江苏省南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0115民初5120号
原告：王智，男，1982年6月2日生，汉族。
被告：南京同曦房地产开发有限公司（统一社会信用代码91320115726094464H），住所地在南京市江宁经济技术开发区胜太路。
法定代表人：陈广川，总经理。
被告：南京同曦物业管理有限公司（组织机构代码73609179-3），住所地在南京市江宁区双龙大道1355号。
法定代表人：吕平，总经理。
上列二被告的共同委托诉讼代理人：吕菁，江苏高的律师事务所律师。
上列二被告的共同委托诉讼代理人：蒋旺翔，江苏天地仁和律师事务所律师。
原告王智诉被告南京同曦房地产开发有限公司（以下简称同曦房地产公司）、南京同曦物业管理有限公司（以下简称同曦物业公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2017年4月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王智，被告同曦房地产公司、同曦物业公司的委托诉讼代理人吕菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王智向本院提出诉讼请求：要求确认两被告于2004年12月及2007年3月20日签订的前期物业合同无效，其中合同的第一、四、五、六、八、十二-7、十二-8、十五、十六、三十四条及第五章的全部条款无效。事实和理由：原告系被告同曦房地产公司开发的艺术家园小区业主，被告同曦物业公司系该小区的物业管理方，两被告间存在利害关系，采取欺诈、恶意串通形式所签订的《艺术家园前期物业合同》应属无效合同，且该合同部分条款存在免除物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的情形，应当认定为无效。
被告同曦房地产公司、同曦物业公司均辩称：1、原告不具备起诉主体资格，根据物业管理条例的规定，原告应当获得过半数业主的授权，否则无权提起本案诉讼；2、案涉艺术家园小区至今未成立业主委员会，两被告于2004年12月签订了前期物业合同，该合同合法有效，不存在欺诈、恶意串通的情形。而原告所述的2007年3月20日两被告签订的前期物业合同，内容与2004年12月两被告签订的前期物业合同基本一致，仅仅是为了备案所需准备的另一份更完善的合同文本。同时，原告也没有提供证据证明俩被告存在欺诈及恶意串通的情形；3、原告所述物业管理条例中关于招投标方式签订物业合同的条款并非效力强行性规定，不能以未经招投标方式签订案涉前期物业合同为由认为案涉前期物业合同违反法律强行性规定而无效，且签订合同时上述规定尚未发布；4、案涉合同依据相关主管部门印发的前期物业服务合同示范文本签订，遵循公平原告，对各方权利义务约定均为对等的，不存在免除物业服务企业责任，加重业主责任的情形。因此不存在部分条款无效的情形。综上，要求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：原告王智系被告南京同曦房地产公司开发的艺术家园小区业主，被告南京同曦物业公司系该小区的物业管理方，该小区至今未成立业主委员会。同曦房地产公司与同曦物业公司于2004年12月25日签订艺术家园小区的《前期物业服务合同（示范文本）》，2007年3月20日两被告又签订艺术家园小区的《前期物业服务合同（示范文本）》一份。上述两份前期物业服务合同各项条款及内容基本一致，2007年签订的前期物业合同仅在附件物业构成明细中添加了物业用房。两份合同的使用说明中均载明：本示范文本，仅供物业建设单位与物业管理企业签订《前期物业服务合同》参考使用，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向南京市房产管理局咨询；合同中所称甲方为物业建设单位、乙方为物业建设单位选聘的物业管理企业。合同约定的有效期自2005年2月1日起至业主委员会成立之日止。上述两份合同中第一条均约定“物业规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二”，而两份合同中的附件一均为空白，附件二的物业构成明细中罗列了包含8幢高层住宅、12幢多层住宅、39户商业用房和272个车位在内的物业构成，但在2007年签订的前期物业服务合同中物业构成明细中新增一项面积为590.5平方米的物业用房。上述两份合同中第四条均约定“乙方提供的前期物业管理服务质量应达到约定的质量标准（前期物业管理服务质量标准见附件五）。而合同附件五罗列了包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护、管理，公共绿化的养护和管理等在内的共计九项服务内容，但没有质量标准的详尽约定。上述两份合同的第五条分别约定甲方应于2005年1月1日及2005年11月30日按规定无偿提供具有产权的、能够直接投入使用的物业管理用房。但关于该物业管理用房的建筑面积、办公用房的面积等均未填写。上述两份合同中第六条均约定本物业管理区域物业服务收费采取第一种方式，即实行包干制的方式，具体标准为多层住宅0.6元/月/平方米及高层住宅1元/月/平方米，实施普通住宅物业等级收费的，其物业服务标准及收费标准见附件七。上述两份合同中第八条均为乙方向全体业主和物业使用人公布物业服务费的收支情况的期限的约定，但该期限上述两份合同均未填写。上述两份合同第十二条第7项约定停车收费标准由乙方向政府相关部门核准，按其核准标准执行，第十二条第8项均约定在小区道路上划用的临时车位，其收费标准，参照原政府部门核准的地面车位收费标准执行。上述两份合同第十五条均约定在本合同期限内，乙方经营管理属全体业主所有的物业的，其经营收入按下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用补贴物业服务费用及纳入专项维修资金，但对于各自的比例并未填写，均为空白。上述两份合同的第五章均为对物业的承接验收的相关约定，其中约定了乙方承接验收物业后签订物业承接验收确认书，物业承接验收确认书文本见附件八。但合同附件八中对于甲方会同乙方进行查验的物业的共用部位、共用设施设备的具体项目均为空白。上述两份合同第三十四条均约定“甲方与物业买受人签订的房屋销售合同，应当包括本合同约定的内容，物业买受人签订房屋销售合同的，即为对接受本合同内容的承诺”。2011年1月13日，王智因向住建部门投诉同曦物业公司，双方在政府部门的协调下达成了调解意见，其中包括物业公司承诺就小区路面公共车位费的收取与支出，定期向业主公布账目明细，确保该费用取于业主，用之于业主。后王智多次向相关主管部门投诉同曦物业公司在管理艺术家园小区的过程中存在问题。2016年6月24日南京市江宁区住房和城乡建设局向王智作出答复函，称经现场调查艺术家园小区3栋用于物业管理办公的房屋存在部分用作新贵之都项目部办公室的挪用情况，至回复时同曦物业公司已就该问题整改到位。2016年12月7日南京市江宁区住房和建设局再次向王智出具答复函以答复王智的举报信。该答复函针对王智举报同曦房地产公司未依法建设、交付艺术家园小区的物业管理服务用房的问题答复称根据同曦房地产公司出具的证明材料显示，艺术家园小区的物业服务用房设立在3幢、7幢、20幢的多功能房内，但由于同曦房地产公司未在规定期限内提供符合法定要求的物业管理用房及相关材料，政府主管部门将针对上述问题依法立案调查；而对王智举报同曦房地产公司未按照规定在规划设计图纸上标注物业管理服务用房及对物业管理服务用房在申请商品房预售许可证或初始产权登记时一并申请登记或对物业服务管理用房等配套用房予以明确的问题答复称王智的上述举报属实，但根据当时的法律法规，江宁区住房和建设局无行政处罚权且也已经过了两年的处罚时效期限；针对王智举报同曦物业公司未按照规定进行物业服务管理用房、共用设施设备等的承接查验、公示、备案的问题答复称同曦物业公司称已于2005年3月10日承接艺术家园小区项目并进行了相关查验，但未公示和备案。由于当时法律法规并未对物业公司承接查验做相关规定，根据“法不溯及过往”的原则，江宁区住房和建设局研究决定不予对此事项进行处罚。
另查明，被告同曦物业公司于2016年8月2日向本院起诉原告王智，要求王智支付2008年7月至2016年6月期间的物业费8866.30元。该案审理中王智辩称其与同曦物业公司间不存在物业服务合同关系，且同曦物业公司并未实际提供物业管理服务。本院经审理查明后认为本院认为，王智系南京市江宁区艺术家园小区××室（建筑面积153.93平方米）业主，同曦物业公司系该小区物业服务企业并在该小区为业主提供物业服务。依照前期物业服务合同约定，被告王智应缴纳2008年7月至2016年6月期间的物业费数额为8866.30元（按0.6元/月每平方米计算)。因此判决王智向同曦物业公司缴纳欠付的物业服务费8866.3元。
审理中，原告王智诉称两被告签订的前期物业服务合同无效的具体理由如下：1、两被告于2004年签订的合同使用的为2006年印发的文本，因此合同存在伪造、篡改的情形；2、两被告签订的合同存在恶意串通并损害第三人利益的情形。恶意体现在以欺骗的方式签订了合同，隐瞒签订合同的经过及合同的内容，一直不承认合同的存在。合同对小区物业用房、经营收益等存在确认虚假事实、逃避法定义务的情形。合同中存在大量加重业主责任、排除业主权利，免除两被告责任的条款，两被告以合同为基础实施了诸多损害业主法定权益、增加自身非法收益的行为。两被告的串通行为体现在两被告具有关联性，从诉讼中两被告共同委托一位代理人也说明两被告系利益共同体。损害第三人利益体现为在交接查验、项目备案、物业费收取及物业服务标准、小区信息公开、利用小区共有场地、设施进行经营及收益分配、小区物业用房及配套房屋的配置等方面，两被告故意规避，违反法律法规，使业主承受诸如低劣的物业服务、不能获得依法应有的共有房屋、小区共用场地、设施因未经业主决定，未经有关部门批准而被擅自经营且经营收益分文未得等损害，业主的物权及知情权、监督权、管理权都受到了严重侵害。至于两被告是否存在恶意串通的情形，属于主观状态原告方难以举证，但根据原告举证的基础上，应由被告方予以反驳，否则两被告应承担举证不能的不利后果；3、两被告签订前期物业管理合同违反了《物业管理条例》等行政法规规定，未经招投标形式所签订，故该合同应为无效合同。被告同曦房地产公司与同曦物业公司对王智诉称确认合同无效的理由均不予认可，但认可涉案前期物业服务合同未采取招投标方式签订，但该合同签订时并未相关法律规定。
原告王智还诉称涉案前期物业服务合同的部分条款存在免除建设单位及物业服务企业责任、加重业主责任、排除业主主要权利的条款，主要体现为：1、两份合同的附件一均没有按照合同第一条约定附有物业规划平面图，妨碍了业主的知情权、监督权、管理权。另外其与被告同曦房地产公司签订的购房合同中约定了小区配置有592平方米的社区中心用房，而在附件二小区物业构成明细中没有包含社区中心，属于免除物业服务企业责任，排除业主主要权利的条款。故合同第一条应属无效条款；2、两份合同第四条关于物业管理服务质量标准仅进行了泛泛约定，故意不对服务约定明确的质量标准，是对物业服务单位的责任免除或减轻，限制了业主的权利，因此合同第四条应属无效条款；3、两份合同第五条关于物业管理用房的规定基本为空白，没有约定物业管理用房的面积等信息，也没有在附件六中附有物业管理用房的平面图。实际上同曦房地产公司至今没有为小区配置物业用房，可前期物业合同确确认已经为小区配置了物业管理用房，侵害了业主的物权，该条款应属无效条款；4、两份合同的第六条关于物业费收取标准中既约定了包干制又约定了酬金制方式收取，加重了业主责任，且合同附件7中对于收费标准的约定均为空白。另外该条款没有对商业用房及其他房屋包括同曦房地产公司声称拥有产权的房屋约定物业费收费标准，使得同曦房地产公司规避缴纳物业费，减轻其自身责任，因此第六条应属无效条款；5、两份合同中的第八条对于物业费支出明细公示时间没有约定，系免除物业服务企业的责任，排除业主权利的条款，应属无效条款；6、两份合同第十二条第7、8项系对小区内停车收费标准的约定，其约定在小区道路上划用的临时车位收取停车费的内容违反相关法律规定，占用了属于全体业主共有的小区道路而没有提请业主大会决定同意，既违反法律强行性规定又排除业主主要权利、侵害业主的物权，因此该条款应属无效条款；7、两份合同的第十五条关于小区经营收入纳入住宅专项维修金的比例的约定均为空白，而该小区自交付以来，同曦物业公司未经业主大会批准、未经相关业主同意、未办理任何审批手续，一直利用小区共有部位、设施进行经营，所得收入均为其独占。因此该条款的约定排除了业主主要权利、严重侵害业主物权，应属于无效条款；8、两份合同的第五章系对物业承接查验、公示、备案的约定，但该部分合同内容中对于查验的具体内容、问题、解决办法等都没有具体约定，两被告故意对承接查验的情况不按规定进行约定，属于以欺诈、串通的方式减轻其自身责任，排除业主权利、损害业主物权的行为，该章条款应属无效条款；9、两份合同中第三十四条约定系在原告与同曦房地产公司签订购房合同之后，同曦房地产公司再无与同曦物业签订新的物业合同的权利基础，因此该条款属无效条款。被告同曦房地产公司与同曦物业公司认为王智的上述诉称缺乏事实及法律依据，均不予认可。
上述事实，有前期物业服务合同、和解协议、答复函、民事判决书及当事人陈述等证据证实。
本院认为，合同存在一方以欺诈、胁迫的手段订立，损害国家利益，或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或者违反法律、行政法规的强制性规定的情形的应认定为无效合同。涉案的艺术家园小区在交付后尚未成立业主委员会之前由开发商同曦房地产公司与物业服务方同曦物业公司就小区的物业管理签订前期物业服务合同不违反相关法律规定，并无不当。经查明两被告于2004年12月25日签订地额前期物业服务合同的内容与2007年3月20日签订的物业服务合同的内容基本一致，并无相悖之处，2007年的前期物业服务合同仅是将面积为590.5平方米的物业用房补充进物业构成明细表中，2004年的前期物业服务合同在履行上并没有因此中断。因此本院认为2007年签订的前期物业服务合同并非新签订的合同，而是对2004年两被告签订的前期物业服务合同的内容的补充。两被告签订并一直履行的前期物业服务合同即2004年12月25日所签订。被告同曦房地产公司、同曦物业公司均辩称原告王智并非本案适格原告，但王智作为涉案艺术家园小区业主，与涉案的前期物业服务合同间存在利害关系，其有权提起本案诉讼，因此该辩称意见缺乏法律依据，本院不予采信。当事人对自己提出的主张应当提供证据证实。原告王智主张两被告于2004年签订的前期物业服务合同存在伪造、篡改的情形，但并未提供任何实际证据证明伪造、篡改合同行为的存在。王智还主张两被告在签订前期物业服务合同时恶意串通损害了业主利益，但也没有提供证据在签订合同时两被告有恶意串通的情形。王智所主张两被告恶意串通损害业主利益的理由系其认为两被告在小区物业服务质量、信息公开、利用小区共用场所、设施进行经营及收益分配中存在违法违规现象，但本质上均为王智对两被告在履行合同过程中存在的问题且可能侵害业主利益的列举和控诉。事实上王智也多次向相关主管部门举报、投诉两被告存在其所述的违法违规行为，相关主管部门亦对此做出了答复或处理。合同的签订与履行系前后两个过程，不能以合同履行中的瑕疵作为认定合同的签订损害他人利益从而无效的理由。王智还主张涉案合同未按照《物业管理条例》的规定采取招投标方式进行，违反法律强制性规定，应当属于无效合同。但《物业管理条例》于2007年8月26日发布，10月1日正式生效实施，晚于涉案前期物业服务合同的签订时间，因此王智要求以违反物业管理条例为由认为涉案前期物业服务和系无效合同于法无据。被告同曦房地产公司与被告同曦物业公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，合同对物业的基本情况、物业服务内容、收费标准、费用交纳、各方主体责任、违约责任等主要内容均进行了约定，该合同合法有效。原告王智主张合同第一条、第四条、第六条的部分内容、第八条、第十五条及合同第五章的条款在相关内容处为空白或没有进行具体约定，因而上述条款存在免除或减轻两被告责任、加重业主责任、排除业主主要权利、侵害业主利益的情形。但显然王智所诉的上述情形系合同约定不明的情形，并非合同及合同条款无效的情形。即使合同确实存在约定不明的情形，合同双方可依法进行补充。王智主张涉案合同第六条同时约定了物业费的收取方式采取包干制和酬金制，加重业主责任。对此，合同中虽然载明了两种不同的收费方式的内容，但已明确约定采取第一种包干制的方式收费，同曦物业公司事实上亦采取包干制即0.6元/平方米的标准向王智主张了物业费，因此王智的该诉称无事实依据。王智诉称涉案合同第十二条的第7、8项的内容系两被告占用小区公共道路、改变公共道路用途等，属于应当经业主大会或业主委员会同意的项目，因此该条款无效。但该条款内容系对小区内停车收费标准的约定，既没有明确约定条款指向的道路的性质，也没有确认小区公共道路由两被告占用或改变共用道路的用途。因此王智的该诉称缺乏事实及法律依据，不能因此认定该合同条款无效。王智还诉称涉案合同第三十四条约定系在原告与同曦房地产公司签订购房合同之后，同曦房地产无再与同曦物业签订新的物业合同的权利基础。但合同第三十四条的内容无法反映出王智的上述诉称，且艺术家园小区尚未成立业主委员会，由两被告签订前期物业服务合同并无不当。因此不能认定该条款无效。综上，原告王智诉请要求确认被告同曦房地产公司与被告同曦物业公司签订的前期物业服务合同及合同部分条款无效的请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
驳回原告王智的全部诉讼请求。
本案应收案件受理费80元，由原告王智负担。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。
审 判 长 霍 翔
人民陪审员 张武平
人民陪审员 戎宏来
二〇一七年十月十八日
法官 助理 杨倩倩
书 记 员 孙 杨