淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初4236号
原告：沈洋，男，1989年2月10日出生，汉族，无业，住淮安市清江浦区。
原告：李海娟，女，1989年5月24日出生，汉族，江苏光剑律师事务所律师，住淮安市清江浦区。
上列原告共同委托诉讼代理人：丁祖亮，江苏光剑律师事务所律师。
被告：泗洪县光大投资管理咨询中心，住所地泗洪县泗洲中大街。
负责人：ＸＸ光，该中心投资人。
被告：ＸＸ光，男，1966年7月28日出生，汉族，泗洪县光大投资管理咨询中心投资人，住宿迁市泗洪县。
上列被告共同委托诉讼代理人：高江山，江苏远大弘正律师事务所律师。
原告沈洋、李海娟与被告泗洪县光大投资管理咨询中心（下简称：“光大投资”）、ＸＸ光房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月22日立案后，依法由代理审判员赵夜适用简易程序于2017年6月16日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2017年11月1日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沈洋、李海娟向本院提出诉讼请求：一、被告光大投资支付房屋维修资金12837.5元，返还房屋转让手续费513.5元、代垫费用217922.5元，合计231273.5元；二、被告光大投资对逾期付款的损失承担赔偿责任（自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付至款项实际给付之日）；三、被告ＸＸ光对被告光大投资应支付的上述款项承担连带偿还责任；四、两被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告就云梦清河国际社区御墅-2号楼03室房屋买卖达成一致意见，于2017年1月12日签订《不动产转让合同》，约定房屋总价185万元，并口头约定由原告先行垫付相关税费35万元，最后双方凭票结算，多退少补。房屋转让过程中，因被告在外地，原告在淮安代被告光大投资垫交房屋转让手续费513.5元。原告将房价款和税费共计220万元打入被告ＸＸ光账户以后，联系被告进行最后的税费结算，并办理房屋交接手续，但被告ＸＸ光将原告的电话和微信全部拉黑。原告自行到物业领取房屋时，发现所购房屋尚未缴纳住宅维修资金，遂只能先行垫付维修资金12837.5元。至本案双方第一次庭审时，原告才知晓被告实际支付的契税和应由原告在泗洪缴纳的相关税费远远达不到35万元，多收部分应按实返还。综上，请求法院判如所请。
被告光大投资、ＸＸ光共同辩称，一、原、被告双方商定的房屋价格为220万元，原告实际上也是按照220万元的合同实际履行的。原告提交的185万元买卖合同是原、被告为了在有关部门少交税费而假意拟定的，并非当事人真实意思表示；二、原、被告双方于2017年1月20日进行了最后的结算，也办理了房屋过户手续，双方因房屋买卖的所有权利义务已经履行完毕，不存在原告陈述其垫付35万元税费款，之后多退少补的问题；三、本案房屋是由法院裁定以185万元作价抵偿给被告的，被告并未实际占有使用，也不是住宅维修资金的受益者，不应由被告承担交纳住宅维修资金的义务；四、根据双方签订的买卖合同的约定，未明确约定的费用均应由原告承担，故原告主张的房屋转让手续费513.5元应自行承担。综上，原告的各项诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。
本院经审理认定事实如下：原告沈洋、李海娟系夫妻关系，被告光大投资系ＸＸ光作为投资人的个人独资企业。
2013年3月22日，宿迁市仲裁委员会作出仲裁调解书，该调解书确认邱宏伍应支付被告光大投资借款及违约金700万元。因债务人未在约定时间内履行债务，被告光大投资向宿迁市中级人民法院申请执行上述调解书。执行过程中，宿迁市中级人民法院对债务人名下的本案诉争房屋，即淮安市云梦清河国际社区御墅-2号楼03室房屋（下称“03室房屋”）进行拍卖，但三次流拍。在拍卖过程中，被告光大投资为包括03室房屋在内的八套房屋支付评估费共计5万元。2016年11月21日，宿迁市中级人民法院作出裁定，将03室房屋以185万元交由被告光大投资用于抵偿债务。因03室房屋仅网签在邱宏伍名下，并未办理房屋产权证，故被告光大投资于2016年12月8日缴纳两次房屋过户契税共计131152.5元、印花税925元，合计132077.5元，将房屋产权过户登记至其名下。
2017年1月12日，原告沈洋（乙方）与被告光大投资（甲方）签订《不动产转让合同》1份，该合同载明：第一条不动产的基本情况：甲方转让03室房屋给乙方，建筑面积为256.75平方米，房屋用途为住宅；第二条成交价格：总价款185万元；第三条付款方式及期限：分期付款，第一次于2017年1月12日付首付款5万元，第二次于2017年1月17日前付款20万元，2017年1月25日前付清全部房款及税费；第四条交付期限：甲方应当在2017年1月25日前将上述不动产交付乙方使用；第五条税费缴纳:税费按国家规定各自缴纳，在该条后面备注：“乙方只承担房屋过户契税”（被告光大投资在此处盖章确认）。原告沈洋与被告光大投资分别在该合同尾部签字、盖章，并书写“2017年1月12日签于江苏省泗洪县泗洲中大街”的字样。当日，两原告通过银行转账支付被告ＸＸ光5万元，备注附言：“云梦清河御墅首付款”。
合同签订后，两原告就剩余购房款准备向银行申请贷款。为配合两原告向银行贷款130万元，凑齐40%首付款，被告ＸＸ光于2017年1月15日退还两原告购房首付款5万元，并借给两原告15万元。当日，原告李海娟通过中国银行向被告ＸＸ光账户转账90万元，并就15万元借款向被告ＸＸ光出具借条。随后，两原告和被告ＸＸ光至工商××××新区支行办理贷款手续，双方在该行个人信贷中心贷款经办人万鹏处签订《房屋买卖合同》（下简称“备案合同”）1份，该合同载明：光大投资转让03室房屋给沈洋、李海娟，建筑面积为256.75平方米，总价款为220万元，付款方式为2017年1月15日首付90万元，余款130万元由银行贷款发放出卖人法定代表人ＸＸ光工行账户，契税及转让手续费等由沈洋、李海娟承担，5.5%营业税、印花税、个人所得税由光大投资承担。
2017年1月17日，两原告代被告光大投资向税务机关缴纳印花税和土地增值税共计93425元，淮安地方税务局为被告光大投资代开185万元购房款发票给两原告，并收取两原告缴纳的契税3.7万元。2017年1月20日，被告光大投资协助两原告办理03室房屋的过户手续，期间两原告将2017年1月17日垫付93425元税收的票据交给被告ＸＸ光，并通过银行和微信转账给被告ＸＸ光55000元，用于偿还上述15万元借款，被告ＸＸ光将两原告出具的15万元借条原件交还。房屋过户手续办好后，两原告向被告光大投资出具欠条1张，该欠条载明：今欠光大投资出售03室房屋购房款130万元整，该款项待中国银行股份有限公司淮安新区支行二手房按揭贷款发放至光大投资法定代表人ＸＸ光工行账户后自动抵销。
2017年1月23日，原告沈洋、李海娟为被告光大投资代垫房屋转让手续费513.5元。2017年2月1日，中国工商银行将130万元房屋贷款发放至被告ＸＸ光账户。2017年5月12日，被告沈洋、李海娟向淮安市住房和建设局缴纳住宅维修资金12837.5元，后到物业领取了03室房屋。
庭审中，被告光大投资向本院提供2017年1月12日房屋买卖合同（复印件）1份，抗辩该份合同是原、被告之间真实意思表示，称该合同原件在工商××××新区支行个人信贷中心（下简称“信贷中心”）备案。本院向信贷中心调取了备案合同并进行调查。经比对，备案合同与房屋买卖合同（复印件）在格式上相同，内容大致相同，区别为：房屋买卖合同（复印件）载明付款方式：“余款于2017年1月25日前支付完毕（以银行贷款支付）”，尾部落款时间为2017年1月12日；备案合同载明付款方式：“余款1300000元，由银行贷款发放出卖人法定代表人ＸＸ光工行账户”，尾部没注明合同签订时间。经质证，两原告认为房屋买卖合同（复印件）是双方于2017年1月15日在工商银行为办理房屋贷款而现场填写的，将总价款约定为220万元是为了向银行多申请贷款，并非当事人真实意思表示。后因该份合同在付款方式及尾部时间处填写内容不符合银行贷款要求，将其撕毁后重新填写了备案合同，而且备份合同仅签订过一份留在银行，双方均未留存。两被告认为确实在银行留存了备案合同，但房屋买卖合同（复印件）是在185万合同签订之前签的，且只有一份原件交给了原告。
本院就备案合同签订过程向贷款承办人万鹏调查，其证实备案合同确实是2017年1月15日办理贷款当场现填的，原因是原告沈洋、李海娟曾就贷款130万元咨询，被告知一百多万的合同贷不到130万元，购买别墅的首付款要超过总价款的40%，经计算要签220万元的合同才能办理，故双方在银行现写了备案合同，但万鹏拒绝在本院调查笔录上签名，仅在备案合同上加盖其签章。经质证，两原告认为万鹏所述与事实情况相符；两被告则认为调查笔录上没有万鹏的签名，其陈述也与事实不符。
本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。个人独资企业是财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。本案争议焦点主要为：一、原、被告提交的哪份合同是双方当事人真实的意思表示，应当作为约束双方当事人权利义务的依据；二、被告光大投资是否应当承担支付住宅维修资金的义务。
对于第一个争议焦点，本院认为2017年1月12日双方签订总价款为185万元不动产转让合同是双方当事人真实意思表示，应当作为约束双方当事人权利义务的依据，理由如下：一、被告光大投资主张其提交的总价款为220万元合同为当事人真实意思表示，但不能提供合同原件。合同是当事人据以履行权利义务的凭据，本案原、被告之间买卖房屋，涉及交易金额较大，权利义务繁复，被告光大投资作为经营房地产抵押贷款中介的企业，应当具备较一般人更高的合同法律意识，故对于此类合同不留合同原件有悖常理。二、总价款为185万元合同第三条约定：“2017年1月25日前付清全部房款及税费”，而第五条约定：“税费缴纳按国家规定各自缴纳，乙方只承担房屋过户契税”，结合两条内容可以看出，双方在本次房屋买卖交易中各自按照国家规定向有关部门缴纳税费（其中买受人沈洋、李海娟只负担过户契税），除此之外仍有部分税费（即由于03室房屋系法院拍卖房产，将其产权过户至被告光大投资名下实际产生的一定税费）要由买受人沈洋、李海娟在2017年1月25日前向被告光大投资付清，但对于该部分税费数额双方未在合同中注明，应由双方凭缴费票据最终结算，原告对该两条内容的解释更具合理性。三、总价款为185万元合同对于原、被告之间的权利义务分配约定具体、详细，在细节方面更为谨慎，如在合同第五条选择双方税费按照国家规定各自缴纳以外，还在后面手写备注：“乙方只承担房屋过户契税”，并由被告光大投资在该处盖章确认，而总价款220万元合同相对而言，内容简略、格式化较强，有为办理贷款所需之嫌疑。另，时隔不到一年，被告本人在庭审中对于合同签订的时间、地点及过程等许多重要事实陈述与证据显示的事实相互矛盾或多次以记不清回复。被告陈述双方签订总价款为185万元的合同是为了少缴税而在税务机关签订，这与该合同上签署的时间和地点不符。被告称收到5万元定金后双方签订了220万元合同，但无法解释原告为何在2017年1月12日按照总价款185万元的合同履行，支付了5万元。五、对于工商××××新区支行贷款经办人万鹏未在调查笔录上签名，本院认为，法院依职权向了解案件情况的人进行调查，被调查人陈述了220万元合同是为了多申请贷款而拟定，并非双方商定的真实房价款的事实。其虽拒绝签字确认，但法院工作人员记录在案，该证据经双方当事人质证，调取程序合法，该证词与原告当庭陈述能够相互印证，可以作为认定本案事实的证据使用。综上，总价款为185万元的不动产转让合同是原、被告双方真实意思表示，双方除约定了185万元房价款以外，还约定了原告应支付房价款同时付清被告光大投资为涉案房屋过户至被告名下支付的所有税费，包括两次过户契税、印花税和评估费等税费。根据被告光大投资提供的票据，其实际支付两次契税及印花税合计132077.5元，关于其支付的评估费5万元系包括涉案房屋在内的八套房屋评估费用，鉴于被告光大投资未能举证证明涉案房屋的评估费用，本院酌情认定涉案房屋的评估费用为8000元，该费用亦应由两原告负担。经计算，被告光大投资返还付款超出部分应为209922.5元（220万元-185万元-132077.5元-8000元），对于原告主张超出部分，本院不予支持。关于原告为被告光大投资垫付的房屋转让手续费513.5元，因双方在不动产转让合同中明确约定“按国家规定各自缴纳”，故原告主张被告光大投资返还该垫付款，有事实依据，本院予以支持。
对于第二个争议焦点。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告对于住宅维修资金的承担没有明确约定，又不能达成协议。国务院颁布的《物业管理条例》第七条第四项规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；……”，建设部、财政部颁布的《住宅专项维修资金管理办法》第六条第一款第一项规定“下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；……”。故根据上述规定，交纳住宅专项维修资金的义务人应该是房屋的产权人。另根据《住宅专项维修资金管理办法》第二十八条第一款“房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明住宅专项维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。”的规定，在房屋买卖的过程中，如果买卖双方对住宅专项维修资金并未进行约定，则应由卖方办理与住宅维修资金相关的手续，并在转让房屋的同时将住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。本案中，被告光大投资将涉案房屋作为二手房出卖给原告，该房屋上本应附着的所有权利均应一并转移，由于涉案房屋系法院拍卖房产，在拍卖之前由于仅网签的原因并未办理交房和缴纳住房维修资金的手续，故作为出卖人的被告光大投资应当在转移房屋所有权之前办理缴存住宅维修资金的手续，亦是其完全履行房屋买卖合同义务范围，故原告主张被告光大投资支付由其垫付的住宅维修资金12837.5元，有事实和法律依据，本院予以支持。
买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。本案中，原告沈洋、李海娟主张被告光大投资自起诉之日起按照银行同期贷款利率支付利息至款项实际给付之日，实为主张对逾期付款损失进行赔偿，该主张有法律依据，本院予以支持。
个人独资企业是财产为投资人个人所有，投资人以其个人财产对企业债务承担无限责任的经营实体。本案中，被告ＸＸ光系被告光大投资的投资人，应当对该公司的债务承担无限责任。现原告主张被告ＸＸ光对被告光大投资应支付款项承担连带偿还责任，有法律依据，本院予以支持。
经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《物业管理条例》第七条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告泗洪县光大投资管理咨询中心于本判决发生法律效力之日起十五日内返还原告沈洋、李海娟223273.5元，并承担利息损失（自2017年5月22日起按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日）；
二、被告ＸＸ光对被告泗洪县光大投资管理咨询中心上述给付义务承担连带责任；
三、驳回原告沈洋、李海娟其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4983元，由被告泗洪县光大投资管理咨询中心、ＸＸ光共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 程 军
代理审判员 赵 夜
人民陪审员 牛日芬
二〇一七年十一月二十二日
书 记 员 梁 霄
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。
第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。
《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；