江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终5985号
上诉人（原审原告）：李文标，男，1970年12月16日出生，汉族，住江苏省宝应县。
被上诉人（原审被告）：南京百德置业有限公司，住所地南京市六合区龙池街道雄州南路399号阜康园区506栋2单元202室。
法定代表人：马伟强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：史晶晶，该公司法务。
上诉人李文标因与被上诉人南京百德置业有限公司（以下简称百德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
李文标上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持其一审诉讼请求，即被上诉人支付上诉人迟延交付诉争房屋违约金暂计15500元（自2016年6月1日至2017年2月7日，最终计算至诉争房屋交付之日）；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定被上诉人对上诉人构成违约责任期间为2016年6月1日至2016年10月10日，属于认定事实不清。1.一审法院整理其第二项诉讼请求为“被上诉人支付迟延交付涉案房屋违约金15500元（自2016年6月1日至2017年2月7日）”有误，而其在起诉状中主张的迟延交房违约金暂计15500元（最终计算至涉案房屋交付之日），一审法院对此有遗漏。2.在被上诉人所寄《敦促立即办理房屋接受手续的函告》（以下简称函告）、《律师函》中，其向上诉人提出办理收房手续并缴纳办理交房手续费用的要求，不符合合同约定，上诉人有权拒绝。3.上述函告、《律师函》，并无被上诉人按合同约定的交房程序承担继续履行的意思表示，被上诉人违约状态并未消除，仍应对上诉人承担违约责任。4.被上诉人在函告和《律师函》中，并无按合同约定交房程序或合同约定承担继续履行的意思表示，而仍要求上诉人按照被上诉人自定的交房程序办理收房手续，故上诉人依据合同法第六十七条规定，其作为后履行义务一方有权拒绝被上诉人履行要求。5.双方当事人在一审法院的另案诉讼中，在一审法院主持下，双方于2017年4月13日实际办理了交房手续。
百德公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、关于上诉人后续收房违约问题，被上诉人已另案起诉，一审法院已作出（2017）苏0116民初1507号民事判决书，认定上诉人于2016年10月10日收到被上诉人敦促函告后三日内，未办理交接手续构成违约，并判决上诉人自2016年10月13日起向被上诉人计算迟延收房违约金，该案一审判决与本案判决相呼应。二、其在房屋集中交付期后，发现上诉人未完成收房手续，立即用电话方式与上诉人进行沟通，根据上诉人要求调整收房办理手续，但由于该项工作只通过电话沟通，没有书面文件留存，但上诉人在电话中反复要求被上诉人工作人员表态必须先支付延时交房的违约金，再办理交房手续，被上诉人工作人员表示要以履行合同义务为要件，但上诉人始终不来办理收房手续，致时间延续，直至被上诉人在2016年9月26日向上诉人发出函告，一审法院以书面函告送达之日作为被上诉人承担违约责任的截止时间，该认定正确。
李文标向一审法院起诉请求：1.百德公司按照商品房预售合同的约定向李文标交付南京市六合区龙池街道龙华路66号03幢2单元1306室房屋；2.百德公司支付迟延交付涉案房屋违约金15500元（自2016年6月1日至2017年2月7日）；3.本案诉讼费由百德公司承担（该请求内容系一审法院整理）。
一审法院认定事实：2014年3月25日，百德公司（甲方）与李文标（乙方）签订宁房预售合字2013411390号《南京市商品房预售合同》（以下简称《合同》），约定由李文标购买百德公司开发的位于南京市六合区龙池街道龙华路66号03幢2单元1306室房屋。该《合同》第六条约定“一、甲方应于2016-5-31前向乙方交付该商品房。二、该商品房交付时应当符合下列条件：已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、甲方迟延交付该商品房的，应当承担下列违约责任；但乙方解除本合同的除外：按照已收房款的万分之1/天计算，向乙方支付迟延期间的违约金……”，第十条约定“一、该商品房具备第六条第二款约定的交付条件后，甲方应当在确定的交付日期前3天，书面通知乙方办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件、甲方通知确定的交付日期应当给乙方必要的准备时间和必要的方便。二、甲、乙双方进行交接时，甲方应当出示第六条第二款约定的证明文件，并满足第六条第二款约定的其它交付条件。甲方不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第六条第二款约定的其它交付条件的，乙方有权拒绝接收该商品房，甲方按第六条的约定承担迟延交付的责任……。三、甲、乙双方签署商品房交接单，交接钥匙后即为交付。四、该商品房已满足交付条件，但乙方收到甲方的书面交房通知后，拒绝接收该商品房或未如期办理交接手续的，按下列方式处理：乙方按每天100元向甲方支付逾期交接期间的违约金，该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起由乙方承担……。”2016年5月19日，百德公司获得南京市规划局出具的《建设工程规划核实合格书》；2016年5月24日，百德公司获得南京市六合区房屋建筑工程竣工验收备案办公室出具的涉案房屋所在楼栋的竣工验收备案材料。
2016年5月25日，百德公司通过EMS快递向李文标邮寄《骋望七里楠花园交付通知书》，李文标于2016年5月29日签收上述快递，并于2016年5月31日前往骋望七里楠花园西门物业管理处办理涉案房屋交付手续，后因李文标、百德公司因交房流程产生纠纷，未能完成交接手续。根据骋望七里楠交付入伙流程公示，涉案房屋具体交付流程为；1、审核业主资料、业主签到并在交付手续单上签字；2、缴纳物业费及公共能耗费；3、收回交付通知书、签订前期物业服务合同和业主临时公约、交接两书等资料；4、发放钥匙和门卡、验房并填写房屋验收记录表；5、收回交房手续单和房屋验收记录表。李文标提出的交房流程为：1、出示房屋相关证明文件（两书两证）；2、验房；3、签署房屋交付手续单；4、交付钥匙和门卡。
李文标于2016年9月8日、2016年10月10日、2016年10月18日向百德公司邮寄《关于敦促南京百德置业有限公司尽快履行交房义务的函》，均因百德公司员工拒收而退回，李文标遂于2017年2月8日向本院提起诉讼，要求：1、百德公司按照商品房预售合同的约定向李文标交付南京市六合区龙池街道龙华路66号03幢2单元1306室房屋；2、百德公司支付迟延交付涉案房屋违约金15500元（自2016年6月1日至2017年2月7日）；3、本案诉讼费由百德公司承担。
2016年9月26日，百德公司通过EMS快递向李文标邮寄《敦促立即办理房屋接受手续的函告》，要求李文标及时履行收房义务，要求李文标及时履行收房义务，但李文标于2016年10月10日收到函告后，未前往百德公司处办理收房手续。2016年12月16日，百德公司委托江苏法德永衡律师事务所向李文标邮寄《律师函》，要求李文标及时履行收房义务，但李文标于2016年12月18日收到《律师函》后未前往百德公司处办理收房手续。
2017年3月9日，李文标、百德公司本案第一次庭审结束后，百德公司再次向李文标邮寄《敦促办理房屋接收手续函告》，李文标在收到该函告后未前往百德公司处办理收房手续。2017年4月13日，李文标前往百德公司处就涉案房屋办理了收房手续，并将“骋望七里楠交付手续单”提交至本院，李文标在该手续单上载明“双方同意按照先出示房屋相关证明文件、验房、签署房屋交接手续单、交付钥匙进行骋望七里楠房屋交接，即本人已按该程序实施完毕，留待南京百德公司确认”，百德公司在交付手续单上加盖公章后提交至一审法院。
一审法院认为，李文标与百德公司于2014年3月25日签订七里楠花园商品房预售合同（宁房预售合字2013411390号），系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定并秉承诚实、信用的原则履行各自义务。
关于百德公司是否迟延交付涉案房屋的问题。本案中，李文标主张其由于未按百德公司要求先签交房手续单、物业服务合同并缴纳物业管理费，而导致百德公司未同意李文标接收房屋，根据李文标先后三次向百德公司邮寄的《关于敦促南京百德置业有限公司尽快履行交房义务的函》及七里楠交付入伙流程公示的内容，一审法院对李文标主张的上述事实予以确认。百德公司应当按照《南京市商品房预售合同》的相关约定履行房屋交付义务，现百德公司将李文标缴纳物业管理费作为其履行交付房屋义务的条件，不符合合同约定，且百德公司于2016年5月31日确未向李文标交付房屋，已构成违约，应承担相应违约责任。百德公司抗辩其交房流程是房地产行业惯例及不存在违约行为的理由不能成立，一审法院不予采纳。
关于百德公司应承担的违约责任。2016年5月31日，因百德公司存在违约行为，导致李文标未能如期接收房屋，双方此后一直就房屋交付问题进行协商，但未能形成一致意见。2016年10月10日，李文标第一次收到百德公司邮寄的《敦促立即办理房屋接受手续的函告》后，以百德公司不能按照合同约定履行交房义务为由未在规定时间内前往百德公司处办理收房手续，李文标的上述主张无事实依据，亦未提供证据予以证明，一审法院不予采信，故百德公司应承担违约责任的期间为2016年6月1日至2016年10月10日，共计132天。根据《南京市商品房预售合同》第六条第三款的约定，百德公司应承担的违约金为8227.05元（623261元÷10000×132）。
关于李文标主张百德公司按约定履行交房义务的问题。2017年4月13日，李文标与百德公司就涉案房屋办理了交房手续，且双方均将房屋交接手续单提交法庭，一审法院对上述事实予以确认。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百四十二条之规定，判决：一、百德公司立即向李文标交付南京市六合区龙池街道龙华路66号03幢2单元1306室房屋；二、百德公司于判决生效之日起十日内给付李文标违约金8227.05元；三、驳回李文标的其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取5094元，由李文标负担2391元，由百德公司负担2703元（此款李文标已垫付，百德公司在履行上述给付义务时一并加付）。
二审中，双方当事人均未提交新的证据。
本院二审查明：关于李文标一审诉讼请求问题。上诉人李文标向一审法院提交的上诉状载明诉讼请求为：1.判令百德公司尽快按合同约定向其交付涉案房屋，并承担迟延交付违约金暂计15500元（最终计算至涉案房屋交付之日）；2.判令百德公司承担本案全部诉讼费用。李方标在2017年3月8日一审庭审中，明确诉讼请求为：1.判令百德公司尽快按合同约定向其交付涉案房屋，并承担迟延交付违约金暂计15500元（从2016年6月1日起计算至2017年2月7日）；2.判令百德公司承担本案全部诉讼费用。在该次庭审中，一审法院要求李文标明确违约金标准时，李文标陈述：房屋总价款按实际天数（从2016年6月1日至2017年2月7日）乘以万分之一，具体金额以实际天数计。据此，本院认定，一审法院在整理李文标一审诉讼请求时，将李文标主张的暂计违约金15500元数额确定为最终确定的违约金数额，不当；同时一审法院将李文标主张违约金截止期限确定至2017年2月7日，也存在不当。
再查明，在百德公司于2016年9月26日通过EMS向李文标邮寄《敦促立即办理房屋接受手续的函告》（即函告）中载明，“交房手续需交纳的费用：①自合同交付之日次月起预缴12个月的物业服务费…合计2307元整；②预缴12个月的代收公共能耗费500元整；③装修管理服务费3.5元/平方米为374元；④逾期交接期间的违约金：因您未如期收房，按商品房预售合同第十条第四项阁下应按每天100元向我支付逾期交接期间的违约金。截止本函告发出之日，你已逾期117天，共计产生逾期交接违约11700元。”
还查明，在百德公司于2016年12月16日向李文标发出的《律师函》中载明，“根据各方签署的购房合同约定，你方迟延接收房屋，不仅从合同约定交付期起即视为房屋已经交付，从该日起房屋毁损灭失的风险也已发生转移。而且从该日起你方不仅需向三琦物业缴纳该房屋的物业管理费及公摊水电费，还需按100元/天的标准向百德置业缴纳迟延收房违约金，直至实际办理房屋接收手续之日止。”
又查明，双方合同约定涉案房屋销售总价为626261元。
另，2017年3月8日，百德公司向一审法院起诉[案号为（2017）苏0116民初1507号]要求李文标向其承担迟延收房违约金30000元，一审法院在该案审理后认为，李文标于2016年10月10日收到百德公司的敦促函后，未在敦促函告的要求的“于本函送达之日起三日内”办理交接手续，已构成违约，即2016年10月13日为计算违约金的起始日期……。一审法院于于2017年5月2日作出判决：一、李文标向百德公司支付收房手续违约金17000元；二、驳回百德公司其他诉讼请求。李文标不服该判决向本院提起上诉，该案二审正在审理之中。
以上事实，由起诉状、一审庭审笔录、《敦促立即办理房屋接受手续的函告》、《律师函》、《南京市商品房预售合同》、（2017）苏0116民初1507号民事判决书、本院询问笔录等在卷证实。
本院认为，根据合同法规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。就本案而言，被上诉人百德公司未照双方约定内容履行房屋交付义务构成违约，应当向上诉人李文标承担迟延交房违约责任，但本案一审法院将百德公司承担违约责任计算截止期限确定为2016年10月10日是否适当，该问题系当事人本案二审主要争议焦点。本院认为，李文标虽分别于2016年10月10日、2016年12月18日收到百德公司向其发出的函告及《律师函》，但百德公司在发函前仍未按合同第十条约定内容向李文标出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明材料，且百德公司在两份函件中依然要求李文标自2016年6月1日起预缴12个月物业费及承担延期收房违约金等作为交房的条件，因此该函告、《律师函》不能证明百德公司同意按约定内容履行交付义务，故李文标有权拒绝其收房要求，而一审法院以李文标收到函告的2016年10月10日作为百德公司违约责任承担的截止时间点，缺乏事实依据。双方当事人在一审法院主持下直至2017年4月13日才完成涉案房屋的交接手续，而被上诉人在此之前未能证明其同意按合同约定履行交房义务，故本院认定被上诉人向上诉人承担延期交房的期间为自2016年6月1日起至2017年4月13日止（共316天），上诉人一审中已明确其主张违约期间截止于实际交房之日，故本院认定被上诉人向上诉人给付违约金数额为19695.04元（623261×1/10000×316），一审对此认定不当，本院予以纠正。另，双方当事人在一审期间已完成房屋交接手续，故一审判决百德公司向李文标交付涉案房屋的内容，予以撤销。
综上，李文标的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：
一、撤销南京市六合区人民法院（2017）苏0116民初794号民事判决第一、三项；
二、南京百德置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付李文标违约金19695.04元。
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取5094元、二审案件受理费292元，均由被上诉人南京百德置业有限公司本判决为终审判决。
审判长 夏海南
审判员 汪德全
审判员 白文虎
二〇一七年十二月七日
书记员 郭旭冬