上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终9231号
上诉人（原审被告）：上海金盛家居市场经营管理有限公司，住上海市闵行区银都路2988号1幢202室。
法定代表人：王德斌，董事长。
委托诉讼代理人：付先来，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：肖杰，男，1965年4月25日出生，汉族，户籍地浙江省临海市，现住浙江省台州市椒江区。
上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司（以下简称金盛公司）因与肖杰房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1044号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
上诉人金盛公司上诉请求：撤销一审判决第一、二、三项，改判上诉人无需返还房屋，无需支付2017年1月至2月的使用费，减少违约金数额。
事实和理由：上诉人欠付租金是事实，但一审认定的违约金过高。被上诉人在2017年1月就将房屋另行出租给了第三人，其无需再承担2017年1月后的房屋使用费，也不应再返还房屋。
被上诉人肖杰辩称，其虽然在2017年1月1日和案外人夏某签订了租赁合同，但实际上夏某在2017年3月1日才进入系争房屋，之前其一直和上诉人就房屋交接存在争议。违约金数额是合理的。现在房屋确实不需要返还了。一审判决正确，要求维持原判。
2017年1月，肖杰向一审法院起诉请求：1、金盛公司支付自2016年7月1日至2016年12月31日的租金人民币17,015元（以下币种相同），逾期支付租金的违约金20,000元；2、金盛公司支付2017年1月至2月的使用费（使用费按月租金标准计算）；3、金盛公司立即向肖杰返还租赁商铺。
一审法院认定事实：上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋性质为商铺，由肖杰与其他产权人按份共有，总面积为925.2平方米，其中肖杰占有53.54平方米。
2007年12月27日，肖杰作为出租方（甲方）、金盛公司作为承租方（乙方），双方签订一份《商铺租赁合同》，约定，甲方将上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺出租给乙方，其中甲方拥有该商铺（53.54/925.2）的权利份额，乙方支付租金的建筑面积为78.346平方米；乙方租赁该商铺依法通过招募商户（二次招商）开展包括甲方所有的商铺在内的金盛国际家居市场经营管理活动；租期为2007年1月1日至2016年12月31日，其中2007年的年租金为18,015元，2008年至2010年的年租金为24,020元，2011年至2013年的年租金为30,026元，2014年至2016年的年租金为36,031元（租金标准1.26元/平方米/天）。每3个月为一个支付期，乙方应于每年的1月15日、4月15日、7月15日、10月15日之前向甲方支付各期段的租金，租金为含税租金，相关税收由甲方负责承担。合同第十三条约定，甲乙双方应认真履行本合同的各自义务，有下列情形之一的，即对对方构成实质性违约，违约方应向对方支付200,000元违约金，给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付对方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：乙方逾期支付商铺租金超过3个月，甲方在追索乙方违约金及损失的同时，还有权提前解除本商铺租赁合同。上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。
此后，双方按约履行上述协议。
合同签订后，金盛公司按约履行。
然此后，金盛公司拖欠肖杰租金，经肖杰多次催讨未果。现肖杰以诉称理由诉至一审法院。
金盛公司于2016年12月在涉案房屋所在地市场内张贴公告，要求各市场内的各经营户限期搬离。
一审庭审中，金盛公司表示，2016年7月1日至12月31日期间，在代扣代缴相应税费后，金盛公司应付肖杰的租金为17,096元。肖杰则表示，变更相应诉讼请求为要求金盛公司支付租金17,096元。
一审法院认为：肖杰与金盛公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，于法不悖，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。本案中，金盛公司租赁商铺，应按时向肖杰支付租金。然在实际履约过程中，金盛公司拖欠租金不付，违反了双方合同约定，应承担相应的责任。截至2016年12月31的租金，扣除金盛公司代扣代缴的税费，金盛公司应付肖杰租金为17,096元，此款应当由金盛公司支付肖杰。由于合同已到期，金盛公司应当将租赁物返还肖杰。虽然金盛公司张贴公告要求实际占有使用商铺的各经营户限期搬离，但金盛公司并未将涉案商铺移交给肖杰。现肖杰要求金盛公司返还涉案商铺的请求，一审法院予以支持。肖杰主张2017年1月和2月的房屋使用费(两个月的使用费为6,005.16元)，于法有据，一审法院予以支持。根据合同约定，金盛公司逾期支付商铺租金超过3个月，即对肖杰构成实质性违约，应向肖杰支付200,000元违约金。现肖杰自愿将违约金调整为20,000元，不违反法律规定，一审法院予以支持。金盛公司关于违约金过高要求调整至2,000元的意见，一审法院不予采纳。
一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一、二款、第二百三十五条之规定，于二〇一七年三月二十四日作出判决：一、金盛公司于判决生效之日起三十日内将其向肖杰承租的上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室商铺返还肖杰；二、金盛公司于判决生效之日起十日内支付肖杰自2016年7月1日起至2016年12月31日止的租金17,096元,2017年1月和2月的房屋使用费6,005.16元；三、金盛公司于判决生效之日起十日内支付肖杰违约金20,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计437.73元，由金盛公司负担。
二审中，上诉人提交了被上诉人与夏某签订的租赁合同，用以证明被上诉人在2017年1月1日就把系争房屋出租给了案外人。被上诉人认可该合同真实性，但表示夏某实际上在2017年3月1日才进入房屋。本院对该份证据予以采纳。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
另查明，被上诉人与夏某于2017年2月28日签订租赁合同，约定夏某承租系争房屋，租期为2017年1月1日至2018年12月31日。
本院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，应按约履行。上诉人欠付租金，理应付清剩余欠款，并支付相应违约金。上诉人称违约金金额过高，无事实依据，本院不予支持。被上诉人于2017年2月28日与案外人签订新的租赁合同，虽然该合同约定的租期从2017年1月1日起算，但上诉人并未证明被上诉人已经于当日实际控制了系争房屋。因此，上诉人主张其无需支付2017年1月至2月的房屋使用费，无事实依据，本院不予支持。鉴于被上诉人自认房屋现已收回，故上诉人无需再返还房屋。
综上所述，除房屋返还问题外，一审法院的其余判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1044号民事判决第二、三项；
二、撤销上海市闵行区人民法院（2017）沪0112民初1044号民事判决第一项；
三、驳回肖杰的其余诉讼请求。
二审案件受理费人民币875.46元，由上诉人上海金盛家居市场经营管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 沈强
代理审判员 何建
审 判 员 李兴
二〇一七年八月二十五日
书 记 员 曹靖
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……