山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁01民终837号上诉人（原审被告）于翔，男，1990年5月6日出生，汉族，居民，住济南市。委托代理人于培贤，男，1959年11月4日出生，汉族，山东省土地学会职工，住济南市。被上诉人（原审原告）林本法，男，1981年9月13日出生，汉族，济南黛林园林工程有限公司总经理，住济南市。委托代理人王彦召，山东舜元律师事务所律师。委托代理人姚文乾，山东舜元律师事务所实习律师。上诉人于翔因与被上诉人林本法房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第919号民事判决提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院认定，2013年8月15日，济南银城物业管理有限公司（甲方）与林本法（乙方）签订《东城美食街商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南高新区国际会展中心会展路10、11号商铺出租给乙方使用；商铺面积为320平方米，商铺为会展车库原门面房改造而成，无土地证及房产证；乙方所租商铺经营范围为食宿简餐等；租赁期限为自2013年8月15日起至2018年5月30日止；第一年租金单价为1.67元／平方米／天，第一年租金为195000元，自2014年8月15日起，租金单价每年递增7%。2013年11月5日，林本法（甲方）与于翔（乙方）签订《东城美食街商铺租赁合同》一份，约定：甲方将位于济南高新区国际会展中心会展路10、11号商铺出租给乙方使用；商铺面积为320平方米，商铺为会展车库原门面房改造而成，无土地证及房产证；乙方所租商铺经营范围为食宿简餐等；租赁期限为自2013年11月5日起至2018年5月20日止；第一年租金单价为1.96元／平方米／天，第一年租金为230000元，递增部分按济南银城物业管理有限公司实际收取；每一年为一期支付，乙方须在每一期开始前2个月将当期租金一次性支付给甲方，以先交租金、后使用为原则，乙方拖欠租金的，每逾期一日按总金额的2%向甲方支付违约金；乙方有下列情况之一的，甲方可单方解除合同，并且乙方对甲方造成损失的从支付的租金中抵付，支付的违约租金不足抵付甲方损失的，还应赔偿造成的损失与租金的差额部分：……（5）乙方逾期不支付租金累计15日的。合同签订后，林本法将该房屋交付于翔使用。2014年10月7日，林本法出具说明一份，载明：“本人林本法（转租人）与于翔（承租人）于2013年11月5日签订的，位于高新区国际会展中心会展路10号11号房屋租赁合同。按照原合同内容约定于翔已提前三个月通知转租人，林本法本人同意将会展路10号共计160平方米由原房租11.5万元变更为10万元整，会展路11号仍归于翔租赁。租赁期间同意于翔转租，于翔所投资装修所有费用均是于翔个人投资，共计30多万以上。期间无论拆迁、转租，所得装修费、拆迁费全部归于翔投资人所有，林本法本人只享受房租。本说明一式两份，双方各执一份。特此说明说明人：林本法2014年10月7日”，于翔在该说明上签字摁印。于翔给付了第一年房租230000元，自2014年11月5日起，于翔仅给付房租26000元，剩余租金未给付。2015年9月1日，林本法自行收回涉案房屋。诉讼中，林本法提交济南银城物业管理有限公司出具的证明两份，以证明双方于2013年8月15日签订的《东城美食街商铺租赁合同》租赁期间，允许林本法转租，林本法已支付自2014年8月15日至2015年8月15日的租金。林本法要求支付的租金189000元调整为自2014年11月5日起至2015年8月31日止的房租168695元。于翔提交2015年2月26日济南沣泫家居有限公司出具的证明及公司工商登记材料，以证明于翔签订房屋租赁合同的行为系其职务行为，该房屋是由济南沣泫家居有限公司在使用；于翔提交田兆亮等六人的证人证言及照片一组，证实2014年12月27日济南沣泫家居有限公司已经搬离该房屋，并将钥匙交还给林本法，双方的租赁合同已经解除。林本法认为济南沣泫家居有限公司出具证明的时间为2015年2月26日出具，其内容与事实不符，且在双方签订合同时原告对该公司租赁房屋的事情并不知情，工商登记材料中虽载明该公司的住所地是涉案房屋的一部分，但于翔未向其告知过该房屋是济南沣泫家居有限公司所租赁；林本法认为提交的照片无法确定拍摄时间，无法证实于翔的主张；林本法认为证人应当出庭接受质证，故对于于翔提交的六份证人证言的真实性不予认可。另查明，涉案房屋系会展中心车库改造而成，未取得土地证、房产证及建设规划许可证。经法院释明，林本法主张如法院确定双方签订的租赁合同为无效合同，则其请求于翔参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。2013年10月12日，原济南圣龙豪车商贸有限公司变更名称为济南沣泫家居有限公司，法定代表人由刘卫忠变更为于翔，住所地济南市'style='cousor：pointer'﹥由济南市，股东由刘卫忠变更为于培贤、于翔。2013年12月23日，济南沣泫家居有限公司住所地济南市变更为济南市高新区会展东路388号1-10、1-11号商铺'style='cousor：pointer'﹥由济南市。原审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未办理房屋所有权证，故法院认定林本法与于翔于2013年11月5日签订的《东城美食街商铺租赁合同》为无效合同，故要求解除租赁协议的诉讼请求，法院不予支持。于翔虽辩称其行为为职务行为，该房屋实际由济南沣泫家居有限公司使用，但其未提交有效证据证实其签订合同时已明确告知林本法涉案房屋系济南沣泫家居有限公司所租赁，且2013年10月12日，济南沣泫家居有限公司的法定代表人已变更为于翔，而于翔于2013年11月5日签订房屋租赁合同时仍以其个人名义签订，应认定其行为系其个人行为，而非职务行为，故对于翔的辩称，不予采信。于翔辩称其已在2014年12月27日搬离，并将钥匙交还给林本法，双方的租赁合同已经解除。法院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条的规定，无正当理由未出庭作证的证人证言不能单独作为认定案件事实的依据，本案中于翔提交的书面证人证言中的证人无正当理由未出庭进行作证，且提交的照片无法确定拍摄的时间及于翔主张的搬离涉案房屋、交还钥匙的事实，因此对于于翔的该项辩称，法院不予采信。于翔已对涉案房屋占有并使用，因此于翔应支付相应的房屋占有使用费，其支付标准参照双方租赁合同约定的租金数额予以确定。诉讼中，林本法自动将要求于翔支付的租金调整为2014年11月5日至2015年8月31日共计168695元，按照双方2014年10月7日达成的约定，一年房租减少后为215000元，每天房租为589.04元，扣除已经支付的26000元，法院确定于翔应向林本法支付的占有使用费为589.04元×299天-26000元＝150122.96元。因双方签订的房屋租赁合同为无效合同，约定的违约金条款亦自始无效，因此林本法要求于翔按照合同约定支付违约金50000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。诉讼中，林本法已经自行收回涉案房屋，故法院对林本法要求腾房的诉讼请求不再处理。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告于翔于判决生效之日起十日内向原告林本法支付位于济南高新区国际会展中心会展路10、11号商铺的占有使用费150122.96元。二、驳回原告林本法的其他诉讼请求。被告于翔如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4885元，由被告于翔负担。一审宣判后，上诉人于翔不服上诉称，请求：依法撤销（2015）高民初字第919号民事判决，依法改判或发回重审。上诉费由被上诉人承担。事实和理由：主体有误。上诉人于翔不是本案的合格的诉讼主体。上诉人与被上诉人签订租赁合同，是济南沣泫家居有限公司的法定代表人，租房也是公司经营所用，而不是上诉人个人使用，当时签订租赁合同时已告知被上诉人是公司所用，且被上诉人在涉案房屋装修及正常营业时经常到此去，对此公司经营很清楚，上诉人已找到关于被上诉人告知公司经营用房的证据。关于租赁合同及占有使用费问题。原审认定双方签订的《租赁合同》无效是正确的，但判决上诉人承担房屋占有使用费欠妥，既然合同无效，就不存在房屋占有使用费，如果判决房屋占有使用权，属于合同的房屋，现该建筑属于无房产证违法建筑，所以，不存在占有使用费。且公司在按合同约定交清租金后，于2014年12月27日已搬出涉案房屋，并将房屋交付被上诉人，上诉人也有证据予以证实，既然双方签订的《租赁合同》无效，公司搬出房屋，更不存在占有使用费。原审认定被上诉人于2015年9月1日收回房屋是错误的，被上诉人收回房屋时，上诉人的公司人员不在场，也没有上诉人公司的物品存放在房间内，此时间是被上诉人自己编造的。原审的案件受理费全部由上诉人负担欠妥。被上诉人原审时的多项请求没有得到法院的支持，本应承担一定数额的诉讼费，让上诉人全部承担无法律依据。综上原审认定事实不清，主体错误，请二审法院依法改判或发回重审。被上诉人林本法辩称请求维持原判。本院经审理认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，被上诉人林本法与上诉人于翔于2013年11月5日签订的《东城美食街商铺租赁合同》，因违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案涉案房屋未取得建设工程规划许可证，亦未办理房屋所有权证，该事实清楚，一审法院判决认定为无效合同是符合法律规定的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持”。上诉人于翔虽上诉称租房系职务行为，该房屋实际由济南沣泫家居有限公司使用，但其未提交有效证据证实其签订合同时已明确告知林本法涉案房屋系济南沣泫家居有限公司所租赁，且2013年10月12日，济南沣泫家居有限公司的法定代表人已变更为于翔，而于翔于2013年11月5日签订房屋租赁合同时仍以其个人名义签订，一审法院认定其行为系其个人行为，而非职务行为，是正确的。于翔上诉称其已在2014年12月27日搬离，并将钥匙交还给林本法，双方的租赁合同已经解除。因一审公开开庭时上诉人提交证人证言的证人无正当理由未出庭进行作证，且提交的照片无法确定拍摄的时间及于翔主张的搬离涉案房屋、交还钥匙的事实，因此对于于翔的该项辩称，一审法院不予采信是符合法律规定的。一审法院判令上诉人于翔支付相应的房屋占有使用费，其支付标准参照双方租赁合同约定的租金数额予以确定是正确的。上诉人的上诉理由不成立，本院依法予以驳回。被上诉人的诉讼请求并没有得到法院的全部支持，判令由上诉人承担全部的诉讼费不当，本院对此予以改判。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、（二）项之规定，判决如下：维持济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第919号民事判决第一项、第二项。撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第919号民事判决关于诉讼费用负担的判决。于翔如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4885元，由于翔负担3300元，由林本法负担1585元。二审案件受理费4885元，由于翔负担3300元，由林本法负担1585元。本判决为终审判决。审判长  徐冷卓审判员  王云春审判员  孟繁荣二〇一六年四月十四日书记员  李姗姗