山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终6531号
上诉人（原审被告）：章丘市碧桂园房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：李菲菲，女，1988年9月13日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。
委托诉讼代理人：王雪，女，1994年1月19日出生，汉族，该公司工作人员，住济南市。
被上诉人（原审原告）：赵强，男，1957年3月23日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：高国华，北京市君致（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：倪雪华，北京市君致（济南）律师事务所实习律师。
上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人赵强商品房销售合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院(2016)鲁0181民初7568号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
碧桂园公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由赵强负担。事实和理由：一、涉案房屋在交付之前已达到合同约定的使用条件，不存在燃气、有线电视、供暖设施逾期达到使用条件的情形，一审判决认定事实不清。本案中的涉案房屋为碧桂园公司开发的碧桂园某小区二区***号楼***号住宅，双方签订的商品房买卖合同中约定的房屋交付时间为2014年12月30日，交付房屋为经分期综合验收合格的房屋。商品房买卖合同第十四条约定了燃气、有线电视、供暖设施在商品房交付时达到使用条件，该使用条件是指达到买受人可向燃气、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件。因此申请开通是赵强的义务，碧桂园公司不负有申请开通甚至是开通相关设施的义务。且赵强是否申请开通、何时申请开通以及赵强提出申请后服务供应商何时给予开通都与碧桂园公司无关。碧桂园公司已取得供热、燃气、有线电视等验收合格证明，并提交政府房地产开发主管部门进行竣工验收备案，并于2014年10月30日取得该分期竣工综合验收备案证明，证明包含相关基础设施在内的整个涉案房屋符合交付条件。且赵强于2015年1月11日收楼，在涉案房屋达到交付条件的情况下，一审法院不应根据赵强片面说辞而认为碧桂园公司在燃气、有线电视、供暖设施上未达到使用条件。根据谁主张谁举证的原则，赵强认为碧桂园公司在相关设施上未达到使用条件应当负有举证责任，但赵强提交的相关证据材料证明力有限，且碧桂园公司不认可，在证据不足的情况下，一审法院根据赵强提供的证据判定碧桂园公司承担相关违约责任，有失公平。二、供暖设施是否能够申请开通涉及供暖期问题，不可一概而论。碧桂园公司已于交房前在供暖设施上验收合格，供暖设施经赵强申请后开通的时间以及条件应以服务供应商提供的为准。根据基本常识供暖期为每年的11月15日到次年的3月15日。赵强所购商品房为毛坯房，收房时间为2015年1月11日，上一个供暖季已经结束，收房时赵强并未实际利用该商品房，也不可能及时向供暖公司提出申请。在2015年11月15日到2016年3月15日的供暖期前，赵强也未针对此供暖期向服务供应商提出过开通申请。服务供应商提供供暖服务的时间和条件由服务供应商决定，与碧桂园公司无关，且供应商绝不会在供暖期外的时间提供供暖服务，即便认定碧桂园公司供暖设施未达到使用条件，也不应当判定碧桂园公司承担非供暖期的逾期责任。因此，一审法院认为碧桂园公司至2016年10月28日尚没有使供暖设施达到使用条件且判定碧桂园公司承担2015年1月11日至2016年12月14日的逾期供暖违约金，属于对事实认定不清，有失公平。三、一审法院仅就碧桂园公司主张抵销的逾期付款违约金已过诉讼时效不应予以支持作出说明，但未对碧桂园公司有权在相应期限内（4天）不予交房无需承担违约责任作出说明。碧桂园公司认为，即便一审法院支持赵强的诉求，也应当自赵强实际收房之日起延后4天开始计算延期开通的违约金。四、赵强诉求的违约金过高，应适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金不超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，赵强应就其损失举证，若不能证明损失或能够证明损失上调30%后仍低于其诉求的违约金数额，则违约金应根据实际情况相应调低。综上所述，一审法院认定案件事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，主持正义，维护碧桂园公司的合法权益。
赵强辩称，一、综合双方提供的证据以及一审法院依法对章丘区广播电视站和章丘热力公司、章丘公用事业局的调查，可以证实在合同约定的交房时间，涉案房屋在交付时燃气、有线电视、供暖并不具备合同约定的使用条件，该使用条件在合同中明确约定为“达到买受人可向水、电、燃气、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件”。同时上述证据证实，碧桂园公司在2015年10月29日才具备开通燃气的条件，在2016年4月10日具备开通有线电视的使用条件，在2016年10月28日才具备开通供暖的使用条件，碧桂园公司的行为构成违约。二、碧桂园公司提供的已取得供热、燃气、有线电视等验收合格证明及提供分期竣工验收备案证明等证据只能证明相关供热、燃气、有线电视的基础工程质量合格，无法证明相关配套实施及工程的衔接达到赵强向相应服务商申请即开通的合同约定的“使用条件”。一审法院认定碧桂园公司违约事实清楚，碧桂园公司理应按合同约定承担相应的违约责任。三、碧桂园公司认为违约金过高，应适当减少没有事实和法律依据。请求驳回碧桂园公司的上诉请求。
赵强向一审法院起诉请求：1.判令碧桂园公司向赵强支付延期开通燃气违约金（迟延具备燃气使用条件违约金）15000元、延期开通有线电视违约金（迟延具备有线电视使用条件违约金）23200元、延期开通供暖违约金（迟延具备供暖使用条件违约金）33250元，合计71450元；2.诉讼费用由碧桂园公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月6日，赵强、碧桂园公司签订《商品房买卖合同》1份，该合同文本由章丘碧桂园提供，合同约定赵强购买碧桂园公司开发的碧桂园某小区二区***号楼***号房，总价款2332998元；付款方式为非银行按揭分期付款，签订合同时付30%，2013年11月4日前，付清剩余70%；未按合同约定付款的，如果逾期在90日之内，自合同约定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2014年12月30日前，将经分期综合验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用(第八条约定)；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付房屋的，视为出卖人已按期交楼（第十一条约定）；出卖人承诺供水、供电、有线电视、供暖、燃气等设施在该商品房交付时达到使用条件，上述约定的每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付50元违约金，上述约定的“使用条件”是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件（第十四条约定）。2013年10月1日，赵强支付碧桂园公司定金3万元；2013年10月6日，赵强支付碧桂园公司房款669899元；2013年11月8日，赵强支付碧桂园公司房款1633099元。赵强未按约定期限支付第二期房款，但碧桂园公司未在诉讼时效内向赵强主张逾期付款违约金。碧桂园公司分别于2014年9月18日、10月18日、10月27日取得燃气、有线电视、供暖安装施工工程施工单位出具的竣工合格证明，并于2014年10月30日取得分期竣工综合验收备案证明。碧桂园公司于2014年12月12日向赵强发出收楼通知书，通知赵强购买的商品房可于2014年12月30日交付，可预约收楼手续办理时间。2015年1月11日，双方办理了物业及资料移交手续。2015年1月11日，赵强向广东碧桂园物业服务有限公司济南分公司交纳了2015年1月至6月的物业费。
为涉案商品房提供服务的物业公司于2015年11月3日向东地块业主发出关于燃气开通的通知，通知业主自2015年10月29日下午燃气管道已经通有燃气，可到燃气公司办理开户。
碧桂园某小区二区的有线电视设施在2016年4月10日具备使用条件。截止2016年10月28日（赵强主张迟延具备供暖使用条件违约金计算的截止时间），碧桂园某小区二区的供暖设施仍不具备使用条件。
双方争议的焦点问题为：1.是否应当调整迟延具备燃气、有线电视、供暖使用条件违约金。赵强认为合同第十四条约定的燃气、有线电视、供暖设备在该商品房交付时达到使用条件这一约定中，“交付时”是指合同约定的商品房交付时间，即2014年12月30日，因赵强在实际收房时，已经支付了自2015年1月1日起的物业费，因此主张违约金从2015年1月1日起算，因为合同范本是由碧桂园公司提供，其对迟延具备开通相关设施的损失已经有预估，相关设备无法正常使用，也必然给赵强的生活带来不便，因此不应调整违约金。碧桂园公司认为合同第十一条的约定是对出卖人的一个免责条款，而第十四条约定的违约金是用于赔付买受人的实际损失，应从实际交付之日起计算迟延具备燃气、有线电视使用条件违约金，按照行业惯例，交房后的第一个供暖季可以不供暖，且非供暖季也不会因供暖设施不能使用而造成损失，故非供暖季不应计算迟延具备供暖使用条件违约金，另外，约定的相关违约金过高，要求按照每项10元/日的标准计算违约金。2.赵强应付碧桂园公司的逾期付款违约金与碧桂园公司应付赵强的迟延具备燃气、有线电视、供暖使用条件违约金在相同金额内是否能够抵销。碧桂园公司主张双方上述债权可以抵销，赵强主张碧桂园公司对其享有的债权已过诉讼时效，碧桂园公司无权主张抵销。
针对第一个争议焦点问题，关于违约金的起算时间，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是碧桂园公司为了重复使用而拟定的，合同第十四条为格式条款，针对该条款，赵强、碧桂园公司有不同的解释，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第四十一条的规定，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，结合合同第八条以及第十一条的表述，应认定第十四条中违约金的起算时间“商品房交付时”是指合同约定的交付房屋期限的最后一日，即2014年12月30日。但本案中，碧桂园公司已于2014年12月30日前通知赵强办理交房手续，赵强于2015年1月11日才前往碧桂园公司处办理相关手续，未能在合同约定的期限内办理交房手续的责任在于赵强，在实际交房前，相关设施不具备使用条件未给赵强造成实际损失，因此本院酌定调整违约金的计算期间为自2015年1月11日起至赵强主张的计算相应违约金的截止之日止。碧桂园公司主张非供暖季期间不应计算迟延具备供暖使用条件违约金，无法律依据，不予采纳。关于违约金每日的计算标准，一审法院认为，合同范本由碧桂园公司提供，其在拟定合同时，已预见相关设施不能开通而造成的损失，其主张约定违约金过高，但对此未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故其要求按每项10元/日的标准调整违约金的主张，证据不足、理由不当，不予采纳。综上，一审法院酌定，迟延具备燃气、有线电视、供暖使用条件违约金自2015年1月11日起至赵强主张的计算相应违约金的截止之日止，按每项50元/日标准计算违约金。
针对第二个争议焦点问题，一审法院认为，双方争议的实质为已过诉讼时效的主动债权是否可与未过诉讼时效的被动债权相抵销（主张抵销一方的债权称为主动债权，被抵销的债权称为被动债权）。关于这一问题，我国大陆适用的民法未像德国、日本等国以及我国台湾地区适用的民法一样，有相对明确的规定，针对这一问题，应严格按照我国大陆相关法律规定及法理综合判定。合同法第九十九条第一款规定抵销的债务的标的物种类、品质应当相同，根据法理及立法本意，法定抵销中，相互抵销的债权的性质也应相同。抵销权为形成权，其本身不受诉讼时效的限制，用于抵销的债权的诉讼时效是否经过仅应作为判断债权性质的要素之一。经过诉讼时效的债权其性质并非必然为自然债权（自然债权又称不完全债权，是指不具有法律债权的全部权能的债权，它是欠缺法律债权效力之一而产生的，自然债权是脱离法律之外的债权，法律不对之加以规制），如果对方提出时效抗辩，该债权因丧失胜诉权，其性质变为自然债权，如果对方未提出时效抗辩，该债权并未丧失胜诉权，其性质仍为法律债权。本案中，碧桂园公司的主动债权已过诉讼时效，且赵强提出了时效抗辩，主动债权的性质为自然债权，而赵强的被动债权未过诉讼时效，被动债权的性质为法律债权，主动债权与被动债权的性质已不相同，不能适用法定抵销。另外，这一问题可以从抵销制度与诉讼时效制度设立的价值来解释，抵销制度是民事实体法中规定的法律制度，其设立的宗旨在于节约债务履行的成本，其基于实体公平基础上，体现了公平价值；诉讼时效制度设立的价值，在于维护社会秩序的安定，在于尊重久已既成之事实状态，即在于社会秩序之维持，其更注重效率价值。我国民法明确规定了诉讼时效制度，请求权应当在诉讼时效内主张，对方当事人的时效利益应当保护。抵销权为形成权，其本身不受诉讼时效限制，但用于抵销的债权属于请求权，应当受到诉讼时效的限制，相互抵销的两个债权，本应在各自的诉讼时效内向对方主张，如果允许已过诉讼时效且对方已提出时效抗辩的主动债权可与未过诉讼时效的被动债权相抵销，则无异于强迫享有被动债权的一方履行自然债务，实际剥夺了其时效利益。因此，已过诉讼时效且对方已提出时效抗辩的债权不得主张与未过诉讼时效的债权相抵销。综上，碧桂园公司主张以其享有的关于逾期付款违约金的债权与赵强享有的关于迟延具备相关设施使用条件违约金的债权相抵销，不符合法律规定，不予采纳。
综合上述对案件事实及争议问题的分析认定，一审法院认为，赵强、碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，双方均应全面履行各自合同义务。碧桂园公司未按约定向赵强交付具备燃气、有线电视、供暖设备使用条件的商品房，其应承担相应违约责任。未能在合同约定的期限内办理交房手续的责任在于赵强，在实际交房前，相关设施不具备使用条件未给赵强造成实际损失，因此一审法院酌定调整违约金的起算时间为实际交房之日。合同第十四条为格式条款，碧桂园公司在拟定该条款时，已预见相关设施不能开通而造成的损失，其主张约定的违约金过高，但对此未提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，故其要求按每项10元/日的标准调整违约金的主张，证据不足、理由不当，不予采纳，其主张非供暖季期间不应计算迟延具备供暖使用条件违约金，无法律依据，不予采纳。因此，一审法院酌定，迟延具备燃气、有线电视、供暖使用条件违约金自2015年1月11日起至赵强主张的计算相应违约金的截止之日止，按照每项50元/日标准计算违约金。碧桂园公司主张以其享有的关于逾期付款违约金的债权与赵强享有的关于迟延具备相关设施使用条件违约金的债权相抵销，不符合法律规定，不予采纳。判决：一、章丘市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付赵强迟延具备燃气使用条件违约金14500元（自2015年1月11日起至2015年10月28日止，按50元/日标准计算，即290日×50元/日）；二、章丘市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付赵强迟延具备有线电视使用条件违约金22700元（自2015年1月11日起至2016年4月9日止，按50元/日标准计算，即454日×50元/日）；三、章丘市碧桂园房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内支付赵强迟延具备供暖使用条件违约金32800元（自2015年1月11日起至2016年10月28日止，按50元/日标准计算，即656日×50元/日）；四、驳回赵强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1586元，由赵强负担36元，章丘市碧桂园房地产开发有限公司负担1550元。
二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，赵强与碧桂园公司签订的涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规规定，应属有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。商品房买卖合同第十四条约定，有线电视、供暖设施及燃气设施等在该商品房交付时达到使用条件。并同时约定，上述约定的“使用条件”是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件。碧桂园公司提供的证据不足以证明交房时达到合同约定的买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视、供暖的服务商申请办理该服务供应手续的条件。故一审法院认定碧桂园公司构成违约，并按合同约定判令其承担相应违约金并无不当，本院予以维持。同时碧桂园公司关于应自赵强实际收房之日起延后4天开始计算延期开通违约金的上诉主张，无事实与法律依据，本院不予支持。关于是否应减少违约金问题。赵强主张因燃气、有线电视、供暖等设施不具备开通使用条件，给赵强正常居住及生活带来不便，并造成相应损失。碧桂园公司主张约定违约金过高，但对此未提交证据证实，应承担举证不能的不利后果，故其要求调低违约金的上诉理由，无事实及法律依据，本院不予采纳。
综上所述，碧桂园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1586元，由上诉人章丘市碧桂园房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 乔绪晓
审判员 吴彦沛
审判员 刘 洋
二〇一七年九月十九日
书记员 姚 敏