云南省昆明市盘龙区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云0103民初5867号
原告：刘某某，男，汉族，1971年7月16日出生，住云南省昆明市盘龙区。
原告：刘某某，女，汉族，1968年7月6日出生，住云南省昆明市盘龙区。
被告：杨某某，女，汉族，1977年4月1日出生，住成都市金牛区。
委托代理人：陈永明，系泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。
原告刘某某、刘某某诉被告杨某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于二0一七年七月二十八日受理后，依法组成合议庭，于二0一七年十二月五日公开开庭进行了审理。原告刘某某、刘某某，被告杨某某的委托诉讼代理人陈永明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
诉讼请求：1、依法判定原、被告双方解除合同。2、依法判定被告支付原告违约金5万元。3、依法判定由被告支付从5月10日起到商铺7月31日止的未付租金227397.00元。4、依法判定被告支付原告两个月的物管费2182.00元。5、判定被告偿还被其破坏的原有商铺一楼的装修及设施的估计价值229982.00元。6、由于被告的违约及毁坏装修，导致原告每年少收租金10万元。依法判定被告支付原告三年合计少收入的租金30万元。7、依法判定本案所有诉讼费用由被告承担。
事实与理由：被告杨某某于2016年10月26日主动找到原告刘某某说：她获知原租户丁某某、杨某由于经营不善，有想要转租商铺的意思，她想通过原告与丁某某协商，租赁原告位于昆明市某某号商铺。为表示诚意，她积极主动的给刘某某缴纳了5万元预订金，希望原告能帮她成就此事，并且她再三向原告表示，她只想直接与房东发生租赁关系而不想从原租户丁某某手上转租。到了2017年4月底，经营有点问题的丁某某主动与原告联系，表达了想退租转租的意思。想着一边是想退转租的丁某某、杨某，另一边是积极踊跃想求租的杨某某，原告出于好心于是就分别与他们双方协调此事。2017年5月4日，原告与丁某某、杨某签订租房合同终止协议，接下来于2017年5月6日，原告与被告签订了房屋租赁合同，原告通知丁某某新的房屋租赁合同已签订后，丁某某依据终止协议于2017年5月9日搬离并将保持完好装修的商铺交回给原告，而原告依据新房屋租赁合同于2017年5月10日将金江小区某号商铺交付给被告使用，被告验收房屋后给原告出具收到卷帘门钥匙两道的收条。2017年5月11、12、13日，被告的装修队进入商铺，商铺里原有的天花板，灯具，家具，设施、墙面材料洗劫一空，原有的墙面地面装修遭到毁灭性破坏。因一直不见被告付首次房租，原告于5月15日再次催促被告付房租，被告提出要求给时间缓付租金，但到了5月16日被告又对原告表示没有经济能力支付房租，请原告尽快出租。5月17日被告请原告尽快租出房屋并对原告说她在深圳暂时回不了昆明。2017年7月中旬，原告找到新的租户，发短信要求被告到昆明签订终止合同并支付租金，被告不回应。之后，原告再三催促被告支付房租，被告置之不理，被告在合同签订后不负责任的违约行为给原告的租赁经营带来严重损失，为此，原告将被告诉之法律，请求人民法院依据事实、依据中华人民共和国民事诉讼法及中华人民共和国合同法的有关条款做出公正判决，帮助原告挽回损失。
被告答辩称：原告要求解除合同的诉请在本案中是不必要的，从原告的诉请的事实来看，房屋已经租给他人，从原告租赁的行为来看，2017年5月25日提出解除的合同意思表示后，不论合同何时解除，已经解除，双方已经认可解除的事实；二原告作为本案的诉讼主体资格是否符合存在异议，二原告没有提供权属所有的产权证或者房屋所有人的授权，对二原告的主体资格我方提出质疑；原告诉请违约金应根据原告的损失大小确定，按合同约定5万过高，请法院予以降低，原告未提交损失的证据；租金支付的时间计算期间根据双方的约定，应从2017年6月1日起计算，5月10日至5月31日属于免租期，双方合同解除后免租期没有强制规定应支付租金，免租期不应计算租金，租金的支付时间应从占用的时间计算，被告已经向原告通知并以行为表示不能再履行合同，被告的本意是愿意积极履行合同的，但由于被告的股东卷走了资金，无法投入装修，被告于5月25日提出解除合同的意愿并交付原告钥匙，被告的行为属于任意解除的行为，在这个期间内原告有防止损失扩大的义务，被告不应再支付租金和物管费。原告交付房屋给被告，不仅交付的是房屋，连同房屋里的设施和设备也一并交付了，该部分设施设备应该是被告所有了，其有处分的权利，原告认为上家装修的设备属于原告自己所有的主张我方不认可，应该属于上家租户所有，而不是原告所有，下家进场对上家装修的拆除和重新装修是符合规定的，对原告请求法院判定被告偿还被其破坏的原有商铺一楼的装修及设施的估计价值229982.00元的诉讼请求不认可。原告主张被告支付每年少收10万元租金的主张，属于原告租金的预期利益，没有相关的依据，应考虑市场的行情，被告不认可。
原告提交下列证据证明其诉讼请求：
第一组证据：杨某某身份证复印件。证明：被告主体适格。
第二组证据：原告与杨某、丁某某签订的租房合同终止协议、原告与被告签订的房屋租赁合同。证明：原告与前租户终止了协议后与被告已经签订了生效的房屋租赁合同。
第三组证据:被告出具收取卷帘门两道门钥匙的收条。证明：原告将两间商铺交付被告使用。
第四组证据：原告与杨某、丁某某签订的房屋租赁合同。证明：原告每年收取杨某、丁某某租金超过100万元的事实。
第五组证据：原告刘某某手机158××××1920的交电话费的增值税电子普通发票、短信记录、短信记录截屏。证明：1、158××××1920是刘某某本人使用的手机号码；2、还原整个事件的发展变化过程，短信记录截图证明双方交流的过程是真实。
第六组证据：1、2017年6月10日、7月4日的报纸；2、2017年5月9日、10日、6月10日、6月25日、7月4日、7月28日、8月6日为参照的照片及视频刻录光盘；3、第二项打印的照片。证明：原告及其指使人员接手商铺后对商铺恶意严重破坏的时间、事实。
第七组证据：原告与被告通话录音。证明：被告接手商铺后，不但不付租金，恶意安排人员对商铺进行严重毁坏的事实，录音还原被告违约事实及过程。
第八组证据：快递员工作记录。证明：被告通过快递邮寄的快递未开启，原路退回。
第九组证据：金江苹果店前期费用明细。证明：杨某、丁某某装修商铺一楼的费用结算支出。
第十组证据：原告与新租户签订的房屋租赁合同。证明：由于被告的毁约、破坏，房屋租金降低10万元/年，合计损失的30万元应由被告承担。
经质证，被告对原告提交的第一组证据无异议。对第二、四组证据真实性无异议，证明目的及关联性不予认可，与本案无关。对第三组证据真实性无异议，但2017年5月10日的钥匙收条真实性无异议，与原告提交的5月9日的照片存在冲突。对第五组证据的发票、被告的手机号真实性无异议；手机短信交流记录的真实性无异议，但请法庭注意被告手机内容记载5月15日时资金被抽走无法支付的事实以及被告快递钥匙给原告但被拒收的事实。对第六、七组证据证明原告在将商铺交付给被告使用后还能进商铺，商铺到底是谁破坏的事实不清楚，原告也未证明。对第八组证据不予认可，没有公司的印章予以说明，快递员无法证明实际的情况。第九组证据按原告的陈述是前租户提供的，说明损失不属于原告，且被告出租房屋进场装修对原有设施的拆除是正常的。对第十组证据不予认可。
被告为证明其答辩意见，向法庭提交如下证据：
第一组证据：2017年5月25日快递回单。证明：被告从5月15日向二原告表达解除合同的意愿后，于5月25日向二原告寄送钥匙。
第二组证据：房屋照片及工商登记情况。证明：商铺的现状及商铺重新出租以后商铺交付使用的时间，原告和案外第三人于7月3日前就房屋租赁事宜达成协议，案外人并实际占有了该房屋的具体情况。
第三组证据：昆明市市场主体住所申报承诺书。证明：房屋的现状，从营业执照核准的时间为2017年6月17日至2022年6月26日，说明王某从6月17日占有该房屋，与原告的陈述不符合，且在办理营业执照的档案中未发现双方签订的租赁合同。
经质证，原告对被告提交的第一组证据认可。第二组证据新店开业的三张照片，不清楚被告的证明目的，不予质证；对营业执照的照片反映的时间段内我方和王某还未签订租赁合同，其如何办理的营业执照我方不清楚，营业执照的真实性认可但办理途径不予认可；第三组证据昆明市市场主体住所申报承诺书没有二原告的签字不予认可，不能证明是经二原告授权办理的，且承诺书上的电话号码也不是原告的。
本院认为：原告提交的第一组证据具有真实性，被告也未提出异议，本院予以采信；第二、三、四、五、八组证据形成完整的证据链，证实原告提前与前租户终止了租赁合同，并与被告于2017年5月6日签订了房屋租赁合同，将涉案商铺出租给被告，租期自2017年5月10日至2020年5月9日，免租期为2017年5月11日至5月31日，原告于2017年5月10日交付商铺给被告。被告在经过原告的许可后进场装修，装修过程中被告因资金困难要求退租，于2017年5月25日将商铺钥匙邮寄给原告，但原告拒绝接收。第九组证据不能直接证明原告的损失，本院不予采信。第十组证据是原告与案外第三人签订的租赁合同，其真实性无法核实，被告也不予认可，本院不予采信。被告提交的第一、二组证据具有真实性，本院予以采信；第三组证据系案外第三人承诺书，原告不予认可，本院不予采信。
综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：
2017年5月6日，两原告与被告签订《房屋租赁合同》，根据合同约定：1、两原告将其所有的位于昆明市北市区某某号商铺出租给被告使用，租期自2017年5月10日至2020年5月9日，2017年5月10日交付商铺，2017年5月11日至2017年5月31日为免租期，租金为100万元每年，租金每半年交付一次，签订合同之前被告向原告支付5万元的合同保证金，合同约定如被告合同期未满提前退租，原告有权不退被告合同保证金；2、原告同意被告对房屋进行装修、改善或增设他物。但不得损坏房屋的主体结构和安全性，房屋租赁期满，被告可拆除带走其装修设施，但不得损坏天花、墙面、地面的装修设施；3、在租赁期间内，被告未经原告同意，中途擅自退租的（超过合同规定付款期限未付房租即视为擅自退租）原告有权终止合同，收回该房屋，被告应当按照合同当年租金的5%向原告支付违约金。
原、被告双方签订合同后，原告向被告交付了商铺钥匙，被告进场装修，装修过程中被告临时撤走，也未按期支付首期租金，后于2017年5月16日以资金困难向原告提出退租请求，于2017年5月25日邮寄商铺钥匙给原告，原告拒收，并告诉被告待找到新租户后根据实际情况协商终止合同事宜。后原告与案外人达成了新的出租事宜，案外人王某于2017年7月3日办理了工商营业执照，其营业执照上的经营场所为涉案商铺。现原告诉至法院，主张其诉请中的权利。
本院认为，综合诉辩双方的主张，本案争议的焦点为：一、原、被告双方签订的租赁合同是否真实、合法、有效，被告在履行上述合同过程中是否存在违约，该合同何时已经解除？原告是否有权主张免租期的租金。二、原告是否有权不予退还被告支付的合同保证金并向被告主张违约金、因被告装修造成的损失以及预期租金损失。
关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告双方于2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，真实、合法、有效，该合同受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力，在该合同中，原、被告双方明确约定了双方各自的权利义务，原、被告本应当按照合同约定履行各自的义务，但在原告按照合同约定交付商铺后，被告未按照合同约定的基本义务支付租金，并提出退租的请求，2017年7月3日，案外人王某以涉案商铺为经营场所办理了工商营业执照，可视为原告以重新出租商铺的行为终止了原、被告的租赁合同，故原、被告双方租赁合同于2017年7月3日解除。原、被告双方在合同中自愿约定了2017年5月11日至2017年5月31日为免租期，同时，合同中并未有任何特殊约定赋予原告在被告擅自提前退租的情况下有收取免租期租金的权利，故原告主张免租期租金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。被告应付原告的租金为自2017年6月1日起至2017年7月3日止共计32天的租金为人民币87671.23元（1000000/365×32＝87671.23），物管费按两个月计算为人民币2182元。
关于争议焦点二，如前所述，被告未按合同约定支付租金并提出提前退租的请求，违反合同约定，构成违约，原、被告《房屋租赁合同》第九条第1项约定，被告超过合同规定付款期限未付房租的，原告可终止合同，被告应按照合同当年租金的5%支付违约金。本案中，被告未按期支付租金，原告已于2017年7月3日终止合同，原告有权要求被告向其支付违约金，故原告主张违约金的请求于法有据，本院予以支持。
关于被告认为原告未证实其实际损失，合同保证金足够弥补原告的损失，合同约定违约金金额过高，要求调低等答辩意见。本院认为，首先，原、被告合同中约定，被告在不破坏房屋主体结构的情况下可进行装修、改善以及被告在归还房屋拆卸装修时不损坏天花、墙面、地面的装修设施。但从原告提交照片证据可证实被告进场装修后中途撤走留下一片狼藉的行为确实给原告商铺地板、墙面等造成一定的损失，也一定程度上影响了原告的正常招租，虽然具体损失额无法确定，但根据被告的实际违约情节以及原告清理、修复商铺确实存在实际损失的情况以及市场行情综合评判，原、被告双方约定的该违约金金额不存在过高。其次，合同保证金50000元是签约时由被告提前交付给原告的用于防止被告毁约和保证被告完全履行合同的一种保证方式，具有控制合同有效执行和风险防范功能，主要用于特别约束被告完全履行合同，被告在没有支付任何租金进场装修中途临时请求退租，违反了双方合同的约定，也一定程度上扰乱了原告的正常出租，根据原、被告双方《房屋租赁合同》第三条第3项约定，被告合同期未满提前退租，原告有权不退被告合同保证金，该约定不违反法律规定，且该合同保证金也不足于弥补原告的损失，故被告该答辩意见本院不予采纳。综上，本院予以全额支持原告的违约金请求。
关于原告主张被告赔偿其破坏装修设施费用和预期房租损失的请求，本院认为因被告提前退租确给原告造成了一定的实际损失，但原告要求按照前一租户的装修费用和少收租金为依据主张赔偿损失的诉请无合同依据和法律依据，且如前所述，本院在评判违约金和合同保证金时已经充分考虑原告的实际损失，故原告主张被告赔偿装修设施和预期租金的请求本院不予支持。
综上，被告杨某某应当向原告刘某某、刘某某支付租金人民币87671.23元（1000000/365×32＝87671.23）、违约金人民币50000元、物管费人民币2182元。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定判决如下：
一、原告刘某某、刘某某与被告杨某某于2017年5月6日签订的《房屋租赁合同》于2017年7月3日解除；
二、被告杨某某于本判决生效之日起十五日内支付给原告刘某某、刘某某租金人民币87671.23元（1000000/365×32＝87671.23）、物管费人民币2182元；
三、被告杨某某于本判决生效之日起十五日内支付给原告刘某某、刘某某违约金人民币50000元；
四、驳回原告刘某某、刘某某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
案件受理费人民币11896元由被告杨某某承担2055元，原告刘某某、刘某某承担9841元。
如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。
审 判 长 岳开发
人民陪审员 李洪利
人民陪审员 刘惠琼
二〇一七年十二月十三日
书 记 员 叶 薇