江苏省南通市港闸区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）港民初字第0064号
原告姚甲，女，汉族，1965年7月23日生。
委托代理人胡艳华，江苏XX律师事务所律师。
被告姚乙，女，汉族，1955年1月8日生。
被告姚丙，女，汉族，1969年7月25日生。
被告胡某某，女，汉族，1990年11月15日生。
以上两被告委托代理人胡岗，上海市XXXX（南通）律师事务所律师。
原告姚甲诉被告姚乙、姚丙、胡某某析产、继承纠纷一案，本院于2013年12月30日受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告姚甲及其委托代理人胡艳华，被告姚乙、姚丙及被告姚丙、胡某某的委托代理人胡岗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告姚甲诉称，原告与被告姚乙、姚丙是姐妹关系，其母亲孙巧英于1987年去世，父亲姚汉广于2007年11月去世。原告姚甲的丈夫陈蔚系招婿上门，1990年生一子姚晨。被告姚乙、姚丙均于1991年前出嫁。1991年3月，原告以姚汉广为户主，申请在原南通市港闸区芦泾乡爱国村14组新建二层楼房，登记的常住人口为姚汉广、陈蔚、姚甲、姚晨、姚丙、胡某某。该房屋于1994年领取宅基地使用权证。2006年6月6日，在原、被告各方家庭成员及亲属的参与下，共同签署《招婿书》一份，约定其父亲的财产由原告继承。2011年2月，该房屋被拆迁。现要求确认南通市港闸区天生港镇街道爱国村十四组登记在姚汉广名下的房屋的拆迁利益归原告所有，由原告选购安置房。
被告姚乙、姚丙、胡某某辩称，姚丙是被拆迁房屋出资建造人及建房申请人，胡某某也是建房申请人，姚汉广只是作为家庭代表申领了权属证，被告也享有拆迁权益；招婿书只涉及赡养问题，不涉及财产的继承问题，被告对姚汉广的遗产依法享有继承权。
经审理查明，1991年3月，姚汉广申请在南通市港闸区天生港镇街道爱国村14组建房，登记的常住人口为姚汉广、陈蔚、姚甲、姚晨、姚夕（雪）娟、胡某某。同年6月5日，陈蔚以姚汉广的名义与施工人签订了“建房协议”，原告夫妇还购买了水泥、螺纹钢等建筑材料。1994年姚汉广领取了该房屋的宅基地使用权证。2011年，登记在姚汉广名下的房屋被拆迁，由姚甲与南通市南弘拆迁有限公司签订了拆迁合同，内容为：“被搬迁房屋坐落于南通市港闸区天生港街道组，拆迁总建筑面积170.2平方米；建筑造价92860.02元，区位补偿75384.4元，附属设施补偿59900元，搬家补助费1361.60元，过渡费4084.80元，合计233590.82元。”另外还增加了综合性补贴109563.18元，补偿款总额为343154元。拆迁安置部门确认的安置人员为姚甲、姚晨，安置面积为170.2平方米。2013年10月21日，姚甲代表该户选购了南通市港闸区龙潭福里11幢201室房屋、B201号车库及南通市港闸区龙潭福里5幢1006室房屋、B1081号车库。
另查明、原告姚甲与被告姚乙、姚丙是姐妹关系，其母亲孙巧英于1987年去世，父亲姚汉广于2007年11月去世。原告姚甲的丈夫陈蔚系招婿上门，1990年生一子姚晨。被告胡某某为被告姚丙的女儿。2006年6月6日，姚甲及其丈夫陈蔚书写“招婿书”一份，主要内容为“陈蔚招到姚家招婿为子，父亲的所有财产由二女儿（姚甲）继承”，姚汉广、姚乙及其丈夫褚锦华、姚丙及其丈夫胡燕庆在招婿书上签字。随后应姚汉广的要求，原告的姑父付国枢等亲属在协议上签字。当日，姚汉广书写申请书一份，申请将其名下的房产过户到姚甲名下。2006年8月29日，南通市港闸区天生港镇街道爱国村村民委员会在该申请书上加盖了公章。2013年12月27日，陈蔚、姚晨出具声明书一份，声明将其在涉案房屋中的拆迁利益全部转让给原告姚甲。
以上事实，有建房申请书、搬迁补偿安置协议、安置面积确认表、招婿书、申请书、建房协议、证人证言等证据予以证明。
本案的主要争议在于：登记在姚汉广（已故）名下的房屋因拆迁所得利益如何分配？
本院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产的证明，但不能仅仅以不动产权属证书记载的内容来确定不动产物权。村镇房屋一般以户主作为所有权人的代表，真正的所有权人要结合建房审批表及出资情况才能确认。涉案房屋是以姚汉广作为户主申请建造的，建房申请人均对宅基地享有相应的权利，对地上建筑物的出资人也享有相应的权利，该房屋应当属于家庭共有财产。
关于建造房屋是由谁出资的问题，应当根据家庭成员的收入情况、住房需求及农村的建房习惯进行判断。姚汉广在建房时已满65岁，仅凭其一人的收入一般难以建造房屋，而且其子女均已成家，具有建房的经济条件，对新建房屋改善居住条件有更加迫切的需求，所以其子女应当是建房的主要出资人。即使姚汉广对房屋进行了出资，其生前已表示财产由原告姚甲一人继承，并向有关部门申请将房产过户到原告姚甲名下，其出资份额也已经转让给了原告。建房时被告姚丙已经出嫁，与招婿在家的原告姚甲相比，姚甲出资建房的可能性更大，再结合证人证言、建房协议、购买材料发票相关证据，原告姚甲夫妇应为建房的主要出资人和经办人。被告姚丙陈述在建房时交付给其父亲1万元，没有提供其他证据予以证明，对该事实无法认定。如果被告姚丙对房屋进行了出资，为明确其权利，其应当会让其他出资人知晓其出资的事实，但姚丙在建房时并没有将出资的事实告知原告姚甲。农村建房的目的就是为了解决居住问题，姚丙在建造房屋后并没有分得房屋以便居住使用，其陈述出资建房的事实无法令人信服。如果姚汉广确实收取了建房款，那么姚汉广作为原、被告的父亲，没有理由厚此薄彼，在明知姚丙出资的情况下，还向有关部门申请将房产过户至原告姚甲名下，从而损害姚丙的利益。
关于被告姚丙、胡某某是否享有安置面积的问题，应当以拆迁安置部门的确认为准。根据安置人员确认表，本次拆迁安置人员仅为姚甲、姚晨，故被告姚丙、胡某某不属于本次拆迁安置人员，不享有安置面积。姚丙、胡某某不是建筑房屋的出资人，不享有建筑物补偿款，但其作为建房申请人，对宅基地享有相应的权利。建房申请人一共有六人，被告姚丙、胡某某一共享有三分之一的权利。在该房屋被拆迁转化为补偿款后，被告姚丙、胡某某有权分得相应的补偿款。被告姚乙既没有申请建房和出资，也不是被安置人员，不享有拆迁利益。
根据拆迁协议及相关政策，房屋被拆迁后，财产权益转化为拆迁补偿款及安置面积。涉案房屋的拆迁补偿款包括建筑造价、房屋区位补偿、附属设施补偿、搬家补助费、过渡费。其中房屋区位补偿75384.4元属于对宅基地部分的补偿，在拆迁协议之外姚汉广户的补偿款另外增加了综合补贴109563.18元，该增加部分的补偿款也包含了宅基地补偿，应当根据拆迁协议中宅基地补偿款在总补偿款中所占的比例予以区分，增加的补偿款中宅基地补偿款应为35358.22元（109563.18×75384.4／233590.82），故宅基地部分的补偿款一共为110742.62元，其中36914.21元（110742.62／3）应当归被告姚丙、胡某某享有。
陈蔚、姚晨是建房申请人或安置人员，本应享有相应的拆迁利益，但其已表示将其享有的权利全部转让给原告姚甲，是其对民事权利进行的处分，且不违反法律的规定，当属合法有效的法律行为，其在拆迁房屋中所享有的权利全部归原告姚甲所有。
综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十三条、第九十五条、《中华人民共和国继承法》第五条的规定，判决如下：
一、坐落于南通市港闸区天生港镇街道爱国村十四组户名为姚甲（姚汉广）的房屋的拆迁安置补偿款中的36914.21元归被告姚丙、胡某某共同享有，其余补偿款306239.79元及安置面积170.2平方米归原告姚甲所有。
二、上述房屋因拆迁取得的安置房南通市港闸区龙潭福里11幢201室房屋、B201号车库及南通市港闸区龙潭福里5幢1006室房屋、B1081号车库由原告姚甲购买，购买后房屋的相关权益归原告姚甲所有。
案件受理费3422元，由原告姚甲负担3092元，被告姚丙、胡某某负担330元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费6844元（户名：南通市财政局账号：471558227682开户行：中国银行南通市西被闸支行）。
审判员 肖红波
二〇一四年三月二十七日
书记员 顾 华
附：
《中华人民共和国物权法》
第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
《中华人民共和国继承法》
第五条继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者办理；有抚养协议的，按照协议办理。