广东省广州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2014）穗中法民五终字第726号
上诉人（原审被告）中信银行股份有限公司广州分行。
负责人罗焱，行长。
委托代理人张华，广东法丞律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）袁苏女。
委托代理人谢伟雄。
委托代理人谢桂珍。
原审被告广州市穗京房地产开发有限公司。
法定代表人张为民，该公司负责人。
委托代理人谢健荣，系该司职员。
原审被告广州市宝山房地产开发有限公司。
法定代表人吴穗毅。
上诉人中信银行股份有限公司广州分行（下简称中信银行）因与被上诉人袁苏女案外人执行异议纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1551号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2000年11月17日，袁苏女（乙方）与案外人广州市升平房地产开发有限公司（甲方，下简称升平公司）签订了《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定，市房地产管理局以拆许字（99）第49号《城市房屋拆迁许可证》批准甲方拆除产权属于乙方所有的房屋，乙方同意甲方拆除海珠区龙新一路23号，甲方将自有的海珠区宝岗路本征用地段回迁楼第11、16层楼、位置东北向、西南向的自有房屋第1102、1609号单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；甲方应在2005年5月7日将自有房屋交付给乙方；甲方依照本协议将自有房屋移交乙方时，甲方应提供房屋的有关用地、报建、建筑质量、验收等证件，并会同乙方向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续；所需的登记费用，由甲方负责等。该协议经有关部门备案。2001年3月18日，袁苏女（乙方）与升平公司（甲方）签订《补充协议》，约定，经甲、乙双方友好协商，同意乙方回迁广州市穗龙一街6号1107房（下称涉案房屋），与原房屋对比增大30.44平方米，向甲方购买，购房总款为110260元，减除所发生临迁费等款项8143.3元，实际乙方应付甲方购房总款为102116.7元，此款在签订补充协议，领取新屋锁匙时支付首期购房90％即91905.03元，通知办理房屋产权证前七天内付清余款10％即10211.67元；乙方入住新楼一次性支付544元／套有关费用给甲方。
2001午3月，袁苏女向升平公司支付了购房款91905.03元，2001年3月21日，向广州市宝山房地产开发有限公司（下简称宝山公司）支付了防盗门信报箱维护费544元，自此袁苏女入住穗龙一街6号1107房至今。
2002年，广州市规划局出具《关于送审总平面规划方案的函》给广州市�京房地产开发有限公司（下简称穗京公司）、宝山公司及升平公司，同意该三单位对海珠区龙田以东及龙田东直街西侧地段（即袁苏女原提供拆除房屋所在地段）居住小区的规划送审方案。
2007年11月24日穗京公司收取了袁苏女《房屋拆迁安置协议》、《补偿协议》、《购房收据》、《公证收据》复印件，用于办理涉案房屋房产证，但至今未办证。
1999年8月2日中信银行与穗京公司签署借款合同，约定中信银行向穗京公司提供贷款人民币200万元。随后，中信银行与穗京公司、宝山公司签署抵押合同，由宝山公司提供位于海珠区龙田直街以东及龙田西侧穗龙花园的包括c区复07房（即涉案房屋，现地址为穗龙一街6号1107房）在内的七套房屋做抵押担保。该七套抵押房屋均于1999年8月18日到房管局办理了抵押登记手续。后因穗京公司、宝山公司未依约清偿借款，中信银行将�公司诉至原审法院。原审法院依法审理后作出（2001）天法经初字第1754号民事判决书，判决：一、广州市穗京房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内清偿中信实业银行广州分行借款本金200万元及其利息（从2001年3月21日计至清还款之日止，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计，但应扣除于2001年3月11日支付的利息4800元）；二、广州市穗京房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿中信实业银行广州分行律师费2万元；三、中信实业银行广州分行对位于广州市海珠区龙田直街以东及龙田西侧穗龙花园的c区a梯906、c区复01、c区复03、c区复06、c区复07、c区复08、c区复09共7套房产享有优先受偿权；四、广州市宝山房地产开发有限公司在中信实业银行广州分行实现上述抵押权后，依法对广州市穗京房地产开发有限公司享有追偿权。上述判决�已经发生法律效力。
因穗京公司、宝山公司未履行（2001）天法经初字第1754号民事判决书的义务，中信银行申请强制执行，执行案号为（2002）天法执字第4213号。该案执行过程中，原审法院于2008年1月4日查封了涉案房屋，并分别于2010年12月30日、2011年12月16日续封。
原审法院在执行中信银行（原名中信实业银行广州分行）申请执行穗京公司、宝山公司借款合同纠纷一案中，袁苏女提出执行异议，认为涉案房屋是其回迁安置房，要求原审法院解除查封。原审法院于2012年8月21日作出（2012）天法执异字第25号执行裁定书，裁定驳回案外人袁苏女的异议。
原审法院另查明：涉案房屋产权现登记宝山公司名下，宝山公司是穗龙花园（自编c区）的开发商。2011年袁苏女向广州市海珠区人民法院起诉升平公司，要求判令升平公司履行为其办理广州市穗龙一街6号1107房的房地产产�过户手续。2011年9月1日海珠区人民法院作出（2011）穗海法民三初字第1662号民事判决书，判决：升平公司在本判决生效之日起30日内，协助袁苏女办理广州市穗龙一街6号1107房的产权过户手续和房地产登记手续。上述判决书已经发生法律效力。袁苏女向海珠区人民法院申请执行，执行案号为（2012）穗海法民执字第79号。2011年12月27日海珠区人民法院向广州市国土资源和房管局发出协助执行通知书，要求协助申请执行人袁苏女单方按（2011）穗海法民三初字第1662号民事判决书主文办理广州市穗龙一街6号1107房的产权过户手续和房地产登记手续。因涉案房屋被原审法院查封，该房屋的权属至今未能过户登记至袁苏女名下。
原审法院还查明：中信银行因袁苏女、升平公司拆迁补偿合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2011）穗海法民三初字第1662号民事判决，向本院申�再审。中信银行申请再审称：其对涉案的穗龙一街6号1107房享有合法的抵押权，袁苏女、升平公司签订的拆迁补偿协议侵犯了其抵押权。一审法院确认袁苏女对涉案的穗龙一街6号1107房享有产权是错误的，请求对该案予以再审。2013年5月24日本院作出（2012）穗中法民申字第209号民事裁定书，驳回中信银行股份有限公司广州分行的再审申请。
袁苏女于2012年7月9日向原审法院提起本案诉讼，要求：天河区人民法院依法解除对广州市穗龙一街6号1107房屋的查封，协助执行海珠区人民法院的民事判决，使袁苏女作征用拆迁产权补偿的广州市穗龙一街6号1107房办理房屋产权过户和房地产登记手续。在原审法院于2012年12月10日开庭审理时，袁苏女提交了《请求撤销执行裁定书的补充事实与理由》，增加请求撤销天河区人民法院（2012）天法执异字第25号执行裁定书。后本案审理过程�，袁苏女撤回协助执行海珠区人民法院的民事判决，使袁苏女作征用拆迁产权补偿的广州市穗龙一街6号1107房办理房屋产权过户和房地产登记手续的诉讼请求。
原审法院认为：袁苏女与升平公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对双方均具有约束力。袁苏女按约定将自有房屋交给升平公司拆除后，按协议约定支付了回迁房增加面积的购房款给升平公司，并向宝山公司支付了防盗门信报箱维护费544元后回迁入住涉案房屋至今，期间宝山公司从未提出异议；另广州市规划局出具《关于送审总平面规划方案的函》给穗京公司、宝山公司及升平公司，同意该三单位对海珠区龙田以东及龙田东直街西侧地段（即袁苏女原提供拆除房屋所在地段）居住小区的规划送审方案，可见穗京公司、宝山公司及升平公司均是该居住小区的共同开发商。综上，应当认定作为涉案房屋拆迁后居住小区共同开发商的宝山公司同意将涉案房屋作为回迁房交付袁苏女使用，上述协议对宝山公司亦具有法律约束力。
2011年袁苏女向广州市海珠区人民法院起诉升平公司，要求判令升平公司履行为其办理广州市穗龙一街6号1107房的房地产产权过户手续。2011年9月1日海珠区人民法院作出（2011）穗海法民三初字第1662号民事判决书，判决广州市升平房地产开发有限公司在本判决生效之日起30日内，协助袁苏女办理广州市穗龙一街6号1107房的产权过户手续和房地产登记手续。上述判决书已经发生法律效力。根据该生效判决书，涉案房屋所有权应归袁苏女所有。在此情形下，原审法院继续查封涉案房屋缺乏依据，袁苏女要求撤销原审法院（2012）天法执异字第25号执�裁定、解除对广州市穗龙一街6号1107房屋的查封，合法有据，予以支持。
在本案审理过程中，袁苏女撤回协助执行海珠区人民法院的民事判决，使袁苏女作征用拆迁产权补偿的广州市穗龙一街6号1107房办理房屋产权过户和房地产登记手续的诉讼请求，依法予以准许。
宝山公司经原审法院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案依法可作缺席判决。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、撤销本院（2012）天法执异字第25号执行裁定。二、解除本院对广州市穗龙一街6号1107房屋的查封。本案受理费100元，由被告中信银行股份有限公司广州分行负担；公告费1000元�由广州市穗京房地产开发有限公司、广州市宝山房地产开发有限公司共同负担。
判决后，中信银行不服原审判决，向要院提起上诉称：一、重申事实如下：第一、涉案房屋在1999年8月即已抵押给中信银行，中信银行的抵押权已有生效判决确认。故在两被执行人（即穗京公司、宝山公司）未能履行清偿义务的情况下，中信银行作为合法的债权人、抵押权人，有权利请求法院对抵押物采取必要的强制措施。第二，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定既然涉案房屋登记在宝山公司名下，而宝山公司又是被执行人，毫无疑问，天河法院依法有权查封宝山公司名下的这处涉案房产。第三，规定第五条规定了人民法院不得查封、扣押、冻结被执行人财产的几种情形，袁苏女在本案中陈述的情形并不属于人民法院不得查封、�押、冻结的情形之一，故天河法院查封涉案房屋不仅有事实依据，更有法律依据。一审法院无视上述客观事实与法律，判令撤销（2012）天法执异字第25号《执行裁定》，解除对涉案房屋的查封是完全错误的。二、一审判决以宝山公司收取信箱维护费以及规划局的《关于送审总平面规划方案的函》为依据，就认定宝山公司对袁苏女回迁在涉案房屋无异议，升平公司、宝山公司均是该居住小区共同开发商，拆迁协议对宝山公司具有法律约束力，是错误的，与客观事实不符。三、袁苏女对涉案房屋的占有是非法的占有。在法院执行过程中，已查明袁苏女并不在被执行人宝山公司承担安排回迁的人员之列，而宝山公司亦未同意拿涉案房屋来安置升平公司的拆迁户，故于情于理袁苏女对涉案房屋的占有实际上是一种非法占有。四、退一步，就算宝山公司同意将涉案房屋交付给袁苏女安置，但因该种产权调换的安置实际属于所有权的转移，而在涉案房屋已存在的抵押的情况下，要进行所有权的转移就必须通知并经抵押权人的同意，未经抵押权人同意，清偿抵押权人的相关债务，所有权不能发生转移。五、袁苏女凭借广州市海珠区法院出具的（2011）穗海法民三初字1662判决书而主张解封。但中信银行同样有生效的天河区法院的判决作为执行依据。一审法院据何无视中信银行的执行依据，而偏帮偏信袁苏女提供的判决。由上，中信银行认为：袁苏女与升平公司签署的安排袁苏女回迁至涉案房屋的《补充协议》，一方面因升平公司并非涉案房屋的产权人，另一方面因该回迁的安排并未告知抵押在先的抵押权人并征得抵押权人同意，故该《补充协议》无效，袁苏女对涉案房屋不享有实体权利，《补充协议》不能对抗作为抵押权人的中信银行，对�山公司亦不发生效力，涉案房屋的物权并未发生转移。涉案房屋的产权人仍为宝山公司，故天河法院查封作为被执行人的宝山公司名下的己抵押给中信银行的涉案房屋合理合法。故请求：1、撤销原审判决书，改判驳回袁苏女全部诉讼请求；2、判令本案一审、二审受理费由袁苏女承担。
袁苏女答辩称同意原审判决。
穗京公司述称同意中信银行的意见。
本院经审查认为，1、袁苏女在原审法院尚未对其的执行异议作出裁定之前即向原审法院提起本案诉讼，要求解除涉案房屋的查封，原审法院予以受理不当；2、已发生法律效力的（2001）天法经初字第1754号民事判决判决中信银行对涉案房屋享有优先受偿权，原审法院有权基于该生效判决查封涉案房屋，在上述1754号民事判决未改变或撤销之前，袁苏女直接提起本案诉讼，应驳回起诉，原审处理不妥，本院予以撤销，袁�女可另行提起第三人撤销之诉。
综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条的规定，裁定如下：
一、撤销广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1551号民事判决；
二、驳回袁苏女的起诉。
本案袁苏女已预交的一审案件受理费100元，中信银行股份有限公司广州分行已预交的二审案件受理费100元，均予以退还。一审公告费1000元由袁苏女负担。
本裁定为终审裁定。
审 判 长 吴国庆
审 判 员 李 民
代理审判员 姚伟华
二〇一四年十二月十日
书 记 员 李 焕