内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）包民二终字第103号
内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书
上诉人（原审原告）内蒙古广顺房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区包头稀土高新区幸福南路。
法定代表人张继锁，董事长。
委托代理人张亦飞，内蒙古广顺房地产开发有限公司经理。
委托代理人陶娟，内蒙古广顺房地产开发有限公司法律顾问。
被上诉人（原审被告）赖秀华，女，汉族，1960年7月4日出生，无职业，住内蒙古自治区包头市昆区。
委托代理人杨明，男，汉族，1963年3月21日出生，赖秀华的丈夫。
被上诉人（原审被告）李利国，男，汉族，1974年10月24日出生，个体工商户，住内蒙古自治区包头市昆区。
上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司（以下简称广顺公司）因与被上诉人赖秀华、李利国房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2013）包昆民初字第1534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月10日受理后，依法组成由审判员刘兴平担任审判长，代理审判员乔瑞全、宋博参加的合议庭，并于2014年7月3日公开开庭进行了审理。上诉人广顺公司的委托代理人张亦飞、陶娟，被上诉人赖秀华的委托代理人杨明到庭参加了诉讼，被上诉人李利国经本院合法传唤，未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2009年8月26日，广顺公司与赖秀华签订《房地产买卖合同》一份。赖秀华将自己所有的位于包头市昆都仑区钢铁大街38号街坊，三八路西、包钢报社北的二层楼房卖给广顺公司。双方同时签订《房地产买卖补充合同》一份。因该房已出租给承租人李凯，租金为每年65000元，租期三年，从2008年12月31日起至2011年12月31日止。补充合同第四条约定，赖秀华负责解除现有房屋租赁合同，并协助广顺公司与承租人签订新的租赁合同。后双方在该合同履行过程中产生纠纷，广顺公司将赖秀华诉至法院。2012年9月14日，包头市昆都仑区人民法院作出（2012）包昆民初字第824号民事判决：1、确认广顺公司与赖秀华于2009年8月26日签订的《房地产买卖合同》和《房地产买卖补充合同》有效；2、赖秀华于本判决生效后二十日内协助广顺公司将该争议房屋的房屋所有权及土地使用权过户至广顺公司名下，过户产生的费用按照国家相关规定各自承担；3、赖秀华于本判决生效后三十日内将该争议房屋交付给广顺公司；4、广顺公司支付赖秀华购房款54000元，于赖秀华协助广顺公司办理完毕过户手续，并交付房屋后即时付清；5、驳回广顺公司的其他诉讼请求。赖秀华不服该判决，向包头市中级人民法院提起上诉。2013年3月28日，包头市中级人民法院作出（2013）包民一终字第23号民事判决，驳回上诉，维持原判。
原审法院另查明，2011年7月19日，李利国与承租人李凯的次承租人李利永签订《转让协议》一份，从李利永处承租了该争议房屋，并向李利永交付了110000元转让费（含所有设施设备及2011年12月31日前房租）。2011年7月21日，李利国与赖秀华签订《房屋租赁合同》一份，李利国承租该争议房屋，租期为三年，从2011年12月31日至2014年12月31日止，三年租金由被告李利国一次性向赖秀华交付190000元。双方签订房屋租赁合同时，赖秀华向李利国出示了房屋所有权证复印件和其本人的身份证明。2011年7月22日起，李利国对该房屋进行了重新装修。
原审法院又查明，该争议房屋的所有权人登记仍为赖秀华。
原审法院经审理认为，房屋所有权登记具有公示公信力，本案诉争房屋的房屋所有权证登记的所有权人名字至今仍为赖秀华。李利国租赁该争议房屋时，广顺公司并未实际控制该房屋。李利国作为承租人，在查看了登有赖秀华名字的房屋所有权证复印件后，与赖秀华签订房屋租赁合同，并支付了合理的对价，属于善意的承租人。广顺公司称赖秀华、李利国恶意串通签订租赁合同，缺乏事实和法律依据，该院不予采信。故广顺公司要求判令赖秀华、李利国签订的租赁合同无效，判令李利国返还广顺公司房屋、李利国向广顺公司支付使用期间的房租损失的诉讼请求，该院不予支持。广顺公司要求赖秀华支付其每月每平方米50元的房租（从2012年1月1日计算至房屋返还之日），其计算标准缺乏事实和法律依据，且与本案不属于同一法律关系，广顺公司应另案主张权利，本案不做审理。广顺公司要求赖秀华偿还2012年1月1日前的房租151667元，与本案不属于同一法律关系，应另案主张，本案不做审理。为此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告内蒙古广顺房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费3830元，由原告内蒙古广顺房地产开发有限公司承担。
宣判后，广顺公司不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由是：
一、本案所涉房屋所有权人是广顺公司，这已被（2012）包昆民初字第824号、（2013）包民一终字第23号两份生效民事判决判定，但一审法院虽然查明以上两份判决的真实性，却不在本案中认定两份判决的实质内容；而是将被上诉人赖秀华持有的房屋产权证复印件与房管局登记作为案件认定依据。本案所涉房屋所有权登记已经被生效判决否决。
二、被上诉人李利国租赁本案所涉房屋并非善意第三人。一审庭审己查明，2011年7月21日二被上诉人签订的《房屋租赁协议》，而上诉人与被上诉人赖秀华的《房地产买卖合同》是2009年8月26日，从时间上讲房屋出卖后两年之久，被上诉人赖秀华都没有腾房，并且不配合办理过户手续，还恶意将不属于自己的房产出租给被上诉人李利国。二被上诉人承认出租房屋时被上诉人赖秀华出示的是房屋所有权证复印件，被上诉人李利国并没有要求其出示原件，也没有查询房屋的真实状况，没有尽到合理的审查义务。同时，二被上诉人早就相识有恶意串通行为，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款合同无效的规定。被上诉人李利国并不是善意承租人。
三、一审法院适用法律错误，上诉人请求二被上诉人返还2012年1月1日至房屋返还之日的房租与本案属同一法律关系。
被上诉人赖秀华答辩称，其是善意出租房屋，房屋一直是赖秀华的，到现在房本上登记的所有权人还是赖秀华。
被上诉人李利国未作答辩。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。
上诉人广顺公司二审提供（2014）内民申字第165号民事裁定书一份，证明上诉人是本案所涉房屋的所有权人。被上诉人赖秀华质证称认可该裁定书的真实性，但上诉人没有全部支付购房款，所以不应过户。
本院认为，2009年8月26日，被上诉人广顺公司与上诉人赖秀华签订合同购买被上诉人赖秀华的本案所涉房屋，之后双方在合同履行过程中产生纠纷，上诉人广顺公司诉至法院。2012年9月14日，包头市昆都仑区人民法院作出（2012）包昆民初字第824号民事判决，判决本案所涉房屋为上诉人广顺公司所有。被上诉人赖秀华不服提起上诉，2013年3月28日，包头市中级人民法院作出（2013）包民一终字第23号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2011年7月19日，被上诉人李利国从案外人李利永处承租了本案诉争房屋，租至2011年12月31日。2011年7月21日，被上诉人李利国与被上诉人赖秀华签订《房屋租赁合同》租赁本案所涉房屋，租期从2011年12月31日至2014年12月31日止，被上诉人李利国一次性向赖秀华交付三年租金190000元。二被上诉人于2012年7月21日签订《房屋租赁合同》系在本案一审判决之前，合同签订时被上诉人赖秀华出示了房本复印件，被上诉人李利国虽未见到房本原件，但之前房屋承租人李利永已将本案所涉房屋剩余租期以及房内设施、设备全部转让于被上诉人李利国，被上诉人李利国在与被上诉人赖秀华签订合同时已作为房屋承租人使用租赁房屋，其基于本案所涉房屋的租赁承接关系相信被上诉人赖秀华是租赁房屋的所有权人，且查看了租赁房屋房本的复印件，故被上诉人李利国与被上诉人赖秀华签订《房屋租赁合同》已履行了善意第三人的注意义务。上诉人不能提供证据证明二被上诉人恶意串通签订合同，故被上诉人李利国与被上诉人赖秀华签订的《房屋租赁合同》合法有效。上诉人广顺公司提出被上诉人赖秀华偿还2012年1月1日之前的房租151667元的诉讼请求。因生效的（2012）包昆民初字第824号民事判决书中，认定被上诉人赖秀华向上诉人支付从2009年8月27日起至2012年8月26日止的违约金246000元，故上诉人提出被上诉人赖秀华偿还2012年1月1日之前的房租15667元的诉讼请求在该案中已得到支持，上诉人提出的该项请求属于重复主张损失，本院不予支持。上诉人提出二被上诉人共同返还2012年1月1日至房屋返还之日的房租的诉讼请求。因被上诉人李利国作为善意第三人合法租赁本案所涉房屋，且已经向被上诉人赖秀华支付三年房屋租金，故其不必向上诉人支付房屋租金。2012年9月14日作出的（2012）包昆民初字第824号民事判决已将双方诉争房屋确认为上诉人所有，故被上诉人赖秀华收取的2012年9月14日至2014年12月31日期间的房屋租金应向上诉人广顺公司返还（返还租金数额为：三年租金190000元÷三年共1095天×应返还租金的期限838天=145406元）。上诉人主张每月每平米50元的房租标准缺乏客观依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定部分事实不清，适用法律错误，本院予以纠正。上诉人的上诉主张部分予以支持。故依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2013）包昆民初字第1534号民事判决；
二、被上诉人赖秀华自本判决送达之日起15日内给付上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司租金145406元；
三、驳回上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被上诉人赖秀华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计7660元，由上诉人内蒙古广顺房地产开发有限公司负担3911元，被上诉人赖秀华负担3749元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘兴平
代理审判员 乔瑞全
代理审判员 宋 博
二〇一四年七月八日
书 记 员 侯 丽
附：本判决适用法律条文
《中华人民共和国民法通则》
第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。
《中华人民共和国物权法》
第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。