上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1180号
上诉人(原审原告)：陈静，女，1986年9月26日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：黄易特，上海建领城达律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：陈建红，女，1966年1月14日出生，汉族，住上海市嘉定区。
委托诉讼代理人：范升强，北京盈科(上海)律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：高燕军，男，1989年3月20日出生，汉族，住江西省抚州市。
委托诉讼代理人：余志平，湖南人和律师事务所上海分所律师。
上诉人陈静因与被上诉人陈建红、高燕军房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2017)沪0114民初2226号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈静上诉请求：撤销一审判决，发回重申。事实和理由：一审法院违反当事人自愿原则适用简易程序，且超出六个月的审限，违反法律规定应发回重审。高燕军明知上海市嘉定区外冈镇喜泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)依法不能进行过户交易且其不具备上海市购房资格，却以《定金合同》的形式规避相关国家政策、掩盖其违规买房目的，故意不核实或懈怠核实系争房屋其他共同共有人是否同意出售房屋，不具备订立民事合同应具有的善意基础。高燕军支付了定金人民币(以下币种均为人民币)3万元，另行支付的57万元是根据《定金合同》支付的预付款，不是房款。系争房屋系不动产，应当尊重不动产登记的公示原则谨慎确定无权处分买卖合同的效力，不应简单适用《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条。
陈建红辩称，同意上诉人的上诉请求及事实理由。《定金合同》签约过程中，高燕军没有要求陈静到场，高燕军不存在善意。陈建红对系争房屋性质、是否有权代陈静处分等存在错误认识，导致陈建红单方处分了房屋。
高燕军辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院征得当事人同意的情况下适用简易程序，没有违反法律规定。《定金合同》已具备买卖合同的主要条款，且陈建红收取高燕军支付的定金之外，还收取了第二笔房款57万元，并且于2016年7月26日交付系争房屋钥匙及相关材料，名义上是《定金合同》，实际是房屋买卖合同。不能仅以出卖人尚未取得产证而认定房屋买卖合同无效，未依法登记领取权属证书的房屋不能转让只是地方规章的程序性规定，房地产交易中心不能办理产证过户手续，但不影响合同效力。陈建红告知过陈静，但陈静在上班不方便签字，另陈建红不让陈静的爸爸签字等，高燕军有理由相信陈建红有权处分房屋。
陈静向一审法院起诉请求：1、判令陈建红、高燕军于2016年7月1日签订的《定金合同》无效；2、判令高燕军将系争房屋返还陈静及陈建红。
一审法院认定事实：陈建红与陈静系母女。2013年11月27日，陈建红与上海市嘉定区外冈镇人民政府宅基地置换领导小组签订了《农民宅基地住宅置换协议》(以下简称“置换协议”)，约定对陈建红所有的坐落于上海市嘉定区外冈镇泉泾村仓场队431号房屋进行置换。2016年，陈建红作为抽签人抽签，并与外冈镇人民政府宅基地置换领导小组签订了《农民宅基地住宅置换补充协议》(以下简称“补充协议”)，确定置换新房为外冈景苑的三套房屋，其中一套为系争房屋。2016年7月1日，陈建红、高燕军签订了《定金合同》，约定高燕军向陈建红购买系争房屋，该房屋建筑面积82.93平方米，总价98.6万元，付款方式如下，高燕军应于签约当天支付定金3万元，于2016年6月30日前支付10.6万元，并于2016年7月26日前支付57万元，于过户时支付28万元，房屋交付时间为2016年7月26日前。上述合同签订后，高燕军于2016年7月1日向陈建红支付了定金3万元，并于2016年7月26日支付了57万元，合计已付购房款60万元。陈建红亦将系争房屋的钥匙以及新建住宅质量保证书、使用说明书交付高燕军。系争房屋目前尚未取得大产证。
对上述事实，当事人双方没有争议，一审法院予以确认。但对于《定金合同》的效力以及陈静是否有权要求高燕军返还房屋，双方意见不一。陈静为证明其主张，向一审法院提交如下证据：《置换协议》及《补充协议》、农村居民建房用地申请表和登记表、户口簿，证明系争房屋系宅基地置换取得，陈静对该宅基地享有权利，系被动迁人之一。陈建红对上述证据均无异议。高燕军对置换协议及补充协议，认为被置换人处均系陈建红签字；对农村居民建房用地申请表和登记表，不认可其关联性；对户口簿，认可陈静系陈建红的女儿。
高燕军为证明其意见，向一审法院提交如下了如下证据：1、《抽签确认书》，证明被置换人是陈建红；2、付款凭证，证明高燕军已付房款60万元；3、新建住宅质量保证书和使用说明书，系陈建红在交房时给的高燕军，证明陈建红确实要卖房给高燕军。对上述证据，陈静发表质证意见如下：对上述证据真实性均无异议，但对证据1，认为抽签只能家庭代表一人抽，故由其母亲抽签；对证据2，确实收到了上述款项，但该款项是预付款，而非购房款，其母亲陈建红系被迫收了该款项，且在交房当天，已提出对收据有异议；对证据3，认为陈静知晓交房后已提出异议并报警。陈建红对上述证据发表质证意见如下：对证据1，真实性认可，但与案件无关；对证据2、3的意见与陈静一致。
此外，高燕军还申请了居间方两位工作人员出庭作证，证人孙某某陈述：签合同的时候陈建红主动给她女儿打过电话称要把房子卖掉，打完几分钟后双方就签了合同，签约时，陈建红出示了《安置协议》和《抽签确认书》；证人吴某某陈述，签合同当时，陈静主动要打电话，电话里称对方叫“妹妹”(嘉定土话对女儿的昵称)，告诉她要把房子卖掉了。陈静和陈建红对证人证言不予认可，认为证人无法确定签约时陈静是同意的，居间方和高燕军存在利害关系；高燕军对证人证言予以认可。
一审审理中，陈建红提交书面材料，表示其在签订《定金合同》时主动给陈静打过电话。
一审法院认为，案件争议焦点如下：一、买卖双方签订的《定金合同》是否有效？二、陈静能否主张返还系争房屋？针对第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，一审法院不予支持。案件中《定金合同》陈建红、高燕军真实意思表示，合法有效，陈静以陈建红无权处分为由要求确认合同无效，一审法院不予支持。针对第二个争议焦点，双方签订的合同虽名为《定金合同》，但该合同已对房屋基本情况、总价款及支付方式、房屋交付时间等均作了明确约定，且高燕军已经支付房款60万元，陈建红已经将房屋予以交付，故可认定双方之间房屋买卖关系已经成立并已实际履行。根据审理中各方当事人的陈述和相关证据，买卖双方在签订合同时，陈建红出示了其作为被置换人的《置换协议》和《补充协议》以及其作为抽签人的《抽签确认书》，并已电话告知其女儿卖房事宜，高燕军有理由相信陈建红有权处分系争房屋。嗣后，陈建红亦收受了60万房款并将房屋交付了高燕军。而陈静并无证据证明此前曾向买方提出异议。高燕军系基于有效的买卖合同取得系争房屋的占有权。综上，陈静以《定金合同》无效为由要求返还房屋缺乏事实和法律依据，法院不予支持。据此，判决如下：驳回陈静的全部诉讼请求。
本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈静与高燕军签订的《定金合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。上诉人关于《定金合同》无效及返回系争房屋的主张在一审法院审理时已经提及，一审法院不予采纳并阐明理由，本院予以认可，不再赘述。至于上诉人提出的关于继续适用简易程序及一审法院超出审理期限等程序问题主张，一审法院审理中，双方当事人均已书面同意继续适用简易程序审理，故一审法院继续适用简易程序审理并无不当；另一审法院审理本案超出六个月的审限，虽有不当，但不属于严重违反法定程序的事由，不应发回重审。
综上所述，陈静的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币550元，由上诉人陈静负担。
本判决为终审判决。
法官助理杨洁
审判长 倪知良
审判员 王 珍
审判员 陈 军
二〇一八年三月二十六日
书记员 高 原
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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