浙江省绍兴市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2017）浙06行终475号
上诉人（原审被告）绍兴市国土资源局。住所地浙江省绍兴市越城区解放大道**号。
法定代表人陈伟军，局长。
委托代理人杨溯铭，绍兴市上虞区不动产登记服务中心工作人员。
委托代理人沈国标，浙江舜杰律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）上饶市旻发实业有限公司。住所地江西省上饶市信州区广信达到***号4-1。
法定代表人文学序，执行董事兼总经理。
委托代理人张轶男、邹蓉，国浩律师（杭州）事务所律师。
原审第三人绍兴上虞国际大酒店有限公司。住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道市民大道***号。
法定代表人杨建康，执行董事。
委托代理人杨延根、钟鸣，浙江舜江律师事务所律师。
上诉人绍兴市国土资源局因不动产行政登记一案，不服绍兴市越城区人民法院（2017）浙0602行初212号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理本案。经阅卷、询问当事人，本案现已审理终结。
一审法院审理查明，2017年4月10日，原告及第三人对坐落于绍兴市上虞区百官街道市民大道333号，不动产单元号为330604012013GB00034F00020003的土地及房屋向被告申请不动产转移登记，并向被告提交了《不动产登记申请书》、《房屋转让合同》、已缴纳税费的凭证、《公证书》等申请材料。同时，原告及第三人在申请时备注：“原房产证证载用途商业。1.本证约定上虞国际大酒店有限公司回购日期2018年9月28日。到期后将无条件直接转移至上虞国际大酒店有限公司（或资产管理人），若逾期不转移，绍兴市上虞区不动产登记服务中心可直接注销上饶市旻发实业有限公司的不动产登记。2.回购期间此不动产不对外出租、出售，不设定抵押权及其他不动产权利处分并为此进行不动产登记，并继续由上虞国际大酒店（或资产管理人）使用，确保上虞国际大酒店有限公司酒店的正常经营。”同年4月11日，被告作出“同意登簿，颁发不动产权证书”的核定意见。同日，被告向原告颁发了浙（××）××区不动产权第0010298号《不动产权证书》，并将原告及第三人申请的备注内容作为附记记载至不动产权证书及不动产登记簿上。因原告认为该附记内容系被告强迫所致，侵犯了原告的合法权益，遂向法院提起行政诉讼。案件审理过程中，为妥善解决行政争议，经该院释明，原告及第三人均表示要求被告撤销本案讼争的附记内容的登记，但被告予以拒绝。
一审法院审理认为，《不动产登记暂行条例》第六条规定：“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”故被告作为绍兴市人民政府确定的不动产登记机构，具有不动产登记的行政职权。本案的争议焦点为，讼争的《不动产权证书》及不动产登记薄上记载的附记内容，是否合法，是否是原告的真实意思表示。一、内容是否合法。从附记内容看，“到期后将无条件直接转移至上虞国际大酒店有限公司（或资产管理人）”，应当包括第三人即使未支付价款，讼争房屋的产权也可转移至第三人的情形，这显失公平。“若逾期不转移，绍兴市上虞区不动产登记服务中心可直接注销上饶市旻发实业有限公司的不动产登记。”对此，国土资源部经国务院授权制定的《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定：“有下列情形之一的，当事人可以申请办理注销登记：（一）不动产灭失的；（二）权利人放弃不动产权利的；（三）不动产被依法没收、征收或者收回的；（四）人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权利消灭的；（五）法律、行政法规规定的其他情形。”故法律已明确注销登记系依当事人的申请方可启动。本案中，原告与第三人约定由“绍兴市上虞区不动产登记服务中心可直接注销上饶市旻发实业有限公司的不动产登记”违反了该实施细则对于注销登记依申请启动的规定，与法不符。《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”故被告在行使不动产登记法定职责时，有义务依照该规定对原告及第三人的申请事项是否违反法律、行政法规的规定进行审查，故应当认为被告在审核案涉的第一项附记内容时未尽到谨慎审查之义务。二、是否是原告的真实意思表示。庭审中，原告和第三人均陈述，双方已在2017年3月29日向被告申请不动产转移登记，但被告迟迟不予办理，本案讼争的附记内容是应被告要求双方才申请。结合庭审中原告、第三人均明确表示同意撤销该附记登记的情况下，被告仍拒绝撤销该登记内容的情形，可以认为原告提出的该附记内容是应被告要求才申请，不是原告真实意思表示的主张可信。该院认为，行政机关在作出行政行为时，应当严格遵循法律的规定，不得在法律规定的范围外增加行政相对人的义务或减损其利益，故被告在办理不动产转移登记时，要求原告增加本案讼争内容的申请，没有法律依据。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项、第（四）项之规定，判决撤销被告于2017年4月11日在浙（××）××区不动产权第0010298号《不动产权证书》附记栏及不动产登记簿中记载的如下登记事项“1.本证约定上虞国际大酒店有限公司回购日期为2018年9月28日。到期后将无条件直接转移至上虞国际大酒店有限公司（或资产管理人），若逾期不转移，绍兴市上虞区不动产登记服务中心可直接注销上饶市旻发实业有限公司的不动产登记。2.回购期间此不动产不对外出租、出售，不设定抵押权及其他不动产权利处分并为此进行不动产登记，并继续由上虞国际大酒店（或资产管理人）使用，确保上虞国际大酒店有限公司酒店的正常经营”。一审案件受理费50元，由被告负担。
绍兴市国土资源局提起上诉称：1.被上诉人主张撤销的附记内容系依其申请而记载，系被上诉人的真实意思表示，一审法院关于该附记内容并非被上诉人真实意思表示的认定错误。首先，被上诉人、原审第三人申请时提交的《不动产登记申请书》、《房屋转让合同》、已缴纳税费的凭证、《公证书》等申请材料中明确记载了案涉附记内容，足以认定该内容系被上诉人的真实意思表示。上诉人作为不动产登记部门，系基于申请人申请的事实及相应申请材料，根据自身职权作出了颁发具有案涉附记内容的权属证书的行政行为。其次，被上诉人、原审第三人在一审庭审中的陈述，不应作为认定案涉附记内容是否系其真实意思表示的依据。被上诉人实际由原审第三人的贷款银行设立，两者存在利害关系，即使两者庭审陈述一致，也不能据此认定案涉附记内容不是其真实意思表示。且庭审陈述发生于登记行为之后，不能否定上诉人作出不动产登记行为时两者要求将附记内容予以记载的真实性。退而言之，不动产转移登记系依申请而启动的行为，登记机关无法强迫被上诉人去申请带有案涉附记内容的登记。2.上诉人系依被上诉人的申请而实施被诉不动产登记行为，一审法院认定上诉人未尽谨慎审查义务存在一定错误。如前所述，案涉附记内容由被上诉人、原审第三人在提出不动产转移登记时申请记载，附记第一项中对于双方权利义务的约定系双方自由，法律也未禁止，上诉人作为登记机关亦无从干涉。至于被上诉人、原审第三人在登记后如何约定，并不影响之前的登记行为。上诉人作为登记机关，仅需对附记内容作形式审查，并已尽到了谨慎审查义务。即使附记第一项内容存在未经谨慎审查的情形，但第二项内容并不存在该情形，不应一并撤销。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
上饶市旻发实业有限公司未在法定期限内提交书面意见，庭询时辩称：1.案涉附记内容系上诉人要求答辩人出具，不是答辩人的真实意思表示，该事实已由答辩人提供的证据证明和一审庭审查明。2.案涉附记内容违反了《不动产登记暂行条例实施细则》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，应依法予以撤销。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
绍兴上虞国际大酒店有限公司在庭询时述称：1.一审法院认定事实清楚，案涉附记内容并非原审第三人的真实意思表示。若依上诉人所称附记内容系申请人自愿申请，那么被上诉人、原审第三人在一审庭审时已明确要求撤销该附记内容，上诉人也应当尊重申请人的意思自治。2.上诉人作为不动产登记部门，应当对案涉附记内容的合法性尽到基本审查义务，其将明显违法的内容记载于不动产权证书及不动产登记簿，有损行政机关形象。
本院经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审中的争议焦点为上诉人绍兴市国土资源局将案涉附记内容记载于相应不动产权证书及不动产登记簿的行为是否合法。
《不动产登记暂行条例》第十八条规定：“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”据此，不动产登记申请事项是否符合法律、行政法规规定，属于不动产登记机构办理不动产登记时应当审查的内容之一。因案涉附记第一项有关“到期后将无条件直接转移至上虞国际大酒店有限公司（或资产管理人），若逾期不转移，绍兴市上虞区不动产登记服务中心可直接注销上饶市旻发实业有限公司的不动产登记”之内容，明显违反《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》所确立的不动产依申请登记原则，一审法院据此认定上诉人未尽谨慎审查义务，并无不当。而案涉附记第二项“回购期间此不动产不对外出租、出售，不设定抵押权及其他不动产权利处分并为此进行不动产登记，并继续由上虞国际大酒店（或资产管理人）使用，确保上虞国际大酒店有限公司酒店的正常经营”之内容，并非法律、法规规定的不动产登记需要记载或审查的内容，即便该内容系申请人的真实意思表示，其效力也只限于合同相对人，上诉人直接将该第二项内容作为附记记载于不动产权证书及不动产登记簿上的行为，于法无据。
综上，上诉人的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。一审判决结论正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人绍兴市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审判长 傅芝兰
审判员 蒋 瑛
审判员 范卓娅
二〇一八年二月十二日
书记员 陈梦娜