山东省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）鲁民再155号
再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：李若本，男，1970年10月10日出生，汉族，农民，住山东省梁山县。
委托诉讼代理人：张辉磊，山东圣和律师事务所律师。
委托诉讼代理人：丁养琛，山东圣和律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：张箴光，男，1968年6月27日出生，汉族，农民，住山东省梁山县。
委托诉讼代理人：许汝珍，山东省梁山京九法律服务所法律工作者。
原审被告：梁山县房地产综合开发公司，住所地山东省梁山县人民政府北路。
法定代表人：陈国生，经理。
二、案件的由来及审理经过
再审申请人李若本因与被申请人张箴光、原审被告梁山县房地产综合开发公司(以下简称梁山房地产公司)商品房预售合同纠纷一案，不服山东省济宁市中级人民法院（2014）济民终字第1188号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月25日作出(2016)鲁民再155号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李若本及其委托诉讼代理人张辉磊，被申请人张箴光的委托诉讼代理人许汝珍到庭参加诉讼，原审被告梁山房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李若本申请再审称，请求撤销二审判决第二项，维持一审判决第二项。事实和理由：张箴光承诺为李若本办理按揭房屋贷款，因张箴光没有完备开发手续和土地使用证，造成未办理贷款。张箴光向李若本发出催款通知，要求在三日内交纳10万元剩余房款，否则将终止合同另售他人，该通知严重违反法律规定，没有留出合理期限，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权行使的合理期限为三个月，张箴光违法解除合同应承担全部责任。张箴光在未与李若本解除合同的情况下，私自将房屋又卖给他人，其行为严重违约，应适用无过错责任，不适用过错原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，一审判决符合司法解释的规定，二审判决适用法律错误。
张箴光辩称，双方签订的《商品房买卖合同》第三条第二款约定协议签订五日内一次性付清购房款，李若本拒不交纳房款，延付房款一年后，向李若本发出通知，限逾期不交房款，终止双方签订的合同，房屋另售他人，符合双方合同第五条第二款的约定。李若本申请再审没有事实和法律依据，应驳回李若本的再审请求。
梁山房地产公司经合法传唤未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。
李若本向一审法院起诉请求：1.解除双方的商品房买卖合同;2.张箴光返还已付购房款8万元及利息;3.张箴光赔偿李若本另行购买其他类似房屋差价损失64860元;4.张箴光承担8万元的赔偿责任;5.张箴光、梁山房地产公司承担连带责任。
一审法院认定事实：2010年4月10日，张箴光以金城鑫苑小区的名义与李若本签订《金城鑫苑小区商品房买卖合同》，约定李若本以每平方米2030元的价格购买张箴光预售的预测建筑面积为120平方米的2号楼1单元301室楼房一套。后李若本于2010年4月10日交定金5000元，于同年4月17日交首付款75000元。2011年4月16日，张箴光以金某鑫苑小区的名义采取特快专递的方式向李若本送达通知一份，载明：“李若本同志，你在我公司购买的2号楼1单元3楼301户你已交款元，下欠房款元，限你于2011年4月19日前交付二期房款10万元，逾期不交房款，我公司将终止与你签订的合同，对房屋另售他人，除扣除你应承担的违约责任外，你预交房款退还，特此通知。”2011年5月1日，张箴光以金城鑫苑小区的名义与徐龙飞签订了商品房买卖合同，将上述争议的房屋以每平方米2500元的价格卖与徐龙飞。2011年9月16日，双方签订房屋入住承诺协议。争议的涉案楼房位于梁山县金城路北红麻制品厂，张箴光于2009年4月20日取得涉案土地建设用地批准书，并委托梁山房地产公司分别取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。金城鑫苑小区未经工商登记。双方之间未约定交房时间，但据张箴光出具的建筑工程施工许可证记载，涉案楼房的建设工程合同开工日期为2009年9月16日，竣工日期为2010年8月11日。同期商业银行三至五年贷款基准月利率为6.68‰。
一审法院认为，涉案金城鑫苑小区商品房买卖合同上虽加盖有金城鑫苑小区的印章，但因金城鑫苑小区不是能够独立承担责任的民事主体，故应认定该合同的主体双方应是李若本与张箴光。因张箴光在与李若本签订涉案合同时已取得建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证等相关证件，且涉案楼房尚未建成，故双方之间应是合法有效的商品房预售合同关系。关于付款方式，李若本主张由张箴光负责办理按揭贷款的方式付款，张箴光主张合同约定一次性付款，根据查明认定的双方合同未注明房屋总价款、未约定交房时间、李若本已交付定金及首付款共计8万元及张箴光通知要求李若本缴纳二期房款10万元等事实，可认定双方是按分期付款的方式实际履行的。张箴光以书面通知的形式要求李若本自邮寄送达通知之日起四日内交付二期房款10万元，否则终止双方涉案合同，显然未给李若本留出合理期限。张箴光提交的通话记录清单，亦不能证明向李若本催告付款而李若本在三个月内仍未履行的事实存在，梁山房地产公司向李若本发出通知书不发生合同解除的效力，但因张箴光现已将争议的房屋另行出售给他人，致使双方签订的合同不能履行。张箴光在双方购房合同未解除的的情况下，又擅自将房屋转售他人，导致双方签订的购房合同无法履行，其应承担违约责任。李若本要求解除双方的商品房买卖合同、返还已付购房款8万元、赔偿李若本另行购买其他类似房屋差价损失64860元、承担8万元的赔偿责任，于法有据，应予支持。李若本要求利息按1分计算过高，应按同期商业银行贷款利率计算利息。梁山房地产公司仅是张箴光委托的办理相关开发、预售手续的主体，不是涉案合同的主体及楼房的实际所有权人，不应对李若本承担民事责任。依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、解除李若本与张箴光签订的涉案《金城鑫苑小区商品房买卖合同》。二、张箴光于判决生效之日起十日内向李若本返还已付购房款8万元及利息（利息自2010年4月17日交款之日至2013年6月17日，按月息6.68‰计算），赔偿李若本另行购买其他类似房屋差价损失64860元，并承担8万元的赔偿责任。三、驳回李若本的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5137元、诉讼保全费1770元，共计6907元，由张箴光负担。
张箴光不服一审判决上诉请求：查明事实，依法改判。
二审法院认定事实：张箴光与李若本在商品房买卖合同中约定，若乙方（李若本）在本协议签订后无故退房或在甲方（张箴光）通知的时间内未交足房款，视为违约，甲方有权将乙方所订房屋另行出售，乙方首付定金款不予退还。
二审经审理查明的其他事实与一审基本一致。
二审法院认为，2010年4月10日，张箴光以金城鑫苑小区的名义与李若本签订《金城鑫苑小区商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方在该合同中约定“一次性付清购买楼房应在本协议签定（订）5日内将款项交清”，“若乙方（李若本）在本协议签订后，无故退房或在甲方（张箴光）通知的时间内未交足房款，视为违约，甲方有权将乙方所订房屋另行出售，乙方首付定金款不予退还”。合同签订后，李若本在签订合同时交付定金5000元，2010年4月17日，李若本交付房款75000元，此后，张箴光于2011年4月16日通知要求李若本缴纳二期房款10万元。从双方合同的履行，可以认定双方是按分期付款的方式实际履行的。张箴光以书面通知的形式要求李若本自邮寄送达通知之日起4日内交付二期房款10万元，否则终止双方涉案合同，未给李若本留出合理期限。但双方在合同中约定李若本在张箴光通知的时间内未交足房款，视为违约，张箴光有权将李若本所订房屋另行出售。虽然张箴光在通知中未给李若本留出交纳10万元房款的合理期限，但由于当事人一般均基于真实、自愿的意思表示签订和履行合同，双方对合同约定权利的实现均有明确、合理的预期。因此，李若本在接到张箴光通知后应当预见到其不按张箴光通知的时间和金额交纳房款，张箴光有可能将房屋另行出售的风险，其仍未按通知要求交纳房款，亦未与张箴光就交款时间及交款金额重新进行协商。故双方在合同履行过程中均存在过错，且责任相当。因此，对于张箴光出售涉案房屋的所得，应按双方出资的比例予以分割。李若本应为：80000元÷2030元×2500元﹦98522元。综上所述，张箴光的上诉理由部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，二审法院判决：一、维持山东省梁山县人民法院（2012）梁民重字第36号民事判决第一项、第三项；二、变更山东省梁山县人民法院（2012）梁民重字第36号民事判决第三项为：张箴光于判决生效之日起十日内支付李若本购房款及增值款98522元及相应利息（按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率自2011年5月1日计算至判决生效之日）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5137元，诉讼保全费1770元，由张箴光负担4570元，李若本负担2337元，二审案件受理费5137元，由张箴光负担2800元，李若本负担2337元。
本院再审认定的事实与原二审法院认定的事实一致。
本院再审认为，本案争议的焦点问题是：张箴光解除与李若本的房屋买卖合同是否应承担违约责任和赔偿责任。
2010年4月10日，张箴光以金城鑫苑小区的名义与李若本签订《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，为有效合同正。双方约定李若本以每平方米2030元的价格购买张箴光预售的楼房一套，李若本于2010年4月10日交定金5000元，2010年4月17日交首付款75000元。2011年4月16日，张箴光以金城鑫苑小区的名义用特快专递的方式向李若本送达通知，限李若本于2011年4月19日前交付二期房款10万元，逾期不交房款，将终止与李若本签订的合同，将房屋另售他人。通知中交纳房款的时间具体、确定，李若本在接到张箴光通知后，应当预见到如不按张箴光通知的时间交纳房款，张箴光可能将房屋另行出售他人。李若本未按通知要求交纳房款，亦未与张箴光交款事宜进行协商，双方在合同履行过程中均存在过错。二审判决按双方出资的比例予以分割并无不当。
综上所述，原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。李若本的申请再审理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款一项规定，判决如下：
维持山东省济宁市中级人民法院（2014）济民终字第1188号民事判决。
本判决为终审判决。
审 判 长 李加付
审 判 员 滕建国
代理审判员 司晓伟
二〇一七年三月十五日
书 记 员 刘 莹