西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）藏01民终485号上诉人（原审原告）：徐振娟，女，汉族，现住西藏拉萨市。委托诉讼代理人：白玛，西藏雪域律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝建斌，西藏雪域律师事务所律师。上诉人（原审被告）：加羊尖措，男，藏族，经商，现住西藏拉萨市。上诉人（原审被告）：李振辉，男，汉族，经商，现住西藏拉萨市。上诉人（原审被告）：余阳，女，汉族，经商，现住河北省唐山市。上诉人加羊尖措、李振辉、余阳的共同委托诉讼代理人：曹永斌，北京市大成（拉萨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：索南加，男，藏族，现住西藏拉萨市。委托诉讼代理人：卢文杰，北京市盈科（拉萨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董佳维，北京市盈科（拉萨）律师事务所实习律师。上诉人徐振娟、加羊尖措、李振辉、余阳因与被上诉人索南加房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初428号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐振娟及其委托诉讼代理人白玛、郝建斌，上诉人加羊尖措、李振辉、余阳的共同委托诉讼代理人曹永斌及上诉人加羊尖措、李振辉本人，被上诉人索南加及其委托诉讼代理人卢文杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐振娟上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初428号民事判决第五项，并依法改判四被上诉人支付违约金200000元；2.本案诉讼费由四被上诉人承担。事实和理由：1.徐振娟与加羊尖措、李振辉、余阳签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》第八条第四款约定加羊尖措、李振辉、余阳并非依据合同事由解除本合同的，应当向徐振娟承担相应违约金20万元，故徐振娟主张的违约金应得到支持。2.该合同第五条明确约定了租赁期限，但徐振娟在使用租赁房屋时，业主方两次向徐振娟发出收回房屋的通知，导致徐振娟不能继续正常使用租赁房屋至约定的租赁期间，故加羊尖措、李振辉、余阳存在违约，对此给徐振娟造成的诉讼损失，应当承担赔偿责任。加羊尖措、李振辉、余阳辩称，我方并非依据合同事由解除合同，是徐振娟要求解除合同。故我方不存在违约，不应承担违约金。被上诉人索南加辩称，我与徐振娟不存在合同关系，不应承担民事责任。上诉人加羊尖措、李振辉、余阳上诉请求：1.依法撤销西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初428号民事判决，改判驳回徐振娟的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。我方与徐振娟签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》源于我们与索南加签订的租赁合同，因索南加与我们签订的租赁合同期限截止为2019年4月1日，故我们与徐振娟的租赁合同期限截止到2019年4月1日。而索南加与桑耶寺签订的合同，经桑耶寺核实合同上的印章属伪造，故索南加涉嫌诈骗，我们不存在违约行为。2.一审法院适用法律错误。我方与徐振娟签订的所有合同、文件都是真实合法的，我们至今也未单方解除过合同，而徐振娟亦未口头或书面通知我们解除合同，一审法院以”擅自解除合同”作为判决依据，于法无据。徐振娟辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实根据和法律依据，一审法院所判决的1、2、3、4项判决合法有效，请予以维持。被上诉人索男加辩称，我方未伪造与桑耶寺签订的合同。徐振娟向一审法院提出诉讼请求：1.解除原告与被告一、二、三签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》；2.四被告向原告支付转让费及装修费145万元，违约金20万元；3.四被告向原告支付租金损失23.8333万元；4.四被告返还原告租金2.25万元；5.被告一、二、三向原告支付律师服务费7.6万元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月5日，原告与被告一、二、三签订《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》，合同第五条约定租赁期限至2019年4月1日，被告一、二、三保证原告在租赁期间内能够正常使用房屋，现房屋所有权人桑耶寺民主管理委员会要求收回房屋，致使原告签订的合同无法履行。一审法院认定事实：1.原告提交《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》原件、《收条》原件一份，被告一、二、三认可上述证据的真实性，该院对该组证据的真实性予以采纳。上述证据能够证实2013年7月5日，原告与被告一、二、三签订《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》，合同租赁期限自将娘毛吉家庭旅馆交给原告之日起至2019年4月1日，原告依据合同约定向被告一、二、三支付了140万元装修费和5万元转让款，该院予以确认。2.《个体工商户名称预先核准通知书》复印件、《准予注销登记通知书》原件、《同意书》原件各一份，用以证明原告在接手娘毛吉家庭旅馆后，将娘毛吉家庭旅馆名称改为扎与夏客栈，以及娘毛吉为被告四的妻子，娘毛吉知道原告与被告一、二、三就娘毛吉家庭旅馆的转让事实。该院认为，上述证据能够形成证据链证实娘毛吉同意将娘毛吉家庭旅馆转让给原告，娘毛吉家庭旅馆被注销后，原告将该旅馆名称变更为扎与夏客栈，故对该组证据予以采纳；但该院认为，即使被告四自认娘毛吉为其妻子，原告也应当对该身份关系举证证明，故对原告以上述证据主张娘毛吉为被告四的妻子的证明目的，该院不予采信。3.原告提交《证明》原件两份，用以证明桑耶寺民主管理委员会同意将诉争房屋转租给原告的事实，该房产证复印件不符合证据形式要求，该院不予采纳；被告对于原告提交的两份落款为丹杰林寺的《证明》原件的真实性有异议，该院向丹杰林寺核实2015年1月4日的《证明》的真实性，丹杰林寺回复称该证明上加盖的公章并非该寺的惯用公章，因两份《证明》上加盖的公章与丹杰林寺向该院复函上加盖的公章模样区别显著，且《证明》上落款人为丹杰林寺，并非桑耶寺民主管理委员会，原告并未举证证明丹杰林寺对诉争房屋具有处分权，故对该组证据不予采纳。4.原告提交《合同》两份，用以证明被告一、二、三向原告提交的《合同》为虚假合同，即被告一、二、三向原告提交的《合同》中显示被告四与桑耶寺民主管理委员会约定的租赁期限为2007年3月1日至2019年3月1日，而经向桑耶寺民主管理委员会确认，被告四与桑耶寺民主管理会签订的真实《合同》中就诉争房屋约定的租赁期限为2007年3月1日至2017年3月1日。该院认为，上述证据能够达到原告的证明目的，即被告四与桑耶寺民主管理委员会就诉争房屋约定的租赁期限为2007年3月1日至2017年3月1日，该院对此予以采信。5.原告提交《房屋所有权证》复印件一份、《关于桑耶寺收回位于拉萨丹杰林出租房的通知》原件一份、《关于桑耶寺租房收回的通知》复印件一份，上述证据能够证实桑耶寺民主管理委员会就诉争房屋具有处分权，被告四与桑耶寺就诉争房屋约定的租赁期限为2007年3月1日至2017年3月1日止，桑耶寺民主管理委员会要求原告搬离的事实，故对上述证据，该院予以采信。6.原告提交《收条》原件三份、《银行卡客户交易查询》打印件一份，用以证明原告在使用诉争房屋期间的年租金27万元均系被告四的妻子娘毛吉来收取，但被告四与桑耶寺民主管理委员会的年租金为20.5万元，且被告四欺骗被告一、二、三才导致违约，因此在原告无法正常使用诉争房屋至2019年的前提下，被告四应当返还赚取的房屋差价。该院对上述证据的真实性予以采纳，但2013年10月1日和2014年4月2日《收条》上的收款人均为被告一，故对证明目的不予采信。7.原告提交《雪域律师事务所委托代理合同》、转账凭证及发票一张，能够证明原告因此次纠纷产生律师代理费7.6万元，故对该组证据，该院予以采纳。8.被告一、二、三提交《旅馆租赁合同》复印件一份，被告四提交《旅馆租赁合同》原件一份，能够证明被告四将娘毛吉家庭旅馆出租给被告一，约定年租金为27万元，租期为2012年4月1日至2019年4月1日，该院对上述证据的真实性予以采纳。9.被告四提交身份证复印件一份，能够证明被告的身份信息，该院对该证据予以采信。10.被告四提交照片原件一份，用以证明被告四在将诉争房屋转租给被告一时，诉争房屋已装修完毕，能够正常使用诉争房屋。该院认为，该照片未能体现涉诉房屋的装修状态，故对该证据，该院不予采纳。根据庭审查明，2007年2月1日，被告四与桑耶寺民主管理委员会签订《合同》一份，约定桑耶寺民主管理委员会将拉萨市丹杰林寺一、二楼出租给被告四，约定的租赁期限为2007年3月1日至2017年3月1日，其中2007年3月1日至2012年3月1日的租金每年为15.5万元，2012年3月1日至2017年3月1日的租金每年为20.5万元。2012年4月1日，被告四与被告一签订《旅馆租赁合同》，约定被告四将诉争旅馆转租给被告一，租赁期限为2012年4月1日至2019年4月1日，租金为每年27万元。2013年7月5日，原告与被告一、二、三签订《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》，约定被告一、二、三以转让费5万元和装修费140万元的价格将娘毛吉家庭旅馆的经营权和管理权以及房屋的装修和设施全部转让给原告，以每年27万元的租金将诉争房屋转租给原告，原告的承租期限至2019年4月1日。因被告四与桑耶寺民主管理委员会约定就诉争房屋的租赁期限至2017年3月1日，桑耶寺民主管理委员会也分别于2017年1月24日和2017年3月2日两次向原告发出收回诉争房屋的通知。另查明，被告一、二、三之间为合作关系。还查明，被告四在租赁期满后，未与桑耶寺民主管理委员会续签租赁合同，也未向桑耶寺民主管理委员会继续缴纳房租，桑耶寺民主管理委员会发出要求原告搬离房屋的通知后，原告至今尚未搬离。该院认为，本案的争议焦点是：1.被告四是否为适格主体；2.原告与被告一、二、三就《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》解除的条件是否成就；3.四被告是否应当向原告支付转让费及装修费145万元、违约金20万元、租金损失23.8333万元；4.四被告是否应当向原告返还租金2.25万元；5.被告一、二、三向原告支付律师服务费7.6万元。对于第一个争议焦点，被告四以原告起诉的被告名称为索朗甲，而被告四的实际名称为索南加，故被告四不是适格主体。该院认为，原告在起诉阶段提供的被告四的身份证号码与被告四本人向法院提交的身份证复印件上载明的号码一致，考虑到被告四为藏族，原告以汉语谐音将被告四的名称写为”索朗甲”存在合理性，故被告四主张其为非适格主体的抗辩意见，该院不予采信。被告四为适格的诉讼主体。对于第二个争议焦点，被告四虽然抗辩其未同意被告一、二、三将诉争房屋转让、转租给原告，但该院认为，被告一、二、三与被告四签订的《旅馆转租合同》和娘毛吉家庭旅馆被注销后由原告在诉争房屋上经营扎与夏客栈等事实，能够证明被告四已经同意了原告与被告一、二、三就诉争房屋的转让、转租事宜。同时，被告一、二、三将诉争房屋转让、转租给原告已三年有余，从日常生活经验和交易习惯判断，被告四至迟应当在2015年1月5日原告在诉争房屋上成立扎与夏客栈时就应当知道诉争房屋被转让、转租的事实，被告四未在其后的6个月内行使解除权，应当视为其同意被告一、二、三将诉争房屋转让、转租给原告。本案中，被告四与桑耶寺民主管理委员会就诉争房屋约定的租赁期限为2007年3月1日至2017年3月1日，被告四与被告一就诉争房屋约定的租赁期限为2012年4月1日至2019年4月1日。而被告一、二、三向原告就诉争房屋约定的承租期限为原告接手娘毛吉家庭旅馆之日至2019年4月1日。因被告四与桑耶寺民主管理委员会约定就诉争房屋的租赁期限至2017年3月1日，桑耶寺民主管理委员会也分别于2017年1月24日和2017年3月2日两次向原告发出收回诉争房屋的通知。故该院认为被告一、二、三因未能依约保证原告的承租期限，从而导致旅馆不能继续经营的后果构成根本性违约，原告要求解除与被告一、二、三签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》于法有据，该院予以支持。对于第三个争议焦点，该院作出如下认定：1.转让费及装修费145万元，《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》8.2条约定如被告一、二、三对诉争房屋的合法承租期限小于2019年4月1日，则原告有权解除该合同，被告一、二、三应当退还原告已支付的款项。原告于2013年7月15日向被告一、二、三支付了5万元转让费和140万元装修费，现被告一、二、三已无法依照《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》约定的租赁期限保证原告的承租权，故根据意思自治原则，原告要求被告一、二、三返还上述款项的要求，于法有据，该院予以支持；2.违约金20万元，《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》8.4条对被告一、二、三承担违约金责任的条件是被告一、二、三非依据合同约定事由或法律规定擅自解除该合同，故原告要求被告一、二、三承担20万元违约金的诉讼请求，该院不予支持；3.原告以被告四与桑耶寺民主管理委员会就诉争房屋约定的租金与原告向四名被告支付的租金存在差价为由，主张四被告向原告支付23.8333万元租金损失，该院认为，民事活动应当遵循意思自治，当事人应当严格遵守合同相对性原则，原告与被告一、二、三在《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》中明确约定了诉争房屋的年租金为27万元，当事人就应当遵守该租金约定，故原告要求被告一、二、三向原告支付23.8333万元租金损失的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。对于第四个争议焦点，原告以向四被告多支付了2017年3月的租金2.25万元为由，要求四被告予以返还。本院认为，被告四与桑耶寺民主管理委员会之间的租赁合同截止日为2017年3月1日，而原告向其合同相对方被告一、二、三缴纳租金至2017年3月31日，故原告要求被告一、二、三返还2.25万元的诉讼请求，该院予以支持。对于第五个争议焦点，对于律师服务费7.6万元，《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》8.2条约定如被告一、二、三对诉争房屋的合法承租期限小于2019年4月1日，则原告有权解除该合同，如原告有损失（直接损失及间接损失）的，被告一、二、三应当赔偿。该合同8.9条约定，间接损失包括律师费。原告因本次纠纷产生律师费7.6万元，故对原告的该诉讼请求，该院依法予以支持。该院认为，《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》系原告与被告一、二、三所签，被告四仅与被告三存在转租关系，原告陈述向被告四的家属娘毛吉缴纳租金的原因系被告一的授意，该行为应当视为原告代被告一向被告四缴纳房租的行为，被告四并非该合同的实际履行方。原告以《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》的约定要求被告四承担上述责任的诉请，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告徐振娟与被告加羊尖措、李振辉、余阳于2013年7月5日签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》；二、被告加羊尖措、李振辉、余阳自本判决生效之日起15日内向原告徐振娟支付转让费及装修费145万（大写：壹佰肆拾伍万圆整）；三、被告加羊尖措、李振辉、余阳自本判决生效之日起15日内向原告徐振娟返还租金2.25元（大写：贰万贰仟伍佰圆整）；四、被告加羊尖措、李振辉、余阳自本判决生效之日起15日内向原告徐振娟支付律师费7.6万元（大写：柒万陆仟圆整）；五、驳回原告徐振娟的其他诉讼请求。案件受理费22681.5元，依法减半收取11340.75元，由徐振娟负担3937.5元，由加羊尖措、李振辉、余阳负担7403.25元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。加羊尖措、李振辉、余阳提交《手机截屏照片》六张，欲证明”扎与夏客栈”在正常经营中,徐振娟对该证据的真实性予以认可,但对该证据的证明目的不予认可。本院对该证据予以采纳。被上诉人索南加提交桑耶寺民主管理委员会出具的《催款通知》一份，欲证明索南加与桑耶寺民主管理委员会的租赁合同截止到2018年4月1日。徐振娟认为该通知无租赁合同印证，催要的款项为占有使用费非租赁费。加羊尖措、李振辉，余阳对该证据予以认可。本院认为本案系徐振娟与加羊尖措、李振辉，余阳租赁合同纠纷，该《催款通知》系桑耶寺民主管理委员会向索南加出具，与本案无直接关联性。本院对该证据不予采纳。本院审理查明的事实及依据的证据与一审法院基本一致。另查明徐振娟至今仍在使用诉争房屋。本院认为，徐振娟与加羊尖措、李振辉、余阳签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据该合同的内容显示，诉争房屋约定的承租期限为原告接手娘毛吉家庭旅馆之日至2019年4月1日。但涉案房屋所有人桑耶寺民主管理委员会依据其与索男加签订的合同（诉争房屋约定的租赁期限为2007年3月1日至2017年3月1日），分别于2017年1月24日和2017年3月2日两次向徐振娟发出收回诉争房屋的通知，一审法院认为加央尖措、李振辉、余阳因未能依约保证徐振娟的承租期限，从而导致旅馆不能继续经营的后果已构成根本性违约，判令解除徐振娟与加央尖措、李振辉、余阳签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》，并无不当，本院予以维持。对于徐振娟主张的违约金20万元的问题，本院认为，《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》8.4条约定的被上诉人承担违约金责任的条件是非依据合同约定事由或法律规定擅自解除合同，本案中并不存在上述情形，故本院对其上诉理由不予支持。对于加羊尖措、李振辉、余阳主张不应向徐振娟返还装修费及转让款145万元的问题。本院认为，虽然徐振娟与加羊尖措、李振辉、余阳在《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》中第8.2条约定”加羊尖措、李振辉、余阳对目标旅馆的合法承租期限小于本合同所涉目标旅馆转让期限造成徐振娟在本合同所涉经营期限内无法正常经营的，徐振娟有权解除合同，加羊尖措、李振辉、余阳应退还徐振娟已支付的款项”。但是，结合本案实际，加羊尖措、李振辉、余阳三人于2013年7月5日向徐振娟交付诉争房屋，徐振娟经营使用至今，与合同约定的剩余租赁期限仅相差1年半时间，双方签订的合同并非自始就未履行。在徐振娟已经营使用长达四年之久的情况下，依然要求加羊尖措、李振辉、余阳直接返还全部款项显失公平。综合以上情况，本院结合该合同的具体履行情况，以及徐振娟的实际使用年限，并考虑到徐振娟在租赁合同期满后对该诉争房屋享有优先承租权可能享有的预期利益等各方面情形，酌情判令由加羊尖措、李振辉、余阳向徐振娟返还装修费及转让款共计85万元，一审法院对此认定显示公平，本院予以纠正。对于加羊尖措、李振辉、余阳主张不应向徐振娟退还2.25万元租金的问题。本院认为，经庭审查明徐振娟至今仍占有使用诉争房屋，理应承担占有使用期间的租金，其要求返还，于法无据，一审法院对此认定有误，本院予以纠正，对上诉人加羊尖措、李振辉、余阳的该项上诉请求予以支持。对于加羊尖措、李振辉、余阳主张不应承担律师服务费7.6万元的问题。本院认为，《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》中对律师费用有明确的约定，且在一审中徐振娟所提交的证据能够证明徐振娟因本案诉讼纠纷产生律师费损失7.6万元的事实，故一审法院支持徐振娟的该项诉求，并无不当，本院予以维持，对上诉人的该项上诉理由不予支持。对于索男加应否在本案中承担责任的问题，本院认为，本案纠纷是由加羊尖措、李振辉、余阳与徐振娟签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》引起，根据合同相对性原则，索男加在本案中不直接对徐振娟承担合同责任。对于一审认定的其他事实，各方当事人未提出异议，本院不予审查。综上所述，一审认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，判决如下：一、维持西藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初428号民事判决第一项，即”解除原告徐振娟与被告加羊尖措、李振辉、余阳于2013年7月5日签订的《娘毛吉家庭旅馆转让、转租合同》”；第四项，即”被告加羊尖措、李振辉、余阳自本判决生效之日起15日内向原告徐振娟支付律师费7.6万元（大写：柒万陆仟圆整）”；第五项，即”驳回原告徐振娟的其他诉讼请求”；二、撤销藏自治区拉萨市城关区人民法院（2017）藏0102民初428号民事判决第二、三项；三、上诉人加羊尖措、李振辉、余阳自本判决生效之日起十五日内向上诉人徐振娟返还转让费及装修费85万元（大写：捌拾伍万圆整）；四、驳回上诉人许振娟的其他上诉请求；五、驳回上诉人加羊尖措、李振辉、余阳的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11340.75元，由加羊尖措、李振辉、余阳负担6530元，徐振娟负担4810.75元；二审案件受理费，徐振娟预交的4300元，由徐振娟负担；加羊尖措、李振辉、余阳预交的18736.50元，由加羊尖措、李振辉、余阳负担13060元，徐振娟负担5676.50元本判决为终审判决。审判长 杨 东 平审判员 加央曲珍审判员 米玛次仁二〇一七年九月二十八日书记员 朱 宁 宁