广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤20民终3027号
上诉人（原审被告、反诉原告）:蔡树松，男，汉族，1973年11月8日出生，住广东省中山市。
委托诉讼代理人:冯新春，广东中古律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）:覃桂逢，女，壮族，1983年8月4日出生，住广西马山县。
委托诉讼代理人:黄朝良，广东泛邦律师事务所律师。
上诉人蔡树松因与被上诉人覃桂逢房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。
蔡树松上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回覃桂逢的一审诉讼请求，覃桂逢无权要求其返还押金22.5万元，覃桂逢并应当支付欠交的租金及水电费130408.03元。事实和理由如下：一、蔡树松与覃桂逢解除合同的时间是2015年12月3日而非2016年1月3日，在2015年12月3日前，覃桂逢已多次违约具备解除合同的条件。即使覃桂逢缴纳了12月31日之前的租金，也是覃桂逢单方认可可以使用到12月31日，蔡树松从来没有同意和认可这种方案，因此，合同解除的时间不应该确定为2016年1月3日。二、蔡树松2015年12月3日的锁门行为，是依约解除合同的行为。覃桂逢存在超过10日没有缴纳租金，已明确表示不承租，要求用到2015年12月20日未获允。蔡树松以律师函、短信形式要求覃桂逢清场，覃桂逢没有任何反应，其才在12月3日上锁解除合同，法律行为没有违反合同约定。三、覃桂逢认为蔡树松违约是没有事实和法律依据的。双方已于2015年12月3日解除合同，蔡树松之前没有任何违约行为，不存在相互违约的情形。蔡树松要求覃桂逢承担至2016年3月8日前的租金和其他费用是有事实和法律依据的，在2016年3月8日之前，并不存在覃桂逢无法撤场或者蔡树松阻止其撤场的情形，退一步讲，即使双方都违约，覃桂逢占用门市拒不撤场的行为给蔡树松造成的损失，即是该期间的门市租金损失，覃桂逢也应该承担。
覃桂逢答辫称：蔡树松的上诉请求无任何事实和法律依据，请求依法驳回。事实和理由如下：一、双方先于2015年12月3日协商一致解除租赁合同，自此之后双方为不定期租赁合同关系，后于2016年1月2日，蔡树松单方解除租赁合同。二、蔡树松违约，理应双倍返还押金，原审判决蔡树松仅退还押金已经偏帮了蔡树松。三、蔡树松切断电源，导致其无法撤场，且其已书面通知蔡树松通电，已履行了止损的义务，覃桂逢无需支付占用费。
覃桂逢向一审法院起诉请求：1.确认蔡树松与覃桂逢的房屋租赁合同于2016年1月2日解除；2.判令蔡树松双倍返还蔡树松押金45万元。
蔡树松向一审法院提出反诉请求：1.驳回覃桂逢的本诉请求，覃桂逢无权要求蔡树松返还押金22.5万元；2.覃桂逢向蔡树松支付欠缴租金及水电费等177188.7元。
一审法院认定事实：1.《租赁合同》，确认蔡树松与覃桂逢于2014年12月6日签署租赁合同，其中约定了租赁地、合同期限、租金、支付方式、押金、违约责任；2.押金单，确认覃桂逢于2014年12月10日向蔡树松交付了22.5万元的押金；3.租金、水电费收据2张，覃桂逢于2015年10月12日向蔡树松交付了2015年10月1日至2015年12月2日的部分租金14万元、电梯维修费534元、房产税2807元和截止到2015年10月11日的水电费10420元，共计153761元，但尚欠上述期间租金15000元。4.蔡树松与覃桂逢在一审庭上确认于2015年11月28日覃桂逢向蔡树松交付了2015年12月3日至2015年12月30日的租金；5.根据蔡树松与覃桂逢双方所提供的短信记录、门面照片及庭审质证，确认蔡树松于2015年12月3日将覃桂逢租赁铺面上锁，阻止其经营，覃桂逢于2015年12月4日找人锯开门锁进行营业；6.电箱照片一张，确认蔡树松于2016年1月3日将涉案商铺断电；7.覃桂逢搬迁时照片一张，确认2016年3月7日，覃桂逢搬离门市；8.蔡树松与覃桂逢所提交律师函、EMS快递底单、快递查询打印件，确认覃桂逢、蔡树松相互收到对方的律师函；9.电费发票单，确认覃桂逢尚欠蔡树松2015年10月12日至2015年12月30日的水电费1474.7元。
对覃桂逢、蔡树松有争议的证据和事实，一审法院认定如下：蔡树松所提交的林添盛房产证及林添盛与蔡树松租赁合同见证书，可证明蔡树松取得涉案房屋的租赁权，房产证地址是中山市古镇镇沙水公路冈东村松桑围，经查证，上述地址名称因城市改造有所变动，中山市古镇镇新兴中路66号确属于上述地址范围内；另外，对于覃桂逢所称的租赁物未通过消防验收，没有消防通道，蔡树松没有提交相关证据。
根据蔡树松与覃桂逢所提交的短信记录可知，双方是在协商约定的情况下，覃桂逢于2015年10月12日向蔡树松交付租金、电梯维修费、房产税和水电费，共计153761元，实际支票到账是2015年10月26日。
蔡树松提交电箱照片一份，经确认，上述照片不能体现通电时间为2016年1月20日，且不能证明其已经告知覃桂逢，停电时间为2016年1月3日至2016年3月7日。
一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。争议焦点有：1.双方签订的房屋租赁合同是否合法有效？2.双方的房屋租赁合同是否已解除，何时解除？3.造成合同解除的责任是哪一方？4.覃桂逢的诉讼请求及蔡树松的反诉请求有无事实和法律依据？首先，关于双方签订的房屋租赁合同是否合法有效问题，蔡树松提交了涉案房屋的产权证书及蔡树松与产权人签订的租赁合同，合同约定了蔡树松承租包括涉案房屋在内的房屋，并约定蔡树松可以转租涉案房屋，房屋已取得产权证书，证明该房屋已经过规划许可、竣工验收及消防验收，覃桂逢称房屋存在安全隐患无事实依据，覃桂逢与蔡树松签订的租赁合同是双方的真实意思表示，且无违反法律强制性规定，应为合法有效合同，受法律保护；其次，对于双方的房屋租赁合同是否已解除，何时解除问题，双方的租赁合同约定先交租后使用，覃桂逢已在2015年11月28日交付了2015年12月3日至2015年12月30日的租金；后蔡树松因覃桂逢未交付2016年1月1日的租金，于2016年1月3日将涉案商铺断电，后又将涉案商铺上锁，以实际行动终止双方的租赁合同关系，故确认双方于2016年1月3日已终止租赁合同关系。再次，关于造成合同解除的责任是哪一方的问题，双方的《租赁合同》第三条规定：……乙方（覃桂逢）每三个月交租金给甲方（蔡树松）……到期当天交租，先交租后使用，如乙方不依合同所定时间交付租金，甲方则每天加收所欠租金千分之五作滞纳金，超过10天不交租的，甲方有权收回铺位并终止合同没有押金。本案覃桂逢虽然此前多次违约延期交租，但其已在2015年11月28日交付了2015年12月3日至2015年12月30日的租金，此前的纠纷已了结，覃桂逢没有在2015年12月30日已付租金期满后按约定期限交租，首先违约，蔡树松也没有在超过10天不交租的前提下于2016年1月3日将涉案商铺上锁，以实际行动终止双方的租赁合同关系，也构成违约，双方违约程度相当。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违约合同的，应当各自承担相应的责任。故蔡树松不能以覃桂逢违约没收定金、覃桂逢也不能以蔡树松违约要求双倍返还定金。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同终止后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其补救措施或者有权要求赔偿损失。由于本案是双方过错造成合同解除的，故对覃桂逢要求蔡树松双倍返还押金的诉讼请求及蔡树松反诉要求没收覃桂逢押金的诉讼请求均不予支持。仅就覃桂逢要求蔡树松返还押金22.5万元的请求予以支持；由于蔡树松于2016年1月3日将涉案商铺上锁，以实际行动终止双方的租赁合同关系，此后覃桂逢也未能正当使用涉案商铺，且蔡树松曾于2015年12月3日将涉案商铺上锁，妨碍过覃桂逢正常经营，故对蔡树松反诉人要求覃桂逢支付2016年1月1日之后的租金，不予支持；对于覃桂逢拖欠蔡树松2015年12月30日之前的水电费1474.7元，覃桂逢予以确认，蔡树松反诉人要求覃桂逢支付，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条的规定，判决：一、覃桂逢与蔡树松于2015年1月签订的房屋租赁合同于2016年1月3日解除；二、蔡树松于本判决书生效之日起5日内返还给覃桂逢押金共22.5万元；三、覃桂逢于本判决书生效之日起5日内支付给蔡树松水电费1474.7元；四、驳回覃桂逢的其他诉讼请求；五、驳回蔡树松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8050元，反诉费3667元，共11717元，由覃桂逢负担4685元，蔡树松负担7032元。
本院二审期间，蔡树松围绕上诉请求提交了如下证据：一是照片，显示拍摄时间是2016年1月20日，拍摄的是通电电箱并配有当日的中山日报；二是发票号码为01031876、01037870中山供电局发票，显示用电地址为冈南新村晋南路二巷4号，自2016年1月8日至2016年2月14日的用电量及电费金额，电费金额为1026.9元。蔡树松并同时引用其在一审的提交的涉案租赁物一楼的电费发票以及蔡树松的电工打给覃桂逢电话的通话清单证据，以上述证据证明蔡树松在2016年1月3日切断涉案租赁物二楼和五楼的电源后，在1月20日又重新恢复了通电。本院组织双方对上述证据进行质证，覃桂逢对于证据的真实性均没有异议，对关联性有异议，覃桂逢认为：对于电工的通话清单仅显示向覃桂逢打过电话，但不能证明接通电话后告知其电源接通的事实，其也并不清楚是谁打的；对于照片，即使是当天拍摄的，但不能排除拍摄后再将电源切断的可能性；对于发票号码为01031876、01037870的供电局发票，蔡树松一审时未对此进行主张，其也不清楚是否是涉案商铺用电。对于当事人二审争议的涉案租赁物二楼和五楼在2016年1月3日断电后，是否在2016年1月20日恢复供电的事实问题，本院认定如下：蔡树松提交的证据真实性双方均无异议，本院予以确认。上述证据中，照片显示的拍摄时间是2016年1月20日，且显示已经接通电源，覃桂逢否认且认为接通后有再将电源切断的可能均需要提供证据证明；发票号码为01031876、01037870的供电局发票的用电地点是否是涉案租赁物的问题，覃桂逢在2015年1月份已经使用租赁物，其应当已经缴纳过涉案租赁物二楼和五楼的电费，应当清楚涉案租赁物二楼和五楼电费缴纳状况，其对用电地址存疑应当提供证据，覃桂逢对上述抗辩均没有提交反驳证据。本院确认上述证据均与本案具备关联性，且上述证据证明了蔡树松曾经切断电源后，于2016年1月20日恢复了通电，电费使用状况证明覃桂逢知晓恢复通电事宜并实际使用了二楼和五楼。故对于一审法院认为停电时间是2016年1月3日至2016年3月7日的事实予以纠正。本院认定涉案租赁物一楼未曾断电，二楼和五楼在2016年1月3日断电后，同月20日恢复了正常供电。此外，对于一审认定的如下事实予以纠正：蔡树松于2016年1月3日是将涉案商铺二楼和五楼断电而非对涉案商铺上锁；蔡树松在2015年12月3日早上8点10分曾将租赁物上锁，但覃桂逢当日9点多就自行打开了，而非12月4日才锯门打开。
二审时，覃桂逢确认，如果相关费用要计算到2016年3月8日，其应支付的数额是130408.03元。
本院审理查明：除前述事实之外，一审法院查明的其余事实属实，本院予以确认。
再查：租赁合同约定的租赁期限是2015年1月1日至2017年6月2日。违约责任约定，蔡树松违约，要双倍返还押金，覃桂逢违约，无权要求返还押金。
另查：覃桂逢与蔡树松2015年10月11日协商确定租赁合同应于2015年12月3日解除合同。蔡树松同日发给覃桂逢短信，内容是要求覃桂逢缴纳10月1日至12月2日的租金及相关费用，覃桂逢于10月26日缴纳。蔡树松在2015年11月18日发出律师函给覃桂逢，内容为：要求覃桂逢缴纳2015年10月1日至2015年12月31日的租金……并要求其在11月20日下午五点半前将拖欠租金等费用一并交齐。覃桂逢在11月28日缴纳了12月3日至12月30日的租金。
蔡树松与覃桂逢的短信内容如下：蔡树松2015年12月28日发出短信，要求覃桂逢在12月30日缴纳2016年1月1日的租金；12月31日发出短信内容为“本期租金225000（1.1-3.31）房产税4074.电梯维护费775元，10.12-12.30水电费2709元，共232558元，请接到短信核对好，在今天内转账。”同日覃桂逢短信回复“蔡总，你什么时候有空，我们算一下账吧，3号锁门的营业损失搞清楚再谈门市交租的事情吧”。蔡树松1月2日再次发出短信，内容为“今天请把租金转来，否则明天锁门剪电”。1月3日，蔡树松切断了租赁物二楼和五楼的电源，并通知覃桂逢清场，交回租赁屋。
2016年1月18日覃桂逢发出律师函给蔡树松，要求3日内接通商铺电源，以便撤场。蔡树松于1月20日恢复了通电。
本院认为，本案二审争议焦点有：一是合同解除的时间？二是蔡树松主张没收覃桂逢的押金是否有据？三是覃桂逢是否应当支付2016年1月20日-3月7日期间的商铺占用费？
关于争议焦点一，覃桂逢与蔡树松虽然已经协商同意租赁合同在2015年12月3日提前解除，但是蔡树松于2015年11月18日发给覃桂逢的律师函中，又要求覃桂逢缴纳至2015年12月31日的租金，覃桂逢并按照律师函的要求缴纳至12月31日的租金，也就是说，蔡树松与覃桂逢并未按先前协商确定的2015年12月3日提前解除合同，而是履约至2015年12月31日。此后，蔡树松再要求覃桂逢继续缴纳2016年1月份的租金，覃桂逢已明确要解决赔偿问题方缴纳租金，即覃桂逢已经明确表示不予交租，蔡树松在多次催交无果的情况下，要求其清场，返还租赁物，并在2016年1月3日采用切断电源，一审法院据此认为双方租赁合同的解除时间是2016年1月3日，并无不妥，本院对此予以维持。蔡树松上诉认为双方解除合同的时间是2015年12月3日的理由本院不予采纳。
关于争议焦点二，依据租赁合同约定，合同一方违约，对方可以没收押金或者双倍返还押金。覃桂逢在履行租赁合同期间，存在多次延期缴纳租金的违约事实，但是，蔡树松在覃桂逢已按其要求缴纳了2015年12月的租金后，在12月3日将涉案租赁物上锁的行为也属于违约行为，基于双方在履约过程中均存违约行为，蔡树松要求没收押金的依据不充分，不予采纳。蔡树松应当将押金返还给覃桂逢，一审法院对此处理正确，予以维持。
关于争议焦点三，前述认定覃桂逢与蔡树松的租赁合同关系于2016年1月3日解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因此，覃桂逢在合同解除后，负有及时腾空房屋并将房屋归还给蔡树松的义务，但是，覃桂逢在具备腾空房屋条件的情况下，占用房屋并延迟归还房屋，其应当支付房屋占用费，蔡树松要求覃桂逢支付2016年1月21日-2016年3月8日期间的占用费及水电费等共计130408.03元有理，予以支持。
此外，覃桂逢与蔡树松签订租赁合同的时间是2014年12月6日，但一审判决主文表述为2015年1月错误，本院一并予以纠正。
综上所述，蔡树松的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款、第九十七条、第一百一十五条、第一百二十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2999号民事判决第二项、第四项；
二、撤销广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2999号民事判决第五项；
三、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2999号民事判决第一项为：覃桂逢与蔡树松于2014年12月6日签订的租赁合同于2016年1月3日解除；
四、变更广东省中山市第二人民法院（2016）粤2072民初2999号民事判决第三项为：覃桂逢于本判决生效之日起5日内支付给蔡树松商铺占用费及水电费等130408.03元；
五、驳回蔡树松的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按银行同期贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费8050元，反诉费3667元，共11717元，由覃桂逢负担6800元，蔡树松负担4717元。二审案件受理费7333元，由覃桂逢负担2400元，蔡树松负担4933元。
本判决为终审判决。
审判长 徐红妮
审判员 焦凤迎
审判员 谢劲东
二〇一七年八月十日
书记员 古莉娟