浙江省高级人民法院
行 政 判 决 书
（2016）浙行终1325号
上诉人（原审原告）涂光明，男，1953年12月29日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
上诉人（原审原告）郑三花，女，1964年9月2日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。
共同委托代理人桑晓伟，浙江君安世纪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）衢州市柯城区人民政府，住所地浙江省衢州市柯城区西安路24号。
法定代表人徐利水，区长。
委托代理人章剑生、毛洪辉，浙江泽大律师事务所律师。
涂光明、郑三花诉衢州市柯城区人民政府（以下简称柯城区政府）房屋征收行政补偿一案，衢州市中级人民法院于2016年9月29日作出（2016）浙08行初13号行政判决，涂光明、郑三花不服，向本院提出上诉。本院于同年11月14日立案受理后，依法组成合议庭，并于2017年1月5日公开开庭审理了本案。上诉人涂光明、郑三花及共同委托代理人桑晓伟，被上诉人柯城区政府的副区长朱晓源及委托代理人章剑生、毛洪辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定：2014年12月26日，衢州市柯城区住房和城乡建设局（以下简称柯城住建局）发布了对水亭门历史文化街区保护利用项目房屋征收范围内的房屋进行调查登记的《通告》，原告涂光明、郑三花所有的坐落于衢州市小××房屋××该历史文化街区规划范围内。2015年7月17日，柯城住建局对包括两原告房屋在内的拟征收范围内房屋的调查登记情况进行公告。2015年9月22日，被告组织相关部门单位对涉案项目进行社会稳定风险评估，并对《水亭门历史文化街区保护利用项目补偿方案（征求意见稿）》进行了论证。2015年9月25日，被告发布《水亭门历史文化街区保护利用项目补偿方案（征求意见稿）》，公开征求公众意见，征求意见期限为2015年9月25日至2015年10月25日。2015年11月2日，柯城住建局发布《关于选定房地产价格评估机构的通告》并附《候选房地产价格评估机构名单及资质等级说明》及发放《房地产价格评估机构选择单》，告知被征收户在房屋征收中选定评估机构的权利和方式。同月5日，被告在征收范围内和衢州市柯城区人民政府网站公告了柯政发[2015]108号《关于对衢州市水亭门历史文化街区保护利用项目国有土地上房屋征收的决定》及其附件征收项目补偿方案,在补偿方案中告知了征收补偿安置政策、对房地产价格评估机构的评估结果有异议享有申请复核评估及申请鉴定权利等。11月16日经公证机关公证，对回收的《房地产价格评估机构选择单》进行清点统计。11月17日，柯城住建局作出《通告》，告知被征收人《房地产价格评估机构选择单》收回7张，未超过被征收人总数的二分之一，参与投票的被征收人共同选择了同一家房地产价格评估机构的未超过二分之一，不符合协商选定与多数选定的情形，并将采取摇号的方式随机选定房地产价格评估机构。同月20日，房屋征收部门的实施单位衢州市区旧城改造指挥部办公室在公证机关现场公证下，采取摇号的方式从三家候选机构中随机选择开化县创信房地产评估有限公司为涉案征收项目房地产价格评估机构。12月1日，柯城住建局作出《关于水亭门历史文化街区保护利用征收项目被征收房屋分户初步评估结果的公示》，公示期满后，评估机构于12月9日出具了Z-
TN-15住-038号《房屋征收评估报告》，认定原告涂光明、郑三花户住宅建筑面积74.54m2,房屋结构为砖木，成新率为40.00%，通过市场法评估房地产单价为7511元/m2，房地产评估总额为569933元。因原告未能与征收部门在签约期限内达成协议，被告作出《关于征收涂光明、郑三花位于衢州市××××号房屋的补偿决定方案》，于2016年1月29日送达原告。该方案确定了货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式，并同时对因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值，补偿决定不包括该部分补偿、原告有权自该补偿方案送达之日起15日内，提出意见并选择补偿方式，逾期不选择补偿方式，被告将依法在补偿决定中确定以产权调换方式进行补偿等权利义务进行了告知。同年3月2日，被告作出柯政征补字〔2016〕第29号《房屋征收补偿决定书》，决定对被征收人涂光明、郑三花所有的坐落于衢州市××××号房屋，按照《水亭门历史文化街区保护利用征收项目补偿方案》规定，与衢州市兴华西苑18幢2单元302室的房屋进行产权调换，被征收人涂光明、郑三花应于产权调换房屋交付时结清价差款516元（未扣除被征收房屋装饰装修价值），并确定了腾空搬迁期限，告知了复议、诉讼权利等。3月4日，该补偿决定书经公证送达给原告。2016年8月16日，原告涂光明、郑三花向本院提起行政诉讼，请求撤销涉案征收补偿决定并判令重作。
原审法院认为，原告涂光明、郑三花以被告在征收过程中存在事实依据不足、程序违法为由，请求撤销涉案的房屋征收补偿决定书。根据《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条的规定，“本条例规定的被征收人数量和签约比例按户计算。被征收人以合法有效的房屋产权证或者经调查、认定出具的产权认定书计户。本条例第十四条、第三十一条和三十三条规定的公告应当在房屋征收范围内的住宅小区主要出入口、公告栏等醒目位置张贴，通过政府门户网站、报纸等媒体发布”。该条例第十三条规定，“房屋征收涉及一百个以上被征收人或者符合设区的市、县（市、区）人民政府规定的其他情形的，房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定。”本案中，水亭门历史文化街区保护利用征收项目涉及被征收房屋总户数86户，结合上述条例两条规定，本案不属于涉及一百个以上被征收人的情形，故原告主张涉案房屋征收决定应当经政府常务会议讨论决定的理由不能成立。本案中，房屋征收决定、初步评估结果、征收补偿决定书等相关公告文书在位于被征收房屋范围内的宁绍巷14号即房屋征收部门的实施单位办公地点醒目位置处进行张贴公示及在政府门户网上发布公告，符合上述条例规定的相关要求，两原告主张被告未在被征收人范围内公告、公示相关文书材料程序违法的上诉理由无相关依据，本院不予采信。本案中，被告在被征收人无法协商确定评估机构的情况下，提供三家候选房地产价格评估机构参与投票确定及供摇号选定，并由公证机构对投票确定及摇号选定的过程进行现场公证，其符合上述条例第十八条的规定，原告与此相悖的主张，本院不予采纳。原告还主张涉案评估报告没有根据周边商品房销售价格以市场价进行评估及没有现场查勘的主张，因对评估报告的异议首先应当依照《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条、第二十二条的规定，在规定期限内通过申请复核、申请鉴定等程序进行救济，两原告在规定期限内既没有提出异议，也没有申请复核和鉴定，诉讼过程中对自己所提主张也没有提出相应的证据或依据，故本院对原告的该主张亦不予采信。被告通过公证方式依法向原告送达相关文书材料、与原告就补偿协商谈话，在公证送达的补偿方案中向告知了原告选择补偿的两种方式，但原告未作出选择，且原告未在规定的期限内签约及搬迁，不符合相关奖励规定的条件，故原告主张的相关理由也不成立，本院不予支持。庭审中，原告方主张，两原告已离婚，被告未向原告涂光明送达相关文书及与其进行协商谈话违反法律规定，但原告涂光明当庭表示其与原告郑三花离婚后仍居住在一起，且双方离婚的意图即为了获得更多补偿，故原告的相关主张不能成立。综上所述，两原告主张涉案行政行为违法的理由均不成立，被告作出本案房屋征收补偿决定书并无不当。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决驳回原告涂光明、郑三花的诉讼请求。
郑三花、涂光明上诉称：一、一审判决认定房屋面积应以房屋所有权证登记的建筑面积为准，上诉人认为该认定错误，不符合法律规定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第二十四条规定，市县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。本案中，被上诉人未按征补条例第十五条规定，真正对被征收房屋进行调查登记，一审中上诉人提交的证据显示，对于门口的卫生间面积、阁楼面积和天井面积进行登记、认定，一审法院在案件审理期间对于这几部分面积，也到现场进行了核实。既然一审法院认可证据的真实性，也就承认被上诉人在征收过程中没有对被征收房屋进行调查登记，对未登记建筑面积没有按照规定进行认定，所以被上诉人在征收过程中存在程序违法。一审法院以“结合相关文件规定，房屋面积的补偿应以房屋所有权登记的建筑面积为准”为由，对上诉人实际存在的未登记建筑面积不予确认，明显违法律规定。二、一审判决认定被上诉人对涉案房屋作出征收及补偿决定，系依据相关法律法规作出各阶段程序，补偿方案公开征求公众意见，相关文书材料送达、选定评估机构、补偿安置方式选择及协商经过合法公证等，上诉人认为该认定错误，被上诉人未按法律程序进行依法征收及补偿。（一）一审判决认定补偿方案（征求意见稿）公开征求公众意见，明显与事实不符。被上诉人提交的证据无法证实被上诉人将补偿方案征求意见稿送交上诉人用于征求意见，也无法证实在被征收房屋范围内予以公告。（二）一审判决认定被上诉人组织选定的评估机构、出具的评估报告合法，明显错误。1、评估机构的选定及产生过程不合法。柯城住建局在发布《关于选定房地产价格评估机构的通告》后，并没有向被征收范围内的被征收人逐一发放过《房地产价格评估机构选择单》，上诉人也没收到过评估机构的选择单。从被上诉人一审提交的《评估机构选定投票统计表》更能印证事实上被上诉人没有向被征收人逐一发放过《房地产价格评估机构选择单》，被征收人将近上百户，如果被上诉人确定逐一发放的，天皇巷和宁绍巷的现场办公室收到的投票数量怎么可能都是零张，上营街的现场办公室只回收7张，且7张均选择同一家评估机构，这明显与常理不符，该统计结果明显是被上诉人造假。再者，候选的评估机构是如何产生的？被上诉人为什么只提供附件中的三家，被征收人及上诉人均不知情。本案中，被上诉人在未与广大被征收人进行协商评估机构的情况下，直接按照虚假的投票统计结果，认定协商不成，进而按照随机摇号方式产生评估机构，这种做法明显违反征补条例第二十条规定。另外，根据《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称评估办法）第六条规定，评估机构选定或确定后，应由房屋征收部门作为委托人向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订房屋征收评估委托合同。但在一审中被上诉人均未提供评估机构具有合法性的相关证据。2、评估机构未对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，未拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，且被上诉人未能提供三方签字确认的实地查勘记录。补偿决定书中记载“因被征收人原因无法调查、评估被征收房屋装饰装修价值”，从该表述中可以表明，评估机构未实地进入涉案房屋进行调查。若是因为上诉人原因不配合调查，或者上诉人拒绝在查勘记录上签字或者盖章的，根据评估办法第十二条规定，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三方见证，有关情况应当在评估报告中说明。但被上诉人未能提供上述证据，违反评估办法第十二条的规定。3、被上诉人未将初评结果在征收范围内向被征收人公示，一审中根据被上诉人提交的照片无法证实拍摄形成时间，无法证明被上诉人在当时向被征收人公布的事实。4、评估机构未安排注册房地产估价师对初步评估结果进行现场说明解释，被上诉人未将分户评估报告交付上诉人，被上诉人提交的《送达回证》上并没有上诉人的签收证明，所以被上诉人的行为违反评估办法第十六条和第十七条规定。5、评估机构对于被征收房屋未按照房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格进行评估。根据征补条例第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，本案中被征收房屋的同地段类似房屋的市场价为10000元/平方米-25000元/平方米左右，而评估报告则按7511元/平方米评估，明显低于市场价格。（三）一审判决认定已就补偿安置方式选择以及补偿方案进行协商，该认定与事实不符。被上诉人在一审中提交的《房屋征收协商记录》显示，被征收人签字处是空白的，并没有上诉人的签字确认，所以无法证实被上诉人按程序与被征收人就补偿方案和安置方式选择进行了协商。被上诉人用于证明协商过程提交的公证书落款是空白的，没有公证机关的盖章，被上诉人也未提交公证的现场影像资料，无法证明被上诉人与上诉人就补偿进行协商。上诉人有理由认为所谓的“公证书”都是被上诉人事后补正的，该证据不能作为案件事实认定的依据。三、一审判决认定对评估报告的异议上诉人应当按照评估办法第二十条和第二十二条规定通过申请复核和鉴定等程序进行救济，但上诉人认为被上诉人在征收过程中剥夺了上诉人对评估结果申请复核和鉴定的权利。四、一审判决认定《征收补偿决定书》的效力，上诉人认为是错误的。被上诉人作出的《征收补偿决定书》直接按产权调换进行补偿，违反征补条例第二十一条规定。根据征补条例第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但本案中被上诉人在作出补偿决定时根本未与上诉人进行协商，未征询上诉人的补偿方案意见，被上诉人在一审中提交的《房屋征收协商记录》显示，上诉人根本未在该记录上签字确认，被上诉人也未能提交公证机关现场公证的影像资料，无法证实被上诉人确实与上诉人就补偿方案进行了协商，而被上诉人直接作出按产权调换进行补偿，明显违反征补条例规定。综上，一审判决认定的事实与实际不符，被上诉人在作出被诉征收补偿决定过程中存在严重的程序违法。请求撤销一审判决，撤销涉案房屋征收补偿决定书。
柯城区政府答辩称：一、案涉房屋面积认定不存在错误。上诉人在上诉状中认为《房屋征收评估报告》中对其被征收房屋的面积认定存在错误。答辩人认为房屋征收补偿依据的建筑面积应以房屋所有权登记的面积为准，案涉房屋所有权证中的建筑面积不包括天井，土地证的登记面积包括了天井面积，使得案涉房屋土地使用权面积大于房屋建筑面积，根据补偿方案的规定，本案中答辩人已经给予土地使用权面积大于房屋建筑面积即容积率小于1的相关补偿。此外，门厅与阁楼未在相关权证中予以登记，不能作为建筑面积进行补偿。二、案涉项目评估机构的选定程序严格按照法律法规组织，不存在评估机构选定不合法的情况。2015年11月2日，柯城住建局在房屋征收范围内发布了《关于选定房地产评估机构的通告》，提供了房地产价格评估机构候选名单并发放了《房地产评估机构选择单》，但截至同月15日，被征收人仍未能协商一致确定评估机构。次日，经公证机关公证，统计收回有效的《房地产价格评估机构选择单》仅有7票选择了衢州市华创房地产评估有限公司，未超过被征收人总数的半数以上，故柯城住建局于同月17日在征收范围内公告了该投票结果并公布了选定房地产评估机构的相关事宜。同月20日在公证机关的公证下，采取随机摇号的方式选定了创信公司为案涉项目房地产评估机构，并于当天公示了选定结果，评估机构选定程序合法。三、上诉人自行放弃了申请复核的权利，答辩人无告知上诉人复核申请权的法定义务。柯城住建局于2015年12月1日在房屋征收范围内公告了《关于水亭门历史文化街区保护利用征收项目被征收房屋分户初步评估结果的公示》，公示期间为同月1日至8日，且有创信公司安排注册房地产价格评估师负责现场说明解释，在此期间内上诉人及其他被征收人并未对房地产价格评估提出异议。故分户初步结果公示期满后，评估机构向上诉人出具了被征收房屋的《房屋征收评估报告》，并由征收部门于同年12月16日向上诉人当面送达。征补条例第二十条授予了被征收人和房屋征收部门对评估报告有异议时的复核申请权，但并未规定评估机构或房屋征收部门有义务向被征收人告知该权利，相反，房屋征收部门本身也可以成为复核申请人对评估报告提出异议。自2015年12月1日分户初步评估结果公示日开始至上诉人收到评估报告后的十日长达26天的时间段内，上诉人及其他被征收人均未对该评估结果提出异议或复核申请，应视为上诉人自行放弃了复核申请。此外，答辩人在之前公告的《水亭门历史文化街区保护利用征收项目补偿方案》的第八部分也已经明确告知了被征收人对评估结果具有申请复核的权利。四、当事人对评估报告不服可以根据评估办法规定的途径进行救济，案涉《房屋征收评估报告》所载的比准价格合法性不应成为法院的审查对象。创信公司在上述评估报告中根据市场法确定了案涉项目被征收房屋的比准价格为7511元/平方米，并结合其他相关系数和应增加或扣除的数额，通过计算公式最终确定上诉人的房屋价值为7511元/平方米。答辩人认为《房屋征收评估报告》上的被征收房屋比准价格及其他数据均具有高度的专业性，比准价格是经过法定程序所选择的专业评估机构通过测算产生的。评估办法第十九条至第二十五条已经为不服评估结果的当事人设置了复核程序、专家委员会鉴定程序等详尽且专有的救济途径。因上诉人在该规章确定的法定期间内未寻求救济，答辩人采纳了该评估报告，并根据案涉项目的补偿方案作出了被诉补偿决定，于2016年3月4日向上诉人公证送达。答辩人认为评估报告作为答辩人作出案涉行政行为的合法性要件之一应作为证据层面接受法院的审查，但比准价格及其它相关系数、数据作为组成该房屋征收评估报告的要件，不应成为法院的审查对象。综上，答辩人认为一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序，上诉人的上诉理由不能成立。请求驳回上诉，维持原判。
庭审中，双方当事人围绕着柯城区政府于2016年3月2日作出的柯政征补字[2016]第29号房屋征收补偿决定是否具备事实和法律依据的审理重点进行了质证、辩论。
二审期间，被上诉人柯城区政府向本院提交了浙江省住房和城乡建设厅（以下简称省住建厅）于2016年11月25日出具的《关于房地产估价机构办理续期过程中资质是否有效的复函》（函房字[2016]1101号）以及《证明》，作为补强证据用于证明创信公司的资质在资质延续期内有效。上诉人涂光明、郑三花质证认为，对创信公司的三级资质没有异议，但从上述两份证据看，创信公司前面的资质有效期是2012年8月4日至2015年8月4日，后面的资质有效期是2015年11月26日至2018年11月26日，2015年8月至11月期间属于资质延续期间，法律明确规定房产中介机构要参与市场服务行为是有资质要求的，该期间内创信公司不应当参与市场服务行为。另外，在换证期间并没有省住建住厅准予营业的批复，上述复函只是明确创信公司资质准予延续，并没有认定其可以进行房地产估价活动，且省住建厅的意见也违反了法律强制性规定，是无效的。本院审查认为，上述两份证据可以证明创信公司资质到期重新核定申报材料于有效期届满（2015年8月4日）前的2015年6月29日上报，省住建厅于2015年11月26日批准了创信公司三级资质到期重新核定申请，资质有效期自前一有效期届满之次日起3年内有效。省住建厅作为浙江省房地产估价机构的监督管理部门，其对房地产评估机构资质在延续办理期内的效力所作的解释，在不与法律、法规及规范性文件相冲突的情况下，可以在浙江省范围内适用。故对该两份证据本院予以采信。
经审查，本院对原审判决认定的事实予以确认。
本院认为，因水亭门历史文化街区保护利用项目需要，上诉人涂光明、郑三花所有的位于小皂木巷33号房屋被列入被上诉人柯城区政府于2015年11月5日作出的柯政发[2015]108号房屋征收决定的征收范围。两上诉人未能与房屋征收部门在上述征收决定确定的签约期限内达成房屋征收补偿协议，柯城住建局于2016年1月26日报请柯城区政府作出房屋征收补偿决定。柯城区政府在受理了上述申请后，向上诉人送达房屋征补偿决定方案。同年3月2日柯城区政府作出被诉的柯政征补[2016]第3号房屋征收补偿决定，并于3月4日将上述补偿决定书公证送达给上诉人。故柯城区政府作出被诉补偿决定的程序符合征补条例的相关规定。
根据征补条例第二十六条第二款、第二十五条第一款规定，房屋征收补偿决定内容应包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。综合上诉人涂光明、郑三花在一、二审期间的意见，其对被诉补偿决定提出的异议主要涉及以下几方面：一、评估机构的资质问题。据创信评估公司营业执照及房产估价机构资质证书载明，该公司营业期限为2005年11月28日至2025年11月27日，经营范围为房地产价格评估、咨询、经纪，系三级资质等级的房地产评估机构。结合柯城区政府二审期间提交的省住建厅于2016年11月25日出具的《关于房地产估价机构办理续期过程中资质是否有效的复函》（函房字[2016]1101号）以及《证明》可以证明，创信公司资质有效期届满为2015年8月4日，2015年6月29日创信公司依照《房地产估价机构管理办法》第十六条的规定，在资质有效期届满30日前向省住建厅提出资质延续申请，同年11月26日省住建厅批准了创信公司三级资质到期重新核定申请，资质有效期自前一有效期届满之次日起3年内有效。故上诉人在二审期间提出被上诉人委托不具备资质的评估公司进行评估、程序违法的理由不能成立。二、评估机构选定的合法性问题。征补条例第二十条规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。据柯城区政府在一审期间提交的《关于选定房地产价格评估机构的通告》、浙江省衢州市信安公证处的（2015）浙衢信证民字第3330号和第3332号公证书、柯城住建局2015年11月17日《通告》、11月20日《关于房地产价格评估机构选定结果的公示》等证据表明，2015年11月2日柯城住建局在房屋征收范围内发布了《关于选定房地产评估机构的通告》，提供了房地产价格评估机构候选名单并发放了《房地产评估机构选择单》。由于涉案项目的被征收人没有在规定的时间协商选定评估机构，柯城住建局依照上述规定由被征收人投票选定。鉴于参加投票的仅为7户，未超过征收户数的一半，无法形成多数意见，柯城住建局于同年11月20日上午从候选的3家评估机构中公开抽号随机选定了创信公司作为涉案项目的评估机构，整个选定过程由公证机关现场公证，并将选定的评估机构在征收范围内进行公告张贴。故涉案评估机构的选定程序合法。上诉人称评估机构的选定程序不合法，没有提交相关证据予以证实，故其对此提出的上诉理由不能成立。涉案的评估报告中虽未载明估价委托人，但从同一征收项目的其他被征收人王冬霞、邱华诉柯城区政府房屋征收行政补偿一案一审庭审中，柯城区政府提交的创信公司出具的《房地产估价报告》看，明确载明了估价委托人、估价机构、估价目的、估价对象等内容，且估价委托书系评估机构选定后由委托人向评估公司出具的，现并没有证据表明委托人否认上述委托事项，故上诉人提评估机构不具有合法性的理由不能成立。三、评估报告的合法性问题。评估办法第十三条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。征补条例第十九条第一、二款规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。创信公司将柯城区政府作出房屋征收决定的2015年11月5日作为评估的基准时间，采用市场法确定比准价格，并结合上诉人房屋的具体区位、建筑结构、建筑面积、成新、层次、朝向及其它因素确定被征收房屋的评估价值。柯城区政府提交的现场张贴照片、送达回证表明，2015年12月1日柯城住建局将被征收房屋的分户初评结果进行公示，同时载明公示期间评估公司将安排注册房地产价格评估师负责说明解释。评估办法第十九条并没有明确规定评估报告中需告知救济途径，且被上诉人在已公告的征收补偿方案中明确告知了被征收人对评估报告有申请复核和鉴定的权利，故上诉人对此提出的异议不能成立。创信公司于2015年12月9日作出了编号为Z-
TN-15住-038《房屋征收评估报告》，被上诉人提交的送达回证表明该报告于12月16日送达给上诉人郑三花，郑三花虽未在送达回证上签字，但送达回证备注栏中注明“宁绍巷巷口早餐摊面交郑三花”，并由送达人等人签字。上诉人在收到评估报告后并未按评估办法的规定向评估机构申请复核评估。故柯城区政府作出的被诉补偿决定以该评估报告作为确定被征收房屋价值的依据，并无不当。至于上诉人提出评估机构未对被征收房屋进行实地查勘的问题，本院认为，上诉人提出该异议的目的是为了证明评估机构对其被征收房屋价值认定有误，如前所述，对评估结果应向房地产价格评估机构申请复核、鉴定。上诉人提出评估方法、程序不合法、评估报告未送达、未告知其对评估的复核、鉴定的权利等理由，本院均不予采信。四、被征收房屋的面积问题。上诉人与被上诉人对被征收房屋的登记建筑面积为74.54平方米并无异议，本院对此予以确认。上诉人认为被上诉人对其另有未登记的卫生间面积、阁楼面积和天井面积没有按照规定进行认定，征收过程中存在程序违法。经查，征补条例第二十四条规定，市、县人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。按照上述规定，对未经登记的建筑进行甄别应在政府作出房屋征收决定前进行，故对征收范围的房屋是否属于违法建筑作出认定仅涉及到政府作出征收决定的前置条件是否具备的问题，而征收决定是否合法并不属于本案的审查范围。被上诉人作出被诉的补偿决定时上诉人所述的卫生间、阁楼并未在相关权证中予以登记，故被上诉人以上诉人房屋所权证记载的建筑面积进行补偿并无不当。上诉人土地证的登记面积包括了天井面积，被上诉人根据补偿方案的规定，对该部分根据评估报告所确定的价值，已给予了上诉人10063元超容率补偿费。上诉人认为被征收面积认定有误的理由不能成立，本院不予采纳。五、补偿安置方式的问题。《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称省条例）第三十三条规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期内达不成补偿协议的，由房屋征收部门向设区的市、县（市、区）人民政府提出补偿决定方案。补偿决定方案应当包括货币补偿和房屋产权调换两种补偿方式及相应的补偿标准。设区的市、县（市、区）人民政府应当对补偿决定方案进行审查，将补偿决定方案送达被征收人。被征收人应当自补偿决定方案送达之日起十五日内，提出意见并选择补偿方式。设区的市、县（市、区）人民政府送达补偿决定方案时应当即书面告知被征收人，其逾期不选择补偿方式的，补偿方式由补偿决定确定。征补条例第二十一条第一款、第二款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。上诉人在2016年1月29日收到《关于征收涂光明、郑三花位于衢州市××××号房屋的补偿决定方案》后，并未在该方案规定的期限内明确选择补偿方式、安置地点和过渡方式，故柯城区政府按照上述方案确定产权调换的补偿方式，同时对产权调换房屋和被征收房屋的差价及搬迁费、临时安置费、超容积率补偿等费用的结算、搬迁期限作出决定，并载明涉案的补偿决定不包括因上诉人原因无法调查、评估涉案房屋装饰装修等价值，依法实施强制执行时，向公证机构办理证据保全，由评估机构另行评估后给予补偿，符合省条例第三十二条、第三十三条的规定。补偿决定方案和补偿决定系房屋征收部门与被征人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议的情形下，才由房屋征收部门和作出征收决定的人民政府根据省条例第三十三条和征补条例第二十六条的规定作出的，因此上诉人认为作出补偿决定方案和补偿决定前仍应与其协商、征询意见的上诉理由不能成立。
综上，柯城区政府依据评估报告确定被征收房屋的价值并根据征收补偿方案确定的标准，作出被诉的补偿决定，具备事实和法律依据，程序合法。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人提出的“评估机构不具备资质、评估机构的选定、评估程序、评估报告不合法、面积认定错误、直接按产权调换方式补偿错误”等上诉理由均不能成立，本院不予采纳。至于上诉人对补偿方案以及征收程序的合法性提出的异议，不属本案审查范围。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币50元，由上诉人涂光明、郑三花共同负担。
本判决为终审判决。
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审 判 长 马惟菁
审 判 员 车勇进
代理审判员 马良骥
二○一七年一月二十三日
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书记员韦若莎