山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）迎民初字第2054号原告（反诉被告）太原赛博数码科技有限公司，住所地太原市迎泽区南内环街107号迎泽数码中心商住楼1-4层，组织机构代码55145611-9。法定代表人郑菁，总经理。委托代理人张晓敏，女，太原赛博数码科技有限公司职工，住上海市。委托代理人侯士卿，男，太原赛博数码科技有限公司职工，住太原市迎泽区。被告（反诉原告）陶伟杰，女，1970年3月15日出生，汉族，住太原市杏花岭区。委托代理人柴查理，山西神角律师事务所律师。委托代理人王慧欣，山西东奥律师事务所律师。原告（反诉被告）太原赛博数码科技有限公司与被告（反诉原告）陶伟杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）太原赛博数码科技有限公司的委托代理人张晓敏、侯士卿，被告（反诉原告）陶伟杰的委托代理人柴查理、王慧欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原赛博数码科技有限公司诉称，原、被告于2012年12月20日签订《店面租赁及经营管理合同》，合同约定，该柜位租金为9900元/月，支付方式为租金季付，合同期限为2013年3月18日至2018年3月17日。原告依法交付了承租商铺，但被告未按约定支付租金，目前被告欠付原告自2014年8月3日至2015年6月30日房屋租金计110075.5元，管理费自2014年8月1日至2015年6月30日计24502.5元，共计欠付费用134578元。依据合同第15.2.3约定：乙方拖欠店面租金、经营管理费用、履约保证金或其他相关费用，经甲方书面催告后5日内仍拒绝全额缴付的，原告有权解除合同。同时依据合同第16.1条款约定：乙方缴纳的履约保证金，甲方不予退还，乙方还应向甲方支付违约金，违约金的计算方法为：向甲方支付自乙方违约终止合同之日起至合同约定期限终止日期间，依照合同约定乙方应当缴纳租金的30%，被告应向原告支付违约金103539.41元。现原告诉至法院，请求判令：1、原、被告双方的《店面租赁合同及经营管理合同》解除；2、被告支付拖欠租金人民币110075.5元、管理费人民币24502.5元；3、被告支付合同违约金人民币103539.41元；4、被告自合同确认解除之日至实际交付承租商铺期间支付占用费；5、被告承担本案的诉讼费用。被告陶伟杰辩称，原告诉请无合同依据和法律根据；原告无出租房屋的资格；原告交付的房屋无消防验收手续，合同无效，不存在违约金；依据合同约定原告已于2014年9月19日向被告书面通知解除合同，被告收到通知之日起，双方合同解除，被告在店里的物品，原告已经行使了留置权，店面的实际控制人是原告，2014年10月1日后不存在原告诉请中谈及的租金及管理费；被告的租金已交纳至2014年9月17日，不欠原告租金；原告应当返还9900元履约保证金。被告（反诉原告）陶伟杰反诉称，签订合同时、开业后，反诉被告多次因消防验收不合格被停业，导致反诉原告停业。根据《消防法》第七十三条第三项、第十五条的规定，反诉被告属于公众聚集场所，公众聚集场所经消防安全检查合格系其投入使用、营业的强制性规定。《合同法》第五十二条第五项规定违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，双方合同未约定反诉被告进行消防安全检查，实际也未取得消防合格证，违反法律强制性规定，属无效合同，自始无法律效力，依据无效合同约定的双方可能获得的商业利益不受法律保护。因此，反诉被告主张的租金、管理费、违约金等，均因合同无效，应由反诉被告自行承担。反诉被告未按规定的日期（2012年12月22日）开张，且多次变更开业日期，导致反诉原告迟迟无法开业，耽误半年之久，已构成违约。反诉原告多次找反诉被告协商，反诉被告承诺如不追究其责任，保证今后商场的各种设施能够正常运营、使用。双方于2013年3月18日签订《租赁合同补充协议》，约定开张日期延期至2013年3月18日，反诉原告不追溯反诉被告前期问题，反诉被告给予减免45天租金，减免因商场空调设施无法正常使用的520元物业管理费。以上事实均证明，反诉被告作为出租人，因消防验收不合格，于合同签订之初便多次违约延期开业，且基础设施不能达到商场的正常使用，对反诉原告造成了很大的损失。2014年6月开始，反诉原告所在餐饮区空调、暖风无法使用，对反诉原告的营业造成很大损失，反诉被告经营管理存在问题，不应收取经营管理费；反诉被告电梯质量不合格，经常被太原市质监局查封，无法正常使用，商场各种电梯均不便客人通行，导致无客人前来就餐，甚至还有客人因此与反诉原告产生纠纷，给反诉原告造成很大的营业损失。商场基础设施不合格，反诉原告无法正常营业，因商场漏水造成反诉原告店内物品损坏，反诉被告应予以赔偿；商场四层餐饮卫生不合格，各商家陆续搬走；自开业以来，商场一楼、二楼反复装修、搬家，加上电梯不能正常使用，客人上不来四层餐饮区，不具备一个整体商场的氛围，严重影响正常经营。反诉被告曾自认其存在违约、过错，曾经给反诉原告承诺拿优惠券抵租金，但又反悔。为维护反诉原告的合法权益，请求判令：1、反诉原告与反诉被告2012年12月20日签订的《店面租赁及经营管理合同》无效；2、反诉被告赔偿反诉原告经营损失5万元，装修损失214632元，维修损失12680元，共计277312元；3、反诉诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）太原赛博数码科技有限公司辩称，反诉原告与反诉被告签订的租赁合同合法有效，反诉原告已实际使用商铺，应支付相关的费用；反诉被告出租的场地有消防合格验收手续，商场未按照预定时间开业，空调前期调试也出现小问题，但双方已就此达成补充协议，反诉被告免除了反诉原告的一部分经营管理费，其中大部分是空调费，并给了免租期；我方未违约，请求驳回反诉原告的反诉请求。经审理查明，2012年10月30日，原告与被告签订一份《店面租赁暨经营管理合同》，合同约定：1、被告向原告承租位于太原市迎泽区南内环街107号的赛博数码广场第四层第409柜位或柜台，租赁期限为5年，自2012年12月20日起至2017年12月19日，原告应在本合同生效之日起5日内将租赁店面交付被告；2、月租金9900元，租赁天数不足一个月的，按实际租赁天数计算。租金每2年递增一次，递增幅度为在上一年度租金的基础上增加5%；被告在签订合同时，应向原告支付首期租金（自2012年12月20日起至2013年3月19日）共计29700元，其后每季度支付一次，并在每付租时段起始日至少15天前付款；3、被告应向原告支付经营管理费每月2227.5元，经营管理天数按实际经营管理天数计算；被告在签订合同时，应向原告支付首期经营管理费（自2012年12月20日起至2013年12月19日）共计26730元，其后每年支付一次，在每付费时段起始日至少15天前支付；被告在经营过程中发生的水费、电费、燃气费、通讯费、污水排放费、保险费由被告自行承担；被告应当于本合同签订时，向原告缴纳履约保证金9900元，其中50%作为质量保证金，在本合同终止后365天若无消费者要求赔偿或向消费者赔偿后有剩余的，于暂扣期满后15个工作日后经被告申请退还被告，剩余50%在合同期满未续租终止后20个工作日内经被告申请并交还收款凭证后无息退还被告；若被告迟延缴付店面租金、经营管理费用、履约保证金或其他费用，应每日承担相当于应付款总额1%的迟延违约金；被告应交付原告装饰装修保证金5000元，装饰装修完成后，原告无息退还被告；若被告拖欠店面租金、经营管理费用、履约保证金或其他相关费用，经原告书面催告后5日内仍拒绝全额缴付的，原告有权单方解除合同，履约保证金不予退还，被告还应向原告支付自解除合同之日起至合同约定期限终止日期间应当缴纳租金的30%；4、本合同期限届满未续租终止、提前终止(含提前解除和被告擅自撤场)时，被告不得要求原告对该承租店面的装修作出补偿或赔偿。原告有权选择要求被告依现状交还店面或恢复其原状，原告未作出选择的，视为要求被告按现状交还。2013年3月18日，原、被告签订一份《租赁合同补充协议》，就上述租赁事宜进行了确认及补充，主要内容是:因实际经营需要，双方同意确认2013年3月18日为原告实际开业之日，租期变更为5年，自2013年3月18日起至2018年3月17日，所有前期问题不再追溯，合同实际支付租金起租日为2013年5月3日；因商城多次变更开业时间，被告配合原告方开业，造成损失，经协商，给予减免45天租金，减免租期为2013年3月18日至2013年5月3日；因空调冷凝水泄露，导致空调不能正常使用，给被告方造成影响，经协商给予被告减免7天物业管理费金额为520元。合同签订后，被告依约承租原告上述柜位并进行了装修。装修完毕后，被告用于经营“晋一春春饼店。”被告于2013年4月7日向原告交纳质保金（履约保证金）9900元。2014年9月25日原告向被告下达工作联系函，以被告拖欠租金及管理费为由要求被告于5日内缴纳全部费用，否则租赁合同终止。2015年3月25日，原告向被告发出一份催款函，主要内容是：截止目前，被告应向原告支付2014年8月3日起至2015年3月25日的租金76811.5元；2014年8月1日起至2015年3月25日的管理费17374.5元。2015年4月24日，被告经营的太原市迎泽区晋一春春饼店向原告提交了《歇业申请》，内容是，自开业以来，由于各种原因，造成经营一直亏损。近期(2015年4月—2015年12月)南内环道路全封闭改造，已经不能正常经营，我们没有能力承担任何费用，特此向贵公司提出歇业申请，歇业期间不再负责贵公司任何费用，今后如能正常经营，双方再进行协商。庭审中被告陈述目前商铺的门是由被告上锁，被告的财产被原告留置，2014年10月开始原告不允许被告进去搬物品。原告称并未不允许被告方进出。2013年10月28日，原告场所取得“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”。在本案审理过程中，原告认可其于2016年3月21日实际控制了商铺。以上事实有当事人的当庭陈述及《店面租赁暨经营管理合同》、《租赁合同补充协议》、收据等书证在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的《店面租赁暨经营管理合同》、《租赁合同补充协议》是双方真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格履行。被告（反诉原告）主张原、被告签订的《店面租赁暨经营管理合同》无效于法无据，其相关的诉讼请求本院不予支持。被告承租原告商铺，应当按照合同约定支付原告租金、管理费用。被告在租赁合同约定的期限内及租赁合同解除后继续占用原告商铺期间即2014年8月3日起至2016年3月21日的租金应为9900元×19个月+9900元÷30日×18日=194040元。被告于2015年4月24日递交了《歇业申请》，因此其应当交纳的管理费截止至2015年4月24日。被告自2014年8月1日起至2015年4月24日应交纳的管理费为2227.5元×8个月+2227.5÷30日×23日=19527.75元。原告主张的超出此期间的管理费，因被告未实际经营，本院不予支持。被告拖欠租金，原告已于2014年9月25日向被告下达工作联系函通知被告解除合同，故对原告要求解除双方签订的《店面租赁暨经营管理合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同约定“若被告拖欠店面租金、经营管理费用、履约保证金或其他相关费用，被告还应向原告支付自违约终止合同之日起至合同约定期限终止日期间应当缴纳租金的30%”，双方约定的违约金过高，违约金酌情确定为按照中国人民银行同期贷款利率计算。原告(反诉被告)与被告(反诉原告)签订的《租赁合同补充协议》中，约定了就原告(反诉被告)因空调制冷效果不达标及消防漏水造成损失，给予被告(反诉原告)减免物业管理费，即双方已就原告(反诉被告)违反合同的行为达成了补偿协议。被告(反诉原告)不应再以此为由拖欠原告(反诉被告)租金。被告(反诉原告)主张在承租原告(反诉被告)商铺合同期限尚未届满的情况下，由于原告(反诉被告)商场的经营环境导致其无法继续经营，但未提供充分的证据予以证实，因此被告(反诉原告)主张原告(反诉被告)赔偿经营损失5万元的反诉请求本院不予支持。双方在合同中约定，本合同期限届满不续租终止、提前终止(含提前解除和被告擅自撤场)时，被告不得要求原告对该承租店面的装修作出补偿或赔偿。因此被告(反诉原告)要求原告(反诉被告)赔偿装修损失的诉讼请求本院不予支持。被告(反诉原告)主张的维修损失未提供充分的证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十二条、第一百一十三条、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、终止原告(反诉被告)太原赛博数码科技有限公司与被告(反诉原告)陶伟杰之间签订的《店面租赁暨经营管理合同》的履行；二、被告(反诉原告)陶伟杰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)太原赛博数码科技有限公司2014年8月3日起至2016年3月21日的租金及占用费共计194040元，及自2016年3月21日起至本判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告(反诉原告)陶伟杰于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)太原赛博数码科技有限公司自2014年8月1日起至2015年4月24日的管理费19527.75元；四、驳回原告(反诉被告)太原赛博数码科技有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陶伟杰的反诉请求。本诉案件受理费5047元，由被告陶伟杰负担；反诉案件受理费减半收取计2730元由被告（反诉原告）陶伟杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  张盈敏人民陪审员  冯清莲人民陪审员  张 欣二〇一六年四月五日书 记 员  王丽峰相关法律规定：《中华人民共和国合同法》当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十二条【履行、补救措施后的损失赔偿】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十三条【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。