广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0281民初748号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司。负责人：陈宇辉。委托诉讼代理人：梁小霞。委托诉讼代理人：张婷。被告：张瑞玲。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司诉被告张瑞玲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁小霞、张婷、被告张瑞玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2017年5月的物业服务费共计1440.62元；2、判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照每日5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2017年6月26日的违约金数额为628.31元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2008年8月25日，乐昌市碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《乐昌碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2013年6月29日购买乐昌碧桂园凤仪江月二十街101座103商品房，属于原告管理的物业服务区范围，并与原告签订了《乐昌碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费205.66元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2016年11月开始拖欠原告物业服务费，至2017年6月拖欠的款项已达2068.93元。原告于2017年4月25日向被告发出《物业服务费催收函》，要求被告交物业服务费，但被告至今仍未交纳。被告张瑞玲答辩称：被告与原告签订了《乐昌碧桂园前期物业服务协议》。二年来，一直向原告按期交纳了物业服务费，但从入住前后二年来，一直向原告反映、投诉楼上高空经常有人抛生活垃圾、倒生活污水，电话投诉过佛山总部，至今都没有解决，存在严重的安全隐患，从不敢在自己的楼下停留。被告入住一直在打扫清理高空抛下的生活垃圾，避开高层倒洒的生活污水，特别担心随时掉下的花盆、硬物，出入十分不安。在心理、精神上受到不应受到的压力、损害，万般无奈下，被告向原告提出严正声明：解决问题前停交物业服务费，几时解决几时交，并不存在拖欠。被告入住时，请工人打扫清理，向原告反映卫生间有很大臭异味，也没有理会，后在工人撬开墙砖发现粪便管道接口破裂，没有接好，使大量粪便外流在夹墙所致，叫来原告工程部周某拿来管道，由被告工人自己接上，并向原告提出会有安全隐患。今年四月又发生严重的卫生间及下水道大量粪便倒灌，整个房屋臭气冲天，几天后臭味难除，不能入住，至今心有余悸，类似的问题亦存在安全隐患。以上问题，原告从来没有向被告业主解释，安慰过。被告没有享受原告各项服务，反而在心理、精神上受到损害，原告证据难以成立，请求法院驳回原告诉请。经审理查明：2008年8月25日，原告与乐昌市碧桂园房地产开发有限公司签订了《乐昌碧桂园前期物业服务合同》并约定由原告对坐落在广东省韶关市乐昌河南石子坑的乐昌碧桂园提供前期物业管理服务。2013年6月29日，张瑞玲购买了位于乐昌碧桂园××街××房（下称涉案房屋），并与乐昌市碧桂园房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：[2012]20131211），建筑面积为116.10平方米，附属花园面积175平方米。同日，原、被告签订了《乐昌碧桂园前期物业服务协议》，约定：1、涉案房屋建筑面积116.1平方米，物业费用标准为1.2元/平方米/月，另附属花园面积为175平方米，物业费用标准为0.4元/平方米/月，以上涉案房屋和附属花园的物业费用合计为209.32元/月，上述约定面积如与房管部门的最终测绘面积有差异，以房屋部门的最终测绘面积为准；2、物业服务费扣费时间为每月10日，逾期违约金标准为5‰/日。后，房管部门对涉案房屋和附属花园进行了最终测绘，涉案房屋的实测建筑面积为116.72平方米，附属花园的实测面积为164平方米，则涉案房屋和附属花园的物业服务费为116.72平方米×1.2元/平方米/月+164平方米×0.4元/平方米/月=205.66元/月。2014年9月29日，被告张瑞玲接收涉案房屋和附属花园并使用至今。因被告张瑞玲从2016年11月起拖欠涉案房屋和附属花园物业服务费，原告经催收无果，遂诉至本院。庭审中，被告表示：1、其向原告反映高空抛物、粪水返涌等安全隐患问题没有得到实际解决，其没有享受原告的物业服务，其不属于拒交物业服务费；2、对原告诉求的物业服务费的计算方式没意见，但对违约金不予认可，过高。原告表示：1、其对小区高空抛物尽到了相应的管理义务，比如管家微信和朋友圈发温馨提示、逐户拜访宣传、宣传栏通知等方式进行管理，且高空抛物是所有小区存在的普遍问题，被告买房时应该能完全判断一楼住宅是否存在高空抛物的隐患，高空抛物应由侵权人承担赔偿责任；2、粪水返涌问题，其已上门解决，且其也定期对公共化粪池主管进行清掏，尽到了公共维护责任；3、其要求被告支付从2016年11月至2017年5月止所拖欠的物业服务费，违约金从逾期之日按5‰/日计算。另查明，广东碧桂园物业管理有限公司乐昌分公司于2012年12月19日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司，广东碧桂园物业服务有限公司乐昌分公司于2016年1月6日变更工商登记名称为广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。2013年6月29日，原、被告所签订的《乐昌碧桂园前期物业服务协议》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，对双方均有约束力，双方已构成物业服务合同关系。业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。原告已为被告提供了物业服务，被告应当按合同约定的标准和期限交纳物业服务费，现被告拖欠从2016年11月至2017年5月的涉案房屋和附属花园物业服务费共计7个月×205.66元/月=1439.62元，故本院对原告诉求的物业服务费予以支持1439.62元。被告以高空抛物、粪水返涌存在安全隐患问题和其没有享受物业服务为由拒不交纳物业服务费，但原告在涉案房屋小区通过宣传、公示等方式对高空抛物现象采取了相应管理措施，对粪水返涌问题确也进行了公共维修活动，被告无正当理由拒绝交纳物业服务费，本院对被告的抗辩理由不予支持。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……”之规定，原、被告在《乐昌碧桂园前期物业服务协议》中约定了违约金，但由于约定的违约金（即每日5‰）过高，本院予以调整为每日1‰。另，原、被告双方所约定的物业服务费的交费时间为每月10号，则每月物业服务费的违约金起算时间（即逾期之日）为每月11日，依次推算。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条；《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、第六十条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张瑞玲在本判决书生效之日起五日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司支付从2016年11月至2017年5月拖欠的物业服务费1439.62元和违约金（违约金计算方式为：每月物业服务费的违约金从其逾期之日（即每月11日）起按每日1‰计至本判决确定履行之日止）；二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告张瑞玲负担并由其迳行支付给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司乐昌分公司。本判决为终审判决。审判员  王国强二〇一七年九月二十二日书记员  王伟杰