湖北省丹江口市人民法院民 事 判 决 书（2017）鄂0381民初600号原告：张少东，男，生于1964年8月16日，汉族，湖北省丹江口市人，工人。委托诉讼代理人：鲁虹，湖北延津律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。被告：十堰佳和房地产开发有限公司，住所地：湖北省十堰市人民北路33号。统一社会信用代码：914203007308751832法定代表人：尹新平，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李析，该公司副经理。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。委托诉讼代理人：易平，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、反驳对方诉讼请求，参与调解、进行和解，提起上诉，代为签收法律文书等。原告张少东诉被告十堰佳和房地产开发有限公司（以下简称“佳和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告张少东的委托诉讼代理人鲁虹，被告佳和公司的委托诉讼代理人易平到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告张少东向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照合同约定将办理房屋权属登记所需资料交付产权登记机关备案；2、要求被告向原告支付逾期办理房地产权属证书违约金40328.80元（258518元×26个月×6‰）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2011年11月10日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告以258518元从被告处购买位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地面积为99.43㎡的第1栋1单元506号房屋用于居住。同时合同第15条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的时间内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”。原告按合同约定向被告支付了购房款，办证时间到期后，被告没有按约定履行义务。2014年12月31日被告向全体业主承诺，若2014年12月31日前未办理好，公司按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主。但经多次交涉均未果，之后业主王运琴、杨鹏魁等多名业主将被告告上法庭，后经二审终审，法院将同类案件的逾期利息认定为6‰。为维护原告合法权益，特提起诉讼，被告佳和公司辩称：1、原告诉称与客观事实不符。我公司已履行了合同义务，并将办证所需全部材料交付给了办证机关；2、被告不是办理产权证的职能部门，无法给原告办证，应由相关职能部门办理，被告不存在违约，不应支付违约金；3、2014年12月30日被告出具的办证承诺是在受胁迫的情况下所写，不是被告的真实意思表示，且该承诺也不是针对所有的业主，原告以此承诺作为违约金的计算依据应当提供承诺书的原件，否则该承诺书不能作为原告要求支付违约金的依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：原、被告于2011年11月10日签订的《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1幢1单元506号商品房，建筑面积为99.43㎡，商品房单价为2600元／㎡，房款总价为258518元，交房时间为：2011年11月26日。同时还约定：被告应在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记部门备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。该合同签订后，原告已向被告交清了全部购房款，被告亦已将该房屋交付原告使用，但被告未按合同约定的期限将办理房地产权属登记需由其提供的全部资料报产权登记机关备案。原告等业主找被告协商处理办法，被告佳和公司无奈于2014年11月24出具承诺书，承诺“在2014年12月31日前为丹江口市明珠·新天地所有业主办好房产证、土地使用证及各种证件，若在2014年12月31日前未办理好，公司承诺按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主”。但截止目前，因原告所购上述房屋的权属证书仍未办理到位，遂提起诉讼。另查明：被告开发的位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地的楼盘于2010年9月16日已取得了丹房预鄂字（2010）18号湖北省商品房预售许可证书，2012年5月30日颁发了丹江口市住房和城乡建设局编号：（2012）5号建设工程档案合格证；2012年7月23日丹江口市建设局工程竣工验收编号：420381120003号“湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书”；2014年12月31日丹江口市城市房地产测量中心颁发的丹房测字2013第108号“房屋面积测绘报告书”。又查明：被告佳和公司于2015年6月9日向十堰市中级人民法院提起行政诉讼，请求依法判决被告丹江口市人民政府国土资源局履行办理土地总证的法定职责。2015年9月15日十堰中院作出（2015）鄂十堰中行初字第00007号行政判决书，判决：被告丹江口市人民政府在二十日内履行土地登记审查职责。再查明：2016年3月11日丹江口市国土资源局给被告佳和公司下达了因超用地面积750.13平方米，超容积率5.08。以上两部分经评估机构评估总价为572.38万元，应补交572.38万元的《土地出让金缴款通知书》，在5个工作日及时缴纳。逾期被告佳和公司未缴纳。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且已取得了湖北省商品房预售许可证书，符合法律规定，合法有效，应依法予以保护。原告已按合同约定，履行了交付房款的全部义务，被告虽按约定将房屋交付给了原告使用，但未按约定向房屋产权登记机关提供必要的文件资料备案，导致原告所购房屋不能办理房屋产权证书，已构成违约，应承担违约责任。2015年12月31日前的违约金应按合同约定即按照出卖人已付房价款的1％支付；对于2015年12月31日以后的违约金，因被告在2014年11月24日向所有业主出具了承诺书，承诺若在2014年12月31日前未给各业主办理好房产证、土地证及各种证件，按购房总价3%每月赔偿违约金给每位业主，该承诺内容系被告对原协议中关于违约责任条款的变更，但该变更后的违约金标准明显过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限；第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原告不能提供实际损失的证据，但确有损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按利率上浮至月息6‰计算至被告向房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案时止。本案原告要求被告支付逾期办证的违约金40328.8元的诉讼请求，未超过该标准，有相应的事实和法律依据，本院予以支持；关于原告要求被告立即将其购买的丹江口市丹江大道30号明珠·新天地1幢1单元506号商品房办理房地产权属证书需由被告提供的资料报产权登记机关备案的诉请，亦有相应的事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩其已履行了合同义务，不应支付原告违约金及房屋证件没有办理的责任不在被告的理由，均无事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，为了统一同类案件的裁判尺度，结合已发生法律效力的同类案件的裁判标准，平等保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，并参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内将办理位于丹江口市丹江大道30号明珠·新天地楼盘的房屋权属登记所需的全部资料交付产权登记机关备案。二、被告十堰佳和房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内向原告张少东支付违约金40328.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费808元，减半收取404元，由被告十堰佳和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。湖北十堰市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；账号：17×××01；通过邮局汇款，汇款十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路66号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  张晓荣二〇一七年三月二十二日书记员  杨 月附录：一、原、被告双方所提交证据情况：（一）原告方提交的证据：1、原告张少东的身份证复印件1份；2、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》1份；3、（2016）鄂03民终2008号民事判决书原件、（2015）鄂十堰中民四终字第00503号民事判决书复印件各1份；4、原告张少东交纳购房款及办证费用的票据复印件3张。（二）被告方提交的证据：1、被告佳和公司营业执照复印件1份；2、（2015）鄂十堰中行初字第00007号行政判决书复印件1份。二、本判决所适用的法律依据：1.《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。2.《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3.最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十八条当事人依照第第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。