赤峰市元宝山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）元民初字第1549号
原告崔光祖，男，65岁，汉族，市民。
委托代理人崔志伟，男，1981年11月28日出生，汉族，市民。（与原告系父子关系）
被告崔晓华，男，1963年10月1日出生，汉族，市民。
被告王金玲，女，1965年11月5日出生，汉族，市民。
被告那荣君，男，1965年2月12日出生，满族，市民。
被告于彩珍，女，1965年7月14日出生，汉族，市民。
原告崔光祖与被告崔晓华、王金玲、那荣君、于彩珍确认合同无效纠纷一案，原告于2014年5月14日诉至本院，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告崔光祖委托代理人崔志伟、被告崔晓华、王金玲、那荣君、于彩珍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告崔光祖诉称，原告与第一被告崔晓华系同胞兄弟关系，自其父亲崔学增过世后，双方对位于平煤公司中楼区19栋1单元11号房屋产权存在争议，该房产虽然由第一被告于2005年12月通过法定程序获得继承权，但父亲崔学增生前立下遗嘱明确约定对本案诉争房屋由原告与第一被告的同胞兄弟崔光耀享有终生居住权，至崔光耀死后，第一被告才可以处分该房屋，但是2013年12月16日，原告接到赤峰市元宝山区人民法院传票才得知第一、二被告将本案诉争房屋出售给了第三、四被告，这将导致崔光耀无处居住。第一、二被告与第三、四被告有亲属关系，明知道崔光耀对该房屋享有终生居住权，双方仍签订房屋买卖协议，且该房屋买卖协议中显示双方以20万元价格买卖，但该房屋在元宝山区城建局中资料记载是以8万元过户的，被告买卖双方明显存在恶意串通行为，直接侵害了崔光耀的合法权益，也侵害了国家权益，因此诉至法院请求判令四被告签订的房屋买卖协议无效。
被告崔晓华辩称，四被告之间房屋买卖合同合法有效，原告无诉权且请求不能成立，第一，涉案房屋系答辩人通过父亲崔学增所立遗嘱及（2005）元民初字第2251号民事判决书依法取得继承权，答辩人取得全部所有权，2013年11月出售给第三、四被告；第二，原告诉讼请求及所依据的事实理由不能成立。第一、二被告将涉案房屋转让给第三、四被告系行使物权，答辩人在转让前对房屋拥有所有权，即占有、使用、收益、处分权利，原告无权干涉。答辩人处分涉案房产不涉及原告权益，答辩人房产所依据遗嘱确有保障崔光耀居住的内容，但是在答辩人转让房产前已经经兄弟姐妹们同意，将崔光耀妥善安置到答辩人所有的古山道北楼9栋1单元11号楼居住，答辩人的处分房产行为，不侵犯崔光耀的权益，更不涉及到被答辩人权益。兄弟姐妹推选答辩人为崔光耀的监护人。遗嘱上虽有说明，崔光耀有居住权，死后答辩人才有处分权，但是现在崔光耀的低保及生活费用过高，为了给大家减少负担，给崔光耀带来益处，才卖了房子，并给崔光耀办理“五七”工，这些兄弟姐妹都同意。第三，被答辩人诉状中所述实际交易价格与过户登记价格不符，系因过户登记时填报的是评估价值，也就是税务机关据以征税的价格。在本地，不论实际交易价格多少，均按评估价征税，是众所周知的事实，不存在被答辩人所称侵害国家利益；第四，本案另二被告系善意购买人，已经过户登记，属善意取得。
被告王金玲辩称，我们是监护人，为了赡养方便，去中楼区给崔光耀送粮食，遇见崔光祖就打架，经过兄弟姐妹商量，让崔光耀去古山居住，我们照顾更方便，卖了房子提高了生活水平。我们古山有房子，前年、大前年，崔光耀都在古山居住，作为监护人，这一切均是为照顾崔光耀。我们对房子有处分权，没有对崔光耀造成什么影响，没有对社会造成什么影响。崔光耀在古山房子居住有两年半的时间。涉案房屋以前一直由崔光祖居住，我们起诉法院执行，崔光祖才把崔光耀接回中楼区的房子里。崔光耀在古山居住，其他兄弟姐妹照顾也方便。我们与第三、四被告之间属于正常交易，合同是有效的，应该驳回原告的诉讼请求。我们作为监护人尽到了监护人应尽的义务，原告没有资格取消我们作为监护人的权利。
被告那荣君辩称，我通过正常手续购买的房子，房子买卖是正常合法的，起诉我们是没有道理的，原告起诉我们是没有依据的。
被告于彩珍辩称，我拥有房屋产权，不同意原告的诉讼请求。
原告为支持自己的诉讼主张，举证期限内向本院提交如下证据：
1、太阳神小区居委会证明一份。证明崔光耀在19栋11号居住。
第一被告质证，没有异议，他确实在那居住。
第二被告质证，意见同上。
第三被告质证，意见同上。
第四被告质证，意见同上。
本院认证，该证据被告及第三人均无异议，本院予以采信。
2、房地产买卖契约一份，证明被告方以8万元成交价购买的房子，并非善意取得，是恶意串通。
四被告质证，被告方去房产部门核实，8万元是税务部门的评估价，不是真实交易价格，实际交易价值与此处记载的不一致。被告方有双方签订的协议，有缴税的收据。第一被告对房子有所有权、处分权。
本院认证，四被告对该证据的真实性无异议，本院对此证据真实性予以采信。
3、遗嘱一份，证明位于平煤公司中楼区19栋1单元11号房屋不能卖，应由崔光耀居住到死。
四被告质证，没有异议。
本院认证，该证据能够证实崔光耀即原告与第一被告同胞哥哥对涉案房产享有终生居住权，对此证据本院予以采信。
4、房屋买卖协议一份，在被告起诉原告的另一案卷中取得。第一、二被告将涉案房屋卖给了第三、四被告。
四被告质证，没有异议。
本院认证，四被告均无异议，该证据能够证实第一、二被告已经将涉案房屋卖给第三、四被告，对该证据予以采信。
被告崔晓华为支持其答辩主张，在举证期限内向本院提交如下证据：
5、家庭会议记录一份（2003年5月22日），证明第一被告是崔光耀的监护人。
原告质证，对真实性认可，但不认可第一被告作为监护人，因为第一被告没有照顾一天，没有尽监护职责。
第二、三、四被告质证，没有异议。
本院认证，原告有异议，该证据不能证实第一被告的主张，本院对其不予采信。
6、2013年12月5日关于楼房处理的意见一份，证明第一被告的兄弟姐妹同意将房子卖了补贴崔光耀的生活。
原告质证，真实性不否认，但是不同意卖房子。
第二、三、四被告质证，没有异议。
本院认证，该证据虽具备真实性，但其不能证实被告方的房屋买卖是符合法律规定的，本院对其不予采信。
7、（2003）元民初字第764号、（2006）赤民一终字第238号民事判决书各一份。证明本案争议房屋归崔晓华所有。
原告质证，对判决书真实性没有异议，但是不认可。
第二、三、四被告质证，没有异议。
本院认证，该证据具备真实性、合法性、关联性，能够证实涉案房屋的有限产权部分归被告崔晓华所有，本院予以采信。
8、水、电暖费收据七枚、证明崔光耀的花费都是我们支付的。
原告质证，钱是第一被告交纳的是真实的，但崔光耀有低保，具体每月多少我不清楚。
第二、三、四被告质证，没有异议。
本院认证，该证据虽具备真实性，但缺乏与本案的关联性，对此证据不予采信。
被告王金玲、那荣君、于彩珍在举证期限内未向本院提交证据。
经审理查明，原告与第一被告崔晓华系同胞兄弟关系，2003年其父亲崔学增去世，立有遗嘱将其所有的位于平煤公司19栋1单元11号的有限产权留给第一被告崔晓华，第一被告于2005年12月通过法定程序获得该处楼房的继承权，但遗嘱明确载明崔光耀（原告与第一被告同胞兄弟）对该楼房享有终身居住权，待崔光耀去世后第一被告才有处分权。遗嘱内容详为：“……我现在有楼房（有限产权）一处，该房屋坐落在平煤公司中楼区19栋1单元11号，建筑面积为61.43平方米，等我死后，把权属我自己份额的该房屋产权归我五儿子崔晓华继承，但崔晓华必须保证我二儿子崔光耀终生享有居住权，待崔光耀死后，崔晓华对该房屋才有处分权。立遗嘱人：崔学增（捺印）二〇〇三年一月十四日”。2010年5月18日，第一、二被告将涉案房屋卖给第三、四被告，并于2013年过户于第三、四被告名下，但一直未交付给第三、四被告使用。
另查明，崔光耀患有精神分裂症且已衰退，其现在居住在涉案房屋。第二被告王金玲与第四被告于彩珍系表姐妹关系。第三、四被告在购买涉案房屋时去看过房屋，并对原告与第一被告父亲留下的遗嘱内容了解，对崔光耀享有终身居住权的情况也了解，但认为当时第一、二被告家人一致同意将崔光耀搬至其他房子居住。
又查明，原告提交由元宝山区房产管理中心出具的房地产买卖契约，载明第一、二被告与第三、四被告交易房屋的价格为8万元，房屋建筑面积为65.68平方米。四被告虽称8万元是为了交税填写的评估价，实际交易价格是20万元，但未提交双方实际履行交易价格的有效证据予以证实。
本院认为，一、原告主体是否适格？《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见》第二十条：“监护人不履行监护职责，或者侵害了被监护人的合法权益，民法通则第十六条、第十七条规定的其他有监护资格的人或者单位向人民法院起诉，要求监护人承担民事责任的，按照普通程序审理；要求变更监护关系的，按照特别程序审理；既要求承担责任，又要求变更监护关系的，分别审理。”本案中案外人崔光耀属于限制民事行为能力的精神病人，根据法律规定其兄弟姐妹均具有监护资格，从原、被告双方提交的证据中未能明确其真正的监护人，本院认为其兄弟姐妹均属于具有监护资格的人，原告与第一被告同崔光耀均系兄弟关系，具有监护资格，参照上述法律规定，为保护崔光耀的合法权益，使得其权利不受侵害，原告作为具有监护资格的人认为其合法权益受到侵害时有权依法进行诉讼。因此，本院认为原告具有诉讼主体资格。
二、第一、二被告是否享有涉案房屋的处分权？第一被告依据崔学增生前所立遗嘱并通过法律程序即（2005）元民初字第2251号民事判决书及（2006）赤民一终字第238号民事判决书取得了涉案房屋的有限产权，但该房产的处分权属于附条件的处分权，该限制条件即遗嘱中所述“……崔光耀终生享有居住权，待崔光耀死后，崔晓华对该房屋才有处分权”，据此，第一、二被告在上述条件未成就前不具有处分权。根据《中华人民共和国民法通则》第六十二条规定：“民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。”本案中第一、二被告在崔光耀对涉案房屋享有居住权的情况下将其进行处分的行为是不符合法律规定的。
对于第一、二被告提出的已经经过家庭会议讨论通过由崔晓华担任崔光耀的监护人及处分涉案房产并将崔光耀移居至其他住所的抗辩理由，因家庭会议并未经本案原告同意且以上会议并不能对抗崔学增生前所立遗嘱确定的崔光耀对涉案房产享有终生居住权，待其死后崔晓华才有处分权的法律效力，因此上述抗辩理由不能成立，对其主张本院不予支持。
三、第三、四被告购买涉案房屋是否属于善意取得？本案中四被告虽称元宝山区房产管理中心出具的房地产买卖契约，载明四被告交易房屋的价格为8万元，此8万元是为了交税填写的评估价，实际交易价格是20万元，但未提交有效证据证实双方实际履行的交易价格为20万元。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案第三、四被告明知第一、二被告房产尚未取得完全处分权，仍购买涉案房屋，并且该房屋交易价格并不合理，该房屋并未实际交付给第三、四被告使用，因此，该购买行为不属于善意取得。
综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：
被告崔晓华、王金玲与被告那荣君、于彩珍签订的平煤公司中楼区19栋1单元11号的房屋买卖合同无效。
案件受理费100元，由被告崔晓华、王金玲、那荣君、于彩珍共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审 判 长 周淑云
代理审判员 徐少华
人民陪审员 胡亚林
二〇一四年八月七日
书 记 员 解英杰