上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3227号
上诉人（原审被告、反诉原告）：上海爱平塑胶有限公司，住所地上海市浦东新区外高桥镇港城路1580号。
法定代表人：刘国平，总经理。
委托诉讼代理人：王信德，上海源孟律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海妤亦塑胶制品有限公司，住所地上海市浦东新区置业路111号2号楼第二层楼。
法定代表人：张之晨，总经理。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海爱妤塑胶制品有限公司,住所地上海市浦东新区丽正路1628号4幢1-2层。
法定代表人：张之晨，总经理。
被上诉人（原审被告）：上海浦东新区高桥镇屯粮巷经济合作社，住所地上海市浦东新区高桥镇和龙路685号。
法定代表人：顾鹏，理事长。
委托诉讼代理人：徐丹，上海韩明志律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海浦东高桥镇屯粮巷综合厂，住所地上海市浦东高桥镇草高支路395号。
法定代表人：沈德耀，厂长。
委托诉讼代理人：徐丹，上海韩明志律师事务所律师。
原审第三人：上海浦东轨道交通投资有限公司，住所地上海市浦东新区周浦镇康新公路3399弄12号。
法定代表人：金建忠，总经理。
原审第三人：上海市浦东第一房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市浦东新区川沙路6999号29幢277室。
法定代表人：许广惠，总经理。
上诉人上海爱平塑胶有限公司（以下简称爱平公司）因与被上诉人上海妤亦塑胶制品有限公司（以下简称妤亦公司）、上海爱妤塑胶制品有限公司（以下简称爱妤公司）、上海浦东新区高桥镇屯粮巷经济合作社（以下简称屯粮巷合作社）、上海浦东高桥镇屯粮巷综合厂（以下简称屯粮巷综合厂）及原审第三人上海浦东轨道交通投资有限公司（以下简称轨道公司）、上海市浦东第一房屋征收服务事务所有限公司（以下简称第一征收事务所）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初55175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月7日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
爱平公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、四、五项，改判支持上诉人关于合同解除、违约金及押金的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决适用法律错误。不安抗辩权是以合同继续履行为前提，故一审法院以被上诉人妤亦公司、爱妤公司适用不安抗辩权为由确认双方合同没有解除，显属法律适用错误；二、一审法院对于被上诉人妤亦公司、爱妤公司应得补偿款数额的认定缺乏依据，数额过高。被上诉人妤亦公司、爱妤公司提交的评估报告载明的委托人是轨道公司，而庭审中查明轨道公司根本没有委托评估机构对租赁双方分拆进行评估；三、一审法院将上诉人部分财产划归被上诉人妤亦公司、爱妤公司严重侵犯上诉人的财产权益。
妤亦公司、爱妤公司共同书面辩称，一、租赁合同一直存续，不存在单方解除的情形；二、被上诉人应当配合搬离，也实际搬离了，但并未放弃相应赔偿或者补偿的权利；三、租赁厂区的房屋系上诉人建造，不存在屯粮巷合作社建房的情形；四、被上诉人对于厂区的装修是合法的，应当获得相应补偿；五、停产停业损失和搬迁奖励费承租人有权获得，但被上诉人尊重一审法院的判决。综上所述，被上诉人请求驳回上诉，维持原判。
屯粮巷合作社、屯粮巷综合厂辩称，一审判决认定其不承担连带责任，故要求二审法院维持。至于其他部分，其并非合同主体，故不发表意见。
轨道公司、第一征收事务所均未发表意见。
妤亦公司、爱妤公司向一审法院起诉请求：一、爱平公司支付妤亦公司、爱妤公司房屋动迁补偿款3,955,528元；二、屯粮巷合作社、屯粮巷综合厂承担连带清偿责任。
爱平公司向一审法院反诉请求：一、确认爱平公司与妤亦公司、爱妤公司2013年签订的房屋租赁协议于2015年11月4日解除；二、妤亦公司、爱妤公司支付房屋使用费162,000元；三、妤亦公司、爱妤公司支付拖欠使用费的违约金166,050元（2016年8月使用费54,000元自2016年7月1日计算至2016年10月17日，2016年9月使用费54,000元自2016年7月1日其计算至判决生效之日，2016年10月、11月使用费108,000元自2016年10月1日起计算至判决生效之日，均按每日3‰的标准计算）；四、妤亦公司、爱妤公司已支付的押金54,000元归爱平公司所有；五、妤亦公司、爱妤公司支付爱平公司垫付的水电费25,479.26元、水费744.90元。
一审法院认定事实：沪房地浦字（2000）第XXXXXX号《上海市房地产权证》（发证日期2000年5月8日）记载，XX路XX号房地产权利人为屯粮巷综合厂；土地权属性质为集体，土地总面积4,070平方米；房屋建筑面积为1,302.32平方米，共5幢：1幢530.4平方米，2幢61.98平方米，3幢31.39平方米，4幢621.64平方米，5幢56.91平方米。
屯粮巷合作社、屯粮巷综合厂、爱平公司确认：1996年起，爱平公司向屯粮巷村承租上述土地，并支付了土地上原有22间活动房及一栋两层楼房的补偿款；此后，爱平公司在该地块上重新建造房屋，并办理了相应的权利证书，权利人登记为屯粮巷综合厂。
另查，2012年爱平公司（甲方）与妤亦公司（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将XX路XX号内全部厂区及车间、办公楼等共计房屋使用面积2,250平方米出租给妤亦公司。租赁期限为8年，自2013年1月1日至2020年12月31日。房屋租金每月54,000元，租金三个月支付一次，先付后用，乙方应于租赁前十日内支付给甲方。乙方另支付一个月的租金给甲方作为押金，该押金在双方租赁关系截止时退还。租金用于甲方支付屯粮巷村款项和上海市浦东新区人民法院执行庭款项。乙方对房屋的装修等设施投资同甲方无关，在双方终止租赁关系时由双方协商保留或拆除。租金应按时支付，如拖延，乙方应按租金的千分之三按天支付违约金给甲方，拖延期超过30日的，甲方有权单方面终止合同，并扣留乙方所交押金。如遇动迁，本协议有效期自动迁之日止；乙方应无条件搬离。
此后，爱平公司又与爱妤公司签订《房屋租赁协议》，该协议的抬头处“承租方（乙方）”为“上海妤亦塑胶制品有限公司更改为上海爱妤塑胶制品有限公司（前协议同样有效）”，协议的内容与妤亦公司协议内容完全一致。
上述协议签订后，双方均按约履行。
2015年9月14日，爱平公司向妤亦公司、爱妤公司寄送了《搬迁通知》（落款日期2015年9月13日），表示：根据2013年双方租赁合同约定，如遇动迁贵公司无条件搬离，房屋租赁协议有效期自动迁之日止；我公司现已经接到政府动迁通知，公司厂房因马路拓宽需要动迁，贵公司最后一次向我司缴纳的租赁费用截止至2015年9月30日，该租赁费到期，贵公司应准备搬迁；如贵公司继续使用，因动迁造成的双方损失由贵公司承担，并且租赁费应缴纳至搬迁之日。
2015年11月9日，爱平公司向妤亦公司、爱妤公司寄送了《房屋租赁协议终止通知》（落款日期2015年11月4日），表示：贵公司最后一次房租支付至2015年9月30日止，截止2015年11月4日贵公司未支付（下一期）房租，已经违约，我公司现通知贵公司，双方签订的房屋租赁协议终止，并扣留贵公司所交押金；请贵公司将拖欠的2015年10月租金付清，并请三日内停止生产，限期十五日内搬离。
2015年11月10日至2016年4月6日期间，爱妤公司多次向爱平公司支付租金。爱平公司分多次向爱妤公司开具了发票，收款项目为“租赁费”或“不动产经营租赁”等。
2016年10月8日，爱平公司向屯粮巷村委会出具《申请及承诺书》，同意在2016年10月18日前负责清退本公司及本公司转租企业的设备搬迁、员工分流工作，同意由屯粮巷村委会与动迁公司签订动迁协议，对本单位的评估费用，则按照评估公司的评估价格，评估费及停产停业和奖励费等总价1,190万元……转租企业的设备搬迁、停工停产损失等补偿费用由本单位负责清算和解决，与村委会无关。
此后，屯粮巷合作社签署了《轨道交通10号线补偿协议书》，甲方为项目建设单位轨道公司、补偿实施单位第一征收事务所，乙方为被补偿单位屯粮巷合作社（屯粮巷综合厂），因乙方所属建筑物、附属设施、绿化等列入轨道交通10号线项目工程规划建设范围，经有关部门批准予以协议置换补偿，甲乙双方同意委托上海XX有限责任公司（以下简称XX有限责任公司）估价并已确认评估价格。被补偿标的物为XX路XX号，建筑面积3,470.67平方米房屋及设备、附属设施（具体补偿内容及数量等详见附件）。补偿总金额11,930,000元，已包含对项目动迁范围内乙方所属建筑物、构筑物、附属设施、房屋装修、停工停业损失、物资搬迁、按期搬迁奖励费等一切应补偿费用。乙方应于2016年10月30日前将上述动迁范围内已补偿的乙方所属建筑物、构筑物、附属设施等移交甲方。轨道公司、第一征收事务所于2016年12月也在该协议书上盖章确认。
第一征收事务所出具的《轨道交通10号线停车场工程资产补偿结算单》载明，被补偿单位屯粮巷综合厂，被补偿面积3,470.67平方米，建筑物补偿3,950,566元、装修费补偿1,990,783元、设备搬迁补偿1,373,245元、物品搬迁补偿77,180元、停工停业损失补偿1,214,734元（3,470.67X350）、附属设施补偿1,996,149元、营业执照补偿30,000元、配电费用补偿326,000元、奖励费971,343元（小于评估价9,713,923元的10%），总补偿费用为11,930,000元。
2016年10月14日，爱平公司又向妤亦公司、爱妤公司寄送了《房屋租赁协议终止通知》，表示2015年11月4日已经告知贵公司房屋租赁协议终止，但贵公司至今未支付2016年8月、9月、10月三个月的房屋租金；我公司现再次通知双方房屋租赁协议已终止，请贵公司付清2016年8月至10月的房屋使用费，并在10月18日前停止生产搬离场地。
2016年10月16日，爱妤公司向爱平公司支付54,000元。2016年10月18日，爱平公司开具了发票，收款项目为租赁费。
2016年10月17日，屯粮巷综合厂向一审法院执行局出具《情况说明》，XX路XX号动迁补偿款共计1,193万元，其中154.4万元属屯粮巷综合厂自有，余款1,038.6万元属爱平公司。
2016年11月27日，妤亦公司、爱妤公司搬离了租赁房屋。此后，房屋被拆除。
另外，XX有限责任公司于2016年11月25日出具房地产估价报告2份，编号为：浦新估字（2015）第C048-010-1号（以下简称1号报告）、浦新估字（2015）第C048-010-2号（以下简称2号报告），估价委托人均为轨道公司，估价时点均为首次现场查勘之日即2015年7月17日。
1号报告的项目名称为“浦东新区XX镇XX路XX号上海浦东高桥镇屯粮巷综合厂（上海爱平塑胶有限公司）房屋协议补偿估价”，估价价格为：房屋3,867,082元、装饰装修1,369,065元、附属物附着物1,949,929元、可恢复使用机器设备补偿71,820元、无法恢复使用机器补偿341,946元、物资搬迁18,630元、配电费用326,000元，总计7,944,472元。报告特别说明：估价对象所在厂区范围内共有14幢房屋，经产权人确认，其中13幢为产权人投资建造，另有1幢为租赁户上海妤亦塑胶制品有限公司投资建造；经估价委托人确认，为配合协议补偿需要，分别出具两份报告，本报告估价范围为上海浦东高桥镇屯粮巷综合厂（上海爱平塑胶有限公司）的房屋（证载房屋为5幢，项目范围内另有8幢未见证房屋，合计13幢，不包括上海妤亦塑胶制品有限公司建造的房屋。报告附件2为房屋查勘表：1号房车间，1,060.8平方米；2号房厕所，61.98平方米；3号房门卫，31.39平方米；4号房办公室（2层）621.64平方米；5号房配电房56.91平方米；6号房仓库，350.4平方米；7号房宿舍，19.64平方米；8号房棚舍，6.44平方米；9号房车间，708.43平方米；10号房机房，38.03平方米；11号房仓库，43.83平方米；12号房宿舍，64.82平方米；13号房仓库52.11平方米。上述1至5号房为有证房屋，其余未见证。附件4房屋装修估价结果一览表中装修部位为1号房、3号房、5号房、6号房、7号房、9号房全幢。
2号报告的项目名称为“浦东新区XX镇XX路XX号上海浦东高桥镇屯粮巷综合厂（承租方上海妤亦塑胶制品有限公司）房屋协议补偿估价”，估价价格为：承租方未见证房屋83,484元、承租区装饰装修621,718元、附属物附着物46,220元、可恢复使用机器设备补偿536,336元、无法恢复使用机器补偿423,143元、物资搬迁58,550元，总计1,769,451元。报告特别说明：估价对象所在厂区范围内共有14幢房屋，经产权人确认，其中13幢为产权人投资建造，另有1幢为承租方上海妤亦塑胶制品有限公司投资建造；经估价委托人确认，为配合协议补偿需要，分别出具两份报告，本报告估价范围仅为上海妤亦塑胶制品有限公司建造的房屋。附件2、3分别为房屋查勘表和房屋估价明细表：14号房仓库，1层，屋面彩钢板、钢屋架，墙体钢柱，未见证，建筑面积355.25平方米，建安重置单价235元/平方米，房屋评估总价83,484元。附件4房屋装修估价结果一览表：2号房全幢，地砖、吊顶、洁具等56,243元；4号房地砖、吊顶、灶柜、工艺门、洁具、集成网络、外墙面砖等552,686元；12号房地砖、吊顶、乳胶漆等12,789元，合计621,718元。附件5为附属设施查勘及估价明细表，合计46,220元。附件6可恢复使用机器设备搬迁和安装费用评估结果明细表，合计536,336元。附件7无法恢复使用机器设备价值评估结果明细表，合计423,143元。附件8物资搬迁费用评估结果明细表，合计58,550元。
第三人轨道公司、第一征收事务所向一审法院确认，补偿款11,930,000元包括：1号报告评估金额7,944,472元、2号报告评估金额1,769,451元以及停产停业损失1,214,734元、奖励费971,343元、营业执照补偿30,000元；因涉及集体资产，故动迁补偿协议与村委会下属屯粮巷合作社签订；目前补偿款被多起案件查封，故实际未发放。
妤亦公司、爱妤公司主张的动迁补偿款3,955,528元包括：2号报告评估金额1,769,451元以及结算单所载停产停业损失1,214,734元、奖励费971,343元。
屯粮巷合作社、屯粮巷综合厂、爱平公司确认补偿款中154.4万元属屯粮巷综合厂自有，余款归爱平公司所有。妤亦公司、爱妤公司亦确认上述154.4万元与其主张的款项无涉。
爱平公司称，2016年10月初，动迁单位、屯粮巷村委会、爱平公司三方协商确定补偿款总金额为1,193万元，当时并无两份评估报告，故不认可2号报告评估项目属妤亦公司、爱妤公司投入。第一征收事务所确认系三方协商确定的补偿款总额，当时仅出具了一份评估初稿，在出具评估正式稿前因妤亦公司、爱妤公司提出主张，评估单位在妤亦公司、爱妤公司提供资料后出具了两份评估正式稿；另外，由于评估正式稿出具后补偿金额即锁定，故实践中一般是协商确定补偿总价后，对评估初稿进行微调，故正式稿出具会滞后。
由于双方对2号报告所涉的评估项目投入存在争议，一审法院要求妤亦公司、爱妤公司以及爱平公司提供系自己投入的证据。双方各自提供了部分证据。
庭审中，妤亦公司、爱妤公司主张双方的租赁房屋为XX路XX号内所有房屋（除4号房1间办公室由爱平公司使用外），由于租赁时尚无产权证，故面积是双方自行测量的，与实际有差异；4号房中除爱平公司使用的办公室外，其余装修都是其投入。爱平公司主张，租赁房屋为1号房1,060.8平方米、3号房31.39平方米、6号房350.4平方米、8号房6.44平方米、9号房708.43平方米、13号房52.11平方米以及4号房中的底层两间办公室89平方米；4号房中厕所双方共用，底层3间办公室由其使用，4号房底层办公室原来均有装修，妤亦公司、爱妤公司承租后未经爱平公司同意敲掉壁橱，重新粉刷；4号房2楼不包括在租赁范围内，但由妤亦公司、爱妤公司擅自涂刷涂料后作宿舍。
爱平公司主张，14号房系2002年其建造的一个棚，妤亦公司、爱妤公司承租后仅维修了屋顶，且该部分不属于租赁面积，双方均在使用。妤亦公司、爱妤公司主张，该处原来确实有棚，但已不能使用，故由其重新建造了钢结构棚。
爱平公司申请证人堵某出庭作证，证人当庭作证称：证人系爱平公司兼职财务人员，由于开票系统是事先设置的，故2015年11月后向爱妤公司开票时，收款项目只能填写租赁费用，无法填写房屋使用费。
爱平公司、妤亦公司、爱妤公司确认：妤亦公司、爱妤公司已支付租金（使用费）至2016年8月底。
爱平公司提供的2016年11月电费账单25,253.59元，12月电费账单225.67元，2016年11月水费账单449.70元及水费违约金账单295.20元。上述账单户名均为爱平公司。
一审法院认为，妤亦公司、爱妤公司先后与爱平公司签订了内容相同的《房屋租赁协议》，后签的《房屋租赁协议》明确前一协议同样有效，因此可以认定妤亦公司和爱妤公司系共同承租人，现两公司作为共同原告提起诉讼，主体适格。
双方《房屋租赁合同》约定的租赁房屋面积为2,250平方米，但XX路XX号厂区内全部有证房屋面积仅1,302.32平方米，目前没有证据证明其余房屋具备建设工程规划许可证。据此可以确定部分租赁房屋系违法建筑，故一审法院认定《房屋租赁协议》部分无效。
2015年11月9日（落款日期2015年11月4日），爱平公司以妤亦公司、爱妤公司未按合同约定支付2015年10月1日起的租金超过30日为由，通知终止合同。一审法院注意到，2015年9月14日爱平公司通知妤亦公司和爱妤公司已经接到动迁通知并要求妤亦公司、爱妤公司在2015年9月30日后准备搬离。在此情况下，妤亦公司、爱妤公司基于《房屋租赁协议》能否继续履行尚不明确而暂缓支付租金，应属合理抗辩，不应认定为违约。因此，爱平公司不具备解除权，该终止合同通知不发生解除合同的效力，其主张《房屋租赁协议》已于2015年11月解除的意见一审法院不予采纳。另外，本案涉及的是协议动迁，《房屋租赁协议》虽约定本协议有效期自动迁之日止，但对“动迁之日”具体指向的时间节点未作明确约定，一审法院结合本案事实，认定《房屋租赁协议》的有效部分于2016年11月27日妤亦公司、爱妤公司搬离之日解除。
动拆迁法律关系中，被拆迁主体为屯粮巷综合厂（屯粮巷合作社），爱平公司、妤亦公司、爱妤公司均非动拆迁的被补偿主体。但《房屋租赁协议》部分无效，有效部分提前解除，合同双方当事人应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十七条的规定，处理相关后续事宜。现妤亦公司、爱妤公司依据租赁合同法律关系，提出获得相应补偿款，符合上述法律规定。爱平公司提出，《房屋租赁协议》约定，如遇动迁，协议有效期自动迁之日止，乙方应无条件搬离，故妤亦公司、爱妤公司无权要求获得补偿。一审法院认为，上述约定仅是对租赁合同提前解除条件以及承租方搬离条件的约定，不能认定为承租方无权取得任何补偿利益。而且，爱平公司2016年10月8日出具的《申请及承诺书》中也明确转租企业的设备搬迁、停工停产损失等补偿费用由本单位负责清算和解决，足以说明当时爱平公司也认可应当给予妤亦公司、爱妤公司适当补偿。
妤亦公司、爱妤公司主张2号报告评估金额均归其所有。一审法院认为，根据查明的事实，爱平公司与动迁单位、屯粮巷村委会就补偿总金额达成一致时，两份报告均尚未出具，仅有一份评估初稿，没有证据证明该初稿与目前两份报告的总金额一致且爱平公司同意拆分为两份报告，因此一审法院难以认定爱平公司曾认可2号报告涉及的评估项目是妤亦公司、爱妤公司的投入。在此情形下，仍应根据本案的实际情况，结合相关证据，认定有关项目的归属。
就14号房，根据双方庭审陈述，基本可以认定出租前爱平公司就已经搭建，承租期间妤亦公司、爱妤公司进行了翻建，一审法院根据公平原则确认该补偿款83,484元，双方各半所有。
就2号报告装饰装修费用621,718元，涉及2号房厕所、4号房办公室、12号房宿舍。现双方提供的证据均不能直接证明上述房屋的装修全部系自己一方独立投入，且双方对租赁房屋的范围也存在争议，一审法院考虑到双方在出租前后对房屋均有装修的可能，故也根据公平原则确认装修补偿款各半所有。
2号报告附属设施中，妤亦公司、爱妤公司已举证铁高速机架（6,600元）、二轨行车架（9,400元）系2013年法院拍卖所得，补偿款归妤亦公司、爱妤公司所有；爱平公司认可油槽为妤亦公司、爱妤公司投入，补偿款7,000元归妤亦公司、爱妤公司所得；妤亦公司、爱妤公司未提供停车棚系自己投入的证据，而爱平公司提供了购买搭建所需材料的凭证，故该项补偿款23,220元归爱平公司所有。
2号报告可恢复使用机器设备搬迁和安装费用，主要是1号房、6号房、9号房内的设备，鉴于爱平公司认可上述房屋已租赁给妤亦公司、爱妤公司使用，在没有相反证据的情况下，房屋内的设备应属承租人所有，故该项补偿款536,336元归妤亦公司、爱妤公司所得。
2号报告无法恢复使用机器设备，行车、通风管、玻璃流水线均在1号房内，该房系租赁范围，同样应认定为承租人所有，补偿款413,063元归妤亦公司、爱妤公司所得；监控系统在厂区内，双方均提供了相应的购买凭证，但均无相应的证据优势，故根据公平原则，该补偿款10,080元各半所有。
2号报告中的物资搬迁费用，主要涉及空调、热水器以及原材料、成品、办公生活用品，考虑到厂区主要由妤亦公司、爱妤公司租赁经营，且1号报告中另有空调等项目，故该部分补偿款58,550元归妤亦公司、爱妤公司所得。
关于妤亦公司、爱妤公司主张的停产停业损失，一审法院认为，停产停业损失是拆迁人给予被拆迁人在房屋拆迁置换期间停产停业的补偿，而爱平公司、妤亦公司、爱妤公司均非被拆迁主体，至于屯粮巷合作社（屯粮巷综合厂）与爱平公司协商确定停产停业损失补偿归爱平公司所有，系屯粮巷合作社（屯粮巷综合厂）的自愿行为，不能因此而认为在爱平公司与妤亦公司、爱妤公司之间停产停业损失也应归妤亦公司、爱妤公司所有。一审法院综合考虑本案租赁合同部分无效，有效部分也因拆迁而提前解除，妤亦公司、爱妤公司确实也存在一定的损失，故酌情判决爱平公司给付妤亦公司、爱妤公司停产停业损失225,000元。奖励费也系给予被拆迁人的费用，该费用与妤亦公司、爱妤公司无涉，妤亦公司、爱妤公司主张奖励费并无依据。
如前所述，妤亦公司、爱妤公司均非被拆迁主体，现两公司亦是以租赁合同的法律关系主张相应的补偿款项，因此本案判决爱平公司给付妤亦公司、爱妤公司的补偿费用属一般债权，并不优先于爱平公司的其他债权人，妤亦公司、爱妤公司以屯粮巷合作社和屯粮巷综合厂系动迁补偿款的实际受益人，补偿款项可能被爱平公司其他债权人执行为由，要求屯粮巷合作社和屯粮巷综合厂承担连带责任，无法律依据，一审法院不予支持。
《房屋租赁协议》于2016年11月27日解除，妤亦公司、爱妤公司至该日方搬离，应承担租金至该日。妤亦公司、爱妤公司不同意支付2016年9月之后的租金，理由不成立，爱平公司相应的反诉请求，一审法院予以支持。但是，妤亦公司、爱妤公司未正常支付租金是由于租赁合同能否继续履行尚不确定所致，故爱平公司主张的逾期付款违约金，不予支持。妤亦公司、爱妤公司同意支付2016年11月电费25,253.59元、水费449.70元，一审法院予以准许。2016年11月27日妤亦公司、爱妤公司已经搬离，爱平公司要求其承担2016年12月的电费，无事实依据。用水户名系爱平公司，没有证据证明水费违约金295.20元系妤亦公司、爱妤公司造成，爱平公司此项请求不予支持。
鉴于《房屋租赁协议》部分无效，有效部分亦系非因妤亦公司、爱妤公司违约而解除，故押金54,000元应由爱平公司返还。
一审法院判决：一、上海妤亦塑胶制品有限公司、上海爱妤塑胶制品有限公司与上海爱平塑胶有限公司之间的《房屋租赁协议》部分无效，有效部分于2016年11月27日解除；二、上海爱平塑胶有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海妤亦塑胶制品有限公司、上海爱妤塑胶制品有限公司补偿费1,613,590元；三、上海妤亦塑胶制品有限公司、上海爱妤塑胶制品有限公司应于判决生效之日起十日内给付上海爱平塑胶有限公司租金156,600元、水电费25,703.29元；四、上海爱平塑胶有限公司应于判决生效之日起十日内返还上海妤亦塑胶制品有限公司、上海爱妤塑胶制品有限公司押金54,000元；五、驳回上海妤亦塑胶制品有限公司、上海爱妤塑胶制品有限公司、上海爱平塑胶有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38,444元，减半收取19,222元，保全费5,000元，反诉案件受理费3,706元（已减半收取），合计27,928元，由上海妤亦塑胶制品有限公司、上海爱妤塑胶制品有限公司负担11,534元，上海爱平塑胶有限公司负担16,394元。
二审中，双方当事人没有提交新证据。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院另查明，上海市XX合作社的名称已变更为上海浦东新区高桥镇屯粮巷经济合作社。
本院认为，根据查明的事实，租赁房屋中部分房屋并未取得建设工程规划许可证，一审法院据此认定涉案《房屋租赁协议》部分有效、部分无效，于法有据，本院予以维持。关于合同有效部分的解除问题。上诉人虽主张被上诉人妤亦公司、爱妤公司逾期支付租金而具有合同解除权，但本案的实际情况是，被上诉人系在上诉人通知其因动迁准备搬离、双方合同能否继续履行处于不确定状态的情形下暂缓支付租金的，一审法院据此认定被上诉人暂缓支付租金具有合理抗辩事由并驳回上诉人主张违约金的诉请，于法不悖，本院予以认同。况且，合同约定的违约金系针对整个合同，而涉案租赁合同存在部分无效的情形。至于合同有效部分的解除时间，一则，合同约定的“动迁之日”所指向的时间节点确不明确；二则，租赁双方对于动迁评估等事宜存在争议，被上诉人妤亦公司、爱妤公司占有租赁房屋亦出于保护自身动迁利益的目的。由此，一审法院结合本案事实认定租赁合同有效部分于被上诉人妤亦公司、爱妤公司搬离之日解除，应属合理，本院予以认同。
关于被上诉人妤亦公司、爱妤公司应得的动迁利益的确定。上诉人虽主张涉案动迁补偿的实际构成与第三人出具的《轨道交通10号线停车场工程资产补偿结算单》以及涉案1号、2号报告载明的动迁补偿构成并不一致，但其提供的证据并不足以推翻上述结算单及评估报告的效力，且被上诉人屯粮巷合作社作为上诉人认可的签约主体亦认可上述结算单的真实性。由此，一审法院将上述结算单及评估报告作为确定动迁利益构成的依据，并无不当。但本院需指出的是，本案并无证据表明上诉人同意涉案动迁评估分拆为出租人及承租人两份报告，故本院不能简单根据两份报告载明的金额认定被上诉人应得的动迁利益，而应综合相关证据对于争议项目补偿的归属作出判定。至于争议项目补偿的归属，一审法院在双方充分举证的情况下，基于公平原则所作处理，于法有据，亦属合理，本院予以认同，故不再赘述。
综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币17,653元，由上诉人上海爱平塑胶有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 谢 猛
审 判 员 娄 永
二〇一八年五月二十二日
书 记 员 曹晓璐
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条
第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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