天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第7698号
原告王向红。
委托代理人刘志华，天津华益律师事务所律师。
委托代理人朱宽，天津华益律师事务所律师。
被告天津中新名仕房地产开发有限公司，住所地天津市南开区老城厢新隆轩12-2号。
法定代表人许良发，董事长。
委托代理人张征，天津德水律师事务所律师。
委托代理人王玲玲，天津德水律师事务所律师。
原告王向红与被告天津中新名仕房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王向红及其委托代理人刘志华、朱宽，被告天津中新名仕房地产开发有限公司的委托代理人张征、王玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王向红诉称，原告于2010年6月11日与被告签订天津市商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告开发的本市南开区路与街交口苑--
室房屋，房屋价款2135079元，被告于2012年6月30日前将房屋交付原告。合同签订后原告依约履行了付款义务。2013年9月28日，原、被告双方办理了房屋交付手续。2013年10月20日原告发现该房屋客厅有三处钢筋裸露、保护层厚度不达标且灰片脱落的情况，卧室屋顶渗水、厨房屋顶出现一条三米长规则状裂缝，遂与被告联系，被告于2013年10月23日出具维修方案，但仅对客厅钢筋裸露部分进行维修，厨房及卧室只字未提。原告多次与被告联系要求进行维修，但被告至今未履行维修义务。期间，原告因担心裸露部分的钢筋出现氧化影响楼板整体使用寿命及安全问题，还曾将该问题反映到天津市消费者协会。现原告为维护合法权益诉请：一、依法判令被告对原告所购买的本市南开区路与街交口苑
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室房屋屋顶修复至交房标准；二、判令被告支付自2013年10月至今原告在外租房费用51400元，及至房屋修复完毕之日的租房费用；三、判令被告支付2013-2014年度采暖费2892元，及至房屋修复完毕之日发生的费用；四、判令被告支付2013年10月至2014年9月物业费3922.50元，及至房屋修复完毕之日发生的费用；五、判令被告支付原告自2013年10月至今全部房款的利息及违约金共计90000元；六、本案因诉讼所支出的全部费用由被告承担。
原告为支持其诉讼请求向本院提交证据如下：证据一、天津市商品房买卖合同、质量保证合同，证明双方的权利义务关系；证据二、销售不动产统一发票、天津市非税收入统一缴款书、天津市非住宅转向维修资金专用收据、契税完税证，证明原告已经履行完毕全部义务；证据三、2013年至2014年采暖费票据、2013年10月1日至2014年9月30日的物业费票据，证明原告在未居住的情况下所支付的费用；证据四、被告致天津市消费者协会的书面答复，证明被告自认房屋所出现的问题属于工程施工上的瑕疵，且原告与被告多次协商的事实；证据五、被告采用电子邮件的方式发送给原告的楼板处理说明，证明被告仅同意对裸露钢筋的部位进行维修，对于厨房及卧室等部分未进行答复，应视为拒绝维修；证据六、房屋租赁合同、房租收据及银行划款记录、与房东微信记录，证明因被告始终拒绝维修，原告在外租房的事实及所支出的费用；证据七、室内照片打印件14张，证明厨房裂缝、卧室渗水和灰片脱落、客厅钢筋裸露的事实情况；证据八、交纳房租的收条、银行转账凭条；证据九、书面证言三组、证人身份证复印件、产权证复印件；证据十、重新鉴定房屋质量的申请，证明原告已经通知了被告厨房和卧室有裂缝，需要维修。
被告天津中新名仕房地产开发有限公司辩称，第一，被告同意依据合同要求继续履行维修房屋的义务。第二，原告主张的租房费用，被告不同意赔偿。房屋出现质量问题后，被告曾经出具过维修方案，但原告一直要求被告和总包先行赔偿，否则拒绝维修，是原告自己的拖延造成房屋未能及时维修的现状。本案诉争房屋质量问题属于一般质量问题，不是房屋结构安全问题，诉争房屋符合入住条件，原告的租房行为属于自行扩大损失，被告不认可予以赔偿。关于取暖费及物业费，并非因房屋质量问题产生的直接损失，其次原告已经验收房屋，取暖费及物业费理应由原告自行承担。关于违约金及利息，本案中原告已经收房，不涉及延迟交房的问题，被告所依据条款为延迟交房的违约金及利息的计算，不适用于本案。诉讼费及鉴定费用，被告也不同意承担。
被告为支持其抗辩主张向本院提交证据如下：证据一、天津市商品房买卖合同，证明双方的权利义务关系及被告不存在合同项下的违约行为；证据二、天津市建设工程竣工验收备案书，证明诉争房屋已经合法验收；证据三、原告现场验房确认单，证明验房记录单中不存在原告本案所称的质量问题。
经审理查明，2010年6月11日，原、被告签订《天津市商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落本市南开区城厢东路与交口室商品房一套，价款为2135079元，被告应于2012年6月30日前，将竣工并经验收合格的商品房交付原告；被告交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和被告的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，被告应承担责任，在原告正常使用的情况下，被告应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责。该合同附件三约定了涉诉房屋的交房标准。该合同补充协议第三条约定，如被告未按合同约定日期交付商品房，逾期超过90天的，原告有权选择以下任一方式：1、合同继续履行，被告应支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应每日按商品房价款的万分之一向原告支付违约金；2、解除合同，被告应退还原告已付款、支付已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至双方权属《合同解除协议》之日止，按银行同期贷款利率计算，此外，被告还应按商品房价款的百分之三向原告支付违约金。
上述合同签订后，原告支付了全部购房款。2013年9月28日被告向原告交付涉诉房屋，双方签署《业主现场验房记录单》，该记录单上记载业主验房意见包括：客厅窗户关不上、次卧墙面空、卧3墙面空、客厅墙面空、户内暖气片有损、户门有异响等六项内容。同时，被告在签发给原告的《天津市新建商品房质量保证书》中作出质量保证：涉诉房屋的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期5年；墙面、顶棚抹灰层脱落保修期2年等，并约定涉诉商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，经核验，确属结构质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，被告依法承担赔偿责任。原告于2013年9月27日交纳了涉诉房屋自2013-2014年度的采暖费2892元，于2013年9月28日交纳了涉诉房屋自2013年10月1日至2014年9月30日的物业费3922.5元。
2013年10月20日，原告发现涉诉房屋客厅有三处钢筋裸露、裸露处保护层厚度不达标且灰片脱落等情况，遂将该情况向涉诉房屋的物业公司报修。2013年10月23日，被告以电子邮件形式向原告发送“7#904户楼板处理说明”，内容为“2013年10月22日7#904户、1004户小业主反应维修问题，我司管理人员立即到现场了解情况，发现1004户业主为将户内采暖方式改为地采暖现已将地面叠合层混凝土剔除，904户顶棚有三处装修面层脱落、露出钢筋。经现场核查，我司认为上述三处存在质量缺陷，但结构安全没有问题。现项目部决定采取如下措施将该质量缺陷及时解决：1、将顶棚装修面层脱落、露出钢筋位置的混凝土全部剔除。2、将剔凿后的侧边凿毛、清理干净。3、重新支模板，将剔凿侧壁润湿，浇筑比原结构楼板混凝土高一强度等级的混凝土，振捣密实。4、拆模后，在拆模位置重新刮2遍腻子。”双方就上述维修事宜未达成一致意见。2014年9月2日，原、被告在天津市消费者协会进行调解，双方就涉诉房屋是否存在质量问题存在争议，被告需要原告提供相关检测部门的检测报告以确定涉诉房屋是否存在质量问题，双方调解未果。
另查，涉诉房屋所在的阳光晶典苑7号楼于2013年12月26日取得天津市建设工程竣工验收备案书。
庭审中，原告主张涉诉房屋除客厅有三处钢筋裸露、裸露处保护层厚度不达标且灰片脱落问题外，还存在西北方向卧室的屋顶渗水及灰片脱落、厨房屋顶出现一条三米长规则状裂缝，被告同意对上述问题均予以维修。但被告仅认可原告于2013年10月20日向被告报修了客厅钢筋裸露问题，不认可原告于当日报修了卧室及厨房的问题。对于未能及时对房屋进行维修的原因，原告主张系因被告仅出具了部分维修方案，原告不予认可，而被告主张系因原告提出先赔偿后维修，双方协商未果。
本案审理过程中，原告主张涉诉房屋全部屋顶的钢筋保护层均不达标，故要求被告均予以重做且达到混凝土结构设计规范所要求的保护层设计标准。被告仅认可客厅裸露处存在钢筋保护层未达标情况，故拒绝重做涉诉房屋全部屋顶的钢筋保护层。原告申请对涉诉房屋全部屋顶的钢筋保护层是否符合国家标准进行鉴定，但因目前没有能够进行上述相关问题的具有司法资质的鉴定单位而未能进行鉴定。后原告变更鉴定事项为：申请鉴定机构出具将涉诉房屋屋顶维修至符合国家标准的维修方案，但因相应鉴定单位出具维修方案前，需先对涉诉房屋屋顶整体钢筋保护层厚度是否达标进行鉴定，而因目前没有能对保护层厚度进行鉴定的鉴定单位，故原告该申请亦未能进行。
上述事实，有当事人陈述及相关证据佐证，经当庭质证，本院予以确认。
本院认为，原、被告就本市南开区路与街交口苑--
室商品房签订的《天津市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。被告所售涉诉房屋已经竣工验收合格并已向原告交付，对于涉诉房屋存在的质量瑕疵，被告应依照双方的约定承担保修责任。现原告主张涉诉房屋的客厅有三处钢筋裸露、裸露处保护层厚度不达标且灰片脱落，西北方向卧室的屋顶渗水及灰片脱落，厨房屋顶有一条三米长规则状裂缝，被告均同意予以维修，本院予以确认。对于原告于2013年10月20日向原告报修的内容，被告仅对客厅钢筋裸露问题认可，而原告亦未能提供证据证明其于当日向被告报修了本案所述的全部质量问题，故本院对原告的陈述不予采信，被告于2013年10月23日即对原告报修的客厅钢筋裸露问题出具了维修方案，对于双方未能依该方案对房屋及时进行维修的原因，双方存在争议，但双方均未就各自的主张充分提供证据，原告不能举证证明原告自2013年10月至今在外租房的损失系因被告不予维修房屋产生的必要损失，故原告主张被告赔偿原告自2013年10月至今在外租房费用51400元，及至房屋修复完毕之日的租房费用，缺乏依据，本院不予支持。被告已于2013年9月28日向原告交付涉诉房屋，该房屋已经竣工验收合格，原告未能举证证明涉诉房屋存在主体结构质量不合格的情况，故原告依据合同关于逾期交房违约责任的约定，主张被告承担自2013年10月至今的全部房款的利息及违约金90000元，并支付2013-2014年度采暖费2892元、2013年10月至2014年9月物业费3922.50元，及至房屋修复完毕之日发生的采暖费、物业费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款的规定，判决如下：
本判决生效后十五日内，被告天津中新名仕房地产开发有限公司对坐落于本市南开区路与街交口苑--
室房屋的客厅钢筋裸露及灰片脱落部位、西北方向卧室的屋顶渗水及灰片脱落部位、厨房屋顶的三米长裂缝部位进行维修，至符合双方签订的《天津市商品房买卖合同》第八条约定的符合国家有关规定及被告承诺的交房标准；
二、如被告天津中新名仕房地产开发有限公司未按本判决书第一项履行维修义务，则原告王向红可自行委托有资质的单位进行维修，维修费用由原告垫付、被告承担；
三、驳回原告王向红的其他诉讼请求。
案件受理费9800元，由原告王向红担负9720元，由被告天津中新名仕房地产开发有限公司担负80元，被告担负部分于本判决生效后十五日内交付本院；鉴定费由原告担负。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 刘 娜
人民陪审员 陈文平
人民陪审员 张权会
二〇一六年××月××日
书 记 员 范 蕊
本案所引用的相关法律规定内容摘录
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。