西安市碑林区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）碑民初字第01624号
原告：陕西天凯物业管理有限公司，住所地：西安市碑林区东关南街39号。
法定代表人：张莉华，董事长。
委托代理人：祁西钢，男，该公司员工，住西安市莲湖区莲湖路35号楼4号。
委托代理人：许立，陕西法智律师事务所律师。
被告：陕西民生家乐商业连锁有限责任公司，住所地：西安市雁塔区太白南路263号新一代大厦1幢1单元4层401室。
法定代表人：张高全，董事长。
委托代理人：蔺凯，男，陕西民生家乐商业连锁有限责任公司员工，住西安市未央区蔺家村191号。
第三人：西安卜通壹仟网络有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区金花北路付9号。
法定代理人：张劲翼，总经理。
委托代理人：谷峰，男，西安卜通壹仟网络有限公司员工，住西安市雁塔区乐游路十二号6号楼2单元2号。
第三人：郭成英，男，1989年2月7日出生，汉族，无业，住陕西省洛南县谢湾乡芋子槽村*组。。
委托代理人：胡杰，男，无业，住西安市碑林区索罗巷**号。
原告陕西天凯物业管理有限公司（以下简称天凯物业）与被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司（以下简称民生家乐）、第三人西安卜通壹仟网络有限公司（以下简称卜通网络）、郭成英房屋租赁合同纠纷一案本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陕西天凯物业管理有限公司委托代理人祁西钢、许立，被告民生家乐委托代理人蔺凯、第三人卜通网络委托代理人谷峰，第三人郭成英委托代理人胡杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年6月21日，原、被告双方签订协议，约定被告民生家乐承租原告位于碑林区东关南街39号院临街1-5层整栋大厦的四、五层及商场北侧院落和商场电梯房、四间管理用房，约定年租金为50万人民币，同时约定双方有权提前90天解除合同。被告在租赁期间将五层西边转租给第三人西安卜通壹仟网络有限公司。2013年5月7日，被告民生家乐致函原告天凯物业告知原告天凯物业被告民生家乐将在3个月后对四层、五层及院落进行退租，同时解除租赁合同关系。后原告多次致函被告民生家乐同意民生家乐退租，2013年7月9日，原告与李林军、田西平签订租赁合同，将被告租赁的房屋租赁给李林军、田西平，合同自2013年9月1日生效，由于被告至今不能退还租赁物，致合同无法履行，故诉至法院,请求判令:1、要求被告民生家乐、第三人卜通网络及郭成英返还非法侵占原告所属的碑林区东关南街39号院房临街1-5层整栋大厦的四、五层（年租赁费50万元整），停止对原告所有房屋的侵害；2、被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司赔偿原告的损失560273元，第三人西安卜通壹仟网络有限公司承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。
被告民生家乐辩称：自己公司在致函原告解除双方的租赁合同之后，四层和院落部分已交回原告，该部分租金不应予以计算，五层因第三人卜通网络一直占用，其公司在双方租赁合同到期前，即2013年6月30日之前已经书面告知卜通网络不再续签租赁合同，并给予1个月的搬迁时间，要求其恢复原状。但截至今日，第三人卜通网络一直未履行交付场地的义务。因此，由于原告的五层房屋实际是由第三人卜通网络占用，其公司未实际使用该房屋，该部分实际占用期间的费用不应由其公司承担。
第三人卜通网络述称：自己公司与原告无租赁关系，且原告需证明自己系本案房东。诉争房产第五层在经营宾馆，投资很大，且公司与民生之间有续租合同，合同租赁期限未到，故要求继续承租该处房屋。
第三人郭成英述称，自己从被告卜通网络处租赁本案诉争的五层房屋所经营的宾馆，但受让半年后即断水断电，给第三人造成损失，故请求参与诉讼。
经审理查明，1997年6月28日，本案案外人陕西瑞森房地产开发有限责任公司（以下简称瑞森公司）与西安市土地管理局签订《西安市国有土地是有权出让合同》，该合同约定，瑞森公司取得西安市碑林区东关南街面积为13286.5平方米土地使用权。2001年12月11日，瑞森公司与陕西晶众家乐超市有限责任公司（以下简称晶众家乐，后更名为陕西晶众实业集团有限公司，2009年1月4日名称变更为本案被告民生家乐）对本案建筑物一到五层进行投资联营，瑞森公司以建筑物及小院使用权进行投资，晶众家乐超市以现金投资，联营期限为15年。2014年1月8日，原告天凯物业通过拍卖程序，经青岛市市南区人民法院（2014）南法执字第1241-4、1242-4、1243-4号民事裁定书，裁定将被执行人陕西瑞森房地产开发有限责任公司名下的土地使用权过户至天凯物业名下，取得本案诉争的四、五层房屋的使用权。
卜通网络于2005年6月24日与陕西晶众实业集团有限公司西安东关购物广场签订《租赁合同》，租赁期间为：2005年7月1日至2013年6月30日，租赁标的为西安市东关南街101号晶众家乐东关购物广场五层西边（即本案诉争的第五层部分），租金为19元每平方米，共计58140元/季。2011年8月28日，卜通网络与已更名为民生家乐的陕西晶众实业集团有限公司签订《房屋租赁合同》，该合同主要内容为：租赁西安市东关南街101号民生超市五楼，租赁期限为2011年9月1日至2016年8月31日。卜通网络在经营过程中，将该栋楼第五层部分改造成宾馆，并转让给第三人郭成英。
2010年5月27日，陕西瑞森公司遂向民生家乐公司发函，要求中止与晶众家乐（即民生家乐）的联营合同，要求民生家乐与原告签订合同。被告民生家乐遂与本案原告于2010年6月21日签署本案《协议书》，该协议书主要内容为：原告天凯物业为甲方，被告民生家乐为乙方，乙方租赁甲方位于本市东关南街39号院临街1-5层整栋大厦的四层、五层及商场北侧院落和商场电梯房、四间管理用房。租金为每年500000元整，每年分三次支付租金，即每年的7月20日前支付170000元整，每年8月10日前支付165000元整，每年11月30日前支付165000元整。租赁期间为2010年5月24日起至2017年5月23日止。甲、乙双方有权在本协议确定的租赁期内，根据情况随时整体或者部分解除与对方的租赁合同关系，退还所租赁对方的房产面积，但应提前90日书面通知对方，不算违约。该协议签订后，被告民生家乐即实际使用本案房屋。2013年5月7日，被告民生家乐向原告天凯物业出具民生家乐函（2013）1号《陕西民生家乐商业连锁有限责任公司关于东关店解除租赁合同的函》，该函主要内容为：现因我公司调整，根据双方签订的《协议书》约定，书面通知我公司将于3个月后对租赁的东段南街39号的四、五及院落进行退租，同时解除租赁合同。2013年6月18日，原告天凯物业对上述函件进行了回函，该回函主要内容为：同意你公司提出的关于解除东关店租赁合同，现正式通知，请于6月30日前将租赁的四、五层及小二层院落全部交于我公司。2013年7月20日，天凯物业再次向民生家乐发函，对交付诉争房屋的标准提出了具体的要求，并同意最迟在8月22日前将拆除干净的房屋及院落交还。2013年8月21日，原告再次向被告民生家乐发函，称五层租赁户所开宾馆无拆除迹象，造成与新签约租赁商户不能按期履约进场，应对由此造成的损失承担赔偿责任。2013年8月23日，被告民生家乐向天凯物业回函称，所租赁的四楼及院落商户已全部清场，五楼商户西安卜通壹仟网络公司与我公司租赁合同已于2013年6月30到期。关于两份租赁合同租赁期间重合的问题，卜通网络称为了延长租赁期限，所以签订第二份合同。
被告民生家乐认为上述《房屋租赁合同》加盖印章为其东关店印章，被告民生家乐对该印章及经办人“张婧”签字真实性均不予认可，遂申请进行司法鉴定。本院通过西安市中级人民法院委托陕西蓝图司法鉴定中心就上述事项进行了司法鉴定，该中心作出陕蓝司法鉴定中心（2014）文鉴字第138号《司法鉴定意见书》，该意见书面载明：1、检材中盖印的“陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐西安东关店”印文与样本中的同名印文是同一印章盖印形成；2、检材中“张婧”签名笔迹与样本中张婧书写的笔迹是同一人书写。上述鉴定费用9300元整，被告民生家乐公司已向鉴定单位缴纳。
庭审中，原告明确其诉讼请求第二项，被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司赔偿原告的损失至搬出之日，截止至2014年5月31日费用合计560273元，其中2013年8月损失为12328元（2013年8月22日到31日共9天，标准为年租金500000元）；2013年9月1日至2014年5月31日为547945元（标准为年租金800000元整，即800000/365*250=547945元）、西安卜通壹仟网络有限公司承担连带责任。为证明其公司的损失情况，原告提交其与李林军、田西平《场地租赁合同》一份，该合同主要内容为：甲方天凯物业向乙方李林军、田西平出租西安市碑林区东关南街101号无物业有限公司所属四、五层北侧小院，面积4500平方米，租金850000元每年。租赁期限为2013年9月1日至2023年8月31日甲方应于2013年8月31日将房屋交付乙方。原告申请证人李林军到庭作证，证明其已支付第一年租金80万元整，但证人未提交已支付租金证据予以佐证。
以上事实，有原、被告提供的证据以及庭审笔录在卷佐证。
本院认为，合同违反国家法律规定的，应认定为无效合同。本案所租赁的碑林区东关南街39号院房临街1-5层整栋大厦的四、五层，原告在法庭辩论终结前未提交该房屋的产权证书或相应的工程规划许可，其通过青岛市市南区人民法院（2014）南法执字第1241-4、1242-4、1243-4号民事裁定，取得相应地块的土地使用权，但现有证据无法佐证四、五层为合法建筑物，故应认为本案诉争的四、五层房屋系临时建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条第一款之规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效……故本案原告与被告民生家乐于2010年6月21日所签署《协议书》应当认定无效。合同无效的，自始无效，故对于原告请求返还第五层房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。但对于原告要求返还四层房屋的请求，原告虽未实际接受，因被告民生家乐已对本案诉争的四层房屋进行了清场，并且书面通知交付，故对于原告要求返还四层的诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告要求判令被告停止对原告所有房屋的侵害的诉讼请求，因本案系租赁合同纠纷，并非侵权纠纷，故对于原告该项请求，本院依法不予支持。关于原告诉讼请求所称其损失问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予以支持。本案原告诉讼请求所计算的各项损失实为四、五层整体等损失，对于本案建筑物第五层损失，应当按照每年250000元整的标准予以计算，损失费用支付至上述五层房屋实际交付原告之日止。关于四层房屋的损失，本案被告民生家乐向原告发函，决定退租四、五层房屋，原告也同意予以退租，但在实际交付房屋过程中，被告民生家乐仅对涉案房屋四层进行了清场，与其发函确认对四、五层均予以退租的承诺不符，存在过错，而原告天凯物业在被告民生家乐已通知向其交付四层房屋情况下，未实际接收四层房屋，对该部分损失的扩大存在过错，故应认为原告天凯物业与被告民生家乐均存在过错，对于四层房屋损失问题，应由原告天凯物业与被告民生家乐均担。故对于四层损失，被告民生家乐应按照年租金125000元支付至本判决确定的履行期满之日止。关于原告所请求的2013年9月1日至2014年5月31日为损失以年租金800000元整为基数计算的问题，依照上述司法解释的规定，该部分损失亦应参照本案《协议书》所约定的租金标准予以计算。关于被告民生家乐辩称本案诉争的五层部分系因卜通网络原因而占用，其不承担责任的答辩意见，本案通过鉴定明确，卜通网络与民生家乐于2011年8月28日签订所《房屋租赁合同》上所加盖“陕西民生家乐商业连锁有限责任公司民生家乐西安东关店”印章及“张婧”签字真实性予以确认，且本案系租赁合同纠纷，被告民生家乐作为合同相对人，应就本案承担相应的责任，故对于上述民生家乐的辩称意见，本院不予采信。关于原告请求判令第三人卜通网络承担连带责任的诉讼请求，因本案系合同纠纷，第三人卜通网络非本案合同相对人，故对于原告该诉讼请求，本院依法不予支持。对于第三人郭成英所称损失问题，与本案非同一法律关系，可另案诉讼。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：
被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司、第三人
西安卜通壹仟网络有限公司、第三人郭成英于本判决生效之日起十五日内向原告陕西天凯物业管理有限公司返还本市碑林区东关南街39号院临街1-5层整栋大厦的第五层；
被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司于本判
决生效之日起十五日内向原告陕西天凯物业管理有限公司支付本市碑林区东关南街39号院临街1-5层整栋大厦的第五层损失费用（自2013年8月23日起至实际退还房屋之日止，计算标准为每年250000元整）；
被告陕西民生家乐商业连锁有限责任公司于本判
决生效之日起十五日内向原告陕西天凯物业管理有限公司支付本市碑林区东关南街39号院临街1-5层整栋大厦的第四层损失费用（自2013年8月23日起至本判决确定的履行期满之日止，损失计算标准为每年125000元整）；
驳回原告陕西天凯物业管理有限公司要求被告返
还本市碑林区东关南街39号院临街1-5层整栋大厦的第四层的诉讼请求；
五、驳回原告陕西天凯物业管理有限公司要求西安卜通壹仟网络有限公司承担连带责任的诉讼请求；
六、驳回原告陕西天凯物业管理有限公司请求判令被告停止该房屋侵害的诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费10484元整、鉴定费9300元整（被告民生家乐已交纳），诉讼费合计19784元整由被告民生家乐负担（案件受理费10484原告天凯物业已预交，被告民生家乐在支付上述款项时，一并支付原告天凯物业案件受理费10484元整）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 李新元
代理审判员 杜 飞
人民陪审员 千 楠
二〇一五年十月二十二日
书 记 员 满 婷