福建省厦门市集美区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）集民初字第1699号
原告唐建生，男，1959年出生，住福建省厦门市思明区。
委托代理人胡雪光，福建聚泰律师事务所律师。
委托代理人范大庞，福建聚泰律师事务所实习律师。
被告邹文生，男，1984年出生，住福建省连城县。
委托代理人胡文民、张玲玲，福建九信律师事务所律师。
第三人庄爱彬，男，1989年出生，住福建省泉州市泉港区。
委托代理人廖立荣，福建理则达律师事务所律师。
委托代理人朱恒云，福建理则达律师事务所实习律师。
原告唐建生与被告邹文生房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依简易程序两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序进行审理。其后第三人庄爱彬向本院提出独立的诉讼请求，本院依法决定合并审理，并依法组成合议庭再次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告唐建生及其委托代理人胡雪光、范大庞、被告邹文生到庭参加诉讼。第二次开庭原告唐建生及其委托代理人胡雪光、范大庞、被告邹文生的委托代理人胡文民、张玲玲到庭参加诉讼。第三次开庭原告唐建生及其委托代理人胡雪光、范大庞、被告邹文生的委托代理人胡文民、张玲玲、第三人庄爱彬及其委托代理人廖立荣、朱恒云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告唐建生诉称：被告于2012年1月10日向厦门市万科滨海置业有限公司购买位于厦门市集美区“万科金域华府”A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）的房产，该房产定于2014年6月30日前交房。2012年11月27日被告向建行厦门市分行就该房产办理了总额为63万元期限为20年的按揭贷款（从2012年11月27日至2032年11月27日止），借款每期应还本息额为4499.17元。被告自2012年12月起开始支付按揭款，每月还款日均在当月的24日左右。2013年5月30日原告通过厦门市意腾房产代理有限公司居间介绍，与被告签订一份《房产买卖协议》（编号：0000514），协议约定：被告将上述房产以总价120万元出售给原告；协议签订之日原告支付被告购房定金人民币3万元；原告于2013年6月30日前向被告支付购房款人民币60万元；双方应于2013年6月30日前到公证处办理委托公证；被告应于收到购房全款之日将房产交付给原告使用；若原告不能按期支付房款或被告不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；任何一方逾期超过拾日仍未履约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时毁约方应按协议第12条第1款的约定承担悔约责任；被告应配合原告办理过户手续。协议签订当日，原告即支付被告购房定金30000元。截止2013年6月26日，原告共计支付被告购房款人民币587100元（含定金30000元），余下银行按揭贷款621883.67元由原告以被告名义向银行按揭支付。实际上，原告是以总价1208983.67元向被告购买上述房产，比房产买卖协议约定的120万元总价多支付了8983.67元。2013年6月26日，原、被告双方到厦门市公证处办理了（2013）厦经证字第12477号委托公证书及（2013）厦证经字第12478号影印本与原本相符公证书。被告将商品房买卖合同、借款合同、贷款信息证明、贷款账户基本信息单等交付原告。2013年7月底，被告新办一张建行龙卡交给原告专用于偿还银行贷款。自2013年7月起至今的银行按揭贷款均由原告负责偿还。2013年12月下旬因原告出差外地，未能在银行扣款日前足额存入当月按揭款，经银行通知被告后，被告于2013年12月24日替原告将当月款项足额转入上述还款账户，并于次日银行扣款成功。由于原告当时并不知道被告已代还月供，且被告也未将此事告知原告，原告出差回来后于2013年12月28日仍转账4500元至上述还款账户。直至2014年1月23日，被告电话告知原告13年12月月供已由其代还，并于同日下午18时33分还主动发短信给原告，让原告将被告代还的4500元转入被告名下的建行龙卡，并表示感谢。原告收到短信后，当即转账归还被告代垫的4500元至该账户。至此，有关2013年12月原告未能及时还款一事，双方已经友好协商解决。此后原告积极履约，于2014年1月23日存入按揭还款账户4600元，于2014年2月22日存入该账户4500元，于2014年3月15日转账至该账户5000元。不料，2014年3月6日被告竟以原告在2013年12月未能及时还款，担心在接下来的还款期限内无法及时还款，即将对其银行信用记录造成恶劣影响为由，单方书面告知原告解除双方签订的房产买卖协议。2014年4月12日原告从建行得知建行龙卡还款账户已被被告于2014年3月28日挂失补办新卡（挂失该卡时该卡内尚有余额5100余元）。2014年4月14日上午，原告向厦门市公证处查询，得知（2013）厦证经字12477号委托公证书及（2013）厦证经字12478号影印本与原本相符公证书均已于2014年2月25日被被告申请撤销。事后，原告多次要求被告将新补办的银行卡交付原告以便偿还银行按揭款，均遭其无理拒绝。原告认为，原、被告双方签订的房产买卖协议系双方真实意思表示，内容并不违反法律强制性规定，是合法有效的。协议签订后，原告已经依约履行了支付购房款及按揭贷款之义务。被告违反协议单方解除已严重违约，依法应承担违约责任并继续履行协议。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求判令如下：1.确认双方签订的房产买卖协议有效，判令被告继续履行该协议，即被告应将2014年3月28日挂失补办的用于偿还房屋按揭贷款的建行龙卡（挂失时尚有原告存入金额5100余元）交给原告，便于原告按月偿还银行按揭贷款；被告应配合原告重新办理房产委托公证并承担公证费用；被告应按协议约定交房给原告并配合办理产权过户手续；2.判令被告偿还原告购房定金人民币30000元及按日支付房产成交总价0.05%的违约金给原告直到被告按协议履行之日止；3.判令被告承担本案全部的诉讼费用。2014年5月26日的庭审中，原告当庭放弃如下诉讼请求：1.被告应配合原告重新办理房产委托公证并承担公证费用；2.判令被告偿还原告购房定金人民币30000元。2014年6月13日的庭审中，原告明确其变更后的诉讼请求为：1.确认双方签订的房产买卖协议有效，判令被告继续履行该协议，即被告应将2014年3月28日挂失补办的用于偿还房屋按揭贷款的建行龙卡（挂失时尚有原告存入金额5100余元）交给原告，便于原告按月偿还银行按揭贷款；被告应按协议约定交房给原告并配合办理产权过户手续；2.判令被告按日支付房产成交总价0.05%的违约金给原告直到被告按协议履行之日止；3.被告承担本案全部诉讼费用。2014年9月28日的庭审中，本院依法询问原告是否变更诉讼请求，原告陈述如下：“请求法院确认被告解除合同的通知的效力，其他诉讼请求不变。”
被告邹文生辩称：首先，被告对原告当庭变更诉讼请求有意见，原告之前在诉讼请求中要求被告支付30000元购房定金，而《房产买卖协议》中的第十二条规定，被告已经以书面形式通知原告要求解除合同，被告认为是原告同意解除合同所以才会要求被告支付购房定金。另外，对于按揭款，被告在2014年1月21日之前并没有向银行支付月按揭贷款，被告是在十日之后才收到原告转账的月按揭贷款。根据合同约定，被告要求解除合同，由于原告当庭变更诉讼请求，被告要求新的举证期限。被告邹文生的委托代理人并发表如下答辩意见：一、本案纠纷系原告违约发生的。双方为预约买卖讼争房屋，在厦门市意腾房产代理有限公司的居间下，于2013年5月30日签订了编号0000514号《房产买卖协议》，约定讼争房屋的买卖总价款为120万元；付款方式为分期支付，即协议签订之日支付购房定金3万元，2013年6月30日前支付60万元，其余款项为被告向开发商购房时的银行按揭贷款余额，并由原告以被告名义，在每月21日前存入被告的还贷账户。同时约定协议签订后，任何一方逾期超过10日仍未履行约定，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应承担其他违约责任。上述《房产买卖协议》签订后，被告全面履行了协议约定的各项义务，但原告却未按协议的约定，在2013年12月21日前将当月的按揭款存入还贷账户。被告在再三被银行催贷，而原告拒不还贷的情况下，只得另行筹集了当期的贷款。原告的这一行为，明显已经构成违约，双方由此发生纠纷。二、双方签订的编号0000514号《房产买卖协议》已经解除，原告无权要求继续履行。1.发生原告逾期支付银行按揭贷款的事实后，由于原告应以被告名义清偿的银行按揭贷款，在当时还有220多期，被告由此对原告在日后能否按时还款的能力及履约诚信产生怀疑。在原告未能提供其他担保的情况下，于2014年3月6日向原告发出了解除《房产买卖协议》的通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“合同自通知到达对方时解除”的规定，双方签订的编号0000514号《房产买卖协议》在原告收到被告解除合同的通知时即已经解除。2.双方签订的编号0000514号《房产买卖协议》因被告通知解除后，原告并未根据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，至今未提起确认被告解除合同的通知是否有效的诉讼。原告第一项诉讼请求中，请求确认的是双方签订的编号0000514号《房产买卖协议》的效力，而不是对被告解除合同效力的确认。由于原告自收到被告发出的解除合同通知书（告知书）至今，已经超过了《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条规定的三个月期限，因此应当认定双方签订的编号0000514号《房产买卖协议》已经解除，也不应再对被告解除合同的效力再进行审查。毕竟原告此时对被告解除合同的效力，提出异议的权利已经丧失。3.编号0000514号《房产买卖协议》因被告通知而解除后，被告曾多次通知原告按《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定办理结算，原告以被告违法解除合同为由，要求被告双倍返还定金，以及按总成交价120万元为基数，按日万分之五计算的违约金。而被告则认为《房产买卖协议》解除的原因是原告违约造成的，被告有权没收原告已交付的购房定金3万元，其他已付的购房款则无息返还。由于双方存在这一分歧，造成双方未能办理《房产买卖协议》解除后的结算事宜。正是基于这一事实，原告才在诉状中，明确提出了第二项的诉讼请求。三、应驳回原告的第一项诉讼请求。一方面，双方签订的编号0000514号《房产买卖协议》已经解除，而原告的第一项请求，其实质是要求继续履行已经依法解除的合同，从这一角度而言，原告的这项诉讼请求已经失去了法律依据。另一方面，原告的第二项诉讼请求的实质是同意或接受被告解除《房产买卖协议》的主张，该事实不以原告撤回或变更第二项请求而改变，既然原告已经同意解除合同，就无权再要求继续履行合同，因此原告的第一项诉讼请求不但存在明显的逻辑错误，而且明显与第二项请求自相矛盾。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，敬请依法予以驳回。
第三人庄爱彬针对原告的起诉作如下陈述：根据本案事实，原、被告之间的房屋买卖协议书已经被被告以书面通知的方式解除，原告并未就解除通知的效力向人民法院起诉确认，故原、被告之间的房屋买卖协议已经被解除，继续履行没有法律依据，在客观上也不可能，因为讼争的房产第三人已经实际占有使用。
第三人庄爱彬诉称：2014年3月19日，第三人庄爱彬通过厦门市集美区丹厦乐海房屋中介服务部（以下简称丹厦房产）与被告邹文生签订《房屋买卖协议书（待办产权）》（编号0025542），约定：被告将其购买的讼争房屋转让给第三人，转让价格为158万元整，第三人须在《房屋买卖协议书（代办产权）》签订之日向被告支付购房定金5万元。房屋转让总价款在办理完全权委托公证前，由第三人向被告支付97万元（含定金）；余按揭欠款604222元在办理完全权委托公证后，转由第三人向银行偿还。《房屋买卖协议书（待办产权）》签订后，第三人依约定向被告交付了定金及首付款975778元；并向丹厦房产支付佣金24500元，被告依约定将讼争房产的购房手续及银行按揭资料移交给第三人，第三人于2014年6月29日从开发商处交房后，即实际入住，只待一手产权证办出后办理过户登记手续。2014年8月初，第三人向房管局及开发商查询一手产权证办理进度时，发现讼争房产已被法院因本案诉讼保全查封。第三人认为，对原、被告的诉讼标的，第三人有独立的请求权，根据民事诉讼法第五十六条的规定，特申请以第三人的身份参加诉讼，并请求判令如下：1.请求确认第三人庄爱彬与被告邹文生签订的《房屋买卖协议书（待办产权）》（编号0025542）合法有效；2.请求判令被告邹文生赔偿第三人庄爱彬律师费损失28000元。
原告唐建生对第三人庄爱彬的诉讼请求发表如下意见：第一、第三人与被告事实上是否有签订该房屋买卖协议书，原告无法确认。如果双方事实上有签订该房屋买卖协议书，则显然构成诈骗性质的一房二卖行为，而被告如果在没有解除与原告之间的购房合同并退还原告购房款的情况下将讼争房屋卖给第三人，在事实上导致他们之间的房屋买卖协议书根本无法履行，故原告要求法院判令被告继续履行原、被告之间的房屋买卖协议书。第二、第三人是否有实际支付律师费28000元，原告并不清楚。
被告邹文生对第三人庄爱彬的诉讼请求发表如下意见：被告对第三人诉称的事实没有异议，被告确实已将讼争的房产出售并交付给第三人。但被告将讼争房屋另行出售给第三人的原因是基于原告先行违约，被告并非将房屋同时出售给原告及第三人，而是在通知原告解除原、被告之间房屋买卖协议书后再将讼争房屋出卖给第三人。对第三人的第一项诉讼请求中确认合同有效无异议。第三人要求被告支付律师费没有事实与法律依据，第三人是否有实际支付律师费被告不清楚，且第三人没有任何合同依据证明律师费应当由被告承担，第三人申请参加诉讼是基于其自身独立的请求权，并非被告违约，第三人参加本案诉讼的请求事项也没有实质的意义，其律师费应由其自己承担。
经审理查明：2012年1月10日，邹文生与厦门市万科滨海置业有限公司签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：02059528），约定由邹文生向厦门市万科滨海置业有限公司购买万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）的房屋，建筑面积87.7平方米，房屋总价为903195元，付款方式为：按揭方式付款，签订合同当日内支付不低于总楼价款30%的房款，其余价款自签订合同之日起30日内向银行贷款支付完毕，交房期限为2014年6月30日前。2012年1月10日，上述《商品房买卖合同》（编号：02059528）向厦门市房地产交易权籍登记中心提交登记备案。2012年1月10日，邹文生向厦门市万科滨海置业有限公司支付购房首付款273195元。2012年3月16日，厦门市房地产交易权籍登记中心出具一份《预购商品房预告登记证明》（编号：YGH2012003946），载明：“商品房预购合同号：02059528，商品房座落：万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室），出卖人名称：厦门市万科滨海置业有限公司，买受人名称：邹文生。”2012年11月27日，以邹文生为甲方（借款人、抵押人）、以中国建设银行股份有限公司厦门市分行为乙方（贷款人）、以厦门市万科滨海置业有限公司为丙方（保证人），三方签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：351201200100040762），约定由邹文生向中国建设银行股份有限公司厦门市分行借款630000元用于购买上述房产，借款期限为240个月，自2012年11月27日起至2032年11月27日止，还款方式为等额本息还款法（等额法）分期还款，借款每期应还本息额为4499.17元。
2013年5月30日，以邹文生为出售方（甲方）、以唐建生为购买方（乙方）、以厦门市意腾房产代理有限公司为中介方（丙方），三方签订一份《房产买卖协议》（编号：0000514），合同约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律，法规之规定，甲、乙、丙三方在平等、自愿的基础上友好协商，就房产买卖及其中介事宜达成一致，签订本协议，以资共同遵守。第一条、甲方同意将坐落于见备注的房产，用途住宅，出售给乙方。建筑面积87.7平方米，详见土地房屋权证号（购房合同号）02059528。乙方经过丙方介绍现场看房后对甲方所出售房产已经充分了解，愿意购买上述房产。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为人民币（大写）壹佰贰拾万元整（小写￥1200000）。甲乙双方同意向房管部门办理交易过户时的申报价为人民币（大写）伍拾捌万元整（小写580000），本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订之日，乙方支付甲方购房定金人名币（大写）叁万元整（小写￥30000），并按以下第1种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方……第四条、乙方将总房价款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可以冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2013年06月30日之前向甲方支付人民币（大写）陆拾万元整（小写￥600000）……第五条、上述房产的产权现状为（B）类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不得以此为由拒绝履行合同：……B：上述房产尚未办理土地房屋权证……第六条、甲乙双方应于2013年06月30日前到公证处做公证，以本协议为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续……第七条、乙方若需申请按揭贷款，应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起柒日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款。乙方在取得上述房产名下产权证后应立即办理房产抵押手续，在该手续办理过程中，乙方取得的产权证原件应交付丙方或贷款银行保管……第九条、交房事项：1.甲方应于收到购房全款将房产交付给乙方使用……第十二条、违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2.若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过拾日仍未履行约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任……第十四条、上述房产成交总价包含房屋现有装修及房屋室内的家私电器有：开发商装修合同所有设备……第十六条：本协议壹式叁份，甲方、乙方、丙方，各执壹份，具有同等法律效力，协议在三方签字、丙方盖章后生效。如协议发生争议，三方协商无法解决的，任何一方可向上述房产所在地有管辖权的人民法院起诉。第十七条、本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力，双方约定的其他事项：1.万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）。2.乙方应于每月21日前还甲方向银行贷款月供，乙方应配合甲方办理过户手续。”该《房产买卖协议》并对双方的其他权利义务进行了约定。
上述《房产买卖协议》签订后，自2013年5月30日起至2013年6月26日期间，唐建生共从银行汇款给邹文生587100元，其中，2013年5月30日汇款30000元，2013年6月2日汇款50000元，2013年6月3日汇款50000元，2013年6月24日汇款50000元，2013年6月26日汇款407100元。2013年6月26日，邹文生出具一份《购房首付款收据》，载明：“本人（买方）邹文生今收到买方唐建生因购买本人位于厦门市集美区万科金域华府A-5地块（12＃13#15#17#23#及二期地下室）的房屋而根据双方签订的买卖协议所支付的购房首付款伍拾捌万柒仟壹佰元整（￥587100），剩于购房款陆拾贰万壹仟捌佰捌拾叁元陆角柒（￥621883.67）由买方向银行按揭方式支付，首付款买方通过银行转账方式向卖方邹文生付款为准。此据，签收人（收款人）：邹文生，2013.06.26。”邹文生在该《购房首付款收据》上签名捺印。上述《购房首付款收据》载明的587100元包含了定金30000元。2013年6月26日，邹文生到中华人民共和国福建省厦门市公证处办理了（2013）厦证经字第12477号委托人为邹文生、受托人为唐建生的委托公证书及（2013）厦证经字第12478号影印本与原本相符的公证书。庭审中，原、被告双方共同确认原、被告之间关于房屋按揭款的具体履行形式为：邹文生向银行办理好了按揭手续，将户名是邹文生的还贷银行卡（按揭贷款指定还款银行卡）交给原告，由原告每月21日前将月供款项存入该银行卡，邹文生已经相关的按揭材料都交付给了唐建生。2013年7月，邹文生办理一张户名为邹文生的建设银行银行卡交给唐建生专用于偿还被告银行贷款。唐建生支付了自2013年7月至2014年2月的按揭贷款，其中2013年12月份的按揭贷款，唐建生未于双方约定的时间2013年12月21日前及时存入还款账户，而是由邹文生于2013年12月24日代为偿还按揭贷款，唐建生于2013年12月28日方将按揭贷款存入还款账户，关于2013年12月按揭贷款的具体支付情况，原告陈述如下：“经过就是起诉状载明的经过”，被告陈述如下：“2013年12月21日至2013年12月24日，银行多次通知被告没有如期支付月供，要求被告按期支付，被告接到银行通知就通知了原告要求其还款，但直到2013年12月24日原告仍没有还款，所以被告才在2013年12月24日代为还款。2013年12月28日，原告才存了4500元到还款账户。2014年1月23日，原告另外将4500元转到被告名下的建行龙卡。”
2014年2月25日，邹文生至中华人民共和国福建省厦门市公证处声明撤销了（2013）厦证经字第12477号委托公证书及（2013）厦证经字第12478号影印本与原本相符的公证书。2014年3月6日，邹文生向唐建生邮寄一份《告知书》，《告知书》内容如下：“被告知人：唐建生：本人与你2013年6月份签订的房屋买卖协议，内容是万科·金域华府二期的房屋，房屋总价人民币壹佰贰拾万（￥1200000.00）出售给你，双方约定房屋买卖协议签订后，房产在银行按揭由你本人负责还款。但你在2013年12月21日应还银行款项，未能及时还款，故本人担心在接下来的还款期限你无法及时还款，即将对本人银行信用记录造成恶劣影响。故本人决定与你取消房屋买卖协议，并保留追究你延期还款的违约责任，特此告知！告知人：邹文生，2014年3月6日。”2014年3月7日，唐建生收到该《告知书》。2014年3月28日，邹文生将建设银行银行卡挂失并补办新卡。
2014年3月9日，以邹文生为出售方（甲方）、以庄爱彬为购买方（乙方）、以厦门市集美区丹厦乐海房屋中介服务部为丙方（居间方），三方签订一份《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542），约定如下：“根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》及其他相关法律法规之规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上友好协商，就房产买卖相关事宜达成一致，特订立以下条款，以资共同遵守。第一条、甲方同意将其已购买座落于厦门市集美区万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#楼及二期地下室）的房产，用途住宅，转让给乙方，原购房合同号为02059528，建筑面积87.7平方米。该房产尚未竣工交付使用，乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意受让上述房产。甲方愿意在上述房产取得房屋权属证书后按协议约定过户登记至乙方或乙方指定的第三方名下。该房产目前已抵押至建行银行。第二条、甲乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币（大写）壹佰伍拾捌万（￥1580000）元整。本协议签订之日，乙方应支付购房定金人民币（大写）伍万（￥50000）元整，并按以下第壹种方式支付给甲方：1.乙方于本协议签订之日直接支付给甲方。第三条、甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易相关税费由乙方承担。第四条、办理甲方名下产权（一手产权）费用由乙方承担。第五条、甲、乙双方同意，乙方将上述购房款份贰次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款，具体付款日期及金额如下：1.乙方于办理全权委托公证手续当日向甲方支付人民币（大写）玖拾柒万（￥970000）元整（含定金）……4.乙方于办理全权委托公证手续当日起，该房产原甲方的银行按揭余额，由乙方向银行支付。在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额（包括本金和利息）；如遇利率调整，多出或减少的利息由乙方承受，若未按时足额还款，逾期贰次，将视为悔约，按第十三条承担违约责任。5.本条第壹款所约定的支付数额是以甲方在签订本协议当日提供的贷款余额人民币陆拾壹万（￥610000）元计算得出，如在公证当日，贷款实际余额与上述数额不同，则以当日贷款余额进行计算，计算方式为：支付数额等于成交总价减去银行贷款余额。贷款余额以银行出具单据为准。第六条、甲方应于开发商通知交房为准将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好。交付前，该房产所产生的各项费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的各项费用由乙方自行承担，在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合，产生过户手续费由乙方承担……第九条、甲方保证：上述房屋权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；如为已购共有住房、经济适用房的，则同住成年人同意出售。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关房屋权属或债权债务纠纷，概由甲方负责清理，并承担相应民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿……第十三条、甲乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金；交房后甲方同意乙方将该房进行装修，若甲方悔约，甲方另向乙方支付违约金人民币以实际装修发票为准作为装修赔偿。若乙方中途悔约，甲方应退还乙方所支付的购房款，但乙方须向甲方支付该房产总价款的百分之贰拾作为违约金，若已对该房进行装修、添附将无偿赠予甲方。任何一方违约，违约方须向守约方承担全部的中介费、诉讼费及律师费。第十四条、若乙方不能按期向甲方支付购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05%作为违约金。逾期十五日视为悔约。第十五条、甲乙双方保证于2014年03月31日前到公证处将办理上述房产所有相关手续的权利委托给乙方或乙方指定第三人，所产生的公证费用由乙方承担，公证书由乙方执管；若在办理产权及交易过程中须甲方协助办理的，甲方须及时办理。如未及时办理，乙方有权书面催促其办理，甲方在收到乙方催促函件之日起两个工作日内必须办理，并将办理完毕的产权凭证交由乙方执管；并约定于一手产权出证并解押后叁个月内签订房管局提供的《厦门市存量房买卖合同》；并前往房管局办理交易登记手续。若任何一方违反上述约定，视为违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。任何一方违约逾期壹拾伍日以上仍未履约的，视为悔约，另一方有权解除协议，同时要求违约方承担相应违约责任……第十八条、本协议壹式叁份，经叁方签名盖章后生效，甲、乙双方各执壹份，丙方执壹份，各份均具同等法律效力。若有未尽事宜，甲、乙双方日后可再行协商，经协商所签订的补充协议与本协议具有同等效力。第十九条、甲乙双方在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。第二十条、双方约定的其他事项：①甲乙双方约定，2014年04月09日为最后公证日期；②甲方愿意在过户前做全权委托公证并于乙方办理产权过户时，如需甲方到场签字的甲方应在接到通知后壹拾伍日内积极配合。”该《房产买卖协议书（代办产权）》并对双方的其他权利义务进行了约定。
2014年3月9日，庄爱彬通过银行向邹文生支付购房定金50000元，当日，邹文生并出具一份《收据》由庄爱彬收执，《收据》上写明：“兹有本人（卖方）邹文生收到买方庄爱彬购买本人位于厦门市集美区万科·金域华府A-5地块（12＃、13＃、15＃-17＃、23＃及二期地下室）房屋的购房定金人民币伍万元整（￥50000元整）。此据。建设银行邹文生银行转账为准。收款人（卖方）签章：邹文生，身份证号：日期：2014年03月09日。”2014年3月31日，庄爱彬通过银行两次向邹文生支付购房款，其中一次金额为315778.00元，另一次金额为610050.00元，当日，邹文生并出具一份《收款收据》由庄爱彬收执，《收款收据》上写明：“兹有邹文生委托（丙方）丹厦房产万科金域华府中介服务部出售其名下坐落于厦门市集美区万科金域华府A-5地块的房产，现收到由乙方庄爱彬购买上述房产的部份首付款，金额为人民币玖拾贰万伍仟柒佰柒拾捌元整（￥925778元整）。收款方式为：（请在相应收款方式打钩选择）2.银行转账（√）：金额（￥925778），转款银行：邹文生建行卡，户名：邹文生，银行账号：邹文生农行卡，此据！收款人：邹文生，2014年3月31日。”2014年3月31日，邹文生到中华人民共和国福建省厦门市鹭江公证处办理了（2014）厦鹭证内字第06194号委托人为邹文生、受托人为刘子腾的委托公证书及（2014）厦鹭证内字第06195号复印件与原件相符的公证书。2014年6月29日，邹文生从开发商处接受交房并将房屋交付给庄爱彬，庄爱彬并预交12个月的物业管理费及公维金。讼争房屋现由第三人庄爱彬实际入住使用。2014年9月9日，庄爱彬向福建理则达律师事务所支付律师费28000元。
另查明，庭审中，本院依法询问原、被告双方对于2013年5月30日签订的《房产买卖协议》的效力有何意见，原、被告均表示该《房产买卖协议》是合法有效的。本案在审理过程中，本院曾组织各方当事人进行调解，第一次调解邹文生同意补偿唐建生20万元，但唐建生表示不同意；第二次调解唐建生提出两种调解方案，第一种方案为按照原告的诉讼请求进行履行，第二种方案为被告退还原告的购房款，被告赔偿原告损失38万元，被告承担本案的诉讼费、保全费及原告的律师费，但邹文生表示不同意。后又经多次调解，双方无法达成一致调解方案。
再查明，本案在审理过程中，原告申请对被告邹文生预告登记的位于厦门市集美区万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#及二期地下室）的商品房予以诉讼保全，本院依法于2014年5月16日对被告邹文生预告登记的位于厦门市集美区万科·金域华府A-5地块（12#、13#、15#-17#、23#及二期地下室）的商品房予以查封，2014年5月20日，本院依法向原、被告告知上述保全情况，并制作询问笔录，原、被告均表示清楚。
以上事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、预购商品房预告登记证明、《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款信息证明、贷款账户基本信息、《房产买卖协议》（编号：0000514）、（2013）厦证经字第12477号公证书及（2013）厦证经字第12478号公证书、建行龙卡、购房首付款收据、银行收支明细清单、转账凭条、自动柜员机客户通知书、自助终端客户凭条、《告知书》，第三人提供的《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542）、《商品房买卖合同备案证明》、销售不动产统一发票、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人网上银行交易凭证、收据、个人网上银行交易凭证、中国农业银行银行卡取款业务回单、收款收据、（2014）厦鹭证内字第06194号公证书及（2014）厦鹭证内字第06195号公证书、厦门市万科物业服务有限公司收款收据、入住照片、《民事诉讼委托代理合同》及律师费发票，本院依原告申请依法至厦门市万科物业服务有限公司金域华府物业服务中心调取的交付通知书、委托书（受托人唐建生）及（2013）厦证经字第12477号公证书、声明书及（2014）厦证经字第7155号公证书、委托书（受托人刘子腾）及（2014）厦鹭证内字第06194号公证书以及原、被告、第三人的当庭陈述相互佐证，本院予以确认。
本院认为：原告唐建生与被告邹文生于2013年5月30日签订的《房产买卖协议》（编号：0000514）系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且原、被告双方均认可该《房产买卖协议》是合法有效的，故该《房产买卖协议》依法应认定为有效。第三人庄爱彬与被告邹文生于2014年3月9日签订的《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542）系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，且无证据证明第三人在签订上述《房屋买卖协议书（待办产权）》时存在恶意情形，故该《房屋买卖协议书（待办产权）》依法亦应认定为有效。关于被告通知解除合同的效力问题，本院认为，根据庭审查明的事实，原、被告双方约定的按揭支付方式为：邹文生向银行办理好了按揭手续，将户名是邹文生的还贷银行卡（按揭贷款指定还款银行卡）交给原告，由原告每月21日前将月供款项存入该银行卡，唐建生已支付自2013年7月至2014年2月的按揭贷款，其中2013年12月份的按揭贷款，唐建生未于双方约定的时间即2013年12月21日前及时存入还款账户，而是由邹文生于2013年12月24日代为偿还按揭贷款，唐建生于2013年12月28日方将按揭贷款存入还款账户，根据原、被告双方签订的《房产买卖协议》的约定“任何一方逾期超过拾日仍未履行约的，视为悔约，守约方有权解除合同，同时悔约方应按本条第1款的约定承担悔约责任”，唐建生虽然逾期履约，但逾期并未达十日，不符合原被告约定的悔约情形，不构成根本违约，同时根据原、被告双方签订的《房产买卖协议》的约定“违约责任：1.甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付购房款（不计利息）返还给乙方”，被告挂失银行卡、撤销公证以及通知解除合同的行为应视为悔约行为，对此被告辩称原告对被告解除合同的通知虽有异议，但未在解除合同通知到达之日起三个月内请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，本院认为，根据最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第24条理解与适用的请示的答复：“当事人根据第的规定通知对方要求解除合同的，必须具备第或者第规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。”因原告的违约行为并不构成双方约定的悔约情形，不构成根本违约，被告明确告知原告解除合同，被告的行为构成违约，此时享有合同解除权的主体是原告，故被告的上述答辩主张不能成立，被告通知解除合同的行为应视为违约行为。关于原告要求被告继续履行《房产买卖协议》并支付违约金的诉讼请求，本院认为，因讼争房屋存在“一房二卖”情形，在原告向法院起诉并申请保全之前，被告已经将房屋又出售给第三人且第三人已经支付了购房定金及首付款共计975778元，虽然被告已被告知讼争房屋被保全的情况，但第三人已经实际从开发商处交房并已经实际占有使用讼争房屋，无证据证明第三人接受房屋时存在恶意情形，且第三人支付的对价明显高于原告支付的对价；同时，讼争房屋尚未取得产权证书，讼争房屋买卖系预约买卖，而非现房买卖，原告要求继续履行的内容并不符合一般房屋买卖的履行内容，原告要求继续履行的条件并不具备，故原告要求被告继续履行的诉讼请求本院不予支持。对于原告的救济途径，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，在原告变更前的诉讼请求里面亦有要求被告赔偿原告购房定金的诉讼请求，在本院主持调解的过程中，原告亦提出过要求被告退还购房款并要求被告赔偿相应损失的调解方案，故原告可以依据《房产买卖协议》的约定要求被告退还已付的购房款并要求被告支付相应的违约金，如原告因被告的违约行为尚有其他损失，原告亦可以主张，但因在本院依法询问原告是否变更诉讼请求时，原告并未变更诉讼请求，故本院不予处理，原告可以另行主张。关于第三人提出的要求被告支付律师费的诉讼请求，本院认为，被告对第三人并不存在违约情形，第三人的该项请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、确认原告唐建生与被告邹文生于2013年5月30日签订的《房产买卖协议》（编号：0000514）有效；
二、确认第三人庄爱彬与被告邹文生于2014年3月9日签订的《房产买卖协议书（待办产权）》（编号：0025542）有效；
三、驳回原告唐建生的其他诉讼请求；
四、驳回第三人庄爱彬的其他诉讼请求。
本案案件受理费550元、保全费5000元，均由被告邹文生告承担，上述款项被告应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 长 张庆东
审 判 员 韩德坤
人民陪审员 林国伟
二〇一五年五月二十六日
书 记 员 郑 好
附：本案所适用法律法规及相关司法解释
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十二条当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。
当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。
《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》
第二十四条当事人对第、第规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条?当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。