河南省开封市鼓楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0204民初953号
原告:王莹洁，女，汉族，1980年8月7日出生，住开封市禹王台区。
被告:开封宏达置业有限公司。
统一社会信用代码：914102006716545583。
法定代表人：翟红生，公司经理。
住所地：开封市新华东街**号。
委托诉讼代理人:曹延河，公司法律顾问，代理权限为特别授权。
原告王莹洁诉被告开封宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莹洁、被告宏达公司委托诉讼代理人曹延河到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告之间系商品房买卖合同关系。原告于2011年4月3日与被告签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宏达·紫云台第5幢（座）东2单元11层东号房，交房期限为2012年12月31日。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于合同订立当天已一次性交齐房款391050元和配套费，并按时缴纳契税7821元。2011年7月5日，原告与被告签订地下室使用协议，并支付价款27366元，过了交房期限，被告迟迟不予交房，理由是：原告买房时的广告上赠送的阳台、空中花园及飘窗面积要收费，否则不办房证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。被告违反《建筑工程建筑面积计算规范》的国家标准，无理增加房款并以此为由不给办证，不交付地下储物间的行为是违法的，强制性法律法规是不允许当事人协商改变的，故补充协议违法的部分不应受法律保护。原告曾多次找被告交涉，但是由于被告没有按照合同交房，导致原告不能合法入住，按照合同第九条的约定被告应支付违约金。综上，原告为维护自己合法权益，请求：1、被告宏达公司继续履行合同，并限期交付原告房屋和合法手续；2、被告宏达公司给付原告因迟延交房产生的违约金123493.59元（由2013年1月1日至2017年5月19日，按照原告已支付房款日万分之二计算，每日78.21元），立即将储物间交原告使用，并支付违约金8746.53元，两项共计132240.12元；3、被告承担诉讼费等一切费用。
被告宏达公司辩称，一、被告已经全部履行了合同义务，不存在违约行为，原告诉求没有事实依据和法律依据；二、被告不存在逾期交房的问题，原告诉求按照合同第9条要求被告承担违约金缺乏事实依据，被告开发的房屋在2013年3月开始交付，至2017年3月已经全部交付完毕，不存在原告购买房屋迟迟不交付的事实；三、原告所诉求的违约金其中根据法律规定已超过诉讼时效，不应得到法律支持，其诉求的储物间违约金更无合同约定，原告要求被告承担没有法律依据；四、根据被告公司与原告业主代表达成协议，就逾期交房问题被告已向原告支付赔偿金1600元，不存在再次支付违约金的情形。
经审理查明，2011年4月3日，原告王莹洁为购买被告宏达公司开发的位于宏达·紫云台5号楼东2单元11层东户的房产，双方签订了编号为079872的《商品房买卖合同》。依据合同第三条约定，该商品房阳台为【非封闭式】，【合同约定】建筑面积共97.03平方米，房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。依据合同第四条约定，按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米4030.2元，总金额为391050元整。合同第五条关于面积确认及面积差异处理约定，合同面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方自行约定：以产权登记面积为准，房款据实结算，多退少补。合同第八条关于交付期限约定，出卖人应当在2012年12月31日前，将涉案商品房交付买受人。在双方签署《商品房买卖合同》的同时，亦签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第八条约定，买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。原告在该协议书买受人处签名并按捺指印。该《商品房买卖合同》及《补充协议》均已在不动产登记管理部门办理了备案登记。合同签订后，原告按合同约定面积支付了被告购房款391050元，被告宏达公司于2011年4月18日向原告出具了购房发票。2011年5月，原告按房地产权属转移面积97.03平方米、房款391050元缴纳了涉案房产的契税。2013年1月，被告在报纸上刊登《宏达·紫云台交房通告》，该通告主要内容为：现通知广大业主，小区已经竣工验收，定于2013年1月8日起正式开始办理交房手续，请携带购房证明至物业办公室办理。原告以安全情况及配套设施、居住情况等不具备交房的条件为由不接收房子。2013年7月23日，被告宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表董志勇、董立京、王斌等（乙方）签订了《协议书》一份，该协议第一条为，由于“宏达·紫云台”所处区域位置的特殊性，造成了甲乙双方较大的分歧和矛盾。主要有两个方面：1、解放军71320部队（二十军）因国防和保密的需要而无偿征用小区西侧920平方米绿化用地；2、由于部队的原因，小区三次修改规划、造成道路、绿化等配套工程延期交付业主使用。第二条为：甲乙双方就第一条所述问题达成共识，1、乙方蒙受了一定程度上的损失；2、产生问题的原因非甲方所能左右，甲方无直接责任，仅从为业主负责任的态度，自愿承担间接责任。合同第四条第六款约定，甲方补偿乙方全体业主的人民币80万元，平均每户1600元。合同第五条第二款约定，甲方由于二十军原因造成“宏达·紫云台”小区道路、景观和配套设施延期交付使用，致使交房延期，根据双方所签《商品房买卖合同》第八条第二单元第三款的规定，此属免责范围，乙方予以认可，并不追究甲方逾期交房的责任。第六条约定，甲乙双方一致认定，本协议签订生效后，即为解决“宏达·紫云台”问题的最终协议，乙方及全体业主不能再以任何理由要求甲方承担责任和影响甲方正常交房、项目后续工作。若本协议签订后，乙方再以其他理由要求甲方承担责任或者影响甲方交房、项目后续工作推进，甲方有权单方解除本协议，已发放、退还和免收的款项全部收回。2015年10月，被告宏达公司向紫云台小区业主发出公示，要求业主办理房屋产权证移交及补缴购房款，补缴购房款的用户于2015年10月31日前到本市东京××东××路××区博爱敬老院院内）补缴购房款领取房地产权证书，逾期不候，地下车库一并解决。原告以赠送的飘窗、空中花园、阳台面积未赠送为由不予补缴房款。原、被告签署的《宏达·紫云台半地下室使用权转让协议》约定，原告获得5号楼编号为07号的地下室，面积20.89平方米，期限为2010年6月2日至2079年12月10日，单价1310元/平方米，总价款27366元，甲方承诺2012年12月31日前，将地下室交付乙方使用。
另查明，目前涉案房地产权利人为开封宏达置业有限公司，证书编号为：汴房地产权证第××号，建筑面积为102.84平方米。
以上事实有当事人的陈述、商品房买卖合同、补充协议、协议书、产权证、发票等证据予以证明。
本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定了房屋套内建筑面积与分摊面积以产权登记为准，商品房房价以建筑面积为计算依据。本案中，原告陈述因宣传彩页中赠送的飘窗、空中花园、阳台面积未赠送才不予补缴房款和不予入住，但原、被告签署的《商品房买卖合同补充协议》约定：“买卖双方均同意以《商品房买卖合同》、本《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，其他任何由出卖方提供的售楼书、宣传资料、沙盘模拟等，不作为双方交房、验收、退房等事项的标准及确认违约责任的条件，其内容仅供购房前参考。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，也不构成合同内容，双方不受其约束。”故该协议内容已对宣传彩页中被告宏达公司的说明和允诺内容作出实质性变更，原、被告双方应按《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》履行各自的义务。原告所购买房屋在产权登记中的建筑面积为102.84平方米，原告仅按合同约定面积97.03平方米支付了被告购房款，因此，原告应当补缴房款后再向被告要求交付涉案房地产权证，进而再办理房产证，故对原告要求被告交付房屋合法手续的诉求，本院不予支持。被告在小区竣工验收后已经于2013年1月通知原告等全体业主交房，其他业主在接到通知后也与被告办理了交房手续并陆续入住，本案中原告所陈诉的其以不符合交房条件为由不入住的理由不能成立，虽然系因原告之原因至今不接收房屋，但被告仍负有向原告交付房屋的义务，对原告要求被告交付房屋的诉求，本院予以支持。针对原告的第二项诉求，原告所述的迟延交房其实主要是因为原告自身怠于接收房屋，并且，被告宏达公司（甲方）与“宏达·紫云台”全体业主代表（乙方）于2013年7月23日签订的《协议书》明确约定乙方对逾期交房的免责事由予以认可，不追究甲方逾期交房的责任，该协议书对全体业主具有约束力，因此对原告主张逾期交房违约金的诉求，本院不予支持。关于地下车库的问题，虽然原、被告签署的《宏达·紫云台半地下室使用权转让协议》并未约定被告延期交付半地下室需要承担何种违约责任，但是被告未提供证据证明其于2015年10月前向原告通知过交付半地下室（即为地下车库、储物间），因此从2012年12月31日至2015年10月31日共计34个月导致原告使用权无法实现，被告应赔偿该期间在全部使用权期限内所占比例对应的地下车库使用费的损失，计算为：34个月/69年零6个月×27366元=1116元。被告也仍负有向原告交付半地下室（即为地下车库、储物间）的义务，对原告要求被告交付储物间(半地下室)诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、本判决生效后十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告王莹洁交付位于宏达·紫云台5号楼东2单元11层东户的房屋；
二、本判决生效后十日内，被告开封宏达置业有限公司向原告王莹洁交付宏达·紫云台5号楼编号为07号的半地下室，并向原告支付半地下室使用费的损失1116元；
三、驳回原告王莹洁的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2945元，减半收取1472.5元，原告王莹洁承担1272.5元，被告开封宏达置业有限公司承担200元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
代理审判员 李传飞
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 李晓红