天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第5880号
原告天津市子园物业管理有限公司，住所天津市南开区卫津南路北端西侧京燕大厦b-813。
法定代表人顾雁冰，总经理。
委托代理人夏立志，天津昭元律师事务所律师。
被告毛维真。
委托代理人尹劲松，天津存合律师事务所律师。
原告天津市子园物业管理有限公司与被告毛维真物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月6日、2015年10月9日公开开庭进行了审理。原告天津市子园物业管理有限公司委托代理人夏立志，被告毛维真及其委托代理人尹劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天津市子园物业管理有限公司诉称，原告系被告所购买京燕大厦商品房的前期物业服务公司，被告于2006年10月18日与天津锦嵘置业有限公司签订《天津市商品房买卖合同》，购买京燕大厦×××室房屋（房屋建筑面积：114.25平方米），并确认了天津锦嵘置业有限公司与原告签订的《前期物业管理服务合同》。被告作出关于物业服务的《确认书》与《承诺书》，《承诺书》中被告承诺同意京燕大厦《管理公约》各项条款，《前期物业管理服务合同的补充协议》及《管理公约》中均约定物业费每平米2元／月，以上房屋每月应交物业费共计228.5元。但被告从2007年9月1日至今，无故拖欠此期间应交纳的物业费，故要求：1、被告向原告支付2007年9月1日至2015年6月的物业费21364.75元；2、本案诉讼费用由被告承担。
原告向法庭提交了如下证据：证据一、商品房买卖合同，证明被告在涉案房屋居住，是本案适格的主体；证据二、天津市前期物业管理服务合同及补充协议，证明原告是该小区的物业管理单位及相关收费标准；证据三、业主公约及确认书，证明被告对前期物业合同及业主公约的确认；证据四、承诺书，证明被告已知悉管理内容，并同意管理内容及管理公约约定的事项；证据五、物业费的发票，证明被告最后缴纳物业费的时间；证据六、催缴通知单及ems回执4份，证明原告向被告催缴过物业费；证据七、物业资质，证明原告具有资质，具有收费的主体；证据八、物业纠纷接待统计表，证明原告在2011年6月14日将被告起诉至天津市南开区人民法院；证据九、前期物业管理备案证明，证明原告具有合法的收费资质；证据十、律师函，证明原告向被告催缴物业费。
被告毛维真华辩称，不同意原告的诉讼请求，原告的大部分诉讼请求超过诉讼时效，关于原告所称与被告签订物业服务合同的情况，被告不予认可，希望原告出示相应的文书。据被告调查，原告企业并没有在天津市物业管理行政机关备案登记，原告缺乏物业管理及涉案项目的经营权。据实体而言，原告是一家物业公司，但原告向被告提出的物业项目中没有按照相关规定履行物业服务的内容。原、被告双方之间物业费的定价被告亦不予认可。综上，被告请求驳回原告的全部诉讼请求。
被告向法庭提交了如下证据：证据一、照片17张，证明其中3张显示小区的消防通道被长期占用，原告作为物业公司，其六大物业管理项目，其中最重要的是保障消防畅通；其中还有3张照片显示小区内的煤气管道已经严重锈蚀，阀门及管道外壁出现严重锈蚀，说明原告疏于管理和维护，给小区的公共设施造成安全隐患，原告作为小区物业应该有维护小区安全的义务，原告没有做到维护小区安全的义务；其中2张照片显示楼内的消防栓装置无法使用，缺少水袋，摆放混乱，存在安全隐患，电梯内有小商贩在里打广告，说明原告作为物业管理公司没有尽到安全保障义务，小区曾发生入室盗窃案，同时证明原告没有履行原告的安保义务；其中5长照片说明小区楼外公共区域及垃圾存放区域存在乱摆乱放，不及时清理的现象，从而证明原告作为物业公司没有尽到日清日洁的义务；其中2张照片显示物业门卫的房屋，作为窗口单位屋内堆放杂物，不具备接待的功能，屋外挂了许多凉洗的衣服；其中2张显示楼外自行车乱放，没有人管理，楼内是私人摆放的立柜和私人自行车，占用公共空间，物业公司严重失职。
经审理查明，原告系具有物业管理资质的企业。2005年11月4日，原告与天津锦嵘置业有限公司签订《天津市前期物业管理服务合同》，合同第三条约定：前期物业管理服务期限自2005年11月4日开始，至本物业首次业主会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；合同第七条约定：竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费，住宅房屋按建筑面积每月每平方米3元由业主交纳；非住宅房屋按建筑面积每月每平方米20-22元由业主交纳（此物业费包括配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用），交纳费用时间为业主每月三日前交纳。后双方又签订了《关于“京燕大厦”前期物业管理服务合同的补充协议》，其中第二条约定：a座商品房住宅物业费为每月每平方米2元（人民币），其中：基本物业费约为每月每平方米0.65元（人民币）提供一级服务，电梯、二次供水、消防监控、安防监控等设备设施的运行、维护、管理费用约为每月每平方米1.35元（人民币）。2006年12月16日，被告签署了《确认书》，其中载明：其已经全文阅读《前期物业管理服务合同》和《业主公约》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守。同日，被告在原告交付的《承诺书》中签字认可，在《承诺书》中同意遵守“京燕大厦a座管理公约”内的一切条款及有关修订。
另查，坐落天津市南开区卫津南路×××房屋系被告所有，该房屋建筑面积为114.25平方米，每月应交纳物业管理费228.5元，被告自2007年9月16日始至今未向原告缴纳物业管理费。2011年6月14日，原告在本院物业纠纷接待室登记，向被告主张支付物业费，2012年6月25日，本院予以立案，案号为（2012）南民初字第4326号，2012年9月12日，原告向本院撤回了起诉。2013年7月24日，原告再次在我院物业纠纷接待室登记，向被告主张支付物业费，本院于2015年6月26日予以立案。
再查，本院在审理原告管理的上述小区相关案件中查明，原告在实施物业服务中存有瑕疵。
以上事实有原、被告当庭陈述及相关证据予以证实。
本院认为，原告依据与天津锦嵘置业有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》，对被告居住的小区实施物业管理，合同对双方当事人的权利、义务等均做出明确约定，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效。原告依据物业管理服务合同约定的事项，已实际为小区全体业主提供了物业管理服务，被告应按时支付原告物业服务费。
关于被告抗辩的时效问题，现有证据表明，原告自2011年6月14日向被告主张权利，故本案诉讼时效应从2009年6月15日开始起算，自2009年6月15日至2015年6月30日，被告欠付原告物业服务费的金额为16566.25元。另，本院在审理相关案件中查明，原告在实施物业服务中存有瑕疵，故对被告应交物业管理服务费的数额予以酌减10%。原告主张2009年6月15日之前的物业费，已经超过诉讼时效，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
本判决生效后十五日内，被告毛维真给付原告天津市子园物业管理有限公司2009年6月15日至2015年6月30日期间的物业管理服务费16566.25元的90%即14909.6元；
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。
案件受理费334元，原告天津市子园物业管理有限公司负担162元，被告毛维真负担172元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 张俊敏
人民陪审员 朱志萍
人民陪审员 刘咏梅
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 杨 倩
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。