江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终6967号
上诉人(原审被告)：马如东，男，1982年1月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。
委托诉讼代理人：何玉媛，江苏昆成律师事务所律师。
委托诉讼代理人：杨梦皎，江苏昆成律师事务所实习律师。
被上诉人(原审原告)：曹鹏伟，男，1989年9月13日出生，汉族，住河南省夏邑县。
委托诉讼代理人：王亚兰，江苏誉腾律师事务所律师。
被上诉人(原审被告)：昆山英创房地产咨询有限公司阳光水世界分店，住所地江苏省昆山开发区阳光水世界蓝湾苑11号楼11室。
负责人：王江明。
被上诉人(原审被告)：昆山英创房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山开发区前进东路599号中航城花园85号楼4室。
法定代表人：方超军,该公司总经理。
原审第三人：陈亮，男，1982年4月8日出生，汉族，住浙江省瑞安市。
原审第三人：林苗琳，女，1985年9月23日出生，汉族，住浙江省温州市瓯海区。
原审第三人：昆山一一房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山开发区阳光水世界蓝湾苑11号楼14室。
法定代表人：李敬德。
上诉人马如东因与被上诉人曹鹏伟、昆山英创房地产咨询有限公司阳光水世界分店（以下简称阳光水世界分店）、英创公司、原审第三人陈亮、林苗琳、昆山一一房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初14702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月24日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
上诉人马如东上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人一审诉讼请求；由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：1、一审程序违法。马如东在本案争议合同中是代理人，并非合同当事人，不应被列为本案被告。2、一审判决认定事实错误。本案所涉合同甲方明确写的是陈亮，曹鹏伟在一审庭审中也表明签订合同之时认为买卖合同的甲方是陈亮，合同相对方应是曹鹏伟和陈亮，上诉人马如东是以被代理人陈亮的名义签订合同。在签订涉案合同之前，马如东就将这一情况告知了居间方，为了区分相对方和代理人，在涉案合同上签署了陈亮的名字，在定金收据上签署了马如东本人的名字，上诉人已尽到了告知义务。居间方隐瞒未告知对方不影响马如东的代理行为性质，马如东作为陈亮的代理人不应承担违约责任。居间人故意隐瞒，应承担损害赔偿责任。曹鹏伟未及时止损，扩大的损失应由曹鹏伟自行承担。
被上诉人曹鹏伟辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人阳光水世界分店辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人陈亮、林苗琳、昆山一一房产经纪有限公司未作答辩。
曹鹏伟向一审法院起诉请求：1.解除曹鹏伟与马如东签订的涉案房屋买卖合同；2.马如东支付曹鹏伟因房价上涨造成的经济损失40万元及律师费损失2.8万元；3.马如东双倍返还曹鹏伟定金4万元，4.阳光水世界分店、英创公司对马如东的上述责任承担连带责任，5.判令被告承担本案的诉讼费和保全费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。
一审法院经审理认定事实如下:昆山市开发区东城蓝郡花园11号楼401室房屋（以下简称涉案房屋）系第三人陈亮、林苗琳共同共有。2016年6月9日，马如东与第三人陈亮签订《昆山市房产买卖成交合同》，第三人陈亮将涉案房屋以89万元出售马如东，双方补充约定过户前马如东可自行选择产权人。
2016年6月26日，曹鹏伟（乙方）与马如东（甲方）在英创公司（丙方）居间下签订《昆山市存量房买卖合同》一份，马如东在甲方处签名“陈亮”，阳光水世界分店的负责人王江明在丙方经办人处签名“王江明”，约定：甲方将涉案房屋以94.8万元出售乙方，甲乙双方若有任何一方未按照合同约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款20%作为违约金，合同还对其他事项进行了约定。
关于合同签订时马如东提供的资料，曹鹏伟及阳光水世界分店、英创公司陈述：陈亮的身份证复印件、结婚证原件、房屋产权证原件，马如东陈述：房产证原件、土地证原件，陈亮的身份证复印件、结婚证复印件，马如东和陈亮房屋买卖合同原件，陈亮收取20万定金的收条原件以及马如东的身份证原件和复印件。2016年6月26日，英创公司向马如东出具收取涉案房屋产权证的收据。
合同签订后（2016年6月26日），曹鹏伟转账支付英创公司定金2万元，英创公司向曹鹏伟出具2万元定金收据。曹鹏伟支付定金后（2016年6月26日），英创公司转账支付马如东定金2万元，马如东向英创公司出具2万元定金收条，马如东在收条落款处签名“马如东”，收条上复印有马如东的身份证。
2016年8月18日，马如东向陈亮发送短信，告知其涉案房屋已经以94.8万元转手，希望第三人陈亮配合直接过户给新的买受人即本案曹鹏伟，陈亮未予回复。
2016年8月31日，曹鹏伟向王江明发送短信，质问其在签订合同时即知晓签约人不是陈亮为何未向曹鹏伟提及以及为何隐瞒到现在。王江明解释，马如东与陈亮长得很像，中介向马如东转账定金时，马如东提供了其和陈亮的合同，马如东承诺解决所以才一直没说情况。曹鹏伟要求王江明将事情解决正常过户。
后来，陈亮未将涉案房屋过户给马如东，马如东将陈亮作为被告向一审法院提起诉讼，陈亮委托诉讼代理人在该案庭审中陈述：2016年8月18日，陈亮得知马如东已将房屋转卖给曹鹏伟，同时曹鹏伟老婆与陈亮联系说是不是能把房屋过户给他，陈亮予以拒绝。
本案审理过程中，曹鹏伟于2016年12月2日向一审法院申请对于涉案房屋的市场价值进行评估，一审法院对其申请予以准许并委托昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司进行评估，评估基准日为2016年12月2日，昆山恒正土地房地产评估造价咨询有限公司于2017年1月11日进行实地查勘，于2017年1月22日作出《房地产评估报告》，对涉案房屋估价1232993元。此次评估曹鹏伟花费8410元。
上述事实由曹鹏伟提供的《昆山市存量房买卖合同》、浦发银行汇款凭证、收据、转账账单、收条、微信聊天记录、产权证、评估报告、评估费发票、马如东提供的《昆山市房产买卖成交合同》、收证收据、短信聊天截图、（2017）苏0583民初698号庭审笔录、阳光水世界分店、英创公司提供的微信聊天记录及当事人的庭审陈述为证。
一审法院认为：一、2016年6月26日的《昆山市存量房买卖合同》成立并生效，合同相对方为曹鹏伟与马如东。
马如东在《昆山市存量房买卖合同》签名“陈亮”的行为性质。马如东的行为并非代理行为，合同相对方并非曹鹏伟与陈亮。以他人名义实施法律行为系代理的构成要件，代理人在行为过程中应当以文字、言语或其他方式向相对人表明其自身并非名义载体而只是名义载体的代理人，即代理人不仅应当对外标示被代理人的名字还应当在身份上区分自己与被代理人。本案中，马如东在合同中签名“陈亮”，其并未举证证明其告知了相对人曹鹏伟其并非陈亮，从事后经办人王江明与曹鹏伟的沟通情况也可以看出曹鹏伟签订合同之时对于马如东的身份情况并不知情，因此，马如东向曹鹏伟混淆了自己与陈亮的身份，马如东向陈亮以89万元购买涉案房屋，立即以94.8万元出售曹鹏伟，马如东签订本案合同的目的系转售房屋获取房款差价，马如东是为了实现自己利益，故马如东的行为并非代理行为，不适用无权代理的相关规定。
合同在曹鹏伟与马如东之间成立并生效。曹鹏伟事后得知相对方并非陈亮而系马如东，曹鹏伟仍然希望继续履行合同，获得涉案房屋产权，陈亮也向一审法院陈述曹鹏伟配偶曾经和陈亮协商合同履行事宜，因此，曹鹏伟并非只愿意与陈亮缔结法律行为，曹鹏伟的合同目的系获得房屋产权，马如东的合同目的系收取房款赚取差价，合同中的“陈亮”在本案中可以被抽象，因此合同在曹鹏伟与马如东之间成立。马如东与陈亮签订合同，马如东享有要求陈亮向其过户涉案房屋的权利，该权利系债权并非物权，因此马如东向曹鹏伟出售涉案房屋的行为系无权处分，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，马如东对涉案房屋没有所有权或者处分权不影响合同效力，本案合同并不存在违反法律强制性规定的情形，马如东虽然隐瞒了身份，但是曹鹏伟并未申请撤销，故本案合同有效，对曹鹏伟与马如东具有约束力。
曹鹏伟与马如东均应恪守本案合同，履行合同约定的义务，但是目前马如东无法向曹鹏伟履行过户义务这一合同主要义务，曹鹏伟的合同目的无法实现，曹鹏伟享有法定的合同解除权，故一审法院对于曹鹏伟要求解除本案合同的诉讼请求予以支持，一审法院认定合同于第一次庭审之日即2016年11月7日解除。马如东未履行合同主要义务，属于违约，应当按照合同约定承担违约责任，合同约定的违约金为房款的20%，即189600元。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，曹鹏伟认为约定的违约金低于其损失，曹鹏伟认为其损失为房屋上涨差价40万元，请求一审法院调整为40万元。一审法院接受曹鹏伟的申请委托评估机构进行评估，评估机构认定基准日为2016年12月2日的涉案房屋的市场价值为1232993元。马如东认为曹鹏伟在得知马如东的身份后没有采取措施防止损失扩大，因此不应当以2016年12月2日的房屋市场价值作为损失的依据，一审法院认为，曹鹏伟在得知马如东的身份后仍然想要继续履行合同并与居间方和陈亮协商合同履行相关事宜，协商不成后提起诉讼，曹鹏伟并不存在故意拖延导致损失扩大，故一审法院认定曹鹏伟的损失为284993元。曹鹏伟既主张赔偿损失，又主张双倍返还定金，曹鹏伟获得的赔偿不得超过其损失金额，曹鹏伟不得重复主张，因此马如东仅需要退还曹鹏伟定金2万元。
二、阳光水世界分店、英创公司的责任。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益的，应当承担损害赔偿责任。根据本案合同的内容，王江明作为经办人在合同居间方签字，王江明系阳光水世界分店的负责人，王江明的签字行为系代表该分店，合同盖有英创公司公章，因此，居间方为阳光水世界分店、英创公司。
阳光水世界分店、英创公司作为居间方，应当审查出售方的身份，也有能力识别马如东与陈亮的区别，马如东向其出具了收条，收条上的名字系“马如东”并附有身份证复印件，因此，一审法院推定阳光水世界分店、英创公司知晓马如东的身份，却并未将该情况披露给曹鹏伟，故两被告属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，现阳光水世界分店、英创公司无法向曹鹏伟过户，曹鹏伟无法实现合同目的，阳光水世界分店、英创公司应当承担损害赔偿责任。
曹鹏伟主张的律师费并非必须发生的损失，一审法院不予支持。
本案中，马如东系违约方，应由其先向曹鹏伟赔偿损失，阳光水世界分店、英创公司在马如东无法赔偿的范围内承担补充责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百一十六条、第四百二十五条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、曹鹏伟与马如东于2016年6月26日签订的《昆山市存量房买卖合同》于2016年11月7日解除。二、马如东于判决生效后十日内返还曹鹏伟定金20000元。三、马如东于判决生效后十日内赔偿曹鹏伟损失284993元。四、阳光水世界分店、英创公司对马如东的第三项赔偿义务在马如东无法履行的范围内承担补充责任。五、驳回曹鹏伟的其他诉讼请求。案件受理费8020元，财产保全费2820元、鉴定费8410元，合计19250元，由曹鹏伟负担2146元，由马如东负担17104元。
二审中，当事人未提交新证据。
二审另查明：马如东在起诉陈亮、林苗琳房屋买卖合同纠纷一案中的诉讼请求为判令陈亮、林苗琳协助将位于昆山市开发区东城蓝郡花园11号楼401室房屋过户至马如东名下，诉讼费用由陈亮、林苗琳承担。
二审查明其他事实与一审查明事实相一致。
本院认为，马如东与曹鹏伟签订涉案《昆山市存量房买卖合同》时,未告知曹鹏伟其与陈亮存在委托关系,马如东仅以陈亮代理人身份订立合同。结合马如东依据其与陈亮签订的《昆山市房屋买卖成交合同》，另案起诉陈亮要求其将涉案房屋过户至马如东名下的事实，应认定马如东在涉案《昆山市存量房买卖合同》“出售方”处签署陈亮的名字，并未获得陈亮的授权，是假借陈亮之名义与曹鹏伟签订涉案《昆山市存量房买卖合同》，目的在于转卖涉案房屋，赚取房屋差价，该合同实际签订人为马如东和曹鹏伟，因该合同产生的法律责任应由马如东自行承担，故马如东被列为原审被告，主体资格适格。马如东关于其是以陈亮代理人身份与曹鹏伟签订涉案房屋买卖合同，应由陈亮承担合同责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。
关于英创公司及阳光水世界分店应承担的责任，本院认为，英创公司及阳光水世界分店作为涉案《昆山市存量房买卖合同》的居间方，未向曹鹏伟披露马如东的真实身份，具有向曹鹏伟隐瞒与订立合同有关事实之过错，应承担损害赔偿责任。鉴于涉案合同无法继续履行主要应归责于马如东，故一审判决英创公司及阳光水世界分店承担补充责任，与其过错相适应，并无不当。另查，曹鹏伟及时起诉主张权利，未违反止损义务，马如东关于曹鹏伟应自行承担部分损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。马如东的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费８０２０元，由上诉人马如东负担。
本判决为终审判决。
审判长 曾雪蓉
审判员 黄文杰
审判员 周 红
二〇一七年十月十八日
书记员 黄 婷