长春市宽城区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）宽民初字第277号
原告刘文波，男，1970年2月15日出生，汉族，无职业，现住长春市绿园区。
委托代理人张林，男，1962年8月21日出生，汉族，现住长春市绿园区。
被告长春市五星物业管理有限责任公司，住所地长春市宽城区奋进乡五星小区。
负责人邵福，经理。
第三人郭海兵，男，1982年4月9日出生，汉族，中铁九局第三有限责任公司职工，现住长春市宽城区。
委托代理人张连举，长春市清和法律服务所法律工作者。
第三人张海君，男，1990年3月17日出生，汉族，无固定职业，现住长春市朝阳区。
委托代理人张连举，长春市清和法律服务所法律工作者。
原告刘文波诉被告长春市五星物业管理有限责任公司，第三人郭海兵、第三人张海君参加诉讼的房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘文波及其委托代理人张林、被告长春市五星物业管理有限责任公司（下称五星物业公司）的负责人邵福、第三人郭海兵、第三人张海君的共同委托代理人张连举均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告刘文波诉称，原告于2011年5月6日购买了五星物业公司开发建设的，坐落于长春市宽城区奋进乡五星小区新7号楼4门311、3门507号房屋。由于开发商违约，至今未办理此房的产权手续，给原告造成精神上、经济上巨大损失，现诉请：1.依法确认原告购买的长春市五星物业管理有限责任公司开发建设的，坐落于长春市宽城区奋进乡的五星小区新7号楼4门311、3门507号房屋买卖合同有效；2.判令被告立即给原告所购房屋办理相关的房产手续；3.案件受理费、保全费由被告承担。
被告五星物业公司辩称，1.原告起诉主体有误，我公司名称为长春市五星物业管理有限责任公司，而非长春市五星物业管理有限公司，请求法院予以驳回；2.原告与答辩人之间不存在买卖合同关系。事实为：答辩人与吉林省龙阳房地产公司系合作建房，该公司的何征阳急需用款，故向刘文波之父刘海借款500000元，答辩人是为何征阳借款担保，因刘海不同意，答辩人无奈与其签订五套房屋的买卖合同，包括被告与刘文波名义签订的两套，并为其出具收据，所以说，答辩人与刘文波之间存在的是担保借款关系，并非是买卖关系；3.答辩人与第三人签订的房屋买卖合同是存在的，但购房款答辩人没有收到，而是由答辩人合作方龙阳公司的何征阳及中间人任士刚收取的。在这期间答辩人为第三人办理了入住手续，收取了物业费等所有费用，答辩人与第三人的房屋买卖合同是否有效请法院予以确认。所以答辩人与原告不存在买卖合同关系，而是抵押借贷关系，请求法院予以驳回其诉讼请求。
第三人郭海兵诉称，本案争议的房屋是我从被告五星物业公司购买的，并签订了商品房买卖协议，我已足额交纳了全部购房款，被告已将该房屋交给我使用，并为我办理了房屋入住手续，同时收取了物业费用，同时，我已与供热公司签订了供热协议并交纳了供热费，故我与被告签订的合同合法有效。原被告签订的合同与事实不符，属于无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令第三人与被告签订的买卖合同合法有效，并拥有使用权。
第三人张海君诉称，我是从被告五星物业公司开发处购买的房屋，签订了购房协议，并足额交纳了购房款，我已履行了交款义务，我与被告签订的合同是有效合同，原告与被告签订的购房合同与事实不符，属于无效合同，请求法院驳回原告的诉讼请求，判令其与被告签订的买卖合同合法有效，并拥有使用权。
经审理查明，本院在审理原告刘文波与被告五星物业公司房屋买卖合同纠纷一案中，郭海兵、张海君认为，本案争议的房屋与其有利害关系，以书面形式向本院申请参加诉讼，经本院审查，同意申请人要求参加诉讼的申请，并将郭海兵、张海君列为本案第三人参加诉讼。长春市宽城区五星村为解决村民住宅问题，利用五星村村委会后院、乌图公路东侧约2.5公顷集体所有废弃地，修建村民住宅，该村委会协商后，向长春市规划局递交申请，该局于1998年12月18日以（98）长规字659号建设用地规划许可证批准了在该废弃地的位置上修建村民住宅，该村委会在1997年10月10日和1998年4月2日分别与案外人吉林省东大实业有限公司及邵永财（五星物业公司原法定代表人，现已死亡）签订了联建协议书，对该地块进行建筑开发，修建村民住宅，在该规划用地图纸东北方向标明有水泵房位置一处，被告五星物业公司系物业管理单位，先后将该水泵房改建成为加气泵站、锅炉房。2010年长春市实施统一供暖后，被告自行将锅炉房拆除，修建了该争议的新7号住宅楼。2010年10月11日被告五星物业公司与第三人郭海兵签订了商品房买卖合同，以人民币204800元的价格将该栋楼4单元311室建筑面积64平方米的房屋一套卖给第三人郭海兵，同日郭海兵交纳了全部购房款，被告为其开具了收到购房款收据，并加盖长春市五星物业管理有限责任公司财务专用章，该第三人已于2011年10月28日向供热单位缴纳了供热费1856元，被告为其办理了入住手续，该第三人缴纳了相关费用。2010年10月10日第三人张海君与被告签订了商品房买卖合同，被告将该栋房屋3单元507室建筑面积67平方米的房屋以人民币214400元的价格卖给第三人张海君，张海君于同日向被告交纳了全部购房款，被告为其开据了收到张海君房款收据一份，并加盖被告单位公章。2011年4月28日、2010年10月6日，原告刘文波与被告签订了2份商品房买卖合同，分别将本案争议的4单元311室、3单元507室房屋出售给本案原告刘文波，价格分别为204800元、214400元，建筑面积分别为64平方米、67平方米，并于同日为原告开据了两枚收据，并加盖被告单位财务专用章。原告刘文波、第三人张海君、郭海兵均不是长春市宽城区（原奋进乡）兰家镇五星村村民，庭审中，被告单位负责人邵福承认该案所涉及的两套房屋实际已出卖给两位第三人，与原告签订的长春市奋进乡五星小区社员集资楼协议不真实，原告当庭未能提供两套购房款以何种方式交付被告的凭证，目前4单元311室、3单元507室两套房屋处于空闲状态。庭审中，合议庭对原告、第三人及代理人进行两次释明，如果诉讼请求不能实现，是否变更诉讼请求，如果不变更诉讼请求可能承担败诉的后果，但原告及第三人均称不变更诉讼请求。原告在起诉状中，将被告单位名称长春市五星物业管理有限责任公司误写成长春市五星物业管理有限公司，在庭审中已进行更正。
上计事实，有起诉书、答辩状、当事人当庭陈述、购房协议、商品房买卖合同、交款收据、供暖合同、交款凭证及庭审笔录在卷为证。
本院认为，原告刘文波与被告五星物业公司及第三人郭海兵、张海君与被告五星物业公司签订的《商品房买卖合同》有各方当事人签字或盖章，合同真实存在，但被告五星物业公司系物业管理部门，其本身不具有房地产开发资质，该争议房屋建筑开发占用了长春市宽城区兰家镇五星村集体土地，被告在出售该争议房屋之前，没有办理任何用地审批手续及其它相关审批手续，至今也没有取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应认定无效，但是，在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”规定以上合同均应认定为无效合同。对原告及第三人的诉讼请求应当予以驳回。庭审中，合议庭已两次向本案原告、第三人及代理人释明，如果诉讼目的不能实现，不变更诉讼请求，可能承担败诉的后果责任，但原告、第三人及各方代理人均明确表示不变更诉讼请求，所以，对于原告及第三人的经济损失，可以另行向被告主张权利。综上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，并经本院2014年第12次、第34次审判委员会讨论决定，判决如下：
一、原告刘文波与被告长春市五星物业管理有限责任公司于2010年10月6日、2011年4月28日签订的两份商品房买卖合同无效；
二、第三人郭海兵与被告长春市五星物业管理有限责任公司于2010年10月11日签订的商品房买卖合同无效；
三、第三人张海君与被告长春市五星物业管理有限责任公司于2010年10月10日签订的商品房买卖合同无效；
四、驳回原告刘文波、第三人郭海兵、张海君其他诉讼请求。
案件受理费（原告刘文波已预交）7530元，保全费2160元由其自行承担，第三人郭海兵已预交诉讼费2225元，由郭海兵自行承担，第三人张海君已预交诉讼费2258元，由张海君自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 徐 君
代理审判员 于 涛
人民陪审员 张占福
二〇一四年八月二十五日
书 记 员 朱 婧