湖南省郴州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘10民终2184号
上诉人(原审原告):谭文明，男，1966年8月28日生，汉族，原住广东省深圳市龙华新区,现在服刑。
委托诉讼代理人:詹庆丰，湖南湘鼎律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：蒋鲜亮，男，1971年9月19日生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。
委托诉讼代理人:李南章，湖南郴华律师事务所律师。
上诉人谭文明因与被上诉人蒋鲜亮租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民一初字第416号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月22日立案后，依法组成合议庭，于2016年12月26日公开开庭进行了审理。上诉人谭文明的委托诉讼代理人詹庆丰，被上诉人蒋鲜亮的委托诉讼代理人李南章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
谭文明上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持谭文明的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由蒋鲜亮负担。事实和理由：谭文明与郴州东方时代房地产开发有限公司（以下简称东方时代）签订的13份《商品房买卖合同》均系双方真实意思表示，谭文明通过抵债的方式支付了首付款17,310,000元，向银行按揭贷款10,000,000元也支付给了东方时代，未给东方时代造成任何损失，借银行的10,000,000元贷款，谭文明一直按月在偿还，也不存在给银行造成损失的情形。一审法院认定谭文明与东方时代签订的《商品房买卖合同》系伙同他人采取欺骗手段骗取登记，系恶意串通，损害国家、集体和第三人利益，合同无效，属认定事实不清，适用法律错误。谭文明向东方时代支付了购房款，东方时代为谭文明办理了房屋的预售登记，2014年8月18日，谭文明与蒋鲜亮签订《租赁合同》，将所购买的1-4、1-5、1-6、1-7号门面交付给了蒋鲜亮使用，蒋鲜亮支付了9月份的租金36,000元，并一直在正常使用租赁门面，理当向谭文明支付租金。就算谭文明与东方时代就《商品房买卖合同》存在争议，也应是东方时代向谭文明主张权利，不能成为蒋鲜亮对抗谭文明的理由。
蒋鲜亮辩称，谭文明与东方时代签订的《商品房买卖合同》已经被生效的刑事判决认定为是为了骗取银行贷款而签订，不是当事人真实的商品房买卖意思表示。现东方时代已经申请仲裁，涉案房屋权属不明，继续向谭文明交纳房租，必然给蒋鲜亮带来麻烦。
谭文明向一审法院起诉请求：1判令解除谭文明与蒋鲜亮所签订的租赁合同，限蒋鲜亮于2016年10月31日前搬离租赁的房屋；2、判令蒋鲜亮支付2014年11月1日至2015年5月1日的门面租金216,000元，滞纳金26,064元，合计242,064元；3、由蒋鲜亮承担本案诉讼费。
一审法院认定事实：
一、东方时代因资金困难，2009年初，原东方时代法定代表人刘京全与谭文明商量决定通过签订《商品房买卖合同》向银行办理按揭贷款的方式获得公司周转资金。2009年2月18日，刘京全代表公司与谭文明签订9份《商品房买卖合同》，将涉案门面等9间门面以不同的价格出售，门面总价值为28,804,436元，并预售登记在谭文明名下。按合同约定谭文明应支付首付款17,314,436元，随后，谭文明伙同东方时代利用他人账户来回倒账，于2009年2月至2009年3月期间形成了17,310,000元的虚假首付款凭证，东方时代为此到税务部门开具一份28,804,436元的不动产发票。2009年3月1日，谭文明向中国银行郴州分行申请按揭贷款，并向银行提交虚假首付款交款凭证等资料，后中国银行郴州分行将10,000,000元全部汇入东方公司账户。谭文明因涉嫌骗取贷款罪，于2014年9月29日被资兴市公安局刑事拘留，同年11月6日被逮捕。2016年2月3日，谭文明因犯骗取贷款罪被资兴市人民法院判处有期徒刑两年六个月，谭文明等人不服向郴州市中级人民法院提起上诉，2016年4月25日，郴州市中级人民法院驳回谭文明的上诉，维持原判。
二、2014年8月18日，谭文明、蒋鲜亮签订一份《租赁合同》，合同约定：蒋鲜亮租赁谭文明拥有的位于郴州市健康路财富广场1-4、1-5、1-6、1-7（部分）门面，每月租金36,000元，期限为2014年10月1日至2019年9月30日…。双方签订合同后，蒋鲜亮向谭文明支付了一个月的租金。后北湖区处置财富广场遗留问题工作组以涉案门面产权存在争议，要求蒋鲜亮将租金交于工作组。蒋鲜亮以涉案门面权属存在争议为由，未缴纳租金，并承租门面至今。
一审法院认为，本案系租赁合同纠纷，本院就双方争议焦点评议如下：原告谭文明是否取得涉案门面的所有权。涉案门面虽然预登记在谭文明名下，但系谭文明伙同他人采取欺骗手段在未支付任何购房款的情况下骗取登记，谭文明与原东方时代签订的《商品房买卖合同》系恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应为无效合同，本院由此认定谭文明未取得涉案房屋的所有权，谭文明对租赁物不享有占有、使用、收益等权利，故谭文明要求解除双方的租赁合同并要求蒋鲜亮支付租金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：“驳回原告谭文明的诉讼请求。本案受理费4931元，由原告谭文明负担。”
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。谭文明提交证据5组：1.争议门面《商品房买卖合同》4份；2.销售不动产发票、收据；3.《预购商品房抵押权预告登记证明》1份，《商品房预售登记卡》2份；4.《贷款已还款明细清单》和《中国银行个人住房/商业用房贷款合同》；5.仲裁申请书、仲裁答辩通知书。蒋鲜亮对上述证据1.2.3.4的真实性提出异议，认为这些都是为骗取银行贷款所作的虚假交易。因证据1中1-4、1-5号门面买卖合同、证据2中的销售不动产发票、证据3中的《预购商品房抵押权预告登记证明》在谭文明骗取贷款罪刑事案件中被作为定案依据使用，对其真实性，本院予以采信；证据1中的1-6、1-7号门面买卖合同、证据2中的收据、证据3中的商品房预售登记卡与谭文明犯贷款诈骗罪合同没有关联，蒋鲜亮对真实性没有提出异议，本院予以采信；证据4不能证明是归还购买1-4、1-5号门面的贷款10,000,000元，不能单独作为本案定案依据；蒋鲜亮对谭文明提供的证据5的真实性没有异议，依法应予采信。蒋鲜亮提交3份证据：1.水电费押金收据；2.门面转让费收据；3.（2015）资刑初字第147号刑事判决书。谭文明对蒋鲜亮提供证据没有提出异议，依法予以采信。
当事人二审争议的事实，本院认定如下：
蒋鲜亮与谭文明签订《租赁合同》，约定每月租金36,000元，二年内不变，自第三年起，每月递增5%，依此类推；合同签订时，一次性支付三个月租金，此支付方式不变，直至合同期满；承租方未在规定的日期内支付租金，出租方可以每日按4‰×月租金收取滞纳金；缴纳租金允许缓冲期7天，如在30天内没有交纳租金和滞纳金，出租方有权收回房屋，且不予退回押金；租赁押金5万元，空门面转让费15万元。
（2015）资刑初字第147号刑事判决认定，谭文明与东方时代签订于2009年2月18日签订《商品房买卖合同》，通过来回倒账的方式虚构首付款，骗取银行按揭贷款。谭文明与蒋鲜亮签订的《租赁合同》约定租赁的门面中，1-4、1-5号门面系（2015）资刑初字第147号刑事判决认定的《商品房买卖合同》中门面，1-6、1-7号门面《商品房买卖合同》系谭文明与东方时代于2008年3月1日签订，与贷款诈骗案无关。蒋鲜亮与谭文明签订《租赁合同》后，向谭文明支付了水电费押金50,000元，门面转让费200,000元。2016年10月12日，东方时代就（2015）资刑初字第147号刑事判决认定的贷款诈骗《商品房买卖合同》向郴州仲裁委员会申请仲裁，以谭文明未支付首付款为由，请求：解除合同，返还房屋，支付违约金和房屋占用费。
其他事实，与一审法院查明事实一致。
本院认为，本案的争议焦点为：一、谭文明与蒋鲜亮签订的租赁合同是否有效；二、蒋鲜亮是否应向谭文明支付租金，应付金额多少。三、蒋鲜亮不支付租金是否构成违约，合同是否应当解除。
一、谭文明与东方时代签订《房屋买卖合同》后，东方时代将房屋交付给了谭文明，谭文明虽未取得物权，但是取得了支配、使用和收益权，其有权将房屋出租获取收益，租赁合同有效。谭文明租赁给蒋鲜亮的4间门面中，包含1-4、1-5号门面的买卖合同虽然被生效的刑事判决认定是为骗取银行贷款而签订，但谭文明依买卖合同取得上述门面的占有、使用权，并非侵权占有，就算《商品房买卖合同》无效，谭文明也只对东方时代承担返还原物和房屋占用费的责任，在东方时代主张权利收回该门面前，谭文明仍然对该门面享有使用、收益权，租赁合同并不因为谭文明未取得门面物权而当然无效。租赁合同中的1-6、1-7号门面则不在刑事判决认定的《房屋买卖合同》范围内，是谭文明与东方时代另行签订《商品房买卖合同》购买，蒋鲜亮抗辩认为谭文明购买这2间门面也不是真实意思表示，与客观事实不符，其主张1-6、1-7号门面租赁合同无效的理由亦不成立，依法不能支持。
二、蒋鲜亮与谭文明签订《租赁合同》，取得门面使用权，并一直无障碍使用至今，依法应按约向谭文明支付房屋租金，合同约定每月租金36,000元，合同签订时，一次性支付三个月租金，此支付方式不变，直至合同期满，租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日，因此蒋鲜亮应自2014年10月1日交付三个月租金，但其只交付了一个月租金36,000元，至谭文明起诉时已拖欠租金216,000元，应付滞纳金30,240元[4‰×月租金36,000元×7个月（自2014年10月1日起算，计算至5月1日）×30天]，谭文明主张滞纳金26,064元，是其对自身权利的处分，本院予以支持。
三、蒋鲜亮在取得租赁物后，自2014年11月起便以房屋所有权存在争议为由拒付租金，构成违约。依据合同约定，如承租方在30天内没有交纳租金和滞纳金，出租方有权收回房屋，且不予退回押金；租赁押金50,000元，空门面转让费150,000元。现谭文明请求解除合同，依法应予支持，押金50,000元不退，谭文明收取转让费200,000元，超过部分应予退回。
综上所述，谭文明的上诉理由成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民一初字第416号民事判决；
二、解除谭文明与蒋鲜亮2014年8月18日签订的《租赁合同》，蒋鲜亮于本判决生效后30日内搬离租赁门面，将门面返还给谭文明；
三、蒋鲜亮于本判决生效后10日内向谭文明支付2014年11月1日至2015年5月1日门面租金216,000元，滞纳金26,064元，总计242,064元；
四、谭文明于本判决生效后10日内返还蒋鲜亮门面转让费50,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4931元，二审案件受理费4931元，均由蒋鲜亮负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 欧阳萍
代理审判员 郝 敏
代理审判员 陈 佳
二〇一七年一月二十三日
书 记 员 张迎佳
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。