湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初2251号
原告：湖南和信交通服务有限公司,住所地长沙市雨花区韶山南路1号湘水和天下901房。
法定代表人：高绪坤，系原告公司董事长。
委托诉讼代理人：瞿艳平，湖南华湘律师事务所律师。
委托诉讼代理人：戴一山，湖南华湘律师事务所律师。
被告：长沙市学士城建开发有限公司，住所地长沙市岳麓区学士街道联丰村村部4楼。
法定代表人：彭年春，系被告公司总经理。
委托诉讼代理人：易东初，系被告公司法务。
原告湖南和信交通服务有限公司（以下简称“和信公司”）诉被告长沙市学士城建开发有限公司（以下简称“学士公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案受理，依法由审判员颜宇担任审判长，与人民陪审员周新龙、人民陪审员刘金阁组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员盛阳担任记录。原告和信公司的委托诉讼代理人瞿艳平和戴一山、被告学士公司的委托诉讼代理人易东初到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告和信公司向本院提出以下诉讼请求：1、解除2015年1月20日原、被告双方签订的《土地租赁合同》；2、被告赔偿原告各项损失共计1625134.35元（建设工程设计费6万元，建设工程勘察费3万元，驾校基地工程损失赔偿费756158.35元，员工工资90244元，教练车闲置折旧费269395元；借款利息损失294167元，预交租金利息损失123370元，计算方法详见损失汇总表）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告拟依托其下属的湖南鑫湘驾驶员培训有限公司在岳麓区×××街道辖区建设机动车驾驶训考基地，出于上述需要，2015年1月20日，原告与被告签订了《土地租赁合同》，合同约定，原告租赁被告学士街道东山湾村面积约100亩（具体以合同所附图纸为准）的土地；租赁期限为10年，租赁期限从土地交付后开始计算，交付时间暂定为2015年3月29日（实际交付日期由双方确定并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力），其中租赁期限的第一年度，被告给予原告2个月的免租期作为建设时间；合同生效后7日内原告先预交租金400万元；被告承诺和保证在签订本合同时，享有对所涉租赁土地完整的租赁权，其已经征求了该宗土地所有权人的同意，所涉租赁土地没有任何权属争议以及相关权利纠纷，原告承租期间，因土地权属问题或纠纷影响原告经营活动的，致使原告遭受损失，被告应承担相应的损害赔偿责任；被告保证所涉租赁土地交付时已经三通一平，即通水、通电、通路，土地表面平整，且平整后土地的四至标高基本能保持一致；被告负责办理租赁期内的临时用地许可，并配合原告办理临时建设许可证。合同签订后，原告向公司法定代表人高绪坤借款250万元并签订借款协议用以该项目工程的预交租金及建设资金需要，2015年1月27日，原告依约履行了合同义务，在规定时间内向被告预先缴纳了400万元租金。与此同时，原告先后与第三方签订了《贷款合同》、《汽车租赁合同》、《建设工程设计合同》、《建设工程勘验合同》等合同，用于被告交付租赁土地并办理土地相关手续后筹备机动车驾驶训考基地建设。由于被告在合同签订后，迟迟未按合同约定的交付条件交付租赁土地和办理相关土地手续，2015年11月10日，原告与被告签订补充协议，协议约定，被告应于2015年12月30日前向原告完成30亩土地交付条件，剩余部分应于2016年8月30日前交付给乙方；如果被告在2015年12月30日仍然无法完成前述30亩土地交付的（包括但不限于办理所有必要证件），原告有权解除合同，并且有权请求被告赔偿实际的损失。时至今日，被告依然没有按照合同的约定达到土地交付条件和标准，并办理相关土地手续，被告只于2016年退还了原告预先支付的400万元租金，被告的根本违约行为导致原告项目开发彻底停滞，合同目的不能实现，导致原告贷款为该项目建设购买的教练车闲置，还承担了包括设计费、勘验费、其他附属工程、借款利息、员工工资等巨额费用，原告多次就上述事宜与被告协议要求赔偿损失均未果，故诉至法院，请求判如所请。
被告学士公司辩称，第一，原、被告之间签订的《土地租赁合同》为无效合同。双方签订的涉案合同的土地用途为开办驾校，违反《中华人民共和国土地管理法》第57条关于临时用地的规定，临时用地只能限于建筑项目施工或者地质勘查，而且原告租赁涉案土地期限是10年，违法了法律的强制性规定，该合同为无效合同。同时，根据长沙市城乡规划局长规发（2016）59号文件第6条的规定，即便申请到临时用地许可证，涉案土地也无法办理临时建设许可证，属于无法履行的合同。第二，原、被告应根据过错承担因合同无效导致的双方的实际损失。原、被告双方主观上均不存在过错，但由于双方对国家相关法律不熟悉，导致签订的合同违反国家强制性规定，双方在过错程度上是对等的，应按同等责任予以裁判。第三，原、被告应对合同无效导致的双方的直接损失承担责任。原、被告因履行合同多次协商，其中根据2016年1月26日签订的《合作备忘录》中“被告退还原告预交的租金200万元，《土地租赁合同》暂不解除，仍然有效”，以及《土地租赁合同第二次补充协议》中“被告应于2015年12月30日前向原告交付30亩土地，但临时用地许可证由原告协调办理”等条款可以认定在2015年11月10日原、被告均已明确知晓根据法律的规定是不能取得临时用地许可证以及临时建设许可证，但原告认为通过自己的社会关系和资源可以规避法律，取得临地、临建两份许可证，因此原告执意要求继续履行合同。故对2015年11月10之后产生的损失，均不应计算到直接损失的范围，属于扩大的损失。对原告主张的损失具体意见如下：1、《建设工程设计合同》原告支付6万元给潘小强，尽管原告已经实际支付，但鉴于设计方没有实际提交设计成果，原告认为该合同并未实际履行，可根据实际情况酌情认定；2、《建设工程勘察合同》原告并不能提供实际支付3万元给施工人的合法凭证，湖南化工地质工程勘察院出具《委托函》也明确要求原告应将款项打入户名为周觉的银行卡中，但原告既未提供实际支付凭证，也没有提供实际勘察成果，对该笔支出不应认定；3、基地工程方面，原告无法提供基地工程审计核算的实际工程量和工程款数额，且未实际支出这笔款项，原告该项诉求不应认定；4、员工工资，因上述两人是鑫湘驾校的员工，并非和信公司的员工，且鑫湘驾校有三个教学校区，并不能证明上述两人是专为《土地租赁合同》事宜聘请的人员；5、教练车闲置折旧费不应认可，现有证据不能证明车辆一直处于闲置状态，即便处于闲置状态也属于扩大损失，鑫湘驾校有多个教学点，上述教练车完全可以投入使用，或者变卖；6、借款利息损失不应认可，该损失是原告在公司经营过程中产生的融资成本，与本案没有关系；7、预付租金，应按银行同期存款利息及实际在被告账户上存放的时间计算。
原告和信公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：
证据一：《长沙市公交局交通警察支队文件》、《土地租赁合同》，拟证明原告因建设机动车驾驶训考基地需要，与被告签订土地租赁合同以及双方对于土地交付期间、交付条件、违约责任等事项进行了约定；
证据二：《关于付款方式的函》、银行转账凭证、企业信息表、企业营业执照，拟证明原告按照合同约定，通过其下属的湖南鑫湘驾驶员培训有限公司向被告支付了400万元预交租金的事实；
证据三：《关于土地手续相关事宜的函》、《工作联系函》、《土地租赁合同第二次补充协议》，拟证明被告因迟迟未履行交付土地的义务，原告与被告关于延长免租期等事项进行磋商的事实；
证据四：《合作备忘录》、银行转账凭证，拟证明被告因无法履行合同约定义务，退还原告预交400万租金的事实；
证据五：1、《建设工程设计合同》、转账凭证2张、发票2张、委托书；2、《建设工程勘验合同》、收条1张、委托函；3、《工作联系函》、索赔通知书、索赔与现场计价汇总表；4、工资表13张、收条；5、车辆发票13张、行驶证、里程数照片13张；6、借款协议、银行转账凭证；7、学士路60亩驾校训练场工程（投标文件）、现场照片18张、学士路驾校训练场结算书，拟证明被告因无法履行合同义务，其违约行为导致原告遭受各项经济损失的事实，工资表中原告主张王皓和刘希的工资，原告派了他们去工地上工作；
证据六：损失汇总表，拟证明原告各项经济损失的汇总情况。
对原告和信公司提供的证据，被告学士公司的质证意见为：对证据一的真实性、关联性无异议，合法性有异议，土地的用途违反了国家相关的规定；对《长沙市公交局交通警察支队文件》：关联性有异议，与本案无关；对证据二的三性均无异议；对证据三的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，该证据反而证明被告没有履行合同义务的原因是土地手续的问题；对证据四的三性均无异议，根据《合作备忘录》记录的内容显示，履行过程中，双方履行合同过程中产生纠纷的原因是土地手续的问题；对证据五有异议，其中：1、《建设工程设计合同》、鑫湘驾校学士路基地总平面图、转账凭证、发票、委托书的真实性、合法性有异议，没有提供履约的证据且该合同是公司与公司签订，但收款人是自然人；2、《建设工程勘验合同》、收条、委托函的三性均有异议，原告提交的是收条，收款人是勘察院，收条上没有该勘察院的盖章，且勘查合同原告未提交勘查的成果，无法证明该合同已经实际履行；3、《工作联系函》、索赔通知书、索赔与现场计价汇总表的三性均有异议，只是函告，无合同佐证，对其三性均有异议，在没有拿到土地之前，即使被告存在违约行为，原告的这些行为也只是扩大损失，没有直接的损失；4、工资表、收条的真实性、关联性有异议，涉案合同没有实际履行，原告公司为此聘请的工作人员不属于实际的直接损失；5、车辆发票、行驶证、里程数照片的关联性有异议，驾校还没有建成，不存在购买车辆，另外原告在长沙还有两个驾校点，也不存在车辆闲置的问题；6、借款协议、银行转账凭证的关联性有异议，与本案无关，该借款属于融资成本，不属于直接的损失；7、投标文件与本案无关联，且投标人中标后应签订正式合同，该文件也无法证明原告应向楷程公司支付工程款的具体金额；照片与本案无关；结算书无公司盖章，且工程款的结算应经过具备相应法定资质的第三方审计机构审计，属于楷程公司单方面的诉请，无法证实实际完成的工程量以及应付工程款。对证据六的三性均有异议。
被告学士公司未提交证据。
对原、被告提交的证据，经庭审质证，本院审查后作如下认定：原告提交的证据一至证据四、证据五中的建设工程设计合同、转账凭证、发票、委托书、建设工程勘验合同、收条、委托函客观真实，来源合法，本院予以确认；证据五中的工作联系函、索赔通知书、索赔与现场计价汇总表、学士路60亩驾校训练场工程（投标文件）客观真实，来源合法，但无法证明该损失已实际支付或者系被告所导致，对证明目的本院不予人认可；工资表、收条、车辆发票、行驶证、里程数照片、借款协议、银行转账凭证、现场照片客观真实，但原告未提供其他证明佐证与本案有关，本院不予认可；学士路驾校训练场结算书未加盖出具单位印章，本院不予认可。
根据以上所确认的有效证据以及原、被告的当庭陈述，本院认定如下案件事实：2015年1月20日，原告和信公司（乙方/承租方）与被告学士公司（甲方/出租方）签订《土地租赁合同》约定被告将位于长沙市岳麓区×××街道东山湾村的100亩土地出租给原告。该合同第二条约定租赁期限为10年，租赁期间从土地交付后开始计算，交付时间暂定为2015年3月29日（实际交付日期由双方确定并签订补充协议），租赁期间的第一年度，甲方给予乙方2个月的免租期作为建设时间，合同生效后乙方先预交租金400万元等内容；第四条约定甲方保证所涉租赁土地交付时已经三通一平，即通水、通电、通路，土地表面平整，且平整后土地的四至标高基本能保持一致；第五条约定乙方承诺承租上述土地，主要用于公司汽车监测站、驾校、考试中心及物流仓储，不能改变其用途等内容；第六条约定甲方负责办理租赁期内的临时用地许可，并配合原告办理首次临时建设许可证等内容。
2015年1月26日、1月27日，和信公司分别向学士公司支付租金360万元、40万元，共计400万元。2015年2月，和信公司向被告学士公司发出《关于土地手续相关事宜的函》，该函要求被告将涉案租赁土地的相关手续交给原告，并要求被告书面回复并承诺如无土地手续在愿意承担原告的损失等内容，被告学士公司在函件上盖章，并签署“我司将严格按1月20日签订的合同履约，税票事宜在尾款内按合同扣除3个点即可”。
2015年11月10日，原告和信公司（乙方/承租方）与被告学士公司（甲方/出租方）签订了《土地租赁合同第二次补充协议》，该协议约定：“基于各种原因，所涉租赁土地的状况目前仍然无法达到《土地租赁合同》第四条约定的交付条件和标准，双方自愿签订如下补充协议：第一条，甲方应于2015年12月30日前向乙方完成30亩土地交付条件（30亩临时用地证由和信公司协调办理），剩余部分应于2016年8月30日前交付给乙方；第三条，甲方应在2015年12月30日完成前述30亩土地交付条件，并实际交付于乙方后，甲方自愿给予乙方9个月免租期以弥补乙方前期损失。如果甲方在2015年12月30日仍然无法完成前述30亩土地交付的（包括但不限于办理所有必要证件），乙方有权解除合同，并请求甲方赔偿实际损失”等内容。
2016年1月26日，原告和信公司（乙方）与被告学士公司（甲方）签订《合作备忘录》，该备忘录约定：“乙方从甲方承租学士街道东山湾村100亩地块用于投资建设车检站、驾校及考试中心，现因土地手续等问题，致使项目开发受阻，双方就合同履行后续事项达成合作备忘录如下：一、甲方先行返还乙方支付的首期租金100万元，并于2月6日之前再返还100万元，合计返还200万元；二、甲、乙双方先前签订的《土地租赁合同》暂不解除，仍然有效”等内容。
被告学士公司分别于2016年1月26日、2月3日、4月29日、6月30日各退还原告和信公司100万元，共计退换400万元。
另查明:1、涉案土地性质为集体土地，《土地租赁合同》签订时涉案土地未取得临时用地许可证、临时建设许可证等行政审批许可，原告已于2015年2月进场使用土地；2、2015年2月11日，原告与案外人湖南城市学院规划建筑设计研究院签订《建设工程设计合同》，委托该公司对原告拟在涉案土地上建设的学士路监测站、驾考培训基地项目进行设计，并向该公司支付设计费6万元；3、2015年4月，原告与案外人湖南化工地质工程勘察院签订《建设工程勘察合同》，委托该公司对原告拟在涉案土地上建设的学士路监测站、驾考培训基地项目进行勘察，并向该公司支付设计费3万元；4、2015年8月，湖南鑫湘驾驶员培训有限公司购买了大众牌小型轿车13台；5、2015年8月，原告将学士路鑫湘驾校基地工程发包给案外人湖南楷程建筑工程有限公司进行施工。
本院认为，本案争议的焦点为：第一，涉案《土地租赁合同》的效力；二、原告主张的各项损失的认定及承担。
针对焦点一，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外……”、第五十七条规定“建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门批准……”，涉案租赁土地系集体土地，原、被告在涉案租赁土地未办理相应的行政审批手续、变更土地性质前将涉案土地进行租赁并作为建设汽车检测站、开办驾校等用途，事后亦未取得相应合法手续，违反法律法规的强制性规定，《土地租赁合同》无效。双方签订的上述合同自始无效，故对原告要求解除原、被告双方签订的《土地租赁合同》的诉讼请求，本院不予支持。
针对焦点二，本院认为，关于原告和信公司损失责任的承担，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，对原告遭受的损失应根据双方过错程度分担，因原、被告在涉案合同签订时均未对涉案土地用于建设汽车检测站、开办驾校能否办理相关行政许可手续进行合理审查，原告在涉案土地未办理相关行政许可、变更土地性质的情况下对拟建项目进行设计、勘察及施工，存在过错，被告明知涉案土地存在上述情况仍同意原告使用涉案土地，亦存在过错，综合考虑双方过错程度，本院认定原告对其损失承担40%的责任，被告对原告的损失承担60%的责任。
关于原告主张的各项损失的认定：1、对建设工程设计费6万元、建设工程勘察费3万，涉案合同虽然无效，但原告已为涉案土地拟建项目进行设计、勘察等前期准备，且因上述费用已实际发生，对该损失本院予以认定，结合上文认定的责任承担比例，被告学士公司应赔偿原告和信公司设计费、勘察费54000元（90000×60%）；2、对原告主张被告按中国人民银行同期贷款利息赔偿预交租金利息损失123370元，因原告已于2015年1月26日、1月27日分别向学士公司支付租金360万元、40万元，共计400万元，后被告学士公司分别于2016年1月26日、2月3日、4月29日、6月30日各退还原告和信公司100万元，在上述期间原告的利息损失属实，且原告主张的中国人民银行同期贷款利息标准在合理范围，本院予以确认。经计算，上述期间的分段利息共计为282345.2元，结合上文认定的责任承担比例，被告学士公司应赔偿原告和信公司预付租金的利息损失169407.12元（282345.2元×60%），原告主张被告赔偿预交租金利息损失123370元未超出上述范围，本院予以支持。3、对原告主张被告赔偿驾校基地工程损失费756158.35元，因原告未就其主张损失的实际发生和支付情况、核算依据等提供充分的证据予以佐证，故对原告该主张，本院不予以支持；4、对原告主张被告赔偿员工工资90244元（王皓、刘希），因原告提供的工资表记载上述两人工资均由鑫湘驾校发放，且原告未提供证据证明上述两人的工作职能与原告履行涉案合同有关联，故对原告该主张，本院不予支持；4、对原告主张被告赔偿教练车闲置折旧费269395元，因教练车登记所有人为湖南鑫湘驾驶员培训有限公司，该公司自身有使用教练车的需求，且原告未提供证据教练车的购买与履行涉案合同有关联，故对原告该主张，本院不予支持；5、对原告主张被告赔偿借款利息损失294167元，因原告未提供证据证明其借款系用于履行涉案合同或与涉案合同履行有关联，故对原告该主张，本院不予支持。综上，被告学士公司应向原告和信公司赔偿各项损失共计177370元（54000+123370）。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：
一、被告长沙市学士城建开发有限公司自本判决生效之日起十日内向原告湖南和信交通服务有限公司赔偿各项损失共计177370元；
二、驳回原告湖南和信交通服务有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费19426元，由原告湖南和信交通服务有限公司负担17306元，被告长沙市学士城建开发有限公司承担2120元。上述受理费已由原告垫付，被告应将此费用在支付本判决指定款项时一并支付给原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 颜 宇
人民陪审员 刘金阁
人民陪审员 周新龙
二〇一七年六月二十一日
书 记 员 盛 阳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。