重庆市第五中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）渝五中法少民终字第1207号
上诉人（原审原告）喻璨。
上诉人（原审原告）邓烜薷（曾用名邓子赟，原告喻璨之女）。
法定代理人邓顺明（原告喻璨之夫，邓烜薷之父）。
委托代理人孔令新，重庆佳程律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）恒大地产集团江津有限公司，住所重庆市九龙坡区科园一路31F，组织机构代码79072435-2
法定代表人廖嘉宁，董事长。
委托代理人黄金炤。
委托代理人：张黎。
上诉人喻璨、邓烜薷因与被上诉人恒大地产集团江津有限公司（简称恒大江津公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院（2013）津法民初字第02661号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，现已审理终结。
一审法院经审理查明，2009年8月27日，喻璨、邓烜薷与恒大江津公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定：喻璨、邓烜薷购买由恒大江津公司在重庆市江津区双福镇恒大大道1号开发建设房屋；该房为清水房，总价款769355元；本商品房的销售依据为津国土房管（2009）字第016号《商品房预售许可证》；恒大江津公司应当在2011年1月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付喻璨、邓烜薷；恒大江津公司应于确定交房日的七日前书面通知喻璨、邓烜薷做好交付手续的准备；恒大江津公司未按上述期限交付房，合同继续履行的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，恒大江津公司按日向喻璨、邓烜薷支付已付房价款万分之一的违约金；恒大江津公司承诺所出售的上述房屋在2011年1月10日前通水、通电。除上述内容外，双方还应权属证书的办理、交接房手续的办理、电话、有线电视、天然气的开通等进行了约定。合同签订后，喻璨、邓烜薷按约支付了被告购房款。2010年7月28日，喻璨、邓烜薷所购房屋的第二期工程，即恒大·金碧天下第103到388号房屋取得了《建设工程竣工验收备案登记证》。2011年2月1日、5月4日、9月28日，2012年12月25日，2013年3月19日，喻璨、邓烜薷到所购房屋处接房，但均以房屋有质量问题而拒绝接房。现喻璨、邓烜薷仍未去恒大江津公司处接房。
庭审中，喻璨、邓烜薷表示不对房屋质量问题申请鉴定。
以上事实，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。
本案的争议焦点是：
一、喻璨、邓烜薷所购房屋在2011年1月10日后是否符合交房条件，即是否存在质量问题。喻璨、邓烜薷对此提交如下证据：
1、2011年2月1日、5月4日、9月28日，2012年12月25日，2013年3月19日的《楼宇情况反馈表》。2011年2月1日的《楼宇情况反馈表表》载明：后门文化石需要勾缝，后门栏杆存在柱头GRC材料掉了，3楼露台围栏砂浆脱落，花盆下方GRC有裂口，栏杆需刷漆、水、电、气未通，大门门套破损，锁、拉手未上（安装）完，门套接合处不平，外墙文化石需勾缝，进户方柱头外墙漆裂纹，有污物，外墙脏，外墙涂料未完，花园围墙掉漆，厨房门上方有洞，墙面有铁钉，厨房无烟道，后门右边（栏杆下）文化石破裂，弱电箱下方墙有洞，一楼厕所们旁PVC管突出，楼梯不平，有破损，混泥土内有木板，强电箱内开关未装，2楼厕所需清洁，后门门上方有垃圾，GRC材料有裂口，玻璃污垢多，后门门框有污垢，后门未安装，2楼厕所有钢筋，2楼水管弯头处需补沙灰，3楼强电线管裸露，3楼水房右角边隆起，有钢筋外露，花园未平整、未除渣，花园栏杆（台子）有缺损，有垃圾，大门右边花盆下柱头沙灰掉，入户门前两柱头不垂直，入户台阶有空洞，入户门前GRC材料装饰未完，污水井未加盖（花园内），一楼厕所脏。5月4日《楼宇情况反馈表》载明：入户大门未关，内门套掉落，外门套圆弧高低不平，门窗玻璃脏而且有水泥灰，后门未装，门套太脏，前后花园围栏围墙掉漆，水电未通，进户花坛未刷漆，户内楼梯凹凸不平，外墙脏，花盆需从新刷漆，厨房无排烟道，3楼露台有裂纹，3楼滑门处抹灰有裂纹，衣帽间门窗填充后未处理，衣帽间窗上有两根水管外露，3楼次卧窗外有抹灰裂纹，3楼主卧进门右边有裂纹，3楼配电箱下线管外露，3楼次卧进门有角外空鼓，前后花园建筑垃圾未清理，弱电箱外露未处理，外墙起鼓，花园未平整。9月28日《楼宇情况反馈表》载明：入户门上下错位，入户门漆不均匀，入户梯歩裂缝、空鼓，后门上有较多泥土，后门门框开裂、需补漆，后门关闭后缝隙大，入户门廊、地面与墙有裂缝，后门栏杆生锈，上有漆，……（看不清），室内2楼卫生间有2块砖，……（看不清），3楼露台开裂起泡，3楼地面开裂，……（看不清）。2012年12月25日《楼宇情况反馈表》载明：三楼靠窗角空鼓，露台脱漆，2楼有空鼓，水电未验，二楼门关不到，进户门颜色不一致，锁生锈，进户门里面合页处颜色不一，厕所有粪便，二楼有砖头，一楼有垃圾，进户楼梯有裂纹，3楼露台裂缝，脱漆。水表、电表底数未看。2013年3月19日《楼宇情况反馈表》载明：大门线条不一致，2楼露台G**坏，2楼厕所有水泥，入户门梯歩有裂痕，入户门窗户下方有逢，3楼主卧外墙漆有裂痕，门槛上方有裂缝，外墙漆周围不一致，3楼主卧有裂纹，后门处GRC补漆不均匀，后门框边腻子开裂，后门可自动打开，后门松动，门框松动，后门内门框上有水泥，后栏杆生锈，2楼小卧有铁钉，还钉在墙上。对上述证据，喻璨、邓烜薷陈述：只有2012年12月25日的《楼宇情况反馈表》是喻璨、邓烜薷自己填写，其余均是恒大江津公司方人员填写，其中2011年2月1日的《楼宇情况反馈表》还有金碧物业有限公司重庆分公司恒大金碧天下客户服务中心的章。
对上述证据，恒大江津公司质证认为，其真实性无法核实，不予认可。对其中载明的水、电未通与事实不符，因经过竣工验收备案登记的工程，其竣工验收包含了水、电项目。
2、照片25张。反映的问题是：进房门廊地面裂缝、花园门松脱和号牌有污垢、卫生间门口墙面和地面不平、进户门颜色不一和接缝不平、房屋户外墙空鼓、室外墙裂缝、室外柱头下外涂层有脱落、室内窗户有污物、室内墙上有钉子、厕所下水有生活垃圾、三楼围栏多点涂层有脱落、三楼露台外墙涂层有裂纹和脱落、三楼露台地面有裂缝、进门柱涂层有裂缝、一楼客厅外墙有裂纹、室外地坪不规范、室外配电箱钢筋外露、屋顶有垃圾。喻璨、邓烜薷拟用上述照牌证明房屋质量问题。
3、喻璨、邓烜薷所购房屋的视频资料。记录了房屋现状，用以证明房屋质量有问题。
对上述2、3项证据，恒大江津公司质证认为，照片大部分不能看出是喻璨、邓烜薷所购房屋的照片，照片和视频所反映的问题均是细节问题，不能证明房屋达不到验收标准。
对此，恒大江津公司提交了：《建设工程竣工验收备案登记证》、《住宅工程质量分户检验表》总表和《分户检验表》一至四表、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》。恒大江津公司用以证明，房屋经相关部门验收合格，质量符合合要求，达到合同约定的交付条件。
上述证据，喻璨、邓烜薷对《建设工程竣工验收备案登记证》的真实性无异议，认为《分户检验表》真实性无法确认，且上述证据恒大江津公司以前均未向喻璨、邓烜薷出示过，不予认可。
二、恒大江津公司是否迟延交房。对此，恒大江津公司提交了：2011年1月28日，恒大江津公司向喻璨、邓烜薷寄送的《敦促交楼通知函》回执、该邮件的签收查询单、及未填写姓名和房号的《敦促交楼通知函》。查询单载明：2011年1月（日看不清），妥投，签收人邓顺明。用以证明恒大江津公司已履行通知喻璨、邓烜薷接房的义务，不存在迟延交房。对上述证据，喻璨、邓烜薷质证认为，未收到。
三、恒大江津公司是否应支付喻璨、邓烜薷迟延交房的违约金。
喻璨、邓烜薷一审起诉称：2009年8月27日，二人与恒大江津公司签订《重庆市商品房买卖合同》约定：二人购买恒大江津公司开发修建的，位于重庆市江津区双福镇恒大大道1号的房产；恒大江津公司应于2011年1月10日交房。2011年1月10日，喻璨、邓烜薷要求接房时，恒大江津公司告知喻璨、邓烜薷等候通知。之后喻璨、邓烜薷分别于同年2月1日、5月4日、9月28日三次要求接房，并和恒大江津公司负责交房的物管公司一同前住查看房屋，都发现房屋不符合建筑工程质量检验评定标准和建设工程质量管理条例的规定、严重影响正常装修和使用，致使喻璨、邓烜薷至今无法接房。从2011年1月11日起，到2013年3月31日止，恒大江津公司已迟延交房共780天。请求人民法院判令恒大江津公司就喻璨、邓烜薷购买的江津区双福镇恒大房屋的质量问题，依照《重庆市住宅工程质量分户验收管理办法》（渝建发2010（57）号）、《中华人民共和国建筑安装工程质量检验评定GB50301-2001》、《建筑工程质量管理条例》进行整改，整改合格后依照《重庆市住宅工程质量分户验收实施指南（第二号）》［渝建质发（2010）005号］将房屋交付原告；并判令恒大江津公司支付喻璨、邓烜薷逾期交房的违约金60009.69元（769355×1÷10000×780）。
恒大江津公司辩称：恒大江津公司与喻璨、邓烜薷签订的《重庆市商品房买卖合同》中，第七条约定的交房标准是，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付原告。2010年7月28日，恒大江津公司已取得建设工程竣工验收备案登记，并多次通知喻璨、邓烜薷接房，只是喻璨、邓烜薷到场后以各种理由拒绝接房，恒大江津公司不存在迟延交房的问题，也不应支付喻璨、邓烜薷迟延交房的违约金，人民法院应驳回喻璨、邓烜薷的诉讼请求。
一审法院认为，喻璨、邓烜薷与恒大江津公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，于法无悖，合同合法有效。合同签订后，喻璨、邓烜薷所购房屋在2011年1月10日前，已经竣工验收，取得了《建设工程竣工验收备案登记证》，质量合格，符合合同约定的交房条件，而喻璨、邓烜薷提交的《楼宇情况反馈表》、照片、视频所反映问题均仅能证明房屋存在瑕疵，应属保修范围，故喻璨、邓烜薷在恒大江津公司通知后，以质量不符合合同约定而拒不接房的理由不能成立。按合同约定，恒大江津公司应在2011年1月10前通知喻璨、邓烜薷接房，但恒大江津公司举出的证据，只能证明其于2011年1月28日才向喻璨、邓烜薷寄送了《敦促交楼通知函》，故恒大江津公司对迟延通知喻璨、邓烜薷接房的期间，应承担迟延交房的违约责任，按约定支付喻璨、邓烜薷违约金。由于恒大江津公司寄送《敦促交楼通知函》的签收日不明，而喻璨、邓烜薷于同年2月1日又去所购房屋处接房，故其迟延交付的期间应算至2011年1月31日止，从2010年1月10日起，共22天，恒大江津公司应支付1692.58元（769355元×1÷10000×22天）。之后由于喻璨、邓烜薷拒绝接房的理由不能成立，其责任应由其自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条一款、第一百零七条的规定，判决：一、被告恒大地产集团江津有限公司在本判决生效后十日内支付原告喻璨、邓烜薷迟延交房的违约金1692.58元。二、驳回原告喻璨、邓烜薷其他诉讼请求。案件受理费650元，由被告恒大地产集团江津有限公司负担。
喻璨、邓烜薷不服该判决，上诉称，1、喻璨、邓烜薷依法有权先行及时验房，2011年2月1日和5月4日两次去接房，水电未通，与恒大江津公司提供的分房验收表记载水电未通相印证，这既违反了合同约定，也违反了《建筑法》和《住宅工程质量管理办法》规定房屋验收合格应包括的地基、主体给排水、电气等全部合格才予以竣工合格的法律规定；更为重要的是水电未通业主是不能使用房屋的，故不能交付，房屋未达到交房条件。2、喻璨、邓烜薷多次主动接房并积极验房，经物管证明，房屋存在大量质量问题，存在的质量问题既不符合合同约定，也不符合《标准化法》和《重庆市住宅工程质量管理办法》以及分户验收的规定。3、恒大江津公司没有书面通知喻璨、邓烜薷接房，也未按合同及相关法规出示一证两书一表。综上，恒大江津公司不能以一纸《竣工验收备案登记证》，否认其违约和违法的事实，故一审法院全面否认喻璨、邓烜薷的证据，致认定事实不清。请求二审法院撤销原判，支付喻璨、邓烜薷的诉讼请求。
恒大江津公司答辩称，喻璨、邓烜薷以房屋存在质量问题拒绝接房，但其并未申请质量鉴定，一审判决正确。
本院二审查明的事实与一审查明事实一致。
本院认为，喻璨、邓烜薷与恒大江津公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法，是有效合同。根据双方合同约定，恒大江津公司应在2011年1月10日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付买受人使用。喻璨、邓烜薷所购房屋在2011年1月10日前已经竣工验收，取得了《建设工程竣工验收备案登记证》，达到合同约定的交房条件。本案中，喻璨、邓烜薷以恒大江津公司拟交付的房屋存在大量质量问题而拒绝接房，并提交《楼宇情况反馈表》、照片、视频等证据来证实，但喻璨、邓烜薷举示的证据并不能证明房屋主体结构质量不合格不能交付使用，仅能证明房屋存在质量瑕疵。恒大公司对该质量瑕疵依法负有修复的责任，但诉争房屋的该质量瑕疵，并不能成为喻璨、邓烜薷拒绝接房的理由。所以，一审法院对喻璨、邓烜薷关于房屋质量不符合合同约定可拒绝接房的理由不予采纳正确。
恒大江津公司2011年1月28日通知喻璨、邓烜薷交接房屋，已超过合同约定的交房期限，应承担延期交房的违约责任，由于喻璨、邓烜薷何时收到恒大江津公司的通知不能确定，但喻璨、邓烜薷同年2月1日前去接房，一审法院将恒大江津公司承担延期交房的责任期间确定为2011年1月31日止并无不当。之后由于喻璨、邓烜薷拒绝接房的理由不能成立，由此造成双方未能完成房屋交接的责任应由其自行承担。
综上，一审判决认定事实清楚，处理正确。对喻璨、邓烜薷的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1300元，由喻璨、邓烜薷承担。
本判决为终审判决。
审 判 长 申 威
代理审判员 陈 杨
代理审判员 周媛媛
二〇一四年五月九日
书 记 员 黄晚秋