浙江省安吉县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湖安商重字第2号
原告：方荣其。
委托代理人：杨德生。
被告：鲍建忠。
委托代理人：鲍笛峰。
被告：程亚珍。
第三人：戴明华。
第三人：余玲飞。
两第三人共同委托代理人：金水，浙江浦源律师事务所律师。
原告方荣其与被告鲍建忠、程亚珍及第三人戴明华、余玲飞债权人撤销权纠纷一案，原告方荣其于2014年6月26日提起诉讼，本院于2014年10月29日作出（2014）湖安商初字第708号民事判决，原告方荣其不服判决，向浙江省湖州市中级人民法院提出上诉，浙江省湖州市中级人民法院于2015年1月9日作出（2015）浙湖商终字第14号民事裁定书，以原审违反法定程序，裁定撤销安吉县人民法院（2014）湖安商初字第708号民事判决，发回本院进行重审。本院于2015年1月27日以（2015）湖安商重字第2号重新立案，另行组成合议庭，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告方荣其及其委托代理人杨德生，被告鲍建忠的委托代理人鲍笛峰、被告程亚珍，第三人戴明华、余玲飞的共同委托代理人金水到庭参加庭审诉讼。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告方荣其起诉称，2012年1月12日，被告鲍建忠、程亚珍因经营缺少资金向第三人戴明华借款，双方签订抵押借款协议一份，约定：1、借款300万元，期限一年，从2012年1月13日起至2013年1月12日；2、被告鲍建忠、程亚珍用共有财产坐落于安吉县报福镇深溪村金家湾一幢建筑面积为2178.65平方米及国有出让用地计面积701.6平方米使用权作借款抵押，并办理了抵押登记。上述抵押的房产因开设农庄，环境条件及佳，价值约1000万元左右。另查，被告鲍建忠、程亚珍两人从2007年开始因经营需要在安吉县当地及长兴县、湖州市等地举下巨额债务未清偿。其中从2007年开始向原告借款至2012年底合计借款本金330万元至今未能清偿，经法院审理确定本息计440余万元，此外，被告鲍建忠、程亚珍在安吉县人民法院审理的其他债务案件债务也未能清偿，而案件债务均发生于2013年3月之前。2013年3月1日，第三人戴明华、余玲飞同被告鲍建忠、程亚珍签订了上述借款抵押房屋为内容的房屋买卖合同，双方约定将抵押房屋作价286.5万元转让（事实抵债）给抵押权人的第三人戴明华、余玲飞，并办理了房产土地变更登记。该节事实2014年4月由相关部门予以查明。根据上述事实，原告认为上述被告于2013年3月1日签订的房屋买卖合同违法。被告鲍建忠、程亚珍在欠下巨额债务未能清偿的情形下，将抵押之房屋低价直接抵债给第三人戴明华、余玲飞，行为侵害了众多其他债权人的合法利益，同时认为被告与第三人签订的协议存在虚假行为，第三人取得银行的保证合同中抵押权利，缺少权利与义务转让合同，第三人是一种代偿行为，只能向公司追偿。据此上述房屋买卖合同应予以撤销。故原告诉至法院，请求判令：1、撤销被告鲍建忠、程亚珍与第三人戴明华、余玲飞于2013年3月1日签订的《房屋买卖合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。
被告鲍建忠答辩称，因欠第三人债，经协商后将涉案房屋转让给第三人是事实。
被告程亚珍答辩称，原告没有权利撤销，其与第三人办理手续是合法的，因为贷款到期了，无力偿还，第三人帮助归还了贷款，就把涉案房屋以物抵债了，对房屋的价格可按鉴定机构确定的价格认定，另欠原告方荣其钱是事实，现无力偿还。
第三人戴明华、余玲飞共同答辩称，1、原告诉称的被告鲍建忠、程亚珍于2012年1月12日向第三人借款并办理了抵押登记没有异议；2、对于诉称的抵押房产价值约1000万元不予认可；3、对于原告诉称两被告在长兴、湖州等地欠下巨额债务未能清偿及欠原告440万元的债务，第三人戴明华、余玲飞不知情；4、2013年3月1日，双方以房屋抵债并办理了变更登记这一事实不持异议，但是对双方约定的抵押房屋以286.5万元的价格转让有异议，转让价格是650万元而非原告所称数额，办理了房屋抵押登记的事实第三人认可。双方签订抵债协议是行使实现抵押权，第三人只是替代被告履行了担保义务，取得抵押物权，这一行为没有侵害到原告的权益，为此，原告认为鲍建忠、程亚珍与戴明华、余玲飞所签订的房屋买卖合同违法是不能成立的。请求法庭驳回原告的诉讼请求。
原告方荣其为了证明其诉请向本院提供了如下证据：
证据一、公证书（抵押借款协议书、公证文书、告知函）；
证据二、汇款凭证；
证据一、二共同证明2012年1月12日被告程亚珍、鲍建忠向第三人戴明华、余玲飞借款300万元并约定以位于报福镇深溪村金家湾的房屋提供第二顺位的抵押担保。
证据三、被告程亚珍与中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行签订的最高额抵押合同一份（包括提款通知书一份）；
证据四、中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行与湖州名望通讯设备有限公司签订的小企业借款合同一份；
证据三、四共同证明湖州名望通讯设备有限公司向中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行借款350万元，被告程亚珍以个人涉案房产提供抵押担保的事实。
证据五、工商银行归还贷款本息凭证2份；
证据六、还款凭证3份（付款人为余玲飞，收款人为工行开发区支行）；
证据七、询问笔录一份（安吉县公安局报福派出所对戴明华的询问笔录）；
证据五、六、七共同证明本案第三人余玲飞替湖州名望通讯设备有限公司归还银行贷款本息366.167135万元的事实。
证据八、两被告与两第三人签订的房屋买卖合同一份；
证据九、房屋所有权转移登记申请书一份；
证据十、转移登记（买卖）询问笔录二份；
证据十一、所有权人为程亚珍的房产证、土地证各一份；
证据十二、所有权人为戴明华、余玲飞的房产证、土地证各一份；
证据八至十二共同证明被告鲍建忠、程亚珍与第三人戴明华、余玲飞于2013年3月1日签订房屋买卖合同，约定将抵押的房产以286.5万元直接抵给了戴明华、余玲飞所有，并办理了房产、土地转移登记的事实。
证据十三、（2013）湖安孝初字第646号民事判决书，证明原告于2011年8月20日出借给被告鲍建忠、程亚珍本金330万元及法院判决被告应支付原告借款本息共计450万元，两被告与第三人的行为损害了原告的权益。
被告鲍建忠对原告提供的上述证据一、二、三、四、五、六、八、九、十、十一、十二、十三的证据凭证无异议，对证据七的情况表示不清楚。
被告程亚珍对原告提供的上述证据一、二、三、四、五、六、八、九、十、十一、十二、十三的证据凭证无异议，对证据七的戴明华笔录情况不清楚，但双方办理房产过户是事实，且经过被告、第三人及银行三方协商达成的，房屋转让价格是650万元。
第三人戴明华、余玲飞对原告提供的上述证据作如下质证：
对证据一、二的三性均无异议。对证据三、四的三性均无异议，但提出涉案的房产已经抵押给了中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行，债务额是350万元的事实。对证据五、六、七的真实性、合法性、关联性均无异议。因当时湖州名望通讯设备有限公司在工行的贷款已经未能按期付息，工行多次催讨，并称如果不能按期付款要进行拍卖，程亚珍找到戴明华后会同工行进行了协商，最终确定以物抵债的方式实现戴明华的抵押物权，戴明华当时误以为工行已经诉讼到法院，所以才会说“法院协商”。工行是涉案房地产的第一顺位抵押权人，戴明华是第二顺位抵押权人，由于程亚珍所开办的湖州名望通讯设备有限公司未能按期支付湖州工行的贷款利息，在湖州工行多次催讨未果的情况下，而且戴明华的债权已经到期，为了实现湖州工行和戴明华的抵押权，三方在2013年2月协商将抵押的房地产以650万元转让给戴明华，其中350万元直接支付给湖州工行用于消灭第一顺位的抵押权人，其余作为归还戴明华的借款。2013年2月28日，三方达成一致意见后，湖州工行为了确保其抵押债权的实现，要求戴明华将360余万元支付到湖州工行开发区支行的一个待清算帐户，后戴明华的妻子余玲飞将上述款项汇入该账户。在办理转移登记手续时，湖州工行开发区支行从上述账户将抵押担保的借款本息346.237039万元划入还贷账户后，才出具注销抵押登记的相关手续。故该组证据不能证明余玲飞是替湖州名望通讯设备有限公司归还贷款的事实，戴明华实际上是代程亚珍支付，支付的目的是为了消灭第一顺位的抵押权款。对证据八的真实性无异议，该房屋买卖合同约定的价款非双方真实意思表示，是为了转移登记时少缴税费的需要，双方实际是按照650万元履行的。对证据九、十、十一、十二无异议。对证据十三的三性无异议，但对原告证明目的有异议，认为原告仅凭判决书不能证明450万元未偿还，此判决书是否得到执行，目前不清楚。
根据原告的申请本院调取了被告鲍建忠、程亚珍在本院审理及相关执行案件的信息，具体有：（2012）湖安孝商初字第278号民事调解书，（2012）湖安孝商初字第526号民事判决书，（2014）湖安执民字第1276-1号执行裁定书，（2013）湖安执民字第2523-1号执行裁定书，（2013）湖安执民字第282-1号执行裁定书。原告及第三人对上述生效法律文书均无异议。
第三人戴明华、余玲飞为了证明其反驳主张，向本院提供了如下证据：
证据一、协议一份（2013年2月28日签订），内容是戴明华为了实现抵押权（即2012年1月12日程亚珍、鲍建忠向戴明华、余玲飞借款300万元并以涉案的房产设定抵押），双方约定房地产价值为650万元，其中一部分是工商银行第一顺位抵押权，金额为350万元本金，戴明华为第二顺位的抵押权，金额为300万元，抵押房产归戴明华所有后工行的还款由戴明华承担。以上证明房屋抵债的价格是650万元，而非原告主张的286.5万元的事实。
证据二、销售不动产统一发票及契税证，证明征收契税是按照286.5万元的标准来计算的。
证据三、公司登记情况及章程，证明被告程亚珍投资设立了湖州中兴非融资性担保有限公司，注册资金是3000万元，程亚珍实际出资3000万元，说明被告程亚珍除了转让涉案的房地产外，另外在长兴、湖州、安吉等地还有其他的房地产。在转让房屋时，被告程亚珍尚有公司的股权以及其他的财产，即还有其他财产可供履行原告的债务。
证据四，中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行原办理贷款经办人沈某出具的情况说明一份，证明湖州名望通讯设备有限公司经营出现困难，在银行贷款出现逾期欠息，第三人、被告程亚珍及工行协商以物抵债的事实，同时湖州工行开发区支行于2013年3月1日将346万余元的款项从待清算帐户划至应付款账户，收取了抵押项下的贷款本息。以此说明了第三人支付至湖州工行开发区支行的款项是为了消灭第一顺位的抵押权。
证据五，（2013）浙湖华证民字第171号公证书及相应的委托书各一份，证明2013年2月28日程亚珍、鲍建忠至湖州市华信公证处，委托余朝辉办理涉案房屋代归还银行和个人借款，领取他项权利证书，并办理抵押注销手续。在涉案房产不受限制的前提下，代程亚珍、鲍建忠与戴明华签订《房屋买卖手续》，办理转让手续。
原告对两第三人提供的证据作如下质证：对证据一的三性均有异议，认为应当以登记交易时签订的房屋买卖合同为准。首先，对其真实性有异议，该协议同公安机关调查的事实相互矛盾，询问笔录反映是以事后抵债的过程，而该协议是事前抵债的过程；第二，该协议不合法，应当以房屋登记机关审查确认的协议为准；第三，关联性有异议，因为真实性、合法性都得到质疑，所以不能证明第三人的主张，退一步讲，这份协议本身的内容也是表述不清的，借款给程亚珍300万元从证据形式上看是成立的，私下有否还不得而知，对其余350万元协议中并没有约定是代为履行债务视为交付，所以内容本身是不明确的；第四，原告怀疑该协议是因诉讼的需要事后补签的。由于当事人对法律认识的误区，第三人可能认为替程亚珍归还了银行的债务就是程亚珍个人所欠债务，以此达成了事后抵债的协议。对证据二的三性无异议，对证明目的有异议，该组证据恰恰证明了本案抵债金额是286.5万元，而非650万元。对证据三，认为与本案无关。对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，对其证明目的有异议，该说明只能反映是戴明华夫妇代为公司履行债务的行为，待清算过渡应付款帐户都是公司名下的，不能证明第三人直接拥有抵押物的事实。对证据五，对真实性有异议，认为房屋买卖应当以交易登记入档的286.5万元的价格为准。
被告鲍建忠、被告程亚珍对第三人提供的证据表示无异议。
诉讼中，本院根据原告的申请，依法委托安吉中信资产评估事务所对位于安吉县报福镇深溪村金家湾“溪王阁山庄”进行了价值评估，评估基准日为2012年3月。安吉中信资产评估事务所于2014年9月15日出具了安中资评（2014）第094号评估报告，评估价值为6347000元。原告认为该评估报告未进行分项评估，评估内容表述不清楚。第三人则认为评估价值过高，但可以作为参考依据。
原告方荣其、被告鲍建忠、程亚珍、第三人戴明华、余玲飞对上述鉴定表示无异议。
经举证、质证，各方对原告方提供系列证据的真实性均无异议，故对其真实性本院均予认定。对第三人提供的证据二、三、四，因原、被告对其真实性均无异议，本院予以认定；对第三人提供的证据一，两被告无异议，并予确认，原告对其真实性提出异议，认为是事后补签，但又未对其反驳意见进行举证证明，故对其真实性，本院予以认定。对证据五，原告虽对真实性提出异议，但未提出证据反驳，且两被告对证据五予以确认，故对真实性予以认定。上述认定的证据与本案讼争的事实均具有关联性，故作为认定事实的依据。对本院调取的证据，因系生效法律文书，故作为定案的依据。对评估报告，因双方未有实质性的质证意见，且也没有足以反驳的相反证据和理由，本院确认其证明力。
根据法庭调查和上述有效证据，重审后认定事实如下：
被告鲍建忠同被告程亚珍原系夫妻关系，2012年9月3日两人办理了离婚登记手续；第三人戴明华同第三人余玲飞系夫妻关系。位于安吉县报福镇深溪村金家湾“溪王阁山庄”的房屋所有权在2007年1月16日登记在被告程亚珍名下（证号为安房权证报福字第××号）。该房屋所占用土地也于2007年1月29日登记在被告程亚珍名下（证号为安吉国用（2007）字第××号）。
2007年9月7日和2009年8月23日，被告鲍建忠、程亚珍分别向原告方荣其借款30万元和15万元。2011年7月8日和8月2日，两被告向原告又分别借款255万元和30万元。至此，两被告向原告借款总计330万元。2013年9月22日，原告向本院起诉，要求两被告偿还尚欠的借款本金330万并支付相应的利息。2014年1月3日，本院依法判决被告鲍建忠、程亚珍共同偿还原告方荣其借款本金330万元及利息。该判决生效后，原告向本院申请执行，本院依法受理了原告的执行申请，执行标的为4316070元。因两被告无财产可供执行，该案被本院于2014年3月19日裁定终结执行。
2011年10月28日，中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行与被告程亚珍签订最高额抵押合同一份，合同约定被告程亚珍以其所有的位于安吉县报福镇深溪村金家湾的房产（安房权证报福字第××号）为湖州名望通讯设备有限公司向中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行借款提供抵押担保；所提供的担保的主债权为自2011年10月28日至2015年10月28日期间（包括该期间的起始日和届满日）在人民币576万元的最高余额内，中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行依据与湖州名望通讯设备有限公司签订的本外币借款合同等而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期限届满时是否已到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。2011年11月3日，双方对抵押物办理了抵押登记。2012年11月7日，中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行与湖州名望通讯设备有限公司签订小企业借款合同向湖州名望通讯设备有限公司发放贷款350万元，借款期限为五个月，到期日为2013年4月1日。
2012年1月12日，两被告与第三人戴明华签订抵押借款协议书，同时进行了公证，并赋予其具有强制执行效力。协议约定两被告向戴明华借款300万元，利息每月2%，借期1年（自2012年1月13日至2013年1月12日），被告程亚珍将其所有的位于安吉县报福镇深溪村金家湾的房产（证号为安房权证报福字第××号）及其占用范围内的土地使用权（证号为安吉国用（2007）字第××号）提供第二顺位的抵押担保。同日，双方对该抵押房产办理了抵押登记。
2013年2月28日，第三人戴明华（协议中为甲方）与被告程亚珍（协议中为乙方）达成协议一份。约定以下内容：1、乙方位于安吉县报福镇深溪村金家湾的溪王阁山庄（证号为安房权证报福字第××号），在湖州工行开发区支行的贷款届满，不能按时偿还，面临工行起诉的处境。第二债权人甲方本着为乙方渡过难关的意愿，同意以650万元（一抵350万元，二抵300万元）的价格暂买下乙方该房产（包括山庄所有配套的辅助设施设备）。转让费30万元左右由乙方承担。2、甲方同意将该房产还是租赁给乙方，期限为两年。租金20万元／年，半年一付，并另行签订租赁协议。3、甲方同意为乙方保留该房产期限两年。日期自办理过户登记手续后起计算。两年内，乙方可随时赎回，但须支付650万元本金和每月1.5%的利息；同时甲方退还已付租金。4、（略）。5（略）。同日，两被告至浙江省湖州市华信公证处，办理了委托书公证，委托内容为两被告在安吉县报福镇深溪村金家湾房产（即涉案房产）委托余朝辉办理代归还银行和个人借款，领取他项权利证书，并办理抵押注销手续。在涉案房产不受限制的前提下，代程亚珍、鲍建忠与戴明华签订房屋买卖手续，办理转让手续，对受托人在办理上述事项过程中所签署的相关文件，两人均予以认可并愿意承担一切法律后果。当日，第三人余玲飞通过信用社分三次将3661671.35元付至中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行其他应付款待清算过渡款项—待清算及转汇款项账户。2013年3月1日，中国工商银行股份有限公司湖州经济开发区支行在上述账号内扣除3462370.39元用于支付湖州名望通讯设备有限公司的贷款本息。同日，两被告与两第三人签订房屋买卖合同一份，约定两被告将位于安吉县报福镇深溪村金家湾的房产（房产证号为安房权证报福字第××号、土地使用权证号为安吉国用（2007）字第24562号）以2865000元的价格转让给两第三人，并以该合同向房屋登记管理部门申请转移登记。2014年3月4日，上述房产转移登记在第三人戴明华名下。2013年3月12日，上述证载国有土地使用权转移登记至第三人戴明华名下。
经评估，位于安吉县报福镇深溪村金家湾“溪王阁山庄”的房产在2012年3月价值为6347000元。
另查明，案外人俞林泉与两被告及湖州中兴担保有限公司（系被告程亚珍投资设立）间的（2012）湖安孝商初字第278号民事调解书及案外人沈珊琴与被告程亚珍及程望、湖州中兴担保有限公司间的（2012）湖安孝商初字第526号民事判决书均已生效，因债务人未履行债务，根据债权人的申请，本院已立案执行，执行标的分别为562.38万元和442410元。目前均因债务人无财产可供执行，该两执行案被本院裁定终结执行。
本院认为，本案争议的焦点：一、两被告是以何价格将位于安吉县报福镇深溪村金家湾转让给两第三人的；二、第三人取得该房屋是否合法，其代偿还银行贷款是否只能向公司追偿而不能取得抵押物。对焦点一、被告和第三人主张转让价格应以第三人戴明华与被告程亚珍于2013年2月28日达成协议认定，即转让价格为650万元，而原告则认为应以房屋登记部门存档的房屋买卖合同来确定转让价格，即转让价格为286.5万元。被告与第三人就上述房产的转让先后签订了两份合同，两份合同约定的交易金额不同，究竟哪份合同系双方真实意思表示？本院认为，因被告在转让的房产设定了二次抵押，在第一顺位的抵押权未消灭的情况下，双方是不可能完成该房产的转让，第三人陈述按照双方约定，由第三人将购房款中的一部分用于归还以该房产作抵押担保的借款来消灭第一顺位的抵押权，另300万元由被告向第三人的借款抵付，而双方于2013年3月1日签订的房屋买卖合同的目的是为了少缴税费，该解释符合情理，且从双方的房屋转让过程中也得到了证实，故本院认定双方于2013年2月28日达成的房屋转让协议系双方真实意思表示，而双方于2013年3月1日签订的房屋买卖合同是双方为了办理房屋产权变动登记的目的而签订的，是为了实现前一份合同的履行，其部分内容应当是有效的，但关于房屋价款的约定非双方真实意思表示。对焦点二、涉案房屋本身作为湖州名望通讯设备有限公司向工商银行湖州经济开发区支行贷款设定的抵押物，第三人为被告支付该贷款从而取得该抵押物并未损害其他债权人的权益，根据第三人与被告达成的协议及被告程亚珍、鲍建忠在浙江省湖州市华信公证处的公证内容来看，均证实第三人偿还贷款行为是替代被告履行了担保义务从而取得抵押物权，该事实也得到证人沈某的印证，另从第三人客观行为上看，2013年2月28日，第三人为取得担保抵押物，其打入工商银行湖州经济开发区支行的款项先是以自己名义存入工商银行的其他应付款待结算过渡款项的帐户中存放提存，待2013年3月1日办理涉案房屋过户方支付款项，并不是以湖州名望通讯设备有限公司名义偿还贷款，其主观目的是通过支付对应价款行使涤除权取得抵押物，是三方合意行为。综上，本院认定上述房产的转让价格为650万元且第三人取得涉案的房屋产权符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第七十四条规定“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案中，两被告以650万元的价格将位于安吉县报福镇深溪村金家湾的房产转让给两第三人，而经评估上述房产在2012年3月价值为634.7万元，故该转让显然不属于无偿转让及以明显不合理的低价转让。原告诉请本院撤销被告与第三人间对上述房产的买卖行为，不符合法律规定可撤销的条件，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，判决如下：
驳回原告方荣其的诉讼请求。
案件受理费80元，鉴定费15000元，合计15080元，由原告方荣其负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审判长 胡 亮
审判员 方雨亭
审判员 陈鹤明
二〇一五年八月二十五日
书记员 杨 晔