湖南省宁乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0124民初674号
原告：宁乡县和信住房置业担保有限责任公司，住所地宁乡县玉潭镇春城南路38号。
法定代表人：谢少军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：戴黎，湖南金厚律师事务所律师。
被告：廖向，男，1987年6月18日出生，汉族，农民，住宁乡县。
原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司与被告廖向追偿权纠纷一案，本院于2017年2月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人戴黎到庭参加了诉讼，被告廖向经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付代偿款352512.22元；二、被告向原告支付违约金71559.98元（违约金从代偿之日起暂计算至2017年1月17日，后段违约金按每日千分之一计算至实际清偿之日止）；三、原告对被告所有的位于宁乡县××××（××核花园）××［××（××）宁乡县不动产证明第000XXXX号]房产享有优先受偿权；四、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年11月29日，被告与中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建设银行宁乡支行）签订《个人购房借款合同》，合同约定：1、被告向建设银行宁乡支行借款365000元用于购房，借款期限为20年，采用按月等额本息还款法；2、被告以其借款购买的位于宁乡县×××环路（湘核花园）五期-3房产作为抵押，并办理了抵押登记；3、抵押担保范围包括:全部借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金及贷款人实现债权的费用。为保证上述债权的实现，原、被告及建设银行共同签订了《个人住房借款担保合同》，合同约定：1、原告愿为被告提供《借款合同》项下金额全额保证担保，保证方式为连带清偿责任保证；2、若被告逾期3个月未偿还贷款本息或分期还本付息的贷款连续时间达3个月或累计6个月未按时足额偿还贷款本息时，建设银行宁乡支行有权从原告的保证金账户中直接扣收该笔贷款本息，原告代偿后建设银行宁乡支行将债权和抵押权一并转让给原告；3、原告有权从代偿之日起每日按代偿金额的千分之一向被告收取违约金，有权要求被告承担实现债权的费用；4、原告取得债权和抵押权后，即可依法处分抵押物，并以所得价款优先受偿。截至2016年6月28日，被告已经连续81天未按时足额偿还贷款本息，根据《个人住房借款担保合同》的约定，原告依约代被告向建设银行宁乡支行偿还了欠款共计352512.22元，建设银行宁乡支行也依约办理了债权转让手续，而被告至今未向原告支付代偿款。请求法院支持原告的诉讼请求。
被告廖向未到庭应诉，未提交书面答辩状。
在庭审调查过程中，原告围绕自己的主张进行了举证，现分列如下：
1、个人住房借款合同、个人住房借款担保合同，拟证明被告向中国建设银行股份有限公司宁乡支行借款365000元用于购房，原告为被告的该笔借款提供担保的事实；
2、个人住房贷款还款保证金支用通知、个人贷款还款凭证，拟证明被告未按期偿还中国建设银行股份有限公司宁乡支行借款本息，而原告为其代偿共计352512.22元的事实；
3、中国建设银行个人贷款证明、债权转让协议、解除担保责任通知书，拟证明原告替被告偿还全部借款本息后，中国建设银行股份有限公司宁乡支行解除原告担保责任，并将债权转让给原告的事实；
4、房屋所有权证，拟证明宁乡县×××环路（湘核花园）五期-x栋xxxx号房屋属于被告廖向所有；
5、不动产登记证明，拟证明被告房屋的抵押权已转移至原告名下的事实。
（二）被告廖向未提交证据，未提交质证意见。
本院对当事人提供的上述证据认证如下：对原告提交的证据1-5，本院认为来源合法，内容真实，与本案相关联，本院依法予以采信。
本院经审理认定事实如下：2013年11月29日，被告廖向与中国建设银行股份有限公司宁乡支行签订《个人住房借款合同》，约定被告向建设银行宁乡支行借款人民币365000元用于购置住房，被告采取按月等额本息还款法清偿借款，借款期限20年。被告将以贷款所购得的位于宁乡县×××环路（湘核花园）五期-
x栋xxxx室房产向建设银行宁乡支行进行抵押。抵押担保范围包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用和借款人应向贷款人支付的其他款项。2014年5月8日，建设银行宁乡支行向被告发放了贷款365000元。2013年11月18日，原、被告及建设银行宁乡支行共同签订了《个人住房借款担保合同》，合同约定原告为被告向建设银行宁乡支行的上述借款提供连带清偿责任保证，担保范围为本金、利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的费用。若被告逾期3个月未偿还贷款本息或分期还本付息的贷款连续时间达3个月或累计6个月未按时足额偿还贷款本息时，被告同意建设银行宁乡支行将其对被告的债权和抵押权转让给原告，并授权原告全权办理债权、抵押权转让及抵押权变更登记手续。建设银行宁乡支行有权从原告的保证金账户中直接扣收该笔贷款本息，原告代偿后建设银行宁乡支行应在扣款后5个工作日内协助原告办理好债权和抵押权的转让。原告在承担保证代偿责任后，有权从代偿之日起每日按代偿金额的千分之一向被告收取违约金。原告取得债权和抵押权后，即可依法处分抵押物，并以所得价款优先受偿。2016年6月28日，因被告未按时还款，建设银行宁乡支行从原告账户中扣收被告贷款本金346896.36元，利息5173.54元，罚息98.41元，违约金343.91元，合计352512.22元。2016年6月28日、6月29日，建设银行宁乡支行向原告出具个人贷款结清证明、解除担保责任通知书、债权转让协议，将本息352512.22元的债权及抵押权转让给原告。2016年1月6日，宁乡县房屋产权管理局对被告廖向购买的宁乡县×××环路（湘核花园）五期-
x栋xxxx室房产颁发了宁房权证玉潭字第××号房屋所有权证。2016年12月28日，原告以抵押权人的名义对被告所有的位于宁乡县××××（××核花园）××室房产××了××（××）宁乡县不动产证明第000xxxx号不动产登记证明。另查明，在原告向建设银行宁乡支行代偿了被告贷款352512.22元后，被告没有向原告偿还该笔贷款。
本院认为，原告与被告及建设银行宁乡支行之间签订的《个人住房借款担保合同》及被告与建设银行宁乡支行签订的借款合同，均系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。原告按照合同约定履行了担保义务，但被告未按约定履行偿付义务，依法应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。但被告违约所造成的原告损失主要是资金成本，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条之规定，原告与被告约定的违约金支付标准过高，可酌情调整为被告按照年利率24%的标准向原告支付违约金，对原告诉请违约金的过高部分本院不予支持。原告就被告的逾期借款向建设银行宁乡支行履行合同责任后，建设银行宁乡支行已依照其与原、被告签订的《个人住房借款担保合同》，将对被告的债权及房屋抵押权转让给原告，原告受让取得抵押权符合当事人的约定及《中华人民共和国物权法》第一百九十二条的规定，且原告已对抵押物办理了抵押权登记，故原告主张对被告位于宁乡县×××环路（湘核花园）五期-
X栋XXXX室房产享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国物权法》第一百九十二条、第一百九十五条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告廖向自本判决生效之日起10日内支付原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司代偿的银行借款352512.22元；
二、被告廖向以352512.22元为基数，按年利率24%的标准，向原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司支付自2016年6月28日起至实际清偿之日止的违约金；
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
三、原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司对被告廖向所有的位于宁乡县玉潭镇X环路（湘核花园）五期-X栋XXXX室房产享有优先受偿权；
四、驳回原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费7661元，由原告宁乡县和信住房置业担保有限责任公司负担457元，由被告廖向负担7204元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 袁建英
人民陪审员 左天苗
人民陪审员 王 莹
二〇一七年六月十五日
书 记 员 刘 文
附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国物权法》第一百九十二条抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。