广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初13780号原告陈昕，女，汉族，1988年1月27日出生，住址深圳市福田区，委托代理人孙霄阳，广东循则律师事务所律师。委托代理人张华，广东循则律师事务所律师。被告邵庆红，女，汉族，1971年3月10日出生，住址深圳市福田区，被告孟晶，男，汉族，1982年7月20日出生，住址深圳市福田区，以上两被告共同委托代理人陈志勇，广东华埠律师事务所律师。以上两被告共同委托代理人陈佩滢，广东华埠律师事务所律师。第三人深圳市粤家房地产有限公司，地址深圳市龙华新区龙华街道人民南路藏珑苑1栋半地下层商铺13A，统一社会信用代码91440300360024444G。法定代表人李荣周。原告陈昕与被告邵庆红、被告孟晶、第三人深圳市粤家房地产有限公司（以下简称粤家地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人孙霄阳、张华，两被告共同委托代理人陈志勇、陈佩滢到庭参加诉讼。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，经本案第三人居间介绍，2016年9月3日，原告与被告邵庆红签订编号为NO：0015306的《房地产买卖合同》，约定：被告邵庆红购买原告位于宝安区××街道××皇后××单元××房产；转让价款为人民币865万元；被告邵庆红须于合同生效之日交付定金人民币20万元；须于2016年11月3日前（含当日）支付剩余首期款人民币240万元；须于2016年11月3日前（含当日）向银行提交按揭申请材料。合同签订当月，原告即办理完毕涉案房屋赎楼事宜，具备交付条件。但是，被告邵庆红却于2016年10月31日突然向原告表明拒绝履行合同，并于次月2日向原告发出书面通知提出解除合同。被告邵庆红明知原告为置换新房遂出售涉案房屋的事实，但仍恶意单方违法解除合同，致使原告与被告邵庆红交易目的无法实现，导致原告为继续履行换置新房交易不得不承担额外成本，给原告造成巨大损失，严重侵害了原告合法权益。被告孟晶系被告邵庆红配偶，应当对被告邵庆红违约行为发生之债务承担连带责任。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、确认解除编号为NO：0015306的《房地产买卖合同》；2、被告邵庆红承担购房价款20％的违约金（扣除定金后实际金额为153万元）；3、被告孟晶对以上债务承担连带清偿责任；4、被告邵庆红、被告孟晶共同承担本案诉讼费用。原告在庭审中明确其第2项诉讼请求如下：原告在第2项诉讼请求中主张的是成交价20%的违约金，如原告有权扣除定金，该违约金扣除定金后的数额为人民币153万元，如判决定金返还给被告，违约金数额为人民币173万元。被告邵庆红答辩称，被告邵庆红已于2016年11月2日书面通知原告解除《房地产买卖合同》，原告也复函同意解除合同，故被告邵庆红不存在违约行为，原告要求被告邵庆红承担购房价款20%的违约金没有法律依据。被告邵庆红与原告于2016年9月3日签订《房地产买卖合同》（合同编号为NO：0015306），约定被告邵庆红以人民币865万元的价格购买原告名下位于宝安区××街道××皇后××单元××房产，其中定金为人民币20万元，于合同签订当天支付，以按揭贷款方式支付购房款。合同签订后，被告邵庆红于当日支付购房定金人民币20万元。在合同履行过程中，深圳市政府办公厅于2016年10月4日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，该措施第六条规定：“购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，贷款首付款比例不低于70%”。在合同签订时，被告邵庆红家庭名下已在深圳市拥有住房，按照当时的政策，被告邵庆红购买原告房产仅需支付的首付款比例为总房款的40%，但在《房地产措施》出台后，被告邵庆红购买原告房产需支付的首付款比例变为总房款的70%。相比政策变化之前，被告邵庆红需多支付总房款的30%的首付款（约人民币259.5万元），首付款比例的大幅度提高，令被告邵庆红无法承受，导致被告邵庆红已无能力多支付总房款的30%的首付款（约人民币259.5万元），也即无能力继续履行双方签订的《房地产买卖合同》，因此，被告邵庆红于2016年11月2日书面通知原告解除双方签订的《房地产买卖合同》，原告也复函同意解除合同，故被告邵庆红不存在违约行为。另，被告邵庆红与原告在签订《房地产买卖合同》时均无法预料到新的购房政策《房地产措施》的出台，最终《房地产买卖合同》无法继续履行也并非被告邵庆红的主观原因，而系由于新的购房政策的出台，导致被告邵庆红已无能力购房，故对于《房地产买卖合同》无法继续履行，被告邵庆红与原告双方均无过错。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。综上所述，被告邵庆红不存在违约行为，原告要求被告邵庆红承担违约金没有法律依据，恳请法院依法查明事实，驳回原告诉讼请求。被告孟晶答辩称，1、本案中与原告签订合同的是被告邵庆红，并非与被告孟晶所签，根据合同相对性原则，该合同与被告孟晶无关，原告要求被告孟晶对被告邵庆红债务承担连带责任没有事实和法律依据。2、其他答辩意见同被告邵庆红答辩意见一致。综上，请求驳回原告诉讼请求。第三人既未到庭参加诉讼，又未提交书面答辩意见。经审理查明：2016年9月3日，陈昕作为卖方，邵庆红作为买方，双方签订了编号为0015306的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将其所有的位于深圳市宝安区××街道××皇后××单元××房屋转让给买方，转让成交价为人民币865万元；2、买方在本合同生效之日起当日内支付定金人民币20万元，本条所约定的定金交由双方所约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项以买卖双方与第三方所签订的协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号后，视为卖方本人收讫定金；3、第二部分房款的付款方式为银行按揭付款，买方应于2016年11月3日前（含当日）将除定金、交房押金之外的剩余首期款人民币240万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。买方应于2016年11月3日之前向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续；4、该物业处于抵押状态；5、双方协商同意在定金或首期款中预留人民币5,000元作为交房押金，该款在实际交付房产时结算；6、如违约一方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，守约方可解除合同并要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金或承担定金罚则；7、双方在备注条款中注明：买卖双方协商同意卖方自行赎楼，所产生相关费用卖方自行支付。2016年9月3日，邵庆红分别以刷卡的方式向粤家地产支付定金人民币17万元、3万元，邵庆红在本案中提交了POS签购单证明上述情况。当日，陈昕向邵庆红出具《收款收据》，确认收到邵庆红支付的购买涉案房产的定金人民币20万元。陈昕确认粤家地产已经向其转付定金人民币19.5万元，还有定金人民币5000元作为交房押金在粤家地产处托管。2016年9月5日，粤家地产向陈昕出具《收款收据》，表明收到陈昕交付的转让涉案房产的水电押金人民币5,000元。2016年9月27日，陈昕向中国银行股份有限公司支付提前还款补偿金人民币19,773.97元，陈昕主张其于当日清偿了涉案房产所涉贷款本息人民币3,237,192.44元。2017年6月19日，陈昕办理了涉案房产注销抵押贷款手续。原、被告在庭审中确认，邵庆红于2016年10月31日以手机短信的方式明确告知陈昕要求解除合同。2016年11月2日，邵庆红向陈昕发出《关于解除通知》，向陈昕告知：深圳市政府办公厅于2016年10月4日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，邵庆红按签订合同时的政策首期款比例只需支付总房款的40%，但新政策出台后，还需多支付30%的首付，邵庆红无力承担，涉案合同应当自陈昕收到该函之日解除，陈昕应当向邵庆红返还定金人民币20万元。原、被告在庭审中确认，2016年11月6日陈昕以微信的方式向邵庆红回复：同意解除涉案合同但保留追究邵庆红违约责任的权利。另查，1、邵庆红主张其未按合同办理首期款资金监管和按揭贷款手续的原因是：在2016年10月4日深圳市政府出台新购房政策后被告购买涉案房产需支付总房款70%的首期款，邵庆红无力承担。2、深圳市不动产登记中心2016年10月8日作出的深不动产登[2016]59号《深圳市不动产登记中心关于我市住房限购相关事宜进行补充的通知》中规定“发生以下情况且在2016年12月31日（含12月31日）之前提供相关证明材料的，视同已发生实际交易行为，仍按照原政策办理：（一）买方向卖方支付购房定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方）。卖方通过中介机构收取定金、部分或全部购房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书”。3、陈昕主张其于2016年10月10日左右就向邵庆红询问过是否继续购买涉案房产，邵庆红称无法贷款不买了。4、孟晶和邵庆红于2016年6月2日登记结婚，双方婚姻关系仍在存续在期间。两被告虽然主张涉案债务并非夫妻共同债务，但并未提交证据予以证明。5、陈昕主张其损失如下：①陈昕为履行合同办理赎楼手续支付的提前还款违约金人民币2万元；②陈昕为清偿涉案房产抵押贷款提前还款资金人民币220万元是借款所得，且会有利息，利息暂计20万元；③陈昕转让涉案房产为了购买香山里房子，因为涉案合同解除，陈昕没有取得涉案房产的购房款，导致置换房产的资金无法按预期周转，陈昕只能将涉案房产抵押给银行取得商业贷款，产生的利息大概在人民币10万元左右；④陈昕已经于2017年6月底以人民币860万元的价格将涉案房产出售，存在价格差额损失人民币5万元，且再次转让房产时陈昕需重新办理涉案房产的赎楼手续，又会产生资金的借款，该借款只有20天，利息应当为人民币2万元。另，2016年8月29日，陈昕作为买方，深圳华侨城房地产有限公司作为卖方，双方签订了《深圳市房地产认购书》，约定陈昕购买香山里花园三期1栋B单元23C房产。2016年12月15日，陈昕和深圳华侨城房地产有限公司就上述房产签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》。6、邵庆红提出陈昕主张的违约金标准过高。以上事实，有房地产买卖合同、POS签购单、收款收据、客户付款回单、贷款已还清凭证、关于解除《房地产买卖合同》通知、回复、深圳市不动产登记中心关于我市住房限购相关事宜进行补充的通知、深圳市房地产认购书、深圳市房地产买卖合同（预售）、结婚登记审查处理表等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。陈昕和邵庆红签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。涉案合同约定，买方应于2016年11月3日前（含当日）将除定金、交付押金之外的剩余首期款人民币240万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中。本案中，邵庆红已经以刷卡的方式于2016年9月3日向中介机构即粤家地产支付了定金，且邵庆红持有POS签购单原件。邵庆红主张其并未依约支付首期款的原因，是由于2016年10月4日深圳市政府出台新购房政策后，被告购买涉案房产需支付总房款70%的首期款，邵庆红无力承担，但根据深圳市不动产登记中心2016年10月8日作出的深不动产登[2016]59号《深圳市不动产登记中心关于我市住房限购相关事宜进行补充的通知》中的规定可知，在2016年12月31日（含12月31日）之前提供POS机购房签购单、房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书的，视同已发生实际交易行为，仍按照原政策办理。根据双方提交的证据显示，邵庆红在与陈昕就新政后贷款问题进行协商时，并未提及未能按照原政策办理是因粤家地产或原告拒绝签订房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书，且邵庆红在本案中亦未提交证据证明粤家地产或原告拒绝签订上述合同或协议，在此情况下，邵庆红未依约办理首期款资金监管和按揭贷款手续，直接以新政为由明确表示不再履行合同的行为构成违约，陈昕有权主张解除合同并要求邵庆红承担违约责任。关于合同的解除。本案中，虽然邵庆红先提出解除合同，但邵庆红作为违约方并不享有解除合同的权利，陈昕于2016年11月6日以微信的方式向邵庆红告知同意解除涉案合同，故涉案《房地产买卖合同》应当自陈昕向邵庆红主张解除合同之日即2016年11月6日解除。关于违约金。根据陈昕的主张，其于2016年10月10日左右就向邵庆红询问过是否继续购买涉案房产，邵庆红称无法贷款不买了。在涉案合同解除的情况下，陈昕作为卖方主体亦应当积极履行减损义务。本案中，虽然涉案房产另行出售的差价仅为人民币5万元，但陈昕为履行涉案合同投入了大量资金用于办理赎楼手续，结合双方对违约金数额的约定、双方的履行程度以及陈昕主张的损失情况，在邵庆红未提交充分有效证据予以反证的情况下，在本院酌情将邵庆红应当向陈昕支付的违约金调整至人民币43.25万元（865万元×5%），陈昕的超额诉讼请求，本院不予支持。另，在陈昕明确选择不以定金罚则作为违约金的承担方式的情况下，根据合同解除的处理原则，陈昕应当向邵庆红返还定金，但因邵庆红已经就定金的返还在另案中主张权利，故本案中不予在违约金中直接予以扣减。关于夫妻共同债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。本案中，孟晶和邵庆红于2016年6月2日登记结婚，涉案债务发生在孟晶和邵庆红的婚姻存续期间，在孟晶和邵庆红未提交证据证明涉案债务属于邵庆红的个人债务的情况下，陈昕主张涉案债务为孟晶和邵庆红的夫妻共同债务，本院予以支持，孟晶应当对邵庆红的上述债务应当连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈昕和被告邵庆红2016年9月3日签订的编号为0015306的《房地产买卖合同》于2016年11月6日解除；二、被告邵庆红、孟晶应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈昕支付违约金人民币43.25万元；三、驳回原告陈昕其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币18,570元，由原告负担人民币13,321元，由被告负担人民币5,249元，案件受理费原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 许 静人民陪审员 夏樟秀二〇一七年十一月一日书 记 员 李婷霞书 记 员 董 宏附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。