陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2008）西民二初字第10号原告（反诉被告）陕西合记商贸有限责任公司，住所地西安市高新区科技二路68号。法定代表人王磊，该公司董事长。委托代理人裴磊，陕西一代律师事务所律师。委托代理人韩军，男，1970年11月3日出生，汉族。被告（反诉原告）西安百福乐购物广场有限公司，住所地西安市长安中路177号。法定代表人夏晓川，系该公司董事长。委托代理人王保贵，系陕西权诚律师事务所律师。委托代理人梅杰，系陕西权诚律师事务所律师。原告陕西合记商贸有限责任公司（以下简称合记公司）与被告西安百福乐购物广场有限公司（以下简称百福乐公司）项目合作纠纷一案及反诉原告百福乐公司与合记公司确认合同效力、赔偿损失纠纷一案，经本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原、被告签订《项目合作合同书》，合作开发经营西安百福乐购物广场下沉式广场项目。原告如约履行，2003年10月建成下沉式广场，按口头约定由原告负责招商，招商的收入已按合同向被告分配了30%。2005年10月2日，被告违约将与其商场连接的通道封闭，2007年3月被告以原告擅自招商为借口又将下沉式广场前门封闭，从而给原告造成巨大损失。现诉请法院判令被告履行合同，将连接商场的通道和大门封闭物拆除，赔偿原告损失2688000元，并承担本案诉讼费用。被告辩称，原、被告所签《项目合作合同书》，违反法律、行政法规的强制性规定且有损国家和第三人的利益，属无效合同；即使假定合同有效，被告亦不存在违约行为，封堵通道是陕西阳光天地商贸有限公司的自主行为与被告无关，再者合同约定是“相连接”并非“相贯通”；被告封闭下沉式广场前门是因原告经营无方，管理混乱，且其分别于2006年、2007年与他人合作经营其他项目存在根本性违约，被告不得已行使不按抗辩权，因此并非违约，故其认为应宣布双方所签上述合同无效，驳回原告以上诉讼请求。答辩期内被告提出反诉称，被反诉人给反诉人分配收益50余万元后，再未向反诉人予以分配收益；2007年1月被反诉人单方面与陕西强森艺雕公司合作，并将招租权转让给该公司，已严重违犯合同约定的“不得将经营权转让给他人”的规定，造成反诉人应得收益损失193.2万元，故反诉请求法院依法认定双方2003年7月10日所签《项目合作合同书》无效或依法解除该合同，在认定合同有效的情况下，由被上诉人支付反诉人应得收益193.2万元、清退场地、赔偿损失5万元并承担本案全部诉讼费。合记公司针对百福乐公司的反诉辩称，根据双方协议的约定，下沉式广场的所有建审手续和费用是由百福乐公司负责办理的，其至今未办理任何建审手续，故合同无效的责任在百福乐公司，不存在向百福乐公司支付收益、赔偿损失等义务，故认为应驳回其反诉请求。经审理查明，2003年百福乐公司与合记公司开始协商并逐步实施该项目的施工。随着工程的建设，至2003年5月，百福乐公司与合记公司共同开发的下沉式广场项目开始对外进行招商。2003年7月10日合记公司与百福乐公司就合作开发经营西安百福乐购物广场下沉式广场项目（以下简称下沉式广场）签订了“项目合作合同书”。约定西安百福乐购物广场下沉式广场位于兴善寺东街中段南侧，同即将建设完毕的百福乐购物广场二期地下商场相连接。合作方式为甲方（百福乐公司）提供建筑用地及项目审批手续，乙方（合记公司）负责承担项目建设土建工程全部费用。合同年限从2003年10月1日到2023年9月31日止。广场建成后，在二十年合作期间内，按以下方式进行分配：1、自开业起计算，前五年按3∶7比例分成，即甲方（百福乐公司）为30%，乙方（合记公司）为70%；次五年按7∶3比例分成，即甲方（百福乐公司）为70%，乙方（合记公司）为30%。后十年甲、乙双方按5∶5比例分成。收益分配时间定为每一年分配一次，税费由双方按分成比例各自承担。合作期满二十年后，该房产的使用权归甲方百福乐公司所有。下沉式广场在合作期间的财产权为双方共有，共同成立下沉式广场经营管理公司专门从事负责该项目的经营。合作期间，双方合建的下沉式广场在未征得对方同意的情况下，任何一方不得擅自将其产权、使用权、经营管理权，向第三方转让或抵押。百福乐公司负责办理下沉式广场的所有建审手续，并承担因办理建审手续所需的一切费用。合记公司保质、保量、按期完成下沉式广场的土建部分建设。合同生效后，除不可抗拒的自然灾害，任何一方不按合同的约定履约，都将视为违约行为，其违约行为使对方造成经济损失的，违约方必须全额赔偿另一方的经济损失。嗣后，双方未按合同约定成立“经营管理公司”进行经营。从合记公司提供的2003年9月12日会议纪要（由百福乐公司赵建平与合记公司王磊分别签名）看，双方联合成立“下沉式广场物业管理办公室”。至2003年10月随着工程彻底竣工，双方合作开发的“地下广场工程”已完成招商工作。嗣后，合记公司依约给百福乐公司分配收益50余万元。2005年10月上旬，下沉式广场东出入口被用墙堵死不能通行，致使租户的经营受到直接影响。2005年12月23日西安市人民政府向百福乐公司颁发西雁国用（2005）第1029号国有土地使用证。2006年2月20日合记公司给百福乐公司发出二份通告函，其一内容为：陕西合记商贸公司就贵公司于2005年10月7日单方面同意其他企业对原阳光天地商场进行改造，并将东边封闭一事，向贵公司函告如下：“贵公司在2005年10月7日在没有任何通知及征兆的情况下，就擅自决定封闭原下沉式广场的命脉通道，贵公司的行为是严重违反合同约定的行为。贵公司擅自封闭通道后，导致了一系列严重的社会后果，2005年10月7日起，下沉式广场商户以场内通道封闭为理由，开始集体罢市并拒绝交纳租金及相关管理费用”。同时合记公司认为“贵公司擅自的违反合同约定的行为，给陕西合记商贸公司造成了严重的经济损失，在管理上造成严重的被动局面”，要求百福乐公司：“尽快恢复'阳光天地'所处位置原畅通状态，并给出明确的时间表”。当日，第二份通告函内容为：“自下沉式广场竣工至今2年3个月过去了。贵方始终没有在广场商户租赁合同上加盖公章，使得租赁合同无法发到商户手中故而无法计租，为此商户已表现出极大的不满情绪，且对我公司造成了巨大的经济损失”。百福乐公司收到上述两份通告函。2006年3月1日百福乐公司发给合记公司回复函称：“针对你公司及下沉式广场管理过程中现存的一些问题，我公司认为，贵、我双方应尽快进行更为紧密的协商，以合同为依据，消除误会，解决问题充分保障贵、我方双方及下沉式广场广大商户的合法权益”。2006年9月28日合记公司给百福乐公司回函称：“贵公司来此函件以前，本公司数十次的去函贵公司要求解决下沉式广场遗留及现存问题，但贵公司始终对本公司的合理要求无动于衷”，其要求“贵公司尽快安排公司法人代表与本公司法人代表商谈”。百福乐公司收到该回函。2007年1月宋淑芬、黎佳佳、黄永涛、郑小江、倪江、屈艳六商户向西安市仲裁委员会递交仲裁申请，提出要求合记公司、百福乐公司返还其六人房屋租赁费、管理费、履约保证风险金等请求。2007年7月，西安市仲裁委员会以西仲裁字（2007）第67号、第60号、第59号、第55号、第57号及第58号裁决书，认定以上六户的租金等费用收据上均加盖百福乐公司的公章，由于百福乐公司未在以上六户与合记公司签订的《租赁合同书》、《管理协议书》及《备忘录（补充协议）》上签字盖章，故未支持以上六户要求百福乐公司承担连带责任的请求，而是裁决由合记公司分别向宋淑芬退付房屋租赁费、履约风险金、管理费33800元，向黎佳佳退付房屋租赁费、履约风险金、管理费33800元，向黄永涛退付65000元，向郑小江退付74000元，向倪江退付56000元，向屈艳退付74000元，向以上六户退付金额共计594000元。2007年3月，百福乐公司以合记公司在双方合作开发的下沉式广场与他人合作经营“小寨茶场”等理由将下沉式广场前门封闭。2008年3月27日合记公司向本院提起诉讼，请求判令百福乐公司将连接商场的通道和大门封闭物拆除、继续履行合同、赔偿其损失2688000元，并承担本案诉讼费。2008年5月30日百福乐公司提出反诉，请求本院认定合同无效，由合记公司赔偿其收益款损失、清退场地等。2008年5月29日西安市规划局对百福乐公司作出“拆除违法建筑事先告知书”，内容为：“你单位于2003年3月在兴善寺东街南侧修建的百福乐下沉式广场项目，框架结构，面积约1815平方米，因未经审批擅自建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，属违法建筑，严重影响了城市规划的实施。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条、第六十六条之规定，本局拟对你单位作出限期于2008年6月15日前自行拆除并清理好现场的行政决定”。嗣后，经本院向双方释明，合记公司变更其诉讼请求为要求百福乐公司赔偿其损失2688000元，即建筑造价工程款224.14万元及2003年10月至判决之日该款的同期贷款利息，退回收取租赁户押金25.5万元、分成款50.46万元（实为租金和管理费等费用），赔偿六户仲裁费及赔偿款632709元，以上各分项合计超过2688000元，其仅要求百福乐公司赔偿2688000元。百福乐公司则在庭审中明确表示其反诉要求合记公司赔偿193.2万元的分配收益款是以合同有效为前提下提出的，要求本院确认双方的《项目合作合同书》无效，判令合记清退场地，赔偿拆迁场地过程中所需费用5万元。嗣后，根据百福乐公司申请，2008年11月10日本院委托陕西先锋有限责任会计师事务所进行鉴定，因双方均不能提供相关的图纸资料，无法完成鉴定工作，2009年1月12日，本院对外委托的工程造价的鉴定被退回。2009年6月29日经本院再次委托鉴定单位进行评估后，西安正衡资产评估有限责任公司对下沉式广场在评估基准日2003年3月1日所表现的成本价值做出如下评估结论：人民币壹佰零陆万肆仟捌佰壹拾壹元（￥1064811.00元）。以上事实，有原、被告各方分别提供的相关证据且经当庭质证在卷佐证。本院认为，合记公司与百福乐公司在尚未取得相关建设许可的情况下，既由合记公司开工建设下沉式广场工程。工程建设过程中双方补签了《项目合作合同书》，并仍由合记公司继续依该合同的约定具体实施了工程建设。该合同明显违反国家有关法律及行政法规，应认定其为无效合同。对于造成合同无效的责任，因合同中明确约定百福乐公司负有“办理下沉式广场所有建审手续”的义务，故百福乐公司应负该《项目合作合同书》无效的主要责任。合记公司明知该工程未办理任何审批手续仍进行施工建设，且与百福乐公司签订《项目合作合同书》，应承担合同无效的次要责任。合同被认定无效后，因合同所取得的财产应当予以返回。不能返还的，应当折价补偿。下沉式广场经评估其成本价值为1064811.00元，百福乐公司应赔偿给合记公司1064811.00元，下沉式广场由百福乐公司按国家相关规定自行处理。合记公司要求百福乐公司赔偿建筑造价工程款银行同期贷款利息之请求，因造成合同无效其本身亦有责任，该请求本院不予支持。关于其要求百福乐公司退回租赁户押金、返还收取的分成款一节，由于租赁户押金及分成款为各商户所交纳，合记公司无向百福乐主张返还的权利，故合记公司要求百福乐公司退回租赁户押金，返还收取分成款的请求，本院不予支持。西安市仲裁委员会确认的合记公司应承担的义务，从合记公司提交的证据看，无法确认并分割出百福乐公司应该承担的具体数额，故合记公司要求百福乐公司赔偿仲裁费及赔偿款的请求本院不予支持。本院已认定该合同无效，百福乐公司反诉要求的应得收益款请求没有处理必要。依照《中华人民共和国合同法》第52条、第56条、第58条之规定，判决如下：一、陕西合记商贸有限责任公司与西安百福乐购物广场有限公司2003年7月10日签订的《项目合作合同书》无效；二、西安百福乐购物广场有限公司于本判决生效之日起三十日内赔偿给陕西合记商贸有限责任公司西安百福乐购物广场下沉式广场建设工程价值1064811.00元；三、驳回陕西合记商贸有限责任公司要求西安百福乐购物广场有限公司赔偿建筑造价工程款银行同期贷款利息之诉；四、驳回陕西合记商贸有限责任公司要求西安百福乐购物广场有限公司退回收取租赁户押金、退回收取的分成款之诉；五、驳回陕西合记商贸有限责任公司要求西安百福乐购物广场有限公司赔偿六户仲裁费及赔偿款之诉讼请求；六、驳回西安百福乐购物广场有限公司要求陕西合记商贸有限责任公司清退场地、赔偿损失之反诉。本案诉讼费28304元，陕西合记商贸有限责任公司已预交，由西安百福乐购物广场有限公司承担12304元，陕西合记商贸有限责任公司承担16000元；本案反诉费11619元，西安百福乐购物广场有限公司已预交，由西安百福乐购物广场有限公司承担9619元，陕西合记商贸有限责任公司承担2000元。本案案件评估费6000元，西安百福乐购物广场有限公司已预交，现由陕西合记商贸有限责任公司、西安百福乐购物广场有限公司各承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审判长  邢锐飞审判员  路小红审判员  肖 勇二００九年十二月二十三日书记员  何 强