北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）朝民初字第06595号
原告（反诉被告）北京东壁德衍商贸有限公司，住所地北京市怀柔区杨宋镇凤翔东大街9号A座2707室。
法定代表人胡丽媛，总经理。
委托代理人刘洪伟，北京市方正律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡十里河村东美联居尚A座三层西区。
法定代表人李瑞春，董事长。
委托代理人张文利，男，1966年10月26日出生。
原告（反诉被告）北京东壁德衍商贸有限公司（以下简称东壁德衍公司）与被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司（以下简称翠之梦公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。东壁德衍公司之委托代理人刘洪伟、翠之梦公司之委托代理人张文利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
东壁德衍公司诉称：东壁德衍公司为企业，翠之梦公司为投资管理公司。翠之梦公司以承诺投资位于北京市朝阳区十八里店乡十里河村美联居尚三楼珠宝城的珠宝店铺能办理贷款为诱饵出租该层店铺，东壁德衍公司恰巧有部分闲散资金打算用于投资经营项目。2014年5月1日，东壁德衍公司与翠之梦公司签订《北京市翠之梦投资管理有限公司商铺租赁合同》，约定年租金32850元，租期自2014年5月1日至2017年4月30日，租期3年。2014年5月1日，翠之梦公司又要求东壁德衍公司签订委托经营协议书一份，约定该租赁铺位经营权归属翠之梦公司。合同签订后，东壁德衍公司一次性支付32850元租金，翠之梦公司又要求东壁德衍公司支付了装修费30000元、保证金5500元、货品保证金30000元、商铺门牌费350元，还要求支付工资。东壁德衍公司在美联居尚作为经营者，翠之梦公司一直无法配合办理营业执照，东壁德衍公司到现在都无法合法经营。综上，东壁德衍公司认为翠之梦公司诱骗东壁德衍公司到美联居尚，正常经营无法维系，合同目的无法达到，请求法院判令：1、确认东壁德衍公司与翠之梦公司签订的《商铺租赁合同》和《委托经营协议书》无效；2、翠之梦公司退还东壁德衍公司场地租赁费32850元、装修费30000元、保证金5500元、货品保证金30000元、商铺门牌费350元。
翠之梦公司辩称：不同意东壁德衍公司确认合同无效的主张。双方签订的合同包含三个法律关系，第一个是租赁关系，翠之梦公司把整租的美联居尚三层的一部分租给对方，收取对方的一定租金。第二是合作经营的法律关系，翠之梦公司不单单把柜台租给商户，同时在这个地方注册翠之梦投资管理有限公司，对外以翠之梦的名义进行珠宝生意，向消费者进行宣传，并承担商家的责任，商户无论是否办理营业执照，都不影响正常经营，整个美联居尚三层经营珠宝生意，翠之梦拿到营业执照，就是三层三千多平米的营业执照，说明此地办理营业执照是合法的，在实际经营中，翠之梦公司负责整个三层的珠宝运营和工作，统一经营，不论顾客去哪一个柜台买东西，到月底所得利润是全体商铺均分的。第三是委托的法律关系，商户委托翠之梦做装修、招聘员工，缴纳水电费，整个过程中商户是主体，翠之梦是受委托做此事，整个案子不是简单的店铺租赁问题，不能够认定无效，如果认定无效，翠之梦公司将处于不公平、不合理、无法面对的结果。2014年5月18日正式开业时，翠之梦公司邀请了一些领导和书画界名家，那天营业额挺高，直到2015年6月，还有消费者在其中买东西，说明经营活动是实际存在的，不是对方所说的非法集资，这是合作经营的法律关系，不能认定无效。不同意退还各项费用。签订租赁合同和委托经营协议书是双方的真实意思表示，这两个协议都是合法有效的。委托经营是我方的经营权和东壁德衍公司的租赁权的结合，不需要吉翠祥公司办理营业执照。我方在2014年5月18日开始经营，涉案商铺可以经营，东壁德衍公司所说合同目的不能实现是不能成立的。
翠之梦公司反诉称：2014年5月1日双方签订了《商铺租赁合同》，东壁德衍公司承租翠之梦公司商铺20平方米，租期三年，至2017年4月30日止。东壁德衍公司依《商铺租赁合同》第三条约定，应于2015年2月28日交纳第二年租金34675元，截止到2015年8月25日东壁德衍公司迟延158天，应按第二年应缴额34675元的日5‰交付滞纳金27393元。请求法院判令：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》和《委托经营协议书》；2、东壁德衍公司给付翠之梦公司迟延给付租金的违约金27393元。
东壁德衍公司辩称：不同意翠之梦公司的反诉请求。我方认为合同无效，合同条款自然全部无效。
经审理查明：2014年5月1日，东壁德衍公司与翠之梦公司签订《商铺租赁合同》，约定翠之梦公司将北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座三层的20平方米的商铺（以下简称涉案商铺）出租给东壁德衍公司用于经营工艺品，租期自2014年5月1日至2017年4月30日止，第一年年租金32850元，第二年年租金34675元，第三年租金36500元，东壁德衍公司需在签订合同当日向翠之梦公司支付5500元履约保证金。合同还约定东壁德衍公司须提前60日交纳下期租金，逾期不交者，翠之梦公司将收取日5‰的滞纳金。
同日，东壁德衍公司与翠之梦公司签订《委托经营协议书》，约定东壁德衍公司委托翠之梦公司对涉案商铺进行经营，在租赁期间，东壁德衍公司不参与所租赁商铺的具体经营管理工作，由翠之梦公司根据项目整体规划统一对产品进行订购、入库、摆放、定价、出售、收款、开票、出货和发货管理，双方同意，在项目经营所产生的净利润中，按照翠之梦公司和东壁德衍公司55%：45%的比例进行分配，项目经营产生的45%利润将在全体参与统一运营的租赁商户中进行平均分配，双方同意在每个季度末公布财务报表，2015年起在每年6月份出具上年度财务审计报告，并就上一经营年度的净利润（如有）进行分配。
2014年4月1日，东壁德衍公司向翠之梦公司支付了2014年5月1日至2015年4月30日的租赁费32850元、装修费30000元、保证金5500元、货品保证金30000元。2014年6月8日，东壁德衍公司向翠之梦公司支付了商铺门牌费350元。
经查，北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座无任何规划审批手续。
又询，东壁德衍公司与翠之梦公司均认可涉案商铺并未交付给东壁德衍公司。
上述事实，有《商铺租赁合同》、《委托经营协议书》、收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。
本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案商铺所在的北京市朝阳区十八里店乡十里河村东临9号美联居尚A座无任何规划审批手续，故东壁德衍公司与翠之梦公司就涉案商铺签订的租赁合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。翠之梦公司并未将涉案房屋交予东壁德衍公司使用，故翠之梦公司应当退还东壁德衍公司已经按照合同收取的租赁费32850元、保证金5500元。
东壁德衍公司与翠之梦公司签订的委托经营协议系以双方就涉案商铺签订的租赁合同为基础，现租赁合同经本院确认无效，则委托经营协议无法履行，因此该委托经营协议应予解除。翠之梦公司提交的证据不足以证明其按照委托经营协议对涉案商铺进行了装修及经营，也不足以证明其装修、运营的费用支出，故其向东壁德衍公司收取的装修费30000元、货品保证金30000元、门牌费350元应予退还。
翠之梦公司依据无效合同主张东壁德衍公司向其支付迟延支付租金的违约金，不符合法律规定，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）北京东壁德衍公司商贸有限公司与被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司于二○一四年五月一日签订的《商铺租赁合同》无效；
二、解除原告（反诉被告）北京东壁德衍公司商贸有限公司与被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司于二○一四年五月一日签订的《委托经营协议书》；
三、被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京东壁德衍公司商贸有限公司租赁费三万二千八百五十元、装修费三万元、保证金五千五百元、货品保证金三万元、商铺门牌费三百五十元；
四、驳回原告（反诉被告）北京东壁德衍公司商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费1134元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费242元，由被告（反诉原告）北京市翠之梦投资管理有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审 判 长 吴 玲
人民陪审员 张雨芝
人民陪审员 何劲梅
二〇一五年九月十八日
书 记 员 韦冠鹏