浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初2617号原告：张伟,男,1985年10月25日出生,汉族,住福建省龙岩市新罗区。委托代理人：林惠艺、周丽琼，浙江大昭律师事务所律师。被告：徐超,男,1977年10月15日出生,汉族,住浙江省嘉兴市南湖区。委托代理人：罗君燕、俞晓云，浙江红船律师事务所律师。第三人：嘉兴中禾房产营销策划有限公司，住所地：嘉兴市南湖区格林小镇41幢S12室。法定代表人：李青红。原告张伟因与被告徐超、嘉兴中禾房产营销策划有限公司（以下简称中禾公司）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年5月5日受理后，依法由审判员沈晔独任审判，于2017年6月16日公开开庭审理了本案。原告张伟及其委托代理人林惠艺、被告徐超委托代理人罗君燕、俞晓云、被告中禾公司法定代表人李青红到庭参加诉讼。原告当庭提交撤回对被告中禾公司的起诉并追加该公司作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。原告张伟起诉称，原、被告及第三人于2016年7月20日共同签订一份《商品房转让合同》，约定被告将所购买的位于嘉兴市南德大院2幢604室及604Y房屋转让给原告，中禾公司为居间中介方，转让房屋建筑面积121.18平方米，跃层61.57平方米，附属汽车库2个，为白胚房，无出租，房屋成交总价款为2200000元，付款方式为签订合同之日支付300000元，余款支付时间没有明确约定。此外，《商品房屋转让合同》对转让费用承担、中介费及承担、违约责任、过户要求等进行了明确的约定，其中合同第四条约定出让方应在款清时将房屋以及其他附属设施交给受让方使用，并与款清时将房屋内的户口迁出，以便受让方迁入；合同第九条第3项约定受让方未按期向出让方付清购房款或出让方未按期向受让方交付房屋的，每逾期一日，由违约方给付该房屋总价款万分之十违约金；合同第九条第4项约定因两方其中一方的原因逾期未申请办理房屋交易、权属登记手续的，每逾期一日，有违约方给付对方总房款万分之十的违约金；合同第十三条约定双方约定如该房屋能够更名，则三方再次协商办理更名事宜，此价格包含房屋及两个车位价格，出让方必须配合开发商办理房产证时间，房产证做出时立即过户。合同签订后，原告按约于签订合同当日向被告支付300000元购房定金，后在了解到开发商已将标的房屋交付给被告后，原告又于2017年4月24日向被告支付购房余款1900000元，至此，原告已付清全部购房款，依据合同约定，被告应立即将房屋及其他附属设施交给乙方使用，并应配合开发商办理房产证时间，在房产证做出时立即过户。为此，原告曾先后两次委托律师发函催告，然被告明确表示拒绝履行交房义务。原告认为被告拒绝履行交房义务已经构成违约，为维护原告合法权益，故原告诉请判令：一、被告继续履行三方签订的《商品房屋转让合同》，立即向原告交付合同标的房屋及附属设施，并依约办理过户手续，将标的房屋过户至原告名下；二、被告向原告支付逾期交房违约金暂计2200元（违约金按每日2200元计算，从2017年4月28日起算，请求违约金计算至实际交付房屋之日）；三、本案诉讼费由被告承担。被告徐超答辩称，一、双方买卖合同已经解除，原告要求继续履行没有法律依据。涉案房屋系原告及妻子两人向开发商购买，被告在与原告签订合同时没有征得妻子同意，后房屋共有人拒绝出售，合同实际无法继续履行。夫妻之间虽然有家事代理的权限，但是房屋等重大财物的处分，还是需要协商一致，原、被告及中介均未起到注意义务，原告执意向被告汇款1900000元，不符合合同约定，被告也于当日将款项转回；二、2017年4月26日，被告徐超已经函告原告解除合同，按照双方房屋买卖合同第九条违约责任第1款规定，合同签订后，甲方签字悔约的，应及时通知乙、丙双方，并应在悔约之日起三日内双倍返回购房定金给乙方。该条是解约定金的约定，双方约定以牺牲定金作为代价以换取解除合同的权利，被告已双倍返回定金给原告，已经履行合同约定的义务，故无论共有人是否同意，被告徐超都以双倍返回定金的方式解除了该合同；三、涉案房屋现登记在开发商名下，被告徐超并非实际产权人，原告要求被告进行过户，实际上履行不能；四、原告的第二项诉请不符合合同约定，也没有事实依据，被告徐超已经在2017年4月26日发函要求解除合同，合同解除后就没有逾期交房违约金，且违约金过高。综上，原告的各项诉请无事实及法律依据，要求驳回原告所有诉讼请求。第三人中禾公司陈述称，没有意见。针对自己的诉讼主张，原告张伟提供了以下证据：1.中禾公司出具的《关于商品房屋转让合同NO：0000444事件的陈述》一份，证明涉案房屋买卖的基本过程和事实情况。经质证，被告徐超质证认为该陈述需要出具人签字和公司盖章，该证据不符合形式要件。2.系统房源查询件，证明被告于2016年4月10日发布了出售涉案房源的信息。经质证，被告徐超认为证据来源不明。3.《商品房屋转让合同》一份，证明原、被告于2016年7月20日签订房屋买卖合同，以及合同约定双方的权利义务。经质证，被告对真实性无异议，但是认为合同没有被告配偶的签字，对合法性有异议。原告明知该房屋是被告及其配偶共同所有，但是仍然与被告单方签订合同，自己存在过失。合同第九条也约定了解约定金，双方都有权以牺牲定金作为代价解除合同。合同也未约定何时付款、何时交易。4.招商银行个人转账汇款业务受理回单、定金收条各一份，证明原告签订合同后，于合同签订当日依约支付了30万的购房定金。经质证，被告对真实性无异议。被告已经双倍返回原告。5．工商银行个人业务凭证两份，证明在2017年4月24日，原告向被告付清购房余款190元的事实。经质证，被告对真实性无异议，但是被告已于当日将该款项转返原告。6．律师函、快递单各一份，证明原告在支付完余款后发出律师函，要求继续履行合同的事实。被告质证认为，真实性无异议，但是被告已经将款项转回，已经告知原告无法履行合同，并发函要求解除合同。7.信用卡交易明细一份，证明原告在2016年7月20，被告收到购房定金30万，7月26日被告向自己另一账户汇款20万元，8月17日被告向嘉兴紫富置业有限公司汇款10万元，被告出售房屋是为了购买其他房屋，该信用卡是夫妻共同在使用的。经质证，被告对真实性无异议，但原告待证内容是其推测的，与本案无关。8.录音三份，证明在房屋买卖交涉的过程中，从未表明其共有人不愿出售，而是要求加价，原告不同意之后选择违约。经质证，被告认为第三人对上述证据均无异议。针对自己的抗辩，被告提供下列证据：1．解除房屋转让合同的回函一份、邮政快递及回单二份、信用卡交易明细、工商银行汇款凭证各一份，证明被告收到190万元房款当日就转会原告，并于2017年4月26日发函告知原告解除合同，原告于2017年4月28日收到解除通知书，并在2017年4月29日将双倍定金转给原告，双方合同已经解除。经质证，原告对证据真实性无异议，但是被告没有合同解除权，回函中所称未经妻子同意的内容不属实。被告所转的双倍定金，原告也已经退还被告。2．商品房买卖合同一份，证明涉案房屋系被告及其妻子朱艳清共同购买，房屋并不具备继续履行的条件。经质证，原告对真实性无异议，但是该房屋是有按揭贷款的。在没有被告妻子配偶的配合，实际上是不可能进行转让的。3.浙（2017）嘉南不动产权第××号房屋产权证，证明涉案房屋现仍登记在开发商嘉兴金都南国置业有限公司名下，原告要求过户至其名下无法律依据。经质证，原告对真实性无异议，但是将该房产过户到被告是可以实现的，被告可以继续过户给原告。第三人对上述证据均无异议。本院认证如下：原告提供的证据3-6及被告提供的证据1-3，被告及第三人对真实性均无异议，本院予以认定。原告提供的证据1-2、8，第三人予以认可，本院对其真实性予以认定。原告提供的证据7，该证据真实性予以认可，但其待证事实与本案无关，本院不予认定。本院经审理，认定案件事实如下：2016年7月20日，原告委托人、被告徐超及中禾公司签订《商品房屋转让合同》一份，约定：被告将坐落于嘉兴市南德大院2幢604室及604Y室房屋转让给原告，房屋总价款220万元，原告在合同签订当日向被告支付30万元作为购房定金。合同第六条第4款规定：如果该房屋属夫妻双方或其他人员共有的，被告在转让时必须与其他共有人协商一致。第九条第1款规定，合同先顶后，原告签字悔约的，应及时通知被告及第三人，购房定金归原告所有；被告方签字悔约的，应及时通知原告方及中介，并应在悔约之日起三日内双倍返回购房定金给原告。合同签订当日，原告汇款30万元给被告作为购房定金。其后，被告对房屋交易多次交涉。2017年4月24日原告汇款190万元给被告，并发函要求被告继续履行合同。被告于同日将190元转回给原告，并于2017年4月26日回函告知原告要求解除合同，并愿意按照合同约定双倍返回定金。2017年4月29日，被告通过汇款方式双倍返回定金60万元给原告，原告于当日将该笔款项转回被告。另涉案房屋产权现仍登记在开发商嘉兴金都南国置业有限公司名下。本院认为，原、被告之间就转让涉案房屋签订的合同，属于双方当事人真实意思的表示，且合同内容未违反法律的强制性规定，应属于合法有效。双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务，否则应依约承当违约责任。关于合同解除权的问题，双方在合同中约定了买卖双方各自悔约时需承担的违约责任，视为双方在合同中约定了任意合同解除权，即一方可以以支付一定对价作为承担违约责任的方式行使解除双方之间的合同的权利，终止交易的进行。现原告要求被告继续履行合同，被告明确发函表示不愿继续履行，但按照合同约定承担违约责任，本院认为双方的合同自被告悔约通知到达原告时即已解除。同时，现房屋产权人并非被告所有，原告要求过户的诉请实际上无法实现。现原告要求继续履行合同，经本院释明后原告明确表示不变更诉讼请求，故对于原告要求被告协助过户并承担逾期过户违约责任的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告张伟的诉讼请求。案件受理费减半后收取12270元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 沈 晔二〇一七年七月三十一日书记员 王雯琪