北京市东城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第09263号
原告范澄志，男，1982年10月17日出生，自由职业者。
委托代理人尹舵，北京格理律师事务所律师。
被告刘春辉，女，1984年3月19日出生，自由职业者。
委托代理人付晓生，内蒙古蒙元律师事务所律师。
原告范澄志与被告刘春辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月21日立案受理。依法由代理审判员王裴裴独任审判，公开开庭进行了审理。原告范澄志的委托代理人尹舵，被告刘春辉的委托代理人付晓生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范澄志诉称：2014年3月4日，原、被告签订了《北京市房屋租赁合同》，约定被告将位于本市东城区安定门内大街×号的部分房屋出租给原告，出租范围包括该院内的1、2、3、6、7、8、9、10号房屋，租期自2014年3月5日至2017年3月4日，租金为每月35000元；被告应于2014年3月5日前将房屋按约定条件交付原告。合同订立后，原告依约向被告支付了第一年房屋租金405000元及押金100000元。但被告至今仅将6、7、8、9、10号房屋腾空，并将钥匙放置在门口烟酒店，但1、2号房屋至今仍由他人占用，无法交付原告，3号房屋（现变成过道）堆放大量杂物，原告无法使用，原告支付了租金，却无法使用承租房屋，有权依据合同行使单方解除权。故原告诉至法院，要求1、判令解除原、被告于2014年3月4日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、被告退还原告交纳的租金405000元；3、被告退还原告押金100000元；4、被告支付违约金140000元。
被告刘春辉辩称：原、被告订立合同的日期为2014年3月3日，双方约定3月4日原告打款，3月5日被告将房屋钥匙交付原告。但原告在2014年3月5日因事未到现场办理交接手续，要求被告将房屋钥匙交付本市东城区安定门内大街×号院门房烟酒店闵姓老人处保管，由其空闲时自取。然而事后原告多次进现场查看，经被告多次催促，并不接收房屋钥匙和办理交接手续。后因原告自身经营出现问题，不想再承租涉案房屋，且其在诉讼之前从未催促被告交房。房屋未办理交付手续的过错在原告，其要求解除合同并无依据，本合同应当继续履行，被告不应退还原告已交付的租金及押金，被告无违约行为不应当承担违约金，故不同意原告的全部诉讼请求。
经审理查明，坐落于本市东城区安定门内大街×号院的7、9号房登记在李晶名下，建筑面积共计71平方米，该院内的1、2、3、6、8、10号房登记在冯丽娜名下，建筑面积共计179平方米，其中1、2、3号房面积共计51.1平方米。2014年3月，原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，约定被告将坐落于本市东城区安定门内大街×号的房屋交由原告使用，房屋权属状况为：房屋所有权证编号：B06661及B06660，房屋所有权人为冯丽娜、李晶；租赁期限自2014年3月5日至2017年3月4日，租金标准为每月35000元，应在2014年3月5日支付房租405000元（已减去13天免租期费用）；被告应于2014年3月5日前将房屋按约定条件交付原告，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙视为交付完成；押金人民币100000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣原告应承担的费用、租金，以及原告应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给原告；被告未按约定时间交付房屋应按照月租金的400%向原告支付违约金。2014年3月4日，原告向被告支付房屋租金及押金共计505000元。3月5日，被告给原告发送短信，内容为“我一会到房子那，你去不？把钥匙给你”，原告回复“你看钥匙放烟酒店那里没事吧？”，被告回复“行”，当日，被告将6、7、8、9、10号房屋及院门钥匙放置在该院门口烟酒店处。
庭审中，被告代理人认可其租赁范围为本市东城区安定门内大街×号院内的1、2、3、6、7、8、9、10号房，并称早已将全部房屋腾空，是原告自己不接收房屋。经本院现场勘验，本市东城区安定门内大街×号院1号房为案外人经营烟酒店，2号房为案外人经营服装店，3号房为院内过道，过道内堆放有案外人物品，6至10号房外设置有玻璃墙，从同一房门出入。本院向该院烟酒店经营人闵庆涛询问，闵庆涛称自己于2013年6月承租1、2号房，被告在2014年上半年将该院内6至10号房和大门钥匙放置在烟酒店，原告曾经到过现场，来的时候都是让自己为其开门，来的时间和次数记不清楚，原告没有向涉案房屋搬入过物品，钥匙仍在自己手里。
勘验现场时被告代理人称自己庭审中不了解情况，经与被告本人沟通，了解到租赁范围只包括6-10房，不包括1、2、3号房，并补充提交2014年3月3日双方在租赁现场看房录音，证明被告在订立合同前明确告知原告1、2号房有人承租，原告无权出租1、2号房。原告认为该录音仅反映了双方协商的部分内容，后来被告有承诺可以解决1、2号房，且双方合同明确约定了租赁范围包括两个房本范围的房屋，包括1、2、3号房。被告申请李晔出庭作证，称原、被告签订合同时李晔在场，可以证明当时明确租赁范围不包括1、2、3号房，原告认为李晔与本案结果及被告有利害关系，不能作证。
上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、房屋产权证、短信记录、录音、现场照片、证人证言及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。
本院认为：原、被告签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约履行。双方合同已明确约定租赁范围的房屋产权证号，被告在现场勘验时称其租赁范围不包括其中的1、2、3号房，但并未提供充分证据推翻其之前在庭审之中的陈述及租赁合同记载事项，故对被告称其租赁范围不包括1、2、3号房的意见，本院不予采信。根据查明的事实，1、2号房为他人经营，原告亦称无权转租1、2号房屋，3号房堆置有案外人杂物，被告未按约定交付全部房屋，原告据此要求解除合同的诉讼请求理由正当，本院予以支持。关于合同解除的时间，被告于8月5日收到本院送达的起诉书，其于当日应当了解到原告要求解除合同的意思表示，故双方合同应于2014年8月5日解除。被告虽未按约定交付全部房屋，但其已按原告要求将6至10号房屋及大门钥匙放置在烟酒店处，原告亦曾数次去现场考察，其未按约定将钥匙取走属于怠于行使权利，应视为其仍然对6至10号房进行了实际掌控，应当承担合同期内6至10号房屋的房屋租金，具体数额由本院依据房屋面积及位置依法进行酌定。合同解除后，被告收取原告的押金应当予以退还，故对原告要求被告退还押金的诉讼请求，本院予以支持。双方合同中约定被告未按约定交纳房屋应承担违约金，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持，鉴于被告以不同意支付违约金进行抗辩，且双方约定的违约金标准过高，故本院对违约金的数额进行酌减。综上所述，依据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：
一、原告范澄志与被告刘春辉签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一四年八月五日解除；
二、被告刘春辉于本判决生效后十日内退还原告范澄志房屋租金人民币三十万五千元；
三、被告刘春辉于本判决生效后十日内退还原告范澄志房屋押金人民币十万元；
四、被告刘春辉于本判决生效后十日内支付原告范澄志违约金人民币三万五千元；
五、驳回原告范澄志的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5125元，由原告范澄志负担1175元，被告刘春辉负担3950元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员 王裴裴
二〇一四年十月十七日
书 记 员 姚 丹