甘肃省酒泉市中级人民法院
p t ; ” > 民 事 判 决 书
（2017）甘09民终1216号
上诉人（原审被告）：王峰，男，个体工商户。
委托诉讼代理人：严连奎，甘肃嘉煌律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李述亭，男，青海省冷湖行政委员会人。
委托诉讼代理人：高梦孝，甘肃神舟律师事务所律师。
上诉人王峰因与被上诉人李述亭房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2016）甘0982民初330号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月20日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王峰及其委托诉讼代理人严连奎，被上诉人李述亭及其委托诉讼代理人高梦孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
王峰上诉请求：请求撤销敦煌市人民法院（2016）甘0982民初330号民事判决，依法改判或发回重审。事实及理由：1.一审法院对本案的审理违背了”不告不理、不诉不审”的民事诉讼基本原则，审理程序违法。在本案的一审过程中，被上诉人的诉讼请求是从2015年10月2日起房屋租金增加至80000元。一审法院应该的做法是就被上诉人的诉讼请求即增加租金的合法性和合理性进行审理，但一审法院却将拖欠的租金数额、租金的计算期限、房屋的恢复等进行审理。案件一开始就违背了民事诉讼”不告不理、不诉不审”的基本原则。在案件进行鉴定以后，案件的进程接近尾声时，才在法庭上向被上诉人询问是否变更诉讼请求，被上诉人表示变更。虽然上诉人明确表示放弃答辩期限的程序权利，但一审法院审理案件的程序从一开始就是不合法的。2.鉴定结论不能作为本案的定案依据。首先，敦煌市价格认证中心无论如何无权就房屋的租赁费做出鉴定，鉴定租赁费的方法缺少最基本的依据和支持。第二，甘肃正大造价公司所作的鉴定结论涉及的临建设施、夜间施工费等完全没有依据，因为该修复工程就算有必要，也是一两个工人就可以完成的工作，根本不可能涉及以上费用。第三，楼门的问题，被上诉人申请的证人出庭作证的内容起到了相反的证明作用，因为证人证明门楼子咋掉的时间不知道、谁砸掉的也不知道。3.本案存在的问题：（1）本合同的租期为十年，上诉人也是按照十年的租期进行装修，如今由于被上诉人单方涨价导致合同不能履行，提前终止合同的损失怎么办。（2）被上诉人单方面涨价，依据何在？因为合同约定后五年的租金是随行就市，既然是随行就市，被上诉人涨价的底气从哪里来，不能因被上诉人是房东就单方面涨价，从房屋实际交还被上诉人至今，房屋都不能出租出去的实际情况看，被上诉人单方面涨价没有任何依据。（3）被上诉人在没有任何合同依据和法律依据的情况下单方面强行涨价，导致合同不能履行就应该承担违约责任。依据双方合同的约定”如果随意提高房租或者违约，需要赔偿违约金三万元”。如今，被上诉人不但随意涨租金，还违约，该不该承担违约责任？上诉人在一审开庭时就反复强调，为什么一审法院置之不理。（4）就恢复原状问题，根据双方合同的约定和被上诉人收回房屋后的实际情况，本案中被上诉人的房屋无需恢复，在房屋无需恢复的情况下，为什么还要判令支付恢复费用两万多元。（5）一审判决认定上诉人没有将房屋交还被上诉人，但为什么不审查被上诉人一直四处躲藏，上诉人无法交付房屋导致的占用费为什么就应该让上诉人承担？依据何在？（6）一审法院判了恢复的费用，但一个现实是，房屋至今都没有恢复，在房屋没有租出去的情况下，被上诉人有必要恢复吗，在房屋有人租的情况下，被上诉人有必要恢复房屋吗？（7）本案上诉人和王经两人共同签署租赁合同，被上诉人在没有向法院述明原因的情况下就只向上诉人主张权利，放弃对王经的权利，那在此情况下，一审法院依据什么判令上诉人承担全部的费用？
李述亭辩称，1.一审判决程序合法，不存在上诉人王峰所说的一审判决违背”不告不理、不诉不审”诉讼原则的情形。2.一审判决在采信认定证据方面，除了未将房屋门楼损失依法予以认定外，其余证据认定正确。3.上诉人王峰在上诉状陈述的大部分过程均与事实不相符。4.上诉人王峰称被上诉人故意将房屋不出租而导致损失扩大，该情况是不属实的。鉴定没完成导致无法确定损失。
李述亭向一审法院起诉请求：要求王峰按合同约定自2015年10月2日起房屋租赁费增加至80000元（按市场行情房租增加35000元）。诉讼过程中，因王峰明确表示不愿继续履行合同，且已搬离出租房，李述亭遂变更了诉讼请求，诉讼请求为：1.要求解除与王峰签订的房屋租赁合同；2.要求王峰支付占用房屋租赁费33750元（按年租赁费45000元自2015年11月1日至2016年7月28日止）；3.要求王峰赔偿损坏房屋设施损失35931.99元（以鉴定结论为依据）；4.要求王峰赔偿未交付物品价值6000元；5.要求王峰支付交付房屋前所欠房屋水电费及更换水表费447元；6.要求王峰支付交付房屋后李述亭维修及装修3个月损失11250元；7.要求王峰承担鉴定费3000元。
一审法院认定事实：2010年10月，经李述亭与王峰、王经协商，李述亭将自己一栋四层楼房出租给王峰和王经，双方签订了租赁合同，租赁期限为十年，自2010年10月1日至2020年10月止，前五年的年租金为45000元，后五年随行就市，经营期间王经退出经营，当合同履行五年时，李述亭按合同约定与王峰就租赁费增长数额协商未果，遂于2016年10月16日委托敦煌市价格认证中心对该房屋的出租价格进行了鉴定，李述亭依据此鉴定结论要求增加房屋租金，但王峰不同意其提出的数额，王峰遂于2016年1月29日搬离出租房，但未将出租房交还李述亭。李述亭遂向法院提起诉讼，要求王峰继续履行合同，并要求在原合同约定房租基础上增加35000元，诉讼中，因王峰不愿意继续履行合同，且已搬离出租房，李述亭遂变更了诉讼请求。期间，为了减少损失扩大，一审法院要求双方当事人尽快办理出租房的交接手续，但李述亭称出租房存在不同程度的损坏，要求王峰恢复原状后才愿意接受，一审法院遂组织双方当事人进行了现场勘查，随后王峰恢复了部分损坏的部位，李述亭对其恢复的现状不满意，遂提出恢复原状鉴定申请，酒泉市中级人民法院委托甘肃正大工程造价咨询事务有限公司于2016年7月28日进行现场勘查，同日，一审法院组织双方对房屋进行了移交，按照物品移交清单，王峰尚有部分物品未移交（详见笔录）。经鉴定，涉案房屋恢复原状费用造价为35931.99元，其中双方对现场勘查记录无异议部分的造价为10496.58元、有异议的造价为25435.41元。
一审法院认为，本案原、被告争议的焦点为：1.李述亭与王峰签订的房屋租赁合同是否应解除；2.王峰是否承担交付房屋之前的房屋占用费；3.李述亭要求王峰承担恢复原状的费用是否支持；4.李述亭要求王峰支付未移交物品的损失及租赁期间水电费及更换水表的费用是否支持；5.房屋交付后恢复原状所占用时间的损失应否支持。一、关于李述亭与王峰签订的房屋租赁合同是否应解除问题，《合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同。...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务；...。本案李述亭与王峰签订的房屋租赁合同的期限为10年，前5年明确了房屋租赁费的具体数额，但后5年未明确具体数额，双方对房屋租赁费协商未果，王峰遂搬离出租房，其行为已表明再不愿意继续履行合同，李述亭提出解除合同，王峰亦无异议，故该合同应予解除。二、王峰是否承担交付房屋之前的房屋占用费问题。本案王峰因不愿意继续履行合同于2016年1月29日搬离出租房，但未办理房屋移交手续，诉讼期间，经审查该合同确实无法继续履行，且双方当事人亦同意终止合同，遂在鉴定机构现场勘查鉴定后组织双方当事人对房屋进行了移交，对王峰5年期满后实际使用房屋的时间及移交前房屋空置时的损失，李述亭有权要求赔偿损失，其损失应按照租赁合同约定的租赁费计算，占用时间应从5年租赁到期时起至实际交付房屋止，即按年租赁费45000元计算，自2015年11月1日至2016年7月28日止。三、李述亭要求王峰承担恢复原状的费用是否支持问题，《合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十九条规定：承租人未按约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。本案王峰虽对鉴定报告中受到损失的部分损失持异议，但根据其提供的证据（电话录音）可证实其为了经营而拆除或者改动。同时双方合同约定：”乙方在租赁期间不得擅自改变房屋原建筑结构，如确实需要改动的，须经甲方同意后方可改动”。王峰对租赁物的拆除、改动的行为是否经李述亭的同意，李述亭不认可，王峰亦未提供同意的证据，故应认定王峰未经李述亭同意，擅自拆除或改动了租赁物。但对门楼的拆除，一审法院认为，王峰在装修时因经营需要拆除了门楼，门楼在租赁物的表面，是否拆除一目了然，在租赁期内，李述亭应该是明知的，在其发现被拆除时应及时维护其权益，其默认的态度，应认定其同意拆除。综上，除去门楼恢复原状的费用，其他恢复原状的费用应由王峰予以承担。四、李述亭要求王峰支付未移交物品的损失及租赁期间水电费及更换水表的费用是否支持问题，《合同法》第二百二十二条规定：承租人应妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失，应当承担赔偿责任。本案王峰未按物品清单交付接收的物品，对灭失的物品应承担赔偿责任，但对未移交的物品价值无法确认，故本案暂不作出处理；对水电费及更换水表的费用，该费用是在王峰交付房屋之前所产生，故应由王峰予以承担。五、房屋交付后恢复原状所占用时间的损失应否支持问题，因该租赁物交付李述亭后，对房屋是否进行了修复或修复占用了多长时间，李述亭均未提供证据证实，致无法确定损失，故该请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第二百一十九条、第二百二十二条之规定，判决：一、解除李述亭与王峰签订的《房屋租赁合同》；二、王峰支付李述亭占用房屋费用33750元；三、王峰支付李述亭恢复原状费用24996.57元；四、王峰支付李述亭水电费及更换水表费用447元；五、王峰支付李述亭鉴定费3000元；六、驳回李述亭的其他诉讼请求。案件受理费2059元，由李述亭承担705元，王峰承担1354元。
二审期间，上诉人提供2017年11月27日拍摄的照片12张，以证明从案涉房屋的现状来看，无需恢复原状。被上诉人对上述照片的真实性无异议，但认为该照片不能证明上诉人的证明目的。
二审查明的事实与一审认定的无异，并有《房屋租赁合同》、《造价鉴定报告》、当事人陈述等证据证实，予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：对双方解除合同后，涉及到的房屋返还、恢复原状等问题应如何认定。
关于房屋的返还。一审中，上诉人提供了两段与被上诉人的通话录音，以证明就解除合同、搬离房屋事项多次与被上诉人沟通，被上诉人对通话录音的真实性未提出异议，可以认定被上诉人对上诉人搬离房屋，不愿再继续履行合同的情况已经知晓，结合双方前五年合同期已于2016年10月到期，此后因合同约定价格随行就市，双方一直未能就价格达成一致，说明双方已丧失了继续合作的基础，被上诉人应当就解除合同积极与上诉人沟通，并且通过双方交付、公证等方式固定房屋损失，寻找新的租户，而不是拒不接受房屋，任由房屋空置，造成损失扩大。故上诉人关于被上诉人应对房屋空置期间的费用承担一半责任的主张成立，被上诉人应自行承担自上诉人搬离至实际交付期间（2016年2-7月）一半的占用使用费11250元。
关于房屋的恢复原状问题，二审中，上诉人虽提供了案涉房屋的照片，以证实房屋根本不需要恢复原状，但该组证据与其在一审答辩中关于”被告在使用中，对房屋墙壁进行打通，以及改建了卫生间，对此被告愿意进行修复”的陈述及现场勘查笔录中对改动、损坏事实的确认不符，不予采信。同时，一审中，经双方协商一致对上诉人擅自破坏恢复原状的费用进行了评估鉴定，对此鉴定意见，一审法院已向上诉人释明”如有异议，可在15日内提出重新鉴定，逾期将视为无异议”，上诉人未在规定期限内提出重新鉴定申请，应视为接受该鉴定意见，上诉人关于该鉴定意见不能作为定案依据的上诉理由不能成立。一审法院以鉴定意见确定的35931.99元，扣除恢复门楼的10935.42元，认定恢复原状费用为24996.57元正确。
关于一审的审判程序是否适当的问题。上诉人主张一审法院违背”不告不理、不诉不审”原则，超越被上诉人的诉讼请求进行审理。经审查，被上诉人2016年2月23日向一审法院起诉时的诉讼请求是要求增加租金，继续履行合同，但在2016年3月25日第一次开庭时，因上诉人明确表示合同事实上无法履行，要求解除合同，被上诉人当庭提出变更诉讼请求为，要求上诉人恢复原状，交纳房屋占用期间的费用及承担违约金。上诉人对此项变更，申请了答辩期限，并进行了补充答辩。此后，被上诉人又依据鉴定意见对诉讼请求进行了明确，在一审第二次开庭时上诉人当庭表示放弃答辩期。本院认为，依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第二百三十二条的规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告均可以增加或变更诉讼请求，故一审法院对被上诉人诉讼请求的处理并不无当，上诉人的该项上诉理由不能成立。关于是否应追加王经作为本案当事人的问题，经查，双方所签订《房屋租赁合同》上的乙方确系王峰和王经两人，但在一、二审中，上诉人均陈述王经已退出合伙，2013年之后的租金均是自己所交，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十二条的规定，被上诉人对上诉人的这一自认事实，不负举证责任，上诉人应独立向被上诉人承担责任。
关于上诉人所提对方存在违约及自身损失的问题，经查，按照双方所签订的协议，五年后的房屋租金是随行就市，即标准可以调整，现被上诉人提出增加租金，并不违反合同约定，至于增加的幅度是否合理，因上诉人已明确表示不再继续履行合同，本院不作审查，对被上诉人在一审提交的关于租金的《价格鉴定结论书》亦不予采信。关于上诉人因解除合同所造成的损失，因上诉人在一审中并未举出相应的证据，且未提出反诉，不予审查。
综上所述，王峰的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：
一、维持甘肃省敦煌市人民法院（2016）甘0982民初330号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；
二、变更甘肃省敦煌市人民法院（2016）甘0982民初330号民事判决第二项为：王峰支付李述亭占用房屋费用22500元。
综合以上各项，应由上诉人王峰向被上诉人李述亭支付50943.57元，限于本判决生效后十五日内履行。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费2059元，由上诉人王峰负担1132元，由被上诉人李述亭负担927元；二审案件受理费2059元，由上诉人王峰负担1132元，由被上诉人李述亭负担927元。
本判决为终审判决。
审判长蔺春辉
代理审判员苏小红
代理审判员胡国丽
二〇一七年十二月二十六日
书记员陈立玲