上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终633号
上诉人（原审原告）：王松龄，男，1927年7月20日出生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：高永峰，上海劲力律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：范鹰，男，1982年4月15日出生，汉族，住上海市普陀区。
上诉人（原审被告）：孙彦，女，1976年6月21日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人（原审被告）：陈仲雁，男，1981年6月17日出生，汉族，住上海市杨浦区。
上列三上诉人之共同委托诉讼代理人：肖一，北京市世纪（上海）律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：李爱红，女，1968年10月27日出生，汉族，住上海市浦东新区。
被上诉人（原审第三人）：王岚，女，1999年8月22日出生，汉族，住上海市浦东新区。
上诉人王松龄因与上诉人范鹰、孙彦、陈仲雁，被上诉人李爱红、王岚房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初2163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月5日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人王松龄上诉请求：撤销原判第六项，依法改判。事实与理由：1、2010年12月7日案外人王某、王松龄与范鹰之间签订的《上海市房地产买卖合同》并非真实房屋买卖，是为了套取银行贷款而签订，除了银行借贷还贷属实，其他交易行为资金走账都是不真实的，合同无效。关于2011年5月24日协议书，此前范鹰已经获得了上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）产权，因此范鹰没有必要签订这份协议书，范鹰签订本身说明此前的买卖行为不真实，同时说明此前不存在房屋买卖合同下的任何购房款支付行为。2、本案发生实际与王某和孙彦之间存在借款关系有关，范鹰是孙彦找来套贷的帮手，套取贷款用于解决王某的资金问题，获取的80万元（人民币，下同）银行贷款的支配权并不在王某手中，王某名下的建行账户一开始就控制在孙彦手中，一审法院对资金走向作了查明，能够证明操作王某建行账户的是孙彦及利益相关人员，王某并没有实际收到80万元银行贷款，一审认定王某收取是错误的。3、王某在买卖合同签订之后归还过部分贷款，一审法院没有认定这部分款项亦有错误。4、王松龄、王某没有获益，而是受害方，基于买卖合同无效项下形成的房款支取也不真实，故一审法院判令王松龄等人承担归还银行贷款本息不当。孙彦一方主张损失也是不真实的，根据在案证据可以证明已发生的资金往来是孙彦一方自导自演，孙彦提前还贷是为了实现非法占有目的。
上诉人范鹰、孙彦、陈仲雁上诉请求：撤销原判，依法改判驳回王松龄全部诉讼请求。事实与理由：1、王某、王松龄与范鹰签订的买卖合同本身不存在法律上应认定无效的情形，双方同时约定房屋回购条款也是有效约定，在王某、王松龄无法做到回购承诺后做出了真实的出卖房产的意思表示，银行贷款由真正买家孙彦付清，也没有损害银行权益，并不违反法律强制性规定，一审认定无效属于认定事实错误和法律适用错误。2、王某、王松龄就系争房屋出售给范鹰（实际购房人为孙彦）已经达成新的真实的合意。在范鹰与王某、王松龄2011年5月24日的协议书中，明确王某、王松龄收到银行贷款80万元加上范鹰支付的房款56万元（孙彦2010年12月22日借给王某132,105元、孙彦2011年3月15日代范鹰支付46万元减去王某在2011年3月3日转给孙彦的31,800元，合计560,305元）。双方还明确约定王某、王松龄放弃回购情况下同意范鹰以136万元价格委托孙彦处理房屋等事项，王松龄对协议书上的“委托王某全权办理等”认可系其亲笔书写，证明王松龄、王某同意出售房屋是其真实意思，王某、王松龄与范鹰、孙彦达成了新的真正房屋买卖合意。系争房屋过户至孙彦名下，孙彦对房屋进行了重新装修并对外出租，协议书内容全部履行完毕。一审对协议书的认定错误。3、王某、王松龄在协议书中明确房屋回购时间并同意之后视为放弃回购，也就是不要求返还房屋，故在该份协议书履行完毕情况下，一审对房屋作出返还之判决错误。同时，孙彦、范鹰、陈仲雁不同意协助王松龄等人办理产权恢复手续。4、一审对款项返还的认定也有错误。协议书中明确孙彦代范鹰支付56万元加上此后孙彦支付的30万元合计86万元是真实支付，如果判令房屋返还则王松龄等人还应返还86万元。另外，系争房屋自签订到现在存在巨额价差，孙彦还对系争房屋进行了装修，这些均是损失，一审没有认定也有错误。
上诉人王松龄与上诉人范鹰、孙彦、陈仲雁均不同意对方的上诉请求。
被上诉人李爱红、王岚未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。
王松龄向一审法院起诉请求：1、确认王松龄与范鹰于2010年12月7日签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2、确认范鹰与孙彦于2012年11月26日所作的配偶间产权变更行为无效；3、确认孙彦与陈仲雁所作配偶间产权变更行为无效；4、判令范鹰、孙彦、陈仲雁协助王松龄办理将上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记至王松龄名下的手续；5、诉讼费范鹰、孙彦、陈仲雁负担。
一审法院认定事实：案外人王某系王松龄之子，李爱红系王某妻子，王岚系王某与李爱红所生之女。王松龄配偶早年已经去世。孙彦与陈仲雁原系夫妻。
2010年9月18日，孙彦向范鹰转账支付70万元钱款。当天，范鹰将70万元转账支付于王某账户。随即王某将该款再次转回孙彦账户。
2010年11月23日，范鹰与中国建设银行股份有限公司上海普陀支行签署《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，约定为购买王某、王松龄XX大道XX弄XX号XX室房屋借款80万元整，借款期限为2010年12月14日起至2023年12月14日止（合同编号1103916）。借款人指定贷款接收账户为王某建行XXXXXXXXXXXXXXX7146。借款人指定委托扣款账户为范鹰建行XXXXXXXXXXXXXXX4557。
2010年12月7日，王某、王松龄作为卖售人（甲方）、范鹰作为买受人（乙方）签署《上海市房地产买卖合同》一份，约定转让系争房屋，转让价款约定为人民币（以下币种相同）165万元；腾房时间约定为2011年2月28日；并约定在2011年1月31日之前，共同前往办理过户手续。合同附件三“付款协议”记载：1、乙方于签约当日支付甲方购房定金15万元；2、乙方于2010年9月18日支付甲方购房款70万元；3、乙方于银行贷款发放之日支付甲方房款80万元。
期间，范鹰作为甲方、王某、王松龄作为乙方签署有《立契约》一份。内容为：经朋友介绍购买XX大道XX弄XX号XX室住房全套，其价为人民币壹佰陆拾伍万元，经双方商定特立以下协议。一、甲方（范鹰）由银行贷款人民币捌拾万元做购房首次付款另有人民币捌拾伍万元做后期暂不支付。二、双方协议在此期内该房屋仍归乙方（王某）居住，户口不动其房屋租金以甲方没支付款人民币捌拾伍万元以利息抵消。三、甲方在银行贷款人民币捌拾万元由乙方按银行规定日期代替甲方支付。由乙方连续三期没按期向银行支付贷款（可以和甲方协商，协商不成，甲方有权处置该房屋，除支付银行贷款结清外全款交付乙方）。四、双方商定乙方在2023年12月31日该房屋回购其售价仍为壹佰陆拾伍万元不变，乙方向甲方付回购该房款为：1、乙方代替甲方给银行支付贷款（本息）结清凭证或（银行转账凭证）。2、甲方没支付乙方的（暂没支付人民币捌拾伍万元（甲方给乙方凭证）。五、双方商定：乙方在2023年12月31日内由于该地区建设需要该住房地区有些变动乙方有权提前向甲方回购该住房，乙方为甲方向银行用购买该住房所有贷款负责结清。甲方应授权乙方办理动迁一切事宜。六、此契约在银行房款数额即日期乙方收到款后生效。七、此契约一式两份，甲乙双方各执一份为据。下方立契约人处，甲方由范鹰签名，乙方由王某、王松龄签名、证人处签署“孟某”姓名。
2010年12月22日，孙彦向王某账户转账付款77,105元。2011年3月3日，王某建行XXXXXXXXXXXXXXX7146账户贷款80万元到账。当天内，该账户转账74万元至案外人陈某账户，转账31,800元至孙彦账户，ATM转账19,000元于案外人陆某，并通过ATM取款9,200元。
2011年3月15日孙彦向王某转账付款46万元，王某出具收条，内容为“今收到出借人孙彦代范鹰支付人民币肆拾陆万元整（转账）”。当日内，该款在含转账行在内的三个支行分八次支取完毕。
2011年9月22日，孙彦向王某转账付款15万元，王某出具《预付房款证明》，内容为“今收到孙彦代范鹰购买XX大道XX弄XX号XX室房屋购房款壹拾伍万元整”。该款于当日内在转账行支取10万元，上海分行ATM取9500元，上海卢湾支行现金支取完毕。
2011年11月20日孙彦建设银行账户转账孟某账户1,800元。
2011年12月6日，孙彦再度向王某转账支付15万元，该款于当日内在转账行支取完毕。同日，案外人孟某于同一支行向王某转账支付1万元，该款于当天在该支行取现完毕。
2011年1月18日，系争房屋产权转移登记至范鹰名下。
2012年11月20日，孙彦与范鹰登记结婚。2012年11月26日，孙彦与范鹰以配偶之间变更为由申请办理房地产登记。2012年12月11日，系争房屋产权登记至孙彦名下。2012年12月27日，孙彦户籍迁入系争房屋。范鹰、孙彦、陈仲雁确认，孙彦和范鹰在系争房屋过户至孙彦名下，孙彦又与陈仲雁复婚。
2013年6月，孙彦为王松龄他处承租使用期为一年的房屋要求王松龄迁出系争房屋，王松龄迁出，但未居住孙彦承租的房屋。
2013年10月11日，孙彦以范鹰名义向王某、王松龄发出通知函，要求王某、王松龄将户口从系争房屋中迁出。
2015年4月，王某死亡。
2016年5月19日，孙彦、陈仲雁以夫妻变更，本人自愿放弃产权为由申请办理房地产登记。2016年5月27日，系争房屋产权转移登记至陈仲雁、孙彦名下。2016年6月16日，系争房屋经核准登记于陈仲雁名下。房屋状况及产权人信息备注“2016-06-16更正”。
2013年7月1日起至今，系争房屋一直由孙彦、陈仲雁对外出租盈利。
审理中，范鹰、孙彦、陈仲雁提供《协议书》一份。该《协议书》记载，甲方为范鹰，乙方为王某、王松龄。内容为：乙方现共计收到甲方支付的房款如下：1、甲方向建行普陀支行申请的贷款人民币捌拾万元正（入王某建行卡上）；2、甲方支付给乙方房款人民币伍拾陆万元正（以乙方出具的收条或银行转账凭证为准）；3、若乙方想要回购XX大道XX弄XX号XX室房屋的话，则必须于2011年6月23日之前将乙方收到的第二项房款人民币伍拾陆万元正返还给孙彦（因第二笔是孙彦代甲方支付给乙方的）。否则视为放弃回购，且同意甲方以人民币壹佰叁拾陆万元正的价格委托孙彦处理该房。乙方届时无条件配合户口迁出事宜。若不配合迁出，乙方应按照该房产总价款的日万分之三向甲方支付违约金，直至原有户口迁出时止。合同甲方处签署有不同笔迹的两个范鹰的签字，乙方处签署有王松龄、王某的姓名，落款为2011.5.24。《协议书》最后记载“今委托我儿子王某全权办理收取房款事宜”，并落款王松令。王松龄表示，乙方处“王松龄”的签字非其所签，《协议书》底部“今委托我儿子王某全权办理收取房款事宜”的文字及签字系其所书，但书写时范鹰、孙彦、陈仲雁未让其看之前的内容。
另查，孙彦的建设银行账户于2010年至2011年间与案外人贺良有较频繁往来；与案外人陆某亦有往来，2010年7月17日曾转账支付案外人陈某账户174,350元，该陈某账户与王某取得80万元后转账74万元的陈某账户系同一账户。
再查，范鹰建行XXXXXXXXXXXXXXX4557账户于2011年3月22日现金存入7,300元；2011年4月21日由案外人陆某转账存入7,200元；2011年5月27日现金存入7,300元；2011年6月23日现金存入7,200元；2011年7月26日起由孙彦每月转账存入7,000余元钱款。截止至2012年11月1日前，账户共计扣贷款本息146,199.48元。2012年11月1日，孙彦母亲孙某与范鹰办理了个人贷款还款手续，偿还727,525.55元。该账户此外除结息外无其他入账。2012年11月1日，建设银行出具80万元贷款结清证明。
本案在审理过程中，范鹰、孙彦于2016年9月21日庭审中表述未对系争房屋进行过装修，又于2017年8月30日庭审过程中表述，于2014年7月重新刷了涂料，并更换地板，花费2万元。对此，范鹰、孙彦仅提供手写体合同一份，记载“今甲方将XX大道XX弄XX号XX室房屋的简单装修包给乙方，乙方负责墙面的翻新及油漆，预计陆天完成，人工费3,000”。此外，无其他证据提供。王松龄及李爱红、王岚对范鹰、孙彦主张的装修事实不予确认。
审理中，经法院释明，范鹰与孙彦表示，如果合同被确认无效，要求王松龄与李爱红、王岚共同返还范鹰、孙彦、陈仲雁已支付的房款和贷款本息，并赔偿房价上涨损失和装修费用。
一审法院认为，合同的订立应是双方当事人以真实意思表示达成一致，在彼此间设立、变更、终止民事权利义务关系的行为。现王松龄与范鹰已均确认就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》时，并非买卖房屋真实意思表示，而是为套取银行贷款使用，故王松龄与范鹰签署的《上海市房地产买卖合同》应属无效。范鹰、孙彦又辩称，王某在取得贷款之前已向孙彦借款132,105元，后仅返还31,800元。王某取得贷款后因无力还贷而与孙彦达成合意，由孙彦购买房屋，孙彦为此在之后向王某账户支付房款76万元，并负责返还全部贷款。因此，双方争议焦点在于双方在为套贷而通谋签订《上海市房地产买卖合同》之后有否达成新的真正的房屋买卖合意。范鹰、孙彦、陈仲雁方表示，新的买卖合意达成之后向王松龄方支付了46万元房款。但关于该46万元款项王某出具的收条载明为“借到”，且在之后5月24日签订的《协议书》中双方约定仍表述为“如王松龄想要回购房屋的话，则必须于2011年6月23日之前将王松龄收到的房款56万元正返还给孙彦（因第二笔是孙彦代范鹰支付给王松龄的），否则视为放弃回购，且同意范鹰以人民币136万元正的价格委托孙彦处理该房”的内容，并无确定的与孙彦建立房屋买卖合同关系的意思表示。并且，王松龄在范鹰、孙彦、陈仲雁所称的达成新的合意并支付房款后，又居住近两年才迁出，迁出当时范鹰、孙彦、陈仲雁又为王松龄他处租赁了房屋供其居住，有违正常的房屋买卖情形。范鹰、孙彦、陈仲雁以顾念与王某多年情谊为解释，但是根据范鹰、孙彦、陈仲雁方的陈述，孙彦系经孟某介绍本案所涉套贷事宜方才相识王某。关于房屋的交付，范鹰、孙彦、陈仲雁主张王松龄系自主交付。但根据双方所确认范鹰、孙彦、陈仲雁方为王松龄他处租赁房屋供王松龄方迁出后居住，而王松龄拒不入住的事实，与范鹰、孙彦、陈仲雁主张的自主交付有所矛盾，却反能与王松龄所持遭范鹰、孙彦、陈仲雁强行迁出的主张相印证。以上，范鹰、孙彦、陈仲雁方未能举证证明其所主张王松龄、王某两人曾与孙彦达成新的房屋买卖合意；其虽然实际占有房屋，但交房的自主性存疑；其在协议书签订之后虽又有30万元钱款的转账，但在其与王松龄本就存在借贷关系的前提下，没有其他证据，不足以证明系房款交付；加之，范鹰、孙彦、陈仲雁方对事实的陈述前后不一，且有矛盾不能自圆其说。鉴于此，范鹰、孙彦、陈仲雁主张王某与王松龄在签署无效的《上海市房地产买卖合同》之后，又曾与孙彦达成真实的房屋买卖合意，没有依据，法院不予采信。据此，范鹰、孙彦、陈仲雁之间以配偶间产权变更为由进行的产权变更亦应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。陈仲雁、范鹰、孙彦应协助王松龄办理产权恢复登记的手续并返还房屋。鉴于王某已经去世，王松龄与李爱红、王岚为王某的法定继承人，故产权应恢复登记至王松龄与李爱红、王岚名下。至于范鹰、孙彦对王某的转账付款，因非房款。不是《上海市房地产买卖合同》无效的后果，本案不予处理。范鹰、孙彦可就双方间真正的法律关系另行主张。至于贷款，确因《上海市房地产买卖合同》而发生，且王某系贷款接收人，合同无效后，贷款理应由王松龄方负责清偿。王松龄主张曾通过孟某偿还部分贷款，没有依据，法院不予采信。因贷款已由孙彦清偿，王松龄及李爱红、王岚理应将贷款本息返还孙彦。范鹰、孙彦、陈仲雁方还主张房价上涨损失和房屋装修损失，依据不足，法院不予支持。
一审法院审理后作出判决：一、王松龄、案外人王某与范鹰关于上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、范鹰与孙彦之间配偶间产权变更行为无效；三、孙彦与陈仲雁之间配偶间产权变更行为无效；四、陈仲雁、孙彦、范鹰应于判决生效之日起十日内协助王松龄、李爱红、王岚办理将上海市浦东新区XX大道XX弄XX号XX室房屋产权恢复登记至王松龄、李爱红、王岚名下的手续；五、陈仲雁、孙彦、范鹰应于判决生效之日起二十日内将上海市浦东新区浦东大道290弄26号504室房屋返还王松龄、李爱红、王岚；六、王松龄、李爱红、王岚应于判决生效之日起二十日内返还孙彦贷款本息人民币873,725元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币19,200元，保全费人民币5,000元，共计人民币24,200元，由王松龄、李爱红、王岚共同负担人民币12,100元；范鹰、孙彦共同负担人民币12,100元。
本院二审期间，当事人未提交证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人王松龄及其子王某与上诉人范鹰于2010年12月7日签约前，双方并无真实的付款事实，在一审审理中双方认可签约目的是为了套取银行贷款，故双方签订的2010年12月7日《上海市房地产买卖合同》并非双方当事人真实意思表示，合同应属无效。一审对合同效力所作认定并无不当。关于双方此后是否达成新的真正的买卖合意之争议，本院认为，虽然孙彦在一审审理中提交2011年5月24日王某、王松龄与范鹰之间的一份协议书，但在该份协议书中仍有回购房屋以及视为放弃回购后同意范鹰委托孙彦处理房屋等内容，故不能认定与孙彦已经建立了房屋买卖合同关系的意思表示；从已查明的事实来看，王某对外有借款行为，且王松龄、王某在该份协议书签订后的较长时间内并未履行约定内容，之后的迁出行为也非自主交付。综合本案实际情况，一审法院认定孙彦依据该份协议书及收条等证据主张双方之间达成新的房屋买卖合同合意，缺乏依据，并无不当。上诉人孙彦、范鹰及陈仲雁上诉坚持认为其提交的证据能够证明双方已达成新的买卖合意，本院不予采信。
关于合同无效处理问题。本院认为，根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于双方之间的买卖合同无效之认定，范鹰、孙彦、陈仲雁之间的产权变更行为应认定无效。因原产权人王某已经去世，其父亲王松龄及王某的妻子李爱红、女儿王岚为法定继承人，一审据此判令范鹰、孙彦、陈仲雁将系争房屋返还给王松龄、李爱红、王岚并判令协助三人办理产权恢复登记手续，并无不当。关于房屋返还后所涉款项的争议，本院认为，王某基于签订买卖合同而获取80万元银行贷款，上述款项打入王某银行账户，王某是贷款接收人，至于王某贷款账户中转账用于债务归还等情况，一方面所涉案外人，另一方面与本案买卖合同法律关系不属于同一法律关系，故上诉人王松龄上诉要求认定王某没有实际收取，本院不予采信。一审在本案中不予认定处理，并无不当。关于王松龄上诉主张王某曾归还过部分贷款的问题，对此王松龄并没有提交相关证据予以证明，故本院难以采信。关于上诉人孙彦、范鹰、陈仲雁上诉要求对2011年5月24日协议书中王某、王松龄已经确认收到的56万元房款以及孙彦转付王某的2笔房款合计30万元予以认定一节，本院认为，基于双方未形成新的买卖合意，故不属于本案买卖合同无效后果一并处理之范围，一审在本案中不予认定处理，亦无不当。根据已查明的款项支付事实看，因买卖合同签订而发生的银行贷款本息数额为873,725元，结合对80万元银行贷款汇入王某账户之事实认定，故一审判令上述发生的银行贷款本息由王松龄、李爱红、王岚予以返还，并无不妥，本院予以维持。至于上诉人孙彦、范鹰、陈仲雁上诉主张的房价上涨差价损失及房屋装修损失等，本院认为，因双方之间的买卖合同关系被认定无效，双方对此均有过错责任，故就房屋差价损失赔偿要求，本院不予采纳；同时，孙彦、范鹰、陈仲雁在本案中也未提交证据证明王某、王松龄系自主搬离系争房屋进而进行的装修，故对该节损失赔偿要求，本院亦不予采纳。
综上所述，王松龄、范鹰、孙彦、陈仲雁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币31,737元，由上诉人王松龄负担12,537元，由上诉人范鹰、孙彦、陈仲雁负担19,200元。
本判决为终审判决。
审 判 长 郑卫青
审 判 员 杨斯空
代理审判员 吴 丹
二〇一八年四月二十七日
书 记 员 林佳豪
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……