贵州省遵义市红花岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）红民一初字第164号
原告邓崇真，男，汉族。
委托代理人倪伟，贵州名城律师事务所律师。
被告遵义市城投房地产开发有限公司。住所地遵义市红花岗区ＸＸ路蔺家坡小区。
法定代表人余明江。
委托代理人李学芬，贵州与之律师事务所律师。
委托代理人雷雪，贵州与之律师事务所律师。
第三人田海红，女。
委托代理人宋冰山，贵州乾锋律师事务所律师。
原告邓崇真与被告遵义市城投房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加了田海红为本案第三人参加诉讼，并由审判员赵仲智适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邓崇真及其委托代理人倪伟、被告遵义市城投房地产开发有限公司的委托代理人李学芬、雷雷、第三人田海红的委托代理人宋冰山到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告邓崇真诉称，2007年7月，我与被告签订购房合同，约定被告将位于遵义市红花岗区蔺家坡小区的住宅房出售给我，房屋总价款为250000元。合同签订后，我一次性将房屋总价款支付给了被告，并于2007年9月接到被告通知一次性向被告支付了该住宅入户前所需缴纳的水、电、闭路电视等的开户费及防盗门等费用共计2000多元。因该住宅一直不能办理房产证，我又不是本地人，大部分时间不在遵义，于是，我在接到被告下属的经营部通知交房时没有去办理相关接房手续。我最近回到遵义，去被告处办理接房手续时，才知道被告已在我毫不知情情况下将该住宅出卖给他人，从而造成我现在房屋和钱财损失，为维护我的合法权益，故诉至法院请求判决被告遵义市城投房地产开发有限公司立即向我交付合同约定的位于遵义市红花岗区蔺家坡小区住房一套。
被告遵义市城投房地产开发有限公司辩称，原告于2008年委托第三人在我公司办理了退房手续，第三人退房时携带了原告购房时的《商品房买卖合同》全部原件及交付购房款的收款收据原件，且原告从第三人处领取了部分退还的房款，可见，原告与第三人之间存在委托代理关系，第三人的退还具有代理权，对原告有法律约束力；即使第三人退房未经原告授权，第三人退房的行为也符合表见代理构成要件，第三人的代理行为有效，对原告有法律约束力。我公司在解除与原告的房屋买卖合同关系后才将房屋另行出卖给他人，我公司并没有违约。原告的请求无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
第三人田海红述称，第三人是接受了原告口头委托办理的退房，因购房款是第三人垫付的，第三人在收到退房款后退了20000元给原告，退给原告的是多出来的。
经审理查明，2007年，原告欲购买被告开发建设的位于遵义市红花岗区蔺家坡小区的商品房。同年7月13日，第三人向被告的银行帐户存入现金250000元，以此代原告向被告预付购房款250000元。
2007年7月28日，原告和第三人一起来到被告处，并由原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定了原告购买被告开发建设的位于遵义市红花岗区的住宅一套（以下简称住房），总房款为252780元，被告应当在2008年4月5日前向原告交付房屋，本合同出卖人一份、买受人一份、市房管局一份等内容。
2007年9月10日，被告向原告收取了前述住房入住前所需费用即水费用预付款、电开房费、闭路电视开房费、防盗门款合计2171元，被告的工作人员为此向原告出具了一张《收条》。同日，被告还向原告出具了一份《交房通知》，该通知内容为：住房已出售给原告，房款手续办清，初装水、电、闭路电视费已结清，请办理相关物业、交房手续。原告在接到该通知后一直未到被告处接房。
2008年8月31日，被告向原告出具了一分《收款收据》内容为“收到邓崇真人民币贰拾伍万元正，￥250000元”。
此后，第三人持原告购买住房的《商品房买卖合同》原件及2008年8月31日的《收款收据》原件到被告处要求退房，与此同时，被告又将住房转售给案外人庹必俊，并与庹必俊重新签订《商品房买卖合同》（该合同没有签订时间的落款），庹必俊将原告购买住房的购房款直接支付给了第三人，被告直接将2008年8月31日的《收款收据》中“邓崇真”的名字涂划后更改为“庹必俊”作为庹必俊支付购房款的依据。
2013年4月18日，第三人向原告支付20000元，原告为此向第三人出具了一分落款时间为“4月18日”的《收条》，该收条内容为“今收到田海红退房款贰万元整（2，0000）（城投公司房），邓崇真”。
原、被告及第三人除前述诉辩外，在庭审中，还作出如下诉辩：
原告陈述，我和第三人曾一起合伙做项目，第三人欠我的钱，买房子时就通过第三人的公司打了250000给被告作为购房款，我就把欠条还给了第三人，现在没有第三人欠款的依据；2008年8月31日的《收款收据》不是出具给我的；我的合同已遗失，在发现住房被退后，住房被卖给了他人，城投公司将房款退给了第三人，我找到第三人，在我与被告及第三人于2013年调解时，第三人说先给我2万元用着，其他的钱什么时候要什么时候给我，我就出具了2万元的收条，并不表示对退房进行追认和授权。第三人退房没有我的任何委托，也不符合表见代理，即使如被告所称的表见代理，房款也应退给我而非第三人，被告主观上非善意。
被告辩解，2008年8月31日才出具《收款收据》是因支付购房款的汇款依据遗失，到银行复印汇款依据后才补开的该收据。退房的流程是第三人把合同和收款收据的原件拿来，说原告不在本地，委托她来办理，因为当时买房子也是第三人来办的手续，她又持有购房合同原件和收款收据，我公司有理由相信第三人具有代理权，就把房子退了。原告出具的收条也说明第三人有授权，购房合同原件那么重要的东西遗失后不找，情理上说不通。
第三人陈述，原告说我欠款不是事实，250000元是现金存入被告帐户内的；20000元的《收条》是原告在2009年出具的，因原告曾给了20000元给我，我就把20000元退给原告。
上述事实，有原、被告及第三人述辨，原告提供的2007年7月28日的《商品房买卖合同》复印件、2007年9月10日的《收条》、《交房通知》等、被告提供的2007年7月28日的《商品房买卖合同》原件、2008年8月31日的《收款收据》、2013年4月18日的《收条》等证据在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。
本院认为，在本案中，原、被告及第三人对第三人为原告支付购房款、第三人陪同原告到被告处购房、原告所购住房已由第三人向被告退房及第三人已领取所退购房款的事实均不持异议，本院予以认定。但原、被告及第三人对与各自相关的如下主要事实存在争议：1、原告购房时第三人代为支行购房款是否是因原告对第三人享有债权；2、第三人到被告处退房是否获得原告的口头委托授权及是否构成表见代理；3、原告从第三人处领取20000元“退房款”的性质如何认定，前述争议也是本案的主要争议焦点。
一、关于原告在购房时第三人代为支行购房款是否是因原告对第三人享有债权的问题。
第三人代原告支付购房款的事实，原告不持异议，但其主张第三人代为支付购房款是其对第三人享有债权，第三人对此不予认可。原告未提供任何证据证明其主张的前述事实或其与第三人存在合作经营的事实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，对原告主张第三人代为支付购房款是其对第三人享有债权的事实，本院不予采信。
二、关于第三人到被告处退房是否获得原告的口头委托授权及是否构成表见代理的问题。
第三人陈述其到被告处退房是基于原告的口头委托授权，被告也辩解原告与第三人之间存在委托代理人关系，即使第三人未经原告授权，第三人退房的行为也符合表见代理的构成要件，但原告对前述陈述及辩解均不予认可。
第三人及被告均未提供任何证据证明存在原告曾口头委托第三人退房的授权事实存在，因此，对第三人及被告主张存在委托关系的事实，本院不予采信。
第三人的退房行为是否构成表见代理，被告的辩解理由也仅是购房时是第三人来办理的手续、第三人退房时携带了原告的《商品房买卖合同》原件、交付购房款的收款收据原件及原告从第三人处领取了部分退还的房款的事实；第三人到被告处退房没有证据证明有原告的委托，且原告购房时，第三人虽然代为原告支付了购房款及陪同原告签订了《商品房买卖合同》，但第三人并未在《商品房买卖合同》及相关附件上以任何身份签署姓名，该合同及相关附件上也明确载明买受人为原告，而原告从第三人处领取房款的事实也发生于退房之后，因此，在第三人没有提供证据证明其取得原告授权及该合同和被告明知相关附件上署名明确无误为原告即原告为合同相对人的情况下，第三人仅持该合同和相关附件到被告处退房，被告未认真审查第三人有无代理权而办理了退房手续，这表明被告疏于注意，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，对被告主张第三人退房行为符合表见代理构成要件的辩解，证据不足，理由不充分，本院不予采信。
三、关于原告从第三人处领取20000元“退房款”的性质如何认定的问题。
原告对其收到20000元款项及出具“4月18日”的《收条》的事实无异议，并表示这并非是对第三人退房行为的追认，且前述事实也不能反映原告与第三人之间存在口头委托关系或构成表见代理。原告的购房款系第三人代为支付，其也未就第三人持有《商品房买卖合同》及《收款收据》提供证据证明系第三人违法取得，且第三人退房之后，原告出具的《收条》明确载明收到的款项为“退房款”，意思表示明确具体、无歧义，同时，也无证据证明原告以“退房款”名义从第三人处收取20000元款项违背其真实意思表示，前述事实之间能够相互联系，不违背人们对事物的正常判断及事物的发展规律，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，本院认为原告以“退房款”名义从第三人处收取20000元款项及出具《收条》的行为应是对第在人退房行为的追认，即第三人退房行为合法有效。
综上所述，在第三人为原告代为支付购房款的情况下，第三人持原告的《商品房买卖合同》及《收款收据》到被告处退房，且原告在退房之后还以“退房款”名义从第三人处收取20000元款项，表明第三人的退房行为并不违背原告的意志及得到了原告的追认，因此，原告要求被告立即向我交付《商品房买卖合同》约定的位于遵义市红花岗区蔺家坡小区XX栋X单元X楼X号住房一套的诉讼请求，证据不足，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：
驳回原告邓崇真的诉讼请求。
案件受理费30元，由原告邓崇真承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后七日内向本院或者遵义市中级人民法院预交案件受理费，上诉于遵义市中级人民法院。逾期本判决发生法律效力。
审判员 赵仲智
二〇一四年六月十三日
书记员 杨 潺