浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙01民终4654号
上诉人（原审被告）：汪智音，女，汉族，1976年9月16日出生，住浙江省富阳市。
委托代理人：戚颖昕，浙江京衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王军，男，汉族，1991年10月12日出生，住浙江省浦江县。
被上诉人（原审原告）：俞纯洁，女，汉族，1993年9月28日出生，住浙江省浦江县。
两被上诉人委托代理人：朱刚，浙江泽鸿律师事务所律师。
上诉人汪智音因与被上诉人王军、俞纯洁房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初1258号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，2016年10月8日，王军、俞纯洁（乙方）与汪智音（甲方）签订一份《杭州市房屋转让合同》（合同编号2016转让0420615），合同约定：甲方将其所有的位于杭州市滨江区浦沿街道天寓4幢7单元602室房屋转让给乙方，转让价款为360万元；约定逾期交房的违约责任：甲方逾期交付超过5天，甲方向乙方支付违约金720000元。同日，双方又签订一份《补充协议》，协议约定：甲方承诺领取的首付款优先用于归还该房屋在银行的抵押贷款，相关还款手续在领取房款后5个工作日内完成，待银行通知甲方领取他项权证后5个工作日内甲方须完成抵押注销手续，若逾期超过10个工作日仍未完成抵押注销手续的，乙方有权按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金追究甲方违约责任。2016年10月14日。王军、俞纯洁将首付款108万元转入中介公司的保证金账户。同日，汪智音领取了上述款项，但汪智音直至起诉之日仍未办理归还涉案房屋抵押贷款的手续。涉案房屋也因汪智音牵涉其他经济纠纷被法院查封而无法办理过户登记。之后，汪智音出具了一份《承诺书》，承诺在2016年12月1日前处理本人经济纠纷问题并办理过户手续。在此期间本人愿按月息1.5%支付利息给俞纯洁，若未能按时办理本人愿按《杭州市房屋转让合同》约定的违约责任执行，并注明：2017年1月1日未能办理过户手续，本人自愿补偿俞纯洁人民币伍万元整。王军、俞纯洁于2017年3月8日起诉至原审法院，请求判令：1、解除王军、俞纯洁与汪智音签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》；2、汪智音返还王军、俞纯洁购房款108万元及相应的利息（按月息1%自2016年10月14日计算至实际支付之日止）；3、汪智音支付王军、俞纯洁违约金72万元；4、汪智音支付王军、俞纯洁补偿金5万元整；5、本案诉讼费用由汪智音承担。后王军、汪智音撤回前述第1、2项诉讼请求。直至起诉之日，涉案房屋仍未能办理房屋过户手续。原审法院另查明，本案一审立案之后，王军、俞纯洁向汪智音的另案债权人支付了60万元，涉案房屋得以解除查封。现涉案房屋已办理了过户登记，尾款252万元也已支付完毕。
原审法院认为，王军、俞纯洁与汪智音于2016年10月8日签订的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，系双方真实意思之表示，形式及内容符合法律规定，为有效合同，对双方均具有约束力。汪智音出具的承诺书系其真实意思之表示，形式及内容符合法律规定，应认定为有效，对汪智音具有约束力。根据合同约定，汪智音领取的首付款应优先用于归还涉案房屋在银行的抵押贷款，相关还款手续在领取房款后5个工作日内完成，待银行通知领取他项权证后5个工作日内完成抵押注销手续。又根据承诺书，汪智音应在2016年12月1日前处理其经济纠纷并办理过户手续。但汪智音于2016年10月14日领取首付款后，直至起诉之日仍未完成抵押注销手续，更未办理房屋过户手续。汪智音的行为已构成违约，应承担违约责任。关于本案的争议焦点：王军、俞纯洁支付的60万元能否作为王军、俞纯洁的实际损失。汪智音认为60万元系王军、俞纯洁作为房价增值部分而自愿支付的，该院认为，在汪智音未能提供证据证明双方就涉案房屋价款达成新的合意的情况下，双方仍应当按照《杭州市房屋转让合同》中关于房屋价款的约定来履行。因此，王军、俞纯洁额外支付的60万元应认定为系因汪智音的违约行为而产生的实际损失。综上，王军、俞纯洁主张的违约金在合理范围内，该院予以支持。此外，承诺书中关于支付补偿金5万元的内容，其实质也是对违约金的承诺，且未超过合理范围，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2017年5月31日判决：汪智音于判决生效之日起七日内向王军、俞纯洁支付违约金人民币770000元。如汪智音未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费21450元，减半收取10725元，由汪智音负担。
宣判后，汪智音不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，王军、俞纯洁在一审中隐瞒了重要事实，导致一审法院作出了错误认定。在王军、俞纯洁起诉汪智音不久之后，双方以及汪智音的另案债权人经过多次协商，达成了三方协议。根据三方协议的约定，王军、俞纯洁才是违约方。关于本案所涉的房屋买卖问题，三方协议主要内容是王军、俞纯洁向汪智音的另案债权人另行支付60万元作为房屋房屋增值部分的对价，另案债权人收到60万元之后解除对房屋的查封，将房屋过户到王军、俞纯洁名下，完成本次交易，然后三方之间的所有纠纷了结，包括本案王军、俞纯洁应当撤诉。但王军、俞纯洁在依法取得房产之后没有根据三方协议的约定撤诉，王军、俞纯洁才是违约方。关于案涉房屋的过户问题。汪智音一直积极履行，在王军、俞纯洁向汪智音交付了首付款之后，汪智音已经将该房屋腾出，但是由于另案纠纷，该房屋才一直迟迟没有办理过户手续。在王军、俞纯洁起诉后，汪智音为了化解双方之间的纠纷，达成三方协议。根据三方协议，由于王军、俞纯洁不愿意放弃购买房屋，则由王军、俞纯洁支付给另案债权人60万元房屋增值部分，王军、俞纯洁支付后，房屋得以解除查封、注销他项权，汪智音则向王军、俞纯洁办理房屋过户手续，而王军、俞纯洁也不再追究汪智音此前的违约责任。而一审立案后，王军、俞纯洁向汪智音另案债权人支付了60万元，涉案房屋也得以解除查封、注销他项权，汪智音已经办理了房屋过户手续，此后也支付了房屋尾款，但是王军、俞纯洁没有履行三方协议，没有撤回一审起诉、不再追究汪智音此前的违约责任，王军、俞纯洁是违约方。基于对王军、俞纯洁的过于相信，汪智音一审中才没有来得及提供相关证据，并多次要求一审法院延期开庭，给予汪智音调取证据的时间，但是一审法院不予认可。一审法院在汪智音客观陈述案件事实并要求调查取证，而王军、俞纯洁异常支付60万元的情况下，没有进行客观、公证的调查，得出的结论显然是错误的。二、一审法院对60万元性质认定不清。一审中王军、俞纯洁提交的证据6银行账户明细可知，王军、俞纯洁确实向汪智音另案债权人支付了60万元。此可以说明三方协议确实存在，否则王军、俞纯洁没有理由支付60万元。根据三方协商来看，由于王军、俞纯洁不愿意接受放弃购买房屋、取回购房款的选择，则三方达成协议，由王军、俞纯洁自愿向汪智音的另案债权人支付60万元的房屋增值部分以解除案涉房屋的查封和注销他项权，使得汪智音能够完成房屋过户手续，而王军、俞纯洁不再追究汪智音此前的违约责任。60万元是王军、俞纯洁自愿支付，不能作为王军、俞纯洁实际损失，更不能以此作为评估违约金是否合理的标准。由于王军、俞纯洁的实际损失并不成立，一审判决中的违约金实际远远高于王军、俞纯洁的损失，对汪智音不公平。该60万元，与汪智音无关，王军、俞纯洁如果觉得该60万元不应当向另案债权人支付，有权利向其主张，但不应当作为王军、俞纯洁的合同损失，原审认定错误。综上，请求二审法院依法撤销杭州市滨江区人民法院（2017）浙0108民初1258号民事判决，改判驳回一审时王军、俞纯洁提出的各项请求，一、二审诉讼费用由王军、俞纯洁承担。
被上诉人王军、俞纯洁答辩称：原审法院事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，汪智音向本院提交下列证据：1、债权转让协议、债权转让通知书，以证明王军、俞纯洁与案外人王琳莉于2017年4月1日达成债权转让的合意，债权转让于2017年4月14日对汪智音发生法律效力；证据2物业交接单及收据、房屋过户资料收据，以证明汪智音已严格按照《房屋买卖合同》、《补充协议》的约定履行了卖方义务，不存在任何违约行为。王军、俞纯洁认为汪智音提交的该些证据均非二审新证据，在保留该意见的基础上，对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，该转让协议目前尚未履行，债权未实现，能否实现亦是未知，因汪智音违约，王军、俞纯洁不得已向案外人支付60万元款项，系二人的损失；对证据2三性均没有异议，但对其证明目的有异议，无法证明汪智音完全履行了合同义务，依合同约定，卖方汪智音应办理完成房屋过户登记手续。王军、俞纯洁未向本院提交新的证据。本院认为，王军、俞纯洁对汪智音提交证据1的真实性无异议，本院予以确认，可以达到汪智音的证明目的；证据2，王军、俞纯洁的异议成立，该证据不能达到汪智音已经完全按照协议履行合同义务的证明目的。
本院经审理查明，2017年4月1日，王琳莉（转让方、甲方）与俞纯洁（受让方、乙方）签订《债权转让协议》一份，约定：甲方将对汪智群、汪智音享有的（2016）浙0102民初4303号民事调解书项下的部分债权60万元及对应利息，包括主债权、保证债权等从权利转让予乙方，乙方同意受让甲方的转让标的。乙方受让转让标的应付给甲方的对价为人民币60万元，该款项的支付方式应由甲乙双方另行协商约定。乙方按约定向甲方支付完成债权转让款60万元后，转让标的之权利转移至乙方，原甲方对债务人汪智群、汪智音的部分债权债务关系即告解除，取而代之的是乙方在受让债权的范围内对债务人汪智群、汪智音的债权债务关系。根据汪智音提交的《债权转让通知书》及汪智音的陈述，该债权转让通知已经到达汪智群、汪智音。本院经审理查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。
本院认为：双方对案涉《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》均无异议，原审法院予以确认，并无不当。根据补充协议的约定，汪智音逾期10个工作日仍未完成抵押注销手续的，王军、俞纯洁有权按照《杭州市房屋转让合同》约定违约金追究汪智音的违约责任。而《杭州市房屋转让合同》仅有两处违约金约定，违约金数额均为72万元。根据查明的事实，汪智音确实存在逾期10个工作日仍未完成抵押注销手续的违约行为，故王军、俞纯洁要求汪智音支付违约金72万元，有相应的事实及合同依据。汪智音上诉主张该违约金过高而应调低。本院认为，根据本院查明的事实，王军、俞纯洁为取得案涉房屋之所有权，而以60万元对价受让案外人王琳莉对汪智群的债权，汪智音为该债务之担保人。王军、俞纯洁以此作为汪智音之违约行为给其所造成的损失，且二审中王军、俞纯洁亦陈述，该笔60万元款项作为违约金所考量的损失因素在本案中主张后，不会再另行向汪智群、汪智音另行主张债权。本院认为，王军、俞纯洁所支付的该笔款项确系汪智音之违约行为所导致的损失，其该项主张并未侵害汪智音之实体权利，本院予以支持。汪智音于本案向王军、俞纯洁承担案涉违约金后，即为履行了对汪智群所欠王军、俞纯洁之债务的担保义务，可向汪智群另行主张。另，王军、俞纯洁另行依照汪智音出具的承诺书之内容，要求汪智音支付补偿金5万元，亦有相应的事实及法律依据。原审法院一并以违约金判处，虽与王军、俞纯洁之诉讼请求不符，但鉴于汪智音并未就此提出上诉，且实体处理并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11500元，由汪智音负担。（汪智音已经预缴二审案件受理费21450元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。）
本判决为终审判决。
审 判 长 徐 丹
审 判 员 金瑞芳
代理审判员 毕克来
二〇一七年十一月二十日
书 记 员 姚丽萍