苏州工业园区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）园民初字第01416号
原告苏州华新国际物业管理有限公司，住所地苏州工业园区中胜路38号。
法定代表人汪美琳，总经理。
委托代理人蒋勇伟，江苏新苏律师事务所律师。
委托代理人李日钧，江苏新苏律师事务所律师。
被告潘爱芬。
委托代理人钱卫东。
原告苏州华新国际物业管理有限公司（以下简称“华新公司”）诉被告潘爱芬物业服务合同纠纷一案，本院于2014年6月24日立案受理，依法由代理审判员李精华独任审判，于2014年9月22日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年10月23日公开开庭进行了审理。原告华新公司的委托代理人蒋勇伟、被告潘爱芬的委托代理人钱卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告华新公司诉称：被告系都市花园小区AA幢BB室业主，原告为涉案小区提供物业服务，截至2013年12月31日被告共拖欠物业费3726.16元。原告多次催缴，被告仍未交纳。原告遂诉至法院，诉请要求判令1、被告立即支付拖欠的物业费3726.16元；2、被告支付违约金（滞纳金）1192.37元至物业费支付完毕时止（暂计算至2013年12月31日）；3、本案诉讼费由被告承担。
被告潘爱芬辩称：原告与苏州都市花园业主委员会（以下简称“都市花园业委会”）签订的合同有效期为2010年12月31日，之后双方未签订物业服务合同，故被告没有拖欠原告物业费，且原告为二级资质，没有资格对都市花园进行物业服务，所签合同是无效的。合同到期后原告非事实服务，而是强行服务；业委会通知原告合同到期后自然终止，不再续聘，原告并回函于2013年1月31日撤出涉案小区；居委会无人承认出过原告提供事实服务的证明。2012年7月20日，原告与都市花园业委会联合发布暂缓缴费通知，此后始终未发过如何交费书面通知。另认为原告收费存在不公、配套用房存利益纠纷、原告撤出未办物业移交手续、小区部分住户被盗、对原告审计报告存疑等问题。
经审理查明：被告潘爱芬系苏州工业园区都市花园AA幢BB室业主，该房屋建筑面积为153.4平方米。都市花园业委会（甲方）与原告华新公司（乙方）于2010年1月2日签订《都市花园物业服务合同》，约定乙方从2010年1月1日至2010年12月31日为该小区提供物业服务；乙方按建筑面积向业主收取物业服务费，高层、小高层收费标准为1.35元/月·平方米，且不作任何优惠性下调或折扣处理；业主或物业使用人在当年2月份缴纳上半年度物业费，当年7月份缴纳下半年度物业费；业主逾期缴纳，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用千分之三加收滞纳金；合同期满，原告未接到续聘或解聘通知而继续管理的，视为合同自动延续，延续期限为本合同期限。合同到期后，双方未再签订书面物业服务合同。
另查明，2012年10月31日，都市花园业委会通知原告双方签订的《物业服务合同》至2010年12月31日已到期，现决定该《物业服务合同》到期后，自然终止，不再续聘原告执行此合同。2012年11月5日，原告致函都市花园业委会，决定自2013年1月31日退出涉案小区。2013年1月21日，都市花园业委会与苏州易亚物业管理有限公司（以下简称“易亚公司”）签订都市花园物业服务临时托管协议，约定临时选聘易亚公司为都市花园提供物业管理服务。2013年1月29日，苏州工业园区国土房产局（以下简称“园区国土房产局”）与苏州工业园区湖西社区工作委员会联合向都市花园业委会发布告知书，内容为：2013年1月27日，你委在尚未完成法定程序的情况下，在小区内张贴了与易亚公司签订的《物业服务临时托管协议》，并要求华新公司于2013年1月31日退出小区管理，办理物业交接手续。你委迄今未能完成选聘物业服务企业的法定程序，且已有业主向园区法院提起诉讼，申请法院确认你委所发《合同自然终止通知书》违法，依法予以撤销，现法院正在审理中，同时华新公司也书面告知继续提供物业服务。鉴于上述实际情况，为避免矛盾激化和群体性事件的发生，维护小区既有生活秩序和社区稳定，你委应及时通知易亚公司暂缓进驻，待法院判决生效或依法完善相关程序后再行决定物业管理相关事宜。2014年6月3日、7月11日，苏州工业园区都市社区居民委员会（以下简称“都市花园居委会”）先后出具证明，证明至2014年1月10日止，原告为都市花园小区提供了事实物业服务。
2014年1月8日，案外人俞骏认为园区国土房产局对华新公司涉嫌超越资质等级承接物业服务一事不履行法定职责，向本院提起行政诉讼，本院受理后依法通知华新公司作为第三人参加诉讼，此案经审理判决园区国土房产局应于判决生效之日起六十日内对华新公司涉嫌超越资质进行物业服务一案作出处理决定。华新公司不服一审判决上诉于苏州市中级人民法院，二审经审理判决驳回上诉，维持原判。
再查明，2012年7月20日，华新公司与苏州都市花园业委会联合向业主发布通知，内容为：根据2012年7月18日业主委员会与物业公司会议，关于物业管理费收取时间段的相关事宜中，在双方沟通后现达成共识，物业管理费暂停收取，具体方案双方协商后将会在短时间内确定，待确定后将会由都市花园业委会和物业公司共同发放收费通知书。2014年7月14日，都市花园居委会出具证明，内容为：2012年7月华新公司与都市花园业委会联合签订暂缓缴纳小区物业服务费的通知，之后业委会与华新公司并未就后续收费问题达成任何协议。都市社区居委会自2013年9月代行都市花园业委会职责以来，未与华新公司商议上述事宜。
以上事实，由房地产登记簿、物业服务合同、（2014）园行初字第0002号及（2014）苏中行终字第0083号行政判决书、都市花园业委会、居委会、华新公司出具的书面证明等材料证据及当事人庭审中的陈述予以证实，本院予以认定。
本院认为：关于原告与都市花园业委会签订的物业服务合同效力，被告抗辩认为从上届业委会移交材料中，合同签订未召开业主代表大会程序、亦无业委会委员表决等程序，应属无效。但根据2012年10月31日都市花园业委会通知书，业委会亦认可合同到期后，自然终止，不再续聘原告执行此合同，即便存在被告所述合同签订不符相应程序，然业委会书面通知原告合同自然终止之行为亦可视为对原物业服务合同的追认，故该合同合法有效，该合同对小区业主具有约束力，原、被告均应按协议约定履行相应义务。合同虽约定原告从2010年1月1日至2010年12月31日为涉案小区提供物业服务，现有证据表明合同期满后，原告直至2014年1月10日仍为小区提供了物业服务，依法应认定该期间双方成立了不定期的物业服务合同。原告诉请被告自2012年7月1日至2013年12月31日期间的物业费金额3726.16元，经核算未超出法律规定，本院予以确认。关于被告主张的原告收费不公、超越资质提供服务等问题，原告亦明确表明其并未放弃相应追缴权利，且超越资质服务问题亦应由行政主管部门作出相关处理；被告另认为配套用房存利益纠葛、小区部分住户被盗、对原告审计报告存疑等问题，部分问题涉及其他业主，被告可通过其他合法途径予以解决，亦不应据此拒交物业费。对于原告主张的滞纳金，2012年7月20日原告与都市花园业委会联合发出书面通知，物业费暂停收取，具体方案双方协商将会短时间内确定，待确定后另行发放收费通知书，然双方并未另行达成方案亦未向业主发出收费通知，故2012年7月20日后不应再计算滞纳金。被告欠费周期恰在暂停收费通知之后，故被告无需向原告支付滞纳金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告潘爱芬于本判决生效之日起十日内支付原告苏州华新国际物业管理有限公司物业管理费3726.16元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告潘爱芬负担。此款已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决时一并支付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。
审 判 长 李精华
人民陪审员 戴惠安
人民陪审员 邵煜岐
二〇一四年十一月三日
书 记 员 许叶婷
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