宁波市江北区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）甬北民初字第1240号
原告：江某某。
委托代理人：李某某。
委托代理人：盛某某。
被告：陆某某。
被告：王某。
原告江某某诉被告陆某某、王某房屋买卖合同纠纷一案
，原告于2009年10月10日诉讼来院，本院于同日立案受理。依
法由代理审判员邹娟适用简易程序于2009年10月30日、11月13
日公开开庭进行了审理，原告江某某在庭审中提出对涉案房屋
的现在市场价值进行评估，本院于2009年11月18日移交司法鉴
定，2010年1月5日完成鉴定。2010年1月18日本案再次公开开
庭进行了审理，原告江某某及其委托代理人李某某、盛某某，
被告陆某某、王某到庭参加诉讼。本案已当庭宣判。
原告江某某起诉称：原、被告于2009年9月14日通过宁波
市海曙区天天红利房产信息咨询有限公司某某，签订了《存量
房屋买卖合同》（下简称《合同》）。《合同》约定被告将坐
落于宁波市××和××室房屋以184.8万元的价格卖与原告，
原告支付5万元某某给被告，并于2009年9月28日再向被告支付
首付房款69万元。《合同》签订后，原告即向被告支付了定金
5万元。至2009年9月28日，原告向中介、被告发短信、电话，告知房款已经准备好，要求向被告付款，被告却明确告诉原告
要求毁约。2009年10月2日，原告向被告及中介寄发了挂号信
，要求向被告付款，被告未予理睬。故诉至法院，要求被告继
续履行《存量房屋买卖合同》。
原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了
下述证据：
1、原、被告于2009年9月14日签订的《存量房屋买卖合
同》，拟证明原、被告存在房屋买卖的关系及相关的权利义务
，合同对于购房的总价和房款的支付方式、日期进行了约定，
根据第3条和第15条的约定，原告在2009年10月8日前付款都是
可以的；
2、被告出具的定金收条一份，拟证明被告陆某某已经收
取涉案房屋定金5万元的事实；
3、原告寄给中介和被告的挂号信2封以及信封、挂号信
信函收据、发票，拟证明原告分别向中介和被告告知要求付款
的事实；
4、手机短信单两份，拟证明原告发短信给中介，中介再
通知被告，原告已经将房款准备好，请被告提供账号汇款的事
实；
原告当庭提供如下证据：
5、宁甲行个人贷易通专用最高额借款合同，拟证明原告
2009年9月21日从宁甲行贷款60万元用于支付房款；
6、原告与案外人沈亚绒2009年10月14日签订的《存量房
屋买卖合同》，拟证明为筹集房款，原告将原来房屋卖掉的事实。
7、2009年9月11日、10月25日宁乙报各一份，拟证明原
告根据9月11日宁乙报上的广告找到中介购买的涉案房屋，当
时广告价格是185万元，到10月25日已经升值了40多万。
本院依据原告江某某的申请，准许证人郑某出庭作证
。证人郑某在庭审中陈述：证人在2009年9月25日收到原告
发来的短信，说是“钱已经到齐，通知被告来付款”，大约在
9月27、28日的时候，证人通知被告陆某某，被告陆某某说到
钱的事情，问原告有没有带来，原告说钱已经准备好了，被告
也没有很明确的提出房某不卖了。在9月30日的时候，原告与
被告陆仁康某某意违约，由被告陆某某支某某介费，双倍返还
原告定金，后原告一直说没有时间，此事就搁置下来了。
对上述证据1，被告陆某某认为真实性没有异议，自己在
合同签订时没有仔细看，本来是说过首付款要在3天内付的，
被告王某认为自己没有签字，对此事不知情；对证据2，被告
陆某某认为没有异议，被告王某认为自己不知情；对证据3，
两被告认为没有收到过；对证据4，被告陆某某认为中介没有
将原告要付钱的事情告知，被告王某认为不知情；对证据5，
被告陆某某认为原告贷款的事情自己并不知情，被告一直没有
付款，被告王某认为没有异议；对证据6，被告陆某某认为不
知道原告有没有卖掉房屋，被告王某认为没有异议；对证据7
，两被告认为广告是随便写的，不是事实。对证人证言，被告
认为房屋不卖是在第4天就通知原告的。
结合被告的质证意见，本院综合认证如下：对证据1，本院认为可以证明原告江某某与被告陆某某签
订房屋买卖合同的事实；对证据2，可以认定被告陆某某收取
卖房定金5万元的事实；对证据3，能够证明原告寄发挂号信的
事实，但无法证明被告是否收到；对证据4，不能证明中介将
原告准备好房款要求被告提供账户的情况告知被告的事实；对
证据5，根据贷款合同签订的时间，可以证明原告为筹集房款
，向银行借款的事实；对证据6，可以证明原告将房屋卖掉的
事实；对证据7，广告价格仅能作为一个参考，房屋的实际价
值需要评估确定。对证人证言，本院认为能够反映原告要求支
付房款，被告要求毁约的事实。
审理过程中，本院认为原、被告签订的《存量房屋买卖
合同》无效，经本院释明后，原告认为被告陆某某有权代理被
告王某签订房屋买卖合同，如果法院认定合同无效，其已经为
购买房屋支付了1.6万元中介费，且根据2009年11月8日宁乙报
的广告，双方所讼争的房屋已经涨至280万，原告要购买同等
房屋需多支付95.2万元，故变更诉讼请求为：1、确认合同有
效，要求两被告继续履行合同；2、如果合同经认定无效，要
求赔偿中介费损失1.6万元，返还定金5万元，赔偿因房屋升值
，买同样房屋需多支出的95.2万元。
原告为支持其主张的事实，向本院提供了下述补充证据
：
1、天天房产收款收据一份，拟证明原告为买涉案房屋支
某某介费1.6万元；
2、2009年11月8日宁乙报一份，拟证明涉案房屋已经升值到280万，及原告至2009年11月8日买同样的房屋要多支付95
.2万元。
对上述证据1，两被告认为没有异议；对证据2，被告陆
某某认为广告的标价和房屋的实际价格是不一样的，是不吻合
的，被告王某认为与其没有关系。
结合被告的质证意见，本院综合认证如下：
对证据1，能够证明原告支某某介费1.6万元的事实；对
证据2，广告价格仅能作为一个参考，房屋的实际价值需要评
估确定。
被告陆某某答辩称：卖房某的事情被告王某是不知道的
。签订合同当时，被告陆某某已经言明首付款要3天内付好的
，3天内原告钱不到位，被告就不卖了。被告陆某某第4天通知
中介和原告说房某不卖了，后来到中介处协商时，看到合同上
写的是28日支付首付款，既然自己眼睛没有看清楚，中介费被
告愿意承担，并双倍返还定金。由于被告陆某某在第4天就通
知原告要求毁约，故不同意赔偿房屋升值的损失。
被告王某答辩称：被告王某对房屋买卖一事并不知情，
原告江某某与被告陆某某签订的合同侵犯了自己的合法权益，
应为无效合同，并不同意与被告陆仁某某担连带赔偿责任。
被告陆某某、王某未向本院提供书面证据。
本院依据原告江某某的申请，委托宁波市甬海房地产估
价有限公司对宁波市××和××室房地产的现在市场价格进行
评估，宁波市甬海房地产估价有限公司于2009年12月7日出具
了《房地产估价报告》，报告载明宁波市××和××室房地产在估价时点2009年11月24日无他项权利设定条件下的公开市场
价值为人民币259.3万元。
对上述估价报告，原告认为评估的价格偏低，同类的二
手房价格远远高于评估价，房屋增值应以广告价格为准；被告
陆某某认为估价偏高，根据目前市场情况，以评估价该房屋根
本无法成交；被告王某未到庭，未对该评估报告质证；本院认
为该估价报告估价程序合法，结论合理，应该予以采纳。
审理中本院向某、被告出示了鉴定费发票原件，原、被
告对该鉴定费发票均无异议，本院对鉴定费用6200元予以确认
。
本院经审理，认定事实如下：原告江某某与被告陆某某
于2009年9月14日签订《存量房屋买卖中介合同》一份，案外
人宁波海曙天天红利房产信息咨询有限公司（下称天天公司）
作为中介方参与该合同的签订，合同约定被告陆某某、王某将
坐落于宁波市××和××室房屋以184.8万元的价格卖与原告
，原告支付5万元某某给被告，并于2009年9月28日再向被告支
付首付房款69万元，余款110.8万元原告委托天天公司办理按
揭。原告延迟付款，每逾期一日支付被告200元，逾期10日，
作违约处理。买卖中介服务费1.6万元由原告承担，并在签约
日付清。合同签订当时被告王某未到场，合同上被告王某签名
系由被告陆某某代签。合同签订当日，原告支付给天天公司某
某费1.6万元，支付给被告陆某某定金5万元。合同签订后第四
天，被告陆某某通知天天公司和原告要求解除合同，遭到原告
拒绝。后双方未能就合同解除或是继续履行达成一致意见，原告诉至法院。
另查明：宁波市××和××室房屋登记在被告陆某某、
王某某下，被告王某在整个合同签订及履行、协商阶段均未到
场。
宁波市××和××室房屋经宁波市甬海房地产估价有限
公司评估，在估价时点2009年11月24日无他项权利设定条件下
的公开市场价值为人民币259.3万元。
本院认为：1、宁波市江北区颐和苑35幢250号105室系被
告陆某某、王某夫妻共同财产，根据最高人民法院关于适用《
中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条第（
二）项，夫妻双方对于出卖房屋此等重大事项应该平等协商，
取得一致意见，被告陆某某未征得被告王某同意擅自将夫妻共
有的房屋出卖他人，严重侵犯了被告王某的合法权益。原告江
某某在签订合同时明知合同上明确注明的卖方为被告陆某某、
王某，作为一个谨慎的缔约人，原告应有合理的理由怀疑涉案
房屋为被告陆某某、王某的共同财产，但原告未要求被告王某
到场，而是任由被告陆某某在合同上签署两被告的名字，故原
告作为受让人并不具备受让不动产时是善意这一条件。现被告
王某认为自己对卖房一事毫不知情，原告江某某与被告陆某某
签订的房屋买卖合同侵犯了自己的合法权益，故向本院主张该
房屋买卖合同无效。由于房屋系一个整体，根据《合同法》第
五十一条规定，被告陆某某擅自处置涉案房屋中属于被告王某
的份额，事后未得到被告王某的追认，该合同应为无效。2、
本案中被告陆某某在签订合同时，故意隐瞒被告王某对卖房一事不知情的事实，其主观过错十分明显，对导致合同无效负有
主要责任，而原告江某某作为受让方，在签订房屋买卖合同此
等涉及自身重大利益的合同时，在合同明确写明出卖人为两个
被告，但被告王某未能到场，而是由被告陆某某代替王某署名
的情况下，其作为一个谨慎的缔约人，应该有合理的理由怀疑
涉案房屋为被告陆某某、王某的共同财产，合同的签订被告王
某可能不知情，但原告未能尽到一个谨慎缔约人必要的注意义
务，其对合同无效亦应承担相应的责任。3、根据《合同法》
第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予
以返还，故原告要求被告陆某某返还依据合同收取的定金5万
元应予支持。4、由于被告陆某某对导致合同无效存在过错，
根据《合同法》第四十二条的规定，应承担缔约过失的损害赔
偿责任，其赔偿范围不仅应包括原告实际支付的缔约和履行费
用等直接损失，还应包括由于信赖合同有效，从而丧失与第三
人订立有效合同可能获得的利益。本案中原告基于对合同有效
的信赖，丧失了与第三人订立合同的机会，因合同被认定无效
，双方返还因合同取得的财产，在涉案房屋已大幅涨价的情况
下，原告受损是不可避免的，“法律不能让过失方因自己的过
失而得到利益，也不能让善意方因自己的善意而丧失利益”，
如果该部分损失不纳入损害赔偿的范围，无疑将使明显存在主
观过错的被告陆某某不仅不会为自己的过错行为付出任何代价
，相反还可以得到巨大利益，其过错行为的否定后果则完全由
未尽到注意义务的原告来承担，这无疑是有悖于法律基本的公
平原则。本案中，原告已经支付的履约费用为中介费1.6万元，其因信赖合同有效从而丧失与第三人订立有效合同可能获得
的利益可参照涉案房屋在订立合同后至评估日的增值部分予以
确定，即为74.5万元（评估价259.3万元-
合同价184.8万元）。5、原告在合同签订后虽为履行合同做了
积极的准备工作，但实际仅支付了5万元某某，大部分合同义
务并未实际履行，且原告对于导致合同无效亦存在一定的过错
，而被告陆某某在合同签订第4天就曾通知原告要求解除合同
。综合房屋增值情况、合同实际履行情况以及原、被告各自的
过错责任的大小等因素，本院认为由被告陆某某赔偿原告江某
某损失40万元较为合适。6、被告王某对于房屋买卖合同无效
不存在过错，故原告要求被告王某承担赔偿责任不予支持。综
上，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条
、第四十二条之规定，判决如下：
一、原告江某某与被告陆某某于2009年9月14日签订的《
存量房屋买卖中介合同》无效；
二、被告陆某某于本判决生效之日起30日内归还原告江
某某购房定金5万元；
三、被告陆某某于本判决生效之日起30日内赔偿原告江
某某损失40万元；
四、驳回原告江某某其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依
照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费21432元，简易程序减半收取10716元，由原告承担5000元，被告承担5716元。鉴定费6200元，由原告承担
3000元，被告承担3200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院
递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省
宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理
费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法
院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款
人为宁波市财政税务局预算外资金，账号：81×××30
01，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人
为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾
期不交，作自动放弃上诉处理。
代理审判员 邹娟
二〇一〇年一月十八日
代书 记员 王琦