湖南省东安县人民法院	民 事 判 决 书	（2017）湘1122民初5号	原告陈彩凤，女，1968年7月12日出生，汉族，湖南省东安县人，居民，住湖南省东安县。	被告永州市恒丰房地产有限公司，住所地东安县建设大道105号，组织机构代码66399585-4。	法定代表人孙有才，该公司总经理。	委托代理人（特别授权）陈国林，东安县平和法律服务所法律工作者。	委托代理人（一般授权）俞家华，男，1963年2月28日出生，汉族，湖南省东安县人，该公司会计，住湖南省东安县。	原告陈彩凤诉被告永州市恒丰房地产有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案受理。依法由代理审判员欧阳钦适用简易程序独任审判，于2017年2月16日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。书记员文娟担任庭审记录。原告陈彩凤，被告永州市恒丰房地产有限公司的特别授权委托代理人陈国林及一般授权委托代理人俞家华到庭参加了诉讼，被告永州市恒丰房地产有限公司的法定代表人孙有才因特别授权未到庭。本案现已审理终结。	原告陈彩凤诉称：2012年1月8日，原告在被告开发的加州首府处购买商铺一间，双方签订了《商铺买卖合同》。同日双方又签订了《返租协议》，该协议规定，原告购买了被告的商铺后，被告同意返租原告商铺10年，前三年的房租费在购房时由原告一次性扣除，从第四年开始，被告应于每年8月1日支付下一年度租金148787元给原告，如到期拒付或未付清，则每延期一日按余款千分之五比例计算处罚金，30个工作日仍未付余款及处罚金视为违约，除将返租金与处罚金支付清外，另赔偿违约金55万元。被告本应在2016年8月1日支付原告下一年度的租金，但时至起诉日，被告仍没按协议约定支付原告下一年度租金。为维护原告的合法权益，请求法院依法判令：请求依法解除原、被告签订的《商铺返租协议》，允许被告租赁到2017年7月31日；责令被告支付原告2016年8月1日至2017年7月31日止的房屋租金148787元，违约金55万元及处罚金22318.05元；本案诉讼费由被告承担。	原告为支持诉讼请求，在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：	租赁合同，拟证明被告与蒋荣武于2014年12年1日签订租赁合同，租期8年，从2014年12月1日至2022年11月30日止，以1859844元购买被告12号门面，将其位于东安县建设大道105号（加州府二期）一楼；	东都·加州国际返租协议，拟证明原、被告于2012年1月8日签订了返租协议租期10年，起止时间为2012年8月1日至2022年7月31日；	租赁合同，拟证明被告法定代理人将承租的12号门面租给了蒋武荣；	商铺买卖合同，拟证明没有返租的内容价值是60万的租金。	被告永州市恒丰房地产有限公司辩称：原、被告之间签订的是代租协议，不是租赁合同。	被告永州市恒丰房地产有限公司在本院指定的举证期限内向本院提供了下列证据：	收条一张，拟证明该商铺返租租金于2017年1月17日已经交了40000元的事实。	经庭审质证、认证，本院对原、被告提供的证据材料认证如下：	对原告提供的证据1，被告均无异议，本院予以采信；对原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为原、被告之间不是租赁合同关系，而是委托代理关系。经审查，原告提供的返租协议复印件与原件核对无误，该证据系原、被告签订的《东都.加州国际返租协议》。该证据来源合法，且客观真实，符合证据的“三性”，本院予以采信；对原告提供的证据3，被告认为与本案没有关联，本案是一个租赁合同纠纷，租金的多与少与原告没有关系，经审查，原告提供的租赁合同复印件与原件核对无误，但系被告与第三人的租赁合同关系，与本案无关，本院不予采信；对原告提供的证据4，被告认为与本案没有关联，不能作为本案的证据来使用，经审查，原告提供的商铺买卖合同复印件与原件核对无误，该证据是原、被告签订的商铺买卖合同。原告购买了被告所开发的位于东安县建设大道105号商品房1楼的12号商铺，双方已完全履行了合同义务。该证据来源合法，且客观真实，符合证据的“三性”，故本院予以采信。	对被告提供的一份证据无异议，本院予以采信。	经审理查明：2012年1月8日，原告陈彩凤与被告永州市恒丰房地产有限公司签订了《东都·加州国际商铺买卖合同》，该合同约定，原告购买被告开发位于东安县建设大道105号1楼12号商铺，建筑面积107.8平方米，总价为1859844元。扣除三年21%返租金额后，成交总金额为1469277元。同日，原、被告双方签订了《东都·加州国际返租协议》，该协议约定，原告将商铺委托给被告统一招租经营，原告委托给被告经营商铺期限为10年即2012年8月1日至2022年7月31日；被告承诺在委托期内每年按以下返租标准返租给乙方：前三年返租21%即390567元，已在签定《东都·加州国际商铺买卖合同》时一次性从总价中扣除，甲方不另行返租；从第四年起每年返租金额为返租前成交总价的8%即108400元，被告需在每年8月1日前支付下一年度返租金额。同时约定，委托期间，该商铺的使用权、经营权、收益权归被告所有，原告不得自得委托经营管理等内容。合同签订后，原告按约定扣除前三年21%的返租金额后，支付被告购房款1469277元，其购买的1楼12号商铺按返租协议的约定由被告经营。根据原、被告签定的返租协议约定被告应在2016年8月1日前支付下一度的返租金额148787元，到期被告未支付返租租金。原告遂起诉来院，请求依法处理。	本院认为，原告陈彩凤与被告永州市恒丰房地产有限公司签订的《东都·加州国际商铺买卖合同》、《东都·加州国际返租协议》，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，原、被告双方应按照约定履行自己的义务。现被告永州市恒丰房地产有限公司没有按合同约定履行义务,原告陈彩凤要求解除双方签订的《东都·加州国际返租协议》，被告永州市恒丰房地产有限公司亦同意解除，本院予以准许，即原、被告意思表示一致之日即2017年2月16日起该合同予以解除；现原告已按约定向被告支付了购买商铺的款项，并将该商铺交由被告返租，而被告未按约定于2016年8月1日支付原告下一年度的返租款，故本院对原告要求被告支付2016年8月1日至2017年7月31日的返租款148787元的诉讼请求予以部分支持，双方于2017年2月16日解除返租合同，本院认为租金应计算至2017年2月16日止，应为80592元（含被告已支付的40000元）。被告辩称，原、被告之间签订的是委托代理合同，不是租赁合同，被告没有租赁原告的门面，不存在租赁关系，原告要求被告支付租金的请求不成立。经审查，原、被告在返租协议中约定，被告拥有该商铺的使用权、经营权及收益权。该内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定。原告是出租人，被告是承租人，作为承租人的被告以其名义统一经营、出租招商，按约定方式向原告支付租金，并有权获取除支付原告定额租金以外的收益，双方系房屋租赁关系，故本院对被告辩称双方属委托租赁关系的辩解意见不予采纳。	原告要求被告赔偿违约金55万元，在返租合同中明确约定被告未能在规定期限内将返租金额支付到位，视为被告违约，除将返租余款与处罚金支付清楚外另赔偿乙方违约金55万元，被告辩称违约金是违法的，根据《合同法》第114条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同》若干问题的解释（二）之规定：约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。所谓过分高于造成损失的情形，即指当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”，在本案中，返租协议约定每年返租的金额为148787，原、被告在2017年2月16日解除合同，原告的实际损失应为2017年2月17日至2022年7月31日的返租金额，即148787元÷365天×1990天=811194.87元，双方约定的违约金55万元没有过分高于造成的损失，本院予以支持。被告没有履行合同义务，构成违约，应承担违约责任。双方在合同中，同时约定罚金与违约金条款，构成重复请求。对原告陈彩凤要求被告支付22318.05元罚金的请求，不符合法律规定，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六之规定判决如下：	一、解除原、被告签订的《东都·加州国际商铺返租协议》；	二、被告永州市恒丰房地产有限公司支付原告陈彩凤。商铺返租租金人民币80592元（含已付的40000元）；	三、被告永州市恒丰房地产有限公司支付原告陈彩凤违约金550000元；	四、驳回原告其他诉讼请求。	上述款项限被告于本判决发生法律效力后十日内付清。	如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。	案件受理费9705元，减半收取4852.5元，由被告永州市恒丰房地产有限公司负担。	如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。	审判员  欧阳钦	二〇一七年四月一日	书记员  文 娟	附：相关法律条文：	《中华人民共和国合同法》	第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。	依法成立的合同，受法律保护。	第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。	第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。	第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。	《中华人民共和国民事诉讼法》	第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。