北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终520号
上诉人（原审被告）:陈树伟，男，1981年7月14日出生。
被上诉人（原审原告）樊文斗，男，1934年2月4日出生。
委托诉讼代理人：王新广，北京市帅和律师事务所律师。
上诉人陈树伟因与被上诉人樊文斗房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2016）京0115民初7852号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，审阅了一审卷宗，询问了双方当事人，在双方就本案争议事实没有提供新证据的情况下，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。
陈树伟的上诉请求为：1.确认双方所签《房屋租赁合同》无效；2.樊文斗退还押金2800元；3.由樊文斗承担诉讼费。事实和理由：樊文斗签订合同时故意隐瞒未交物业费的事实，构成欺诈；合同履行期间曾发生漏水、水管损坏、油烟机损坏等，物业因樊文斗未交物业费不管修，影响我使用租赁物。2016年3月，又发生了樊文斗之子说我故意损坏新油烟机，辱骂我父亲的事，后我打电话告知其不租房子了让其交接，其一直未理睬，直到我收到传票。
樊文斗辩称：我没有隐瞒没交物业费的事实，因物业公司与小区业主有矛盾造成很多业主拒交物业费；我与陈树伟所签合同对于维修费、物业费的负担有约定；我方已进行了维修，承担了维修费。不同意陈树伟的上诉请求。
樊文斗向一审法院起诉，请求法院判令：1.解除双方所签《房屋租赁合同》；2.陈树伟支付违约金2800元、2016年4月9日至2016年6月16日期间的房屋租金6437.7元；3.陈树伟支付租住期间拖欠的水费共计310元；4.陈树伟承担诉讼费。
一审法院认定事实：2015年7月10日，樊文斗作为甲方与乙方陈树伟签订《房屋租赁合同》，主要内容为：乙方承租甲方位于北京市大兴区黄村镇双河北里甲31号楼1-401号房屋（以下简称涉案房屋），用途为居住；租期为2015年7月10日至2016年7月9日；租金标准为每月2800元；支付方式为汇入甲方指定账户或直接向甲方支付现金；首期租金系6个月租金总额，总金额为16800元，剩余6个月租金乙方分别于2016年1月9日前支付8400元，2016年4月9日前支付8400元；逾期超过10天的，则视为乙方自动退租，构成根本违约，甲方有权收回房屋并追究乙方的违约责任；押金为2800元，如乙方不履行本合同约定的缴费义务及其他应由其支付的费用（包括但不限于租金），甲方可以使用或扣留全部或部分押金，其数额视乙方所欠租金或其他应付费用的数额而定；如乙方违约致使本合同提前解除，上述押金不予退还；租赁期内供暖费、物业管理费由甲方承担，其他费用包括但不限于自来水费、中水费、电费、电话报装费及电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担；解除合同方式为协商或因不可抗力导致本合同无法继续履行的，自行解除；甲方如有延迟交付房屋达30日的、交付的房屋严重不符合约定的、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权解除合同，甲方应按月租金100％向乙方支付违约金；如乙方有不按约定支付租金达10日的、欠缴各项费用大于400元的、擅自改变房屋用途的、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的等情况，应按月租金的300％向甲方支付违约金；除此之外，甲方可没收押金并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。该合同落款处有出租方樊文斗及其委托代理人樊立钢、承租方陈树伟的签字，日期为2015年7月10日。
一审审理中，陈树伟认为樊文斗在合同中约定其应当承担物业费，但实际上樊文斗已经12年未交纳物业费，且在签订合同时隐瞒了未交纳物业费的事实，构成了欺诈，该合同属无效合同。樊文斗提交了3张维修单，以证明其对出租房屋尽到了维修义务，且于2016年4月向陈树伟以短信的方式催要过房租。根据樊文斗提交的水费查询记录，涉案房屋2014年水费为75元，2015年7月至2016年5月期间的水费为235元。陈树伟认可水费查询记录，但不认可自己承诺负担2014年产生的水费。陈树伟仅提供2016年4月1日至4月30日期间的通话记录欲证明其在2016年3月份，通过电话告知樊文斗的委托代理人樊立刚，因樊文斗不维修抽油烟机，其要求退房。樊文斗否认收到过陈树伟的通知，对上述证据亦不予认可。
一审法院认为：根据上述举证质证，本案的争议焦点为樊文斗未交纳物业费的行为是否构成欺诈以及本合同的效力如何。法院认为，樊文斗与陈树伟签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。就樊文斗是否存在欺诈行为，法院认为，双方在合同中约定了物业费由樊文斗承担，仅是对费用负担的约定，而非樊文斗必须或是已经交纳物业费，并且在陈树伟租住期间，房屋设施的维修费用均由樊文斗支付，未交纳物业费的行为也未影响陈树伟正常的居住生活。因此，樊文斗未交纳物业费的行为不构成欺诈。陈树伟主张其于2016年3月份曾向樊文斗发出提前解除合同通知，但其未能提交充分证据证明且樊文斗不予认可，故法院不采纳其主张。而陈树伟租住房屋期间，未按合同约定交纳租金已逾10日，构成违约，根据合同约定，樊文斗方可单方解除合同。陈树伟主张其在2016年5月底已经腾退房屋，但未能提交相应的证据且樊文斗对此事不予认可，故对其主张法院不予采纳，因此，租金应计算至双方共同交接房屋之时，即2016年6月16日，具体数字为6253.3元（2800元/月*2个月+7日÷30日*2800元）。关于樊文斗主张的违约金一项，法院认为，合同中关于“如陈树伟违约致使本合同提前解除，上述押金不予退还”的约定，应当认定为对违约金的约定，现樊文斗在不退还押金又另行主张违约金的基础上，其所得的违约金实为5600元，标准过高，因此，以押金金额抵扣违约金金额确定其违约金数额为宜，故就其另行主张2800元违约金的诉讼请求，法院不予支持。关于水费的问题，樊文斗主张2014年的水费已与陈树伟口头协商一致由陈树伟承担，但陈树伟不予认可，故对樊文斗的主张不予采纳。据此，一审法院判决：一、解除樊文斗与陈树伟于二〇一五年七月十日签订的房屋租赁合同；二、陈树伟于判决生效后十日内支付樊文斗房屋租金六千二百五十三元三角、水费二百三十五元，以上共计六千四百八十八元三角；二、驳回樊文斗的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，陈树伟与樊文斗对一审判决认定的事实均无异议，亦未提供新的证据，本院对一审判决确定的事实予以确认。另双方一致确认：陈树伟于2015年7月10日之前已实际搬入涉案房屋，陈树伟应于2016年4月9日支付下期租金，但其并未支付；一审审理期间，双方于2016年6月16日完成涉案房屋的交接；一审判决判令陈树伟支付的是2016年4月9日至2016年6月16日期间的租金。本院对上述双方一致确认的事实亦予以确认。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案双方争议的焦点是双方所签《房屋租赁合同》是否有效。陈树伟提出樊文斗未向其说明没缴物业费的事实，构成欺诈。对此，本院认为一则陈树伟没有提供证据证实樊文斗故意隐瞒未缴纳物业费的情况，二则合同仅约定房屋设施的维修费用均由陈树伟负担；三则即便如其所述，樊文斗未告知其未缴纳物业费的情况，也没有损害国家利益，不符合法定无效的情形。故陈树伟坚持认为上述合同无效，本院不予采信。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。陈树伟没有按照约定时间交纳涉案房屋租金，构成违约，导致合同提前解除，按照合同约定，其应当承担违约责任，樊文斗有权不退押金。陈树伟虽主张其已提前通知樊文斗要求解除合同，因其没有提供证据佐证其所述事实存在，本院对其该项主张不予支持。况且，樊文斗提供的维修费用单据已经证实，陈树伟提出的履约过程中出现的需要维修的情况，也是由樊文斗出资进行了维修，由此可以认定樊文斗履行了出租人保障租赁物正常使用的义务，即便其未向物业公司缴纳物业费，也并没有严重影响陈树伟正常使用涉案房屋。因此，陈树伟应当支付使用涉案房屋期间发生的水费及欠付的租金。
综上所述，陈树伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由陈树伟负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 白 松
审判员 刘慧慧
审判员 王 磊
二〇一七年二月四日
书记员 孙春玮