山东省日照市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）鲁11行初34号
原告寇中华，男。
委托代理人周雪林，北京市百瑞（济南）律师事务所律师。
被告日照市东港区人民政府，住所地日照市东港区海曲中路19号。
法定代表人赵刚，区长。
委托代理人焦莹，日照市东港区房屋征收与补偿管理办公室工作人员。
委托代理人丁志刚，山东宝元律师事务所律师。
原告寇中华诉被告日照市东港区人民政府（以下简称“区政府”）房屋征收补偿决定一案，于2016年1月21日向本院提起行政诉讼。本院于2016年1月21日立案后，于2016年1月22日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2016年3月2日、2016年6月16日、2016年6月27日公开开庭审理了本案。原告寇中华及其委托代理人周雪林，被告区政府的行政负责人陈国祥、委托代理人焦莹、丁志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
被告区政府依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十四条、第二十二条、第二十六条之规定，于2015年10月30日作出东政征字[2015]64号房屋征收补偿决定：一、被申请人（寇中华）须在本征收补偿决定送达之日起3日内确定补偿方式（可自主选择货币化补偿或产权调换方式），并书面告知申请人（日照市东港区房屋征收与补偿管理办公室）。逾期则视为选择产权调换方式。二、补偿安置具体标准。如选择产权调换方式，安置地点位于西海路以南、望海路以北、东关北路以东、云阳路以西，由申请人给予被申请人置换新住宅楼房105.358平方米，搬迁补助费2000元、28个月临时过渡安置费16800元、装修补偿费10000元（以上三项共计28800元）；因未在规定时间内签订协议和搬迁腾空房屋，不享受按期签订协议奖励费5000元、按期搬迁腾空奖励费5000元。如选择货币化补偿方式，则给予房屋补偿费483689元，以及搬迁补助费1000元、2个月临时过渡安置费1200元，共计485889元；因未在规定时间内签订协议和搬迁腾空房屋，不享受按期签订协议奖励费5000元、按期搬迁腾空奖励费5000元。三、限被申请人在收到本补偿决定书之日起15日内将被征收房屋搬迁腾空并与申请人办理交接手续。经申请人验收合格后3日内，由申请人与被申请人办理补偿安置事宜。如被申请人拒绝办理交接手续或逾期未搬迁腾空该宗房屋，将依法强制征收。寇中华因不服被告区政府作出的东政征字[2015]64号房屋征收补偿决定，于2016年1月21日向本院提起行政诉讼。
原告寇中华诉称：原告在日照市东港区望海路舒斯贝尔商业街6号楼有合法房屋居住和经营，因补偿价格不合理未达成协议，被告作出了《房屋征收补偿决定书》，原告认为被告的行政行为不符合公共利益，事实不清，程序违法，法律适用错误，应该予以撤销。请求法院撤销东政征字（2015）64号《房屋征收补偿决定》，诉讼费用由被告承担。
原告向本院提交以下证据：证据1、房屋征收补偿决定书，证明被告行政行为的存在；证据2、房屋所有权证书，证明原告与本案有利害关系。证据3、2014年1月14日日照市发展和改革委员会作出的立项批准文件一份，该文件记载了建设项目由住宅、商业、公建建筑组成并且资金的来源是由开发商自己解决，该证据证明了该项目是一个商业开发项目，不属于公共利益，因为依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条规定，危旧房屋的改造全部是由政府组织实施才能称为公共利益，该证据还证明该拆迁项目资金没有到位，房屋征收补偿决定也就不合法。另本案审理过程中，原告补充提交以下证据：证据4、荣安广场项目C区认购书，C区的位置坐落在原告的房屋处，该证据证明荣安广场正在销售商业房，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》所规定的公共利益的范围。证据5、荣安集团在荣安广场做的户外广告打印件，证明该项目不符合公共利益。证据6、原告在荣安集团官方网站上下载的一些销售广告，证明该项目全部属于商业开发，不属于公共利益。证据7、荣安广场在日照置业网的相关报道，证明在没有征收补偿到位的情况下，荣安广场已经将原告的房屋所占用的土地进行了开发。以上证据4、5、6、7也恰恰证明整个征收与补偿程序的违法性。证据8、山东荣安集团与李叶美签订的商品房买卖合同一份，证明原告所在的位置经开发以后房屋的价格可卖到24000元╱平方米左右；证据9、李叶美交给山东荣安集团的房款收据，证明商品房买卖合同的真实性且已经履行缴款义务。证据8、9证明被告所提供的证据不能证明是市场价格。
被告区政府辩称：1、区政府对日照街道东关北路区域的房屋征收符合公共利益的需要，东关北路区域改造项目符合公共利益的需要。第一，东关北路区域的建筑物、构建物和基础设施十分陈旧，大棚商场建设标准低，周边建筑缺乏统一规划，部分沿街民房破烂不堪，与环境极不相称。第二，店外和棚外经营现象非常突出，影响交通。第三，该区域集经营、交通、生活于一体，“脏乱差”现象突出。第四，交通拥堵，市场密集，消防通道不畅，存在安全隐患。第五，该区域的发展与城市的发展不相适应。对东关北路的改造，能迅速改善该区域及周边的面貌，提高居民的生活质量，为搞活经济、招商引资、改善投资环境提供可靠而有力的保障，符合本地不特定多数人的利益。另外，日照市东港区维护社会稳定工作领导小组办公室、日照市东港区房屋征收与补偿管理办公室、日照市东港区日照街道办事处对东关北路区域进行了社会稳定风险评估，该区域的改造得到了大多数群众的支持，社会不稳定系数极小，并且，东关北路区域改造项目已被日照市委、市政府、东港区委、区政府列入市、区重点工程。符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第（五）项的规定。2、区政府作出《房屋征收补偿决定书》（东政征字〔2015〕64号）符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，事实清楚，程序合法。区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定在东关北路改造区域内发布《区政府关于公布东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）的通告》、《区政府关于东关北路区域内房屋征收补偿安置方案公开征求意见及修改情况的说明》、《区政府关于征收东关北路改造区域内房屋的决定》（东政征字〔2012〕1号）《区政府关于印发东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案的通知》（东政字〔2012〕7号）、《区政府关于征收东关北路区域内房屋的公告》、《东关北路改造区域签订房屋征收协议和搬迁房屋的公告》、《关于选定东关北路改造区域内房地产价格评估机构的通知》、《关于选定东关北路改造区域内房地产价格评估机构的情况说明》，以上文件均按照法律规定在东关北路改造区域内张贴、公示。2015年7月22日，房屋征收部门根据日照天成房地产评估咨询有限公司的初步评估结果公布《东关北路分户初步评估结果公示》。房屋征收实施单位、房屋征收部门的工作人员根据日照天成房地产评估咨询有限公司提供的《房地产估价报告》（日天成房评字（2015）第ZS131号）先后两次与原告谈话、协商，并送达评估报告，在征收补偿方案确定的签约期限内未达成补偿协议。区政府作出《房屋征收补偿决定书》（东政征字〔2015〕64号），并按照法定程序公告、送达，符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定。综上所述，日照街道东关北路区域内的房屋征收工作依法进行，并遵循了公开、公平、公正原则，区政府作出东政征字〔2015〕64号《房屋征收补偿决定书》事实清楚，法律依据充分，程序合法，原告申请撤销的理由不能成立，应予驳回，请求维持区政府作出的《房屋征收补偿决定书》（东政征字〔2015〕64号）。
被告区政府在法定期限内向本院提供了以下证据、依据：证据1、户籍证明，证明被征收人状况；证据2、东关北路改造区域社会稳定风险评估报告，证明区政府作出房屋征收决定前，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条之规定，进行了社会稳定风险评估，征收项目符合公共利益的需要。证据3、房屋征收委托协议，证明房屋征收部门委托日照街道办事处作为房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作；证据4、区政府关于公布东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）的通告。证据5、区政府关于《东关北路区域内房屋征收补偿安置方案》公开征求意见及修改情况的说明。证明区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条之规定对征收补偿方案征求公众意见，且征求意见期限不少于30日；证据6、区政府关于征收东关北路改造区域内房屋的决定。证据7、区政府关于印发东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案的通知。证据8、区政府关于征收东关北路区域内房屋的公告。证据9、东关北路改造区域签订房屋征收协议和搬迁房屋的公告。证明区政府依据法律规定作出房屋征收决定并予以公告；证据10、关于选定东关北路改造区域内房地产价格评估机构的通知、关于选定东关北路改造区域内房地产价格评估机构的情况说明。证据11、东关北路分户初步评估结果公示。证据12、房地产估价报告。证明房地产价格评估机构的选定程序合法、有效，评估结果、评估报告分别按照法律规定予以公示、送达；证据13、谈话记录（二份），证明房屋征收部门及房屋征收实施单位与被征收人进行了谈话、协商；证据14、房屋征收补偿决定书。证据15、房屋征收补偿决定书送达回证。证明区政府依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条之规定作出房屋征收补偿决定，并按照法定程序送达；证据16、房屋征收文件的公示照片，证明征收文件已经按照法律规定在征收范围内张贴、公示。法律依据：证据17、《国有土地上房屋征收与补偿条例》；证据18、《国有土地上房屋征收评估办法》；证据19、《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》。
为审查涉案征收补偿决定的合理性，本院审理过程中，责令区政府补充提交证据，区政府提交了以下证据：证据20、日照市东港区发展和改革局出具的关于东关北路区域改造项目有关情况的说明、日照市国土资源局东港分局出具的关于东关北路区域改造项目有关情况的说明、日照市住房和城乡规划建设委员会出具的东关北路区域改造项目有关情况的说明，证明东关北路改造项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条规定。证据21、日照街道办事处出具的关于东关北路区域房屋征收补偿资金情况的有关说明，证明东关北路改造项目符合条例第12条规定。证据22、三份区政府关于东关北路改造区域内房屋征收实施期限延期的公告，证明东关北路改造项目已按法律规定作出延期。证据23、评估公司拍摄的照片一宗并申请证人李某出庭作证，证明评估公司入户评估，但是被征收人拒绝入户。评估时由征收办、东关北路拆迁指挥部以及天成房地产评估公司的工作人员分组分别对6号楼、11号楼等进行。证据24、日照市物价局、日照市地方税务局、日照市财政局和日照市住房和城乡规划建设委员会于2013年联合下发的日价认发[2013]2号《关于发布市区存量房交易计税基准价格的通知》，通知中明确说明涉案区域2013年房地产交易的基准计税价格为4784元╱平方米，2012年时尚未发布上述官方文件。证据25、荣安集团经营部于2016年6月24日出具的荣安广场出售的现阶段销售单价，起步价格约为3800元╱平方米，均价约为4314元╱平方米。证据26，五份涉案区域住宅楼安置补偿协议，上述证据24、25、26均证明涉案房屋的评估价值符合房屋征收决定作出之日涉案区域的房地产价格。
经庭审质证，原告对被告提供的证据1户籍证明没有异议；对证据2发表以下意见：（1）该风险评估报告发布的主体不对，发布的主体应该是区政府，而不是办公室和办事处，因为依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12条规定在作出房屋征收决定前应该由市县级人民政府进行社会稳定风险评估，并没有规定其他主体。（2）该评估报告的内容不合法，在第2章记载了项目的合法性原因是市委市政府、区委区政府列入市区重点工程，合法性应该是指符合法律的规定，市委市政府、区委区政府都不是法律。（3）项目的合理性记载了该项目建设的原因是改善该区域的环境质量，改善环境质量不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条关于公共利益的要求。（4）该评估结论的内容不真实，该内容中表述得到大多数群众支持与事实不符，被征收的6号楼一共44户，参与诉讼的就有22户，签订协议的还不到10户，这说明大部分人不同意本次征收；对证据3没有异议；对证据4发表以下质证意见：（1）该证据只能证明被告制作了通告和安置方案征收意见，不能证明被告将通告和安置方案进行公告，被告提供通告以及安置方案都是纸质的，公告是一个动态的，是一个过程，原告在这些照片中也没有找到征求意见稿通知的照片。（2）这些照片拍摄时间不明，地点不明，拍摄人不明，无法核实其真实性。（3）该通告以及安置方案在发布以前没有经过有关部门讨论，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第10条规定，市县级人民政府应当组织有关部门对补偿方案进行论证，论证以后才能公布，被告提供的证据里没有相关部门对该意见稿讨论的证明。（4）安置补偿方案没有书写制作的日期，没有公章，既不能证明其真实性，又不能证明是几号公布的；对证据5发表以下质证意见：（1）该证据不能证明进行了公告，拍摄的照片也是没有拍摄时间、地点，在原告起诉以后，被告完全可以通过补拍获得此照片。（2）被告没有提供具体的群众意见，是谁提出的意见，提出的内容是什么，有什么具体要求，修改了哪些内容，应该提供笔录来证明采纳群众意见情况；对证据6发表以下质证意见：（1）该征收决定发布的前提不合法，因为《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条采用了列举的方式，明确列举了公共利益的范围，改善环境质量没有在此范围之内，房屋年数多了之后都有可能破旧，不能因为破旧而去征收房屋。（2）在本次征收中不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第9条所要求的四个规划、一个计划的要求，在被告提供的证据中没有提供任何一个规划以及日照市国民经济和社会发展年度计划，不符合规划就不能进行征收。（3）在被告提供的证据里没有本次房屋征收资金到位的证明，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12条第2款的规定在征收决定作出前，征收补偿费用应该足额到位，专户储蓄，专款专用，被征收人能不能得到补偿，资金是否能够满足本次征收，是不是会影响社会稳定，引发矛盾和恶性事件，资金和补偿是核心的内容。（4）该征收决定根本就没有发布，原告也没有见到过该征收决定。（5）在征收决定作出之前因为涉及被征收人数量较多，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第12条第1款，应当经政府常务会议讨论，被告也没有提供常务会议的记录；对证据7发表以下质证意见：（1）从该证据的内容来看，这只是针对日照市的各个部门发布的一个通知并不是针对被征收人，原告也就不知道最终的补偿安置方案是什么。（2）该通知也没有进行公告；对证据8发表以下质证意见：（1）只是证明被告制作了该公告，不能证明对该公告进行了张贴，被告所提供的照片只是对该征收决定进行了拍摄，没有对周围环境进行拍摄，张贴的地点不明，公告的时间不明。（2）该征收公告告知原告向日照市东港区人民法院起诉是不符合法律规定的，起诉市县级人民政府的案件应该在中级人民法院；对证据9，该证据恰恰证明被告作出征收补偿决定程序违法，被告在证据8证明了在2012年2月13日发布征收决定公告，但是要求被征收人在2012年2月14日签订征收补偿协议，如果签订的时间晚了奖励也就没有了，这个时间所有的房屋都没有进行评估，签订协议没有依据，都不知道房屋的价值，且在证据10中选择评估公司的时间是2014年5月30日，房屋还没有评估就让被征收人签订协议是违法的。对证据10发表以下质证意见：（1）选择评估公司的参与人范围违法，在通知中参选人员资格仅限于未签订协议及房屋未被征收的被征收人，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部的征收评估办法，都明确规定选择评估公司应该是所有的被征收人。（2）该通知也没有进行公示，被征收人不知道选择评估公司的时间。（3）评估公司的选择时间也与实际情况不符，征收决定发布于2012年2月13日，而在2014年5月30日选择评估公司。对房屋进行评估确定房屋的价值是为签订补偿协议提供依据，时间已经过去了两年多，房屋的价值也已经与发布的时间不相符合。（4）被告用一个情况说明来指定评估公司违法，并没有相关的法律依据，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第20条、建设部评估办法第4条以及《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》第7条，都只规定了第一要先协商，协商不成再进行投票或者是采取摇号、抽签，上述办法如果都不行可以采取逐户征求或者是集中投票方式进行，都没有规定被告直接指定评估公司进行评估；对证据11发表以下质证意见：（1）该证据也没有公示，被征收人不知道有这样的结果。（2）该证据恰恰证明了被告没有举行听证会违法，6号楼一共44户，没有人去选择评估公司，大家都不同意征收，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第11条第2款的规定，多数被征收人认为不符合条例规定的应当举行听证会；对证据12发表如下质证意见：（1）该评估报告没有向原告进行送达，原告不知道评估报告的内容，被告也没有提供将评估报告送达给原告的证据，致使原告失去了复核和申请专家委员会鉴定的权利。（2）因评估公司不是被征收人选择，该评估报告也不能作为本案的证据使用。（3）评估公司没有进行实地勘察，没有房屋内以及房屋内部装修及结构照片和影像资料，无法保证其准确性。依据评估办法第12条规定，房地产评估机构应该拍摄房屋内外部的照片，现在只有外部没有内部照片。（4）评估报告里缺少被征收人勘察记录上签字或盖章，说明当时评估公司根本就没有进行实地勘察。（5）该评估报告是在征收决定确定的征收期限外作出的，征收期限是2012年2月13日-2013年2月12日，该评估报告是在2015年作出的，因此不能作为本次征收的证据使用；对证据13发表以下质证意见：（1）谈话人员身份不明，不能证明是工作人员找的原告进行谈话。（2）证明人应该是与本案没有利害关系的人来进行证明，但是在证明人中都是由政府工作人员填写的，且有涂改的痕迹；对证据14的真实性无异议，但是在补偿决定书作出以前没有让原告参与房屋的评估等相关程序，导致该补偿决定书作出的事实不清楚，程序违法，法律适用错误，应该予以撤销；对证据15，该证据并不是在举证期限内提交的证据，在原告去复印证据时被告的证据目录里没有此证据，且原告也没有复印到该证据，对该证据不予质证；对证据16，房屋征收文件的公示，写得比较笼统，能证明公示的哪些文件，这些照片没有一张照片能体现出拍摄的时间，也没有体现出拍摄人的身份，无法核实其真实性；对证据17、18、19，因被告没有列明适用的具体条款，被告不可能适用全部的条款来作出行政行为，应当视为其没有法律依据。
针对被告区政府补充提交的证据，原告发表如下质证意见：证据20、21、22都是超过举证期限的证据，不能作为本案的证据使用，不符合证据的形式要件，单位出具的证明需要由负责人和制作人本人签名。三份公告只是一个纸质的公告，这是一个静态的，如果要证明公告还需要有视频和照片来证明公告的时间和地点等，以上证据均不能作为本案的证据使用。对于证据23，质证如下：（1）该证据不是在举证期限内提交，不能作为本案证据使用，（2）依据建设部《国有土地房屋征收评估办法》评估报告中本来就应该附有房屋内部建设结构的情况，被告现在才提供照片，恰证明评估报告没有这些照片，评估报告违法。（3）这些照片没有反应出有业主拒绝评估公司入户的情况，但是照片中能够反应出评估公司已经进入到了业主的家中，但是没有对房屋的结构拍摄照片进行测量，评估报告违法。（4）依据刚才被告所述部分业主拒绝评估公司入户，被告所提供的报告，因评估公司没有进行入户评估，评估标准也就不可能准确。证明评估报告不能作为本案的证据使用。对于证人证言，（1）证人出庭作证，没有在举证期限内提交证人出庭作证申请书，该证人的证言不能作为有效证据使用。（2）证人是日照街道办事处工作人员，日照街道办事处是政府的派出机构，该工作人员又具体负责该拆迁项目，该证人就属于被告自己证明自己。（3）该证人证言也恰恰证明部分业主没有入户评估，所出具的评估报告就不具有法律效力。（4）该证人证言也恰恰证明不存在所谓的占道经营。对于证据24，（1）该证据是超过举证期限提交的，故对于原件与复印件是否一致不进行核对。（2）该证据与本案没有关联性，从该证据的内容来看，这是一个有关税收的文件，本案是房屋征收补偿并不是税收，该通知制定的依据是税法，但是房屋征收补偿是依据的《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及建设部的《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》，两者制定的法律依据不同，目的不同，标准也就不同。（3）原告房屋的补偿标准应该是让原告选择评估公司，以评估公司评估的价格为准。（4）从该证据的内容来看，所规定的都是住宅的有关规定，没有考虑到原告的房屋并不是普通的住宅，国务院以前要求尊重历史，对于住宅改成营业房的要在原有的基础上进行增加补偿。（5）根据被告所提供的证据原件的第3页，基准价格说明能够体现出房屋的基准价格是征税的依据，是日照市税务财务价格认定部门所作出的基准价格表，这种认定不是房屋的买卖，不能称为市场交易价格。对于证据25，（1）该证据也是超过举证期限的证据，该证据记载的时间是2016年6月24日，依据行政诉讼法以及司法解释规定，行政机关在诉讼中不得再搜集新的证据来证明行政行为的合法性。（2）该证据不符合证据形式要件，没有制作人和法人签字，不符合民事诉讼法所规定的证据的形式要件。（3）荣安广场具体销售的单价应该以每一个销售合同以及销售的记录表等为准，而不是出具的证明。（4）该证据也恰恰证明该项目是一个商业开发，是由荣安广场开发以后进行出售。对于证据26，（1）该证据都是超过举证期限重新搜集的证据，不能作为本案的证据使用。（2）有一个叫王伟新的，合同编号是2016，落款是2015年，时间不相符，有伪造行为，且原告认为均是复印件，公章不清楚。（3）该证据与本案没有关联性，这些证据都是其他人的安置补偿协议，并不是原告所签订的，别人同意本次补偿，不代表原告同意补偿的价格，因此这些证据与本案没有关联性。
被告对原告提供的证据1、2的真实性无异议，但要求原告提交对被告质疑的意见并提供相关证据。证据3是一份影印件，真实性有待核实，即使是真实的，也不能证明原告陈述的证明目的，原告不能以征收改造模式否定公共利益的需要，否定本案房屋征收的合法性，涉案区域完全属于旧城改造关于公共利益的需要，即《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条第5项的规定。虽然证据4、5、6、7是打印件或影印件，但对其真实性无异议，对于证明目的有异议，涉案征收是否属于公共利益，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第8条第5项有明确规定，对旧城区改造系公共利益需要，东关北路征收区域是旧城区，各项配套已经不适应各项公共利益的需要。对于旧城区的改造日照市有成熟的改造模式，至于改造后该地段升值是必然的，包括原告在内的广大业主是同时跟着受益的，但对本案来讲房屋征收的补偿价格是依据作出征收决定之日相同或相近的房地产价格为参考值，房屋征收补偿决定的价格也是以该决定作出之日相同或相近的房地产价格为参考值，而并非是改造后升值的地段价值为补偿价格。是否是公共利益的需要是针对房屋征收决定的合法性的质疑，事实上包括原告等广大业主并没有对该区域的房屋征收决定提起异议、复议和行政诉讼。且该征收决定已被合法有效的法律裁决，原告提供的证据4、5、6、7与本案所诉的征收补偿行为没有关联性。对于原告提供的证据8、9真实性没有异议，但对证明目的有异议，该两份证据与被告提交的证据也没有可比性：（1）涉案被征收房屋系住宅，且是楼板结构的，原告提供的证据所涉楼房系商业服务性质，主体结构为钢混，这两种性质和用途没有可比性，只能说明通过改造涉案区域的房屋用途、功能和抗震安全等完全符合公共利益的需要。（2）房屋征收补偿基准日是房屋征收决定公告之日，不低于新建普通商品房的90%，并不是以改造后的涉案区域房地产价格为补偿依据。
本院对上述证据认证如下：被告提供的证据，客观真实地反映了被告作出被诉具体行政行为的全过程，符合证据的形式要件和认证规则，且原告虽对被告提供的部分证据的证明效力予以否认但未提供反证予以证明，故对于被告提供的相关证据，本院予以确认。对于原告质证认为被告提交的部分证据超过举证期限的问题，因原告在行政起诉状中仅对起诉理由作了简单表述，而在庭审过程中却提出了其起诉状中未提出的问题，为查明案件事实，本院责令被告补充提交证据，故对于原告关于超过举证期限的质证意见，本院不予认可。对于原告提供的证据1、证据2，被告对其真实性均无异议，本院对其证明效力予以确认，对于原告提交的证据3、4、5、6、7，因是否属于公共利益的审查系房屋征收决定案件的审查范围，故在本案房屋征收补偿决定案件中，本院不予审查。对于原告提供的证据8、9因系商业服务性质的楼房，并不能证明涉案住宅的市场价格，故对于原告提交的证据8、9的证明效力，本院不予确认。
本院经审理查明：
涉案征收决定发布前，东关北路区域改造项目已被日照市委、市政府、东港区委、区政府列入市、区重点工程。该区域房屋征收范围为海曲路以北，山东路以南，营子河以西，区级机关办公大院、太阳城市场、原食品厂以东（以房屋征收红线为准）。原告所有的位于东关北路改造区域内的房屋纳入此次征收范围，原告房屋用途为住宅。东关北路改造区域内房屋征收与补偿事宜由区政府房屋征收与补偿管理办公室委托日照市东港区日照街道办事处组织实施。
日照市东港区维护社会稳定工作领导小组办公室、日照市东港区房屋征收与补偿管理办公室、日照市东港区日照街道办事处于2012年1月5日就日照市东港区东关北路改造区域改造项目的合法性、合理性、环境影响与社会评价及社会稳定风险评估与应急保障等进行了评估，结论是由于市、区领导重视、设计合理、保障有力而且得到大多数群众支持，社会不稳定系数极小，属于无风险工程。区政府于同年1月9日在改造区域公布了《关于公布东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）的通告》。通告公布后，征收范围内的居民及单位通过各种渠道对征求意见稿提出了9条意见及建议。同年2月11日，被告区政府在改造区域内公布了《关于东关北路区域内房屋征收补偿安置方案公开征求意见及修改情况的说明》，大多数被征收人认可了《东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案》。被告区政府遂于同年2月13日发布了《关于印发东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案的通知》、《关于征收东关北路改造区域内房屋的决定》及《关于征收东关北路区域内房屋的公告》。同年2月14日，区政府房屋征收与补偿管理办公室发布《东关北路改造区域签订房屋征收协议和搬迁房屋的公告》。2013年2月11日、2014年2月11日、2015年2月11日，被告先后三次对涉案房屋征收实施期限进行延期并发布公告。
2014年5月27日，区政府房屋征收与补偿管理办公室公布《关于选定东关北路改造区域内房地产价格评估机构的通知》，通知对项目概况、房地产价格评估机构的报名条件、报名地址、联系电话及报名时间做出了说明，通知确定了参选人员资格、选定方式、协商时间、投票时间、抽签时间。同年6月16日，区政府房屋征收与补偿管理办公室发布《关于选定东关北路改造区域内房地产价格评估机构的情况说明》，对评估机构的征集情况、选定情况做出了说明，《关于选定东关北路改造区域内房地产价格评估机构的通知》发布后，只有一家评估机构日照天成房地产评估咨询有限公司报名，经审查被确定为候选单位。在拟定的协商时间内，被征收人未确定房地产价格评估机构，也未提出相关协商、选择意见；在拟定的投票时间内，由于被征收人无人到场，故无法以被征收人集中投票方式确定房地产价格评估机构；在拟定的抽签时间内，因无被征收人参加，不能进行现场监督，故不能以抽签方式房地产价格评估机构。由于仅有一家候选单位，不符合选定房地产价格评估机构的抽签条件，区政府房屋征收与补偿管理办公室与日照街道办事处、相关社区居委会根据报名情况，确定符合报名条件、愿意承担本项目被征收房屋评估工作的日照天成房地产评估咨询有限公司为东关北路改造区域内房地产价格评估机构。该评估机构于2015年7月22日经认真分析、测算，最后确定原告所有的涉案房屋在评估基准日（房屋征收决定公告之日）即2012年2月13日的房屋征收补偿价格为483689元。2015年7月22日，区政府房屋征收与补偿管理办公室发布《东关北路分户初步评估结果公示》，公示时间为五日，自2015年7月23日至2015年7月27日止，对分户初步评估结果有异议的，可在公示期限内向房屋征收部门提供书面异议情况。后房屋征收实施单位、房屋征收部门的工作人员根据日照天成房地产评估咨询有限公司提供的《房地产估价报告》分别于2015年7月27日、8月27日与原告谈话、协商房屋征收补偿安置事宜，并送达评估报告，但双方始终未能达成房屋征收与补偿安置协议。被告区政府于2015年8月18日作出东政征字[2015]64号房屋征收补偿决定并于2015年12月25日送达原告。原告不服该房屋征收补偿决定，遂向本院提起行政诉讼。
另查明，庭审中被告区政府提交评估公司评估时拍摄的照片一宗并申请证人日照街道办事处工作人员李某出庭证实评估公司入户评估，但是被征收人拒绝入户。
为查明涉案房屋的评估价值是否合理，本院责令区政府提交相关证据，从区政府提交的证据24、25、26来看，可以证明涉案房屋的评估价值符合房屋征收决定作出之日涉案区域的房地产价格，涉案房屋的补偿公平合理。
本院认为：本案的争议焦点是被告区政府作出的东政征字[2015]64号房屋征收补偿决定事实是否清楚、适用法律是否正确，程序是否合法，补偿是否合理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条第二款规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”被告区政府自2012年1月9日公布《关于公布东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案（征求意见稿）的通告》至2012年2月11日发布《关于东关北路区域内房屋征收补偿安置方案公开征求意见及修改情况的说明》，征求意见期限不少于30天，符合法律法规的规定，上述文件均在改造区域内进行了张贴、公示，且大多数被征收人认可了《东关北路改造区域内房屋征收补偿安置方案》，征收意见稿只收到了9条意见建议。房屋征收范围确定后，被告区政府房屋征收部门将拟征收项目的概况、房地产价格评估机构的报名条件、报名地址、联系电话及报名时间做出了说明，通知确定了参选人员资格、选定方式、协商时间、投票时间、抽签时间等事项进行了公告。在拟定的协商时间内，被征收人未确定房地产价格评估机构，也未提出相关协商、选择意见；在拟定的投票时间内，由于被征收人无人到场，故无法以被征收人集中投票方式确定房地产价格评估机构；在拟定的抽签时间内，因无被征收人参加，不能进行现场监督，故不能以抽签方式确定房地产价格评估机构。由于仅有一家候选单位，不符合选定房地产价格评估机构的抽签条件，区政府房屋征收与补偿管理办公室与日照街道办事处、相关社区居委会根据报名情况，确定符合报名条件、愿意承担本项目被征收房屋评估工作的日照天成房地产评估咨询有限公司为东关北路改造区域内房地产价格评估机构。故上述评估机构的选定符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条第一款的规定及《山东省国有土地上房屋征收补偿房地产价格评估机构选定办法》的相关规定，原告作为被征收人之一未按照被告区政府的通知及公告要求到场选定房地产价格评估机构视为对该项权利的放弃。区政府已将涉案改造区域内的分户评估结果张贴公示且先后两次与原告谈话、协商房屋征收补偿安置事宜并送达评估报告，原告拒绝在谈话记录中签字，故原告关于被告未送达评估报告的主张与事实不符合，本院不予支持。关于《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第二款规定“对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核评估结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。”，《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款规定“被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。”，第二十二条规定“被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。……”，原告虽对涉案房地产的评估机构及评估价值有异议，认为评估人员未入室勘察及评估价值不合理，但未在上述法定期限内申请复核评估，亦未在法定期限内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定，评估报告系专业机构根据专业技术知识对评估对象作出的结论性意见，在原告未提供充分有效的证据推翻上述评估报告的情形下，本院对上述评估报告的合法性、合理性予以确认，故对于原告的该项主张，本院不予采纳。从区政府提交的证据24、25、26来看，可以证明涉案房屋的评估价值符合房屋征收决定作出之日涉案区域的房地产价格，涉案房屋的补偿公平合理。
综上，被告区政府作出的东政征字[2015]64号房屋征收补偿决定事实依据充分，程序合法，适用法律法规正确，补偿公平合理。原告请求撤销被告区政府作出的该房屋征收补偿决定，无事实和法律依据，本院不予支持。另关于原告诉称的涉案征收是否符合公共利益、社会稳定风险评估及征收是否符合“四个规划、一个计划”等问题系房屋征收决定案件的审查范围，因本案系房屋征收补偿案件，故对于上述问题，本案不予审查。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：
驳回原告寇中华的诉讼请求。
案件受理费50元，由原告寇中华负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
审 判 长 高月玉
人民陪审员 焦光军
人民陪审员 张祥国
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 李 娜