安徽省马鞍山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）皖05民终157号
上诉人（原审被告）:倪丙野，男，1968年6月28日出生，汉族，马鞍山市雨山区地方税务局工作人员，住安徽省马鞍山市。
被上诉人（原审原告）:马鞍山市成功物业管理有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区车站路18号。
法定代表人：汤伦祥，该公司总经理。
委托诉讼代理人：吴金根，男，该公司员工。
委托诉讼代理人：刘莹，女，该公司员工。
上诉人倪丙野因与被上诉人马鞍山市成功物业管理有限公司（以下简称“马鞍山成功物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2017）皖0503民初2059号民事判决，向本院提出上诉。本院2018年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
倪丙野上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判或发回重审；3.马鞍山成功物业公司承担全部诉讼费用。主要事实和理由：一是原审判决认定事实错误。一方面，原审判决变更了上诉人在“答辩状”及“补充意见”中的陈述“关键要点”事实及证据，在原审中提交的23张照片、103张不同时点电子数据照片证据，能够证明不是原审判决认定的“过程中存在瑕疵”的事实，而是物业客观存在违反《消防法》、《防空法》、《物权法》和《物业管理条例》的事实，是典型的“无主体管理、履责作为”和“不作为”的事实证据。另一方面，花山区住房管理中心提供的业主委员会第三届备案表等相关资料证据系造假备案资料，不符合《物权法》等相关法律法规要求。其次，“业主委员会换届备案通知书”无编号、无公章，落款时间相矛盾，江东小区业主大会议事规则是虚假的，违约责任是违法条款，也是虚假的。《马鞍山市江东小区物业服务合同》、《物业服务合同备案证明》是假造的证据，不能作为定案依据。二是原审判决适用法律和法律条款错误。本案的本质问题是江东小区进驻物业公司是否履行法律、法规、假合同所规定的义务和该委托代理合同是否合法有效两个问题。1.上诉人在原审中答辩状、补充意见和提交的事实证据足以证明违法及违反“假合同”约定行为的客观事实存在，但原审未进行合法性和真实性核实调查，仅以“过程中存在瑕疵”一言盖之，原审判决适用法律及法律条款错误。2.关于委托关系的问题，法律规定在此类案件中有当事人授权委托及通过《物权法》、《物业管理条例》、《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规规定的程序及满足其规定的法律要求才能依法获得委托代理权，原审并未审查业主委员会权利的合法性，原审判决以业主委员会成立程序所涉及的法律关系与本案所涉及物业服务合同关系并非同一法律关系为由不予审查倪丙野的抗辩意见，存在适用法律及法律条款的错误。三是马鞍山成功物业公司2015年、2016年进入江东小区1、2、3、4期进行物业管理，但并未履行相应的物业服务，公司管理人员只对小区内公共绿地拓展出来的停车位和公共道路消防通道划线停车位进行收钱管理，其他法定和合同上的义务都没有履行。请求二审责令马鞍山成功物业公司退还利用业主公共区域收取的费用。
马鞍山成功物业公司辩称，该公司只承接了江东小区1、2、3期物业服务，并没有将道路两侧都划成车位，在划车位前咨询过消防部门的，至于车辆乱停是其他业主自己的行为，物业公司也对停车的情况进行了监督，如认为违法应当提供相应证据予以证明；关于公共绿地改建为停车位的问题，完全是根据形势发展的需要，因为有些较为老旧小区没有车位，改建时物业公司也与其他相关部门和业主进行了协商；关于原审判决是正确的，公平公正地维护了物业公司的合法权益；物业公司有清洁工，有保安，有电工等工作人员，工作人员每天都在小区辛苦的工作，干了许多事。
马鞍山成功物业公司向一审法院起诉请求：1.倪丙野支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业服务费用952元、逾期利息1042元；2.倪丙野承担本案诉讼费用。诉讼中，成功物业公司变更第一项诉讼请求为：倪丙野支付2015年3月1日至2016年12月31日的物业服务费用877元。
一审法院认定事实：倪丙野系马鞍山市江东小区41栋201室房屋业主，该房屋建筑面积为113.94平方米。2015年3月1日，马鞍山成功物业公司与马鞍山市江东小区业主委员会签订《马鞍山市江东小区物业服务合同》，约定：委托管理期限为2015年3月1日至2017年12月31日；马鞍山成功物业公司按照《三级物业服务标准》服务，多层住宅房屋按业主房产建筑面积每月每平方米0.35元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费用的，从逾期之日按每天应交管理服务费用的千分之三交纳滞纳金。合同中另就双方权利义务及物业管理服务的内容进行了约定，包括房屋及共用设备管理、公共设施及绿化管理、环境卫生、安保、消防等多方面。2015年6月3日，马鞍山市花山区房产管理办公室受马鞍山市江东小区业主委员会委托，对案涉物业服务合同予以备案。案涉合同签订后，马鞍山成功物业公司为江东小区提供物业服务。诉讼过程中，马鞍山成功物业公司经本院询问自认小区存在门禁系统损坏、楼道内张贴小广告、收支状况未公布等情况。
一审法院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。马鞍山成功物业公司与马鞍山市江东小区业主委员会签订的《马鞍山市江东小区物业服务合同》经过了物业主管部门审查备案，应当认定合法有效，该合同对江东小区全体业主具有约束力。马鞍山成功物业公司应当按照合同约定完全履行义务，倪丙野作为业主应当按合同约定支付物业管理服务费用。马鞍山成功物业公司在合同签订后，实际为江东小区业主提供了物业服务，但因该公司在提供物业服务过程中存在门禁系统维护不及时、收支状况未公布、楼梯墙面清理工作不完善等问题，该公司提供的物业服务与合同中约定的服务内容存在一定差距，故酌情对案涉物业管理服务费标准予以降低，按建筑面积每月每平方米0.3元收取，倪丙野应向马鞍山成功物业公司支付2015年3月1日至2017年12月31日物业管理服务费用752元（0.3元/平方米×113.94平方米×22个月），马鞍山成功物业公司诉请中超过此范围的部分，不予支持。物业服务的质量关乎小区业主的生活品质及整个城市的文明建设，因此，一审法院建议马鞍山成功物业公司应积极改进，完善物业管理服务。业主委员会成立程序所涉及的法律关系与本案所涉物业服务合同关系并非同一法律关系，故一审法院对倪丙野相关抗辩意见不予审查。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定。判决：一、被告倪丙野于本判决生效之日起十日内向原告马鞍山市成功物业管理有限公司支付2015年3月1日至2016年12月31日的物业管理服务费752元；二、驳回原告马鞍山市成功物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由马鞍山市成功物业管理有限公司负担7元，由倪丙野负担43元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认证如下：倪丙野提交的方梁在另案中的答辩状等证据只能证明同小区业主也提出物业服务合同是虚假合同、马鞍山成功物业公司存在违法行为和物业无主体管理、履责作为等答辩意见，凭此不足以推翻经过物业主管部门审查备案的物业服务合同的合法性；马鞍山成功物业公司提交的物业管理配套设施确认单形式上没有签字或加盖印章，真实性与合法性无法确认，故不予认定。
本院认为，本案是一起因业主和物业公司双方违约而引起的物业服务合同纠纷，二审争议焦点是：1.马鞍山成功物业公司与倪丙野之间是否成立物业服务合同关系；2.如果双方之间存在物业服务合同关系，倪丙野是否有权以马鞍山成功物业公司未完全履行物业服务义务为由拒付物业费。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，《马鞍山市江东小区物业服务合同》是马鞍山成功物业公司与马鞍山市江东小区业主委员会签订的，并经过了物业主管部门审查备案，且马鞍山成功物业公司在合同签订后，实际为江东小区提供了物业管理服务，倪丙野虽对马鞍山市江东小区业主委员会的成立合法性提出异议，并认为该业主委员会无权代表业主与马鞍山成功物业公司签订物业服务合同，但并未提供充分证据予以证明，在无其他更具证明力证据反驳情况下，可以认定《马鞍山市江东小区物业服务合同》合法有效，该合同对江东小区全体业主具有约束力。马鞍山成功物业公司应当按照合同约定完全履行物业管理服务义务，倪丙野作为业主应当按合同约定支付物业管理服务费用。马鞍山成功物业公司自认在提供物业服务过程中存在门禁系统维护不及时、收支状况未公布、楼梯墙面清理工作不完善等违约行为，倪丙野也没有按照合同约定及时支付物业管理服务费用，亦属违约，根据合同法的规定，双方当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任，故倪丙野仍应支付物业管理服务费用。马鞍山成功物业公司在一审中已经自愿放弃逾期利息诉请，一审法院综合考虑物业服务级别标准、违约程度等因素，予以降低案涉物业管理服务费标准，酌情按建筑面积每月每平方米0.3元收取，各自责任认定较为公允，应予维持。因此，倪丙野应向马鞍山成功物业公司支付2015年3月1日至2017年12月31日物业管理服务费用752元（0.3元/平方米×113.94平方米×22个月）。关于倪丙野诉称的公共道路和绿地被划为车位、业主委员会成立程序违法、退还利用业主公共区域收取的费用等问题不属于本案审理范围，本院在本案中不予认定处理。
综上所述，倪丙野的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由倪丙野负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 雍自涛
审 判 员 徐 婕
代理审判员 费长城
二〇一八年三月二十七日
书 记 员 纪 震
附：本案适用的法律条款
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。
……