广东省博罗县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1322民初2412号
原告：东莞市宝盈物业管理有限公司博罗分公司，住所地：惠州市博罗县园洲镇福园路，统一社会信用代码：91441322073457378C。
委托代理人：王智达，广东东方昆仑律师事务所律师。
被告：熊永红。
委托代理人：廖明锋，广东协远律师事务所律师。
委托代理人：梁建发，广东协远律师事务所实习律师。
原告东莞市宝盈物业管理有限公司博罗分公司诉被告熊永红物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王智达，被告的委托代理人廖明锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告东莞市宝盈物业管理有限公司博罗分公司诉称，2012年11月23日，被告熊永红作为买受人与案外人博罗县××小区置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于博罗县××镇××村村××屋××大道××小区107号商铺（下称案涉商铺），建筑面积170.4平方米。其中合同第八条约定，出卖人应当将验收合格的房屋交付买受人使用。第十一条约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人应以《商品房交付通知书》的形式按照本合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按照要求办理交付手续的，以该通知书规定的交楼日期为交付使用的时间；商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担；相关的物业费用同时亦于该日期起由买受人向商品房所在小区的物业管理公司交付。
2013年8月28日，案外人东莞市尚佳物业管理有限公司博罗分公司将其××小区物业的债权全部转让给原告，原告正式接管该小区的物业管理。2015年12月14日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定案涉商铺物业管理服务费收费标准为3元/月/平方米，按月交纳，业主或物业使用人应于每月10日前交纳物管费；未如期交纳各项费用的，物业服务企业将按照法律规定收取下月1日起物业服务费每日万分之三和水电费每日百分之一的滞纳金。《广东省物业管理条例》第四十一条规定，物业买受人应当在建设单位交付物业后按照商品房买卖合同的约定交纳物业服务费用。被告从2013年5月5日至今未按约定交纳物业服务费用，根据上述法律法规规定和合同约定，案涉商铺的物业服务费用自2013年5月5日开始由被告承担。为此，原告向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付原告自2013年5月5日至2015年12月31日期间的物业服务费用共计16275.9元；2、被告支付原告自2013年5月5日至2017年2月28日期间的逾期违约金2281.6元；以上共计18557.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。
原告为其主张向本院提供如下证据：
1、《商品房买卖合同》。证明被告为案涉商铺的买受人及支付物业管理服务费的义务人，证明案涉商铺的位置、面积、交付时间等。
2、《商品房交付使用通知书》。证明案涉商铺已达交付使用条件，自通知书规定日期起，被告为支付物业管理服务费的义务人。
3、公告××小区全体业主书。证明原告接管××小区物业的时间及原告有权利收取被告所有欠缴的物业服务费、水电费、停车费等。
4、前期物业服务合同。证明原告签订的物业服务合同已备案，原告有权利收取被告物业管理费，证明物业管理服务费及违约金收取标准。
5、物业费缴交通知函两份。证明原告两次向被告催缴逾期物业服务费的事实。
6、房产证。证明案涉商铺产权登记时间及权属人为被告。
7、前期物业管理服务协议。证明被告缴纳管理费的标准及被告未缴纳管理费应承担的违约责任。
被告熊永红辩称，1、案涉商铺是于2015年12月14日交付被告使用的，被告从交付之日起至今已缴清所有物业管理费，原告诉请的物管费没有事实依据。2、原告主张的自2013年5月5日至2013年12月14日期间的物管费已超过诉讼时效期间。3、原、被告签订的《前期物业服务合同》是格式合同，违约金条款设置的计算标准过高，应以不超过银行同期贷款利率计算。
被告为其辩称向本院提供如下证据：
1、东莞市宝盈物业管理有限公司收楼表、物业联系函、物业交接书。证明被告与开发商及原告于2015年12月14日确定案涉商铺达到交付的条件和标准，并于当天由原告向被告交付钥匙，故应当从交付当日作为被告交纳物业管理费的起算点。
2、东莞市宝盈物业管理有限公司收款收据。证明被告从2015年12月14日起向原告支付相应的物管费，不存在欠缴的事实。
经开庭质证，原告对被告提供的证据1的真实性予以认可，但其中收楼表并不是原告让被告交接房屋使用，而是被告入住小区原告予以登记，被告提出房屋有渗水的现象时原告所作的记录；工作联系函是被告提出上述问题后，原告反馈给开发商的情况；物业交接书，并没有生效，不能认定被告的房屋是在2015年12月14日交付，因其没有开发商的盖章确认。对证据2的三性认可，同时也证明被告是从2015年12月14日才开始交纳物业管理费，此前拖欠的费用未交纳。
被告对原告提供的证据1的三性予以认可；对证据2的三性不予认可，案涉商铺实际交付时间为2015年12月14日；对证据3的三性予以认可；对证据4、证据7的真实性认可，对其合法性、关联性不认可，原、被告签订的《前期物业服务合同》是格式合同，违约金条款计算标准设置过高，应不超过银行同期贷款利率计算，房屋实际交付时间是2015年12月14日；对证据5的三性不予认可，其中两份通知函中的物管费与滞纳金数额是相互矛盾的；对证据6的真实性、合法性认可，对关联性不认可，办理产权登记不代表开发商向被告交楼的事实。
根据上述证据，本院经审理查明，2012年11月23日，被告熊永红与案外人××小区置业公司签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，由被告向××小区置业公司购买案涉商铺，建筑面积170.4平方米。其中该合同第八条约定，出卖人应当在商品房经验收合格后将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第二款约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人应以《商品房交付通知书》的形式按照本合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按照要求办理交付手续的，以该通知书规定的交楼日期为交付使用的时间，该商品房的保修期从本合同约定的交付日期为交付使用的时间；商品房毁损、灭失的风险自此由买受人承担；买受人即应承担与该商品房相关的一切费用，包括但不限于物业管理费用等。合同附件四《补充协议》第五条约定，本合同第八条第一款第1项所称的该商品房验收合格是指经建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同验收合格。2013年10月11日，案涉商铺办理了产权登记，权属人为熊永红，证号为粤房地权证字第DJ001695**号。
2013年8月28日，原告与东莞市尚佳物业管理有限公司博罗分公司共同发出《公告××小区全体业主书》，告知××小区全体业主该小区的物业管理从次日起由原告正式接管，此前业主所欠各项费用由原告收取。同年9月1日，原告与××小区置业公司签订期限自2013年9月1日至2018年8月31日的《前期物业服务合同》，约定由原告对××小区花园提供前期物业管理服务，其中第六条约定物业服务费交纳标准为高层住宅按1.6元/月/平方米，商业物业按3元/月/平方米，公共水电费分摊按0.24元/月/平方米；第七条约定业主应于建设单位交付物业之日起交纳物业管理服务费用，于每月10日前按月交纳。该合同已在博罗县房产管理局备案登记。
2015年12月14日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告对案涉商铺所在小区提供物业管理服务，被告交纳物业管理费用和其他相关费用；其中合同第四条约定物管费交纳住宅按1.6元/月/平方米，商铺按3元/月/平方米，于每月10日前交纳；逾期交纳相关费用，原告可从下月1日起每日按所欠物管费的万分之三收取滞纳金。被告于签订合同当日预付了2016年1月至3月的物管费1533.6元，原、被告双方均确认被告从该日起无拖欠物业服务费的行为。
原告主张××小区置业公司于2013年4月18日向被告熊永红发出《商品房交付使用通知书》，告知熊永红于同年5月5日前往××小区销售中心现场办理交付手续，逾期办理，房屋管理的类似风险及物业管理费等相关费用自该通知书明示的交付使用之日起由买受人承担。被告对此不予认可，称未收到该通知书。原告主张被告未交纳2013年5月5日至2015年12月31日期间的物管费16275.9元及截至2017年2月28日的滞纳金2281.6元，故分别于2016年6月22日、2016年10月24日向被告发出《××小区物业服务费缴交通知书》，要求被告交清相关费用。被告对此均不予认可，称未收到过该通知书，且两份通知书中所显示的物管费与滞纳金的金额相互矛盾；因案涉商铺存在墙角及天花板渗水问题，经被告反映后直至2015年12月14日进行处理后才符合交付条件，原告于当日交付房屋给被告使用，双方并签订《前期物业管理服务协议》，确定双方的权利义务，物管费相应从该日起算。原告认为被告提供的《物业交接书》因无开发商盖章确认，故并未生效，不能认定案涉商铺于2015年12月14日交付使用。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷，争议焦点为案涉商铺的交付日期如何确定，即被告交纳物业服务费的义务应从何时起算。首先，被告熊永红因购买案涉商铺与案外人××小区置业公司签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议，根据该合同第十一条第一款约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第二款约定，在商品房达到交付使用条件后，出卖人应以《商品房交付通知书》的形式按照本合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续……。本案中，原告主张于2013年4月18日向被告熊永红发出《商品房交付使用通知书》，告知熊永红于同年5月5日前往××小区销售中心现场办理交付手续，因其未能提供证据证明该通知书已实际送达给被告并由被告签收的事实，被告亦表示未收悉该通知书。另外，原告主张案涉商铺已于2013年10月11日办理产权登记手续，即已证明已达到交付条件，但原告同样未能证明案涉商铺的出卖人有履行通知义务通知被告办理商品房交付手续，故原告主张被告应从2013年5月5日起交纳物业服务费，没有足够依据。其次，被告曾向原告反映案涉商铺存在墙角及天花板渗水问题，经原告向案涉商铺的建设单位反映并予以解决，原、被告于2015年12月14日签订《物业交接书》及《前期物业管理服务协议》，被告于当日预付了2016年1月至3月的物管费，此后未再有欠交物业服务费的情形。上述行为从另一方面也可表明原告对案涉商铺于2015年12月14日才实际交付被告使用的事实是认可的，双方的权利义务自该日起得以明确。综上，本院认定案涉商铺于2015年12月14日交付被告使用，被告应从该日起按《前期物业管理服务协议》的约定承担支付物业服务费的义务。因此，原告请求被告交纳自2013年5月5日至2015年12月31日期间的物业服务费16275.9元及截至2017年2月28日的滞纳金2281.6元，没有事实和法律依据，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：
驳回原告东莞市宝盈物业管理有限公司博罗分公司的全部诉讼请求。
案件受理费132元（适用简易程序，已减半收取），由原告东莞市宝盈物业管理有限公司博罗分公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。
审 判 员 黄 利 仁
二〇一七年九月十五日
法官助理 兼书记员李燕