江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终9675号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张道新，男，1969年10月20日生，汉族，住安徽省濉溪县。
委托诉讼代理人：陶家勇，男，1962年4月17日生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。
委托诉讼代理人：王惠文，女，1958年11月19日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
上诉人（原审被告、反诉原告）：赵永强，男，1967年1月9日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：许从容（系赵永强妻子），女，1968年2月8日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。
委托诉讼代理人：王丽娟，江苏墨子律师事务所律师。
上诉人张道新、赵永强因房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张道新上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持我方一审诉请，并驳回赵永强的反诉请求或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由赵永强承担。事实和理由：一、一审认定事实有误，证据不足，判决不公正。一审法院认定张道新违约没有事实依据，事实是双方对《房屋租赁合同》的约定理解不同，赵永强理解为每月递增1000元，而张道新则认为应该是每年递增1000元，协商中，张道新愿每月增加700元，赵永强坚持增加1000元，双方因此产生分歧，引起矛盾，最后赵永强以房屋是部队经济适用房，不能出租为由向张道新提出解除合同，遭到拒绝后，其要求小区物业强行不让张道新进入小区，张道新无奈，才诉诸法律，请求解除合同，赔偿损失，故合同解除的责任在赵永强。至于该房屋是否有权出租，张道新请求法院查明。二、一审法院认定张道新违约，分割房屋功能区、加装防盗门、加装电表、干扰居民正常生活等行为，均为赵永强恶意毁约的托词，是赵永强找了物业公司做的伪证。合同约定租赁期限五年，涉案房屋装修、添附均在张道新入住前，经赵永强同意实施的。双方合同已经履行了三年，房屋的装修及居住状态赵永强十分清楚，双方矛盾发生在合同履行三年后，约定递增房租时，一审法院无视张道新将涉案房屋装修并使用了三年时间的事实，用张道新装修的费用抵偿赵永强恢复原状的费用，有失公平。赵永强恢复原状的支出也与装修的支出差距巨大。三、一审法院认定房屋现状是赵永强提供的模糊不清的照片，既没有合同原件或复印件，该证据应属无效。赵永强实际已经强行收回房屋，张道新己无法进入涉案房屋，且房屋钥匙在赵永强手中，张道新并未占用房屋，一审法院要求张道新承担占用费是没有事实依据的。
赵永强辩称：赵永强对一审判决部分认可，赵永强对一审判决第三、四、六项有意见。
赵永强上诉请求：1、撤销一审判决第三项，依法改判张道新按原租金标准支付占用费；2、撤销一审判决第四项；3、撤销一审判决第六项，依法改判由张道新承担恢复房屋结构的责任。4、一审、二审诉讼费用由张道新承担。事实和理由：一、张道新应按照原房屋租金标准给付房屋占用费。l、张道新转租后的租客一直持续使用房屋至本案一审判决前，该事实有相关水电费用的产生即可认定。物业公司未予升级门禁卡并不代表租户不能进出小区，物业人员一直给租户代刷开门；2、一审中，张道新承认房屋未能交还给赵永强，即使其未能实际使用，不能免除其占有未还房屋的法律责任。3、房屋占用费应当参照同等地段、同等面积住房的市场租金进行计算，一审作出的30元/天，既无事实依据，也无法律依据。二、租房押金并不存在。1、本案的事实是：2013年3月5日赵永强向物业公司缴纳了1759.5元费用，办理了收房手续，带张道新去看房。赵永强即与张道新签订了《房屋租赁合同》，张道新当场支付了2000元定金。双方约定该费用由张道新承担。但零头可以不付，只需承担1700元，赵永强将物业费收据交付给张道新。次日，张道新将一年租金36000元扣除定金2000元，再加上该物业费1700元，合计35700元，通过银行转帐方式支付给赵永强，因此定金已经冲抵了第一年的租金而归于消灭。2、一审法院将该2000元确认为押金，并确认该押金尚未冲抵，判令赵永强返还不当。三、应由张道新承担恢复房屋结构的法律责任。1、房屋的结构被改造，每间均单独安装了电表，结构、电路、水路、煤气管道均有大幅改造。结构的恢复需要专门的施工，必将产生费用。2、张道新对房屋的添附物在合同中已经约定到期后归属赵永强，赵永强无需对此支付费用。双方当事人均认可该合同履行终止，那么遗留的添附物应无偿归赵永强所有。张道新遗留的添附物不应产生折抵复原费的法律后果，且两费用的价值也不相等。
张道新辩称：1、关于占有使用费，该费用一审判决正确，张道新实际上已经无法居住，其已通知物业不让张道新进入，而且是其违约造成。2、关于押金，对方讲的不是事实，物业公司交的1759.5元是张道新缴纳，张道新已经出具了当时的收据，收据原件在张道新手中。3、关于恢复原状的问题，张道新认为只有一组墙加盖，其他没有加盖，而且该改造是经过对方同意的。4、张道新不同意装潢费与恢复费用相抵。
张道新向一审法院起诉请求：1、判令张道新、赵永强签订的房屋租赁合同终止。2、判令赵永强赔偿张道新装修费21600元，退回已交房租18000元，退回押金2000元，以上共计41600元。3、本案诉讼费用由赵永强承担。
赵永强一审反诉请求：1、解除双方签订的房屋租赁合同；2、张道新清空并迁出南京市玄武区曹后村30号7幢203室房屋；3、张道新恢复南京市玄武区曹后村30号7幢203室原房屋结构；4、张道新支付租赁期间发生的水电费、煤气费、物业费等各项费用共计2170元；5、张道新承担本案全部诉讼费用。
一审法院认定事实：一、2013年3月5日，张道新（合同乙方）与赵永强（合同甲方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将其位于南京市玄武区曹后村30号7幢203室房屋出租给乙方；租赁期限自2013年4月1日至2018年4月1日；租赁用途为住宅；租金每月3000元；租金支付方式为年付，前三年不变，三年后每年递增1000元；租赁期间的水费、电费、煤气费、物业费等由乙方支付；甲方同意乙方装修；乙方经甲方同意，可以转借朋友关系临时居住，乙方需保留两个以上常住人员；一方因故要求提前终止合同的，需提前3月书面通知对方，经双方协商后，签订终止合同；乙方擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备的，甲方有权解除合同，收回房屋，由此给甲方造成损失的，乙方应承担赔偿责任。合同签订后，原告给付被告定金2000元。同日，张道新缴纳了案涉房屋2013年1月18日至7月17日的物业费、公摊电费以及装修管理费共计1759.5元。次日，张道新通过银行转账给付张道新一年的房屋租金35700元（3000元/月×12个月-
张道新入住前产生的物业费300元）。
二、张道新、赵永强签订房屋租赁合同时，案涉房屋为毛坯房状态，后张道新对房屋进行了装修，对房屋功能区进行了改造（对房间进行隔间并加装防盗门、加装电表、安装多个灶具、分割卫生间等），并长期对外出租。
三、2015年12月起，案涉房屋因存在安全隐患及卫生、噪音等问题影响邻居生活引发投诉，小区物业公司于2016年5月1日出具整改通知，书面告知业主（赵永强）应于6月30日前整改。
四、2016年4月初，张道新给付赵永强1.8万元房屋租金后，赵永强以张道新违反合同约定擅自改造房屋用途，损坏房屋结构和设备为由主张解除房屋租赁合同。
五、张道新承租期间尚有水电费、燃气费、物业费共计2150元未支付。
六、南京市玄武区曹后村30号7幢203室系赵永强从南京军区空军军队干部住房发展中心南京办事处购得的房屋。
一审法院认为，张道新、赵永强签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按约履行。
关于张道新、赵永强是否存在违约行为：房屋租赁合同约定“张道新经赵永强同意，可以转借朋友关系临时居住，张道新、需保留两个以上常住人员”，但整改通知书、房屋内部照片及转租合同照片等证据可以证明，张道新分割屋内空间、加装防盗门、加装电表等行为是对房屋的功能区进行了改造，以便转租他人，且张道新实际也将房屋转租给了他人，并非转借朋友临时居住，故张道新承租案涉房屋期间存在违约行为，且其违约行为造成了房屋使用的安全隐患，干扰了周围居民的正常生活，赵永强主张解除合同于法有据。
关于房屋租赁合同的解除：庭审中，张道新、赵永强双方均同意解除房屋租赁合同，一审法院予以确认。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
关于赔偿装修费：房屋租赁合同中并未明确约定案涉房屋的具体装修项目，仅约定“被告同意原告装修”，故对于“装修”的意思应当从一般意义上理解，即为满足承租人承租目的而对房屋进行的必要添附。张道新对房屋功能区进行改造以便于出租，其“装修”项目并非对房屋的善意添附，且原告提交关于装修的支出凭证均为收据、收条，不足以证明其实际的费用支出情况，故一审法院对张道新主张赔偿装修费的诉请不予支持，但案涉房屋内空调、热水器、洗衣机、灶具等可以拆除的添附物，可由张道新自行拆除，并为张道新所有。房屋功能区改造以外添附物的剩余价值，一审法院将在恢复原房屋结构的认定中一并处理。
关于返还房屋租金：张道新已于2016年4月给付赵永强六个月的房屋租金18000元，现张道新、赵永强双方均同意解除房屋租赁合同，且房屋未到租赁期限，赵永强应根据合同履行的具体情况返还张道新房屋租金。赵永强提交的整改通知可证明自2016年5月1日起，张道新进出大门的门禁卡物业公司未予升级，故张道新占有使用案涉房屋的用益物权受到了影响。一审法院酌定2016年4月1日至2016年4月30日期间，张道新按3000元/月的标准支付租金。自2016年5月1日起至房屋移交之日止，张道新按30元/天的标准支付房屋占有使用费。
关于返还押金：张道新提交的定金收条、物业费收据、公摊水电费、装修管理费收据以及首次支付的房屋租金转账凭证可相互印证证明张道新给付赵永强的定金2000元实际已转为承租房屋的押金，且赵永强无证据证明该押金已退还张道新，故对于张道新主张赵永强返还押金2000元的诉请，一审法院予以支持。
关于张道新清空并迁出案涉房屋，以及恢复原房屋功能结构：房屋租赁合同解除，张道新应将房屋内物品清空并迁出房屋。张道新对房屋功能区进行改造虽不能认定为一般意义的装修，但房屋功能区改造以外的添附物（地板、瓷砖、灯具等）仍具有剩余价值，赵永强应折价给予张道新补偿，现一审法院酌定由赵永强恢复原房屋功能结构，相关费用由赵永强自行承担，以抵偿前述添附物的补偿款。
关于租赁期间发生的水电费、煤气费、物业费：房屋租赁合同约定租赁期间产生的水电费、煤气费、物业费应由张道新负担，张道新应当按约履行。张道新主张前述费用总额为2170元，但经一审法院核算，赵永强实际垫付的水电费、燃气费、物业费共计2150元，该笔费用应由张道新支付。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、解除张道新与赵永强于2013年3月5日签订的房屋租赁合同；二、张道新于判决生效之日起十日内清空并迁出南京市玄武区曹后村30号7幢203室；三、赵永强于判决生效之日起十日内返还张道新剩余的房屋租金（返还金额=15000元-30元/天×自2016年5月1日起至房屋移交之日止的实际占用天数）；四、赵永强于判决生效之日起十日内返还张道新租房押金2000元；五、南京市玄武区曹后村30号7幢203室房屋内空调、热水器、洗衣机、灶具等可以拆除且不会导致极不利益的添附物由拆除，并归其所有；六、南京市玄武区曹后村30号7幢203室房屋的功能结构由赵永强自行恢复，相关费用由其自行承担；七、张道新于判决生效之日起十日内给付赵永强水电费、燃气费、物业费共计2150元；八、驳回张道新的其他诉讼请求；九、驳回赵永强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费790元，由张道新负担。反诉案件受理费395元，由赵永强负担。
二审中，除了上诉人张道新对一审查明的“张道新、赵永强签订房屋租赁合同时，案涉房屋为毛坯房状态，后张道新对房屋进行了装修，对房屋功能区进行了改造（对房间进行隔间并加装防盗门、加装电表、安装多个灶具、分割卫生间等），并长期对外出租。2015年12月起，案涉房屋因存在安全隐患及卫生、噪音等问题影响邻居生活引发投诉，小区物业公司于2016年5月1日出具整改通知，书面告知业主（赵永强）应于6月30日前整改。2016年4月初，张道新给付赵永强1.8万元房屋租金后，赵永强以张道新违反合同约定擅自改造房屋用途，损坏房屋结构和设备为由主张解除房屋租赁合同。”及赵永强对一审查明的“张道新通过银行转账给付赵永强一年的房屋租金35700元（3000元/月×12个月-
张道新入住前产生的物业费300元）。”有异议外，双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院依法予以确认。因有涉案小区物业公司出具的《关于群租房扰民事件整改通知》、房屋内部照片等证据为证，故本院对张道新对一审法院查明事实存有异议部分不予采纳。因二审中，赵永强提供了张道新出具的收条，该收条内容能够证明张道新提供的物业公司出具的两张合计为1759.5元收据是从赵永强处取得，故本院依法认定赵永强该异议成立。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张道新提供了如下证据材料：1、2013年3月6日，工商银行业务凭证，证明张道新支付给赵永强2013年4月1日到2014年3月30日的房租35700元；2、招商银行交易明细，证明2014年3月16日向赵永强支付36000元；3、2015年3月12日汇款记录，证明向赵永强支付36000元；4、2016年3月26日汇款记录，证明向赵永强支付18000元。上述共计支付了125700元。证明张道新按照合同约定履行了付款义务，没有违约。赵永强对证据的真实性没有异议。赵永强提供了如下证据材料：1、提交张道新发送的信息截屏一份，内容为：“曹后村房子于2016年7月1日（租房人全部搬走，因甲方未办理新门禁卡，物业拒租客进入），承租此房时，甲方只给乙方一把进户钥匙，锁至今未换，甲方可随时用原预留钥匙打开门进户。特此通告（张道新）。证明涉案房屋在2016年9月14日已经交接，赵永强请了开锁公司进行开锁。2、2016年10月12日进场拆除费9000元发票、照片4张，证明恢复房屋结构的费用。3、照片一组，证明房屋内私搭乱建规模惊人，所以赵永强恢复原状花了9000元。张道新质证后认为：1、因物业公司不让张道新进入小区，赵永强有钥匙，完全可以开门进去。2、对真实性不予认可。3、照片的真实性认可，装修是张道新装修的，并不存在赵永强所说的私搭乱建。本院对上述证据材料的真实性予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、赵永强要求解除合同，并要求张道新清空迁出涉案房屋、恢复房屋结构的主张应否支持；二、张道新要求赵永强赔偿其装修费21600元、退回已交房租18000元、押金2000元金的主张应否支持。
一、关于赵永强要求解除合同，并要求张道新清空迁出涉案房屋、恢复房屋结构的主张应否支持问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方当事人于2013年3月5日签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行合同义务。该《房屋租赁合同》约定，租赁期间从2013年4月1日至2018年4月1日。张道新经赵永强同意，可以转借朋友关系临时居住，张道新需保留两个以上常住人员；张道新擅自改变房屋用途，损坏房屋结构及设备的，赵永强有权解除合同，收回房屋，由此给赵永强造成损失的，张道新应承担赔偿责任。合同签订后，张道新对涉案房屋进行了装修，对房屋功能区进行了改造，对房间进行隔间并加装防盗门、加装电表、安装多个灶具、分割卫生间等，并长期对外出租。张道新上述行为构成违约，赵永强有权依约解除合同，且双方当事人均同意解除合同，故一审法院判令解除双方的《房屋租赁合同》并无不当，本院依法予以维持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。根据上述法律规定，双方签订的《房屋租赁合同》解除，张道新理当将涉案房屋清空并交还给赵永强。张道新于2016年9月12日发出的信息载明：“曹后村房子于2016年7月1日（租房人全部搬走，因甲方未办理新门禁卡，物业拒租客进入），承租此房时，甲方只给乙方一把进户钥匙，锁至今未换，甲方可随时用原预留钥匙打开门进户。特此通告（张道新）”，嗣后，赵永强进入涉案房屋并自行进行了恢复，本院予以确认。一审法院根据查明的事实，考虑到房屋功能区改造以外的添附物仍具有剩余价值，综合酌定由赵永强恢复房屋功能结构，相关费用由赵永强自行承担，以抵偿添附物的补偿款，具有合理性，本院依法予以维持。
二、关于张道新要求赵永强赔偿其装修费21600元、退回已交房租18000元、押金2000元金的主张应否支持问题。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用残值范围内予以适当补偿。本案中，根据上述，因双方签订的合同应解除，对未形成添附的装饰物，一审法院认定案涉房屋内空调、热水器、洗衣机、灶具等可以拆除的添附物，可由张道新自行拆除，并为张道新所有，于法有据，本院依法予以维持。对已形成添附的装饰物，由于张道新对涉案房屋功能区进行了改造，对房间进行隔间并加装防盗门、加装电表、安装多个灶具、分割卫生间等，并长期对外出租，构成违约导致合同解除，故张道新要求赵永强赔偿其装修费用的主张，本院依法不予支持。关于张道新要求返还房屋租金及押金问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定，租赁期限自2013年4月1日至2018年4月1日，租金每月3000元，租金支付方式为年付。租赁期间的水费、电费、煤气费、物业费等由张道新支付。合同签订后，张道新支付赵永强定金2000元。张道新称其缴纳了案涉房屋2013年1月18日至7月17日的物业费、公摊电费以及装修管理费共计1759.5元，并提供了物业费收据。赵永强称双方约定该笔1759.5元由张道新支付，故张道新将一年的房屋租金34000元及该笔物业费（去掉59.5元零头）汇给赵永强，赵永强收到35700元后，将票据给了张道新。对此，本院认为，根据张道新于2013年3月27日出具的收条载明：“收到赵永强曹后村30号7幢203室门钥匙一把、水电交费卡两张、燃气交费卡一张、邮箱钥匙一把、物业收据两张。”该收条内容表明，张道新提供的该1759.5元物业、公摊费及装修管理费计1759.5元两张收据系其从赵永强处领取，因此，依法应认定该1759.5元系赵永强交纳。根据双方的合同约定，自2013年4月1日至2013年7月17日的物业费、公摊电费应由张道新支付，故张道新应支付自2013年4月1日至2013年7月17日的物业费为：1041.4元÷181天×108天＝621.37元。张道新应支付自2013年4月1日至2013年7月17日的公摊电费为：211.9元÷181天×108天＝126.43元。由于双方合同并未约定装修管理费由张道新支付，故该506.2元装修管理费不应由张道新支付。上述物业费、公摊电费合计为：621.37元＋126.43元＝747.8元。据此，张道新称其缴纳了案涉房屋2013年1月18日至7月17日的物业费、公摊电费以及装修管理费共计1759.5元，缺乏事实依据，本院不予支持。赵永强称双方约定该笔1759.5元由张道新支付，故张道新将一年的房屋租金34000元及该笔物业费（去掉59.5元零头）汇给赵永强，赵永强收到35700元后，将票据给了张道新。虽有张道新出具的收到该1759.5元的两张收据的收条，但没有其他证据佐证的情况下，尚难认定张道新同意负担该1759.5元费用之事实，故本院对赵永强称双方就该1759.5元费用，已达成由张道新负担，不予采纳。因双方合同解除后，赵永强依法应向张道新退还收取的2000元定金，但应扣除张道新自2013年4月1日至2013年7月17日承租期间未支付的物业、公摊电费，故赵永强应退还的定金为：2000元－747.8元＝1252.2元。关于张道新要求赵永强返还于2016年4月支付的六个月房租问题。本院认为，根据查明的事实，张道新于2013年3月6日通过银行转账给赵永强第一年的房屋租金为35700元，尚欠300元未支付。依合同约定，张道新应支付该300元。因自2016年5月1日起，张道新进出大门的门禁卡物业公司未予升级，张道新占有使用案涉房屋受到一定影响。一审法院根据查明的事实，酌定2016年4月1日至2016年4月30日期间，张道新按3000元/月的标准支付租金。自2016年5月1日起至房屋移交之日止，原告按30元/天的标准支付房屋占有使用费，具有合理性，本院依法予以维持。据此，赵永强应向张道新返还的剩余房屋租金为：返还租金＝18000元－3000元－300元－30元/天×自2016年5月1日起至房屋移交之日止的实际占用天数。
综上所述，张道新的上诉请求不能成立，应予驳回；赵永强的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2576号民事判决第一、二、五、六、七、八、九项；
二、变更南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2576号民事判决第三项为：赵永强于本判决生效之日起十日内返还张道新剩余的房屋租金（返还金额=14700元-30元/天×自2016年5月1日起至房屋移交之日止的实际占用天数）；
二、变更南京市玄武区人民法院（2016）苏0102民初2576号民事判决第四项为：赵永强于本判决生效之日起十日内返还张道新租房押金1252.2元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费790元，反诉案件受理费395元，合计：1185元，由张道新负担957元，由赵永强负担228元；二审案件受理费1185元，由张道新负担957元，由赵永强负担228元。
本判决为终审判决。
审判长 涂 甫
审判员 吴 勇
审判员 付 双
二〇一七年二月十五日
书记员 郭旭冬