广东省广州市花都区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0114民初3062号
原告：刘彩华，住山东省嘉祥县。
委托诉讼代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。
被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。
法定代表人：古广汉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：胡开欣，该公司职员。
委托诉讼代理人：李晶，该公司职员。
原告刘彩华与被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案，本案依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2016年4月28日公开开庭进行审理，因案情需要，本案依法组成合议庭，适用普通程序于2016年9月13日公开开庭进行审理。原告刘彩华的委托诉讼代理人王美舟，被告白云公司的委托诉讼代理人胡开欣到庭参加诉讼。诉讼中，刘彩华和白云公司向本院申请一个月的调解期，调解期满双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。
原告刘彩华向本院提出诉讼请求：1.被告立即为原告办理涉案房屋的房产证并将领取房产证的房管部门出具的受理回执交给原告；2.被告向原告支付延迟办理产权登记的违约金（按每日总房款544986元的万分之五标准，从2016年1月6日起计至被告将领取房产证的受理回执交付给原告之日止，暂计为12142元）；3.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2012年11月27日，原告和被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于花都区梯面镇颐林一街22号（自编18栋）503房，被告应在该房屋交付之日起730日内将房地产权证交付原告，逾期每日按照总房款万分之五的标准支付违约金给原告。合同签订后原告履行了合同的全部义务。原告如期收楼后，被告至今没有为原告办妥房地产权证并交付给原告。被告的行为构成违约，应承担违约责任。
被告白云公司辩称，不同意原告的全部诉请，理由如下：1.原告存在逾期付款的行为，根据合同约定逾期付款，被告可以据实顺延办理房产证的时间;2.原告没有及时交齐办证资料，导致办证时间迟延。购房合同补充协议第十条第2款约定：因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得房地产权属证书的责任。原告没有按约定时间付款并且没有按照本条约定在办理收楼手续的同时向被告交齐办证资料，致使被告无法在规定的时间内办妥房产证，被告在资料不齐的情况下无法办理房产证，被告免除因此而产生的责任；3.原告未在收楼前缴纳首期物业专项维修资金，被告依合同约定可顺延办理房产证的时间。根据补充协议第十三条第二款约定，由于原告逾期缴纳涉案房屋的住房维修资金，在逾期缴纳的时间内，被告有权顺延办理房产证的时间；4.合同约定办理房产证的时间是从原告实际收楼的日期开始计算730日内（合同有顺延或其他约定的除外），证明原告实际收楼时间应由原告负责举证。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：白云公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，在与刘彩华签订《广州市商品房买卖合同》之前取得了房管部门核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。
2012年11月27日，刘彩华（乙方）与白云公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七。合同约定乙方向甲方购买位于广州市花都区颐林一街22号（自编18栋）503房，建筑面积共91.95平方米，总房款544986元，付款方式为按揭付款方式。第十三条房屋交付约定：甲方应当在2014年1月5日前将涉案房屋交付乙方使用。第二十一条产权登记约定：乙方委托甲方办理《房地产权证》。甲方应当在该商品房交付使用后210个工作日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条迟延办理产权登记的违约责任约定：2、乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第二十六条物业专项维修资金约定：乙方未按规定交存首期物业专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。附件七为本合同补充协议，第二条约定：双方同意主合同第十条变更为：乙方逾期支付任何应付款项（包括但不限于购房款、应付违约金、税费及其他应付费用），或按揭银行未将按揭款全部划入甲方监控账号内的，甲方有权顺延办理或交付《房地产权证》的时间。第十条：双方同意主合同第二十一条变更为：甲方应当在该商品房交付之日起730日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。乙方已知悉办理《房地产权证》所需资料，甲方不再另行书面通知（但如需提交的办理《房地产权证》资料发生变化的，乙方应按甲方的书面通知另行提交），乙方应在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料，否则甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延。因乙方原因导致甲方办理或交付《房地产权证》的时间顺延的（包括但不限于本补充协议所述情形），乙方应承担由此产生的一切不利后果；因此给甲方造成损失的，乙方应予赔偿。乙方未按甲方书面通知的时间、地点领取《房地产权证》的，视为从甲方书面通知的领取日期起，该商品房《房地产权证》已经交付予乙方。房屋产权交易过户的先决条件：1、如果乙方未按合同约定的条件向甲方支付该商品房全部房价款及有关税费，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房或虽然交付了该商品房给乙方提前使用，但无义务向乙方办理房屋产权交易过户手续，并无须承担任何违约责任或赔偿责任，且该商品房的产权仍属甲方所有。2、乙方已清楚知道办理房产证乙方应提供的全部资料和应签署的文件，甲方不再另行书面通知，乙方应在办理该商品房收楼手续的同时向甲方提交办理产权登记手续需要的材料及签署一切必需的文件。否则，甲方无义务为乙方办理该商品房的房产证。如因乙方或产权登记机关的原因致使乙方不能在本条规定日期取得房地产权属证书的，则甲方免除因此而产生的乙方不能按期取得房地产权属证书的责任。3、如双方在主合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理产权证期限仍从合同约定交房期届满之日起算。第十一条：主合同第二十二条变更为：甲方逾期办妥《房地产权证》的，本合同继续履行，乙方同意继续委托甲方办理该商品房《房地产权证》。甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过房价的百分之二。第十三条：主合同第二十六条第一段和第二段变更为：甲方按照房管局要求代业主已预交首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在办理房屋收楼手续前将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位。乙方未在办理房屋收楼手续前交付首期物业专项维修资金的，甲方交付房屋或办理、交付《房地产权证》的时间顺延。此外，合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。
合同签订后，刘彩华向白云公司支付了全部房款，税务部门于2013年8月12日开具了房款发票，白云公司认为付款时间应以房款发票开具的时间为准，刘彩华逾期付款，刘彩华认为其是在合同约定时间支付房款。刘彩华表示其在2014年1月5日接收了涉案房屋，对此提交其与物业管理公司签订的入住合约予以证明，白云公司认为应以物管费发票开具的时间为收楼时间，并认为应由刘彩华对收楼时间承担举证责任。经本院释明后，白云公司仍未向本院提交收楼手续单。刘彩华提交税务部门在2015年11月12日开具的契税缴款书，拟证明其已缴纳了交易契税，白云公司认为刘彩华迟延缴纳契税。刘彩华表示在签订合同时白云公司已代收了刘彩华交纳的税费，并开具了收据，白云公司向税务部门代缴契税时要求刘彩华交回了收据，契税缴款书开具的时间是白云公司代缴契税的时间，故其不存在迟延缴税的情况。白云公司认为有部分业主是自行缴税，部分业主是其公司代收代缴，刘彩华属于自行缴税。白云公司确认刘彩华已于收楼前缴清了住房维修资金。
经白云公司申请，本院依法向广州市花都区国土资源和规划局发函调查涉案楼宇初始登记的情况，该局复函表示涉案楼宇于2015年8月12日办理了初始登记。
白云公司认为其在涉案楼宇办理初始登记后即在楼盘的电梯里贴公告催促业主提交办证资料，之后又采取了电话和发函形式催促，刘彩华于2015年10月20日交齐了办证材料。刘彩华表示白云公司在2015年10月20日以电话方式通知其提交办证资料，其接到电话通知后于当日交齐了办证资料。对此，双方均无提交证据证明。
另查，涉案楼宇于2015年6月5日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。截至法庭辩论终结前，白云公司尚未取得房管部门出具的办理涉案房屋房地产权证的受理回执。
本院认为，刘彩华与白云公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方应依约履行合同义务。
刘彩华向白云公司支付了全部购房款，白云公司认为刘彩华逾期付款，但未提交证据证明，对此本院不予采信。刘彩华认为其于2014年1月5日办理了收楼手续，并提交与物业公司签订的入住合约予以证明，白云公司认为应以物业管理费发票的开具时间视为收楼时间缺乏理据，另外，因收楼手续单由白云公司持有，白云公司若对刘彩华陈述的收楼时间有异议，应提交反驳证据证明，但经本院多次释明，白云公司均未提交相关证据，故对刘彩华主张的收楼时间，本院予以采信。
根据合同的约定，白云公司应于收楼后730日即2016年1月5日前（含当日）为刘彩华办理涉案房屋的产权登记并取得办证受理回执。在涉案房屋具备办证的条件下，刘彩华诉请白云公司为其办理涉案房屋的房产证并将领取房产证的受理回执交付给其，理据充分，本院予以支持。白云公司迟延为刘彩华办理涉案房屋的产权登记，构成违约，应按合同约定承担违约责任。补充协议第十条约定乙方应当在收到甲方交楼通知书之日起15日内，向甲方提交办理《房地产权证》所需的全部资料。本案中，刘彩华于2014年1月5日收楼，白云公司在该时尚未取得涉案房屋的竣工验收备案表，也未办理涉案房屋的初始登记及取得分户图，不具备办理房产证的条件，刘彩华也不能办理缴纳契税的手续，因此，刘彩华客观上不能按照补充协议第十条约定的时间向白云公司提交齐全的办证资料。而涉案房屋何时具备办证条件，何时可以缴纳契税，刘彩华也不能主动获知，因此，白云公司在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知刘彩华缴纳契税并提交办证资料的义务。白云公司在2015年8月12日办理了涉案楼宇的初始登记，白云公司虽称其在涉案楼宇办理初始登记后即以在电梯里贴公告、电话、发函等方式通知刘彩华等业主提交办证资料，但未提交证据予以证明，刘彩华认为其在2015年10月20日接到白云公司的通知并提交了办证资料符合常理，本院予以采信。参照补充协议第十条的约定，刘彩华应在接到通知后15天内即2015年11月4日前缴纳契税并向白云公司提交全部办证资料，刘彩华于2015年11月12日缴纳契税，迟延缴税8日，应从逾期办证天数中扣除，刘彩华认为已提前将契税交由白云公司代收代缴，但未提交相关证据证明，故本院不予采信。经核算，从2016年1月6日起白云公司已迟延办证100天以上，按每日总房款0.05%标准计算迟延办证违约金已超过总房款544986元的2%，即10899.72元。故对刘彩华要求白云公司支付迟延办证违约金10899.72元予以支持，刘彩华超额请求的部分不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内为原告刘彩华办理位于广州市花都区颐林一街22号（自编18栋）503房的房地产权证，并将领取房地产权证的受理回执交付给原告刘彩华；
二、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘彩华支付迟延办证违约金10899.72元；
三、驳回原告刘彩华的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费72元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
审 判 长 王 璇
人民陪审员 李玢姝
人民陪审员 徐小贞
二〇一六年九月××日
书 记 员 邓国靖