江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0102民初212号原告：贺封志，男，1981年2月2日生，汉族，住南京市玄武区。被告：罗兴莉，女，1975年6月20日生，汉族，住南京市浦口区。原告贺封志与被告罗兴莉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，由审判员邵小波适用简易程序，于2017年2月16日公开开庭进行审理，原告贺封志、被告罗兴莉到庭参加诉讼；之后本院组成合议庭于2017年5月4日进行第二次开庭审理，原告贺封志、被告罗兴莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺封志向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《租房协议》；2、判令被告退还一个月房租15000元、半年物业费4419元及2000元房屋押金，合计21419元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告在与被告签订合同之日起3日内多次沟通搬家更换家具，并希望得到物业的配合，然而在2016年10月20日上午原告因更换家具遭到新世界侨乐物业的严重阻挠，物业要求开具出门条，原告打电话给房东，房东不理，原告就跟房东说不与被告续租了，与房东直接签，房东说等合同到期后再说。另，原告也打电话给被告，也到其家里去了，被告说换家具是可以的，但被告始终未与物业协调解决。然后原告就打电话给被告，说不租了，并想直接与房东再续签，续签时说再付被告一个月房租，结果在2016年12月被告电话中说把上个月房租支付了，如果不支付就将房屋转租给其他人。被告明知原告已经支付半年的物业费，可是等原告回来时，被告已经把房屋出租给他人。被告妨碍原告对案涉房屋即珠江路XX号XX室租赁房屋行使使用权和受益权。期间原告还通知该房的产权人郭晓强和二房东即本案被告罗兴莉，希望共同帮助协调解决，但是郭晓强和罗兴莉未提供任何帮助，导致原告大部分办公家具遭到保安扣留在珠江路XX号广州侨乐物业安保部至今，致使原告其他工作无法正常进行。原告在与被告达成的租房协议期间内无法行使自己的使用权，导致在支付了半年物业费4419元、一个月房租15000元、押金2000元后无法正常使用该房屋。被告后又将案涉房屋转租给了言学教育致原告无法继续承租，故诉至法院请求依法判决。被告罗兴莉辩称，原告称无法使用房屋并支付了相关费用，被告与原告的协议是2016年10月1日签订的，被告还让了原告10天的免租期，租金从2016年10月10日起算，钥匙于2016年10月1日就给原告了，后来被告就没有到房屋中去过，没有干扰原告使用房屋。协议约定2016年11月20日之前原告支付第二个月房租，但其没有支付，被告在21日向其索要时，其不但没有支付，而且要求被告退还房租，被告没有同意，被告问其人在哪，原告说在北京回不来，被告也没有办法将房屋出租给别人，等到两个月租期结束后即2016年12月15日被告将案涉房屋出租给他人，期间原告没有出现过，还欠被告一个月租金，房屋的钥匙还在原告手中。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定如下基本事实：座落于本市××区××路××室的房屋产权人为郭晓强、汤青和郭雅馨（建筑面积为204.6平方米）。2012年12月11日，汤青作为出租方与承租方即本案被告罗兴莉签订《房屋租赁合同》一份，约定汤青将南京市玄武区珠江路XX号XX室的房屋出租给罗兴莉，租赁期限自2013年12月16日起至2017年12月16日止。2016年10月1日，甲方（出租方）罗兴莉与乙方（承租方）贺封志签订《租房协议》一份，内容为：“现经甲乙双方充分了解、协商，一致达成如下租房合同：一、房屋的坐落、面积、装修及设施、设备：XX室，双层面积205平米，精装修，自带卫生间。二、租赁期限：2016年10月10日至2016年12月15日。三、租金及交纳时间：每月15000元，乙方于入住前付第一个月租金，于2016年11月20日前付第二月押金，先付后住。四、租房押金：乙方应于签约同时付给甲方押金2000（贰仟元整）元，到期结算，多余归还。五、租赁期间的其他约定事项：1、甲乙双方应提供真实有效的身份证等证件。2、甲方提供完好的房屋、设施、设备，乙方应注意爱护，不得破坏房屋装修、结构及设施、设备，否则应按价赔偿。该房包括挂机两台，柜机叁台。3、水、电、物业、电梯等所有费用都由乙方支付。所有费用乙方应按时付清，否则从押金中扣除。4、房屋只限乙方使用，乙方不得私自转租、改变使用性质或供非法用途。5、合同一经签订，双方都不得提前解除。租赁期内，如遇不可抗力因素导致无法继续履行本合同的，本合同自然终止，双方互不承担违约责任……”2016年10月1日，罗兴莉向贺封志出具《收条》（写在贺封志持有的《租房协议》的背面），内容为：“今收到贺封志XX室房租（第一个月15000元）、押金（2000元），共计17000元。另原告向广州侨乐物业服务有限公司南京分公司交纳了半年物业费合计4419元。2016年10月28日，被告罗兴莉与承租方南京言学教育科技有限公司（以下简称言学公司）签订《租房协议》一份，约定罗兴莉作为出租方将南京市珠江路XX号XX室出租给言学公司，租赁期限自2016年12月15日起至2017年12月14日止，言学公司承租该房至今。审理中原告向本院申请调查珠江路XX号侨乐物业南京分公司保安部2016年10月20日上午8至12点相关视频、物业扣押原告椅子30余把、饮水机、文件夹60余个、小黑板及其他办公用品的情况。本院分别于2017年2月21日和6月12日到侨乐物业南京分公司进行调查询问，其中2017年6月12日调查时原告贺封志亦在场。物业安保部答复监控一般只保留一个月，并确认从未扣押贺封志的任何办公用品。本院认为，原告贺封志与被告罗兴莉签订的《租房协议》系双方当事人真实意思表示，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。关于原、被告签订的《租房协议》解除问题。原告贺封志持有的《租房协议》与被告罗兴莉持有的《租房协议》不一致，庭审中原告亦承认写于正反面的两处《补充协议》是其自己所写，并没有让被告签字，原告亦未提供其他充分证据，则本院认为原、被告双方并未就合同到期后续签一事达成一致，原告交纳了半年物业费并不能产生续租的效力，双方应当按照租房协议的约定期限履行。原被告签订的《租房协议》中约定租赁期限为2016年10月10日至2016年12月15日，现双方未就续租达成协议，房屋到期后被告已将该房转租给案外人言学公司，故原被告签订的《租房协议》已终止，按照《合同法》第二百三十五条的规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。故原告的该项诉请，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请判令被告退还一个月房租15000元、半年物业费4419元及2000元房屋押金的问题。原被告签订的《租房协议》中对租金及交纳时间约定为：每月15000元，乙方于入住前付第一个月租金，于2016年11月20日前付第二月押金，先付后住。原告已交纳第一个月租金15000元，但并未按照合同约定于2016年11月20日前支付第二个月租金，原告行为已构成违约，押金具有保证金的作用，承租人未履行相关义务，出租人有权从押金中扣除相应份额。原被告签订协议约定租赁期限为2016年10月10日至2016年12月15日，现双方均认可原告已交纳半年的物业费4419元，而原告实际承租房屋时间为两个月，故被告应当退还原告多交纳的4个月物业费合计2946元。原告已交纳的第一个月房屋租金15000元是按照《租房协议》履行的义务，被告已按照约定将租赁物交付原告，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，原告认为因搬出家具一事被告未与房东及物业积极协调，对此一方面原告并未提供充分证据加以证明，另一方面被告作为出租人，已按约将房屋交付给原告使用，履行了出租人的基本义务，并不存在违约行为，即使原告更换出来的家具无法搬走也并不必然导致原告无法使用所承租的房屋，且案涉房屋亦未出现法律或司法解释规定的导致租赁房屋无法使用的情形，即租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的、租赁房屋权属有争议的、租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，故原告主张被告退还一个月房租15000元缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告罗兴莉于本判决生效之日起十日内向原告贺封志返还4个月物业费合计2946元；驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案应交诉讼费335元，由原告贺封志负担289元，被告负担46元（该款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内给付原告贺封志）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 长  邵小波人民陪审员  唐晓妹人民陪审员  吕旦华二〇一七年八月七日见习书记员  吴 琼