浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙06民终2454号
上诉人（原审原告）：江苏乐天玛特商业有限公司，住所地江苏省南通经济技术开发区上海路。
法定代表人：金钟仁，董事长。
委托诉讼代理人：杨镒名，男，系公司职工。
委托诉讼代理人：尹伟，江苏漫修（上海）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：楼伟甫，男，1974年10月23日出生，汉族，住诸暨市。
委托诉讼代理人：王李全，浙江卓颂律师事务所律师。
上诉人江苏乐天玛特商业有限公司（以下简称乐天玛特公司）因与上诉人楼伟甫房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初5464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人楼伟甫上诉请求：请求二审法院撤销（2016）浙0681民初5464号民事判决，并依法改判驳回江苏乐天玛特商业有限公司的诉讼请求。事实和理由：一、房屋租赁合同无法履行完全系江苏乐天玛特商业有限公司的根本性违约造成，一审判决认定不可归责于双方当事人完全错误。第一，租赁合同中对租赁房屋的用途及违约责任作出了明确约定，即上诉人缔约的目的为经营餐饮。第二，因江苏乐天玛特商业有限公司未履行配合义务，交付的房屋不符合餐饮业的强制性规定，且第三人主张权利，导致楼伟甫无法按约使用房屋。第三，楼伟甫严格按照约定的用途履行租赁合同。二、房屋租赁合同已经于2015年4月7日正式解除，但一审判决未认定该重要事实，将租金计算至2017年1月10日完全错误。三、租赁合同能否计取租金、租金计取至何时以及是否超过诉讼时效的问题？第一，因租赁房屋不符合合同约定的使用目的，楼伟甫没有正常使用房屋，故不应当计取租金。第二，经营东南亚餐厅部分房屋，因无法使用在2015年4月7日解除合同后，楼伟甫一直没有再占有与使用该房屋，且餐厅附合部分装修已无法拆除，未附合部分拆除已无任何价值，故该部分房屋实际在此时已经返还给江苏乐天玛特商业有限公司，也不产生租金问题。根据《合同法》第119条的规定，合同解除后，江苏乐天玛特商业有限公司具有减损的法定义务。如果房屋一直空置状态没有处分，也属于扩大损失，此损失应当由江苏乐天玛特商业有限公司自行承担。第三，楼伟甫出租给第三人部分房屋，虽已依法终止租赁合同，但租赁期间因一审法院的强制执行，承租人早已无法使用房屋，故租赁至腾退日终止计取。第四，根据《民法通则》的规定，主张租金的诉讼时效为1年，本案中江苏乐天玛特商业有限公司于2016年5月9日才向一审法院主张权利，故其诉讼请求已经超过诉讼时效，江苏乐天玛特商业有限公司丧失了胜诉权。四、一审判决认定的水电费74722.82元，不是楼伟甫使用所产生，不应当由楼伟甫承担。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在严重错误，导致判决明显不公。请求二审法院查明事实，依法支持上诉人的上诉请求。
江苏乐天玛特商业有限公司辩称，首先，江苏乐天玛特商业有限公司交付的房屋，江苏乐天玛特商业有限公司没有所谓的违约行为，租赁合同约定的租赁目的是餐饮休闲，目的和用途可能是餐饮也可能是休闲，具体取决于承租人自己的商业决策，并非如对方所言，仅仅是餐饮，实际上诉人的房屋确实被用作休闲场所，江苏乐天玛特商业有限公司所出租的同时期的餐饮店都顺利办理了证照，并正常经营，楼伟甫未办理相关证照，系其自身原因造成的，与江苏乐天玛特商业有限公司没有关系。其次，江苏乐天玛特商业有限公司也没有隐瞒所谓的抵押等情况。而且房屋是否抵押，对于租赁合同的效力没有影响。第三，虽然发生司法查封但不影响房屋的租赁使用，没有所谓的租赁房屋无法使用的情况发生。第四，关于诉讼时效的问题，一审中对方并没有提出所谓的诉讼时效的抗辩，因此，根据司法解释的规定，我方请求二审法院对其该项抗辩不予审查，不予支持。综上，楼伟甫的上诉请求和理由不能成立。
江苏乐天玛特商业有限公司上诉请求：一、请求二审法院依法撤销（2016）浙0681民初5464号民事判决；二、请求二审法院依法判令楼伟甫向江苏乐天玛特商业有限公司支付自2014年5月起租金及水电费4528513.65元及银行同期利息（已扣减押金324999元，每月租金112709.65元，暂计至2017年6月，实际计算至房屋交还之日止）；三、请求二审法院依法判令楼伟甫承担全部诉讼费用。事实和理由：原审认定租金只计算至2017年1月9日有误，实际上租赁场地一直由被上诉人占有和使用至今，现不服一审判决特请求二审法院依法判决。
楼伟甫辩称，江苏乐天玛特商业有限公司的上诉请求和理由均不能成立。
江苏乐天玛特商业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2014年5月至2016年6月的租金2833994元;2.判今被告支付给原告水电费74722.82元;3.判令被告支付上述费用按中国人民银行同期贷款利率四倍,计算至款付清日止的利息;4.判令被告支付违约金50万元。审理中，原告将第一项请求变更为要求被告支付自2014年5月起至房屋交还之日止的租金。
一审法院认定事实：2004年11月12日，以诸暨市暨阳街道城郊村居民委员会为甲方，香港肇丰投资有限公司、江苏时代超市有限公司为乙方（原告）签订合作协议一份，约定由甲方将位于浣东北路与××交叉口房屋中的1-3层租赁给乙方，每层面积约7000平方米，租赁期限20年，自免租装修期满后次日开始计算等内容。2007年4月2日，诸暨市暨阳街道城郊村居民委员会及经济合作社、诸暨金旺置业有限公司出具给原告证明一份，证明城郊村民委员会出租给原告房屋部分的产权归城郊村居民委员会及经济合作社所有。2007年6月12日，城郊村居民委员会及经济合作社、香港肇丰投资有限公司、江苏时代超市有限公司共同出具确认书一份，确认房屋租赁关系与香港肇丰投资有限公司无关。2010年9月，江苏时代超市有限公司变更为乐天玛特公司。2010年10月诸暨市房地产交易所颁发房屋租赁许可证，确认城郊村居民委员会出租给原告的房屋符合商业用房出租标准及有关租赁条件。2011年11月30日，包括涉案租赁房屋在内的房屋登记在诸暨市金旺置业有限公司名下。2013年7月17日，诸暨市金旺置业有限公司以涉案房屋一层南面为抵押，为案外人何渝章向陈柳瑛借款5000万元作担保。
2013年8月21日，原告乐天玛特公司与被告楼伟甫签订《大型项目、餐饮类租赁合同》一份，载明“甲方（原告）将坐落于诸暨市艮塔东路乐天玛特诸暨店中建筑面积约为2530平方米租赁给乙方作为东南亚餐饮、休闲使用；租赁期限为10年4个月，即从2013年9月1日起至2023年12月31日止；租赁期内，未征得甲方同意，不得改变用途，不得擅自转租、转让、交换，否则视为违约；每月租金为人民币108333元，每一个月支付一次，先付租金后使用，前二年租金标准不变，自第三年起（2015年11月1日起）每一年递增一次，幅度为前一期租金基础上递增2%；合同签订后三日内乙方向甲方支付履约保证金324999元（为三个月的租金、物业管理及使用设备分摊费），租赁关系终止时抵冲乙方承担的费用外，剩余部分无息退还；违约方应赔偿守约方人民币50万元作为违约金，如造成损失还需赔偿经济损失。”等内容。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告，被告按约支付保证金324999元。被告接收房屋后，按泰国风格进行装修，取名为泰芭汇泰国餐厅，并开始试营业。2014年1月15日，被告致函原告，要求原告提供完整的产权、消防及原环保审批手续资料，以办理营业执照。2014年1月21日，因何渝章未归还陈柳瑛的借款，陈柳瑛向该院起诉，同时申请对担保人担保的财产予以保全。该院根据陈柳瑛的申请对诸暨市金旺置业有限公司名下的涉案房屋一层南面房屋予以查封；其中部分涉及本案租赁的房屋。2014年4月14日诸暨市食品药品监督管理局向被告发送监督意见书，要求被告办理餐饮许可证、从业人员上岗证。2014年7月2日被告再次致函给原告，告知因出租房屋土地性质原因，未能办理食品许可、环保许可等证件，已多次被勒令停业，要求提供相关的产权证件。2014年8月28日，诸暨市食品药品监督管理局再次向被告发送监督意见书，要求办理营业执照等证件，并责令于2014年8月31日停业整顿。2014年12月、2015年1月，被告将租赁部分转租给案外人用于经营网吧、台球。2015年4月10日，被告致函给原告，鉴于租赁房屋的性质无法办理排污许可证，而被责令停业至今，为减少损失，要求解除双方签订的租赁合同，同时要求原告退还租金、赔偿损失。双方协商未果，原告于2016年5月9日诉至该院，提出前述请求。2016年6月14日，被告向该院起诉要求原告赔偿其经济损失（另案处理）。2016年7月20日，被告再次向诸暨市环保局申请办理排污许可证，诸暨市环境保护局以拟选地址不符合《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定为由，不予许可。2016年11月23日、2017年1月9日被告两次发函给原告，网吧已于2016年11月10日腾空、台球馆于2016年12月14日搬离,要求原告接收租赁的房屋。
另查明，被告租金支付至2014年4月，2014年5月后的租金未付；尚欠水电费74722.82元。
一审法院认为，原告乐天玛特公司与被告楼伟甫于2013年8月21日签订《大型项目、餐饮类租赁合同》，系双方真实的意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。虽被告抗辩的由于原告出租房屋权证的原因，使原告无法办理排污许可证、营业执照，致被告签订房屋租赁合同的目的无法实现，被告已通知要求解除与原告签订的租赁合同事实;但由于双方存在分歧,未就解除合同时间达成一致意见,而被告仍实际占有使用房屋,至2017年1月9日全部腾空(不包含另一案鉴定的财产在内),故不管合同是否解除及何时解除,自被告尚欠租金之日至实际交还房屋的次日的房屋租金或参照合同标准计算的占有使用费仍应支付。按照合同的约定,自2014年5月1日起至2017年1月10日,被告应支付的租金(使用费)为3426274元,加尚欠的水电费74722.82元,共计3500996.82元；扣除合同约定的租赁关系终结时可抵扣的、被告交纳的保证金324999元，被告尚应支付给原告租金、水电费人民币3175997.82元。因在诉前被告已向原告提出解除合同、诉中也主张解除合同，且已将房屋腾空通知原告接收，故2017年1月10日后，不再计租金。由于本案纠纷产生的原因系无法办理相关的权证，致被告签订合同的目的无法实现，属不可归责于原、被告双方的事由，原告要求被告支付违约金50万元，理由不足，该院不予支持。原告要求被告支付尚欠租金及水电费的逾期利息，根据原、被告履行合同情况及纠纷产生的原因、过程，该院酌定支持自原告向该院起诉之日起至款付清日止，以中国人民银行同期贷款利率为标准计算的利息。鉴于被告与原告之间系房屋整体的转让，而被告提供的证据说明，被告交还房屋的时间至少在2016年的12月，故对被告抗辩的不应交纳或少缴纳房租费的意见不予采信。至于被告要求原告赔偿经济损失，已另行起诉，本案不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，判决：一、被告楼伟甫应支付原告江苏乐天玛特商业有限公司房屋租赁费、水电费3175997.82元，并支付该款自2016年5月9日起至款付清日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息，款限本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告江苏乐天玛特商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费32542元，依法减半收取16271元，由原告江苏乐天玛特商业有限公司负担5271元，被告楼伟甫负担11000元。
江苏乐天玛特商业有限公司在二审中提交一份光盘，证明楼伟甫一直占有使用讼争租赁房屋。楼伟甫质证认为，该份光盘是复制件，不是存放在原始手机里，真实性不予确认；网吧早已退房，该事实确定的，如果对方存疑可以现场查看；楼伟甫根本没有占有和使用讼争租赁房屋。而且视频拍摄时间也无法确定，更无法证明系一审判决后拍摄的。本院认为，网吧和台球馆的腾空、搬离时间，一审法院在一审民事判决书已经查明，对江苏乐天玛特商业有限公司在二审中提交的一份光盘，不再予以确认。
二审中，楼伟甫没有提交新证据。
本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，首先，造成楼伟甫无法经营东南亚餐厅，系无法办理排污许可证进而无法办理营业执照。原审判决认定：“导致合同解除的原因系无法办理营业所需的证照，而非法院的查封或其他因素，对此双方在签订合同时均未考虑到，属认知上的错误，对合同的解除双方均不存违约，属不可归责于双方的事由。”并无不当。
其次，根据一审查明的事实，楼伟甫于2017年1月9日致函给江苏乐天玛特商业有限公司，要求江苏乐天玛特商业有限公司接收讼争的租赁房屋。因双方存在分歧，未能就解除合同时间达成一致意见，原审判决认定以2017年1月10日后不再计算租金并无不当。
第三，原审判决认定按照自楼伟甫尚欠租金之日至实际交还房屋的次日的房屋租金或者参照合同标准计算的占有使用费仍应支付，且按照合同的约定自2014年5月1日起至2017年1月10日楼伟甫应支付的租金(使用费)为3426274元，加上尚欠的水电费74722.82元并无不当。
第四，楼伟甫在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，且未提交新证据，根据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条之规定，本院不予支持。
综上所述，上诉人江苏乐天玛特商业有限公司、上诉人楼伟甫的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费32542元，由上诉人楼伟甫负担16271元，上诉人江苏乐天玛特商业有限公司负担16271元。
本判决为终审判决。
审判长 章建荣
审判员 王普庆
审判员 夏 鸿
二〇一七年八月十一日
书记员 范艳艳