文书内容广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初15556号原告吴旭霞，女，汉族，1969年12月15日出生，住址深圳市宝安区，委托代理人谢斐，广东谢斐律师事务所律师。委托代理人李晓永，广东谢斐律师事务所律师。被告邹海俊，男，汉族，1982年8月28日出生，住址深圳市宝安区，原告吴旭霞诉被告邹海俊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人谢斐到庭参加诉讼。被告经本院依法传唤，未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2O15年7月2日签订了《二手房买卖合同》（合同编号NO．961390），约定原告购买被告位于宝安区新安街道裕安二路与公园路交汇处中洲华府二期9栋B单元2901号房产；合同签订后原告按照约定向被告支付了定金和预付款，以及代替被告支付几个月银行按揭贷款，但被告一直拒绝配合办理过户手续，双方经多次协商无果。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行双方2015年7月2日所签订的《二手房买卖合同》，将涉案房产过户至原告名下；2、由被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。原告主张在起诉后发现涉案房产被多个案外第三人查封，涉案房屋已经无法过户至原告名下，涉案合同已经履行不能，故将诉讼请求变更为请求判令：1、解除原、被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告返还原告已支付的定金及房款共计人民币400万元；3、被告返还原告代为支付的银行按揭房贷共计人民币34.5万元；4、被告按转让价20%向原告支付违约金人民币2,233,400元；5、由被告承担本案的诉讼费、保全费等费用。被告既未参加庭审，又未提交书面答辩意见。经审理查明，2015年7月2日，原告作为买方，被告作为卖方，双方签订了编号为961390的《二手房买卖合同》，相关约定如下：1、卖方将位于深圳市宝安区新安街道裕安二路与公园路交汇处中洲华府二期9栋B座2901房（面积为252.56平方米）转让给买方，转让成交价为人民币1161.7万元；2、买方同意在本合同生效之日起3日内（含当日）向卖方支付定金人民币116万元。本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应当向买方出具定金收据，卖方拒绝出具的不影响定金的生效；3、买方向银行按揭贷款支付本条约定楼款；4、卖方应当于收到全款将涉案房屋交付给买方；5、涉案房产现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符，则卖方按本合同第十一条承担违约责任；6、合同第十一条约定，卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金；7、双方在备注条款中约定：①买卖双方一致同意该物业由卖方办出房产证且满2年办理相关交易手续，如有任何一方拖延视为违约；②卖方承诺现售合同标的与房产证标的一致，如有差异以房产证为准；③卖方承诺从签署本合同之日起该房产处于正常有效的交易状态，如有任何导致不能交易的过程视为卖方违约；④买方必须在卖方办出房产证且满2年之日起30日内在银行做资金监管。2015年7月3日，原告以转账方式向被告支付款项人民币116万元，原告提交的《个人客户境内人民币汇款申请书》中载明该款项为“中洲二期9B2901定金”。2015年7月6日，原告以转账方式向被告支付款项人民币84万元，原告提交的《个人客户境内人民币汇款申请书》中载明该款项为“中洲二期9B2901房款”。原告主张该笔款项为其支付的定金。2015年7月，被告向原告出具《收款收据》，表明收到原告交付的订金人民币200万元。原告主张该“订金”即为合同约定的定金。2015年11月23日，涉案房产因被告与他人民间借贷纠纷一案被深圳市宝安区人民法院查封[查封文号为：（2015）深宝法立保字第354号]，查封期限为三年。另，涉案房产又于2016年1月15日、2016年5月30日先后被轮候查封。原告主张因涉案房产被查封，致使合同无法履行，被告构成根本违约，故原告现诉至法院，原告在庭审中明确其损失为已经支付的购房款的利息损失和房屋价格上涨的损失。另查，1、原告主张被告尚未办理涉案房产的房地产证。2、被告曾向原告出具《委托书》，委托原告向陈坚洪代付款项人民币200万元，以偿还被告之前的借款。原告分别于2016年12月27日、29日通过林建红的账户向陈坚洪支付款项人民币150万元、50万元。被告向原告出具了《购房款确认单》，确认收到原告支付的购买涉案房产的购房款人民币400万元，其中包括定金人民币200万元（包括2015年7月3日转账人民币116万元，2015年7月6日转账人民币84万元）和原告代为向陈坚洪偿还的借款人民币200万元。另，林建红于2017年3月16日向本院出具情况说明，林建红确认原告通过其账户分别于2016年12月27日、29日向陈坚洪支付款项人民币150万元、50万元；3、原告主张其在2016年1月至8月期间以向被告按揭贷款账户转账的方式共代被告支付涉案房产的按揭贷款人民币34.5万元，原告提交了中国银行账户查询信息证明其该主张，其中2016年1月5日的中国银行账户查询信息载明转账款项用途为“中州华府二期9栋2901房款16年1月份”，且除2016年3月22日的款项外，其余各笔的款项均为人民币4.9万元。4、原告主张其与被告为朋友关系，涉案交易并无居间方。上述事实，有二手房买卖合同、个人客户境内人民币汇款申请书、收款收据、售楼收款收据、深圳市不动产登记中心不动产查封备案表、委托书、中国建设银行个人活期账户交易明细、购房款确认单、中国银行账户查询信息等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。原、被告签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，且并不违反法律禁止性规定，双方应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。涉案合同约定，“涉案房产现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符，则卖方按本合同第十一条承担违约责任”、“卖方承诺从签署本合同之日起该房产处于正常有效的交易状态，如有任何导致不能交易的过程视为卖方违约”。本案中，2015年11月23日，涉案房产因被告与他人民间借贷纠纷一案被深圳市宝安区人民法院查封[查封文号为：（2015）深宝法立保字第354号]，查封期限为三年，且涉案房产又于2016年1月15日、2016年5月30日先后被轮候查封，故根据合同约定被告已经构成根本违约，原告有权主张解除合同并且要求被告承担违约责任，涉案《二手房买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日即本院将变更诉讼请求申请书送达至被告之日即2017年2月14日解除。关于违约金。涉案合同明确约定违约金标准为转让成交价的20%或适用定金罚则，现原告按照转让成交价的20%向被告主张违约金，结合本案中原告已经支付了部分购房款的情况，以及涉案房屋的上涨幅度，本院认为被告应当按照合同约定向原告支付违约金人民币232.34万元（1,161.7万元×20%），但本案中原告主张的违约金为223.34万元，少于应得之数，本院直接按原告的主张予以支持。关于已经支付的购房款和定金。合同虽然约定涉案房屋的定金为人民币116万元，首期款于被告办理房地产证且满两年之日起30日内支付，但原告已经以转账和代为偿还借款的方式实际向被告支付定金人民币200万元以及购房款人民币200万元，被告亦以出具《收款收据》和《购房款确认单》的方式对此进行了确认，涉案合同解除后，根据合同解除的处理原则，被告应当向原告返还购房款人民币400万元（含定金）。关于原告主张的款项人民币34.5万元。根据原告提交的中国银行账户查询信息可知，原告在2016年1月至8月期间向被告中国银行的账户转账支付款项共计34.5万元，原告主张该款项为其代被告支付的按揭贷款，在被告既未对此进行抗辩，又未提交证据予以反证的情况下，结合原告提交的证据内容，原告主张被告应当在本案向其返还款项人民币34.5万元，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告吴旭霞和被告邹海俊于2015年7月2日签订的《二手房买卖合同》（编号：961390）于2017年2月14日解除；二、被告邹海俊应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴旭霞支付违约金人民币223.34万元、购房款（含定金）人民币400万元；三、被告邹海俊应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告吴旭霞返还款项人民币34.5万元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币91,502元，因原告变更诉讼请求，变更为人民币57,849元，保全费人民币5,000元，均由被告负担。案件受理费及保全费原告均已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 杨 莹人民陪审员 陈 惠人民陪审员 龙少球二〇一七年五月六日书 记 员 李婷霞书 记 员 李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。