广东省广州市黄埔区人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤0112执异35号
异议申请人(案外人)：惠州市海防与打击走私办公室(原惠州市人民政府打击走私综合治理办公室)，住所地：惠州市麦地东路1号东江明珠花园3栋401房。
负责人：郭葆明，该办公室主任。
委托代理人：袁萍洲，广东惠宏信律师事务所律师。
申请执行人:中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司，住所地广东省广州市天河区庆亿街3号401房8-12层。
负责人：黄俊平。
委托代理人：黄珏安、李稚娟，广东金桥百信律师�务所律师。
被执行人：惠州市东江物业开发有限公司，住所地广东省惠州市惠城区麦地东路一号。
法定代表人：刘卜齐。
委托代理人：谭建丰，男，瑶族，1985年1月3日出生，住址：广东省龙门县。
被执行人：惠州博世实业有限公司，住所地广东省惠州市麦地东路1号东江明珠花园3楼。
法定代表人：倪守巧。
被执行人：龙平，男，1971年10月19日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。
被执行人：刘卜齐，女，1964年3月15日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。
在本院执行中国华融资产管理股份有限公司广东省分公司(以下简称“华融资产广东分公司”)与惠州市东江物业开发有限公司(以下简称“东江开发公司”)、惠州博世实业有限公司(以下简称“博世实业公司”)、龙平、刘卜齐金融借款合同纠纷一案中，异议申请人(案外人)惠州市海防与打击走私办公室(以下简称“惠州市打私办”)对本院查封后正准备拍卖被执行人东江开发公司名下位于惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋3层X号房产提出异议，本院以（2016）粤0112执异35号案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，异议申请人的委托代理人袁萍洲，申请执行人的委托代理人李稚娟，被执行人东江开发公司的委托代理人谭建丰到庭参加听证，被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐经本院�法传唤，均无到庭参加听证。本案现已审查终结。
异议申请人惠州市打私办提出异议称：惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋3层X号房是其向被执行人东江开发公司购买的房产，其对该涉案房产享有所有权，黄埔区法院于2016年11月17日向其送达(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产，为维护其合法权益，向法院提出执行异议，请求法院停止拍卖，解除查封。其异议理由如下：一、异议申请人与开发商已签订合法有效的房屋买卖合同，并已支付全额购房款，开发商也已将房产交付其使用
异议申请人与开发商东江开发公司于2009年5月10日，签订了购买上述涉案房产的《商品房买卖合同》[编号：惠州X]，合同约定：由其购买东江开发公司开发的位于惠州市惠城区麦地东路1号�方明珠花园第3-5栋3层X号房产，总价款150万元，东江开发公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,并受托为其办好房地产权证。异议申请人已一次性支付所有购房款，东江开发公司于2009年4月27日出具了购房收据，后来又开具了购房发票给异议申请人。于2009年8月4日将上述涉案房产交付异议申请人使用，此后，异议申请人根据广东省打私办的要求，投入巨资对该房屋进行装修和购置设备，建成反走私信息指挥中心。可见，该房产虽没有过户登记至异议申请人名下，但其已支付全额购房款并实际占有使用。
二、上述涉案房产至今未办理过户手续，完全是东江开发公司所造成，异议申请人并没有过错
根据《商品房买卖合同》约定东江开发公司为�议申请人办好房地产权证，因此，上述涉案房产至今未办理过户手续的责任在于东江开发公司，其一直催促东江开发公司依约定履行办证义务，却迟迟拖延没有办理，其过错在于东江开发公司。
为此，异议申请人根据其与开发商东江开发公司签订《商品房买卖合同》向惠州市惠城区人民法院提起诉讼，惠城区法院于2015年11月3日作出(2015)惠城法民一初字第1016号《民事判决书》判决认定其对上述涉案房产享有所有权，判决东江开发公司在具备过户条件时十日内将该房产过户至其异议申请人名下。上述判决书于2015年11月22日发生法律效力，据此其已申请强制执行，该案已在惠城区人民法院执行之中。
三、东江开发公司无权将已出售给异议申请人的上述房产抵押给他人，且抵押权人在办理抵押登记时�在重大过错，抵押权人与东江开发公司设定的抵押权无效
东江开发公司明知上述房产于2009年已出售给异议申请人，却仍于2011年12月28日与抵押权人中国工商银行股份有限公司广州经济技术开发区支行(以下简称“工行开发区支行”)签订《最高额抵押合同》将房产用于抵押贷款，作为东江开发公司法定代表人的刘卜齐，明知涉案房产已经出售，仍然作出将房产用于抵押贷款的股东会决议，已严重侵犯了异议申请人的合法权益。异议申请人与东江开发公司签订《商品房买卖合同》在先，原抵押权人工行开发区支行设立抵押权登记在后，东江开发公司将出售房产用于抵押，存在重大过错，该抵押权的设立有重大瑕疵。四方协议是东江开发公司、博世实业公司与丙方恶意串通，共同欺诈工行开发区支行骗取贷款的行为，其内容不合法，是无效协议。工行开发区支行本身也有过错，没有到涉案房产现场实地进行调查了解房屋的实际使用人，未尽调查审核义务。因此，东江开发公司将上述涉案房产为原抵押权人工行开发区支行设立的抵押权无效。
四、异议申请人对上述房产的所有权优于抵押权，且完全能排除法院对该房产的执行
异议申请人与东江开发公司在法院查封上述房产之前已签订合法有效的买卖合同，并已经支付了全部购房款，且已合法占有该房产，况且至今未办理产权过户登记的原因是因东江开发公司的欺诈过错行为所致，现法院判决确定其拥有所有权，所以，华融资产广东分公司的抵押权不得对抗异议申请人的所有权。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定�第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给申请人，申请人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；申请人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果申请人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照�民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，异议申请人的所有权能够排除法院对上述房产的执行，法院不得查封其上述房产，应予解除查封。
异议申请人惠州市打私办为证明其上述主张所举证据有：《商品房买卖合同》、《购房款发票》、《收款收据》、《收楼通知书》、《收楼须知》、《关于市反走私信息指挥中心项目的批复》、《关于市反走私信息指挥中心调整投资规模的复函》及相关的照片资料、(2015)惠城法民一初字第1016号《民事判决书》和《裁判文书生效证明》、(2016)粤1302执6727号《受理案件通知书》等。
申请执行人华融资产广东分公司对异议申请人的上述证据的真实性、合法性、关联性均持有异议，发表质证和辩解意见如下：一、异议�请人没有提供其已支付购房款的付款凭证，无法证明其已实际支付；二、房屋所有权是以登记为公示要件，涉案上述房产仍登记在东江开发公司名下，房产所有权人仍是东江开发公司，原抵押权人工行开发区支行有理由相信东江开发公司所持房产证的真实性；三、其享有抵押权，对涉案房产享有优先受偿权，应受法律保护；四、其抵押权设立在先，异议申请人在惠城区法院提起诉讼在后，黄埔区法院的判决书可印证，其抵押优先受偿权应处于优先地位。因此，其不同意异议申请人提出的停止拍卖、中止执行以及解除查封意见。
申请执行人华融资产广东分公司为证明其辩解意见和主张，其所举证据有：1、《房地产权证》(粤房地证字第X号)；2、《公司全体股东大会决议》；3、《四方资金账户监管协议》。
被执行人东江开发公司对两异议申请人的上述举证证据的真实性、合法性、关联性均不持异议，均认为属实；对于异议申请人异议中提出上述涉案房产为其购买并已实际交付其占有使用，且已付清全部购房款项的事实予以确认。对于申请执行人华融资产广东分公司的上述举证中其公司的盖章以及将房产抵押登记的事实也予以确认，但认为本案的争执应由法院作出公正合理裁决。
被执行人博世实业公司、龙平、刘卜齐均无辩解意见。
经听证审查查明：2014年11月5日，工行开发区支行向本院起诉东江开发公司、博世实业公司、龙平、刘卜齐的金融借款合同纠纷一案，本院以（2014）穗萝法民二初字第667号立案受理后，因工行开发区支行申请财产保全，本院于2014年11月21日以（2014）穗萝法民二�字第667号《民事裁定书》查封东江开发公司名下位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园3-5栋1层X号、2层X号以及3层X号房产。
上述涉案房产由东江开发公司于2009年8月4日办理了房产登记(房产证号粤房地权证惠州字第X号)，至今该房产权属人仍为东江开发公司。2012年2月17日，原抵押权人工行开发区支行办理抵押登记。
2015年6月10日，本院作出(2014)穗萝法民二初字第667号《民事判决书》判决确定：一、博世实业公司于判决生效之日起十日内偿还工行开发区支行借款本金19860747.89元及利息、罚息、律师费73333元；二、当博世实业公司未履行上述义务时，工行开发区支行有权在上述债权范围内就博世实业公司在2010年9月18日至2013年9月17日期间出租给惠州市名匠装饰设计工程有限公司等公司的麦地东路1号明珠�业广场第3-5栋一层X、二层X、三层X号房产所产生的租金收入优先受偿；三、工行开发区支行有权处分东江开发公司提供位于惠州市麦地东路1号东江明珠花园3-5栋一层X、二层X、三层X号商场的物业，所得价款由工行开发区支行就上述第一、二项判决义务示受清偿部分在最高本金余额26000000元限度内优先受偿；四、龙平、刘卜齐对上述第一、二项判决义务未受清偿部分承担连带保证责任。但博世实业公司、东江开发公司、龙平、刘卜齐均没有履行上述还款义务。
2015年5月25日，工行开发区支行与华融资产广东分公司签订了债权转让协议后，将其对上述被执行人享有的债权全部转让给了申请执行人华融资产广东分公司，并于2015年6月10日在《南方日报》上对上述债权转让进行公告。
2016年10月12日，华融�产广东分公司向本院申请执行，本院以(2016)粤0112执3052号案受理执行。
2016年11月17日，本院再以(2016)粤0112执3052号《执行裁定书》继续查封上述涉案房产，于2016年11月16日以(2016)粤0112执3052号之一《执行裁定书》裁定拍卖上述房产。为此，异议申请人向本院提出执行异议。
(一)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，其已与东江开发公司签订合法有效的书面买卖合同所购买该房产，并已支付全部价款
根据异议申请人提供的编号为惠州X的《广东省商品房买卖合同》,该合同约定：由异议申请人购买东江开发公司开发的位于惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋3层310号房产，总价款150万元，东江开发公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并受托为其办好房地产权证。东江开发公司于2009年4月1日开具了《销售不动产统一发票》，于同年4月27日开具了《收款收据》给异议申请人，证明异议申请人向东江开发公司已支付上述涉案房产的全额购房款150万元。足以证明异议申请人与东江开发公司签定合法有效的书面买卖合同，且已付清全额购房款的事实。
(二)异议申请人提供的证据证明在本案查封涉案房产之前，异议申请人已合法占有使用
根据异议申请人提供的《收楼通知书》、《收楼须知》、《关于市反走私信息指挥中心项目的批复》、《关于市反走私信息指挥中心调整投资规模的复函》及相关的照片资料等证据证明：于2009年8月4日东江开发公司已将上述涉案房产交付异议申请人占�使用，此后，异议申请人根据广东省打私办的要求，投入巨资对上述涉案房屋进行装修和购置设备，建成了惠州市人民政府的反走私信息指挥中心(即异议申请人惠州市打私办的反走私信息指挥中心)。
(三)异议申请人提供的证据证明本案涉案房产未办理过户登记，非因买受人自身原因造成
根据上述《商品房买卖合同》约定东江开发公司为异议申请人办好房地产权证，但东江开发公司却一直拖延至今没有办理。为此，异议申请人根据其与开发商东江开发公司签订《商品房买卖合同》向惠州市惠城区人民法院提起诉讼，惠城区法院于2015年11月3日作出(2015)惠城法民一初字第1016号《民事判决书》判决认定其对上述涉案房产享有所有权，判决东江开发公司在具备过户条件时十日内将该房产过户至其异议申请人名下。上述判决书于2015年11月22日发生法律效力，据此其已申请强制执行，该案已在惠城区人民法院执行之中。可以说明本案涉案房产非因异议申请人自身原因未办理过户登记。
本院认为：异议申请人惠州市打私办提供证据证实：在本案查封之前其与东江开发公司已经签订合法有效的书面买卖合同，且已按照合同约定支付全额购房款，况且在法院查封之前已经合法实际占有该房产；虽然该房产仍登记在东江开发公司名下，但尚未办理过户登记手续，并非由于异议申请人自身原因造成。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。认定本案异议申请人提出的异议理由成立，对其停止拍卖、中止执行的请求予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：
对广东省惠州市惠城区麦地东路1号东方明珠花园第3-5栋三层X号房产的中止执行、停止拍卖。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁�无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 杨 桦
代理审判员 王新喜
代理审判员 刘 云
二〇一七年六月二十一日
本件与原本核对无异
书 记 员 曾维维
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。