上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0104民初30298号
原告(反诉被告)：上海医大科技服务中心，住所地上海市。
法定代表人：毕道平，总经理。
委托诉讼代理人：单梁，上海市申阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：郁斌，上海市申阳律师事务所律师。
被告(反诉原告)：上海峰赟投资管理有限公司，住所地上海市。
法定代表人：曾章翠，执行董事。
委托诉讼代理人：李永璐，上海市辉煌律师事务所律师。
原告上海医大科技服务中心与被告上海峰赟投资管理有限公司企业承包经营合同纠纷一案，本院于2016年9月22日立案后，被告于同年10月11日提出管辖权异议，本院于同年10月19日依法裁定驳回了被告的管辖权异议。后被告提起上诉，上海市第一中级人民法院于同年12月21日作出了驳回上诉的裁定。后本院依法适用简易程序，于2017年1月23日公开开庭进行了审理，同日被告依法提起反诉。审理中，原告提出评估申请，本院依法委托上海科东房地产土地估价有限公司进行相关评估。后本院依法适用普通程序，于同年6月28日、8月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人单梁，被告委托诉讼代理人李永璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上海医大科技服务中心向本院提出诉讼请求：1.上海峰赟投资管理有限公司立即停止对位于本市徐汇区斜土路XXX号尚怡宾馆(不包括205室)的经营，并向其返还该宾馆房地产及其附属设施设备；2.没收上海峰赟投资管理有限公司交付的押金50万元；3.上海峰赟投资管理有限公司支付自2016年1月1日至实际返还承包经营场所之日止，按每年200万元计付的占用费；4.上海峰赟投资管理有限公司向其返还职工姚某某2015年的工资80,986.80元；5.上海峰赟投资管理有限公司支付尚怡宾馆302室2015年的租金1万元。
事实和理由：2011年12月2日，其与上海峰赟投资管理有限公司签订《协议书》，约定其将位于本市斜土路XXX号的尚怡宾馆(不含205、302室)交由后者承包经营，期限自2012年1月1日至2015年7月31日，承包款为每年100万元。《协议书》同时约定，对复旦大学编制的3名职工，其工资应由后者承担。承包经营协议签订后，上海峰赟投资管理有限公司向其交付承包风险押金50万元。2011年12月双方还签订《备忘录》，约定上海医大科技服务中心将尚怡宾馆302室出租给上海峰赟投资管理有限公司使用，租用期限自2012年1月1日至2015年7月31日止，租金为21,196元/年，其中1万元交付给其，余款支付复旦大学编制员工的部分津贴。2015年7月31日承包到期，其要求收回尚怡宾馆，但上海峰赟投资管理有限公司未按约办理移交。同年9月15日，上海峰赟投资管理有限公司向其出具《承诺书》，希望将承包经营期限延长到2015年12月31日，并作出同意按规定返还2015年学校在编人员工资的承诺，若其违反，则上海医大科技服务中心可没收50万元押金并采取停电、停水、停燃气等一系列措施。但2015年12月31日到期后，上海峰赟投资管理有限公司仍在尚怡宾馆内继续经营，拒不返还经营场所，其虽多次要求返还，但均未果，故其诉至法院。
上海峰赟投资管理有限公司辩称：确认尚怡宾馆至今仍由其控制，但经营状况由于受到上海医大科技服务中心的影响而不正常。双方签订系争合同时，上海医大科技服务中心法定代表人毕道平向其口头承诺合同到期后还将延长5年，故其并未违约。另外，其确实未承担职工姚某某在2015年的工资等费用，但姚某某在合同到期后就未再正常上班，故其不应承担该笔费用。同时承认尚怡宾馆302室2015年的租金1万元确实未付。
上海峰赟投资管理有限公司提起反诉，要求上海医大科技服务中心赔偿其房屋装修损失10万元。事实与理由：2011年12月2日，其与上海医大科技服务中心签订承包租赁协议书。在协议磋商阶段，其即提出宾馆租赁期太短，且还要支付原承包经营者上海香梦居旅馆有限公司300万元转让金，三年半的租赁期根本无法实现回本盈利，其打算放弃承包。此时上海医大科技服务中心法定代表人毕道平承诺合同期满后会续签五年合同，基于信任，其才支付了300万元的转让金，并签订了承包合同协议书和备忘录。上述手续均交由毕道平在复旦大学学校资产管理处备案登记。但在2015年7月，校方突然违背承诺，停止续签，并张贴退房告示，强硬锁上宾馆大门，致使其很长时间无法正常经营，故其提起反诉。
上海医大科技服务中心辩称：在相应协议书和承诺书中均未约定过延长期限，其法定代表人也从未做过相关的口头承诺。协议到期后，系上海峰赟投资管理有限公司未按约返还尚怡宾馆，故其无任何过错。且系争协议书亦约定，上海峰赟投资管理有限公司若要进行装修须经过其同意，而其从未对此同意过，且上海峰赟投资管理有限公司亦未进行过任何装修。因此不同意反诉请求。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年12月1日，上海医大科技服务中心与上海峰赟投资管理有限公司签订《备忘录》，约定前者将闲置的尚怡宾馆302室房屋一间租给后者使用，租用期限自2012年1月1日至2015年7月31日，租金为21,196元/年，其中1万元交上海医大科技服务中心，11,196元支付复旦大学员工的部分津贴。部分津贴具体为：张某某津贴625元/月×12＝7,500元/年，饭贴220元/月×12＝2,640元/年；姚某某饭贴补差44元/月×12＝528元/年；沈某某：饭贴补差44元/月×12＝528元/年，合计11,196元/年。
同年12月2日，上海医大科技服务中心与上海峰赟投资管理有限公司签订《协议书》，约定前者决定聘用后者承包经营其位于本市斜土路XXX号(不含205和302房间)的尚怡宾馆，经营期自2012年1月1日至2015年7月31日。协议期满，在同等条件下，上海峰赟投资管理有限公司有优先承包经营权。上海峰赟投资管理有限公司每年上缴承包款，按年承包款100万元计算，每月25日前缴付83,000元，每年12月25日前缴付87,000元。如不能按时缴付，每拖欠一天须加付欠缴款额千分之一的滞纳金；如超过十日仍未缴足承包款，上海医大科技服务中心有权终止本协议，并扣留承包风险押金。为保证协议的有效执行，上海峰赟投资管理有限公司需向上海医大科技服务中心缴付承包风险押金50万元。上海峰赟投资管理有限公司若要进行设备的更新和装饰的改进，须事先与上海医大科技服务中心协商后征得其同意。关于启动程序，协议约定，协议书生效后，上海峰赟投资管理有限公司应派进主要管理人员进行接收清点工作。为完成宾馆财产物资的交接工作，上海医大科技服务中心须备好财产物资清单一式三份，双方各派2人(或以上)对接收的财产物资逐件清点，每张清单所列财产物资清点核对完毕，4名清点人员签名确认。关于终止程序，协议书约定，在该协议期满终止时，双方须在终止日开始移交清点工作，财产物资按启动时双方确认的物资清单逐件清点。如有损失，按协议第三条第十款处理(保证在签订协议书时所接收的宾馆财产、物资不流失，不损坏。当协议终止时，将所接收的财产物资原数归还上海医大科技服务中心，如有遗失或损坏，须予补足或修复)。宾馆房屋及配套，如有损失，上海峰赟投资管理有限公司负责修缮或赔偿。财产物资交接完毕后，双方共同抄录宾馆电表、水表、煤气表读数。抄录完毕，双方签字确认，视为移交完毕。上海峰赟投资管理有限公司及其派进宾馆人员即行离开。移交清点工作应在协议终止日后七日内完成，如因上海峰赟投资管理有限公司原因未能完成，则自第8日起，上海峰赟投资管理有限公司按承包经营期间每日应缴承包款额付给上海医大科技服务中心补偿款。上海峰赟投资管理有限公司的承包财产押金，在双方财产清点确认责任后，上海医大科技服务中心扣除责任款后将所余押金归还给上海峰赟投资管理有限公司。上海峰赟投资管理有限公司的承包风险押金，在两个月内清偿所有债权债务后予以退回。任一方欲提前终止本协议，应提前两个月书面通知对方，若上海峰赟投资管理有限公司提出，在终止日前其还应同时履行按时缴纳承包款的义务。若上海医大科技服务中心提出终止协议，应补偿上海峰赟投资管理有限公司按五年折旧计算的装修补偿费。关于违约责任，协议书约定，若上海峰赟投资管理有限公司违约，上海医大科技服务中心有权提前终止本协议，并没收承包风险押金。若上海医大科技服务中心违约，上海峰赟投资管理有限公司有权提前终止本协议。协议书还约定，对复旦大学编制职工张某某、沈某某、姚某某3人，在退休年龄到达前上海峰赟投资管理有限公司无权辞退，其工作岗位变动须与上海医大科技服务中心协商一致。其工资、津贴、社会保障金、工会会费等由上海峰赟投资管理有限公司按学校工资及津贴、宾馆岗位津贴及奖金的标准及国家标准承担。复旦大学发放的部分以及社会保障金、工会会费由上海峰赟投资管理有限公司每年12月上旬按14万元总额返还上海医大科技服务中心，由上海医大科技服务中心返还给复旦大学财务处。同年12月6日，上海峰赟投资管理有限公司向上海医大科技服务中心缴纳50万元承包风险押金。
2015年7月3日，上海医大科技服务中心向上海峰赟投资管理有限公司发出告知书，称其中心及下属的尚怡宾馆，企业法人营业执照均于2015年7月31日到期，逾期经营属违法经营，如逾期经营所受工商行政部门的处罚，应由违法经营者承担一切法律责任和经济责任；并告知双方之间的租赁合同于2015年7月31日到期，到期后将不再续约，故请后者于2015年8月1日起停止营业，并请后者于8月1日至8月30日期间，配合做好水电煤的结算工作和固定资产清点移交工作，并于2015年8月31日正式将尚怡宾馆交还给其，届时其将退还相应押金。同年9月14日，上海医大科技服务中心发出通告，称尚怡宾馆将于9月20日起暂停营业。同年9月15日，上海峰赟投资管理有限公司出具承诺书，称双方合作愉快，但因其在经营期间，进了不少一次性用品，因营业情况不是很理想，故有不少库存，恳请将宾馆经营到2015年12月31日止，并称：1、按原则规定上缴2015年100万元租金(8-12月尚须交419,000元)；2、按原则规定返还2015年学校在编人员工资；……4、在上述时间内如学校急需用房提前二周通知其，其将停止营业，将尚怡宾馆房屋归还学校。若其违背承诺，上海医大科技服务中心可将其交付的50万元保证金作为违约金予以没收，同时学校可采取停电停水停燃气等一系列措施。同年9月20日，上海峰赟投资管理有限公司向上海医大科技服务中心支付租赁费419,000元。同年12月14日，上海医大科技服务中心发出告示，称宾馆将于2016年1月1日关闭，要求宾客在此之前予以退房。2016年1月13日，上海医大科技服务中心向上海峰赟投资管理有限公司发出通知，要求后者按照承诺立即停止营业，关闭尚怡宾馆，否则其将停水停电停煤气，并将50万元保证金作为违约金予以收缴。同年2月4日，上海医大科技服务中心对尚怡宾馆采取了贴封条的措施。同年3月30日，上海医大科技服务中心贴出告示，称宾馆原承包单位擅自进入并自行营业，强行侵占国有资产，故其决定采取强制关闭措施，要求各宾客配合于4月2日全部退房。同年4月5日，上海医大科技服务中心再次发出告示，建议各宾客不要入住。
另查，尚怡宾馆现挂牌为“尚谊宾馆”。
审理中，上海医大科技服务中心提出评估申请书，要求对尚怡宾馆自2016年1月1日起的市场租金价格进行评估。据此，上海科东房地产土地估价有限公司出具《房地产咨询报告》，确认位于本市斜土路XXX号1-3层(不包括205室)2016年1月1日至2017年4月30日的市场租金总价为2,662,700元。上海医大科技服务中心对此予以认可，并将第三项诉讼请求确定为要求上海峰赟投资管理有限公司支付自2016年1月1日至实际返还承包经营场所之日止，按每年1,997,025元计付的占用费。上海峰赟投资管理有限公司则认为价格偏高，且系争协议书约定，如因上海峰赟投资管理有限公司原因未能完成清点工作，则自第8日起，其应按承包经营期间每日应缴承包款额付给上海医大科技服务中心补偿款，故对评估价格不予认可。
审理中，上海医大科技服务中心提交复旦大学出具的证明，称其在2015年向其校编制职工姚某某(实际用工单位为上海医大科技服务中心下属尚怡宾馆)发放工资80,986.80元，且上海医大科技服务中心已于2015年12月底将该笔80,986.80元返还给其校，并提交相应的款项发放凭证。上海峰赟投资管理有限公司对相应证据的真实性予以确认，但表示系争协议书约定，三人发放工资津贴以每年14万元为限，故对姚某某的工资其仅应承担其中的三分之一。
审理中，上海峰赟投资管理有限公司提交：1、上海医大科技服务中心与前承包人上海香梦居旅馆有限公司签订的协议书，约定的经营期为5年，自2010年2月1日至2015年7月31日。2、上海峰赟投资管理有限公司前法定代表人陈某与前承包人签订的合作协议书及相应材料，欲证实尚怡宾馆有5年一签合同的惯例。上海医大科技服务中心对此组证据均表示与本案无关。
审理中，上海医大科技服务中心称尚怡宾馆的205室系其作为办公室使用，2016年其撤出205室并予以上锁，但未与上海峰赟投资管理有限公司办理交接手续，故其诉讼请求中要求上海峰赟投资管理有限公司返还的尚怡宾馆并未包括205室。上海峰赟投资管理有限公司则承认尚怡宾馆302室一直由其在使用。上海峰赟投资管理有限公司称，上海医大科技服务中心经营期限至2015年7月31日，故向本院提出强制清算的申请。上海医大科技服务中心则称，其中心目前在法律意义上仍然确立存在。同时，上海峰赟投资管理有限公司要求对自2011年12月至2017年1月尚怡宾馆内的装修及增添的客房设施当时的市场价值进行评估。上海医大科技服务中心称上海峰赟投资管理有限公司未装修过，且系违约方，故不同意相关评估申请，而上海峰赟投资管理有限公司坚称其装修过。
审理中，上海医大科技服务中心撤销了要求上海峰赟投资管理有限公司返还附属设施设备的诉讼请求。上海峰赟投资管理有限公司则称其会搬走由其新添置的财产。同时，双方均未对最初接管宾馆时是否办理过交接手续一节事实予以举证，并均确认2015年年底后未办理过清点手续。
以上事实，有《备忘录》《协议书》《承诺书》、收据、告知书、当事人陈述等为证。上述证据经庭审质证，本院均予以采信。
本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。上海医大科技服务中心与上海峰赟投资管理有限公司签订的《协议书》《备忘录》均系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。该《协议书》约定上海医大科技服务中心聘用上海峰赟投资管理有限公司承包经营系争的尚怡宾馆，经营期至2015年7月31日，之后，上海峰赟投资管理有限公司在2015年9月15日出具承诺书，恳请将宾馆经营到同年12月31日止，同时亦交纳了同年8月至12月的费用419,000元；虽然上海峰赟投资管理有限公司辩称，其与上海医大科技服务中心法定代表人曾有延长经营期限的口头约定，但该主张为上海医大科技服务中心所否认，且无相应证据予以佐证，故系争协议的履行期应至2015年12月31日，上海峰赟投资管理有限公司理应在2016年1月1日返还系争房产，至今未予归还，显有过错，故上海医大科技服务中心要求上海峰赟投资管理有限公司返还系争房产的诉讼请求，本院予以支持。上海医大科技服务中心要求上海峰赟投资管理有限公司支付自2016年1月之后至实际返还时，按每年1,997,025元计算的占用费，虽然后者辩称，系争协议书约定，如因上海峰赟投资管理有限公司原因未能完成清点工作，则自第8日起，其应按承包经营期间每日应缴承包款额付给上海医大科技服务中心补偿款；但鉴于上海峰赟投资管理有限公司在协议书约定的截止期2015年7月31日后明确向上海医大科技服务中心承诺将宾馆经营到2015年12月31日止，之后在上海医大科技服务中心一再的要求下，至今始终拒绝搬离宾馆，主观恶意明显，故上海医大科技服务中心根据系争房地产相应时间内的租金评估价格，要求上海峰赟投资管理有限公司支付相应占用费的诉讼请求，于法有据。由于上海峰赟投资管理有限公司在承诺书中承诺，若其违背承诺，上海医大科技服务中心可将其交付的50万元保证金作为违约金没收，故对上海医大科技服务中心关于上海峰赟投资管理有限公司向其支付50万元的保证金，其应不予返还的诉讼请求，本院亦予以支持。至于上海医大科技服务中心要求上海峰赟投资管理有限公司支付姚某某2015年工资的诉讼请求，由于系争协议书约定，包括姚某某在内职工的工资、津贴、社会保障金、工会会费等由上海峰赟投资管理有限公司按学校工资及津贴、宾馆岗位津贴及奖金的标准及国家标准承担，且上海峰赟投资管理有限公司在承诺书中恳请将宾馆延长经营到2015年12月31日，并承诺，按原则规定返还2015年学校在编人员工资，复旦大学亦提交了相关证据材料以证实相关费用的客观存在，故该项诉讼请求，本院亦予以支持。上海医大科技服务中心要求上海峰赟投资管理有限公司支付尚怡宾馆302室2015年的租金1万元的诉讼请求，由于《备忘录》对此进行了约定，后者承认实际使用但未支付，故该项诉讼请求本院亦予以支持。
至于上海峰赟投资管理有限公司要求对装修费进行评估的申请，由于《协议书》中明确约定，上海峰赟投资管理有限公司若要进行设备的更新和装饰的改进，须事先与上海医大科技服务中心协商后并征得其同意，而上海医大科技服务中心称未经过其同意，并否认上海峰赟投资管理有限公司进行过装修，上海峰赟投资管理有限公司亦无证据证实装修的状况，更为重要的是，根据前文论述，其应于2015年12月31日即应归还宾馆，至今未予归还，过错在于上海峰赟投资管理有限公司，故该申请本院不予准许，相关的反诉请求本院亦不予支持。至于上海峰赟投资管理有限公司在审理过程中，对上海医大科技服务中心提出强制清算的申请，由于我国公司法明确规定，提起公司清算的主体应为公司债权人及公司股东，而上海峰赟投资管理有限公司既非适格的债权人，亦非公司股东，故该申请本院亦不予准许。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、上海峰赟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内停止对位于本市徐汇区斜土路XXX号尚怡宾馆(挂牌为“尚谊宾馆”)的经营，并向上海医大科技服务中心返还该宾馆(不包括205室)；
二、确认上海峰赟投资管理有限公司于2011年12月6日向上海医大科技服务中心交付的押金50万元无需返还；
三、上海峰赟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海医大科技服务中心自2016年1月1日至实际返还承包经营场所之日止，按每年1,997,025元计付的占用费；
四、上海峰赟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海医大科技服务中心职工姚某某的工资80,986.80元；
五、上海峰赟投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海医大科技服务中心尚怡宾馆302室2015年的租金1万元；
六、驳回上海峰赟投资管理有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费22,102元，由上海峰赟投资管理有限公司负担；反诉受理费1,150元，由上海峰赟投资管理有限公司自行负担；评估费8,300元，由上海峰赟投资管理有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 阳
人民陪审员 王婉娜
人民陪审员 刘绿华
二〇一七年八月四日
书 记 员 张 慧
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。