广东省揭阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤52民终118号上诉人（原审原告、执行案外人）：陈显煌，男，1982年8月6日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：朱吉敏，广东直信律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘凯翔，广东直信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：钟晓伟，男，1982年8月14日出生，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：李惠英，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓媛媛，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师助理。被上诉人（原审被告、被执行人）：光耀集团有限公司，住所地为广东省惠州市惠城区东平十二号小区荷兰水乡会所5楼。法定代表人：郭耀名。被上诉人（原审被告、被执行人）：深圳市光耀地产集团有限公司，住所地为广东省深圳市福田区福中三路诺德金融中心主楼36层。法定代表人：郭耀名。被上诉人（原审被告、被执行人）：深圳市瀚明投资有限公司，住所地为广东省深圳市福田区深南大道4019号航天大厦608室。法定代表人：郭壮葵。被上诉人（原审被告、被执行人）：天津团泊置业有限公司，住所地为天津市静海县团泊镇团泊村民委员会办公室207室。法定代表人：郭耀名。被上诉人（原审被告、被执行人）：郭耀名，男，1966年1月3日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。上诉人陈显煌因与被上诉人钟晓伟、光耀集团有限公司（以下简称光耀公司）、深圳市光耀地产集团有限公司、深圳市瀚明投资有限公司、天津团泊置业有限公司、郭耀名案外人执行异议之诉一案，不服广东省普宁市人民法院（2015）揭普法民一初字第751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。陈显煌及其委托诉讼代理人朱吉敏、钟晓伟的委托诉讼代理人李惠英、卓媛媛到庭参加诉讼。光耀公司、深圳市光耀地产集团有限公司、深圳市瀚明投资有限公司、天津团泊置业有限公司、郭耀名经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈显煌上诉请求：一、撤销原审判决并依法改判。1.依法判决不得执行陈显煌所购买且已支付全额购房款的标的物（即惠州市惠城区上东平荷兰水乡八期C2栋2-2502号）房产，停止处分。2.依法解除（2013）揭普法民一初字第466号案件在审判、执行程序中对前述房产所做的财产保全及执行查封。3.依法确认陈显煌对涉诉房产享有所有权（即业主权利），且该权利优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权等。4.判决陈显煌、光耀公司所签《楼宇认购书》合法有效，判决光耀公司继续履行《楼宇认购书》的义务，与陈显煌签订正式《商品房买卖合同》，到房产交易登记机关将涉案房产登记办理权属证到陈显煌名下、并承担开合法发票、缴纳税费等约定及法定义务；二、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用及与处理案件有关的全部费用（包括但不限于评估费、鉴定费等费用）。事实与理由:一、陈显煌与光耀公司于2013年5月29日签订了《楼宇认购书》，光耀公司以1667152元价格将惠州市惠城区上东平荷兰水乡八期C2栋2-2502号房产转让给陈显煌，且陈显煌支付了全额购房款，双方所签《楼宇认购书》合法有效、光耀公司继续履行约定义务。陈显煌系房产买受人-业主，其合法权益依法应予保护。1.陈显煌、光耀公司双方于2013年5月29日，签订了《楼宇认购书》【合同编号：8888179】。该《楼宇认购书》明确约定：（1）约定荷兰水乡八期C2栋2-2502号房产成交价格为人民币1667152元，建筑面积为190.46平方米；（2）协议书第三条付款方式及合同签订第1点注明：“乙方须于2013年5月31日前付清全部房款人民币1667152元，并持付款凭证与甲方签订《商品房买卖合同》”；（3）认购书中双方亦约定了“小区会所、停车场等配套设施的归属”、“发生纠纷有权向惠州仲裁委员会申请仲裁”等条款。2.在上述《楼宇认购书》签订之后，陈显煌已通过现金刷卡支付，折抵工程款的方式，并予以确认支付全额购房款，光耀公司同时开具了收款收据予以证明上述事实（收据编号：1214029、1214933、1214046），符合法律规定的“出卖人已经按照约定收受购房款的”。3.（2014）惠仲案字第101号《裁决书》裁决内容如下：“一、申请人与被申请人光耀公司所签的合同编号888179《楼宇认购书》合法有效；二、被申请人应继续履行上述《楼宇认购书》约定的义务；三、被申请人应承担申请人支付的律师费33600元；四、本案仲裁费26502元由被申请人承担18551.4元”等，且惠州仲裁委员会于2014年9月4日送达了陈显煌、光耀公司双方，现裁决已经发生法律效力。陈显煌认为，陈显煌、光耀公司所签《楼宇认购书》是双方的真实意思表示，同时陈显煌已通过现金刷卡支付，折抵工程款的方式支付了全额购房款，并且（2014）惠仲案字第101号《裁决书》亦裁决光耀公司应当继续履行《楼宇认购书》约定的义务（即签订《广东省商品房买卖合同》，进而承担开具全额购房发票、办理房屋预售登记、办理房地产权证书、承担税费等协议书义务）。陈显煌作为买受人的合法权益应依法受到保护。二、陈显煌作为房产买受人（即小业主），其享有的权益优于目前在该房产的其他债权（包括但不限于抵押权、工程款优先权等）。1.法律法规规定，消费者交付购买商品房全额或大部分款项后，买受人的权益优于其他债权（包括但不限于抵押权、工程款优先权等）：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。2.结合本案事实，陈显煌认为应严格按照上述法律法规处理本案，确定陈显煌的买受人身份的第一优先权利，以保障陈显煌的合法权益：①陈显煌已支付了全额的购房款，光耀公司也于合同签订当时开具了以陈显煌为抬头的收款收据，该情况符合《批复》第二条中所规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”情形。②依据《批复》第一条和第二条：承包人的工程价款享有法定的优先权，这法定优先权优先于登记抵押，而同时《批复》第二条又规定法定的工程款优先权不能对抗已交付全部或者大部分款项的买受人的情况下，该房产已登记抵押的抵押权或其他的债权不能对抗支付了全额房款的陈显煌。3.陈显煌与光耀公司签订《楼宇认购书》的时间为2013年5月29日，而一审法院申请执行查封的时间为2013年11月，查封时间在后。从权利履行的先后顺序来看，陈显煌的买受人权利应当优先考虑。陈显煌认为，陈显煌享有对抗抵押权或其他债权的权利。三、陈显煌与光耀公司所签《楼宇认购书》虽然不是正式的《商品房买卖合同》，但是，该《楼宇认购书》已具备了商品房买卖行为及《商品房买卖合同》所应具备的主要要件，应认定为有效的《商品房买卖合同》。本案中，陈显煌与光耀公司所签《楼宇认购书》约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任、双方约定的其他事项等主要事项。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。另《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。结合本案，该《楼宇认购书》已具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容且陈显煌已全额支付了购房款，因此陈显煌与光耀公司所签订的《楼宇认购书》应视为商品房买卖合同，一审法院以《楼宇认购书》并不属于《商品房买卖合同》为由驳回陈显煌的诉求无法律依据。五、人民法院应依法判决不得执行陈显煌所购买且已支付全额购房款的标的物（即惠州市惠城区上东平荷兰水乡八期C2栋2-2502号）房产，停止对涉案标的物的执行。《民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。第二百五十六条：“有下列情形之一的，人民法院应当裁定中止执行：（二）案外人对执行标的提出确有理由的异议的；（五）人民法院认为应当中止执行的其他情形”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”。本案中，陈显煌作为涉案房产买受人，在与出卖人（即光耀公司）签订商品房买卖合同、支付全额购房款后即履行了买受人应尽主要义务，且其名下无其他用于居住的房屋。陈显煌即成为涉案房产的“业主”，依法享有业主权利。负责办理房产过户登记到买受人名下的法定和约定责任和义务人为出卖人。陈显煌作为买受人只负有配合和协助义务。涉案房产至今没有过户登记到陈显煌名下，系出卖人恶意和故意过错行为所导致，陈显煌对此没有过错。人民法院不得查封该房产。陈显煌就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判决不得执行陈显煌所购买且已支付全额购房款的标的物（即惠州市惠城区上东平荷兰水乡八期C2栋2-2502号）房产）。综上，请贵院依法审查陈显煌所述事实及理由，并支持陈显煌全部请求事项，保障陈显煌的合法权益。被上诉人钟晓伟答辩称：一、原审法院综合案件事实和证据，认定陈显煌对惠州市惠城区上东荷兰水乡八期C2栋2-2502号房产不享有所有权，事实清楚，依据充分。首先，惠州市惠城区上东荷兰水乡八期C2栋2-2502号房产始终登记在光耀公司名下，陈显煌对该房产不享有任何物权权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，惠州市惠城区上东荷兰水乡八期C2栋2-2502号房产（下称“涉案房产”）为光耀公司投资开发的物业。（2013）揭普法民一初字第466-3号民事裁定书载明：“查封光耀公司所有的下列楼房：位于广东省惠州市××光耀××水乡花园（××俪××），预售证编号：惠市号预许（2013）047号。2单元25层02号房……”也就是说，原审法院2013年11月20日在（2013）揭普法民一初字第466号案件项下对涉案房产作保全查封时，涉案房产即登记在光耀公司名下。该房产的物权登记从未发生变动，陈显煌对涉案房产始终不享有任何物权权利。其次，陈显煌对涉案房产不具有所有权，是（2014）惠仲案字第101号生效仲裁裁决所确认的事实；并且，仲裁庭已裁决驳回其确权请求，陈显煌在本案中基于同一事实提出同一主张，属重复起诉，违反“一事不再理”原则。在涉案房产被查封后，陈显煌于2014年5月向惠州仲裁委员会就《楼宇认购书》提请仲裁，其第三项仲裁请求即为：“确认申请人陈显煌基于该楼宇认购书所享有的业主权利（包括但不限于涉案房产的所有权），且该业主权利优先于其他如工程款优先权、抵押权及其他第三人的债权等。”惠州仲裁委员会于2014年8月23日作出（2014）惠仲案字第101号裁决书，第10页内容“仲裁庭意见”中，仲裁庭认为，依据《物权法》第九条、第十四条、第十六条之规定，“申请人关于涉案房屋所有权的取得，应当在房屋登记机构依法登记记载于不动产登记簿之后才能确认，故仲裁庭无权在本案中认定申请人已取得涉案房屋的所有权，故申请人请求仲裁庭确认其基于该楼宇认购书所享有的业主权利（包括但不限于涉案房产的所有权），且该业主权利优先于其他如工程款优先权、抵押权及其他第三人的债权等，仲裁庭不予支持。”据此，仲裁庭在裁决第（四）项驳回了陈显煌的该项仲裁请求。因此，陈显煌对涉案房产不具有所有权，是（2014）惠仲案字第101号生效仲裁裁决所确认的事实，对陈显煌已经产生拘束力，人民法院可直接予以认定。况且，陈显煌在仲裁过程中的确权请求也已被仲裁庭驳回，不属于本案审理范围。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，在当事人、诉讼标的、诉讼请求均相同的，构成重复起诉，应当不予受理；已经受理的，应当裁定驳回起诉。因此，本案陈显煌相关诉讼请求均属于重复起诉，法院应当驳回其起诉。二、原审判决认定陈显煌与光耀公司之间签订的《楼宇认购书》不能等同于《商品房买卖合同》，具有充分的事实和法律依据。第一，从约定内容及签约目的来看，陈显煌与光耀公司在签订《楼宇认购书》即已明确作出《楼宇认购书》并非直接等同于《商品房买卖合同》的意思表示。综观该《楼宇认购书》，无论是从第三条付款方式还是第四方双方权利义务的约定内容来看，双方均表达了《楼宇认购书》是对双方交易机会的固定并且创设了双方应在将来订立《商品房买卖合同》等义务，而从未形成将《楼宇认购书》直接等同于《商品房买卖合同》的合意。具体从以下内容可得到体现：（1）第三条第一款第1项约定：“乙方须于2013年5月31日前（即自签订本楼宇认购书之日起7日内）付清全部房款人民币1667152元（含已付的定金）并持付款凭证与甲方签订《商品房买卖合同》”。（2）第四条第1款第（1）项约定：“乙方确认：甲方已经在销售现场对双方即将签订的内容完整、条款齐全的《商品房买卖合同》示范文本（包括附件内容）……进行公示；乙方……并确认前述《商品房买卖合同》示范文本（包括附件内容）为应当签订之最终版本。”（3）第四条第1款第（2）项约定：“乙方在签订本楼宇认购书时已与甲方就《商品房买卖合同》……进行了充分了解和协商，并同意按前款所指示范文本进行签订；乙方签署《商品房买卖合同》时，不会以其合同内容或附件内容需协商修订为由拒签《商品房买卖合同》，否则，视为违约。”（4）第四条第3款约定：“乙方若在签订《商品房买卖合同》前单方解除本楼宇认购书的，甲方有权不予退还乙方支付的定金，并可以不通知乙方而将该物业进行另售。”（5）第四条第5款约定：“该物业在乙方履行本楼宇认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2014年12月30日前交付乙方使用。”第二，从法律规定来看，《楼宇认购书》的形式、内容和法律效力均不能等同于《商品房买卖合同》。《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为房屋买卖合同。”而《商品房预售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。从该条规定可以看出，认购书被认定为房屋买卖合同形式上应具备13项主要内容和必备条款。回到本案，陈显煌的《楼宇认购书》除约定了物业基本情况和付款方式外，其他内容均缺失，由即将签订的《商品房买卖合同》来确定，因此，在形式和法定要件上也不符合《商品房买卖合同》的要求。更何况，《楼宇认购书》作为《商品房买卖合同》的预约合同，所指向的是签订本约即《商品房买卖合同》之行为，一方违约不履行签订本约义务的情况下，应承担的是缔约过失责任。即使仲裁裁决确认《楼宇认购书》有效，也仅意味着陈显煌取得对光耀公司的债权请求权。三、原审法院认定陈显煌就涉案房产不享有足以排除执行的权利，并驳回其全部诉讼请求具有充分的事实和法律依据。第一，陈显煌不具备涉案房产消费者买受人的法定保护要件，其物权期待权不能成立。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”一方面，在原审法院2013年11月20日对涉案房产实施保全查封前，陈显煌并未与光耀集团签订书面《商品房买卖合同》，涉案房产亦未交付给陈显煌，更未办理不动产过户登记。另一方面，陈显煌主张涉案房产价款已全部支付，其真实性存疑。在（2014）惠仲案字第101号仲裁案件审理过程中，光耀公司缺席未作答辩，也未对陈显煌的证据进行质证，而仲裁庭仅凭单方陈述即认定光耀公司所开具收据的真实性，缺乏事实和法律依据。经钟晓伟核对，陈显煌所提交的银行流水记录与光耀公司收据的时间及金额均不能一一对应。并且，就陈显煌所提出的以1,480,166元工程款冲抵购房款的主张，陈显煌与惠州市天合建筑有限公司之间、惠州市天合建筑有限公司与光耀公司之间的工程合同关系均互为独立，基于合同相对性，陈显煌以光耀公司欠付惠州市天合建筑有限公司的工程款冲抵惠州市天合建筑有限公司欠付陈显煌的工程款一说也很难成立，更何况对涉案工程合同是否实际履行、工程量及结算情况如何、工程款有无欠付，陈显煌均未提交证据予以证实，仲裁庭作出价款已付清的认定明显缺乏依据。第二，（2014）惠仲案字第101号裁决书系在涉案房产被查封后作出，该裁决不能产生阻却本案执行程序的效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第三款所规定的“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”涉案房产2013年11月20日已经被原审法院查封，惠州市仲裁委员会（2014）惠仲案字第101号裁决书于2014年8月23日作出，陈显煌以查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，其请求不应得到支持。并且，根据最高人民法院2009年4月16日对新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的〔2007〕执他字第9号答复函，在人民法院已经查封的财产又被仲裁裁决确权给案外人的情况下，执行法院可以依照民事诉讼法的规定对仲裁裁决进行审查。如果认定当事人恶意串通进行仲裁裁决损害其他债权人利益，妨害执行秩序，执行法院应当依法将该裁决视为有违背社会公共利益的情形而裁定不予执行。同时，还应将此种行为视为妨害人民法院执行的行为，依法予以制裁。在涉案房产已经被司法查封，光耀公司对外负债累累、明显无法清偿债务、《楼宇认购书》事实上已经无法继续履行的情况下，惠州仲裁委员会（2014）惠仲案字第101号裁决书确认《楼宇认购书》的效力并裁决光耀公司续履行，已经实质损害了包括陈显煌在内的众多债权人利益，请求法院对该仲裁裁决进行审查，将该裁决视为有违背社会公共利益的情形而裁定不予执行，并对陈显煌妨害执行的行为依法予以制裁。陈显煌向法院起诉请求：1.依法判决不得执行陈显煌所购买且已支付全额购房款的标的物（即惠州市惠城区上东平荷兰水乡八期C2栋2-2502号）房产,即停止执行该房产。2.依法解除（2013）揭普法民一初字第466号案件在审判、执行程序中对前述房产所做的财产保全及执行查封。3.依法确认陈显煌对被查封的涉案房产（即惠州市惠城区上东平荷兰水乡八期C2栋2-2502号）房产）享有所有权（即业主权利）,且该权利优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权等。4.判决陈显煌与光耀公司所签《楼宇认购书》合法有效，光耀公司履行《楼宇认购书》约定义务、与陈显煌签订正式《商品房买卖合同》、到房产交易登记机关将涉案房产登记办理权属证到陈显煌名下，依法缴纳有关税费。5.判决被上诉人承担诉讼费用。一审法院认定事实：一、2011年3月18日，陈显煌作为承包人与发包人惠州市天合建筑有限公司签订工程施工合同，约定陈显煌承包位于惠州市的光耀马安荷兰公馆高层脚手架工程。二、2013年5月29日，陈显煌与光耀公司签订《楼宇认购书》，约定光耀公司以1667152元的价格将惠州市惠城区上东平荷兰水乡八期C2栋2-2502号房产出售给陈显煌，定金10万元，全部房款应于2013年5月31日前付清。双方同时明确约定签订《楼宇认购书》是就签署《商品房买卖合同》前有关事宜达成的一致意见，陈显煌须于2013年5月31日前付清全部房款并持付款凭证与光耀公司签订《商品房买卖合同》，在签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2014年12月30日前交付楼房。当天，光耀公司出具编号为1214029收据给陈显煌，将陈显煌原认购该楼盘C1栋定金10万元转为上述楼房的定金。2013年5月31日，光耀公司出具编号分别为1214046、1214933的二张收据给陈显煌，一张记载以刷卡的形式收到陈显煌现金86986元，另一张记载以折抵惠州市天合建筑有限公司结欠陈显煌上述承包光耀马安荷兰公馆高层脚手架工程款1480166元。三、经陈显煌申请，惠州仲裁委员会于2014年8月23日作出（2014）惠仲案字第101号《裁决书》，裁决如下：（一）陈显煌与光耀公司签订的《楼宇认购书》合法有效；（二）光耀公司应继续履行《楼宇认购书》约定的义务。四、钟晓伟与深圳市光耀地产集团有限公司、光耀公司、深圳市瀚明投资有限公司、天津团泊置业有限公司、郭耀名民间借贷纠纷一案，普宁市人民法院于2013年12月16日作出（2013）揭普法民一初字第466号民事判决书，判决主要内容如下：一、深圳市光耀地产集团有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内归还钟晓伟借款4200万元及利息（自2013年8月30日起至还清欠款之日止按月2%计）；二、光耀公司、深圳市瀚明投资有限公司、天津团泊置业有限公司、郭耀名承担连带清偿责任。该案在审理时，根据钟晓伟的申请，普宁市人民法院于2013年11月21日依法作出（2013）揭普法民一初字第466-3号民事裁定书，查封惠州市惠城区上东平荷兰水乡八期C2栋2-2502号房产。光耀公司不服该判决，向揭阳市中级人民法院提起上诉。揭阳市中级人民法院于2014年4月14日作出（2014）揭中法民二终字第10号民事判决书，判决主要内容如下：一、维持普宁市人民法院（2013）揭普法民一初字第466号民事判决第二项；二、变更普宁市人民法院（2013）揭普法民一初字第466号民事判决第一项为：深圳市光耀地产集团有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内归还钟晓伟借款4200万元及自2013年8月30日起至还清欠款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计的利息。五、该案在执行过程中，陈显煌提出执行异议，请求法院确定陈显煌的买受人身份的第一优先权，解除对上述房产的查封。普宁市人民法院于2015年9月24日作出（2015）揭普法执外异字第2号执行裁定书驳回了案外人（陈显煌）的异议请求。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。虽然陈显煌与光耀公司签订了《楼宇认购书》，但双方签订的《楼宇认购书》，仅是就签署《商品房买卖合同》前的有关事宜达成一致意见，《楼宇认购书》也明确约定陈显煌须付清全部房款后持付款凭证与光耀公司签订《商品房买卖合同》，且只有在签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，才能依约交付楼房。陈显煌主张《楼宇认购书》等同于《商品房买卖合同》，依据不足，不予采纳。在一审法院实施上述涉讼房产的查封前，陈显煌并未与光耀公司签订《商品房买卖合同》。且至今，该涉讼房产未交付给陈显煌，也未办理不动产过户登记，故不发生物权变动的效力。因此，陈显煌主张其对涉案房屋享有所有权于法无据，不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，陈显煌至今并未与光耀公司签订《商品房买卖合同》，在案证据证明陈显煌对登记在光耀公司名下的商品房提出的异议，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定中第（一）项的情形，故陈显煌请求解除对前述房产的查封，理由不足，不予支持。综上所述，陈显煌的诉讼请求缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决：驳回陈显煌的诉讼请求。一审案件受理费21340元，公告费910元，计22250元，由陈显煌负担。二审期间，当事人均未提交新证据。一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明：《楼宇认购书》载明，陈显煌确认光耀公司已经在销售现场对双方即将签订的内容完整、条款齐全的《商品房买卖合同》示范文本（包括附件内容）及法律法规规定应向陈显煌明示的认购须知等其他文件、证书进行公示；陈显煌已经仔细阅读并理解前述《商品房买卖合同》示范文本（包括附件内容）及法律法规规定应向陈显煌明示的认购须知等其他文件、证书及重要提示，并无异议，并确认前述《商品房买卖合同》示范文本（包括附件内容）为应当签订的最终版本。二审庭审时，陈显煌确认涉案房产尚未竣工，尚未交付。本院认为：本案为案外人执行异议之诉纠纷。二审仅围绕陈显煌的上诉请求进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1.陈显煌对本案涉案房产是否享有所有权。2.是否应当停止对涉案房产的执行。3.陈显煌请求确认《楼宇认购书》合法有效，判决光耀公司继续履行《楼宇认购书》约定义务、签订正式的商品房买卖合同并承担开具全额购房发票、办理房地产权证、承担税费等合同义务及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，理由是否成立。关于陈显煌对涉案房产是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权证登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……”。本案中，该涉案房产至今未竣工，未交付给陈显煌，系由光耀公司进行开发建设，惠州市房产管理部门的不动产登记簿登记的权属人系光耀公司，至本案诉讼期间房产登记并未发生变更、转让和消灭等登记，房产所有权人仍为光耀公司。陈显煌虽然提供了其与光耀公司签订的《楼宇认购书》、《收款收据》等证据主张其对涉案房产享有所有权，但买卖双方对涉案房产未向房管部门申请《商品房买卖合同》登记备案和办理过户登记手续。因此，涉案房产尚未办理过户登记，陈显煌对涉案房产不享有所有权。陈显煌要求确认涉案房产为其所有，理由不成立，本院不予支持。关于是否应当停止对涉案房产执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，陈显煌至今并未与光耀公司签订《商品房买卖合同》，且涉讼房产尚未竣工、尚未交付，未能证明陈显煌所购涉案房屋是用于居住，因此，陈显煌对登记在光耀公司名下的商品房提出的异议，不符合《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定中第（一）项、第（二）项的情形。并且，涉案房产至今未竣工，陈显煌未实际占有使用，故陈显煌的执行异议也不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定。综上，陈显煌的执行异议不能成立，不能排除涉案房产的执行，其请求解除对涉讼房产的查封，理由不足，不予支持。至于陈显煌提出的依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条和第二条的规定，其作为购房消费者所享有的权益优先于普通债务的问题。从该《批复》的适用范围而言，该《批复》主要针对的是承包人的工程价款优先受偿情形下对买受人的权益保护问题，本案中并不存在买受人对抗承包人工程价款优先受偿权的前提。陈显煌上述主张涉及的是，在涉案房产强制执行后的财产分配中，其对涉案房产享有的权利与承包人工程价款优先受偿权、申请执行人一般债权的受偿顺序问题，这不属于本案执行异议之诉的审理范围。本案系执行异议之诉，审查的范围是案外人陈显煌是否享有涉案房产的所有权以及该实体权利能否排除强制执行。故陈显煌请求确认《楼宇认购书》合法有效，判决光耀公司继续履行《楼宇认购书》约定义务、签订正式的商品房买卖合同并承担开具全额购房发票、办理房地产权证、承担税费等合同义务及支付逾期交房违约金、逾期办证违约金，不属于本案的审理范围，本院不予审查。综上所述，一审法院判决认定事实清楚，处理正确，本院予以维持。陈显煌的上诉理由不成立，本院予以驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21340元，由陈显煌负担。本判决为终审判决。审 判 长  邹秋玲审 判 员  陈爱萍代理审判员  杨勉锐二〇一七年五月二日代书 记员  曾艳辉附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。