广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）佛南法民三初字第664号
原告（反诉被告）何杰伟，男，住广州市芳村区。
委托代理人朱光荣，系广东华之杰律师事务所律师。
委托代理人廖夏清，系广东华之杰律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）陈展宏，男，住佛山市南海区。
委托代理人黄金堂，系广东法岸律师事务所律师。
委托代理人黄淑卿，系广东法岸律师事务所律师。
原告何杰伟诉被告陈展宏租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月26日受理后，被告在举证期限内提出反诉，本院依法受理并决定合并审理。本案由审判员招伟妍独任审判，于同年8月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱光荣、廖夏清，被告及其委托代理人黄金堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年1月1日，原、被告双方签订第一份《厂房设备租赁合同》。约定原告将座落于南海区里水大冲工业区内现有厂房有偿租赁给被告，厂房（车间）总面积为3277.92平方米，并同时出租800KW电房（共用），吊机2台。厂房设备租赁期从2010年1月1日起至2025年1月1日止，总租金为27863元，租金按月收取。被告应在前一个月底向原告付清下一个月租金，逾期缴付租金的，按5‰／天的标准加收滞纳金。逾期超过30天（含30天）视为乙方违约，原告有权解除合同，收回厂房及设备，被告的保证金不予退还。同时，在租赁期间，被告自行负责厂房和设备的维护保养，并接受国家安监部门的检查，因被告使用不当造成厂房及设备损坏的，所产生的维修费用由被告负责。该合同签订后，原告依约向被告交付厂房，被告向原告交付保证金15万元。2010年10月13日，原、被告双方就上述工业区的另一厂房，签订第二份《厂房设备租赁合同》。约定厂房（车间）总面积为1026.8平方米，并同时出租800KW电房（共用），5吨吊机2台，租金为11602元，另加电房租金339元，合计11941元。厂房设备租赁期从2010年10月1日起至2025年1月1日止。该合同关于逾期缴付租金的滞纳金标准、解除合同的标准均与第一份《厂房设备租赁合同》一致。该合同签订后，原告依约向被告交付厂房，被告向原告交付保证金7.2万元。根据两份《厂房设备租赁合同》，自2011年10月起，被告每月需向原告支付租金合计39804元。但被告自2011年10月份起，每期租金均未按合同约定如期交付。同时，在租赁期间，上述厂房需进行屋顶补漏工程，两施工人员在未做任何安全措施情况下施工，导致从屋顶跌落，造成人身损害事故。原告为及时救治生命，先行垫付医疗费用80525元。按照双方签订的涉案合同，被告有义务到安监局承担责任并负担相关费用。但被告不但推卸责任，更未按照救治医院的要求支付10万元作为上述事故伤者继续救治的保证金，在整次事故中分文未付。就被告拖欠原告2014年5、6月份租金、超期交租产生的滞纳金及被告应承担人身损害事故责任一事，原告委托广东华之杰律师事务所多次发出律师函。截至原告起诉之日，被告仅补交了2014年5、6月两月租金，对超期交租产生的滞纳金及其他的违约责任置之不理。请求判令：1、解除原、被告双方分别于2010年1月1日和2010年10月13日签订的《厂房租赁合同》。2、被告立即将租赁物返还原告。3、原告对被告交纳的220000元保证金不予返还。4、被告立即向原告支付逾期交付租金的滞纳金388686.06元。5、本案的诉讼费用由被告承担。
被告答辩并反诉称，被告一直按照双方约定交付租金，确认附表中的租金交纳时间和金额，但认为不存在超期，亦不应计收滞纳金。在屋顶补漏工程有工人受伤后，原告为了将赔偿责任推卸给被告，以解除合同为要挟，企图迫使被告就范。根据被告多方了解，向黄焯成承租涉讼土地的是何杰秋，而非原告，原告并未取得出租权，出租行为无效，涉讼厂房未经报建、规划、竣工验收手续，原、被告签订的合同为无效合同，无效合同自始没有约束力，原告诉讼请求均没有法律依据，请求法院予以驳回。原告因无效合同取得的222000元保证金应当予以返还。原告明知涉案厂房在没有报建、未取得出租权等情况下，却瞒骗被告进行出租，是导致合同无效的原因。合同无效后，被告需另外搬迁厂房继续经营，期间所产生的巨额搬迁费、停工费应由原告承担。请求判令：1、确认原、被告分别于2010年1月1日和2010年10月13日签订的《厂房租赁合同》无效。2、原告返还保证金222000元予被告。3、原告赔偿厂房搬迁所造成的损失予被告，具体数额以评估确定为准。4、诉讼费用由原告承担。
原告针对被告的反诉辩称，被告称按时交付租金与事实相矛盾。施工人员受伤问题并非本案争议焦点，但受伤人员的医疗费都是原告垫付的，被告没有过问、参与。厂房没有规划手续，但经政府部门批准建设，不是原告私自建设，根据相关司法解释，涉讼合同有效。涉讼土地由黄焯成向村承租，黄焯成又将土地出租给原告，原告一直按照约定向黄焯成交租金，原告是合法的出租人，有权出租土地及厂房。不同意被告的所有反诉请求，合同有效，保证金应予以没收，损失尚未产生所以不存在赔偿问题，即使有损失亦应由被告自行承担。
原告在诉讼中提供下列证据：
1、有偿租赁合同（2009年3月27日）（1份，原件），证明原告有权将涉讼土地及地上建筑物出租给被告。
2、厂房设备租赁合同（2010年1月1日）（1份，原件），证明2010年1月1日，原、被告双方签订第一份涉案合同，该合同对逾期缴付租金的滞纳金标准、解除合同的标准有相关约定。原告依约向被告交付厂房，被告向原告交付保证金15万元。
3、《厂房设备租赁合同》（1份，原件），证明2010年10月13日，原、被告双方签订第二份涉案合同，该合同对逾期缴付租金的滞纳金标准、解除合同的标准与证据一一致。原告依约向被告交付厂房，被告向原告交付保证金7.2万元。
4、收款收据、收据（25份，原件），证明自2011年11月起，被告每月需向原告支付租金39804元，但被告自2011年11月起至2014年6月，每期租金均未按合同约定如期交付。
5、广东华之杰律师事务所律师函（2014年6月18日、2014年6月13日）（各1份，复印件）及快递单（131989554708、116381245788）（各1份，原件），证明就被告拖欠原告2014年5、6月份租金、超期交租产生的滞纳金及被告应承担人身损害事故责任一事，原告委托广东华之杰律师事务所多次发出律师函，被告对超期交租产生的滞纳金及其他的违约责任置之不理。
6、南府集用（2001）字第050026号集体土地使用证（1份，复印件，加盖佛山市南海区里水镇大冲经济联合社印章）。
7、收据、收款收据（6份，原件）。
证据6、7证明原告承租涉讼土地，缴纳土地租金，土地承租人是原告，而不是何杰秋，原告为涉讼厂房合法出租人。
8、情况说明（1份，原件），证明涉讼厂房建设经主管部门批准，涉讼合同有效。
9、有偿租赁合同（2001年1月15日）（1份，原件），证明原告是涉讼租赁物的合法出租人。
经质证，被告对原告出示的证据1有异议，据被告了解，承租土地的是何杰秋，原告未取得合法出租权。对证据2、3的真实性没有异议，但因原告未取得出租权，其出租行为无效，而且涉讼厂房并未经报建、规划、验收手续，合同依法无效，双方约定维修义务由原告负责。对证据4的真实性、合法性、关联性均没有异议，但对证明内容有异议，双方从2011年11月开始已经变更了租金缴纳方式，先使用后交租，从2013年5月开始双方将租金交纳时间变更为两月一交，收据可以印证该交易习惯。对证据5的真实性没有异议，但对律师函的内容有异议，补漏施工人员是原告聘请，但原告在事故发生后为减少损失以解除合同为要挟企图将责任推卸给被告。对证据6有异议，即使为真实的，也无法证明使用证对应土地即涉讼厂房占用土地。对证据7无法确认，被告并非当事人。对证据8的真实性没有异议，但对内容有异议，厂房规划、建设、竣工验收均应由相关部门按照规定进行，村没有权进行，涉讼厂房没有规划、报建、验收手续，不是合法建筑。对证据9有异议，该合同与原告提交的证据1有冲突，在证据1合同没有到期的情况下签订证据9的合同，而且证据9的合同没有提及证据1合同的任何情况，均与常理不合。
被告在诉讼提供下列证据：
1、银行流水、中国工商银行电子银行回单（各1份，原件），证明陈展宏通过其配偶账户向原告支付了2014年5月至8月的租金。
2、有偿租赁合同（1份，复印件），证明向黄焯成承租土地的是何杰秋，而并非原告。
经质证，原告对被告出示的证据1的真实性没有异议，确认被告2014年6月12日支付了79608元，2014年7月2日支付79608元，但原告认为交纳的是滞纳金。对证据2有异议，何杰秋的签名和手印都不是其本人所签，何杰伟与黄焯成签订的合同已经实际履行，原告已经交纳租金并建设厂房，而证据2的合同即使是真的，亦没有履行。
经审查，原告出示的证据2-5及被告出示的证据1因对方对其真实性无异议，本院予以确认。被告出示的证据2没有原件核对，原告出示的证据1、7、9为原件，证明力明显优于被告出示的证据，其真实性本院予以确认。原告出示的证据6、8本院综合进行认定。
经审理查明：2010年1月1日，原、被告签订一份《厂房设备租赁合同》，约定原告将座落在南海区里水大冲工业区内厂房出租给被告，租赁期限从2010年1月1日起至2025年1月1日止；租金每月27863元，从2015年1月1日起租金在原有基础上每五年递增10%；被告七日内向原告支付厂房设备租赁保证金15万元，保证金在租赁期满后不计息归还；租金按月收取，被告应在前一个月底前向甲方付清下一个月租金；逾期支付租金，则按每天5‰加收滞纳金；逾期超过30天（含30天）视为被告违约，原告有权解除合同，收回厂房及设备，另外，被告的保证金不予以退还；租赁期间，被告自行负责厂房和设备的维护保养，并接受国家安监部门的检查，因被告使用不当造成厂房及原告提供的设备的损坏，所产生的维修费用由被告负责；原告提供的厂房在正常使用期间，出现自然损坏，厂房材料老化所产生的维修费用由原告负责；等等。
2010年10月13日，原、被告签订一份《厂房设备租赁合同》，约定原告将另一厂房出租予被告，租金每月11602元，保证金7.2万元，租金支付、违约责任等条款与上述合同一致。
原告已收取被告支付的保证金合共222000元。
原告于2011年11月26日收取10月份租金、2011年12月28日收取11月份租金、2012年1月19日收取2011年12月份租金、2012年2月24日收取1月份租金、2012年3月15日收取2月份租金、2012年4月30日收取3月份租金、2012年5月2日收取4月份租金、2012年7月8日收取5月份租金、2012年8月10日收取6、7月份租金、2012年9月3日收取8月份租金、2012年10月26日收取9月份租金、2012年11月28日收取10月份租金、2013年2月7日收取2012年11月份租金、2013年2月8日收取2012年12月份租金、2013年3月11日收取1月份租金、2013年4月2日收取2月份租金、2013年4月27日收取3月份租金、2013年6月3日收取4月份租金、2013年7月11日收取5、6月份租金、2013年9月24日收取7、8月份租金、2013年11月28日、2013年12月10日收取9、10月份租金、2014年1月29日收取2013年11、12月份租金、2014年3月28日收取1、2月份租金、2014年5月20日收取3、4月份租金、2014年6月12日收取5、6月份租金、2014年7月2日收取7、8月份租金。
本院认为，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建筑物是否符合规划、施工、竣工验收备案应由相应行政主管部门确定，原告出示的证据6、8并不是该方面的材料文件，不能证明租赁标的符合使用出租条件；原告作为出租方未能提供涉讼建筑物权属证书或相应的建筑规划、报建、验收资料，原、被告签订的两份《厂房设备租赁合同》均依法无效；无效合同自始没有法律约束力，原告请求解除两份合同无据，本院不予支持；被告请求确认两份合同无效有据，本院予以支持。因无效合同取得的财产应予返还，原告请求被告返还租赁物、被告请求原告返还保证金222000元的主张本院均予以支持；原告诉请不予返还保证金与本院认定相悖，本院不予支持。原告作为出租方提供符合条件租赁物为必要的义务，而被告作为承租方亦应尽合理谨慎注意义务，查核了解租赁物情况，致合同无效双方均存在过错，应当各自承担相应的责任；同时无效合同涉及租赁物的返还亦是被告所负的清理结算义务之一，被告请求原告赔偿厂房搬迁损失的主张缺乏理据，本院不予支持。相应的搬迁费用鉴定并无必要，被告提出的鉴定申请本院不予准许。合同无效，违约责任约定并无法律约束力；从实际交租情况反映，从2011年至今各月份租金（使用费）在下一月份或两月份支付，原告并未提出异议并已实际收取，原告请求被告计付已付租金（使用费）的滞纳金的主张本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）何杰伟与被告（反诉原告）陈展宏分别于2010年1月1日、2010年10月13日签订的《厂房设备租赁合同》无效。
二、被告（反诉原告）陈展宏应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上列第一项《厂房设备租赁合同》项下租赁物予原告（反诉被告）何杰伟。
三、原告（反诉被告）何杰伟应于本判决发生法律效力之日起十日内返还222000元予被告（反诉原告）陈展宏。
四、驳回原告（反诉被告）何杰伟的其他诉讼请求。
五、驳回被告（反诉原告）陈展宏的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取3565.15元（原告已预交），由原告负担。反诉受理费减半收取2315元（被告已预交），由原告负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予被告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 招伟妍
二〇一四年八月二十六日
书记员 黄 伟