湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终1508号
上诉人（原审被告）苏学春，男，汉族，1958年2月24日出生，住湖南省株洲市石峰区。
被上诉人（原审原告）株洲市石峰区清水塘学校，住所地：湖南省株洲市石峰区清水塘学校。
法定代表人：刘建辉，校长。
委托诉讼代理人王考，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。
委托诉讼代理人童言，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。
上诉人苏学春因与被上诉人株洲市石峰区清水塘学校租赁合同纠纷一案，不服湖南省株洲市石峰区人民法院（2017）湘0204民初第421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人苏学春及被上诉人株洲市清水塘学校的委托代理人王考、童言出庭参加诉讼，本案现已审理终结。
上诉人苏学春上诉请求：1、请求判令撤销株洲市石峰区人民法院（2017）0204民初421号民事判决，依法改判。2、本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由是，被上诉人2014年9月起有意制造矛盾，破坏租赁合作关系，封闭校园内进出口通道，拒绝接收上诉人招收的插班学生，重大违约在先，故上诉人有权不予支付房租费。一审法院认定事实不清。
被上诉人答辩称，原审认定事实清楚，处理恰当，请求二审维持原判。
原审原告株洲市石峰区清水塘学校向一审法院起诉请求：一、判令解除原告与被告于2011年7月7日签订的《清水塘学校科教楼出租协议》；二、判令被告支付原告租金168000元、违约金82242元、欠缴水费26339.83元、电费79799元，合计人民币356380.83元；三、判令被告承担本案诉讼费用。
一审法院认定事实：被告于2011年7月7日与原告签订《清水塘学校科教楼出租协议》，租赁原告方坐落在校园内的科教楼整栋房屋作教学及教学服务使用，租赁期限从2011年9月1日起至2021年8月31日止，前五年年租金为80000元，后五年年租金为88000元，被告在每年3月10日支付上半年租金，9月10日支付下半年租金，水电费按表计量按月付给学校，价格和物业收取学校计费标准一样。双方还约定：被告拖欠租金的，原告可以终止合同，收回房屋。被告逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金5%以天数计算向原告支付违约金。原告则对乙方招收的寄宿学生，只要符合政府有关部门规定的入学条件，不管学生来源、不受户口限制，必须接收，不得以任何理由拒收。原告同意乙方寄宿学生在非在校时间进入学校进行体育活动。合同签订后，原告将科教楼交付被告使用，被告遂将该科教楼与其于同年1月12日向原告租赁的门面和教室一间共同用于从事中小学文化、艺术培训，之后于2014年底注册了株洲市展弘教育培训学校。2015年上半年，原告为加强校园管理，在科教楼与校园内相通处建了安全护栏并将铁门上锁，4月24日向被告发出书面通知，通知指定了铁门开关门时间，其他时间则禁止学生进出。但原告并未按照通知确定的时间开关门，而是将铁门长期落锁，导致被告开办的展弘学校学生无法进入原告校园内从事体育活动、无法进出，被告只得将承租的门面部分改为通道供其招收的学生进出。2015年9月，被告认为原告拒绝接收其开办的展弘教育培训学校招收而要求插班至原告处就学的学生，双方矛盾加剧，被告开始拒绝向原告支付租金和水电费。庭审中，被告对原告主张的欠缴水费26339.83元、电费79799元的金额予以认可。
一审法院认为：本案系租赁纠纷，合同双方均应诚信、全面履行各自的合同义务。按照双方合同约定，被告拖欠租金的，原告可以终止合同，收回房屋，此即是赋予当事人符合约定条件时的合同解除权，本案中，被告自2015年9月起开始拒付租金和水电费，至今已近两年，现原告诉请解除合同，符合法律规定和合同约定，被告亦表示同意解除合同，故对原告要求解除2011年7月7日签订的《清水塘学校科教楼出租协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。被告实际使用了科教楼至今，其应当支付自2015年9月起的租金。因本案所租科教楼与2011年1月12日所租的门面及教室均系被告用于办学之用，被告主张原告拒收其学生，没有充分证据予以证明，但原告在科教楼与校园内相通处建了安全护栏并将铁门上锁的行为，导致被告开办的展弘学校学生无法按照原、被告之间协议约定进入原告校园内从事体育活动和无法从校园进出，使得被告只得将承租的门面改为通道供学生进出，影响了被告对租赁物的正常使用。被告学生无法进入校园从事体育活动，以及将展弘学校与原告校园相隔离的作法，使得被告开办展弘学校位于原告校园内而对外界产生的基于双方合作关系之信赖而形成的招生优势也势必受到不利影响，从而影响了被告签订租赁合同时预期合同目的实现，故对原告主张的租金，一审法院酌情予以扣减30%，即其中2015年9月1日至2016年9月1日租金为80000元（半年）×（1-30%）=56000元，2016年9月1日至2017年3月1日租金为44000元（半年）×（1-30%）=30800元，2017年3月1日至本案合同解除被告交还租赁房屋之日则仍应按照88000元/年×（1-30%）=61600元/年的标准计算租金，同时,从公平角度考虑，对原告主张的违约金不予支持。因被告对欠缴的水费、电费的金额予以认可，该费用系被告在经营过程中实际消耗水电所产生的费用，应由其予以承担，故对原告要求被告支付水费26339.83元、电费79799元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第九十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条之规定，判决：一、原告株洲市石峰区清水塘学校与被告苏学春于2011年7月7日签订的《清水塘学校科教楼出租协议》于本判决生效之日起予以解除；二、被告苏学春于本判决生效之日起十五日内支付原告株洲市石峰区清水塘学校租金人民币86800元、欠缴水费26339.83元、电费79799元，共计人民币192938.83元，并应向原告株洲市石峰区清水塘学校支付2017年3月1日起至实际返还本案租赁房屋之日止按照61600元/年租金标准计算的租金；三、驳回原告株洲市石峰区清水塘学校其他诉讼请求。案件受理费6646元，减半收取3323元，由原告株洲市石峰区清水塘学校负担1523元，被告苏学春负担1800元。
二审中，当事人没有提交新的证据。经二审查明，一审认定事实属实，本院予以认定。另查明，被上诉人株洲市石峰区清水塘学校在一审庭审中，对其起诉的共同被告株洲市展弘教育培训学校撤回起诉，经一审法院当庭口头裁定予以准许，原审被告株洲市展弘教育培训学校当庭退出了诉讼。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人签订租赁合同，承租被上诉人房屋后，自2015年9月起长达两年时间拒交租金及水电费，其行为已构成违约，被上诉人有权提出解除合同。故对被上诉人要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。但是由于在上诉人承租房屋开办培训学校期间，被上诉人在科教楼与校园内相通处建了安全护栏并将铁门上锁的行为，使上诉人无法利用其承租的科教楼因在被上诉人校园内，而对开办培训学校具有的便利条件，从面影响其所预期合同目的实现。此外也由于上诉人开办的培训学校学生无法正常进出校园，从而使得被告只得将其另外承租的门面改为通道供学生进出，减少了被告正常使用的租赁面积。故对原告主张的租金，一审法院酌情予以扣减30%，其处理是恰当的。至于上诉人提出被上诉人拒绝接收其招收的插班学生事实，缺乏证据证实，且双方在合同中约定被上诉人必须接收被上诉人招收的学生的内容本身也与国家义务教育管理政策不相符，故上诉人以此作为拒交租金的理由，本院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律下确，处理恰当，上诉人上诉理由不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费6646元，由上诉人苏学春承担。
本判决为终审判决。
审判长 石安旭
审判员 陈 蓉
审判员 梁雄文
二〇一七年九月三十日
书记员 文 宇