山东省东营市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2018）鲁05执异3号
案外人：江苏南通二建集团有限公司
申请执行人：东营市东营区金鼎小额贷款股份有限公司
被执行人：东营市世誉置业有限公司
被执行人：东营万隆钢结构集团有限公司
被执行人：山东民吉建材有限公司
被执行人：东营市强浩商贸有限公司
在本院合并执行申请执行人东营市东营区金鼎小额贷款股份有限公司（以下简称金鼎公司）与被执行人东营市强浩商贸有限公司、东营市世誉置业有限公司（以下简称世誉公司）、东营万隆钢结构集团有限公司小额借款合同纠纷和申请执行人东营市东营区金鼎小额贷款股份有限公司与被执行人东营市迎春仓储机械有限责任公司、东营市世誉置业有限公司和东营万隆钢结构集团有限公司借款合同纠纷案件中，案外人江苏南通二建集团有限公司（以下简称南通二建公司）对本院作出的（2014）东执字第236号执行裁定书、（2014）东执字第256号和（2016）鲁05执210-1号执行裁定书不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。
案外人南通二建公司称，案外人是黄海大厦第六、七层（东营创业生产力促进中心第六层601-624、第七层701-724号）房产的实际权利人，东营中院裁定将涉案房产以物抵债给申请执行人的行为严重侵害了案外人的合法权益。
1.2012年11月15日，案外人与被执行人世誉公司签订了建设工程施工合同，约定东营创业生产力促进中心（黄海大厦）工程由案外人进行施工，工程造价约7000万。案外人按照合同要求进行施工，但被执行人世誉公司未按合同约定支付工程款。2014年案外人基于对工程款的优先受偿权和世誉公司达成以物抵债协议，约定将涉案房产（黄海大厦第六层和第七层）抵顶给案外人。案外人合法取得了涉案房产所有权。2014年4月，案外人为偿还朱海燕、杨英民债务，将涉案房产抵顶给了朱海燕、杨英民，涉案房产也一直由以上二人占有使用。后朱海燕、杨英民因涉案房产无法办理产权登记手续，遂和案外人解除了以房抵债协议，并约定将涉案房产返还给案外人。因此，案外人重新取得了涉案房产所有权。案外人认为，其和被执行人世誉公司签订的以房抵债协议合法有效，案外人在东营中院查封之前就已经合法取得了涉案房产的所有权，虽然案外人对涉案房产进行过处置，但未处置成功。涉案房产的实际权利人仍然是案外人，东营中院以物抵债裁定损害了案外人的合法权益。
2.案外人提出异议，完全符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第28条的规定，足以排除东营中院的强制执行。在中院对涉案房产查封之前，案外人就已经和世誉公司达成了以房抵债协议，协议合法有效。该协议虽然不是正式的买卖合同，但从内容看，可以作为买卖合同使用。案外人在取得涉案房产后，虽然对房产交由杨英民、朱海燕占有使用，但这是案外人对自己权利的处分。案外人认为，涉案房产在东营中院查封前，无论是由案外人实际占有还是由朱海燕、杨英民占有，均应认定为是案外人的合法占有。案外人因以房抵债协议取得涉案房产所有权，虽然没有实际支付房款，但从案外人和被执行人签订的以房抵债协议可以确定，案外人是用工程款抵顶了涉案房屋的全部购房款，应属于已经支付全部价款的情形。案外人至今没有办理涉案房产的过户手续，完全是被执行人提供材料不全导致，并非是案外人自身原因。综上，案外人提出的异议请求完全符合法律规定，可以排除东营中院的强制执行。
3.案外人对东营中院以物抵债的执行裁定提出异议，没有超过法律规定的期限。根据《异议复议规定》第六条第二款的规定，案外人依照《民事诉讼法》第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的终结前提出。执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。
综上，案外人在中院查封之前就已经合法取得并实际占有涉案房产，中院裁定将涉案房产以物抵债给申请执行人的行为，损害了案外人的合法权益。
申请执行人金鼎公司答辩认为，一，中院对案外人的异议不应受理。案外人提出的异议事实可以归纳为，世誉公司将涉案房产第六层、第七层以物抵债给了案外人，案外人又以物抵债给了朱海燕、杨英民，后上述二人又将涉案房产返还给了案外人。朱海燕、杨英民已经针对该执行标的提出了执行异议，中院分别作出了（2016）鲁05执异46号、（2016）鲁05执异47号执行裁定书，驳回了二人的异议请求。根据《异议复议规定》第十五条第二款的规定，案外人撤回异议或者裁定驳回异议后，再次就同一执行标的提出异议的，人民法院不予受理。二，案外人南通二建公司不是本案执行标的的权利人。根据《异议复议规定》第二十五条规定，对案外人的异议，对于已经登记的不动产，应按照不动产登记簿判断权属。不动产登记簿记载的涉案房产权利人是世誉公司。因此，可以判定案外人不是涉案房产的权利人。案外人根据《异议复议规定》第二十八条规定提出排除执行的异议，适用法律错误。案外人是对登记在被执行的房产企业名下的商品房提出异议，《异议复议规定》第二十九条对此有明确规定。因此，本案不适用于第二十八条。此外，案外人不是买受人，也不是用于居住，在法院查封、评估该标的物时，标的物未达到使用条件，案外人在法院查封、评估阶段并没有占有标的物。
本院查明，1.本院于2014年6月16日作出（2013）东商初字第174号民事判决书，判决东营市强浩商贸有限公司偿还原告东营市东营区金鼎小额贷款股份有限公司借款本金260万元并支付相应利息（利息计算方式：以260万元为基数，自2012年7月10日至2012年7月17日按月利率18.6‰计算利息，自2012年7月18日至实际清偿之日按照中国人民银行公布的同期同类型贷款利率的四倍计算利息）；东营市世誉置业有限公司、东营万隆钢结构集团有限公司对上述款项承担连带清偿责任。2.本院于2014年3月14日作出（2013）东商初字第175号民事判决书，判决东营万隆钢构集团有限公司偿还原告东营市东营区金鼎小额贷款股份有限公司借款本金460万元并支付相应利息（利息计算方式：以460万元为基数，自2012年12月21日至2013年1月9日，按年利率22.32%计算利息，自2013年1月10日至实际清偿之日按照中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍计算利息）；东营市世誉置业有限公司、东营市民吉建材有限公司对上述款项承担连带清偿责任。3.东营区人民法院于2014年5月5日作出（2013）东商初字第1323号民事判决书，判决东营市迎春仓储机械有限责任公司偿还原告东营市东营区金鼎小额贷款股份有限公司借款本金992844元、利息253500元，共计1246344元；东营市世誉置业有限公司、东营万隆钢结构集团有限公司对上述款项承担连带还款责任。
另查明，2014年9月29日，本院受理申请执行人金鼎公司与被执行人世誉公司、东营万隆钢结构集团有限公司和东营市迎春仓储机械有限责任公司小额借款合同纠纷执行一案，执行案号为（2014）东执字第256号。2014年9月3日，本院受理申请执行人金鼎公司与被执行人世誉公司、东营万隆钢结构集团有限公司和东营市民吉建材有限公司小额借款合同纠纷执行一案，执行案号为（2014）东执字236号。2014年9月29日，东营区法院受理申请执行人金鼎公司与被执行人世誉公司、东营万隆钢结构集团有限公司和东营市迎春仓储机械有限责任公司借款合同纠纷执行一案，执行案号为（2014）东执字第1460号。
再查明，2016年9月13日，本院作出（2016）鲁05提执3号执行裁定书，将东营区人民法院执行的申请执行人金鼎公司与被执行人执行世誉公司、东营万隆钢结构集团有限公司和东营市迎春仓储机械有限责任公司借款合同纠纷一案提级由本院执行，执行案号为（2016）鲁05执210-1号。
本院分别于2014年12月8日和2014年12月11日作出（2014）东执字第236号执行裁定书和（2014）东执字第256-1号执行裁定书，查封东营创业生产力促进中心第七层和第六层601-614（黄海大厦六层）。2016年10月20日，本院作出（2014）东执字第256号执行裁定书，裁定将黄海大厦第六层78.52%的产权作价5250604.15元交付申请执行人抵偿债务。同日作出（2016）鲁05执210-1号执行裁定书，裁定将黄海大厦第六层21.48%的产权作价1436107.85元交付申请执行人抵偿债务。2016年11月15日，本院将上述裁定书向被执行人东营市世誉置业有限公司送达。2015年11月24日，本院作出（2014）东执字第236号执行裁定书，裁定将被执行人东营市世誉置业有限公司开发的黄海大厦第七层以753.111万元抵偿申请执行人东营市东营区金鼎小额贷款股份有限公司对东营市世誉置业有限公司的部分债务。
本院认为，本案的争议焦点是案外人南通二建公司的异议主张是否可以排除对涉案房产继续执行。案外人根据《异议复议规定》第二十八条提出排除执行的异议，认为其在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同且已经合法占有该不动产。但本案被执行人作为房地产开发企业，案外人的异议同时符合了对“登记在被执行人名下的不动产”和“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”提出异议两种情形，属于《异议复议规定》第二十八条和第二十九条适用上的竞合。因此，根据《异议复议规定》第二十八条和第二十九条，案外人并未提交其与被执行人合法有效的书面买卖合同，案外人之所以与被执行人签订购房协议，实质目的是用于抵偿债务，而非用于居住。而且，案外人也实际未支付相应价款。因此，案外人所提的异议，不符合《异议复议规定》第二十八条和第二十九条可以排除执行的条件。综上所述，案外人请求中止对东营市世誉置业有限公司开发的黄海大厦第六层和第七层的强制执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条和《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，裁定如下：
驳回案外人江苏南通二建集团有限公司的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
本裁定送达后立即生效。
审判长 李贯英
审判员 董庆忠
审判员 宋 婷
二〇一八年一月三十日
书记员 于浩然