江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终2235号
上诉人（原审被告）：嵇道章，男，1977年12月16日生，汉族，住南京市玄武区。
被上诉人（原审原告）：南京中鹏建设有限公司，住所地南京市秦淮区太平南路147-1号。
法定代表人：姜继革，该公司董事长。
委托诉讼代理人：郎云云，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王云，上海市锦天成（南京）律师事务所律师。
原审被告：任莉莉，女，1979年7月22日生，汉族，住南京南京市玄武区。
委托诉讼代理人：嵇道章（任莉莉之夫），男，1977年12月16日生，汉族，住南京市玄武区。
上诉人嵇道章因与被上诉人南京中鹏建设有限公司（以下简称中鹏公司）、原审被告任莉莉返还原物纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2017）苏0102民初5026号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
嵇道章上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判或将本案发回重审；二、被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实及理由：一、被上诉人于2008年9月取得1幢6号储藏室的房屋所有权证，不能证明诉争储藏室归被上诉人所有。二、被上诉人并不是诉争储藏室的合法建造者。2004年10月21日上诉人取得了涉案小区1幢505室的房屋产权证，2008年被上诉人才开始诉争储藏室的建造行为，之前该区域所有的地下室一直作为自行车停车库使用。诉争储藏室是小区的公共配套，被上诉人应当随同房屋交付给上诉人，小区的全体业主才是储藏室的所有权利主体。被上诉人无权处置地下室增建的储藏室。
中鹏公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，不应得到支持，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
任莉莉的述称意见与嵇道章一致。
中鹏公司向一审法院起诉请求：1.要求嵇道章、任莉莉立即向中鹏公司返还南京市玄武区佛心桥54号1幢6号（以下简称1幢6号）储藏室；2.嵇道章、任莉莉按每月430元的标准向中鹏公司支付自本案起诉之日至实际返还房屋之日的房屋占用费。3.中鹏公司承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实如下：嵇道章、任莉莉系夫妻关系。坐落南京市佛心桥54号的馨园公寓系中鹏公司开发建设。2002年9月，嵇道章、任莉莉向中鹏公司购买该公寓1幢505室，并签订了《商品房买卖契约》。中鹏公司按约向嵇道章、任莉莉实际交付了房屋。2008年6月13日，中鹏公司向任莉莉出具收据一份，载明收到现金4000元、交款事由为馨园公寓06号半地下储藏室定金（面积约8.85平方米+公摊面积，单价1200元/平方米）等。此后，1幢6号地下室由嵇道章、任莉莉使用至今，但嵇道章、任莉莉未再向中鹏公司支付任何款项。
2008年8月7日南京市价格举报中心对馨园公寓小区业主委员会作出《关于南京市价格举报126号价格举报办理单的答复》，主要内容为：一、2002年南京市物价局批复南京中鹏建设有限公司的馨园公寓项目，总建筑面积为15586平方米，其中作为附属公共配套的地下层面积1710平方米，其建设费用分摊进商品房成本，不存在单独核价问题。二、开发商是否可以销售地下储藏室，该问题的处理，应向房产主管部门咨询。2008年9月，中鹏公司取得1幢6号储藏室（建筑面积14.33平方米）的房屋所有权证。
2016年5月，中鹏公司以邮寄挂号信的方式向任莉莉发出书面通知，邮寄地址为南京市佛心桥54号馨园公寓1幢505室，通知书由小区收发室签收。该通知书的主要内容为：根据双方就1幢6号储藏室签订认购书的约定，应在中鹏公司通知后五个工作日内签订《商品房买卖契约》，否则即为放弃，中鹏公司不予保留房号且不退定金，经中鹏公司多次通知后仍未履行，现再次通知请于收函后五个工作日内签订《商品房买卖契约》，同时补足尾款13196元（明细附后），逾期视为自动放弃认购权，已付定金不予退还，中鹏公司将自行处置该储藏室，并保留追究私自侵占该储藏室所产生的法律责任。该通知书附载明细信息为：室号6，面积14.33平方米，单价1200元，总价17196元，已交定金4000元，剩余尾款13196元。2017年5月，中鹏公司按上述邮寄地址和方式向嵇道章、任莉莉邮寄通知书，由小区收发室签收。该通知书的主要内容为：中鹏公司要求嵇道章、任莉莉于收函后五个工作日内向中鹏公司返还占用的1幢6号储藏室，逾期将按市场租金收取房屋占用费，并保留追究嵇道章、任莉莉私自侵占该储藏室所产生的法律责任等。
一审法院认为，根据物权法的基本原理，合法的建造行为是取得所有权的依据。中鹏公司系诉争储藏室的合法建造者，在合法建造的事实行为成就时即享有诉争储藏室的所有权。中鹏公司于2008年9月取得1幢6号储藏室的房屋所有权证，该房屋所有权证能够证明诉争储藏室归中鹏公司所有。嵇道章、任莉莉虽对中鹏公司取得该权利证书持有异议，但法律依据不足，故一审法院不予采纳。嵇道章、任莉莉虽然向中鹏公司交纳了申购储藏室的定金，但未支付全部对价，且在中鹏公司发出签订合同通知后也未签订商品房买卖合同，故中鹏公司主张嵇道章、任莉莉返还1幢6号储藏室，于法有据，一审法院予以支持。
嵇道章、任莉莉没有合法依据占有中鹏公司享有所有权的储藏室，故中鹏公司主张嵇道章、任莉莉支付自起诉之日起至实际返还之日的使用费，符合法律规定。对使用费的标准，一审法院可比照一般市场租金价格。因现实交易实践中单独租赁储藏室的交易价格不易获得并比照，故一审法院综合考虑储藏室实际状况、嵇道章、任莉莉侵权行为的情节等因素，酌定使用费为每月160元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：一、任莉莉、嵇道章于判决生效之日起十日内向南京中鹏建设有限公司返还南京市玄武区佛心桥54号1幢6号储藏室；二、任莉莉、嵇道章于判决生效之日起十日内按每月160元向南京中鹏建设有限公司支付自2017年7月7日起至其返还上述储藏室之日时止的房屋使用费。一审案件受理费80元，由任莉莉、嵇道章负担。
一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审审理中，双方均未提交新证据。
本院认为，本案二审中的争议焦点为：被上诉人是否有权要求上诉人返还涉案储藏室并支付房屋使用费。
根据《中华人民共和国物权法》相关规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案被上诉人已于2008年9月取得涉案储藏室的房屋所有权证，证明被上诉人是涉案储藏室的所有权人。虽然上诉人对被上诉人取得该权利证书持有异议，并提供了相应的证据，但目前该权利证书并未被相关登记机构撤销或变更，故上诉人的主张不能对抗被上诉人依据该权利证书取得的所有权。本案中，虽然上诉人向被上诉人支付定金4000元，但双方其后并未依约签订《商品房买卖契约》，上诉人也并未向被上诉人支付该储藏室的全部对价，且被上诉人2016年5月向上诉人发送通知，要求上诉人五日内签订《商品房买卖契约》，但上诉人仍未予签订，故被上诉人要求上诉人返还涉案储藏室于法有据，应予支持。
关于被上诉人主张的涉案储藏室的占有使用费。根据相关法律规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因被上诉人系涉案储藏室的所有权人，且本案双方当事人并未达成上诉人无偿使用涉案储藏室的相关协议，故被上诉人要求上诉人支付其自提起本案诉讼之日起至上诉人返还储藏室之日的房屋使用费有事实和法律依据，一审法院综合考虑涉案储藏室的实际状况、侵权情节等因素，酌定房屋使用费为160元/月，并无不当。
综上所述，嵇道章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费80元，由上诉人嵇道章负担。
本判决为终审判决。
审判长 张旭东
审判员 许云苏
审判员 付 双
二〇一八年四月十六日
书记员 郭旭冬