深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深宝法民三初字第983号
原告谈某梅。
委托代理人吴某帆，广东国X律师事务所律师。
被告刘某芳（以下称被告一）。
被告宋某丽（以下称被告二）。
两被告共同委托代理人方某，北京市众X（深圳）律师事务所律师。
被告中X地产代理（深圳）有限公司（以下称被告三）。
法定代表人赖某强，董事长。
委托代理人熊某舸。
原告谈某梅诉被告刘某芳、宋某丽、中X地产代理（深圳）有限公司房屋买卖纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员杨继周独任审判，于2010年9月7日公开开庭进行了审理。原告谈某梅及其委托代理人吴某帆，被告一、被告二的共同委托代理人方某，被告三的委托代理人熊某舸均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告谈某梅和被告一刘某芳、被告二宋某丽在被告三中X地产代理（深圳）有限公司的经纪下，于2010年4月1日签订一份二手房买卖合同（合同号为：NO.04851X），约定被告一、二将其名下所有的深圳市宝安区民治街道民治社区潜龙鑫茂花园A区5栋X单元5C以人民币96万元的价格出售给原告，各方同时签订了资金托管协议等法律文件，并在合同及文件中约定了合同各方各自的权利义务等内容。合同签订后，原告及时按约履行了支付定金、押金、配合被告三的要求及时提供按揭贷款所需文件、组织首期款并转到被告三指定的银行内等工作，但在原告为履行合同而忙碌时，国家因为对全国房地产市场进行调控，突然于2010年4月出台了一系列的调控措施和文件，相关银行按此文件要求全面停止了相应的住房贷款，也终止了被告三为原告申办的购房按揭贷款，并解冻了原告存入其指定帐户内的资金，导致被告三为原告办理贷款的承诺无法实现，也导致原告签订涉案合同、购买涉案房产的合同目的无法得以实现。基于此，原告于2010年5月21日分别向被告一、二、三发出律师函，要求解除涉案合同、退还被告收取的定金、押金等，但被告均予明知而拒签，相反被告一、二却在收到并拒签原告律师函后，于2010年5月24日向原告发来履约催告函，提出要求原告按期办理好银行按揭手续这一违反国家当前政策、也不可能得到实现的无理要求。同时，原被告各方在涉案合同中约定：卖方须于签署合同之日起五日内出具相关文件办理赎楼手续，且约定被告一、二在合同签订后45日内必须赎出涉案房产，否则构成根本性违约并承担涉案合同第11条约定的违约责任。据此，被告一、二本应该在2010年5月15日之前赎出涉案房产，但至原告2010年5月21日发出律师函时，其也仍没有履行此合同约定的义务。综上所述，原告在被告一、二构成根本性违约的情况下，本没打算追究其违约责任，而是出于到国家政策调整的大环境和本着友好解决纠纷的目的，要求解除合同并退还定金、押金等，但三被告拒不同意友好解决争议，相反却无理纠缠。为维护原告的合法权益，特诉请判令：1、三被告依法向原告返还定金人民币3万元和交楼押金人民币1万元；2、本案的诉讼费用、保全费用等合理费用由三被告共同承担。
被告一、二口头答辩称，1、原告没有依照合同约定支付首期款。2、原告在诉状中称相关银行停止了相关的银行贷款，与实际情况不符，由于原告既没有依照约定支付首期款，又没有签订资金监管协议，导致赎楼工作不能顺利进行，原告在未取得银行贷款承诺的情况下，又未依合同约定补足房款，经被告催告后仍不履行，构成违约，因此原告应当承担相应的违约责任。
被告三口头答辩称，1、2010年4月1日经我公司居间介绍，原告和被告双方就涉案房产签署了《二手房买卖合同》及资金监管协议。合同签署当天，原告支付定金3万元，我司于4月10日按照资金监管协议的放款条件将3万元定金存入被告指定银行账户，4月27日原告支付交楼押金1万元，现托管在我公司（因未达到放款条件）。2、我司促成原告和被告双方签订了买卖合同，全面履行了合同义务，对原告和被告之间的合同纠纷不应当承担法律责任。
经审理查明，2010年4月1日，原告（买方）与被告一、被告二（共同作为卖方）签订《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市宝安区民丰路潜龙鑫茂花园A区5栋X单元5C，建筑面积为69.31平方米。卖方自愿将该物业转让给买方，成交价为人民币960000元，买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向卖方支付定金人民币30000元，本条所约定的定金交由双方所约定第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方所签的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号中以后，视为卖方已收讫定金。双方还约定，买方通过向银行按揭贷款的方式向卖方支付定金以外的楼款，该楼款到买卖双方指定的银行或第三方进行资金监管，买卖双方必须于买方付款期限届满前三个工作日内到上述机构办理监管手续签署一切相关文件，如卖方不配合办理相关手续，买方有权待监管手续办理完毕后三个工作日内付款。买方于2010年4月26日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内（含当日）补足。该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起五日内（含当日）出具公证委托书给替买卖双方监管定金及交楼押金的第三方及担保公司指定人员，同时买方须协助卖方办理赎楼手续配合签署一切相关文件，卖方撤销公证委托又不在45日内自行筹资还清按揭银行贷款并办理注销抵押登记手续视为根本违约，发生此情形则卖方应按本合同第11条承担违约责任。双方协商同意在定金或首期款中预留人民币10000元作为交楼押金。双方还约定，如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。
合同签订当日，原告与三被告另又签订一份《资金托管协议》，约定原告和被告一、被告二均同意将定金人民币30000元、交楼押金人民币10000元交由被告三进行托管，并约定交楼押金从首期款中预留或扣除。当天，原告即以定金名义向被告一、被告二支付了人民币30000元，两被告出具了“收款收据（NO.012265X）”；2010年4月26日，原告又向被告三支付了交楼押金人民币10000元。原被告均当庭承认，托管于被告三处的30000元定金现已交给被告一、被告二，被告三处现仍托管款项为交楼押金人民币10000元。
2010年4月7日，被告一、被告二出具《委托书》，授权深圳市X动产担保股份有限公司、章某松等人办理涉案房产的赎楼、过户、转移登记、收取售房款、银行按揭贷款等手续。该《委托书》经广东省深圳市宝安公证处书面公证。
2010年4月26日，原告向有关银行递交了按揭贷款材料，被告三亦派员工陪同原告一起办理首期款资金监管手续，银行对原告中国邮政储蓄银行深圳爱X支行账户（账号：60×××95X）中的款项人民币345000元予以部分止付，但没有签订资金监管协议。因原告非深圳户籍，且不能提供1年以上深圳市纳税证明和社会保险缴纳证明，不符合最新的购房贷款政策，银行未批准原告的贷款申请。
原告分别于2010年5月21日、5月24日、5月27日向三被告送达文件，但均送达未果。2010年5月22日，被告一、被告二通过同城速递向原告送达一份《履约催告函》，要求原告在2010年5月30日之前办理好银行按揭相关手续。
2010年4月17日，中华人民共和国国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，规定“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。
以上事实，有经庭审质证、核证《二手房买卖合同》、《资金托管协议》、收款收据（NO.012265X）、收款收据（NO.20890X）、收据（NO.513769X）、资金监管准备资料、活期明细、同城速递业务详情单、《公证书》、《委托书》、《履约催告函》、同城速递查询结果等证据以及当事人庭审陈述笔录为证，本院予以认定。
本院认为，原告与被告一、被告二于2010年4月1日签订的《二手房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应全面遵照履行。上述合同签订之后，被告一和被告二按合同约定出具了《委托书》，授权深圳市X动产担保股份有限公司等人办理赎楼等手续，与此同时，原告如约交纳了定金和交楼押金，也于合同约定的期限届满之前办理了按揭贷款申请，由此可见买卖双方都已着手诚实履行各自合同义务，并无违约的主观故意。
由于国务院于2010年4月17日开始实行更为严格的差别化住房信贷政策，商业银行普遍收紧放贷条件或暂停放贷。此次调整，与商业银行对自身贷款政策进行个别调整不同，属于国家行政机关在全国范围内进行政策调整，更具普遍性和强制力，对贷款申请人来说缺乏可选择性和风险规避可能。在此背景下，原告未获得银行按揭贷款并使双方合同履行不能的原因，不可归责于合同双方，原被告在合同履行过程中亦无其他违约情形，因此，对于原被告要求认定对方违约并承担违约责任的主张，本院均不予支持。
因双方均已无继续履行合同的可能和意愿，本院支持原告关于解除《二手房买卖合同》的主张。合同解除后，原告基于房屋买卖目的而交纳给被告一、被告二的定金30000元、交楼押金10000元，两被告已无继续持有必要，理应如数返还原告；其中交楼押金人民币10000元，现由被告三托管，被告三应负责返还给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：
一、被告刘某芳、宋某丽应向原告谈某梅返还定金人民币30000元；
二、被告中X地产代理（深圳）有限公司应向原告谈某梅返还交楼押金人民币10000元。
上述两判项，义务人均应于本判决发生法律效力之日起三日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费人民币400元，由原告负担200元，被告一、被告二共同负担200元；受理费原告已经预交，两被告在履行本判决时迳付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。
审判员 杨继周
二〇一〇年九月十日
书记员 吕海云
书记员 王菲菲
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