湖北省随州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂随州中民一终字第00217号
上诉人（原审原告）：万锴，男，汉族，1976年2月14日出生，司机。
委托代理人：万世艮（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书），男，汉族，1948年12月25日出生，系万锴之父。
被上诉人（原审被告）：魏以敏，女，汉族，1951年11月7日出生，退休工人。
被上诉人（原审被告）：程云，男，汉族，1975年11月26日出生，无业。
委托代理人：胡季春（代理权限：一般代理），湖北正堂律师事务所律师。
原审第三人：明申雷，男，汉族，1951年6月12日出生，退休职工。
原审第三人：郑名秀，女，汉族，1954年1月15日出生，退休职工，系明申雷之妻。
委托代理人：代涛（代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代收法律文书），男，汉族，1974年9月10日出生，个体经营者，系明申雷、郑名秀女婿。
上诉人万锴为与被上诉人魏以敏、程云、原审第三人明申雷、郑名秀房屋买卖合同纠纷一案，不服广水市人民法院（2015）鄂广水民初字第00286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月3日受理后，依法由审判员郭建强担任审判长，与代理审判员朱玉玲、李超组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭进行了审理。上诉人万锴的委托代理人万世艮，被上诉人程云及魏以敏、程云的委托代理人胡季春，原审第三人明申雷、郑名秀的委托代理人代涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原审原告万锴诉称：2013年11月10日，原告与两被告签订房屋买卖合同，双方约定两被告将位于广水市应山办事处育才路广安大厦1栋2单元703室房屋一套出售给原告，房屋价款为50万元，签订合同当日，原告支付定金13万元。后两被告一直不履行合同义务，在与原告签订合同后又将该房屋出售给他人，给原告造成了经济损失。现诉请法院：1、判令两被告履行房屋买卖合同义务并赔偿定金13万元的利息损失（利率按中国银行同期贷款利率的4倍计算），2、诉讼费由两被告承担。
原审被告魏以敏、程云辩称：答辩人与原告约定房屋买卖是虚，答辩人向原告借钱是实。因担心答辩人无能力偿还借款，在原告的要求下，答辩人与其签订了《房屋买卖合同》，该合同是担保性质的合同。因借款利率高于银行贷款利率，2014年5月3日，答辩人通过银行汇款5万元偿还原告借款。如双方之间存在房屋买卖合同关系，原告尚欠答辩人购房款37万元，答辩人不可能向原告汇款5万元。
原审第三人明申雷、郑名秀述称：2014年3月5日第三人明申雷、郑名秀与被告魏以敏签订《房屋买卖合同》，约定魏以敏将位于广水市应办广安大厦1栋2单元703室房屋（所有权证为广水市房权证应山字第2013042**）出售给第三人，房屋出售价款51万已全部付清。2014年10月，魏以敏将诉争房屋交付给第三人，水电物业当月已过户，第三人已实际占用了诉争房屋。因此请求法院依法判决被告与第三人签订的《房屋买卖合同》有效，要求被告继续协助第三人办理房屋过户手续，驳回原告要求继续履行《房屋买卖合同》的请求。
原判认定：2013年11月10日，原告万锴（乙方）与被告魏以敏、程云（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条、房屋坐落、面积及结构：1、甲方所售房屋位于应山办事处育才路广安大厦1栋703室，房屋用途为住房。2、甲方所售房屋，面积约139.9平方米，具体面积以初建测量为准。第二条、房屋价格：甲、乙双方协商，甲方所售房屋总金额为人民币50万元整。第三条、违约：甲、乙双方签订合同后，必须认真履行以上条款；甲、乙双方任何一方不得违约，如有违约，由违约方按房屋总价30%的违约金赔偿给守约方……。”合同签订当日，原告万锴向被告程云缴纳购房定金13万元，余下购房款原告万锴至今未付，被告程云亦未向其交付房屋。2013年11月19日，被告魏以敏取得位于应山办事处育才路广安大厦1栋2单元703室诉争房屋所有权证，但房管部门不动产登记簿对该房屋所有权登记时间不明。2014年3月5日，代涛（乙方）受第三人明申雷、郑名秀的委托，与被告魏以敏（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条、房屋坐落、面积及结构：经甲乙双方充分协商，甲方自愿出售坐落在广水市应办广安路（原石油公司院内）1栋2单元703室的房屋，面积：138.04平方米，房产证号为20××12号……，第二条、房屋价格：经双方协商房屋总价为人民币伍拾壹万元整（510000元），其中包括空调柜机一台、空调挂机两台、沙发茶几一套、电热水器一个、窗帘、厨卫、家具等附属设施（付款以收条为准）。第三条、付款方式及相关责任：1、甲、乙双方协商签订合同时，乙方首付购房定金肆万元整给甲方，2014年3月15日前再付壹拾陆万元整给甲方，余款叁拾万元整待甲方配合乙方办理好二手房房贷手续后付清，剩余壹万元整暂交中证人保管，待甲方搬家交房后一次性付清……甲方必须在农历2014年冬月18日之前搬家交房，甲方交房前结清所有费用……”合同签订后，代涛按约定向魏以敏交付购房定金4万元。2014年3月12日，第三人明申雷依约向魏以敏交付购房款16万元；同日，被告魏以敏与第三人明申雷、郑名秀向广水市房屋登记机构提交《房屋所有权转移登记询问表》及《申请书》，被告魏以敏申请将属其所有的位于广水市应办广安路（原石油公司院内）1栋2单元703室的房屋转移登记到第三人明申雷、郑名秀名下，并出具《具结书》。2014年5月3日，第三人郑名秀向被告魏以敏交付购房款29万元。2014年12月2日，第三人向被告程云交付购房款1万元。第三人明申雷、郑名秀在付清购房款后，被告魏以敏向其交付了房屋，第三人明申雷、郑名秀接收房屋后搬进居住。2015年1月2日，第三人向被告程云交付购房余款1万元，至此，第三人付清全部购房款。2015年1月26日，第三人向相关部门缴纳了住房买卖契税、交易手续费等费用，在办理过户手续过程中，原审法院依据原告申请，依法查封了诉争房屋。
原审法院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：1、原告万锴与被告魏以敏、程云签订的《房屋买卖合同》及第三人明申雷、郑名秀与被告魏以敏签订的《房屋买卖合同》各自的效力问题。2、“一房二卖”中，两份《房屋买卖合同》如何履行的问题。
1、原告万锴与被告魏以敏、程云签订的《房屋买卖合同》及第三人明申雷、郑名秀与被告魏以敏签订的《房屋买卖合同》各自的效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。被告魏以敏于2013年11月10日与原告万锴签订《房屋买卖合同》，约定将诉争房屋出售给原告万锴，该合同自双方签字后成立并生效。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。房管部门不动产登记簿对魏以敏取得诉争房屋所有权时间未作记载，被告魏以敏取得诉争房屋所有权的时间不明，可能发生在其与原告签订《房屋买卖合同》之前，也可能发生在该《房屋买卖合同》之后，但不论其作为未取得房屋所有权之前的房屋使用权人还是取得房屋所有权之后的所有权人，均有权处分诉争房屋，该《房屋买卖合同》未违反法律规定，为有效合同。原、被告在合同签订后，未办理房屋过户登记手续，诉争房屋所有权人仍为被告魏以敏。2014年3月5日，被告魏以敏与第三人明申雷、郑名秀签订《房屋买卖合同》，将诉争房屋出卖给第三人明申雷、郑名秀，第三人明申雷、郑名秀对二被告已将房屋出卖给原告万锴的事实并不知情。双方所签订的《房屋买卖合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故被告魏以敏与第三人明申雷、郑名秀所签订的《房屋买卖合同》亦为有效合同。被告魏以敏先后与原告万锴，第三人明申雷、郑名秀签订两份《房屋买卖合同》，将诉争房屋分别出卖给两方，被告魏以敏的行为属于“一房二卖”。
2、“一房二卖”中，两份《房屋买卖合同》如何履行的问题。在原告万锴和第三人明申雷、郑名秀均未完成房屋所有权转移登记的情况下，原告万锴未能全额付清购房款，被告魏以敏也未将房屋交付原告万锴使用，而第三人明申雷、郑名秀依据合同约定支付了全部购房款51万元，已实际合法占有、使用诉争房屋，且被告魏以敏协助第三人办理了申请过户手续，产权变更正在办理中。被告魏以敏与第三人签订的《房屋买卖合同》得到实际履行，这种履行是合法履行，遵从合同的实际履行原则，应维护已完成的交易。故应优先履行被告魏以敏与第三人明申雷、郑名秀之间签订的《房屋买卖合同》。原告万锴与被告魏以敏签订的《房屋买卖合同》履行不能，其诉请要求二被告继续履行房屋买卖合同，不予支持，对其诉请在继续履行合同的基础上要求二被告赔偿定金的利息损失，亦不予支持。原告万锴因被告魏以敏的违约行为无法取得诉争房屋所有权，其可以另行主张解除与二被告签订的《房屋买卖合同》，并向二被告主张违约责任和赔偿损失。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告万锴的诉讼请求。案件受理费2850元，由原告万锴负担。
上诉人万锴不服原审法院的上述判决，向本院提起上诉称：原审判决认定的事实与判决结果自相矛盾，增加了当事人的诉累，请求二审法院依法改判。
被上诉人魏以敏、程云辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，实体处理恰当，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。
原审第三人明申雷、郑名秀述称：同意被上诉人魏以敏、程云的意见。
本院经审理查明：原判认定的事实属实。
本院认为：万锴与魏以敏、程云签订合同的行为无论是房屋买卖，还是实质上的“以房抵贷”，都不影响本案的处理，其原因在于万锴与魏以敏、程云签订的《房屋买卖合同》，没有在房产管理部门登记备案，第三人明申雷、郑名秀对该情况并不知情。在此情况下，第三人明申雷、郑名秀与魏以敏签订了《房屋买卖合同》，购买了魏以敏所有的房屋，双方签订的《房屋买卖合同》没有违反法律、法规的强制性规定，属合法有效合同，依法应当受到法律保护。上诉人万锴起诉要求魏以敏、程云履行房屋买卖合同义务并赔偿定金利息损失，因争议的房屋已经被善意第三人明申雷、郑名秀购买并实际占有使用，办理了申请过户手续。万锴与魏以敏、程云之间的房屋买卖合同已经无法履行，在原审原告万锴经原审法院告知后，仍然坚持原诉讼请求的情况下，法院不能超出当事人的请求判决。故原审法院对万锴的诉请不予支持、告之可以另行主张权利符合法律规定，并无不当。
综上所述，上诉人万锴的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序符合法律规定，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2900元，由上诉人万锴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 郭建强
代理审判员 朱玉玲
代理审判员 李 超
二〇一五年九月十四日
书 记 员 王 凌