江苏省泰兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2013）泰黄民初字第1658号
原告朱旻，男，1968年7月11日生，住泰兴市。
委托代理人赵兴翔（特别授权），泰兴市马甸法律服务所法律工作者。
被告何学文，男，1966年4月28日生，住泰兴市。
委托代理人翁祝新（特别授权），泰兴市溪桥法律服务所法律工作者。
原告朱旻与被告何学文房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱旻委托代理人赵兴翔、被告何学文及其委托代理人翁祝新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱旻诉称，2009年，被告对外称其在原黄桥副食品批发城地块上开发两幢住宅楼，已销售不少。2009年12月20日，原、被告签订了一份购房合同，购房款（含辅助设施）合计389800元。当时原告再三询问被告开发是否合法手续齐全，并要求看一下手续。被告称：“有关手续尚未办理齐全，待办齐了一起看，反正还要办两证呢。如没有合法手续，也不可能开发销售住宅房，你们放心”。原告遂于合同签订时按被告要求付款359800元，余款30000元待被告将房屋两证办至原告名下后付清，被告也当场将房屋钥匙交给原告。此后原告对房屋进行了装修。原告从装修起就一直催促被告办理房屋两证，被告以种种理由拖延不给。2013年4月，在原告及其他购房人的强烈要求下，被告才提供了其办理的两证。至此原告发现被告出售的房屋不是住宅用房，而是非住宅用房。原告购买的首套房也变成了二手房，且因无合法审批手续，被告不可能办理到住宅用房产权证给原告。原告多次找被告交涉均未果，故诉至法院请求依法判决：一、确认原被告双方于2009年12月20日签订的房屋买卖合同无效；二、被告返还原告购房款359800元并赔偿原告重新购房差价损失602773.74元；三、赔偿原告装修费损失及利息暂计200000元。
被告何学文辩称，一、原告诉称不是事实。原、被告早就认识，是原告多次主动要求被告将房屋转让给他。在转让房屋时，被告向原告反复交代，因为是商业用地，办理房产证很困难，需要等较长时间；如不同意的话，可以不买。二、2009年12月20日双方签订房屋转让合同的第三条，约定“…该宗土地为国有出让，其性质详见甲方的大土地证”，被告已明确告知该土地是商业用地，所以原告是在明知土地性质的情况下，自愿进行房屋转让的，现原告提出转让合同无效，其本身也存在过错；三、双方在签订房屋转让合同后进行了即时转让，即原告一次性付了359800元，被告出具收据并将房屋钥匙交给原告，双方不存在交收定金行为。而关于违约责任，在合同第九条有明确约定；四、在转让合同的备注栏，被告明确告知该房屋所对应的六层阁楼归乙方所有，但无产权证，这就是说，原告是明知双方转让的房产无产权证；五、原告给付359800元房款后，尚有30000元未支付，该款项是作为办理房屋两证的押金，也就是说，原告是同意被告在允许的时间内办理两证的，而且将应付30000元作为押金没有给付被告。综上，原告在双方房屋转让合同也是存在过错的，请法院依法处理。
原告朱旻举证：一、2009年12月20日房地产转让合同，证明1、被告是该地块的开发主体，且在合同中明确载明销售的是住宅；2、该合同附件1中产权证号、使用性质等全部空白，说明被告在合同中刻意回避了规划用途、使用年限、规划许可证等；3、该合同系被告提供的格式合同，而非建设部门要求的规范合同。
二、2009年12月20日收据一份，证明原告按约缴清了除押金以外的全部房款。
三、2005年12月30日土地使用权证复印件（此系被告2013年4月提供给原告），证明该处土地使用权人为被告，性质为商业用地，使用年限40年；泰权证黄桥字第××号房屋产权证，证明1、房屋为被告与朱某某共同共有，被告在售房时未如实告知原告，也未让共有人在合同上签字；2、该处房屋性质为非住宅用房，合法面积仅有1859.07平方米，层数为4层（不包括原告房屋所在的5层），房产证是2××1年9月22日才登记。
四、2008年7月4日被告交给泰兴市发改委的立项报告复印件，证明被告开发地块为商业办公用地，用于建设商业办公楼。而被告在房地产转让合同表述为转让住宅用房。
五、2010年1月4日泰兴市规划局行政处罚决定书和罚款收据复印件，证明被告在2009年12月20日出售房屋给原告时，尚未取得建筑工程规划许可证，所售房屋为违法建筑。
六、建设工程规划许可申请表及补办测算图、规划许可证复印件，证明建设单位为被告个人，而非法定的房地产开发公司。审批准建层数为4层，第5层无任何合法手续。同时证明该处房屋为非住宅用房。
七、商品房买卖合同复印件一份，证明类似地段房价已达到6400元/平米。
八、录音一份（含文字整理稿），证明被告承认其开发的房产是不合法的，卖给原告的房屋因无合法手续领不到房产证，希望原告宽限一段时间办理审批手续，届时如无法办理则退房补偿差价损失。
九、被告分别与鞠某、李某签订的房地产转让合同复印件各一份，证明原被告签订的转让合同是被告提供的格式合同。
被告何学文经质证后认为，对原告提交的证据一真实性无异议，但对证明内容有异议：1、涉讼房屋为被告所有，是转让给原告，而非销售；2、合同中明确载明被告有该处房屋的土地使用权证，原告事实上也看到过，并予以明确认可；3、该合同是即时履行合同，原告一次性支付359800元，被告当场交付钥匙，双方之间不存在收交定金行为。
对证据二真实性无异议，证实了双方即时履行了合同。
对证据三真实性无异议，转让房屋时，被告确实未办到产权证，是在被告补办相关材料后才取得的，原告对此也是明知的。如果存在两证的话，就不存在合同约定的3万元办证押金；
对证据四、五、六真实性无异议，但这些证据只能证明被告的房屋是合法占有的，转让活动也是合法有效的；至于是不是事后补办的不影响转让的合法性。
对证据七关联性有异议，此与本案无关。原、被告是就转让合同是否有效产生争议，不存在销售买卖纠纷。
对证据八真实性、合法性均不予认可。
对证据九真实性无异议，格式合同系被告提供。
被告何学文举证：一、2013年8月2日报告一份，证明被告在积极向有关部门申请补办房屋产权及变更土地用途。
二、房屋测绘成果认签表复印件，证明该表中所示2号楼502室即为本案涉讼房屋，面积为133.35平方米。
原告朱旻经质证后认为证据一的报告尚未得到合法批准，不能改变涉讼房屋不合法的事实，同时该报告也证明被告在将房屋出售给原告时隐瞒了相关事实及其开发不合法的事实。对证据二不予认可。
本案在审理过程中，根据原告的申请，本院委托泰州市永诚资产评估事务所对涉讼房屋（XXXXXX）价值进行评估。该评估事务所于2014年2月27日出具评估报告书，载明：在设定两证齐全，按住宅房标准进行评估的情况下，涉讼房屋评估价值为685292元（面积为142平方米），车库为36960元，房屋装修价值163300元，阁楼装潢价值32900元，车库装潢3120元。被告何学文对该评估报告提出异议，认为该评估报告认定的事实与客观事实严重不符，鉴定结论缺乏公正性，申请本院重新委托评估。由于该报告评估人员在接受本院询问时，评估机构所作评估结论有较大的随意性和不确定性，且当庭质询不具有说服力，不能准确反映估价对象的价值，本院遂决定重新委托评估。2015年1月27日，经本院委托，泰州经纬房地产估价事务所有限公司出具泰经纬房估字2015第010号评估报告书，载明：在设定两证齐全情况下，涉讼房屋评估价值为581800元（面积为142平方米），车库为42000元，房屋装修价值108336元，阁楼装潢价值48843元，车库装潢2742元。原告对评估报告提出异议，认为1、较之前一份评估报告，该份报告在车库价值有所增加同时，房屋价值却相对减少，此与常理不符；2、装修部分为何在确定价值的基础上再打折？该报告评估人员到庭接受质询时，对上述问题做了如下回答：1、本次评估的车库价值较前一次评估上涨，并不一定必然意味着本次评估的房屋价值较前一次评估也要上涨，要看前一次评估的车库定价的高低。如果定价高，那后一份评估的车库价值与前一份相比时不一定能体现出市场的同步变化。其本人并没有参与前一次评估，只对自己所做评估报告负责；2、因为装修的新旧不同，价值就不同，故评估装修现值需要考虑成新问题。本院认为，评估人员当庭解答能够合理解释原告的异议，对该评估报告书依法应予采信。
经审理查明，2009年12月20日，原、被告双方签订房地产转让合同一份，合同约定甲方（即本案被告）根据有关部门批准在黄桥镇城黄中路69号新建两栋住宅房，并将其中座落在三单元506室的房地产转让给乙方。房产及辅房总成交价格为383800元，其中主房346800元，单价2443元/㎡。车库37000元，面积16.8㎡，单价2200元/㎡。另有其他费用6000元。合同主文下方备注，该房所对应的六层阁楼同时归乙方所有，但无产权证。合同签订当日，原告即向被告交付房款359800元，余款30000元为房屋两证押金未给付；被告也将房屋钥匙交给原告。原告此后对该房屋进行了装修并居住。
另查，2005年12月30日，被告何学文取得涉讼房屋所在地块的土地使用权，该地块用途为商业用地；2008年4月，被告在该地块上进行商住楼建设；2010年1月4日，泰兴市规划局以被告未取得建设工程规划许可证进行建设为由，对被告进行罚款。同年1月8日，泰兴市规划局同意被告补办符合规划要求的两幢商业、办公用房的建筑工程规划许可证，但本案涉讼房屋所在的五层不在补办范围之内。2××1年9月22日，被告获得规划批建的面积取得房屋产权证（不包括涉讼房屋），规划用途为非住宅，产权为何学文、朱某某共有。涉讼房屋至今未获得房屋所有权证。
本院认为，本案涉讼房屋在建造后，因未能补办建设工程规划许可证等相关手续，致使至今不能办理房屋所有权证，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，原告朱旻与被告何学文签订的房屋买卖合同属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
关于双方过错责任的认定。被告何学文作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果应承担主要责任。原告朱旻作为买受人，在购房前未严格验证对方房屋产权情况，××目购买在主观上亦存在一定过错，负有次要责任。综合上述因素，确认原告朱旻承担20%的过错责任，被告何学文承担80%的过错责任。
关于原告因合同无效所受损失。结合购房时单价、已付款占总成交价的比例及经纬评估公司评估报告所确定的房屋单价（两证齐全）等因素，确定原告合理损失为如下：其中主房部分为359800元／389800元×（346800元÷2443元/米）×（4097元/米-2443元/米）=216725.72元，车库部分为359800元／389800元×（42000元-37000元）=4615.19元，其中被告何学文承担80%为177072.73元。讼争房屋已经装修，装修部分属于添附，恢复原状已不现实，也不利于生产、生活，因合同无效致讼争房屋须返还被告，故相关装修也只能由被告继受，被告给予原告相应的补偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项之规定，判决如下：
一、原告朱旻与被告何学文于2009年12月20日签订的房地产转让合同无效。
二、被告何学文于本判决生效之日起20日内返还原告朱旻购房款359800元。
三、被告何学文于本判决生效之日起20日内赔偿原告朱旻损失177072.73元。
四、被告何学文于本判决生效之日起20日内补偿原告装修增值（含六楼阁楼）159921元。
五、原告于本判决生效之日起20日内将XX小区X单元XXX室房屋及阁楼内的空调、热水器、浴霸、沙发、桌椅等可移动资产搬走并将房屋返还给被告何学文。
六、驳回原告朱旻的其他诉讼请求。
案件受理费15315元，评估费19000元，合计34315元，由原告负担8315元，被告何学文负担26000元（此款原告已预缴16000元，被告在履行上述给付义务时一并加付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时凭本院交款通知单通过当地银行交纳案件上诉费15315元（开户行：农行泰州市海陵支行；户名：泰州市财政局；账号：20×××88）。
审 判 长 蒋鹏飞
代理审判员 刘世浩
人民陪审员 朱路萍
二〇一五年四月二十八日
书 记 员 封小倩