浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终4117号
上诉人（原审原告）：吕伟，男，1967年10月26日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区，
委托诉讼代理人：姜海斌、胡高鸳，浙江浙杭律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：高存禹，男，1969年4月8日出生，汉族，住浙江省苍南县，
上诉人（原审被告）：黄雪花，女，1971年1月12日出生，汉族，住浙江省苍南县，
高存禹、黄雪花共同委托诉讼代理人：杨继忠，浙江政法联律师事务所律师。
原审被告：杭州我爱我家房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区保俶北路51号二层。
法定代表人：陆斌斌。
委托诉讼代理人：王燕、吴苏华，均系该公司工作人员。
上诉人吕伟与上诉人高存禹、黄雪花、原审被告杭州我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2016年9月12日，甲方吕伟（买方）、乙方高存禹、黄雪花（卖方）、丙方我爱我家公司（居间方）三方签订了《购房意向合同》，约定高存禹、黄雪花将杭州市萧山区戈雅公寓夏风园2幢4单元502室、建筑面积166.36平方米的房屋以11300元/平方米、总价1880000元的价格转让给吕伟，该房屋设定有抵押。甲、乙双方同意在本意向合同签订后5日内，通过丙方签订《杭州市房屋转让合同》，付款方式为商业贷款，其中首付款为总价的30%，于合同签订后2016年10月20日支付。本意向合同经甲乙双方签字后，若甲方或乙方违约，则按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，在签订本合同时向丙方支付意向金50000元。在乙方签订本合同后，该意向金转为购房定金。双方均应积极履行合同约定义务，如因甲方原因不能按约签订房屋转让合同的，已经支付的定金由乙方没收，如因乙方原因不能按约签订房屋转让合同的，则应向甲方双倍返还定金。合同签订后，吕伟向我爱我家公司支付意向金50000元。2016年9月18日，杭州市住房保障和房产管理局发布了杭州市实施住房限购的通知，杭州市自9月19日起实施住房限购，暂停在市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭销售住房。2016年9月20日，杭州市萧山区房地产管理处发布关于2016年9月21日起存量房必须为正常状态（无查封、冻结、抵押）方可进行存量房转让网签的通告。2016年10月14日，吕伟提起本案诉讼。案件审理中经评估确定案涉房屋单价为14267元/平方米、总价2370000元，估价有效期为2017年2月24日至2018年2月23日。吕伟预缴评估费8310元。
吕伟诉至原审法院，请求：1.解除吕伟与高存禹、黄雪花签订的购房意向合同；2.高存禹、黄雪花向吕伟返还购房定金50000元；3.高存禹、黄雪花支付违约金188000元；4.高存禹、黄雪花向吕伟赔偿损失615400元；5.我爱我家公司对诉讼请求二承担连带责任；6.诉讼费用由高存禹、黄雪花、我爱我家公司承担。案件审理过程中，吕伟放弃部分诉讼请求，变更诉讼请求为：1.解除吕伟与高存禹、黄雪花签订的购房意向合同；2.高存禹、黄雪花支付违约金188000元；3.高存禹、黄雪花向吕伟赔偿损失490000元；4.诉讼费、评估费由高存禹、黄雪花承担。
原审法院认为：案涉《购房意向合同》虽非吕伟与高存禹、黄雪花同时签订，但对于签约内容双方均是明知的，应确定为各方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，具有合法效力。意向合同中对于房屋价款、定约时间、付款方式约定明确，且吕伟已经支付定金，其性质为预约合同，并非购房意向，高存禹、黄雪花认为应继续进行协商的意见不当。根据合同约定，买卖双方应在5日内签订正式房屋转让合同，高存禹、黄雪花未按约如期签约，应承担相应的违约责任。对吕伟关于解除合同的请求，高存禹、黄雪花亦无异议，应予支持。合同中约定的签约时间在前，房屋限购政策出台在后，高存禹、黄雪花认为系房屋限购政策导致合同未能履行的意见不能成立。对于违约责任，合同中约定为188000元，吕伟认为实际损失超过合同约定，并以此为由提出评估申请，为诉讼权利的正常行使，高存禹、黄雪花认为本案不应进行评估的意见缺乏依据，根据评估结论，房价的涨幅为490000元。合同中所约定的违约金确实低于实际损失，但考虑到合同履行情况、过错程度及预期利益等综合因素，原审法院酌情确定在合同约定的违约金之外，高存禹、黄雪花再行赔偿吕伟50000元即可，吕伟认为违约金不包括在实际损失之内的意见与相关法律规定相悖，对其多主张部分，不予支持。高存禹、黄雪花认为损失追究应以定金罚则为限的意见与合同约定不符，本案中对定金高存禹、黄雪花已予返还，但不能以此排除吕伟继续主张违约责任的权利。评估费8310元因高存禹、黄雪花违约行为所导致，故由高存禹、黄雪花承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2017年5月9日判决：一、解除吕伟与高存禹、黄雪花于2016年9月12日就杭州市萧山区戈雅公寓夏风园2幢4单元502室所签订的《购房意向合同》；二、高存禹、黄雪花于判决生效之日起10日内支付吕伟违约金188000元；三、高存禹、黄雪花于判决生效之日起10日内赔偿吕伟损失50000元；四、高存禹、黄雪花于判决生效之日起10日内赔偿吕伟鉴定费用8310元；五、驳回吕伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10663元，财产保全申请费4787元，共计15450元，由吕伟负担9905元，高存禹、黄雪花负担5545元。
宣判后，吕伟、高存禹、黄雪花均不服，向本院提起上诉。
吕伟上诉称：一审法院认定高存禹、黄雪花需向吕伟支付的赔偿损失数额过低，不足以弥补吕伟的实际损失，适用法律错误。高存禹、黄雪花未按照《购房意向合同》约定在5日内签订《杭州市房屋转让合同》，已经构成违约，应当承担违约责任。因高存禹、黄雪花的违约行为，导致吕伟未能在规定期间内居住案涉房屋，由此吕伟需要在外租赁房屋，产生了房屋租赁费用。且案涉房屋自合同签订后，房价出现了大幅度的增长，对于房屋的增值部分，仍属于吕伟可得利益损失。高存禹、黄雪花违反了诚实守信原则，应当对吕伟的全部损失承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”，因此吕伟有权要求高存禹、黄雪花向吕伟支付可能利益的损失。该可得利益吕伟已经通过评估公司进行评估，具体数额为490000元，则高存禹、黄雪花应当向吕伟赔偿490000元的损失。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决第三项，依法改判为高存禹、黄雪花向吕伟吕伟赔偿损失490000元；2.一、二审诉讼费用由高存禹、黄雪花承担。
针对吕伟的上诉，高存禹、黄雪花答辩称：吕伟上诉理由是两部分，一部分是签订意向合同后产生的实际损失，另一部分是根据逾期利息计算违约金。首先，关于逾期利率。案涉合同是预约合同，预约合同违约责任是该合同项下预约行为的违约责任，其实际损失应限定在为达成本约而支出的费用，对于逾期利益损失即房屋差价不属于赔偿范围。一方要求继续履行的，法院不予支持。支出的中介费不能依据原来的居间合同收取中介费。预约合同损失是预约期间到签订本约期间产生的实际损失，吕伟未能提交证明，且预约合同条款有不符合法律法规的部分，即约定了违约金和定金，本案应按照定金计算。
针对吕伟的上诉，我爱我家公司陈述：同意吕伟的上诉主张。
高存禹、黄雪花上诉称：一、高存禹、黄雪花从未向吕伟、我爱我家公司表示过悔约的意思表示。高存禹、黄雪花在并未与吕伟直接面对面沟通的情况下签订合同，整个签订过程，高存禹、黄雪花均通过我爱我家公司进行沟通。该合同是在吕伟及我爱我家公司签订完成之后再由高存禹、黄雪花签订，且当时我爱我家公司除告知高存禹、黄雪花在《购房意向合同》上签字，还告知该合同仅适用定金罚则，并未提示有违约金的约定。对于签订合同的具体时间则是说仅需在首付款支付之前签订就行，因此高存禹、黄雪花也就没有马上签订正式房屋转让合同。我爱我家公司在《购房意向合同》签订后并没有马上安排签订正式合同，至合同约定的签订正式合同期限的最后一天突然要求签订正式合同，而此时高存禹、黄雪花又恰在外地出差，因而要求延后签订正式购房合同，高存禹、黄雪花并没有拒绝签订正式购房合同。2016年9月18日，杭州市住房保障和房产管理局就已经发布了杭州市区限购政策；2016年9月20日，杭州市萧山区房地产管理处发布通告，要求存量房必须为正常状态(无查封、冻结、抵押)方可进行存量房转让。涉案房屋存在抵押，故高存禹、黄雪花多次要求我爱我家公司联系吕伟，就政策改变后如何办理购房手续进行沟通。因此，高存禹、黄雪花并非故意不与吕伟签订正式房屋转让合同，只是客观政策环境发生变化后，高存禹、黄雪花要商量符合政策规定的交易方式，也合情合理。总之，高存禹、黄雪花从未向吕伟、我爱我家公司表示过悔约或不愿意签订正式购房合同的意思表示。二、本案审理的基础是购房意向合同而不是正式购房合同，故而实际损失不能按房屋上涨的幅度来计算预期利益。根据杭州市中级人民法院民一庭关于审理建设工程合同及房屋相关纠纷案件若干实务问题的解答中的意见，购房意向合同的违约责任仅能是该预约合同项下的违约责任，交易双方的实际损失也应限定在为准备达成正式房屋转让合同而支出的费用范围，对未达成正式房屋转让合同所产生的预期利益损失，即房屋交易的价差，则不在赔偿范围之内。本案房屋的增值是由于限购政策颁布所导致，在签订《购房意向合同》时，买卖双方明显无法预期到如此大的房价上涨趋势，因此该合同的违约责任最多为准备达成正式房屋转让合同而支出的费用范围。一审法院所判决的违约责任远大于实际损失，本案相关联费用实际就是定金50000元。三、一审法院判决高存禹、黄雪花支付违约金188000元的同时又判决赔偿50000元，客观上对高存禹、黄雪花实施了双重处罚，即支付违约金又承担双倍返还定金的惩罚，显然不合理，也不符合法律规定。本案中《购房意向合同》既约定了定金罚则，同时也约定了违约金。我爱我家公司未对高存禹、黄雪花进行告知或者提醒，高存禹、黄雪花对违约条款并不清楚，该条款的效力存在问题，本案不应适用违约条款。故提起上诉，请求：1.撤销原审判决，并依法改判或发回重审；2.吕伟承担一、二审诉讼费用。
针对高存禹、黄雪花的上诉，吕伟答辩称：一、高存禹、黄雪花以实际行为表示拒不履行签订正式房屋转让合同，并不存在其所述未有悔过的意思表示。2016年9月12日，吕伟与高存禹、黄雪花签订了《购房意向合同》，双方约定在合同签订后5日内即2016年9月17日签订《杭州市房屋转让合同》。期间，我爱我家公司多次与高存禹、黄雪花沟通，请求尽快与吕伟签订正式合同，均未果。2016年9月17日，我爱我家公司再次提醒高存禹、黄雪花签订合同，高存禹、黄雪花以出差为由告知无法于2016年9月17日签订。2016年9月18日，我爱我家公司再次提醒高存禹、黄雪花有限购政策，请求赶快与吕伟签订正式合同。但此时，高存禹、黄雪花未回复消息。2016年9月20日，我爱我家公司再次提醒高存禹、黄雪花政策变动，但高存禹、黄雪花仍旧置之不理。2016年9月28日、2016年9月29日、2016年9月30日，我爱我家公司多次联系高存禹、黄雪花，其均表示无法回来签订合同，时间一直拖至限购政策实施。高存禹、黄雪花的行为直接导致无法签订正式合同，也无法办理过户手续。自2016年9月13日起至2016年9月30日止，高存禹、黄雪花有长达半个多月的时间可以与吕伟签订正式合同，但其均以各种理由推脱。故本案中不存在高存禹、黄雪花所述未有悔约的意思表示，亦不存在其所述因为客观政策发生变化。二、截止至评估报告基准日，吕伟的损失实际多达490000元，且现在房价仍在上涨，原审法院已酌情考虑判决高存禹、黄雪花仅支付50000元的赔偿，而该赔偿不足以弥补吕伟的实际损失。因高存禹、黄雪花的违约行为，导致吕伟未能在规定期间内居住涉案房屋，由此吕伟需要在外租赁房屋，产生了房屋租赁费用。且涉案房屋自合同签订后，房价出现了大幅度的增长，对于房屋的增值部分，仍属于吕伟可得利益的损失。高存禹、黄雪花违反诚实守信原则，应当对吕伟的全部损失承担责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”。现在案涉房屋的房价仍处于上涨趋势，从而看出吕伟的损失其实仍在继续扩大的，因高存禹、黄雪花的违约造成吕伟的损失，应当由高存禹、黄雪花全额赔偿。三、一审法院对于违约金与赔偿损失的判决并未涉及双重处罚。根据合同法第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”这一规定表明了定金和违约金是不能同时并用，而只能选择其一适用。本案中，吕伟并未适用定金罚则，不存在重复适用问题。截止至评估报告基准日，吕伟的损失已经达到490000元，而一审法院判决的违约金和损失赔偿共计238000元，远低于吕伟的实际损失。
针对高存禹、黄雪花的上诉，我爱我家公司陈述：同意吕伟意见。
二审期间，吕伟、高存禹、黄雪花、我爱我家公司均未向本院提交新的证据材料。
本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实一致外，另查明：吕伟、高存禹、黄雪花及我爱我家公司均确认，高存禹、黄雪花已通过我爱我家公司将所收取的定金50000元返还给吕伟。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为违约责任的认定及承担。（一）关于违约责任的认定。涉案《购房意向合同》合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。作为该《购房意向合同》的核心条款之一即关于签订房屋买卖合同的期限约定为：吕伟与高存禹、黄雪花同意在该《购房意向合同》签订后五日内，通过我爱我家公司签订《杭州市房屋转让合同》。从各方当事人提供的有效证据及相关陈述来看，在《购房意向合同》签订后，吕伟及我爱我家公司均在催促高存禹、黄雪花依据上述意向合同约定签订正式房屋转让合同。但高存禹、黄雪花未在约定期限内与吕伟签订正式房屋转让合同，其行为构成违约，应承担相应违约责任。因此，原审法院认定高存禹、黄雪花未按约如期签订正式房屋转让合同并应承担违约责任，并无不当。（二）关于违约责任的承担。关于违约责任的具体负担方式及可主张的损失范围，现行法律已有相关规定。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”同时第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，吕伟与高存禹、黄雪花为签订正式房屋转让合同而签订涉案《购房意向合同》。在该《购房意向合同》签订后，因高存禹、黄雪花的原因导致未能依约签订正式房屋转让合同，遂成本案之诉。首先，《购房意向合同》约定高存禹、黄雪花应承担的责任为，按房屋转让总价的10%向对方支付违约金。而吕伟要求高存禹、黄雪花承担所谓房屋差价的损失，显然与合同约定不符。因此，吕伟的上述主张没有合同依据。其次，吕伟与高存禹、黄雪花签订《购房意向合同》的目的系为签订房屋转让合同。依该《购房意向合同》约定及本意，在各方均按约履行合同的情况下，当事人可获得的利益为签订房屋转让合同。也就是说，该《购房意向合同》项下的权益为签订房屋转让合同，而非房屋本身。买受人吕伟是否可以获得房屋则是房屋转让合同签订后的履行事宜，不属于《购房意向合同》项下的权益。因此，本案中吕伟主张的房屋差价，与意向合同违约所造成的损失难以相当，也超出高存禹、黄雪花订立意向合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。综上，吕伟关于房屋差价为其在本案中损失的主张，亦于法无据。原审法院以房屋差价作为确定本案损失的依据，属适用法律错误，应予以纠正。（三）关于合同约定的违约金。签订合同系民事主体通过意思表示设立、变更或终止民事法律关系的具体形式之一，而合同所约定的权利义务则是民事主体对自身权益支配权的行使。本案中，《购房意向合同》约定的违约金条款适用于双方当事人，也即吕伟与高存禹、黄雪花对违约行为所对应的违约责任的预知是均等的。本案审理过程中，高存禹、黄雪花并未提供初步证据证明《购房意向合同》约定的违约金存在不合理之处，而吕伟也未提供有效证据证明其损失数额高于合同约定的违约金数额。因此，依据公平原则并遵循当事人意思自治原则，在高存禹、黄雪花构成根本性违约的情况下，吕伟有权按照合同约定要求高存禹、黄雪花支付违约金。故原审法院判决由高存禹、黄雪花向吕伟支付合同约定的违约金，并无不当。综上，吕伟的上诉理由，均不能成立，本院不予采信；高存禹、黄雪花的上诉请求，合理部分，本院予以支持。原审法院适用法律错误导致实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7281号民事判决第一、二项；
二、撤销杭州市下城区人民法院（2016）浙0103民初7281号民事判决第三、四、五项及诉讼费负担部分；
三、驳回吕伟的其余诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费10663元，诉讼保全申请费4787元，合计15450元，由吕伟负担9930元，由高存禹、黄雪花负担5520元。
二审案件受理费10663元，由吕伟负担6603元，由高存禹、黄雪花负担4060元。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵为民
审 判 员 睢晓鹏
代理审判员 秦海龙
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 曹姝隽