四川省富顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0322民初1696号
原告：成都恒维物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区。
法定代表人:匡礼恒，总经理。
委托诉讼代理人：古正英，女，系原告成都恒维物业管理有限公司工作人员。
委托诉讼代理人：周正文，四川顺安律师事务所律师。
被告：张守祥，男，1970年6月18日出生，汉族，务农，户籍地四川省富顺县，现住四川省富顺县。
原告成都恒维物业管理有限公司（以下简称恒维物业公司）与被告张守祥物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒维物业公司的委托诉讼代理人古正英、周正文，被告张守祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告恒维物业公司向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付拖欠2015年7月至2017年5月××栋××单元××楼××号的物业管理服务费1893元、××栋××单元××楼××号的物业管理服务费1893元、××栋××单元××楼××号的物业管理服务费2396元、××栋××单元××楼××号的物业管理服务费2396元、××栋××单元××楼××号的物业管理服务费2721元，共计11299元及违约金（从2015年7月底至2017年5月底按每日千分之三计算）。事实和理由：原告是对富顺县××小区进行物业管理的物业管理企业，被告是富顺县××小区业主。按照原告和富顺县××镇××社区××小区业主委员会（以下简称业委会）签订的《××小区物业服务委托合同》，××小区由原告负责物业管理，由被告向原告支付物业管理服务费。按合同第九条约定逾期交纳物业管理服务费的应按拖欠金额的日千分之三交纳违约金。合同签订后，原告已履行了对小区进行管理、服务的义务，但被告等少数业主一直拖延交纳物业管理服务费，经原告多次催收，被告一直无正当理由，拒绝支付其应交纳的物业费，其行为也是在损害其他已缴费业主的合法权益。为维护原告的自身合法权益，也为维护原告对××小区的正常管理，特起诉到贵院，请法院依法判决。诉讼中，原告恒维物业公司将物业服务费由11299元变更为19836元。
被告张守祥辩称，业委会的成立不合法，其与原告签订的物业服务合同也不合法，物业服务合同约定的物业费违约金不成立，享受到了物业服务，才应当支付物业费，商业服务用房没有经过小区，没有享受物业服务，不应支付物业费用，成套住宅房屋可以按适当比例交纳物业费。
本院经审理认定事实如下：
业委会于2015年5月27日通过选举产生。2015年10月7日，业委会与原告恒维物业公司签订了《××物业服务合同》一份，由原告恒维物业公司对富顺县××镇××小区提供物业服务和管理。合同约定的物业管理区域为：东至××路，南至××路，西至××路，北至××大道。总建筑面积为175376.40平方米，其中住宅为123517.31平方米，非住宅为30183.66平方米。物业服务内容为：对共用设施的维修、养护和管理，共用区域的卫生清洁、垃圾的收集清运、污水管道的疏通，共用绿地、花木、建筑小品的养护和管理等。物业费的收取标准为：多层住宅为0.50元/月/平方米，高层(电梯)为1.00元/月/平方米，商业用房为1.00元/月/平方米。物业服务费由业主在每月10日前按月缴纳，逾期交纳物业服务费的，自逾期之日的次月1日起算，按应缴费用3‰/天的标准支付违约金。
2015年10月17日，业委会还与原告恒维物业公司签订了《移交协议》一份，该移交协议载明：××小区的前期物业“自贡明亮物业管理有限公司”于2015年7月4日退出并撤离××小区，业委会于2015年7月5日起临时对××小区进行物业自治管理，原告恒维物业公司于2015年10月7日与业委会签订物业服务合同正式接管该小区物业管理服务，现双方就业委会临时代管期间的债权债务移交给原告恒维物业公司相关事宜签订如下协议：一、自物业管理合同签订之日起原告恒维物业公司独立开展物业管理服务工作；二、交接项目：1.业委会在2015年7月5日至2015年10月7日代管××小区项目期间的物业管理收支账目经双方清算确认后全面移交给原告恒维物业公司（具体明细详见附件），此期间所有债权债务一并移交给原告恒维物业公司，所有遗留问题由原告恒维物业公司负责跟进处理……；三、自协议签订之日起业委会终止对××小区项目内物业管理相关义务与责任……。
坐落于富顺县××镇××大道中段××号11幢××单元××层××号的商业服务用房（建筑面积为173.70平方米，权属证书号为××）、××层××号的商业服务用房（建筑面积为173.70平方米，权属证书号为××）、××层××号的商业服务用房（建筑面积为202.25平方米，权属证书号为××）、××层××号的商业服务用房（建筑面积为195.37平方米，权属证书号为××）、××层××号的成套住宅房屋（建筑面积为117.42平方米，权属证书号为××）属被告张守祥与案外人何某共同共有，该商业服务用房为临街商业服务用房，与××小区内部有相对的独立性，商业服务用房门前的公共区域卫生由城市管理部门的环卫工人进行打扫，但商业服务用房的位置属于《××物业服务合同》确定的物业服务区域内，且与小区内部住宅是共用的供水、供电排污管道。
上述事实有原告恒维物业公司提交的《证明》、《规划图》、《××物业服务合同》、《移交协议》、《房产登记信息查询情况说明》等予以佐证，并结合原、被告的当庭陈述予以确认。
本院经审查认为：原告恒维物业公司在庭审中提交举示了与涉案小区业委会签订的物业服务合同等证据，证明原告恒维物业公司为涉案小区提供了物业服务。虽然被告张守祥所有的商业服务用房临街，且与小区不能互通，但该商业服务用房与涉案小区的房屋共用供水、供电、排污等公共设施，故该商业服务用房与涉案小区的其他房屋为不可分割的整体。且根据原告恒维物业公司与涉案小区业委会签订的《××物业服务合同》关于物业服务管理确定的区域，被告张守祥的商业服务用房在原告恒维物业公司的物业管理服务区域内，故被告张守祥属于涉案小区的业主。被告张守祥作为涉案小区业主，实际享受了原告恒维物业公司提供的供水、供电、排污公共设施维护管理等部分物业服务，应当支付相应的对价，即被告张守祥应当按照合同确定的1.00元/月/平方米的标准向原告恒维物业公司支付物业服务费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，被告张守祥以“业委会的成立不合法，其与原告签订的物业服务合同也不合法，物业服务合同约定的物业费违约金不成立，享受到了物业服务，才应当支付物业费”等提出的抗辩理由不能成立，且被告张守祥也未提交相应证据予以证明，应当自行承担举证不能的法律后果，本院不予采信。由于被告张守祥一直未曾缴纳过物业费，而原告恒维物业公司主张的欠费为23个月，因此欠付物业费的时间应从2015年7月5日起至2017年6月4日止，即被告张守祥应向原告恒维物业公司支付的物业服务费为19836.12元[（173.70平方米＋173.70平方米＋202.25平方米＋195.37平方米＋117.42平方米）×1.00元/月/平方米×23月]。由于原告恒维物业公司主张的物业服务费为19836元，因此超出部分视为放弃。
关于违约金的问题，原告恒维物业公司与被告张守祥双方对涉案商业服务用房是否属物业服务范围及被告张守祥是否应支付物业服务费及支付的标准均有争议，在争议未明确之前，被告张守祥有理由不支付，故原告恒维物业公司要求支付违约金，应当从本判决生效之日起算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决如下：
一、被告张守祥在本判决生效后5日内向原告成都恒维物业管理有限公司交纳自2015年7月5日起至2017年6月4日止的物业服务费19836元及违约金（违约金以实际拖欠物业服务费数额为基数，从本判决生效之日起按每日千分之三计算至付清尚欠物业服务费时止）；
二、驳回原告成都恒维物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计41元，由被告张守祥负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。
审判员 廖伯荣
二〇一七年八月三十日
书记员 罗晓英
附件==法律条文
1、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3、《物业管理条例》
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……