广东省广州市越秀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗越法民三初字第966号
原告：夏锦良，身份证住址广州市荔湾区。
委托代理人：梁巍琳、林栩，广东仁言律师事务所律师。
被告：邓礼民，身份证住址广州市番禺区。
委托代理人：谢子坚、王良琴，广东理治律师事务所律师。
被告：庞月余，身份证住址广州市天河区。
委托代理人：邹少铜，广东南方福瑞德律师事务所律师。
委托代理人：黎华勇，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。
原告夏锦良诉被告邓礼民、庞月余共有纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告夏锦良委托代理人梁巍琳，被告邓礼民委托代理人王良琴，被告庞月余委托代�人邹少铜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告夏锦良诉称：原告与两被告之间曾经是生意上的合作伙伴，原告、被告庞月余及被告邓礼民的妻子曾经共同投资成立广州正和船务有限公司，并共同出资购买位于越秀区白云路***802的房产一套（面积71.0902平方米）用于公司的经营场所。该物业于2008年申请登记，登记号为：2008交登字1**53号。同时三人就购买该房屋向中国民生银行股份有限公司广州分行申请按揭贷款。房管局出具的房屋产权证上记载房屋的产权人为原、被告三人共有。现原告为明确各方权利义务，特向法院申请确认其占有该房屋的三分之一的所有权并进行财产分割。同时，考虑到该房屋面积较小，不具备实物分割的条件，因此请求法院按照《物权法》的相关规定，依法将房屋拍卖变现，原、被告三人各分配拍卖所得（扣除相关费用）款项的�分之一，故诉至法院请求判令：一、确认原告及两被告各自对越秀区白云路***820房占有三分之一的所有权；二、对越秀区白云路111号820房以拍卖变现方式进行实物分割，原告及两被告分别享有拍卖所得款（扣除拍卖费用后）的三分之一。
被告邓礼民辩称：对原告第一项诉讼请求，涉案房屋系原告与两被告通过按揭的方式购买的，购买时房屋总价45万元，按揭贷款共27万元，系向中国民生银行股份有限公司广州新城支行所借，根据2005年9月6日原告与两被告与民生银行签订的个人购房借款合同，按揭贷款27万元应于2005年9月6日至2015年9月6日之间每月一期等额本息偿还共120期，合同生效后也即2005年9月以来，每期的按揭贷款都是由被告邓礼民一人承担和偿还的，截止今日该房屋的按揭贷款已基本由被告邓礼民还清，被告邓礼民累计还款数额约37万元，因此确认涉案房屋各共有权人产权份额时，应当充分考虑按揭贷款全部由被告邓礼民全部偿还的事实。对于原告的诉讼请求二，被告邓礼民认为其一人承担和偿还涉案房屋按揭贷款的本金及利息，累计还款37万元左右，如需要将房屋进行分割，也应当从拍卖所得款中扣除37万元，及同期银行存款利息，返还给被告邓礼民，剩余部分再由原告及被告庞月余均等分割，另，因本案是原告提起，拍卖房屋的诉讼请求也是原告提出，故被告邓礼民认为拍卖及相关费用应当由原告主要承担。
被告庞月余辩称：同意被告邓礼民的答辩意见。
经审理查明：据广州市房地产档案馆出具的房地产登记号为2008交登字1527353号《房地产登记簿查册表》记载：广州市越秀区白云路***820房的产权人为夏锦良、邓礼民、庞月余共有，建筑面积为71.0902平方米，房屋用途为办公；他项权利摘要�栏记载，该房抵押给中国民生银行股份有限公司广州分行，权利部位为全部，权利价值为458531等。
诉讼中，原告和两被告共同确认：抵押贷款在2015年10月份还清。为此，原告提交中国民生银行股份有限公司广州分行于2016年11月3日出具的《结清证明》以及《扣款回单》作为证据，《结清证明》上载主要内容包括：借款人夏锦良于2005年10月11日在我行办理的一手商业用房按揭贷款，业务编号：1031***2001，业务金额￥270000.00，抵押物地址（如有）为：广州市越秀区白云路***820房，本笔业务已于2015年11月05日全部结清等。同时，被告邓礼民称：贷款本息均由其一人偿还，共还款372203.82元，原告夏锦良、被告庞月余对被告邓礼民的上述还款数额予以确认。另表示因为银行要求原、被告三人共同到银行领取抵押贷款材料，银行退还材料后才能自行到房管局办理涂销抵押手续，故现未办理抵押涂销手续。对此，被告邓礼民称：邓礼民在外地，因与原告之间存在矛盾，不同意配合办理。另，原告和两被告均认为本案因为抵押贷款已经结清，不需要追加中国民生银行股份有限公司广州分行作为本案当事人。但考虑到两被告未予配合无法涂销抵押，原告在本案增加诉请要求两被告协助办理涂销抵押手续，两被告则表示该诉请由法院依法处理。
另，关于析产方案，原告表示：我方认为可以原、被告三人到银行办理涂销抵押手续，将涉案房屋拍卖，拍卖所得款项扣除邓礼民向银行偿还的本息给邓礼民之后，将剩余所得款项由原、被告三人各分割1/3。对此，被告邓礼民表示：同意原告方的处理方案，但由于邓礼民本人不在广州，且不太愿意配合，故不同意以调解方式处理，希望法院能以判决处理。被告庞月余表示：同意原告方的处�方案。
本院认为：现广州市越秀区白云路***820房的产权为原告夏锦良、被告庞月余及被告邓礼民三人共有，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，“在共有人之间无特别约定的情况下，按份共有人可以随时请求分割房产，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割房产”，现未有证据显示双方曾作出特别约定，故原告作为共有人之一，主张进行析产，符合上述法律规定，本院予以支持。至于具体如何析产的问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百条之规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割”，本案中，各方并不具备共用涉案房屋�基础，亦无任何一方表态同意购买对方的产权份额，故本案不适宜进行实物分割和折价分割方式；同时，原告主张以拍卖、变卖方式进行分割，较为可行，两被告亦均同意该种分割方式，故本院予以照准。至于拍卖所得款项如何分配的问题，本案三方已达成一致方案，即在扣除被告邓礼民向银行偿还的本息给被告邓礼民之后，将剩余所得款项由三方各分得三分之一，鉴于该析产方案系三方协商达成之合意，亦于法不悖，本院予以照准。与此同时，考虑到三方已达成上述一致的析产方案，原告再要求确认三方各自占有涉案房屋三分之一所有权的主张，已无实质必要，故本院不作调处。此外，虽各方均确认并提交证据证明已清付银行贷款，但现设置在涉案房屋之上的抵押权未涂销，系涉案房屋处置权属之障碍，故被告庞月余、邓礼民理应积极配合原告办理涂销涉案房屋抵押权的手续。另，本案受理费，从公平合理原则出发，由三方各自承担三分之一为宜。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条之规定，判决如下：
一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告庞月余、邓礼民应协助原告夏锦良办理广州市越秀区白云路***820房的抵押权涂销手续。
二、自涂销抵押登记之日起十日内，原告夏锦良和被告庞月余、邓礼民共同将共有的广州市越秀区白云路***820房予以拍卖或变卖，所得价款扣除372203.82元予被告邓礼民之后，由原告夏锦良和被告庞月余、邓礼民各占有三分之一。
三、驳回原告夏锦良的其他诉讼请求。
本案诉讼费17596元，由原告夏锦良负担5866元，由被告庞邓礼民负担5865元，由被告庞月余负担5865元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李昇毅
人民陪审员 杨 丹
人民陪审员 龙咏诗
二〇一六年十二月二十九日
书 记 员 唐嘉仪