贵州省丹寨县人民法院
民 事 判 决 书
（2014）丹民初字第218号
原告段吉旗，男，湖南省邵阳市人。
被告段吉龙，男，湖南省邵阳市人。
被告叶娣秀，女，湖南省邵阳市人，系段吉龙之妻。
委托代理人姚祥福，男，贵州良华律师事务所律师。
委托代理人刘启飞，男，贵州良华律师事务所律师。
原告段吉旗诉与被告段吉龙、叶娣秀房屋买卖合同纠纷一案，于2014年6月3日向本院提起诉讼，本院受理后，于2014年7月22日依法由本院审判员邹家毅适用简易程序公开开庭进行审理，原告段吉旗，被告段吉龙、叶娣秀及其委托代理人姚祥福、刘启飞均到庭参加诉讼。案经审理终结。
原告诉称：原告与被告系同乡及堂兄弟关系，二被告系夫妻关系。2009年，被告段吉龙出资45万元与原告共同投资在丹寨县城购地建房，房屋建成后，被告分得两间门面及180平方米地下室，原告并代被告办理了该部分房产的房产证。被告因生意需要，曾向原告借款共计36万元，故原告在向被告追讨该借款时，二被告均声称因共同投资建造的房屋不能实现投资价值，且被告也确实没有能力清偿借款，现只能由原告将原借款抵作房款并再补被告一定价款后，被告将该房产出让给原告。原告经向被告多次追讨借款无果后，于2013年9月13日邀请湖南商会独山分会副会长周某一及其他亲友对此事进行调解，最终双方达成如下协议，即由原告受让二被告位于丹寨的门面及地下室，原告所借给被告的36万元转作购房款，二被告无需再偿还借款，原告还另行向二被告支付购房款35万元；付款方式为先付5万元，剩余30万元于2013年阴历12月5日前付清。周某一写好协议后，原告段吉旗、被告段吉龙、担保人段某一均在协议上签字，原告提出第二被告叶娣秀也应当在协议上签字时，被告段吉龙表示其作为一家之主，由其个人签字即可。协议签订后，原告即向周某二借款5万元付给被告段吉龙。2013年10月8日，原告在被告叶娣秀明知的情形下，在独山县信用联社将20万元房款转帐给被告段吉龙，段吉龙同时出具收条。2013年10月10日，被告段吉龙到丹寨并声称房屋过户手续业经被告叶娣秀全权委托，只要原告付清剩余房款，即可办理房屋过户手续，原告因此当即在丹寨县信用社将10万元转帐给被告段吉龙，段吉龙并出具收条，但在办理过户手续过程中，被告段吉龙借故溜走。原告在全部付清购房款项后，已经投入80万元对受让房屋进行装修。2013年10月16日，因收条存在笔误，原告即邀请周某一父子到被告家中要求被告段吉龙补正收条并同时要求被告叶娣秀在转让协议上补充签字，叶娣秀表示由段吉龙签字即可，自己没有必要再签字，但在原告要求二被告协助办理房屋过户手续时，二被告则借口推脱。2014年1月7日，原告经与被告叶娣秀再次协商，被告叶娣秀同意如原告补偿其到丹寨办理房屋过户所需的车费、生活费、误工费2000元，则到丹寨协助原告办理房屋过户登记，原告当即向被告叶娣秀支付2000元补偿费用并由叶娣秀在收条上签名。
原告认为，原告与被告段吉龙签订的房屋转让协议是双方的真实意思表示，没有违反国家法律规定。被告叶娣秀虽然未在协议上签字，但对房屋转让及原告支付购房款的事实十分清楚，且向原告收取了2000元办证补偿费用并出具收条，由此充分证明被告叶娣秀知道并同意被告段吉龙将房屋转让给原告，故该房屋转让协议合法有效。原告在全面履行付款义务后，被告即应当承担协助办理过户义务，否则就构成违约。为此，诉请人民法院判令被告继续履行配合原告办理房屋过户手续的义务，案件受理费由被告负担。
被告段吉龙辩称：一、被告是在被迫无奈的情况下与原告签订的《房屋转让协议》，且转让价格严重低于市场价，故该合同依法应当予以撤销。2007年5月30日，被告与原告经口头协商一致，决定受让位于丹寨县龙泉镇振兴西路南侧建设用地440平方米用于合伙建房。房屋于2009年兴建并于年底竣工。2009年10月6日，被告因经营汽车需要，向原告借款30万元，2010年1月，被告在经营过程中发生交通事故致使营运车辆受损及个人身体受伤，原告见被告已经丧失还债能力，遂竭力向被告追债，在追讨无果后，又主张由被告用所得门面抵债。被告在多方筹款还债无果且未经妻子叶娣秀同意的情形下，于2013年10月，与原告签订房屋转让合同，将合伙修建所得的一层140.70平方米门面及180平方米地下室以35万元超低价格转让给原告。经凯里市联兴房地产估价事务所估价，以上房地产价值超过160万元。二、原告诉讼请求不符合客观事实。双方所签订的转让合同中明确约定的房屋转让款为35万元，并非原告所诉称的35万元再加上被告所欠原告债务，合同中也并未约定原告用债权折抵房价。如原告与被告间存在债权债务关系，双方可另行诉讼解决。综上，被告请求人民法院依照我国合同法第五十四条之规定，判决撤销双方所签订的转让合同。
被告叶娣秀未答辩。
原告为证明其主张，向本院提供的证据有：
1、证人周某一、段某一的证词。用以证明双方于2013年9月13日所签订的《房屋转让协议》的产生过程。
2、证人周某二、管某一的证词。用以证明5万及20万元房屋转让款的付款过程。
3、《房屋转让协议》。用以证明双方约定转让房屋的权利义务内容。
4、叶娣秀出具的收条及承诺。用以证明叶娣秀收到办证补偿费并同意协助办理房屋过户手续的事实。
5、《郑重声明》。用以证明房屋转让后叶娣秀及段吉龙又以虚假离婚为由不同意办理过户的事实。
6、证人周某一、周某二、段某一对所出具《证词》的说明。用以证明《证词》的真实性及不出庭作证的原因。
7、证人刘某一的证词。用以证明《房屋转让协议》达成前，段吉龙夫妇已经存在转让房屋意愿的事实。
8、收条三张。用以证明原告已经向被告付清房屋转让款35万元。
9、借条一张及转帐回单二张。用以证明被告向原告借款金额为36万元。
被告对以上证据的质证意见：一、对证人周某一、段某一、周某二、管某一、刘某一的证词，因上述证人的证明内容多为传言，且证人均未到庭接受询问，故不能作为证据使用。二、对《房屋转让协议》无异议。三、对叶娣秀出具的收条及承诺，不认可署名为叶娣秀本人。四、对《郑重声明》无异议。五、对借条载明的30万元借款及收条载明收到的35万元转让款事实无异议，但对转帐回单上载明的6万元不认可为借款，该6万元是原、被告间的其他经济往来。
对以上证据的认证意见：一、证人周某一、段某一、周某二、管某一、刘某一虽然未出庭作证，但从单个证人所陈述事实的逻辑上分析，均能形成完整的事实链条，故对以上证词的证明力本院予以确认。二、《房屋转让协议》因主要内容与对方所提供书证相一致，故对该证据的证明力本院予以确认。三、对署名为叶娣秀的收条、承诺及《郑重声明》，因对“叶娣（弟）秀”署名的真实性难以查明，故对该证据的证明力本院不予确认。四、对借条及收条被告无异议，其证明力本院予以确认；对被告认为转帐回单所载明6万元不是借款的异议，因该异议仅是被告的口头说明，其并未提供双方确实存在其他经济往来的证据证明异议事由存在，且该借款的事实又已经为被告签名确认的《房屋转让协议》再次确认，故该异议不能成立，本院不予采信，对该转帐回单的证明力本院予以确认。
被告为说明其辩解事由，向本院提供的证据有：
1、房屋转让协议。用以证明双方约定转让房屋相关权利义务内容。
2、房产证、土地证各一份。用以证明约定转让房地产所有权登记状况。
3、房产评估报告一份。用以证明约定转让房屋评估价值。
4、借条一张。用以证明被告向原告借款30万元的事实。
5、初始登记台帐。用以证明被告名下争议房产权利证书由原告办理并存于原告处。
原告对以上证据的质证意见：一、对第1、2、5号证据无任何异议；二、3号证据因鉴定是单方作出，且不符合客观真实，故不能作为本案认定事实的依据；三、对4号证据无异议，但被告向原告借款金额应当是36万元而不是借条上的30万元，另外6万元为转帐支付。
对以上证据的认证意见：对被告提供的第1、2、4、5号证据，因分别证实了涉案房屋的登记、转让、证件的办理及双方借款事实等，且来源合法，内容客观，故对其证明力本院予以确认；对被告提供的3号证据，因原告对其来源合法性及内容客观真实性均存在异议，故对其证明力本院不予确认。
根据以上经本院确认的证据证明的事实，现查明：段吉龙与段吉旗系堂兄弟关系，段吉龙与叶娣秀系夫妻关系。2007年5月30日，原告与被告经口头协商一致，决定受让位于丹寨县龙泉镇振兴西路南侧建设用地440平方米用于合伙建房。房屋于2009年兴建并于年底竣工。合伙建房过程中，段吉龙名下出资45万元，其余款项均由段吉旗出资。房屋建成后，段吉旗于2010年9月26日分别以个人及被告名义将整栋房屋办理房产证并全部由个人保管，其中段吉龙夫妇共有房产均登记于黔房权证丹寨县字第201000560-1号及201000560-2号产权证。
2008年11月19日、2009年10月6日及12月8日，段吉旗分三次分别以转帐及现金交付形式将36万元借给段吉龙。双方因其他事由产生矛盾后，段吉旗即多次向段吉龙追索以上借款，段吉龙因无力偿还，遂提出以房屋转让方式抵债。经双方亲友组织协商，段吉龙与段吉旗于2013年9月13日达成《房屋转让协议》，协议书并经双方共同认可的调解人及担保人签字确认。《协议》主要约定：段吉龙将位于丹寨县龙泉镇振兴西路南侧合伙所建取得的门面两间140平方米、地下室180平方米转让给段吉旗，转让价款为35万元，该款项必须于2013年农历12月5日前付清；段吉龙于合伙建房时投资45万元，中途段吉旗已经退还36万元，所余9万元折算于35万元房屋转让款中。2013年9月14日，段吉旗以现金交付方式向段吉龙付款5万元，同年10月8日及9日，段吉旗又以转帐方式向段吉龙付款30万元。2013年8月29日，段吉旗以段吉龙欠其借款36万元为由向本院提起诉讼，后于同年10月10日以双方已经私自达成和解协议为由向本院申请撤回起诉，本院以（2013）丹民初字第247号裁定书裁定准予撤诉。2013年11月7日，段吉旗以要求判令段吉龙、叶娣秀履行办理房屋过户义务为由向本院提起诉讼，后于同年12月27日以证据不足为由向本院申请撤回起诉，本院以（2013）丹民初字第321号民事裁定书裁定准予撤诉。2014年4月14日，叶娣秀以请求确认段吉龙与段吉旗于2013年9月13日所签订的《房屋转让协议》部份无效为由向本院提起诉讼，后于同年5月27日以证据不足为由向本院申请撤回起诉，本院以（2014）丹民初字第142号民事裁定书裁定准予撤诉。2014年6月4日，段吉旗则以双方所签订的《房屋转让协议》为有效合同，双方应当继续履行，被告应当承担办理房屋过户义务为由向本院再次提起诉讼；被告段吉龙、叶娣秀以房屋转让行为未经叶娣秀同意，且转让价格严重低于市场价，属于显失公平为由，诉请本院判令撤销双方所签订的《房屋转让协议》为主要理由进行答辩。
本院认为：我国《合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《物权法》第九十七条规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案二被告系夫妻关系，涉案转让房屋登记时已经明确为二被告共同共有，故依照上述法律规定，被告段吉龙在与原告段吉旗在签订房屋转让协议时，应当由叶娣秀在协议上签字确认；未经叶娣秀签字确认的，应当于事前取得叶娣秀的同意或者事后征得叶娣秀的追认。因此，判断本案合同效力的关键在于：是否有证据证明《房屋转让协议》的签订已经于事前取得叶娣秀的同意或者事后取得叶娣秀的追认。
从本案事实上看，原告并未能提供充分证据证明在协议签订前被告叶娣秀存在转让共有房屋意愿，故不能认定《房屋转让协议》经叶娣秀事前同意。但从本案证人所出具的证词综合判断，在原告段吉旗依照转让协议履行付款义务过程中，叶娣秀是明知其与段吉龙共同共有的房屋被转让给段吉旗的事实并同意接受了段吉旗依照协议给付的房屋转让价款，由此可以认定，原告段吉旗与被告段吉龙签订《房屋转让协议》的行为已经为被告叶娣秀所追认，再结合最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，被告有关“《房屋转让协议》签订未经被告叶娣秀同意故合同无效”的答辩事由不能成立，本院依法不予采信；被告有关“合同显失公平应当予以撤销”的辩解事由本院在（2014）丹民初字第225号判决书中另行认定。原告请求判令二被告履行配合办理房屋过户义务的诉请成立，本院依法应当予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第八条之规定，判决如下：
原告段吉旗与被告段吉龙签订的《房屋转让协议》为有效合同，被告段吉龙、叶娣秀应当于本判决生效之日起二十日内依《房屋转让协议》所指向的房地产履行办理房屋过户义务。
案件受理费50元，减半收取25元，由被告段吉龙、叶娣秀负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院或直接向上一级法院提交上诉状及副本，并于上诉之日起七日内交纳上诉费，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。
义务人未按判决全面履行义务的，权利人可在义务履行期限届满之日起二年内申请强制执行。
审判员 邹家毅
二〇一四年七月三十一日
书记员 潘国先