上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终1012号
上诉人（原审原告、反诉被告）吕德保，男，1958年10月15日出生，汉族，住上海市静安区。
委托代理人顾宏杰，上海市国鑫律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）杨锦玉，男，1961年3月24日出生，汉族，住上海市宝山区。
委托代理人刘晓栋，上海永盈律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）上海拓南实业发展有限公司，住所地上海市宝山区。
法定代表人张云志，总经理。
委托代理人王雅静，上海殷实律师事务所律师。
委托代理人王学红，上海殷实律师事务所律师。
上诉人吕德保因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院（2015）宝民三（民）初字第1340号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年10月12日，杨锦玉（甲方）与吕德保（乙方）签订《租赁协议》，主要约定，乙方因经营需要，向甲方租赁祁连山路XXX弄XXX号厂房870平方米，办公楼130平方米（以下简称“系争房屋”）；租期期限从2010年11月1日至2016年10月30日，第一年租金人民币（以下币种均为人民币）20万元，第三年起每年累计递增6，000元。合同第七条约定，租赁期间遇国家土地征用或政府统一规划，双方无条件服从；本协议自然终止；乙方享受国家给予乙方的补偿部分。合同签订后，吕德保使用上述房屋。2015年2月13日，杨锦玉向吕德保发动迁通知，主要内容为，根据市、区两级政府的部署，南大地区综合整治，已列为第五轮环保三年行动计划的重点项目，为配合该项目的实施，我方接到南大村拆迁办通知后，我方通知上海弘磊纸制品有限公司，做好动迁准备工作，时间为2015年6月底结束，望贵公司积极配合。至今，吕德保尚未返还租赁房屋。
原审法院另查明，2005年11月29日，上海拓南实业发展有限公司（以下简称“拓南公司”）与杨锦玉签订《场地租赁协议》，约定拓南公司将南大村钱龙桥生产队场地1.83亩出租给杨锦玉，租期自2006年1月1日至2019年12月31日。杨锦玉承租上述场地后，在场地上建造了系争房屋，未取得建设工程规划许可证。2014年6月10日，宝山区大场镇南大村经济合作社、拓南公司（甲方）与杨锦玉（乙方）签订《协议书》，主要内容为，《场地租赁协议》自2014年7月1日起终止履行；甲方同意补偿乙方包括但不限于建筑物、构筑物及装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等各项费用共计982，072.20元；乙方与全部“次承租人”之间包括但不限于就履行及终止相应转租合同而产生的任何法律责任，均由乙方负责处理与承担，甲方不再承担任何费用；乙方保证自己及全部“次承租人”于2015年2月28日前清腾搬迁完毕，乙方应于该日之前将租赁场地交还甲方等。2014年6月12日，杨锦玉收到首笔补偿款482，072.20元。
2015年8月，吕德保诉至原审法院，要求杨锦玉补偿50万元，并赔偿断水断电损失，按照每月10万元，从2015年7月2日开始计算到恢复到通水通电之日止。杨锦玉辩称并反诉称，双方租赁的房屋没有办理建设规划许可证，也没有产证，所以《租赁协议》是无效的。吕德保没有损失。吕德保已付清2014年10月之前的租金，2014年11月之后又付过3万元，之后没有再支付过租金。2015年7月2日开始政府断水断电，但是吕德保还是继续经营，现在面临拆迁，不可能恢复通水通电。2015年7月起的使用费，可以调整到按照每月5，000元计算。综上，不同意吕德保的诉讼请求，并反诉要求确认《租赁协议》无效，吕德保返还租赁的房屋，支付2014年11月至2015年1月的房屋使用费21，500元、2015年2月至4月的房屋使用费51，500元、2015年5月至6月的房屋使用费34，333元，按照每月5，000元支付2015年7月起至实际清腾返还之日的房屋使用费，支付水费1，578.50元、电费10，620元。吕德保针对反诉辩称，双方签订的《租赁协议》是有效的，租期也没有到，不同意在没有对征收补偿谈妥之前向杨锦玉返还厂房和办公房。对于租金支付的事实及使用费的标准无异议，房屋使用费也是由解决了征收补偿问题之后再来确认。杨锦玉主张的水费和电费是6月之前的，予以认可，但是现在已经停水停电了，所以也不同意支付水电费。拓南公司述称，拓南公司将土地出租给杨锦玉，土地上的所有建筑物都是之后搭建的，没有建造审批手续。拓南公司与杨锦玉的租赁合同已于2014年7月终止，双方对合同终止后的相关事宜已经处理完毕，杨锦玉对次承租人的补偿由杨锦玉自行处理，与拓南公司无关，请法院依法处理。
原审法院审理中，吕德保表示，按照当地动迁政策，设备搬迁和安装费及无法使用的设备重置费，每平方米150元，共计1，000平方米；停产停业损失，每平方米350元，1，000平方米；吕德保装修花费了7-8万元。综上，补偿费就算作50万元。杨锦玉表示，无效合同是不适用拆迁的暂行规定；吕德保没有装修，机器可以搬走，没有重置费。拓南公司表示，对吕德保提出的补偿标准并不清楚；在系争土地上拓南公司只与杨锦玉结算补偿款，补偿款金额是打包价，没有明细。
原审法院经审理后认为，杨锦玉向拓南公司承租土地后，在所承租的土地上建造了系争房屋，但未取得建设工程规划许可证，杨锦玉将该房屋出租给吕德保，所签订的《租赁协议》应认定为无效合同。合同被确认无效后，吕德保应将系争房屋返还给杨锦玉。吕德保实际使用系争房屋，应支付相应费用。杨锦玉主张2014年11月至2015年6月的房屋使用费，符合合同约定的租金标准，法院予以准许。杨锦玉因2015年7月2日停水停电，自行将2015年7月起的使用费标准调整为每月5，000元，符合客观事实及公平原则，法院予以准许。杨锦玉主张的水费、电费，吕德保在审理中认可，法院予以准许。
关于吕德保提出的补偿请求，因吕德保并未签署动迁协议，其提出按照当地动迁政策计算补偿款的意见，法院难以采纳。但根据拓南公司提供的《协议书》，可以证明拓南公司对杨锦玉作出补偿的事实，而且该《协议书》也约定杨锦玉应负责处理“次承租人”事宜，拓南公司不再承担任何费用。何况，鉴于《租赁协议》无效，吕德保迁出租赁房屋必然遭受损失，杨锦玉作为出租方，也应承担相应的责任。因此，杨锦玉从拓南公司获得补偿，理应向吕德保作出一定补偿。至于补偿金额，可参考拓南公司对杨锦玉的补偿标准，因拓南公司未列出补偿明细，法院根据查明的案件事实及租赁的实际情况，兼顾公平原则，考虑杨锦玉与吕德保的过错程度，酌情确定杨锦玉补偿吕德保18万元。吕德保主张断水断电损失，因杨锦玉已自行调整2015年7月起的使用费标准，且不存在恢复通水通电的情况，法院对该项诉请不予支持。
原审法院据此作出判决：一、吕德保与杨锦玉就上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号厂房、办公楼签订的《租赁协议》无效；二、吕德保于判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区祁连山路XXX弄XXX号厂房、办公楼返还给杨锦玉；三、吕德保于判决生效之日起十日内，向杨锦玉支付2014年11月1日至2015年6月30日的使用费107，333元；四、吕德保于判决生效之日起十日内，按每月5，000元的标准，向杨锦玉支付2015年7月1日至房屋返还之日的使用费；五、吕德保于判决生效之日起十日内，向杨锦玉支付水费1，578.50元；六、吕德保于判决生效之日起十日内，向杨锦玉支付电费10，620元；七、杨锦玉于判决生效之日起十日内，向吕德保支付补偿款18万元；八、吕德保的其余诉讼请求，不予支持。
原审法院判决后，上诉人吕德保不服，向本院提起上诉称：一、原审判决事实认定不清。杨锦玉与拓南公司签订的《场地租赁协议》约定拓南公司将生产队的1.83亩土地出租给杨锦玉，租期自2006年1月1日至2019年12月31日。杨锦玉承租上述场地后，在场地上建造了系争房屋，未取得建设工程规划许可证。原审法院未对拓南公司与杨锦玉之间《场地租赁协议》的合法性进行认定，属于认定事实不清。如果拓南公司与杨锦玉之间的合同有效，那么吕德保与杨锦玉签订的《租赁协议》同样有效，如果拓南公司与杨锦玉之间的合同无效，但杨锦玉已经获得了补偿，故吕德保同样有权取得补偿。拓南公司与杨锦玉签订的《拆迁补偿协议书》中确认补偿款共计982，072.2元，实际是“包括但不限于建筑物、构筑物及装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等各项费用，其中的装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等费用”是给予次承租人的，并非是给予杨锦玉的，只是应当由杨锦玉转交给吕德保而已。吕德保取得上述费用，也是基于拓南公司与杨锦玉签订的《拆迁补偿协议书》，吕德保与杨锦玉双方的协议即便无效，也不影响吕德保取得搬迁费用。杨锦玉在2014年6月12日起对系争房屋已经失去所有权。拓南公司与杨锦玉与2014年6月10日签订的《拆迁补偿协议书》中确认《场地租赁协议》自2014年7月1日起终止履行。所以杨锦玉于2014年7月1日就失去了对租赁场地的使用权，无权对吕德保收取任何费用。原审判决吕德保支付给杨锦玉的使用费与事实严重不符。杨锦玉对系争房屋断水断电之后，也造成了吕德保的损失。拓南公司所支付的拆迁补偿明细原审中未予查明。补偿款中有建筑物、构筑物及装饰装修等添附资产补偿费、一次性搬迁费、停产停业费等费用。补偿款的组成属于本案中重要的事实，原审未予查明。吕德保滞留系争房屋的真实原因系杨锦玉所致。杨锦玉隐瞒与拓南公司签订《协议书》的重大事实，拒绝转交当属吕德保的相应补偿，造成吕德保无法搬迁。二、原审判决适用法律失当。杨锦玉收取房屋使用费的基础是对系争房屋具有所有权，既然未能取得建设工程许可证，系争房屋系非法建筑物，杨锦玉不能基于违法行为取得利益，所以自2014年7月1日起，杨锦玉对系争房屋没有所有权，因此也无权向吕德保收取任何费用。由于拓南公司未列出补偿杨锦玉钱款的明细，但其补偿之前是经过相应评估的，因此实际承租人吕德保应参照同地区、同时期政府征收补偿标准取得补偿，原审中吕德保也予以了举证，原审认定18万元的补偿缺乏相关依据。据此请求撤销原审法院判决，依法改判支持吕德保在原审中的全部诉请。
被上诉人杨锦玉答辩称：拓南公司与杨锦玉签订的《场地租赁协议》效力和杨锦玉与吕德保签订的《租赁协议》效力没有必然联系，杨锦玉建造的房屋属于违法建筑，有已生效的判决书可以证明。拓南公司与杨锦玉签订的《协议书》属于格式条款，且未经过评估，杨锦玉之所以签订该协议是因为拓南公司给与的补偿符合杨锦玉的心理价位。如果按照周围50元每平米的补偿标准，杨锦玉已经多给吕德保补偿了。断水断电系政府行为，与杨锦玉无关。因吕德保未搬离系争房屋，导致拓南公司与吕德保之间的补偿协议并未完全履行，杨锦玉并未取得全部补偿款。故请求驳回吕德保的上诉请求，维持原审法院判决。
被上诉人拓南公司答辩称：吕德保与杨锦玉之间的纠纷与拓南公司无关。拓南公司与杨锦玉于2005年11月签订了《场地租赁协议》，2014年6月拓南公司与杨锦玉又签订了《协议书》，约定双方间的《场地租赁协议》自2014年7月1日起终止履行，杨锦玉与次承租人之间的任何法律责任由杨锦玉负责处理并承担。拓南公司与杨锦玉签订的《协议书》中约定了拓南公司给与杨锦玉的补偿款项，该款项系双方协商一致后的打包价。拓南公司与杨锦玉签订的《场地租赁协议》的效力并非本案审理范围。故请求驳回吕德保的上诉请求，维持原审法院判决。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，系争房屋由杨锦玉自行建造，且未取得建设工程规划许可证，故其与吕德保签订的《租赁协议》应属无效，系争房屋应返还杨锦玉。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持，故原审中杨锦玉主张依据双方间的《租赁协议》的标准计算2014年11月至2015年6月的占有使用费并无不当，本院予以支持。关于停水停电后杨锦玉自行将2015年7月起的使用费标准调整为每月5，000元，系其对自身权利的处分，本院予以认可。关于如何确定吕德保应获补偿款的数额，本院认为，吕德保获得相应补偿的基础系其与杨锦玉间《租赁协议》无效后所导致的损失，吕德保主张应以当地动迁政策计算补偿款，但并未提供相关依据，且其并非动迁协议签署人，本院难以认同该主张。原审法院依据杨锦玉从拓南公司获得的补偿数额、双方间租赁的期限以及案件查明的事实，综合考虑双方间导致合同无效的过错程度，确定杨锦玉补偿吕德保18万元并无不当，本院予以认可。关于吕德保主张停水停电的损失，因杨锦玉已自行调低2015年7月之后的使用费，且吕德保并未提供充分证据证明其损失，故对吕德保的该项主张本院亦不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币8，800元，由上诉人吕德保负担。
本判决为终审判决。
法官助理孙幸冬
审 判 长 刘建颖
审 判 员 成 皿
代理审判员 王晓梅
二〇一六年四月十八日
书 记 员 陈 洁
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……