河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0105民初15222号原告李国明，男，汉族，1971年8月17日出生，住郑州市。委托代理人杜宏昌，河南方邦律师事务所律师。委托代理人梁明（实习），河南方邦律师事务所律师。被告金泰利置业（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区双柳北街1号院14号楼3层312。法定代表人，胡军伟。委托代理人王斌，河南正臻律师事务所律师。委托代理人王霞，河南正臻律师事务所实习律师。原告李国明诉被告金泰利置业（北京）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李国明及委托代理人杜宏昌、梁明、被告金泰利置业（北京）有限公司委托代理人王斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2011年1月12日与被告签订商品房认购协议，购买由被告开发的郑州市润景时代小区1单元21层2103房屋。次日，原告向被告转账50多万元，付清全部房款，被告向原告出具购房款收据。后原告多次与被告协调签订商品房买卖合同，被告一直推脱不予办理。2016年3月，原告得知被告已经将该房屋卖与第三人，且第三人已经入住。被告违背诚实信用原则，一房二卖，其行为已经严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求：1、被告退还购房款50万元，并自起诉之日起支付原告购房款利息（按中国人民银行同期贷款利息计算）；2、被告承担因故意违约行为的损害赔偿责任50万元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称：一、李国明所签的认购协议涉及张晓琦，金泰利置业（北京）有限公司对这份协议完全不知情，也没有收到李国明支付的所谓的50万元房款，张晓琦因涉嫌犯罪已被北京市公安机关立案侦查，只有张晓琦到案，刑事案件查清事实后再做责任认定，本案应当中止审理。金泰利置业（北京）有限公司没收到李国明的房款，也不存在主观上一房二卖的情形，因此李国明要求返还房款的主张和壹加壹赔偿的请求没有法律和事实依据。金泰利置业（北京）有限公司和李国明都是张晓琦犯罪行为的受害者。原告向本院提交证据如下：证据一、原告与被告2011年1月12日签订的《润景时代楼宇认购协议》，证明目的：原告与被告2011年1月12日签订《润景时代楼宇认购协议》一份，协议约定原告购买被告位于商城路××××处南润景时代1单元21层2103号房屋一套，总价款50万元；证据二、建设银行转账凭条及被告向原告出具的收条各一页，证明原告与被告签订认购协议第二天即向被告即交清50万元购房款；证据三、2016年3月，润景时代1单元21层2103户房屋外拍摄照片5页，证明被告已将约定出售给原告的润景时代1单元21层2103户房屋卖给他人，并且买房人已经实际入住；证据四、解除合同通知书、被告工商查询信息单、邮政快递单、邮政快递查询单，共6页，证明因被告违约，2016年5月25日原告向被告住所地书面邮寄解除合同通知书，被告已收到通知书。被告质证：对证据一认购协议，真实性无异议，但是合法性及关联性有异议，涉及张晓琦的犯罪行为。张晓琦犯罪事实查清后再确定相关责任。对证据二收条及转账凭证，真实性无异议，收据上是2011年1月12日收到房款，和认购协议是同一天。原告转款是在2011年1月13日，收据在前，转款在后有悖常理。原告的转款是转到陆钢个人账户上，没有转到金泰利公司的账上。不能证明金泰利公司收到了原告的50万元房款。对证据三，对外景照片真实性无异议，该房屋在2013年8月9日已经卖给邹国奇，是我们取得预售证一个月后卖的。在此之前被告并不知道李国明和张晓琦有认购协议，且两个房屋都是2103号，但面积并不一致。不能证明金泰利公司主观上存在恶意的一房二卖情形。对证据四真实性不持异议，但其特快专递中收件人与被告没有关系。被告亦没有收到该解除合同通知书。本身认购协议的效力因涉嫌犯罪待定，不能以此认定被告公司存在违约行为，且原告的认购协议也并不能认定为商品方买卖合同。被告为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：第一组证据：北京市公安局朝阳分局《立案告知书》，证明张晓琦的行为涉嫌犯罪，在张晓琦犯罪行为没有查清之前，本案应当中止审理；金泰利置业（北京）有限公司不应对张晓琦的犯罪行为承担责任。第二组证据：证据二、金泰利置业（北京）有限公司《商品房预售许可证》，证据三、2013年8月9日金泰利置业（北京）有限公司与邹国齐签订的《润景时代认购协议》，证据四、2015年3月31日邹国齐购买金水区商城东路5号院附36号院（润景时代）1单元21层2103房屋《合同信息备案摘要》。证明金泰利置业（北京）有限公司在2013年8月9日与邹国齐签订认购协议之前并不知道李国明与张晓琦签订有认购协议，不存在一房二卖情形。原告质证：对被告提交的真实性均不予认可，没有原件。证据一，仅显示报案人是单恒伟，仅显示张晓琦涉嫌职务侵占，报案是不是被告，立案通知书涉及的事实与本案是否是同一事实显示不出来，并且张晓琦原告现在都可以联系上，如北京市公安局对张晓琦立案，张晓琦也不可能自由活动。且在立案告知书上显示张晓琦涉嫌职务侵占，张晓琦原是被告处的工作人员。即使张晓琦涉嫌职务侵占，也仅仅是张晓琦收取了款项后有没有移交给被告，该立案通知书反映出张晓琦是收到了款项；对证据二、三、四可以反映出来被告一房二卖的事实。根据双方当事人举证、质证意见及庭审陈述，本院确认本案的事实如下:2011年1月12日，原告李国明与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订《润景时代楼宇认购协议》一份，协议主要约定：李国明认购位于商城路××××处南润景时代1单元21层2103户房屋；总价款为人民币伍拾万元整；双方自行妥善保管本认购协议书，签署正式买卖合同时买方须持本认购协议书及定金收据进行办理。同日，被告金泰利置业（北京）有限公司出具《收据》一份，载明：交款单位李国明，收款方式转账，人民币伍拾万元整，收款事由购润景时代1单元2103室房款。该《收据》盖有被告金泰利置业（北京）有限公司印章。原告另提交了2011年1月13日其本人通过其建设银行账户向户名为陆纲转账支付500000元的交易凭证。审理中，被告金泰利置业（北京）有限公司提交了许可证号为（2013）郑房管预字第3169号的《商品房预售许可证》，显示其公司获得项目名称为：润景时代商住楼，房屋坐落于金水区××、××西的房屋预售许可。被告金泰利置业（北京）有限公司另提交了2013年8月9日，其与案外人邹国奇签订《润景时代认购协议》一份，协议主要约定：房源坐落润景时代1单元21层2103室，单价为8050元/平米，总房款：壹佰零拾壹万捌仟零叁元（￥1018003），定金人民币5000元（由泰利置业（北京）有限公司开具收据，金额以收据金额为准）。另提交了2013年8月12日，代运金与被告泰利置业（北京）有限公司签署《润景时代认购协议》一份，协议主要约定：代运金购买金泰利置业（北京）有限公司房源，房源坐落润景时代1单元21层2102号，总房款柒拾壹万壹仟扒佰壹拾陆元（￥711816），定金5000元（由泰利置业（北京）有限公司开具收据，金额以收据金额为准）。被告提交的《合同信息备案摘要》显示，坐落于金水区××院××单元××2103房屋为邹国齐单独所有；坐落于金水区××院××单元××2102的房屋为代运金、刘丽共同共有。原告认为，被告向房屋出卖他人，违反协议约定，遂诉至本院。本院认为:一、关于认购协议的性质。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告李国明与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订的《润景时代楼宇认购协议》，该协议约定了房屋的具体位置、面积、价格、付款方式、违约责任等内容，被告金泰利置业（北京）有限公司也按认购协议约定的房款总额收受房款50万元，虽该房款系签订协议次日由原告转账至案外人的账户，但是被告金泰利置业（北京）有限公司出具的收条中确认的收款方式亦系转账，且在收款事由中注明为购买协议约定位置的房屋，可以认定原告已按约定支付了购房款。依据上述规定，可以认定原告李国明与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订的《润景时代楼宇认购协议》为商品房买卖合同。该协议虽是原告李国明与金泰利置业（北京）有限公司河南分公司签订，但收款《收据》系金泰利置业（北京）有限公司出具，盖有金泰利置业（北京）有限公司印章，且金泰利置业（北京）有限公司河南分公司是被告金泰利置业（北京）有限公司的分公司，被告金泰利置业（北京）有限公司应当对该认购协议承担民事责任。二、关于违约责任。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、中止民事权利义务关系的协议。双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。分公司不独立承担民事责任，其民事责任由公司承担。原告依约交付购房款项，被告金泰利置业（北京）有限公司将润景时代的房屋卖给案外人，导致原告李国明购买该商品房的目的不能实现。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。故原告请求返还购房款50万元及自起诉之日起（（2016年6月1日）按中国人民银行同期贷款利率计算利息，于法有据，本院予以支持。原告请求被告承担因违约行为的损害赔偿责任50万元，亦不超出法律规定的范围，本院予以支持。被告辩称张晓琦盗用金泰利置业（北京）有限公司印章与李国明签订认购协议，收取款项据为己有，其行为引起的法律后果应当由张晓琦个人来承担，并称其公司原法定代表人单恒伟已向公安机关报案，公安机关对张晓琦职务侵占案立案侦查，认为本案应中止审理。本院认为，案外人张晓琦是否侵占被告金泰利置业（北京）有限公司的财产，与本案审理的原告与被告之间的房屋买卖关系无并无直接的关联性，案外人作为被告公司原工作人员，在与原告签订认购协议时原告有理由相信其系代表被告公司的行为，且认购协议、收据中亦均加盖有公司的印章，被告金泰利置业（北京）有限公司称印章系案外人张晓琦盗用，此系其与案外人张晓琦间的纠纷，其可另行处理，不能对抗原告要求其退还购房款、赔偿损失的请求。另庭审后，被告向本院申请调取案外人张晓琦涉嫌职务侵占犯罪案卷材料，本院认为，案外人张晓琦是够构成职务侵占等问题，系其公司内部事务，与本案审理的被告金泰利置业（北京）有限公司违反与原告关于房屋买卖的协议约定，将房屋卖给他人导致原告无法实现购买商品房的目的而应承担的责任没有关联性，对其调取证据的申请本院不予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条之规定，判决如下：被告金泰利置业（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李国明购房款500000元及该款利息（利息自2016年6月1日起，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至实际清偿之日止）；被告金泰利置业（北京）有限公司本判决生效之日起十日内赔偿原告李国明人民币500000元；被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元，由被告金泰利置业（北京）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一式十三份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  巩大振人民陪审员  徐宝云人民陪审员  刘 玲二〇一六年十二月二十五日代理书记员  周 虎