北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京03民终6285号
上诉人（原审被告）：北京中加恒业房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇雁密路99号601室-188。
法定代表人：任相亮，董事长。
委托诉讼代理人：徐明，北京市中运律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陈静，女，1986年11月6日出生，住北京市密云区。
委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。
上诉人北京中加恒业房地产开发有限公司（以下简称中加恒业公司）因与被上诉人陈静商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2017）京0118民初538号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。
中加恒业公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回陈静的诉讼请求；2.诉讼费用由陈静承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，未能正确区分办证迟延责任。中加恒业公司于2014年年底前即取得陈静所在楼栋的初始产权登记，并同时具备了为陈静办理分户产权的条件，之后，中加恒业公司分别通过挂号信和张贴公告的方式通知陈静补交办证资料，陈静至今未能办证，根本原因在于其未能及时补交办证资料所致，未办证责任应由陈静自行承担。二、一审判决适用法律错误，导致中加恒业公司承担了莫须有的赔偿责任。相较于法律及司法解释的规定，当事人合同约定条款有优先适用的效力，根据中加恒业公司与陈静之间签订的《商品房买卖合同》的约定，如中加恒业公司延期办证需要承担责任，赔偿的应当是陈静的“直接损失”，而本案陈静并未举证证明存在“直接损失”，因此，一审法院直接适用6%的违约金计算比例，属于法律适用错误，陈静关于赔偿金的诉讼请求不应得到支持。三、一审判决未能考虑判决结园果与社会效益的结合，并有失公允。密云区农机路2号隆华熙园小区共有300多户业主因商品房预售合同纠纷将中加恒业公司诉至法院，总求偿金额高达2300多万元，一审判决一旦进入执行程序，将严重影响中加恒业公司的正常经营，并可能因此导致后续业主办证工作陷入停顿，并进而影响社会和谐稳定，有失公允。
陈静辩称，同意一审判决，不同意中加恒业公司的上诉请求和理由。
陈静向一审法院起诉请求：1.判令中加恒业公司向陈静支付逾期办证违约金7475元（自2015年12月20日至2016年12月1日，按照年利率6%计算）。2、诉讼费由中加恒业公司承担。事实和理由：2013年10月24日，陈静与中加恒业公司签订《北京市商品房预售合同》，约定陈静购买中加恒业公司开发建设的位于北京市密云区×小区地下车库×房屋一套，房屋总价款13万元，并约定如因中加恒业公司的责任，致使陈静未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证的，中加恒业公司应赔偿陈静因此造成的直接损失。合同签订后，陈静向中加恒业公司交付了全部房款，实际交付的房款总额为13万元。2013年12月20日，中加恒业公司向陈静交付涉案房屋，但至今未为原告办理房屋产权证,故起诉至法院。
中加恒业公司承认陈静在本案中所主张的事实，但认为迟延办理产权证书是因陈静未及时补交相关办证资料导致的，且根据双方房屋买卖合同约定，延期办证应赔偿陈静的直接损失，陈静未举证证明其直接损失。此外，陈静要求按照年利率6%标准赔偿，明显偏高，故不同意陈静诉讼请求。
一审法院认为，中加恒业公司承认陈静在本案中主张的事实，故对陈静主张的事实予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈静与中加恒业公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。中加恒业公司未按合同约定在陈静入住后720日内为陈静办理房屋产权证，已构成违约，应依法承担违约责任。中加恒业公司主张其违约行为系因陈静未按约定提供办证所需补充材料导致，但未向法院提供充足有效的证据予以证明，法院对该辩解意见不予采信，故对陈静要求中加恒业公司支付逾期办理房屋所有权证书导致的违约损失的诉讼请求，法院予以支持。关于违约损失的计算方式，陈静主张以购房款为基数，按年利率6%计算，法院认为该请求亦属合理，应予以采纳。关于违约损失的数额，法院根据实际违约天数并结合陈静的诉讼请求予以确定。中加恒业公司主张违约数额过高，缺乏依据，法院不予采信。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决：一、北京中加恒业房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内给付陈静2015年12月20日至2016年12月1日期间的逾期办理房屋所有权证书违约损失7436.71元。二、驳回陈静的其他诉讼请求。
本院经审理查明：在二审诉讼中，双方当事人未提供新证据。对原审法院认定的其他事实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。
本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的二审争议焦点有二：一为中加恒业公司是否应当为迟延办理房屋产权证承担民事责任；二为一审判决确定的违约损失是否适当。
对于争议焦点一，本案中，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中，明确约定由房屋的买受人委托出卖人或者出卖人指定的代理机构向权属机构申请办理房屋权属转移登记，据此，本案中办理房屋产权证是中加恒业公司的合同义务。现陈静未能在双方合同约定期限内取得房屋所有权证书，中加恒业公司作为办证义务人应当对陈静未取得房屋所有权证书的原因承担举证责任。二审诉讼中，中加恒业公司主张未办理产权证的原因系陈静一直没有补交材料，导致迟延办证，但就此未能提交充分证据予以证明，中加恒业公司应当承担举证不能的不利后果，本院据此认定系由于中加恒业公司的原因导致业主迟延办理房屋产权证，中加恒业公司应当对此承担违约责任。中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏事实依据，本院不予采纳。
对于争议焦点二，双方当事人在《北京市商品房预售合同》中约定，由于出卖人责任导致买受人未能在合同约定日期内取得房屋所有权证书的，同意赔偿因此对客户造成的直接损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，由于中加恒业公司的原因导致在合同约定的期限内未给陈静办理房产证，限制了陈静对房屋物权的行使，给陈静造成了一定的财产损失，双方在合同中没有约定具体的违约金，陈静的损失数额亦难以确定，因此可依照上述司法解释的规定计算陈静的逾期办证违约损失。陈静以购房款为基数，按年利率6%的计算方式主张损失并未超出上述司法解释的规定，一审法院予以支持是适当的，中加恒业公司的该部分上诉理由缺乏法律依据，本院不予采纳。
中加恒业公司提出的总赔偿金额过高，进入执行程序影响企业生产经营及后续办证的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。
综上所述，中加恒业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由北京中加恒业房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘 茵
审 判 员 解学锋
审 判 员 郑吉喆
审 判 员 张清波
代理审判员 霍思宇
二〇一七年五月二十五日
法官 助理 矫冰玉
书 记 员 温宇辰