北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终3382号上诉人（原审被告）：北京丁燕妮服装服饰有限公司，住所地北京市西城区西单北大街109号2层220号。经营者：丁燕妮，女，1983年3月17日出生，汉族，住北京市朝阳区樱花路**号北京服装学院。委托诉讼代理人：马斌，男，1968年4月20日出生，北京丁燕妮服装服饰有限公司副总经理，住该公司。被上诉人（原审原告）：北京西西友谊商城有限公司，住所地北京市西城区华远北街1号。法定代表人：段莉彩，董事长。委托诉讼代理人：齐集，北京京安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽群，北京京安律师事务所律师。上诉人北京丁燕妮服装服饰有限公司因与被上诉人北京西西友谊商城有限公司租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初26650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人北京丁燕妮服装服饰有限公司之委托诉讼代理人马斌、被上诉人北京西西友谊商城有限公司之委托诉讼代理人张泽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京丁燕妮服装服饰有限公司（下称丁燕妮公司）上诉请求：一、撤销一审判决，驳回北京西西友谊商城有限公司（下称西西友谊公司）的全部诉讼请求。二、判令西西友谊公司负担一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、由于西西友谊公司的违法责任，致使我方不能继续使用商铺开展正常的经营活动，西西友谊公司主张的自2017年起的各项费用的诉讼请求缺乏充分依据。关于2016年1月起我方未交纳供暖、供电费，完全是由于西西友谊公司明示不再续约的决定导致的经营秩序混乱造成的结果。1.2015年11月13日,西西友谊公司向各承租人致函,通知合同期满后不再续签。2015年12月15日各承租人联名致函天恒置业集团(西西友谊公司的上级总公司),明确提出了承租人对西西友谊公司2015年11月13日致函的异议和协商诉求,但至接到西西友谊公司一审的起诉书之前,未接到天恒置业集团的任何答复,这完全是西西友谊公司推诿拖延造成的，西西友谊公司应承担全部原因。2.事实证明，西西友谊公司的上级总公司的决定和西西友谊公司部门负责人的表示，均说明了不再续租是西西友谊公司的真实意思表示。西西友谊公司是在执行总公司的行政命令。该行为是破坏个承租户多年来维护、完善良好的经营秩序的主要原因。一审诉讼中，我方多次反复强调西西友谊公司该行为违法性质和社会的负面影响，以及其不惜利用合同损害我方合法权益应承担的责任。一审判决置之不理，显失公平。3.一审判决以双方合同约定租金标准的60%确定我方支付租金的义务无法律依据，一审对商场经营环境受到影响，没有正确评估，对商户的经营实际情况没有深入调查没有论清为什么要我方承担60%的租金，毫无公正可言。二、我方不能实现租赁合同的目的，且经多次与西西友谊公司协商未果，是导致我方采取拒绝支付租金等费用的应急维权措施，并无不当。1.我公司自2008年既已与西西友谊公司建立的租赁关系，且从未有过任何违约行为。大厦经双方打造多年，大部分承租人不断投入形成品牌效应整体提升的局面，西西友谊公司不再续约，让我们付出巨大，有违公平。2.我公司对租赁物所谓占有的实际情况，与西西友谊公司利用欺骗手段哄骗、要挟有直接关系。双方发生争议初期，西西友谊公司曾口头提出搁置争议、继续经营，等待总公司决定等说辞，迫于售中售后服务、尽可能缓解大量库存压力等经营原因，形成未签订租赁合同的事实。此后，西西友谊公司态度屡次出尔反尔，我们承租商户联名致函提出诉求，直至起诉未接到西西友谊公司及其总公司的正面答复。在此期间，西西友谊公司安排不明身份的黑衣人停止一切对外宣传、推广，扣押商户财物等各种非正常手段破坏市场秩序，我方既无法退离，更无法正常经营。西西友谊公司起诉后，采取不售店的手段，我方无奈撤离市场。在此情况下，一审判决我方向西西友谊公司支付租金及能源费显失公平。三、能源费是为实现经营目的才产生。支付能源费的前提是正常经营。一审判决仅以能源费系相对固定的支出为由，判决我方全额支付能源费依据不足，二审判决应予纠正。西西友谊公司辩称，同意一审判决，不同意丁燕妮公司的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，双方租赁合同已经到期，未签订新合同，丁燕妮公司未及时腾退场地，其上诉理由不构成占用场地拒交租金的合理理由。丁燕妮公司等商户的回函即表示同意终止合同，又要求提供半年或一年的免租期，自相矛盾，一审判决认定双方形成不定期租赁合同法律适用正确。西西友谊公司向一审法院起诉：1．请求判令丁燕妮公司向我公司支付拖欠的商铺租金279225元（自2016年1月1日至2017年3月31日商铺最终租金应以9元／平方米／天的标准计算，房屋面积68平方米）；2．请求判令丁燕妮公司向我公司支付能源费5930.11元。3.判令双方租赁关系于2017年4月6日解除；4.请求判令丁燕妮公司承担本案全部案件受理费。一审法院认定事实：西西友谊公司提供的房屋产权证明显示，西城区西单北大街109号大楼（建筑面积70934.43平方米）产权人为北京敬远房地产开发有限公司。商业设施委托管理证明显示，2006年4月12日，北京敬远房地产开发有限公司出具证明将上述大楼（52000平方米）的商业设施委托西西友谊公司管理，期限自2002年10月23日至2022年10月22日。委托期内，同意西西友谊公司对外出租。租赁合同显示，2014年12月29日，西西友谊公司北京西单壹零玖婚庆分公司（甲方）与丁燕妮公司（乙方）签订合同，约定甲方将北京市西单北大街109号二层220号（面积68平方米）的商铺租予乙方用于经营婚纱、礼服使用。合同第三条约定，租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日止。合同期满乙方愿意续租需提前45天向甲方提出书面申请，双方达成一致后需签订新的租赁合同，否则合同在期满后自动终止。第四条租金及支付方式约定，租金标准9元/平方米/天。年租金为223380元。租金支付方式约定，按季交纳，每个付款期到来的30日前交纳。第五条相关费用约定，乙方须按承租面积缴纳能源使用费，供暖费46元/平方米/年度（当年11月15日至次年3月15日），供冷费47元/平方米/年度（每年4月15日至10月15日）。乙方应于供冷、供暖到来15日前交纳。第八条违约行为约定，乙方迟延两周不交纳租金及费用或累计拖欠一个月租金及费用的，甲方有权解除合同收回承租场地。乙方应在收到甲方向乙方发出的合同解除通知书的3日内或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书3日内迁出本大楼。如乙方拒不迁出本大楼，甲方有权采取停止供电等措施将乙方承租场地收回。甲方有权单方解除合同的生效方式是：甲方向乙方发出的合同解除通知书到达了乙方注册地址或甲方在乙方承租场地张贴了解除合同通知书。西西友谊公司出示的邮单、公函显示，2016年8月23日，西西友谊公司向丁燕妮公司发送了关于西单婚庆大厦租赁事宜的企业公函。该公函通知丁燕妮公司租赁合同已届满，要求丁燕妮公司支付租金、能源费。并通知丁燕妮公司在保持租金标准不变的条件下，协商确定新的租赁合同。西西友谊公司出示的邮单、律师函还显示，2016年9月9日，西西友谊公司委托律师向丁燕妮公司发送了律师函，要求丁燕妮公司支付拖欠的租金、能源费，并腾退商铺交还西西友谊公司。针对西西友谊公司出示的公函、律师函，丁燕妮公司认可收到相关函件。关于商场经营环境问题。丁燕妮公司表示，因为西西友谊公司的原因2016年1月开始商场经营环境遭破坏，合同目的无法实现，导致丁燕妮公司无所适从。为此，丁燕妮公司提交了关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函、关于租赁合同到期和续签的回函、关于设立商户洽商接待室的通知。其中，关于租赁合同到期的致函显示，2015年11月13日，西西友谊公司向丁燕妮公司发送相关函件，通知合同于2015年12月31日到期后不再续签。关于租赁合同续签意向的征询函显示，2015年12月10日，西西友谊公司向丁燕妮公司发送相关函件，该函件显示，2015年11月13日向贵司发出了终止合同的通知，其后，根据部分商户请求及婚庆经营的特点，为确保大厦经营环境良好，使双方权益得到保障，现向贵方致函征询2016年续签意向，续租一年，租金按2015年标准不变，请贵方在收到本征询函后7个工作日（2015年12月21日前）作出是否续签合同的书面答复，并办理续租手续，逾期将视为放弃续签权利，合同到期自动解除。关于租赁合同到期和续签的回函显示，丁燕妮公司等商户统一向西西友谊公司发函，表示可以接受2015年12月31日终止合同的要求，但要求西西友谊公司提供半年的免租期，近期装修、合同未到期的商户应给一年的免租期。长期商户有权起诉赔偿。关于设立商户洽商接待室的通知，显示西西友谊公司通知商户设立商户接待室、洽谈室就租赁合同续签、终止、解除等事宜进行登记约谈。对此，西西友谊公司表示，四份函件的真实性均认可，证明目的不认可。西西友谊公司发送的关于租赁合同到期的致函、关于租赁合同续签意向的征询函显示，西西友谊公司续租的标准和意思表示，符合租赁合同条款的内容。12月10日的函更正了11月13日的函，此后双方的实际行为又更正了12月10日的函。在西西友谊公司表示需要清场的时间点并未对丁燕妮公司采取清场措施，亦提供了相关服务，双方实际履行了不定期租赁合同，丁燕妮公司应支付房租及相关费用。商户在给西西友谊公司的回函中表示不再续约，但又提出要求六个月、十二个月的免租期限，意见前后矛盾。如同意不续租应及时撤场，但丁燕妮公司未撤场存在过错。商户提出的要求过高，西西友谊公司无法接受，双方一直处于胶着状态，有部分商户在2016年年初就关门。关于设立商户洽商接待室的通知不能证明丁燕妮公司所称无法经营、无所适从的意见。关于腾退问题。诉讼中，西西友谊公司认可丁燕妮公司于2017年4月6日向西西友谊公司发函要求腾退案涉房屋。一审法院认为，西西友谊公司提供的产权证、商业设施委托管理证明显示，西西友谊公司有权将诉争商铺对外出租。西西友谊公司、丁燕妮公司所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定行使权利、履行义务。根据上述查明的情况，双方所签租赁合同于2015年12月31日到期后，未签订新的租赁合同，丁燕妮公司继续占用诉争场地情况下，双方形成不定期租赁合同关系。因丁燕妮公司于2017年4月6日腾退案涉房屋。且西西友谊公司亦表示认可，故本院认定双方合同关系于2017年4月6日解除。丁燕妮公司有义务向西西友谊公司支付2016年1月1日至2017年3月31日期间的租金经计算上述期间的租金数额为279072元。考虑到上述查明事实中反映出的双方因续租、赔偿、用电、管理等问题产生的分歧，商场经营环境受到一定影响，结合丁燕妮公司实际经营情况，本院参考双方合同约定租金标准的60%确定丁燕妮公司支付租金的义务。西西友谊公司主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退商铺的情况下，丁燕妮公司应向西西友谊公司全额支付能源费。对西西友谊公司租金诉讼请求中合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。丁燕妮公司虽主张西西友谊公司于2015年11月13日向其出具关于《租赁合同》到期的致函，通知其不再续租后即停止经营活动，双方之间租赁合同终止的抗辩意见，因丁燕妮公司并未就2015年12月31日合同终止后搬离涉案房屋与西西友谊公司办理交接手续提供相应证据加以证明，应由其承担相应举证不能的后果。不仅如此，即使西西友谊公司存在上述行为亦不构成丁燕妮公司占用诉争场地拒绝支付租金的合法理由，对丁燕妮公司相应抗辩意见，本院不予采纳。西西友谊公司主张的能源费系相对固定的支出，未及时腾退商铺的情况下，丁燕妮公司应向西西友谊公司全额支付能源费，西西友谊公司主张能源费并未超过合同约定，故本院对西西友谊公司主张的能源费总额不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2018年1月判决：一、北京西西友谊商城有限公司与北京丁燕妮服装服饰有限公司之间关于北京市西单北大街109号二层220号（使用面积为68平方米）场地的租赁关系于二○一七年四月六日解除。二、判决生效后五日内，北京丁燕妮服装服饰有限公司向北京西西友谊商城有限公司支付能源费五千九百三十元一角一分。三、判决生效后五日内，北京丁燕妮服装服饰有限公司向北京西西友谊商城有限公司支付二○一六年一月一日至二○一七年三月三十一日期间的房屋租金十六万七千四百四十三元二角。四、驳回北京西西友谊商城有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按判决确定的内容支付金钱或履行其他义务应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。二审查明事实与一审一致。西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系，本院认为：依据西西友谊公司出示的产权证、商业设施委托管理证明等证据，可以认定西西友谊公司有权将诉争商铺对外出租。西西友谊公司与丁燕妮公司所签租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应本着诚实信用原则按合同约定行使权利、履行义务。双方租赁合同到期届满后，丁燕妮公司等商户继续占用诉争场地。双方虽未续签书面合同，但通过双方往来函件内容判断，双方对续签合同存在磋商的过程，在此期间，西西友谊公司先通知丁燕妮公司等商户不再续签合同，丁燕妮公司等商户联名复函要求给予免费延展期，西西友谊公司又致函商户可以就续签合同、终止合同、解除合同进行登记约谈。最终，双方没有签订续约合同，在双方协商续租事宜期间，双方之间租赁关系仍实际存在，西西友谊公司在本院审理中认可租赁合同期满后双方成立不定期租赁关系，本院对此不持异议。一审判决将双方租赁合同到期后仍实际存在租赁事实期间认定为不定期租赁关系并无不当，本院予以维持。丁燕妮公司上诉认为一审对不定期租赁关系性质认定错误，依据不够充分，本院不予支持。丁燕妮公司于2017年4月6日将商铺腾退给西西友谊公司，应视为双方不定期租赁合同于该日解除，虽然丁燕妮公司上诉称其在此前已停止经营，但其未将房屋钥匙交回给西西友谊公司，仍占据租赁房屋，故应支付房屋租金至实际腾退房屋之日止。对于丁燕妮公司在不定期租赁期间应支付的租金数额，一审判决已经考虑不能正常经营因素予以酌减，丁燕妮公司上诉不同意支付租金依据不足，本院不予支持。对于能源费问题，因丁燕妮公司未及时腾退商铺，即使其没有经营，也未放弃商铺的控制、占据权，因此，本院对丁燕妮公司不同意支付能源费的上诉请求不予支持。综上所述，丁燕妮公司上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5577元，由北京丁燕妮服装服饰有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李蔚林审判员  王军华审判员  曹 雪二〇一八年四月二十七日书记员  张晓鸥