安徽省望江县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0827民初1941号原告：中国工商银行股份有限公司望江支行，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇回龙西路138号。负责人：严结斌，行长。委托代理人：俞中剑，男，该行员工。委托代理人：叶杰，男，该行员工。被告：陈胜华，男，1970年11月19日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县.被告：黄凤娥（系陈胜华之妻），女，1972年1月10日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县.被告:安庆市望江县辰龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省安庆市望江县华阳镇小北门街，统一社会信用代码913408277585178635（1-1）。法定代表人：蒋初明，经理。委托代理人：常长生，安徽大雷律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司望江支行(以下简称“工商银行望江支行”)诉被告陈胜华、黄凤娥、安庆市望江县辰龙房地产开发有限责任公司（以下简称“辰龙房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年9月15日立案受理后，依法由审判员刘锐锋适用简易程序于2017年10月17日公开开庭审理了本案，原告工商银行望江支行的委托代理人叶杰、被告辰龙房地产公司的委托代理人常长生到庭参加了诉讼，被告陈胜华、黄凤娥经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工商银行望江支行诉称：被告陈胜华、黄凤娥系夫妻关系。2010年2月1日，原告与两被告签订了《个人购房借款/担保合同》，约定原告向被告陈胜华、黄凤娥发放个人商用房贷款100万元，用于向被告辰龙房地产公司购买位于望江县××商业步行街××、××、××层××商铺××套。当日，原告依约向被告陈胜华、黄凤娥履行了放贷义务，并约定借款期限为2010年2月1日至2020年2月1日，借款年利率6.534%,逾期年利率7.007%，还款方式为按月等额还款，并以所购房产提供抵押担保。2010年1月31日，双方在望江县房地产局办理了期房抵押登记手续，登记机关出具了《期房抵押登记证明（编号4607）》。2006年12月1日，原告与被告辰龙房地产公司签订了《按揭贷款业务合作协议》（编号：20061309B029），约定被告辰龙房地产公司对其开发建设的望江县华阳镇小北门商业步行街的购房人向原告借款提供连带责任保证，并向我行出具了承担连带责任的《保证函》。被告辰龙房地产公司在向原告出具的《承诺书》中承诺：“如借款人未按约归还你行贷款本息，我公司协助你行催款，借款人连续三个月或累计六个月未偿还贷款本息时，由我公司垫款代偿应还贷款本金及利息（包括罚息），借款人连续六个月或累计八个月未偿还贷款本息的，我公司在接到你行的催收通知30天内回购房产并办理贷款结清手续。”被告辰龙房地产公司向原告承诺在原告贷款债权既有债务人物保又有人保的情况下，由其先行承担连带清偿责任。自2010年3月起，被告陈胜华、黄凤娥未能按约定还款，截止2017年9月1日，该笔借款剩余本金266666.96元（其中逾期积欠本金24999.99元），欠息2660.65元。原告多次向三被告催讨借款本息，但被告陈胜华、黄凤娥至今拒不履行还本付息义务，被告辰龙房地产公司也未履行连带清偿责任。故原告起诉请求判令：1、宣布与被告陈胜华、黄凤娥所签借款合同立即到期，终止该借款合同；2、被告陈胜华、黄凤娥立即向原告清偿所欠借款本金266666.96元及截止到2017年9月4日的欠息2660.65元（此后利息按合同约定的利率及罚息规则计算至欠款实际清偿日止）；3、被告辰龙房地产公司对上述债务承担连带清偿责任；4、原告对被告陈胜华、黄凤娥抵押给原告的房地产享有优先受偿权。5、三被告连带承担本案诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：1、工商银行望江支行营业执照复印件、负责人严结斌身份证复印件、被告陈胜华、黄凤娥身份证及结婚证复印件、被告辰龙房地产公司营业执照复印件、法定代表人蒋初明身份证复印件各一份，证明原、被告具有诉讼主体资格；2、《个人住房贷款申请表》、《个人住房贷款客户谈话笔录》、《个人购房借款/担保合同》（01309000202010商房贷0000142号）、《个人借款凭证》复印件各一份，证明原告与被告陈胜华、黄凤娥于2010年2月1日签订了《个人购房借款/担保合同》，原告向两被告发放了商用房贷款100万元的事实；3、《期房抵押登记证明》（编号4607）、陈胜华及黄凤娥出具的《承诺书》复印件各一份，证明被告陈胜华、黄凤娥已将向原告借款所购的位于望江小北门商业步行街A18-12、13、15号1-2层的商铺一套抵押给原告，并办理了期房抵押登记手续，原告对该抵押房地产依法享有优先受偿权；4、辰龙房地产公司出具的《保证函》、《承诺书》、《按揭贷款业务合作协议》（编号：20061309B029）复印件各一份，证明辰龙房地产公司对被告陈胜华、黄凤娥所欠原告上述贷款债务提供连带责任保证；5、《全球信贷与代理投资管理系统—个人贷款借据历史处理明细查询》，证明被告陈胜华、黄凤娥自2010年3月起未按合同约定及时足额履行还本付息义务。被告辰龙房地产公司辩称：请求法院驳回对被告辰龙房地产公司的起诉。原告与被告陈胜华、黄凤娥间的借贷关系是存在的。被告辰龙房地产公司的担保承诺属实，但是根据担保法司法解释，担保无效。被告陈胜华未到庭答辩，亦未向本院提交证据。被告黄凤娥未到庭答辩，亦未向本院提交证据。原告提交的证据均系与原件核对一致的复印件，被告辰龙房地产公司对证据1、2、3、4、5的真实性无异议，认为证据3、4不能达到证明目的，因为后期未办理正式的抵押手续，被告陈胜华、黄凤娥经本院传唤未到庭，视为放弃质证的权利，经本院审查，原告提交的所有证据均具有证据“三性”，本院予以采信。依据以上采信的证据及当事人的陈述，本院确认原告陈述的案件事实。另查明，原告与被告陈胜华、黄凤娥签订的《个人购房借款/担保合同》约定，借款人连续三个月或累计六次未按时偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。再查明，截止2017年9月1日，被告陈胜华、黄凤娥尚欠到期及未到期贷款余额266666.96元，积欠利息2660.65元。本院认为：原告与被告陈胜华、黄凤娥的借款合同关系，原告与被告辰龙房地产公司之间的保证合同关系合法有效，应受法律保护。当事人必须严格遵守合同条款，履行合同义务。原告按约发放了贷款，被告陈胜华、黄凤娥未按约定按期偿还借款，已构成违约，应当按照合同的约定承担违约责任。原告依据合同约定有权约停止发放尚未发放的贷款，宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款以及产生的利息、罚息及其他费用。故原告宣布借款合同立即到期、终止该借款合同合法有效，要求被告陈胜华、黄凤娥立即偿还合同项下的到期及未到期债务的本金266666.96元的诉讼请求，本院予以支持；利息、复利、逾期罚息的计算，符合合同约定，且没有违反法律规定，本院亦予支持；被告陈胜华、黄凤娥与原告签订了《抵押担保合同》，并在望江县房地产市场管理所办理了期房抵押登记手续，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”本案抵押的期房尚未办理房产证，未达到办理正式抵押登记的条件，抵押预告登记仍然有效。预告登记虽非正式的抵押登记，但原告依照合同约定，在预告登记仍然有效的情况下，主张对被告抵押商铺的折价或者拍卖、变卖价款享有优先受偿权，应予支持，故原告有权就抵押物的折价或者拍卖、变卖的价款在担保金额范围内优先受偿。若其价款超过债权数额的部分归被告陈胜华、黄凤娥所有，不足部分由被告清偿。被告辰龙房地产公司对该借款本息提供阶段性连带保证责任保证且约定了担保顺序，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条规定，原告可以要求被告在保证范围内承担保证责任，被告辰龙房地产公司辩称担保承诺无效，其不应承担保证责任，于法无据，本院不予采纳，原告要求被告辰龙房地产公司在保证范围内承担连带还款责任之诉讼请求，本院予以支持。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告陈胜华、黄凤娥经本院合法传唤无正当理由未到庭，视为对原告起诉的事实和诉权抗辩权的放弃，本院按缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十二条、第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：确认原告中国工商银行股份有限公司望江支行宣布与被告陈胜华、黄凤娥的借款合同到期、终止该借款合同合法有效；被告陈胜华、黄凤娥于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司望江支行借款本金266666.96元及利息（截止到2017年9月4日的利息为2660.65元，2017年9月5日起至清偿之日止的罚息、复利，以前期未偿还本息之和为基数，按年利率7.007%计算，以银行会计系统计算为准）；三、被告安庆市望江县辰龙房地产开发有限责任公司对上述债务承担连带清偿责任；四、原告中国工商银行股份有限公司望江支行就上述债权有权对被告陈胜华、黄凤娥抵押的位于望江县小北门商业步行街A18-12、13、15号1-2层的商铺折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。如果被告陈胜华、黄凤娥、安庆市望江县辰龙房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2670元，由被告陈胜华、黄凤娥、安庆市望江县辰龙房地产开发有限责任公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  刘锐锋二〇一七年十月二十五日书记员  阳 睿附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。