福建省莆田市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽03民终2134号上诉人（原审被告）：田哲辉，男，1968年5月13日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，上诉人（原审被告）：曾群英，女，1970年12月15日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈晶，福建典冠律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：吴慕梁，男，1971年5月4日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区，委托诉讼代理人：曾建峰，福建众益律师事务所执业律师。上诉人田哲辉、曾群英因与被上诉人吴慕梁房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市涵江区人民法院（2016）闽0303民初3794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人田哲辉、曾群英上诉请求：变更一审判决第一项为：田哲辉、曾群英应在判决生效之日起五日内向吴慕梁支付房屋占有使用费22900元（田哲辉已支付的押金1万元应予以折抵）。事实和理由：1.本案是房屋租赁合同纠纷，租金的诉讼时效是1年。本案于2016年12月2日立案，因此2015年12月1日之前所拖欠的房屋占有使用费超过诉讼时效，不应予以支持。2.本案《租房合同》无效，约定的合同期也无效。田哲辉于2016年12月移交房屋，吴慕梁将涉案房屋租赁给他人经营格力空调，但一审判决对此不予查明并作出认定，是错误的。3.一审认定田哲辉一审提供的4张照片真实、合法，却没有认定吴慕梁已于2017年2月将房屋租赁给他人，是错误的。实际上涉案房屋也是在经营格力空调。4.一审没有责令新租赁户或吴慕梁提供新的租赁合同，造成本案事实不清，应发回重审。5.田哲辉应支付的占有使用费为2015年12月1日至2016年12月31日每月支付不足的部分即22900元。被上诉人吴慕梁辩称：1.田哲辉共拖欠44400元租金，按照每个月租金8900元计算，田哲辉一共拖欠租金4.9个月，具体起算拖欠租金的月份是2016年10月。吴慕梁于2016年12月2日向一审法院起诉，故本案诉讼时效没有超过。2.田哲辉、曾群英主张实际租赁期限至2016年12月，缺乏事实依据。合同约定租赁期限至2017年3月1日。田哲辉、曾群英虽主张其于2016年12月有向吴慕梁移交房屋，但没有提供证据证明。3.田哲辉、曾群英主张吴慕梁于2017年2月已将涉案房屋出租给案外人经营格力空调，缺乏事实依据。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人吴慕梁向一审法院起诉请求：1.田哲辉、曾群英共同支付吴慕梁拖欠的房屋占用费58400元；2.合同押金1万元归吴慕梁所有；3.田哲辉、曾群英共同偿还吴慕梁拖欠的电费3287元；4.田哲辉、曾群英在合同履行期限届满之日起15日内将租赁房屋恢复原状（包括但不限于敲掉的墙体）。一审法院认定事实：田哲辉、曾群英系夫妻关系。2013年12月19日，吴慕梁与田哲辉签订《租房合同》一份，约定：吴慕梁将其所有的坐落莆田市涵江区北环城路高林街285、295号店面和二楼租赁给田哲辉用于经营灯饰及配件；租赁期限为3年，第一年租金为8000元，第二年租金为8300元，第三年租金为8900元，租金应于每月1日前交清；吴慕梁收取田哲辉押金1万元，田哲辉中途不得以押金抵销房租，不得以任何理由拖欠租金，否则吴慕梁有权收回房屋并取消全部押金；水费、电费、税收、卫生费等一切因开店引起的税收、费用均由田哲辉承担，水、电等费用每月与房租一起交清；田哲辉负责保护好吴慕梁店面的门、窗、墙、水、电等原有设备，如有损坏，应由田哲辉负责赔偿。上述合同签订后，田哲辉、曾群英依约向吴慕梁支付押金1万元，吴慕梁依约交付上述约定的房产。房屋租赁期间，自2014年3月1日起至2015年10月31日止，田哲辉每月缴纳租金8000元；自2015年11月1日起至2016年10月31日止，每月缴纳租金7000元。因田哲辉多次拖欠租金，吴慕梁遂于2016年12月2日向一审法院提起诉讼。诉讼期间，田哲辉补缴2016年11月份、12月份租金7000元/月。田哲辉尚欠吴慕梁租金44400元（8000元/月×12个月+8300元/月×12个月+8900元/月×12个月-8000元/月×20个月-7000元/月×14个月=44400元）。自2014年3月份至2016年10月份，吴慕梁共为田哲辉垫付电费计7115.62元。一审法院另查明，吴慕梁所有的坐落莆田市涵江区北环城路高林街285、295号店面和二楼房屋至今未取得建设工程规划许可证及办理房屋所有权证。一审法院认为，吴慕梁出租给田哲辉、曾群英案涉店面及二楼房屋至今未取得建设工程规划许可证和房屋所有权证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(?javascript:SLC(120998,0)?)》第二条(?javascript:SLC(120998,2)?)规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，故吴慕梁与田哲辉签订的《租房合同》无效。无效合同自始没有法律约束力，双方因无效合同取得的财产，依法应当予以返还，田哲辉向吴慕梁缴纳的押金1万元应归还田哲辉。上述《租房合同》虽无效，但田哲辉仍应当参照合同约定的租金标准向吴慕梁支付占有使用租赁物期间的房屋占有使用费。案涉房屋占有使用费发生在田哲辉、曾群英夫妻关系存续期间，属其夫妻共同债务，应由田哲辉、曾群英共同偿还。田哲辉抗辩主张双方已协商减少租金、电费包含在租金中，未提供相应的证据予以证明，不予采纳。综上所述，吴慕梁主张田哲辉、曾群英支付房屋占有使用费58400元，因诉讼期间田哲辉已补缴14000元，应当予以扣减，扣减后为44400元。田哲辉已支付的押金1万元，可予折抵上述占有使用费。吴慕梁已代缴电费7115.62元，其主张田哲辉偿还代缴电费3287元，田哲辉应予偿还。吴慕梁要求在租赁期限届满之日起15日内将租赁房屋恢复原状，未提供相应证据证明，且田哲辉予以否认，故吴慕梁的上述诉讼请求，不予支持。曾群英经传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条(?javascript:SLC(120998,2)?)、第五条(?javascript:SLC(120998,5)?)第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(二)》第二十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、田哲辉、曾群英应在本判决生效之日起五日内向吴慕梁支付房屋占有使用费44400元（田哲辉已支付的押金1万元应予以折抵）；二、田哲辉、曾群英应在本判决生效之日起五日内偿还吴慕梁垫付的电费3287元；三、驳回吴慕梁的其他诉讼请求。如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1592元，由吴慕梁负担400元，田哲辉、曾群英共同负担1192元。经审理查明，对一审法院认定的事实，田哲辉、曾群英没有异议，但认为一审法院遗漏认定田哲辉实际占用涉案房屋时间的事实。吴慕梁对“另查明……办理房屋所有权证”有异议，认为涉案房屋的原产权人有取得建设工程规划许可证及土地证；吴慕梁对一审法院认定的其他事实没有异议。对田哲辉、曾群英、吴慕梁双方均无异议的事实，本院予以确认。对双方有争议的事实，本院在下文予以分析认定。本院认为，双方对一审判决的电费总额没有异议，本院予以确认。根据吴慕梁一审提供的涉案房屋的《国有土地使用证》，可以认定涉案房屋依法取得《国有土地使用证》，应予认定。但涉案房屋未依法取得房屋所有权证，吴慕梁也未提供涉案房屋的建设工程规划许可证，无法认定涉案房屋的建设符合建设工程规划许可，故一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，认定涉案《租房合同》无效，并无不当。吴慕梁二审提供的《建设用地规划许可证》，并非建设工程规划许可证，且该许可证中的用地面积及地址与涉案房屋均不一致，故对该许可证，本院不予采信。涉案《租房合同》虽然无效，但田哲辉确有占有使用涉案房屋，故吴慕梁请求按照租金标准支付占有使用费，于法有据，一审判决由田哲辉补足约定的占用期间内未足额支付的占有使用费，是正确的，应予维持。对于诉讼时效问题，田哲辉在一审诉讼期间仍继续补交部分租金，表明其已认可拖欠租金的事实，且田哲辉、曾群英在一审中没有提出诉讼时效抗辩，现田哲辉、曾群英二审主张本案超过诉讼时效，本院不予支持。田哲辉、曾群英主张双方已经口头达成每个月减少相应占有使用费的约定并已实际履行，但吴慕梁对此予以否认，田哲辉、曾群英也没有提供其他充分证据予以证实，结合其在二审中也自愿表示同意按照约定的租金标准补足2015年12月1日至2016年12月31日占有使用费的事实，故一审对其该主张不予采信，并无不当。田哲辉、曾群英另主张田哲辉只占有使用涉案房屋至2016年12月，并在2016年12月将涉案房屋交还给吴慕梁，但其没有提供充分证据证实，应承担举证不能的法律责任，本院对其该主张不予采信。田哲辉、曾群英又主张根据其一审提供的4张照片及二审提供的1张照片，可以证实吴慕梁于2017年2月就已将涉案房屋另出租给他人。根据吴慕梁二审提供的其与案外人谢建荣签订的《租房合同》，可以证实吴慕梁于2017年3月1日才将涉案房屋交由谢建荣使用，故田哲辉、曾群英的该主张没有事实依据，本院也不予采信。综上所述，上诉人田哲辉、曾群英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费337.5元，由上诉人田哲辉、曾群英负担。本判决为终审判决。审判长  林炳荣审判员  林美双审判员  李 忠二〇一七年九月十五日书记员  翁品晶附：相关主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。