上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0109民初5043号
原告：吴建斌，男，1984年5月19日出生，汉族，住福建省。
委托诉讼代理人：熊思，上海恒杰律师事务所律师。
被告：沈春海，男，1977年3月25日出生，汉族，住上海市。
被告：中国人民解放军海军上海江湾离职干部休养所，住所地上海市。
法定代表人：刁顺岭，所长。
委托诉讼代理人：许朝辉。
原告吴建斌与被告沈春海、中国人民解放军海军上海江湾离职干部休养所(以下简称江湾干休所)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴建斌的委托诉讼代理人熊思，被告沈春海，被告江湾干休所的法定代表人刁顺岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴建斌向本院提出诉讼请求：要求两被告赔偿原告装修残值371,030.75元；要求被告沈春海返还押金3万元。审理中，原告增加一项诉讼请求：要求确认原告与被告沈春海就上海市池沟路XXX-
XXX号房屋所签订的《上海市房屋租赁合同》已于2016年3月3日解除。事实和理由：上海市池沟路XXX-
XXX号二楼房屋(以下简称系争房屋)系被告沈春海向被告江湾干休所租赁而来。2013年5月30日，原告与被告沈春海签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告沈春海将系争房屋出租给原告，租赁期自2013年7月1日至2021年6月30日，年租金为32万元，租金六个月一付，另有3万元作为押金。租赁期内，原告对系争房屋进行了装修。2015年10月，被告沈春海突然通知原告不要再支付租金了，系争房屋不能继续出租给原告使用。为此，原告多次找被告沈春海协商，但被告沈春海始终避而不见。2016年3月3日，被告江湾干休所张贴通知，表示系争房屋无法正常租赁，要求原告搬迁，并停水停电，之后又将系争房屋上锁，导致原告无法正常使用系争房屋。故原告诉讼要求判如所请。
被告沈春海辩称，同意解除与原告的租赁合同，但合同解除日应以被告沈春海第一次收到原告的起诉状副本之日即2016年5月11日为准。两被告间就系争房屋是长期租赁关系，但租赁合同一直是一至两年一签，故被告沈春海与原告约定的租赁期限是没有问题的。本次两被告未续签合同，系因为原告违反了租赁用途为“员工宿舍”的约定，改变了系争房屋原有的房屋用途后对外出租，造成安全隐患，且在被告江湾干休所多次要求整改后，仍无任何改进。系争房屋无法继续租赁系原告违约造成，故不同意赔偿原告装修损失。且原告要求赔偿装修损失的依据是合同附件二中第3条的约定，但条款约定的是房屋遇拆迁时的装修赔偿问题，不适用于本案。此外，系争房屋内的很多搭建、设施是房屋内原本就有的，即使认定被告沈春海应承担装修损失，也应当在37万余元中扣除房屋原有的装修18万元(自行估算)。至于押金3万元，同意返还原告。
被告江湾干休所辩称，被告江湾干休所与被告沈春海之间存在租赁关系，但与原告并不相识，与原告之间也无任何关系，更不知晓被告沈春海与原告签订了这么长期限的租赁合同。2015年12月31日，两被告之间的租赁合同到期后，未再续签合同。此情况被告江湾干休所已告知原告，要求搬离。2016年10月，系争房屋内最后一户住户搬离后，被告江湾干休所出于安全考虑，在系争房屋上加了一把锁。原告要求被告江湾干休所赔偿装修损失无依据，不同意原告的该项诉请。
本院经审理认定事实如下：2013年5月30日，原告与被告沈春海签订《上海市房屋租赁合同》，约定被告沈春海将系争房屋出租给原告使用，房屋用途为员工宿舍；原告承诺租赁该房屋作为员工宿舍使用；租赁期限自2013年7月1日起至2021年6月30日止；年租金为32万元；原告支付款方式为6个月16万元整，押金为3万元整；租赁关系终止时，被告沈春海收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由原告承担的费用外，剩余部分无息归还原告；除本合同附件(三)外，原告另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得被告沈春海的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应报请有关部门批准后，方可进行；除被告沈春海已在本合同补充条款中同意原告转租外，原告在租赁期内，需事先征得被告沈春海的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给他人；此合同时间5年内如果拆迁，被告沈春海补偿原告装修费50万元。
合同签订后，原告支付了押金3万元，且向被告沈春海支付租金至2015年12月31日。租赁期内，原告对系争房屋进行了装修，将系争房屋内原有的两个公共厕所改建为房间，且每个房间内配有卫生间，并对外取名青年公寓。
另查明，系争房屋的权利人系被告江湾干休所。被告江湾干休所长期将系争房屋出租给被告沈春海使用。2008年4月22日，被告江湾干休所出具证明，同意被告沈春海转租系争房屋。2008年12月30日，被告江湾干休所与被告沈春海续签《军队房地产租赁合同》，将系争房屋出租给被告沈春海作为员工宿舍使用，租赁期自2009年1月1日至2013年12月31日止。租赁期满后，两被告就续租系争房屋再达成一致并签订租赁合同，租赁期自2014年1月1日至2015年12月31日止。2015年6月9日，被告江湾干休所出具证明一份，表示因系争房屋租户私自对营房改造，把原来二楼的两个厕所改变成公寓房，改变了原有的房屋用途；所有的房屋使用大功率电磁炉，使营区经常断电跳闸，并对周边居民产生不安全因素；无任何经营手续和规范的消防措施，对人员与周边造成非常大的不安全隐患；经江湾镇派出所和街道证实，常有外国人入住此处，已对部队造成不安全隐患的情况，江湾干休所已发出多次整改通知无效，现决定合同到期收回不再续租。2016年3月3日，被告江湾干休所张贴通知，告知池沟路306-346二楼青年公寓，此项目于2015年12月底合同已到期，根据上级要求予以收回，并定于2016年3月4日停止水电供应。2016年8月10日，被告江湾干休所再次向系争房屋的租户发出通知，要求在2016年9月10日前清空房屋内所有设施，逾期不搬，将作为垃圾处理。
审理中，根据原告的申请，上海市高级人民法院委托上海东方投资监理有限公司对系争房屋内不可移动的装修残值进行评估，结论为装修工程造价为536,430元，残值为371,030.75元。被告沈春海认为鉴定结论中所包含的电路、防盗门、所有的开关、灯、房间内地砖踢脚、空调、所有的窗帘、摄像头及线路均为房屋内原有的装饰及设施。对此，鉴定单位认为，上述内容均为原告新做项目，不为原有，且鉴定单位现场核对时，被告沈春海在现场也未提到上述项目为原有，上述项目鉴定造价为136,373元(含在鉴定总金额536,430元内)，是否扣除由法庭根据庭审质证情况确定。
庭审中，原告表示，被告江湾干休所于2016年3月3日张贴通知，称系争房屋的合同已到期，要求收回房屋的行为，是被告行使合同解除的行为，故从当日起，合同已被被告解除。嗣后，被告江湾干休所将系争房屋上锁，因系争房屋内仍有原告的物品，故原告才在系争房屋上加了一把锁。审理中，原、被告双方就交付系争房屋达成一致，原告于2017年6月22日将系争房屋交还被告江湾干休所。
上述事实，有原告提供的《上海市房屋租赁合同》、2008年4月22日被告江湾干休所出具的同意转租的证明、2016年3月3日被告江湾干休所的通知、录音、照片；被告沈春海提供的与被告江湾干休所签订的《军队房地产租赁合同》两份、2015年6月9日被告江湾干休所出具的证明、2016年8月10日被告江湾干休所的通知、照片，以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，系争房屋的权利人为被告江湾干休所，其与被告沈春海签订《军队房地产租赁合同》所约定的租赁期限至2015年年底届满。被告沈春海在未征得被告江湾干休所同意的情况下，擅自与原告约定系争房屋的租赁期限至2021年6月30日止，超出了其与被告江湾干休所的租赁期限。转租期限超过承租人剩余租赁期限的，应当认定超过部分的约定无效，故原告与被告沈春海于2013年5月30日签订的《上海市房屋租赁合同》应于2015年年底终止。
2013年5月30日，原告与被告沈春海签订的《上海市房屋租赁合同》约定，系争房屋用途为员工宿舍，且原告承诺租赁系争房屋作为员工宿舍使用。然而，原告违背承诺将系争房屋改为青年公寓，并擅自改变房屋结构，致使权利人被告江湾干休所于2015年6月9日出具证明一份，表示因系争房屋租户私自对营房改造，把原来二楼的两个厕所改变成公寓房，改变了原有的房屋用途；所有的房屋使用大功率电磁炉，使营区经常断电跳闸，并对周边居民产生不安全因素；无任何经营手续和规范的消防措施，对人员与周边造成非常大的不安全隐患；经江湾镇派出所和街道证实，常有外国人入住此处，已对部队造成不安全隐患的情况，江湾干休所已发出多次整改通知无效，现决定合同到期收回不再续租。为此，被告沈春海于2015年10月通知原告停止支付租金，系争房屋无法继续出租给原告使用。2016年3月3日，被告江湾干休所张贴通知，告知池沟路306-346二楼青年公寓，此项目于2015年12月底合同已到期，根据上级要求予以收回，并定于2016年3月4日停止水电供应。
综上所述，本院根据合同履行情况、房屋装修造价、折旧率等因素，对原告主张的装修损失金额酌情予以确定。被告江湾干休所并非租赁合同的相对方，原告要求被告江湾干休所承担赔偿责任的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，判决如下：
一、确认2013年5月30日原告吴建斌与被告沈春海签订的有关上海市池沟路XXX-XXX号二楼房屋的《上海市房屋租赁合同》超过2015年12月31日部分无效；
二、被告沈春海应于本判决生效之日起十日内返还原告吴建斌押金3万元；
三、被告沈春海应于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴建斌装修损失111,309.23元；
四、对原告吴建斌的其余诉讼请求不予支持。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7,315.46元，由原告吴建斌负担4,737.75元，被告沈春海负担2,577.71元；鉴定费18,000元，由原告吴建斌负担12,600元，被告沈春海负担5,400元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
人民陪审员 周兴元
人民陪审员 江炳林
二〇一七年六月二十八日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
……
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。