广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终7251号
上诉人（原审原告、反诉被告)：陈德强，男，汉族，，住广东省湛江市市辖区。
委托诉讼代理人：刘海，广东邦南律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市南海区国澳酒店，住所地广东省佛山市南海区。
投资人：吴学琴。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴学琴，女，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。
被上诉人（原审被告）：朱劲松，男，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。
上列三被上诉人共同的委托诉讼代理人：区庆萍，广东信广律师事务所律师。
上列三被上诉人共同的委托诉讼代理人：刘俊峰，广东中信致诚律师事务所律师。
上诉人陈德强因与被上诉人佛山市南海区国澳酒店（以下简称国澳酒店）、吴学琴、朱劲松租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初61号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年12月1日公开开庭审理了本案，上诉人陈德强及其委托诉讼代理人刘海，被上诉人国澳酒店、吴学琴、朱劲松的委托诉讼代理人区庆萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
陈德强上诉请求：1.撤销（2016）粤0605民初61号民事判决第一至六项判决，依法发回重审或者查清事实后改判；2.判决解除陈德强与国澳酒店、吴学琴、朱劲松于2015年6月24日签订的《国澳酒店三楼沐足部承包协议》，协议的解除日期为2015年12月23日；3.判决国澳酒店、吴学琴、朱劲松退返保证金150000元给陈德强；4.判决国澳酒店、吴学琴、朱劲松赔偿装修费以及添置的设备费合计115646元给陈德强；5.判决国澳酒店、吴学琴、朱劲松赔偿陈德强为本此次诉讼所支付的律师费18000元；6.判决国澳酒店、吴学琴、朱劲松承担本案一审、二审的诉讼费。事实与理由：
（一）一审法院没有查清事实，适用法律错误，导致作出错误的判决。本案的焦点在于合同解除的原因及解除日期。既然陈德强和国澳酒店、吴学琴、朱劲松均同意解除双方于2015年6月24日签订的《国奥酒店三楼沐足部承包协议》，判决解除该协议并无不当。关键的焦点在于，导致该合同解除的原因是什么，解除合同的日期究竟是哪一日更为合理。本案是因国澳酒店、吴学琴、朱劲松的行为导致合同解除，合同解除日期应为国澳酒店、吴学琴、朱劲松强行拉断电闸之日，即导致陈德强无法正常经营的2015年12月24日。1.2015年12月4日，陈德强收到共和商厦业主委托律师发出的律师函，律师函称因国澳酒店、吴学琴、朱劲松等人拖欠业主租金，要求陈德强停止一切业务经营。至此，陈德强方得知，陈德强将租金交给国澳酒店、吴学琴、朱劲松，但国澳酒店、吴学琴、朱劲松却没有向业主缴交租金，现业主委托律师处理该事件，并发出律师函要求陈德强停止经营业务。依陈德强与国澳酒店、吴学琴、朱劲松签订的《国奥酒店三楼沐足部承包协议》约定，陈德强应于12月15日前缴交租金，但即便未能于12月15日前缴交租金，国澳酒店、吴学琴、朱劲松也不能解除合同。双方协议约定，陈德强拖欠租金1个月，国澳酒店、吴学琴、朱劲松才能解除合同。既然陈德强收到业主发出律师函要求陈德强停止经营活动，从保护自己合法权益不被侵害及交易安全的角度出发，陈德强有理由暂不缴交租金给国澳酒店、吴学琴、朱劲松，这正是陈德强行使不安抗辩权的体现。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。业主委托律师发出律师函后，业主就国澳酒店、吴学琴、朱劲松拖欠租金事宜向佛山市南海区人民法院提起诉讼，追讨国澳酒店、吴学琴、朱劲松拖欠的租金及其他违约责任。因此，陈德强未及时缴交租金给国澳酒店、吴学琴、朱劲松是完全有理由的。2.2015年12月24日至2016年1月10日期间，国澳酒店、吴学琴、朱劲松强行拉断电闸，导致陈德强无法正常经营，这正是导致双方合同解除的根本原因。2015年12月24日就是合同解除的日期。3.国澳酒店、吴学琴、朱劲松拉断电闸后，陈德强派出值班人员看守财产，2016年1月10日，国澳酒店、吴学琴、朱劲松强行踢烂通道门，强硬进驻租赁场所，强占场所中的财物。一审法院对上述事实只字不提，却判决合同于2016年3月9日解除，明显错误。一审法院判定合同的解除日期错误，导致后面所谓租金、水电费、垃圾费等费用计算错误。(二)关于合同保证金。既然合同解除的原因是国澳酒店、吴学琴、朱劲松造成的，根据双方签订的协议，国澳酒店、吴学琴、朱劲松理应将合同保证金150000元退还给陈德强。(三)关于装修费以及添置的设备费。陈德强提交了同意书作为证据，证明陈德强对租赁物进行装修是经国澳酒店、吴学琴、朱劲松同意的，依据协议约定，该装修费应由国澳酒店、吴学琴、朱劲松承担。至于同意书的落款日期，本应为2015年11月8日，但在国澳酒店、吴学琴、朱劲松签名的时候，国澳酒店、吴学琴、朱劲松有意将11月修改为12月。(四)关于因本次诉讼产生的律师费。依据双方的协议，违约方应赔偿守约方律师费，因国澳酒店、吴学琴、朱劲松才是违约方，因此，国澳酒店、吴学琴、朱劲松应赔偿陈德强律师费。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误判决，请求二审法院发回重审或者查清事实后直接改判。
国澳酒店、吴学琴、朱劲松辩称，原审判决有充分的事实和法律依据。（一）双方的协议合法有效，国澳酒店、吴学琴作为出租方的义务是向陈德强提供出租场地，国澳酒店、吴学琴已经完全履行合同义务，不存在因停水停电无法经营的情况，而陈德强的义务是按时交纳租金及相关费用，但陈德强拖欠租金等费用的行为构成根本违约。（二）陈德强一直占有使用租赁物，从未提出解除终止合同的要求，直到起诉到法院，期间也没有提出交接租赁场所及设备的要求。国澳酒店、吴学琴是在收到法院送达的起诉材料才得知陈德强不愿意继续承租的，在为减少损失的情况下才在2016年4月5日自行收回租赁物。（三）国澳酒店、吴学琴没有收到过上一手物业业主要求停止经营的通知，国澳酒店、吴学琴与业主的合同一直合法有效，履行至今。即使国澳酒店、吴学琴与业主曾发生纠纷，也与本案无关，不影响陈德强正常使用场地进行经营，而且国澳酒店、吴学琴与业主之间的纠纷也因业主撤诉而结案。（四）协议约定了双方的承租期限以及权利义务等，因陈德强未能按时交纳租金及水电费构成根本违约，保证金应当不予退还。综上所述，陈德强的上诉没有事实和法律依据，应予以驳回，维持原判。
陈德强向一审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方于2015年6月24日签订的《国奥酒店三楼沐足部承包协议》；2.国澳酒店、吴学琴、朱劲松退还保证金150000元予陈德强；3.国澳酒店、吴学琴、朱劲松赔偿陈德强装修费以及添置的设备费115646元；4.国澳酒店、吴学琴、朱劲松赔偿陈德强因停电造成陈德强的经营损失（自2015年12月23日起至合同解除之日止按每日23109元计算，暂计至起诉之日为138654元）；5.国澳酒店、吴学琴、朱劲松赔偿陈德强为诉讼支付的律师费18000元；6.本案诉讼费由国澳酒店、吴学琴、朱劲松承担。
国澳酒店、吴学琴提起反诉，请求判令：1.解除双方2015年6月24日签订的《国奥酒店三楼沐足部承包协议》，陈德强返还涉案租赁物予国澳酒店、吴学琴；2.国澳酒店、吴学琴没收陈德强保证金150000元；3.陈德强向国澳酒店、吴学琴支付拖欠的2015年12月起至2016年4月4日的租金206000元及以50000元为本金分别自2015年12月6日、2016年1月6日、2月6日、3月6日起、以6000元为本金自2016年4月6日起，均至实际清偿之日止按日千分之三的标准计算的违约金；4.陈德强支付使用涉案租赁物产生的2015年11月1日至12月15日的水电费14900元以及利息（利息以14900元为本金自2015年12月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；5.陈德强支付使用涉案租赁物产生的2015年12月1日至31日的电视费、电梯费、垃圾费950元以及利息（利息以950元为本金自2015年12月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；6.陈德强赔偿国澳酒店、吴学琴为本案诉讼所支付的律师费20000元；7.本案诉讼费由陈德强承担。
一审法院认定事实：佛山市南海区共和商厦已办理房屋产权登记，权属人为陈某仁、陈某刚、陈某燮。
2015年6月24日，陈德强与国澳酒店、吴学琴签订《国奥酒店三楼沐足部承包协议》，约定国澳酒店、吴学琴将位于佛山市南海区共和大厦国奥酒店三楼的沐足部转让给陈德强经营，承包期限为2015年8月1日至2020年5月21日；陈德强须缴交保证金150000元，在签订协议当天先交75000元，于7月底再交75000元；2015年6月26日至2015年7月31日免租一个月，2015年8月1日至2017年7月31日期间每月租金50000元，每月租金须于当月5日前支付；水电费等其他费用，包括自来水费每吨3.5元，热水费，电费每度1.2元，陈德强须于每月15日前支付；其他公摊费用，包括酒店大堂、电梯使用维护（定额）、沐足证件年审、税务等方面的费用，按双方协商意见确定比例分摊，陈德强须于每月15日前支付；国澳酒店、吴学琴将国奥酒店三楼沐足部按双方现场确认的现状交付给陈德强使用；承包期间，如因正常经营活动需要，经国澳酒店、吴学琴同意，在不影响主体结构和大厦安全条件下，陈德强可以对承包场所进行装修或增设建筑附设物，合同期满后，陈德强对承包场所的装修和增设的建筑附设物品可折价评估转让给国澳酒店、吴学琴；承包期内，陈德强须依协议约定时间支付费用，逾期15天未向国澳酒店、吴学琴缴纳承包费用的，国澳酒店、吴学琴有权终止执行本协议，陈德强按每日3‰向国澳酒店、吴学琴缴纳违约金；违约方应赔偿守约方经济损失外还应赔偿律师费、诉讼费、交通费等所有相关费用。
合同签订后，陈德强向国澳酒店、吴学琴交纳了保证金150000元，国澳酒店、吴学琴于2015年7月30日出具收据予以确认。
陈德强向国澳酒店、吴学琴支付了至2015年11月30日止的租金及至2015年10月31日止的水电费。
陈德强曾于2015年9月1日向国澳酒店、吴学琴支付了9月份电视费480元、卫生费150元；于2015年10月31日支付了10月份电视费480元、卫生费150元。
2015年12月4日，共和商厦业主方委托律师发函，称由于国澳酒店、徐某兵、邹某根、吴学琴拖欠租金，已委托律师处理，要求立即履行义务并暂停业务经营（包括酒店、沐足）。
2015年12月27日，陈德强与广东邦南律师事务所签订《委托代理合同》，委托该律师所律师担任陈德强与国澳酒店、吴学琴、朱劲松一案诉讼代理人。陈德强支付律师服务费共18000元。
2016年1月3日，陈德强向一审法院提起本案诉讼。
2016年1月5日，国澳酒店向陈德强发出通知，称由于陈德强未能依合同约定支付租金，逾期支付2015年12月租金超过30天，要求陈德强在2016年1月10日前支付，否则将收回出租物业，没收押金并追究违约的经济责任。
2016年3月2日，国澳酒店、吴学琴、朱劲松签收本案应诉材料。
2016年3月5日，国澳酒店、吴学琴与广东中信致诚律师事务所签订《民事委托代理合同》，委托该律师所律师担任其与陈德强租赁合同纠纷一案的诉讼代理人。国澳酒店、吴学琴支付代理费共20000元。
2016年3月9日，国澳酒店、吴学琴提起反诉。
一审法院认为，涉案租赁物已办理房地产权证，陈德强与国澳酒店、吴学琴签订的《国奥酒店三楼沐足部承包协议》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。
关于解除合同的问题。陈德强起诉要求解除双方签订的合同，国澳酒店、吴学琴提起反诉亦请求解除合同，即双方对于解除合同均无异议，故一审法院确认涉案合同于国澳酒店、吴学琴提起反诉之日即2016年3月9日解除。
关于租赁物返还的问题。涉讼合同解除，陈德强因合同取得的租赁物应予返还。国澳酒店、吴学琴、朱劲松确认已于2016年4月5日自行收回租赁物，故对于国澳酒店、吴学琴关于返还租赁物的诉求，一审法院在本案中不作处理。
关于保证金的问题。为保证合同的履行，陈德强已向国澳酒店、吴学琴支付保证金150000元。根据合同约定，陈德强应于每月5日前支付当月租金，即2015年12月的租金应于2015年12月5日前付清。而陈德强只支付了至2015年11月30日止的租金，12月份租金至今未付。虽然陈德强主张国澳酒店、吴学琴、朱劲松于2015年12月23日无故拉闸断电致其无法正常使用租赁物，但陈德强支付2015年12月租金的履行期间早于该所谓断电日期，断电无法经营不能作为陈德强迟延支付12月份租金的抗辩理由。而且虽然陈德强主张由于国澳酒店、吴学琴拖欠业主租金且已停电造成陈德强实际上无法经营，但由于陈德强承认其他楼层并没有停电的情况发生，陈德强未能举证证明其租赁的场地停水停电、不能经营的情况实际发生且该情况是因国澳酒店、吴学琴、朱劲松而造成，陈德强应承担举证不能的法律后果。陈德强没有证据证明国澳酒店、吴学琴存在违约行为，而陈德强迟延支付租金的行为确实存在。陈德强已构成违约，其保证金返还请求缺乏依据，一审法院不予支持。国澳酒店、吴学琴主张没收保证金有理，一审法院予以支持。
关于租金的问题。陈德强至今没有与国澳酒店、吴学琴办理租赁物交接手续，虽然其主张已停止经营且涉案租赁物已于2016年1月10日被国澳酒店、吴学琴收回，但陈德强没有举证予以证明。因国澳酒店、吴学琴自认已于2016年4月5日收回租赁物，故陈德强占用租赁物直至2016年4月4日，陈德强应依合同约定标准支付至该日止的租金。2015年12月1日至2016年4月4日期间租金共206666.66元（50000×4+50000÷30×4），国澳酒店、吴学琴只主张陈德强支付206000元，没有违反法律规定，一审法院予以支持。依据合同约定，每月租金须于当月5日前支付，陈德强迟延付款应承担违约责任。陈德强迟延付款造成国澳酒店、吴学琴利息损失，合同约定按日千分之三计算违约金过高，一审法院酌情调整违约金计算标准为日万分之五。即陈德强应以各月租金50000元为本金分别自2015年12月6日、2016年1月6日、2月6日、3月6日起、以6000元为本金自2016年4月6日起，均按日万分之五的标准计算违约金直至实际清偿之日止。
关于水电费的问题。国澳酒店、吴学琴主张陈德强未付2015年11月1日至12月15日期间水电费共14900元，但没有举证予以证明。因陈德强确认未支付2015年11月1日至12月15日的水电费约10000元，故一审法院对陈德强自认事实予以确认。陈德强应向国澳酒店、吴学琴支付上述期间水电费10000元。对国澳酒店、吴学琴超出一审法院支持数额的水电费请求，因缺乏依据，不予支持。根据合同约定及付款情况，每月水电费于次月15日前支付，陈德强未依约定期限付款会造成国澳酒店、吴学琴利息损失，陈德强应予赔偿。因水电费付款期限为次月15日前，故国澳酒店、吴学琴请求自2015年12月1日起计算利息缺乏依据。而由于国澳酒店、吴学琴所主张的水电费计算期间横跨2015年11月和12月两个月，但没有举证证明各月水电费数额，故陈德强应以水电费10000元为本金自2016年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付利息予国澳酒店、吴学琴。
关于电视费、电梯费、垃圾费的问题。合同约定包括电梯使用维护费、税务等其他费用按双方协商的比例进行分摊，于每月15日前支付，该费用并没有包含在租金中。根据陈德强付款情况，陈德强每月须向国澳酒店、吴学琴支付垃圾费150元、电视费480元。国澳酒店、吴学琴主张陈德强另有电梯费未支付，但国澳酒店、吴学琴未能举证予以证明，亦予否认，故一审法院对该部分费用不予支持。陈德强未支付2015年12月份的电视费、垃圾费共630元，其应如数支付予国澳酒店、吴学琴。根据双方对付款期限的约定，国澳酒店、吴学琴主张自2015年12月1日起计付利息缺乏依据，一审法院对国澳酒店、吴学琴主张的利息起算日不予支持，陈德强应以630元为本金自2016年1月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。
关于陈德强装饰装修、设备及经营损失的问题。因陈德强没有证据证明是国澳酒店、吴学琴原因造成其无法经营，且陈德强所主张的经营损失数额亦没有证据予以证实，故一审法院对陈德强关于国澳酒店、吴学琴、朱劲松赔偿经营损失的诉讼请求不予支持。陈德强主张其装饰装修及设备损失，因陈德强的装饰装修行为未经国澳酒店、吴学琴同意，故其装修装饰损失应由其自行承担。而陈德强所添置的其他设备用品，属于陈德强自行搬走的物品，陈德强没有证据证明该部分物品在国澳酒店收回场地时被国澳酒店、吴学琴、朱劲松收走，故陈德强请求赔偿设备损失亦没有依据。一审法院对陈德强主张国澳酒店、吴学琴、朱劲松赔偿装饰装修及设备损失的请求不予支持。
关于律师费的问题。合同约定违约方应赔偿守约方律师费等相关费用。如前所述，陈德强行为已构成违约，陈德强没有证据证明国澳酒店、吴学琴存在违约行为。故陈德强因本案诉讼产生的律师费应由其自行承担，国澳酒店、吴学琴支出的律师费应由陈德强承担。故对国澳酒店、吴学琴关于陈德强承担律师费20000元的诉讼请求，一审法院予以支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、确认陈德强与国澳酒店、吴学琴于2015年6月24日签订的《国奥酒店三楼沐足部承包协议》于2016年3月9日解除；
二、陈德强交纳的保证金150000元归国澳酒店、吴学琴所有；三、陈德强应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年12月1日至2016年4月4日期间租金206000元及违约金（以各月租金50000元为本金分别自2015年12月6日、2016年1月6日、2月6日、3月6日起，以6000元为本金自2016年4月6日起，均按日万分之五的标准计算至实际清偿之日止）予国澳酒店、吴学琴；四、陈德强应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月1日至12月15日期间水电费10000元及利息（以10000元为本金自2016年1月16日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）予国澳酒店、吴学琴；五、陈德强应于判决发生法律效力之日起十日内支付电视费、垃圾费630元及利息（以630元为本金自2016年1月16日起至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）予国澳酒店、吴学琴；六、陈德强应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿律师费损失20000元予国澳酒店、吴学琴；七、驳回陈德强的其他诉讼请求；八、驳回国澳酒店、吴学琴的其他诉讼请求。一审适用普通程序结案，本诉受理费7634.5元（陈德强已预交），由陈德强负担；反诉受理费减半收取3761.4元（国澳酒店、吴学琴已预交），由陈德强负担3549.72元，国澳酒店、吴学琴负担211.68元。
陈德强在二审期间提交如下证据：1.（2015）佛南法民三初字第1797号案受理通知书、查封扣押财产清单、（2015）佛南法民三初字第17971号民事裁定书各一份，拟证明因为国澳酒店、吴学琴没有将租金转交给业主导致业主对国澳酒店、吴学琴提起诉讼。2.2015年12月24日的手机短信截图、2015年12月24日的报警回执，拟证明国澳酒店、吴学琴于2015年12月24日开始对涉案场地停电。3.2016年1月10日的手机短信截图、2016年1月10日的报警回执，拟证明2016年1月10日国澳酒店、吴学琴命人强行进驻涉案场地，将门损坏后强硬地将涉案场地收回。
国澳酒店、吴学琴、朱劲松在二审期间提交了（2015）佛南法民三初字第17974号民事裁定书一份，拟证明陈某燮、陈某仁、陈某刚起诉邹某根、徐某兵、吴学琴、国澳酒店一案，陈某燮、陈某仁、陈某刚已经撤诉。
经庭审质证，双方当事人所提交的上述证据经本院核对证据原件，其真实性可予以确认，至于其证明内容本院结合本案相关证据予以综合判定。
本院在二审期间依陈德强的申请向佛山市公安局南海分局盐步派出所调取了日期分别为2015年12月24日和2016年1月10日的《受理报警登记表》两份。对于该两份《受理报警登记表》的真实性双方当事人均无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，至于其证明内容本院结合本案相关证据予以综合判定。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院另查明，2015年12月24日，因双方发生纠纷，陈德强一方的工作人员报警，民警到国澳酒店3楼现场处理，并登记双方是经济纠纷，双方已自行协商解决，在该日的《受理报警登记表》简要情况一栏中写明“因对方拉其闸、停其店的电”而需警察协助处理。2016年1月10日，双方再次发生纠纷，陈德强一方的工作人员报警，民警到国澳酒店3楼现场处理，认为是员工之间发生纠纷，由其自行协商解决。
陈某燮、陈某仁、陈某刚诉邹某根、徐某兵、吴学琴、国澳酒店租赁合同纠纷一案，一审法院于2015年12月16日受理，于2016年1月22日依据（2015）佛南法民三初字第17971号民事裁定查封了国澳酒店的财产，在查封日期为2016年1月22日的查封（扣押）财产清单所列明的被查封财产中，包括了国澳酒店3楼（沐足）的分体空调和电视机，被查封财产处签名人为国澳酒店的员工。2011年6月27日，一审法院作出（2015）佛南法民三初字第17974号民事裁定，准许陈某燮、陈某仁、陈某刚撤回对邹某根、徐某兵、吴学琴、国澳酒店的起诉，并解除对国澳酒店相关财产的查封。
陈德强在一审中确认未支付2015年11月1日至12月15日期间的水电费约10000元，在本院二审庭审中表示，对于一审判决其支付的电视费和垃圾费无异议。
本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案中，签订涉案承包合同的双方当事人为陈德强和国澳酒店及吴学琴，朱劲松并非本案合同当事人，也无证据证明朱劲松与本案债务存在其他关联，故陈德强主张朱劲松承担本案合同责任缺乏理据，本院不予支持。陈德强和国澳酒店及吴学琴对于解除双方之间的租赁合同并无异议，双方争议的是合同解除的具体时间以及合同解除后双方应承担的相应责任的确定问题。根据本案查明的事实，本院对双方当事人的争议判定分析如下：
（一）关于合同解除的具体时间。首先，本案租赁合同明确约定陈德强须于每月5日之前支付当月的租金50000元，但陈德强并未按期予以支付，其行为已经构成了违约。陈德强上诉称其未予支付租金所行使的是不安抗辩权，但是从陈德强提交的广东理然律师事务所发出的律师函来看，该函是发给国澳酒店及徐某兵、邹某根、吴学琴的，并不是发给陈德强的，在国澳酒店、吴学琴继续提供涉案租赁物，陈德强也继续使用涉案租赁物的情况下，仅有上述律师函尚不足以证明国澳酒店、吴学琴已经达到了《中华人民共和国合同法》第六十八条规定的丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。虽然业主方于2016年12月16日起诉国澳酒店和吴学琴，但陈德强迟延支付租金的行为在此之前已经构成了违约，其无权行使不安抗辩权。且即使陈德强不支付租金是在行使不安抗辩权，其也应当按照《中华人民共和国合同法》第六十九条的规定，及时通知对方，并在对方提供适当担保时恢复履行，或者对方在合理期限内未恢复履行能力并未提供适当担保的，才可解除合同，但本案并无证据显示陈德强在2015年12月5日未依照合同履行支付租金的义务后直至国澳酒店采取拉闸断电前及时向对方告知未按期付款的原因并进行协商。《受理报警登记表》中记载了2015年12月24日国澳酒店、吴学琴对陈德强实施了拉闸断电的行为，故对于当天的断电行为可予以确认。虽然国澳酒店、吴学琴采取断电方式催缴租金的方式不妥，但主要还是因陈德强违约在先，故陈德强并不能据此即享有解除合同权利。虽然陈德强称在2015年12月24日起一直被断电，但根据《受理报警登记表》的记载，双方已自行协商解决，陈德强并无证据进一步证明断电行为处于持续状态，故其在2015年12月31日起诉要求解除合同时并不具备相应的合同解除权，双方合同并未因其起诉解除而解除。其次，陈德强虽然存在违约行为，但国澳酒店、吴学琴采取的救济措施应当符合双方的约定和法律规定。因双方并未约定国澳酒店、吴学琴在陈德强逾期履行的情况下可采用断电的方式予以救济，故国澳酒店、吴学琴在对方未按期支付租金的情况下，可采取要求对方支付租金和赔偿损失等合同约定和法律规定的救济措施，而不能直接采用拉闸断电的方式。因而，国澳酒店、吴学琴采用拉闸断电的方式也存在一定的违约行为。同时，在2016年1月5日，国澳酒店、吴学琴向陈德强发出的通知中，其内容是要求陈德强支付租金，尚未要求解除合同，故在国澳酒店、吴学琴收回涉案租赁物前，双方合同并未予以解除。再者，在2016年1月10日，双方再次发生纠纷，陈德强陈述国澳酒店、吴学琴派人强行进入了涉讼场地并收回了涉案租赁物，但此仅为陈德强单方面的陈述，《受理报警登记表》中并未记载事件的过程，不足以证明国澳酒店、吴学琴于此时已经收回了涉案租赁物。但是，在2016年1月22日，国澳酒店、吴学琴因业主起诉的案件而被一审法院查封财产时，被查封财产清单中不但有属于涉讼场地的财产，而且查封清单上在场签名人为国澳酒店的员工，故此时可确认涉案租赁物已经被国澳酒店、吴学琴收回。从上述情况看，一方面陈德强起诉要求解除合同，另一方面国澳酒店、吴学琴也以收回涉案租赁物的行为表示解除双方之间的合同，故本案系因双方当事人均同意解除而解除，本院确认双方的合同于2016年1月22日解除。
（二）关于双方合同解除后的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。应当明确的是，本案合同因双方当事人均同意而解除，但对于导致本案合同的解除，双方当事人均存在一定的过错，故本院根据案件情况和双方当事人的过错确定双方应各自承担的相应责任。第一，恢复原状方面，涉及两个问题，一是涉案租赁物的返还，二是保证金是否返还的问题。因国澳酒店、吴学琴已经实际收回了涉案租赁物，故陈德强不存在返还涉案租赁物的问题。对于陈德强所支付的保证金，双方当事人在合同中并未约定在陈德强违约的情况下国澳酒店、吴学琴可以没收该保证金，一审判决国澳酒店、吴学琴没收该保证金错误，应予以纠正。同时，在当事人约定了保证金但又未约定保证金性质的情况下，租赁合同的保证金性质应当视为承租人向出租人提供的具有担保性质的款项，即保证将来按照合同履行支付租金等义务，并在不能按约履行义务时可用来抵扣欠付的租金以及赔偿损失等因违约产生的债务，故对于本案保证金的处理，一方面国澳酒店、吴学琴应当予以返还，另一方面可在抵扣陈德强欠付的租金等合同债务的情况下返还余款。第二，双方合同于2016年1月22日解除，因合同解除之前，陈德强占有使用涉案租赁物，故其应当向国澳酒店、吴学琴支付合同解除之前的租金。同时，因2015年12月24日国澳酒店、吴学琴拉闸断电，故该日的租金应当予以扣除。因陈德强并无证据证明2015年12月25日之后涉案租赁物一直处于被对方断电而无法经营的状态，故陈德强应当支付2015年12月的租金（其中扣除2015年12月24日一天的租金）和2016年1月1日至2016年1月21日的租金，共计为82258元〔500001612.9（50000÷31）+33870.9（50000÷31×21）〕及从应支付之日起至实际支付之日止的违约金。第三，关于陈德强上诉所提出的赔偿装饰装修损失及经营损失的问题。首先，陈德强在本案中违约在先，对于合同解除存在过错；其次，陈德强所主张的相应损失也缺乏相应的证据予以证明：一是证明经营损失的相关证据均为其单方面提交的证据，所列的数据并无有效证据予以支持；二是证明装饰装修损失的的单据均为收据，缺乏相应的合同和收款主体的具体情况予以佐证，故对该证据不能予以采信；三是对于购买其他设备的证据，也均为收据，且该设备用品属于陈德强可自行搬走的物品，而陈德强也无证据证明在国澳酒店、吴学琴收回场地时其未搬走上述物品，故对该证据也不能予以采信。因此，本院对于陈德强请求的国澳酒店、吴学琴赔偿经营损失、装饰装修等损失不予支持。第四，关于水电费、电视费、垃圾费，陈德强在一审中确认未支付水电费10000元，在二审庭审中中也表示对于一审判决支付电视费和垃圾费的具体数额无异议，故陈德强应向国澳酒店、吴学琴支付欠付的水电费、电视费、垃圾费。第五，关于律师费的问题，因双方当事人对于本案合同解除均存在过错，故律师费由双方当事人各自承担。
综上所述，陈德强的上诉请求部分有理，本院予以支持。一审判决认定事实部分不清，适用法律不当，应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初61号民事判决第四项、第五项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初61号民事判决第二项、第六项、第七项、第八项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初61号民事判决第一项为：确认陈德强与佛山市南海区国澳酒店、吴学琴于2015年6月24日签订的《国奥酒店三楼沐足部承包协议》于2016年1月22日解除；
四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初61号民事判决第三项为：陈德强应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区国澳酒店、吴学琴支付2015年12月1日至2016年1月21日期间的租金82258元及违约金（违约金计算方法：从2015年12月6日至2016年1月5日以48387.1元为计算本金，从2016年1月6日至实际清偿之日止以82258元为计算本金，均按照日万分之五的标准计算）；
五、佛山市南海区国澳酒店、吴学琴应于本判决发生法律效力之日起十日内向陈德强返还保证金150000元；
六、在履行和执行本判决中，本判决第一项、第四项所确定的陈德强应当支付的款项应首先在第五项所确定的佛山市南海区国澳酒店、吴学琴应返还的保证金中进行抵扣；抵扣后若有余款，佛山市南海区国澳酒店、吴学琴返还予陈德强，抵扣后不足以支付的，陈德强向佛山市南海区国澳酒店、吴学琴支付不足部分；
七、驳回陈德强的其他诉讼请求；
八、驳回佛山市南海区国澳酒店、吴学琴的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费7634.5元，由陈德强负担4787.44元，由佛山南海区国澳酒店、吴学琴负担2847.06元；一审反诉受理费减半收取3761.4元，由陈德强负担891.63元，由佛山市南海区国澳酒店、吴学琴负担2869.77元；二审案件受理费10502.76元，由陈德强负担3549.63元，由佛山市南海区国澳酒店负担6953.13元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘建红
审 判 员 郑正坚
代理审判员 吴媛媛
二○二○一六年十二月十一日
书 记 员 许佩珊