天津市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津01民终6466号
上诉人（原审被告）：天津津滨创辉发展有限公司，住所地天津市河西区体院北路36号。
法定代表人：褚维刚，董事长。
委托诉讼代理人：邢立攀，天津泰达律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁刚，天津泰达律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：燕青，男，1963年10月12日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。
上诉人天津津滨创辉发展有限公司因与被上诉人燕青房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市西青区人民法院（2017）津0111民初5647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人天津津滨创辉发展有限公司的委托诉讼代理人邢立攀、梁刚，被上诉人燕青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津津滨创辉发展有限公司上诉请求:1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:上诉人出售给被上诉人的房屋不存在质量问题，上诉人已经进行全面维修，给予30余万元赔偿款。被上诉人曾出具承诺书，承诺该30余万元包含所有的赔偿、补偿，被上诉人作为完全民事行为能力人，承诺是其真实意思表示，被上诉人违背承诺书内容其诉请应当依法予以驳回；被上诉人长达十年不去房屋居住应视为对自身权利的放弃；被上诉人拖欠的物业、采暖费与上诉人没有直接关系，质量瑕疵不影响上诉人居住。
燕青辩称，上诉人所售房屋存在严重质量问题，其中地下室所占建筑面积较大，其漏水等问题影响到被上诉人的居住和生活；被上诉人不去房屋居住与本案没有关系；物业费和暖气费系我方因房屋质量问题所产生的损失，应予支持；承诺书中双方约定“因维修”如发生采暖费、物业费等由被上诉人承担，并非指因房屋质量问题不能居住造成的相关损失问题，对因房屋质量问题造成的物业费、采暖费损失承诺书并不涉及。
燕青向一审法院起诉请求：1.判令被告支付所购商品房房屋质量问题给原告造成的损失（物业费、采暖费）255086.67元；2.判令被告承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：2005年11月6日，原告与被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告购买由被告开发的天津市西青区XXX楼。双方于2007年6月17日办理房屋交接手续，房屋进行装修。2008年上旬，涉案房屋四周墙体开裂下沉，楼梯开裂损坏，地下室渗水，装修严重损坏。原告向被告及物业管理部门提出维修申请。2015年3月被告开始维修，2016年8月4日维修工程完工。被告因涉案房屋质量问题，赔偿原告装修费30万元。
双方当事人争议焦点：
1、关于涉案房屋出现质量问题，被告是否在《天津市商品房买卖合同》中构成违约问题。
原告认为，被告所出售涉案房屋出现四周墙体开裂下沉，楼梯开裂损坏，地下室渗水现象属于房屋质量问题，被告构成违约。被告认为，涉案房屋已经维修与赔偿不存在关联性。一审法院认为，被告向原告出售房屋应该符合国家相关标准。而涉案房屋出现四周墙体开裂下沉，楼梯开裂损坏，地下室渗水现象，明显不符合国家房屋标准，虽然被告给予原告房屋进行了维修，但在双方房屋买卖合同履行过程中，被告行为构成违约。
2、关于被告违约后是否承担原告所诉赔偿责任问题。
原告认为，被告违约行为造成原告无法正常使用房屋，无法享受物业和采暖服务，造成原告向相关服务部门支付了物业费和采暖费损失，该损失理应由被告赔偿。被告认为，是原告与第三方签订服务合同，与被告没有直接的关联性，该费用应由原告承担。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，原告2008年就向被告提出申请维修房屋，被告从2015年3月开始维修，2016年8月4日维修工程完工，此期间原告无法正常使用涉案房屋，亦无法享受物业和采暖服务，从原告提供法律文书及票据证实，其为此支付了物业和采暖费用。该费用应属于以上条款规定修复期间造成的其他损失，该损失应由被告承担赔偿责任。
一审法院认为，原、被告签订的《天津市商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。
被告出售给原告的房屋存在质量问题属违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，被告应当赔偿原告房屋维修期间造成物业和采暖费用，但不应包括原告支付的物业费逾期付款违约金38442.93元、案件受理费1234元及执行费1807元。因该几项费用是由于原告与案外人之间服务合同关系，存在违约形成诉讼而产生的费用，不应归结至维修期间造成其他损失的范围内。
综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定，判决：一、被告天津津滨创辉发展有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告燕青在涉案房屋维修期间的物业费和采暖费共计213602.74元；二、驳回原告燕青的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2563元，由原告燕青负担417元，由被告天津津滨创辉发展有限公司负担2146元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交开工确认书、验收确认单以及承诺书各一份，用以证明被上诉人已将房屋维修完毕，被上诉人承诺上诉人支付的维修款包含物业费、采暖费在内的全部赔偿，被上诉人保证不再主张任何权利。经质证，被上诉人对三份证据的真实性认可，但不认可承诺书的证明目的，承诺书中的维修费不包含被上诉人主张的物业费、采暖费损失。
被上诉人提交售房宣传资料、房屋照片、《报修登记表》、邮件以及地下室装修报价单，用以证明地下室不是免费赠送，房屋质量确实存在问题，被上诉人已申请维修，但上诉人一直拖延，上诉人给付的30万元全部用于维修房屋。经质证，被上诉人对宣传资料、《报修登记表》的真实性认可，证明目的不认可。对房屋照片、邮件的真实性不认可。报价单中的维修款实际已包含对被上诉人的所有补偿，被上诉人已在承诺书中做出了承诺。
明，上诉人与被上诉人于2016年（具体日期空白）签订《承诺书》，约定对诉争房屋的装修恢复问题通过“由本人自行选择施工单位负责维修，自行承担责任，维修费用由创辉公司支付”的方式来解决。被上诉人在承诺书中作出如下承诺：。“第二，创辉公司的维修费用包含因维修给本人的全部补偿及赔偿，包括但不限于交通费、误工费、物业费、房屋租金、采暖费、精神损失费、搬家费、二次装修恢复费等。第三，房屋修复完毕后，上述房屋问题的质量保证责任全部由本人自行承担，保修责任由该施工单位终身负责，创辉公司对此不再承担任何责任，本人承诺本协议签署后不再就该房屋维修问题、质量问题以任何形式向创辉公司主张任何形式的赔偿或补偿要求。”201
2015年9月10日，天津市西青区人民法院（2015）青民一初字第1492号民事判决判令燕青给付案外人天津津滨联合物业服务有限公司2008年6月1日至2014年1月20日期间的物业费及违约金。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为上诉人是否应当赔偿被上诉人房屋存在质量问题期间的物业费、采暖费损失。上诉人所售房屋存在质量问题，属违约行为，应对因违约给被上诉人所造成的损失承担赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，上诉人应当对被上诉人房屋存在质量问题期间的物业费、采暖费损失进行赔偿。但二审期间，上诉人提交双方于2016年所签订的《承诺书》，依据该《承诺书》第二、三条约定，上诉人已给付的维修费包含物业费、采暖费损失，且被上诉人不再因房屋质量问题向上诉人主张任何赔偿或补偿。该承诺系双方的真实意思表示，均应依约履行。依据该承诺的内容，上诉人不应再给付被上诉人物业费、采暖费损失。被上诉人辩称条款中的“因维修”仅指维修期间的物业费、采暖费等由其承担，与本案因房屋质量不能居住造成的损失无关。本院认为，《承诺书》中第二条中并未明确被上诉人仅放弃维修期间的费用，且结合第三条被上诉人不再以质量问题主张任何赔偿的约定，能够明确双方已就维修费用包含全部赔偿达成协议。另外，2015年9月，已有生效判决判令被上诉人向案外人天津津滨联合物业服务有限公司缴纳物业费及违约金。在被上诉人明知存在物业费损失的情况下，仍于2016年与上诉人签订承诺书，约定不再向上诉人主张任何赔偿，系对自身权利的处分。现被上诉人起诉要求上诉人承担物业费、采暖费损失，与其承诺相悖，本院不予支持。一审判令上诉人给付物业费、采暖费不当，因二审出现新的证据，本院予以改判。
综上所述，天津津滨创辉发展有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：
一、撤销天津市西青区人民法院（2017）津0111民初5647号民事判决；
二、驳回被上诉人燕青一审诉讼请求。
一审案件受理费2563元，二审案件受理费4504元，均由被上诉人燕青负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 苏庆松
代理审判员 王福群
代理审判员 张 莹
二〇一七年十月二十七日
书 记 员 李 芳
附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：
1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项:
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
……
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
……