天津市宝坻区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宝民初字第6268号
原告：李志楠，女，1990年5月13日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
委托诉讼代理人：袁学忠，天津槟郝律师事务所律师。
委托诉讼代理人：董荣胜，天津瀚洋（滨海）律师事务所律师。
被告：史新新，男，1986年12月20日出生，汉族，居民，住天津市宝坻区。
第三人：李祖荣，女，1974年7月2日出生，汉族，农民，住天津市宝坻区。
第三人：中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行，住所地：天津市宝坻区东城南路3号。
负责人：寇玺栋，该支行行长。
委托诉讼代理人：何静涛，该支行职员。
委托诉讼代理人：姚连凤，该支行职员。
原告李志楠与被告史新新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。本院向史新新住所地宝坻区龙第世家花园××留置传票，通知其应诉。2015年7月27日，案外人李祖荣持传票到本院，称其已从史新新手购买该房屋并已经入住。后李祖荣向公安机关报案，公安宝坻分局于2015年8月21日对史新新以合同诈骗立案侦查。2015年8月27日，本案中止诉讼。2016年9月9日，本院裁定本案转为普通程序。2017年1月11日，李祖荣递交诉状申请参加诉讼，1月13日本院通知其作为本案第三人参加诉讼。2月3日，史新新向本院提交解除取保候审决定书，本案恢复审理。因涉及涉诉房屋抵押权问题，2月8日，本院通知中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行（以下简称农行宝坻支行）作为本案第三人参加诉讼。3月6日公开开庭进行了审理。原告李志楠及委托诉讼代理人袁学忠、董荣胜，被告史新新，第三人李祖荣、第三人农行宝坻支行的委托诉讼代理人何静涛、姚连凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李志楠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.被告史新新将坐落于宝坻区龙第世家××房屋（总价款约700000元，原告已给付350000元，尚欠350000元未付）交付原告李志楠，并协助原告李志楠办理所有权转移登记手续。事实和理由：2014年3月27日，被告从原告处借款350000元，用被告名下坐落于宝坻区××××世家花园××房屋作抵押登记，以保证原告债权的实现。2014年4月15日，被告欲偿还借款，要求原告撤销房屋他项权，原告撤销他项权后，被告未能还款。后双方于2014年4月26日签订《房屋买卖合同》，约定被告将宝坻区龙第世家××房屋出售给原告，总价款700000元，并约定被告此前从原告处的借款350000元作为购房款；同时要求被告立即清偿房屋贷款，双方办理产权变更手续后，原告将剩余购房款一次性给付原告。但被告不仅未清偿银行抵押贷款，反而将房屋再次抵押给他人。被告行为侵害了原告合法权益，故提起诉讼。
史新新辩称，其与李志楠之间不存在房屋买卖关系，之前李志楠从事个人放贷，其从李志楠手借过钱，一共借款230000元，用房证作抵押，给李志楠出具了空白条，在签名上面没有钱数。后来从别人处借款偿还了向李志楠借款的本息，还款后双方共同去房管局撤销了他项权，但李志楠没有返还借条。现在其与李志楠之间不存在任何法律关系，不同意李志楠的诉讼请求。
李祖荣诉称，2014年10月20日，经中介机构居间介绍其与史新新签订房屋买卖合同，约定其购买史新新名下宝坻区龙第世家××房屋，价款750000元，已付315000元，史新新已向其交付房屋，现已入住，但未能办理过户手续。在与史新新签订合同时不知道存在原、被告之间存在纠纷，史新新也没有说房屋已卖给原告，否则不会购买该房屋。从原、被告的陈述看，双方之间是债权债务关系，不是房屋买卖关系，故要求史新新继续履行与李祖荣签订的房屋买卖合同，并配合办理房屋过户手续。
农行宝坻支行述称，农行宝坻支行对原、被告之间及第三人李祖荣与被告之间签订的房屋买卖合同均不知情。根据史新新与农行宝坻支行签订的《个人购房担保借款合同》的约定，抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分，不论涉诉合同是否成立是否有效，被告出售抵押房屋均未向农行宝坻支行报告或事后取得同意。如双方有任何一方同意并能够实际偿还贷款，农行宝坻支行同意办理撤押手续。
李志楠对李祖荣诉讼请求辩称，虽然李祖荣与史新新之间存在房屋买卖合同关系，但是对于原告的诉请而言，原、被告之间的房屋买卖合同是有效的，故对李祖荣的请求不发表意见。
史新新对李祖荣诉讼请求辩称，与李祖荣之间存在房屋买卖合同关系，李祖荣已支付购房款315000元，但是现在没有能力清偿房屋剩余贷款，不能办理过户手续，同意由李祖荣代偿房屋贷款后，配合李祖荣办理过户手续。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
一、李志楠与史新新之间是否存在房屋买卖合同关系
李志楠提交下列证据印证存在合同关系：1、2014年4月26日签订的《房屋买卖合同书》，甲方为史新新，乙方为李志楠，丙方为天津市宝坻区美好平安信息房屋中心，合同约定甲方把龙第世家××房屋转让给乙方，成交价700000元；该房屋已经设定抵押，甲方收到乙方房款后办理抵押权注销手续；合同签订日，乙方应付甲方定金50000元，还约定其它付款方式：甲乙双方协商，乙方于2014年4月25日交于甲方现金300000元整，甲方用于还清该房屋贷款，剩余房款乙方于办理过户手续当日交清；合同第八条约定丙方为甲乙双方提供中介服务，收取成交总价2%的服务费，甲乙双方各负担1%即7000元。该合同仅有史新新和李志楠签字，丙方未签字或盖章。原告拟证明原、被告在意思表示真实的情况下签订上述房屋的买卖合同，合法有效。史新新承认签字属实，但称签字时是没有其它手写文字内容的空白合同。2、2014年4月26日史新新出具的收条“今收到李志楠交来购房订金伍万元整及部分房款叁拾万元整，共计叁拾伍万元整”。拟证明原告支付了定金50000元及部分房款300000元。史新新承认签字属实，但称签字时没有具体内容。3、《天津市房地产权证》一份，产权人是史新新，核发日期2011年8月19日，拟证明原告为了保证自己权益的实现，曾于2014年3月27日对涉诉房屋做过他项权登记。史新新称是向原告借款时将房证抵押给原告的，2014年4月15日在房管局门口偿还原告200000元，双方撤销了抵押，但偿还款后原告一直没有归还房证，后补办了房证。4、2015年1月16日手机短信截图一份，通信双方是原、被告，拟证明原、被告之间就被告从原告处用款以及签订买卖合同的相关事项，被告有过承诺。史新新称内容属实，但对证明目的不认可。第三人李祖荣和农行宝坻支行对李志楠证据不发表意见，称与己方无关。
据宝坻区不动产事务登记中心档案显示，李志楠与史新新于2014年3月27日签订了《抵押借款合同》，李志楠为抵押权人，史新新为抵押人，史新新将涉诉房屋抵押给李志楠，向李志楠借款200000元，期限至2014年9月26日。同日，双方办理了他项权登记。2014年4月15日，双方办理了抵押权注销登记。
第三人李祖荣报警后，公安部门分别找了相关人员进行调查了解，史新新始终承认与李志楠之间是抵押借款关系，用房屋抵押。李志楠承认是抵押借款关系，称2014年3月27日，史新新向其借款250000元，因房屋已有200000元借款抵押，为图省事就做了200000元的他项权。2014年4月15日，史新新想还我钱，让我先把他项权撤了，我俩就去房管局撤销了他项权，史新新答应过几天给钱，但一直没给。2014年4月26日，史新新说还不了借款，把涉诉房屋卖给我，我俩签署了房屋买卖合同，价款700000元，然后史新新给我出具了收350000元房款的收据，实际没有给付史新新房款，这350000万元包括借款250000元和约定的利息。
二、李祖荣与史新新之间是否存在房屋买卖合同关系
李祖荣提交下列证据印证存在合同关系：1、2014年10月2日，通过天津仁道房地产经纪有限公司居间，李祖荣与史新新就涉诉房屋签订的《房屋买卖居间合同》及交纳居间费5000元的收条，合同约定价款750000元。合同签订后，李祖荣给付史新新定金20000元，因房屋过户有手续费，李祖荣不愿意承担致合同没有履行而解除。2、2014年10月20日，通过天津市美信房地产经纪有限公司居间，李祖荣与史新新就涉诉房屋签订的《房屋买卖合同》及交纳居间费1000元的收条，同时提交史新新为李祖荣出具的收条4张，分别载明史新新20**年11月30日收部分房款300000元、2015年1月31日收部分房款2000元、2015年4月30日收部分房款3000元并将费钥匙、水卡、电卡交于李祖荣，2015年5月31日收部分房款10000元；上述款项合计315000元（包括第一份合同签订后给付的定金20000元）。该份合同签订后，史新新于2015年4月30日将涉诉房屋交付李祖荣，现李祖荣已入住。史新新对上述证据的真实性没有异议；李志楠和农行宝坻支行不发表质证意见。
三、偿还贷款问题
2011年7月7日，史新新与农行宝坻支行签订《个人购房担保借款合同》，史新新向农行宝坻支行借款380000元，用于购买涉诉的宝坻区××××世家花园××号，并用该房屋作抵押，期限2011年8月4日至2041年8月3日。2015年8月4日，史新新开始出现违约，不能正常还贷。2016年10月13日，农行宝坻支行提起诉讼[案号：（2016）津0115民初8646号]，要求解除与史新新签订的借款合同，史新新偿还欠付的贷款本息。本院经审理于2016年12月5日作出（2016）津0115民初8646号民事判决，判决：一、解除原告中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行与被告史新新签订的编号为××的《个人购房担保借款合同》；二、被告史新新于判决生效后10日内偿还原告借款本金362118.84元、利息25608.91元（截至2016年10月4日），本息合计387727.75元；三、被告史新新于判决生效后10日内，以本金362118.84元为基数，按照合同约定的罚息利率和复利向原告支付自2016年10月5日起至本判决确定给付之日止的利息；四、驳回原告其他诉讼请求。诉讼费3558元，由被告史新新负担。该判决2017年1月9日发生法律效力。庭审中，原告李志楠表示如果原、被告双方的房屋买卖合同能够履行，愿意偿还银行房屋剩余贷款；第三人李祖荣亦同意代被告史新新偿还该涉诉房屋剩余贷款，史新新同意由李祖荣代偿贷款。
本院认为，房屋买卖合同属于买卖合同中特殊的一种买卖合同，是出卖人将房屋交付并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。除具备买卖合同的一般法律特征外，因房屋买卖合同标的物为不动产，所有权的转移必须办理登记手续，属于法律规定的要式法律行为。从表现形式上看，涉诉房屋存在两份买卖合同，史新新存在“一房二卖”的行为，是否构成“一房二卖”是案件焦点问题。从当事人的诉辩主张看，设定抵押权的房屋转让后对买卖合同效力是否有影响是本案需要解决的问题，即房屋抵押权存续期间，抵押人未经抵押权人同意，对外签订的房屋买卖合同是否有效及如何履行以及代偿贷款等问题也成为案件焦点问题。本院综合当事人的举证、质证意见，结合业已查明的案件事实，对焦点问题评判如下：
一、关于李志楠提交的与史新新签订的房屋买卖合同问题
首先，可以肯定地说，史新新用涉诉房屋抵押向李志楠借款，并在房管局签订抵押借款合同，办理他项权登记手续并备案，双方之间存在借款合同关系。其次，李祖荣报案后，史新新在公安部门的陈述始终承认与李志楠之间存在借贷关系，不承认是房屋买卖，且称已偿还借款。李志楠承认借贷关系，称是因史新新无力还贷才卖房并签订买卖合同。第三，李志楠在诉状中称，2014年3月27日被告用房屋作抵押从原告处借款35万元；在房管局备案的抵押借款合同载明借款200000元；在公安部门陈述2014年3月25日借款250000元，因房屋已有抵押，故设定200000元的他项权。第四、2014年4月26日，史新新出具了收350000元的收条，但史新新对此有异议，且李志楠当日并没有给付该笔款项。从上述证据看，原告诉状所述2014年3月27日被告向其借款350000元显然不实，至于李志楠对抵押借款合同与其在公安部门的陈述数额不符所作解释不影响本案的处理。李志楠提交的房屋买卖合同约定了向中介机构交纳服务费，但合同没有中介机构签章，该合同存在瑕疵。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。李志楠坚持认为双方之间是房屋买卖合同关系而不是借贷关系，史新新称此前双方是借贷关系，但借款已还清，且双方已办理撤押手续，不再欠付李志楠任何款项，故已经不存在借贷关系。因本案涉及第三人李祖荣和农行宝坻支行权利的保护，李祖荣为有独立请求权的第三人，提出了独立的诉讼请求，对李祖荣请求的审理和裁判应为本案主导地位，李志楠与史新新之间的纠纷次之。因李志楠否认借贷关系，史新新亦称已还清借款，双方均表示现已不存在借贷关系，故不宜根据上述司法解释裁判。李志楠坚持认为与史新新之间系房屋买卖合同关系，前文已述二人之间的房屋买卖合同存在瑕疵，从房屋的现状看，因李祖荣已经入住，即使李志楠提交的合同真实有效，也出现了履行不能的障碍。
二、关于李祖荣提交与史新新房屋买卖合同的效力问题
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”《物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉诉房屋设定有第三人农行宝坻支行的抵押权而无法办理所有权转移登记手续，但根据上述法律的规定，未办理登记过户的后果是标的物所有权及其他物权不能转移，并不必然导致涉诉合同无效后果发生。上述《物权法》的规定确定了以转让价金物上代位为主导、抵押权追及效力为补充的抵押物转让制度，以实现抵押权人与抵押物买受人和受让人之间的利益平衡。涉诉房屋虽然附载抵押权，但未违背法律禁止性规定，不影响合同的效力。综上，李祖荣与史新新20**年10月20日签订的《房屋买卖合同》，是双方真实的意思表示，并不违反法律和社会公共利益，根据自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则，应认定为有效合同。
三、本案涉诉合同的履行问题
即使李志楠与史新新之间的房屋买卖合同为有效合同，现李志楠与李祖荣均未办理产权登记，虽然根据物权法的规定，房屋所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的现实作用。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；第十条规定，出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持。上述司法解释虽是针对动产，但其精神应当值得借鉴和参考。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条规定，出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。涉诉房屋已交付李祖荣，可以证明史新新向李祖荣履行了合同约定的交付义务，仅是所有权未发生变更。庭审中李祖荣要求继续履行合同，并同意代偿涉诉房屋抵押贷款，以涤除抵押权，第三人农行宝坻支行表示同意。在贷款偿还后，涤除抵押权的条件成就，继续履行合同不再具有障碍，涉诉合同可以继续履行，故对李祖荣要求履行2014年10月20日其与史新新签订的《房屋买卖合同》之请求予以支持。李志楠与史新新之间仅是签订了房屋买卖合同，并未实际履行，且已经不具备履行条件，故在本案中应对李志楠的全部请求予以驳回。农行宝坻支行收到史新新偿还或李祖荣代偿的全部贷款本息后，有义务办理涉诉房屋抵押注销登记手续；史新新在涉诉房屋抵押权消灭后有义务协助李祖荣办理所有权转移登记手续。
四、关于代偿贷款本息数额的确定问题
李祖荣与史新新之间的房屋买卖合同与史新新与农行宝坻支行之间的个人购房担保借款合同虽然存在制约因素，但李祖荣作为买受人代史新新清偿债务后，即在清偿债务限度范围内取得了对史新新的债权，其可以根据合同法的规定行使抵销权，与其尚欠史新新的购房款相互抵销。《中华人民共和国担保法》第四十六条规定“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。”从上述法律规定看，代偿范围应包括利息，本院确定代偿本息的范围以（2016）津0115民初8646号民事判决书确定的范围为限，即截至2017年1月19日的贷款本息。因根据《民事诉讼法》第二百五十三条规定“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。”该判决书生效后，史新新与农行宝坻支行之间不是继续履行双方之间的贷款合同，而是履行人民法院的裁判文书，原贷款合同已经终止。史新新迟延履行该判决书确定义务的后果是加倍支付迟延期间的债务利息，迟延履行期间的利息属于滞纳金的性质，是对义务人迟延履行义务的一种惩罚性措施，李祖荣在签订买卖房屋合同过程中没有过错，其同意代偿债务已经保护了农行宝坻支行的利益，史新新未履行判决书义务产生的滞纳金不应属于李祖荣的代偿范围。另外，该判决书涉及的诉讼费虽为第三人农行宝坻支行对抵押人实现债权的费用，该费用不是贷款的孳息，是史新新恶意违约导致，应由史新新自行负担，不应纳入李祖荣代偿范围。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》第九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：
一、确认第三人李祖荣与被告史新新及天津市美信房地产经纪有限公司2014年10月20日签订的《买卖房屋合同》有效；
二、第三人李祖荣于本判决生效后10日内协助被告史新新向第三人中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行偿还涉诉房屋剩余贷款本息[按（2016）津0115民初8646号民事判决执行，利息截至2017年1月19日]，并将剩余购房款给付给被告史新新；
三、第三人中国农业银行股份有限公司天津宝坻支行收到涉诉房屋剩余贷款本息后5日内，协助被告史新新办理涉诉房屋抵押权注销登记手续；
四、被告史新新继续履行与第三人李祖荣签订的房屋买卖合同，在涉诉房屋抵押权注销登记后，协助第三人李祖荣办理涉诉房屋所有权转移登记手续，由此产生的契税等相关费用由第三人李祖荣负担；
五、驳回原告李志楠的诉讼请求。
案件受理费10800元（李志楠已交纳），保全费3540元（李志楠已交纳），合计14340元，由李志楠负担；第三人李祖荣交纳的案件受理费3913元，由史新新负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。（在上诉期内递交上诉状的同时，应向天津市第一中级人民法院预交诉讼费用，在上诉期满后七日内仍未预交的，按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 杨旭东
审 判 员 张宇倩
人民陪审员 张少义
二〇一七年七月十八日
书 记 员 杜建玥
附：本裁判文书所依据的相关法律条款
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释㈠》
第九条第一款依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第十五条出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国担保法》
第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条第二款抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。