洛阳市瀍河回族区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫0304民初415号
原告（反诉被告）洛阳市全意物业管理有限公司，住所地：洛阳市西工区九都路69号亚威金港商务中心9楼935号。
法定代表人秦大栓，总经理。
委托代理人梁冰，该公司员工，特别授权。
委托代理人阚世宏，洛阳南云律师事务所律师，特别授权
被告（反诉原告）潘伟，男，汉族，1960年2月15日生，住河南省永城市。
委托代理人白智敏，河南智翔律师事务所律师，特别授权。
委托代理人孙雁冰，河南智翔律师事务所律师，特别授权。
原告洛阳市全意物业管理有限公司（以下简称全意物业公司）诉被告潘伟及潘伟反诉洛阳市全意物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告全意物业公司之委托代理人阚世宏、梁冰，被告潘伟之委托代理人白智敏、孙雁冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告全意物业公司诉称：2009年12月16日，被告购买了孟津县亚威金地家园小区4幢601号的房屋，被告于2010年10月15日办理了交房手续，并提出了装修申请。后被告进行了装修，并在该房屋居住。同日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，按照该协议约定，被告应当于每季度前10天交纳有关费用，原告有权要求被告补交，并从逾期之日起，按每天3‰交纳违约金。至2015年7月15日，被告尚欠原告物业费4818元、水费102元、垃圾处置费78元，共计4998元。原告多次向被告催要物业费及水费等，但被告至今未付。被告拖欠物业费、水费、垃圾处置费的行为已给原告造成了重大的经济损失，故原告诉至法院，要求依法判令：1、被告给付原告物业费4818元、水费102元、垃圾处置费78元，共计4998元；2、被告给付因拖欠原告物业费、水费、垃圾处置费的违约金17543元，暂计算至2015年7月15日；3、被告给付因拖欠原告物业费、水费、垃圾处置费2015年7月15日以后的违约金，每天15元，自2015年7月15日起计算至被告给付全部物业费、水费、垃圾处置费止。
被告潘伟辩称：1、原告违约在先，未尽物业公司服务职责，造成被告经济损失。2011年在被告不知情的情况下，原告私自更换被告电表，拆换电表后未给被告接通电源，造成被告家停电2个月，导致被告饲养的观赏鱼死掉，经济损失1200余元。关于物业费应自2012年5月起计算至2014年11月止（被告房屋已于2014年11月出售，并通知物业，之后费用应由新业主负担）应为31个月，按规定，空置房屋按80%收费，实际费用应为2118.23元。当时小区系正在施工小区，未达到三级收费标准即0.9元/㎡，应按原标准0.48元/㎡计费（有物业费收据）。且空置房不存在垃圾处置费，水费原告重复收费8吨;2、2012年至2014年，原告未尽物业职责，允许建设单位在被告门前施工并建造厕所供施工人员使用，影响被告环境及公共卫生，夏天苍蝇乱飞，蛆虫到处爬，臭气难闻；3、下雨时被告窗门室内进水，曾多次向物业反映未果，另外房屋存在墙壁开裂问题。综上，被告多次向物业反映未予解决，物业经常更换负责人，先前负责人还答应解决，后来的人干脆不认账并鼓动下属跟被告吵架，态度蛮横，根据不予解决问题。故被告要求原告赔偿道歉，并承担未尽职责给被告造成的经济损失。
反诉原告潘伟反诉称：2015年7月1日，反诉被告全意物业公司未按照合同约定及行业服务等级标准向反诉原告提供物业服务，供电、维修等服务均未达到服务标准。在未告知反诉原告的情况下，反诉被告私自更换电表，将电路接错，导致反诉原告家无故停电两个多月，致使反诉原告家冰箱内的食物变质、药品失效、观赏鱼死亡等，共造成反诉原告经济损失900余元。该房自交房后不久即出现房屋墙体开裂、窗户进水致墙面毁损等情形，经与反诉被告多次沟通无果，反诉原告自行维修花费1750元。故反诉原告反诉要求：反诉被告赔偿经济损失共计2650元。后反诉原告当庭变更其诉讼请求为：反诉被告赔偿经济损失共计2250元。
反诉被告全意物业公司针对反诉原告潘伟的反诉辩称：1、反诉原告的反诉请求没有事实依据也没有法律依据，属于无理反诉；2、反诉原告在反诉状中未提供停电造成损失的时间；3、反诉原告所提出的墙体开裂问题，应向卖房人提出，与反诉被告无关；4、自2009年反诉原告购买房屋至2010年反诉原告入住房屋，至今已长达6年时间，反诉原告从未向反诉被告提出任何的损失。当反诉被告要求反诉原告给付物业费和水费的时候才提出相应的损失是无理反诉，故请求法院驳回反诉原告的反诉请求。
经审理查明：2009年，原告购买了洛阳市亚威置业有限公司开发的位于孟津县亚××家园××单元××号房屋。2010年10月15日，原、被告签订前期物业服务协议一份，约定由原告为被告在孟津县的亚威金地家园04幢1单元601号房屋（建筑面积为142.47平方米）提供物业管理服务，双方约定服务费用为0.9元/月·平方米，因被告原因空置房屋按80%收取物业费，并约定如被告未能按时足额缴纳有关费用，按照日3‰的标准向原告支付违约金。后被告按0.6元/月·平方米向原告交纳物业费至2012年4月14日，其中2011年4月15日至2012年4月14日被告是按照80%向原告交纳了820元的物业费。2014年8月18日，孟津县物价局下发孟价批[2014]05号文件，该文件规定亚威金地家园物业收费标准为：高层0.87元/月·平方米，多层0.36元/月·平方米。2014年年底，被告将亚威金地家园04幢1单元601号房屋卖给第三人，并于2015年11月17日办理了过户手续。后因被告欠缴物业费等费用，原告诉至法院，要求依法判令：1、被告给付原告物业费4818元、水费102元、垃圾处置费78元，共计4998元；2、被告给付因拖欠原告物业费、水费、垃圾处置费的违约金17543元，暂计算至2015年7月15日；3、被告给付因拖欠原告物业费、水费、垃圾处置费2015年7月15日以后的违约金，每天15元，自2015年7月15日起计算至被告给付全部物业费、水费、垃圾处置费止。被告则反诉要求：反诉被告赔偿经济损失共计2250元。
另查明：原告于2015年2月26日、2015年6月30日下发缴费通知，催要物业费。
本院认为：原、被告双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，当事人应当按照协议约定履行义务。被告潘伟长期拖欠原告物业费应当承担违约责任，原告诉求于法有据，本院予以支持。因被告潘伟已将房屋卖给第三人，并于2015年11月17日办理了过户手续，因原告起诉要求的物业费只计算至2015年7月15日，故被告潘伟应自2012年4月15日起至2014年8月17日按0.6元/月·平方米向原告交纳物业费2393元（142.47平方米×0.6元/月·平方米×28个月），自2014年8月18日起至2015年7月15日按0.87元/月·平方米向原告交纳物业费1363元（142.47平方米×0.87元/月·平方米×11个月），被告拖欠原告的物业费合计为3756元。因双方对违约金的约定过高，本院依法调整，违约金可按中国人民银行规定的同期一年期贷款利率自2015年7月16日起计算。关于垃圾处理费，虽然原、被告所签物业服务协议未明确约定，但根据洛政[2006]72号《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》，被告应按每月2元的标准向原告交纳2012年4月15日至2015年7月15日期间的垃圾处理费。关于水费，因原告未提交其与自来水公司之间所签订的代收水费的协议，故其要求被告向其支付水费无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于被告辩称其长期不在亚威金地家园居住，应按空置房标准即80%交纳物业费的主张，根据洛发改收费[2009]40号文件及孟价[2011]42号文件的规定，业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按不低于规定或约定的物业服务费标准的80%交纳物业服务费。而本案中，被告并未提供证据证明其向原告方书面备案，故被告要求按80%交纳物业费没有事实和法律依据，对此主张，本院不予采信。关于被告的反诉请求，因已超过诉讼时效，且被告未能提供对房屋进行墙体维修的正规发票，故对被告的反诉请求，本院不予支持。因综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议，判决如下：
一、被告潘伟于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市全意物业管理有限公司物业费人民币3756元及违约金（以3756元为本金，按照中国人民银行规定的同期一年期贷款利率自2015年7月16日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；
二、被告潘伟于本判决生效之日起十日内给付原告洛阳市全意物业管理有限公司垃圾处理费78元；
三、驳回原告洛阳市全意物业管理有限公司的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告潘伟的反诉请求。
如果被告潘伟未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费360元，原告洛阳市全意物业管理有限公司负担310元，被告潘伟负担50元；本案反诉费25元，由反诉原告潘伟负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审 判 长 冀翠红
人民 陪 审员 贾永成
人民 陪 审员 吴敬文
二〇一六年十一月八日
（代）书记员 宋 洁