江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏01民终3308号上诉人（原审被告）秦燕，女，1976年8月4日生，汉族。委托代理人叶家平，南京市玄武区天宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）郑焱，男，1988年8月26日生，汉族。上诉人秦燕因与被上诉人郑焱房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2015）六民初字第1260号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。郑焱原审诉称：2015年9月1日，秦燕将六合区紫晶广场6号楼一楼租给郑焱经营麻辣烫。9月7日，物业公司与秦燕要求郑焱停工。9月8日接到通知，秦燕并无权利将此门面房租给他人经营麻辣烫，在多次协商无果后，郑焱向法院起诉请求判决秦燕退还9月份房租23500元、赔偿违约金23500元、赔偿装修及各项损失合计20500元、退还押金5000元，并承担相应利息和案件诉讼费。秦燕原审辩称：郑焱诉讼无事实依据，双方房屋租赁合同仍在履行中，郑焱至今未将房屋退还给秦燕，请求驳回郑焱的诉讼请求。即使双方终止合同，郑焱的诉请也得不到支持，房屋一直由郑焱在使用，郑焱应支付租金，秦燕不存在违约情形，郑焱要求秦燕赔偿损失无事实和法律依据，且无证据证实，郑焱要求赔偿押金，因该5000元系水电押金，故该诉请也不应得到支持。对于郑焱占用房屋的使用费以及扣除押金后不足的部分，秦燕将另案诉讼。原审法院经审理查明，2014年12月1日，郑焱与秦燕签订一份《专柜合同书》，约定秦燕将其整体承租的六合区雄州街道紫晶广场6号楼一楼其中80平方米的商铺出租给郑焱使用，经营服饰，租期自2014年12月1日至2015年11月30日，租金每月23500元，按月结算。郑焱承租后，向秦燕交纳保证金5000元。2015年9月1日，郑焱、秦燕又签订一份《商铺租赁合同》替代第一份《专柜合同书》，约定将上述商铺经营项目改为麻辣烫餐饮，未经秦燕许可，郑焱不得擅自改变经营项目；租期自2015年9月1日至2018年8月31日；第一年租金282000元，按月支付23500元；若任何一方违约提前解除合同，则赔偿对方一个月租金作为违约金。第一份合同所交纳的保证金5000元，双方同意转为第二份合同的水电保证金。第二份合同签订后，郑焱于2015年9月5日雇佣装潢工人拆除原来经营服饰的装饰装修。2015年9月8日，装潢工人被紫晶广场管理人员勒令停工。此后，秦燕又告知郑焱因承租区域不得经营餐饮业，要求郑焱停止装修。2015年10月9日，双方协商解除第二份《商铺租赁合同》，由秦燕退还第一个月租金23500元，并赔偿郑焱部分损失。随后，秦燕将涉案商铺部分转租给他人，部分招租，但一直没有退还郑焱租金及赔偿损失。另查，郑焱为了经营麻辣烫，特别订制门头字牌，预交费用8000元，订制专用冷藏柜，预交费用4500元，支付装潢工人拆除费用2000元，还拖欠装潢工人装修费用。郑焱还按第二份合同给付秦燕第一个月租金23500元。原审法院认为：郑焱、秦燕双方之间签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方理应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，郑焱在庭审中将诉讼请求变更为解除合同，并要求秦燕退还房屋租金23500元和押金5000元，赔偿其订做冰箱和门头字押金各4500元和8000元，另支付两员工工资5000元，违约金23500元和同期银行利息。原审法院结合案件当事人在庭审中的陈述意见、签订房屋租赁合同后的客观情况、涉案房屋真实经营状况综合判断，郑焱、秦燕双方已经于2015年10月9日协商解除合同。因双方在合同中专款约定“此门面房只限经营麻辣烫或本商场未经营之项目，未经甲方（秦燕）同意许可，乙方（郑焱）不许擅自改变经营项目。”郑焱方订立合同后即开始施工，但后因该处门面房物业公司禁止经营餐饮项目，郑焱方遂停止施工。对此，原审法院认为，秦燕应较郑焱更知晓紫晶广场6号楼一楼的经营布局。秦燕应知不能经营餐饮业而在第二份合同中约定郑焱只限经营麻辣烫，且约定未经秦燕同意许可，不得擅自改变经营项目。当郑焱重新装修改为餐饮业时，秦燕又要求郑焱停止装修，故秦燕应承担合同不能履行的违约责任，并赔偿郑焱损失：1、郑焱交纳的第一个月租金23500元，由秦燕返还；2、郑焱为改变经营项目而预交的门头字牌8000元及冷藏柜4500元，由秦燕承担；3、郑焱支付的拆除费用2000元，由秦燕承担；4、郑焱雇佣装潢工人，按四人施工三天，每人每天250元，计算为3000元。购买装潢材料酌定1500元，装修费用合计4500元，由秦燕承担。5、郑焱所交的水电保证金5000元，扣除2015年8月水电费2274.3元，并酌定9月份水电费75.3元，合计扣除2349.6元，余款2650.4元，由秦燕退还。以上合计68650.4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、解除郑焱与秦燕于2015年9月1日签订的《商铺租赁合同》；二、秦燕于本判决生效之日起五日内给付郑焱68650.4元；三、驳回郑焱超出部分的诉讼请求。案件受理费1613元，由郑焱负担86元，秦燕负担1527元（该款郑焱已垫付，秦燕在履行上述还款义务时加付该款给郑焱）。秦燕不服本院判决，向本院提起上诉称：1.原审判决给付金额存在双重赔偿。根据判决，上诉人既要承担违约金又要承担被上诉人的各种损失，根据我国合同法及司法解释的相关规定，不能在主张违约金的同时主张赔偿损失。2.原审判决上诉人返还被上诉人九月份的租金错误，上诉人已履行将房屋交给被上诉人使用的义务，既然房屋由被上诉人占有使用，其就应当承担该月房租，且该房钥匙至今仍在被上诉人处。3.原审判决上诉人赔偿被上诉人因改变经营项目而预定的门头字牌8000元及冷藏柜的4500元定金费用仅凭两张收据，收据的真实性和关联性未曾得到支持。4.原审判决上诉人赔偿被上诉人拆除费用2000元和工人工资3000元仅凭施工工人的证人证言，因证人与被上诉人间存在利害关系，不应作为证据使用。5.被上诉人曾在得知不能进行餐饮经营时与上诉人进行协商沟通，双方已经达成一致，协商结果明确表示被上诉人对合同履行不能情况并未预料到，所以自愿赔偿被上诉人部分损失，现被上诉人要求上诉人赔偿所有损失，欠缺公平。且双方签订的合同系真实意思表示，被上诉人本有意愿将服装店改为餐饮行业，自己也应当承受相应风险，上诉人并不构成违约。综上，请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。被上诉人郑焱辩称：1.合同法及相关司法解释明确违约金有两种，即法定的违约金和约定的违约金，合同所约定的违约金是法律给予支持，上诉人是断章取义。2.因上诉人所造成的原因，导致2015年9月没能给被上诉人带来任何盈利上的帮助，单方面造成的损失也应由上诉人承担，9月的房租应当予以退还。3.上诉人对所造成的损失有异议，原审判决已经过调查，判决是有事实依据的；4.上诉人对工人的工资有异议，但并未提供有利的证据，所以法院不应采信。综上，原审认定事实清楚，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，双方均无新证据提供。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，原审中被上诉人提供的证据能够证明，被上诉人因涉案房屋改变经营项目产生了门头字牌费用8000元、冷藏柜费用4500元、拆除费用2000元、工人施工工资3000元，原审酌定购买装潢材料费用1500元亦并无不当，上诉人对上述费用不予认可，但并未提供证据证明自身的观点，本院对该上诉理由不予采信。上诉人作为涉案商铺的出租人，应较被上诉人更知晓紫晶广场6号楼一楼的经营布局，且《商铺租赁合同》中关于不得擅自改变经营项目的约定也能够说明上诉人对涉案商铺的经营项目有着严格限制，合同签订后，被上诉人按约支付租金并开始装修涉案商铺，但却被告知不得经营餐饮业并被勒令停工，因合同目的无法实现而最终导致双方解除合同，上诉人应对合同的解除承担全部责任，被上诉人有权要求上诉人赔偿相应损失，原审认定2015年9月的租金上诉人应予返还、被上诉人交的水电保证金在扣除2015年8、9月份的水电费后上诉人亦应予返还并无不当。上诉人认为被上诉人仍欠付其8月份之前的电费，但在本案中未提供充分证据证明，原审对此未予采信并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，上诉人与被上诉人在《商铺租赁合同》中约定的违约金为一个月租金，被上诉人可以申请法院适当增加违约金以赔偿产生的损失，但不能在主张违约金的同时主张上诉人赔偿损失。故原审认定上诉人在支付违约金的同时承担赔偿责任，系适用法律不当，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持南京市六合区人民法院（2015）六民初字第1260号民事判决第一项、第三项；二、变更南京市六合区人民法院（2015）六民初字第1260号民事判决第二项为：秦燕于判决生效之日起五日内给付郑焱45150.4元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1613元，由郑焱负担610元，秦燕负担1003元；二审案件受理费1613元，由郑焱负担610元，秦燕负担1003元本判决为终审判决。审 判 长  李飞鸽审 判 员  许云苏代理审判员  马 帅二〇一六年六月二十二日书 记 员  郭旭冬