湖南省平江县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0626民初字1623号
原告袁冲（反诉被告），男，汉族，1989年11月25日出生，住湖南省岳阳县杨林乡聚仁村委托代理人钟跃龙，男，平江县启明法律服务所法律工作者。
被告平江县智和商业运营管理有限公司（反诉原告），住所地：平江县开发区新烈士陵园。
法定代表人刘轩乐，经理。
委托代理人李团芳，女，湖南湘杰律师事务所律师。
委托代理人邓毅，男，湖南湘杰律师事务所律师。
原告袁冲（反诉被告）与被告平江县智和商业运营管理有限公司（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理后，依法由审判员李霞适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告及各自的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告袁冲诉称：2015年4月1日，原、被告签订承租平江县印象城一栋四楼整层约1000平方米的场地八年开办溜冰场和电玩城的租�合同，当日原告交纳了租金40410元、物业管理及杂费13471元、履约保证金20000元和装修押金10000元，并投入巨额资金进行场地装修、购买设备、雇请员工和广告宣传等，后被告却以影响房屋承重为由，要求原告不能经营溜冰场，同年7月1日，双方达成赔偿损失和修改租赁合同的一致意见：将原告承租一栋四楼整层改为承租四楼约一半场地计435.32平方米开办电玩城，由被告补偿原告348579元（其中付现金145000元，其余203579元以折抵自2015年7月1日至2020年6月30日的租金177460元和物业管理费26119元的形式支付，被告只需每年开具财务收据给原告）。此后原告继续投入租金和精力经营电玩城。2016年12月5日，被告以原告拖欠租金为由，向法院起诉要求解除原、被告之间的租赁合同，2017年4月13日，平江县人民法院以（2016）湘0626民初2484号民事判决书认定原、被告协商确认的“自2015年7�1日至2020年6月30日总租金177460元及物业管理费26119元已缴纳”事实，因双方同意解除租赁合同而判决解除双方的租赁合同关系，原告要求被告偿付应退租金、物业管理费及两项押金未果。请求法院判决：1、被告返还原告合同解除后应退租金153026.12元、物业管理费30046.12元、履约保证金20000元、装修押金10000元，共计213072.24元；2、由被告赔偿未返还原告213072.24元而造成原告的损失，应自2017年4月28日返还其按商业银行的贷款利率标准计算至实际返还时止；3、由被告承担本案诉讼费用。
被告平江县智和商业运营管理有限公司辩称：原、被告签订的租赁合同约定的经营范围是电玩城，原告改变经营范围应当经被告书面同意，原告未经被告同意将电玩城改为溜冰场，相关损失应当由原告承担。
反诉原告平江县智和商业运营管�有限公司诉称：反诉被告未按照双方签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》约定的须征得反诉原告书面同意，擅自将仅限电玩类别的经营范围改为溜冰场而进行装修，后因楼层承重问题被反诉原告要求停止，后反诉被告终日在经营场所干扰滋事，反诉原告迫于无奈向反诉被告补偿溜冰场前期装修费用145000元，后经岳阳三权价格评估咨询有限公司对溜冰场前期装修费用进行造价评估，评估结果为造价47030元，远低于反诉被告主张的数十万元巨额装修费用，反而是反诉被告拖欠了反诉原告自2016年7月1日至其撤离租赁场所2017年5月十个月的租金和物业管理费。法院判决双方解除租赁合同关系后，反诉原告已告知并要求反诉被告将商场内物品搬离并合同约定恢复商铺原状，但反诉被告撤离现场至今一直未履行合同约定的拆卸广告牌、维修漏水下水道等恢复商铺原状的义务�反诉原告不得不代为拆除广告牌，仍有三块至今没有拆除，另反诉被告承租期间对商铺进行装修时未对卫生间采取有效防水措施，导致卫生间污水渗漏至三楼，影响了三楼承租户正常营业，反诉人不得不垫付费用进行修缮。请求法院判决：1、反诉被告返还反诉原告溜冰场装修费用97970元；2、反诉被告支付反诉原告2016年7月1日至2017年5月1日拖欠的租金17412元、物业费4353元，合计21765元；3、反诉被告支付反诉原告代为拆卸广告牌、清理漏水下水道等恢复租赁物原状导致的各项费用共计30600元；4、反诉被告限期拆除剩余三块商铺广告牌；5、由反诉被告承担本诉和反诉费用。
原告为证实自己的主张和辩驳提供了如下证据：1、本院（2016）湘0626民初2484号民事判决书，用以证实被告已缴纳相关费用、双方签订的合同已解除的事实；2、收据4份，用以�实被告收取了原告83831元；3、被告出具的证明，用以证实原告所交的全部费用。
被告对原告提供的证据1、3的真实性和合法性予以认可，但认为不具有关联性，认为不能证实被告应当支付原告相关的款项，对证据2不予认可，认为证据只能证实陈锋交了钱，原告没有提供证据证实原告与陈峰的关系。
被告为证实自己的主张和辩驳提供了如下证据：1、平江县印象城商铺租赁与经营管理服务合同、平江印象城运营管理公约，用以证实双方的合同关系、合同约定的权利义务、原告欠被告租金和管理费；2、收据、中国建设银行网上银行电子回单，用以证实被告支付原告溜冰场装修补偿款145000元的事实；3、溜冰场前期装修现场照片、视频及情况说明、平江县印象城溜冰场在建工程装修项目价格鉴定报告，用以证实原告前期溜�场装修的实际造价为47030元、原告搬离后现场需清理的物件很多；4、平江县智和商业运营管理有限公司通知，用以证实被告在租赁关系解除后以通知的形式告知了原告将商铺内的物品搬离并恢复原状的事实；5、协议、收款收据，用以证实被告委托袁波对商铺进行了恢复原状并垫付了3万余元的事实；6、待拆除广告牌的照片，用以证实原告仍有部分广告牌没有拆除的事实；7、原告承租商铺卫生间发生漏水的照片，用以证实原告对承租商铺进行装修时致楼面漏水影响到三楼租户正常营业的事实。
原告对被告提供的证据1、2的真实性予以认可，对关联性不予认可，对证据3、4、5、6、7的真实性和关联性均不予认可。
本院对原、被告提供的证据作如下认证：
对原告提供的证据予以采信，证据1是生�民事判决书，对原、被告之间的租赁合同的事实认定和合同状态具有确定力和法律效力，证据2、3盖具了被告的印章，同时也是生效民事判决已认定的租赁合同事实，应予采信，被告以陈峰的身份不明为由不予认可不能成立，陈峰以与原告共同租赁的身份在合同文本和与被告的经济往来中多次出现，被告之前的行为对陈峰代表原告的事实是认可的。
对被告提供的证据1、2、4、6予以采信，因证据符合证据的合法性、关联性、真实性，对证据3中平江县印象城溜冰场在建工程装修项目价格鉴定报告不予采信，该鉴定是被告单方委托，缺乏合法性和真实性，对证据5不予采信，该证据是单方出具，修复项目和价格未经原告同意，缺乏真实性和合法性，对证据7不予采信，该证据只能说明房间内有渗漏现象，是否是原告租赁的范围、是否是原告的原因所致不能确定，缺乏关联性和真实性。
经审理查明：2015年4月1日，被告与陈峰（原告之妻）签订《商铺租赁与经营管理服务合同》及《运营管理公约》，由陈峰承租被告提供的平江印象城1栋4楼整层铺位（面积841.88㎡），租期自2015年7月1日至2023年6月30日，原告同日交付了铺面，陈峰与原告拟在承租的商铺开办溜冰场，并投入资金进行装修，因承租房屋承重能力不足，溜冰场装修中途终止，双方为装修赔偿问题进行了磋商，被告分四次支付了陈峰赔偿款145000元，原告与被告重新签订合同及公约（两份文件仍署2015年4月1日为签署时间），承租原铺位一半的区域（面积435.32㎡）用于电玩城经营，同时被告的现场管理人张朝林向原告出具证明，证实：“自2015年7月1日至2020年6月30日总租金177460元及物业管理费26119元已缴纳，公司每年仅需开具财务收据给袁冲”，该证明盖具了被告的公司印章。2015年4月陈峰向被告交付了一年的租赁费40410元（自2015年7月1日至2016年6月30日）及物业管理费和垃圾清理费13471元，并交纳履约保证金20000元、装修押金10000元。
原告与被告签订的《商铺租赁与经营管理服务合同》中关于租金与经营管理服务费的约定为：以8元/平方米/月的单价为标准计算，第一年（2015年7月1日至2016年6月30日）折后总费用20895元（免租六个月)，第二年折后总费用20895元（免租六个月)，第三年折后总费用41791元，第四年折后总费用45134元，第五年折后总费用48745元。关于房屋装饰修缮责任约定为：合同期内，水、电、门窗、上下水管道维护、维修等由乙方负责，并承担费用……且因乙方经营需要改变原交铺时商铺现状的，甲方有权要求乙方负责恢复原状，并承担恢复费用……因承租方商铺室内外的给排水管道渗漏或者堵塞等原因造成乙方损失的甲方不给予赔偿，且因此造成其他损失的，乙方应承担全部赔偿责任。关于违约责任的约定为：乙方逾期支付租金，按年租金的千分之三每天支付甲方违约金……在合同期内如因甲方原因不能继续履行该合同，甲方应向乙方进行按合同期限折旧的装修补偿，退还乙方缴纳的费用（实际已发生的租金、物业管理费等除外），并支付年租金的千分之三作为合同违约金。
原、被告签订的《运营管理公约》中关于物业管理费的约定为：商户铺面建筑面积435.32平方米，计缴日期自2015年7月1日至2023年6月30日止，共计8年，按1元/平方米/月收缴，协议期内总计费用41791元。
2016年12月，被告以原告违反合同约定拖欠租赁费和物业管理费为由，诉诸本院请求解除双方签订的租赁合�并要求原告支付相应费用，在案件审理期间，原告表示同意解除租赁合同，2017年4月，本院作出（2016）湘0626民初2484号民事判决确认解除双方签订的租赁合同，并驳回了被告其他诉讼请求。判决作出后，被告向原告下达限期搬离通知书，要求原告拆除广告牌、宣传牌，对卫生间漏水问题进行修缮，对残存泥沙等装修垃圾进行清除，将商铺恢复原状，4月底原告搬离了商铺，被告于同年6月将商铺向外招租。
本院认为：1、被告在租赁合同履行过程中支付原告补偿款的行为是合法的民事法律行为。原告在租赁商铺后对商铺进行溜冰场装修，后因商铺承重问题终止装修，由此双方对商铺的租赁内容进行了修改，同时被告以支付现金145000元和承诺抵付租赁费、管理费203579元的两种方式对原告的装修损失进行了补偿，该补偿行为是公民在从事民事活动�实施的民事法律行为，从案件的事实来看，被告补偿原告348579元的行为没有无效的情形存在，应当自成立之日起具有法律约束力。2、租赁合同解除的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除的法律后果是：根据履行情况和合同性质，恢复原状、采取补救措施、赔偿损失。本案租赁合同的解除，是在法院审理过程中双方的自愿解除，合同解除后，被告应当履行租赁费、管理费的退还义务，且因原告没有违反租赁合同和管理公约的约定，被告还应退还原告缴纳的履约保证金和装修押金，原告则应当搬离租赁商铺，并以诚实信用的态度尽可能的对商铺的原状进行恢复。3、关于原告的诉讼请求。原告的第一项诉讼请求事项应予部分支持，被告赔付原告203579元抵作了原告租赁商铺2015年7月1日至2020年6月30日的租赁费和管理费，现租赁合同提前解除，该笔费用应当扣除已发生的费用后退还，租赁费前两年折后价为41790元，177460-41790+40410=176080元，原告主张153026.12元在应退租赁费范围之内，物业管理费已发生22个月，13471+26119-41791÷96×22=30013元，原告主张30046.12元过高，履约保证金20000元、装修押金10000元有票据证实，应予全额退还；原告的第二项诉讼请求应予以支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十八条的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力，原、被告在租赁合同中违约条款中有关于清理条款的约定，现因被告的原因致租赁合同不能继续，被告应当及时退还租金，逾期退还的应当按约定承担年租金的千分之三每天的违约金，按最低年租金41791元计算，每日违约金可计算出125元，而原告主张的商业银行贷款利率远低于双方约定的日违约金，所以原告的该项诉讼请求应予支�。4、关于反诉原告（被告）的诉讼请求。反诉原告的第一、二项诉讼请求其实是要求撤销被告补偿反诉被告告装修款行为的法律后果的请求，因为只有补偿行为被撤销后，反诉被告才应返还装修费用和支付租金和管理费，本院视反诉原告的第一、二项诉讼请求为主张补偿行为的撤销权，但反诉原告仅提供单方委托进行的装修现场鉴定，该证据缺乏合法性和真实性不应予以采信，且因商铺已重新招租，装修现场已破坏，反诉原告应当承担举证不能的法律后果，即反诉原告不能证实补偿反诉被告装修款有重大误解和显示公平的情形，撤销不能成立，反诉原告已作出的补偿行为应予维持，反诉原告的第一、二项不应予以支持。关于第三、四项拆除、清理等恢复租赁物原状的诉讼请求，双方在租赁合同的房屋修缮条款中确实有反诉被告恢复商铺原状的约定，但反诉原告并�有提供反诉被告在搬离时造成了严重影响商铺正常使用状态的事实证据，而仅提供拆除、清理的费用形成证据和广告牌存在的证据，拆除和清理的费用因没有清理的现场证据作为支撑，又是单方进行，不应予以采信，另厕所的渗漏是什么原因所致、是否应由反诉被告履行修复义务均证据不足，对该项证据也不应予以采信。当事人应当遵循诚实信用的原则善意履行合同，反诉原告对反诉被告返还商铺的原状要求，事实上并非以“正常使用后的状态”为标准，过于苛刻，与合同条款订立的本意不符，也违背了善意履行的原则。审理期间，原告自认承担16000元的清理和拆除费用，本院予以认定，对反诉原告该两项的其他请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第九十八条，判决如下：
一、由被告平江县智和商业运营管理有限公司退还原告袁冲商铺租赁费153026.12元、物业管理费30013元、履约保证金20000元、装修押金10000元，四项合计213039.12元。
二、由反诉被告（原告）袁冲支付反诉原告（被告）平江县智和商业运营管理有限公司搬离商铺拆除、清理费用16000元。
三、上述两项互抵后被告平江县智和商业运营管理有限公司应支付原告袁冲197039.12元，限被告平江县智和商业运营管理有限公司在本判决生效后十日内给付，该款按中国人民银行规定的同期贷款利率自2017年5月1日计算至该款完全履行之日止。
四、驳回反诉原告（被告）平江县智和商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
本案本诉受理费4496元，减半收取2248元，由被告平江县智和商业运营管理有限公司承担，反诉受理费4496元，减半收取2248元，由被告平江县智和商业运营管理有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审判员 李 霞
二〇一七年十月十八日
书记员 顾蔚娜