山东省潍坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）潍民一终字第203号
上诉人（原审原告）孟某某。
委托代理人王洪成，山东衡明律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）李某。
被上诉人（原审被告）丁某某。系被上诉人李涛之妻。
两被上诉人共同委托代理人刘梦霞，山东泰琪律师事务所律师。
两被上诉人共同委托代理人韩海燕，山东泰琪律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）张某。
被上诉人（原审第三人）王某某。系被上诉人张健之妻。
上诉人孟凡建因与被上诉人李涛、丁小静、张健、王中霞房屋买卖合同纠纷一案，不服潍坊市奎文区人民法院（2013）奎民一重初字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孟凡建及其委托代理人王洪成，被上诉人李涛、丁小静的共同委托代理人刘梦霞、韩海燕，被上诉人张健、王中霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定，坐落于潍坊高新技术产业开发区桐荫街以南金马路以东的新城教职工公寓1号楼1－1001室（以下简称诉争房产），建筑面积138.79平方米，附地下室一间。诉争房产系李涛所在单位于2007年统一购房。
2007年3月7日，孟凡建、李涛以及担保人邹怀成签订转让协议一份，约定李涛将单位房（高新区新城教职工公寓）产权转让给孟凡建，一切购房款由孟凡建交付，房权由孟凡建拥有；孟凡建支付给李涛转让费20000元，2007年8月份交付10000元，拿到交房钥匙办房产证后一月内再交10000元。2007年9月15日，孟凡建交付给李涛转让费元10000元。
2008年12月27日，李涛与开发商潍坊世纪阳光置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定李涛购买诉争房产。2009年12月30日，潍坊世纪阳光置业有限公司给李涛出具346482.86元的购房发票。2010年6月10日，潍坊市住房和城乡建设局向李涛颁发潍房权证高新字第××号房屋所有权证。
2010年10月9日，孟凡建与李涛签订委托购房协议，约定孟凡建以李涛名义购买诉争房产，该房产所有权归孟凡建所有，孟凡建已在2009年12月31日前以李涛名义向潍坊世纪阳光置业有限公司交付购房款及维修基金、契税等共计361390.34元；诉争房产证暂办至李涛名下，产权证由孟凡建保管；孟凡建向李涛付委托费20000元。该协议由孟凡建、李涛及证明人邹怀成签字确认。
另查明，2010年1月22日，李涛与张健、王中霞签订房地产买卖契约，约定李涛将诉争房产转让给张健、王中霞，价格为387000元，包含房屋价款、维修基金、契税、地下室、车位等附属设施。双方约定：在契约签订之日，张健、王中霞支付40000元作为购房定金；在房产证下发后，李涛应及时办理还款赎楼手续，取回产权证，最迟不超过2010年8月1日，张健、王中霞交付200000元；还款赎楼手续办结，房产证取回后，在六个月内办理完毕相关产权过户手续，张健、王中霞交付房款余额147000元。
2011年4月10日，张健与潍坊城市人家装饰设计工程有限公司签订装饰装修工程施工合同，约定对诉争房产进行装修，合同总价款为56000元。现装修工程已施工完毕。
2011年5月16日，孟凡建诉至原审法院，请求确认诉争房产归其所有；本案发回重审后，孟凡建变更诉讼请求，请求判决李涛、丁小静履行合同义务，交付房屋，并赔偿违约金。2011年5月24日，张健、王中霞申请参加诉讼，请求李涛、丁小静继续履行合同义务，协助办理诉争房产过户手续。
孟凡建提供的证据及其他当事人的质证意见如下：
1、转让协议、委托购房协议各一份。李涛、丁小静对转让协议的真实性不予认可，并认为签订协议时，诉争房产尚未开始建设，即使约定真实，也是无效的；对委托购房协议的真实性无异议，但并非是孟凡建主张的房屋买卖合同。张健、王中霞对上述两份协议的真实性均不予认可，认为转让协议无效，委托购房协议存在瑕疵。
2、潍坊世纪阳光置业有限公司收据复印件六份（孟凡建主张原件在李涛、丁小静处），合计332591元。李涛、丁小静对证据的真实性无异议，认为全部购房款332591元由李涛、丁小静交纳，且其中2007年6月14日的款项系李涛以其住房公积金缴纳，上述证据的原件现在潍坊世纪阳光置业有限公司处。张健、王中霞对证据的真实性无异议，并主张上述证据的原件曾由张健、王中霞持有，因收据的交款人系李涛，故有理由相信李涛、丁小静有权利处分诉争房产。
3、商品房住宅维修基金个人缴存凭证（9710.23元）、契税完税证（5197.25元）各一份。李涛、丁小静对证据的真实性无异议，但认为系由李涛、丁小静交纳，孟凡建并未支付给李涛、丁小静。张健、王中霞对证据的真实性无异议，但认为上述证据载明的交款人系李涛，故有理由相信李涛对诉争房产有处分权。
4、李涛出具的收到条一份，孟凡建以此证明已向李涛、丁小静支付转让费10000元。李涛、丁小静、张健、王中霞对证据无异议。
5、物业费收据二份、水费收据一份，孟凡建以此证明其以李涛名义交纳诉争房产自2009年8月4日至2010年8月4日的物业费1498.9元及2010年8月5日至2011年4月的物业费374.7元，于2011年6月27日以李涛名义交纳诉争房产的水费6.8元。李涛、丁小静对上述收据无异议，但认为上述物业费均系李涛、丁小静交纳，李涛、丁小静曾将上述收据原件交付给孟凡建，双方解约后未要回；上述水费确系孟凡建自行交纳。张健、王中霞对上述证据无异议，但认为上述收据载明的交款人系李涛，且自2011年3月19日李涛、丁小静将诉争房产交付给张健、王中霞后，诉争房产的物业费、水电费、燃气费等均系张健、王中霞交纳。
6、中国建设银行存款凭条一份，孟凡建以此证明其于2010年8月26日支付给李涛诉争房产超面积款17924元。李涛、丁小静对该证据无异议，但认为超面积款系李涛、丁小静交纳。张健、王中霞对该证据无异议，但称对具体情况不清楚。
7、潍坊世纪阳光置业有限公司出具的发票一份，孟凡建以此证明其以李涛名义支付购房款346482.86元。李涛、丁小静、张健、王中霞对该证据均无异议。
李涛、丁小静主张其与孟凡建已达成口头协议，解除双方关于诉争房产的买卖协议，并依据口头协议退还给孟凡建购房款142000元，孟凡建也已实际收取。其提供的证据及其他当事人的质证意见如下：
1、李涛与孟凡建的通话录音、丁小静与邹怀成的通话录音及相应书面材料各一份，李涛、丁小静以此证明孟凡建、邹怀成均同意李涛、丁小静通过担保人邹怀成退还孟凡建支付的购房款，孟凡建愿意收取所退还的购房款的行为说明孟凡建与李涛、丁小静已达成解除房屋买卖协议的合意。孟凡建对上述录音资料无异议，但认为孟凡建一直没有明确表示同意双方解除购房合同，而且汇款的事实与是否解除合同无关，只是与李涛抵押贷款的事实有关。
2、中国建设银行存款凭条、中国建设银行自助终端客户凭条、中国建设银行自动柜员机客户通知书各一份，李涛、丁小静以此证明其已根据孟凡建及邹怀成的要求将142000元退房款汇入邹怀成的银行账户。孟凡建对上述证据无异议，但认为其并未收到退房款142000元。
3、商品房买卖合同书、招商银行股份有限公司潍坊分行营业部出具的李涛名下购房的交易明细、贷款还清证明、潍坊市住房和城乡建设局出具的诉争房产的查档证明各一份，以此证明诉争房产系其从潍坊世纪阳光置业有限公司购买，李涛办理了住房抵押贷款，抵押贷款期间自2010年1月14日至2020年1月14日；第二笔购房款系银行借款交纳；银行贷款已于2011年7月21日还清，诉争房产现已解除抵押。孟凡建对上述证据无异议，但对诉争房产设有抵押不予认可，且认为双方签订买卖合同时诉争房产并未被抵押，而且也不能证明房款是由李涛、丁小静交纳。
张健、王中霞对李涛、丁小静提供的上述所有证据均无异议，认为上述证据可以形成证据链，证明李涛、丁小静已与孟凡建达成合意，解除双方之间的房屋买卖合同，并通过担保人邹怀成退还孟凡建购房款，孟凡建也收取李涛、丁小静所退还的购房款。
张健、王中霞主张，其与李涛、丁小静签订了合法有效的房屋买卖合同，现已实际占有诉争房产，并已基本装修完毕，李涛、丁小静现已协助张健、王中霞办理了诉争房产转移登记所需缴纳的税费，故诉争房产应归张健、王中霞所有。其提供的证据及其他当事人的质证意见如下：
1、潍房权证高新字第××号房屋所有权证一份，该房产证系李涛、丁小静交付给张健、王中霞持有的。孟凡建对该证据无异议，但孟凡建认为该房产证曾由其持有，后被李涛、丁小静要回，并认为张健、王中霞持有他人房产证，证明其与李涛、丁小静恶意串通。李涛、丁小静对该证据无异议，并认为自该房产证颁发之日便由李涛、丁小静持有，2011年3月份，李涛、丁小静将该房产证交付给张健、王中霞。
2、房地产买卖契约一份，张健、王中霞以此证明其与李涛、丁小静签订合同购买诉争房产的事实。孟凡建对该证据有异议，认为是李涛、丁小静与张健、王中霞之间恶意串通形成的无效合同。李涛、丁小静对该证据无异议。
3、李涛出具的交付房屋手续说明一份，张健、王中霞以此证明李涛、丁小静已于2011年3月19日将诉争房产交付给张健、王中霞。孟凡建对该证据有异议，认为该内容与事实相违背，李涛、丁小静与张健、王中霞之间恶意串通。李涛、丁小静对该证据无异议。
4、契税纳税申报表、房屋交易应纳税额认定书各一份，销售不动产统一发票一份，税收通用完税证二份，张健、王中霞以此证明其按合同向李涛、丁小静支付购房款，李涛、丁小静亦已协助其办理完毕诉争房产转移登记的全部手续，上述费用共计35974.37元均由张健、王中霞支付。孟凡建对上述证据的真实性无异议，但认为销售不动产统一发票的开票时间系在孟凡建提起本案诉讼之后。李涛、丁小静对上述证据无异议。
5、供电公司专用收据一份、电卡一张、车辆进出磁卡一张、装修押金收款收据一份、园丁园小区住宅室内外装饰装修管理服务协议一份、装饰装修施工许可证一份、物业费收款收据两份（2011年2月4日至2011年8月4日）、水费收款收据一份、燃气开通证明一份、代扣燃气费协议书一份，张健、王中霞以此证明李涛、丁小静已将诉争房产交付给张健、王中霞，张健、王中霞交纳相关费用，已实际入住并控制诉争房产。孟凡建主张上述证据均系李涛的名义，不能证明张健、王中霞的主张，而且张健、王中霞在未取得房屋所有权的情况下擅自处分诉争房产，是无效行为。李涛、丁小静对上述收据无异议，认为确实是李涛协助张健、王中霞办理的上述手续，诉争房产登记业主为李涛，但实际业主为张健、王中霞，上述费用亦由张健、王中霞交纳。
6、自行制作的房屋已缴纳税费及装饰装修付费统计表及附件一宗，张健、王中霞以此证明其已对诉争房产进行装修及花费的情况，并已入住诉争房产。孟凡建对上述证据中的装饰装修协议的真实性有异议，认为乙方先盖公章后签名，故不予认可；对上述证据中的其他证据，认为与其无关，故不予质证。李涛、丁小静对上述证据中的装饰装修协议无异议，但认为上述证据中的其他证据与本案无关。
7、诉争房产照片九张，张健、王中霞以此证明诉争房产的现状。孟凡建对上述照片无异议，但认为张健、王中霞对诉争房产的装修系在其提出财产保全之后，孟凡建在提起诉讼之后曾将部分家具搬至诉争房产内，与张健、王中霞两家人一起住了两天；孟凡建系在2011年5月11日后才知道李涛、丁小静将诉争房产再次转让给张健、王中霞的事实。李涛、丁小静认为诉争房产的钥匙在张健、王中霞处，其并未去过诉争房产，故不清楚上述证据的真实性。
8、自行制作的园丁园小区1－1001室房屋付款情况明细表及所附李涛出具的收到条七份，中国建设银行存款凭条三份，收款收据一份，张健、王中霞以此证明其已向李涛、丁小静支付购房款350000.24元。孟凡建认为上述证据中通过银行汇款的只有50000元，其余现金收条都是李涛、丁小静与张健、王中霞恶意串通形成的。李涛、丁小静对上述证据无异议，认可张健、王中霞向其支付购房款350000.24元。
因各方当事人均认可三方曾因诉争房产发生纠纷而报警，根据李涛、丁小静的申请，为查清案件事实，原审法院依法到潍坊市公安局高新区分局东明路派出所调取了该所的处警录像，该录像录制于诉争房产内，当时张健、王中霞正对诉争房产进行装饰装修。在该录像中，李涛主张其与孟凡建已达成口头协议，解除双方的房屋买卖合同，其已通过中间人邹怀成退还给孟凡建部分购房款142000元，孟凡建也已经领取。孟凡建在录像中主张与李涛、丁小静达成协议，要求李涛退还房款650000元，另退还转让费20000元，共计670000元，最迟在2011年5月17、18日付清，逾期未支付，孟凡建可采取相应措施。孟凡建对该录像的真实性无异议，但认为该录像不能证明李涛、丁小静的主张，录像时间是在孟凡建起诉以后，录像中张健称房产证在其手中实属谎言，因该房产已抵押，房产证应存放在房产管理机构。李涛、丁小静退还142000元的目的是偿还李涛的银行贷款，而非解除合同。李涛、丁小静与张健、王中霞对该录像均无异议，并主张该录像可以证明孟凡建与李涛、丁小静签订的诉争房产买卖协议已解除。
经李涛、丁小静申请，原审法院依法调取邹怀成的中国建设银行卡客户交易明细一份，该银行卡交易明细显示，李涛分三次向邹怀成汇款，共计142000元，具体为2011年5月15日汇款40000元、2011年5月16日汇款100000元、2011年5月18日汇款2000元；邹怀成于2011年5月18日将该卡内的140000元转帐给孟凡建。为查清李涛上述汇款的用途，根据孟凡建的申请，原审法院依法传唤中间人邹怀成作为证人出庭作证。邹怀成称，李涛说上述款项是通过其退还孟凡建购房款，孟凡建说是收到款后偿还抵押贷款。邹怀成认可收到李涛、丁小静的银行汇款142000元，但其并没有将上述142000元支付给孟凡建。邹怀成称其支付给孟凡建140000元系因孟凡建向其借款，且孟凡建已于2011年7月份将140000元全部偿还。孟凡建对邹怀成的证人证言无异议，主张其并未收到退房款，认可收取邹怀成140000元，系其向邹怀成的借款，且已全部偿还。孟凡建对李涛的汇款用途的解释是：2011年5月10日，其在查档时发现李涛已贷款，要求邹怀成向李涛要钱还贷款，李涛将上述款汇给邹怀成。李涛、丁小静与张健、王中霞主张，孟凡建收取142000元退房款的行为证明孟凡建与李涛、丁小静的购房协议已解除，邹怀成的证人证言与常理不符，系虚假证言，故不予认可。
孟凡建在本案重审过程中提供的证据及其他当事人的质证意见如下：
1、诉争房产查档证明一份，孟凡建以此证明在2010年1月14日诉争房产已办理抵押手续，不能办理过户手续。李涛、丁小静对该证据无异议，但认为将房屋抵押不妨碍与第三人过户及办理契税。张健、王中霞认为抵押房产并不影响房产的出售及买卖。
2、2011年7月21日的汇款回执一份，孟凡建以此证明李涛曾通过邹怀成向其退款140000元，但孟凡建拒绝接受，将款又汇给了邹怀成。李涛、丁小静认为该证据系孟凡建与邹怀成之间的个人行为，与本案无关；孟凡建与李涛、丁小静并未约定孟凡建将购房款汇给邹怀成，且李涛、丁小静也未收到该140000元。张健、王中霞认为这是孟凡建与邹怀成之间的交易，与本案无关。
3、诉争房产的房屋质量保证书和使用说明书，孟凡建以此证明李涛、丁小静在2009年8月已将诉争房产交付给孟凡建。李涛、丁小静对该证据的真实性无异议，承认是其交给孟凡建的。张健、王中霞称对此不清楚。
4、发票及销货单、照片一宗，孟凡建以此证明其在2011年4月购买部分家具并放置在诉争房产内，其已实际使用诉争房产。李涛、丁小静认为从照片中看不出是在诉争房产内，不予认可。张健、王中霞认为该证据不能证明与诉争房产有关。
5、诉争房产的暖气缴费卡以及缴费卡发放签字表、登记信息（经孟凡建申请，原审法院到潍坊高新百惠热力有限公司调取），孟凡建认为缴费卡是2012年11月物业公司通知孟凡建领取的，所以在2012年11月前孟凡建是诉争房产的实际占有人。李涛、丁小静认为上述证据显示用户姓名为李涛，不能证明李涛已将诉争房产交付给孟凡建。张健、王中霞认为不能证明孟凡建在涉案房产中居住，因为张健、王中霞一直在此居住。
原审审理过程中，依法向孟凡建行使释明权，告知其可以在15日变更诉讼请求，要求李涛、丁小静赔偿其损失。孟凡建主张其与李涛、丁小静的合同有效，应当继续履行；李涛没有履行能力，如果要求其赔偿损失，实际得不到赔偿；李涛与张健、王中霞之间是恶意串通，二者的主张不应支持，故不同意变更诉讼请求。
以上事实，有孟凡建提供的转让协议、委托购房协议、潍坊世纪阳光置业有限公司收据复印件、商品房住宅维修基金个人缴存凭证、契税完税证、李涛出具的收条、物业费收据、水费收据、中国建设银行存款凭条、潍坊世纪阳光置业有限公司出具的发票、诉争房产查档证明、140000元的汇款回执、诉争房产的质量保证书和使用说明书、发票及销货单、照片、暖气缴费卡以及缴费卡发放签字表、登记信息，李涛、丁小静提供的商品房买卖合同书、招商银行股份有限公司潍坊分行营业部出具的李涛名下账户的交易明细、潍坊市住房和城乡建设局出具的诉争房产的查档证明，张健、王中霞提供的房屋所有权证、房地产买卖契约、交付房屋手续说明、契税纳税申报表、房屋交易应纳税额认定书、销售不动产统一发票、税收通用完税证、供电公司专用收据、电卡、车辆进出磁卡、装修押金收款收据、园丁园小区住宅室内外装饰装修管理服务协议、装饰装修施工许可证、物业费收款收据、水费收款收据、燃气开通证明、代扣燃气费协议书、收到条、中国建设银行存款凭条、收款收据及当事人的陈述等予以认定。
原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案诉争房产登记所有权人系李涛，李涛、丁小静对诉争房产具有处分权，故孟凡建与李涛、丁小静之间签订的转让协议（含委托购房协议）及李涛、丁小静与张健、王中霞之间签订的房地产买卖契约均属于双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，上述转让协议（含委托购房协议）及房地产买卖契约均依法成立并生效。在孟凡建与李涛、丁小静的房屋买卖合同履行过程中，孟凡建已支付相应购房款，但李涛、丁小静否认将诉争房产交付给孟凡建，孟凡建也未能提供房产证、房屋钥匙等有效证据证明李涛曾将房产交付给孟凡建的事实，故认定李涛、丁小静未履行交付房产这一主要合同义务。根据法院调取的公安机关的处警录像记载，孟凡建在录像中明确承认已与李涛达成协议解除合同，由李涛退还房款及转让费共计670000元；李涛也承认与孟凡建解除房屋买卖合同，故确认孟凡建与李涛、丁小静之间的房屋买卖协议已经解除。李涛在解除合同后，于2011年5月15日至18日分三次向邹怀成汇款142000元，邹怀成又向孟凡建汇款140000元。2011年7月21日，孟凡建汇款140000元给邹怀成。对上述事实，孟凡建在本案中的陈述前后不一致，在证人邹怀成出庭作证时，孟凡建陈述称是发现李涛贷款后要求邹怀成向李涛要钱还贷款，李涛将上述款项汇给邹怀成；而邹怀成汇给孟凡建的140000元是其向邹怀成的借款，后于2011年7月21日全部偿还给邹怀成。在孟凡建提供其向邹怀成汇款140000元的回执这一证据时，孟凡建又陈述称李涛曾通过邹怀成向其退款140000元，但其拒绝接受，将款又汇给了邹怀成。故孟凡建关于上述140000元系借款的主张以及证人邹怀成的证言，依法不予采信，而认定上述140000元系李涛所退的房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现孟凡建与李涛、丁小静之间的房屋买卖协议已解除，在法院已向孟凡建行使释明权的情况下，孟凡建仍坚持要求李涛、丁小静履行房屋买卖协议、交付房屋的诉讼请求，无事实及法律依据，依法不予支持。孟凡建因解除合同遭受的相关损失，可另行解决。根据张健、王中霞提供的房产证、装修协议等相关证据，足以证明李涛、丁小静已实际将诉争房产交付给张健、王中霞，张健、王中霞已将诉争房产进行装修的事实。而且李涛、丁小静也已协助张健、王中霞办理诉争房产转移登记所需的相应税费缴纳手续，所以李涛、丁小静也实际履行其与张健、王中霞签订的房地产买卖契约的主要义务。在李涛、丁小静仅愿意履行其与张健、王中霞签订的房地产买卖契约的情况下，李涛、丁小静应继续履行与张健、王中霞之间的房地产买卖契约，协助张健、王中霞办理诉争房产的转移登记手续，因此对张健、王中霞要求李涛、丁小静协助其办理诉争房产转移登记的主张，依法予以支持。孟凡建关于李涛、丁小静与张健、王中霞恶意串通的主张，未能提供有效证据证明，依法不予采信。据此，判决如下：一、李涛、丁小静于判决生效之日起十五日内协助张健、王中霞办理坐落于潍坊高新技术产业开发区桐荫街以南金马路以东新城教职工公寓1号楼1－1001室房产（房屋所有权证编号：潍房权证高新字第××号）的转移登记手续；二、驳回孟凡建的诉讼请求；三、驳回张健、王中霞的其他诉讼请求。案件受理费10300元，由李涛、丁小静负担。
上诉人孟凡建不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审认定上诉人与被上诉人李涛已解除房屋买卖协议并已接受退款，无事实和法律依据。诉争房产系被上诉人李涛转让给上诉人的单位集资建房。根据原审查明的事实，上诉人与被上诉人李涛签订合同在先，被上诉人李涛实际交付房屋给上诉人占有在先。2009年9月，涉案公寓房竣工交付，被上诉人李涛将诉争房产钥匙及地下室钥匙交付与其，其于2009年8月4日至2010年11月4日开始缴纳物业管理费。2010年6月10日，房管部门为李涛核发了潍房权证高新字第××号房屋所有权证。鉴于房屋买卖合同约定的附条件已经成就，即已经具备房屋变更过户条件，上诉人与被上诉人李涛协商进行房屋变更过户手续，但因被上诉人李涛单位规定诉争房产5年内不允许过户，没能完成。2010年10月9日，上诉人与被上诉人李涛在中介人邹怀成的见证下签订了《委托购房协议》，就诉争房产实际缴款主体及房产证办理、房屋交接具体技术问题作了约定：即确认房屋系以被上诉人李涛名义购买，房产实际归上诉人所有；上诉人已在2009年9月1日之前以被上诉人李涛名义向开发商交付购房款及维修金、契税等共计361390.34元；诉争房产的产权暂办至被上诉人李涛名下，产权证由上诉人保管；上诉人给付被上诉人李涛转让费20000元。双方当事人及担保人均在这份协议上签字确认。该《委托购房协议》实际上是被上诉人李涛将诉争房产交付给上诉人占有的合同。根据原审法院确认的上述事实，房产证、钥匙已经交付上诉人，结合上诉人已交纳物业管理费、水电费的事实，足以证实诉争房产已交付给上诉人实际占有。现被上诉人张健之所以持有房屋钥匙，系被上诉人李涛以教委统一铺设地面砖为由拿走的；被上诉人张健之所以持有房产证系被上诉人李涛以去教委取房屋钥匙为名拿走。对此，至本案立案时，上诉人多次追索未果。被上诉人李涛因违纪被教委开除，上诉人被单位长时间外派新疆，因无法面对面交涉，上诉人只能以电话和手机信息方式强烈要求对方履行合同（有双方手机信息往来记录为证）。2011年5月11日，上诉人发现有人进入诉争房产欲行装修时，怀疑系他人破门而入，遂报警。处警的公安人员当场作了笔录，告诫双方在法院未作出判决之前，任何人不得进入诉争房产。双方均在公安机关的询问笔录中予以签字。同年5月12日，上诉人向原审法院起诉；5月12日，原审法院立案并申请对诉争房产采取了保全措施，但被上诉人张健对公安机关的告诫和法院的查封置若罔闻，于5月19日擅自强行装修诉争房产。上诉人要求原审法院予以制止，但原审法院始终未对被上诉人张健的违法行为采取任何措施。上诉人只好再次报警。在争执过程中，上诉人气愤不过，声言“如被上诉人李涛当场愿意一次性给付现市场房价670000元，可以解除合同”。这就是原审法院据以认定的“根据法院调取的公安机关的处警录像记载”。上诉人在录像中没有承认与被上诉人李涛达成协议解除合同。根据合同法的相关规定，双方当事人经协商一致可以解除合同，而上诉人在录像中的表态是在发生激烈冲突、万般无奈的情况下说出的激进之言，不是“双方协商一致”的结果。况且被上诉人李涛没有明确表示同意，且系在案件审理过程中所述，难道可以将当事人在诉讼审理阶段的协商单方意见当作证据采信？原审法院故意不明确该证据的取得背景、时间、原因，其目的无非是造成上诉人自愿且在本案审理之前已经解除合同，为被上诉人之间恶意串通损害上诉人利益找借口。二、原审法院以被上诉人张健持有房产证、装修合同、被上诉人李涛协助张健办理诉争房产转移税费登记手续、仅愿意履行与张健的房屋买卖协议为由，认定诉争房产已实际交付给被上诉人张健、被上诉人张健装修完毕既成事实应为实际占有，被上诉人李涛已履行与张健的主要合同义务，并据此判决被上诉人李涛将诉争房产过户给被上诉人张健。这是原审法院歪曲事实真相，客观上支持了被上诉人李涛与张健恶意串通损害上诉人利益的行为，依法应予以纠正。原审法院故意回避上诉人房屋买卖合同成立且履行了合同的主要义务的事实，避而不谈被上诉人张健与李涛以明显低价成交、恶意串通的行为，甚至对被上诉人张健明目张胆抗法装修的事实亦予认可为实际占有，所有这些不难看出，原审判决不仅有失客观公正，且有悖法律规定。根据目前社会上客观存在的“一房二卖”欺诈行为，司法实践中应根据法律规定，兼顾公平公正、诚实信用、保护交易安全、合同优先等原则，全面、客观的认定事实，保护合法交易，打击欺诈违法行为。而不是如原审法院这样故意断章取义、避实纳虚。“一房二卖”的第三人是否善意，不能以出卖者愿意协助第三人过户或协助的义务大于前手买受人作为予夺的标准，在均没有转移登记、实际占有的同等条件下，应依合同优先的原则处理本案。本案中，上诉人买房合同在先，被上诉人张健在后；上诉人已全面履行合同，被上诉人张健至今尚未完全交付房款；被上诉人张健签订的房屋购买合同与同时段、同地段的房价存在明显不合理的低价，且该房屋已抵押银行，在未经他项权利人同意转让的情况下，其达成的交易合同属明显恶意串通、损害他人利益的侵权行为。对于恶意串通不能仅以举证不能予以否认，应凭法官的生活经验、阅历和当事人的客观表现，凭司法认知即可判断是否存在恶意串通、损害上诉人利益的违法行为。本案中被上诉人之间的所作所为完全符合恶意串通的行为特征和构成要件。被上诉人李涛与张健签订的合同时间虽记载为2010年1月22日，但从其付款可以看出，在2011年4月19日前，被上诉人李涛与张健的付款采用的是收款白条，并无实际交付凭证，但在上诉人与被上诉人李涛形成纠纷后，其付款是通过银行进行的，且被上诉人李涛与张健的付款采用收款白条系一张A4纸同一时间形成的三张记载不同收款时间的白条，这一点明显违背普通人的基本做法，但原审法院无视上述事实。被上诉人李涛与张健向法院提交的有关诉争房产装修合同，其合同上正式位置均写有被上诉人李涛，被上诉人张健的名字是后加上去的，由此可以看出，被上诉人李涛与张健故意伪造被上诉人张健占有诉争房产的事实，其变造伪造的证据与上诉人和原审法院到物业调取的证据明显不同，上诉人与原审法院到物业调取的证据上没有被上诉人张健，可见被上诉人之间恶意串通损害上诉人利益。但这样的证据却被原审法院作为被上诉人张健占有诉争房产（履行了合同的主要义务）加以认定。三、被上诉人李涛与张健的《房地产买卖契约》是2010年1月22日签订的，而被上诉人李涛将诉争房产抵押贷款的时间是2010年1月14日，被上诉人李涛在诉争房产所在小区物业登记的供暖联系电话是上诉人手机号，该手机号码是上诉人2010年2月21日办理入网的，证明被上诉人李涛在诉争房产所在小区物业登记的时间是在2010年2月21日之后（实际登记时间是在2010年9月份），被上诉人李涛不可能将诉争房产抵押贷款10天内再卖给被上诉人张健，如果将诉争房产卖给被上诉人张健，不可能在物业公司登记上诉人的联系电话，没有有效证据证明被上诉人张健自2010年2月21日至2011年3月份做过与诉争房产有关的事情，这也不符合现房买卖常规。况且，被上诉人李涛与张健房屋买卖时间是在被上诉人将房屋抵押贷款后，在未征得抵押权人书面同意的情况下，其买卖行为并无法律效力。被上诉人张健缴纳诉争房产契税时间是2011年5月23日，诉争房产解除抵押贷款的时间是2011年7月21日，均在上诉人起诉之后，可见被上诉人李涛与张健之间的买卖协议存在明显的恶意串通，侵犯了上诉人的合法权益，是无效的。综上，原审法院认定事实不清，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。
被上诉人李涛、丁晓静辩称：一、通过被上诉人李涛、丁小静在原审中提供的录音及原审法院调取的公安机关处警录像，上诉人明确表示且承认收取了被上诉人李涛、丁小静退还的购房款。根据相关法律规定，合同解除后，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。上诉人与被上诉人李涛、丁小静之间的合同已经解除。二、被上诉人李涛、丁小静已于2011年3月19日已将诉争房产交付给被上诉人张健、王中霞，这一事实可以通过被上诉人张健、王中霞提交的装修合同及原审法院调取的公安机关处警录像予以证实。三、各被上诉人之间无恶意串通之嫌。2010年1月22日，各被上诉人之间签订的房屋买卖合同符合当时房产市场行情，上诉人陈述各被上诉人之间恶意串通无事实依据。四、关于上诉费用，应由败诉方负担。本案发回重审后，上诉人在主审法官释明的情况下依然坚持其诉讼请求，导致败诉的结果，故案件受理费应由上诉人自行承担。被上诉人李涛、丁小静愿意将收取的上诉人购房款予以退还。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。
被上诉人张健、王中霞辩称：一、上诉人称2011年5月11日上诉人报警以及公安人员处警等说辞系谎言。实际情况是，2011年5月11日，被上诉人张健、王中霞确实正在装修，而且整个装修工程已经基本完成。全天，上诉人孟凡建并未在诉争房产现场出现，更无发生报警之事。从2011年3月19日，房主李涛将该房屋正式交付给被上诉人张健夫妇，一直到2011年5月19日上午，装修工程即将结束，工人正在打扫卫生时，孟凡建带了几个人，到房屋现场阻挠清扫卫生，并称他也购买了这个房屋并一直关注房子装修很长时间了。这是上诉人孟凡建第一次在诉争房产里出现，也是被上诉人张健第一次见到上诉人。当时认为他可能是与李涛恶意串通，于是被上诉人张健打110报警。而且，在此之前和之后，法院从来没有到诉争房产现场进行查封，上诉人所说5月11日起诉前就到过诉争房产并报警以及被上诉人张健、王中霞“擅自装修法院已查封房屋”纯属谎话和诬蔑。被上诉人张健、王中霞依据合同约定进行装修和清理卫生并入住是完全合理合法的。二、上诉人称被上诉人张健夫妇与被上诉人李涛以明显低价订立购房合同、恶意串通，这完全是在歪曲事实，毫无事实和法律依据。诉争房产是被上诉人李涛所在的高新区教委的接近成本价团购房（每平方米2427元）。被上诉人张健、王中霞从2009年10月份开始与房主李涛夫妇就买卖事宜进行协商和实地查看，双方在多次协商后，于2010年1月22日正式签订购房合同。成交价格（387000元）是在房主与房产公司2008年12月27日签订的合同价3460000元基础上加价40000多元形成的，这符合当时房产市场行情。而且，双方签订合同一年之后，在2011年3月28日，为办理产权转移登记需要，房主李涛和张健夫妇共同委托正式评估机构高新区德诚房产评估事务所对诉争房产屋进行价格评估，出具了正式的评估报告（德诚评转字第11（419）号），评估价格为444000元，该评估价格是潍坊市地税局高新分局认可的该地段房屋的科学合理价格。该评估报告原件已经上交到潍坊市地税局高新分局保存。比一年之前双方的合同价格仅增加了57000元。事实胜于雄辩，充分说明被上诉人张健夫妇与被上诉人李涛签订的合同价格合情合理，购房合同真实有效。三、上诉人称被上诉人张健夫妇买房发票办理和税款缴纳手续是在房屋起诉之后，不符合事实依据。真实情况是，2011年4月1日，张健夫妇与李涛一起办理了契税申报手续，有《契税纳税申报表》为证。2011年4月18日，张健夫妇与李涛又共同到高新区地税局办理了《房屋交易应纳税额认定书》。4月19日，全部缴纳了房产过户要求的契税、营业税、城建税、个人所得税、印花税等全部税费，同时开具了正式售房发票，总计费用35974.87元，这些费用由买房方张健全部支付。正式税款票据和售房发票均由高新区地税局2011年4月19日开具（售房方为李涛，买房方为张健，发票号码为00003201）。同一天，房主李涛作出书面承诺，择期即与被上诉人张健到房管局办理新房产证。在此需要解释说明的是，该售房发票由于地税局工作人员疏乎，将买房方为“张健”错误地写为“张键”，因此，该发票原件由地税局收回，并于5月23日换开，更改后的发票号码为00003309。稍具常识的人都知道，开具发票同时纳税，而非上诉人所称“第三人缴纳涉案房契税时间是2011年5月23日”，并且上述事实均在一审和重审中进行了陈述和证据质证，上诉人故意对一些关键时间点曲解事实，以达到其混淆和误导视听的不良目的。四、上诉人称“被上诉人张健、王中霞与房主李涛在2011.4.19前付款均采用白条”，且集中于“2011年5月15日至5.18日这三天用白条交付房款，无实际交付凭证”，纯属恶意诬蔑，毫无事实依据。被上诉人张健夫妇与李涛于2010年1月22日签订房产买卖协议后，当天，交付定金4万元。其后直到2011年3月底，被上诉人张健夫妇完全按照合同约定进行付款并一直催促房主李涛交付房屋和办理过户。其后交付房款共10次，其中，3次采用银行转账，6次采用现金交付，还有1次是代替房主李涛到其工作单位缴纳房款。被上诉人张健、王中霞最后一次付款是2011年3月30日通过建设银行转账的20000元，至此共计付款350000元（付款中止是因为李涛不能按合同约定办理完毕房权过户手续，而且被上诉人张健、王中霞已经明显优于与李涛的合同约定付款了），这完全符合法律规定，无可非议。而上诉人完全不顾客观事实，故意说成是“在2011年4月19日前付款均采用收款白条”，且集中于“2011年5月15日至5月18日这三天付款，且统一采用一张A4纸白条收款”，上诉人明显是在信口胡说，并且多次故意对一些时间关键点曲解事实，纯属搅乱视听，以达到干扰案件审理的卑劣目的。五、上诉人称诉争房产的装修管理合同中第三人名字系后加上去的，更纯属恶意猜测和故意曲解。在李涛于2011年3月19日交付房屋后，被上诉人张健夫妇按照物业公司规定去办理的装修管理合同等事宜，因房权证尚未变更，物业公司要求将“业主”写为李涛同时“实际使用人”写为张健，且均系被上诉人张健、王中霞于当日亲自填写，合法合理，无可非议。以上事实和证据充分说明，被上诉人张健、王中霞与房主李涛双方签订的房屋买卖合同属于双方真实意思表示，合法有效。合同已经正常履行，房屋实际交付并正常装修完结，被上诉人张健、王中霞早已入住。被上诉人张健、王中霞与房屋产权人李涛依据合同约定，共同办理了产权转移登记过户的前期手续，双方合同的各项约定已经基本履行完毕。而上诉人提供的购房协议是在2010年10月10日，晚于被上诉人张健、王中霞的购房合同，而且其与被上诉人李涛之间的购房协议并未实际履行，其对诉争房产屋没有行使任何权利，房屋一直没有实际交付。原审法院调取的东明派出所民警于2011年5月21日上午处警录像中，上诉人亲口承认他通过中间人邹怀成之前已经收到了李涛退还的购房款142000元，上诉人虽然在原审法院的初审和重审中伙同证人邹怀成针对142000元退房款进行了多次各种不能自圆其说的谎言，但终因事实胜于雄辩，原审法院均不予采信。这些都充分证明双方购房协议已经实际解除。因此，不存在上诉人要求的继续履行问题。原审法院判决李涛夫妇依照与被上诉人张健、王中霞的合同约定，继续履行与被上诉人张健、王中霞之间的合同义务，限期协助被上诉人张健、王中霞办理完成过户手续，显示出对合同双方权利和意愿的尊重，该判决适用法律正确，合情合理合法。综上所述，请求法院依法查明事实，驳回上诉，维持原审判决。
二审查明，2011年5月19日，各方因诉争房产发生争执并报警，公安机关在处警过程中进行了录音录像。录像资料中显示：孟凡建与张健在诉争房产内先发生争议，双方均陈述自己从李涛处购买诉争房产；张健陈述自己持有诉争房产证，经孟凡建要求，张健向其出示房产证，孟凡建认为是虚假的；张健打电话找李涛，李涛来到诉争房产内；李涛称，其已在11号左右与孟凡建解除合同，并退了部分钱142000元，今天还在凑钱打算再给孟凡建，但刚刚接到法院传票，得知孟凡建已于2011年5月16日起诉；孟凡建称，当时我们说好的是一周内将670000元即房款650000元和转让费20000元退还，到期不返还，其将采取相应措施，但李涛并未在规定的期限内返还；李涛对房屋价值650000元表示无异议，但对返还的数额未明确认可。孟凡建2011年5月13日向原审法院提起诉讼，2011年5月16日，原审法院立案并对诉争房产采取财产保全措施，即2011年5月17日向潍坊市住房和城乡建设局送达协助执行通知书对诉争房产进行查封。2011年5月19日，原审法院向李涛邮寄送达起诉状、开庭传票、民事裁定书等法律文书。二审查明的其他事实与原审一致。
本院认为，上诉人与被上诉人李涛、丁小静之间的房屋买卖合同、被上诉人李涛、丁小静与被上诉人张健、王中霞之间的房屋买卖合同均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。本案的主要争议焦点为被上诉人李涛、丁小静应否继续履行其与上诉人之间的房屋买卖合同。根据2011年5月19日公安机关的处警录像，上诉人认可其在2011年5月11日左右与被上诉人李涛、丁小静对房屋买卖合同的解除进行过协商，并要求被上诉人李涛、丁小静在一周内退还670000元（其中房款650000元，转让费20000元），并表示如果一周内不能退还，其将采取相应措施，而被上诉人李涛陈述其正在凑钱给上诉人，且已经给了142000元，并陈述在来到诉争房产前收到法院传票等得知上诉人已起诉，结合被上诉人李涛于2011年5月18日前通过中间人邹怀成退还给孟凡建部分购房款142000元及2011年5月19日原审法院向被上诉人李涛送达起诉状、开庭传票等文书的事实，可以认定上诉人与被上诉人李涛、丁小静对解除房屋买卖合同这一事实达成一致意见，只是被上诉人李涛对上诉人提出的退还数额提出异议，上诉人主张其是在发生激烈冲突、万般无奈的情况下说出的激进之言，与事实不符，本院不予支持。上诉人主张被上诉人李涛、丁小静与被上诉人张健、王中霞恶意串通，签订房屋买卖合同，无证据证实，本院不予支持。根据被上诉人张健、王中霞提供的证据，被上诉人张健、王中霞系在双方发生争议之前按照合同约定交清大部分房款，缴纳了相关的税费，并对诉争房产进行了部分装修，上诉人主张被上诉人之间故意伪造被上诉人张健、王中霞占有诉争房产的事实，证据不足，本院不予支持。虽然上诉人与被上诉人李涛之间的房屋买卖合同在先，且上诉人已经履行了房屋买卖合同的主要义务，将全部房款予以交清，并在双方发生争议之前交纳部分物业费；但在上诉人与被上诉人李涛的合同履行过程中，被上诉人李涛、丁小静将诉争房产转让给被上诉人张健、王中霞，并实际交付，即被上诉人张健、王中霞已经占有诉争房产，而上诉人并未实际占有诉争房产；且上诉人在起诉前已经与被上诉人李涛达成解除房屋买卖合同的意向，在被上诉人李涛、丁小静明确表示不再履行与上诉人之间的房屋买卖合同的情况下，上诉人关于被上诉人李涛、丁小静应履行与上诉人之间的房屋买卖合同、交付房屋的上诉理由均不能成立，本院不予采信。对于上诉人与被上诉人李涛、丁小静之间的房屋买卖合同解除后的处理问题，双方可另行解决。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十一条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费10300元，由上诉人孟凡建负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨景达
审判员 孙月琴
审判员 栾桂秀
二〇一四年五月五日
书记员 王 新