常州市天宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0402民初5390号
原告贾慧斌。
委托代理人张晓军，江苏常联律师事务所律师。
被告郭文华。
原告贾慧斌与被告郭文华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月20日受理后，依法由代理审判员凌琎琎适用简易程序于2016年11月15日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法转为适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告贾慧斌的委托代理人张晓军、被告郭文华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告贾慧斌诉称：2015年7月27日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订一份《兰陵旺角商铺租赁合同》。合同约定：甲方将兰陵锦轩花苑6幢6-2号一层（建筑面积为141.01平方米）租赁给乙方作经营进口零食之用；租期为2015年8月1日至2019年7月31日止；年租金分别为122678元、154406元、162126元、175096元；租金一年一付，先付后用，即租金支付日期为每一年到期日提前30日付清；乙方如提前解除合同，则按当年度租金标准向甲方支付6个月的租金作为违约金，等等。合同签订后，被告未能按约支付第二年度的租金，并于2016年8月16日擅自搬离租赁场所。为此，原告为维护自身权利，诉至法院，请求判令：1、被告支付租金6768元，并支付违约金77203元，合计83971元；2、诉讼费用由被告承担。
被告郭文华答辩称：被告有10000元的押金在原告处，可以用押金抵扣租金，原告主张的违约金过高，合同中关于违约金的约定是霸王条款。被告并非单方搬离租赁房屋，被告与原告在关于租金进行磋商的过程中，2016年8月16日原告没有通知就进入被告店中砸店、抢东西、锁门，之后又拆除被告的门头招牌，被告无法在店内经营才不再营业。
经审理查明，2015年7月27日，贾慧斌（作为甲方、出租方）与郭文华（作为乙方、承租方）签订《兰陵·旺角商铺租赁合同》（以下简称《合同》）一份，约定郭文华承租常州市兰陵锦轩花苑公安编号6幢6-2一层建筑面积为141.01平方米的商铺经营零食用，租期为自2015年8月1日起至2019年7月31日。《合同》关于租赁期间相关事项，作如下约定：1、四年租金依次为122678元、154406元、162126元、175096元，租金每年一付，先付后用，租金支付日期为每一年租金到期日提前30日支付；2、合同签订时乙方向甲方交付履约保证金10000元，“租赁期内，如乙方违反法律规定、本合同规定的义务及违反甲方（或其授权的商铺管理方）指定的规章支付，甲方有权以履约保证金先行充抵租金、物业管理费、违约金、处罚金、损害赔偿金及拖欠的水电费等”；3、乙方逾期30天未按期足额缴纳租金的，甲方有权单方终止本合同（甲方书面通知后合同即行终止），并无条件收回租赁商铺，乙方所缴纳的租金、履约保证金均不予返还，乙方并按合同总价的20%承担违约金；4、租赁期间，乙方若迟交或欠交商铺租金、物业管理费、税费、电费等费用的，应承担每日万分之五的逾期付款违约金，从逾期之日开始计算，直至全部付清之日止；5、租赁期限内，无论是乙方违约导致甲方提前终止合同还是乙方提前解除合同，均应补偿甲方六个月的租金（按当年的租金额为基础计算）作违约金。因上述情况终止合同的，甲方有权留置乙方财物，直至乙方付清拖欠的租金、水电费等费用及违约金后，甲方予以返还上述留置物。6、合同期满或合同解除之日起5日内，乙方应将承租商铺腾空后交于甲方，乙方如逾期搬出租赁房屋，除按本合同约定的租金总额20%承担违约金，还按7000元/天向甲方支付房屋使用费，且甲方有权采取措施强制清场，由此所产生的损失由乙方承担。
《合同》签订后，贾慧斌将涉案商铺交付郭文华使用，郭文华按期支付了第一年度的租金及10000元履约保证金。贾慧斌陈述，在2016年6月、7月期间，曾与郭文华协商租金的调整事宜，但双方未能达成一致意见。
2016年8月16日，常州市公安局天宁分局兰陵派出所接报警称兰陵锦轩花园6-2号商铺有人砸门，民警出警后作《接处警工作登记表》，记录如下：“至现场，系方可郭文华（320923197612243645）租用并装修了常州市天宁区兰陵锦轩花苑6-2号店面，后期因为和房东有房租纠纷，房东将其店门锁住了使郭文华无法进入，郭文华要进入店内拿自己东西的过程中，将其自己装修买的玻璃砸碎，告知双方通过法律途径解决此事”。
郭文华在庭审中称，2016年8月16日，贾慧斌派人趁其外出办事，留孩子和妹妹看店期间，将店门锁住，并砸、抢店内物品。
双方在庭审中确认，在2016年8月16日前，贾慧斌未向郭文华作出解除合同的书面或口头通知。
上述事实，有《合同》以及当事人庭审陈述等证据证实。
本院认为：本案所涉《合同》是双方当事人真实意思的表示，均应严格按约履行。根据《合同》约定，郭文华应在每年租金到期日前30日支付，即关于2016年8月1日起至2017年7月31日止期间的租金，郭文华应于2016年7月1日前支付。双方虽然曾就租金的调整进行协商，但在关于租金未达成新的一致意见前，郭文华仍应按照原合同的约定履行交付租金的义务。郭文华欠缴租金的行为违反了合同约定。
根据《合同》约定，若发生承租人逾期未支付租金的情况，出租人有权以履约保证金抵扣租金，或者在承租人逾期未支付租金满30日的情况下，出租人有权解除合同，“书面通知后合同即行终止”。因此，出现本案承租人郭文华欠缴租金的情况后，出租人有多种方式维护自己的权益。然而，贾慧斌在并未向郭文华发出解除合同通知、郭文华仍在正常营业的情况下，将商铺上锁，造成郭文华无法使用涉案商铺。因郭文华欠缴租金，贾慧斌有权解除合同，贾慧斌尚未发出解除合同通知时，合同仍属于履行状态，贾慧斌令人将涉案商铺上锁的行为违反了合同的约定。郭文华欠缴租金的行为并不必然导致合同解除，贾慧斌也未通知郭文华解除合同。在此情况下，贾慧斌于2016年8月16日将涉案房屋店门上锁，属于以自己的行为表示不再履行合同，故本案所涉租金合同因贾慧斌的锁门行为导致无法履行。
关于违约金77203元，贾慧斌并在庭审中明确该违约金系为补偿房屋空置期损失，且在合同中也有约定。首先，郭文华逾期支付租金的同时，双方仍在就租金的调整进行协商，郭文华继续使用涉案房屋经营，其逾期支付租金的行为并未直接导致合同解除。贾慧斌在存在其他维权方式的情况下，选择违反合同约定，将涉案商铺上锁，造成涉案郭文华无法继续履行涉案合同，合同目的无法实现，合同因此解除。因此贾慧斌不能以其不当行为造成的损害后果要求郭文华进行赔偿。其次，合同约定“甲方有权留置乙方财物，直至乙方付清拖欠的租金、水电费等费用及违约金后，甲方予以返还上述留置物”，从该表述看，出租人以留置承租人财物作为获得租金、水电费、违约金等清偿的手段，合同法规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。因此本案中出租人为获得租金、水电费、违约金而采取相应手段时，应采取适当措施防止损失扩大。综上，涉案房屋空置期损失应由贾慧斌自行承担。
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人使用涉案租赁房屋的同时负有支付租金的义务。郭文华实际使用涉案房屋至2016年8月16日止，其已交付的租金计算至2016年7月31日止。故郭文华还需向贾慧斌支付2016年8月1日起至2016年8月16日止期间的租金，计算如下：154406元/年÷365天×16天=6768元（取整）。
据此，依照《中华人民共和国合同法》、第一百一十九条、第二百一十二条的规定，判决如下：
一、郭文华于本判决发生法律效力之日起十日内向贾慧斌支付2016年8月1日起至2016年8月16日止期间的租金或房屋使用费6768元。
二、驳回贾慧斌的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1900元，由郭文华负担153元，由贾慧斌负担1747元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴光前
代理审判员 凌琎琎
人民陪审员 戴建平
二〇一七年四月二十日
书 记 员 徐 漪