安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终5860号
上诉人（原审被告）：陶海燕，女，1978年12月7日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。
委托诉讼代理人：郑超，安徽金的律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：陆应林，女，1964年9月13日出生，汉族，住安徽省长丰县。
委托诉讼代理人：李晓琴，安徽达安律师事务所律师。
上诉人陶海燕因与被上诉人陆应林房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初2211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陶海燕上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，本案一、二审诉讼费用由陆应林承担。事实和理由：1、一审认定陶海燕在未征得陆应林同意的情况下转让案涉房屋与事实不符，在一审庭审时陆应林也当庭承认陶海燕转让前是征得其同意的，而且租赁合同上也明确案涉房屋是可以转让的，且转让时保证宾馆设备完整。2、一审法院认定陶海燕未按合同约定的期限支付陆应林房屋租金构成违约，与事实不符。双方签订房屋租赁合同后，陶海燕按合同约定的期限提前支付房租，合同约定每半年支付一次租金，陶海燕最后一次支付租金的时间是2016年7月23日，陆应林在2016年11月8日以不支付租金将对涉案房屋上锁违反合同约定，陆应林违约在先。
陆应林辩称，1、陶海燕转租涉案房屋并没有经过陆应林的同意，案外人杨陶也不知情宾馆的实际出租人是陆应林，以为是陶海燕，为此还与陶海燕以不知情为由发生诉讼。案涉房屋前期是陶海燕从他人手中转接、续租，当时都是以陆应林的名义签订的协议，也就是说陶海燕应当知道转租的各种程序和方法，所以如果涉案宾馆转租已经得到陆应林的同意，必然应该让陆应林与杨陶签订协议，但是事实上杨陶毫不知情，不仅支付了转让金还支付了租金。2、陶海燕与陆应林支付房租的时间已经没有按照协议的每半年支付一次，实际是每三个月支付一次，即2016年4月23日至2016年7月23日为一季度收取，从2016年7月23日至2016年10月23日为一季度收取。本案租金到期后，陶海燕一直没有支付租金，为此陆应林到宾馆去讨要租金时才发现宾馆已被转让。租金杨陶也拒绝支付，此时杨陶与陆应林才知道转让没有经过同意。
陆应林向一审法院起诉请求：1、确认陆应林与陶海燕租赁关系终止；2、陶海燕向陆应林支付拖欠租金3484元；3、陶海燕向陆应林支付违约金20000元；4、陶海燕向陆应林支付拖欠的电费3587.11元、水费512元，共计4099.11元；5、本案诉讼费、保全费由陶海燕承担。
一审法院认定事实：2016年4月22日，陆应林与陶海燕签订房屋租赁协议，协议约定，陆应林将坐落于双岗合瓦路四号健峰招待所约300平方米（含门面房壹间）出租给陶海燕经营，租赁期限自2016年4月23日至2021年4月22日，租金每月5500元，按季度付款，每次提前十天付房租，房租费每年按10%递增，依此类推，逾期每天按10%交陆应林违约金，押金20000元；该出租房屋的产权及设备隶属陆应林所有,设备如下：21寸彩色电视机平板显示器6台，21寸台式电视机4台，电脑2台，身份证读卡器1台，电热水器6台，双人床20张（含床上用品）、冰柜一台、吧台一个、烟柜一个、摄像头两个、无线网卡3个，租赁期满陶海燕须退还陆应林；未经陆应林同意，陶海燕不得擅自更改房屋结构、转租、转借、分租、转让或进行违法经营行为等；合同租赁期内，出租房所产生的房屋维修、设备维护、电费、水费、物业费、卫生费、治安费均由陶海燕承担；如单方违约，应双倍赔偿守约方违约金，违约金暂定10000元人民币。双方在协议中写明，水电表指数交接时不欠费。合同签订后，陶海燕如约使用承租房屋，并支付陆应林5000元押金。陶海燕分别于2016年4月23日和2016年7月23日，支付陆应林2016年4月23日至2016年7月23日租金16500元和2016年7月23日至2016年10月23日的租金16500元。之后陶海燕未支付陆应林房租。
2016年9月8日至2016年11月8日电费发票载明电费金额3587.11元，2016年10月7日水费金额为512元，该水电费由陆应林支付。
另查明，2016年10月30日，陶海燕在未征得陆应林同意的情形下与案外人杨陶签订宾馆转让协议，协议主要内容：陶海燕将健峰宾馆整体转让杨陶经营，转让费共计150000元，杨陶一次性支付100000元，经营权即由杨陶所有。尾款50000元等房东签完协议后支付。陶海燕负责提供协助杨陶续签该酒店房屋使用协议。陶海燕把宾馆现有的固定资产、低值易耗品全部转让杨陶，包括柜台桌椅、空调冰箱、装修、饰品等物品。双方协议生效后，宾馆转让前的债权债务由陶海燕承担。杨陶接管宾馆后，所产生的债权债务由杨陶负责，陶海燕不承担任何责任；协议生效后，如因陶海燕债务问题引发纠纷，对宾馆经营产生影响的，陶海燕负责赔偿。协议签订当日，杨陶向陶海燕支付宾馆转让费100000元，并支付陶海燕2016年10月23日至2017年1月23日期间的宾馆房屋租金16500元。杨陶未与陆应林续签租赁协议。因陶海燕未支付陆应林2016年10月23日至2017年1月23日期间的宾馆房屋租金，陆应林于2016年11月8日将宾馆大门上锁，杨陶未能继续经营。之后该宾馆由陆应林经营至今。
为此杨陶于2016年11月12日，通过微信向陶海燕发出解除协议通知，并诉至合肥市庐阳区人民法院，案经一审法院审理后判决确认杨陶与陶海燕之间签订的宾馆转让协议于2016年11月12日解除。
一审法院认为，陆应林与陶海燕于2016年4月22日签订的关于合肥市双岗合瓦路四号健峰招待所房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，故双方应严格按合同约定履行各自的义务。
陶海燕提供的证据不足以证明其系经陆应林同意将案涉健峰宾馆转让杨陶经营，且其未按约定的期限支付陆应林租金，显已构成违约，陆应林要求解除租赁合同，符合法律规定，故双方租赁关系应自陆应林于2016年11月8日收回出租案涉房屋时解除。陶海燕应支付陆应林2016年10月24日至2016年11月8日的房屋租金2933.33元及陶海燕承租期间产生的水电费4099.11元。至于陆应林要求陶海燕支付其违约金20000元的请求，虽陆应林与陶海燕在房屋租赁协议对违约金作出约定，但从陆应林已于2016年11月8日收回出租房屋并自行经营的实际情况考虑，且陶海燕认为违约金约定过高请求减少，故一审法院酌定陶海燕应支付陆应林违约金10000元。
至于陶海燕提出经陆应林同意转让而非擅自转让，陆应林拒收房租，强行收回出租房屋，违约在先，要求继续履行租房协议，赔偿其损失的抗辩意见，因证据不足，不予采信。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、陆应林与陶海燕之间的房屋租赁协议于2016年11月8日解除；二、陶海燕于判决生效之日起十日内支付陆应林房屋租金2933.33元、水电费4099.11元、违约金10000元，上述费用共计17032.44元；三、驳回陆应林其他诉讼请求。本案一审案件受理费减半收取为296元，陆应林负担56元，陶海燕负担240元。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为，关于陶海燕案将涉房屋转让给案外人杨陶是否存在违约的问题。陶海燕认为其转让案涉房屋经过了陆应林的同意故其并不存在违约，但是从本案的现有证据来看，陶海燕并未提供切实有效的证据证明其该项主张，陆应林对此也予以否认，在此情况下陶海燕应承担举证不能的不利法律后果，其该项主张依据不足，本院不予采信。在陆应林与陶海燕签订的《房屋租赁协议》约定的租赁期内，陶海燕擅自转让案涉房屋，且在合同约定的支付租金期间内未支付陆应林租金，陆应林要求解除合同并主张陶海燕支付欠付租金及违约金，符合双方合同约定，一审法院据此支持陆应林的相关诉请并无不妥，本院予以维持。
综上所述，陶海燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费592元，由上诉人陶海燕负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一七年十月十八日
书记员 李 颖
附相关的法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。