四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）川03民终739号上诉人(原审被告):自贡市圣地亚家具有限公司,住所地四川省自贡市大安区盐都大道川南建材市场。法定代表人：辜毓群，该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐华，四川华盖律师事务所律师。被上诉人(原审原告):自贡川南建材贸易有限公司,住所地四川省自贡市马吃水盐都大道中段。法定代表人：钟贵明，该公司总经理。委托诉讼代理人：王学民，四川品诚律师事务所律师，上诉人自贡市圣地亚家具有限公司（以下简称圣地亚家具公司）因与自贡川南建材贸易有限公司（以下简称川南贸易公司）服务合同纠纷一案，不服四川省自贡市大安区人民法院（2017）川0304民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人圣地亚家具公司的委托诉讼代理人徐华，被上诉人川南贸易公司的委托诉讼代理人王学民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圣地亚家具公司上诉请求：1.撤销四川省自贡市大安区人民法院（2017）川0304民初736号民事判决并依法改判；2.驳回川南贸易公司的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费和保全费由被上诉人川南贸易公司承担。事实及理由：1.上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁物业管理服务合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。一审判决为有效合同，属于适用法律错误；2.上诉人认为在双方物业服务合同解除，被上诉人没有提供物业服务的情况下，判令上诉人支付物业服务费至“交房之日”，属于认定事实错误，适用法律不当；3.上诉人认为在合同无效的情况下，本案还在审理过程中，一审法院即开始执行，向上诉人发出《执行裁定书》，冻结查封上诉人的资产1347053元，违反《民事诉讼法》的相关规定；4.一审判决支付水电费属于认定事实错误，上诉人应当向电力局和自来水公司支付水电费，被上诉人在没有垫付依据的情况下判决给付水电费属于认定事实错误；5.上诉人未收到解除合同的通知，并愿意及时付清所欠租赁服务费及相关费用。川南贸易公司辩称，上诉人拖欠支付服务费用按照合同约定已经构成了违约，并达到约定的解除条件。被上诉人通过邮寄送达和现场送达的方式将解除合同的通知书已经送达给了上诉人，已经履行了通知义务。请求驳回上诉，维持原判。川南贸易公司向一审法院起诉请求：1.请求判令圣地亚家具公司支付截止2017年3月31日所欠租金、租赁服务费、水电费共计1347053元（其中租金256999元、租赁服务费693332元、水电费396722元）；从2017年4月1日起至实际交房之日止按原合同约定租赁服务费标准计算支付租赁服务费和产生的水电费；2.本案诉讼费由圣地亚家具公司承担。庭审中川南贸易公司自愿放弃请求圣地亚家具公司支付租金及水费的诉请。一审法院认定事实：2006年8月2日，自贡川南建材市场经营管理有限公司与成都圣地亚实业有限公司签订《租赁合同》，双方约定:将自贡市英祥房地产开发有限公司委托自贡川南建材市场经营管理有限公司经营管理的“英祥家居广场”租赁给成都圣地亚实业有限公司，租赁期为15年，租金（含物管费）为第一年2200000元，之后按每年300000元增幅逐年递增至合同期满等权利、义务内容。合同签订后，双方履行合同至2016年12月1日，因承租人拖欠租金，川南贸易公司（原自贡川南建材市场经营管理有限公司）向成都圣地亚实业公司及被告发出《解除合同通知书》，通知其解除并终止原《租赁合同》及补充协议，补交所欠租金等。2016年11月30日，自贡市英祥房地产开发有限公司与被告签订《房屋（商铺）租赁合同》。2016年11月30日，川南贸易公司与圣地亚家具公司签订《房屋（商铺）租赁物业管理服务合同》约定：川南贸易公司为圣地亚家具公司承租的“英祥家居广场”1-4楼28000平方米商铺及设施设备提供管理服务，租赁服务期限为2016年12月1日至2021年8月31日止，第一缴费期：2016年12月1日至2017年8月31日，缴费金额为1560000元；第二缴费期自2017年9月1日起至2018年8月31日止，年缴费金额为2200000元；此后三期缴费期按每年递增120000元的增幅缴纳综合服务费至合同期满。综合服务费按先缴费后使用的原则，按季缴费，上季末月30日前支付下季度综合服务费。水电费由川南贸易公司代收代缴，圣地亚家具公司需在合同签订之日向川南贸易公司缴纳500000元履约保证金。若圣地亚家具公司逾期缴纳约定款项，应以欠款的5‰向川南贸易公司支付违约金，欠款超过30日，川南贸易公司有权解除合同，收回租赁商铺，由此造成的损失由圣地亚家具公司承担等权利义务内容。合同签订后，圣地亚家具公司按约向川南贸易公司缴纳了履约保证金500000元，截止2017年3月31日，圣地亚家具公司拖欠3个月的综合服务费共计520000元未缴纳，电费缴纳至2017年3月31日之后即未再缴纳。2016年12月6日，圣地亚家具公司向川南贸易公司发出《关于自贡英祥旗舰店租金还款计划的报告》，表明将分期支付所欠租金及费用。2017年3月30日，因圣地亚家具公司拖欠租金、综合服务费未支付，川南贸易公司与自贡市英祥房地产开发有限公司向圣地亚家具公司发出并送达《解除并终止、通知书》，载明：一、解除并终止双方于2016年11月30日所签订的《房屋（商铺）租赁合同》和《房屋（商铺）租赁物业管理服务合同》；二、圣地亚家具公司于五日内付清所欠租金、综合服务费、电费，并交回全部租赁房屋和设施设备；三、川南贸易公司与自贡市英祥房地产开发有限公司保留依《房屋（商铺）租赁合同》和《房屋（商铺）租赁物业管理服务合同》所享有的一切权利。2017年4月5日，川南贸易公司与自贡市英祥房地产开发有限公司向被告发出并送达《工作联系函》，要求圣地亚家具公司按《解除并终止、通知书》要求的时间交还租赁房屋及设施设备。一审法院认为，川南贸易公司与圣地亚家具公司签订的《房屋（商铺）租赁物业管理服务合同》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，圣地亚家具公司未按照合同约定履行支付综合服务费的义务，对此应承担民事责任，其行为已经符合合同约定的解除条件，且川南贸易公司已向圣地亚家具公司发出并送达《解除并终止通知书》，于2017年3月31日解除了双方的服务合同关系，因此川南贸易公司与圣地亚家具公司的服务合同关系已于2017年3月31日解除。综上，该院支持川南贸易公司诉称圣地亚家具公司应付清租赁期间所欠综合服务费、电费及支付从2017年4月1日起至实际交房之日止按合同约定标准计算支付原告的综合服务费损失及电费的诉请；庭审中，川南贸易公司自愿放弃请求圣地亚家具公司支付租金及水费的诉请，该院予以准许；此外，圣地亚家具公司缴纳的履约保证金500000元应在应支付的综合服务费中予以品迭。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条第一款、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第六十七条之规定，该院判决：1.自贡市圣地亚家具有限公司于本判决生效之日起五日内支付自贡川南建材贸易有限公司截止2017年3月31日所欠综合服务费520000元，与自贡市圣地亚家具有限公司所缴纳的履约保证金500000元品迭后尚应支付自贡川南建材贸易有限公司20000元；并自2017年4月1日起至交还房屋之日止按合同约定标准计算支付综合服务费损失；2.自贡市圣地亚家具有限公司于本判决生效之日起五日内支付自贡川南建材贸易有限公司自2017年4月1日起至交还房屋之日止按合同约定应承担的电费。本院二审期间，双方当事人均没有向法庭提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致，依法对一审查明事实予以认定。本院认为，上诉人圣地亚家具公司与被上诉人川南贸易公司签订的《房屋（商铺）租赁物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应按照合同的约定履行权利义务。上诉人圣地亚家具公司认为被上诉人川南贸易公司不具备物业管理的资质，其签订的《房屋租赁物业管理服务合同》违反了法律法规的强制性规定，应属无效合同。但根据被上诉人提交的营业执照载明，其经营范围包括物业管理的内容，且《物业管理条例》中关于从事物业管理活动的企业实行资质管理制度的相关规定不属于强制性规定，并不当然导致双方所签服务合同的无效。因此上诉人圣地亚家具公司主张合同无效的理由不能成立，本院依法不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”，上诉人圣地亚家具公司欠费超过30日，已经符合合同约定解除的条件，被上诉人川南贸易公司据此要求解除合同符合法律的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，上诉人圣地亚家具公司认为其未收到解除合同的通知，双方的租赁物业管理服务合同并未解除，但根据被上诉人川南贸易公司举示的快递单和送达照片，能够证明被上诉人通过邮寄送达和现场送达的方式向上诉人送达了解除合同的通知，上诉人圣地亚家具公司称其未收到与事实不符，其上诉理由本院不予采信。上诉人与被上诉人签订的《房屋（商铺）租赁物业管理服务合同》中明确约定由被上诉人代收水电费，合同解除后，被上诉人川南贸易公司据此请求上诉人圣地亚家具公司支付拖欠的服务费、电费及损失的主张，应当予以支持。综上所述，上诉人圣地亚家具公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9000元，由上诉人自贡市圣地亚家具有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄绚丽审判员  陈品强审判员  周玉萍二〇一七年九月二十一日书记员  姜 文