广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终17004号
上诉人（原审原告）：李铭盛，男，汉族，1976年9月13日出生，住所地：广东省深圳市南山区，
委托诉讼代理人：吴秀萍，广东岭峰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：黄德强，男，汉族，1971年9月8日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
委托诉讼代理人：何秋晨，广东环宇茂律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：陈燕云，女，汉族，1973年6月18日出生，住所地：广东省深圳市宝安区，
原审第三人：深圳市鑫通泰房地产经纪有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区福永街道怀德社区政丰南路东侧天欣花园4栋0101，组织机构代码685360323。
法定代表人，熊勤。
上诉人李铭盛、黄德强与被上诉人陈燕云、原审第三人深圳市鑫通泰房地产经纪有限公司（以下简称鑫通泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人人民法院（2015）深宝法民三初字第1344号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人李铭盛的委托诉讼代理人吴秀萍、上诉人黄德强的委托诉讼代理人何秋晨，被上诉人陈燕云到庭参加诉讼，原审第三人鑫通泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
李铭盛上诉请求，1、撤销原审判决第二项，改判陈燕云支付违约金490000元；2、一、二审诉讼费及保全费由黄德强和陈燕云承担。
事实和理由：1、一审法院认定事实错误。李铭盛要求解除合同的原因是陈燕云违反合同的约定，没有在合同约定的时间内做公证委托及不履行合同的所有义务。2、一审法院适用法律错误。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的及时止损义务酌定违约金按转让价百分之四予以赔偿是错误的。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。也就是说，如果约定的违约金过高，当事人可以请求人民法院予以适当减少。本案中，陈燕云没有主张违约金过高而要求人民法院予以适当减少，人民法院自行调低违约金错误。
黄德强辩称，一、李铭盛在2016年10月31日庭审当天没有到庭，应该依法视为未到庭按撤诉处理。二、李铭盛的上诉没有事实依据，首先，合同没有经过黄德强同意而签订，合同无效。涉案房产是夫妻共同财产，陈燕云只是一个登记人而已，没有完全处分权。三、合同签订后，李铭盛支付了20万元，这20万元不到总价的10%。黄德强知道后，不到一个星期已经通知李铭盛不予出售，不到一个星期根本没有达到损失，却要翻倍赚取高达49万元。我方认为李铭盛与陈燕云有可能存在恶意串通，损害黄德强的合法权益。我方恳请法庭驳回李铭盛的上诉。
陈燕云辩称，李铭盛找我签名时从深圳赶过去，急忙要我签名，我说我的老公没有同意，李铭盛说房产是我自己的，不需要户口本，结婚证，什么都不需要，我没有看清合同。李铭盛急忙把钱打到我的账户，这是在坑我。后来我老公不同意，我三天内打电话给李铭盛，李铭盛不接听。我不懂得婚姻法，不了解怎样才可以成交，中介也没有跟我说。我拿不到户口本，不能公证，所以没有成交。后来李铭盛跟我要辛苦费，我也同意给几千块，但他最后把我告了。我已经负债累累，我赔不起，一审判决之后，我想跟李铭盛协商，把定金退回，但李铭盛不接听。我卖房确实没有和我老公商量，我们沟通很少，为了生活，我们已经两地分居两年了。
鑫通泰公司未到庭，未答辩。
黄德强上诉请求，1、撤销原审民事判决第一、二、五项；2、确认李铭盛和陈燕云于2015年6月7日签订的两份《房地产买卖合同》无效；3、本案诉讼费用由李铭盛承担。
事实与理由：一、一审判决认定李铭盛和陈燕云所签订的两份《房地产买卖合同》有效，缺乏事实和法律依据。1、本案中，虽然讼争房产只登记在陈燕云一人名下，但是，根据《婚姻法》的规定，讼争房产是黄德强与陈燕云婚后购买的，故讼争房产依法属于夫妻共同财产。2、对于夫妻共同财产，虽然夫妻有平等的处理权，但是不意味着所有的处理行为不需要得到配偶另一方的同意。根据婚姻法司法解释的有关规定，出售房屋明显是非因日常生活需要而对财产做出的重要处理决定，依法应当经过夫妻双方一致同意。3、既然讼争房产的出售需要得到夫妻双方的一致同意，那么陈燕云单方对讼争房产无处分权。《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，陈燕云出售夫妻共同所有的讼争房产一事，其不仅事先没有得到黄德强的同意，事后也没有得到黄德强的追认，因此，陈燕云和李铭盛所签订的《房地产买卖合同》无效。4、一审判决引用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条来认定《房地产买卖合同》有效，属于适用法律错误。首先，该司法解释第三条与《合同法》第五十一条的规定是截然相反的两个规定。从《立法法》和《各级人民代表大会常务委员会监督法》均要求司法解释必须向常务委员会备案并接受审查来看，司法解释的效力应当低于法律。故本案应当适用《合同法》第五十一条之规定认定合同无效。其次，该司法解释第三条适用的主体是“当事人一方”，并非是“原权利人”。在本案中，陈燕云和李铭盛才是涉案合同当事人，而黄德强是原权利人非合同当事人。故黄德强主张合同无效，不能适用该司法解释第三条予以否定。因此，一审判决引用该司法解释第三条来认定合同有效错误。5、根据《合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”之规定，既然本案《房地产买卖合同》自始无效，那么就不存在合同解除的问题，故李铭盛解除合同的请求应予以驳回。二、李铭盛在购房时明知讼争房产是夫妻共同财产而故意仅与陈燕云一方签订买卖合同，李铭盛不属于善意第三人。庭审中，陈燕云已经承认：在李铭盛购买讼争房产签订合同时，其有告诉李铭盛需要征求黄德强的同意才能签名，但李铭盛却说不用。李铭盛在庭上称：当时陈燕云说讼争房产是其弟弟的，所以根本不需要黄德强签名。上述陈燕云和李铭盛的说辞可以肯定，陈燕云和李铭盛都清楚讼争房产是陈燕云和上诉人婚后购买的。不然，李铭盛不会在签订买卖合同后，还要让陈燕云找黄德强一起去公证处办理委托公证手续。也正是此时，黄德强才知道陈燕云将讼争房产出售给李铭盛，黄德强当即表示反对出售，并强令要求陈燕云取消合同。并且，在黄德强坚决不同意卖房后，陈燕云知道私自变卖房产的严重性及时电话通知及发信息给李铭盛取消交易。因此，陈燕云和李铭盛在签订买卖合同之时清楚知道讼争房产是陈燕云与黄德强的夫妻共同财产，李铭盛在明知讼争房产是夫妻共同财产且陈燕云没有黄德强授权委托的情况下，故意仅与陈燕云签订买卖合同，李铭盛明显不属于善意第三人。根据《合同法》第五十二条第（二）项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”的规定，涉案《房地产买卖合同》因损害了黄德强的利益依法属于无效。三、一审判决判令陈燕云支付违约金错误，且无形中加重了黄德强的经济负担。如前所述，李铭盛在明知讼争房产是夫妻共同财产且陈燕云没有黄德强授权委托的情况下，而故意仅与陈燕云签订买卖合同，李铭盛明显存在过错，且不属于善意第三人。因此，李铭盛应当自行承担合同无效的过错责任。一审判决虽然没判令黄德强承担责任，但是其判令陈燕云支付违约金，就是变相的判决黄德强也要承担责任。目前陈燕云无经济收入，家庭负担都是靠黄德强一人，若陈燕云无能力支付违约金，执行时可能就会执行到黄德强的头上，那么就会令黄德强一家陷入困境。故一审判决不公，无形中加重了黄德强的经济负担，且有超裁之嫌。
陈燕云辩称，我同意黄德强的意见。
李铭盛辩称，黄德强的上诉理由不成立，涉案房产陈燕云拥有100%的产权，陈燕云完全可以处置自身的财产，不存在合同无效的情形，请求驳回黄德强的上诉请求。
鑫通泰公司未到庭，未答辩。
李铭盛向一审法院起诉请求，1、解除李铭盛、陈燕云签订的《房地产买卖合同》；2、陈燕云返还购房定金200000元；3、陈燕云赔偿违约金490000元；4、本案诉讼费由陈燕云承担。
一审法院审理查明，2015年6月7日，李铭盛作为买方，陈燕云作为卖方，共同签订一份《房地产买卖合同》（编号0000043），约定卖方将其名下位于深圳市××科金色领域花园X栋X单元14层XXX房产转让给买方。该房产处于抵押状态，卖方以委托担保公司方式赎楼，卖方应在签订本合同后5日内作委托第三方办理赎楼、过户等手续的全权委托公证书，公证书原件交付担保公司办理赎楼、过户。房产的转让成交价为1350000元，其中购房定金共计100000元，买方在签订合同当日支付50000元定金，于签署本合同之日起60日内再支付定金50000元。如卖方未按合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日，买方可解除合同并要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。如买方未按合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日，卖方可解除合同并要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。同日，双方再签订一份《房地产买卖合同》（编号0000044），约定将深圳市××科金色领域花园X栋B单元X层XX房产转让给买方，转让成交价为1100000元，定金为100000元，该合同其余约定与前合同一致。陈燕云于两份合同末处《收据》处签字，两份收据确认收到定金共计200000元。2015年6月7日、6月10日，李铭盛通过自己银行账户及委托案外人一共向陈燕云转账定金200000元。
2015年6月15日，陈燕云向李铭盛发送手机短信，其内容主要称因陈燕云丈夫不同意，不再出售房产，愿意退还定金。
一审庭审中，陈燕云确认收到李铭盛支付定金20万元，因其丈夫即本案第三人黄德强不同意出售涉案房产，拿不到户口本因此无法办理公证委托。陈燕云确认涉案房产均登记于其一人名下，陈燕云拥有100%产权，购买于2011年。李铭盛、陈燕云均确认涉案两个合同的交易房产为双拼房。
另查，陈燕云与第三人黄德强于1997年1月31日登记结婚。
一审法院认为，陈燕云名下所有的深圳市××科金色领域花园X栋X单元X层02A、02B房产虽然登记于陈燕云一人名下，但该房产系陈燕云与第三人黄德强的婚内财产，属于夫妻共有财产。第三人即陈燕云丈夫黄德强以陈燕云无处分权为由请求确认合同无效，该请求违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，一审法院不予支持。第三人黄德强主张李铭盛与陈燕云恶意串通损害其利益导致合同无效，但第三人黄德强未举证李铭盛与陈燕云存在恶意串通的事实，其主张缺乏依据，一审法院不予支持。因此，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，现陈燕云丈夫黄德强拒绝出售共有财产，陈燕云缺乏处分权，李铭盛因陈燕云缺乏处分权导致无法获得标的物所有权，李铭盛要求解除合同并要求陈燕云承担违约责任的诉求于法有据，一审法院予以支持。李铭盛、陈燕云签订的《房地产买卖合同》（编号0000043、0000044）于本案民事起诉状送达陈燕云之日即2015年8月9日起解除。因合同解除，陈燕云收取的定金已无理据，应予退还。关于违约金，考虑本案案情，陈燕云自签约后第八日即表示不再出售房产，李铭盛自此时起应负有《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定之及时止损义务，且李铭盛未举证自6月7日至6月15日期间其实际损失已达到约定违约金的数额，因此一审法院酌定陈燕云按转让成交价百分之四赔偿李铭盛违约金98000元（1350000元×4%+110000元×4%），超过该金额的诉求一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认李铭盛与陈燕云于2015年6月7日签订的《房地产买卖合同》（编号00000XX、00000XX）于2015年8月9日解除；二、陈燕云应于判决生效之日起五日内支付李铭盛违约金98000元；三、陈燕云应于判决生效之日起五日内返还李铭盛所支付定金200000元；四、驳回李铭盛其他诉讼请求。五、驳回第三人黄德强的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10700元，保全费3970元，由李铭盛承担8334元，陈燕云承担6336元。
本院二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据李铭盛和黄德强的上诉内容，本案的争议焦点为：1、涉案合同的效力；2、一审判决的违约金数额是否过低。
关于第一个争议焦点，本院认为，涉案房产虽然为黄德强与陈燕云的夫妻共同财产，但陈燕云独自与李铭盛签订合同的行为并不因黄德强未同意而无效，黄德强是否同意只是涉及到合同履行的问题，涉案合同合法有效。黄德强的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。
关于第二个争议焦点，本院认为，合同约定的违约方承担责任的方式是双倍返还定金或者支付房屋交易金额的20%的违约金。由于涉案合同签订后不到十日陈燕云即表示由于黄德强不同意而不再出售涉案房产，因此，对李铭盛造成的损失并不大。综合本案的实际情况，本院酌定陈燕云承担双倍返还定金的违约责任。一审确定的违约金数额过低，本院予以纠正。
综上，原审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。李铭盛的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持深圳市宝安区人人民法院（2015）深宝法民三初字第1344号民事判决第一、三、五项；
二、撤销深圳市宝安区人人民法院（2015）深宝法民三初字第1344号民事判决第四项；
三、变更深圳市宝安区人人民法院（2015）深宝法民三初字第1344号民事判决第二项为“陈燕云应于判决生效之日起五日内支付李铭盛违约金200000元”；
四、驳回李铭盛的其他诉讼请求。
一、二审案件受理费、保全费共计22570元，由李铭盛负担3320元，陈燕云负担20000元，黄德强负担2250元。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一七年三月十五日
书记员 张东阳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民法通则》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。