为2194万元，抵押期限自2016年1月29日至2018年9月25日。国园公司的上述抵押行为，违反了《项目合作协议书》的约定，应承担相应的违约责任。《项目合作协议书》第九条约定：本协议业经双方代表人签字后若任何一方违约，违约方将承担壹仟万元的违约赔偿金，并承担有关的法律责任。上述条款约定的违约金明显过高。银旺公司向国园公司主张违约金130万元，但未提交相应的证据证明因国园公司违约造成银旺公司实际损失的数额，因违约造成的实际损失无法查清，待银旺公司有新的证据证明其主张的违约金时，可另行主张。关于国园公司应否向银旺公司支付利息的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，银旺公司提交的贷款自动扣息客户回单，不能证明银旺公司为支付国园公司的500万元土地款每月支付利息52920元的事实。银旺公司未提交有效的证据证明其要求国园公司支付利息的合理性和合法性，应承担举证不能的法律后果。综上所述，银旺公司的诉讼请求能够成立的部分应该予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第四十五条、第五十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：原告白银银旺房地产开发有限公司与被告白银国园房地产开发有限公司签订的《项目合作协议书》有效；被告白银国园房地产开发有限公司将拍得的土地西南角处划拨给原告白银银旺房地产开发有限公司5.18亩（四至：东西长51米，南北宽50米，其中白银国园房地产开发有限公司拟建两幢东至西48米的建筑物并预留消防通道3米，共计51米。白银银旺房地产开发有限公司用地除去退红线公摊土地外，净用地面积3.83亩，详见《项目合作协议书》附图）；被告白银国园房地产开发有限公司负责为原告白银银旺房地产开发有限公司办理上述土地的国有建设用地使用权证，并承担办证所产生的税费；原告白银银旺房地产开发有限公司向被告白银国园房地产开发有限公司支付土地款1633886.5元，此款自被告白银国园房地产开发有限公司为原告白银银旺房地产开发有限公司办理上述土地的国有建设用地使用权证后10日内一次性付清；如果原告白银银旺房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告白银银旺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费68592.11元，原告白银银旺房地产开发有限公司负担20100元，被告白银国园房地产开发有限公司负担48492.11元。保全费5000元，由被告白银国园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审 判 长  刘红雅代理审判员  魏晓忠代理审判员  李作凤二〇一六年八月十九日书 记 员  高霞飞