文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第228号原告：安华云，女，1968年4月18日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：宋玉才，系广东国鼎律师事务所律师。被告：李冠丘，男，1970年5月12日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。委托代理人：胡海燕、麦嘉文，均系广东信德盛律师事务所律师。原告安华云诉被告李冠丘房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安华云的委托代理人宋玉才，被告李冠丘的委托代理人胡海燕、麦嘉文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安华云诉称：原告与被告于2011年5月11日签订《商铺买卖合同》，约定被告将位于广州市天河区黄埔大道西269、271首层及二层（万城766）2层54号商铺（以下简称案涉商铺）出卖给原告，房价款总价为1250000元，商铺建筑面积共26.7550平方米，套内建筑面积11.6205平方米，公共部位及公用房屋分摊建筑面积15.1345平方米，同时合同第8条约定出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的商铺交付买受人使用。合同签订后，原告依约将全部房款支付给被告，但至今，被告都没有将符合合同约定及法律规定交付房屋条件的房屋交付给原告，严重违反了合同约定。根据合同第9条的约定，即出卖人预期交付房屋的，每逾期一日则按已付房价款的千份之一支付违约金。案涉商铺经原告查询，在2014年6月份才通过消防验收，在2014年6月份之前案涉商铺没有办理及通过消防的手续，原、被告签订买卖合同前，被告在宣传资料中称案涉商铺是整个商场中的其中一个小商铺。原、被告签订的买卖合同第2条约定商场的名称是万城766，从案涉商铺的价格说，十几万甚至达到20万元每平方米，若单独的商铺买卖，价格不可能达到这么高。被告办理相关消防验收可反映案涉商铺是商场的独立商铺，其使用是与整个商场紧密相关，即整个商场要经过消防验收才能使用。根据原、被告签订的买卖合同第8条的约定，被告不仅在2013年12月31日将商铺交付给原告，且还要达到原告使用的条件，本案商铺的使用符合合同约定的条件外，还必须符合相关法定的规定，根据中华人民共和国消防法第13、15条的规定，我方认为案涉商铺的交付在2013年12月31日并没有达到交付使用的条件，直到2014年6月被告将相关的消防通过后才能达到消防的条件，可见被告存在明显违约行为。案涉商场在2013年年底曾因为消防不合格的问题被天河区消防局出具过书面的张贴罚款的通知，被告对商场进行调整后补充了消防验收，被告违约的情况很明显，应当承担违约责任。收到收铺通知书后，原告于2013年12月31日带资料去收铺，收铺时工作人员称商铺的消防验收未通过，说不能收铺了，还说收铺时间另行通知。原告第二次收到收铺通知后，原告写了拒收函给被告，但被告一直没有回复，后来原告到案涉商铺现场看时，现场已没有工作人员在场了，原告了解到有很多小业主起诉被告了。正因为被告的消防问题没有解决，所以原告没有收铺，即使原告购买了案涉商铺，也确实无法使用案涉商铺，原告不是不愿意收铺，而是确实无法使用案涉商铺，因为确实存在消防安全隐患问题。现请求法院判令：1、被告支付原告逾期交铺违约金，以实际购房款1250000元为本金，按每日千分之一的标准，从2014年1月1日起计至交付之日止；2、被告承担本案诉讼费。被告李冠丘辩称：被告不同意原告在起诉状中提出的所有诉讼请求，就起诉书中的有关问题主要答辩如下：一、被告已经按照合同约定的时间和交付条件将案涉商铺交付原告，由于原告并没有按照被告书面通知的时间办理收铺手续，应视为从书面通知收铺日期起该商铺已实际交付给原告。因此，原告要求逾期交铺的违约金没有任何合同依据。1、被告已依约按期通知原告收铺。根据商铺买卖合同第八条约定“出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知收铺日期起商铺已实际交付买受人。”以及第九条约定的是“出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用”的处理情形。该第八、九条明显是对交付期限这一时间节点作出的特别约定，而不涉及交铺标准等其他问题。在本案中，被告已在合同约定的时间内向原告发出《收铺通知书》，要求原告在2013年12月31日前来收铺。被告依约履行了通知义务，并在收铺现场为原告办理收铺手续。原告收到《收铺通知书》后，不配合被告办理相关收铺手续。根据商铺买卖合同和《收铺通知书》约定，原告逾期办理收铺手续的，视为书面通知的收铺日期起该商铺已交付原告。综合本案，被告已在约定期限内通知原告收铺，原告在收到《收铺通知书》后，拒绝办理收铺手续。因此，被告已按商铺买卖合同约定的交铺时间将商铺交付给原告。2、被告已按商铺买卖合同约定标准将商铺交付原告。商铺买卖合同中并未约定被告承担办理消防的义务，相反，商铺买卖合同明确约定被告只需提供符合合同约定的消防设备，并约定2013年12月31日前交付使用的商铺，会因整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续。依据商铺买卖合同第十二条的约定，及附件一：公用设备、设施及公共区域消防设备为“采用消防自动报警、自动喷淋系统”的约定，被告应向原告提供合同约定的消防设备。在商铺交付之时，上述消防设备均已齐备，被告已履行完毕合同义务。综上，被告认为商铺交付条件即为合同附件一所确定的标准，原告在接到《商铺收铺通知书》后拒绝接收商铺的行为，缺乏合同依据，被告没有逾期交付商铺。二、案涉商铺买卖为二手楼交易，被告交付案涉商铺未违反法律规定的强制性义务，原告所要求的交付条件及验收标准，为一手楼在竣工验收过程中，开发商所应承担的消防验收义务，以及公众聚集场所因投入使用而应具备的检查要求。因原告混淆一手楼与二手楼不同的交楼标准，导致案涉商铺迄今未收铺，属于原告违约。因此，原告要求逾期交铺的违约金没有任何法律依据。1、案涉商铺所在楼宇的开发商是广东省信托房产开发公司，该楼宇于1996年建成。被告于2007年将案涉商铺从摩托罗拉（中国）电子有限公司购买而来。无论从该楼宇的物理外观、还是法定登记信息来看，案涉商铺的买卖交易明显属于二手房交易。理应不适用商品房预售相关法律规定，包括交楼标准及验收的相关规定。基于案涉商铺所在楼宇于96年竣工并早已销售完毕的事实，被告认为：案涉商铺所在商住大厦应当早已消防验收合格，应当早已符合《建筑法》、《消防法》等相关法律的规定。（1）广州市国土资源与房屋管理局（以下称广州市房管局）制定的《广州市存量房买卖合同范本》第四条第一款交楼时间和交接手续：“甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。”可见，广州市房管局制定的合同范本没有就消防验收作出强制性规定。在本案中，被告已按照约定提供相应的消防设备，并在约定的交付期限前书面通知原告前来收铺，被告已经完全履行了商铺的交付义务。对于二手房交易更多是双方私法自治的范畴，现行的法律法规没有就二手房交易作出可具操作性的规定，合同中也不应对交付条款作出扩张性解释，任意扩大理解”交付”的外延。（2）广州市房管局制定的《广州市商品房买卖合同》（一手房现售）示范文本第十一条房屋交付：“甲方应当在某年某月某日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该商品房交付时应取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。”可见，因一手房涉及到房地产的开发经营等一系列工程技术、环境保护、消防安全等重大问题，相关政府部门对一手房交易加强管理、监控，一手房交易中开发商必须提供符合法律强制性规定的验收文件，这是开发商的法定义务，不是本案被告的法定义务。2、案涉商铺不属于应当进行消防设计、验收的装修工程。根据商铺买卖条款的相关约定，被告向原告销售的案涉商铺最大面积才为26平方米。对于这样面积的商铺销售，不需要进行消防申报、验收等手续。同时，根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条之规定，若对案涉商铺所在商场进行统一经营的经营者，则要根据具体的经营性质决定是否需要在经营前进行消防申报、验收及开业前检查。如，建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂、公共展览馆、博物馆的展示厅；建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院、公共图书馆的阅览室、营业性室内健身、休闲场馆、医院的门诊楼、大学的教学楼、图书馆、食堂、劳动密集型企业的生产加工车间、寺庙、教堂；建筑总面积大于一千平方米的托儿所、幼儿园的儿童用房、儿童游乐厅等室内儿童活动场所、养老院、福利院、医院、疗养院的病房楼、中小学校的教学楼、图书馆、食堂、学校的集体宿舍、劳动密集型企业的员工集体宿舍；建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉OK厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧、具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。在本案中，首层及二层可作为商场联合使用的建筑面积共为3684.97平方米，根据《建设工程消防监督管理规定》之规定，在未确定案涉商铺是否联合使用、也未确定联合使用后的经营性质的情况下，完全不能确定是否需要进行消防设计、验收等手续。也就是说，消防手续的办理根本不是商铺交付的法定前提，消防手续的办理与否需视实际经营性质及面积来决定。事实上，本案各原告就各自享有的商铺并没有达成统一经营的一致决定，因此，即使印潮公司在2014年再次申请办理了消防申报及验收手续，照目前情况来看，完全无法进行统一的商场经营使用，该等消防申报手续做了也白做。3、结合被告提供的证据，广州市公安局天河区分局分别于2012年4月16日、2014年5月21日对案涉商铺所在的商场进行消防验收，依法出具了两份《建设工程消防验收意见书》（穗公天消验〔2012〕第0163号、穗公天消验字〔2014〕第0291号），均评定所在商场的消防验收合格，相关消防验收结果已经在广东消防网公示。4、根据《广东省实施办法》第三十五条，原告在案涉商铺过户之后，产权人（即原告）依法应保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件等，即消防相关主要义务在于产权人。如果原告需在收铺后使用案涉商铺进行经营，若涉及开办餐饮等经营范围或今后不由印潮公司进行经营管理的，则还应继续向消防部门办理申报、验收等消防手续。（1）在案涉商铺于2011年（少数为2012年）过户之后，产权人（即原告／买受人）依法应保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件等，即消防相关主要义务在于产权人。（2）根据《广东省实施办法》（1999年11月27日广东省第九届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过；2010年7月23日广东省第十一届人民代表大会常务委员会第二十次会议修订）第三十五条：“建筑物或者场所出租使用的，产权单位应当保证其提供的场所或者建筑物符合消防安全条件，与使用单位或者承包、承租单位签订消防安全责任书，以书面形式明确各方消防安全责任；未以书面形式明确的，产权单位对公用的疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道进行统一管理，使用单位或者承包、承租单位对使用的建筑物或者场所的消防安全负责”。该《广东省实施办法》制定的依据是《消防法》，其进一步明确了多产权单位消防安全责任的划分以及消防安全条件提供者是产权单位（产权人），因此，本案中，案涉商铺的消防审核、验收义务在产权人，而非曾经的产权人。三、从保护交易稳定、合同目的来讲，案涉合同义务已经履行殆尽，被告作为卖方早已将案涉商铺过户至原告名下，原告作为买方也早已将房款全部支付给被告，因此，商铺买卖合同的合同目的已经实现。从保护交易稳定、维护正常交易秩序来看：被告早在2007年即取得包括案涉商铺在内的商铺房产证。被告与原告签订商铺买卖合同后，也于2011年（少数是2012年）办理过户手续，原告取得案涉商铺的产权。被告认为：被告已经将商铺过户给原告，原告已经取得商铺的所有权，双方在履约过程中没有产生任何讼争，商铺买卖合同已经完全履行完毕。从案涉合同的合同目的来看：二手房交易是体现买卖双方意思自治的精神，双方在平等协商、自愿交易的基础上签订二手房买卖合同。在本案中，双方已经对商铺交付条件、装修标准等条款作出明确的约定，且该等约定并不违法，因此，该等约定对双方都有拘束力。如前所述，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案所涉商铺早在四年前将产权过户给原告，原告也支付了相应购买价款。而且，案涉商铺属于可以独立占有、使用、收益、处分的状态之下，迄今为止并没有任何一个执法部门提出不可经营，事实上，案涉商铺一直都可以进行经营。因此，被告认为，案涉合同不仅履行完毕、合同目的也完全达到。四、原告所要求的违约金过高，请求法院予以调整。被告认为原告在诉状中主张以房款为本金，按照每日千分之一的标准计付违约金的标准过高，请求法院予以适当调低。综上所述，二手房买卖关系的设立、变更与解除，应当更加尊重签约双方的意思表示，应依合同具体约定及法律来确定合同是否存在违约情形。为保护整个商场产权及未来经营的稳定性，被告请求人民法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2010年11月16日，被告李冠丘、案外人赵映妹（委托人）出具《委托书》，委托陈振强对委托人所有的广州市天河区黄埔大道西269、271号首层、二楼依法出售，办理上述房屋的卖房交易过户手续，有权签订买卖合同，如交易不成功有权办理退案手续，受托人有权代收售房款；受托人有权转委托；2011年1月24日，陈振强与广州市火域房地产代理有限公司（简称“火域公司”）签订《转委托书》，对上述《委托书》进行转委托，委托事项有：依法出售上述房屋，有权签订商品房买卖合同；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件；该《转委托书》经广东省广州市南方公证处公证。2011年5月11日，原告（买受人，通讯地址为广州市猎德大道33号中海景晖华庭A9-1404）与被告（出卖人）的转委托代理人即火域公司签订《商铺买卖合同》（以下简称“合同”），约定：买受人所购买的商铺为出卖人名下所属物业；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为广州市天河区黄埔大道西269、271首层及二层（万城766）2层54号商铺（即案涉商铺）；该商铺建筑面积共26.7550平方米，其中，套内建筑面积11.6205平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.1345平方米；该商铺属现房，房价款总金额为1250000元；买受人应当按时如期将房价款支付给出卖人，2011年5月3日前支付全部房价款的8%（包含定金），即100000元，2011年5月4日前支付全部房价款的42%，即530000元，余下房价款620000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；（第六条）商铺使用权约定：该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年12月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括依法进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，买受人不得干涉；（第七条）商铺使用权交接：出卖人应当于2013年12月15日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续；买受人负有积极配合出卖人办理该商铺使用权交接的义务，并与该商铺商场管理公司签订委托租赁、经营管理的相关合同；如因买受人不配合出卖人办理该商铺交付手续而影响商场的正常经营，买受人同意在完成该商铺全部交付手续前，买受人以该商铺全部房价款为标准，按每日1‰向出卖人支付违约金；根据本合同第六条的约定，2013年12月31日前交付使用的商铺，其使用权及收益权在2013年12月31日之前归出卖人所有，买受人同意不得以与本合同相关的任何理由拒绝办理该商铺使用权交接手续，买受人同意办理该商铺使用权交接后不得以任何理由向出卖人索取任何租金及管理费用；2013年12月31日前交付使用的商铺，会因为整体经营的原因而未能按本合同约定的装修标准进行装修，买受人不得以装修标准问题为由拒绝办理该商铺使用权交接手续；出卖人对负责商铺的经营管理公司进行监督，并负责于2013年12月31日前按本合同约定的装修标准（见附件一），将该商铺交付买受人使用；（第八条）商铺交付：出卖人应于2013年12月31日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不可抗力或者当事人在本合同约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人；（第九条）出卖人逾期交付商铺的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间分别处理：1、逾期不超过15日的，自本合同第八条约定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金；若买受人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，出卖人自本合同第八条规定的期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款的1‰的标准向买受人计付违约金；（第十二条）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任：出卖人交付使用的商铺的装饰、设备标准应符合双方约定（附件一）的标准；达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述方式处理：1、出卖人以装饰、设备差价为标准，双倍赔偿；2、在商铺保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任但可协助维修，维修费用由买受人承担；（第十四条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所变化的，应立即书面通知出卖人；出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达；如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、迟延或退回，所产生的一切责任和后果由买受人承担；（第十五条）合同生效后180个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同；若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向买受人计付违约金；买受人要求继续履行合同的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款的1‰的标准向买受人支付违约金等内容。合同附件一载明装修标准：其中“交铺装修标准”为“地面：高级抛光砖，供电：独立电表，间隔：轻钢龙骨硅钙板，门面：豪华卷闸，天花：格栅天花”，“公共设备、设施及公共区域”为“地面：主通道铺高级抛光砖，供电：采用自动化设备系统，确保应急照明及消防监控系统的正常使用，照明：辅以配合商场整体装修风格的照明灯具，安全：提供24小时智能监控，空调：中央空调，消防设备：采用消防自动报警、自动喷淋系统”。合同附件二为二层平面1︰100的比例图，上述合同签订后，原告已向被告支付全部购房款1250000元。2011年12月20日，案涉商铺产权登记至原告名下。2013年12月12日，被告出具《委托书》，委托广州印潮市场经营管理有限公司（简称“印潮公司”）办理广州市天河区黄埔大道西路269、271号首层及2楼商铺移交手续及签订相关文件，包括寄发商铺收铺通知书、签订商铺移交确认书等事宜。该《委托书》同日经广东省广州市南方公证处进行了公证。被告称印潮公司于2013年12月13日向原告合同约定地址邮寄《商铺收铺通知书》（以下简称“收铺通知书”）。该通知书载明原告与被告（李冠丘）签订的合同，购买位于广州市天河区黄埔大道西269、271号二层54号商铺，根据合同第八条约定，被告于2013年12月31日前将商铺交由原告使用，我司受被告委托，就商铺交付事宜通知原告于2013年12月20日—12月31日期间带齐办理收铺所需资料前往现场办理商铺移交手续，如逾期办理，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司于2014年1月10日出具的妥投证明显示上述邮件于2013年12月13日收寄，2013年12月14日本人签收。被告称其于2014年6月8日向原告合同约定地址发出《通知函》。该函称：本人已于2013年12月向你方发出收铺通知书，但你方未能按通知的时间办理收铺手续。尽管我方认为你方此前拒收商铺无任何理由，但为你方利益考虑，本人仍请你方于2014年6月30日前带上房产证复印件及身份证，前往广州市天河区黄埔大道西路269、271号商铺现场办理移交手续。广东省邮政速递物流有限公司广州市分公司出具的妥投证明显示上述邮件于2014年6月8日收寄，2014年6月16日本人签收。2015年1月21日，原告提起本案诉讼。（2014）穗天法民四初字第1162号汤馨莹诉李冠丘房屋买卖合同纠纷一案，李冠丘提起上诉，广东省广州市中级人民法院作出的（2014）穗中法民五终字第4477号民事判决书已经发生法律效力，其中原审法院查明以下事实：1.本院到该案案涉商铺现场察看，现场由自称是印潮公司的工作人员打开大门，入内后可见案涉现场已间隔成一间间独立的小商铺（每间均有独立的卷闸拉门、铺位编号）；打开其中一间铺位，可见内有独立电表、照明、消防喷淋系统。本院对现场情况拍摄照片多张。2.被告称案涉商铺所在场地（含一、二层）系二手房，其向上一手业主购买后再出售。被告对此提供其向房管部门调取的档案资料（房地产权证存根、广州市房屋交易登记证明书）予以证实。上述证据载明天河区黄埔大道西路269、271号2楼建筑面积2742.0572平方米，原产权人为摩托罗拉（中国）电子有限公司，产权登记至被告名下的时间为2007年11月1日。关于案涉商铺是否具备交付条件问题，原告称案涉商铺交付使用的条件应该要符合买卖合同约定及法律规定的条件，案涉商铺没有达到交付条件尤其是使用条件，提出消防验收问题。被告称案涉商铺已达合同约定的交付条件。双方具体意见如下：关于消防验收的问题，原告称原、被告签订合同前，被告在宣传资料中称案涉商铺是整个商场中的其中一个小商铺，结合案涉商铺售价和合同第2条约定商场的名称也是万城766，故案涉商铺是商场的一个商铺，应属于人员密集型场所。根据中华人民共和国消防法第13、15条的规定，其直到2014年6月被告将相关的消防通过后才能达到消防的条件，故在2013年12月31日案涉商铺是不符合交铺条件的。被告虽称案涉商铺为二手房买卖，但被告对购买的案涉楼宇进行改造调整，且根据被告提交案涉商场的建设工程消防验收意见书显示案涉场地装修后为商铺使用，消防验收意见书中规定了需要通过消防安全检查后才可以投入营业，所以被告对调整后案涉商铺有重新办理消防验收的义务。根据被告提交的广东省消防网公告显示的政府文件中可以说明案涉商铺所在的整个商场在2012年5月1日前仍在装修、改建，因此被告在2012年5月1日前仍未通过消防验收，但是案涉商铺应该在2013年12月31日前通过消防验收，故被告交付的商铺不符合法律的规定。对上述主张原告提交：证据1.广州市公安局天河区分局信访事项告知单（该证据为照片打印件），该单记载2014年1月13日我局受理反映广州市天河区黄埔大道西269-271号万城766商场商铺存在严重消防安全隐患，将未经消防验收合格的商铺交付业主使用，要求查处的信访事项，我局交通防火大队、天河南派出所会同政府相关职能部门实地进行核查，对工程建设单位依法作出行政处罚等内容；证据2.公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（照片）和关于政府信息公开申请的答复。被告对证据1真实性、合法性、关联性不予认可，该证据不是行政处罚告知书，完全不能显示被告因何种事由被处罚，事实上被告未接收到任何行政处罚决定书；被告对证据2中公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证的真实性、合法性、关联性均无异议，认为充分证明案涉商铺已经取得消防安全检查合格证，对证据2中的关于政府信息公开申请表的答复真实性、合法性无异议，其称案涉商铺所在商场已经在2012年5月份、2013年年底分别申请了两次消防验收，消防部门也分别于2012年、2014年作出了两份合格的消防验收文件；关于消防验收问题，并非被告约定的义务，合同第12条及附件一中并没有约定消防为约定交付条件，而且本案为二手房交易，原告的商铺最大的仅10几平方米，故不需要经过消防验收。被告为证明案涉商铺所在场地经由广州市公安局天河区分局消防验收，评定场地的消防验收合格，提供如下证据：1.广州市公安局天河区分局于2012年4月16日向广州市印潮商业城出具的穗公天消验［2012］第0163号《建设工程消防验收意见书》。主要内容：我局对你单位申报的位于天河区黄埔大道西269、271号首层局部及第2层整层的空置商铺的建设工程（装修面积3684.97平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。2.广州市公安局天河区分局于2014年5月21日向印潮公司出具的穗公天消验字［2014］第0291号《建设工程消防验收意见书》。主要内容：我局对你单位申报的位于天河区黄埔大道西269、271号内的商场建设工程（该建设工程消防验收受理凭证号为：穗公天消验凭字［2014］第0223号，装修部位为第1—2层，装修面积3684.97平方米）进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。被告另提供上述《建设工程消防验收意见书》在广东省消防网上的公示截图以证明上述文件的真实性。经质证，原告认为：证据1严重超过举证期限，原告不确认其真实性、合法性、关联性。该验收意见书中已写明“该工程内各商铺的建筑内部装修工程须依法向公安消防机构申请建设工程消防设计审核和验收，在使用或开业前应申报消防安全检查，检查合格后方可投入使用。”因此，该消防验收意见书并非意味着工程可以投入使用，而是投入使用前还应申报消防安全检查，检查合格后方可投入使用；同时，该验收意见并非最终的验收意见书，被告提交的证据2（穗公天消验凭字［2014］第0291号）显示的验收通过时间是2014年5月21日，因此对于建设工程消防验收意见书的真正有效时间是2014年5月21日，并非是2012年4月16日；证据2的真实性、合法性予以确认，但认为合同及被告提交给消防部门验收的申请文件，均是说明被告是以商场的名义运行，故在签订合同之前被告是以商场名义办理验收手续的，而并非单独的商铺。本院认为：火域公司作为被告代理人以被告名义与原告签订合同，该代理行为产生的法律后果由作为被代理人的被告承受，合同的相对方是原告与被告。上述合同是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约切实履行。合同签订后，原告已付清购房款，被告也已将案涉商铺的产权过户至原告名下，但原告称2013年12月31日前案涉商铺未经消防验收合格未达到约定和法定的交付使用条件，被告认为案涉商铺为二手房交易，案涉商铺已达交付条件。关于消防验收问题。关于是否具有合同依据，合同中附件一明确载明了案涉商铺的交楼标准，同时合同对未能达到约定交楼标准的违约处理方式和消防验收作出了相关约定，原告以未经消防验收为由认为案涉商铺未达交付条件，缺乏合同依据。关于是否具有法律依据。原告提出案涉商铺从合同和其售价可以看出案涉商铺属商场的商铺，故其未能达到《中华人民共和国消防法》等相关规定的标准，不符合法定交付条件。对此，《中华人民共和国消防法》第十三条第一款规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案……”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场地所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查……”由此可见，上述条款所规定的消防验收是指商品房在竣工验收过程中建设单位或使用单位所应承担的义务以及公众聚集场所因投入使用而应具备的检查要求，而案涉商铺属二手房，原告称上述规定适应二手房买卖交付的法定条件，缺乏理据。因此，原告以消防验收不合格为由认为案涉商铺不符合交付使用的条件，缺乏法律依据，本院不予采信。关于案涉商铺交付问题，合同约定被告应于2013年12月31日前将符合合同约定的案涉商铺交付原告使用；原告于2013年12月14日签收根据合同约定通讯地址发出《商铺收铺通知书》（二层54），在案涉商铺具备交付条件的情况下，原告经通知后拒不办理相关收铺手续，按照约定，应视为案涉商铺已经交付使用。综上所述，原告要求被告支付逾期交楼的相应违约金的诉请，缺乏事实及法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告安华云的全部诉讼请求。本案受理费8140元，由原告安华云负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  龙 帅人民陪审员  李淑仪人民陪审员  黄 伟二〇一六年三月二十五日书 记 员  何靖文区晓珊本判决书于2016年月日送达