浙江省慈溪市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）甬慈民初字第949号
原告：蒋彭连，农民。
委托代理人：潘寅。
委托代理人：何卓君。
被告：慈溪中骏房地产开发有限公司。
法定代表人：邹伟军。
原告蒋彭连诉被告慈溪中骏房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年7月25立案受理后，依法由代理审判员王文艳适用简易程序审理，后因向被告公告送达法律文书，本院于2014年8月20日将本案转为普通程序并组成合议庭于2014年11月19日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人潘寅、何卓君到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告蒋彭连诉称：2012年3月31日，原、被告双方签订商品房买卖合同（合同编号为20120300794）一份，约定被告向原告出售坐落于长河镇凯盛家苑的房屋及车库，同时合同还约定了计价方式与价款、付款方式及期限、交付期限及条件、出卖人逾期交房的违约责任等权利义务。合同签订后，原告按约向被告支付了全部购房款265418元。根据合同约定，被告应于2013年12月31日前向原告交付合同约定的房屋及车库，但被告并未按约履行交房义务，虽经原告多次催讨，至今未果。原告认为，双方之间的商品房买卖合同真实有效，双方均应按约履行合同约定义务，但被告未能及时履行交房义务，构成违约，严重损害了原告合法权益。原告诉至法院，请求判令：1.被告继续履行商品房买卖合同，立即向原告交付合同约定的房屋及车库；2.被告支付原告自2014年1月1日起至判决确定的履行之日止、以265418元为基数、按日万分之二计算的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。
为证明其诉称成立，原告蒋彭连举证如下：
1.商品房买卖合同一份，证明原、被告之间成立商品房买卖合同关系，合同对双方�利义务进行了约定；
2.销售不动产统一发票一份，证明原告已经履行了房款支付义务。
本院调取证据如下：
1.（2013）甬慈执民字第2339号执行裁定书、（2013）甬慈执民字第2339号协助执行通知书及送达回证各一份，证明涉案房屋的土地使用权（慈国用2010第221004号）已于2013年7月23日被本院查封；
2.慈溪市住房和城乡建设局出具的证明一份，证明被告开发建设的凯盛家苑项目尚未办理房地产开发项目竣工交付备案手续。
被告慈溪中骏房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩和质证权利。
被告慈溪中骏房地产开发有限公司未提供证据。
经审查，原告蒋彭连提供的证据具有真实性、合法性，并与本案具有关联性，本院予以认定。原告蒋彭连对本院依职权调取的证据1真实性无异议，对合法性及关联性有异议，认为本院对涉案房屋的土地使用权采取的查封措施违反了相关法律规定，本院应解除该查封措施，且查封期限仅为二年，并不必然延续。原告蒋彭连对本院依职权调取的证据2真实性、合法性均无异议，但对关联性有异议，认为被告至今尚未办理房地产开发项目竣工交付备案手续系被告违约行为，相关法律关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定系管理性强制性规定，不能成为阻却被告履行义务的理由，且忽视了该项目日后有第三方接盘而可以继续交房的可能性。本院认为，证据1系本院执行部门根据相关法律法规作出的财产查封措施，证据2系相关行政部门根据凯盛家苑的实际情况出具的证明，均具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院均予以认定。
根据本院认定的证据，结合原告庭审陈述，本院认定本案事实如下：2012年3月31日，原、被告签订商�房买卖合同一份，约定原告购买被告开发建设的凯盛家苑项目4幢202室房屋一套（含1-4号车库一间），总价款265418元。合同第九条约定：被告应当在2013年12月31日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；4.经商品房竣工交付备案。合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合�通知到达之日起30天退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同另对其他事项进行了约定。另查明，涉案房屋的土地使用权（慈国用2010第221004号）已于2013年7月23日被本院查封。再查明，截至2014年12月16日，凯盛家苑项目尚未办理房地产开发项目竣工交付备案手续，被告也未向原告交付涉案房屋。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，成立并生效，双方均应按约享有权利、履行义务。合同约定被告应将“经商品房竣工交付备案”的房屋交付给原告。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：�房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格，不得交付使用。”由此可见，无论根据双方约定还是行政法规的强制性规定，涉案房屋目前均未达到交付条件，本院对原告主张的被告立即履行交付涉案房屋的诉请，难以支持。现原告已按约付清全部购房款，被告未能在约定期限内向原告交付房屋，显属违约，应当依约承担违约责任，本院对原告根据合同约定要求被告支付违约金的诉请，予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告慈溪中骏房地产开发有限公司于本判决生效之日起七�内支付原告蒋彭连自2014年1月1日起至本判决确定的履行日止、以265418元为基数、按日万分之二计算的违约金；
二、驳回原告蒋彭连其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。
案件受理费5430元，由原告蒋彭连负担5281元，由被告慈溪中骏房地产开发有限公司负担149元，均于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收�窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号：37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理）。
审 判 长 王文艳
人民陪审员 赖佰君
人民陪审员 金冠旦
二〇一四年十二月二十九日
代书 记员 张 严
附一：本判决依据的相关法律及司法解释条文
《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
附二：相关执行规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效�中止、中断，适用法律有关诉讼时效的中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
《最高人民法院关于执行工作若干问题的规定（试行）》第18条：人民法院受理执行案件应当符合下列条件：
（1）申请或移送执行的法律文书已经生效；
（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人；
（3）申请执行人在法定期限内提出申请；
（4）申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确；
（5）义务人在生效法律文书确定的期限内未履行义务；
（6）属于受申请执行的人民法院管辖。
人民法院对符合上述条件的申请，应当在七日内予以立案；不符合上述条件之一的，应当在七日内裁定不予受理。