山东省青州市人民法院民 事 判 决 书（2015）青民初字第1039号原告（反诉被告）韩来祥，男，1958年3月17日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：朱增溪，青州衡信法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）徐文正，男，1950年4月8日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人：徐群（被告徐文正之女），女，1978年7月2日出生，汉族，居民。委托诉讼代理人刘成敬，山东古州圣洁律师事务所律师。原告（反诉被告）韩来祥诉被告（反诉原告）徐文正房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩来祥及其委托诉讼代理人朱增溪，被告（反诉原告）徐文正及其委托诉讼代理人徐群、刘成敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）韩来祥向本院提出如下诉讼请求：1、请求依法判令被告协助原告办理房屋变更登记手续；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年12月8日，经原、被告充分协商签订房屋买卖协议书，约定：被告将其所有的一套楼房（青州市剪刀厂宿舍三楼西户）卖给原告，房价为31000元，原告先支付房款25000元，一切手续由被告负责，过户费由双方承担，等过户手续齐备后，余款6000元一次性付清。协议签订后，原告于当日支付房款25000元，被告将房屋交付给原告，原告在该楼房居住至今，之后原告多次要求被告去房管部门办理房屋变更手续，被告拒不配合。望判如所请。被告（反诉原告）辩称，1990年被告分得剪刀厂2号楼301室住房一套。房屋建筑面积41.78平方米，楼下还有一间储藏室7.88平方米。1996年房改由徐文正、唐永华夫妻二人按照工龄打折后购得该房，此房为徐文正、唐永华夫妻共同财产。青房产证第052**号，土地使用证青房改2002第030382号，房权人徐文正。1999年徐文正因父母年事高需要照顾，搬回老家居住。之后该房以年租4000元租出，租金年交。2004年12月的一天，原告找到被告说，其内弟无住处急需租房子，帮忙让其内弟租住该房子，因为同事关系被告就答应了。被告让前户搬走，把不到期的房租退给人家。之后原告又要求买这套房子。被告犹豫不决也没有和家人提及此事。原告拿来25000元钱，并拿出一份早已写好的协议让被告签字，被告碍于同事关系，稀里糊涂签了字。之后非常懊悔觉得无法和家人说，就说租房人要长期租住，提前支付了25000元租房费。后因拆迁各处房租长钱，多年来妻子一直催促，要房租人按现在市场价缴纳租房款。原告让其内弟在此房居住十多年了，期间没有联系。2015年8月24日，原告让其亲戚到被告家吵闹施加压力，这事让妻子知道了，被告妻子坚决不同意卖此房。此房系夫妻共同财产，没有经过妻子同意，协议上没有她的签字，该协议无效。协议是原告私自编撰的，具体是那套房子没有写清楚，协议无效。我们坚决不卖给原告涉案房屋。被告（反诉原告）徐文正向本院提出如下反诉请求：1、依法判令双方签订的房屋买卖协议书无效；2、原告腾空房屋归还被告，并支付（2004年12月8日至今共计10年9个月）租金77700元（按每月600元计算）；3、诉讼费由原告承担。事实和理由：反诉人徐文正与其妻子唐永华于1975年9月28日结婚，婚后由于房改，反诉人与妻子二人将各自按工龄折算后购得该房，根据婚姻法第十七条的规定“夫妻在婚姻存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”，且该房是反诉人与妻子唐永华夫妻二人按工龄打折后购得的，依法属于夫妻共同财产，所以反诉人未经房屋共有人同意擅自处分房屋的行为应认定无效。根据合同法第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”，所以被反诉人韩来祥应当返还房屋，并且支付自2004年12月8日至今的房屋使用费，使用费按每月600元计算，计款77400元。望判如所请。原告针对被告的反诉辩称，被告反诉原告与事实不符，本案事实是2004年12月8日，原告购买被告剪刀厂宿舍3楼西户房屋一套，双方协商价格为31000元，原告先向被告支付房款25000元，等在双方房屋过户手续办完后，原告再将6000元向被告一次性付清。原、被告签订书面协议，原告于当日向被告支付房款25000元。原告就入住该房，并非被告租赁给原告房屋。原、被告签订的房屋买卖协议依法成立，为有效合同，为此被告的反诉不符合法律规定，也与事实不符，被告反诉没有事实和法律依据，请求法院驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年12月8日，原、被告签订协议书一份，载明：“协议书甲方：徐文正乙方：韩来祥经甲、乙双方共同研究决定，甲方将剪刀厂家属楼（剪刀厂宿舍3楼西户，房子一套，建筑面积40多个平方）卖给乙方韩来祥，房价叁万壹仟元正，预付款贰万伍仟元正，一切手续由甲方负责，过户费用由双方承担，等过户手续齐备后，余款陆仟元一次性付清。甲方：徐文正乙方：韩来祥2004年12月8号。”，原、被告在该协议上签字，上述协议双方各执一份。合同签订后，原告按约支付了购房款25000元，被告出具了收到条一份，载明：“收到条今收到房款贰万伍仟元正徐文正2004、12、8”。被告将涉案房屋交付原告，但被告未协助原告办理涉案房屋的房屋所有权证的变更登记手续。产生纠纷，形成诉讼。同时查明，涉案房屋房权证为：青房权证昭德改字第052**号，房屋坐落：范公亭东路29号，房屋所有权人：徐文正。土地使用证为：青房改国用（2002）字第030382号。本院认为，原、被告双方签订的是房屋买卖合同。关于涉案房屋买卖合同的效力问题。本院认为，原、被告签订的房屋买卖协议书，是双方当事人在平等、自愿的基础上签订的，是真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，本院予以确认。涉案房屋的房产证及土地使用权证登记的权利人均为被告徐文正，不动产的登记具有公示效力，原告有理由相信被告对涉案房屋具备处分权。原告购买该房属于善意取得。被告作为房屋出售方，在与原告签订房地产买卖协议书并实际履行后又以自己没有处分权为由抗辩合同的效力，有违诚实信用的原则。且涉案房屋买卖合同内容不违反法律法规的强制性规定，合同价款合理，合同合法有效，双方应依约履行。原告按合同约定交付房款，已完成应尽的义务；被告作为出售方亦应按合同约定全部履行合同约定的义务。被告仅交付房屋，但未按合同约定协助原告办理房产过户登记手续，已构成违约。根据诚实信用的民法基本原则，被告徐文正向原告交付房屋后，应依约协助原告办理房屋过户手续，被告经原告多次请求拒不提供协助，违反了房屋买卖合同约定的相关附随义务，原告要求被告继续履行双方签订的房地产买卖协议书，协助原告办理房产过户手续的诉讼请求，于法有据，应予支持。被告徐文正以合同中没有其妻签字，其妻不同意出售该房屋，未征得配偶同意擅自处分房屋行为应无效，本院认为，房屋的处分系夫妻对家庭共同财产的重要处分，正常情况下，处分前夫妻双方应当进行协商并取得一致意见，本案房屋交易前双方进行了沟通，在购房协议签订后，原告按约支付了房款，被告交付了房屋，原告搬入房屋居住已近十三年，日常经验法则和交易习惯使原告有理由相信被告的行为系其夫妻共同意思的表示，被告不得以其妻不同意或不知道为由对抗，其辩称不予采信。被告徐文正的反诉讼请求，因双方未签订房屋租赁合同，也无事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）徐文正于本判决生效之日起三十日内协助原告（反诉被告）韩来祥到房管部门办理青州市范公亭东路29号3楼301号房产及附属房房产（房产证号：青房权证昭德改字第052**号）过户登记手续；二、驳回被告（反诉原告）徐文正的反诉请求。本诉案件受理费575元，反诉案件受理费868元，均由被告（反诉原告）徐文正负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，个人上诉的，应提交个人居民身份证复印件各两份，分别预交上诉案件受理费1443元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  杨秀明人民陪审员  蔡相红人民陪审员  周顺民二〇一七年六月二十四日书 记 员  铁继华