西安市新城区人民法院
民 事 判 决 书
（2008）新民初字第1461号
原告中国建设银行股份有限公司西安新城支行，住所地西安市南新街29号。
负责人陈国红，该行行长。
委托代理人孙继民，陕西丰采律师事务所律师。
被告谢治中，男，1962年11月20日出生，汉族，原中富集团管理部职员。
被告陕西富庆房地产开发有限责任公司，住所地西安市高新区火炬路1号3号D座七层。
法定代表人高剑平，该公司董事长。
委托代理人王朝辉，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人雷西萍，陕西法智律师事务所律师。
被告杨凌中富绿色硅谷股份有限公司，住所地杨凌区渭惠东路10号。
法定代表人高剑平，该公司董事长。
委托代理人王朝辉，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人雷西萍，陕西法智律师事务所律师。
被告西安中富实业（集团）有限公司，住所地杨凌区渭惠东路10号。
法定代表人高剑平，该公司总经理。
委托代理人王朝辉，陕西法智律师事务所律师。
委托代理人雷西萍，陕西法智律师事务所律师。
第三人孙灏，男，1984年4月27日出生，汉族，西安建筑科技大学学生。
委托代理人许春娥，女，1958年3月25日出生，汉族，西安铁路中心医院退休职工。
原告中国建设银行股份有限公司西安新城支行（以下简称建行新城支行）与被告谢治中、陕西富庆房地产有限责任公司（以下简称富庆公司）、杨凌中富绿色硅谷股份有限公司（以下简称杨凌中富公司）、被告西安中富实业（集团）有限公司（以下简称中富集团公司）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建行新城支行的委托代理人孙继民，被告谢治中、被告富庆公司、被告杨凌中富公司、被告中富集团公司的共同代理人王朝辉、雷西萍以及第三人孙灏的委托代理人许春娥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告中国建设银行股份有限公司西安新城支行诉称，2003年3月31日原告与被告谢治中签订《中国建设银行个人住房借款合同》，《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，由原告提供借款300000元，借款期限为15年，谢治中以其借款购得的房屋（坐落于西安市安东街中富新村商住楼X幢X单元X层XXX号）作为抵押，办理了抵押登记手续。并与被告富庆公司签订《中国建设银行个人住房借款保证合同》，由被告富庆公司承担连带保证责任。与被告杨凌中富公司签订《抵押合同》，办理了抵押登记，由被告杨凌中富公司承担抵押担保责任。合同履行期间，由于被告谢治中违约未还款，根据双方借款合同的规定，现原告依法提起诉讼，要求判令1、被告谢治中偿还截至2008年1月17日的贷款本息246909.25元（其中本金239531.51元、利息7377.74元）及至给付之日的利息罚息。2、抵押合同有效，原告对抵押物位于西安市安东街中富新村商住楼X幢X单元X层XXX号房屋享有优先受偿权。3、被告杨凌中富公司以太白县南滩的1000亩土地对上述债务承担抵押担保责任。原告对该抵押土地享有优先受偿权。4、被告富庆公司对上述债务承担连带责任。
被告谢治中辩称，签订合同属实，因谢治中原在中富集团管理部工作，借款还到2005年7月5日。因富庆公司一直没有实际交房，故与富庆公司签订回购协议，约定：富庆公司将银行贷款给谢治中，谢治中给原告还借款。由于富庆公司未履约，故谢治中未还贷。现表示如果富庆公司交房，其愿意按贷款期限15年还贷。
被告陕西富庆房地产开发有限责任公司辩称，保证合同属实，富庆公司愿意按合同约定承担保证责任。
被告杨凌中富绿色硅谷股份有限公司辩称，抵押合同属实，并已办理抵押登记，杨凌中富公司愿意承担抵押担保责任。
被告西安中富实业（集团）有限公司辩称，2003年3月中富集团公司为了融资需要，安排公司员工以个人名义向银行申请个人住房贷款，银行发放贷款后，集团公司从以个人名义开办的银行卡上将款项提取，银行卡同时由集团公司控制，没有发到个人名下，个人没有卡也没有还过款。中富集团公司是本案的实际借款人，作为实际借款人其表示愿意偿还借款本息。
第三人孙灏辩称，2004年12月16日，第三人与富庆公司签订位于西安市安东街中富新村X幢X单元X层XXX号商品房买卖合同，并支付了所有房款。虽居住多年，但至今没有办理房产证。因本案涉及第三人所购的房产，故申请以第三人身份参加诉讼。要求判令原被告签订的个人住房借款合同，个人住房抵押合同无效，以维护第三人的合法财产。
经审理查明，2003年3月31日原告建行新城支行与被告谢治中签订了《中国建设银行个人住房借款合同》，《中国建设银行个人住房借款抵押合同》，约定由原告建行新城支行向借款人谢治中发放贷款300000元，期限15年，贷款月利率为千分之4.2，划款方式为专项划款，贷款偿还方式为等额本息偿还法。被告谢治中以西安市安东街中富新村商住楼X幢X单元X层XXX号，建筑面积为116.86平方米房屋为借款提供抵押担保。该抵押进行了抵押登记，原告建行新城支行取得了他项权利证书。当日原告建行新城支行与被告富庆公司签订了《中国建设银行个人住房借款保证合同》，由被告富庆公司承担连带保证责任，保证担保的范围：贷款金额及利息（包括罚息）、借款人应支付的违约金、赔偿金和原告实现债权而发生的费用等。上述三份合同，于2003年4月4日进行了公证。
2003年4月7日，原告建行新城支行如约发放贷款300000元，将贷款打入被告富庆公司的账号XXXXXXXXXX。2007年4月12日，原告建行新城支行与被告杨凌中富公司签订《抵押合同》，被告杨凌中富公司以其位于太白县南滩1000亩国有土地使用权为被告个人在原告的借款提供抵押担保，办理了抵押登记，被告杨凌中富公司承担抵押保证责任。截止2008年1月17日谢治中名下尚欠原告借款本金239531.51元、利息7377.74元。
2004年12月16日，被告富庆公司将位于西安市安东街中富新村7幢2单元8层805商品房出售给第三人孙灏，并签订商品房买卖合同，第三人孙灏支付了全部房款，并实际居住使用该房。
本案在审理期间，被告富庆公司、中富集团公司向法院提交书面情况说明与承诺，自认原告所诉的借款关系的实际借款人是中富集团公司，被告个人并未使用原告的借款，个人不应承担责任。富庆公司及中富集团公司有义务并愿意归还借款本息。被告谢治中称贷款开始一直由自己偿还，未能提供证据。
上述事实，有借款合同、借款凭证、抵押合同、保证合同、公证书、收据及当事人陈述等在卷佐证。
本院认为，被告富庆公司、中富集团公司在明知个人没有真实的住房买卖合同的情况下以个人名义与原告签订了个人住房借款合同，实施了借款行为，原告发放借款后，被告富庆公司、中富集团公司也按借款合同的约定向原告履行了部分还款义务，是本案实际的借款人，故应认定该借款合同、抵押合同有效，依法予以解除。但被告富庆公司、中富集团公司在实际使用借款后，未按时履行还款义务，构成违约，原告依约要求提前收回借款本息，于法有据，应予支持。被告谢治中称自己偿还部分贷款，未能提供证据，本院对此不予采信。被告杨凌中富公司与原告建行新城支行之间签订的抵押合同，双方意思表示真实，内容不违反法律规定，已进行抵押登记，应属有效，虽其抵押他项权利证上记载的存续期为一年，但此约定对担保物权的存续不具有法律约束力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十四条第三项、第三十八条、第四十一条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十二条的规定，判决如下：
1、被告陕西富庆房地产有限责任公司、被告西安中富实业（集团）有限公司以被告谢治中名义与原告中国建设银行股份有限公司西安新城支行签订的个人住房借款合同和抵押合同有效，予以解除。
2、本判决生效后十日内被告陕西富庆房地产有限责任公司、被告西安中富实业（集团）有限公司向原告中国建设银行股份有限公司西安新城支行偿还被告谢治中名下的借款本金239531.51元、利息7377.74元（计至2008年1月17日）及至判决给付之日的利息（按约定利率计算）。
3、原告中国建设银行股份有限公司西安新城支行对被告杨凌中富绿色硅谷股份有限公司位于陕西省太白县南滩的1000亩土地的使用权享有优先受偿权。
4、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
诉讼费5143元，由被告中富集团公司、富庆公司承担（原告已预交，由被告随上述款项直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 韦 东
代理审判员 张建文
代理审判员 晏航舰
二〇〇八年九月十九日
书 记 员 张小妮