广东省茂名市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）茂中法民四终字第89号
上诉人（原审原告）叶珍，女，汉族。
被上诉人（原审被告）信宜铭桂旅游发展有限公司。
法定代表人谢明浩，总经理。
被上诉人（原审被告）信宜市雨辰物业管理有限公司。
法定代表人谢雨辰，总经理。
上述两被上诉人的共同诉讼代理人莫远思，广东前瞻律师事务所律师。
上述两被上诉人的共同诉讼代理人谢雨露，广东前瞻律师事务所实习律师。
上诉人叶珍因与被上诉人信宜铭桂旅游发展有限公司（下称铭桂公司）、信宜市雨辰物业管理有限公司（下称雨辰公司）合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2014）茂信法民二初字第236号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：被告铭桂公司成立于2006年11月28日，营业期限至长期。经营范围是旅游项目开发、房地产开发销售、购销农副产品、建材、五金交电。2011年12月2日，原告叶珍与被告铭桂公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同中订明：合同双方当事人：出卖人（甲方）：铭桂公司，注册地址：信宜市东镇长塘。营业执照注册号：＊。组织机构代码证号：＊。法定代表人：谢明浩。委托代理人：廖剑玲。买受人（乙方）：叶珍，身份证号码：（身份证号码：＊），地址：信宜市池洞镇六定长岗村。根据国家法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就房屋买卖达成如下协议：第一条项目建设依据。甲方以出让方式取得位于信宜市东镇长塘（铭桂公司）、编号为信府国用（2009）第＊号地块的土地使用权，取得《土地使用证书》。规划用途为商住用地。第二条乙方购买的商品房为［现房］［预售商品房］。预售商品房批准机关为信宜市住房与城乡建设局，商品房预售许可证为（2011）032号。第三条乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品房为［现房］［预售商品房］，（下称该商品房，其房屋平面图经信宜市住房与城乡建设局规划部门批准，见本合同附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：位于信宜市东镇长塘铭桂公司禹神轩花园住宅楼第5［号楼］b［幢］＊号房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.10米，建筑层数地上17层，地下负一层。该商品房非封闭式阳台2个。该商品房合同约定投影面积共147.76平方米，其中套内建筑面积131.76平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16平方米。乙方在交楼前，要与甲方或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》，方可装修入住。第四条计价方式与价款。甲乙双方约定按下述方式计算该商品房房款：该商品房属［现房］［预售商品房］，按套出售，按套内投影面积计算。该商品房单价为人民币每平方米＿元，总金额人民币400000元整。第五条付款方式及期限。乙方按下列第3种方式付款：3、银行按揭贷款付款：签订本合同时，乙方向甲方付首期房款（首期款不少于乙方所购商品房总价款的30%、60%），尚欠的房款，由乙方用所购商品房向甲方指定的银行抵押贷款支付。第十一条产权登记。甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办办证费用万仟佰拾元整（￥元）{详见交楼前甲乙双方签订的《信宜市禹神轩花园代收办证费清单》［下称《代收办证费清单》］}。车位、车库与乙方所购买商品房使用同等年限，不办理房产证。第十二条双方的约定事项。3、乙方全权委托甲方办理及领回房产证，办理费用由乙方承担。5、防雷、路灯、给排水等设施自交楼时起，由该楼房的全体乙方共同保管、维护以及维修、年检、公共用水、用电等费用由全体共用的乙方承担。6、房管局向业主收取物业维修基金每平方米30元。7、可视对讲器、信箱由甲方统一安装，费用由乙方承担。8、乙方装修的垃圾泥由甲方搬运，由甲方向乙方每户收取人民币300元。第十六条本合同连同附件共6页，一式3份，具有同等法律效力，自签订之日起生效。此外，上述《合同》还附有三个附件，其中附件三为房屋建筑装饰、材料设备标准。该附件三约定：……6、水电由甲方统一报装，开户费用由乙方承担，水入到厨房，电入到户，配漏电开关一个。10、甲方提供沙给乙方自行装修（按楼面面积供3cm）。补充：（1）、户型防盗网统一由甲方的物业部统一规格安装，费用由乙方承担。
另查明，2012年7月4日，原告所购买的商品房经信宜市志诚房地产评估所对该房的抵押价值进行评估，结论是该房抵押价值为40.04万元。2012年11月8日，原告向追加被告提交《房屋装饰装修申请书》，同日，原告（乙方）与追加被告雨辰公司（甲方）签订《房屋装修装饰管理规定》，该规定订明：……二、装修收费项目及缴纳标准：1、装修保证金：1000元／户；2、装修出入证押金：30元／个，工本费10元／个；3、装修垃圾清运费：300元／户；4、装修材料电梯使用费：300元／户（一至三层），三层以上逐层加收50元。2013年1月10日，原告与被告铭桂公司签订《代收办证费清单》，该清单的收款项目、收款单位、收费标准、总金额分别为：契税：收款单位为财政局，收费标准为120m2以上3%、120m2以下1.5%（首套），总金额12000元；办证登记费：收款单位为房管局，收费标准为住户：80／宗、商铺：550元／宗，总金额80元；测绘费：收款单位为房管局，收费标准为100m2以下120／户、100m2以上200m2以下160元／户、200m2以上3002以下（含300m2）200元／户，总金额160元；利用档案费：收款单位为房管局，收费标准为150m2以下50元／户、150m2以上300元／户，总金额50元；房屋代理费：收款单位为房管局，收费标准为2.5%÷2＝1.25%，总金额5000元；买卖合同印花税（地税）：收款单位为房管局，收费标准为0.5‰，总金额200元；交易评估费：收款单位为评估所，收费标准为5‰，总金额2000元；抵押登记费：收款单位为房管局，收费标准为85／笔，总金额85元；房地产咨询费：收款单位房管局，收费标准为按总房价5‰，总金额2000元；物业维修基金：收款单位为业主基金，收费标准为30元／m2，总金额4433元；商品房买卖合同：收费标准为工本费30元／宗，总金额30元；可视对讲机、信箱：收费标准为1500元／户，总金额1500元；水电安装费：收费标准为5300元／户，总金额5300元；装修垃圾费300元／户，电梯运料维护费300元（一至三层），三层以上逐层加收50元，总金额750元；装修保证金1000元／户，装修验收合格后退回，总金额1000元；门禁ic卡30元／张，每户免费提供两张。以上小计：34588元。2013年1月10日，原告将以上费用共34588元付清给被告铭桂公司。
再查明，被告铭桂公司与追加被告雨辰公司虽然在法律上是独立的主体，但在管理上被告铭桂公司实际行使了追加被告雨辰公司的职权。被告铭桂公司认为装修是属于物业公司管理的，所以才要求追加被告雨辰公司与原告签订《房屋装饰装修申请书》的。《代收办证费清单》上的各种款项，实际上是被告铭桂公司收取。原告认为被告所收取的款项中有部分是不合理的收费而要求被告退还，但被告不同意而引起纠纷，原告于2014年7月30日向原审法院提起本案诉讼。
2014年10月8日，原告向原审法院申请要求追加雨辰公司作为被告参加诉讼，并在庭审中明确要求追加被告雨辰公司对可视对讲及信箱费、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料维护费承担连带退款责任。
庭审中，被告称测绘费160元已交给房管局，交易评估费2000元已交给评估所，房屋代理费、可视对讲及信箱费、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料维护费由其公司提留。被告已为原告安装了水、电及可视对讲。
原审法院认为：本案的争议焦点是原告请求被告退还收取的测绘费160元、房屋代理费5000元、交易评估费2000元、房地产咨询费2000元、可视对讲及信箱费1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费及电梯运料维护费750元共16710元是否符合法律规定，是否应得到支持？对原告的该请求，原审法院评述如下：被告铭桂公司取得商品房预售许可证后，与原告叶珍签订《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》，主体适格，内容合法，双方意思表示真实，是有效合同，双方当事人均应严格依约履行。《商品房买卖合同》第十一条约定：甲方统一为乙方办理房屋产权登记（乙方可以自行办理房产证），甲方向乙方收取代办证费用。车位、车库与乙方所购买商品房使用同等年限，不办理房产证。原、被告根据本条约定，原告向追加被告提交《房屋装饰装修申请书》，与追加被告雨辰公司（甲方）签订《房屋装修装饰管理规定》及与被告铭桂公司签订《代收办证费清单》。原、被告所签订的上述《房屋装修装饰管理规定》、《代收办证费清单》，双方主体适格，意思表示真实，是原、被告双方自行确定的权利义务，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同，且合同双方已按约定履行。现原告认为被告所收取的相关费用违反了有关物价部门的规定，相关的多项收费不合理，由于相关物价部门的规定并不是法律、行政法规，而是部门规章，同时相关的收费又是双方自愿订立的，故现原告请求被告退还收取的测绘费160元、房屋代理费5000元、交易评估费2000元、可视对讲及信箱费1500元、水电安装费5300元、装修垃圾费及电梯运料维护费750元共14710元，缺乏法律依据，原审法院不予支持。至于原告请求被告退还房地产咨询费2000元，而收取该费用的被告铭桂公司也同意退还该2000元给原告，对被告铭桂公司的该项自认行为原审法院予以确认。虽然追加被告雨辰公司开庭缺席，但案情事实清楚，证据充分，原审法院依法可作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、限被告铭桂公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还房地产咨询费2000元给原告叶珍。二、驳回原告叶珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费218元（原告已预交），由原告叶珍负担198元，由被告铭桂公司负担20元。邮寄费50元（原告已预交），由被告铭桂公司负担。
上诉人叶珍不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定《代收办证费清单》是有效合同错误。该《代收办证费清单》是上诉人在胁迫和被欺骗的情况下签订的，且该合同不是《购房合同》的组成部分。根据相关的法律规定，该合同无效，被上诉人根据《代收办证费清单》所收取的费用都要退回给上诉人。原审判决认定物价部门的规定不是法律、行政法规，而是部门规章，从而驳回上诉人的请求错误。上述清单中的水电安装费已列入建房成本，在购房合同里没有约定，而且供电局和自来水公司都没有收上诉人费用，所以水电安装费5300元应退还给叶珍。《商品房买卖合同》中没有约定代办房产证代理费，如果上诉人知道该项要收费，不会要被上诉人办理，所以被上诉人应退还房屋代理费5000元。交易评估是双方自愿的不能强制，上诉人没申请评估，评估机构也没有出具收费的任何正式凭证票据，该项收费是乱收费，应退还2000元给上诉人。测绘费由广东省物价局（粤价（2007）193号）规定该项收费由开发商交纳，所以测绘费160元，应退还给上诉人。装修垃圾费、电梯运料维护费、可视对讲信息费共2200元是重复收费，应无条件退还给上诉人。综上所述，请求：一、撤销原审判决，并改判支持上诉人在一审提出的诉讼请求；二、本案的一、二审费用均由被上诉人承担。
上诉人叶珍对其陈述，在二审中提交如下证据：
1、《信宜市物价局价格举报处理结果告知书》复印件1份；
2、《欠缴催缴通知书》复印件1份；
3、《物价局通知》复印件1份；
4、《个人购房按揭贷款合同》复印件1份。
被上诉人铭桂公司答辩称：《代收办证费清单》是《商品房买卖合同》的一部分，上诉人已知悉该清单的内容，并在清单上签名确认，亦实际履行了相应的支付义务，故该清单是双方的真实意思表示，根本不存在欺诈行为，该清单依法有效。物价部门的规定不是法律行政法规，也不属于效力强制性规定，不能以此来认定《代收办证费清单》无效。假如上诉人对《代收办证费清单》有误解，应在法定期限内行使撤销权，否则，在未经撤销前，该清单有效，上诉人不能要求被上诉人退还相关费用。上诉人主张退还的费用均已在《代收办证费清单》明确约定，并且各项费用不是代收代付，就是被上诉人已经实际为上诉人提供了相应的设备或者服务，其主张退还没有依据。其中测绘费是办理房地产权证所必须支出的费用，由被上诉人交给房地产管理局的，被上诉人仅是承担了代收的角色。交易评估费是上诉人办理房屋抵押贷款时应银行要求进行房地产抵押估价所产生的费用，有银行提供的《房地产抵押估价报告》为证，被上诉人仅是代评估机构收取而已。房屋代理费实际是上诉人委托被上诉人办理房地产权证的代理费用，属于支付给被上诉人的服务费。可视对讲机、信箱、水电安装费在《商品房买卖合同》第十二条第7项及附件三第6项、《代办证费清单》都约定了可视对讲、信箱、水电安装费由上诉人负担，目前可视对讲机、信箱、水电已经安装到户，上诉人已经实际享受了被上诉人提供的设备及服务。装修垃圾费、电梯运料维护费是业主装修期间需使用电梯搬运装修材料，会对电梯造成巨大的损耗，这些服务及维护费用都是额外的，未包含在正常的物业管理费用中，不属于重复收费。如果上诉人认为受到欺诈，办证的相关费用不应向被上诉人缴纳的话，被上诉人同意上诉人自行去办证，并将预先收取办证的相关费用退回给上诉人。
被上诉人雨辰公司答辩称：同意铭桂公司的答辩意见，无补充。
本院对原审判决查明的事实予以确认。
另查明：叶珍对涉案《代收办证费清单》落款处乙方栏上的“叶珍”字样是其本人亲笔所签没有异议。
本院认为：本案的争议焦点问题是叶珍请求铭桂公司、雨辰公司退还已向其收取的测绘费、房屋代理费、交易评估费、可视对讲及信箱费、水电安装费、装修垃圾费及电梯运料维护费共14710元应否支持。叶珍上诉称涉案《代收办证费清单》所收取的费用不合理，且铭桂公司、雨辰公司存在欺诈行为，该《代收办证费清单》是无效的，铭桂公司、雨辰公司应向其退还已收取的测绘费、房屋代理费、交易评估费、可视对讲及信箱费、水电安装费、装修垃圾费及电梯运料维护费共14710元。经查，叶珍对涉案《代收办证费清单》落款处乙方栏上的“叶珍”字样是其本人亲笔所签没有异议。由此可见，铭桂公司与叶珍所签订的《代收办证费清单》是双方当事人的真实意思表示，且合同双方主体适格，合同所约定的条款亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。故铭桂公司、雨辰公司按上述《代收办证费清单》约定收取的测绘费、房屋代理费、交易评估费、可视对讲及信箱费、水电安装费、装修垃圾费、电梯运料维护费共14710元无需退还给叶珍。虽然叶珍上诉称铭桂公司、雨辰公司存在欺诈行为，涉案《代收办证费清单》是无效的，但叶珍对此未提供证据证实，故叶珍该上诉主张没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决处理正确，本院予以维持。上诉人叶珍的上诉理由不充分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费218元，由上诉人叶珍负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 江剑兵
审 判 员 陈朝通
代理审判员 陈春何
二〇一五年七月九日
书 记 员 梁 哲
速 录 员 陈 颖