河南省桐柏县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）桐民初字第001323号
原告杨新斌，男，1969年7月20日生，汉族，�民。
委托代理人杨新源，干部。
委托代理人王永新，桐柏县城关法律服务所法律工作者。
被告刘万昌，男，1970年7月5日生，汉族，居民。
委托代理人雷大理，河南朝野律师事务所律师。
第三人王安生，男，1958年4月8日生，汉族，个体户。
第三人杜超，女，1960年7月21日生，汉族，个体户。
第三人郑文涛，男，1964年5月1日生，汉族，居民。
第三人熊玉清，女，1967年7月10日生，汉族，居民。
第三人明长清，女，1974年6月13日生，汉族，个体户。
原告杨新斌诉被告刘万昌、第三人王安生、杜超、郑文涛、熊玉清、明长清房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告杨新斌及委托代理人杨新源、王永新、被告刘万昌及委托代理人雷大理，第三人王安生、杜超、明长清、郑文涛到庭参加了诉讼，第三人熊玉清经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告杨新斌诉称，2014年4月13日，原告与被告刘万昌签订购房协议，被告刘万昌以155000元的价格将一套单元房卖给原告，并约定违约金20%，原告接收房屋后投资近40000元进行装修，但在居住期间，突遭他人要求原告腾房，理由是其早于2013年1月19日购买了该房。现要求解除原被告之间签订的《购房协议》，被告返还原告购房款155000元，支付违约金31000元，赔偿损失40000元。
为支持其诉讼请求，原告向法庭提交如下证据：1、原告身份证复印件；2、三份房屋买卖合同。3、收条；4、损失清单。对前三组证据的真实性，被告和第三人均不持异议，本院予以认定，第四组证据是原告单方制作，被告不予认可，本�不予认定。
被告刘万昌辩称，被告刘万昌购买第三人王安生、杜超的房子是通过东阳信息部购买的，王安生、杜超二人当时称房子是其出资开发建设的，他们有权出售，2013年4月6日，在东阳信息部的见证下，被告与王安生、杜超二人签订了房屋买卖合同，杜超收取了被告124000元购房款，被告向信息部交纳了1000元中介费。数月后，原告经人介绍找被告要求购买该房，被告以155000元的价格卖给了原告，双方意思表示真实，不存在违法之处，合同是有效的。原告要求解除合同不符合法定条件，被告未违约，不应承担违约责任和赔偿原告损失。建议法院驳回原告的诉讼请求。
被告为支持其辩解，向法庭提交东阳信息部证明，拟证明其是通过东阳信息部从王安生、杜超手中购的房，原告及第三人对该证据的真实性不持异议，本院予以认定。
第�人王安生、杜超述称，原告第一个诉讼请求不能成立，本案争议的房子是旧房改建，有土地证，不是小产权房，可以办理房产证，只是未办理，解除合同不应支持，第三人王安生、杜超与被告刘万昌之间的买卖合同是有效的，第三人郑文涛对本案争议的房屋没有处置权，其与第三人明长清之间的买卖合同签订前，第三人王安生、杜超作为产权人不知情，因此是无效的。
为支持其辩解，第三人王安生向法庭提交郑文涛证明2份，拟证明郑文涛无权出卖本案争议的房屋，原被告及第三人明长清对此均提出异议，郑文涛对此不持异议，但与法庭2015年1月8日对其询问时作的陈述不一致，故本院对此不予认定。
第三人明长清述称，第三人明长清买房前，房屋土地证是第三人郑文涛的，2013年初郑文涛5楼的房子被人砸了，他不敢回家，让第三人王安生找开锁�司开门，明长清当时找不到本案争议房屋的钥匙，也是让开锁公司开的锁，开锁的人让出示房屋产权手续，明长清说手续在家里放着的，房子确实是自己的，第三人王安生也签字认可是明长清的房子，但后来又把房子卖了。
为支持其辩解，第三人明长清向法庭提交售房协议和收条各一份，拟证明其先于被告刘万昌购买了本案争议的房屋，对该两份证据的真实性，其他各方当事人均不持异议，本院予以认定。
第三人郑文涛述称，按照第三人郑文涛与王安生之间的联建协议，郑文涛对本案争议的房屋无权出卖，因当时急用钱，未给王安生、杜超打招呼就以125000元的价格卖给了明长清。郑文涛与王安生联合建房占用的土地是以郑文涛、郑文涛的弟郑文新为共有权人办理的国有土地证，但未办理准建证。
第三人郑文涛未向法庭提交证据。
第三人熊玉清未到庭、未答辩、未提供证据。
经庭审调查、质证和辩论，本院确认以下案件事实：第三人郑文涛和其弟郑文新在桐柏县城关镇淮安街新潮市场南侧各有一处老宅基地，这两处宅基东西相邻，郑文涛的宅基地办理了国有土地使用权证，郑文新的宅基地未办理国有土地使用权证。第三人郑文涛与第三人王安生、杜超协商联合建房，由后者出资在前述两处宅基地上建设了一栋座西朝东四层楼房，2013年1月19日，第三人熊玉清及郑文涛与第三人明长清签订“售房协议”，以125000元的价格将该栋楼房四层北户一套单元房卖给第三人明长清，明长清当日交付购房款，郑文涛向明长清出具了收条。2013年4月6日，第三人王安生、杜超与被告刘万昌签订了“房屋买卖协议”，又将上述单元房以124000元的价格卖给被告刘万昌。2014年4月13日，被告刘万昌（甲方）与原告杨新斌（乙方）签订“购房协议”，内容如下：“经甲乙双方商定，甲方愿将坐落在新潮市场东门后单元房四楼100㎡二室二厅一厨一卫全部卖给乙方永久性所有，座北朝南。一、房屋作价为壹拾伍万伍千元整，自立协议之日起一次性付清，双方签字画押后生效。二、手续交接：自立协议之日起，甲方把有关手续全部交给乙方所有。三、甲方得保证本房无重复买卖。本院是大家所有公用。该协议一式二份，双方各持一份，任何一方如有违约，向对方赔违约金20%，空口无凭，立字为据，双方签字画押后生效。原告刘万昌和被告杨新斌均在协议下方签名按指印。同日，杨新斌向刘万昌交付155000元购房款，刘万昌向杨新斌出具了收条。原告针对争议房屋装修，添附费用列具了清单，但未申请评估签订。
本院认为，《中华人民共和国物权法》第五条规定：“当事人之间订立有关设立。变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，原被告之间订立的“购房协议”为有效协议。但本案争议的房屋建前未办理准建证，被告刘万昌未提供证据证实其办理了房产证，其对房屋没有取得所有权，也无权通过过户登记将所有权转移给原告杨新斌，且本案争议房屋存在重复买卖情况，因此按照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，本院对原告要求解除合同、被告返还购房款、支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因协议对�约金约定不明确，且原告对其装修、添附损失未申请评估鉴定，损失数额难以确定，因本案争议楼房占用的部分土地未办理国有土地使用证，且未办理准建证，故不具备办理房产证的条件，且原因出在出卖人身上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”故本案可参照该条规定执行，但应以31000元为限。原告要求赔偿损失的证据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国�同法》第九十四条、第一百三十条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第三款之规定，判决如下：
一、解除原告杨新斌与被告刘万昌于2014年4月13日签订的“购房协议”。
二、被告刘万昌于本判决生效之日起五日内返还原告杨新斌购房款155000元，并自2014年7月12日起按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率计付利息至欠款付清之日止（计息金额以31000元为限）。
三、驳回原告其他诉讼请求。
案件受理费5690元，由原告杨新斌负担1010元，被告刘万昌负担4680元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审 判 长 段 奇
审 判 员 张得森
人民陪审员 张成哲
二〇一五年八月二十九日
书 记 员 王文彬