浙江省温州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）浙温民终字第1825号
上诉人（原审被告）：中瑞温州房地产有限公司。
法定代表人：郑胜涛。
委托代理人：金辉。
被上诉人（原审原告）：夏小粟。
委托代理人：陈廷澍。
委托代理人：陈长锋。
上诉人中瑞温州房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2013）温鹿民初字第1373号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，经过阅卷，询问当事人，并依法组成合议庭进行了评议，现已审理终结。
原判认定，2009年12月31日，原告夏小粟与被告中瑞温州房地产有限公司签订了一份《车库买卖合同》。双方约定：原告购买被告开发的位于温州市鹿城区江滨路原东方造船厂地块中瑞·曼哈屯负二层79号车位，总价款为25万元，原告须在签订合同时一次性付清全部价款；被告应当在2011年3月30日前，将按有关规定验收合格的车库交付原告使用等相关内容。合同签订后，原告于2009年12月31日向被告支付全额车位款25万元，被告于2011年5月15日将车位交付与原告。
另查明，被告所售的温州市鹿城区江滨路原东方造船厂地块中瑞·曼哈屯负二层79号车位直至原告起诉之日，尚未取得商品房预售许可证明。
原判认为，被告中瑞房开将其开发的车位向原告出售，双方签订的《车位买卖合同》系商品房预售合同。经查证，原、被告签订《车位买卖合同》时，被告尚未取得商品房预售许可证，依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该《车位买卖合同》应确认为无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失。被告中瑞房开明知未具备商品房预售许可证而与原告签订车位买卖合同，过错明显，原告请求被告返还车位款25万元及赔偿利息损失，于法有据，予以支持。同理，原、被告签订的《车位买卖合同》确定无效后，原告使用被告所有的车位亦应当支付相应的使用费，被告主张按照每月500元的标准从交付使用之日计算至今，原审法院认为，参照温州市发展和改革委员会2012年颁布的《关于核定市区公共场所停车服务收费标准的通知》，小型车辆车位包月的使用费为每月200元，考虑到涉案车库的住宅定位较为高端，故酌情认定原告应支付被告车位使用费每月300元，从2011年5月15日起计算。另被告主张原告诉请的利息损失超过两年部分的诉讼时效已经超过，原审法院认为，诉讼时效的起算时间应从当事人知道或者应当知道其利益受到损失之日开始计算，原告作为车库的购买人并不能知晓其与被告签订的《车库买卖合同》为无效合同，在本案的审理过程中，查明被告未取得商品房预售许可证明，经法院释明才明确双方的合同为无效合同，故原告的诉讼时效未超过。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第167条的规定，作出判决：一、被告中瑞温州房地产有限公司于本判决生效之日返还原告夏小粟车位款25万元及利息（按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2009年12月31日起计算至本判决确定的履行之日止）；二、原告夏小粟于本判决生效之日返还负二层79号车库并支付被告中瑞温州房地产有限公司车位使用费（按每月300元，从2011年5月15日起计算至本判决确定的履行之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5050元，减半收取2525元，由被告中瑞温州房地产有限公司负担。
一审宣判后，被告中瑞温州房地产有限公司不服，提起上诉称：由于政府政策干预，导致中瑞曼哈顿东区地下车库在销售时不能办理地下车库预售证，并至今无法进行产权登记，此非上诉人过错，上诉人可以因此免责，原判未认定该点事实错误。同时，双方签订的《车位买卖合同》中没有约定车库必须办理产权证、销售时必须有预售证，该合同属于车位使用权买卖，而非商品房预售，且车位并不属于商品房，故应该适用2012年颁布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》确认有效，原判将本案定性为商品房预售合同并适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属适用法律错误。另外，无论本诉还是反诉，上诉人均未要求被上诉人支付占用地下车库期间的使用费，原判擅自判决被上诉人每月支付车库使用费300元，剥夺了上诉人举证等诉讼权利，系程序违法。综上，请求二审法院依法予以改判或者发回重审。
被上诉人夏小粟答辩称：上诉人未取得地下室车位预售许可证而销售在建地下室车位，违反了商品房预售应取得预售许可证的强制性规定，故双方签订的《车位买卖合同》明显属于《合同法》第52条第5项规定的无效情形，依法应当认定无效。上诉人诉称因政府政策原因导致不能办理预售许可证缺乏依据，即便存在该情形，也是上诉人没有按照国家法律规定修建人防工程造成，上诉人存在过错，故不能免责。同时，原判判决被上诉人支付车位使用费系上诉人在原审答辩时坚持的主张，并未违反不告不理原则，且原审已经给双方足够的举证期限，是上诉人自己没有提供车位使用费数额证据，故原审也没有剥夺上诉人的诉讼权利。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人中瑞温州房地产有限公司与被上诉人夏小粟均未提供新的证据。本院审核了当事人向原审法院提供的证据后，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，上诉人中瑞温州房地产有限公司与被上诉人夏小粟之间订立的是《车位买卖合同》，在该合同中明确约定被上诉人向上诉人购买“中瑞曼哈顿负二层79号”车位，而非车位使用权。同时，根据物权法定原则，车位使用权并非法定物权一种，不可以进行买卖，但可以以租赁等方式取得。故本案中双方签订的是车位所有权买卖合同，上诉人辩称系车位使用权买卖合同的意见不能成立。关于地下室车位是否属于商品房范畴的问题，本院认为，所谓商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。而涉案地下室车位系上诉人开发，其具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体，系建筑物专有部分，故应属于商品房范畴，在预售时应取得预售许可文件。上诉人将车位销售给被上诉人时尚未取得预售许可证，且至今未取得，根据司法解释规定，其签订的《车位买卖合同》无效。至于上诉人提出其应政府政策干涉而未能取得许可证，故可免责的意见，本院认为，上诉人作为房地产开发商，应该知道预售商品房需要预售许可证，但其在没有依法办理许可证的情况下，仍然将车位进行销售且未告知买受人，在主观上系故意为之，其要求免责没有法律依据，故该意见不予支持。另外，原审判决被上诉人支付车位使用费是否程序违法问题，本院认为，上诉人在原审答辩时已经明确提出如果合同无效，那么买受人应支付车位使用费的主张，同时为保护当事人合法权益，也有必要一并解决合同无效后所产生的相关法律问题，且原审已经给双方足够的举证期限，故对上诉人提出原判擅自判决被上诉人每月支付车位使用费300元系程序违法的意见不予采纳。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。但原审法院在被上诉人已经提出要求确认《车位买卖合同》无效的请求，并在判决说理部分论证了该合同的确无效的情况下，却未能在判决主文部分作出确认，对此，二审予以加判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
一、驳回上诉，维持原判。
二、确认上诉人中瑞温州房地产有限公司与被上诉人夏小粟之间订立的《车位买卖合同》无效。
本案二审受理费5050元，由上诉人中瑞温州房地产有限公司承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 佩
审 判 员 蔡蓓蓓
代理审判员 曾 慧
二〇一三年十二月十九日
书 记 员 詹旭初