江苏省高级人民法院
执 行 裁 定 书
（2015）苏执复字第00142号
申请复议人（被执行人）扬州新东方国际五金城开发有限公司，住所地江苏省扬州市江都区仙女镇长江东路999号。
法定代表人杜玮，该公司董事长。
申请执行人江苏江都农村商业银行股份有限公司，住所地江苏省扬州市江都区龙城路21号。
法定代表人周加琪，该公司董事长。
申请复议人扬州新东方国际五金城开发有限公司（以下简称新东方五金城公司）因申请执行人江苏江都农村商业银行股份有限公司（以下简称江都农商行）与其商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服江苏省扬州市中级人民法院（以下简称扬州中院）（2015）扬执异字第00013号、第00013-1号执行裁定，向本院申请复议。本院于2015年10月15日立案受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。
本院经审查查明：江都农商行与新东方五金城公司金融借款合同纠纷一案，扬州仲裁委员会于2014年3月21日作出（2013）扬仲裁字第272号裁决书：一、新东方五金城公司于本裁决书送达之日起十日内一次性偿还江都农商行贷款本金4350万元，利息、罚息和复息2831381.21元（该利息已计算到2013年9月17日，自2013年9月18日至裁决书确定给付之日的利息，其中借款本金1500万元按照年利率10.53%计算；借款本金2850万元按照年利率11.9925%计算）；二、如新东方五金城公司未按上述第一项履行偿还义务，江都农商行有权以抵押的财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在最高额债权额度范围内优先受偿（房产证号分别为：仙女20100017**号的债权抵押额度为565万元、仙女2010001766号的债权抵押额度为219万元、仙女2010001760号的债权抵押额度为139万元、仙女2010001762号的债权抵押额度为233万元、仙女2010001761号的债权抵押额度为348万元；江国用（2008）第5504号土地使用权债权抵押额度为1200万元、第5683号土地使用权债权抵押额度为1100万元；房产所有权证号为：仙女2012000428、2012000429、2012000430号的债权抵押额度分别为：397万元、313万元、190万元）。因新东方五金城公司未履行生效法律文书确定的义务，江都农商行于2014年6月6日向扬州中院申请执行。
2014年11月3日，扬州中院向双方当事人送达了《选择鉴定机构通知书》，通知双方于2014年11月11日至扬州中院选择鉴定机构，但新东方五金城公司未到庭参加摇号。其后，扬州中院依法定程序委托江苏中正房地产评估咨询有限公司（以下简称中正评估公司）对新东方五金城公司名下的产权证号为：江房权证仙女字第××号、第××号、第××号、第2012000428号-××号房产价值进行评估。
2015年2月，中正评估公司出具扬中评报字（2015）第0113号房地产司法鉴定估价报告，载明：中正评估公司于2014年12月9日对委估的位于江都区仙女镇长江东路999号进行了实地查勘与询证。评估估价对象总建筑面积为8089.35㎡，国有土地使用权总面积为53428.40㎡，估价时点2015年2月3日，估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的公开市场价值合计为人民币48892948.80元。评估房地产单价分别为：11082元／㎡、5541元／㎡、4432.80元／㎡、3878.70元／㎡、3324.60元／㎡、9198.06元／㎡、4599.03元／㎡、3679.22元／㎡。估价的假设条件中载明：10.本次委估房产分别坐落在宗地号为32××5000宗地面积为26808.80㎡及宗地号为32××1400宗地面积为26619.60㎡的2宗相邻的土地上，但土地未经分割，无房产对应土地面积。另依据江都市人民政府办公室2005年10月23日的第59期“市长办公会议纪要”中关于国际五金城详细规划设计方案中规定该地块容积率为1.15，本次评估以此为土地分摊依据。房屋法定用途为非居住用房；房屋实际用途为非居住用房。宗地号32××5000，宗地面积为26808.80㎡，用途为商服用地，使用权类型为出让；宗地号32××1400，宗地面积为26619.60㎡，用途为商服用地，使用权类型为出让。委估物业分别位于A1、A2、A3、A4、B1、B3、D1、Z11等幢，其中A1幢主体5层，西南东北走向正对五金城主入口，且目前北面到328国道为空地广场区位较好。A2幢主体3层，东西走向接A1幢西南侧，区位一般。A3幢主体3层，建筑呈L型位于A1幢东南侧，区位一般。A4幢主体3层，南北走向位于A1幢东侧，北侧1间位置较好，其他一般，与A1、A2、A3幢合围。D1幢主体3层，主体东西走向呈L型，区位一般，南北部分被邻地征用部分拆除。B1幢主体3层，位于A4幢东侧，南北走向，区位一般。B3幢主体3层，位于B1幢东侧，东西走向，区位一般。Z11幢主体3层，位于B3幢东北方向，东西走向，区位一般。本次评估的技术路线为：1.考虑到周边存在类似房地产的交易案例、出租案例，且评估对象数量较多涉及161个房产、散布于市场内部，本次评估以A1幢8号房为标准房，采用比较法与收益法分别对其房地产价值进行评估，其他房产通过综合个别因素修正测算其价值。2.据现场查勘记录，分析了建筑物的设计年限、实际建造质量、现行使用状况和物理寿命等因素，充分考虑建筑物的类型、用途、实际使用时间、环境和条件，以及维修状况、使用效果和完好程度等多种因素。同时考虑功能性损耗和经济性损耗的影响，综合确定建筑物的成新率与收益年限。3.因扬州房地产估价行业组织目前暂未公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值，本评估报告使用本公司经验参数。评估报告送达后，新东方五金城公司提出本案异议。
被执行人新东方五金城公司向扬州中院提出执行异议称：一、评估机构未经新东方五金城公司选择；二、评估结果与抵押事实大相径庭。本案抵押房屋的面积为8089.35㎡，两块抵押土地面积为266196.60㎡、26808.80㎡，合计53428.40㎡，约80.14亩。江都地区的住宅房均价在7000元，可评估报告确定的商用房价格仅为6044.11元，本案抵押范围包括房和地，土地面积为80.14亩，土地价值约8000万元，而本案仅对房产评估，价值仅为48892948.80元。综上，请求撤销中正评估公司扬中评报字（2015）第0113号房地产司法鉴定估价报告，重新复评。
江都农商行答辩称：一、本案评估程序并无不当。扬州中院通知了双方当事人选择评估机构，评估机构是通过摇号产生的。二、评估结果并无不当，五金城地点比较偏僻，五金城市场开发没有成功，现在处于闲置状态。请求驳回新东方五金城公司的异议。
中正评估公司述称：一、扬州中院委托书要求对房产及相应土地价值进行评估，不包括对应土地以外的土地价值，中正评估公司评估结果是8089.35㎡的建筑面积及对应的土地价值。二、新东方五金城公司认为江都住宅用房均价7000元／㎡以上，本次评估对象是五金城专业市场，两者无可比性。
扬州中院于2015年7月1日作出（2015）扬执异字第00013号执行裁定，认为：当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法，评估结果明显失实或者明显低于市场价而申请补正或重新评估的，人民法院应当准许。本案中，中正评估公司及其评估人员均具有评估资格，新东方五金城公司经该院合法传唤，未到庭选择评估机构，应视为其对权利的放弃。至于新东方五金城公司对评估结论所提异议，首先因本案评估范围仅为房产及其对应土地价值，故具有评估机构及当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出。本案中，异议人周景侠于2014年12月23日才向东海法院申请执行，其不是东海法院参与分配函中的债权人，并未在该院对东鑫公司的财产执行完毕前向本院申请参与分配，其在瑞阳公司与东鑫公司买卖合同纠纷一案执行程序终结之后，向该院提出执行异议，已超过了提出异议的期限，其异议该院不予受理。扬州中院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款第（一）项之规定，裁定：驳回周景侠的异议请求。
扬州中院于2015年8月20日作出（2015）扬执异字第00013-1号执行裁定，载明：该院对异议人新东方五金城公司评估异议一案作出的（2015）扬执异字第00013号执行裁定中，文字上有笔误，应予补正，现裁定如下：（2015）扬执异字第00013号执行裁定书第4页第9行-21行更正为：“对权利的放弃。异议人抵押给江都农商行的财产包括两块土地及8幢房产，本院根据房产土地开发状况，仅对房产及对应的土地进行评估、处置，并不损害异议人利益。至于异议人认为本案评估价值偏低，但并未提供充分证据予以证明，本院不予采信。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第一百五十四条第一款第（十一）项及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回扬州新东方国际五金城开发有限公司的异议请求”。
被执行人新东方五金城公司不服上述执行裁定，向本院申请复议称：一、新东方五金城公司确实收到了扬州中院发出的《选择鉴定机构通知书》，现放弃该异议理由。二、扬州中院（2015）扬执异字第00013号执行裁定第4页中部首先之后的内容与本案无关，该裁定结果为驳回周景侠的异议请求，亦与本案无关。扬州中院马虎应付本案，态度极不严谨。三、本案评估的抵押物违反了初始证（大产权证）不能抵押的法律规定，抵押应当认定为无效。经过房屋初始登记的大产权证不能作为抵押物，新东方五金城公司与江都农商行之间的抵押没有法律效力，扬州中院亦不应以无效的抵押物作为拍卖标的。四、扬州中院对评估范围确定不当。本案评估房屋周边土地使用权仍属于新东方五金城公司，扬州中院委托评估的却是房屋及其对应土地使用权的价值，这意味着房屋墙外的土地使用权没有相应价值。新东方五金城公司可以行使对未拍卖土地使用权的权利，这样评估显失公平且失去了评估拍卖的意义。五、本案评估违背客观公正原则，侵害了新东方五金城公司的利益。首先，土地使用权评估价值过低。2012年1月18日，新东方五金城公司拆迁时曾委托江苏中诚房地产评估咨询有限公司对新东方五金城公司名下最偏西南角的土地使用权价值进行评估，评估结论是5342元／㎡，但三年之后中正评估公司评估的土地使用权价值为6044元／㎡，年上升率仅为0.0438%。2011年11月8日，前江都市国土资源局土地储备中心委托江都市地价评估事务所对新东方五金城公司土地使用权价值进行评估，评估结论为817.32元／㎡。2014年7月，国土局（2014）7号挂牌出让公告对新东方五金城公司相邻土地的挂牌价格是1228.97元／㎡。据此，年上升率为0.046%。故本案土地使用权评估价值的上升率低于国土部门确定价值的上升率，损害了新东方五金城公司利益。其次，本案房地产评估价值远远低于市场价值。本案评估结果为商业用房价格为6044元／㎡，而与评估对象离市中心相同方向、距离基本相同的金牛湾、香格里拉住宅小区的住宅价格为8000元／㎡以上，有的高达1万元／㎡。商业用房的评估价值低于住宅房产价值明显错误。最后，评估报告没有考虑容积率的问题，评估对象地理条件优越，三面有大路通道，A栋楼北侧有大面积投入资金巨大的广场，但评估报告均未考虑上述因素，使得评估价值过低。
本案的争议焦点是：新东方五金城公司关于评估价值过低、应重新评估的主张是否有事实和法律依据。
本院认为：新东方五金城公司关于评估价值过低、应重新评估的主张没有事实和法律依据。新东方五金城公司主张本案评估价值过低、应重新委托评估，应当承担相应的举证责任，但新东方五金城公司并未提供证据证明本案评估价格明显低于市场价值，其应当承担举证不能的法律后果。本案中，扬州中院（2015）扬执异字第00013号执行裁定确实存在说理部分及裁定主文与本案基本事实不符的情形，但扬州中院已于2015年8月20日作出（2015）扬执异字第00013-1号执行裁定，对相关内容进行了补正。至于新东方五金城公司主张其与江都农商行之间的抵押无效的问题，实为对本案执行依据的异议，不属于本案审查范围，应当通过审判监督程序主张权利。最后，新东方五金城公司关于扬州中院对评估范围确定不当的主张不能成立。本案抵押的8幢房屋坐落于两块抵押土地之上，但抵押土地之上尚建有大量其他房屋且抵押给他人，故扬州中院仅委托评估案涉8幢抵押房产及其对应土地使用权的价值并无不当。本案中，中正评估公司对估价对象进行了实地勘察，出庭接受质询，对新东方五金城公司的异议理由进行了说明。中正评估公司根据勘察及市场调查结果，采用收益法和市场法进行评估，在土地未经分割、无房产对应土地面积的情况下，以市政府办公室会议纪要中确定的该地块容积率1.15为土地分摊依据，并依据其专业知识判断及行业规范要求得出案涉房地产的评估价值，人民法院应当予以尊重。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条之规定，裁定如下：
驳回申请复议人扬州新东方国际五金城开发有限公司的执行复议申请，维持江苏省扬州市中级人民法院（2015）扬执异字第00013-1号执行裁定。
本裁定送达后立即生效。
审 判 长 沈 燕
代理审判员 苏 峰
代理审判员 孙 凯
二〇一五年十二月十八日
书 记 员 沈晓雯