广西壮族自治区柳江县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江民初字第306号
原告熊辉，男，1955年10月20日出生，汉族，住广西柳江县，
委托代理人熊志红，女，1977年10月27日生，汉族，住所地广西柳江县，代理权限特别授权。
被告广西万联供应链服务有限公司，住所地南宁市科园大道68号南宁高新区软件园二期6号楼212室，联系电话0771-552****。
唐杰，该公司执行董事被告柳江县万联百货有限公司，住所地柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号，联系电话：1890771****。。被告柳江县万联百货有限公司，住所地柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号，联系电话：1890771****。被告柳江县被告柳江县万联百货有限公司，住所地柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号，联系电话：1890771****。
法定代表人唐杰，该公司执行董事。
二被告共同委托代理人苏锦华，北京大成（南宁）律师事务所律师，一般代理。原告熊辉与被告广西万联供应链服务有限公司(以下简称广西万联)柳江县万联百货有限公司(以下简称柳江县万联)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月19日立案受理后，依法由审判员谭明光担任审判长，人民陪审员周璇、覃姣红参加的合议庭,于2015年4月30日公开开庭进行了审理。书记员韦玉君担任法庭记录。原告委托代理人熊志红，二被告共同委托代理人苏锦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称,2013年3月19日，原告与被告广西万联协商一致并签订《柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号商铺租赁合同》，约定原告将柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号商铺及其外墙等附属物整体出租给该被告经营管理，由该被告自行装饰装修；租赁期限自2013年4月1日至2025年3月31日止，租金按年度计算，2013年4月1日至2016年3月31日每年1500000元；每四个月交付一次租金，其中2013年4月1日至10月31日为装饰装修期，免收租金，装饰装修期满后5内，须支付第一次共5个月的租金625000元，往后在当期的10日内交租金，逾期支付当期租金的，按每天2000元向原告支付违约金，逾期累计超过5天仍未支付租金的原告有权解除合同；被告可以转租等。合同签订后，原告依约交付了租赁物，被告广西万联将商铺及其外墙等转租被告柳江万联管理经营，但二被告没有按照约定交付租金，截至2015年1月5日止，被告尚欠原告租金1875000元。被告的行为已经构成根本性违约，给原告造成了重大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求:1、解除原、被告2013年3月9日签订的《柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号商铺租赁合同》；2、二被告立即腾空柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号商铺搬走租赁房内的商品货物，将租赁物交还原告管理使用；3、二被告支付原告租金1950000元（从2013年11月5日暂计至2015年5月5日，往后的租金按照约定计算至被告将租赁物整体交还原告之日止；4、两被告支付原告违约金700000元（从2013年11月5日暂计至2015年5月5日，其中被告已支付了200000元，剩余700000元未付），往后的违约金按照约定计算至被告付清租金之日止。
原告为证明自己的主张在举证期内向法庭举证有：
1、租赁合同一份（2013年3月19日），证明原告与被告广西万联签订租赁合同合法有效，由于两被告在2014年3月4日应当支付原告租金50万，但是两被告都没有支付清一笔租金，造成原告损失，原告请求合法有效。
2、房产证（江房权证柳江县字第××号）及土地证（江国用（2012）第050114号）各一本，证明租赁场地为原告所有。
被告广西万联辩称，我公司同意解除租赁合同，但解除原因不是被告拖欠租金，主要是原告于2014年10月29日采取强行收回租赁物，加锁阻止被告方出入所租场地，形成承租方事实上无法履行，关于是否拖欠租金，还有待熊志芳与柳江万联另一民间借贷纠纷一案的判决结果认定；我公司同意配合腾空场地，但对装修以及电梯等附属设备，经双方协商后具体处置；原告主张的本金和违约金是待定状态，等柳江万联与熊志芳的民间借贷案处理完后再作处理。
柳江万联辩称,我公司不是本案当事人,属主体不适格，按照合同相对性原则，以及最高法关于审理城镇房屋租赁合同的解释，其不应当作为本案的被告，不负有支付租金和违约金的义务，我公司同意配合腾空场地，同时要求对商铺内的800000元货物达成一致意见后再行处置，并要求原告对擅自锁门收回租赁物给我公司及供应商造成的损失协商解决。
二被告为证明自己的主张在举证期内共同向法庭举证有：
1、活期账户交易明细单（第12、16、24、23、29、35页），证明被告广西万联共支付500000元租金，其中450000元是通过李吉唐账户支付，剩余通过唐杰账户支付。
2、商铺验收交接单复印件一份，证明本案的租赁合同是从2013年4月18日起算，扣除合同预定的7个月免租期后，租金计算时间应从2013年11月17日期起算。
经过开庭质证，双方当事人对对方证据的真实性、合法性和关联性均没有异议。本院对双方当事人上述证据均予认定。
综合全案证据及双方当事人陈述，本院确认以下事实：
位于柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号商铺属原告熊辉所有，该商铺地处拉堡镇老城区的商贸街西边街口，商贸街南北两端分别与柳东路、柳堡路相连而横贯南北，离自由市场较远，较难停车，以经营服装为主，不是居民聚居或买菜大都路经之地，老城区早已有数家大型超市。
2013年3月19日被告广西万联与原告签订一份《柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号商铺租赁合同》，约定原告将上述商铺及其外墙等附属物整体出租给该被告，由该其自行装饰装修；租赁期限自2013年4月1日至2025年3月31日止，租金按年度计算，2013年4月1日至2016年3月31日每年1500000元；每月租金125000元，每4个月交付一次租金。其中2013年4月1日至同年10月31日为装饰装修期，免收租金。合同签订5个工作日内交付定金300000元，如原告违约须双倍返还定金并赔偿被告所受的损失；若被告违约，原告除不返还定金外，还向被告追索其他费用及租金等；被告装饰装修期满5日内支付第一次共5个月的租金625000元，往后在当期的前10日内交租金，逾期支付当期租金的，按每天2000元支付违约金，逾期累计超过5天仍未支付租金的原告有权解除合同；如原告违约导致合同解除，须赔偿被告其余租赁期内的装修损失，返还当期租金和利息，并支付5000000元违约金给被告。如被告违约导致合同解除，原告无需赔偿被告其余租赁期内的装修损失，被告不得拆除和损坏，并属原告所有，否则被告负责赔偿或修复；由双方共同过错造成合同解除，对其余租赁期内的装修损失由双方按公平原则分担。合同签订后，原告依约交付了租赁的商铺及其外墙等，被告接收租赁的商铺后即进行装修：布消防设施，铺地板、安空调、装自动扶梯、定货架，刮腻子等，之后交由被告柳江万联经营管理。被告方交给原告300000元押金,付给原告租金50000元,经李吉唐个人帐户转付450000元（其中2014年3月4日、10日、4月14日、5月26日、7月10、11日、9月1日各转40000元、30000元，30000元，80000元，150000元，100000元，20000元），共计付了500000元租金给原告,庭审时原告主张被告只付了300000元租金,其余的200000元即每次转30000-40000元是因被告未能付租金,经双方口头协商作为当时的滞纳金,被告对此予以否定，原告对其主张未能提供证据证明。原、被告双方一致认可扣除装修期后，被告应从2013年11月17日开始交租金。庭审时被告主张2014年10月29日下午原告方6个年轻人强行破坏了商铺出入口的电动卷阐门，次日安装地锁将电动卷阐门锁死，被告方无法进入超市而报警，拉堡派出所出警处理未果，当日被告的员工陆续解散，被告现仍有约800000元货物及100000元的办公用品在商场内无法处置，原告只认可被告关门停业后因有很多债权人到超市去追债，而被告的员工全部解散走完，其从租赁物的安全需要而在被告锁门基础上加了锁，但被告从未来人处理过，其余不予认可，被告对其主张未能提供证据证明。本案审理过程中被告表示愿意中止合同，腾空商场将所租商铺交还给原告，对不能搬走的东西如电梯、消防设施、音响等东西的赔偿须商定；原告愿意配合被告腾空商铺并请求被告先予返还所租商铺，因被告从未来人腾空商铺，据此，本院2015年5月5日裁定二被告于2015年5月30日前腾空所租商铺交还给原告。
被告还主张柳江万联当时借原告女儿熊志芳2000000元支付了租金，熊志芳诉柳江万联民间借贷案仍在柳江县法院审理中，被告是否拖欠原告租金和构成违约尚不确定；原告认为被告借款并未支付租金，民间借贷案与本案属不同的主体和不同的法律关系，该案与本案无关。
另查明，被告广西万联2013年租赁上述商铺后，具有法人资格的柳江万联于同年于8月19日注册成立并开办万联超市。二被告之间的关系问题,庭审时二被告均认可它们属关联公司,各自独立经营,待超市盈利后以提存抵租金的方式结算，因超市没开多久，尚未结算，但二被告均未提供证据证明，故无法查明二被告之间的内部关系。
另查明，到目前为止供货商因未得货款而起诉柳江万联，要求其给付货款共23件案,总计货款300000多元，现仍在本院审理中。
综合双方意见，本案的争议焦点是：1、本案谁是适格被告；2、被告共欠原告多少租金。3、是哪方原因造成纠纷，应由谁承担何种违约责任；4、合同是否应当解除；5、装饰装修的处理。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，对双方具有约束力，违约须承担相应责任。双方均有过错的各自承担相应的责任。一、关于广西万联及柳江万联是不是本案适格被告问题，广西万联为被告双方已无争议，而具有法人资格的柳江万联不是租赁方，所租的商铺均由其使用、经营和管理，两被告之间属关联公司而不是转租关系，且是按万联超市营业比例提存收入，可认定两被告为联营关系，法律规定联营各方共同承担民事责任，因此，柳江万联应为本案适格被告。二、被告共欠原告多少租金问题。这涉及原告加锁被告超市大门是否有过错，加锁后被告是否仍需交租金；本案到底是被告经营不下去而自已停业，还是因其不按期交租金违约原告加锁超市大门致使其无法营业而停业，即后期租金和违约责任由谁承担问题，也是双方争议焦点之一。从客观分析，被告在已××超市××拉堡镇老城区开办新的大型超市本身已有很高的风险，加上其选址在不近自由市场，不是居民聚居区或大众买菜路经之地，且难以停车的商业街开办大型超市，其经营维艰必成定势，故其无法交租金和拖欠二十多家供货商货款，停业锁门至今已半年多被告亦未能重新营业或要求开业，因此停业是被告自身选址不当、经营不善所致，而不是原告锁门引起，但原告作为出租方对出租物加门锁确影响被告进出和腾退，妨碍承租方对租赁物的使用和控制，被告顺势撒手不管，主要责任在被告，原告在处理方式方法上有一定过错，本院按过错大小酌定原告承担30%责任，被告承担70%责任，从此被告只交70%租金，而逾期违约金不应再付。原告是2014年10月30日加锁的，从2014年11月1日至2015年5月30日期间的租金按70%计。租金从2013年11月18日计至2015年5月30日，其中，2013年11月18日至2014年10月30日共347天，租金须全额交纳：347天／365天×12月×125000元／月＝1426027.39元，2014年11月1日至2015年5月30日共7个月的租金按70%计，则70%×7月×125000元／月＝612500元，租金合计2038527.39元。关于被告交了多少租金给原告，双方在庭审时争议较大，原告主张被告所交的500000元，其中的300000元是租金，200000元每次转30000至40000元是支付违约金，因被告不认可，且其提供的银行流水帐底单均记录转租金，原告没有证据证明自己的主张，故本院均认定为交租金；总租金2038527.39元减已交500000元，尚欠1538527.39元租金。被告柳江万联主张其借原告女儿熊志芳2000000元支付了租金，原告予以否认，而熊志芳诉其这一民间借贷案正在本院审理中，而该案与本案属两个不同的主体和不同的法律关系，被告没有证据证明其主张，本院对该主张不予采信。三、关于哪方原因造成纠纷，应由谁承担何种违约责任问题。合同约定被告装修期满后第5天被告须支付第一期5个月的租金625000元给原告，往后在当期的前10日内交租金，双方认可从2013年11月17日开始计交租金，据此，被告应从当月23日交第一期租金，然而被告从2014年3月4日至同年9月1日才陆续交了500000元，之后经原告多次催交其均未交，从而构成违约，须承担违约责任。又因原告2014年3月4日后陆续收被告交租金均未提任何异议，视为原告同意延交第一期租金，故被告陆续交足的500000元租金均视为2014年3月4日所交，第一期5个月租金从2013年11月18日至2014年4月17日止的6250000元至今仍未能交足，合同约定逾期交租金的被告每天支付2000元违约金给原告，此约定太高，超过法定违约金数额的上限太多，被告亦主张违约金明显过高要求调整，本院酌定按逾期租金额的银行贷款利率5.6%的4倍计，租金均暂计至2015年5月30日合同解除日。则6250000元租金从2013年11月23日计至2014年3月4日共逾期100天，逾期违约金为625000元×5.6%×100天÷365天×4＝38356.16元；另125000元租金的逾期从2013年11月23日计至2015年5月30日止，共计逾期558天，逾期违约金为125000×5.6%×558天÷365天×4＝42805.48元，该期租金的违约金共计81161.64元。合同约定往后租金在当期的前10日内交，则第二期4个月2014年4月18日至2014年8月18日的租金500000元应是2014年4月7日前交付，计至2015年5月30日止共逾期419天，逾期违约金为500000元×5.6%×419天÷365天×4＝128569.86元；第三期4个月2014年8月18日至2014年12月18日的租金500000元应是2014年8月7日前交付，计至2015年5月17日止共逾期280天，逾期违约金为500000元×5.6%×280天÷365天×4＝85917.81元，第四期4个租金应在2014年12月7日前交付，因原告此前在被告超市大门加锁有过错，如前所述无需付违约金，据此，逾期违约金总计为295649.31元。合同除约定逾期违约金外还明确约定若被告违约，原告不返还300000元定金，定金和违约金属双重处罚，与法律规定相悖，以一高的处罚为宜，本院酌定原告不返还300000元定金，故不再支持原告要求被告另支付其逾期违约金的诉请。四、合同应否解除问题。合同约定累计超过5天仍未支付租金的原告有权解除合同；庭审时双方均明确表示终止合同不再履行，原告诉请解除合同有理，本院予以支持，此前本院已裁定于2015年5月30日前先予履行腾退，故解除合同日也确定此日。五、对装饰装修的处理。对装饰装修难以拆走的东西如自动扶手电梯、消防设施、音响等的折价问题，合同已有明确约定，双方可以另行协商解决，协商不成的可另行起诉。综上，原告所诉大部分事实清楚，证据充分，本院予以支持，对原告其他请求，没有事实或证据不足的，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、二百二十六条、二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除原告熊辉与被告广西万联供应链服务有限公司2013年3月9日签订的《柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号商铺租赁合同》，2015年5月30日为解除合同日；
二、被告广西万联供应链服务有限公司及柳江县万联百货有限公司，于2015年5月30日前腾空柳江县拉堡镇柳堡路198号商贸苑5、6栋一层2号和二层2号商铺交还给原告（此前已裁定于该日先予执行）；
三、被告广西万联供应链服务有限公司及柳江县万联百货有限公司支付尚欠原告熊辉租金1538527.39元（从2013年11月18日暂计至2015年5月30日，往后场地占用费按照合同约定另计至被告返还租赁物之日止）；
四、驳回原告熊辉的其他诉请。
本案案件受理费27680元(原告已预交25700元),由原告负担8380元，由被告负担19300。
上述债务，限债务人于本判决生效后五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行的债权人可于判决规定履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或柳州市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本二份，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起三日内预交上诉费。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 谭明光
人民陪审员 周 璇
人民陪审员 覃姣红
二０一五年六月二十六日
代书 记员 韦玉君