新疆生产建设兵团第六师中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）兵06民终259号
上诉人（原审被告）：高玉兰，女，1946年2月7日出生，汉族，五家渠城建局市政公司退休职工，住五家渠市。
上诉人（原审被告）：白卫英，女，1968年7月16日出生，汉族，山东敏捷生物制药公司会计，住乌鲁木齐市天山区。
上诉人（原审被告）：白卫霞，女，1970年5月5日出生，汉族，乌鲁木齐市水磨沟区卫生局工作人员，住乌鲁木齐市水磨沟区。
上诉人（原审被告）：白建军，男，1973年8月1日出生，汉族，加拿大驻中国西北区办事处经理，住乌鲁木齐市天山区。
四上诉人共同委托诉讼代理人：王彪，新疆塞北律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：潘小峰（曾用名潘峰），男，1974年3月18日出生，汉族，个体工商户，住五家渠市。
委托诉讼代理人：徐为东，新疆函育律师事务所律师。
上诉人高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军因与被上诉人潘小峰所有权确认纠纷一案，不服新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院（2016）兵0601民初2486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军的共同委托诉讼代理人王彪及被上诉人潘小峰的委托诉讼代理人徐为东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军上诉请求：1、撤销（2016）兵0601民初2486号民事判决书，改判上诉人高玉兰与被上诉人潘小峰签订的《房屋产权转让协议》无效，涉案房屋归四上诉人所有；2、判令被上诉人潘小峰承担本案诉讼费用。事实与理由：1、高玉兰将五家渠市五区2小区325号房屋出租给被上诉人，而非出售。高玉兰并没有与被上诉人签订《房屋产权转让协议》，被上诉人在一审中提交的《房屋产权转让协议》及收条均是伪造的。2、即使高玉兰将涉案房屋出售出被上诉人，根据法律规定该让行为也是无效的。涉案房屋原属于高玉兰丈夫白锡山和四上诉人共同共有，在白锡山去世后，涉案房屋属于四上诉人共有，高玉兰在没有取得其余三上诉人授权的情形下，出售涉案房屋的行为属于无权处分行为，因此，双方之间的转让行为无效。三、上诉人高玉兰的行为不构成表见代理。被上诉人明知涉房屋属于四上诉人共同共有，高玉兰无权单独处分，且明知高玉兰没有相应的授权而与其交易，故被上诉人主观上是恶意的且有重大过错，故高玉兰转让行为无效。一审法院认定事实错误，证据不足，适用法律不当。
被上诉人潘小峰辩称：涉案房屋不是出租，而是出卖。上诉人高玉兰与被上诉人之间的房屋转让行为有效。房屋应归其所有。一审法院判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
潘小峰一审诉讼请求：1．确认潘小峰与高玉兰签订的《房屋产权转让协议书》合法有效；2．确认五家渠市五区2小区325号房产归潘小峰所有；3．高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军协助潘小峰办理过户手续。
一审法院认定的事实：潘小峰的曾用名为潘峰。高玉兰与白锡山（已故）系夫妻关系。二人生育三个子女，分别是白卫英、白卫霞、白建军。1996年2月2日，昌吉市人民政府向白锡山颁发了私房产权证，证书载明：“产权所有人为白锡山等人，共有人为四人，现住址五家渠五区，房屋面积为96平方米，单数为6间，产权确认日期为1996年2月2日”。2002年7月23日，农六师土地管理局向白锡山发放了土地使用权证书，证书上载明：地号为5-02-325，用途为住宅，使用面积为203.2平方米。2004年1月17日，白锡山去世。2006年10月22日，潘小峰通过房屋中介机构介绍，与高玉兰签订《房屋产权转让协议书》，协议约定，高玉兰将位于五家渠市五区1小区325号住宅一套转让给潘小峰，房屋总价款为78000元；自本协议签订之日起，潘小峰一次性支付转让费78000元，高玉兰将所有的私房产权证、土地使用权证、规划证明交付潘小峰；高玉兰协助潘小峰办理过户手续，双方所发生的一切费用由潘小峰承担。该《房屋产权转让协议》有潘小峰、高玉兰、房屋中介机构的工作人员王元及与潘小峰相识的罗某签字按印。合同签订后，潘小峰向高玉兰支付60000元现金，潘小峰支付王元中介费18000元，高玉兰将房屋产权证、土地使用权证，规划许可证交给潘小峰。潘小峰居住涉案房屋至今。另查，2012年11月22日，五家渠垦区公安局人民路派出所出具证明一份，证明载明：“辖区居民潘小峰，男，汉族，身份证号码：xxx，住人民北路138号上海花园与一代身份证姓名潘峰，身份证号码：xxx，系同一人。”
原审法院认定上述事实的证据有：房屋产权证、土地使用权证，规划许可证、《房屋产权转让协议》、收条、潘小峰身份证明、罗某证人证言及当事人陈述。
一审法院认为，案件争议焦点一为：潘小峰主体是否适格。高玉兰辩称，高玉兰是与潘峰签订的《房屋产权转让协议》，与本案潘小峰无关。经本院审查，潘小峰向提交的五家渠垦区公安局人民路派出所证明一份能够证明潘小峰的二代身份证与一代身份证潘峰系同一人，故依法确认潘小峰主体适格。案件争议焦点二为：潘小峰与高玉兰签订的《房屋产权转让协议》是否有效。本案中，潘小峰与高玉兰签订协议时，高玉兰手持涉案房屋的相关产权手续，且经房屋中介机构介绍，潘小峰有理由相信出售房屋是高玉兰及其共有人的真实意思表示，且证人罗某能够证明以上事实经过。因涉案合同的内容并未违反法律的禁止性规定，故依法认定潘小峰与高玉兰签订的《房屋产权转让协议》合同合法有效。本案争议焦点三为：潘小峰的诉讼请求能否成立。潘小峰购买涉案房屋是通过房屋中介机构介绍，潘小峰也查看了高玉兰持有的私房产权证书，故潘小峰购买涉案房屋并无侵犯其他共有人财产权益的故意；潘小峰购买涉案房屋支付了60000元的房款，恰好与当年同类房屋的价值相等，潘小峰并非无偿取得涉案房屋；潘小峰与高玉兰交易完毕后，一直实际居住在涉案房屋内并实际占有。综上，潘小峰与高玉兰的买卖关系成立，潘小峰要求确认涉案房屋归其所有，高玉兰协助潘小峰办理过户手续，予以支持。关于白卫英、白卫霞、白建军辩称高玉兰无权出售涉案房屋。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，高玉兰作为共有人持有房屋产权证书，并将房屋实际交付潘小峰，潘小峰有理由相信高玉兰有出售房屋的权利，故对白卫英、白卫侠、白建军的辩称理由不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第四十九条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第十七条、第三十二条、参照最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条之规定，判决：一、潘小峰与高玉兰签订的《房屋产权转让协议》合法有效；二、位于五家市五区2小区325号房屋归潘小峰所有；三、高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军协助潘小峰办理房屋过户手续。案件受理费200元（原告已预交），由被告高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军负担。
二审期间，双方当事人均未提供新证据。
二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦点是，一、涉案房屋是买卖关系还是租赁关系。2006年10月22日，潘小峰与高玉兰签订《房屋产权转让协议书》，房屋转让有《房屋产权转让协议书》、高玉兰的收款收条、见证人罗某的证言、潘小峰的陈述为证，高玉兰主张房屋是租赁给潘小峰，其没有提供有效证据予以证实，故本院认定涉案房屋系买卖关系。二、高玉兰的行为是否构成表见代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案中，高玉兰作为共有人持有房屋产权证书，潘小峰与高玉兰签订的《房屋产权转让协议》后，高玉兰收到购房款后，将房屋产权证、土地使用权证，规划许可证交给潘小峰，并将房屋实际交付潘小峰，潘小峰支付了买卖房屋的合理对价，并实际占有涉案房屋至今。潘小峰有理由相信高玉兰有出售房屋的权利，高玉兰的行为构成表见代理，潘小峰与高玉兰签订的《房屋产权转让协议》合同合法有效。三、涉案房屋所有权的确权。《中华人民共和国物权法》第三十三条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”规定，基于潘小峰与高玉兰签订的《房屋产权转让协议》合同合法有效，高玉兰的代理行为有效，涉案房屋的所有权应归潘小峰所有，高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军应协助潘小峰办理房屋过户手续。
综上所述，高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费200元，邮寄送达费68.80元，合计268.80元，由上诉人高玉兰、白卫英、白卫霞、白建军负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 君
审判员 慕新伟
审判员 渠 源
二〇一七年八月十七日
书记员 张 然
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