江西省浮梁县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0222民初124号原告周凤美，女，1957年12月11日出生，住浙江省丽水市莲都区。委托代理人郑立群，江西帖隼律师事务所律师，特别授权。被告景德镇盛通汽车销售服务有限公司，住所地江西省浮梁县。法定代表人李军，该公司经理。委托代理人程明慧，江西京天律师事务所律师，一般代理。原告周凤美诉被告景德镇盛通汽车销售服务有限公司（以下简称盛通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告周凤美的代理人郑立群、被告盛通公司的代理人程明慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周凤美诉称，本案所涉租赁房屋系浮梁县滨江小区南苑21、22栋一楼11间（5-15号）和22栋一楼7间（16-22号）店面，房屋产权人均为本案原告。2010年4月14日，原告与被告工作人员王端敏、李翔就涉案房屋5-15号店面签订《房屋租赁合同》，约定租期三年（2010年4月14日—2013年4月13日），第一年租金为26400元，第二年租金为29040元，第三年租金为31944元（租金按年10%递增）。合同期满后，被告继续租赁该房屋，直至2014年12月31日才搬离。另22栋一楼7间（16-22号）店面，因原告长期居住在浙江丽水，遂委托丁某某与被告在2010年7月7日签订《房屋租赁合同》，期限三年（2010年8月22日—2013年8月21日），第一年租金为16800元，第二年租金为18480元，第三年租金为20160元（租金按年10%递增）。该份合同也实际履行至2014年12月31日。两份合同均约定，租金每半年支付一次，如逾期支付租金超过30天，视租赁方违约且需支付50000元违约金。两份合同履行逾五年，原告均委托丁某某收取租金，被告除支付前两年的租金及其后租金40000元外，其余租金经多次催收均未支付。两份合同的期满之日应为2014年12月31日，基于合同的约定（租金按年10%递增）及交易习惯，所涉5-15号店面拖欠租金为：2012年4月14日-2013年4月13日租金为31944元，2013年4月14日-2014年4月13日期间租金为35138元（31944×10%）、2014年4月14日-12月31日期间计225日租金为24157元（35138元/年×10%÷12个月÷30天×225天），总计91239元；就涉16-22号店面拖欠租金为：2012年4月14日-2013年4月13日期间租金20328元、2013年4月14日-2014年4月13日期间租金为22360元（20328元×10%），2014年4月14日-12月31日期间（225日）租金为8745元（22360元/年×10%÷12个月÷30天×225天），总计51433元。两份合同租金共计142627元（91239元+51433元），扣减2014年支付的40000元，尚有102672元未支付。至于违约金，每一份合同均约定为50000元，两份合同的违约金共计100000元。原告出于诚信，也为了矛盾的顺利解决，原告愿意参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九的规定，违约金按违约标的额的30%计算为30801.60元。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求：1、判令被告向原告给付房屋租赁款102672元及违约金30801.60元；2、案件受理费由被告负担。原告周凤美为支持其诉讼请求，向本院提交已生效的本院（2015）浮民一初字第175号民事判决书一份，拟证明原告身份信息、签订合同时店面的的产权信息、租赁期限、租金金额、及原、被告之间的租赁关系等事项。对于原告上述举证材料，被告质证意见如下：对原告所举证证据的真实性、合法性无异议，对其证明目的有异议。在房屋租赁期间，产权人确为原告周凤美，但两份租赁合同中，一份为我方与江西荣泰房地产开发有限公司（以下简称荣泰公司）所签订，当时原告并未在合同上签字，合同签订方也未告知我方所承租店面的产权人为周凤美，且原告也未直接从我方收取过房租，收取房租款的一直就是荣泰公司的负责人丁宗林。被告盛通公司辩称，我公司并没有拖欠原告的房租款，房租款都交给了荣泰公司的负责人丁宗林，在房屋租赁期间，原告也一直未与我方联系过，在合同签订时，我方也不知道所承租店面归原告所有，请法院依法驳回原告的诉讼请求。被告盛通公司为支持其辩称意见，向本院提交了原、被告之间及案外人荣泰公司与被告签订的房屋租赁合同四份，拟证明原告有编造证据掩盖非法目的的行为。对于被告上述四份合同，原告质证后认为：对该四份合同的真实性没有异议，但对其证明目的提出异议，浮梁县人民法院已生效的判决书对原告出租人的主体资格已作了确认。本院对原告周凤美和被告盛通公司举证材料的分析与认定如下：1、原告向本院提交的（2015）浮民一初字第175号民事判决书系本院作出的已生效判决，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，对该判决书所认定的事实予以采信；2、被告向本院提交的两当事人之间及案外人荣泰公司与其签订的四份房屋租赁合同，原告对其真实性无异议，本院认为，该四份合同系原、被告之间签订的房屋租赁，能证实原、被告之间存在房屋租赁合同关系，且本院（2015）浮民一初字第175号民事判决已对其合同的主体予以认定，故本院对该组证据的真实性予以认定。经审理查明：原告周凤美与被告盛通公司于2010年3月14日签订《房屋租赁合同》一份，约定：盛通公司租赁周凤美所有的坐落于浮梁县滨江小区南苑21、22幢一楼11间（5-15号）店面从事汽车商业经营，租赁期限三年，自2010年4月14日起至2013年4月13日止。第一年的租金为26400元，第二年租金为29040元，第三年租金为31944元。租金半年支付一次，合同签订时支付第一年的前半年租金，每次租金为半年到期前的半个月内支付，以此类推。如逾期在30天内的，应按逾期金额的日万分之五计付利息，如逾期超过三十天的，则：1、甲方未按约定交付租赁物或交付租赁物存在质量缺陷，或不履行维修义务，未依约保障乙方的优先购买权或承租权等行为属于违约行为，乙方未按期缴纳租金，单方解除合同、未经甲方确认进行转租等行为属于违约行为；2、如一方违约，须向对方支付违约金50000元人民币，如造成的实际损失大于约定违约金，则按实际损失予以赔偿。另本合同实行先交租金后使用原则。该合同履行完毕后，双方未再续签书面合同，租赁关系实际履行至2014年12月31日止，因案外人荣泰公司和丁宗林的缘故，双方未办理房屋交接手续；另查明，案外人荣泰公司与被告盛通公司于2010年7月7日签订《房屋租赁合同》一份，约定：盛通公司租赁原告所有的坐落于浮梁县滨江小区南苑22幢一楼7间（16-22号）店面从事汽车商业经营，租赁期限三年，自2010年8月22日起至2013年8月21日止。第一年的租金为16800元，第二年租金为18480元，第三年租金为20160元。其他约定的事项与原告周凤美与被告盛通公司于2010年4月14日签订《房屋租赁合同》基本一致。该合同履行完毕后，双方未再续签书面合同，实际履行至2014年12月31日止，因案外人荣泰公司和丁宗林的缘故，双方未办理房屋交接手续；又查明，案外人荣泰公司的法定代表人丁宗林系原告的妹夫，因原告居住在浙江省丽水市，其店面出租事宜及租金的收取均系委托案外人荣泰公司和丁宗林办理。就原、被告之间签订的两份《房屋租赁合同》，被告只向原告缴纳了2012年4月13日前的房租款，另在2014年1月29日，被告向案外人丁宗林给付房租款40000元。本院认为，房屋租赁合同系指出租人将所出租房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案的争议焦点是：1、被告是否尾欠原告的房屋租金，尾欠的金额是多少；2、被告是否需向原告给付违约金。一、被告是否尾欠原告的房屋租金，尾欠的金额是多少。1、被告是否尾欠原告的房屋租金。本案在审理过程中，被告盛通公司辩称，其公司并不欠原告的房租款，但因案外人荣泰公司和丁宗林收款不出具收条的缘故，导致其不能证明已付房租款的事实。本院认为，被告作为一家正常经营的公司，应当具有健全的财务制度，即使出现原告收取房租后未能出具收款凭证的事实，其公司也应当有单方面的财务记录向本院提交；另案外人丁宗林于2014年1月29日收取房租40000元，被告又向本院出具了收款凭证，故本院认为，被告尾欠原告房屋租金的事实确实存在；2、就被告尾欠原告的房屋租金，本院核算如下：就2010年3月14日签订的房屋租赁合同，2012年4月14日至2013年4月13日尾欠的房租款为31944元，合同期满后，双方未再续签书面合同，本院依公平原则，认定合同双方依原合同约定继续履行，故本院认为，被告从2013年4月14日至2014年12月31日的房租款为51909元（31944元÷12×19.5个月）；就2010年7月7日签订房屋租赁合同，2012年4月14日至2012年8月21日尾欠的房租款为6160元（18480元÷12×4个月），2012年8月22日至2013年8月21日尾欠的房租款为20160元，合同期满后，双方未再续签书面合同，本院依公平原则，认定合同双方依原合同约定继续履行，故本院认为，被告从2013年8月21日至2014年12月31日尾欠的房租款为25704元（20160元÷12×15.3个月）；上述尾欠的总金额为135877元（31944元+51909元+6160元+20160元+25704元），扣除被告已给付的40000元，被告仍欠原告房屋租金95877元（135877元-40000元）。二、被告是否需向原告给付违约金。在双方当事人所签订的两份《房屋租赁合同》中，均注明：如乙方违约，需向对方支付违约金5万元人民币，如造成的损失大于约定违约金，则按实际损失予以赔偿。本案中，被告盛通公司未按合同约定，及时向原告缴纳房租款，存在违约行为，但原告周凤美怠于行使自己的权利，且其委托人丁宗林在房屋租赁后期确有其他缘故不能及时与被告进行有效沟通与交接，双方均有过错，故本院认为，原告向被告主张违约责任事实不清、证据不足，对其该项诉请依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告景德镇盛通汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起五日内向原告周凤美给付房屋租金95877元整；二、驳回原告周凤美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2969元，由被告景德镇盛通汽车销售服务有限公司负担2197元，原告周凤美负担772元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  姚 军代理审判员  吴志军人民陪审员  奚德才二〇一六年七月五日代书 记员  许 颖附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。