四川省成都市双流区人民法院民 事 判 决 书(2017)川0116民初4506号原告：赵红琴，女，1982年10月11日出生，汉族，住贵州省安龙县。委托诉讼代理人：黄加彬，四川棠湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗子荣，四川棠湖律师事务所律师。被告：张刚，男，1983年7月16日出生，汉族，住四川省资中县。被告：马四杰，女，1984年12月30日出生，汉族，住湖北省应城市南垸良种场。委托诉讼代理人：吴明万，四川陵州律师事务所律师。被告：成都大唐房屋中介有限公司，住所地成都市双流区。法定代表人：唐军。原告赵红琴与被告张刚、马四杰、第三人成都大唐房屋中介有限公司（以下简称“大唐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告赵红琴及其委托诉讼代理人罗子荣、被告马四杰及其委托诉讼代理人吴明万到庭参加诉讼。被告张刚、第三人大唐公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。赵红琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除《房屋买卖合同》、《房屋预约买卖合同》；2.判令被告张刚、马四杰返还原告已实际支付的购房款、银行还款、物业管理费、交房中心税费合计128600元，双倍返还定金20000元，并赔偿原告已支付的公证费1750元；3.判令被告大唐公司返还已支付的居间服务费6000元；4.判令被告承担本案的律师费7817元。事实和理由：原被告于2017年3月2日签订了《房屋买卖合同》，约定张刚将坐落在成都市天府新区万安镇东林村4组青南美湾×栋×单元×楼×号房屋出售给赵红琴。2017年3月6日，赵红琴再次与张刚、马四杰签订了《房屋预约买卖合同》并经成都市蜀都公证处公证，约定张刚、马四杰将案涉房屋出售给赵红琴，并约定“在履行合同过程中，若发生争议，由双方协商解决；若协商不成任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉；违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的诉讼费、执行费、律师费、差旅费等”。为履行合同义务，赵红琴先后向张刚支付了定金、购房款、银行还款、物业管理费、交房中心税费、电费等合计138600元，支付给成都市蜀都公证处公证费1750元，并向大唐公司支付了居间服务费6000元。尔后，张刚因拖欠银行按揭被依法提起诉讼，且张刚无法取得联系，其行为已经构成逾期违约，导致《房屋买卖合同》、《房屋预约买卖合同》的合同目的不能实现。为维护其合法权益，故诉至法院。马四杰辩称，赵红琴要求解除《房屋买卖合同》、《房屋预约买卖合同》并要求返还、支付违约赔偿没有法律依据；居间服务费与马四杰没有关系，与本案买卖合同纠纷也不能一并处理；张刚与马四杰已于2014年10月30日解除了婚姻关系，现涉案房屋的所有权人为张刚，且赵红琴并没有付款给马四杰，马四杰在合同的履行的过程中也没有违约，故赵红琴的诉请请求缺乏事实和法律依据。张刚没有出庭答辩，也没有提交任何证据材料。结合原、被告的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：张刚（甲方）与赵红琴（乙方）在大唐公司（丙方）的居间下于2017年3月2日签订了《房屋买卖合同》，约定甲方将坐落在成都市天府新区万安镇东林村×组×栋×单元×楼×号房屋出售给乙方，建筑面积54.55平方米，合同备案号3393421，总价款380000元；合同签订后支付80000元作为购房定金，同时甲方需提供房屋产权过户所需要证件及资料交由丙方代管；付款方式及付款时间甲乙双方约定：第一次付款甲乙双方签订三方买卖合同做公证后，买房向卖方支付80000元，另外支付卖方在银行的违约金，以银行核实为准。第二次付款甲乙双方相互协助共同还清银行尾款并在过户成功后乙方向甲方支付50000元；关于税费约定：乙方须支付购买此房屋的所有税费，包括甲方税费；乙方向丙方支付居间服务费10000元；甲乙双方约定卖方拿到产权证一周到产权交易中心办理房屋产权过户手续，若甲方房屋为已经备案正在办理产权证的房屋，过户时间另行通知，协商结果以本合同特别约定内容为准；房产交接约定为过户当天。签订房屋买卖合同当天，赵红琴向张刚支付了购房定金10000元。2016年3月6日，张刚、马四杰作为甲方与赵红琴作为乙方再次签订了《房屋预约买卖合同》并作了公证，双方就位于成都市天府新区万安镇东林村×组×栋×单元×楼2106号房屋（按揭贷款房屋，合同备案号：3393421）约定：甲方自愿将上述房屋在取得不动产权证书并注销抵押登记后出售给乙方，房屋总价款380000元；甲方保证该房屋无权属争议并自行结清上述房屋的按揭贷款，甲方即将取得合法的不动产证书。付款方式及结按还贷约定：甲方已经收到乙方的购房定金10000元，签订本合同后，乙方于2017年3月6日预付甲方上述房屋的购房首付款70000元（不含定金），乙方于甲方取得上述房屋不动产权证书之日起三十日内代甲方结清上述房屋的按揭贷款250000元，提前结按的违约金、手续费由甲方承担。如甲方于甲乙双方办理过户登记之日前未向银行提出结清上述房屋按揭贷款申请或未按银行规定的期限办理结清贷款手续的，乙方有权单方解除合同,甲方按第九条的约定承担违约责任，但国家政策调整和法律、法规变化、银行单方原因导致甲方不能按期结按还贷的除外。《房屋预约买卖合同》同时约定，甲方取得不动产证书并注销抵押登记之日起三个工作日内与乙方签订正式房屋买卖合同并办理房屋买卖产权过户登记、领取不动产权证书等手续，甲乙双方到不动产管理部门办理上述房屋买卖过户手续并将上述房屋过户到乙方名下当日，乙方以现金或转账方式一次性付清余款50000元。税费的交纳约定：甲方办理并领取上述房屋不动产权证书所产生的税费、维修资金由甲方承担，双方买卖上述房屋过户、交易税费全部由乙方承担。房屋预约买卖合同公证费用1750元，赵红琴于2017年3月6日已向四川省成都市蜀都公证处支付。上述预约买卖合同签订后，赵红琴陆续向张刚支付了购房款80000元、按揭银行还款39800元、税费6200元、物业管理费2500元及电费100元，合计128600元。2017年5月9日，赵红琴因诉讼向四川棠湖律师事务所支付了律师费7817元。另查明，张刚、马四杰因按揭贷款逾期，中信银行股份有限公司成都分行已于2017年2月22日诉至法院要求其归还贷款，并要求实现对抵押案涉房屋的优先受偿权。再查明，张刚与马四杰于2014年10月30日办理了离婚登记，离婚协议约定案涉房屋归张刚所有。诉讼过程中，赵红琴撤回在本案中向被告大唐公司主张居间服务费6000元的起诉。以上事实，有原、被告身份信息、商品房买卖合同、房屋买卖合同、房屋预约买卖合同、收条、银行交易明细、公证费发票、电费物管费收据、律师费收据、受理案件通知书、应诉通知书、离婚证、离婚协议及双方当庭陈述予以佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于，1.赵红琴要求解除《房屋买卖合同》、《房屋预约买卖合同》并要求张刚、马四杰返还已付款项能否成立；2.张刚、马四杰是否承担违约责任。本院将根据查明的事实，综合认定如下:首先，赵红琴与张刚签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违法律、法规的强制性规定，合法、有效。因案涉房屋系张刚与马四杰共同购买并合同备案在其双方名下，事后得到马四杰的追认并和张刚再次与赵红琴定了《房屋预约买卖合同》，应属有效。但案涉房屋设有抵押，且中信银行股份有限公司成都分行已于2017年2月22日诉至法院要求张刚、马四杰归还贷款，并要求实现对抵押案涉房屋的优先受偿权，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，同时，案涉房屋亦未办理房屋不动产权证书，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条（六）项的规定，“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”，故在抵押权未消灭、房屋未办理权属证书的情况下双方的合同目的已经不能实现，赵红琴要求解除《房屋买卖合同》、《房屋预约买卖合同》本院予以支持。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故在合同履行的过程中张刚收到的购房款80000元、按揭银行还款39800元、税费6200元、物业管理费2500元及电费100元，合计128600元应当返还赵红琴。虽然马四杰与张刚已于2014年10月30日办理了离婚登记，并且约定案涉房屋归张刚所有，但案涉房屋并未办理权属证书，双方内部约定不能对抗善意第三人，而马四杰与张刚作为《房屋预约买卖合同》的一方当事人，应当对张刚收到费用承担返还责任，故赵红琴要求张刚、马四杰返还128600元，符合法律规定，本院予以支持。最后，《房屋预约买卖合同》约定，“乙方（赵红琴）于甲方（张刚、马四杰）取得上述房屋不动产权证书之日起三十内代甲方结清上述房屋的按揭贷款250000元”，根据上述约定赵红琴结清按揭办理房屋过户手续的前提是张刚、马四杰办理并取得房屋的不动产权证书，而本案中赵红琴不能提供有效的证据证明张刚、马四杰怠于办理房屋的不动产权证书或明确表示不办理房屋不动产权证书，故赵红琴主张张刚、马四杰承担违约责任双倍返还定金20000元、支付律师费7817元、赔偿已支付的公证费1750元，本院不予支持，但张刚、马四杰作为合同一方收取的定金10000元应当予以返还。综上所述，张刚、马四杰作为合同一方收取的购房款80000元、按揭银行还款39800元、税费6200元、物业管理费2500元、电费100元及定金10000元，合计138600元应当返还赵红琴。诉讼过程中，赵红琴撤回在本案中向被告大唐公司主张居间服务费6000元的起诉，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（五）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵红琴与被告张刚于2017年3月2日签订的《房屋买卖合同》，原告赵红琴与被告张刚、马四杰于2017年3月6日签订的《房屋预约买卖合同》于本判决生效后解除；二、被告张刚、马四杰于本判决生效后五日内向原告赵红琴返还138600元；三、驳回原告赵红琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1792元，由原告赵红琴负担392元，被告张刚、马四杰负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 陈 磊二〇一七年八月四日书记员 黄小琴