山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁01民终4100号
上诉人（原审被告）：薛庆武，男，汉族，1971年7月20日出生，住山东省莒南县。
委托诉讼代理人：林富国，山东齐鲁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：顾建章，山东齐鲁律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：焦开广，男，汉族，1978年9月9日出生，住济南市。
委托诉讼代理人：黄传哲，上海锦天城（济南）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：苗雨，上海锦天城（济南）律师事务所实习律师。
原审被告：山东华商实业总公司，住所地济南市。
法定代表人：刘宪顺。
原审第三人：汇统房地产有限公司，住所地：济南市。
法定代表人：ＸＸＸ，董事长。
委托诉讼代理人：吴岳，男，汉族，1975年11月4日出生，该公司员工，住济南市。
上诉人薛庆武因与被上诉人焦开广、原审被告山东华商实业总公司（以下简称华商公司）、原审第三人汇统房地产有限公司（以下简称汇统公司）案外人执行异议纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历民初字第1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭不开庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人薛庆武上诉请求：撤销一审判决书第一项判决，改判许可继续执行强制措施；依法判令焦开广承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，应依法予以改判。一、从焦开广提交的证据来看，购房合向的真实性无法确定，焦开广的购房款支付凭证没有提供证据证实，仅就焦开广办理房产过户的时间看，焦开广明显存在过错。1、焦开广的购房合同未在济南市房屋管理局备案，因此对其真实性无法认定；2、焦开广是否客观真实地已支付购房款，于何日期以何方式支付，并未提交任何直接证据。仅凭收据、结算交接单等材料，不能证实焦开广已经实际支付购房款项。3、焦开广自身明显存在过错。该第3幢楼房产证最早办于2001年7月13日，房产证号为济房权证中涉字第0426**号，也就是说，自2001年7月份开始，如汇统公司出售中涉字第042675号项下房产是可以办理过户手续的。但是，焦开广2006年1月10日与汇统公司签订《房屋买卖合同》，2014年10月9日才开始准备办理房产证。作为购房人，焦开广在出卖人能够办理过户手续的前提下，迟迟不办理过户手续，在签署买卖合同将近8年后才开始准备过户材料，焦开广显然是存在过错的。4、焦开广的情形不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，一审判决没有事实和法律依据。二、根据上诉人从济南市房屋档案馆调取的房屋档案材料看，焦开广主张的房产尚不能确定包含在上诉人申请法院查封的房产范围之内，一审判决并未查清本案相关事实，属于认定事实不清。根据从济南市房屋档案馆调取的档案材料显示，该房产证后所附房产分层分户平面图为10101(复式一层)，记载建筑面积205.75；10201(复式二层)，记载建筑面积205.75；10102(复式一层)，记载建筑面积204.51；10202(复式二层)，记载建筑面积204.51；20202(复式一层)，记载建筑面积204.51；20201(复式二层)，记载建筑面积204.51：10401，记载建筑面积205.75；另有传达室。前述建筑面积合计1400多平方米。济南市房屋档案馆的房产档案材料并不能清楚地显示出，济南市历下区人民法院查封的编号为中056704的房产面积985.83平方米具体包含哪些房屋，而人民法院查封的为被执行人汇统名下的房产大证项下，其范围未能搞清楚之前，无法确定焦开广主张的房屋是否在该大证范围之内。上述问题经调查落实济南市住建局，工作人员对此也未能作出合理的解释，回复中称该种情况应由汇统公司进行数据整理。焦开广坚持主张济南市经十一路56号3号楼l单元505室等6套房屋在前述985.83平方米之内并已被法院查封，也未能提供确实充分的证据，仅凭购房合同等材料，显然缺乏证明力。历下区法院执行过程中查封的是被执行人名下整个房产大证，目前也无法进行分割，也不可能单独解封大证项下的部分房产。综上，请求改判驳回执行异议，许可继续强制执行措施。
被上诉人焦开广辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持，第一、焦开广购买涉案房屋发生在2006年1月，当时济南市尚未实施商品住房购房合同网签登记备案制度，该制度正式实施是从2007年开始并且对已建成小区不再补办网签，只对新建商品住房实施网签登记备案制度，所以上诉人以涉案房屋未在房管局备案为由否认购房合同的真实性合法性没有事实和法律依据。第二，焦开广已经按照合同约定足额向汇统公司支付了全部购房款，汇统公司向焦开广开具了收据，后更换为发票，汇统公司于2006年向焦开广交付涉案房屋，焦开广在涉案房屋内实际居住至今，上述事实由水费发票、有线电视开户证、居委会证明等相关证据予以证实，上诉人的此条上诉理由仅仅是其主观上的猜测，没有事实依据，且上诉人也未向法庭提交相反的证据予以证实。第三，关于办理房屋过户手续的问题，焦开广在2007年年底交付全部购房款后即向汇统公司提出收据换发票的申请，换发票的目的就是为了办理房屋过户手续，第一次汇统公司在2007年12月26日为焦开广开具涉案房屋购房款发票后被上诉人即向房管部门申请房屋过户登记，但是房管部门回复汇统公司只开具了一张发票，涉案房屋的房屋分户平面图上是六个分别独立的小房，发票与分户平面图不对应，无法办理房产证要求重新开具发票，焦开广以此要求汇统公司重新分别开具六份购房发票，但汇统公司迟迟无法开具，直至2014年10月20日才按房管部门的要求开出了六张发票。焦开广收到汇统公司第二次开具的六张发票后立即在2014年10月24日完成了契税的缴纳，并向房管部门申请过户登记，因此焦开广自缴纳房屋全款后一直与汇统公司、房管局联系积极办理房屋过户登记手续，不存在过错。第四、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，本案中焦开广为涉案房屋已支付了全部购房款，实际占有至今，且焦开广对涉案房屋未办理房产登记手续不存在过错，所以人民法院不应当对涉案房产采取查封、扣押、冻结措施，一审判决据此作出第一项判决内容符合法律规定。第五，针对上诉人的第二项的上诉理由，焦开广在2014年年底，向房管局申请过户登记时被告知，涉案房屋已经因上诉人与汇统公司的执行案件而被司法查封，并以此为由拒绝为焦开广办理涉案房屋的登记过户手续，并且从历下法院协助执行文书上显示的内容来看，查封的是涉案房屋所在的整栋楼的房产大证，涉案房屋至今未办理房产小证的分割手续，所以上诉人若坚持认为涉案房屋不在查封范围内应向法庭提交相应的证据予以证实。另外2000年11月房管局为涉案房屋绘制的房产分层分户平面图说明涉案房屋符合分割小证的条件，因此依法可以单独解封涉案房产。
原审被告华商公司未作答辩。
原审第三人汇统公司述称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。我们开发建设的涉案房产，建设销售的时间均先于网签备案制度，网签备案制度正式实施于2007年涉案房屋在2000年就已开始建设销售，以此为理由否定购房合同的真实性、合法性没有法律依据，焦开广向我们付清了房款全款，我们在收到房款以后按照我们的财务制度跟合同约定向其开具了收据随后出具了正式发票履行了应有的合同义务。我们认为证据是充分的，不存在恶意串通的行为。焦开广在取得购房合同和发票以后我们也向其交付了房屋，其也一直占有、居住、使用至今，焦开广在取得房屋后一直向我们申请办理房屋产权证在我们为焦开广实际产权证的过程中，房管局人员提出原设计六个独立的小房间不能整合成为一个大的房屋的产权证，需要我们重新开具发票，重新办理六份房屋买卖合同，当时我们认为这种情况有违于焦开广的实际的要求，对我们的实际工作也产生了很多障碍，因为在此期间我们公司欠税的原因税务局已经不卖给我公司发票，所以这件事情也一直拖着，期间因受国家限购政策的影响，导致焦开广办理房屋产权证的事情严重拖延。但是焦开广向我们申请办证诉求从未停止，直到2014年我们协调税务部门同意卖给我们发票才让焦开广办理房屋产权证的事情有了正式的开始，我们这样做也是严格履行办理产权部门提出的程序要求，因此我们认为我们销售给焦开广房屋合理合法，没有侵害任何其他第三方的利益，上诉人查封、扣押、冻结涉案房产的行为于法无据，请求法院依法维持原判。
被上诉人焦开广一审诉讼请求：1、判令终止对济南市、506室、507室、508室、509室、510室房产的执行措施，解除对前述房屋的查封保全措施；2、依法确认上述房屋归焦开广所有；3、本案的诉讼费、保全费等由薛庆武、华商公司承担。
一审法院认定事实：涉案房产位于济南市市中区经十一路56号院3号楼l单元505室、506室、507室、508室、509室、510室。2006年1月10日，焦开广(乙方)与汇统公司(甲方)签订《阁楼买卖合同》一份，约定乙方购买位于济南市经十一路56号院1号楼东单元5层02号的阁楼，建筑面积为70.465平方米(走廊计算在内)，单价为2000元／平方米，总价为140930元。焦开广分别于2006年11月17日、2007年8月28日向汇统公司支付购房款60000元、80930元，共计140930元，汇统公司分别给焦开广开具了工商服务业统一收款收据和山东省济南市房地产企业预收款收据。
2007年12月25日，焦开广以急需办理房产证为由，向汇统公司申请将60000元的收款收据更换为发票。2007年12月26日，汇统公司向焦开广开具了金额为140930元的山东省济南市销售不动产通用发票一张，发票载明：不动产名称：56号院，地址：济南市市中区经十一路56号院l座1单元5层502户。在焦开广办理房产证过程中，因涉案房屋楼牌门号变更，按照房管部门的要求，焦开广与汇统公司就涉案505室、506室、507室、508室、509室、510室房产补签了六份《房屋买卖合同》，房屋价款分别为19535.34元、19005.93元、21300.05元、26664.77元、26664.77元、27758.89元，签订时间为2006年1月10日。2014年10月20日，汇统公司向焦开广开具了上述涉案房产金额的济南市销售不动产统一发票，2014年10月24日，焦开广为上述涉案房产交纳了契税。
另查明，一审法院在执行申请人执行人薛庆武与被执行人山东华商实业总公司、汇统房地产有限公司借款担保合同债务转让合同纠纷一案中，2010年9月9日，济南市房管局依据一审法院(2006)济历执字第1002-1号民事裁定书、协助执行通知书，将汇统公司所有的位于济南市市中区经十一路56号产权证号为中056704项下的房产查封，查封期限为两年。焦开广作为案外人向一审法院提出书面异议，认为其已全款购买并占有使用济南市经十一路56号院3号楼l单元涉案的505室、506室、507室、508室、509室、510室六套房产，要求停止对上述房产的执行。一审法院于2015年7月7日作出(2015)历执异字第15号执行裁定书，驳回了焦开广的异议申请。焦开广依法向一审法院提起案外人执行异议之诉。
再查明，案外人孔红系焦开广之妻。根据2014年6月30日济南市市中区四里村街道英雄山社区居民委员会出具的证明，焦开广、孔红自2006年起居住在济南市市中区经十一路56号1号楼1单元502室。另据焦开广所提交的有线电视用户缴费发票及水费缴费发票，焦开广、孔红自2007年起在涉案房产居住至今。
一审法院认为，本案争议的焦点问题是焦开广就涉案房产是否具有足以阻却执行的实体权利。涉案房产登记为汇统公司所有，2006年1月10日，汇统公司已与焦开广签订了房屋买卖合同合同，将涉案房产出售给了焦开广；焦开广于2006年11月17日、2007年8月28日分两次将涉案房产全部房款支付给汇统公司，并于2006年已实际入住涉案房产至今。薛庆武虽对房屋买卖合同及房款收条的真实性提出异议，但未提供相关证据予以证实其主张，对其主张一审法院不予支持。综合现有证据，焦开广自购买涉案房产后，对办理房产产权登记过户手续持积极态度，而非消极不作为，涉案房产未能办理产权登记过户手续并非焦开广之过错。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，不应当对涉案房产济南市市中区经十一路56号院3号楼1单元505室、506室，507室、508室、509室、510室进行查封。对于焦开户要求确认涉案房产归其所有的诉讼请求，因本案为执行异议之诉，涉案房产尚未办理产权证书，故一审法院不予确权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决：一、停止对焦开广名下的位于济南市市中区经十一路56号院3号楼l单元505室、506室、507室、508室、509室、510室房产的执行；二、驳回焦开广的其他诉讼请求。案件受理费人民币3120元，由焦开广承担l560元，薛庆武负担l560元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理本院认定：原审认定的事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，焦开广主张其没有其他可以居住的房屋，现在也没有购买其他的房屋。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。涉案济南市市中区经十一路56号院3号楼1单元505室、506室、507室、508室、509室、510室房产登记在汇统公司名下，2006年1月10日汇统公司已与焦开广签订了房屋买卖合同，将涉案房产出售给焦开广，焦开广于2006年11月17日、2007年8月28日分两次交清涉案房产全部价款，且焦开广自2006年一直居住于涉案房产，无其他可供居住的房屋，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，焦开广对涉案房产的权利能够排除执行，故原审法院判决停止对涉案位于济南市市中区经十一路56号院3号楼1单元505室、506室、507室、508室、509室、510室房产的执行正确，本院予以维持。上诉人薛庆武主张焦开广购房合同及购房款支付凭证的真实性无法确定，但焦开广及汇统公司均认可购房合同的真实性，汇统公司也于2007年8月28日为焦开广开具了购房发票，且薛庆武并未提供证据证实其上诉主张，故本院对该上诉主张不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下:
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3120元，由上诉人薛庆武负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈李丽
代理审判员 潘 峰
代理审判员 宋文华
二〇一六年十月二十日
书 记 员 于 颖