江西省吉安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣08民终1555号
上诉人（原审被告、反诉原告）江西富盈置业有限公司，住所地江西省遂川县泉江镇工农兵大道38号，统一社会信用代码91360827674904174。
法定代表人厉建庆，该公司总经理。
委托诉讼代理人梁远明，江西映山红律师事务所律师。
委托诉讼代理人廖友，江西映山红律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）赖婷，女，1989年11月14日生，住江西省遂川县。
委托诉讼代理人：叶云平，江西金�实律师事务所律师。
上诉人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）因与上诉人赖婷商品房销售合同纠纷案，不服江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初374号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月26日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案，上诉人富盈公司委托诉讼代理人廖友，上诉人赖婷委托诉讼代理人叶云平到庭参加诉讼。现已审理终结。
上诉人富盈公司上诉请求：1、撤销原判，驳回赖婷一审诉请，依法改判赖婷承担逾期支付购房款违约金29686元；2、一审、二审诉讼费由赖婷承担。事实与理由：1、2016年6月富盈公司意识到了供水、供电工程会延迟完工，在通知交房时将业主们所需的施工用电和施工用水安装到了每一层，同时明确告知业主们可免费使用。小区入户水表、电�已经全部安装完毕，装修施工时所有的供水、供电及消防工程都已经通过验收，故供水主管移交时间和供电竣工时间不应当作为本案交付的定案依据。发出交房通知书后，确实有部分业主质疑房屋是否达到安全使用的标准，且上访到县信访局、县政府。在县政府的要求下，富盈公司委托第三方鉴定，鉴定结论是房屋质量不存在问题，已达到使用目的。2016年7月22日通知业主可收房后，便有一部分业主免费使用已开通的水电进行装修。另一部分业主（包括本案赖婷在内）以房屋质量存在问题为由拒绝收房，是恶意的逾期接房。根据合同第八条和合同补充协议9.2条的约定，供水、供电工程延误工期是可以延期交付的。富盈公司反诉提出的赖婷存在逾期支付购房款违约行为，一审未采信上诉人置业顾问的证言，驳回上诉人的反诉诉请而认定富盈公司逾期交房属认定事实错�。2、一审法院适用法律错误。本案的交付标准毫无疑问是工程验收合格，而涉案房屋于2016年6月30日经验收合格，双方就交房时水电设施等基础设施、公共配套设施作了明确约定，即“如果在规定日期内未达到交付使用时的水电设施条件，双方同意按采取补救措施达到交付标准方式处理”。因此，不管是双方约定的交付条件还是约定的水电设施使用未达条件所产生的责任的约定均不能适用富盈公司的水电验收滞后而承担主合同的违约责任。
针对富盈公司的上诉意见，赖婷答辩称，1、开发商以其已提供临时水电为由而抗辩逾期交房违约责任，没有事实依据，且违反法律强制性规定。2、答辩人签订的《认购书》并未约定房款的支付方式和支付时间，开发商主张逾期支付房款的违约责任不成立；3、答辩人在�发商办理合同备案后的第12日就主动提交《吉安市住房公积金贷款审批表》等贷款资料，并主动联系开发商办理按揭贷款，根本不存在逾期办理按揭贷款情形。
上诉人赖婷上诉请求：1、富盈公司支付逾期交房违约金直至涉案商品房取得《竣工验收备案表》且依法通知上诉人接收商品房之日止，暂计至2016年11月18日为16606.98元。2、富盈公司支付逾期办证违约金暂定为1844.1元。3、确认《商品房买卖合同》第五条、第七条、第十三条、第十七条第3款和第一次款无效，确认《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》中第3.3条、第4条、第6条、第9条、第10条、第19条无效。4、富盈公司承担一审、二审的全部案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定的逾期交房天数有误，因富盈公司没有通知收房，逾期交房天数应计算至实际收房日，而非2016年9月28日。建设部办公厅《关于对国务院取消行政审批项目中涉及建设部项目有关问题的复函》（2003年8月5日建办法函（2003）357）答复，住宅小区等群体房地产开发项目仍应按《城市房地产开发经营管理条例》第十八条的规定进行综合验收。即使认定涉案商品房在通过消防验收、通水通电后即可交房，但富盈公司也没有在满足该交房条件后通知上诉人交房，富盈公司应对此承担逾期交房的违约责任。二、一审法院关于逾期办证的责任认定错误，富盈公司应该承担逾期办证违约金。依据一审法院认定的交房时间为2016年9月28日，则富盈公司应在2016年12月26日以前办好初始登记等材料。事实上，根据遂川房管局于2017年1月6日出具的《关于对龙泉一号有关信访问题的答复》可知，富盈公司直到2017年1月7日都还没办好初始登记等事项，为此，富盈公司应承担逾期办证的违约责任。三、一审法院对排除富盈公司权利、减免富盈公司责任或义务的条款效力认定有误。本案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系富盈公司利用自己的强势地位而提供的格式合同，存在大量“免除富盈公司责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利”的条款。依据《合同法》第四十条等规定，请求贵院确认相关条件无效。
针对赖婷的上诉，富盈公司答辩称：一、双方签订的《商品房买卖合同》中的交付条件中第一点约定非常明确，即单位工程竣工验收即可交房。《商品房买卖合同》中已约定因水电工程迟延完工可据实际延期交房，即可免责。本案在通知业主交房前已经通水通电。即使通水、通电没有完善，按合同14条约定只要采取补救措施就不应承担逾期交房的责任。二、逾期办证的前提�赖婷要在通知交房时间内，按要求将办证所需的材料提交。三、购房合同不是由开发商提供的，合同格式是国家部门制定的，且购房协议是通过房管部门备案的。赖婷称系答辩人利用自己的强势地位而提供的格式合同没有事实依据。
赖婷向一审法院提出诉讼请求：1、要求富盈公司支付逾期交房直至商品房取得《竣工验收备案表》且依法通知赖婷接收商品房之日止的违约金，计算至2016年9月30日违约金为10179.4元;2、要求富盈公司支付逾期办理房屋产权登记违约金1844.1元;3、要求富盈公司赔偿因层高未达约定高度的赔偿金11064.6元；4、请求确认《商品房买卖合同》第五条、第七条、第十三条、第十七条第1、2、3、4款，《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》第3.3条、第4条、第6条、第9条、第10条、第11条、第19条无效。5、案件诉讼费用由富盈公司承担。
富盈公司向一审法院提出反诉请求：1、要求赖婷承担逾期支付购房款违约金共计29686元。2、案件诉讼费用由赖婷承担。
一审法院认定事实：2015年5月1日，赖婷与富盈公司签订一份《商品房买卖合同》（备案合同编号为20150500001）及《合同补充协议》一份。《商品房买卖合同》第三条、第四条约定，赖婷购买富盈公司开发的“龙泉1号”C栋1-2702号房屋，建筑面积为111.62平方米，套内面积为91.848平方米，分摊面积19.77平方米，层高3米，单价为3517.774元/平方米，总价为392600元；第六条约定，赖婷在签订本合同当日支付首付购房款的30%即118600元，剩余购房款274000元由赖婷办理按揭贷款，赖婷应于本合同签订当日提交银行所需的完整相关资料，并按富盈公�通知的时间与地点15日内办理完毕银行按揭手续，有关贷款申请手续费由赖婷自行负担；第七条约定，赖婷如未按合同规定的时间付款逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，赖婷按日向富盈公司支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，富盈公司有权解除合同，赖婷按累计应付款的10%向富盈公司支付违约金。赖婷愿意继续履行合同的，经富盈公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，赖婷按日向富盈公司支付逾期应付款万分之八的违约金；第八条约定，富盈公司在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付赖婷使用。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且富盈公司在发生之日起30日内告知赖婷的。2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，富盈公司或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但出于规划、设计、消防、之间以及其它相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的延期交付，工程施工中出现冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，富盈公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付赖婷使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向赖婷支付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，赖婷�权解除合同。赖婷解除合同的，富盈公司应当自赖婷解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按赖婷累计已付款的1%向赖婷支付违约金。赖婷要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，富盈公司按日向赖婷支付已交房款万分之三的违约金；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，富盈公司应当书面通知赖婷办理交付手续。双方进行验收交接时，富盈公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，富盈公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。富盈公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，赖婷有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由富盈公司承担。由于赖婷原因，未能交付的，自富盈公司以电话或挂号信的方式通知赖婷进行验收交接，赖婷接到通知后15日内到富盈公司处办理交接手续，赖婷逾期不办理则视为商品房已按期交付赖婷验收使用，超过保修期的房屋质量问题由赖婷承担维修房屋的责任和费用并由此产生的一切责任；第十四条约定，富盈公司承诺与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，交付使用时水电设施完工；第十五条约定，富盈公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由富盈公司提供的资料报产权登记机关备案。如因富盈公司的责任，赖婷不能在规定的期限内得到房地产权证书的，双方同意按以下意见处理。1、赖婷退房，富盈公司在赖婷提出退房要求之日起30日内将赖婷已付的购房款退还给赖婷。2、赖婷不退房，富盈公司按已付房款的0.5%向赖婷支付违约金。《合�补充协议》第九条约定，对于合同第八条的补充约定，本项目该商品房经单位工程验收合格，即可交付给赖婷使用。合同签订后，赖婷于2015年5月1日向富盈公司首付了118600元，于2015年6月19日通过住房公积金按揭贷款274000元付清了所有购房款。
2016年6月28日，富盈公司开发的“龙泉1号”商住小区的基础工程、主体工程、屋面工程和装修装饰工程经验收合格。遂川县公安消防大队于2016年8月31日出具遂公消验字[2016]第06号《建设工程消防验收意见书》，证明富盈公司开发的“龙泉1号”建设工程消防工程验收合格。遂川县水利供水有限公司于2016年11月1日出具《证明》，证明“龙泉1号”小区的供水工程于2016年7月25日完工，7月28日交付使用。遂川县供电有限责任公司于2016年11月3日出具《关于龙泉一号业主询问函的答复》，证明“龙泉1号”小区的供电工程第一次竣工报验时间为2016年8月26日，竣工验收结果通知时间为2016年9月1日，没有超时;第二次竣工报验时间为2016年9月22日，竣工结果通知时间为2016年9月26日，没有超时;受电工程送电时间为2016年9月28日，没有超时。
富盈公司于2016年7月22日向赖婷发出了《龙泉1号交房通知书》。赖婷认为富盈公司开发建设的房屋不符合交房条件，拒绝收房。2016年8月8日，遂川县房地产管理局向富盈公司发出遂房字[2016]33号《告知书》，告知富盈公司根据《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，商品房在交付使用前按项目委托具有房地产测绘资格的单位实施测绘，报房地产行政主管部门审核后用于房屋产权登记，由于“龙泉1号”项目尚未完成该项目的房产实测成果报告，责令富盈公司暂停商品房的交付。2016年8月12日，富盈公司完成了对“龙泉1号”项目的测绘。2016年8月19日，遂川县城乡建设局向富盈公司发出了遂建字[2016]68号《整改通知书》，责令富盈公司抓紧房屋测绘，及时提交规划、消防、防雷、电梯检测等专项验收申请，尽早通过各项专项验收和综合验收;对消防方面，尽快联系设计单位，提出整改方案，积极整改到位;对绿地方面，严格按照规划审批要求，保质保量整改到位，在2016年8月30日前拆除绿地围栏;对质量方面，加强项目组织管理，委托专人收集房屋验收过程中发现的质量问题，督促施工单位积极整改到位;对电梯安全问题，尽快组织单位验收，提交电梯安全检验合格证，报县市场和质量监督管理局备案。2016年8月12日，富�公司向“龙泉1号”各业主发出《告广大业主通知书》，通知各业主，对于此前发通知书所述的“若逾期未前来办理收楼手续的，视为已收楼，该房屋的物业管理费等费用从2016年8月1日起计算”无效;对于愿意目前收房先行装修的，本公司可即时交房;对于坚持要在小区综合验收后交房的，本公司同意业主在小区综合验收后收房。2016年11月17日，富盈公司开发的“龙泉1号”小区通过综合验收。2017年5月28日，赖婷接收了所购房屋。本案在审理过程中，赖婷撤回了要求富盈公司支付因层高未达到约定标准赔偿金的诉讼请求，依法予以准许。
一审认为，赖婷与富盈公司2015年5月1日签订的《商品房买卖合同》（备案合同编号20150500001）以及《合同补充协议》的主要条款不违反法律规定，合法有效。《商品房买卖合同》第五条是关于面积确认及面积差异的处理。该条选择最终以房地产管理局登记发证部门实测面积多退少补进行结算。根据《商品房销售管理办法》第二十条第一款的规定，双方可以自行约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，而该合同第五条约定以实测面积进行结算并无违法和不当，具有法律效力。《商品房买卖合同》第七条和第十三条是关于赖婷逾期付款的违约责任和富盈公司对装饰、设备标准承诺的违约责任的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，赖婷如认为所约定的违约金过高或过低可以申请予以适当减少或增加。赖婷如选择对违约金予以适当减少或增加，该条款所约定的违约金自然失去了效力。《商品房买卖合同》第十七条第3、4款是关于商品房所在楼宇和所在小区�命权归富盈公司所有的约定。富盈公司作为商品房的开发商，对开发的商品房楼宇和小区命名是出于便于区分和管理上的需要，应是其必尽义务，且该命名权不违法，也未损害赖婷的利益，该两款具有法律效力。《合同补充协议》第3.3条是关于赖婷违约不能履行合同需向富盈公司支付违约金的约定。对于该条是否有效的问题，其理由与前述有关违约金的理由是一致的。《合同补充协议》第4条是关于建筑物区分所有权的约定，该约定与《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定相符，故该条约定具有法律效力。《合同补充协议》第6条是关于富盈公司逾期办证违约金的约定。对于该条是否有效的问题，其理由与前述有关违约金的理由是一致的。《合同补充协议》第9条是对《商品房买卖合同》第八条的补充约定，是关于“本项目该商品房经单位工程验收�格，即可交付买受人使用”的约定。一项房地产开发项目有多个单位工程，而本条并未单指某个特定的单位工程，富盈公司理解为主体工程竣工验收合格即可交付使用，与赖婷意见分歧。这是一条有争议的条款，而不是一条无效的条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，一审确定该条的真实意思为富盈公司开发的商品房具备安全使用功能的所有单位工程验收合格后才可交付使用。《合同补充协议》第10条是关于赖婷接房的具体内容以及接收之前的风险承担的约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条“标的物毁损、灭失的�险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，原、富盈公司有关在富盈公司通知赖婷收房后，赖婷未收房，商品房出现的风险由赖婷承担的约定不违反法律规定，属于有效条款。《合同补充协议》第11条是关于“出卖人按《住宅质量保证书》约定的保修范围与期限承担该商品房的保修责任，但出卖人不承担该商品房交付后买受人遭受到的直接与间接损失（包括但不限于渗水、漏水或其他质量原因造成的财产损失等）。非保修范围或超过保修期限的，出卖人不承担任何责任。经业主二次装修所覆盖的原防水部位不属于保修范围”的约定，该格式条款免除了富盈公司对商品房出现质量问题的赔偿责任，属无效条款。《合同补充协议》第19条是关于“出卖人所发布的本项目的相关楼盘资料（包括但不限于楼书、广告、模型及其他宣传资料）和出卖人雇佣的工作人员的口头或其他任何形式的承诺、声明、告示，未经出卖人书面确认，均不视为本《合同》有效组成部分。该项目的实际情况以政府最终批准文件及双方签署的《商品房买卖合同》及其补充协议为准”的约定。富盈公司的商业广告是要约邀请，不是要约，富盈公司不受该商业广告的拘束。对于双方的房屋买卖关系应以双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》为依据来确定双方的权利义务关系。该条款属有效条款。
关于富盈公司是否逾期交房的问题？《商品房买卖合同》第八条约定，富盈公司应在2016年6月30日前将具备验收合格的商品房交付给赖婷。《合同补充协议》第9.1条约定，该商品房经单位工程验收合格即可交付赖婷使用，《商品房买卖合同》第十四条约定，富盈公司承诺在交付使用商品房时水电设施完工。一个房地产开发项目有多个单位工程，富盈公司理解为主体工程验收合格即为单位工程验收合格，而赖婷理解为综合验收合格。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，富盈公司所交付的商品房不单要满足主体工程验收合格，还必须满足安全使用功能的单位工程验收合格，且富盈公司在《商品房买卖合同》第十四条承诺在交付商品房时水电设施要完工，因此富盈公司所交付的商品房必须要达到安全使用的标准。2016年7月22日，富盈公司向赖婷发出了《龙泉1号交房通知书》通知�婷接房，而此时富盈公司开发的商品房尚未通水通电和通过消防验收，尚不具备安全使用功能，不具备交房条件。富盈公司开发的商品房在2016年8月31日通过了消防验收，在2016年9月28日才通水通电，因此富盈公司交房时间应认定为2016年9月28日，富盈公司实际违约90日。富盈公司是否存在合理延期交房的理由和期限问题？《商品房买卖合同》第八条第二款约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，富盈公司可以据实予以延期，1、遭遇不可抗力，且富盈公司在发生之日起30日内告知赖婷的;2、国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，富盈公司或施工单位已经向有关部门提出竣工验收申请，但由于规划、设计消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的延期交付，工程在施工中出�冰雪灾害、长时间的雨水、地质灾害、供电长时间受限而足以影响工程工期的（以政府相关部门出具的证明为准）。《合同补充协议》第9.2条约定，不可抗力包括六级以上地震、六级以上大风、24小时以内30mm以上的大雨暴雨、火灾、国家法律规定的疫病，其他不可抗力的原因包括战争、动乱、空中飞行物或非双方责任造成的损失，其他特殊原因包括执行政府的法律、规章等强制文件、市政配套（包含但不限于供水、供电等）的、批准、安装的延误。富盈公司没有举证证明其开发的商品房遭遇了约定的不可抗力和国家或当地政府政策法规的变化调整或政府的管制及规划的变更等政府行为影响，且赖婷也未接到相应的告知;富盈公司也没有举证证明其延期交房是由于规划、设计消防、质检以及其他相关部门无法及时组织验收而非富盈公司原因导致的，至于小区内的水电�施的安装也不属于市政配套设施，属于其自身开发商品房的工程建设，因此富盈公司延期交房不存在法定和约定的事实和理由。
关于赖婷是否逾期支付购房款的问题？《商品房买卖合同》第六条约定，赖婷在签订本合同当日支付首付购房款的30%即118600元，剩余购房款274000元由赖婷办理按揭贷款，赖婷应于本合同签订当日提交银行所需的完整相关资料，并按富盈公司通知的时间与地点15日内办理完毕银行按揭手续，有关贷款申请手续费由赖婷自行负担。赖婷在签订合同当日付清了首付款118600元，在2015年6月19日通过住房公积金按揭贷款付清了剩余的274000元购房款。赖婷在支付完首付款后，剩余的购房款的交付时间是由富盈公司安排，富盈公司以其置业顾问的证言来证明富盈公司在2014年11月2日就通知了赖婷履行按揭付款。由于富�公司的置业顾问与富盈公司存在利益关系，其证言的可信度较弱，不予采信。因此无法确定赖婷剩余购房款的具体付款时间，且由于富盈公司为赖婷开具的购房款发票与按揭贷款的要求不符，也与赖婷延迟付款有关联性。由于富盈公司举证不充分，对于赖婷是否存在逾期付款的违约情形，无法确定，且该不利后果由富盈公司承担。
关于富盈公司是否逾期办理涉案商品房产权登记违约的问题？《商品房买卖合同》第十五条约定，富盈公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由富盈公司提供的资料报产权登记机关备案，如因富盈公司的责任，赖婷不能在规定期限内取得房地产权属证书的，富盈公司按已付房价款的0.5%向赖婷支付违约金。赖婷在2017年5月28日接房，富盈公司应在2017年8月26日前将办理权属登记的资料报�权登记机关备案。赖婷尚无证据证明其在规定时间内不能取得权属证书。富盈公司是否存在违约办证，尚不能认定。
综上，富盈公司应向赖婷支付逾期交房的违约金为10600.20元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条的规定，判决：一、江西富盈置业有限公司在本判决生效后10内给付赖婷违约金10600.20元。二、《合同补充协议》第11条无效。三、驳回赖婷其它诉讼请求。四、驳回江西富盈置业有限公司的反诉请求。本案起诉受理费101元，由赖婷负担12元，江西富盈置业有限公司负担89元。反诉受理费271元，由江西富盈置业有限公司负担。
本院二审期间，双方当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、赖婷对富盈公司提交的第一组证据《收楼确认书》的真实性有异议，认为收房日期系打印而成，不是真实书写，且无加盖印章；对证据二富盈置业《情况说明》、富盈置业部分业主的证人证言的真实性无异议，但对关联性持有异议，认为与本案无关。对证据三新版商品房买卖合同有异议，认为新版的合同与之前签订的合同没有关联性。对证据四《龙泉1A、B、C、D、E栋结构质量安全性鉴定报告》有异议，认为开发商是2016年8月15日才出的鉴定报告，应该是收房前对房屋进行测量报房管局备案，根据开发商所说的6月30日是根本达不到交房条件的。对证据五证人李来生、肖小平的出庭证言其真实性有异议，且对两位证人的身份有异议，不清楚肖小平是否为业主，李平生与开发商之间有利害关系；李来生的证词从证明的内容来看，所述的不真�，对其证词的合法性、关联性也均有异议；按揭手续需要备案之后才能办理按揭，一般是15天可以办理合同备案手续。本院认为，富盈公司所提交的证据，赖婷对于富盈公司部分业主已经收房及富盈公司对用水及用电采取了补救措施的事实没有提出异议，富盈公司围绕争议焦点所提交的证据较为客观真实，本院对该事实予以认定。
2、富盈公司对赖婷提供的照片和部分电子文档资料的真实性、合法性和关联性均有异议，而且认为其提供的证据恰恰证明2016年8月7日已经通了电，其通过上访的不合理手段来主张权益，另外电梯漏水是楼上业主装修排水不当导致的。本院认为，赖婷提供的证据并不能证明富盈公司对通水通电未采取补救措施，对该组证据依法不予采信。
经本院二审审理查明：富盈公司在房屋交付业主使用时，对水电设施未完工的情况采取了补救措施，部分业主于2016年7月底至8月收房。本院查明的其它事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：关于双方当事人约定的商品房交付条件如何确定的问题。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2016年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经【验收合格】条件，并符合本合同约定的商品房交付赖婷使用。该条将商品房的交付条件明确约定为“验收合格”。合同中没有明确约定通过验收的方式，富盈公司认为是通过竣工验收，赖婷认为通过是综合验收。《合同法》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”《建设工程质量管理条例》第十六条规定“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”该条的“验收合格”明确为“竣工验收合格”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，其中“验收合格”亦明确为“竣工验收合格”。2014年由住房城乡建设部、国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同示范文本中对于房屋交付的条件，提供了五种可供选择方式，第一种是验收合格，第二种是综合验收合格，第三种是分期综合验收合格，第四种�取得商品住宅交付使用批准文件，第五种是双方当事人自行约定条件。本案双方当事人签订合同的时间是在示范文本出台之后，且根据富盈公司的举证，目前遂川县房管局拟定的新版商品房买卖合同也已按示范文本规范，其中“验收合格”指的就是“竣工验收合格”。因此，本院认为，双方当事人约定的“验收合格”交付条件应理解为“竣工验收合格”。
关于赖婷是否存在恶意逾期收房的行为的问题。富盈公司上诉认为赖婷的行为是恶意逾期收房。本院认为，双方当事人对商品房的交付标准存在争议，且用水、用电在通过交付时的确没有完工，只是富盈公司采取了补救措施而已。在这种情况下，赖婷按己方对商品房交付条件的�解，认为涉案商品房尚未达到交付条件而拒绝收房，不能说明赖婷的行为是恶意逾期收房，本院对富盈公司的该上诉意见不予采纳。
关于本案双方当事人是否存在违约行为，如果存在应当如何承担违约责任的问题。赖婷提出富盈公司存在逾期交房行为，主要理由一是商品房的交付条件应是达到综合验收标准，二是涉案房屋在通知收房时水电设施未达到交付条件。本院认为，涉案商品房于2016年6月28日经验收合格，如前所述，依照合同的约定该房已符合交房条件。赖婷提出通知交房时水电设施未达到交付条件。依据涉案《商品房买卖合同》第十四条的约定，如果交付时水电设施未达到使用条件，双方当事人同意采取补救措施达到交付标准，而依据本院查明的情况，富盈公司已经按约采取了补救措施使水电设施达到使用条件。因此，�盈公司上诉称赖婷以商品房未达交付条件为由拒绝收房不当，本院予以支持。但当事人所订立的《商品买卖合同》第八条的约定，涉案商品房的交付时间应当在2016年6月30日前，而富盈公司直至2016年7月22日方才通知交房，逾期交房22天。富盈公司认为导致延期交房的理由是因供水、供电及市政府道路建设的原因，其逾期交房存在免责事由，但因供水、供电公司向双方当事人出具了内容相矛盾的证明材料，且未提供政府部门出具的证明，故对于富盈公司提出逾期交房存在免责事由的上诉意见本院不予采纳。同时，依照涉案合同第九条的约定，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。因此，赖婷要求富盈公司赔偿逾期交房违约金的上诉意见，本院仅�持自2016年7月1日起至2016年7月22日止按已付房款日万分之三计算的违约金计2591.16元。
关于富盈公司是否存在逾期办证的问题，《商品房买卖合同》第十五条虽然约定富盈公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由富盈公司提供的资料报产权登记机关备案，但同时业主应配合提交相关办证资料给富盈公司。由于赖婷未提供证据证明其在约定时间内将办证资料提交至富盈公司，故其要求富盈公司承担逾期办证违约金的上诉请求不成立，本院不予支持。
关于赖婷上诉请求确认《商品房买卖合同》第五条、第七条、第十三条、第十七条第3款和第4款无效，确认《商品房买卖合同》附件《合同补充协议》中第3.3条、第4条、第6条、第9条、第10条、第19条无效的理由，本院认为与事实不符，原�认定正确，其合同条款并不违反法律规定，对其主张不予支持。
富盈公司上诉称赖婷存在逾期支付购房款的违约行为，但其未提供确凿、有效的证据证明其及时履行了通知业主办理银行按揭手续的义务，故本院对该上诉意见不予支持。
综上所述，上诉人富盈公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初374号民事判决第二、四项；
二、撤销江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初374号民事判决第三项；
三、变更江西省遂川县人民法院（2017）赣0827民初374号民事判决第一项为：上诉人江西富盈置业有限公司于判决生效之日起10日内支付上诉人赖婷逾期交房违约金2591.16元；
四、驳回上诉人赖婷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费101元，反诉受理费271元，二审案件受理费657.01元，合计1029.01元，由江西富盈置业有限公司负担928.01元，上诉人赖婷负担101元。
本判决为终审判决。
审判长 陈素梅
审判员 赖苏平
审判员 涂 强
二〇一七年十一月十七日
书记员 邹 勇