上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民撤2号
原告：上海市黄浦区经济适用房发展中心，住所地上海市黄浦区。
法定代表人：沈连有，主任。
委托诉讼代理人：金云鸣。
委托诉讼代理人：金缨，上海市金源方程律师事务所律师。
被告(原审原告)：交通银行股份有限公司上海虹口支行，地址上海市虹口区。
负责人：王成宝，行长。
委托诉讼代理人：徐玉平，上海海业韬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：尹英爱，上海海业韬律师事务所律师。
被告(原审被告)：上海周浦皇品餐饮管理有限公司，住所地上海市浦东新区。
被告(原审被告)：上海汇裕置业有限公司，住所地上海市浦东新区。
法定代表人：郑晖,董事长。
被告(原审被告)：严利忠，男，1968年10月7日出生，汉族，住上海市宝山区。
原告上海市黄浦区经济适用房发展中心因交通银行股份有限公司上海虹口支行(以下简称交行虹口支行)与上海皇品餐饮管理有限公司(以下简称皇品餐饮)、上海汇裕置业有限公司(以下简称汇裕置业)、严利忠借款合同纠纷一案，不服本院(2015)虹民五(商)初字第XX号生效调解书，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2016年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人金云鸣、金缨律师，被告交行虹口支行委托诉讼代理人徐玉平律师、尹英爱律师，被告汇裕置业法定代表人郑晖，被告严利忠到庭参加诉讼，被告皇品餐饮经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求撤销(2015)虹民五(商)初字第XX号民事调解书(以下简称涉案民事调解书)第三项主文。事实和理由：涉案民事调解书系关于交行虹口支行与皇品餐饮、汇裕置业、严利忠借款合同纠纷一案，已在法院强制执行过程中。其中第三项主文内容为，交行虹口支行在皇品餐饮不履行付款义务时，有权就汇裕置业名下的抵押物上海市周浦镇周康路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX-
XXX室、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX-
XXX室共12套房屋(以下简称涉案房屋)实现抵押权，优先受偿。但涉案房屋并非汇裕置业财产，实际为原告所有。2009年7月27日，原告与汇裕置业签署《南郊花园东区南块1#购房协议书》，向汇裕置业购买42套房屋用于黄浦区旧区改造动迁安置、动迁矛盾化解，房款金额29,924,568元。嗣后，原告按协议于2010年5月前分三次付清房款，并支付物业费至今。2010年3月10日，汇裕置业取得《新建住宅交付许可证》后，各方到场办理了房屋交接手续，确认了相关动迁指挥部、原告、汇裕置业及物业公司之间将房屋交付动迁户的办理流程，钥匙由物业公司保管。因动迁工作的特殊性，原告购房后未办理产权过户手续，而是采取“解决一户，办理一户”的方法，至今尚有22套房屋(含涉案房屋)未办理过户手续。2016年2月16日，原告得知因涉案民事调解书进入执行程序，涉案房屋面临拍卖，方知其权益受损。此外，购房协议签订后，该42套房屋曾向上海市房地产交易中心办理了动迁房标识加注手续，2013年年底，在原告完全不知情的情况下，动迁房标识被撤销。原告认为，原告已取得涉案房屋的物权，汇裕置业无权处分；该借款案件在其未参与诉讼的情况下，未对案件事实作详细审查，出具的民事调解书内容错误，侵害其权利；交行虹口支行未向物业公司实地调查涉案房屋的情况，取得抵押权存在重大瑕疵，故提起第三人撤销之诉。
被告交行虹口支行辩称，交行虹口支行因提供贷款而取得涉案房屋的抵押权，贷款合同、抵押合同均真实、合法。签订抵押合同时，并不知道原告与汇裕置业之间的购房协议，且已对抵押物进行了审查，抵押房屋并无权利受限的情况，现场查看房屋处于空关状态，故其取得抵押权合法有效。涉案民事调解书内容真实、合法、有效，并无错误。即使原告与汇裕置业之间的购房协议真实，原告没有进行不动产登记，取得的仅是债权，而交行虹口支行对涉案房屋享有抵押权，系物权，债权不能对抗物权。综上，原告无权申请撤销涉案民事调解书，要求驳回原告的诉讼请求。
被告皇品餐饮未作答辩。
被告汇裕置业辩称，认可汇裕置业与原告之间房屋买卖的事实，房款已全部收到。该42套房屋曾办理过动迁房标识，2013年办理大产证时撤销，具体情况现不清楚。认可贷款及担保事实，汇裕置业当时资金紧张，由皇品餐饮向交行虹口支行贷款，所贷款项提供给汇裕置业使用。认可涉案民事调解书的真实性，调解时未想到会执行房产，调解过程中也未提及已将房屋出售给原告的事实。现同意原告的诉讼请求，不希望拍卖抵押房产，认为汇裕置业有能力偿还交行虹口支行的债务。
严利忠辩称，其原系皇品餐饮的法定代表人，当时系为帮汇裕置业借款而签订借款合同，以为汇裕置业有能力偿还，所借款项非皇品餐饮使用。银行也是基于有抵押担保才同意借款。现认为抵押权有效，不同意撤销抵押。对原告与汇裕置业的购房事宜不知情。不同意原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：
一、为化解黄浦区世博园区动迁遗留矛盾，2009年6月9日，原告与汇裕置业签订《购房协议》。同年7月24日，汇裕置业取得《预售许可证》。同年7月27日，双方又签订《南郊花园东区南块1﹟购房协议书》，约定：原告向汇裕置业购买本市XX路XXX弄XX花园三期商品房XXX号XXX-
XXX层、XXX号XXX-
XXX层，共计42套商品房，合计预测建筑面积3,770.66平方米，汇裕置业将于2010年4月31日前取得该批商品房的《新建商品房交付使用许可证》，并办理入户手续；房屋均价为7,900元/平方米，总价为29,788,214元；原告已按约先行共计支付了1,000万元，汇裕置业取得《预售许可证》后，原告按约将支付总价的90%，即16,809,392.60元，10%的余款，原告于汇裕置业出示《新建商品房交付使用许可证》之日起5个工作日内付清；由于原告尚未确定各业主名称，上述款项作为预收款暂开收据，汇裕置业按原告提供的入住业主姓名资料为每套房屋的业主开具商品房买卖发票，作为购房及办小产证的依据；汇裕置业根据原告出具的动迁居民购房确认单(确认单包含动迁居民身份信息、购房单元、购房价格及房款支付方式)与动迁居民签订《上海市商品房买卖合同》，并出具购房发票，动迁居民购房、交房、办小产证程序与一般商品房客户相同；汇裕置业保证上述房屋无法院查封、无抵押、无权属争议，办理出预售许可证后即可网签销售；上述房屋，如原告售价高于7,900元/平方米，差价部分扣除税费后，归原告所有等。
2009年6月10日，原告向汇裕置业支付房款200万元，同年6月18日支付800万元，同年7月31日支付16,809,392.60元，2010年5月7日支付3,115,175.40元，合计29,924,568元，汇裕置业均开具了收据。嗣后，黄浦区旧城改造动迁第一指挥部支付了上述42套房产从2010年6月起至2016年期间的大部分物业管理费。
2009年7月前后，经汇裕置业申请，相关部门认可，该42套房屋在上海市房地产交易中心加注了动迁房标识。2010年5月至2012年9月期间，原告先后将其中20套房屋经过汇裕置业的交接确认和手续办理，交付给了动迁居民，剩余房屋22套。2013年12月，剩余22套房屋的动迁房标识以动迁已经完成为由被撤销。2014年1月3日，汇裕置业取得相关房屋的大产证，部分交付房屋办理了产权登记转移，剩余22套房屋仍登记在汇裕置业名下，其中包括涉案房屋12套。
二、2014年3月13日，交行虹口支行与皇品餐饮签订《小企业流动资金借款合同》一份，约定皇品餐饮向交行虹口支行借款人民币1,200万元用于经营周转，贷款到期日为2015年4月1日，并约定了贷款利率、利息支付、违约责任等。同日，时任皇品餐饮法定代表人的严利忠与交行虹口支行签订《最高额保证合同》，约定严利忠为保证人，为皇品餐饮在2014年3月13日至2017年3月13日期间与交行虹口支行签订的全部流动资金借款授信业务合同提供最高额保证担保；保证人担保的最高债权额为17,767,000元；保证方式为连带责任保证；保证担保的范围为主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用等。同日，汇裕置业与交行虹口支行签订《最高额抵押合同》，约定汇裕置业为抵押人，为交行虹口支行与皇品餐饮在2014年3月13日至2017年3月13日期间签订的全部流动资金借款合同提供抵押担保；担保的最高债权额为17,767,000元，抵押物为汇裕置业名下的涉案房屋12套；抵押担保的范围包括主合同项下本金及利息、复利、罚息、违约金等费用。嗣后，双方至房地产交易中心办理了抵押登记。同年3月26日，交行虹口支行取得涉案房屋的抵押权登记证明。4月4日，交行虹口支行以受托支付形式向皇品餐饮发放贷款1,200万元。2014年11月20日，汇裕置业又与交行虹口支行签订《保证合同》，约定汇裕置业为保证人，为皇品餐饮的上述《借款合同》提供连带责任保证。
因皇品餐饮及其担保人未按约还款，交行虹口支行于2015年1月诉至我院，我院受理案号为(2015)虹民五(商)初字第XX号。交行虹口支行要求：1、皇品餐饮偿还借款本金1,200万元，借款利息218,400元以及罚息、复利；2、皇品餐饮承担律师费85,529元；3、严利忠对皇品餐饮上述债务在最高保证额范围内承担连带保证责任；4、汇裕置业对皇品餐饮上述债务承担连带保证责任；5、皇品餐饮如不能履行上述义务，交行虹口支行有权对抵押房屋(即涉案房屋)及占有土地使用权行使抵押权，不足部分由被告皇品餐饮继续清偿。审理中，本院作出财产保全裁定，并到房屋交易中心办理了涉案房屋的查封手续。2015年3月10日，时任皇品餐饮法定代表人的严利忠、汇裕置业法定代表人郑晖来院，与交行虹口支行达成调解协议。同日，本院出具涉案民事调解书，调解书主文为：一、皇品餐饮支付交行虹口支行借款本金1,200万元，利息218,400元，罚息64,800元，复利1,529.28元，以及以1,200万元为基数自2015年1月9日起至实际支付之日止按约定罚息利率计算的罚息；上述款项皇品餐饮于2015年3月18日前支付本金250万元，2015年4月18日前支付本金475万元，剩余欠款于2015年5月18日前履行完毕；二、皇品餐饮于2015年3月18日前支付交行虹口支行律师费85,529元；三、届时皇品餐饮如有任意一期未能按照上述第一、二项履行付款义务的，交行虹口支行可就剩余全部欠款一并向法院申请强制执行，并与汇裕置业协议以抵押物上海市周浦镇周康路XXX弄XXX号XXX室、XXX室、XXX-
XXX室、XXX号XXX室、XXX室、XXX室、XXX-
XXX室房屋折价，或者向法院申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款在最高额17,767,000元范围内优先受偿；四、严利忠、郑晖对皇品餐饮上述第一、二项还款义务在最高额17,767,000元范围内承担连带清偿责任；五、汇裕置业对皇品餐饮上述第一、二项还款义务承担连带清偿责任；六、本案受理费减半收取47,811.79元、财产保全费5,000元，共计52,811.79元，由三被告共同负担，于2015年3月18日前一并支付。
三、因涉案民事调解书未能履行，交行虹口支行向本院申请强制执行，要求拍卖涉案房屋以清偿其债权。2016年2月17日，我院执行人员到涉案房屋所在地张贴了封条，并向物业人员告知了执行情况。同年2月19日，原告向我院提交了《执行异议及中止执行申请》，陈述其购买涉案房屋的情况，要求我院中止执行。嗣后，原告提起本案诉讼。
以上事实，有原告提供的涉案民事调解书、《购房协议》、《预售许可证》、《南郊花园东区南块1﹟购房协议书》、付款凭证、房源交接会签到单、物业费支付凭证及发票、物业公司人员情况说明、动迁房标识办理及撤销材料、快递详情单、《关于申请购买世博园区遗留问题化解房源专项经费的请示》，被告提供的《执行异议及中止执行申请》、《小企业流动资金借款合同》、《最高额保证合同》、《保证合同》、《最高额抵押合同》、股东决议、抵押权登记证明书、提款申请书、借款凭证、特种转账证明，我院调取的调解笔录、涉案房屋登记信息(包含查封、抵押等信息)、执行过程中的谈话笔录，及各方当事人的陈述等证据佐证。
本院认为，本案诉讼为原告提起的第三人撤销之诉，该程序制度的设立，是为保护受到错误生效裁判损害的未参加诉讼的第三人的权益。该程序的实现应当同时满足主体要件、程序要件和实体要件。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三项的规定，提起撤销之诉的第三人，必须证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或全部内容错误，损害其民事权益。此为第三人撤销之诉的实体要件。该规定中受侵害的民事权益，根据《侵权责任法》第二条规定，包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、所有权、用益物权、担保物权等人身、财产权益，并不包括普通债权。原告主张已就涉案房屋取得物权即所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的物权变动经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力。原告未就涉案房屋在房屋登记部门进行相应的权利登记，不符合不动产物权变动的法定生效条件。即便涉案房屋曾加注动迁房标识以作交易限制，亦非正式对外公示的方式，且该标识已被撤销。原告所述付清房款，现场办理房屋交接手续，与相关各方确认将房屋交付动迁户的具体办理流程，支付全部物业服务费等事实，根据本案目前证据尚不足以全部认定。但即便全部属实，也仅为相关各方的履约行为，没有产生物权的公示效应，不能据此认定已经发生物权变动。故原告主张已取得涉案房屋所有权的意见，缺乏依据，本院不予采纳。原告基于购房协议取得的仅为普通债权。因此，原告受损权益非第三人撤销之诉保护范围，不符合第三人撤销之诉的实体要件。原告之诉讼，不能成立。原告作为涉案房屋的买受人，如有相关损失可另行解决。
综上，原告的诉讼请求不能成立。被告皇品餐饮经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条的规定，判决如下：
驳回原告上海市黄浦区经济适用房发展中心要求撤销(2015)虹民五(商)初字第XX号民事调解书第三项主文的诉讼请求。
本案受理费67,800元，由原告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判长 陈 平
审判员 许 雅 芳
审判员 陈 晋
二〇一七年九月二十二日
书记员 韩文江、王佳玮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
……
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第五十六条对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。