咸阳市渭城区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）咸渭民初字第00052号
原告张某，男，1984年10月3日出生，汉族。
委托代理人张某某，男，1960年12月1日出生，系张某之父。
被告咸阳超凡房地产开发有限公司。
法定代表人陈某某，该公司总经理。
被告郭某某，男，1978年1月16日出生，汉族，陕西西安人，住西安市未央区小苏村。
委托代理人胡某，男，1968年12月25日出生。
原告张某诉被告咸阳超凡房地产开发有限公司、郭某某商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某某、被告郭某某的委托代理人胡某到庭参加了诉讼，被告咸阳超凡房地产开发有限公司经本院传票依法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告张某诉称，我所购买的郭某某名下的咸阳超凡房地产开发有限公司开发建设的咸阳市人民东路东段的亮马河国际公寓，面积为122.8平方米。该房产证附记页明确记载该房屋建筑面积为合同约定面积，该房产证附件一附图表明该房屋为三室。附件二也明确了该房产证登记的面积即合同约定面积所包括分摊建筑面积的构成内容，但该房子的实际面积与房证面积少15平方米。后与被告协商，被告咸阳超凡房地产开发有限公司提出了解决方案，但其未履行此协议，原告亦未同意。原告认为被告咸阳超凡房地产开发有限公司的行为构成欺诈，应承担相应的法律责任。故要求按照房产证补够缺失的15平方米或双倍返还购房款80618.98元。承担银行利息3000元。承担本案诉讼费用。请求法院依法判决。
原告为支持其主张，举出如下证据：
1、房屋买卖授权委托书，欲证明郭某某委托张荣斌出卖其所有的房屋的委托授权的事实。欲证明原告的诉讼主体资格。
2、房屋买卖合同，欲证明（1）房屋买卖事实，（2）郭某某就有关房屋的实际使用面积与房产证登记面积有争议时直接向原出卖人咸阳超凡房地产开发有限公司主张权利转让给原告的事实。
3、房款收到条，欲证明原告按照房屋买卖合同的约定交付房款的事实。
4、咸阳市房产证渭城区字第S063218房产证复印件。欲证明（1）原告的诉讼主体资格（2）该房产证附记页载明的房产证的面积是该房屋建筑面积为合同约定面积，即咸阳超凡房地产开发有限公司与郭某某的合同约定面积。（3）该房产证附件二载明的该房产证房屋建筑面积的公共部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明，即房产证登记面积包含了一切公摊公用面积。
5、郭某某房屋产权证，欲证明原告所购买的房屋是依照郭某某的房屋产权证所发生的买卖交易，两房产证登记相符的事实。
6、关于张某购买的我公司的《亮马河国际公寓》2104房子面积问题的处理办法，欲证明（1）《亮马河国际公寓》2104房系咸阳超凡房地产开发有限公司出卖。（2）房产证面积与实际面积不符是咸阳超凡房地产开发有限公司疏忽所致，实际面积比房产证登记面积少15平方米。（3）咸阳超凡房地产开发有限公司提出按每平方米2687——2964元退款并承担从2010年元月至问题解决之日期间的同期人民银行的贷款利息及物业管理费并承担房产证的变更等相关事宜的事实。
7、原告自制的2204房的实际平面图，欲证明2104房形状与房产证切图不符的事实。
被告咸阳超凡房地产开发有限公司未到庭未提供证据。
被告郭某某辩称：原告房屋实际面积的缺失，被告郭某某无责任，房屋的买卖过程中被告郭某某也无过错，不存在欺骗原告，故不应承担责任。且被告咸阳超凡房地产开发有限公司已明确面积误差的原因和处理方案并愿承担责任。被告郭某某与咸阳超凡房地产开发有限公司在商品房预售合同中第五条已有明确约定，郭某某已将面积误差发生争议的处理主张权转让给了原告张某。郭某某不应承担责任，应依法驳回原告对郭某某的诉讼请求。
被告郭某某为支持其主张，向法庭举出如下证据：
郭某某与咸阳超凡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，欲证明郭某某与咸阳超凡房地产开发有限公司签订商品房买卖合同的事实及对面积争议的处理办法。
郭某某与张某签订的商品房买卖合同及房屋买卖授权委托书，欲证明（1）该房已过户于张某名下。（2）产权及面积争议已转移给原告。
房产证复印件，欲证明郭某某依照合同取得房产证以及按照房产证与原告房屋买卖的事实，郭某某无过错。
原告张某提交的证据，经当庭举证，被告郭某某均无异议，合议庭进行评议，本院认为原告所举证据1、2、3、4、5、6来源合法，与本案具有关联性，符合证据的真实性、客观性，予以认定。原告所举证据7与本案无关，不予认定。被告郭某某提交的证据1、2、3，经当庭举证，原告张某均无异议，合议庭进行评议，本院认为被告郭某某所举证据来源合法，与本案具有关联性，且能相互印证，符合证据的真实性、客观性，予以认定。
经本院对咸阳超凡房地产开发有限公司进行询问质证，咸阳超凡房地产开发有限公司对原告张某所提交的证据6即关于张某购买我公司亮马河国际公寓2104房面积问题的处理办法予以认可，但称已支付原告张某10309.44元。
根据以上认定的有效证据，开庭审理查明以下事实：
2007年3月12日，郭某某与咸阳超凡房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，咸阳超凡房地产开发有限公司出卖其所开发的咸阳市人民东路亮马河国际公寓2104号房给郭某某，并与2007年4月20日进行了产权过户登记，所有权人登记为郭某某，登记面积为122.8平方米。
双方约定面积确认及面积差异处理方式为：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期贷款利率付给利息。
买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。
2009年9月5日，郭某某与张某签订房屋买卖合同，郭某某将咸阳市人民东路亮马河国际公寓2104号房出卖给张某，约定每平方米2580元，并于2009年12月3日进行了房产过户登记，所有权人登记为张某，登记面积为122.8平方米。双方约定如房产证登记面积与实际面积有误差争议时，可依照法律关于商品房买卖的相关规定向开发商即与原出卖人主张权利。后张某经核实咸阳市人民东路亮马河国际公寓2104号房实际面积为107.8平方米，与房产证登记面积122.8平方米相差15平方米，并与咸阳超凡房地产开发有限公司进行协商，咸阳超凡房地产开发有限公司于2010年9月8日出具了关于张某购买我公司亮马河公寓2104房面积问题的处理办法，其办法称该房屋与房产登记面积少15平方米属实，咸阳超凡房地产开发有限公司愿按购房时每平方米2687.2964元予以退款，张某未同意此处理办法。
本院认为，张某与郭某某签订的商品房买卖合同合法有效对双方当事人具有约束力，郭某某与咸阳超凡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人具有约束力。双方应当按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。咸阳超凡房地产开发有限公司、郭某某交付给张某的亮马河公寓2104房面积比合同约定面积少15平方米，应承担相应的法律责任。咸阳超凡房地产开发有限公司出具的关于张某购买我公司亮马河国际公寓2104房面积问题的处理办法，是对郭某某与张某就亮马河公寓2104房实际面积与房产证登记面积误差争议解决方式的一种追认。亮马河公寓2104房面积比合同约定面积少15平方米的责任应由咸阳超凡房地产开发有限公司承担。张某要求咸阳超凡房地产开发有限公司承担亮马河公寓2104房面积缺少15平方米的请求应当支持。亮马河公寓2104房面积缺少15平方米的处理方法双方当事人在商品房预售合同中已有约定，约定符合有关法律规定，应予支持。咸阳超凡房地产开发有限公司称已支付张某10309.44元没有证据证明，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百0七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：
张某与郭某某签订的商品房买卖合同合法有效。
郭某某与咸阳超凡房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。
咸阳超凡房地产开发有限公司赔偿张某亮马河公寓2104房面积缺少15平方米的双倍购房款77400元人民币。判决生效后10日内履行完毕。
逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第229条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
驳回张某对郭某某的诉讼请求。
诉讼费1980元由咸阳超凡房地产开发有限公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于咸阳市中级人民法院。
审 判 长 刘 亮
人民陪审员 李慧珍
人民陪审员 郝淑芹
二〇一一年五月九日
书 记 员 赵 斌