江苏省镇江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏11民终1037号
上诉人（原审被告）：镇江润城房地产开发有限公司，住所地：镇江市丹徒区谷阳大道16号。
法定代表人：陈洪祥，该公司董事长。
委托诉讼代理人：许治国，江苏恒强律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王坤，江苏恒强律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江双英，住镇江市。
委托诉讼代理人：姚建新（系江双英丈夫），住镇江市。
上诉人镇江润城房地产开发有限公司（以下简称润城公司）因与被上诉人江双英商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省镇江市丹徒区人民法院（2016）苏1112民初1674号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
润城公司上诉请求:撤销原审判决，依法改判为驳回江双英的一审诉讼请求或发回重审。理由：1、法庭辩论终结后，一审法院同意江双英变更诉讼请求，一审程序违法。2、一审判决润城公司承担2016年1月29日-5月23日的违约责任不应承担，我方没有迟延交房，如果存在房屋质量问题也仅是维修的问题，不应当承担迟延交房的违约责任。3、2016年6月16日起的违约损失不应承担，房屋在合同约定的交房时间已经向被上诉人交付了，不存在2016年6月16日没有交付。4、有关案件事实是，墙壁存在倾斜、空鼓是江双英的单方陈述；维修之后已多次通知江双英，最后一次通知时是2016年5月24日之前，2016年5月24日当天江双英接受了维修现状；2016年6月15日冲突的原因是物业要求江双英按照2015年12月28日交付物业费用而江双英要以2016年6月16日为起始时间交物业费，导致江双英实际没有能够获取钥匙进入房屋。
江双英辩称，房屋质量存在问题，润城公司每次通知我们去的时候都去的，但是每次去的时候房屋都没有修好。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
江双英向一审法院起诉请求：判令润城公司立即履行交房义务，并从2015年12月28日起至实际交房之日止，以该房屋总价款600864元为基数，按照银行同期定期存款利率承担延迟交付房屋的违约损失。
一审法院认定事实：2015年8月3日，江双英与润城公司签订《商品房买卖合同》，约定：1.江双英购买润城公司位于镇江市丹徒新城缪家甸村润城国际花园18幢5层504室房屋，建筑面积120.69平方米，价格600864元，合同签订当日一次性付款。2.润城公司应当在2015年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定以及本合同约定，将商品房交付给江双英使用。出卖人逾期交房的，在不超过90天的时间内，按日向买受人支付已交付房款的0.2‰计算的违约金，合同继续履行；逾期超过90天的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，按前述标准支付违约金。3.润城公司交付的房屋装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）标准，达不到标准应在30天内采取补救措施使其达到约定使用标准。2015年12月28日，双方办理涉案房屋的交付时，江双英认为房屋内一处墙壁倾斜、三处墙壁空鼓，遂拒绝接收房屋，并要求润城公司在修复房屋后再办理交接手续。其后，润城公司对房屋墙壁进行维修，将墙壁空鼓的地方敲掉重新用水泥粉刷，将墙面倾斜的部分用切割机切除，用水泥重新浇筑。2016年5月24日，润城公司再次通知江双英办理房屋交接，江双英到场对房屋进行了验收，同意办理房屋交接事宜。在签署交接单时，润城公司要求江双英在交接单上签署原定的房屋交接日期2015年12月28日，遭到江双英拒绝。2016年6月13日，润城公司再次通知江双英办理房屋交接，江双英于2016年6月15日到润城公司处，润城公司向江双英发放了“钥匙发放通知单”，该通知单载明“镇江润城物业有限公司、润城国际服务中心：江双英业主将入住我公司开发建设的润城国际18幢504室，请发放钥匙并按规定办理物业管理有关入户手续”，并指示江双英到小区的物业公司处办理房屋交接事宜。当日，江双英持该“通知单”到物业公司处办理房屋交接手续时，双方发生冲突并报警，物业公司仍未将房屋钥匙等交付给江双英。
一审法院认为：江双英、润城公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力，双方均应依约履行。本案中，双方在合同中约定的交付房屋时间为2015年12月28日，则双方应按照合同约定办理交房手续。双方在合同中约定交付房屋的条件为“该商品房取得《配套设施建设方案履行确认证明》”，江双英以房屋墙壁存在变形、空鼓等理由拒绝接收房屋，不属于法律规定的拒绝接收房屋的情形，亦不符合双方约定可以拒绝接收房屋的情形，江双英以此为由要求润城公司按照合同约定承担延期交房的违约责任自2015年12月28日起计算违约金的主张，不予支持。
根据双方买卖合同第十三条及附件三的约定，在房屋内墙出现质量瑕疵时，出卖人应当在30天内采取补救措施使其达到约定标准，故润城公司在江双英2015年12月28日指出房屋内墙的瑕疵后，至迟应当在2016年1月28日前采取措施使瑕疵内墙达到约定标准并交付给江双英使用。故自2016年1月29日起，润城公司应承担违约责任，直到2016年5月24日修复完毕后经江双英验收符合约定标准。
自2016年5月24日至2016年6月15日，江双英在明知房屋内墙瑕疵修缮完毕后仍拖延至2016年6月15日才在润城公司的通知下去润城公司处办理房屋交接的相关手续，此期间的迟延责任应由江双英自己承担。
2016年6月15日江双英经润城公司再次通知办理房屋交接时，未将房屋钥匙以及相关资料交付给业主江双英本人，而是交给案外人该小区的物业公司，且物业公司以江双英未缴纳物业费而将钥匙扣押拒不发放，致使江双英仍无法实际使用房屋，应视为润城公司实际上仍未将房屋交付江双英，由此造成的损失润城公司应当承担赔偿责任。润城公司以江双英签字领取了“钥匙发放通知单”，就是已经将房屋交付完毕的意见，不予采纳。润城公司在江双英按照合同约定履行了房款的支付义务和合同约定的其他附随义务后，应当将房屋钥匙等物品直接交付给江双英。至于按照相关规定江双英应当缴纳的前期物业管理费用，润城公司或者案外人可依照相关规定另行责成江双英缴纳，而并不能以此为由，将本应直接交付给江双英本人的房屋钥匙和与使用该房屋配套的有关资料直接或间接予以扣押，使江双英无法使用房屋。故对于江双英要求润城公司立即履行交付房屋的请求以及要求润城公司承担自2016年6月16日起至实际交付房屋钥匙之日止的损失的请求，予以支持。
关于违约损失的计算标准问题，江双英在起诉时主张按照房屋买卖合同第九条的约定即每日支付房屋总价款的0.2‰，在诉讼过程中，江双英将该计算标准变更为以房屋总价款600864元为基数按照银行定期存款利率计算，不违反法律规定，予以支持。至法庭辩论终结之日即2016年11月22日，润城公司应向江双英支付的违约金为6790元（房屋总价款600864元*一年期存款利率1.5%*违约总天数275天）。
关于润城公司辩称，江双英从主张延迟交付房屋违约金诉讼请求变更为主张迟延维修房屋违约金，该两个诉请属于两个法律关系，应当另案诉讼；或者在江双英变更诉请后，应当另行给予答辩期和举证期的问题。本案双方之间仅有一个法律关系即“商品房买卖合同”关系，在该同一法律关系下的诉讼权利主张，当然毋需另案诉讼。至于江双英具体要求润城公司承担的违约责任的种类问题（即承担延期交房的违约责任还是承担延迟修复房屋的违约责任），并不属于诉讼请求的变更，而是属于法律适用的认识问题，作为裁判专门机关的法院不能要求一个普通的消费者对法律的理解和适用达到如此精确的程度，且无论是因房屋总体未达到相关主管机关认可的交房标准的延期交房，还是因个别房屋存在瑕疵致购买者不能正常使用需要出卖方修缮的延期交房，对消费者的影响并无二致，在消费者支付房款后却不能正常使用房屋的情形下，要求出卖方承担违约责任，符合法律法规的规定。故对于润城公司的辩解意见，不予采纳。
一审法院判决：一、润城公司于判决生效之日起十日内将位于镇江市丹徒区润城国际花园小区第18幢第5层504号房屋交付给江双英江双英使用；二、润城公司于判决生效之日起十日内向江双英支付违约金6790元（2016年11月23日之后至将该房屋实际交给江双英使用之日止的违约金，以房屋总价款600864元为基数，按照同期银行定期存款利率另行计算）。三、驳回江双英的其他诉讼请求。案件受理费50元，由润城公司负担。
二审中，当事人未提交新的证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为，关于润城公司是否应当从2016年1月29日支付违约金的问题。本案所涉房屋存在质量瑕疵的事实存在，润城公司也实际进行了维修。双方所签订的房屋买卖合同，明确约定了维修期间。现有证据证明润城公司直至2016年5月24日通知江双英办理房屋交接时，江双英才同意交接。故可以认定2016年1月29日前，润城公司并未完成房屋的维修，故原审法院认定其从约定的维修期之后（即2016年1月29日）再承担违约责任，并无不当。
关于2016年6月16日之后润城公司是否应当支付违约金的问题。本案的事实可以确认，2016年6月15日，双方在交接钥匙时发生冲突，而润城公司自认未交接钥匙的原因在于江双英对缴纳物业费的时间有异议。从双方签订的合同来看，缴纳物业费并非交付房屋和缴纳钥匙的条件，润城公司以该理由拒绝向江双英交付钥匙，不具有正当事由，不符合合同约定，未完成钥匙的交付。故其应当自2016年6月16日之后承担违约责任，直至钥匙交付给江双英。
关于一审程序是否违法的问题。江双英将诉讼请求一部分从“承担逾期交房违约金”调整为“承担延迟交付房屋的违约损失”，不应认定为诉讼请求的变更。故一审法院的审理程序并无不当。
综上，上诉人镇江润城房地产开发有限公司的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人镇江润城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 毅
审 判 员 黄 甦
代理审判员 严晓璞
二〇一七年九月二十二日
书 记 员 武云子