山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁06民终2460号
上诉人（原审被告）：金海兰，女，1983年7月2日出生，朝鲜族，住烟台市芝罘区。
委托诉讼代理人：陈涛，山东滨海正大律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李磊，山东滨海正大律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李少静，女，1964年2月23日出生，汉族，住北京市海淀区。
上诉人金海兰因与被上诉人李少静房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2016）鲁0613民初298号民事判决，向本案提起上诉。本院于2016年6月13日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
金海兰上诉请求：⒈依法撤销一审判决第一项，改判李少静支付金海兰违约金2222.22元；⒉一、二审诉讼费用由李少静负担。事实与理由：⒈涉案合同系金海兰与李少静在平等、自愿的基础上签订，不存在违法现象，合法有效。⒉李少静在民事起诉状中已阐明其因工作学习情况发生变化不能继续承租涉案房屋，遂于2015年11月19日向金海兰以短信方式提出退租，并同意依照合同约定支付金海兰一个月的房租作为违约金，并于2015年12月1日将租赁房屋的钥匙交付于中介机构。不论李少静是否于2015年12月1日将房屋钥匙交付于中介机构保管，但因其明确同意依照合同约定支付金海兰一个月的房租作为违约金，已构成法律意义上的自认。⒊合同约定，租赁期内，李少静中途擅自退租的，李少静应按本合同一个月租金额度向金海兰支付违约金，若违约金不足弥补损失的，李少静还应当承担赔偿责任。现由于李少静中途擅自退租，不论金海兰的实际损失情况，李少静至少应按本合同一个月租金额度向金海兰支付违约金。
李少静辩称，李少静将租赁房屋的钥匙交给中介机构并将东西从租赁房屋内搬走并不是解除租赁合同。李少静短信通知金海兰退租，当时为解除合同李少静同意多支付一部分违约金，但金海兰坚持只退押金不退其他费用，双方未协商一致。在双方未达成一致意见的情况下，金海兰将租赁房屋出租，致李少静不能回到租凭房屋内居住，损害了李少静的合法权益，金海兰应承担违约责任。
李少静向一审法院起诉请求：⒈金海兰返还李少静房屋租金、押金及物业费合计10663元；⒉诉讼费由金海兰承担。庭审中，李少静变更第一项诉讼请求为：金海兰返还李少静房屋租金、押金及物业费合计9323.87元，计算方式为已付但未使用租赁房屋三个月的租金6666.67元（20000/9×3）+已付但未使用涉案房屋三个月的物业服务费457.20元（1371.60/9×3）元+押金2200元=9323.87元。
一审法院认定事实：2015年5月28日李少静与金海兰通过中介机构签订《房屋租赁合同》，约定：金海兰将位于莱山区南山世纪华庭小区15号楼2单元2404号房屋（权属证号：L022090）出租给李少静居住使用，租赁期限自2015年6月1日至2016年3月15日止；租金总额20000元；金海兰违反本合同约定，提前收回房产或因房产权属瑕疵或非法出租房产而导致本合同无效时，应按照本合同一个月租金额向李少静支付违约金，若支付的违约金不足以弥补损失的，金海兰还应承担赔偿责任；租赁期内，李少静中途擅自退租的，李少静应按本合同一个月租金额度向金海兰支付违约金，若违约金不足弥补损失的，李少静还应承担赔偿责任；金海兰预留李少静物业押金2200元；李少静于2015年5月25日支付房租10000元，于2015年6月5日支付剩余房租和物业押金12200元；李少静于2015年6月5日支付金海兰9个月物业费1371.60元。
合同签订后，李少静向金海兰支付9个月房屋租金20000元、9个月物业服务费1371.60元、押金2200元，金海兰将涉案房屋交付李少静居住使用。2015年11月19日李少静向金海兰发送手机短信，告知金海兰决定退房并同意根据合同支付金海兰一个月租金作为违约金，金海兰未回复；2015年11月30日李少静再次向金海兰发送手机短信，称中介告诉其金海兰有不同想法，希望按合同处理退房一事，请金海兰考虑并给予答复。
一审庭审中，李少静主张，其于2015年12月1日将涉案房屋钥匙交付于中介机构，并提供钥匙收条证明其主张。金海兰主张，其将涉案房屋委托中介机构出租，钥匙一直存放于中介机构处，其不需要将钥匙从中介机构取回，有了其他的租户，中介机构再将钥匙交给其他租户；李少静是否于2015年12月1日将钥匙交付于中介机构需庭后落实。金海兰未在法院限定期限内书面答复落实情况。
一审法院依据《房屋租赁合同》、钥匙收条等证据及当事人陈述认定以上事实。
一审法院认为，李少静与金海兰签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。本案中，李少静于2015年11月19日告知金海兰要提前退房，金海兰未在法院限定期限内书面答复落实李少静向中介机构交付涉案房屋钥匙的时间，视为对李少静主张认可，对李少静主张2015年12月1日向中介机构交付租赁房屋钥匙的事实依法予以采信。因金海兰主张其委托中介机构管理涉案房屋出租事宜、钥匙一直存放于中介机构处，故李少静于2015年12月1日向中介机构交付涉案房屋钥匙、不再继续使用涉案房屋的行为，已经产生了解除李少静与金海兰之间签订的《房屋租赁合同》的法律效力。李少静交付金海兰九个月房屋租金20000元、九个月物业服务费1371.60元及押金2200元，2015年6月1日至2015年12月1日期间，李少静共使用涉案房屋六个月零一天，故李少静要求合同解除后其未使用期间的房屋租金6592.59元[20000/9×(2+29/30)]、物业服务费452.12元[1371.6/9×(2+29/30)]并返还押金2200元，符合法律规定，予以支持；其要求返还房屋租金、物业服务费请求中超过法律规定部分，不予支持。金海兰关于《房屋租赁合同》中约定的违约金不足以弥补金海兰损失、金海兰损失可从李少静已付押金中扣除的主张，因金海兰未在本案中提起反诉，本案中不作处理，双方可另案处理。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，于2016年4月22日判决：一、金海兰返还李少静房屋租金、物业服务费及押金9244.71元，于本判决生效之日起十日内履行；二、驳回李少静的其他诉讼请求。如果金海兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费67元，减半收取33.50元，李少静负担4.50元，金海兰负担29元。
二审审理中，金海兰未提交新证据。李少静提交其从烟台惠百家房地产经纪有限公司华府分公司网站截取的网页图片，证明金海兰在没有通知李少静的前提下于2015年12月13日将涉案房屋另行出租。金海兰对李少静所提交证据的真实性及证明事项均有异议，质证称：⒈李少静提供的该证据没有通过公证等合法程序取得，缺乏真实性、合法性及关联性；⒉该证据不属于法律意义上的新证据；⒊李少静短信通知金海兰退租后，在双方没有达成一致的情况下直接将房屋钥匙交付中介机构，应当视为已经解除涉案合同。在上述情况下，即使中介将涉案房屋再出租也不构成违约，而是为避免金海兰损失扩大所采取的合理措施。
本院认为，一审审理中，李少静提出返还已支付但未使用租赁房屋期间的租金、押金及物业费的请求，金海兰以“李少静单方提前终止合同，应当支付违约金，以及李少静提出退租时正值年底春节前夕，导致金海兰房屋无法正常出租，金海兰实际损失是违约金无法弥补的，鉴于此金海兰不同意退还李少静房租及物业费，仅同意退还押金”为理由拒绝返还李少静租金，为此，一审法官向金海兰进行释明并征求金海兰意见是否就李少静应向其支付违约金提起反诉，金海兰明确拒绝提起反诉。因此，一审法院对李少静应否向金海兰支付违约金未予审理是正确的，金海兰上诉理由不当，本院不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费67元，由上诉人金海兰负担。
本判决为终审判决。
审判长 王守远
审判员 姜松诚
审判员 衣振国
二〇一六年十一月二十八日
书记员 车丽翠