广西壮族自治区桂林市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）桂03民终201号
上诉人（原审被告、反诉原告）：林寿发，男，1967年8月31日出生，汉族，住广西壮族自治区永福县。
委托诉讼代理人：黎光连，广西春良律师事务所律师。系特别授权。
委托诉讼代理人：陈庆，广西春良律师事务所实习律师。系特别授权。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国共产党永福县委员会党校，住所地广西壮族自治区永福县。
法定代表人：宾正娟，该校常务副校长。
委托诉讼代理人：黄俊开，广西诚理律师事务所律师。系特别授权。
上诉人林寿发因与被上诉人中国共产党永福县委员会党校（以下简称“永福县委党校”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区永福县人民法院（2017）桂0326民初445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月17日立案后，依法组成由审判员韦怡运担任审判长，审判员丁勇、审判员周霞参加的合议庭，于2018年2月8日公开开庭审理了本案。书记员叶菁华担任法庭记录。上诉人林寿发的委托诉讼代理人黎光连、陈庆，被上诉人永福县委党校的委托诉讼代理人黄俊开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人林寿发上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或者将本案发回重审；二、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足。2014年2月1日上诉人与被上诉人签订《党校后勤服务项目承包协议》，约定将该校综合楼房间、设施设备、用具等出租给上诉人用于经营餐饮及住宿，租赁期限从2014年2月1日起到2022年1月31日止，租金为每年80000元。合同签订后上诉人即对房屋进行装修，花费了数十万元。2016年8月被上诉人在未征得上诉人同意的情况下，擅自将该综合楼三楼转租给永福县公安局刑警大队使用，致使上诉人的经营受到严重影响。协议中约定上诉人承租综合楼的整体用于经营餐饮及住宿，被上诉人将其中的三楼转租的行为已构成违约，应承担违约责任。但上诉人多次与被上诉人协商无果。被上诉人的违约行为严重影响了上诉人的生产经营，导致上述协议的合同目的不能实现，不但不应再计算2016年8月之后的房屋租金，还应承担上诉人因此受到的损失16000元。关于5800元电费，被上诉人对自己的诉讼主张负有证明责任。从被上诉人提供的证据来看，不足以证明5800元电费全部应由上诉人负责。被上诉人将该房屋的三楼出租给永福县公安局刑警大队使用，该大队应当承担上述电费中的一部分，一审判决全部由上诉人承担实属不妥。关于20000元餐费，被上诉人每月都有数次到上诉人经营的餐厅消费，都是以先签单后结算的方式进行消费的，截止到2016年11月，被上诉人尚欠上诉人餐费20000元没有支付，其中所有单据都交到了被上诉人处，被上诉人声称计算清楚后便予以给付，但至今一直没有给付，被上诉人应当支付上述餐费。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，请二审法院查明事实，依法维护上诉人的合法权益。
被上诉人永福县委党校辩称，上诉人的上诉请求没有事实根据和法律依据，请二审法院不予支持。一、上诉人关于其从2016年8月起已无向被上诉人支付房屋租金的义务的主张没有事实根据和法律依据。1、上诉人承租被上诉人的房屋，租金只交纳到2015年10月，被上诉人在本案中诉请的86667元是2015年11月至2016年11月29日的租金。2、由于上诉人长期拖欠租金，且其承租的房屋的第三层长期闲置不用，永福县政府于2016年8月下旬将其闲置不用的该层房屋调剂给永福县公安局刑警大队做办公室使用，该行为并未对上诉人的经营造成任何影响，更不会导致其无法实现合同的目的。3、永福县政府调剂给永福县公安局刑警大队使用的房屋面积不到全部租赁房屋面积的20%，从调剂使用到合同解除期间即2016年9月1日至11月29日期间的房屋租金减免比例不应超过总租金的20%。合同约定每月租金为6667元，20%为每月1333元，三个月所减少的租金总额不应超过3999元，但一审判决已减少上诉人租金8000元。所以，在一审判决已减少上诉人租金8000元并免除违约金8000元的情况下，其主张从2016年8月后不再支付租金没有事实和法律依据。二、本案所涉电费5800元是被上诉人垫付的，上诉人理所当然应支付给被上诉人。1、本案租赁合同解除后，被上诉人与上诉人经营的景怡酒店的管理人员罗蓉芳在现场共同核对了景怡酒店电费使用情况，罗蓉芳在永福供电公司2016年12月27日送达的《欠费停电通知单》上亲笔签下“截止到2016.11.30日止，景怡酒店电费5800元正”字样，对景怡酒店应承担的5800元电费予以认可。2、为不影响该房屋的正常使用，被上诉人向供电部门交纳了上诉人尚欠的电费，并在一审庭审中向法庭提交了该笔电费发票，上诉人的委托诉讼代理人对该证据并未提出异议。3、永福县公安局刑警大队将三楼做办公室使用时，已经另行安装了电表，因此该5800元电费全部是上诉人使用的。三、上诉人称被上诉人尚欠其餐费20000元，没有消费签单或其他欠款凭据予以证实，其该项主张没有事实依据。请二审法院依法驳回其上诉。
被上诉人永福县委党校向一审法院起诉请求：一、判决被告给付原告房屋等财产租金72657元；二、判决被告支付原告违约金8000元；三、判决被告给付原告电费5800元；四、判决由被告承担本案的全部受理费。
上诉人林寿发向一审法院反诉请求：一、判决扣除原告未经被告同意擅自将三楼出租给永福县公安局刑警大队使用给被告造成的损失的16000元；二、判决原告向被告支付餐费20000元。
一审法院认定事实：原、被告于2014年2月1日签订《党校后勤服务项目承包协议》，约定由原告将该校综合楼部分房间、设施设备、用具等出租给被告用于经营餐饮及住宿。协议约定租赁期限为八年，从2014年2月1日起至2022年1月31日止，从2014年2月1日至2017年1月31日期间租金为每年80000元，承租人每月15日前交纳月租金6667元，超过一个月未交纳视为违约，出租人有权终止合同。协议还约定，未经出租人同意承租人擅自转租，应向出租人支付违约金8000元并赔偿因此给出租人造成的损失。协议签订后，被告从2015年1月开始怠于交纳租金，经原、被告协商后于2016年11月29日解除了协议。经双方核对并协商相抵款项后，目前被告尚欠原告租金72657元，尚欠供电公司电费5800元。原告于2016年12月28日垫付了被告所欠的电费5800元。被告未经原告同意，于2016年10月18日擅自将部分承租房间及不属于被告承租范围的综合楼顶面（六楼）转租给永福（广福）至三皇公路建设办公室使用。2016年8月，原告将该综合楼三楼调给永福县公安局刑警大队使用，不收租金。
一审法院认为，原、被告所签《党校后勤服务项目承包协议》系双方协商后自愿签订，其内容没有违反法律法规的禁止性规定，是有效合同，双方应当依照合同约定履行义务和享有权利。原告按照约定提供了租赁房屋，履行了约定义务，有权按照约定按月收取租金。被告未能依照约定如期支付租金，应依照约定数额支付租金，原告要求被告支付租金的主张有事实和法律依据，予以支持。被告未经原告同意，擅自将承租的房屋转租，其行为已经构成违约，但原告在双方签订的协议未终止前将三楼调剂给永福县公安局刑警大队使用，同样构成违约，故双方互负违约责任，对原告要求被告支付违约金的请求不予支持。根据协议约定承租期间，电费是被告自理费用范围，故对原告要求被告支付电费的诉讼请求予以支持。关于被告要求原告从租金中扣除因调剂给永福县公安局刑警大队使用而造成被告损失16000元的问题。鉴于永福县公安局刑警大队的调剂已实际发生，因此缩小了被告承租的范围，给被告造成了一定的损失，故对其该项主张酌情予以支持。永福县公安局刑警大队调剂属于政策性变化，原、被告双方协议中约定由此出现的损失双方合情解决；但由于原、被告对损失没有达成共识，故结合房屋结构、比较调剂部分功能与整体功能的关联，酌情支持被告的损失为调剂期间总房租的20%，该损失尚未实际发生给付，应从被告所欠原告租金中扣除。被告要求原告支付餐费的反诉请求，因被告未能提交证据证明，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、由被告（反诉原告）林寿发给付原告（反诉被告）中国共产党永福县委员会党校租金64657元；二、由被告（反诉原告）林寿发给付原告（反诉被告）中国共产党永福县委员会党校电费5800元；三、驳回原告（反诉被告）中国共产党永福县委员会党校的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）林寿发的反诉请求。本诉受理费1961元，减半收取981元，由原告（反诉被告）中国共产党永福县委员会党校负担100元，由被告（反诉原告）林寿发负担881元；反诉受理费300元，减半收取150元，由被告（反诉原告）林寿发负担。
二审期间，上诉人林寿发提交了23张《永福县党校食堂点菜单》，拟证明被上诉人永福县委党校尚欠其餐费13043元。被上诉人永福县委党校对上诉人林寿发提交的上述证据发表质证意见为：上述证据未在一审中提交且无相关人员进行说明，其中有9张《点菜单》无负责人签名，因此对上述证据不予认可。被上诉人永福县委党校提交了一份永福供电公司的《欠费停电通知单》，该《通知单》上注明：“截止到2016.11.30日止，景怡酒店电费5800元正”字样，并有上诉人林寿发经营的永福县景怡酒店管理人员罗蓉芳的签名及落款日期，拟证明5800元电费为上诉人林寿发经营的永福县景怡酒店所欠交，应由上诉人林寿发承担。上诉人林寿发的委托诉讼代理人对此未发表质证意见。
本院对双方当事人二审期间提交的证据认证如下：上诉人林寿发提交的23张《永福县党校食堂点菜单》，仅能证明被上诉人永福县委党校的工作人员曾到上诉人林寿发经营的酒店就餐的事实，不足以证明被上诉人永福县委党校尚欠其餐费13043元，故对上诉人林寿发提供的上述证据的证明内容不予认可。被上诉人永福县委党校提交的永福供电公司的《欠费停电通知单》上明确注明了欠缴电费的金额及主体，且有上诉人林寿发经营的永福县景怡酒店的管理人员罗蓉芳的签字确认，本院对该证据的证明力予以认可。
综合诉辩双方的意见，本院对一审判决查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点为：一、被上诉人永福县委党校将其出租的综合楼三楼转租给案外人永福县公安局刑警大队使用，是否构成违约，是否应承担上诉人林寿发的经济损失16000元；二、5800元电费是否应全部由上诉人林寿发承担；三、被上诉人永福县委党校是否尚欠上诉人林寿发餐费20000元。
关于争议焦点一，上诉人林寿发与被上诉人永福县委党校签订的《党校后勤服务项目承包协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，系有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。被上诉人永福县委党校未经上诉人林寿发同意擅自将上诉人林寿发承租的综合楼的三楼调剂给案外人永福县公安局刑警大队使用，其行为构成违约，应当承担违约责任。被上诉人永福县委党校的行为虽导致上诉人林寿发的承租范围缩小、使用功能受到影响，但并未导致其合同目的无法实现。结合上诉人林寿发拖欠租金的事实、被上诉人永福县委党校违约擅自调剂给案外人永福县公安局刑警大队使用的面积占总出租面积的比例、调剂部分功能与整体功能的关系，一审判决酌情支持上诉人林寿发的损失为调剂期间总房租的20%，合情合理，本院予以维持。对上诉人林寿发要求被上诉人永福县委党校赔偿其经济损失16000元的上诉主张，本院不予支持。
关于争议焦点二，上诉人林寿发与被上诉人永福县委党校签订的《党校后勤服务项目承包协议》中约定，承包期间所发生的各项费用（水电费、维修费等）由承包方上诉人林寿发自理，双方于2016年11月30日在《终止协议的水电情况》结算单上对水电费数额进行了核对，确认电费为5800元，该结算单有上诉人林寿发经营的永福县景怡酒店管理人员罗蓉芳签字确认，一审中上诉人林寿发的委托诉讼代理人对此并无异议，一审法院依此判决由上诉人林寿发承担该5800元电费并无不当。二审期间，被上诉人永福县委党校提交的永福供电公司的《欠费停电通知单》上已经明确注明该5800元电费为上诉人林寿发经营的永福县景怡酒店所欠交，且有该酒店管理人员罗蓉芳签字确认，本院对该事实予以认定。上诉人林寿发提出应由案外人永福县公安局刑警大队承担该5800元电费中的一部分，但未能提交证据予以证明，本院对其该项主张不予支持。
关于争议焦点三，上诉人林寿发主张被上诉人永福县委党校尚欠其餐费20000元，但其未能提供充分的证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，上诉人林寿发对其所主张的事实未能提供充分的证据予以证明，其应当承担举证不能的不利后果，故本院对其该项主张不予支持。
综上所述，上诉人林寿发的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处分正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1986元（上诉人林寿发已预交），由上诉人林寿发负担。
本判决为终审判决。
审判长 韦怡运
审判员 丁 勇
审判员 周 霞
二〇一八年二月二十三日
书记员 盘林云