福建省莆田市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）莆民终字第1157号
上诉人（原审被告）ＸＸ兴，男，1987年9月7日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托代理人郑潮平、陈益，福建普阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张明高，男，1952年6月2日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。
委托代理人杨丽英，福建倍拓律师事务所律师。
委托代理人杨君锋，福建倍拓律师事务所实习律师。
上诉人ＸＸ兴因与被上诉人张明高房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省莆田市秀屿区人民法院（2015）秀民初字第1251号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，2014年1月1日，张明高与ＸＸ兴签订了租赁合同，约定由ＸＸ兴租用张明高位于南日镇海山村平海楼102号商铺，用途为购物商场，使用面积1400平方米（一、二层），柒坎店面。使用期限为10年，租期从2014年5月1日至2024年5月1日止。商铺的年租金为200000元。在合同签订之日，ＸＸ兴必须向张明高交付人民币50000元作为履约压金。张明高允许ＸＸ兴提前进驻装修，时间为2014年3月1日至2014年4月30日止，期间不收租金。房租每半年一付。后ＸＸ兴仅仅将各坎店面之间的隔墙拆掉就停工了。ＸＸ兴未要求解除合同，又不按约支付租金。张明高遂�2015年2月4日提起了诉讼。
原审法院认为，张明高与ＸＸ兴之间签订的租赁合同合法有效，双方应依约履行。ＸＸ兴既未装修开业，亦不能按时交付租金，显然ＸＸ兴已违约。现双方均同意解除合同，为避免更大损失，应予准许。但ＸＸ兴的履约压金50000元应归张明高所有。ＸＸ兴实际支付的90000元租金，按双方均认可的租金计算方式，截止2014年12月31日，租金应为200000÷12×8＝133333元，因此仍需支付43333元。据此，为了保护公民合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除张明高与ＸＸ兴之间签订的房屋租赁合同。二、ＸＸ兴应在本判决生效之日起五日内支付给张明高截止至2014年12月31日拖欠的租金人民币43333元。如果未按本判�指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1388元，减半收取694元，由张明高负担194元，由ＸＸ兴负担500元。
一审宣判后，上诉人ＸＸ兴不服，向本院提起上诉。
上诉人ＸＸ兴上诉称：1、被上诉人没有按租赁合同的约定及时将房屋交付给上诉人使用，且被上诉人出租房屋不符合出租条件，上诉人未按约支付租金系行使抗辩权，上诉人没有违约。2、原审判决认为上诉人的履约压金人民币50000元应归被上诉人所有，认定事实与适用法律均错误，且审理程序违法。3、退一步讲，即使上诉人行为确已构成违约，原审判决上诉人支付拖欠的租金人民币43333元亦属认定事实错误。综上，请求：1、依法撤销原审判决第二项；2、依法改判，驳回被上诉人对�诉人的诉讼请求。
被上诉人张明高辩称：1、双方当事人签订的租赁合同系双方协商一致，是双方的真实意思表示，合法有效。上诉人主张被上诉人没有按租赁合同的约定及时将房屋交付给上诉人使用，且被上诉人出租房屋不符合出租条件不是事实。事实上被上诉人于2014年1月就将涉案房屋交付给上诉人使用及装修，该房屋也办理了房屋建设申请审批手续，符合房屋出租的条件。如果被上诉人没有交付房屋或者交付的房屋不符合出租条件，上诉人是不可能支付给被上诉人租金和压金的，上诉人该主张不符合常理。2、一审法院认定5万元履约压金归被上诉人所有，该认定事实清楚，适用法律正确。根据双方合同约定，该压金是作为履约压金，是对整个合同的保证，不单是对水电费的保证，本案上诉人拒不支付房租，应当承担相应的违约责任，如没收压金，原�法院认定5万元应当归被上诉人所有，并无不当。3、上诉人的行为已构成违约，原审法院认定上诉人支付截止至2014年12月31日拖欠的租金人民币43333元并无不当，被上诉人也保留之后的租金的起诉权利。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，对原审查明的事实，上诉人ＸＸ兴对“后被告仅仅将各坎店面之间的隔墙拆掉就停工了”有异议，认为上诉人并未将隔墙拆掉；对“被告未要求解除合同，又不按约支付租金”有异议，认为被上诉人未交付房屋给上诉人使用，被上诉人存在违约行为；上诉人ＸＸ兴对原审查明的其他事实没有异议。被上诉人张明高对原审查明的事实没有异议。对上诉人、被上诉人均无异议的事实，本院予以确认。
另查明，在原审法院开庭审理的最后陈述阶段，被上诉人张明高主张解除本案租赁合同，上诉人ＸＸ兴同意解除本案租赁合同。
二审审理期间，被上诉人张明高向本院提供如下证据：证据1、提供上诉人与案外人林宏模签订的租赁合同一份，这是上诉人在被上诉人同一个村庄所租赁的房屋，该房屋也用于经营超市，欲证明上诉人在其他地方租赁的房屋也是农村住宅，无法办理相关消防手续，房屋基本条件与被上诉人一致，说明上诉人在与被上诉人签订租赁合同时明知农村房屋根本无法通过消防验收手续的事实。证据2、提供福建省农村村民住宅用地与建设申请表，欲证明涉案房屋是合法建造的。
上诉人ＸＸ兴质证认为：证据1，对该份证据的真实性、合法性、关联性都有异议，该份证据是复印件，且与本案无关联，无法证明被上诉人所要证明的事实。证据2、对该份证据的真实性、合法性、关联性都有异议，该份证据为复印件。
本院经审查认为，被上诉人张明高提供的上述两份证据均为复印件，并无原件核对，对该两份证据本院均不予采信。
本院认为，上诉人ＸＸ兴与被上诉人张明高双方之间签订的租赁合同，主体适格，意思表示真实，不违反法律行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按照合同约定诚实履行自己的义务。被上诉人已收取上诉人现金人民币14万元，其中5万元为履约压金，9万元为房租，上诉人自2014年5月1日至2014年12月31日需支付给被上诉人租金人民币133333元，双方当事人对上述款项均无异议，本院对此予以确认。上诉人上诉称被上诉人迟延交付房屋、房屋不符合出租条件，但上诉人没有提供任何证据予以证明，且上诉人实际使用该涉案房屋并支付部分租金、履约压金，上诉人该上诉理由也与常理不符，上诉人该上诉理由不能成立，本院不予支持。针对该5�元履约压金的归属问题，上诉人主张该5万元履约压金应与拖欠的租金进行抵扣，剩余的款项被上诉人应予以返还。被上诉人辩称上诉人拒不支付房租，应当承担相应的违约责任，该履约压金应归被上诉人所有，不予抵扣。本院认为，当事人交付保证金、押金、压金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。本案双方签订的《租赁合同》中没有明确约定该笔压金适用定金罚则，被上诉人不能依据定金罚则取得该笔压金。同时，双方签订的《租赁合同》中没有明确约定“若上诉人违约则履约压金5万元予以取消或不予退还”等条款，即双方并未约定解除合同的违约责任，被上诉人亦不能据此取得该笔压金。因此，被上诉人就该笔压金仅享有优先受偿的权利，应予抵扣。被上诉人已收取上诉人人民币14万元，上诉人尚欠租金人民币133333元，�够抵扣，上诉人该上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定“被告的履约压金50000元应归原告所有”不当，应予更正。一审审理过程中，双方当事人一致同意解除该租赁合同，应予准许。至于合同解除后的违约责任，被上诉人可以另行主张。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：
一、维持福建省莆田市秀屿区人民法院（2015）秀民初字第1251号民事判决第一项；
二、撤销福建省莆田市秀屿区人民法院（2015）秀民初字第1251号民事判决第二项；
三、驳回被上诉人张明高原审的其他诉讼请求。
本案一审受理费人民币1388元，减半收取为人民币694元，二审受理费人民币1388元，均由被上诉人张明高负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈建华
代理审判员 李 忠
代理审判员 林锴琪
二〇一五年八月四日
书 记 员 倪益群
附：本案相关的法律法规
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》
第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、�定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。