吉林省长春市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉01民终3153号
上诉人（原审原告）梁斌，男，1970年8月13日出生，汉族，现住长春市朝阳区。
委托诉讼代理人王海静，吉林创一律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）周柱民，男，1954年9月10日出生，汉族，现住长春市绿园区。
被上诉人（原审被告）长春市晟源房地产开发有限公司。住所地农安县合隆镇谷岭子村。
法定代表人周柱民，经理。
上诉人梁斌因与被上诉人周柱民、被上诉人长春市晟源房地产开发有限公司（以下简称晟源公司）民间借贷纠纷一案，不服吉林省农安县人民法院（2017）吉0122民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
梁斌在原审时提出诉讼请求,要求周柱民、晟源公司给付梁斌借款300,000,00元及自2014年10月6日起至给付之日时止的利息，利率按月利2%计算和按月给付3%的服务费。事实及理由：2014年10月6日，我与周柱民签订借款合同，合同约定出借人梁斌，借款人周柱民，见证人马某某。借款金额300,000.00元，期限为3个月，自2014年10月6日至2015年1月6日止。借款利率按月利2%，咨询服务费按月3%直至借款到期日，并约定按月结息付费，借款人须于每一结息日当日付息费，结息付费日每月6日；担保措施项约定周柱民将晟源公司位于农安县合隆镇谷家岭村晟源·御景湾六套商品房抵押给我，担保范围包括主债权本金、息费、违约金及实现债权的全部费用。合同签订后，周柱民出具借款收条一份证明我给付了周柱民借款300,000.00元，晟源公司出具承诺书，约定因梁斌与周柱民签订借款合同，晟源公司与梁斌签订了6套商品房买卖合同。晟源公司承诺如下：一、晟源公司与梁斌签订的6套商品房买卖合同真实有效合法；二、如周柱民违反借款合同项下还款义务，导致房产处分时，晟源公司放弃一切抗辩权利，无条件配合。如该房产被变卖或作价抵偿债务，我公司无条件配合办理更名过户、办理入住、办理产权等事宜，发生费用由晟源公司自行向周柱民收取。上列合同、承诺书、收条及晟源公司出具的收款收据、商品房买卖合同书交给我后，我给付周柱民现金150,000.00元及通过银行转账150.000.00元。该借款到期后，周柱民未能还款付息。另我要说明的周柱民应当给付3%的服务费，是我为了借给他钱，跑贷款的费用钱。
周柱民在原审时辩称,承诺书的字不是我签的。但我承认借款事实，这事是通过一个叫“祥子”的人办的，我把手续都给了“祥子”。
晟源公司在原审时辩称，我公司认可承诺书是我公司出具，但我公司不认可用商品房抵账。
原审法院经审理查明,2014年10月6日，梁斌与周柱民签订借款合同，合同记载出借人梁斌，借款人周柱民，见证人马某某。借款金额300,000.00元，期限为3个月，自2014年10月6日至2015年1月6日止。借款利率按月利2%，咨询服务费按月3%直至借款到期日，并约定按月结息付费，借款人须于每一结息日当日付息费，结息付费日为每月6日；担保措施项约定周柱民将晟源公司位于农安县合隆镇谷家岭村晟源·御景湾六套商品房抵押给梁斌，担保范包括主债权本金、息费、违约金及实现债权的全部费用。合同签订后，周柱民出具借款收条一份，收条记载，今借款方周柱民收到出借方梁斌提供的资金人民币300,000.00元，其中现金150,000.00元，银行转账150,000.00元，借款方周柱民。时间2014年10月6日。当日，晟源公司出具承诺书一份，承诺书记载，因梁斌与周柱民签订借款合同，晟源公司与梁斌签订了6套商品房买卖合同，晟源公司承诺如下：一、晟源公司与梁斌签订的6套商品房买卖合同真实有效合法；二、如周柱民违反借款合同项下还款义务，导致房产处分时，晟源公司放弃一切抗辩权利，无条件配合。如该房产被变卖或作价抵偿债务，晟源公司无条件配合办理更名过户、办理入住、办理产权等事宜，发生费用由晟源公司自行向周柱民收取。后晟源公司出具的6张收款收据、商品房买卖合同交给了梁斌，上列合同、承诺书、收条及晟源公司出具的收款收据、商品房买卖合同交给梁斌后，梁斌给付周柱民现金150,000.00元及通过银行转账150.000.00元。该借款到期后，周柱民未能还款付息。
原审法院认为,梁斌与周柱民签订的借款合同不违反法律规定，为生效的法律行为，周柱民应当按合同约定履行自身的义务，给付梁斌借款及按约定给付月利率2%的利息。梁斌请求周柱民按月给付3%的服务费，无法律依据，不予支持；晟源公司出具的承诺书，并交付收款收据及商品房买卖合同，实际上是用6套商品房抵押给梁斌。该承诺书中涉及到的商品房未能办理抵押登记，该承诺书不生效。故梁斌要求晟源公司承担担保责任无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、周柱民于判决生效后十日内给付梁斌借款300,000.00元及利息，利率按月利率2%计算，从2014年10月6日开始至给付时止。二、驳回梁斌的其他诉讼请求。案件受理费5,800.00元减半收取2，900.00元，由周柱民负担。
宣判后，梁斌不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判被上诉人晟源公司与被上诉人周柱民共同偿还上诉人借款30万元及利息。其理由为：晟源公司出具的承诺书是其真实意思表示，目的是以6套商品房为被上诉人周柱民的债务提供担保。虽然因未办理抵押登记，抵押权未设立，但承诺书不因未办理抵押登记而必然无效，原审认定承诺书不生效是错误的。虽然该笔款项交给周柱民个人，但实际上用于公司开发的项目，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条的规定，被上诉人晟源公司应与周柱民承担连带偿还责任。
被上诉人周柱民、晟源公司二审时未答辩。
本院经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，2014年10月6日周柱民与梁斌签订的借款合同中约定，周柱民将以下房屋抵押给梁斌，包括：晟源公司开发的位于农安县合隆镇谷家岭村的晟源·御景湾12栋1单元402号面积72.71平方米房屋、2单元401号面积72.71平方米房屋、2单元204号72.71平方米房屋，14栋1单元202号面积71.44平方米房屋、4单元301号71.44平方米房屋，21栋3单元201号面积65.9平方米房屋。签订借款合同及晟源公司出具承诺书当日，晟源公司与梁斌签订了上述6套房屋的商品房买卖合同，且向梁斌出具收据6枚。
本院认为，本案争议焦点为被上诉人晟源公司是否应向上诉人梁斌承担担保责任。晟源公司向梁斌出具承诺书，确认其与梁斌签订商品房买卖合同是因为出借人梁斌与借款人周柱民签订借款合同。晟源公司承诺如周柱民违反借款合同项下的还款义务，导致抵押房产处分时，其公司放弃一切抗辩权利，无条件配合。该承诺书确认了借款合同中周柱民以晟源公司开发房产中的6套商品房作为借款抵押的事实，即晟源公司承诺为周柱民的借款提供抵押担保。虽然未办理抵押登记手续，但根据《中华人民共和国物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，本案中晟源公司出具的承诺书已发生法律效力，原审判决认定该承诺书不生效，属于适用法律错误，依法应予纠正。承诺书中约定如周柱民违反借款合同项下还款义务，导致房产处分时，晟源公司放弃一切抗辩权利，无条件配合。如该房产被变卖或作价抵偿债务，晟源公司无条件配合办理更名过户、办理入住、办理产权等事宜，发生费用由晟源公司自行向周柱民收取。晟源公司未办理抵押登记手续，导致抵押权未有效设立，且在周柱民未偿还借款的情况下因其自身原因导致梁斌无法充分行使抵押权，违反了承诺书的约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，晟源公司应承担违约责任，即应对周柱民不能偿还的借款在抵押财产价值范围内向梁斌承担赔偿责任。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持吉林省农安县人民法院（2017）吉0122民初620号民事判决第一项；
二、撤销吉林省农安县人民法院（2017）吉0122民初620号民事判决第二项；
三、如被上诉人周柱民不履行本判决确定的上述金钱债务，被上诉人长春市晟源房地产开发有限公司在抵押财产价值范围内对周柱民未能偿还的借款本金及利息向梁斌承担赔偿责任。
四、驳回上诉人周柱民其他诉讼请求。
一审案件受理费5800.00元减半收取为2900.00元、二审案件受理费5800.00元，合计8700.00元，由被上诉人周柱民、被上诉人长春市晟源房地产开发有限公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵芳芳
代理审判员 梁 明
代理审判员 刘晓希
二〇一七年九月四日
书 记 员 高 珊