陕西省清涧县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）陕0830民初563号
原告慕某某
委托代理人马某1
委托代理人马某2
被告惠某某
委托代理人韩某某
原告慕某某与被告惠某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月13日受理后，依法由审判员张某独任审判，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告委托代理人马某1、被告惠某某及委托代理人韩某某到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。
原告慕某某诉称，2013年4月28日原、被告签订了房屋租赁合同，该合同对于房屋坐落、面积、租赁期限、用途、租金及支付方式、房屋修缮与使用及违约责任等事项都作出了明确约定。上述合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋的义务，但被告未按合同第五条之约定向原告支付第三年租金429975元，经多次催要未果后诉致法院，法院于2015年8月21日作出（2015）清民初字第00361号民事调解书，调解确认“由被告惠某某于2015年8月31日之前一次性支付原告房屋租赁费209500元，逾期不能兑现，该笔款项则按月利率20‰计算利息（从2015年5月1日起至兑现之日）；上述义务均由第三人白某某自愿代为履行”，但被告及第三人白某某经法院强制执行后仍不履行其支付租赁费的义务；且被告拒不向原告支付第四年房屋租赁费用，其行为严重违反了合同第五条、第九条之约定，致使该房屋租赁合同的目的不能实现，且该行为给原告造成了重大损失。原告认为上述合同签订后，其依约履行交付房屋义务，被告违反房屋租赁合同第五条、第九条之约定，未依约支付第三年、第四年的房屋租赁费，且经原告催要及法院强制执行后被告仍不履行其支付租赁费的义务，其行为已构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现；同时被告的违约行为给原告造成了重大损害。据此，依据《房屋租赁合同》第七、九、十一条之约定，《中华人民共和国合同法》第九十四、一百一十三、第二百三十五条之规定，原告有权解除上述租赁合同并要求被告赔偿因其违约给原告造成的损失并返还租赁物（包括租赁房屋及依附于房屋内的装修部分）。综上，现为维护原告的合法权益，依据双方签订的《房屋租赁合同》、《中华人民共和国合同法》及相关法律之规定，向法院提起诉讼要求：1、请求依法解除2013年4月28日原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求被告赔偿因其违约导致合同解除后给原告造成的损失暂计人民币20万元并按约定向原告支付违约金107749元，共计307749元；3、请求被告立即返还租赁房屋及依附于房屋内的装修；4、本案诉讼费全额由被告承担。
原告慕某某为支持自己的主张向本院提交如下证据：
1、原告的身份证复印件，证明原告身份信息，其诉讼主体适格。
2、房屋租赁合同，证明应当按照该合同确定原、被告双方的权利义务。
3、（2015）清民初字第00361号民事调解书，证明结合证据2共同证明被告拖欠房屋租赁费的行为严重违反合同第五条、第九条之约定，其行为已构成根本违约，原告有权依据合同约定及相关法律规定解除上述合同并要求被告赔偿损失、承担违约责任。
被告惠某某辩称，一、房屋租赁合同纠纷及法院调解的基本事实，2013年4月28日答辩人与慕某某签订了房屋租赁合同，合同约定：租赁期五年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止。房屋租赁费数额及交付方式：第一年为390000元、第二年为409500元、第三年429975元、第四年451473元、第五年474047元。承租人每年需先交款后经营。合同签订后，答辩人向出租人交清了头两年的租赁费（及2015年4月30日前的房租已付清）。在向出租人交第二年房租时，答辩人提出房租太高，无法盈利，头一年被告亏赔了一百五十多万，如果不降房租，被告无法经营，被告只得向外转租。原告不同意降低房租，对转租五条表示同意答辩人只得交付第二年房租。2014年10月1日，答辩人将承租房及洗浴中心的全部设备转租给白某某经营，双方签订了转让合同。合同约定：甲方已将房租交至2015年5、月1日与慕某某有关的房租等事宜，10月1日起由乙方负责，如需甲方配合协调的，甲方应无条件的执行。合同签订后，答辩人用电话向慕某某告知了承租房屋转租给白某某经营的相关情况，第三年的租赁费由白某某向慕某某直接交付。慕某某说：等白某某将第三年的房租交清后原告与白某某再另签租赁合同。2015年4月，慕某某向白某某催要第三年房租时，白某某以洗浴中心严重亏赔为由，请求缓交房租。后分两次向慕某某支付了20万元房租。2015年7月17日。慕某某向清涧县人民法院提起诉讼，请求答辩人及第三人白某某支付拖欠的229975元房租，并承担违约金107749元。同年8月21日经法院主持调解，答辩人提出：“请原告容情，免去违约金，房租不再按递增计算，仍按第二年的409500元计算，现在被告已将房屋转租给第三人白某某，这原告也知道，现在实际经营人为白某某，所以全部拖欠房租都应由白某某支付”。原告说：“只要第三人白某某同意，原告没意见”。第三人白某某说：“同意代替被告承担上述款项”。原告慕某某说：“那原告也同意了”。据此，法院制作了（2015）清民初字第00361号民事调解书。该调解书以三方达成的条款为内容：即（1）被告惠某某于2015年8月31日之前一次性支付原告慕某某房租209500元，逾期不能兑现，该款项则按20‰计算利息。（2）原告慕某某自愿放弃其他诉讼请求。上述协议内容全部由第三人白某某自愿代为履行。至此，答辩人与慕某某的租赁合同纠纷通过法院予以解决。
二、答辩人将承租慕某某房屋的履约义务全部转给白某某履行，且得到慕某某的合法认可。答辩人在2014年10月1日与白某某签订了转租合同后，当即用手机告知了慕某某，慕某某对答辩人的转租行为没有提出异议；2015年4月，慕某某向白某某催要第三年房租时，白某某请求缓交后。白某某分两次直接向慕某某交了20万元第三年的房租费，这表明慕某某认可了答辩人与白某某签订的转租合同，也认可了白某某这个新的承租人；2015年8月21日，法院主持三方调解时，慕某某同意白某某代答辩人履行全部调解协议的给付义务。这表明慕某某通过法院调解程序，认可了答辩人将承租房屋的履约义务全部转给了白某某履行。
三、现在慕某某再次诉请答辩人履行房屋租赁合同的约定的相关义务于法无据。2015年7月17日，慕某某向法院提起诉讼时，诉请答辩人依约履行房屋租赁合同，支付拖欠的229975元房租，承担违约金107749元。同年8月21日在法庭主持调解时，慕某某自愿放弃了要求答辩人继续依约履行房屋租赁合同和承担107749元违约金的诉讼请求，（2015）清民初字第00361号民事调解书，以法律文书的形式解除了答辩人继续依约履行房屋租赁合同的全部义务；（2015）年清民初字第00361号民事调解书依据三方当事人的一致同意，认定该调解协议的全部给付义务由白某某自愿代为履行；答辩人在（2015）清民初字00361号民事调解书中不承担任何连带责任，承租人的全部权利与义务都依法转给白某某履行；答辩人与白某某签订的房屋转租合同的效力早已得到慕某某的认可，并且出租人慕某某与新承租人白某某依约履行了给付房租的相关义务，该转租合同经出租人慕某某认可后，就合法有效，而且慕某某从未向法院请求确认该转租合同无效。
被告惠某某为支持自己的主张向本院提交如下证据：
1、慕某某与惠某某签订的房屋租赁合同复印件，证明被告惠某某于原告慕某某与2013年4月28日签订了房屋租赁合同。
2、惠某某于白某某2014年10月1日签订的房屋转租合同复印件，证明被告将履行与原告签订房屋租赁合同承租人的权利与义务全部转给新承租人白某某履行。被告与原告签订的房屋租赁合同的有关条款，新承租人白某某应无条件执行。
3、新承租人白某某向慕某某支付第三年房屋20万的汇款单复印件，证明原告慕某某与2015年5月10日、6月3日直接分两次向慕某某认可了被告白某某的签订的房屋转租合同，承认该转租合同的有效性。
4、慕某某2015年7月17日起诉书复印件，证明该起诉书的诉讼请求为：请求被告依约继续履行房屋租赁合同向原告支付拖欠的229975元房租；请求被告依约向原告支付违约金人民币107749元。上述诉讼请求表明原告慕某某认可了被告惠某某与白某某签订的房屋租赁合同的有效性，因原告并未请求确认该转租合同的无效，承认新承租人白某某已交了第三年的20万房租。
5、（2015）清民初字第00361号民事调解书笔录复印件，证明原告慕某某在该次诉讼调解中同意被告惠某某提出的如下请求：放弃107749元违约金的主张；第三年房租不再按5％递增收取，按第二年的409500元计收；被告已将承租房转租给第三人白某某，实际承租人为白某某，所以全部拖欠款项应由白某某履行支付义务；同意第三人白某某提出的替代被告承担全部给付义务的承诺;新承租人白某某在该次房屋租赁合同纠纷的诉讼调解中，自愿承诺履行拖欠房租的给付义务；被告惠某某在该次房屋租赁合同纠纷诉讼调解中不承担任何连带责任。
6、（2015）清民初字第00361号民事调解书复印件，证明新承租人白某某自愿代为履行该调解书达成的全部协议内容；原告慕某某自愿放弃其他诉讼请求：及放弃诉请被告惠某某依约履行房屋租赁合同的主张、放弃诉请被告惠某某支付107749元违约金的主张；被告惠某某在该次房屋租赁合同纠纷诉讼调解书中不承担任何连带责任。
7、清涧县人民法院执行局案收款收据复印件，证明新承租人白某某于2015年12月23日向清涧县人民法院执行局履行了（2015）清民初字第00361号民事调解书中的部分给付义务，支付了10000房租。
被告对原告提供的证据提出如下质证意见：
对原告提供的第一组证据真实性和证明目的无异议；第二、三组证据真实性无异议，证明目的有异议，认为被告将承租合同的义务转给白某某，并且转租合同得到慕某某分认可。
原告对被告提供的证据提出如下质证意见：
对原告提供的第一组证据的真实性无异议，证明目的有异议，恰恰证明了原告的主张，原被告应按照该合同履行义务；对被告提供第二组证据与本案没有关联性，并且该合同约定条款不能成为给原告设定义务的内容；对被告提供的第三组证据的证明目的有异议，认为白某某支付20万元的租赁费，其享有的仅仅是涤除权，并不能成为租赁合同的相对人；对被告提供的第四、五、六、七组证据的真实性无异议，证明目的有异议，认为起诉状当中原告起诉的就是本案被告，虽没有确认转让合同无效，但并不能使得本案被告退出租赁合同，并且原告积极的向被告主张租赁费的事实，更能说明被告没有按照合同约定支付房屋租赁费。被告主张调解书原告放弃违约金不能成立，原告放弃的是2015年被告违约的违约金。
法庭对原、被告提供的证据进行如下认证：
对原告提供的第一组证据符合证据真实性、合法性、关联性当庭予以确认；对原告提供的第二、三组证据被告的反驳理由不能成立，第二组证据符合证据的真实性、合法性、关联性予以确认；第三组证据结合第二组证据法庭认为原告的证明目的不能成立，对该第三组证据不予确认。
对被告提供的第一组证据，能够说明房屋租赁的事实该证据符合证据的真实性、合法性、关联性法庭予以确认；对被告提供二、三组证据不能说明本案房屋租赁合同的权利义务全部转载给了白某某，法庭不予确认；对被告提供的四、五、六、七组证据的真实性予以确认，证明目的不予确认。
经审理查明：2013年4月28日原、被告签订了房屋租赁合同，该合同对于房屋坐落、面积、租赁期限、用途、租金及支付方式、房屋修缮与使用及违约责任等事项都作出了明确约定。合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋的义务，但被告未按合同第五条之约定向原告支付第三年租金429975元，催要未果后原告诉至清涧县人民法院，清涧县人民法院于2015年8月21日作出（2015）清民初字第00361号民事调解书，调解书确认“由被告惠某某于2015年8月31日之前一次性支付原告房屋租赁费209500元，逾期不能兑现，该笔款项则按月利率20‰计算利息（从2015年5月1日起至兑现之日）；上述义务均由第三人白某某自愿代为履行”。（2015）清民初字第00361号民事调解书发生法律效力后，白某某没有自动履行义务，原告慕某某向清涧县人民法院执行局申请强制执行第三人白某某。后原告慕某某于2016年5月13日以被告惠某某不履行给付房屋租赁合同规定的第三、四年租赁费为由，向清涧县人民法院提起诉讼要求解除与被告惠某某的房屋租赁合同。原告认为被告的行为严重违反了合同第五条、第九条之约定，致使该房屋租赁合同的目的不能实现，且该行为给原告造成了重大损失。据此，依据《房屋租赁合同》第七、九、十一条之约定，《中华人民共和国合同法》第九十四、一百一十三、第二百三十五条之规定，向本院提起诉讼要求：1、请求依法解除2013年4月28日原、被告签订的房屋租赁合同；2、请求被告赔偿因其违约导致合同解除后给原告造成的损失暂计人民币20万元并按约定向原告支付违约金107749元，共计307749元；3、请求被告立即返还租赁房屋及依附于房屋内的装修；4、本案诉讼费全额由被告承担。
本院认为：原告慕某某与被告惠某某签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第六条规定当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。原告慕某某作为出租人将房屋租赁给承租人被告惠某某，进行洗浴经营，系双方真实意思表示一致的结果。双方应当认真履行合同，受合同的约束正确行使自己的权力和承担自己的义务。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中合同签订后，原告依约履行了交付租赁房屋的义务，但被告未按合同约定向原告支付第三年租金429975元，催要未果后原告诉致清涧县人民法院，清涧县人民法院于2015年8月21日作出（2015）清民初字第00361号民事调解书，调解书确认“由被告惠某某于2015年8月31日之前一次性支付原告房屋租赁费209500元，逾期不能兑现，该笔款项则按月利率20‰计算利息（从2015年5月1日起至兑现之日）；上述义务均由第三人白某某自愿代为履行”。在清涧县人民法院主持调解下原被告双方诉争的第三年房屋租赁费，经原告同意的情况下由承租人惠某某将债务转移给了第三人白某某，由白某某代为履行，转移债务经过人民法院的确认并发生了法律效力。原被告之间的第三年租赁费产生了债务转移的效力，现原告要求被告承担第三年的房屋租赁费于法无据。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原被告之间签订的《房屋租赁合同》第九条第（7）及第十一条第（4）约定：拖欠房租费2月以上的，甲方享有解除权和终止合同的权利。本案中，原被告《房屋租赁合同》第四条1约定该房屋租赁期共5年。自2013年5月1日起至2018年4月30日止；第五条2约定租金支付方式：现金或电汇方式，需每年先交款后经营。被告每年的5月1日前给付下一年的租赁费，原告于2016年5月13日向法院提起了诉讼，因原被告约定的解除、终止的条件还没有成就，原告还没有取得解除权和终止合同的权利，故原告主张行使解除权和终止合同的请求不予支持。并且被告的未付款不构成根本违约，原告的诉讼请求不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定的情况。本院在法庭庭审的调查阶段曾向原告释明是否愿意变更诉讼请求，原告坚持自己的主张不愿变更诉讼请求，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第八十四条、第九十四条之规定，判决如下：
驳回原告慕某某的诉讼请求。
案件受理费2958元，由原告慕某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。
审判员 张某
二〇一六年六月二十二日
书记员 关某