北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京01民终1544号
上诉人（原审被告）：汪吉兵，男，1972年7月15日出生。
委托诉讼代理人：郭军，北京市金台律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：北京市香山公园管理处，住所地北京市海淀区香山公园内。
法定代表人：牛建忠，园长。
委托诉讼代理人：李丽，北京市国联律师事务所律师。
原审第三人：北京市海淀区人民政府香山街道办事处，住所地北京市海淀区香山一棵松2号。
负责人：刘来奇，主任。
委托诉讼代理人：段书娜，女，该单位司法所所长。
上诉人汪吉兵因与被上诉人北京市香山公园管理处（以下简称香山公园）、原审第三人北京市海淀区人民政府香山街道办事处（以下简称香山街道办）合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2017）京0108民初38743号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
汪吉兵上诉请求：撤销一审法院判决，依法改判驳回香山公园一审全部诉讼请求。事实和理由：1.涉案房屋系历史形成建筑，并未被认定为违法建筑，因此香山街道办与汪吉兵有权针对该房屋签订租赁合同；2.一审法院以涉案房屋未取得建筑工程规划许可为由认定租赁协议无效缺乏法律依据。根据合同法规定合同是平等主体之间设立的，只要不违反国家法律强制性规定即具有法律效力。汪吉兵与香山街道办签订的协议系双方真实意思表示，应当依法成立有效；3.涉案房屋之租赁协议效力已经生效调解书确认，一审法院确认租赁协议无效违背之前的生效调解书。
香山公园辩称，同意一审判决，不同意汪吉兵的上诉请求。
香山街道办述称，同意一审判决，不同意汪吉兵的上诉请求。
香山公园向一审法院起诉请求：1.判令汪吉兵将其非法占用的大棚房屋以现状返还我方；2.判令汪吉兵按照每年23.48万元的标准向我方支付上述房屋自2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金和自2016年6月1日至房屋实际返还之日止的占有使用费；3.本案诉讼费由对方负担。
一审法院认定事实：1990年3月15日，香山公园与香山街道办签订《协议书》，约定香山公园为香山街道办提供市场管理房和市场大棚，其产权属于香山公园。香山街道办享有使用权和管理权。由香山街道办收取个体摊位和管理费并负责市场和管理房的维修。
2000年2月17日，香山街道办（甲方）与王庆军（乙方）签订《租房协议书》，约定甲方提供大棚租给乙方使用，共计面积300平方米，使用期为8年，从2000年6月1日起至2008年6月1日止；甲方对房屋的整体性、安全性有监督检查权，乙方对房屋装修和改造必须经甲方同意后方可施工，强行施工甲方有权终止合同；合同期满乙方不再续租或终止合同时，乙方在室内安装的移动财产归乙方所有，其余装修无偿归甲方所有。
2009年5月26日，香山街道办（甲方）与汪吉兵（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方提供大棚租给乙方使用，使用期为5年，自2009年6月1日起至2014年5月30日止；乙方每年向甲方交纳房屋租金，2009年6月1日应交租金6.5万元，2010年6月1日应交租金6.5万元，2011年6月1日应交租金7万元，2012年6月1日应交租金7万元，2013年6月1日应交租金8万元；甲方对房屋的整体性、安全性有监督检查权，乙方对房屋装修和改造必须经甲方同意后方可施工，强行施工甲方有权终止合同；合同期满乙方不再续租或终止合同时，乙方在室内安装的移动财产归乙方所有，其余装修无偿归甲方所有。
2015年香山街道办以汪吉兵欠付2012年起的房屋租金为由起诉汪吉兵至法院，要求汪吉兵返还租用房屋、支付2012年6月1日至2015年5月31日期间的租金23万元及迟延支付的利息、支付2015年6月1日起至诉讼之日的房屋租金34000元，法院于2015年12月2日作出（2015）海民初字第39644号民事调解书，载明双方达成协议：1、汪吉兵于2015年12月31日前支付香山街道办2012年6月1日至2015年5月31日的房屋租金23万元；2、如果汪吉兵没有履行上述义务，则还需向香山街道办支付违约金68000元。本案中，汪吉兵与香山街道办确认，汪吉兵已经履行了上述调解书确定的义务。
2016年4月28日，香山公园（甲方）、香山街道办（乙方）与汪吉兵（丙方）签订《关于归还香山公园大棚使用权的三方协议》（以下简称《三方协议》），载明：为使交接工作顺利开展，经甲、乙、丙三方共同协商达成如下协议，1、根据甲方、乙方两方1990年签订的相关协议的内容，甲方对“大棚”拥有产权，乙方拥有使用权，现乙方将使用权归还给甲方，自本协议签订之日起，上述房屋的全部事宜由甲方负责；2、丙方现为上述房屋的实际承租及使用人，乙方与丙方签订的房屋租赁合同已于2014年5月31日到期，自本协议签订之日起，上述房屋的续租或腾退事宜，由甲、丙两方协商解决，乙方不再参与。
本案中各方确认涉案房屋为25号原大棚地址上的房屋，房屋东西各为一间一层平房，两间平房之间为相连的二层房屋。涉案房屋现由汪吉兵占有使用。汪吉兵称，在王庆军与香山街道办的租赁合同履行过程中，其出资将原有大棚拆除，只留了大棚原有靠南的后墙，在此基础上其出资建造了11间平房，大约300多平方米。2009年其又拆除原有一层房屋，在原址翻建成现在的二层房屋及东西两侧的两小间一层房屋，现其将上述部分房屋对外转租。香山公园确认，原大棚系其在享有所有权的房屋所占土地的空地上自行建造，未办理产权登记；汪吉兵确认，其主张的由其出资在拆除原大棚后翻建的房屋未经合法审批。
2017年6月14日，香山公园委托北京市国联律师事务所向汪吉兵发送《律师函》，要求汪吉兵于2017年6月25日前腾退涉案房屋返还香山公园。
另，汪吉兵在本案中曾以其出资建造了现涉案房屋为由对香山公园提出反诉，要求香山公园赔偿其翻建房屋损失175.2万元，后汪吉兵未交纳反诉案件受理费，并表示撤回反诉，就其反诉主张其另行解决。香山公园原诉请汪吉兵支付2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金8万元，后其表示上述租金相当于占有使用费，变更主张的租金标准为每年23.48万元。
一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，涉案房屋未经规划许可而建造，香山街道办与汪吉兵之间就涉案房屋所签订的《房屋租赁协议书》应为无效，汪吉兵提出的其与香山街道办租赁合同关系中香山街道办的权利义务依据《三方协议》由香山公园予以承继，其与香山公园之间就涉案房屋成立事实租赁合同关系的抗辩主张，缺乏法律依据，法院不予支持。《三方协议》系三方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《三方协议》，香山街道办、汪吉兵认可涉案房屋的全部事宜在《三方协议》签订后由香山公园负责处理，故香山公园依据《三方协议》取得了针对汪吉兵、香山街道办而言的对涉案房屋的全部权利，在汪吉兵未能举证证明其对涉案房屋存在何种合法占有使用依据的情况下，对于香山公园要求汪吉兵腾退涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持。
依据上述认定，香山公园取得涉案房屋权利的依据为《三方协议》，且权利范围仅及于汪吉兵和香山街道办，故其以返还原物为由提出相应诉请，理由不当，法院变更本案案由为合同纠纷；香山公园要求汪吉兵支付的费用性质及期间有误，但考虑香山公园确已就汪吉兵持续占有使用涉案房屋而未支付相应对价的事实提出支付费用的诉讼请求，法院对香山公园主张的费用性质及期间依据认定的事实进行调整后，一并以占有使用费予以判定。香山公园主张的费用标准过高，依据不足，法院酌情调整为每年8万元。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、汪吉兵于本判决生效后三十日内将大棚地址上的房屋腾退返还给北京香山公园管理处；二、汪吉兵于本判决生效后七日内按照每年八万元的标准向北京市香山公园管理处支付上述房屋自二〇一五年六月一日起至房屋腾退之日止的占有使用费；三、驳回北京香山公园管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，各方均未提交新证据。本院经审理认定的事实与一审法院经审理认定的事实一致。
本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因香山公园确认原大棚系其在享有所有权的房屋所占土地的空地上自行建造，未办理产权登记；汪吉兵亦确认在承租之后将原有大棚拆除并建造房屋并未经过合法审批。故2009年5月26日香山街道办与汪吉兵签订的《房屋租赁协议书》应属无效，一审法院对此认定并无不当，本院予以维持。（2015）海民初字第39644号民事调解书中并未对于合同效力作出认定，汪吉兵所称出具调解书即确认合同合法成立并有效的主张，本院不予采信。
香山公园、香山街道办、汪吉兵于2016年4月28日签署《三方协议》，明确香山街道办与汪吉兵签订的房屋租赁合同已于2014年5月31日到期，自《三方协议》签订之日起，上述房屋的续租或腾退事宜，由香山公园、汪吉兵两方协商解决。2016年4月28日后，香山公园与汪吉兵之间未再另行达成租赁协议。现汪吉兵继续占有上述房屋，无合同依据和法律依据。香山公园要求汪吉兵返还上述房屋，具有事实和法律依据，一审法院判决腾退返还正确，本院予以维持。汪吉兵占有使用房屋无合法的合同依据，亦应就其占有使用行为支付相应对价，一审法院判令汪吉兵支付占有使用费，并酌定占有使用费为每年8万元并无不当，本院予以维持。
综上所述，汪吉兵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6462元，由汪吉兵负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 冰
审 判 员 刘国俊
审 判 员 范 磊
二〇一八年三月九日
法官助理 刘 瑾
书 记 员 赵梦芸