黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑0113民初9号
原告：魏茹，女，1982年12月10日出生，满族，农民，住哈尔滨市双城区。
委托代理人：姜春杰，黑龙江天一律师事务所律师。
委托代理人：顾长军，黑龙江省哈尔滨市双城区城镇兰星法律服务所法律工作者。
被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，地址：哈尔滨市双城区。
负责人：江廷军职务：总经理
委托代理人：郎书文，黑龙江中实律师事务所律师
原告魏茹与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，分别于2017年2月20日、2017年3月17日两次公开开庭进行了审理。原告魏茹的委托代理人姜春杰、顾长军，被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司的委托代理人郎书文到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告魏茹诉称,2015年2月9日，魏茹购买了曼哈顿新世界购物广场二层143号商铺并与黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订了《认购书》。之后魏茹按约定交纳了首付款172，432.00元。由于所购房屋没有取得预售许可证且无法办理贷款手续，所以要求解除合同；要求黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司返还预付款172，432.00元并按照所交付房价款的一倍支付损失同时承担本案的诉讼费用。
被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司辩称，1、原、被告签订的认购合同合法有效，商品房预售许可证的主体与合同主体不一致不影响合同效力，该合同应当继续履行。2、原告在第一次开庭后向法庭提交变更诉请的申请书，不符合民事诉讼法关于变更诉请应该在举证期限内提出的规定，请求法院依法驳回。3、诉争合同是双方真实意思表示，没有约定的解除条款，该合同签订及履行的过程也不存在法定的解除条件，原告主张解除合同没有法律依据。即便法院认为解除合同符合法律规定，因原告没有实行事先的催告，其诉至法院的时间也超过了法律规定的1年除斥期，其解除权应该消灭。4、原告主张的损失赔偿没有法律依据，恰恰是其在欠被告商铺转让款的前提下非法出租商铺至今获取租金收益。
原告魏茹为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：
证据一、身份证复印件。证明原告的身份情况。
被告的质证意见：无异议
证据二、2015年2月10日，魏茹与曼哈顿新世界购物广场签订的商品房认购书一份。意在证明原告购买被告开发建设的曼哈顿新世界购物广场2层143号商铺，面积10.44平方米，合同约定总价款人民币342，432.00元、定金10，000.00元、先行交纳50%首付款，剩余50%的款项以贷款方式支付的事实。
被告的质证意见：无异议
证据三、收款票据一份。意在证明原告已支付给被告商铺首付款172,432.00元的事实。
被告的质证意见：无异议
证据四、照片两张。意在证明原告所购买的商铺系独立的房屋而非摊位的事实。
被告的质证意见：对照片真实性无异议，对证明问题有异议，该照片可以看出原告所购买的是分割的摊位，而非砖混结构的房屋。
证据五、（2015年）双商初字第1730号判决书、（2016）黑01民初终7号判决书各一份。意在证明与本案同类的案件已经过双城区人民法院和哈尔滨中级人民法院两审判决认定：被告所出售的商铺性质系房屋买卖。
被告的质证意见：对判决书真实性无异议，但是对证明的问题有异议：1、我国系成文法体系、非判例法体系，不能仅凭生效的民事判决而对其他案件做出裁判。2、该判决书签发时，被告方尚没有取得商品房预售许可证，现被告已经取得了预售许可证，故不能依据此民事判决认定原告主张的事实。
证据六、证人赵某出庭作证，意在证明被告在出售商铺时承诺其所售商铺系有独立产权的房屋并可以用该商铺抵押办理贷款而实际上其所售商铺不能办理产权证也不能用以抵押贷款的事实。
被告的质证意见是：证人的主体有异议，该证人系另一案件当事人且与本案原告的诉请一致，故存在重大利害关系，其证言不应采纳。
证据七、被告印发的宣传单。意在证明被告在开发建设商城时存在夸大及虚假宣传的事实。
被告的质证意见是：1、该证据没有在举证期间内提供，不应作为本诉的证据，不具备证据效力。2、该宣传单不存在任何虚假内容。
被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司为证实其主张的事实成立向法院提交了如下证据并当庭举示：
证据一、营业执照及身份证复印件各一份。意在证明被告是适格的主体。
原告的质证意见是：被告方应该提供原件，应经过法庭核对无异议后复印件方可作为证据使用。
证据二、双城区房产住宅于2015年6月25日签发的商品房预售许可证一份（加盖公章的复印件）。意在证明被告在原告起诉前已经取得了关于曼哈顿新世界购物广场的商品房预售许可证的事实。
原告的质证意见是：1、对预售许可的真实性有异议，申请法院在庭后调取原件。2、出售给原告商铺的主体系本案被告而许可证所体现的售房单位主体是黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，所以该证据不能证明被告有销售权。如果本案争议的房屋取得了预售许可，被告就应该提交预售转销售的许可证。3、预售许可证上所反映的内容与本案所涉及的房屋不相符合，没有体现出其所出售的房屋包括本案所争议的商铺。
证据三、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司文件复印件一份（与原本核对无异），意在证明取得商品房预售许可资质的曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司与本案被告皆隶属于黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，本案被告经总公司授权分管销售双城曼哈顿新世界购物广场的事实。
原告的质证意见是：对该证据真实性有异议：该证据是被告方单位内部的文件，形成时间是2012年10月17日，当时曼哈顿新世界购物广场项目还没有建设且该文件并没有向全体业主进行公示。
本院对原告提供的证据的认证意见是：证据一、证据二、证据三皆客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据四客观、真实地反映了原告所购商铺的现实结构为简易隔断，系有效证据，本院予以采信；证据五系生效的法律文书，虽然该两份文书所反映的客观事实与本案有所不同，但是该两份判决所反映的案件类型与本案相同，其对案件的定性亦适用于本案，所以证据五能够证明本案的性质系房屋买卖的性质，系有效证据，本院予以采信。证据六系同类另一案件的当事人，与原告存在利害关系，所以对其证言不予采信；证据七只是被告的一种宣传方式，并没有体现实质内容，不能证明原告的主张，不是有效证据，本院不予采信。
本院对被告提供的证据的认证意见是：证据一客观、真实，系有效证据，本院予以采信；证据二经本院庭后到房产部门核实与原件无异，系有效证据，本院予以采信；证据三在庭审时与被告提供的原件核对无异，因曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司和黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司皆隶属于曼哈顿房地产开发有限公司，所以曼哈顿房地产开发有限公司有权对这两个公司的业务工作进行分工，该证据能够证明被告具有销售本案诉争商铺的主体资格，系有效证据，本院予以采信。
经审理查明，2015年2月9日，魏茹购买了曼哈顿新世界购物广场二层143号商铺并与黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订了《认购书》，商铺面积为10.44平方米，约定总价款人民币342，432.00元、定金10，000.00元、同时约定在签订认购书七日内付清剩余商铺款即：50%的贷款。签订认购书的当日，魏茹交纳了首付款172，432.00元，其中包括定金10，000.00元。此后，因能否以原告所购商铺作为抵押进行贷款的问题双方没有达成合意,贷款未能办理，原告亦未占有、使用该商铺。黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司在原双城市设立了两个分公司即：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司和黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，负责人均为江延军。原告所购买的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位系黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司,销售单位系黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司。曼哈顿新世界购物广场项目于2016年6月25日取得商品房预售许可证：预售总建筑面积51509.91平方米、预售范围为-1至4层（其中包括：回迁39套、可售22套、预留11套）。2016年1月，原告通过购买同类商铺的其他当事人的诉讼文书得知被告所售商铺未取得商品房预售许可证后，于2016年12月提起本诉讼，
根据原、被告的诉、辩主张，本案争议的焦点是：一、原告在第一次庭审后变更诉讼请求是否应予准许；二、原、被告签订的认购书的合同性质及其效力；三、原告关于解除合同的主张应否得到支持及其请求权是否超过了除斥期间的问题；四、原告要求被告赔偿损失的主张应否得到支持。
（一）、原告在第一次庭审后变更诉讼请求是否应予准许的问题，本院认为：原告在第一次庭审后变更诉讼请是在基于影响本案合同效力的关键证据是否真实的前提下，即：在申请法院调取并核实被告在第一次庭审时提交的曼哈顿新世界购物广场项目的销售许可证是否真实后，在法院重新确定的举证期间内提出，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条和《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第三十四条：当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出的规定，所以原告变更诉讼请求应予准许。
（二）、关于原、被告签订的认购书的合同性质及其效力问题，
本院认为：原、被告所签订的商铺认购书在内容上对商铺的权属、贷款的抵押物及双方的权利义务、商铺的交付条件、交付日期及被告的违约责任等重要履行内容未作约定，应属于商铺买卖预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，可以认定有效。
（3）、原告关于解除合同的主张应否得到支持及该请求是否
超过了除斥期间的问题。本院认为：1、该合同未能履行交付是由于未能办理贷款，双方在预约合同中就贷款如何办理的约定不明，而此项内容是该要约合同能否履行成为本约合同的重要条款。在后期过程中，双方就能否以该商铺作为抵押贷款的问题未能达成合意致使贷款问题无法落实，进而令该合同无法继续履行为本约合同。因双方当事人签订的是预约合同，所以在签订本约合同之前，原告就本约合同实现的主要内容有权承诺、拒绝和修改，原告不同意以其他抵押物贷款的行为不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，双方当事人就合同有关内容约定不明的，可以按照合同法或者交易习惯确定。而按照交易习惯，购买房屋一般以其所购房屋进行抵押贷款，且贷款的金融机构由开发商联系或指定，现因被告始终未能明确所办理贷款的金融机构亦不能确定能否以原告所购商铺进行抵押贷款，致使在原告起诉前仍未能办理贷款手续，合同一直未能继续履行，合同目的未能实现。即：被告构成违约，原告有权要求解除合同。2、关于原告的解除权是否超过了除斥期间的问题。本院认为，原、被告就涉案商铺是否能够办理产权证以及能否以商铺作为抵押贷款问题产生分歧且一直处于交涉状态中，其贷款的期间实际上一直在顺延，也就是合同的履行期一直处于顺延状态。直至2016年1月，原告通过购买同类商铺的其他当事人的诉讼文书得知被告所售商铺未取得商品房预售许可证后，于2016年12月提起诉讼，原告请求权未超过除斥期间。
（四）、原告要求被告赔偿损失的主张应否得到支持。本院认为：由于原、被告所签订认购书上并未约定被告的违约条款，且被告的违约行为不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的几种情形，所以原告要求被告按照所交付房价款的一倍支付损失的请求没有法律依据，本院不予支持。
综上，原、被告所签订的预约合同因被告未能切实履行协助贷款义务致使合同目的无法实现，原告要求解除应予准许，被告应依法返还收取的预付款及定金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条的规定，判决如下：
一、解除原、被告签订的曼哈顿新世界购物广场认购书；
二、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司返还原告预付购房款和定金计172，432.00元于判决生效后十日内给付。
案件受理费3，749.00元由被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。
审判长 赵冬梅
审判员 于 红
审判员 张彦鹏
二〇一七年四月十三日
书记员 苏 楠