山东省泰安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）泰民一终字第519号
上诉人（原审被告）陈敏。
上诉人（原审被告）王晶。
两上诉人委托代理人米宏坤，山东一山律师事务所律师。
两上诉人委托代理人张董，山东一山律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）泰安市岱岳区公路局。住所地泰安市岱宗大街***号。
法定代表人郑凤太，局长。
委托代理人孙涛，山东华林律师事务所律师。
委托代理人李伟刚，山东华林律师事务所律师。
上诉人陈敏、王晶因房屋租赁合同纠纷一案，不服泰安市泰山区人民法院（2014）泰山民初字第1902号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案。本案现己审理终结。
原审法院经审理查明，两被告系夫妻关系。2009年8月20日，原告与被告陈敏签订租赁合同书一份，合同约定：原告将其所有的位于省庄镇十里河原工班院落一处租赁给被告陈敏使用，租赁期限30年，自2009年8月20日至2039年8月19日，租金总计60000元，签订合同时一次性交清，乙方（被告陈敏）在经营期间如需对原房屋改造或再建，需经甲方（原告）同意，合同第六条约定，因市局征用、市政建设需要拆除或其他不可抗拒的原因需要终止合同，甲方不承担责任，因上述原因终止合同的租金按照实际使用时间计算，不计付利息，乙方需服从市局征用和市政建设规划，服从政策规定，第八条约定，若提前终止合同，双方均需提前两个月书面通知对方。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告即将涉案院落交付被告陈敏使用，被告陈敏于合同签订当日支付租金60000元。2010年5月10日，原告与被告陈敏、王晶又签订补充协议一份，内容为：关于十里河工班院落租赁问题，因租赁前涉及岱岳区公路局老职工张同镇的看家费和树苗补偿问题未处理，经甲方（原告）同意并与乙方（被告陈敏、王晶）协商，由乙方一次性代为补偿张同镇所有费用4500元，延长陈敏租赁期限两年。上述补充协议签订当日，原告向被告出具收款凭证一张，金额4500元，收款事由为水电费。涉案土地使用权人为原告泰安市岱岳区公路局，土地证号为泰山国用（2000）字第0**号，土地使用权面积1120平方米，土地平面图显示院落南北长35米，东西宽32米，院落北侧有办公室84.4平方米，伙房15平方米。2012年8月13日，泰安市泰山区泰新路改造指挥部下发泰新指（2012）1号文件，决定对泰新路扩建改造。因泰新路扩建改造涉及涉案土地征用，原告于2012年9月26日以特快专递向被告陈敏、王晶发出解除终止合同通知书，主要内容为：陈敏、王晶，2009年8月20日我单位和你们签订了租赁合同书及补充协议，由你们租赁使用我单位位于泰山区十里河工班院落一处，总面积1120平方米，2012年8月因泰安市泰新路改造建设需要征用该院落，为此，依据合同法及双方租赁合同书约定，现我单位通知你们解除终止双方签订的租赁合同书及补充协议，限你们接到本通知后60日内腾空所租赁使用的院落，交付给我单位，并向我单位结算租赁费等相关费用，逾期造成的后果由你们承担。该特快专递于2012年9月29日由被告陈敏签收。被告签收前述通知后未按照原告要求的期限腾退涉案租赁院落，后在道路改造过程中，涉案院落北侧房屋（包括全部办公室及伙房）被拆除，包括房屋在内的部分土地因道路拓宽被占用，剩余院落土地约900平方米。院内房屋被拆除后，被告曾找原告协商，要求恢复原状，但协商未果，双方对租金标准亦未作变更，被告占有使用剩余院落至今，用于存放建筑材料。因被告未按照通知时间将租赁院落交付给原告，2014年9月26日，原告又向被告陈敏、王晶发出通知书一份，内容为：“陈敏，王晶，我单位于2009年8月与你们签订的租赁合同，2012年9月26日因改造建设需要向你发出解除终止合同通知书，2012年9月29日你已收到终止合同通知书，依据《合同法》第96条的规定，自你收到通知书时，双方合同已解除终止，但你至今未腾空院落，也未向我单位交付院落及结算租赁费用，一直使用院落至今。现我单位调查，在你们使用期间未经我单位同意，院落四周围墙被拆除，严重违反合同约定，造成院落边界不清，同时根据市政规划建设及双方合同约定，征用该院落，为此再次书面通知你们终止合同关系，现你们收到本次通知7日你，腾空租赁院落，交付我单位并办理结算退租赁手续，逾期我单位依法采取措施，所造成的一切法律后果有你承担”。上述通知由被告陈敏签收。庭审中，原告明确其与被告签订租赁合同书及补充协议于2012年9月29日（被告陈敏签收解除终止合同通知书之日）解除，合同解除后被告就应把院落腾退并交付原告，中间一直协商故此拖延至今日。被告则辩称当时原告同意继续使用剩余院落，但是租金没有退。原告主张被告将涉案院落转租他人，并提交转租协议一份，被告称该协议是被告向原告提供，但该协议并未实际履行，被告未转租。上述事实有租赁合同书及补充协议各一份、收据两份、泰安市泰山区泰新路改造指挥部泰新指（2012）1号文件一份、解除终止合同通知书一份、通知书一份、土地使用权证及平面图各一份及庭审笔录在卷予以证实。
原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。原告与被告陈敏签订租赁合同书以及与两被告签订的补充协议系双方真实意思表示，但双方约定的租赁期限30年，该期限超过20年的法定期限，超过部分依法应认定无效，20年期内的有效。被告王晶作为被告陈敏之妻在补充协议上签名系合同当事人的加入，作为本案被告主体适格。依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，均应严格全面履行。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原被告租赁合同书第六条约定了租赁合同的解除条件：因市局征用、市政建设需要拆除或其他不可抗拒的原因需要终止合同，甲方不承担责任，因上述原因终止合同的租金按照实际使用时间计算，不计付利息，乙方需服从市局征用和市政建设规划，服从政策规定；第八条约定了解除权的行使：若提前终止合同，双方均需提前两个月书面通知对方。本案被告对泰新路扩建改造并无异议，原告于2012年9月26日向被告陈敏发出解除终止合同通知书系按照合同约定行使解除权，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，被告在收到解除合同通知书后并未提出异议，亦未请求确认解除合同的效力，故此双方签订的租赁合同书记补充协议已于被告陈敏收到该通知书之日（2012年9月29日）起解除，被告辩称当时经原告同意继续使用剩余院落土地，但未提交证据证实，且在租赁物面积减少后，双方对租金标准并未作出变更，故对被告的抗辩意见原审法院不予采纳。合同解除后，被告应腾退并向原告交付涉案院落，租金计算至实际腾退之日止，被告已经支付的租金按照未使用的天数以合同约定的租金标准［（60000元＋4500元）÷32年=2015.63元／年］由原告退还被告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十六条第二款、第二百一十四条之规定，判决：一、原告泰安市岱岳区公路局与被告陈敏2009年8月20日签订的租赁合同书以及与被告陈敏、王晶2010年5月10日签订的补充协议已于2012年9月29日解除；二、被告陈敏、王晶于本判决生效后十日内腾退位于泰安市泰山区省庄镇十里河村原工班院落并交付原告；三、原告泰安市岱岳区公路局按照年租金2015.63元返还被告陈敏、王晶自实际腾退之日至2041年8月19日的租金。案件受理费1000元，由被告陈敏、王晶负担。
上诉人陈敏、王晶不服原审判决上诉称，一审法院审理程序违法，事实不清，适用法律错误，被上诉人称曾于2012年9月16日以特快专递形式向上诉人发出解除终止合同通知书无证据证实。2012年因道路改造，只是拆除占用了不足五分之一的涉案土地，未达到不能实现合同目的的程度，不具备合同的法定解除要件。被上诉人应当向上诉人返还因道路改造而被占用的土地的租金，请求撤销原判改判事实发回重审。
被上诉人泰安市岱岳区公路局辩称，被上诉人提交的9月29日发出的解除终止合同通知书、国内邮政特快专递详单及跟踪查询结果回执，载明2012年12月29日妥投，陈敏本人签收，双方签订的租赁合同己经依法解除，即使道路改造的结果只是占用了一部分土地，也与上诉人无关。自2012年9月29日合同解除后上诉人至今仍然占用答辩人的院落，期间的租金应从返还给上诉人的租金中予以扣除。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明事实与原判认定事实相符，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同及补充协议系双方的真实意思，但双方约定的租赁期限超过二十年，原审法院认定超过二十年部分无效正确，双方租赁合同中约定了一方解除合同的条件，被上诉人于2012年9月给上诉人发出解除终止合同通知书，上诉人称无事实依据，与被上诉人在原审时向法院提供的解除终止合同通知书，国内邮政特快专递详单及跟踪查询结果回执载明结果为2012年9月29日妥投，陈敏本人收的记载相悖，本院不予支持。双方当事人在合同解除后，上诉人仍继续占用被上诉人的场地，应当支付占有使用费。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2000元由上诉人陈敏、王晶负担。
本判决为终审判决。
审判长 张广乾
审判员 宋许科
审判员 张 岩
二〇一五年六月八日
书记员 高学茹