重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0101民初3755号原告张宗秀，女，汉族，1967年4月23日出生，住重庆市万州区。委托代理人余春燕，女，汉族，系张宗秀之女，1989年3月17日出生，住址同张宗秀。委托代理人张波，重庆市万州区龙都法律服务所法律工作者。被告何贤林，男，汉族，1987年6月6日出生，住重庆市奉节县。委托代理人骆小林，重庆市万州区法律援助中心律师。被告徐浩，男，汉族，1993年2月4日出生，住重庆市万州区。委托代理人徐勇，男，汉族，1968年7月13日出生，住址同上。原告张宗秀与被告何贤林、徐浩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月28日受理后，依法由代理审判员肖阳适用简易程序于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告张宗秀及其委托代理人余春燕、张波，被告何贤林及其委托代理人骆小林，被告徐浩的委托代理人徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宗秀诉称，2015年6月14日，原、被告签订门面租赁合同，原告将所属自己的位于沙龙路某门面租给被告，租赁期限为2年9个月，即2015年6月14日至2018年3月8日。2016年3月8日至2017年3月8日租金为1.8万元，乙方每年二月份一次性向甲方缴清当年租金。被告第二年未按约定支付租金，2016年3月9日原告找到被告收取租金，被告以租金不够为由拒交，后经原告多次催收无果，现起诉至人民法院，请求如下：1、解除原、被告于2015年6月14日签订的《门面租赁合同》；2、被告将租赁房屋交付原告；3、被告支付原告违约金5万元；4、被告从2016年3月9日起至实际交还房屋时止依照1500元/月支付租金；5、被告缴纳租赁期间的水电费；6、诉讼费由被告承担。被告何贤林辩称，被告并不存在违约行为，支付租金的时间约定不明，被告理解应为2017年2月前支付2016年3月8日至2017年3月8日的租金。现被告同意支付租金，要求继续履行合同。即使存在违约行为，违约金也明显过高。请求驳回原告的诉讼请求。被告徐浩辩称，门面租过来后一直由被告何贤林在经营，被告徐浩并不清楚经营情况及租金情况，一切责任应当由被告何贤林承担。经审理查明，2015年6月10日，案外人熊双将其承租的位于重庆市万州区沙龙路三段某4个号门面转让给案外人向林，转让费20万元。同日，向林与被告何贤林签订《合开店合同》，约定由双方共同出资开办汽车装饰美容店。2015年6月14日，原告张宗秀（合同称甲方）与被告何贤林、徐浩（合同称乙方）签订《门面租赁合同》，约定由甲方将其自有的位于重庆市万州区沙龙路某门面（建筑面积48.35平方米）出租给乙方使用，租赁期限为2年9个月，自2015年6月14日至2018年3月8日。关于租金，今年租金已付继续维持有效，明年（即2016年3月8日至2017年3月8日）租金为18000元。乙方每年二月份一次性向甲方缴清当年的租金。2017年的租金在2016年的租金基础上递增10%，即19800元。如果房价涨跌有变须双方协商。关于违约责任，自合同签订后即产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议。如发生违背情况，违约方应支付给守约方违约金50000元，并按实结算房租。乙方如不按时交付租金、水电费等应付费用，甲方有权单方解除合同，收回门面，并有权向乙方索取违约金。合同还约定，水电费及卫生费由使用人（乙方）承担。因二被告未在2016年2月缴纳本年度租金，2016年3月9日，原告到被告何贤林店里收取租金，未果。2016年3月19日，原告再次到店收取租金，未果后双方发生纠纷，被告何贤林的店内工作人员黄欣报案，后经派出所民警调解，双方同意门面暂停营业，通过诉讼程序解决纠纷。庭审中，被告何贤林的委托代理人认为缴纳租金的时间约定不明，认为应当在2017年2月缴纳2016年3月8日至2017年3月8日的租金。同时，被告何贤林申请证人黄欣、胡超、刘明亮、孙光祥出庭作证，欲证明原告宽限被告缴纳租金的时间至2016年3月底，且被告何贤林于2016年3月16日向被告缴纳租金情况。证人黄欣系被告何贤林经营的汽车美容店内员工，证明原告宽限租赁期限至2016年3月底以及缴纳租金原告电话拒收情况。证人胡超与刘明亮均为被告何贤林店内客户，证明原、被告发生租金纠纷时，其听到原告宽限被告缴纳租金到月底，但并未亲眼看见原告作出上述陈述，且不认识原告本人。证人孙光祥系被告何贤林的同学，其证明借款给被告何贤林1万元，并陪同被告何贤林去找原告缴纳租金的情况，但并未找到原告本人，也不清楚何贤林与原告的电话内容。庭后，原告张宗秀撤回要求被告缴纳水电费的诉讼请求。上述事实，有原、被告当事人的当庭陈述、抗辩、相互之间的举证、质证和辩论意见在案佐证。据此，本院依法予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人产生约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立租赁合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，双方均应按照合同履行各自的义务。本案的争议焦点为，二被告是否存在违约行为。首先，租赁合同约定：“今年租金已付继续维持有效，明年（即2016年3月8日至2017年3月8日）租金为18000元。乙方每年二月份一次性向甲方缴清当年的租金。”签订的合同的时间为2015年6月14日，该年度为合同中的“今年”，明年为2016年（2016年3月8日至2017年3月8日），即2016年度的租金应于2016年的2月缴清。同时，依照房屋租赁市场的行情，其一般规则为先付租金后使用。因此，被告抗辩合同约定不明，缴纳2016年度的租金为2017年2月份的意见本院不予采纳。其次，被告何贤林申请证人出庭，欲证明原告宽限其缴纳租金的时间至2016年3月底以及缴纳租金原告拒收情况，但证人胡超与刘明亮均对原告是否本人作出宽限租金支付期限并不确信，其证言本院不予采纳。证人黄欣、孙光祥与被告何贤林均具有利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据，且孙光祥并不清楚支付租金的情况。原告对于证明事实不予认可，被告亦未提供其他证据证明当时的情况。因此，本院对于被告何贤林主张的宽限期及原告拒收租金的事实不予认定。结合以上事实理由，二被告未依照合同的约定支付租金，已经构成违约，原告据此要求解除合同，收回房屋，符合合同的约定，本院予以支持。同时，二被告应当向原告缴纳未支付的租金以及未及时交还房屋的占用费，其标准参照租金计算。关于违约金，二被告存在违约行为，应当承担违约责任，但合同约定的违约金为5万元，明显过高，本院酌情认定5000元。被告徐浩虽未参与经营，但其作为租赁合同的当事人，亦应履行合同约定的义务，本院对于其不承担责任的抗辩不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告张宗秀与被告何贤林、徐浩于2015年6月14日签订的《门面租赁合同》；二、被告何贤林、徐浩于本判决生效后十日内，将租赁房屋返还原告张宗秀，并从2016年3月9日起至实际交还房屋时止依照1500元/月向原告张宗秀支付租金及占用费；三、被告何贤林、徐浩于本判决生效后十日内，向原告张宗秀支付违约金5000元。如未在本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理1050元，减半收取525元，由被告何贤林、徐浩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决书所确定的义务。一方不履行义务时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 肖 阳二〇一六年六月十四日书 记 员 胡田力