重庆市永川区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）永法民初字第06842号
原告（反诉被告）何孝洪，男，1973年9月9日生，汉族，住重庆市永川区。
委托代理人彭元燕，重庆市永川区中山法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）曾祥利，女，1981年6月9日生，汉族，住重庆市永川区。
委托代理人江模国，重庆石松律师事务所律师。
第三人重庆市璀璨房地产信息咨询有限公司，住所地重庆市永川区人民东路16号18-23。
法定代表人张信胜。
委托代理人吴泽莲，女，1988年11月6日，汉族，公司员工，住重庆市永川区。
原告（反诉被告）何孝洪与被告（反诉原告）曾祥利、第三人重庆市璀璨房地产信息咨询有限公司（�下简称璀璨咨询公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月9日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员郑双于2015年10月10日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何孝洪的委托代理人彭元燕，被告（反诉原告）曾祥利的委托代理人江模国到庭参加诉讼，第三人璀璨咨询公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）何孝洪诉称，2015年6月4日，原、被告双方签订房屋买卖合同，后原告按约履行协议，于当日向被告支付了定金2万元、购房款8万元，但被告拒绝履行协议，故起诉要求解除双方于2015年6月4日签订的房屋买卖合同；由被告返还购房款100000元，并支付违约金50000元、逾期交房违约金16000元。
被告（反诉原告）曾祥利辩称，同意解除合同，因原告提出解除合同，且原告存在根本�约，故原告要求返还定金不能成立，适用定金法则不应退回；同意退还购房款80000元；原告应先付款后交房，因房款未付，故被告可以拒绝交房，不应支付逾期交房违约金。
第三人璀璨咨询公司虽未到庭应诉但庭前陈述，其同意解除三方之间的房屋买卖合同，关于公司的其他权利予以保留。
被告（反诉原告）曾祥利反诉称，2015年6月4日，反诉原、被告签订房屋买卖合同，约定反诉被告应于2015年6月4日支付房款250000元，但合同签订后，反诉被告仅支付定金及房款共计100000元，余款逾期未支付。现反诉被告提出解除合同，其行为构成根本违约，按合同约定，应当承担合同总额20%共计50000元的违约赔偿责任，另反诉被告逾期付款，还应承担逾期付款违约金16000元，故要求反诉被告支付违约金66000元。
原告（反诉被告）何孝洪辩称，其并未�约，也不存在逾期付款，未付款是因反诉原告未配合办理房屋公证、过户手续，故不应支付违约金，且反诉原告并没有任何损失，解除合同违约金过高，应当调低至3000至4000元。
经审理查明，2015年6月4日，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）、第三人璀璨咨询公司签订《房屋买卖合同》，约定甲方曾祥利将位于重庆市永川区人民南路225号2幢7-9房屋出售给乙方何孝洪，约定房屋总款250000元，于当日支付定金20000元、房款230000元，双方应于当日办理完房屋（1公证、2过户）手续（公证处有打“√”），甲方收清全款之日将房屋交付乙方使用。关于逾期付款或逾期交付的违约责任，甲、乙双方任何一方未按合同规定的时间付款或者交付房屋，每逾期一日，均应按房屋总价款万分之五向对方支付违约金，逾期超过10个工作日，即视为不履行本合同，对方有权解除�同，届时将由违约方按房屋总价款的20%向对方支付违约金，同时还应按房屋总价款的1%支付丙方（璀璨咨询公司）违约金，三方对此条款均无异议。合同签订后，何孝洪于当日向曾祥利支付了定金20000元、房款80000元。同日，双方共同前往永川公证处对曾祥利向何孝洪出具委托书进行公证，该委托书载明：我个人按揭购买的房屋坐落在重庆市永川区人民南路225号2幢7-9，钢筋混泥土结构，所在名义层7层，建筑面积83.64平方米，房地产权证号为205房地证2013字第05865号。现准备出售该房屋，因委托人不能亲自前往，特委托何孝洪全权代表委托人办理下列事项：一、办理提前还清银行按揭贷款，解除房屋抵押登记手续和领取抵押权证及房地证；二、与购房方协商、签订上述房屋的买卖合同，并收取全部售房款；三、在房屋登记部门办理上述房屋的买卖过户手续，并缴纳各种税费；四、若购房方采用按揭贷款方式购房，配合购房方在有关银行办理按揭贷款手续，并在银行开户和销户；五、办理水、电、气、闭路电视的更名过户手续等有关事项。
审理中，原告（反诉被告）何孝洪陈述双方约定的公证并非委托公证，而是房屋买卖合同的公证，但被告（反诉原告）曾祥利拒绝该公证，故其违约。被告（反诉原告）曾祥利陈述双方约定的公证就是前述委托公证，实践中，对房屋买卖合同进行公证无实际意义，其均是按合同约定全面履行了义务，不存在违约，而是原告（反诉被告）何孝洪违约；另经本院释明，被告（反诉原告）曾祥利选择以违约金主张其权利，放弃答辩中没收定金的答辩意见。
上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、收条、委托书、公证书等证据在卷佐证，经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。同时，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
关于合同的解除问题，三方当事人均同意解除于2015年6月4日签订的房屋买卖合同，系各方当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。合同解除后，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退还收取的房款100000元，符合法律规定，本院予以支持。
关于逾期付款和交房的违约责任，合同约定了两种情形：一是逾期在10个工作日内的，每逾期一日，由违约方按照房屋总价款万分之五向对方支付违约金；二是逾期超过10个工作日的，视为不履行本合同，对方有权解除合同，由违约方按照房屋总价款的20%向对方支付违约金。现距合同约定的付款和交房时间，已经逾期超过10个工作日，原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，说明双方在出现逾期付款和交房时选择了适用第二种情形的约定，故对双方要求按第一种情形支付逾期交房违约金和逾期付款违约金的请求，本院不予支持。
关于合同解除的违约责任认定及赔偿。本案中，从双方签订的房屋买卖合同内容看，原告（反诉被告）的主要义务是于2015年6月4�当天付清全部房款250000元，并与曾祥利一起前往公证处办理房屋公证手续；而被告（反诉原告）的主要义务是收取何孝洪支付的房款，于当日与何孝洪一起前往公证处办理公证手续，并在收清房款后将房屋交付何孝洪。原告（反诉被告）辩称其未在当日付清房屋全款，系因被告（反诉原告）未配合其办理合同约定的房屋买卖合同的公证手续，双方于当日办理涉诉房屋的委托公证不是合同约定的公证，但从合同内容看，合同并未明确约定公证的具体事项。现被告（反诉原告）已提供证据证明双方已履行了合同约定的公证义务，系对方违约，而原告（反诉被告）现辩称双方已公证的内容不符合合同约定，应当由原告（反诉被告）进一步举示反驳证据，其未向本院举证，应当承担举证不利的后果，故被告（反诉原告）诉称何孝洪违约的理由成立，原告（反诉被告）的辩�意见不成立，本院不予采信。因原告（反诉被告）未先按约付款，故其要求被告（反诉原告）支付违约金的请求不能成立，本院不予支持。
根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，一方违约，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院和仲裁机构予以适当减少。”本案中，被告（反诉原告）要求选择主张违约金条款，放弃适用定金罚则。按照双方合同约定原告（反诉被告）应当按照房屋总价款的20%即50000元向被告（反诉原告）支付违约金。但根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故原告（反诉被告）辩称违约金过高的意见成立，本院予以采纳。被告（反诉原告）并未举证其存在的损失，但原告（反诉被告）确实存在不诚信的违约行为，对原告（反诉被告）应当向被告（反诉原告）支付的违约金本院酌情支持15000元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）何孝洪与被告（反诉原告）曾祥利于2015年6月4日签订的《房屋买卖合同》；
二、由被�（反诉原告）曾祥利退还原告（反诉被告）何孝洪房款100000元；
三、由原告（反诉被告）何孝洪支付被告（反诉原告）曾祥利违约金15000元；
四、驳回原告（反诉被告）何孝洪的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）曾祥利的其他反诉请求；
上述二、三项品迭后，被告（反诉原告）曾祥利尚应退还原告（反诉被告）房款85000元，限本判决生效后五日内履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由原告（反诉被告）何孝洪负担1200元，由被告（反诉原告）曾祥利负担1325元；反诉案件受理费减半收取725元，由被告（反诉原告）曾祥利负担400元，原告（反�被告）何孝洪负担325元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。
代理审判员 郑 双
二〇一五年十二月七日
书 记 员 田茂雯