广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）桂0102民初4491号 原告：蒙之妙，男，1978年9月23日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托代理人：蒙华宗，广西双贺律师事务所律师。 被告：广西泰润投资有限公司，住所地：南宁市江南区南站大道北侧泰润·国际商务中心。 法定代表人：莫振东，系公司董事长。 委托代理人：杨东，系公司职员。 被告：广西南宁众鑫房地产营销策划有限公司，住所地：南宁市兴宁区人民东路**金朝阳综合楼******房。 法定代表人：黎俊铂，系公司总经理。 被告：南宁市博慧房地产置业有限责任公司，住所地：南宁，住所地：南宁市青秀区东葛路**青秀万达广场**** 法定代表人：詹宇，该公司总经理。 委托代理人：张红梅，系公司法务。 原告蒙之妙与被告广西泰润投资有限公司（以下简称“泰润公司”）、广西南宁众鑫房地产营销策划有限公司（以下简称“众鑫公司”）、南宁市博慧房地产置业有限责任公司（以下简称“博慧公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案受理，适用简易程序于2017年10月13日由审判员凌伟东公开开庭审理。2017年11月1日转为普通程序，2017年12月28日组成由审判员凌伟东担任审判长，人民陪审员韦宏斌与人民陪审员黄恒派参加的合议庭公开开庭进行审理。原告蒙之妙的委托代理人蒙华宗、被告泰润公司的委托代理人杨东、被告博慧公司的委托代理人张红梅到庭参加诉讼，被告众鑫公司经本院依法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告蒙之妙向本院提出诉讼请求：1、三被告共同返还原告支付的泰润国际商务中心402号房团购款30000元、预告登记费550元和专项维修资金3562元、定金20000元；2、三被告共同承担加倍返还原告定金20000元的违约责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告参与被告众鑫公司2016年组织策划的团购买房活动，购买被告泰润公司开发，众鑫公司代理销售的位于江南区泰润.国际商务中心402号房。从2016年12月3日到2016年12月9日期间，原告通过刷卡支付方式连续向被告支付预约金2000元、团购费（含预约金）30000元、专项维修基金3562元、预告登记费用550元和定金20000元，各项费用合计54112元。原告向被告支付完前述费用后，与被告泰润公司签订《商品房买卖合同》，被告泰润公司在获得原告签字确认后，一直未把双方签订的《商品房买卖合同》返还给原告。经原告查询证实发现，原告参加团购订购的泰润·国际商务中心402号房已经预告登记在第三方名下。随后，原告向两被告提出解除团购协议和《商品房买卖合同》，并退还原告支付的各项费用的要求，未果。原告认为，被告开发和策划销售泰润·国际商务中心项目过程中，在向原告出售和收取泰润.国际商务中心402号房费用时，未能及时审查该房产的销售状况，甚至在就泰润·国际商务中心402号房与原告进行交易时，向原告恶意隐瞒了该房产已经销售备案的相关信息，致使原告购房目的无法实现，违反法律规定和合同约定。被告泰润公司在签订《商品房买卖合同》时，未将待交易房产已经出售给第三人的信息告知原告，被告众鑫公司在知晓无法向原告交付约定房产后，拒绝退款的行为，进一步损害原告合法权利，应当向原告承担违约责任。为维护自身合法权利，原告特具诉状，请法院判如所请。 被告泰润公司答辩称：被告泰润公司作为开发商委托了博慧公司进行销售，泰润公司没有收取原告费用，所以泰润公司没有退还原告款项的义务。泰润公司只与被告博慧公司签订协议，没有与其他第三方签订协议，故被告泰润公司不应承担责任。 被告众鑫公司答辩称：2016年9月20日，众鑫公司接到博慧公司委托销售泰润公司的项目，博慧公司同意众鑫公司与广西创友房地产有限责任公司签订合作协议，2016年12月20日以后，众鑫公司就将业务交接回给博慧公司继续办理，之后为何未能达成交易众鑫公司不清楚，团购费22000元交给了广西创友房地产有限责任公司，众鑫公司只收取维修基金、定金、预告登记费、团购费8000元，在泰润公司、博慧公司同意退回上述款项的情况下，众鑫公司愿意退回收取的维修基金、定金、预告登记费及8000元团购费，不同意支付2万元违约金。对广西创友房地产有限责任公司收取的费用众鑫公司也在与其进行协商，但不知道能不能退回。众鑫公司在接到委托至2016年12月20日委托结束都不存在过错，在委托期间也不清楚房屋已经登记在第三人名下。 被告博慧公司答辩称：被告博慧公司与原告之间没有任何合同关系，博慧公司不是合同当事人，是被告众鑫公司为原告提供房屋销售服务的，博慧公司不是房屋代售人不应承担赔偿责任，博慧公司没有收到原告任何款项或从原告处获得其他利益，故不应承担返还责任。三被告都是具有独立法人资格的，原告要求三被告共同承担责任没有依据。 双方围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织双方对证据进行质证，对于原告提供的证据经本院核实真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月10日，被告众鑫公司收取原告蒙之妙泰润·国际商务中心402房定金20000元，团购费30000元、预告登记费550元、房屋专项维修资金3562元。众鑫公司以其名义向蒙之妙出具收据。 泰润·国际商务中心项目坐落于南宁市江南区，项目开发商为广西泰润投资有限公司，2015年6月9日获得预售批准，预售证号南房预字（2015）第101号。2014年8月1日，泰润公司与博慧公司签订《房地产项目全程营销策划及销售代理服务合同》约定博慧公司作为泰润·国际商务中心项目的独家策划销售代理商，对项目进行全程投资策划、营销策划、销售代理等代理活动。双方还签订《写字楼物业报销协议》，约定泰润·国际商务中心物业由博慧公司采取按底价包销方式代理销售。 2016年9月23日，众鑫公司与博慧公司签订《关于泰润·国际商务中心项目销售的确认函》，博慧公司邀请众鑫公司为泰润·国际商务中心项目独家销售代理商，代理该项目策划、销售代理事宜。合作期限2016年9月20日至2016年12月31日，销售代理服务标的：泰润·国际商务中心写字楼物业及酒店物业。酒店物业可销售套数16套、写字楼物业81套。约定众鑫公司可以向客户收取30000元团购费，团购协议须到博慧公司备案。此后，双方签订《泰润商务中心协议书》，协议内容为:1、博慧公司委托众鑫公司代理销售泰润·国际商务中心项目，现已按开发商与博慧公司要求完成销售阶段，并把客户资料收集齐全。2、从2016年12月20日起众鑫公司的服务工作已全部结束，已销售客户的所有后期服务与办理流程由博慧公司负责，相关工作与责任由博慧公司负责。3、已成交客户列表，列表注明包含蒙之妙402房。泰润公司陈述泰润·国际商务中心402房在2016年12月10日前已经进行销售，并作了合同备案登记。因未能办理后续购房手续，原告于2017年8月7日向本院提起诉讼，诉请被告泰润公司、众鑫公司承担相应法律责任，案件审理过程中，本院依原告申请，依法追加博慧公司作为被告参加诉讼。 庭审中，本院向原告蒙之妙释明：根据查明事实众鑫公司以自己名义收取款项，众鑫公司披露其行为是受博慧公司委托，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条规定，原告可以选择受托人众鑫公司或者委托人博慧公司作为相对人主张权利。原告经本院释明后，明确表示选择向众鑫公司主张权利。 以上事实，有收据、转款回执、预告登记查询、《房地产项目全程营销策划及销售代理服务合同》、《写字楼物业包销协议》、《关于泰润·国际商务中心项目销售的确认函》、《泰润国际商务中心协议书》及当事人陈述予以证实。 本院认为，众鑫公司以自己的名义收取原告蒙之妙支付的购房定金、团购费、预告登记费、房屋专项维修基金，双方未订立书面合同，原告交付上述款项目的为与房屋所有人订立正式商品房买卖合同购买房屋，众鑫公司与原告形成事实上的商品房买卖合同的预约合同关系。泰润公司对众鑫公司销售其房屋行为未予以追认，原告与泰润公司并无直接权利义务关系，原告主张其与泰润公司签订有合同，但未提供证据证实。从众鑫公司提供博慧公司与其签订的《关于泰润·国际商务中心项目销售的确认函》《泰润国际商务中心协议书》看，众鑫公司基于博慧公司的委托销售涉案房屋，没有证据表明原告蒙之妙在订立《购销合同》时知道众鑫公司与博慧公司的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，众鑫公司收取款项产生的权利义务关系不直接约束博慧公司。因众鑫公司销售的房屋已由开发商泰润公司销售并已经进行合同备案，众鑫公司无法履行收取款项应尽义务，导致原告购房目的无法实现，众鑫公司披露其与博慧公司之间的代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款规定，“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。”原告有权选择众鑫公司或者博慧公司主张权利，本院对此予以释明后，原告明确表示选择众鑫公司主张权利，故原告购房目的无法实现，众鑫公司应承担相应责任义务。原告主张众鑫公司返还团购费30000元，预告登记费550元，专项维修基金3562元，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，原告支付定金20000元定金作为购房担保，众鑫公司收取定金未能促使原告得以购买相应的房屋，故应双倍返还定金40000元。众鑫公司抗辩其接受委托后至委托工作结束不存在过错，属其与博慧公司之间的法律关系，不能以此抗辩免除其收取款项应承担的义务，故对其抗辩主张，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、第四百零二条、第四百零三条之规定，判决如下： 一、被告广西南宁众鑫房地产营销策划有限公司向原告蒙之妙返团购款30000元、预告登记费550元和专项维修资金3562元，共计34112元； 二、被告广西南宁众鑫房地产营销策划有限公司向原告蒙之妙返还双倍定金40000元； 三、驳回原告蒙之妙的其他诉讼请求。 案件受理费1652元，由被告广西南宁众鑫房地产营销策划有限公司负担。 财产保全费761元，由原告蒙之妙负担。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  凌伟东 人民陪审员  韦宏斌 人民陪审员  黄恒派 二〇一八年三月二日 书 记 员  卢秀逢 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。 第四百零三条受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。 受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人。 委托人行使受托人对第三人的权利的，第三人可以向委托人主张其对受托人的抗辩。第三人选定委托人作为其相对人的，委托人可以向第三人主张其对受托人的抗辩以及受托人对第三人的抗辩。