山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁02民终8544号
上诉人（原审被告）：青岛中海房地产开发有限公司。
法定代表人：王贤德，董事长。
委托诉讼代理人：原一源，山东德衡律师事务所律师。
委托诉讼代理人：经纬，山东德衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王发东。
委托诉讼代理人：李秋航，山东正航律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王增慧，山东正航律师事务所律师。
上诉人青岛中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）因与被上诉人王发东商品房预售合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2743号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人中海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回王发东的诉讼请求；一、二审诉讼费由王发东承担。事实和理由：1、一审判决将本案《房屋认购协议书》认定为商品房买卖合同，认定合同性质和适用法律错误。首先，从本案认购协议的实际情况来看，一是其名称为房屋认购协议书，具备预约合同的形式要件；二是其明确约定未来签订正式青岛市商品房预售合同，充分表达了未来签订本约合同的真实意思表示；三是双方一致同意“在签订正式《青岛市商品房预售合同》时，以本协议书约定的平方米单价及房屋位置为准确依据，据实签订《青岛市商品房预售合同》。”该约定不仅表达了双方需在未来签订正式本约合同的真实意思，而且表明该认购协议除确定了房屋的单价和位置外，房屋的面积、总价、交付期限、产权登记等合同的重要内容需在《青岛市商品房预售合同》中根据实际情况加以确定。上述事实充分表明，本案认购协议完全具备预约合同构成要件，具有明显的预约合同法律特征，依法应当认定其为预约合同。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第五条规定，商品房认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且出卖人已经按照约定收受房款的，应当认定为商品房买卖合同。该司法解释中的“具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容”，是指这些主要内容已经确定，而非指仅仅包括或涉及这些主要内容，也就是说，如果这些内容尚不确定需要在正式合同中加以确定，就不符合、不满足该司法解释所要求的条件，从而不能适用该司法解释将商品房认购协议认定为商品房买卖合同的规定。从本案事实看，认购协议中，除房屋单价和位置确定外，房屋的面积、总价、交付期限、产权登记等内容均不确定，需根据实际情况在签订正式青岛市商品房预售合同中加以约定，因而该认购协议不具备上述司法解释要求的条件，不应适用该司法解释否定预约合同的性质。2、一审判决判令中海公司按照认购协议预定价格、面积交付房屋并协助办理房屋产权登记手续，显失公平且履行不能。首先，认购协议签订后不久，青岛市申办世界园艺博览会成功。这一当事人签订认购协议时不能预见、签订认购协议后不能避免、不能控制的重大事件，不仅导致本案项目建设用地、规划审批、施工许可等行政手续迟延、设计变更频繁发生，而且造成开发建设成本飙升、房屋销售价格暴涨。经估算，中海公司开发建设本案项目的综合成本已高达每平方米15000余元，同类房屋的市场销售价格也已高达每平方米22000余元。在此情况下，按照认购协议约定的价格销售房屋，势必造成中海公司面临巨额亏损而王发东获得巨额利润这一双方利益严重失衡的情形。根据法律规定，应当依据实际情况变更销售价格或者解除双方预约合同，以实现双方利益的平衡。一审判决将本案认购协议错误认定为商品房买卖合同，剥夺当事人签订正式青岛市商品房预售合同时根据情势变更原则平等协商变更价格的权利和机会，且径行判决中海公司按照认购协议预定价格交付房屋，造成双方当事人之间利益严重失衡而显失公平。其次，本案认购协议对办理房屋产权登记一事没有涉及，根据双方约定，属于在签订正式青岛市商品房预售合同中协商确定的事项。一审判决无视当事人的有效约定，剥夺当事人协商确定办理产权登记事宜的权利。且一审在已经查明本案项目尚未完成综合验收、尚不具备办理产权登记条件的情况下，径行判决中海公司协助办理产权登记，无法履行。3、一审判决判令中海公司承担逾期交房违约责任无合同依据和法律依据，加剧了当事人之间利益的不平衡，显失公平。认购协议对房屋交付期限没有作出约定，对房屋竣工期限也只是做出了“暂定”的约定。根据双方约定，房屋交付期限属于在签订正式青岛市商品房预售合同中协商确定的事项。认购协议第6条第（4）项约定中海公司未在约定的时间内交付房屋，逾期超过五个月，视为中海公司违约，并约定了中海公司逾期交房的违约金计算方法。但此处的“未在约定的时间内交付房屋”，显然是指“未在正式青岛市商品房预售合同约定的时间内交付房屋”，而非指“未在暂定的房屋竣工期限内交付房屋”。该认购协议对房屋竣工期限的暂定、对房屋交付期限的不确定和逾期交付房屋违约责任的约定方式，充分表现其预约合同的法律特征。本案项目长达七年未能完成开发建设和综合验收，完全是因为政府承办世园会不断调整周边建设用地、规划布局、建设标准和施工管制等的政策措施所致，中海公司不能预见、不能避免、不能克服。根据认购协议第7条的约定，在此情况下协议第5条暂定的房屋竣工期限也应予顺延。一审判决在当事人没有约定房屋交付期限的情况下，将暂定的房屋竣工期限认定为确定的房屋交付期限，忽视期限顺延约定，判令中海公司向王发东支付巨额的逾期交房违约金，不仅没有合同依据和法律依据，而且是建立在判令中海公司按照认购协议预定价格、超出预定面积交付房屋已经造成双方利益严重失衡的基础上，更加显失公平，严重违背公平公正的法律原则。
被上诉人王发东辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，判决结果并无错误。1、《房屋认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，且中海公司已收受90%的购房款，故《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。本案中，中海公司之所以认为《房屋认购协议书》应认定为预约合同，是其认为认购协议中，除房屋单价和位置确定外，房屋面积、总价、交付期限、产权登记等内容均不确定。根据双方签订的《房屋认购协议书》载明的内容，中海公司质疑的相关内容在认购协议中都已明确约定。虽然现在涉案房屋的实际面积与认购协议中约定的房屋建筑面积有所偏差，但这种情况在建设工程实务中是普遍存在的正常现象。除对上述内容进行明确约定外，当事人名称或姓名、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及付款方式、付款时间、违约责任等内容在《房屋认购协议书》中都有明确约定。显然认购协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且中海公司作为出卖人已经按照约定收受了王发东支付的涉案房屋90%的购房款，因此，《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。2、《房屋认购协议书》系商品房买卖合同，按协议约定交付房屋并协助办理房屋产权登记手续是中海公司应尽的合同义务。中海公司称房屋项目建设成本增加，然庭审其既未提交证据证明《房屋认购协议书》签订时双方认可的建筑成本金额，也未提交证据证明现房屋建设成本的具体金额。通过一审王发东提交的《国有建设用地使用权出让合同》显示，中海公司受让的土地价款仅为每平方米721.11元，可见，一审判决按协议约定价格交付房屋不存在显失公平的情况。本案《房屋认购协议》是2009年10月15日签订，作为中海公司，应在2010年10月15日前提出变更或撤销的诉讼请求。中海公司以房屋建设成本增加擅自涨价并毁约的理由不成立。实践中购买的房屋面积与实际交付面积存在偏差属于正常现象，虽然王发东认购时房屋面积与现房屋面积不一致，但此种情况在双方签订的《房屋认购协议书》已明确约定最终以产权登记面积为准。交付的实际房屋面积与认购的房屋面积不一致并不妨碍房屋的实际交付使用，中海公司以交付房屋面积与认购房屋面积存在微小偏差认定交付不能显然不成立。商品房买卖中，交付房屋、网签、办理房屋产权登记等一系列手续系出卖人应尽的合同义务。通过一审对涉案项目的现场勘查可以看到涉案房屋已经竣工且达到交付使用条件，整个小区处于紧张的收房和装修阶段，青岛网上房地产网也显示涉案小区目前已有784套房屋办理登记手续。故一审法院判决中海公司履行其合同义务，向王发东交付房屋并协助办理房屋的权属登记手续并无不当。3、中海公司擅自涨价拖延交房时间已构成违约，应对王发东承担违约责任。涉案工程应当在约定的竣工时间内完工交房，双方签订的《房屋认购协议书》中明确约定房屋竣工时间暂定为不迟于2011年5月30日，并约定了逾期交房的违约责任。中海公司称工程竣工延期是政策所致，竣工期限应予以顺延，庭审中却未能提交充分证据予以证明。而一审庭审中王发东提交的青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局文件显示中海公司开发的玫瑰庭院项目被作为问题工程通报并被要求整改，中海公司违规施工才是工程延期导致逾期交房的根本原因。故一审法院本着公平原则，结合认购协议的具体约定及双方订立协议时的真实意思表示，综合各方情况考虑将房屋竣工时间认定为双方约定的房屋交付时间并无不当。
王发东向一审法院起诉请求：1、中海公司按协议立即向王发东交付李沧区天水路南青岛中海?玫瑰庭院x区x号（现房号：x号楼x户）房屋并为王发东办理房屋过户手续；2、中海公司按照日329.83元向王发东支付自2011年11月1日起至中海公司实际交房之日止的延期交房违约金（截止起诉之日共计483530.78元）；3、本案的诉讼费用由中海公司承担。诉讼过程中，王发东增加诉讼请求：1、依法确认王发东、中海公司签订的《房屋认购协议》有效；2、依法判令王发东、中海公司签订《青岛市商品房预售合同》，并及时为王发东办理青岛中海?玫瑰庭院G区G18号（现房号：青岛市李沧区天水路18号甲3号楼101户）房产销售备案手续。
一审法院认定事实：2009年10月15日，中海公司作为甲方，王发东作为乙方签订《房屋认购协议书》，约定，“1、为保证乙方在甲方预售前认购甲方建设的青岛中海?玫瑰庭院房屋有关事项，签订本协议书。”“房屋位置：青岛市天水路南青岛中海?玫瑰庭院x区x号（具体详见附双方签章之G区平面图），房屋建筑面积约342.5平方米（设计图纸面积，最终以产权登记面积为准），价格为10700元/平方米，总金额3664750元。”协议中还约定，“2.付款方式：首付款为全部房价款的90%，即3298275元，于签订本协议书3日内支付，第二次付款为全部房价款的10%，即366475元，于签订正式《青岛市商品房预售合同》之日支付（如需办理银行按揭贷款，应于签订《青岛市商品房预售合同》之日起20日内办妥相关手续）。3.甲、乙双方一致同意，在签订正式《青岛市商品房预售合同》时，以本协议约定的平方米单价及房屋位置为准确依据，据实签订《青岛市商品房预售合同》。4.乙方须在接到甲方签订正式《青岛市商品房预售合同》通知之日起10内，携带本协议、付款凭证、身份证等相关材料办理签订《青岛市商品房预售合同》手续，乙方如需更名，应携带相关材料办理更名手续。如乙方联系方式变更，应以信函方式及时通知甲方。5.该房屋竣工时间暂定为不迟于2011年5月30日。6.违约责任：（1）、乙方未在接到甲方通知之日起10内签订正式的《青岛市商品房预售合同》，则视为乙方违约，逾期15日，甲方有权对本协议书项下房屋另行出售，并应于30日内全额退还乙方已付款项，本协议书自动解除。（2）、乙方未在约定的时间内付款，则视为乙方违约。逾期15日，甲方有权对本协议书项下房屋另行出售，并应于30日内全额退还乙方已付款项，本协议书自动解除。（3）、甲方未在约定的时间内返还乙方款项，则视为甲方违约，逾期每日甲方按应退还款项的万分之二支付违约金。（4）、甲方未在约定的时间内交付房屋，逾期超过5个月，视为甲方违约。甲方应于自违约之日起至实际交付房屋之日止，每日按乙方已交房款总款的万分之一向乙方支付违约金。7.本协议书条款遇战争、地震、政策突变等不可抗力因素时，期限顺延。8.本协议书共2页，一式三份，经双方签字、且于甲方在规定的时间内收到乙方首付款后生效，至双方签署正式《青岛市商品房预售合同》之日失效。本协议书甲方执二份、乙方执一份，并具同等法律效力。”
《房屋认购协议书》后附青岛中海?玫瑰庭院别墅区平面图，图中x区x号房屋用粗线标注，标注处有王发东签名及捺手印，并加盖中海公司合同专用章。该平面图显示，被标注房屋位于别墅区最南端，从北往南第十排，从东往西第三栋（从西往东第二栋）的最东户，房屋南边为空地，东西侧均为四联排别墅建筑，北侧为道路，其东北、西北方均为四联排别墅建筑。
《房屋认购协议书》签订后，中海公司于当日即2009年10月15日向王发东收取全部房价款的90%计3298275元，并出具预收房款收据。
王发东提交复印自青岛市国土资源和房屋档案馆有关青岛中海?玫瑰庭院项目预售卷宗内的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，《建筑工程施工许可证》显示由青岛市城乡建设委员会于2010年11月25日发证，载明内容主要有：建设单位为中海公司，工程名称为住宅及配套设施，建设地址为青岛市李沧区天水路18号，合同开工日期为2010年11月25日，合同竣工日期为2012年11月27日。王发东用以证明中海公司就玫瑰庭院项目于2010年4月27日取得《建设工程规划许可证》、于2010年11月25日取得《建筑工程施工许可证》。中海公司对《建筑工程施工许可证》无异议，但认为王发东提交的《建设工程规划许可证》并非最终文本，应以中海公司所持有的《建设工程规划许可证》中记载的内容为准。
王发东提交复印自青岛市国土资源和房屋档案馆青岛中海?玫瑰庭院项目预售卷宗内的《青岛市商品房预售许可证》、中海公司公示于《青岛网上房地产》网站上的《商品房上市（入网）销售申请暨承诺书》以及青岛网上房地产查询信息，证明中海公司就玫瑰庭院项目于2012年10月30日取得《青岛市商品房预售许可证》，中海公司已为该项目内的436套房屋办理了网签备案登记，涉案房屋已经具备办理网签备案登记条件。中海公司对《青岛市商品房预售许可证》、《商品房上市（入网）销售申请暨承诺书》、青岛网上房地产查询信息的真实性无异议，但认为具备网签条件的房屋中并不存在王发东认购的房屋。
王发东提交复印自青岛市国土资源和房屋档案馆青岛中海?玫瑰庭院项目预售卷宗内的《玫瑰庭院楼座编号证明》，《玫瑰庭院楼座编号证明》由青岛市公安局李沧分局九水路派出所于2012年7月4日出具，内容为“由青岛中海房地产开发有限公司开发建设的玫瑰庭院项目门牌号为青岛市李沧区天水路x号（共有37栋楼），青岛市李沧区天水路x号甲（共有38栋楼）；共有75栋楼,x户。（楼座号及户数详见规划总平面图及附表）”，王发东同时提交所附的规划总平面图及附表，用以证明王发东所购房屋的现房号坐落位置，与《房屋认购协议书》后附青岛中海?玫瑰庭院别墅区平面图中的王发东所购房屋的原房屋坐落位置一致。中海公司对证据的真实性和证明事项均不予认可，认为该组证据不能证明规划审批的房屋设计情况，也不能证明王发东认购的房屋与规划审批后的房屋为同一房屋。
王发东提交拍摄于别墅外墙上的《建筑工程竣工标识牌》照片，该标识牌中显示建设单位为中海公司、开工日期为2010年11月20日、竣工日期为2014年11月28日，用以证明涉案房屋所属项目的竣工时间已远远超出《房屋认购协议书》约定的时间，中海公司应按协议约定向王发东支付违约金。中海公司对标识牌的真实性及证明事项均不予认可，认为工程竣工时间与房屋交付没有关系，且双方也没有约定房屋交付事项及交付时间，不存在其向王发东支付违约金的情形。
王发东提交手机录音后制作的录音光盘1份，证明2013年6月3日，王发东等业主与中海公司法定代表人王贤德就房屋网签、交房、逾期违约等相关问题进行协商，中海公司法定代表人承诺中海公司与业主于2013年12月前办理网签事项且房屋不涨价、仍按认购协议价格执行的事实。经一审法院释明，中海公司于法院限定期限内未提出录音内容非其法定代表人谈话的异议，也未于法院限定期限内提交对录音真伪进行司法鉴定的书面申请。
王发东提交调取自青岛市国土资源和房屋档案馆的国有建设用地使用权出让合同一份，证明2008年12月9日中海公司受让的土地价款仅为721.11元/平方米，中海公司以建筑成本翻倍为由擅自涨价并毁约的理由不成立；中海公司对证据的真实性没有异议，但该证据只能证明涉案工程的土地价格，并不能证明房屋成本的现有价格。
王发东提交青岛工程建设管理信息网查询信息一份，证明2012年8月3日中海公司投资开发的玫瑰庭院项目被青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局作为问题工程通报并被要求整改，中海公司违规施工才是工程延期导致逾期交房的根本原因。中海公司对该证据的真实性及证明事项不予认可，认为即使该证据是真实的，与工程延期没有关联，也不是导致逾期交房的根本原因。
王发东提交补充协议一份，称2012年8月21日中海公司要求王发东等业主重新签订补充协议，并以张春扬一户为模板打印书面补充协议书一份，证明中海公司认可双方之间签订的认购协议书，且中海公司提出在原协议的基础上，房屋单价增加3100元/平方米，并要求延期交房及限制王发东向中海公司提出任何违约要求的权利，中海公司的无理要求遭到王发东的拒绝，该证据是中海公司工作人员张舵通知王发东等业主到中海公司处，中海公司当场打印的，王发东对中海公司的无理要求予以拒绝，但对该证据进行了拍摄，该证据就是当时照片的打印件。后王发东等业主找到中海公司法定代表人王贤德协商处理此事，中海公司法定代表人承诺房屋不涨价，并积极与王发东进行网签，该证据与王发东之前提交录音证据相互印证。中海公司对该证据的真实性及证明事项不予认可，认为该证据中没有双方的签名及盖章。
王发东提交调取自青岛市城市建设档案馆由青岛市城市规划管理局于2009年5月25日出具的《建设工程规划方案审查意见书》原件一份及图纸原件2张，2016年6月14日王发东等业主拍摄的涉案别墅区航拍图一份，证明王发东所购房屋客观存在，位置清晰明确，可以实际交付。中海公司对大平面图纸的真实性不予认可，认为其系复印件，无法证明与本案的关联；对建设工程规划方案审查意见书及文字标注的真实性没有异议，但均系审批过程中出具的不断进行调整的中间方案材料，最终审批规划中已不存在王发东所认购的房屋；对航拍图的真实性不予认可，系王发东自行拍摄的。
中海公司提交青岛市规划局作出的青规函业字[2008]474号《建设工程规划审查函复意见书》，证明青岛市规划局于2008年8月15日在《建设工程规划审查函复意见书》中提出了玫瑰庭院项目的初步规划设计条件。王发东因《建设工程规划审查函复意见书》上未加盖青岛市规划局的公章，对其真实性不予认可；并称即使该证据是真实的，规划意见书于2008年8月15日出具，双方当事人的《房屋认购协议书》于2009年10月15日签订，二者相互印证，房屋认购书的内容符合规划意见书。
中海公司提交2008年12月中海公司拟定的尚未经政府批准的方案设计（又称为初步规划设计概念图）一宗，证明根据前述规划意见书，中海公司于2008年12月针对玫瑰庭院项目初步设计出房屋总体为英伦风格的砖混结构建筑，在该证据中可以看出王发东认购的房屋在概念设计中的平面图位置、朝向、相互间联排、面积等情况。王发东因该证据是中海公司自行编制的，没有行政主管部门予以认证，无法证明该设计方案与本案有任何关联性，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。
中海公司提交青岛市规划局颁发的《建设用地规划许可证》复印件一份，证明玫瑰庭院项目于2009年5月22日仅取得了《建设用地规划许可证》，政府尚未批准建设工程规划；并提交《房地产权证》一份，证明2009年12月21日玫瑰庭院项目取得了房地产权证。王发东对《建设用地规划许可证》、《房地产权证》的真实性不予认可，认为即使证据是真实的，也无法对抗王发东的主张。
中海公司提交2010年1月7日[国办发（2010）4号]《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》、2010年1月14日[国土资发（2010）9号]《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》文件各一份，用以证明国务院办公厅和国土资源部于2010年1月通过发布通知的形式对市场的房地产项目进行调控，限制房子、限制户型、限制用地，进一步影响到玫瑰庭院项目的规划设计。王发东认为该证据与本案没有关联性。
中海公司提交青岛市规划局颁发的《建设工程规划许可证》，证明2010年4月27日玫瑰庭院项目取得了《建设工程规划许可证》，政府审批通过了设计图纸，后因世园会的要求，分别于2011年1月17日、2014年2月11日、2015年1月4日、2015年8月18日四次针对政府审批通过的规划设计进行了变更。王发东因证据是复印件，对真实性不认可；并称其提交的《建设工程规划许可证》显示中海公司于2010年4月27日取得规划许可，但中海公司未能明示四次变更中哪一次是针对双方争议的房屋，因此中海公司所称的四次工程变更与本案无关。
中海公司提交副市长签批的2014年青岛世界园艺博览会执行委员会办公室《关于中海房地产开发公司天水路玫瑰庭院项目情况的报告》复印件一份，证明世园会执委会从2010年8月开始就要求玫瑰庭院项目进行土地置换，2010年10月20日在该项目不能土地置换的情况下，副市长王建祥签批同意世园会执委会意见，要求对该项目配套设施和景观建设进行严格审查，使其与世园会建设相协调，从而导致该项目后面规划设计多次变更。王发东因该证据为复印件，对真实性不予认可；且认为即使该证据是真实的，该证据与涉案争议的房屋没有关联性。
中海公司提交审批通过的规划设计图纸一宗，证明2010年4月27日相关部门最终审批通过规划图纸，之后又多次被要求变更，而经过批准的设计形式为西班牙皇室风格的框架剪力墙结构建筑，单纯建筑成本就增加了几倍，批准规划设计的房屋在位置、面积、房号、风格、室内外结构、材料、成本等方面都与认购的房屋完全不同，即王发东认购的房屋已不存在。王发东对规划图纸的真实性不予认可，称中海公司未能证实双方签订合同时所认购房屋的设计风格不是西班牙皇室风格的框架剪力墙结构建筑，且中海公司所称建筑成本增加了几倍是模糊概念，无法完成其证明目的。
中海公司提交公安部公消[2011]65号《关于进一步明确民用建筑外保温材料消防监督管理有关要求的通知》一份，证明2011年3月14日公安部消防局对民用建筑外保温材料的使用提出了新的要求，玫瑰庭院项目为遵守政府规定，重新选材，重新办理外墙保温设计、规划、审图等调整手续，导致工期延长。王发东认为该证据与本案没有关联性，中海公司作为房地产开发企业，有责任在保温材料的选定和使用上严格遵守相关法律法规规定，不能因此要求延期交房。
中海公司提交世园执委会作出的《世园会纵五路项目用地手续办理专题会议纪要》、世园执委会作出的《世园村市政道路纵五路工程专题会议纪要》各一份，证明2013年7月19日世园执委会就世园会纵五路项目，要求玫瑰庭院项目配合世园会纵五路的施工，进行本项目内土地置换，并落实本项目变电站选址。2013年10月26日世园执委会就世园村市政道路纵五路工程施工，要求纵五路占压玫瑰庭院项目土地无偿收回，另行解决玫瑰庭院项目的供热、供电配套设施，并解决玫瑰庭院项目的供热、供电配套设施和幼儿园等因纵五路规划、建设而影响本项目竣工验收问题。因配合纵五路施工本项目工程暂停施工，影响了建筑工期，路、水、电、气、热到2015年9月9日才完工，但土地调整的审批至今尚未完成，上述原因导致工期延误，工期应当予以顺延。王发东对证据的真实性不认可，并认为即使该证据是真实的，世园会项目仅涉及玫瑰庭院652㎡的土地，且政府在2013年7月19日到2013年10月26日当即进行了调整，但是根据《建筑工程施工许可证》显示，项目竣工时间应为2012年11月27日，中海公司未在合法的竣工时间完工，又因其他原因导致工期延长，责任在中海公司，与王发东无关，故中海公司仍应承担延期交房的违约责任。
中海公司提交2014年4月15日《半岛都市报》刊载的关于青岛市公安局交通警察支队关于世园会园区周边道路限制通行的通告及青岛市公安局交通警察支队关于世园会期间限制重中型载货汽车通行的通告的报纸一份、青岛市图书馆发票一张，证明2014年4月20日至2014年10月25日期间，交警部门对世园会周边（含玫瑰庭院项目区域）进行交通管制，影响到项目工期6个月的工程施工。王发东对该证据真实性有异议，并认为即使该证据是真实的，交通管制的时间是每日7时30分至17时，只有6月3日至8月31日期间延长至21时，因为大型运载车辆只能夜间工作，所以世园会的限行通告对工程施工没有影响，除大型运载车辆外，其他车辆均可凭证出入，况且该时间段已经距《建筑工程施工许可证》载明的竣工时间之后一年半的时间，因中海公司工程管理问题造成的延期不能归责于世园会的交通管制，故中海公司应承担延期交房的违约责任。
中海公司提交《青岛市商品房预售许可证》一份，证明2012年10月30日中海公司取得玫瑰庭院项目的商品房预售许可证，中海公司此后多次找王发东协商解除认购协议或变更协议，另行协商签订正式《青岛市商品房预售合同》，但王发东不同意，此后，中海公司就此事曾向李沧区人民法院提起诉讼，但法院不予受理。王发东对该证据的真实性予以认可，但是该证据不能证明中海公司多次找王发东协商解除认购协议或变更协议，也不能证明中海公司就此事曾向李沧区人民法院提起诉讼，法院不予受理的事实。事实上，王发东多次找到中海公司要求交付房屋、网签合同，但是中海公司却要求涨价。
中海公司称，双方签订的《房屋认购协议书》仅表示为王发东向中海公司购买房屋的意向，约定在将来一定期限内订立商品房预售合同，认购协议的标的就是签订商品房预售合同，为预约协议，不能认定为商品房买卖合同；王发东主张的房屋即政府批准建设的现有房屋与认购房屋并非同一房屋，区别体现在图纸、坐标位置、面积、房号、风格、外墙、室内外结构、材料、成本等方面，完全不同，概念设计房屋建筑成本约为6000元/平方米，审批后的房屋建筑成本约为15000元/平方米，因国家房地产政策调整和青岛世园会项目影响等不可归责于当事人双方的事由，致《房屋认购协议书》中王发东认购的房屋没有得到批准建设，最终经过政府批准规划建设中已不存在王发东认购的房屋。
王发东称，《房屋认购协议书》系双方真实意思表示，符合法律规定，且协议内容明确约定了房屋位置、面积、单价、总价款、付款方式、时间及违约责任等，应认定为商品房买卖合同；关于认购房屋：1、房屋的具体位置是明确且完全相符的，双方在签订认购书时对房屋位置有明确的附图，该附图上有中海公司的公章确认，中海公司又在竣工后向行政主管部门备存了现在房屋的具体位置，两份房图对比，完全可以确认房屋的位置是具体明确的，与认购书的附图是相符的；2、房号存在变动，中海公司对于变动后的房号在行政主管部门存有公安机关的证明，图纸可以印证变动前后的房号指向的是同一栋房屋；3、认购书约定房屋建筑面积，括号中有备注设计图纸面积最终以产权登记面积为准，即在认购书签订时，中海公司不能明确准确的面积，建筑面积不一致是在双方预料之内的，现房屋建筑面积与约定的面积不同是正常的；4、房屋风格、室内外结构、房屋内部结构、材料及成本等内容，在认购书签订时中海公司并未向王发东说明房屋属于哪种版本的风格，也没有说明墙壁是何种类型，房屋的内外部结构亦未告知王发东，建筑使用的材料、门窗、石材、瓷砖、涂料等均不在合同范围之内明示，仅告知了王发东明确的单价，所以中海公司在不能证明合同签订初始时房屋的相关情况，其主张依法不应支持。
一审法院于2016年6月20日对涉案争议房屋青岛市李沧区天水路x号甲x号楼x户所在项目位置进行现场勘验，涉案房屋现悬挂的号牌标识为x号楼x户，其现场位置位于别墅区最南端，从北往南第十排，从东往西第三栋（从西往东第二栋）的最东户，房屋南边为空地，东西侧均为四联排别墅建筑，北侧为车行道路，其东北、西北方均为四联排别墅建筑。勘验现场的别墅区内每栋房屋外侧均悬挂有《建筑工程竣工标识牌》，记载了“建设单位为青岛中海房地产开发有限公司、开工日期为2010年11月20日、竣工日期为2014年11月28日”及其他工程名称、设计单位、监理单位等相关内容。在勘验现场的别墅区内，部分已收取房屋的业主正在从事房屋的室内装修，双方当事人均确认别墅区内房屋的水、电、气、热均已开通，已达到房屋的交付入住条件。
一审法院认为，本案争议的焦点之一是双方所订立的《房屋认购协议书》是否应当认定为商品房买卖合同。首先，《房屋认购协议书》中约定了“房屋竣工时间暂定为不迟于2011年5月30日”，并约定了“甲方未在约定的时间内交付房屋，逾期超过5个月，视为甲方违约。甲方应于自违约之日起至实际交付房屋之日止，每日按乙方已交房款总款的万分之一向乙方支付违约金”。王发东主张协议中约定的最迟竣工时间应为房屋交付时间，中海公司则认为《房屋认购协议书》仅表示为房屋买卖的意向，为预约协议，约定双方在将来一定期限内订立商品房预售合同。一审法院认为，中海公司的该项主张会导致双方所约定的逾期违约条款丧失意义，既有违合同内容，也有悖双方订立协议时的真实意思表示，故对中海公司的该项主张不予采信；中海公司作为房地产开发企业在尚未具备商品房预售条件时，预先收取作为房屋购买人的王发东90%房款，王发东面临的交易风险相较中海公司更大，双方将房屋竣工时间约定为房屋交付时间符合常理，故一审法院依据合同条款的含义，对王发东的该项主张予以采信。其次，《房屋认购协议书》约定了当事人名称或姓名、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等内容，具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且中海公司作为出卖人已经按照约定收受王发东支付的90%购房款。故，《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同。王发东之主张合法有据，一审法院予以采纳；对中海公司主张的认购协议为预约合同的观点，不予采信。
本案争议的另一焦点是双方所订立的《房屋认购协议书》中约定的房屋能否确认为王发东主张交付的房屋。王发东所主张的青岛市李沧区天水路x号甲x号楼x户房屋于《青岛市商品房预售许可证》中明确载明，经一审法院现场勘验，涉案房屋所处别墅区内位置与《房屋认购协议书》所附玫瑰庭院别墅区平面图中x区x号房屋位置一致，应确认王发东所主张的房屋即为《房屋认购协议书》中所约定的房屋。故王发东的主张合理，应予支持；中海公司所持认购房屋是从初步规划设计的概念图中选定，最终获批规划设计中已不存在认购房屋的主张不予采信。
双方所签订的《房屋认购协议书》体现双方的真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，故该协议合法有效；该协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且中海公司已按约定收取了90%购房款，故该《房屋认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，合同双方应全面履行各自的合同义务。王发东依约支付了90%房款，中海公司即应于约定期限内交付房屋并有权按合同约定收取王发东应支付的剩余房款，双方还应按交付房屋的产权登记面积和约定单价计算实际房款总额，与约定总房款相折抵后进行结算支付。王发东所购房屋现已竣工并达到交付使用条件，其主张中海公司交付房屋并协助王发东办理房屋的权属登记手续，符合法律规定，一审法院予以支持。
中海公司未能于2011年5月30日的后5个月内履行交付房屋义务，属违约行为，除应交付房屋外，还应按照合同约定承担违约责任，即自2011年11月1日起至实际交付房屋之日止，每日按王发东已交房款的万分之一向王发东支付违约金。因中海公司未于本案中提起要求王发东支付剩余应付房款的反诉请求，一审法院不予合并审理，中海公司可另行主张权利。
《房屋认购协议书》已认定为商品房买卖合同，交付房屋并协助办理房屋的产权登记手续系中海公司的合同义务，王发东主张的由双方签订正式房屋预售合同的请求包含于其前一请求之内，故其要求签订房屋预售合同的请求事项，一审法院不予支持。
双方于《房屋认购协议书》中约定，“遇战争、地震、政策突变等不可抗力因素时，期限顺延”，中海公司主张因世园会举办原因导致规划变更及工程延期，然其提交的证据不足以证实其工程延期属合同约定的可顺延期限事项，故对其该项主张，一审法院不予采信。
综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条规定，判决：一、王发东与中海公司所订立的房屋认购协议为有效合同。二、中海公司于判决生效后十日内向王发东交付位于青岛市李沧区天水路x号甲x号楼x户房屋。三、中海公司于判决生效之日起三十日内协助王发东办理青岛市李沧区天水路x号甲x号楼x户房屋的房地产权属登记手续。四、中海公司于判决生效之日起十日内支付王发东逾期交房违约金（自2011年11月1日起至中海公司实际向王发东交付青岛市李沧区天水路x号甲x号楼x户房屋时止，按人民币3298275元的日万分之一计算）。五、驳回王发东的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36118元、保全费5000元，合计41118元（王发东已预交），由中海公司负担。中海公司于判决生效之日起十日内直接给付王发东41118元。
二审查明，中海公司提交的建设工程竣工验收备案证载明，涉案房屋所在的楼座于2015年3月27日进行了竣工验收。2017年7月6日，中海公司向本院出具情况说明，载明中海公司开发的玫瑰庭院别墅区已取得房地产初始登记，即王发东购买的涉案房屋已具备办理房地产权属登记的条件。
二审查明的其他事实与一审查明一致。
本院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，中海公司与王发东签订的房屋认购协议书对买受人、房号、单价、建筑面积、总价款、付款方式、付款时间、违约责任等作出了明确约定，王发东亦按约支付了90%的房款，故该房屋认购协议书应当认定为商品房买卖合同。中海公司上诉称该房屋认购协议为预约合同，理由不成立，本院不予采信。
双方所签房屋认购协议书约定，王发东如需更名，应携带相关资料办理更名手续。该约定违反我国税收法律法规的强制性规定，该条款无效。双方协议约定的其他内容未违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。双方当事人均确认涉案房屋已具备交付使用及办理房地产权属登记的条件，故一审判令中海公司向王发东交付涉案房屋并办理房地产权属登记手续，处理并无不当，本院不予变更。
关于逾期交房违约金问题。因双方对于房屋交付时间未作明确约定，且王发东尚欠付10%的购房款，房屋实际建筑面积与协议约定的面积亦不一致，即房屋的总价款尚不确定。故，本院在本案中对于逾期交房违约金暂不予处理，双方当事人对于逾期交房违约金及购房余款可另行主张权利。
综上，一审法院对部分事实认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2743号民事判决第二、三项；
二、撤销青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第2743号民事判决第一、四、五项；
三、驳回被上诉人王发东的其他诉讼请求。
一审案件受理费36118元、保全费5000元，二审案件受理费36118元，均由上诉人青岛中海房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 李 蕾
代理审判员 迟金铜
代理审判员 高仁青
二〇一七年八月二十二日
书 记 员 王莉莉
书 记 员 魏 威