广西壮族自治区上思县人民法院民 事 判 决 书（2013）上民初字第455号原告刘汉葵。原告劳启笔。两原告共同委托代理人黄炳华，广西心田律师事务所律师。被告陆帅勋。被告韦必学。委托代理人卢建挺，广西国海律师事务所律师。原告刘汉葵、劳启笔诉被告陆帅勋、韦必学财产损害赔偿纠纷一案，本院于2013年5月6日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘汉葵、劳启笔及其委托代理人黄炳华，被告陆帅勋、韦必学及被告韦必学的委托代理人卢建挺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘汉葵、劳启笔诉称，2006年8月4日，被告陆帅勋、韦必学夫妇自愿与原告劳启笔签订《房屋转让协议书》，将位于上思县思阳镇西罗路34号房屋转让给原告。协议签订当日，两被告收到原告劳启笔的购房款42000元，并出具了收条。原告夫妇购买该房屋后即入住并投资2万元对房屋进行改建翻修。至2011年7月，被告韦必学竟然以其对该房屋买卖不知情、也未经其同意、违反法律规定等为由，向法院提起诉讼，要求确认《房屋转让协议书》无效，并将房屋归还。该案经防城港市中级人民法院审理后认为“由于上诉人（原告）在一审对损害赔偿没有另行提起反诉，对损害赔偿内容，本院在本案中不予以审理”。而转让的房地因违反土地管理法第63条的规定，因此终审判决：劳启笔与陆帅勋、韦必学于2006年8月4日签订的《房屋转让协议书》无效；劳启笔退还房屋给陆帅勋、韦必学；陆帅勋、韦必学归还42000元人民币给劳启笔。综上事实，原告认为，两被告当年为了筹款另建房屋之急需，经商量后自愿将房屋转让给原告，不存在被告韦必学不知情、未经其同意的事实。被告韦必学在该房地产升值后反悔，提出退还房屋，实属不讲诚信的无赖行为。两被告理应承担房屋转让协议被确认无效的全部责任，赔偿原告信赖利益损失及偿付翻建、修缮房屋的费用。为此请求法院判决：1、被告赔偿原告信赖利益损失20万元（即包括该房屋地上建筑物及宅基地在内的增值价值，以评估价为准）；2、判令被告偿付原告对该房屋进行翻建、修缮的费用20000元；3、本案诉讼费、评估费由被告承担。原告对其陈述的事实在举证期限内提供以下证据：1、相片6张，证明房屋改建、装修的事实；2、（2011）防市民一终字第280号《民事判决书》，证明被告韦必学反悔，《房屋转让协议书》被确认无效的事实；3、被告陆帅勋的《答辩状》，证明被告韦必学反悔的事实；4、广西中天银资产评估有限责任公司（以下简称中天银评估公司）的评估《报告书》，证明房屋的增值价值为206832元。被告陆帅勋辩称，2006年被告陆帅勋与被告韦必学商量过后，要出卖该房屋给原告劳启笔，对该房屋被告的两个孩子是没有份额的，但房屋出卖后被告韦必学竟然以其不知情为由向法院起诉。被告陆帅勋为其辩解未向本院提供证据。被告韦必学辩称，一、原告要求被告承担《房屋转让协议书》无效的责任，是没有法律以及事实理由的。1、房屋买卖为不动产转让，原告作为受让方，其应对所受让的房屋这个标的物进行详细的了解，并对房屋的性质（包含房屋所有权、附属房屋的宅基地等）进行必要的了解，以及是否法律准许进行必要的咨询，但由于原告怠于进行上述的工作导致，因此，其应承担对其不利的法律后果；2、在签订《房屋转让协议书》过程中，只是原告劳启笔和陆帅勋两人通谋商定签订，签字时逼被告韦必学收款，因此，该协议无效的责任与被告韦必学无关。二、原告要求被告承担信赖利益损失，于法无据。所谓的“信赖利益损失'是指一方缔约过失行为造成另一方的利益损失，该利益损失出现在先合同义务合同成立前这一阶段。而本案原告劳启笔和被告陆帅勋在合同成立前，曾拿该房屋的《土地使用证》到国土部门和房产部门咨询和办理过户及房产手续等问题得知，法律不允许、不能办理，但原告和被告陆帅勋仍签订协议，这是法律强制禁止的，不存在相对人原告劳启笔信赖利益的保护问题。三、原告要求被告偿付其对买受房屋进行的翻建、修缮的费用，与法律规定及现实不符。对无效合同处理，《合同法》以及相应的司法解释都明文规定，对于无效合同的处理的原则是“双方返还标的物”，故对本案房屋买卖无效的处理就是原告将所买受的房屋退还给被告，被告将房款退还给原告。被告韦必学为其辩解为其辩解在举证期限内提供以下证据：1、《受理执行案件通知书【（2012）上执字第28号】》，证明房屋买卖被确认无效后，被告韦必学已申请执行，但原告拒不搬出该房屋的事实；2、上政函（2011）120号文《上思县人民政府关于同意实施县城区基准地价更新成果的批复》，证明类似区位土地价值的事实。经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、2没有异议，本院予以确认；对原告提供的证据3，被告陆帅勋没有异议，表示该答辩是被告陆帅勋本人的真实意思，被告韦必学认为不知道是否是被告陆帅勋本人的真实意思；对原告提供的证据4，被告陆帅勋没有异议，被告韦必学认为评估的房屋增值价值太高，要求重新鉴定。原告对被告韦必学提供的证据1没有异议，对被告韦必学提供的证据2有异议，认为该批复的附件不盖有公章，不能作为认定地价的依据。本院认为，原告提供的证据3系被告陆帅勋在二审阶段对确认房屋买卖无效案件的答辩状，其关于房屋买卖过程的答辩内容真实，本院予以确认。原告提供的证据4系中天银评估公司作出的评估《报告书》，本院认为本院委托鉴定的中天银评估公司系经本院摇珠而确定，鉴定程序合法；该评估公司鉴定业务范围包括各类单项资产评估、企业整体资产评估等业务，对本案资产评估的鉴定人员持有有效的资产评估资格证，作出该评估《报告书》的鉴定机构及其鉴定人员具有相应的鉴定资格；中天银评估公司经对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，依据上思县工程造价信息，评估人员市场调查、询价资料、现场实地勘察资料，中天银评估公司的资料库，委托评估资产的《集体土地建设用地使用证》、《房屋转让协议书》、房屋转让收款《收条》，对评估资产地上建筑物的价值评估采用成本法，即基准日地上建筑物价值=地上建筑物的重置价格×成新率，评估人员通过市场调查类似建筑物的单位建筑面积建筑安装工程费，然后对其进行适当修正、调整，再加上相应的专业费用、管理费用等费用、资金成本、应缴税金和开发利润，然后乘以建筑面积来确定地上建筑物重置价格；根据委托方及产权持有者提供的使用时间、以建筑物的持续使用为评估前提下，用年限法与现场勘查法确定成新率；对土地使用权（宅基地）的价值评估采用收益法即基准日土地价值﹦土地年纯收益÷土地还原利率，评估人员通过市场调查测算出房地产年总收益，并扣减去房屋年纯收益得到土地年纯收益，除以土地还原利率得到基准日土地价值。评估人员分别测算出地上建筑物与土地使用权的价值后，将评估资产计算为：评估资产至基准日的增值价值﹦地上建筑物价值＋土地使用权价值一原交易价值。该评估结论依据充足，被告韦必学要求重新鉴定，但未能提出证据证明该评估《报告书》存在鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定程序严重违法、鉴定结论明显依据不足的情形，故对中天银评估公司作出的评估《报告书》，本院予以采信。被告韦必学提供的证据1系被告韦必学向法院申请强制执行（2011）防市民一终字第280号《民事判决书》的受理执行案件通知书，其申请执行该判决与本案无关，本院不予采信；被告韦必学提供的证据2，该批复是政府的文件，不能作为认定本案房屋增值价值的依据，本院不予采信。综合全案证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院确认以下法律事实：2006年8月4日，被告陆帅勋、韦必学夫妇与原告劳启笔签订《房屋转让协议书》，将位于上思县思阳镇西罗路34号房屋转让给原告劳启笔。当日，两被告收到原告劳启笔交付的房屋转让款42000元。2011年，被告韦必学与陆海丹、陆海方（陆海丹、陆海方系韦必学与陆帅勋之女儿）以陆帅勋及劳启笔为被告诉至本院，以陆帅勋擅自处分共有房屋，且该房屋土地为集体所有，不得进行转让为由，请求依法确认《房屋转让协议书》无效，并将房屋归还。本院经审理后于2011年8月9日作出（2011）上民初字第450号《民事判决书》，判决：“一、被告陆帅勋与被告劳启笔于2006年8月4日签订的《房屋转让协议书》无效；二、被告劳启笔于本判决生效之日起九十日内将位于上思县思阳镇西罗路34号房屋退还给原告陆海丹、陆海方、韦必学；三、原告韦必学退还被告劳启笔房屋转让款4.2万元”。本案原告劳启笔不服，提起上诉，2011年12月20日防城港市中级人民法院作出（2011）防市民一终字第280号《民事判决书》，判决：“一、撤销广西壮族自治区上思县人民法院（2011）上民初字第450号民事判决第一项、第二项、第三项；二、上诉人劳启笔与一审被告陆帅勋、被上诉人韦必学于2006年8月4日签订的《房屋转让协议书》无效；三、上诉人劳启笔于本判决书生效之日起十五日内将位于上思县思阳镇西罗路34号房屋退还给一审被告陆帅勋、被上诉人韦必学；四、一审被告陆帅勋、被上诉人韦必学退还上诉人劳启笔房屋转让款4.2万元；五、驳回被上诉人陆海丹、陆海方的诉讼请求”。另查明，原告劳启笔购买该房屋后原告夫妇即入住并投资对房屋进行改建翻修，对改建翻修的价值，被告陆帅勋认可原告诉请的价值，被告韦必学只认可1万元。原告对改建翻修的价值放弃申请鉴定。对买卖房屋的增值价值（含原地上建筑物、改建翻修添附的建筑物及宅基地的价值）经中天银评估公司评估，增值价值为206832元。本院认为，一、关于买卖房屋添附补偿问题。原告对该买受房进行改建翻修的部分，属于原告在该买受房的添附，原告劳启笔与两被告签订的房屋买卖合同被确认无效后，被告依法应向原告折价补偿。因原、被告双方对改建翻修的价值未能一致确认，且原告又不申请鉴定，本院以两被告中最低认可的价值1万元折算补偿。二、关于买卖房屋的增值赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案原告劳启笔及两被告在房屋买卖合同时均明知（知道或应当知道）所买卖房屋的土地使用权属于法律禁止转让的范围，故原告劳启笔及两被告对合同无效均有过错，应负同等的过错责任。原告劳启笔及两被告签订的房屋买卖合同被确认无效，买卖房屋被判退还后，房屋的增值部分属于原告劳启笔因房屋买卖无效所受到的损失，根据双方的过错，本院确定由两被告承担50％的赔偿责任。因鉴定机构评估房屋的增值价值已含原告对房屋添附的建筑物价值在内，故两被告赔偿原告劳启笔房屋增值的损失计算为（206832元－10000元）×50％＝98416元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条和《最高人民法院关于贯彻执行<；；中华人民共和国民法通则>；；若干问题的意见（试行）第86条的规定，判决如下：一、被告陆帅勋、韦必学赔偿原告劳启笔因房屋买卖无效所受到的房屋增值损失98416元；二、被告陆帅勋、韦必学补偿原告刘汉葵、劳启笔对买受房改建翻修的价值10000元；三、驳回原告刘汉葵、劳启笔的其他诉讼请求。案件受理费4600元（原告已预交2300元），鉴定费2500元（已由原告预交），两项诉讼费用共7100元，由原告刘汉葵、劳启笔负担3600元，被告陆帅勋、韦必学负担3500元。被告应负担的3500元，向本院交纳2300元，余下1200元被告在向原告履行赔偿义务时一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。并在上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费4600元。汇款：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：农行防城港分行营业室，帐号：20×××13（受理费），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  林加殷代理审判员  杜昵权人民陪审员  黄识景二〇一四年七月十五日书 记 员  方媛媛