陕西省安康市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）安中民二终字第00068号
上诉人（原审被告）罗会祥。
委托代理人张春生，陕西恒典律师事务所律师。
上诉人（原审被告）郑华舟。
委托代理人张春生，陕西恒典律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）杨达兴。
被上诉人（原审原告）周保莲。
上诉人罗会祥、郑华舟因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服平利县人民法院（2013）平民初字第00574号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人罗会祥、郑华舟及其委托代理人张春生，被上诉人杨达兴到庭参加了诉讼，被上诉人周保莲经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，杨达兴与罗会祥协商购买罗会祥位于平利县靛坪村三组房产，杨达兴陆续将购房款给付罗会祥后，罗会祥于2010年2月8日给杨达兴之子杨永银出具收条载明：“收到杨永银买房款陆万元整，待后办理契约手续。罗会祥。”2010年12月10日杨达兴与郑华舟签订《买卖房屋契约前相关事宜协议书》，载明：“为了尽快完善房屋买卖关系的顺利进行，经双方共同协商如下：一、甲方（郑华舟）有两付寿方，必须妥为保管。二、张家坡茶园内必须预留两官墓地作为二老百年后的归宿地，乙方（杨达兴）不得无理阻挡、干预（面积约4米×5米）。三、乙方上庄时间为2011年底。四、以上各条望共同遵守，否则，所立契约将视为无效。甲方：郑华舟。乙方：杨达兴。2010年12月10日。”该合同郑华舟签名系罗会祥所签，郑华舟本人按手印。2010年12月12日杨达兴（乙方）与郑华舟（甲方）签订《房屋买卖约》，载明：“经甲、乙双方协商，甲方郑华舟自愿将坐落在靛坪村三组八角庙公路边砖混结构楼房壹层叁间，贰佰壹拾捌点贰捌平方米（包括圈厕、后院）一并卖给杨达兴永久居住，房屋、圈厕、后院总作价肆万元整，当凭证人一次性交清。房屋四界……。此约自双方签字之日起生效，双方永不反悔。原业主：郑华舟。现业主：杨达兴。中证人：冉从刚、罗会成、李仕清、刘珠明。2010年12月12日。”该合同郑华舟签名系罗会祥所签。同日，双方签订《承包土地转让协议》，载明：“甲方：靛坪村二组郑华周（舟），乙方：靛坪村二组杨达兴。经甲乙双方协议：甲方郑华周自愿将靛坪村二组自家承包地茶园两块，共计柒分玖厘，永久转让给杨达兴经营所有。两块茶园一共作价贰万元整，当凭证人一次性交清。地点、地块：张家坡……。地点、地块：自家屋后……。此协议自签字之日起生效，双方永不反悔。甲方：靛坪村二组郑华舟。乙方：靛坪村二组杨达兴。中证人：冉从刚、李仕清、罗会成、刘珠明。2010年12月12日。”该合同郑华舟签名系罗会祥所签。2010年12月12日杨达兴办理了《土地承包经营权证》，2010年12月22日杨达兴办理了《契证》，2010年12月30日杨达兴办理了《集体土地使用证》。2012年1月26日（农历2012年1月4日）杨达兴搬进所购的房屋居住，后来双方因墓地位置问题产生矛盾，罗会祥、郑华舟又强行搬进争议房屋居住。杨达兴、周保莲遂起诉请求判令与罗会祥、郑华舟的房屋买卖合法有效，判令罗会祥、郑华舟归还房屋财产，并赔偿损失。
原审另查明，罗会祥与郑华舟系夫妻。罗会祥、郑华舟出售给杨达兴、周保莲的房屋原登记户名为郑华舟，郑华舟不识字。杨达兴、周保莲系夫妻，系平利县八仙镇靛坪村村民。
原审法院认为，合同是双方当事人设立、变更、终止民事权利义务的合法行为。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《房屋买卖约》是双方当事人的真实意思表示，亦不违反国家相关法律规定，属有效合同。罗会祥、郑华舟辩称，《房屋买卖约》违背郑华舟的真实意愿，应依法确认无效。因双方在签订《房屋买卖约》前，双方所签订的《买卖房屋契约前相关事宜协议书》中郑华舟按有手印，据此能够证实郑华舟知道卖房事宜。故对该辩解意见，不予采纳。罗会祥、郑华舟辩称，《房屋买卖约》是附解除条件的合同，解除条件成就时合同无效。在签订《房屋买卖约》前，罗会祥与杨达兴签订了《买卖房屋契约前相关事宜协议书》约定：“郑华舟有两付寿方必须在房内存放直到百年为止，杨达兴必须妥为保管；杨达兴上庄时间为2011年底，双方特别约定，望共同遵守，否则所立契约视为无效”，由于杨达兴、周保莲在民事诉状中明确要求“罗会祥、郑华舟限期将棺材搬走”，现解除条件成就，该买卖契约也应当视为无效。该辩解意见，因寿方（棺材）并未搬走，解除条件未成就，故不予支持。罗会祥、郑华舟辩称，杨达兴在办理房屋产权转移登记时涉嫌提供虚假资料、伪造他人签名，产权转移程序严重违法，在办理集体土地使用证变更登记时程序严重违法，已申请撤销集体土地使用证的变更登记。对于该辩解意见，因本案仅涉及双方所签合同是否有效问题，产权转移登记、集体土地使用证变更登记属行政法律、法规调整，不属本案调整范围，故对于该辩解意见，不予支持。杨达兴、周保莲诉请要求罗会祥、郑华舟赔偿损失的主张，因其未提供证据证实其遭受的损失金额，故对于该主张，不予支持。原审判决：一、杨达兴、周保莲与罗会祥、郑华舟签订的《房屋买卖约》合法有效；二、限罗会祥、郑华舟在本判决生效后10日内交付涉案房屋财产；三、驳回杨达兴、周保莲其他诉讼请求。
宣判后，罗会祥、郑华舟不服原判，提起上诉称，一、原审法院程序违法：1、2012年10月22日郑华舟将罗会祥列为被告、杨达兴为第三人，起诉请求确认《房屋买卖约》无效，平利县人民法院八仙法庭收到诉状，未做出是否受理的决定，仅给郑华舟出具了一张收条，该案卷宗材料未随本案移送，上诉人将该案诉状、收条作为证据提交，原审法院未予审核认定；2、上诉人以平利县人民政府办理集体土地使用证程序违法为由提起行政诉讼，该行政案件的判决结果是本案的定案依据，该行政案件尚未审结，原审法院即做出判决；二、原判认定事实不清，上诉人和被上诉人持有的《房屋买卖约》是不同的，郑华舟对协议不知情，郑华舟事后知道罗会祥以其名义签订房屋买卖合同即提起确认合同无效的诉讼，是杨达兴、周保莲买房还是其子杨永银买房？杨达兴办理房屋产权转移及集体土地使用证的程序违法，应当予以撤销；上诉人未将房屋交付被上诉人居住；三、原判适用法律错误，请求二审改判。
被上诉人杨达兴辩称，在村委会成员和村民代表见证下，双方签订买卖合同，郑华舟在场，因其不会写字，才让其丈夫罗会祥代签，签字后郑华舟在合同上按手印，郑华舟将《土地使用证》等相关证件移交给杨达兴，合同签订程序合法，双方自愿，办证程序合法，是杨达兴请见证人村委会加盖公章，杨永银代其父杨达兴交购房款，故罗会祥给杨永银出具收条，罗会祥夫妇于2004年将房屋钥匙交给杨达兴夫妇保管使用，房屋买卖关系形成后，杨达兴夫妇于2012年1月26日搬进居住，请求维持原判。
经二审审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致，有《买卖房屋契约前相关事宜协议书》、《房屋买卖约》、《承包土地转让协议》、证人证言及当事人陈述等证据在卷，并经当庭质证，本院予以认定。
本院认为，本案中双方当事人所签订的《房屋买卖约》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被上诉人杨达兴、周保莲已按约定履行了支付房款义务，上诉人罗会祥、郑华舟也应按约定期限即2011年底向被上诉人杨达兴、周保莲交付房屋。上诉人罗会祥、郑华舟以郑华舟不知情为由主张《房屋买卖约》无效，2010年12月10日双方签订的《买卖房屋契约前相关事宜协议书》有郑华舟的手印，两日后双方又签订《房屋买卖约》，虽然《房屋买卖约》没有郑华舟的签名或手印，但在场的村干部均能证实郑华舟知情。上诉人罗会祥、郑华舟又提到双方当事人所持有的《房屋买卖约》不一致，经本院审查，双方所持有的《房屋买卖约》内容是相同的，只是杨达兴一方持有的《房屋买卖约》盖有村委会的公章，在场的中证人村干部证实签订合同时，村干部未带公章，事后杨达兴找村委会补盖了公章。上诉人罗会祥、郑华舟提到购房主体问题，杨永银是代其父杨达兴支付的房款，购房主体是杨达兴。上诉人罗会祥、郑华舟提到的原审存在两个程序问题，首先其认为郑华舟将罗会祥列为被告、杨达兴为第三人，起诉请求确认《房屋买卖约》无效，八仙法庭收到诉状，未做出是否受理的决定，仅给郑华舟出具了一张收条，该案卷宗材料未随本案移送，上诉人将该案诉状、收条作为证据提交，原审法院未予审核认定。该收条明确载明：“今收到郑华舟申请调解书等材料一套”，郑华舟不能提供八仙法庭收到其诉状的证据，并且即使八仙法庭收到诉状未作出是否受理的决定，不影响本案的案件处理结果。其次上诉人罗会祥、郑华舟认为其以办证程序违法而提起了行政诉讼，本案应以行政案件审理结果为依据，该行政案件尚未审结，原审法院即作出判决，程序违法。办证程序是否合法是行政法规调整范围，涉及行政法律关系，本案合同效力的认定是受民事法律调整，双方当事人之间是民事法律关系，两案的审理没有关联性，本案民事案件的审理并不以行政案件的审理结果为依据。上诉人罗会祥、郑华舟在庭审后又以此理由申请本案中止审理，其申请中止的理由不能成立，本院予以驳回。综上，上诉人罗会祥、郑华舟的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人罗会祥、郑华舟负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周红梅
代理审判员 张 翼
代理审判员 帅文婷
二〇一四年六月四日
书 记 员 杜 涛