天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初65396号原告（反诉被告）:天津苏宁云商有限公司，住所地天津市和平区。法定代表人：姚凯，职务总经理。委托诉讼代理人：郑立文，天津朗文律师事务所律师。委托诉讼代理人：于倩，天津朗文律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津豪友商贸有限公司，住所地天津市滨海新区。法定代表人：包艮友，职务总经理。委托诉讼代理人：白华起，天津正阳律师事务所律师。原告（反诉被告）天津苏宁云商有限公司（以下简称苏宁公司）与被告（反诉原告）天津豪友商贸有限公司（以下简称豪友公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，苏宁公司委托诉讼代理人郑立文、于倩，豪友公司委托诉讼代理人白华起到庭参加诉讼。豪友公司当庭提出反诉，本院依法组成合议庭，于2017年3月2日、2017年8月3日、2017年9月14日三次公开开庭进行了审理，苏宁公司委托诉讼代理人郑立文、豪友公司委托诉讼代理人白华起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏宁公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告依法返还保证金250000元；2、请求法院依法判令被告返还2015年10月13日至2016年1月4日已支付的租金433000元；3、请求法院依法判令被告返还垫付的电力增容款483000元；4、请求法院依法判令被告返还美的牌多联机空调（外机9台，内机26台），如不能返还，则赔偿原告313931元；5、请求法院依法判令被告支付违约金1300000元，以上合计2779931元；6、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2014年签订《租赁合同》，依据该合同约定被告将位于天津市滨海新区大港胜利街578号的房屋共计三层2999.16平方米出租给原告使用，租赁期限自2014年8月1日至2022年9月30日共8年2个月，合同第7条对租金标准作出了约定。原告于2014年8月5日接受租赁物，同时向被告支付保证金250000元，垫付电力增容款700000元（分三次冲抵租金）。但被告违反《租赁合同》第13条的约定，不能提供《建筑设计防火规范》所要求的消防系统、消防设计图等，导致原告无法通过“消防二次验收”并被消防局处以行政处罚30000元，尽管被告一再向原告承诺整改，但始终无法提供合格的消防系统和消防设计图，使原告无法获得消防合格证，长期处于违法经营的境地，随时面临被停业的行政处罚。原告无奈于2015年10月14日致函被告，要求解除《租赁合同》，双方于2015年10月29日办理租赁物的交接手续。综上，由于被告违约不能提供合格的消防验收手续，导致原告无法正常经营，不能实现合同目的，致使合同被迫解除。故原告诉至法院，望判如所请。豪友公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。被告在履行诉争房屋租赁合同时并不存在违约行为，双方合同解除是因为原告擅自要求解除，被告被迫答应，故原告存在违约，被告不存在违约行为，故被告不同意返还保证金，根据合同约定保证金是履约保证金，在原告没有违约的情况下才返还，因本案系原告违约，原告无权请求返还保证金，原告更没有权利要求被告支付违约金。在合同履行过程中，被告为了原告的利益投资近900000元，为其购买电力变压器，因原告违约，原告应对被告该项损失进行赔偿且没有权利再要求返还其所垫付的增容款。对于原告要求返还空调的请求，在2014年6月被告将诉争房屋交付原告时，被告当时在诉争房屋内也有30多台空调，所以原告应将原先的空调返还被告或作价赔偿后双方才可以进行折抵。原告所安装的空调系对原房屋中的空调进行置换，所以原告无权要求被告返还。原告称因被告的原因导致诉争房屋没有通过消防二次验收，对于该说法被告不认可，因为被告将诉争房屋租赁给原告时，诉争房屋的消防状况完全符合消防法规的规定，被告向原告提供的消防设计审核意见书和建筑工程消防建筑竣工意见书均是合格的，2011年被告方进行过改造时，再次通过了消防设计备案并且在被告方开业时已经取得了公众聚集场所投入使用营业前消防安全检查合格证，诉争房屋在向原告交付时处于被告合法营业中。双方在履行合同时，被告已按双方的约定完全履行了协助对方办理相关手续的义务，所以双方之间解除合同完全是因为原告的违约造成，而非因被告的行为造成消防二次验收无法通过，所以被告请求驳回原告的全部诉讼请求，另因本案合同解除系因原告违约造成，被告当庭提起反诉。豪友公司向本院提出反诉请求：1、请求法院判令苏宁公司支付违约金1300000元，并赔偿豪友公司损失1000000元。2、案件诉讼费用由苏宁公司承担。事实和理由：2014年6月26日，双方签订《租赁合同》，约定豪友公司将坐落于天津市滨海新区大港胜利街578号房屋（共计三层）出租给苏宁公司，租赁期间自2014年8月1日至2022年9月30日，租金合计为21723000元，其中2015年10月1日至2016年9月30日期间的租金为2600000元。另约定，任何一方违约导致解除本合同，违约方应赔偿守约方的全部损失，当守约方的损失无法计算时，违约金相当于合同解除当年六个月的租赁费用。合同签订当日，豪友公司将约定的房屋交付给苏宁公司进行装修，并协助配合苏宁公司办理相关手续，出资为苏宁公司新购置了变压器并办理了电力增容。2014年9月19日苏宁公司使用该房屋进行营业。2015年10月初，苏宁公司以对房屋装修为名，撤走了其经营的物品和人员，10月13日突然向豪友公司发来了解除合同的通知单，单方提出自2015年10月14日解除和豪友公司的租赁合同，决定在20个工作日将租赁的房屋返还给豪友公司。由于苏宁公司单方擅自解除租赁合同，已给豪友公司造成了极大损失，为了防止损失的进一步扩大，豪友公司无奈只得另寻承租人，现该房屋仍未全部出租。由于苏宁公司存在违约行为，故豪友公司提出反诉。苏宁公司辩称，豪友公司反诉内容与事实不符，造成本案合同解除的原因是由于豪友公司没有依约履行合同义务，导致苏宁公司二次消防验收没有通过，使苏宁公司长期处于违法经营的状态，故苏宁公司依据合同约定提出解除合同要求，其过错在于豪友公司，所以请求法庭驳回反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：双方于2014年6月26日签订《租赁合同》一份，约定豪友公司将位于天津市滨海新区大港胜利街578号房屋三层出租给苏宁公司，其中第7条对租赁费用进行了约定，第13条对消防二次报验进行约定：“乙方承租期间，如对租赁物进行装修改造而申报装修消防设计审核、验收（若仅需备案，则为消防设计备案、竣工验收消防备案）和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查（简称“消防二次报验”）的，若由于建筑物主体、消防设计或消防主系统、甲方提供的消防设施器材等原因导致乙方消防二次报验无法通过的，由甲方负责在乙方要求的合理时间内进行整改，费用由甲方承担。若甲方未按时整改到位，或整改后仍不符合要求，致使乙方消防二次报验仍无法通过的，乙方有权解除合同……”，第16条对消防报验协助进行约定：“甲方应协助乙方进行消防二次报验工作，提供所需的全部手续材料。甲方消防验收和年检需要乙方配合的，乙方应予配合”，第24条对空调归属进行约定：“由乙方自行安装空调，甲方向乙方免费提供……乙方安装的空调所有权属于乙方，合同到期或与本合同依法终止乙方有权进行拆除，或双方洽谈折价后甲方购买”。合同签订后，豪友公司将房屋交付苏宁公司使用，并应苏宁公司要求办理电力增容，其中苏宁公司垫资700000元，约定分三次充抵房屋租金。苏宁公司支付豪友公司房屋保证金250000元，并依约支付相应租期的租金。后苏宁公司一直未能通过消防二次验收，其于2015年10月13日向豪友公司发出解除合同函，要求解除双方之间的租赁合同。豪友公司于次日签收，双方于2015年10月29日办理诉争房屋交接手续，并签订了租赁物退还交接单，苏宁公司自行安装的空调未予拆除。本院认为，本案的争议焦点在于诉争房屋未能通过消防二次验收的责任方是谁。对于苏宁公司承租诉争房屋并对诉争房屋进行装修后，未能通过消防二次验收的事实，双方均无争议。根据《租赁合同》第13条的约定，若系由于建筑物主体、消防设计或消防主系统、豪友公司提供的消防设施器材等原因导致无法通过消防二次报验，由豪友公司负责整改。苏宁公司在庭审中未能提交证据证实诉争房屋未能通过消防二次报验的根本原因为何，也未提供证据证实系由于建筑物主体、消防设计或消防主系统、豪友公司提供的消防设施器材等原因导致无法通过消防二次报验，应当承担不利的法律后果。豪友公司提交的证据可证实其已尽到协助苏宁公司办理消防二次报验的义务，不存在违约行为。因苏宁公司单方提出解除合同，导致合同无法继续履行，其要求豪友公司返还保证金、退还剩余租金并支付违约金的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。根据双方约定，苏宁公司垫付的电力增容款用于充抵租金，其无权要求豪友公司返还。根据《租赁合同》第24条的约定，空调系苏宁公司自行安装，所有权属于苏宁公司，现双方合同已解除，豪友公司应当将空调返还。豪友公司提出在将诉争房屋交付苏宁公司时，原房屋内存在空调，苏宁公司系置换空调，双方应当折价赔偿，可其提交的证据无法证实其主张，本院不予采信。故苏宁公司要求豪友公司返还美的牌多联机空调（外机9台，内机26台）的请求，本院予以支持。苏宁公司提出解除合同，豪友公司同意并双方已交接房屋，现豪友公司要求苏宁公司赔偿损失并支付违约金的请求，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、天津豪友商贸有限公司于本判决生效后十日内返还天津苏宁云商有限公司美的牌多联机空调（包括外机9台、内机26台）；二、驳回天津苏宁云商有限公司的其他诉讼请求；三、驳回天津豪友商贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费人民币29039元，由天津苏宁云商有限公司负担；反诉案件受理费人民币12600元，由天津豪友商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 员  付伟勤人民陪审员  王 羽人民陪审员  王艳丽二〇一八年一月十二日法官 助理  Ｘ Ｘ书 记 员  于立云附：法律释明1.《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。