北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第05279号
上诉人（原审原告）吴瑞林，男，1957年6月20日出生。
上诉人（原审原告）王晓华，女，1959年10月9日出生。
二上诉人之委托代理人李钧钊，北京市北人律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）北京中标世纪投资有限公司，住所地北京市东城区海运仓3号303室。
法定代表人李东东，执行董事。
上诉人吴瑞林、王晓华因与北京中标世纪投资有限公司（以下简称中标世纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2014）西民初字第22467号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。吴瑞林、王晓华及其委托代理人李钧钊到庭参加了诉讼。中标世纪公司经本院合法传唤未到庭参加诉�。本案现已审理终结。
2014年9月，吴瑞林、王晓华诉至原审法院称：我们系夫妻关系，于2004年12月9日与中标世纪公司签订了《买卖协议书》，双方约定中标世纪公司将其合法竞拍所得的位于北京市西城区（原宣武区）红居街7号恒昌花园5号楼×室房屋出售给我们，房屋总价款为705645元，由我们以现金方式支付。协议书第六条第三款约定，中标世纪公司为我们办理产权过户手续，但是未约定具体时限。我们已于2004年11月28日支付了购房款，但是中标世纪公司至今没有为我们办理房屋过户手续，严重损害了我们的合法权益，现中标世纪公司已被吊销营业执照，我们诉至法院要求判令中标世纪公司协助办理北京市西城区红居街7号恒昌花园5号楼×室的房屋过户手续。
中标世纪公司未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
原审法院经审理查明：2004年12月9日，中标世纪公司作为�方，吴瑞林、王晓华作为乙方，双方签订《买卖协议书》，双方约定甲方将坐落于北京市宣武区红居街7号恒昌花园5号楼×室出售给乙方，房屋面积为156.81平方米。乙方购买甲方房产，总房款为705645元，乙方以现金方式支付全额房款。双方在协议中未明确约定办理产权过户的期限。此前，即2004年11月28日，吴瑞林已向中标世纪公司交纳了购买宣武区红居街恒昌花园5号楼×室的全款705645元，并由中标世纪公司出具收据。现吴瑞林、王晓华诉至法院要求判令中标世纪公司协助吴瑞林、王晓华办理北京市西城区红居街7号恒昌花园5号楼×室的房屋过户手续。
另查：2008年中标世纪公司作为原告起诉中国光大银行股份有限公司北京宣武支行以及长城国际拍卖有限公司，要求中国光大银行股份有限公司北京宣武支行以及长城国际拍卖有限公司协助其办理宣武区广安门外红居街恒�花园5号楼的309、312、509、513、517、613、715、716、1113、1313、1413共11套房屋的产权过户登记手续。2008年6月20日，北京市宣武区人民法院出具（2008）宣民初字第4199号民事判决书，其中载明：“经审理查明……2001年5月15日，光大银行委托长城拍卖有限公司对上述12套房屋进行拍卖、变卖。2004年5月25日，原告（中标世纪公司）与长城拍卖公司签订了《买卖协议书》，原告购买长城公司拥有处置权的北京市宣武区广外红居街7号院恒昌花园5号楼的309、312、509、513、517、613、715、716、1113、1313、1413共11套房屋……合同签订后，中标世纪公司在交纳了全部购房款后又将上述房屋转卖他人，并办理房屋入住手续。根据北京市宣武区建设委员会及北京市宣武区房屋管理局出具的资料，现查明无法办理上述房屋权属转移登记的原因是：一、上述11套房屋未作产权登记；二、1999年9月17日坤厚房地产公司将恒昌花园5号楼的国有土地使用权及该楼的全部在建工程向中国建设银行北京城市建设开发专业支行进行了贷款抵押……北京市建设委员会审查后认为，由于坤厚房地产公司的银行贷款一直未还，诉争房屋所设定的抵押权至今未予以解除，故不能为其办理过户手续……”，最终北京市宣武区人民法院判决驳回中标世纪公司的诉讼请求。中标世纪公司不服一审判决上诉至北京市第一中级人民法院。2008年10月28日，北京市第一中级人民法院出具（2008）一中民终字第11009号民事判决书，驳回其上诉，维持原判。原审审理中，经法院与中国建设银行北京分行核实，诉争房屋的抵押状态没有变化；法院与北京市西城区房屋管理局核实，本案诉争房屋仍未作产权登记。
庭审中，吴瑞林、王晓华提交了中国机械设备进出口北京物业发展有限责任公司恒昌花园物业�理部出具的说明，证明北京市西城区广外红居街7号恒昌花园5号楼为商品楼，可以上市买卖，办理房产证。同时，吴瑞林、王晓华提交北京市宣武区人民法院于2006年2月10日出具的（2005）宣民初字第8898号民事判决书，证明类似情形已经由法院判决支持且判决书已生效。
经法院告知吴瑞林、王晓华涉案房屋所在楼宇的国有土地使用权及涉案房屋已向中国建设银行北京城市建设开发专业支行进行了贷款抵押情况下，吴瑞林、王晓华坚持要求中标世纪公司协助其办理北京市西城区红居街7号恒昌花园5号楼×室的房屋转移登记手续。
上述事实，有当事人的陈述、《买卖协议书》、收据、说明、（2005）宣民初字第8898号民事判决书等相关证据材料在案佐证。
原审法院经审理认为：不动产拍卖成交或抵债后，该不动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人�者承受人时起转移。中标世纪公司通过拍卖程序取得涉案房屋的所有权，并有权处分该房。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，吴瑞林、王晓华与中标世纪公司签订的《买卖协议书》系双方真实意思表示，内容合法有效。吴瑞林、王晓华已于2004年11月28日向中标世纪公司交付了诉争房屋的全部价款，虽吴瑞林、王晓华与中标世纪公司在购房协议中，未约定办理房产过户登记的期限，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，吴瑞林、王晓华要求中标世纪公司办理房屋过户登记手续，中标世纪公司有义务协助吴瑞林、王晓华办理房屋过户手续。但应当指出，中标世纪公司虽在拍卖后实际取得不动产的所有权，而未能将诉争房屋登记至其公司名下。另，出卖人在合同约定了履行期限届满时仍未履行消灭抵押权的义务，致使买受人无法办理房屋所有权转移登记，买受人要求继续履行合同，办理房屋所有权转移登记，经法院释明后仍坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。本案中，因涉案房屋尚未进行登记，并且在该房屋上所设定的抵押权未解除的情况依然存在，目前尚不具备办理房屋产权过户登记的条件，故对于吴瑞林、王晓华坚持要求中标世纪公司协助其二人办理北京市西城区红居街7号恒昌花园5号楼×室的房屋过户手续的诉讼请求，法院不予支持。
中标世纪公司经法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利，法院依法缺席判决。
据此，原审法院于2015年1月判决：驳回吴瑞林、王晓华的诉讼请求。
判决后，吴瑞林、王晓华不服原判决上诉于本院要求撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由为：吴�林、王晓华为善意第三人，中标世纪公司未到庭视为放弃答辩权；涉案房屋抵押权人多年怠于行使权力，至今已经超过诉讼时效；原判决适用法律错误，应当判决继续履行合同。中标世纪公司未提交上诉答辩意见。
本院经审理查明的事实与原审判决无异，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为：中标世纪公司通过拍卖程序取得涉案房屋的相关权利，并与吴瑞林、王晓华签订《买卖协议书》，将涉案房屋卖与吴瑞林、王晓华，该协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效协议。根据双方的协议，中标世纪公司有义务协助吴瑞林、王晓华办理房屋过户手续。但根据查明的事实，中标世纪公司虽在拍卖后实际取得不动产的所有权，但涉案房屋尚未进行登记，并且在该房屋上设定的抵押权依然存在，目前尚不具备办理房屋产权过户登记的条件。因此，�审法院判决驳回吴瑞林、王晓华坚持要求中标世纪公司协助其二人办理北京市西城区红居街7号恒昌花园5号楼×室的房屋过户手续的诉讼请求，并无不当。吴瑞林、王晓华的上诉请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
公告费760元，由吴瑞林、王晓华负担（已交纳）。一、二审案件受理费各70元，均由吴瑞林、王晓华负担（均已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 高宝钟
审 判 员 霍翠玲
代理审判员 马 潇
二〇一五年九月十七日
书 记 员 刘 佳