辽宁省沈阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）辽01民终3572号
上诉人（原审原告）：巩勇,男,1970年1月14日出生,汉族,住沈阳市铁西区。
委托诉讼代理人:刘丹，辽宁欣合律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：胥海滨，男，1991年6月12日出生，汉族，住沈阳市沈北新区。
被上诉人（原审被告）：辽宁昊宇房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区教场路24号。
法定代表人：丁福国，该公司董事长。
委托诉讼代理人:丁长洪,辽宁成功金盟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：沈阳东森房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区正阳街285号。
法定代表人：樊旭洪，该公司董事长。
被上诉人（原审被告）：金华市万胜房地产有限公司，住所地金华市文苑路5号5楼。
法定代表人：李淑芳，该公司董事长。
上诉人巩勇因与被上诉人胥海滨、被上诉人辽宁昊宇房地产开发有限公司（以下简称“昊宇公司”）、被上诉人沈阳东森房地产开发有限公司（以下简称“东森公司”）、被上诉人金华市万胜房地产有限公司（以下简称“万胜公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2017）辽0103民初10429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。
巩勇上诉请求：1.增加判令撤销胥海滨名下备案登记手续，将案涉房产备案至巩勇名下。2.增加判令案涉房产所有权归巩勇所有，被上诉人协助巩勇办理更名过户手续。3.判令上诉费用及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院不采纳昊宇公司向我方出具的收款收据，不尊重我方已经支付购房款的事实。2.胥海滨应被认定为以明显不合理低价进行购买房屋的恶意购买人。胥海滨主张自己在2012年10月份购买案涉房屋，其仅以每平米4665元价格购买，与市场价格严重不符。因此巩勇申请对2012年10月案涉房屋市场价值进行评估，以确定胥海滨为以明显不合理低价进行购买的恶意购买人。3.昊宇公司与胥海滨不具备真实的买卖商品房合意，应属于借款担保法律关系，双方签订的买卖合同应属无效合同。我方是交付全部款项的消费者，以当时合理价格进行购买，且我方对案涉房屋进行了装修使用，应将案涉房屋备案至我方名下。
胥海滨辩称，巩勇与昊宇公司的买卖合同不真实。
昊宇公司辩称，不同意上诉请求。昊宇公司与巩勇之间无买卖关系，商品房买卖合同的公章不是我公司的公章，巩勇取得的房屋是其与东森公司以物抵债的房产，巩勇提交的收款收据上明确标注为抵账款而非购房款。
东森公司经传唤未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。
万胜公司经传唤未到庭参加诉讼，未发表答辩意见。
巩勇向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的商品房买卖合同有效，同时确认房屋所有权归巩勇所有；2.撤销胥海滨名下商品房的合同备案登记手续并将诉争房屋备案在巩勇名下；3.判令昊宇公司协助巩勇办理房屋产权过户手续；4.判令昊宇公司支付巩勇违约金5,816元；5.判令胥海滨、昊宇公司、东森公司、万胜公司承担本案全部诉讼费及相关费用。
一审法院认定事实：巩勇与昊宇公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定由巩勇购买昊宇公司开发建设位于沈阳市沈河区市府大路286号第一幢1-22-5室房屋，建筑面积128.6平方米，总价款581,613元，付款方式为签订合同当时一次向付款，交房期限为2008年2月28日前。办理产权登记时间为商品房交付使用后365日内，出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人退房。出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房的1%赔偿买受人损失；买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金；本合同自签订之日起生效。巩勇未提供购房收据及付款凭证。
一审法院于2015年12月11日作出(2015)沈河民二初字第553号民事判决书，判决巩勇与昊宇公司签订的《商品房买卖合同有效》，撤销胥海滨名下坐落于沈阳市沈河区市府大路86号第一幢1-22-5室房屋的备案，昊宇公司向巩勇支付违约金5,816元。巩勇、胥海滨均不服判决，上诉于本院，本院认为本案案件应查清巩勇与胥海滨两个买受人对诉称房屋买卖合同签订时间、实际交付占有时间、支付房款时间等事实，将本案发回一审法院，重新审理。
另查明，2012年10月29日，胥海滨与昊宇公司签订《商品房买卖合同》，约定由胥海滨购买昊宇公司开发建设位于沈阳市沈河区市府大路286号第一幢1-22-5室房屋，建筑面积128.6平方米。总价款6,431,500元，付款方式为一次向付款，交房期限为2012年11月29日前，合同自双方签订之日起生效。2012年10月30日，昊宇公司向胥海滨出具收款收据一份，收款收据载明昊宇公司收到胥海滨房款6,431,500元。2012年10月29日涉案房屋备案在胥海滨名下。2012年10月30日昊宇公司向胥海滨发出涉案房屋的入住通知单一份。
再查明，胥海滨缴纳了诉争房屋自2013年8月-2018年8月的部分物业费及电梯费。
一审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。巩勇向法庭提交《商品房买卖合同》，证明其与昊宇公司之间存在真实的买卖关系，故一审法院对该合同效力予以确认。
关于巩勇要求确认房屋所有权的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”巩勇与昊宇公司虽然签订了《商品房买卖合同》，但双方并未办理产权登记，没有发生不动产物权变动，故对巩勇的此项诉讼请求一审法院不予支持。
关于巩勇要求昊宇公司协助办理房屋产权过户手续的诉讼请求，因涉案房屋尚不具备办理房屋产权证的条件，故巩勇要求昊宇公司协助办理房屋产权过户的诉讼请求，一审法院不予支持。
关于巩勇要求撤销胥海滨名下商品房的合同备案登记手续的诉讼请求，胥海滨向法庭提交了与昊宇公司于2012年10月29日签订的《商品房买卖合同》、转账凭证及收款收据，用于证明购买该房屋。巩勇虽然主张昊宇公司与胥海滨之间不存在真实的买卖房屋关系，但未提供充分证据证明其主张，而且巩勇并未能向一审法院提供购房收据及付款凭证，应承担举证不能的不利后果,故一审法院对巩勇的此项诉讼请求不予支持。
关于巩勇要求昊宇公司支付违约金5,816元的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。
一审法院判决：一、确认巩勇与辽宁昊宇房地产开发有限公司签订的购买沈阳市沈河区市府大路286号第一幢1-22-5房屋的《商品房买卖合同》有效；二、辽宁昊宇房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给付巩勇违约金人民币5,816元；三、驳回巩勇的其他诉讼请求。案件受理费1,000元，公告费800元，由巩勇负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。巩勇提交以下新证据：证据一，收款收据，证明巩勇向昊宇公司一次性支付了购房款581,613元。证据二，物业费收据两张，证明巩勇实际入住案涉房屋。因为没有房产证，所以票据上没有户主名。证据三，报警记录及出警照片，证明案涉房屋并没有被占有使用。证据四，照片8张，证明案涉房屋由巩勇装修，在照片显示的时间点上房屋是由巩勇占有。证据五，企业机读档案登记材料，证明巩勇曾投资KTV。证据六，招商银行银行流水，证明该银行账户几天就存十万元，巩勇支付几十万元现金无压力。证据七，照片11张，证明公安局调解之后双方共同封存的状况。证据八，证人丁宁出庭作证的证言，证明丁宁和巩勇将现金一次性交给东森公司。胥海滨发表以下质证意见：对证据一、证据二的真实性有异议。关于证据三胥海滨当时不在现场，具体什么情况不清楚。对证据四的真实性有异议，不能证明是案涉房屋，也不能证明是巩勇拥有案涉房屋。对证据五、证据六、证据七、证据八不认可，证明不了巩勇交付了房款，照片是胥海滨装修时巩勇拍的照片。昊宇公司发表以下质证意见：证据一中的财务专用章并不是我方的财务章，我公司财务章尾号是033而非051。证据二上没有户主名称，证明不了是巩勇交纳的，且该证据与胥海滨的证据向抵触。对证据三报警记录无异议，但是对证据四的装修现状是巩勇还是胥海滨装修无法确定。从报警记录上看是冻结了房屋现状，公安机关也没有确定室内装修是哪一方进行的。按照装修习惯，装修时门是常开的，所以也不能证明装修是由其进行的。对对证据五、证据六、证据七、证据八昊宇公司未到庭发表质证意见。胥海滨提交以下新证据：证据一，采暖费收款收据、陶瓷销售单三张、赵健出具的收条一张。证明胥海滨实际入住并占有了案涉房屋。证据二，房屋租赁协议，郭清霞身份证复印件，浦发银行交易明细。证明胥海滨实际拥有案涉房屋。巩勇发表以下质证意见：对证据一中采暖费收据的真实性无异议，但仅能证明胥海滨为案涉房屋交纳了一年的供暖费。陶瓷销售单真实性有异议，来源不明，案涉房屋地砖均由巩勇购买并装修。赵健出具的收条真实性有异议，来源不明，且赵健未出庭，我方不认可。对证据二的真实性不认可，郭清霞本人没有参加法庭询问。租赁协议没有中介签字，浦发银行的截屏中交易摘要并没有证明是案涉房屋的租金。昊宇公司发表质证意见称，对证据一没有异议，对证据二我公司不了解情况。本院对上述证据欲证明的问题，结合本案事实，综合予以认定。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案中巩勇与胥海滨均提供了与昊宇公司签订的《商品房买卖合同》，两份合同均无法律规定的无效情形。就巩勇与昊宇公司签订的《商品房买卖合同》的效力问题，昊宇公司与胥海滨并未提出上诉，且确认该合同有效并不损害本案当事人的合法权益。而昊宇公司虽主张其与巩勇无真实买卖关系，但未能提供相关证据。由于昊宇公司未充分履行合同义务，巩勇要求昊宇公司支付违约金具有法律和合同依据。因此，一审法院确认巩勇与昊宇公司签订的《商品房买卖合同》有效并判决昊宇公司支付巩勇违约金并无不当，本院予以维持。
关于巩勇提出的确认巩勇对案涉房屋的所有权，撤销胥海滨的备案手续并将案涉房屋备案至巩勇名下，昊宇公司协助巩勇办理产权过户手续的上诉请求。根据《物权法》的规定，不动产应具有变更登记的公示行为，方能发生物权变动的法律效果。因此巩勇与昊宇公司签订的《商品房买卖合同》虽属有效，巩勇在未办理物权登记的情况下不能直接取得案涉房屋的所有权。由于昊宇公司就案涉房屋分别与巩勇、胥海滨签订了两份买卖合同且均未办理产权登记，巩勇与胥海滨对案涉房屋享有的权利均属债权。因此，本案应结合双方合同签订及备案情况、房款支付情况、交付及占有情况等因素综合考量。
首先，从合同签订情况看，巩勇签订合同时间虽然在先，但胥海滨已经办理了房屋买卖合同的备案手续。巩勇主张其于2007年9月16日签订合同购买案涉房屋，至本案诉讼近8年时间均未向昊宇公司主张办理合同备案手续，其本身存在怠于行使权利的情况。其次，从房款支付情况分析，巩勇与胥海滨均提供了昊宇公司出具的收款收据，而昊宇公司称仅收到胥海滨的房款，未收到巩勇的房款。胥海滨提交了其向昊宇公司法定代表人丁福国转款凭证以及银行取款凭证，上述凭证时间与胥海滨的收款收据时间一致，凭证记载的金额与总房款相近。而巩勇提交的银行存款凭证仅能证明其有相应金额的存款，不能直接证明其向昊宇公司支付房款。且结合证人丁宁的证言，巩勇将房款实际交付给沈阳东森房地产开发公司而非昊宇公司，却由昊宇公司出具收款收据，以上情况存在矛盾，亦无法证明昊宇公司实际收取了房款。综合以上分析，胥海滨提交的支付房款的证据优于巩勇提交的证据。最后，从交付及占有情况分析。胥海滨提交的物业费票据最早时间为2013年1月18日，与其入住通知记载的时间2012年10月30日接近。且胥海滨提交的物业费、电梯费收据时间上较为连续，具有较高的可信度。而巩勇主张案涉房屋于2007年9月30日交付，其未能提交交付时交纳物业费、水电费等费用的证据。其提交的物业费票据时间均为2016年，无法证明占有案涉房屋在先。巩勇提交的报警记录仅能证明巩勇与胥海滨双方就案涉房屋发生纠纷，其提交的照片亦只能反映2016年9月到10月的房屋现状，而屋内装修及物品无法确认是巩勇还是胥海滨所有，因此该照片无法证明巩勇早于胥海滨合法占有了案涉房屋。此外，巩勇在二审中陈述物业负责人丁宁20**年告诉巩勇案涉房屋没有实际居住容易让别人卖了，让巩勇去查询，亦可从侧面说明巩勇在2014年之前没有占有案涉房屋。因此，根据本案证据及当事人陈述，案涉房屋交付胥海滨实际占有时间在先证据较为充分，本院予以采信。
综合以上分析，胥海滨所签《商品房买卖合同》已经备案，其实际支付了购房款并先于巩勇取得了案涉房屋的合法占有。而巩勇无法证明其实际支付了购房款，也无法证明其占有案涉房屋时间在先。因此胥海滨对案涉房屋享有的权利应优先于巩勇受到保护，故对关于巩勇提出的确认巩勇对案涉房屋的所有权，撤销胥海滨的备案手续并将案涉房屋备案至巩勇名下，昊宇公司协助巩勇办理产权过户手续的上诉请求，本院不予支持。
关于巩勇提出的胥海滨以明显不合理低价购买房屋，非真实购房人，并要求对案涉房屋2012年10月的市场价值进行评估的主张。本院认为房屋的交易价格可能受多种因素影响，在无其他证据予以佐证的情况下，仅以交易价格过低不足以认定买卖关系不真实。在巩勇未能提供充分证据证明其向昊宇公司支付房款并占有案涉房屋在先的情况下，对案涉房屋2012年10月的市场价值进行评估对证明巩勇对案涉房屋享有优先权利无实际意义，亦不足以支持巩勇的诉讼请求。因此对巩勇的该项主张，本院不予支持。
综上所述，上诉人巩勇的上诉请求不能成立。一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1,000元，由上诉人巩勇负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 濛
审 判 员 王 虹
审 判 员 单 立
二〇一八年五月十六日
法官助理 勾雪峰
书 记 员 薛 彤
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；