四川省成都市双流区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0116民初4455号
原告：邓小琴，女，1981年11月28日出生，汉族，住成都市温江区。
委托诉讼代理人：郭池（系邓小琴丈夫），男，1981年2月6日出生，汉族，住湖北省宜昌市。
原告：郭池，男，1981年2月6日出生，汉族，住湖北省宜昌市。
被告：四川环福置地有限公司,住所地成都市双流区东升街道办事处迎春桥社区。
法定代表人：陈卫军，董事长。
委托诉讼代理人：崔月虎，泰和泰律师事务所律师。
原告邓小琴、郭池诉被告四川环福置地有限公司（以下简称“环福置地公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭池、被告环福置地公司的委托诉讼代理人崔月虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
邓小琴、郭池向本院提出诉讼请求：1、判令被告将购房发票交付原告，并协助原告在2个月内到不动产权登记部门办理成都市双流区东升街道双楠大道×号×幢×单元×号房屋的不动产权证书；2、被告向原告支付逾期交房违约金17654.28元、逾期办理房屋所有权证书违约金3897.86元；3、要求被告将原告与上海银行签订的贷款合同返还原告。事实与理由：2013年12月13日，原、被告双方签署《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于成都市双流区东升街道双楠大道×号×幢×层×号商铺，被告应于2014年12月31日前交付商品房。如出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金。如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。被告至今未办理不动产证书，应向原告支付违约金，故原告诉至法院。
被告环福置地公司辩称，1、环福置地公司已经开具了购房发票。2、本案双方签订的《商品房买卖合同》并没有约定被告环福置地公司须在二个月内为原告办理不动产证书。3、《上海银行个人商业用房借款担保合同》是邓小琴、郭池与上海银行成都分行签订的，被告环福置地公司并无该合同原件。上海银行成都分分行已经按照合同约定放款。4、本案逾期交房违约金的计算时间应当从2015年1月1日至2015年7月5日止，而逾期办证违约金的计算时间应当从2016年7月6日到2017年5月8日止，合同约定的违约金计算标准过高，请求法庭调低违约金。
经审理查明，2013年12月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同自编号：221××），约定：原告购买被告开发的位于双流区东升葛陌村成都美国城一期（大型购物中心）×幢×层×号商品房，用途为：大型购物中心，测绘建筑面积共27.24平方米，所购商品房总价款632770元；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收合格证；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书;除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间,分别处理((1)和(2)不作累加)(1)逾期在90日之内……(2)、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知书送达之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2015年8月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.05%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起15日内向买受人支付。商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。
另查明，2015年9月9日，被告取得成都美国城一期（大型购物中心6317间）房屋的楼栋权属证书。合同签订后，原告向被告支付了购房款632770元。原告至今未取得不动产权证书。原告至今尚未向被告缴纳办证所需费用，庭审中，原告明确表示因被告代为收取了该小区其他业主的税费，但至今仍未向办证机关缴纳，故原告不愿意由被告代为收取税费，原告要求自行向办证机关缴纳应由原告缴纳的契税、专项维修资金等税、费。
又查明，本院于2016年12月20日作出的(2016)川0116民初5071号民事判决书已经发生法律效力，该判决书中认定，原告已委托成都普菲特企业管理有限公司（以下简称“普菲特公司”）全权办理商品房的交接事宜，且普菲特公司在委托权限范围内于2015年7月5日与被告办理了商品房的交接手续，应当视为原告已经接收了房屋，被告交付商品房的义务已经履行完毕。
另查明，国家《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年10月14日，成都市双流区人民政府发布《关于成都市双流区实施不动产统一登记有关事项的通告》，载明2016年10月30日9:00至2016年11月3日17:00，全区停止办理各类土地、房屋、林地登记业务，从2016年11月4日9:00起启用不动产统一登记薄证，受理的不动产登记申请，按不动产统一登记程序办理，由成都市双流区不动产登记中心颁发《不动产权证书》、《不动产登记证明》。
上述事实，有原告身份信息、被告企业工商信息、商品房买卖合同、(2016)川0116民初5071号民事判决书、双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，上述证据材料，因能证明案件事实，且证据的形式、来源符合法律规定，故符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以采信。
本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。原告主张被告协助其办理不动产权证，被告在庭审中表示同意协助原告办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，本院予以确认。故原告要求被告协助其办理不动产权证有事实和法律依据，本院予以支持。
本案的争议焦点在于：1、被告是否应承担逾期交房的违约责任。2、被告是否应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。3、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。4、原告主张被告向其交付购房发票、原告与上海银行签订的贷款合同的主张是否成立。本院根据所查明的案件事实，综合评判如下：
1、被告是否应承担逾期交房的违约责任。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任中约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（）1）项中的比率），并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行”，本案《商品房买卖合同》约定被告应当在2014年12月31日前向原告交付该商品房，被告于2015年7月5日向原告交房已构成违约，应承担相应的违约责任。
2、被告是否应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十九条第二款转移登记约定：1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理（1）……（2）买受人同意委托四川环福置地有限公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2、如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）合同继续履行，出卖人按买受人已付房款的万分之二每日向买受人支付违约金，直至权属登记机关颁发房屋产权证书之日。系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。被告协助原告取得房屋所有权证书系被告的附随义务，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，案涉房屋买卖合同自被告与原告签订时生效，但房屋的所有权应当自办理房屋过户手续后才转移到原告名下。由于办理房屋所有权证所需要的有关的证明文件需要被告提供，如果被告未向权属登记机关提交文件则房屋产权证实际无法办理。且被告也没有提交充分的证据证明其已向购房业主以合理充分有效的方式履行了提交相关资料的通知义务，根据诚实信用原则，其也应承担相应的违约责任，故原告诉请被告承担迟延办理房屋所有权证的违约责任具有事实依据和法律依据。
3、原告诉请的违约金请求是否成立（含违约金比例是否过高）。本院认为，被告逾期办理房屋转移登记事实清楚，按照合同约定，被告应承担相应违约责任。按照原、被告双方合同约定，被告应于2016年7月4日前协助原告办理完毕房屋所有权证书，故违约金的计算时间应自2016年7月5日起算。由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市双流区房地产管理交易中心于2016年10月30日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，在该时间之后被告已经无法为原告办理房屋所有权证书，故被告在2016年10月30日之后不应承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因此，违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而原告并未举证证明其损失的大小，本院兼顾合同履行情况、被告的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确定被告应承担的逾期交房违约金为632770元×每日万分之五×186天×30%=17654元。被告应承担的逾期办理房屋所有权证书违约金为632770元×每日万分之二×117天×10%=1481元。
4、关于原告主张被告向其交付购房发票、原告与上海银行签订的贷款合同的主张是否成立。对此被告环福置地公司辩称，1、其已开具了购房发票。2、《上海银行个人商业用房借款担保合同》是邓小琴、郭池与上海银行成都分行签订的，被告并无该合同原件。被告环福置地公司向原告交付案涉房屋的购房发票系被告环福置地公司的附随义务，现被告未能提交证据证明其已经向原告交付了案涉房屋的购房发票，故本案中被告应当向原告交付案涉房屋的购房发票。此外，原告未提交充分有效的证据证明贷款合同在被告处，因此原告要求被告返还上海银行个人商业用房借款担保合同》的主张不成立，本院不予支持。
综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告未在约定时间交付房屋及协助原告办理案涉房屋权属转移登记，应依约承担违约责任，结合原告的实际损失，本院酌情支持逾期交房违约金为17654元，逾期办理房屋所有权证书违约金为1481元。被告应于本判决生效后三个月内向权属登记机关申请办理案涉房屋权属转移登记为宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起三个月内协助原告邓小琴、郭池到不动产权登记部门办理双流区东升街道双楠大道666号成都美国城一期×幢×层××号房屋的不动产权证书；
二、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告邓小琴、郭池逾期交房违约金17654元，逾期办理房屋所有权证书违约金1481元；
三、被告四川环福置地有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告邓小琴、郭池交付案涉房屋的购房发票；
四、驳回原告邓小琴、郭池的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费169元，由被告四川环福置地有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审 判 员 梁 宪
二〇一七年十月三十日
法官助理 何晓娇
书 记 员 聂 华