福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0524民初6536号原告(案外人)：王仕忠，男，1969年05月11日出生，汉族，住福建省安溪县。原告（案外人）：王明连，女，1968年03月23日出生，汉族，住福建省安溪县。两原告的委托诉讼代理人：白雍真，福建联谊律师事务所律师。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司安溪县支行，住所地：福建省安溪县凤城镇新安路12号。统一社会信用代码：91350524856344986T。法定代表人：潘良平，任该支行行长。委托诉讼代理人：蔡栋梁，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林雯雯，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告（被执行人）：陈燕燕，女，1963年06月04日出生，汉族，住福建省安溪县。原告王仕忠、王明连与被告中国农业银行股份有限公司安溪县支行(以下简称安溪农行)、陈燕燕案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年12月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王仕忠及王仕忠、王明连的特别授权委托诉讼代理人白雍真、被告安溪农行的特别授权委托诉讼代理人蔡栋梁、林雯雯到庭参加诉讼，被告陈燕燕经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王仕忠、王明连向本院提出诉讼请求：1.撤销（2016）闽0524执异17号执行裁定书，并终止对安溪县凤城镇北石利民路72号201室房产的查封、拍卖等执行措施；2.本案诉讼费用由安溪农行、陈燕燕承担。事实和理由：2011年10月28日，王仕忠、王明连与陈燕燕、王绪强签订《房屋买卖合同》。合同约定由陈燕燕与王绪强将其位于安溪县凤城镇北石利民路72号201室的房屋出售给王仕忠、王明连，购房款总价388,000元。王仕忠、王明连以王明连及儿子王维坚的名义已向陈燕燕付清全部购房款，且陈燕燕已将房屋交付给王仕忠、王明连使用。房屋交付后，王仕忠、王明连对房屋进行装修，计支付装修款200,000元。装修完成后，王仕忠、王明连将房屋出租给黄某。王仕忠、王明连与陈燕燕约定办理房屋过户的登记时间为2016年11月15日，在安溪农行申请执行陈燕燕的房产之日止，由于约定的期限尚未到期，所以没有办理房屋过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，王仕忠、王明连和王绪强、陈燕燕签订的《房屋买卖合同》合法有效，应受法律保护，王仕忠、王明连已经按约定支付全部购房款（其中通过王明连、王维坚银行转账的为288,000元，另100,000元是现金支付；陈燕燕、王绪强是在款项支付完毕后才出具收条，落款时间存在笔误，实际应为2011年11月15日，而非2011年10月15日；由于王维坚是王仕忠、王明连的儿子，且大部分购房款系通过王维坚的银行账户支付，故收条载明收到王维坚购房款，但这并不违反日常交易习惯，在法律上也是合情合理的）并实际投入200,000元进行装修，且该房产自交付后，一直由王仕忠、王明连出租、使用，租金也都由王仕忠、王明连收取，王仕忠、王明连已实际占有该房产，虽房产尚未办理过户登记手续，但并非王仕忠、王明连自身原因，王仕忠、王明连没有过错，故王仕忠、王明连对该房产的权利足够排除安溪农行申请执行的权利，安溪农行对该房产查封、扣押、冻结的申请不符合法律规定，（2016）闽0524执异17号执行裁定书驳回王仕忠、王明连的执行异议请求，明显错误，与事实不符，也不符合法律规定。安溪农行辩称，1.王仕忠、王明连提供的《房屋买卖合同》、《收条》等证据，不论从合同主体、合同履行的时间节点，还是合同价款及支付方式，都存在众多自相矛盾且不符合常理的情形（如房屋买卖合同的买房者为王仕忠、王明连，而陈燕燕、王绪强出具的收条所载明的购房人却为王维坚，支付凭证体现的付款人既有王维坚，又有王明连；房屋买卖合同签订时间为2011年10月28日，陈燕燕、王绪强出具收条的时间为2011年10月15日，而王仕忠、王明连主张支付购房款的时间却分别为2011年10月29日、11月7日、11月11日；房屋买卖合同约定的价款为388,000元，王仕忠、王明连提供的支付凭证仅为288,000元，且付款人既有王维坚，又有王明连……），其真实性、合法性明显存疑，同时结合陈燕燕与王绪强于2013年所签订的离婚协议书“离婚后涉案房屋归女方陈燕燕所有”，显然直至陈燕燕与王绪强办理离婚登记时，本案涉案房屋仍属于陈燕燕与王绪强的夫妻共同财产，由此也进一步反证王仕忠、王明连主张于2011年10月28日与陈燕燕、王绪强签订《房屋买卖合同》违背客观事实，故王仕忠、王明连所提供的证据，并不足以认定王仕忠、王明连已经在查封前，与陈燕燕就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同；2.王仕忠、王明连提供的证据，不能完全证明陈燕燕已将房屋交付给其使用，及王仕忠、王明连已对房屋进行装修并对外出租的事实，不足以认定王仕忠、王明连在法院查封前已合法占有涉案房屋；3.王仕忠、王明连提供的证据，无法证明已向陈燕燕、案外人王绪强支付全部购房款；4.王仕忠、王明连主张涉案房屋至今未办理过户登记手续并非自身原因，显然与事实不符，对此存在明显重大过错（王仕忠、王明连提供的《房屋买卖合同》签订于2011年10月28日，此时涉案房屋已取得房屋权属证书，对办理过户登记手续并不存在任何障碍，而王仕忠、王明连却怠于主张要求陈燕燕配合办理房屋过户登记手续权利，至今已超过五年之多；王仕忠、王明连在申请执行异议阶段，自认清楚陈燕燕在2013年7月就涉案房屋向安溪农行办理抵押担保贷款之事，并将由其保管的涉案房屋的权属证书出借给陈燕燕使用）。综上所述，王仕忠、王明连对涉案房屋所提出的执行异议，并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的情形，该执行异议明显不能成立，其诉讼请求明显缺乏事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。陈燕燕未作书面答辩，也未提交任何书面证据。到庭双方当事人围绕各自的诉讼请求、答辩依法提交相应的证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：1.王仕忠、王明连提供《房屋买卖合同》复印件1份，欲证明陈燕燕将址在安溪县凤城镇利民路72号201室商品房（涉案房屋）出售给王仕忠、王明连，并经王某1、王某2见证的事实。安溪农行质证认为，对证据“三性”有异议：①合同签订的双方及见证人王某1、王某2均未到庭，合同上陈燕燕及见证人王某1、王某2的签字是否为本人所签无法确定，王某1、王某2是否见证合同的签订过程也无法查清；②合同与王仕忠、王明连提供的其他证据存在诸多矛盾及与事实不符的情形：合同载明的买方为王仕忠、王明连，收条载明给付购房款的却为王维坚，银行支付凭证体现又是王维坚和王明连，购房者的真实性存疑；③合同约定的购房款为388,000元，银行支付凭证体现的款项仅为288,000元，合同同时约定一次性付清购房款，银行支付凭证体现的又是分期支付，约定的购房款与实际支付的购房款不一致，合同价款的真实性存疑；④合同签订时间为2011年10月28日，收条载明收到购房款的时间却为2011年10月15日。先出具收条再签订买卖合同的行为违背日常交易习惯，合同签订时间的真实性存疑。2.王仕忠、王明连提供收条复印件及王明连、王维坚汇款给王绪强的三张银行卡取款业务回单复印件，欲证明王绪强、陈燕燕收到全部购房款388,000元的事实。安溪农行质证认为，⑴对收条的证据“三性”有异议:①收款人的签字是否为本人签字存疑；②《房屋买卖合同》的买受人为王仕忠、王明连，王维坚为本案无关的第三人；③收条载明的房屋为凤城镇利民路74号201室，本案涉案房屋为凤城镇利民路72号201室，是否为涉案房屋存疑；④收条载明收到购房款388,000元，而银行支付凭证仅有288,000元,无法证明已实际支付全部购房款；⑤收条时间先于买卖合同签订时间，同时早于银行凭证支付时间，收条签订时间存疑。⑵对银行卡取款业务回单的真实性、合法性无异议，对关联性有异议：①只能证明王明连、王维坚与王绪强之间存在转账交易，不能证明该款用于支付购房款；②王维坚系本案无关第三人，与王绪强之间的转账凭证无任何证明作用；③与《房屋买卖合同》约定的购房款相差100,000元,无法证明已实际支付全部购房款。对此，王仕忠、王明连补充说明，其中相差100,000元是通过现金支付，收条载明时间系笔误，应为2011年11月15日，即汇款支付完毕后才出具的，至于通过王维坚汇款，收条载明收到王维坚购房款，由于王维坚与王明连、王仕忠系父母子女关系，按农村习惯，并不违背常理，也不违反法律规定。本院认为，①由于陈燕燕拒不出庭，应视为其自愿放弃相应的诉讼权利，虽王明连、王仕忠未申请见证人王某1、王某2出庭作证，且标的物16号楼201室与涉案房屋72号201室不一致，但合同注明的房产证号一致，且《房屋买卖合同》并不存在违反法律法规的强制性、禁止性规定，安溪农行也未能提供相应的证据予以推翻，故对王仕忠、王明连提供的《房屋买卖合同》的证明力，本院依法予以采信；②虽王维坚与王明连、王仕忠系父母子女关系，通过王维坚支付购房款并无不妥，同时通过现金支付以及出具收条时间存在笔误确系存在一定的可能性，但王绪强、陈燕燕出具收条载明的买卖标的为74号201室，与涉案房屋无关，王明连、王仕忠对此未能提供证据加以证明并予以合理解释，故对收条及三张银行卡取款业务回单的证明力，本院依法不予采信。安溪农行对此的质证意见，本院予以相应采纳。3.王仕忠、王明连提供（2016）闽0524执异17号裁定书复印件，欲证明安溪县人民法院没有完全查明事实，错误的对王仕忠、王明连的执行异议申请给予驳回的事实。安溪农行质证认为，对证据的“三性”无异议，但认为该裁定认定事实清楚，适用法律正确，不存在错误。对该证据的客观真实性，本院予以确认，对裁定是否存在错误，本院将结合相关证据，加以阐析。4.王仕忠、王明连提供房屋租赁合同3份（当庭提交1份）,并申请黄某（承租人）到庭作证，欲证明本案讼争的房屋自2012年5月1日起至2018年5月1日均由王仕忠、王明连出租和收益的事实。证人黄某经通知出庭并经双方质证，证实如下“从2012年5月29日从安溪尚卿乡到安溪雅思达打工就租住在王瑞忠（指认为到庭王仕忠本人）房子……至今已三年多……租金支付给坐在原告席上的人（王仕忠）,有签订合同，两年签一次，自己的已经扔掉的，合同都是房主打好让我签的，因为双方有一定的亲戚关系，所以没有看合同条款……水电费交给陈燕燕的妹妹玲啊……三份合同是我签的……租金用现金支付的，提前付下一年度的……租房为两个房间一个厅一个卫生间一个厨房和一个走廊，面积大概7、80平方米，房主提供沙发、床、电视柜和一台旧的电视机……”。安溪农行质证认为，租金明显过低，没有租金支付凭证，无法证实王仕忠、王明连已全部合法占有使用涉案房屋。王仕忠、王明连虽至庭审临时提交2014年5月1日至2016年5月1日的房屋租赁合同，使其与黄某的租赁合同从2012年5月1日到2018年5月1日存在延续性，且与证人黄某庭审证实合同两年一签一致，故对租赁合同的真实性，本院予以确认，但租赁合同的出租房屋为安溪县北石利民路76号201室，而非涉案房屋，王仕忠、王明连对此未能提供证据加以证明并予以合理解释，故对其证明力，本院不予确认。5.安溪农行提供（2014）安民初字第6146号民事判决书复印件，欲证明生效民事判决已确认安溪农行对涉案房屋享有抵押权，并有权申请拍卖、变卖案涉房屋并优先受偿的事实。王仕忠、王明连质证对证据的“三性”没有异议，但认为不能证明安溪农行欲证明的目的，王仕忠、王明连并不知道陈燕燕将涉案房屋作抵押。该证据具备证据“三性”，本院依法予以采信。6.安溪农行提供（2015）安执字第3799-1号执行裁定书复印件，欲证明安溪县人民法院依照执行裁定书对涉案房屋进行查封的事实。王仕忠、王明连质证对证据的真实性、合法性没有异议，但认为不清楚房屋被查封的事实。该证据具备证据“三性”，本院依法予以采信。王仕忠、王明连认为不清楚房屋被查封，与客观实际不符，也不影响执行裁定书的存在，对该质证意见不予采纳。7.安溪农行提供离婚证、婚姻登记记录证明、离婚协议书复印件，欲证明陈燕燕与王绪强于2013年5月27日签订《离婚协议书》时仍然对涉案房屋进行财产分割，约定“离婚后该房产归女方所有”，即涉案房屋直至陈燕燕与王绪强办理离婚登记时仍属于其夫妻共同财产的事实。王仕忠、王明连质证对真实性没有异议，但认为不知道陈燕燕与王绪强已经离婚，也不能证明安溪农行欲证明的目的。该证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，即使王仕忠、王明连不清楚陈燕燕与王绪强已经离婚，双方也曾经签订《房屋买卖合同》，但该证据却能够证明陈燕燕与王绪强在办理离婚登记时并未同意将涉案房屋卖给王仕忠、王明连，也未将涉案房屋实际交付给王仕忠、王明连，故对证据的证明力，本院依法予以确认。8.安溪农行向本院提供国有土地使用权证（土地证号：安国用（1994）字第0253**）、房屋所有权证（房产证号：00××58号）复印件，欲证明涉案房屋于《房屋买卖合同》签订时，就已取得相关国有土地使用权证及房屋所有权证，对办理过户登记手续并不存在任何障碍。王仕忠、王明连质证对真实性没有异议，但认为不能证明安溪农行欲证明的目的，王仕忠、王明连并不知道这些房产权属证书，当时将买房的钱汇给王绪强后，陈燕燕才告知权属证书已经抵押在银行，要待贷款钱还清后，才能办理过户。该权属证书在王仕忠、王明连与王绪强、陈燕燕签订《房屋买卖合同》时已经具备，结合王明连在申请执行异议阶段向本院所作的陈述“当时王绪强叫我（王明连）房产证先借给他用，反正是自己人，觉得房产证也没什么用……”及王仕忠的陈述“当时她（陈燕燕）带着3本产权证一起去农行办理贷款，单本过户没法办理……”，王仕忠、王明连庭审质证认为不清楚陈燕燕将涉案房屋作抵押、不清楚这些房产权属证书的意见，显然与事实不符，本院不予采纳。对安溪农行提供的该证据的证明力，本院依法予以确认。对上述所有证据，陈燕燕经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据或申请延期举证，视为其自愿放弃举证、质证的权利，后果由其自行承担。经庭审举证、质证、认证，对本案的主要事实认定如下：2013年5月27日，陈燕燕与王绪强办理离婚登记手续，离婚证字：L350524-2013-000451，离婚证同时备注：按双方离婚协议执行。陈燕燕与王绪强在离婚协议书约定：坐落在凤城镇××房（本案涉争房屋）……归女方所有……。同年7月1日，安溪农行与陈燕燕签订《最高额担保个人借款合同》（合同编号：35020120130059158）。合同约定：陈燕燕以其位于安溪××北××路××房、安溪××北××路××室、安溪××北××路××号店的房产【房产证号分别为：安房权证凤城字第××、00××58、00××39号，土地证号分别为：安国用（2003）第0105038号、安国用（1994）第025388号、安国用（94）第025385号】为借款作抵押担保，并依法办理抵押物登记手续。抵押担保的范围包括借款的本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及实现债权和担保权的一切费用。合同签订后，陈燕燕于同月2日向安溪农行申请贷款本金800,000元，贷款期限至2014年7月1日，贷款年利率7.2%，还款方式为一次性利随本清。安溪农行于当天依约向陈燕燕发放贷款。借款期限届满后，陈燕燕未能偿还，安溪农行于2014年11月11日向本院提起诉讼。2015年3月27日，本院作出（2014）安民初字第6146号民事判决，判决：解除安溪农行与陈燕燕签订的《最高额担保个人借款合同》（合同编号：35020120130059158）；陈燕燕应于判决生效之日起三十日内返还安溪农行贷款本金800,000元及自2013年7月2日起按借款合同约定和中国人民银行相关规定计算至还清之日止的利息；陈燕燕若未按时还款，则拍卖或变卖其所有的位于安溪××北××路××房、安溪××北××路××室、安溪××北××路××号店的房产给安溪农行优先受偿。判决发生法律效力后，陈燕燕未能履行生效法律文书确定的义务，安溪农行于2015年10月27日向本院申请强制执行。本院于2016年1月13日作出（2015）安执字第3799-1号执行裁定书，裁定：查封被执行人陈燕燕所有的址在安溪××北××路××房、安溪××北××路××室、安溪××北××路××号店；限被执行人在收到本裁定之日起十日内自动履行生效法律文书确定的义务，逾期则予以拍卖、变卖上述被查封的房产；查封期间，上述财产由被执行人自行保管，但不得转移被查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。2016年10月13日，王仕忠、王明连对执行标的提出书面异议。本院经审查，于同年11月23日作出（2016）闽0524执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人王仕忠、王明连的异议请求。王仕忠、王明连不服该裁定，向本院提起诉讼。另查，①陈燕燕、王绪强于2011年10月28日与王仕忠、王明连签订《房屋买卖合同》，约定由陈燕燕、王绪强将坐落于安溪县凤城镇利民路16号楼201室（面积165.36平方米，房产证号码：安房权证凤城字第××号）转让给王仕忠、王明连，成交价格为388,000元,王仕忠、王明连应在2011年11月15日前一次性付清买房款……。②2011年10月15日，陈燕燕、王绪强出具收到王维坚购买凤城镇利民路74号201室房款388,000元的收条给王维坚。2011年10月29日，王明连通过银行转账给王绪强88,000元。同年11月7日、11月11日，王维坚通过银行分别转账给王绪强100,000元、100,000元。③王仕忠、王明连从2012年5月1日至2018年5月1日，与黄某就安溪县北石利民路76号201室签订房屋租赁合同，将该房屋出租给黄某居住使用。本院认为，本案的主要争议焦点在于王仕忠、王明连对讼争标的是否具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，即是否享有足以排除强制执行的民事权益？根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人（买受人）对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且请求排除执行的必须同时具备下列四种情形：①在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；②在人民法院查封之前已合法占有该不动产；③已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；④非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案具体情况，①王仕忠、王明连与陈燕燕、王绪强虽就涉案房屋在人民法院查封之前签订《房屋买卖合同》，该合同也不存在违反法律法规的强制性、禁止性规定，但陈燕燕、王绪强在合同签订之后，办理离婚登记时，仍将涉案房屋作为夫妻共同财产进行分割，可见，陈燕燕、王绪强就涉案房屋的买卖存在不同的意思表示，故该房屋买卖存在虚假交易嫌疑；②王仕忠、王明连提供相关租赁合同等欲证明其在人民法院查封之前已合法占有该不动产，但租赁合同的租赁标的与涉案房屋不一致，即使存在笔误，该证据也仅能证明王仕忠、王明连占有部分涉案房屋，不能证明完全占有该不动产；③王仕忠、王明连提供收条及三张银行卡取款业务回单，欲证明已支付全部价款，但收条体现的受让房屋并非本案涉案房屋，结合陈燕燕、王绪强的离婚协议书，无法排除王绪强与王维坚之间尚存在其他经济往来事实；④即使王仕忠、王明连与陈燕燕、王绪强所签订买卖合同真实有效，也已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，但双方在买卖合同中并未约定办理过户登记的时间，且王仕忠清楚涉案房屋的房产证由陈燕燕用于办理抵押登记，王明连也陈述称将房产证借给王旭强，显然，王仕忠、王明连怠于向王旭强、陈燕燕主张房屋过户，对未能及时办理过户登记存在重大过错，不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”情形。综上，王仕忠、王明连对涉案房屋显然不享有足以排除强制执行的民事权益。虽执行裁定书在部分认定上存在偏差，但王仕忠、王明连认为（2016）闽0524执异17号执行裁定书错误驳回其执行异议，请求撤销（2016）闽0524执异17号执行裁定书，并终止对安溪县凤城镇北石利民路72号201室房产的查封、拍卖等执行措施异议理由明显不能成立，本院不予支持，而安溪农行辩解（2016）闽0524执异17号执行裁定书事实清楚，适用法律正确，不存在错误，应依法驳回王仕忠、王明连的诉讼请求，于法相符，本院予以采纳。陈燕燕经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃诉讼权利，由此产生的法律后果由其各自承担。本院依法缺席审理，在查明事实后，可依法迳行判决。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下：驳回王仕忠、王明连的诉讼请求。案件受理费100元，由王仕忠、王明连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审 判 长  林清艺人民陪审员  吴瑜敏人民陪审员  陈建强二〇一七年五月九日书 记 员  李裕鹏附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中退庭的，可以缺席判决。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条第一款第（二）项……（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。