福建省漳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽06民终353号
上诉人(原审被告)：漳州志诚房地产开发有限公司。住所地：福建省漳州市芗城区天下广场A区**号店面。组织机构代码：77964500-4。
法定代表人：张志江，董事长。
委托诉讼代理人：李勇敢，福建兴南律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶小青，福建兴南律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈王莹，女，1977年8月31日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。
委托诉讼代理人：石国峰，男，1975年1月9日出生，汉族，住福建省龙海市。
上诉人漳州志诚房地产开发有限公司（以下简称志诚公司）因与被上诉人陈王莹商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2014）芗民初字第8775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人志诚公司的委托诉讼代理人李勇敢、叶小青、被上诉人陈王莹的委托诉讼代理人石国峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
志诚公司上诉请求：撤销原判，改判驳回陈王莹的诉讼请求。事实与理由：（1）2012年5月，漳州市国土资源局冻结志诚公司一切与土地、房地产开发相关活动，目的是通过法律途径解决双方争议的超容建设是否应当补缴出让金和应补缴多少出让金的问题，因政府部门发出的补缴出让金通知没有可执行内容，导致无可诉性。2015年7月29日漳州市国土资源局出具漳国土资〔2015〕99号文，要求志诚公司补缴出让金773.01万元，志诚公司已经提出行政复议，行政复议尚未审结，该纠纷未终极解决之前不能认为志诚公司负有补缴出让金的义务。漳州市国土局出具正式文件在后，冻结办证在先，故而本案无法依约办证是政府不当行为所致，属于合同法规定的不可抗力情形和法律或事实上不能履行的情形，志诚公司依法可予免责。（2）办理权属登记，首先应由陈王莹依法向权属登记部门提出登记申请，但本案陈王莹并未提出登记申请。
陈王莹辩称：关于办证，合同有约定，与陈王莹无关系。志诚公司不能把办证的原因都推给政府。志诚公司没有补交出让金而不能办证，原因在于其没有诚信。本案合同是双方真实意思表示，志诚公司不能将自身原因转移给消费者。关于违约金，如果按购房款的十万之八赔偿，那么志诚公司拖延十年八年，只需赔偿几十元，不符合常理。
陈王莹向一审法院起诉请求：判令志诚公司立即将讼争房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助陈王莹办理讼争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证；志诚公司立即向陈王莹支付逾期办证违约金6383.23元并支付自起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息。
一审法院认定事实：2013年3月19日，陈王莹与志诚公司签订《商品房买卖合同》，约定：陈王莹向志诚公司购买漳州市芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场A座202号房屋一套，建筑面积131.36平方米，总价款为1287328元。合同第八条约定志诚公司应在2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付陈王莹；合同第十五条及合同附件四补充协议第六条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。否则，出卖人应按已付房款的0.5%向买受人支付违约金。志诚公司于2013年10月1日将房屋交付给陈王莹使用。因志诚公司至今未完成相关义务，致使陈王莹至今无法取得产权证。陈王莹于2015年9月22日诉至法院。
志诚广场（九龙官邸）项目，经市政府批准增加计容建筑面积10642.29平方米，市城乡规划局于2011年１月出具《建设工程竣工规划条件核实整改意见通知书》，要求志诚公司根据福建省人民政府办公厅《关于加强房地产开发项目容积率管理的意见》的规定及2010年漳州市政府常务会会议纪要第十七次会议精神，到市国土资源局办理相关补缴土地出让金手续。市国土资源局于2012年5月发出通知，要求志诚公司就新增加的部分限期补缴出让金。因志诚公司未按照通知补缴新增加的土地出让金，市国土资源局冻结志诚公司一切与土地、房地产开发相关活动。2015年7月29日，市国土资源局出具《漳州志诚房地产开发有限公司志诚广场项目容积率调高需补缴土地使用权出让金的通知》，要求志诚公司补缴土地使用权出让金约773.01万元。志城公司不服，于2015年9月1日向漳州市人民政府法制办公室提出复议申请。
一审法院认为：本案《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，又无与法律法规的规定相悖，应为合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。
双方在《商品房买卖合同》中约定办理房屋所有权的期限，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，因志诚公司的原因，陈王莹未能在房屋交付使用之日起360日内取得房屋权属证书的，志诚公司即构成违约，应承担相应违约责任。本案志诚公司于2013年10月1日交房，依合同约定应在2014年10月1日前将办理权属登记需由志诚公司提供的资料报产权登记机关备案，以便陈王莹能够办理房地产权属证书。但时至今日陈王莹作为购房人仍未能办理房屋产权证书，志诚公司已构成违约。根据合同法第一百零七条的规定，志诚公司应依合同约定，继续履行合同义务，即应及时将办理权属登记需由志诚公司提供的资料报产权登记机关备案，并按约定向陈王莹支付违约金。故陈王莹请求志诚公司立即支付逾期办证违约金6383.23元及判令志诚公司立即将讼争房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，并立即协助陈王莹办理讼争房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证的诉讼请求，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一项规定，判决：一、志诚公司应在判决生效后之日付给陈王莹因迟延办理房屋权属证书的违约金6383.23元；二、志诚公司应立即将漳州市芗城区胜利东路与新华东路交接处东南侧志诚广场A座202号房屋办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，以协助陈王莹办理该房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由志诚公司负担。
本案二审期间，当事人没有提交新的证据。
对一审判决所认定的事实双方当事人均陈述没有争议。对没有争议的事实本院予以确认。
另查明：（1）志诚公司针对漳州市国土局作出漳国土资〔2015〕99号《志诚公司志诚广场项目容积率调高需补缴土地使用权出让金的通知》，先后提起行政复议、行政诉讼，行政诉讼现已审结，该《通知》和《行政复议决定书》均被依法撤销。（2）2011年12月19日，漳州市城乡规划局向漳州市国土资源局发出〔2011〕375号《关于志诚公司补缴容积率变更项目的土地出让金的函》，确认志诚公司开发建设的志诚广场项目新增加计容建筑面积10642.29平方米。
上述事实有志诚公司质证真实性无异议的2011年12月19日漳州市城乡规划局《关于志诚公司补缴容积率变更项目的土地出让金的函》，漳州市中级人民法院（2017）闽06行终3号行政判决书，庭审中的一致陈述等为据，可以认定。
本院认为：本案《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，双方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。
本案中，讼争商品房已于2013年10月1日交付使用，但迄今尚未办理权属登记。根据漳州市城乡规划局〔2011〕375号《关于志诚公司补缴容积率变更项目的土地出让金的函》所载明的事实，讼争商品房未能办理权属登记的原因在于志诚公司开发建设的志诚广场项目超容建设，故讼争商品房逾期办证系因志诚公司的原因所致，其行为已构成违约，应承担违约责任。至于志诚公司所提起的行政诉讼，系针对漳州市国土资源局通知志诚公司补缴土地出让金的具体行政行为，与其有无超容无关。故志诚公司关于本案无法依约办证是政府不当行为所致、逾期办证非属其原因所致、其依法可予免责的主张，没有事实和法律依据，应不予采纳。
商品房的权属登记程序，须由出卖人先办理完成权属初始预登记并告知买受人，而后买受人才能够申请办理房屋所有权证、国有土地使用权证（现已统一为不动产登记证），故志诚公司关于办理权属登记应先由陈王莹依法向权属登记部门提出登记申请的主张，没有依据，应不予采纳。
综上，志诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费50元，由漳州志诚房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判员 花 絮
审判员 翁艺晖
审判员 李 凌
二〇一七年九月二十五日
书记员 卢 杰