上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）浦民一（民）初字第41483号
原告（反诉被告）柏司得环保科技（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人夏小菊，执行董事。
委托代理人杨建平，男。
委托代理人张砚，上海荣之杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）上海百超木业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人包国君，执行董事。
委托代理人包世训，男。
原告柏司得环保科技（上海）有限公司（以下简称柏司得公司）诉被告上海百超木业有限公司（以下简称百超公司）以及反诉原告百超公司诉反诉被告柏司得公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月7日、2016年2月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柏司得公司的委托代理人杨建平、张砚，被告（反诉原告）百超公司的法定代表人包国君、委托代理人包世训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告柏司得公司诉称，2013年9月1日，原、被告签订位于上海市浦东新区航川路XXX号包括工业厂房、办公室（楼）及宿舍的整体《厂房租赁合同》。2015年2月9日，双方签订补充协议约定主合同项下厂房屋顶日常维护保养的权利义务变更。2015年7月3日、8月26日，原告致函被告，要求被告履行对主合同项下办公用房承担维修义务，但被告至今拒绝履行法定义务。现起诉要求被告支付原告办公室维修费用人民币（币种下同）39，524.63元。
被告百超公司辩称，办公楼屋顶确实有点漏水，但2015年9月，被告委托案外�对屋顶进行了维修。原告在2015年9月对房屋内部进行了室内装修，墙壁刷涂料的费用大约在几千元，不可能有诉请的这么多。合同没有约定维修责任，不认可应由被告承担维修责任。维修是原告的单方行为，与被告无关。不同意原告的诉讼请求。
反诉原告百超公司诉称，《厂房租赁合同》约定，反诉被告应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30日支付下半年租金，逾期30天未支付租金的，反诉原告有权解除合同。签约后，反诉被告屡次未按时支付租金，2015年11月1日起的租金至今未支付，其行为符合约定的终止条件。故反诉要求：1、终止双方2013年9月1日签订的《厂房租赁合同》；2、反诉被告搬离航川路XXX号厂房、办公室（楼）、宿舍；3、反诉被告支付反诉原告自2015年11月1日至2016年1月31日的租金211，333元。审理中，反诉原告变更诉请3为要求反诉被告支付2015年11月1日至2016年2月29日的租金281，778.54元。
反诉被告柏司得公司辩称，2015年5月1日，反诉原告向反诉被告提出解除合同，反诉被告同意解除合同，但要求反诉原告按照合同约定承担违约责任，但时至今日，反诉原告至今未按约定履行，因此反诉被告认为双方合同已经于2015年5月1日解除。2015年5月1日之前，由于反诉原告未足额开具租金发票，反诉被告才拖欠租金。因此，不同意反诉原告全部反诉请求。
经审理查明，2013年9月1日，原、被告签署《厂房租赁合同》，约定甲方（被告）将上海市浦东新区航川路XXX号厂房、办公室、宿舍出租给乙方（原告）使用；租赁期限为7年，自2013年11月1日至2020年12月30日；年租金为：厂房2868.08平方×0.60元／天×365天=628，109.50元，办公楼326.90平方米×0.60元／天×365天=71，591.10元，底层宿舍285平方米×0.60元／天×365天=62，415元，二、三层宿舍570平方米×0.40元／天×365天=83，220元；乙方应每六个月支付一次租金，支付时间为提前30天支付下半年度租金；逾期30天未付租金，甲方有权终止合同；非本合同规定的情况，甲乙双方在租赁期间中途擅自退租的，应向对方支付违约金50万元。
原告承租房屋后，曾对办公楼进行粉刷装修。
2015年2月9日，双方签订《补充协议》，约定甲方同意每年向乙方补贴1万元用于承租厂房屋顶日常维护保养，本协议于2015年11月1日生效至2020年12月31日。
2015年5月，被告向原告提出提前终止合同，原告表示同意提前终止合同，但要求被告按照合同约定赔偿，双方未能达成一致。
另查，根据原告提供的视频及双方当事人的陈述，可认定涉案的办公楼楼顶渗漏水，造成走道、办公室的墙面及顶部部分区域浸水霉变。
2015年6月29日，原告向被告发律师函，表示厂房西侧墙基倾斜、办公室屋顶多处渗漏，要求被告进行维修并赔偿已造成的损失。2015年8月20日，原告向被告发律师函，表示宿舍楼为无证违法建筑，涉及违法建筑部分的约定无效，要求退还该部分的租金279，133.75元；办公房失修，要求5日内进行维修。
2015年9月15日左右，被告完成对办公楼屋面的维修。
2015年9月15日，原告向被告寄送通知及工程预算书，表示因被告怠于维修办公房，故原告决定自行维修；工程预算书总价为39，524.63元，工程主要内容为墙面部分铲除、重新批嵌，墙面、顶面砂光修补、涂料滚涂，窗口防水处理，以及相应的措施费等。
2015年9月20日，原告与案外人签订建筑装饰工程施工合同。2015年12月22日，案外人向原告开具装修工程款发票，金额为39，524元。
2015年11�，原告致函被告，要求被告退还违法建筑部分的租金279，133.75元，并表示即日起停止使用该违法建筑，不予支付违法建筑的使用费。
此后，被告多次以快递方式向原告发送催款通知、催款及终止合同通知、宿舍楼交接通知等，要求原告支付2015年11月起的租金、终止合同、交接宿舍楼等。
还查，百超公司曾于2015年9月提起诉讼，要求柏司得公司及上海柏司得商贸有限公司（以下简称柏司得商贸公司）恢复厂房南面墙体、拆除厂区内亭子四面彩钢板并恢复亭子原状、将上述亭子归还给百超公司、拆除消防通道上搭建的简易棚及墙头、返还厂区内四个车位、返还厂区门口平房一间、清除场地上的堆积物、柏司得公司支付租金差额45，335.62元等。本院受理后，于2015年12月7日作出（2015）浦民一（民）初字第33961号民事判决书，判决：一、柏司得商贸公司�柏司得公司将厂房南面墙体恢复原状；二、柏司得商贸公司、柏司得公司拆除厂区内亭子四面彩钢板，恢复成四根柱子一个房顶的亭子原状，并将上述亭子归还给百超公司；三、柏司得公司清除场地上的堆积物；四、柏司得公司支付百超公司租金45，335.62元；五、驳回百超公司的其余诉讼请求。判决后，柏司得公司、柏司得商贸公司不服，提起上诉，现该案尚在审理中。
本案庭审中，双方确认宿舍楼系无证建筑。百超公司则认为，2015年5月1日，双方未就解除合同达成一致。柏司得公司称，如法院认定双方合同未在2015年5月1日解除，则要求合同继续履行。因宿舍楼系无证建筑，本院向双方进行了释明。柏司得公司表示，2015年8月及2015年11月已经通知百超公司收回无证建筑，且柏司得公司已经于2015年10月将无证建筑贴了封条，目前宿舍楼中一半是空的，一半由柏司得公司堆放物品，现同意将宿舍楼返还百超公司，其余部分的租赁合同继续履行，要求百超公司返还宿舍楼部分的租金。百超公司表示，宿舍楼目前仍由柏司得公司使用，百超公司曾多次发出通知要求收回宿舍楼，但柏司得公司未理会，现要求柏司得公司支付宿舍楼的使用费至实际返还之日。
本院认为，双方租赁合同的标的物中，宿舍楼系无证建筑，因此租赁合同中涉及宿舍楼部分应属无效。租赁合同中其余部分，合法有效。
办公楼维修的争议：
合同法规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。本案在案证据可以证明办公楼屋面渗漏水导致办公室内墙面粉刷损坏，且柏司得公司已经于2015年6月、8月，两次以律师函的方式要求百超�司维修，但百超公司仅于2015年9月对屋面进行了修复，未对室内墙面进行修理。在此情况下，柏司得公司又通知百超公司将自行维修，并附有维修报价单，现柏司得公司为维修墙面所应支付的维修费用，应由百超公司承担。百超公司认为维修费用过高，但无证据证明，本院不予采信。据此，柏司得公司的本诉请求，应于支持。
租金及解除合同的争议：
1、2015年5月1日，双方就提前解除合同进行了协商，但双方就赔偿问题未能达成一致。况且，在此日期之后，柏司得公司还致函百超公司要求对房屋进行修理，足见当时双方租赁合同并未解除。因此，柏司得公司主张租赁合同于该日解除的意见，本院不予采纳。
2、根据合同约定，柏司得公司应于2015年11月30日前支付2015年11月1日至2016年4月30日的租金，逾期超过30天的，百超公司有权解除合同�但是，双方自2015年5月起纠纷不断，百超公司提出提前解除合同但双方未达成一致，因办公楼渗漏水柏司得公司要求百超公司维修，因宿舍楼无证也产生纠纷。百超公司对上述纠纷的产生负有明显的责任，在众多纠纷未解决前，柏司得公司暂未支付租金，实属事出有因。百超公司现以柏司得公司未支付租金为由，要求解除合同，本院不予支持。
3、根据本院上述认定，租赁合同的有效部分应继续履行。柏司得公司实际使用房屋，亦应支付相应的租金，是否开具发票不能成为拒付租金的理由。现百超公司主张的2015年11月1日至2016年2月29日的租金281，778.54元。其中该期间宿舍楼部分的租金（48，545元），因该部分合同无效，应从租金中剔除，在无效部分的法律后果中另作处理。另外，双方曾签订补充协议，约定百超公司每年补贴柏司得公司1万元，用于厂房屋顶的日常维护保养，该协议于2015年11月1日生效，故百超公司主张的租金中还应扣除该部分费用，按月份折算后该期间为3，333.33元。综上，本院判决柏司得公司支付2015年11月1日至2016年2月29日的租金229，900.21元。
三、宿舍楼部分无效的争议：
合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
鉴于双方租赁合同中涉及宿舍楼部分无效，故柏司得公司应将宿舍楼返还百超公司。柏司得公司实际使用了宿舍楼，应承担相应的使用费，使用费的标准参照双方约定的租金标准计算。现柏司得公司已付的租金应折抵为使用费，柏司得公司要求百超公司返还该部分费用，不予支持。柏司得公司主张其已经通知百超公司收回宿舍楼，但现有证据不能证明百超公司拒收宿舍楼，且柏司得公司在庭审中亦承认其目前仍在使用宿舍楼，故百超公司要求柏司得公司支付至实际返还之日止的使用费，本院予以支持。
据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条第一款、第二百二十一条之规定，判决如下：
一、原告（反诉被告）柏司得环保科技（上海）有限公司与被告（反诉原告）上海百超木业有限公司2013年9月1日签订的《厂房租赁合同》中涉及宿舍楼的部分无效；
二、被告（反诉原告）上海百超木业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）柏司得环保科技（上海）有限公司维修费用39，524.63元；
三、原告（反诉被告）柏司得环保科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海百超木业有限公司租金229，900.21元；
四、原告（反诉被告）柏司得环保科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市浦东新区航川路XXX号内的宿舍楼返还被告（反诉原告）上海百超木业有限公司；
五、原告（反诉被告）柏司得环保科技（上海）有限公司应于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）上海百超木业有限公司自2015年11月1日起至实际返还宿舍楼之日止的使用费（按每月12，136.25元计算）；
六、驳回被告（反诉原告）上海百超木业有限公司其余诉讼请求。
负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费788元，减半收取394元，由被告（反诉原告）上海百超木业有限公司承担。反诉案件受理费2，335元（已减半收取），由原告（反诉被告）柏司得环保科技（上海）有限公司、被告（反诉原告）上海百超木业有限公司各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 张卓郁
二〇一六年三月九日
书记员 陈裕国
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公�利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。