上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终8564号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号1幢202室。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，公司员工。
被上诉人（原审原告）：蔡国丽，女，1959年11月10日出生，汉族，住浙江省温岭市。
委托诉讼代理人：滕耀升（系蔡国丽丈夫），男，1958年3月21日出生，汉族，住浙江省温岭市。
原审被告：上海春申汽配市场有限公司，住所地上海市闵行区银都路2988号。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，公司员工。
上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与被上诉人蔡国丽以及原审被告上海春申汽配市场有限公司（以下简称春申公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初301号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月7日立案后，依法组成合议庭，于2017年8月21日公开开庭审理了本案。上诉人金盛公司及原审被告春申公司之共同委托诉讼代理人付先来，被上诉人蔡国丽之委托诉讼代理人滕耀升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判上诉人无需返还商铺并不支付房屋使用费。事实和理由：上诉人自2017年1月1日起已失去对上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室XX号商铺（以下简称涉案商铺）的控制，不再占有、使用和收益；因被上诉人未前来办理交接手续致涉案商铺未能完成交接；涉案商铺由第三人占用，再由上诉人承担房屋使用费没有依据。
被上诉人蔡国丽辩称，不同意上诉人的上诉请求。
原审被告春申公司表示同意上诉人的上诉请求。
2017年1月3日，蔡国丽诉至一审法院，请求判令：1、解除蔡国丽与金盛公司之间于2009年12月4日签订的《商铺租金合同》及《商铺租赁合同补充协议》；2、金盛公司向蔡国丽返还涉案商铺；3、金盛公司向蔡国丽支付自2016年7月1日起至2016年12月31日止的商铺租金人民币（以下币种下同）18,015.50元；4、金盛公司向蔡国丽支付2017年1月1日起至实际返还涉案商铺之日止的房屋使用费（按1.26元/平方米/天的1.50倍的标准计算）；5、金盛公司向蔡国丽支付违约金37,800元；6、春申公司就金盛公司的前述债务承担连带给付责任。一审法院审理中，蔡国丽撤回第1项，并变更第4项请求的房屋使用费计算标准为：自2017年1月1日起至2017年1月31日止仍按合同约定的租金标准即1.26元/平方米/天计算，自2017年2月1日起至金盛公司实际返还涉案商铺之日止按1.26元/平方米/天的1.5倍计算）。
一审法院认定事实：2007年，蔡国丽将涉案商铺出租给春申公司。为此，蔡国丽与春申公司签订《商铺租赁合同》。
2009年12月4日，滕耀升代蔡国丽（签约甲方）与金盛公司（签约丙方）、春申公司（签约乙方）签订《协议书》，约定甲乙双方就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》中的乙方主体由春申公司变更为金盛公司；本协议签订后，甲乙之间的原《商铺租赁合同》即终止，同时，甲方与丙方就涉案商铺租赁事宜重新签订《商铺租赁合同》。当日，滕耀升代蔡国丽（出租方，签约甲方）与金盛公司（承租方，签约乙方）签订《商铺租赁合同》1份，合同编号M35-101-16。双方约定甲方将涉案商铺出租给乙方经营。乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米。甲方出租商铺的期限为10年，自2007年1月1日至2016年12月31日止。其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元（租金标准1.26元/平方米/天）。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的3月15日、6月15日、9月15日、12月15日之前向甲方支付各期段的租金。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付20万元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。同时，滕耀升代蔡国丽（签约甲方）与金盛公司（签约乙方）签订《商铺租赁合同补充协议》，约定甲方委托乙方代开租赁发票，乙方按期将租金代扣税金后汇入由甲方指定的账号。
在实际履行合同过程中，金盛公司一直租赁使用涉案商铺，然却长期拖延支付租金。
2016年1月12日，金盛公司出具《租金支付承诺书》，承诺内容如下：“1、2016年1月12日及以前在我公司登记的业主2014年租金在1月16日前付清，其余业主2016年2月8日前付清2014年租金；2、在2016年5月30日前将业主2015年全年的租金付清；若有违反上述内容，按原合同违约责任承担违约后果。”
2016年6月15日，金盛公司、春申公司共同出具《支付欠租承诺担保书》，内容如下：鉴于金盛公司与金盛家居20、21、22、23、24、25、26、27（除31、32号已收回除外）28、29、31、32、33、34、35、36、38、39、40、41等每栋中01-32号商铺的业主签订的商铺租赁合同将于2016年12月31日到期。金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司（包括以金盛家居在建二期工程）以公司全部资产予以一般保证担保，且担保人未经被欠租业主同意，不得转让任何担保义务，另外，若春申公司出现转让情形，则受让人将受本《支付欠租承诺担保书》中所有条款的约束，承担本担保书项下全部法律责任。
现因金盛公司已支付租金至2016年6月底，2016年7月1日起的租金至今未付。蔡国丽经多次催讨未果，遂诉至一审法院。
一审法院另认定，金盛公司曾于2016年12月中旬在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示2016年12月31日后因租赁合同到期，金盛公司不再经营XX路XX号市场，并要求XX路XX号所有业主于2017年1月1日上午9点至17点至春申公司二楼会议室办理房屋交接手续，金盛公司将于当日将涉案房屋移交给各位业主。2016年12月底，金盛公司又在涉案商铺所属市场张贴《公告》，表示因金盛公司与业主签订的租赁合同已于2016年12月31日到期，故要求各商户在2017年1月31日前自行消化产品，将商铺（展位）返还给商铺业主；自2017年2月1日起，XX路XX号市场因商户未返还，商铺（展位）所发生的一切事宜，金盛公司将不再承担任何责任。
一审法院认为：蔡国丽与金盛公司签订的《商铺租赁合同》系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应信守并依约履行。现双方约定的租期已至，金盛公司应当将涉案商铺返还给蔡国丽。
对于蔡国丽主张的租期内的租金及逾期支付租金的违约金，一审法院认为，金盛公司租赁并经营涉案商铺，应按时支付租金。然在实际履约过程中，金盛公司长期拖欠租金不付，违反了双方合同约定，显属不当，故金盛公司除应及时支付拖欠租金外还应承担相应的违约责任。因此，蔡国丽要求金盛公司支付2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金及逾期付款违约金，符合双方约定，一审法院予以支持。但是对于违约金的具体金额，一审法院认为，根据上述合同约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对蔡国丽构成实质性违约，应向蔡国丽支付200,000元违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。现蔡国丽虽已将上述合同约定的违约金金额自愿调整为37,800元。但一审法院为平衡双方当事人的利益，综合考虑到金盛公司拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对蔡国丽造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的经营状况等因素，酌情将每处商铺的违约金调整至10,000元。对于金盛公司辩称的要求租金应当扣除相应税费，一审法院认为，虽然蔡国丽与金盛公司签订的《商铺租赁合同补充协议》，明确约定蔡国丽委托金盛公司代开租赁发票，金盛公司按期将租金代扣税金后汇入蔡国丽指定的上海交通银行账号内。但因金盛公司目前尚未发生租金代扣税金的事实，且蔡国丽亦明确表示在金盛公司向其支付租金时愿意扣除该部分应缴税金，故对于金盛公司代扣税金之问题由双方另行处理。
对于蔡国丽主张的房屋使用费，一审法院认为，虽然金盛公司在涉案商铺所属市场张贴了公告，但并不能免除金盛公司作为承租方将涉案商铺返还给蔡国丽的义务，且现实际涉案商铺也并未返还给蔡国丽，故金盛公司应当向蔡国丽支付自2017年1月1日起至金盛公司返还涉案商铺之日止的房屋使用费。对于房屋使用费的标准，根据合同约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期限届满之日起30日内返还涉案商铺，未经甲方同意逾期返还涉案商铺的，每逾期一日，乙方应按1.50倍日租金向甲方支付涉案商铺占用使用费”，故蔡国丽要求金盛公司按原租金标准（即1.26元/平方米/天）向蔡国丽支付自2017年1月1日起至2017年1月31日止的房屋使用费（合计3,060.19元）以及按原租金1.50倍标准（即1.26元/平方米/天X1.50=1.89元/平方米/天）向蔡国丽支付自2017年2月1日起至金盛公司实际返还涉案商铺之日止的房屋使用费，符合双方约定，一审法院予以支持。
对于蔡国丽要求春申公司对金盛公司的上述债务承担连带给付责任，一审法院认为，根据金盛公司、春申公司出具的《支付欠租承诺担保书》记载“金盛公司承诺于2016年12月31日前付清所有业主合同期内未付租金，若2016年12月31日未付清应付租金，春申公司以公司全部资产予以一般保证担保”，故蔡国丽要求春申公司承担连带责任，无事实根据、法律依据，一审法院不予支持。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，于二〇一七年三月十日作出判决：一、金盛公司于判决生效之日起十日内向蔡国丽返还上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室16号商铺；二、金盛公司于判决生效之日起十日内支付蔡国丽自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金18,015.50元；三、金盛公司于判决生效之日起十日内支付蔡国丽自2017年1月1日起至2017年1月31日止的房屋使用费3,060.19元以及自2017年2月1日起至金盛公司实际返还上述商铺之日止的房屋使用费（按148.07元/天的标准计算）；四、金盛公司于判决生效之日起十日内支付蔡国丽违约金10,000元;五、驳回蔡国丽的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取计597.70元，由蔡国丽负担297.70元，由金盛公司负担300元。
二审中，被上诉人表示已于2017年3月15日收回涉案商铺，并提供了其与案外人赵某签订的租赁合同。上诉人对该合同的真实性不持异议，但认为被上诉人自合同签订之日起已收回涉案商铺，上诉人不应再支付房屋使用费。本院对该份证据予以采纳。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，被上诉人与赵某于2017年2月25日签订租赁合同，约定赵某承租涉案商铺，租期自2017年3月15日起至2018年3月15日止。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同系双方当事人真实的意思表示，且于法不悖，应属合法有效，双方均应按约履行自己的义务。本案中，合同约定的租期已经届满，上诉人理应向被上诉人返还商铺。被上诉人于2017年2月25日与案外人签订了新的租赁合同，但上诉人并未提供证据证明被上诉人已于当日实际控制了涉案商铺，故上诉人仍应支付自2017年1月1日起至被上诉人实际收回涉案商铺之日止的房屋使用费。鉴于被上诉人自认已于2017年3月15日收回涉案商铺，故上诉人无需再返还商铺。
综上所述，除商铺返还问题外，一审法院的其余判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初301号民事判决第二、四项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初301号民事判决第一、三项；
三、上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司于判决生效之日起十日内支付被上诉人蔡国丽自2017年1月1日起至2017年1月31日止的房屋使用费3,060.19元以及自2017年2月1日起至2017年3月15日止的房屋使用费（按148.07元/天的标准计算）；
四、驳回蔡国丽的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取计597.70元，由蔡国丽负担297.70元，由上海金盛家居市场经营管理有限公司负担300元。
二审案件受理费人民币1,195.40元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈 强
代理审判员 钱 卫
审 判 员 李 兴
二〇一七年八月三十日
书 记 员 洪燕君
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
……
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
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