宁城县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民初字第3620号
原告徐世良，男，汉族。
委托代理人董春阳。
被告宁城正基百货有限责任公司。
法定代表人周伟军，系公司经理。
委托代理人张承武。
原告徐世良与被告宁城正基百货有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月11日立案受理后，依法由审判员李景东适用简易程序于2015年7月22日公开开庭进行了审理。原告徐世良及委托代理人董春阳、被告宁城正基百货有限责任公司法定代表人之委托代理人张承武到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐世良诉称，原告于2011年8月2日、8月18日购买了被告所建的正基商业楼一层第1、2号商厅，双方同时签订了《正基广场·商厅认购协议》各一份，原告已全额付款，双方同时约定了反租事由，在反租期间的2013年10月10日，被告将原告招到房产办证服务大厅进行房产登记时，原告在被告工作人员的指导下并在对合同内容、日期等事项均不知情的情况下补签了《商品房买卖合同》和《房屋买卖协议》，该合同至今也未交由原告进行留存，一个月后原告自己去房产部门领取了房产证。三年的反租期满后，被告于2015年1月1日将涉案商厅交付给了原告，原告在自主经营期间，被告不让原告及其他业主安装牌匾，原告与其他业主为了维权，于2015年4月30日至5月17日按其他楼宇安装牌匾的先例、按城管部门的要求雇人安装了商厅的牌匾，但期间遭到被告多次阻挠与干涉，此期间原告才发现被告在外墙上粘贴的关于合同第十七条第二项中被告单方面的非法规定，内容是“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人即被告所有”，原告此时才知道被告不给原告留存《商品房买卖合同》的真实用意。后被告又强行将原告及其他业主的牌匾拆除。原告认为，原告原与被告签订的《认购协议》并没有上述第十七条的强行规定，而合同中的第十七条是违法的，故请求确认被告单方制定的《商品房买卖合同》第十七条无效。以确保原告的合法权益不受侵犯。
被告宁城正基百货有限责任公司辩称，被告开发的正基百货商务综合楼总面积为18000余平方米，仅对一楼少部分房屋对外出售。根据双方的约定，原、被告于2013年2月27日签订了正式的《商品房买卖合同》，被告已将原告所购买的商品房交给了原告且原告已办理了产权登记，原告也已占有使用至今，故双方签订的《商品房买卖合同》合法有效。原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》第十七条并非格式条款，该部分条款也是可以修改的，被告是开发商，是合同的一方当事人，并不是格式条款的制定人和提供人，因此不存在“提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利“的问题，该条款是经双方当事人协商一致的结果，是原告对外立墙面共有权的自动放弃，故该条款合法有效。再者，被告并不是单方制定格式条款，并不存在“以合法形式掩盖非法目的”的情形，双方当事人只所以作出如此的特别约定，目的是为了防止业主在使用外立墙面时可能危及建筑物安全、可能会对社会及公众财产造成危害，所以该条款也不存在“违法无效”之情形，故请求驳回原告的诉讼请求。
原告基于自己的诉讼主张而向本院提交了双方于2011年8月2日、8月18日签订的《正基广场·商厅认购协议》及2013年8月27日签订的《房屋买卖协议》和房屋产权证各二份，证明了该三份协议的真实性，这里均没有特别注明“商品房所在的楼宇屋面使用权与外墙面使用权”归被告所有；同时原告又提供了双方于2013年2月27日签订的《房屋买卖合同》及用于张贴的合同部分页次与相应“告知书”，反证了合同第十七条的违法性及被告存在规避税费、欺诈等行为。另原告为了进一步证明被告合同第十七条的违法性及另案中的错误诉讼，又向本院提交了所挂牌匾的照片及被告作为另案原告的起诉诉状、诉讼风险通知、传票等相关证据。
被告针对原告的以上证据，提出的质证意见为《认购协议》属于预售阶段，内容并不完善，应以正式的《商品房买卖合同》为准，合同第十七条并非格式条款，原告对合同的内容是知情的，而且被告并不存在规避税费、欺诈等行为。
被告为了支持自己的答辩意见向本院提交了《商品房买卖合同》、建设部及国家工商总局关于印发示范性文本通知及住建部（2000）第200号文件和编号为GF-2000-0171商品房买卖说明书一页，以此证明合同的制作人并不是被告，合同中的空白部分可以进行补充，双方在合同上签了字，原告对合同条款的内容应是明知的。
原告针对被告的证据及证明目的，提出了“当事人对合同条款的修改、增补、删减”等约定应该在法律允许的范围内进行，如果约定违反了《合同法》第52条的规定，仍属于无效条款”等质证意见。
本案经审理查明，2011年8月2日、2011年8月18日，原告购买了被告所建的正基商业楼一层第1、2号商厅，双方同时签订了《正基广场·商厅认购协议》二份，同时双方在认购协议中约定了反租事项，反租期间为2012年1月1日至2014年12月31日，在此期间的2013年2月27日、2013年8月27日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》和《房屋买卖协议》，二处商厅商定价款分别为802620元、1177800元，原告付款方式为一次性付清。在双方于2013年2月27日签订的《商品房买卖合同》第十七条中总计有6项，第1、2项约定了“该商品房所在楼宇的屋面使用权归出卖人所有”、“该商品房所在楼宇的外墙面使用权归出卖人所有”等字样，其他项空白。2013年10月10日，原告取得了所购二处商厅的房屋产权证。2015年4月30日，原告开始安装“风干牛肉”牌匾，至5月20日左右安装完毕，期间被告以使用安全为由阻止原告打孔，原设立的牌匾已摘除。
本案争议的焦点：1、屋面所有权及外墙面的使用权归属与谁？2、《商品房买卖合同》第17条是否违反了法律的强制性规定？3、原告的诉求能否得到法院的支持？
本院认为，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，原告已履行了合同内容，被告也已将涉案商厅实际交付给原告，原告也实际取得了房屋产权证，合同双方当事人已实际履行合同的内容，故该合同总体是合法有效的，本院经审理认为，被告在履行合同的部分内容上确实存在违反法律条款的行为，也就是涉案合同中第十七条中的约定，对此，被告对原告并没有认真履行告知或特别注意的义务，所约定的内容违反了法律的强制性规定。本院通过原、被告双方所举出的证据综合分析判断，除合同第十七条及被告提交的建设部及国家工商总局关于印发示范性文本通知及住建部（2000）第200号文件和编号为GF-2000-0171商品房买卖说明书之外，双方提交的所有证据均证实了本院已查明的事实，本院均予以采信并予以确认，其他证据因与法律相悖，本院不予认定。综上，合同当事人应按诚实信用的原则全面履行合同的义务，在本案中，《商品房买卖合同》第十七条的约定违背了《中华人民共和国物权法》中关于业主专有权及共有权的规定。根据建筑物区分所有权理论，购房人基于对所购房屋享有专有权、而对建筑物共有部分以及附属物享有共有权，因而外墙面应属全体业主的共有财产，所有业主对专有部分享有所有权，所有业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。基于合同第十七条第1、2项的约定，虽然买卖双方已签字，但建筑外墙面的使用权是物权，而非债权，物权的种类与内容只能由法律规定，而不能由民事主体通过约定随意创设，所以双方当事人就屋面及外墙面使用权的约定是没有法律拘束力的约定，该约定违背了物权法定原则和法律、行政法规的强制性规定，应属无效。故依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第一款（五项）、参照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条一款（一）项之规定，判决如下：
确认原、被告双方于2013年2月27日签订的两份《商品房买卖合同》第十七条无效。
案件受理费50元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。
审判员 李景东
二〇一五年七月二十二日
书记员 白 银