重庆市沙坪坝区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沙法民初字第06941号
原告重庆仪才物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区东阳街道丹阳一路27号4幢23-7，组织机构代码75928652-6。
委托代理人邱雨，重庆歌乐律师事务所律师。
委托代理人潘胜龙，重庆歌乐律师事务所律师。
被告陈天建，男，1963年10月17日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
被告倪建，女，1964年10月14日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。
原告重庆仪才物业管理有限公司与被告陈天建、倪建物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王正适用简易程序，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告重庆仪才物业管理有限公司的委托代理人邱雨，被告陈天建到庭参加诉讼，被告倪建经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告重庆仪才物业管理有限公司诉称，被告陈天建、倪建夫妇系某小区业主，2013年1月29日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道某居民委员会代表小区全体业主与原告签订了《某小区物业服务合同》，约定由原告为被告提供物业管理服务，被告应按协议约定向原告缴纳物业管理服务费，协议还约定了被告若不按时交纳物管费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。协议生效后，原告如实履行了合同义务，为被告提供了物业管理服务，但被告却未按合同约定交纳物管费，自2013年3月1日起拖欠原告物管费，被告的行为已经构成根本违约，给原告造成了严重损失。原告多次催告被告支付拖欠的物管费和应承担的违约金，但被告一直不予理会，仍然拒绝付款。现要求被告支付2013年3月1日起至2014年11月30日止的物业服务费1491元，并以此为本金，从2013年4月1日起至2014年11月30日止，按每日千分之三的标准计算，向原告支付违约金1361.90元。诉讼费由被告承担。
被告陈天建辩称，被告与原告没有签订合同，小区没有业主委员会，合同内容没有公示，没有经过业主同意，前任物管公司与现任如何交接不清楚。车辆乱停乱放，物业服务不达标，保安人员不负责任，小区经常被偷，占用楼道情况没有处理，被告的窗户都被打坏了的。不同意支付。物业服务水平没有达到收费标准。收费标准没有公示。不同意支付物管费和违约金。
被告倪建未做书面答辩意见。
经审理查明，某小区座落于重庆市沙坪坝区陈家桥街道某路2号，占地面积66868平方米，建筑面积245033平方米，该小区由重庆铭邦房地产开发有限公司开发建设，后用于安置拆迁户居住，并由重庆环城物业管理有限公司对某小区进行物业服务，该小区至今没有成立业主委员会。重庆环城物业管理有限公司在对该小区的服务管理中存在诸多问题，导致多数业主不满意。2012年12月1日，沙坪坝区陈家桥街道办事处出具授权委托书，委托沙坪坝区陈家桥街道某社区居民委员会为某小区业主委员会的代理机构，全权代表某小区业主委员会履行相关事务工作。后经沙坪坝区陈家桥街道某社区居民委员会征求业主意见，沙坪坝区陈家桥街道某社区居民委员会出具了关于某小区业主要求更换物业公司的调查意见书，载明1、根据重庆市物业管理条例第十九条规定，凡小区成立业主委员会和更换物业公司，需征求小区双过半（即：总户数过半，总面积过半）业主书面签字同意后方可实施。2、某小区总建筑面积为24.5万方，总户数为2006户。3、本次上门调查同意更换重庆环城物业管理有限公司（以下简称“环城物业”）的业主为1537户，占总户数的59.12%（过半数）：面积为156309.88平米，占总面积的63.80%（过半数）。综合以上调查结果表明，此次由业主、社区居委会上门调查民意满意度结果符合重庆市物业管理条例规定，完全具备更换“环城物业公司”的条件。
2013年1月5日，沙坪坝区陈家桥街道某社区居民委员会、沙坪坝区陈家桥街道办事处向沙坪坝区房管局递交关于某小区业主要求更换物业公司的报告，载明：某小区是由重庆铭邦房地产开发有限公司走进陈家桥街道的一个开发项目。该项目于2009年8月开工-2010年12月竣工验收后全部由大学城建设委员会回购用于农转非安置户居住。该小区总占地面积为66868平米，总建筑面积为24.5万方，总户数为2600户。现已逐步入住2160户，入住率已达83%。近两年来由“铭邦公司”选聘的“重庆环城物业管理有限公司”全权管理。该物业公司管理期间因管理混乱无序和不作为等导致多数业主不满，一致强烈要求更换“重庆环城物业管理有限公司”。
2013年1月6日，陈家桥街道某社区居民委员会向某小区全体业主发出公示：最近由某小区业主联名签署关于更换现任物业公司（重庆环城物业管理有限公司）的结果已经出炉。在业主签署的意见中表明，有双过半（指签署业主户数和面积双过半）业主对重庆环城物业管理有限公司服务态度不满意，要求立马更换重庆环城物业管理有限公司。此签署意见经社区、街道、沙坪坝区房管局物业科三级政府领导部门的审查，此次由某小区业主联名签署的意见真是可信，而且完全符合《国家和重庆市物业管理条例》相关规定。根据《重庆市业主委员会活动细则》规定：凡是没有成立业主委员会的小区或大厦，当地街道和社区居委会可以代行该小区或大厦业主委员会职责。社区居委会根据双过半业主的一致意见，现服务于某小区的重庆环城物业管理有限公司将在7个工作日内办理移交手续。
2013年1月29日，沙坪坝区陈家桥街道某社区居民委员会代表小区全体业主与重庆仪才物业管理有限公司签订了某小区物业服务合同，约定由重庆仪才物业管理有限公司为小区业主提供物业管理服务，物业服务的主要内容包括：物业共用部分的日程维修、养护和管理；物业共用设施、设备的日常维修、养护、运行和管理；市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯；共用绿地、花木、建筑小件的日常养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的日常维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通；交通秩序与车辆停放的管理……。合同期限为三年，自2013年2月1日起至2016年12月31日止；物业服务费按月收取，高层电梯住宅每月每平方米0.50元（不含电梯使用费和路灯公摊费），业主或使用人若不按时交纳物管费的，应按每日千分之三的标准向重庆仪才物业管理有限公司支付违约金。该合同附件载明：根据陈家桥街道办事处2013年1月29日下午2：30分召开的关于协调某小区物业服务企业更迭事宜会议纪要，就物业管理公司更迭问题进行研究讨论。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交接。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代业主委员会职责。该物业服务合同随后在重庆市沙坪坝区房屋管理局进行了备案登记。
同日，重庆市沙坪坝区陈家桥街道某社区居民委员会向某小区全体业主公示：根据上门《征求意见书》59.12%的业主同意更换物业公司的意见，由沙坪坝区陈家桥街道办事处于2013年1月29日召开了物业管理联系会议，就物业管理公司更迭问题进行研究探讨。参加会议各方同意于2013年1月31日上午10点整环城物业管理有限公司与仪才物业管理有限公司对本小区物业服务工作进行交换。即时起仪才物业管理有限公司履行本物业区域内物业服务的相关职责。由于本小区尚未成立业主大会，根据物业管理相关法规规定，由居委会代行业主委员会职责。敬望广大业主支持居委会相关工作！
同月31日，沙坪坝区陈家桥街道某社区居民委员会出具授权委托书，委托原告全权代表其为某小区业主履行与重庆环城物业管理有限公司物业服务管理接交工作。随后，原告即对该小区进行物业服务。
被告系重庆市沙坪坝区陈家桥某小区B区2栋某号房屋业主，房屋建筑面积为122平方米，每月每平方米0.50元，每月应交纳物业服务费61元，公摊费10元，共计71元。被告按此标准交纳了2013年2月前的物业服务费，自2013年3月起被告未再交纳物业服务费，从2013年3月至2014年11月30日共欠物业服务费1491元。原告催收未果，遂起诉来院，要求判如所请。被告认为原告服务不到位，且原告违约金标准过高，不同意原告的诉讼请求。
上述事实，有关于某小区业主要求更换物业公司的报告、关于某小区业主要求更换重庆环城物业管理有限公司的调查意见书、某小区业主签字表决资料、授权委托书、关于更换重庆环城物业管理有限公司的公示、物业服务合同、重庆市前期物业服务收费标价表及当事人的陈述等在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。
本院认为，某小区至今尚未成立业主委员会，原该小区由重庆环城物业管理有限公司进行管理和服务，因小区业主对该公司的管理和服务的意见较大，经陈家桥街道某社区居民委员会征求小区业主的意见，小区多数业主同意更换该物业公司并希望社区给业主找合适的物业管理公司，沙坪坝区陈家桥街道某社区居民委员会根据相关规定代表小区业主与原告签订了物业服务合同，原告依据该合同对某小区进行了物业管理和服务，且该合同在相关部门进行了备案登记，故该合同应属合法有效，重庆仪才物业管理有限公司及某小区全体业主均应受该合同的约束，并遵循诚实信用的原则，按照合同约定全面履行各自的义务。被告认为原告的物业服务存在一定瑕疵，据此行使履行抗辩权，完全拒付物业服务费应属不当，被告应当承担相应的民事责任。原告要求被告支付从2013年3月1日至2014年11月30日期间的物业服务费1491元的诉讼请求符合双方合同约定，本院予以支持。依照法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告认为物业合同中违约金约定标准每日千分之三过高，本院结合本案的实际情况，该违约金标准可调整为按中国人民银行同期贷款利率分段计算。被告倪建经本院传票传唤未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告陈天建、倪建支付原告重庆仪才物业管理有限公司2013年3月1日至2014年11月30日止的物业服务费1491元。此款于本判决发生法律效力后十五日内付清。
二、被告陈天建、倪建支付原告重庆仪才物业管理有限公司违约金，该违约金以被告陈天建、倪建2013年3月至2014年11月期间每月欠付的物业服务费61元为本金，按中国人民银行同期贷款利率从应交纳该期物业服务费的次月起分段计算至2014年11月30日止。此款于本判决发生法律效力后十五日内付清。
三、驳回原告重庆仪才物业管理有限公司的其他诉讼请求。
未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告陈天建、倪建负担。被告陈天建、倪建于本判决发生法律效力后十五日内迳付原告重庆仪才物业管理有限公司。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。提交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。
审判员 王 正
二〇一四年十二月二日
书记员 赵祝溪