甘肃省和政县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）甘2925民初695号
原告：张海腾，男，汉族，1965年6月18日出生，高中文化，中共党员，农民，住和政县。
原告：包万生，男，汉族，1963年7月12日出生，高中文化，中共党员，系国家公务员，住和政县.
委托诉讼代理人：张育胜，系临夏龙泉律师事务所律师，代理权限为一般代理。
被告：华平原，男，汉族，1973年4月23日出生，初中文化，个体工商户，住安徽省桐城市，现住和政县。
委托诉讼代理人：董鹏，系临夏河州律师事务所律师，代�权限为一般代理。
原告张海腾、包万生诉被告华平原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案受理后依法组成合议庭，于2017年3月7日公开开庭进行了审理。原告、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
张海腾、包万生诉称，我们与华平原在平等自愿的前提下经协商，将二人共有的和政县龙泉十字馨苑小区三号楼二层商铺（面积573.07平方米）租赁给华平原，用于经营南方家具城，并签订了房屋租赁合同。租赁期限自2010年9月1日起至2016年9月1日止。2016年3月华平原将经营的家具搬迁至和政县城关镇名仁国际建材家居城继续经营，但没有支付2015年9月1日至2016年9月1日的租金。华平原在没有支付租金也未提前通知解除租赁合同的情况下单方违约，并且在合同到期后不交付房屋。故起诉至法院请求：1.判令华平原一次性�付房屋租赁费80000元，违约金16000元，共计96000元；2.诉讼费由华平原承担。
委托诉讼代理人称：1.本案事实清楚，法律关系明确，华平原已明显违反合同约定，构成根本违约。双方签订的房屋租赁合同合法有效，但在履行过程中华平原没有提前通知而自行搬离租赁房屋，不交租金亦不交付房屋，构成违约；2.华平原应按合同的约定及法律规定支付租赁费并承担违约责任。综上，华平原的行为违反合同约定，构成违约，并给出租人造成了损失，其理应支持租赁费并承担违约金。
华平原辩称，签订租赁协议并在租赁房屋内经营南方家居城的情况属实，租赁费已支付至2016年元月。因和政县名仁家居城开业，加之南方家居城生意不好，于是便于2016年4月1日前将租赁房屋内的家居搬离并腾空打扫。后让工人到张海腾家交付房屋钥匙，因其外出而没有交付但�人以已当场电话通知。后又几次找张海腾交付钥匙均被拒绝。现张海腾及包万生起诉要求支付租金并承担违约金，我不同意。至今只剩余3个月的租赁未付，因为在签订协议时他们口头承诺免除3个月的租金，故不存在再给付租金的情况。同时搬离房屋前已事先向他们口头告知，进行了通知，本人并未违约。另外他们曾承诺吊顶，后几次追问亦未履行，影响了家具城的生意。
委托诉讼代理人称：1.本案中双方是房屋租赁合同关系，双方发生的租赁合同纠纷应按照《合同法》的相关规定处理。合同虽签订于2010年4月，但生效时间为2010年9月1日。在签订合同时出租人口头承诺免除3个月的房租。自合同生效后华平原给付租金至2016年元月，那么免除租金应从2016年1月起计算至3月。在最后一次支付房租时华平原提出解除合同的要求，出租方口头答应，故双方就提前解�合同、终止合同关系达成了一致的意思，不存在擅自终止合同的情形。于是华平原在2016年春节前就终止合同一事再次告知出租房，并在3月底搬完了家居，腾空铺面。4月初多次向张海腾交付钥匙未果。出租方故意不接受钥匙，为此扩大的损失应由其自行承担。综上，请求法院驳回张海腾、包万生的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对张海腾、包万生提供的身份证复印件、商铺租赁合同复印件，华平原提供的身份证复印件，双方均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对华平原提供的桂红霞谈话笔录，张海腾、包万生及其委托诉讼代理人对该笔录中除华平原解除合同前已提前口头通知的事实不予认可外，对其余称述无异议，本院对桂红霞称述其他事实予以认定，对华平原解除合同时已提前通知的事实，因华平原未提供其他证据相互印证，故不予认定；杨济海、陈滢的证言，相互印证，本院予以认定。
本院认定的事实，2010年4月6日，经张海腾、包万生与华平原协商，将张海腾、包万生共有的位于和政县城关镇龙泉广场馨苑小区3号楼二层商铺（面积573.07平方米）租赁给华平原用于经营南方家居城，双方签订了《商铺租赁合同》，租赁合同中的甲方为张海腾、包万生，乙方为华平原。合同约定：第二条：租赁期限为六年，自2010年9月1日起至2016年9月1日止；第三条：全年租金总额为120000元，租费在协议签订时，乙方付清当年的租费，其余租赁费每年分两次付清给甲方；第十条：违约责任：3.在租赁期内，乙方中途退租的，需经甲方同意，待商铺另行出粗后终止合同，同时乙方应该按合同剩余租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。（其余条款详见《商铺租赁合同》）。同时双方口头约定，张海腾、包万生对出租房屋进行吊顶并承诺免除2个月的租金。合同签订后张海腾、包万生对出租商铺进行了简易的装修（铺设地板及粉刷墙面），并于同年7月14日向华平原交付了房屋，9月1日华平原经营的南方家具城正式开业。《商铺租赁合同》于2010年9月1日正式生效。在合同履行过程中华平原交付房租至2015年12月31日，张海腾、包万生经华平原催促未对出租房屋进行吊顶，但家具城正常营业。2016年3月中旬华平原开始对租赁房屋内的家具搬离，至4月1日全部搬出，同时派遣工人杨济海、陈滢向张海腾交付房屋钥匙未果。后华平原几次电话通知张海腾要求交付房屋钥匙被拒绝。2016年8月左右，双方就房屋交付及终止合同事宜进行协商未果。自华平原搬离后该房屋至今未出租。故张海腾、包万生起诉至本院要求华平原支付房屋租赁费80000元并承担违约金16000元。本案在审理过程中，经本院主持调解，华平原于2016年12月7日向张海腾、包万生交付了房屋。
本院认为，张海腾、包万生与华平原签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，合同合法有效，双方应按合同的约定履行。《商铺租赁合同》虽在2010年4月6日签订，但履行期限从2010年9月1日开始，故合同成立时间为2010年4月6日，正式生效时间为2010年9月1日。合同生效后双方依约进行履行，华平原交付房租至2015年12月31日。2016年4月华平原在没有事先通知张海腾、包万生并征得同意的情况下擅自单方终止合同，且在向张海腾交付房屋钥匙时被拒绝直到本院主持下于2016年12月5日才交付了房屋，说明双方并未就提前终止合同达成一致意思表示。《商铺租赁合同》�明确约定，承租方中途退租的须经出租方同意，待商铺出租后终止合同并承担违约金。《中华人民共和国合同法》第八条一款规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第九十三条一款规定：当事人协商一致可以解除合同。故华平原擅自单方面终止合同的行为无效，《商铺租赁合同》应当继续有效至合同履行期限终止，即2016年9月1日止。华平原应按合同约定支付2016年1月至2016年8月30日共计8个月的租金80000元。因张海腾、包万生口头承诺免除2个月的租金，理应视为合同生效后履行期间所免除的2个月租金20000元，故华平原应实际支付6个月的租金共计60000元。
综上所述，张海腾、包万生起诉要求华平原支付房屋租赁费的请求，合理合法，应予支持，但给付的租金应以本院核定的为准�其要求支付违约金16000元的请求，因华平原的行为不属于合同约定的承担违约金的情形，且未提供要求华平原承担违约金16000元的计算依据，故不予支持。华平原认为合同终止是双方协商一致的结果的辩称，未提供证据证明，且与查明的事实不符，不予采信；其称张海腾、包万生在合同履行期间未对出租房屋吊顶构成违约的辩称，张海腾、包万生虽未吊顶，但在合同履行的五年多时间里并未影响家具城的正常经营，应视为默认，故亦不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条一款、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、华平原向张海腾、包万生支付房屋租金60000元，于判决书生效后15天内一次付清；
二、驳回张海腾、华平原的其他诉讼请求。
如果未按本判决书确定的期间履行金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2200元，由张海腾、包万生承担900元，华平原承担1300元。
如不服本判决，可自收到判决书之日起，十五日内向本院提交上诉状正本一份，副本两份，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。
审判长 杨富成
审判员 马英存
审判员 李永吉
二〇一七年三月二十一日
书记员 张彩虹