江苏省淮安市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏08民终208号
上诉人（原审原告）淮安城山房地产开发有限公司，住淮安市清河区金鼎御庭小区21幢107室，住所地
法定代表人张金明，系该公司董事长。
委托代理人施斌，江苏格非律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）唐牛，个体户。
委托代理人王闯，江苏腾泽律师事务所律师。
上诉人淮安城山房地产开发有限公司（以下简称城山公司）与被上诉人唐牛商品房销售合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2015年12月18日作出（2015）河民初字第1360号民事判决。上诉人城山公司不服该判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日立案受理后，依法组成合议庭于2016年2月24日公开开庭进行了审理。上诉人城山公司的法定代表人张金明及委托代理人施斌、被上诉人唐牛的委托代理人王闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，原告城山公司系淮安市金鼎御庭小区开发商。2011年7月25日，被告唐牛与原告城山公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告开发的金鼎御庭小区20幢20号商铺，建筑面积为117.43㎡，房价173.5万元；购房款于签订本合同时一次性付清，逾期买受人按日万分之一支付违约金。合同签订后，原告城山公司向被告唐牛交付房屋并出具购房发票，被告唐牛于2011年8月5日办理了产权登记手续领取房屋所有权证，且一直占有使用至今。
原审另查明，2013年8月2日，原告城山公司以李俊峰借其九套房屋还债欠其款项为由向淮安市中级人民法院起诉，本案所涉金鼎御庭小区20幢20号商铺是九套房屋之一。该案在审理中，双方均认可：李俊峰借原告城山公司开发的房屋偿还欠他人债务，共欠城山公司购房款10945191元，已还120万元。经调解，法院依法制作（2013）淮中民初字第0156号民事调解书，确认：李俊峰共欠城山公司本金9745191、利息1307479.8元，合计11052670.8元，于2013年10月30日前偿还500万元，于2013年11月30日前不清余款；如李俊峰未能按时履行上述付款义务，由应向城山公司支付违约金10万元，且城山公司有权对全部余额申请执行。
原审庭审中，原告城山公司主张被告唐牛未支付购房款，并称其与李俊峰之间的债权债务关系与本案无关，提供终止协议书一份，该协议书系2015年5月12日城山公司与李俊峰就（2013）淮民中初字第0156号民事调解书在执行过程中所签订的，载明：一、被执行人李俊峰至今未履行淮安市中级人民法院（2013）淮民中初字第0156号民事调解书，双方同意终止该义务履行，不再强制执行；二、有关申请人（城山公司）出售淮安市清河区鑫鼎御庭小区19幢1704室、1605室、8室商铺，20幢16、20、22、23室商铺，21幢1705室等九套房屋的购房款，由申请人城山公司依法另行主张；三、有关李俊峰在其他项目中向城山公司的借款，由城山公司另行主张。对此，被告唐牛质证称：正是因为已缴纳购房款，原告城山公司才出具购房发票且协助办理产权登记手续；原告城山公司与李俊峰之间达成的终止执行协议书是其自行处分权利的行为，与被告无关，也与本案无关；另原告城山公司起诉已经超过诉讼时效。
原审原告城山公司诉称，2011年7月25日，被告与原告签订《商品房买卖合同》一份，约定：被告购买原告开发的金鼎御庭小区20幢20号商铺，建筑面积为117.43㎡，房价173.5万元；购房款于签订本合同时一次性付清，逾期买受人按日万分之一支付违约金。合同签订后，被告分文未付。由于合同约定违约金明显低于原告损失，故应予以调整。现请求判令被告：1、支付淮安市金鼎御庭小区20幢20号商铺的购房款173.5万元；2、支付逾期付款违约金（按商业银行同期同类贷款基准利率从2011年7月26日起计算至实际付清房款之日止，截至2015年5月12日违约金金额为396720.82元）；3、承担本案诉讼费。
原审被告唐牛辩称，原、被告房屋买卖合同签订后，原告按照合同一次性支付全部房款，原告向被告出具了购房发票，并协助被告办理了房屋登记手续，所以原告诉求没有支付购房款不是事实。原告诉求超过了诉讼时效，即使被告没有支付购房款，按照合同约定被告付款是在合同签订时，根据合同第六条约定，签订时一次性支付购房款，超过了两年的诉讼时效。如果被告没有付款也不可能居住到现在原告一直没有起诉。综上，请法院驳回原告的诉请。
原审认为，原告城山公司与被告唐牛签订房屋买卖合同，该合同合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。根据原告城山公司与李俊峰之间的民间借贷纠纷案的诉状、调解笔录及民事调解书显示：李俊峰借用九套房屋的购房款并且得到城山公司的认可，双方就所欠款项最终由李俊峰偿还达成一致意见。结合原告城山公司向被告唐牛出具购房发票及协助办理房屋产权登记以及房屋交付使用至今、以及原告城山公司在本案起诉之前一直未向被告唐牛主张过购房款等事实，表明被告唐牛已按照房屋买卖合同约定支付了购房款。综上，原告城山公司主张被告唐牛未支付购房款，依据不足，故对其要求支付购房款173.5万元及逾期付款违约金的诉讼请求，不予支持。原告城山公司与李俊峰于2015年5月12日达成的终止执行协议书，系双方就（2013）淮民中初字第0156号民事调解书的执行自行达成的协议，该协议对被告唐牛不发生效力。现原告城山公司据此认为被告唐牛未付购房款，依据不足，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回原告淮安城山房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费23854元，保全费5000元，合计28854元，由原告淮安城山房地产开发有限公司负担。
上诉人城山公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实错误。被上诉人在取得上诉人开发的房屋后，声称已将房款全部支付给上诉人，但未能提供任何证据，而一审判决认定被上诉人已按房屋买卖合同支付了购房款，属认定事实错误。2、一审法院适用法律不当。本案中不存在债务转移，案外人李俊峰单方向上诉人出具的欠条只是债务加入。依据我国合同法第84条规定：债务人将合同义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，上诉人并未同意债务转移，被上诉人也未能提供三方协议证明债务发生转移，故李俊峰出具欠条的行为，只能是债务加入。依据我国合同法第65条规定：当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。本案中，因第三人李俊峰已明确拒绝履行债务，故被上诉人的债务偿还义务并未免除，应当承担给付购房款的义务。3、一审判决说理存在自相矛盾。一审法院既认定购房款被第三人李俊峰借用，又认定被上诉人已按合同支付了购房款，逻辑推理自相矛盾。4、关于导致一审判决不公的民事调解书问题。（2013）淮民中初字第0156号民事调解书，是上诉人聘请的律师越权作出的，该内容也是显失公平的，李俊峰作为债务加入人，在其未取得房屋的情况下让其承担千万元的债务不公平。为此，双方达成新的协议，该协议内容不违反法律规定，而一审法院无视上诉人的纠正行为，依据此前的失误调解对本案进行判决，导致上诉人售房款无法索要，申请二审法院在上诉审理阶段，对原调解协议的公平合理性再行审查。综上，请求二审法院支持上诉人在一审中的全部诉求。
被上诉人唐牛辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持。
经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。
本案争议焦点：被上诉人唐牛是否已实际履行了给付房款的义务；案外人李俊峰向上诉人城山公司出具欠条的行为，系债务加入还是债务转移，被上诉人唐牛是否仍负有向上诉人城山公司支付房款的义务。
本院认为，双方于2011年7月25日签订的《商品房买卖合同》，经本院审查，系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，当事人均应按合同约定，履行其义务。关于被上诉人是否已履行了支付房款的义务。对此，本院认为，根据当事人所举证据及法院查明的事实，可以认定被上诉人已履行了付款义务。理由：首先，依据购房合同约定：被上诉人应于签订合同时一次性付清房款，但上诉人在未收到房款时，即向被上诉人出具了已付房款的全额发票并为其办理了产权登记转移手续，此时却不要求被上诉人向其出具欠据，该行为足以表明上诉人认可被上诉人已履行了付款义务；其次，在本案当事人签订购房合同当日，案外人李俊峰向上诉人出具了欠到涉案房屋全部价款的欠条，上诉人的法定代表人并在欠条上注明“同意以李俊峰名义欠款”，该行为也可以认定给付所欠房款的义务人已转为李俊峰；第三，上诉人在起诉李俊峰的民事诉讼状中，自认其将本案所涉房屋提供给李俊峰还债，也印证了涉案房屋的欠款由李俊峰负责偿还。第四，被上诉人于2011年8月起即实际占有涉案房屋，上诉人在提起本案诉讼前和2013年起诉李俊峰时，并未要求本案被上诉人承担给付房款义务，说明涉案房屋的实际欠款人为李俊峰。
关于李俊峰向上诉人城山公司出具欠条的行为，系债务加入还是债务转移。根据法律规定：债务加入是指第三人与债权人、债务人达成三方协议或第三人与债权人达成双方协议或第三人向债权人单方承诺由第三人履行债务人的债务，但同时不免除债务人履行义务的债务承担方式。本案中，被上诉人作为债权人因与他人存在债权债务关系，上诉人在起诉李俊峰的民事诉讼状中，也自认其用本案所涉房屋提供给李俊峰还债，三方（本案当事人及李俊峰）虽未订立书面协议，但被上诉人接收并占有涉案房屋，上诉人向被上诉人出具购房款发票，交付房屋、为被上诉人办理产权登记、不要求被上诉人打欠据，接收李俊峰欠条等一系列的行为，表明三方已认可对涉案房屋所欠房款已转由李俊峰负责偿还，故一审法院认定本案系债务转移正确。且上诉人在本案中已履行了代为李俊峰偿还债务的行为，上诉人城山公司在上诉状中引用《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，在本案中并不适用。至于本院（2013）淮民中初字第0156号民事调解书及在执行中上诉人城山公司与李俊峰达成的协议，因与本案的判决结果并无直接关联，故本院不作评判。综上，上诉人城山公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
上诉案件受理费23854元，由上诉人城山公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 钱明芳
审判员 赵骏飞
二〇一六年三月七日
书记员 鲍婷婷