湖南省衡阳市蒸湘区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0408民初1362号
原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行，住所地：湖南省衡阳市蒸湘区长丰大道30号。
负责人：王仕明，该分行行长。
委托诉讼代理人：刘文鋆，男，1987年12月23日出生，汉族，该分行客户经理，住湖南省衡阳市蒸湘区白云路**号*单元*单元****室，身份证号4304211987********。
委托诉讼代理人：周明，湖南天戈律师事务所律师。
被告：朱艳君，女，1989年10月1日出生，汉族，住湖南省常宁市洋泉镇野马村第六村民小组*号，身份证号码4304821989********。
被告：衡阳宝瑞置业有限公司，住所地：湖南省衡阳市高新区芙蓉路32号欣文花苑5栋303室。
法定代表人：赖立新，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张莎莎，女，汉族，1986年10月28日出生，住长沙市芙蓉区芙蓉中路二段80号顺天国际财富中心十层，身份证号码3707831986********,系该公司法务。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行（以下简称“邮储银行”）与被告朱艳君、衡阳宝瑞置业有限公司（以下简称“宝瑞公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邮储银行委托诉讼代理人刘文鋆、周明，被告宝瑞公司委托诉讼代理人张莎莎到庭参加诉讼。被告朱艳君经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告朱艳君签定的《个人购房借款合同及担保合同》中的借贷条款内容。2.被告朱艳君立即偿还尚欠原告借款本金人民币404252.91元，利息55.02元，以上合计404307.93元（利息及罚息暂计算至2017年8月11日，请求判令金额计算至本息还清之日止）；3.被告宝瑞公司对被告朱艳君所欠原告的全部贷款本息以及原告实现该债权的所有费用承担连带清偿责任。4.原告对被告朱艳君提供的抵押物(坐落于衡阳市彩霞街10号恒大绿洲16、17、18号楼2702室的房屋)享有优先受偿权。5.本案诉讼费用以及原告实现债权与担保权利发生的费用（包括但不限于公证费、评估费、拍卖费、公告费、差旅费、律师费等）均由被告承担。事实和理由：2013年5月10日，被告朱艳君、宝瑞公司与原告签订了《个人购房借款及担保合同》，合同约定贷款金额为430000元，用于购买坐落于衡阳市采霞街10号恒大绿州16、17、18号楼2702室的房屋，年利率以6.55%计算，借款期为2013年5月10日至2043年5月10日，还款方式为“等额本息”，其他按合同约定执行。为保证债权实现，被告朱艳君将上述房屋作为抵押物抵押给原告，被告宝瑞公司作为保证人向原告提供了连带责任保证。合同签订后，原告依约于2013年5月10日向被告朱艳君放款430000元，而被告朱艳君未按照合同约定如期偿还贷款，原告经多次催收，其仍不予偿还，被告宝瑞公司亦未依约承担连带清偿责任。二被告的行为违反了合同的约定和法律的规定。原告为了维护其合法权益，特提起诉讼，请求判如诉请。
被告宝瑞公司辩称，根据原告提供的代偿明细，宝瑞公司已为被告朱艳君代偿欠付原告的款项56570.34元。
被告朱艳君未予答辩。
本院经审理认定事实如下：
2013年5月10日，原告邮政银行与被告朱艳君、宝瑞公司签订了合同编号为4399986Q113052406817的《个人购房借款及担保合同》，与涉案相关事由合同明确约定：贷款金额为人民币430000元，贷款用于购买坐落于衡阳市采霞街10号恒大绿州16、17、18号楼2702室的房屋，建筑面积为108.90平方米。贷款期限为2013年5月10日至2043年5月10日，约定实际利率以借据为准，明确约定了贷款发放的方式(借款人授权贷款人将贷款发放至如下账户，贷款利息自实际放款日起计算。借款人授权贷款人将贷款资金从上述账户划付至如下衡阳宝瑞置业有限公司的账户)，约定贷款归还的方式为按月等额本息还款法。合同第十四条约定合同担保方式为抵押加保证组合担保，即（1）被告朱艳君将衡阳市采霞街10号恒大绿州的房屋为该笔借款提供抵押物担保；（2）被告宝瑞公司为该笔借款提供阶段性连带责任保证担保，保证范围为保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款入实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同第九条第（一）款约定借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定。合同第十条第（二）款明确约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情况的，贷款人有权解除本合同（第7项规定）。合同签订后，邮政银行依约于2013年5月10日向被告朱艳君放款430000元，借款人朱艳君在《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》（借据编号4399986Q11305240681701）上签名捺印，借据明确载明借款用途为购房，还款方式为等额本息，约定年利率为6.55%。同时，根据中国邮政银行个人贷款放款单载明，借款人朱艳君贷款的起止日期为2013年5月10日至2043年5月10日，约定正常年利率为6.55%，逾期年利率为8.515%，受托支付标志位受托支付，具体见中国邮政储蓄银行个人贷款受托支付转账凭证，转账凭证记录为放款账户户名为朱艳君，转账账户户名为宝瑞公司，转账金额为430000元，并已转账成功。原告邮政银行放款后，截止至2017年8月11日，被告朱艳君已偿还邮政银行借款本金25747.09元，尚欠原告本金人民币404252.91元、利息55.02元。现被告朱艳君未按照合同约定如期偿还贷款，原告经多次催收，其仍不予偿还，被告宝瑞公司亦未依约承担连带清偿责任，故而酿成本案纠纷。
另查明，朱艳君与宝瑞公司就坐落于蒸湘区采霞街10号衡阳▪恒大绿州16、17、18号楼2702室的房屋签订了《商品房买卖合同》。同时，邮政银行与宝瑞公司签订了《开发商住房贷款合作及担保协议》，约定邮政银行向符合其规定条件的自然人发放贷款，用于购买宝瑞公司开发并合法销售的项目名称为衡阳恒大绿洲、坐落于衡阳市蒸湘区彩霞街10号的新建房屋。宝瑞公司为上述约定的贷款提供连带责任保证，合作期限为36个月。被告朱艳君购买的衡阳市蒸湘区采霞街10号衡阳▪恒大绿州16、17、18号楼2702室的房屋（商品房预售许可证号为衡预许字（2013）第002号）因未缴纳契税一直未办理房产证，亦不能为涉案借款办理抵押登记手续。2016年3月25日至2017年6月23日期间，宝瑞公司为朱艳君的涉案借款一共代偿56570.34元。
以上事实有《个人购房借款合同及担保合同》、个人贷款放款单、个人贷款借款借据、还款流水清单、结算时段表、衡阳市商品房买卖合同、开发商住房贷款合作及担保协议以及客户代偿明细予以佐证。
本院认为，原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》、《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》、《商品房买卖合同》、《开发商住房贷款合作及担保协议》等系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上述各项合同签订后，原告邮政银行依约履行了向被告朱艳君用于支付房款的借款发放义务，而被告朱艳君借款后，自2017年8月11日起至今未按照合同约定偿还借款本金及利息，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张解除其与被告朱艳君、宝瑞公司签订的《个人购房借款及担保合同》中的借贷条款内容，要求借款人朱艳君偿还涉案借款本金、利息，并要求保证人宝瑞公司为涉案借款本息以及原告实现该债权的相关费用承担连带清偿责任，符合《个人购房借款及担保合同》的约定，本院依法予以支持。经本院核定，截止至2017年8月11日止，被告朱艳君应偿还原告借款本金404252.91元、利息55.02元。因合同解除的原因系被告朱艳君违约，且根据涉案当事人签订的《个人购房借款及担保合同》中第九条“罚息”第（一）款的规定，原告主张请求判令金额计算至本息还清之日止，按逾期年利率8.515%计算，考虑到对违约方的惩罚，涉案借款后期罚息按逾期年利率8.515%计算合同解除后至借款本金清偿之日止的利息，具有事实和法律依据，故对原告该项诉请本院依法予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，被告朱艳君购买的衡阳市蒸湘区采霞街10号衡阳▪恒大绿州16、17、18号楼2702的房屋（商品房预售许可证号为衡预许字（2013）第002号）因未为涉案借款办理抵押登记手续，故涉案抵押权未发生法律效力，原告对被告朱艳君提供的涉案抵押物不能依法享有优先受偿权，对原告诉请对被告朱艳君提供的涉案抵押物享有优先受偿权本院依法不予支持。同时，被告宝瑞公司作为涉案借款的保证人，自愿为被告朱艳君的借款承担连带责任保证，保证的范围包括涉案合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款入实现债权的费用和借款人所有其他应付费用等，故原告要求被告宝瑞公司对涉案借款本金、利息以及涉案诉讼费用承担连带清偿责任的主张成立，本院依法应予以支持。对于原告主张要求被告承担原告为实现债权与担保权利发生的费用（包括但不限于公证费、评估费、拍卖费、公告费、差旅费、律师费等）均由被告承担，因原告未提供上述费用的开支发票，亦未提供其他证据证明费用的开支，费用是否实际发生不确定，故该诉请本院依法不予支持。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下：
一、解除原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行与被告朱艳君、衡阳宝瑞置业有限公司于2013年5月10日签订的《个人购房借款及担保合同》中的借贷条款；
二、被告朱艳君于本判决生效之日起十日内偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行借款本金
404252.91元，利息55.02元（暂计算至2017年8月11日），以上合计404307.93元，后期罚息以被告朱艳君实际尚欠原告的借款本金为基数，按罚息年利率8.515%计算至借款本金清偿之日止；
三、被告衡阳宝瑞置业有限公司对上述给付内容承担连带清偿责任，承担保证责任后，有权向被告朱艳君追偿；
四、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司衡阳市分行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3682元，由被告朱艳君、衡阳宝瑞置业有限公司共同负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。
审 判 长 易 晖
审 判 员 付 平
人民陪审员 范召富
二〇一八年二月六日
代理书记员 谷江波
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。
第六十条第一款当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》
第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。