宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）宁0502民初1624号
原告（反诉被告）李桂林，男，生于1954年8月9日，汉族，初中文化，无业，住宁夏回族自治区中卫市。
被告（反诉原告）李瑞彪，男，生于1981年7月23日，汉族，初中文化，无业，住甘肃省临洮县。
委托代理人尹国强，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人宁夏锦城房地产开发集团有限公司。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人刘爱华，该公司总经理。
委托代理人杨晓莉，宁夏君元律师事务所律师，代理权限为特别授权。
第三人中国农业银行股份有限公司中卫支行。住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。
法定代表人高风军，该行行长。
委托代理人刘美玲，代理权限为特别授权。
委托代理人韩兵，代理权限为特别授权。
原告（反诉被告）李桂林与被告李瑞彪（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月4日立案受理后，被告李瑞彪向本院提起反诉，并申请追加宁夏锦城房地产开发集团有限公司（以下简称锦城公司）、中国农业银行股份有限公司中卫支行（以下简称农业银行）为第三人，本院依法通知锦城公司、农业银行为本案第三人参加诉讼。后依法由审判员孙晋适用简易程序，于2016年9月8日公开开庭进行了审理。原告李桂林、被告李瑞彪及其委托代理人尹国强、第三人锦城公司的委托代理人杨晓莉、第三人农业银行的委托代理人刘美玲、韩兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年10月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于中卫市沙坡头区锦城宜居尚座小区46号楼1单元803室，建筑面积为119.74平方米的房屋以400000元的价款出卖给原告，付款方式为：原告于合同签订当日向被告支付第一笔购房款50000元，原告在收到房屋钥匙当日向被告支付第二笔购房款50000元，合同签订后办理房屋按揭产生的贷款本息由原告自2015年11月起逐月偿还。被告承诺于2016年3月1日前将该房屋钥匙交给原告，宽限期为2个月，超过2016年5月1日即视为违约。并约定一方违约，向对方承担50000元违约金，如因被告原因致使该房屋无法及时交付，原告有权单方解除合同，并有权要求退还全额购房款，因履行本合同发生争议的，由原告所在地人民法院管辖。合同签订后，原告按约定向被告支付了第一笔购房款，并偿还了2015年11月至2016年6月期间的按揭贷款，每月按揭款为2316.3元，但被告未按合同约定向原告交付房屋。为此，原告起诉请求：1、判令解除原、被告于2015年10月28日签订的《房屋买卖合同》；2、判令被告向原告退还购房款68530.4元，并支付违约金50000元，合计118530.4元；3、本案诉讼费用由被告负担。
原告向法庭提交下列证据证明其诉讼主张：
1、《房屋买卖合同》1份，证明2015年10月28日，原、被告签订该合同，约定被告将涉案房屋以400000元的价款出卖给原告，付款方式为：合同签订当日支付第一笔购房款50000元，第二笔购房款50000元于收到房屋钥匙之日支付，被告承诺于2016年3月1日前交付房屋钥匙，超过2016年5月1日交付的视为违约，由原告从2015年11月1日起负责逐月偿还房屋按揭款。一方违约，向对方承担50000元违约金。如因被告原因致使无法及时交付房屋钥匙或无法办理房产证的，原告有权解除合同，并要求被告全额退还购房款等；
2、商品房买卖合同复印件1份，证明2015年10月10日，被告与锦城公司签订该合同，约定锦城公司将涉案房屋出卖给被告的事实；
3、收条1份，证明2015年10月28日，原告向被告支付购房款50000元的事实；
4、农业银行回单10份，证明原、被告签订房屋买卖合同后，原告向农业银行偿还10个月按揭款的事实；
5、证明1份，证明2016年9月1日，锦城公司书面证明涉案房屋正在进行竣工验收的事实。
被告质证认为，对证据1后面原告在甲方处加的第三人的名字不认可，对证据1的其他内容无异议；对证据2的真实性无异议，但该房屋是锦城公司以抵顶工程款的方式抵付给被告的；对证据3无异议；证据4应由农业银行质证确认；证据5内容不真实、形式不合法，该证据无法定代表人或具体经办人签字。
第三人锦城公司质证认为，证据1、3、4与锦城公司无关，不发表质证意见；证据2虽系复印件，但确系锦城公司与被告办理以房抵付工程款签订的，对其三性及证明目的无异议；证据5中的印章是否系锦城公司加盖需要核实，该证据内容及形式不符合法律规定，没有法定代表人、具体经办人签字。
第三人农业银行质证认为，证据1、3与农业银行无关；对证据2无异议；对证据4的真实性无异议，但只能证明原告向被告转账，不能证明用于偿还按揭款；证据5是锦城公司单方出具，不能证明涉案房屋是否竣工验收。
被告反诉并答辩称，涉案房屋是第三人锦城公司作价490695元作为工程款抵付给被告，第三人锦城公司与被告签订了《商品房买卖合同》。原告诉称其与被告签订涉案房屋买卖合同、约定购房款400000元、原告已支付购房款50000元属实。双方在合同中约定原告于合同签订当日向被告支付购房款50000元，交付房屋钥匙时支付50000元，办理房屋产权证时支付10000元。截止目前，原告欠被告购房款60000元。原告诉称的被告不交付房屋钥匙不属实，被告向原告交付房屋钥匙时，原告以房屋未验收等理由要求不再向被告交付剩余购房款，被告并未违约。涉案房屋之所以以被告名义办理房屋按揭手续，向第三人农业银行贷款290000元，是因原告年龄偏大无法办理按揭，原告要求被告以自己名义办理按揭贷款，涉案房屋的按揭贷款实际是由原告按月偿还。第三人锦城公司向被告返还260000元的银行按揭本金，剩余29000元未向被告支付。应当依法驳回原告的诉讼请求。为此，被告提出如下反诉请求：1、判令被反诉人向反诉人支付剩余购房款60000元；2、判令第三人锦城公司向反诉人返还房屋按揭款29000元；3、判令将反诉人与第三人锦城公司所签订的《商品房买卖合同》中的买受人变更为被反诉人李桂林；4、判令将反诉人与第三人农业银行所签订的《个人购房担保借款合同》中的借款人变更为被反诉人李桂林；5、本案反诉费用由被反诉人负担。
庭审中，被告陈述称，如果借款合同的借款人仍是被告，被告同意在锦城公司保证责任免除后再向被告返还29000元，如果借款合同的买受人变更，则锦城公司应当向被告返还该款。
被告（反诉原告）提交下列证据证明其诉讼主张：
1、《商品房买卖合同》、销售不动产发票各1份，证明2015年10月10日，第三人锦城公司将开发建设的涉案房屋作价490695元作为抵付给被告的工程款，与被告签订了《商品房买卖合同》，向被告出具了房屋销售发票，该房屋已符合买卖交付条件的事实；
2、《房屋买卖合同》1份、《个人购房担保借款合同》1份、银行卡交易明细1份、收款收据2份，证明原、被告就涉案房屋达成买卖合意，2015年10月28日，原、被告在签订买卖合同的同时，以被告名义为原告在第三人农业银行办理290000元按揭贷款手续，原、被告约定由原告逐月偿还银行贷款本息，并约定房屋买卖合同签订当日，由原告向被告支付购房款50000元，交付房屋钥匙时支付50000元，办理房产证时支付10000元，并约定于2016年5月1日交付房屋钥匙。双方并未约定以房屋竣工验收作为交房条件，只要被告交付钥匙，视为已履行合同义务。第三人锦城公司欠被告29000元未付的事实；
3、房屋移交确认表、钥匙移交明细表、装修收据、电卡收据、物业费收据、垃圾清运费收据、证明各1份，证明被告及第三人锦城公司向原告履行了交付房屋及钥匙的义务的事实。
原告质证认为，对证据1无异议；对证据2中的《房屋买卖合同》无异议。《个人购房担保借款合同》及银行卡交易明细与原告无关且不知情，原告并未向被告该账户汇款，原告只向房屋买卖合同中约定的账号汇款10个月。对收款收据不知情；对证据3中的房屋移交确认表、钥匙移交明细表、装修收据、电卡收据、物业费收据、垃圾清运费收据均不知情。对锦城公司出具的证明无异议。
第三人锦城公司质证认为，对证据1无异议；证据2中的《房屋买卖合同》、银行卡交易明细与锦城公司无关。对《个人购房担保借款合同》及收款收据无异议，对欠被告29000元，在锦城公司担保责任免除后予以退还；对证据3无异议。
第三人农业银行质证认为，对证据1的真实性无异议，但只能证明锦城公司与被告有买卖关系，不能证明房屋是顶账房；证据2中的《房屋买卖合同》、收款收据与农业银行无关。对《个人购房担保借款合同》、银行卡交易明细无异议，确系通过该账号向农业银行偿还的涉案房屋的贷款；证据3中的房屋移交确认表、钥匙移交明细表、装修收据、电卡收据、物业费收据、垃圾清运费收据只能证明锦城公司将房屋移交给被告。证据3中的证明与农业银行无关。
第三人锦城公司辩称，因本诉未涉及第三人锦城公司，对于原告陈述的内容不予答辩。对反诉人的反诉请求及理由答辩如下：锦城公司已按双方约定向李瑞彪以顶付涉案房屋的方式付清了相应的工程款，且协助李瑞彪、李桂林办理了相应的银行按揭贷款事宜，第三人锦城公司已向原、被告交付了房屋钥匙，因锦城公司在李瑞彪以其名义为李桂林办理涉案房屋按揭手续时提供了担保，因该房屋贷款尚未还清，第三人锦城公司担保责任未消除，向李瑞彪返还29000元房款的条件未达到，待涉案房屋按揭贷款清偿完毕后予以返还。
第三人锦城公司未提交证据材料。
第三人农业银行辩称，李瑞彪从申请贷款到农业银行向其发放贷款，从未向农业银行声明将抵押房产转让给了李桂林，第三人农业银行也无从查明李瑞彪与李桂林是否签订涉案房屋的《房屋买卖合同》。农业银行与李瑞彪签订《个人借款担保合同》，并按约定发放贷款，履行了合同义务，农业银行只能要求李瑞彪履行借款人的还款义务。是否变更借款人是债权人农业银行的权利，李桂林的年龄不符合贷款条件，农业银行不同意将借款人变更为李桂林。且批准变更借款人的权限在宁夏分行。
第三人农业银行提交下列证据证明其诉讼主张：
1、《个人购房担保借款合同》、房地产预告登记证、借款凭证各1份，证明农业银行与被告签订了借款合同，并按约定向被告发放了贷款290000元，办理了涉案房屋抵押登记手续的事实；
2、个人一手住房贷款操作规程1份，证明李桂林不符合贷款准入条件；
3、授权书1份，证明第三人农业银行中卫支行没有变更借款人的权限的事实。
原告质证认为，对第三人农业银行提交的证据均不知情。
被告质证认为，对证据1的真实性无异议，结合被告举证、原告自认及第三人农业银行对被告证据的质证意见，可以证明该证据中反映的实际用款人不是被告，实际用款人是原告；证据2、3属于第三人内部规范性文件，不能对抗依据法律查明事实后对合同主体的变更。
第三人锦城公司同意被告的质证意见。
本院对当事人提交证据的认证如下：
对原告提交证据的认证：证据1，因落款处书写的第三人的名字在被告提交的合同中未显示，故对该证据中落款处添加的第三人的名字不予确认，对该证据其他部分的证明力予以确认；证据2，因被告及第三人锦城公司无异议，能够证明涉案房屋是锦城公司抵付给被告的工程款，对其证明力予以确认；证据3因被告、锦城公司无异议，对其证明力予以确认；证据4，能够证明原告从2015年11月至2016年8月向被告账户每月支付2316.3元的事实，对其证明力予以确认；证据5，有锦城公司盖章，对其证明力予以确认。
对被告提交证据的认证：证据1，因原告、锦城公司无异议，对其证明力予以确认；证据2中的《房屋买卖合同》，因原告无异议，对其证明力予以确认。证据2中的《个人购房担保借款合同》、银行卡交易明细，因农业银行无异议，对其证明力予以确认。对收款收据，因锦城公司无异议，对其证明力予以确认；证据3，因原告、锦城公司无异议，对其证明力予以确认。
对第三人农业银行提交证据的认证：证据1，因被告对其真实性无异议，对其证明力予以确认；证据2、3系复印件，对其证明力不予确认。
经审理查明，中卫市沙坡头区锦城宜居.尚座小区46号楼1单元803室的房屋系锦城公司抵付给被告的工程款，2015年10月10日，锦城公司与被告签订了涉案房屋《商品房买卖合同》，并向被告出具了房屋销售发票。2015年10月28日，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将该房屋以400000元的价款出卖给原告，付款方式为：合同签订当日支付50000元，收到房屋钥匙当日支付50000元，原告拿到房产证之日支付10000元。于2016年3月1日前交付房屋钥匙，超过2016年5月1日交付钥匙的，视为违约。该房屋的按揭贷款由原告自2015年11月1日起负责逐月偿还。原告将100000元购房款及银行贷款本息全款付清后，由被告无偿为原告办理房屋产权过户手续。双方有争议的，由买受人所在地人民法院管辖。2015年10月28日，原告向被告支付购房款50000元。2015年10月28日，农业银行与被告签订了《个人购房担保借款合同》，约定由被告因购买涉案房屋向第三人农业银行贷款290000元，以涉案房屋作为抵押担保，并由锦城公司提供保证担保，并办理了涉案房屋抵押登记手续。第三人农业银行将该290000元按约定发放至被告账户。因锦城公司为被告的按揭贷款向农业银行提供了保证担保，故锦城公司向被告收取29000元，待涉案房屋贷款还清后返还给被告。自2015年11月9日至2016年8月16日，原告每月向被告账户汇款2316.3元用于偿还该房屋按揭贷款。2016年3月17日，原、被告共同到锦城公司交纳了房屋装修押金、电卡费、物业费、垃圾清运费，并接收了房屋钥匙，原告当场将交费票据原件取走，后原告持该票据到锦城公司要求退款，锦城公司未予办理。原、被告因履行合同发生争议，为此，原告诉至本院，被告提出反诉。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，系有效合同。原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》，其要求解除的理由有二，一是该房屋未达到竣工验收条件，二是被告未按合同约定的时间向其交付房屋钥匙，从庭审查明的事实来看，2016年3月17日，原、被告共同到锦城公司领取了房屋钥匙，且原告将房屋的装修押金、电卡费、物业费、垃圾清运费收据原件取走，根据日常生活经验法则，原、被告应当就交付钥匙事宜进行了协商。且双方签订的房屋买卖合同约定，原告应当在交付钥匙当日向被告支付购房款50000元，也就是说，被告交付钥匙与与原告支付购房款50000元应当同时进行，原告没有向被告支付50000元购房款，被告未向原告交付钥匙是行使同时履行抗辩权，被告并未违约，双方也并未将涉案房屋达到竣工验收条件作为合同解除的条件。故原告要求解除其与被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求不能成立，不予支持。原告要求被告向其退还购房款68530.4元，支付违约金50000元，因原、被告之间的《房屋买卖合同》不存在解除事由，被告亦不存在违约，故原告的该项诉讼请求亦不能成立，不予支持。被告反诉要求原告向其支付剩余购房款60000元，根据《房屋买卖合同》，原告应当在钥匙交付之日向被告支付购房款50000元，在拿到房产证之日向被告支付购房款10000元，该约定有效，故原告应当在被告向其交付钥匙之日向被告支付购房款50000元，原、被告均享有同时履行抗辩权。对另外10000元，因涉案房屋尚未为原告办理房产登记手续，未达到合同约定的支付条件，待达到支付条件时可另行主张。被告要求第三人锦城公司向其返还29000元，由于《个人购房担保借款合同》中的借款人系被告，且被告在庭审中同意锦城公司在保证责任免除后向其返还该款，故对被告的该项反诉请求不予支持。被告要求将《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》中的买受人、借款人变更为原告李桂林，由于合同主体的变更需当事人达成变更的合意，且被告的该项反诉请求并非针对本诉提出，不属于本案审理的范围，故对被告的该项反诉请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百三十四条第一款之规定，判决如下：
一、反诉被告李桂林在反诉原告李瑞彪向其交付中卫市沙坡头区锦城宜居.尚座小区46号楼1单元803室房屋及该房屋钥匙之日向反诉原告李瑞彪支付购房款50000元；
二、驳回原告李桂林的诉讼请求；
三、驳回反诉原告李瑞彪的其他反诉请求。
如果反诉被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2670元，减半收取1385元，由原告李桂林负担；反诉案件受理费1113元，由反诉原告李瑞彪负担488元，反诉被告李桂林负担625元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。
审判员 孙晋
二〇一六年九月十八日
书记员 王蓓