广东省广州市海珠区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤0105民初1859号
原告周燕芳，女，1971年2月17日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
原告冯瑞祥，男，1962年9月4日出生，汉族，住所地广州市越秀区。
两原告的共同委托代理人赖敏、邝卓文，均为广东法纳川穹律师事务所律师。
被告广州市恒景房地产投资有限公司，住所地广州市越秀区小北路北秀花园丽怡阁23楼G室。
法定代表人赵育民。
被告中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地广州市荔湾区中山七路304号之一。
诉讼代表人罗铁锋，行长。
委托代理人冯燕媚、罗藤，分别为广东华之杰律师事务所律师和实习律师。
原告周燕芳、冯瑞祥诉被告广州市恒景房地产投资有限公司（以下简称恒景公司）、中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行（以下简称建行荔湾支行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的共同委托代理人赖敏，被告建行荔湾支行的委托代理人冯燕媚、罗藤到庭参加了诉讼。被告恒景公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。
两原告共同诉称，原告与被告恒景公司签订购房认购书，确认两原告拟购买海珠区滨江西路130号“帆影阁”2805（28E）房产。事后双方就该房屋的买卖行为得到（2007）海民三初字第2193号判决的确认成立，但由于被告恒景公司的原因导致房屋未能办理产权登记。广州市中级人民法院以（2008）海指执字第173号-11民事裁定书裁定解除对该房产的查封。后原告欲向广州市房地产交易登记中心办理该房产的登记手续时，被告知涉案房屋存在“在建工程抵押”登记，抵押权人为被告建行荔湾支行，该房屋目前仍没有办理涂销抵押登记，因此目前存在交易登记障碍，无法办理房地产登记手续，故起诉请求：1、判令被告恒景公司协助两原告办理广州市海珠区滨江西路130号“帆影阁”商品房2805（28E）房地产登记手续；2、判令两被告协助两原告办理广州市海珠区滨江西路130号“帆影阁”商品房2805（28E）房产的抵押涂销登记；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。
被告建行荔湾支行辩称，涉案房产确己办理抵押登记，被告恒景公司为抵押人，被告建行荔湾支行为抵押权人。依据相关法规、规章以及本市房管部门发布的涂销抵押登记办理指引，涂销抵押应由抵押人提出申请并持抵押权人出具的涂销资料自行到房管部门办理、或由抵押人与抵押权人共同办理，总之均需抵押人的参与，抵押权人无法单方办理。然而，被告恒景公司自始未向被告建行荔湾支行提出涂销抵押的要求。事实上，被告建行荔湾支行收到贵院分配的执行款项后，曾尝试与被告恒景公司沟通涂销抵押事宜，但未能与被告恒景公司取得联系，故涉案房产至今未能涂销抵押。只要被告恒景公司同意涂销抵押，则被告建行荔湾支行同意配合其到房管部门办理，否则被告建行荔湾支行无法单方办理。
被告恒景公司没有提交答辩意见和举证。
经审理查明，本院于2007年7月27日作出（2007）海民三初字第2193号民事判决书，判决两原告与被告恒景公司于2003年1月签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2001025630号）有效，并查明2003年1月，原告与被告恒景公司签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2001025630号），约定由原告以501550元向被告恒景公司购买滨江西路130号帆影阁28层[自然层28]E号房，原告采用一次性付款方式，其中首期196830元于2003年6月15日前支付，余额于交楼后十天内支付；被告恒景公司应当在2003年9月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；被告恒景公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告恒景公司提供的资料报产权登记机关备案；本合同双方签订后30天内向广州市房地产交易管理部门办理登记手续；等。至2003年3月27日止，原告向被告恒景公司支付了首期房款196830元和相关税费。被告恒景公司至今没有到房管部门办理该合同的登记手续，也未将上述房屋交付给原告使用。该判决书已生效。
另查，两被告于2002年12月9日签订《人民币资金借款合同》和《抵押合同》，订明：由被告建行荔湾支行向被告恒景公司发放贷款2000万元，用于“帆影阁”项目流动资金周转，借款期限为2002年12月24日至2003年12月23日；被告恒景公司以“抵押物清单”所列之财产设定抵押，“抵押物清单”其中一套房屋为帆影阁住宅28层E号，抵押权存续期间，未经被告建行荔湾支行书面同意，被告恒景公司不得赠与、转让、出租、重复抵押、迁移或以其他方式处分本合同项下的抵押物。
借款期限届满后，被告恒景公司没有清还贷款。被告建行荔湾支行依据广州市公证处(2004)穗证内经字第95575、95576号执行证书，向广州市中级人民法院申请执行，要求被告恒景公司履行债务。2004年4月17日，广州市中级人民法院查封了被告恒景公司开发的广州市海珠区滨江西路130号“帆影阁”内价值2400万元的房产。2007年2月9日，广州市中级人民法院又轮候查封了抵押房屋。广州市中级人民法院于2008年3月6日以(2008)穗中法执指字第001号民事裁定书将涉及被告恒景公司系列案件指定本院执行。执行过程中，两原告以滨江西路130号“帆影阁”26D、28G、28E、28F单元房屋是其购买的房产为由，向本院提出执行异议，要求解封该房产。两原告在解封异议审查期间，依合同规定向本院交齐了上述四套房屋的余下购房款。2008年10月29日，本院以(2008)海指执字第173号-11民事裁定书裁定原告异议成立，解除对滨江西路130号“帆影阁”26D、28G、28E、28F单元房屋的查封。被告建行荔湾支行不服该裁定，并以其对上述四套房屋享有抵押权为由向本院提起诉讼，要求判令其对上述四套房屋享有优先受偿权。2009年3月13日，本院对该案作出（2009）海民二初字第46号民事判决书，判决驳回被告建行荔湾支行的诉讼请求。被告建行荔湾支行不服该判决，遂向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院以（2009）穗中法民二终字第1094号民事判决书判决驳回上诉、维持原判。
再查，房管部门出具的《房地产登记簿查册表》（查册时间为2013年9月3日）记载：海珠区滨江西路130号的权属人为被告恒景公司和广州市益丞江兆房地产有限公司，契证类型为权属证明书，登记时间为2013年1月18日；广州市益丞江兆房地产有限公司占有负2层01-18车位，负1层01-10车位，首层01、03单元，第2-4层01单元，第6层01-08、10单元，第7层01-10单元，第8层01-08单元，第9层05单元，第10层02单元，第11层05单元，第12层08、09单元，第13层01、03、10单元，第14层01、02、04、05、07、08、10单元，第15层01、06-09单元，第16层07单元，第17层08单元，第18层01-03、05、07、08、10单元，第19层01-04、06、08、10单元，第20层01、02、04、05、07、08、10单元，第21层01、02、04、05、10单元，第22层01-05、10单元，第23层01-05、10单元，第24层01-04、08单元，第25层01-07单元，第26层01、02、05单元，第27层01、04单元，第28层01、10单元，第29层01-10单元；被告恒景公司占有除广州市益丞江兆房地产有限公司占有部位外全部，其中66.72平方米（协议回迁面积）用于南华西路相公巷4号回迁安置、大部分单元已办预售备案及在建工程抵押备案[详见（2012）第1000006号《国有土地使用证》内2001备字41009号、2003备字5008号、2002备字16561、17701号抵押备案，及990230号预售证记录]。
2017年4月18日，广州市国土资源和规划委员会出具《依申请公开政府信息答复书》，载明涉案房屋办理了在建工程抵押，抵押权人为中国建设银行广州市荔湾支行；等。
两原告于2017年3月16日提起本案诉讼。诉讼中，两原告表示其要求办理广州市海珠区滨江西路130号2805（28E）的涂销抵押和房地产登记手续。被告建行荔湾支行表示对房屋地址无异议。
另，两原告表示原告冯瑞祥不具备广州市购房资格，原告周燕芳具备广州市购房资格，本院限期两原告向本院提交房管部门出具的《购房资格证明》，但期限届满两原告均没有提供。
本院认为，两原告与被告恒景公司签订《商品房买卖合同》后已依约交付了全部购房款，履行了其合同义务，本院亦以（2007）海民三初字第2193号民事判决书确认两原告与被告恒景公司所签订的《商品房买卖合同》有效。两原告作为涉案房屋买受人的合法权益应当受到法律保护。虽然被告建行荔湾支行是涉案房屋的抵押权人，但生效的民事判决书已判决驳回了被告建行荔湾支行要求对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求。鉴此，两原告要求两被告协助办理涉案房屋的涂销抵押手续的诉讼请求有理，本院予以支持。
广州市国土资源和房屋管理局作为行政管理部门发布的《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗国房字[2011]156号）的相关规定，对本市户籍居民家庭购买第三套住房（含新建商品房住房和二手住房）作出条件限制，鉴于两原告是本市户籍居民，在本院指定的限期内未能提供房管部门出具的《购房资格证明》，故两原告现要求被告恒景公司为其办理涉案房屋的产权登记手续存在障碍，本院对两原告的该项诉讼请求不予支持。两原告可在该障碍消除后，另行主张权利。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条、第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：
一、被告中国建设银行股份有限公司广州荔湾支行和被告广州市恒景房地产投资有限公司在本判决生效之日起十日内，共同协助原告周燕芳、冯瑞祥办理广州市海珠区滨江西路130号2805（28E）房的涂销抵押手续。
二、驳回两原告的其他诉讼请求。
本案受理费100元，由两原告负担50元，两被告共同负担50元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 汤志青
人民陪审员 缪瑞琴
人民陪审员 彭容爱
二〇一七年七月七日
书 记 员 卢志珩
郭增峰