四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初4381号原告:丁宏，女，1971年4月6日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：陈彦（系丁宏之夫），男，1970年1月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告：陈彦，男，1970年1月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告：丁利，女，1966年1月1日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：陈彦（系丁利妹夫），男，汉族，1970年1月4日出生，住四川省宜宾市翠屏区。被告：宜宾昊昇农业投资发展有限公司，住所：宜宾市翠屏区沙坪镇泰兴路龙顺小区综合楼324、325号，统一社会信用代码：91511500056089534R。法定代表人：谢述江，总经理。委托诉讼代理人：ＸＸ，四川舟度律师事务所律师，执业证号：15115201110764299。原告丁宏、陈彦、丁利与被告宜宾昊昇农业投资发展有限公司（以下简称宜宾昊昇公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈彦、被告宜宾昊昇公司的委托诉讼代理人ＸＸ到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁宏、陈彦、丁利向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担未按期取得所购商品房所在楼栋的权属证明的违约金22350.9元；2.判令被告承担未按期办理房屋产权证的违约金7085元（该违约金暂计算至2017年6月30日止），从2017年7月1日起按日向原告支付应付房款的万分之一的违约金，直至房屋产权证办理完毕为止；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：三原告与宜宾昊昇公司于2014年7月17日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定三原告向被告购买昊昇.中国西南机械装备贸易城××幢×单元×层××号商品房，建筑面积36.01平方米，销售单价12190.5元/平方米，合同总价438980元。《商品房买卖合同》第二十条约定：被告应当在2016年1月15日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，每逾期一日，被告须按日向原告支付应付房款的万分之一的违约金。转移登记中如果原告未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，被告须按日向原告支付应付房款的万分之一的违约金。后双方通过《商品房买卖合同补充协议》，将办理房屋产权的时间调整为：从原告提交了完整的办理产权所需资料及缴纳了全部税费之日起500个工作日内办理完毕。合同签订后原告向被告支付了购房款438980元，2015年1月15日，根据面积差异处理的规定，被告退款1584.77元，原告实际支付房款为437395.23元。2015年1月15日，原告将办理产权所需资料及应缴纳的全部税费交给了被告。现被告在2017年6月9日才取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期511天，依据合同约定，应当承担违约金22350.9元。转移登记从原告提交了完整的办理产权所需资料及缴纳了全部税费之日（2015年1月15日）起500个工作日，即应当在2017年1月19日前办理完毕，截止2017年6月30日，已经逾期162天，依据合同约定，应当承担违约金7085.8元。原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，并提出上述诉讼请求，恳请法院依法支持。被告宜宾昊昇公司辩称，原、被告之间存在商品房买卖关系的事实；原告主张的延迟取得楼栋权属证明违约金的诉讼请求，我公司认为该行为并未对原告的实际权益产生影响或者损失，请求人民法院对原告此项诉请不予支持；我公司没有在合同原约定的房屋办理权证时间内为原告办理完毕房屋产权证是因国家政策调整，宜宾临港开发区是从2016年8月30日开始正式实施不动产统一登记制度，不能单独办理房屋产权是因为政策变化的不可抗力原因所造成的，我公司已将上述情况及时通报了原告，并已承诺尽快推进办证进度，力争在原合同约定的土地证办证期限前为原告提前办好不动产登记证；综上，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人的陈述，对本案事实，本院认定如下：原告丁宏、陈彦系夫妻关系，原告丁宏、丁利系姐妹关系。2014年7月17日，三原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，购买位于宜宾市临港经济技术开发区昊昇.中国西南机械装备贸易城××幢第×单元×层××号商品房，三原告向宜宾昊昇公司一次性支付了购房款438980元。该《商品房买卖合同》第三条约定：“该商品房为预售商品房，用途为商业，其预测建筑面积共36.01平方米。”第四条约定：“该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为宜宾市农行翠屏支行，抵押登记部门为宜宾市国土资源局临港开发区分局，抵押登记日期为2013年10月22日。”第十一条约定：“出卖人应当在2015年1月15日前向买受人交付该商品房。”第二十条约定：“出卖人应当在2016年1月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，合同继续履行，每逾期一日，出卖人必须按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金（买受人在商品房交付30日内未提供有效的办理权属登记资料的除外）。商品房交付后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，每逾期一日，出卖人须按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，直至办好转移登记。（买受人在商品房交付30日内未提供有效的办理权属登记资料的，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移登记的相关手续，由此产生的一切后果均由买受人自行承担，出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何的违约责任）。”该《补充协议》第五条约定：“双方约定该商品房交付后，由出卖人代办房屋产权证书，办证所产生的费用及政府有关部门收取的税费，均依照国家有关规定由双方各自承担。买受人须按时在约定时间内向出卖人预交办理房屋产权证的相关税费、登记费、印花税等费用和相关资料，如因买受人原因导致房屋产权登记手续未在合同规定期间内办理的，由买受人自行承担责任。因政策原因或者政府原因、办证工作程序等造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续，导致办证逾期的，出卖人不承担任何法律责任。办理房屋产权证的时间，从买受人提交了完整的办理产权所需资料及缴纳了全部税、费之日起500个工作日内办理完毕；但因买受人原因或者政策原因、政府原因导致逾期的，出卖人不承担任何法律责任。办理房屋国土证的时间，从买受人的房产证办理完毕且买受人提交了完整的办理房屋国土证所需资料及缴纳了全部税、费之日起500个工作日内办理完毕；但因买受人原因或者政策原因、政府原因导致逾期的，出卖人不承担任何法律责任。”第九条约定：“凡本补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以本补充协议为准。”合同签订后，因面积差异，经原、被告确认，实际购房款为437395.23元，2015年1月15日，被告向三原告出具了购房款437395.23元、印花税223.7元、契税17495.81元、维修基金3229.2元、代办产权证和手续费100元、房屋登记费550元、房屋转移手续费1749.58元、共有证费10元、证书费20元、权调费20元等费用的收款收据。庭审中，原、被告均确认该商品房所在楼栋的权属证明于2017年6月9日办理完毕。被告确认了三原告于2015年1月15日向被告提交了办理房屋产权证所需资料及缴纳了全部税费。2016年8月25日，宜宾临港经济技术开发区管理委员会发布《关于实施不动产统一登记有关事项的通告》（宜临港区通[2016]11号），主要内容：根据《不动产登记暂行条例》（国务院令656号）规定，按照四川省关于加快推进不动产统一登记工作的要求，从2016年8月30日起，临港开发区实行不动产统一登记。自本通告之日起，由临港国土房管局颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停止颁发原《国有土地使用证》、《房屋所有权证》等证书与证明。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十条约定，被告应当在2016年1月15日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。否则，每逾期一日，按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金。庭审中原、被告确认该商品房所在楼栋的权属证明于2017年6月9日办理完毕。因此，被告逾期办证的事实存在，从2016年1月15日至2017年6月9日共逾期509天。被告应向三原告支付每日按已付房款即437395.23元的万分之一的违约金即437395.23元×0.0001×509=22263.4元。《补充协议》第五条约定，办理房屋产权证的时间，从买受人提交了完整的办理产权所需资料及缴纳了全部税、费之日起500个工作日内办理完毕，但因买受人原因或者政策原因、政府原因导致逾期的，出卖人不承担任何法律责任。庭审中，被告确认了三原告于2015年1月15日向被告提交了办理房屋产权证所需资料及缴纳了全部税费。被告至目前也未举证证明其已为三原告办理完毕房屋产权证，根据原、被告合同约定，被告应自2015年1月15日起500个工作日内即至迟2016年5月29日前为三原告办理完毕房屋所有权登记，被告逾期未办证的事实存在。而宜宾临港经济技术开发区管委会的通告内容为自本通告之日（2016年8月25日）停止颁发《房屋所有权证》等证书而转为统一颁发“两证”合一的《不动产权证书》。被告按约定应为三原告办理房屋所有权证的截止期限在上述通告之前，被告亦未举证证明其至今未办理产权证系因政府原因、原告原因等非被告原因造成，因此，被告辩称其不能单独办理房屋产权是因为政策变化的不可抗力原因所致而不应承担违约责任的抗辩意见不能成立，被告已构成违约。因此，被告应按照《商品房买卖合同》的约定从2016年5月30日起按每逾期一日向原告支付已付房款即437395.23元的万分之一的违约金至为案涉房屋办理不动产权证书时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告宜宾昊昇农业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁宏、陈彦、丁利支付逾期办理涉案商品房所在楼栋的权属证明的违约金22263.4元；二、被告宜宾昊昇农业投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告丁宏、陈彦、丁利支付自2016年5月30日起至办理不动产权证书时止的逾期未办证的违约金，计算方式：以437395.23元为基数，按每日万分之一计算；如果上述义务人为按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费536元，减半收取计268元，由被告宜宾昊昇农业投资发展有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 员  舒 波二〇一七年九月二十五日法官助理  杨著冰书 记 员  曹 艺