云南省保山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）云05民终20号
上诉人（原审原告）戴志华，男，1957年9月8日出生，汉族，住隆阳区。
上诉人（原审原告）陈晓珊，女，1955年11月14日生，瑶族，住隆阳区。
二上诉人共同委托代理人濮永端，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告）保山官房房地产开发有限公司。
住所地：隆阳区兰城街道同仁街九隆名居。
统一社会信用代码：91530502725280986U。
法定代表人：张玉金。系该公司经理。
委托代理人蒋文军、丁怡心,北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人戴志华、陈晓珊与被上诉人保山官房房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服保山市隆阳区人民法院（2017）云0502民初3790号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
上诉人陈晓珊、戴志华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，支持上诉人关于违约金的请求；2、本案的诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，证据不足，采信证据偏袒被上诉人，适用法律不当，部分判决错误。1、陈晓珊与官房公司于2010年6月22日签订《商品房购销合同》后，上诉人陈晓珊已经按照约定付清购房款，官房公司也为陈晓珊办理并交付房屋所有权证和土地使用权证，但是官房公司一直扣留钥匙至今，致使陈晓珊不能实际管理和控制，导致其购买房屋的目的一直未能实现。根据法律规定及合同约定，官房公司应承担违约责任。2、陈晓珊与陈斌达成调解书，陈斌的权利义务由陈晓珊承继，但陈晓珊找到官房公司协助时，官房公司不予理睬，致使陈晓珊不能履行调解书的义务。综上，一审判决部分事实不清，适用法律不当，请求支持陈晓珊的上诉请求。
上诉人官房公司上诉与答辩意见一致，其上诉请求为：1、撤销原判第一项，判决驳回戴志华、陈晓珊的全部诉讼请求；2、一二审诉讼费由戴志华、陈晓珊负担。事实及理由：一审判决认定的内容有悖客观事实，应当依法予以撤销。1、戴志华、陈晓珊对诉争房屋进行了实际的控制和管理，一审中，官房公司提交的通话录音证实陈晓珊将诉争房屋委托佳鑫中介公司代为出售并将诉争房屋的装修钥匙交给佳鑫中介公司。佳鑫中介公司称带客户看房时家中摆放大量地板条和一台洗衣机。2、陈晓珊已经实际取得诉争房屋的两证，即使官房公司不交钥匙，陈晓珊也完全可以凭借权属证书，请具有开锁经营资格的从业人员更换门锁，以便装修入住。3、戴志华、陈晓珊在起诉时已不是本案诉争房屋的所有权人，房屋已经出售给段云芬、鲁忠众并办理了房屋变更登记手续，陈晓珊称未实际取得房屋的控制权，不能进行装修和居住，要求交付钥匙有悖与常识。一审判决交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》没有实际意义。3、戴志华、陈晓珊已经实际取得诉争房屋的权属证书并实际控制，但其为了逃避履行缴纳物管费等交房义务而故意不与官房公司办理接房手续。
上诉人陈晓珊、戴志华华的答辩意见与上诉理由一致。
上诉人戴志华、陈晓珊对一审判决认定的事实没有异议，上诉人官房公司认为原告从来没有找过被告要求办理相关手续，且已经交过装修钥匙，对其他一审判决没有异议。对当事人不持异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。
上诉人戴志华、陈晓珊及上诉人官房公司均未向本院提交新证据。
上诉人戴志华、陈晓珊一审诉讼请求：1、判令被告交付给原告彩蝶家园一期A123号房屋和所有门钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》；2、判令被告支付给原告逾期交房违约金每天100元，时间从2011年3月16日起至判决生效之日止。
原审法院经审理确认的本案事实是：原、被告争议的彩蝶家园A123号房屋原系被告保山官房房地产开发有限公司出卖给原告弟媳杨建秋的商品房。因杨建秋无法归还原告陈晓珊人民币120000元，原告陈晓珊向本院起诉杨建秋归还该借款。2010年1月27日，在本院主持下，以（2010）隆民初字第313号调解书达成调解协议，即杨建秋用购买的彩蝶家园A123号商品房以抵偿所欠陈晓珊的借款120000元，彩蝶家园A123号房的全部后续事宜由陈晓珊承接，该房业主变更为陈晓珊。2010年6月22日，二原告持该调解书与被告保山官房房地产开发有限公司就彩蝶家园A123号房屋转让一事，双方重新签订了商品房购销合同，约定原告以人民币368000元购买该房屋，2011年4月14日和同年5月9日，以二原告名义办理了该房地产的权利证书，载明房屋建筑面积182.63平方米，国有土地面积64.48平方米，二原告为共有权人。2011年3月16日，二原告付清了被告该购房款。另原告陈晓珊侄子陈斌欠原告陈晓珊300000元借款未归还，2010年3月18日，原告陈晓珊起诉陈斌归还该借款，当日，在本院主持下，以（2010）隆民一初字第524号调解书达成协议，即陈斌用购买的马里商铺A13号商铺抵偿欠陈晓珊的欠款300000元，该商铺的后续事宜由陈晓珊承接，该房业主变更为陈晓珊，相关手续与开发商（被告）协调办理；陈斌以该商铺向农行按揭贷款余款由陈晓珊承接并继续按揭归还。2010年10月5日陈斌死亡，原告陈晓珊未按该调解书达成的协议向农行按揭马里商铺A13号商铺的贷款，被告也未按该调解书达成的协议办理给原告陈晓珊该商铺的相关权利证书。事后，原告找被告索要彩蝶家园A123号房屋的相关手续，被告以原告未按（2010）隆民一初字第524号调解书达成的协议内容向农行归还马里商铺A13号房的按揭余款，至今未将彩蝶家园一期A123号房的钥匙、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》等交付二原告。另查明，原告已找买主，对彩蝶家园一期A123号房对外出售。
一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”原、被告双方争议的彩蝶家园一期A123号房，在本院生效的（2010）隆民初字第313号民事调解书中，确认由杨建秋转让给了原告陈晓珊所有，原、被告就该房屋重新签订了房屋买卖合同后，原告已付清该房价款，并到不动产管理部门进行了物权登记，该房屋的所有权已属二原告所有。虽然被告协助原告办理了该房的不动产登记手续，但该房屋系被告开发的商品房，按物管的内部规定，业主入住或对房屋进行装修，需由开发商交付业主相关手续，再由业主另与物管办理入住、装修手续后，业主才能对房屋进行实际管理。因被告至今未将该房的钥匙和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》交付原告，致原告无法到物管办理相关的入住、装修手续。被告应将该房的钥匙和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》交付原告,原告的该请求成立，予以支持。被告称已将该房装修用的钥匙交付原告，庭审中，原告否认曾收到过被告交付的钥匙，被告对此未提交相应证据证实，即便被告确已交付过原告装修房屋时用的钥匙，也属装修房屋临时用的备用钥匙，不是该房屋装修好后正常入住使用的钥匙，被告的该答辩主张不予采纳。关于原告主张自2011年3月16日起至判决生效之日止每天100元的违约金问题。在原、被告签订的彩蝶家园一期A123号房屋的商品房购销合同中虽有此约定，但本案纠纷产生的原因，是原告陈晓珊接受了其侄子陈斌向被告购买的马里商铺A13号商铺和该商铺的债务后，未按一审法院生效的（2010）隆民一初字第524号民事调解书达成的协议向农行按揭银行贷款本息所致。因在该调解书中，对马里商铺A13号商铺的按揭贷款已确认给了原告陈晓珊按揭，陈斌死亡后，原告陈晓珊未按调解协议去按揭还贷，故原告要求被告承担自2011年3月16日起至判决生效之日止每天100元违约金请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：1、由被告保山官房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将彩蝶家园一期A123号房屋钥匙和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》交付原告戴志华、陈晓珊办理入住的相关物业管理手续。2、驳回原告戴志华、陈晓珊的其他诉讼请求。
上诉人戴志华、陈晓珊对一审判决认定的事实没有异议，上诉人官房公司认为原告从来没有找过被告要求办理相关手续，且已经交过装修钥匙，对其他一审判决没有异议。对当事人不持异议的一审判决认定的事实，本院予以确认。
上诉人戴志华、陈晓珊及上诉人官房公司均未向本院提交新证据。
本院认为，上诉人戴志华、陈晓珊与上诉人官房公司签订《商品房购销合同》，意思表示真实，内容合法有效，双方已经形成了商品房销售合同关系，上诉人戴志华、陈晓珊全额支付购房款，双方应当按照合同约定全面履行各自的权利义务。
房屋的装修钥匙及正式钥匙作为房屋的交付必要条件之一，在办理房屋交接手续时，开发商应当一并交付给购房户，但至今为止，官房公司仅将交付一把装修钥匙，未将正式房屋钥匙交付给陈晓珊的行为不符合房屋的交付条件，官房公司应当继续履行交付义务。根据合同约定“办理房屋交接手续时，官房公司应当向陈晓珊提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，由于官房公司原因未能按期交接的，责任由官房公司承担，陈晓珊有权决定是否解除合同，决定继续履行的，官房公司每逾期一天按人民币100元向陈晓珊支付违约金”。房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，而审理过程中，双方当事人均认可并未交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，房屋并不符合交付条件。因双方对接房陈述不一致，按照通常情况，购房户办理产权登记手续应当向行政部门支付专项维修基金，而该笔费用通常是在办理房屋交接手续时由开发商统一收取代缴，则陈晓珊办理接房手续应当在产权证办理之前，因房屋所有权证于2011年4月14日登记到陈晓珊名下，故官房公司应于2011年4月14日前向陈晓珊交付《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。因官房公司至今未交付，其应承担相应的违约责任。审理过程中，双方当事人均认为合同约定的违约金不过高，本院不作调整并依法确认违约金的起算时间为2011年4月14日，每天100元，算至官房公司本判决生效之日止，截止2018年1月13日止的违约金为282875元（100元/天×365天×7.75年），对陈晓珊的该项主张，本院予以部分支持。官房公司向陈晓珊交付正式钥匙及《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》是履行合同义务，根据合同相对性原则，该义务只约束合同的双方当事人，本案合同官房公司并未全面履行，虽然陈晓珊已将房屋出售给案外人，但不影响本案官房公司继续履行本合同义务。官房公司认为已经办理产权证，陈晓珊已经实际控制房屋，是否交付钥匙及《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》没有实际意义的主张于法无据，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定事实基本清楚，但适用法律不当，本院依法予以纠正。参照建设部《商品住宅实行质量保修证书和住宅说明书制度的规定》第三条，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持隆阳区人民法院（2017）云0502民初3790号民事判决第一项（即由被告保山官房房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，将彩蝶家园一期A123号房屋钥匙和《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》交付原告戴志华、陈晓珊办理入住的相关物业管理手续）。
二、撤销隆阳区人民法院（2017）云0502民初3790号民事判决第二项（即驳回原告戴志华、陈晓珊的其他诉讼请求）。
三、由上诉人官房公司与本判决生效之日起十日内支付给上诉人戴志华、陈晓珊违约金人民币282875元及自2018年1月14日起至本判决生效之日止。
四、驳回陈晓珊、戴志华原审的其他诉讼请求。
一审案件受理费5125元，减半征收2562.5元，二审案件受理费5125元，由上诉人官房公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，如负有给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。若负有义务的当事人不自动履行判决书载明的义务，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向一审人民法院申请强制执行。
审判长 张 明
审判员 张 燕
审判员 茶晓皎
二〇一八年二月八日
书记员 李 会