宁波市镇海区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0211民初1806号原告（反诉被告）：高春娥，女，1986年1月15日出生，汉族，住宁波市。委托诉讼代理人：刘兵，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈波，浙江同舟（宁波石化开发区）律师事务所律师。被告（反诉原告）：包荷亚，女，1978年7月12日出生，汉族，住宁波市。委托诉讼代理人：史小飞，浙江海册律师事务所律师。第三人：宁波市镇海区骆驼海尚房产中介所，统一社会信用代码92330211MA283CLX0T。住所地宁波市镇海区骆驼街道骆兴西路470号1-3。经营者：高春娥，女，1986年1月15日出生，汉族，住宁波市。原告高春娥诉被告包荷亚房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用简易程序审理。经被告包荷亚申请，本院依法追加宁波市镇海区骆驼海尚房产中介所（以下简称海尚房产中介所）作为第三人参加诉讼。被告包荷亚在举证期限内向本院提起反诉，本院受理后，对本诉与反诉合并审理。本案于2017年7月18日公开开庭进行了审理。原告暨第三人海尚房产中介所的经营者高春娥，原告的委托诉讼代理人刘兵、陈波，被告包荷亚的委托诉讼代理人史小飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高春娥向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2017年5月22日签订的《房地产买卖居间协议》；2.判令被告向原告支付违约金人民币202000元。事实和理由：2017年5月22日，原告高春娥与被告包荷亚在海尚房产中介所签订《房地产买卖居间协议》，高春娥向包荷亚购买宁波市镇海区骆驼街道小骆花园10幢706室房屋，房屋价款共计1010000元。协议约定，高春娥于签订协议之日交付定金20000元，协议签订后2个月内高春娥向银行申请贷款并提交贷款资料，双方办理过户手续当天高春娥支付房款380000元，余款610000元待银行商业贷款放贷时一次性打入包荷亚账户。双方约定的办理所有权转移登记手续的时间为2017年8月15日。在违约责任条款中双方约定，原、被告双方任何一方未能按照约定的时间签署买卖合同或未履行本协议约定义务的，每逾期一日按总房款万分之五支付违约金，超过十五日的，相对方有权单方解除合同，并有权要求违约方按总房款的20%支付违约金。协议签订后，高春娥向包荷亚支付了定金20000元，但包荷亚在2017年5月24日突然告知高春娥不准备将房屋卖给高春娥，并愿意承担违约责任，之后强行将高春娥支付的20000元定金退回至高春娥支付宝账号，并将涉案房屋另售他人，且已办理了房屋过户手续。原告认为，包荷亚的行为已经构成根本违约，故诉至法院，请求法院依法判决。被告包荷亚答辩称：第一，其将20000元定金退还原告高春娥的原因是原、被告签订的《房地产买卖居间协议》不合法、原告与第三人合谋压低房价、原告与第三人不诚信；第二，其并未违约，而是行使合同解除权，高春娥无权要求其支付违约金，请求法院驳回高春娥的诉讼请求；第三，即便其违约，《房地产买卖居间协议》约定的总房款20%的违约金过高，高春娥的实际损失为20000元定金两天的利息损失，请求法院以该实际损失为基础综合评定。第三人海尚房产中介所述称，原告高春娥诉称属实，请法院支持原告的诉讼请求。反诉原告包荷亚向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间的口头存量房屋买卖合同；2.判令反诉原告有权没收反诉被告定金20000元。审理中反诉原告明确第一项诉讼请求为：判令解除反诉原告与反诉被告于2017年5月22日签订的《房地产买卖居间协议》。事实和理由：2017年5月22日以前，反诉被告高春娥以海尚房产中介所的身份询问反诉原告包荷亚的丈夫是否卖房，并告诉包荷亚的丈夫该房屋可以卖到1100000元。得知包荷亚夫妇有出售涉案房屋的意向后，高春娥又以海尚房产中介所的身份通过虚构事实、隐瞒真相的方式将房价逐渐压低至1010000元。2017年5月22日，高春娥既以海尚房产中介所经营者的身份，又以买房者的身份与包荷亚签订《房地产买卖居间协议》。在该协议中高春娥使用虚假的身份证号，而且其作为该中介所的经营者，作为存量房买卖领域的专业人员，从未要求与包荷亚网签《存量房屋买卖合同》。存量房屋买卖不进行网上签约，就无法办理过户等手续，房屋买卖的目的就无法实现。同时，高春娥承购自己提供经纪服务的房屋，根据《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项和第三十七条的规定，“由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款”，同样也导致存量房屋买卖无法进行下去，房屋买卖的目的无法实现。根据《合同法》第九十四条第四项的规定，高春娥的违约行为致使包荷亚无法实现合同目的，包荷亚有权解除合同，并依据定金罚则要求吃没高春娥20000元定金。反诉被告高春娥、第三人海尚房产中介所针对反诉共同答辩称:第一，涉案房屋的价格系高春娥与包荷亚自愿协商，高春娥与海尚房产中介所不存在欺诈行为，反而是包荷亚为了谋取更高利益将涉案房屋以1085000元卖给他人；第二，包荷亚与海尚房产中介所没有签订委托服务合同，也没有向海尚房产中介所支付相应的居间服务对价，高春娥不属于承购自己提供经纪服务的房屋，没有违反《房地产经纪管理办法》；第三，《房地产经纪管理办法》是管理性规范，不是效力性规范，即便高春娥违反了该规范，也是行政处罚的问题，不等于涉案房屋买卖不能履行；第四，涉案房屋不能网签《存量房屋买卖合同》是由于涉案房屋尚有贷款未还清。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析认定如下：原告高春娥在举证期限内提交微信聊天记录打印件一份，欲证明包荷亚明确表示不履行协议，将20000元定金强行退回至高春娥支付宝账户，并承诺愿意支付违约金的事实。经质证，被告包荷亚对真实性无异议，对证明内容有异议，认为聊天记录能够说明包荷亚解除合同不仅仅是因为价格，也是因为包荷亚认为合同是不合法的。第三人海尚房产中介所对该证据无异议。本院对该证据的真实性予以认定。原告高春娥当庭提交微信聊天记录打印件一份，以补强上述证据，欲证明包荷亚为获取更高的利润故意违约的事实。原告高春娥当庭提交自制列表一份以及《房地产买卖居间协议》三份，欲证明镇海区小骆花园同等或类似面积的房屋近一年来的市场成交价格，房屋买卖一户一价，高春娥不存在恶意压低包荷亚房屋价格或者隐瞒真相的事实。被告包荷亚认为上述证据系原告逾期举证，不能作为证据使用，对真实性均有异议。第三人海尚房产中介所对上述证据无异议。本院对原告当庭提交的微信聊天记录打印件和自制列表的真实性不予认定；原告当庭提交的三份《房地产买卖居间协议》虽为原件，但均与本案无关，故对其关联性不予认定。被告包荷亚在举证期限内提交手机短信聊天记录打印件一份，欲证明高春娥作为房产中介通过虚构事实、隐瞒真相方式压低涉案房价以及隐瞒需要网签的事实。经质证，原告高春娥和第三人海尚房产中介所对该证据的真实性有异议，认为即便该证据是真实的，也仅能证明包荷亚找高春娥的丈夫问询过房屋价格。本院对该证据不予认定。被告包荷亚在举证期限内提交《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》复印件一份，欲证明不进行存量房交易合同网上签约无法完成存量房交易、无法办理过户的事实。经质证，原告高春娥和第三人海尚房产中介所对该证据的真实性请法院核实，对证明内容有异议，认为涉案房屋无法网签是因为有抵押，要把银行贷款还清才能网签。本院对该证据的真实性予以认定。被告包荷亚在举证期限内提交《房地产经纪管理办法》复印件一份，欲证明高春娥作为房地产经纪人员承购自己提供经纪服务房屋的行为势必被房地产主管部门要求限期改正，从而无法完成存量房交易和房产过户的事实。经质证，原告高春娥和第三人海尚房产中介所对该证据的真实性请法院核实，对证明内容有异议，认为即便高春娥违反了《房地产经纪管理办法》，也是属于行政处罚的问题，与本案无关。本院对该证据的真实性予以认定。被告包荷亚当庭提交《存量房屋买卖合同》一份，欲证明181××××6952是高春娥在使用的手机号码以及同样的房屋在同一个月份可以卖到1190000的事实。原告高春娥和第三人海尚房产中介所认为该证据系被告逾期举证，不同意质证；即便《存量房屋买卖合同》上留的手机号码181××××6952是高春娥的，不等于包荷亚提供的手机短信聊天记录是高春娥的；房屋买卖一房一价，装修也不一样，对被告的证明内容有异议。本院认为，该证据系高春娥出售自有房屋给案外人而签订的《存量房屋买卖合同》，与本案无关，故对其关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月22日，甲方包荷亚（出售方）、乙方高春娥（购买方）、丙方海尚房产中介所（居间方）三方签订《房地产买卖居间协议》，约定：甲方将其所拥有的位于宁波市镇海区小骆花园10幢706室房屋以1010000元的价格转让给乙方；付款方式为协议签订后1个工作日内乙方支付甲方定金20000元，协议签订后2个月内乙方向银行或公积金管理中心递交材料申请贷款，并于过户当天将首期房价款380000元支付至甲方指定账户，余款610000元乙方通过商业贷款申请个人住房抵押贷款；甲乙双方于2017年8月15日共同至房地产交易中心办理所有权转移登记手续；甲乙双方于2017年8月15日或之前签订《存量房屋买卖中介合同》等相关法律文书，丙方应在约定的期限内，积极协助甲乙双方协调签订转让合同的时间及地点。违约责任方面，约定：甲、乙双方任何一方未能按照约定的时间签署买卖合同或未履行本协议约定义务的，每逾期一日按总房价款万分之五支付赔偿金，并应继续履行，逾期超过十五日后仍未履行的，除支付十五日的赔偿金外，对方有权单方解除本协议；甲方单方解除本协议的，甲方可选择乙方已支付的定金不予返还或要求乙方支付总房价款的20%作为违约金；乙方单方解除本协议的，乙方可选择甲方向乙方双倍返还定金或向乙方支付总房价款的20%作为违约金。当日，高春娥向包荷亚支付定金20000元。包荷亚于2017年5月24日将20000元定金退回至高春娥支付宝账户，并于同年6月5日将涉案房屋以1085000元卖给案外人。本院认为，本案的争议焦点在于2017年5月22日的《房地产买卖居间协议》是否有效并能实际履行。被告包荷亚认为高春娥作为中介承购自己提供经纪服务的房屋，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第八项规定；根据《房地产经纪管理办法》第三十七条的规定，“由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款”，会导致涉案房屋买卖无法履行。原告高春娥则认为包荷亚与海尚房产中介所没有签订委托服务合同，也没有向海尚房产中介所支付相应的居间服务对价，故其不属于承购自己提供经纪服务的房屋，没有违反《房地产经纪管理办法》；即便其违反了《房地产经纪管理办法》，也是行政处罚的问题，不等于涉案房屋买卖不能履行。本院认为，《房地产经纪管理办法》系住房和城乡建设部审议通过，经国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部同意，予以发布，其效力级别属部门规章，是管理性的规定，不是效力性的法律法规。高春娥是否违反《房地产经纪管理办法》不能影响涉案《房地产买卖居间协议》的效力问题。对于包荷亚提出高春娥未要求与其网签之辩称，高春娥认为涉案房屋无法网签是由于《存量房屋买卖合同》，会导致涉案房屋无法办理过户该房屋尚有抵押贷款未还清。本院认为，根据存量房交易合同网签制度，备案的中介机构可进行存量房交易合同网上签约。涉案房屋归还银行贷款解除抵押权后进行网签并过户是进行房屋买卖交易的程序。《房地产买卖居间协议》第8.1条已经约定买卖双方于2017年8月15日或之前签订《存量房屋买卖中介合同》等相关法律文书。只要买卖双方互相配合，该《房地产买卖居间协议》是能够履行的。包荷亚同时认为高春娥在《房地产买卖居间协议》中使用虚假的身份证号，故意压低房价，存在欺诈行为。本院认为，虽然该协议中高春娥的身份证号码有个别数字书写错误，但并不能抹去高春娥系涉案房屋实际购买人的事实，且包荷亚在签订该协议时明确知晓高春娥系海尚房产中介所的经纪人员，现包荷亚也未提供证据证明涉案房屋的转让价格系高春娥采用欺诈或胁迫之手段达成，故涉案房屋的转让价格应系双方自愿协商达成。综上所述，原告高春娥与被告包荷亚、第三人海尚房产中介所签订的《房地产买卖居间协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，在包荷亚不能提供证据证明该协议存在法律规定无效的情形下，应当认定为合法有效,各方均应恪守合约，诚实履行。庭审中，各方当事人一致同意解除《房地产买卖居间协议》，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。包荷亚在签订《房地产买卖居间协议》两天后将20000元定金退回至高春娥支付宝账户，并于同年6月5日将涉案房屋卖给案外人的行为构成根本违约。关于违约金的数额问题，高春娥主张根据合同约定按房屋总价的20%即202000元计算。因包荷亚提出了违约金过高的抗辩，又因高春娥未举证证明解除合同后的实际损失额，本院根据《房地产买卖居间协议》，综合考虑房价的涨幅、合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定包荷亚支付高春娥违约金30000元。对高春娥多主张部分，本院不予支持。根据前述理由，对包荷亚要求没收高春娥定金20000元的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、高春娥与包荷亚于2017年5月22日签订的《房地产买卖居间协议》解除；二、包荷亚于本判决生效之日起十日内支付高春娥违约金30000元；三、驳回高春娥的其他本诉诉讼请求；四、驳回包荷亚的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4330元，减半收取2165元，由原告高春娥负担1843元（已预交），被告包荷亚负担322元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳；反诉案件受理费300元，减半收取150元，由被告包荷亚负担（已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。审 判 员 万利容二〇一七年八月十四日代书记员 方晓颖