北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终9148号上诉人（原审被告）：刘守祥，男，1981年3月22日出生。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：臧丹，女。被上诉人（原审原告）：杨同元，女，1988年5月12日出生。委托诉讼代理人：姜步亮（杨同元之夫）。上诉人刘守祥因与被上诉人杨同元房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2017）京0111民初6154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘守祥上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。双方订立《存量房屋买卖合同》的时间是2016年10月19日，此时北京市住房和城乡建设委员会等部门尚未发布对于商办类项目的管理公告，此公告不具有溯及力；《存量房屋买卖合同》第十六条中双方约定，剩余房款35万元分七年还清，贷款30万元是分十年还清，十年后国家是否有限购政策不一定；我方一直按照合同约定履行偿还贷款和支付房款的义务，没有违约行为。2.一审判决适用法律错误，不应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条和第九十四条。杨同元辩称，同意原判，不同意刘守祥的上诉请求。杨同元向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除我与刘守祥于2016年10月19日签订的《存量房屋买卖合同》；2.请求法院判令刘守祥立即从北京市房山区窦店镇山水汇豪苑×室搬离并腾退给我；3.诉讼费由刘守祥承担。一审法院认定事实：2016年10月19日，杨同元作为出卖人与刘守祥作为买受人签订《存量房屋买卖合同》，合同约定：杨同元将自己与丈夫姜步亮共有的位于房山区窦店镇山水汇豪苑×室房屋（以下简称诉争房屋）一套出卖给刘守祥，房屋专有建筑面积为42.99平方米，分摊建筑面积为16.28平方米，房屋成交价格为650000元，买受人向出卖人支付购房定金5万元。购房款65万元以分期付款的方式支付，其中30万元进行房屋抵押贷款，贷款由刘守祥偿还，另外35万元分7年由刘守祥向杨同元支付，每年7月份刘守祥向杨同元支付。房屋全款刘守祥还清之后，由杨同元及其丈夫姜步亮配合办理过户手续。如果双方有一方违约向对方支付总还款的百分百作为违约金。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。该合同由杨同元、刘守祥签�摁印，姜步亮作为共有权人也签署了共有权人同意出售声明。合同签订后，刘守祥给付杨同元定金5万元；双方以诉争房屋办理了抵押贷款，杨同元已经收到抵押贷款30万元，贷款后至今，由刘守祥按月偿还贷款。2016年12月15日，刘守祥以诉争房屋为住所，注册登记了北京刘守祥工程机械租赁有限公司。2017年1月中旬，杨同元向刘守祥交付了房屋。但双方未就诉争房屋进行网上签约备案。另查明，本案诉争房屋为商务办公用房。北京市住房和城乡建设委员会等部门2017年3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》第五条规定：“本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的。2、在申请购买之日起，在京已连续�年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。”刘守祥为非本市居民，审理中未能提交其在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的相关证据材料。一审法院认为，杨同元与刘守祥签订的《存量房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，为有效合同。但本案中，刘守祥为非本市户籍居民，审理中未能提交其在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税的相关证据材料，故北京市住房和城乡建设委员会等部门2017年3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》以后刘守祥不具备在京购买房屋资格，无法办理所购房屋过户登记，故双方签订的合同目前不能履行。杨同元要求解除合同并要求刘守祥搬离并腾退房屋，法院予以支持。刘守祥认为自己在诉争房屋注册了相应公司，其本人为该公司的法定代表人，并且诉争房屋属于商业办公性质，公司具有购买房屋的相应条件的抗辩意见，因合同是刘守祥以个人名义签订，故其抗辩意见法院不予采信。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条的规定，于2017年6月6日判决：一、解除杨同元与刘守祥于二○一六年十月十九日签订的《存量房屋买卖合同》；二、刘守祥于判决生效后七日内从北京市房山区窦店镇山水汇豪苑×室搬离并腾退房屋给杨同元。二审中，刘守祥提交北京市房山区地方税务局出具的《税收完税证明》，拟证明其按照房屋买卖合同签订时候的政策是可以购买诉争房屋的。杨同元对该证据真实性认可、证明目的不认可，认为刘守祥即使缴纳了个人所得税，至今也不满五年，不符合购买资格。杨同元提交2016年8月24日姜步亮（借款人）、杨同元（共同还款人）与上海�东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称浦发银行北京分行）签订的《个人担保借款合同》，拟证明诉争房屋的抵押借款是收到定金之后办理的，目的是作为刘守祥购买诉争房屋的首付款。刘守祥对该证据真实性认可，关联性及证明目的不认可，认为贷款受益人不是刘守祥，贷款品种为个人消费贷款，所以该贷款用于姜步亮家庭其他用途，不是刘守祥缴纳的首付款。本院另查明：刘守祥自2016年12月至2017年8月以“正常工资薪金”品目连续缴纳个人所得税，每月15元。2016年8月24日，姜步亮、杨同元与浦发银行北京分行签订《个人借款担保合同》，以诉争房屋为抵押，贷款30万元，贷款期限为10年。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，杨同元与刘守祥于2016年10月19日签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同成立且有效。合同成立以后，北京市住房和城乡建设委员会等部门2017年3月26日下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，使客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，杨同元以刘守祥没有购房资格、继续履行无法实现合同目的为由请求人民法院解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否解除。故本案的争议焦点为双方签订的《存量房屋买卖合同》是否因无法实现合同目的而应当解除。根据查明的事实，《存量房屋买卖合同》第十六条“补充协议”约定：购房款65万元以分期付款的方式支付，其中30万元进行房屋抵押贷款，贷款由刘守祥偿还，另外35万元分7年由刘守祥向杨同元支付，每年7月份刘守祥向杨同元支付。房屋全款刘守祥还清之后，由杨同元及其丈夫姜步亮�合办理过户手续。根据该约定，杨同元履行配合办理过户手续的义务之期限尚未到达，目前尚无法判断应当办理过户之时相关政策是否会发生变化。即使购房资格政策不发生变化，刘守祥已从2016年12月起连续缴纳个人所得税，其亦有可能于合同约定的过户时间到达之前满足“在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”之条件。综上，目前尚无法判断双方签订的《存量房屋买卖合同》是否已经无法实现合同目的，故对于杨同元要求解除该合同的诉讼请求，本院不予支持。因该合同还在继续履行过程中，刘守祥并无违约行为，故对杨同元要求刘守祥搬离并腾退诉争房屋的诉讼请求，本院亦不予支持。刘守祥的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审法院适用法律错误，处理结果不当，本院予以纠正。综上所述，刘守祥的上诉请求成立，予以�持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市房山区人民法院（2017）京0111民初6154号民事判决；二、驳回杨同元的全部诉讼请求。一审案件受理费35元，由杨同元负担（已交纳）。二审案件受理费70元，由杨同元负担（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 淼审 判 员  蒋春燕审 判 员  赵文军二〇一七年九月二十九日法官助理  刘 佳书 记 员  徐方烁