浙江省台州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）浙10民终388号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈仙林，男，1983年3月14日出生，汉族，住台州市路桥区。委托诉讼代理人：陈超,台州市路桥法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江均标，男，1974年8月12日出生，汉族，住温岭市。委托诉讼代理人：丁雪琴,温岭市商汇法律服务所法律工作者。上诉人陈仙林因与被上诉人江均标房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省台州市路桥区人民法院（2017）浙1004民初8458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈仙林上诉请求：一、要求撤销一审判决的错误部分，依法改判被上诉人继续履行房屋租赁合同以及支付2017年8月10至2018年8月9日的租金109780元，并赔偿自2017年8月10日算至实际偿付日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。二、本案上诉诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院根据租赁合同第三条第二款第五点约定“如因乙方经营不善不再续租的，需提前半年以书面形式通知甲方。本合同解除，退还押金”为由，认定双方在房屋租赁合同中已经约定了解除合同的条款，对此，上诉人不服。因为一审法院存在断章取义的行为，忽略了合同第三条第二款的前提条件是乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，根据该约定明确了解除合同的权利是在上诉人方，而不是在被上诉人方。二、在被上诉人通知上诉人要求解除合同时，上诉人已经明确作出了书面回复不同意解除合同，并且明确向被上诉人说明了合同第三条第二款的意思。三、从客观事实分析，被上诉人至今都没有交还租赁的房屋，也没有进行房屋的交接，到现在还拖着水电费用，上诉人提交的照片中还有被上诉人搬迁的公告。这一切都说明了双方的房屋租赁并未解除，而是被上诉人一直在使用过程中。四、从过错责任分析，在合同明确的前提下，在上诉人明确通知不同意解除合同的前提下，在双方没有任何房屋交接的前提下，被上诉人拖欠至今的房租损失的责任是谁造成的？一审法院的片面认定是显失公平的。江均标答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应当维持原判。一、被上诉人系正确行使了合同的解除权。双方在租赁合同第三条第二款第5点中，已经明确约定了被上诉人方享有的合同解除权。被上诉人由于经营亏损，已经按照该条约定于2017年2月9日以书面形式通知了上诉人，到2017年8月10日租赁期满，停止续租。上诉人不同意终止合同，是上诉人违反了合同约定，并且不产生法律效力，到2017年8月10日，合同就依法解除。在此之前，被上诉人也已搬迁，故被上诉人无须支付后期的租金。二、根据该条款约定，本合同解除退还押金，现被上诉人要求退还押金符合合同约定，上诉人理应退还被上诉人的2万元押金。三、被上诉人也不欠上诉人租金9980元。2016年8月10日到2017年8月9日的租金，被上诉人在支付时就向上诉人提出由于药店生意不好，要求不涨10%的租金，还按照上一年的标准99800元执行，由被上诉人一次性支付完毕，收据也是上诉人开给被上诉人的，故被上诉人并不欠上诉人租金。江均标向一审法院起诉请求：要求被告立即返还水电房租押金人民币2万元整。陈仙林向一审法院反诉请求：1、要求被反诉人江均标继续履行合同；支付拖欠的2016年度的租金9980元；支付2017年8月10日至2018年8月9日的租金109780元及利息损失（自2017年8月10日算至实际偿付日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。2、要求被反诉人江均标支付拖欠的水电费1000元。3、本案诉讼费用由被反诉人承担。一审法院认定事实：被告陈仙林系台州市路桥区陈林副食品超市的经营者。2014年8月2日，原告同原台州市路桥区陈林副食品超市签订《房屋租赁合同》一份，承租了位于台州市路桥区商民足超市一楼西边第一间、第二间房产。该房产系被告陈仙林于2011年12月31日向洋叶村委会承租。原告租赁该房屋用途为经营药店，合同约定了租赁期限（陆年）、租金（其中2016年8月10日至2017年8月9日为109780元）及支付方式、水电房租押金2万元（合同签订后3日内汇入指定账户）等内容，其中第三条第二款第五点约定“如因乙方经营不善不再续租的，需提前半年以书面的形式通知甲方。本合同解除，退还押金。”2016年8月1日，被告交纳2016年8月10日至2017年8月9日的房屋租金99800元。2017年2月9日，原告书面通知被告，本轮租赁期至2017年8月10日，“本单位停止续租”。2017年2月16日，被告复函，不同意原告“中途终止协议”。后原告自行搬离承租房，并要求被告返还押金20000元。被告未退还押金。一审法院认为，原、被告之间自愿成立房屋租赁合同关系，双方的意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。双方在房屋租赁合同中已经约定了解除合同的条件，根据该条款的约定，原告已经提前半年以书面形式通知被告不再续租，其正确行使了解除合同的权利，被告复函不同意“中途终止协议”，违反合同约定，该行为不产生法律效力。在房屋租赁合同解除后，原告要求退还押金，符合合同约定，该院依法予以支持。对被告反诉要求原告依合同约定支付拖欠的2016年8月10日至2017年8月9日的房屋租金9980元并赔偿利息损失(自2017年8月10日起，按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止)，原告辩称该年度租金系经过双方协商后变更的，但没有提供相应证据，该辩称不予采信，被告反诉请求中的合理部分，予以支持。对被告反诉要求原告支付的水电费，原告亦承认有水电费未结清，但因被告没有提供确切的欠费金额依据，该院认为,酌情可先在应退还的押金中暂扣300元,待双方共同确认金额后，据实支付。判决：一、被告（反诉原告）陈仙林于判决发生法律效力之日起十日内退还原告（反诉被告）江均标押金19700元。二、原告（反诉被告）江均标于判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）陈仙林所欠的租金9980元并赔偿利息损失（自2017年8月10日起，按照中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至实际履行之日止）。三、驳回被告（反诉原告）陈仙林的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费300元，依法减半收取150元，由被告陈仙林负担；反诉受理费2700元，依法减半收取1350元，由反诉原告陈仙林负担1238元，由反诉被告江均标负担112元。二审中，当事人没有提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，房屋租赁合同第三条第二款第5点约定的“如因乙方经营不善不再续租的，需提前半年以书面的形式通知甲方。本合同解除，退还押金”，系双方对合同解除条件的约定，即被上诉人江均标如果不再续租房屋，应提前半年书面通知上诉人陈仙林，租赁合同解除。上诉人认为一审法院断章取义，忽略了该条款的前提条件是“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋”，即只有上诉人方才有权同意是否终止合同。对此，本院认为，“乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋”，约定的是出租方的单方合同解除权，并不适用于合同第三条第二款第5点，因为该条款系双方对承租方主张合同解除的条件约定，只要条件成就，无需出租方同意，合同即宣告解除。因此，上诉人关于合同解除权在上诉人方的上诉理由不能成立。被上诉人提前半年发函通知上诉人不再续租，符合合同约定，双方签订的租赁合同解除，上诉人应当按照约定返还被上诉人押金。综上所述，陈仙林的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3000元，由上诉人陈仙林负担。本判决为终审判决。审判长  阮丹军审判员  胡精华审判员  王安安二〇一八年三月二十九日书记员  郭巧燕·??6?··??5?·