广东省佛山市禅城区人民法院
行 政 判 决 书
（2014）佛城法行初字第339号
原告梁旺勤，女，汉族，户籍所在地：广东省佛山市禅城区。
委托代理人李锡强，男，汉族，××年××月××日出生，户籍所在地：广东省佛山市禅城区。
委托代理人李吏民，北京圣运律师事务所律师。
被告佛山市住房和城乡建设管理局，住所地：广东省佛山市禅城区。
法定代表人钟美恃，局长。
委托代理人黄震，广东通法正承律师事务所律师。
第三人佛山市禅城区土地储备中心，住所地：广东省佛山市禅城区。
法定代表人黄碧君，主任。
委托代理人夏翠明、黄丽贞。
原告梁旺勤不服被告佛山市住房和城乡建设管理局行政裁决纠纷一案，于2014年10月23日向本院提起行政诉讼。本院于2014年10月27日受理后，于2014年10月29日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因佛山市禅城区土地储备中心与本案有法律上的利害关系，本院依法通知其作为第三人参加诉讼。本院依法组成合议庭，于2014年11月17日公开开庭审理了本案。原告梁旺勤的委托代理人李锡强、李吏民，被告佛山市住房和城乡建设管理局的委托代理人黄震到庭参加诉讼。第三人佛山市禅城区土地储备中心经本院合法传唤，没有到庭，不影响本案审理。本案现已审理终结。
被告于2012年3月20日作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，对原告与第三人就广东省佛山市禅城区澜石镇大马路五十一号房屋拆迁补偿安置事项进行了裁决。
被告于2014年11月6日向本院提供了如下作出被诉具体行政行为的证据、依据：
1、组织机构代码证。证明被告的主体资格。
2、佛房禅拆许字（2009）第16号房屋拆迁许可证；
3、佛房禅拆告字（2009）第16号房屋拆迁公告；
4、佛房禅拆告字（2009）第16号房屋拆迁公告（佛山日报公告）；
5、佛建拆延字（2011）第12号房屋拆迁许可证；
6、佛建拆延字（2011）第12号房屋拆迁延期公告；
7、佛建拆延字（2012）第12号房屋拆迁许可证；
8、佛建拆延字（2012）第12号房屋拆迁延期公告；
9、房屋拆迁延期公告2份（2013年6月25日、2013年12月27日）。
证据2-9证明第三人是被拆迁房屋所在的澜石片区改造项目拆迁范围的拆迁人，拆迁期限自2009年12月30日至2012年6月30日止，后延期获批准至2014年12月31日止，房屋拆迁、补偿安置方案及拆迁许可证延期均已公告。
10、行政裁决申请书；
11、组织机构代码证；
12、事业单位法人证书；
13、法定代表人身份证明；
14、授权委托书；
15、林健华身份证复印件；
16、招洁贞身份证复印件；
17、梁旺勤身份材料复印件；
18、国有土地使用证；
19、房屋所有权证及证明；
20、评估报告书；
21、对被申请人的拆迁补偿安置方案；
22、拆迁协商记录；
23、未达成协议的比例及原因；
24、佛建拆裁字（2012）第7号房屋拆迁行政裁决受理通知书；
25、佛建拆裁字（2012）第7号房屋拆迁行政裁决调解通知书；
26、佛建拆裁字（2012）第7号房屋拆迁行政裁决答辩通知书；
27、国内特快专递邮件详单（EH519407245CS）；
28、行政裁决调解记录。
证据10-28证明：1、第三人向被告申请房屋拆迁行政裁决，并提交申请行政裁决应提交的资料；2、第三人的代理人分别是林健华、招洁贞，代理权限为特别授权，包括参加调解，签收、送达相关法律文书；3、土地使用证、房屋所有权人记载为梁旺勤，用途为住宅；4、被拆迁房屋已经评估其房地产市场价值，并出具报告书；5、对原告的拆迁补偿安置方案符合相关规定。该证据是第三人申请时提交的证据，符合相关的规定。
29、佛建拆裁字（2012）第7号房屋拆迁行政裁决书；
30、国内标准快递单（1018354349506）；
31、公告；
32、送达回证。
证据29-32证明被告受理第三人的房屋拆迁行政裁决后依法作出行政裁决，并依法送达给第三人及原告。
被告向本院提供了以下法律依据：
1、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条；
2、《城市房屋拆迁管理条例》第五条、第十六条、第二十三条、第三十一条；
3、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第三条、第五条、第十条、第十四条；
4、《广东省城市房屋拆迁管理规定（修正）》第四条、第十二条；
5、《佛山市区房屋拆迁补助费标准》第一条、第四条。
原告诉称，2014年6月份，原告看到佛山日报上的公告，得知被告作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，决定将原告位于佛山市禅城区澜石镇大马路51号房屋实施拆迁。原告不服该具体行政行为向广东省住建厅申请行政复议，2014年10月11日，原告收到行政复议决定书，广东省住建厅错误地维持了被告作出的上述房屋拆迁裁决。原告认为，被告作出的裁决程序违法、认定事实错误、适用法律不当，严重侵犯了原告的合法权益，应依法予以撤销。原告特提起行政诉讼，请求：1、撤销被告作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决》；2、本案诉讼费由被告承担。
原告在诉讼期间向法院提供的证据有：
1、身份证；
2、国有土地使用证；
3、房屋所有权证。
证据1-3证明：1、原告的主体资格；2、被告作出的裁决没有根据房屋的实际情况进行补偿。
4、佛山日报。证明被诉具体行政行为存在。
5、行政复议决定书；
6、国内标准快递单（1063619521711）。
证据5-6证明原告在报纸上看到涉案公告后，在法定期限内提起了行政复议和行政诉讼。
7、关于1033524028204邮件退回的情况说明。证明原告没有拒收过任何邮件，被告称通过邮寄向原告送达相关文书而原告拒收的情形不存在。
被告辩称，一、被告具有就拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人之间的拆迁补偿安置争议进行裁决的法定职权。二、被告作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》所依据的事实清楚、证据确凿。2009年12月30日，第三人依法取得了佛禅房拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，拆迁期限自2009年12月30日起至2011年12月29日止，上述拆迁事项已在拆迁范围内以及在《佛山日报》上予以公告。后经申请，第三人取得房屋拆迁延期许可，拆迁期限延长至2014年12月31日，上述事项也进行了公告。原告房屋建筑面积为185.26㎡，属于拆迁范围内。第三人就拆迁安置补偿事项与原告进行了协商，内容如下：第一，提供房屋产权调换或货币两种补偿方式。1.房屋产权调换，即提供澜石二马路与佛山大道交界或东平河北岸佛山公园西侧两个安置地点供原告选择，根据被拆迁房屋的套内面积按1：1的比例补偿；2.货币补偿方式，砖混结构补偿标准为4800元／㎡。即该房屋补偿总金额为185.26㎡×4800元／㎡=889，248元人民币（大写：捌拾捌万玖仟贰佰肆拾捌元整）。第二，如原告自行安排住处，拆迁人根据被拆迁房屋的建筑面积按16元／平方米／月的标准向原告发放临时安置补助费。补助费的发放时间从原告办妥被拆迁房屋交接手续之日起到通知交付安置用房满60日止。第三，一次性支付给原告搬家费人民币600元整。原有电话、有线电视、网络、煤气管道等设施的迁移费用，按《澜石片区改造项目房屋拆迁补偿安置方案》的有关规定给予经济补偿。但原告要求以投影面积计算，室内厕所面积要重复补偿，阳台要100%计入补偿面积，且要求现楼回迁。根据房产登记资料显示，上述房屋属于住宅用途，且登记的建筑面积为185.26㎡，被告认为原告要求建筑面积以外的还需进行补偿，无任何法律依据。因此，被告作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，事实清楚、证据确凿。三、被告作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》程序合法。第一，第三人向被告提出申请，并依法提交了《裁决申请书》、被拆迁房屋权属证明材料、被拆迁房屋的估价报告、对原告的补偿安置方案、与原告的协商记录、未达成协议的被拆迁人比例及原因等资料。经审核，第三人的申请依法应受理，被告向第三人发出了佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决受理通知书》。第二，被告在法定期限内向本案原告送达《房屋拆迁裁决申请书》副本、《房屋拆迁行政裁决答辩通知书》以及《房屋拆迁裁决调解通知书》等，告知其权利。第三，被告依法通知原告于2012年3月6日上午9：30举行裁决调解会，但原告未到会，调解不成功。最后，被告于2012年3月20日依法作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，并分别送达给第三人及原告。因此，被告作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》的整个程序符合《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条、第十四条、第十五条的规定。四、被告作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》所适用的法律、法规、规章正确。被告在查明事实的基础上，依据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条、第二十三条、第三十一条，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条、第十条、第十四条，《城市房屋拆迁工作规程》第八条，《广东省城市房屋拆迁管理规定（修正）》第十二条以及《佛山市区房屋拆迁补助费标准》第一条、第四条的规定，依法作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，因此，被告适用法律、法规、规章正确。五、被告作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》的裁决内容合法适当。双方无法达成调解，被告根据查明的事实依法作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，裁决内容为：（一）拆迁人在澜石二马路与佛山大道交界安置地块或东平河北岸佛山公园西侧安置地块按1：1的比例补偿相应套内建筑面积185.26㎡的住宅房屋给原告。（二）临迁过渡期间，拆迁人应提供产权置换面积相应的周转房屋给原告居住，若原告自行安排住处的，拆迁人每月按被拆迁房屋的建筑面积以16元∕㎡的标准向原告发放临时安置补助费，至安置用房通知送达原告满60日止。（三）拆迁人在裁决书送达之日起15日内，一次性向原告支付搬家费600元；按原告提供的有关部门出具的单据支付电话、电视等迁移费等。（四）原告在裁决书送达之日起30日内搬出被拆迁房屋并交给拆迁人拆除。另外，裁决书已明确告知原告与拆迁人：如不服本裁决的，可向有关机关或者人民政府申请行政复议的期限和向有关人民法院提起诉讼的期限。因此，裁决内容合法适当。综上所述，被告具有作出房屋拆迁行政裁决的法定职权，其作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》符合法定程序，适用法律正确，内容合法。原告的诉讼请求应予驳回。
第三人没有陈述意见也没有提供相应的证据材料。
经庭审质证，本院对各方当事人提供的证据作如下确认：
对被告提交的证据1、17-19，原告经质证无异议，本院予以确认；对被告提交的证据2-9，原告经质证均不予认可，认为上述证据无法证明第三人经过合法程序取得拆迁许可证，第三人不具备合法的拆迁人资格。经审查，原告提出的抗辩理由均是针对房屋拆迁许可行为的合法性，而房屋拆迁许可行为与本案审查的拆迁裁决行政行为分属不同的具体行政行为，拆迁许可行为的合法性不属本案的审查范围，故本院确认以上证据的真实性。对于第三人是否为适格拆迁人的问题，属本案重点审查的内容，由本院结合全案证据和认定的事实待后论述；对证据10，原告经质证认为原告未收到申请书，对其真实性不予认可，对证据11-12，原告经质证对其真实性无异议，但认为证据12第三人业务范围中没有可以从事拆迁业务的许可，对其关联性有异议，对证据13-14由于没有原件供核对，对其真实性不予确认，对证据15-16真实性不予确认。经审查，上述证据是第三人向被告申请拆迁行政裁决时提交的申请书和身份证明文件，被告作为负责拆迁裁决的行政机关，对于拆迁人因与被拆迁人无法达成协议而提出的行政裁决申请进行受理，是被告依法履行职责的行为，对于申请书，法律法规并未规定需向被拆迁人送达，故原告提出申请书原告未收到的抗辩意见不成立；被告对于申请人提交的拆迁人、委托人、被拆迁人的身份证明材料进行审查后保存复印件存档，符合法律法规的规定，原告以被告未出示原件为由不予确认的理由不成立，本院对上述证据予以确认。原告提出的第三人是否具备拆迁人资格的问题属本案重点审查的内容，由本院结合全案证据和认定的事实待后论述。
对证据20，原告经质证认为该报告书未向原告送达，对其真实性不予认可。同时认为该评估报告严重违法，委托人不是拆迁人；评估机构并非由双方共同确定，其选定程序违法；且评估机构没有年检；评估结果欠缺客观、公平、合理；评估结果未公示、送达。经审查，该评估报告书是由澜石旧城改造指挥部委托评估机构对原告房屋价值进行的评估，是被告作出裁决参考的依据，本院对其真实性予以确定。原告对《评估报告书》合法性及送达的有效性提出的质疑是否成立的问题属本案重点审查的内容，由本院结合全案证据和认定的事实待后论述。对证据21，原告认为未见过该拆迁方案，且拆迁方案不合理，置换房屋的价值不匹配，货币补偿也远远低于市场正常价值。经审查，证据21是拆迁人取得拆迁许可时已经提交的安置补偿方案，本院对其真实性予以确认。因被告裁决的补偿安置方案的合法性为本案重点审查的内容，由本院结合全案事实和证据待后论述。
对证据22，原告经质证对其真实性不予确认，认为该记录没有原告或无利害关系人的签名确认，属于拆迁方自行编制，且仅凭一次的协商不成就提交进行裁决，明显不符合申请裁决的条件。被告抗辩认为，该记录只反映协商过程的基本情况，是拆迁人与原告协商时的如实书面记录，因原告当时不配合记录工作拒绝签名才致使仅有拆迁人签名确认的情况。由于第三人提供的协商记录是否有效的问题为本案重点审查的内容，由本院结合全案事实和证据待后论述。
对证据23，原告经质证对其真实性不予认可，认为该证据记录的情况不实，且当时未达成协议比例较高，应根据相关规定召开听证。经审查，该证据为第三人向被告申请行政裁决时提交的未达成协议的比例及原因，加盖第三人公章，被告在行政裁决中也对其内容进行了表述，故原告对其真实性提出的抗辩没有事实法律依据，本院对其真实性予以确认。至于原告提出的由于尚有比例较高的被拆迁人未达成协议，被告在受理裁决之前，未进行听证，属程序违法。以上意见是否成立，属本案重点审查内容，由本院结合全案事实和证据待后论述。
对证据24-32，原告经质证认为证据24-26原告未见过，对其真实性不予认可；对证据28认为原告未参与调解；对证据29的内容合法性有异议；对证据27、30，认为原告从未收到有关的邮件，上面记载的电话是原告代理人李锡强的电话，该证据没有邮电部门通过邮件当中记载的电话记录相印证，不能证明原告拒收了该份邮件，同时，被告以邮寄的方式进行送达房屋拆迁裁决的相关法律文书，形式是不合法的，根据城市房屋拆迁行政裁决工作规程的规定，应当首先进行直接送达，穷尽该方式后，才能进行邮寄送达，对证据31-32送达程序的合法性有异议。经审查，证据24-26、28是被告受理行政裁决后组织进行调解的程序资料，证据29是本案讼争的行政裁决文书，证据27、30-32是上述资料的送达证明，上述调解程序资料和裁决文书均能与送达材料相互对应，本院对上述证据的真实性予以确认。被告作出的行政裁决的合法性是本案争议焦点，其进行的调解程序及送达行为的合法性属本案重点审查的内容，由本院结合全案事实和证据待后论述。
对原告提交的证据1-6，被告质证无异议，本院予以确认；对证据7，被告质证对其真实性无异议，对其证明内容有异议，认为被告在2012年11月4日向原告寄出告知书，原告没有签收，故在送达回证上注明第二次邮寄仍未签收，故被告才进行公告送达。本院确认该证据真实性，其证明内容涉及到本案法律文书送达的合法性问题，属于本案争议焦点，将在下文论述。
以上本院确认的证据，均作为本案认定事实的依据。对于被告提供的法律、法规及部门规章，本院将结合全案的事实作出适用是否正确的认定。
根据本院确认的证据和庭审查明的事实，本院确认如下案件事实：
2009年12月30日，被告向第三人发出佛房禅拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，并于同日发出公告，确定以第三人为拆迁人对澜石片区改造项目进行拆迁。原告是佛山市禅城区澜石镇大马路五十一号房屋所有权人，该房屋位于拆迁范围内。第三人在动迁中经与原告就拆迁补偿安置方案进行协商，未能达成拆迁补偿安置协议。2012年2月22日，第三人向被告提交《行政裁决申请书》，申请拆迁行政裁决，同时提交了被拆迁人身份材料、委托授权资料、国有土地使用证、房屋所有权证、对被申请人的拆迁补偿安置方案、拆迁协商记录、未达成协议的比例及原因、房屋拆迁许可证等资料。被告于2012年2月24日发出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决受理通知书》，受理了第三人的申请，并向原告发出了答辩通知和调解通知。被告于2012年3月16日召开拆迁行政裁决调解会，但原告未到场，调解未能成功。2012年3月20日，被告作出佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》，裁决内容为：（一）第三人在澜石二马路与佛山大道交界安置地块或东平河北岸佛山公园西侧安置地块，按1：1的比例补偿相应套内建筑面积185.26㎡的住宅房屋给原告。（二）第三人在裁决书送达之日起15日内，支付下列补偿款给原告：1、一次性向原告按每户600元的标准支付搬家费。2、按原告提供的由有关部门出具的单据支付被拆房屋内的电话、电视等迁移费。（三）临迁过渡期间，若原告自行安排住处的，第三人每月按被拆迁房屋的合法建筑面积以16元／㎡的标准向原告发放临时安置补助费。临时安置补助费的发放期限，从原告办妥被拆迁房屋交接手续之日起，至交付安置房屋通知送达原告满60日止。若第三人提供周转房给原告居住的，原告应当在交付安置房屋通知送达满60日之次日起五日内交还周转房给第三人。（四）原告在本裁决书送达之日起30日内搬出广东省佛山市禅城区澜石镇大马路五十一号（广东省佛山市禅城区澜石镇大马路51、52号）房屋，并将该房屋交由第三人拆除。原告不服该行政裁决，向广东省住房和城乡建设厅申请行政复议，复议机关于2014年9月30日维持了被告作出的《房屋拆迁行政裁决书》。原告仍不服，于2014年10月23日向本院起诉，形成本案行政诉讼。
本院认为，本案是因房屋拆迁行为引发的不服行政裁决纠纷，涉案的房屋拆迁项目于2009年取得《房屋拆迁许可证》，根据2011年2月21日国务院公布施行的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条：“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁”的规定，对于本案拆迁项目引起的纠纷，应适用原《城市房屋拆迁管理条例》及《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》等相关法律法规对被告作出的行政行为的合法性进行审理。本案被告作为房屋拆迁管理部门，依照上述规定对拆迁人与被拆迁人补偿安置问题作出行政裁决，当事人不服裁决可以依法提起行政诉讼。本案的行政争议焦点为：被告作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》是否合法，包括认定事实是否清楚，证据是否充分，程序是否合法。重点审查：1、被告是否应对申请人提交的拆迁许可合法性进行审查，第三人是否属于适格的拆迁裁决申请人；2、被告在行政裁决中的送达程序是否合法；3、第三人提供的协商记录是否有效；4、原告主张被告在受理裁决之前未进行听证，程序违法，是否成立；5、原告对评估报告书提出的质疑是否成立；6、被告对被拆迁房屋的面积核定是否正确；7、被告在行政裁决中的调解程序是否合法；8、被告裁决的内容及补偿方案是否合法。
关于第三人是否为适格的拆迁行政裁决申请人的问题。本案原告提出第三人只有事业单位的资格，其申请拆迁许可的材料缺失或违法，向第三人颁发《拆迁许可证》行为违法，第三人不具备拆迁人资格，也没有拆迁裁决申请人资格。由本案认定的证据和查明的事实可知，第三人经拆迁许可程序取得佛房禅拆许字（2009）第16号《房屋拆迁许可证》，成为该许可证书确认的拆迁人，该拆迁许可行为是不同于本案讼争拆迁行政裁决的另一行政行为，拆迁许可未经法定程序撤销或变更前，对外具有法律效力。对于拆迁项目的批准文件、国有土地使用权批准文件、规划许可文件、拆迁计划和拆迁方案、进行拆迁项目所需资金的证明等内容的审查均属拆迁许可行为中的前置审批内容，第三人的拆迁人资格已经拆迁许可行政程序审查确认并对外公布，故原告对第三人的拆迁人资格的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据《城市房屋拆迁管理条例》第四条第二款：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”的规定，第三人是取得拆迁许可的适格拆迁人。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……”的规定，第三人作为拆迁人在无法就拆迁安置补偿问题达成协议的情况下，向被告申请拆迁裁决，符合法律法规的规定。原告提出第三人事业单位法人不得作为拆迁人等意见，由于第三人已经经过法定程序取得拆迁许可，获得拆迁人资格，其身份性质为事业单位并不影响其作为拆迁人、拆迁裁决申请人的资格。因此，第三人具有拆迁裁决申请人资格及本案诉讼主体资格。
关于被告在拆迁裁决中的送达程序是否合法的问题。原告提出被告在行政裁决程序中对于裁决申请、补偿方案、评估报告等均未向原告送达，也未通知原告答辩和调解，裁决书也未向原告送达等抗辩意见，认为被告程序不合法。根据本案证据，被告于2012年2月25日通过特快专递邮寄的方式，向原告送达了行政裁决申请书、拆迁安置补偿方案、房屋评估报告、答辩通知书、调解通知书，《国内特快专递邮件详情单》上备注栏注明“本人签收或家属”，但以上邮寄送达未果。2012年3月6日，被告工作人员上门送达上述材料，送达回证上有被告送达人签名，并由佛山市禅城区石湾镇街澜石社区居民委员会工作人员作为见证人签名，加盖该居民委员会公章。该证据可以证明被告已将上述材料通过上门送达的方式向原告送达，被告送达程序符合法律规定，合法有效。2012年6月4日，被告工作人员上门送达《房屋拆迁行政裁决书》，送达回证上有被告送达人签名，备注栏注明“上门送达，无人在家，动迁员及居委会确认其居住于此，张贴留置”，并由佛山市禅城区石湾镇街澜石社区居民委员会工作人员作为见证人签名，加盖公章。原告还认为应该首先直接送达，在穷尽该方式后，才能进行邮寄送达，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十五条的规定：“裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。”该规定并没有将直接送达设为前置程序，而是对几种送达方式进行列举，行政机关可视具体情况进行选择，几种送达方式均具有法律效力，被告的送达方式符合上述规定，合法有效，故对原告上述意见不予采纳。
关于第三人提供的协商记录是否有效的问题。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第五条规定：“拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：……（六）申请人与被申请人的协商记录；……”，根据上述规定，拆迁裁决申请人在申请裁决时应当提交与被申请人协商的记录。本案中，被告提供了《拆迁协商记录》，证明第三人在申请裁决时提交了协商记录。原告认为被告提供的谈话笔录没有经过原告签名确认，上述谈话笔录不合法。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……”《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第二条：“按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定，因拆迁人与被拆迁人就搬迁期限、补偿方式、补偿标准以及搬迁过渡方式、过渡期限等原因达不成协议，当事人申请裁决的，适用本规程”的规定，房屋拆迁行政裁决的程序是对于拆迁人和被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的情形设置的争议解决方式，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定申请人应提交协商记录，是为了保障申请人与被申请人之间有充分的协商机会，但在协商并无实质结果而需要以行政裁决的方式确定安置补偿方案的情况下，被申请人拒绝在协商记录上签名是符合常理的，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》也并未对协商记录的形式作出强制性或指导性的规定，也未对协商的次数作出强制性或指导性的规定，且从本案的证据和庭审中查明的事实可知，拆迁人就安置补偿问题与原告进行过协商，《拆迁协商记录》记录的协商经过也并无违反法律法规的规定，故《拆迁协商记录》不违反法律法规的规定，可以作为受理拆迁裁决申请时的“申请人与被申请人的协商记录”。故原告对《拆迁协商记录》提出的质疑不成立，第三人提供的协商记录有效。
关于原告主张被告在受理裁决之前未进行听证，程序违法，是否成立的问题。原告认为，拆迁人申请裁决时未达成协议比例较高，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条的规定，被告在受理裁决之前，应当进行听证。由于被告未进行听证，故程序违法。经审查，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第七条规定：“未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决之前，应当进行听证。具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定”。本案中，根据第三人提交的“未达成协议的比例和原因”显示，至2011年10月31日止，达成协议完成比例79.68%，由于广东省并无就听证的具体标准和程序进行规定，故对于以上的比例，是否需要进行听证，属于被告的行政裁量权范围。被告对于达成协议完成比例为79.68%的情形没有进行听证，并无违反法律法规的强制性规定，不构成程序违法。故原告的相关主张不成立，本院不予支持。
关于原告对《评估报告书》提出的质疑是否成立的问题。原告在诉讼中对于评估公司的委托程序合法性、公正性及送达程序提出质疑，认为评估程序违反法律规定。被告作为房屋拆迁裁决部门，在受理裁决申请后，对于拆迁房屋的估价应当采用具有法律效力的估价报告，故被告应对估价报告的估价房屋、估价时点、评估机构及估价人资格等形式合法性进行审查；而估价程序及估价技术属于评估机构依法进行房地产评估的程序，应依照房地产评估法规的规定进行救济；对于评估结果，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》和《城市房屋拆迁估价指导意见》均对救济途径作出了规定。因此，原告提出的质疑应从上述三部分进行论述。
一、对于被告依法在拆迁裁决程序中审查的内容，本案被告提供的《评估报告书》作出的单位为佛山市贵源土地房地产与资产评估有限公司，其营业执照载明的经营范围中有房地产价格评估的业务范围，《房地产价格评估机构资格证书》证实其具有房地产评估资格，两估价人也提供了相应的注册房地产估价师资格证书，被告依据上述证据确认估价机构及估价人有效符合法律法规规定。《评估报告书》中被估价的房屋是本案讼争的拆迁房屋，估价的时点为澜石片区拆迁许可证颁发的时间，均符合法律的规定，故被告已履行了对评估报告形式合法性的审查职责。原告提出评估报告书的委托程序不合法，根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》的规定，评估结论是裁决申请人向房屋拆迁管理部门提交的材料，进行委托评估程序的证据在本案中第三人未向被告提交，也不属于被告对于评估报告的审查职责，故原告上述抗辩理由不成立。
二、对于原告提出的评估程序的异议，根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第十九条的规定：“拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。”第二十一条的规定：“……；估价结果没有改变的，出具书面通知。……”因此，原告对于估价报告的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程有异议应当依照上述规定的救济途径解决，评估程序的合法性并非被告进行拆迁裁决时审查的法定职责。原告并未提供其依法提出异议的证据，却以评估程序违法为由主张被告作出的裁决违法，其理由无法律依据，本院不予支持。
三、对于评估结果有异议的，《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：……（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。……”《城市房屋拆迁估价指导意见》第二十条：“拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。”第二十二条：“拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。”根据上述规定，当事人对评估结果有异议的，可以采取申请复核、提出异议的救济途径，本案原告未提供证据证明其在法定期限内提出了复核申请，也没有在裁决程序中对评估报告的结果提出异议，仅以评估程序违法为由主张裁决违法理由不充分，本院不予支持。
综上，原告对《评估报告书》提出的质疑理由不充分，本院不予支持。第三人向被告提出的安置补偿方案也并未以评估价值进行补偿，被告在裁决中也是以产权置换的形式对原告进行补偿，故原告提出评估结果的合理性抗辩并无实际意义。
关于被告对被拆迁房屋的面积核定是否正确的问题。原告提出测绘的面积与拆迁房屋的实际面积不符。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第一款：“拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。”第十六条第一款：“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。……”根据上述法律规范的规定，对于拆迁面积的争议，属于拆迁人与被拆迁人补偿安置协议的内容，无法达成协议的，由房屋拆迁管理部门裁决，因此，对拆迁面积的核定，属于房屋拆迁裁决的工作职责范围，在原告并无相应的证据证明其实际面积与记载面积不符的情况下，被告依据房产证上记载的面积进行裁决，并无不当。
关于被告在行政裁决中的调解程序是否合法的问题。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十条规定：“房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：……（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而做出损害申辩人合法权益的裁决。拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。……”本案中，被告以直接上门送达的形式向原告发出了受理裁决的通知和调解通知，调解通知上载明了被通知人的姓名、通知的事由、调解进行的时间地点、调解的注意事项、被通知人的权利义务及被告的联系方式，在经当地基层组织见证的情况下，原告拒收材料，被告已履行依法送达的义务，原告以未收到通知为由提出的抗辩意见不成立。故本院确认被告依法组织了当事人进行调解，并履行了相关的告知义务和程序。依照上述法规的规定，拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决，原告在收到调解通知后未依照通知时间参加调解，也未书面向被告申请延期或说明情况，构成拒绝调解的事实，被告终结调解程序进行裁决不违反法律法规的规定。被告在拆迁裁决中的调解程序合法。
关于被告裁决的内容及补偿方案是否合法的问题。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第十四条规定：“行政裁决应当自收到申请之日起30日内做出。房屋拆迁管理部门做出裁决，应当出具裁决书。裁决书应当包括下列内容：（一）申请人与被申请人的基本情况；（二）争议的主要事实和理由；（三）裁决的依据、理由；（四）根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等；（五）告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议期限、起诉期限；（六）房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章；行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。”被告作出的房屋拆迁行政裁决中载明了申请人和被申请人的基本情况、争议的主要事实和理由、裁决的依据和理由，并采纳核准登记的拆迁面积，采用了房屋产权置换的补偿方式，确定了搬家补助费和搬迁期限，告知了当事人复议和诉讼的救济权利和途径，注明了裁决部门名称和裁决日期并加盖了公章，符合上述法规的规定。《城市房屋拆迁管理规定》第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。”根据上述规定，选择补偿方式是被拆迁人在拆迁裁决程序中可以行使的权利，根据本案证据，被告在受理裁决申请后依法向原告发出了受理通知、答辩通知，也进行了调解，但均因原告的拒绝行为导致未能行使选择权，法律法规对于裁决中是否必须再次给予拆迁方式的选择权并无明确规定，因此，被告在原告拒绝答辩和调解的情况下以法定登记面积和实际测量相结合后确定的拆迁面积和房产置换的补偿方式作出裁决，并不违反法律法规的禁止性规定。原告提出第三人提出的补偿方案中补偿价值远远低于市场平均价值、置换的房屋价值也远远低于原告房屋的价值，不具合理性。由于拆迁安置补偿方案是在拆迁许可时即已经进行了审核的前置内容，拆迁许可中对于安置补偿的价值、置换的地块均进行了相应的公示、征求意见，故安置补偿价值和产权置换房屋价值的合理性并非行政裁决的审查内容，原告上述意见本院不予支持。
综上所述，被告作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》认定事实清楚，证据充分，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（一）项的规定，判决如下：
维持被告佛山市住房和城乡建设管理局作出的佛建拆裁字（2012）第7号《房屋拆迁行政裁决书》。
本案受理费人民币50元，由原告梁旺勤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审 判 长 苏毅清
审 判 员 孔庆强
人民陪审员 陈汝成
二〇一四年十二月十七日
书 记 员 吴桂萍
附相关的法律条文：
《中华人民共和国行政诉讼法》
第五十四条人民法院经过审理，根据不同情况，分别作出以下判决：
（一）具体行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，判决维持。
……