湖南省湘潭市雨湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0302民初2176号
原告：许花娟，女，1975年8月17日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭市。
委托诉讼代理人：刘XX，湖南XX律师事务所律师。
被告：伍兴荣，女，1974年8月9日出生，汉族，湘潭县人，住湘潭县。
委托诉讼代理人：周XX，湖南XX律师事务所律师。
原告许花娟与被告伍兴荣房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年7月11日立案。同日，原告向本院提出财产保全申请，请求对现仍登记在被告伍兴荣名下位于湘潭市雨湖区XX路街道XX号门面（产权证号为XXX号）及相应的拆迁补偿款进行保全，并由原告许花娟以其名下位于湘潭市雨湖区XX路街道XX号车库（产权证号为XXX号）作为担保。本院于2016年7月18日作出（2016）湘0302民初2176-1号民事裁定并依法采取了财产保全措施。之后，被告伍兴荣向本院提出管辖异议申请，经本院审查后，本院于2016年8月9日作出（2016）湘0302民初2176号之二民事裁定，裁定驳回被告伍兴荣对本案管辖权提出的异议。本案审理过程中，本院依法适用普通程序于2016年9月21日公开开庭进行了审理。原告许花娟及其委托诉讼代理人刘XX、被告伍兴荣及其委托诉讼代理人周XX到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告许花娟向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2014年订立的关于位于雨湖区XX路街道XX号门面的房屋买卖合同合法有效，并确认该房屋为原告所有；2、判令被告继续履行合同，立即办理不动产变更手续，将不动产证过户给原告；3、如被告不协助办理不动产过户手续，则由原告持人民法院生效法律文书直接办理不动产登记；4、判令由被告承担诉讼费用。事实与理由：原、被告系亲戚关系。2014年3月，原、被告就位于湘潭市雨湖区XX路街道XX号门面达成买卖协议，约定房屋成交价为12万元。2014年3月20日，原告将上述房款转账支付给被告。此后，双方于2014年4月9日共同到房产局办理权证过户手续，并在现场签订合同作为变更登记过户备案用；当时，为了节省税费，双方在合同中将购房款写为8.5万元。随即，双方办理了纳税申报手续。之后，因听说房产交易税将会下调，原告考虑到可以节省费用，同时考虑到双方是亲戚关系，因此就停止继续办理上述房屋的过户登记手续。但之后，房产交易税并未下调，原告遂又于2015年上半年去房产登记部门继续办理上述房屋的过户登记手续，但房产登记部门要求原、被告双方重新到场办理手续，于是原告打电话给被告，要求被告协助办理过户登记手续。被告口头答应会随时配合办理过户手续，但又以没有时间予以推拖。至2016年上半年，被告更是躲避着原告，拒不协助办理上述房屋的过户登记手续。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。
被告伍兴荣辩称，1、答辩人在履行合同过程中没有违约行为。双方没有约定办理产权变更登记手续的时间，而且是原告为了规避相应的应缴纳的税费才导致的未办理产权变更登记手续。2、双方签订的《房屋买卖合同》并未生效。本案争议房屋所涉土地性质为划拨土地，按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条之规定，房屋及土地的转让未经相应人民政府审批同意，双方的房屋交易不合法，双方间签订的合同并未生效。3、本案争议房屋因政府征收导致物权变动，原告的物权主张依法不能成立。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，争议房屋依法登记在答辩人名下，答辩人系该房屋合法权利人，原告占有使用房屋不会改变答辩人拥有房屋所有权的事实。而且，本案争议的房屋已由湘潭市人民政府征收，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，该房屋（包括土地）的权属已发生变动为国家所有，答辩人对该房屋的权利已被消灭。原告更不能对上述房屋主张物权。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。
对有争议的证据，本院认定如下：对被告伍兴荣提交的，双方有争议的证据，本院作如下认定：对证据1、2，原告对其真实性无异议，但对关联性提出异议，本院经审查后认为，该两份证据来源合法、内容客观真实，能证实涉案的湘潭市雨湖区平政路街道中山路5号11号门面的权属登记状态及土地性质及上述门面现已进入征收范围，并已发征收令的事实，故本院对上述证据予以认定。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告许花娟与被告伍兴荣系亲戚关系。2014年3月份，原、被告就被告名下位于湘潭市雨湖区XX路街道XXX号门面达成口头买卖协议，双方约定房屋转让成交价为12万元。2014年3月20日，原告以转账方式将上述12万元支付至被告名下账号为622XXX的账户中。被告随即将上述房屋及房屋所有权证均交付给了原告。此后，双方于2014年4月9日共同到湘潭市房产管理局办理产权过户手续，为了减少所缴纳的房产交易税，双方又重新签订了《存量房买卖合同》一份，该合同约定的主要内容包括：1、出卖人（甲方）伍兴荣、买受人（乙方）许花娟。2、甲方出卖的房屋坐落在湘潭市雨湖区XX路街道XXX号门面。3、双方经协商一致，同意上述房屋转让总计价款为85000元，上述房款应于本合同签订之日起10日内一次性支付。同日，双方在一份《湘潭市存量房屋交易资金监管协议》上签字。在办理上述房屋产权过户手续的时候，原告听说房产交易税可能会下调，因考虑到可以节省费用，就停止了继续办理上述房屋的产权过户手续。但之后，房产交易税并未下调，原告遂又于2015年上半年去湘潭市房产管理局继续办理上述房屋的产权过户手续，但湘潭市房产管理局要求原、被告双方重新到场办理相关手续。原告遂电话联系被告，要求被告协助办理产权过户手续，但被告至本案起诉之日止一直未协助原告办理上述房屋的产权过户手续。原告遂诉至本院，形成本诉。
另查明：1、位于湘潭市雨湖区XX路街道XXX号门面现仍登记在被告伍兴荣名下。2、自2014年3月份起，位于湘潭市雨湖区XX路街道XXX号门面已实际由原告许花娟占有、使用。3、根据原、被告双方一致陈述，上述房屋的实际成交价格为12万元，而非8.5万元。4、因建设“精美湘潭”的需要，位于湘潭市雨湖区XX路街道XXX号门面被纳入湘潭重点建设项目的拆迁范围，上述房屋的征收令已于2016年7月下达。5、位于湘潭市雨湖区XX路XXX号门面所属地块的性质为划拨城镇住宅用性质的土地。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中原、被告双方争议的焦点有以下几个:
一、原告与被告伍兴荣之间达成口头买卖协议及双方于2014年4月9日所签订的《存量房买卖合同》是否合法、有效。本案审理过程中，被告伍兴荣辩称，其与原告所签订的《房屋买卖合同》因双方间交易行为不合法，故买卖合同并未生效。对此，本院认为，1、在原、被告双方就涉案房屋达成口头买卖协议后，原告履行了支付全部购房款12万元的义务，被告伍兴荣也将涉案房屋和房屋所有权证交付给了原告，自2014年3月以来，原告又实际占有、使用涉案房屋；且被告并未在本案审理过程中向本院提供证据证实其与原告所达成的口头买卖协议及签订《存量房买卖合同》存在无效的情形，也未向任何有权机关就其与被告间所达成的口头协议、签订的书面合同申请撤销、解除或主张无效。因此，本院认为原、被告双方间达成的口头买卖协议及签订的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示。2、关于《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”之规定并不是法律的禁止性规定，上述法律规定并不影响买卖合同的生效，其只是要求当事人履行相应的法律规定的法律义务。故涉案房屋的地块性质虽为划拨城镇住宅用性质的土地，但不能因此就认为原、被告之间所达成的口头买卖协议及《存量房买卖合同》无效。3、原、被告双方所签订的《存量房买卖合同》中对于实际交易价款进行了隐瞒，以此来减少税费的缴纳，虽然这种行为不合法，但双方的这种违法行为不属于本案处理的范围，本院在此不宜进行处理；当然，原、被告双方应按照相关法律规定及合同约定履行自己的相应纳税义务。4、根据《中华人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，本院认为原、被告之间所达成的口头买卖协议及《存量房买卖合同》合法有效。
二、原告的其他诉讼请求是否能够得到支持。1、对于原告要求确认涉案房屋为原告所有的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力；依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。而在本案中，原、被告双方尚未至湘潭市不动产登记中心就涉案房屋办理不动产物权的转让登记手续，故不发生物权效力。因此，关于原告要求确认涉案房屋为原告所有的诉讼请求，本院不予支持。2、对于原告要求判令被告继续履行合同，立即办理不动产变更手续，将不动产权证过户给原告的诉讼请求，本院分析认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，房屋属于不动产，要取得所有权应当进行所有权变更登记手续，也就是俗称的“过户”。以房屋买卖合同来说，协助将房屋过户给买房人是卖房人应当履行的法定义务。但在本案中，根据本院查明的事实来看，涉案房屋已纳入被征收、拆迁范围，且湘潭市人民政府已于2016年7月份下达了征收令，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条之规定，涉案房屋自湘潭市人民政府下达征收令之日起，其物权属于国家所有。也就是说，涉案房屋自征收令下达之日起既不再属于被告，原告也无权再要求被告协助其办理涉案房屋的不动产物权的转让登记手续。因此，本院对原告的该项诉讼请求也不予支持。相应的，关于原告要求判令如被告不协助办理不动产过户登记手续，则由原告持人民法院生效法律文书直接办理不动产登记的诉讼请求，自然也就没有事实和法律依据。因此，本院对原告的第三项诉讼请求也不予支持。
综上所述，本院认为原告许花娟与被告伍兴荣之间所达成的口头买卖协议及双方签订的《存量房买卖合同》合法、有效。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十五条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、原告许花娟与被告伍兴荣于2014年3月份就位于湘潭市雨湖区XX路街道XXX号门面所达成的口头协议及双方于2014年4月9日所签订的《存量房买卖合同》合法、有效；
二、驳回原告许花娟的其他诉讼请求。
本案受理费2700元，保全费1120元，合计3820元，由被告伍兴荣负担2500元，由原告许花娟负担1320元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审 判 长 左 斌
审 判 员 吴金平
人民陪审员 涂志文
二〇一六年十月十九日
代理书记员 蒋梁燕
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第五条：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。
第十五条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法法规应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。