文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0585民初4092号原告：郁国中，男，1966年6月4日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：邰飞，江苏广浩律师事务所律师。被告：黄振林，男，1963年5月27日出生，汉族，住江苏省太仓市。被告：施良娟，女，1965年5月21日出生，汉族，住江苏省太仓市。委托诉讼代理人：张健，太仓市城厢法律服务所法律工作者。原告郁国中与被告黄振林、施良娟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月19日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郁国中及其委托诉讼代理人邰飞、被告施良娟及其委托诉讼代理人张健到庭参加诉讼。被告黄振林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郁国中向本院提出诉讼请求：1.解除原告郁国中与被告黄振林于2016年12月16日签订的房屋买卖协议。2.要求判令被告黄振林、施良娟共同归还原告购房款70万元并赔偿原告违约金损失20万元。事实和理由：原告郁国中与被告黄振林是朋友关系。2016年2月底被告黄振林至原告处借款周转。2016年3月2日至3月8日期间原告分别以现金及转账形式借给被告黄振林30万元。因被告黄振林一直未归还借款，2016年12月，被告黄振林提出自己有两套房子，可以将位于浏河镇XX四区XX栋XX室房屋卖给原告，原先的借款转为购房款，原告也表示同意。2016年12月16日，原、被告签订房屋买卖协议，约定被告黄振林将位于浏河镇XX四区XX栋XX室房屋卖给原告，合同价款为人民币100万元。协议签订后原告现金支付被告黄振林16万元，2016年12月22日原告又以现金及转账形式支付被告黄振林24万元，综上，原告为购买该房屋实际已支付购房款70万元。但被告黄振林在收到房款后避而不见。为维护自身合法权益，原告诉至法院，要求判如所请。被告黄振林未到庭应诉答辩。被告施良娟辩称：被告施良娟从未与原告签订房屋买卖协议，也从未收到过原告任何购房款。被告施良娟与黄振林已于2017年2月15日离婚，离婚协议书上明确本案房屋买卖协议所涉房屋属施良娟部分归施良娟所有、黄振林所属份额赠予婚生女黄欣怡所有抵作女儿的抚养费。原告提供的2016年12月16日房屋买卖协议签订于离婚协议之前，说明被告黄振林将房屋卖给原告一事，被告施良娟是不知情的，故请求法院依法驳回原告郁国中对被告施良娟的诉请。经审理查明：2012年2月8日，太仓市浏河镇拆迁安置办公室作为甲方与乙方即被告黄振林签订拆迁补偿安置协议，约定：乙方房屋座落于本镇××组，在拆旧区拆迁范围内，甲方安置乙方座落于本镇XX一区南的普通多层公寓房1套约110平方米，结算时按安置房屋的实际面积结算。2016年12月16日，被告黄振林作为甲方与乙方即原告郁国中签订房屋买卖协议，中介方为太仓市三思房产经纪有限公司，协议约定：一、房屋总成交价：甲方净得卖房款人民币壹佰万元整（￥1000000.00元）。二、房产证到甲方名下的费用由甲方承担，过户到乙方名下的费用由乙方承担。三、该安置房在国家办理房产证的过程中，甲方必须积极去办理，在过户到乙方名下时，甲方必须积极配合。如出现故意拖延、刁难属违约。四、付款方式1、在2016年12月16日乙方付定金人民币贰拾万元整（￥200000.00元），同时付买房款贰拾陆万元整（￥260000.00元），合计人民币肆拾陆万元整（460000.00元）。2、在甲方拿到房产证过户到乙方名下的同时付清买房余款。3、甲方无条件协助乙方办理房屋进驻过程中的一切手续，但甲方不承担任何费用。五、乙方在拿到房产证之前如要出售该房，可与甲方协商办理。六、违约责任：甲乙双方如出现违约，各自赔偿对方的所有损失，并另外承担违约责任人民币伍拾万元整（￥500000.00元）。该协议下方甲方处存有被告黄振林签字捺印及“施良娟”字样，乙方处存有原告郁国中的签字捺印、中介方处存有钱春明的签字，太仓市三思房产经纪有限公司在签约日期处加盖公章。就涉案房屋的付款情况，原告郁国中向本院提供：1.2016年12月26日被告黄振林向原告郁国中出具的收条原件，载明“今收到郁国中定购紫薇园四区201栋304室定金人民币贰拾万元整（￥200000）买房款人民币贰拾陆万元整（￥260000）合计定金买房款人民币肆拾陆万元整（￥460000）”，被告黄振林在该收条收款人处签字捺印，太仓市三思房产经纪有限公司在收条日期处加盖公章。原告郁国中、钱春明均陈述该收条落款时间存在笔误，收条出具的实际时间应该是2016年12月16日签订上述房屋买卖协议当天。2.2016年12月22日被告黄振林向原告郁国中出具的收条原件，载明“今收到郁国中定购XX四区201栋304室买房款人民币贰拾肆万元整￥（240000）”，被告黄振林在该收条收款人处签字捺印，太仓市三思房产经纪有限公司在日期处加盖公章。3.林飞的银行转账明细，载明：林飞于2016年3月2日分别转账到黄振林账户49000元、49000元、42000元，于2016年3月8日分别转账到黄振林账户50000元、50000元、40000元，于2016年12月22日分别转账到黄振林账户50000元、50000元、50000元、50000元、50000元、10000元。就涉案房屋的付款情况，原告郁国中当庭陈述：2016年3月份原告借给黄振林30万元，其中2016年3月2日林飞分三次转账至被告黄振林账户14万元、2016年3月8日林飞分三次转账至被告黄振林账户14万元，2016年3月8日之前原告郁国中给付被告黄振林现金2万元，合计是30万元。2016年12月16日签订房屋买卖协议当天原告郁国中给付被告黄振林现金16万元。46万元的收条包括上述30万元、现金16万元。2016年12月22日林飞分五次转账至被告黄振林账户21万元，原告郁国中当天给付被告黄振林现金3万元，合计24万元，即24万元的收条。林飞系代原告郁国中转账至被告黄振林，以上合计70万元。审理过程中，施小萍在本院所作调查笔录中陈述：2016年12月16日签订房屋买卖协议时，是我代签的施良娟的名字。签好字我就走了，内容不懂的。当时施良娟不在场，黄振林说帮帮忙，代他老婆签个字就好了，我认为黄振林和郁国中是合伙诈骗。林飞在本院所作调查笔录中陈述：我是原告郁国中的女婿，卡号为62×××91的中国建设银行卡是我的。2016年3月2日分别转账至黄振林账户的49000元、49000元、42000元，2016年3月8日分别转账至黄振林账户的50000元、50000元、40000元，2016年12月22日分五次转账至黄振林账户的210000元均是原告郁国中让我代其转账给黄振林的，相关权利义务由郁国中享有和承担，我与黄振林之间没有经济纠纷。钱春明在本院所作调查笔录中陈述：我是太仓市三思房产经纪有限公司的法人。46万元收条的书写时间2016年12月26日是我写的，我写错了，应该是2016年12月16日签协议当天。之前原告郁国中已经给了被告黄振林30万元，签协议当天原告郁国中给了被告黄振林现金16万元，当时我在场的。2016年12月22日原告给了黄振林24万元，其中21万元是银行转账，3万元是现金，当时我看见原告郁国中给了被告黄振林现金3万元。46万元的收条不包括24万元的收条。另查明：被告黄振林与施良娟于1986年8月6日办理结婚登记，于2017年2月15日办理离婚登记。被告黄振林与施良娟在离婚协议书中对财产分割作如下约定：位于太仓市××紫薇××区××室拆迁安置房，女方所属份额归女方所有，男方所属房屋产权份额自愿赠与给女儿黄欣怡，归女儿所有，抵作女儿抚养费。以上事实，有原告郁国中提供的拆迁补偿安置协议、房屋买卖协议原件、收条原件、银行账户明细，被告施良娟提供的自愿离婚协议书、离婚证，本院所作调查笔录等证据及到庭原、被告当庭陈述等在卷佐证。本案的争议焦点在于：1.被告黄振林向原告郁国中出售涉案房屋时是否征得被告施良娟同意，案涉房屋买卖协议是否应解除？2.两被告是否应共同返还原告郁国中购房款70万元并赔偿违约损失20万元？关于案涉房屋买卖协议的效力问题。本院认为，原告郁国中与被告黄振林签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规等强制性规定，应属合法有效，对双方均具有约束力。综合到庭原、被告所举证据及当庭陈述，本院作如下分析：1.从涉案房屋的权属来看，涉案房屋系被告黄振林、施良娟在夫妻关系存续期间拆迁安置补偿所得，涉及两被告的财产权益。原告郁国中、案外人施小萍均陈述2016年12月16日房屋买卖协议中“施良娟”字样系施小萍代签，被告施良娟在审理过程中明确对施小萍代签字的行为未授权且不予追认、对被告黄振林与原告郁国中签订房屋买卖协议出售涉案房屋的行为亦未授权且不予追认；2.从房屋交易过程来看，原告郁国中、中介方均未与被告施良娟碰面、洽谈及询问被告施良娟对被告黄振林出售涉案房屋的意思，被告施良娟亦无协助收取购房款、配合提供相关手续等任何积极履行合同的行为。因此，原告郁国中与被告黄振林之间签订的房屋买卖协议对被告施良娟不产生法律效力。现被告黄振林未按约履行合同，被告施良娟亦明确表示不同意出售案涉房屋，该房屋买卖协议已无法继续履行，故原告郁国中要求解除其与被告黄振林于2016年12月16日签订的房屋买卖协议，于法有据，本院应予支持。关于被告黄振林应返还的购房款。为主张其已将购房款70万元交付给被告黄振林，原告郁国中向本院提供了房屋买卖协议原件、收条原件、银行账户明细予以佐证，案外人林飞在审理过程中亦明确其系代原告郁国中转账给被告黄振林，原告所举证据已经形成完整的证据链，故原告郁国中要求被告黄振林返还购房款70万元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于违约损失赔偿问题。本院认为，当事人一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。涉案房屋买卖合同因被告黄振林违约而解除，被告黄振林应承担相应的违约赔偿责任。购房过程中，原告郁国中对被告黄振林签订协议出售房屋的行为已尽到相应的审查义务。原告郁国中与被告黄振林签订的房屋买卖协议明确约定如出现违约、应承担违约责任50万元，现原告郁国中要求被告黄振林赔偿原告违约损失20万元，符合法律规定，本院予以支持。因被告施良娟未协助收取购房款，原告郁国中提供的证据不足以证明被告施良娟知晓并同意被告黄振林向原告郁国中售房，且在原告郁国中与被告黄振林签订协议后不久，被告黄振林与施良娟于2017年2月15日办理了离婚登记手续，故原告郁国中要求被告施良娟与被告黄振林共同承担返还购房款70万元并赔偿违约损失20万元的请求缺乏事实依据和法律依据，本院碍难支持。另，被告黄振林经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃相应的诉讼权利。本院根据到庭原、被告所举证据及本院所作调查依法作出裁判。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告郁国中与被告黄振林于2016年12月16日签订的房屋买卖协议。二、被告黄振林于本判决生效后10日内返还原告郁国中购房款70万元。三、被告黄振林于本判决生效后10日内赔偿原告郁国中违约损失20万元。四、驳回原告郁国中的其他诉讼请求。履行方式：上述第二、三项履行方式：如采用转帐方式支付，请汇入太仓市人民法院账号（户名：太仓市人民法院案款专户、开户行：中国建设银行股份有限公司太仓分行、账号：32×××31）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元、公告费560元，合计13360元，由被告黄振林负担（该款原告已预交，本院不再退还，由被告黄振林于本判决生效后10日内直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。审 判 长  王 月人民陪审员  宣彩萍人民陪审员  唐松涛二〇一七年十二月二十五日书记员廖吉