江苏省南京市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2017）苏01民终468号
上诉人（原审被告）：章媛，女，1989年5月16日生，汉族，住江苏省如皋市。
委托诉讼代理人：程勇，江苏苏泽律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱铭杰，男，1988年3月21日生，汉族，住江苏省建湖县。
委托诉讼代理人：王爱琴，江苏苏尊容大律师事务所律师。
原审第三人：南京德冠房地产经纪有限公司，住所地在南京市浦口区大桥路48号华东茂C3幢-11112室。
法定代表人：李定伟，该公司总经理。
委托诉讼代理人：颜蔚，女，该公司员工。
上诉人章媛因与被上诉人朱铭杰、原审第三人南京德冠房地产经纪有限公司（以下简称德冠公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
章媛上诉请求：一、撤销一审判决，并依法改判或发回重审；二、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、上诉人在被上诉人起诉到一审法院之前，就已经向被上诉人发送了关于解除房地产买卖中介合同的律师函，因此被上诉人应当提起诉讼或者仲裁确认合同解除的效力，但被上诉人在向法院起诉时并未提出该诉请，一审法院也未向被上诉人释明，且在合同解除通知生效的情况下作出判决，属于程序违法。2、一审庭审过程中，被上诉人曾经向法庭申请向公安机关调取证据，一审法院未予准许，故案件事实未查清，属于程序违法。3、一审法院对上诉人与被上诉人约定的合同解除条件理解错误，且未查明被上诉人的行为是否符合法定解除的条件，进而认为合同解除条件尚未成立、上诉人单方解除合同构成根本违约，属于事实认定错误。
朱铭杰辩称，1、被上诉人以律师函通知上诉人解除合同的行为，因合同解除条件未成就，不发生解除合同的效力。一审法院已经就合同效力进行了审理，而且上诉人在浦口区法院另案再诉了合同解除的事由，一审法院程序合法。2、上诉人从来没有配合被上诉人进行贷款，未送件，且被上诉人明确表示贷款不行以现金方式支付剩余房款，一审判令继续履行合同正确，一审查清事实，适用法律正确，要求维持原判。
德冠公司述称，正常履行房屋买卖合同，认可一审判决。
朱铭杰向一审法院起诉请求：1、章媛继续履行合同，协助朱铭杰办理房屋产权过户、并向朱铭杰交付房屋；2、章媛向朱铭杰支付违约金356000元；3、章媛承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：2016年3月24日，朱铭杰（乙方）、章媛（甲方）、德冠公司（丙方）签订《房地产买卖中介合同》，合同约定：甲方将位于浦口区滨江大道1号明发滨江新城某幢某单元3101室，面积144.63平方米的房屋出售给乙方，房屋价格1780000元。……违约责任：（二）、三方商定，甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按照合同约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；3、相互或与他人串通，损害丙方利益的；4、未能按合同约定支付佣金和代办费的；5、其他造成丙方无法完成委托事项的行为。（三）三方商定，违约方按房屋总价款的20%计356000元支付违约金给守约方。另合同第十二条补充协议中约定：1、甲、乙双方签约当天，乙方支付购房定金人民币150000元。……3、甲方房屋有贷款：约定合同签订后三个工作日内办理还款、解押手续。乙方借给甲方人民币380000元帮助甲方还款解押，产权过户当日，冲抵购房款。4、甲、乙双方约定拿到解押资料三个工作日内办理产权过户送件。5、部分房款人民币1230000元乙方于产权过户前办理贷款手续，乙方贷款类型为商业贷款。6、尾款人民币20000元整于甲、乙双方房屋正式交付时，乙方以现金方式一次性支付给甲方。
甲乙双方在签约后，乙方于2016年3月24日、25日两次支付甲方购房定金150000元。2016年4月14日乙方支付甲方房款人民币380000元。2016年3月25日乙方支付丙方中介费20000元。
2016年5月25日朱铭杰与章媛因履行房屋买卖合同贷款事宜产生纠纷，朱铭杰提出以其姐姐的名义办理过户，遭章媛拒绝。后报警经南京市公安局高新技术开发区分局创业新村派出所处理未果。后朱铭杰与章媛及德冠公司约定于2016年6月13日继续办理过户手续，当天德冠公司多次电话、短信联系章媛无果。
2016年6月14日章媛通过EMS向朱铭杰发出“律师函”，载明：因朱铭杰贷款未通过审批并要求将房屋过户给德冠公司而与章媛发生冲突，后经公安机关调解，双方约定于2016年6月13日由朱铭杰告知章媛银行贷款是否通过审批，如不能通过，章媛有权解除合同，并在朱铭杰支付的购房款中扣除违约金。因2016年6月13日朱铭杰仍未向章媛告知或出示其银行贷款已获批准的相关手续或证明，故函告如下：一、章媛与朱铭杰签订的《房地产买卖中介合同》正式解除，朱铭杰应支付违约金356000元，该违约金在朱铭杰已支付购房款中予以扣除；二、朱铭杰在收悉该函后三日内，应及时与章媛办理合同解除后的退款事宜。否则，由此产生的一切法律后果，包括但不限于章媛的损失、诉讼费、律师费等，均由朱铭杰承担。朱铭杰于2016年6月16日收到该函，并于2016年6月22日向一审法院起诉，要求判如所请。
上述事实，有朱铭杰提交的房地产买卖中介合同、中信银行业务凭证、中国建设银行账户交易明细、收条2份、收据、说明，章媛提交的物品收件单、收条、章媛中信银行账户明细及业务凭证、客户回单、接处警工作登记表、律师函、EMS邮寄单及送达信息、起诉状及传票，德冠公司提交的手机短信、微信聊天记录、房产证、土地证、承诺书及朱铭杰、章媛、德冠公司的当庭陈述在卷证实。
一审法院认为，朱铭杰、章媛及德冠公司签订的《房地产买卖中介合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自的义务。本案中因朱铭杰第一次贷款未获审批，双方又重新约定于2016年6月13日办理贷款及过户事宜，后德冠公司多次电话、短信联系章媛办理相关手续，章媛均不予回复，且于2016年6月14日通过“律师函”明确告知朱铭杰解除双方的《房地产买卖中介合同》。一审法院认为，章媛在合同解除条件未成就时，即单方解除合同，其行为构成根本违约，应当承担违约责任。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此朱铭杰要求继续履行合同，符合法律规定，一审法院予以支持。朱铭杰主张违约金356000元，一审法院认为双方合同约定由违约方支付守约方违约金356000元，本案中章媛构成违约，应当支付违约金。但违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，本案中合同约定的违约金明显过高，一审法院酌情调整为50000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百五十九条之规定，一审判决：一、继续履行朱铭杰与章媛及南京德冠房地产经纪有限公司于2016年3月24日签订的关于南京市浦口区滨江大道1号明发滨江新城某幢某单元3101室房屋的《房地产买卖中介合同》，朱铭杰于判决生效之日起十日内支付章媛购房款1250000元，章媛在朱铭杰支付上述房款后五日内协助朱铭杰办理上述房屋的房产过户手续，将上述房屋的产权过户至朱铭杰名下，并将上述房屋交付给朱铭杰；二、章媛于判决生效之日起十日内支付朱铭杰违约金50000元；三、上述第一项、第二项给付款项相抵扣，朱铭杰实际给付章媛人民币1200000元。一审案件受理费19254元、保全费5000元，合计24254元，由朱铭杰负担4623元，章媛负担19631元。
本院认为，原审判决认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：
一、撤销南京市浦口区人民法院（2016）苏0111民初4680号民事判决；
二、本案发回南京市浦口区人民法院重审。
上诉人章媛预交的二审案件受理费19254元予以退回。
审判长 李飞鸽
审判员 许云苏
审判员 马 帅
二〇一七年四月十三日
书记员 李丽玲