浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5534号上诉人（原审被告）：邵永成，男，1963年10月25日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：杨宝琴，浙江通纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：姜红祥，男，1969年3月12日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：ＸＸ，浙江泽道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王有德，男，1960年8月22日出生，汉族，住淳安县，现在浙江省南湖监狱服刑。原审被告：邵永松，男，1949年11月9日出生，汉族，住淳安县。委托诉讼代理人：邵兴华，男，1978年9月29日出生，汉族，住淳安县，系邵永松儿子。上诉人邵永成因与被上诉人姜红祥、王有德、原审被告邵永松确认合同无效纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2015）杭淳民初字第766号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院认定：2005年6月23日，王有德（乙方）与邵永成（甲方）签订《合作协议》一份，约定甲方将坐落于千岛湖东庄村旧房拆建，因资金困难甲方自愿就拆旧建新与乙方合作建设，甲方负责拆旧建新的所有审批手续，而且审批土地面积110㎡，高为5.5层以上，在规定外超层次由乙方承担经济责任，甲方提供道路土地及周围空间用地，对村里的邻居的事情负责处理协调好，同时保证乙方施工中一切顺利，如甲方原因引起中途施工困难承担赔偿乙方的一切经济损失。乙方房子建好后，将新房第一层、第二层、第三层（除楼梯面积外）给甲方并无偿提供，其余建筑面积由乙方支配甲方无权干扰。楼梯属公用面积，所在住户共同使用，甲方不得以任何理由阻扰，或者承担一切经济责任。在做房屋使用证时，住户与甲方签订协议并公证，防止今后国家征用赔偿发生争议。2007年3月14日，姜红祥（乙方）与王有德（甲方）签订《集资建房协议》一份，约定甲方将东庄公寓2号楼5层中套大约88.23平方米给乙方长期使用，乙方给甲方每平方米1580元，甲方在2007年3月底将房子交给乙方。王有德于2007年5月29日出具收款收据，收取姜红祥购房款139400元。2013年4月，因淳安县撤村建居工作所需，前述房屋被列为国家征收范围，房屋整体腾退拆除。姜红祥于2014年6月4日向淳安县千岛湖镇人民政府领取了涉案房屋的重置价85626元。2015年11月2日，姜红祥诉至一审法院，请求判令：1、确认姜红祥与王有德于2007年3月14日签订的《集资建房协议》无效；2、姜红祥、邵永松、王有德共同返还姜红祥剩余购房款53777元；3、姜红祥、邵永松、王有德共同支付购房款139403元自2007年3月15日始至2014年6月4日止按年利率5.15%计算的利息51850元；4、姜红祥、邵永松、王有德共同支付购房款53777元自2014年6月5日始至2015年10月27日止按年利率4.6%计算的利息3450元。（涉案房屋的重置价85626元姜红祥已从诉讼请求中予以扣除）原审法院认为：一、姜红祥与王有德之间签订的《集资建房协议》效力问题。原审法院认为集体所有的土地上房屋出售给集体经济组织成员以外的房屋买卖合同应属无效。姜红祥不是被邵永成所在集体经济组织成员，姜红祥与王有德之间签订的《集资建房协议》虽名义为集资建房，但实际为转让房屋协议，该协议的标的物为农村房屋。农村房屋转让必然涉及宅基地使用权的转让，因此该房屋买卖必须符合有关宅基地使用权转让的法律规定。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定。由于买受人不属于诉争房屋所在村集体经济组织成员，故买受人不具备受让涉案房屋的主体资格。买卖行为违反了法律、行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。故姜红祥与王有德之间签订的《协议书》应当认定为无效。二、邵永成、王有德是否应共同承担返还购房款及支付利息的责任。原审法院认为应承担共同责任。理由是：1、姜红祥是基于邵永成与王有德之间合作建房关系，向王有德支付购房款。2、根据邵永成、王有德之间的合作建房行为，邵永成提供宅基地，无偿获得1-2-3层房屋的所有权，王有德负责承建并出售房屋，双方属于利益共同体，对于姜红祥而言邵永成与王有德为共同出卖人，合作建房系邵永成与王有德的内部关系，王有德收取了购房款，邵永成享受了拆迁利益，邵永成、王有德对外应共同承担责任。综上，邵永成、王有德应当共同返还购房款及利息。邵永松因不是合同的相对人且也没有与王有德进行合作建房，故无需承担民事责任（至于邵永成与邵永松之间的内部关系，由邵永成与邵永松自行协商解决）。三、承担责任的范围。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。姜红祥未主张房屋的增值损失，仅主张返还购房款及支付利息，利息计算亦未超过中国人民银行同期同类贷款利率，应予支持，但利息计算错误，予以调整。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，于2017年6月20日判决：一、姜红祥与王有德于2007年3月14日签订的《集资建房协议》无效。二、邵永成、王有德于判决生效之日起十日内共同返还姜红祥购房款53774元并支付利息54608.6元。三、驳回姜红祥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2482元，由邵永成、王有德负担。宣判后，邵永成不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定基本事实不清。一审判决认定：“2007年3月14日，姜红祥与邵永成签订《协议书》一份……”，而该认定的形成，基于一审法院对姜红祥提交的证据——协议书及见证书的真实性予以采信和认定。但从庭审调查所查明的事实来分析，一审判决认定的前述事实不清甚至是错误：l、庭审中，邵永成一再申明，该协议书是在房子建成后，基于邵永成与王有德的合作建房协议约定，应王有德的要求，在王有德提供的空白（格式）协议书的甲方处签了名，签署该协议书的目的是按合作协议约定与王有德分割已建成的房产。邵永成与姜红祥不认识，也从未签署过该协议书，邵永成与姜红祥不是合同相对方；2、王有德对邵永成的陈述予以认可；3、姜红祥虽未直接认可邵永成陈述的事实，但确认法律服务所出具的见证书是在邵永成不在场的情形下事后与王有德一起到法律服务所办理的，并为此交纳见证费；4、庭审后邵永成的代理律师已将相关法律服务所涉及虚假见证一事向淳安县司法局作了汇报，该局已向相关法律服务所及当时提供见证服务的法律工作者做了调查，已查明不仅是本案，凡王有德因合作建房协议分到的房子所涉的购房合同（协议书）均涉及虚假法律见证。综上所述，一审判决混淆概念，把邵永成及王有德均认可的在王有德提供的空白协议书上签字这一事实移花接木，变为邵永成及王有德均认可邵永成与姜红祥签署《协议书》的真实性。但一审判决对此避而不谈，最终对本案的关键事实认定不清甚至错误。二、一审判决未对姜红祥的过错责任作合理认定。基于姜红祥明知向王有德购买的房产系农村集体土地所建，且其亦非该房产所在集体经济组织成员，因此，姜红祥与王有德的过错责任是相当的，但一审判决却丝毫未考虑姜红祥的积极过错责任，亦属事实认定不清。综上，请求判令：1.撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回姜红祥对邵永成的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由姜红祥、王有德承担。被上诉人姜红祥答辩称：一、邵永成与姜红祥签订的《协议书》签名真实，双方亦按该协议实际履行。邵永成一再申明，其系格式协议书签字，并未与姜红祥面对面确认，法律服务所见证该协议属于虚假见证。姜红祥认为，在邵永成签字确认协议时，协议内容和条款已经明确，邵永成对协议内容亦是明知，且是作为与王有德合作建房基础上履行其内部分工职责的行为。淳安县司法局并未认定法律服务所见证协议系虚假见证。所以，邵永成所谓的虚假见证、所谓的格式协议均是不想承担法律责任的推诿之词。二、邵永成与王有德应承担共同责任。姜红祥提供资金，邵永成与王有德提供房屋，邵永成与姜红祥、王有德间属于房屋买卖关系。姜红祥虽然付款给王有德，但邵永成签名的协议书明确双方经济往来已结清，无债权债务，即邵永成已经确认王有德具收姜红祥的房款即为邵永成收取的购房款。现双方的购房关系被确认无效，作为与王有德共同收取购房款的邵永成应当与王有德共同承担返还责任。一审判决关于邵永成与王有德应共同承担的认定与事实相符，符合法律规定。三、双方承担责任的范围。邵永成认为，姜红祥未承担过错责任。姜红祥认为，姜红祥在东庄村向邵永成和王有德购房时，协议载明后续可以办理相关产权证书，同时如拆迁按照面积分配拆迁款。而目前政府拆迁，享有拆迁利益的系邵永成，姜红祥因购房行为的不合法性不仅没有享受拆迁利益，反而损失巨大。本次起诉姜红祥尚未主张房屋增值损失，而仅仅要求支付相应利息，实际早已超出姜红祥应承担的责任。一审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持。被上诉人王有德在本案二审期间未进行答辩。针对邵永成的上诉，原审被告邵永松称，其不清楚邵永松的房子是怎么到姜红祥手上，是有人冒充签了邵永成的名字。邵永松只跟王有德之间有合同。二审中，上诉人邵永松、被上诉人姜红祥、王有德及原审被告邵永松均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，对原审判决所认定的事实本院予以确认。本院认为，一、邵永成作为农村宅基地使用权人，与王有德以“合作建房”的形式“拆旧建新”，一方出地并完成建房审批，一方落实资金并承建；建造完成后，宅基地使用权人取得约定的新房，其余部分则概括授权王有德自由处分。就王有德自由处分的新房，王有德与姜红祥签订《集资建房协议》，王有德收取房款，姜红祥取得房屋，完成交易，事实清楚。根据《合作协议》及《集资建房协议》的主要内容应当认定姜红祥与邵永成之间系一方给付金钱，一方交付房屋的房屋买卖合同关系。邵永成主张其与姜红祥不是合同相对方，与协议的内容及其实际履行的事实不符；邵永成授权王有德处分房屋意思表示明确、《合作协议》及《集资建房协议》签名真实。因房屋买受人姜红祥并非房屋所在地的集体经济组织成员，其通过与邵永成进行房屋买卖的方式变相取得案涉房屋的宅基地使用权，违反了法律的强制性规定，原审认定该《集资建房协议》无效，当属正确。二、因千岛湖镇撤村建居，邵永成案涉宅基地上的房屋被整体拆除；房屋买受人取得了所购房屋的补偿，宅基地使用权人取得了剩余房屋及附属设施的相关补偿；故因合同无效的相互返还已无可能及必要。三、案涉房屋及用地的性质合同双方系明知，因此对合同无效双方均存在过错，但邵永成作为农村宅基地使用权人及法定的房屋所有权主体，将依法被限制转让的农村房屋概括授权王有德出卖给他人，过错显然更大，故应承担主要责任。姜红祥取得的拆迁补偿，数额大大低于其支付的购房款；邵永成在未出资的情形下，实际取得了拆迁中的相应补偿，因此可以认定邵永成取得的拆迁权益系基于宅基地使用权及占用他人资金所得。姜红祥在本案中诉请的是购房款与补偿款间差额部分的损失及邵永成占用其房款期间的利息损失。原审根据当事人的主张和举证，判决支持姜红祥就房款差额所产生的损失赔偿请求，符合事实与法律；对姜红祥提出的房款被占用所产生的损失赔偿请求，原审作出的判决与双方当事人间的损益及责任基本相符，利益衡平尚属合理。四、王有德与邵永成系合作建房，双方有着共同利益；根据二人的合作方式、在房屋出售过程中的具体分工及《协议书》的相关内容，原审认定其系房屋的共同出卖人，合作建房系王有德与邵永成的内部关系，两人应共同对外承担责任，依据充分，并无不当。邵永成与王有德之间的权利义务及各自的责任，可依法另行解决。关于邵永成提出的案涉房屋实际产权人应为邵永松，邵永成无须承担本案责任的问题，系邵永成与邵永松的内部问题，可根据案涉房屋的建造审批情况及拆迁补偿款的领取情况，双方另行解决。综上，邵永成的上诉事由及上诉请求本院不予支持；原审判决事实认定清楚、法律适用正确、程序合法，实体处理亦未失当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2482元，由邵永成负担。本判决为终审判决。审判长 李 骏审判员 徐 丹审判员 金瑞芳二〇一七年十二月二十日书记员 曹姝隽