河南省郑州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫01民终10283号
上诉人（原审被告）：吴士宏，男，1969年11月19日生，汉族，住郑州市。
上诉人（原审被告）：郭月芳，女，1974年7月3日，汉族，住郑州市。
上述二上诉人共同委托诉讼代理人：郑华俊，河南振豫律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张思远，男，1990年12月12日出生，汉族，住河南省巩义市。
委托诉讼代理人：吴国伟，北京市京师（郑州）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：郑州家和房地产咨询服务有限公司连云路分公司，住所地郑州市二七区连云路15号1号楼1层21号。
负责人：袁玉兰。
上诉人吴士宏、郭月芳与被上诉人张思远、郑州家和房地产咨询服务有限公司连云路分公司（以下简称家和公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月21日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月9日对本案进行了审理。上诉人郭月芳及其与吴士宏共同的委托诉讼代理人郑华俊，被上诉人张思远的委托诉讼代理人吴国伟到庭接受了询问。被上诉人家和公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
吴士宏、郭月芳上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由张思远、家和公司承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、双方所签订的房屋买卖合同并未明确约定付款方式，原审法院认定是按揭方式支付房款，而双方合同第四条第2款约定张思远应在贷款审批后先将首付款存入房管局开设的监管账户。张思远未按约存入违约在先。2、张思远提交的证据不足以认定我们违约，不将房屋卖给张思远的根本原因在于其违约，未能将首付款给付我们，导致合同目的无法实现。3、退下一步讲，即使我们违约，一审判决我们承担的违约责任亦缺乏事实及法律依据。（1）张思远提供的收条，我们只收取其2万元定金，判决双倍返还定金6万元错误。（2）原审认定办理贷款手续费12700元，张思远是否实际支出没有证据证明。（3）一审法院依据开庭时5月份的房屋均价认定损失不客观，涉案房屋价格未经评估，该月均价并不是一审认定的数额，且本案所涉房屋年处位置较偏，处于顶层，价格应低于均价。二、原审判决适用法律错误。（1）原审判决认定我们违约判令定金，又判令张思远的损失，二者虽可并处，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条的规定，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。（2）即使我们违约，张思远实际的损失只是出了2万元定金及没有查明的银行手续费，另外1万元是在家和公司处，损失远远小于其诉请，原审判决加重了我们的违约责任，应当予以减少。三、应按照2016年9月至10月二手房差价计算损失，双方在2016年10月前未继续履行合同，均应避免损失继续扩大，一审依据2017年3月份二手房均价计算损失没有事实和法律依据，我国法律违约责任以填补损失为主，惩罚为辅，一审判决显失公平应考虑购房者实际支出及2016年第三季度二手房均价。综上，请求支持上诉请求。
张思远辩称：一、一审认定事实清楚，吴士宏、郭月芳违约。合同第四条虽未明确约定付款方式，但在实际履行中，吴士宏、郭月芳配合我到银行办理贷款手续，视为双方同意以按揭方式支付房款。2016年8月26日签订合同，约定于网签日支付首付款，2016年8月29日建设银行出具办理贷款通知书。双方及家和公司约定9月28日到房管局办网签，当日，郭月芳明确表示房子不卖了，之后多次沟通协调，11月1日我再次与吴士宏联系，其表示，不卖此房。因此，系吴士宏、郭月芳违约。二、吴士宏、郭月芳支付12700元的贷款手续费。合同签订后，我联系银行贷款，过程中产生手续费12700元，因家和公司保管不善导致票据丢失，有其出具的书面陈述及我妻子通过支付宝向建设银行转账为证。三、吴士宏、郭月芳应双倍返还定金6万元。合同约定定金3万元，其中1万元由家和公司保管，我完成了定金交付义务，现吴士宏、郭月芳违约，应双倍返还定金。四、一审判决支付房屋差价损失未完全弥补因吴士宏、郭月芳违约给我造成的损失。可得利益属于法律规定的损失赔偿范围。由于吴士宏、郭月芳违约，我不能取得房屋，损失房屋增值利益，其应赔偿。一审中我提供郑州市房管局通过信息公开公布的二手房交易均价为11146元/平方米，通过与其他中介沟通，开庭前，争议房屋所在小区均价上涨到1.2至1.5万元之间，顶楼最低12800元，一审法院认定11146元每平方米也未弥补我损失。综上，请求驳回上诉，维持原判。
张思远向一审法院起诉请求：1、判令吴士宏、郭月芳支付定金60000元、贷款费用12700元、违约金82000元、实际损失154383.32元、律师费用10000元、诉讼费用12060元，共计331143.32元；2、本案诉讼费由吴士宏、郭月芳承担。
一审法院认定事实：二七区洁云路7号院3号楼5单元60号（郑房权证字第××号）系吴士宏所有。吴士宏与郭月芳是夫妻关系。2016年8月26日，郭月芳、吴士远（甲方）与张思远（乙方）及第三人家和公司（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方以总价820000元购买甲方位于二七区洁云路7号院3号楼5单元60号（郑房权证字第××号），房屋建筑面积为87.42平方米；甲、乙双方同意自本合同签订时，乙方支付定金30000元整，甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方代为保管；付款方式为按揭贷款：甲乙双方于签订合同后，共同到银行办理相关按揭贷款手续。乙方按所申请贷款的比例，在办理房产过户前，将首付款存入房管局开设的交易资金监管账户，剩余房款由银行放贷后直接存入房管局开设的交易资金监管账户，待全款到账后，甲乙双方共同到房管部门办理相关过户手续。定金冲抵首付款的同时转为物业交割保证金，仍由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。甲方须保证所出售房产的合法性以及确保能正常上市交易，保证该房屋权属真实无争议，且房产的共有人对出售此房屋无异议。若发生与甲方有关的权属纠纷、债务纠纷及个人原因产生的费用，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。甲乙双方应在本合同签订之日起90个工作日内（如有抵押，则在抵押注销之日起60个工作日内），提供真实有效的证件共同到房管局立契并办理房产过户手续。甲方违约致使本合同不能履行的，视为其单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的售房保证金，甲方无权要回），并向乙方支付总房款的百分之十作为违约金（如丙方佣金未收齐，则有权从定金或违约金中扣除），除非甲乙丙三方达成新的协议。双方立契后，如任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房款1‰的违约金。
郭月芳在上述房屋买卖合同上代理人位置签字，签合同当日，张思远支付郭月芳定金20000元，另10000元定金按照合同约定交付给第三人家和公司。之后，张思远向中国建设银行股份有限公司郑州直属支行申请购房贷款，并支付相关费用12700元，吴士宏、郭月芳配合张思远到该行办理贷款手续，中国建设银行股份有限公司郑州直属支行出具办理商业银行贷款阶段性担保通知书，该通知书显示首付款为220000元，贷款金额为600000元，期限22年。张思远与吴士宏、郭月芳及第三人约定到房管局办理网签日为2016年9月28日并约定当日付首付款，但吴士宏、郭月芳方不予配合并表示不再卖此房，双方因本案纠纷，张思远诉至该院。
另查明，2017年3月份郑州市房地产住宅二手房成交均价为11146元/平方米。
上述事实由房屋买卖合同、收据收条、第三人出具的证明中国建设银行股份有限公司郑州直属支行出具办理商业银行贷款阶段性担保通知书、相关视听资料光盘等证据在卷佐证。
一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行或者赔偿损失等违约责任。本案中，张思远与吴士宏、郭月芳双方签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，吴士宏虽未在房屋买卖合同上签字，但其妻子郭月芳代其在合同上签字，且吴士宏积极配合张思远办理银行按揭贷款等手续，应视为吴士宏同意将其名下房屋卖给张思远。本案中，张思远按照约定交纳了购房定金，办理了银行按揭贷款手续且申请的银行贷款已获批准，吴士宏、郭月芳应按照约定履行办理网签并协助张思远办理房屋过户等合同义务，吴士宏、郭月芳到约定的网签备案时间不配合网签，致使合同不能继续履行，故应系吴士宏、郭月芳违约。吴士宏、郭月芳辩称由于张思远未及时支付首付款导致其无法购买新的房屋，从而导致该合同根本无法继续履行的意见，经当庭查证，双方房屋买卖合同虽未明确选择付款方式，但实际履行中，吴士宏、郭月芳方配合张思远到银行办理了贷款手续，应视为吴士宏、郭月芳同意张思远采用按揭贷款的方式付房款。且双方及第三人约定网签时付首付款，后吴士宏、郭月芳到约定的网签时间不配合网签，并非张思远不按约定付首付款，故吴士宏、郭月芳的上述意见不能成立，该院不予采纳。
本案中，吴士宏、郭月芳经张思远催告后未继续履行其义务，明确表示不同意继续履行合同，并同意解除双方之间的合同，故张思远诉请解除合同的诉请，符合法律规定，该院予以支持。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，吴士宏、郭月芳拒绝继续履行合同义务的行为构成违约，应对张思远承担违约责任。张思远主张吴士宏、郭月芳双倍返还其定金的诉讼请求，合法有据，该院予以支持，吴士宏、郭月芳应双倍返还张思远定金60000元（包含第三人家和公司代为保管的10000元）。且根据法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。本案中张思远的实际损失包括办理银行贷款案件手续费的损失12700元以及房屋升值之后的差价损失。因张思远未申请对本案房屋现在的市场价值进行评估，并同意按照庭审当日郑州市房管局公布的二手房成交的均价为准进行计算本案房屋升值，据此标准，该院对因房屋价格上涨对张思远造成的损失计算为：154383.32元（11146元/平方米×87.42平方米－820000元），张思远主张吴士宏、郭月芳赔偿房屋差价损失154383.32元的诉讼请求，并未超过法律规定的赔偿范围，该院予以支持。张思远请求判令吴士宏、郭月芳承担律师费，因该请求无合同约定该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条九十四条、第一百一十五条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、解除张思远与吴士宏、郭月芳、第三人郑州家和房地产咨询服务有限公司连云路分公司于2016年8月7日签订的关于郑州市二七区洁云路7号院3号楼5单元60号的《房屋买卖合同》；二、吴士宏、郭月芳于本判决生效之日起十日内向张思远双倍返还定金60000元（含第三人郑州家和房地产咨询服务有限公司连云路分公司代为保管的10000元）；三、吴士宏、郭月芳于本判决生效之日起十日内向赔偿张思远贷款手续费及房屋差价损失共计167083.3元；四、驳回张思远其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6267元，张思远负担1969元，吴士宏、郭月芳负担4298元。
本案二审经审理查明的事实与原判认定的一致。
本院认为：2016年8月26日，张思远与郭月芳及家和公司所签订的房屋买卖合同，意思表示真实，合法有效。合同签订后，张思远按约缴纳了定金并办理银行按揭，吴士宏、郭月芳不配合网签，致使合同目的不能实现，构成违约，应承担相应的违约责任。双方合同关于违约责任中明确约定，一方违约致使合同不能履行，视为单方解除合同，应双倍返还另方交付的定金，并支付总房款的百分之十作为违约金。根据双方合同约定，本案定金的性质应为违约定金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”可以看出，违约定金与违约金在目的、性质、功能等方面具有相同性，两者不应并用。本案讼争合同约定与法律规定相悖，本院予以调整，两者相较，以价值高的条款，即总房款百分之十为宜。吴士宏、郭月芳上诉称既判令双倍返还定金又判令违约金过高的理由成立，本院予以支持。被上诉人家和公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。
综上，一审认定事实清楚，但判令吴士宏、郭月芳除双倍返还定金外还应支付违约金167083.3元不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：
一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初681号民事判决第一项即：解除张思远与吴士宏、郭月芳、第三人郑州家和房地产咨询服务有限公司连云路分公司于2016年8月7日签订的关于郑州市二七区洁云路7号院3号楼5单元60号的《房屋买卖合同》；第三项即：吴士宏、郭月芳于本判决生效之日起十日内赔偿张思远贷款手续费及房屋差价损失共计167083.3元；第四项即：驳回张思远其他诉讼请求；
二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103民初681号民事判决第二项。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费4707元，由吴士宏、郭月芳负担3000元，由张思远负担1707元。
本判决为终审判决。
审判长 苟珊
审判员 秦宇
审判员 马莉
二〇一七年九月十二日
书记员 焦航