福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0102民初4494号原告：中国建设银行股份有限公司福州城北支行，住所地福州市鼓楼区鼓屏路18号，统一社会信用代码：91350000858142624K。负责人：林文华，行长。委托诉讼代理人：蔡啊鑧、李金萍，福建至理律师事务所律师。被告：俞秀敏，女，汉族，1986年6月7日出生，住福建省平潭县。被告:施来盛，男，汉族，1981年9月11日出生，住福建省平潭县。被告：闽侯融侨置业有限公司，住所地闽侯县南屿镇南旗村桥下63号，统一社会信用代码：913501007685754502。法定代表人：林文镜，董事长。委托诉讼代理人：严淋、黄荷欣，福建谨而信律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行与被告俞秀敏、施来盛、闽侯融侨置业有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人蔡啊鑧及被告闽侯融侨置业有限公司之委托诉讼代理人严淋、黄荷欣到庭参加诉讼。被告俞秀敏、施来盛经本院公告传唤，公告期届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令1.被告俞秀敏、施来盛向原告偿还借款本金人民币（币种下同）424174.31元及利息（含罚息、复利）（依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2016年4月12日利息（含罚息、复利）为3423.49元，本息暂合计为427597.8元）；2.原告有权以被告俞秀敏名下位于福州市××××号旗山文城三期XX楼XXX单元房产及其占用范围内的土地使用权折价或者以拍卖、变卖该房产所得的价款优先受偿；3.被告融侨公司对被告俞秀敏、施来盛的上述债务承担连带保证清偿责任；4.三被告承担本案诉讼费用（含案件受理费、财产保全费、公告费等）及原告律师费用。事实和理由：2012年8月10日，三被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行签订了《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房北个房借字921号），约定被告俞秀敏、施来盛向中国建设银行股份有限公司福建省分行借款47万元，用于购置位于福州市××××号旗山文城三期XX楼XXX单元，借款期限为240个月，从2012年8月13日起至2032年8月13日止，借款年利率为基准利率，借款人选择等额本息还款方法归还本息。被告俞秀敏与施来盛系夫妻关系，二人共同以上述所购房产作为抵押物担保还款。合同第三十一条约定，借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行借款利率的水平上上浮50%。合同第十六条约定，借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约。合同第十七条约定，出现借款人违约情形的，贷款人有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利。合同第二十一条约定，贷款人为实现债务而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、公告费、律师费等）均由借款人承担。合同第三十五条、三十六条约定，被告融侨公司对被告俞秀敏、施来盛的贷款行为承担抵押加阶段性保证责任，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。合同第四十一条约定，本合同项下贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告。合同第四十二条约定合同解决争议的方式为向贷款人住所地人民法院起诉。2012年8月31日，闽侯县房地产交易管理部门对上述房产进行了预购商品房抵押权预告登记（侯房预QR字第1205405号）。合同签订后，中国建设银行股份有限公司福建省分行依约为被告发放了47万元贷款。然而，被告俞秀敏、施来盛却未依约履行按月还本付息义务，被告融侨公司亦未完全履行其抵押加阶段性保证责任，其行为已构成违约。截止2016年4月12日，被告尚欠原告本金424174.31元，利息3423.49元，本息暂计427597.8元。为此，原告特向贵院提起诉讼，请求判如所请。被告闽侯融侨置业有限公司辩称，一、因被告俞秀敏、施来盛怠于办理讼争《借款合同》项下用于抵押担保的商品房的权属登记至其名下的手续以及抵押登记手续，导致原告对上述商品房的抵押权未能依登记而及时设立，应视为条件已成就，原告对上述商品房享有优先受偿权。根据讼争《借款合同》第十三条抵押条款、第三十七条抵押物清单的约定，被告俞秀敏、被告施来盛系以本合同项下贷款所购房屋旗山文城三期XX楼XXX单元商品房向原告提供抵押担保。作为上述商品房开发商的答辩人已于2014年11月5日完成了旗山文城三期项目的产权初始登记（总登记），并于2015年1月9日向被告俞秀敏发出《通知书》，通知被告俞秀敏在接到本通知书后的1个月内到公司处办理面积差价款结算、领取办理权属登记所需的《购买商品房产权登记申请表》及图纸等文件，并持上述材料到闽侯县行政服务中心缴纳房屋公共维修资金、办理权属登记以及领取权属证书等。但是，被告俞秀敏至今拒不前往公司处领取相关办理权属证书所需的材料以及办理权属登记等。上述事实可以说明，既然讼争《借款合同》中被告俞秀敏、施来盛用于抵押担保的商品房已具备办理产权登记及抵押登记等物权登记条件，且其已履行了向被告俞秀敏、施来盛通知办证的义务，由于被告俞秀敏、施来盛自己怠于办理该商品房权属登记至自己名下的手续以及抵押登记手续（需要缴纳相应的公共维修基金以及相关税费），导致原告对该商品房的抵押权未能依登记而及时设立，本质上应属于被告俞秀敏、施来盛为自己的利益而不正当地阻止条件成就，那么，应视为条件已成就即抵押权已设立。因此，原告对上述商品房享有抵押权以及优先受偿权。既然原告对上述商品房的抵押权视为已设立且原告对该商品房享有优先受偿权，那么，根据讼争《借款合同》的约定，作为保证人的答辩人应免于承担保证责任，原告主张其应对被告俞秀敏、被告施来盛尚欠的借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏相应的法律依据，应当予以驳回。如上所述，被告俞秀敏、施来盛怠于办理上述商品房权属登记至自己名下的手续及抵押登记手续，不仅导致原告对该商品房的抵押权未能依登记而及时设立，还使其提供阶段性担保的保证期间被不当延长。根据讼争《借款合同》第三十六条关于其保证责任自抵押权设立时免除的约定，既然原告对该商品房的抵押权视为已设立，那么，作为保证人应当免于承担保证责任。鉴此，原告主张其应对被告俞秀敏、被告施来盛尚欠的借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏相应的法律依据，应当予以驳回。综上，其认为，因被告俞秀敏、被告施来盛怠于办理权属登记至其名下的手续以及抵押登记手续，导致原告对上述商品房的抵押权未能依登记而及时设立，并使答辩人提供阶段性担保的保证期间被不当延长，应视为原告对上述商品房享有优先受偿权，作为保证人应免于承担保证责任，故原告主张其应对被告俞秀敏、被告施来盛尚欠的借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏相应的法律依据。因此，恳请法院依法判令驳回原告针对其的诉请，以维护其合法权益。被告俞秀敏、施来盛未提交书面答辩意见及证据。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：A1.被告俞秀敏、施来盛身份证、户口簿、结婚证复印件、融侨公司营业执照复印件，证明三被告为适格主体，且被告俞秀敏、施来盛系夫妻关系；A2.《个人住房借款合同》（编号：2012年建闽房北个房借字921号），证明：1、三被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行就位于福州市××××号旗山文城三期XX楼XXX单元贷款47万元的抵押借款合同关系；2、贷款发放后，中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告；A3.预购商品房抵押权预告登记（侯房预QR字第1205405号），证明原告为案涉福州市××××号旗山文城三期XX楼XXX单元之合法抵押权人；A4.个人贷款支付凭证，证明被告俞秀敏依约取得47万元贷款；A5.贷款账户基本信息，证明截止2016年4月12日，被告俞秀敏、施来盛尚欠本金424174.31元、利息3423.49元，本息共计427597.8元；A6.委托代理合同,证明原告就本案支付的律师费用；A7.福建增值税专用发票、福建增值税专用发票金额为35077元的案件明细确认,证明：1.委托代理人福建至理律师事务所就本案及其他十三个同为福州市鼓楼区人民法院受理的借款合同纠纷案件一并向原告开具了一张金额为35077元的律师费专用发票；2.原告就本案向代理人支付的第一期律师费用为人民币2565元。被告闽侯融侨置业有限公司对原告提交的证据质证认为：对A1只能体现原被告主体资格，不能作为证据；A2证明对象无异议，但我方认为合同第36条约定，我方承担连带保证责任期限从本合同条款生效之日起至抵押权设立之日止，既然诉争商品房符合办证条件，并且被告已经履行了通知办证义务，视为抵押权视为已设立，我方应免除担保责任；对A3、A4、A5、A6真实性无异议，其余因原告未提供原件核对，真实性有异议，证明对象有异议；A3证明对象无异议；对A4、A5证明对象无异议，但我方认为原告应当提交目前为止已从我方公司扣划的承担保证责任的款项的证明；对A6、A7证明对象有异议，应当提供本案项下相应的付款凭证及发票。被告闽侯融侨置业有限公司向本院提交如下证据：B1.2014年11月5日，闽侯县房地产管理所向被告三发出的《初始登记通知书》；B2.2015年1月9日，被告三向被告一发出的《通知书》以及邮政妥投;B1、B2共同证明：1.被告三开发的旗山文城三期房屋已于2014年11月5日完成产权初始登记（总登记）；2.被告三已于2015年1月9日通知被告俞秀敏到被告三处领取办理权属登记所需的《购买商品房产权登记申请表》及图纸等，并持上述材料到闽侯县行政服务中心缴纳房屋公共维修资金、办理权属登记以及领取权属证书等；3.被告俞秀敏、施来盛购买的旗山文城三期XX楼XXX单元商品房已具备办理产权登记及抵押登记等物权登记条件，且被告三已履行了向被告俞秀敏、施来盛通知办证的义务，但被告俞秀敏、施来盛怠于办理权属登记至其名下的手续以及抵押登记手续，导致原告对上述商品房的抵押权未能依登记而及时设立，并使被告三提供阶段性担保的保证期间被不当延长，本质上属于被告俞秀敏、施来盛为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就即原告享有抵押权。故原告对上述商品房享有优先受偿权，作为保证人的被告三在抵押权设立之时应当免于承担保证责任。原告对证据B1真实性及证明对象无异议；对B2真实性由法院认定，证明对象有异议，个人借款合同第35、36、约定保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。12条第5款第2约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立，是否有效，是否为借款人自己所提供，贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免。贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在保证范围内承担保证责任，保证人不提出任何异议，因此在原告没有正式的他项权证之前，保证人不能免除连带保证责任。本院认证认为，被告俞秀敏、施来盛经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。被告闽侯融侨置业有限公司对原告所提交的证据A2-A7无异议，经核对原件，本院对原告所提交的证据A2-A7予以确认，可证明三被告与中国建设银行股份有限公司福建省分行就旗山文城三期XX楼XXX单元商品房贷款47万元的抵押借款合同关系，银行已足额发放贷款；中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告；案涉抵押房产已办理他项权利预告登记；截止2017年1月16日，被告俞秀敏、施来盛尚欠本金409943.01元、利息1853.56元；原告为本案诉讼支付律师代理费2565元。A1虽是复印件，但可与本案其他证据相印证，证明本案被告俞秀敏、施来盛的身份信息及配偶关系。证据B1、B2经核对原件，对证据真实性、合法性、关联性本院予以确认，可证明抵押房产已具备初始登记资格，被告俞秀敏、施来盛怠于办理该商品房权属登记至自己名下的手续以及抵押登记手续。根据上述有效证据及当人庭审陈述，原告对本案基本事实的陈述属实，本院予以确认。本院认为，中国建设银行股份有限公司福建省分行与三被告签订的《个人住房借款合同》是签约各方当事人真实意思表示，合同依法有效。贷款银行已按约足额发放贷款，被告俞秀敏、施来盛未按约还款付息显属违约，应承担违约责任。中国建设银行股份有限公司福建省分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告，故原告要求被告归还借款本金及利息、罚息和复息及赔偿原告实际支出的律师费损失2565元，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告俞秀敏、施来盛自愿将所购买的旗山文城三期XX楼XXX单元商品房作为抵押物并办理预抵押登记手续，抵押担保意思表示真实。被告俞秀敏、施来盛怠于办理该商品房权属登记，原告有权在被告俞秀敏、施来盛未还款的情况下，以该抵押担保房产在拍卖、变卖及折价的价款中优先受偿本案债权。被告闽侯融侨置业有限公司自愿为被告俞秀敏、施来盛提供连带责任担保，担保合同关系合法有效，故该公司应承担连带清偿责任。被告俞秀敏、施来盛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十三条之规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告俞秀敏、施来盛于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司福州城北支行借款本金409943.01元及利息（含罚息、复利）【依合同约定计算至案涉债务清偿完毕之日，现暂计至2017年1月16日利息（含罚息、复利）为1853.56元】及赔偿律师代理费2565元；二、原告有权对被告俞秀敏、施来盛名下位于福州市××××号旗山文城三期XX楼XXX单元商品房及其占用范围内的土地使用权自折价或拍卖、变卖所得款优先受偿本案债权；三、被告闽侯融侨置业有限公司对被告俞秀敏、施来盛上述债务承担连带清偿责任。如两被告未按本判决确定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期限的债务利息。本案诉讼费7713元，公告费560元，由三被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  郑 如审 判 员  叶士怡代理审判员  李佳佳二〇一七年五月十二日书 记 员  郑心彤