山西省晋中市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）晋07民终982号
上诉人（原审被告）辰兴房地产发展有限公司，住所地：晋中市榆次区安宁大街18号。
法定代表人：白选奎，该公司董事长。
委托诉讼代理人：韩建伟，山西鼎正律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晋伟，山西鼎正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）左中原，男，1964年12月27日生，汉族，太原市迎泽区居民，住本区。
委托诉讼代理人：贺浩伟，山西邦宁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）左宇坤，男，1991年1月4日生，汉族，太原市迎泽区居民，住址同上。
委托诉讼代理人：贺浩伟，山西邦宁律师事务所律师。
上诉人辰兴房地产发展有限公司（以下简称辰兴公司）因与被上诉人左中原、左宇坤商品房销售合同纠纷一案，不服山西省晋中市榆次区人民法院（2016）晋0702民初36号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人辰兴公司上诉请求：撤销原判，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。事实和理由：第一，一审认定上诉人未依约交房，已经构成违约是错误的，上诉人已经履行了通知接房义务。1、在约定时间内上诉人通知了被上诉人来接房，是被上诉人未办理接房手续。2、被上诉人在2009年4月8日，接到上诉人通知交纳了32654元的办证房屋费用，如果未接到交房通知，来缴纳该费用，也应当知道房屋可以接收了。同时合同第十五条关于产权登记的约定，上诉人在商品房交付使用后才协助客户办理产权证。正是该条的约定，上诉人才通知被上诉人交费办证的。3、2011年8月7日，被上诉人接到上诉人通知，领取了房屋产权证，可以进一步说明，被上诉人在此时更应当知道房屋是可以接收的，但就是不接收的目的很明确，不想出物业等费用。第二，一审判令上诉人交房和支付60789.75元违约金极其错误。上诉人并未违约，而是被上诉人明知故意的行为造成。一审法院判决交房不符合合同第十一条三款约定，即一个月不来接房视为接房。同时已付款775000元的日万分之0.5计算2616天（2008年10月31日至2016年1月4日）的101331.25元的60%的违约金即为60789.75元，是不符合合同原意和合同法精神的，给社会上发出了错误信号，故意拖着不接房到时通过诉讼还能拿到违约金的好事。该案的发生是因为小区物业要求其交纳物业费而引起。上诉人并未违约。
被上诉人左中原、左宇坤答辩称，第一，上诉人至今未向答辩人交付房屋，仍然控制着涉案房屋，答辩人未曾占有涉案房屋；第二，合同第十一条第三款约定的一个月不来接房视为接房，该约定的目的在于确定物业费等相关费用的起算点，不能作为交房事实认定的依据；而且根据合同第十一条及附件四的约定，上诉人应当通过挂号信的方式通知答辩人收房，上诉人未履行通知义务；房产证可以办理，不代表上诉人已经交房；第三，一审认定的违约金准确，双方之间系因物业费的承担而发生的争议，答辩人收房后所产生的经济利益远大于违约金和物业费。不存在怠于收房。综上，请求驳回上诉，维持原判。
左中原、左宇坤向一审法院提出诉讼请求：依法判令辰兴公司向其交付位于晋中××××区太榆路新兴国际文教城第7排2号楼2单元401号房屋，并支付逾期交房违约金101331.25元（按已交付房款775000元，日万分之0.5计算2616天，从2008年10月31日至2016年1月4日），追讨期间误工费、交通费等１万元。
一审法院认定事实：2008年6月8日，左中原、左宇坤与辰兴公司签订1份《商品房买卖合同》，约定：左中原、左宇坤购买辰兴公司开发的位于晋中××××区太榆路新兴国际文教城第7排2号楼2单元401号房屋1套（建筑面积218.77平方米，总价为775000元），房屋交付时间为2008年10月31日前，如逾期交房，应当按照日万分之0.5向左中原、左宇坤支付违约金。同时约定商品房达到交付使用条件后，辰兴公司应当书面通知左中原、左宇坤办理交付手续，如左中原、左宇坤住所不在本市，辰兴公司以挂号信方式通知左中原、左宇坤。合同签订前左中原、左宇坤已交付首付款315000元，合同签订后左中原、左宇坤在中国民生银行贷款付清剩余460000元购房款。2009年4月8日，左中原到辰兴公司处缴纳契税、公共维修基金等办理房产证的相关费用。2010年2月8日，晋中市房屋所有权登记发证办公室就本案诉争房产发放了房屋所有权证，房权证号分别为晋中市房权证（共）字第××号和00××39号，左中原、左宇坤分别就该房产享有50%的所有权。2011年8月7日，辰兴公司将房产证复印件两份、销售不动产统一发票原件一份、契税发票原件一份、公共维修基金票据原件一份、房产电子档案卡一张交付给左中原。双方因物业费及其他相关费用纠纷，至今未向左中原、左宇坤交付本案诉争房产。一审法院认为，左中原、左宇坤、辰兴公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，为有效合同，双方均应依约全面履行合同义务。左中原、左宇坤作为买受人，依约支付全部购房款，辰兴公司理应依约按时向左中原、左宇坤交付房屋，故该院对左中原、左宇坤主张辰兴公司交付位于晋中××××区太榆路新兴国际文教城第7排2号楼2单元401号房屋1套的诉讼请求予以支持。辰兴公司未依约交付房屋，已构成违约，且双方所签订的《商品房买卖合同》中对逾期交房的违约责任已有约定，辰兴公司理应依约支付违约金60798.75元（60%）；左中原、左宇坤在辰兴公司违约，理应积极寻求法律途径解决双方纠纷，而不应放任损失扩大，故左中原、左宇坤自己承担40%的责任。关于左中原、左宇坤主张的追讨期间误工费、交通费等１万元一节，因辰兴公司不认可，左中原、左宇坤亦未能提供证据佐证，故该院不予支持。关于辰兴公司提出的左中原不是本案的适格原告的辩称，经查左中原在《商品房买卖合同》上签字并按手印，系合同主体，且晋中市房屋所有权登记发证办公室于2010年2月8日颁发的晋中市房权证（共）字第××号房产证中载明左中原享有本案诉争房产的50%所有权，故该院对辰兴公司该辩解不予支持。关于辰兴公司提出的其未交房责任在左中原、左宇坤的辩称，因左中原、左宇坤否认，辰兴公司亦未能提供已书面通知左中原、左宇坤交接房的证据，故该院对其辩解不予采信。判决：（一）辰兴房地产发展有限公司于本判决生效后30日内向左中原、左宇坤交付位于晋中××××区太榆路新兴国际文教城第7排2号楼2单元401号房屋（建筑面积为218.77平方米，房权证号为晋中市房权证（共）字第××号和00××39号）。（二）辰兴房地产发展有限公司于本判决生效后30日内支付左中原、左宇坤违约金60798.75元。（三）驳回左中原、左宇坤的其他诉讼请求。
本院二审期间，左中原、左宇坤陈述辰兴公司出售的房屋没有一户按时交房，都是2009年4月才交房的；而辰兴公司陈述，现在不是其不给房，是物业公司拿着钥匙，物业公司不给，要左中原、左宇坤缴纳物业费。
其余事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：应否视为已经交房？违约金应否支付？
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，双方当事人签订的合同约定商品房达到交付使用条件后，辰兴公司应当书面通知左中原、左宇坤办理交付手续，如左中原、左宇坤住所不在本市，辰兴公司以挂号信方式通知左中原、左宇坤。诉讼中，辰兴公司就自己已经向左中原、左宇坤履行交房通知义务未能提供任何书面证据，辰兴公司主张即使未收到收房通知，左中原、左宇坤之后也应当早已知道房屋可以交付，但辰兴公司该通知义务不因对方知晓房屋可交付为免除条件。故而，本案中不能按照双方约定的“视为交房”处理。且事实上，房屋钥匙因物业费欠缴问题现仍由物业公司控制，而物业公司持有钥匙控制房屋是出于开发商的委托。故而，房屋实际上仍由辰兴公司控制，并未实际交付于左中原、左宇坤。物业等费用的欠缴，不是约定也非法定的拒绝交房的理由。左中原、左宇坤自述其二人2009年9月要求辰兴公司交房，辰兴公司以要求其二人补缴物业费为由而拒绝交房，但此后至左中原、左宇坤起诉长达6年半的时间里，左中原、左宇坤对于房屋已经可以交付是明知的，但并未及时积极采取有效措施保护自己权益以至于损失的扩大二人存在过错，对此，原审法院也予以了充分考虑，令其二人自负损失的一部分。故而，原审所认定的违约金并无不当。物业等费用承担的时间节点问题，与本案非同一法律关系，双方可另案解决。
综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1320元，由辰兴房地产发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 许 俊
审判员 元晓鹏
审判员 韩 敏
二〇一七年七月六日
书记员 刘 娜