广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终3373号
上诉人(原审被告)：谭某，住广东省广州市越秀区。
被上诉人(原审原告)：谢某，住。
被上诉人（原审原告）：易某，住广东省广州市天河区。
上诉人谭某因与被上诉人谢某、易某租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院(2016)粤0113民初1213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
谭某上诉请求：一、撤销一审法院判决。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：（一）一审法院忽略谭某提供的商铺现场照片，该些照片清晰反映了环境卫生有问题。（二）谭某租赁涉案商铺的目的是用于经营餐饮，不具有以涉案商铺从事其他经营的可能。（三）涉案商铺周边环境改造引起的问题导致承租人谭某的损失，谭某有权拒绝向谢某、易某交纳租金。（四）《广州市房屋租赁合同》是在相互尊重、公平、合法的前提下签订的。因涉案商铺周边环境的变化，导致商铺不再适合经营饮食，谭某有权提出解除合同，且解除合同并没有令谢某、易某的利益受损。综上，一审法院的判决是错误的，上诉人依法提起上诉，请求二审法院查清事实，依法、依理推翻一审法院的判决，支持上诉人的一审的诉讼请求。
谢某、易某辩称：一、一审判决认定事实正确。二、一审判决适用法律正确，程序合法，谭某的上诉理由不能成立。恳请二审法院在审理后，驳回谭某的诉讼请求。
谭某向一审法院起诉请求：1、确认《广州市房屋租赁合同》（穗租备2013D1302201749）于2016年3月8日解除；2、谢某、易某返还保证金6900元。
一审法院查明事实如下：位于广州市番禺区钟村街汉溪大道南国奥林匹克花园悉奥路商业街2座1层5号的商铺（以下简称涉讼商铺）为谢某、易某共同共有，商铺建筑面积48.7平方米，产权登记时间为2013年4月2日。
2013年8月1日，谢某、易某作为出租人（甲方），谭某作为承租人（乙方），签订《广州市房屋租赁合同》，合同约定，甲方将涉讼商铺出租给乙方作商铺用途使用，租赁期限为2013年8月8日至2018年8月7日，其中2013年8月8日至2014年8月7日月租金为2300元，从第二年起租金每年递增7%；租金按月结算，由乙方在每月第8日前按银行转账付款方式缴付；乙方向甲方交纳6900元保证金，保证金不能抵作租金及管理费、水电费、税费等，甲方应在租赁期满或解除合同后同时乙方解除备案和工商登记后5天内将保证金无息退回乙方；乙方拖欠租金半个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；乙方的义务包括依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的1%向甲方支付违约金；租赁期满乙方不得拆走室内固定设施且乙方承诺，退租时必须将房屋结构有所改动的地方恢复原状；免租期及租期内，使用该物业所产生的管理费、水电费及宽带等相关费用，由乙方负责，上述费用逾期15天交付，可认定乙方违约；甲方必须保证出租房产的产权清晰完整，并配合乙方办理租赁备案和工商登记、装修等需要甲方配合办理的手续；甲方需付清该房产承租给乙方前拖欠的所有费用，并解除上一租户的备案和工商登记，如因以上问题影响乙方正常营运，乙方有权单方面解除合同，甲方需退回保证金；若因乙方自身原因导致不能办理工商营业执照的，如果乙方要求解除合同，则甲方有权没收保证金；租赁期间，如乙方违约或提前解除合同，则甲方有权没收乙方所交保证金并向乙方追究相关损失及赔偿；甲方已于2013年8月1日交付该房屋给乙方使用，免租期为2013年8月1日至2013年8月7日；租赁合同期满或解除，乙方必须按时迁出并将其个人之家具杂物全部搬走，如迁出后5天内仍留下箱物不搬，则作放弃权利论，由甲方全权处理，乙方对此无任何异议；因乙方违约而合同终止，甲方有权不经乙方同意单方收回房屋。该合同落款处载明，谢某、易某的联系地址为广州番禺汉溪大道南国奥园洛三6座，谭某的联系地址为广州市小北路217号南楼901房。该合同于2013年8月15日经原广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局备案。
谭某承租涉讼商铺后，向谢某、易某交纳了6900元租赁保证金，并经谢某、易某同意，对商铺进行了装修。2013年9月30日，谭某在涉讼商铺地址上注册了名称为“广州市番禺区钟村XX”的个体工商户，并取得营业执照。
2014年9月26日，谢某、易某以谭某欠租为由，向一审法院提起诉讼，要求解除《广州市房屋租赁合同》、没收保证金、谭某交还涉讼商铺并缴清拖欠的租金、税费等费用。诉讼中，双方当事人达成和解协议，由谭某付清2014年8月、9月的租金及2014年8月至11月的租金滞纳金后，谢某、易某放弃其余诉讼请求。一审法院于2014年11月12日出具（2014）穗番法民三初字第1194号民事调解书，对上述和解协议内容予以确认。
2016年1月28日，易某向谭某位于越秀区小北路217号南901房的地址邮寄催缴租金通知书（EMS快递单号1035073120018），要求其缴纳2016年1月的租金。谭某称其未收到该邮件。
2016年2月3日，谭某向易某邮寄关于终止涉讼商铺租赁合同的方案（EMS快递单号1065647651708），邮寄地址为广州市天河区广州大道北138号，方案主要内容为：涉讼商铺租赁合同在街道办理登记手续时，谢某、易某在未经谭某同意的情况下擅自要求中介方更改了合约条款，对谭某不公平；2014年7月起奥园物业管理公司违章扩建停车场，在商铺周边进行基建工程，建筑材料及废物垃圾堆积，对商铺经营环境造成极大不良影响，谢某、易某未协助解决该问题，谭某考虑到食品安全问题，自2015年8月起停止营业，截至2016年2月1日，上述情况未得到明显改善，涉讼商铺已不适宜经营餐饮；据此，谭某提出于2016年4月1日终止涉讼商铺的租赁合同，押金用以冲抵2016年2月1日至2016年3月31日需缴纳的租金。该邮件因原写地址不详、致电关某，于2016年2月6日被退件。
2016年2月17日，谢某、易某以谭某欠租为由向一审法院提起诉讼，要求解除《广州市房屋租赁合同》、没收保证金、谭某交还涉讼商铺并缴清拖欠的租金、税费等费用。一审法院以（2016）粤0113民初1117号案件立案受理。
2016年2月24日，谭某以涉讼商铺周边改建停车场导致商铺不适宜继续经营为由，向一审法院提起本案诉讼，要求确认《广州市房屋租赁合同》于2016年3月8日解除，谢某、易某退还保证金6900元。诉讼中，双方当事人均确认，2015年9月，涉讼商铺的物业管理公司准备动工将商铺周边的人行道改建为停车场；谭某自2016年1月起未缴纳租金、水电费及管理费。
双方当事人对于涉讼商铺的物业管理公司在商铺周边改建停车场对商铺经营是否造成影响产生争议。
谭某主张，2015年9月中旬，物业管理公司开始在涉讼商铺周边道路施工改建停车场，在受到部分业主反对阻拦后，改建工程一直拖延，已拆除的围墙部分，建筑垃圾和生活废物堆积，以致产生积水、招惹蚊虫，环境恶劣；谭某出于对其经营的餐饮店的卫生安全考虑，于2015年9月中旬开始停业，原本打算10月1日重新开业，但后来政府部门直接将新建的围墙推到，直至2016年1月，上述问题仍未得到解决，涉讼商铺无法开业，谭某不愿再承租涉讼商铺，遂向易某寄送解约方案，要求解除租赁合同。为此，谭某提交了14张照片证明商铺周边的环境情况。照片显示，商铺后门与小区围墙之间原道路和绿化带的中间，有新建围墙，该围墙似被推倒状，砖块及木材堆积在与商铺一路之隔的原围墙外侧绿化带内，部分路段还有生活垃圾散落。谢某、易某确认该照片为涉讼商铺后方重建围墙部位的照片。
谢某、易某主张，谭某所述情况不属实，其拒交租金及单方要求解约均是无理主张。涉讼商铺的物业管理公司实际从2015年9月底开始对商铺后方道路进行围蔽，11月底才开始施工，而谭某自2015年8月即开始停业，当时施工尚未开始，谭某主张其因周边施工而停业不属实。且物业管理公司施工后周边环境并未恶劣至无法经营，与涉讼商铺相邻的其他商铺均正常营业，施工对商铺的经营并无必然影响。况且，涉讼商铺周边道路的改造是物业管理公司所为，与谢某、易某无关，由此产生的责任亦应由物业管理公司承担。为此，谢某、易某提交了4张照片及广州市城市管理监控指挥中心网站页面打印件予以证实。其中，4张照片显示，与涉讼商铺相邻的商铺基本在正常营业，商铺门前的道路平整清洁，无垃圾堆放；网页打印件显示，对于谢某、易某对南奥小区擅自将其围墙向悉奥路商业街方向拓宽一事的投诉，番禺区钟村街回复称：钟街村工作人员于2015年10月13日到现场查看，城管也现场核查，该处属小区范围内，现场发现该处有一可移动的铁皮围蔽栏（不属违建范围），现场无人施工，经向小区物管处了解，该物管处计划对该处围墙进行重新规划建设，现时未正式施工，钟村街已督促其如要规划建设需办理好相关申请工作，对于该处建设问题，钟村街将继续跟进。谭某对上述照片予以确认，对网页打印件表示其不知情。
一审法院认为，谭某与谢某、易某于2013年8月1日签订的《广州市房屋租赁合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律法规强制性、禁止性规定，是合法有效的合同，双方均应依约履行。本案争议的焦点在于涉讼商铺周边改建停车场的工程对商铺经营是否造成影响，以及谭某是否有权拒付租金及要求解除合同。
对此，一审法院认为，首先，根据谭某及谢某、易某提交的涉讼商铺现场照片显示，存在改建的部位位于商铺后门的道路附近，商铺前门的环境卫生正常，而改建部位主要是砖块及木材等建筑材料堆积，生活垃圾不多，谭某主张商铺周边环境恶劣、污染严重言过其实。并且，谭某并未提交证据证明周边道路改建后导致其商铺因食品卫生安全问题而受到卫生部门或食品安全监管部门的查处，造成商铺无法正常营业的事实。因此，谭某主张涉讼商铺周边道路改建造成其已无法继续经营，依据不足。
其次，《广州市房屋租赁合同》中仅约定谭某承租涉讼商铺作商铺用途，并未限定只能经营餐饮业，即使涉讼商铺周边确如谭某所述存在严重环境卫生问题，其亦可将商铺用作其他对环境卫生要求相对较低的商业用途，谢某、易某主张涉讼商铺因周边环境问题，已不适宜经营使用，缺乏理据。
再次，谢某、易某作为出租方，其主要的合同义务是提供产权清晰的房屋并协助承租方办理经营所需手续。现涉讼商铺并无产权争议，且谭某已办理了工商营业执照，商铺符合经营的基本条件。至于商铺周边环境的改造，是属于物业管理公司的行为，谢某、易某对其无法规制，谭某如认为物业管理公司对商铺周边道路的改造对其经营造成了影响，可向物业管理公司主张权利，而不能作为其拒绝向谢某、易某缴纳租金的抗辩理由。
综上，在谢某、易某并未违反合同约定或法律规定，且涉讼商铺并无明显不符合使用条件的情况下，谭某不享有合同解除权，谭某因不愿继续承租而单方向易某邮寄解除《广州市房屋租赁合同》的方案的行为，即使邮件送达易某，亦不能产生解除合同的法律效力。因此，谭某要求确认《广州市房屋租赁合同》已于2016年3月8日解除，缺乏理据，一审法院不予支持。
至于某要求谢某、易某向其退还租赁保证金6900元的主张，由于某确认其自2016年1月起未再缴纳过租金、水电费、管理费，而根据上述认定，谭某并无拒交租金的正当事由。根据《广州市房屋租赁合同》的约定，如谭某违约或提前解除合同，则谢某、易某有权没收其所交保证金。现谭某逾期交纳租金构成违约，且其单方提出提前解除合同，谢某、易某已在（2016）粤0113民初1117号案件中向其主张没收保证金，故一审法院对于某要求退回保证金6900元的诉讼请求不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出如下判决：驳回谭某的全部诉讼请求。案件受理费2183元，由谭某负担。
经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
二审期间，上诉人向本院提交证据材料如下：1、2015年6月16日广东中澳物业管理有限公司广州分公司（以下简称中澳公司）《围墙拆除通知》；2、谭某的“网购清单”；3、“员工餐往来通讯记录”（涉案商铺制售员工餐的记录）；4、谭某与祈福新村房屋业主往来通讯记录；5、“拍摄时间为2016年2月9日的涉案商铺及周边的相片”；6、谭某与谢某、易某之间的来往短信。
本院认为，上诉人谭某上诉请求1、确认《广州市房屋租赁合同》于2016年3月8日解除；2、谢某、易某返还保证金6900元。经查，关于本案谭某起诉请求的内容，谢某、易某已于2016年2月17日以谭某欠租为由向广州市番禺区人民法院提起诉讼[（2016）粤0113民初1117号]，要求解除双方《广州市房屋租赁合同》、没收保证金、谭某交还涉讼商铺并缴清拖欠的租金、税费等费用。本院对该案作出（2017）粤01民终1636号二审判决并已发生法律效力。上述诉讼支持谢某、易某解除合同及没收保证金的诉讼请求，并认定谭某对案涉合同不享有解除权。综上，鉴于上诉人谭某上诉请求的内容，已由生效判决作出认定，并支持被上诉人谢某、易某的请求，故对谭某的上诉请求不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。上诉人谭某的上诉理由不成立，予以驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2183元，由上诉人谭某负担。
本判决为终审判决。
审判长 何 佐
审判员 柳玮玮
审判员 李 焕
二〇一七年五月十日
书记员 黄妙丽
王日平