广西壮族自治区百色市右江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）右民一初字第1972号
原告(反诉被告)卢日春，男，1963年2月6日出生，汉族，住广西百色市右江区。
原告(反诉被告)卢少英，女，1960年5月16日出生，汉族，住广西百色市右江区。
两原告共同委托代理人韦炳晨，广西凌盛律师事务所律师。
被告(反诉原告)邓丽霞，女，1977年5月23日出生，汉族，住广西百色市右江区。
委托代理人黄成春，广西中名律师事务所律师。
原告（反诉被告）卢日春、卢少英与被告（反诉原告）邓丽霞委托合同纠纷一案，本院2014年11月19日受理，被告于2015年1月14日提起反诉，本院准许后合并审理，依法组成由审判员罗婷巍担任审判长，审判员马海鹰和人员陪审员罗钢铁组成的合议庭，于2015年3月2日公开开庭进行审理。书记员韦娟担任记录。原告（反诉被告）卢日春及其与原告（反诉被告）卢少英的共同委托代理人韦炳晨、被告（反诉原告）邓丽霞的委托代理人黄成春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告卢日春、卢少英诉称，原告卢日春在百色市××路百合欣××内××栋占地面积为312平方米的六层楼房，原设计用出租投资经营，共设计有48套小户型房屋。该房因经营不善，原告卢日春经人介绍委托从事过房地产销售的被告邓丽霞代为出售房子。原告卢日春与被告于2006年10月2日、10月10日分别签订《委托书》、《代理协议书》，约定由被告代售卢日春的48间住房，总建筑面积为1983平方米，卢日春按每平方米
1300元的价格包干给被告出售，超出每平方米1300元的差价部分即为被告应得的报酬。在与被告签订代理协议前，原告卢日春曾于2004年6月29日与原告卢少英签订了一份《房屋权属协议》，约定将该栋楼的土地使用权及房屋所有权过户到卢少英名下，但卢日春对该栋楼的房地产仍拥有所有权、处置权，对该事实卢日春已向被告明示。在被告代理出售房屋期间，卢日春房屋所有权过户到了卢少英名下，被告以卢少英的名义对外签订房屋出售合同以及收取购房款。被告开始时仍能按协议的约定及时将销售所得款中包干价款部分支付给卢日春。协议履行3个月后，被告开始延期支付包干的销售款，原告多次催促其支付应付款未果。现被告将原告的48间房大部分代理出售完毕，余3间被被告以欺骗手段已过户到其名下。后原告至公安机关报案，经双方到案对帐，确认被告应付原告的销售款还差60万元未支付。因涉刑事案证据不足，公安机关作出撤销案件处理。为维护原告的合法权益，要求法院判令被告支付两原告房款597924万元。
被告邓丽霞辩称，两原告陈述的事实和理由不真实，其未拖欠原告售房款。
反诉原告邓丽霞反诉称，2006年9月份，两反诉被告因无力偿还银行贷款及民间借贷，急需将其位于百色市东合二路百合欣园C-33、C-34、C-35的物业分成48间房屋出售，故找到其，经协商，双方于2006年10月10日签订《代理协议》，约定由其代理被告对上述面积为1983平方米的48间房屋进行销售。双方约定，其以每平方米1000元的价格包干销售，参照市场价格进行销售，超出包干价格部分作为其酬劳。双方还约定4%的营业税及分产税由两原告负担。该《代理协议》样本是卢日春草拟提供，其持有的《代理协议》原件因其几经搬家已遗失。
签订合同后，其陆续将上述48间房的其中46间销售成功，并相继通过银行转帐和现金支付方式将房款转给两原告。双方于2013年5月25日核对，两反诉被告确认共收到的房款为1969770元。48间房屋经房产部门确认的实际面积为1924.47平方米，其中留反诉被告自用的401、402号房的面积共计84.66平方米。故其实际代理销售的房产共计46间，面积为1839.81平方米，按照双方的协议，其应支付的房款是1839810元，两反诉被告应返还多支付的房款129960元。按协议约定，其交纳了应由反诉被告承担的建房白蚁费、土地契税及分产费共计20875元，该款应由反诉被告承担。反诉被告伪造协议并篡改合同包干价为1300平方米，其为维护合法权益提起反诉，请求法院判决;一、判决两诉被告返还售房款129960元；二、两反诉被告返还建房白蚁费、土地契税及分产税共计20875元。
反诉被告卢日春辩称，一、反诉原告邓丽霞提供的代理协议复印件是伪造的。其与邓丽霞是于当日晚八点在锦华房地产公司办公室签订的《代理协议》，协议约定代理销售的包干价格是每平方米1300元。当时邓丽霞在该公司从事房产销售，《代理协议》样本系邓丽霞提供，双方协商一致后由邓从其手提电脑输出文档，双方签字。双方签订的《代理协议》原件为一式两份，其与邓丽霞合持一份。签订合同约三、四个月后，邓丽霞称有几位客户不相信她，让其拿其持有的《代理协议》原件给她以便提供给客户查看，中午其拿《代理协议》原件至右江医学院××院附近××六中给邓丽霞。后其数次要求邓丽霞归还《代理协议》原件，邓借故推脱不还，最后邓丽霞称因搬家将其交给的原件弄丢，一直未予归还。二、邓丽霞超越代理权限，其于代理期限到期后还继续代理。且邓丽霞自行购买由其代理销售的房子，其行为损害了被代理人的权益。三、涉案白蚁费、测绘费等有的是从应付给其的销售款中先予扣除后再向购房者收取，有的是直接向客户收取，故票据上付款人均写卢少英，上述款项非邓丽霞支出。
反诉被告卢少英辩称，反诉原告邓丽霞提供的代理协议是伪造的，请求驳回反诉原告的诉讼请求。
两原告为支持其主张，在举证期限内提交如下证据：1、两原告身份证，证明原告主体；2、卢日春、邓丽霞签订的《代理协议》复印件（代理销售包干价1300元/㎡。代理时间2006年10月10月至2007年4月8日），证明原、被告之间代理协议权利义务关系。两原告称该证据原件原由卢日春持有，后被被告取走未还，现无法提供该证据原件；3、委托书复印件，证明原、被告之间代理事宜；4、房屋权属协议书复印件，证明房子的实际产权人是卢日春的事实；5、百色市公安局右江分局撤销案件决定书复印件，证明公安机关认为涉案纠纷非刑事案件；6、房产销售表，证明涉案房子出售情况；7、对帐单复印件，证明被告支付售房款数额。原告称证据原件存于公安机关案卷，不能提交；8、经原告申请，法院委托，广西金桂司法鉴定中心作[2015]文鉴字第51号文书检验鉴定意见书，证明被告提供的代理协议系伪造的。
被告邓丽霞为支持其主张，在举证期限内提交如下证据：1、委托书，证明原、被告委托关系；2、卢日春、邓丽霞签订的《代理协议》复印件（代理销售包干价1000元/㎡，代理时间2006年10月10月至2006年4月8日），证明原、被告之间协议权利义务关系。被告称该证据原件已丢失；3、房产销售表，证明被告履行了委托义务及房屋销售情况；4、房地产买卖合同契约七份，证明房管部门认定的房屋销售价格、面积情况；5、对帐单，证明双方确认的售房款支付情况；6、发票复印件，证明被告代原告支付相关费用的事实；7、契税完税证复印件，证明被告代为支付相关税费；8、销售不动产统一发票记帐联四份，证明相关房产销售情况。
经过开庭质证，被告邓丽霞对两原告提交的证据1、3、4、7、8无异议；两原告对被告提交的证据1、4、5、8无异议。本院认为，上述证据关联紧密，可相互印证案件事实，本院予以采纳。
被告邓丽霞对两原告提交的证据2的真实性有异议，认为该证据被伪造篡改；对证据5的真实性无异议，对关联性有异议；对证据6不予认可，认为是原告单方制作。两原告对被告邓丽霞提交的证据2的真实性有异议，认为系被告伪造；对证据3的三性不予认可，认为系被告单方制作；对证据6、7的真实性无异议，对证明目的不予认可。
本院认为，两原告、被告各自提交的证据2《代理协议》均为复印件，该两份协议书经原告证据8能推定被告提供的《代理协议》复印件非复印自双方签订的《代理协议》，两原告提供的《代理协议》复印件可信度高，本院采纳原告提供的证据2，对被告提供的证据2不予采纳。两原告提交的证据6、被告提交的证据3均为房产销售表，两份房产销售表的部分数据内容一致，对数据内容相吻合部分，本院较其他有效证据予以采纳。两原告提交证据5印证原、被告因涉案合同起纠纷的事实，本院予以采纳。被告提供的证据6、7，两原告对两证据的真实性无异议，本院认为，该两组证据与其他有效证据相互印证案件相关事实，本院予以采纳。
根据上述有效证据以及原、被告庭审陈述，本院确认的法律事实如下：2004年6月29日，原告卢日春（甲方）与原告卢少英（乙方）签订《房屋权属协议书》，双方约定：甲方同意其位于百色市东合二路“百合欣园”C-33、C-34、C-35的房产、地产过户到乙方名下，过户费由甲方负责；甲方过户给乙方的国有土地使用证号分别为百国用（2004）第00360、00361、00362、00363、00364、00365号，房屋所有权证号分别为百房权证桂百字第××、00××53、00××54、00××55、00××56、00××57号；甲方将房产过户到乙方名下后，甲方仍拥有对上述房产、地产全部所有权、处置权。
2006年10月2日，原告卢日春向被告邓丽霞出具委托书，委托邓丽霞全权代理其进行百色市东合二路“百合欣园”C-33、C-34、C-35的房产销售、与客户签订房屋买卖协议、收付款项和办理过户手续事宜，并释明该房产取得的相应权属、审批证件情况。邓丽霞当时正从事房地产销售工作。2006年10月10日，原告卢日春（委托人、甲方）与被告邓丽霞（受托人、乙方）签订《代理协议》，约定甲方开具委托书，委托乙方全权代理甲方进行百色市东合二路“百合欣园”C-33、C-34、C-35地上房产的销售、与客户签订房屋买卖协议、收付款项和办理过户等手续。甲方与房屋所有权人卢少英已签订《房屋权属协议书》，甲方对该房产具有处置权；房产基本情况为房产占地面积312平方米，建筑面积1983平方米，六层共48间。该房产第一层、第二层、第四层、第五层、第六层已办理抵押贷款，至今贷款余额为105万元；乙方代理销售房产建筑面积为1983平方米、销售总间数为48间；代理时间2006年10月10日至2007年4月8日；其中合同第一页条款载明：“第五条付款方式及代理内容……（二）代理价款：甲方以1300元/㎡的价格包干给乙方代理销售。（其中营业税的4%由甲方承担，并在单笔房尾款中扣除）乙方参照市场价销售，差价作为乙方劳酬，其他费用由乙方承担”；第二页条款载明：“第四条甲乙双方权利义务1、甲方的房产证需经房产局分产，测绘面积费用由乙方负担，分产费用由甲方负担。”第二页第五条附则第（四）项载明，“本合同一式二份，甲乙双方各执一份”。双方签订合同后，涉案房产中除401号房（面积57.12平方米）、402号房（27.54平方米）留原告卢少英自用，207号房（25.25平方米）、307号房（25.25平方米）、508号房（59.37平方米）被告邓丽霞自称由其购买并已过户到其名下外，其余43间房已由被告邓丽霞代为销售给案外人。税务机构、房管部门在办理涉案房产分户手续期间收取了相应费用，其中房屋所有权登记费1280元、产权户籍登记保管费40元、房屋买卖代理收费600元、房产分户图测绘（房产登记测绘）2232元、土地转让费13104元、白蚁防治费若干。后双方因委托合同的履行引起纠纷，经原告卢日春与被告邓丽霞对邓丽霞已转付的售房款总额进行核对，邓丽霞已转付给两原告的售房款为1969770元。
本案审理过程中，广西金桂司法鉴定中心经本院委托作【2015】文鉴字第51号鉴定意见书，鉴定意见：1、原告卢日春、卢少英提供的《代理协议》复印件（第五条第二款价款为1300/㎡）与被告邓丽霞提供的《代理协议》复印件（第五条第二款价款为1000/㎡）中首页上方书写的“卢日春”字迹出自同一原件；“邓丽霞”字迹不是出自同一原件。2、原告卢日春、卢少英提供的《代理协议》复印件（第五条第二款价款为1300/㎡）与被告邓丽霞提供的《代理协议》复印件（第五条第二款价款为1000/㎡）中第二页下方“卢日春”的签名字迹及“日期、电话号码、住址、身份证号码”栏的手写字迹出自同一原件；“邓丽霞“签名字迹及“日期、电话号码、住址、身份证号码”处手写字迹不是出自同一原件。
本院认为，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案的争议焦点为：原告卢日春与被告邓丽霞约定的每平方米售房包干价格是多少；被告是否拖欠或多付原告售房款，数额为多少；被告主张两原告返还建房费、土地契税及分产费用有何事实依据与法律依据。
关于卢日春与邓丽霞约定的委托售房包干价格问题。当事人对自己提供的主张，有责任提供证据予以证实。两原告主张涉案的约定售房包干价格为每平方米1300元，被告主张为1000元，并双方各提供条款内容除售房包干价格、委托期限不同外其余均相同的《代理协议》复印件。本院认为，相较原、被告各自提供的《代理协议》复印件，原告提供的《代理协议》复印件较真实可信，原告卢日春与被告邓丽霞约定的委托售房包干价格应为每平方米1300元。理由如下：根据广西金桂司法鉴定中心[2015]文鉴字第51号鉴定意见，可确认两份复印件第一页“卢日春”字迹、第二页卢日春签名及其下日期、电话号码、住址、身份证号码手写字迹出自同一原件，第一页“邓丽霞”字迹、第二页邓丽霞签名及其下日期、电话号码、住址、身份证号码手写字迹非出自同一原件。首先，从两份复印件“卢日春”字迹、卢日春的签名及其下方书写字迹出自同一原件可判断原告卢日春、被告邓丽霞均曾持有双方签订的同一份《代理协议》的事实，该事实与原告关于其原持有的《代理协议》原件去向的陈述相符，与被告邓丽霞关于原件去向的陈述不符；其次，通过鉴定结论可推知两份《代理协议》复印件系复印自不同文本，则其中一文本必然是一方依《代理协议》样制作产生。自行制作文本一方对己方的相同内容字迹可再行书写其上，但无法让对方在其上书写相同内容，遂利用掌握的《代理协议》原件，通过技术手段将《代理协议》中对方字迹克隆至单方制作的文本之上，再通过复印获得相应复印件。涉案两份复印件中，内容为邓丽霞的签名及其下方日期等字迹有所差异，内容为卢日春的签名及其下方字迹则出自同一原件，可判断被告邓丽霞提供的《代理协议》复印件系复印自单方制作的文本；其三，涉案两份复印件中来源于电子文档打印的内容除包干价格有异外，其余文字内容、大小、排版均相同，应认为自行制作文本一方掌握有双方签订合同用《代理协议》电子文档。卢日春与邓丽霞均称签订合同用的电子文档系对方提供，本院认为，双方协商涉案委托事宜时，被告邓丽霞正从事房地产销售工作，其就双方委托售房事宜需约定内容及注意细节较卢日春清楚，应由其拟制签订合同用《代理协议》符合常理，其更具备保存该电子文档的条件。综上，本院认为，邓丽霞向本院提供的《代理协议》复印件不具真实性，本院不予以采纳，原告的《代理协议》虽为复印件，但其上条款除包干价格外其余内容被告无异议，且其上售房包干价格为每平方米1300元符合当时市场行情，本院予以采信。
关于被告是否拖欠或多付原告方售房款问题。原告卢日春与被告邓丽霞约定被告代理销售的48间房产建筑面积为1983平方米，现扣除原告卢少英自留的401号房、402号房面积，涉案房产已售出面积为1898.34平方米（1983平方米-57.12平方米-27.54平方米）。被告称其委托销售的48间房总面积实际为1924.47平方米无证据予以证实，本院不予采信。故原告卢日春依被告销售情况应得包干售房款为2467842元（1300元/平方米×1898.34平方米），扣除双方约定的应由原告卢日春承担的4%的营业税，以及被告已支付给两原告的售房款1969770元，被告邓丽霞尚应支付原告卢日春售房款399358元[2467842元-2467842元×4%-1969770元），原告超出该售房款的主张，本院不予支持。被告邓丽霞反诉称其多付给原告售房款，本院不予支持。
关于涉案白蚁费、土地契税、分产费用相应费用承担问题。本院认为，被告反诉称上述费用已由其支付，但未能提供相应发票（收据）原件，亦无其他有效证据予以印证，两原告对其主张不予认可，被告应承担举证不能的不利后果。且原告卢日春与被告邓丽霞签订的《代理协议》第一页第五条第（二）项约定包干价款中4%的部分营业税由原告卢日春承担，其他费用由被告承担；第二页第四条第一项另约定房产分产需支出费用的，测绘面积费由被告负担，其余分产费用由原告卢日春负担。根据上述约定，被告亦需承担涉案房屋买卖代理收费、房产分户图测绘费、土地转让费、白蚁防治费。故，被告要求两原告返还其建房白蚁费、土地契税及分产费共20875元，本院不予支持。原告卢日春系涉案房产原实际所有权人，其诉请被告支付给其及原告卢少英尚欠的售房款系其行使权利，本院照准。综上所述，依照《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》第六十条六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）邓丽霞应向原告（反诉被告）卢日春、卢少英支付售房款399358元；
二、驳回原告（反诉被告）卢日春、卢少英的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）邓丽霞的反诉请求。
本案案件受理费4889元，反诉受理费1658元、鉴定费9721元，由原告卢日春、卢少英负担1656元，被告邓丽霞负担14612元。
上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判
审 判 长 罗婷巍
审 判 员 马海鹰
人民陪审员 罗钢铁
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 韦 娟
附法律条文
《中华人民共和国合同法中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。