南京市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0106民初10002号
原告：高申杨，男，1963年4月12日出生，汉族，住南京市浦口区。
委托诉讼代理人：童晓琳，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王秀枝，北京市北斗鼎铭（南京）律师事务所律师。
被告：江苏华侨房地产开发有限公司，住所地南京市鼓楼区中山北路313号五楼。
法定代表人：朱乃焰，总经理。
破产管理人：北京市君泽君（南京）律师事务所。
委托诉讼代理人：张日永，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：彭鹏，北京市君泽君（南京）律师事务所实习律师。
原告高申杨与被告江苏华侨房地产开发有限公司（以下简称华侨房地产公司）合同纠纷一案,本院于2016年7月25日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高申杨及其委托诉讼代理人童晓琳、王秀枝、被告华侨房地产公司委托诉讼代理人张日永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告高申杨向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告装修损失3039680元（2000元/平方米×1519.84平方米）、房屋增值损失16414272元（17000元/平方米×1519.84平方米-9423008元），合计19453952元，并支付利息（自2014年5月1日起按照年利率18%计算至实际给付之日止）；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年1月18日，被告将南京市浦口区华侨绿洲二期建设工程发包给案外人江苏南通六建建设集团有限公司（以下简称南通六建），后南通六建又将上述项目分包给原告。2010年1月，原告与南通六建、被告达成一致，由原告购买华侨绿洲花苑209幢房屋商业门面房（以下简称涉案房屋），购房款冲抵被告应付给南通六建的工程款，后原告实际取得该房屋并使用至今，2012年被告向原告出具了一份证明，称房屋已经销售给原告，过户手续正在办理中，原告因此装修了房屋并一直对外出租。2014年，被告向原告告知房屋一直用于抵押贷款，所以延误了登记，故2014年5月份，原告、南通六建、被告共同签订了《协议书》一份，约定了2015年5月底将房屋过户至原告名下，如逾期未过户，则以该房屋总价款为基数自2014年5月1日起支付年利率18%的利息。南通六建因被告未支付涉案房屋工程款将被告诉至法院，（2014）鼓民初字第4056号判决书判决被告应支付南通六建工程款，同时该份判决书确认了2014年5月份的《协议书》无效。原告认为，其应享有《协议书》以房冲抵工程款中项下的各种权利，被告未办理房屋过户手续的行为已经侵犯了原告的合法权益。故诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。
被告华侨房地产公司辩称：原告的诉请无事实与法律依据，本案基础法律关系很清楚，即被告拖欠了南通六建工程款，南通六建将工程分包给原告，达成了以房抵债的协议，该协议签订中被告并无过错，而《协议书》已经被法院认定为无效，故原告自始无权占有房屋，也无权依照无效协议书主张损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告对被告提交的（2016）苏0106破申1号、破申2号民事裁定书及（2016）苏0106民破6号决定书的真实性不持异议，本院予以确认。被告对原告提交的建设工程施工合同、（2014）鼓民初字第4056号民事判决书、证明、《协议书》、水电卡、房屋登记簿、南京市房地产抵押合同的真实性不持异议，本院予以确认；对原告提交的交付指示认为是复印件且在（2014）鼓民初字第4056号案件中并没有该证据的原件，故不予认可，对原告提交的房产中介的说明真实性不予认可；本院认为交付指示系复印件且在（2014）鼓民初字第4056号案件卷宗中并无对应原件，故本院对此证据不作为认定事实的依据，房产中介的说明加盖了公章，故对该证据的真实性本院予以确认。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
被告华侨房地产公司将本市浦口区泰西路18号华侨绿洲小区二期工程即华侨绿洲华苑B区工程（包括11层框剪楼房8幢、6层框剪楼房2幢、6层砖混楼房1幢、门面房1幢、地下车库1幢）整体发包给南通六建进行施工，南通六建承包上述工程后又分包给原告高申杨实际施工。2012年9月21日，被告向原告出具一份说明，称涉案房屋已销售给原告，产权过户手续正在办理中，原告有权对外租赁等等。
2014年5月5日，原、被告及南通六建共同签订了一份《协议书》，约定：原、被告双方确认，截止2011年12月31日被告尚欠南通六建工程尾款10435127.82元，被告应于2014年8月底前付清全部工程款及利息，原告同时将工程发票开具给被告；被告未按期支付工程款的，被告同意就延迟付款期间支付相应的利息作为对原告的补充，具体为2012年按年息8%计算，2013年度及之后按年息15%计算；如果被告未能在2014年8月底前付清工程款及相应利息，被告应自2014年9月1日起支付所欠本息的逾期利息，一律按银行同类贷款利率的四倍计算，至所欠工程款付清之日止，南通六建随时有权追要；2010年1月11日经南通六建与被告协商，被告用涉案房屋抵充了应付工程款，上述房产面积1519.84平方米，单价6200元/平方米，总价9423008元，被告根据南通六建的指定，于同日将该房产交付给了原告，作为应付工程款的抵充，因银行不能拆零解押，又系长期贷款，一直未将房产过户到原告名下，现被告表示于2015年4月尽快解除抵押，并协助办理过户手续，于2015年5月底过户至原告名下，因逾期未能过户，被告支付该房产总价款的利息按照年息8%计算，作为逾期过户的补偿，计息期间自2014年5月1日起至过户登记完毕之日止等等。
（2014）鼓民初字第4056号判决书以该《协议书》具有流抵性质，确认其无效，并判令被告支付南通六建工程款9423008元，该判决书已经生效。
华侨房地产公司的债权人王建华、张益华于2016年5月3日申请对华侨房地产公司进行破产清算，本院于2016年10月14日作出（2016）苏0106破申1号和2号民事裁定，裁定受理王建华的破产申请。2017年2月20日，本院作出（2016）苏0106民破6号决定书，指定北京市君泽君（南京）律师事务所担任华侨房地产公司的破产管理人，同时指定该所律师郑建和为管理人的负责人。
庭审中，原、被告一致确认涉案房屋一直由原告对外出租并收取租金。涉案房屋目前登记在被告名下，抵押情况为：抵押权人为江苏紫金农村商业银行股份有限公司江北园区支行，登记时间为2013年4月22日，被担保主债权数额为16000000元，此外，涉案房屋还被多家法院司法冻结。
审理中，关于涉案房屋装修部分，被告表示房屋不是原告装修的是承租人装修的，如果当时确实是毛坯交付，原告可以将能够拆除的部分进行拆除。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果””。关于原告主张的房屋增值部分的损失，本案中，涉案房屋的所有权人系被告，原、被告在知晓房屋有抵押存在且不能过户的情况下签订《协议书》，该《协议书》因违反法律规定而自始无效，并经生效判决确认，故原告对涉案房屋自始不享有任何权益，其关于房屋增值部分的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。生效判决书已经判令被告应向南通六建支付相应工程款，原告作为工程的分包方，可向承包方南通六建主张权利。关于原告主张的装修损失，原告并未向本院提交其实际装修房屋的证据抑或是其接收房屋时的房屋状况与出租前房屋装修存在差异的事实，亦未提交证据证明其装修损失，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
驳回原告高申杨的全部诉讼请求。
案件受理费174087元，由原告高申杨负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 李 菲
人民陪审员 曹玉蓉
人民陪审员 许德和
二〇一七年十一月二十一日
书 记 员 梁莞欣