广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终17430号上诉人(原审原告)：陈丽婵，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：刘珺，广东合高律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市越秀区东风路410—412号9层全层。法定代表人：李耀智，华南总裁。委托诉讼代理人：陈宇平、关怡钧，均系该司职员。上诉人陈丽婵因与被上诉人广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2017）粤0105民初1883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈丽婵及其诉讼代理人刘珺、被上诉人中原公司的诉讼代理人陈宇平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈丽婵上诉请求：一、撤销一审判决，查明事实后依法改判或发回重审；二、请求判令一审、二审诉讼费由中原公司承担。事实与理由：一、一审法院遗漏查明三方约定的涉案房产中介费总金额为25000元，陈丽婵无需再依照中原公司要求另行支付10000元。陈丽婵一审主张中原公司恶意隐瞒买方已支付全部中介费25000元的事实，欺诈陈丽婵签订《咨询及中介服务费确认书》(买卖)，应当依法撤销。但中原公司辩称，其居间行为是属于独家代理，应当按照总房价3％的标准收取，现酌定按即35000元收取，其中25000元是买家佣金，《咨询及中介服务费确认书》(买卖)中的10000元是卖家佣金，其向陈丽婵表明买方并未全部支付，不存在欺诈行为。但中原公司该说法明显与事实相违背。首先，事实上双方从未签订有关独家代理的协议，未形成独家代理的关系，根据《物价法》等相关规定其仅能收取2.5％的中介费，按照总房价3％的标准收取说法并无事实依据和法律依据。其次，在签订《中介服务三方协议》前，关于收费问题，中原公司与买家达成约定是中介费总额25000元，均由买家承担；中原公司与卖家达成的约定是中介费25000元无需卖家承担，均由买家承担，但买家不承担的部分由卖家承担，所以《中介服务三方协议》第8条的约定才会如此表述。买方出具的证人证言亦予以印证。综上所述，买卖双方与中原公司约定的中介费总额为25000元，且该笔费用买方己承诺并实际承担，但该项重要事实一审法院并未在判决书中予以查明，导致其一审作出错误认定。二、一审法院遗漏查明中原公司对陈丽婵虚假陈述的欺诈行为。陈丽婵在一审中对中原公司的欺诈行为己进行了详尽陈述，并提交了10份证据构成完整的证据链予以证明，已尽举证义务。但一审判决书对此不但只知未提，更未对中原公司作出的陈述是否虚假，是否有使陈丽婵陷入错误认识，是否因错误认识签订了《咨询及中介服务费确认书》(买卖)作出任何的认定。另外，陈丽婵亦多次在庭审、书面文件中要求一审法院通知中原公司购房经办人员黄某芳以及买家彭某玲出庭对质以及作证以协助法院查明事实，但一审法院亦并未通知。由此可见，一审法院对于中原公司是否存在欺诈行为的焦点问题，并未慎重、严谨地查明基本事实，导致其作出错误认定。三、一审法院认为陈丽婵因为害怕买家不买房子就不敢向买家核实从而导受到欺诈是有悖常理的观点，且过于片面，明显认定事实错误。首先，在签订《中介服务三方协议》前，陈丽婵曾考虑过买家不承担部分或全部中介费的情况，也正因如此，为了尊重中原公司的劳动成果，才会在签订《中介服务三方协议》前向其表示，当买方不承担部分或全部中介费时，愿意承担不足的部分。因此，当中原公司谎称买家不承担中介费时并未超出陈丽婵的预期，不能否定陈丽婵确实陷入错误认识，并因此在中原公司的欺诈下签订了《咨询及中介服务费确认书(买卖)》。一审法院明显忽略了本次纠纷的背景是房产交易，本次交易的房价为1250000元，陈丽婵需要通过该笔房款购买新的房子，而10000元对陈丽婵而言又并非大数目，本案的维权费用亦远超过10000元，因此陈丽婵不可能为了该笔10000元谁来支付的问题让该价值1250000元的房产交易发生意外。因此，陈丽婵没有向买家核实，不但符合事实与常理，反而是推动房产交易进行。一审经审查了确认书的签订过程，并无审查中介与买卖双方整个交易沟通过程，没有查清陈丽婵曾经承诺过如买方不愿支付所有中介费或支付不足，就予以支付相应中介费，亦未查清整个交易过程中买卖双方的所有信息均由中介方中转、转述，因此未能查明买卖双方对中介所提供的一切信息均予以信任，签订合同之前，中介与买卖双方对房屋的定价、中介费、交易过户等各相关事宜均是由中介方转述，即买卖双方在签订买卖合同之前是没有进行直接接触，买卖双方从始至终对中介方提供的一切信息均是信任且确定的。中原公司辩称其不同意陈丽婵的上诉请求及事实理由，同意一审判决。1、中原公司另案主张中介费用有合同、法律及事实依据，中介费确认书是陈丽婵真实意思表示，中原公司并没有存在任何欺诈行为。2、买卖双方的交易是中原公司居间促成，至于黄某芳出庭问题，一审经办法官曾询问过中原公司代理人，但当时黄某芳摔断脚回老家后就离职了。3、陈丽婵对信息中转问题表述含糊，中原公司关于居间促成该交易，基本的交易条件、交易事项在合同上均有约定，信息均是公开的。陈丽婵向一审法院起诉请求：1、撤销《咨询及中介服务费确认书（买卖）》；2、中原公司承担诉讼费。一审法院认定事实：陈丽婵（甲方/卖方）与案外人黄某波、彭某玲（乙方、买方）及中原公司（丙方、经纪方）签订《中介服务三方协议》，约定：甲乙双方独家委托丙方就买卖海珠区新港西路114号大院x号x房提供中介服务事宜；上述物业的买卖市场参考价1250000元；该价格仅供参考，最终以甲乙双方签署合同的实际成交价格为准；服务内容及收费标准：丙方向甲乙双方提供交易信息、市场行情咨询，协助察看物业，最终促成双方签署合同，甲乙双方需在签署合同当天支付咨询及中介服务费，甲方需支付的咨询及中介服务费金额为：/元，乙方需支付的咨询及中介服务费金额为：25000元/元（如与甲方或乙方签署的咨询及中介服务费确认书的内容不一致的，以咨询及中介服务费确认书为准）；如甲方或乙方签署合同后违约，合同另一方的咨询及中介服务费（如有）需由违约方支付；等。陈丽婵签署了《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，载明：陈丽婵是海珠区新港西路114号大院x号x房单元的《存量房买委合同》当事人/委托代理人，现确认经中原公司独家提供咨询及中介服务，成功签订《存量房买卖合同》；为此，陈丽婵同意支付10000元予中原公司作为咨询及中介服务费；本确认书自陈丽婵签署之日生效，陈丽婵并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费；逾期支付，将按0.1%/天支付违约金；等。陈丽婵在“确认人签署”一栏签名。2016年5月30日，陈丽婵（甲方、卖方）与案外人黄某波、彭某玲（乙方、买方）签署《存量房买卖合同》，约定甲方以1250000元向乙方出售海珠区新港西路114号大院x号x房等。陈丽婵于2017年3月17日向一审法院提起诉讼。诉讼中，陈丽婵、中原公司确认以下事实：1、于2016年5月30日晚上11点签署了《中介服务三方协议》，几分钟后签署了《咨询及中介服务费确认书（买卖）》；2、买家已向中原公司支付了中介费25000元。此外，陈丽婵明确其第一项诉讼请求的事实依据是中原公司向陈丽婵隐瞒了买方同意支付全部中介费的事实，反而向陈丽婵虚构买方不愿意支付卖方即陈丽婵的中介费，陈丽婵认为中原公司作为居间人，故意隐瞒上述事实并虚构事实的行为属于欺诈。关于《咨询及中介服务费确认书（买卖）》签署过程，陈丽婵陈述如下：在中原公司门店的会议室由中原公司的工作人员在提供《中介服务三方协议》时在买卖双方应支付的咨询及中介服务费金额处用斜线划掉，陈丽婵及买方当场表明不同意，应明确写明中介费，故中原公司的工作人员在买家应支付一栏写上了25000元，此时中原公司工作人员以要修改几个字为由将陈丽婵引至会议室外面，并从抽屉抽出一张A4纸，A4纸上面写满了黑字，陈丽婵确认该纸的内容是写满的，但是陈丽婵看不清该纸上的内容，因为当时有很多人围着陈丽婵，陈丽婵不知道为何有这么多人围着，陈丽婵也没有要求这些人走开，陈丽婵只是看到要支付10000元就抬头对中原公司工作人员说“不是说好不用我给的吗？为什么又要我给？”中原公司工作人员说“买家反悔了不肯给了，他要走了。”当时有很多中原公司的工作人员在看着陈丽婵，虽然他们没有阻止陈丽婵离开，但因陈丽婵要急着把涉案房屋卖掉再去买新房屋，所以陈丽婵很害怕因中介费的问题买家不肯购买涉案房屋了，当时买家走了出去门口，很多人围着陈丽婵跟陈丽婵说再不签买家就走了，房屋就卖不出去了，所以陈丽婵也没有机会去向买家核实。中原公司工作人员说“快签，万一买方走了你的房子就卖不出去了”，并且该工作人员还顺势推了陈丽婵一下。陈丽婵顺势低头就在纸上签了名盖了指模，签完后陈丽婵刚想看下内容，中原公司工作人员就嗖的一下把纸张拿走了，并且还有人推了陈丽婵一下说“快走，快去收定金”，于是陈丽婵就急忙回到会议室从买家手中接收了定金。直至合同签完，已是晚上12点多。一审法院认为：从陈丽婵所述的确认书的签订过程来看，陈丽婵在签订三方协议后应已清楚知悉买家同意支付中介服务费25000元，且从三方协议签订至陈丽婵签署确认书相隔才几分钟，买家并未离开中原公司的门店，客观上也不存在陈丽婵无法与买家沟通的障碍。假设如陈丽婵所述存在中原公司虚构买家不同意支付中介服务费的事实，陈丽婵作为完全民事行为能力人，在中原公司所述的情况与三方协议的约定不符且对陈丽婵的权利义务造成重大影响的情况下，仅仅因为害怕买家不买房子就不敢向买家核实，从而导致受到欺诈，实在有悖常理，且陈丽婵也未提供证据予以证明，故对于陈丽婵的该事实主张一审法院不予采信。故陈丽婵以《咨询及中介服务费确认书（买卖）》的签订存在欺诈为由要求予以撤销，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2017年6月8日作出如下判决：驳回原告陈丽婵的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。经庭询中，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，陈丽婵向本院提交其于2017年2月23日与中原吕小姐的电话通话录音，证明中原公司的代理人提及的黄某芳因摔断腿无法出庭作证不是事实，黄某芳仍是中原公司的员工，可以出庭作证。中原公司质证认为该证据不属于二审期间形成的新证据，三性均不予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对陈丽婵的上诉请求与中原公司的答辩意见，分析如下：根据国家发展改革委、住房城乡建设部《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》发改价格[2014]1289号，第一条：“放开房地产咨询服务收费。房地产中介服务机构接受委托，提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费，实行市场调节价。”的规定，对陈丽婵上诉认为中原公司仅能收取2.5%中介费的主张，本院不予采纳。本案陈丽婵确认2016年5月30日当晚其与买家黄某波、彭某玲、中原公司签订《中介服务三方协议》后，与中原公司签订了《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，两份法律文件签署时间先后相隔才几分种。就咨询及中介服务费的支付约定，前述《中介服务三方协议》显示买家需支付的咨询及中介服务费金额为：25000元；《咨询及中介服务费确认书（买卖）》显示，陈丽婵同意支付10000元予中原公司作为咨询及中介服务费。根据陈丽婵所述，当时买家并未离开中原公司门店，故买卖双方就支付给中原公司的咨询及中介服务费客观上并不存在无法沟通的障碍。对陈丽婵上诉认为对房屋的定价、中介费、交易过户等各相关事宜买卖双方均是由中介方转述的主张，本院不予采信。根据陈丽婵所述，中原公司虚构了买家不同意支付咨询及中介服务费的事实，诱导其签订《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，但买家黄某波、彭某玲在当场签订《中介服务三方协议》，同意支付25000元咨询及中介服务费的情况下，转身即反悔，又未要求另两方对该《中介服务三方协议》重新进行约定有悖常理。陈丽婵作为完全民事能力人，在眼见买家的情况下，又未及时向买家核实即签署《咨询及中介服务费确认书（买卖）》亦与常理不符。另，就中原公司虚构买家不同意支付部分咨询及中介服务费事实，本案陈丽婵并未能提供其他书面证据予以佐证。综上，陈丽婵以《咨询及中介服务费确认书（买卖）》的签订存在欺诈为由要求予以撤销依据不足，一审法院不予支持并无不妥，本院予以维持。至于陈丽婵二审提交的通话录音，并非一审判决之后出现的新证据，本院不予采信。综上所述，一审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈丽婵上诉请求、理由均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陈丽婵负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  张燕宁审判员  万力平二〇一七年十月三十日书记员  王心怡