广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）南民初（一）字第1397号原告陈凤娟。委托代理人李科冠，广西汇力律师事务所律师（特别授权）。委托代理人王灿，广西汇力律师事务所律师助理（特别授权）。被告杨振南，男，1923年8月24日出生，汉族，住柳州市柳南区磨滩路23号，身份证号码：450204192308241417。委托代理人杨柳林。被告杨柳林。被告杨恒芳。被告杨柳森，男，1962年10月23日出生，汉族，住柳州市柳南区磨滩路23号，身份证号码：45020419621023141l。被告杨柳荣。被告杨柳建。原告陈凤娟诉被告杨振南、杨柳林、杨恒芳、杨柳森、杨柳荣、杨柳建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月14日受理后，依法组成由代理审判员王玮担任审判长，人民陪审员杨玲、黄柳明参加的合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。书记员罗瑛担任法庭记录。原告陈凤娟及其委托代理人李科冠、被告杨振南的委托代理人杨柳林（也系本案被告）、被告杨柳林、杨恒芳、杨柳森、杨柳荣、杨柳建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈凤娟诉称，2013年10月28日，原告为经营旅馆生意，与杨振南签订《二手房买卖合同》，以总价人民币268万元自愿购买权属于杨振南的位于柳州市磨滩路23号的四层半楼房，该价款包括四层半楼房以及建筑范围内的土地使用权和附属设施，合同明确约定杨振南须于2014年3月5日之前将合同所涉的房屋全部交付给原告，如未按合同约定的期限日将该栋房屋交付给原告的，自约定的交付日期限满的次日起至实际交付日止，被告应以该栋房屋的交易总价按日千分之一向原告支付违约金，合同仍需继续履行。合同签订后，原告依约履行了给付房款并办理完毕了涉案房产的过户以及土地使用权的过户，依法取得了该房屋的所有权及建筑范围内的土地使用权以及附属设施的使用权。然而，到了2014年3月5日，被告仅交付了该栋房产的一二楼给原告，三四楼一直由杨柳森及其妻女霸占着使用，拒不搬离也拒不给付租金，原告多次找杨柳森谈话和协商解决，然杨柳森拒不合作，摆明打算无赖地持续免费霸占原告的房屋继续居住下去。据查，杨振南与梁丽婵是夫妻关系，本案所涉房产建成于2005年，属杨振南与梁丽婵的夫妻共同财产，梁丽婵于2011年1月14日因病去世，涉案房产权属于梁丽婵部分作为遗产并未进行实际分割，又据了解，涉案房产在出售给原告前，其余被告签订了内部协议一致同意出卖权属于杨振南的涉案房产，因杨振南年事己高、行动不便，经由宜州市公证处公证，由杨柳林全权代理出售杨振南的房产的所有事宜。原告购买杨振南的房产后，将房款分成两部分，一部分是100万元通过柳州市房屋登记管理中心二手房交易结算账户划转至杨振南的账户，另外168万元通过银行转账至被告杨恒芳的个人账户，该两笔款到账后，各被告都按份分割完毕。杨振南作为杨柳森的父亲，其他被告作为杨柳森的兄弟姐妹，在明知杨柳森没有任何正当理由霸占已出售给原告的房屋的情况下，未能积极有效地规劝杨柳森搬离涉案房屋，导致原告未能依约按期收房，己构成实际违约，至原告起诉之日止，按合同约定应向原告支付违约金人民币340360元。直至原告起诉之日止，被告杨柳森都没有任何意思打算搬离涉案房产，导致原告无法按期收房进行房屋装修以进行旅馆生意，原告出于无奈，特依照相关法律法规的规定，提起本次诉讼，望人民法院判令：一、六被告向原告支付违约金共计人民币340360元（以合同总价2680000元为标准，每日承担1‰的违约金，从2014年3月6日起暂计至2014年7月10日止，并顺延计至被告实际交付完毕涉案房屋及附属设施之日止）；二、由被告承担本案诉讼费。原告陈凤娟对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、被告户籍证明复印件2页（与原件核对一致），拟证明各被告的身份情况。2、二手房买卖合同复印件1份（与原件核对一致），拟证明各被告自愿出售该房产的整栋楼，售价2680000元，我方于2014年3月6日之前已经将房款全部交付给被告，双方签订的房屋买卖合同已经生效，而被告在合同期满以后并没有将房屋的3、4楼交付给被告，已经构成违约。3、委托书复印件1页、公证书复印件1页、身份证复印件2页（公证书与原件核对一致），拟证明杨振南已经通过公证的方式让杨柳森代理出售房屋的全部事项。4、户口注销证明复印件1页、协议复印件1页、广告复印件1页（协议及广告与原件核对一致），拟证明各被告以书面的方式在家庭召开了会议，并达成一致出售该房产，杨柳森对这个事项是知情的，其中有250000元是补偿给杨柳森的二楼以上部分的房屋补偿款，该房屋是杨振南与梁丽婵的夫妻共同财产，该房屋并未进行分割。5、旧土地证复印件3页、新土地证复印件3页，新房产证复印件4页（新土地证及新房产证与原件核对一致），拟证明该房屋已经按照合同约定办理房屋、土地证的过户。6、收据复印件3页（与原件核对一致），拟证明原告已经按照合同约定于2013年11月21日向被告支付2680000元的购房款，1000000元是转到杨柳林的账户，1600000元是转到杨恒芳的账户，有50000元是通过中介给被告的，有30000元是在交付完毕以后再支付。7、银行回执单、存款单复印件3页（与原件核对一致），拟证明原告已经按照合同约定于2013年11月21日向被告支付2680000元的购房款，1000000元是转到杨柳林的账户，1600000元是转到杨恒芳的账户，有50000元是通过中介给被告的，有30000元是在交付完毕以后再支付。原告陈凤娟当庭提交的证据有：交易回单复印件1页，拟证明杨恒芳支付给杨柳森补偿其居住3楼的共计575000元。被告杨振南辩称，已经按照合同约定将房产交付给原告了，其他事情不清楚。被告杨柳林辩称，已经按照合同约定将房产交付给原告了，其他事情不清楚。被告杨恒芳辩称，1楼原告已经收房切已出租，2楼原告要求清理，被告也清理并搬出去了，3楼一直都是空的，这份合同是各被告在自愿的前提下签订的，应该按照合同履行。被告杨柳森辩称，不清楚这个事情，认为并没有违约，3、4楼是自己的，现在3、4楼都锁着门的，水电也停了。被告杨柳荣辩称，本人并没有违约，违约的责任也不在自己，当初签字的时候大家都在的。被告杨柳建辩称，已经尽到了义务，按照合同约定，按时搬出去了。各被告在举证期限内均未向本院提交证据。经过庭审质证，对于原告提交的证据，被告杨振南对证据1的真实性认可；对证据2的真实性不予认可，签字是本人签的，但是被骗的，实际的日期是错误的，是在全部手续办完了以后再签字的；对证据3的真实性认可。对证据4中户口注销证明及协议认可，广告是中介发的，真实性不清楚；对证据5的真实性认可；对证据6.7的真实性不认可，1000000元收到了，但是那个50000元并不是自己签字的。被告杨柳建对证据1的真实性认可；对证据2的真实性不予认可，字是本人签的，但是被骗的，实际的日期是错误的，是在全部手续办完了以后再签字；对证据3的真实性认可；对证据4的，户口注销证明及协议认可，广告真实性不清楚，这是中介弄的；对证据5的真实性认可；对证据6.7的真实性不认可，1000000元收到了，但是那个50000元并不是自己签字的。被告杨恒芳对证据1的真实性认可；对证据2的真实性不认可；对证据3的真实性认可；对证据4的真实性认可，对杨柳森的补偿只是三楼一半的补偿，三楼有一半是父亲的，广告真实性不清楚，因为是中介发的；对证据5的真实性认可；对证据6、7的真实性部分认可，1600000元自己收到了，但是当天中介就向自己要走了840000元。被告杨柳森对证据1的真实性认可；对证据2、3的真实性不清楚，认为对此事不知情；对证据4协议的真实性认可，签字是本人签的，只是同意出卖父亲的房产，户口注销证明的真实性认可，广告是中介发的真实性不清楚；对证据5的真实性认可，但是不知情；对证据6.7的真实性不清楚，不知情。被告杨柳荣对证据1的真实性认可；对证据2的真实性不清楚，不知情；对证据3的真实性认可；对证据4的真实性认可，广告真实性不清楚，是中介弄的；对证据5的真实性认可；对证据6、7的真实性不清楚。被告杨柳建对证据1的真实性认可；对证据2的真实性不清楚；对证据3的真实性认可；对证据4的真实性认可，房子卖了2200000元，是大家都知道的，中介从中拿了多少不清楚，广告是中介发的不清楚真实性；对证据5的真实性认可；对证据6、7的真实性不清楚。本院认为，原告提交的证据5中的广告不能说明其与本案所涉及房产的关联性，当庭提交的证据系复印件，本院均不予采纳。原告提交的其他证据均来源合法、真实客观，与本案具有关联性，本院予以采纳。综合全案证据，本院确认以下法律事实：被告杨柳林、杨恒芳、杨柳森、杨柳荣、杨柳建系被告杨振南的子女。2013年10月28日，被告杨柳林受杨振南的委托与原告陈凤娟签订《二手房买卖合同》，合同约定：一、甲方拥有位于柳州市磨滩路23号的四层半楼房的房产壹栋。（其中第一、第二层的房屋所有权证号为A0077972号，建筑面积为251.12平方米，产别为：私产；土地证号为：柳国用2005第1067**号，地号：040025235）.二、甲方自愿出售整栋四层板楼房的房地产给乙方。……四、该栋房地产的交易总售价为人民币：贰佰陆拾捌万元整……。原告于2014年3月13日办理了土地使用证，该证显示土地使用面积为118.6㎡，地类为城镇住宅用地。原告于2013年11月28日，办理了房产证（柳房权证字第××号），将本案争议房屋有产权的部分过户到原告名下。2014年7月14日，原告以被告杨柳森未搬离涉案房产，导致原告无法按期收房进行房屋装修以进行旅馆生意为由，向法院提起诉讼，请求判令：一、六被告向原告支付违约金共计人民币340360元（以合同总价2680000元为标准，每日承担1‰的违约金，从2014年3月6日起暂计至2014年7月10日止，并顺延计至被告实际交付完毕涉案房屋及附属设施之日止）；二、由被告承担本案诉讼费。另查明，争议房产原土地使用面积为141.3㎡，土地使用权人为杨振南。杨振南于2013年4月27日经广西壮族自治区宜州市公证处公证委托其子杨柳林代为出售本案争议房产。各被告均认可他们于2013年1月24日签订《协议》约定：经我们几子妹商量并与父亲沟通，达成共识一致同意出卖父亲的房子，返给柳森贰拾伍万元后平均分成陆份，如有反悔，不配合者，则负造成后果的所有责任。《二手房买卖合同》所涉四层半房产，其中第一第二层为有产权的房产，其余楼层均无产权。庭审中，原、被告均认可涉案房产有产权的第一、二层均已按照合同约定搬空并交付，没有产权的部分三楼五楼均锁着，四楼被杨柳森居住。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，对于合同约定的出卖第一、二层房屋所有权内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告认可被告均按照合同约定转移所有权并交付给原告。对于合同约定的另外两层半的楼层属于建造者已取得了土地使用权，因未办理建筑许可的违章建筑，不属于法律保护范畴不被法律认可，在本案审理过程中，原、被告均未能补办相关手续，故本院认为该部分合同约定系无效的。因该部分合同无效，亦不存在原告所述的违约情形。对于因该部分合同约定无效而导致的相信的法律责任，原告可另案主张处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告陈凤娟的诉讼请求。案件受理费6405元（原告已预交），由原告陈凤娟负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：广西壮族自治区柳州市中级人民法院，账号：20×××09，开户银行：中国农业银行柳南支行潭中分理处）。逾期不交也不提出缓交申请的，撤回上诉处理。审判长王玮人民陪审员杨玲人民陪审员黄柳明二〇一五年七月三日书记员罗瑛附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条【合同的生效】依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。