福建省德化县人民法院民 事 判 决 书（2015）德民初字第5286号原告中国建设银行股份有限公司德化支行，住所地德化县龙浔镇龙东路109号。组织机构代码：85642791-7。负责人林双庆，该支行行长。委托代理人刘建平，该支行员工。被告林理明，男，汉族，1972年2月5日出生，德化县人，住福建省德化县。被告郑全妹，女，汉族，1980年10月16日出生，德化县人，住福建省德化县。系被告林理明之妻子。被告福建群盛集团有限公司德化分公司，住所地德化县浔中镇凤池街。组织机构代码：69193710-9。法定代表人林玉燕，该公司经理。委托代理人周贞晏，该公司职员。原告中国建设银行股份有限公司德化支行(下简称:中国建设银行德化支行)与被告林理明、郑全妹、福建群盛集团有限公司德化分公司（下简称：群盛集团德化分公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行德化支行的委托代理人刘建平到庭参加诉讼，被告林理明、郑全妹经本院公告，期满后仍未到庭参加诉讼，群盛集团德化分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行德化支行诉称，2013年6月4日，被告林理明、郑全妹因购买泉州市德化第二实验小学西侧翰林府邸1-6号楼地下室-1层E165号车位，资金不足向原告申请个人商业用房贷款人民币壹拾肆万元整，期限拾年，由群盛集团德化分公司提供阶段性连带责任保证。原告与被告林理明、郑全妹、群盛集团德化分公司签订了编号为350656606-2032-20140546201号《个人住房借款合同》。合同约定，被告林理明、郑全妹向原告中国建设银行德化支行借款人民币壹拾肆万元整，期限壹拾年，被告林理明、郑全妹自愿将向群盛集团德化分公司购买的车位作为该笔贷款的抵押物，同时由群盛集团德化分公司提供阶段性连带责任保证。合同签订后，借款双方向法定登记部门办理了抵押物登记手续，其后原告如约将合同款项交付被告林理明、郑全妹使用，但被告却未能履行按期还款义务，已产生逾期。被告林理明、郑全妹的行为不仅构成违约，也侵犯了原告的合法权益。现要求：解除原告中国建设银行德化支行与被告林理明、郑全妹签订的350656606-2032-20140546201号《个人住房借款合同》；被告林理明、郑全妹偿还借款本金131856.46元及利息；原告有权对被告林理明、郑全妹提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；被告群盛集团德化分公司承担连带担保责任；本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其他费用由三被告承担。被告林理明、郑全妹未作答辩，也没有提供相关证据材料。被告群盛集团德化分公司辩称，涉案债权的担保物已经办理抵押登记，因此抵押权人已经取得了担保物的现实抵押权；抵押品价值290000元远大于涉案债权131856.46元及利息，本案原告应当先就债务人提供的担保物权实现债权，不足部分再由答辩人承担保证责任；讼争房产已经具备办理产权证条件，答辩人免除担保责任的条件已成就，原告应当直接向本案第一被告主张权利。经审理查明，2011年8月9日，被告群盛集团德化分公司作为保证人（甲方），原告中国建设银行德化支行作为债权人（乙方），双方签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。该合同约定：最高额保证所担保的债权是指自2011年8月9日至2031年8月9日期间（即“债权确定期间”）因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金、以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；担保责任的最高限额为人民币（金额大写）叁亿陆仟万元整；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；本合同的效力独立于主合同，主合同不成立、不生效、无效或部分无效、被撤销、被解除并不影响本合同的效力，甲方对于债务人因返还财产或赔偿损失而形成的债务也承担连带责任；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期、债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、不论其他担保是否由债务人自己所提供、乙方是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担主合同项下的全部或部分债务，甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议等条款。2014年10月22日，被告林理明作为买受人，被告群盛集团德化分公司作为出卖人，双方就被告林理明向被告群盛集团德化分公司购买址在群盛翰林府邸1-6号楼地下室-1层E165号车位签订《商品房买卖合同》。2014年11月11日，被告林理明、郑全妹共同向原告中国建设银行德化支行提出申请并签署一份《中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书》。2014年11月12日，被告林理明、郑全妹共同向原告中国建设银行德化支行签署《个人房产抵押声明书》和《土地使用权抵押声明书》。2014年11月20日，原告中国建设银行德化支行作为贷款人，被告林理明、郑全妹作为借款人，双方签订《个人住房借款合同》，合同约定：借款金额为人民币壹拾肆万元整；借款期限自2014年11月21日起至2024年11月21日；贷款利率执行浮动利率，即借款年利率为基准利率上浮20%，罚息利率即借款人未按本合同约定用途使用借款的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮100%，本合同项下借款逾期的，罚息利率为每日万分之二；利率调整按本合同项下贷款的利率调整日按每年的1月1日调整；还款方法和还款数额：采用等额本息还款方法，每个月归还本息金额为人民币1688.25元，还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；抵押财产为德化县第二实验小学西侧群盛翰林府邸1-6号楼地下室-1层E165号车位；抵押担保范围包括本合同所列的借款本金、利息（包括复利、罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；违约责任：借款人未按本合同约定用途使用借款的，对借款人挪用的部分，自未按合同约定用途使用借款之日起至本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的挪用罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按本合同约定计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；对于既逾期又未按本合同约定用途使用借款的，择较重者计收罚息和复利，不予并处；借款人违约，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相应费用，有权解除与借款人的借贷关系等条款。2014年12月2日，原告中国建设银行德化支行向被告林理明发放贷款140000元，执行利率7.38%。借款后，自2015年1月2日起至起诉日止，被告林理明未能按合同约定按期向原告偿还借款本息1653.58元，累计逾期还款有4期。截止2015年11月12日，被告林理明尚欠借款本金131856.46元及自2015年11月3日起按合同约定的利息。另查明，2014年11月06日，原告中国建设银行德化支行作为预告登记权利人，被告林理明作为预告登记义务人，双方就被告林理明向被告群盛集团德化分公司购买的浔中镇群盛翰林府邸1-6号楼地下室-1层E165号车位向德化县房地产交易所办理德房德化字第201401832号《预告登记证明》。上述事实，有原告提供的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《商品房买卖合同》、《中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书》、《个人房产抵押声明书》、《土地使用权抵押声明书》、《个人住房借款合同》、《预告登记证明》、《中国建设银行个人贷款开立贷款账户通知书》、《中国建设银行个人贷款支付凭证》、《中国建设银行个人贷款对账单》、J350526-2013-002541号结婚证书、常住人口登记卡、营业执照、组织机构代码证及原告的委托代理人在庭审中的陈述为据。本院认为，原告中国建设银行德化支行与被告林理明、郑全妹签订的《个人住房借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，且没有违反国家法律、行政法规效力性的强制规定，合法有效，双方应按合同履行。被告林理明、郑全妹自2015年1月2日起至起诉日止，累计已有4期未能如期履行向原告中国建设银行德化支行缴交贷款本金及利息的合同义务，已构成违约。原告要求解除与被告林理明、郑全妹签订的《个人住房借款合同》，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，借款人违约，贷款人可以宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，被告林理明、郑全妹应偿还尚欠借款本金131856.46元及利息，原告要求被告偿还借款本金131856.46元及利息，本院予以支持。对于原告中国建设银行德化支行主张上述借款系被告林理明与被告郑全妹婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，要求被告郑全妹共同偿还。对此，被告郑全妹已在《中国建设银行福建省分行个人住房借款申请书》、《个人房产抵押声明书》、《土地使用权抵押声明书》、《个人住房借款合同》以共同借款人的身份签名确认，且被告林理明与被告郑全妹均未能提供相关证据证实该笔借款系被告林理明的个人债务，故被告郑全妹对被告林理明在婚姻关系存续期间以个人名义所负债务应视为夫妻共同债务，两被告应共同偿还。被告林理明以其购买的址在浔中镇群盛翰林府邸1-6号楼地下室-1层E165号车位作该借款抵押担保，并办理预购商品房抵押权预告登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条的规定，预告登记的目的是为了将来实现物权，而要实际享有物权，还必须履行不动产登记程序，否则预告登记权利人将不能实际享有物权。本案中，虽然办理预购商品房抵押权预告登记，但该抵押物属于预售商品房，至今尚未将不动产登记至被告林理明、郑全妹的名下，故抵押登记的条件不具备，抵押权尚未设立。因此，原告要求对被告林理明、郑全妹所提供的抵押物折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿，因不符合法律规定，本院不予支持。被告群盛集团德化分公司为被告林理明、郑全妹的借款提供阶段性保证，意思表示真实，保证合同有效。原告中国建设银行德化支行与被告群盛集团德化分公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的第四条中约定：“保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。”该合同约定属于附条件的合同约定。本案中，被告林理明虽然以所按揭的房屋向德化县房地产交易所办理《预告登记证明》，但被告群盛集团德化分公司为被告林理明、郑全妹所购的房屋履行办理土地使用权证、房屋所有权证的义务尚未完成。因此，原、被告双方约定的所附条件还没有成就，同时，《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》的第七条中约定：“无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函、备用信用证等担保方式），甲方在本合同项下的保证责任均不因此减免，乙方均可直接要求甲方依照本合同约定在其保证范围内承担连带保证责任，甲方不提出任何异议等条款。”故原告有权要求保证人群盛集团德化分公司承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。被告林理明、郑全妹经本院公告，期满后仍未到庭参加诉讼，被告群盛集团德化分公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司德化支行与被告林理明、郑全妹签订的《个人住房借款合同》。二、被告林理明、郑全妹应在本判决生效后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司德化支行借款本金131856.46元及自2015年11月3日起按合同约定的利息。三、被告福建群盛集团有限公司德化分公司对以上债务承担连带清偿责任。被告福建群盛集团有限公司德化分公司承担保证责任后，有权向被告林理明、郑全妹追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司德化支行的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2937元，由被告林理明、郑全妹、福建群盛集团有限公司德化分公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳；公告费565.6元，由被告林理明、郑全妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长 曾 金 赞人民陪审员 徐 婉 嬿人民陪审员 欧阳金枪二〇一六年八月八日书 记 员 潘 静 韵附:（一）本案相关的法律法规：1、《中华人民共和国合同法》第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已经成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2、《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。3、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一第保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。3、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。（二）执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。