安徽省合肥市瑶海区人民法院
民事判决�
（2012）瑶民一初字第04215号
原告：安徽国风集团有限公司，住所地合肥市马鞍山路1号。
法定代表人：赵文武，董事长。
委托代理人：李磊磊，安徽高速律师事务所律师。
被告：朱永翠，女，1967年2月8日出生，汉族，住合肥市庐阳区。
委托代理人：付琴，安徽新洲律师事务所律师。
原告安徽国风集团有限公司（以下简称国风公司）与被告朱永翠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告国风公司的委托代理人李磊磊、被告朱永翠及其委托代理人付琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告国风公司诉称：2008年7月1日，原告与被告朱永翠签订《房屋租赁合同》，约定由被告朱永翠租赁原告所有的位于合肥市瑶海区长江东路880号三里街办公楼一�，租赁面积700平方米（实际租赁面积913平方米）。2009年、2010年双方分别续签《房屋租赁合同》，约定由被告继续承租上述房屋，租赁期限至2011年7月1日止，租金每月3100元，年租金37200元，一季度一付，每季度首3日交纳本季度租金。合同还就保证金、履行或变更、违约责任等问题作了详细约定。租赁期限届满后，双方未再续签合同，原告多次催促被告返还租赁房屋，但被告至今未返还租赁房屋，也未支付2011年7月1日以后的房屋占用费。原告现诉至法院，请求判令：1、被告立即返还租赁房屋；2、被告支付房屋占用费56602元（按4043元/月标准计算，自2011年7月1日暂至2012年8月31日此后顺延至实际返还房屋之日止）；3、判令被告支付违约金155元（按155元/日标准计算，自起诉之日起算，此后顺延至实际返还房屋之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。
被告朱永�辩称：被告已归还租赁房屋，原告诉请要求被告立即返还租赁房屋，没有事实和法律依据。假使法院认定被告没有归还租赁房屋，自2011年7月至今，被告与原告之间签订的原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。原告诉请被告支付房屋占用费56602元，并按照155元/日标准计算违约金，没有事实和法律依据。被告维修房屋共计花费120000元，如原告解除租赁合同，此费用应由原告承担并应与租金相抵扣，不足部分原告应另行支付。
经审理查明：2008年7月1日，原告国风公司与被告朱永翠签订了一份《房屋租赁合同》，约定国风公司将其所有的位于合肥市瑶海区长江东路三里街办公楼，建筑面积700平方米，出租给被告朱永翠使用，租用期壹年，即自2008年7月1日至2009年7月1日止，总建筑面积月租金2600元，租期租金总额31200元。朱永翠将租期租金以现金方式在租赁�间每三个月头三天将三个月租金7800元交到国风公司财务，国风公司开收据，国风公司交付出租房屋时，可向朱永翠收取壹个月租金数额的租赁保证金，计2600元，合同期满退还朱永翠。合同还就违约责任等问题进行了约定。
合同到期后，国风公司又分别于2009年7月1日和2010年7月1日，与朱永翠签订了一份《房屋租赁合同》，约定国风公司将其所有的位于合肥市瑶海区长江东路三里街办公楼，建筑面积413平方米，出租给被告朱永翠使用，租用期壹年，即分别自2009年至2010年6月30日止和2010年1月1日至2011年7月1日止，租金均为每月每平方米7.5元，总建筑面积月租金3100元，租期租金总额均为37200元。该两份合同也就违约责任等问题进行了约定。租赁期限届满后，双方没有续签新的房屋租赁合同。2011年7月1日后，原告停止收取被告租金，被告仍继续使用诉争房屋至今。因合同到期后被告朱永翠一直未返还上述租赁房屋，2012年9月7日原告诉讼来院提出诉称之请求。
审理中，朱永翠认为其已返还上述房屋，只是国风公司没有人接收，所以从2011年7月1日开始，不再交纳上述房屋的租金。原告则认为租期届满后，原告口头要求被告返还房屋，因此被告多次交租金，原告都拒收。
以上事实，有国风公司提供的企业法人营业执照复印件、房地产产权证书、房屋租赁合同、工商登记资料及朱永翠提供的照片、收据、销货清单、证人证言及当事人陈述等予以佐证。
本院认为：本案原告国风公司与被告朱永翠签订的三份房屋租赁合同均是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效。上述租赁合同已于2011年7月1日终止，现国风公司要求朱永翠返还房屋，朱永翠对此也不持异议，本院予以支持。被告�永翠提出如法院认定被告没有归还租赁房屋，自2011年7月至今，被告与原告之间签订的原租赁合同继续有效，租赁期限变为不定期。本院认为根据合同法的相关规定租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案原告在庭审中陈述租期届满后，原告口头要求被告返还房屋，且从2011年7月1日合同到期后，本案原告就不再收取被告租金这一事实看，均不能认定双方已形成不定期租赁关系。被告在庭审中也表示其从2011年7月1日开始就要求返还上述房屋，据此，被告认为双方仍存在租赁关系的主张，本院不予采纳。同时根据法律规定租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告作为承租人应当在租赁期满后将租赁房屋返还给原告，逾期不返还的，应当支付原告房屋的占有使用费。因双方租赁合同到期后，朱永翠仍然使用国风公司房屋，故国风公司要求朱永翠支付房屋占用费，应予支持，至于国风公司要求朱永翠支付房屋占用费56602元（按4043元/月标准计算，自2011年7月1日暂至2012年8月31日，此后顺延至实际返还房屋之日止），因国风公司与朱永翠合同期届满后双方实际并未签订新的租赁合同，故本院认为该计算没有事实与法律依据，实际租金损失应参照原约定租金3100元/月，自2011年7月1日计算至朱永翠实际搬迁之日止为宜。对于国风公司主张朱永翠支付违约金155元（按155元/日标准计算，自起诉之日起算，此后顺延至实际返还房屋之日止），本院认为2011年1月1日，双方签订的房屋租赁合同约定的是朱永翠逾期交付租金，每逾期一天应支付违约金155元，而庭审时国风公司也认可朱永翠要求交纳租金，因国风公司要求其返还房屋所以拒收，故国风公司的该项请求，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。关于朱永翠辩称其维修房屋共计花费120000元，此费用应由原告承担并应与租金相抵扣，不足部分原告应另行支付，因被告朱永翠并未提出反诉且其所举证据并不足以证明因原告出租给其的房屋无法正常使用，要求原告予以维修，但原告一直怠于履行维修义务，而产生上述房屋维修费用，故本院对此辩称意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告朱永翠于本判决生效之日起十日内将位于合肥市瑶海区长江东路880号三里街的房屋返还给原告安徽国风集团有限公司；
二、被告朱永翠于判决生效之日起十日内支付原告安徽国风集团有限公司支付房屋占用费（参照原约定租金3100元/�，自2011年7月1日起计算至朱永翠实际搬迁之日止）；
三、驳回原告安徽国风集团有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1300元，其他诉讼费用100元，合计人民币1400元，由安徽国风集团有限公司负担326元，朱永翠负担1074元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。
审 判 长 顾苏淮
审 判 员 潘云霞
人民陪审员 叶 铭
二0一三年元月七日
书 记 员 史希阳
附：相关法律法规
1、《中华人民共和国�同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
2、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
3、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
4、《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼�求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。