中华人民共和国
湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鄂01民初6485号
原告：刘浩，男，汉族，1984年2月27日出生，住湖北省武汉市青山区，
委托诉讼代理人：李玉芳，湖北尊而光律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何龙，湖北尊而光律师事务所律师。
被告：李芳兰（LIFANGLAN），新加坡共和国居民，住，
委托诉讼代理人：周建军，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊，湖北成和诚律师事务所律师。
被告：ＸＸ（JIFANG），新加坡共和国居民，住，
委托诉讼代理人：周建军，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊，湖北成和诚律师事务所律师。
第三人：李芬兰，女，住湖北省武汉市硚口区，
委托诉讼代理人：周建军，湖北成和诚律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张磊，湖北成和诚律师事务所律师。
第三人：武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司，住所地湖北省武汉市江岸区江汉路250号船舶国际广场18层R2号。
原告刘浩与被告李芳兰、被告ＸＸ、第三人武汉搜房怡然居客房地产经纪有限公司（以下简称怡然经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月24日受理后，依法适用普通程序进行审理，并于2017年9月11日公开开庭审理了本案。原告刘浩及委托诉讼代理人李玉芳、何龙，被告李芳兰、被告ＸＸ及与第三人李芬兰共同的委托诉讼代理人周建军、张磊到庭参加了诉讼。第三人怡然经纪公司经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘浩向本院提出如下诉讼请求：一、判令解除原、被告于2016年6月27日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；二、判令被告返还已付购房款5万元及逾期支付的利息（利息以50000元为本金，以中国人民银行同期贷款利率自2016年11月16日计算至债务清偿之日）；三、判令被告向原告支付违约金310000元；四、判令被告向原告赔偿损失228050元（其中包括中介代理费损失23250元，律师费15000元，实际损失187800元及2000元）；五、判令被告承担本案的诉讼费用。原告起诉的事实和理由是：两被告系夫妻关系，委托第三人李芬兰将其婚内共同所有的无抵押的位于湖北省武汉市汉阳区滨江大道188号世茂锦绣长江一期3栋1单元20层1室的房屋（建筑面积100.26平方米，房产证号：武房权证阳字第××号）以155万的成交价出售给原告，并在第三人怡然经纪公司提供居间服务下与原告在2016年6月27日签订书面《武汉市存量房屋买卖合同》，同时各方还签订了书面的居间合同。原告在当天向被告的代理人即第三人李芬兰和第三人怡然经纪公司分别支付合同约定的定金人民币5万元和居间服务费23250元。上述房屋买卖合同约定买卖双方应于2016年9月18日办理房屋产权转移，且原告已按承诺备齐合同约定的成交总价款待办理过户。但被告在合同约定的办理过户当天并未予以配合构成违约，后原告在9月23日函告两被告的代理人履行双方所签订的买卖合同，并按照合同约定配合过户，但被告及代理人至今未履行合同义务。根据双方买卖合同的约定，违约方经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方选择解除合同的，违约方应于5个工作日内将其已经收取的付款返还守约方，并按照合同成交总价的20%支付违约金，如违约方逾期返还已经支付款项需支付违约金以及赔偿各项费用及其它损失。且该合同还约定了，因维权产生的费用，包括但不限于律师费等，由违约方承担。此外，各方签订的居间合同还约定了，任何一方违反买卖合同的约定，导致第三人怡然经纪公司不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，守约方为支付居间费用的一方可以向违约方追偿该笔费用。另，原告在上述买卖合同签订后，还由于被告的违约导致原告与案外人签订的售房合同无法履行并造成额外的实际损失187800元，以及向案外人湖北鲁公大宅装饰工程有限公司支付定金而损失2000元。
被告李芳兰、被告ＸＸ共同答辩称：1、同意解除双方签订的房屋买卖合同；2、原告以及中介公司没有提供准确的过户的相关要求和信息导致交易过户无法完成，责任在于原告以及第三人怡然经纪公司，即过户的时间头两天原告才提出需要被告的护照原件，但是护照原件是无法邮寄的；3、原告擅自改变了付款方式且没有在9月18日将款项支付给被告，责任应由原告自行承担，且原告并未如期办理贷款，改变付款方式需另行签订书面协议，被告没有违约行为不应承担责任；4、原告的损失是自身造成的，原告与案外人签订的合同无法履行与被告无关；5、合同均是原告及第三人提供的，存在对被告不公平的地方，且被告的资料在原告及第三人处被强行扣押，也存在无法在异地买房的损失。综上，请求驳回原告刘浩的诉讼请求。
第三人李芬兰同意两被告的答辩意见。
第三人怡然经纪公司未到庭，也未提交书面的意见。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提交了第三人怡然经纪公司出具的日期为2016年6月27日、金额为23250元的收款收据以及银行转款凭证，拟证明刘浩于2016年6月27日向第三人怡然经纪公司支付了中介费23250元，两被告对上述证据的真实性表示不清楚并提出支付没有相应的发票。经审查，原告提交了证据原件予以核对，收款收据和银行支付能相互印证，证据的真实性可以确认，且证据内容与原告的直接损失相关，其证据效力本院予以确认。2、原告提交了2016年6月29日其与案外人签订的案外房屋买卖合同、合同解除协议书、银行转账清单，拟证明因涉案房屋买卖合同的未履行造成了原告在2016年9月22日支付案外人违约金187800元。两被告对上述房屋买卖合同、解除协议的真实性提出了异议，认为房屋买卖合同没有原件且与本案内容无关。经审查，原告于2016年9月22日向案外人通过银行转账的方式支付了287800元（含已收取的定金10万元），因涉案合同约定的办理房屋产权转移时间为2016年9月18日，原告向被告李芳兰发出继续履行合同催告函的日期为2016年9月23日，故9月22日原告向案外人支付287800元款项发生在原告与被告就涉案房屋买卖进行协商尚未有明确结果之时，上述证据因与涉案房屋买卖的关联性无法确认，其证据效力本院不予确认。3、原告提交了2016年9月3日与案外装修公司签订的房屋委托设计协议及转款2000元的银行流水、2016年10月10日与律师事务所签订的委托代理合同及转款15000元的银行凭证，拟证明原告因涉案房屋买卖合同支付了房屋设计定金2000元、律师费15000元，被告对上述证据的关联性有异议，并提出原告在没有收房的情况下支付房屋委托设计定金与常理不符。因原告提交了其与装修公司、律师事务所的协议原件和银行转款凭证予以核对，证据内容之间能相互印证，证据的真实性可以确认，且证据内容与原告因涉案合同的直接支出相关，上述证据的效力本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2016年6月27日，李芳兰的代理人李芬兰与刘浩签订《武汉市存量房屋买卖合同》一份，双方约定：1、李芳兰将位于世贸锦绣长江一期3栋1单元2001号房屋（房屋所有权证：武房权证阳字第××号、房屋土地使用权证：阳国用商2010第4382号）出售给刘浩。2、付款方式及权属转移登记：房屋成交总价为155万元，刘浩应于本合同签订当日向李芳兰支付购房定金5万元，刘浩拟贷款100万元，并于2016年9月18日房屋产权转移办理的当天以自行交接的方式向李芳兰支付50万元。如刘浩因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，刘浩自行筹齐剩余房价，双方签订补充协议，由贷款改为全款支付，但付款时间最迟不得晚于2016年10月15日。3、该房屋买卖交易的承诺包括，李芳兰应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。李芳兰承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权。刘浩承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款。4、房屋的交付：李芳兰应当款清交房。5、违约条款包括：除本合同明确约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，守约方可以选择是否继续履行合同。如守约方选择继续履行的，双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任。如守约方选择解除合同的，适用本合同第十条解除条款约定。6、第十条合同解除条款第二项约定，如刘浩依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自刘浩向李芳兰发出的书面通知到达李芳兰之日起自动解除。李芳兰应于5个工作日内将其已经收取的刘浩的全部付款返还，并按照房屋成交总价的20%向刘浩支付违约金。如李芳兰逾期将刘浩已经支付款项返还给刘浩，则每逾期一日，应按照同期银行贷款利息向刘浩支付违约金。在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其它损失均由李芳兰承担。7、争议解决方式条款第二项约定，因维权产生的费用，包括不限于律师费、差旅费、鉴定费、评估费等，由违约方承担。上述房屋买卖合同签订的当日，刘浩向李芳兰的代理人李芬兰支付了50000元定金，向第三人怡然经纪公司支付了中介服务费23250元。刘浩还在2016年9月3日为涉案房屋的装修支付了委托设计的定金2000元。
2016年9月18日，刘浩按合同约定携带了房屋交易的钱款到达办理房屋过户登记的地点，而李芳兰的代理人并没有在约定的时间出现在办理房屋过户登记的地方。刘浩和李芳兰在9月18日之后多次通过手机微信的方式进行沟通，双方始终未就再次前去办理房屋过户的事宜达成一致。李芳兰提交的相关微信聊天记录中均没有再次约定办理房屋过户手续以及如何继续履行合同的内容。
刘浩于2016年10月10日向其委托诉讼代理人所在的律师事务所支付15000元律师费，并于2016年11月24日以李芳兰不办理房屋过户手续导致合同目的无法实现为由提起本案诉讼，请求解除涉案房屋买卖合同，并请求李芳兰、ＸＸ共同承担支付违约金、赔偿经济损失的民事责任。李芳兰、ＸＸ于2017年6月26日在本院以谈话的方式确认其在一周前经新加坡法院协助送达收到本案包括起诉状副本在内的诉讼材料。
另查明：
1、第三人李芬兰在与刘浩签订涉案房屋买卖合同时出具的委托代理授权书中载明，李芳兰和ＸＸ共同拥有涉案房屋并共同委托李芬兰为出售该房产的代理人。李芬兰在向刘浩出示上述经过新加坡公证人公某以及我国驻新加坡大使馆认证手续的授权书的同时，还向刘浩提供了李芳兰和ＸＸ为夫妻关系的结婚证。
2、李芳兰在房屋买卖合同约定的办理房屋过户的时间前两日即2016年9月16日，得到房屋中介的通知，办理房屋过户需要携带李芳兰的护照原件，而当时李芳兰的护照不在国内。
3、刘浩与李芳兰在2016年9月18日的微信中表明自己当日去汉阳政务服务中心准备办理过户时准备了150万房款。李芳兰提交的2016年9月18日其与房屋中介公司赵亮的聊天记录中有赵亮说“不是我们不能办理。客户今天也去房地局了。钱都准备好了。是您这边手续不齐全办理不了”的内容。
本院认为，本案争议焦点有：李芳兰是否存在不按期办理房屋过户手续的违约行为。对此，本院作如下评判：
本案系房屋买卖双方在合同履行中发生的纠纷，被告李芳兰、被告ＸＸ系新加坡居民，本案系涉外民事案件。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十五条规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。《中华人民共和国合同法》第一百二十六条第一款规定，涉外合同的当事人可以选择处理合同所适用的法律，但法律另有规定的除外。涉外合同的当事人没有选择的，适用与合同有最密切联系的国家的法律。因原告刘浩、被告李芳兰在房屋买卖合同中对发生纠纷的案件管辖以及合同适用的法律均没有进行约定，且本案合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、两被告可供扣押财产所在地均在武汉市汉阳区，案件诉讼标的为58万余元。故本院对本案具有管辖权，本案适用与涉案合同有最密切联系的法律即中华人民共和国法律。
刘浩于2016年6月27日和李芳兰的代理人李芬兰签订《武汉市存量房屋买卖合同》时，李芬兰出具了经过新加坡公某以及我国驻新加坡大使馆认证手续的售房委托书。该售房委托书载明涉案房屋的共同所有人是李芳兰、ＸＸ，上述两人共同委托本案第三人李芬兰为代理人办理出售涉案房屋的相关事宜。李芬兰的委托代理手续合法有效，涉案房屋买卖合同是刘浩和李芳兰及其丈夫ＸＸ真实意思表示，应为有效。
涉案房屋买卖合同签订后，刘浩按约支付了合同定金5万元，并在合同约定的2016年9月18日携带了房屋交易的钱款到达办理房屋过户登记的地点，李芳兰一方则没有按约出现，房屋过户登记的手续因此没有办理。且至本案起诉以及本案审理期间，涉案房屋买卖合同再无进一步履行。对于涉案合同没有得到履行，刘浩主张李芳兰一方存在不办理房屋过户手续的违约行为，并主张解除合同。李芳兰则在本案中提交了其与房屋中介人员的微信聊天记录，证明中介人员工作的失职是涉案合同无法履行的直接原因。对此，本院认为，李芳兰没有履行办理房屋过户手续的合同义务已构成违约，李芳兰对其违约行为应承担相应的民事责任。理由如下：第一，李芳兰作为房屋买卖合同的出卖方，按照约定办理房屋过户手续是其主要的合同义务。涉案房屋买卖合同对办理房屋过户手续在时间上有明确的约定，李芳兰理应按约履行房屋过户手续。即使因为房屋中介人员的原因，导致李芳兰不能在约定的9月18日办理房屋过户，也不能免除涉案合同中李芳兰办理房屋过户手续的合同义务。经刘浩的催告，李芳兰在9月18日之后再无办理房屋过户手续的意思表示，也无办理房屋过户的实际行动，李芳兰作为房屋买卖合同的出卖人其不办理房屋过户手续的行为构成根本违约。第二，刘浩作为涉案房屋的买受人其合同义务在于支付房款，刘浩没有按约在9月18日支付50万元购房款的原因是李芳兰一方当天没有到场，李芳兰提交的微信聊天记录印证了刘浩在9月18日是携带了房屋交易的钱款到达办理房屋过户登记的地点的。李芳兰庭审中提出刘浩存在没有按约支付购房款、刘浩也存在违约行为的意见，不能成立。综上，刘浩以李芳兰不办理房屋过户手续致使合同目的不能实现为由提出解除合同符合合同法定解除的条件，本院予以支持。合同解除的时间按李芳兰收到本案起诉状副本的日期确定。
关于李芳兰应承担的违约责任。其一，对于刘浩在涉案房屋买卖合同的当日交纳的购房定金5万元。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。刘浩在本案诉讼中提出的请求为返还5万元购房款以及支付违约金和损失赔偿，表明其针对合同履行中的违约行为选择了违约金条款进行补偿，其交纳的5万元购房款应予直接返还。其二，涉案房屋买卖合同第十条合同解除条款第（二）项中对刘浩作为守约方解除合同时李芳兰一方的责任承担有明确的约定，即李芳兰应在收到解除合同通知的5个工作日内返还已支付的房款，每逾期一日还应支付同期银行贷款利息，并按照房屋成交总价的20%支付违约金。鉴于合同双方对违约责任的明确约定，刘浩提出李芳兰一方按合同成交总价的20%（155万元*20%=31万元）支付违约金，并支付5万元购房款的逾期利息，本院予以支持。利息自2017年6月26日即李芳兰、ＸＸ确认收到本案起诉状副本已一周起算。其三，对于刘浩在请求合同违约金的同时还主张的损失赔偿应否得到支持的问题。如前所述，刘浩向案外人支付的187800元违约金因该项支出与涉案房屋买卖是否有关无法确认，故而不能认定为刘浩因涉案合同存在违约产生的经济损失。对于刘浩主张的23250元中介服务费和2000元装修设计费损失，因刘浩本案中主张的违约金为解除合同的违约金，该违约金的功能是填补解除合同造成的损害，在刘浩未举证证明约定的违约金尚不足以填补造成的损失的情形下，其主张解约违约金的同时还主张上述损失赔偿，本院不予支持。区别于上述刘浩因涉案房屋买卖产生的直接损失，刘浩因本案诉讼支付的15000元律师费属于其维权支出，根据涉案合同第十二条第二项对维权产生的费用的约定，应由违约方承担。故刘浩对律师费的主张具有事实和合同依据，本院予以支持。至于本案约定的违约金是否存在过高的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。鉴于刘浩在合同履行过程并无违约行为，本案中刘浩的经济损失包括其直接损失以及预期利益部分，在本案对违约金是否过高无具体举证的情况下李芳兰、ＸＸ庭审中提出约定的违约金过高的意见，本院不予采纳。
关于ＸＸ是否对李芳兰应承担的债务共同担责的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形的除外。”因第三人李芬兰与刘浩签订涉案房屋买卖合同时出具的授权委托书中表明了ＸＸ与李芳兰系共同委托其办理出售房屋，本案尚不存在产生夫妻个人债务的情形，案件审理中ＸＸ对刘浩要求其与李芳兰共同担责也无异议，故刘浩提出涉案房屋买卖合同中的赔偿责任由ＸＸ与李芳兰两人共同承担，本院予以支持。
依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：
一、解除原告刘浩与被告李芳兰于2016年6月27日签订的《武汉市存量房屋买卖合同》；
二、被告李芳兰、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内退还原告刘浩已支付的购房款人民币50000元以及逾期支付的利息（利息自2017年6月26日起按银行同期贷款利率以人民币50000元为本金计算）；
三、被告李芳兰、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告刘浩违约金人民币310000元；
四、被告李芳兰、被告ＸＸ于本判决生效之日起十日内支付原告刘浩为本案支付的律师费人民币15000元；
五、驳回原告刘浩的其他诉讼请求。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审案件受理费9680.5元，财产保全费3470元由被告李芳兰、被告ＸＸ共同负担（此款原告刘浩起诉时已预交本院，两被告应连同前述判决款项一并支付给原告）。
如不服本判决，原告刘浩可在判决书送达之日起十五日内，被告李芳兰、被告ＸＸ可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人上诉时应按照《诉讼费用交纳办法》之规定预交上诉案件受理费，款汇湖北省高级人民法院，开户行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预缴的，按自动撤回上诉处理。
审判长 彭露露
审判员 许继学
审判员 刘 畅
二○二○一七年十二月十八日
书记员 尹思源