四川省内江市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川10民终139号上诉人（原审原告）尹华忠，男，1964年9月5日出生，汉族，住四川省资中县。上诉人（原审原告）吕国仙，女，1965年5月19日出生，汉族，住四川省资中县。以上二上诉人的委托代理人刘期云，四川常诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）刘红金（曾用名刘红军），男，1968年4月23日出生，汉族，住四川省资中县。被上诉人（原审被告）肖明华，女，1968年10月24日出生，汉族，住四川省资中县。以上二被上诉人委托代理人江文德，男，1953年10月22日出生，汉族，住四川省资中县。上诉人尹华忠、吕国仙与被上诉人刘红金、肖明华因房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省资中县人民法院（2015）资中民初字第2798号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年1月22日公开开庭审理了本案。上诉人尹华忠及其委托代理人刘期云，被上诉人刘红金、肖明华及其委托代理人江文德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：原、被告均从事铁皮粮仓生产、加工行业，且二被告曾雇佣二原告从事铁皮粮仓生产工作。原告尹华忠于1992年4月26日与刘兴德签订《契约》，《契约》约定刘兴德将其所有的坐落于球溪镇41㎡的混合结构平房出卖给原告。原告于2002年3月2日与李四海签订《房契》，《房契》约定李四海将其所有的坐落于资中县砖混结构房屋7间出卖给原告。后原告于2008年在资中县其所有的原住房基础上扩建厂房，用于生产、加工铁皮粮仓。该厂房修建工程于2008年5月竣工，该厂房在施工前未预先进行设计，无相关施工方案，建成后无房屋质量验收报告。厂房建成后，原告将其租给被告用于生产铁皮粮仓，被告于2008年5月31日进入并开始使用该厂房，至2012年2月13日止，原、被告一直未签订书面房屋租赁合同。2012年2月14日，二原告与二被告签订《房屋出租协议》，协议约定：原告将其坐落于资中县450㎡的营业用房及400㎡的地下两层库房租给被告使用，具体协议内容如下：1.租期从2012年6月1日起至2018年5月31日止，每年租金2万元，共计12万元，于签协议当日一次性付清；2.被告不得擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿；3.在租期内，原告不得干涉被告的合法经营权，不得收回房屋或者转租他人，更不得提高房租或者终止协议；……7.原、被告双方在协议期内均不得违约，如违约则赔偿对方10万元违约金。被告方违约应补足原告方房租，原告方违约应返还被告未满期房租。8.原、被告达成协议后，被告于签协议当日自愿补贴原告一家至签协议止以前原告方帮助被告一家工资以外的辛苦费18万元。协议签订后，被告支付了原告30万元且继续将该房屋作为仓库及加工厂房使用。后因厂房楼板出现裂缝，原告尹华忠于2015年6月29日委托成都蓉城司法鉴定中心对该房屋安全性进行鉴定，鉴定人根据原告的陈述及现场鉴定，该鉴定中心于2015年7月16日出具《成蓉鉴[2015]建字第0010号鉴定意见书》，原告向鉴定中心支付了鉴定费13000元。在庭审中，因被告对《鉴定意见书》有异议，原审法院依法通知鉴定人于2015年9月16日出庭作证。鉴定人出庭的交通费100元、住宿费100元、出庭费1500元，共计1700元，原告已预支给鉴定人。因房屋在被告使用期间出现裂缝，原告向本院起诉，提出上述诉讼请求。原审法院认为，本案争议的焦点是：一、二被告在使用租赁房屋过程中是否存在未按照房屋的性质使用房屋，致使房屋受到损失的行为；二、二原告是否有权要求解除《房屋出租协议》，并要求二被告承担100000元违约金及13000元鉴定费。第一、二被告在使用租赁房屋过程中不存在未按房屋性质使用房屋，并致房屋受到损失的行为。首先，二原告所有的综合楼厂房在2008年是二原告根据生产铁皮粮仓需要自行修建的，庭审中查明，二原告从事铁皮粮仓生产行业多年，对铁皮粮仓生产、加工的每一环节都有较清楚的认知，二原告应该明知在生产加工粮仓过程中该厂房各部分构件的用途。因该厂房修建前未进行设计，竣工后亦未按照规定进行房屋质量验收，该房屋本身存在一定的质量问题。2008年5月，厂房修建工程竣工后，被告一直使用该房屋用于生产铁皮粮仓，且从2008年5月31日至2012年2月14日签订《房屋出租协议》之日止，二原告受雇于二被告从事铁皮粮仓生产工作，且在《房屋出租协议》签订以后，二被告仍然将该厂房用于生产铁皮粮仓，二原告对这一情况亦明知，可以认定二被告在《房屋出租协议》签订后，在使用该房屋过程中未改变该房屋的使用性质。其次，虽然二被告在使用租赁房屋过程中，房屋楼板出现一些裂缝，但二原告的房屋本身存在质量问题，加之根据日常生活经验可以得知，楼板出现的某些裂缝系自然现象，二原告在庭审中未提供相应的证据证明二被告在使用房屋过程未按房屋性质使用房屋致使房屋受到损失，故原审法院认为被告在使用租赁房屋过程中不存在未按房屋性质使用房屋，致使房屋受到损失的行为。第二、二原告要求解除与二被告签订的《房屋出租协议》，同时要求二被告承担100000元违约金及13000元鉴定费的理由不能成立，原审法院不予支持。首先，二原告与二被告签订的《房屋出租协议》中，未约定解除该协议的条件，且原、被告双方亦未达成自愿解除该《房屋出租协议》的合意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”及第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，二原告不享有解除《房屋出租协议》的权利；其次，《房屋出租协议》签订后，二被告依照协议的约定，履行了支付120000元房租及180000元辛苦费的主要合同义务，二原告已经实现了合同目的，同时，二被告未违反合同约定，故二原告要求依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，要求解除与二被告签订的《房屋出租协议》的理由不能成立，本院不予支持。二原告在庭审中称，二被告在使用租赁房屋过程中擅自改变房屋结构，违规使用房屋，造成房屋结构受损，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”之规定，若房屋承租人在使用租赁房屋过程中擅自变动房屋主体、结构或者扩建，在合理期限内仍不予恢复原状，出租人则有权要求解除租赁合同并要求赔偿损失。本案在审理过程中，二原告未向本院提供足够的证据证明二被告在使用房屋过程中擅自改变房屋主体及承重结构，故二原告亦无权要求解除《房屋出租协议》。因二被告未违反合同约定，故二原告要求二被告承担100000元违约金的理由也不能成立，原审法院不予支持。同时，二原告向鉴定中心支付的13000元鉴定费，系原告诉前产生的费用，与本案二被告无直接关联，故二原告要求二被告支付13000元鉴定费，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第一款第四项、第二百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告尹华忠、吕国仙的诉讼请求。上诉人尹华忠、吕国仙上诉称：原审法院认定事实不清，被上诉人刘红金、肖明华不按照该房的使用性质正确使用租赁房屋，致使该房受损严重。因此，上诉人依约主张解除与被上诉人刘红金、肖明华的《房屋出租协议》及要求被上诉人刘红金、肖明华承担违约责任符合双方的合同约定。请求二审法院撤销原判，判决上诉人尹华忠、吕国仙解除与被上诉人刘红金、肖明华的《房屋出租协议》，并判决由被上诉人刘红金、肖明华支付10万元违约金和鉴定费1.3万元给上诉人尹华忠、吕国仙。被上诉人刘红金、肖明华答辩：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人从2008年6月1日开始租赁该房至今，从未改变过房屋结构，其房内各项设施完好无损，从任何角度讲，被上诉人均无违约责任。因此，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案争议的焦点系被上诉人刘红金、肖明华在使用本案所涉的承租房屋过程中是否改变了该房的房屋的结构及上诉人尹华忠、吕国仙与被上诉人刘红金、肖明华于2012年2月14日签订的《房屋出租协议》是否应该解除、被上诉人刘红金、肖明华是否应支付10万元违约金和鉴定费1.3万元给上诉人尹华忠、吕国仙。本案所涉的承租房屋修建于2008年5月，该房修建前未进行设计，竣工后亦未按照规定进行房屋质量验收，该房屋本身存在一定的质量问题。被上诉人刘红金、肖明华自该房竣工后使用该房至今。在使用该房的过程中，该房楼板所出现的开裂现象，系超重所致，而非改变该房的结构造成的，不属于上诉人尹华忠、吕国仙与被上诉人刘红金、肖明华双方“被告不得擅自改变房屋的结构，必须爱护房内设施，如有损坏应及时维修，否则照价赔偿”的约定情形，不能据此认定被上诉人刘红金、肖明华改变了承租房屋的结构。本案所涉的承租房屋从修建至今，使用性质为生产、加工铁皮粮仓与被上诉人刘红金、肖明华的使用该房的情况一致。即被上诉人刘红金、肖明华是按双方约定使用该房，并付清了6年租期的全部租金，并无不按双方约定使用该房的事实。因此，上诉人尹华忠、吕国仙所称“被上诉人刘红金、肖明华不按照该房的使用性质正确使用租赁房屋，致使该房受损严重，应解除双方所签的《房屋出租协议》，支付违约金10万元及鉴定费1.3万元”的上诉理由，证据不充分，本院不予支持。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费用2560元，由上诉人尹华忠、吕国仙负担。本判决为终审判决。审判长  余发会审判员  裘南晶审判员  何中明二〇一六年一月二十八日书记员  钟 凯