四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0792民初250号
原告（反诉被告）:范德生，男，汉族。
委托诉讼代理人：包建文，四川春雷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路莎，四川春雷律师事务所律师。
原告（反诉被告）：范宇，男，汉族。系范德生之子。
委托诉讼代理人：包建文，四川春雷律师事务所律师。
委托诉讼代理人：路莎，四川春雷律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈芝尚，男，汉族。
委托诉讼代理人：谢文军，四川擎剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨德斌，四川擎剑律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈锋林，男，汉族。系陈芝尚之子。
委托诉讼代理人：谢文军，四川擎剑律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨德斌，四川擎剑律师事务所律师。
原告（反诉被告）范德生、范宇与被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月24日立案。被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林在提交答辩状期间提起反诉，本院经依法审查后予以准许。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）范德生，原告（反诉被告）范德生、范宇的共同委托诉讼代理人包建文、路莎，被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林及其共同委托诉讼代理人谢文军、杨德斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）范德生、范宇向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方于2011年4月17日签订的《住房转让协议》；2.依法判令被告立即退还原告购房款24.2万元及按中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息；3.依法判令被告向原告支付违约金7万元。事实和理由：原告范德生与被告陈芝尚系四川省射洪县复兴镇的老乡。被告陈芝尚向原告告知其在绵阳高新区磨家镇龙潭小区有自建房，欲将该自建房的3楼、4楼对外出售。双方经协商于2011年4月17日签订了《住房转让协议》，约定总价款为24.2万元，分两次付清。随后原告通过向亲友借款及向四川省农村信用社贷款的方式于2011年10月5日支付完全部购房款，被告亦将房屋交予原告使用。但后来原告多次催促被告协助办理过户手续，被告均以各种理由拖延推诿。原告经了解得知该自建房并非登记在被告名下，被告根本无法协助办理过户手续。
被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林共同辩称，涉案《住房转让协议》从债权角度而言有效，原告主张解除该协议，被告表示同意。但对于原告提出的要求被告退还全部购房款以及支付利息、违约金等诉讼请求，被告表示不同意。协议解除后双方有相互返还的义务，且有过错一方应当向无过错方承担赔偿责任。原告诉称涉案房屋无法办证的事实不能成立，其在协议的解除事宜中有重大过错。
被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林向本院提出反诉请求：1.准予原、被告双方解除2011年4月17日签订的《住房转让协议》；2.判令原告向被告承担违约金7万元，并向被告赔偿2011年至今的房屋占有使用费6万元以及恢复房屋原貌；3.反诉费和误工费由原告承担。事实和理由：被告将涉案房屋转让给原告，本身就是基于亲戚关系而予以降价处理的。由于原告接受该房屋后，不注重邻里关系，被告据此曾多次要求解除协议、退还房屋并给其退房款。但原告鉴于当年房价高扬而拒不解除协议、退还房屋，致使被告错过了高价售房的商机，给被告造成了经济损失。
原告（反诉被告）范德生、范宇针对反诉答辩称，原告同意向被告支付房屋占有使用费，但标准应以当地相同地段、相同户型的房屋租赁平均价格进行计算。被告要求原告支付违约金缺乏事实依据和法律依据。涉案房屋无法办证是客观事实，原告在已支付房款的情况下因无法实现购房的合同目的而解除协议，并无过错，对此被告有重大过错。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2007年5月25日，陈锋林与案外人黄桂贞（现已去世）签订了《宅基地转让协议》一份，约定黄桂贞将其位于绵阳高新区磨家镇四村一组（现地址为绵阳高新区磨家镇龙潭小区）的宅基地（用地面积约62平方米）一处转让给陈锋林，成交价款为66000元。绵阳高新区永兴法律服务所于2007年6月7日对该协议书办理了见证手续。2008年至2009年7月期间，陈芝尚、陈锋林共同出资并组织人员在该宅基地上修建了房屋共计5层。2011年4月17日，范德生、范宇（受让方）与陈芝尚、陈锋林（转让方）共同签订了《住房转让协议》一份，约定陈芝尚、陈锋林将该房屋的三楼、四楼（面积约132平方米）转让给范德生、范宇，并约定：成交价款为24.2万元，分两次付款，第一次（付款时间）2011年4月18日，第二次（在）2012年底前全部付清；今后受让方拥有自己所住房屋的绝对使用权、产权权利；今后办理房产证、土地使用证或其它证件而产生的直接、间接费用，由转让、受让双方按所居住房屋比例各自承担；若一方违约则应向对方支付50万元。范德生于2010年4月16日、2011年4月18日、2011年10月5日、2011年12月25日分四次向陈芝尚支付涉案房屋转让价款3万元、7万元、132000元、1万元，金额共计242000元。协议签订后，范德生、范宇及其家人即搬入该房屋的三、四楼居住、生活。本案诉讼期间，范德生、范宇自认其未对该房屋添置附属设施，且在本案开庭审理（即2017年3月15日）后不久即搬离了该房屋的三、四楼，陈芝尚、陈锋林对前述事实予以认可，但称范德生、范宇并未将其置放于房屋内的物品全部搬走。
对于房屋出售相关情况以及相同地段、相似房屋的租金标准，陈芝尚、陈锋林申请了证人何成雄、叶志红、叶道炳出庭作证。证人何成雄陈述了如下内容：其妻谢艳红、范德生之妻谢桂芬以及陈锋林之妻谢华系亲姐妹关系；双方签订涉案《住房转让协议》时其在场，且陈芝尚向范德生讲明了涉案房屋的地基来源以及修建情况，并对范德生称涉案房屋可能无法办理相关产权证件。证人叶志红陈述了如下内容：其与范德生、范宇以及陈芝尚、陈锋林之间均系亲属关系；其于2007年左右亦在龙潭小区购买了宅基地并修建了房屋（面积、户型与陈芝尚、陈锋林所修建房屋基本相同），对外出租时每楼每月租金标准为440元。证人叶道炳陈述了如下内容：其因拆迁在龙潭小区分得宅基地并修建了房屋，与范德生、范宇以及陈芝尚、陈锋林均系邻居关系；其对外出租房屋时每楼每年租金标准为4800元至5000元。经质证，范德生、范宇仅认可涉案房屋租金标准为每楼每月250元至300元。
对于办证情况，陈芝尚、陈锋林向本院提供了《收条》一张（载明其于2012年11月20日向黄桂贞亲属支付了购屋基地补偿款2万元），用以证明：涉案宅基地系叶道炳出面介绍其购买，在2012年时叶道炳向其告知政府通知可以办证，但黄桂贞亲属要求其补偿2万元后才同意协助办证；经质证，范德生、范宇对陈芝尚、陈锋林所作陈述未提出异议。诉讼过程中，本院对涉案宅基地的土地性质依职权向绵阳高新区磨家镇人民政府城市建设办公室进行了调查核实。该办公室于2017年3月20日向本院出具了《关于飞云社区一组宅基地土地性质的情况说明》一份，载明内容为：黄桂贞与陈锋林所涉及的宅基地的土地性质为农村集体土地，规划性质为农村居民居住用地。经本院到绵阳高新区磨家镇飞云社区居民委员会走访了解，该委员会口头回复称：因龙潭小区的土地性质属于农村集体土地性质，故对户籍未在该社区内而在该小区购买宅基地并修建房屋的自然人，目前无法为其办理相关土地使用权证以及房屋所有权证。对上述调查核实的情况，范德生、范宇与陈芝尚、陈锋林均表示无异议。
本院认为，原告范德生、范宇与被告陈芝尚、陈锋林均同意解除涉案《住房转让协议》，系当事人在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，不违反法律规定，本院予以确认。关于购房款的退还问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《住房转让协议》解除后，原告范德生、范宇对被告陈芝尚、陈锋林负有腾退涉案房屋的义务，被告陈芝尚、陈锋林则对原告范德生、范宇负有退还全部购房款的义务，其不同意退还全部购房款的抗辩主张无合同依据和法律依据，本院不予采信。对于原告范德生、范宇所提利息、违约金以及被告陈芝尚、陈锋林所提违约金主张，本院认为，本案系因涉案房屋至今未能办理相关产权证件所导致的纠纷，而结合当事人陈述及证人证言，能够确认原告范德生、范宇在与被告陈芝尚、陈锋林签订涉案《住房转让协议》时，对涉案房屋可能因当地政策因素在较长时间内无法办理产权证件的情况是知晓的；且根据庭审查明的事实，也反映出陈芝尚、陈锋林在协议签订后并未怠于履行办理产权证件的义务；截止到目前，涉案房屋确实是因当地政策等客观因素未能办理到相关产权证件。故综合以上事实，对于至今未能办证的事实，被告陈芝尚、陈锋林并无过错，更无违约行为，故对原告范德生、范宇所提利息、违约金之主张，本院不予支持；至于被告陈芝尚、陈锋林所提违约金主张，其主要理由是原告范德生、范宇多次拒绝退房导致其错过高价出售涉案房屋而造成其损失，但经审查，其该项主张缺乏充足的事实依据加以佐证，故本院对此不予支持。对于被告陈芝尚、陈锋林所提的房屋占有使用费之主张，本院认为，在涉案《住房转让协议》签订后，原告范德生、范宇即取得了协议约定的房屋使用权，其因此取得了一定的使用权益，该利益虽不直接反映为货币或实物，但该使用权益可以物化为财产性利益，可以以使用费的方式体现，因此原告范德生、范宇作为买受人应当支付占用房屋期间的使用费。加之原告范德生、范宇亦同意支付相应金额的房屋占有使用费，故本院对于被告陈芝尚、陈锋林的该项主张予以支持。对于应计算的占用房屋期间的使用费金额，被告陈芝尚、陈锋林要求按照6万元的标准予以计算，并申请了证人出庭证实了当地相同地段、相似房屋的租金标准（即每楼每月400元至440元左右）；原告范德生、范宇则主张房屋占有使用费的标准应以当地相同地段、相同户型的房屋租赁平均价格（即每楼每月250元至300元）进行计算。对此，本院结合各方当事人所举证据及所作陈述，酌情确定按照每楼每月350元的标准自2011年4月17日起至2017年3月31日止计算房屋占有使用费，即[（350元/月/楼×12月×5年）+（350元/月/楼×12月-350元/月/楼÷30天×17天）]×2楼=50004元。至于被告陈芝尚、陈锋林所提误工费主张，因无事实依据，本院不予采信。
综上所述，原告范德生、范宇所提的部分诉讼请求以及被告陈芝尚、陈锋林所提的部分反诉请求有事实依据和法律依据，应当予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）范德生、范宇与被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林之间于2011年4月17日所签订的《住房转让协议》；
二、原告（反诉被告）范德生、范宇应于本判决生效之日起五日内向被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林腾退《住房转让协议》中所涉房屋的三、四楼；
三、被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林应向原告（反诉被告）范德生、范宇退还购房款共计242000元；
四、原告（反诉被告）范德生、范宇应向被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林支付房屋占有使用费共计50004元；
五、驳回原告（反诉被告）范德生、范宇的其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林的其他反诉请求。
上述三、四项款项经品迭后，被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林实际应向原告（反诉被告）范德生、范宇支付款项共计191996元，此款限于本判决生效之日起十五日内付清。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费2990元，由原告（反诉被告）范德生、范宇承担1000元，由被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林承担1990元；反诉案件受理费1450元，由原告（反诉被告）范德生、范宇承担725元，由被告（反诉原告）陈芝尚、陈锋林承担725元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。
审判员 李美俊
二〇一七年九月二十八日
书记员 宋 婷