浙江省杭州市江干区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）杭江民初字第2459号
原告徐海华。
委托代理人陈国杭，杭州市经纶法律服务所法律工作者。
被告史迎辉。
委托代理人洪波、葛晓波，浙江泽鸿律师事务所律师。
原告徐海华为与被告史迎辉房屋租赁合同纠纷一案，于2015年12月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于2016年1月7日公开开庭进行了审理。原告徐海华委托代理人陈国杭，被告史迎辉委托代理人洪波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告徐海华诉称：2009年5月27日原、被告双方签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：原告自愿将坐落于杭州市江干区双菱路110号的房屋一楼及二楼的部分面积516平方米（以实际面积为准）出租给被告；租赁期限为7年零1个月（从2009年6月1日起至2016年6月30日止）；承租期内，租金每半年为一期支付（6月1日、12月1日），每期支付金额为年租金的二分之一，租赁及水电押金为人民币12万元，2011年7月1日至2012年6月30日年租金为73.5万元，2012年7月1日至2013年6月30日年租金为人民币77.17万元，2013年7月1日至2014年6月30日年租金为人民币81.03万元，2014年7月1日至2015年6月30日年租金为人民币85.08万元，2015年7月1日至2016年6月30日年租金为人民币89.33万元；在租赁期内，水、电、气等所有与被告经营有关的费用由被告承担；违约责任：被告若逾期支付应付款项，应向原告支付相当于期租金额每日千分之五的滞纳金，超过二十天未付的，原告有权终止合同，收回房屋，补偿被告拖欠的租金、滞纳金，并由被告支付相当于同期三个月租金的违约金等相关事项。合同签订后，原告按约履行合同，被告租赁了原告房屋并逾期支付部分租金。2015年6月1日被告未能按约履行合同支付租金，故诉至本院。现请求判令：1、被告立即支付2011年12月至2014年12月共七期租金的逾期付款滞纳金人民币109605元；2、被告立即支付租金人民币893300元及违约金人民币223325元；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告徐海华辩称，一、原告主张的关于2011年12月至2014年12月共七期租金的逾期滞纳金没有事实依据，因为被告没有拖欠原告租金，根据合同约定被告支付的租金均未提前预付，都是按时支付的，是每半年一付且提前半个月支付，故被告支付的时间符合合同的约定。而且被告之前支付租金的情况原告均未提出异议，原告将预付租金按期支付曲解为按日支付，是恶意诉讼无事实依据。二、假定由原告认为的2011年12月至2014年6月的六期租金逾期付款，则其主张已过诉讼时效。按照民法通则136条规定，延付租金的诉讼时效为一年。故原告要求支付租金逾期滞纳金诉讼时效已过。三、假定原告所主张的千分之五滞纳金存在，也明显过高，应当予以调整。四、原告第二项诉请缺乏事实依据，是原告的违约行为导致被告无法正常营业，为此被告已经向杭州市江干区人民法院依法提起诉讼（案号为（2015）杭江民初字第1205号），该案正在审理中有待法院判决，故请求驳回原告诉请。
原告徐海华为支持其诉称，向本院提交了如下证据：
1、合同1份，证明原被告租赁关系及权利义务等相关事项。
2、账户明细7份，证明被告违约承担滞纳金等相关事项。
经庭审质证，被告对证据1真实性无异议，但对于原告的证明对象、合法性、关联性有异议。按照合同第三条的约定，原告是否合法拥有该房屋的租赁权和转租权有待商榷。该合同约定的是半年一期，而且租金提前半个月支付，这个半个月支付的是在租期之前的租金，原告主张被告逾期支付被告认为不存在，如果是逾期只是在当期的期限内，也就是说7月1日还不支付才是逾期。原告引述的违约条款，要求支付逾期三个月的违约金的前提是要解除合同，但原告没有提出要解除合同而是要继续履行，所以不存在要支付逾期三个月的违约金的问题。对证据2，因没有银行的盖章确认，对三性有异议，原告主张存在逾期没有举证充分，假定这些回单真实性存在，从时间上逾期付款已过了诉讼时效。
本院认为，被告对证据1真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定；对于证据2，经庭后核实，被告对该证据中的付款时间无异议，故本院对该证据真实性予以认定。
被告史迎辉为支持其辩称，向本院提交了如下证据：
1、照片一份，证明案涉租赁房屋在6月1日被断电无法正常经营的事实。
2、录音（附光盘）、中国移动通信通话详单各一份，证明案涉租赁房屋因原告拖欠租金被房东催款断电，房东要求被告直接缴纳房租给房东，被告为了正常经营愿意支付房租，但原告阻止却又不配合解决问题，导致被告无法正常经营，被迫行使不安履行抗辩权的事实。
经庭审质证，原告对证据1三性有异议，证明对象有异议，不能证明被告的待证事实。对证据2录音光盘三性、证明对象有异议，不能证明被告的待证事实。同时，光盘上的录音也不是本案的被告本人，是案外人。对移动通信通话详单真实性无异议，关联性、证明对象有异议，不能证明被告的待证事实。
本院认为，原告对证据2中中国移动通信通话详单真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定，证据1、证据2中录音无法证明被告史迎辉所欲证明的对象，故本院不予认定。
本院依职权向原、被告出示在（2015）杭江民初字第1205号原告史迎辉诉被告徐海华房屋租赁合同纠纷一案中本院向案外人杭州美时年酒楼法定代表人唐惠新进行调查并制作询问笔录一份。对该询问笔录，原告徐海华对该份笔录无异议。被告史迎辉表示对于法院调查程序无异议，对于案外人唐惠新陈述内容不予认可，如果说案外人说法成立，也不会有诉争，事实情况以被告在（2015）杭江民初字第1205号案件诉状中为准，被告的经营损失是因为案外人与原告之间的矛盾，故案外人所述不属实。本院认为，案外人杭州美时年酒楼法定代表人唐惠新陈述能够证明本案相关事实，故本院予以认定。
综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：
徐海华从案外人杭州美时年酒楼处取得案涉房屋承租权。2009年5月27日，史迎辉（承租人、乙方）与徐海华（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于双菱路110号房屋一楼及二楼的部分面积（建筑面积约500平方米，其中一楼116平方米，二楼400平方米，以实际面积为准）出租给乙方用于经营一口田中式快餐；甲乙双方约定租赁期限为七年零一个月，自2009年6月1日至2016年6月30日止，期间30天为免租金装修期，租金自2009年7月1日起算；第一年、第二年、第三年即2009年6月1日-2012年6月30日每年租金为人民币73.5万元，第四年即2012年7月1日-2013年6月30日年租金为77.17万元，第五年即2013年7月1日-2014年6月30日年租金为81.03万元，第六年即2014年7月1日-2015年6月30日年租金为85.08万元，第七年即2015年7月1日-2016年6月30日年租金为89.33万元，租金每半年为一期支付，每期支付金额为年租金的二分之一，租金提前半个月支付，约定租金支付时间为每年的6月1日与12月1日，租赁押金为人民币12万元；在租赁期内，水电、气等所有与乙方经营有关的费用由乙方承担；乙方若逾期支付应付款项，应向甲方支付相当于该期租金额每日千分之五的滞纳金，超过二十天未付的，甲方有权终止合同，收回房屋，追偿乙方拖欠的租金、滞纳金，并由乙方支付相当于同期三个月租金的违约金，等等。
合同签订后，史迎辉于2011年12月2日向徐海华支付自2012年1月1日至2012年6月30日期间房屋租金人民币367500元，于2012年6月4日向徐海华支付2012年7月1日至2012年12月31日期间房屋租金人民币385850元，于2012年12月4日向徐海华支付自2013年1月1日至2013年6月30日期间房屋租金人民币385850元，于2013年6月7日向徐海华支付2013年7月1日至2013年12月31日期间房屋租金人民币404150元，于2013年12月11日向徐海华支付自2014年1月1日至2014年6月30日期间房屋租金人民币405150元，于2014年6月10日向徐海华支付2014年7月1日至2014年12月31日期间房屋租金425400元，于2014年12月22日向徐海华支付2015年1月1日至2015年6月30日期间房屋租金425400元。
本院认为，徐海华与史迎辉签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。在被告未提交足够证据证明系原告的违约行为导致被告无法正常营业的情况下，根据合同约定，史迎辉应于2015年6月1日、2015年12月1日前支付2015年7月1日至2016年6月30日期间的房屋租金人民币893300元，史迎辉未依约履行其付款义务，已构成违约，现徐海华要求史迎辉继续履行案涉租赁合同即支付上述房租，理由正当，本院予以支持。
对于徐海华主张史迎辉支付逾期付款滞纳金问题。双方在《租赁合同》约定，“乙方若逾期支付应付款项，应向甲方支付相当于该期租金额每日千分之五的滞纳金”，同时双方约定付款期限为6月1日及12月1日，史迎辉辩称徐海华主张逾期付款滞纳金已过诉讼时效。虽然史迎辉对于2012年1月1日至2013年12月31日期间的均存在逾期支付租金的情况，考虑到诉讼时效期间应从知道或应当知道权利被侵害时开始计算，在史迎辉分别于2011年12月2日、2012年6月4日、2012年12月4日、2013年6月7日向徐海华支付上述租金时，徐海华已明确知晓对方延迟支付租金，在未有证据证明涉案款项存在诉讼时效中止或中断情形的情况下，被告史迎辉抗辩理由成立。因史迎辉于2013年12月11日、2014年6月10日、2014年12月22日逾期支付2014年1月1日至2015年6月30日期间三期租金，已构成违约，徐海华此标准主张逾期付款滞纳金过分高于其实际损失且徐海华亦要求予以调低，本院酌情予以调整，综合考虑双方的合同约定，本院酌情以未付租金为基数，按照日万分之六计算，经计算，逾期付款滞纳金人民币10088.1元。
对于徐海华主张史迎辉支付违约金人民币223325元的问题。双方在《租赁合同》约定，“乙方若逾期支付应付款项，应向甲方支付相当于该期租金额每日千分之五的滞纳金，超过二十天未付的，甲方有权终止合同，收回房屋，追偿乙方拖欠的租金、滞纳金，并由乙方支付相当于同期三个月租金的违约金”，因案涉租赁合同并未解除，现原告主张被告按照三个月的租金标准支付违约金，于法无据，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：
一、被告史迎辉于本判决生效之日起十五日内支付原告徐海华房屋租金人民币893300元；
二、被告史迎辉于本判决生效之日起十五日内支付原告徐海华逾期付款滞纳金人民币10088.1元；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告徐海华的其他诉讼请求。
按规定减半收取的案件受理费人民币7918元，由原告徐海华负担人民币2085元，由被告史迎辉负担人民币5833元。史迎辉负担的案件受理费应于本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币15836元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 韩 涛
二〇一六年二月二日
书记员 杨文婕