广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）粤20民终1141号
上诉人（原审原告）：陈志祥，男，1969年7月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。
委托诉讼代理人：刘功荣，广东广健律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）。
法定代表人：孙通文，该公司董事长兼总经理。
委托诉讼代理人：王伟伟，女，该公司法务人员。
上诉人陈志祥因与上诉人中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省中山市第二人民法院（2017）粤2072民初8436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
上诉人陈志祥上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.改判通大公司立即向陈志祥支付商品房逾期递件办证违约金56405.3元（从2014年9月16日计算至2017年1月19日）。事实和理由：一审判决认为“每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效”，据此认定2015年7月21日前发生的逾期办证违约金已过诉讼时效，无事实和法律依据，应当予以改判。1.按照双方签订的《中山市商品房预售合同》约定，因通大公司责任，陈志祥未能在规定时间内取得房地产权属证书的，通大公司应当以已付房价款为基数，每逾期一天向陈志祥支付万分之二的违约金。据此可知，逾期办证违约金是根据违约行为持续发生的状况而累加计算的，即相对于陈志祥来说，主张自合同约定的逾期办证之日至通大公司递件办证之日的违约金，是双方当事人在合同确定的一个整体的合同权利，而不是按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利。该权利因通大公司的违约办证行为的持续而延续，因通大公司履行递件办证义务而完成。一审判决将整体债务按天为单位拆分成若干个独立的请求权而分别计算诉讼时效，与常理不符。2.合同中仅约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付期限。对于没有支付期限的债务，陈志祥可随时主张，只有当通大公司明确表明不履行时，才能认定陈志祥“知道或者应当知道权利受到侵害”，诉讼时效才可依法起算，故陈志祥各项诉讼请求均未超过诉讼时效。3.根据之前的生效判例，以往对于通大公司逾期办证的案件的处理上均认定未超过诉讼时效。在案情完全相同的情况下，若作出不同的判决，不利于保障当事人的合法权益。4.民法总则规定，本案应当适用三年诉讼时效。综上，请求二审法院支持陈志祥的上诉请求。
上诉人通大公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1.已付房价款应当理解为首期款100684元，故每日逾期办证违约金应为100684元×万分之二＝20.14元；2.本案实际收楼时间为2012年11月20日，应当以该日期加上720个工作日作为逾期办证违约金起算日。3.涉案商品房交付使用后，通大公司于2016年12月1日向陈志祥寄出《办理房产证通知函》，要求其于2016年12月10日前提交办证所需资料并签署《商品房交易登记申请表》，但陈志祥未按时办理相关手续。前述手续办理完毕后，通大公司已及时将办理房地产权属证书所需的全部资料提交产权登记机关备案，故2016年12月10日之后的逾期办证责任，应当由陈志祥自行承担。二、一审判决适用法律错误。1.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，判断违约金是否过高应以违约行为所造成的损失为判断标准，而非一审法院所依据的违约金计算方法与银行同期同类贷款利率是否相符作为判断标准。2.通大公司已将涉案商品房交付给陈志祥，不影响其使用、占有或处分房屋，故即使通大公司存在违约行为，该违约行为并未给陈志祥造成实际经济损失，也不影响户籍迁入与子女入学等事项。且通大公司无力支付多户业主高额违约金，请求法院适当减少违约金数额。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持通大公司的上诉请求。
上诉人陈志祥针对上诉人通大公司的上诉二审辩称，1.关于首期款问题。补充协议第三条针对的是通大公司逾期交房，买受人选择解除合同的情况下的违约责任，而非本案逾期办证情况下的违约责任，故该条款在本案中并不适用。该补充协议属于通大公司制定的格式条款，且该条款极大减轻了通大公司的违约责任，违反了公平原则且通大公司未举证证明其已采取合理的方式向买受人做出了提示和说明，该条款属于无效条款，对买受人不产生法律效力。2.通大公司的递件义务起算日期应当自合同约定的收楼日期加上720个工作日起算。3.关于通大公司主张调整违约金的问题。（1）本案违约金标准并不高，与中国人民银行同期贷款利率相近，远低于陈志祥按揭贷款利率；（2）通大公司的违约行为，导致买受人迟迟未取得涉案商品房的完整物权，而根据日常生活经验，房屋是否具有房产证与产权人户籍之迁入及子女入学等事宜有密切联系，买受人因逾期办证受到的损失显而易见；（3）通大公司作为格式合同的制定提供者，应当对其违约行为而应承担的违约责任作出充分的考量及评估，其现主张违约金过高于法无据。4.关于通大公司主张应扣除买受人原因导致逾期办证时间的问题。（1）通知函寄出时间晚于通大公司要求买受人提供材料时间，应视为通大公司未履行通知义务。且通大公司未举证证明其已尽到通知义务，所造成的不利后果应当由其自行承担；（2）买受人未收到通大公司的“办证通知”，是自行前去办理办证手续的，不能减轻通大公司的责任。综上，请求二审法院支持陈志祥的上诉请求。
陈志祥于2017年7月20日向一审法院起诉请求：通大公司向陈志祥支付逾期办证的违约金57657元（从2014年9月15日起以购房总金额329470元为基数按日万分之二计算至权属证书办理完毕之日2017年2月6日止）。
一审法院认定事实：2010年10月23日，陈志祥与通大公司签订了《中山市商品房买卖合同》（含合同补充协议一），约定：陈志祥购买通大公司所有的位于中山市旭日御华庭25幢1201房，房价款为331684元；付款方式为银行按揭方式，其中现金100684元约定付款时间为2010年10月23日，商业贷款231000元的约定付款时间为2010年11月23日。商品房合同第八条交付期限约定：“出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4.该商品房经建设工程质量验收自检合格”；第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第4项处理：4.买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款每逾期一天向买受人支付万分之贰的违约金。如因买受人的原因导致不能如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任”。合同补充协议一第三条约定“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，应该在合同解除条件达成后15日内书面通知出卖人，逾期则视为买受人放弃该项权利。并且出卖人按该条款约定退回买受人已付房价款及支付违约金后，买受人同意已付购房有关费用、已供银行按揭利息或其他损失出卖人不再另外赔偿或补偿，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”合同签订后，陈志祥向通大公司支付了购房款331684元。陈志祥、通大公司均确认陈志祥实际于2012年11月20日收楼。
2012年11月20日，陈志祥、通大公司签订了一份《购房补充协议》，约定：出卖人出售给买受人的位于中山市旭日御华庭25幢1201房商品房，在商品房买卖合同中签订的暂测产权面积为88.12平方米，套内面积为73.42平方米，产权价为331684元，合同中按套内面积价格为4517.62元出售，经实测后产权面积为87.5平方米，套内面积为72.93平方米，合同的暂测套内面积与新测量的套内面积存在差异-0.67%即-0.49平方米，根据双方签订的商品房买卖合同第五条规定，买受人应补（应退）-2214元给出受人，该商品房产价变更后为329470元等内容。上述协议签订后，陈志祥确认已收到通大公司退还的面积差异款2214元。2017年1月19日，通大公司将上述商品房办理权属登记需由其提供的资料交至中山市房地产交易登记管理所。2017年2月6日，中山市国土资源局出具了涉案商品房的权属证书，不动产权证号为：粤（2017）中山市不动产权第0018328号。后陈志祥以通大公司逾期办证违约为由要求通大公司支付逾期办证违约金，通大公司不予支付。为此，陈志祥诉至本一审法院，请求判如所请。
一审法院认为，陈志祥与通大公司签订的《中山市商品房买卖合同》、《购房补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，双方应恪守履行合同义务。
关于逾期办证违约金的问题。根据合同第十四条的约定，通大公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。该约定中的商品房交付使用应当理解为合同约定交房之日，而非实际交房之日。合同约定于2011年10月31日交房，故通大公司应于交付后720个工作日内即2014年9月15日前持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。但通大公司于2017年1月19日才将上述商品房办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，显然属于通大公司违约，通大公司应向陈志祥承担支付逾期办证违约金的责任。依据上述约定，逾期办证违约金应从2014年9月16日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日即2017年1月19日，而非房地产权属证书出证之日。即逾期办证违约金自2014年9月16日起按日计付以及逾期办证一直持续至2017年1月19日，由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间，陈志祥直至2017年7月20日才向一审法院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，故一审法院仅支持陈志祥自2015年7月21日起至2017年1月19日期间的逾期办证违约金的诉讼请求。对于2015年7月21日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间，一审法院依法不予保护。通大公司称其于2016年12月1日向陈志祥发送《办理房产证通知函》通知陈志祥于2016年12月10日前前往办理相关办证手续，故认为其已于2016年12月10日完成合同约定的有关办理房地产权属证书的义务，但通大公司实际于2017年1月19日才履行了合同约定的递件办证义务，故通大公司的该辩解理由不成立，一审法院不予采信。综上，通大公司应向陈志祥支付2015年7月21日至2017年1月19日期间的商品房逾期递件办证违约金为36175.8元（329470元×0.0002×549天）。
关于违约金计算基数的问题。通大公司辩称合同补充协议一第三条中约定：“若买受人依照本合同第九条选择解除合同的，……，如客户选择银行按揭方式付款的，本合同内已付房价款均指首期款。”一审法院认为，该条款是对解除合同计算违约金基数的约定，而非对逾期办证计算违约金基数的约定，故通大公司辩解理由不成立。
关于违约金计算标准过高的问题。通大公司应根据合同第十四条的约定按陈志祥已付房价款的每日万分之二计算违约金给陈志祥。通大公司辩称违约金计算标准过高，因双方在合同中明确约定按每日万分之二违约金的计算方法，且该约定与中国人民银行同期同类贷款利率相近，不属于过高情形，故通大公司辩解理由不成立。
综上，陈志祥诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、通大公司于一审判决生效之日起七日内向陈志祥支付商品房逾期递件办证违约金36175.8元；二、驳回陈志祥的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1242元，减半收取621元，由通大公司负担（该款已由陈志祥预交，一审法院不另收退，陈志祥于履行上述判决时一并支付给陈志祥）。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。
一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的上诉请求及诉辩意见，本案的争议焦点为：一、逾期办证违约金的基数应当如何确定；二、逾期办证违约金的起止时间应当如何确定；三、本案是否已过诉讼时效；四、合同约定逾期办证违约金标准日万分之二是否应予调整。
关于争议焦点一，即双方约定的逾期办证违约金应以买受人已实际支付的全部购房款为计算基数还是应以买受人已支付的首期款为计算基数的问题。通大公司主张，根据《合同补充协议一》第三条的约定，若买受人系通过按揭方式支付购房款，则通大公司应支付的逾期办证违约金应以买受人已支付的首期款为计算基数。买受人则主张，通大公司应支付的逾期办证违约金应以其实际已向通大公司支付的购房款为计算基数。对此，本院作如下分析：双方所签订的《中山市商品房买卖合同》已对通大公司逾期办证、逾期交房所需支付的违约金作出明确约定，即均明确通大公司应支付的逾期办证、逾期交房违约金应以“买受人已付房价款”作为计算基数，双方的上述约定十分明确，并无歧义。按照通常的理解，已付房价款应指买受人已实际支付的购房款，即既包括买受人所支付的首期款，亦当然包括买受人通过按揭的方式已实际支付的购房款。买受人直接向通大公司支付的首期款视作买受人已支付的价款，双方并无争议。但即使是买受人以按揭的方式通过贷款银行向通大公司所支付的购房款，最终由买受人向银行承担清偿责任，并无碍于通大公司对该部分购房款的领受及使用。因补充协议对于“已付房价款”作出限缩解释，致生歧义。补充协议中对于“已付房价款”所作的约定，限制了买受人就通大公司的违约行为可获得的退款及赔偿金。即买受人在通大公司逾期交房或逾期办证而选择解除合同时，若买受人系通过银行贷款的方式支付购房款，则买受人连主张通大公司退还全部已付购房款的权利亦不能保障。由此可见，补充协议对于已付房价款的上述约定，对买受人的权利影响甚大。而通过考量上述补充协议的内容可知，上述补充协议为通大公司欲反复使用而预先制定的格式合同。通大公司作为该补充协议的提供者，应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。通大公司作为该格式合同的提供者，其在协议中对于“已付房价款”所作的上述限缩解释及约定，限制了买受人在通大公司违约时可获得的赔偿款，明显违反了公平原则。此外，双方签订的补充协议，其字体及行间距均明显小于双方签订的《中山市商品房买卖合同》，通大公司未能举证证明其已通过加粗字体等方式就补充协议中对“已付房价款”所作的限缩解释，向买受人作了提示及说明。因此，补充协议中关于“已付房价款均指首期款”的约定对买受人不发生法律效力。一审法院以买受人已实际支付的总购房款作为计算逾期办证违约金的基数，并无不当，本院予以维持。
关于争议焦点二，即逾期办证违约金的起止时间应当如何确定的问题。首先，关于起算时间。买受人认为应从合同约定的交楼之日加上720个工作日起算，通大公司则认为其递件义务应从实际交楼之日加上720个工作日起算。双方关于通大公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，本院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人的意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，通大公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后办证之日,即从合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限（720个工作日）起算。关于截止日期，一审判决认为逾期办证违约金应计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止，并无不当且双方当事人对此并未提起上诉，本院予以维持。
其次，关于截止日期。买受人认为逾期办证违约金应当计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，通大公司则认为逾期办证违约金应当计算至《办理房产证通知函》要求买受人提交办证材料及办理相关手续之日即2016年12月10日。本院认为，即使通大公司主张其已向买受人送达《办理房产证通知函》这一事实成立，但根据商品房买卖合同约定，逾期办证违约金应当计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日，而非计算至通大公司通知买受人提交完整的办证资料之日止，故通大公司上述主张与合同约定并不相符。同时，通大公司作为具备专业资质的开发商，其应当熟知办理商品房权属证书流程，包括买受人所需提交的办证资料，并应当在合同约定的办证期限内预留合理时间用于通知及接收买受人提交办证材料。本案中，通大公司称《办理房产证通知函》要求买受人提交办证材料及办理相关手续之日为2016年12月10日，通大公司于2017年1月19日持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，时间相隔较短，故通大公司主张买受人长期怠于提交办证资料及签署相关办证文件与事实并不相符。因此，本院对通大公司关于逾期办证违约金截止日期的抗辩不予采纳，逾期办证违约金应计算至通大公司持办理涉案商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案之日止。
关于争议焦点三，即本案中买受人主张的逾期办证违约金是否已超过诉讼时效的问题。如前所述，通大公司持办理权属登记所需资料到产权登记机关备案的截止时间应为合同约定的最后交楼日期加上合同约定的办证期限（720个工作日），即为2014年9月15日，故逾期办证违约金应当从2014年9月16日起计算至通大公司持相关资料到权属登记机关递件之日2017年1月19日。双方当事人约定逾期办证违约金计算标准为日万分之二，在此期限内逾期办证违约金可按日计付。由于每逾期一天就产生一个单独的违约金债权，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。陈志祥至2017年7月20日才向一审法院提起诉讼，且未能提供证据证明诉讼时效存在中断或中止的情形，一审法院仅支持通大公司自2015年7月21日起至2017年1月19日期间的逾期办证违约金的诉讼请求，对2015年7月21日之前发生的逾期办证违约金已超过诉讼时效期间不予保护，并无不当，本院予以维持。综上，按照合同约定的逾期办证违约金计算标准，一审判决的违约金数额无误，本院予以确认。
关于争议焦点四，即双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过高的问题。本案中，因通大公司逾期办证的违约行为，买受人未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使其对涉案商品房的处分受到严重限制。且根据日常生活经验可知，房屋是否具有房产证与产权人户籍的迁入及子女入学等事宜具有密切联系。因此，买受人因通大公司的违约受到的损失客观存在，通大公司应承担相应的违约责任。因双方在合同中已对逾期递件办证违约金的计算标准作出明确约定，在通大公司没有证据证明约定的违约金计算标准明显过高的情况下，应优先适用约定的违约金计算标准确定通大公司应支付的违约金。一审判决根据商品房买卖合同约定，确定逾期办证违约金计算标准为日万分之二，并无不当，本院予以维持。
综上所述，上诉人陈志祥、通大公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1010元（上诉人陈志祥已预交306元、上诉人中山市通大房地产有限公司已预交704元），由上诉人陈志祥负担306元，由上诉人中山市通大房地产有限公司负担704元。
本判决为终审判决。
审判长 牛庆利
审判员 吴合波
审判员 刘 通
二〇一八年四月二十六日
书记员 魏立明