贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔05民终2568号上诉人（原审原告）罗荣华，男，1946年6月29日出生，汉族，住贵州省大方县。委托代理人卢安龙，上海市建维（北京）律师事务所律师。委托代理人（特别授权）罗毅，上诉人罗荣华之子。被上诉人（原审被告）大方县房地产开发公司，住所地：贵州省毕节市大方县大方镇西大街北段。注册号：522422000066369。法定代表人高书友，该公司总经理。委托代理人（特别授权）付忠，大方县沙厂法律服务所法律服务工作者。上诉人罗荣华因与被上诉人大方县房地产开发公司（以下简称：大方房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初760号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告罗荣华起诉请求：一、判决被告赔偿原告306000元损失费；二、判决被告支付原告2014年6月以后至房屋交给原告时的拆迁安置过渡费，按每月1000元计算。三、诉讼费由被告承担。事实和理由：2004年，被告大方房开公司根据大方县政府批复，对大方县三善街进行旧城改造及拆迁安置。原告积极配合拆迁工作，2004年3月，原、被告签订了房屋拆迁安置合同。合同签订后，被告一直没有将拆迁安置房屋交付原告，至今已13年。因此，被告一直支付原告拆迁过渡费至2014年6月。2014年6月以后，大方县政府因该地块一直未进行开发，依法将该地块收回。被告以此为由，不再支付原告拆迁过渡费，并口头回复，不再履行合同，也不再给原告房屋。由于原告被拆迁房屋长期无人居住，年久失修，破败不堪，已不具备居住条件。和被告多次沟通无果后，依法提起诉讼。原审被告大方房开公司辩称：2014年10月28日，由于三善街旧城改造房屋拆迁无法完成，经原、被告协商，被告额外补偿原告一年的过渡费后，将原告的房屋归还给原告，双方终止了原签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，双方权利义务关系终止，故原告知道其权利被侵害之日为2014年10月28日，原告的起诉已超过诉讼时效，依法应予驳回。原、被告签订合同后，由于原告所在路段无法拆迁，被告不能如期对该地段按照规划进行建设，2008年被告以书面形式通知原告，为使其能够及早安置回迁，将验收合格的上2幢3楼或4楼房屋让原告选择作为其安置回迁房，但原告以房屋漏水为由，拒绝回迁。2015年，原告房屋所在路段的开发建设被政府部门叫停，已征收土地被县人民政府收回，未征收部分不再纳入征收和开发范围，原告所在地为未征收部分，不再进行征收和开发。至双方约定将房屋归还给原告时，被告一直按约定支付过渡费，且以一年的过渡费作为补偿之后，双方合同终止，权利义务已于合同终止之日消灭。综上，原告提起诉讼有违诚实信用原则且超过诉讼时效，依法不应支持，请求驳回原告的诉讼请求。原审经审理查明：2004年3月6日，被告大方房开公司作为乙方与作为甲方的原告罗荣华签订了《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，合同约定“乙方经大方县人民政府方府复（2000）20号和方府复（2002）5号批复批准，根据《城市房屋拆迁管理条例》拟定的旧城改造开发建设拆迁补偿、安置办法，经大方县房屋拆迁管理部门核准，依法取得（2000）02号《房屋拆迁许可证》，经双方慎重协商订立如下合同共同遵守。一、甲方所住房屋在规划范围内需拆除，甲方在2004年6月10日前搬迁完毕，将房屋‘腾空’交给乙方。二、甲方被拆迁房屋属混合结构，层数一层，总面积37.23平方米，其中住宅37.23平方米。三、甲方上述房屋如有产权、债务纠纷，由甲方自理，乙方概不负责。四、补偿、安置形式（产权调换；货币补偿）1、乙方应补偿、安置甲方房屋面积37.23平方米，其中住房37.23平方米。2、甲方要求补偿、安置面积：102平方米。3、房屋成新结构补差价，甲方按60元/㎡补给乙方房款2233.8（37.23×60）元。4、超出应补偿、安置面积，甲方住房按600元/㎡，合计38862元补给乙方。上述应补款项，甲方于乙方新建房屋建成交付之日前一次交清给乙方41095.8元。五、产权调换房屋的其它要求1、质量：符合《中华人民共和国建筑施工验收规范》规定的合格标准。2、位置：本段内下12幢3层1号。3、面积：102平方米（其中超面积64.77平方米）。六、过渡方式及期限1、拆迁过渡方式：过渡期按一年计算，以交该房钥匙时计算过渡期，过渡期间乙方补偿给甲方壹仟伍佰元整的过渡费（含租房、搬家及有线电视、电话临时过渡等）。2、过渡期满后不能回迁的，按有关规定办理。3、甲方不能补清房款而不能回迁的，不计算过渡期。七、其他事项一、拆迁补偿及搬迁费1500元。二、过道及其室内装饰和其它‘另新’赔偿共计2250元抵交房款。三、新房交付时的所有权人暂不定。四、若不能按时回迁，超过时间不足半年按半年，超过半年不足一年按一年算。八、违约责任1、甲方不按合同约定的拆迁时间的，乙方有权对被拆迁房屋进行拆迁，拆迁费用由甲方承担。2、乙方不能按本合同约定的时间让拆迁房回迁，乙方承担超期时间的房租费（不包括搬家及有线电视、电话费、临时过渡）。九、合同纠纷解决办法。十、合同生效、终止。本合同甲、乙双方签字、盖章生效，乙方将房产证办交甲方和无经济手续时终止。附件：房产证1本、土地证1本、建设用地批准书、建设用地规划许可证”。合同签订后，原告将房屋及相关的产权证书交给被告。一年的过渡期满后原告未能回迁。2008年6月24日，被告下发通知给原告，通知载明“罗荣华用户：因与你户约定的安置地点拆迁难度大，该处工程至今不能动工。为使你户能够及早安置回迁，本公司经研究决定：一、你户的安置房由下12幢3楼1号改到上2幢3楼或4楼两处空房由你户选择其中一处。如何选择，请本周内决定。二、本周内双方进行安置房移交并结算补差款。三、你户的拆迁安置补偿费用，从2004年6月10日结算至2008年7月9日，按原规定结算。四、如你户坚持在下12幢3楼1号安置，则本公司自2008年7月10日后不再支付你户的安置补偿费用。以上决定请于本周内书面答复，过期视为接受”，原告以房屋漏水为由拒绝接受被告变更的安置房。2008年6月27日，原、被告双方就逾期过渡费进行约定“搬迁时间：2004年6月10日，2004年6月10日至2005年6月9日合同约定过渡期1500元/年（其中含500元搬家补助费），逾期一年增加50%，逾期二年增加75%，逾期三年增加100%，逾期三年以上增加500%，从2004年6月10日至2009年6月9日，共计支付12750元”，从2009年7月至2014年10月28日，被告每年支付6000元过渡费给原告，即2004年6月10日至2015年6月9日被告共支付原告48750元过渡费。原告原房屋所在路段至今未完成拆迁建设工作，被告明确表示原、被告签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》已经不能继续履行。原审认为：原、被告双方签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》系双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。2008年，被告以通知的形式对原告的安置房进行变更，从原合同约定的下12幢3楼1号改到上2幢3楼或4楼两处空房由原告选择其中一处，原告拒绝，故原、被告就《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》的主要条款的变更未达成合意，原合同内容未变更，双方均应按照原合同约定行使权利、履行义务。被告辩称由于客观原因未能让原告在过渡期满后回迁，被告已提供了合格的房屋给原告，原告拒不回迁应承担合同不能履行的责任的主张，不予支持。被告提交的2014年10月28日罗荣华签收的过渡费结算单载明过渡期为2014年6月9日至2015年6月9日，过渡费6000元，并未明确支付过渡费后终止原、被告双方的权利、义务，被告经手人自行在结算单下方用铅笔书写将房屋归还原告的意见并未得到原告认可，故对被告主张2014年10月28日，被告额外补偿了一年的过渡费给原告后，双方合同权利、义务终止的辩解意见不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”、第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”之规定，被告支付给原告的过渡费付至2015年6月9日，原告的起诉并未超过两年的诉讼时效期间，对被告辩称原告的起诉已超过诉讼时效期间意见不予支持。原告诉称签订合同之前原告正准备对涉案房屋进行加层建设的主张以及被告辩称致双方签订的合同实际不能履行的原因是大方县政府依法将该地块收回的主张，原告提交的9张单据、被告提交的大方县人民政府法制办公室《关于三善街旧城改造项目遗留问题的建议》均不足以证明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对原、被告的上述主张，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告不履行按时交付原告拆迁安置房的义务，原告要求被告赔偿损失的诉讼请求于法有据，应予支持。原告依约提供了房屋及房屋的相关产权证书给被告，已经履行了合同约定的主要义务，合同约定一年的过渡期满后，原告未能回迁，被告应按合同约定支付原告逾期安置过渡费。原、被告就逾期安置过渡费的计算方式已有约定，逾期超过三年按每年6000元计算，被告已支付给原告至2015年6月9日的过渡费，被告应支付原告从2015年6月10日起按每年6000元计算至被告交付回迁安置房或承担违约责任时止的过渡费。故原告要求被告支付2014年6月以后至房屋交给原告时的过渡费按每月1000元计算的诉讼请求，不予支持。由于被告表示不能继续履行《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》约定的交付原告房屋的义务，原告亦将继续履行合同的诉讼请求变更为要求被告赔偿损失，故原、被告虽未明确表示解除双方签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》，但在被告承担违约责任，赔偿原告损失后，该合同的权利、义务终止。本案涉案房屋现仍未拆除，调解时被告同意将原告的房屋交还给原告并赔偿原告一定的修复费用，但双方未就涉案房屋的修复费用达成一致意见或申请评估，且原告要求被告承担的是赔偿102平方米房屋损失的违约责任，鉴于本案原告已经履行了交付房屋及相关产权证书给被告的义务，原、被告多年来均未对涉案房屋进行管理，现无法确定该房是否仍具备居住条件及修复所需费用，故对本案原告要求被告承担违约责任的方式为赔偿经济损失的主张予以支持。原、被告双方均同意与涉案房屋相同地段的房价现为3000元/㎡，予以采纳。原告要求按102平方米计算赔偿款，其中原告原房屋面积为37.23平方米，被告应赔偿原告该部分的赔偿款为111690元（37.23平方米×3000元/㎡）。超过原告原房屋面积的64.77平方米是原告要求增加的房屋面积，原告需要支付合同签订时相对应的房价后才能取得该部分面积的房屋，故原、被告就该部分的约定性质上属于房屋买卖。合同约定上述应补付款项原告应于被告新建房屋建成交付之日前一次交清给被告，由于被告至今未修建合同约定的安置房，原告亦未支付应付房款给被告，原、被告双方均未履行该部分合同约定的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，超过原告原房屋面积的64.77㎡现在的房款为194310元(64.77㎡×3000元/㎡)，与合同约定原告应交纳的房款38862元(64.77㎡×600元/㎡)之间的差价是155448元，该差价是原告按合同履行后可以获得的利益，但原告至今并未支付64.77平方米房屋面积的房款，被告在签订合同时不可能预见到64.77平方米房屋面积现在的房款与合同签订时原告应交纳的房款之间出现的差价。鉴于本案被告违约是客观事实，被告提供的证据不能证明其具备法定的免责事由，被告应承担相应的违约责任，原、被告在合同中未约定被告不交付回迁安置房时应承担的违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”、第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”的规定，被告应承担的违约责任以赔偿原告按合同履行后可获利益的30%计算损失为宜，故原告要求被告赔偿64.77平方米房屋面积现在的房款与合同约定原告应交纳的房款之间的差价的主张，支持46634.4元（155448元×30%）。按合同约定原告原房屋37.23平方米的面积原告应按60元/平方米的差价补2233.8元房款给被告，该款应从被告支付给原告的赔偿款中扣除。合同约定被告应支付给原告的1500元拆迁补偿及搬迁费和2250元的过道、内装饰等其他赔偿费，被告应支付给原告。综上，被告未能按期交付原告回迁安置房，应支付给原告双方约定的拆迁安置过渡费至被告承担违约责任时止，合同约定未按时回迁，超过半年不足一年的按一年算，即从2015年6月10日至2017年5月2日按两年计算，金额为12000元(6000元/年×2年)。被告明确表示不继续履行合同，应依照法律规定和双方约定承担违约责任，赔偿原告损失，具体金额为159840.6元（111690元+46634.4元+1500元+2250元-2233.8元）。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，原审判决：一、限被告大方县房地产开发公司于判决生效后十五日内支付给原告罗荣华拆迁安置过渡费12000元。二、限被告大方县房地产开发公司于判决生效后十五日内赔偿原告罗荣华159840.6元。三、驳回原告罗荣华的其他诉讼请求。案件受理费414元，由被告大方县房地产开发公司负担。上诉请求、理由及答辩意见宣判后，罗荣华不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》约定的安置面积为102平方米，现双方同意3000元/㎡折算安置补偿费用，故上诉人的赔偿费用应直接计算为102㎡×3000元/㎡，即306000元，不应再扣除其他费用。一审判决被上诉人赔偿上诉人损失159840.6元，计算方法混乱，该金额与合同中约定的被上诉人应给上诉人的安置金额悬殊巨大，无法使上诉人购买到同等价值的房屋，损害了上诉人的权益。即使按照原审认定的应扣除订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，上诉人的损失也应计算为：102㎡×3000元/㎡-66.77㎡×600元/㎡-60㎡×37.23元/㎡+1500（拆迁补偿）+2250（过道等费用）=268654.2元，而不是一审认定的159840.6元。综上，请求撤销原审第二项，改判被上诉人赔偿上诉人306000元，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。大方房开公司二审答辩称：由于客观原因，上诉人未能让被上诉人在过渡期满后回迁，上诉人采取了积极有效的补救措施，将已建成的合格房屋作为被上诉人的回迁房屋，但被上诉人拒绝回迁，听任损失无限扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，上诉人在合同不能履行时，已经采取了积极有效的补救措施将已建成的合格房屋作为被上诉人的回迁房屋，但是被上诉人在明知原约定回迁地无法拆迁，绝不可能按原定地回迁安置的情况下，拒绝上诉人的补救行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，由于被上诉人不接受上诉人的回迁安置，致使损失扩大，所以上诉人就扩大的损失部分不承担违约赔偿责任。一审判决上诉人赔偿被上诉人违约金显然有失公允。综上，上诉人与被上诉人之间的房屋拆迁安置补偿合同关系已经终止，上诉人只负有将房屋交还被上诉人并承担不超过2万元房屋维修费用或按照3000元/㎡计算，共安置补偿上诉人37.32㎡的义务。经审理查明，二审认定事实与原审认定无异。本院认为：被上诉人明确表示其不能按照《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》的约定，向被上诉人交付拟定的回迁安置房，其行为已然构成违约，上诉人要求被上诉人赔偿损失的主张于法有据。因被上诉人不能交付合同约定的回迁安置房，双方当事人均同意以货币方式进行安置补偿，亦均认可按照3000元/㎡的价格计算案涉房屋的安置补偿费用，仅对安置面积的认定存在争议。上诉人认为，双方签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》约定的安置面积为102㎡，故应以102㎡计算被上诉人应支付上诉人的赔偿费用。被上诉人认为上诉人的原有房屋仅为37.23㎡，超出的64.77㎡并非上诉人的可期待利益，故被上诉人应支付上诉人的赔偿费用应以37.23㎡进行计算。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》第四条、第五条之约定：上诉人原房屋面积为37.23㎡，双方约定被上诉人安置补偿给上诉人的房屋面积为102㎡，超出面积64.77㎡。其中，上诉人按60元/㎡补偿被上诉人37.23㎡的房屋成新结构差价，超出面积的64.77㎡上诉人按600元/㎡补偿被上诉人。即享有102㎡的回迁安置房是上诉人与被上诉人签订《大方县三善街旧城改造房屋拆迁安置补偿合同》后所产生的可期待利益，折算成货币金额为102㎡×3000元/㎡=306000元，扣除合同约定应由上诉人支付被上诉人的37.23㎡×60元/㎡=2233.8元，超出安置面积的64.77㎡×600元/㎡=38862元，共41095.8元，被上诉人因不能交付回迁安置房应赔偿上诉人的金额为264904.2元，加上被上诉人承诺补偿上诉人拆迁补偿及搬迁费1500元及过道、室内装修和其他赔偿2250元，共3750元，被上诉人应向上诉人支付的货币补偿金额总计为306000+3750-41065.8=268654.2元。鉴于上诉人出让原房屋产权是其享有可期待利益的前提条件，故在被上诉人支付上诉人补偿金268654.2元后，案涉原房屋的产权应归属于被上诉人。被上诉人抗辩主张超出的安置面积64.77㎡不属于上诉人的可期待利益无事实和法律依据，本院不予采纳。上诉人拒绝接收被上诉人另行安排的不符合合同约定的房屋系上诉人应有的权利，由此造成的损失不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”规定的应由上诉人承担的扩大损失，被上诉人主张其在约定期限内不能回迁时已经采取了补救措施，但上诉人未采取适当的措施防止损失扩大，上诉人不能就扩大的损失要求赔偿无事实及法律依据，不予采纳。原审认定被上诉人的违约行为造成上诉人对超出原房屋面积的64.77㎡的可得利益损失超过被上诉人订立合同时预见到或者应当预见到的损失，因此按合同履行后上诉人对该部分面积可获利益的30%计算被上诉人的赔偿数额无事实及法律依据，本院予以纠正。综上，上诉人要求被上诉人支付因不能交付回迁安置房造成的损失268654.2元的上诉理由和请求成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、维持贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初760号民事判决第一项、第三项，即：“一、限被告大方县房地产开发公司于判决生效后十五日内支付给原告罗荣华拆迁安置过渡费12000元。三、驳回原告罗荣华的其他诉讼请求。”二、撤销贵州省大方县人民法院（2017）黔0521民初760号民事判决第二项，即“限被告大方县房地产开发公司于判决生效后十五日内赔偿原告罗荣华159840.6元。”三、由被上诉人大方县房地产开发公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告罗荣华268654.2元。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费414元，二审案件受理费818元，共1232元，由被上诉人大方县房地产开发公司负担。如果义务人未按判决指定的期间履行义务，权利人可于自动履行期限届满后的两年内向原审法院或其财产所在地的法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 王 云审 判 员 罗 珣二〇一七年十月二十五日法官助理 任云娇书 记 员 高 进