山东省济南市市中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）市民初字第3706号
原告（反诉被告）济南红又红商贸有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人张群，经理。
委托代理人许永成，山东国曜律师事务所律师。
被告（反诉原告）山东慧诚实业有限公司，住所地济南市。
法定代表人林正芳，董事长。
委托代理人武海舰，山东康桥律师事务所律师。
委托代理人丁兆雷，山东鲁泉律师事务所律师。
被告熊学军，男，1961年12月4日生，汉族，无业，住济南市
委托代理人丁兆雷，山东鲁泉律师事务所律师。
原告（反诉被告）济南红又红商贸有限责任公司（以下简称济南红又红公司）与被告（反诉原告）山东慧诚实业有限公司（以下简称山东慧诚公司）、熊学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月24日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）济南红又红公司法定代表人张群及其委托代理人许永成，被告（反诉原告）山东慧诚公司法定代表人林正芳的委托代理人武海舰、丁兆雷，被告熊学军的委托代理人丁兆雷到庭参加了诉讼。后于2015年8月31日及2015年12月9日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）济南红又红公司法定代表人张群及其委托代理人许永成，被告（反诉原告）山东慧诚公司法定代表人林正芳的委托代理人武海舰、丁兆雷，被告熊学军的委托代理人丁兆雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告济南红又红公司诉称：2011年7月1日，原告（出租方）与被告山东慧诚公司（承租方）签订《房屋租赁合同》（编号：商贸出租字【2011】第（1）号），将澳校楼出租给被告山东慧诚公司。租赁期为2011年10月1日至2016年9月30日。被告熊学军于2014年5月8日向原告出具保证函，对该租赁合同项下产生的租赁费承担保证责任。合同履行期间，被告山东慧诚公司屡屡拖欠原告房屋租赁费用。根据合同约定，被告山东慧诚公司应于2014年10月1日，支付原告2014年10月1日至2015年3月30日期间的房屋租赁费1088587.86元。但经原告多次催缴，被告山东慧诚公司至今仍未缴纳，并提出解除租赁合同的要求。原告认为，被告行为严重违反合同约定，为保护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法确认原告与被告山东慧诚公司之间的房屋租赁合同于2015年3月19日解除；判令被告山东慧诚公司支付房屋租赁费1088587.86元及相应的滞纳金、水费3018.6元、电费33183.5元；判令山东慧诚公司承担因违约给原告造成的损失43608元；判令被告熊学军对上述债务承担连带责任。
被告山东慧诚公司辩称：双方已于2014年12月15日解除房屋租赁合同，无判令解除的必要；我方所欠2014年10月1日至2014年12月25日的租金，根据房屋租赁合同约定应当为234104元。2014年10月1日前我方就降低物业费、车位及配合我方客户办理营业执照等问题反复与原告协商，原告一直未能给出答复并恶意拖延。2014年12月8日原告邀请我方召开会议协商解除合同的事宜，因双方意见未达成一致，故我方未缴纳当期房租，所以我方不应当缴纳滞纳金。双方已协商解除合同，我方腾出房屋，移交了业户档案给原告，并未给原告造成损失，原告此项主张无事实和法律依据。
被告熊学军辩称：原、被告双方于2014年4月1日应当缴纳的房租因存在争议未能解决，被告山东慧诚公司曾延迟缴纳，后原告要求被告山东慧诚公司提供保证人，我对该期租金提供了保证，后双方该笔租金结清，因此我的保证义务已终结；我只对当期租金承担保证责任，不包括原告的其他要求。
反诉原告山东慧诚公司反诉称：我公司与反诉被告济南红又红公司于2011年7月1日签订了《房屋租赁合同》。合同约定：反诉被告将其管理的位于济南市市中区玉函路45号院内建筑面积3848.3平方米的楼房一栋出租给我公司，合同期为2011年10月1日至2016年9月30日，期满后合同期顺延3年（租赁期8年）。合同签订时，反诉被告的授权代表人张玉向我公司口头承诺租赁期内无偿为我公司提供车位20个。合同签订后，我公司经反诉被告同意对所租房屋按长期的、商业办公用途进行了高标准的装饰装修，共花费人民币1577929.47元。合同履行过程中，我公司认为合同约定的物业费已远远超过济南市同等物业收费标准，多次与反诉被告协商要求降低物业费，对方一直拒绝调整。同时反诉被告最初承诺的免费车位也全部收回，随后变为有偿使用，反诉被告最初承诺积极配合我公司合作单位办理工商登记手续，但后来拒绝出任何手续，严重影响了我公司合作单位的入住率，严重减少了我公司的经济效益。由于反诉被告的违约行为，致使合同无法继续履行，经双方2014年12月8日会议协商，同意解除租赁合同并对装修残值进行补偿。然而，反诉被告对补偿事宜至今未予答复，却起诉要求我方支付租金，为维护我方合法权益，特反诉至贵院，请求判令反诉被告赔偿我公司剩余租赁期内装饰装修残值损失945127.5元和经营损失50万元；判令反诉被告退还房屋租赁保证金10万元。
反诉被告济南红又红公司针对反诉辩称：反诉原告没有证据证明存在所谓的装修残值，按照双方签订的房屋租赁合同第五条第五项的约定，即使有残值也应当归反诉被告所有并处分，租赁合同的解除是因反诉原告拒不支付违约金所导致的，因此即使有装修残值的风险也应由反诉原告承担；反诉原告没有证据要求支付补偿金；在双方签订的租赁合同中并没有约定反诉被告有配合反诉原告的客户进行工商登记的义务，事实上反诉被告也对反诉原告的客户进行了配合工作。双方并没有在2014年12月15日达成解除租赁合同的意见，双方的租赁合同一直到2015年3月19日。
经开庭审理，各方当事人对下列事实均无异议，本院予以确认：2011年7月1日，原告（甲方）与被告山东慧诚公司（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，合同编号：商贸出租字【2011】第（1）号，约定甲方将位于济南市市中区玉函路45号的澳校楼一栋（建筑面积共计3848.3平方米）出租给被告山东慧诚公司,租赁期限自2011年10月1日至2016年9月30日。合同第三条“租金、物业费的支付期限及方式”约定：“（一）租金第1、2年，租金标准为每日每平方米0.75元，租金额为人民币2106944.24元（按楼房建筑面积计算，以下租金标准均按建筑面积计算）；第3、4年，租金标准为每日每平方米0.80元，租金额为人民币2247407.2元；第5、6年，租金标准为每日每平方米0.85元，租金额为人民币2387870.16元；第7、8年，租金标准为每日每平方米0.90元，租金额为人民币2528333.1元；租金总额为9270554.69元人民币（大写）玖佰贰拾柒万零伍佰伍拾肆元陆角玖分。（二）物业费第1、2年，物业费总计人民币2106944.26元；第3、4年，物业费总计人民币2106944.25元；第5、6年，物业费总计人民币2106943.84元；第7、8年，物业费总计人民币2106944.25元；物业费总额为8427776.6元人民币（大写）捌佰肆拾贰万柒仟柒佰柒拾陆元陆角整。（三）租金、物业费支付期限：每半年支付一次，每次支付全年租金和物业费的一半，支付时间为每年的4月1日、10月1日。合同签订之日五个工作日内乙方向甲方交纳第一年半年的租金和物业费合计1053472.13元。”合同第四条“房屋租赁用途”约定：“乙方承租该房屋用途为：办公，在租赁期内未征得甲方书面同意，乙方不得擅自改变该房屋的用途，不得转租或分租给第三方。”合同第五条“房屋维护及修缮”约定：“……（五）租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设的其他物的处理：融入建筑物的设备、物品不得拆除。”合同第六条“房屋租赁保证金”约定：“（一）本合同签订之日起5个工作日内，乙方须向甲方支付房屋租赁保证金人民币壹拾万元。（二）租赁合同期满或解除后，房屋租赁保证金由甲方抵扣应由乙方承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还给乙方。房屋租赁保证金不计付利息。”合同第七条“房屋使用的有关费用”约定：“租赁期内，与该房屋有关的各项费用承担方式为：（一）乙方承担水费、电费，按乙方实际用量计收，收费标准按济南市规定的非居民用水、用电收费标准执行。水电、电费等每月的5日乙方交给甲方。”合同第八条“房屋交付及交还的期限、方式及验收”约定：“……（二）交还：乙方应于租赁期满或合同解除后10日内，将房屋全部交还甲方，甲方予以验收。按合同约定乙方可移走的所有物品同时移走，逾期未移走的，甲方有权处置。双方于房屋交接时在《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。”合同第九条“合同解除的条件”约定：“……（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：1、不支付或者不按照约定支付租金、物业费超过十五个工作日；2、不支付或者不按照约定支付应由乙方负担的各项费用超过十五个工作日……”。合同第十条“违约责任”约定：“……（二）乙方逾期十五个工作日不向甲方支付保证金或租金及水、电、暖、物业费，除应如数补交之外，还应支付应付金额每天万分之五的滞纳金（提示：不低于银行同期贷款利率）。”该合同签订后，被告山东慧诚公司向原告济南红又红公司交纳了10万元房屋租赁保证金。2011年12月1日，原告（甲方）与被告山东慧诚公司（乙方）签订一份《房屋租赁补充合同》，对上述《房屋租赁合同》进行了补充。该补充合同约定：“第一条甲方负责共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测、损耗等费用；公共区域清洁卫生费用；公共绿化养护费用；公共区域秩序维护、安全防范费用；共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；管理服务人员的工资、社会保险等；并向乙方按照实际面积收取物业费。物业费为每平方米每月1元，实际面积3848.3平方米。每年物业费共计46179.6元。每年7月1号收取一次。自2011年7月1号开始收取。第二条乙方水费标准按照济南市物价局规定的非居民收费标准每方5.4元收取,按照乙方实际消耗,每月的5号收取,自2011年7月1号开始收取。如费用拖延15天以上，甲方有权利采取停水措施，保证费用收取。（该标准为济南市最新标准，如有变化按照新标准执行）第三条电费按照济南市物价局、济南市电业局非居民收费标准0.95元/度收取，按照乙方实际消耗每月的5号收取，自2011年7月1号开始收取。如费用拖延15天以上，甲方有权利采取停水措施，保证费用收取。（该标准为济南市最新标准，如有变化按照新标准执行）”。2013年5月25日，原告（甲方）与被告山东慧诚公司（乙方）签订一份《玉函校区车位场地使用合同》，约定双方确立校门通行与校园车位场地使用关系，自2013年5月25号起乙方向甲方交纳车位场地使用费用3000元/年，每年5月25日交纳，该合同有效期为一年。2014年5月，被告山东慧诚公司向原告济南红又红公司提交一份14-15年缴纳房款计划申请，内容为：“尊敬的山东女子学院领导：您好，我公司租赁贵校澳校楼以来，双方合作良好，现将我公司近期租赁房屋发展情况及现在的临时性困难予以向领导汇报。在我公司接手澳校楼以后，首先对整栋楼进行装修改造，装修费用近160万元，后因该楼租赁价格偏高，导致很长一段时间没有房屋按我公司理想价位租赁出去，空闲大约半年之久，使我公司造成了接近400万元的亏损。随后山东邮政公司因办公楼整体装修，租赁了我公司约一半房间，仅仅半年后就搬离，在这半年期间也没有其他业户入驻，这一段时间内，我公司又有接近100多万元的亏损。接下来时间内，虽有业户入驻，但因该楼房的一些硬件条件有限，如房间小、公摊面积大、暖气不热、下水道不通等一系列问题，也使该楼房出租情况变得十分困难。前段时间受到拆迁传闻影响，房屋出租更是受到巨大影响，使本来谈好的几个业户也纷纷没有选择入驻，加之每年还要缴纳房租，平时的物业维修管理、人员工资等等一系列费用，使我公司近几年亏损接近600万元。今年年后，陆陆续续才有业户租赁入驻，但房租价格也很低，没有达到我公司的理想价位，入驻业户又有很多存在缴纳房费不及时的现象，很多业户缴纳房费时间都在下半年年底左右，所以近期我公司仍然面临十分巨大的资金压力，造成了现阶段不能按当时合同所约定的付款执行。前期我公司资金方面再有困难，到本期房租缴纳时间之前也并没有拖欠学院房租，现阶段我公司面临资金方面的巨大压力，所以根据我公司资金和对外出租房屋的实际情况，申请制定以下付款计划，望学院领导在充分研究和理解下，予以同意。一、我公司于2014年六月底之前向贵院缴纳房租50万元整。二、剩余部分我公司在九月底之前交清。三、如以上计划贵院无法通融，我公司只有将与贵院签订之合同解除，不再租赁该澳校楼。合同解除后，我公司将积极配合贵院处理租住业户的善后工作。”2014年5月8日，被告熊学军向原告济南红又红公司出具保证函一份，内容为：“济南红又红商贸有限公司：贵公司与山东慧诚实业有限公司于2011年7月1日签订了商贸出租字[2011]第（1）号房屋租赁合同，我自愿对山东慧诚实业有限公司对贵公司因双方所签的（2011）第1号房屋租赁合同形成的租金承担保证责任。保证人：熊学军（签字），2014年5月8日”。2014年5月15日，被告山东慧诚公司向原告济南红又红公司出具解除房屋租赁合同申请书一份，载明由于该公司近段时间财务状况不佳，无法承担房屋租赁合同中高昂的物业费，因此申请解除该房屋租赁合同。2014年5月16日，被告山东慧诚公司向原告济南红又红公司出具终止租赁合同后意见要求一份，要求原告将10万元保证金扣除应由被告承担的各项费用后的剩余部分返还给被告，还要求原告对剩余租赁期内的装饰装修物残值损失给予补偿。2014年5月30日，被告山东慧诚公司向原告济南红又红公司出具保证书一份，内容为：“济南红又红商贸有限公司：贵公司与山东慧诚实业有限公司于2011年7月1日签订了商贸出租字[2011]第（1）号房屋租赁合同。山东慧诚实业有限公司承诺2014年6月7日前一次性支付贵公司2014.4.1-2014.9.30期间租金1088587.86元；前期欠缴租金35115.74元，共计1123703.61元。届时一次性打入贵公司账号：1602023909200078129，开户行：中国工商银行趵突泉支行。山东慧诚实业有限公司承诺6月3日先行提供足额转账支票（金额1123703.61元）壹张。逾期未履行上述义务，山东慧诚实业有限公司自愿放弃房屋租赁合同中的一切权益，并在3日内自动搬离，且承担一切法律后果。”被告熊学军在该保证书上作为保证人签字。被告山东慧诚公司未向原告济南红又红公司交纳2014年10月1日之后的房租和水电费。2015年3月18日，原告济南红又红公司委托山东国曜律师事务所律师许永成通过特快专递向被告山东慧诚公司发出律师函一份，部分内容为：“现委托人授权本律师，就贵司与委托人签订的《房屋租赁合同》的解除事宜致函如下：2011年7月1日，贵司与委托人签订了《房屋租赁合同》，约定将澳校楼出租给贵司使用。根据合同第三条约定，贵司应于2014年9月15日将2014年10月1日-2015年3月30日的房屋租金及物业费支付给委托人。但时至今日，贵司既不履行合同义务，又不向委托人交还房屋，严重侵害委托人合法权益。根据《房屋租赁合同》第八条、第九条第（三）项、第十条之规定，特向贵司函告：1、限贵司自接到本律师函之日起10日内搬离并交还委托人房屋，包括自行处理与第三方的法律关系，由此造成的一切法律后果均由贵司自行承担。2、限贵司自接到本律师函之日起3日内前往委托人玉函路45号办公室缴纳拖欠的房屋租金、滞纳金、物业费及给委托人造成的损失等费用。3、贵司逾期不搬离的，委托人将采取进一步措施。逾期未移走的物品视为抛弃所有权，委托人将自行处置。委托人采取进一步措施给贵司及任何第三方造成的损失均由贵司承担。”被告山东慧诚公司于2015年3月26日收到该律师函。
以上事实，有房屋租赁合同、房屋租赁补充合同、车位场地使用合同、缴纳房款计划申请、解除房屋租赁合同申请书、终止租赁合同后意见要求、保证函、保证书、律师函、特快专递详情单、邮件查询回单及当事人的陈述等证据予以证实。
原、被告争议的焦点问题为：一、原、被告之间的房屋租赁合同的解除时间。二、被告山东慧诚公司所欠的租金和水电费金额。三、被告山东慧诚公司是否应当支付滞纳金（违约金）并赔偿房屋空置损失。四、被告熊学军在本案中是否应当承担保证责任。五、反诉被告济南红又红公司是否应当补偿反诉原告山东慧诚公司装修残值并赔偿经营损失。六、反诉被告济南红又红公司是否应当返还反诉原告山东慧诚公司房屋租赁保证金10万元。本院结合原、被告的举证、质证情况对上述问题进行分析和认定。
关于焦点一，原、被告之间的房屋租赁合同的解除时间
原告济南红又红公司主张在本案起诉后，被告山东慧诚公司仍拒不支付房租，也不搬离房屋，为防止损失继续扩大，原告于2015年3月19日在被告山东慧诚公司法定住所地的办公室张贴了解除合同的通知并发送了律师函，限被告山东慧诚公司于2015年3月29日前搬离涉案房屋，因此原、被告之间的房屋租赁合同于2015年3月19日解除。被告山东慧诚公司搬离涉案房屋时没有通知原告，原告是2015年3月30日接手该房屋的，所以原告认为被告山东慧诚公司是2015年3月29日搬离的。在此之前，涉案房屋一直由被告及被告的分租户使用，分租户的租赁费也由被告收取。为证明其主张，原告提交下列证据：1、显示其张贴公告和通知的照片打印件两张。2、证人程之茂、李小会、林勇的证人证言。证人程之茂陈述其在原告处工作，2015年3月19日原告公司领导让其到6号楼大门口和山东慧诚公司办公室张贴了两份通知，照片中穿警服的就是其本人，当时被告办公室锁着门，里面没人。证人李小会陈述其是原告公司职工，2014年9月份至2015年3月份晚上兼职在山东慧诚公司做保洁员打扫卫生，2015年3月19日下午4、5点钟原告公司领导让其到6号楼大门口和山东慧诚公司办公室张贴通知，当时贴到王保林的办公室门口，门是锁着的，山东慧诚公司的办公室是在2015年2月底腾空的。证人林勇陈述其从2015年1月份起开始在山东广电网络济南分公司负责，2014年9月份其与山东慧诚公司签订了租赁合同，2015年4月1日换成和济南红又红公司签订租赁合同，山东慧诚公司同意其和济南红又红公司签订租赁合同，2015年4月1日之前其是将租金交给山东慧诚公司，租金交到了2015年9月底，山东慧诚公司没有退还2015年4月1日以后的租金，山东广电网络济南分公司已经为此提起诉讼。3、案外人梁金、济南新瑞文化传播有限公司、山东广电网络有限公司济南分公司出具的证明各一份，载明上述案外人于2014年与山东慧诚公司签订了关于济南市玉函路45号6号楼部分房屋的租赁合同并在合同签订后向山东慧诚公司预交了一年的房屋租金，截至2015年3月19日前未收接到过山东慧诚公司任何要求解除合同和搬离房屋的通知。4、梁金、济南新瑞文化传播有限公司、山东广电网络有限公司济南分公司与被告山东慧诚公司所签订的房屋租赁合同各一份。两被告质证认为照片的形成时间、人员身份无法确定，不能证明原告所主张的事实；原告的证人都是原告公司的职工或者业户，与原告有利害关系，其证人证言不能采用；证据3、4与事实不符，被告于2014年12月26日向租户下发书面通知，租户已经签字确认。
被告山东慧诚公司主张2014年12月8日原告与该公司在原告的会议室召开房屋租赁合同解除会议，双方明确了2014年12月15日为合同的终止日，被告山东慧诚公司将业户的全部档案交给了原告，也向全部业户通知了原、被告解除合同的情况。为证明其主张，被告山东慧诚公司提交下列证据：1、山东慧诚公司出具的书面通知一份，该通知载明2014年12月8日该公司与济南红又红公司召开了解除《房屋租赁合同》的会议，双方明确了解除合同的时间为2014年12月15日，同时也明确了移交业户档案的时间和承租房装修残值补偿等解除合同后的事宜，现双方签订的租赁协议已解除，业户的档案已移交给济南红又红公司，山东慧诚公司要求济南红又红公司在三日内答复装修残值补偿事宜。该通知的落款日期为2014年12月19日。2、收条一张，载明今收到慧诚公司提供合同24份，交费情况说明21份，收到人为刘鸣，落款日期为2014年12月2日。3、书面通知一份，主要内容为通知慧诚商务楼的业户山东慧诚公司与济南红又红公司终止合作，有关业户的档案和管理权已被济南红又红公司收回，山东慧诚公司将退还截止至2014年12月30日业户所交的租赁费、取暖费等剩余部分，并由业户填写了退款的卡号、开户行和收款人姓名，签字确认人为梁金，日期为2014年12月26日。4、原告济南红又红公司致澳校楼（6号楼）各商户的一封信，主要内容为告知各商户因山东慧诚公司拖欠2014年10月1日至今的房租、滞纳金、水电费、暖气费等，已严重违反合同约定，且慧诚公司已明确提出解除合同的要求，济南红又红公司将于近日收回清理该房屋，并进行停水、停电检修，请各商户及早打算。落款日期为2014年12月24日（此处的24日系由16日划去改写而成，本院注）。原告济南红又红公司质证认为证据1是被告单方面出具的，并没有确定双方已达成解除合同的意见，原告也未收到该通知；证据2不清楚是否是刘鸣本人签收，且该收条也不能证明原、被告的租赁合同已经解除；证据3是被告向其租户下达的通知，原告并不知情，不能确定是否是梁金本人的签字；证据4的落款日期进行了修改，该公开信的内容并没有确定双方的租赁合同已经解除，被告在2015年3月19日前没有搬离涉案房屋，被告的租户也没有接到通知进行搬离。
本院认为：被告山东慧诚公司主张原、被告之间的租赁合同于2014年12月15日解除，应当对此负有举证责任。但从被告所提交的证据来看，2014年12月19日的通知是被告单方制作，不能证明原、被告在当时已就解除合同达成合意；收条只是载明收到合同和交费情况说明，不能证明原、被告就涉案房屋进行了交接；2014年12月26日的书面通知不能证明被告已将所预收的2014年12月15日之后的租金退还给租户；2014年12月24日致商户的信中原告济南红又红公司只是表示将于近日收回清理房屋，并没有明确具体的收回时间。故上述证据尚不足以证明被告所主张的事实。根据日常生活经验，如果原、被告解除房屋租赁合同，被告搬离涉案房屋，被告应当与原告办理房屋交接手续，如原告无故拒不办理，被告应当予以催告。但被告未能提交相关的证据，故对于被告所主张的合同解除日期，本院不予采信。因被告已经向原告表示过要求解除双方之间的租赁关系的意思，原告于2015年3月18日向被告发出解除合同的律师函，表明原告此时同意解除双方之间的房屋租赁合同关系，故应当认定原、被告之间的房屋租赁合同于2015年3月18日解除。
关于焦点二，被告山东慧诚公司所欠的租金和水电费金额
原告济南红又红公司主张被告山东慧诚公司拖欠2014年10月1日至2015年3月31日的租金1088587.86元，具体计算方式是根据房屋租赁合同约定的第3、4年的租金和物业费的总和再除以4，房屋租赁合同约定的物业费实际上属于租金，原、被告之间真实的物业费执行的是2011年12月1日签订的《房屋租赁补充合同》约定的标准，在2014年5月30日山东慧诚公司出具的保证书中也提到2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金为1088587.86元。原告济南红又红公司主张被告山东慧诚公司拖欠2014年10月1日至2015年3月31日的水费3018.60元、电费31559元，为此提交下列证据：1、水、电费抄表记录各一份，水费抄表记录载明6号楼2014年10月份水表止码为9004，2015年3月份水表止码为9563；电费抄表记录载明6号楼北电表2014年10月份电表止码为676，2015年3月份电表止码为733，6号楼南电表2014年10月份电表止码为9924，2015年3月份电表止码为11385。原告济南红又红公司陈述水费的具体计算方式为：以2015年3月份水表止码9563方减去2014年10月份的水表止码9004方，得出用水数为559方，再乘以5.4元得出水费为3018.60元；电费的具体计算方式为：北电表，以2015年3月份电表止码733减去2014年10月份的电表止码676，得出用电数为57，再乘以30（一个数字为30度），再乘以0.95元得出电费为1624.50元；南电表，以2015年3月份电表止码11385减去2014年10月份的电表止码9724，得出用电数为1661，再乘以20（一个数字为20度），再乘以0.95元得出电费为31559元。2、证人田敬涛的证言。证人田敬涛陈述其是原告公司的员工，每月负责抄表，6号楼有两块电表，一块表在北边，表上的一个数字等于30度，一块表在南边，表上的一个数字等于20度，其在2014年10月31日至2015年3月31日期间抄完表后的结果由财务上送达给山东慧诚公司，不清楚是谁签收的。被告山东慧诚公司质证认为对水、电费抄表记录的真实性无法确认，上面只是列明了数字，没有被告方人员的对账确认，不能证明原告主张的事实；证人田敬涛是原告公司的职工，与原告有利害关系。
被告山东慧诚公司主张原告对于租金的计算有误，根据租赁合同的约定，租金与物业费是分开计算的，原告不应当把物业费计算到租金中；被告不掌握2014年12月15日合同解除时水电费的金额，都是由原告提供数据；2014年12月15日合同解除后所产生的水电费不应由被告承担。
本院认为：关于租金的计算，虽然原、被告2011年7月1日所签订的房屋租赁合同中对于租金和物业费的标准是分别列明的，但是被告山东慧诚公司在2014年5月30日出具的保证书中载明2014年4月1日至2014年9月30日期间的租金为1088587.86元，该项租金实际上已经包括了2011年7月1日合同中的租金和物业费两项，这说明在双方在实际履行过程中已将2011年7月1日合同中的租金和物业费一并计算为租金，原告据此主张2014年10月1日至2015年3月31日的租金为1088587.86元，在计算方式上并无不当。关于租金的截止日期，原、被告之间的房屋租赁合同关系于2015年3月18日解除，故相应的房屋租金应当计算至该日。原告于2015年3月18日向被告山东慧诚公司发出的律师函中载明限其于收到该函之日起十日内搬离涉案房屋，被告山东慧诚公司于2015年3月26日收到该律师函，至原告2015年3月30日实际接手涉案房屋之时尚未超过十日，故被告山东慧诚公司并不存在拒不腾房的行为。故被告山东慧诚公司应当支付的房屋租金为1008062.19元[（2247407.20元+2106944.25元）/730天×169天]。原、被告之间的房屋租赁合同关系于2015年3月18日解除，在此之前涉案房屋所产生的水电费应当由被告山东慧诚公司承担。原告所提交的水、电费抄表记录与证人田敬涛的证言相互印证，能够证明涉案房屋在2014年10月至2015年3月期间的水电使用情况，原告所主张的水电费计算方式符合房屋租赁合同的约定，故被告山东慧诚公司应当向原告支付水费3018.60元及电费31559元。
关于焦点三，被告山东慧诚公司是否应当支付滞纳金（违约金）并赔偿房屋空置的经济损失
原告济南红又红公司主张被告未及时交纳租金的行为构成违约，按照合同约定应当支付相应的滞纳金，具体计算方式为：以1088587.86元为基数，自2014年10月1日至判决生效之日，按照日万分之五的标准计算。同时主张因被告的违约行为导致合同解除，原告至今还有108室、223室、316室、318室、327室、419室等房屋没有出租出去，面积为240平方米，被告应当赔偿相应的经济损失，具体计算方式为：自2014年4月1日起至2014年7月24日止共空置115天，空置面积为240平方米，租金标准按照双方合同约定的每天每平方米1.58元计算，得出为43608元。
被告山东慧诚公司主张双方约定的物业费明显过高，原告承诺的无偿提供车位变成有偿使用，原告未能配合被告山东慧诚公司的租户办理营业执照手续，2014年10月1日前被告山东慧诚公司就上述问题反复与原告协商，原告一直未能答复并恶意拖延，直到2014年12月8日双方召开会议协商解除合同事宜，因双方意见未达成一致，故被告山东慧诚公司未交纳当期房租，所以被告山东慧诚公司不应当支付滞纳金；被告山东慧诚公司在合同解除后腾出房屋，没有给原告济南红又红公司造成损失。为证明其主张，被告山东慧诚公司提交下列证据：1、济南市物价局《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》一份。2、万达广场写字楼小区网出租信息截屏和商会大厦小区网出租信息截屏各一份，载明万达广场和商会大厦的物业费分别为每月每平方米11.5元和14.5元。3、承租合同一份，出租方为被告山东慧诚公司，承租方为王娟，租赁期限自2013年12月1日至2016年11月30日止，合同标的为济南市玉函路45号6号楼1个房间，建筑面积180平方米，签约日期为2013年11月22日。原告济南红又红公司质证认为济南市物价局文件的适用对象是住宅物业而不是商业物业，而且该文件不是法律行政法规，不能否定双方合同的效力；王娟的一品公司成立时间是2007年9月30日，而该公司承租房屋的时间是在2011年之后，不存在配合办理营业执照手续的问题。
本院认为：济南市物价局《关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知》的适用范围是普通住宅物业服务，而本案涉案房屋是用于商业用途，故不应适用上述文件。如果被告山东慧诚公司认为原、被告所约定的物业费标准过高，显失公平，应当在一年的法定期间内申请撤销或者变更该合同，被告山东慧诚公司在合同履行数年后再提出该问题，显属不当。被告山东慧诚公司所主张的原告未能按照承诺提供无偿车位，未能配合租户办理营业执照手续等，均未能提供充分的证据予以证明，故本院不予采信。被告山东慧诚公司未能按时交纳租金，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告济南红又红公司按照合同约定的日万分之五的标准主张相应的违约金，理由正当，本院予以支持，但相应的计算基数应当为1008062.19元，起算日期应为2014年10月28日（自2014年10月1日起15个工作日后）。2015年3月18日解除合同后，被告山东慧诚公司已经及时腾出房屋，未对原告济南红又红公司继续利用房屋造成影响，此后所产生的房屋空置损失与被告山东慧诚公司无关，故原告济南红又红公司要求被告山东慧诚公司赔偿房屋空置的经济损失43608元，理由不当，本院不予支持。
关于焦点四，被告熊学军在本案中是否应当承担保证责任
原告济南红又红公司主张被告熊学军作为保证人，应当对被告山东慧诚公司的债务承担连带清偿责任。
被告熊学军主张其只对被告山东慧诚公司2014年4月1日应当交纳的房租承担保证责任，该期房租已经结清，故被告熊学军不应再承担保证责任。
本院认为：在2014年5月8日被告熊学军向原告济南红又红公司出具的保证函中载明被告熊学军对山东慧诚公司因原、被告所签的（2011）第1号房屋租赁合同形成的租金承担保证责任，应当理解为被告熊学军对该合同履行期间所产生的全部租金承担保证责任。虽然2014年5月30日的保证书载明的房租金额为1088587.86元，但并未免除被告熊学军对其他时间段房租的担保责任。故被告熊学军应对被告山东慧诚公司所欠付的上述租金承担连带清偿责任。
关于焦点五，反诉被告济南红又红公司是否应当补偿反诉原告山东慧诚公司装修残值和赔偿经营损失
反诉原告山东慧诚公司主张其在与反诉被告签订房屋租赁合同后对涉案房屋进行装修共支出1577929.47元，房屋租赁合同解除后反诉被告应当给予补偿，具体计算方式为：按照租赁期限为8年计算，剩余租赁期限为4年零9个半月，1577929.47元除以8年再乘以4年零9个半月得出945127.50元。反诉原告山东慧诚公司主张其承租涉案房屋后进行了广告宣传、招商招租等大量工作，在将业户招满后又被反诉被告以各种手段排挤出局，因此造成经营损失50万元，反诉被告应予赔偿。为证明其主张，反诉原告山东慧诚公司提交其与济南广山建筑工程有限公司签订的建设工程施工合同一份、工程结算书一份、收据两张、收条一张、付款凭证两张。反诉被告济南红又红公司质证认为济南广山建筑工程有限公司成立于2012年5月31日，而反诉原告所提交的建设工程施工合同日期为2011年8月5日，因此该合同是伪造的。反诉原告山东慧诚公司陈述该合同是补签的。
本案审理期间，反诉原告山东慧诚公司向本院申请对涉案房屋剩余租赁期间的装修残值进行鉴定。反诉被告济南红又红公司认为房屋租赁合同中约定合同期满或解除后融入建筑物的设备、物品不得拆除，说明不必支付所谓的残值补偿，而且反诉被告也不同意利用被告的装修。
本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，原、被告所签订的房屋租赁合同约定：“租赁合同期满或解除后，乙方房屋装修、改善增设的其他物的处理：融入建筑物的设备、物品不得拆除”，该条款应当理解为合同期满或者因承租人的原因解除后，已形成附合的装饰装修物归出租人所有，出租人不必给予补偿。即使将上述条款理解为双方只约定装饰装修物归出租人所有，没有约定是否给予承租人补偿，那么根据上述司法解释的规定，只有在出租人同意利用的情况下才给予承租人适当的补偿。本案房屋租赁合同解除的原因在于山东慧诚公司未能按时交纳租金，而且济南红又红公司表示不同意利用山东慧诚公司的装饰装修物，故反诉原告山东慧诚公司要求反诉被告济南红又红公司赔偿装修残值损失，于法无据，本院不予支持。反诉原告山东慧诚公司要求反诉被告济南红又红公司赔偿经营损失50万元，未提供相应的证据，本院亦不予支持。
关于焦点六，反诉被告济南红又红公司是否应当返还反诉原告山东慧诚公司房屋租赁保证金10万元
反诉原告山东慧诚公司主张反诉被告济南红又红公司应当返还所收取的10万元租赁保证金。
反诉被告济南红又红公司主张根据合同约定，保证金用于抵扣租金和违约金，因此应当予以抵扣。
本院认为：根据原、被告所签订的房屋租赁合同的约定，租赁合同期满或解除后，房屋租赁保证金由出租人抵扣应由承租人承担的费用、租金、滞纳金及赔偿等，剩余部分如数返还给承租人。现山东慧诚公司所欠付的租金已经远远超过10万元，故该10万元租赁保证金应当用于抵扣山东慧诚公司所欠租金，不应返还。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：
一、原告济南红又红商贸有限责任公司与被告山东慧诚实业有限公司所签订的关于济南市市中区玉函路45号院内澳校楼的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》于2015年3月18日解除。
二、被告山东慧诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南红又红商贸有限责任公司租金908062.19元（1008062.19元-100000元）。
三、被告山东慧诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南红又红商贸有限责任公司违约金，以908062.19元为基数，自2014年10月28日起至本判决生效之日止，按日万分之五的标准计算。
四、被告山东慧诚实业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告济南红又红商贸有限责任公司3018.60元及电费31559元。
五、被告熊学军对上述第二条所确定的债务承担连带清偿责任。
六、驳回原告济南红又红商贸有限责任公司的其他诉讼请求。
七、驳回反诉原告山东慧诚实业有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10410元，原告济南红又红商贸有限责任公司负担1760元，被告山东慧诚实业有限公司负担8650元，财产保全费3825元，由被告山东慧诚实业有限公司负担；反诉费9350元，由反诉原告山东慧诚实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 姜光军
代理审判员 王延庆
人民陪审员 高 霞
二〇一五年十二月二十八日
代理书记员 况磊磊