宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁01民终2772号上诉人（原审被告）：宁夏三泰合富房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市详情请金泰大厦B座8层东B号房。法定代表人：杜党武，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朱岩炯。被上诉人（原审原告）：杨飞飞，男，汉，1987年10月7日出生，职工，住宁夏回族自治区隆德县。被上诉人（原审原告）：杨钧，男，汉，1963年5月23日出生，无业，住宁夏回族自治区隆德县。系被上诉人杨飞飞的父亲。上诉人宁夏三泰合富房地产开发有限公司因与被上诉人杨飞飞、杨钧房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2016）宁0122民初2955号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。经过阅卷、调查和询问双方当事人，对证据和事实进行了核对，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人三泰合富房地产公司上诉请求：撤销原审民事判决，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实及理由，上诉人没有违约行为，被上诉人是没有解除合同的法定情形的理由。原审判决根据被上诉人的诉讼请求适用合同法第九十四条的规定而判决解除合同，与该条规定不符，也是适用法律错误。另外，被上诉人主张解除合同也未按照法律规定通知上诉人解除合同。原审判决解除合同也属程序错误。综上，原审判决解除上诉人与被上诉人之间订立的认购协议书并判决上诉人向被上诉人返还上诉人购房款80000元系适用法律错误。被上诉人杨钧辩称，原审判决适用法律正确，事实清楚，证据充分，请求二审法院维持原判，驳回上诉。因上诉人违背合同义务不办理合同事宜，无法实现被上诉人的合同目的，包括入户居住导致杨飞飞的户口落到隆德县温堡乡散居，侵犯了被上诉人的合法权益。被上诉人杨飞飞的答辩意见同被上诉人杨钧的答辩意见。杨飞飞、杨钧向一审法院起诉请求：1.解除原告杨钧、杨飞飞与被告三泰公司订立的”馨怡家园”认购协议书；2.被告三泰公司返还原告杨钧、杨飞飞缴纳的房屋认购协议金4900元，住房补款8万元，承担房款利息9000元（按年息5%算）；3.案件诉讼费由被告三泰公司承担。一审法院认定事实：2013年8月30日，贺兰县住房和城乡建设局为被告开发的贺兰县金贵镇馨怡家园12号住宅楼颁发了（贺）房预售证第2013138号预售许可证。2014年1月16日，原、被告双方签订《”馨怡家园.锦城”认购协议书》一份，约定：”甲方宁夏三泰合富房地产开发有限公司，乙方杨钧、杨飞飞；乙方选定的房源情况为：房号：12-1-302室,建筑面积104.7平方米，房屋单价每平方米2848元，房屋总价298186元；现《认购协议书》所示的价格均为优惠前，实际价格以《商品房买卖合同》时计算，备注：每平方米优惠78元；本认购书中所示面积以产权部门核对为准;乙方于认购协议书签订时交纳定金肆仟玖佰元整，该定金系双方将按照认购协议书约定签订商品房买卖合同的担保；乙方须在解筹当日持本人身份证和《认筹协议书》及诚意金收据至甲方售楼部进行定房事宜，解筹时间以甲方通知为准等”。当日，原告交付被告交定金4900元。2014年2月28日，原告向被告交纳房款8万元。后因原告与被告协商解除认购协议未果，遂诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，原、被告双方签订的《”馨怡家园-锦城”认购协议书》的性质是本约合同。我国《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房买卖合同的主要内容，即只要具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期，同时出卖人已经按照约定收受购房款的，就可以认定此类协议已经具备了商品房买卖合同本约的条件；反之，则应认定为预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、定购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中原、被告双方签订的《”馨怡家园-锦城”认购协议书》属本约合同，该协议书应当认定为商品房买卖合同。该认购协议书是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原被告双方签订的《”馨怡家园-锦城”认购协议书》第二条约定：乙方须在解筹当日持本人身份证和《认筹协议书》及诚意金收据至甲方售楼部进行定房事宜，解筹时间以甲方通知为准。现原告明确提出解除合同的意思表示，原、被告双方签订的《”馨怡家园-锦城”认购协议书》已无法继续履行，根据我国《合同法》第九十四条第四款之规定，可以解除合同。故原告要求解除原、被告之间的签订的”馨怡家园.锦城”认购协议书的诉讼请求应予支持。关于原告主张”被告返还原告缴纳的房屋认购协议金4900元”的诉讼请求。原、被告在签订的《”馨怡家园-锦城”认购协议书》中约定：乙方于认购协议书签订时交纳定金4900元，该定金系双方将按照认购协议书约定签订商品房买卖合同的担保。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，给付定金一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金。故原告要求被告返还认购协议金4900元的诉讼请求，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定精神，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。因法院支持解除原、被告之间签订的”馨怡家园.锦城”认购协议书，故原告要求被告返还购房款8万元的诉讼请求，法院予以支持。原告要求被告支付占用购房款及定金期间的利息9000元（自2014年2月28日至2016年5月28日，9000元×5%×25个月÷12个月）的诉讼请求，”馨怡家园.锦城”认购协议书中未订立合同解除后房款使用孳息使用的约定，被告也不存在违约情形，故原告的该项诉讼请求，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院》第五条之规定，判决：一.解除原告杨飞飞、杨钧与被告宁夏三泰合富房地产开发有限公司订立的”馨怡家园.锦城”房屋认购协议；二.被告宁夏三泰合富房地产开发有限公司返还原告杨飞飞、杨钧购房款8万元，于判决生效后十五日内付清；三.驳回原告杨飞飞、杨钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1074元（已减半收取），由原告负担159元，被告被告宁夏三泰合富房地产开发有限公司负担915元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方当事人于2014年1月16日签订涉案房屋的认购协议书，时至今日，双方仍未签订商品房买卖合同。被上诉人称因上诉人未能与其及时签订商品房买卖合同导致被上诉人杨飞飞户口未能登记在房屋所在地辖区派出所，致使其签订合同的目的落空。上诉人对合同未能及时签订无正当、合理理由，故被上诉人要求解除上述房屋认购协议书的请求符合法律规定。合同解除后，上诉人收取被上诉人8万元的购房款应当予以退还被上诉人。故上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2148元，由上诉人宁夏三泰合富地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邢雪梅审 判 员  张旭霞代理审判员  张建国二〇一七年三月三日书 记 员  宋晓朵