江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）苏01民终3721号
上诉人（原审被告）：江苏宏飞经济发展有限公司，住所地南京市江宁区东善桥镇胜家桥村。
法定代表人：曾宪政，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王扬芬，江苏天左律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：张秋云，女，1957年9月22日出生，汉族，住南京市鼓楼区。
原审被告：中房老龄产业发展江苏有限公司，住所地南京市江宁区经济开发区东善桥镇。
法定代表人：周英，该公司总经理。
委托诉讼代理人：王扬芬，江苏天左律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王晓鹏，江苏天左律师事务所律师。
上诉人江苏宏飞经济发展有限公司（以下简称宏飞公司）因与被上诉人张秋云、原审被告中房老龄产业发展江苏有限公司（以下简称中房公司）民间借贷纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2017）苏0115民初18419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
宏飞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回张秋云的诉讼请求或将本案发回重审，本案诉讼费用由张秋云负担。事实和理由：1.一审判决认定双方间的合同关系性质为“借款合同”，明显与事实不符。从双方签订的《南京外沙爱玉老年公寓床位认购合同》来看，该合同明确载明被张秋云认购的标的是“老年公寓床位”，且还注明认购期限和价款，与借款合同不同。虽然老年公寓尚未建成，但并不影响认购合同的性质。张秋云向宏飞公司支付的床位认购款，是基于双方间的认购合同关系，并非将认购合同变更为借款合同。2.认购合同是双方间的共同真实意思表示，不存在欺诈、胁迫之情形，也不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因该合同并未解除或终止，故张秋云无权要求返还所交付的认购款。3.即便需退还认购款，也应由中房公司退还。宏飞公司是基于中房公司的授权与张秋云签订了认购合同，且中房公司于2016年1月1日向张秋云出具《关于结算范围与截止时效的说明》，告知张秋云若进行退款结算，由中房公司予以履行。故张秋云应当向中房公司主张权利，而无权要求宏飞公司退还认购款。4.一审判决支付利息，缺乏法律依据。双方并非借贷关系，且对床位认购人返利，要依据老年公寓经营利润分配的红利所决定，故宏飞公司不应向张秋云支付年利率10%的利息。
张秋云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。事实和理由：张秋云与宏飞公司分别签订了五份《老年公寓床位认购合同》、四份《老年公寓预租赁合同》,宏飞公司向张秋云出具八张返利卡，在返利卡中明确约定返利时间、返利标准并注明认购期限届满后本息同时返还张秋云，本案实际是以床位为载体，双方形成借贷法律关系。2.截止目前老年公寓仍未建成，无法交付并投入使用，即使为认购合同或者租赁合同，亦符合合同解除的条件，宏飞公司应当承担退还本息并承担相应的违约责任。本案从合同性质上属于借款合同，宏飞公司应当返还借款本息。3.宏飞公司与中房公司均向张秋云出具说明或返利核算表，明确向张秋云承担还本付息的责任，应当履行相应的还款责任。宏飞公司认为其不应承担利息，应在老年公寓经营后利润分配后的红利中予以分配的意见，缺乏事实依据。
张秋云向一审法院起诉请求：1.宏飞公司、中房公司向其返还认购款489200元并承担利息（自借款之日起至实际给付之日止，按照合同约定的利率标准计算）；2.本案诉讼费用由宏飞公司、中房公司承担。
一审法院认定事实：2013年10月31日、2014年1月17日、1月17日、2月24日、3月16日，张秋云与宏飞公司分别签订了五份《南京外沙爱玉老年公寓床位认购合同》；2014年6月4日、6月30日、7月22日、8月29日，张秋云与宏飞公司签订了四份《南京外沙爱玉老年公寓床位预租赁合同》，上述合同约定：张秋云向宏飞公司认购或预租赁南京外沙爱玉老年公寓的床位，认购或预租赁的期限除2013年10月31日的合同为14个月以外，其余均为12个月，张秋云分别向宏飞公司支付了认购费或租赁费109200元、50000元、20000元、100000元、50000元、30000元、10000元、66000元、54000元、合计489200元。双方在订立2013年10月31日的合同时，宏飞公司向张秋云出具了一份一年期租赁床位返利核算表，载明：分批次向张秋云返还本金，每次27300元，到期返还利润17290元。双方在订立其他合同时，宏飞公司均向张秋云出具了返利卡，其中2014年1月17日、1月17日、2月24日、3月16日的返利卡均载明，返利标准为按认购金额的10%返还给认购者，2014年6月4日、6月30日、7月22日、8月29日的返利卡均载明返利标准按认购金额的11%返还给认购者。
2013年9月25日，中房公司出具授权委托书，该委托书载明中房公司委托宏飞公司建设、运营、管理外沙爱玉老年公寓项目，宏飞公司以自己的名义或中房公司的名义经办前述事宜，中房公司同意承担连带责任。
一审中，双方均认可涉案的老年公寓未建成。
一审法院认为，张秋云与宏飞公司签订的合同，虽名为老年公寓床位的认购合同或预租赁合同，但老年公寓至今未建成，且双方均无老年公寓的床位认购或租赁的意思表示，宏飞公司在签订合同时均承诺了返还本金及利润，上述约定符合民间借贷的特征，故一审法院认定双方的合同关系为民间借贷合同，现双方约定的还款期限已至，宏飞公司应当按约定向原告返还本金及利息，故对张秋云要求宏飞公司返还借款489200元及利息的诉讼请求，一审法院予以支持。2013年10月31日，双方约定的借款本金为109200元，期限为14个月，返还利润为17290元，应视为双方约定的年利率为13.57%；2014年1月17日、1月17日、2月24日、3月6日双方约定的年利率为10%；2014年4月4日、6月30日、7月22日、8月29日双方约定的年利率为11%。双方当事人关于利息的上述约定不违反法律规定，一审法院予以确认，中房公司在出具的授权委托书上载明自愿对宏飞公司承担连带给付责任，不违反法律规定，一审法院对张秋云要求中房公司承担连带责任的诉讼请求。一审法院予以支持，
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零三条、第二百一十一条规定，作出判决：一、江苏宏飞经济发展有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付张秋云借款489200元及利息（其中109200元自2013年10月31日起按年利率13.57%计算；70000元自2014年1月17日起按年利率10%计算；100000元自2014年2月24日起按年利率10%计算；50000元自2014年3月16日起按年利率10%计算；30000元自2014年6月4日起、10000元自2014年6月30日起、66000元自2014年6月30日起、54000元自2014年7月22日起，均按年利率11%计算，均至实际付款之日止）；二、中房老龄产业发展江苏有限公司对上述债务承担连带给付责任。一审案件受理费减半收取4319元，由宏飞公司、中房公司负担。
二审中，当事人均未向本院提交新的证据。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，各方当事人均未提出异议，本院依法予以确认。
本案二审归纳争议焦点为：宏飞公司与张秋云之间就诉争489200元是否成立借贷法律关系，宏飞公司应否向张秋云偿还该款项的本息。
本院认为，判断当事人之间法律关系的性质应当以双方权利义务的实质内容为依据。本案中，宏飞公司与张秋云签订《南京市外沙爱玉老年公寓床位认购合同》及《南京外沙爱玉老年公寓床位预租赁合同》后，向张秋云出具权益证或返利卡，在双方签订的合同或者宏飞公司出具的返利卡中均注明“认购以上床位在认购期满12个月后认购人享有10%利润”及“认购期限届满，本息同时返还给认购人”，宏飞公司与张秋云约定的实为认购期满后宏飞公司向张秋云返还本金并支付利息，该约定符合《中华人民共和国合同法》第一百九十六条对借款合同的定义。一审法院结合案涉老年公寓至今尚未建成、合同所涉床位亦不存在的事实，认定双方之间成立借贷法律关系，并无不当，本院予以维持。案涉合同签订后，张秋云向宏飞公司分九次合计交付了489200元借款，双方之间的借贷关系依法成立并生效，宏飞公司应当按约返还借款本金并支付利息。宏飞公司主张其系受中房公司委托与张秋云签订合同，但其对此未能举证予以证明，亦未能举证证明张秋云订立合同时知道或应当知道宏飞公司与中房公司之间的代理关系，故宏飞公司提出案涉合同应当约束中房公司与张秋云的上诉理由不能成立，本院不予采纳。宏飞公司与张秋云约定认购期限届满返还借款本息，张秋云要求宏飞公司返还借款本金并支付利息的主张于法有据，一审对此予以支持并无不当。宏飞公司主张应依据老年公寓经营情况决定是否向张秋云返利，但未能举证证明双方对此有过约定，其主张证据不足，本院不予采纳。
综上所述，宏飞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8638元，由上诉人宏飞公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄伟峰
审判员 王瑞煊
审判员 夏志阳
二〇一八年五月二十四日
书记员 尹 琪