浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭桐民初字第868号
原告：浙江富春房地产开发有限公司。
法定代表人：邵政。
委托代理人：徐国赢。
被告：郑国富。
委托代理人：赵军良。
第三人：俞高峰。
第三人：浙江元泰控股股份有限公司。
法定代表人：方里元。
委托代理人：李凌峰。
原告浙江富春房地产开发有限公司与被告郑国富房屋买卖合同纠纷一案，于2013年9月27日向本院提起诉讼。本院于当日受理后，依法组成合议庭，于2013年11月15日公开开庭进行了审理，诉讼中，本院依职权追加俞高峰、浙江元泰控股股份有限公司为本案无独立请求权的第三人，并于2013年12月14日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐国赢、被告郑国富及其委托代理人赵军良、第三人俞高峰、浙江元泰控股股份有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告浙江富春房地产开发有限公司起诉称：原、被告双方于2013年5月2日签订了协议，约定由被告以2950万元的总价购买原告开发的桐庐县春江路灯具市场地下室、二楼、三楼商铺。协议约定被告应在一个月内支付，如未履行的视为严重违约，应向守约方承担500万元的违约金。协议签订后，被告仅在2013年5月15日支付了1000万元，2013年6月18日支付750万元，余款直到2013年9月25日才全部付清，被告未按约定期限付款的行为构成严重违约，理应按协议约定承担违约责任。考虑到被告只在约定的一个月期限内付款1000万元，属于部分履行，故原告按未履行部分的比例主张被告承担350万元违约金。现请求判令被告支付违约金350万元。
被告郑国富口头答辩称：原告诉称双方于2013年5月2日签订了协议属实，但被告并不存在违约。被告一直按协议约定在履行，直至协议履行完毕，到2013年9月25日已经付清了全部的房款2950万元。按照双方协议第一条的规定，被告是对原告履行支付王志荣借款本息，且依据该条款已经支付了王志荣至本协议签订之后的后续利息872300元，双方协议已履行完毕，原告及王志荣均没有任何的经济损失。原告依据协议第五条第四点的规定起诉，该条规定，如被告违约应由丁方俞高峰来履行这个协议，且这个协议由俞高峰受让，被告支付的购房款要无息退还，但客观存在的事实是俞高峰没有以2950万元的价格受让原告的房屋，原告也没有向被告要先期的房款。到2013年9月25日的最后一笔房款付清为止，原告也没有提出被告违约，并且照样收取了全部的房款。按双方协议第六条规定，即使被告违约，俞高峰要各半享受，原告不可以获取350万元的违约金。上面两条要结合起来看的。本案不是被告违约，而是原告违约，据被告后来了解，原告违反了合同第二条的规定，没有将房屋依法转让给被告。鉴于以上事实，被告认为原告起诉被告违约并要求支付350万的违约金没有任何的事实根据，恰恰相反被告有权要求原告承担违约金，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人俞高峰陈述称：协议签订属实，在5月份时原、被告已经在过户了，双方也没有通知要我受让房屋，我也就退出了。我放弃要求被告支付违约金。
第三人浙江元泰控股股份有限公司陈述称：我公司是向案外人王志荣借款，因没有按约定还款，所以协议约定由被告代我公司还款，灯具市场地下室、一层、二层房屋已转让给被告。合同签订后，被告在5月份向原告支付了1000万购房款，并办理了过户手续。据我公司了解，被告没有在约定的一个月期限内支付全部房款。对原告的诉讼请求及主张的事实与理由，我公司认可。
原告为支持其诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、协议1份，证明原、被告双方于2013年5月2日签订协议，由被告按约定购买原告的房产，约定了付款时间；2、付款凭证复印件2张，证明被告于2013年5月19日支付了1000万、2013年6月18日支付750万的事实；3、通知函及快递单复印件，证明原告发函要求被告承担违约责任，被告对原告的主张并未提出异议；4、商品房买卖合同复印件3份，证明原告将房屋过户到被告及被告认可的人的名下的事实。
经庭审质证，被告质证意见为：对证据1、2真实性没有异议，但对证明目的有异议，根据协议第5条第4点约定，不存在被告一个月内全部付清房款的事实，且被告未在一个月内付款的话，是由俞高峰受让，并不存在被告履行的问题；对证据3，被告从来没有收到过通知函，也不知道原告出于什么目的；对证据4，其中地下室这份商品房买卖合同被告知道的，二、三层商品房买卖合同被告不清楚，也没有经过被告的认可。
第三人俞高峰质证意见为：对证据1、2没有异议；对证据3、4不清楚。
第三人浙江元泰控股股份有限公司质证意见为：对证据1、2真实性予以认可；对证据3，通知函是由我公司代理人整理发给被告，被告收到这份函及当时邮寄的信封跑到代理人办公室，非常生气地质问代理人为何要发这个函，对函中的内容我公司认可；对证据4真实性予以认可，这三份合同均是受被告的指定、签名过户到相关人的名下。
被告为反驳原告的诉讼主张，在庭审中出示并陈述了下列证据材料：1、房屋产权证、土地证复印件3份，按合同约定，原告应将房屋地下室、二楼、三楼过户到被告名下，但事实上没有过户到被告名下；2、付款明细表、付款凭证等，结合协议第一条约定，证明被告提供这份证据的目的是结合协议书第一条的规定，可以看出当时双方约定并不是一次性付清款项，而是分期支付。
经庭审质证，原告质证意见为：证据1均是复印件，上面没有单位的盖章，真实性保留意见。根据被告提供的复印件其中有一个公司的，这个公司的法定代表人就是被告。另外两个是德轩公司的，法定代表人是被告的弟弟，这三份均是根据被告的指示过户到这些公司名下，如被告对该事实不予确认的话，我们将根据今天的庭审记录，对上述公司进行另案诉讼；对证据2真实性、合法性没有异议，但与被告要证明事实有异议。原告认为被告要证明的内容不成立，原告主张的是2950万的款项，并不包括利息，利息是否是一次性支付是另外的事情，原告主张的是2950万的房款需要一次性付清。
第三人俞高峰质证意见为：对证据1、2没有异议。
第三人浙江元泰控股股份有限公司质证意见为：对证据1没有异议；对证据2，真实性认可，但关联性有异议：1、该份证据付款清单更加印证了被告没有在协议约定的一个月内付清房款；2、对被告额外支付的80多万利息，按合同约定及当时双方各自口头陈述，如被告能在约定的1个月内付清全部房款，也就意味着原告能在一个月内还清向案外人的借款，则后续的利息80多万是不需要任何人支付的，正因为被告没有按约定的期限付清2950万房款，才根据合同约定，由被告承担逾期支付房款的利息。
第三人俞高峰、浙江元泰控股股份有限公司均未提供证据。
经审核，本院对原、被告提供的证据真实性均予以认定。
根据以上有效证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2013年5月2日，原、被告及第三人签订了一份协议，主要内容为：甲方（浙江元泰控股股份有限公司）因业务经营需要向王志荣借款人民币2100万元，借款时间为一年，从2012年9月28日至2013年9月28日，借款年利率为6.6%。为担保履行，乙方（原告）将其名下的灯具市场［桐房权证城字第××号地下室、桐房权证城更字第××号第二层、桐房权证城字第××号第三层］房屋向王志荣进行了抵押担保。现丙方（被告）自愿代甲方履行甲方与王志荣签订的《保证借款合同》，为明确各自的权利义务关系，甲乙丙丁（丁方为俞高峰）在平等自愿、等价有偿的基础上充分协商并达成如下协议，各方承诺严格予以遵守：1、丙方在本协议签订之日起自愿代甲方履行与王志荣签订的《保证借款合同》，按合同约定支付利息并归还借款本金，并承担之后产生的所有利息，该部分利息不含在本协议第2条约定的价格内；本协议签订之前的利息费用由甲乙双方承担。2、在丙方已代为全部履行《借款保证合同》的前提下，乙方同意按人民币2950万元的价格（包括丙方代为支付王志荣的所有费用及办理三证的费用）将灯具市场地下室、二层、三层房屋转让过户给丙方，丙方代为支付的所有费用必须通过甲乙双方指定的账户向王志荣履行。3、为确保本协议的有效履行，丙方在签订本协议之日一次性向乙方支付100万元保证金，如丙方违约的无权要求退还；如甲乙违约的，应向丙方双倍返还该保证金。4、各方一致同意，上述房产截止到2013年4月30日为止的所有租金收益全部归乙方享有，自2013年5月1日开始的租金收益归属于丙方所有，丙方自行与有关承租人签订合同并收取租金。5、特别约定事项。在丙方拥有上述房产的房屋所有权之后的3个月时间内，如桐庐县政府国资委欲对上述房屋整体收购的，丙方同意以下条款：（4）如丙方在本协议签订后一个月之内因资金不到位而无法履行本协议的，由丁方按2930万元的价格受让上述房产，甲乙丁三方继续按2013年4月19日签订的《协议》履行。丙方对此明确予以认可，且不以任何理由向其他各方主张损失，已代为向王志荣履行的款项由丁方无息退还。届时房产已过户到丙方名下的，丙方应无条件配合过户到丁方名下，并自行承担所有的过户费用。6、本协议的甲乙丙丁四方当事人未严格按本协议约定履行的视为严重违约，违约方自愿向守约方支付违约金500万元，且不以任何理由主张违约金数额的高低。若丙方违约的，乙方与丁方各按50%的比例分享丙方按约定支付的违约金。协议还对其他事项进行了约定。2013年5月8日、6月17日，原告与杭州德轩家具有限公司（法定代表人为被告的弟弟郑国华）分别签订了一份商品房买卖合同，约定杭州德轩家具有限公司购买桐庐镇春江路灯具市场二层、三层，二层总价款790万元于2013年5月17日一次性付清，三层总价款850万元于2013年6月30日前一次性付清。2013年8月30日，原告与桐庐烨轩家私有限公司（法定代表人为被告）签订了一份商品房买卖合同，约定桐庐烨轩家私有限公司购买原告的桐庐镇春江路灯具市场地下室，总价款460万元，于2013年9月5日前一次性付清。签订协议后，截至2013年9月25日止，被告陆续共支付款项30372300元（含相关税费）。上述房产的二层、三层、地下室分别于2013年5月15日、6月18日、9月26日办理了所有权转移登记。
本院认为：原、被告及第三人于2013年5月2日签订的协议系当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应合法有效，各方当事人均应按约履行。根据该协议，被告负有代浙江元泰股份有限公司向王志荣履行《借款保证合同》的义务，同时，被告代为履行完《借款保证合同》义务的前提下，享有以2950万元的价格受让原告的灯具市场地下室、二层、三层的权利。事实上，被告在《借款保证合同》规定的时间内全部履行了义务。现原告依协议特别约定事项第（4）条规定，“如丙方在本协议签订后一个月之内因资金不到位而无法履行本协议的，由丁方按2930万元的价格受让上述房产……”，认为被告违约，依据不足。首先，该约定的前提未成就。该约定的前提是：“在丙方拥有上述房产的房屋所有权之后的3个月内，如桐庐县政府国资委欲对上述房屋整体收购”，事实上桐庐县政府国资委在规定的时间内未对上述房屋整体收购，且按协议的其他条款约定，被告应是先履行还款义务再享受受让房屋的权利，也即被告不可能先取得所有权再在协议签订后一个月内还款，故该约定也与前提时间相矛盾。其次，该约定与其他条款相矛盾。通观其他条款，被告系代为履行《借款保证合同》义务，该合同的到期时间为2013年9月28日，尤其是按照协议第1条的约定，被告不仅要按合同约定还款付息，甚至要承担之后产生的所有利息，据此，并未严格限制被告的还款时间在一个月内。故该特别约定亦与其他条款矛盾。再次，被告在协议签订后一直在履行《借款保证合同》义务，并在合同规定的时间内已全部履行，不符合该特别约定的“无法履行”情形。最后，即便适用该特别约定，“被告在一个月内因资金不到位而无法履行的，”其后果是“由丁方按2930万元的价格受让上述房产”，而事实表明三方都同意一个月后继续由被告履行合同义务。综上，原告的诉请依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：
驳回原告浙江富春房地产开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费34800元，保全费5000元，合计39800元，由原告浙江富春房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费34800元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：1202024409008802968），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 曾春红
人民陪审员 夏凤乔
人民陪审员 袁中军
二〇一四年三月十日
书 记 员 宋红英