江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）苏中民终字第04281号
上诉人（原审被告）昆山市开发区同创网吧。
投资人金忠华，该公司总经理。
委托代理人胡志华，江苏沉浮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州桦颖服饰有限公司。
法定代表人郭欲贤，该公司董事长。
委托代理人石建明，江苏海联海律师事务所上海分所律师。
上诉人昆山市开发区同创网吧（以下简称同创网吧）因与被上诉人苏州桦颖服饰有限公司（以下简称桦颖公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆周民初字第0460号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明：同创网吧于2007年7月起一直租赁桦颖公司位于昆山市周市镇青阳北路602号房屋开设网吧，2013年6月30日双方签订房屋租赁合同一份，合同约定：桦颖公司将其位于昆山市周市镇青阳北路602号的2层房屋出租给同创网吧使用，出租房屋建筑面积为二楼总面积为750平方米、另加二楼彩钢板面积约200平方米、保卫室面积约30平方米、过道面积约50平方米；租赁期限为17个月，自2013年7月1日起至2014年11月30日止；租金为每月1万元，每年12万元，协议签订时承租方支付租金9万元，余款8万元于2013年12月底前一次性付清。合同第七条约定：“承租方有下列情况之一的出租方有权单方解除租赁合同并收回房屋，程序日必须在一个月之内撤离现场，过期不撤离的房屋内的所有物品视为无主财物，出租人有权清理现场。”中的第（3）项明确：承租方拖延十天没有足额缴纳租金。该合同由桦颖公司法定代表人郭欲贤书面委托总经理郭士华签字确认，同创网吧投资人金忠华签名并加盖公章。合同签订后，同创网吧支付租金9万元，但余款8万元未能按合同约定支付。2014年1月20日桦颖公司通过EMS邮政特快专递向同创网吧发出催缴租金告知函，但同创网吧收函后仍未缴纳剩余租金8万元。2014年3月12日桦颖公司发函告知同创网吧租期到期后必须整体出租房屋一人使用的相关事项。后因同创网吧一直未能支付剩余租金，桦颖公司于2014年4月30日通过EMS邮政特快专递向同创网吧发出解除房屋租赁合同通知，明确自2014年6月1日起双方终止房屋租赁合同，同时要求同创网吧于2014年6月1日前撤离现场并返还租赁房屋。同创网吧收到该解除合同通知后，仍未支付剩余租金，也未撤离桦颖公司房屋，由此引起纠纷。
另查明：本案一审审理期间，桦颖公司、同创网吧双方于2014年8月8日到庭协商，同创网吧确认已收到上述三份桦颖公司信函，并表示愿支付至2014年11月30日的租金8万元，但要求到期后继续租赁房屋，而桦颖公司未予认可。
上述事实由房产证、房屋租赁合同、法定代表人授权书、告知函、书面函件、解除房屋租赁合同通知及本案庭审笔录、调解笔录和当事人陈述等所证实，原审法院予以认定。
桦颖公司的一审诉讼请求为：1、解除双方于2013年6月30日签订的房屋租赁合同；2、同创网吧返还租赁房屋并恢复原状；3、同创网吧支付自2014年4月1日起至2014年6月1日止二个月的租金2万元；4、同创网吧按每月1万元的标准支付自2014年6月1日起至实际撤离期间的房屋占用使用费；5、诉讼费由同创网吧承担。
原审法院认为：当事人的合法权益受法律保护。本案中同创网吧长期租赁桦颖公司房屋经营网吧，后双方于2013年6月30日签订房屋租赁合同，正式明确租赁期限、租金给付方式及解除合同的相关条件，该合同系双方真实意思表示，双方均应当按照合同的约定行使权利和履行义务。同创网吧虽按合同约定支付至2014年3月31日止第一期9个月的租金9万元，但未按约于2013年底前支付剩余租金8万元，后经桦颖公司催缴仍未支付，故同创网吧该行为已构成违约，理应承担违约责任。在同创网吧承租期间内，桦颖公司为便于管理曾向同创网吧发出整体出租房屋一人使用的意思表达，但同创网吧未能与桦颖公司妥善沟通并达成一致，且至今未支付剩余租金8万元，而桦颖公司根据双方合同中关于有权解除合同的条款约定，向同创网吧发出解除房屋租赁合同通知，符合相关法律规定，故桦颖公司要求解除合同的诉请原审法院予以支持，因同创网吧违约导致合同解除，同创网吧理应及时撤离租赁物并恢复房屋原状。另，关于2014年4月1日之后同创网吧仍占用桦颖公司房屋期间的房屋使用费，根据双方合同租金每月1万元的约定，应由同创网吧按此标准支付至实际撤离租赁房屋止。现因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持，但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、解除苏州桦颖服饰有限公司与昆山市开发区同创网吧于2013年6月30日签订的房屋租赁合同。二、昆山市开发区同创网吧于判决生效之日起三十日内将承租房屋返还给苏州桦颖服饰有限公司，并恢复房屋原状。三、昆山市开发区同创网吧于判决生效之日起十日内支付苏州桦颖服饰有限公司自2014年4月1日起至2014年5月31日止的租金2万元。四、昆山市开发区同创网吧于判决生效之日起三十日内按每月1万元的标准支付苏州桦颖服饰有限公司自2014年6月1日起至实际搬离承租房屋之日止期间的房屋占用使用费。
一审案件受理费460元，减半收取230元，由昆山市开发区同创网吧负担。
上诉人同创网吧不服上述民事判决，向本院提起上诉称：上诉人不存在违约行为，暂时不支付房租是行使不安抗辩权，以维护自己的合法权益。2007年7月始，上诉人就向被上诉人租赁了涉案房屋二层楼开设网吧。当时合同约定的租期为6年，并口头约定到期后续租6年。基于双方均同意长期租赁涉案房屋的情况，上诉人投入50余万元进行装修并耗费26余万元进行消防施工并经验收合格。在2013年6月30日合同到期后，上诉人要求按约定续签6年租赁合同，被上诉人承诺现续签至2014年11月30日，到期后再续签。但2013年年底，被上诉人告知上诉人年租金从12万元涨至30元，或由上诉人以120万元每年的租金标准将一、二、三层全部租下来。被上诉人该行为系恶意上涨房租逼走上诉人，违约在先，故上诉人不得不采取暂缓缴纳租金的行为维护自身权益，被上诉人需兑现承诺。请求二审法院撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人桦颖公司二审答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人所谓行使不安抗辩权不能成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与原审相一致。
本院认为，上诉人同创网吧与被上诉人桦颖公司于2013年6月30日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。该合同约定租赁期限为2013年7月1日至2014年11月30日，租金为1万元每月，协议签订之日承租方（同创网吧）向出租房（桦颖公司）支付租金9万元，余款于2013年12月底前付清，并约定如承租方出现拖延10天没有足额缴纳租金等情形，则出租方有权单方解除租赁合同并收回房屋。现双方一致认可前述合同签订后，同创网吧支付了9万元租金，2013年12月底前未向桦颖公司剩余8万元租金，本院对该事实予以确认。因桦颖公司于2014年1月20日向同创网吧发送《告知函》催交后，同创网吧仍未能在限定的期限内缴纳8万元租金，已构成违约，桦颖公司按约享有合同解除权。根据法律规定，依法享有解除权的当事人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。桦颖公司于2014年4月30日向同创网吧发出《解除房屋租赁合同通知》，告知同创网吧涉案《房屋租赁合同》自2014年6月1日起终止，故应确认涉案合同于2014年6月1日解除。同创网吧在合同履行期内的房租租金已付至2014年4月1日，故同创网吧应将2014年4月1日至合同解除之日即2014年6月1日的租金支付桦颖公司并应按合同租金标准支付2014年6月1日至实际搬离涉案房屋之日的房屋使用费。上诉人上诉称双方口头约定续签租赁合同无证据证明，本院不予采纳。上诉人对涉案房屋的装修发生在本案所涉租赁合同签订之前，本案所涉租赁合同对于房屋的装饰装修补偿问题未作约定，且上诉人未按期缴纳租金构成违约，故其要求桦颖公司补偿其房屋装修损失的上诉理由缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。
综上，上诉人同创网吧的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费460元，由上诉人昆山市开发区同创网吧负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 曾雪蓉
审 判 员 周 军
代理审判员 沈维佳
二〇一五年二月十日
书 记 员 陆晓婷