浙江省泰顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温泰民初字第199号
原告（反诉被告，下称原告）：吴卫厚。
原告（反诉被告，下称原告）：包曾花。
原告（反诉被告，下称原告）：吴乃钦。
三原告委托代理人：林晓辉。
被告（反诉原告，下称被告）：吴光松。
委托代理人：陶郑标。
原告吴卫厚、包曾花、吴乃钦为与被告吴光松房屋租赁合同纠纷一案，于2015年4月30日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员刘晓翠独任审判。2015年5月12日，被告提起反诉。本案于同年5月20日公开开庭进行了审理。原告吴乃钦及其委托代理人林晓辉、被告吴光松及其委托代理人陶郑标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告起诉称：原告吴卫厚、包曾花、吴乃钦自有房屋座落于泰顺县罗阳镇公园路21号，第一层为临街店面。2009年4月15日，被告向原告租赁该房屋第一层内外两个房间用于经营服装店。2009年7月1日由吴卫厚及其女儿吴春桃与被告吴光松签订了《店面租赁合同协议书》，约定：租赁时间从2009年4月15日起至2015年4月14日止，年租金为20000元。租赁期限届满后，原告要求收回房屋同时要求腾退所租赁的房屋，但被告拒不腾退且占用该房屋至今，为此双方多次发生争执，但均无结果。故起诉请求：1、依法判决被告吴光松返还并于七天内退出其所租赁原告的房屋泰顺县罗阳镇公园路21号第一层内外两个房屋；2、依法判决被告吴光松支付自2015年4月15日起至其腾退出房屋之日止的房屋占用费，以每日250元计（暂计至2015年5月14日止为7500元）。
被告答辩并反诉称：1、原、被告于2009年4月15日签订《店面租赁合同协议书》，依据租赁合同第6条，合同到期后，被告有优先承租权和续租权，原告是不能收为房屋的。2、合同签订后，原告将租赁房屋进行了装修，共花费装修费用共计62178元。同时，原告均依约履行了合同。但原告自2010年起，不顾被告反对逐年增加房屋租金，至2014年已加至66000元，反诉人不堪重负，长期亏损。3、租赁期限届满后，原告为了达到将租赁房屋收回自己经营或再行高价出租而获利的目的，直接要求反诉人以极高的租金向其续租，违反了诚信原则，故反诉请求：1、以每年租金为66000元主张优先承租；2、如果不再承租，则请求依法判令三被反诉人共同赔偿反诉人转让费损失35000元及装修费费损失62178元，两项共计97178元；3、本案诉讼费用由原告共同承担。案件审理过程中，被告表示空调可自行拆卸，故将装修费用变更为56278元。
针对被告的反诉请求，原告答辩称：1、被告的主张不成立，在没有达成新的租赁协议下，合同期满承租人是有义务腾退房屋的，本案原告具有收回房屋的权利，被告有腾退房屋的义务；续租权是重新达成新的协议；2、优先承租权必须有两个条件，在合同期满后当有两个人或者两个以上以竞价的方式承租该房屋，并不是被告主张的方式；3、关于原告主张的损失：装修费是经营成本的投入，且有折旧情况，被告不应将该经营成本转给原告承担；转让费，该费用是由上一个经营者收取的，且需被告经过5年的经营有了自己的口碑，而原告拿回自己经营的，才应支付相关转让费；综上，合同到期后，不存在强行收回，该行为为合法收回，在没有出现合同第6条的情况下，原告没有直接经营该店，被告要求主张转让费和装修费于法无据。
原告在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、三原告身份证、结婚证、吴春桃身份证各一份，待证三原告基本情况，吴卫厚与包曾花系夫妻关系的事实，吴春桃系合同签订人之一；2、被告户籍证明一份，待证被告诉讼主体资格；3、房产证三份，待证罗阳镇公园路21号房屋系三原告共有的事实；4、店面租赁合同协议书一份，待证被告向原告租赁罗阳镇公园路21号房屋用于经营且约定租赁时间为5年的事实。
被告的质证意见为：对证据1、2、3没有异议；对证据4没有异议，但须补充说明：根据协议书第6条规定，租赁期满后原告要以合理的价格继续出租给被告，否则应赔偿相关费用。
被告在本院指定的举证期限内提交了以下证据：1、协议书一份，待证双方租赁合同的内容，特别是根据第6条约定，原告负有还回转让费及装修费的后合同义务；2、收条四份，待证被告依约履行合同，原告单方年年加租致使反诉人不堪重负的事实；3、公园路段年租金列表及情况说明书各一份，待证公园路路段涉案租赁房屋周边房屋年租金均低于65000元的事实，同时说明原告要求续租租金畸高，严重偏离市场价格及合同约定的事实及泰顺县近年经济萧条，公园路一带经营户普遍承受高房租压力，经营困难的事实；4、租赁房屋现状（装修后）照片一组，待证被告对租赁物进行装修的事实；5、装修费用清单一份、收款收据领款凭证、保修单一组，待证涉案租赁房屋共花费装修费62178元的事实，并说明装修费用产生的项目及数额；6、证人石某、吴某及吴学山的证言各一份，待证本案房屋装修的项目及装修费用产生的事实。
原告的质证意见为：对证据1没有异议，但对待证内容有异议，该约定在合同期满前收回要求赔偿，期满后如果出租人自己拿回来经营，才应支付相关费用；对证据2没有异议；对证据3有异议，本案不是租赁期内的纠纷，该证据跟本案没有关联性，且真实性和合法性无法确认；对证据4没有异议，认为装修成本为经营者的经营成本，被告腾退房屋后，属于被告装修添加物可自行收回；对证据5有异议，无法确定真实性，与本案亦没有关联性；对证据6的真实性有异议，且与本案没有关联性。
以上证据经举证、质证。原告提供的证据及被告提供的证据1、2、4，对方均无异议，本院予以采信；被告提供的证据3，属证人证言范畴，证明人未出庭接受质询，不符合证人作证的程序要求，在没有其他证据佐证的情况下，不能证明被告的证明目的，不予采信；被告提供的证据5、6，其中吴学山及吴某出具的收条与其在庭审中的陈述相符，予以采信，对剩余收条及领款凭证等，均非正式发票，亦无其它证据佐证，不予采信。
综上，结合当事人的陈述，本院经审理查明的事实如下：
原告吴卫厚、包曾花、吴乃钦以吴卫厚、吴春桃的名义于2009年4月15日与被告吴光松签订《店面租赁合同协议书》，约定原告将公园路21号的一楼的房屋出租给被告经营，租赁时间为2009年4月15日至2015年4月14日，店面租金每年20000元；同时约定2010年起可根据公园路店面市场价相应提高，合同期满，在同等条件下，被告有优先租赁权，不能有转让费，如原告拿回自己经营，原告要还回转让费叁万伍仟元和装修费给被告。合同签订后，双方依约履行，至2014年租金已提至每年66000元。2015年4月14日合同期限届满后，被告在没有与原告继续签订租赁合同的情况下，擅自使用上述房屋进行经营。原告要求被告腾退房屋，被告则认为有优先承租权，且即使不再承租，原告应当依据合同约定返还被告转让费35000元并赔偿装修损失。被告未支付2015年4月15日后的租金。
本院认为：原、被告签订的《店面租赁合同协议书》约定租赁期限为2009年4月15日至2015年4月14日，2015年4月15日合同租赁期限届满，系合同终止的法定情形之一，故原告要求被告腾退所租赁的房屋，符合法律规定，本院予以支持，腾退时间酌情确定为二十天。双方的租赁协议虽约定被告有优先承租权，但该优先承租权只是同等条件下的优先缔约权，而非强调必须由原承租人承租。现本案并不存在“同等条件”的情形，且双方对租金无法达成一致意见，故对被告要求原告继续出租涉案店面，没有事实与法律依据，不予支持。关于被告要求原告赔付转让费及装修费的请求，双方合同约定如原告收回房屋自己经营，原告要还回转让费叁万伍仟元和装修费给被告，现无法证明原告收回店面后是自己经营的，故对该请求不予支持。但若日后被告有证据证明原告收回房屋后是自己经营的，可另行主张。原告要求被告支付自2015年4月15日起的房屋使用费，符合情理，予以支持，但标准应参照2014年度的租金即每年66000元计算，每日为180.8元，计算至本判决确定的履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告吴光松于本判决生效后二十日内腾退位于泰顺县罗阳镇公园路21号一楼的房屋；
二、被告吴光松于本判决生效后二十日内支付原告延迟腾退房屋期间的使用费（每天租金180.8元，计算至本判决确定的履行之日止）；
三、驳回原告的其它诉讼请求；
四、驳回被告的反诉请求；
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费50元，减半收取25元，反诉受理费2229.4元，减半收取1114.7元，合计1139.7元，由被告吴光松负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状六份（正本一份，副本五份），上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审判员 刘晓翠
二〇一五年六月二日
书记员 孔东星