广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终661号
上诉人（原审原告）：伍梭，男，1982年9月12日出生，汉族，住广东省阳西县，现住广东省阳江市江城区。
上诉人（原审原告）：卢春燕，女，1980年10月11日出生，汉族，住广东省阳西县，现住广东省阳江市江城区。
上列上诉人的共同委托诉讼代理人：冯影红，广东赢信律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：冯进权，男，1976年5月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：麦国宽，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：邓维延，男，1977年8月12日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
委托诉讼代理人：阮健娜，广东荣耀律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：阳ＸＸ雅日用品有限公司。住所地：广东省阳江市江城区西平北路***号*楼。
法定代表人：邓维延，该公司总经理。
原审第三人：林俊良，男，1985年1月14日出生，汉族，住广东省阳春市。
原审第三人：陈劲江，男，1973年12月26日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原审第三人：关则欧，男，1973年11月4日出生，汉族，住广东省阳江市。
原审第三人：翟观晖，男，1972年3月1日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原审第三人：曾广富，男，1979年12月14日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原审第三人：谭支常，男，1966年6月3日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。
原审第三人：阳江市阳东区明礼彩印包装有限公司。住所地：广东省阳江市阳东区东城镇金山工业区***号。
法定代表人：谭支常。
上诉人伍梭、卢春燕因与被上诉人冯进权、邓维延、阳ＸＸ雅日用品有限公司（以下简称华雅公司）以及原审第三人林俊良、陈劲江、关则欧、翟观晖、曾广富、谭支常、阳江市阳东区明礼彩印包装有限公司（以下简称明礼公司）案外人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法�（2016）粤1702民初3481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：伍梭、卢春燕于2005年4月28日登记结婚。坐落于阳江市江城区甲路乙小区丙楼A座b房由邓维延于2008年7月向司徒梁菊购买，2008年9月3日，该房屋产权登记至邓维延名下，房地证号为6×××××2。该房屋已在中国工商银行股份有限公司阳江分行设定抵押，并已办理抵押登记，抵押权设定登记的权利价值为150000元，设定期限为2008年10月23日至2028年10月23日止。
2013年1月30日，邓维延（卖方）与伍梭（买方）签订房产买卖合同，约定：卖方将登记在其名下的坐落于阳江市江城区甲路乙小区丙楼A座b房转让给买方；该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权；该房地产转让总价款为330000元，买方于2013年5月10日前一次性付清全部房款；买卖双方须在签订本合同7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助；等等。签订合同当日（2013年1月30日），伍梭支付了20000元给邓维延。签订合同后，伍梭、卢春燕分别于2013年5月1日、9日将162500元、147500元（其中该147500元是通过卢春燕母亲陈厌账号为62……93的账户向邓维延账号为62……15的账户转账支付）购房款交付给邓维延，邓维延于上述收款当日各签写收据1份交给伍梭、卢春燕收执，分别载明收到伍梭、卢春燕交来购房款20000元、162500元、147500元，合共收到330000元。2013年5月10日，邓维延将上述房屋交付给伍梭、卢春燕居住使用。伍梭、卢春燕购买讼争房屋后，一直没有向产权登记部门申请办理房屋产权过户登记手续。
2015年9月8日，原审法院根据冯进权提出的诉讼财产保全申请，就其与华雅公司、邓维延买卖合同纠纷一案作出（2015）阳城法民二初字第1047号民事裁定，于2015年9月14日查封了本案讼争房屋。伍梭、卢春燕对上述裁定不服，于2016年8月8日向原审法院提出异议。2016年8月19日，原审法院作出（2016）粤1702执异51号执行裁定：驳回伍梭、卢春燕的异议。伍梭、卢春燕不服，于2016年9月5日向原审法院提起案外人执行异议之诉，请求立即停止对阳江市江城区甲路乙小区丙楼A座b房的强制执行，并解除查封扣押（该房现价值约330000元）。
原审判决认为：本案是伍梭、卢春燕对涉讼被查封标的提出案外人异议而引起的案外人执行异议之诉，主要审查的是作为执行案件案外人的伍梭、卢春燕对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益这一问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问�的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益，需以案外人是否同时具备上述四个要件为依据。
从本案事实来看，伍梭、卢春燕作为执行标的的案外人，在原审法院查封之前已与出卖人就讼争房屋签订了合法有效的书面买卖合同并已合法占有了讼争房屋，且已支付了全部价款，符合上述规定的前三项条件。但是，根据买卖双方合同约定，买卖双方应在合同签订7日内共同向房地产权登记机关申请办理转移过户手续，即，伍梭、卢春燕作为买受人，购买讼争房屋时已意识到需办理房屋过户登记手续，应预见到不动产买卖没有办理产权过户登记而产生的法律风险。本来，伍梭、卢春燕自买卖合同签订日（2013年1月30日）至讼争房屋被原审法院查封时（2015年9月14日）止这长达两年多的时间里，完全有足够的时间与出卖人向产权登记部门申请办理房屋过户登记手续，但伍梭、卢春燕并没有申请办理过户登记。可见，本案讼争房屋尚未办理过户登记至伍梭、卢春燕名下，有一定的伍梭、卢春燕自身原因，并非完全非因买受人自身原因所致。因此，由于伍梭、卢春燕并不完全具备足以排除强制执行的上述四个条件，其请求停止对讼争房屋的执行并确认讼争房屋归其所有，应不予支持。
第三人陈劲江、关�欧、翟观晖、曾广富经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法缺席判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回伍梭、卢春燕的诉讼请求。一审案件受理费6250元，由伍梭、卢春燕负担。
伍梭、卢春燕不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销原审判决；二、立即停止对阳江市江城区甲路乙小区丙楼A座b房的执行，并解除查封扣押。事实与理由：一、一审判决认定“本案讼争房屋尚未办理过户登记至原告名下，有一定的原告自身原因，并非完全非因买受人自身原因所致”是认定事实错误。伍梭、卢春燕向邓维延购买甲路乙小区丙楼A座b房时，并不知道该房屋设定了抵押，合同中写明该房地产没有设定抵押也未被查封，伍梭、卢春燕在付清房款后，要求邓维延办理房产过户登记手续时才知道邓维延以该房屋办理了抵押登记，且还有银行贷款未还清。邓维延承诺尽快还清贷款及解除抵押登记后即办理过户手续。在明知该房屋尚有抵押登记的情况下，伍梭、卢春燕不可能向产权部门递交办理房屋过户登记手续申请，为此伍梭、卢春燕已多次督促邓维延尽快还清贷款，办理过户手续，但邓维延未予理会，导致该房屋被查封前未能办理过户手续。且法院已查明该房屋未解除抵押登记，贷款人是邓维延，这充分证明了是邓维延的过错造成无法过户，而伍梭、卢春燕没有任何过错，一审认定是伍梭、卢春燕自身有一定的原因造成，是认定事实错误，应予撤销。二、伍梭、卢春燕是涉案房屋的权利人，应解除对该房屋的查封。伍梭、卢春燕在2013年1月30日与邓维延签订了房产买卖合同，并按合同约定支付了全部价款，在2013年5月10日已合法占有使用该房屋，是该房屋的实际权利人，房屋未办理过户手续是由于邓维延未还清银行贷款未能解除抵押登记造成，并非伍梭、卢春燕自身原因造成，伍梭、卢春燕没有过错，伍梭、卢春燕的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件，应认定伍梭、卢春燕对涉案标的物享有足以排除强制执行的民事权益，应解除对乙小区丙楼A座b房的查封并停止执行。综上，请求撤销原判，支持伍梭、卢春燕的上诉请求。
邓维延答辩称：对伍梭、卢春燕的上诉请求、事实和理由无异议。
冯进权答辩称：一审法院判决认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。主要理由：一、伍梭�卢春燕没有办理房产过户手续有重大过错。伍梭、卢春燕不能以该房屋尚在银行办理抵押为由主张无法办理过户手续，可以通过通知邓维延限时协助办理过户手续或通过诉讼程序要求邓维延及时办理房产过户手续，但从伍梭、卢春燕提供的证据中没有作出积极要求邓维延办理过户手续的行为。因此，没有办理过户手续是伍梭、卢春燕的过错造成的。二、根据伍梭、卢春燕提供的合同及收款收据，该买卖合同是尚未达到合法生效的要件，在该合同中没有明确约定交易标的物，其所提供的收款收据为了应付本案的诉讼而在起诉前所一次性出具的，从而反映伍梭、卢春燕没有履行支付房款的义务，因此其不能取得房屋的所有权。三、根据伍梭、卢春燕提供的证据，也无法认定其一直占有使用该房屋。伍梭、卢春燕提供的物业管理费是为了本案的诉讼要求物业公司出具的，其非法目的性非常明确。
原审第三人谭支常、明礼公司共同答辩称：一、涉讼房屋未过户的过错在于伍梭、卢春燕，依法不能解除查封，应继续执行。根据《物权法》的规定，不动产的所有权转移以登记为生效要件。讼争房屋仍然登记在被执行人邓维延名下，属邓维延的财产，房屋物权在法律上尚未转移，应当被执行。按照《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，伍梭、卢春燕明知讼争房屋已经抵押给银行无法办理过户，而且对该抵押状况可以查询知道，伍梭、卢春燕购买时对产权、抵押权情况和被执行的风险已经知悉或应当知悉，仍然购买，应当自担风险。另外从2013年1月购买房屋到2015年9月被法院查封长达2年半时间，伍梭、卢春燕没有办理过户登记，很难说其没有过错。因此，涉讼房屋不符合上述第二十八条规定的条件，不能解封，应当继续执行。二、房屋转让行为发生在债务之后，不排除恶意或串通转移财产的可能性。
华雅公司及林俊良、陈劲江、关则欧、翟观晖、曾广富未提供诉讼意见。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
另查明：邓维延在二审陈述称至今未还清中国工商银行股份有限公司阳江分行的贷款，涉讼房屋仍在该银行设定抵押权。邓维延称双方协商转让房屋时未将房屋所有权证出示给伍梭、卢春燕查看，伍梭、卢春燕对此予以认可，并认为正因为出卖方未告知，其不知道该房屋已经抵押给银行。
本院认为，本案是案外人执行异议之诉。本案争议焦点是涉案的位于阳江市江城区甲路乙小区丙楼A座b房屋能否许可执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。伍梭、卢春燕作为案外人请求停止对涉案标的物执行，应享有足以排除强制执行的民事权益，即需要同时具备上述规定的四个要件才能阻却执行。伍梭、卢春燕提供房产买卖合同，收款收据及银行活期明细信息等证明证据证明其在涉案标的查封前已与被执行人邓维延签订房屋买卖合同，并支付全部购房款给出卖人。冯进权主张伍梭、卢春燕提供的付款凭证是为应付诉讼�在诉讼前一次性出具的，但未能提供证据证明，其主张伍梭、卢春燕未付款的证据不足，应不予采纳。伍梭、卢春燕提供的物业公司出具的证明、交物业服务费收据及交水电费发票等证据证明已占有使用涉案房屋。而冯进权主张伍梭、卢春燕并未占用使用该房屋，但未能提供证据予以证明，对冯进权辩解应不予采纳。综上，应认定伍梭、卢春燕在原审法院查封之前已与出卖人就讼争房屋签订了合法有效的书面买卖合同并且已支付了全部价款及占有使用该房屋。伍梭、卢春燕上诉主张因邓维延出卖房屋时未告知该房屋已抵押在银行，并且由于房屋已抵押原因导致未能办理房屋转移登记手续，其没有过错，应停止对该房屋的执行。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务�灭抵押权的除外”，故邓维延未经抵押权人同意将用于抵押的房屋转让给伍梭、卢春燕，且受让人未代为清偿债务，双方之间的房屋转让行为违反上述规定。该房屋仍设定他人抵押权，在抵押贷款未清偿及抵押权未注销前，伍梭、卢春燕不享有足以排除强制执行的民事权益，而且伍梭、卢春燕作为受让人，在购买房屋时没有查看该房屋的所有权证，以至没有了解该房屋是否设定抵押权登记，没有尽到买受人合理的注意义务，以致该房屋因设定他人抵押权而未能办理转移登记手续，存在过错。伍梭、卢春燕上诉主张对涉案标的物享有足以排除强制执行的民事权益，应解除对涉案标的物查封的理据不足，应不予采纳。
综上所述，原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，�决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费6250元，由伍梭、卢春燕负担。
本判决为终审判决。
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审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年八月三十一日
书记员 詹礼迪