杭州市西湖区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0106民初7385号
原告：中国农业银行股份有限公司杭州保俶支行，住所地：杭州市西湖区曙光路122号浙江世贸君澜大饭店一层117-123室。
负责人：徐力达，该行行长。
委托诉讼代理人：李时杰，该行员工。
委托诉讼代理人：席永鸿，浙江铁诚律师事务所律师。
被告：任广新，男，1969年10月20日出生，汉族，住内蒙古赤峰市。
被告：宋君，女，1982年2月23日出生，汉族，住杭州市上城区。
被告：浙江新帝置业有限公司，住所地：杭州之江度假区转塘镇转塘直街35号。
法定代表人：裘高尧，董事长。
委托诉讼代理人：俞玲丽、李佳，浙江腾智律师事务所律师。
原告中国农业银行股份有限公司杭州保俶支行与被告任广新、宋君、浙江新帝置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人李时杰、席永鸿，被告浙江新帝置业有限公司的委托诉讼代理人俞玲丽、李佳到庭参加诉讼，被告任广新、宋君经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
中国农业银行股份有限公司杭州保俶支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告任广新偿还借款本金4156701.95元，利息72789.77元（本金、利息暂计算至2016年8月9日，此后按合同约定计算至实际履行之日止）；2、宋君对上述债务承担共同连带还款责任；3、被告浙江新帝置业有限公司对上述债务承担共同连带还款责任；4、原告对抵押物在560万元的最高额担保范围内享有优先受偿权；5、本案诉讼费及实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2009年7月12日，被告任广新向我行申请个人购房贷款，金额560万元，期限300个月，用于购买杭州市西湖区××庭园××室房产，由借款人的配偶宋君（共同还款人、抵押财产共有人）承担连带还款责任、由被告浙江新帝置业有限公司对该贷款承担阶段性连带担保责任。2009年8月3日，原告与三被告共同签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为：33105200900023267。合同约定：原告向被告任广新贷款560万元，期限300个月，用于购买杭州市西湖区××庭园××室房产，借款期限自2009年8月3日至2034年8月2日，利率按借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮29%，执行年利率4.2174%。合同对保证人为房地产开发商的被告浙江新帝置业有限公司为本合同提供阶段性担保，约定：1、对预登记转他项权登记的约定，“保证人为房地产开发商的，承诺在该房产可办理抵押登记日起三个月内，协助借款人办理抵押登记，并将抵押他项权利证明交贷款人收执。”2、对阶段性保证期间的约定，“阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥合法、正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。2009年8月12日，原告与借款人办理了房产抵押预登记，同日，向被告任广新发放了560万元贷款。贷款期限自2009年8月12日至2034年8月11日，还款方式为等额本息还款，每月20日为还款日，利率为年利率4.2174%，逾期利率6.3261%。贷款发放后，被告任广新在2009年至2012年12月正常还款，2013年6月发生连续逾期3期，2014年2月，连续逾期4期，2014年4月逾期3期。2013年12月13日被告抵押物被内蒙古自治区土默特右旗人民法院查封。原告多次联系借款人，借款人处于失联状态。原告在多次联系借款人办证、还款未果情况下，于2014年4月16日将编号为20140001的催收通知书送达担保单位被告浙江新帝置业有限公司总经理万迪荣，万总称找不到任广新，但可以协助催收欠款。之后，原告每月通过万迪荣电话联系催收欠款，被告任广新断断续续部分归还，但其账户仍不能每月按期结清逾期欠款。2014年4月至2016年8月有持续28个月，一期以上逾期未结清记录。截止2016年8月9日，被告任广新欠本金4156701.95元（未结清本金106035.56元，提前还本金额4050666.39元）；利息72789.77元（未结清利息59529.55元，未结清罚息1529.16元，未结清复利770.41元，提前还息10960.65元）。
被告任广新、宋君未作答辩。
被告浙江新帝置业有限公司辩称,一、原告要求浙江新帝置业有限公司承担连带保证责任没有任何法律和事实依据。1、根据原告提供的证据1《个人购房担保借款合同》第10.1.4条款第（8）项“保证人为本合同第1.2款所述房产的开发商的，承诺在该房产可办理抵押登记日起三个月内，协助借款人办妥抵押登记”之约定，答辩人浙江新帝置业有限公司仅有协助借款人办理产权证与抵押登记手续的义务。根据《个人购房担保借款合同》第10.2.8条款“抵押人应在本合同签订后五日内到有关登记机关申办预告登记或抵押登记手续……预告登记后，自能够进行登记时，抵押人应及时通知贷款人并在三个月内办妥抵押登记，并将抵押他项权利证明交贷款人收执”之约定，以及依据办理抵押登记手续的实际程序，须由抵押权人即原告和抵押人即任广新、宋君共同前往登记机关办理抵押登记手续，也就是办理抵押登记的法定义务是原告与被告任广新、宋君，答辩人浙江新帝置业有限公司将产权证原件交付原告，将商品房交付被告任广新、宋君后，协助义务已经履行完毕。答辩人浙江新帝置业有限公司于2011年7月2日将产权证原件交付原告，2011年11月3日将商品房交付被告任广新、宋君。2、《个人购房担保借款合同》关于担保期限的约定属于格式条款。且该条免除原告的主要责任，加重答辩人浙江新帝置业有限公司主要责任，违背公平原则为无效。3、答辩人浙江新帝置业有限公司2011年7月2日将产权证原件交付原告，2011年11月3日将商品房交付被告任广新、宋君，距离现在四年多，原告在第一次起诉至法院也认可2011年就具备办理抵押登记手续的相应材料，是原告怠于办理。4、从此类合同订立的背景和初衷看，保证人浙江新帝置业有限公司的保证责任理应免除。5、答辩人浙江新帝置业有限公司保证担保责任的免除是附条件的，而原告怠于履行相关义务，不正当地造成答辩人浙江新帝置业有限公司提供的阶段性保证责任的免除条件不成就，应对视为阶段性保证责任已经免除。6、退一步讲，物的担保已经足以保证债权的实现，因此答辩人浙江新帝置业有限公司不需要承担保证担保责任。二、退一步讲，即使答辩人浙江新帝置业有限公司需要承担连带责任，原告也应当首先就抵押物处置后的所得价款进行受偿，其仅在抵押物担保的范围外的债权承担保证责任。1、根据《物权法》第一百七十六条、《担保法》第二十八条，答辩人浙江新帝置业有限公司就不足部分（抵押物）承担担保责任。2、如果原告无法就抵押物所得价款进行优先受偿，亦是原告自身的过错造成，与答辩人浙江新帝置业有限公司无关。另外已经超过诉讼时效。
原告提交了下列证据材料：
1、《个人购房担保借款合同》一份，证明被告任广新的借款金额、利率、期限及被告浙江新帝置业有限公司担保责任
2、房屋预告登记证一份，证明原告与被告任广新、宋君就位于杭州市西湖区××庭园××室房产办理预抵押登记的事实；
3-4、委托划款授权书、个人借款凭证各一份，证明原告已按约将被告任广新的贷款汇入被告浙江新帝置业有限公司账户的事实；
5、催收短信，证明被告任广新未按时归还贷款期间，原告员工与被告浙江新帝置业有限公司的万总联系，由其向被告任广新催讨；
6、还款明细清单一份，证明被告任广新已经归还的贷款金额；
7、贷款欠本息清单一份，证明截止2016年8月9日尚欠的本息。
被告任广新、宋君未提交证据。
被告浙江新帝置业有限公司提交如下证据：
1、房屋登记查询一份，证明被告浙江新帝置业有限公司于2011年9月25日的大产权证已经领出；
2、产权证签收表一份，证明被告浙江新帝置业有限公司于2011年9月25日完成所有权的登记，并将产权证交给被告任广新；
3、商品房交接书一份
4、交房结算单一份，
以上两份证据证明被告任广新、宋君收房的事实。
经庭审质证，被告浙江新帝置业有限公司对原告所举证据1真实性无异议，对证据2真实性、合法性无异议，但对该两份证据证明对象有异议，认为原告怠于办理抵押登记手续；对证据3-7的三性均有异议，认为除证据5“短信”是复制件不是原件，不具有证明力外，其余证据与其无关。原告对被告浙江新帝置业有限公司提交的证据1的真实性无异议，对证据2产权证签收表载明本案房屋的交接内容无异议，对证明内容有异议；对证据3、4，原告不清楚，三性无法判断。
被告任广新、宋君经本院传票传唤未到庭，视为放弃质证的权利。
综上，本院认证如下：被告浙江新帝置业有限公司对原告提供的证据1、2真实性无异议，本院对该两份证据真实性予以认定；对证据3-4、6-7因涉及本案被告任广新、宋君，而任广新、宋君经本院传票传唤未到庭，本院认定其真实性；对证据5是复制件，被告浙江新帝置业有限公司不予以认可，不作为定案依据。原告对被告浙江新帝置业有限公司提交的证据1、2真实性无异议，本院认可其真实性；对证据3、4，因该两份证据是与被告任广新、宋君之间形成，而被告任广新、宋君未到庭，视为放弃质证的权利，因此对该两份证据真实性予以认定。
根据原告和被告浙江新帝置业有限公司的陈述及对上述证据认证，本院认定事实如下：
2009年7月12日，被告任广新、宋君夫妇向原告申请贷款购房，2009年8月3日，原告与借款人为任广新，抵押人为任广新、宋君，担保人为浙江新帝置业有限公司共同签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为：33105200900023267。合同约定：原告向被告任广新贷款560万元，期限300个月，用于购买杭州市西湖区××庭园××室房产，借款期限自2009年8月3日至2034年8月2日，利率按借款发放日中国人民银行同期同档次贷款基准利率下浮29%，执行年利率4.2174%，逾期利率6.3261%，还款方式为等额本息还款，每月20日为还款日。2009年8月12日，被告任广新、宋君与原告将其所有的位于杭州市西湖区××庭园××室房产办理了抵押预登记。浙江新帝置业有限公司对该贷款承担阶段性连带担保责任。2011年7月2日，被告任广新、宋君与被告浙江新帝置业有限公司办理商品房交接并签署《商品房交接书》，原告工作人员俞奇志于2011年11月3在被告浙江新帝置业有限公司《朗润园产权证签收表》签名。贷款发放后，被告任广新在2009年至2012年12月正常还款，2013年6月发生连续逾期3期，2014年2月，连续逾期4期，2014年4月逾期3期。2013年12月13日被告抵押物被内蒙古自治区土默特右旗人民法院查封。其后，被告任广新断断续续归还部分借款至2016年2月，截止2016年8月9日，被告任广新未结清本金总金额106035.56元，未结清正常息总金额59529.55元，未结清罚息总金额1529.16元，复利770.41元。2016年1月13日，原告曾诉至本院，于2016年8月24日撤诉。
本院认为：原告与被告任广新、宋君、浙江新帝置业有限公司共同签订《个人购房担保借款合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告履行了合同义务，但被告任广新未及时全面履行合同义务，构成违约，原告有权依据合同约定提前收回贷款并要求承担违约责任。本案焦点是作为阶段性担保的被告浙江新帝置业有限公司是否对被告任广新上述债务承担连带担保责任？阶段性担保是我国因商品房预售环节派生出的一种担保形式，非法律设置的一种担保，为的是保证在商品房预售后到商品房实际交付期间可能出现非合同原因或道德风险，从而让商品房开发公司加入到贷款债权债务中。一旦商品房交付，具备办理房产权证和抵押他项权证，该担保即被免除。本案原告作为债权人、抵押权人，被告任广新、宋君作为债务人、抵押人，抵押物为被告任广新、宋君贷款购买的房屋，因该房屋为预售商品房，因此办理了抵押预登记。2011年7月，被告浙江新帝置业有限公司与被告任广新、宋君办理了商品房交接手续，2011年11月3日，原告从被告浙江新帝置业有限公司领取在其贷款人的“朗润园产权证”，从而具备办理他项权证，被告浙江新帝置业有限公司完成协助原告办理他项权证义务。2013年6月，在被告任广新发生连续逾期付款3期的情况下，原告没有依据合同第12.2（2）追究其违约责任“提前收回已发放借款、行使担保权”，也没有在2013年11月抵押物被法院查封的情况下起诉被告任广新、宋君，更没有在被告任广新、宋君多次违约不按期还款的情况下，提前终止合同。在该预登记抵押物房产自2011年11月具备办理他项权证到2016年近5年期间，原告未能办理抵押权正式登记即他项权证，也未通知被告浙江新帝置业有限公司协助办理他项权证，因此被告浙江新帝置业有限公司阶段性担保责任不应是无限期的，该案抵押物他项权证未能办理，与被告任广新、宋君不积极履行义务有关，并非是被告浙江新帝置业有限公司没有完成协助业务，在预抵押登记具备正式抵押登记，办理抵押登记是抵押权人与抵押人之间的权利和义务，与阶段性保证人无关。该抵押物在被法院查封时，登记机关已明示抵押物抵押债权5600000元已预告登记，因此，原告对该抵押物优先权成立，确定抵押物优先权成立，被告浙江新帝置业有限公司的担保责任应予免除。被告浙江新帝置业有限公司抗辩其不应承担连带还款责任的理由成立，本院予以支持。原告诉请符合法律规定的，本院予以支持。被告任广新、宋君经本院合法传唤无正当理由未到庭，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、任广新于本判决生效之日起十日内归还中国农业银行股份有限公司杭州保俶支行借款本金4156701.95元，利息72789.77元（本金、利息暂计算至2016年8月9日，此后按合同约定计算至实际履行之日止；
二、宋君对上述债务承担连带清偿责任；
三、中国农业银行股份有限公司杭州保俶支行有权以坐落于杭州市西湖区朗郡庭园朗润园26号101室房产在560万元内优先受偿上述债务；
四、驳回中国农业银行股份有限公司杭州保俶支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理40626元，保全费5000元，公告费560元，合计46186元，由任广新、宋君负担。
中国农业银行股份有限公司杭州保俶支行于本判决生效之日起十五日内申请退费；任广新、宋君于本判决生效之日起七日内向本院交纳负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。
审 判 长 钱让发
人民陪审员 李跃年
人民陪审员 王卫国
二〇一七年二月三日
书 记 员 凌雯雯