广东省中山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）中中法民一终字第1430号
上诉人（原审被告）：钟德钊，男，1973年4月12日出生，汉族，住广东省中山市，
上诉人（原审被告）：胡文锐，男，1987年3月16日出生，汉族，住广东省中山市，
两上诉人共同委托代理人：谢巧灵、范金荣，均系广东广顺律师事务所。
被上诉人（原审原告）：中山市小榄镇北区股份合作经济联合社。住所地：广东省中山市小榄镇福龙路57号，组织机构代码57641036-0。
代表人：陈添来，该社主任。
委托代理人：李泳仪，女，1987年8月5日出生，汉族，住广东省中山市，
委托代理人：欧乃尧，男，1974年9月26日出生，汉族，住广东省中山市，
上诉人钟德钊、胡文锐因与被上诉人中山市小榄镇北区股份合作经济联合社（以下简称小榄北区经联社）农村土地承包合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第1049号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院查明：小榄北经联社与钟德钊于2009年3月1日签订农业用地租赁合同书，合同主要订明：“钟德钊承包小榄北经联社位于中山市××北区社区石岗边037、038、039的农业用地三块作花卉种植之用，期限自2009年3月1日至2024年2月28日；租赁期间，确因国家政府或地方集体征用该农业用地，小榄北经联社应在征用前三个月通知钟德钊处理好生产，钟德钊必须服从，并且要在收到通知后三个月内清理好农作物，全面迁出该农业用地，土地的补偿属小榄北经联社所有，土地上属钟德钊的财产以及其他投入设施，由征用单位按国家和地方有关规定补偿给钟德钊，小榄北经联社应按租赁的实际时间向钟德钊收取租金款，此外，小榄北经联社不作任何经济补偿，双方不负违约责任”。另钟德钊与胡文锐签订农业用地租赁合同书，钟德钊将上述承包的土地部分转包给胡文锐使用。钟德钊、胡文锐使用承包土地种植苗木、养殖鱼类，并搭建建筑物。
江门至广州番禺高速公路及江珠高速公路北延线江门四村至顺德均安段建设项目于2010年年底通过选址、立项、环评等工作，其中江门至广州番禺高速公路经中山市小榄镇，涉案农业用地部分在征地红线范围以内。因该高速公路建设需要，小榄北经联社就土地承包合同的解除及土地返还问题与钟德钊、胡文锐协商，但未果，其遂于2014年7月30日提起本案诉讼，请求原审法院判令：1.解除小榄北经联社与钟德钊于2009年3月1日签订的农业用地租赁合同书；2.钟德钊、胡文锐交回上述合同项下的租赁地给小榄北经联社，并腾空土地及拆除地上附着物；3.钟德钊、胡文锐受领上述租赁地的花木搬迁补偿款504623元；4.诉讼费由钟德钊、胡文锐承担。庭审中，小榄北经联社明确其前两项诉讼请求所涉解除合同及返还土地仅为被征用红线范围以内部分，并变更第3项诉讼请求为：确认解除农用土地承包合同导致钟德钊、胡文锐的经济损失参照评估报告的搬迁费用计算，具体金额以评估报告为准。
原审法院另查：除本案以外，原审法院受理了小榄北经联社及中山市小榄镇西区股份合作经济联合社、中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社因上述高速公路建设所涉其他农村土地承包合同的诉讼案件。小榄北经联社起诉前，广中江高速公路项目管理处曾委托评估机构对相关征用红线范围内农业用地的地上苗木搬迁费用、物资搬迁费用、不宜搬迁资产及建筑物、构筑物、基础设施的价值进行评估。本案由中山香山智勤资产评估事务所（普通合伙）、中山市中鑫房地产土地评估有限公司进行评估，评估过程中，钟德钊、胡文锐或其代表、评估机构代表、项目管理处代表以及征地拆迁办的代表均有参与现场清查盘点。后中山香山智勤资产评估事务所（普通合伙）出具香山评字（2014）第6060140号、第6060141号资产评估报告书，其依据《中华人民共和国合同法》、《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》等法律法规，确定在2013年7月31日、同年8月13日该评估基准日，钟德钊经营花木场内物资搬迁费为194839元，胡文锐经营花木场内物资搬迁费为238609元；中山市中鑫房地产土地评估有限公司出具中鑫估［2014］字第F04152号估价报告，确定在2014年4月23日该评估基准日，钟德钊的地上建筑物、构筑物、二次装修的评估价为71175元。
诉讼中，本案钟德钊、胡文锐及其他所涉案件的被告均申请重新评估，其要求除搬迁费外，还应对苗木价值和基础设施等所有财产的价值，以及搬迁损耗、拆迁损失等事项进行评估。对此，小榄北经联社认为评估范围应以苗木搬迁费和地上设施搬迁费，以及建筑物、构筑物和装修价值为限。经组织双方当事人询证，原审法院于2014年10月29日作出关于评估事宜的通知书，通知小榄北经联社、钟德钊、胡文锐原审法院拟委托评估的范围及有关事项，主要内容为：“评估范围包括花木搬迁费；适宜搬迁资产搬迁费；不宜搬迁资产市场价值；建筑物、构筑物和装修的市场价值。以上评估，以征地红线范围内的资产为限，如评估对象跨越红线范围以外，则由评估公司根据评估对象的功能、用途等方面综合考虑，确定评估价值。另花木的搬迁费，应含起种苗木价值损耗、起种苗木成活损耗、移种损耗、技术保养等符合搬迁过程中因应季节变化、苗木品种、成活率等因素而可能存在导致苗木损耗等合理的损失。此外，花木的市场价值并非评估的对象，至于评估过程中是否先确定花木市场价才能做出关于搬迁费、合理损失的评估结论，则由评估机构根据其技术规范进行。以上评估范围，原则上不作变更和补充。评估过程中，若对评估工作的开展有合理的意见和建议，可再行以书面方式补充。请按照此前的要求在本通知送达之日起10日内书面回复，明确是否申请评估并承诺预交评估费用；逾期回复，将视为放弃评估的要求。”上述通知送达小榄北经联社、钟德钊、胡文锐后，钟德钊、胡文锐于2014年11月12日向原审法院提交书面答复，表示坚持之前的诉讼意见，认为花木的市场价值当然是评估对象，要求申请评估并愿意交纳评估费用。2014年11月20日，原审法院进行公开摇珠，选定评估机构，本案与其他所涉案件的当事人以及四家具有资质的评估机构到场。因案件需一并开展评估工作，评估的工作量大，原审法院先行向评估机构的代表简要介绍了有关情况。情况介绍后，有三家评估机构愿意参与摇珠并在签到表上签字。摇珠前，本案钟德钊、胡文锐及其他所涉案件的被告提出异议，要求原审法院通知全国范围内的机构参与摇珠，且每件案件需摇一次珠，选定机构。在此期间，有两家评估机构的代表退场，放弃参与摇珠，只剩中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司的代表。为保证同类型案件评估结果的一致性，原审法院向钟德钊、胡文锐等人解释了通过一次摇珠选定评估机构的理由，并告知因目前只有一家评估机构愿意参与评估，应予直接选定该评估公司进行评估。对此，钟德钊、胡文锐等人表示不能接受并离场。同年12月15日，原审法院就评估的事宜召集小榄北经联社、钟德钊、胡文锐及中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司的工作人员到庭交换意见。钟德钊、胡文锐表示如继续评估，则由法院交纳评估费用，只有按照其评估意见，才同意交纳评估费用。经原审法院送达缴费通知书，钟德钊、胡文锐没有按要求交纳评估费用。为此，原审法院终止本案评估工作。
原审法院再查：中山市征地拆迁管理办公室与中山市小榄镇人民政府签有委托书及征地拆迁工作合同，订明中山市征地拆迁管理办公室委托中山市小榄镇人民政府作为江番及江珠北延线高速公路项目的征收实施单位；中山市小榄镇人民政府按照属地负责制原则，负责项目征地拆迁工作的具体实施；中山市征地拆迁管理办公室根据拆迁工作开展的实际情况拨付征地拆迁补偿款，中山市小榄镇人民政府统一负责与征地红线范围内的土地所属行政村、管理区签订征地合同并支付补偿款。同时，中山市小榄镇土地房屋征收中心系中山市小榄镇人民政府开办的事业单位法人，负责涉案工程的具体征收补偿工作，其曾出具委托书，委托小榄北经联社及中山市小榄镇西区股份合作经济联合社、中山市小榄镇竹源股份合作经济联合社支付征地补偿款。
原审法院认为：小榄北经联社与钟德钊签订的农业用地租赁合同书系当事人的真实意思表示，符合民事行为生效的法律要件，合同合法、有效。合同履行期间，因江门至广州番禺高速公路建设需要，涉案部分农业用地被纳入征用红线范围内，小榄北经联社为此提起本案诉讼，请求解除农业用地租赁合同书被征用红线范围内的部分，该主张符合合同约定，钟德钊、胡文锐也同意解除合同，原审法院对小榄北经联社的该部分诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。上述农业用地租赁合同书部分解除以后，钟德钊即负有恢复原状，返还合同解除部分即被征用红线范围内土地的义务；同时，因承包关系的部分解除，胡文锐继续占有相应的土地已不具备合法依据，小榄北经联社也有权向其要求返还土地。钟德钊、胡文锐以未收取征收补偿款为由拒绝搬走并继续占有土地，该主张缺乏法律依据，原审法院不予支持。
土地被征用属不可抗力事件，因不可抗力致使合同目的不能实现的，合同当事人得以《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项关于法定解除的规定解除合同。本案中，虽小榄北经联社、钟德钊、胡文锐对解除合同所涉被征用红线范围内的部分不持异议，但该部分合同解除的根本原因在于土地被征用的事实，钟德钊、胡文锐为此受损失，小榄北经联社作为合同相对方，其诉请确认钟德钊、胡文锐损失的请求符合法律规定，应予支持。由于涉案土地用于种植花木、养殖鱼类并搭建有建筑物，故钟德钊、胡文锐解除合同所遭受的损失为花木的搬迁费用、水产养殖的补偿以及不宜搬迁资产、建筑物、构筑物、二次装修的补偿费用，钟德钊、胡文锐有关青苗补偿款、花木价值补偿款及安置补助费等项目，既不属征收补偿的费用，也不属合同解除所遭受的损失，原审法院对钟德钊、胡文锐的该部分主张不予采信。对相应的搬迁及补偿费用，经由广中江高速公路项目管理处委托，中山香山智勤资产评估事务所（普通合伙）、中山市中鑫房地产土地评估有限公司出具了评估报告。诉讼中，钟德钊、胡文锐申请重新评估，原审法院采纳其主张后启动评估程序，但钟德钊、胡文锐对评估范围、评估机构的选定提出异议，拒绝交纳评估费用。原审法院认为，涉案的评估范围，由原审法院组织小榄北区经联社、钟德钊、胡文锐询证后根据《中山市人民政府关于中山市交通基础设施及公益性建设项目征地补偿的指导意见》确定的补偿标准并结合实际情况加以确定。对起种苗木价值损耗、起种苗木成活损耗、移种损耗、技术保养等符合搬迁过程中因应季节变化、苗木品种、成活率等因素而可能存在导致苗木损耗等合理的损失，评估要求均有涵盖；对评估过程中是否需先确定花木市场价才能作出关于搬迁费、合理损失的评估结论，则交由评估机构根据其技术规范进行。钟德钊、胡文锐一再坚持要求对花木价值进行评估，其诉讼主张不具有任何理据，不应支持。而评估机构的选定问题，原审法院已通知具有资质的评估机构参与现场摇珠，但在原审法院介绍案情及钟德钊、胡文锐又一次提出异议的情况下，三家评估机构离场，只剩中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司的代表。因从确定评估范围到通知评估机构参与摇珠，评估的程序均符合法律规定，而程序上的合法性要求只为保障实体上的公正，故原审法院直接选定中山成诺资产评估与土地房地产估价有限公司为评估机构，未违反程序要求，也未损害小榄北经联社、钟德钊、胡文锐的实体权利，钟德钊、胡文锐以此为由不交纳评估费用于法无据。此外，虽不同评估机构所依据的评估准则、取价要求及评估方法大体一致，但评估毕竟属于一项估量、推定的工作，不同评估人员作出的结论难免存在偏差，故从公平、公正、节省诉讼资源的原则出发，避免本案与其他同类型、同地段案件评估结论的不一致，原审法院将涉及广中江高速公路建设所涉征用农业用地的案件一并委托同一的评估机构进行评估，符合要求。综上，钟德钊、胡文锐拒绝交纳评估费用导致评估工作无法进行，其应承担不利的法律后果，原审法院对其关于花木搬迁费用不合理及基础设施等财产未予清点、评估、补偿的抗辩均不予支持。中山香山智勤资产评估事务所（普通合伙）、中山市中鑫房地产土地评估有限公司在本案纠纷发生前进行的评估，经钟德钊、胡文锐或其代表、评估机构代表、项目管理处代表以及征地拆迁办的代表参与，评估程序合法，评估结论依据充分，原审法院予以采信。钟德钊、胡文锐因解除合同所导致的损失应按该评估报告予以确定，为504623元。
依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款的规定，判决：一、解除小榄北经联社与钟德钊于2009年3月1日签订的农业用地租赁合同书所涉征收红线范围内的部分（见附页青苗图）；二、钟德钊、胡文锐于原审判决发生法律效力之日即腾空征收红线范围内的土地（见附页青苗图），将土地交还小榄北经联社；三、确认解除农业用地租赁合同书导致钟德钊、胡文锐的损失为504623元。案件受理费8846元，由钟德钊、胡文锐负担（该款已由小榄北经联社预交，原审法院不作收退，钟德钊、胡文锐于原审判决发生法律效力之日起七日内迳付给小榄北经联社）。
宣判后，上诉人钟德钊、胡文锐不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院认定事实不清，混淆事实及争议焦点。本案的纠纷性质不是农村土地承包合同纠纷，应是依法确定征地拆迁补偿费用的征地补偿纠纷，被上诉人不是本案的适格主体。1.现因江门至广州番禺高速公路及江珠高速公路北延线江门四村至顺德均安段高速公路工程项目建设，需征用钟德钊与被上诉人所签订的农业用地租赁合同书所涉及的地块，根据合同第八条双方不负违约责任的相关约定，对因国家征用致双方合同终止的事实，上诉人与被上诉人并无异议。但根据合同约定及有关法律规定，广中江高速项目管理处作为征地方即拆迁方，必须依法就有关的土地补偿费、青苗附着物补偿费、安置补助费等有关的征地拆迁费用对上诉人作出征地补偿安置方案，依法补偿上诉人因征地所受的一切损失，现由于征地方未依法补偿，而非被上诉人未依法补偿，故上诉人与被上诉人不存在纠纷。2.被上诉人诉请上诉人受领花木搬迁补偿款504623元，若是被上诉人代征地方所给的赔偿款及搬迁费，明显不合理。上诉人从未委托授权或承认被上诉人有代理权可与征地方签订征地补偿安置方案，与上诉人相关的征地补偿协议必须由上诉人与征地方协商签订。在上诉人与征地方就征地赔偿事宜未达成一致意见前，上诉人不会也无法将租赁土地交给被上诉人。根据合同第八条的约定，租赁期间，确因国家政府或地方集体征用该农业用地，由甲乙双方向征用方共同商议土地上所属乙方即上诉人的财产及甲方租金、设施的补偿方式和其他事宜。本案若要解除合同，必须先由征地方与上诉人协商好农作物的补偿、赔偿费及搬迁费，但征地方并未与上诉人协商好相关赔偿款。3.被上诉人诉请上诉人受领的花木搬迁补偿款没有合法依据，应不予采信。被上诉人提交的花木搬迁补偿款评估报告及房地产估价报告是征地方单方委托评估，未经上诉人同意，且未对涉案土地上的所有农作物价值及上诉人投入的基础设施等属上诉人所有的全部财产进行价值评估，既不合法，结论也与事实严重不符。因征地方仅对征用土地上的部分建筑物、构筑物、二次装修等进行评估，征地方评估价也仅为7万多元，这与上诉人实际投入百万元的损失相距甚远。征地方以及评估方未能对租赁土地上的许多固定设施如花木喷淋系统设施、水池鱼塘增氧水电设施及排污管道、监控设备等未清点评估，对上诉人所有的农庄饭店损失未全部评估，同时未采用重置法，且采用的成本单价过低。而征地方所提供的苗木估算价与现时市场价严重不符，导致搬迁补偿费用太低。4.征地拆迁补偿费用的确定应当在当地政府行政主导下依法由征地方与上诉人协商确定，依据有关法律规定，应驳回被上诉人的诉讼请求。一审法院在确定本案为农村土地承包合同纠纷下，违反上诉人与被上诉人在合同中的明确约定，审理双方之间并不存在的征收补偿款纠纷于法无据。二、一审法院审理程序错误。1.被上诉人仅提交了土地征收征用的相关批准文件的复印件，一审法院未依法核实是否真实合法有效。2.一审法院采信的评估报告非诉争双方当事人委托，而是由征地方单方委托，采纳案外人且对被上诉人有利益悠关的第三方征地方的评估报告，是以承包合同纠纷为名，实际审理征地补偿纠纷。上诉人根本不同意被上诉人作为中山市小榄镇土地房屋征收中心的委托人，在本案与上诉人处理征地补偿事宜。三、一审法院适用法律错误。1.一审法院既已明确钟德钊与被上诉人所签订的农业用地租赁合同书合法有效，双方之间的土地承包纠纷就应按合同条款约定施行，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第九十七条否认双方的合同约定错误。2.一审法院不顾《中华人民共和国土地管理法》及《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》的规定，强行判决上诉人受领补偿款，剥夺了上诉人依法应得到的征地补偿。综上，请求撤销原审判决第二项、第三项，并由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。
被上诉人小榄北经联社答辩称：一、被上诉人是本案的适格主体。被上诉人与上诉人钟德钊签订了农业用地租赁合同书，现因广中江高速公路的建设而需征用土地，此属于不可抗力事件，根据《中华人民共和国合同法》解除合同的规定及双方解除合同的约定，被上诉人诉求解除合同所涉征收红线范围内部分符合法律规定。合同解除，被上诉人诉求上诉人腾空征收土地给被上诉人应予维持。二、上诉人与被上诉人对解除合同所涉被征用红线范围内的土地部分没有异议，该部分合同解除的原因在于土地被征用，上诉人为此受到了损失，被上诉人作为合同相对方诉请确认上诉人的损失符合法律规定。至于损失价值，已经由专业评估公司合法评估，评估对象的清点有上诉人的确认，评估报告合法有效。上诉人在原审庭审期间申请重新评估，原审法院组织重新评估，但上诉人拒绝交费而导致重新评估无法无展，原审法院最后采信被上诉人提供的评估报告作为定案依据合法有效，应予以维持。
本院二审经审理查明：原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。
本院认为：本案为农村土地承包合同纠纷。钟德钊与小榄北经联社签订的农业用地租赁合同书是双方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的禁止性规定，依法有效，钟德钊与小榄北经联社均应依约履行。钟德钊对现因江门至广州番禺高速公路及珠江高速公路北延线江门四村至顺德均安高速公路工程项目建设而需征收钟德钊与小榄北经联社所签订的农业用地租赁合同书所涉及的地块，并对解除征收所涉的部分地块合同部分不持异议，对一审法院判决解除所涉征收红线范围内的部分未提起上诉，本院对解除征收地块合同部分予以维持。本案二审争议的焦点在于钟德钊是否应迁出所涉征收红线范围内的部分土地，交还给小榄北经联社，以及小榄北经联社在本案中诉求确认钟德钊、胡文锐因土地被征收的损失是否成立。
首先，关于钟德钊应否迁出被征收土地，交还给小榄北经联社问题。本院认为，根据钟德钊与小榄北经联社在合同中的约定，如因土地被征收，钟德钊在小榄北经联社通知后必须在三个月内清理好农作物，全面迁出被征收农业用地，相关的地上物补偿由征用单位补偿给钟德钊，小榄北经联社不作任何经济补偿，双方不负违约责任。现钟德钊对土地被征收不持异议，钟德钊相对于小榄北经联社而言，应在小榄北经联社通知后负有无条件迁出土地的合同义务，合同中并未有约定钟德钊获得属其所有的地上财产征地补偿款后再迁出土地，而仅仅是约定土地补偿款和地上财产补偿分属小榄北经联社和钟德钊。钟德钊在知晓土地被征收事宜且在小榄北经联社于2014年7月30日提起诉讼后，在长达一年多的诉讼中均不同意迁出土地，原审法院判令钟德钊腾空征收红线范围内的土地，交还给小榄北经联社符合双方合同约定，本院对此予以维持。
其次，对于小榄北经联社关于确认钟德钊、胡文锐因土地被征收的损失问题。小榄北经联社在本案中诉求确认解除农用土地承包合同导致钟德钊、胡文锐的经济损失实为要求确认钟德钊、胡文锐的征地补偿款，而小榄北经联社非征地行政部门，小榄北经联社不具有该项诉求的诉讼主体资格，该事项亦不属于人民法院民事诉讼主管范畴，原审法院在本案中确认相关损失不当，本院另行出具民事裁定对小榄北经联社的该项起诉予以驳回。
综上所述，上诉人钟德钊、胡文锐的上诉理据部分合理，部分不成立，本院对其合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。原审判决认定基本事实清楚，但适用法律错误，部分处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
维持广东省中山市第二人民法院（2014）中二法民一初字第1049号民事判决第一、二项。
一审案件受理费8846元（中山市小榄镇北区股份合作经济联合社已预交），由上诉人钟德钊、胡文锐共同负担100元（上诉人钟德钊、胡文锐于本判决生效之日起七日内径付予被上诉人中山市小榄镇北区股份合作经济联合社），原审法院退回被上诉人中山市小榄镇北区股份合作经济联合社8746元；二审案件受理费8846元，由上诉人钟德钊、胡文锐共同负担100元，本院退回上诉人钟德钊、胡文锐8746元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张煌辉
审 判 员 牛庆利
代理审判员 张群立
二〇一五年十二月二十三日
书 记 员 胡置晓