成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）川0104民初6817号
原告（反诉被告）：成都云冠教育咨询有限公司，住所地成都市新都区。
法定代表人：廖其贵，成都云冠教育咨询有限公司执行董事。
委托诉讼代理人：吴倩，女，1991年2月26日出生，汉族，系成都云冠教育咨询有限公司员工，住成都市新都区。
委托诉讼代理人：李华，四川公生明律师事务所律师。
被告（反诉原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地四川省成都市锦江区。
法定代表人：陈国邦，龙锦综合开发（成都）有限公司总经理。
委托诉讼代理人：钟相坤，四川恒和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：何连辉，四川恒和信律师事务所律师，。
第三人：成都夏利文物业管理有限公司，住所地四川省成都市锦江区。
法定代表人：梁锦祥，成都夏利文物业管理有限公司总经理。
委托诉讼代理人：张磊，四川恒和信律师事务所律师。
委托诉讼代理人：田琪，四川恒和信律师事务所律师。
成都云冠教育咨询有限公司（简称云冠公司）与龙锦综合开发（成都）有限公司（简称龙锦公司）、第三人成都夏利文物业管理有限公司（简称夏利文公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月26日立案后，龙锦公司于2016年9月22日向本院提出反诉,本院受理反诉后，龙锦公司于2016年10月12日向本院提出增加诉讼请求的申请，对云冠公司的本诉和龙锦公司的反诉，依法适用简易程序，于2016年11月4日、同年11月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）云冠公司的委托诉讼代理人廖其贵、吴倩、被告（反诉原告）龙锦公司的委托诉讼代理人钟相坤、何连辉、第三人夏利文公司的委托代理人张磊、田琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）云冠公司向本院提出本诉请求：1、确认云冠公司解除与龙锦公司签署的《租赁合同》合法、有效，合同已于2016年7月29日解除；2、龙锦公司向云冠公司退还保证金346957.76元，龙锦公司、夏利文公司共同向云冠公司退还装修保证金20000元、装修期工作证押金500元、门禁卡押金200元；3、龙锦公司、夏利文公司共同向云冠公司返还办公物品，若不能返还，则作价赔偿167314.92元；4、龙锦公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年12月23日，云冠公司与龙锦公司签订《租赁合同》，合同约定：龙锦公司将成都市锦江区xxxx2及3物业租赁给云冠公司使用；租期36个月，自2016年1月1日至2018年12月31日，其中第一个月免收租金；租金每月70156.9元。合同签订后，云冠公司向龙锦公司支付保证金346957.76元。在合同履行过程中，云冠公司对租赁场地内进行了局部装饰、购置了办公设施设备，并向龙锦公司委托物业服务方夏利文公司支付装修保证金20000元、装修期工作证押金500元、门禁卡押金200元。尽管云冠公司如期、足额向龙锦公司支付租金、向夏利文公司支付物业管理费及相关费用，但是，至2016年7月24日，近6个月以来，国际金融中心的商业环境并没有给云冠公司带来预想的商业利益，由于无任何营业收入，而又不断支出的高额租金和人工工资及其他相关费用，导致云冠公司资金链断裂，已无力继续从事经营活动。7月25日，云冠公司作出停止公司一切经营活动，解散公司的决议。随后，云冠公司解散公司并停止一切经营活动。由于双方签订《租赁合同》时无法预见的重大情势变化，导致云冠公司的合同目的无法实现。7月29日，云冠公司向龙锦公司公证送达了解除租赁合同，退还保证金346957.76元的函；8月2日，云冠公司向龙锦公司、夏利文公司分别公证送达了移交租赁场地、搬离办公物品、退还装修押金2万元的函；8月8日，云冠公司再次向龙锦公司公证送达了移交租赁场地、妥善保管办公物品的函，同日，云冠公司对办公物品的名称、数量进行了公证证据保全。云冠公司因经营持续亏损而导致资金链断裂，进而解散全体员工、停止一切经营活动的重大情势变化，已导致云冠公司的合同目的无法实现，继续履行租赁合同已成为不必要。为了避免扩大双方的经济损失，云冠公司于7月29日解除与龙锦公司签订的租赁合同，并告知龙锦公司收回租赁场地并另行出租。就租赁场地装饰装修，龙锦公司作为所有权人委托夏利文公司提供物业管理服务，应在夏利文公司向云冠公司收取装修押金及相关费用的范围内共同承担返还责任。同时，就夏利文公司拒绝云冠公司搬离办公物品的行为，龙锦公司、夏利文公司应共同向云冠公司承担返还及赔偿责任。
被告（反诉原告）龙锦公司对原告（反诉被告）云冠公司的本诉辩称，龙锦公司与云冠公司签订的《租赁合同》属实，云冠公司向龙锦公司支付了保证金346957.76，云冠公司向夏利文公司支付了装修保证金20000元、装修工作证押金500元、门禁卡押金200元。本案云冠公司无权单方解除《租赁合同》，无论是云冠公司自身经营不善还是属于内部股东决策原因导致其经营活动不正常，都是属于云冠公司的自身原因，不构成其单方面解除《租赁合同》的法定条件和约定条件，且云冠公司因自身经营原因也不适用法律规定的情势变更，因此云冠公司单方面要求《租赁合同》于2016年7月29日解除的行为不具备解除合同的效力，《租赁合同》仍然应当继续履行，云冠公司仍然应当履行支付租赁费用等相关义务；云冠公司自2016年8月1日起就拒不支付《租赁合同》约定的租金等其他相关费用，已构成违约，2016年9月龙锦公司迫于无奈向云冠公司发出了《解除合同并收回租赁场地的通知》，根据《租赁合同》的约定，承租方在租期内逾期缴纳相关费用超过七天，出租方有权解除《租赁合同》以及收回租赁场地，并且没收承租方缴纳的保证金，故因云冠公司违约最终导致龙锦公司行使合同解除权解除合同并没收其保证金，云冠公司无权要求龙锦公司返还其保证金；根据《租赁合同》约定，云冠公司的装修应当符合装修手册及指南的要求，本案中云冠公司因装修经龙锦公司验收不合格，且其没有按装修手册的要求提交退还装修保证金相关文件资料，也没有提供装修工作证押金以及门禁卡押金的相关证件，因此云冠公司无权要求龙锦公司或管理方夏利文公司退还保证金以及装修工作证押金、门禁卡押金；由于云冠公司在租期内拖欠租金及相关费用，根据《租赁合同》约定，在合同终止时云冠公司无权处置租赁场地内的物品，且其同意该物品由龙锦公司有权进行处置，所得价款用于清偿云冠公司所欠费用，因此云冠公司要求龙锦公司返还办公物品的诉请不成立。
被告（反诉原告）龙锦公司向本院提出反诉请求：1、确认《租赁合同》于2016年9月21日解除；2、云冠公司向龙锦公司支付拖欠的租金125230.07元、管理费30358.77元、电费1726.56元、超时空调费14509.74元及场地占用费2455.5元；3、云冠公司按0.03％/天向龙锦公司支付自前述费用拖欠之日起至清偿之日止的滞纳金（暂计算至2016年9月30日滞纳金金额为2401.88元）；4、云冠公司返还龙锦公司门禁卡39张，如无法返还，作价1950元赔偿；5、云冠公司向龙锦公司支付律师代理费28000元、公证费3500元；6、确认云冠公司已支付的保证金346957.76元归龙锦公司所有；7、云冠公司向龙锦公司赔偿租赁场地免租期费用及再出租前的空置期损失共计342560.4元；8、由云冠公司承担本案反诉诉讼费用。事实和理由：云冠公司向龙锦公司签订《租赁合同》约定龙锦公司将位于成都市xxxx单元2、3号出租给云冠公司使用，租赁物预测建筑面积为637.79平方米，最终建筑面积以龙锦公司提供具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》为准；租期三年，云冠公司须每月按时向龙锦公司支付租金、管理费等费用，如逾期未支付，须从逾期之日起按欠款金额的0.03％支付滞纳金，且若拖欠款项超过七天，龙锦公司有权解除合同。2016年1月1日，龙锦公司按约将租赁房屋交付给云冠公司使用，但云冠公司在租赁期间却未按合同约定履行支付租金等相关费用的义务，长期拖欠租金、管理费等各项费用。经龙锦公司多次催收交涉无果后，龙锦公司根据《租赁合同》之约定向云冠公司发出解除合同的书面通知，该解除通知于2016年9月21日送达云冠公司。截止《租赁合同》解除之日，云冠公司尚拖欠龙锦公司2016年8月1日至2016年9月21日的租金125230.07元、管理费30358.77元，2016年6月15日至2016年9月15日的电费1726.56元，超时空调费14509.74元及自合同解除之日到龙锦公司实际收回租赁房屋之日期间的场地占用使用费2455.5元。鉴于云冠公司的严重违约行为，龙锦公司有权根据《租赁合同》的约定解除合同、收回租赁场地，且有权没收云冠公司支付的保证金作为违约金，并向云冠公司追讨已使用的免租期费用、租赁场地再出租前的空置期费用等各项损失。
原告（反诉被告）云冠公司对被告（反诉原告）龙锦公司的反诉辨称，龙锦公司利用对房地产建设和物业管理的优势地位制造了极为繁琐的格式化合同，云冠公司不得已而与其解除合同，龙锦公司出租给云冠公司的租赁场地本身是不具备用于教育培训的用途，龙锦公司在与云冠公司签订《租赁合同》时隐瞒了该出租场地的消防验收并不能满足培训的用途，龙锦公司存在隐瞒重大事实，其主观上具有欺诈行为，合同签订后，云冠公司经查询龙锦公司出租的租赁场地不具备培训用途，迫使云冠公司实施满足培训要求的消防改造，又由于该消防改造的费用巨大，云冠公司实在是无力承担，致使云冠公司并没有对租赁场地进行实质性的装饰装修，基于签订合同时龙锦公司隐瞒租赁场地的消防并不能满足培训的用途，致使云冠公司在合同签订后无力承担用于培训要求的消防改造，云冠公司与龙锦公司签订《租赁合同》的目的无法实现，至今龙锦公司也没有向法庭提供合同约定可用于培训用途的消防验收合格意见书，龙锦公司应当承担根本违约责任，而云冠公司因龙锦公司出租物业不能用于培训用途，是云冠公司在与龙锦公司签订《租赁合同》时所无法预见的，属于重大情势，云冠公司不能履行合同符合重大情势变更原则，与龙锦公司解除《租赁合同合法》有效；云冠公司向龙锦公司发出《解除租赁合同通知》，于2016年7月29日送达龙锦公司，自2016年7月29日起，云冠公司未再实际使用并占有租赁场地，且已于2016年8月8日向龙锦公司全面移交了租赁场地，同时龙锦公司事后向云冠公司发出《解除合同通知》是9月18日，云冠公司收到该通知的时间是9月18日而不是9月21日；云冠公司已于2016年7月29日向龙锦公司送达了《解除租赁合同的通知》，并于2016年8月2日向龙锦公司发出了移交租赁场地的通知，云冠公司不存在拖欠租金行为，合同解除后，云冠公司也未再使用龙锦公司的物业，夏利文公司也未再提供与租赁场地有关的物业服务，龙锦公司请求支付管理费、电费缺乏事实依据；为商户提供空调使用属于龙锦公司履行《租赁合同》项下的义务，云冠公司使用空调而产生的电费已经支付，因使用物业设施（空调）所产生的相关费用，已经包含在云冠公司支付的租金及物业管理费用中，龙锦公司另行收取超时空调费纯属巧立名目，且属于重复收费；合同解除后，云冠公司也不存在占用租赁场地的行为，因此龙锦公司请求支付场地占用费缺乏事实依据；龙锦公司主张滞纳金应当根据本案查明双方最终的债权、债务金额予以考虑，同时，龙锦公司主张按每日万分之三的标准明显过高，即便是云冠公司可能存在向龙锦公司支付部分费用，那么由此而产生的滞纳金应当属于违约金性质，应当参照同期银行贷款利率的标准计算；在龙锦公司同意退还门禁卡押金及相关费用的情况下，云冠公司将实际收取的门禁卡退还给龙锦公司；龙锦公司主张律师代理费、公证费明显过高，金额不当，龙锦公司要求云冠公司支付的保证金归其所有侵害了云冠公司的财产权利，且保证金具有抵偿租金及相关费用的形式；龙锦公司主张的免租期费用和空置期损失共计342560.4元属于违约金性质，且费用明显过高，且不符合《租赁合同》的交易习惯。
第三人夏利文公司述称，夏利文公司是龙锦公司指定的管理公司，夏利文公司并未与任何租户签署物业管理或者服务协议，夏利文公司与龙锦公司的关系是夏利文公司代龙锦公司与租户办理物业的交接手续，代行业主管理职责，代为发送催费通知，代为收取租户缴纳的管理费、水费、电费等费用。夏利文公司收取了云冠公司缴纳的装修保证金、装修工作证押金和门禁卡押金，但已将收取的以上费用交给龙锦公司，关于云冠公司要求夏利文公司退还装修保证金、工作证押金、门禁卡押金，夏利文公司认为云冠公司要求退还装修保证金未达到装修手册中的条件，云冠公司装修好后未提交竣工的图纸和其它的装修手册上约定的相关文件，因此夏利文公司才未退还云冠公司装修保证金，且云冠公司第一次装修验收并未合格，夏利文公司要求云冠公司进行整改，但云冠公司一直未进行整改，因此不具备退还装修保证金的条件；由于夏利文公司向云冠公司发放了工作证、门禁卡后，云冠公司至今未将工作证（7个工作证）和门禁卡（39张门禁卡）返还夏利文公司，因此云冠公司无权向夏利文公司要求返还装修期工作证押金、门禁卡押金；因夏利文公司仅是受托方，不具有退还物品的义务，且根据《租赁合同》约定，云冠公司已经丧失了存放在租赁场地物品的处置权，因此云冠公司的诉讼请求不成立。
经审理查明，龙锦公司系成都国际金融中心的产权人。2015年12月23日，龙锦公司（出租方、甲方）与云冠公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于成都市xxx2及3租赁给乙方使用，租赁场地的预测建筑面积为637.79平方米，最终建筑面积以甲方提供具有资质的房产测绘机构出具的《面积实测报告》为准（最终建筑面积是租金、管理费及其他杂费等的计费依据）；租赁期自本合同约定的起租日起，为期三十六个月，即由2016年1月1日至2018年12月31日；租赁场地仅用作办公及乙方开展培训用途；乙方每月须向甲方预先支付租赁场地的租金，第1个月至第36个月的每月每平方米建筑面积租金为110元，第1个月至第36个月的每月租金为70156.9元，月租金将根据甲方提供具有资质的面积测绘机构出具的《面积实测报告》显示的最终建筑面积进行相应的调整；装修期为1个月，自起租日起第1个月，在装修期间，乙方无需向甲方支付本合同所述的租金，但乙方仍须如期交缴本合同约定的租赁场地管理费及其它杂费；乙方须按月向甲方及其聘用的物业管理公司支付管理费（包括空调费），管理费现为每月每平方米26元，管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其它杂费，以维持大厦之管理质量，甲方以不少于一个月的通知期通知乙方；乙方须按管理单位规定支付与租赁场地有关之水、电、电话、网络及其他开支费用及有关的保证金，而有关上述项目的安排与供应，则由乙方向有关部门申请，所有开支一概由乙方支付；本租赁合同之保证金为四个月租金及管理费之总和，即346957.76元；在租赁期内，乙方须于每月的首个工作天或之前，向甲方及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费，不足一整月，则须以日租金标准按照实际租赁天数计算；乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金，直至乙方付清所有欠付款项日为止；若乙方拖欠甲方款项超过7天，甲方有权解除本合同，收回租赁场地，并有权扣留并代为出售乙方留置于租赁场地的商品或其它财产用于抵偿乙方的欠款，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；乙方在租赁期结束时或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后（包括解除合同），如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具或其它任何物品中，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿；若乙方需要在标准空气调节服务时段以外的时间获得空气调节服务，可向管理单位提出合理书面通知及申请有关提供该等额外空气调节服务，但须向管理单位支付加时空调费；在不影响甲方因乙方违反、不遵守、不履行租赁合同而向乙方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响甲方按照租赁合同规定没收乙方所支付的保证金，甲方有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止，该等事件包括“乙方未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催付7天内乙方仍未补救”；甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有，甲方有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿，即截至租赁合同终止，乙方欠缴的租金、物业管理费及其它费用、租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费等；甲方将依法承担本合同下所述交易所产生的企业所得税、营业税及房产税，本合同所列甲方有权向乙方收取的任何款项皆为净额，不附带任何其它税项、征费、行政收费及任何性质的代扣税（包括增值税），该等其它税项均由乙方承担，甲方有权在收取租金、管理费及其它费用的同时向乙方收取适用于本合同下所述交易的有关该等其它税项；甲方如已按本合同约定方式发出通知后，乙方未在甲方规定的时间到场参与清点留存物品的，视为乙方确认由甲方全权负责清点，甲方也可在管理单位的监督下清点乙方留存物品，在前述情况下，所有留存物品以甲方清点记录为准，乙方均予认可，在清点后30日内，乙方仍未清偿全部所欠费用的，视为乙方授权甲方有权以包括但不限于拍卖、变卖等方式处置留存物品，处理留存物品所得不足清偿乙方所欠费用的，不足部分仍应由乙方负责清偿。
上述《租赁合同》签订后，云冠公司向龙锦公司缴纳了保证金346957.76元。2016年1月1日龙锦公司将涉案房屋交付云冠公司使用。云冠公司向夏利文公司缴纳了工作证押金500元、门禁卡押金200元、装修保证金20000元，夏利文公司向云冠公司交付了门禁卡39张。夏利文公司已将上述代收款项交给了龙锦公司。2016年1月26日，龙锦公司向云冠公司发出《实测面积函》，主要内容为根据房产测绘机构出具的《房产计算成果报告》，云冠公司租赁房屋的预测建筑面积为637.79平方米，实测建筑面积为637.79平方米。
2016年5月19日，龙锦公司通过邮寄方式向云冠公司发出了《有关营改增后合同调整收费的通知》，主要内容为：龙锦公司将对其收取的租金按规定缴纳5%的增值税，从2016年5月1日起龙锦公司收取云冠公司的租金将收取5%的增值税，管理费将收取6%的增值税。2016年5月24日，云冠公司收到该通知。2016年6月，龙锦公司通过邮寄方式向云冠公司发出《关于成都国际金融中心T1－1002办公楼之管理费之增值税支付事宜》，主要内容为：龙锦公司决定自2016年5月1日起暂时免收云冠公司支付的管理费之增值税，免收期截至龙锦公司另行书面通知云冠公司恢复支付管理费之增值税日为止。2016年6月30日，云冠公司收到该通知。2016年3月31日，龙锦公司向云冠公司发出《关于成都国际金融中心2016年度写字楼管理费调整》的通知，告知其从2016年5月1日起写字楼管理费收费标准从每月每平方米26元调整为28元。被告工作人员签收了该通知。云冠公司向龙锦公司提交了七份《加时空调申请表》，其申请了相应空调加时供应日期及时间段，加时时间共计91小时。《相关费用收取标准一览表》载明了加时空调费为0.25元/平方米/小时。
2016年7月29日，云冠公司通过邮寄方式向龙锦公司发出《关于解除租赁合同的函》，并经四川省成都市蜀都公证处公证，该函件的主要内容为：《租赁合同》签订后，云冠公司向龙锦公司支付了租金420941.4元、保证金346957.76元、向物业服务方支付了管理费及相关费用119904.46元、装修保证金20000元，因租赁房屋所在地的商业地段并未带来预想的商业利益和经营效果，至今无任何营业收入，现云冠公司的经营活动全部停止，该情形是在签订《租赁合同》时完全始料未及的，云冠公司已经不能继续履行《租赁合同》，且继续履行《租赁合同》已不能实现合同目的；云冠公司决定于2016年8月1日解除与龙锦公司签订的《租赁合同》，鉴于前述客观情况，请龙锦公司退还云冠公司保证金346957.76元。2016年7月30日，龙锦公司收到该《关于解除租赁合同的函》。2016年8月2日，云冠公司通过邮寄方式向龙锦公司发出《关于云冠公司向龙锦公司移交国际金融中心一号办公楼单元2及3物业，以及不得阻碍云冠公司搬离办公物品的函及清单》，并经四川省成都市蜀都公证处公证，该函件的主要内容为：云冠公司在租赁涉案房屋期间先后购买办公物品总价值167314.92元（见附件），2016年7月29日，云冠公司解除与龙锦公司签订的《租赁合同》，云冠公司需在2日内完成自有的、可移动的办公物品的搬离工作，向龙锦公司完整交付物业，若龙锦公司、夏利文公司任何一方不同意云冠公司搬离办公物品，则由此造成的责任均由龙锦公司、夏利文公司共同承担。2016年8月3日，龙锦公司收到该函件。2016年8月2日，云冠公司向夏利文公司发出《关于夏利文公司向云冠公司退还2万元的函》和《关于云冠公司向龙锦公司移交国际金融中心一号办公楼单元2及3物业，以及不得阻碍云冠公司搬离办公物品的函及清单》，并经四川省成都市蜀都公证处公证，《关于夏利文公司向云冠公司退还2万元的函》的主要内容为：2016年3月24日，云冠公司向夏利文公司支付装修保证金2万元，2016年5月4日，云冠公司完成装饰装修，并通过夏利文公司验收合格，获准入驻开始办公，请夏利文公司收到本函之日起3日内向云冠公司退还装修保证金2万元。《关于云冠公司向龙锦公司移交国际金融中心一号办公楼单元2及3物业，以及不得阻碍云冠公司搬离办公物品的函及清单》的内容同云冠公司向龙锦公司发出的该函内容一致。2016年8月3日，夏利文公司收到该函件。2016年8月8日，云冠公司清点其存放在租赁房屋内的物品，并制作了清点清单，四川省成都市蜀都公证处对上述过程进行了摄像，并制作了光盘。
云冠公司承租涉案房屋后向龙锦公司交纳了2016年7月31日前的租金、管理费等费用。云冠公司自2016年8月1日起未向龙锦公司支付租金及管理费等费用。云冠公司自2016年6月15日起未按约定支付电费，2016年6月15日至2016年9月15日期间产生电费1726.56元，2016年6月18日至7月31日期间产生加时空调费14509.72元，由龙锦公司代为支付。
2016年9月14日，龙锦公司委托四川衡平律师事务所通过特快专递方式向云冠公司发出《关于解除租赁合同龙锦公司与云冠公司有关国际金融中心一号办公楼单元2及3及收回租赁场地的通知》，并经四川省成都市国力公证处公证，该通知的主要内容为：云冠公司欠缴龙锦公司租金、管理费、电费和行为已属违约，加之云冠公司未经龙锦公司同意，擅自表示解除《租赁合同》，致使合同目的不能实现，现龙锦公司决定依法解除《租赁合同》，收回租赁物业，且不予退还保证金；请云冠公司自本通知发出之日起七日内将租赁物业依照《租赁合同》约定的交还时的状态交还龙锦公司，办理终止合同的相关手续，并结清欠付费用及赔偿龙锦公司的损失，否则，龙锦公司将聘请公证人员进场收回租赁场地并依据《租赁合同》约定清点、转移、处置云冠公司留存在租赁物业内的财产和设施，所得款项不足以抵偿云冠公司应支付的款项和弥补龙锦公司的损失的，龙锦公司还在权追偿。2016年9月18日，云冠公司收到龙锦公司发出的解除租赁合同通知。龙锦公司向公证机关支付公证费500元。
2016年9月22日，龙锦公司向四川省成都市蜀都公证处申请，要求对清点位于成都市xxxx2及3写字间内物品的过程进行证据保全公证。当日，在四川省成都市蜀都公证处的公证下，龙锦公司对云冠公司留存的货物进行了清点，并制作了现场物品清点记录，公证处对上述过程进行了摄像，并制作了光盘。龙锦公司对公证处的上述公证过程向四川省成都市蜀都公证处支付了公证费3000元。
2016年9月27日，龙锦公司就其与云冠公司租赁合同纠纷一案委托四川恒和信律师事务所提供代理服务，双方签订《专项事法律服务合同》，约定一审代理费为28000元。2016年10月12日，龙锦公司向四川恒和信律师事务所支付本案律师代理费28000元，四川恒和信律师事务所向龙锦公司出具了发票。
以上事实，有原告（反诉被告）云冠公司提交的云冠公司的营业执照、龙锦公司的工商信息查询单、《租赁合同》、银行转款凭证、发票、收据、《公证书》及中国邮政速递物流查询单三份、《公证书》；有被告（反诉原告）龙锦公司提交的《租赁合同》、办公楼交接表及交接清单、房产计算成果报告及《实测面积函》、《有关营改增后合同调整收费的通知》及邮寄证明和签收记录、《关于成都国际金融中心T1－1002办公楼之管理费之增值税支付事宜》及邮寄证明和签收记录、《关于成都国际金融中心2016年度写字楼管理费调整》及签收记录、电表照片、用电量统计表、邮寄及签收记录、缴费通知单及电邮记录、电费缴费发票、《加时空调费申请表》、《相关费用收取标准一览表》、门禁卡申请函、领用申请表及交接签收表、《关于解除租赁合同龙锦公司与云冠公司有关国际金融中心一号办公楼单元2及3及收回租赁场地的通知》、《公证书》、邮寄签收证明、公证费发票、《公证书》及发票、进账单、《专项法律服务合同》、律师费发票及网上银行电子回单及当事人的陈述在案佐证。
本院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，龙锦公司将该中心一号办公楼10楼单元2及3号房屋出租给云冠公司，双方签订了《租赁合同》，该合同的签订系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。《租赁合同》签订后，龙锦公司于2016年1月1日将涉案租赁房屋交与云冠公司，云冠公司也向龙锦公司支付了保证金346957.76元。
本案中龙锦公司和云冠公司对解除双方签订的《租赁合同》均无异议，对此本院予以确认。
一、关于龙锦公司与云冠公司之间《租赁合同》解除时间的认定。2014年7月29日,云冠公司以其经营活动全部停止，且继续履行《租赁合同》已不能实现合同目的为由向龙锦公司发出《关于解除租赁合同的函》，龙锦公司于2016年7月30日收到该函件，但龙锦公司表明其对云冠公司单方解除合同的行为不予认可。本案中云冠公司以其资金链断裂，无力继续从事经营活动，导致经营活动全部停止，致使其签订《租赁合同》目的无法实现，其过错责任在云冠公司，云冠公司以该理由主张解除合同，不符合合同解除的法定条件，故云冠公司主张其发出的解除合同通知到达龙锦公司即解除的理由不能成立。根据《租赁合同》“装修期为1个月，自起租日起第1个月，在装修期间，云冠公司无需向龙锦公司支付本合同所述的租金，但云冠公司仍须如期交缴本合同约定的租赁场地管理费及其它杂费，云冠公司须于每月的首个工作天或之前，向龙锦公司及管理单位预先支付该月的租金、管理费及其他杂费；龙锦公司有权在下列事件发生后的任何时间，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止，该等事件包括云冠公司未能按照租赁合同规定，在必须支付租金、管理费或其它费用的期限内支付该等租金、管理费或所有其它费用，并经龙锦公司书面催付7天内云冠公司仍未补救”的约定，云冠公司在使用涉案租赁房屋后，未按时向龙锦公司交纳租金、管理费、电费等相关费用，且云冠公司擅自解除《租赁合同》，云冠公司的行为违反《租赁合同》的约定，龙锦公司于2016年9月14日向云冠公司发出了《关于解除租赁合同龙锦公司与云冠公司有关国际金融中心一号办公楼单元2及3及收回租赁场地的通知》，要求解除双方签订的《租赁合同》。云冠公司于2016年9月18日收到该解除合同的通知，云冠公司对该解除合同未提出异议。故本院确认，双方签订的《租赁合同》于2016年9月18日解除。
二、关于云冠公司要求龙锦公司、夏利文公司退还装修保证金、装修期工作证押金、门禁卡押金的问题。以上费用均由夏利文公司收取，夏利文公司已将上述代收款项交给了龙锦公司，故夏利文公司不应承担退还上述款项的义务。1、关于装修保证金，因云冠公司与龙锦公司已于2016年9月18日解除合同，龙锦公司也已收回租赁房屋，云冠公司不可能再对租赁房屋进行装修，故龙锦公司应向云冠公司退还装修保证金20000元。2、关于装修期工作证押金，因龙锦公司未向本院提交有效证据证明其为云冠公司办理了工作证，现云冠公司也已退出租赁房屋，其不需要再办工作证，故龙锦公司收取的装修期工作证押金500元应退还云冠公司。3、关于门禁卡押金，龙锦公司向云冠公司交付了门禁卡39张，云冠公司向龙锦公司支付了押金200元，云冠公司当庭陈述其仅能退还23张门禁卡。本院认为，云冠公司在龙锦公司领取了门禁卡后应妥善保管，其现丢失了16张门禁卡，故云冠公司要求龙锦公司退还门禁卡押金200元的诉讼请求，本院不予支持。云冠公司应向龙锦公司退还23张门禁卡。龙锦公司要求云冠公司按每张50元的标准赔偿，因未提交有效证据证明，本院不予支持。
三、关于《租赁合同》解除前即2016年9月18日前的租金、管理费、电费、超时空调费，2016年9月19日至同年9月22日的场地占用费和上述费用的滞纳金问题。1、关于租金，龙锦公司于2016年1月1日将涉案房屋交付云冠公司使用，在庭审中，双方确认云冠公司向龙锦公司支付租金的截止时间为2016年7月31日，故云冠公司还应向龙锦公司支付2016年8月1日起至2016年9月18日止(《租赁合同》解除之日)的租金，共计1个月零18天，根据《租赁合同》的“每月每平方米建筑面积租金为110元，每月租金为70156.9元”的约定，租金为112251.04元(70156.9元/月×1个月﹢70156.9元/月÷30天×18天)，此款云冠公司应向龙锦公司支付。关于龙锦公司要求云冠公司对上述租金按5%的标准支付相应的增值税，龙锦公司向本院提交了其向云冠公司发出的一份《关于营改增后合同调整收费的通知》，但云冠公司不同意，本院认为，因龙锦公司未向本院提交有效证据证明，故龙锦公司要求按5%的标准收取相应租金的增值税的诉讼请求，本院不予支持。2、关于管理费。云冠公司应向龙锦公司支付2016年8月1日起至2016年9月18日止(《租赁合同》解除之日)的管理费，共计1个月零18天，根据《租赁合同》的约定和《关于成都国际金融中心2016年度写字楼管理费调整》的通知，管理费为每月每平方米28元即每月17858.12元，管理费应为28572.99元(17858.12元/月×1个月﹢17858.12元/月÷30天×18天)，此款云冠公司应向龙锦公司支付。3、关于电费。云冠公司对从2016年6月15日至2016年9月15日期间产生的电费1726.56元提出异议。龙锦公司向本院提交了电表照片及相应的缴费记录等，且根据《租赁合同》的约定，以上费用应由云冠公司承担。4、关于超时空调费。云冠公司已向龙锦公司提交了《加时空调申请表》，根据《租赁合同》“若乙方需要在标准空气调节服务时段以外的时间获得空气调节服务，可向管理单位提出合理书面通知及申请有关提供该等额外空气调节服务，但须向管理单位支付加时空调费”和《相关费用收取标准一览表》的规定，云冠公司申请加时时间为91小时，故超时空调费为14509.72（91小时×637.79平方米×0.25元/平方米/小时）应由云冠公司承担。5、关于场地占用费，因双方签订的《租赁合同》已于2016年9月18日解除，自《租赁合同》解除次日即2016年9月19日至龙锦公司收回租赁场地之日2016年9月22日，共计4天，龙锦公司无法有效支配租赁场地，龙锦公司主张按每月租金标准支付该期间的租赁场地占用使用费，本院予以支持，故云冠公司应支付的租赁场地占用费应为9354.25元（70156.9元/月÷30天×4天）。6、关于以上费用的滞纳金。根据《租赁合同》“在租赁期内，云冠公司须于每月的首个工作天或之前向龙锦公司支付租金及/或管理费及/或其他杂费，到期后七天内仍未支付，云冠公司须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金，直至云冠公司付清所有欠付款项日为止”的约定。云冠公司在使用租赁房屋和占用租赁房屋期间，存在未全面履行给付租金、管理费、电费、空调超时费等义务，故龙锦公司要求云冠公司按每日0.03%标准支付欠付租金、管理费、电费、空调超时费的滞纳金，有事实依据和法律依据，本院予以支持，但滞纳金起至时间，本院酌定自龙锦公司向本院提出反诉之日（2016年9月22日）起计至实际付清之日止。云冠公司辩称双方约定的滞纳金标准过高，并请求裁减，本院不予支持。
四、关于龙锦公司要求云冠公司支付公证费、律师代理费问题。1、关于公证费。由于云冠公司违约，龙锦公司为保全证据，采用公证的方式向云冠公司送达了《关于解除租赁合同龙锦公司与云冠公司有关国际金融中心一号办公楼单元2及3及收回租赁场地的通知》、采用公证的方式收回了云冠公司承租的物业，并支付了公证费3500元，该费用系龙锦公司在合同解除后通过合法途径行使收回物业的权利而产生的合理费用，该费用的发生是因云冠公司违约给龙锦公司造成的损失，龙锦公司要求云冠公司赔偿此费用3500元，本院予以支持。2、关于律师费。根据《租赁合同》“龙锦公司因向云冠公司催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或龙锦公司因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由云冠公司承担”的约定，龙锦公司委托四川恒和信律师事务所代理本案诉讼，其按照云冠公司欠付费用的标的向四川恒和信律师事务所支付律师费28000元，该费用的支付标准，符合川价发(2008)246号文件规定的律师费收费标准。故龙锦公司要求云冠公司承担律师费28000元，本院予以支持。云冠公司认为此费用过高，请求裁减，其理由不能成立。
五、关于云冠公司向龙锦公司交纳的保证金346957.76元及龙锦公司主张的合同解除后的损失赔偿金即空置期和免租期损失342560.4元问题。云冠公司已按合同约定向原告支付了保证金346957.76元，根据《租赁合同》“倘云冠公司违反或不履行租赁合同项下任何导致龙锦公司有权提前收回租赁场地的条文时，龙锦公司有权将云冠公司向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归龙锦公司所有”的约定，该约定系对云冠公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案由于云冠公司的违约行为导致《租赁合同》解除，本院综合考虑云冠公司拖欠租金的违约程度，云冠公司已享受了1个月免租期的租金，故酌定以云冠公司交纳的保证金金额的60%，即208174.66元（346957.76元×60％）用以赔偿龙锦公司的损失。龙锦公司要求的免租期费用和空置期损失，本院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因云冠公司的违约行为给龙锦公司造成的损失，故龙锦公司再要求云冠公司赔偿其免租期费用和空置期损失，本院不予支持。云冠公司缴纳的其余保证金138783.1元，龙锦公司应退还云冠公司。
六、关于云冠公司主张龙锦公司、夏利文公司返还其办公物品及赔偿损失的问题。1、关于返还办公物品。留置权属于担保物权，应由法律规定而不能由当事人意定。留置权的适用应当满足两个要件：一是债权人合法占有债务人的动产。合法占有的前提是占有须有法律上的依据，包括因法律行为（交付）而发生的占有和因法律对事实占有的直接规定。云冠公司留存在租赁场地的物品并非交付给龙锦公司，法律也未规定龙锦公司对租赁场地内物品进行控制、管理的事实行为构成合法占有。二是债权人留置的动产应与债权属同一法律关系。本案中，租金、管理费、电费等债权对应的标的物是租赁房屋，而非云冠公司用于办公等物品。虽然企业间的留置可不受同一法律关系的限制，但这仅限于商事法律关系中的留置，公司间的房屋租赁不属于商事行为，不能使用商事留置权。故云冠公司主张返还办公物品，符合事实与法律，本院予以支持。本案中，四川省成都市蜀都公证处对龙锦公司清点云冠公司留存货物的过程予以公证，并出具（2016）川成蜀证内经字第152480号《公证书》，附《现场物品清点记录》，龙锦公司应按照公证的物品清单记录返还云冠公司物品。2、关于赔偿损失。龙锦公司陈述其现仍保管上述物品，龙锦公司应向云冠公司返还上述物品，因云冠公司未向本院提供有效证据证明龙锦公司若不能返还则作价赔偿损失167314.92元的事实，故云冠公司的该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司与被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司签订的《租赁合同》已于2016年9月18日解除；
二、原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付租金112251.04元、管理费28572.99元、电费1726.56元、超时空调费14509.72元、场地占用费9354.25元，以上共计166414.56元；被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司退还保证金138783.1元、装修保证金20000元、装修期工作证押金500元，以上共计159283.1元；上述金额品迭后，原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司应向被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付7131.46元；
三、原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司支付上述租金、管理费、电费、超时空调费、场地占用费的滞纳金（以7131.46元为计算基数，按每日0.03%标准自2016年9月22日起计至付清欠费之日止)；
四、原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司公证费3500元、律师代理费28000元；
五、原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司退还门禁卡23张；
六、被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司返还物品（按照（2016）川成蜀证内经字第152480号《公证书》中附件《现场物品清点记录》载明的物品清点内容返还）；
七、驳回原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司的本诉其他诉讼请求；
八、驳回被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司的反诉其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉案件受理费减半收取11538元，由被告（反诉原告）龙锦综合开发（成都）有限公司负担1355元，由原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司负担10183元；本案反诉案件受理费减半收取4663元，由原告（反诉被告）成都云冠教育咨询有限公司负担。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 叶 红
二〇一六年十二月六日
书记员 敬昭芸
记录员 李玉珍