浙江省象山县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）甬象民初字第2113号
原告：常建敏。
原告：陈奕挺。
共同委托代理人：王根强，浙江信大律师事务所律师。
共同委托代理人：张路宁，浙江信大律师事务所律师。
被告：象山环球房地产开发有限公司。住所地：象山县丹西街道丹峰西路***号。
法定代表人：蔡明亮，该公司董事长。
委托代理人：阮文良，浙江铭生律师事务所律师。
委托代理人：俞邦，浙江铭生律师事务所律师。
被告：王爱民。
原告常建敏、陈奕挺为与被告象山环球房地产开发有限公司（下称环球公司）、王爱民合同纠纷一案，于2015年11月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案后，依法组成合议庭，于同年12月8日公开开庭进行了审理。原告常建敏、陈奕挺及其共同委托代理人王根强、张路宁，被告环球公司的法定代表人蔡明亮及其委托代理人阮文良、俞邦到庭参加诉讼。被告王爱民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告常建敏、陈奕挺起诉称：两被告拟合作开发原象山民泰食品发展有限公司（下称象山民泰公司）地块商住楼项目，因两原告名下相邻房屋与该地块毗邻，有意将其纳入该地块进行统一开发，后经协商签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方、常建敏及陈奕挺为丙方的《协议》，协议载明：一、丙方同意将其位于石浦镇渔港北路房屋及土地纳入甲方商住楼开发；二、根据甲、乙方开发需要，丙方自愿将现有房屋产权证及土地证过户到甲方名下，过户手续由甲、乙方负责办理，丙方予以配合。若本协议所指的开发土地享受“退城进园”政策，所需费用由丙方自己负责，即现属丙方的房屋、土地赔（补）偿款和挂牌拍卖返还款均由丙方享受；四、商住楼竣工后，甲、乙方应向丙方提供建筑面积不少于550㎡房屋，其中：1.综合楼临渔港北路底层自东向西街面屋第1－4间（即渔港北路58－1、58－2、58－3、58－4号），房屋建筑面积不少于200㎡；2.综合楼东梯第3、5、6层东铲各1套（即滨海路××－1号304室、504室，××－2号601室），建筑面积不少于390㎡，以设计图的建筑面积为准；3.甲、乙方提供给丙方的房屋，550㎡以内部分按照1700元／㎡支付房款，超出550㎡部分按4000元／㎡支付房款；4.丙方依照本协议第四条第3款支付的房款，已经包括本协议所指开发项目中所有应承担的费用，不再另行承担任何费用；5.甲、乙方负责将房产证、土地证、契税证等做至丙方名下并承担因此产生的税费。五、甲方承诺保证将协议约定的550㎡房屋交付给丙方。协议签订后，两原告按照“退城进园”政策要求，将自身房屋土地交由政府并入象山民泰公司地块统一收储后，经被告出面统一竞得该出让地块并自付土地出让金后，由被告负责统一开发，后又根据被告要求给予500万元项目借款，并商定项目开发竣工后转为预付建（购）房款统一结算。但被告在项目开发竣工后，未依约履行义务交付约定房屋并退回多余建（购）房款。
现经原告测算，被告依约应予交付的渔港北路××－1、××－2、××－3、××－4号房屋面积约为450㎡，滨海路××－1号304室、504室，××－2号601室面积约为375㎡，合计825㎡。依协议第四条第3款约定，原告仅需支付建（购）房款203.50万元，被告应退还借款折抵转付的多余建（购）房款296.50万元。
综上，原告认为，原、被告签订的《协议》依法有效，被告应当依约向原告交付统一开发的约定房屋，并办妥权证手续，对借款转付的多余建（购）房款应予退还。
据上，请求如下：一、判令被告交付原告案涉《协议》项下统一开发的约定房屋（渔港北路××－1、××－2、××－3、××－4号及滨海路××－1号304室、504室，××－2号601室），并办理过户登记手续，承担过户所需的法定税费；二、判令被告归还原告扣除应付建（购）房款后的余欠借款296.50万元，并支付该款自2012年3月18日起（之前约定月利2%已付清）至实际归还之日止，按月利率2%计算的约定利息，承担其中203.50万元借款在折抵建（购）房款之前（2012年3月18日起至房屋实际交付之日）期间按月利2%计算的欠付利息；三、本案诉讼费由两被告承担。
被告环球公司答辩称：一、案涉《协议》至今尚未生效，且原告也未将其名下拟纳入项目统一开发的房屋土地，过户交付给被告，并支付统一开发建（购）房款，因此无权要求交付已竣工约定房屋。理由是：1.依协议第九条“本协议由甲、乙、丙三方签字盖章，并由石浦镇人民政府作为证人盖章生效”约定，现因协议未经石浦镇人民政府盖章，依约未生效。2.原告名下拟纳入项目统一开发的房屋土地，由其自行交予政府收储，并未过户给被告。3.项目统一开发所涉建（购）房款至今未支付。原告所谓的500万元借款，与建（购）房款无涉，性质上仅系被告王爱民个人借款。因为：A、民泰苑商住楼项目，系被告王爱民挂靠在本公司名下开发，有关项目出让地块的竞拍、开发资金的筹集等均由王爱民自行负责，本公司仅依挂靠协议约定对项目资金进出进行监管并收取约定管理费，不可能因该开发项目向其借款，且事实上也无借款手续并付息。B、原告所谓的500万元借款，虽系汇入本公司账户，但不表明系本公司借款。此系原告依借款人王爱民要求将款汇入本公司，以转付给象山县土地储备中心。这在法律层面属借款指示交付范畴，后果由借款人承担，与本公司无涉。二、原告未履行项目承包协议项下担保责任，付清本公司案涉项目开发费用，无权要求交付统一开发约定房产。综上，请求驳回原告诉请。
被告王爱民书面答辩称：1.原告常建敏、陈奕挺名下拟纳入民泰苑商住综合楼统一开发的土地面积为181.74㎡，由本人以环球公司名义出面竞拍取得，应摊的土地出让金，由原告与本人结算后支付给本人。2.500万元借款系环球公司项目借款，手续由本人出具并付息，应由环球公司承担还款责任。3.民泰苑商住综合楼统一开发项目竣工后，本人同意借款折抵建（购）款进行项目结算并交房，纠纷的起因系环球公司以本人与其款项未结清而拒绝办理。
审理中，对原、被告提供的下列证据的举、质证意见，本院认证如下：
一、为印证诉请主张成立，原告提供如下证据予以佐证：
1.《房地产开发挂靠合作协议》一份，拟证明民泰苑商住楼项目，系被告王爱民靠在被告环球公司名下进行开发的事实；
2.申请报告一份，拟证明原告向政府申请将己方名下与民泰公司“退城进园”地块毗邻的房屋土地一并纳入出让地块，进行整体开发并获核准的事实；
3.《协议》一份，拟证明原告名下案涉房屋土地，被告同意一并纳入民泰苑商住楼项目出让地块进行整体开发及各方权利义务等事实；
4.结算清单一份，拟证明原告拟纳入民泰苑商住楼项目进行整体开发的房屋土地，由被告环球公司统一出面竞得项目用地后，其中原告应负部分的土地出让金已由原告自行支付的事实；
5.《民泰苑房地产项目开发承包合同》一份，拟证明被告王爱民系民泰苑商住楼项目部负责人，项目的责任主体为被告环球公司等事实；
6.借条、收条、汇付凭证各一份，拟证明民泰苑商住楼项目部因开发资金缺资，向原告借款500万元并约定相应利息，项目竣工后可抵扣统一开发建（购）款等事实。
就上证据，被告环球公司质证认为：证1、证2、证3、证5及证6所涉的汇付凭证均系真实；证4系原告自行整理，未经被告署名确认，不能作为定案证据；证6所涉的收条、借条系纠纷发生后，被告王爱民补具的，对环球公司无约束力。上述各证就关联性而言，不足以达成其所要证明的举证目的。被告王爱民未到庭质证。
基上举证、质证，因证1、证2、证3、证5及证6所涉的汇付凭证的真实性，已获被告环球公司认可，证明力予以确认，并采信为定案证据。证4的证明目的（原告拟纳入民泰苑商住楼统一开发的房屋土地，由环球公司出面统一竞得后，原告应负部分的土地出让金由其自行支付），因获被告王爱民书面答辩认可，其证明力可予确认，应付的出让金数额，不作认定。至于所举证据的关联性争议，因仅涉证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响证据事实本身的成立，可在本院认为部分作一并阐述。
二、为印证答辩主张成立，被告环球公司向本院提供如下证据予以佐证：
1.录音光盘一份，拟证明原告所谓的500万元借款，系被告王爱民个人借款，与环球公司无涉；
2.象山县国有建设用地使用权收购合同、出让合同、成交确认书各一份，拟证明原告名下拟纳入民泰苑商住楼项目进行整体开发的房屋土地，系由政府收储后纳入民泰公司拟出让地块进行整体出让，并未过户给被告等事实；
3.象山县土地出让、划拨缴款通知书、银行进账单、出让金专用发票各一份，拟证明原告汇入环球公司账户的500万元，实际借款人为被告王爱民，用于支付项目竞得土地出让金等事实；
4.《民泰苑房地产项目开发承包合同》一份，拟证明原告为被告王爱民实际开发的民泰苑商住楼项目提供履行担保的事实；
5.收据一份，拟证明项目出让地块土地出让金已经结清的事实；
6.《房地产开发挂靠合作协议》一份，拟证明民泰苑商住楼开发项目，系被告王爱民挂靠在本公司名下，实际开发人为被告王爱民的事实。
就上证据，原告质证认为：所举证据的真实性均予认可，但不足以达成举证目的。被告王爱民未到庭质证。
基上举证、质证，因被告所举证据真实性，原告质证后均予认可，证明力可予确认。至于关联性异议，因仅涉对该证据事实在法律适用层面的不同解读，不影响该证据事实本身的成立，可在本院认为部分作一并阐述。
基上认证后采信的定案证据，并结合原、被告的诉辩及庭审陈述，本院对本案基本事实认定如下：
原象山民泰公司厂房，因“退城进园”政策实施需要，拟由政府收储后对外出让开发商住楼项目。被告王爱民为获得该项目开发权，拟挂靠在被告环球公司名下，后经协商于2010年1月2日签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方的《房地产开发挂靠合作协议》，协议载明二、合作方式：1.项目由乙方出资挂靠在甲方名下开发，甲方负责监督管理，费用由乙方负责；2.项目设独立财务、账号，资金进出由甲乙双方共管，使用调拨由乙方安排；3.甲方按房屋销售额的1.5%向乙方收取挂靠管理费，未出售房屋按市价同比例的1.5%收取；4.税收及政府规费等按实全部由乙方支付。同年7月，原告常建敏、陈奕挺因其名下相邻房屋与原象山民泰公司厂房毗邻，遂向政府提出申请，要求按“退城进园”政策一并纳入民泰公司厂房地块，进行整体开发，获核准同意。之后，上涉房屋土地由政府按“退城进园”政策于2011年1月收储后进行整体挂牌出让。被告王爱民于同年3月11日以环球公司名义出面竟得该出让地块，价款为1160万元。嗣后，被告王爱民基于原告常建敏、陈奕挺要求，拟同意将其毗邻房屋土地纳入该出让地块进行整体开发，后经三方协商，签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方、常建敏及陈奕挺为丙方的项目出让地块整体开发《协议》，协议内容与诉请协议一致。其时，为了理顺出让地块项目开发权的内外关系及相互之间权利义务，三方又签订一份以环球公司为甲方、王爱民为乙方、常建敏及陈奕挺为丙方（担保方）的《民泰苑房地产项目开发承包合同》，合同载明：甲方将位于石浦镇渔港北路北侧的一宗土地，内部承包给乙方进行房地产项目开发，经济上独立核算，自负盈亏，甲方不承担经营亏损等任何责任，也不分享经营利润等任何利益；甲方按房产销售总价的1.5%收取乙方开发管理费，全部购房款须汇入甲方公司账户；房产开发所涉的各类应缴税金及规费等费用，均由乙方承担。甲方收到的房屋销售款，在项目竣工前划拨给乙方的金额不超过销售额的75%，待税金、工程款等费用清算完毕（后）结清乙方的所有款项；丙方为甲、乙方履约提供担保。
上涉合同签订后，被告王爱民因缴付土地出让金缺资，基于之前与原告签订的《协议》及其同意借款的意向，向原告借款500万元。其时，原告虽要求被告环球公司以其名义借款，但环球公司仅用言语搪塞，不愿出具公司名义借款手续。后原告因故在未办妥借款手续时，即将该500万元借款于2011年3月18日汇入被告环球公司账户。借款到账后，被告环球公司于当日按被告王爱民要求，开具一份金额为910万元、收款人为象山县土地储备中心的转账支票，以清偿上涉竞得地块应付土地出让金。而原先言明的借款利息（月利2分），之后也由被告王爱民个人负责支付。
2015年8月，被告王爱民实际负责开发的民泰苑商住综合楼竣工后，原告向两被告提出申请，要求以上涉500万元借款折抵结算《协议》项下整体开发的建（购）房款并交付约定房产。对此，被告王爱民虽予同意，但被告环球公司因基于被告王爱民未付清《民泰苑房地产项目开发承包合同》项下的应付款项，予以拒绝，由此引起纠纷。之后，被告王爱民应原告要求，向其补具一份借条，借条载明：因民泰苑小区开发需要，向常建敏、陈奕挺借款开发资金500万元（月息2分），此借款可在房屋建造款中扣除结算。落款署名环球公司民泰苑项目部经办人王爱民，落款日期（按实际汇款日期提前至）2011年3月18日。
本院认为：本案争点之一，系对民泰苑商住综合楼项目统一开发《协议》是否成立生效的界定。依协议第九条约定，本协议由甲、乙、丙三方签字盖章，并由石浦镇人民政府作为证人盖章生效。此约定表明协议生效已附具条件（证人盖章），条件成就时协议才生效。本案中，协议项下证人栏中，无石浦镇人民政府盖章虽系事实，但不能据此认定协议不具生效条件。因为依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条之规定，当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，依法成立的合同，自成立时生效。此表明合同的成立生效以双方当事人签字或者盖章为要件，证人是否签字或者盖章非其充分必要条件，且事实上合同当事人也已按照协议履行。因此，被告环球公司以此为据主张协议未生效，不予采纳。
本案争点之二，系对原告是否已交付拟纳入项目统一开发的房屋土地的界定。本案中，原告名下拟纳入项目统一开发的房屋土地，已由政府收储后一并纳入象山民泰公司“退城进园”地块进行整体挂牌出让，后由被告王爱民以环球公司名义整体竞得后，由原告自付己方名下房屋土地应付出让金系事实。这就表明原告已实质交付了拟纳入项目统一开发的房屋土地，至于是否先过户给被告，再由政府统一收储后进行项目地块整体竞拍，并不影响该事实的成立。因此，被告环球公司以原告未履行过户手续为由，主张原告未履行交付房屋土地义务，理由不能成立。此系被告对协议条款的机械解读，有违合约本旨，不予采纳。
本案争点之三，系对原告转入环球公司账户的500万元款项性质的界定。本案中，依上述认定事实，该款项性质上应认定为被告王爱民个人借款，不属环球公司项目借款。因该款实际用途为支付项目竞得地块出让金，原告系遵照用款人王爱民指示汇入环球公司账户，且用款约定利率及已付息均系王爱民所为，环球公司未同意出具借款手续。被告王爱民虽在纠纷发生后，以环球公司民泰苑项目部经办人名义补具了借条，但这并不改变系其个人借款事实的成立。因此，原告主张该500万元系环球公司项目借款，因与查明的事实不合，不予采纳。
本案争点之四，系对原告要求项目结算并交付约定房屋是否成立的界定。本案中，案涉《协议》项下民泰苑商住综合楼统一开发项目，现已竣工验收合格，具备结算交房条件，且项目实际开发人王爱民也予同意。因此，原告该一主张，应予支持。至于被告环球公司以项目开发挂靠人王爱民未付清《民泰苑房地产项目开发承包合同》项下己方的应付款项为由，要求原告先履行该协议项下的担保责任，才同意项目结算并交房，于约不合，不予采纳，因为项目结算交房不以担保履责为条件，未履行担保职责并不构成项目结算交房的法定抗辩。对此，如有争议，且协商不成，可另案厘直。
据上，因案涉《协议》已依法生效，原告已将己方名下纳入民泰苑商住楼统一开发的房屋土地交付给被告，且商住楼项目已竣工验收，具备结算交房条件。因此，原告诉请被告交付协议项下已竣工约定房屋并办理过户手续，于约相合，于法有据，予以支持。鉴于《协议》项下原告应付的建（购）房款金额，取决于实测面积的最终确定。故原告要求被告王爱民归还扣除建（购）房款后的500万元借款余额并付息，因条件尚未成就，本案不作处理。对此，可由原告在房屋实测面积最终确定后，自行与实际开发、借款人王爱民厘直，或另案处理。被告环球公司不负案涉借款的归还义务。
被告王爱民经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法可缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告王爱民、象山环球房地产开发有限公司于判决生效后十日内，将民泰苑商住综合楼所涉渔港北路××－1、××－2、××－3、××－4号及滨海路××－1号304室、504室，××－2号601室交付给原告常建敏、陈奕挺，并配合办理过户登记手续，承担过户所需的法定税费；
二、驳回原告常建敏、陈奕挺的其他诉讼请求。
本案受理费30600元，原告常建敏、陈奕挺负担30000元，被告王爱民、象山环球房地产开发有限公司负担600元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交作自动放弃上诉处理。
本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行，如涉款项交付义务的，义务人可直接交付权利人，也可联系承办法官交付至象山县人民法院执行款专户（开户银行：中国工商银行象山支行，账号：39×××03）。如义务人拒不履行的，权利人可在判决书确定的履行期限届满后两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地的人民法院申请执行。
审 判 长 谢世常
审 判 员 林 鹰
人民陪审员 庞玉莲
二〇一六年三月十五日
书 记 员 赖芒芒