山东省新泰市人民法院民 事 判 决 书（2013）新民初字第4390号原告徐加泉。被告孟兆刚。被告丁永峰。委托代理人苏夫成，新泰汶河法律服务所法律工作者。原告徐加泉与被告孟兆刚、丁永峰债权人撤销权纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告徐加泉、被告孟兆刚、被告丁永峰及其委托代理人苏夫成均到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原告徐加泉诉称，2012年5月4日，案外人孙维民由被告孟兆刚及案外人仉元成担保向原告借款20万元，次日，孙维民跑路躲债。被告孟兆刚为逃避担保责任，于同年6月12日将其房产证号GMS201001383、建筑面积217.4平方米、价值150万元的两层商业楼以60万元的低价卖给被告丁永峰，根据合同法74条的规定，请求撤销两被告的买卖合同，诉讼费用由被告孟兆刚承担。被告孟兆刚辩称，原告行使撤销权不具备法定要件，请求驳回原告的诉讼请求。被告丁永峰辩称，根据合同法74条的规定，原告不具备行使撤销权的法定要件。1、债权人对债务人享有合法的债权，这是债权人行使撤销权的前提，原告并未提供经人民法院或者仲裁机构以生效的法律文书予以确认的债权，行使撤销权前提条件不具备。2、债务人以明显不合理的低价处分财产，并且受让人知道对债权人造成损害，这是债权人行使撤销权的客观要件。被告孟兆刚实际是以80万元的价格将楼房转让给丁永峰，在房管局办理过户时，为了少交税款，双方协商以60万元的价格办理的过户。丁永峰不认识原告，更不知道原告与被告孟兆刚存在民间借贷关系，丁永峰购买孟兆刚的楼房不存在恶意，更不知道对原告的债权造成损害。原告主张孟兆刚低价转让财产，以及丁永峰存在恶意，负有举证责任。3、债务人的财产处分行为有害于债权的实现。孟兆刚转让楼房的行为是否有害于债权的实现？债务人孙维民、仉元成是否不具备偿还20万元的能力？原告负有举证责任。假如其中1人或者多人具有偿还20万元的能力，那么孟兆刚转让楼房的行为对原告的债权就没有造成损害。4、债权人行使撤销权需以债权为限。5、债权人需在除斥期间1年内行使撤销权。2012年6月12日孟兆刚将楼房转让并过户给丁永峰，2013年9月份原告立案，已超1年的期限。综上所述，原告行使撤销权不符合合同法的规定，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年5月18日，被告孟兆刚从新泰市城市建设综合开发公司以73.2314万元的价格购买了位于新泰市城区顺河西路中段西侧东南关小区1幢、总层数2层、建筑面积217.24平方米的楼房一套，同年8月25日办理了房产证。同年8月3日，被告孟兆刚与新泰市城市建设综合开发公司签订了国有土地使用权转让合同，以9.2212万元的价格取得土地使用权，同年8月11日办理了土地使用证。2011年3月16日，被告孟兆刚将上述房地产抵押给泰安市商业银行股份有限公司新泰支行，签订了借款抵押合同，办理了抵押登记。房屋抵押登记申请书载明：“抵押价值104万元，借款金额60万元。”同年8月4日贷款还清并解除抵押登记。2011年8月5日，被告孟兆刚与被告丁永峰签订了房地产借款抵押合同，将上述房地产抵押给被告丁永峰，办理了抵押登记，房屋抵押登记申请书载明：“抵押价值80万元，借款金额60万元。”同年9月13日借款还清并解除抵押登记。2012年6月12日，两被告签订了房产转让合同并办理了转移登记，被告孟兆刚以60万元的价格将上述房地产转让给被告丁永峰，2013年6月13日，新泰市地方税务局审核确定的当期出售价格（计税价格）651720元。同年6月13日，丁永峰办理了房产证，同年7月9日，丁永峰办理了土地使用证。庭审中，原告提交了泰安永成土地房地产评估有限公司出具的房地产估价报告，报告载明：估价委托人孟兆刚、估价对象为本案涉案房地产、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供市场价值参考依据、估价时间2011年8月9日、估价结果134.6万元。该评估报告未加盖评估公司印章，原告以此为依据，主张涉案房地产在两被告买卖时价格134.6万元，被告孟兆刚以60万元的价格转让给被告丁永峰系以明显不合理的低价处分财产，对原告的债权造成损害。被告孟兆刚辩称制作该评估报告是为了多贷款，通过协调评估人员而作的这个评估。被告丁永峰对该评估被告有异议，认为评估价格有水分，不能反映涉案房产的真实价格。经法庭征询原告徐加泉意见，原告明确表示对涉案房地产的价格不进行评估。另查明，2012年5月4日，案外人孙维民、朱付英由孟兆刚及案外人仉元成担保向原告徐加泉借款20万元，原告于2012年7月11日诉至本院，于2012年9月27日申请本院查封了涉案房地产的土地使用权，同时知道了孟兆刚将涉案房地产转让给丁永峰的事实。案经调解双方达成协议：孙维民于2013年1月1日偿还借款本金20万元并支付利息；孟兆刚、仉元成承担连带清偿责任。逾期后孙维民未还款，原告于2013年1月5日执行立案，执行中，变卖了仉元成的车辆，价款26005元已过付给原告，同时查封了仉元成的房产一套，查封了孙维民的房产两套并冻结孙维民在新泰市万和房地产开发有限责任公司的债权35万元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第74条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价格或市场交易价百分之七十的，可视为明显不合理低价。根据上述法律规定，结合本案案情，本案焦点可总结为以下4点：1、两被告转让房地产的价格是否构成明显不合理的低价。2、两被告的转让行为是否损害原告的债权实现。3、购买人丁永峰购买房地产时是否具有主观上的恶意。4、债权人行使撤销权是否超出法律规定的期限。1、关于转让交易价格。2011年3月16日，被告孟兆刚向泰安市商业银行股份有限公司新泰支行借款时，抵押登记申请书载明，涉案房地产抵押价值104万元。2011年8月9日，泰安永成土地房地产评估有限公司出具的估价报告中认定涉案房地产价格134.6万元。但这两次对涉案房地产的估价均是为了贷款而为，与2012年6月13日新泰市地方税务局审核确定的当期出售价格（计税价格）65.1720万元悬殊较大。上述评估不是经法院委托评估机构作出的结论，不能作为认定涉案房地产2011年市场交易价格的依据，不能据此认定被告孟兆刚以明显不合理的低价转让财产。诉讼中，原告明确表示对涉案房地产不进行评估，因此，原告没有证据证明自己的该项主张。2、关于两被告的转让行为是否损害原告债权的实现。本院在执行中已对被执行人孙维民、仉元成的大额财产进行了查封、扣押，现尚未处置，被执行人孙维民、仉元成是否无能力偿还原告借款，被告孟兆刚转让涉案房地产的行为是否对原告的债权造成实质损害，尚不能确定。3、原告未提供证据证明受让人丁永峰知道被告孟兆刚对外承担连带清偿责任，被告孟兆刚转让房产的行为已对原告造成了实质损害，丁永峰受让涉案房地产时主观上具有恶意。4、原告于2012年9月27日知道被告孟兆刚转让涉案房地产的事实，并于2013年9月3日提起本案诉讼，未超1年内行使撤销权的法定期间。另外，原告行使撤销权应以20万元债权为限，但被告孟兆刚转让的涉案房地产价格远高于原告债权。综上，原告缺乏据以行使撤销的事实证据，故对其诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐加泉的诉讼请求。案件受理费100元，由原告徐加泉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判长  王安贵审判员  宋德宝审判员  陈 刚二〇一四年四月十一日书记员  郎贝贝