苏州市相城区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）苏0507执异3号
案外人：李新文，男，1972年12月8日生，汉族，住江西省鹰潭市月湖区。
申请执行人：中国银行股份有限公司苏州相城支行，住所地江苏省苏州市相城区元和街道嘉元路618号。
负责人：钱向军，职务行长。
委托诉讼代理人：季婕、孙小梅，江苏熠达律师事务所律师。
被执行人：苏州久工自动化科技有限公司，住所地江苏省苏州市相城区渭塘镇创新工业园创新路。
法定代表人：张淑云，总经理。
被执行人：张淑云，女，汉族，1974年6月16日生，住所江苏省地苏州市姑苏区。
被执行人：倪晓华，男，汉族，1972年5月1日生，住所地江苏省苏州市姑苏区。
本院在执行申请执行人中国银行股份有限公司苏州相城支行（以下简称中行相城支行）与被执行人苏州久工自动化科技有限公司（以下简称久工科技公司）、张淑云、倪晓华金融借款合同纠纷一案过程中，案外人李新文于2017年2月5日对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭，于2017年3月15日公开听证进行了审查。案外人李新文、申请执行人中行相城支行的委托诉讼代理人季婕、孙小梅到庭参加了听证。被执行人久工科技公司、张淑云、倪晓华均未到庭。本案现已审查终结。
案外人李新文称：其与张淑云、倪晓华就坐落于吴中西路666号4幢901室房屋（所有权证号姑苏0010124820）签订了《房屋租赁合同》，其支付了全部租金并合法占有、使用出租房屋，该合同签订在申请执行人的抵押登记之前，应当合法有效；并且异议人在与张淑云、倪晓华签订租赁合同之前并不知晓其已经将房屋抵押给银行的情况，异议人属于善意第三方，异议人对该房屋享有合法有效的租赁权，并对该房屋享有优先购买权。因此，异议人现提出本案异议，要求确认李新文与张淑云、倪晓华的《房屋租赁合同》合法有效，其对该租赁房屋享有优先购买权。
申请执行人中行相城支行称：李新文与倪晓华、张淑云签订的房屋租赁合同无效，认为他们是恶意串通，损害执行人的利益，因为我行与倪晓华、张淑云20**年10月8日签订抵押贷款合同，异议人的租赁合同签订在此之后，不承认李新文租赁合同的存在。
被执行人久工科技公司、被执行人张淑云、被执行人倪晓华未作答辩。
经审理查明，2014年10月8日，张淑云、倪晓华作为抵押人与中行相城支行作为抵押权人签订《最高额抵押合同》一份。该合同约定担保债权的最高本金余额为3105000元，另附一份抵押物清单，载明：抵押物为包括坐落于吴中西路666号4幢901室房屋（所有权证号姑苏0010124820）在内的两套房屋。
2014年10月15日，张淑云、倪晓华以其所有的座落于苏州市姑苏区吴中西路666号4幢901室房屋办理了他项权证（他项权证号为苏房他证姑苏字第××号），房屋他项权人为中行相城支行，他项权种类为最高额抵押，债权数额为2383900元。其后，因未按期归还贷款本息引发诉讼，本院于2016年5月21日作出(2016)苏0507民初614号民事判决书，判决久工科技公司偿还中行相城支行贷款本息合计3017472.24元，中行相城支行对上述债权有以位于苏州市吴中西路666号4幢901室房产等抵押物享有折价或者拍卖、变卖的所得价款分别在2383900元范围内优先受偿等。
在(2016)苏0507民初614号案件执行过程中，案外人李新文提出异议，并为此举证：1、李新文（承租人、乙方）与张淑云、倪晓华（出租人、甲方）于2014年10月9日签订的《房屋租赁合同》一份，载明“鉴于甲方于2014年9月24日向乙方借款70万元尚未归还，而甲方还需要资金用于经营，为防范资金不能归还风险，甲方自愿以现有并居住的房屋吴中西路666号4幢901室租赁给乙方，以换取乙方对甲方资金的支持。双方就该房屋租赁的有关事宜达成协议如下，第一条租赁期限，房租赁期自2014年10月10日至2034年10月9日，共计20年，甲方应于2014年10月10日前将房屋按约定条件交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字并移交房门钥匙后为交付完成；此房为腾空状态出租，后续添加设施归乙方所有。第二条租金及押金，全部租金作价30万元，一次性支付至张淑娟在中行渭塘支行账户内。第三条转租，乙方可转租给第三方，但必须保证本合同中乙方所有责任第三方均能履行。第四条合同解除，本协议所涉及房产买卖，不影响本租赁协议的执行。………”。2、廖天文于2014年10月10日转账给张淑娟上述中行渭塘支行账户的记录两份，合计金额为295000元，系案外人李新文的外甥代李新文支付的租金；久工科技公司出具的收据一份，表明收到李新文租金现金5000元。3、李新文作为出租方的房屋租赁合同一份，表明其在2015年11月23日将涉案房屋出租给他人使用，倪晓华还在合同底部签字表明知悉并同意出租。
本院在2017年1月20日向李新文释明，认为李新文的租赁合同在抵押合同之后，不具有优先购买权，并告知其如果有对此有异议，可提出执行异议。故案外人李新文现提出本案之异议。
以上事实有当事人举证的最高额抵押合同、权属登记信息、民事判决书、房屋租赁合同、转账记录、收据、执行笔录等证据证实。
听证中，案外人李新文明确其对于本院通过拍卖或变卖等方式处置该房屋并不持异议，但是认为其对该房屋享有租赁权，即使该房屋处置，租赁权优先于房屋所有权的变更。
听证中，案外人李新文另外认为，以前以个人名义借给张淑云、倪晓华他们70万元，只还了部分利息，本金基本没还；之所以租金较低是因为有租金的贴现价值，一次性把20年的租金全部付掉，所以便宜了；不知道他们已经和银行签订了抵押合同，他们也没有告诉我，只说以后要把房屋去做贷款的，但没说已经签过合同；拿到房子后我借给朋友用，有一段时间租给别人，因为有人去骚扰，法院去执行，所以不愿意租了，现在我朋友在里面住。
本院认为，从李新文的陈述以及中行相城支行的辩解来看，案外人李新文系要求确认其对涉案房屋的租赁关系，同意带租拍卖；而中行相城支行则不认可李新文的租赁关系，要求除去该租赁关系再拍卖。虽然本院向李新文告知其对该房屋不享有优先购买权，但实际所要表达的意思是不认可李新文的租赁关系。故本案的争议焦点在于李新文的租赁关系是否真实、有效，是否应当带租拍卖。本院认为，虽然李新文与张淑云、倪晓华签订的房屋租赁合同以及支付租金的事实均发生在中行相城支行取得涉案房屋抵押权登记之前，但双方之间的租赁关系及事实存在以下重大瑕疵：首先，签订租赁合同的时间发生在张淑云、倪晓华与中行相城支行签订《最高额抵押合同》之后、办理抵押登记之前，对此至少张淑云和倪晓华主观上存在恶意造成“先租再抵”后果的故意；其次，张淑云和倪晓华在此之前还结欠李新文大额债务，而从李新文角度考虑“先租再抵”也将导致其利益最大化，不排除双方存在共谋的可能；第三，即使考虑一次性付款的贴现成本，李新文支付的二十年的租金30万元仍然远低于合理的市场价格，属于以明显不合理低价承租；第四，李新文一方将29.5万元款项支付至张淑娟名下而非被执行人名下，不排除系双方协商一致达到规避其他债权人的目的。上述重大瑕疵导致本院对于李新文系善意承租人产生重大怀疑，李新文与张淑云、倪晓华之间对于优先实现李新文的债务、规避其他债权人是存在恶意串通的主观故意的，因此本院在本案中对于李新文与张淑云、倪晓华的租赁关系的真实、有效性不予确认。李新文的异议请求，本院认为依据不足，不予支持。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款的规定，裁定如下：
驳回案外人李新文的异议请求。
本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 乔宁宁
人民陪审员 邱玉芳
人民陪审员 张文杰
二〇一七年三月二十九日
书 记 员 姚丽君