上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪02民终1411号
上诉人(原审原告、反诉被告)：上海五天实业有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：林文昌，董事长。
委托诉讼代理人：余静雯。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：上海昆昂企业管理咨询有限公司，住所地上海市虹口区。
法定代表人：王国宇，经理。
委托诉讼代理人：王磊。
委托诉讼代理人：何晓聿，上海通解律师事务所律师。
上诉人上海五天实业有限公司(以下简称“五天公司”)因与被上诉人上海昆昂企业管理咨询有限公司(以下简称“昆昂公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10777号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。
上诉人五天公司上诉请求：改判昆昂公司支付2017年4月18日至2017年7月17日的租金人民币(以下币种均为人民币)378,687元。
事实和理由：根据《编号140113〈租赁合同〉的补充协议》，针对原合同关于2017年免租期3个月的约定，其前提是按时缴纳2016年7月以后每月房租等费用及承诺的欠款金额，否则不享受免租。昆昂公司既没有按时交纳2016年7月以后的每月租金，也未予2016年12月31前缴清1,215,554元欠款本金及利息，不具备享受2017年免租的条件，应向己方支付2017年4月18日至2017年7月17日的租金。一审法院关于免租期争议的认定与己方主张的前述免租期租金不是同一事实，己方并未向昆昂公司收取2015年7月18日至2015年11月17日期间的租金，昆昂公司一审中主张己方另行给予其2个月的免租期，缺乏事实依据。
被上诉人昆昂公司辩称，同意一审判决，请求予以维持。
五天公司向一审法院起诉，要求判令：1、解除己方和昆昂公司之间签订的编号为140113的租赁合同及补充协议，并要求昆昂公司于2017年11月17日前交还租赁房屋；2、判令昆昂公司支付逾期付款1,215,554元的利息损失230,955.26元(以1,215,554元为本金，按年利率4.75%的4倍计算，自2016年7月1日起至2017年6月30日止)；3、判令昆昂公司支付拖欠的租金、物业管理费378,687元及逾期付款利息35,344.12元(以126,229元为本金，按月利率2%计算，自2017年3月15日起至2017年9月14日止，暂计6个月，最终计算至实际付清之日，计15,147.48元；以252,458元为本金，按月利率2%计算，自2017年5月15日起至2017年9月14日止，暂定4个月，最终计算至实际付清之日，计20,196.64元)；4、判令昆昂公司支付逾期支付租金的违约金252,458元。审理中，五天公司调整第二项诉讼请求的金额为225,454.95元。
昆昂公司向一审法院提起反诉，请求判令：1、五天公司支付己方空调维修款以及购买空调款333,444元；2、五天公司按约履行租赁合同，将2、3号楼的以及西门2层平房上的广告位交付己方使用。
一审法院认定事实如下：五天公司与环球商业资源集团有限公司(下简称：“环球公司”)于2014年6月18日签订《租赁合同》。合同中五天公司为出租方、甲方，环球公司为承租方、乙方。约定的主要内容有：甲方将位于上海市青浦区中国•梦谷产业园区二号楼，第1层编号B1001-B1008租赁面积2,200平方米、第2层编号B2001－B2008租赁面积2,200平方米，共4,400平方米的物业出租给乙方。租赁合同期限十年：自2014年7月18日起至2024年7月17日止。费用结算方式为：2014年7月18日至2017年7月17日合同期内租金按1元/平方米/天计算(即2014年7月18日起至2017年7月17日租金为每月133,833元)；此后每年递增6%计算。2014年7月18日至2015年7月17日合同期内乙方应向甲方交纳物业管理费8,800元/月(2元/平方米/月)，2015年7月18日至2017年7月17日合同期内乙方应向甲方交纳物业管理费17,600元/月(4元/平方米/月)，2017年7月18日至2024年的物业管理费以6元/平方米/月收取。租金和物业费按押一付二原则付款，合同计费开始日期为2014年7月18日，乙方应于2014年7月10日前支付第一期(二个月)租金和物业管理费，此后每期于第二个月20日前支付下二个月的租金和物业管理费。每拖延一日按5‰滞纳金处罚，逾期超过15日甲方有权终止合同。甲方同意在2014年7月18日－2015年1月17日(合计六个月)、2015年7月18日－2015年11月17日(合计四个月)、2017年4月18日－2017年7月17日(合计三个月)免除乙方租金费用(物业费及应由乙方承担的水电费用等不减免)。在该合同其他约定内容中还约定甲方提供2号楼、3号楼广告位置供乙方使用，制作费用由乙方承担，位置双方协商确定。该合同落款印鉴乙方栏中盖有环球公司和昆昂公司的印鉴。
2014年9月1日，五天公司又和环球公司签订《租赁合同补充协议》，内容为，双方签订租赁合同，由于双方达成战略合作协议，制订如下条款：一、乙方自2014年9月1日至2015年8月31日一年内协助甲方招商，争取面积不低于3000平方米，甲方同意给予乙方2015年7月、8月二个月房屋租金作为乙方协助招商的补偿；……四、乙方租赁区域空调安装布置由乙方自行负责(原设备由甲方保留并提供给乙方改装一层、二层区域内使用)；……五、甲方同意西门二层平房屋顶新增广告位给乙方制作安装，费用由乙方负责。具体操作方案须提前报甲方同意。该《租赁合同补充协议》落款印鉴乙方栏中仍然盖有环球公司和昆昂公司的印鉴。
五天公司与环球公司又签订《编号140113〈租赁合同〉的补充协议》。主要内容：乙方截止2016年6月30日结欠甲方租金和物业管理费1,215,554元(按4150平方米核算)；乙方自2014年9月1日至2015年8月31日一年内协助甲方招商3000平方米，甲方给予乙方2个月免租期；乙方承诺于2016年7月始每月租金、物业管理费、水电等产生的费用，必须当月25日前一次性结清；乙方对截止2016年6月30日的欠款，承诺于2016年12月31日前全部付清，乙方同意自2016年7月1日起按银行同期贷款利率的4倍另向甲方支付该笔欠款本金的利息；针对原合同关于2017年免租期3个月的约定，则前提是按时缴纳2016年7月以后每月房租等费用及承诺的欠款金额，否则不享受免租。该协议落款印鉴乙方栏中仍然盖有环球公司和昆昂公司的印鉴。
一审中，五天公司、昆昂公司双方一致确认，环球公司在境内无注册，实际承租人即为本案昆昂公司，双方也一致确认合同双方为五天公司、昆昂公司双方。
昆昂公司在承租上述房产后即进行了装修，包括中央空调的管线的配套设施。
2017年1月13日，五天公司向昆昂公司发出公函，认为根据租赁协议的补充协议，昆昂公司应于2016年12月31日前将所欠款项1,215,554元及相应利息全部付清。但昆昂公司未履行双方约定。一、即日起解除双方的《租赁合同》及一切相关补充协议；二、截止2016年12月31日，昆昂公司尚欠1,215,554元及利息须于2017年1月17日前一次性付清。
2017年2月6日，昆昂公司复函给五天公司，内容为：1、因春节等因素，刚拆信件，昆昂公司非常重视；2、昆昂公司于2016年7月达成协议后每月均准时或提前支付租金，并未一再拖欠租金；3、关于补充协议内的争议内容一直在和五天公司董事长林文昌商议方案，相信会有一个好的结果，昆昂公司和五天公司的合作是友好的，希望五天公司给予时间等昆昂公司和林文昌先生商量结果。
2017年2月8日，五天公司再次发函昆昂公司，认为昆昂公司回函与事实不符，仍坚持解除合同。
本案受理后，五天公司、昆昂公司双方进行了对账，根据对账，五天公司开具了缴款通知单，昆昂公司根据通知单于2017年9月28日支付五天公司351,832元，五天公司开具了收款收据，注明：办公室房租赁物业17.9.17-10.16￥158,703元；17.10.17-11.16￥158,703元；办公室水电17.8￥10,382元；宿舍水电17.8￥3,788元；宿舍房租物业17.10￥6,240元；水电16年￥14,016元。双方一致确认，考虑《租赁合同》免租期，不计逾期滞纳金，昆昂公司已付清租金、物业费等相关费用。
一审中，双方当事人存在以下争议：
争议1、按《租赁合同补充协议》，昆昂公司协助招商，享受两个月免租期，与《租赁合同》中2015年7月18日－2015年11月17日的免租期冲突。五天公司认为《补充协议》变更了免租期享受的条件，昆昂公司未招商则不享受免租期。昆昂公司认为《补充协议》中的免租是招商成功对昆昂公司的奖励。
争议2、昆昂公司延期支付租金的理由是否成立。五天公司认为，昆昂公司延期支付租金是违约；昆昂公司认为因：按照合同约定五天公司应提供广告位但是没有提供，五天公司违约在先；五天公司把空调主机调走，导致昆昂公司无法使用；2016年4、5月五天公司称用昆昂公司经销的产品缘份酒来抵租金，昆昂公司也送了几箱给五天公司，拉长了拖欠的时间；昆昂公司当时也多次提出物业不好的抗议，五天公司却未采纳。同时，双方往来账目不能通过对账对应。
昆昂公司提供了截止2017年9月1日的核算账目明细账及缴款通知单的复印件。五天公司质证意见为，从明细账看，昆昂公司确有拖欠租金的行为，且没有缴款通知单昆昂公司也应按合同履行付款义务。
争议3、中央空调的拆除是五天公司单方行为还是五天公司应昆昂公司要求拆除以及相关损失费用的确认。
昆昂公司向法院提供以下证据：1、2014年9月2日昆昂公司与上海企质暖通设备工程有限公司签订的中央空调工程合同及上海企质暖通设备工程有限公司分别于2014年9月3日、11月5日开具给昆昂公司的收据2份，金额分别为115,000元、92,000元以及盖有上海企质暖通设备工程有限公司印鉴由该公司于2015年11月9日开具的收据，金额为23,000元。证明五天公司租赁房屋后进行了中央空调工程安装。2、金额为62,000元的收据复印件，证明五天公司拆除空调后，昆昂公司购买了立式、柜式空调的费用。3、空调设备采购与安装合同、支付凭证，合同款为22,000元。4、照片3张，证明昆昂公司购买了空调。五天公司质证意见，对上述证据的真实性均不予认可，且2016年6月，是昆昂公司要求五天公司拆除中央空调机组。
争议4、合同中约定广告位上昆昂公司设置的广告是五天公司拆除还是有关执法部门拆除。
昆昂公司提供照片3张，证明昆昂公司广告牌被拆除，并且五天公司自己目前使用西门2层平房上的广告位。五天公司质证意见，该证据证明五天公司按照合同约定向昆昂公司提供了广告位，拆除的原因是户外广告有要求，搭建的方案要报五天公司审批，审批后要报相关部门备案，昆昂公司既没有报五天公司审批也没有报相关部门备案，所以被拆除了。
五天公司提供证据：上海市青浦区城市管理行政执法局发给五天公司的谈话通知书复印件二份、责令改正通知书复印件一份。证明广告违规，故被拆除。昆昂公司质证意见，昆昂公司广告位系被五天公司物业拆除，且谈话通知书、责令改正通知书均非直接向昆昂公司发出。
一审法院认为,关于争议1，《租赁合同》中约定的免租并未设置前提条件，而之后的补充协议约定昆昂公司在为五天公司招商达到一定的条件下才享受免租月份待遇，不应将补充协议的免租待遇等同于《租赁合同》中的免租月份。
关于争议2，五天公司、昆昂公司双方之间的相关费用，不仅仅有租金和物业管理费，还有合同之外的宿舍房租物业、租赁房屋和宿舍的水电费用等。相关款项均应一一对应，从案件审理的情况下，双方在《编号140113〈租赁合同〉的补充协议》后，五天公司提起诉讼前昆昂公司支付的相关费用未能做到对应，从五天公司变更第二项诉讼请求数额的情况来看，也是因为昆昂公司所支付的款项有《编号140113〈租赁合同〉的补充协议》确认的欠款也有之后发生的租赁费用造成的。直到诉讼后，双方对昆昂公司支付的款项做到了对应。但昆昂公司确实存在《编号140113〈租赁合同〉的补充协议》确认的欠款延期支付的问题，五天公司主张昆昂公司支付该部分的违约金应得到支持，且五天公司的计算符合法律规定。
关于争议3，五天公司、昆昂公司双方对于五天公司于2016年6月拆除中央空调机组的事实均无异议，而合同约定，五天公司应提供中央空调机组的服务，五天公司认为是应昆昂公司要求拆除中央空调主机应负有责任，并从昆昂公司承租了房屋进行中央空调设备装修的情况来看，在昆昂公司以通过中央空调的模式解决租赁房屋的空调系统，并进行了其他配套设施的投入，在租赁期仅过了23个月的情况下，其主动再要求五天公司拆除中央空调不符合常理。故五天公司拆除中央空调违反了双方合同约定，对昆昂公司的损失应予以赔偿。从昆昂公司提供的证据来看，昆昂公司与上海企质暖通设备工程有限公司签订的中央空调工程合同以及支出23万元工程款的事实应得到确认，由于五天公司拆除中央空调机组的行为，也导致了昆昂公司该部分的损失。从租赁合同的期限等因素，综合考虑该损失为185,916.67元。
关于争议4，五天公司提供相应的位置作为昆昂公司的广告位，系双方之间的合同约定，该约定不违反法律规定，应作为五天公司履行的合同义务。而五天公司提供的上海市青浦区城市管理行政执法局发给五天公司的谈话通知书、责令改正通知书发送对象均为五天公司，而非昆昂公司，且具体指向位置不明确。
综上所述，五天公司、昆昂公司之间所签订的《租赁合同》、《租赁合同补充协议》、《编号140113〈租赁合同〉的补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反禁止性法律规定，应确认为有效。而因双方账目不对应，五天公司本身有违约行为的情况下，五天公司行使合同解除权并不成立，且在双方对账后，昆昂公司支付了相应的款项，从维护合同稳定性角度，合同也不宜解除。
一审法院判决：一、上海昆昂企业管理咨询有限公司应于判决生效后十日内偿付上海五天实业有限公司逾期付款滞纳金225,454.95元；二、上海五天实业有限公司其余诉讼请求不予支持；三、上海五天实业有限公司应于判决生效后十日内赔偿上海昆昂企业管理咨询有限公司因拆除中央空调机组的经济损失185,916.67元；四、上海五天实业有限公司应于判决生效后立即按合同约定向上海昆昂企业管理咨询有限公司提供租赁房屋2、3号楼的以及西门2层平房上的广告位；五、上海昆昂企业管理咨询有限公司其余诉讼请求不予支持。
二审中，当事人均无新证据提交。
本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据查明的事实，可以认定昆昂公司存在《编号140113〈租赁合同〉的补充协议》确认的欠款延期支付的事实。按照前述补充协议相关约定，昆昂公司不再享受2017年免租政策，昆昂公司应向五天公司支付2017年4月18日至2017年7月17日期间的租金。租赁合同中对于物业管理费约定为不减免，五天公司对此可另行主张。经协商一致签订于2014年9月1日的补充协议，明确针对2015年7月和8月免租问题设定了条件，昆昂公司应根据该约定履行义务并据此免除前述7、8月两月支付租金的义务。昆昂公司认为免租是招商成功对昆昂公司另行奖励的意见，与补充协议约定不符，本院不予支持。一审法院关于此节的认定意见有误，本院予以纠正。五天公司在一审对账工作中存有失误，本院在一审诉讼费负担方面对于明确，因此对于一审诉讼费不作变动。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10777号民事判决主文第一、三、四、五项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初10777号民事判决主文第二项；
三、上海昆昂企业管理咨询有限公司应于本判决生效后十日内支付上海五天实业有限公司2017年4月18日至2017年7月17日的租金378,687元；
四、上海五天实业有限公司其余诉讼请求不予支持。
二审案件受理费6,980元，由被上诉人上海昆昂企业管理咨询有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 彭 辰
审 判 员 姚 跃
代理审判员 陈家旭
二〇一八年四月十八日
书 记 员 张末然
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
……