新疆生产建设兵团第七师中级人民法院新疆生产建设兵团第七师中级人民法院民事判决书（2017）兵07民终191号上诉人（原审原告）：李海波，男，1975年2月6日出生，汉族，新疆生产建设兵团第七师123团个体经营者，住。委托诉讼代理人：黄强，新疆燎原律师事务所律师。上诉人（原审被告）：新疆宇成置业房地产开发有限公司。�所地：新疆乌鲁木齐天山区西河坝前街56号。法定代表人：曹瑞，该公司经理。委托诉讼代理人：盛新银，新疆西北律师事务所律师。上诉人李海波因与上诉人新疆宇成置业房地产开发有限公司（以下简称宇成置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2017）兵0702民初228号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李海波及其委托诉讼代理人黄强、上诉人宇成置业公司的委托诉讼代理人盛新银到庭参加诉讼，本案现已审理终结。李海波上诉请求：1、撤销一审法院（2017）兵0702民初228号民事判决书第（七）项，支持宇成置业公司返还李海波租金200,000元、装修费用758,934元，赔偿李海波营业损失240,000元，除去一审法院支持的，还应赔偿647,441.6元。2、一、二审的诉讼费用由宇成置业公司承担。事实和理由：一审法院认定李海波已使用商铺二年，但客观事实是，李海波宾馆装修完成后，一天都未营业，无法实现合同目的是因宇成置业根本违约。判决按剩余租赁期内装修残值赔偿上诉人损失、酌情确定李海波2年的经营宾馆损失120,000元、两年租金未退还与事实不符。宇成置业公司�答辩意见与上诉请求一致。宇成置业公司上诉请求：撤销一审原判，驳回李海波一审的诉讼请求。事实和理由：双方签订租赁合同后，宇成置业公司将房屋及附属设施交由李海波，并对消防管道进行试水，通过消防验收意见书和光盘记录的影像可证明，消防管道有水，一审法院认定因消防管道没水，导致合同目的不能实现而解除合同，判令宇成置业公司承担李海波的损失有悖客观事实和法律。李海波答辩意见与上诉请求一致。李海波向一审法院起诉请求：1、解除李海波同宇成置业公司签订的房屋租赁合同；2、宇成置业公司退还李海波租金200,000元及押金20,000元；3、宇成置业公司赔偿装修损失758,934元；4、宇成置业公司支付李海波商铺维修暖气设施费用15,840元；5、赔偿李海波宾馆营业损失240,000元；6、案件诉讼费由宇成置业公司承担。一审法院认定事实：2015年5月1日，李海波与宇成置业公司签订《商铺租赁合同》。宇成置业公司将位于123团曙光里小区2号商铺二层及2－12#室建筑面积745.3平方米的商铺出租给李海波。李海波承租该商铺用途为经营餐厅、宾馆。租赁期限5年，从2015年5月15日至2020年5月14日止。第一年至第三年租金100,000元，第四年租金110,000元，第五年租金120,000元。第一年承租李海波需向宇成置业公司缴纳押金20,000元。租赁期间，在使用过程中若出现暖气管漏水、自来水管爆裂、上下水管堵塞等由于使用造成的设施损失问题，李海波应及时修缮，各项设施的维护由李海波实施，由于李海波的原因造成损�由其自行维修，产生的维修费用由李海波承担。租赁期间李海波可以对承租房屋进行装修、改造、改良、添附，由此产生的资产增值部分租赁期满后归宇成置业公司所有，宇成置业公司有权收回此类增值部分并不给李海波补偿，工料费由李海波承担。李海波在租赁期间内中途退租，应提前一个月书面通知宇成置业公司，经其同意后，合同方可解除。李海波须缴清所有费用后，宇成置业公司退还李海波押金。签订房屋租赁后，李海波缴清2015年5月至2016年5月租金100,000元，缴付押金20,000元。宇成置业公司将出租房屋钥匙、水卡、电卡交与李海波，并查看消防水、路灯、门窗玻璃。李海波接收房屋后，与谢小军签订装修包工协议。双方约定，宇成置业公司承揽李海波承租的曙光里小区2号商铺二层及2－12#室的装修。李海波提供主材，宇成置业公司自行购买辅材。总报酬248,400元。李海波购买装饰装修主材料，合计价款492,534元，其中452,754元已经形成附合的装饰装修物，39,780元可以拆除（床、椅子，电视，床上物品）。李海波购买装饰装修材料支付运费18,000元。房屋装修结束，李海波按合同约定支付谢小军报酬。因房屋消防管道无水，李海波要求宇成置业公司注水，并经新疆车排子垦区公安局车排子派出所调解无果，该房屋始终未能申请办理特种行业许可证。李海波也未能申请办理宾馆营业执照。2017年4月10日，新疆车排子垦区公安局车排子派出所检查李海波商铺，发现存在如下治安隐患：消防管道无水，不符合消防要求。自2015年11月以来，经公安机关多次检查，宾馆消防管道一直处于无水状态，多次要求整改，但至今仍未达到消防要求。故向李海波下发整改通知，并要求接到通知书后，立即在7日内整改。另查明，因李海波承租二楼商�，宇成置业公司一楼商铺暖气管道冻裂，李海波找谢小军维修一楼暖气管道及二楼损失的管道，支付材料费、人工费合计15，840元。经双方协商宇成置业公司赔偿李海波各项损失40,000元，并抵充第二年租金，李海波实际缴纳2016年5月――2017年5月租金60,000元。后李海波以消防管道无水，未能办理宾馆营业执照。要求解除合同诉至法院。庭审中，本庭释明对李海波装修材料已经形成附合的装饰装修物的价值可以申请鉴定，但宇成置业公司要求李海波继续履行合同。一审法院认为，2015年5月1日，李海波、宇成置业公司签订的《�铺租赁合同》是在平等自愿协商的基础上达成协议。该合同的内容不违反国家法律法规的强制性规定，为有效合同。合同生效后，双方均应履行各自的义务。但双方在履行合同过程中，有约定解除权条件的合同，符合条件的，一方当事人可以通知另一方解除合同。没有约定解除权条件的合同又无法协商一致的合同，符合合同解除事由的合同，一方当事人亦可以通知另一方解除合同。本案中双方争议的焦点如下：一、关于2015年5月1日，李海波、宇成置业公司签订的《商铺租赁合同》是否符合合同解除的事由。本案中，李海波承租宇成置业公司商铺用途为经营餐厅及宾馆。经营餐厅及宾馆均需申请领取营业执照。但由于消防管道无水，李海波无法申请办理特种行业许可证，也无法申请宾馆营业执照。根据法庭查明的事实，宇成置业公司提供已经验收符合消防技术规范的消防设施。但符合消防技术设施的要求，不仅是管道及设施符合技术规范的硬件条件，而且要求该消防设施达到能够有效使用的状态。宇成置业公司与李海波交接承租的房屋时经检查消防管道有水。但双方履行房屋租赁合同的过程中，经新疆车排子垦区公安局车排子派出所多次检查，自2015年11月消防管道一直无水，致使李海波无法申请办理特种行业许可证，也不能申请宾馆营业执照，从而造成租赁商铺经营宾馆的目的不能实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，有下列情形之一的，当事人可�解除合同：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”李海波多次要求宇成置业公司给消防管道注水，宇成置业公司未履行，导致李海波不能正常经营宾馆，无法实现经营宾馆的目的。因此，李海波依据上述条款解除房屋租赁合同理由正当，一审法院予以支持。李海波于2017提5月16日向一审法院起诉要求解除双方的《商铺租赁合同》，一审法院于同年5月17日向宇成置业公司送达诉状副本，双方签订的《商铺租赁合同》于2017年5月17日解除。二、宇成置业公司是否应当退还原告租金200,000元及押�20,000元。李海波与宇成置业公司签订的《商铺租赁合同》为有效合同，李海波已经使用该商铺。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故，李海波已经使用宇成置业公司商铺2年，其要求退还租金的诉讼请求，一审法院不予支持。但双方签订的《商铺租赁合同》解除后，李海波依约缴清水电费、物业费后，宇成置业公司应足额退还李海波押金20,000元。三、宇成置业公司是否应当赔偿李海波装饰装修物损失758,934元。李海波接收租赁房屋后经宇成置业公司同意对房屋予以装饰装修。根据双方的约定，房屋租赁期满，增值部分归宇成置业公司所有，工料费由李海波承担。租赁期间李海波添附物拆除后，不影响房屋正常使用并且经宇成置业公司书面同意后，李海波可以拆除，否则不得拆除。但该约定，没有对因违约导致合同解除对装饰装修物予以约定。根据法庭查明的事实，由于宇成置业公司违约行为导致合同解除。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项之规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”经法庭释明，宇成置业公司未申请对已形成附合的装饰装修物予以鉴定，法院依据李海波已经提交的票据据实核算，李海波支付装饰装修费用758,934元，其中39,780元可以拆除（床、椅子，电视，床上物品），剩余719,154元，按其剩余租赁期内装饰装修的残值损失由宇成置业公司赔偿。宇成置业公司应当赔偿李海波残值损失431,492.4元【（758,934元–39,780元）÷5年×3年】。四、宇成置业公司是否应当赔偿李海波在租赁期间维修暖气设施的材料费及人工费15,840元。依据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，李海波由于使用房屋并造成房屋内设施损失，应当由李海波维修。但李海波承租宇成置业公司二楼房屋，因宇成置业公司一楼暖气管道冻裂殃及李海波承租二楼房屋的正常使用。故李海波代宇成置业公司已经支付的维修暖气设施的材料费及人工费15,840元理应由宇成置业公司赔偿。五、宇成置业公司是否应当赔偿因其违约导致李海波未办理宾馆营业执照造成的损失240,000元。根据法庭查明的事实，李海波租�宇成置业公司商铺主要经营餐厅及宾馆。李海波承租宇成置业公司房屋后因消防管道无水，未能申请特种行业许可证，因此也无法申请领取营业执照。宇成置业公司作为房地产开发公司理应知道李海波不能取得营业执照而影响其经营收入。在新疆车排子垦区公安局车排子派出所多次查检中，李海波宾馆一直处于消防管道无水，而且经调解让宇成置业公司向消防管道注入，宇成置业公司仍不履行合同义务。导致李海波无法经营宾馆也造成其相应的经济损失。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款之规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”综合考虑，李海波经营宾馆所处的位置、经营宾馆扣除的成本、本地区同行业的营业收入，一审法院酌情认定李海波2年经营宾馆损失120,000元。综上所述，李海波、宇成置业公司于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》，因宇成置业公司根本违约导致李海波无法实现合同目的，李海波于2017年5月17日解除双方的《商铺租赁合同》，因宇成置业公司违约造成李海波的合理损失，应当由其赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第（一）项之规定，一审法院判决：一、解除李海波与新疆宇城置业房地产开发有限公司于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》；二、新疆宇城置业房地产开发有限公司返还李海波房屋押金20,000元；三、新疆宇城置业房地产开发有限公司赔偿李海波装饰装修房屋残值损失431,492.4元；四、新疆宇城置业房地产开发有限公司支付李海波维修暖气设施费用15,840元；五、新疆宇城置业房地产开发有限公司赔偿李海波经营损失120,000元。六、上述二、三、四、五项的费用，合计587,332.4元，定于本判决生效后十日内由新疆宇城置业房地产开发有限公司一次性支付给李海波。七、驳回李海波的其他诉讼请求。案件受理费16342元，减半收取计8171元，由李海波负担4429元，新疆宇城置业房地产开发�限公司负担3742元。本院二审期间，当事人未提交证据，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，（一）关于案涉房屋未进行消防验收的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。《中华人民共和国消防法》第十五条规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。本案中，《租赁合同》约定李海波租赁案涉房屋系为经营宾馆，属于《中华人民共和国消防法》规定的公众聚集场所，依法应当由使用单位向公安机关消防机构申请消防验收。宇成置业公司作为案涉房屋出租人，负有保持租赁物符合约定用途的义务，宇成置业公司与李海波订立租赁合同时，整栋建筑于2013年12月5日已经第七师消防支队对消防验收合格，但案涉房屋还需依据法律规定单独申请消防验收，2015年11月消防主管部门对李海波经营宾馆消防进行验收，因宾馆内部的消防栓不在楼道间、未安装防火门等原因，要求其进行整改。李海波按照消防部门的意见对宾馆消防设施进行了改造，并达到了消防验收标准，但消防部门多次对案涉房屋消防进行检查时发现，消防管道中无水，不符合消防要求，未通过消防验收。经查明，消防管道中无水是因案涉房屋外的消防管道中的阀门未打开，双方对案涉房屋外消防管道的管理义务存在较大分歧。该消防管道控制的是宇成置业公司对外出租整栋楼的消防设施，案涉房屋只是该建筑的一部分，因此李海波对该消防管道不具有管理义务，宇成置业公司应有义务对消防管道的维护、管理，保证整个建筑发生火灾时，消防设施能够使用。由此，案涉房屋消防验收并非李海波单方可以完成，宇成置业公司负有协助配合李海波申请消防验收的义务。对此，宇成置业公司提出的案涉房屋未能办理消防验收的责任在于李海波主张，不能成立。（二）关于租赁合同应否解除。根据前述分析，案涉房屋属于国务院公安部门规定的公众聚集场所，未经公安机关消防机构消防验收，禁止投入使用。李海波向一审法院起诉解除合同时，案涉房屋仍未通过消防验收，依法不能用于宾馆经营，一审法院据此认定租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现，李海波请求解除合同，并无不妥，本院予支持。（三）宇成置业公司应否退还李海波租金200,000元及押金20,000元。一审法院对于押金20,000元论述清楚，本院予以认可。对于李海波要求退还200,000元租金的请求，根据证人张某的证言，可以认定，李海波在2015年底对租赁房屋已完成装修，但因室内装修不符合消防安全，要求其进行改造，这期间李海波租赁房屋还不能作为宾馆使用。本院认为从2015年5月至2016年5月期间，李海波占有租赁房屋，并合理使用，其主张退还2年200,000元房屋租赁费不符合法律规定，本院不予支持。2016年5月至2017年5月，李海波因消防管道中没水，致使消防验收不合格，造成宾馆不能营业，本院酌情考虑李海波的损失，由宇成置业公司返还李海波房屋租赁费50,000元。（四）李海波要求宇成置业公司承担其宾馆2年的营业损失240,000元。同理（三）的表述，李海波前期都在对宾馆进行装修并办理相关手续，能够营业的时间只有一年，对李海波主张2年的营业损失本院不予支持，但根据查明的事实本院支持宇成置业公司承担李海波一年的营业损失，依据宾馆的地理位置及当地消费水平，酌情认定李海波营业损失为120,000�。（五）李海波装修损失、租赁期间维修暖气设施费用，本院予以认可，即认定宇成置业公司应赔偿李海波装修损失431,492.4元、维修暖气费用15,840元。理由如一审判决中所作分析，不再赘述。综上所述，宇成置业公司的上诉请求不能成立，不予支持。李海波的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2017）兵0702民初228号判决第一项即“一、解除李海波与新疆宇城置业房地产开发有限公司于2015年5月1日签订的《商铺租赁合同》”；第二项即“二、新疆宇城置业房地产开发有限公司返还李海波房屋押金20,000元”；第三项即“三、新疆宇城置业房地产开发有限公司赔偿李海波装饰装修房屋残值损失431,492.4元”；第四项即“四、新疆宇城置业房地产开发有限公司支付李海波维修暖气�施费用15,840元”；第五项即“五、新疆宇城置业房地产开发有限公司赔偿李海波经营损失120,000元”；二、撤销新疆生产建设兵团车排子垦区人民法院（2017）兵0702民初228号判决第六项即“六、上述二、三、四、五项的费用，合计587,332.4元，定于本判决生效后十日内由新疆宇城置业房地产开发有限公司一次性支付给李海波”；第七项即“七、驳回李海波的其他诉讼请求”；三、上诉人新疆宇成置业房地产开发有限公司返还上诉人李海波房屋租赁费50,000元；四、上述一、三项费用合计637,332.4元，上诉人新疆宇成置业房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付上诉人李海波。五、驳回上诉人李海波其他诉讼请求；六、驳回上诉人李海波其他上诉请求；七、驳回上诉人新疆宇成置业房地产开发有限公司上诉请求。如果新疆宇成置业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8171元，由李海波负担4110元，新疆宇成置业房地产开发有限公司负担4061元。二审案件受理费19947元，由上诉人李海波负担9481元（已交纳10274元），上诉人新疆宇成置业房地产开发有限公司负�10466（已交纳9673元）。本判决为终审判决。审判长刘双全审判员张悦审判员张心慧二〇一七年十二月十五日书记员张媛媛