重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0242民初109号
原告：肖涛，女，1989年7月13日生，汉族，重庆市沙坪坝区人，住该区。
委托代理人：白玉镳，重庆光界律师事务所律师。
被告：重庆黔龙阳光地产发展有限公司。住所地：重庆市正阳工业园区金龙路。
统一社会信用代码：91500114745335382W。
法定代表人：徐江，公司董事长。
委托代理人：李慧（公司职工），女，1967年5月18日生，住重庆市黔江区。
原告肖涛与被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司（以下简称黔龙阳光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年1月11日立案后，依法由本院审判员李珍适用简易程序独任审判，于2017年5月22日公开开庭审理了本案。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，于2017年6月1日裁定将本案转为普通程序，由本院代理审判员周玲担任审判长，与人民陪审员冉俊平、徐茂和组成合议庭，于2017年6月26日再次公开开庭审理了本案，原告的委托代理人白玉镳，被告的委托代理人李慧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月28日，原告购买被告开发的位于酉阳县桃花源镇桃花源北段14号“黔龙·阳光溪谷”xx栋xx单元xx号的商品房一套，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》。该商品房所在楼层为负一层、一层，房屋建筑面积243.11平方米，房屋总价款709087元，付款方式为按揭付款。合同约定2014年6月30日前交房，房屋实际交付之日起60日内向房屋所在地土地房屋登记机构（以下简称登记机构）提出办理房地产权证的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单。合同还约定了被告应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。合同还对双方的违约责任及其他相关条款进行了约定。合同签订后，原告依约提交了相关资料，办理了银行按揭。但被告逾期交付房屋，逾期办理房地产权证，且没有按照设计建设，构成违约，给原告造成了损失。故原告诉至法院请求：一、被告支付逾期交房违约金9005.4元；二、被告支付逾期办证违约金（以每天70.91元为标准，从2015年1月4日计算至被告实际取得登记机构出具的登记受理单之日止）；三、被告赔偿损失95664.9元。
被告辩称，一、已有生效判决确认了被告逾期交房系因不可抗力因素造成的，原告的第一项诉讼请求不成立。即使被告逾期交房事实成立，原告的请求也超过了诉讼时效，不应得到支持；二、交房时间因不可抗力因素推迟后，办证时间也应当顺延，故原告的第二项诉讼请求亦不成立，即使逾期办证的违约事实成立，原告的请求也超过了诉讼时效；三、原告把不属于自己房屋登记范围的公共区域进行封闭式装修，其行为本身就是侵权行为，不应当受到法律保护，且原告的损失不是因被告的行为所致，因此原告的第三项诉讼请求也不成立。
本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告提交以下证据：一、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息；二、《重庆市商品房买卖合同》，证明原、被告签订购房合同的事实；三、销售不动产统一发票，证明被告付清了购房款709087元；四、个人借款凭证，证明原告于2014年7月2日办理了银行按揭贷款；五、《重庆市房地产抵押合同》，证明原告按约提供了相关资料；六、重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明原告按约提供了相关资料；七、房屋现场照片6张，证明原告房屋受损的事实及受损原因是三楼露台的排水没有进入排水管道的事实；八、室内装饰装修工程分项报价表，证明原告受损后重新装修需花费86824.9元；九、受损物品清单，证明原告受损金额为8840元。
被告质证如下：1、对证据一、二、四、五、六无异议；2、证据三发票恰恰证明原告付款时间是2014年12月2日，而合同约定的首付款支付时间应当为2014年5月28日，原告实质性违约；3、证据七、八、九与本案被告无关。
被告未提交证据。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据，本院认定如下：1、证据三发票是被告出具的购房款发票，发票联上显示的日期2014年12月2日系发票的开票日期，而不是原告的付款日期，故本院对被告的质证意见不予采纳，对该证据予以采信；2、证据七现场照片来源合法，内容客观真实，与本案待证事实具有一定关联性，本院予以确认；3、证据八室内装饰装修工程分项报价表是装修公司对原告的房屋需要重新装修进行的价格预算，原告未提供其他证据证明房屋的实际受损部位及受损情况，且该报价表上的费用尚未实际发生，与原告房屋已经发生的装修损失不具有关联性，故本院对该证据不予确认；4、证据九受损物品清单系原告单方制作的，且不符合证据形式，本院不予确认。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年5月28日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由原告（乙方）购买被告（甲方）开发预售的位于重庆市酉阳县桃花源镇桃花源大道北路14号“黔龙·阳光溪谷”xx栋xx单元xx号的商品房一套。房屋所在楼层为-1、1层，建筑面积243.11平方米，总房款709087元，付款方式为首付+按揭。合同第七条约定交房期限及交付条件为：属预售商品房的，甲方应当在2014年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定甲方逾期交房的违约责任为：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金。合同第十三条第2款约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交登记机构规定的相关资料，并取得登记机构出具的登记受理单。合同第十三条第4款约定：如因甲方的责任，未能按期向登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十五条约定：（一）甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：（1）该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；（2）X；（3）乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作出书面答复的，视同接受变更。
合同签订后，原告付清了购房款。2014年11月4日，被告将房屋交付原告使用。涉案楼盘未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告至今未取得涉案商品房的《房地产权证》，被告亦未向登记机构提出办理《房地产权证》的申请。经庭审释明，原告选择以合同关系主张被告违约并赔偿装修及物品损失。
本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对当事人具有法律约束力，双方均应当按约完全履行合同义务。根据本院查明的事实，结合原告的诉讼请求，本院评述如下：
一、原告关于逾期交房违约金的诉讼请求能否得到支持。双方所签合同约定的交房时间为2014年6月30日前，涉案商品房的实际交付时间为2014年11月4日，逾期交房的事实成立。被告辩称逾期交房系因不可抗力因素造成，但未提供证据证明，本院不予采信，故被告应当承担逾期交房的违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”。根据《重庆市商品房买卖合同》第九条的约定，逾期交房违约金应当于商品房实际交付之日起30日内即2014年12月3日前支付。那么，逾期交房违约金的诉讼时效应当从2014年12月4日起计算两年，即原告至迟应当于2016年12月4日向被告主张逾期交房违约金。原告于2017年1月11日才向本院起诉主张该项权利，又未举证证明诉讼时效存在中止、中断和延长的情形，且被告提出了诉讼时效抗辩，故原告丧失了请求逾期交房违约金的胜诉权，本院对原告的第一项诉讼请求不予支持。
二、原告关于逾期办证违约金的诉讼请求能否得到支持。《重庆市商品房买卖合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提出办理《房地产权证》的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。对于涉案商品房，被告至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，也未向行政主管部门提交商品房分户登记申请，其取得登记受理单的前提条件尚不具备，而取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》显然属于被告的义务，因此未能取得登记机构出具的登记受理单的责任归咎于被告，被告应当承担相应的违约责任。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第2款的约定，被告应当自商品房实际交付使用之日（2014年11月4日）起60日内取得房屋产权登记受理单，即在2015年1月2日前取得房屋产权登记受理单均不违约，本案逾期办证的违约时间应从2015年1月3日起计算。由于被告逾期办证的违约行为处于持续状态，原告请求被告支付逾期办证违约金系继续性债权，该继续性债权以每个个别的债权分别适用两年诉讼时效。原告于2017年1月11日起诉，因被告提出了诉讼时效抗辩，故2015年1月3日至10日期间的逾期办证违约金因超过诉讼时效期间，原告丧失胜诉权。原告请求逾期办证违约金计算至被告实际取得登记受理单之日止，因法庭辩论终结之后，被告是否存在逾期办证的违约事实尚未经过法定程序认定，原告请求的违约金尚不确定已实际发生，该段期间的违约金请求不明确，故本院支持逾期办证违约金计算至开庭之日即2017年6月26日。原告可待实际产生逾期办证违约损失后再行向法院起诉请求。根据《重庆市商品房买卖合同》第十三条第4款的约定，被告应当支付的逾期办证违约金为，以已付购房款709087元为计算基数，按日万分之一的标准从2015年1月11日计算至2017年6月26止，共计63676.01元。
三、原告关于赔偿损失的诉讼请求能否得到支持。原告主张以合同关系请求确认被告违约并赔偿损失，但原告提供的证据不足以证明被告存在违反双方所签合同约定的违约行为。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，原告对被告存在违约行为负有举证责任，因此原告应当承担举证不能的法律后果，本院对原告的第三项诉讼请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：
一、被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告肖涛逾期办证违约金63676.01元；
二、驳回原告肖涛的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2393元，由被告重庆黔龙阳光地产发展有限公司负担1436元，原告肖涛负担957元，退回原告1436元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 周 玲
人民陪审员 徐茂和
人民陪审员 冉俊平
二〇一七年八月一日
书 记 员 谢 杰