江苏省连云港市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）连民终字第01617号
上诉人（原审被告）连云港酒连房地产开发有限公司。
法定代表人汪广耀。
委托代理人鲍玉刚。
委托代理人徐洪辉。
被上诉人（原审原告）冯维通。
委托代理人陈华霞、陈家港。
上诉人连云港酒连房地产开发有限公司（以下简称酒连公司）因与被上诉人冯维通商品房买卖合同纠纷一案，不服原连云港市海州区人民法院（2014）海民初字第0223号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2005年7月6日，冯维通认购酒连公司开发的人和居E号楼1单元502室商品房，并于当日缴纳定金5万元，后陆续交款共计20万元。2012年1月14日，酒连公司向冯维通出具会员卡一张，确认冯维通认购的房号为E号楼1单元502室，价格为每平方1688元，大车库为E号楼2单元18号，价格待定。同日，冯维通、酒连公司签订“告示”一份，除载明上述情况，同时写明交付时间为2013年6月30日，同时备注，预约人（冯维通）须在签订此约定5日内交足房款20万元，若违反约定，登记人（酒连公司）有权解除约定，预约人应承担相应的违约责任。2012年9月27日，冯维通向酒连公司提交申请：申请加购E号楼2单元4号自行车库，并于当日缴纳自行车库款3万元。2014年3月9日，3月24日，酒连公司向冯维通发出签约催告函：我公司开发的人和居E号楼已获售楼许可等相关证件，你户于2012年1月14日对人和居E号楼1单元502室及E号楼2单元18号（大）车库进行了预约登记，并已交齐购房款20万元整，车库价格待定。现根据连云港市物价局备案价为15000元每平方米，你户预定车库为28.14平方米，车库价格为422100元。我公司于2014年2月22日向你发出签约通知单及2014年2月25日你户拒签的违约金确认书通知，你应于签收确认书三日内携带相关材料来公司办理购房事宜，但你至今未来办理，现再次函告你，望你于收到本催告函后3日内携带相关材料及应交余款405096元来我公司办理购房手续，逾期视为您自动放弃该购房预约，所产生的后果由你自行承担。3月27日，冯维通向酒连公司发出回函：贵司的催告函已经收悉，贵司已经确认本人认购的人和居E号楼1单元502室购房款20万元已全部交齐，本人认购的E号楼2单元18号大车库已进行预约登记，但价格待定。现贵司违反公平公正原则，单方定价，将车库价格定为每平方米15000元，远远超出市场价格，有违诚实信用原则，对贵司的单方定价行为不予认可，请贵司在收到本回函之后立即将本人已交全款的人和居E号楼1单元502室房产办理交房手续，如果贵司一味抬高定价导致本人购买车库的根本目的不能实现，本人将依法解除与贵司就车库的买卖关系。
另查明，酒连公司于2013年11月15日取得商品房预售许可证。
以上事实，有会员卡、告示、收据、催告函、回函及冯维通、酒连公司的当庭陈述予以证实。
原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》、《商品房销售管理办法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人的名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任等。酒连公司向冯维通发放会员卡，双方签订“告示”，记载了冯维通的住址和联系方式，认购房屋的位置和房屋情况、价格、房屋交付时间等，包含了商品房买卖合同应该具有的主要内容，且冯维通已付清了全部购房款20万元，该“告示”应认定为商品房买卖合同，该合同成立并生效。由于该房和自行车库现不具备交付条件，冯维通要求酒连公司交付房屋和自行车库的主张，原审法院不予支持，冯维通可待具备交付条件时另行主张，但酒连公司应按照该协议约定支付违约金，冯维通主张按照银行同期贷款利率计算利息的诉讼请求原审法院予以支持。关于二单元18号大车库，在会员卡及“告示”中，仅约定了车库的号牌，未约定价格，付款时间、车库的交付时间等，双方没有就车库的具体事项达成合意，18号车库的买卖合同未成立。原审法院遂判决：一、冯维通、酒连公司于2012年1月14日签订的关于人和居E号楼1单元502室的商品房买卖合同成立；二、酒连公司于判决生效之日起十日内向冯维通支付逾期交房违约金（以20万元为本金，从2013年7月1日起至实际交付房屋之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、冯维通、酒连公司双方关于E号楼18号车库的买卖合同未成立；四、驳回冯维通其他诉讼请求。
上诉人酒连公司不服原审判决向本院提起上诉称：1、原审法院认定涉案双方签订的合同成立错误。双方签订的合同为商品房预约合同，不应当转为本约合同，这只是一个框架性合同，双方还要重新签订合同。2、原审法院超出上诉人的诉讼请求判决，违反不告不理原则。3、原审法院认定的违约金明显错误。综上，原审法院适用法律错误，请求二审法院依法予以改判或者发回重审，并由被上诉人承担诉讼费。
被上诉人冯维通答辩称：上诉人认为预约合同并未转为本约合同，这个说法是不能成立的。根据合同法、商品房销售管理办法以及最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的规定，商品房的认购、订购、预约等协议具备了商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中，被上诉人已经和上诉人签订了认购协议，认购协议已经就单价、交付时间、房屋房号等主要内容进行了约定，并且上诉人已经全额收受了被上诉人的购房款，已经完全具备上述法律规定的2个条件，足以认定双方之间商品房买卖合同能够成立。而且上诉人分别于2014年3月9日、3月24日向被上诉人发出签约催告函和催告函各一份，均明确承认被上诉人已经交齐购房款20万元整。综上，上诉人的上诉理由不能成立原审法院认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求二审法院予以维持。
本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。
本院认为，本案争议的焦点有：1、原审法院认定双方签订的相关合同成立是否准确；2、原审法院判决是否超出冯维通的诉讼请求。3、原审法院关于违约金的认定是否准确。
关于第一个争议焦点，本院经审查后认为，涉案双方签订的“告示”，上诉人向被上诉人发放的会员卡，已包含了商品房买卖合同应具有的主要内容，且上诉人已收取了被上诉人全部购房款20万元。在此情况下，原审法院依据《商品房销售管理办法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，认定双方签订的关于E号楼1单元502室房屋买卖的“告示”为商品房买卖合同，并认定该合同成立并生效并无不当。
关于第二个争议焦点，本院经审查后认为，冯维通在起诉状及原审庭审期间均明确表示要求解除E号楼二单元18号大车库的合同，有书面记录在卷可查，原审法院并未超出冯维通的诉求判决。
关于第三个争议焦点，本院经审查后认为，冯维通与酒连公司签订的商品房买卖合同明确双方约定涉案房屋于2013年6月30日交付，并且冯维通自2005年起已先后缴纳20万元的购房款。但至目前，涉案房屋仍未具备交付条件，在此情况下，原审法院判决酒连公司向冯维通支付一定的违约金并无不当。
据此，原审法院判决并无不当，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由上诉人连云港酒连房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 乙 斌
代理审判员 刘永红
代理审判员 严伟晏
二〇一四年十一月十九日
书 记 员 陈 静
法律条文附录
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。
第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；
（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；