广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂02民终560号
上诉人（原审原告）：广西融水广海房地产开发有限公司，组织机构代码：68212235-4，住所地：广西融水苗族自治县融水镇寿星北路广海新城小区。
法定代表人：陈玉盛，该公司董事长。
委托诉讼代理人：陈广海，男，汉族，1983年5月28日出生，住广西融水苗族自治县，系该公司副总经理。
委托诉讼代理人：韦雅扬，广西宝洁律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：韦运章，男，1963年6月5日出生，汉族，住广西融水苗族自治县。
委托诉讼代理人：梁广明，广西融水苗族自治县四荣法律服务所法律工作者。
上诉人广西融水广海房地产开发有限公司（以下简称广海房开公司）因与被上诉人韦运章商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区融水苗族自治县人民法院（2016）桂0225民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭,公开进行了审理。上诉人广海房开公司的委托诉讼代理人韦雅扬，被上诉人韦运章的委托诉讼代理人梁广明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人广海房开公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律错误，既而裁判错误。一审法院已经查明，上诉人与被上诉人订立了的《商品房买卖合同》。该合同约定被上诉人购买上诉人开发建设房屋。附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于(预)抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”，也认为该合同合法有效。被上诉人作为借款人和抵押人与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行签订了《个人购房担保借款合同》，上诉人作为保证人、被上诉人作为抵押人在该合同上签字盖章。该合同第十条10.3.1款“阶段性保证担保保证人为广海房开公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：即（1)借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续。”2014年11月7日，被上诉人到上诉人处签领了房屋所有权证。2015年3月2日，被上诉人与银行签订《抵押合同》。根据以上查明的事实，上诉人的保证责任至办妥贷款人抵押人的抵押登记手续止（严格上应是到房产所抵押登记之日止)。而附件四已经约定“买受人应与按揭银行办理将于(预)抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办理的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人”，充分地表示了被上诉人办理预抵押为正式抵押登记手续的合同义务应该是办理完正式抵押手续而不仅仅是去办理该手续即为完成合同义务。至于怎样理解办理正式抵押的手续，按法律的规定，应该是房产所完成抵押登记才是办理完正式抵押，应该按至房产所抵押登记之日。即使不到房产所完成抵押登记之日，至少也应是到与银行办理《抵押合同》之日。而被上诉人何时提交材料，何时与银行办理好抵押手续，这些均是被上诉人应当举证证实的问题(且督促银行与其办理正式抵押手续，也是其合同义务)，一审法院以无法查明被上诉人是否在期限内到银行递交材料办理好正式抵押手续的情况下，根据不应适用的公平原则，认为只要被上诉人与农行签订了抵押合同的，就视为被上诉人已在约定期限内办理的了抵押手续，就不违约，显然也是错误的。
被上诉人韦运章辩称：抵押合同、抵押清单上的时间是银行办理完成时间，广海房开公司主张只要业主向银行提交材料就算完成变更手续，依据谁主张、谁举证的原则，广海房开公司没有证据证明业主向银行提交变更材料的时间是逾期时间。广海房开公司上诉状中房产权利证书、房产证、房屋所有权证不是同样的内容，我方没有违约的事实。
广海房开公司向一审法院起诉请求：韦运章向广海房开公司支付逾期办理抵押变更手续违约金4990元。
一审法院认定事实：2010年6月17日，广海房开公司、韦运章签订了《商品房买卖合同》。该合同约定“买受人（韦运章）以237641元的价格购买出卖人（广海房开公司）开发建设的‘广海新城’第10幢201号房屋。该合同第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。附件四的合同补充协议第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”
2010年8月4日韦运章作为借款人和抵押人与中国农业银行股份有限公司融水苗族自治县支行（以下简称农行融水支行）作为贷款人和抵押权人签订了《个人购房担保借款合同》，广海房开公司作为保证人、明爱梅和韦运章作为抵押人在合同上签字盖章。该合同第一部分通用条款第十条借款担保：其中10.3款：“阶段性保证+抵押”，10.3.1款：“借款人以本合同1.2.2项下所述房产作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证担保的具体约定见特别条款。”第二部分特别条款第一条1.2.2款：“借款人购买的房产位于融水县××××路广海新城第10幢2层201号……”第十条10.2.1款：“抵押人同意以房产设定抵押。上述抵押物详见（清单名称及编号）房地产抵押物清单45020520100002408，该抵押清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。”第十条10.3.1款：“阶段性保证担保+抵押，阶段性保证担保保证人为广海房开公司，阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：即（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人抵押权人的抵押登记手续。”合同签订后，韦运章按约定偿还银行借款。
2014年11月7日韦运章到广海房开公司处签领房屋所有权证，同日广海房开公司向韦运章发出通知书，通知韦运章于2014年11月7日至11月17日期间十个工作日内携带相关材料到农行二楼签委托书和办理产权变更手续。2014年11月11日韦运章以其向广海房开公司购买的融水县××××路广海新城第5幢401号房屋的房产作为抵押物与农行融水支行签订《抵押合同》。但房地产抵押清单上，农行落款日期为2015年3月2日，韦运章方未签写日期。
另查明，2009年11月20日，广海房开公司作为乙方与农行融水县支行作为甲方签订《一手住房贷款业务银企业合作协议》，协议第六条第6.5款：“乙方提供保证担保的，应按甲方向合作项目发放的个人住房贷款余额的百分之伍交纳保证金，并存入保证金专户（户名广西融水广海房地产开发有限公司，账号20×××53）。乙方以该保证金专户内的资金为乙方所担保的债务设定动产质押担保。”
一审法院认为，广海房开公司、韦运章订立的《商品房买卖合同》，当事人意思表示真实，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《商品房买卖合同》第二十一条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。该合同附件四第四条第三款约定：“在领取房产证之日起10日内，买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续。逾期未能办好的，每逾期一日按总房款的万分之二支付违约金给出卖人。”该附件条款与主合同具有相同的法律效力，因此，该附件四亦合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务，否则将承担相应的违约责任。
关于合同附件四第四条第三款约定的“房产证”是否包含“土地使用权证”问题。“房地产”是指房屋财产和土地财产的总称，具体指土地、附着于土地之上的建筑物及其地上定着物。通常说“房地产”包括土地和建筑物两大部分，也就是通常所说的“房产”和“地产”。我们日常生活所说的“房产证”是指房屋所有权证，“土地证”是指土地使用权证。从广海房开公司、韦运章签订的《商品房买卖合同》附件四第四条第三款“买受人应与按揭银行办理将于（预）抵押改为正式抵押的手续”的内容看，这里的“抵押”，是指韦运章与银行签订“抵押合同”，而不是到房产部门办理“抵押登记”，这是两个不同的概念，韦运章持“房屋所有权证”到银行是可以办理抵押手续的，并不需要“土地使用权证”。因此，韦运章认为“房产证”包括“土地使用权证”的主张，理由不成立，该院依法不予采纳。
关于韦运章是否在约定期限内办理正式抵押手续，是否应承担违约责任问题。韦运章于2014年11月7日到广海房开公司处签领房屋所有权证，按合同约定，韦运章应在2014年11月7日至11月16日期间办理正式抵押手续。韦运章与银行签订的抵押合同落款日期是2014年11月11日，而抵押清单的日期则为2015年3月2日，当两者不一致时，应当按公平原则处理，应以合同落款日期来认定韦运章办理抵押的日期，该日期是在约定期限内办理的正式抵押手续，并不违约。广海房开公司主张韦运章违约，要求韦运章承担违约责任并支付违约金的理由不成立，该院依法不予支持。
综上所述，该院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回广西融水广海房地产开发有限公司的诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。双方对一审判决查明的事实亦未持异议。经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
关于被上诉人是否应当承担逾期办理正式抵押手续违约责任的问题，按照已查明的事实，被上诉人已经于领取房屋所有权证之日起十日内办理正式抵押手续，其行为符合合同约定，依法不应当承担违约责任。
上诉人认为被上诉人应当以在融水电视台公布通知领取房产证的时间作为办理正式抵押手续的起算点，但双方并未在《商品房买卖合同》及其附件中约定领取房屋产权证的具体方式，按照交易习惯，上诉人应当采用对方更容易获得信息的方式（如电话、短信、快件邮寄、小区公告等）通知被上诉人领取房产证，在上诉人未能穷尽正常方式通知被上诉人的情况下，上诉人不宜首先选用通过发布电视公告的方式通知被上诉人领取房产证。上诉人认为双方已经在《商品房买卖合同》第十一条约定了可以通过在融水电视台公布通知领取房产证，但该条约定的是交付房屋的方式，并非领取房产证的约定，对其异议本院不予采纳。
综上所述，上诉人广海房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广西融水广海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 丘洪兵
代理审判员 侯海丽
代理审判员 何慎十
appoint
二〇一七年五月二十四日
代书 记员 黄习家