湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0602民初3247号
原告罗望军，男，汉族，xx出生，住xx。
诉讼代表人余翔，男，汉族，xx出生，住xx。
诉讼代表人湛建峰，男，汉族，xx出生，住xx。
诉讼代表人罗望军，男，汉族，xx出生，住xx。
诉讼代表人陈毛爱，男，汉族，xx出生，住xx。
诉讼代表人谭雷，男，汉族，xx出生，住xx。
被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司，住xx。
法定代表人熊跃良，该公司经理。
委托代理人钟龙，湖南云盟律师事务所律师。
第三人王泱，男，汉族，xx出生，住xx。
第三人平江县丽富房地产开发有限公司，住xx。
共同委托代理人胡杰俊，男，汉族，xx出生，住xx。
原告罗望军与被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司（以下简称新金诚公司）、第三人王泱、平江县丽富房地产开发有限公司（以下简称平江丽富公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代表人、被告新金诚公司、第三人的委托代理人均到庭参加了庭审。本案现已审理终结。
原告罗望军诉称，原告与被告新金诚公司于2013年4月10日签订《商品房买卖合同》，按照该合同约定，原告购买被告开发的青年东路南狮子山路西交汇处枫林园商住楼xx号商品房。原告先后支付了全部购房。原告已经履行了合同的全部义务。但被告至今未为原告办理房屋的产权证。被告的行为构成严重违约。为维护原告的合法权益，遂起诉至人民法院，要求判令被告立即为原告办理房屋产权证书，逾期办理房屋产权证登记手续违约金1524元、支付北面通风百叶窗改造及未装纱窗费用5000元，诉讼费用由被告承担。
被告新金诚公司辩称，本案遗漏参加诉讼的当事人王泱和平江丽富公司。本案房屋实际开发人为王泱。被告与王泱签订了项目承包合同，约定被告将本案项目承包给王泱。原告房款全部交付给王泱开办的企业岳阳市嘉豪房地产开发有限公司，并未交付给被告。合同约定原告有缴纳办证费用的义务。
第三人王泱辩称，原告陈述属实。第三人王泱是本案工程的实际承包人，根据约定第三人王泱享有收取购房款的权利，对第三人平江丽富公司和岳阳市嘉豪房地产开发有限公司在本案中收取的购房款无异议，视为第三人王泱收取。
第三人平江丽富公司辩称，与第三人王泱答辩意见一致。
经审理查明，2013年4月10日，原告罗望军与被告新金诚公司签订了《商品房买卖合同》。该《合同》约定，被告作为开发商将“枫林园商住楼”xx号房屋出售给原告。购房总价款为304939元。被告应当在2013年8月30日前将验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。逾期交房超过30日，原告有权要求被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已交付房价款日万分之二承担违约金。被告应当在交付使用后90日内，向房屋登记机关提交办理权属登记的资料，在交付使用后365天内办理好房屋分户证书交付给原告。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按照已付房款的0.5%向原告支付违约金。《合同补充协议》约定：出卖人代买受人办理产权登记。双方约定出卖人代办产权登记时的契税、维修基金、登记费、档案利用费、印花税、国土证等办证税费由买受人承担，具体金额按照国家相关规定执行。原告于2012年5月29日向岳阳市嘉豪房地产开发有限公司支付购房款280000元，2013年10月30日向被告支付购房款24738元。岳阳市恒益物业管理有限公司于2016年6月13日出具原告已经结清全部房款的证明。并无证据显示本案房屋已竣工验收合格。原告现已入住该房屋。原告在诉讼中将“要求被告办理房产证书”的诉讼请求变更为“要求被告办理不动产产权证”，并主张要求被告在判决书生效后四个月内完成本案工程的竣工验收，完备不动产登记的法定条件。
另查明，2011年4月21日，枫林园住宅楼团购户代表（乙方）与岳阳市嘉豪房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房团购协议书》。该《协议书》对商品房套数、层数、户型、价格与费用等事项进行了约定。岳阳市嘉豪房地产开发有限公司的法定代表人为王泱。2011年8月26日，第三人王泱以承包人的身份、第三人平江县丽富房地产开发有限公司以担保人的身份与作为发包人身份的被告新金诚公司签订《项目承包经营合同》，约定被告新金诚公司将位于青年东路南侧与狮子山路西侧交叉处的枫林园项目承包给第三人王泱开发经营。《项目承包经营合同》约定：…被告新金诚公司授权第三人王泱以被告新金诚公司资质经营该项目，并同意第三人王泱以被告新金诚公司资质办理该项目的报建、建设、销售、办证等手续。第三人王泱对本案项目享有自主、独立的经营权，自负盈亏。第三人王泱承包期间的自主经营权包括落实该项目所需投入的全部资金，负责房屋销售、办证、定价、收房款收取等事项。2012年10月16日，王泱出具承诺书，承诺其为被告新金诚枫林园商住楼实际投资人，被告签订的商品房买卖合同与开出的收款票据所涉及的经济与法律责任由王泱全部承担。岳阳市嘉豪房地产开发有限公司法定代表人为王泱，现已吊销。
以上事实有《商品房买卖合同》、收款收据、房屋维修基金收据、《商品房团购协议书》、《项目承包经营合同》、承诺书以及原、被告的陈述予以证实。
本院认为，原告罗望军与被告新金诚公司签订《商品房买卖合同》，双方之间形成了商品房买卖合同关系。被告虽主张其并未收取原告的全部购房款，但根据被告与第三人王泱签订的《项目承包经营合同》中约定，本案工程实际由第三人王泱承包经营，第三人王泱享有收取购房款等权利，第三人王泱亦认可收取了原告的部分购房款，故原告向第三人王泱交纳购房款，应视为履行了向被告交付房款的义务。原告已经完成了向被告支付全部购房款的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”之规定，被告新金诚公司及第三人并无证据证实本案房屋已具备办理不动产产权登记的法定条件，待具备办理不动产登记的法定条件后，被告新金诚公司负有协助原告办理不动产登记的义务，故对原告提出的要求被告在判决书生效后四个月内完成竣工验收，完备办理不动产登记的法定条件，为原告办理本案房屋不动产产权证的诉讼请求，本院予以支持。本案合同亦对被告逾期办理房产证的违约责任进行了约定，原告提出的逾期办证违约金1524元并未超出约定的违约标准，故对原告提出的要求被告承担违约金1524元的诉讼请求，本院予以支持。
原告主张被告应支付北面通风百叶窗改造及安装纱窗费用5000元，由于原告并无证据证实其主张，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百七十九条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款的规定，判决如下：
一、被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司应在本判决生效后四个月内完成竣工验收，完备办理不动产登记的法定条件，并在具备房屋不动产登记条件后十五日内，协助原告罗望军办理不动产登记手续，将位于“枫林园商住楼”xx号房屋的不动产产权登记至原告罗望军名下；办证税费由原告罗望军在办证同时自行承担；
二、被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内支付原告罗望军违约金1524元
以上（一）、（二）项，限被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内履行。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告罗望军其他诉讼请求；
案件受理费150元，由被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。
审 判 长 陈 军
人民陪审员 李桃英
人民陪审员 任洋迪
二〇一七年五月十日
书 记 员 刘 琴
承办案件裁判文书审批表
文书名称
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民事判决书
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文书案号
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（2016）湘0602民初3247号
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文书拟稿人
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陈军
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报批时间
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2017年5月10日
原告
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罗望军
被告
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岳阳市新金诚房地产开发有限公司
第三人
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王泱、平江县丽富房地产开发有限公司
裁判文书的裁判结果：
一、被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司应在本判决生效后四个月内完成竣工验收，完备办理不动产登记的法定条件，并在具备房屋不动产登记条件后十五日内，协助原告罗望军办理不动产登记手续，将位于“枫林园商住楼”第1栋11层1106号房屋的不动产产权登记至原告罗望军名下；办证税费由原告罗望军在办证同时自行承担；
二、被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内支付原告罗望军违约金1524元
以上（一）、（二）项，限被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司在本判决书生效后十五日内履行。逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、驳回原告罗望军其他诉讼请求；
案件受理费150元，由被告岳阳市新金诚房地产开发有限公司负担。
庭长审批意见：
主管院长意见：