苏州市吴中区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴开民初字第248号
原告蔡捷。
委托代理人施伟颋，江苏和舟律师事务所律师。
被告张友林。
委托代理人郭建成，江苏纵通律师事务所律师。
被告苏州市吴中区金色童年幼儿园，住所地苏州市吴中区越溪街道南溪江路***号。
法定代表人沈菊珍。
委托代理人房广游，江苏久顺律师事务所律师。
原告蔡捷诉被告张友林、苏州市吴中区金色童年幼儿园（以下简称金色童年幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理。依法由审判员江伟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡捷及其委托代理人施伟颋、被告张友林及其委托代理人郭建成、金色童年幼儿园的负责人沈菊珍及其委托代理人房广游到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告蔡捷诉称，2014年11月，二被告将位于苏州市吴中区南溪江路255号2幢285号、289号、293号房屋转租给其用于经营药店，约定年租金为55000元。后，其按约向被告支付了租金55000元并对上述房屋进行了装修，共花费装修费用47170元。期间，因存在牵涉消防通道及转租需要出租人同意等问题而使其的药店无法办理营业执照并正常开张营业。据此，其要求宣告其与被告签订的房屋租赁合同无效；被告金色童年幼儿园返还房屋租金人民币55000元及房屋装修费用47170元并赔偿其自2014年11月26日至今的营业损失人民币20000元（估算，按每月5000元计算4个月）；被告张友林对此承担连带责任；本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告自认，其在租赁涉案房屋时即发现在其的租赁面积外就有物业监控室，出入该监控室须途经其的租赁物，但当时认为是可以解决的；为此，其还在装修时就监控室进出门的调整问题与物业公司进行过沟�，后因故被耽搁。至于营业执照的办理，其就去过工商部门一次，但被告知遗漏材料；但在补足材料后因故未再去办理。据此，其不要求宣告合同无效，而变更诉请为要求解除与被告签订的房屋租赁合同；其他诉请不变。
被告张友林辩称，其同意原告要求解除本案所涉的租赁合同的请求，但其在本案的租赁合同关系中代表的是金色童年幼儿园，故其不应承担任何的法律责任。
被告金色童年幼儿园辩称，本案所涉的房屋租赁合同应是张友林与原告签订的，至于合同上的印章则是张友林擅自加盖的，故合同的解除与否以及原告损失的赔偿均与其无关，而应由被告张友林自行承担。另，关于原告主张的各项金额，因原告已实际使用了涉案房屋，故应返还的租金应扣除4个月的房租即18333元；装修损失应以装修残值为计算基�，且原告也因对合同主体等相关事项未尽到谨慎审查的义务而承担一定的责任；至于营业损失，因原告并未实际经营而于法无据，于理不合。综上，其请求驳回原告对其的诉讼请求。
经审理查明，2013年8月1日，沈菊珍、张友林承租了位于苏州市吴中经济开发区南溪江路255号2幢201、203、257、261、285、289、293等总计建筑面积为2062.86平方米的房屋用于与案外人李群合办金色童年幼儿园。2014年11月26日，原告转承租了上述房屋中的285、289、293号并进行了装修。2015年2、3月间，金色童年幼儿园停办。2015年3月初，本案所涉的所有房屋因金色童年幼儿园及其投资人未按期向出租人支付房租而被锁门。
另，各方一致确认，原告承租房屋中的装修残值为26500元。
以上事实，有原告提供的装修费用凭证，被告金色童年幼儿园提供的商铺租赁合同以及本院制作的询问笔录、庭审笔录在卷证明。
审理中，为证明其主张，原告还提供了如下证据：
1、其分别与张友林、金色童年幼儿园签订的房屋租赁合同两份（与张友林签订的系复印件）。该两份合同约定内容基本一致，并约定年租金为55000元，租期自2014年12月1日至2017年11月30日。原告称，其因开药店需要租房而通过58同城网站登记的租房信息与张友林取得联系并与张友林个人签订了房屋租赁合同，承租上述房屋中的285、289、293号；但在办理营业执照过程中，其被告知因该合同中未记载面积等内容而无法注册；由此，其在2015年1月通过张友林的弟弟重新签订了房屋租赁合同并加盖了金色童年幼儿园的印章；重签合同后，张友林即收掉旧合同。经质证，被告张友林对金色童年幼儿�与原告签订的租赁合同无异议，并确认原告是通过其留在网上的电话联系到其并最终签订租赁合同的，但表示其个人未与原告签订过房屋租赁合同且转租金色童年幼儿园房屋是三位股东一致决定的。被告金色童年幼儿园对该两份合同及原告的陈述均无异议。
2、2014年11月27日的收据一份，载明交款单位为原告，金额为55000元，收款事由为房租；该收据下方还加盖有金色童年幼儿园财务专用章。原告称其是将款项交与张友林的。经质证，被告张友林对该收据没有异议，并表示该款是交给幼儿园财务并由财务出具收据的且已用于幼儿园开支。被告金色童年幼儿园对该收据亦无异议，但称张友林并未将该款交付给其。
3、2014年5月2日的证明一份，载明“由于幼儿园发展的原因现将其不用的房屋租掉，全体股东一致同意，由任意股东去办理即可”，落款处打印有金色童年幼儿园并加盖了印章。经质证，被告张友林对此予以认可。被告金色童年幼儿园对此不予认可。
本院认为，本案中，原告虽提供了两份房屋租赁合同，但其中与被告张友林个人签订的房屋租赁合同系复印件且被告张友林对此不予认可，故本院对此亦无法认定。至于与被告金色童年幼儿园签订的房屋租赁合同，即便该合同系被告张友林控制金色童年幼儿园的印章与原告签订的，也因合同文本和租金收据上加盖的是金色童年幼儿园的公章和财务专用章，租赁房屋也确是被告金色童年幼儿园的用房；况且被告张友林还是金色童年幼儿园的投资人之一，故应由金色童年幼儿园作为合同一方当事人对外承受合同权利与义务。至于被告张友林在本案租赁关系中的相关行为，不属于本案处理范围，本院在此不予理涉。金色童年幼儿园可与被告张友林另行解决。
又，因金色童年幼儿园已于2015年3月初停办。于此同时，涉案房屋也因金色童年幼儿园及其投资人未按期向出租人即房屋产权人支付租金而被锁门。据此，在两被告未对原告的解除房屋租赁合同的主张提出异议的情况下，本院对此予以确认。因原告是在2015年6月8日当庭变更诉请为要求解除上述租赁合同的，故本院确认双方间的房屋租赁合同于2015年6月8日解除。
合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告要求被告返还其已交付的租金，合法有据，本院亦予支持，但因其已实际承租并装修了涉案房屋，故应返还的租金应作相应扣减。本院综合租期开始及装修的时间、金色童年幼儿园停办及出租人锁门的大致时间，酌情扣减3个月租金13750元，即被告金色童年幼儿园还应返还原告租金41250元。又，因各方一致确认原告承租的房屋中的装修残值为26500元，故被告金色童年幼儿园亦应予赔偿。被告金色童年幼儿园虽主张原告也应对该装修残值损失承担一定的责任，但原告对此未予认可，被告也未提供证据加以证明，故本院对此不予采纳。至于原告估算的营业损失20000元，因原告自认在该租赁房屋中筹备的药店最终未正式营业，故在被告金色童年幼儿园对此不予认可的情况下，原告的该项赔偿要求，缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、原告蔡捷与被告苏州市吴中区金色童年幼儿园签订的房屋租赁合同于2015年6月8日解除。
二、被告苏州市吴中区金色童年幼儿园于本判决生效之日起十日内返还原告蔡捷租金人民币41250元并赔偿装修残值损失人民币26500元。
三、驳回原告蔡捷的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取计人民币1800元，由原告蔡捷负担人民币1053元，被告苏州市吴中区金色童年幼儿园负担人民币747元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。
审判员 江伟
二〇一五年六月十六日
书记员 庄严