广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0104民初8934号
原告：中国建设银行股份有限公司广东省分行，住所地广州市东风中路509号。
负责人：刘军，行长。
原告：中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，住所地广州市越秀区东华南路166、168号首层、夹层、二至四层。
负责人：贺永军，行长。
两原告共同委托诉讼代理人：李敏琳，管修敬，广东法则明律师事务所律师。
被告：林增祥，男，1971年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云安县。
被告：陈桂平，女，1970年8月4日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市云安县。
两被告共同委托诉讼代理人：张志勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。
被告：广州市万城商业经营管理有限公司，住所广州市越秀区先烈南路23号13号楼312房。
被告：涂国钧，男，1972年9月6日出生，汉族，身份证住址
广州市荔湾区荔湾路121号大院11号904房。
原告中国建设银行股份有限公司广东省分行（以下简称建行省分行）、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行（以下简称建行越秀支行）诉被告林增祥、陈桂平、广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）、涂国钧金融借款合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行省分行、建行越秀支行的共同委托诉讼代理人李敏琳以及被告林增祥、陈桂平的共同委托诉讼代理人张志勤到庭参加诉讼。被告万城公司、涂国钧因下落不明，经本院公告传唤，公告期满仍未到庭参加诉讼，依法作缺席审理。本案现已审理终结。
两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告建行省分行与被告林增祥、陈桂平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告林增祥、陈桂平向原告建行越秀支行偿还借款本金165290.16元以及至清还欠款之日止的欠息（暂计至2017年7月18日，其中利息8548.30元、罚息1076.02元、复利371.07元；从2017年7月19日起至合同解除之日止的利息、罚息、复利按合同约定标准计算，合同解除之次日起至实际清偿之日止的罚息、复利按合同约定的贷款利率的水平上浮50%的利率计算)；3、判令确认原告建行省分行、建行越秀支行对被告林增祥、陈桂平所有的位于广州市白云区××××号2133的房产享有抵押权，有权依法处分该房产并对所得价款优先受偿；4、判令被告万城公司、涂国钧对被告林增祥、陈桂平的上述债务承担连带清偿责任；5、判令上述被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告建行省分行与被告林增祥、陈桂平于2011年6月13日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定原告建行省分行向被告林增祥提供购房抵押贷款280000元，借款期限120个月，即2011年7月19日至2021年7月19日，贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止，依据利率调整日（即每年的1月1日）当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；被告林增祥的还款方法采用等额本息还款方法，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日；若被告林增祥不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，原告建行省分行有权解除与被告林增祥的借贷关系，行使担保权利；对于被告林增祥未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利，逾期罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；被告林增祥、陈桂平以其所购买的广州市白云区××××号2133的房产为本合同项下的贷款设定抵押；本合同项下贷款发放后，原告建行省分行将本合同项下的债权及抵押权交由原告建行越秀支行行使。2011年5月24日，被告林增祥、陈桂平出具《贷款抵押承诺书》，同意以上述房产作为抵押物向原告申请上述贷款，若贷款申请获得批准，承诺以被告林增祥、陈桂平全部财产和收入偿还上述贷款本息，被告陈桂平在《个人类贷款申请审批表》以被告林增祥配偶的身份确认上述贷款属于夫妻共同债务。2011年4月20日，被告万城公司与原告建行越秀支行签订《合作协议》，约定被告万城公司为借款合同项下的借款本息及原告建行越秀支行为实现债权而发生的有关费用提供连带保证责任，保证期限自原告建行越秀支行将贷款资金划入售房人的银行账户之日起至贷款本息全部清偿之日止。2012年11月14日，被告涂国钧出具一份《二手楼交易按揭贷款担保函》，承诺愿意为借款合同项下的借款本息及原告建行越秀支行为实现债权而发生的有关费用提供连带保证责任，保证期限自借款合同项下原告建行越秀支行第一笔贷款发放之日起至贷款本息全部清偿之日止。借款合同签订后，原告建行省分行依约发放了相应的款项，并于2011年8月30日为上述房产办理了抵押登记手续。但四被告至今未依约履行还款义务和担保义务，已构成违约，应依法承担全部违约责任。
被告林增祥、陈桂平辩称：由于受被告万城公司的欺骗，经营
商铺时没有盈利，没有能力偿还银行借款本金和利息。
被告万城公司无答辩。
被告涂国钧无答辩。
两原告围绕诉讼请求依法提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《粤房地权证》（穗字第××号）、《粤房地他项权证》（穗字第1050022247号）、《贷款抵押承诺书》、《个人类贷款申请审批表》、《结婚证》、《合作协议》、《二手楼交易按揭贷款担保函》、《中国建设银行个人贷款对账单》、《拖欠明细》证据。被告林增祥、陈桂平对原告提交的上述证据没有异议，且无提交证据；被告万城公司、涂国钧无到庭应诉，视为放弃质证权利。上述证据本院均予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：
2011年4月20日，原告越秀支行（乙方）与被告万城公司（甲方）签订《合作协议》，约定：甲方为广州市白云区机场路537-547号即万城四季广场商铺的购买人提供贷款业务的担保，甲方对乙方向购买人发放的抵押贷款，在乙方贷款额限度内，同意为所有购买人的每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任；最高额保证是指从乙方与第一个购买人签订的《借款合同》生效起至最后一个购买人签订的《借款合同》生效止，该期间所有《借款合同》项下各笔抵押贷款余额累计之和；甲方的保证期限自乙方将贷款资金划入售房人的银行账户之日起至贷款本息全部清偿之日止；保证责任范围包括抵押贷款本金、本金所生利息（含罚息、复息、违约金等）及乙方为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费及其他有关费用（评估费、差旅费等）；在甲方履行连带保证责任后，乙方同意将《借款合同》项下购买人抵押房产的处分权转让给甲方，甲方承担担保责任后，可向购买人追偿或者从处分抵押房产实现的价值中直接扣除；合作期限为从本协议生效之日起计算，即该项目贷款合同生效日起至全部贷款结清止。
2011年5月24日，被告林增祥、陈桂平（两被告为夫妻关系）向原告申请贷款，并出具“贷款抵押承诺书”：同意以位于白云区××××号2133的房屋作为抵押物，若不能依时按期供楼、偿还贷款本息，当连续不供楼达到三个月时，同意贵行行使抵押权人的权利，处分上述抵押物并以所得价款偿还包括贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权而发生的合理费用。
2011年6月13日，原告建行省分行（贷款人）与被告林增祥、（借款人、抵押人）、陈桂平（抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：借款人应将借款用于购置坐落于白云区××××号2133的房产，房屋建筑面积8.27平方米，房地产权证编号为粤房地权证穗字第××号；借款本金为280000元，借款期限120个月，即从2011年7月19日至2021年7月19日；贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮30%，即月利率为7.366671‰，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，本合同约定每个利率调整日调整一次；借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，并根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；借款逾期是指借款人未在本合同约定时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；本合同所称基准利率是指中国人民银行公布实施的同期同档次贷款利率，如果中国人民银行不再公布同期同档次贷款利率，基准利率是指银行同业公认的同期同档次贷款利率，如无此银行同业公认的贷款利率，则基准利率是指贷款人公布的同期同档次贷款利率；首次发放借款时，基准利率按借款起息日的基准利率确定；本合同项下贷款利率或罚息利率依本条约定调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；本合同项下贷款的利率调整日于每年的1月1日；借款人已向售房人（涂国钧）支付首付款283534元；贷款利息自划款之日起计算，按日计息，每月的计息天数按30天计算；约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；借款人的还款方法采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本息金额为3522.72元；本合同采用抵押担保方式，抵押财产为白云区××××号2133号商业用房，面积8.27平方米，抵押财产的价值563923元；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项等均构成违约；借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人存在不按期足额还清借款本息情形的，贷款人有权对借款人尚未归还的全部借款上浮贷款利率、罚息利率按贷款人制定的利率定价标准执行；贷款发放后，贷款人将本合同项下的债权及抵押权交由经办单位建行越秀支行行使，经办单位有权以自己的名义负责本合同的实际履行、债务催收、提起诉讼、申请执行。该合同于2011年6月14日在广州市广州公证处办理了公证手续。
2011年7月19日，原告建行省分行依约向被告林增祥发放了280000元贷款。2011年8月30日，原告建行省分行与被告林增祥办理了抵押登记（登记字号为粤房地他项权证穗字第1050022247号），他项权利范围为全部，债权数额为280000元。
2012年11月14日，被告涂国钧（担保人）出具《二手楼交易按揭贷款担保函》，内容为：担保人是座落与广州市白云区机场路××商铺××四季广场商铺的所有权人，担保人已将上述商铺进行出售，并愿意对购买上述商铺的购房人与建行越秀支行签署的借款合同提供担保，同意为所有购房人的每一笔贷款提供无条件、不可撤销的连带保证责任；担保范围为抵押贷款本金、所生利息（含罚息、复息、违约金等），贷款银行为实现债权而发生的有关费用，包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、拍卖费、律师代理费用及其他有关费用；保证期限为自借款合同项下越秀建行第一笔贷款发放之日起至最后一笔贷款本息全部清偿之日止。
自2016年9月开始，被告林增祥连续11个月未还款，截至2017年7月18日，被告林增祥尚欠借款本金165290.16元以及利息8548.30元、罚息1076.02元、复利371.07元，成讼。
本院认为：原告建行省分行与被告林增祥、陈桂平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告建行省分行已按合同约定履行了发放贷款的义务，被告林增祥、陈桂平未能按合同约定履行还款付息义务已构成违约，两原告要求解除与被告林增祥、陈桂平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求其偿还全部借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求合法合理，本院予以支持。被告林增祥、陈桂平将其所有的位于广州市白云区××××号2133房屋抵押给原告建行省分行作为偿还借款的担保，房管部门亦已出具了《房地产他项权证》，该抵押合法有效，原告建行省分行作为抵押权人有权以拍卖、变卖该抵押房产所得价款优先受偿。
被告万城公司、涂国钧自愿为上述借款提供连带保证担保，应对上述债务承担连带清偿责任。本案属于既有物的担保又有保证担保的情形，故被告万城公司、涂国钧应在上述房产价值以外对被告林增祥、陈桂平的债务承担连带保证责任，并在承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告林增祥、陈桂平追偿。
合同约定原告建行越秀支行为涉案贷款的经办行，两原告主张建行越秀支行享有本案债权及抵押权，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十二条、第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、确认原告中国建设银行股份有限公司广东省分行与被告林增祥、陈桂平签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于本判决发生法律效力之日起解除；
二、被告林增祥、陈桂平在本判决生效之日起10日内向原告中国建设银行股份有限公司广州越秀支行偿还贷款本金165290.16元及欠息（截至2017年7月18日止的利息8548.30元、罚息1076.02元、复利371.07元；从2017年7月19日起至合同解除之日止的利息、罚息、复利按合同约定标准计算；合同解除之次日起至实际清偿之日止的罚息、复利按合同约定的贷款利率的水平上浮50%计算)；
三、被告林增祥、陈桂平逾期不履行上述债务的，原告中国建设银行股份有限公司广东省分行、中国建设银行股份有限公司广州越秀支行有权从拍卖、变卖抵押物广州市白云区机场路537-547号2133房产所得价款中优先受偿；
四、被告广州市万城商业经营管理有限公司、涂国钧在上述抵押房产价值范围之外对被告林增祥、陈桂平的上述债务承担连带清偿责任，并在承担保证责任后，有权按照《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定向被告林增祥、陈桂平追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3727元，由被告林增祥、陈桂平、广州市万城商业经营管理有限公司、涂国钧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李胜英
人民陪审员 陶茂娟
人民陪审员 刘少梅
二〇一七年十月九日
书 记 员 谢明慧