广东省始兴县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）韶始法民一初字第209号
原告：刘三凤，女，汉族，现住始兴县太平镇。身份证号码：×××5743。
委托代理人：罗青麟，广东韶大律师事务所律师。
被告：始兴县金华房地产开发有限公司，住所地：始兴县。营业执照注册号：440222000002885。
法定代表人：蔡国华，职务总经理。
委托代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。
原告刘三凤诉被告始兴县金华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序进行审理，后依法转入普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘三凤的委托代理人罗青麟，被告始兴县金华房地产开发有限公司的委托代理人张育华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告刘三凤诉称，2012年8月24日，原、被告双方签订金华苑603房商品房买卖合同，合同第三条约定：购买的商品房为预售商品房，合同约定的建筑面积共113.91平方米；合同第四条约定：该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币244906元，合同没有约定面积差异的处理。被告提供的发票和收据显示是按建筑面积每平方米2150元计，2014年12月2日，上述房屋办理房地权证显示是建筑面积为106.22平方米，上述房屋的建筑面积少了7.69平方米。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，特诉至法院请求：1、判令被告返还原告购房款25721元。（计算依据：113.91平方米-106.22平方米=7.69平方米，113.91平方米ⅹ3%=3.417平方米，3.417平方米ⅹ2150元／平方米=7347元，7.69平方米-3.417平方米=4.273平方米，4.273平方米ⅹ2150元／平方米ⅹ2=18374元，7347元＋18374元=25721元）；2、诉讼费用由被告承担。
被告始兴县金华房地产开发有限公司辩称，一、原、被告双方前后签订了《房屋销售合同》及《商品房买卖合同》。《房屋销售合同》系双方真实意思表示并实际履行的合同，《商品房买卖合同》仅仅是为了办理房产证，应始兴县房地产管理所的要求而补签订的合同。原、被告双方签订《房屋销售合同》在前，签订《商品房买卖合同》在后，在实际的履行过程中，双方均是按照《房屋销售合同》来履行合同的各项约定的权利义务，原告房价款分几次交付，大部分均是在2011年12月底之前已付清，被告亦在2011年11月前就将房屋交付给了原告，原告在2011年11月后入住或持有了该房屋。2011年10、11月为了办理银行按揭及2012年后办理房产证的需要，补签订了始兴县房地产管理所提供的《商品房买卖合同》。从《商品房买卖合同》签订的时间均是在《商品房买卖合同》第八条约定房屋交付的时间2011年11月30日左右或之后及原告支付购房款之后，明显可以反映出来《商品房买卖合同》系补签合同，非双方履行合同。因此《房屋销售合同》系双方真实意思表示并实际履行的合同，《商品房买卖合同》仅仅是为了办理房产证而签订的合同。双方均应按《房屋销售合同》的约定履行权利义务。二、原、被告双方对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。根据上位法优于下位法原则，作为全国人大制定并颁布实施的《合同法》的效力当然优于国家有关部门制定并发布的《建筑物测量规范》及《房屋初始登记的测量标准》等行政法规。具体在商品房买卖合同中，属于《合同法》调整范畴的《商品房买卖合同》或《房屋销售合同》等约定的计价面积、计价方式属于民法意思自治，不受基于行政管理、公共政策为目的的测量规范或者登记规范的影响。因此在本案中，原、被告双方应按照合同的约定计算计价面积及计价方式，原、被告双方在《房屋销售合同》第二条约定：电梯房按该套房投影面积计价（没装修，阳台不折半）；第三条约定：电梯房每户公摊面积18平方米。根据上述条文的约定测绘所确定的面积优于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积，原、被告双方应按此约定来确定计价面积及商品房的转让价款，而非通过房产证登记的面积来确定计价面积及转让价款。被告按此约定计算出售房屋的投影面积均完全符合合同约定的计价面积，不存在减少面积的情形。三、退一步讲，双方在《商品房买卖合同》中第四条亦约定按套出售，约定的价款属于该套房屋的总价款，双方对转让价款的约定与面积无关。综上，原、被告双方均是按《房屋销售合同》来履行合同的，双方对商品房结算面积的约定优先于测量规范所确定的房屋面积或者房屋的登记面积。按投影面积计算涉案房屋面积均不存在面积减少的情形，因此依法应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2011年7月18日，始兴县住房和城乡规划建设局颁发了《广东省始兴县商品房预售许可证》编号：始预许证字第1104号载明：开发企业名称始兴县金华房地产开发有限公司，开发资质证书号粤（始兴）房开证字第0000021号，项目名称金华苑，项目坐落始兴县红旗路128号。预收款专用账户开户银行：始兴县农村信用合作联社营业部账号：80×××32。并注明“根据国家和省法律、法规和有关规定，以上所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。本证使用时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置。有效期：自2011年7月18日至2012年7月17日（过期无效）”。
2011年10月12日，被告与张海樱（原告的女儿）签订了一份《房屋销售合同》，合同第二条“楼宇价格电梯房按该套房投影面积￥2150元／㎡计算（没装修，阳台不折半；……）”第三条“金华苑A栋A3、603号。第四条“付款方式（现金及银行按揭一样）双方签订合同时，乙方必须付首期购房款（总房款的30%）给甲方，余额在按揭时一次性付清给甲方……。该套住房面积（详见图纸），电梯房每户公摊面积加18㎡计算，即为该套住房的总面积，本套住房合计人民币（未填写）。”第五条“双方权利和义务：1、甲方于2011年10月31日前将房屋交给乙方使用，但产权必须从乙方付清所有欠款起归乙方所有。2、甲方负责办理本套房管所发放的房产证，产权面积按房管所办证为准。……”本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自签订之日起生效，付清款项后及领取房产证自然失效。合同的末页有张海樱签名及被告盖章及负责人蔡国华签名。
被告出具了五张金额共计244906元的收款收据，其中2010年8月31日编号为1702403的收款收据写明：客户名称张海樱，今收到A栋603号现金人民币，每平方米贰仟壹佰伍拾元整，合计50000元，收款人蔡国华，加盖被告财务专用章。2011年6月5日出具的编号0829930的收据写明：今收到张海樱购金华苑A栋六楼A3房首期款贰万捌仟元整（28000元）每平米2150元，收款单位蔡京华，加盖被告财务专用章。2011年10月11日出具的编号0829419的收据写明：今收到张海樱购金华苑A栋六楼A3房首期余额壹仟玖佰零陆元整（1906元）。2012年4月25日出具的编号1729447的收据写明：今收到张海樱交来捌万元购房款（80000元），收款单位蔡京华，加盖被告财务专用章。2013年1月5日出具编号1846963的收据写明：今收到刘三凤房款捌万伍仟元整（85000元），加盖被告财务专用章。
2012年8月24日，被告与原告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，该合同第一条约定“……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金华苑”。第二条“买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为始兴县房地产交易所，商品房预售许可证号为1104号。”第三条“买受人购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经始兴县规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢6层603号房。该商品房合同约定建筑面积共113.91平方米，其中，套内建筑面积95.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18平方米。”第四条“出卖人与买受人约定按下述第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售，总价款为人民币贰拾肆万肆仟玖佰零拾陆元整。”第五条“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适合本条约定）”。第六条“付款方式及期限。买受人按下列第1种方式付款：1、一次性付款244906元整”。第八条“交付期限。出卖人应当在2011-11-30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格。第二十二条“本合同连同附件共17页，一式三份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人1份，买受人1份，县房管所1份。”合同附件一中的房屋平面图上有原告的签名摁印及被告的盖章。
2014年5月16日，被告向原告开出了一张发票（发票号码033××××6000）记载：不动产项目名称金华苑，不动产项目编号44022202301300000037，销售的不动产楼牌号1栋603号，面积建筑面积106.22㎡，单价2150元／㎡，金额244906元，款项性质购房款。
始兴县房地产管理所颁发的粤房地权证始字第××号的房地产权证载明：房地产权属人刘三凤，规划用途住宅，房屋所有权取得方式2012年8月24日购买，共有情况共同共有，登记时间2014-12-02，房屋坐落始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）603室，建筑面积106.22㎡，套内建筑面积89.44平方米，附记分摊入户大堂、电梯间、步梯间、合用前室、顶层电梯机房、顶层步梯间、外墙及坡道面积16.78平方米，并附上相应的房地产平面图。刘三凤、张富华共同共有。
始兴县太平镇红旗东路128号（金华苑）的房屋，包括涉案房屋在内，共有房号尾数1-6号，共三种户型（其中房号尾数1、6一种，房号尾数2、5一种；房号3、4尾数一种），相同户型房屋结构一致。原、被告双方庭审时均确认涉案房屋是在首付款项缴纳时交付使用。
本院审理的（2015）韶始法民一初字第206号原告何万月、第208号原告刘倩妹（与本案是系列案件）在庭审中陈述与被告先签订的是《房屋销售合同》，后因被告称办理房产证需要签订《广东省商品房买卖合同》，他俩应被告的要求才与被告签订《广东省商品房买卖合同》。
始兴县住房和城乡规划建设局证实原告提交的《商品房买卖合同》附件一房屋平面图与该局规划报建图纸相符。
始兴县住房和城乡规划建设局建管股出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》显示：涉案房屋所属的金华商住楼的备案日期是2013年3月19日，竣工验收最后日期2012年1月18日，并经勘察、设计、施工、监理、建设单位竣工验收签名盖章确认。
始兴县房地产交易所提供了金华苑三种户型的面积具体情况及平面图显示：本案房屋的建筑面积为106.22元，其中套内建筑面积89.44平方米，共有分摊面积16.78平方米。涉案房屋的阳台面积进行了对半折算，折算面积为3.15平方米。
上述事实，有原告身份证、被告营业执照、《广东省商品房买卖合同》、收款收据、购房发票、房地产权证、《商品房预售许可证》、《房屋销售合同》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、始兴县房地产交易所回复、始兴县住房和城乡规划建设局复函、询问笔录和庭审笔录佐证，足以认定。
本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案争议的焦点问题是原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》条款对原、被告是否全部具有法律效力约束力。根据审理查明案涉房屋是原告的女儿张海樱依据与被告签订的《房屋销售合同》购买的，且按该合同约定全额支付了案涉房屋总价款给被告，被告也在张海樱支付首期购房款后将案涉房屋交付张海樱使用，被告与张海樱在《房屋销售合同》约定的条款只有办理案涉房屋房地产权证的条款未履行，原、被告并未按《广东省商品房买卖合同》全面履行各自的权利与义务，原告也未实际付款给被告的事实，以及审理查明另案原告陈述的事实，可以认定被告与原告签订案涉《广东省商品房买卖合同》和被告出具付款发票给原告是因办理原告房地产权证需要所为，即原、被告签订案涉合同的真实意思仅是办理原告案涉房屋产权证，不涉及其他问题，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》只有关于办理房屋产权证的条款对双方具有法律约束力。由于原、被告案涉房屋的产权证已办妥，合同目的已实现，因此，原告依据其与被告签订的《广东省商品房买卖合同》主张其他权利，与查明的事实不符，本院不予支持。
综上所述，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
驳回原告刘三凤的诉讼请求。
本案受理费444元，由原告负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审判长 张星辉
审判员 曾金梅
审判员 赖书娥
二〇一五年十二月二十一日
书记员 刘 娟
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