天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终5108号
上诉人（原审被告）：蒲丽洁，女，1973年1月20日出生，汉族，无职业，住天津市东丽区，现住河北省邯郸市邯山区。
委托诉讼代理人：马冲，天津安邦律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘皓天，男，1994年9月20日出生，汉族，现住天津市东丽区。
委托诉讼代理人:陆丽洁（系刘皓天之母），住天津市东丽区。
原审被告：天津聚佳房地产信息咨询有限公司，住所地东丽开发区一经路14号221号。
法定代表人：刘志辉，总经理。
上诉人蒲丽洁因与被上诉人刘皓天、原审被告天津聚佳房地产信息咨询有限公司（以下简称聚佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市东丽区人民法院（2017）津0110民初59号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月18日公开开庭进行了审理。上诉人蒲丽洁的委托诉讼代理人马冲，被上诉人刘皓天及其委托诉讼代理人陆丽洁，原审被告聚佳公司的法定代表人刘志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
蒲丽洁上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求或将本案发回一审法院重审。事实和理由：一审判决认定事实、适用法律均有误：对于认定双倍返还定金、赔偿信息费都存在错误。一审法院支持房屋差价损失没有事实和法律依据。
刘皓天辩称，不同意上诉人的上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。
刘皓天向一审法院起诉，请求判令：1、确认刘皓天与蒲丽洁买卖关系成立；2、蒲丽洁履行合同、第二被告协助办理银行贷款、房产过户等全部手续；3、判令第二被告承担连带责任；4、诉讼费、评估费由二被告承担。一审诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、确认刘皓天与蒲丽洁签订的房屋买卖协议有效并主张解除合同；2、蒲丽洁返还定金40000元及信息服务费、评估费、贷款服务费19150元；3、蒲丽洁赔偿房屋差价损失200000元；4、蒲丽洁承担本案诉讼费。刘皓天明确聚佳公司对蒲丽洁的责任承担连带责任。
一审法院认定事实：蒲丽洁居住在邯郸市，其欲出卖其名下的坐落于天津市××区东丽湖水域天城号房屋，且在房屋中介公司门店登记卖房，留存了房屋的钥匙。其后，蒲丽洁将其本人身份证、涉诉房屋产权证的照片发送给案外人尹某，委托尹某为其卖房。尹某与蒲丽洁此前即为朋友关系，涉案房屋与尹某的房屋（已出售）相邻。此后，案外人尹某委托聚佳公司为被告蒲丽洁卖房，被告聚佳公司通过尹某在被告蒲丽洁登记的房屋中介公司门店取得涉诉房屋的钥匙并带原告看房，且与尹某、原告协商确定了涉案房屋价款为810000元，原告于当日交付定金20000元等协议基本内容。
2016年8月23日，原告与被告蒲丽洁、聚佳公司签订了《房屋买卖合同》（合同编号1201502），该合同为填充式格式条款，甲方为被告蒲丽洁，原告为乙方，被告聚佳公司为丙方，合同约定，乙方购买甲方名下的位于天津市东丽区××米兰××房屋（该房屋××为××区水域），面积83.92平方米，总房价款810000元；乙方于2016年8月23日将定金20000元交付甲方,在交易过程中该笔款项自动转为房款，乙方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，定金归甲方，甲方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则双倍返还定金给乙方；除定金外剩余房款790000元，原告采用贷款的方式支付；原告须于2016年10月15日前将除定金以外的其他首付存入资金监管机构等买卖双方的权利义务内容，另约定了被告聚佳公司作为丙方提供了相关服务，有权向甲、乙双方各方收取该房屋成交价的1%作为信息费，该笔费用在签订合同时付清以及协助乙方办理贷款手续，乙方应支付咨询费600元，合同签订后，无论在任何情况下，如甲、乙双方或一方未能履行合同，违约方或合同解除过错方均应当承担本次交易全额信息费等内容。
该合同签订当日，原告给付被告聚佳公司定金20000元，被告聚佳公司向案外人尹某索要了被告蒲丽洁的个人账户号后，该公司的法定代表人通过个人余额宝账户将该定金全部转入被告蒲丽洁在中国人民建设银行尾号为9857的账户，并在转账说明一项注明购房定金，被告蒲丽洁当日已收款。原告与被告聚佳公司口头约定由原告承担买卖双方的信息费，原告遂缴纳信息费16200元、贷款咨询费600元、评估费2350元。
其后，案外人尹某通过微信将被告蒲丽洁本人身份证、涉诉房屋产权证的照片发送给被告聚佳公司的工作人员张晓科。其后，被告蒲丽洁到天津市东丽区不动产登记中心预约办理网签协议等产权变更登记手续的时间，预约成功的登记时间为2016年10月9日。
此后，被告蒲丽洁提出房屋涨价，原告未同意。2016年10月6日，被告聚佳公司的工作人员在与被告蒲丽洁通话沟通过程中，有被告蒲丽洁称已知房价上涨，有人向其报价涉案房屋已达1050000元以及其向工作人员询问违约后果等内容，最后，被告蒲丽洁同意按预约时间到场办理登记。2016年10月9日，被告蒲丽洁未到场，其回复被告聚佳公司不去登记，且告知该公司已发解除合同律师函。此后，原告亦收到了天津安邦律师事务所发出的声明合同无效的律师函。
一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案首要的争议焦点在于原告与被告聚佳公司所签订的编号为1201502的《房屋买卖合同》是否成立，合同效力是否及于被告蒲丽洁。原告及被告聚佳公司主张合同成立且合法有效，被告蒲丽洁认为合同不成立。根据合同法第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。该合同签订前和签订过程中，被告聚佳公司是基于案外人尹某的委托，其所持被告蒲丽洁的身份证及房屋产权证照片、房屋钥匙、带原告现场看房以及将其与卖方的沟通意见及时反馈给原告，均使原告信任其有代理权。在合同签订后，被告蒲丽洁虽未书面委托或者书面追认被告聚佳公司为其出卖涉案房屋的行为以及签订的涉案合同的效力，但是，通过被告蒲丽洁2016年8月23日收取购房定金、从外省亲自到天津市东丽区不动产登记中心预约办理网签等房屋转移登记手续的时间、其于2016年10月6日与被告聚佳公司工作人员对话内容、2016年10月9日的短信息往来等证据，足以印证被告蒲丽洁与被告聚佳公司工作人员在两份证据所证明的沟通前有过沟通，亦能证明被告蒲丽洁不仅知悉合同的内容，而且有自愿履行合同的意愿和自主行为，对违约后果亦有认知，从而可以证明被告蒲丽洁对于被告聚佳公司代其签订的合同的行为与后果接受并认可，其在2016年10月9日拒绝办理网签等产权转移登记手续以及其后否认合同成立、合同的效力均基于房价上涨的理由。原告与两被告之间就房屋买卖所为行为均符合二手房交易的规则，被告蒲丽洁对自己的行为所做辩解缺乏逻辑，有悖日常生活经验法则，因此确认原告及被告聚佳公司的主张成立，该合同效力及于被告蒲丽洁，被告蒲丽洁对合同不成立的抗辩不能成立。至于合同中所载房屋坐落与登记不一致的问题，当事人对涉案房屋并无歧义，只是书面表达上的俗称与登记名称的区别，因此并不影响合同成立。该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照该合同履行义务。原告已依约履行了交付定金等合同义务，现被告蒲丽洁拒绝出卖房屋，鉴于房屋买卖合同包含了房屋买卖合同和居间合同的内容，现原告主张解除指向房屋买卖权利义务内容，因此，除却已经履行的居间合同权利义务外，原告所诉解除房屋买卖合同内容应予支持。被告蒲丽洁违反合同义务，被告聚佳公司并无过错，原告主张其对被告蒲丽洁承担连带责任并无事实和法律依据，应予驳回。
被告蒲丽洁违约应承担违约责任，就原告主张的被告蒲丽洁返还原告定金40000元及信息服务费、评估费、贷款服务费19150元、赔偿原告房屋差价损失200000元的请求，被告聚佳公司自愿承担返还原告贷款咨询费600元、评估费2350元，照准。关于原告主张的返还定金一节，被告蒲丽洁已收受原告定金20000元，其拒绝履行约定合同义务，致使合同不能履行而解除，其应按合同约定双倍返还原告定金，现原告主张被告蒲丽洁返还定金40000元，予以支持；关于原告所诉信息费16200元一节，原告已经按口头约定交付被告聚佳公司，该费用的数额亦基于合同的约定，合同亦约定了双方或一方未能履行合同，违约方或合同解除过错方均应当承担本次交易全额信息费等内容，因此原告的该项请求，予以支持；关于原告主张的房屋差价损失200000元一节，因被告蒲丽洁违约，给原告造成损失客观存在，依照法律规定，被告蒲丽洁赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的原告损失，亦包括合同履行后可以获得的利益。现原告主张被告蒲丽洁赔偿损失200000元，房价上涨是客观存在的事实，2016年10月6日，被告蒲丽洁在与被告聚佳公司员工通话中自认当时房价1000000元至1050000元，原告与被告聚佳公司亦认可，综合考虑原告支出中介费情况、原告、被告就涉诉房屋约定的合同成交价与当事人自认的市场价、诉争房屋买卖的进展程度以及当事人合同履行情况，酌情认定原告的损失为140000元，原告主张超出该数额的损失，不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：“一、原告刘皓天与被告蒲丽洁之间的房屋买卖合同自本判决生效之日起解除；二、被告蒲丽洁于本判决书生效之日起十日内返还原告刘皓天定金40000元；三、被告蒲丽洁于本判决书生效之日起十日内赔偿原告刘皓天信息费损失16200元；四、被告蒲丽洁于本判决书生效之日起十日内赔偿原告刘皓天房屋差价损失140000元；五、被告天津聚佳房地产信息咨询有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告刘皓天贷款咨询费600元、评估费2350元，共计2950元；六、驳回原告刘皓天的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11900元，由原告刘皓天负担7626元，被告蒲丽洁负担4224元，被告天津聚佳房地产信息咨询有限公司负担50元。”
二审中，蒲丽洁、刘皓天均未向本院提交证据，聚佳公司向本院提交证据。本院对当事人争议的事实认定如下：对聚佳公司提交的录音证据，因通话双方的身份无法核实，蒲丽洁亦不予认可，故本院不予采信。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，予以确认。
本院认为，本案围绕涉诉房屋买卖合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：涉诉房屋买卖合同的效力如何认定，蒲丽洁是否应返还刘皓天定金40000元，赔偿信息费及房屋差价。围绕争议焦点阐述如下：
关于涉诉房屋买卖合同的效力如何认定，上诉人主张涉诉房屋买卖合同因并非上诉人本人所签，且其并未对聚佳公司委托授权，故该合同不成立。然，结合该合同签订过程中上诉人的行为，聚佳公司所持蒲丽洁的身份证及房屋产权证照片、房屋钥匙等关于涉诉房屋的核心物证，以及将其与卖方的沟通意见及时反馈给刘皓天，均能够使刘皓天信任其有代理权。合同签订后，蒲丽洁收取了购房定金。对于蒲丽洁从外地亲自到天津市东丽区不动产登记中心预约办理网签等房屋转移登记手续，其二审庭审中未给出符合社会常理的解释。结合其与聚佳公司工作人员的沟通情况，上述事实能够形成证据锁链，证明蒲丽洁知悉合同内容，并自愿履行，故上诉人主张合同不成立，于法无据，不予支持。因上诉人拒绝出卖房屋，被上诉人亦同意解除双方之间的买卖合同关系，故本院认为，刘皓天与蒲丽洁之间的房屋买卖合同关系解除。
关于蒲丽洁是否应返还刘皓天定金40000元，赔偿信息费及房屋差价，上诉人拒绝出卖房屋，构成违约，应当承担违约责任。出卖方违约，收取的定金应双倍返还，此项在合同中明确约定，故一审法院对被上诉人要求双倍返还已经支付的20000元定金的主张予以支持并无不当，本院予以维持。信息费一项，合同中亦有约定由过错方承担，故蒲丽洁对此项应予赔偿。房屋差价一项，一审法院结合涉诉房屋约定的合同成交价及当事人自认的市场价、诉争房屋买卖的进展程度以及当事人合同履行情况，酌情认定差价损失为140000元，与市场行情无悖，兼顾公平原则，并无不当，本院予以维持。
综上，上诉人蒲丽洁的上诉请求不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4283元，由上诉人蒲丽洁负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 静
审 判 员 张晓彤
代理审判员 李冬梅
二〇一七年九月二十七日
书 记 员 刘晓筱