河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终2454号
上诉人（原审原告、反诉被告）：洛阳夏和商贸有限公司。住所地：河南省洛阳市经济开发区关圣路香山小区*号楼*单元***室。
法定代表人：冯辉，该公司董事长。
委托诉讼代理人：潘婉茹，该公司员工。特别授权。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张玲，女，汉族，1964年2月17日出生，住河南省宁陵县。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：杨超凡，男，汉族，1991年7月24日出生，户籍地河南省宁陵县，现住河南省洛阳市。
委托诉讼代理人：张玲，基本情况同上。特别授权。
上诉人洛阳夏和商贸有限公司（以下简称夏和公司）因与被上诉人张玲、杨超凡租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3166号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
夏和公司不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决第二项、第三项；改判被上诉人支付上诉人违约金6600元；2、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）2013年8月15日签订的房屋租赁合同第十条约定:房屋押金，甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方人民币4000元，作为押金。合同期满后，退还乙方。合同第十一条1、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先继续租赁；2、租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为乙方继续续租；3、租赁期限内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金。合同第十二条违约责任。租赁期限双方必须信守合同，任何一方违反合同的规定。按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。上诉人于2015年11月13日搬出承租的房屋，提前一个多月多次电话和微信通知了被上诉人搬家退租，要求被上诉人见面交接租赁物、结算租金和押金。被上诉人不愿意将到手的租金和押金再退回承租人，便以合同未到期为由，故意躲避，迟迟不与上诉人见面。直到搬家当天（2015年11月13日）被上诉人杨超凡在上诉人再三催促下，才来到租赁房屋，同意上诉人提前搬家，终止租赁合同，并在小区物业给的出门证上签字。据此，按照上述合同约定，被上诉人应当及时退还押金和预付剩余三个月的房租。被上诉人在上诉人多次的催要下，却以种种借口不予退还，拖欠至今一年有余，明显违约。原审判决显然是存在自相矛盾，忽略上诉人提供的证据，认定事实错误。2015年11月13日，被上诉人杨超凡在搬家出门证上签名，明知上诉人搬离租赁房屋，也不再使用租赁房屋。房屋作为不动产，此时已在被上诉人控制范围内，应该视为房屋已经交接。一审法院认为上诉人没有提前一个月告知不再租赁房屋，以及搬离房屋后，没有交还房屋，据此认定上诉人构成违约，应向被上诉人支付7500元的违约金，显然是错误。原审判决适用法律错误。
张玲、杨超凡辩称，上诉人应当按照原合同交付一年的租金，该房屋系张玲所有，上诉人应当找张玲协商租房的相关事宜，上诉人租赁的是张玲的房子，所有租赁事宜应当找张玲协商，其与杨超凡协商的不具备法律效力。最后上诉人续租半年没有经过张玲同意，按照原合同，上诉人没有交纳一年的租金已经违约，其应当向被上诉人支付违约金。到目前为止钥匙也没有交给被上诉人，水费、电费、物业费、取暖费都没交给被上诉人，亦应当认定上诉人违约。
夏和公司向一审法院起诉请求:1.张玲、杨超凡返还夏和公司缴纳的租房押金4000元；2.张玲、杨超凡退还夏和公司预付的租金7500元；3.张玲、杨超凡支付夏和公司违约金6600元；4.本案案件受理费由张玲、杨超凡承担。
张玲、杨超凡向一审法院提出反诉，请求：1.夏和公司赔偿张玲、杨超凡违约金7500元；2.夏和公司赔偿门、橱柜的损失及维修费用4000元；3.夏和公司交纳水电费、供暖费、物业管理费1400元；4.本案本诉及反诉案件受理费由夏和公司承担。
一审法院经审理查明：1、位于西工区纱厂南路33号10幢2-1502号房屋归张玲单独所有。张玲出具《证明》一份，显示委托杨超凡办理置隆花园10-2-1502号房屋一切事宜。2、2013年8月15日，张玲委托杨超凡（甲方）与夏和公司（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方房屋坐落于洛阳置隆花园10号楼2单元1502房，租赁期限自2013年8月20日至2014年8月20日止，租金每月2200元，乙方按年支付租金给甲方。租赁期间，正常的房屋大修理费用由甲方承担，日常房屋维修费用由乙方承担，因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费用，由乙方承担并赔偿损失。在房屋租赁期间，水、电费，煤气费，供暖费，物业管理费，宽带费由乙方支付。双方自合同签订之日起，由乙方支付甲方4000元作为押金，合同期满后，退还乙方。租赁期满后，如乙方要求继续租赁，甲方则优先同意继续租赁，租赁期满后，如甲方未明确表示不续租的，则视为同意乙方继续承租，租赁期内，如乙方明确表示不租的，应提前一个月告知甲方，甲方应退还乙方已支付的租房款及押金。双方并对出租方现有物品种类进行约定。2014年8月15日，杨超凡出具材料一份，显示合同续租一年，租金每月2500元，共计30000元，扣除暖气费350元，收到29650元。2015年8月15日，杨超凡出具材料一份，显示合同续租半年，租金每月2500元，共计15000元，收到15000元。3、2013年8月20日，张玲出具《收条》一份，显示张玲收到夏和公司租房押金4000元。4、2015年11月25日、27日，夏和公司与杨超凡往来短信内容显示夏和公司将置隆花园10号楼2单元1502室腾空，要求与杨超凡办理退房手续，杨超凡称合同未到期，暂时先不处理。张玲、杨超凡认可短信的真实性，但是夏和公司在续租的合同未到期时突然要求搬离房屋。5、夏和公司称2015年11月13日夏和公司搬离房屋，当时张玲、杨超凡不在场，夏和公司已经通知过张玲、杨超凡，并且杨超凡在出门证上签字同意夏和公司搬离房屋。张玲、杨超凡称不清楚夏和公司何时搬走，因为夏和公司未将房屋钥匙返还给张玲、杨超凡，张玲、杨超凡无法进入房屋，不清楚屋内状况。另双方争议的事实如下：1、夏和公司提交《出门证》复印件一份，证明夏和公司2015年11月13日退租，并于张玲、杨超凡办理房屋交接手续。张玲、杨超凡对该证据不认可，张玲、杨超凡称虽然夏和公司在搬家时通知了杨超凡，但是杨超凡赶到房屋处并未见到夏和公司。该院认为夏和公司搬离房屋时，张玲、杨超凡并未在现场，该证据并不能证明夏和公司履行将租赁的房屋交还给房主的义务。2、张玲、杨超凡提供2016年3月2日《河南省电费统一收据》一份，显示本月电费122.88元。张玲、杨超凡提供2016年11月15日《洛阳热力有限公司热费专用收据》一份，显示置隆花园10-2-1502号房屋采暖费、过热费2118元，往年欠费违约金223.6元。张玲、杨超凡提供洛阳昌达物业管理有限公司2016年3月1日、3月30日的《收据》两份，显示收到张玲交纳补水卡及冲20吨水费共计116元，2016年3月16日至2017年3月15日物业费及城市垃圾处理费1537元。夏和公司对上述证据不认可，认为上述证据不能证明是夏和公司在使用房屋期间产生的费用。该院认为该证据中不能证明票据中显示的费用与本案具有关联性，不予采纳。
一审法院认为，张玲委托杨超凡与夏和公司签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，合法有效，予以确认，《房屋租赁合同》及杨超凡因租赁房屋与夏和公司间发生的行为的法律后果均由张玲承担。本案中，张玲与夏和公司签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限2014年8月20日到期，租赁期限到期后双方续租，在原租赁合同空白处对租赁期限及租金重新进行约定，其他事项未进行重新约定，故关于租赁其他事项的约定仍按照原租赁合同继续履行。双方续租的租赁合同2016年3月20日到期，夏和公司已支付续租期间的租金15000元。在租赁期限到期前，夏和公司于2015年11月13日搬离房屋，后未实际使用房屋，故夏和公司要求退还未使用房屋期间租金7500元，本院予以支持。现租赁合同已经到期，根据合同约定张玲应当退还夏和公司押金4000元。夏和公司未提供证据证明张玲存在违约行为，故其要求张玲支付违约金的诉讼请求不予支持。虽然夏和公司搬离房屋后与杨超凡协商办理退房手续，但是并未按合同约定履行交还房屋即提前一个月告知张玲表示不再租赁房屋的义务。因夏和公司违约，其须向张玲支付三个月租金7500元作为违约金。张玲的其他反诉请求，没有提供充分证据予以证明，不予支持。因杨超凡只是受张玲委托与夏和公司签订合同，其非合同相对方，与本案本诉、反诉均无关，故本案的相关权利、义务均不由杨超凡主张及承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告张玲于本判决生效之日起十日内退还原告洛阳夏和商贸有限公司租金7500元及押金4000元；二、原告洛阳夏和商贸有限公司支付被告张玲违约金7500元；三、驳回原告洛阳夏和商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告张玲的其他反诉请求；五、驳回被告杨超凡的反诉请求；以上第一、二项折抵后，被告张玲应支付原告洛阳夏和商贸有限公司款项4000元。如张玲未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费250元，由河洛阳夏和商贸有限公司负担92元，由张玲负担158元，反诉受理费60元，由张玲负担28元，由洛阳夏和商贸有限公司负担32元（原、被告应承担的受理费，已由原、被告先行垫付，待执行时一并清结）。
经审理查明，二审查证事实与一审认定一致。
本院认为，被上诉人张玲委托被上诉人杨超凡与上诉人夏和公司签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当依照合同约定履行各自的义务。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》到期后，双方在原租赁合同空白处对租赁期限及租金重新进行约定，其他事项未进行重新约定，关于租赁其他事项的约定仍应按照原租赁合同继续履行。虽然合同明确约定上诉人在租赁期限内提前一个月告知被上诉人即可解除租赁合同，但上诉人未能提供充分有效的证据证明其在2015年11月13日搬离房屋时已提前一个月告知了被上诉人。被上诉人一审认可其知道上诉人于2015年11月13日搬离房屋，应当视为上诉人在搬离房屋当天才向被上诉人提出解除租赁合同，故上诉人应当在搬离房屋后再向被上诉人支付一个月的租金。上诉人没有按照合同约定提前一个月通知被上诉人解除租赁合同，应视为违反合同约定，同时被上诉人在上诉人搬离房屋后经上诉人多次通知拒不配合搬离解除合同的相关事宜，亦存在违约行为，故双方均要求对方支付违约金的诉求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
一、维持河南省洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3166号民事判决第五项；
二、变更河南省洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3166号民事判决第一项为张玲于本判决生效之日起十日内退还洛阳夏和商贸有限公司租金5000元及押金4000元；
三、撤销河南省洛阳市西工区人民法院（2016）豫0303民初3166号民事判决第二、三、四项；
四、驳回洛阳夏和商贸有限公司的其他诉讼请求；
五、驳回被告张玲的反诉请求。
如张玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审本诉案件受理费250元，由洛阳夏和商贸有限公司和张玲各负担125元。一审反诉案件受理费60元，由张玲负担。二审案件受理费250元，由上诉人洛阳夏和商贸有限公司和张玲各负担125元。
本判决为终审判决。
审判长 吴爱国
审判员 王 睿
审判员 赵淑婷
二〇一七年七月二十日
书记员 姚显营