广东省阳江市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤17民终579号
上诉人(原审被告)：黄先婵，女，1964年10月14日出生，汉族，住广东省阳西县。
委托诉讼代理人：许兆陆，男，1958年6月16日出生，汉族，住广东省阳西县。系黄先婵的丈夫。
被上诉人（原审原告）：阳西县御景物业管理有限公司，住所地：广东省阳西县御景湾峰景二街18号。
法定代表人：刘基宏，该公司董事长。
委托诉讼代理人：周庆强，广东一粤（阳江）律师事务所律师。
上诉人黄先婵因与被上诉人阳西县御景物业管理有限公司（以下简称御景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省阳西县人民法院（2016）粤1721民初2290号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审经审理查明：黄先婵向阳西县汇景房地产有限公司购买阳西县甲小区a栋b号房，双方于2014年2月11日签订《广东省商品房买卖合同》，约定：a栋b号房建筑面积为127.79元；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》及《合同补充协议》；阳西县汇景房地产有限公司应当在2014年10月30日前交付该商品房给黄先婵使用；出卖人在约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续，如买受人不按书面通知的日期或合同约定的交付日期办理交接房手续的，商品房视为已交接，期间房屋损坏、折旧、灭失的风险由买受人承担；该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求保修，出卖人按约定承担保修责任，不构成延迟交付该商品房，买受人不得藉此拒绝收楼，否则承担由此产生的法律后果。商品房买卖合同签订后，黄先婵（甲方）于2015年2月9日办理了入住手续，同日与御景物业公司（乙方）签订一份《御景湾前期物业服务协议》，协议约定：根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的由阳西县汇景房地产有限公司（以下简称建设单位）负责开发建设的阳西县御景湾商品住宅区中的单位交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成协议；甲方同意建设单位按照法律、法规和有关规定选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务；本园区的物业服务费采取包干制方式；甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指物业的套内建筑面积与应分摊的公用面积之和），低层住宅（建筑面积）每月每平方米1.5元计收（不含共用水电费），高层住宅（建筑面积）每月每平方米1元计收，按上述计算方式、标准，甲方应按1元/月向乙方交纳物业服务费；本园区二次供水、电梯、消防、发电机、公共照明灯等公告设施设备运行的按质监部门规定对公告设施设备进行检测的费用，及提供本协议第二条约定的物业服务内容所产生的水、电费用和公共水电损耗费用，属代收代交费用，不计入物业服务费，由乙方按实际费用和约定的计费方式及标准向甲方及本园区的其他业主、物业使用人分摊；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论甲方是否居住或使用物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，乙方采取银行代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月25日前（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额已备扣费；甲方应按照法律、法规及本协议的约定，按时按标准交纳物业服务费、专项维修资金及另行约定的其他有偿费用；物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任，甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰缴纳违约金，情节严重的，依法可向人民法院起诉。签订合同后，黄先婵支付了3个月的物业管理费给御景物业公司。与此同时，黄先婵在收楼过程中，发现其购买的位于阳西县甲小区a栋b号房存在门窗损坏和墙体裂痕的问题。发现后，御景物业公司及时为黄先婵修理门窗，而墙体裂痕的问题由黄先婵自行修复，修复时间大约2、3个小时。
另查明，御景物业公司的经营范围为：房屋、商铺租赁，物业管理。御景物业公司向阳西县物价局申请广东省收费许可证，阳西县物价局于2015年11月10日向御景物业公司颁发广东省收费许可证，收费项目包括电梯楼房商住小区住宅物业服务费（收费标准：每月每平方米1元的）、小区内公共水电分摊费等。该广东省收费许可证的有效期至2016年11月10日止，该许可证到期后，御景物业公司继续申请收费许可，阳西县发展和改革局经许可后，出具《关于物业管理服务收费标准的复函》同意御景物业公司的收费标准，但没有另行颁发广东省收费许可证给御景物业公司。黄先婵向阳西县汇景房地产有限公司购买阳西县甲小区a栋b号房时，案外人阳西县汇景房地产有限公司赠送一年的物业管理费给黄先婵。御景物业公司对此项事实予以承认，但表示案外人阳西县汇景房地产有限公司是支付了2014年11月1日至2015年10月31日的物业管理费。同时，御景物业公司主张黄先婵购买的商品房应从2014年11月1日开始计付物业管理费，并提供一份收楼通知予以证明。该收楼通知载明：……收到通知后，详细阅读收楼须知各项内容，于2014年10月30日带齐有关资料及款项前来御景湾销售中心办理收楼手续，如逾期不办理收楼手续，该商品房将视为2014年10月30日交付，并统一从2014年11月1日起计收物业管理费。业主签名确认处载有黄先婵的名字。该通知书的落款时间为2016年9月7日。庭审中，黄先婵否认收到该收楼通知书以及收楼通知书的签名为其所签，且阳西县甲小区属于三级小区，根据2016年发布的物业收费标准，三级小区的收费标准应为0.5元/平方，因此物业管理费应从2015年2月9日起按0.5元/平方收取。御景物业公司开庭时称阳西县汇景房地产有限公司因存在逾期交楼情况，故而赠送一年物业管理费，其后又陈述阳西县汇景房地产有限公司不存在逾期交楼情况。黄先婵开庭时陈述案外人阳西县汇景房地产有限公司不存在逾期交楼的情况，其后又陈述因为御景物业公司起诉其支付物业管理费，故其追究阳西县汇景房地产有限公司的逾期交房的责任。
御景物业公司向原审法院起诉请求黄先婵支付物业管理费1408元、公摊水电费及逾期利息给御景物业公司。
原审判决认为：御景物业公司与黄先婵于2015年2月9日签订的《御景湾前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，御景物业公司、黄先婵双方应按约全面履行。御景物业公司已按照合同约定提供相应的物业管理服务，黄先婵理应按诚信原则依约支付相关费用，其未按约定支付物业管理费等相关费用的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。黄先婵向阳西县汇景房地产有限公司购买阳西县甲小区a栋b号房，双方约定阳西县汇景房地产有限公司应当在2014年10月30日前应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外买受人亦应在约定的日期自行到销售中心办理交接房屋使用手续。本案中，御景物业公司提供的证据无法证实案外人阳西县汇景房地产开发有限公司在2014年10月30日前书面通知黄先婵办理交付手续，虽然黄先婵与阳西县汇景房地产有限公司约定买受人应自行到销售中心交接房屋，但本案中亦没有证据显示该房屋在2014年10月30日已达交付条件，因此不能认定阳西县汇景房地产有限公司已在2014年10月30日将房屋交付给黄先婵。虽然庭审中黄先婵陈述阳西县汇景房地产有限公司不存在延期交房的情形，但其同时陈述其系接到阳西县汇景房地产有限公司的通知后即进行房屋交接，而交接的日期为2015年2月9日，且御景物业公司对此项事实的陈述亦系前后不同，因此黄先婵其后反言，应予以准许。黄先婵是在2015年2月9日受领该商品房，虽然验收房屋时房屋存在小瑕疵，但御景物业公司和黄先婵本人已对瑕疵部分予以修复，且修复的时间所需不足一天，因此应视为2015年2月9日交付给商品房。因双方当事人以及黄先婵与案外人阳西县汇景房地产均没有约定物业服务费开始计付的时间，故物业管理费应从房屋交付使用之日即2015年2月9日起计收。本案属于平等民事主体之间的合同纠纷，物业服务费的价格可由御景物业公司、黄先婵双方自行约定，御景物业公司、黄先婵双方约定物业管理费每月按１元／平方米收取，且该收费标准经阳西县物价局或阳西县发展和改革局批准，该约定的内容并没有违反法律的强制性规定，御景物业公司请求黄先婵每月按每１元／平方米收取物业管理费，符合法律规定，应予以支持。黄先婵以其所居住的园区为三级小区为由主张应按2016年政府发布的物业管理费指导价格来收取物业管理费，理据不足，不予支持。黄先婵购买的商品房的建筑面积为127.79平方米，物业管理费应为每月127.79元。御景物业公司请求每月128元物业管理费，对其超出部分，不予支持。因案外人阳西县汇景房地产有限公司赠送一年物业管理费给黄先婵，且黄先婵已支付的３个月的物业管理费，共15个月，故黄先婵系尚未支付的物业管理费应为989.34元（2016年5月份计算23天为94.81元,2016年6月份计至2016年12月31日为127.79元/月×7个月=894.53）。御景物业公司请求黄先婵支付物业管理费1408元，对其超出部分，不予支持。同时，因黄先婵逾期未支付物业管理费确会给御景物业公司造成损失，御景物业公司要求黄先婵支付违约金，应予支持。但御景物业公司要求按照合同中约定的每日5‰（月利率15％）计付违约金过分高于实际损失，庭审中黄先婵亦不认可违约金计算方式，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，应调整按月利率2％计付违约金。依据合同关于业主或物业使用人应于每月25日前按月交纳当月物业管理服务费的约定，御景物业公司请求的违约金应从当月的26日起以当月尚欠物业管理费的数额开始计算。御景物业公司请求违约金计算至2016年12月31日止，此系其自行处分民事权利的行为，没有违反法律规定，应予准许。黄先婵以其与御景物业公司就物业管理费的起算时间产生纠纷且御景物业公司提供的物业服务不符合约定为由拒绝缴纳物业管理费，但其与御景物业公司因物业管理费的起算时间产生纠纷并非其拒绝履行相关义务的合理依据，且其亦未能提供证据证实御景物业公司提供的物业服务不符合合同约定或法律规定，亦未有证据显示其曾向御景物业公司就其物业服务的质量提出异议，对该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、黄先婵在本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费989.34元（2016年5月9日计至2016年12月31日）及违约金（2016年5月份物业管理费的违约金以94.81元为计算基数自2016年5月26日起计算，2016年6月份至2016年12月份物业管理费分别以127.79元为计算基数自当月26日起计算，均按月利率2%计至2016年12月31日止）给御景物业公司；二、驳回御景物业公司的其他诉讼请求。一审案件受理费25元，由御景物业公司负担10元，由黄先婵负担15元。
黄先婵不服原审判决，向本院提出上诉，请求：1、撤销原审判决；2、改判黄先婵按每平方米0.5元计算物业服务费，黄先婵应缴尚欠物业服务费290.95元给御景物业公司；3、黄先婵无需向御景物业公司支付违约金。事实和理由如下:一、原审认定《前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，是错误的。该协议未经双方当事人协商讨论，而是1份多个小区一样的合同版本，合同约定的高层住宅按建筑面积每月每平方米1.00元计收(不含共用水电费)，不是双方约定的内容。且合同约定属工程保修范围内的质量问题，买受人可要求保修，出卖人承担保修责任，不构成延期交房，而买受人不得拒绝收楼。该约定表示即使质量有问题，买受人亦要接受，属霸王条款。同时，黄先婵在2015年2月9日验收商品房时，由于房屋不合格需维修，该房至今仍有部分钥匙在御景物业公司处，黄先婵实际未控制该物业，黄先婵至同年3月中旬修好门窗，御景物业公司一审亦承认墙体裂痕由黄先婵自己修好，约延时一个月。故原审认定御景物业公司及时修好门窗没有依据。由于涉案商品房存在质量问题，商品房交付应以验收合格为准。二、由于《前期物业服务协议》约定的按每月每平方米1元收费不是双方当事人约定，黄先婵提供的《2016年新物业法收费标准》反映三级小区按每月每平方米0.5元收费，黄先婵所在的小区属三级小区，御景物业公司主张按每月每平方米1元收费没有依据，应按每月每平方米0.5元收费。另外，阳西县物价局批准御景物业公司收费时间是2015年11月10日，在此之前，御景物业公司未取得收费许可，无权收取物业服务费。故御景物业公司应从2015年11月10日起向黄先婵等业主收物业服务费。扣减御景物业公司应减免一年物业服务费及黄先婵预交的3个月物业服务费，黄先婵实际应交物业服务费290.95元给御景物业公司。二、关于逾期违约金的问题。黄先婵交费时，御景物业公司称从2014年11月份起算，黄先婵提出2015年2月9日才拿到房屋钥匙，应从2015年2月起算交物业管理费，但御景物业公司不同意，坚持要从2014年11月份起收物业服务费，双方为此产生争议，黄先婵拒交物业服务费合理；同时，御景物业公司提供的服务质量差，小区内仅有两个岗亭无设备，也无保安看守，物业服务质量不符合要求，不应向黄先婵收取物业服务费。故黄先婵不交物业服务费不构成违约，不应支付逾期交费的违约金给御景物业公司。综上所述，请求支付黄先婵的上诉请求。
御景物业公司答辩称：黄先婵提交的上诉状所述的上诉请求不明确。御景物业公司按协议约定提供物业服务，黄先婵应缴交物业服务费。原审认定事实清楚，处理正确，请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明：原审查明的基本事实属实，本院予以确认。
还查明：国家发展改革委作出发改价格（2014）2755号《放开部分服务价格意见的通知号》第一部分第六项规定：“非保障性住房物业服务，物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务协议约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。……”
本院认为，本案是物业服务协议纠纷，《御景湾前期物业服务协议》是黄先婵在收楼时与御景物业公司签订的，该协议是双方真实意思表示，且国家发展改革委作出发改价格（2014）2755号《放开部分服务价格意见的通知号》对物业服务费作了规定，明确非保障性住房的物业服务费可由双方当事人协议约定，因此，双方协议约定按每月每平方米1元收取物业服务费并未违反物业收费的强制性规定，协议其他内容除约定违约金过高外，均未违反法律强制性规定，故原审认定该协议有效正确，应予以维持。黄先婵上诉主张该协议约定每月每平方米1元的标准不是双方约定的内容，黄先婵所在小区是三级小区，应按每月每平方米0.5元收取物业服务费的理据不足，应不予采纳。双方签订的协议有效，御景物业公司、黄先婵应按约全面履行。协议签订后，御景物业公司已按照协议约定提供相应的物业管理服务，黄先婵理应从收楼时，即2015年2月9日开始按协议约定的标准支付物业服务费给御景物业公司，原审扣减御景物业公司减免黄先婵一年物业服务费及黄先婵已交3个月服务服务费，确定黄先婵尚欠2016年12月31日之前的物业服务费为989.34元正确，应予以维持。收费许可属于行政管理范畴，而本案双方当事人之间的物业服务合同纠纷属民事法律关系，两者属不同的法律规范调整，御景物业公司何时取得相关行政管理门的收费许可，不影响御景物业公司按双方协议约定向黄先婵收取相关物业服务费。黄先婵上诉主张御景物业公司应从2015年11月10日取得收费许可之后才可向黄先婵收取物业服务费，本院不予支持。关于黄先婵应否支付逾期交费违约金问题。由于黄先婵未按合同约定交物业服务费已构成违约，按双方协议约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，黄先婵应承担违约责任。由于双方约定违约金过高，原审调整为按月利率2%计算违约金并无不当，应予以维持。由于商品房质量问题是买受人与出卖人之间的另一法律关系，黄先婵亦未能提供证据证明御景物业公司提供的物业服务不符合协议约定，黄先婵以出卖方交付商品房存在质量瑕疵，物业服务质量不符合要求以及双方对起始交物业服务费的时间有争议为由，辩称未交物业服务费的行为不构成违约的理据不足，本院不予采纳。综上所述原审判决认定事实清楚，处理正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由黄先婵负担。
本判决为终审判决。
审判长 林 广
审判员 何桂霞
审判员 莫怡华
二〇一七年八月一日
书记员 曾秋霞