浙江省泰顺县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）温泰民初字第199号
原告（反诉被告，下称原告）：温州聚合资产管理有限公司，住所地：泰顺县新城金都花园1幢1楼。
委托代理人：钱招脉，浙江招脉律师事务所律师。
被告（反诉原告，下称被告）：吴海融，男，1989年3月28日出生，汉族，住泰顺县南城社区南大街**号，公民身份号码：3303291989********。
被告（反诉原告，下称被告）：泰顺县啊毛餐厅，住所地：泰顺县罗阳镇新城茶文化城D幢201-203室。
经营人：孙倩倩，女，1993年3月29日出生，汉族，住福建省寿宁县犀溪镇武溪村武一路**号，公民身份号码：352229199303294023
两被告委托代理人：范建军，浙江泰辉律师事务所律师。
原告温州聚合资产管理有限公司（以下简称聚和公司）为与被告吴海融、泰顺县啊毛餐厅（以下简称啊毛餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月3日受理后，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钱招脉、被告吴海融、啊毛餐厅经营者孙倩倩及两被告委托代理人范建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出请求判令：1、解除原告与被告吴海融于2013年7月2日签订的，合同编号为租2013-002的《浙南茶文化城商铺租赁合同》，并限期两被告腾空茶文化城D幢D201-D206号商铺；2、两被告支付2017年2月4日前的租金37872.22元，并支付违约金33291.26元；3、两被告按每日255.24元的标准支付2017年2月5日至实际腾空房屋之日止的租金；4、两被告支付拖欠的物业管理费11927.5元，并支付违约金21607.125元；5、本案诉讼费由被告承担。
事实与理由：原告与被告吴海融于2013年7月2日签订合同编号为租2013-002的《浙南茶文化城商铺租赁合同》，双方约定：吴海融租赁泰顺县罗阳镇新城区茶文化城D幢D201-D206号商铺作为中式快餐店经营使用；商铺面积为352.89㎡，租赁期限10年，自2014年1月1日至2023年12月31日，其中第一年为免租期，合同租赁期和免租期以泰顺茶文化城正式开业日期开始计算并顺延；租金为每平方22元/月，按季度支付租金，首季度租金在签订合同时付清，在第一季度租金到期前，被告须提前7个工作日支付下一季度的租金，后续租金以此类推，延期支付租金和拖欠的按欠款金额每天收取5‰的违约金；吴海融应按照2.6元/月/平方米的标准交纳物业费，即11010元/年，第二年、第三年的物业管理费随当年第一季度租金交纳日期一并交纳，延期支付物业管理费和水电费的按欠款金额每天收取5‰的违约金；吴海融不按时交纳场地租赁费或其他费用的，聚和公司有权解除协议。
合同签订后，吴海融在租赁场地内经营“啊毛”餐厅，工商登记为泰顺县啊毛餐厅，经营者为孙倩倩。两被告仅于合同签订时支付租赁费32000元和2015年2月5日至2016年2月4日止的物业管理费外，拒不交纳其余租赁费和物业管理费，拖欠2017年2月4日前的租金61162.96元，应支付违约金52190.76元；拖欠2016年2月5日到起诉之日止的物业管理费11927.5元，应支付违约金21607.125元。
两被告答辩称：1、被告不存在违约行为，租赁合同签订后，被告已交纳租金和物业费至2016年10月17日，原告于2016年9月12日再次交纳房租时，原告拒收，故是原告存在违约行为；2、因啊毛餐厅装修成本大，双方已将房租交租方式变更为按月交付，被告每次交纳房租时，原告均未就交付方式提出异议，且有出具收条，故应当认为原告已默认此种交租方式；3、如果法院认定被告存在违约，原告主张的违约金计算方式过高。
被告向本院提出反诉请求：1、依法判决原、被告之间的租赁合同继续履行；2、依法判决免除被告自2016年9月12日至2017年1月22日期间因原告强行停止供电供水期间的房屋租金，退还2016年9月12日到2016年10月17日租金8933.4元；3、依法判决被告自2016年9月12日至2017年1月22日期间因原告强行停止供电供水所致的营业利润损失100000元，人工工资成本30000元，柴油款3450元；4、依法判决原告支付被告2016年9月12日至2017年1月22日期间被原告强行停止供电供水造成被告无法正常营业的房屋两倍租金66362.4元作为违约金；5、依法判决原告支付被告烟道、地板防水建造款50000元。
事实与理由：被告吴海融有多年的从事餐饮行业经验，2013年茶文化城对外招商引资，吴海融于2013年7月2日与被聚和公司签订商铺租赁合同，商铺面积为352.89㎡，租金每平方为22元/月，租赁期限为10年，自2014年1月1日至2023年12月31日，其中第一年为免租期，合同租赁期和免租期以泰顺茶文化城正式开业日期开始计算并顺延。
啊毛餐厅于2014年10月21日开始装修，装修及置办设施设备花费了将近670000元，2015年1月29日餐厅开始试营业，2015年2月5日茶文化城正式开业，扣除免租期租金起算时间为2016年2月4日。被告吴海融在签订合同时已预付1季度租金加1个月押金31054元，租期至2016年5月4日止；2016年5月10日被告交纳了20000元租金，6月17日交纳了12000元租金，租期至2016年8月份；2016年8月16日被告交纳了10000元租金，租期至2016年9月份。物业费交纳情况：2014年11月20日交纳2015年2月5日至2016年4月份的物业费11000元，2016年5月10日交纳物业费10000元。另被告于2014年10月31日交纳了装修押金5000元。被告在承租涉案标的物后均能够如期、按时交纳租金及物业费，并不存在任何违约行为。
然而因茶文化城整体商业氛围不浓，始终无法聚集人气，茶文化城D区2楼空置铺位较多，为获取经济利益原告欲将D区2楼整体打包出租做泰顺石文化产业街，2016年9月初即要求被告腾退商铺。原告对外许诺整体出租D区二楼商铺，泰顺石文化产业街已经开始装修、打广告。2016年9月12日原告强行对餐厅停止供电，并召集社会人员围堵被告餐厅，10月31日强行停水，被告均有向罗阳镇派出所报警。2016年9月12日、13日被告均以现金方式到原告财务室交纳租金，财务人员均以董事会通知不收租金拒收。原告强行停电停水直至2017月1月22日才予恢复，被告无法正常经营，为了防止被反诉人强行腾退搬空餐厅，被告只好购买柴油机、柴油发电以确保监控设备运转。因原告的违约行为造成了餐厅长达四个多月无法经营，现虽勉强营业但因原告的破坏行为生意十分惨淡。
另原告并未按照合同约定向被告提供排烟通道，被告餐厅在装修时因地板漏水浸泡了当时楼下的“小凡仔餐厅”，故建造烟道及地板防水层费用应由原告承担。
针对被告的反诉请求，原告答辩称：被告提起反诉的基础是如期按约支付租金，但原告在2016年5月10日仅收到租金20000元，被告并未按期交纳租金；本案房租从2016年5月5日开始计算租金，第一季度的租金被告已经交纳；原告于2016年9月12日将餐厅停水停电，但是并不是持续进行，且后已恢复水电；2016年9月12日，被告已经已经存在合同的违约，原告不存在拒收租金的情况。
本院查明本案事实如下：泰顺县罗阳镇新城大道298-300号浙南茶文化城D201-D206业主将店铺委托原告聚和公司经营管理。2013年7月2日，原告（甲方）与被告吴海融（乙方）签订《浙南茶文化城商铺租赁合同》，约定：乙方承租泰顺县罗阳镇新城区茶文化城D幢D201-D206号商铺作为中式快餐店经营使用；商铺面积为352.89㎡，租赁期限10年，其中第一年为免租期，合同租赁期和免租期以泰顺茶文化城正式开业日期开始计算并顺延；租金为每平方22元/月，按季度支付租金，首季度租金在签订合同时付清；在第一季度租金到期前，乙方须提前7个工作日支付下一季度的租金，后续租金以此类推，乙方将当季度租金以银行转账或现金方式支付给甲方，甲方确认收到款后开具收款收据或发票给乙方作为租金交纳凭据，延期支付租金和拖欠的按欠款金额每天收取5‰的违约金；物业管理费以年度方式交纳，免租期内需交纳物业管理费；每年的物业管理费为11010元，第二年、第三年的物业管理费随当年第一季度租金交纳日期一并交纳；延期支付物业费和水电费的按欠款金额每天收取5‰的违约金；甲方保证乙方所租赁的商铺上下水、隔油池和烟道能够正常使用；乙方不按时交纳场地租赁费或其他费用的，甲方有权解除协议；在租赁期限内，若有一方随意违约而无法履行合同的，违约方应赔给另一方两倍租金及相应损失，如合同终止后双方不承担违约责任。
浙南茶文化城于2015年2月5日开业，吴海融与孙倩倩在本案租赁商铺合伙经营啊毛餐厅。啊毛餐厅于茶文化城开业前支付第一季度租金23290.74元及2015年2月5日至2016年2月4日的物业费10010元，于2016年6月17日及8月16日分别支付12000元、10000元。被告认为其于2016年5月10日亦交纳租金20000元及物业费10000元，原告则认为被告于当日只交纳租金10000元。
另查明，原、被告因房屋租赁事宜产生纠纷。2016年9月至2017年1月，原告陆续停止向啊毛餐厅供电、供水，啊毛餐厅通过发电机发电，共花费汽油费3300元，餐厅在该期间继续营业。
案件审理过程中，原告表示如果法院判决本案合同继续履行，则要求被告依照合同约定支付租金至2017年11月4日、支付物业费至2018年2月4日，被告没有异议。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，同时当事人在行使权力、履行义务时均应当遵守诚实信用原则。
对于本案合同履行问题，本院认为，被告虽未完全按照《商铺租赁合同》约定的方式支付房租，但其有陆续支付，尚未根本违约，未达到解除合同的条件，故对原告要求解除《商铺租赁合同》的请求，本院不予支持，被告应当按照合同约定支付租金及物业费。对于租金及物业费的计算期限，原告要求租金计算至2017年11月4日、物业费计算至2018年2月4日，被告没有异议，本院予以准许，即租金合计为163035.18元、物业费合计为30030元。对于已支付租金及物业费的数额：双方对于合同签订时支付的租金23290.74元、物业费10010元及2016年6月17日、8月16日分别支付12000元、10000元没有异议，本院予以确认；对于2016年5月10日交纳的数额，依据原告提供的票据，被告只交纳租金10000元，被告虽主张其已支付租金20000元及物业费10000元，但未提供证据予以证明，且结合双方当事人的陈述，原告的陈述更符合一般常理，故本院认定该日被告只交纳租金10000元。综上，被告尚需支付原告租金107744.44元、物业费20020元。
对于被告逾期支付租金及物业费的违约责任,本院认为，租金部分：依照合同约定，被告应当分别于2016年4月28日、7月29日支付第二季度及第三季度的租金，但被告未按时支付，而是在同年的5月10日、6月17日、8月16日分三次支付租金，应承担相应的违约责任；原告主张截至上述三个时间点，违约时间分别计算11天、31天、101天、11天，不违反法律规定，本院予以确认；被告于8月16日交纳的租金扣除第一季度未付租金后剩余8709.26元用于支付第三季度的租金，而双方在9月初就本案租赁合同的履行产生纠纷，被告交纳租金时原告不接受，故对原告主张的2016年8月16日之后被告未交纳租金的违约责任，本院不予支持；物业费部分：被告应当于2016年1月29日交纳2016年度的物业费，其未按时交纳，但因双方自2016年9月初开始发生纠纷，故物业费的违约时间计算至2016年9月12日，合计为227天；对于违约金的计算标准，双方约定的按日利率5‰计收，明显偏高，本院酌情调整为按日利率0.5‰计收；综上，被告应支付原告的违约金金额为：【（23290.74元×11天+13290.74元×31天+1290.74元×101天+23290.74元×11天+10010元×227天）×0.5‰=1663.53元。
对于原告的违约行为及应承担的责任，本院认为，双方在履行合同产生纠纷时，原告在2016年9月12日至2017年1月22日期间擅自切断对被告啊毛餐厅供水供电，应对该行为造成的损失承担赔偿责任。因该期间啊毛餐厅尚在营业，且被告无法提供证据证明因原告的停水停电行为造成的营业利润的损失及人工成本的增加，故对其要求支付营业利润损失100000元及人工成本30000元的诉讼请求，本院不予支持，但对该期间被告通过自行发电维持餐厅营业支出的汽油费3300元，本院予以支持。同时，原告的行为未导致合同不能履行，故对被告要求免除该期间的房屋租金，并支付双方租金66362.4元的请求，本院不予支持。被告未提供证据证明其因建造烟道及防水地板而支出费用50000元，故对该项诉讼请求，本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告吴海融、泰顺县啊毛餐厅支付原告温州聚合资产管理有限公司租金107744.44元、物业费20020元；
二、被告吴海融、泰顺县啊毛餐厅支付原告温州聚合资产管理有限公司违约金1663.53元；
三、原告温州聚合资产管理有限公司支付被告吴海融、泰顺县啊毛餐厅赔偿款3300元；
四、驳回原告的其他诉讼请求；
五、驳回被告吴海融、泰顺县啊毛餐厅的其他反诉诉讼请求。
以上一、二、三两项合计，被告吴海融、泰顺县啊毛餐厅于本判决生效后三十日内支付原告温州聚合资产管理有限公司126127.97元。
被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费4323元，由原告温州聚合资产管理有限公司负担1548元，被告吴海融、泰顺县啊毛餐厅负担2775元；反诉受理费元3969元，减半收取1984.5元，由原告温州聚合资产管理有限公司负担35元，由被告吴海融、泰顺县啊毛餐厅负担1949.5元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状六份（正本一份，副本五份），上诉于浙江省温州市中级人民法院。
审 判 长 刘晓翠
人民陪审员 韦尹尹
人民陪审员 郑乃苍
二〇一七年八月十七日
书 记 员 邹芝荣