中华人民共和国上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终1307号
上诉人（原审被告）：徐露莎（XULUSHA），女，1986年6月25日生，澳大利亚籍，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：李捷，上海欣尚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李平，男，1965年12月2日生，汉族，户籍地上海市虹口区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：郭捍东，上海汉联律师事务所律师。
委托诉讼代理人：韩炯，上海汉联律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇东新村33号。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：王远强，男，德佑房地产经纪有限公司工作。
被上诉人（原审被告）：上海链家房地产经纪有限公司，住所地上海市闵行区光华路2800号12幢。
法定代表人：左晖，总经理。
委托诉讼代理人：孙诗佳，女，上海链家房地产经纪有限公司工作。
上诉人徐露莎（XULUSHA）因与被上诉人李平、德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑公司）、上海链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐露莎的委托诉讼代理人李捷，被上诉人李平的委托诉讼代理人郭捍东、韩炯，被上诉人德佑公司的委托诉讼代理人王远强，被上诉人链家公司的委托诉讼代理人孙诗佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
徐露莎上诉请求：撤销原判第二项，依法改判为上诉人无须返还定金70万元。事实和理由：在2016年5月29日被上诉人李平已突破居间协议约定期限的情况下，虽然协商不成，但双方并未解除合同，因此双方仍然可以在居间方通知双方可正常履行居间协议后另行磋商签约，但在2016年5月30日合同已完全不受限制可以继续履行的情况下，被上诉人收到上诉人于2016年6月2日要求继续履行协议否则没收定金的催告函后，仍然起诉要求解除合同，其行为构成根本性违约。被上诉人是因为判断房价会下跌而不购买房屋，其对于交易失败存有过错。
被上诉人李平辩称，其不同意上诉人徐露莎的上诉请求。本案房屋交易不成不归咎于买卖双方，是因为中介受到处罚导致被上诉人无法办理贷款，从而导致无法签订合同，被上诉人仅要求返还定金。关于银监会的文件，公众均能知悉。2016年5月29日，被上诉人链家公司的工作人员明确表示贷款受到限制，5月30日也没有恢复贷款，故请求二审驳回上诉，维持原判。
被上诉人德佑公司辩称，其与被上诉人链家公司是两个独立的公司。被上诉人李平履约的诚意有问题。2016年5月12日，李平在没有确认贷款受限的情况下发函要求解除合同。德佑公司多次提出通过合作方、公证处或直接到交易中心成交，并表示不收任何费用而且居间关系不一定影响买卖合同关系，但李平不同意该方案。5月30日，银监会发布恢复与中介机构合作的通知后，德佑公司多次通知双方签约，此时李平的担心已经消除，但其提出不同意签约，故本案是李平不愿意购买房屋而导致交易失败。
被上诉人链家公司辩称，系争房屋的交易不是通过链家公司居间的。
2016年6月，李平向一审法院起诉请求：1、解除李平与徐露莎、德佑公司、链家公司签订的《房地产买卖居间协议》；2、徐露莎（XULUSHA）向李平返还定金人民币（以下币种相同）70万元；3、德佑公司及链家公司向李平支付损害赔偿金5,839.73元（按同期中国人民银行贷款利息计算，从2016年3月30日暂计算至2016年6月7日）。庭审中，李平变更诉请为：1、要求解除李平与徐露莎（XULUSHA）签订的《房地产买卖居间协议》中确定的与徐露莎（XULUSHA）的买卖关系；2、徐露莎（XULUSHA）向李平返还定金70万元。
一审法院认定事实：徐露莎（XULUSHA）系系争房屋产权人。2016年3月，经德佑公司居间，李平与徐露莎（XULUSHA）签订居间协议一份，李平签署日期为2016年3月27日，徐露莎（XULUSHA）签署日期为2016年3月29日，《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）约定上海市浦东新区潍坊西路XX弄XX号XX室（以下简称系争房屋）转让价1,800万元，并约定，买卖双方应于签订居间协议后60日内共赴居间方，签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，首期房价款为910万元，在签订买卖合同示范文本当日支付，第二期房价款890万元，通过银行贷款方式支付，买方应于签订示范文本买卖合同后15日内向贷款银行申请贷款，买方授权居间方自居间协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，同时出售方应积极配合并提供贷款所需材料，若买方贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款，买方应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付出售方。居间协议还约定了居间方与买卖双方的居间合同权利义务关系。该居间协议左上角有“德佑地产”及“链家”的标识，右上角有“掌上链家APP”的扫码标识。
居间协议签订后，李平向徐露莎（XULUSHA）支付定金70万元。
2016年4月22日，上海银监局发布《关于个人住房贷款稽查的监管意见》，内容为：自2016年4月25日起，对辖内各商业银行暂停与包括链家公司在内六家中介公司的业务合作（含为上述中介机构撮合的房屋交易提供按揭贷款，不包括已网签的房屋交易）1个月，自2016年4月25日起执行；待上海银行同业公会核实相关情况后再恢复商业银行与其业务合作。
2016年5月12日，李平委托律师向德佑公司、链家公司、徐露莎发出《律师函》，内容为因上海银监局出台的上述文件，导致其房屋贷款受限，从而导致其与徐露莎（XULUSHA）之间的房屋买卖事宜无法按照约定的时间继续履行，故要求解除居间协议。
2016年5月23日，徐露莎（XULUSHA）向李平发送《回复函》，内容为：收到李平2016年5月12日的律师函，上海银监局《关于个人住房贷款稽查的监管意见》是针对银行及房屋中介发布的，与双方买卖无关，要求继续履行居间协议。
2016年5月27日，链家短信平台向李平及徐露莎（XULUSHA）发送签约短信，内容为通知双方于2016年5月29日13点进行买卖签约，地点为总部签约中心。
2016年5月29日，李平与徐露莎（XULUSHA）共同至德佑公司指定的签约地点协商，李平指出因居间方被银行限制，其贷款无法办出，德佑公司（或链家公司）工作人员提出银行贷款受限确实存在，但其提出可通过合作方的秘钥来签订买卖合同，李平认为这样的方式存在法律风险，且居间协议约定由链家居间，如链家不参与后续无法继续履行合同；徐露莎（XULUSHA）提出其同意在不违反法律情况下配合将买卖合同进行下去，现李平和链家的协议出现问题，贷款不能贷，其无法解决这个问题；德佑公司（或链家公司）工作人员再提出可去公证处签约，合同上只有买卖双方；李平则提出，其想正常履约，但贷款问题因链家受限；徐露莎（XULUSHA）提出其在买卖过程中无任何错误，要求居间方与李平至31日前谈妥，31日之后其将走法律途径。三方商谈过程中，德佑公司（或链家公司）工作人员还提及，买卖双方的合同已经通过公司网上备案系统，链家虽因银行公告受限的情况，但可以陪双方到交易中心直接网签来完成居间服务，后续服务公司还会做；李平提出要求按居间协议约定履约；德佑公司（或链家公司）工作人员答复，如和链家作居间方签合同，确实受政府发文影响，但李平可通过交易中心直接签约或到公证处签约则不影响贷款。之后，因李平与德佑公司（或链家公司）工作人员未谈妥解决方案，当日，李平未与徐露莎（XULUSHA）签约。
2016年5月30日，上海市银行同业公会相关会议纪要中规定：“即日起将指导上海辖内商业银行恢复与链家等六家中介机构的业务合作”，并要求“商业银行在收到六家中介机构营业网点提供的加盖其公章的《房产中介机构承诺函》后，恢复与其营业网点的业务合作。”
2016年6月2日，徐露莎（XULUSHA）向李平发送《催告函》，内容为催告李平于2016年6月9日前前往德佑公司签约中心签约，否则将没收定金等。
2016年6月7日，李平向法院提交起诉状。
2016年7月1日，徐露莎（XULUSHA）出具《确认书》，确认收到放置于链家地产的房产证，并将系争房屋另行出售他人。
另查明，居间李平与徐露莎（XULUSHA）签订居间协议的德佑公司营业网点对外的店面、店标均系链家公司的标识。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。现三方签订的居间协议，除约定了李平与徐露莎（XULUSHA）之间就系争房屋买卖合同的预约合同关系权利义务内容，还分别约定了买卖双方与居间方的居间关系权利义务内容。在居间协议约定的签约期内，因银监局出台对链家公司等中介机构贷款限制政策，导致李平对经居间方居间签订买卖合同能否贷款产生质疑，由此买卖双方的预约合同未能履行，是否构成李平违约。法院分析如下：首先，李平是否有理由认为居间方为链家公司而致其贷款受限。虽居间协议上约定的居间方为德佑公司，链家公司称德佑公司仅系其授权使用链家标识，但根据本案查明事实：居间买卖双方的德佑公司营业网点的店面及店标均使用链家标识；居间协议上亦有链家的抬头；通知双方签约的发送方是链家的短信平台；5月29日的协商过程中，作为居间方代表的工作人员陈述中亦无法分辨其系代表德佑公司或链家公司，且其又承认上海银监局文件导致通过其签约的买卖合同买方贷款受限。由此可见，李平有理由认为居间方受限而致买卖合同无法贷款，即使本案中居间方德佑公司事实上并未受上海银监局的文件限制，亦系德佑公司未告知买卖双方造成，德佑公司与链家公司是否存在同一性，从外部表象上非李平作为普通买房人所能判断。其次，关于上海银监局文件是否为普通人所知悉。虽徐露莎（XULUSHA）称李平身份所致才得知上海银监局文件，但上述上海银监局文件发布后曾以新闻媒体形式向社会公众报道，不存在特定身份、内部知悉的问题。再次，双方未能签订买卖合同是否属可归责于买卖双方任何一方。虽上海银监局文件中规定自2016年4月25日起执行1个月，但又规定“待上海银行同业公会核实相关情况后再恢复商业银行与其业务合作。”而上海银行同业公会发文为2016年5月30日起“将指导上海辖内商业银行恢复与链家等六家中介机构的业务合作”，并要求中介机构提交相应的文件等，表明上海银监局的规定对链家公司的贷款影响恢复最早为2016年5月30日。而双方合同约定的签约期为居间协议签订后60日内即为2016年5月28日之前。虽李平在2016年5月12日发送了律师函，要求解除合同，但因此时尚处于上海银监局对链家公司等的贷款受限期内，德佑公司亦未向买卖双方表明其未受该文件限制，而该限制何时实际解除尚具不确定性，且双方约定的签约期限尚未届满，故李平此时要求解除居间协议于法无据，该解除函不发生解除买卖双方居间协议的效力。之后，买卖双方于2016年5月29日经链家公司平台通知见面磋商，此时链家公司等亦处于受限期内，虽德佑公司或链家公司工作人员提出了相应的解决方案，但李平坚持要求按居间协议履行，并不构成违反约定。至于徐露莎（XULUSHA）称居间协议约定了贷款不成或不足的处理，但该约定系基于卖方配合办理贷款的情况下李平的补付义务，只有在卖方配合贷款后的贷款成数或贷款审批风险才由李平自行承担，除非李平自行放弃银行贷款，现李平坚持要求按照居间协议约定办理贷款，亦系其合同权利。故买卖双方未能于2016年5月29日签约亦不可归责于李平或徐露莎（XULUSHA），双方可于居间方通知双方其可正常履行居间协议后另行磋商签约，但之后李平诉至法院要求解除居间协议，而徐露莎（XULUSHA）亦于本案诉讼期间将系争房屋另售他人，居间协议约定之买卖双方签约义务已无履行可能，故李平要求解除双方居间协议之权利义务，法院予以准许。基于居间协议解除，徐露莎（XULUSHA）应将其已收取的定金70万元予以返还。至于李平或徐露莎（XULUSHA）在居间协议履行过程中因居间方原因造成其损害赔偿的，系其与居间方的居间合同关系，非本案审理内容，双方可另案主张。李平在本案中撤回要求德佑公司及链家公司的赔偿，系其自行处分诉讼权利，法院予以准许。判决：一、解除原告李平与被告徐露莎（XULUSHA）签订的《房地产买卖居间协议》确立的房屋买卖预约合同关系；二、被告徐露莎（XULUSHA）应于判决生效之日起十日内返还原告李平定金70万元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,858元，减半收取计5,429元，由原告与被告徐露莎（XULUSHA）各半负担。
二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。
另查，徐露莎（甲方）、李平（乙方）、德佑公司（丙方）签订的居间协议定金责任条款约定，若甲方未能依照本协议约定签订买卖合同示范文本或违约不卖或相关权利人提出异议，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议约定签订示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还（含由丙方代为保管的定金）。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案各方当事人签订的居间协议系相关当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应恪守履行。本案中，上诉人徐露莎主张因被上诉人李平违约导致双方未能签署房屋买卖合同，李平主张因中介受到处罚导致其无法办理贷款，故双方未能签约不归咎于任何一方。本案争议焦点在于双方未能签署房屋买卖合同是否因李平违约所致。对此，本院注意到，首先，李平签署居间协议的日期为2016年3月27日，徐露莎签署居间协议的日期为2016年3月29日，而双方在居间协议中约定签订该协议后60日内共赴居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，故双方签署正式合同的最晚日期应为2016年5月28日，虽然上海银监局于2016年4月22日发布《关于个人住房贷款稽查的监管意见》，对辖区内各商业银行暂停与包括链家公司在内六家中介公司的业务合作1个月，但李平于2016年5月12日发出《律师函》要求解除居间协议时，不仅贷款限制何时实际解除尚具不确定性，且根据1个月时间的推算，很有可能在2016年5月22日解除限制，而且双方约定的签约期限2016年5月28日尚未届满，因此，李平在2016年5月12日要求解除居间协议，实属不当，亦不能得到支持；其次，2016年5月29日，李平与徐露莎共同至德佑公司指定的签约地点协商时，德佑公司（或链家公司）工作人员提出银行贷款受限确实存在，但提出多种能够促使李平、徐露莎继续交易系争房屋的变通办法，包括通过合作方的密钥来签订买卖合同，或双方可去公证处签约，合同上只有买卖双方，链家公司可以陪双方到交易中心直接网签来完成居间服务，后续服务公司还会做等内容，但均被李平以要求中介公司按居间协议约定履行予以拒绝，而事实上，居间协议只是约定买方授权居间方自居间协议签订后通过银行代为办理个人征信查阅手续，并未约定买方委托居间方办理银行贷款，而且德佑公司（或链家公司）工作人员提出通过交易中心直接签约或到公证处签约时，均表示居间方还会继续提供后续服务，因此，居间方提出变通办法切实可行，李平拒绝，缺乏合理的理由，表明其没有履约诚意；再次，李平、徐露莎与德佑公司（或链家公司）工作人员于2016年5月29日协商时，已经超过居间协议约定的签约期限2016年5月28日，而且未有充分证据显示，5月29日李平曾经表示在此之后将拒绝与李露莎签订合同，因此李平、徐露莎尚存在继续磋商签约的可能，在2016年5月30日上海市银行同业公会相关会议纪要规定“即日起将指导上海辖内商业银行恢复与链家等六家中介机构业务合作”后，徐露莎于2016年6月2日向李平发送《催告函》，催促李平前往德佑公司签约中心签约，表明一旦系争房屋买卖双方顾虑的贷款受限问题消除，徐露莎要求继续履行居间协议，其具有履约的诚意，而李平于2016年6月7日向法院提交起诉状，表明其自始至终缺乏购买系争房屋的诚意，故本院有理由认定系争房屋买卖双方未能签署房屋买卖合同系因李平违约所致。徐露莎要求按照居间协议的约定没收定金，合法有据，应予支持。原审认定双方未能签约系不可归责于李平或徐露莎，致所作判决有误，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45463号民事判决第一项；
二、撤销上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初45463号民事判决第二项；
三、驳回李平的其余诉讼请求。
一审案件受理费人民币5,429元，由李平负担；二审案件受理费人民币10,800元，由李平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈懿欣
代理审判员 潘俊秀
审 判 员 翟从海
二〇一七年四月十三日
书 记 员 周 益
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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