上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终3531号
上诉人（原审被告、反诉原告）：周伟耀，男，1955年6月27日生，汉族，住浙江省奉化市。
委托诉讼代理人：周斌添（系周伟耀之子），1981年11月8日生，汉族，住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：冯辉，上海邦天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨利刚，男，1979年5月6日生，汉族，住河北省邯郸市永年县。
委托诉讼代理人：黄新德，上海卓君律师事务所律师。
上诉人周伟耀因与被上诉人杨利刚房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2016）沪0115民初77725号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周伟耀及委托诉讼代理人周斌添、冯辉，被上诉人杨利刚及委托诉讼代理人黄新德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人周伟耀上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉请，支持上诉人的反诉请求。事实和理由：一审未能查明涉案房屋估价时间。在2016年5月23日，上海A有限公司已经发出《房地产评估结果告知单》，但上诉人在2016年5月31日双方约定的过户期限前从未接到被上诉人何时办理过户手续的通知，自2016年6月1日起，上诉人多次催促被上诉人及中介付款及办理过户手续，但被上诉人始终推却拒绝。且被上诉人私自篡改网签合同，将合同主体变更为其妻子郝某，属于严重违约，故上诉人有权解除合同并要求被上诉人支付逾期过户违约金。
被上诉人杨利刚辩称，一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
杨利刚向一审法院起诉请求：1、周伟耀协助将上述三套房屋过户登记至杨利刚名下；2、判令周伟耀支付自2016年6月1日起至本案庭审之日止，以每日按已付房款的0.5%计算（每日人民币850元）的逾期过户违约金计160,650元（人民币，下同）。
周伟耀向一审法院提起反诉请求：1、解除杨利刚、周伟耀于2016年3月13日签订的三份《上海市房地产买卖合同》；2、判令杨利刚支付自2016年6月1日起至本案庭审之日止，以每日按未付房款的0.5%计算（每日2,950元）的逾期过户违约金计557,550元。
一审法院认定事实：2016年3月10日，周伟耀为出售方、杨利刚为买受方，在上海B有限公司的居间下，就买卖登记在周伟耀名下的上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号房屋（以下简称275号房屋）、上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX号房屋（以下简称238号房屋）、上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX号房屋（以下简称250号房屋），签订了《房地产买卖居间协议》，就房屋交易价格、房款支付方式、变更产权登记时间、居间报酬支付等均作出了约定，明确本次交易所产生的所有税、费均由买受方承担并包干委托由居间方负责办理。当日，杨利刚向周伟耀支付定金2万元。2016年3月13日，经上海XX事务所公司的居间，杨利刚、周伟耀分别就275号房屋、238号房屋、250号房屋签订《上海市房地产买卖合同》，并在政府管理部门作了网上备案。该合同中约定，周伟耀（甲方）将上述三套房屋出售给杨利刚（乙方），房屋价格分别为275号房屋35.5万元、238号房屋为15.5万元、250号房屋为25万元。合同第二条第二款规定：乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条规定：甲、乙双方同意，甲方于2016年5月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后，甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。第六条规定：甲、乙双方确认，在2016年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。第八条规定：本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。第九条规定：乙方未按本合同约定期限付款的，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.5%的违约金，合同继续履行；第十条规定：甲方未按本合同约定期限交接房地产的，甲方应向乙方支付已收款的0.5%的违约金，合同继续履行。合同的附件三中规定：乙方于过户当日支付给甲方全部房款。2016年3月13日，杨利刚支付周伟耀房款10万元，2016年7月14日，杨利刚又支付周伟耀房款5万元。2016年10月18日，杨利刚就涉案的三套房交易向税务部门缴纳了卖方应负的税款124,528.77元、并以其妻子郝某的名义缴纳了买方应负的税款26,010.19元，合计150,538.96元。2016年10月21日，周伟耀委托其代理人康某向杨利刚发出的律师函称，认为杨利刚未足额支付全部房款，其行为已经违约，进而要求解除双方签订的《上海市房地产买卖合同》，按约支付违约金。后，因双方无法协商一致，杨利刚于2016年10月20日向法院提起诉讼。
一审审理中，杨利刚将剩余房款59万元交至法院，同意在周伟耀协助杨利刚办理涉案房屋的产权变更登记手续时由法院转交周伟耀收取。
一审法院认为，本案的焦点在于涉案房屋没有在2016年5月31日之前完成过户手续的原因，杨利刚、周伟耀对此是否存在违约？首先，根据证人申某的证言，杨利刚、周伟耀就涉案房屋没有在约定的2016年5月31日前完成过户的原因在于涉案房屋估价工作推进缓慢，而此项工作及其房屋交易过程中的税、费均由杨利刚负担且由杨利刚以20万元包干方式交付居间方负责实施，周伟耀对此是明知的；其次，从杨利刚向周伟耀的付款时间来看，杨利刚共向周伟耀支付过三笔计17万元，其中最后一笔是2016年7月14日的5万元，此时显然已过合同约定的过户时间，对此周伟耀在当时既未向杨利刚、也未向居间方提出异议；第三，根据证人申某的证言，杨利刚、周伟耀在2016年10月17日还在居间人处就涉案房屋交易的税收问题形成次日前往管理部门缴税的一致意见，杨利刚也于次日按杨利刚、周伟耀签订的《房屋买卖合同》6.1条的约定全额缴纳了涉案三套房屋应由售卖人及买受人负责的税收；同时，二手房买卖中产权过户手续办理前买卖双方须缴纳交易税收是我国现行法规明确确定的，作为杨利刚、周伟耀应当也是明知的。综上分析，可以认定杨利刚、周伟耀已经就涉案房屋的过户时间延期达成协议，杨利刚、周伟耀对涉案房屋没有在约定的2016年5月31日前过户均不存在违约问题，结合本案《上海市房地产买卖合同》附件三中有关房款支付时间的约定，杨利刚要求周伟耀支付逾期过户违约金及周伟耀要求杨利刚支付逾期付款违约金的诉讼请求均不予支持。至于周伟耀反诉要求解除杨利刚、周伟耀签订的《上海市房地产买卖合同》的诉求，根据在案证据，周伟耀是于2016年10月21日通过其代理律师向杨利刚发出律师函提出解除合同的，并要求在十日内回复，杨利刚则否认收到该律师函的，考虑到杨利刚于2016年10月20日即行提起本案诉讼，故周伟耀的此项反诉请求既无合同依据、又无法律依据，法院不予支持。另，关于周伟耀辩称的杨利刚未经其同意增添买受人问题，因买卖合同由杨利刚、周伟耀签订，杨利刚欲将其妻子郝某作为共同产权人登记并不影响周伟耀的任何权利，且能否准许应由不动产产权登记管理部门按相关规定审定，与是否合同违约无涉；至于周伟耀提出其于2016年10月16日用短信方式通知杨利刚终止涉案房的买卖问题，因周伟耀没有提供相应证据，且与证人申某的证人证言有异，法院不予采信；至于周伟耀所辩称的杨利刚与居间人在其不到场的情况下私自交纳税收的行为无效的意见，因没有法律依据，法院不予采纳。综上，周伟耀应继续履行合同，协助杨利刚办理过户手续，同时，杨利刚应向周伟耀支付剩余59万元购房款。
一审法院审理后作出判决：一、周伟耀于判决生效之日起十日内协助杨利刚办理将上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号房屋、上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX号房屋、上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX号房屋所有权过户至杨利刚名下的手续；二、杨利刚应在上海市浦东新区XX镇XX公路XX弄XX弄XX号房屋、上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX号房屋、上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX支弄XX号房屋过户手续办理后当日支付周伟耀剩余购房款59万元；三、驳回杨利刚要求周伟耀支付逾期过户违约金的诉讼请求；四、驳回周伟耀的全部诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,589元，减半收取计9,294.50元，由杨利刚负担5,525.50元、周伟耀负担3,769元。反诉案件受理费4,687.50元,由周伟耀负担。
本院二审期间，上诉人向本院提交如下证据：1、上海XX有限责任公司于2016年5月23日出具的关于涉案238号房屋房地产评估结果告知单，证明逾期过户并非房屋评估进程缓慢所致；2、网签时间为2016年4月22日的上海市房地产买卖合同（合同编号：2722909），证明被上诉人擅自将买受人更改为郝某。被上诉人质证认为，对证据1、2的真实性予以认可，但认为评估结果告知单只针对涉案三套房屋中的一套，另两套房屋并没有在过户期限前评出来，只有等三套房屋都出具评估结果才可以审税。至于合同主体，从未变更，双方一开始就约定买受人是夫妻两人，只因上诉人说写两个人名字很麻烦，故最后就写了被上诉人一人的名字，后来因为第一份网签合同已经过期无法审税，所以又拉了一份网签合同。
本院审核上述证据后认为，本案共涉及三套房屋，上诉人仅提供其中一套房屋的评估结果无法证明三套房屋均在过户期限前完成评估，不足以反驳被上诉人一审提交的相关证据及证人证言。至于买受人为郝某的网签合同，双方当事人均未在该合同上签名，该合同并未成立，加之郝某与被上诉人系夫妻关系，涉案房屋过户成功后即为其与被上诉人的夫妻共同财产，故上诉人以此证明被上诉人存在违约依据不足，本院对上述证据效力均不予采信。
经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人就涉案三套房屋所签订的房地产买卖合同均系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案的争议是双方未能按上述合同约定及时办理过户手续是否可归咎于被上诉人，上诉人是否具有合同解除权。
双方约定办理转让过户手续的期限为2016年5月31日之前，且约定办理过户当日被上诉人需将全部房款支付给上诉人。但过户期限届至后，未有证据证明上诉人曾向被上诉人要求办理过户或催讨房款，相反其在2016年7月14日仍收取被上诉人所支付的房款而未提异议。结合中介经办人员的证言以及二手房过户的基本流程等因素，一审据此采信了被上诉人关于逾期过户系因涉案房屋评估工作推进缓慢所导致的主张，具有事实依据，本院予以支持。上诉人另主张其曾于2016年10月16日发短信给被上诉人明确表示解除合同，即使存在该事实，也不能当然否认双方于次日仍在协商涉案房屋审税事宜的可能性，且被上诉人此后不久便提起本案诉讼，故上诉人以此为由主张合同已经解除，缺乏依据，本院不予采信。
配合办理房屋转让过户手续本系出售方的主要合同义务，且涉案房屋的评估工作系由居间方包干负责，故一审认定逾期过户的责任不可归责于被上诉人，并无不妥，双方已就涉案房屋的过户期限协商一致予以延后，故上诉人并无权行使合同单方解除权。
综上所述，周伟耀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币18,589元，由上诉人周伟耀负担。
本判决为终审判决。
审判长 潘 兵
审判员 郑卫青
审判员 杨斯空
二〇一七年五月二十六日
书记员 赵 樱
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
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