北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第04636号
上诉人（原审被告）周跃武，男，1971年4月6日出生。
委托代理人徐朋朋，北京智龙博律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）温远，男，1959年1月28日出生。
委托代理人李殿安，北京市薪评律师事务所律师。
上诉人周跃武因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第22856号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周跃武的委托代理人徐朋朋、被上诉人温远的委托代理人李殿安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
温远在原审法院起诉称：2011年12月8日，我与周跃武就位于海淀区中关村南大街甲六号铸诚大厦一层F8、F9租赁事宜签订《房屋租赁合同》，租赁期限为7年6个月，租期自2011年12月9日至2019年2月6日。同日，我与周跃武就铸诚大厦B1层商务区租赁事宜签订《补充协议》，租期四年，自2011年12月12日至2015年12月8日，租金每年35000元，一次交付两年租金70000元；B1层宿舍，租期从2011年12月9日至2012年12月8日，租金50000元。合同签订后，双方办理了房屋交接。我向周跃武分期交付了F8、F9房屋至2013年5月15日的租金350000元、B1层商务区两年租金70000元；员工宿舍一年租金50000元、租赁保证金100000元。周跃武出租房屋的依据是其与开发商北京鸿润房地产开发有限公司签订的《租赁合同》。但周跃武一直未能也根本不能向我提供可办理营业执照的相关手续，又因周跃武欠缴物业费致使我不能购电，造成我无法使用该房屋。2013年4月8日，我租赁的B1层遭物业工作人员驱赶。我找到周跃武，周跃武搪塞不见。经了解得知：1、F8、F9房屋所有权已于2012年12月确认为第三人所有；2、B1层商务区及宿舍也属于第三人，周跃武无权出租；3、周跃武根本不能为我提供办理工商营业执照手续的相关证件；4、周跃武向我隐瞒了F8、F9房屋所有权人变更的事实；5、周跃武采取欺诈行为，将B1层商务区擅自出租给我谋利12万元。2013年4月20日，我就B1层两年租期未到而被终止使用及F8、F9办照手续问题向周跃武提出交涉，并要求与真正的房屋所有权人按合同约定签订租赁合同。周跃武回避上述事实而要求我交付2013年5月16日至2016年5月15日的租金，就此，双方发生纠纷。2013年6月16日，周跃武将我的员工赶出经营场所，将F8、F9门上锁。至今，我的全部设备设施、经营所得款项均被锁在房屋内，经报110未能得到解决，周跃武给我造成房屋租金、人员工资、不能经营等（按每日3000元计算，至起诉之日36000元）经济损失，其应当赔偿，我保留追索房内设备、物品丢失、毁损的权利。现在房屋权属已归卢×等人所有并已向周跃武主张权利。周跃武根本不能提供办理工商营业执照手续，对我已构成根本违约，应当承担违约责任。周跃武应以退还房屋保证金的方式向我支付违约金10万元。双方签订的《补充协议》，周跃武无权出租并从中谋利，构成欺诈。该补充协议自始无效，周跃武应返还非法收取我的商务区两年租金7万元，宿舍租金5万元，计12万元。因该房屋权属变动，房屋所有权人是当然的出租方。依据周跃武与开发商签订的《租赁合同》第九条3及我与周跃武签订的《房屋租赁合同》第十二条（贰）之规定，应由房屋所有权人按原合同承担义务，合同应予解除。故诉至法院，要求判令周跃武：1、承担不能为我提供经营所需办理工商营业执照的手续的违约责任，依法支付违约金（保证金）10万元；2、返还我交付的铸诚大厦B1层两年的租金7万元，B1层宿舍租金5万元，两项计12万元；3、打开门锁并赔偿因锁门致我不能营业（自2013年6月16日至合同解除之日）按每日3000元计算的经济损失，截止到起诉日计36000元；4、依据《房屋租赁合同》第十三条第三款第五项判令解除合同；5、承担本案诉讼费。
周跃武经原审法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，原审依法缺席审理，周跃武未进行答辩。
原审法院审理查明：周跃武与北京鸿润房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，约定周跃武承租北京市海淀区铸诚大厦F8、F9房屋用于餐饮，租赁期限自2006年2月7日至2019年2月6日。2011年12月8日，温远（乙方）与周跃武（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定温远承租铸诚大厦F8、F9房屋用于经营餐饮，租期自2011年12月9日起至2019年2月6日，租金标准为：自2011年12月9日至2013年5月15日租金为35万元、自2013年5月16日至2016年5月15日租金为385000元、自2016年5月16日至2019年2月6日租金为423500元，另，乙方向甲方支付房屋租赁保证金10万元。该合同第13条第三款第五项约定由于甲方原因发生权属纠纷或债务造成乙方无法使用该房屋的，乙方有权单方解除合同，并有权要求甲方支付违约金10万元，违约金不足以弥补乙方损失的，甲方应予赔偿。该合同第17条补充条款第1项约定甲方给乙方提供所有办理营业执照手续。同日，温远（乙方）与周跃武（甲方）签订《补充协议》，约定甲方将铸诚大厦B1层场地租给乙方使用，租赁期限为2011年12月9日至2015年12月8日，租金每年35000元。同日，温远向周跃武支付租房押金10万元。后温远分别向周跃武支付F8、F9租金共计345000元、2011年12月9日至2013年12月8日B1商务区租金7万元、B1宿舍租金5万元。2012年9月18日，包括本案租赁房屋在内的海淀区中关村南大街甲6号房屋所有权人变更为卢×、黄庆、孙立欣和韩方四人。2014年1月15日，北京鸿润物业管理有限公司发《催款通知书》，内容为催缴铸诚大厦F8、F9房屋2013年2月1日至2013年6月6日水费2264.60元、2013年2月1日至2013年7月9日烟道电费1792元、2013年3月至7月烟道清洗费1029.45元、2012年9月至2014年1月物业费102000元。
温远表示，房屋从租赁合同生效之日交付，2013年6月16日，房屋被周跃武上锁，现在已经找不到周跃武。温远要求解除租赁合同，原因是周跃武构成根本违约。温远称其要求支付违约金10万元的依据是合同第13条第三款第五项以及第17条补充条款第1项，因周跃武欠缴物业费，物业公司不供电导致无法使用经营场所以及不能办理营业执照等。
证人卢×出庭作证，证明其通过法院拍卖成为诉争房屋的房屋共有权人之一，周跃武交纳物业费至2012年9月份，后欠缴，现在找不到周跃武无法办理交接。2013年4月20日卢×的工作人员和物业公司人员将温远的员工从B1层驱赶走。
原审法院认定上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议、收条、工行汇款凭证、房屋所有权证、证人证言等证据在案佐证。
原审法院判决认定：温远与周跃武签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反效力性强制性规范，依法具有法律效力，双方均应按照约定履行权利和义务。虽然双方约定F8、F9房屋租赁期限自2011年12月9日起至2019年2月6日、B1租赁期限自2011年12月9日至2015年12月8日，但是在合同履行过程中，因房屋所有权发生变更，周跃武未与新的房屋所有权人交接，亦未交纳物业费，现周跃武将房屋上锁、新的房屋所有权人及物业公司员工驱赶温远的员工，导致温远无法继续使用出租房屋，周跃武的行为已经构成违约，温远有权根据合同约定解除合同并要求周跃武支付10万元违约金。对于温远要求周跃武返还B1层商务区租金7万元、宿舍租金5万元的诉讼请求，虽然周跃武并非B1层房屋所有权人，但是温远与周跃武自愿签订《补充协议》，并且已经实际履行协议，现温远以周跃武在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由要求协议无效并要求周跃武返还全部租金，法院依法不予支持，但周跃武应当返还其锁门后温远未能实际使用房屋期间的租金。对于温远要求周跃武打开门锁并赔偿因锁门导致不能营业的经济损失的诉讼请求，温远从事餐饮并无相关营业执照和手续，亦未提供相应证据证明其损失，对此项诉讼请求法院不予支持。周跃武经法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃庭审抗辩权，不影响法院根据查明的事实依法判决。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、解除温远与周跃武签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；二、周跃武于本判决生效后十日内，返还温远B1层商务区租金二万一千八百六十三元、B1层宿舍租金一万五千六百一十八元，并支付温远违约金十万元；三、驳回温远其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
周跃武不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决，发回重审或改判驳回温远的诉讼请求。上诉理由：原审未履行合法传唤手续，程序错误；原审认定事实不清，导致结果错误；温远逾期缴纳租金违约，其应向周跃武支付违约金10万元，周跃武多次催要，温远没有理睬，周跃武无奈才对F8、F9房屋进行上锁，且此事已经由派出所解决，原审未认定上述事实；周跃武未禁止温远使用B1商务区和B1宿舍区房屋，而是物业和新所有权人驱赶，与周跃武无关，周跃武不应返还B1商务区和B1宿舍区未使用房屋期间的租金；买卖不破租赁，周跃武有权进行出租；原审判决10万元违约金没有事实和法律依据。
温远答辩称：周跃武在双方签订房屋租赁合同时向温远提供的其电话号码及地址是真实的，温远起诉向原审法院提供了周跃武真实的电话和地址。原审法院多次打通周跃武电话但其不接听，最后才导致原审法院公告送达开庭传票，不存在温远提供的周跃武地址不准确或故意想让法院缺席审判的情况。原审法院认定事实清楚，证据采信确实，合同补充条款中约定周跃武向温远提供办理营业执照的手续，周跃武始终没有提供，违约在先，周跃武拖欠物业各项费用，导致温远不能购电，双方发生争议后周跃武驱赶温远员工并锁门至今。温远要求周跃武支付违约金、退还B1层租金，合法合理，符合合同规定，原审判决正确，请求维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为：温远与周跃武签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的效力性强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行。在合同履行过程中，因房屋所有权发生变更，周跃武未与新的房屋所有权人交接，亦未交纳物业费，周跃武将房屋上锁，新的房屋所有权人及物业公司员工驱赶温远的员工，导致温远无法继续使用出租房屋，周跃武的行为已经构成违约，温远有权根据合同约定解除合同并要求周跃武支付10万元违约金。对于温远要求周跃武返还B1层商务区租金7万元、宿舍租金5万元的诉讼请求，周跃武应当返还其锁门后温远未能实际使用房屋期间的租金。周跃武经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩及质证的权利，原审法院依法缺席判决，符合法定程序。周跃武的上诉理由和请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二千五百七十元，由周跃武负担（本判决生效后七日内交纳）。公告费六百元，由周跃武负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二千五百七十元，由周跃武负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 李晓龙
审 判 员 王爱红
代理审判员 张笑铭
二〇一四年七月十七日
书 记 员 王 梦