江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终1690号
上诉人（原审原告）付月娥，女，1965年8月31日生，汉族。
被上诉人（原审被告）邵霞，1979年7月2日生，汉族。
上诉人付月娥因与被上诉人邵霞房屋使用权纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2015）建民初字第4693号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
付月娥原审诉称，其于2002年7月与前夫王纪翔在南京市建邺区人民法院离婚，离婚调解书载明付月娥对梅花里某幢503室房屋享有使用权，且付月娥自1997年起即在该处房屋居住，户籍从未变动过，水电气的户名也均为付月娥。2015年5月22日，邵霞从淘宝网竞拍购买了梅花里某幢503室，成交价为62万元。2015年7月29日，邵霞用110报警的手段通过湖滨派出所将付月娥赶出家门，造成付月娥至今无家可归。付月娥认为，虽然邵霞购买了梅花里某幢503室的产权，但付月娥依法享有该房的使用权，依据“买卖不破租赁”原则，邵霞无权将付月娥赶出生活居住了28年的唯一住所。为此，请求确认付月娥对南京市梅花里某幢503室房屋享有使用权。
邵霞原审辩称，邵霞在购买涉案房屋过程中，根据法院的拍卖公告、标的物的资料，了解到涉案房屋并未设立租赁权，权利限制为法院查封，且照片显示房屋内无人居住，邵霞为此通过公开的拍卖程序完成竞拍并支付了涉案房产的拍卖全款，且已经完成了产权登记。付月娥的诉讼请求不符合事实和法律依据，请求法院依法予以驳回。
原审法院经审理查明，位于南京市梅花里30号某幢501室的房屋原为本案付月娥前夫王纪翔承租的公房，王纪翔于2002年7月在原审法院审理的离婚诉讼中和邵霞通过签订民事调解书的方式约定：涉案房屋的小房间、阳台归王纪翔承租使用，大房间由付月娥及其子女使用，门厅由双方共同使用。后王纪翔于2004年买受该处公房，产权登记在王纪翔名下。2009年，王纪翔将涉案房屋变更登记在严诚华名下。因严诚华涉及中国邮政储蓄银行股份有限公司南京市分行（以下简称邮储银行南京分行）的金融借款纠纷一案，该案件经南京市鼓楼区人民法院（以下简称鼓楼法院）裁决生效后，严诚华未履行债务，为此，该行申请鼓楼法院强制执行。鼓楼法院先后三次将登记在严诚华名下的涉案房屋在淘宝网司法拍卖网络平台上进行公开的司法拍卖，并在拍卖平台上向不特定的买受人展示了所要拍卖标的物的调查情况表，该情况表上载明：拍卖房屋并没有租赁情况，使用现状为空置，有钥匙，权利限制为法院查封。邵霞通过该阅读鼓楼法院的拍卖公告和拍卖标的物的调查情况表后于2015年5月22日参与了竞拍，并以价款62万元竞拍到涉案房屋，又在鼓楼法院的协助下于2015年6月12日办理涉案房屋的产权登记手续及取得房屋钥匙。
原审庭审中，付月娥以其系原涉案房屋的使用人并与原房屋产权人王纪翔签有租赁合同为由主张其仍然享有涉案房屋的使用权，其为此提供了一份署名为王纪翔和付月娥之间与2004年7月3日签订的《协议书》予以证实自己的主张，该协议书第二条载明：因双方（王纪翔和付月娥）不宜在同一套房屋内居住，故王纪翔离家自行解决付月娥带女儿居住梅花里某幢503室，王纪翔名下二分之一产权住房由付月娥支付房屋租金，每月200元，租期二十年。邵霞对该协议并不予认可。
原审法院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，涉案房屋系邵霞通过阅读拍卖公告、拍卖标的物调查情况表后竞拍取得的房屋产权和房屋钥匙，其当然享有法律所规定的占有、使用、收益和处分等一应权利。付月娥以其和原公房承租人王纪翔之间的离婚约定作为主张享有使用权的理由，但经原审法院查明的事实表明，虽然付月娥和王纪翔在离婚协议中约定了其享有原公房的部分使用权，但该种约定仅系该二人之间的内部约定，并不能据此证实其当然属于原公房的承租人，付月娥以此作为主张享有涉案房屋使用权的理由，原审法院不予支持；在王纪翔取得涉案房屋的产权后，虽然付月娥提交了一份其和署名为王纪翔之间的协议，但该协议所约定的有关付月娥享有涉案房屋租赁权的内容和鼓楼法院公示的拍卖标的物调查表内容相左，为此，原审法院对付月娥所提交的协议真实性不予认可，付月娥以此作为主张享有涉案房屋使用权的理由，原审法院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，原审判决驳回付月娥的诉讼请求。原审案件受理费80元减半由付月娥负担。
付月娥不服原审判决，向本院提起上诉称，原判决认定事实错误，其主张的使用权符合买卖不破租赁原则。1、（2002）建民初字第773号民事调解书中已明确上诉人付月娥对案涉房屋享有使用权。此系生效法律文书所确定的内容，具有法律效力，原审认定系付月娥与前夫内部约定，没有法律依据。2、上诉人自1997年起即在该处房屋居住，户籍从未变动过，水电气的户名也均为“付月娥”，原公房租赁证虽然是王纪翔一人的名字，但只是承租人的代表，事实上公房租赁证从没有将家庭成员全部登记为承租人的先例，这是起码的常识。2004年以王纪翔名义购买房改房，根据当时的房改政策规定，只能登记王纪翔为房屋产权人，上诉人动用了名下住房公积金出资购买，谁都不能改变该房属于共同财产的客观事实，上诉人对该房享有部分产权有充分的事实和法律依据。3、上诉人与王纪翔2004年7月3日签订的《协议书》真实有效，拍卖标的物调查表并非生效的法律文书，依法不能作为定案的证据，原判决以该协议与鼓楼法院公示的内容相左为由不予认可，没有依据。即便调查表载明系空房，也不能排除上诉人的使用权客观存在，故调查表对上诉人是否享有使用权无证明力和关联性。3、上诉人对案涉房屋主张使用权完全符合“买卖不破租赁”法律原则。上诉人自1997年即享有案涉房屋公房承租使用权，有公房承租登记、历年的水电气缴费单据为证。（2002）建民初字第773号民事调解书明确了上诉人享有的使用权面积和份额。房改后案涉房屋为上诉人与王纪翔共有产权，王纪翔搬出后，上诉人取得了王纪翔产权部分的承租权，有2004年7月3日签订的《协议书》为凭。王纪翔与严诚华、严诚华与邮储银行的借贷案件与上诉人均无关联，鼓楼法院对严诚华的判决和执行裁定均不涉及上诉人对案涉房屋的使用权问题，上诉人既不是被告也不是被执行人，判决和裁定以及执行公告中从没出现过上诉人的名字，均没有剥夺上诉人使用权的内容和表述，鼓楼法院的判决和执行裁定对上诉人无任何法律效力，也不能成为本案认定事实的证据。上诉人系下岗职工，收入微薄，案涉房屋是上诉人唯一住所，从结婚起就居住在此近二十年，户口本、法院离婚调解书、水电气缴费凭证以及周围的邻居和居委会都足以证明上诉人对该房享有合法的使用权。
被上诉人邵霞辩称，原状决认定事实清楚，判决结果正确。1、其已经完成对案涉房屋的产权登记手续，并实际入住，水、电、气账户均变更至其名下，其已经取得案涉房屋的合法物权。上诉人的户籍虽未变动，但户籍与产权无关，上诉人案涉房屋曾经享有使用权不代表永远可以使用，王纪翔取得该房屋产权时，已与付月娥离婚，产权人为王纪翔一人。因此该房产应为王纪翔单独所有，无共有权人。上诉人自称动用了名下的公积金出资购买，应属于与王纪翔之间的金钱债务关系，而并非取得该房部分产权。2、上诉人提供的“租赁协议书”以及“买卖不破租赁”的主张，应该在王纪翔将该房屋转让给严诚华时主张自己的权利。而被上诉人购买房屋时的原产权人是严诚华，付月娥和严诚华之间并不存在租赁关系，因此上诉人观点不能成立。3、被上诉人对上诉人提出的2004年签订的租期为二十年的“协议书”不予认可，该协议的内容与鼓楼法院公示的拍卖标的物调查表内容相左。鼓楼法院在司法拍卖时在标的物介绍中所披露的信息是具有公信力和法律效力的，如果上诉人对公示内容有异议，应该在公告期内向鼓楼法院提出，而不是现在向被上诉人主张房屋使用权。被上诉人竞拍时已经是第三次拍卖，距离第一次拍卖时间间隔两个多月，在此期间上诉人有充分的时间与鼓楼法院进行沟通，但是最终拍卖公告内容仍然是“无租赁”，所以被上诉人确信拍卖时该房屋不存在租赁关系。4、被上诉人按照法院司法拍卖的正常程序并且缴纳了全部房款，作为善意第三方，应该获得该房屋法律规定的一切权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人付月娥主张其对2009年王纪翔将涉案房屋变更到严诚华的名下的事实不知情，严诚华一直没有出现过，直到银行催款以后才知道。2014年12月3日，鼓楼法院把其强制从房间内搬出；2015年3月其又搬了回去：2015年7月，鼓楼法院再次将其强制迁出，其过了几天又搬了回去。被上诉人邵霞陈述其看到拍卖公告时已经是第三次拍卖，当时大概是2015年5月，其去现场看过，也问过邻居，说该房有半年多没人住了；6月3日交完钱以后，鼓楼法院的法官陪其办理了过户手续，给了其钥匙；其第二天去现场，发现锁换了，鼓楼法院给的钥匙打不开门；其后来找鼓楼法院，鼓楼法院将上诉人迁出过一次，但上诉人又搬了回来。
二审另查明，2014年11月3日付月娥向建邺法院起诉王纪翔、严诚华，要求确认王纪翔与严诚华之间的房屋买卖合同无效，后付月娥向建邺法院撤回起诉。2015年6月23日，付朋娥再次向建邺法院起诉王纪翔、严诚华要求确认合同无效，并再次于2015年11月3日撤回起诉。2015年1月15日，付月娥就邮储银行南京分行申请执行案涉房屋的金融借款纠纷提出案外人执行异议之诉，后于2015年1月30日撤回该异议。2015年3月10日，付月娥、王欢迪向原审法院提起第三人撤销之诉，要求撤销邮储银行南京分行与严诚华签订的民事调解书，鼓楼法院出具（2015）鼓商撤初诉字第1号民事裁定书，不予受理付月娥、王欢迪要求撤销生效民事调解书的申请；付月娥、王欢迪上诉至本院，本院于2015年7月22日作出（2015）宁民撤终诉字第4号，认为付月娥、王欢迪不属于邮储银行南京分行与严诚华金融借款纠纷的第三人，裁定驳回上诉，维持原裁定。
二审查明的其他事实与原审法院查明的一致。
本院认为，上诉人付月娥与其前夫王纪翔在离婚诉讼中所签订的民事调解书具有法律效力，但只能证明其在离婚时享有案涉房屋部分使用权，不能证明其之后是否对其享有的使用权进行过处分，案涉房屋的权利是否发生了变更。事实上，案涉房屋在上诉人离婚后通过房改登记至王纪翔名下，王纪翔又将该房屋过户至严诚华名下，房屋产权在上诉人离婚后发生了两次变更，上诉人所提供的证据并不足以证明其与严诚华之间亦存在合法的使用关系。上诉人虽主张其对王纪翔与严诚华之间的房屋交易不知情，但其在得知房屋登记在严诚华名下后并未向严诚华主张权利，其虽对王纪翔与严诚华之间的房屋交易提起过诉讼，但均以撤诉结案，并无生效法律文书对案涉房屋的物权归属进行过相反认定，故其认为其在案涉房屋房改时有出资，应享有部分产权，且对其他部分与王纪翔之间存在租赁关系的主张，缺乏证据支持，在现有证据情况下尚不足以推翻案涉房屋在拍卖时归严诚华所有的事实。鼓楼法院在拍卖时明确载明该房系空置，无租赁，表明上诉人在拍卖时已迁出案涉房屋，现被上诉人邵霞通过鼓楼法院司法拍卖已取得的案涉房屋所有权，符合法律规定，应受法律保护，上诉人再以其与王纪翔之间存在租赁关系为由主张房屋使用权，无法律依据，本院不予采纳。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人付月娥负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 刘 凡
代理审判员 白文虎
二〇一六年四月十九日
书 记 员 朱亚芳