湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂13民终21号
上诉人（原审被告、反诉原告）：曾冬梅，女，1976年11月28日出生，汉族，住随州市。
委托诉讼代理人：张明国，随州市忠信法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：随州市环宇物业管理有限公司。住所地：随州市滨湖湾小区。
法定代表人：周建，经理。
委托诉讼代理人：閤勇，随州市曾都区司法局府河法律服务所法律工作者。
上诉人曾冬梅因与被上诉人随州市环宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服随州市曾都区人民法院(2017)鄂1303民初144号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月4日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人曾冬梅的委托诉讼代理人张明国、被上诉人随州市环宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人閤勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
曾冬梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人无权收取业主委员会成立后的物业管理费。2、被上诉人未按照合同约定及《随州市普通住宅小区物业管理服务等级标准》履行服务管理义务。3、原审对被上诉人按照合同面积多收的物业管理费据实扣减认定不清。4、一审判决滞纳金于法无据。5、一审判决所依据的法律与本案事实相悖，无正当理由延期结案程序不合法。
随州市环宇物业管理有限公司辩称，1、一审判决认定上诉人曾冬梅欠交物业费的事实清楚，适用法律正确。2、业主委员会没有选聘新的物业服务企业，答辩人继续提供物业服务，形成事实上的物业服务合同关系。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
随州市环宇物业管理有限公司向一审法院起诉请求：2010年4月27日，原告与被告曾冬梅签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告向被告位于随州市滨湖湾小区房产提供物业服务，合同约定多层住宅按照1.2元/月/平方米计算物业服务费。被告自2012年6月1日起未按物业服务合同缴纳物业服务费共计9869元。原告多次催促被告履行协议，但被告仍拒不缴纳。请求判令被告支付原告物业管理服务费9869元，判令被告按照合同约定支付原告违约金，本案诉讼费等相关费用由被告承担。
曾冬梅反诉称：反诉人于2008年购买位于随州市滨湖湾�区一期住房一套，2010年4月27日办理了收房手续。反诉人与被反诉人签订了《前期物业管理服务协议》。合同约定多层住宅按照1.2元/月/平方米收取物业管理费。反诉人房屋装修入住以来，被反诉人向反诉人搭车收费198.2元。另反诉人按1.2元/月/平方米的价格支付了一年的管理费，经过了解，根据市物价局文件，多层普通小区住宅物业管理费为0.8元/月/平方米，且反诉人的房屋实有面积只有149.53平方米，而被反诉人仍按照购房面积158.76平方米收取。一年下来多向反诉人收取物业管理费762元。另外，被反诉人与2014年无故将反诉人停水，多次协调未果，导致反诉人在外租房居住，三年租金1.8万元，反诉人要求被反诉人承担。故反诉请求：1、判令被反诉人返还搭车收费198.2元；2、判令被反诉人返还2011.6-2012.5期间多收的物业管理费762元；3、判令被反诉人赔偿反诉人其他损失1.8万元；4、本案诉讼费由被反诉人承担。
一审法院认定事实：随州市环宇物业管理有限公司接受滨湖湾小区开发公司选聘，对随州滨湖湾小区一期提供前期物业管理服务，其收费标准经随州市物价局核定为高层1.2元/平方米/月。随州市滨湖湾小区均系高层建筑（八层及以上带电梯），此标准含电梯电费等运行维护费用，二次供水加压费据实分摊。被告曾冬梅购买随州市滨湖湾小区1栋1906室。2010年4月27日，原被告签订《前期物业管理服务协议》，合同首部约定：“此协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理”。合同第四条约定：“乙方自入住之日起缴纳物业费，住宅标准为1.2元每月每平方米”。合同第九条第四款约定：“乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交相关费用并从逾期之日按千分之五每日交纳违约金”。被告曾冬梅自2012年6月1日起未按照合同交纳物业管理费，截止2016年12月31日，被告共计欠费9869元。
一审法院认为,依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。原、被告之间签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律法规强制性规定，合同依法成立。对双方当事人均具有法律约束力，当事人应依约履行合同。原告受聘向被告提供物业服务并收取被告物业服务费，符合双方的合同约定和有关法规规定。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，应予以支持。关于违约金的问题，按合同约定从逾期之日起每天按千分之五交纳，但双方在合同中没约定物业服务费应在什么时间交纳，且约定的违约金过高，按公平原则从原告主张权利之日起按年利率24%计算违约金符合本案的实际。曾冬梅反诉请求中，第一项要求返还搭车收费无法律和事实依据；第二项要求返还多收物业费有事实依据，即在签订前期物业服务合同所反映的建筑面积为158.76㎡，办证面积为149.53㎡，相差9.23㎡，每月多收物业服务费计11.98元，多收的费用应从中扣减。另反诉被告系依照随州市物价局核定标准收费，未超标收取物业费；第三项要求赔偿租房费用没有法律依据，对此反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：一、被告曾冬梅于判决生效之日起五日内向原告随州市环宇物业管理有限公司支付2012年6月1日至2016年12月31日期间的物业服务费9802.52元[（98669元-（每月多收11.08元×6个月）]及滞纳金（自2012年6月1日起至付清之日止按年�率24%计算）；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回反诉人的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，反诉费50元由被告曾冬梅负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
除一审判决认定曾冬梅应当支付的物业服务费金额有误外，本院对一审判决认定的其他事实予以确认。另查明，随州市滨湖湾一期小区业主委员会为请求确认随州市环宇房地产开发有限公司与随州市环宇物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》终止，以及要求被告随州市环宇物业管理有限公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施及资料，向随州市曾都区人民法院提起诉讼。随州市曾都区人民法院审理后作出（2017）鄂1303民初645号民事判决：驳回随州市滨湖湾一期小区业主委员会的全部诉讼请求。随州市滨湖湾一期小区业主委员会不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日作出（2018）鄂13民终140号终审民事判决：驳回上诉，维持原判。
本院认为，曾冬梅与随州市环宇物业管理有限公司之间签订的《前期物业管理服务协议》是有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应按照合同的约定履行义务。《前期物业管理服务协议》约定：“此协议适用于自房屋出售之日起至业主委员会成立后与物业服务企业签订新的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理”，因随州市滨湖湾一期小区业主委员会请求确认随州市环宇房地产开发有限公司与随州市环宇物业管理有限公司签订的《前期物业服务委托合同》终止的诉讼请求被驳回，新的物业管理企业尚不确定，随州市滨湖湾一期小区仍继续由随州市环宇物业管理有限公司提供物业服务和管理，故曾冬梅应当依照《前期物业管理服务协议》的约定向随州市环宇物业管理有限公司支付物业服务费。曾冬梅的房屋产权证面积为149.53平方米，按照约定高层住宅每月每平方米1.2元，每月应当支付物业服务费179.44元，曾冬梅自2012年6月至2016年12月共欠费54个月，计款9689.76元。此前随州市环宇物业管理有限公司按照房屋面积158.76平方米的标准向曾冬梅收取物业服务费，共收取两年24个月，每月多收11.08元，多收的265.92元应从中扣减，截止一审诉讼时止曾冬梅应支付物业服务费9423.84元。一审法院计算错误，本院予以纠正。
关于违约金问题。双方当事人在合同中约定从逾期之日起每天按千分之五交纳，因当事人约定的违约金过高，标准可按中国人民银行规定的同期贷款利率计算，�间应从曾冬梅逾期交纳物业服务费之日即2012年6月1日起算。
关于曾冬梅一审提出的反诉请求。曾冬梅要求返还搭车收费198.2元无事实和法律依据，要求返还多收的物业费已经本院核算扣减。曾冬梅要求随州市环宇物业管理有限公司赔偿因停水导致其租房费用损失1.8万元，经查，曾冬梅于2014年8月26日与他人签订为期三年的房屋租赁合同，该租赁合同显然与是否停水无关，故对此反诉请求不予支持。
综上所述，曾冬梅的上诉理由部分成立。一审法院认定的基本事实清楚，但对物业服务费计算有误，导致实体处理部分不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持随州市曾都区人民法院(2017)鄂1303民初144号民事判决第二项、第三项。
二、变更随州市曾都区人民法院(2017)鄂1303民初144号民事判决第一项为“上诉人曾冬梅于本判决生效之日起五日内向被上诉人随州市环宇物业管理有限公司支付2012年6月至2016年12月期间的物业服务费9423.84元，并支付违约金（自2012年6月1日起至付清之日止按中国人民银行规定的同期贷款利率计算）。”
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费50元、反诉费50元，二审案件受理费518元，合计618元，由上诉人曾冬梅负担518元，被上诉人随州市环宇物业管理有限公司负担100元。
本判决为终审判决。
审判长 杨 亘
审判员 袁 涛
审判员 李小辉
二〇一八年三月二十九日
书记员 谢 菡