安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）滁民一终字第00763号
上诉人（原审被告）：程敏，女，1972年10月5日出生，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审原告）：管店林业总场滁州经销公司。
法定代表人：郑新宝，该公司经理。
委托代理人：ＸＸ斌，安徽环滁律师事务所律师。
上诉人程敏与被上诉人管店林业总场滁州经销公司房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2014年4月14日作出的（2014）琅民一初字第00277号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭审理了本案。上诉人程敏，被上诉人管店林业总场滁州经销公司的委托代理人ＸＸ斌到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原审法院查明：2001年11月6日，安徽省国营管店林业总场将位于滁州市来安路11号2幢（现更名为来安路150号2幢）综合楼交由管店林业总场滁州经销公司经营管理。2012年1月1日，管店林业总场滁州经销公司与程敏签订房屋租赁合同，约定管店林业总场滁州经销公司将位于滁州市来安路150号-5的一间门面房出租给程敏，租赁期限为2012年1月1日至2013年12月31日，租金为2012年每月1200元，2013年房租另定。程敏已经按照合同约定交清了租赁期限内租金。2013年12月10日，管店林业总场滁州经销公司发出招租公告，载明“管店林业总场滁州经销公司将位于滁州市来安路150号-5门面房进行公开竞标招租，承租人中标后，当日必须承诺按照《滁州市市直行政事业单位房产租赁合同》与招租方签订合同（合同生效日期为2013年12月31日以后）”。2013年12月31日，管店林业总场滁州经销公司与孙宝仁签订租赁合同，约定管店林业总场滁州经销公司将位于滁州市来安路150号-5、150号-6的门面房出租给孙宝仁使用，面积约81.4平方米，租赁期限为2014年1月1日至2016年12月31日，租金为每年42000元。2014年1月7日，管店林业总场滁州经销公司通过邮寄方式向程敏发出门面房交还通知书，催促其立刻搬迁并将承租房屋交还给管店林业总场滁州经销公司。程敏自2014年1月1日起未向管店林业总场滁州经销公司支付滁州市来安路150号-5房屋使用费，但继续使用房屋至今。
2013年11月19日，安徽建英房地产土地评估经纪有限公司对位于滁州市来安路150号2幢（原滁州市来安路11号2幢综合楼）一层1室三间门面房进行评估，结论为：建筑面积125.02㎡、月租金42元／㎡。
原审法院认为：管店林业总场滁州经销公司与程敏在平等自愿的基础上签订的房屋租赁合同，合法有效，合同对双方的权利义务均做了明确的约定。租赁期限为2012年11月1日至2013年12月31日，租赁期满后，程敏未再与管店林业总场滁州经销公司签订房屋租赁合同，亦未交纳房租，故程敏自2014年1月1日起不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，管店林业总场滁州经销公司有权要求程敏返还房屋。
程敏自2014年1月1日起不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据，其理应积极返还房屋并支付逾期腾房期限的占有使用费。管店林业总场滁州经销公司没有证据证明其在诉讼前已向程敏送达了《房地产估价表》，对其主张的按每月60元（1800元／月÷30天）的标准支付自2014年1月1日至房屋返还之日的房屋使用费的请求，不予支持。程敏仍应按其与管店林业总场滁州经销公司的合同约定的每月1200元支付自2014年1月1日至2014年1月16日的房屋使用费共计640元。管店林业总场滁州经销公司与孙宝仁签订的关于滁州市来安路150号-5、150号-6合计81.4平方米的年租金为42000元，其中程敏现在使用的滁州市来安路150号-5房屋面积为41.8平方米，日租金为59.09元。程敏自2014年1月17日（提起诉讼次日）至房屋返还之日应按该标准支付房屋使用费。原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告程敏于判决生效后三十日内将位于滁州市来安路150号-5号的门面房交还给原告管店林业总场滁州经销公司；二、被告程敏于判决生效后十日内给付原告管店林业总场滁州经销公司房屋使用费（截止2014年1月16日为640元，并按每日59.09元标准支付自2014年1月17日至房屋返还之日的使用费）；三、驳回原告管店林业总场滁州经销公司的其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告程敏负担。
程敏上诉称：根据双方签订的租赁合同第九条约定，出租人在合同期满后，如继续对外出租，在同等条件下承租人享有优先权。本案中，管店林业总场滁州经销公司应当在租赁合同到期前向程敏作出是否继续租赁房屋的通知，并且管店林业总场滁州经销公司应当提供“同等条件下”供其选择的义务，即管店林业总场滁州经销公司应履行公布竞标最高价让其选择是否继续租赁的义务。但管店林业总场滁州经销公司无任何证据证明其履行了该义务，因此，管店林业总场滁州经销公司的行为侵犯了其优先承租权，管店林业总场滁州经销公司与第三方签订的租赁合同应认定为无效。原判决认定事实错误，适用法律不当。请求依法改判，驳回管店林业总场滁州经销公司的诉讼请求。
管店林业总场滁州经销公司庭审中答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。涉案房屋属于市直事业单位国有资产，在房屋租赁到期后，按照滁州市人民政府相关文件要求，所有的房屋到期后，必须采取对外公开招租的方式确定承租人。因为政府政策文件的出台，其必须按照人民政府的文件来处理涉案房屋的租赁问题，因此程敏所称的优先承租权和人民政府的文件相抵触，因此，其上诉的理由不能成立。同时，在房屋租赁到期前，管店林业总场滁州经销公司已经履行了告知的义务，并且向其发出了到期交还房屋的书面通知，程敏为了不交还房屋对通知予以拒收，现其以没有收到通知为由，为自己到期后不返还房屋的义务进行辩解的意见，显然不能成立。请求二审法院驳回程敏的上诉，维持原判。
二审中，双方当事人所举证据与一审相同，相对方的质证意见也同于一审，本院认证意见与一审一致。
二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实，本院予以确认。
本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点是：管店林业总场滁州经销公司主张程敏返还租赁房屋并支付相应的占有使用费的请求能否成立。
《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，程敏与管店林业总场滁州经销公司签订的租赁合同期限届满，双方未签订新的的租赁合同，故对管店林业总场滁州经销公司要求程敏返还房屋并支付合同期限届满后的房屋占有使用费的请求，符合法律规定，本院予以支持。虽然双方签订的租赁合同第九条约定了程敏在合同期满后，程敏在同等条件下享有优先承租权，但该约定仅是针对管店林业总场滁州经销公司的违约责任，不得作为程敏不返还房屋、拒付房屋占有使用费的抗辩理由。虽然程敏认为管店林业总场滁州经销公司存在侵害其优先承租权的违约行为，但因其一审中未提起反诉，故本案不予处理。据此，程敏的上诉理由，无法律依据，不能成立。原判决认定案件事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费130元，由上诉人程敏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王忠良
审 判 员 孔德敬
代理审判员 付广永
二〇一四年七月十一日
书 记 员 曹琰玲
附本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。