江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）赣01民终1347号
上诉人（原审原告）：余军旺，男，1983年8月27日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：南昌县城市建设投资发展有限公司。住所地：江西省南昌市南昌县莲塘镇五一路***号。
统一社会信用代码：91360121775862378J。
法定代表人：陈皓，该公司董事长。
委托代理人：万虹霞，江西豫章律师事务所律师。执业证号：13601201111952951。
上诉人余军旺因与被上诉人南昌县城市建设投资发展有限公司（以下简称城投公司）商品房销售合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2017）赣0121民初133号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人余军旺，被上诉人的委托代理人万虹霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
余军旺不服一审法院判决，向本院上诉请求：请求撤销原审判决第一、二、四项，被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金20663元；逾期办理不动产权证违约金18267元。案件受理费由被上诉人承担。其理由是：双方应根据合同的约定按日万分之三支付逾期交房违约金，将该违约金调整为按日万分之一支付逾期交房违约金违背了双方的合同约定。逾期办理不动产权证违约金应从2015年2月2日开始计算，在本案中少算了71天。
城投公司在庭审中辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审判决认定计算违约金计算标准过高，调整为万分之一计算并无不当，根据相关法律规定，约定的违约金过高当事人可以请求法院适当调整，根据相关司法解释，违约金不得超过损失的百分之三十，法院在此基础上调整并无不当，我方认为逾期办证时间应当以原审法院认定的时间为准。
余军旺向一审法院起诉称：请求判令被告交房违约金499110x0.0003x138=20663元；产权登记违约金499110x0.00005x732=18267元；判令被告退还收取原告无法律依据的查档费106元；案件受理费由被告承担。
原审法院经审理查明：原、被告于2012年9月27日签订了《南昌县商品房买卖合同》一份，主要内容是：原告（买受人）购买被告（出卖人）开发的位于南昌县××路以北，莲西路以东的采知轩商品房5栋1单元503室，建筑面积88.07平方米，单价每平方米5667.20元，房款总价499110元；被告（出卖人）应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的并符合合同约定的商品房交付原告（买受人）使用；被告（出卖人）如未按合同规定的期限将商品房交付原告（买受人），逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告（出卖人）按日向原告（买受人）支付已交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告（买受人）有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告首付了购房款190111元，余款300000元办理了公积金贷款。原告在2014年5月18日与被告办理了房屋交接手续，被告至今未按合同约定为原告办理房屋产权证。2014年5月10日，被告收取了原告涉案房屋查档费160元。2016年6月7日，原告以被告未按合同约定向原告交房、办理产权登记为由向原审法院起诉，要求被告按日支付逾期交房的房价总款万分之三的违约金至2014年5月18日止，即20663元；逾期办理产权登记自2014年5月18日起按日支付已付房价款的万分之零点五违约金至2017年1月10日止，即18267元；被告退还查档费106元。庭审中，被告委托代理人属一般代理，法庭调解未能进行。
上述事实有原告提供的《南昌县商品房买卖合同》、购房发票、维修基金、契税、初始登记费、印花税、查档费、代收有线初装费、南昌县建设工程竣工验收备案表一份和双方当事人无异议的陈述予以证实。
原审法院认为：原、被告双方签订的《南昌县商品房买卖合同》系双方在平等自愿基础上的真实意思表示，合法有效，原审法院予以确认。依照上述合同约定，被告应于2013年12月31日之前向原告交付房屋，因被告未按约定期限交付房屋，原告要求继续履行合同并据此向被告主张自2014年1月1日起至2014年5月18日止按已付购房款499110元的万分之三计算违约金20663元。原审法院认为，根据双方签订的合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1款第（2）项：“逾期超过90日后···买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金”，被告未在合同规定的最后交付期限，即2013年12月31日前将涉诉房屋交付给原告，原告认可在2014年5月18日接收了购买的商品房，被告逾期交房已远超90日，依约应承担逾期交房的违约责任，违约金的计算时间应自最后交付期限的第二天即2014年1月1日起至2014年5月18日止计138天，原审法院予以确认。被告认可其逾期交房存在违约的事实，但提出合同中约定的按日万分之三计算违约金的标准过高，请求予以调低，对被告的该项抗辩理由，原审法院在综合考量客观实际后认为，合同中所约定的违约金计算确实存在标准过高的情形，故酌定违约金标准调整为按日万分之一计算。故原告要求被告支付逾期交房的违约金为499110元x1/10000x138天=6887.71元；按照双方签订的《南昌县商品房买卖合同》第十五条出卖人应当在商品房交付使用后180工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一日出卖人按已付房价款的万分之0.5向买受人支付违约金。被告至今未为原告办理房屋产权证，原告要求被告支付逾期办理房屋产权证违约金，符合合同约定和法律规定，原审法院予以支持；被告要求将逾期办理房屋产权证按合同约定标准再计算三分之一，理由不充分，原审法院不予采纳。原告要求自2014年5月18日至2017年1月10日计算延期办理房屋产权证是对自己民事权益处分的行为，原审法院予以确认；原告计算逾期办理房屋产权天数为732天，被告认为原告计算延期办理房屋产权证天数有误，仅违约480天。原审法院认为按合同文意解释约定计算延期办理房屋产权证的日期应按自然日计算而不应按工作日计算，经法院核定2014年5月18日至2017年1月10日扣减180天的工作日后的自然日天数为637天，被告逾期办理房屋产权证约金为499110元x0.5/10000x637天=15896.65元。原告要求被告返还收取的查档费106元，被告予以认可，原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第一十八条之规定，判决：一、被告南昌县城市建设投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告余军旺支付自2014年1月1日起至2014年5月18日止期间的逾期交房违约金6887.71元；二、被告南昌县城市建设投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向原告余军旺支付自2014年5月18日起至2017年1月10日止逾期办理不动产权证违约金15896.65元；三、被告南昌县城市建设投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内返还原告余军旺查档费106元；四、驳回原告余军旺其他过高的诉讼请求。（如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息）案件受理费776元，被告南昌县城市建设投资发展有限公司承担372元，原告余军旺承担404元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向原审法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。
在二审期间，双方当事人均未提供新的证据，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议。本院二审对原审法院查明的事实予以确认。
本案的争议焦点：被上诉人逾期交房按什么标准支付违约金；逾期办证违约天数如何确定。
本院认为，上诉人余军旺与被上诉人城投公司于2012年9月27日签订的《南昌县商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同约定，城投公司应于2013年12月31日之前向余军旺交付涉案的房屋，因城投公司未按约定期限交付房屋，余军旺要求继续履行合同并据此向城投公司主张自2014年1月1日起至2014年5月18日止按已付购房款499110元的万分之三计算违约金20663元。城投公司认为双方约定的逾期交房违约金过高，请求予以适当减少，原审法院根据城投公司的请求，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定将该违约金调整为按日万分之一支付逾期交房违约金并无不当，本院予以支持。余军旺要求按日万分之三支付逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。
余军旺确认于2014年5月18日接收了购买的涉案商品房，经核定自2014年5月18日至2017年1月10日扣减180个工作日后的自然天数为708天，城投公司逾期办理房屋产权证的违约金为17668.49元（499110元x0.5/10000x708天=17668.49元）。原审法院认定逾期办理房屋产权证的天数为637天计算有误，应予以改判。上诉人余军旺主张按708天计算逾期办理涉案房屋产权证违约金有事实依据，本院对余军旺的该请求予以支持。
综上，上诉人余军旺的上诉理由有部分事实依据和法律依据，原审判决处理结果欠妥，依法应予改判。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
一、维持南昌县人民法院（2017）赣0121民初133号民事判决第一、三、四项；
二、变更南昌县人民法院（2017）赣0121民初133号民事判决第二项为：被上诉人南昌县城市建设投资发展有限公司应在本判决生效之日起十日内向上诉人余军旺支付自2014年5月18日起至2017年1月10日止逾期办理不动产权证违约金17668.49元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费203.65元，由被上诉人南昌县城市建设投资发展有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 曹成云
审判员 吴建平
审判员 罗云奇
二〇一七年九月一日
书记员 王 倩