西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0113民初3263号原告:西安金辉房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技二路创新大厦72号1幢30301室034号。法定代表人：林茂祺，该公司董事长。委托代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托代理人：马锦玥，陕西锦路律师事务所律师。被告：许丽，女，汉族，1974年2月16日出生，籍住陕西省神木县神木镇阳崖果园南路**号，现住址不详。第三人：中国银行股份有限公司西安长安路支行，住所地：西安市碑林区南稍门十字南关正街3号。负责人：马宏岗，系该支行行长。委托代理人：孙继民，北京市康达（西安）律师事务所律师。委托代理人：ＸＸＸ，北京市康达（西安）律师事务所律师。原告西安金辉房地产开发有限公司（以下简称“金辉公司”）与被告许丽、第三人中国银行股份有限公司西安长安路支行（以下简称“中行长安路支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金辉公司的委托代理人刘爽、马锦玥，第三人中行长安路支行的委托代理人孙继民、ＸＸＸ到庭参加了诉讼，被告许丽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告金辉公司诉称，原告（原名为西安融侨房地产开发有限公司，于2013年8月15日更名为现名）与被告签订《商品房买卖合同》（登记号为Y12012xxx，合同约定被告购买原告开发的位于西安市××新区××以南的融侨·曲江观邸第xx幢x单元1层xxxx号房，该房屋总价款1114514元，该合同第六条约定付款方式为：买受人于2011年10月9日前向出卖人支付总房款30.01%计人民币叁拾叁万肆仟伍佰壹拾肆元整为首付款金额，余款柒拾捌万由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。买卖合同签订后，被告办理了银行按揭贷款。其后因被告拖欠第三人银行的按揭贷款，导致原告代被告向第三人银行偿还按揭贷款本息。原告通知被告要求被告返还代偿款项等，但被告未办理。故原告现诉至法院请求判令：1、解除原告与被告签订的登记号为Y12012899的《商品房买卖合同》；2、被告立即配合原告办理登记号为Y12012899的《商品房买卖合同》备案注销手续；3、请求判令被告立即向原告支付违约金111451.4元；4、被告立即配合办理该预购商品房抵押预告登记注销手续（登记号为：201310806923）；5、本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、邮寄费）由被告承担。被告许丽经本院合法传唤未出庭，亦未提交任何书面答辩意见。第三人中行长安路支行辩称：若被告偿还了所有贷款本息，其同意原告的诉讼请求，否则原告应当先将贷款本息返还第三人。经审理查明，原告金辉公司与被告许丽签订了合同登记号为Y12012899号的《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发的位于西安市××新区××以南融侨·曲江观邸第12幢x单元x层xxxxx号房屋，房屋总价款为1114514元。合同第六条付款方式为银行按揭，买受人于2011年10月9日前向出卖人支付总房款30.01%计人民币334514元整为首付款金额，余款780000元由买受人向银行办理抵押按揭，按揭所需全部费用由买受人自行承担。合同附件六第二条约定，鉴于出卖人为买受人办理银行按揭提供了阶段性的担保，买受人和出卖人一致同意：在出卖人担保期间，若因买受人拖欠银行贷款本息、罚息及相关费用（以下统称代付款项）而导致出卖人代为偿还的，自出卖人发出通知之日起十日内，买受人应全额向出卖人返还代付款项，以及金额等于房屋总价款的百分之十（10%）的违约金；买受人超过上述期限未能向出卖人返还全部代付款项的，除前述违约金外，每日还应承担金额等于未返还的代付款项万分之四的滞纳金。同时，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》及其附件和其他相关协议并将合同项下房屋再次出售，出售房屋的所得在抵偿出卖人承担的全部代付款项和买受人应承担的违约金、滞纳金和相关费用（包括但不限于因解除合同产生的解除贷款合同、办理其他手续发生的登记费、变更费，进行诉讼产生的诉讼费、律师费、评估费等）后，余额将返还给买受人。合同附件九第十六条第二款约定：无论何种原因致使双方解除合同的，买受人应在导致解除合同情况发生之日起七日内，按照国家及地方相关法律、法规办理完结《商品房买卖合同》撤销备案登记手续或提供完整的办理《商品房买卖合同》撤销备案登记的相关文件和提供必要的配合。若买受人在规定期限内未能配合出卖人办理相关解除手续的，每逾期一日，还应支付相当于全部购房款万分之五的违约金。如因买受人原因致使合同解除的，出卖人在买受人办理完毕《商品房买卖合同》撤销备案登记后六十个工作日内，出卖人在扣除上述违约金、赔偿金和其他应扣款项（包括因购房产生的各项税费）后向买受人无息退还已付房款余额，如买受人已付购房款不够扣除，出卖人保留继续追索的权利。合同签订后，被告许丽依约支付了首付款334514元，剩余780000元在第三人中行长安路支行办理了银行按揭。2012年4月20日，被告作为借款人、原告作为保证人与作为贷款人的第三人中行长安路支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，原告对被告购买该房产向第三人提供阶段性连带担保责任。同日，被告许丽与第三人中行长安路支行又签订了《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》，许丽以该房产进行抵押，并于2013年10月24日就该抵押办理了抵押登记备案。另查明，被告许丽在与第三人中行长安路支行签订借款合同之后产生逾期还款行为，第三人中行长安路支行多次催要未果向西安市碑林区人民法院提起诉讼，该院做出的（2017）陕0103民初1926号民事判决书确认：解除第三人与被告许丽、金辉公司2012年4月20日签订的《个人一手住房贷款合同》；被告许丽偿还中行长安路支行借款本金682098.47元、利息13839.81元、罚息597.29元，共计696535.57元（以上利息、罚息计算至2017年6月19日，被告许丽应按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的约定支付利息、罚息等费用至实际清偿之日止）；金辉公司对上述款项承担连带清偿责任。金辉公司截止2017年6月30日已累计向中行长安路支行偿还贷款本息94400元。原告于2016年11月11日、2017年8月22日向被告以EMS的方式邮寄送达了《催款函》告知被告：1、请您收函后立即与按揭贷款银行联系，协商偿还借款事宜。2、请您在收函后立即与我司联系，偿还我司代垫款及协商解决逾期还款事宜。若您未在本函列明的期限内履行上述义务，我司将提起解除商品房买卖合同、收回房屋诉讼，并采取包括查封、扣押、冻结银行账户在内的法律措施，以维护公司合法权益。但被告至今未向原告清偿因其逾期还贷致使第三人中行长安路支行从原告账户中划扣的代付款及相应的利息、罚息。以上事实，有《商品房买卖合同》、（2017）陕0103民初1926号民事判决书、中国银行贷款还款回单、中国银行转账支票、中国银行进账单、《催款函》、EMS邮寄单等证据及庭审笔录在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告金辉公司与被告许丽签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。被告支付房屋首付款后，剩余房款780000元采用银行按揭形式向原告支付。现因被告未按期向第三人支付月供致使第三人通过诉讼方式解除了其与被告签订的贷款合同，并要求本案原告金辉公司承担连带保证责任。原告向第三人中行长安路支行清偿了部分贷款本息后，已根据合同约定，向被告邮寄送达《催款函》，而被告至今未向原告清偿上述款项，被告许丽的违约事实清楚，应根据合同约定承担违约责任。根据双方在《商品房买卖合同》附件六第二条第1款第（2）项约定，原告金辉公司享有合同解除权，且解除权的条件已经成就。故原告金辉公司要求解除与被告许丽所签《商品房买卖合同》，并要求被告按照合同约定支付商品房总房价款的10%的合同解除违约金111451.4元，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。至于原告诉请的办理解押手续一节，若已向第三人结清贷款，则第三人享有的抵押权消灭，被告及第三人理应配合办理注销抵押备案登记手续，但因被告在第三人处的按揭贷款本息尚未清偿完毕，故原告的该项请求本院依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告西安金辉房地产开发有限公司与被告许丽签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为Y12012899）解除。二、被告许丽应于本判决生效之日起十日内协助原告西安金辉房地产开发有限公司办理双方签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为Y12012899）的备案注销手续。三、被告许丽应于本判决生效之日起十日内向原告西安金辉房地产开发有限公司支付违约金111451.4元。四、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15834元、公告费560元均由被告许丽承担，因原告西安金辉房地产开发有限公司已预交，被告许丽应在履行付款义务时将上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审 判 长  李晓婷人民陪审员  刘玉秀人民陪审员  刘选民二〇一七年十二月二十七日书 记 员  高彩娥