江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏03民终678号上诉人（原审被告）：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，住所地徐州市建国西路阿尔卡地亚盛景国际24楼。法定代表人：赵亚新，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐超群，该公司法务专员。委托诉讼代理人：董振龙，江苏盛仪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：薛洪生，男，1966年10月25日生，汉族，交通银行股份有限公司徐州分行职工，住徐州市泉山区。委托诉讼代理人：王学强，江苏彭隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李春乐，江苏彭隆律师事务所律师。上诉人荣盛（徐州）房地产开发有限公司（以下简称荣盛徐州公司）因与被上诉人薛洪生商品房销售合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初6215号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人荣盛徐州公司的上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、两审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决对于诉讼时效的认定错误，本案超过法定诉讼时效。二、按照签订合同时的政策依据，上诉人在2008年9月28日前已经具备了办理初始登记的条件，如果不是因为徐州市政府开始实施114号令，则不会导致上诉人逾期提交办证资料。三、上诉人之所以未能如期提供资料报产权登记机关备案，是因为2008年2月1日起开始实施徐州市政府114号令，出现了合同第八条约定的政策性变化事由，与执行徐房发[2006]33号文相比，上诉人办理相关手续的周期至少延长了600个自然日。出卖人即上诉人可以依据合同第八条的约定，据实予以延期。四、在政策发生变化导致逾期办理产权证书的客观事实发生后，上诉人按照合同第八条的约定，及时履行了相应的告知、出具证明文件的义务。五、一审判决关于徐州市政府2004年41号文与徐州市政府114号令之间的关系认定以及关于逾期期限应截止至办理完毕土地证之日，均属于认定事实错误，并造成了本案判决结果的错误。六、政府迟延交付土地的行为属于合同第八条约定的“特殊原因”，“因有关政策……或政府部门有关机构的行为”，其导致上诉人依据114号令对小区进行综合验收时出现了无法预见、无法克服的障碍。上诉人可以根据合同第八条的约定据实予以延期。七、一审判决已经认定“开发商协助办证属于合同附随义务，而交房属于其主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任”，但在判决上诉人承担逾期违约责任时，仍然直接参照合同第九条关于逾期交房的违约金标准进行判决，将逾期办证的违约责任等同于逾期交房的违约责任，没有区分违反主合同义务、附随义务的责任和程度差异。八、一审判决参照逾期交房违约金的约定进行判决，违反了合同法第113条的规定。九、一审未按照法律规定调取相关证据，程序违法。十、原审判决认定，“荣盛徐州公司至今未能向法庭提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，应由其承担举证不能的后果”，与客观事实不符。被上诉人薛洪生辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。薛洪生向一审法院提出诉讼请求：一、判令荣盛徐州公司支付逾期办证违约金73700元（以购房款711398元为基数，按日万分之一计算，自2008年10月1日至2011年8月2日，共计算1036天）；二、本案诉讼费由荣盛徐州公司承担。一审法院查明事实：荣盛徐州公司系涉案的荣景盛苑小区的开发企业，其于2006年取得该小区B1、B4、B6号住宅楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证，后于2008年取得B2、B3、B5、B7、B8号住宅楼及物业综合楼的建设工程规划许可证及建设工程施工许可证。2006年11月30日，荣盛徐州公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的商品房预售许可证。2006年12月20日，荣盛徐州公司（出卖人、甲方）与薛洪生（买受人、乙方）签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人以总金额713183元的价格购买出卖人开发建设的荣景盛苑B4-1-1101号房，建筑面积183.81平方米，其中套内建筑面积156.73平方米。合同第八条约定，出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人逾期交房的，由出卖人出具政府有关部门的相应证明文件。合同第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之一（该比率应不小于第项中的比率)的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。在《商品房买卖合同》约定的房屋交付截止日期即2008年6月30日前，荣盛徐州公司通知薛洪生上房，后薛洪生办理了上房手续。2010年11月29日，荣盛徐州公司取得荣景盛苑B1、B4、B6号楼的《交付使用通知书》，该通知书的主要内容为：荣盛（徐州）房地产开发有限公司，你公司承建的荣景盛苑居住小区1、4、6号住宅，建筑面积56723平方米，已于2010年11月29日通过市各有关部门组织的竣工验收，验收合格，证明材料齐全，同意交付使用。2010年12月7日，荣盛徐州公司向徐州市房产管理局送交荣景盛苑B1、B4、B6号楼的房产初始登记材料，徐州市房产管理局审批、发证日期为2010年12月17日；2011年7月，荣盛徐州公司向徐州市国有土地管理局报送B1、B4、B6号楼土地使用权资料，徐州市国有土地管理局于2011年7月29日完成相关登记手续。2011年8月3日，荣盛徐州公司向薛洪生出具了金额为711398元的销售不动产统一发票，载明建筑面积为183.35平方米。2011年12月9日，薛洪生办理了位于徐州市二环××＃××室房屋所有权登记手续，登记建筑面积为183.35平方米。另查明，2004年4月7日，徐州市人民政府发布了徐政发[2004]41号《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》，该办法第八条规定：“房地产开发住宅建设项目具备下列条件，方可交付使用：（一）房屋建筑工程竣工已经办理竣工备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨、污水排放纳入城市雨、污水排放系统；（四）生活用电纳入城市供电网络；（五）住宅与交通干道之间有符合标准的道路连接；（六）在具备燃气供气的条件下，燃气管线已施工完毕，具备开通条件；（七）规划要求建设的公共服务设施和配套设施已建成并具备交付使用条件；（八）消防设施符合标准；（九）园林绿化符合规定标准；（十）物业管理已经落实；（十一）执行现行拆迁安置补偿政策全部到位；（十二）法律、法规规定的其他条件。”第十条第一款规定：“建设单位持下列相关文件，向建设行政主管部门提出建设项目交付使用申请：（一）建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置方案落实的合格证明；（二）规划管理部门出具的规划设计条件全部落实的验收合格证明；（三）市政公用事业部门出具的供水、排水、道路准予交付使用的证明；（四）园林部门出具的符合绿化标准的证明；（五）房管部门出具的物业管理已落实的合格证明；（六）供电单位出具的生活用电已纳入城市供电网络的证明；（七）辖区政府出具的依照规划设计条件社区用房已落实的证明及小区物业管理已纳入社区管理的证明；（八）公安消防部门出具的符合消防技术标准的证明；（九）法律、法规规定的其他验收合格证明。”第十二条规定：“房地产开发住宅项目取得《交付使用通知书》后，方可交付使用。国土资源和房产管理部门应当凭建设单位提交的《交付使用通知书》，依法办理土地和房产的相关手续。”2007年12月10日，徐州市人民政府发布了政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》，该管理暂行办法自2008年2月1日起施行，其第十条规定：“住宅项目交付使用应当符合下列条件：（一）单位工程竣工验收合格，且已办理竣工验收备案；（二）生活用水纳入城市供水管网；（三）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；（四）居民生活用电和小区管理用电纳入城市供电网络；（五）小区内道路建设符合规划要求和质量等级标准，与外界交通干道之间有符合标准的道路连接，并按照设计要求完成相应的道路照明设施建设；（六）具备条件的地区，燃气管道敷设完成，分户管道具备开通条件；（七）按照建设方案完成住宅小区内的绿化，因季节原因未完成绿化的，应当向市园林部门作出承诺，落实保障措施；（八）物业服务企业和物业服务用房已落实；（九）按照建设方案建设的社区服务、安全防范、环卫及其他配套服务设施已建成；（十）按照建设方案配套建设的电信通讯、有线电视、邮政等设施已建成；（十一）拆迁安置补偿全部到位；（十二）法律、法规、规章规定的其他条件。”第十二条规定：“房地产开发企业向市建设行政主管部门申请办理住宅项目交付使用手续时，应当提交下列相关文件或证明：（一）市建设行政主管部门出具的竣工验收备案表、拆迁安置补偿已落实的证明；（二）市规划行政主管部门出具的规划条件全部落实的验收认可文件；（三）市政公用事业部门出具的供水、燃气、排水、道路及其照明等配套设施准予交付使用的证明；（四）市园林部门出具的符合绿化标准和交付使用条件的证明或者同意投入使用的意见；（五）市房产管理部门出具的物业服务用房和物业服务企业已落实的证明；（六）供电单位出具的生活及管理用电已纳入城市供电网络的证明；（七）市公安部门出具的安全防范设施符合建设方案的证明；（八）街道办事处出具的依照建设方案要求建设的社区用房和环卫设施已移交的证明；（九）按照建设方案确定的其他配套设施已建成的证明。”第十五条规定：“住宅项目未取得《交付使用通知书》的，不得交付使用；市国土和房产管理部门不得为其办理土地和房屋产权的相关手续。”该暂行办法第二十条还规定：因验收部门或者单位拖延验收或者对符合验收标准的住宅项目不出具或者拖延出具合格证明，致使住宅延迟交付、造成损失的，由该部门或者单位承担赔偿责任。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。薛洪生与荣盛徐州公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。一、关于诉讼时效问题。诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时有效的主张权利，而不是为了债务人逃避债务。荣盛徐州公司对荣景盛苑B1、4、6号楼买受人出现逾期办证的情形后，其中部分买受人于2010年前后即向法院递交诉讼材料主张权利，但因案件审理过程中出现的特殊情况没有审结；薛洪生主张其曾与部分起诉的业主到法院了解立案的相关事宜，但由于特殊情况法院未予立案。薛洪生虽然无充分的证据证明该期间曾提起诉讼或曾向荣盛徐州公司主张权利，但就一般认知而言，权利人放弃权利并非常态，结合荣盛徐州公司对荣景盛苑B1、4、6号楼整体逾期办证的事实、相关案件中查明的荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心曾于2017年8月28日向涉案小区业主张贴提示的事实及相关案件的审理情况，应认定薛洪生的本次起诉并未超过法定诉讼时效。二、关于荣盛徐州公司是否存在逾期办证违约行为的问题。本案《商品房买卖合同》签订于2006年12月20日，房屋交付于2008年6月30日前，而荣盛徐州公司于2010年12月17日方取得徐州市商品房初始登记证，与《商品房买卖合同》中约定的“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的期限相比，办证逾期是不争的事实。荣盛徐州公司辩称其未能在合同约定时间内提交相关资料是政府相关部门对政策的调整所致，应属于不可抗力。一审法院认为，通观2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》（41号文件）和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令），其中对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变；与徐州市房管局徐房发（2006）第33号文相比，114号令规定办理商品房初始登记时增加的综合验收和需办理《交付使用通知书》等手续虽然导致商品房初始登记手续发生了较大变化，但政策调整本身并不能成为荣盛徐州公司无限期延长房屋权属登记的免责事由；且如因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长涉及到合同内容的部分变更，荣盛徐州公司应举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，但荣盛徐州公司并没有提供因政策变化需要延长办理初始登记的具体天数，故应承担举证不能的后果。且依《中华人民共和国合同》第一百二十一条的规定，即便是因第三人的原因造成的违约，违约方当事人仍应向对方承担违约责任，故法院对荣盛徐州公司的抗辩意见不予采纳，认定荣盛徐州公司存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。三、关于逾期办证违约金如何计算的问题。涉案《商品房买卖合同》签订时作为合同标的物的房屋尚在建设中，荣盛徐州公司于2008年6月30日前将涉案房屋交付给薛洪生，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”的规定以及双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的约定，荣盛徐州公司应自2008年9月29日起向薛洪生承担违约责任；又因荣盛徐州公司未举证证明因政策变化导致办理房屋权属登记相应延长的具体期限，也未举证证明其通知薛洪生领取及薛洪生实际领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证和土地分割证）的具体时间，薛洪生于2011年8月3日自荣盛徐州公司处换取了涉案房屋的不动产发票，于2011年12月9日取得了涉案房屋所有权证，其主张自2008年10月1日至2011年8月2日的逾期办证违约金的期限，不违反法律规定，予以支持。《商品房买卖合同》第十五条对于逾期办证约定的处理方式是“协商解决”，因开发商协助办证属于合同附随义务，而交付房屋属于主合同义务，开发商逾期办证所要承担的违约责任应小于其逾期交房所要承担的违约责任，故在薛洪生作为买受人未能举证证明荣盛徐州公司因其逾期办证行为给其造成的损失数额的情况下，法院参照《商品房买卖合同》关于逾期交房违约金的约定，以实际购房款为基数按日万分之一的标准计算荣盛徐州公司逾期办证的违约金，故对薛洪生要求荣盛徐州公司赔偿其逾期办证违约金73700元（711398元×0.0001×1036天），法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：荣盛徐州公司于判决发生法律效力之日起十日内向薛洪生支付逾期办证违约金73700元。二审中，当事人未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于被上诉人一审的请求是否超过诉讼时效的问题。荣盛物业服务有限公司徐州分公司荣景盛苑物业服务中心于2017年8月28日发布的《温馨提示》，可推定被上诉人作为被逾期办证群体中的一员向荣盛徐州公司主张过权利，且荣盛徐州公司表示愿意对被逾期办证的业主作出相应补偿，该认诺行为应视为构成诉讼时效中断的事由，故一审法院认定被上诉人的诉讼请求未超过法定诉讼时效，并无不当，本院予以维持。本案商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照合同约定内容履行自己的义务。首先，关于逾期办证期间如何确定的问题。根据涉案商品房买卖合同第十五条之约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”，但是上诉人未能按照该条约定在此规定时间内履行该义务，故上诉人应承担相应的违约责任。上诉人虽主张即使违约，其期间也只能计算至2010年12月7日（即上诉人交付资料之日），但是上诉人并未举证证明其通知被上诉人领取办理产权登记所需资料（房屋初始登记证、土地分割证等）的具体时间，也未能举证证明被上诉人领取上述材料的具体时间，结合被上诉人涉案房屋所有权证上载明的登记日期，一审据此判决支持被上诉人主张的自2008年10月1日至2011年8月2日的逾期办证违约金并无不当。其次，关于逾期办证违约金的标准如何确定的问题。本院认为，本案双方当事人就逾期办证的违约责任在涉案商品房买卖合同中约定为“双方协商解决”，就具体的违约金标准及数额未作明确约定，故应视为双方当事人对于逾期办证违约金没有约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。作为商品房买卖合同的当事人，本案被上诉人作为购房人，其主要义务应为按照合同约定及时足额交付购房款，相应具有要求上诉人按期交付房屋及办证的权利。而上诉人作为涉案房屋的出卖人，其在享有要求被上诉人按期付款的权利的同时，也应按照合同约定履行按期及时交付房屋，以及将办理权属登记所需的资料予以备案的义务。根据权利义务相对等原则，本案中被上诉人虽未就上诉人原因导致的逾期办证产生的具体损失数额予以举证，但在此情况下，可以参照双方签订的商品房买卖合同中关于被上诉人逾期付款的违约责任标准来认定上诉人应承担的逾期办证的违约金标准。案涉商品房买卖合同第七条第一款约定，“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过30日后……买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”，一审虽然参照上诉人逾期交房违约金的标准来认定逾期办证违约金的标准，但是由于本案中上诉人逾期交房的违约金标准与被上诉人逾期付款违约金的标准均为日万分之一，故本院不再予以调整。一审以购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一的标准向被上诉人支付相应期间的逾期办证违约金正确，本院予以维持。最后，关于上诉人主张的免责事由是否成立的问题。本院认为，虽然上诉人主张逾期办证是因为政策性文件调整及政府延迟交付土地等原因所导致，但是对于迟延交付土地问题，因属于上诉人和相关政府部门之间的土地使用权出让合同关系，与本案商品房买卖并不属于同一法律关系，故应当分别予以处理。至于上诉人主张的因政策文件变化导致的办理权属登记期限延长问题，徐州市2004年实施的《徐州市房地产开发住宅项目交付使用管理办法》和2008年实施的《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（114号令）对于开发商申请办理项目交付使用手续时向建设行政主管部门提交的证明或文件虽有些许差异，但并无实质性改变。另上诉人该主张因涉及到合同内容的变更，应由主张合同内容变更的一方即上诉人承担相应的举证责任，否则，上诉人可以政策调整为由无期限的延长房屋权属登记的时间从而予以抗辩免责，进而不用承担相应的违约责任，这显然对被上诉人是不公平的，本案从上诉人交付房屋直至其主张的向产权部门提交资料间隔两年半之久，对于政策变化是否需要导致延长逾期办证如此之久，上诉人未举证证明，且直至本案二审期间，上诉人仍未举证任何部门出具的因政策原因需要延长办理产权登记天数的相应证据材料，故对于上诉人因逾期办证而免责的主张，本院不予支持。综上所述，上诉人荣盛徐州公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1870元，由荣盛（徐州）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张向东审判员  史善军审判员  李 琳二〇一八年四月九日书记员  侯梦池