江苏省宿迁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏13民终5050号
上诉人（原审被告）：恒开投资发展宿迁有限公司，住所地江苏省宿迁市宿豫区金融财富中心A座金融办公室1301号。
法定代表人：陈尚生，该公司董事长。
委托诉讼代理人：冷开时，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：蔡军，男，1984年10月10日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
被上诉人（原审原告）：蔡跃，男，1987年3月27日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。
上诉人恒开投资发展宿迁有限公司（以下简称恒开公司）因与被上诉人蔡军、蔡跃商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿豫区人民法院（2017）苏1311民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
恒开公司向本院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或者依法改判驳回蔡军、蔡跃的一审诉讼请求。理由如下：1.蔡军、蔡跃签署的“交房手续书”中载明“交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”，该手续书表明蔡军、蔡跃放弃对恒开公司违约责任的追究，包括逾期交房、逾期办证违约责任。2.即使恒开公司应承担违约责任，一审判决的违约金过高，应当依法予以调整。逾期办证并未影响蔡军、蔡跃实际占有使用房屋，蔡军、蔡跃没有受到实际损失。蔡军、蔡跃并未举证证明其实际损失，应当承担举证不能的法律后果。3.本案诉讼费应当由蔡军、蔡跃承担。
蔡军、蔡跃辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。理由如下：恒开公司提供的交房手续书是在欺骗蔡军、蔡跃的情况下签订的，应为无效。恒开公司在一审开庭前未向法庭提供竣工验收表，不能证明涉案房屋符合竣工验收条件。商品房买卖合同既然约定了违约金的条件和支付方法，蔡军、蔡跃不需要举证实际损失，违约金按照日万分之三的标准计算符合法律规定。
蔡军、蔡跃向一审法院起诉请求：1.判决恒开公司向蔡军、蔡跃支付逾期办证违约金（按日万分之三，自2014年10月2日计算至蔡军、蔡跃实际取得不动产登记证止）；2.本案诉讼费用由恒开公司承担。
一审法院认定事实：蔡军、蔡跃于2013年4月9日与恒开公司签订商品房买卖合同一份，由蔡军、蔡跃购买恒开公司开发建设的宿迁国际购物公园4栋2单元030号房一套。合同约定:商品房用途为商业;房屋总价为373539元；买受人于2013年4月9日前已付清总房款人民币373539元整；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房屋权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。
合同签订后，蔡军、蔡跃已向恒开公司支付房款373539元，且恒开公司在2013年4月8日向蔡军、蔡跃出具一份补充说明，该说明载明：根据商品房预售合同第五条面积误差确认及面积误差处理中面积误差超过3%，买受人有权退房，且出卖人在买受人提出退房之日起10天内将买受人已付款423539元全额退还，特此说明。2014年7月9日，恒开公司向蔡军、蔡跃交付涉案房屋。该交房手续书尾部有小于正常字号的“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”内容。但涉案房屋所属的工程项目，恒开公司至今未取得交付使用通知书或竣工验收备案表。
一审法院认为，蔡军、蔡跃与恒开公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。恒开公司存在逾期办证事实，应该按照合同约定向蔡军、蔡跃支付逾期办证违约金。恒开公司抗辩交房手续中有“特别提醒”的约定，恒开公司无须向蔡军、蔡跃承担违约责任，因该“特别提醒”内容涉及到蔡军、蔡跃的切身利益，但恒开公司在交房手续书中未将该提醒以大字号标注或放在醒目位置起到提醒蔡军、蔡跃的作用，而是将至关重要的提醒以小于正常内容的字号置于蔡军、蔡跃签名的下部，放在交房手续书内容的最尾部，且蔡军、蔡跃陈述对于该内容并不知情，恒开公司亦未能提供证据证实其将“特别提醒”的内容专门告知了蔡军、蔡跃，故该“特别提醒”不能作为免除恒开公司承担违约责任的约定，对恒开公司的该抗辩意见不予采纳。关于购房款，2013年4月8日，恒开公司向蔡军、蔡跃出具的补充说明中明确载明蔡军、蔡跃已支付的购买数额，恒开公司抗辩无证据提供，不予支持，故认定蔡军、蔡跃向恒开公司支付购房款423539元。关于诉讼时效，该违约金的请求给付是一种持续性债权，随时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，此种持续性债权的诉讼时效即为两年，因蔡军、蔡跃在办证期限届满超过两年后起诉的，由于违约行为在起诉时仍在继续，且蔡军、蔡跃也未能提供证据证明其在起诉之前向恒开公司主张过权利，故保护蔡军、蔡跃自起诉之日（2017年8月1日）起倒推两年的违约金即自2015年8月1日起开始计算的违约金。关于违约金标准，蔡军、蔡跃与恒开公司签订的合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年9月10日前，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司未提供证据证实其按合同约定时间履行备案义务，故其应按合同约定承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方签订的买卖合同是双方真实意思表示，在该合同中约定逾期办证应承担的违约责任并不明显过高，且恒开公司逾期时间较长，鉴于违约金制度兼具惩罚性，对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审判决：恒开公司于判决生效后十日内给付蔡军、蔡跃逾期办证违约金（以423539元为基数，按每日万分之三，自2015年8月1日起计算至恒开公司取得竣工验收备案表之日止）。案件受理费2921元已减半收取1461元，由恒开公司负担。
二审中，上诉人恒开公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。
恒开公司所举的证据为：恒开公司建设的宿迁国际购物公园3、4、5至13号楼于2017年9月30日报送竣工验收备案文件的申请表，旨在证明恒开公司已经履行了合同约定的备案义务。
蔡军、蔡跃质证称，该组证据真实性、合法性由法院核实。
本院认为，恒开公司提供的验收备案表只能证明恒开公司建设的涉案小区3、4、5至13号楼于2017年9月30日办理了竣工验收备案，不能证明其已履行了办理权属登记需由其提供的资料的备案义务。
本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。
本院认为，恒开公司与蔡军、蔡跃之间的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自义务。该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该商品房交付使用后90日内取得房产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，自该商品房交付使用后第91日起至实际取得房产权属证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金”。据此，恒开公司应在商品房交付使用后60日内即2014年9月10日将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但恒开公司提供的证据不能证明其已履行了办理权属登记需由其提供的资料的备案义务，故恒开公司应按合同约定承担相应的违约责任。
《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，蔡军、蔡跃签署的交房手续书系恒开公司单方提供，其中关于“特别提醒：交房手续一经办理完毕，则双方互不追究对方商品房买卖合同项下的任意违约责任”系格式条款，该条款免除了恒开公司责任、排除了蔡军、蔡跃的主要权利，且恒开公司并未采取合理的方式提醒蔡军、蔡跃注意，故该条款无效。恒开公司主张虽然存在逾期办证的违约行为，但蔡军、蔡跃签署交房手续书免除了恒开公司违约责任，故恒开公司无需支付违约金，该主张没有法律依据，本院不予支持。恒开公司主张双方签订的买卖合同中违约金过高，请求予以调整。但该合同是双方当事人真实意思表示，该合同中约定逾期办证违约金并不明显过高，恒开公司也未能举证证明该违约金过分高于实际损失，故对恒开公司要求调低违约金的请求不予支持。
综上所述，恒开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2921元，由上诉人恒开投资发展宿迁有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 覃卫东
审 判 员 谢朝晖
审 判 员 徐金鸽
二〇一八年三月六日
法官助理 赵迎娣
书 记 员 汤媛媛
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