安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）合民一终字第01008号
上诉人（原审被告、反诉原告）：黄守勇。
委托代理人：陈康，安徽陈康律师事务所律师。
委托代理人：李俊峰。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘杰。
委托代理人：朱洪亮，安徽徽都律师事务所律师。
上诉人黄守勇因与被上诉人刘杰房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院于2014年12月5日作出的（2014）蜀民一初字第02873号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：2014年3月10日，刘杰（乙方）与黄守勇（甲方）签订一份《存量房买卖合同》，内容为：1、甲方出卖的存量房位于合肥市政务区水墨兰亭34幢509室住宅，权属证号为合产××××，建筑面积44.61平方米；2、双方经协商一致同意上述存量房转让价款为499000元；3、乙方的付款方式和付款期限在合同附件四中约定；4、乙方交付存量房价款后，甲方应开具收款凭证，款清交房；5、乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款，逾期未超过十日的，乙方应按日向甲方支付合同约定存量房价款日万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过十日乙方未支付转让存量房价款的，甲方有权单方解除合同，乙方应按日向甲方支付合同约定存量房价款日万分之五的违约金。若乙方愿意继续履行合同，经甲方同意可继续履行；6、甲方未按合同约定期限交接存量房，逾期未超过十日的，甲方应按日向乙方支付存量房价款日万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过十日的，甲方应按日向乙方支付存量房价款日万分之五的违约金。乙方解除合同的，甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内退还全部已付款。若甲方愿意继续履行合同，经双方同意，合同继续履行；7、交易过程中产生的所有税费由乙方承担，物业管理、水电气、电讯等其他费用，在交付之前未支付的，由甲方承担；交付后，使用该存量房所产生的费用由乙方承担；8、合同附件四约定，委托房地产管理部门实行存量房交易资金托管的具体事宜：乙方同意在以下规定期限内将存量房转让价款存入房地产管理部门设立的资金托管账户。甲方预约银行还款七天后将8万元打入甲方还款账户，协助甲方还清银行贷款。银行贷款还款后三日内将16万元存入托管账户，并在七日内申请办理存量房转移手续。甲方同意乙方向徽商银行申请抵押贷款，总额为249000元整；9、乙方向甲方支付1万元定金。
2014年3月10日，黄守勇（甲方）与刘杰（乙方）及汪遵彪（丙方）签订补充合同，内容为：乙方、丙方原为夫妻，于2013年1月18日与甲方在中介方办公室签定关于水墨兰亭34幢509室存量房买卖合同，因合同履行期间乙方、丙方结束婚姻关系，就此合同的继续执行问题，甲乙丙三方经友好协商后在中介办公室补充并同意以下条款：一、甲方根据乙、丙两方意愿，将约定存量房转售给乙方，因此产生的相关延误与甲方无关。二、总房款499000元中，之前乙、丙两方已支付给甲方的定金、预付款计玖万元，均视为乙方购买约定存量房的已付款，丙方此后无权向甲方追索。三、另有409000元余款，分三部分处理，第一部分伍万贰仟元整房款在办理存量房转移手续前支付给甲方，第二部分壹拾万零捌仟元整房地产手续前存入托管账户，第三部分贰拾伍万元整以及托管中心款项，必须在过户后97个工作日内让甲方拿到所有房款。四、甲方收到全部房款后将约定存量房交付给乙方。五、乙方如不能在过户后97个工作日内将全部房款支付给甲方，则乙方在总房款肆拾玖万玖仟元整基础上按每日万分之五向甲方支付违约金，并一次性向甲方支付违约损失5万元。乙方若在过户后97工作日后两个月内还是不能将所有房款支付给甲方，则乙方再一次性向甲方支付违约损失5万元，每天万分之五违约金继续履行。本补充合同条款若有与乙丙方2013年1月18日、2013年3月10日与甲方所签“存量房买卖合同”部分条款有冲突，则以本补充合同为准。
2014年1月18日，黄守勇出具定金收据，内容为：今收到汪遵彪购买本人位于合肥市政务区水墨兰亭小区34幢509室房屋的购房定金人民币壹万元整，该笔款项系现金方式支付。2014年1月26日，黄守勇出具首付款收据，内容为：本人今收到汪遵彪购买本人位于合肥市政务区水墨兰亭34幢509室房屋的首付款人民币捌万元整，本人确认上述首付款是用于本套房屋银行贷款还款之用，不得用做其他用途，如果用在其他地方，导致不能与汪遵彪正常交易过户，本人将承担一切法律责任。2014年3月10日被告黄守勇出具收条：内容为：今收到刘杰购买本人位于政务区水墨兰亭34幢509室房屋差额款伍万贰仟元整。2014年3月10日，黄守勇与刘杰签订存量房资金托管协议，内容为：房屋坐落：政务区水墨兰亭小区34幢509室，产权证号：合产××××，建筑面积44.61，合同签订日期2014年3月10日。合同金额358000元，其中托管金额358000元，第一次于2014年3月10日存入108000元，第二次金融贷款人民币250000元；首付款与贷款同时支取，若贷款不成以现金方式补齐。
2014年3月10日，刘杰转款108000元至合肥市存量房资金托管中心。2014年3月12日，刘杰转款50000元至资金托管中心。2014年6月3日，刘杰向银行申请的贷款200000元转入合肥市存量房资金托管中心。
2014年3月20日，涉案房屋产权转移登记至刘杰名下。
2014年6月13日，刘杰、黄守勇、合肥森旺房地产经纪有限公司工作人员前往政务区水墨兰亭34幢509室房屋进行验收，由合肥森旺房地产经纪有限公司代为支付黄守勇尚欠的物业费193元，此款已由刘杰支付。同日，刘杰、黄守勇及合肥森旺房地产经纪有限公司工作人员在合肥市存量房资金托管支取凭证上签名。因黄守勇不同意交付全部房屋钥匙，双方发生争议，致使购房款和房屋均未交付。合肥市存量房资金托管支取凭证由合肥森旺房地产经纪有限公司保管。
2014年6月18日，刘杰向合肥市森旺房地产经纪有限公司及黄守勇发送律师函一份，函件对合同履行情况进行陈述并通知黄守勇1、务必于本律师函发出之日起7日内交清水墨兰亭34幢509室全部物业费、水电费、燃气费，并持缴费凭证于2014年6月27日上午9：00，在水墨兰亭34幢509室办理交付验收；2、请合肥市森旺房地产有限公司按上述时间到场共同验收；3、如你在前述期限内仍未履行上述工作，则本律师将代表刘杰按照法律规定和双方签订的存量房买卖合同追究你方违约责任。黄守勇接函后未对该函内容提出异议，亦未在2014年6月27日要求办理取款及交房手续。
2014年7月17日，刘杰委托代理人再次向黄守勇发函，函件被退回。
刘杰诉至原审法院，请求判令：1、黄守勇支付逾期交房违约金19461元（自2014年6月14日起暂计算至2014年8月31日，此后继续计算至交房之日止）；2、黄守勇承担2014年7月23日之前的物业费193元。黄守勇提起反诉，请求判令刘杰支付逾期付款违约金52245.50元（自2014年9月20日暂计算至反诉之日，之后一直计算至收到全部房款之日）。
原审审理期间，双方已于2014年10月28日支取购房款并交付房屋。
原审法院认为：刘杰与黄守勇签订的存量房买卖合同及刘杰、汪遵彪、黄守勇签订的补充合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行义务。合同履行过程中，因黄守勇不同意交付全部房屋钥匙，双方发生争议，致已存入合肥市存量房资金托管中心的购房款未能支取，涉案房屋未交付。2014年6月18日，刘杰致函黄守勇要求其于2014年6月27日交付房屋，黄守勇收函后未要求支取购房款亦未交付房屋，致使合同一直未能完全履行，黄守勇的行为构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任。但双方约定的违约金过高，应予核减。鉴于双方在案件审理过程中已交付购房款及房屋，综合考虑刘杰未取得房屋所受损失，确定黄守勇应按银行同期贷款利率即年息5.6%的1.3倍支付499000元自2014年6月28日至10月28日的逾期交房违约金12109元，刘杰要求黄守勇支付逾期交房违约金超过12109元的部分不予支持。合同约定房屋交付前的物业费应由黄守勇负担，刘杰要求黄守勇支付代付的物业费193元，予以支持。黄守勇提出刘杰未按约定支付购房款，未提供证据证明，其要求刘杰支付逾期付款违约金52245.50元的反诉请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、黄守勇于判决生效之日起10日内支付刘杰违约金12109元；二、黄守勇于判决生效之日起10日内支付刘杰物业费193元；三、驳回刘杰的其他诉讼请求；四、驳回黄守勇的反诉请求。本诉案件受理费291元减半收取145.50元，由刘杰负担94.50元，黄守勇负担51元；反诉案件受理费1106元减半收取553元，由黄守勇负担。
黄守勇不服上述判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定“黄守勇收到函后未要求支取购房款亦未交付房屋，致使合同一直未能完全履行，黄守勇的行为构成违约”的事实错误。不论本案剩余购房款是依双方约定存入房地产管理部门设立的资金托管账号，需要刘杰积极配合一同前往房地产管理部门方可支取剩余购房款，并非上诉人单方即可支付，仅就双方《补充合同》第四条约定即可证明上诉人并未违约。该条约定“甲方收到全部房款后将约定存量房交付乙方”即上诉人交付房屋的条件是“收到”全部房款之后，换言之，刘杰的义务是将本案全部房款交至上诉人处，而不是原审法院认定的将剩余房款存入房地产管理部门的资金托管账号即可。另一方面，上诉人的义务是在“收到”房款即实际取得对剩余房款的控制之后交付房屋，也就是说，上诉人在未收到房款时不交涉房屋，是依照合法有效的合同行使自己的权利，并不是原审法院认定的违约行为。而且，在合同履行过程中，刘杰以种种说辞要求上诉人先交付存量房，而后再陪同上诉人将剩余房款转至上诉人处，上诉人为保障自身权利予以拒绝，致使合同履行搁置，这明显是上诉人违约在先。二、原审判决应当依照双方合同约定认定刘杰违约，支持上诉人的一审反诉请求。根据《存量房买卖合同》第三、四、五条约定，刘杰若不能在过户后97个工作日内将全部房款支付给甲方，则应承担违约责任。案涉房屋于2014年3月20日转移登记在刘杰名下，至上诉人提起反诉之日早已超过97个工作日，由此可见，刘杰的行为导致上诉人无法收到剩余购房款，明显违反合同约定。此外，原审判决认定上诉人未提供证据证明刘杰未按约定支付购房款是错误的。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”，上诉人反诉中提出刘杰未履行合同约定的支付全部房款义务，此时，关于刘杰是否支付全部房款的举证责任应由刘杰承担，而不应由上诉人承担。三、原审判决应当适用《中华人民共和国合同法》第六十七条、第六十八条规定认定刘杰违约在先。综上，原审判决认定事实及适用法律错误，请求撤销原审判决，改判刘杰向上诉人支付逾期付款违约金59730.50元（自2014年9月20日计算至2014年10月28日共计39日）。
刘杰答辩称：刘杰已经将房款支付至托管账户且在支取凭证上签字，已经履行了全部义务，上诉人违约拒绝交房，应当承担逾期交房违约责任。刘杰曾两次书面通知上诉人履行交房手续，且多次并通过中介公司和原审法院进行调解，但上诉人一直不予配合，消极不作为，故意扩大损失。请求驳回上诉，维持原判。
二审期间，黄守勇提交了其自行前往合肥市房产交易中心就存量房托管资金的支取向工作人员咨询的录音并整理形成文字，内容主要说明买卖双方签署“存量房资金托管支取凭证”后当即办理现金支票领取手续，如买方不到场，工作人员通过电话核实无误后即可办理；但是之后若只有卖方一人前去办理领取支票手续，工作人员因无法核实买卖双方身份信息等，则不可能办理，只能买卖双方一并到场。因刘杰在双方签字后即提出交房屋钥匙，黄守勇不同意，后作出妥协愿意先交出五把钥匙，留一把钥匙在房间物品清理完毕后再交，但刘杰不同意，因此产生争议，刘杰拒绝配合黄守勇办理领取现金支票手续，违约在先。刘杰对黄守勇提交的录音资料的三性和证明目的均不予认可，因刘杰对此相关问题也前往合肥市房产交易中心咨询，工作人员答复说没有明文规定办理现金支取手续必须买卖双方同时到场；黄守勇签完字后完全可以自行办理领款手续，中介公司建议将钥匙交由其保管，但黄守勇不同意，后自行先离开房产交易中心，之后在刘杰的多次发函及电话通知下，黄守勇仍然拒绝交房，黄守勇已经违约。
刘杰亦提交了其自行前往合肥市房产交易中心就存量房托管资金的支取向工作人员咨询的录音并整理形成文字，证明买卖双方签署完资金托管支取凭证后，黄守勇可以直接领取现金支票，不需买方在场；提交两份中介公司出具的说明，证明黄守勇在合同履行过程中，存在多次违约、违背诚信的行为。黄守勇质证认为，刘杰咨询的内容与我方了解的不一致，不能达到其证明目的；中介公司所作的说明系其单方陈述，亦不符合常理，黄守勇既然卖房子，目的就是为了拿到钱，不可能不积极配合办理取款手续，主要是刘杰在黄守勇未拿到钱的情况下要求交钥匙，这违反了合同约定。
双方当事人其他所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。
本院认为：根据黄守勇与刘杰签订的《存量房买卖合同》以及《补充合同》约定，双方对于购房余款的支付方式约定由刘杰交付至存量房资金托管账户，刘杰分别于2014年3月10日、3月12日、6月3日将款项108000元、50000元、200000元均转至存量房资金托管账户，符合合同约定，并不存在逾期付款违约行为。黄守勇上诉认为刘杰应向其承担逾期付款违约金，依据不足，本院不予采信。黄守勇与刘杰在房产交易中心办理完存量房资金托管支取凭证的签字手续后，双方因交付房屋钥匙产生争议致房款未能及时领取。黄守勇上诉认为，取款手续必须双方同时到场才能办理，且合同约定其交房义务须在收取全部房款后方能履行。因刘杰支付的房款已经全部转至托管账户，且双方已经办理了托管资金支取凭证的签字手续，此时刘杰对于交易资金并无控制权，即使存在刘杰提出先交钥匙不妥的行为致使黄守勇于当日未能办理取款手续，但此后并没有证据证明黄守勇有督促刘杰积极配合其办理取款手续以履行其向刘杰的交房义务以及刘杰再次拒绝配合黄守勇办理取款手续的事实；相反，从刘杰提交的其向黄守勇发出的函件可以看出，刘杰已经催促黄守勇在2014年6月27日办理交房手续，但黄守勇接到函件后仍然不予回复，消极履行，致使其房款一直未能领取及办理交房手续。原审法院据此认定黄守勇存在违约行为，并判令黄守勇自2014年6月28日起向刘杰承担逾期交房违约责任，并无不当，本院予以确认。综上，黄守勇的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1214元，由上诉人黄守勇负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 思
审判员 沈 静
审判员 王 莉
二〇一五年五月十三日
书记员 丁宇琪
附本案适用的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。