福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0206民初10061号原告:付水珍，1975年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：胡文民、张玲玲，福建九信律师事务所律师。被告:黄红蓉，女，1969年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：赖健斌、黄斌，福建世礼律师事务所律师。第三人：谢镇江，男，1967年3月1日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。第三人：沈幼治，女，1964年5月18日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。原告付水珍与被告黄红蓉、第三人谢镇江、第三人沈幼治案外人执行异议之诉一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付水珍及其委托诉讼代理人胡文民，被告黄红蓉的委托诉讼代理人赖健斌、黄斌，第三人谢镇江到庭参加诉讼。第三人沈幼治经本院公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。�水珍向本院提出诉讼请求：1、黄红蓉不得执行厦门市湖里区昌滨路45号802室房屋；2、案件受理费由黄红蓉负担。事实和理由：黄红蓉因与谢镇江、沈幼治民间借贷纠纷，湖里法院作出（2015）湖民初字第8912号民事裁定书，并据此查封、扣押、冻结了位于厦门市××××室房屋。上述房屋虽然登记在谢镇江、沈幼治名下，但已在2015年12月30日经厦门振厦房地产经济有限公司居间，以290万元的价格出售给了付水珍，并签订了编号0001616号《房产买卖协议书》。而且付水珍按照约定，于签约当日向谢镇江、沈幼治支付了20万元购房定金；于2016年1月8日支付了20万元购房款；于2016年1月12日支付了10万元购房款；于2016年1月20日支付了70万元购房款。另外170万元购房款，因当时第三人用上述房屋向银行抵押贷款176万元，双方约定通过担保公司办理转按揭贷款手续，将其中的170万元贷款的债务转让给付水珍。至此付水珍付清了除转按揭贷款之外的其他购房款（含定金）120万元。《房产买卖协议书》签订后，讼争房产已经交付给付水珍，付水珍也已经对房屋装修并入住。因此付水珍依法提出了案外人执行异议，但湖里法院作出的（2016）闽0206执异94号执行裁定书，驳回了付水珍的执行异议。遂诉至法院。黄红蓉辩称，付水珍并未在人民法院查封之前已经签订合法有效的房产买卖合同，且未全额支付购房款，并且系在法院查封以后才占有该不动产，不符合买受人可对登记在被执行人名下的不动产排除执行的情形。故，付水珍诉求没有法律依据，依法应予以驳回。一、付水珍未支付全部价款，且不能证明其在查封前已实际、合法占有该房产，其主张不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题�规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从根据上述规定可知，付水珍不满足上述条件，故被人民法院依法裁定驳回其异议申请。1、付水珍不能证明其在查封前已实际、合法占有讼争房产，且在查封后占有房产的行为也不合法。从付水珍的证据上看，付水珍从7月才开始进行水电费的托收，也仅能证明其是自2016年7月才开始实际占有讼争房产，但黄红蓉在2016年5月即已完成查封该房产。根据法院查明�事实可知，且不论付水珍提交的证据尚不足以证实其于查封之前已实际、合法占有讼争房产，单就付水珍所主张的实际占有日期即2016年1月20日也晚于法院首次查封之日2016年1月6日。其次，在2016年1月6日讼争房产被法院首次查封后，付水珍再采取的占有行为都是不合法的。2、付水珍未支付全部价款。从付水珍提交的证据中可以看出，付水珍仅向第三人谢镇江、沈幼治支付了100万元的购房款，其余款项并未实际支付。二、付水珍不是善意第三人。讼争房产在2015年11月26日办理了抵押登记（债权人是案外人厦门益宸体育用品有限公司，谢镇江、沈幼治是该公司的前股东。）。2015年12月16日黄红蓉诉沈幼治、谢镇江民间借贷纠纷一案【（2015）湖民初字第8912号】也已申请了保全，付水珍于2015年12月30日与第三人沈幼治、谢镇江签署购房合同，但讼争房产仍处于抵押状态，该�房合同是无效的，付水珍在2016年1月也仅支付部分的购房款。付水珍在明知房产处于抵押状态，且有案件查封的情况下，仍与谢镇江、沈幼治进行交易，继续向其支付购房款，在房产被查封后仍强行对房屋进行装修、入住，是故意扩大损失的行为，故付水珍非善意第三人。付水珍并没有提供相应的材料证明其是善意第三人，其与谢镇江、沈幼治恶意串通，已经侵害了其他债权人利益。三、法院采取的保全措施是合法的，不应中止保全措施。黄红蓉在申请财产保全时，讼争房产的所有权仍登记在谢镇江名下，付水珍不仅没有办理产权过户登记，也没有办理预告登记等。黄红蓉的保全申请正确的，法院采取的保全措施也是正确的。另外，该房产买卖合同及付款行为是否系真实有效的，不能排除付水珍通过保全、执行异议等方式帮助谢镇江、沈幼治逃避债务。综上，付水�的主张缺乏事实和法律依据，为维护债权人合法权益，请求人民法院依法查清事实，驳回付水珍的诉讼请求。谢镇江陈述，10月份和付水珍在谈买房子，12月30日才谈成交易，因为谢镇江工厂急需现金，谢镇江问付水珍有无现金，先拿走付水珍20万元现金。1月20日付水珍全款付完，因为谢镇江还有170万元的银行贷款，后来黄红蓉起诉谢镇江，房子是1月6日被法院查封，谢镇江和付水珍原来不认识，只是谢镇江委托中介卖房子，付水珍来买。沈幼治未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。沈幼治未到庭提出质证意见亦未举证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1�付水珍提交的《定金收据》。黄红蓉对该证据真实性不予确认，认为无法证明付水珍向谢镇江支付20万元的事实。因付水珍持有《定金收据》原件，收据上有收款人谢镇江签名和见证方厦门振厦房地产经纪有限公司公章，对该证据真实性本院予以采信。2.付水珍提交的《房屋装修合同》、《收款收据》、《收条》。黄红蓉对上述证据真实性不予确认，认为收据均未加盖公司印章，违背常理，与装修公司签订合同并支付款项的行为不足以证明实际占有讼争房屋。因付水珍持有《房屋装修合同》原件，原件上有签名和装修公司盖章，对《房屋装修合同》真实性本院予以采信。《收款收据》、《收条》为案外人游虾洲个人出具，付水珍是否实际支付装修款与付水珍是否实际占有讼争房屋不具有直接关联性，对于《收款收据》、《收条》本院不予采信。3．付水珍提交的照片。黄红蓉认为讼争房屋已被法院查封，照片取得存在合法性问题，照片不能证明付水珍已实际入住。因该照片无法体现与讼争房产的关联性，故本院不予采信。4.付水珍提交的《补充协议》。黄红蓉对该协议真实性不予确认，认为付水珍在提出财产保全异议时未将证据提交给法庭，同时补充协议已约定房产无法过户情况下可以要求谢镇江返还购房款等，付水珍可以向谢镇江、沈幼治起诉解决无法过户的损失。付水珍持有《补充协议》原件，本院对该证据真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月30日，谢镇江、沈幼治（甲方、出售方）与付水珍（乙方、购买方）在案外人厦门振厦房地产经纪有限公�居间下签订《房产买卖协议》，约定：谢镇江、沈幼治将坐落于湖里区昌宾路45号802室出售给付水珍，成交较为290万元。本协议签订之日，乙方应支付购房定金20万元给甲方；乙方于2016年1月20日前向甲方支付120万元（含定金）；乙方于送件交易过户时向甲方支付70万元；乙方向银行申请贷款100万元，贷款由银行直接转至甲方账户，若银行实际放款金额小于贷款申请金额，乙方应于领取产权证前将差额部分以现金方式支付给甲方。甲方应于2016年1月20日前将房产交付给乙方使用。甲乙双方保证于2016年3月30日签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》并前往土房局办理交易登记手续。甲、乙双方协商同意该房产交易过户，若通过担保公司办理转按揭担保过户，担保公司收取的担保费及代办费由甲方承担支付，过户交易税费由乙方承担。2015年12�30日，谢镇江向付水珍出具《定金收据》，内容为：谢镇江收到付水珍购房定金20万元（现金支付）。厦门振厦房地产经纪有限公司作为见证方在《定金收据》上盖章。同日，付水珍向厦门振厦房地产经纪有限公司支付中介费1.5元。2016年1月8日，付水珍向沈幼治转账支付20万元。同日，谢镇江出具《房款收据》确认收到购房款20万元。2016年1月12日，付水珍通过案外人其丈夫李立锋向沈幼治转账支付10万元。同日，谢镇江出具《房款收据》确认收到购房款10万元。2016年1月20日，付水珍通过案外人其丈夫李立锋向沈幼治转账支付70万元。同日，谢镇江出具《房款收据》确认收到购房款70万元。2016年2月29日，付水珍与案外人厦门九御建筑工程有限公司签订《房屋装修合同》，就湖里区昌宾路45号802室房产装修工程事宜进行约定。另查明，本院在审理黄红蓉与谢镇江、沈幼治民间借贷纠纷一案中，根据黄红蓉于2015年12月16日提出的诉讼保全申请，于2016年1月6日查封了讼争房产。付水珍于2016年10月20日以书面形式提出执行异议。本院经审查后于2016年11月4日作出（2016）闽0206执异94号执行裁定书驳回了付水珍的执行异议。付水珍对上述执行裁定不服，于2016年11月25日向本院提起诉讼。付水珍提交水电费、煤气费发票等用于证明2016年3月起缴交湖里区昌宾路45号802室房产的水电费等。庭审中，付水珍陈述，在支付完120万元购房款后，剩余170万元购房款至今尚未支付；讼争房产于2016年1月20日交付给付水珍；目前讼争房产是付水珍在使用。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定对讼争房产应否中止执行逐一分析、认定如下：一、在查封前是否已签订合法有效的书面买卖合同。案涉《房产买卖协议》系付水珍和谢镇江、沈幼治的真实意思表示，未违反法律法规强制性禁止性规定，应认定合法有效。《房产买卖协议》签订于人民法院查封之前。二、在查封前是否已合法占有讼争房产。根据已经查明的事实，讼争房产于2016年1月6日被人民法院查封，付水珍自认讼争房产交付时间为2016年1月20日，因此在人民法院查封前付水珍并未占有讼争房产。三、是否已支付全部价款或按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。在支付120万元购房款后，剩余170万元购房款付水珍至今尚未支付。四、是否非因买受人原因未办理过户登记。讼争房产未能办理过户登记系因为人民法院查封。综上，付水珍虽然与谢镇江、沈幼治签订了讼争房产的《房产买卖协议》，但因付水珍未支付全部价款且未在人民法院查封前实际占有讼争房产，付水珍的权利不足以排除强制执行。付水珍要求不得执行讼争房产的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。沈幼治经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回付水珍的诉讼请求。案件受理费100元，由付水珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长  邱 烨人民陪审员  杨红霞人民陪审员  宋阿娟二〇一七年二月十七日代书 记员  吴朝旭附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合�；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。