江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5488号
上诉人（原审被告）：江绍国，男，1938年6月30日生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：江寄鸥，男，1970年10月23日生，汉族，住上海市长宁区，系江绍国儿子。
委托诉讼代理人：顾海啸，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：夏芳，女，1941年12月18日出生，汉族，住上海市徐汇区。
委托诉讼代理人：江寄鸥，男，1970年10月23日生，汉族，住上海市长宁区，系夏芳儿子。
委托诉讼代理人：顾海啸，北京市百瑞（苏州）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：江寄鸥，男，1970年10月23日生，汉族，住上海市长宁区。
被上诉人（原审原告）：陈怀刚，男，1966年1月17日生，汉族，住江苏省大丰市。
委托诉讼代理人：韩礼斌，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：周虎，江苏益友天元（昆山）律师事务所律师。
原审第三人：潘雅婕，女，1971年11月15日生，汉族，住上海市长宁区。
委托诉讼代理人：江寄鸥，男，1970年10月23日生，汉族，住上海市长宁区，系潘雅婕丈夫。
上诉人江绍国、夏芳、江寄鸥因与被上诉人陈怀刚、原审第三人潘雅婕房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
江绍国、夏芳、江寄鸥上诉请求：撤销一审判决主文第一条由江绍国、夏芳赔偿1258680元的判决，认定房屋买卖不成的责任在于陈怀刚，驳回陈怀刚诉讼请求，诉讼费用由陈怀刚承担。事实和理由：一、一审法院认定与事实不符。1、陈怀刚提供的证据中未显示微信日期。2、陈怀刚2016年6月曾与江寄鸥电话及短信联系，夏芳无权也不可能阻止陈怀刚与江寄鸥联系。3、我方四人对评估报告均有异议并提交了书面询问意见及异议佐证材料，一审法院并未回复。4、一审法官要求陈怀刚改变诉讼请求和提出两个时点的评估要求，并非陈怀刚主动变更，一审庭审中并未进行法律释明。5、潘雅婕多次书面申请以房屋产权共有人的身份参加诉讼后才得到一审法院同意，一审判决称应潘雅婕要求追加其为第三人的说法不全面。6、江绍国从未表示过不愿意出售房屋，是因为其他房屋产权人不同意才导致过户不成，一审认定江绍国不愿出售房屋造成损失与事实不符。二、一审判决违反民事诉讼法有关规定。1、一审法官指导当事人如何诉讼有违审理的公正性。2、陈怀刚一审中提供的微信证据无原件、无日期、无连贯，一审判决认定夏芳承担责任的微信证据有日期，显然与上述证据内容不同，该材料未经质证，不应作为判决依据。3、我方一审中提供了实际成交的房屋买卖增值税发票原件证明评估结果有误，一审法院没有主动调查。4、江绍国已经在一审中书面表示，如果认为其与陈怀刚签订合同属于房屋买卖合同，就要求撤销该合同，一审法院没有释明让其行使撤销权。5、本案中评估违背评估程序，评估人员承认报告内容实际不存在，报告也没有实际依据或案例证明结论的成立，不应采用。三、一审判决理由与结果不符合法律规定。1、一审判决将无效合同认定为对部分人有效，对部分人无效错误。2、江绍国没有不愿意履行合同，房屋不能过户的根本原因在于陈怀刚没有取得其他产权共有人的同意，一审法院在江绍国没有违约的情况下判决其承担违约责任不合法。夏芳不是合同的签订人，认定其表见代理并判决其承担损失没有依据。陈怀刚与江绍国签订合同伊始就知道该合同因没有其他共有人签字不可能发生房屋过户，房屋价格上涨或下跌带来的利益或损失与房屋不能过户之间没有因果关系，陈怀刚也不存在实际损失。陈怀刚明知涉案房屋上有多名产权人，其中江寄鸥自始不愿意出售房屋，陈怀刚通过中介与江绍国、夏芳接触时，交易意向就因江寄鸥、潘雅婕反对而终止，后陈怀刚绕过中介和其他共有人与江绍国签订其自拟的格式合同，误导江绍国、夏芳房屋过户手续，对于房屋最终不能过户的责任应由陈怀刚自担。陈怀刚一开始就知道本案合同不能充分履行，其对合同不存在信赖利益；江绍国也明知未有其他产权人签字同意不可能过户交易，其签订合同时能够预见的损失就是合同约定的退还定金及支付两倍违约金。3、一审判决过错责任分配不当。一审判决陈怀刚对合同无效只承担15%责任过低，过错责任应全在陈怀刚。陈怀刚未按照合同约定在2016年5月1日前进行房款结算。一审判决引用合同中保证房屋产权没有抵押并处理家庭内部纠纷的约定减轻陈怀刚的过错责任，有违合同本意；从该约定不能得出江绍国代表其他产权人签订合同的结论。江绍国代表自己签署合同不存在过错，即使合同无效，其也没有责任。江绍国、夏芳与江寄鸥、潘雅婕的亲属关系不应作为减轻陈怀刚过错责任的事由。4、一审判决将2016年9月22日作为计算损失的时点，实际将无效合同效力延长到2016年9月22日，违背法律规定。陈怀刚也仅主张立案时的房屋市场总价与合同约定价格的差价，以第一次庭审的2016年9月22日作为计算差价的时点不当。夏芳于2016年6月23日将52万元退回，此时，陈怀刚知道江绍国、夏芳已经明确表示房屋不卖了，陈怀刚应当及时止损。5、从陈怀刚提供格式合同的情节可知陈怀刚是炒房者，一审判决忽视该情况，判决结果有违国家方针。6、一审判决对诉讼保全费及房屋评估费未根据责任比例分摊不当。7、一审法院通过民事裁定书对一审判决进行更正，说明一审判决错误。
陈怀刚辩称，江绍国等人的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。
潘雅婕述称，同江绍国、夏芳、江寄鸥的上诉意见。
陈怀刚向一审法院起诉请求：一、江绍国、夏芳履行《不动产买卖合同》，将位于昆山市花桥绿地国际家园圣心东环路55弄53栋101室、201室房屋产证、土地使用权证过户至陈怀刚名下，并将房屋交付给陈怀刚；二、本案诉讼费由江绍国、夏芳承担。一审中，陈怀刚变更诉讼请求为：江绍国、夏芳赔偿损失180万元（具体以本案第一次庭审时的房价与合同价的差价为准）。
一审法院认定事实：江寄鸥系江绍国与夏芳的儿子。江寄鸥与潘雅婕于1998年1月20日在上海市长宁区民政局办理了结婚登记手续，现为夫妻关系。位于昆山市花桥镇花桥绿地国际家园圣心东环路55弄53幢101+201室房屋，建筑面积为167.28平方米，于2005年8月23日办理了房屋所有权证，房屋所有权证上登记的所有权人为江绍国、夏芳、江寄鸥。涉案房屋的的土地使用权证于2005年12月15日颁发，该国有土地使用权证上记载的土地使用权人为江绍国，国有土地使用权证号为：昆国用(2005)第H00342号。
一审另查明：2016年1月23日，甲方陈怀刚与乙方江绍国签订《不动产买卖合同》，约定甲乙双方通过友好沟通协商，确定甲方以人民币170万元整（大写壹佰柒拾万元整）购买乙方花桥绿地国际家园小区53栋101室+201室房屋一套。房屋产证编号为131001981，房屋土地所有权证编号为2005第H00342号，甲方于2016年1月23日转账支付人民币2万（大写贰万元整）用于购买以上房屋定金。甲方转出账号为卢美英，乙方收款账号为62×××40，夏芳。乙方确认收到甲方所转账支付的该笔定金款项；甲乙双方约定于2016年5月1日前进行上述该套房屋的产权过户和房款结算。该笔定金届时充入该房屋房款。如甲方放弃购买该套产权，则乙方不予退还该笔定金。如乙方违约不出售该房屋，则需退还该笔定金，并支付该笔定金两倍违约金给乙方；乙方保证该套房屋产权无抵押，并处理家庭内部对于该房屋产权纠纷等。另，甲方收到乙方夫妻双方身份证、户口本，结婚证及该房屋房产证土地证复印件各一份。甲方确保仅供参考不做其他用途。合同签订后，陈怀刚按约定向夏芳转账购房定金20000元整，后陈怀刚于2016年3月31日又向夏芳支付了购房款50万元，合计共支付了购房款52万元。
一审再查明：陈怀刚就涉案房屋的购买主要是通过与夏芳微信联系进行协商确认。陈怀刚与夏芳通过微信联系好时间、地点双方进行碰面并由陈怀刚与江绍国签订《不动产买卖合同》。签订好《不动产买卖合同》后，陈怀刚又于2016年3月21日通过微信向夏芳提出要求双方见面并将购房款给江绍国、夏芳，要求江绍国、夏芳将房屋过户。但夏芳以有事为由要求改天，陈怀刚与夏芳达成一致意见改天过户。2016年3月22日，夏芳通过微信向陈怀刚表述“我们同意在五一前完成买卖手续，等我们回沪后随时等待你的安排”。2016年3月30日，夏芳向陈怀刚提供夏芳的银行账号供陈怀刚汇付购房款。陈怀刚收到夏芳提供的银行账号后回复“我明天或后天先打五十万元房款给你，还有等碰面再打”。夏芳回复“好，谢谢”。2016年4月13日，陈怀刚又向夏芳发出微信“叔叔阿姨：我看这几天我再打钱给你们帮我去办手续”。夏芳同日回复“好。具体哪一天？办手续需要哪些材料？房产证上有三人，除我两外，还有我儿子的名字，办手续时他是否要在场。因这周未他要去以色列出差。如只我两去办就简单些”。陈怀刚与夏芳在微信中协商如何办房屋过户手续及双方谈好下次办理房屋过户另约定时间。2016年5月11日，夏芳向陈怀刚发微信“陈总，关于花桥房手续事我一直放在心上，但近来单位有工作要处理，加上牙齿出问题，到医院治疗，牙龈发炎，补过的牙掉了将牙套等等，所以没有办法办过户手续。不过这是迟早的事，我们会遵守我们之间的协议。你放心”。陈怀刚回复“叔叔阿姨：没关系，等你们方便，保重身体!”。2016年5月17日，陈怀刚向夏芳发出微信“叔叔阿姨：这两天能帮我去办手续吗？”。夏芳回复“这礼拜不行，明天已约好云装牙齿。后天我儿子云杭州，拿不到身份证和户口本。对不起，最好能提早一周告诉我你可以抽空一起去办手续。我可去儿子处拿身份证等。如查只是我俩去办可以吗？”。2016年6月5日，夏芳向陈怀刚发微信“陈总，发这微信实属无奈。由于花桥房产市场价格的变化及家庭的干涉，我们之间的房价不能按以前所议的170万元成交，如你能考虑房价上升至220万，我们可立即办手续。如你不能考虑，我们只能违约，不能成交。上述情况也使我们非常纠结，迫不得已，请谅介。并望回复”。同日，陈怀刚回复“叔叔阿姨：我原以为我交了五十多万我们就定下来了，所以这边那时别的房子我就没谈，我也问了你们几次让你们商量好再决定卖，你们也说商量好了，儿子媳妇也同意了，你们并且后来把卡号提供给我，我钱也打了，你们说那时你们忙过几天来办手续，我如果那时买别人房子也是那个价，现在不卖这损失你也知道的”。陈怀刚向夏芳银行账号支付的52万元购房款，夏芳于2016年6月23日退回陈怀刚账户，陈怀刚关于夏芳退回购房的事实认可。陈怀刚收到夏芳退回的52万元购房款后，于2016年6月25日通过微信向夏芳表示其不接收退款的事实，并坚持要求继续履行合同将涉案房屋过户给其。2016年6月27日，夏芳通过微信向陈怀刚发信“陈总，商量结果，这房子我们自用，不卖了。以后你不要再找我们了”。陈怀刚回复“你们那个时候说肯定卖给我，如果那时候说不卖我那时肯定买别的人家房子，并且那时候房价没涨，现在你们看房价上涨了你们想悔约我肯定不会同意”。
陈怀刚在与江绍国、夏芳签订《不动产买卖合同》过程中、支付价款过程、协商履行过户等过程中知道涉案房屋的共有人为江绍国、夏芳、江寄鸥，且陈怀刚向江绍国、夏芳多次主张要求与江寄鸥见面协商，但夏芳以各种事由未能使陈怀刚与江寄鸥见面协商，江寄鸥与陈怀刚至本案诉讼一直未能见面，江寄鸥对于涉案房屋是否出售等的意思表示也未向陈怀刚进行过有关表示。
一审又查明：2016年6月29日，陈怀刚委托昆山花桥法律服务所法律工作者陆敏华向江绍国、夏芳发出《函》一份，载明：我所现受陈怀刚委托就你俩和其房屋买卖合同纠纷事宜特来函告如下：陈怀刚和江绍国于2016年1月23日所签的《不动产买卖合同》合法有效；敦促你俩继续履行《不动产买卖合同》，于2016年7月5日前协助陈怀刚办理房产过户手续，并收取房款170万元(其中52万元已转账至我所账户)。房产证过户后，即办理房屋交付手续。
一审还查明：陈怀刚因向法院提出变更诉请，要求赔偿损失，故提出对涉案房屋于2016年6月23日、2016年9月22日的市场价值进行评估。一审法院依法委托房地产评估机构进行评估。2017年1月9日，苏州市政通房地产土地评估有限公司做出委托书鉴定号；(2016)苏0583法鉴委字第01123号《房地产估价报告》两份，估价结果载明，在价值点2016年6月23日的房地产市场价值为225.13万元，在价值点2016年9月22日的房地产市场价值为318.08万元。陈怀刚为提起涉案房屋鉴定，共发生鉴定费21750元。
上述事实有不动产（房屋）产权登记信息查询结果证明、网上电子回执、银行凭证、函、微信记录、不动产买卖合同及当事人庭审陈述等证据予以佐证。
一审法院认为，一、陈怀刚与江绍国签订的《不动产买卖合同》系双方事人真实意思表示，且不违反我国法律、法规的强制性规定，是合法有效的，合同各方应依法依约履行合同，未能依法、依约履行合同的，应当承担相应的赔偿责任。江绍国辩称的双方签订《不动产买卖合同》是预约合同，而非正式的买卖合同，一审法院不予采信。陈怀刚与江绍国签订的《不动产买卖合同》是有明确约定：买卖房屋的具体情况、明确的房屋价款、房屋价款的支付以及房屋的产权过户时间等，该合同符合房屋买卖合同的一般内容，陈怀刚与江绍国签订的《不动产买卖合同》应当认定为是房屋买卖合同的本约。
二、江绍国与陈怀刚签订的《不动产买卖合同》所产生的权利、义务关系是否对夏芳有效？一审法院认为江绍国与陈怀刚签订的《不动产买卖合同》所产生权利、义务关系对夏芳有效。理由是：陈怀刚签订《不动产买卖合同》前、双方签订该合同及签订合同后的履行，陈怀刚是一直通过与夏芳协商进行的，且夏芳通过微信明确告诉陈怀刚其同意在五一前完成涉案房屋的买卖手续并告诉陈怀刚其银行账号以收取购房款，另夏芳与江绍国系夫妻关系，综合上述事实，江绍国与陈怀刚签订《不动产买卖合同》应当认定获得夏芳的授权，江绍国与陈怀刚签订《不动产买卖合同》对夏芳构成表见代理关系。
三、江绍国与陈怀刚签订的《不动产买卖合同》是否对江寄鸥有效？一审法院认为该《不动产买卖合同》对江寄鸥不具有法律效力。理由是江寄鸥作为涉案房屋的共有权人，没有与陈怀刚签订任何合同，且陈怀刚也没有提供任何有效证据证明江寄鸥授权他人与其签订《不动产买卖合同》，故本案签订的《不动产买卖合同》对江寄鸥不具有法律效力。
四、现陈怀刚要求江绍国、夏芳、江寄鸥赔偿损失是否支持？具体损失应当如何认定？
一审法院认为，因为本案签订的《不动产买卖合同》对于江寄鸥不具有法律效力，江寄鸥没有义务履行《不动产买卖合同》并协助房屋过户，江寄鸥在本案第一次庭审明确表述其不同意将涉案房屋出卖给陈怀刚。由于涉案房屋为江绍国、夏芳、江寄鸥共同共有，现江寄鸥拒绝出售该房屋，陈怀刚原本诉请要求继续履行合同（协助过户），经一审法院释明，陈怀刚变更诉请要求解除合同、返还价款并赔偿损失等违约责任。就陈怀刚主张的损失赔偿，应根据造成双方签订的《不动产买卖合同》不能履行的过错程序予以承担。本案签订《不动产买卖合同》时陈怀刚明知涉案房屋的所有权证上记载的房屋共有权人为江绍国、夏芳、江寄鸥，虽然陈怀刚在与夏芳的协商过程中有要求和江寄鸥就涉案房屋买卖进行交涉，但陈怀刚与江寄鸥在签订《不动产买卖合同》的过程始终未碰面协商，陈怀刚在此情况下仍然与江绍国、夏芳签订《不动产买卖合同》，陈怀刚自身存有一定的过错，可以适当减轻江绍国、夏芳的赔偿责任。另外，由于合同中明确约定即房屋出售方即江绍国保证涉及案房屋产权无抵押，并处理家庭内部对于该房屋产权纠纷，且江绍国、夏芳系江寄鸥的父母，故陈怀刚在本案中的过错责任进一步减轻。综合上述情节和事实，一审法院认定陈怀刚对于房屋买卖合同不能履行的损失承担15%的责任，江绍国、夏芳承担85%的责任。
关于本案损失的认定。一审法院认定陈怀刚所谓的损失应以陈怀刚信赖其签订的《不动产买卖合同》有效并顺利履行所获得的利益，江寄鸥于2016年9月21日本案第一次庭审时明确表示拒绝出售涉案房屋，由于涉案房屋的共有人为江绍国、夏芳、江寄鸥，此时陈怀刚应当知道其签订的《不动产买卖合同》无法继续履行，基于此，陈怀刚经一审法院法律释明要求赔偿损失，故对于损失的认定应以2016年9月22日涉案房屋的市场价与《不动产买卖合同》约定价的差额认定。经评估涉案房屋于2016年9月22日的市场价值为318.08万元。2016年9月22日的市场价值为318.08万元与合同约定价170万元的差额为148.08万元,该差额作认定为损失由江绍国、夏芳承担85%,即125.868万元。此外，由于夏芳已于2016年6月23日将陈怀刚已支付的款项52万元退还，该房款不再理涉。由于现陈怀刚、江绍国已经以其实际行为解除了所签订的《不动产买卖合同》，一审法院对于该《不动产买卖合同》解除的事实予以确认。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：一、江绍国、夏芳于判决生效后十日内向陈怀刚赔偿损失1258680元。二、驳回陈怀刚的其他诉讼请求。案件受理费20100元，由江绍国、夏芳负担16128元，陈怀刚负担3972元。诉讼保全费5000元，由江绍国、夏芳负担。房屋评估费21750元，由江绍国、夏芳负担。
二审经审理查明，一审审理中，房地产估价人员出庭接受质询，江绍国、夏芳、江寄鸥、潘雅婕询问了三个月内房价大幅度增长原因、单价计算方式、评估样本是否存在非理性因素、评估报告1年有效期、报告中未见修正系数、指数及案例等问题，估价人员均作出回答。对于评估样本是否非理性，估价人员回答“市场上存在足够的买者和卖者，我们得出的结论是根据市场上的案例”；对于报告中未见修正系数、指数及案例，估价人员回答“根据规程及主管部门管理，技术报告在公司留存，提供你方的是结果报告”。江绍国、夏芳、潘雅婕提交了昆山市花桥镇绿地国际家园圣心东环路55弄213号楼302+402室房屋的增值税发票，以证明相似房屋在2016年6月的单价为8900元/平方米，与《房地产估价报告》中的单价差距过大。陈怀刚对该证据的真实性及证明目的均不认可。江绍国、夏芳、潘雅婕于2017年3月13日向一审法院提交对估价人员出庭陈述的书面意见，除当庭质询的问题外，该书面材料中对《房地产估价报告》未再提出其他异议。
二审另查明，一审法院于2017年4月26日作出（2016）苏0583民初12322号民事裁定，对一审判决载明的合议庭组成人员进行了补正。
二审经审理查明的其他事实与一审查明事实一致。
二审中，江绍国、夏芳、江寄鸥、潘雅婕提交短信记录一份，证明陈怀刚2016年6月曾与江寄鸥有电话及短信往来，江寄鸥明确向陈怀刚表达了不出售涉案房屋的意愿。短信记录显示：2016年6月25日陈怀刚发短信约江寄鸥见面商谈购房事宜，江寄鸥回复称没有时间会面，等过几天，陈怀刚回复称可以等江寄鸥有空，但希望别将房子挂牌出售；2016年9月20日江寄鸥发短信表示如果想谈的话可以谈，陈怀刚回复明天早上早点见面。陈怀刚质证认为，对短信记录的真实性没有异议，但江寄鸥在短信中没有不同意出售涉案房屋的意思表示。江寄鸥认为，陈怀刚要买涉案房屋应该取得房屋共有人江寄鸥的同意，江寄鸥没有表达过同意就意味着不愿意出售。
二审中，陈怀刚提交与夏芳微信聊天记录公证书一份，证明聊天内容与一审中提交的书面聊天记录一致。江绍国、夏芳、江寄鸥、潘雅婕质证认为，微信记录没有大的出入，但不排除有内容损失、不完整、断章取义之处。从微信记录可见陈怀刚明知江寄鸥是房屋共有人且不愿出售房屋，在江绍国、夏芳不能取得江寄鸥、潘雅婕同意的情况下，房屋买卖无法达成，故陈怀刚对房屋买卖合同没有信赖利益。
对于《房地产估价报告》，江绍国、夏芳、江寄鸥、潘雅婕二审中认为，房屋估价从6月份的225.13万元到9月份的318.08万元，不能排除存在人为哄抬价格的交易，采取比较法的估价方式不符合《房地产估价规范》的规定，估价报告中也没有列出交易实例，估价报告不具有可信度。
本院认为，潘雅婕系一审中无独立请求权的第三人，一审法院也未判决其承担民事责任，故其无权就本案提起上诉。江绍国与陈怀刚签订《不动产买卖合同》后，江绍国、夏芳未能按照合同约定办理房屋过户手续，且拒绝出售房屋，引起本案纠纷。二审中各方当事人争议焦点在于：一、江绍国与陈怀刚签订的《不动产买卖合同》是预约合同还是本约合同，合同是否有效。二、合同未能继续履行，过错由谁承担。三、合同未能继续履行导致的损失如何认定。四、一审法院是否存在程序不当。
对于争议焦点一，江绍国与陈怀刚签订的《不动产买卖合同》中对房屋坐落、买卖价格、支付方式、过户时间等房屋买卖合同的主要条款均有明确约定，该合同属于正式的房屋买卖合同。涉案房屋为江绍国、夏芳、江寄鸥共有，虽然合同上仅有江绍国签字，合同签订时江绍国对涉案房屋没有完整的处分权，但并不影响合同的效力，江绍国以此为由主张合同无效，本院不予支持。
对于争议焦点二，江绍国与陈怀刚签订的《不动产买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。夏芳虽然未在合同上签字，但夏芳也是房屋共有人，其与江绍国系夫妻，合同签订前后陈怀刚与夏芳通过微信沟通房屋买卖事宜，且夏芳接收了购房定金，对江绍国与陈怀刚签订合同也未提出异议，其对房屋出售情况及合同的签订是知情并同意的，一审法院认定江绍国签订合同时获得夏芳的授权并无不当，合同对夏芳也具有约束力。现因房屋另一共有人江寄鸥不同意出售房屋，江绍国、夏芳对涉案房屋没有完整的处分权，导致《不动产买卖合同》不能继续履行，江绍国、夏芳应承担相应的违约责任。陈怀刚在签订合同时已经知道涉案房屋有三位共有人，陈怀刚并无证据证明江绍国可代理江寄鸥，其在没有明确江寄鸥是否同意出售房屋的情况下即签订房屋买卖合同，对于合同最终不能履行也存在一定过错。合同中虽然约定江绍国处理家庭内部对于房屋的产权纠纷，但共有人是否同意出售房屋并不属于产权纠纷。一审判决认定对合同不能履行产生的损失陈怀刚自担15%责任失衡，本院认定陈怀刚承担30%的责任，江绍国、夏芳承担70%的责任。
陈怀刚二审中提供了经公证的微信聊天记录，江绍国、夏芳、江寄鸥、潘雅婕对记录真实性没有异议，其认为不能排除记录内容不完整的可能，但没有提供反证，本院对微信聊天记录予以采信。从陈怀刚与夏芳的微信聊天内容来看，夏芳在2016年6月前只是询问办理过户手续时江寄鸥是否需要到场，并未提出过江寄鸥不同意出售房屋。江绍国、夏芳、江寄鸥、潘雅婕并无证据证明陈怀刚签订合同前已经知道江寄鸥拒绝出售涉案房屋。合同约定过户与房款结算同时进行，根据微信聊天记录，陈怀刚在2016年4月已经提出办理过户手续，双方因故推迟了手续办理时间，江绍国、夏芳、江寄鸥认为陈怀刚未在2016年5月1日前支付房屋价款违约在先没有依据。江绍国、夏芳、江寄鸥也无证据证明陈怀刚购房行为属于炒房。江绍国、夏芳、江寄鸥上诉认为房屋最终不能过户的责任应由陈怀刚全部承担于法无据。
对于争议焦点三，涉案合同不能继续履行，陈怀刚无法以合同约定价格取得涉案房屋，合同无法继续履行时的房屋价格与合同约定价格的差额是陈怀刚因此遭受的损失，陈怀刚主张江绍国、夏芳予以赔偿于法有据，本院予以支持。根据微信聊天记录，夏芳在2016年6月提出加价，后以江寄鸥不同意出售房屋为由拒绝履行合同，陈怀刚提起本案诉讼主张继续履行合同，后因江寄鸥在一审法院第一次庭审时明确表示不同意出售房屋而变更诉讼请求，陈怀刚于此时才知道合同继续履行已无可能。江寄鸥二审中提供的短信记录不能体现其有明确拒绝出售房屋的意思表示，不足以证明陈怀刚在2016年6月已经知道合同不能履行。一审法院以第一次庭审时间2016年9月22日作为认定房屋价格差额的对比时间并无不当。对于《房地产估价报告》，估价人员一审中已经出庭接受质询，回答了江绍国、夏芳、江寄鸥、潘雅婕提出的问题。江绍国、夏芳、江寄鸥、潘雅婕提供的发票没有房屋买卖合同予以佐证，不足以证明房屋价格的真实性。房屋价格的涨跌受多方面因素影响，江绍国、夏芳、江寄鸥并无证据证明价格上涨是人为哄抬导致，其上诉认为《房地产估价报告》采用比较法不符合有关规范依据不足。出具《房地产估价报告》的估价机构有相应资质，鉴定程序合法，内容无明显不合理，对《房地产估价报告》本院予以采信。根据《房地产估价报告》，合同因无法继续履行而解除时，涉案房屋的市场价格为318.08万元，与合同约定价170万元差额为148.08万元，江绍国、夏芳承担70%的损失赔偿责任即赔偿陈怀刚损失103.656万元。
对于争议焦点四，关于追加当事人，潘雅婕并非涉案房屋产权证上载明的共有人，陈怀刚未将其列为被告，潘雅婕申请参加诉讼也未提出独立的诉讼请求，一审法院根据潘雅婕的申请将其列为第三人并无不当。关于法律释明，陈怀刚起诉时的诉讼请求为继续履行合同，房屋共有人江寄鸥未在合同上签字，在其明确表示不同意出售房屋后，合同不可能继续履行，一审法院向陈怀刚进行法律释明询问是否变更诉讼请求并无不当。因各方当事人对于合同无法继续履行的时间节点存在争议，一审法院释明要求陈怀刚就两个时间节点的房价申请评估并无不当。关于补正，对于判决书中的笔误法院可以裁定的形式予以补正。关于诉讼费用，本案因卖方未按约履行合同引起，一审判决保全费及评估费全部由江绍国、夏芳承担并无不当。
综上，上诉人江绍国、夏芳、江寄鸥的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、撤销江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初12322号民事判决；
二、江绍国、夏芳于本判决生效后十五日内向陈怀刚赔偿损失1036560元。
三、驳回陈怀刚的其他诉讼请求。
如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费20100元，由江绍国、夏芳负担14070元，陈怀刚负担6030元；诉讼保全费5000元，由江绍国、夏芳负担；房屋评估费21750元，由江绍国、夏芳负担。二审案件受理费20100元，由江绍国、夏芳、江寄鸥负担14070元，由陈怀刚负担6030元。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 沈维佳
审 判 员 杨 兵
二〇一七年九月十二日
法官助理 郭 锐
书 记 员 朱冰丽