广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗花法民三初字第695号原告：翟保艳，女，1974年12月21日出生，汉族，住江西省吉安市泰和县。委托代理人：杜玉明，北京盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：鲁海石，北京盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市信邦置业有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：李燕芬。委托代理人：黄俊杰，男，18984年10月27日出生，汉族，住广州市花都区。系该公司职员。被告：广州市盈华房地产代理有限公司，住所地：广州市花都区。法定代表人：孟剑萍。委托代理人：刘应刚，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：李永毅，广东环球经纬律师事务所职员。被告：龚玉邦，男，1991年12月13日出生，汉族，住贵州省绥阳县。第三人：王军明，男，1972年8月1日出生，汉族，住江西省赣州市章贡区。原告翟保艳诉被告广州市信邦置业有限公司（以下简称信邦置业）、广州市盈华房地产代理有限公司（以下简称盈华地产）、龚玉邦，第三人王军明财产损害赔偿一案，本院于2014年4月3日立案受理后，依法由代理审判员刘兵适用简易程序于2014年5月7日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人鲁海石，被告信邦置业的委托代理人黄俊杰，被告盈华地产的委托代理人刘应刚、李永毅，被告龚玉邦，第三人王军明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：一、原告与第三人在离婚时作出民事调解书，分割涉案房屋。原告与第三人于2000年1月30日结婚，双方在婚姻关系存续期间购买了广州市花都区新华街梅花路33号美力花园F幢802房（以下称“涉案房屋”），权属人登记在第三人名下。2009年5月7日，第三人向广州市花都区人民法院起诉要求与原告离婚，并要求对夫妻共同财产进行分割。之后，经广州市中级人民法院主持调解，原告与第三人达成了调解协议并由法院出具调解书，双方同意离婚。另外，双方在调解协议中约定，涉案房屋由原告与第三人共同所有，其中第三人占有40％，原告占有60％。原告同意于2010年6月1日前迁出涉案房屋，将房屋腾空，并由原告办理出租事宜（只需出租，不需出售），所收取的租金用于偿还夫妻共同债务。二、第三人违反民事调解书的规定，与被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦恶意串通，销售涉案房屋。原告按照民事调解书的约定，搬出涉案房屋。2010年5月6日，原告到被告信邦置业处放盘出租涉案房屋，并要求只出租不销售。原告并告知被告信邦置业工作人员，涉案房屋出租事宜既可以联系原告，也可以联系第三人。之后，被告信邦置业工作人员隐瞒原告，直接与第三人联系放盘出售涉案房屋。被告信邦置业为了规避原告只出租不销售的规定，与被告盈华地产串通，将涉案房屋挂靠到被告盈华地产处放盘销售。2010年6月10日，在被告盈华地产的居间下，第三人将涉案房屋以332000元的价格售出。在涉案房屋的《房屋买卖合同》中，被告盈华地产在“经纪方”加盖公章，被告龚玉邦作为被告盈华地产的工作人员于在“经办人”处签字。三、被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦与第三人恶意串通，具有重大过错，应当承担部分责任，赔偿原告的损失。得知第三人私自出售涉案房屋后，原告于2011年5月12日向广州市花都区人民法院提起诉讼，要求判令以涉案房屋为标的物的《房屋买卖合同》无效，并由合同双方当事人赔偿原告的损失。2013年11月15日，广州市中级人民法院作出终审生效判决【（2013）穗中法民五终字第1402号】，判决第三人向原告赔偿350064元。该判决生效后，第三人拒不履行判决，原告向广州市花都区人民法院申请强制执行，第三人在支付了40000元给原告后，就拒绝向原告支付剩余款项。第三人现在已经有了稳定的工作和稳定的收入，并且还保有大部分售房款，完全有能力履行生效判决所确定的义务。所以第三人拒绝向原告支付剩余款项的行为已经触犯了刑法，涉嫌犯罪。根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第九条的规定，法院应当将第三人的犯罪线索移交公安机关查处。在（2013）穗中法民五终字第1402号案（二审）过程中，原告经查询广州市房地产中介协会的官方网站，网址为：http：／／www.g2rea.org.cn／getJjrDaxx.actionnaVIndex=9&zyzh=N45122，被告龚玉邦在二审期间仍为被告信邦置业的员工，但被告龚玉邦却以被告盈华地产的员工的名义从事中介业务，并且积极促成第三人出售涉案房屋。显然，被告信邦置业在明知原告的放盘信息为只租不卖的情况下，为规避原告的规定，与被告盈华地产串通，由被告龚玉邦带涉案房屋的信息到被告盈华地产处，并以被告盈华地产（以中介公司身份盖章）和被告龚玉邦（以经办人员身份签字）的名义促成签订《房屋买卖合同》。而被告盈华地产明知被告龚玉邦不是其公司的人员，为谋取私利，仍与被告龚玉邦共同代理出售涉案房屋，具有明显的重大过错。被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦共同违反相关法规规定及恶意串通的行为，直接导致第三人违反广州市中级人民法院《民事调解书》这一司法文书的规定，使第三人将与原告按份共有的房产出售给他人的意图得逞，给原告造成了巨大损失。另外，被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦在居间涉案房屋时，未按照规定审核第三人是否存在婚姻关系及房屋是否有共有关系这事实，在居间业务办理上亦存在重大过错。综上，原告认为，被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦的共同过错行为以及第三人的恶意售房行为，共同导致原告的房屋被出售，且相关售房款无法追回，原告的合法权益受到重大损害。鉴于被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦的共同过错，被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦应当在法院判决第三人王军明承担的350064元的赔偿款范围内按35％的比例即122522元，向原告共同连带赔偿122522元。为维护原告的合法权益，原告具状起诉，请求法院判令：1、被告信邦置业、被告盈华地产、被告龚玉邦承担连带责任，共同向原告赔偿房屋损失款122522元；2、被告信邦置业、被告盈华地产、被告龚玉邦承担连带责任，共同向原告赔偿损失13500元；3、被告信邦置业、被告盈华地产、被告龚玉邦赔偿原告的租金损失46000元（涉案房屋自2010年6月至2014年4月，共计46个月，租金按每月1000元计算，总计46000元）；4、被告信邦置业、被告盈华地产、被告龚玉邦承担本案的全部诉讼费用。被告信邦置业辩称：我方不同意原告的诉求，其事实及理由不实，且本案的诉讼时效已过。请求判决驳回原告的全部诉讼请求。被告盈华地产辩称：第一，原告提出的赔偿已经经过二审的处理，现在再提出，是重复赔偿。第二，若认为我方应承担部分责任，应由第三人起诉。第三，我司售楼已经过书面的审查，并没有任何过错。当时房产证的显示的权属人也是王军明。第四，原告本身应承担责任，因为原告没有及时办理变更房产的登记，是造成本次事故的原因。第五，诉讼时效方面，本案在2010年7月份发生，至今已过两年的诉讼时效，且有证据证明，原告于2010年10月份之前，已知道涉案房屋已被出售的事实。综上，请求判决驳回原告的全部诉讼请求。被告龚玉邦辩称：本案的诉讼时效已过，我方请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人王军明述称：我方没有意见发表。经审理查明：原告与第三人于1997年3月7日经人介绍认识，双方于2000年1月30日到江西省泰和县澄江镇人民政府婚姻登记处登记结婚，婚后育有一子名叫王艺坤，婚姻关系存续期间购有位于广州市花都区梅花路美力花园F802房的房子一套（面积为93.5平方米，当时的购买价是155443元），权属人登记在第三人一人名下。2008年，第三人向江西省泰和县人民法院起诉要求与原告离婚，同年10月18日，该院以（2008）泰民初字第278号民事判决，判决不准予原告与第三人离婚。2009年5月7日，第三人向本院再次起诉要求与原告离婚，并对夫妻共同财产进行分割。2009年11月25日，本院（2009）花法民一初字第969号民事判决判决准予第三人与原告离婚，婚姻关系存续期间所购置的涉案房屋由双方共同所有，由第三人占有40%，原告占有60%……原告不服该判决，提起上诉【案号：（2010）穗中法民一终字第1143号】。二审中，经广州市中级人民法院主持调解，原告与第三人自愿达成如下调解协议：一、原告同意与第三人离婚……4、双方婚姻关系存续期间所购置的位于广州市花都区梅花路美力花园F802房（以下简称802房）的房子一套，由第三人和原告共同所有，其中第三人占有40%，原告占有60%。婚姻关系存续期间所负的债务由双方各偿还50%。原告同意该802房暂时全部由第三人出租，所收取的租金用于偿还夫妻共同债务；在第三人收取租金期间，原告不再承担偿还债务的责任；在第三人用所收取的租金将夫妻共同债务全部清偿后，该802房的租金由双方按各自所占房屋份额进行分配。原告同意在2010年6月1日前迁出上述802房，将该房屋腾空交给第三人办理房屋出租事宜。另外，如第三人再婚或因其他原因离开广州，则由双方再协商按当时评估或双方认可的价格购买对方的房屋份额……双方当事人于2010年5月4日在调解协议上签字确认。上述调解协议签订后，原告翟保艳于2010年5月6日到被告信邦置业处将涉案房屋放盘出租，声明涉案房屋只出租不出售，并按约定于2010年6月1日前迁出涉案房屋，将房屋交给第三人办理房屋出租事宜。第三人接手涉案房屋后，并未按约定将房屋对外出租。2010年6月10日，在被告龚玉邦的居间介绍下，第三人（卖方）与案外人马宏波（买方）、被告盈华地产（经纪方）三方签订《房屋买卖合同》，被告人龚玉邦在合同中经纪方经办人处签名，合同约定第三人以326800元的价格将涉案房屋出售给马宏波。同年7月1日，第三人与马宏波签订《广州市房地产买卖合同》，约定买卖双方议定涉案房屋的交易价为332000元。同年7月5日双方办理交易查档，第三人将涉案房屋过户登记到马宏波名下。马宏波购得涉案房屋后，又与案外人谭逢春签订合同，将该房屋出售给谭逢春。涉案房屋现权属人为案外人谭逢春。2010年10月21日，原告以王军明为被告、马宏波为第三人，向本院提起财产损害赔偿之诉，2010年12月22日，原告以与王军明愿意庭外自行调解为由向本院提出撤诉申请。2010年12月24日，本院以（2010）花法民一初字第4244号民事裁定，裁定：准许原告翟保艳撤回起诉。2011年5月11日，原告以王军明、马宏波为被告，再次向本院起诉，要求本院确认该案两被告于2010年7月1日签订的买卖广州市花都区新华街梅花路33号美力花园F幢802房的《广州市房地产买卖合同》无效，并要求判令该案两被告赔偿经济损失暂定330000元（赔偿标准按涉案房屋评估价550000元的60%计算）。该案件审理过程中，经原告申请，本院依法摇珠选定广东新鸿信土地房地产评估有限公司对涉案房屋于2011年7月1日及2011年11月28日的市场价值进行评估。2012年8月7日，该公司出具评估《报告书》。经评估，涉案房屋现值为570631元，于2011年7月1日的市场价值为583440元，于2011年11月28日的市场价值为542955元。该案庭审中，原告表示，如果两被告于2010年7月1日签订的《广州市房地产买卖合同》有效，原告将诉讼请求变更为：请求王军明、马宏波赔偿原告损失350064元。本院以（2013）穗花法民三初字第370号判决，判决：一、被告王军明在本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿350064元给原告翟保艳。二、驳回原告翟保艳的其他诉讼请求。第三人不服本院判决而提起上诉，2013年11月15日，广州市中级人民法院作出（2013）穗中法民五终字第1402号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。该案判决生效后，第三人未履行判决所确定的义务，原告于2013年12月18日向本院申请强制执行【案号：（2014）穗花法执字第310号】，该执行案过程中，第三人向原告支付40000元赔偿款后便未再支付赔偿款项，后经本院采取多方执行措施后，未发现被执行人有可供执行的财产，本案遂作出（2014）穗花法执字第310号执行裁定，裁定：终结本次执行。原告尚有310064元赔偿款未得到履行。2014年4月2日，原告以广州市信邦置业有限公司、广州市盈华房地产代理有限公司、龚玉邦为共同被告，以王军明为第三人，向本院提起财产损害赔偿之诉而成讼。诉讼中，原告申请本院向广州市房地产中介协会调取被告龚玉邦从事房地产中介行业的执业经历，拟证明被告龚玉邦以被告盈华地产员工身份在居间介绍第三人与马宏波签订《房屋买卖合同》之时，为被告信邦置业的员工，被告信邦置业为规避原告“只租不卖”的放盘信息，与被告盈华地产串通，由被告龚玉邦将涉案房屋信息带至被告盈华地产处，并以被告盈华地产员工的名义从事中介业务，积极促成第三人与马宏波签订《房屋买卖合同》，被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦与第三人恶意串通，与第三人构成共同侵权。本院于2014年5月5日发函给广州市房地产中介协会，调取龚玉邦从事房地产中介行业的资质及执业经历。2014年5月27日，广州市房地产中介协会复函本院，龚玉邦的执业情况为：“2011年11月25日考取房地产中介服务人员资格证；2012年3月8日至2013年1月16日在广州市至信房地产代理有限公司执业；2013年4月25日至2014年2月28日在广州市信邦置业有限公司执业；2014年4月30日至今在广州市展途房地产代理有限公司执业”。原告认为该复函的内容显示，被告龚玉邦并未取得房地产中介服务资格而作为被告盈华地产员工在居间介绍第三人与马宏波买卖涉案房屋之时，被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦均认为该复函的内容与原告拟要证明的事实没有关联性，对原告所主张的事实不予确认。本院认为：第三人故意隐瞒与原告房屋共有的事实，在被告盈华地产（经办人为被告龚玉邦）的居间介绍下，将涉案房屋出卖给马宏波，侵犯了原告的财产所有权，给原告造成了经济损失，第三人侵权的事实，本院在【（2011）穗花法民三初字第370号】案中已予以认定，本案不再赘述。被告盈华地产与第三人及马宏波系居间合同关系，被告龚玉邦代理被告盈华地产从事中介服务，属于职务行为。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告主张被告信邦置业、盈华地产、龚玉邦与第三人存在共同侵权行为，应举证证明被告信邦置业、盈华地产、龚玉邦存在过错。原告没有提供充分的证据证明被告信邦置业、盈华地产、龚玉邦以及第三人之间存在恶意串通的情形，而第三人于2010年7月1日将涉案房屋出售给被告马宏波时，该房屋房地产权证上登记的权属人为王军明。根据物权的公示、公信原则，该房屋买卖合法有效，被告信邦置业并非该合同买卖关系当事人，被告盈华地产、龚玉邦亦已尽到审慎注意的义务。因此，认定被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦人与第三人存在共同侵权行为的证据不足，原告要求被告信邦公司、盈华地产、龚玉邦连带赔偿房屋损失款和租金损失的诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告翟保艳的诉讼请求。案件受理费1970元，由原告翟保艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，视为自动撤回上诉处理。代理审判员  刘兵二〇一四年六月十二日书 记 员  王雷孙雪芳