湖南省郴州市苏仙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘1003民再2号
抗诉机关：湖南省郴州市人民检察院。
申诉人（原审被告）：郭清，男，1972年10月29日出生，汉族，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：周振宇，湖南众望归律师事务所律师。
委托诉讼代理人：骆中政，湖南众望归律师事务所律师。
被申诉人（原审原告）：陈与昌，男，1957年7月27日出生，汉族，住湖南省郴州市五岭大道郴州市。
原审被告：廖平，男，1966年6月15日出生，汉族，住湖南省郴州市。
委托诉讼代理人：马方平，男，住湖南省郴州市苏仙区。
申诉人郭清因与被申诉人陈与昌及原审被告廖平房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2010）苏民初字第439号民事判决书，向湖南省郴州市苏仙区人民检察院申诉。湖南省郴州市苏仙区人民检察院审查后提请湖南省郴州市人民检察院抗诉，湖南省郴州市人民检察院作出郴检民抗字[2011]2号民事抗诉书，向湖南省郴州市中级人民法院提出抗诉。湖南省郴州市中级人民法院作出（2011）郴民监字第15号民事裁定书，指令本院再审本案。本院于2016年9月21日作出（2012）苏民再字第2号民事判决，被申诉人陈与昌不服向郴州市中级人民法院提起上诉，郴州市中级人民法院于2017年1月9日作出（2016）湘10民终1926号民事裁定，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。湖南省郴州市人民检察院指派检察员何涛出庭。申诉人郭清及委托诉讼代理人周振宇、被申诉人陈与昌、原审被告廖平的委托诉讼代理人马方平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
湖南省郴州市人民检察院提出抗诉意见，湖南省郴州市苏仙区人民法院（2010）苏民初字第439号民事判决书，认定郭清拖欠陈与昌房屋租金系违约行为，属认定的基本事实缺乏证据证明，进而导致适用法律错误。1、本案中的“承诺书”是对《房屋租赁合同》的补充，应具有法律效力。郭清按照约定预扣租金系维护自己合法权益的行为。首先，《房屋租赁合同》第十一条第二款明确约定“合同期间如有房屋漏水等，由甲方负责要楼上房东及时修好，乙方负责通知联系。”事实上，陈与昌并未全面履行义务。陈与昌书写的“承诺书”对该条款意思作了进一步的解释和强调，它是对租赁房屋渗水维修及支付租金问题进行的补充约定，不但是双方当事人意思表示一致的结果，而且符合《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，具有法律效力。其次，陈与昌在其出具的“承诺书”中承认：出租房屋的持续漏水情况，给三国城酒店带来很大影响。陈与昌未按合同约定积极解决问题，违约在先。由于陈与昌在三个月内没有维修好出租房屋，也没有提出证据证明其向法院对漏水侵权责任人提起诉讼，郭清根据“承诺书”的约定预扣租金的行为，恰恰是遵守合同约定的表现。2、大量的证据证明，如果没有房屋漏水纠纷，就不会产生后面一系列的关于三国城酒店的经济损失纠纷以及本案的房屋租赁合同纠纷，这些事件具有直接因果关系。在没有证据证明郭清系无故拖欠房屋租金的情况下，原审法院认定其违约继而判决终止租赁合同，显然有失客观和正确，属适用法律错误。综上，湖南省郴州市苏仙区人民法院（2010）苏民初字第439号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，且适用法律错误，特提起抗诉，请依法再审。
申诉人郭清称，请求依法督促撤销湖南省郴州市苏仙区人民法院（2010）苏民初字第439号民事判决，依法改判驳回被申诉人对申诉人的诉讼请求。事实和理由：申诉人与被申诉人在履行《房屋租赁合同》的过程中，租赁的部分房屋楼顶渗水，经协商，被申诉人作出承诺称：“如果三个月内没有维修好，而陈与昌又没有起诉，那三国城就可以暂时从租金中预扣因漏水而造成的损失部分。”承诺后，被申诉人三个月后既没有解决漏水问题，也没有向法院提起诉讼，为此，申诉人按被申诉人的承诺暂时预扣了租金。因此，申诉人未付租金是在行使预扣的权利，是有正当理由的合理合法的迟延支付租金，而非违约拖欠租金。原审判决将申诉人行使预扣的权利认定为违约行为，属认定事实错误。
被申诉人陈与昌辩称，2007年3月21日，申诉人与被申诉人经协商一致，签订了《房屋租赁合同》，将被申诉人所属的位于飞虹路32号的市群艺大楼二楼大厅租给申诉人经营饮食业。合同签订后，被申诉人于2007年3月向申诉人交付了出租房屋。申诉人未按合同约定支付租金，拖欠自2008年12月之后的租金。被申诉人并未承诺可以预扣租金，申诉人如有损失可以起诉，法院判决赔偿多少，被申诉人予以认可，但是申诉人并没有起诉。申诉人的申诉理由不能成立。
原审被告廖平述称，对申诉人的申诉请求及事实、理由予以认可。
2010年6月2日，原审原告陈与昌向本院起诉请求：一、判令依法解除原告与被告郭清签订的《房屋租赁合同》，责令被告立即将所租房屋和相关设施以及有关手续移交给原告；二、判令被告郭清、廖平给付从2008年12月起所拖欠原告房屋租金596000元，并赔偿原告利息和工资损失126807元（该租金和损失计算至2010年12月20日止，审理和执行期间延长或缩短所欠的租金和损失另行计算增、减）；三、判令被告郭清按照合同约定赔偿原告履约保证金66000元；四、判令被告恢复租赁房屋的原状；五、由二被告负担本案诉讼费。
本院原审认定事实：2007年3月21日，原审被告郭清承租了原审原告陈与昌所有的位于郴州市的房屋，给其妻侯杨春及其姐夫廖平经营三国城酒店，双方为此签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：第三条：租赁期限为五年，从2007年3月21日至2012年3月21日止。第四条：租金从2007年3月21日起计算，第一年的租金为每月22000元，第二年的租金为每月23000元，第三年的租金为每月24000元，并约定每月20日前将下月的租金交齐。第六条：在不影响房屋结构、符合消防要求的情况下，乙方可进行必要的装修。乙方退房时，所有装修及水、电设施和手续不能有任何损坏，否则加倍赔偿，所改变结构的重力墙体，计价由甲方拆除。第九条：乙方有下列情况之一者视为违约，甲方有权无条件终止合同并收回出租屋，乙方所交履约保证金不退，赔偿给甲方：1、未征得甲方书面同意，擅自将房屋转租、转让给他人使用（甲方无正当理由不能不同意乙方转租）；2、擅自改变房屋结构或改变承租房屋用途；3、拖欠房屋租金满一个月的；4、故意损坏承租房屋的；5、在租赁期内从事非法活动受到有关部门追究的；6、经营不符合环保要求的。第十二条：1、双方签订合同时，乙方向甲方交纳履约保证金陆万陆仟元。在乙方退租时，若无违约事项，甲方将保证金还给乙方。2、因乙方经营需要而改变房屋用途，必须征得甲方书面同意，否则视为违约。3、乙方如果违背本合同的规定和国家的有关法律、法规，甲方有权收回房屋并收取至回收房屋之日止的全部租金。乙方所交保证金赔偿给甲方，另赔偿甲方其它相关的损失费（其余略）。2008年，因郭清租赁的部分房屋顶部渗水，双方多次协商未果，陈与昌于2008年7月9日写下承诺书，载明：“……如果三个月内没维修好，而陈与昌又没起诉，那三国城就可以暂时从租金中预扣因漏水而造成的损失部分”。之后，郭清以陈与昌的承诺可以预扣租金为由，拖欠陈与昌2008年12月至2010年12月的房屋租金（其中2010年6月20日至7月20日的房屋租金24000元已支付），陈与昌遂向本院起诉。
本院原审认为，原审原告陈与昌与原审被告郭清签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容合法，属于有效合同。郭清拖欠陈与昌2008年11月21日至2010年12月20日的租金（应扣除2010年6月21日至7月20日的租金），已构成违约，应承担交纳拖欠租金及赔偿利息损失的责任。同时，郭清拖欠原告房屋租金的违约行为，属于《房屋租赁合同》中约定的终止合同情形，对陈与昌提出要求终止合同并要求郭清按合同约定赔偿履约保证金的主张，原审判决予以支持；郭清提出其应交租金按陈与昌出租的房屋造成的损失进行预扣与陈与昌出具的承诺书的意思不符。因郭清损失未有生效法律文书予以确定，且陈与昌出租的房屋漏水造成郭清的损失纠纷与本案租赁合同租金纠纷无直接联系，属另一法律关系，原审判决对于郭清的搞辩理由不予采纳。
本院原审于2010年12月20日作出（2010）苏民初字第439号民事判决：一、终止原告陈与昌与被告郭清签订的《房屋租赁合同》；二、由被告郭清、廖平在本判决发生效力后一个月内按照合同约定向原告陈与昌返还租赁房屋；三、由被告郭清、廖平在本判决发生效力后十日内支付所欠原告陈与昌的房屋租金572000元（从2008年11月21日起至2009年3月20日的租金23000元×4个月=92000元和从2009年3月21日起至2010年12月20日的租金24000元×21个月=504000元，扣除2010年6月21日至7月20日的租金24000元）；四、由被告郭清、廖平在本判决发生效力后十日内支付所欠原告陈与昌房屋租金572000元的同期银行贷款利息76523元（从2008年12月20日起分段计算至2010年12月20日）；五、由被告郭清、廖平在本判决发生效力后十日内支付给原告陈与昌履约保证金66000元；六、驳回原告陈与昌其他诉讼请求。
该判决生效后，申诉人郭清将该判决确定的租金572000元及后段（2011年1-3月）租金72000元支付给被申诉人。2011年4月15日，申诉人与被申诉人因交付出租房屋事宜发生纠纷，被申诉人将出租房屋锁住，申诉人因此未再经营酒店，并将酒店物品搬走。2011年6月23日，申诉人安排员工将三国城酒店钥匙移交给被申诉人。现被申诉人已将该房屋另行出租。
本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零五条第一款规定“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行。当事人的再审请求超出原审诉讼请求的，不予审理；符合另案诉讼条件的，告知当事人可以另行起诉。”申诉人郭清的申诉请求为：撤销郴州市苏仙区人民法院（2010）苏民初字第439事判决，改判驳回被申诉人对申诉人的诉讼请求。在原审判决生效后，申诉人郭清已于2011年6月23日将所租门面交还给原告陈与昌，被申诉人陈与昌与申诉人郭清所签订的《门面租赁合同》亦实际终止，无继续履行的可能，且在原判决生效后申诉人与被申诉人可能亦达成了类此协议，申诉人郭清将所欠门面租金572000元未通过强制执行而自愿支付给被申诉人陈与昌，在再审过程中申诉人郭清亦未对房屋租金572000元主张返还，本案庭审中郭清表示，愿意按判决数额支付。因此，对原审判决的（一）、（二）、（三）项应予维持。对于原判决要求申诉人租金同期贷款利息76523元的内容，因为双方在签订《门面租赁合同》后的2008年7月9日承诺了因租赁房屋楼顶漏水，保证三个月内维修好，且承诺申诉人有权预扣租金，申诉人在被申诉人未能维修好漏水的情况下，才预扣房屋租金，申诉人并不存在违约行为，所以，原判决确定的利息实际是因申诉人未按时支付租金的违约金，由于有上述事实的存在，判决申诉人支付违约金的理由则不充分，应予改判。原审判决申诉人支付履约保证金66000元。2007年3月21日，被申诉人陈与昌与申诉人郭清签订《房屋租赁合同》的第十二条约定：“双方签订合同时，申诉人向被申诉人交纳履约保证金陆万陆千元，在退租时，若无违约事项，将保证金退还”，在庭审过程，申诉人未主张被申诉人退还，同时要求改判该项判决，本院认为，履约保证金条款是实践合同，需要交付保证金才生效的条款，现申诉人没有交付保证金的证据，而被申诉人要求支付履约保证金的法律依据，因此，原审判决由申诉人郭清支付被申诉人履约保证金66000元无予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零六条、第九十一条（二）项、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款之规定，判决如下：
一、终止申诉人郭清与被申诉人陈与昌签订的《房屋租赁合同》。
二、申诉人郭清、廖平返还被申诉人陈与昌租赁房屋（已履行）。
三、申诉人郭清、廖平支付被申诉人陈与昌的房屋租金572000元（已支付）；
四、驳回被申诉人其他诉讼请求。
案件受理费12382元，由申诉人郭清承担9000元，由被申诉人陈与昌承担3382元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。
审 判 长 龙新佳
人民陪审员 武 娜
人民陪审员 龙艳兰
二〇一八年一月六日
书 记 员 罗 园
附本案适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零六条债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益的除外。
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
（一）债务已经按照约定履行；
（二）合同解除；
（三）债务相互抵销；
（四）债务人依法将标的物提存；
（五）债权人免除债务；
（六）债权债务同归于一人；
（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。
人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。