广州市天河区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）穗天法民三初字第19号
原告广州农村商业银行股份有限公司天河支行，住所地广州市天河区龙口西路335号1-2楼。
负责人王小兴，行长。
委托代理人冯庆权、胡雯倩，均为该支行职员。
被告陈谚谊，住所地广州市海珠区。
被告广州恒越房地产发展有限公司，住所地广州市海珠区怡安路214号104房。
法定代表人彭杰。
被告中恒投资实业有限公司，住所地澳门特别行政区友谊大马路中裕大厦9楼B座。
法定代表人徐伟。
原告广州农村商业银行股份有限公司天河支行诉被告陈谚谊、广州恒越房地产发展有限公司（以下简称恒越公司）、中恒投资实业有限公司（以下简称中恒公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯庆权到庭参加了诉讼。被告陈谚谊、恒越公司、中恒公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告广州农村商业银行股份有限公司天河支行诉称：2001年11月2日，原告与被告陈谚谊签订《楼宇按揭合同》，约定原告向陈谚谊发放贷款人民币910000元用于其购买房屋，贷款期限自2001年12月5日至2021年12月4日止，陈谚谊以所购房屋作为贷款抵押。此外，被告恒越公司与原告签订《楼宇按揭合作协议》，愿意为陈谚谊提供无条件、不可撤销的连带担保责任。2001年9月7日，被告中恒公司与原告签订《楼宇按揭保证合同》，约定中恒公司对恒越公司的上述责任提供不可撤销的连带担保责任。合同签订后，广州市国土资源和房屋管理局办理了上述抵押房屋的抵押登记备案手续，原告于2001年12月5日依约向被告陈谚谊发放了贷款人民币910000元。陈谚谊借款后，仅归还了本金人民币388014.67元及部分利息，截止2012年8月，逾期归还应还借款本金人民币21272.33元和应付利息18634.83元，已构成违约。据此，原告起诉请求判决：1、立即解除原告与被告陈谚谊签订的《楼宇按揭合同》；2、被告陈谚谊向原告清偿尚欠的全部借款本金人民币521985.33元及相应利息（包括罚息和复息），被告恒越公司、中恒公司承担连带清偿责任；3、确认原告对被告陈谚谊提供抵押的、座落在广州市海珠区草芳围2号大院怡安花园5号楼1001房享有优先受偿权。
被告陈谚谊、恒越公司、中恒公司均未答辩。
经审理查明：2001年9月7日，原广州市沙河农村信用合作社（以下简称沙河农信社）与被告恒越公司签订了《楼宇按揭合作协议》，约定双方就恒越公司开发建设的座落在广州市海珠区草芳围2号大院的经批准命名为怡安花园B区的商品楼宇进行按揭合作，恒越公司推荐购房人向沙河农信社借款，恒越公司同意在本合同所指楼宇的销售期间内，对沙河农信社向所有购买该楼宇的购房人发放的每一笔按揭贷款，提供无条件、不可撤销的连带责任保证，恒越公司对购房人的债务承担连带保证责任，保证期间为自沙河农信社向购房人发放按揭贷款之日起至恒越公司为购房人办妥房屋所有权证和沙河农信社作为抵押权人的他项权证之日止，恒越公司的保证范围包括贷款本金、利息、罚息、违约金和实现债权的费用；沙河农信社可以请求恒越公司先对全额债务承担保证责任，承担了保证责任后，恒越公司可以向债务人追偿，沙河农信社也可以请求先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，沙河农信社再向购房人和恒越公司追索等。同日，被告中恒公司、恒越公司与沙河农信社共同签订《楼宇按揭保证合同》一份，约定：为保障上述《楼宇按揭合作协议》的履行，中恒公司同意为恒越公司在该楼宇按揭合作协议中应当履行的义务和承担的责任提供不可撤销连带责任保证，保证期限为恒越公司应当履行义务的期限及该期限届满之日后两年止，保证范围为上述楼宇按揭合作协议中所确认的由恒越公司履行的义务和承担的责任等。
2001年11月2日，被告陈谚谊为购买恒越公司开发建设的上述房屋，与沙河农信社签订《楼宇按揭合同》一份，订明：沙河农信社向陈谚谊提供贷款人民币910000元用于陈谚谊购买房屋，陈谚谊以其与发展商签订的商品房购销合同项下确定的座落在广州市海珠区草芳围2号大院怡安花园第五幢1001房的房产作为借款的抵押担保，借款的期限为20年，自2001年12月起至2021年12月止，具体借款起止日以本合同办妥抵押登记后，沙河农信社将借款转账至陈谚谊指定的发展商账户之日为准；借款利息按月计付，月利率为4.65‰，实际借款利率以贷款发放日的执行利率为准，如遇国家调整利率，沙河农信社有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知陈谚谊；陈谚谊应从支用借款次月开始，按月供款偿还借款本息，供款期数为240期，若按现行贷款利率，则每月归还本息金额为人民币6300.96元；陈谚谊任意一期供款的违约，即为对沙河农信社全部借款的违约，沙河农信社可采取相应的方式实现全部债权，有权强制陈谚谊提前偿还部分或全部借款，陈谚谊未予清偿借款的，沙河农信社即可以合法的方式对抵押房产进行处分等条款。合同签订后，原广州市国土局房地产管理局于2001年11月30日对座落在广州市海珠区草芳围2号大院怡安花园5号楼1001房的房屋进行了抵押登记，载明抵押权人为沙河农信社，抵押人为陈谚谊。2001年12月5日，沙河农信社依约向被告陈谚谊发放了合同项下贷款人民币910000元。被告陈谚谊借款后，于前期偿付了部分借款本息，自2012年1月18日起未再供款，尚欠借款本金人民币521985.33元未偿还，截至2012年8月12日，被告陈谚谊尚欠利息（包括罚息和复息）18634.83元。
另查明，2002年，根据中国人民银行广州分行广州银复（2002）309号《关于广州市东圃农村信用合作社并入广州市沙河农村信用合作社的批复》，沙河农信社名称变更为广州市东沙农村信用合作社，2008年，广州市东沙农村信用合作社的债权债务并入广州市农村信用合作联社天河信用社。2009年12月，广州市农村信用合作联社天河信用社经核准改制为股份有限公司分公司，改制后的名称为广州农村商业银行股份有限公司天河支行。2011年8月，原告广州农村商业银行股份有限公司天河支行分别向被告陈谚谊、恒越公司发出贷款催收通知，被告陈谚谊未予还款，被告恒越公司于同年9月15日复函称，该司愿意根据《楼宇按揭合作协议》的约定承担连带责任保证，以保证人身份向原告偿还最终确认的款项，但因该司内部的问题，偿付该款需要时间，承诺自复函发出之日起三个月内清偿完毕。上述期限届满后，恒越公司未向原告付款。本案中，被告恒越公司、中恒公司均未提供证据证明其已为广州市海珠区草芳围2号大院怡安花园第五幢1001房办妥房屋所有权证和他项权证。就本案纠纷的法律适用，原、被告双方当事人未作约定。
以上事实，有原告的陈述和原告提交的《楼宇按揭合作协议》、《楼宇按揭保证合同》、《楼宇按揭合同》、《广州市房地产抵押登记证明书》、《借款借据》、陈谚谊供款账户明细记录、《贷款催收通知》、《对贷款催收通知的复函》、《企业改制通知书》及中国人民银行广州分行、广州市农村信用合作联社、中国银行业监督管理委员会广东监管局的相关文件在案佐证。
本院认为：由于被告中恒公司是在澳门特别行政区注册登记的公司，故本案属于涉港澳民商事纠纷案件，应参照涉外民事案件确定管辖和法律适用。本案性质为借款合同纠纷，贷款人住所地在本院辖区内，故本院对本案享有管辖权。涉案当事人未选择合同争议应适用的法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条和最高人民法院《关于审理涉外民事商事合同纠纷案件法律适用若干问题的规定》第五条第二款第（七）项的规定，本案应适用贷款人住所地法。据此，本院确定中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。
原沙河农信社分别与被告恒越公司、中恒公司、陈谚谊签订的《楼宇按揭合作协议》、《楼宇按揭保证合同》、《楼宇按揭合同》均是签约当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律和行政法规的强制性规定，依法应确认为有效合同，原沙河农信社与被告陈谚谊之间的借贷合同关系及原沙河农信社与被告恒越公司、中恒公司之间的担保合同关系依法成立、生效。原沙河农信社更名、改制后，其债权债务按有关文件规定转由原告享有和承担，故原告是本案适格主体，依法有权向被告陈谚谊、恒越公司、中恒公司主张权利。被告陈谚谊借款后逾期未还本付息，已构成根本违约，原告依约有权解除《楼宇按揭合同》并要求被告陈谚谊清偿尚欠的借款本金并按合同约定计付利息、罚息、复息。由于被告恒越公司、中恒公司未能提交证据证明其已为广州市海珠区草芳围2号大院怡安花园第五幢1001房办妥房屋所有权证和他项权证，恒越公司对陈谚谊上述借款的担保期间尚未届满，原告有权要求恒越公司、中恒公司依照《楼宇按揭合作协议》、《楼宇按揭保证合同》的约定承担相应的担保责任。本案中，被告陈谚谊在借款时已设定以所购房屋作抵押担保，《楼宇按揭合作协议》明确约定原沙河农信社可以请求恒越公司先对全额债务承担保证责任，承担了保证责任后，恒越公司可以向债务人追偿，沙河农信社也可以请求先行使抵押权，处置抵押物价款不足以清偿贷款本金、利息、罚息、违约金及实现债权的费用时，沙河农信社再向购房人和恒越公司追索，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。在《楼宇按揭合作协议》已明确约定债权人可请求恒越公司先对全额债务承担保证责任的情况下，应从其约定，因此，本院对原告主张被告恒越公司、中恒公司对陈谚谊的债务承担连带清偿责任予以支持。被告陈谚谊、恒越公司、中恒公司经本院合法传唤，逾期未到庭应诉，本院可依法对本案作缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第（四）项、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、原广州市沙河农村信用合作社与被告陈谚谊于2001年11月2日签订的《楼宇按揭合同》予以解除；
二、被告陈谚谊于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州农村商业银行股份有限公司天河支行偿还借款本金人民币521985.33元及相应利息（利息包括罚息和复息，计至2012年8月12日为人民币18634.83元，自2012年8月13日起至实际付款之日止，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算并计付逾期罚息和复息）；
三、原告广州农村商业银行股份有限公司天河支行对座落在广州市海珠区草芳围2号大院怡安花园5号楼1001房折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款享有优先受偿权；
四、被告广州恒越房地产发展有限公司对本判决主文第二项所确定的陈谚谊的债务承担连带清偿责任，其承担责任后，有权向被告陈谚谊追偿；被告中恒投资实业有限公司对广州恒越房地产发展有限公司应承担的该部分责任承担连带清偿责任，中恒投资实业有限公司承担责任后，有权向被告广州恒越房地产发展有限公司追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9020元，由被告陈谚谊、广州恒越房地产发展有限公司、中恒投资实业有限公司共同负担（三被告于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳该费用）；公告费1000元，由被告陈谚谊、广州恒越房地产发展有限公司、中恒投资实业有限公司共同负担（该费用原告已预交有关单位，由三被告于本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告）。
如不服本判决，原告广州农村商业银行股份有限公司天河支行，被告陈谚谊、广州恒越房地产发展有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告中恒投资实业有限公司可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 梁 万 生
人民陪审员 赵 小 丽
人民陪审员 刘 红 梅
二〇一四年四月一日
书 记 员 司徒晓君
李燕萍