上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9868号
上诉人（原审原告、反诉被告）：上海东风五金管件有限公司，注册地上海市闵行区陈行苏民站南。
法定代表人：顾永财，董事长。
委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：胡尔玮，上海容和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：姚伟，男，1969年7月8日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：马为明，男，1965年8月12日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。
两被上诉人共同委托诉讼代理人：乔屹，上海孙仁荣律师事务所律师。
上诉人上海东风五金管件有限公司（以下简称东风公司）因与被上诉人姚伟、马为明房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初33344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人东风公司的法定代表人顾永财及委托诉讼代理人高建中、胡尔玮，被上诉人姚伟、马为明的共同委托诉讼代理人乔屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人东风公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求，驳回被上诉人姚伟、马为明一审反诉请求。事实与理由：1、上诉人东风公司认为其不存在与被上诉人姚伟、马为明履行合同过程中无法交付房屋的违约事实及行为。上诉人与被上诉人在2015年4月28日达成补充协议，将2015年4月15日签署的和解协议中房屋交付日期变更为两天后即5月1日，并约定上诉人不能交付房屋，被上诉人有权解除合同，从常理判断，上诉人此时应该已经准备好交房不存在履行障碍，反而是被上诉人并未向上诉人提出交付房屋及接收房屋的意思和行为。一审对与房屋交付无关的事实予以罗列脱离本案事实，导致错误认定上诉人无法交付房屋：（1）一审认定上诉人法定代表人顾永财无法进入及控制房屋，但上诉人系公司并非个人，不能得出上诉人不能履行合同约定的交付房屋义务；（2）一审认定顾永财与顾某1父子之间有多起诉讼，但两人的矛盾不属于不可调和的矛盾，均为公司内部的纠纷，与对外的合同履行无关，不能作为上诉人不能交房的原因；（3）顾永财的儿子顾某1也从未表示不接受该份租赁合同，反而一直要求被上诉人尽快履行合同接受房屋；（4）一审违反举证规则，加重上诉人的举证负担，被上诉人认为上诉人不能交房，应由被上诉人举证证明其向上诉人提出交房的要求。2、被上诉人无权要求解除合同。根据租赁合同约定，被上诉人先付租金后使用房屋，被上诉人从2015年4月28日签订补充协议至2016年11月16日提出解除合同期间从未支付租金，也未要求上诉人交房及接收房屋，没有表达继续履行合同的意思表示，应认定系被上诉人自身原因导致合同不能履行，一审没有审查被上诉人有没有预付租金，是否符合先付后用的合同约定，被上诉人是否向上诉人提出交房要求等事实，导致认定错误。3、从（2015）闵民五（民）初字第1281号（以下简称1281号）案件的庭审笔录也可以反映出，法官询问上诉人是否同意交房，上诉人明确回答是可以的，但要求对方先支付2年空置损失和第一笔租金200万元（人民币，下同），表明上诉人一直愿意交房，交房不存在阻碍，是被上诉人没有接收房屋导致上诉人损失。另外，上诉人在1281号案件审理时提出反诉，并已经提交2015年6月4日民事反诉状，明确要求继续履行合同，一审却认定上诉人从未提交过反诉状，在1281号案件中不予审理，程序违法。被上诉人提出本案解除合同是在2016年11月16日，从起诉继续履行合同到变更诉请解除合同将近一年半时间，一审法院对这段时间的空置损失不仅不提及，还让上诉人承担合同解除的违约责任，明显对上诉人一方不公。
被上诉人姚伟、马为明辩称，1、2015年4月15日签订和解协议之后，上诉人的法定代表人顾永财提出到2016年3月1日才能继续履行，被上诉人此时已经付了50万元押金，因此向顾永财提出将50万元押金退还，等到2016年履行合同时再付，但顾永财称钱已用掉无法归还，所以双方又进行商量并签订2015年4月28日补充协议，顾永财同意于2015年5月1日交房，但事实上上诉人还是没有办法交付房屋，原因是顾永财与儿子顾某1之间的矛盾没有解决。被上诉人因没有收到房屋于2015年5月26日起诉要求继续履行合同，但顾永财与顾某1父子的股权纠纷到2016年4月才结束，期间上诉人根本无法交房。一审对上诉人无法交付房屋违约的认定是正确的。2、鉴于上诉人未能在2015年5月1日交房，被上诉人于2015年5月26日起诉要求继续履行合同，表明被上诉人仍有继续履行合同的意愿，而上诉人存在无法交房违约情形；鉴于1281号案件因顾永财与顾某1父子发生多起股权纠纷案件而中止审理，表明他们之间的股权纠纷已经影响到对外的事务；根据顾永财向警方报警所作陈述，顾永财明确其无法进入公司，无法控制房屋，说明上诉人不可能进行交房。被上诉人一直没有拿到房屋，因此不适用先付后用的合同约定。被上诉人有权要求解除合同。据此，请求二审驳回上诉，维持原判。
东风公司向一审法院起诉请求：1、判令姚伟、马为明立即支付东风公司自2015年5月1日起至2017年2月15日止按年租金2,000,000元计算的租金3,580,000元；2、要求姚伟、马为明支付东风公司违约金1,000,000元；3、要求姚伟、马为明赔偿电费113,778元，建设用地有偿使用证收费85,828元。
姚伟、马为明向一审法院提起反诉请求：1、确认双方签订的房屋租赁合同于2016年11月16日解除；2、要求东风公司返还已付租金500,000元，并按约定赔偿1,000,000元。
一审法院认定事实：2014年2月25日，东风公司的法定代表人顾永财（出租方、甲方）与姚伟、马为明（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其自有的上海市闵行区XX镇XX站南（XX路XX号））出租给乙方。房屋场地状况分为：（1）东区、（2）中区、（3）西区，三大板块，具体位置、设施、建筑面积与场地面积，详见附件一平面图。中区的三层大楼及场地，现已租赁给曹某用于经营“幼儿园”使用，租赁期限为十年，自（2012年9月1日至2022年8月31日止），乙方承诺并确认在签订本租赁合同时甲方已明确告知，并出具其与曹某签订的《房屋租赁合同》，本合同签订后，甲方协调由乙方代为管理并收取租金交给甲方。（附东风公司与曹某签定的房屋租赁合同）。西区有门面房，西门面房总计14间为甲方与张某共同建造与收益，其中张某的部分有乙方自行与张某协商解决，与甲方无关。（附东风公司与张某签定的门面承包经营合同）。第二条：租赁期限：房屋租赁期自2014年7月1日至2034年6月30日，共计20年。若租赁期间遇动迁，则租赁期到动迁公告发布之日起终止。本合同签订之日起至2014年6月30日止为免租期。租赁期满，如未动迁，乙方继续承租的，在同等条件下，乙方享有优先续租权，经协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第三条：租金、押金、其他费用、支付方式及期限：租金标准（按年计算租金）（1）东区500,000元；（2）中区幼儿园500,000元；（3）西区及苏召路门面房1,000,000元。合计2,000,000元。根据实际情况，租金每五年进行一次调整，在上一期租金的基础上提升5%，乙方承诺在情况好转的前提下可追加提升比例。本合同签订后，乙方应向甲方支付该房屋租赁的押金，押金金额为500,000元，甲方收取押金后允许乙方从正式起租日起将该押金中300,000元转为房屋租金，200,000元转为租赁保证金，在合同期满后退还。房屋租金以预付方式支付，先付后用。乙方应于甲方交付房屋2014年7月1日之前向甲方支付第一期的租金即2,000,000元，以后乙方应于每期租金到期前15日向甲方支付下一期的租金。逾期支付的，则乙方须按日向甲方支付当期拖欠租金额的2%作为违约金。电费：甲方已配备380KV高压配电间，所有产生的电费按国家规定由乙方承担。水费：甲方已配备总表2只及颁发排污许可证，所有产生的费用由乙方承担。电话、网络等通信费，每月按照电信部门计算单，由乙方承担付清。国家建设用地、征收费用有乙方承担（注一：即征地批复用地。注二：按上海市规定，建筑用地规定分1类、2类、3类、4类、5类，东风公司按闵行区政府规定，每年上交47,928元，国家征收的必须交。注三：上海市所有企业有征地批复的必须每年交清，上交国库）。其他土地费用有甲方承担。第六条：其它约定事项：乙方未在本合同约定时间内支付房屋押金的，合同自行解除，无需甲方书面通知。
2014年2月26日，案外人代姚伟、马为明向东风公司支付了500,000元。
2015年3月26日，法院受理姚伟、马为明诉东风公司要求继续履行房屋租赁合同的诉讼。诉讼期间，东风公司（甲方）与姚伟、马为明（乙方）于2015年4月15日达成和解并签署了《和解协议》，约定：一、双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，租赁期限变更为自2016年3月1日起至2036年2月28日止，其余条款参照原《房屋租赁合同》执行；二、如甲方至2016年3月1日仍未能将XX路XX号房屋交付乙方，则乙方有权选择继续履行或解除合同，如乙方选择解除合同，则甲方除应返还乙方预付款500,000元外，还应向乙方支付违约金1,000,000元。《和解协议》签署当日，姚伟、马为明向法院撤回了起诉。
2015年4月28日，东风公司（甲方）与姚伟、马为明（乙方）达成《补充协议》，约定：一、2014年2月25日，甲、乙双方曾经签订了一份《房屋租赁合同》，就乙方向甲方租赁上海市闵行区XX镇XX站南（XX路XX号））房屋的相关事宜做了约定。二、2015年4月15日，甲、乙双方曾经签订了一份《和解协议》。《和解协议》约定：一、双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，租赁期限变更为自2016年3月1日起至2036年2月28日止，其余条款参照原《房屋租赁合同》执行；二、若甲方至2016年3月1日仍未能将XX路XX号房屋交付乙方，则乙方有权选择继续履行或解除合同，如乙方选择解除合同，则甲方除应返还乙方预付款500,000元外，还应向乙方支付违约金1,000,000元。三、现在，甲、乙双方经协商一致，同意对《房屋租赁合同》和《和解协议》进行变更。变更为：一、双方签订的《房屋租赁合同》继续履行，租赁期限变更为自2015年5月1日起至2035年4月30日止，其余条款参照原《房屋租赁合同》执行；二、若甲方至2015年5月1日仍未能将XX路XX号房屋交付乙方，则乙方有权选择继续履行或解除合同，如乙方选择解除合同，则甲方除应返还乙方预付款500,000元外，还应向乙方支付违约金1,000,000元。
2015年5月26日，法院再次受理姚伟、马为明要求东风公司继续履行房屋租赁合同的诉讼，案号（2015）闵民五（民）初字第1281号。诉讼期间，因法院民二庭受理的（2014）闵民二（商）初字第2171号（顾某1起诉东风公司请求变更公司登记纠纷）、（2015）闵民二（商）初字第215号（顾永财诉东风公司决议纠纷）、（2015）闵民二（商）初字第457号（顾永财诉顾某1股东出资纠纷）案件存在关联性，且该三个案件正在审理中，故（2015）闵民五（民）初字第1281号案件于2015年6月16日中止审理。（2015）闵民五（民）初字第1281号案件恢复审理后，法院于2016年11月16日公开开庭进行了审理，审理中，东风公司就房屋租赁合同是否继续履行态度不明，姚伟、马为明当庭变更诉讼请求为要求解除与东风公司签订的《房屋租赁合同》、要求东风公司退还押金500,000元、要求东风公司支付违约金1,000,000元。嗣后，东风公司向法院提起本案诉讼，法院受理后，为减少双方当事人的诉累，将（2015）闵民五（民）初字第1281号案件中姚伟、马为明的诉讼请求作为本案的反诉受理，本案就本、反诉合并审理。
另查明，（2014）闵民二（商）初字第2171号案件系顾某1起诉东风公司请求变更公司登记纠纷案件，顾永财等列为该案第三人。该案审理中，顾永财提供了报案材料及相应的公安接报回执单等材料，顾永财在报案材料中陈述：2014年3月10日上午8点顾某1、顾某2带5人，计7人闯入东风公司抢盗经过。一：2014年3月10日上午8点左右顾某1带北方口音等6人，闯入东风公司门卫室，强行把门卫室，当班值班人员杨志明架走到厂外，并同时把门卫室所有值班人员的所有物件全部扔到厂外马路上，即XX镇XX路XX号马路上，并警告东风公司值班人员，严禁进厂，不许报警，进门就打死你，同时把东风公司大门、小门紧闭，用2人值班，关照严禁任何人进厂……。2、把本人所有文件资料，其中有东风公司、上海XX有限公司、与东风公司三产公司，上海东风五金装潢门市部、上海管道供应站所有文件、所有合同、公司所有财务资料，应收、应付票据帐目、支票、贷记凭证、财务印章等抢走。3、东风公司公章、财务章、法人章、合同章，上海XX有限公司公章、财务章、法人章、合同章，抢走。……。三：当天下午3点左右，本人顾永财与本厂员工赵某要进厂，并说明我这是进厂正常工作，但顾某1说不许开门，严禁进厂，我说你这是在违法，你这样做，将导致厂关门，他说我不管，反正任何人不许进门，出于无奈，在5点左右，本人只能去XX镇派出所报案，报案记录在XX镇派出所（注：派出所当班人员记录在上午本人做过笔录的1张上，也没叫本人签字，见证人：赵某）。四：2014年3月11日上午9点左右，本人顾永财带本厂职工要进厂正常生产，顾某1又不让开门……。2016年4月11日，顾某1撤回了（2014）闵民二（商）初字第2171号案件的起诉。
2016年4月12日，顾永财撤回了（2015）闵民二（商）初字第215号案件的起诉。
（2015）闵民二（商）初字第457号顾永财诉顾某1股东出资纠纷案件的民事判决书于2015年11月26日生效。
上述事实由东风公司提供的《房屋租赁合同》、（2015）闵民五（民）初字第1281号案件庭审笔录复印件、2015年4月28日《补充协议》、租赁合同附件平面图、上海市房地产权证，姚伟、马为明提供的上海农商银行收款通知及工商登记信息、证明、《和解协议》、（2014）闵民二（商）初字第2171号案件案卷材料等证据及双方当事人的陈述予以证实。
至于东风公司提供的2015年6月4日的民事反诉状，东风公司未向法院提交过，法院亦未受理过相应反诉，且姚明、马为明亦否认收到过，法院不予采信。东风公司提供的高压供用电合同与本案无关联性，法院不予采信。东风公司提供的电子缴款凭证并非租赁合同期限内费用，与本案无关联性，法院不予采信。东风公司提供的照片系2016年12月30日的场景，无法体现该日前、后的情况，法院不予采信。至于姚伟、马为明提供的照片亦无法体现租赁场区的现状，法院不予采信。
一审法院认为，姚伟、马为明与东风公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，法院予以确认。双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。然从（2014）闵民二（商）初字第2171号案件中顾永财提供的材料显示，自2014年3月10日开始，作为东风公司法定代表人的顾永财无法进入涉案厂区，更无法控制涉案厂区，导致东风公司无法履行合同约定的向姚伟、马为明交付房屋的合同义务。2015年3月26日法院受理的姚伟、马为明诉东风公司要求继续履行房屋租赁合同的诉讼中，双方达成了《和解协议》，嗣后，双方亦达成过《补充协议》。东风公司主张在双方达成《和解协议》及《补充协议》后其已经具备履行能力，可以向姚伟、马为明交付房屋，系因姚伟、马为明不支付相应租金导致房屋没有交付，亦使东风公司产生相应的空置损失。对此，法院认为，在顾永财于2014年3月10日失去涉案厂区控制权的两年多时间里，因股东之间的纠纷，顾永财与案外人顾某1之间涉及多起诉讼，在多起诉讼中，并无证据显示顾永财已经收回了涉案厂区的控制权，也无证据显示东风公司为履行交房义务做出过相关准备，故东风公司在未向姚伟、马为明交房的情况下要求姚伟、马为明承担交房之前的租金及基本电费、建设用地有偿使用征收费不符合法律规定，法院不予支持。涉案厂区不能交付的责任不在姚伟、马为明，故东风公司要求姚伟、马为明支付违约金不符合法律规定，法院不予支持。法院注意到，在（2015）闵民五（民）初字第1281号案件恢复审理后的庭审过程中，东风公司就是否能够继续租赁合同的交房义务的态度仍旧未能明确，姚伟、马为明将要求继续履行租赁合同的诉讼请求变更为要求解除租赁合同的诉讼请求，该变更不违反法律规定，亦与双方之间的《和解协议》及《补充协议》的约定相符，故在本案中，姚伟、马为明要求确认双方之间的《房屋租赁合同》于2016年11月16日解除的反诉请求于法不悖，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。就姚伟、马为明已经支付的500,000元，东风公司应当返还。但对于该500,000元的性质，法院认为，双方在《和解协议》及《补充协议》中定义为“预付款”，且结合《房屋租赁合同》中对该500,000元的约定，该500,000元既没有转化为租金，亦没有转化为租赁保证金，故该款仍为预付款。根据《和解协议》及《补充协议》的约定，姚伟、马为明有权选择继续履行或解除合同，如选择解除合同，则东风公司除应返还姚伟、马为明预付款500,000元外，还应向姚伟、马为明支付违约金1,000,000元。姚伟、马为明据此约定向东风公司主张违约金于法不悖，法院予以支持。但考虑到姚伟、马为明的实际损失及东风公司的违约程度，法院就违约金金额予以调整，酌定违约金金额为500,000元。
一审法院审理后作出判决：一、确认上海东风五金管件有限公司与姚伟、马为明于2014年2月25日就上海市闵行区XX镇XX站南（XX路XX号））房屋签订的《房屋租赁合同》于2016年11月16日解除；二、上海东风五金管件有限公司于判决生效之日起十日内返还姚伟、马为明预付款500,000元；三、上海东风五金管件有限公司于判决生效之日起十日内支付姚伟、马为明违约金500,000元；四、驳回上海东风五金管件有限公司全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半计收22,175.11元，由上海东风五金管件有限公司负担；反诉案件受理费9,150元，上海东风五金管件有限公司负担6,100元，姚伟、马为明负担3,050元。
本院二审期间，上诉人东风公司提交：1、公证书，在2017年7月18日一审判决后制作，来源于顾永财电脑中的于2015年6月15日收到的变更诉讼代理人通知书、民事反诉状及所附照片、裁定书四项内容，系1281号案件被上诉人的委托诉讼代理人葛泽锋律师提供，证明上诉人已在1281号案件审理中提出反诉，被上诉人已经收到反诉状。2、挂号信、回执、网上律师名册，进一步佐证上诉人2015年6月已经提出继续履行合同的反诉请求，上诉人从未违反合同义务，不属于根本性违约。被上诉人认为，上述证据和本案无关。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同应属合法有效，双方当事人应当按约履行。
本案争议焦点在于上诉人是否履行了交房义务、被上诉人是否有权解除合同的问题。首先，从被上诉人在2015年3月26日起诉上诉人要求继续履行合同以及在法院审理期间双方达成和解协议的内容来看，上诉人此时并没有交房已经存在逾期交房的事实；其次，双方在2015年4月28日又签订一份补充协议，对交房时间重新作出约定，变更为2015年5月1日交房，但从被上诉人在同月26日起诉上诉人要求继续履行合同来看，也能说明被上诉人有继续履行合同的意愿而上诉人仍未能如期交房导致被上诉人寻求诉讼解决；再次，从上诉人的法定代表人顾永财与儿子顾某1就公司股权等发生多起诉讼来看，也能说明导致1281号案件被法院裁定中止审理，与两人之间的纠纷已经影响到案件的审理有关；最后，从已查明的顾永财向公安机关报案陈述内容来看，上诉人的法定代表人顾永财自述在此期间其无法进入公司不能控制房屋，说明公司内部纠纷已影响到对外合同履行。一审法院基于被上诉人提交的证据及法院已查明的相关案件事实，认定上诉人没有完成交房义务导致双方合同无法继续履行，责任在上诉人一方，应属正确。上诉人认为其在1281号案件恢复审理时同意继续履行合同并交房，但上诉人同时提出了被上诉人支付空置损失等要求，且无切实交房的行为，故被上诉人要求变更诉讼请求为解除租赁合同，可予准许。此后，基于上诉人提起本案诉讼，被上诉人同意将1281号案件中提出的解除合同之诉讼请求并入本案作为反诉合并审理，一审从减少双方当事人诉累角度出发，在程序上所作的上述处理并无不妥。上诉人主张其在1281号案件审理期间已经提出反诉，因反诉的受理需要法院的审查，法院在1281号案件中并没有受理，故上诉人就此项程序提出的异议，本院不予采纳。另外，基于对交房事实的认定，一审认定被上诉人已付的50万元仍为预付款性质，亦无不当。上诉人主张被上诉人违反先付后用的合同约定，因与上述事实查明认定不符，本院不予采信。根据双方之间和解协议、补充协议的约定，被上诉人选择解除合同并主张违约金，可予支持。一审对违约金予以调整，亦属合理。据此，一审所作判决并无不当，本院予以认同。
综上所述，东风公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币52,257.24元，由上诉人上海东风五金管件有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
代理审判员 吴 丹
审 判 员 杨斯空
二〇一七年九月二十八日
书 记 员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……