陕西省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）陕民提字第00048号
申请再审人（一审被告、二审上诉人）：定边县金得雨房地产开发有限责任公司。
法定代表人：郑秀珍，系该公司经理。
委托代理人：刘卫华，陕西方益律师事务所律师。
委托代理人：隆龙，陕西方益律师事务所实习律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：钱秀珍，女，汉族。
委托代理人：张少雄，男，汉族，系钱秀珍之子。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：张少雄，男，汉族，身份同上。
原审被告：郑秀珍，女，汉族。
原审被告：刘守仁，男，汉族。
原审被告：李富义，男，汉族。
原审被告：刘守义，男，汉族。
以上四原审被告共同委托代理人：刘卫华，陕西方益律师事务所律师。
以上四原审被告共同委托代理人：隆龙，陕西方益律师事务所实习律师。
申请再审人定边县金得雨房地产开发有限责任公司（以下简称金得雨公司）因与被申请人钱秀珍、张少雄、原审被告郑秀珍、刘守仁、李富义、刘守义房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2014）榆中民一终字第00068号民事判决书，向本院申请再审。本院于2015年6月23日作出（2015）陕民一申字第00409号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。金得雨公司、郑秀珍、刘守仁、李富义、刘守义共同委托代理人刘卫华、隆龙，钱秀珍委托代理人张少雄，张少雄到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
2013年1月11日，一审原告钱秀珍、张少雄起诉至定边县人民法院称，2009年2月28日刘云代表并担保金得雨公司与原告签订了《房屋拆迁安置协议》，约定原告房屋214.35平方米和使用土地面积261.48平方米及附属物不动产由金得雨公司拆迁补偿…。现金得雨公司未按约定履行交付安置房，故诉至法院，请求金得雨公司按2011年3月市场价格以经济支付原告，并按合同约定承担违约金，由被告郑秀珍、刘守仁、李富义、刘守义承担继承的担保责任，由被告承担诉讼费用。金得雨公司辩称，原告没有明确的诉求，对赔偿多少合同约定也不明确。刘云是其总经理，也是委托签合同的代理人是双重身份不合法。违约客观存在，应当作出赔偿，但违约是刘云死亡后造成，导致工程延误，应承担合情合理的违约金。郑秀珍、刘守仁、李富义、刘守义辩称，其四人不承担赔偿责任，刘云的担保无效，担保不能继承。
定边县人民法院一审查明，2009年定边县对鼓楼南北大街进行拆迁改造，2009年2月28日原告钱秀珍、张少雄与被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司签订了房屋拆迁安置协议，双方约定原告将自已所有的原位于定边县鼓楼南街的房屋214.53平米，土地使用面积261.48平米置换被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司开发的A3小区临大街一层门面由南向北延深50平米，二层由南向北延深50平米，A2小区住宅1单元101、102室各120平米（各为2室、2厅、1厨、1卫），房屋交付时间为2011年3月1日，被告金得雨公司在拆迁房屋当日给原告货币补偿2000元。双方约定违约责任，如原告不按时交付拆迁房屋按日承担3‰违约金，被告金得雨公司不按时交付安置房按日承担3‰违约金，如被告金得雨公司逾期半年内还不能交付置换的房屋应按市场价赔偿原告5%的违约金，并由刘云作担保，合同签订后原告按约履行了合同义务，被告未按合同履行，后经双方协商未果，原告起诉至法院。另查明，被告在建楼时将原告原置换的A2小区101室、102室各120平米调换到A3小区1104室，为163平米，1103室为101平米。
定边县人民法院一审认为，2009年2月28日被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司与原告钱秀珍、张少雄签订的《房屋拆迁置换补偿协议》是双方自愿协商在平等、互惠、互利的基础上所签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议。依据《合同法》的有关规定，双方当事人应按照该拆迁补偿协议的约定全面履行自已的义务。协议签订后原告钱秀珍、张少雄已按约定履行了协议撤出了房屋。定边县金得雨房地产开发有限公司也在定边鼓楼南大街开发建设了贵富缘门面房及住宅楼。而定边县金得雨房地产开发有限公司未按《房屋拆迁安置协议》的约定向原告钱秀珍、张少雄交付门面商业房及住宅房，被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司的行为已构成违约，依法应按双方签订的《拆迁补偿协议》的约定承担相应的法律责任。被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司也认可其违约应当适当赔偿违约金。故原告钱秀珍、张少雄请求解除双方签订的《拆迁补偿协议》并要求定边县金得雨房地产开发有限责任公司应参照协议约定交付房屋的时间即2011年3月的市场价格折价返还经济补偿的请求，符合法律规定，该院予以支持。经陕西中科司法鉴定所作出陕中科（2013）P鉴定第3号资产评估报告书及陕西中科司法鉴定所作出陕中科（2013）发第2号重新鉴定的说明，原告置换的房屋位于定边县鼓楼南大街商铺一、二层共100平米，评估价值2310000元，住宅房2套评估价共计1108901元，符合当地同地段同类房屋的市场价该院应予采纳。关于原告请求违约金根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同的纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定违约造成损失30%为标准，因此原告请求承担30%违约金，该院应予以支持。关于原告请求被告刘守仁、李福义、刘守义承担继承担保责任无法律依据，该院不予支持。定边县人民法院于2013年12月2日作出（2013）定民初字第00358号民事判决：一、解除原告钱秀珍、张少雄与被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁安置协议》。二、由被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司赔偿原告钱秀珍、张少雄房屋置换经济补偿款3418000元，于本判决生效后十日内一次付清。三、由被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司赔偿原告钱秀珍、张少雄违约金1025400元，于本判决生效后十日内一次性付清。四、被告刘守仁、李福义、刘守义不承担责任。五、鉴定费20000元，由被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司承担。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费42200元，由被告定边县金得雨房地产开发有限责任公司承担。
金得雨公司不服一审判决，向榆林市中级人民法院提起上诉称，一审法院判决解除协议错误，判决上诉人赔偿违约金1025400元违背双方合同约定和法律规定，故请求:一、依法撤销原审判决2、依法改判《房屋拆迁安置补偿协议》合法有效，继续履行。3、依法改判上诉人承担相应的违约金。4、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。钱秀珍、张少雄答辩称，一审判决解除协议符合合同约定及法律规定，判决调整违约金也符合法律规定，请求驳回上诉、维持原判。
榆林市中级人民法院二审查明与一审查明的事实一致。
榆林市中级人民法院二审认为，上诉人定边县金得雨房地产开发有限责任公司与被上诉人钱秀珍、张少雄签订的《房屋拆迁置换补偿协议》合法有效，具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，被上诉人依约搬迁，向上诉人交付拆迁房屋，履行了合同义务，上诉人亦应按照合同约定履行交付置换房屋的义务。本案中，上诉人未能按照合同约定的交付期限向被上诉人交付置换房屋，且在合理期限内仍未履行，违反合同约定，应予承担违约责任。被上诉人请求解除合同，并请求上诉人按照置换房屋时的房屋价值赔偿其直接经济损失与承担违约金既符合法律规定亦符合合同约定，原审判决解除合同，由上诉人按照评估鉴定价款赔偿被上诉人房屋置换经济补偿款并无不当，应予维持。上诉人认为未能按期交付是因其管理人员情况发生变化，建筑材料价格上涨等原因导致，并非上诉人主观原因导致，且置换房屋已于2012年6月15日竣工，上诉人通知被上诉人接收房屋，但被上诉人拒收，原审判决解除合同违反法律规定，因合同中并未约定可以迟延交付的情形，上诉人所述未能按期交付的理由均为其内部管理、经营原因，被上诉人并无过错，所述被上诉人拒收房屋亦无相关证据证明，且交付时间超出约定期限，故该理由不能成立，应予驳回。关于违约金的承担问题，合同第五条第一款约定，上诉人不能如期交付安置房，按日承担3‰违约金，第三款约定上诉人拆除被上诉人房屋不能按约定逾期半年内交付的以置换房屋的市场价赔偿（估价），并承担赔偿价5%的违约金。本案中，上诉人逾期交房超出半年，不宜适用逾期半年内交付的违约责任处理约定，根据合同约定应当按日承担3‰违约金，3‰违约金的参照基数双方虽在合同中未予明确约定，根据交易习惯，应确定为置换房屋的价值。由于双方约定的违约金过分高于被上诉人实际损失，超出直接经济损失的30%，原审判决根据实际损失情况、合同履行情况以及当事人过错程度等综合因素调整违约金为置换房屋价值的30%并无不当。据此，上诉人所持上诉理由均无事实和法律依据，原审判决事实清楚，处理正确，应予维持。榆林市中级人民法院于2014年5月5日作出（2014）榆中民一终字第00068号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42350元，由金得雨公司负担。
金得雨公司申请再审称，一、原判认为再审申请人未按照《房屋拆迁安置协议》在约定的期限内交房，判令解除合同错误。金得雨公司迟延交付属于违约责任的承担问题，现在房屋已建成，可以交付房屋，不属于根本性违约，合同目的可以实现。原审依据法定解除的条款判决解除合同错误。二、本案在履行过程中出现了情势变更以及不可抗力的情况，应对协议履行期限做相应调整。三、假定对本案出现的不可抗力情况不予认定，对交房时间不予变更，原判关于赔偿金及违约金方面也存在如下问题：1.《房屋拆迁安置协议》中约定的置换房屋应是旧房屋，而原判却认定为新房屋；2.原判认为约定的违约金过高，但是原判依职权予以降低后，实际比协议约定的违约金还高。故请求撤销原审判决，依法判决《房屋拆迁安置协议》合法有效，继续履行，并依法判决金得雨公司承担相应的违约金。
钱秀珍、张少雄辩称，一、双方的《房屋拆迁安置协议》合法有效，继续履行的请求不明确，申请人的第三项请求承认了其具有违约的事实，其应该承担违约责任。原审法院认定正确。二、申请人已经无法向答辩人履行交付置换门面房的义务。《房屋拆迁安置协议》约定的A3小区门面房已由申请人全部置换或出售他人。三、《房屋拆迁安置协议》约定了逾期交房六个月的限定违约期限，以及限定违约期限届满后将置换房屋以货币赔偿的两种情形。协议约定逾期半年后交房的，答辩人有权要求以货币赔偿。四、判决申请人给答辩人承担违约金赔偿数额合法。根据协议约定违约金赔偿合计2016620元，原审判决将违约金予以降低，按照房屋估价的30%计算违约金1025400元，虽然符合了法律规定，但远不足以赔偿答辩人损失。四、置换房屋应该是答辩人置换得到的房屋估价。五、《房屋拆迁安置协议》在履行过程中不存在不可抗力和情势变更致房屋迟延交付的情形。六、申请人再审不符合再审的法定情形。
郑秀珍、刘守仁、李富义、刘守义发表意见称，同意金得雨公司的意见。
本院再审查明原一、二审认定的事实属实，予以确认。
本院再审认为，双方于2009年2月28日签订的《房屋拆迁安置协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。
关于金得雨公司称原审法院判令解除《房屋拆迁安置协议》错误，现可以交房的再审理由。经查，钱秀珍、张少雄起诉时并未要求解除合同，故金得雨公司关于原审法院判决解除合同错误的再审理由成立。但根据双方《房屋拆迁安置协议》第五条第3款的约定：“甲方拆除乙方房屋不能按约定逾期半年内交付的以置换房屋的市场价赔偿估价元，并承担赔偿价5%的违约金”，双方约定的房屋交付时间为2011年3月1日，但金得雨公司至今未向钱秀珍、张少雄交付房屋。因此，上述第3款约定的条件已成就，双方应按照《房屋拆迁安置协议》第3款的约定履行合同，金得雨公司应向钱秀珍、张少雄支付房屋的市场价并赔偿违约金，不存在交付房屋的问题，故金得雨公司关于现可以交房的再审理由不能成立。
关于金得雨公司称应对协议履行期限做相应调整的再审理由，拆迁遇到障碍不属于情势变更，主要负责人死亡亦不属于不可抗力，故该项再审理由不能成立。
关于金得雨公司称原审判决关于赔偿金及违约金存在问题的再审理由。首先，“置换房屋”应为新房屋，从两者的关系上理解，旧房屋应是被置换房屋，且旧房屋已被拆除，无法按照市场价估价，如双方约定的是旧房屋与事实不符，原审认定并无不当。其次，原审法院关于违约金的认定错误。如前所述，本案应按照双方《房屋拆迁安置协议》第五条第3款的约定履行合同，按照该款约定，金得雨公司应向钱秀珍、张少雄支付房屋市场价5%的违约金。经鉴定房屋市场价为3418000元，5%的违约金应为170900元。原审判决按照房屋市场价的30%计算违约金与双方约定不符，应予纠正。
综上，原审法院判决解除合同不当，判处的违约金亦与双方合同约定不符。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销（2014）榆中民一终字第00068号民事判决、（2013）定民初字第00358号民事判决；
二、定边县金得雨房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内向张少雄、钱秀珍支付房屋市场价3418000元，并支付违约金170900元；
三、驳回钱秀珍、张少雄的其他诉讼请求。
若未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费42200元，由钱秀珍、张少雄负担8102元，金得雨公司负担34098元；二审案件受理费42350元，由钱秀珍、张少雄负担8131元，金得雨公司负担34219元；鉴定费20000元，由金得雨公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 田 伟
代理审判员 张 玮
代理审判员 滕欣燕
二〇一五年九月九日
书 记 员 刘 敏