湖北省宜昌市西陵区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）西陵民初字第584号
原告宜昌茂荣物业管理有限公司，住所地宜昌市发展大道91号，组织机构代码09688140-3。
法定代表人王茂荣，该公司执行董事。
委托代理人黄振华，该公司法务部主任，特别授权代理。
被告湖北博尼网络信息技术有限公司，住所地宜昌市发展大道91号宜洋大厦二楼，组织机构代码07318139-1。
法定代表人祝林，该公司执行董事。
委托代理人靳元霞，湖北百思特律师事务所律师，特别授权代理。
委托代理人贾少鹏，湖北博尼网络信息技术有限公司员工，特别授权代理。
原告宜昌茂荣物业管理有限公司（以下简称“茂荣公司”）诉被告湖北博尼网络信息技术有限公司（以下简称“博尼公司”）租赁合同纠纷一案，本院2016年3月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员朱友学独任审判，于2016年4月27日公开开庭进行了审理。原告茂荣公司法定代表人王茂荣及委托代理人黄振华，被告博尼公司委托代理人靳元霞、贾少鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告“茂荣公司”诉称，被告于2014年4月15日与宜昌宜洋置业有限公司（以下简称宜洋置业）签订租赁合同，承租宜洋大厦二楼3906平方米店面经营汽车销售业务，合同约定了租赁时间与价格，同时约定“在租赁期间，甲方有权对二楼进行销售”。20014年末，宜洋置业与原告签订《商品房买卖合同》，将上述二楼中的2750.08平方米销售给了原告（产权证号04237**），并通知被告将该相应面积的租金支付给原告。原告于2015年5月15日与宜洋置业及被告签订了三方协议，同年6月15日该公司书面通知被告。被告仅于同年6月、7月、12月向原告支付租金合计164846元；鉴于被告不遵守合同，该公司同年11月18日在三方协议签意见“此协议作废”，要求原告自行解决，但被告拒不向原告支付租金。此外，被告违约制作广告牌（超高）、转租经营餐厅。请求：一、判令被告立即付清2015年6月至2016年2月所欠租金608081.10元，并自欠款日起至付清之日止按银行同期贷款利率支付利息；二、认定被告违约，判令解除原告与被告的租赁合同；三、判令被告限期一个月腾退房屋，并按原合同付清自2016年3月起至腾退房屋之日止的租金；四、诉讼费用由被告承担。
被告“博尼公司”辩称，一、被告不欠原告租金，自2015年6月至2016年4月底，被告应支付708939元，实际支付819880元，不欠付租金；二、被告按原告公司实际控制人刘荣生要求交付租金，他有时盖宜洋置业章，有时盖原告公司章。被告严格履行合同，没有违约，原告要求解除租赁合同没有事实和法律依据；三、因原告不履行《关于成立宜洋三期业主进账专用账户的申明》（以下简称《申明》约定，阻碍被告向专用账户支付租金，致业主围堵被告，影响其正常经营；原告租赁房屋漏水不履行维修义务，给被告财产、声誉造成严重损害；四、被告广告牌没有超高，且经原业主宜洋置业同意；五、被告餐厅不属于原告的产权范围。
原告为证明其主张，向本院提交了如下证据：
证据一、租赁合同，证明被告与宜洋置业之间存在房屋租赁关系；
证据二、宜洋置业与原告签订的房屋买卖合同、房屋产权证书，证明该房屋产权已经变更至原告，原告与被告存在租赁关系；
证据三、原告、被告、宜洋置业三方协议书、宜洋置业向被告发的通知，收据；证明被告将租金支付给原告164846元、三方协议已作废。
对上述证据，被告质证称，付租金数额无异议。宜洋置业通知作废，没有法律效力。
证据四、照片，证明被告违规开餐厅，广告牌超高。被告质证称，餐厅不属原告的产权范围，广告牌不超高。
被告为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：
证据一、《租赁合同》（宜洋置业由刘荣生签名与被告签订）、原告、被告、“宜洋置业”三方签订的《协议书》、“宜洋置业”给被告的《通知》。证明被告按照约定每季度划分20万元抵扣“宜洋置业”的欠款，余款付原告。
证据二、2016年1月11日，宜洋三期所有业主与“宜洋置业”、“茂荣公司”及相关承租户达成《申明》（茂荣公司由刘荣生签名），茂荣公司章程，转让协议，租金及物业费缴纳情况表、《收据》、领款单、银行转账凭证、《收条》，西陵开发区管委会证明。证明被告按照《申明》约定，向指定的专用账户缴纳租金53万元，2015年6月7日至2016年4月12日缴纳租金共计819880元。
对上述证据，原告质证称，刘荣生是原告大股东和控股人属实，但其在《申明》上签名代表的是天宇公司。被告2016年1月16日、4月12日交纳租金53万元没有交到原告账户，与原告无关。
证据三、《告知函》、照片。证明被告要求原告修理房顶、墙壁漏水等遭拒绝；原告质证称，漏水是事实，原告承担了损失。
证据四、照片4张，窑湾派出所的《证明》1份。证明原告阻止被告履行《申明》，要求将租金交给原告，宜洋三期业主得知后围堵被告经营场所；原告质证称，派出所证明与本案无关。
证据五、2014年9月5日的《协议书》。证明被告广告牌是经过宜洋置业批准的。原告质证称其没参与，与本案无关。
经审理查明，2014年4月15日，“博尼公司”与“宜洋置业”（刘荣生签名）签订《租赁合同》，约定“博尼公司”承租宜洋大厦二楼3906平方米店面，租赁期限自2014年8月20日至2023年8月19日止。2014年8月20日至2017年8月19日租金每33.00元／平方米（含物业费3.00元）。2014年12月8日“宜洋置业”将“博尼公司”承租的二楼店面中2750.08平方米销售给“茂荣公司”。2015年5月15日“宜洋置业”、“博尼公司”、“茂荣公司”签订《协议书》，约定“博尼公司”每季度交“茂荣公司”一半租金，剩余租金抵扣“宜洋置业”所借“博尼公司”的借款债务。“宜洋置业”于2015年6月15日向“博尼公司”发《通知》，要求“博尼公司”每季度划分20万元抵扣“宜洋置业”的欠款，余款付“茂荣公司”。“博尼公司”按照该协议付款。
2016年1月11日“博尼公司”、“宜洋置业”、“茂荣公司”、宜洋三期业主、一二楼承租户等多方签订了《申明》（茂荣公司刘荣生签名），确定租金缴至指定专用账户。“博尼公司”于2016年1月12日、4月12共向专用账户缴纳租金53万元。自2015年6月至2016年4月，被告每月应缴纳租金和管理费3906×33=128898元，应缴纳租金和管理费合计128898×11÷2=708939元，博尼公司实际支付租金和管理费合计819880元（其中支付茂荣公司289880元，根据有原告公司占90%股份的股东刘荣生签名的《申明》支付业主专用账户530000元）。
本院认为，被告“博尼公司”和出租人“宜洋置业”2014年6月15日签订的《租赁合同》，2014年末“宜洋置业”将其所属产权范围内的2750.08平方米出卖给“茂荣公司”的买卖合同均不违反法律强制性规定，合法有效。该房屋所有权人的变动不影响原租赁关系。2015年5月15日“博尼公司”、“宜洋置业”与“茂荣公司”三方签订的《协议书》，内容不违反法律强制性规定，合法有效。《协议书》约定“宜洋置业”无法清偿“博尼公司”债务，以抵扣租金的方式由“茂荣公司”代偿。《申明》（茂荣公司占95%股份的股东刘荣生签名）合法有效，原告称刘荣生代表天宇公司签名与《申明》的记载不符。被告将租金缴纳至专用账户上，不存在违约。依据《租赁合同》和《协议书》、《申明》的约定，“博尼公司”不欠“茂荣公司”租金和管理费。原告“茂荣公司”诉称要求被告“博尼公司”支付欠付租金，并要求解除其租赁合同，限期被告腾退房屋，支付利息等请求的理由均不能成立，本院不予支持。
原告没有证据证明被告广告牌超过标准，也没有证据证明餐厅属于其产权范围，不予支持。至于“博尼公司”认为原告不履行维修义务等，不属于本案审理范围，可另行起诉主张权利。
综上所述，被告“博尼公司”履行合同并无欠付租金等违约行为，原告的主张没有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第八十八条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十九条之规定，判决如下：
驳回原告宜昌茂荣物业管理有限公司的诉讼请求。
案件受理费9961元，减半收取4980.5元，由原告宜昌茂荣物业管理有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。
审判员 朱友学
二〇一六年十月二十四日
书记员 肖 伟