辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽02民终4771号上诉人(原审被告、反诉原告)：邵卫星，男，1957年12月13日生，汉族，住辽宁省大连市中山区。委托诉讼代理人：任婧，辽宁兴中律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴昌寅，辽宁兴中律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处，住所地大连市沙河口区长江路885-2号。法定代表人：白洋，大连办事处主任。委托诉讼代理人：陈兆良，辽宁东亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王显维，辽宁东亚律师事务所律师。上诉人邵卫星因与被上诉人中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处（以下简称”空军大连房管处”）租赁合同纠纷一案，不服大连市金州区人民法院（2017）辽0213民初5413号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邵卫星的委托诉讼代理人任婧和吴昌寅，被上诉人空军大连房管处的委托诉讼代理人陈兆良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邵卫星上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一、上诉人作为一审被告主体不适格，邵卫星签订租赁合同系履行职务行为，权利义务均应由大连泰豪国际物流有限公司金州分公司（以下简称泰豪公司）承担。邵卫星是泰豪公司的法定代表人，租赁土地是代表公司，故所有的权利义务应由公司享有并承担。泰豪公司已从被上诉人处承租5000平方米场地，被上诉人为了规避《军队空余房地产租赁管理规定》第十一条审批权限的规定，要求以邵卫星的名义签订租赁合同。所以，案涉土地实际承租人应为泰豪公司，邵卫星系代表公司履行职务行为。二、一审判决认定被上诉人诉请解除的《军队房地产租赁合同》合法有效，认定有误，该合同以及双方自2006年开始签订的《军队房地产租赁合同》及附加条款，应为无效。（一）案涉合同违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称”《暂行条例》”）第四十四条，根据《合同法》规定应属无效。被上诉人通过划拨方式取得土地，在出租时未经市、县人民政府土地管理部门的批准。（二）案涉合同违反《中华人民共和国土地管理法》第五十六条，根据《合同法》规定应属无效。被上诉人未经人民政府土地主管部门同意，擅自改变划拨土地使用用途，与上诉人签署的一系列《军队房地产租赁合同》均属无效。三、上诉人签订的一系列《军队房地产租赁合同》系被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与上诉人协商且不得修改的条款，该合同第八条及附加条款，因排除上诉人方主要权利，应属无效条款。另外，合同第八条还违反了2010年6月3日中央军委颁布的《中国人民解放军纪律条令》第三条关于不拿群众一针一线的规定。四、上诉人修建房屋应归上诉人所有，因被上诉人方过错导致合同无效，被上诉人因该合同取得的财产应予返还，上诉人因此遭受的损失应由被上诉人承担。案涉房屋系上诉人建造，上诉人应取得所建造房屋的物权。案涉合同因被上诉人违反法律规定应无效，根据法律规定，因无效合同所取得的财产，应予返还，不能返还或没有必要返还的，应折价补偿。所以，被上诉人应返还上诉人修建的房屋，若无法返还应折价补偿，由此给上诉人造成损失的，应由被上诉人负责赔偿。五、暂不论上诉人签订《军队房地产租赁合同》及条款效力问题，上诉人实际履行中未按照《军队房地产租赁合同》第八条履行，被上诉人认可上诉人方对自建房屋享有相应财产权利。双方自2006年开始签订租赁合同，建立租赁关系，被上诉人多次承诺，只要不发生战争，即不按照《军队房地产租赁合同》第八条履行收回房屋。双方在合同实际履行过程中，也是按照口头约定履行的。案涉房屋系上诉人于2006年修建，修建后一直使用，在此后签订的租赁合同中，也只是体现租赁土地，而未按照第八条约定将建成后的房屋归被上诉人所有，上诉人使用房屋需要再次承租。故，双方在实际履行过程中已变更了《军队房地产租赁合同》的约定，被上诉人认可了上诉人对自建房屋享有相应财产权利。所以，上诉人基于修建取得地上建筑物的财产权依法应得到保护。六、上诉人在一审中已向法院申请对所建造的房屋及修建的厂房、车间、办公楼等建筑物进行鉴定，以作为赔偿标准参考。但一审法院认为合同有效，财产归被上诉人所有，没有准许上诉人提出的鉴定申请。现上诉人认为合同无效，被上诉人应返还所取得的财产，如不能返还应承担给上诉人造成的损失。空军大连房管处辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一、上诉人主体适格，《军队房地产租赁合同》签订人为上诉人本人。二、双方签订《军队房地产租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合同是合法有效的，双方均应按照约定履行。现租赁合同期满，上诉人应及时将租赁土地返还给被上诉人，逾期占用土地应继续向被上诉人支付使用费，标准应按照双方原租赁合同所约定的执行。三、双方签订的《军队房地产租赁合同》第八条及附加条款，对于案涉土地上的房屋权属问题已作出明确约定，即在合同终止或解除后上诉人应腾退土地，并向被上诉人无偿移交地上房屋。故租赁期限届满后，房屋所有权归被上诉人所享有，上诉人无权主张损失。四、双方签订的《军队房地产租赁合同》中各项条款均是双方合意形成，其中关于地上房屋归属约定不是格式条款，且对地上房屋归属双方又以补充条款形式予以规定，并非被上诉人一方提供的格式条款，更不存在免除上诉人主要权利，加重其义务的情形。合同签订时，如果上诉人对合同中某项条款持有异议，可在合同空白处对原合同进行修改、补充或者另行签订补充协议，但在履行合同的数年中，双方均系按照合同约定履行各自权利和义务，上诉人并未提出任何异议，足以证明上诉人对合同及合同条款是认同的。五、上诉人与被上诉人虽然签订了多份合同，但应以最后一份《军队房地产租赁合同》为准，该份合同明确约定合同到期或解除后，地上建筑无偿归被上诉人所有，上诉人签订合同时对此并无异议。故上诉人现无权主张对地上建筑物的权利，更无权要求被上诉人进行赔偿。空军大连房管处向一审法院起诉请求：1.判令被告腾退位于大连市金州区吴家村（空沈辽字第2639号）的界址点J100（X：4326112.124，Y：50727.830）、J101（X：4326111.522，Y：50729.334）、J102（X：4326075.810，Y：50819.620）、J103（X：4326057.167，Y：50811.800）、J104（X：4326028.749，Y：50800.720）、J105（X：4326064.129，Y：50710.721）、J106（X：4326064.712，Y：50709.149）、J100（X：4326112.124，Y：50727.830）围合区域的土地；2、判令被告向原告支付自2017年5月30日起至实际交还场地及房屋之日止的使用费（使用费按年租金95000元计算）及利息。邵卫星向一审法院反诉请求：1.请求确认反诉人与被反诉人之间签订的全部《军队房地产租赁合同》及附加条款无效。2.请求判令被反诉人依法赔偿反诉人地上建筑物、道路及输电设施修建损失10,000元，最终以鉴定结果为准。一审法院认定事实：2014年11月10日，空军大连房管处与邵卫星签署了《军队房地产租赁合同》，其中：空军大连房管处为甲方，邵卫星为乙方。第一条约定”甲方自愿将位于辽宁省大连市金州区吴家村（坐落号：空沈辽字第2639号）场地面积5000平方米出租给乙方使用”。第二条约定”租赁用途厂房热处理加工”。第三条约定”租赁期限自2015年5月29日起至2016年5月29日止”。第四条约定”年租金（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币75000元。”合同第八条约定”租赁期内，乙方应当履行下列义务：（三）不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。《军队房地产租赁合同》约定的租赁期届满后，原被告双方在原合同基础上增加附加条款，附加条款约定”乙方租赁场地面积5000平方米，自2015.5.30至2016.5.30日，现合同已到期，根据军委全面停止有偿服务活动有关精神，双方暂时不能续签租赁合同，考虑乙方短期内难以搬迁的实际困难，乙方同意参照2016年度周边项目租金标准及2015年租赁整改时经评估的租金标准，以19元/平方米向甲方缴纳场地实际占用费95,000元，延续使用场地至2017年5月30日。乙方投资自建的3089.03平方米房屋，合同到期后无偿归甲方所有”。被告至今未将案涉场地腾退返还给原告。另查，邵卫星与空军大连房管处曾签署另一份《军队房地产租赁合同》，约定空军大连房管处于2013年5月29日至2014年5月29日将案涉土地出租给邵卫星，租赁用途为人处理加工，租赁期满后或者解除合同时地上建筑物的归属与双方2014年所签《军队房地产租赁合同》的约定一致。原告提交的《大连金州吴家屯地区场地测绘工程技术报告》证实，2018年1月5日至2018年1月7日辽宁地矿测绘院对邵卫星所占用的案涉土地进行测绘，测绘该土地的界址坐标点为大连城建坐标系J100（X：4326112.124，Y：50727.830）、J101（X：4326111.522，Y：50729.334）、J102（X：4326075.810，Y：50819.620）、J103（X：4326057.167，Y：50811.800）、J104（X：4326028.749，Y：50800.720）、J105（X：4326064.129，Y：50710.721）、J106（X：4326064.712，Y：50709.149）、J100（X：4326112.124，Y：50727.830）界址点坐标点围合区域。一审法院认为，空军大连房管处与邵卫星告双方于2014年11月10日签订的《军队房地产租赁合同》及附加条款系双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方在履行合同过程中，应当依据合同规定严格履行。该合同首部的承租方名称及合同落款处的签字均显示是邵卫星，可以据此认定邵卫星是案涉合同的当事人，《军队房地产租赁合同》及附加条款的约定对邵卫星具有约束力。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。该租赁合同约定：邵卫星不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向空军大连房管处提供建设方案，在空军大连房管处按规定报经军队主管部门批准并由空军大连房管处出具书面同意书后实施，费用由邵卫星自理，权属归空军大连房管处所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方，根据以上约定，邵卫星在案涉土地上所建房屋，应该在合同到期后移交给空军大连房管处，现合同期满，原告请求判令被告腾退土地及地上房屋的请求符合合同约定及法律规定，应予以支持。在约定的租赁期届满后，被告继续占有租赁场地，属于没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。原告要求被告按原合同租金标准支付使用费，是被告将占用场地的不当得利向原告予以返还，符合法律规定，应予支持。租金的支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期限不满一年，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，因双方对占有使用费的给付期限没有约定，可以比照租赁合同租金的给付方式确定给付使用费的日期，因本案被告没有将案涉土地腾退给原告，被告占用土地的时间亦未超过一年，原告没有产生占有使用费的利息损失，故原告要求支付占有使用费利息的诉讼请求没有法律依据，不应予以支持。被反诉人与反诉人签订的《军队房地产租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。反诉人要求确认双方签订的《军队房地产租赁合同》及附加条款无效的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。双方在合同中约定反诉人在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损的无偿移交给被反诉人，又在合同附加条款中明确反诉人投资自建的3089.03平方米房屋，合同到期后无偿归被反诉人所有，故反诉人要求被反诉人赔偿其地上建筑物损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。对反诉人主张双方关于合同期满或者解除后其自建房屋的归属的约定系无效格式条款的主张，经查认为，双方当事人除在《军队房地产租赁合同》第八条对房屋归属进行了约定，双方又在该合同上添加的补充条款中对案涉房屋归属于被反诉人进行了确认，因此可以认定该约定是双方协商的结果，不属于免除格式条款提供方责任、加重相对方责任、排除相对方主要权利的格式条款，故该主张无事实及法律依据，本院不予支持。对反诉人提出对案涉土地上的房屋进行价值评估的申请，经查认为，因反诉人要求被反诉人赔偿损失的诉请不能得到支持，是否对房屋价值进行评估，不影响本案的判决结果，故对其提出的鉴定申请，不予同意。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第五十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条之规定，一审法院判决如下：一、邵卫星于判决生效后十日内，向中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处腾退位于大连市金州区吴家村的土地及该土地上的房屋[具体位置为大连城建坐标系J100（X：4326112.124，Y：50727.830）、J101（X：4326111.522，Y：50729.334）、J102（X：4326075.810，Y：50819.620）、J103（X：4326057.167，Y：50811.800）、J104（X：4326028.749，Y：50800.720）、J105（X：4326064.129，Y：50710.721）、J106（X：4326064.712，Y：50709.149）、J100（X：4326112.124，Y：50727.830）界址点坐标围合区域]；二、邵卫星于判决生效后十日内向中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处支付自2017年5月31日起至实际腾退上述土地及房屋之日止的占有使用费（按每年95000元计算）；三、驳回中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处要求邵卫星支付土地占用费利息的诉讼请求；四、驳回邵卫星的反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理270元，（中国人民解放军空军房地产管理局大连办事处已预交）；反诉案件受理费30元（邵卫星已预交），合计300元，由邵卫星负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人对其主张应提供证据予以证明，没有证据或提供的证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担对其不利的法律后果。本案中，关于上诉人提出其签订合同系履行职务行为一节，本院认为，虽然邵卫星系泰豪公司的法定代表人，但案涉的《军队房地产租赁合同》系由邵卫星和空军大连房管处分别作为合同的相对方签订，在该合同中并未体现邵卫星系作为公司的法定代表人为公司签订，根据合同的相对性原则，案涉的《军队房地产租赁合同》应约束邵卫星和空军大连房管处，故对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人提出案涉的《军队房地产租赁合同》约定的内容系将划拨土地进行出租，且未办理审批手续，违反《暂行条例》第四十四条规定，应系无效合同一节，本院认为，《暂行条例》第四十四条的规定在性质上，是基于政府对于划拨土地进行有效管理的需要而设定的一种管理性强制规范，侧重于对划拨土地使用权的行政管理，并非绝对否定租赁合同的效力。且军队土地系国家分配给部队自主使用的土地，部队有对土地进行处置的权利。部队将案涉土地进行出租，应适用《军队空余房地产租赁管理规定》，不同于地方房地产的管理。部队将空余房地产进行出租的行为亦未损害国家利益或社会公共利益，故案涉的租赁合同应认定为有效。对上诉人此项上诉主张同样不予支持。关于上诉人提出案涉的《军队房地产租赁合同》第八条及附加条款系格式条款，且排除了上诉人的主要权利，应为无效一节，本院认为，关于格式条款的定义，我国《合同法》第三十九条已有明确规定。依据该条法律规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。具体到本案，上诉人、被上诉人使用的合同文本系双方经协商一致形成，且附加条款是双方在原租赁合同期满后达成的补充条款，是双方真实意思表示，该内容非预先印制的格式文字，不具备重复使用的特性，不符合格式条款的定义。关于上述条款的效力问题，本院认为，上述条款并不符合我国《合同法》规定的无效情形，条款内容也符合当时签订合同的背景，亦不存在上述条款免除了被上诉人责任、加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形，故上诉人的此项主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于上诉人提出其修建的房屋应归其所有一节，双方在《军队房地产租赁合同》附加条款中明确约定，”乙方（上诉人）投资自建的6560平方米房屋，合同到期后无偿归甲方所有。”现双方约定的租赁期限已经届满，根据合同约定，上诉人无权要求返还其修建的房屋，故对上诉人此项主张不予支持。关于上诉人提出双方在履行租赁合同期间，并未在续签的《军队房地产租赁合同》中约定关于房屋的租赁问题，认为双方系在履行过程中变更了原合同对于上诉人自建房屋归属的约定一节，本院认为，在双方此前签订的《军队房地产租赁合同》中，虽然租赁物未明确载明房屋，但在双方于2014年7月签订的《军队房地产租赁合同》及此后添加的附加条款中，已明确了租赁期满或解除合同时，承租方自建的房屋归部队所有。可见，即使双方在合同的租赁物部分未明确写明房屋，亦不能据此得出案涉土地上的房屋归上诉人享有权利的结论，故对上诉人此项主张亦不予支持。关于上诉人提出一审未准予其鉴定申请错误一节，本院认为，上诉人提出此项请求的前提是其认为案涉合同无效且据此要求被上诉人赔偿其建造房屋的损失，如前所述的理由，案涉的《军队房地产租赁合同》有效，根据合同约定，在租赁期满或合同解除后，土地上的房屋归被上诉人所有，不存在所谓的上诉人修建房屋的损失赔偿问题，故一审未准予上诉人的鉴定申请并无不妥，对上诉人此项主张不予支持。综上所述，邵卫星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由邵卫星负担。本判决为终审判决。审 判 长  董凯审 判 员  刘畅代理审判员  任娲二〇一八年六月二十七日书 记 员  王亮