北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）海民初字第40421号
原告北京辉煌国际大酒店有限责任公司，住所地北京市海淀区。
法定代表人刘红霞，该公司董事长。
委托代理人赵丽杰，黑龙江广福律师事务所律师。
被告北京博纳多文化传播有限公司，住所地北京市昌平区。
法定代表人赵岩，该公司总经理。
委托代理人吴波，北京市中企国盛律师事务所律师。
原告北京辉煌国际大酒店有限责任公司(以下简称辉煌国际公司)诉被告北京博纳多文化传播有限公司（以下简称博纳多公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告辉煌国际公司委托代理人赵丽杰，被告博纳多公司委托代理人吴波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告辉煌国际公司诉称，2010年4月22日，我公司与被告博纳多公司签订《房屋租赁合同》，合同约定该房屋租赁期为10年，自2010年6月7日至2020年6月6日止，但后5年，即2015年6月7日至2020年6月6日的租赁费用，双方可以根据市场情况另行商议。2011年4月25日再次签订《补充协议》，协议约定自2010年7月23日起至2015年7月22日的第一个五年期内，租金在原合同基础上予以下调25%，即下调后每季度租金额为（税后）人民币145772元，五年期满后双方根据市场因素等情况就后续续租事宜另作商议。以上协议签订后，被告博纳多公司以租赁房屋为经营地，注册成立了北京心桥咖啡有限公司进行实际经营。2015年7月23日，被告第一个五年租赁期满，原、被告就后续的续租事宜虽经多次协商，终未达成一致意见。鉴于双方第一个租期已满，后续租关系又未成立，因此现原被告已不具备租赁关系，故我方依据相关法律提起诉讼。现诉讼请求：1、判令确认2010年4月22日《房屋租赁合同》及2011年4月25日《补充协议》终止履行；2、判令被告给付拖欠未缴的冷热水费、电费、物业费、卫生费等共计133219.85元；3、判令被告立即腾退，并给付自2014年9月15日至腾退日止的房屋占用损失费1888102.93元（其中租金496822.93元、租赁损失费用1391280元，计算至2016年4月19日，2015年7月23日后按同期市场价格每天每平米15元计算）；4、案件受理费由被告承担。
被告博纳多公司辩称，原告主体不适格，认可租赁合同的签订双方是原被告，但实际上出租人是赵华荣这个自然人，他原是原告公司的大股东，签订合同时，原告公司只是代理人，赵华荣是实际合同当事人。故原告并非本案适格原告。赵华荣与原告公司一直没有与我们谈过后5年租赁情况，鸿炜亿家一直来跟我们谈租赁情况，但是鸿炜亿家一直没有向我们出示过自己有权利与我们商谈，鸿炜亿家就租赁价格也没有以原告公司或赵华荣的名义与我们商谈过；原告以双方就后5年租金没有达成一致意见为由要求解除合同，但是根据合同法规定，原告无权以此为理由要求解除合同，应当按照签订合同当时价款确定租金。5年期满时，赵华荣或原告一直没有与我方谈过5年后的价格问题，鸿炜亿家公司来商谈但是我们怀疑其身份；5年期满前赵华荣与原告已经将涉案房屋的转租经营权转让给鸿炜亿家公司，鸿炜亿家公司是想与我们解除合同的，鸿炜亿家没有与我方继续履行合同的诚意。现在涉案地点已经断水断电了。原告没有权利收取租金，我方没有拖欠租金的意愿，因为不清楚该交给谁。故希望驳回原告诉请。
经审理查明，2009年5月8日，刘明圃（甲方）作为出租方，与赵华荣（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将北京市海淀区（以下简称3号楼）辉煌国际大酒店的地上四层出租给乙方，租赁期限从2009年5月8日至2024年9月7日止，并就租金数额、支付方式及其他相关权利义务进行了具体约定。同时约定，甲方同意乙方在不违反国家法规及本合同条款的前提下，可以在本合同有效期内向第三方转租其所承租的租赁物，但用途仅限于酒店及商业经营。
2010年4月22日，赵华荣担任法定代表人的辉煌国际公司（甲方）与博纳多公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将3号楼辉煌国际大酒店南正门东侧的部分房屋出租给乙方，可使用面积为550平方米，乙方按照300平方米的面积（含公摊）向甲方支付租金，租赁期限为10年，自2010年6月7日至2020年6月6日止，但后5年即2015年6月7日至2020年6月6日的租赁费用，双方可以依据市场情况另行商议。关于租金及相关费用，双方约定，该房屋的日租金标准为7.1元人民币/平方米/日，双方议定按300平方米支付房租，月租金为人民币64787.5元，年租金777450元，上述费用已包含房屋物业管理费和空调费，乙方承担经营过程中独立的水费、电费、燃气费、电话费等。就租金支付方式双方约定，第一次支付房租按六个月租期支付，以后每三个月交纳一次房租。落款处加盖双方公司印章，辉煌国际公司法定代表人赵华荣与博纳多公司法定代表人赵岩分别签字确认。该合同签订后，博纳多公司交付房租，辉煌国际公司将出租房屋交付博纳多公司使用，博纳多公司设立北京心桥咖啡有限公司（以下简称心桥咖啡公司）在上述承租地块开办心桥咖啡屋提供餐饮服务。
2011年4月25日，辉煌国际公司（甲方）与博纳多公司（乙方）签订《补充协议》，约定自2010年7月23日至2015年7月22日的第一个五年期内，租金在原合同基础上予以下调25%，即每季度租金金额（税后）为145772元，五年期满后双方根据市场因素等情况就后续续租相关事宜另作商议。同时约定，甲方负责将乙方承租房屋的物业服务事宜移交给物业公司，并由乙方独立于物业公司建立服务关系。并约定，本协议是甲乙双方于2010年4月22日所签订《房屋租赁合同》的有效补充，二者具有同等法律效力，该合同与本补充协议相抵触的以本补充协议为准。落款处双方公司及各自法定代表人分别盖章、签字。
2014年8月28日，赵华荣、辉煌国际公司共同作为甲方，与作为乙方的王子隆、北京鸿炜亿家宾馆有限责任公司（以下简称鸿炜亿家公司）共同签订《转租经营权协议书》，约定甲方将包括博纳多公司承租房屋在内的3号楼1层至4层的经营权转租给乙方，并就转租经营费的数额、支付方式、双方权利义务等进行了具体约定。同时约定，甲方负责于2014年12月31日前解除于2011年4月25日与博纳多公司签订的租赁合同。落款处，赵华荣、王子隆除分别签字外，亦分别在辉煌国际公司法定代表人和鸿炜亿家公司法定代表人处签字确认。
2015年6月8日，赵华荣、鸿炜亿家公司、博纳多公司等多方就租金、水电等费用的收取主体及2015年7月22日后的租金标准等问题进行商谈，对上述问题均无法达成一致意见。
另查，辉煌国际公司主张对方2014年9月14日以后再未交纳租金，但博纳多公司主张交纳租金至2015年9月6日并提交本院转账汇款详情单及支票、收据，证实博纳多公司已经通过银行转账与现金方式给予赵华荣4个季度租金。另争议尚欠付水电费、燃气费，庭审中，博纳多公司不认可其拖欠热水费，但是认可其拖欠冷水费、燃气费、电费，由于双方在合同履行期间内并未就上述费用用量进行核对，辉煌国际公司提交费用明细中截至2016年3月的冷水费合计16828.15元，电费合计93621.78元，燃气费16769.92元。2016年4月15日，博纳多公司因水电燃气的停止供应而中断在争议场所的营业。
庭审中，就争议合同的解除或终止履行本院向原告进行释明，辉煌国际公司同意本庭的认定及在此基础上进行裁决。
上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议》、《转租经营权协议书》、《告知赵华荣女士的函》等证据在案佐证。
本院认为，本案争议焦点集中在如下两个方面：博纳多公司在合同履行期内是否存在拖欠租金等事宜导致违约？第一个五年履行期满后双方就后续租赁事宜中关键事项协商未果时，博纳多公司与辉煌国际公司所签订《房屋租赁合同》及《补充协议》履行状态如何确定？
关于博纳多公司在合同履行期内是否存在拖欠租金等事宜导致违约，辉煌国际公司主张对方交纳租金至2014年9月，博纳多公司提交证据显示其在此后以转账、支票、现金方式支付四个季度租金，虽时间有所迟延，但是基于争议标的转让及双方协商对后五年租金标准进行议价的考虑，博纳多公司并未恶意拖欠拒绝支付租金，此节不能据此作为解约的理由。
关于第一个五年履行期满后双方就后续租赁事宜协商未果时，博纳多公司与辉煌国际公司所签订《房屋租赁合同》及《补充协议》如何确定履行状况，双方在《房屋租赁合同》中约定租赁期限为10年，后5年的租赁费用双方可以依据市场情况另行商议。”后续续租相关事宜另行商议”意味着双方若需要续租则应另行商议达成一致意见。遗憾的是截至本案诉讼，博纳多公司与辉煌国际公司就续租事宜商量均无法达成一致意见，上述租金标准与承租物业费等诸多因素并非本院能径行判定强加与当事人，事实上双方不具备后五年履约的合意基础，上述合同应为终止履行，经本院释明后，辉煌国际公司不持异议，本院应确认双方合同已终止履行。虽博纳多公司主张不能洽商的原因并非自己，但双方合同已经赋予当事人重新商议租金标准的权利，亦未对上述商议范围、幅度进行约定，洽商不能的原因并非合理抗辩理由，本院不能采信。
博纳多公司占据3号楼辉煌国际大酒店南正门东侧的部分房屋已无事实与法律依据，上述场地应当予以腾空并交还辉煌国际公司，当然，博纳多公司对于后五年的合同经洽商继续履行有合理的期待，博纳多公司租金交至2015年9月6日，故此后至2016年4月15日的房屋占用费博纳多公司应当支付，支付标准由本院酌情按照原标准每季度145772元的二分之一予以确定。上述时段220天，使用费应为178166元。
另博纳多公司尚欠辉煌国际公司各项费用，包括水电、燃气费用，当事人之间均未进行准确核对，本院依据辉煌国际公司查表判定上述费用的数额，博纳多公司应当予以支付。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、确认北京辉煌国际大酒店有限责任公司与北京博纳多文化传播有限公司于二〇一〇年四月二十二日签订的《房屋租赁合同》、二〇一一年四月二十五日签订的《补充协议》终止履行。
二、北京博纳多文化传播有限公司于本判决生效后三十日内将北京市海淀区辉煌国际大酒店南正门东侧租赁房屋返还北京辉煌国际大酒店有限责任公司。
三、北京博纳多文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付北京辉煌国际大酒店有限责任公司拖欠的二〇一五年九月六日至二〇一六年四月十五日的房屋使用费十七万八千一百六十六元。
四、北京博纳多文化传播有限公司于本判决生效后十日内支付北京辉煌国际大酒店有限责任公司拖欠水电燃气费用共计十二万七千二百一十八元。
五、驳回北京辉煌国际大酒店有限责任公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千六百一十五元（原告已预交），由北京辉煌国际大酒店有限责任公司负担二千二百元；由北京博纳多文化传播有限公司负担四百一十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汪 懿
人民陪审员 肖开恩
人民陪审员 陈凤廷
二〇一六年六月二十七日
书 记 员 张笑宇