四川省达州市通川区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1702民初1083号原告：龙志勇，男，1974年5月6日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈均，四川信和信律师事务所律师。被告：达州市翠屏实业有限责任公司，住所地：四川省达州市通川区。法定代表人：况余烈，总经理。委托诉讼代理人：陈光健，四川奥飞律师事务所律师。被告：况余烈，1950年5月9日出生，汉族，四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：陈光健，四川奥飞律师事务所律师。被告：况伟，1977年2月8日出生，汉族，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：陈光健，四川奥飞律师事务所律师。被告：四川双方菌业开发有限责任公司，住所地：四川省宣汉县。法定代表人：许健，总经理。原告龙志勇与被告达州市翠屏实业有限责任公司（以下简称翠屏公司）、况余烈、况伟、四川双方菌业开发有限责任公司（以下简称双方菌业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙志勇的委托诉讼代理人陈均（特别授权）、被告翠屏公司、况余烈、况伟的委托诉讼代理人陈光健（特别授权）到庭参加诉讼，被告双方菌业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告龙志勇向本院提出诉讼请求：1.判决被告翠屏公司立即向原告返还租金1858274.10元，并从2015年5月1日起至返还清该租金之日止，以所欠租金金额为基准按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算赔偿利息损失；2.判决被告翠屏公司向原告赔偿经济损失107082.90元；3.判决被告翠屏公司向原告支付违约金371654.82元；4.判决被告况余烈、况伟、双方菌业公司对被告翠屏公司承担的第一、二、三项民事责任承担连带责任。事实和理由：2012年8月7日，原告龙志勇与龙军签署《协议书》，约定龙志勇拟向翠屏公司承租翠屏路翠屏大厦平街层商场，委托龙军作为谈判代表与翠屏公司进行商谈，并授权龙军以其名义直接与该公司签订房屋租赁合同，其产生的全部法律责任均由龙志勇履行并承担等等。同日，龙军与翠屏公司签署了《经营场所租赁合同书（平街层）》，约定：翠屏公司将翠屏大厦平街层出租给龙军使用，租赁期限从2012年8月7日起至2018年4月6日止，2012年8月7日至2013年9月20期间的租金为106.875万元，2013年9月21日起至2018年3月6日期间的租金为447万元（龙军支付该租金的具体约定为：2013年9月21日前支付147万元、2012年8月9日前支付150万元、龙军在签订本合同前已支付的定金150万元转为租金），2018年3月7日至2018年4月6日期间免受租金。合同签订后，原告即开展租赁经营活动。2012年7月22日，翠屏公司向龙军发出《付款指令》，指令龙军将定金150万元支付至唐德琼的银行账户。当日，翠屏公司、唐德琼向龙军出具《收条》，确认收到该150万元定金。2012年8月14日，龙军通过银行转账方式向唐德琼的银行账户支付了150万元。当日，翠屏公司、唐德琼向龙军出具《收条》，确认收到该150万元租金。2012年8月20日，翠屏公司及其法定代表人况余烈向龙军、王涛出具《担保书》，称，因购买翠屏大厦平街层、负一层商场的部分业主与翠屏公司签订的《委托招商经营合同》已经到期或即将于2012年12月底前到期，翠屏公司保证购买翠屏大厦平街层、负一层商场的全部业主同意委托该公司继续出租经营其商铺的期限不迟于2018年4月6日。同时，况余烈自愿对翠屏公司与龙军签署的《经营场所租赁合同书（平街层）》约定的翠屏公司应承担的合同义务及相应的违约责任承担担保责任。2012年9月21日，翠屏公司向龙军出具《承诺书》，称，根据《经营场所租赁合同书（平街层）》第五条约定，龙军应予2013年9月21日前向其支付2013年9月21日起至2018年3月6日期间的部分租金147万元。该公司及法定代表人希望龙军能够在2012年9月25日前支付其中的47万元，并承诺若龙军按期支付该笔款项后，同意龙军延迟至2014年9月30日前支付剩余的100万元租金，并同意将租赁截止日期2018年4月6日延展至2018年4月14日，在此延展期间不收取租金。根据此承诺书，2012年9月21日，王涛与翠屏公司签署《备忘录》，确认：根据2012年8月7日翠屏公司与龙军签订的《经营场所租赁合同书（平街层）》第五条2款（1）项约定，龙军应支付2012年8月7日至2012年9月20日期间的租金106.875万元，龙军自愿支付翠屏公司2012年7月7日至2012年8月6日期间的租金7.9166万元，龙军自愿在2012年9月25日前提前支付前述合同第五条约定的2013年9月21日起至2018年3月6日期间的部分租金147万元中的47万元，以上三项合计161.7916万元。根据2012年9月21日翠屏公司、瞿云勇、王涛签订的《三方终止协议》第三、四条约定，王涛同意将瞿云勇应退还款项92.25万元用于抵扣翠屏公司应退还瞿云勇的相应金额费用。以上两部分款项，即龙军应付翠屏公司的161.7916万元，翠屏公司同意扣减王涛代付给瞿云勇的92.25万元，扣减后，龙军承诺在2012年9月25日前向翠屏公司支付69.5416万元。2012年9月25日，龙军根据该《备忘录》委托陈成通过其银行账户向翠屏公司法定代表人况余烈的银行账户支付了69.5416万元租金。2013年12月26日，双方菌业公司、况伟作为承诺人向王涛、龙军出具《承诺书》，承诺因翠屏公司不能继续履行分别与王涛、龙军签订的租赁合同及相关补充协议，保证对翠屏公司应承担的一切法律责任分别向王涛、龙军承担连带责任。翠屏公司因停业多年且资不抵债，无力继续履行与购买翠屏大厦平街层、负一层商场的业主签订的《委托招商经营合同》，翠屏公司单方提出解除该合同。从2015年年初开始，翠屏公司陆续与购买翠屏大厦平街层、负一层商场的业主签订《解除协议》，双方确认签署的《商铺委托招商经营合同》履行至2015年4月30日予以解除。翠屏公司从2015年5月1日起不能提供租赁场所，致使与龙军签署的租赁合同无法继续履行。对此，龙军及时将翠屏公司的严重违约行为告知了原告，原告多次联系被告，但被告采取消极态度对待，为维护自身合法权利，向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告翠屏公司、况余烈、况伟辩称：原告的主体资格不适格。合同是龙军与翠屏公司签订的。诉状所称的原告与龙军签订委托合同之事，被告并不清楚和知晓，更没有给被告提交和送达委托书。原告要求返还租金，说明双方经协议后已终止了合同关系。翠屏公司是预收了龙军的租金，但双方在终止租赁合同时并没有结算，也未对什么时候退还预收租金进行约定，因此，就不存在赔偿利息损失及赔偿其他损失的问题。对于违约金的问题，因双方是经协商同意终止租赁合同的，因此，不存在被告有违约行为，更不存在支付违约金的问题。对于被告况余烈、况伟和双方菌业公司是否承担连带责任，由法院按事实及法律规定确认。综上，原告的主体不适格，应依法驳回原告的诉讼请求。被告双方菌业公司未进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年8月7日，原告作为甲方与作为乙方的龙军签订了一份《协议书》，约定：“一、甲方拟向翠屏公司承租翠屏路翠屏大厦平街层商场（面积：769.48平方米），特委托乙方作为谈判代表与翠屏公司进行商谈，若商谈达成一致，并授权委托乙方以其名义直接与该公司签订房屋租赁合同。二、甲方承诺：乙方在与翠屏公司谈判、签订、履行前述合同过程中产生的全部法律责任均由甲方履行、承担；若乙方因此支出的合理费用或遭受的经济损失，甲方承诺立即予以全额支付或补偿。甲方违反承诺给乙方造成的损失应予以全额赔偿；……三、乙方承诺：乙方在与翠屏公司谈判、签订、履行前述合同过程中，应当严格按照甲方的指令行事，不得损害甲方的权利；乙方取得前述租赁房屋后的全部占有、经营、管理、收益、处置权利全部归甲方；乙方作为代理人取得的任何文件资料、财产应及时完整移交甲方……”等等。该协议签订后的当日，作为承租方（乙方）的龙军与作为出租房（甲方）的翠屏公司签订了一份《经营场所租赁合同书》，该合同主要约定：“甲方出租给乙方的场所位于四川省达州市翠屏路翠屏大厦平街层商场。面积769.48㎡”；“该场所租赁期限为2012年8月7日起至2018年4月6日止”；“乙方应向甲方支付2012年8月7日至2013年9月20日期间的租金106.875万元，待甲方应退还已收取瞿云勇支付此间租金106.875万元及瞿云勇可能主张计付的同期银行贷款利息时，甲方通知乙方代其退付给瞿云勇，乙方实际退付给瞿云勇的金额及从2012年8月7日起算的利息即视为乙方支付给甲方在2012年8月7日至2013年9月20日期间的相应租金金额”；“乙方应向甲方支付2013年9月21日至2018年3月6日期间的租金447万元，具体约定如下：a、乙方应于2013年9月21日前向甲方支付2013年9月21日至2018年3月6日期间的部分租金147万元；b、乙方应于2012年8月9日前支付甲方2013年9月21日至2018年3月6日期间的部分租金150万元；c、乙方与本合同签订前已支付甲方定金150万元，甲方将本合同租赁场所完整移交给乙方开展经营后三日内，前述150万元定金即转为2013年9月21日至2018年3月6日期间的部分租金”；“2018年3月7日至2018年4月6日期间，甲方免收乙方租金”；“甲方因第三方争议不能提供本合同约定的租赁场所或履行过程中业主干扰致使本合同无法履行时，应支付乙方本合同租金总额20%的违约金。甲方违反本合同约定，提前收回场所的，应按合同租金总额的20%向乙方支付违约金，若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方还应该承担其他赔偿责任”等等。在被告翠屏公司与龙军签订该《经营场所租赁合同书》之前的2012年7月7日，被告翠屏公司已将经营场所“翠屏大厦平街层商场”交付给龙军使用，龙军也于当月24日向被告翠屏公司支付租用商场的定金150万元，被告翠屏公司出具了收条。《经营场所租赁合同书》签订后，龙军于2012年8月14日向被告翠屏公司支付租金150万元，被告翠屏公司在出具的收条中备注系“2013.9.21-2018.3.6期间部分租金”。同月20日，被告翠屏公司及其法定代表人况余烈向龙军、王涛出具担保书一份，主要载明：“我公司法定代表人况余烈先生自愿对我公司与龙军先生于2012年8月7日签订的《经营场所租赁合同书（平街层）》、于2008年6月20日与王涛先生签订的《房地产租赁合同》约定的我公司应承担的合同义务及相应的违约责任承担担保责任”。2012年9月21日，被告翠屏公司与原承租人瞿云勇及王涛签订了《三方终止协议》，该协议约定被告翠屏公司退还瞿云勇提前支付的租金1129600元及赔偿违约金62万元，合计1749600元；另约定被告翠屏公司退还王涛提前支付的租金722500元及保证金20万元，合计922500元。由此，被告翠屏公司解除了与瞿云勇及王涛所签订的《房屋租赁合同》及《经营场所租赁合同书》。同日，被告翠屏公司与王涛达成书面《备忘录》协议，该《备忘录》载明：“根据2012年8月7日翠屏公司与龙军签订的《经营场所租赁合同书（平街层）》第五条2款（1）项约定，龙军应支付2012年8月7日至2012年9月20日期间的租金106.875万元，龙军自愿支付翠屏公司2012年7月7日至2012年8月6日期间的租金7.9166万元，龙军自愿在2012年9月25日前提前支付前述合同第五条约定的2013年9月21日起至2018年3月6日期间的部分租金147万元中的47万元，以上三项合计161.7916万元。根据2012年9月21日翠屏公司、瞿云勇、王涛签订的《三方终止协议》第三、四条约定，王涛同意将瞿云勇应退还款项92.25万元用于抵扣翠屏公司应退还瞿云勇的相应金额费用。以上两部分款项，即龙军应付翠屏公司的161.7916万元，翠屏公司同意扣减王涛代付给瞿云勇的92.25万元，扣减后，龙军承诺在2012年9月25日前向翠屏公司支付69.5416万元”。2012年9月25日，龙军按《备忘录》的约定向被告况余烈建行的个人账户支付租金695416元。2013年12月26日，被告况伟和被告双方菌业公司共同向龙军和王涛出具了一份《承诺书》，承诺书载明：“关于您们分别于翠屏公司就达州市通川区翠屏路的翠屏大厦负一层、平街层房屋之租赁事宜所签订的《房地产租赁合同》及相关补充协议（以您们与翠屏公司所签书面协议为准），现在我们作为保证人，督促并保证翠屏公司向租赁房屋的业主们履行双方所签租赁合同的义务，否则，若因翠屏公司在履约过程中出现对业主们有违约行为而导致翠屏公司不能继续履行分别与您们签订的《房地产租赁合同》及相关补充协议，我们保证对翠屏公司应承担的一切法律责任分别向您们承担连带责任”。嗣后，龙军与被告翠屏公司履行合同至2015年4月30日便解除了双方签订的《经营场所租赁合同书》。2016年3月28日，龙军向原告出具《情况说明》，主要载明：“本人在此确认：根据2012年8月7日龙志勇与本人签署的《协议书》约定，本人与翠屏公司于2012年8月7日签署的《经营场所租赁合同书（平街层）》系受龙志勇之委托签署的，龙志勇是该经营场所租赁合同书（平街层）》的实际承租人；本人支付的前述300万元款项实际为龙志勇的资金，是代龙志勇支付的”。同时查明：被告翠屏公司所出租的经营场地系其从各商铺业主手中返租过来的。2015年年初，被告翠屏公司与商铺业主经协商，达成《解除协议》，协议约定被告翠屏公司与商铺业主之间的合同履行至2015年4月30日即自行解除，到期由商铺业主自行招租等。由此，被告翠屏公司与龙军达成口头解除双方的《经营场所租赁合同书》的协议，由龙军自行与各商铺业主协商租赁事宜。其后，龙军直接与大部分商铺达成临时租赁协议，而继续经营租赁场所至今。庭审中，原告及被告翠屏公司对上述事实无异议。另查明：根据龙军与被告翠屏公司所签合同约定，承租方应支付的租金为：2012年8月7日至2013年9月20日租金106.875万元；2013年9月21日至2018年3月6日的租金447万元，加上双方自行协商的2012年7月7日至2012年8月6日的租金7.9166万元，合计5617916元。实际履行中，承租方对前期租金161.7916万元（即2012年7月7日至2012年8月6日的租金7.9166万元、2012年8月7日至2013年9月20日的租金106.875万元、2013年9月21日至2018年3月6日期间部分租金47万元），依照被告翠屏公司与原承租人瞿云勇、王涛退还租金的协议及《备忘录》的约定，由被告翠屏公司应退王涛的租金冲抵了92.25万元，剩余69.5416万元已支付给了被告翠屏公司。而龙军先期支付给被告翠屏公司的保证金150万元转为租金及龙军又于2012年8月14日支付的租金150万元，则龙军合计已支付被告翠屏公司的租金为4617916元。另按447万元折算2013年9月21日至2018年3月6日期间的租金为每天2754.16元[447万元÷(4年5个月零13天=1623天]。承租人已交此期间的租金为347万元，龙军自2013年9月21日起到双方解除合同的2015年4月30日止实际租赁场地时间为584天（1年7个月零9天）。其应支付的租金1608429.44元（2754.16元/天×584天）。由于龙军实际已支付此期间的租金是347万元。故龙军在双方解除合同时已向被告翠屏公司支付租金1861570.56元（3470000元-1608429.44元）。本院认为：一、对于双方当事人争议的原告主体是否适格的问题？虽然诉争《经营场所租赁合同书》系被告翠屏公司与龙军所签订，但龙军以就该租赁合同与原告签订了委托代理性质的《协议书》，形成了原告委托龙军签订该租赁合同的委托代理关系。龙军所出具的“情况说明”也进一步证明了原告与龙军之间的委托代理关系。且被告翠屏公司没有说明如果原告作为委托人签订该租赁合同就会损害其利益而不会订立该合同的事实和理由。因此，依照《中华人民共和国合同法》第四百零三条第一款“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外”的规定，原告是本案适格的主体，有权就诉争的《经营场所租赁合同》向被告主张权利。二、对于当事人双方争议的因解除合同被告翠屏公司应退还原告多少租金的问题？庭审查明被告翠屏公司在解除合同时，已多收租金1861570.56元。该多收租金应由被告翠屏公司向原告返还。因双方在解除合同时未约定退还多收租金的时间，故原告主张的资金占用利息应从其起诉之日的2016年3月31日起按中国人民银行发布的人民币同期贷款基准利率计算至返还时止。同时，因被告况余烈、被告况伟及被告双方菌业公司分别向原告的受托人龙军出具的《担保书》和《承诺书》中明确作为担保人为被告翠屏公司履行与龙军签订的《经营场所租赁合同》所应承担的法律责任进行担保，故依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”和第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”的规定，故被告况余烈、况伟、双方菌业公司应对上述被告翠屏公司应返还原告的租金及资金占用利息承担连带清偿的保证责任。三、对于原告主张的损失及违约金是否应予支持的问题？原告根据《经营场所租赁合同书》中约定的“2018年3月7日至2018年4月6日期间，甲方免收乙方租金”及被告翠屏公司和被告况余烈出具的《承诺书》中约定的“租赁截止日期2018年4月6日延展至2018年4月14日，在此延展期间不向您收取租金等费用”的内容，向被告翠屏公司主张若继续履行合同，原告应得的后期免收租金共39天所得利益的损失107082.90元，并根据《经营场所租赁合同书》中约定的20%违约金的内容，向被告翠屏公司主张违约金371654.82元。对此，由于双方提前于2015年4月30日自愿解除了该合同，解除合同时双方对未履行部分及违约责任并未另行约定，且原告没有提供任何证据证明双方自愿解除合同系被告翠屏公司违约行为造成的，故原告的这两项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第四百零三条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告达州市翠屏实业有限责任公司在本判决生效后十日内向原告龙志勇返还租金1861570.56及资金占用利息（利息从2016年3月31日起按中国人民银行发布的人民币同期贷款基准利率计算至付清之日止）。被告况余烈、况伟及四川双方菌业开发有限责任公司对上述款项承担连带清偿的保证责任；二、驳回原告龙志勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25496元，诉讼保全费5000元，合计30496元，由原告龙志勇负担3050元，被告达州市翠屏实业有限责任公司、况余烈、况伟、四川双方菌业开发有限责任公司共同负担27446元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。审 判 长  周向阳人民陪审员  李长明人民陪审员  曲绍菊二〇一七年一月十二日书 记 员  王晓秋