广东省佛山市中级人民法院
执 行 裁 定 书
（2016）粤06执异141号
异议人（被执行人）：冼丽芳，女，汉族，1962年2月24日出生，住广东省佛山市顺德区。
委托代理人：叶文晖，系北京市中瑞（广州）律师事务所律师。
申请执行人：平安银行股份有限公司佛山分行，住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心五区。
负责人：杨建军，任行长。
委托代理人：龚丽，系广东千度律师事务所律师。
委托代理人：牛记，系广东千度律师事务所律师助理。
被执行人：广东港丰电器有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇龙洲西路南侧，组织机构代码6176397877。
法定代表人：梁启鹏。
被执行人：佛山市托维环境亮化工程有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇三联工业园丰华南路70号，组织机构代码231952543。
法定代表人：梁启鹏。
被执行人周永全，男，汉族，1963年6月23日出生，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：梁启泉，男，汉族，1963年4月21日出生，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：梁启鹏，男，汉族，1966年11月4日出生，住广东省佛山市顺德区。
被执行人：周巧仪，女，汉族，1970年8月21日出生，住广东省佛山市顺德区。
本院在执行申请执行人平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）与被执行人广东港丰电器有限公司、佛山市托维环境亮化工程有限公司、梁启泉、梁启鹏、周巧仪、周永全、冼丽芳借款合同纠纷仲裁一案中，依法委托评估机构对位于佛山市顺德区龙江镇龙江居委会丰华南路701地块（三联工业区）的房产（以下简称701地块房屋）进行评估，并决定通过本院淘宝网司法拍卖（变卖）平台公开拍卖。异议人冼丽芳向本院提出执行异议，要求本院重新评估701地块房屋价值，并通过拍卖行形式带租拍卖701地块房屋。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2016年9月21日举行了公开听证。异议人冼丽芳以及委托代理人叶文晖、申请执行人平安银行佛山分行的委托代理人龚丽、被执行人周永全到庭参加了听证，其他被执行人广东港丰电器有限公司、佛山市托维环境亮化工程有限公司、梁启泉、梁启鹏、周巧仪未参加听证。本案现已审查终结。
异议人冼丽芳称：一、由于701地块房屋的价值较高，且传统拍卖方式优于淘宝拍卖方式，故要求通过拍卖行公开拍卖701地块房屋。二、因原租户佛山市托维环境亮化工程有限公司经营状况恶化，在异议人冼丽芳同意的情况下，佛山市托维环境亮化工程有限公司将701地块房屋转租给许向东。签订租赁协议后，许向东对701地块房屋投入了大量资金，并实际使用了该地块。根据法律规定，房产被执行不应影响原有租赁人的正常使用，因此应当带租拍卖，并在拍卖后由许向东继续使用厂房。三、粤评房（佛）字第201608003292号评估（审计）报告对701地块房屋的评估价值过低，应当重新评估。异议人冼丽芳在本案中共提交三份《执行异议申请书》。第一份于2016年8月16日提交，请求事项为：1.终止对701地块房屋的拍卖；2.解除拍卖后要求承租的实际使用人迁出厂房的决定。第二份于2016年9月5日提交，落款时间为2016年9月3日，请求事项为：1.将701地块房屋带租拍卖；2.拍卖后由承租的实际使用人继续租用原一直使用的厂房。第三份也于2016年9月5日提交，但落款时间为2016年9月5日，请求事项为：1.通过拍卖行公开拍卖周永全、冼丽芳共同所有的701地块房屋；2.带租拍卖701地块房屋；3.拍卖后由承租人继续租赁使用原厂房；4.对701地块房屋重新评估；5、请求执行法官或书记员就相关内容与异议人联系沟通。听证过程中，异议人冼丽芳明确其请求以第三份《执行异议申请书》为准。
申请执行人平安银行佛山分行辩称：一、异议人所主张的租赁关系不能对抗平安银行佛山分行的抵押权，因此应在对抵押物进行委托拍卖等执行处置时排除该房屋租赁关系。若出现异议人所称的许向东因排除租赁关系遭受损失，许向东可依据与周永全之间的约定和相关法律规定另行解决。二、执行案件中委托拍卖的方式不属于异议审查范围。而且，经过实践证明，通过法院淘宝网司法拍卖（变卖）平台进行拍卖比传统模式拍卖，操作更为便利，宣传更为广泛，效果更为理想。三、平安银行佛山分行同意重新对701地块房屋进行评估，但原因是评估价过高。
被执行人周永全辩称，同意异议人冼丽芳的意见。
异议人冼丽芳在审查过程中向本院提交如下证据：
1.厂房租赁合同（复印件）1份，拟证明许向东租赁701地块房屋的情况。2016年9月26日，异议人冼丽芳向本院提交《笔迹鉴定申请》，要求对该份厂房租赁合同进行笔迹鉴定。
经质证，申请执行人平安银行佛山分行对异议人冼丽芳提供证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。被执行人周永全确认异议人冼丽芳提供的证据。
申请执行人平安银行佛山分行在审查过程中向本院提交如下证据：
2.佛山仲裁委员会（2015）佛仲字第537号仲裁裁决书（原件，核对后予以退回）1份，拟证明701地块房屋已于2012年抵押给申请执行人平安银行佛山分行。异议人冼丽芳主张的租赁关系不能对抗抵押权，本院不应带租拍卖。
3.证明（盖有佛山市顺德区档案馆公章，原件，核对后予以退回）1份、（2015）佛中法立保字第516号民事裁定书（原件，核对后予以退回）1份、保全期限通知书（原件，核对后予以退回）1份，拟证明异议人冼丽芳主张签订租赁协议的时间发生在抵押登记和查封之后。
经质证，异议人冼丽芳、被执行人周永全对申请执行人平安银行佛山分行提供的证据2、3的真实性没有异议，但认为其得知701地块房屋被查封的时间为2016年1月，与许向东的租约合法有效，可以对抗申请执行人平安银行佛山分行的权利。
被执行人周永全在审查过程中未向本院提交证据。
被执行人广东港丰电器有限公司、佛山市托维环境亮化工程有限公司、梁启泉、梁启鹏、周巧仪未发表意见，亦未提交证据。
经审查，异议人冼丽芳提供的证据1为复印件，且没有其他证据予以佐证，故本院对其真实性、合法性、关联性均不予采纳。听证会后异议人冼丽芳向本院递交《笔迹鉴定申请》，由于冼丽芳提交的《厂房租赁合同》为复印件，缺乏笔迹鉴定的基础，本院对此不予采纳。申请执行人平安银行佛山分行提供的证据2、3均为原件，且异议人冼丽芳、被执行人周永全均无异议，本院均予以确认。
本院经审查查明：2012年3月23日，平安银行佛山分行与周永全、冼丽芳签订《最高额抵押担保合同》，约定周永全、冼丽芳以其名下701地块房屋抵押给平安银行佛山分行，用以为广东港丰电器有限公司从2012年3月22日起至2017年3月21日止与平安银行佛山分行签订的所有主合同项下债务提供抵押担保，担保债务本金的最高余额为27634300元。2012年3月27日双方办理了抵押登记手续。2014年8月7日，平安银行佛山分行与广东港丰电器有限公司签订《综合授信额度合同》，约定平安银行佛山分行向广东港丰电器有限公司提供1.2亿元的综合授信额度，授信期限自2014年8月7日起至2015年8月6日止。同日，平安银行佛山分行与佛山市托维环境亮化工程有限公司、梁启泉、梁启鹏、周巧仪签订两份《最高额保证担保合同》，约定佛山市托维环境亮化工程有限公司、梁启泉、梁启鹏、周巧仪对前述《综合授信额度合同》项下广东港丰电器有限公司所应承担的债务承担连带担保责任，保证担保的最高限额为债务本金5000万元。2014年10月9日至2015年8月6日期间，平安银行佛山分行与广东港丰电器有限公司共签订26份《贷款合同》，平安银行佛山分行也据此向广东港丰电器有限公司发放贷款共计5000万元。但广东港丰电器有限公司未按照合同约定偿还本息，截止2015年11月19日，广东港丰电器有限公司尚欠平安银行佛山分行贷款本金4999万元、利息1318864.32元、复利12369.68元。
根据约定，平安银行佛山分行向佛山仲裁委员会提出仲裁申请。2016年3月14日佛山仲裁委员会作出（2015）佛仲字第537号仲裁裁决：一、平安银行佛山分行与广东港丰电器有限公司所签订的《贷款合同》项下贷款提前于2015年11月25日到期；二、广东港丰电器有限公司向平安银行佛山分行清偿贷款本金4999万元及利息；三、广东港丰电器有限公司向平安银行佛山分行支付律师费33.5万元；四、佛山市托维环境亮化工程有限公司、梁启泉、梁启鹏、周巧仪对广东港丰电器有限公司上述第二、三项裁决及仲裁费、保全费范围内承担连带清偿责任，保证担保的最高限额为债务本金5000万元及相应的利息及罚息；五、平安银行佛山分行对周永全、冼丽芳提供抵押701地块房屋在上述第二项裁决及仲裁费、保全费范围内享有优先受偿款，优先受偿限额为27634300元；六、驳回平安银行佛山分行其他仲裁请求。仲裁费138478元、保全费5000元，合计143478元由广东港丰电器有限公司、佛山市托维环境亮化工程有限公司、梁启泉、梁启鹏、周巧仪、周永全、冼丽芳共同承担。
由于广东港丰电器有限公司、佛山市托维环境亮化工程有限公司、梁启泉、梁启鹏、周巧仪、周永全、冼丽芳未履行生效法律文书确定的义务，平安银行佛山分行向本院申请执行。本院审查后，依法立案执行，案号为（2016）粤06执271号。
2016年8月5日，本院作出（2016）粤06执271号《公告》，载明“决定评估、拍卖或变卖周永全、冼丽芳共有的位于佛山市顺德区龙江镇龙江居委会丰华南路701地块（三联工业区）的房产（产权证号：60×××56、15×××56）……该房共有人、承租人等依法享有优先购买权的人应于本公告张贴之日起五日内向本院书面明确是否行使优先购买权并提供相关依据”。随后，案外人许向东向本院递交《关于要求法院委托评估、拍卖或变卖时应注明带租约及主张购买优先权申请》。本院于2016年8月16日作出《协助执行通知书》，要求许向东从2016年9月起将原每月定期支付给承租人的租金人民币123800元定期汇至本院指定账户。执行过程中，本院依法委托广东南粤房地产与土地评估有限公司对701地块房屋进行评估，广东南粤房地产与土地评估有限公司作出粤评房（佛）字第201608003292号评估（审计）报告，评估结果为该房屋价值人民币3440.11万元。平安银行佛山分行对上述结果提出书面异议，异议人冼丽芳亦在9月5日递交的《执行异议申请书》中表示不认可上述结果。本院于2016年9月9日作出《复核评估报告通知书》，要求广东南粤房地产与土地评估有限公司对评估（审计）报告进行复核。
本院认为：综合异议人冼丽芳的异议申请以及申请执行人平安银行佛山分行、被执行人周永全的意见，归纳本案争议焦点为：1.本院采取网络司法拍卖形式不带租约拍卖701地块房屋的行为是否合法；2.异议人冼丽芳针对评估（审计）报告所提异议是否属于执行行为异议审查的范围。围绕上述争议焦点，本院作如下具体分析：
一、采取网络司法拍卖形式拍卖701地块房屋是否合法。
网络司法拍卖工作是人民法院依照法律规定，在互联网平台上公开拍卖诉讼资产的司法行为，是执行工作的重要组成部分。网络司法拍卖的公开性、广泛性和规范性，为实现被处置财产的价值最大化和当事人利益的最大化提供了有力保障，故而受到当事人及法院的青睐。《最高人民法院关于加强和规范人民法院网络司法拍卖工作的意见》要求全国各级法院高度重视网络司法拍卖，全面推行网上拍卖方式。今年8月2日公布的《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，还基本确立了“网拍优先、市场选择、参与方责任明确”司法拍卖原则。本案中，701地块房屋是权属清晰的不动产，不存在不宜采取网络司法拍卖方式处置的情况，本院对其采取网络司法拍卖方式进行处置，符合法律规定，应予以支持。异议人冼丽芳就拍卖方式提出的异议请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
二、是否应当带租约拍卖701地块房屋。
根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十六条“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，就抵押物成立的租赁关系不能够对抗登记在先的抵押权，不能对买受人产生约束力。本案中，异议人冼丽芳主张许向东对701地块房屋享有租赁权，许向东与周永全签订租赁合同的时间为2015年12月29日，租赁期限从2016年4月1日起至2022年3月31日止，但未能提供充分的证据予以证明，故应当承担举证不能的不利后果。另外，已生效法律文书认定701地块房屋已于2012年3月27日办理了抵押登记手续，抵押权人为平安银行佛山分行，故即使许向东与周永全之间的租赁合同合法有效，由于签订时间明显滞后于抵押登记时间，租赁权不能对抗抵押权人对抵押物优先受偿权的实现。异议人冼丽芳要求带租约拍卖701地块房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
若许向东有证据证明其与周永全之间存在合法有效的租赁关系，其可以根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款的规定，另案向周永全主张赔偿责任，并不属于本案受理范围。
三、针对评估（审计）报告所提异议的处理。
当事人或者利害关系人有证据证明评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。本案中，异议人冼丽芳虽然提出要求重新评估的请求，但分析理由，其并非对本院委托广东南粤房地产与土地评估有限公司作出评估的程序有异议，也不是对广东南粤房地产与土地评估有限公司作出粤评房（佛）字第201608003292号评估（审计）报告的程序有异议，而是对评估报告中评估方法、参考数据、价值结论等具体内容提出异议。本院认为，异议人冼丽芳所提评估结论不能真实反映710地块房屋真实价值的问题，并不属于执行行为异议审查的范围，本院对该问题不予审查，异议人冼丽芳可以通过其他途径解决。除此之外，异议人冼丽芳提出的其他请求事项因不属于执行异议审查范围，本院亦不予审查。
综上，本院委托评估及采取网络司法拍卖形式不带租约拍卖701地块房屋的行为合理合法，应予以支持。异议人冼丽芳的异议申请，理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下：
驳回异议人冼丽芳的异议请求。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。
审 判 长 黎健毅
审 判 员 陈秀武
代理审判员 李 慧
二〇一六年十月十四日
书 记 员 张宗馨