辽宁省本溪市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽05民终1531号
上诉人（原审原告）：郑建芳，女，汉族，1964年7月18日出生，住址辽宁省本溪市平山区。
委托诉讼代理人：刘延生，本溪市明坤法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：本溪市景明物资有限公司，住所地辽宁省本溪市溪湖区。
法定代表人：陈凤娇，该公司董事长。
委托诉讼代理人：付静，辽宁湘辉律师事务所律师。
原审被告：林喜良，男，汉族，1968年4月18日出生，住址辽宁省本溪市溪湖区。
委托诉讼代理人：孙东旭，男，汉族，1976年9月27日出生，住址辽宁省本溪市明山区。
上诉人郑建芳与被上诉人本溪市景明物资有限公司（以下简称景明公司）、原审被告林喜良执行异议纠纷一案，不服辽宁省本溪市明山区人民法院（2017）辽0504民初591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月27日公开开庭审理了本案。郑建芳的委托诉讼代理人刘延生、景明公司的委托诉讼代理人付静、林喜良的委托诉讼代理人孙东旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
郑建芳上诉请求：要求撤销一审判决，驳回景明公司的复议申请，诉讼费用由景明公司承担。事实及理由是：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。一审判决对争议房屋权属的认定比较混乱，无法判断房屋的权利人是谁。景明公司指定案外人卢某与林喜良签订了房屋买卖协议，显然景明公司不是权利人。如果认定权利人为案外人卢某，他又没有支付房屋价款、未主张权利，其他人无权替他主张权利，景明公司的复议申请，属体不适格，应予以驳回。本案中不存在被执行人，查封争议房屋属于诉前保全，不是在执行程序中。景明公司与林喜良只是一种债务关系，系因景明公司替林喜良还债而形成，双方未签订买卖协议，也没有支付与争议房屋价值相符的价款（该房屋价值远超过120万元），双方的买卖关系不成立。沈阳经济技术开发区法院（2015）经开民初字第4582号判决认定景明公司替林喜良偿还贷款的最后时间是2015年9月15日，卢某与林喜良签订房屋买卖协议的时间是2015年7月4日，这个协议显然是假的，卢某根本没有向林喜良付款。在欠款没有还清即2015年9月15日前，争议房屋一直处于抵押状态，根据法律规定，抵押物是不允许买卖的，所以抵押期间签订的买卖协议是不合法的。本案应当按照民事诉讼法第二百二十七条的规定审查处理，景明公司不是争议房屋的权利人，应驳回其复议申请。
景明公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回郑建芳的上诉请求。
原审被告林喜良述称：不同意郑建芳的上诉请求，一审判决正确。
郑建芳向一审法院起诉请求：一、确认坐落于沈阳经济技术开发区××街×-×（×门）房屋产权未转移；二、撤销本溪市明山区人民法院（2015）明立保字第257号之一民事裁定，明立保字第257号民事裁定继续有效。三、诉讼费用由景明公司承担。
一审法院认定事实：林喜良因未能清偿辽宁容大担保有限公司（以下简称容大公司）借款120万元，由景明公司代其偿还，林喜良同意将坐落于沈阳市经济技术开发区洪湖二街1-9号（6门）房屋面积195.74㎡，产权证号沈房权证经济技术开发区字第N160001890号房产，抵顶给景明公司，由景明公司指定购买人签订房屋买卖协议并配合过户。2015年7月4日，景明公司指定案外人卢某与林喜良对上述房产签订了房屋买卖协议，在未办理房产过户期间，郑建芳因与林喜良之间的民间借贷纠纷一案，经郑建芳申请，2015年9月17日，一审法院将涉案房屋依法查封，景明公司提出执行异议，一审法院经审查认为异议成立，撤销（2015）明立保字第257号民事裁定，故郑建芳诉至一审法院。
一审法院认为：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，景明公司提供的房屋买卖协议、支付凭证等能够证实该买卖行为发生在一审法院对涉案房屋实施查封措施之前。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定判决如下：一、解除对坐落于沈阳市经济技术开发区××街×-×号（×门）房屋面积195.74㎡，产权证号沈房权证经济技术开发区字第N160*****0号房产的查封；二、驳回郑建芳的诉讼请求。案件受理费15600元，由郑建芳负担。
本院二审期间，景明公司申请卢某出庭就案件相关情况进行作证。本院二审认定事实与一审认定事实一致。
另查明：林喜良向容大公司借款1200000元，以其所有房屋（位于沈阳市经济技术开发区××街×-×号×门，面积195.74平方米，产权证号沈房权证经济技术开发区字第N160*****0号，以下简称争议房屋）办理了抵押登记。因林喜良无法按期偿还向容公司借款本息，其与景明商定，由景明公司代其偿还借款本息，林喜良将争议房屋抵顶给景明公司。景明公司于2015年代林喜良向辽宁容大担保有限公司共还款11笔，合计1321784.39元，具体时间和数额为：1月27日18000元；2月10日24000元；2月16日1200000元；3月25日10087.47元；4月30日11168.27元；5月26日10808元；7月1日11168.27元；7月29日10146.92元、661.08元；8月28日12234.38元；9月15日13510元，其中2月16日还款的1200000系当日银行向景明公司发放的贷款而转付容大公司。林喜良于2015年2月向景明公司交付了争议房屋，景明公司实际占有了争议房屋，后将该房屋出租。
案外人卢某系景明公司法定代表人陈凤娇之子。2015年7月4日，经景明公司与林喜良合意，景明公司指定卢某与林喜良签订了一份房屋买卖协议，约定将争议房屋以1200000元的价格出售给卢某，由卢某代持抵顶给景明公司的争议房屋。卢某知晓前述事实，但卢某未出面签订前述协议，其授权由陈凤姣代为签字，签约后卢某个人未向林喜良支付购买争议房屋的款项。
再查明：2015年9月15日，容大公司以景明公司已代林喜良还清借款为由，向产权部门申请解除争议房屋的抵押。次日，产权部门解除了争议房屋的抵押。再次日，一审法院依据郑建芳的诉前保全申请，作出了（2015）明立字第257号民事裁定，查封了争议房屋。景明公司及卢某依据前述房屋买卖协议等向沈阳经济技术开发区人民法院起诉林喜良，要求将争议房屋过户到卢某名下，该法院作出（2015）经开初字第4582号民事判决，以争议房屋被依法查封为由，驳回了景明公司、卢某的诉讼请求。景明公司即对一审法院查封争议房屋提出异议，一审法院作出（2015）明立保字第257号之一民事裁定，撤销了（2015）明立保字第257号民事裁定，引发了本案的诉讼。
上述事实，有郑建芳提供的（2015）明立保字第257号之一民事裁定、（2015）经开初字第4582号民事判决，景明公司提供的房屋买卖协议、代为还款证明、11份还款凭证、房屋租赁协议、卢某的证人证言，以及一、二审庭审笔录等在卷佐证，经质证及本院审查，具有证明效力，本院予以采信。
本院认为：对本案争议房屋的诉前保全行为虽然未发生在案件执行阶段，但依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”的规定，本案案由为执行异议之诉。
林喜良与景明公司达成合意，由景明公司代林喜良向容大公司偿还借款本息、林喜良将争议房屋抵顶给景明公司，双方间的关系实质为房屋买卖关系。景明公司陆续向容大公司代偿了借款本息、林喜良向景明公司交付了争议房屋，之后双方合意以卢某的名义与林喜良签订房屋买卖协议。争议房屋的实际权利人为景明公司，景明公司提起本案诉讼主体适格。争议房屋未能办理过户手续的原因是该房屋先后存在抵押和查封，景明公司（卢某）对此没有过错。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，景明公司对争议房屋的权利能够排除郑建芳的执行（保全），一审法院裁定撤销（2015）明立保字第257号民事裁定依法有据，故一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费一万五千六百元，由上诉人郑建芳负担。
本判决为终审判决。
审判长 李广宇
审判员 赵丹阳
审判员 孙 燕
二〇一七年十月十六日
书记员 金路峰
附：本案所适用的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。