文书内容广东省深圳市宝安区人民法院p t ; ' ' > 民 事 判 决 书（2016）粤0306民初22012号原告徐源东，男，汉族。原告徐文华，男，汉族。委托代理人陈一炀，广东华途律师事务所律师。被告深圳市金银威实业发展有限公司，所在地深圳市罗湖区人民南路天安国际大厦17楼04号，组织机构代码192414549。法定代表人罗书伟。被告深圳市鑫宝丰房地产开发有限公司，住所地深圳市宝安区宝安二区龙井路62号508房，组织机构代码192476117。法定代表邱伟雄。委托代理人程林权，广东汇俊律师事务所律师。委托代理人李文祥，公司经理。上述当事人确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈一炀、被告深圳市金银威实业发展有限公司（以下简称金银威公司）的法定代表人罗书伟、被告深圳市鑫宝�房地产开发有限公司（以下简称鑫宝丰公司）的委托代理人程林权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，1998年3月31日，被告金银威公司与被告鑫宝丰公司签订了《合作开发“创业广场”项目合同书》，合同书约定由被告金银威公司出资，被告鑫宝丰公司以位于深圳市宝安区新安街道创业路26区占地面积为4300平方米的土地与被告金银威公司合作开发项目，双方按照2.2：7.8的比例进行分成物业，其中，被告鑫宝丰公司分得塔楼12、13、14、20、21、22层物业，其他住宅物业分配给被告金银威公司。合同书签订后，被告金银威公司、被告鑫宝丰公司共同向深圳市规划国土局及有关部门联合报文办理报建报批手续。1999年9月29日，创业广场项目变更为金丰豪庭项目。2009年11月3日，原告与被告金银威公司签定《房屋内部认购协议》(以下简称协议)，协议约定，由原告以每平方米7800元的价格认购金丰豪庭塔楼第8层住宅J号房屋，面积78．4平方米，总价款人民币611520元。协议签定当天，原告向被告金银威公司支付了现金人民币50000元。2013年8月23日，被告金银威公司向原告交付涉案房屋，原告向被告金银威公司的法定代表人罗书伟银行账号转账支付了购房款人民币400000元。被告金银威公司向原告开具了收款收据，确认收到了原告支付的购房款人民币450000元。原告向被告金银威公司支付房款后，多次催两被告为涉案房屋办理房地产证，但直至目前，金丰豪庭尚未办理预售许可证，也没有办理竣工验收备案。被告金银威公司收取原告的购房款后，投入到金丰豪庭的工程建设，而且，被告金银威公司对合同书约定分配给被告鑫宝丰�司的第12层物业也进行了销售，被告鑫宝丰公司没有提出异议，因此，视为被告金银威公司与被告鑫宝丰公司共同联合销售金丰豪庭项目。由于被告金银威公司、被告鑫宝丰公司在开发金丰豪庭项目过程中拖欠湛江市粤西建筑工程有限公司深圳分公司的工程款，况且金丰豪庭项目也没有办理预售许可证、竣工验收备案、规划验收许可证等手续，导致金丰豪庭项目被深圳市中级人民法院委托有关部门进行拍卖。该项目于2014年12月9日被深圳市隆新安居装修工程有限公司竞买所得。由于涉案房屋被深圳市中级人民法院委托拍卖，原告根本无法再取得该房屋的所有权，原被告所签订的内部认购协议无法继续履行。原告认为，原告与被告金银威公司签订协议时，金丰豪庭未取得预售许可证，所签订的协议无效，被告应当返还财产及支付利息。被告金银威公司与被告鑫宝丰公司之间签订《合作开发协议书》，双方以共同的名义向政府有关部门对金丰豪庭项目进行报建报批，并共同对项目的开发建设对外签订合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。因此，被告鑫宝丰公司应当对合作开发过程中所产生的债权债务共担风险，共负责任。更何况，被告鑫宝丰公司在金丰豪庭项目中只投资了人民币50万元，其他所有款项均为被告金银威公司投入，而被告金银威公司实际上全部都是出售了金丰豪庭的房产后收取了款项，再用于支付项目的工程款。因此，也足以认定被告鑫宝丰公司是金丰豪庭项目的受益者，应当承担连带清偿责�。根据《民法通则》第五十二条规定，企业之间或企业、事业单位之间联营，共同经营，不具备法人条件的，由联营各方按出资比例或协议的约定承担民事责任，依照法律规定或协议的约定负连带责任的，承担连带责任。被告金银威公司与被告鑫宝丰公司双方所签订的合同书名为合作开发，实为不具备法定资格的合伙联营，虽然该合同书被法院认定无效，但依据《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》第八条的规定，联营合同被确认无效后，联营体在联营合同履行期间的收益，应先用于清偿债务及补偿无过错方因合同无效所受到的经济损失。前述司法解释第九条第一款规定联营体是合伙经营组织的，由联营体的财产清偿联营债务，联营体的财产不足以抵债的，由联营各方按照联营合同约定的债务承担比例，以各自所有或经营管理的财产承担民事责任，合同未约定债务承担比例，联营各方又协调不成的，按照出资比例或盈余分配比例确认联营各方承担的责任。上述司法解释第九条第二款规定合伙型联营各方应当依照法律法规的规定或合同的约定对外承担连带清偿责任。现由于金丰豪庭项目被深圳市中级人民法院委托拍卖，该拍卖款除了已支付项目承建商湛江市粤西建筑工程有限公司深圳分公司的工程款外，尚有盈余，因此，依照上述司法解释，应当先用被告金银威公司、被告鑫宝丰公司在联营期间的财产（金丰豪庭拍卖款）优先返还原告的购房款及利息，不足部分，由两被告承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：一、确认原告与被告金银威公司签订的《公司内部认购协议》无效；二、被告金银威公司和被告鑫宝丰公司在联营期间合作开发的金丰豪庭项目拍卖款优先�还原告购房款450,000元以及利息人民币204750元（利息从2009年11月3日起按银行同期贷款利率暂计至2016年9月3日为人民币204750元，实际利息计算至被告全额退还购房款及利息之日止）；三、被告金银威公司、被告鑫宝丰公司对金丰豪庭拍卖款不足以返还原告购房款及利息的部分承担连带清偿责任；四、本案诉讼费用由被告承担。被告金银威公司答辩称，本案是一个简单的民事纠纷，完全可以通过协商解决，根本不必要浪费宝贵的司法资源，由于中院个别法官刻意以不适用法律方法裁判，继而严重超标的查封，违法执行，作价虚假拍卖，造成冤假错案，限制我人身自由，导致我无法对证据材料核实质证及提交相关材料。本案明显是深圳中院违法执行，按照先刑事后民事的审判原则，应中止本案的审理，以避免错案的发生，众所周知我公司投资开发依法享有78%物业产权的金丰豪庭大厦，实际价值10几亿，依法偿付各种义务，维护各方权益绝不是问题，本来，诉讼的纠纷并不复杂，深圳中院只要依法确认金丰豪庭大厦所有权，一切问题均可以迎刃而解。本人及我公司作为最大受害者仍然坚信法律的公正，最高人民法院已致函广东高院立案审查。被告鑫宝丰公司答辩称,一、被告金银威公司不是“金丰豪庭”（原名为“创业广场”）的所有权人和业主，被告鑫宝丰公司才是合法的业主和所有权人。“金丰豪庭”项目是自1993年8月开始开发，由鑫宝丰公司提供国有土地使用权，深圳市金晖房地产开发公司（以下简称“金晖公司”）提供资金合作开发兴建，工程建到正负零时因无资金而停工。深圳市中级人民法院于2004年8月5日以（2003）深中法民五初字第209号判决解除了鑫宝丰公司与金晖公司签订的合同，该判决已发生法律效力，因此，金晖公司不再是金丰豪庭项目的开发商，其在“金丰豪庭”没有物权。金晖公司（康迪公司挂靠其参与开发）退出“金丰豪庭”开发后，金银威公司与鑫宝丰公司于1998年3月31日签订《合作开发“创业广场”项目合同书》，合作开发“金丰豪庭”。2012年11月3日广东省高级人民法院作出（2012）粤高法民一终字第27号终审判决，确认双方合作开发“金丰豪庭”合同及补充协议无效，驳回了金银威公司提出的拥有“金丰豪庭”78%产权的请求。由于合作开发的金晖公司、金银威公司对“金丰豪庭”都不享有产权，故鑫宝丰公司是“金丰豪庭”唯一合法的业�及所有权人。二、原告与被告金银威公司签订《公司内部认购协议》期间，金丰豪庭一直被法院查封，同时被被告金银威公司非法占有。金丰豪庭项目自2002年起至2014年12月9日被深圳中院强制拍卖止，一直被法院查封，同时金丰豪庭一直被被告金银威公司非法占有，作为合法产权人的被告鑫宝丰公司对此表示了反对态度，并登报声明，因此，被告鑫宝丰公司不可能知晓或认可原告与被告金银威公司签订合同及所谓付款的行为。三、原告与被告金银威公司签订的《公司内部认购协议》属无效，由此导致的一切责任和后果由他们自行承担，与被告鑫宝丰公司无关。由于被告金银威公司不享有“金丰豪庭”的产权，被告金银威公司属于非法占有金丰豪庭，在此前提前双方签订的买卖合同因没有得到权利人被告鑫宝丰公司的同意和授权而无效。原告与被告金银威公司签订协�时金丰豪庭在法院的查封状态下，他们签订的协议违反了查封的相关法律规定。原告与被告金银威公司恶意串通，损害被告鑫宝丰公司的合法权益所签订的合同无效。四、原告主张被告鑫宝丰公司承担连带责任并没有事实及法律依据，由于被告鑫宝丰公司对所谓的《公司内部认购协议》的签订及付款不知情，故而对原告所称的付款金额不予认可；被告鑫宝丰公司与原告不存在合同关系，不应承担连带责任；从法律规定来看，原告与被告金银威公司签订的合同无效，由此产生无效合同的后果被告鑫宝丰公司不应承担相应的责任。综上，原告对被告鑫宝丰公司的诉讼请求于法无据、于理不符，应驳回其对被告鑫宝丰公司的全部诉讼请求。经审理查明：2009年11月3日，原告作为乙方与作为甲方的被告金银威公司签订了一份《公司内部认购协议》，协议约定乙方自愿向甲方预付45万元，内部认购甲方开发建设的位于深圳市宝安26区“金丰豪庭”大厦塔楼第八层J房的房屋，面积约78.4平方米，双方约定按7800元/平方米计算楼款，房屋总价款611520元，剩余款项在甲方通知乙方办理房地产证手续之日起15天内一次性付清，双方同意按国土部门办理房地产证时套房单位实际丈量面积计算楼款后多退少补；合同签定时，甲方不具备办证条件，等办证条件成熟时，甲方应按上述条款协助乙方办理房屋产权手续，税费按有关法律法规负担；本合同签订后，甲方将金丰豪庭8楼J号房的房屋交付乙方使用，乙方同意入住后接受甲方大厦统一物业管理；如果甲方上述房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使，一切责任由甲方承担，并应赔偿乙方的损失，合同签订后，任何一方不得擅自变更或解除合同，如因重大客观原因导致本合同解除，甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款，并赔偿乙方的房屋装修费用。原告称其于签订《公司内部认购协议》当日向被告金银威公司法定代表人罗书伟支付了现金5万元，于2013年8月23日向被告金银威公司法定代表人罗书伟转账支付了40万元，并提供了一张日期为2009年11月3日盖有被告金银威公司公章的收款收据，收据载明收到原告认购金丰豪庭大厦八楼J房预付房款45万元。同时提供了一张中国工商银行网上银行电子回单，电子回单显示原告徐源东于2013年8月23日向被告金银威公司法定代表人罗书伟转账40万元。被告金银威公司对收款收据予以认可，并表示收取房款�数额以收据为准。原告确认在2013年8月23日付清购房款时被告金银威公司即向原告交付了涉案房产，于2015年11月因被强行清场，被迫搬离了涉案房产。另查明，案涉项目取得了预售许可证和外销许可证，后被收回，案涉房屋销售并未取得预售许可证，案涉项目未办理竣工验收手续，亦未办理房地产初始登记，自2001年起被多家法院查封或轮候查封。2015年12月份，深圳市中级人民法院拍卖了案涉项目土地及地上建筑物（包括案涉房屋）。案涉�屋位于深圳市宝安区前进一路26区，该区域2011至2013年政府指导租金标准为20元/平方米/月，2014年至2015年政府指导租金标准为25元/平方米/月。上述事实，有当事人当庭陈述及原告提交的公司内部认购协议、收款收据、转账凭证、民事判决书、执行裁定书等证据在卷证实，并经庭审举证质证，本院予以确认。本院认为，案涉房地产所涉项目实际上未取得预售许可证，亦未办理竣工验收手续或房地产初始登记，且被人民法院查封。因此，被告金银威公司和原告关于案涉金丰豪庭塔楼8楼J号房屋的《公司内部认购协议》违反了法律和行政法规的强制性规�，应属无效。关于合同无效后的处理。根据无效合同的处理原则，因无效合同取得的财产，应当予以返还。根据原告与被告金银威公司签订的《公司内部认购协议》、被告金银威公司认可的收款收据以及原告提交的转账凭证，可以认定被告金银威公司收取了原告45万元购房款，现合同无效，被告金银威公司应向原告返还，并支付占用该款项期间的利息，利息以450,000元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准自2013年8月23日起计算至实际返还之日止。关于房屋占有使用费。因案涉合同无效，原告占有使用案涉房屋没有合同依据，其应当按照深圳市政府发布的指导租金标准（2013年为20元/平方米/月，2014年至2015年为25元/平方米/月）向被告金银威公司�付占有使用案涉78.4平方米房屋期间（2013年8月23日至2015年10月31日）的房屋占有使用费，经本院核算为49847元（20元×78.4平方米×4个月+20元×78.4平方米÷31天×9天+25元×78.4平方米×22个月）。原告和被告金银威公司系案涉合同的主体，根据合同相对性原则，因案涉合同无效负返还义务的系收取原告款项的被告金银威公司，原告诉请被告鑫宝丰公司承担返还义务，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认被告深圳�金银威实业发展有限公司与原告徐源东、徐文华签订的《公司内部认购协议》无效；二、被告深圳市金银威实业发展有限公司于本判决生效后十日日内向原告徐源东、徐文华返还购房款450,000元及利息（以人民币450,000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准自2013年8月23日起计算至被告深圳市金银威实业发展有限公司实际付清之日止）；三、原告徐源东、徐文华于本判决生效后十日内向被告深圳市金银威实业发展有限公司支付2013年8月23日至2015年10月31日期间房屋占有使用费人民币49847元；四、驳回原告徐源东、徐文华的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5174元，由被告深圳市金银威实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。代理审判员苑广玲二〇一七年三月十七日书记员赵洋书记员陈雪滢附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。