江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终4792号
上诉人（原审被告）：常珍峰，男，1979年7月7日出生，汉族，住江苏省常熟市。
上诉人（原审被告）：沈振新，男，1976年8月7日出生，汉族，住江苏省常熟市。
委托诉讼代理人：钱晓冰、宣梦静，常熟市双成法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告）：杨先会，男，1971年8月15日出生，汉族，住浙江省临海市。
委托诉讼代理人：黄伟东，江苏世纪天合律师事务所律师。
常珍峰、沈振新因与杨先会房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省常熟市人民法院（2016）苏0581民初6592号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月15日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
常珍峰、沈振新的上诉请求：撤销原审法院第二、三、四项判决，依法改判。理由：上诉人为了明确表示与被上诉人之间解除了租赁关系，先后提交了2016年4月30日的退租通知书、2016年6月13日、6月23日快递二份，将租赁钥匙一套邮寄给被上诉人，并在2016年6月12日腾空房屋，有现场照片为证。被上诉人要求上诉人恢复原状，但被上诉人至今未能提供原来状况，上诉人认为正式解除合同的时间是2016年4月30日。
杨先会表示服从原审法院判决。
杨先会的诉讼请求：1、判令解除原被告租赁合同。2、判令被告将租赁房屋恢复原状，交还原告，具体恢复的内容是原出租房屋内一楼通向二楼的楼梯以及原告一楼房屋西面、北面通道、房屋外院子东面、南面、北面三个通道，并且拆除原告一楼房屋外西面的自动扶梯一个，将现在的二楼西墙通道变成原来的墙壁（8.1m*3.2m）。3、被告支付租赁期为2016年5月1日至判决解除之日的租金，和解除之日的次日起至恢复原状、交还房屋日止的房屋使用费用（标准是2016年10月30日前是418000元/年，2016年11月1日起是438900元/年）。4、判令被告支付逾期支付租金的违约金219450元（438900元*50%）。5、判令被告承担完全不履行合同的违约金877800元（438900元*2年）。6、诉讼费由被告承担。
原审法院审理认定事实如下：2013年8月19日，常珍峰、沈振新与杨先会签订了《房屋租赁合同》1份，约定由常珍峰、沈振新向杨先会租赁位于常熟红旗南路12号和红旗南路32号1楼北边第一间含通道及2楼全部（产权人为杨先会），面积为330平方米，租赁期限为120个月。合同约定租金：1、该房屋前三年第一年、第二年、第三年每年租金为人民币418000元，后七年每年的年租金在上一年年租金的基础上逐年递增5%。合同约定房屋租金支付方式：1、租金半年付一次，常珍峰、沈振新应每六个月向杨先会支付一次租金。本合同订立时，应一次性支付杨先会第一年年租金50%的租金，下六个月的租金应在该租期开始前一个月支付杨先会，先付后用，依次类推。如逾期交付租金的每天加收0.2%的滞纳金，逾期超过30天的，按违约处理，即常珍峰、沈振新出现不履行合同行为的，杨先会有权终止租赁合同并由常珍峰、沈振新按当年度租金的50%标准向杨先会支付违约金。合同约定：任何一方不按照本协议履约，对方有权要求违约方承担违约金，违约金金额为该年度租金的2倍。
常珍峰、沈振新签订《房屋租赁合同》后经杨先会同意，分别于2014年6月14日及2015年3月20日将承租的房屋租赁给了“苏州鹏润国美电器有限公司”及“马沙力海”，用途分别为经营电器及面店。“苏州鹏润国美电器有限公司”于2016年4月29日提前与常珍峰、沈振新解除了租赁合同。“马沙力海”于2016年4月30日提前与常珍峰、沈振新解除了租赁合同。后常珍峰、沈振新于2016年4月30日书面通知杨先会退租，杨先会收到通知后向常珍峰、沈振新发出不同意解除租赁合同的通知。常珍峰、沈振新腾空房屋后于2016年6月13日以快递方式将租赁房屋上的钥匙还给杨先会；杨先会收到钥匙后将其邮寄给常珍峰、沈振新。常珍峰、沈振新于2016年6月24日再次邮寄钥匙给杨先会，杨先会拒收。杨先会为收取租金于2016年6月17日提起诉讼，要求常珍峰、沈振新支付租金。
另查明：在租赁房屋期间，被告拆除了原出租房屋内一楼通向二楼的楼梯，在原告一楼房屋的北面出口、西面出口进行封闭，在原告房屋一楼外的院子中东面出口、北面出口、南面出口设置了通道，并且在原告一楼房屋的西边门口设立了自动扶梯一个，将二楼西侧的西墙改为了通道。
原审法院认为，杨先会与常珍峰、沈振新间的房屋租赁合同合法有效，依法予以支持。常珍峰、沈振新应当依法向杨先会承担履行合同并给付约定租金之义务。现常珍峰、沈振新在租赁合同届满之前，明确表示解除与杨先会的租赁合同，并以腾空房屋交还钥匙的行为表明不再履行租赁合同，常珍峰、沈振新与杨先会的租赁合同已无继续履行的可能，杨先会要求解除与常珍峰、沈振新间的房租租赁合同的诉讼请求，合法有据，予以支持。杨先会要求常珍峰、沈振新将租赁房屋恢复原状并交还杨先会的诉讼请求，合法有据，予以支持；因原、被告对于楼梯的具体原状、规格均无法表述清楚，常珍峰、沈振新应当将原出租房屋内一楼通向二楼的楼梯按照国家关于建筑房屋中楼梯的标准要求予以恢复，同时恢复杨先会的房屋一楼西边、北边二个通道，将二楼房屋西面的通道恢复为墙壁；关于杨先会要求常珍峰、沈振新拆除杨先会一楼房屋外西面的自动扶梯的要求，因涉及该建筑物建造的合法性审查且该纠纷属于相邻关系纠纷，应当另行处理；关于杨先会要求常珍峰、沈振新恢复杨先会的房屋一楼外的院子中东面出口、北面出口、南面出口的要求，因涉及该三部分通道的设立者的审查且该纠纷属于相邻关系纠纷，亦应当另行处理。合同依法解除后，常珍峰、沈振新支付房租租金的时间应当为2016年5月1日起至判决生效之日止（依据合同的约定计算标准为自2016年5月1日起至2016年10月30日止按418000元/年计算，自2016年11月1日起至判决生效之日止按438900/年计算）；常珍峰、沈振新应当支付的房屋使用费自判决生效次日起至实际交付房屋之日止，房屋使用费应按438900/年计算。根据案件情况，常珍峰、沈振新存在违约行为，依法应当承担违约责任；由于杨先会和常珍峰、沈振新在合同中约定了二个违约金的计算方法，但杨先会在本案中未能就违约造成的实际损失提供依据，常珍峰、沈振新在审理中依法主张违约金过高，原审法院认为本案的违约金属于约定违约金兼具惩罚性和赔偿性，本案中当事人原约定的合同到期日为2023年，常珍峰、沈振新的违约行为会对杨先会的履约预期收益带来影响，综合考虑合同中对违约金的约定、合同的未履行时间、纠纷的责任、杨先会的经济损失和正常履行合同的经营收益损失、租赁房屋的闲置期间的租金损失后认为，常珍峰、沈振新应当承担的违约金为解约当年月租金的12个月为438900元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、解除原告杨先会与被告常珍峰、沈振新在2013年8月19日签订的《房屋租赁合同》1份。
二、被告常珍峰、沈振新于本判决发生法律效力之日起十日内腾空位于常熟红旗南路12号和红旗南路32号1楼北边第一间及2楼全部的房屋（面积为330平方米）并交付给原告杨先会，同时恢复原房屋内一楼通向二楼的楼梯（按国家关于建筑房屋中楼梯的标准要求修建），同时恢复房屋一楼西边、北边通道二个，将二楼房屋西面的通道恢复为墙壁。
三、被告常珍峰、沈振新于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨先会租金（自2016年5月1日起至2016年10月30日止按418000元/年计算，自2016年11月1日起至判决生效之日止按438900/年计算）和房屋使用费（自判决生效次日起至实际交付房屋之日止按438900/年计算）。
四、被告常珍峰、沈振新于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告杨先会违约金438900元。
以上第三、第四项，如采用转账方式支付，请汇入原告杨先会指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：10×××79。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
五、驳回原告杨先会的其他诉讼请求。
案件受理费14836元减半收取7418元，由被告常珍峰、沈振新负担。（原告同意其预交的案件受理费7418元由被告向其直接支付，不再退还，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付）。
二审查明事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，常珍峰、沈振新在租赁合同届满之前，明确表示解除与杨先会的租赁合同，并以腾空房屋交还钥匙的行为表明不再履行租赁合同，故双方之间的租赁合同已无法继续履行，依照公平和诚实信用的原则，应允许双方终止合同。据此，原审法院对杨先会要求解除与常珍峰、沈振新间的房租租赁合同的诉讼请求予以支持并无不当。常珍峰、沈振新于2016年4月30日书面方式通知杨先会退租，故原审法院判决常珍峰、沈振新自2016年5月1日起算支付房屋租金及使用费亦并无不当。租赁合同解除后，承租人应按照合同的约定返还原租赁物，对于搭建、自建、扩建等部分的建筑物应当恢复原状。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正缺，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费14836元，由上诉人常珍峰、沈振新负担。
本判决为终审判决。
审判长 顾平
审判员 陈斌
审判员 杨兵
二〇一七年八月九日
书记员 许炯