重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝02民终1016号上诉人（原审被告）：重庆恒通实业（集团）有限责任公司，住所地重庆市万州区五桥上海大道，统一社会信用代码91500101711664014Q。法定代表人：廖晓琼，董事长。被上诉人（原审原告）：石朝积，男，土家族，1979年9月2日出生，住重庆市万州区。上诉人重庆恒通实业（集团）有限责任公司（以下简称“恒通公司”）因与被上诉人石朝积商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2017）渝0101民初10107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。恒通公司上诉请求：撤销原判，改判驳回石朝积的诉讼请求。事实和理由：约定的交房条件是“交付质量合格的商品房”，并没有约定应取得建设工程竣工验收备案登记证，我方交房时所有的单项验收合格，《重庆市城市房地产开发经营管理条例》的规定是地方规范，且2013年实施，没有溯及力，一审适用法律错误，且上诉人已经将房屋转移给石朝积使用，合同的目的已经实现，且从交房到起诉，已经超过了诉讼时效。本案涉案房屋由于和万州区体育学校是整体规划，体育学校一直不对地下车库进行验收，导致上诉人不能进行建设工程验收备案登记，国土部门不能对建设用地完成宗地测绘，不能及时办理产权证。恒通公司不应当承担违约金。石朝积未向本院提出书面答辩意见。石朝积向一审法院起诉请求：判决恒通公司向石朝积支付逾期交房违约金5300元、逾期办理房屋产权证的违约金2516.47元。一审法院认定事实：2009年2月24日，张成彬与恒通公司签订《商品房买卖合同》，之后，该合同买方变更为石朝积，约定石朝积购买恒通公司开发的位于重庆市万州区五桥恒通·体育花园第11幢1单元802房屋，建筑面积109.64平方米，单价每平方米1518元，总价款166433元；付款方式为分期付款，签订合同时付110000元，主体封底时48000元，交钥匙时付8433元。交房期限及交付条件：出卖人在2010年12月31日前交钥匙，于2011年6月30日前，将合同约定的质量验收合格的商品房交付买受人。出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按银行同期基准贷款利率向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；出卖人单方解除合同或主张合同无效的，同样应按房款总额的10%向买受人支付违约金或赔偿损失。办理产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方不同意退房的，出卖人应按人民银行同期贷款基准利率向买受人支付违约金。其他违约责任：合同生效后，双方任何一方违约，由违约方按购房总额的5％作违约金给守约方。石朝积已按约定支付购房款166433元，双方于2010年6月对诉争房屋进行交接。2004年3月25日，重庆市万州区国土资源局划拨重庆市万州区体育学校建设用地33333平方米，用于移民迁校配套工程。2006年10月8日，区建委核发《关于万州体育学校迁建工程规划设计的复函》，同意《万州体育学校迁建工程规划设计》，确定的经济技术指标为：规划用地面积33380平方米，总建筑面积67697.96平方米（其中公建4395.65平方米，居住60862.31平方米，其他2440平方米），停车泊位203个。后经重庆市万州区人民政府批准对原划拨给重庆市万州区体育学校建设用地33333平方米中的18020平方米土地使用权挂牌出让，2007年3月9日，重庆市万州区国土资源局与恒通公司签订《国有土地使用权出让合同》，取得该18020平方米土地使用权，建设规模为64607.96平方米（商业用房3645.65平方米、住宅60862.31平方米）。2007年4月20日，区建委对建设规划进行调整，核发建设工程规划许可证[万规建字（2007）字第0040号]，建设单位为恒通公司，建设规模为68828平方米，其中1－12号楼为住宅用房，体育设施用房883.17平方米，地下车库2519.79平方米。2009年7月6日，恒通公司取得恒通·体育花园9、10、11栋楼的建设工程施工许可证，开始对9、10、11号楼进行建设。2009年6月17日，恒通·体育花园配套防空地下室工程验收备案（原建1～8楼时一并建设）；2010年1月27日，恒通·体育花园10栋防雷安全验收合格；2010年2月4日，恒通·体育花园9号、10号、11号楼环保预验收合格；2010年2月26日，恒通·体育花园9号、10号、11号楼消防竣工验收备案；2010年5月7日，恒通·体育花园三期工程绿地指标竣工核定。2010年4月13日，被告恒通公司就恒通·体育花园9、10、11号楼申请建设项目竣工规划验收，同年6月1日，万州区建委对恒通·体育花园9、10号楼进行规划核实，确认符合规划要求。2014年2月27日，恒通公司对恒通·体育花园9号、10号楼向重庆市万州区城乡建设委员会申请建设工程竣工验收备案；同日，恒通·体育花园9号、10号楼取得建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣备字（2014）05号]。因恒通·体育花园是整体规划，实行分段分栋验收时，在最后一栋验收核实之前，要求对整个项目确定的全部建设工程总体完成，而该工程的地下车库的建设单位为重庆市万州区体育学校，该校一直不申请地下车库验收，导致对11号楼的规划验收核实无法完成，不能进行建设工程验收备案登记，国土部门不能对建设用地完成宗地测绘，不能办理房地产权登记，造成各购房户、恒通公司集体信访，在有关部门协调下，在2015年给各购房户办理房地产权登记。2016年5月19日，恒通公司为石朝积所购商品房取得房地产权登记业务受理通知书，办理产权登记。2016年3月8日，恒通公司取得11号楼的建设工程竣工验收备案登记证[万州区建竣备字（2016）0011号]。一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，协议内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。石朝积已按合同约定付清购房款，恒通公司应当按照合同约定在2011年6月30日前将商品房交付石朝积。双方约定的交房条件是“交付质量验收合格的商品房”，虽未明确约定所交商品房应取得建设工程竣工验收备案登记证，但按现行法律、法规应对商品房验收合格界定为对建设工程进行竣工验收备案登记。约定交房期限届满,恒通公司未取得该工程的建设工程竣工验收备案登记证，不具备交付条件，恒通公司履行合同不符合约定。恒通公司通知石朝积接房，石朝积未拒绝，双方于2010年6月交接房屋，但此时恒通公司交房不符合交付条件，石朝积只是提前占有房屋，不发生商品房交接效力，恒通公司应承担逾期交房违约责任。2016年3月8日，恒通公司取得建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定交付条件，确认双方于2016年3月8日交接商品房；双方明确约定“出卖人于2011年6月30日前，将本合同约定的质量验收合格的商品房交付买受人”，故逾期交房的期限为2011年6月31日至2016年3月8日。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条对合同违约金的调整原则，双方当事人约定买卖标的物的性质为一般商品住房，多数购房人的目的是为了解决自身及家庭成员的居住或改善现有的居住环境，从投资角度考虑或许可以通过出租住房获取预期房租利益。石朝积占有使用房屋后，一般情况下不再需要租房居住并支付租金，租金损失已基本得到弥补，根据恒通公司的过错程度、公平和诚实信用原则的衡量以及本案的具体情况，恒通公司请求调减逾期交房违约金的主张，有事实和法律依据，予以采纳，对约定的违约金酌情调减为按石朝积已付购房款日万分之零点五的标准计算。石朝积在本案中主张逾期交房违约金5300元的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。2016年3月8日，恒通公司取得诉争房屋的建设工程竣工验收备案登记证，已符合约定及法定交付条件，确认该日双方交接商品房。双方明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书，双方不同意退房的，出卖人应按人民银行同期贷款基准利率向买受人支付违约金。”恒通公司于2016年5月19日已取得重庆市万州区房地产管理局关于办理本商品房产权登记的业务受理通知书，系在合同约定的期限内提交了办证申请的相关手续，石朝积要求恒通公司承担逾期办理房地产权登记违约金的诉讼请求，没有事实依据，不予以支持。恒通公司关于石朝积主张权利超过诉讼时效的问题，由于恒通公司在2016年3月8日取得建设工程竣工验收备案登记证后，没有证据证明已向石朝积通知或者公示，石朝积之前对取得该备案登记证并不知道，并且向石朝积交付商品房及办理产权登记是恒通公司的法定义务，恒通公司交付房屋后未按约定履行办理产权登记的义务，主债务未经过诉讼时效，其违约处于持续状态，石朝积于2017年8月28日起诉主张权利不超过诉讼时效期间，恒通公司的该项抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：由重庆恒通实业（集团）有限责任公司于判决生效后十日内支付石朝积逾期交房违约金5300元；驳回石朝积在本案中的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由重庆恒通实业（集团）有限责任公司负担。双方当事人在二审中未提交新的证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。本院认为，石朝积与恒通公司签订的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。恒通公司应按合同约定将“质量验收合格的商品房”交付给石朝积。商品房作为一种特殊的商品，自身有严格的行业标准，只有具备专业知识才能检查验收，而购房者作为非专业人员很难充分行使自己的知情权，故商品房的质量是否合格，能否进入市场安全使用，建设主管部门具有严格的监管职责。因此，只有商品房经竣工验收后，又经过规划、环保、消防等部门的认可，建设主管部门对此进行严格审查的基础上，核发了商品房竣工验收备案登记文件才能说明其商品房质量合格得到了国家的认可。恒通公司于2010年6月将房屋交付给石朝积时，未按照2000年1月30日施行的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，将该房屋所在的楼房到建设行政主管部门办理备案登记，因此，并不具备商品房质量合格的法定条件，亦不符合合同的约定，一直到取得竣工验收备案登记证才达到合同约定和法律规定的交房条件，故恒通公司构成逾期交房，应当承担违约责任，恒通公司称不应当支付逾期交房违约金的上诉理由不能成立。石朝积仅主张逾期交房违约金5300元，一审予以支持正确。恒通公司在取得竣工验收备案登记证之前和之后均未进行公示，石朝积并不知晓该事实，且违约行为一直在持续进行中，石朝积起诉时并没有超过诉讼时效，恒通公司称已经超过诉讼时效的上诉理由不成立。综上所述，上诉人重庆恒通实业（集团）有限责任公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆恒通实业（集团）有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 杨审判员 刘丽苹审判员 李迪云二〇一八年五月九日书记员 姜 霞