广东省肇庆市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤12民终132号
上诉人（原审原告）：黄以悠，男，住广宁县，身份证号：×××4459。
上诉人（原审被告）：广宁县华鸿房地产开发有限公司。
法定代表人：罗援朝，经理。
委托代理人：冯标，该公司职员。
上列上诉人因商品房销售合同纠纷一案，不服广宁县人民法院（2015）肇宁法民二初字第164号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2014年5月27日，黄以悠有意在广宁县华鸿房地产开发有限公司（以下简称“华鸿公司”）开发经营的万丰现代城D区购买商铺，黄以悠签订了一份认购书，并于当天给付定金50000元。2015年1月15日，双方经过协商签订了《商品房买卖合同》，双方约定：黄以悠购买华鸿公司座落在广宁县南街镇南东三路103号城西开发区万丰现代城D区D3幢D16铺位，该商铺建筑面积共59.49平方米，套内面积为59.13平方米，层高5.6米，每平方米为13380.97元，价款共791217元；付款期为签订合同时付部分购房款401217元，余下390000元于2015年3月15日付清；商铺的交付期限为2015年5月1日；逾期交房不超60日，出卖人按日支付已付房款万分之二的违约金，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，出卖人应自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人应当在商品房交付使用后的720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任致买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付的房款退还，并按已付购房款的1%赔偿买受人的损失。双方还约定了其他条款。
合同签订后，黄以悠于当天（2015年1月15日）支付购房款330000元、于2015年1月24日支付相关税费及手续费共25799元、当天还支付了购房款21217元，加上原已付定金50000元，黄以悠共支付了购房款401217元，相关手续费25799元。
2015年2月间，黄以悠对该商铺进行初步装修，后黄以悠发现该商铺为不可预售的商铺，于是就与华鸿公司协商，华鸿公司于2015年6月4日出具一份《承诺书》给黄以悠收执。《承诺书》内容为：现有我司万丰现代城D区D16卡商铺客户黄以悠先生，身份证：××。现我司保证在2015年7月25日前将属于广宁县华鸿房地产开发有限公司D区D16卡商铺房产证交予黄以悠先生保管，等D区全面验收完成后，在30个工作日内转户给黄以悠先生，黄以悠先生一并交齐剩余购房款390000元。如若承诺所说办不到，将全额退还黄以悠先生已交的房款401217元以及黄以悠先生万丰现代城D区16卡商铺的装修款80000元。承诺人：广宁县华鸿房地产开发有限公司（盖章）。
华鸿公司在上述保证期限内没有将D区D16卡商铺房产证交予黄以悠保管，也无将退还黄以悠已交的房款427016元以及装修款80000元，因而引起纠纷。
另查明，广宁县南街镇南东三路103号（城西开发区）万丰现代城D3幢第一层D16号商铺已抵押给中国农业银行股份有限公司广宁县支行，抵押期为：2014年6月20日至2016年6月24日。
黄以悠起诉，请求：1、解除黄以悠、华鸿公司于2015年1月15日签订的《商品房买卖合同》（合同编号20140613351000113303）；2、请求华鸿公司返还购房款401217元及登记、交易手续费25799元，合计427016元，并从2015年1月15日起至还清上述款项止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息；3、请求华鸿公司返还定金50000元；4、请求华鸿公司赔偿商铺装修款80000元；5、请求华鸿公司赔偿黄以悠经济损失401217元；6、由华鸿公司负担本案的诉讼费用。
原审法院审理认为：本案为商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”同时，《城市房地产抵押管理办法》第四十九条规定：“抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。”本案中，涉案商铺已抵押给中国农业银行股份有限公司广宁县支行，在抵押期内，作为抵押人的华鸿公司与黄以悠签订《商品房买卖合同》，将涉案房产出售给黄以悠，依上述规定，该行为应无效，也即《商品房买卖合同》无效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”依上述规定，华鸿公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效，华鸿公司应返还黄以悠已付购房款及相应利息并赔偿损失。因此，黄以悠请求解除《商品房买卖合同》及请求华鸿公司返还购房款401217元及登记、交易手续费25799元，并从2015年1月15日起至还清上述款项止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，该院予以支持；黄以悠请求华鸿公司赔偿商铺装修款80000元，因华鸿公司写下《承诺书》确认并承诺支付黄以悠装修款80000元，故该院予以支持；至于黄以悠请求华鸿公司赔偿经济损失401217元，为体现公平、诚信的民法原则，该院酌定华鸿公司承担已付购房款401217元的20%的赔偿责任，计款80243.4元；对该项诉讼请求中的超出部分，不予支持；黄以悠请求华鸿公司返还定金50000元，因该50000元已包含在其请求的购房款内，因此，该院不予支持。华鸿公司提出《商品房买卖合同》不可解除及请求驳回黄以悠的诉讼请求的辩解，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《城市房地产抵押管理办法》第四十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，判决：一、解除华鸿公司与黄以悠于2015年1月15日签订的《商品房买卖合同》。二、华鸿公司应在该判决发生法律效力之日起15日内返还黄以悠购房款及手续费共427016元，并以基数380000元，从2015年1月15日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给黄以悠；以基数47016元，从2015年1月24日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息给黄以悠。二、华鸿公司应在该判决发生法律效力之日起15日内返还黄以悠商铺装修款80000元。三、华鸿公司应在该判决发生法律效力之日起15日内赔偿黄以悠经济损失80243.4元。本案受理费13382元，减半收取为6691元（黄以悠已预付），由华鸿公司负担，并应在支付上述欠款的同时一并支付给黄以悠。
上诉人黄以悠不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对判决一、二、三项均没异议，对判决第四项的赔偿金额有意见。首先，华鸿公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，造成黄以悠的经济损失是无法估量的，如果黄以悠将此事所投入的全部资金，用作其他商品房的投资，根据本地区的经济发展状况，早已取得很高的利润。其次，一审判决第四项判令华鸿公司赔偿80243.40元过低，对华鸿公司根本没有起到震慑作用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的立法精神，赔偿一倍的经济损失是惩戒商品房出卖人的故意隐瞒行为，只赔偿八万多元，起不到遏制此类恶意行为的作用。再者，一审判决按照20％的系数计算赔偿金额，缺乏法律依据，应判决赔偿购房款一倍的经济损失即401217元。请求：1、变更（2015）肇宁法民二初字第164号民事判决判项第四项为“华鸿公司赔偿黄以悠经济损失401217元”。2、一、二审诉讼费由华鸿公司负担。
上诉人黄以悠除一审提供的证据外，还提供了以下新的证据：
案涉商铺现状照片6张，证明其对案涉商铺进行了装修的事实。图片显示，案涉商铺加建了夹层和楼梯等。
华鸿公司认为上述证据不是新的证据，表示不予质证。
上诉人华鸿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：黄以悠一审诉请要求华鸿公司赔偿装修款80000元，只提供了华鸿公司出具的《承诺书》作为依据，但该《承诺书》仅是华鸿公司单方作出的要约意思表示，并非对黄以悠装修款的确认。除此以外，黄以悠并未提交任何相关证据佐证其装修款损失。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之法律规定，黄以悠的该项诉求明显缺乏事实与法律依据。一审对黄以悠80000元装修款的认定属于认定事实不清，致使判决出现了明显错误。请求：1、依法（2015）肇宁法民二初字第164号民事判决第三项，改判驳回黄以悠要求返还商铺装修款80000元的诉讼请求。2、黄以悠负担本案二审的全部诉讼费用。
上诉人华鸿公司除一审提供的证据外，没有提供其他新的证据。
针对黄以悠的上诉，华鸿公司答辩称：1、华鸿公司将案涉商铺抵押是事实，如果黄以悠按时支付购房款，华鸿公司是可以办妥产权证给黄以悠的。2、华鸿公司未明确告知案涉商铺抵押的事实，确实存在过失及错误。3、原审已经判决华鸿公司承担购房款20%的损失的赔偿责任，符合相关法律规定，华鸿公司予以认可。
针对华鸿公司的上诉，黄以悠答辩称：案涉商铺已经进行装修是客观事实，而且实际投入的装修损失已经超过80000元，原审判决华鸿公司按照承诺赔偿，不足以补偿黄以悠的损失。
本院二审确认原审判决认定的事实。另查明：二审调查中，双方当事人确认：1、华鸿公司在出售案涉商铺时没有告知黄以悠商铺抵押的事实；2、华鸿公司于2015年6月4日出具《承诺书》给黄以悠时，黄以悠已经对案涉商铺进行了部分装修。经当庭征求双方当事人的意见，对于一审判决解除双方之间的《商品房买卖合同》，双方均表示没有异议。华鸿公司表示可以办理案涉商铺的产权过户登记手续给黄以悠。黄以悠认为，案涉商铺按照现在周边的商铺售价，已经上升到约每平方米20000元，所以华鸿公司应当全价赔偿，但是又表示，因为其已经另外购买了商铺，所以不同意华鸿公司继续履行合同，交付商铺。
经调解，双方未能达成一致意见。
本院认为：本案是商品房销售合同纠纷，综合当事人的上诉请求、答辩意见及查明的事实，二审争议的焦点是：1、原审判决华鸿公司承担已付购房款的20%经济损失80243.40元给黄以悠是否过低问题；2、原审判决华鸿公司按照承诺赔偿黄以悠装修损失80000元是否恰当问题。
华鸿公司与黄以悠签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，约定内容没有违反法律强制性规定，依法成立。由于华鸿公司是在案涉商铺抵押期间出售商铺，而且未告知黄以悠商铺已经抵押的事实，也未通知抵押权人出售的事实，根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”的规定，华鸿公司与黄以悠签订的《商品房买卖合同》因此无效。原审认定《商品房买卖合同》无效，本院予以维持。但是判决解除华鸿公司与黄以悠签订的《商品房买卖合同》，实体处理不当，本院予以纠正。鉴于经当庭征求双方当事人的意见，双方当事人对于一审判决解除双方之间的《商品房买卖合同》，均表示没有异议，故本院对原审判决第一项不作变更。
关于原审判决华鸿公司承担已付购房款的20%经济损失80243.40元给黄以悠是否过低问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；…”的规定，案涉《商品房买卖合同》因华鸿公司隐瞒所售房屋已经抵押的事实，出售案涉商铺，黄以悠可以请求华鸿公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。从文义上理解，上述规定是赋予买受人的权利，并非出卖人应当承担的义务。出卖人应当承担的赔偿责任，还应结合出卖人的过错程度和买受人的实际损失情况予以认定。结合本案，首先，华鸿公司在出具给黄以悠的《承诺书》时黄以悠已经对案涉商铺进行部分装修，由于双方未对装修价值进行核算，华鸿公司承诺未能交付商铺赔偿装修款80000元，应视为确认黄以悠已经装修案涉商铺价值为80000元。其次，一、二审中，黄以悠均未能提供证据证明其存在除装修损失之外，存在因解除合同造成的其他经济损失及具体金额。再次，一审判决华鸿公司赔偿黄以悠装修损失80000元，加上其他损失80243.40元给黄以悠，合共差不多达到黄以悠已经支付购房款和费用的40%，足以对华鸿公司起到惩戒的作用。综上，一审判决华鸿公司承担已付购房款的20%经济损失80243.40元给黄以悠，并无不当，本院予以维持。黄以悠上诉请求改判全部购房款金额损失，理据不足，本院不予支持。
关于原审判决华鸿公司按照承诺赔偿黄以悠装修损失80000元是否恰当问题。经查明，华鸿公司出具《承诺书》时黄以悠已经对案涉商铺进行了部分装修，由于双方均未能提供黄以悠已经装修的投入情况，华鸿公司承诺的赔偿的装修款金额，应视为双方约定的损失金额，合同无效，华鸿公司应当按照约定承担赔偿责任。故，原审判决华鸿公司按照承诺赔偿黄以悠装修损失80000元，并无不当，本院予以维持。
对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。
综上所述，原审判决认定事实清楚，程序合法，实体处理恰当，应予维持。上诉人华鸿公司和黄以悠的上诉请求均理据不足，本院均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7915元，由上诉人黄以悠负担6115元，上诉人广宁县华鸿房地产开发有限公司负担1800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 张秀丽
审 判 员 孔日新
代理审判员 覃争义
二〇一六年二月二十九日
书 记 员 黎东萍
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