吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2016）吉2401民初7917号原告：李东善，男，1963年6月12日出生，现住延吉市。委托代理人：胥志强，吉林权哲律师事务所律师。被告：蔡满银，男，1966年3月3日生，现住延吉市。被告：延边恒宇房地产开发有限公司，住所地延吉市。法定代表人：苗颖坤，经理。委托代理人：麻百平，延吉市依兰法律服务所法律工作者。被告：王晓，男，1978年4月12日出生，现住延吉市。委托代理人：赵升俊，吉林阿里郎律师事务所律师。第三人：肖志刚，男，1978年4月7日生，现住龙井市。委托代理人：王德源，吉林檀君律师事务所律师。原告李东善与被告蔡满银、延边恒宇房地产开发有限公司（以下简称“恒宇公司”）、第三人肖志刚之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月8日受理后，于2016年3月30日作出（2015）延民初字第5067号民事判决。肖志刚对判决不服，提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院经审理，于2016年9月20日作出（2016）吉24民终1007号民事裁定，撤销本院民事判决，发回重审。本院于同年11月7日受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。李东善及其委托代理人胥志强，恒宇公司的委托代理人麻百平，王晓的委托代理人赵升俊，肖志刚的委托代理人王德源到庭参加诉讼，蔡满银经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。2015年9月11日，本院根据李东善的申请作出（2015）延民初字第5067号民事裁定，要求肖志刚立即停止对诉争房屋的装修行为。李东善向本院提出诉讼请求：一、确认该房屋归李东善所有；二、由蔡满银及恒宇公司承担逾期交付房屋的违约责任。诉讼中，李东善放弃了要求蔡满银及恒宇公司承担逾期交付房屋的违约责任的诉讼请求。事实和理由：2010年5月24日，蔡满银与恒宇公司签订“内部申购协议书”，约定恒宇公司将其开发的华府嘉苑X单元X层X号面积为81.07平方米的住宅抵账给蔡满银，冲抵欠蔡满银的工程款192947元。并约定于2011年10月30日交付房屋。2011年9月20日，蔡满银将以上抵账的住宅房屋以21万元的房价款出售给李东善，李东善通过银行转账方式支付给蔡满银购房款21万元，双方到恒宇公司办理了“内部申购协议书”更名手续。2014年8月26日，李东善向恒宇公司姜红艳交付了面积差价款、物业维修基金、取暖费、电费，并从姜红艳处取得房屋钥匙。之后，李东善一直占有使用该房屋。2015年9月期间，肖志刚采取不正当手段强制开锁占有该房屋并开始装修。由此侵害了李东善的合法权益，故诉至法院。在本案审理过程中，李东善变更诉讼请求为：1、确认其与恒宇公司之间商品房买卖合同有效、合法买受人为李东善；2、恒宇公司协助李东善办理房屋所有权证书。蔡满银未提出答辩意见。恒宇公司辩称：华府家园是王晓挂靠其公司开发的项目，销售均是王晓所为，其一房二卖与其公司无关。根据王晓代表恒宇公司与延边威远实业有限公司签订的“联合建房协议书”的约定，该争议房屋包含在恒宇公司抵账给延边威远建筑安装有限公司（以下简称“威远建筑公司”）的房屋范围内，威远建筑公司又将抵账的房屋抵账给蔡满银，对该抵账行为其公司认可，蔡满银将抵账房屋出售给李东善合理，故争议房屋应归李东善所有。王晓辩称：肖志刚购房时间在先，并进行备案登记，且已实际装修使用，应当归他。蔡满银是借钱抵押关系，转卖应无效。同意判给肖志刚，愿意赔偿李东善房款和一切损失。肖志刚述称：肖志刚与恒宇公司签订“商品房买卖合同”是在2009年12月14日，且已经备案登记。李东善与恒宇公司之间的“内部申购协议书”不能对抗肖志刚已经登记备案的“商品房买卖合同”，肖志刚与恒宇公司签订“商品房买卖合同”时间在先，故该争议房屋应归肖志刚所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年7月8日，王晓以恒宇公司项目负责人的身份与延边威远实业有限公司签订“联合建房协议书”，约定恒宇公司的“华府家园”项目由威远建筑公司施工，工程款用房屋冲抵。2008年4月17日，恒宇公司与王晓签订“靠挂开发建设合同书”，同意王晓靠挂开发“华府家园”项目，因此发生的一切债权由王晓享有，债务由王晓承担。合同签订后，王晓以恒宇公司的名义开发“华府家园”项目。2009年10月11日，威远建筑公司将部分工程发包给门义升及蔡满红施工，而蔡满红又将该工程发包给蔡满银，蔡满银施工至2010年9月竣工。经结算，威远建筑公司将包括争议房屋在内的若干房屋抵账给蔡满红，蔡满红又抵账给蔡满银。之后，“华府家园”综合楼命名为“华府嘉苑”。2010年5月24日，王晓聘用的会计孙某代表王晓以恒宇公司的名义与蔡满银签订“内部申购协议书”，以确认威远建筑公司与蔡满银之间工程款的结算。主要内容是：蔡满银申购由恒宇公司开发的华府嘉苑X单元X层X号房屋，总建筑面积为81.07平方米，总房款为192947元。付款方式为抵账。并约定由蔡满银交付物业维修基金等各项费用，交房时间为2011年10月30日。2011年9月20日，蔡满银将该抵账房屋以21万元的价格出售给李东善，李东善于当日以银行转账方式向蔡满银支付了购房款21万元，之后双方到王晓聘用的会计孙某处办理合同更名手续，孙某即在蔡满银持有的“内部申购协议书”后页空白处写下“此合同同意变更”，并注明了日期后交付给李东善一份，并留存一份。另查明，目前诉争房屋由肖志刚凭其与恒宇公司签订的商品房买卖合同主张权利并占有使用中。本院认为：恒宇公司与王晓之间存在靠挂关系，王晓就“华府嘉苑”项目的开发建设对外以恒宇公司的名义产生的民事行为，应由恒宇公司承担其法律后果。蔡满银施工后王晓聘用的工作人员以恒宇公司的名义开具“内部申购协议书”，该协议书约定了房屋面积、价款及付款方式和交付房屋的时间，且以抵账方式抵付房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，本院认定该“内部申购协议书”为蔡满银与恒宇公司之间的商品房买卖合同。该合同系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。蔡满银将抵账的房屋转让给李东善，且在王晓聘用的工作人员处得到认可并办理转让手续，根据《中华人民共和国合同法》第八十八条之规定，认定蔡满银将合同权利义务概括转让李东善。李东善与恒宇公司之间“内部申购协议书”系有效合同，李东善系诉争房屋的买受人，其权益得到法律保护。肖志刚对该“内部申购协议书”的异议不成立，本院不予支持。合法占有具有准物权性质，受法律保护。目前，诉争房屋由主张与恒宇公司存在商品房买卖关系的肖志刚占有，导致李东善与恒宇公司之间商品房买卖合同的继续履行不能，本院认为，李东善可通过证明肖志刚系非法占有并主张侵权责任，也可以通过主张恒宇公司违约责任等途径，才可能解决纠纷。通过本案要求办理所有权证没有法律依据也没有实际意义，因此，对于李东善要求协助办理房屋所有权变更手续的诉讼请求不予支持。故依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第六条第一款、第十一条第一款之规定，判决如下：一、确认李东善与延边恒宇房地产开发有限公司之间的“内部申购协议书”为有效合同，李东善为合法买受人；二、驳回李东善的其他诉讼请求。案件受理费4450元（李东善已预交），保全费1570元（李东善已预交），合计6020元，由恒宇公司负担2375元，由李东善负担2225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判长  金光锡审判员  石勋波审判员  咸钟虎二〇一七年四月十四日书记员  金梅花