山东省莱州市人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0683民初3159号原告：姜书敏，男，2000年6月26日出生，汉族，城镇居民，住莱州市。委托诉讼代理人：李伟伟，莱州市文昌路第四法律服务所法律工作者。被告：烟台市中盛房地产开发有限公司，住所地：莱州市三山岛街道过西村，现在莱州市金仓街道。法定代表人：赵伟，董事长。被告：李旭清，女，1957年7月14日出生，汉族，城镇居民，住威海市。被告：赵伟，男，1956年11月1日出生，汉族，城镇居民，住址同上。三被告共同委托代理人：于光来、刘焕佐，系烟台市中盛房地产开发有限公司员工。原告姜书敏与被告烟台市中盛房地产开发有限公司、李旭清、赵伟商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告姜书敏委托诉讼代理人李伟伟、被告烟台市中盛房地产开发有限公司、李旭清、赵伟委托诉讼代理人于光来、刘焕佐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姜书敏向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决确认原告姜书敏与被告烟台市中盛房地产开发有限公司订立的商品房买卖合同第十五条2项的约定无效；2、判令解除上述合同，由被告烟台市中盛房地产开发有限公司返还原告购房款162127元、家具费8581元、办证费1810元、维修基金677元，共计173195元；赔偿原告损失（按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；承担诉讼费用；3、被告李旭清、赵伟在未出资本息范围内承担补充赔偿责任。事实和理由：被告烟台市中盛房地产开发有限公司是由被告赵伟、李旭清两位股东投资开办的私营企业，被告赵伟、李旭清是夫妻关系，根据工商登记材料，被告赵伟、李旭清认缴出资额为人民币150万元和1350万元，但实际未出资到位。2010年1月30日，原告与被告烟台市中盛房地产开发有限公司订立了格式商品房买卖合同，约定：原告购买被告烟台市中盛房地产开发有限公司在三山岛街道松海路98号开发的海景嘉园A幢5层6015号房，面积39.68平方米，总金额162127元，由原告签约时一次性付清全款；被告烟台市中盛房地产开发有限公司于2010年10月31日交房。其中第十五条也是格式条款，约定：关于产权登记的约定，出卖人（被告中盛公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。合同订立前后，原告依约交齐全部房款（以原告父亲姜荣的名义缴纳），被告烟台市中盛房地产开发有限公司出具了收据。2010年11月7日被告烟台市中盛房地产开发有限公司向原告交付房屋，收取了原告8581元的家具费(见收据)，并要求原告与之有关联的企业莱州市黄金海岸大酒店有限公司订立委托经营管理协议书（见协议书）。2011年9月29日被告烟台市中盛房地产开发有限公司向原告收取维修基金费677元（见收据）。2012年9月16日被告烟台市中盛房地产开发有限公司向原告收取房屋办证费1810元（见收据），但只为原告办理了房产证，一直没有办理土地使用证，之后原告了解到是由于被告烟台市中盛房地产开发有限公司一直没有向土地管理部门交付大土地证的原因，导致原告的房屋一直无法办理土地使用证。这种状况已经和正在影响原告对房屋的使用和交易。原告认为，被告烟台市中盛房地产开发有限公司作为提供格式合同的一方没有遵循公平原则确定与原告之间的权利和义务，也没有采取合理的方式提请原告注意免除或者限制其责任的条款，也没有按照原告的要求，对有关条款予以说明。其中第十五条2项的约定，就属于免除被告中盛公司的责任、加重原告的责任、排除原告的主要权利的情形，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，人民法院应当认定该条款无效。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款、第十九条的规定，原告有权要求解除合同，并要求被告烟台市中盛房地产开发有限公司赔偿损失。由于被告李旭清、赵伟出资不到位，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款的规定，被告李旭清、赵伟应依法承担法律责任。故此，特提出上述请求。被告烟台市中盛房地产开发有限公司辩称，原告所诉与事实不符，请依法驳回原告的诉讼请求。1、本案原告不具有诉讼主体资格，原告诉状讲的房屋是姜荣于2010年1月30日于我公司签订并办理了房屋交付手续。虽然又改成了其儿子姜书敏的名字，是为了办理房产证逃避国家税费。因为若将来儿子长大了要想把该房屋给儿子就要办理过户，就要缴纳有关税费，故又直接改名了，或者有别的什么原因。总之，2010年1月30日签订合同时，原告才7岁，不具有阅读合同理解合同的能力，也不可能签订合同。因为本公司不是与原告签订的购房合同，故本案原告不具有诉讼主体资格，请依法驳回原告的诉讼请求。2、合同约定我方只办理房权证，没有约定办理土地证。又因为该商品房，各户只需要办理一个证明你所购买的房屋的产权归属即可，土地属国家所有，因只有一个，该地块只颁发一个土地证，该土地使用权由全体业主共有，待房子销售完毕后，若需要办理土地使用权人的登记变更手续，我方没有义务但是可以配合。为此，实际上真正的土地使用权人是全体业主。各业主只需要领取各自的就行。3、原告付款凭证，证实原告即已按照2010年1月30日的合同约定支付了购房款，实质上原告已经认可2010年1月30日的合同效力并实际履行。由此证明，2010年1月30日的合同是原被告双方真实的意思表示。说明原告已经认真阅读了合同并理解无误后才签订。4、该房屋已经办理了房权证，且已交付给了原告使用，被告对于合同的履行义务已经履行完毕。5、出资是否到位与本案无关，属另一个法律关系问题。综上所述，原告不具有诉讼主体资格，原告的诉讼请求也缺乏基本的事实与法律依据，请贵院依法驳回其诉讼请求。被告李旭清、赵伟辩称，我们资金都到位了，提供银行的汇款通知，2006年6月28日第一次注资1000万元，有银行进账单；2008年5月28日增资500万元，有银行进账单，且有莱州市工商管理局档案科的原件证明。当事人围绕诉讼请求及主张的事实提供了相关证据，原告提供了如下证据：1、商品房买卖合同一份，证实原告诉状中主张第15条第2项的约定属于格式化条款，该约定侵害了原告的合法利益；2、被告公司出具的收款收据5份，证实原告已向被告公司交纳购房款、办证费、维修基金、家居费等共计173195元；3、原告与被告公司关联的莱州市黄金海岸大酒店有限公司签订的委托经营管理协议一份，证实房屋交付后一直由莱州市黄金海岸大酒店有限公司管理；4、录音整理记录及光盘各一份，证实由于被告方的原因导致至今未给原告办理相关土地手续；5、莱州市住房管理中心出具的收据一份，证实为涉案房屋办理登记花费80元；莱州市地方税务局出具的发票一份，证实原告为办房产证交纳契税1621.27元。上述两份证据均证实被告收取原告的办证费1810元，扣除上述两项合计为1701.27元后，尚有结余款108.73元，经原告询问莱州市国土局，证实办理土地证费用为33元，说明在被告公司的余款108.73元扣除办理土地证的费用后仍然有余，同时也证实2012年9月16日原告即要求被告为涉案房屋办理两证，但被告至今未能履行办理义务；6、国土局的营业厅关于收费的项目的看板的照片5份，用以证实该看板为国土部门收取相关费用的公示看板，从该看板中可以看出办理涉案房屋所需的费用仅为33元。经质证，三被告对证据1、2、3的真实性无异议，对证据4认为录音是真实的，以前可以办土地证，2017年1月1日开始不办土地证了，办理不动产证，在此期间，正在房管局更换程序期间，原告要求过户，现在可以办理过户了，原告可以去不动产管理中心换证，不动产管理中心规定原证继续有效，可以不更换；对证据5真实性无异议；对证据6有异议，因为是复印件，涉案房屋是旅游房产，收费标准不同，应该是265元。被告提供了如下证据：1、银行询证函两份，用以证实股东出资情况；2、莱州市不动产登记中心提供的公告复印件一份，证实原房产证继续有效，不必换发不动产权证；3、土地证一份，证实我公司有大土地证，可以办理分户土地的土地证手续。在2016年9月份，莱州市成立不动产管理中心以后，只办理不动产权证，不再办理单纯的房产证，原依法颁发的房产证继续有效；4、李旭清50万元的汇款托收通知一张，证明银行收到款后给我单位下账的单据；5、450万元的赵伟的汇款托收通知一份，证实银行收到注资款后给我单位下账的单据原件；6、2006年6月28日中国银行的赵伟的900万元现金交款单一张、李旭清的100万元现金交款单一张，证实公司注册资本1000万元，2008年5月28日又增资500万元；7、委托经营管理协议书一份，证明原告一直在使用涉案房产；8、2014、2015、2016年分红三份，证明该业主一直领取酒店的分红。经质证，原告对证据1的真实性无异议，但对该证据中编号为38银行现金缴款单和39的收据有异议，根据交易规则原告认为应该先有资金入账，然后再出具收据，而被告提供的上述两份证据中编号为38的银行现金缴款单日期为2006年6月28日，而编号39的收据显示入账日期为2006年6月26日，原告认为上述两份证据有作假嫌疑，因此原告怀疑被告赵伟、李旭清实际出资不到位；对证据2的真实性无异议；对证据3、4、5、6的真实性无异议，但是原告认为曾到工商登记的被告公司住所地勘察，未发现有被告公司，且该注册地没有任何财产，原告认为该公司是皮包公司，因此认定为被告李旭清、赵伟虚假投资；对证据7、8，原告认为上述证据与本案没有任何关系，不能证实被告在约定期限内已经为原告办理了土地证。本院对上述证据依法进行了审查，对双方当事人无争议的证据依法予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据6，国土局营业厅关于收费项目的看板是公众均可查阅的资料，本院已限定被告提供反证，被告未能提供，对原告提供的该证据依法确认对本案有证明力；2、被告提供的证据1、4、5、6，原告对真实性无异议，上述证据能够证实被告李旭清、赵伟已履行了出资义务，本院依法确认上述证据对本案有证明力；对证据7、8，可以证实被告向原告发放分红的事实。根据上述确认的有效证据，可以确认如下事实：2010年1月30日，原告姜书敏的父亲姜荣代笔与被告烟台市中盛房地产开发有限公司订立了商品房买卖合同，合同约定：原告购买被告烟台市中盛房地产开发有限公司在三山岛街道松海路98号开发的海景嘉园A幢5层6015号房，面积39.68平方米，总金额162127元，签约时一次性付清全款；被告烟台市中盛房地产开发有限公司于2010年10月31日交房。合同第十五条约定：关于产权登记的约定，出卖人（被告中盛公司）应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。同日，原、被告双方签订了补充条款一份，该条款第5条约定“卖方应在商品房交付使用后十二个月内为买受人办理房证”。合同订立后，原告依约交齐全部房款（以原告父亲姜荣的名义缴纳），被告烟台市中盛房地产开发有限公司出具了收据。2010年11月7日被告烟台市中盛房地产开发有限公司向原告交付房屋，收取了原告8581元的家具费。后原告与莱州市黄金海岸大酒店有限公司订立委托经营管理协议书，将涉案房屋委托给莱州市黄金海岸大酒店有限公司经营管理，约定原告可分得营业额税后30%的收益。2011年9月29日被告烟台市中盛房地产开发有限公司向原告收取维修基金费677元。2012年9月16日被告烟台市中盛房地产开发有限公司向原告收取房屋办证费1810元，被告只为原告办理了房产证，土地使用证至今未办理。审理中，原告主张，被告收取原告1810元办证费，应当办理两证，包括房产证和土地证，被告为涉案房屋办理房产证登记花费80元，交纳契税1621.27元，两项合计为1701.27元，尚有结余款108.73元，经原告询问莱州市国土局，办理土地证费用为33元，说明在被告公司的余款108.73元扣除办理土地证的费用后仍然有余，但被告至今未能履行办理义务。被告主张，原告没要求我们办土地证，只要求我们办房产证；1810元只是一部分费用，还有房管局收取的670元房屋维修基金原告还没交；被告还主张1810元办证费，交纳了办房产证的费用后，余款都退给了原告。原告称没有收到被告的退款；且被告收取的办证费和维修基金分别为原告出具了收据，并不像被告所说混在一起收费。被告在本院限定的举证期限内未能提供证据证实办证费余款已经退给原告。本院认为，本案争议的焦点之一是原、被告双方签订的商品房买卖关系是否合法有效。依据《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款规定，原告的父亲同意为原告买房，代笔与被告签订商品房买卖合同，双方的房屋买卖关系合法有效。本案争议的焦点之二是本案原告的诉讼主体资格是否适格。本院认为，原告委托诉讼代理人参加诉讼，经过了其父母的同意，符合法律的精神，应当确认适格。本案争议的焦点之三是原、被告双方签订的商品房合同第十五条是否合法有效。从该条款的内容来看，显然是免除被告的办证责任、排除原告的主要权利格式条款，对于此类条款被告应当以合理的方式提请对方注意，并按照对方的要求予以说明，但合同中被告没有提请对方注意和说明的内容。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，该条款应当确认无效。被告应当按照补充条款第5条约定在商品房交付使用后十二个月内为买受人办理房证。本案争议的焦点之四是被告2012年9月16日收取原告办证费1810元，是否包括房产证和土地证。办证费收据上没有明确是房产证和土地证，双方说法不一致，通过双方提供的证据分析，本院认为，在当时原告交纳的费用应当包含了土地证的费用，且当时房证应当包含房产证和土地证。本案争议的焦点之五是原告要求解除双方签订的商品房买卖合同、赔偿损失是否应予支持。本院认为，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，由于出卖人被告的原因导致买受人原告无法办理土地证登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案争议的焦点之六是被告李旭清、赵伟是否应当承担民事责任。通过被告的举证，本院认为，被告李旭清、赵伟作为股东，均已依法交纳了出资款，不应承担补充赔偿责任。综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告姜书敏与被告烟台市中盛房地产开发有限公司于2010年1月30日订立的商品房买卖合同第十五条2项的约定无效；二、解除原告姜书敏与被告烟台市中盛房地产开发有限公司于2010年1月30日订立的商品房买卖合同；三、被告烟台市中盛房地产开发有限公司返还原告购房款162127元、家具费8581元、办证费1810元、维修基金677元，共计173195元，限判决生效后十日内付清；四、被告烟台市中盛房地产开发有限公司在给付第三项的同时，以162127元为基数，按照人民银行规定的同期贷款利率向原告支付房款利息损失（自2010年1月30日起至判决确定给付之日止）；五、驳回原告对被告李旭清、赵伟的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3764元，由被告烟台市中盛房地产开发有限公司负担，限判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李松波人民陪审员  王锡存人民陪审员  杨文珍二〇一七年九月十六日书 记 员  黄晓娟