黑龙江省大庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑06民终1262号
上诉人（原审被告）大庆市万福隆经贸有限公司，住所地大庆市让胡路区乘风庄南二路东湖B15号商服楼市场内部大厅。
法定代表人王斌，该公司经理。
委托代理人马跃，黑龙江鸿大律师事务所律师。
委托代理人王喜文，黑龙江鸿大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西柳街13号。
法定代表人屠玉龙，该公司经理。
委托代理人闫和军，黑龙江海天庆城律师事务所律师。
上诉人大庆市万福隆经贸有限公司与被上诉人大庆油田房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，原审被告大庆市万福隆经贸有限公司不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院(2015)让乘商初字第307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2003年6月19日，出租方即大庆油田房屋建设开发有限责任公司资产运营中心与承租方即大庆市万福隆经贸有限公司签订房屋租赁合同，合同约定：出租方将座落于乘风庄南二路B15市场内部大厅二层共6000平方米，租赁给承租方使用，租赁期限自2003年9月1日至2013年8月31日止。房屋租金按照第一年300000元，第二年400000元，第三年至协议期满500000元交付，承租方于本合同生效之日向出租方支付300000元，租金按年计算，由承租方于每年的8月31日交付承租方。承租方逾期不交租金的，每逾一日，甲方按月租金3%向乙方加收滞纳金。落款处出租方大庆油田房屋建设开发有限责任公司资产运营中心加盖公章，代表王吉江签字，承租方大庆市万福隆经贸有限公司的代表王斌签字。被告依约交付了第一年的租金300000元、第二年的租金400000元、第三年至第五年的租金共1500000元，但自2008年8月31日起被告未交付房租且一直使用该房屋，故原告诉至法院，请求判令解除《房屋租赁合同》，被告立即迁出房屋，向原告返还房屋；要求被告给付拖欠的租金3500000元（2008年9月1日至2015年8月31日，共计7年，每年租金50万元）；要求被告承担违约金1500000元[每月的违约金是37500元（按合同约定月租金50万元除12个月的3%乘30天是37500元）乘以88个月（2008年9月1日至2015年12月31日）的违约金，合计是330万元，原告向被告主张40个月的违约金，也就是150万元；诉讼费用由被告承担。
原审法院认为：原告、被告签订的房屋租赁合同不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行自己的义务，原告将房屋交付被告使用，被告应按照合同约定按时履行给付原告租金的义务。被告在答辩中辩解，与被告签约的主体是大庆油田房屋建设开发有限公司资产运营中心，原告不是适格主体，庭审中原告提交原告公司变更登记档案、商品房注册证，证明大庆石油管理局房屋建设开发有限公司变更为大庆油田房屋建设开发有限责任公司，最后变更为大庆油田房地产开发有限公司，涉案房屋是原告开发建设，具有合法的建设手续。经查，原告证明的事实与事实相符，本院对原告证明的事实予以确认，大庆油田房屋建设开发有限责任公司资产运营中心系原告的下属单位，没有诉讼主体资格，故原告为适格合同主体，有权向被告主张合同权利。《房屋租赁合同》中约定租赁期限截止于2013年8月31日，租赁期满后被告在继承使用租赁物，原告未提出异议，该租赁合同为不定期合同继承有效，原告向本院提起诉讼之日为异议之日，原告要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求符合法律规定，本院依法支持。原告要求被告支付租金数额问题，庭审中原告自认被告第一年交付300000元（2003年9月1日至2004年8月30日），第二年交付400000元（2004年9月1日至2005年8月30日），第三年至第五年交付1500000元（2005年9月1日至2008年8月31日），被告辩称除了原告承认的被告已交纳租金的情况之外，被告又交纳了2008年9月1日至2009年8月31日的租金50万元，根据被告提交2008年8月26日原告发出的催款通知单记载，被告2008年8月25日交纳的500000元是2007年9月1日至2008年9月1日期间的租赁费用，本院对被告的辩解不予支持，原告要求被告支付从2008年9月1日至2015年8月31日的租金3500000元（500000元×7年）的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付违约金1500000元的诉讼请求，因被告未按合同约定履行支付租金，其行为已经构成违约，应按合同约定支付违约金，但被告主张违约金1500000元过高于相应损失，请法院依法予以调整，根据相关法律解释的规定，违约金以实际损失为基准，经审查，出租人实际损失无法确定，故以欠付租金为基数，以不超过中国人民银行同期贷款基准利率四倍为限，原告要求的违约金数额未超过此限，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、确认原告大庆油田房屋建设开发有限责任公司与被告大庆市万福隆经贸有限公司于二零零三年六月十九日签订的《房屋租赁合同》于二零一五年十月二十八日解除；二、被告大庆市万福隆经贸有限公司于本判决生效后十日内将承租的原告大庆油田房地产开发有限责任公司的房屋返还给原告；三、被告大庆市万福隆经贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告大庆油田房地产开发有限责任公司租金3500000元（2008年9月1日至2015年8月31日的租金）；四、被告大庆市万福隆经贸有限公司于本判决生效后十日内给付原告大庆油田房地产开发有限责任公司违约金1500000元。案件受理费46900元由被告承担。
上诉人大庆市万福隆经贸有限公司上诉称：请求对原审法院判令上诉人给付被上诉人违约金1500000元予以调整。上诉人对一审法院判令上诉人与被上诉人解除房屋租赁合同，返还租赁房屋，支付租金数额均无异议，但认为一审法院判令上诉人给付被上诉人违约金1500000元之判项错误，违约金数额明显过高，应予以纠正。按合同约定按月租金3%支付滞纳金，日违约金为1125元/天，折合成年违约金达410625.00元，相当于年租金的82.1%，明显过高，应予调整。本案应按2008年同期同类银行贷款（5年以上）利率7.74%/年，上调30%计算违约金，违约金应为50310.00元/年。因此，请二审法院依法纠正违约金计算方法，对违约金进行调整。
被上诉人大庆油田房地产开发有限责任公司答辩称：上诉人的上诉请求及理由不成立，一审判决正确。按合同约定违约金，截至2016年7月31日，上诉人应承担违约金总额为3562500元，被上诉人仅主张150万元违约金，上诉人没有证据证实被上诉人实际损失数额，提出调整没有依据。按同期银行贷款利率4倍计算，违约金也近400万元，按逾期贷款利率计算也近150万元，因此，上诉人的上诉请求依法不能成立，应予驳回。
二审过程中双方当事人均未提供新的证据。
二审查明的事实与一审一致。
本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，租赁合同合法有效，双方应依合同约定履行义务，上诉人违约，应承担相应的违约责任。本案的争议焦点是：一审判决上诉人给付被上诉人1500000元违约金是否过高，是否应予调整的问题。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，在违约金过高且当事人请求调整时，人民法院以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度及当事人的过错，预期利益等因素综合调整违约金数额。本案因被上诉人的实际损失无法确定，一审法院参照同期同类银行贷款利率，适当调整违约金数额，支持被上诉人主张的1500000元违约金并无不当，上诉人上诉主张按2008年同期同类银行贷款（5年以上）利率7.74%/年，并上调30%计算违约金，本院认为，被上诉人自2008至合同期满一直未履行支付租金的义务，即使依据该方法计算违约金，截至本判决之日，贷款利息损失数额也高于1500000元，因此，被上诉人主张违约金过高没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18300.00元，由上诉人大庆市万福隆经贸有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 周广彬
审判员 李艳艳
审判员 崔明威
二〇一六年八月一日
书记员 张 博
附本案相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。