新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新0104民初４２１７号
原告：钮智峰，男，1972年6月7日出生，汉族，新疆瑞池资产管理有限公司副总经理，住乌鲁木齐市。
委托代�人：欧阳文彬，男，1967年12月14日出生，汉族，新疆瑞池资产管理有限公司职员，住乌鲁木齐市。
被告：李钧毅，男，1972年2月17日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。
委托代理人：鲁本绪，乌鲁木齐市头屯河区广大法律服务所法律工作者。
原告钮智峰与被告李钧毅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告钮智峰及委托代理人欧阳文彬，被告李钧毅的委托代理人鲁本绪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告钮智峰向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间的租赁合同关系；2、判令被告返还租赁物；3、判令被告支付2017年4月1日至4月31日的租金56808元；4、判令被告支付违约金204507元（年租金681692元*30%）。5、判令被告承担本案的诉讼费及其他费用。事实与理由：2014年3月31日，新疆义凯房地产开发有限公司（以下简称义凯公司）与被告签订写字楼租赁合同书，租期自从2014年4月1日至2018年3月31日。后因义凯公司将位于乌鲁木齐市新市区北京中路149号西部国际超市小区办公楼17栋（浩鸿大厦）10、11层的房屋，在华夏银行股份有限公司乌鲁木齐分行（以下简称华夏银行）作为借款人新疆银花锦昇棉业有限公司（以下简称银花公司）借款担保抵押物，该借款共计1400万元，刘敏作为连带保证人，该借款于2016年3月31日到期，借款人及担保人无力偿还该借款，华夏银行通知预处置抵押房屋。原告与义凯公司、刘敏达成以物抵债协议，由原告代偿借款本息共计7093870.74元，另由原告支付义凯公司500万元房款，共计12093870.74元。2016年5月11日，原告办理了浩鸿大厦10层的房产证�同年6月，原告要求被告签订新的房屋租赁合同、支付租金未果，并于2017年2月20日、4月1日向被告下达书面通知，被告未按通知履行，原告遂诉至法院。
被告李钧毅辩称：我不同意原告的诉讼请求。1、我与原告之间没有任何法律关系。2014年3月31日，我与义凯公司签订的写字间租赁合同书，但原告与义凯公司恶意交易、强行过户，并要求承继义凯公司的权利向我收取房租费，并无法律依据。2、原告依据“买卖不破租赁”的原则向我主张权利，但义凯公司违反了承租人有优先购买权的原则，我已经向新市区人民法院提起了依法解除租赁合同的诉讼。3、我在原告购买房产的过程中已经明确表明有优先购买权，如果原告要买就连房屋装修一并买下，但原告不顾被告反对，恶意抬高交易价格，损害我的优先购买权。4、写字间租赁合同书约定：“租�期出租房转让承租房屋时，应提前60天书面通知我方，我方享有优先权；”“违反以上承诺我方可以单方解除合同”。义凯公司违反了合同约定，同时，原告明知道购买房产是有人承租的，且承租人有意购买，但义凯公司和原告恶意串通。故请求驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年3月31日，新疆浩鸿房地产经纪有限公司代义凯公司与被告签订写字间租赁合同书，约定：义凯公司将位于乌鲁木齐市新市区北京中路149号西部国际超市小区17号楼
—浩鸿大厦第10层面积927.69㎡出租给被告，被告租赁房屋用于酒店经营，租期为四年柒月，自2014年4月1日至2018年8月30日止，第一年租金581575元，第二年租金614959元，第三年租金648417元，第四年租金681692元，第五年租金408917元；被告须向义凯公司缴纳保证金5万元；合同第七条约定，租赁期内，义凯公司转让该房屋的，应提前60日通知被告，被告在同等条件下享有优先购买权；第八条约定，租赁期内，被告应按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用，被告逾期不支付租金超过60日，义凯公司有权单方解除本合同，并依据本合同第十一条追究被告违约责任；合同还约定：李钧毅拖欠租金，经义凯公司催告仍不支付，义凯公司有权合同单方解除本合同；李钧毅逾期支付租金，应按逾期付款金额的30%向义凯公司支付违约金，逾期超过60日，义凯公司有权单方解除本合同。合同签订后，义凯公司向被告交付房屋，被告缴纳租金至2017年3月30日。
另查明，银花公司于2015年3月31日向华夏银行借款壹仟肆佰万元整，年利率6.955%，贷款期限一年，义凯公司以位于乌鲁木齐市新市区北京中路149号西部国际超市小区办公楼17栋9、10层提供抵押担保，刘敏作为连带保证人，并且办理了抵押登记。2016年3月31日，该借款到期，主债务人银花公司、担保人义凯公司、刘敏无力偿还债务，原告钮智峰与义凯公司、刘敏三方达成以房抵债协议：钮智峰代替义凯公司、刘敏向华夏银行偿还借款本金700万元、利息93870.74元，合计7093870.74元，并另付刘敏500万元（已通过银行转账支付），共计12093870.74元；义凯公司同意将抵债房产，房产证号：乌房权证字新市区字第20123723**号，建筑面积：927.69平方米，经协商按总价为12093870.74元过户给钮智峰；本协议生效后，义凯公司与原告签订办理过户登记手续的转让合同；义凯公司已收取浩鸿大厦2016年4月1日至2017年3月30日的租金共计648417元；租赁合同自抵债房屋办理完毕过户手续、房屋移交接、明确租赁起算时间后正式改为由钮智峰与承租方签订租赁合同并收取租金；义�公司、刘敏负责处理涉及租赁合同的全部注意事项和相关善后事宜，其与承租方产生的纠纷与钮智峰无关。以物抵债协议签订后，原告钮智峰向华夏银行偿还借款本息合计7093870.74元、向刘敏支付500万元。2016年5月11日义凯房产公司将涉案房屋过户至原告钮智峰名下。
2016年6月12日，义凯房产公司向原告钮智峰下发《说明》：义凯公司于2014年3月31日与李钧毅签订写字间租赁合同，并收取租金至2017年3月30日，之后的租金未付，该合同中的全部权利义务关系由钮智峰承继。
2017年2月20日、4月1日，原告钮智峰向被告李钧毅邮寄送达通知两份，催告李钧毅缴纳租金、续签租赁合同，否则视为放弃租赁，要求其于2017年4月30日之前搬离。现李钧毅经催告后仍未履行，原告遂诉至法院。
本院认为：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。本案中，原告钮智峰通过以物抵债的方式取得涉案房屋的所有权并办理了产权登记，原告钮智峰有权要求被告李钧毅继续履行写字间租赁合同书、支付租金。被告李钧毅在原告两次催告后仍拒绝履行债务，根据我国法律相关规定：当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，故本案原告钮智峰主张解除租赁关系的请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施或者赔偿损失。该租赁关系既已解除，被告李钧毅理应向原告返还租赁物，并支付租赁期间剩余租金，对原告主张被告李钧毅返还乌鲁木齐市新市区北京中路149号西部�际超市小区办公楼17栋10层1室的请求及支付租金56808元，本院均予以支持。原告主张被告承担违约金204507元，被告辩称违约金过高，需要法院进行调整，本院依据租赁合同按逾期付款金额30%支付违约金的约定，核算为17042.4元。被告辩解意见无事实依据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二十条之规定，判决如下：
一、解除原告钮智峰与被告李钧毅的租赁合同关系；
二、被告李钧毅返还原告钮智峰位于乌鲁木齐市新市区北京中路149号西部国际超市小区办公楼17栋10层1室房屋；
三、被告李钧毅支付原告钮智峰租金56808元（681682元/年÷12月）；
四、被告李钧毅支付原告钮智峰违约金17042.4元（56808元×30%）。
上述义务，被告李钧毅于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼标的额318123元，确认给付标的额73850.4元，确认给付标的占诉讼标的额的23.21%。减半案件受理费3035.82元（原告已预交），由原告负担76.79%即2331.20元，由被告负担23.21%即704.62元。被告应负担的诉讼费在履行义务时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。
代理审判员 刘 萌
二〇一七年七月二十日
书 记 员 刘丰宇
速 录 员 贾蕙如