广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂04民终1042号上诉人（一审原告、反诉被告）：潘光理，男，1995年6月27日出生，汉族，现住广西梧州市金湖北路178号世纪新城Ａ区。委托诉讼代理人：赵法，广东国悦律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：广西梧州市海骏达房地产开发有限公司，住所地广西梧州市长洲区西堤三路63-3号。法定代表人：叶桂根，总经理。委托诉讼代理人：万伟，广西正立律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫英军，广西正立律师事务所实习律师。上诉人潘光理因与被上诉人广西梧州市海骏达房地产开发有限公司(以下简称海骏达公司)商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年10月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。潘光理上诉请求：1.撤销梧州市长洲区人民法院（2017）桂0405民初286号民事判决，裁定将本案发回重审；2.请求二审不要将本案与其它民事案件合并审理；3.请求二审支持上诉人要求海骏达公司支付违约金25428元的诉讼请求；4.请求二审判决被上诉人向上诉人支付经济损失5000元；5.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院将三十件民事案件合并审理属于程序违法；2.一审认定2016年8月5日，涉案房产符合交楼条件是错误的。至2016年8月5日止，涉案房屋的消防工程竣工验收和环保工程竣工验收程序尚未完成。上诉人认为到2016年12月20日，涉案房屋才符合交楼条件；3.一审认定上诉人存在迟延支付购房款的行为是错误的；4.海骏达公司将应当建设的公共绿化带围圈起来赠与相对应的第一层业主是侵权行为，一审法院却不予认定，是错误的。二审应认定海骏达公司侵权的事实，并判决海骏达公司赔偿上诉人5000元损失。海骏达公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。潘光理向一审法院起诉请求：1.判决被告支付违约金25428元；2.判决被告赔偿原告损失18500元；3.被告承担本案的诉讼费用。海骏达公司向一审法院反诉请求：1.判决反诉被告向反诉原告支付违约金288.80元；2.判决反诉被告向反诉原告支付律师费1000元；3.反诉被告承担反诉诉讼费用。一审法院认定事实，2014年5月25日，潘光理作为买受人与作为出卖人的海骏达公司签订了一份《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：1.买受人购买出卖人开发的位于梧州市，房屋建筑面积共96.44平方米，单价为每平方米5707.04元，总价款为550387元；2.付款方式及期限：分期付款即于2014年4月13日前支付定金20000元，于2014年5月25日前付清首期房款（含定金）200000元，余款350387元于2014年8月25日前支付房款75387元，于2014年11月25日支付房款55000元，2015年2月25日支付房款55000元，2015年5月25日支付房款55000元，2015年8月25日支付房款55000元，2015年11月25日支付房款55000元；3.买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理(不作累加)，即逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二点一的违约金，合同继续履行。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的30%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；4.交付期限及交付条件：出卖人应当在2016年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；5.出卖人逾期交房的违约责任：甲方(出卖人)逾期交付商品房给乙方(买受人)使用的，乙方(买受人)同意继续履行本合同，但自商品房约定交付期限届满次日至实际交付之日止，甲方(出卖人)按日向乙方(买受人)交付已交房款万分之二点一的违约金。上述《梧州市商品房买卖合同》的附件四为《合同补充协议》，出卖人(甲方)海骏达公司与买受人(乙方)潘光理双方就2014年5月25日签订的《梧州市商品房买卖合同》(以下简称《合同》)中未尽的相关事宜，经充分协商一致，在平等自愿的原则下订立该补充协议，主要约定有:1.对《合同》“买受人逾期付款的违约责任”的补充约定：买受人逾期付款，则商品房交付时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延。买受人在已付清应付款或者违约金后十日内自行前往出卖人处办理交接手续；2.对《合同》“交付期限及交付条件”的补充约定：商品房符合交付条件后，乙方必须按照甲方通知的收楼期限内参加房屋的验收及办理房屋交接手续，若乙方于收楼期限届满前不参加房屋验收及办理收楼手续的，视为乙方自愿放弃验收房屋的权利，并认可房屋质量符合《合同》约定的交付标准并同意收楼；3.对《合同》“规划、设计变更的约定”的补充约定：在不影响本商品房项目总体功能及绿化率等规划指标的前提下，甲方有权对项目总平面布局进行局部调整，除非乙方因布局改变而遭受直接损失的，否则甲方不承担违约责任。潘光理按上述合同约定支付首期购房款后，分别于2014年8月24日支付第二期购房款75387元，于2014年11月23日支付第三期购房款55000元，于2015年2月25日支付第四期购房款55000元，于2015年5月17日支付第五期购房款55000元，于2015年8月28日支付第六期购房款55000元，于2015年12月18日支付第七期购房款55000元。2016年8月，海骏达公司向潘光理发出《收楼通知书》，通知潘光理于2016年8月25日办理梧州市的有关收楼手续。后潘光理以海骏达公司未按合同约定的时间交付房屋为由，要求海骏达公司支付逾期交楼的违约金，遂向法院起诉成讼。另查明，2014年10月，海骏达公司开发的梧州市海骏达卡地亚建设工程经有关主管部门的审核同意后进行了设计更改施工即“将电井内各层住宅电表箱移至楼梯间处”。梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格。2016年12月20日，梧州市海骏达卡地亚3-4#、5-7#楼建设工程通过竣工验收备案。一审法院审理认为，本案的争议焦点是：1.案涉标的商品房是以竣工验收合格还是以竣工验收备案为交付条件；2.海骏达公司是否存在顺延交付房屋的情形以及顺延的天数；3.违约金如何计算；4.潘光理诉请的损失赔偿以及双方诉请的律师费是否有依据。关于争议焦点一，潘光理与海骏达公司签订的《梧州市商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同约定海骏达公司应当在2016年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付潘光理使用。该院认为，根据我国《建设工程质量管理条例》第十六条“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：(一)完成建设工程设计和合同约定的各项内容；(二)有完整的技术档案和施工管理资料；(三)有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；(四)有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；(五)有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，潘光理买受的商品房所在的梧州市海骏达卡地亚3#楼于2016年8月5日经施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位竣工验收组验收合格，符合了合同约定及条例规定的交付条件。海骏达公司通知潘光理于2016年8月25日办理收楼手续，据此房屋实际交付时间为2016年8月25日。潘光理主张商品房通过竣工验收备案的时间为符合交付条件的交房时间，但其主张无法律依据，该院不予采纳。关于争议焦点二，合同约定了可顺延交付房屋的情形为“如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。该院认为，“不可抗力”是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。梧州地处亚热带季风气候地区，每年都遭遇台风、强降水天气，这些地区特有的气候因素，工程的建设单位和施工方应当预见到并在工期测算时作出合理安排。高考、宝石节等这些特定的活动，每年定期举行，占用工期的时间应该是确定的，并非不可预见，建设单位和施工方也应当在工期测算时予以计算。因此，海骏达公司认为上述停工原因属于不可抗力的理由不成立，其要求顺延房屋交付时间的主张，该院不予采纳。另外，海骏达公司提出因潘光理逾期付款可顺延交房的主张，该院认为，根据双方在《梧州市商品房买卖合同》中关于付款方式及期限的约定，潘光理应于2015年8月25日支付第六期房款55000元，于2015年11月25日支付第七期房款55000元。但潘光理于2015年8月28日才支付第六期房款55000元，比约定迟延了3天，于2015年12月18日才支付第七期房款55000元，比约定迟延了23天，据此，潘光理共迟延付款26天。根据合同附件四补充协议中“买受人逾期付款，则商品房交付的时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延”的约定，海骏达公司可顺延交付房屋26天。关于争议焦点三，潘光理按合同约定向被告支付了房屋购房款550387元，海骏达公司应当按照合同约定在2016年5月15日前交付符合条件的商品房，但海骏达公司直到2016年8月25日才通知潘光理交付梧州市，期间共逾期102天。由于潘光理存在逾期支付购房款的行为，依约定海骏达公司可顺延26天交付房屋，顺延后，海骏达公司实际逾期交房76天。海骏达公司没有按照合同约定如期交付房屋，已构成违约，应承担违约责任，根据《梧州市商品房买卖合同》约定，逾期交付商品房且继续履行合同的，自约定交付期限届满次日起至实际交付之日止，每日按已交房款万分之二点一的标准计付违约金。综上，海骏达公司应向潘光理支付违约金8784.18元（550387元×0.21‰×76天）。关于海骏达公司反诉要求潘光理支付逾期付款违约金的问题，潘光理存在逾期26天支付购房款的行为，按照《梧州市商品房买卖合同》的约定以及海骏达公司的答辩主张，上述逾期的26天已抵作顺延交付房屋时间。因此海骏达公司再要求计算支付违约金，没有事实和法律依据，该院不予支持。关于争议焦点四，潘光理海骏达公司擅自安装用电设备损毁涉案房产楼梯间的外观审美，导致涉案房产商业价值大降，侵犯了业主权益。该院认为，根据海骏达公司提供的卡地亚小区配电工程设计图以及设计更改通知单，说明海骏达公司是按照规定并经审批程序后进行变更施工的，不存在私自更改安装用电设施。另外，潘光理主张海骏达公司将涉案楼宇间应当绿化范围圈出改变性质出卖(赠与)给部分业主，索取不法商业利益，但潘光理提供的证据尚不足以证实该项主张。因此，潘光理要求海骏达公司赔偿擅自安装用电设备及将涉案楼宇间绿化范围圈出改变性质出卖或赠与给部分业主的损失的诉请，因缺乏事实和法律依据，该院不予支持。潘光理要求海骏达公司支付律师费的诉讼请求，以及海骏达公司反诉要求潘光理承担其为追究违约责任而支付的律师费的诉讼请求，因无法律依据，故该院不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘光理支付违约金8784.18元；二、驳回原告潘光理的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费898元，由原告潘光理负担718元，被告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担180元；反诉案件受理费25元，由反诉原告广西梧州市海骏达房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为：本案的争议焦点是：1.本案是否存在程序违法？2.海骏达公司是否存在逾期交付房屋违约行为？是否应支付违约金给上诉人？3.被上诉人应否赔偿经济损失给上诉人？关于本案是否存在程序违法的问题，本院认为，本案一审不存在程序违法，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十一条的规定“基于同一事实发生的纠纷，当事人分别向同一人民法院起诉的，人民法院可以合并审理。”一审法院合并审理基于同一违约事实的三十多件民事案件，是符合法律规定的。关于海骏达公司是否存在违约问题。被上诉人海骏达公司认为因施工期间遭遇台风、强降雨等恶劣天气及政府要求停止施工的原因导致停工56天不应算逾期交房的理由不成立。梧州地属亚热带季风气候地区，每年都会遭遇台风、强降雨的天气，梧州市宝石节、全国高考期间不能施工等，这些都是可以预见的情形，不属于不可抗力。因此，上诉人海骏达公司以此作为工期延期的理由不成立，本院依法不予支持。上诉人海骏达公司存在逾期交付房屋的违约事实，应承担违约责任。上诉人潘光理认为工程竣工备案作为交付条件是不成立的。双方签订的合同约定是工程竣工验收合格作为交付的条件，本案涉案房屋在2016年8月5日已经由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位验收合格，已经符合交付条件，并已经通知了潘光理。因此，一审法院认定涉案房屋2016年8月5日符合交付条件是正确的。关于上诉人应付支付违约金给被上诉人的问题。因为上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同约定，潘光理按合同约定向被告支付了房屋购房款550387元，海骏达公司应当按照合同约定在2016年5月15日前交付符合条件的商品房，但海骏达公司直到2016年8月25日才通知潘光理交付涉案房屋，期间共逾期102天。由于潘光理于2015年8月28日支付第六期房款55000元时比约定迟延了3天，于2015年12月18日支付第七期房款55000元时比约定迟延了23天，共迟延付款26天，根据上诉人与被上诉人附件四补充协议中“买受人逾期付款，则商品房交付的时间和办理房地产权证的时间按延期付款的天数顺延”的约定，海骏达公司可顺延26天交付房屋，顺延后，海骏达公司实际逾期交房76天。因此，一审根据《梧州市商品房买卖合同》的有关约定计算海骏达公司应向潘光理支付违约金8784.18元是正确的，本院予以维持。关于被上诉人是否应赔偿经济损失给上诉人的问题。上诉人潘光理认为海骏达公司擅自将公共绿化带赠与给一楼业主，存在侵权的行为，应当提供充足的证据予以证实。但潘光理提供的证据不足以证明海骏达公司存在侵权行为，因此上诉人潘光理要求海骏达公司承担赔偿损失的主张没有事实及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，上诉人潘光理的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费561元，由上诉人潘光理负担。本判决为终审判决。审判长 杨 斌审判员 莫 芮审判员 任 军二〇一七年十二月十五日书记员 杨永芳附法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。