重庆市云阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0235民初2534号
原告：中国工商银行股份有限公司云阳支行，营业场所：重庆市云阳县青龙街道云江大道1329号，统一社会信用代码：9150023574288022X4。
负责人：杨建康，系该支行行长。
委托诉讼代理人：蔡德慧，重庆四正律师事务所律师,一般代理。
委托诉讼代理人：王鑫，男，汉族，1988年10月15日出生，住重庆市云阳县，特别授权。
被告：叶舟，男，汉族，1979年10月8日出生，住重庆市云阳县。
被告：刘青云，女，汉族，1983年12月15日出生，住重庆市云阳县。
委托诉讼代理人：叶舟，男，汉族，1979年10月8日出生，住重庆市云阳县，特别授权。
被告：云阳县金田房地产开发有限公司，住所：重庆市云阳工业园区A区，统一社会信用代码：91500235556766253R。
法定代表人：方文彬。
委托诉讼代理人：方中华、曾灵，重庆洲同律师事务所律师，特别授权。
原告中国工商银行股份有限公司云阳支行（以下简称“工行云阳支行”）与被告叶舟、刘青云、云阳县金田房地产开发有限公司（以下简称“金田公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年5月17日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行云阳支行的委托诉讼代理人蔡德慧、王鑫，被告叶舟，被告金田公司的委托诉讼代理人方中华、曾灵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告工行云阳向本院提出诉讼请求：1.判决第一、二被告共同向原告偿还借款本金376700.23元及其利息（其中：至2016年12月25日的利息2043.71元，从2016年12月26日起按中国人民银行规定的逾期贷款利率最高上限计算利息、复利和罚息至借款还清之日止）；2.判决第一、二被告共同给付原告实现债权的律师代理费用18900.00元；3.判决第三被告向原告承担连带清偿前述债务的责任；4.判决原告对第一、二被告抵押的重庆市云阳县滨江东路1888号金田滨江首府1幢5-1号房屋（该房屋预售登记备案号：310字第201303260330002号）享有优先受偿权；5.处理本案的费用概由被告承担。庭审中，原告变更第一项诉讼请求的利息计算方式为：至2017年5月24日的利息7226.91元，从2017年5月24日起按中国人民银行规定的逾期贷款利率最高上限计算利息、复利和罚息至借款还清之日止。事实和理由：第一、二被告系夫妻，因购重庆市云阳县滨江东路1888号金田滨江首府1幢5-1号房屋（该房屋预售登记备案号：310字第201303260330002号）向原告申请住房公积金个人贷款和商业性个人住房贷款。2013年3月26日，原告与三被告签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，主要内容为：贷款金额肆拾万元；贷款月利率3.75‰，贷款期限360个月，贷款起始日期以实际上账日期为准，逾期还款则按照中国人民银行规定的逾期贷款利率最高上限计收利息（包括复利和罚息）；被告以抵押人身份将所购房屋提供借款抵押担保，抵押担保范围包括主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、实现债权的相关费用（包括诉讼费、执行费和律师代理费等）；被告连续三个月或本合同期内累计六个月内未按时偿还贷款本息，视为本合同提前到期，原告有权依法提起诉讼主张合同相关权利；第三被告自愿、无条件并不可撤销地向原告承担本合同项下债务的保证责任。同时，二被告与原告签订《预购商品房抵押合同》将所预购房屋予以借款抵押担保，抵押已经依法在云阳房管局登记。合同签订、借款支付地、本息结付地及抵押登记等合同履行地均在云阳新县城。现第一、二被告已经连续六个月以上不还款，尚有逾期贷款本金和余欠贷款计376700.23元及逾期利息2043.71元未偿还。按合同约定，合同和借款还款期提前到期，原告有权提前收回全部款项。为此，原告依法起诉。
被告叶舟、刘青云辩称：对原告诉称事实无异议，其未按时履行合同和按时还款，是因为生意失败造成的过失，不是恶意拖欠。希望原告能谅解，其愿意继续履行合同。
被告金田公司辩称：一、金田公司提供的保证责任是阶段性连带保证责任，只是对被告叶舟、刘青云和原告的他项权证承担保证责任。如出现被告叶舟、刘青云累计六次违约的情况，公司承诺要回购本案的房屋。之所以提供保证责任，是为了减少原告的风险。办证需要开发商配合，公司积极配合办理房屋产权证以及他项权证，但因被告叶舟、刘青云没有履行契税的缴纳义务，房产证和他项权证没有办下来,被告金田公司会在判决前将证办下来交给法院。二、按照合同法的规定，本案合同贷款还款由被告叶舟、刘青云履行，原告和被告叶舟、刘青云没有告知被告金田公司履行情况，如告知，被告金田公司会积极处理，而不会让事情扩大，因此被告金田公司在本案中不应承担保证责任。如被告叶舟、刘青云将契税交给金田公司，金田公司承诺在半个月内把他项权证办下来。
经审理查明，被告叶舟、刘青云系夫妻。2013年1月8日，被告金田公司（甲方、卖方）与被告叶舟、刘青云（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，被告金田公司将位于重庆市云阳县滨江东路1888号金田·滨江首府1幢5-1房屋出售给被告叶舟、刘青云。该房总成交金额625873.00元，签订合同时支付首付款225873.00元，余款400000.00元办理公积金贷款。此后，被告叶舟（甲方、借款人）、原告（乙方、贷款人）与被告金田公司（丙方、保证人）签订《重庆市住房公积金个人住房借款合同》，合同约定：“甲方因购买自有自住住房，向重庆市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）申请公积金个人住房贷款（以下简称政策性贷款），并同意将本合同第一条所列房产及相关权益抵押给乙方（政策性贷款和商业性贷款按比例分享抵押权），丙方亦自愿、无条件并不可撤销地承担本合同项下的保证责任。第一条贷款用途：甲方应用于购买坐落于云阳县滨江东路1888号“金田滨江首府”1幢5-1住房。第二条贷款金额：政策性贷款资金400000.00元。第三条贷款利率：政策性贷款3.75‰。第四条贷款期限：共360个月。贷款起始日期以实际上账日期为准。第五条贷款发放：甲方不可撤销地授权乙方，在乙方收到公积金中心委贷资金后五个工作日内连同商业性住房贷款全部金额划入被告金田公司开立的账户后，视为乙方已向甲方履行了相应的贷款义务。……第八条借款提前到期：履行本合同期间发生下列事项的，乙方有权在以下一项或多项情况发生时，视为本合同提前到期，乙方有权从甲方或丙方的银行账户（含公积金个人存款账户）中直接划扣上述款项，或依法提起诉讼，收回全部款项。（四）甲方连续三个月或本合同期内累计六个月内未按时偿还贷款本息。……第十一条：甲方如未获得本合同第一条所列房产《房地产权证》，则本合同项下债务由丙方提供阶段性连带责任保证，本合同中约定的丙方的担保为自本合同生效之日起，至丙方将本合同第一条所列房产《房地产权证》交给乙方收存之日止。本合同项下丙方的担保义务，保证期为保证事项发生之日起两年。第十二条：抵押人以本合同第一条所列房产全部价值作抵押担保，抵押担保的范围包括合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人（乙方）为时限债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。……第二十一条丙方的权利和义务：（二）丙方在保证期内自愿地、无条件地和不可撤销地为本合同项下的所有贷款本息以及根据本合同规定甲方应支付的其他一切费用和款项，包括但不限于本合同所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金以及贷款人（乙方）为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）承担连带保证责任，并放弃要求乙方先行实现担保物权（抵押权）的权利，但不影响乙方选择实现本合同项下债权之权利。……第二十六条：乙方在本合同期内未按约定的还款计划偿还贷款本息而形成的逾期贷款，乙方按照中国人民银行规定的逾期贷款利率最高上限计收利息（包括复利和罚息）。……第二十六条其他约定事项：（一）甲、乙、丙三方一致同意，对本合同项下公积金中心委托乙方发放的政策性贷款，乙方在甲方违约时无需另行甲、丙方，乙方或公积金中心均有权直接以本合同及相关协议对甲、丙方提起诉讼，并要求甲、丙方按本合同及相关协议承担相应责任；……。”。该借款合同有被告叶舟、刘青云签名，并加盖有原告、被告金田公司的公章。同日，被告叶舟作为借款人，被告刘青云作为共同还款人，共同给原告出具共同还款责任确认书；并在委托转账付款授权书和公积金个人住房贷款资金划拨授权书上签字，同意原告将400000.00元贷款转给被告金田公司。同时，被告叶舟、刘青云给原告出具同意抵押承诺书，同意将云阳县滨江东路1888号“金田滨江首府”1幢5-1房屋作为贷款的抵押担保；并承诺在获得《房地产权证》及他项权利登记后30日内将原件及复印件一份送交公积金中心及银行。2013年3月25日，原告（甲方、贷款方、抵押权人）、被告叶舟（乙方、借款方、抵押人）、被告金田公司（丙方、担保方、开发商）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，将云阳县滨江东路1888号金田滨江首府1幢5-1号房屋作为抵押物，约定：在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务。若丙方履行该项义务后，丙方可按有关规定处分抵押物。乙方到期不清偿债务，丙方又未履行代乙方还款义务时，甲方有向丙方追偿乙方所欠全部债务的权利并可申请处分抵押物。该抵押合同有被告叶舟、刘青云签名，并加盖有原告、被告金田公司的公章。2013年7月24日，原告将400000.00元汇入被告金田公司银行账户。被告叶舟从2013年8月起还款，2016年2月至2017年5月期间，除2016年7月和12月还款外，其余时间均未还款，现尚欠贷款本金376700.23元，利息7226.91元。
另查明，被告叶舟、刘青云购买的云阳县滨江东路1888号1幢5-1房屋于2013年3月26日办理了预购商品房买卖合同登记备案，并于2013年3月27日办理重庆市土地房屋权属预告登记。2017年3月24日，原告与重庆四正律师事务所签订诉讼代理委托合同，并支付18900.00元代理费。2017年6月26日，被告叶舟、刘青云购买的云阳县滨江东路1888号1幢5-1房屋办理不动产产权初始登记，登记权利人为被告叶舟、刘青云。同日，云阳县国土资源与房屋管理局颁发了不动产权证书。
上述事实,除有原告的陈述外，还有原告提供的原告营业执照复印件、被告叶舟、刘青云户口页复印件、结婚证复印件、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》、共同还款责任确认书、委托转账付款授权书、公积金个人住房贷款资金划拨授权书、同意抵押承诺书、承诺书、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、重庆市土地房屋权属登记审核表、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明、银行交易信息及历史明细列表、诉讼代理委托合同、银行交易回单、增值税发票、重庆市律师服务收费指导标准，被告金田公司提交的不动产登记审批表、不动产权属证书在卷佐证。上述证据客观真实，并能互相印证，本院予以采信，对其证明的事实，本院予以确认。
本院认为，原告与被告叶舟、刘青云、金田公司签订的《重庆市住房公积金个人住房借款合同》是双方的真实意思表示，合法有效。原告按照约定提供了借款，但被告叶舟、刘青云未按照约定的期限偿还下欠的借款本息，根据借款合同的约定，被告的行为已经构成违约，原告有权宣布合同提前到期，并要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，故对原告起诉要求被告叶舟、刘青云按照合同约定偿还下欠借款本金和利息（含罚息和复利）的诉讼请求，本院予以支持。另外，《重庆市住房公积金个人住房借款合同》中明确约定了原告为实现债权而发生的费用，其中包括律师代理费由借款人承担，且原告提供了支出律师代理费的票据加以证明，故对原告主张被告叶舟支付律师费的诉讼请求，本院亦予以支持。被告叶舟、刘青云自愿用其所有的位于云阳县滨江东路1888号金田滨江首府1幢5-1号的房产为本案借款进行抵押担保，该抵押合法有效。现该笔借款本息未按约偿还，被告叶舟、刘青云应当按约承担抵押担保责任，原告有权就抵押物经处置价款优先受偿。被告金田公司作为借款合同的保证人，本应按约定对被告叶舟、刘青云应支付一切费用承担连带保证责任。但双方在《重庆市住房公积金个人住房借款合同》第十一条中约定“由丙方提供阶段性连带责任保证，本合同中约定的丙方的担保为自本合同生效之日起，至丙方将本合同第一条所列房产《房地产权证》交给乙方收存之日止”，以及在《重庆市预购商品房抵押贷款合同》中约定“在领取《房屋所有权证》之前，如乙方不按期清偿债务，丙方保证代乙方履行该项义务”。现本案所涉房地产权证在判决前已办理完成，双方约定的金田公司不再承担保证责任的条件已成就，故对原告主张被告金田公司承担连带清偿借款本金、利息（含复利、罚息）和律师代理费的诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条之规定，判决如下：
一、被告叶舟、刘青云于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司云阳支行偿还借款本金376700.23元及截止2016年12月25日的利息2043.71元，合计378743.94元；
二、被告叶舟于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司云阳支行偿还自2016年12月25日起至付清之日止的利息、罚息和复利（其中利息、罚息以借款本金376700.23元为基数，以中国人民银行规定的逾期贷款利率最高上限计算；复利以未偿还的利息2043.71元为基数，以中国人民银行规定的逾期贷款利率最高上限计算）；
三、被告叶舟、刘青云于本判决生效后十日内向原告中国工商银行股份有限公司云阳支行支付律师代理费18900.00元；
四、若被告叶舟、刘青云逾期不能偿付上述款项，原告中国工商银行股份有限公司云阳支行有权对坐落于云阳县滨江东路1888号（金田滨江首府）1幢5-1的抵押房产经处置所得的价款优先受偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司云阳支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费3506.00元，由被告叶舟、刘青云负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。
审判员 龚箭
二〇一七年八月十一日
书记员 解坤