文书内容广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初1881号原告：武艳，女，1980年7月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：唐智、黄海平，均系广东金海圣律师事务所律师。被告：俞卫平，女，1972年3月5日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。委托代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。委托代理人：罗翔，男，1965年9月20日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，系被告俞卫平的丈夫。原告武艳诉被告俞卫平物权保护纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武艳的委托代理人唐智，被告俞卫平及其委托代理人周蓓、罗翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武艳诉称：广州市从化区人民法院依法拍卖广州市天河区天河南二路25号704房，2016年10月28日原告竞得上述房屋，2016年11月3日原告支付全部房款，2016年11月25日广州市从化区人民法院作出（2015）穗从法执字第3083号之二执行裁定，裁定上述房屋的所有权及相应的权利归原告所有。原告发现该房屋由被告占用，原告向被告要求返还，但被告拒绝，原告直至2017年1月12日才收回上述房屋。现原告依法诉至法院，请求法院判令：一、被告支付非法占用原告房屋期间的占用费（自2016年12月9日起至2017年1月12日止，暂时按每月9000元计算，以最终评估为准）；二、被告支付2016年11月1日至2017年1月11日的物业管理费810元（其中2016年11月的物业管理费为480元、2016年12月的物业管理费为240元，2017年1月的物业管理费为90元）、2016年9月至12月的代收水电费分摊及垃圾费、污水处理费合计354.1元，2016年11月1日至2017年1月1日的电费136.4元；三、被告承担本案诉讼费用。被告俞卫平辩称：一、广州市天河区天河南二路25号704房已于2017年1月12日暂时交给原告，被告将房屋交给原告是迫于无奈。被告与该物业原产权人邓晓阳于2016年3月签署了房屋租赁协议，以月租金3000元租赁该房屋，为期三年，租赁期限至2019年3月31日。在原告提供的证据中，已证明该租赁合同真实存在并具有法律效力。2016年12月9日，原告以获得了该房屋所有权为由，强行对该房屋断电断水，造成被告无法使用该房屋，租赁权益受到了损失。本着友好协商，和平解决纠纷的原则，被告暂时将房屋交回原告。根据“买卖不破租约”的原则，为保证被告与原产权人签署的租赁合同的合法权益得到保护，被告请求法院驳回原告诉讼请求，并判令原告按照被告与原产权人签署的租赁协议的约定将房屋交还被告使用，租金由被告按照租赁合同的约定向原告支付，直至该租赁合同履行完毕。二、对于原告要求被告支付非法占有原告房屋期间的占用费的诉请，原告自己出具的查册证据清晰表明，至2016年12月10日原告并未获得上述房屋的不动产权，而获得房屋产权的登记日期是2016年12月29日。因此，被告提出从2016年12月9日开始收取占用费的主张是没有道理，没有法律依据的，请法院驳回其主张。另外，原告在没有获取不动产权之前，擅自要求物业公司对房屋断水断电，造成被告所租赁房屋无法使用，被告的租赁权益受到损失，被告将保留向原告追诉损失赔偿的法律权益。三、被告自2014年4月1日租赁上述房屋以来，从来没有拖欠物业管理费和水电使用费，正常使用该房屋情况下，按时缴纳物业管理费和水电费是房屋租赁合同约定的义务，被告也认真履行了义务。然而，原告在产权不清晰、产权归属没有确认的情况下，于2016年12月9日单方面擅自断水断电，造成房屋无法正常使用，该日期之后的房屋相关费用与被告无关。被告同意支付2016年11月1日至2016年12月9日期间的物业管理费560元（其中11月份物业管理费480元，12月1日至9日的物业管理费为80元），2016年11月、12月垃圾费10元（5元/月），2016年9月24日至2016年11月23日期间的污水处理费55元及水费134.6元，2016年9月1日至2016年10月31日期间的代收水泵电费分摊13元、电梯电费分摊27.5元、楼梯梯灯电费分摊23.4元，上述费用共计823.5元。经审理查明：根据武艳提供的房产登记号为2011登记字9029909号的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市天河区天河南二路25号704房（下简称案涉房屋）的原登记产权人为邓晓阳，该房屋于2014年6月23日被广东省广州市从化区人民法院查封，其后由江苏省江阴市人民法院等多家法院轮候查封。广东省广州市从化区人民法院在执行汤耀文与邓晓阳等民间借贷纠纷执行一案中，对案涉房屋进行拍卖，武艳通过公开竞价方式以3896407元成交价竞拍了案涉房屋，并于2016年10月28日签订了《拍卖成交确认书》。2016年11月25日，广东省广州市从化区人民法院作出（2015）穗从法执字第3083号之二执行裁定，裁定案涉房屋的所有权及相应的权利归买受人武艳所有，自裁定书送达买受人武艳之日起转移；武艳可持裁定书到广州市国土资源和规划委员会办理相关产权过户登记手续；办理案涉房屋过户的税、费、金由买受人武艳承担。2016年12月9日，上述执行裁定送达给武艳。2016年12月29日，广州市国土资源和规划委员会核发了粤（2016）广州市不动产权第00275833号《不动产权证书》，案涉房屋登记至武艳名下。根据该《不动产权证书》显示，案涉房屋的用途为住宅，建筑面积为123.07平方米。现武艳提起诉讼，要求俞卫平支付案涉房屋的占用费、物业管理费等费用。诉讼过程中，俞卫平称2016年12月9日案涉房屋被停水停电后，其已没有使用案涉房屋，并于2017年1月12日将案涉房屋的钥匙暂时交还给武艳。武艳确认已于2017年1月12日收回案涉房屋。武艳提交了俞卫平与案涉房屋原产权人邓晓阳签订的《房屋租赁合同》两份（复印件，分别显示租赁期限为2015年4月1日起至2016年3月31日止，每月租金7000元；租赁期限为2016年4月1日起至2019年3月31日止，每月租金为3000元），并主张该租赁期限处于法院的查封期间。武艳又主张因俞卫平拖欠租金，邓晓阳已行使合同解除权，并提交了邓晓阳于2016年12月29日出具的《声明》（内容为就邓晓阳与俞卫平签订的2016年4月1日至2019年3月31日关于案涉房屋的租赁合同由于承租方不按时交租超过4个月，该合同作废）。俞卫平确认其承租案涉房屋，并主张其共与邓晓阳签订了三份租赁合同，租赁期限分别是2014年4月1日至2015年3月31日，2015年4月1日至2016年3月31日，2016年4月1日至2019年3月31日。俞卫平对《声明》的真实性无异议，但关于邓晓阳称俞卫平超过三个月没有交付租金构成违约的陈述，俞卫平认为其以微信转帐的方式按约支付案涉房屋租金至2016年9月30日，一直按约支付租金；2016年10月1日以后邓晓阳要求俞卫平搬走，但俞卫平不同意搬出，邓晓阳于2016年10月22日要求物业管理处对案涉房屋进行停水停电。武艳主张其已代俞卫平支付了案涉房屋的物业管理费、水电费等费用，并提交了广东丰伟物业管理有限公司开具的发票及《费项明细》、电费发票等证据。一、广东丰伟物业管理有限公司开具的发票显示为2016年11月至2016年12月的物业管理费720元、2016年9月至2016年10月电费63.90元、2016年9月24日至2016年11月23日的水费134.60元及污水处理费55元，共计973.50元。二、垃圾费发票2张，金额均为5元。三、加盖了广东丰伟物业管理有限公司丰兴广场管理处收款专用章的《费项明细》，显示2016年11月24日至2016年12月23日的污水处理费为9.70元、代收水费为23.80元，2017年1月1日至2017年1月31日的物业管理费为240元、垃圾费为5元，2016年11月1日至2016年12月31日的代收电费水泵分摊为13.90元、代收电费电梯分摊为20.30元、代收电费梯灯分摊为22.80元。四、电费发票显示2016年11月1日至2017年1月1日的电费为136.40元。本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，武艳在法院强制执行过程中，依法竞买了法院拍卖的案涉房屋，法院已裁定案涉房屋归武艳所有，且之后广州市国土资源和规划委员会亦核发了权属人为武艳的案涉房屋的《不动产权证书》，武艳合法取得了案涉房屋的所有权，是案涉房屋的合法所有权人。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”第三十七条规定，“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，武艳根据（2015）穗从法执字第3083号之二执行裁定于2016年12月9日取得案涉房屋的所有权及相应的权利，但俞卫平占用案涉房屋且未向武艳支付占用费，该行为已侵害了武艳的合法权利。由于俞卫平已于2017年1月12日将案涉房屋交还武艳，故武艳要求俞卫平支付自2016年12月9日起至2017年1月12日止的占用费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持，该占用费应按照房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金标准计算。关于武艳要求俞卫平支付的2016年11月1日至2017年1月11日期间的物业管理费810元、2016年9月至12月期间的代收水电费分摊及垃圾费、污水处理费合计354.1元，2016年11月1日至2017年1月1日的电费136.4元的诉讼请求，由于俞卫平直至2017年1月12日才将案涉房屋交还武艳，因此其应承担在该日期之前案涉房屋所产生的物业管理费等费用。现武艳已提供了证据证明其已垫付上述费用，故其要求俞卫平返还上述费用共计1300.50元的诉讼请求合法有理，本院予以支持。武艳主张其仅应支付2016年12月9日前发生的上述费用的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告俞卫平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告武艳支付广州市天河区天河南二路25号704房的占用费（自2016年12月9日起计至2017年1月12日止，按照房管部门所颁发的同时期同地段同类型房屋租金标准计算）；二、被告俞卫平自本判决发生法律效力之日起十日内向原告武艳返还垫付费用1300.50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费60元，由被告俞卫平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 符 慧人民陪审员 凌 川人民陪审员 陈世德二〇一七年八月二十九日书 记 员 梁怡筠判决书已于2017年月日送达