北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0116民初245号原告：温玉红，女，1970年9月7日出生。委托代理人：房亚南，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京舜禹工贸有限责任公司。法定代表人：王建梅，总经理。委托代理人：徐安封，北京市义博律师事务所律师。原告温玉红与被告北京舜禹工贸有限责任公司(以下简称舜禹公司)商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告温玉红及其委托代理人房亚南，被告舜禹公司的委托代理人徐安封到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温玉红向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《购房合同》无效；2.判令被告返还原告已付购房款480000元及利息（利率按中国人民银行发布的同期贷款利率6.8%计算，自2013年12月6日起至法院判决确定给付之日止）；3.判令被告赔偿因同地段或类似地段一手商品房房价上涨给原告造成的损失545952元；4.判令被告承担原告已付购房款480000元一倍的赔偿责任；5.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月5日，原、被告签订《购房合同》，合同约定由原告购买被告位于怀柔区庙城镇庙城293号院×户型商品房一套，交房日期为2015年7月15日。原告按照合同约定于2013年12月5日向被告交付购房款共计480000元。交房期限届至，被告未能交房。后经原告多次询问、催促被告，才得知原告所购买的商品房系人才公租房性质，且原告与被告在签订《购房合同》时被告没有取得《商品房预售许可证》。原告认为，被告已无履行合同的可能，导致原告当初购买商品房的目的落空，且给原告造成了巨大的损失。根据我国《民法通则》、《合同法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律、法规的规定，原告起诉至法院，以维护自己的合法权益。舜禹公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，但同意解除《购房合同》，将已付购房款退还原告。因为，第一、双方签订的购房合同是有效合同，原告认为合同无效，没有法律依据。按照有关法律规定，只有符合合同法第五十二条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房解释》）第二条的规定，购房合同才能被认定为无效，后者的规定是针对商业行为中的纯商品房作出的。本案中所涉及的标的物是公租房配售的商品房，是新事物，不同于纯商品房，土地的取得及办理建房相关手续均不一样，这种房屋的建设主要是政府行为，依据也是政府的相关规定，而纯商品房的建设、销售是纯粹的商业行为，二者是不相同的，所以本案不适用《商品房解释》的相关规定；第二、我方同意解除合同，退还原告已付的购房款，对原告提出的利息、房价上涨的损失、已付购房款一倍的赔偿均不同意支付。由于政府政策的变化，将配售的商品房变更为人才公租房，致使双方的合同目的均不能实现，这是不可归咎于双方的原因，是我方所不能控制的，并非我方违约不想卖房，所以我方同意解除合同，退还已付购房款。具体来说，首先，本案中，原告提出的利息及已付购房款一倍的赔偿，这两项的依据主要是《商品房解释》，这是惩罚性赔偿，但如前所述，本案所售的房屋不能依据《商品房解释》，所以原告的这两项请求没有法律依据。按照民法原则中的一般处理办法，一般是赔偿直接损失，不赔偿间接损失，即退还已付的购房款。其次，原告提出的房价上涨的损失，是信赖利益损失，信赖利益损失是建立在缔约过失基础上的。被告在合同订立过程中，并没有恶意进行磋商，也没有隐瞒事实、陈述虚假事实，故不存在缔约过失。我方取得了公租房配件商品房的许可（见有关证据），在购房合同中的依据也做了说明，原告应该注意到购房合同中的说明。我方为了响应政府号召，解决中低收入职工住房难问题，拿出自有土地，自筹资金（公租房本应政府支持，可以贷款，但政府没有给被告贷款，造成资金紧张才出卖部分房屋），历尽千辛万苦给困难职工建房。出现问题后为将购房人的损失降至最低，又高息借款几千万元，退还了部分购房人的购房款，自身承担了巨额损失。我方自始没有任何欺诈的意图，也不存在欺诈的行为，不符合赔偿原告房价上涨损失的情形。本院经审理认定事实如下：2013年12月5日，温玉红（买受人）与舜禹公司（出卖方）签订购房合同，合同约定：“根据怀政函【2013】52号北京市怀柔区人民政府关于怀柔新城14街区14A-01、03地块建设公共租赁住房配建商品房有关问题的批复，北京市怀柔区人民政府关于公租房建设相关问题会议纪要。双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房买卖事宜达成如下协议：认购怀柔区庙城镇293号院×户型住宅，建筑面积62.04平方米（以测绘报告房屋面积为准）；认购房产以每平方米14200元计算，总价880968元；温玉红于本合同签订之日，交付舜禹公司购房认购金200000元整，本协议签订七日内，温玉红交够首付款人民币480000元，合计交付人民币480000元，占总房款54.49%。剩余的房款通过银行贷款的方式支付，舜禹公司应在确认收到款项后，协助温玉红办理银行贷款相关事宜；庙城293号院是公共租赁住房配建商品房项目，红线外市政设施由区政府建设，双方约定，暂定交房日期为2015年7月15日”等内容。购房合同买受人处温玉红签名，舜禹公司在出卖方签字处加盖该公司印章。2013年12月5日被告向温玉红出具交付认购金200000元及购房款280000元的收据。另查，涉案房产的工程质量竣工验收记录显示：该工程开工日期为2013年4月25日，完工日期为2014年12月26日。现舜禹公司没有关于涉案房产的规划许可证、施工许可证和预售许可证等相关文件。温玉红与舜禹公司对以下事实及证据存有争议。温玉红称现在涉案房屋已经被调整定性为人才公租房，舜禹公司根本无法按照购房合同的约定交付房屋并办理房屋产权证明，舜禹公司在签订合同过程中存在欺诈、隐瞒的故意。并向本院提交了如下证据:1.北京市住房保障办公室京住公租字【2011】126号《关于怀柔区住房城乡建设委公共租赁住房项目建设有关问题的回复意见》。证明是北京市住建委申报的公共住房性质予以审批备案，纳入到北京市政策性建设计划中，该审批文件自始没有配建商品房的批示。舜禹公司对文件真实性予以认可，但对证明目的不认可。2.北京市住房保障工作领导小组办公室京住保【2012】19号《关于发布2012年保障性住房建设计划（第二批）的通知》及附件2012年计划开工项目明细表（第二批），该表中序号第28载明：怀柔区、怀柔新城14街区14A-03地块，公租房1100，建设主体舜禹公司。证明涉案房屋被纳入保障计划中，需要经过法定程序审批才能更改房屋性质。舜禹公司对文件真实性予以认可，但对证明目的不认可。3.北京市住房和城乡建设委员会文件京建文【2012】68号《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强本市保障性住房建设和配租配售管理工作的意见》（以下简称“68号文件”），证明要在公租房地块上配建商品房必须经市政府批准，而不是经区政府研究决定。涉案房产没有经过市政府批准，自始是公租房性质。舜禹公司以商品房的名义出售给原告房屋构成欺诈。另外，有权决定配建比例的应当是北京市住建委住房保障工作小组，怀柔区政府或怀柔区住建委没有权力确定配建比例。舜禹公司依据怀柔区政府的函件、会议纪要出售商品房没有法律依据。必须由相应的控规批复等文件作为前提，规范性文件落实到涉案项目是规划意见书。舜禹公司对此的质证意见为：认可文件真实性，但不认可证明目的。其认为，该文件中出现了对配建商品房的规定，但温玉红陈述不符合法律规定，政府性文件不属于法律，依据政府文件建造房屋及售卖是一项民生工程。政府要求开工，随后补办相关手续。4.北京市规划委员会市规函【2012】1292号《北京市规划委员会关于怀柔新城14街区14A-0103局部地块控制性详细规划的批复》，证明控规批复是涉案项目的基础性批准文件，建设项目必须符合相应的规定，不得改变相应内容。该批复第一条确定涉案项目是公共租赁住房项目；第四条明确控规批复是建设的基本依据，规划区内的一切活动，都要符合控规要求；第七条规定，用地只可建设公共租赁住房，严禁变相作为商品房对外发售。舜禹公司对此的质证意见为：认可文件的真实性，但不认可证明目的。其认为，舜禹公司没有把整个项目作为商品房对外销售，温玉红故意曲解该条款。5.北京市规划委员会建设项目规划条件（授权供地）2012规（怀）条授字0002号文件及北京市规划委员会建设项目规划条件附图（授权供地）。证明：该规划意见书是批复给舜禹公司的，被告明知其内容。该意见书与控规批复同样是涉案项目的基础性批准文件，建设项目必须按照控规批复和规划意见书进行开工建设，不得更改其内容。该规划意见书建设规划要求中明确建筑使用性质是公租房。舜禹公司自始是知道涉案房产为公租房的，没有配建商品房一说。舜禹公司隐瞒涉案房产的公租房性质，具有欺诈隐瞒的主观故意。该意见书是涉案项目立项取得建设用地规划许可证进行建设工程设计审查以及办理规划证的前提条件，该项目后期的手续全部以之前确定的性质办理相关手续，如未更改，后续的手续不可能更改。即使更改也须由北京市规划委员会更改。舜禹公司明知相应的手续，在规划意见书对于房屋性质没有更改的前提下就与原告签订购房合同，具有重大过错，足以证明其隐瞒、欺诈的故意。舜禹公司对此的质证意见为：对文件真实性予以认可，但不认可证明目的。该文件是出台配建商品房文件之前。因此温玉红的主张不能成立。公租房的性质是可以更改的，不是随意更改，要经过相应的程序，但是可以更改。6.北京市怀柔区人民政府怀政函【2013】52号《北京市怀柔区人民政府关于怀柔新城14街区14A-0103地块建设公共租赁住房配建商品房有关问题的批复》（以下简称52号文件）及答复告知书、怀柔区住房城乡建设委（2016）第1号（以下简称1号文件），52号文件中载明“一、同意由舜禹公司作为建设主体，在怀柔新城14A-0103地块实施公共租赁住房建设项目，并按照《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强本市保障性住房建设和配租配售管理工作的意见》（京建文【2012】68号）规定配建商品房，所需资金全部由该公司自筹”。证明区政府的批复超越了政府职能权限，其无权作出该项批复，该文件无效。第一条引用的68号文件中有明确规定，配建商品房须经市政府批准，怀柔区政府无权出具批复。且该文件后来也被废止。舜禹公司作为有资质的房地产开发企业，其应当明知区政府无权出具相应批复，但还依据该文件与温玉红签订购房合同，故意使其陷入混淆，舜禹公司有隐瞒、欺诈的故意。另1号文件证明该52号文件已废止。舜禹公司对此的质证意见为：对文件真实性认可，但对证明目的不认可。怀柔区政府是否超越权限的问题，我们没有权限去查。我们认可怀柔区政府同意我公司配建商品房的决定。我公司就是依据该批复对外售房的，在售房期间该文件没有被废止，在得知配建商品房的相关具体手续没彻底办下来之后，我公司就停止了对外售房的行为。因此，我公司没有欺诈，而且我们认为，配建商品房不适用关于商品房的司法解释。7.北京市怀柔区人民政府会议纪要第32期《北京市怀柔区人民政府关于公租房建设有关问题会议纪要》。该文件第六条明确规定须要取得市发改委商业立项。舜禹公司作为会议参加人之一，明知应取得商业立项，而在没有取得商业立项的情况下就出售房屋，有隐瞒的故意。另外，该文件仅为区政府的会议纪要，内容不充分不确定，不能作为行政管理的依据，不能作为被告销售商品房的依据。该文件不能对抗市规委的批复及文件，不能改变涉案房屋的公租房性质。舜禹公司不能将该会议纪要作为销售许可，与温玉红签订商品房买卖合同，舜禹公司对此的质证意见为：温玉红针对会议纪要的证明目的是对文件的曲解，文件的主要精神是要求抓紧开工，而不是抓紧办手续，因此，原告的证明目的不成立。8.政府信息告知书、市住房城乡建设委【2016】第98号-告。证明舜禹公司属于四级资质的房地产开发公司，其应当知晓房屋性质未做调整之前不应当作商品房对外销售，也应当知晓取得商品房预售许可证之前不能对外销售房屋。舜禹公司对房地产开发手续非常清楚，明确表示本项目没有办理过预售许可证。舜禹公司对该文件的真实性予以认可，对证明目的不予认可。9.北京市住房保障办公室京住函【2015】11号《关于怀柔新城14街区14A-01/03地块公共租赁住房项目调整为人才公共租赁住房项目的复函》，证明该项目性质为公租房性质，没有配建商品房，后被调整为人才公租房，并被纳入北京市住房保障项目中。以此证明舜禹公司根本无法按照双方签订的购房合同如约交付房屋。舜禹公司对此的质证意见为：对文件真实性认可，但是温玉红避重就轻，从文件中可以看出整个地块性质的变化过程。10.北京市怀柔区住房和城乡建设委员会文件怀建文【2015】107号《北京市怀柔区住房和城乡建设委员会关于转发市住保办〈关于怀柔新城14街区14A-01/03地块公共租赁住房项目调整为人才公共租赁住房项目的复函〉的通知》，证明怀柔区住建委转发市住保办的文件，怀柔区政府无权决定涉案房屋的性质，该批复文件显示的项目性质自始为公租房。舜禹公司对此的质证意见为：对该文件的真实性认可，证明目的不认可。怀柔区政府作出的批复，我们认为是可以作为相应的建设及销售依据的。该项目开发就是政府项目。11.怀柔区有关人才公租房事宜的公告。证明涉案项目属于保障性住房，无法办理房屋产权证明，舜禹公司无法按照合同约定履行合同。舜禹公司对公租房的真实性认可，现在已经调整为人才公租房，不能买卖，对于证明目的不认可。舜禹公司在针对温玉红提出的证据提出答辩意见的基础上，同意解除合同，但不认可在签订合同过程中存在欺诈及隐瞒行为，并向本院提交了如下证据：1.土地使用权证、资质证书及竣工验收记录，证明：土地使用权归舜禹公司所有。所建房屋与商品房性质不同，舜禹公司利用自有土地以邀标的形式建设公租房配建商品房，与商业开发的商品房性质不同。验收记录证明该房屋已经建完。根据政府的要求建房，政府项目具有特殊性。资质证书证明被告具有建房资质。温玉红对此的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。一项工程从开工建设到对外销售应当取得项目立项、控规批复、规划意见书等审批文件。规划许可证是工业性质，需要作出变更，而土地证并没有变更，因此无法办理房产证。根据我们提供的证据，在取得相应手续之后对土地进行调整，舜禹公司没有按照相关文件要求进行变更。工程竣工验收记录真实性认可，证明目的不认可，不管目前房子是什么状态，温玉红签订合同的时候房屋是预售状态，舜禹公司没有合法预售房屋的相关证明。对于资质证书真实性认可，证明目的不认可，舜禹公司作为有资质的房地产开发企业更应当熟知商品房销售的流程。2.《北京舜禹工贸有限责任公司怀柔新城14街区14A-01/03地块公共租赁住房项目批复文件目录》其中包含19个文件和批复。证明：房屋性质的变化过程。最初是公租房，后调整为公租房配建商品房，舜禹公司销售是有根据的。2014年明确调整房屋性质后就没有再销售房屋。舜禹公司就是根据怀柔区政府相应的文件批复，证明舜禹公司不存在欺诈行为。卖房时间是确定为人才公租房之前，同时该项目不适用商品房的司法解释。温玉红对此的质证意见为：文件真实性认可，证明目的不认可。1-10号文件及批复都是关于项目的初始文件，反映的内容是房屋最开始是公租房的审批项目，舜禹公司欲通过11-13号文件及批复证明其被批准配建商品房。但我方不认可，不能通过11-13号文件及批复这一组证据证明舜禹公司得到了合法的配建商品房的批准。我方认为，应当根据68号文件向上级汇报，得到批复后方可建房销售，我方解读是上级部门督促政府协助办理相关手续，但不应认定为政府的批准。会议纪要不能等同于批复，11-13号文件及批复不能得出相关部门作出批准配建商品房的批复。综合1-19号文件和批复，可以合理推断舜禹公司已经知道相应的程序，因此构成隐瞒、欺诈。另外购房合同中也多次提到是商品房。上述事实，有原、被告当庭陈述、购房合同、收据、文件、批复、批复文件目录等证据在案佐证。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，舜禹公司以商品房的名义面向不特定对象销售其所开发、建设的房屋，温玉红以购买商品房的期待加以购买。根据买卖双方所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中关于办理银行贷款的约定，应当认定温玉红与舜禹公司所签订的合同为商品房买卖合同。因双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因舜禹公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与温玉红签订《购房合同》，且涉案项目现已变更为人才公租房，舜禹公司已无取得商品房预售许可的可能，故双方所签订的《购房合同》应当认定为无效合同。故温玉红所主张的确认原、被告双方所签订《购房合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，温玉红与舜禹公司所签订的购房合同为无效合同，温玉红已向舜禹公司支付购房款480000元，且舜禹公司予以认可，故舜禹公司应当返还温玉红已交的购房款及利息，利息应以中国人民银行发布的同期贷款利率计算为宜，故本院对温玉红要求被告返还原告已付购房款480000元及利息的诉讼请求，予以支持。关于温玉红要求的判令舜禹公司赔偿因同地段或类似地段一手商品房房价上涨损失的诉讼请求，因房价上涨损失为履行利益损失，该损失主张的基础为有效合同。本案中，双方签订的购房合同为无效合同，在无效合同的基础上主张差价损失，缺乏法律依据；另该损失舜禹公司在签订合同之时，难以预见，故对于温玉红的该项诉讼请求，本院不予支持。但是，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，舜禹公司以商品房的名义向社会销售其开发建设的房屋，但其所售房屋不同于一般房地产开发企业所开发销售的商品房项目。从双方提供的文件、批复来看，当时舜禹公司期待公租房配建商品房相关审批手续能够办理成功，但由于舜禹公司开发建设的项目不符合相关规定，未取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等相关手续。在此情况下，舜禹公司即对外销售房屋，导致与温玉红所签购房合同无效，对此其存在相应的过错。故舜禹公司应当赔偿温玉红因此受到的相应损失。温玉红作为完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品买卖，应当尽到谨慎的审查义务，故对于合同无效也应承担相应的责任。对于舜禹公司向温玉红承担赔偿损失责任的具体数额，本院根据双方在签订合同中各自的过错程度，酌定以温玉红已支付的购房款为基数，舜禹公司按中国人民银行同期贷款利率的一倍，根据资金占用的时间给付利息。关于温玉红要求判令舜禹公司承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明...。温玉红在诉讼中主张舜禹公司在向其销售房屋时，存在故意欺诈、隐瞒。但根据双方提供的证据，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定舜禹公司在售房过程中存在欺诈。关于故意隐瞒未取得商品房预售许可证明一节，舜禹公司从未表明其取得过商品房预售许可证明，结合双方提供的现有证据及当庭陈述，不能认定舜禹公司存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实，故温玉红要求判令舜禹公司承担其已付购房款480000元一倍的赔偿责任的诉求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、温玉红与北京舜禹工贸有限责任公司于2013年12月5日签订的《购房合同》无效；二、北京舜禹工贸有限责任公司于本判决生效后十日内返还温玉红购房款480000元及利息（自2013年12月6日始按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决确定给付之日止）；三、北京舜禹工贸有限责任公司于本判决生效后十日内以480000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的一倍赔偿温玉红的损失（自2013年12月5日始至本判决确定给付购房款之日止）；四、驳回温玉红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18878元，由温玉红负担7551元（已交纳）；由北京舜禹工贸有限责任公司负担11327元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  刘建中人民陪审员  于长瑜人民陪审员  蔡亚芹二〇一六年十二月二十六日书 记 员  张 灿