辽宁省大连市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）大民二终字第01974号
上诉人（原审原告）:李畅。
委托代理人:吕淑柏。
委托代理人:姜爱春，辽宁昭明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）:大连亿鸿房地产开发有限公司。
法定代表人:姜修文。
委托代理人:史杰，辽宁智库律师事务所律师。
原审原告李畅与原审被告大连亿鸿房地产开发有限公司（以下简称“亿鸿公司”）商品房销售合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院于2015年11月20日作出（2015）旅民初字第02194号民事判决，李畅不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年1月18日公开开庭审理了本案。上诉人李畅的委托代理人吕淑柏和姜爱春，被上诉人亿鸿公司的委托代理人史杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李畅一审诉称：原告在购买涉案房屋前，通过被告发放的宣传资料和网站，得知被告开发的位于旅顺第一郡的楼盘功能完善，优势明显，是一个高档楼盘。小区内从早教中心（北京红黄蓝早教中心）、北京师范附小，北京师范附中到旅顺高中，15年全系教育；大型（与沃尔玛、家乐福同级）超市，交通（市内公交、小区门前有轻轨站），医疗（医大附属医院），景观（花园水池音乐广场）设施样样齐全。当时被告宣传资料有这样一段描述“你能想到的成熟生活，第一郡满足所有，并实现更多；6万平文艺中心，2000平社区医疗中心，大型商超与特色商业，15年全系名校教育。”可以说这段宣传是促使原告当时购房的重要原因。于是原告于2013年11月5日与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告位于旅顺口区启明路718-2号房屋，建筑面积99.63平方米，单价每平方米9120元，房屋总价908，626元。合同签订后，原告支付了全部房款。入住后，原告发现该小区并不是像被告宣传的那样，超市、医院、学校和景观全都没有。被告在广告宣传时，为了吸引购房者，进行了虚假宣传，欺骗消费者的行为，严重的侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令被告赔偿原告经济损失45，000元，诉讼费由被告负担。
被告亿鸿公司一审辩称：原告诉称的案涉项目红线外周边配套事项的宣传，仅为要约邀请，并不构成合同内容，对原告订立合同及房屋价格确定不构成重大影响，原告要求被告承担赔偿责任没有法律及事实依据，应当依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、原告所主张的教育、商业、医疗、交通等配套设施，位于项目地块红线外。根据法律规定及双方合同的约定，项目红线外配套设施的宣传仅为要约邀请，而且被告事前已向原告告知周边环境情况，原告也已签字确认，现又向被告主张责任，没有法律和事实依据。原告所主张的教育、商业、医疗、交通等配套设施，位于项目地块红线外，并非位于案涉房屋所在小区的红线内，原告此节所述与事实不符。根据《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定以及原、被告双方《商品房买卖合同》补充协议第十二条“买卖双方确认：楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”的约定，对于规划范围外相关设施的宣传，仅仅构成“要约邀请”，并不构成合同内容，不存在承担赔偿责任的问题。并且，为避免原告误解，被告已向原告公示了《第一郡项目周边环境情况公告》，明确“关于本项目红线外的所有规划、配套设施等以政府相关部门批复及实际建设为准，在任何情况下被告对红线以外的规划、配套设施等及其变动、实际建设情况不承担任何责任”，原告已签字确认，并无异议。二、原告既无证据证明该配套设施的宣传“对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的”，也不能证明其所谓的损失。原告已对《第一郡项目周边环境情况公告》签字确认，证明其对案涉项目周边环境情况知晓，并无异议。而项目规划范围外的配套设施，并不适用《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件的解释》第三条的规定，而且原告也无证据证明双方曾就前述配套设施予以约定，更无证据证明此项宣传对其商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，其所谓的损失没有依据。三、关于案涉项目周边配套设施的宣传，均依据政府公布的规划方案以及工作报告等相关内容作出，不存在虚假宣传的行为。相关配套设施的建设客观上不受被告控制，进度迟缓也非被告过错，故诉请被告承担赔偿责任无法律依据。综上所述，原告因政府对项目周边配套规划实施进度问题而主张被告过错并要求赔偿，不应得到支持。因此，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。
一审法院审理查明：被告在开发销售第一郡项目商品房时，通过媒体、网络、宣传图册等形式，对该项目的相关配套设施作了介绍，其中包括：教育设施（北京红黄蓝亲子园、深圳世纪星双语幼儿园、旅顺高中、伊顿国际双语幼儿园、北师大基础教育实验校）、医疗设施(2000㎡社区医疗中心)、交通设施（7路、8路、9路、12路公交路线，小区门口有轻轨站）、商业设施（6万平商业中心、4万平街区商业
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家乐福、沃尔玛同级别超市）、景观设施（50米宽景观大道、1.3公里儿童主题景观公园）。被告在宣传图册中曾介绍到，“2013年5月，第一郡幸福巴士开通，业主出行更加便捷自在；2013年6月，城市级健康配套、大连最大的市民健身中心[亿达文体中心]正式投入使用；2013年9月，6万平[儿童主题社区公园]投入使用，规模列为大连之首；2014年，首期成品园林社区完美入住，给业主一个带大花园的家；2014年，第一郡公交站点设立通车，美好生活举步即达；2014年，一站式主题商业街开门纳客，繁华生活随即启幕；2014年，第一郡小学奠基开工，旅顺高中开学”。本案原告于2013年11月5日与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定，买受人（即原告）购买出卖人（即被告）位于旅顺口区启明路718-2号的商品房，建筑面积99.63平方米，单价每平方米9120元，总计房款为908，626元。补充协议第十一条约定，“双方所有约定均以书面为准，未尽事宜，双方另行签订书面补充协议。本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的组成部分，如有抵触，以本补充协议为准”；第十二条约定，“买卖双方确认：楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”。合同签订后，原告按约定付清了房款，被告于2014年7月将涉案房屋交付给原告。
2013年10月11日，被告曾向原告提供《第一郡项目周边环境公告》，载明：“……关于本项目红线外的所有规划、配套设施等以政府相关部门批复及实际建设为准，在任何情况下我司对红线以外的规划、配套设施等及其变动、实际建设情况不承担任何责任……”，原告在该公告上签字。同日，被告还向原告提供了《第一郡项目商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》，载明：“本人已认真、细致的阅读并完全理解了贵公司按照国家及大连市有关法律法规、规章等的规定在第一郡售楼处公示的如下文件及资料……对上述所有公示、告知文件与资料所提及所有内容，本人已全部阅知予以接受并实地考察了项目周边情况及房屋现状，承诺不以对前述文件或资料的内容有异议而拒绝与贵公司签订《商品房买卖合同》及其补充协议等相关文件，愿意购买贵公司开发的第一郡的房屋。本人已知道展示销售接待场所展示的楼盘模型、三维动画片、楼书、样板间及开发商就本项目在报纸、杂志等媒体公开发布的广告等均仅为参考，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和其他相关书面文件为准”，原告亦在该确认函上签字。原告认为被告在宣传中承诺的教育设施、医疗设施、交通设施、商业设施、景观设施并未按期建成、投入使用或未按预期承诺的标准建成，故原告诉至法院，要求被告赔偿原告经济损失。
一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应按合同约定履行权利义务。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，出卖人在商品房销售广告和宣传资料上的内容，原则上属于要约邀请。要约邀请是当事人订立合同的预备行为，只是引诱他人发出要约。其能否视为要约，应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的有关规定进行判断，根据该解释，被告在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺需符合以下三个条件才可视为要约：一是该内容是对开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺；二是对房屋的说明和允诺应具体确定；三是该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，原、被告签订的《补充协议》第十二条约定“买卖双方确认：楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”，且原告在被告出具的《第一郡项目商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》中亦签字确认了展示销售接待场所展示的楼盘模型、三维动画片、楼书、样板间及开发商就本项目在报纸、杂志等媒体公开发布的广告等均仅为参考，最终以双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和其他相关书面文件为准的事实。据此，原、被告在签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时对本案中双方争议的事实已约定，即双方在合同中已明确约定被告在售房过程中的广告为要约邀请，该售房广告对原、被告没有约束力，因此被告对其在广告中所作的说明和允诺不承担法律后果，且被告并未在广告中对涉案商品房配套设施建成的时间作出具体确定的承诺，故原告的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条的规定，判决：驳回原告李畅的诉讼请求。案件受理费924元，其他诉讼费50元，合计974元，由原告负担。
李畅上诉的主要理由及请求是：一、一审判决认定事实不清。(一)一审判决对被上诉人通过媒体、网络、宣传图册等形式对第一郡小区教育、医疗、交通、商业、景观等相关配套设施所作的宣传是否虚假、严重失实未做认定。经过一审庭审，依法可以认定被上诉人的所谓要约邀请行为已构成虚假宣传:其一，被上诉人通过媒体、网络、宣传图册所作的宣传中已明确相应配套设施的优质高档次性及具体建成时间，但上诉人实际入住后发现被上诉人承诺的主要配套设施并未兑现。上诉人正是基于对被上诉人大品牌开发商的信任，相信其宣传所承诺的CO2地块小区院内718号楼楼前庭院景观环境是整个C02地块小区的美景之最，是小区的园林化的招牌，才花9000多元高价买房(当时周边房价为6000-7000元/平)。2014年7月交房至今，上诉人并没有享受到被上诉人宣传的各种舒适便捷的优质配套设施，718号楼的楼前景观也已改建成小区道路。其二，被上诉人在所作宣传中甚至签订合同时从未向上诉人告知或者解释相关优质配套设施位于案涉项目规划红线外，其无法控制的事实。(二)一审判决遗漏事实。被上诉人广告沙盘发布的亿达第一郡718号楼楼前庭院景观环境位于项目规划红线内。上诉人正是基于该处景观才以每平高出周边楼栋同楼层200元的价格购买了718号楼，交房后才发现该处实际上已改建成小区内道路，根本没有建成被上诉人对外所宣传的花园水池音乐广场景观，被上诉人应赔偿因此给上诉人造成的损失。二、一审判决适用法律不当。(一)被上诉人的所发布的宣传广告隐瞒了与订立合同有关的重要事实，应按照《合同法》第四十二条规定，承担缔约过失的损害赔偿责任。被上诉人对在其发布的销售广告、宣传资料对交通、医疗、教育、景观等优质配套设施进行了明确、具体的宣传，隐瞒了相应配套设施位于规划红线外，其无法控制的重要事实。故被上诉人应按照《合同法》第42条之规定，赔偿上诉人经济损失。(二)补充协议第十二条以及《确认函》、《公告》中的免责条款应认定无效。补充协议、确认函及公告等免除被上诉人责任的条款，是被上诉人单方制作的格式条款，订立时并未与买受人协商，也未向买受人解释说明，其中的免除被上诉人责任的条款也未采用足以引起上诉人注意的文字、符号、字体进行提醒，依法应认定无效。(三)被上诉人在宣传资料中对718号楼楼前景观所做的说明和允诺具体、确定，对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响，应认定为要约，对被上诉人具有法律约束力。上诉人所购718号楼前庭院景观的沙盘广告完全符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定三个条件，即:(1)位于被上诉人规划红线范围内;(2)所作说明和允诺具体确定(花园式庭院，院中有一圆形水池，池水中央有一塔式柱体饰物);(3)所作说明和允诺对购房合同的确立和房价的确定有重大影响(上诉人所购房屋单价比其他楼同楼层单价高出200元/平)。被上诉人擅自将该景观改造成小区内道路，应赔偿因此给上诉人造成的损失。据此，李畅的上诉请求为：请求法院撤销(2015)旅民初字第2194号民事判决书，改判被上诉人支付上诉人经济损失45,000元。
亿鸿公司二审答辩认为：不同意李畅的上诉请求，要求维持原判。
本院经审理查明，一审判决认定事实属实。
本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，依据已查明的事实，案涉商品房买卖合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。补充协议第十二条已明确约定“楼书、沙盘模型、样板房等仅供参观参考，广告为要约邀请，不作为交屋的标准”，该约定依法对双方当事人均具有法律约束力。而且李畅签署的《第一郡项目周边环境公告》、《第一郡项目商品房买卖公示告知资料及文件买受人已审阅确认函》中亦对此载有相同内容，李畅未提供证据以证明其签署前述文件时对此内容提出异议。此外，李畅诉称4.5万元经济损失是房屋和没有配齐的相关配套设施按每平方米200元计算所得，却未能提供证据证明其购买的房屋因被上诉人宣传楼前景观而比同小区其他楼同楼层贵2**元的证据，也未提供证据证明没有配齐的相关配套设施价值每平方米200元。因此，李畅的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。
关于李畅上诉称案涉补充协议、确认函、公告等属格式条款，应认定为无效一节，本院认为，虽然该补充协议、确认函是亿鸿公司预先拟定的，但李畅未提供证据以证明其内容存在《中华人民共和国合同法》第四十条规定的认定约定无效的事由，即存在明显免除开发商责任、加重买房人责任或排除买房人主要权利等情形。因此，李畅的此项上诉理由，亦无事实和法律依据，本院不予采纳。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李畅的上诉请求，无充分事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费924元（李畅已预交），由李畅负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵 虹
审判员 刘丽媛
审判员 陈 伟
二〇一六年三月十五日
书记员 王丽秋