安徽省亳州市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）亳行终字第00023号
上诉人（一审原告）：丁怀海，男，1975年6月22日出生，汉族，教师，住蒙城县。
委托代理人：李士杰，安徽宝诚律师事务所律师，执业证号码13416201110541393。
被上诉人（一审被告）：蒙城县房地产管理局。机构代码证号48595710-9。
法定代表人：崔磊，该局局长。
委托代理人：刘玉，该局法规股股长。
委托代理人：郭健，安徽淮中律师事务所律师，执业证号码3416199310316894。
一审第三人：张志峰，男，1979年5月5日出生，汉族，农民，住蒙城县。
委托代理人：何燕铭，安徽淮中律师事务所律师，执业证号码13416200911861280。
委托代理人：陈琛，安徽淮中律师事务所律师，执业证号码13416201411530069。
上诉人丁怀海诉被上诉人蒙城县房地产管理局（以下简称蒙城县房管局）房屋登记管理一案，不服蒙城县人民法院（2014）蒙行初字第00031号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁怀海及其委托代理人李士杰，被上诉人蒙城县房管局的委托代理人刘玉、郭健，一审第三人李士杰的委托代理人何燕铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
丁怀海向一审法院起诉称：一审第三人张志峰于2006年5月29日，以19.57万元的价格购买位于蒙城县庄子小区D14#楼门面房7号两间，当时没有办房产证。2007年1月10日张志峰以23.8万元的价格将该门面房卖给原告丁怀海，并把该房屋交付给原告丁怀海，原告自2007年1月至今一直占有该房屋，并将其出租给他人使用。2014年10月20日蒙城县人民法院对该房屋强制执行时，原告才知道被告于2014年6月3日把蒙城县庄子小区D14#楼门面房7号两间错误登记给第三人，产权证为蒙字第20××22号《房地产权证》。综上，被告错误地将该房屋登记给第三人张志峰，侵害了原告的合法权益，请求法院依法撤销被告蒙城县房地产管理局于2014年5月30号为第三人张志峰颁发了登记号为201406030022的房地产权证。本案诉讼费由被告承担。
一审法院查明：该争议房屋位于蒙城县庄子小区D14#楼7号，门面房两间，建筑面积为71.34平方米。第三人张志峰于2006年5月29日，以19.57万元的价格购买该争议房屋，2007年1月10日第三人在没有办理房屋所有权证的情况下以23.8万元的价格将该门面房卖给原告丁怀海，并把该房屋交付给原告丁怀海，后原告将其房屋出租给他人使用至今。2014年5月，第三人向被告提供了的申请办理产权登记的相关材料：房屋登记申请书、张志峰身份证、张志峰家庭人口户口本、结婚证、商品房买卖合同、购房收据、完税证、测绘报告，及2014年4月25日蒙城县人民政府第29号《关于庄子小区部分业主办理产权登记工作会议纪要》等，被告审查后认为第三人提供的办证材料齐全，于2014年5月30号为第三人张志峰颁发了登记号为201406030022的房地产权证，原告认为被告颁证行为侵犯了其合法权益，遂向本院提起行政诉讼。
一审法院认为：被告蒙城县房管局作为房屋登记管理机关，其具有颁发房屋所有权证的行政职权。本案被告在接到第三人提出房屋登记申请后，对第三人提供的申请办理产权登记的相关材料：房屋登记申请书、第三人身份证、第三人家庭户口本、结婚证、商品房买卖合同、购房收据、完税证、测绘报告，及2014年4月25日蒙城县人民政府第29号《关于庄子小区部分业主办理产权登记工作会议纪要》等进行了认真审核，按照《房屋登记办法》第四条、第七条的规定为第三人颁发的登记号为201406030022的房地产权证的事实清楚，程序合法，适用法律正确。综上，原告要求撤销被告为第三人颁发的登记号为201406030022的房地产权证的诉讼请求，依法不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十条之规定，判决：驳回原告丁怀海的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。
丁怀海上诉称：被上诉人为一审第三人办理房屋初始登记时，没有尽到谨慎审核义务，登记事实依据不清，侵犯了上诉人的合法权益。现场勘查没有证人刘某的见证，房地产平面图没有测绘人的签名，没有审核人的签名，足以证明被上诉人初始登记时没有进行实地调查；测绘公司未到现场测量，报告中却说是现场测绘，可见，测绘报告真假影响房产登记。一审法院没有查清上述事实，证据不足，适用法律错误。综上，请求二审法院撤销（2014）蒙行初字第00031号行政判决，另行判决；一、二审费用由被上诉人承担。
蒙城县房管局辩称：一、一审判决事实清楚，证据确凿，依法应予维持。首先，一审第三人提供了相关的登记申请材料，如登记申请书、张志峰身份证和户口本、结婚证、商品房买卖合同、购房收据、完税证明、测绘报告，及2014年4月25日蒙城县人民政府第29号《关于庄子小区部分业主办理产权登记工作会议纪要》等，被上诉人审查后认为一审第三人提供的办证材料齐全，符合登记颁证条件；其次，程序符合法律规定。一审第三人申请办证时，填写了权属登记申请书、现场勘查测绘图、四邻界址确认书和张志峰具结书，被上诉人又进行了初审、终审和审批，一审法院认定被上诉人的登记颁证行为符合法律规定，一审判决书是完全正确的；房产测绘报告作出单位不是被上诉人的下属单位，是否是现场测绘与被上诉人无关，被上诉人只进行书面审查。二、一审第三人购买商品房后，必须办理产权登记后，才能进行交易转让。2007年1月上诉人在一审第三人没有办理产权登记，未取得产权证书的情况下，双方签订房地产买卖合同，其行为本身不符合法律规定，且上诉人提供的租赁合同等相关材料，不能证明自己是该房的所有权人。三、无论该房是否转让，被上诉人是否知道该房屋转让，均不影响初始登记的办理，更不能说明被上诉人未尽到审慎义务；《房屋登记办法》第7条规定，公开征询异议不是登记颁证的必经程序；本案是上诉人主张房屋的权属问题发生的纠纷，而不是登记房屋的位置面积四至等问题发生的纠纷，所以，现场勘查是否真实，不影响涉案房屋权属登记的真实性。
一审第三人张志峰述称：2006年，本人与蒙城县庄子小区开发商签订合同，购买了涉案房屋，并在蒙城县房产局进行备案。本人作为商品房买受人，权属来源清楚，提供材料齐全，有权申请办理房产证，被上诉人依法受理并按照法律程序为本人颁发第30××22号房产证房产证，并无过错；自2006年我与蒙城县庄子小区开发商签订合同，至2014年被上诉人对涉案房屋颁发房产证止，本人对涉案房屋的权利是不完全所有权，因此，本人与上诉人签订协议时，本人无权对房屋所有权进行处分，二人之间仅存在合同之债。上诉人无权对被上诉人为一审第三人颁证行为提出异议。综上，丁怀海所列第三人不适格，且被上诉人依法受理并按照法律程序为一审第三人办理房产证，并无过错，请求驳回上诉人的诉讼请求。
蒙城县房管局在一审向法庭提供的证据、依据：一、事实和程序部分：第30××22号房屋初始登记卷宗计39页；证明被告颁发的第30××22号房产证，事实清楚，程序符合法律规定。二、法律部分：《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条、第六十条、第六十一条第二款、第六十三条；《房屋登记办法》第四条、第七条。证明蒙城县房地产管理局颁发第20××22号房产证适用法律正确。
被上诉人在二审时向法庭补充了两份新证据：1、蒙城县人民法院（2014）蒙民一初字第01400-1号民事裁定书；2、蒙城县人民法院协助执行通知书。证明涉案房屋在起诉前已被查封。
丁怀海在一审时提供的证据：
1、原告的身份证复印件；证明：原告的诉讼主体资格。2、结婚证复印件；证明：原告的妻子叫徐雅丽。3、租房协议三份复印件；证明：涉案房屋自2007年3月至今一直由原告和妻子先后出租给白和清、陈路路和刘某使用的事实。4、房地产买卖合同复印件；证明：第三人张志峰于2007年1月10日以23.8万元的价格将该房屋出售给原告丁怀海，约定第三人提供资料协助原告办理房产证的事实。5、第三人张志峰的情况说明；证明：第三人张志峰于2007年1月10日以23.8万元的价格出售给原告丁怀海，原告丁怀海一次性付清房款给第三人张志峰的事实。6、申请证人刘某出庭作证。
丁怀海在二审未提供新证据。
一审第三人张志峰在一审向法庭提供的证据：一、张志峰身份证复印件；二、公证书。证明：1、原告对第三人转让其房屋时无产权的事实是明知的；2、证人孙忠毅出面找第三人也是原告委托朋友翟利峰联系的。
上诉证据均随卷移送本院。
经审查，一审法院对证据的认证基本正确，本院予以确认。对于被上诉人提供的两份新证据及证明目的，上诉人无异议。一审第三人认为，该两份新证据只能证明涉案房屋在一审诉讼前已被查封，被上诉人不能进行任何变动，上诉人与一审第三人之间的买卖房屋民事法律关系，与被上诉人颁证的行政行为无利害关系，上诉人与一审第三人这种法律关系应由民法调整。合议庭认为，该两份新证据在被上诉人颁发房产证之后作出，与被上诉人之前的颁证行为不具有关联性。
本院根据有效证据查明的事实与一审认定的事实基本一致。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，上诉人丁怀海与一审第三人张志峰虽订立了房屋买卖合同，但并未依法办理变更登记，房屋权属并未发生变更。一审第三人张志峰依据购房收据、商品房买卖合同及完税证等材料，向被上诉人提出申请，要求办理登记并颁发房产证。被上诉人根据一审第三人提供的申请材料，依据相关法律规定为一审第三人办理了第20××22号房产登记，颁证行为并无不当。
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条规定，房地产转让，当事人应当依照本法规定办理权属登记。被上诉人的颁证行为是基于蒙城县庄子小区开发商与一审第三人之间的房屋买卖事实而发生，该颁证行为与上诉人并无直接联系。
被上诉人提供的房地产权登记申请（审批）书显示，一审第三人办理的权属登记系转移登记。《房屋登记办法》第十九条规定了办理房屋所有权初始登记应当实地查看，但对转移登记并没有实地查看的相关规定，因此，上诉人主张被上诉人没有实地调查、没有证人刘某见证以及房屋平面图没有测绘人、审核人签名的上诉理由不能成立，依法不予支持。
上诉人与一审第三人订立的房屋买卖合同，属于双方平等主体间的民事法律关系，其与被上诉人为一审第三人的颁证行为并不冲突，上诉人在一审第三人办理房屋权属登记后，仍可以基于与一审第三人的房屋买卖合同，另行主张其权利。一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人丁怀海承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温茂林
审 判 员 刘晓慧
代理审判员 张继民
二〇一五年四月八日
书 记 员 杨 虓