黑龙江省大庆市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）黑06执异35号
案外人：董志文，男，1957年8月27日出生，住黑龙江省大庆市让胡路区。
申请执行人：大庆国高房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村经三街纬八路博天楼。
法定代表人：胡勇，该公司总经理。
被执行人：大庆市金地房地产开发有限公司，住所地黑龙江省大庆市红岗区原建委办公楼（新红岗新城办公楼）。
法定代表人：马硕，该公司总经理。
在大庆市红岗区人民法院（以下简称红岗法院）执行大庆国高房地产开发有限公司（以下简称国高房地产）与大庆市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房地产）民间借贷纠纷一案中，案外人董志文对执行标的提出书面异议。本案系本院指定红岗法院执行后案外人对本院诉讼中保全预查封标的所提异议，故由本院受理。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。
案外人董志文称，金地房地产与大庆高新区正大建材经销处（以下简称正大建材）于2012年2月23日签订《红岗新城房地产开发项目预拌混凝土购销合同》，约定由正大建材向金地房地产供应混凝土，结算方式为资金形式支付货款的百分之七十，以红岗新城房源的形式支付货款的百分之三十。2013年1月4日、2015年3月27日双方签订抵账房源确认单及房屋抵债协议，明确将红岗新城19号高层住宅楼1单元30X室房屋抵债给正大建材。2013年1月11日金地房地产向正大建材经销处员工董志文出具收据，此情况金地房地产公司也有备案。故金地房地产已将上述房产所有权转移给案外人，案外人是该房产的合法所有人，该房产并非金地房地产所有的财产，贵院（2015）庆商初字第212号民事裁定保全查封金地房地产开发的大庆市红岗区红岗新城19-1-30X室错误，请求法院撤销该裁定，尽快解除查封。
申请执行人辩称，案外人异议观点非法无效，不能成立，理由如下：一、申请执行人对案外人申请书中所述内容的真实性及证明的问题均不认可。1.案外人与金地房地产之间不存在涉案房产买卖合同关系。案外人申请书中承认金地房地产将涉案房产抵账给申请执行人，但申请执行人从未将涉案房产出售给案外人。且无证据证明案外人已支付购房款。2.正大建材从未合法取得涉案房产所有权。正大建材并非独立法人，没有预拌混凝土资质，其与金地房地产之间是否存在债权债务关系及具体债务金额无法确定。3.案外人所举《“红岗新城”房地产开发项目预拌混凝土购销合同》、《房屋抵债协议》、《房源清单》、《“红岗新城”商品房预约单》均非正规商品房买卖合同。其中置换单位为正大建材而非案外人，并非同一民事主体。4.案外人、正大建材均为利害关系人，本案保全措施长达一年半左右的时间，其间，没有任何人提出查封异议，相关材料均存在对抗法院强制执行而非法伪造的可能。二、案外人异议申请书中所述内容，不具合法性。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《建设工程质量管理条例》第16条规定，涉案房屋所在的建设工程尚未验收合格，禁止交付使用。正大建材没有取得涉案房产相应法律依据。三、案外人并非争议房产购买者，不具有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关于排除执行的情形。四、案外人非法占有或占用行为不能对抗申请执行人。正大建材及案外人均无取得涉案房产的合法依据，其之间的以物抵债行为可能存在实际占有或占用行为，均属非法无效的侵权行为，不能对抗答辩人因法院保全而享有的优先受偿权。综上，请求法院查清事实，依法驳回案外人异议请求，对被查封的涉案房产继续执行。
本院查明，原告国高房地产与被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2016年7月1日作出（2015）庆商初字第212号民事判决书，判决如下：一、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款本金2000万元；二、被告大庆市金地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告大庆国高房地产开发有限公司借款利息270万元（截止至2014年7月30日），自2014年7月31日起至判决生效之日止，以2000万本金为基数按照年利率24%支付逾期利息；三、驳回原告大庆国高房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费221800元，保全费5000元，由原告国高房地产开发有限公司负担42586元，被告大庆市金地房地产开发有限公司负担182214元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该案审理过程中，2015年12月10日，本院依国高房地产申请作出（2015）庆商初字第212号民事裁定书，查封被告金地房地产、大庆大广房地产开发有限公司（不是本案被执行人）价值3600万元的财产。次日，本院作出（2014）庆商初字第212号协助执行通知书并将该通知书及查封裁定送达至大庆市房产管理局，请其协助查封金地房地产名下红岗新城的房屋，具体房号见附表明细。查封期限自2015年12月11日起至2018年12月10日止。大庆市房产管理局出具（2015）庆商初字第212号协助执行通知书（回执）证实预查封大庆红岗新城项中房屋，见附页。该查封裁定及协助执行通知书预查封了案外人所提异议的房产。判决生效后，申请执行人国高房地产向本院申请执行，本院于2016年10月17日立案执行。2016年10月28日，本院作出（2016）黑06执200号执行裁定，以该案被执行人住所地及财产所在地系红岗区管辖，为便于执行，裁定本案由红岗法院执行。红岗法院于2016年11月14日立案执行。
本院另查明，2017年1月3日，金地房地产向红岗法院出具关于解除查封房源的意见函证实“我公司收悉贵院（2015）庆商初字第212号、（2015）红民初字第554-2号查封房源，经详细查验、核对无误，均为我公司售卖、抵账或置换房源（详见附后房源明细表）。如贵院查封或强制拍卖，将会引发系列社会问题。近期，上述业主陆续来我公司并集聚区里上访反映意见，恳请贵院本照实事求是的原则，依法依规保护广大业主合法权益。”
案外人董志文在异议审查期间向本院提交《“红岗新城”房地产开发项目预拌混凝土购销合同》、《房屋抵债协议》、《房源清单》、《“红岗新城”商品房预约单》、收据复印件，经核对《“红岗新城”商品房预约单》、收据与原件无异。案外人未能向本院提供《“红岗新城”房地产开发项目预拌混凝土购销合同》、《房屋抵债协议》及《房源清单》原件。其中，《“红岗新城”商品房预约单》证实：2013年1月11日，董志文预约购买红岗新城19号楼1单元30X室，预估建筑面积94.18㎡，预计单价4100元/㎡，预计总价386138元。该预约单第二项约定“本预约单法律性质为预约合同，系双方关于订立《商品房买卖合同》的预约。除预计单价可转为合同单价外，前条所列有关面积、总价款等一切数据以《商品房买卖合同》约定为准。”金地房地产№2390918收据证实2013年1月11日收取董志文19号楼1单元30X室预约定金386138元，收款方式置换。
本院认为，本案的争议焦点为案外人的异议请求能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十八条、第二十九条分别规定了对一般买受人物权期待权的保护及对消费者物权期待权的保护。《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条规定“消费者是为生活消费需要而购买商品或者接受服务的人。”而案外人所主张权利的标的物系抵款房，其并非此意义上的消费者，故虽其所主张权利的房产系登记在被执行的房地产开发企业名下，但其异议请求不符合《规定》第二十九条关于对消费者物权期待权的保护范围，不能以该条排除本案的执行。而《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护则规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得方式。”《商品房销售管理办法》第十六条亦对商品房销售时房地产开发企业和买受人订立的书面商品房买卖合同中应当明确的主要内容加以明文规定。首先，从案外人所签订的《“红岗新城”商品房预约单》中具体内容来看，该《“红岗新城”商品房预约单》实为对签订正式商品房买卖合同相关事宜的预约，而非商品房买卖合同，故案外人在本院查封前未能与金地房地产签订《商品房销售管理办法》第十六条所规定的合法有效的商品房买卖合同。其次，从案外人向本院提交的收据内容来看，交款单位为董志文，交款方式为置换。虽案外人向本院提交《“红岗新城”房地产开发项目预拌混凝土购销合同》、《房屋抵债协议》及《房源清单》复印件欲证实争议房产系正大建材向金地房地产供应预拌混凝土抵账而来，但因其提供的这些材料指向的权利主体均为正大建材，而收据内容交款单位为董志文个人，即签订《购销合同》、《房屋抵债协议》及《房源清单》主体与争议房产交款主体不一致，存在矛盾。案外人董志文主未能向本院证实其本人与金地房地产之间存在置换事实。而执行程序并非确认金地房地产与案外人董志文之间是否存在置换事实的合适程序，执行程序亦无权认定金地房地产与正大建材之间抵账行为是否合法有效。再次，案外人未向本院提供证据材料证实其于法院查封前已合法占有争议房产。综上，案外人董志文的异议请求不符合《规定》第二十八条关于对一般买受人物权期待权的保护范围，案外人应通过诉讼程序进行实体认定。其主张不能阻止本院对执行标的物的继续执行。
综上，案外人的异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第四条、第二十八条、第二十九条规定，裁定如下：
驳回案外人董志文的异议请求。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审判长 孙 丽
审判员 李统君
审判员 王 慧
二〇一七年四月二十五日
书记员 赵奇奇