江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终3215号
上诉人（原审被告）：宿迁市锦绣数码城，住所地江苏省宿迁市中央城市。
负责人：陈正良。
委托诉讼代理人：钱超、张进，江苏义扬律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：宿迁市三佳房地产开发有限公司，住所地江苏省宿迁市黄运西路49号。
法定代表人：吴培万，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈剑峰，江苏圣典律师事务所律师。
原审被告：陈正良，男，1969年11月24日出生，汉族，住浙江省天台县。
原审被告：陈金灿，男，1964年11月19日出生，汉族，住浙江省天台县。
原审被告：朱永发，男，1953年5月6日出生，汉族，住江苏省淮安市。
三原审被告委托诉讼代理人：钱超、张进，江苏义扬律师事务所律师。
上诉人宿迁市锦绣数码城（以下简称锦绣数码城）因与被上诉人宿迁市三佳房地产开发有限公司（以下简称三佳公司）、原审被告陈正良、陈金灿、朱永发房屋租赁合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2016）苏1302民初10207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人锦绣数码城上诉请求：一审判决认定的租金数额错误，应扣除的款项没有扣除，请求二审法院撤销一审判决，依法改判。事实与理由：1.一审法院以三佳公司提供的2006年1月25日与案外人淮安东升市场开发管理有限公司签订的《中央商业广场租赁协议书》，以及2007年6月30日宿迁市锦绣国际家具城签订的《中央商业广场租赁补充协议》中约定的租金标准计算租金错误。锦绣数码城既不是上述合同的相对人，也没有书面协议继受合同的权利义务，因此，上述协议与锦绣数码城无关。锦绣家具城多次要求签订书面合同，但宿城区古城街道办事处只是口头答应年租金60万元，一直未签订书面租赁合同。2011年9月，宿迁市锦绣家具城变更为宿迁市锦绣数码城，宿城区古城街道办事处仍拖延不签订书面租赁合同。2.《中央商场广场租赁协议书》第七条约定，协议签订前淮安东升市场开发管理有限公司缴付的50万元押金，10万元作为履约保证金，40万元冲抵租金。该款应当抵扣租金；同时，部分商铺被三佳公司出售导致租赁面积减少，也应相应减收租金。3.三佳公司所称的100万元空调款不应当计入租金，锦绣数码城从未使用过空调。
被上诉人三佳公司二审辩称：1.锦绣数码城与三佳公司之间形成了事实上的租赁关系，锦绣数码城作为合同相对人应当承担相应义务。签订合同的主体与后来承租人有内在联系，虽然公司名称变更，但陈正栋作为锦绣数码城的执行人和合伙人参与合伙事务；锦绣数码城的合伙人朱永发自宿迁市锦绣国际家居城成立开始，一直参与后续所有承租人的合伙营运，对相关租赁事宜均明知，因此，锦绣数码城对租赁事项、租金的约定明知。2.锦绣数码城对减收租金以及50万元履约保证金的陈述与事实不符。首先，三佳公司未收到过锦绣数码城的履约保证金；其次，三佳公司未曾接到锦绣数码城的减收租金申请，也未签订过减收租金的协议；再者，三佳公司根据协议约定履行了安装空调的义务，锦绣数码城是否使用空调与其应当承担100万元合同款项没有关联性；且2007年至2016年，锦绣数码城曾经支付过部分空调款（空调租金按月支付每年10万元，同租金一并向三佳公司支付；三佳公司已经收取空调款69万元，包括锦绣数码城交纳的部分空调款）。
原审被告陈正良、陈金灿、朱永发未作陈述。
三佳公司向一审法院提起诉讼请求：1.锦绣数码城偿还所欠三佳公司房屋租金（含空调款）共计246.1685万元；2.锦绣数码城向三佳公司支付因拖欠房租产生的违约金100.00万元；3.陈正良、陈金灿、朱永发承担连带支付义务。
一审法院认定的事实：2006年1月25日，三佳公司与案外人淮安东升市场开发管理有限公司签订《中央商业广场租赁协议书》，约定：“一、租赁项目名称：中央城市花园底层中央商业广场…三、租赁期限：壹拾年；自06年2月18日—16年2月……四、租金：第一年55万元，第二年55万元，第三年60万元，第四年60万元，第五年65万元，第六年65万元，第七年75万元，第八年75万元，第九年87.5万元，第十年87.5万元…”。2007年6月30日，三佳公司与宿迁市锦绣国际家具城签订《中央商业广场租赁补充协议》，约定：“一、原签约乙方现已注销，目前注册名称为宿迁市锦绣国际家具城，此补充协议乙方签约单位承担原协议乙方法律责任…四、根据本补充协议第三条，原协议中商场租金作如下调整，第一、二年各592540元；第三、四年各629463元；第五、六年各675000元；第七、八年各778845元；第九、十年各908650元…”
2008年5月4日，宿迁市锦绣国际家具城注销，投资人为陈正栋。2008年5月22日，宿迁市锦绣家具城开业核准，执行人为陈正栋。2011年9月23日，宿迁市锦绣家具城变更为宿迁市锦绣数码城（即陈正良）；登记企业类型为普通合伙企业。2015年4月1日，执行人由陈正栋变更为陈正良，合伙人由陈正栋、陈金灿、ＸＸ、朱永发变更为陈正良、陈金灿、ＸＸ、朱永发。2016年3月3日，合伙人再次变更，由陈正良、陈金灿、ＸＸ、朱永发变更为陈正良、陈金灿、朱永发。
一审法院认为，一、锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发虽然否认与三佳公司签订过合同，进而认为该补充合同约定的租金对其没有约束力，并举证说明其成立之前该补充合同就已经存在，但是其承认与三佳公司形成事实上的租赁关系，只是辩解认为租金不应该按照三佳公司的标准计算。由此可见，锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发与三佳公司形成事实上的租赁合同关系，而且所租赁的地点仍为涉案的场所，其作为事实上合同相对人，具备被告主体资格。三佳公司当然有权利维护自己的合同利益，故本案被告资格是适格的。二、对于锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发认为三佳公司按照与他人签订的合同内容对于租金的约定不应该对其具有约束力，一审法院认为，该补充合同签订的主体为宿迁市锦绣国际家具城，其投资人为陈正栋，直到2008年5月22日锦绣数码城前身即宿迁市锦绣家具城核准成立，其执行人也是陈正栋，直到2015年4月1日，执行人陈正栋才变更为陈正良，并退出合伙人资格，且公司的名称减少“国际”二字，其租赁的地点，经营场所均没有发生变化，锦绣数码城辩称系事实租赁关系，对于租金双方没有进行最后的结算，只是口头约定每年60万元，锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发在合理期间内也没有提供任何有效证据证明其租金缴纳以及具体租金标准情况。一审法院认为，首先，锦绣数码城在相同的地点租赁涉案的场地，其签订合同的主体与后来实际承租者，有相应的内在联系，即陈正栋作为签订合同的当事人，亦是锦绣数码城的执行人、合伙人，参与了合伙事务，故锦绣数码城对于租赁的事项以及租金的约定应该是明知的。其次，对于三佳公司举证自己的记账项目证明锦绣数码城欠付租金情况，锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发没有提出相应的证据予以反驳，举证责任在锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发，故一审法院参照适用三佳公司提供的租金标准。
关于违约金，三佳公司没有提供与锦绣数码城之间的明确约定，对其主张赔偿违约金，不予支持。关于锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发辩解称后期租赁面积减少以及房屋漏水要求减损相应的租金等，因其未提供证据证实，不予采信。
因锦绣数码城为普通合伙企业，根据法律规定，其合伙人对合伙企业债务应承担无限连带责任，故对三佳公司要求陈正良、陈金灿、朱永发承担无限连带责任，予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国合伙企业法》第二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、宿迁市锦绣数码城于判决生效之日起十日内给付宿迁市三佳房地产开发有限公司租金（含空调款）2461685元；二、陈正良、陈金灿、朱永发对上述债务承担无限连带责任；三、驳回三佳公司其他诉讼请求。案件受理费34594元，由三佳公司负担10000元，锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发共同负担24594元。
二审中，各方当事人未提交新的证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
二审争议焦点为：1.锦绣数码城与三佳公司成立的事实上房屋租赁合同关系，租金如何计算；2.锦绣家具城是否交付了50万元履约保证金，如果交付，是否应当全部冲抵租金；3.《中央商业广场租赁补充协议》第三条约定交付面积减少部分减收租金，本案是否应当减收租金；4.100万元空调费用应否收取。
本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”第六十二条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（二）价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府知道价的，按照规定履行；”本案中，锦绣数码城与三佳公司形成事实租赁合同关系，对此，各方当事人均无异议，而且，锦绣数码城所承租的地点为涉案的场所，三佳公司向锦绣数码城交付了租赁物房屋，锦绣数码城作为事实上合同相对人，负有向三佳公司交付房屋租金的义务。涉案租金计算按照中央商业广场租赁协议书》、《中央商业广场租赁补充协议》中约定标准执行，理由：1.锦绣数码城在相同的地点租赁涉案的场地，其签订合同的主体与后来实际承租者，有相应的内在联系，即陈正栋作为签订合同的当事人，亦是锦绣数码城的执行人、合伙人，参与了合伙事务，故锦绣数码城对于租赁的事项以及租金的约定应该是明知的。2.三佳公司提供的记账项目证明锦绣数码城欠付租金情况，锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发提出与宿城区古城街道办事处口头约定年租金60万元，对此，宿城区古城街道办事处与三佳公司均否认，锦绣数码城、陈正良、陈金灿、朱永发未能提供证据证明，应承担不利后果。3.协议约定的租金收取方法，是按照订立合同时履行地的市场价格并综合考虑招商引资政策优惠而确定；本案为事实租赁合同，对租金收取不明确，一审法院以该协议约定的租金收取方法作为计价方法，符合合同法关于价款不明确“按照订立合同时履行地的市场价格履行”的规定，故一审法院参照适用协议约定的租金标准计算，并无不当。
二、《中央商业广场租赁协议书》中第七条约定：协议签订前淮安东升市场开发管理有限公司支付三佳公司押金50万元；协议签订后，10万元转作协议履行保证金，40万元冲抵租金。由于三佳公司否认收到该笔款项，锦绣数码公司未能提交证据证明支付了该笔款项，锦绣数码城在诉讼中陈述待取得缴款的相应证据后另案主张，本院予以准许。
三、三佳公司与宿迁市锦绣国际家具城签订《中央商业广场租赁补充协议》第三条约定面积减少部分减收租金，但该协议中第四条同时约定，在考虑了面积减少的情况下减收租金后的租金采用递进方式交付，即第四条约定的租金收取办法已经考量了协议第三条述明的面积减少情况。且由于锦绣数码城事实与三佳公司建立事实租赁合同关系时，协议中第三条描述的状况已经客观存在，并没有在锦绣数码城承租后发生面积减少情形，故锦绣数码城称承租面积减少无事实依据。
四、原《中央商业广场租赁协议书》中约定，承租方淮安东升市场开发管理有限公司负责安装中央空调恒温设施。锦绣国际家具城与三佳公司签订的《中央商业广场租赁补充协议》中约定：“二、原协议乙方（锦绣国际家具城）权利义务中第六条：乙方负责安装中央空调恒温设施，费用由乙方支付。修改为乙方不安装中央空调恒温设施，原安装费用乙方按壹佰万元人民币分壹拾年按每年壹拾万元同租金一起付于甲方。”三佳公司提供的证据，证明三佳公司按照协议约定履行了安装空调义务，实际履行中，淮安东升市场开发管理有限公司、锦绣国际家具城、锦绣家具城均在交付租金的同时缴纳空调费用。锦绣数码城后续在缴纳租赁费用时，三佳公司向其出具的收据上明确载明空调费用，因此，锦绣数码城对协议中约定收取空调费用明知，且在实际租赁合同履行过程中认可三佳公司收取空调费用，应认定双方之间成立关于空调费用收取的约定。故，锦绣数码城应当缴纳下欠空调费用。
综上，锦绣数码城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费26493元，由锦绣数码城负担。
本判决为终审判决。
审判长 徐 兵
审判员 孙 权
审判员 万 焱
二〇一七年十一月二十二日
书记员 郑露露
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