北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）二中民终字第01052号
上诉人（原审被告、反诉原告）刘中阳，男，1937年11月27日出生。
委托代理人丁德东，北京国锦律师事务所律师。
委托代理人付慧云，女，1963年11月6日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）崔立民，男，1966年8月9日出生。
委托代理人张亚权，北京市房山区窦店镇法律服务所法律工作者。
原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区长阳万兴路86号D-097。
法定代表人吴平，总经理。
委托代理人张德仁，男，1988年1月28日出生，北京华熙房地产经纪有限公司法务职员。
委托代理人李保华，男，1980年10月10日出生，北京华熙房地产经纪有限公司碧桂园店经理。
上诉人刘中阳与被上诉人崔立民、原审第三人北京华熙房地产经纪有限公司（以下简称华熙经纪公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2014）房民初字第03701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。
2014年2月，崔立民向原审法院起诉称：2013年9月17日，我与刘中阳通过华熙经纪公司签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：刘中阳将位于房山区良乡北潞春家园××××号商品房（以下简称涉诉房屋）以总价136万元的价格出售给我。合同签订当日，我交付刘中阳定金2万元。2013年10月2日，我给付刘中阳购房首付款88万元，双方同意公积金管理中心通知批贷后三个工作日双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续，补充协定约定由刘中阳出资办理资金监管账户，保证过户时为足额，同时约定双方违约责任。合同签订后，以上三方于2013年11月11日共同到公积金管理中心办理公积金贷款审查资格，2013年11月14日我的贷款资格已通过初审，后因刘中阳未出资办理资金监管账户，致使房屋不能过户，贷款不能发放。刘中阳的行为已构成违约，为此我多次通过华熙经纪公司与其协商，至今没有结果，故向法院起诉，要求：1.判令刘中阳继续履行合同，协助我办理房屋过户手续；2.判令刘中阳赔偿我违约金10200元。3.案件受理费由刘中阳承担。
刘中阳辩称：我方没有任何违约之处，根据双方合同约定，崔立民只有贷款46万元的情况下，才能付清全部购房款，而事实是崔立民只取得了公积金管理中心20万元的贷款，剩余不能贷款的26万元应该在批贷通知之日起5个工作日补足而其并未补足，因此产生了崔立民的根本性违约。在这种情况下，由于崔立民没有按期补足26万元房款，我才没有提供监管资金，没有配合办理房屋产权过户登记手续。我没有任何违约之处，请求驳回崔立民的所有诉讼请求。
北京华熙房地产经纪有限公司述称，我们同意继续履行合同。
刘中阳反诉称：2013年9月17日，我与崔立民通过华熙经纪公司居间中介签订了编号007347号的《存量房屋买卖合同》，该合同就房屋买卖的相关权利义务进行了明确的书面约定。在双方履行合同过程中，崔立民由于其资信问题只是获得贷款人民币20万元的批贷通知并向我隐瞒上述情况，违法合同第11条第2项的约定，一直拒绝补足剩余不能获得贷款的26万元购房款，反而催促我办理房产过户手续。由于崔立民尚未补足上述购房款且资信状况不良，我未配合其办理房产过户手续，实乃行使不安抗辩权之举。由于崔立民违反合同约定未能补足剩余不能获得贷款的26万元购房款，且已逾期超过15天导致交易不能进行。为此，我根据该合同第8条第2项之约定，有权单方面解除合同，并有权要求崔立民支付违约金，违约金金额为总房款的10%即人民币13.6万元。故请求判令解除我与崔立民签订的编号为007347号的《存量房屋买卖合同》，并判令崔立民向我支付违约金人民币13.6万元，本案全部诉讼费由崔立民承担。
崔立民针对反诉辩称：2013年10月25日，我、刘中阳及华熙经纪公司三方共同到公积金管理中心，办理公积金贷款资格审查的手续，当时我与刘中阳双方已经达成由拟贷款46万元变更为20万元，剩余26万元在房屋过户当天给付刘中阳的协议。刘中阳在委托贷款服务合同上的签字可以证明其已经知道贷款数额变化。我多次催促刘中阳办理资金监管手续，尽快办理过户，刘中阳没有按照合同约定足额交纳资金监管资金，致使房屋不能过户、贷款不能发放。刘中阳在知道并同意贷款金额变更为20万元的情况下，提交催款通知、解除合同通知等证据实际是混淆事实，推卸责任。故我不同意刘中阳的反诉请求。
北京华熙房地产经纪有限公司述称，我们不同意刘中阳的反诉请求，我们同意继续履行合同。
原审法院认为：崔立民与刘中阳作为具有民事权利能力和民事行为能力的主体，均应对自己实施的民事行为承担法律责任。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行。故崔立民要求继续履行合同，刘中阳协助其办理房屋过户的诉讼请求，法院予以支持。对于刘中阳要求解除房屋买卖合同的反诉请求，法院不予支持。对于崔立民主张的违约金请求和刘中阳主张违约金的反诉请求，房屋的首付款90万元已经履行完毕，因双方当事人均同意贷款数额由46万元变更为20万元，但对于剩余房款26万元的给付方式、条件、时间均未作出明确的约定，双方当事人均未按合同约定履行义务，且双方一直在协商当中，综合考虑本案的实际情况及双方的过错程度，对于崔立民主张的违约金和刘中阳反诉要求的违约金，法院均不予支持。据此，原审法院于2014年10月31日判决：一、刘中阳继续履行与崔立民签订的《存量房屋买卖合同》。二、刘中阳于判决生效后十日内协助崔立民办理位于北京市房山区良乡北潞春家园××××号房屋过户手续，过户给崔立民，因办理该房屋过户所产生的税费由崔立民负担。三、崔立民于判决生效后十日内给付刘中阳房款四十六万元。四、驳回崔立民的其他诉讼请求。五、驳回刘中阳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
判决后，刘中阳不服，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回崔立民全部诉讼请求，解除涉诉《存量房屋买卖合同》；3.判令崔立民向刘中阳支付违约金人民币13.6万元。其理由为一审判决对以下事实认定不清：一、依据涉诉《存量房屋买卖合同》第十一条第二项双方对剩余26万元房款崔立民应于发放批贷通知书后5个工作日内向刘中阳补足，一审判决认定买卖双方就银行贷款金额由46万元变更为20万元后，对剩余26万元的给付时间、条件、方式等未达成一致意见，属于认定事实错误。二、刘中阳于2013年12月22日向崔立民邮寄了催款通知，对剩余26万元房款进行催收，并于2013年12月22日向崔立民邮寄解除合同通知。一审法院对于崔立民违法合同约定构成根本违约，刘中阳有权解除合同的事实未予认定。
崔立民同意一审判决，并针对刘中阳上诉理由答辩称：崔立民已按照双方签订的《存量房屋买卖合同》给付了首付款及定金；2013年10月25日，崔立民、刘中阳与华熙经纪公司三方到北京市住房公积金管理中心房山管理部办理公积金贷款手续，三方同意将贷款金额46万元变更为20万元，余款26万元崔立民以现金支付；依照约定，应由刘中阳足额缴纳资金监管资金，以办理房屋过户手续。现刘中阳未缴纳资金监管资金，致使房屋不能过户，公积金贷款不能领取，已构成违约。刘中阳在构成违约情况下向崔立民邮寄催款通知及解除合同通知，属规避违约责任，混淆案件事实。故不同意刘中阳的上诉请求。
北京华熙房地产经纪有限公司同意一审判决。
经审理查明：2013年9月17日，刘中阳作为出卖人（甲方）与崔立民作为买受人（乙方）签订007347号《存量房屋买卖合同》，约定刘中阳将涉诉房屋卖给崔立民，价格136万元，房屋建筑面积为92.38平方米，房产证为京房权证房私字第06003**号。此房成交价为房主净得价，此房价包括固定装修。买受人崔立民应向有关部门支付贷款及过户产生的全部费用，在本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由买受人缴纳。关于房款支付方式，涉诉《存量房屋买卖合同》约定：合同签订之日，崔立民向刘中阳交纳购房定金2万元，该定金用于冲抵房款。崔立民于办理贷款手续当日向刘中阳交纳购房首付款90万元，拟申请公积金贷款46万元。《存量房屋买卖合同》第十一条第二款约定：若银行实际批准贷款低于合同拟定的贷款额，在银行（公积金）发放批贷通知书后5个工作日内乙方应补足拟定贷款额与实际批准贷款额的差额，贷款额最终以申贷银行（公积金管理中心）批准的贷款额为准。同时，上述合同第十五条补充协议第二项约定：甲方（即刘中阳）出资金监管资金，保证过户时为足额。关于权属转移登记，上述合同第九条第一项约定：当事人双方同意，公积金管理中心通知批贷后三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理该房屋权属转移登记手续。关于违约责任，上述合同第八条第二项约定若买受人未按照合同约定的时间交款或者其它违约行为导致交易不能进行，若逾期超过15天，出卖人有权单方解除本合同，买受人应按总房价款的10%向出卖人支付违约金。
签订合同当日，崔立民向刘中阳交付定金2万元。2013年10月2日崔立民向刘中阳支付了88万元。2013年10月25日，崔立民、刘中阳及华熙经纪公司到北京住房公积金管理中心房山管理部办理公积金贷款手续，崔立民、刘中阳、北京康居业房地产经纪有限公司三方签订了《委托贷款服务合同》，同意崔立民申请北京住房公积金管理中心住房公积金贷款金额为20万元，刘中阳作为合同甲方签字并提供了银行账户信息。双方就银行贷款数额由46万元变更为20万元后，对剩余房款26万元的给付时间、条件、方式等未作书面约定。其后，刘中阳未按约定提供资金监管资金，崔立民亦未向刘中阳支付剩余房款。刘中阳委托代理人刘斌于2013年12月28日向崔立民邮寄解除合同通知，但未依照房屋买卖合同的约定将买受人已付款项返还给买受人。
庭审中，当事人均认可崔立民于2013年11月14日接到批准贷款通知，华熙经纪公司称其于当日通知了买卖双方，刘中阳对此不予认可，称其于2013年12月9日方得知此事。
崔立民、刘中阳均认可除已付房款外，剩余未付房款的数额为46万元。现崔立民同意将剩余房款46万元一次性支付给被告刘中阳。
上述事实，有《存量房屋买卖合同》、收款证明、《委托贷款服务合同》复印件、刘中阳和崔立民的建行存折复印件、《证明书》复印件及当事人陈述等在案佐证。
本院认为：本案中，刘中阳与崔立民签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约定履行。本案争议焦点为崔立民未支付剩余26万元购房款的行为是否构成违约，从而导致刘中阳有权解除合同并要求崔立民支付违约金。
2013年10月25日，崔立民、刘中阳及华熙经纪公司到北京住房公积金管理中心房山管理部办理公积金贷款手续，双方同意将银行贷款数额由46万元变更为20万元，但是对于剩余房款26万元的给付时间、条件、方式等未另行作出约定。现刘中阳主张，崔立民应按照《存量房屋买卖合同》第十一条第二款的约定于公积金管理中心发放批贷通知书后5个工作日内向其支付剩余房款，其怠于支付上述剩余房款而构成违约。崔立民反驳称：依据《存量房屋买卖合同》第九条第一项，刘中阳应在通知批贷发放后3个工作日内办理该房屋权属转移登记手续，同时合同约定由刘中阳负责出资资金监管账户以保证房屋过户时账户为足额。自己已如约向刘中阳给付购房款共计90万元，而刘中阳未履行资金监管账户出资义务，导致交易不能进行，系违约在先。本院认为，崔立民、刘中阳双方合意变更贷款金额后，对于剩余房款的给付未另行作出明确约定，同时双方亦均未完全按照涉诉合同约定履行各自义务，应视为以实际行为变更了合同履行的具体时间和方式。因此，刘中阳主张系因崔立民未按照约定时间付款导致交易不能进行而构成违约，缺乏合同和法律依据，本院不予采信。对于刘中阳的诉讼请求，本院不予支持。本院特别向当事人指出，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方对于合同履行中的具体事项应当遵守诚实信用原则平等协商解决。
综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费125元，由崔立民负担55元（已交纳），由刘中阳负担70元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3020元由刘中阳负担（已交纳）。二审案件受理费3020元由刘中阳负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
审 判 员 姚 颖
代理审判员 王继玉
二〇一五年一月十九日
书 记 员 史天予