湖南省长沙市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘01民终3723号
上诉人（原审被告）：长沙德利华房地产开发有限公司，住所地长沙市岳麓区府前路28号银都大酒店14B、14E房。
法定代表人：周德华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：肖楚民，湖南云天律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张英，湖南云天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：雷光霞。
委托诉讼代理人：周雁武，北京盈科（长沙）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘斌，湖南泓锐律师事务所律师。
上诉人长沙德利华房地产开发有限公司（以下简称德利华公司）因与被上诉人雷光霞商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2017）湘0104民初455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月27日立案后，依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。上诉人德利华公司的委托诉讼代理人肖楚民、张英，被上诉人雷光霞的委托诉讼代理人周雁武、刘斌均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
德利华公司的上诉请求：一、依法撤销一审判决；二、依法改判驳回被上诉人要求上诉人向其支付违约金的诉讼请求；三、依法判令由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费。事实和理由：一、上诉人开发建设的德润园经济适用房项目于2002年经批准立项，并分两期建设，报建后主管部门批复项目可建不高于20%比例的经营性用房。按照长沙市政府及有关主管部门的规定，批准比例内经营性商品房的分摊土地，只需要补办出让手续，签订土地出让合同，无须补交土地出让金。而上诉人在办理好本案涉案房屋产权登记证后，已按照涉案购房合同的约定，分别于2013年3月28日、2015年12月24日、2016年3月25日持续向国土登记行政主管部门提交了国有土地使用权出让和分户登记申请，并均被政府行政主管部门依法受理。至今为止，上诉人多次向办证职能部门催促和报告，但涉案房屋的土地出让使用权和分户登记手续却一直没有办理妥当。因此，政府相关行政职能部门的行政不作为是导致上诉人未能在约定时间内为被上诉人办理好国有土地使用权证的根本原因，上诉人完全尽到了申请办证的义务且申请已经职能部门受理，上诉人本身不存在过错，应当免除上诉人的违约责任。二、被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求已过诉讼时效。
雷光霞答辩称：一、上诉人的违约责任无免责事由；二、被上诉人在诉讼时效内曾多次主张权利导致时效中断，因此，被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。
雷光霞向一审法院起诉请求：1、判令德利华公司限期为雷光霞办理房屋性质为商品房、国有土地使用权取得方式为出让取得的不动产登记证书；2、德利华公司立即向雷光霞支付截至2016年12月8日的违约金4500元，并支付自2016年12月9日起直到履行完第一项诉讼请求义务之日止按每日5元计算的违约金；3、德利华公司承担本案全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2009年12月10日，雷光霞与德利华公司签订了《长沙市商品房买卖合同》。雷光霞购买德利华公司开发的位于长沙市××经济××住房小区××单元××房，双方在合同中约定该商品房单价为每平方米3890元，房屋总价款为523011元。房屋交付时间为2010年11月30日前。合同第一条约定：出卖人以行政划拨方式取得位于岳麓区××、编号为长国用（2007）第057228号的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，项目名称德润园经济适用住房小区，规划用途为住宅。该合同第二条约定：买受人购买的商品房为预售商品房。合同第十七条关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其它登记，或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后120个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后730个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不解除合同的，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付5元的违约金。合同签订后，雷光霞向德利华公司支付了全部购房款，并交纳了办理产权证、国土证的工本费及产权证手续费共计400元；德利华公司亦向雷光霞交付了房屋。2011年7月18日，德利华公司为雷光霞所购房屋办理了房屋产权证，但德利华公司至今未为雷光霞办理涉案房屋的国有土地使用权证，致雷光霞诉至一审法院。
另查明：1、2002年1月14日，长沙市经济适用住房领导小组办公室以长住房办[2002]01号文件批复同意德利华公司建设“德润园”经济适用住房小区。小区总用地面积700亩、规划总建筑面积70万平方米。2、2013年1月21日，长沙市住房保障局向长沙大河西先导区管理委员会国土规划部复函，确认：德利华公司开发建设的“德润园”小区系2002年经市政府批准建设的经济适用住房项目，位于岳麓区××街道，该项目规划总建筑面积70万平方米。经核定，该项目一二期实建总建筑面积为381741.98平方，其中：经济适用住房3175套、面积277763.63平方米；商品房47146.62平方米（含规划外超建面积87.97平方米）；商业门面面积为24990.98平方米；有产权车库497.7平方米，小学综合楼、小学教学楼和幼儿园面积7980.83平方米；社区用房、物管用房、管理用房及办公用房面积2595.62平方米；停车位和地下人防面积20766.6平方米。该项目经营性用房（即商品房、商业门面、有产权车库）建筑面积（72635.3平方米）占实际总建筑面积（381741.98平方米）的比例为19.02%。本案涉案房屋为商品房。3、2013年3月28日，长沙大河西先导区管理委员会国土规划部受理了德利华公司申报的德润园项目的国有土地使用权协议出让业务，在审核时，国土部门认为德利华公司需要补交土地出让金；2015年12月24日、2016年3月25日，德利华公司两次向国土部门申报德润园项目的国有土地使用权分户登记业务，但均未办理。4、德润园经济适用住房小区共分二期建设，一期、二期的经济适用房已全部办理好房屋产权证及土地使用权证，二期的商品房及商铺未办理国有土地使用权证。5、根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神以及长沙市不动产登记中心对我院咨询的答复，自2016年9月9日，在芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区以及长沙市高新区范围内实施不动产统一登记。按照“不变不换”的原则，对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地所有权证。此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。6、德利华公司确认其出售的涉案房屋的土地权利类型应为出让性质，如办理权利类型为出让性质的不动产登记，德利华公司仍需要向相关国土部门补办土地出让手续。7、2016年10月26日，业主代表与德利华公司公司代表、物业公司代表在观沙岭综治办的组织下，就逾期办理国土证问题进行了协调，但协商未果。
一审法院认为：雷光霞与德利华公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，具有法律效力。根据双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后120个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后730个工作日内办好土地使用权证。本案德利华公司在2011年7月18日为雷光霞所购房屋办理了房屋产权证，根据该约定，应当在2014年6月23日前为雷光霞办理好国有土地使用权证，但德利华公司一直未予办理，存在违约行为，应当承担违约责任。对德利华公司提出未办理国有土地使用权证系相关国土部门错误适用政策乃至不作为所导致，并非德利华公司的原因造成的主张，一审法院认为，国土部门审核德利华公司申报的德润园项目的国有土地使用权协议出让业务、国有土地使用权分户登记业务，系国土部门依法履行行政职能，双方作为合同的相对方，应受合同约束，按照合同约定履行各自义务，行政机关履行具体行政职能是否合法并非本案审理的范围，德利华公司提出相关国土部门错误适用政策、不作为、乃至系无政策执行依据的不可抗力情形而完全免除其违约责任的主张，理由不当，一审法院不予支持。
第一、对雷光霞要求德利华公司为雷光霞办理房屋性质为商品房、国有土地使用权性质为出让的诉请，一审法院认为，德利华公司已经为雷光霞办理了房屋产权证书，虽然未办理国有土地使用权证，但因国家已实行不动产统一登记制度，根据《长沙市人民政府关于实施不动产统一登记的通告》（长政发[2016]15号）文件精神和长沙市不动产登记中心对我院咨询的答复，长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记，按照“不变不换”的原则，对其中已经发放了房屋所有权证但没有办理国有土地所有权证的，原房屋所有权证继续有效，但不再发放新的国有土地所有权证；此种情况不影响业主依法办理变更登记、转移登记等登记事项。现因政策调整，德利华公司已无法为雷光霞办理国有土地使用权证。对于雷光霞诉请德利华公司办理房屋性质为商品房、国有土地使用权取得类型为出让性质的不动产登记证书，其诉讼请求当然包含德利华公司应将涉案房屋所在土地由划拨性质变更为出让性质。对此，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（一）项和《城市商品房预售管理办法》第五条第（一）项均规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书”。根据该规定，商品房进行预售理应办妥房屋所在地的土地出让手续，本案中，双方交易的系商品房，现德利华公司并未办妥雷光霞所购房屋所在地块的国有土地使用权的出让手续，德利华公司应当承担继续履行的义务，故一审法院确定德利华公司在本判决生效后90日内办理雷光霞所购房屋所在地块的国有土地使用权出让手续。而对于申请办理不动产权登记证书的主体，双方在合同中并没有约定，雷光霞可自行依法申请办理。
第二、德利华公司为雷光霞办理房屋权属证书逾期，应当承担支付违约金的违约责任。对违约时间，根据合同约定，德利华公司应当在2014年6月23日前为雷光霞办理好国有土地使用权证，据此，德利华公司的违约时间的起点为2014年6月24日，对违约时间的截止点，一审法院根据长沙市不动产统一登记所实施的时间，确认为2016年9月9日止；对雷光霞主张违约金应计算至办理不动产登记之日止的主张，虽然现德利华公司仍应当履行相关义务，但考虑到双方在商品房买卖合同中只对逾期办理房屋产权证和国有土地使用权证的违约金进行了约定，同时考虑到德利华公司在为雷光霞办理国有土地使用权证的过错大小，从公平原则和诚实信用原则出发，一审法院根据本案的实际情况，对于违约金的截止点酌情确定至2016年9月9日为宜，故对雷光霞的该主张，一审法院不予支持。
另外，德利华公司主张雷光霞的诉讼请求超过了诉讼时效，一审法院认为，对雷光霞要求德利华公司承担逾期办理国有土地使用权证的违约金，因属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，2016年10月26日，业主代表与德利华公司公司代表、物业公司代表在观沙岭综治办的组织下就逾期办理国土证问题进行了协商，构成诉讼时效的中断，在此两年之前的违约金已经超过了诉讼时效，不应予以支持。双方对因逾期办理国有土地使用权证所应支付的违约金的约定并无不妥，故对德利华公司要求予以调低的主张，一审法院不予支持。
综上，德利华公司应当向雷光霞支付违约金3420元（684天×5元/天）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、限德利华公司在本判决生效后90日内办理雷光霞所购位于长沙市××经济××住房小区××单元××房所在地块国有土地使用权出让手续；二、德利华公司在本判决生效后十日内向雷光霞支付违约金3420元；三、驳回雷光霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由德利华公司予以承担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上诉人德利华公司在二审中提交的证据一、长国土资证【2017】49号《长沙市国土资源局关于经济适用房项目中经营性用房补办出让手续政策细化有关问题的请示》，证据二、《长沙市人民政府办公厅公文处理单》，证据三、湘新土函【2017】95号《湘江新区管理委员会国土规划局关于明确“德润园”经济适用房项目经营性用房批准比例的函》，证据四、长住保函【××】××长沙市住房保障服务局关于《关于明确“德润园”经济适用房项目经营向用房批准比例的函》的复函，证据五、《受理通知书》，证据六、致湘江新区国土规划部《申请办理出让土地权证及分户权证的报告》，证据七、致长沙市国土资源局《申请办理出让土地权证及分户权证的报告》，予以采信，其能证明上诉人德利华公司在向有关部门申请办证，涉案的国有土地出让手续正在办理中。
本院经审理查明：1、德利华公司在2016年10月24日向长沙市湘江新区管理委员会国土规划部出具的《关于申请办理“德润园”经济适用房小区国土分户证的报告》中陈述：“从2012年下半年起，部分业主在多次向我公司讨要国土分户登记证未果后采用集体拒交物业管理费、水电费用等不当与过急（激）行为……”；2、长沙市国土资源局在2012年2月9日向长沙市××区国土规划部出具的《关于经济适用房项目中经营性用地补交土地出让金等有关问题的复函》（长国土资函【2012】10号）中表述，2005年6月7日前批准的经济适用房项目，2009年7月14日前未完成开发建设的项目中的经营性用房按核发商品房预售许可证时的标准补交全额楼面地价的方式无政策依据；3、在二审中，对法庭询问涉案土地出让手续未能及时办理的原因，上诉人德利华公司陈述：“开始申请要求办国有土地出让手续时，大河西先导区相关部门要求我们缴纳土地出让金，长沙市国土资源管理局明确发函给大河西先导区对于我公司的这种情况要求补交土地出让金没有政策依据。我方不需缴纳土地出让金，因此，我方没有按照大河西先导区的要求交纳土地出让金，大河西先导区没有办理有关手续，导致国有土地使用权出让手续未能办理。此外，最后相关部门也批复了上诉人不需缴纳土地出让金。因此对于上诉人而言，不能依约办理证照是政府相关职能部门造成的。”
本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为：一、上诉人与被上诉人签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效。根据合同约定，上诉人出售给被上诉人的房屋系商品房，因此，该房屋所在土地性质应为出让地性质。而目前该土地为划拨地，故上诉人有义务使其变更为国有出让地。
二、上诉人未按合同约定的时间为被上诉人办妥土地使用权证，构成违约，故一审法院判决其承担违约责任并无不当。上诉人认为，政府相关行政职能部门的行政不作为是导致其未能在约定时间内办妥土地使用权证的根本原因，上诉人不存在过错，应当免除违约责任。而根据上诉人在二审庭审中的陈述，政府相关部门未及时为其办理土地出让手续的原因系上诉人未补交土地出让金，但上诉人认为根据有关规定，其无需补交。对此，本院认为，根据相关法律规定，划拨地变更为国有出让地应当补交土地出让金；虽然涉案房屋所在项目的报建及完成时间在长沙市国土资源局《关于经济适用房项目中经营性用地补交土地出让金等有关问题的复函》所述时间段内，且该项目位于长沙市××区，但该复函并未明确规定该项目中的经营性用房所在土地变更为出让地无需补交土地出让金，同时，上诉人亦未就其无需补交的主张提供充分依据，因此，上诉人对其因未补交土地出让金而导致逾期办理土地使用权证的后果应承担违约责任；除上述补交土地出让金的问题外，上诉人亦未提供充分证据证明涉案土地出让手续未能及时办理并非其自身原因所致。故上诉人的该项上诉理由不能成立。
三、根据上诉人出具的《关于申请办理“德润园”经济适用房小区国土分户证的报告》可知，从2012年下半年起，部分业主即多次向该公司主张权利，因此，被上诉人提出其在诉讼时效内曾多次主张权利导致时效中断的意见具有较高的可信度，故上诉人认为被上诉人主张违约金的诉讼请求已过时效的理由不能成立。
综上，上诉人德利华公司的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由上诉人长沙德利华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 李浩波
审判员 刘 凯
审判员 杨林华
审判员 刘 英
审判员 王 勇
二〇一七年六月二十二日
书记员 刘 璇