福建省龙岩市新罗区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）龙新民初字第5797号
原告福建意佳物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区西城街道龙岩大道与人民路交叉口（新洲城）A幢22层2208。
法定代表人曾庆忠，总经理。
委托代理人卢坤、张建红，福建天岩律师事务所律师。
被告程在来，男，1968年10月16日出生，汉族，个体户，住龙岩市新罗区。
原告福建意佳物业管理有限公司（以下简称意佳物业公司）与被告程在来物业服务合同纠纷一案，本院于2015年7月13日立案受理。依法由审判员李美丰适用简易程序公开开庭进行审理。原告意佳物业公司的委托代理人卢坤及被告程在来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告意佳物业公司诉称，原告于2013年9月1日进驻龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务，并与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会签订了《物业服务合同》，服务期限从2013年9月1日至2015年8月30日。原告进驻小区后严格依照服务合同的约定提供服务，并受到大多数业主的肯定。被告拖欠从2011年7月起至2015年6月30日止的物业服务费6467元、公摊水电费711元、水费1469元。故原告诉至法院请求判决被告立即支付原告物业服务费6467元、公摊水电费711元、水费1469元，合计8647元。
被告程在来辩称，原告意佳物业公司的《费用催缴通知书》及《律师函》均未依照要求做到有效释明，账目不清，捆包含糊，没有做到逐项逐月计算，没有附明细清单，且存在不该交纳的前期间费用。原告提交的特快专递收件日期为2015年7月6日，而（2015）岩天律函安160号律师函落款时间为2015年7月7日，即7月6日信封没有内容。催缴通知及律师函没有给合理的期间缴纳物业费。对逾期不交纳物业服务费用的，应当由业主委员会督促限期交纳，逾期仍不交纳的，原告才可以向人民法院起诉。本案中原告违反了该规定，属无效催交。
经审理查明，被告程在来系龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园及中发荣寓小区29幢808室业主，该房屋为高层建筑，建筑面积为134.74平方米。2013年8月23日，原告意佳物业公司与龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由原告为龙岩市新罗区龙腾路城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务，服务期限从2013年9月15日起至2016年8月30日止。原告向小区业主、住户代收公摊部分水、电费，并按时缴交水电部门；物业综合管理服务费按建筑面积计算，其中高层住宅为每月每平方米1元；配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（即公摊水电费）按照建筑面积0.11元／月·平方米的标准由业主支付；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月15日前向原告交纳物业服务费；经原告书面催缴，业主未能按时足额支付物业管理费，自逾期之日起，每日按应缴费用的3‰交纳违约金。2015年7月1日，龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会还与原告意佳物业公司签订债权转让协议一份，约定龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会将2013年9月1日之前本应由业主委员会向小区业主催缴物业服务费的债权转让给原告，由原告自行向小区业主催缴。被告程在来未缴纳从2013年9月1日起至2015年6月30日止的物业服务费2964.28元（134.74平方米×1元／平方米×22个月）、公摊电费326元（134.74平方米×0.11元／平方米×22个月）、水费695.2元［（888吨-572号）×2.2元／吨］。2015年5月，原告意佳物业公司诉至本院要求被告给付拖欠的物业费。2015年6月30日，本院作出（2015）××民初字第××号民事裁定，准许原告意佳物业公司撤回起诉。2015年7月6日，原告意佳物业公司发出律师函及费用催缴通知书要求被告在三日内缴纳拖欠的费用未果。故原告意佳物业公司再次诉至本院请求判如所请。
上述事实，有原告提供的《物业服务合同》、《债权转让协议》、个人房屋所有权登记信息表、物业管理费催缴通知单、律师函、民事裁定书及原告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会与原告意佳物业公司签订的物业服务合同，合法有效，该合同对原告及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。原告意佳物业公司根据该合同的约定向包括被告程在来在内的业主提供了物业管理服务。被告程在来在接受原告意佳物业公司提供的物业服务后，应履行向原告交纳物业服务费的义务。被告程在来拖欠原告物业服务费，已构成违约，侵害了原告的合法权益，应限期支付。原告已为被告代垫的公摊电费、水费应由被告缴纳。原告认为龙岩市新罗区城市中心花园及中发荣寓业主委员会将2013年9月1日前业主欠缴的物业费、公摊水电费、水费作为债权转让给原告，但未举证证明债权转让已通知债务人，该转让对被告不发生效力。因此，原告意佳物业公司要求被告程在来支付2013年9月前的物业服务费、公摊水电费、水费，没有事实及法律依据，本院不予支持。被告认为原告提供的物业服务有暇疵，为此拒绝支付物业服务费，但被告未提供相应的证据予以证明，对被告的抗辩理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第十二条第四款、第三十六条第一款、第四十二条第一款之规定，判决如下：
一、被告程在来应于本判决生效之日起十日内支付原告福建意佳物业管理有限公司物业服务费2964.28元、公摊水电费326元、水费695.2元，合计3985.48元。
二、驳回原告福建意佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费50元、减半收取为25元，由原告福建意佳物业管理有限公司负担12.5元，由被告程在来负担12.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。
审判员 李 美 丰
二〇一五年十月十二日
书记员 柯琳霖（代）
附注：
一、主动履行生效法律文书提示
具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款帐户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。
生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。
履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。
履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）
诉讼费缴交帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：10×××01）
支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。
新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331
二、相关法律条文
1、《中华人民共和国合同法》第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。
债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
2、《物业管理条例》第十二条第四款业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
第三十六条第一款物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
三、执行申请提示：
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。