内蒙古自治区包头市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）民二终字第373号
上诉人（一审被告）贾海利，现住内蒙古自治区包头市东河区。
被上诉人（一审原告）包头市众信物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市昆区团结大街鞍山道6号居安家园。
法定代表人卓国锦，总经理。
委托代理人卓国璋，该公司职员。
委托代理人王洋，该公司职员。
上诉人贾海利因与被上诉人包头市众信物业服务有限公司（以下简称众信公司）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2015）包东民初字第1685号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员吴钢担任审判长，审判员刘兴平、代理审判员侯丽参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告包头市众信物业服务有限公司与包头市住宅合作总社东河分社于2010年12月31日签订了一份关于“明日星城东河花苑”的《物业管理合同》，被告购买并于2008年10月1日入住明日星城东河花苑15-607房屋，并向原告缴纳了相应年度的物业费用。从2013年1月1日起至2014年12月31日，被告欠交物业费两个年度，计1668元。
另查明，被告居住明日星城东河花苑房屋面积为99.31平方米，每平米物业费用为0.7元人民币。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律效力，当事人应当按照约定履行义务。原告与开发商签订的物业管理合同属前期物业管理合同，符合相关法律规定。被告入住明日星城东河花苑后，接受了原告提供的物业服务并交纳过相应年度的物业费用。现被告以没有与原告签订过物业管理服务合同为由拒交物业费于法无据，故原告请求被告支付2013年1月1日至2014年12月31日所欠交的物业费合理合法，该院予以支持。关于违约金的请求，理由不充分，该院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：被告贾海利于判决生效后五日内给付原告物业管理费1668元。案件受理费50元，由被告贾海利负担。
一审宣判后，贾海利不服，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或者发回重审；上诉费由被上诉人承担。主要理由如下：
（一）原审认定事实不清。2009年6月14日，上诉人购买了由包头市住宅合作总社开的商品房，并与包头市住宅合作总社网签了《包头市商品房买卖合同》。网签合同第十三条明确约定了关于物业管理的内容和收费标准等，并按有关规定由上诉人与物业管理企业订立了物业管理合同。随后，上诉人与小区业主领钥匙入住，并与包头市佳宝物业管理有限公司签订了《前期物业管理合同》，并交纳了物业管理费用。被上诉人不知在什么时候，诉称与包头市住宅合作总社东河分社签订了《物业管理合同》，以此来索取物业费并将我告上法庭。本人认为，我与开发商包头市住宅合作总社签订了网签购房合同，也与佳宝物业签订了前期物业合同，己经有明确的约定，并且符合国家的法规。原审法院仅凭被上诉人诉称的与包头市住宅合作总社东河分社签订的《物业管理合同》，就否认我所提交的相关证据，认定被上诉人与包头市住宅合作总社东河分社的合同属于前期合同。那么，上诉人的网签合同约定事项，以及与佳宝物业服务合同难道不具有法律效力？
（二）一审判决适用法律错误。原审法院判决认为，被上诉人与开发商签订的物业管理合同属前期物业管理合同。那么，上诉人以上列举的事实有完整连续的链条，又当怎样认定？原审法院认为上诉人拒交物业费于法无据，被上诉人索要物业费合理合法。本人认为，法律以及法规有明确规定，在物权法第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。此项法规中明确规定，选聘和解聘是业主的权利，而不是局外人。之前，网签合同约定及前期与佳宝物业服务合同是无效合同吗？我购房是与包头市住宅合作总社签订的网签合同，而不是包头市住宅合作总社下属东河分社，也没有与被上诉人签订物业服务合同，凭什么原审法院就判定我接受服务，交纳0.7元物业服务费？我拒交是属于法律保护正当行为！
综上所述，上诉人认为本案中侵权在先，被上诉人与建设单位是利益共同体，得便在小区强行推销自己多收费少服务或无服务，剥夺上诉人的主观意愿，利用法律来达到自己的非法目的。
被上诉人众信公司答辩称，答辩人与包头市住宅合作总社东河分社签订的《物业管理合同》合法有效，一审判决被答辩人向答辩人支付物业管理费于法有据。根据《物业管理条例》第二十一条的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当与选聘物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。本案，包头市住宅合作总社东河分社作为明日新城东河花苑的开发商，在明日新城东河花苑未成立业主委员会以前，与答辩人签订前期物业服务合同符合我国相关法律规定，依照《物业管理合同》的约定，答辩人履行了合同约定的服务事项，被答辩人就应该依约向答辩人支付物业服务费。更何况被答辩人作为该小区的业主不仅接受了答辩人提供的物业服务，而且曾向答辩人缴纳了相应年度的物业服务费用。根据《合同法》第36条的规定，从实践性合同的角度讲，答辩人与被答辩人之间的物业服务合同关系也已经成立。对于被答辩人在上诉状中提到的“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人系其法定权利”这一主张，答辩人并不否认，但是选聘和解聘物业服务企业并不是被答辩人一人所能决定的，根据《物权法》第76条的规定，决定解聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。但是截至一审判决下达前，包括被答辩人在内的明日新城东河花苑业主并未行使相关权利，答辩人与包头市住宅合作总社东河分社签订的《物业管理合同》依然合法有效，在合同尚未解除以前，答辩人履行了合同约定的义务，被答辩人接受，就应该按照合同约定支付物业服务费用。
二审过程中，上诉人向本院提交《党政机关领导信访接待日登记表》和《群众反映问题协调会会议签到表》，拟证明本案所涉小区存在脏、乱、差问题。众信公司质证称政府为调解小区业主和物业的矛盾开过协调会，但对该两份证据的真实性和证明目的均不予认可。众信公司向本院提交了《物业管理规程》及《催费通知单》，拟证明从2009年至2015年，其公司一直为明日星城东河花苑提供物业服务，并明确了逾期支付物业费的违约责任。贾海利质证称，没见过这些文件，对真实性及证明目的均不认可。
经二审审理查明，上诉人贾海利购买并入住包头市东河区明日星城东河花苑19-501房屋，其他查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。
本院另查明，2009年7月15日，众信公司与包头市佳宝物业服务有限责任公司签订了《东河花苑明日星城物业管理服务交接事宜协议》，该协议约定：包头市佳宝物业服务有限责任公司将明日星城小区物业服务项目于2009年7月15日后移交给众信公司接手，开始全面物业管理；在众信公司接管明日星城小区之后，明日星城小区的物业管理责任由众信公司承担，接管时间为2009年7月15日；众信公司人员2009年7月15日入场。
又查明，包头市住宅合作总社是包头市东河区明日星城东河花苑小区的建设单位。
还查明，一审宣判后，众信公司不服一审判决，向本院提起上诉。二审审理过程中，众信公司向本院递交了撤诉申请，以基于维护本案双方当事人和谐关系为由，申请撤回上诉。经本院审查，众信公司撤回上诉的申请符合法律规定，本院于2015年12月21日口头裁定准许其撤回上诉。
以上事实有东河花苑明日星城物业管理服务交接事宜协议、包头市商品房买卖合同、撤诉申请及当事人陈述在案佐证。
本院认为，众信公司与包头市佳宝物业服务有限责任公司签订《东河花苑明日星城物业管理服务交接事宜协议》后，又于2010年12月31日与包头市住宅合作总社东河分社签订了《物业管理合同》，并向明日星城东河花苑小区业主提供了物业服务，贾海利系该小区业主，双方已形成了物业服务法律关系，贾海利应依约支付相应的物业服务费用。上诉人贾海利关于其与众信公司没有合同关系的上诉意见与查明的事实不符，不能成立，本院不予支持。
综上所述，一审判决认定贾海利购买并入住明日星城东河花苑15-607房屋错误，本院予以纠正。一审判决认定其他事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费150元，由上诉人贾海利负担50元，由被上诉人包头市众信物业服务有限公司负担50元，退还包头市众信物业服务有限公司50元。
本判决为终审判决。
审 判 长 吴 钢
审 判 员 刘兴平
代理审判员 侯 丽
二〇一五年十二月二十四日
书 记 员 邢海峰
本判决索引法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。