江苏省南京市秦淮区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏0104民初8168号
原告（反诉被告）：韩萍，女，1975年3月7日出生，汉族，住南京市。
被告（反诉原告）：章笠，男，1971年7月6日出生，汉族，住南京市栖霞区。
委托诉讼代理人：李超，江苏锋行律师事务所律师。
原告（反诉被告）韩萍与被告（反诉原告）章笠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩萍、被告（反诉原告）章笠及其委托诉讼代理人李超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩萍向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付20天房租5000元；2、被告向原告支付拖欠的电费352元、煤气费50元、物业费200元，合计602元；3、本案诉讼费由被告承担。后原告增加诉讼请求：1、被告向原告支付违约金7500元；2、被告向原告赔偿因其怠于通知原告房屋漏水事实对原告造成的扩大损失10000元。事实和理由：2015年8月，通过江苏中广置业有限公司介绍，原告将位于南京市秦淮区苜蓿园大街x号南楼x层F座建筑面积187.13平方米的房屋（以下简称诉争房屋）出租给被告作办公使用。租期两年，租金为每月7500元，按年支付，押金为7500元。被告于2015年8月25日拿到诉争房屋，并于当天支付了15000元现金，另承诺剩余房租会打入原告银行卡内。但之后，被告一再拖延，并提出要原告交钱办理刷卡电梯，原告同意。后被告的领导罗斌又提出要压下2500元租金，待电梯卡办下来后再支付该2500元压金，原告也答应了。2016年4月下旬，原告向物业公司交了2560元，办理了电梯卡并交给被告，但被告并未支付2500元租金。后原告打电话、发信息向罗斌催要该款，罗斌认为原告催款太急，破口大骂。原告无奈，只得暂时搁置此事。2016年7月18日，物业公司打电话给原告，说被告拖欠了一年的物业费、水费，经多次催要不缴，且被告要搬家了。次日一早，原告赶到诉争房屋，发现被告果然在没有通知原告的情况下开始搬家。原告提出把账结一下，被告同意退还扣压的2500元租金，但要求原告退还押金7500元，原告认为该款是违约金，不同意退还。此时，被告公司的员工对原告破口大骂，态度凶恶。原告气急，就说：你们这样不讲理，今天就暂时不要搬东西了，等问题解决了再搬。被告不予理会，继续搬东西，原告阻止，被告就上来打原告、推原告，其公司员工也上来打原告。后被告报警说原告阻止他搬家，民警将原、被告带到派出所调解了两次，被告的态度都非常嚣张。直到2016年9月14日，被告才通过民警将钥匙交还原告。被告提前退租应当按照合同约定承担7500元违约金，并向原告支付20天的租金5000元。另在被告租赁诉争房屋期间，诉争房屋因楼上房屋水管爆裂发生漏水，被告未及时通知原告，原告次日经物业通知才得知该事实，被告的行为致使原告损失扩大，应当赔偿原告10000元。综上，请求法院判如所请。
被告章笠辩称，被告搬家时因为原告不让搬，双方发生纠纷，被告是希望交钥匙的。双方发生纠纷后报了两次警，第一次民警让被告交了2500元后先搬走，第二次民警把钥匙给了原告。电费和煤气费可以据实结算。另外，诉争房屋在2016年3月发生漏水，对电路造成较大影响，之后使用中发生多次跳闸，对被告的办公产生了很大影响。故在一年租期快满时被告就跟原告说房子不租了，原告得知后也找中介发布房屋出租和出售的信息。被告认为双方对合同履行一年终止是达成一致意见的，合同解除不是被告违约所致，是房屋漏水造成电路出现问题所致。房屋发生漏水时，被告已第一时间通知物业公司，要求其帮忙接水，原告在第二天也赶到现场了，被告已第一时间采取了措施。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。
反诉原告章笠向本院提出反诉请求：1、反诉被告归还房屋押金7500元；2、因诉争房屋无法正常使用，反诉被告应退还3个月（2016年3、4、5月）房租22500元；3、反诉费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原、被告于2015年签订租赁合同一份，由原告承租诉争房屋，月租金7500元，押金7500元。租赁期间，因房屋漏水，引发电路问题，电闸总是跳闸，空调无法使用，反诉原告多次就此与反诉被告沟通。后反诉原告迫于无奈，提前告知反诉被告决定退租。反诉被告在得知反诉原告退租意图后，立即带中介来看房，意图将诉争房屋出卖或再出租，反诉原告也予以了配合。而反诉被告在反诉原告搬家当天，采取堵门等极端措施，不让反诉原告搬家。后双方共同报警，在派出所调解后决定：1、就押金问题，双方去法院诉讼解决；2、反诉原告当问题警官的面将钥匙交给反诉被告。另外，为了促进早日搬家，反诉原告将反诉被告争议的2500元交于民警处。综上，望判如所请。
反诉被告韩萍辩称，反诉原告所述不是事实。反诉原告称其就电路问题多次与反诉被告沟通没有证据证实，空调无法使用亦非事实。因为空调致冷问题，反诉原告联系过反诉被告两次，反诉被告当天就通知工人对空调进行了维修，并未影响反诉原告使用。诉争房屋在反诉原告租赁期间的用电明细反映是正常的用电数据，证明并未因电路问题影响反诉原告办公。反诉原告是说可能不租了，过两天给答复。反诉被告并未立刻带中介来看房，是物业公司说反诉原告车位不租了反诉被告才将招租信息挂到网上。反诉原告既未以书面函件的形式解除合同，其提前退租也未得到反诉被告的同意，其行为系违约行为。2016年8月19日反诉原告搬家当天，反诉原告并未通知反诉被告，是物业公司提前一天通知的反诉被告。当天早上，反诉被告赶到诉争房屋内，向反诉原告主张欠款2500元，反诉原告则要求反诉被告退还押金，反诉原告的员工还辱骂反诉被告，这种情况下反诉被告才让反诉原告不要搬了。反诉原告得到民警的撑腰，把诉争房屋扣押了20天。关于房屋漏水问题，反诉被告到物业公司问过，物业公司说房屋漏水不是反诉原告报告的，就漏水一事反诉原告也没有报过警，反诉原告对反诉被告的财产根本就不当一回事。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
本院经审理认定事实如下：2015年8月12日，韩萍（甲方）与章笠经江苏中广置业有限公司居间，签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将诉争房屋出租给乙方。租赁期限自2015年8月26日至2017年8月25日，租金7500元/月。租房保证金7500元，在本合同到期时，房屋无损坏且各项费用结清后三日内甲方将保证金无息返还给乙方。租金乙方每年支付一次，首次租金与保证金在合同签订时支付，以后每期租金乙方应于到期前一个月支付给甲方。甲方应于2015年8月22日前将房屋交付乙方，乙方承诺房屋用于办公、住家。租赁期内，乙方负责承担该房屋相关水、电、煤气、电话、有线电视、宽带业务、卫生、物业管理等费用。租赁期内，一方要求提前解约，必须提前一个月通知对方，并征得对方同意。未经对方同意，擅自单方终止合同的，应向对方支付一个月租金作为违约金，并赔偿损失。乙方逾期付款的，每逾期一日，应按月租金的5%支付违约金，逾期超过十日的，守约方有权解除合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为赔偿。
上述合同签订后，韩萍即按约将诉争房屋交付章笠使用，章笠将该房屋用于公司办公。租赁期间，章笠提出要求韩萍办理电梯卡，扣下租金2500元未付。后电梯卡办好后，章笠仍未将2500元给付韩萍。本案诉讼时，除前述2500元外，章笠已付保证金7500元，并付清了2016年8月25日之前的租金。
2016年1月25日下午，诉争房屋楼上房屋水管爆裂，水漏至诉争房屋内。当天，章笠未将房屋漏水事实通知韩萍，仅通知物业工作人员帮忙清理积水。因诉争房屋楼上房屋涉及诉讼被法院查封，物业工作人员无法进入。次日上午，法院工作人员到场后，物业工作人员才将诉争房屋楼上住户水阀关闭。同日，韩萍接到物业工作人员电话，才得知诉争房屋发生漏水的事实。
2016年7月，章笠在电话中向韩萍表达了可能会提前退租的意向。后韩萍接到物业工作人员电话，告知其章笠将于8月19日搬家。8月19日当天，韩萍赶到诉争房屋内，发现章笠确已在搬家。双方就是否退还保证金发生纠纷，韩萍要求章笠在纠纷解决前暂不搬家，章笠报警。经月牙湖派出所出警处理，章笠将上述2500元租金押至民警处，但未向韩萍交还钥匙。2016年9月14日，民警再次组织双方调解，双方达成协议：1、关于押金问题，双方调解未达成一致，均表示通过法院解决。2、韩萍房子的钥匙，章笠于2016年9月14日当着警察的面归还韩萍。当天，章笠即将诉争房屋钥匙交还韩萍。
本案诉讼中，经本院调解，韩萍向月牙湖派出所民警取回了章笠押至该处的租金2500元。
另据韩萍调取的诉争房屋电费明细显示：2015年8月（以下均为票据年月）的用电量为327，2015年10月的用电量为318，2015年12月的用电量为386，2016年2月的用电量为1034，2016年4月的用电量为526，2016年6月的用电量为300，2016年8月的用电量为826，2016年10月的用电量为352。
对于韩萍在本案中主张的电费352元，煤气费50元，物业费200元，章笠对电费和煤气费无异议，但因韩萍阻挠章笠搬家，才导致20天后才将钥匙交还韩萍，故对物业费不予认可。
另据章笠提交的365淘房网页截图显示：韩萍于2016年8月25日在网上发布诉争房屋的招租信息。韩萍自认其于2016年10月10日将诉争房屋再次对处出租。
本院认为，韩萍与章笠就诉争房屋签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应全面、诚信、严格地履行合同所约定的义务。依据法律规定，当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的的，合同相对方可以解除合同。本案中，章笠认为其提前解约系诉争房屋发生漏水，电路出现问题，致使其无法正常办公，且其与韩萍已就提前解约达成一致，故不应承担违约金7500元。依据诉争房屋的用电明细，2016年1月25日诉争房屋发生漏水后，该房屋用电量并无明显异常，章笠所述因房屋漏水，电路出现问题，致使其无法正常办公的意见本院不予采信。故章笠要求提前退租显已构成违约。章笠虽提前向韩萍表达了可能提前退租的意向，韩萍亦在一年期满后对外发布招租信息，但不能据此证明双方已就提前退租的所有事宜协商一致，章笠无需向韩萍支付违约金。故章笠基于其违约行为，应向韩萍支付违约金7500元。
关于韩萍要求章笠支付20天房租5000元的诉讼请求，章笠虽辩称系因韩萍阻挠搬家且拒收钥匙，才导致其迟延交付钥匙，故不应支付该20天房租。但对其所述韩萍拒收钥匙的事实，章笠并无证据证实，故对其前述抗辩意见，本院不予采信。章笠应按合同约定租金标准向韩萍支付20天的房屋使用费5000元。
关于韩萍要求章笠赔偿因怠于通知其房屋漏水事实所造成的扩大损失10000元的诉讼请求。本院认为，章笠作为诉争房屋承租人，对诉争房屋负妥善维护的义务，诉争房屋发生漏水且无法及时关闭总阀的情况下，章笠未应当及时通知韩萍，章笠未尽通知义务，其行为显属不当。从常理分析，诉争房屋楼上水管爆裂，水通过墙体漏至诉争房屋内，章笠才能发现房屋漏水，此时损害后果已经发生。物业公司于漏水当天即已知漏水事实，并采取了相应的措施。故不能据此认定章笠怠于通知韩萍的行为必然导致损失扩大。且现韩萍因房屋漏水造成的装修损失并不确定，其主张扩大损失10000元缺乏依据，本院不予支持。
对于韩萍主张的电费352元、煤气费50元，章笠无异议，本院予以支持。关于物业费200元，如上所述，章笠并无证据证明其搬家后韩萍拒收钥匙，故其应当承担继续占用房屋期间的物业费200元。
关于章笠要求返还保证金7500元的反诉请求，本院认为，合同终止，保证金应当返还，对于章笠的此项反诉请求，本院予以支持。关于章笠主张因诉争房屋无法正常使用，要求韩萍退还3个月房租22500元的反诉请求。如前所述，章笠就其所述诉争房屋无法正常使用的事实，并无充分证据证实，故本院对此项反诉请求不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：
一、被告章笠于本判决生效之日起十日内向原告韩萍支付2016年8月26日至9月14日期间的房屋使用费5000元、违约金7500元、电费352元、煤气费50元、物业费200元，合计13102元。
二、驳回原告韩萍的其他诉讼请求。
三、反诉被告韩萍于本判决生效之日起十日内返还反诉原告章笠保证金7500元。
四、驳回反诉原告章笠的其他反诉请求。
合并执行以上款项，被告（反诉原告）章笠于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）韩萍5602元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费375元，减半收取187.5元，由原告韩萍负担80元，被告章笠负担107.5元；反诉案件受理费275元，减半收取137.5元，由反诉原告章笠负担102.5元，反诉被告韩萍负担35元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（账户名称：江苏省南京市中级人民法院；开户行：中国工商银行南京市汉口路支行；账号：43×××18）。
审 判 员 马 巍
二〇一六年十二月二十九日
见习书记员 王菊欣