河南省焦作市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）焦民一终字第182号
上诉人（原审原告）李泓，男，1962年9月23日出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人万丽娟，河南华凌律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）张春霞，女，1974年5月1日出生，汉族，现住焦作市解放区。
委托代理人张光明，男，1975年4月5日出生，汉族，住址同上，系张春霞丈夫。
委托代理人李霞，河南剑源律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）皇甫满香，女，1963年12月23日出生，汉族，现住焦作市解放区。
李泓与张春霞、皇甫满香合同纠纷一案，李泓于2013年12月30日向焦作市解放区人民法院提起诉讼，请求判令：1、确认二被告2007年10月31日所签的房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由二被告承担。焦作市解放区人民法院于2014年4月21日作出（2014）解民二初字第59号民事判决。宣判后，李泓不服，向本院提出上诉。本院于2014年5月28日受理后，依法组成合议庭，并于2014年6月9日公开开庭审理了本案。上诉人李泓的委托代理人万丽娟；被上诉人张春霞及其委托代理人张光明、李霞；被上诉人皇甫满香到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，原告李泓与被告皇甫满香于1987年7月8日登记结婚。1996年，被告皇甫满香在所在单位工商银行购买住房一套，即民主南路焦南工商银行家属院2号楼1单元6楼北户，面积为58.73平方米。该房屋于2004年3月26日领取了编号为焦国用（2004）第20260号土地使用权证。2007年10月31日，皇甫满香作为卖方（甲方）与张春霞作为买方（乙方）签订了房屋买卖合同，约定如下主要内容：1、甲方自愿将坐落在民主南路焦南工商银行家属院2号楼1单元6楼北户房屋出卖给乙方，并将该房产的相关土地所有权同时出卖给乙方。2、甲乙双方协商房屋买卖成交价格为八万元整。3、乙方应支付的首付款75000元整，待房地产证过户到乙方名下时，乙方应向甲方付清全部房款余额。4、甲方应积极配合乙方办理房地产过户手续，办理房产证过户手续的一切费用由乙方承担。5、乙方足额支付首付款之日为房屋交付日，甲方将房屋正式交付给乙方使用。6、甲方应在将该房交付给乙方之日，将此前的电费、水费、燃气费全部结清。此后，该房的各项费用应由乙方承担。7、甲方就该房屋所处环境，用途，质量等现状情况如实告知乙方，乙方均已知悉，无异议，房屋交付之日后与该房屋相关的一切安全、维修事宜等均由乙方承担。8、本协议一式两份，具有同等法律效力，自双方签字之日起生效。”皇甫满香和张春霞作为甲乙双方在协议上签字、捺印。合同签订后，张春霞将75000元首付房款交给皇甫满香，皇甫满香将土地使用权证交给张春霞。2008年5月26日，皇甫满香等人联名向所在单位领导反映房子的质量问题。2009年3月19日房屋经鉴定，认定建筑物主体承重体系目前能够满足安全要求，并指出了其他存在的不安全因素。2009年9月9日，皇甫满香与其他住户联名对鉴定结果提出异议。2008年12月5日，皇甫满香领取了解放区民主路西银行楼1单元12号房屋的所有权证。2010年3月10日，张春霞又向皇甫满香支付4000元，约定余款1000元待办理户口迁移手续时一次结清。同日，皇甫满香将房屋所有权证交与张春霞。后原告李泓以皇甫满香侵害其夫妻共同财产权利为由起诉，要求宣告被告皇甫满香和张春霞签订的协议无效。
原审法院认为，原被告之间的纠纷属于确认合同无效纠纷。本案中所涉及的房产，取得时间位于原告与被告皇甫满香夫妻关系存续期间，由于没有证据证明双方有关于夫妻共同财产和债务的约定，该房产应当属于原告李泓和被告皇甫满香的夫妻共同财产。原告要求宣告二被告签订的房屋买卖合同无效，其理由为被告皇甫满香处分共同财产未经作为共有人的原告同意，且张春霞不属于善意购买。本案中，经过庭审查明的事实是被告张春霞未提交证据证明原告对该房屋的买卖是知情的，被告皇甫满香的处分侵害了原告作为夫妻共同财产共有人的合法权益足以认定。本案所涉及的房屋买卖合同是否有效的关键，就在于被告张春霞能否构成善意购买。如果张春霞是善意无过失的，则成立善意第三人，即使皇甫满香的处分行为侵害了原告的合法权益，也应当保护作为善意第三人的张春霞的合法权益，原告的损害则可以通过其他合法途径由侵权人皇甫满香赔偿。本案中，涉案房产系由被告皇甫满香购买于1996年，购买时房改成本价为520元／平方米。张春霞购买时是2007年，购买均价为1362元／平方米。结合涉案房屋的位置和楼层，该成交价格应当认为是合理的，是由双方真实协商确定的。据此，张春霞就支付了合理对价，具备了作为善意第三人的要件之一。其次，张春霞在购买涉案房屋时，根据当时存在的土地使用权证书上仅载明皇甫满香一人的名字，且房屋交付等过程中均无任何人提出异议，就有理由相信皇甫满香对涉案房屋具有处分权，其取得房屋时是善意无过失的。且在房屋取得后，皇甫满香又将随后取得的房屋所有权证交与张春霞，登记所有权人也仅为皇甫满香一人，可以印证张春霞的善意。第三，关于房屋所有权的过户登记，张春霞已经向本院提起诉讼要求办理过户手续，被告皇甫满香具有为张春霞办理房屋所有权证过户的合同义务。最后，夫妻对共同财产拥有平等的处理权，皇甫满香的处分行为具有法律依据。即使损害了原告作为共有人的合法权益，也可以通过向无权处分人主张损害赔偿的方式得以弥补。根据以上理由，张春霞具有了法律规定取得所有权的法定事由，本案涉及的房屋买卖合同应当为有效的。结合本案实际情况，原告与被告皇甫满香共有的房屋被出售长达六年之久，原告称对此毫不知情，也不符合一般的生活法则。一般来说，处分不动产是家庭的重大事项，被告皇甫满香会与原告协商。在庭审中皇甫满香也称曾与原告协商出卖房屋的事情，但原告当时不同意，后皇甫满香将房屋出售未告诉原告。在皇甫满香明知原告不同意的情况下，不考虑原告的感受而独自做主将房屋卖出，不符合常理。且原告在知道皇甫满香有出售房屋的想法后，也应对涉案房屋更加关注，但客观情况是原告在六年多的时间里没有到涉案房屋中去查看，同样不符合生活现实。据此，原告不能证明自己有合理的理由解释对二被告的买卖行为不知情，其要求宣告协议无效的诉讼请求，不予支持。原审法院判决驳回原告李泓的诉讼请求。案件受理费50元，由原告李泓红承担。
宣判后，李泓不服，向本院提起上诉称，原审法院认定被上诉人张春霞对诉争房屋属善意取得，没有事实和法律依据。理由：1、原审法院认为被上诉人张春霞购房支付了合理对价，是错误的。当时房价是按建筑面积58．73平方米计算的，实际上，涉案房屋的建筑面积为71．5平方米，被上诉人没有出示任何证据证明“支付了合理对价”，因此，原审法院认为张春霞购房支付了合理对价，没有事实和法律依据。2、涉案房屋土地系国有划拨，且在签订合同时尚未取得房屋所有权证，根据我国相关法律规定，该房屋是不能买卖的。原审法院认定张春霞购房时是善意，属于认定错误。3、涉案房屋没办理产权过户登记手续，按照《物权法》106条规定，房屋属于不动产，不动产的产权转移以办理登记为准，因此没有办理产权过户登记之前不发生物权转移，不适用善意取得制度。4、原审认定上诉人对该房屋的买卖是不知情的，被上诉人皇甫满香的处分侵害了上诉人作为夫妻共同财产共有人的合法权益，所以《房屋买卖合同》无效。根据《婚姻法》、《民事通则》、《合同法》等有关规定，涉案房产系上诉人与皇甫满香共同所有，属于夫妻共同财产，皇甫满香擅自处分该房产，侵犯了共有人，即上诉人的财产权益。夫妻单方处分共有财产的行为属于无权处分，合同效力待定，只有经过其他共有人的追认才能使合同转变为有效。本案中，李泓不追认合同的效力，皇甫满香的处分就是无权处分。5、原审认定“上诉人对涉案房屋被出售六年，毫不知情，不符合一般生活法则。”没有事实和法律依据。2007年10月底皇甫满香与张春霞签订卖房合同时上诉人不知情，在2008年发生了汶川地震，当时该房所属楼层业主包括上诉人都参与了对房屋质量的维权，在这期间，没有任何人告知上诉人别人购买了该房。按一般常识，没有房产证的房屋不能出售，如果是正常交易，张春霞早该提起办理过户手续。因为张春霞也知道上诉人不同意卖房的事实，所以张春霞不敢提起过户之事。因此不符合生活法则的不是上诉人，而是被上诉人张春霞。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的诉讼请求，并由被上诉人承担诉讼费。
张春霞辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正。张春霞对诉争房屋是善意取得，并支付合理价款，与皇甫满香签订的房屋买卖合同合法有效，且土地证、房产证均已交给我方。房屋买卖合同系上诉人起草，在腾房时参与搬家，并称看房人不止一个，上诉人与皇甫满香作为夫妻且共同居住，上诉人称不知道房屋买卖是虚假陈述。根据《婚姻法解释一》17条第二款，善意人取得的财产应当受到法律保护，其他共有人损失由处分人承担。双方以前根本不认识，被上诉人是通过广告得到房源信息，上诉人在出售房屋六年之久以不知情、皇甫满香无处分权来主张合同无效是违背诚信的行为，没有法律依据。上诉人的请求不能成立，请求维持原判。
皇甫满香辩称，张春霞没有支付房款实际对价，同意上诉人的上诉理由。房屋买卖合同系我私自签订，上诉人并不知情，合同应当无效。
根据各方当事人的上诉、答辩及陈述情况，并征询当事人意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人的上诉请求有无事实和法律依据。
针对争议焦点，李泓的主张：具体意见同上诉状。另补充：原审法院认为被上诉人张春霞支付合理对价是错误的，并未经过第三方评估，而且上诉人并不知情，原审认定张春霞支付合理对价没有法律依据。房产证虽登记为皇甫满香，但张春霞知情房屋在夫妻关系存续期间购买，系共同所有，不属于善意取得。张春霞明知李泓作为皇甫满香的丈夫，但合同上没有李泓签字不能成立。
针对争议焦点，张春霞的主张：上诉人的上诉请求没有法律依据。张春霞与皇甫满香签订的房屋买卖合同合法有效，并双方已基本履行完毕。虽签订合同时，该房屋尚未取得房产证，但不影响合同效力，合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，《城市房产管理法》38条，只是行政管理规范，并非效力性禁止规范。皇甫满香以各种理由推脱不办理过户，双方之前并不认识，卖房上诉人是知情的，合同有效，上诉人的上诉请求没有事实。
针对争议焦点，皇甫满香的主张：房屋买卖合同系我私自签订，上诉人并不知情，合同应当无效。
二审中，李泓为支持自己主张，向法庭提交证据一份：诉争房产测绘平米图，证明诉争房屋登记面积是71.5平方米，而不是58.73平方米。
张春霞质证后认为，对该证据的真实性、合法性均持有异议，诉争房产出现两个房产证，我方持有的为建筑面积为58.73平方米，上诉人提交房产证的面积为71.5平方米，且颁发时间在后，不能以最后的房产证在抗辩双方当事签订买卖合同没有支付合理对价。诉争房产是房改房，成本为每平方米每平方米520元，双方交易价为每平方米1362元，该房产位于6楼，且存在严重质量问题，所以房屋价格符合市场价。
皇甫满香证后认为，对该证据真实性无异议，是我于2012年以原房产证遗失为由办理的新房产证。
经过各方质证，本院认为，皇甫满香在2008年12月5日办理的房产证面积是58.73平方米，且一直交有张春霞保存。皇甫满香在与张春霞协商卖房时知晓自己房子的面积，并且以58.73平方米、总价80000元成交，是其真实意思表示，因此，该证据不能证明上诉人的主张，本院不予采信。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。
本院认为，公民在从事民事活动中应遵守诚实信用原则。皇甫满香于2007年10月31日将诉争房屋卖与张春霞，房屋面积58.73平方米、总价8万元，合同签订后张春霞支付了75000元，2010年3月10日又支付了4000元，并将房产证交与张春霞。皇甫满香本应协助张春霞过户，但以本案上诉人李泓不同意卖房为由拒绝过户，并隐瞒事实真相，以房产证遗失为由向相关部门申请补办房产证，违背了民事行为人应遵守的诚实信用原则。该房屋系皇甫满香单位房改房，土地使用权证、房产证登记人均是皇甫满香，作为第三人，张春霞有足够理由相信皇甫满香对房屋具有处分权，且已经支付了对价。即使该房屋是李泓与皇甫满香共同财产，皇甫满香的行为也构成了表见代理，该行为对各方均具有约束力，李泓认为权利受到侵害可以要求皇甫满香承担责任，而不应主张房屋买卖合同无效。李泓与皇甫满香系夫妻关系，一直同住，在房屋买卖关系发生6年后以不知情为由主张合同无效，不符合常理，亦没有依据，李泓的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审诉讼费100元，由李泓承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨 柳
代审判员 董翠果
代审判员 朱 海
二〇一四年六月十二日
书 记 员 赵文培