成都市金牛区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）金牛民初字第3308号
原告（反诉被告）赖晓燕。
委托代理人王启耀。
委托代理人刘文兵。
被告（反诉原告）戴建。
委托代理人齐元义，四川扬雄律师事务所律师，特别代理。
原告赖晓燕与被告戴建租赁合同纠纷一案，本院于2010年7月14日受理后，被告戴建提起反诉，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人王启耀、刘文兵与被告委托代理人齐元义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告赖晓燕诉称，赖晓燕与戴建于2009年6月6日签订《房产租赁合同》。约定赖晓燕将其所有的位于成都市营门口路4号昭艺大厦负1楼的商业用房（1471.59平方米）及部分车位（351.39平方米）和1楼商业用房（125平方米），共计1947.98平方米的房屋出租给戴建。合同有效期自2009年6月6日至2019年9月5日止，租金从2009年9月6日至2011年9月6日阶段为25元／平方米，计48699.5元／月，半年一付。戴建现只交纳截止到2010年9月5日的租金，按合同约定，戴建应在该期租金到期前2个月的20日即2010年7月20日向赖晓燕支付下期租金292197元。但时至今日，戴建都未支付租金，赖晓燕多次催收，戴建仍拒绝支付，戴建的行为严重违反合同约定，应按合同约定承担违约责任。根据租赁合同第四条、第十一条第二款的约定，戴建逾期支付租金超过30日，赖晓燕有权单方解除合同，依据此约定及相关法律规定，赖晓燕有权行使约定及法定解除权，合同解除后，戴建应立即返还赖晓燕租赁房屋。现请求判令戴建向赖晓燕支付合同约定的每日1756元滞纳金，从2010年7月20日起计算至实际撤场之日止；赔偿赖晓燕从应付房租之日起到戴建主动撤场还房给赖晓燕或人民法院强制执行戴建撤场之日止的场地占用租金；判令解除赖晓燕与戴建之间签订的《房产租赁合同》，戴建向赖晓燕返还租赁房屋；由戴建承担本案的全部诉讼费。庭审后，赖晓燕向本院申请撤回上述第一项诉讼请求，本院予以准许。
被告戴建针对本诉辩称，一、本案系赖晓燕违约，根据租赁合同约定，在合同签订当天，赖晓燕就应当将房屋交付给戴建使用，但赖晓燕实际交付的时间是2009年8月12日；二、租赁合同第三条约定了3个月的免租期，免租期的实际意义就是戴建实际拿到房屋开始计算，免租期应该从8月12日开始计算，戴建与赖晓燕不能就租金交付时间达成一致意见，戴建请求法院依据司法裁量权进行裁量；三、赖晓燕在第二期租金仍然有效的时候就向法院起诉，戴建认为在赖晓燕起诉之时，戴建并没有违约行为存在；四、根据合同法规定，如因延期交付租金要求解除租赁合同，出租方应当进行催告，而本案之中，赖晓燕并没有进行任何催告。
被告戴建反诉诉称，2009年6月6日，戴建通过房屋中介与赖晓燕签订《房产租赁合同》，合同约定赖晓燕将位于成都市金牛区营门口路4号的昭艺大厦负一楼商业用房及部分车位和一层商业用房的房屋租赁给戴建，租赁期限为2009年9月6日至2019年9月5日。《房产租赁合同》第二、三条约定赖晓燕给予戴建3个月的免租期处理装修等开业前准备事务。赖晓燕本应在2009年6月6日将符合装修条件的物业交付给戴建，但赖晓燕直到2009年8月12日才将符合装修条件的物业交付给戴建。由此，免租期及交付租金的时间应相应后延。《房产租赁合同》第八条以及《物业管理合同》约定赖晓燕应将地面停车位16个免费提供给戴建使用，但赖晓燕至今也未交付。2010年1月24日，戴建将调整租金交付时间的事项以及交付停车位的事项发函告知赖晓燕，但赖晓燕却不予理睬。此外赖晓燕交付的负一楼商业用房一直存在漏水的质量问题，严重破坏了戴建的装修，戴建也就此发函告知赖晓燕要求处理，但赖晓燕依然不予理睬。现请求判令变更戴建与赖晓燕所签《房产租赁合同》中关于租金交付时间的约定，变更为每年3月20日和9月20日交付租金；判令赖晓燕向戴建交付地面停车位16个；判令赖晓燕对租赁房屋进行修缮，并对戴建受损装修进行修复；本案本诉、反诉费用由赖晓燕承担。
原告赖晓燕反诉辩称，一、关于租金交付的时间是赖晓燕与戴建合同真实意思的表示，符合法律规定，戴建无权请求法院对双方约定的合同内容进行变更；二、赖晓燕给予戴建的免租期，就是从双方签订合同的2009年6月6日开始计算，戴建要求变更租金交付时间的请求不成立；三、赖晓燕与戴建并没有约定将16个车位交给戴建免费使用，物业公司并不是适格的租赁主体，车位所有权是归全体业主共有的，关于车位的约定都是无效的，赖晓燕没有委托任何公司签订协议；4、房屋漏水的问题需要相关部门鉴定，赖晓燕认为房屋漏水是戴建装修房屋时对房屋损坏造成的。
经审理查明：2009年6月5日，赖晓燕向戴建出具收据一份，收据载明“今收到戴建租房保证金292197元”等内容。2009年6月6日，赖晓燕（甲方）与戴建（乙方）签订《房产租赁合同》，合同载明“一、甲方将位于成都市金牛区营门口路4号的昭艺大厦负一楼（1471.59平方米）商业用房及部分车位（351.39平方米）和一层商业用房（125平方米），共计1947.98平方米的房屋租赁给乙方用于国家法律和政策许可经营额项目……房屋租赁价格不含其他任何费用（如物管费、水、电、气费）。起始价格为每月每平方米人民币25元，即从2009年9月6日至2011年9月6日每月租金人民币48699.5元。在两年内，房租价格不变，从第三年开始每年递增5﹪，物管费、水、电、气费均与甲方无关，由乙方与物管公司另行签订协议进行交纳。二、甲方在2006年9月18日交房时已是竣工验收合格的房屋，现场双方签字确认交付使用。同时，在合同签定当日乙方将租房保证金292197元交付甲方，合同正式生效。该保证金在甲方免租期三个月之后，即2009年9月7日该保证金转为房屋租金之后直到2010年1月20日交付下半年的房屋租金。三、租赁期定为10年，从2009年6月6日起至2019年9月5日止。其中2009年6月6日起至2009年9月5日止为甲方给予乙方叁个月免租期，该期间内不收取租金。四、……第二次为2010年1月20日支付，第三次为2010年7月20日支付，以此类推。乙方须在每期租金到期前两个月的20号支付下一期租金，乙方拖欠租金，应按延迟日期向甲方支付违约金；每迟延一天乙方应承担年租金千分之三／日的违约金；乙方拖欠租金达三十天时，甲方有权单方面解除合同，乙方的装修设施甲方概不承担，乙方自必须在违约一个月内期内拆场，否则甲方有权申请人民法院强制拆场，并承担相应的违约损失责任。……八、乙方在不侵占第三方权益的前提下，乙方在地面甲方无产权的位置停车，甲方不收费，但必须和物管部门商量协调，责任自负。乙方在甲方有产权的车位（负二层）停车，每月每个车位收费360元与本合同同一层和负一层房租无关；……十一、违约责任2、乙方的违约责任：乙方如在合同期内无故解除本合同或拖欠租金，应按延迟日期向甲方支付违约金；每迟延一天，应承担年租金千分之三／日的违约金；乙方拖欠租金达三十天时，甲方有权单方面解除合同，乙方应按本合同约定承担违约责任”等内容。2010年1月25日，戴建向赖晓燕交纳了2010年3月6日至2010年9月5日期间租金292197元，赖晓燕向戴建出具了发票。截至赖晓燕起诉时即2010年8月23日，戴建未向赖晓燕交纳租金。
另查明，2005年12月21日，赖晓燕取得了位于成都市金牛区营门口路4号房屋的房屋所有权证，房屋所有权证载明“1、车位号包括：（1）-2层7、9-23、25-30、32-52、18-1。（2）-1层车库3；2、商业：-1层1号房，面积为1471.59平方米；1层1号房，面积为1150.09平方米；2层整层，面积为1730.62平方米”等内容。
上述事实有收据、房产租赁合同、租赁业发票、房屋所有权证与原、被告的一致陈述在案予以证实。
针对本案涉及的问题，本院逐一评判如下：
关于案涉租赁房屋交付使用的具体时间。
诉讼中，戴建主张赖晓燕实际交付租赁房屋的时间应为2009年8月12日，为此戴建提供了《金牛区营门口路4号昭艺大厦负一层物业交接物品清单》予以证实。赖晓燕对此不予认可，并提出赖晓燕于合同签订之日就将租赁房屋交付给戴建，虽未办理书面交接手续，但房屋钥匙是交付了的。其次，物业交接物品清单是昭艺大厦物管处出具的，昭艺大厦物管处不具有民事主体资格，不能独立对外签订任何协议，且赖晓燕从未委托该物管处签订任何协议，物业交接物品清单上签字的甲方代表赖晓燕并不清楚。本院认为，《房产租赁合同》第二条约定：“甲方在2006年9月18日交房时已是竣工验收合格的房屋，现场双方签字确认交付使用”依照上述合同约定，赖晓燕与戴建就租赁房屋的交付应通过现场书面签字确认，故租赁房屋的交付时间应以双方签字的书面交接单时间为准。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”依据上述司法解释的规定，虽赖晓燕对物业交接物品清单提出异议，但未提供相应的反驳证据，故本院对戴建提交的物业交接物品清单予以采信，上述证据印证证实了戴建的主张。综上所述，对戴建主张，本院予以认可。
关于合同约定免租期的计算。
诉讼中，戴建主张租赁合同第三条约定了3个月的免租期，免租期的实际意义应当从戴建实际拿到房屋时即2009年8月12日开始计算，戴建曾于2010年1月24日向赖晓燕发函告知，为此提供了《至昭艺房地产开发有限公司的函》予以证实。赖晓燕对此不予认可，并提出发函单位为四川香狐投资有限公司，与赖晓燕无任何关系，故该函对赖晓燕没有任何约束力，函件上签字的“李萍”只是赖晓燕的出纳，签字只能代表收到这份函件，但不代表赖晓燕对内容的确认。其次，租赁合同中约定的免租期实际应当从合同签订之日起开始计算的，而租金是从2009年9月6日开始计算的，戴建认为免租期应当顺延是不能成立的。本院认为，《房产租赁合同》第三条约定：“租赁期定为10年，从2009年6月6日起至2019年9月5日止。其中2009年6月6日起至2009年9月5日止为甲方给予乙方叁个月免租期，该期间内不收取租金”依照上述合同约定，戴建与赖晓燕在租赁合同中明确约定的免租期应从2009年6月6日起计算至2009年9月5日止。虽戴建曾于2010年1月24日向赖晓燕发函要求从房屋实际交付使用之日起开始计算免租期，但无证据证明赖晓燕同意变更租赁合同中关于免租期时间的约定，故应视为合同关于免租期时间的约定条款未变更。其次，《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”依据上述法律规定，在合同约定的免租期内赖晓燕不享有收取租金的权利，而戴建在免租期内却享有无偿使用的权利。同时在双方订立租赁合同时，租赁合同中并未约定免租期的中止、中断、延长等情形。故基于合同的公平原则，综上所述，对戴建的上述主张，本院不予认可。
关于交付地面停车位。
诉讼中，戴建主张赖晓燕应按《房产租赁合同》及《物业管理合同》约定将地面停车位16个免费提供给戴建使用，但赖晓燕至今未交付，为此赖晓燕提供了房产中介人陈明的证明及《金牛区营门口路4号昭艺大厦负一层物业管理合同》复印件予以证实。赖晓燕对此不予认可，并提出赖晓燕与戴建签订的租赁合同中从未对地面16个车位进行了约定，戴建提交的关于车位的约定或协议均与赖晓燕无关。其次，赖晓燕不认识陈明，赖晓燕与戴建签订租赁合同时并没有这个人在现场，陈明的证明作为证人证言，其本人未出庭接受质证，对陈明的证明，赖晓燕不予认可。再次，戴建提交的物业管理合同没有原件，赖晓燕也不予认可。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定：“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”依据上述司法解释的规定，戴建未提交《金牛区营门口路4号昭艺大厦负一层物业管理合同》原件，故无法核实该证据的真实性。陈明的证明系证人证言，但在庭审之中，陈明未出庭作证，其身份及证言的真实性均无法核实。故对戴建提交的上述证据，本院不予采信。其次，《房产租赁合同》第八条约定：“乙方在不侵占第三方权益的前提下，乙方在地面甲方无产权的位置停车，甲方不收费，但必须和物管部门商量协调，责任自负”依照上述合同约定，租赁合同中未约定将地面停车位16个免费提供给戴建使用系赖晓燕的合同义务，故戴建主张赖晓燕应交付16个地面停车位供其免费使用的请求，无事实及法律依据，本院不予认可。
关于租赁房屋漏水及装修受损
诉讼中，戴建主张赖晓燕交付的负一楼商业用房一直存在漏水的质量问题，严重破坏了戴建的装修，戴建也曾就此发函告知赖晓燕，但赖晓燕不予理睬，故要求赖晓燕对租赁房屋进行修缮，并对戴建的装修进行修复，为此戴建提供了照片予以证实。赖晓燕对此不予认可，并提出照片的地点不能确认，漏水的原因是戴建在装修房屋时破坏了房屋的防水结构，与赖晓燕无关。本院认为，戴建提供的上述证据不能证明负一楼商业用房漏水系赖晓燕交付的租赁房屋存在质量瑕疵所造成即租赁房屋的质量瑕疵与漏水之间存在直接的因果关系，且戴建也未提供证据证明赖晓燕在交付租赁房屋时，负一楼商业用房就已经存在漏水的情况。故对戴建的主张，本院不予认可。
本院认为，赖晓燕与戴建签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，应属合法有效。双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”。依据上述法律的规定，因戴建要求租赁合同免租期延长的请求不成立，故其要求变更租金交付时间的请求不成立，且戴建至今仍未向赖晓燕交纳合同约定的租金，赖晓燕应有权要求解除租赁合同，对赖晓燕要求解除其与戴建签订的《房产租赁合同》并返还租赁房屋的请求，符合法律规定，本院予以支持。鉴于租赁房屋现仍由戴建使用，而戴建仅支付了截至2010年9月5日的租金，对赖晓燕要求戴建支付从应付房租之日起到其主动撤场还房给赖晓燕或人民法院强制执行戴建撤场之日止的场地占用租金的请求，符合法律规定，本院予以部分支持，故戴建应按《房产租赁合同》约定的租金标准支付从2010年9月6日起至实际腾退租赁房屋之日止的场地占用租金。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条之规定，判决如下：
一、赖晓燕与戴建签订的《房产租赁合同》于判决生效之日解除。
二、戴建于本判决生效之日起10日内将成都市金牛区营门口路4号的昭艺大厦负一楼（1471.59平方米）商业用房及部分车位（351.39平方米）和一层商业用房（125平方米）腾退给赖晓燕。
三、戴建于本判决生效之日起10日内按《房产租赁合同》约定的租金标准支付赖晓燕从2010年9月6日起至实际腾退租赁房屋之日止的场地占用租金。
四、驳回赖晓燕的其他本诉诉讼请求。
五、驳回戴建的反诉诉讼请求。
戴建如果未按本判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费657元，诉讼保全费2020元，合计2677元，由赖晓燕负担677元，戴建负担2000元。本案反诉案件受理费900元，由戴建负担（其中本诉案件受理费及诉讼保全费已由赖晓燕垫付，戴建应于本判决生效之日起10日内一并支付给赖晓燕）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 朱 峰
二〇一〇年十一月三十日
书 记 员 程多多