福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽04民终920号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘锦儿，男，1969年11月25日出生，汉族，住福建省沙县。委托诉讼代理人：谢贤鹏，福建联商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会，住所地：福建省沙县虬江街道办事处洋坊村。法定代表人：罗寿华，村主任。委托诉讼代理人：狄霞萍，沙县法律服务中心法律工作者。上诉人刘锦儿因与被上诉人沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会租赁合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2017）闽0427民初222号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2017年8月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘锦儿及其委托诉讼代理人谢贤鹏，被上诉人沙县虬江街道办事处洋坊村民委员会（以下简称洋坊村委会）的委托诉讼代理人狄霞萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘锦儿的上诉请求：1.撤销福建省沙县人民法院（2017）闽0427民初222号民事判决书第五项，改判洋坊村委会支付刘锦儿违约金100000元、商铺建设费100000元，并赔偿经济损失433332元；2.本案的一、二审诉讼费由洋坊村委会承担。事实和理由：1.洋坊村委会于2015年10月12日向刘锦儿送达《缴费通知书》后，刘锦儿于2015年10月26日委托福建欣光律师事务所发函至洋坊村委会，要求洋坊村委会依照《农贸市场租赁合同》第二条的约定，解决洋坊村另建农贸市场及占道经营行为的情况，避免影响刘锦儿所承租农贸市场的正常生产经营。同时在律师函中明确告知若其未能解决，刘锦儿将无力支付租金。由于洋坊村委会从市场出租给刘锦儿后一直未能按照合同约定取缔洋坊村的农贸市场及阻止占道经营行为的发生。因此，刘锦儿拖欠租金是因洋坊村委会预先违约所致。一审法院未充分考虑到刘锦儿的后履行抗辩权，仅仅以双方未履行合同约定的义务为由认定双方均违约是错误的。2.本案中，刘锦儿扩建18个商铺系经洋坊村委会同意后建设，刘锦儿也因此才以如此高的价格竞标农贸市场租赁权。同时，洋坊村委会承诺租赁期满后予以收回，虽然扩建的商铺未办理合法建设手续，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第二项规定，未办理合法手续建设的，扩建造价费用由双方按照过错分担。因此，一审法院以商铺属于违章搭盖不予支持刘锦儿要求的商铺建设费是错误的。3.从洋坊村委会的会议决议及其庭审陈述，其对于洋坊村存在同类农贸市场及占道经营的情况是知晓的，也长期放任该行为的发生而不加以制止。由于同类市场的存在，致使刘锦儿所承租的农贸市场入驻率不高，刘锦儿也多次向洋坊村委会及虬江街道办事处多次反映要求解决问题。在2015年缴纳租金前，刘锦儿要求洋坊村委会委托代理人协调处理占道经营的情况，并委托福建欣光律师事务所发函告知洋坊村委会如不解决同类农贸市场及占道经营的情况将无法支付租金。也正是基于此，洋坊村委会在村民代表大会也认识到该行为影响到刘锦儿的正常生产经营，故作出2013年度减免4个月租金的决定，且在其开具的发票中载明2014-2015年减免4个月的租金。由于同类农贸市场及占道经营行为在承租期内一直存在，故刘锦儿主张每年减免4个月租金作为赔偿依法有据。洋坊村委会辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。洋坊村委会向一审法院起诉请求：1.刘锦儿缴纳沙县××坊农贸市场店面及临时摊位第三年（2016年）租金733000元；2.刘锦儿支付违约金100000元；3.刘锦儿搬离在沙县××坊农贸市场占用的场地；4.刘锦儿承担本案诉讼费。刘锦儿向一审法院反诉请求：1.洋坊村委会退还刘锦儿保证金100000元；2.洋坊村委会赔偿刘锦儿经济损失433332元；3.洋坊村委会支付商铺建设费100000元；4.洋坊村委会支付违约金100000元；5.本案的诉讼费由洋坊村委会承担。一审法院查明的事实：1.2013年7月15日，刘锦儿与洋坊村委会签订《农贸市场租赁合同》，合同约定：刘锦儿租赁的农贸市场店面及临时摊位所在地点位于洋坊专业市场；租赁期限3年，自2013年11月10日起至2016年11月9日止，在租赁期内，刘锦儿享有经营权、使用权、收益权及政策性补贴、优惠等，洋坊村委会不得再另行设立同类行业的农贸市场，不得允许在本村村内街道占道经营行为的发生并予以制止，保证刘锦儿的正常经营；租金及支付办法，第一年租金653000元整，第二年租金692000元整，第三年租金733000元整，刘锦儿应在每年的9月15日付清当年租金；合同签订后刘锦儿向洋坊村委会一次性交纳保证金100000元，承租期满，洋坊村委会退还保证金（不计利息），刘锦儿不得中途退租、转租他人。否则，同时除承担违约责任外，保证金100000元不予退还；刘锦儿在承租期内，如有对农贸市场进行装修，刘锦儿应提供装修方案，并且征得洋坊村委会同意后方可施工，装修的费用由刘锦儿自负。在合同终止、解除租赁关系时，刘锦儿装修与房屋有关的设施全部无偿归洋坊村委会所有；违约责任，任何一方违约，罚违约金100000元，同时因一方违约给对方造成经济损失时，违约方还要赔偿对方的经济损失，至2013年11月1日，如果洋坊村委会未能按时移交应另外按日补偿刘锦儿经济损失，每日3000元。2.2014年7月17日，刘锦儿委托福建竞成律师事务所发函洋坊村委会：根据《农贸市场租赁合同》第二条之约定，贵村委会在洋坊村范围内不得另行设立同类行业的农贸市场，不得允许在本村村内街道占道经营行为的发生并予以制止，保证乙方（刘锦儿）能正常经营。但从2013年11月份起，就有村民在洋坊村街道另××同类农贸市场，并且在洋坊村××××道经营，严重影响刘锦儿租赁的洋坊专业市场的经营，此前刘锦儿曾多次向贵村委会反映相关情况并要求贵村委会采取措施予以制止，但时至今日，洋坊村农贸市场及占道经营情形依然存在，导致刘锦儿租赁经营的洋坊专业农贸市场无法正常经营，由此给刘锦儿造成严重的经济损失；依据双方签订的合同之约定，贵村委会应于2013年11月1日前将市场全部完整移交给乙方刘锦儿，但贵村委会并未按合同之约定移交市场，而是延迟一个多月后才将市场全面移交给乙方刘锦儿。综上,贵村委会的行为已构成违约，依双方签订的《农贸市场租赁合同》第十五条之约定，贵村委会应向刘锦儿支付违约金100000元，并应按3000元/日的标准向刘锦儿支付逾期交付违约金，暂按30天计算，即人民币90000元。对此，洋坊村委会于2015年1月23日召开全体村民代表大会，会议决定：因在本村内出现沿街零星摊位，影响了村农贸市场经营者的效益，承包者提出承包期内从2013年11月10日至2015年11月9日减免四个月市场承包租金（共计216666元）及2015年租金递增的6%。2016年租金按65万元递增6%在2015年10月10日前交清。3.刘锦儿与洋坊村委会签订《农贸市场租赁合同》后，洋坊村委会依约将农贸市场交付给以及刘锦儿使用。刘锦儿缴纳第一年的租金653000元及第二年的租金435333元（已扣除减免和递增的部分），尚欠第三年的租金未支付，刘锦儿已向洋坊村委会缴纳了保证金100000元。一审法院认为，洋坊村委会与刘锦儿签订的《农贸市场租赁合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。洋坊村委会依合同将农贸市场交付刘锦儿使用，刘锦儿应在《农贸市场租赁合同》约定的租期届满后交还给洋坊村委会承租的农贸市场，并支付尚未缴纳的第三年（2016年）的租金。对于本村村内街道占道经营问题，洋坊村委会于2015年1月23日召开全体村民代表大会，该会议决定系洋坊村委会对自己权益的处分，因此，刘锦儿应缴纳第三年的租金应为689000元。在合同履行过程中，洋坊村委会未能对本村村内街道占道经营行为予以制止，保证刘锦儿的正常经营；以及刘锦儿未能及时向洋坊村委会缴纳第三年的租金，双方均有过错，对双方各自提出的要求对方支付违约金10万元的诉讼请求，均不予支持。对于刘锦儿反诉要求洋坊村委会退还保证金100000元，未违反合同约定和法律规定，予以支持；对于刘锦儿反诉要求洋坊村委会赔偿经济损失433332元，因洋坊村委会已按全体村民代表大会会议决定，已作了补偿，对刘锦儿再次提出赔偿经济损失433332元，证据不足，不予支持；对于刘锦儿反诉要求洋坊村支付商铺建设费100000元，因该商铺建设属于违章搭盖，不予支持。综上所述，洋坊村委会要求刘锦儿支付尚欠租金733000元的诉讼请求，予以支持68.9万元，超出部分不予支持；洋坊村委会要求刘锦儿搬离在沙县××坊农贸市场占用场地的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持；刘锦儿反诉要求洋坊村委会退还保证金100000元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、刘锦儿应于判决生效之日起10日内支付给洋坊村委会尚欠租金689000元；二、刘锦儿应于判决生效之日起10日内将承租的沙县××坊农贸市场占用的场地交还给洋坊村委会；三、洋坊村委会应于判决生效之日起10日退还刘锦儿保证金100000元；四、驳回洋坊村委会的其他诉讼请求；五、驳回刘锦儿的其他反诉请求。案件受理费12130元，由洋坊村委会负担1440元，刘锦儿负担10690元；反诉受理费5566.5元，由洋坊村委员负担1150元，刘锦儿负担4416.5元。二审中，双方当事人没有提交新证据。二审中，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审另查明:1.2013年9月23日，洋坊村委会向刘锦儿出具的《福建省村集体专用收款票据》载明：交款人刘锦儿，项目预收洋坊市场租金200000元；2013年10月18日，洋坊村委会向刘锦儿出具的《福建省村集体专用收款票据》载明：交款人刘锦儿，项目洋坊市场租金（2013年11月1日至2014年10月31日），金额453000元；2015年3月7日,洋坊村委会向刘锦儿出具的《福建省村集体专用收款票据》载明：交款人刘锦儿，项目洋坊市场租金（2014年11月至2015年10月）（经村代表大会决定减免四个月租金），金额435333元。2.2015年10月26日，刘锦儿委托福建欣光律师事务所发函洋坊村委会：根据委托人刘锦儿提供的《农贸市场租赁合同》《福建省村集体专用收据发票》《福建竟成律师事务所函》《缴费通知书》等资料显示：贵村委会与刘锦儿于2013年7月15日签订《农贸市场租赁合同》，合同约定，经洋坊村村民代表会议通过，刘锦儿中标取得洋坊专业市场店面及摊位租赁经营权，双方对租赁地点、租赁期限、租金及支付办法、双方权利义务及违约责任等事项进行了明确约定，合同经沙县法律服务中心见证。合同签订后，刘锦儿向贵村委会支付了第一年租金653000元。刘锦儿与贵村委会在履行上述租赁合同过程中，贵村委会没有依合同约定全面履行合同义务，依租赁合同第二条约定，在租赁期限内，刘锦儿享有经营权、使用权、收益权等，贵村委会不得另行设立同类行业的农贸市场，不得允许本村村内街道占道路经营行为的发生并予以制止，保证刘锦儿能正常经营。但从2013年11月份起，贵村委会的村民在洋坊村街道另××同类农贸市场，并且在洋坊村××××道路经营，上述村民的行为已经严重影响刘锦儿租赁的洋坊专业市场正常经营，该事实刘锦儿已多次向贵村委会反映并要求采取措施予以制止，但贵村委会关于洋坊村农贸市场村民另建同类农贸市场及占道经营没有给予解决，导致刘锦儿租赁经营的洋坊专业市场无法正常经营，刘锦儿经济损失严重。2014年7月17日，刘锦儿通过福建竟成律师事务所向贵村委会致发律师函，要求立即取缔洋坊村另建农贸市场及占道经营现象，确保洋坊专业市场经营正常，并认为贵村委会构成违约，应向刘锦儿支付违约金合计190000元（含逾期交付经营场所违约金）。贵村委会收到律师函后，确认了个别村民另建农贸市场及占道经营，严重影响了刘锦儿享有的经营权、使用权。经贵村委会代表大会决定，同意减免刘锦儿第二年的四个月租金，即第二年租金435333.3元。2015年10月12日，贵村委会向刘锦儿致缴费通知书，要求刘锦儿应于2015年10月15日支付第三年承包租金653000元。贵村委会至今一直未解决洋坊村另建农贸市场及占道经营行为，也无法给刘锦儿一个正常的租赁经营环境，刘锦儿租赁的洋坊专业市场无法正常经营，当初双方签订合同的目的根本无法实现，刘锦儿现无力继续履行合同及支付市场租赁租金。贵村委会与刘锦儿签订的《农贸市场租赁合同》合法有效，该合同在履行过程中，贵村委会并未依约全面履行合同义务，就刘锦儿多次反映的洋坊村街道另××同类农贸市场及占道路经营行为，贵村委会至今未给予有效解决，刘锦儿正常享有的经营权未得到有力保障，贵村委会已违反合同约定，构成违约，上述行为也给刘锦儿造成了严重的经济损失，根据合同约定及法律规定，贵村委会应当继续履行合同义务及承担违约责任。综上，请贵村委会在街道本律师函之日起：（1）立即取缔洋坊村另建农贸市场及占道经营行为，确保刘锦儿能正常经营洋坊专业市场；（2）贵村委会向刘锦儿支付违约金100000元；（3）贵村委会对刘锦儿第三年租赁场所租金予以减免。若贵村委会未按上述内容处理及未给予刘锦儿书面答复，刘锦儿将采取诉讼方式保护自己的合法权益。本院认为，洋坊村委会与刘锦儿签订的《农贸市场租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定行使权利并履行义务。本案中，洋坊村委会将涉案农贸市场店面及临时摊位交付刘锦儿使用，刘锦儿在向洋坊村委会支付第一年租金653000元并缴纳保证金100000元后，双方因洋坊村内出现沿街零星摊位发生争议，洋坊村委会于2015年1月23日召开全体村民代表大会，会议决议减免刘锦儿四个月市场承包租金共计216666元及2015年租金递增的6%，且2016年租金按65万元递增6%；刘锦儿于2015年3月7日在扣减4个月租金和2015年递增租金后，向洋坊村委会支付第二年租金435333元,现合同履行期限已经届满,刘锦儿未向洋坊村委会支付第三年租金。从前述已查明的事实可知，在合同履行过程中，洋坊村委会虽然未能有效制止村内沿街占道经营行为的发生，但其已通过村民代表大会决议对刘锦儿作出合理补偿，刘锦儿亦按该决议减免的租金标准向洋坊村委会支付了第二年租金。此外，刘锦儿未依约及时足额向洋坊村委会支付租金，自身也存在过错，亦没有提供充分证据证实其因村内沿街占道经营行为所造成的实际损失。故对于刘锦儿洋坊村委会支付违约金100000元并赔偿经济损失433332元的上诉请求，本院不予支持。关于商铺建设费用的问题，刘锦儿未提供充分证据证明其扩建商铺行为经洋坊村委会同意,也没有提供证据证实洋坊村委有承诺租赁期届满回收该扩建商铺,故其要求洋坊村委会支付商铺建设费用100000元的上诉请求，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，刘锦儿的上诉理由不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10134元，由刘锦儿负担。本判决为终审判决。审判长 张 丽 伟审判员 廖   春审判员 吴 良 盛二〇一七年九月十五日书记员 林慧(代)附:主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。