浙江省嘉兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙04民终979号
上诉人（原审原告）：中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部，住所地嘉兴市秀洲区新安路81号。
负责人：王厚明，政治委员。
委托诉讼代理人：夏建军、沈晨伟，浙江合德律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：嘉兴市宏明工艺礼品有限公司，住所地嘉兴市南湖区南湖乡天带桥村（秀洲区人武部民兵训练基地房屋）。
法定代表人：俞阿红，执行董事。
委托诉讼代理人：沈枫，北京京大（杭州）律师事务所律师。
上诉人中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部（以下简称秀洲区人武部）因与被上诉人嘉兴市宏明工艺礼品有限公司（以下简称宏明礼品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初2389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月16日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
秀洲区人武部上诉请求：一、改判宏明礼品公司支付秀洲区人武部自2013年11月1日起至实际腾退之日止的租金（暂以市场价每年15万元的标准支付）；二、改判宏明礼品公司支付秀洲区人武部逾期支付租金的违约金136875年（根据合同约定逾期一日暂按年租金15万元的千分之一计算）；三、改判宏明礼品公司恢复房屋及场地的原状（如宏明礼品公司拒绝恢复原状，须支付秀洲区人武部恢复原状的拆除费用并赔偿损失暂计10万元）。事实和理由：一、一审法院无视合同约定及案件事实，错误适用法律，损害了秀洲区人武部的利益。本案中，租赁合同已明确约定“租金届时视物价涨跌幅度另定”。显然，双方在订立合同之初，已经对租金形成合意，即日后要根据物价涨跌情况调整租金。2003年至今已13年，期间物价上涨数倍，秀洲区人武部曾申请法院对涉案租赁物的租金进行市场价评估，但一审法院却不予准许，错误适用相关司法解释，判决宏明礼品公司按原合同约定的标准支付租金，显失公平，损害了出租人的利益。二、一审法院无视合同约定，免除了宏明礼品公司的违约责任。根据合同约定，租赁期内，宏明礼品公司须按合同约定支付租金，逾期每天按年租金的千分之一收取违约金。一审法院既已认定宏明礼品公司支付租金至2013年10月31日，显然，2013年11月1日起至秀洲区人武部起诉之日止期间，宏明礼品公司并未支付任何租金，已构成严重违约，一审法院却不予认定，对秀洲区人武部主张违约金的诉请亦未予以处理。三、一审法院无视合同约定，曲解法律概念，刻意回避恢复原状，存在将违章建筑合法化之嫌，秀洲区人武部的合理诉求未得到支持。根据合同约定，合同期满，室内装潢部分归秀洲区人武部所有，室外建筑简易房由双方协商恢复原状。毫无疑问，双方已约定室外建筑简易房是必须恢复原状的，亦即必须拆除，只是恢复原状时需要双方协商。双方正是因为协商不成才诉至法院，但一审法院却认定“无法简单理解恢复原状，或达到秀洲区人武部要求的拆除”，故驳回了秀洲区人武部的此项诉讼请求。一审法院曲解了恢复原状的法律规定，错误地将腾退返还与恢复原状混为一体。另外，宏明礼品公司未履行任何审批手续擅自建造的房屋，属于违章建筑，毫无产权可言。一审法院的判决，存在将违章建筑合法化之嫌。宏明礼品公司增建厂房和零星简易房，用于生产经营并转租他人谋取利益，私自拆除原有仓库、水池和部分树木，严重侵害了秀洲区人武部的利益，其理应自行拆除、恢复原状，并赔偿损失。如其不肯自行拆除，则秀洲区人武部可代为拆除，拆除费用由宏明礼品公司承担。
诉讼中，秀洲区人武部撤回了上述第一项、第二项上诉请求，并明确第三项诉讼请求中恢复原状的具体内容为宏明礼品公司拆除其在租赁场地自建的房屋。
宏明礼品公司答辩称：一审判决符合相关事实，合理合法，宏明礼品公司已经按照判决要求腾退了租赁的房屋。关于秀洲区人武部的三项上诉请求：首先，按照每年15万元的标准计算租金不符合合同约定。其次，一审法院虽认定宏明礼品公司支付自2013年11月1日起的租金，但宏明礼品公司已将2014年、2015年的租金支付到位，至少在双方发生争议之前宏明礼品公司没有逾期支付租金的情形，所以不存在承担违约金的问题。再次，秀洲区人武部无权对宏明礼品公司自建的房屋主张权利。
秀洲区人武部向一审法院起诉请求：一、立即解除秀洲区人武部与宏明礼品公司的租赁关系；二、宏明礼品公司将坐落于嘉兴市南湖区南湖乡天带桥村（秀洲区人武部民兵训练基地）的房屋及场地立即返还给秀洲区人武部，宏明礼品公司立即停止一切非法生产和经营活动；三、宏明礼品公司支付秀洲区人武部房屋及场地占有使用费37.5万元、违约金136875元（房屋及场地占有使用费以每年15万元计算，违约金依原合同约定计算，均暂计至2016年4月30日止，具体日期以实际返还日为准）；四、宏明礼品公司恢复房屋及场地的原状（如不履行则赔偿拆除费用暂计10万元）。
一审法院认定事实：秀洲区人武部与宏明礼品公司于2000年时签订《租房合同书》一份，由秀洲区人武部将坐落于嘉兴市南湖区南湖乡天带桥村8号桥的秀洲区人武部民兵训练基地的产权房（除保留5间由秀洲区人武部自用外）出租给宏明礼品公司作工艺品厂房使用，主要约定：1.租期为三年，从2000年10月1日起至2003年10月31日止；2.租金为每年35000元，合同期内其他费用由乙方（宏明礼品公司）负担；3.付款方式：本合同签字生效时，付清半年租金。以后每个半年提前5天支付下个半年的租金；4.在租用期内，未经秀洲区人武部同意宏明礼品公司不得随意变动房屋结构。如因厂内工作需要确需作必要装修的搭建简易房须征得秀洲区人武部同意，合同期满室内装璜部分归秀洲区人武部所有，室外建筑简易房由双方协商恢复原状。5.在租用期内宏明礼品公司不得将房屋转租给他人……合同到期后在同等条件宏明礼品公司可优先续租，并提前一个月办理续租手续，租金届时视物价涨跌幅度另行商定。6.租用期内宏明礼品公司必须按合同第三款方式付款，逾期每天按年租金的千分之一加收违约金。该合同签订后，双方正常履行了三年租期。至2003年10月31日，秀洲区人武部、宏明礼品公司续签《租房合同书》一份，将租期延长至2006年10月31日止。同时对原合同条款上双方增加了两项内容：一是“租期内如遇国家规划拆迁等特殊情况需终止合同的，提前二个月通知对方，但乙方（指宏明礼品公司）自己房屋产权归乙方所有”；二是租金调整为每年45000元。
上述租期内，宏明礼品公司在租用场地上新建了一幢连通呈“L”型的三层厂房及零星的简易房，拆除了原租赁房屋中危险品仓库和水池各一座以及部分树木（具体详见双方确认的现场图，因无用地报批手续新建厂房面积无法确定）。第二份合同履行至2006年10月31日租期届满后，双方未再续签书面合同，之后双方均以默示方式维持租赁状态达十年左右，截至2013年10月31日的年度租金宏明礼品公司已付清，2014、2015年度（截至该年10月31日）宏明礼品公司称因秀洲区人武部不再接受现金支付，而将应付租金付至嘉兴××××区的账户（对此秀洲区人武部不认可宏明礼品公司支付行为）。后秀洲区人武部多次发函要求收回出租的军产，但双方未能协商一致，遂成诉讼。
一审法院认为，本案秀洲区人武部、宏明礼品公司之间成立房屋租赁合同关系的事实清楚，且双方的租赁关系前后已持续达十余年之久，2006年10月31日之后双方未签订租赁合同，但双方默认保持之前的租赁关系，依法应认定为不定期租赁，对此依照我国《合同法》的相关规定，作为出租方的秀洲区人武部可以随时解除合同。故就本案秀洲区人武部要求解除合同的第一项诉请，法院予以支持。关于本案合同解除的时间，依据秀洲区人武部将《通知》送达给宏明礼品公司的时间，法院依法确定为2016年5月5日。
秀洲区人武部、宏明礼品公司之间租赁关系解除后，即产生租赁关系终止的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，显然宏明礼品公司具有腾退房屋、场地并返还出租方的义务，故对秀洲区人武部第二项诉请予以支持。有关腾退的时间问题，根据查明的宏明礼品公司生产状态，本院酌定由宏明礼品公司在判决生效后十五日内腾退。
关于房屋、场地使用费的问题。秀洲区人武部主张在不定期租赁期间宏明礼品公司应按市场价每年150000元支付使用费375000元（存在与原合同的差额），一审法院审查认为，基于秀洲区人武部、宏明礼品公司双方从2006年10月31日之后即不再签订书面租赁合同但双方维持租赁关系已达十年之久，且从秀洲区人武部开具给宏明礼品公司的租金票据可以证明在不定期租赁期间双方也是一直按之前合同约定的租金每年45000元标准履行。且参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的精神，一般也应当按原合同约定的租金标准支付。因此，秀洲区人武部的该项主张不能成立，且对于秀洲区人武部要求法庭对本案中租赁物的市场价格进行鉴定评估的申请，依法不予照准。庭审中宏明礼品公司提供了二份转账凭证以表明其已支付截至2015年10月31日的租金，但转账凭证系付至嘉兴××××区的账户，而嘉兴××××区与秀洲区人武部显然是两个不同的独立主体，宏明礼品公司的付款行为不符合合同约定及交易习惯，故不能成立，宏明礼品公司应当按原合同的标准，向秀洲区人武部支付自2013年11月1日起的租金至其腾退完毕时止。但需指出，按《合同法》第六十条确定的当事人相互协助义务，基于秀洲区人武部秀洲区人民武装部与嘉兴××××区的内部关系，在可以通过内部划转方式解决上述秀洲区人武部、宏明礼品公司间款项交接的情况下则应予确认，以避免当事人诉累。
对于秀洲区人武部第四项诉请即合同解除后要求宏明礼品公司恢复房屋及场地的原状（如不履行则赔偿拆除费用暂计10万元），审查认为：1.法律上的“恢复原状”不能作简单的理解，本案在合同解除后，宏明礼品公司若履行腾退清空并将房屋及场地返还秀洲区人武部，则已属恢复原状。2.双方合同已约定：合同期满室内装璜归秀洲区人武部所有，室外建筑简易房由双方协商恢复原状；宏明礼品公司自己（建造）的房屋产权归宏明礼品公司所有。上述约定表明，出租人秀洲区人武部是允许承租人添建房屋设施的。审理中经现场勘察确认，宏明礼品公司已增建一幢三层厂房及零星简易房，原仓库、水池处和部分树木已被拆除，这种状况显然无法简单恢复或达到秀洲区人武部要求的拆除。故秀洲区人武部的该项请求缺乏合理的依据，依法不予支持。还需指出，有关恢复原状问题，经法院数次主持调解，双方经协商仍不能达成一致协议，同时宏明礼品公司提出依据合同在原场地上增建的房屋等应归其所有。鉴于双方均有重大的利益关切（宏明礼品公司未提起反诉），但不属于本案审理范围，双方可以另案处理。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、秀洲区人武部与宏明礼品公司的房屋租赁关系于2016年5月5日解除。二、宏明礼品公司于本判决生效后十五日内从租赁秀洲区人武部的房屋、场地中腾退，并将租赁物返还秀洲区人武部；三、宏明礼品公司于本判决生效后十五日内向秀洲区人武部付清自2013年11月1日起的租金（按每年45000元标准支付），至宏明礼品公司腾退完毕之日止；四、驳回秀洲区人武部其他诉讼请求。案件受理费减半收取3809元，由秀洲区人武部负担1000元，宏明礼品公司负担2809元，均于本判决生效后七日内交纳。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意进行扩建，出租人请求承租人恢复原状的，人民法院应予支持。本案中，秀洲区人武部、宏明礼品公司在《租房合同书》中明确约定，宏明礼品公司如因工作需要建房须征得秀洲区人武部同意。宏明礼品公司在租赁场地内扩建了厂房和简易房，但未能提供充分有效的证据证明其扩建行为得到了秀洲区人武部的同意。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第66条规定“……不作为的默示只有在法律有规定或者当事人有约定的情况下，才可以视为意思表示。”，虽然扩建行为的发生距今已有十余年之久，但宏明礼品公司未能举证证明在扩建许可方面双方有默示同意的约定。因此，秀洲区人武部在扩建后未提出异议并不能认定为同意宏明礼品公司的扩建行为。另外，虽然在2003年签订的《租房合同书》中有关于“乙方自己房屋产权归乙方所有”的约定，但合同同时约定了宏明礼品公司建房须征得秀洲区人武部的同意。如前所述，宏明礼品公司在租赁场地内扩建房屋未得到秀洲区人武部的同意，且在宏明礼品公司未取得相应的土地使用权，亦未履行任何建房审批手续的情况下，其在租赁场地自建的房屋实际上不可能取得合法产权，也就不存在归宏明礼品公司所有的问题。因此，秀洲区人武部要求宏明礼品公司将租赁场地恢复原状的上诉请求，于法有据，予以支持。一审认定宏明礼品公司的建房行为得到了秀洲区人武部的允许，并不予处理秀洲区人武部要求恢复原状的诉讼请求错误，二审予以纠正。
综上，秀洲区人武部的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初2389号民事判决第一项、第二项、第三项，即：中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部与嘉兴市宏明工艺礼品有限公司的房屋租赁关系于2016年5月5日解除；嘉兴市宏明工艺礼品有限公司于本判决生效后十五日内从租赁中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部的房屋、场地中腾退，并将租赁物返还中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部；嘉兴市宏明工艺礼品有限公司于本判决生效后十五日内向中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部付清自2013年11月1日起的租金（按每年45000元标准支付），至嘉兴市宏明工艺礼品有限公司腾退完毕之日止；
二、撤销嘉兴市南湖区人民法院（2016）浙0402民初2389号民事判决第四项；
三、嘉兴市宏明工艺礼品有限公司于本判决生效之日起十五日内拆除其在涉案租赁场地内自建的房屋；
四、驳回中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取3809元，由中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部负担1000元，嘉兴市宏明工艺礼品有限公司负担2809元。二审案件受理费7618元，由中国人民解放军浙江省嘉兴市秀洲区人民武装部负担5000元，嘉兴市宏明工艺礼品有限公司负担2618元。
本判决为终审判决。
审 判 长 谭 灿
审 判 员 倪 勤
代理审判员 杨维均
二〇一七年七月七日
书 记 员 周 妙