河南省商水县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）商民初字第2120号
原告王小福。
原告王同山。
原告王保国。
原告张新国。
原告屈翠平。
委托代理人刘淑炎，河南天图律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告王建庄。
委托代理人许元昭，河南商振律师事务所律师。代理权限：一般代理。
被告屈军伟。
原告王小福、王同山、王保国与被告王建庄、屈军伟土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月8日作出（2014）商民初字第1898号民事判决书，判决后，被告王建庄不服该判决，上诉于周口市中级人民法院。周口市中级人民法院于2015年8月27日作出（2015）周民终字第1284号民事裁定书，撤销本院（2014）商民初字第1898号民事判决书，发回本院重新审理。本院于2015年9月14日立案受理后，依法另行组成合议庭，依职权追加张新国、屈翠平为原告，于2016年1月15日公开开庭进行了审理，原告王同山、王保国、屈翠平及五原告委托代理人刘淑炎、被告王建庄及其委托代理人许元昭到庭参加诉讼，被告屈军伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2006年1月1日，二被告与三原告签订用地协议，将三原告位于周漯路路北部分承包地交原告使用，使用期限16年，从2006年到2022年底。并约定，被告在使用期限内若卖房，须征求原告意见。在协议履行期间，被告在未征求原告意见的情况下，擅自将地上的房屋以70000元的价格出售他人，违反了双方协议约定。被告采取欺诈手段并与他人串通，在与原告签订用地协议后，擅自将房屋出售，致使原告在合同到期后土地使用权收回面临必然的风险，损害了原告利益。同时，被告改变了土地的耕地性质，违反了法律、法规的规定，应当解除双方签订的用地协议。为此，诉至法院，请求1、依法判令解除二被告与三原告签订的用地协议；2、本案诉讼费由被告负担。
被告王建庄辩称，1、用地协议涉及的11间房子是本案原告把土地租赁给案外人王新春，王新春在2005年之前建造的。2005年11月份由被告王建庄、屈军伟、张某（王建庄妻姐）三家出钱，以被告王建庄的名义与王新春签订协议购买的。其中被告被告王建庄买五间，屈军伟买两间，张某买三间（每间12000元）。然后以被告王建庄、屈军伟名义与原告方签订用地协议。被告的五间和屈军伟的两间一直都有自己使用，张某的三间于2010年出租给他人（租期至2022年底）。2、被告王建庄并未违约卖房，不影响原告到期收回土地使用权。3、原告在诉状中提出“占用耕地建房”问题，是原告允许案外人王新春建房，与本案不是一个法律关系，也并非原告解除合同的法定事由。并且该土地两侧全部建成了门面房从事商业经营，实际是荒地并非耕地。综上，原告提出解除用地协议，不符合合同法第94条的规定，既无事实根据，又无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
原审时，原告向本院提供的证据有：1、三原告的身份证各一份，证明三原告的诉讼主体。2、用地协议一份，证明原、被告达成协议租赁土地的事实及协议双方的权利与义务。3、土地承包经营权证书一份，证明二被告占用范围内的土地系三原告的承包地。4、录音光盘一张和录音笔录一份，证明被告王建庄私自出售房屋，违反了双方协议的约定。5、商水县公安局谭庄派出所证明一份，证明谭庄派出所接到报警后，当场询问发生纠纷的原因是王小（建）庄把房屋卖给了葛秋红。6、照片一张，证明地上房屋被出售他人，又转租用于电焊经营。7、证人王某的当庭证言，证明被告王建庄把房屋卖给葛秋红有五六年了，还在葛秋红家见到了合同。8、证人张新国的当庭证言，证明王保国、王同山与农场老支村一个女的吵架，女的说买的是王（建庄）的房子。之后谭庄派出所来三个民警处理纠纷。
原审时，被告向本院提供的证据有：1、售房合同一份，证明房屋是原告将土地租赁给案外人王新春，王新春在房屋建好后，将房屋卖给王建庄、屈军伟、张某，合同是王建庄一个人的名义买的。张某是陈志业的老婆。2、用地协议一份，证明从用地协议上甲方虽然买房的时候是以王建庄的名义购买的，事实是王建庄、屈军伟、张某三人购买，该事实原告是知道的。3、证人张某的当庭证言，证明是她买王新春的房屋，是12000元一间，共买三间。该房屋四年前以七万元的价格租给葛秋红了，没有订书面合同，口头约定租赁到合同到期。
原审时，本院依职权调取的葛秋红的产籍档案一份。
原审时，案外人葛秋红于2015年5月6日向法庭提交协议书复印件一份，原合议庭对葛秋红作出调查笔录一份。
重审时，原告向本院提供的证据有：商水县谭庄镇冯庄行政村村民委员会的证明一份，目的证明王战华已病故，屈翠平是王战华的妻子，有参加诉讼的资格。
重审时，被告王建庄向本院提供的证据有：1、协议书一份，2、商水县房地产管理中心出具的证明一份。证明葛秋红（案外人）承租的三间房屋已经解除租赁关系，该房权证已注销，原告的权利完全可以实现，不存在违约及根本违约。
重审质证中，被告王建庄对原告原审提供的证据质证意见是：葛秋红与被告的妻姐张某已解除租赁关系，葛秋红讲该录音是原告让其那样录的。其他质证意见同原审质证意见。原告方对被告王建庄原审提供的证据质证意见同原审质证意见。被告对本院依职权调取的葛秋红的产籍档案一份质证意见是：1、没有被告王建庄的签字；2、没有被告王建庄与葛秋红的买卖协议；3、葛秋红在办证过程中存在作假行为应由葛秋红承担，不应由被告王建庄承担；4、房产部门已对该三间房屋的房产证注销登记。被告对原告重审时提供的证据无异议。原告对被告重审时提供的证据协议书的质证意见是：1、该协议中的甲、乙双方未出庭无法核实是不是双方签订的；2、该协议书的落款时间是2015年4月5日，在原审开庭时，被告未提供，现在提供超过了举证期限。3、该协议书是双方恶意串通，不应采纳。对商水县房地产管理中心出具的证明的质证意见是：该证明不符合注销登记的行为规则，无编号，该证明是手写的，不是打印的，也无经办人的签字，故不应采纳。
本院对上述证据分析认定如下：本院对原、被告均无异议的证据的证明效力予以认定。原审时，原告提供的证据4、5、6、7、8相印证，且与本院依职权调取的葛秋红的产籍档案相印证，本院对其证明效力予以认定。原审时被告提供的证据1、2、3不能证明张某的买房行为。原审时，本院依职权调取的葛秋红的产籍档案，与本案有关联，内容客观真实，本院对其证明效力予以认定。重审时，被告提供的证据协议书，因协议书的双方未到庭，无法核实其真假，故对其证明效力不予认定。重审时，被告提供的证据商水县房地产管理中心出具的证明，可以证明葛秋红的原商谭字第0372号房屋所有权证已于2015年6月5日注销。
经审理查明，2005年11月14日，被告王建庄与王新春签订售房合同，被告王建庄购买王新春房屋11间，总价款12万元。该房屋位于周漯路北侧，王保国、王同山、王小福、王战华承包责任田地块的南头。2006年1月1日，被告王建庄、屈军伟与原告王小福、王保国、王同山及王战华签订用地协议（其中占用王小福1.02亩、王同山0.74亩、王保国0.83亩、王战华0.3亩）。使用年限16年，从2006年到2022年底，使用年限可以延续。并约定在此期间二被告若卖房须征求三原告和王战华的意见，协议到期若三原告和王战华不允许二被告再续用地协议，三原告和王战华不能让二被告扒掉楼房，只能用不低于二被告购房的价格买走11间房屋，期间若二被告装修该房屋，三原告和王战华回购时可酌情加价。用地期间，二被告每年向三原告和王战华每亩地交付租金1300斤小麦或把小麦按当时的市场价格折合成现金给付。在协议履行期间，被告王建庄在未征求三原告意见的情况下，将其中的两层六间房屋以7万元的价格出售给葛秋红，葛秋红于2010年1月31日申请办理房屋所有权证，商水县房地产管理中心于2011年为其颁发了地号葛秋红、编号0372的房屋所有权证书。
另查明，二被告11间房屋占用三原告和王战华承包责任田情况如下：屈军伟买的2间房屋，东边占用王战华半间、占用原告王同山一间半的地方，西边占用王战华一间半的地方未盖房。被告买的9间房屋，占用的是原告王小福、王同山、王保国的承包责任田。2015年7月24日，商水县房地产管理中心出具证明，证明葛秋红的原商谭字第0372号房屋所有权证已于2015年6月5日已注销。
本院认为，庭审中，原告方自愿撤回对被告屈军伟的起诉，符合法律规定，本院予以准许。原告屈翠平、张新国自认被告王建庄购买的9间房屋未占用其承包的责任田，表示不参加本案的诉讼，本院予以准许。被告王建庄在未征求原告王小福、王同山、王保国的意见的情况下，擅自将其购买房屋中的两层六间房屋卖给葛秋红，违反了双方签订的用地协议，其行为已构成根本违约。故对原告王小福、王同山、王保国要求解除与被告王建庄签订的用地协议的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：
解除原告王小福、王同山、王保国与被告王建庄2006年元月1日签订的用地协议。
案件受理费100元，由被告王建庄负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省周口市中级人民法院。
审判长 郭自强
审判员 郭 伟
审判员 訾连国
二〇一六年三月十日
书记员 李明法
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