上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0120民初15548号原告：上海德钦建材厂。投资人：王修海，总经理。委托诉讼代理人：王红，上海必和（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚文明，上海必和律师事务所律师。被告：上海川沃工贸商行。投资人：张义明，经理。被告：张义明。两被告委托诉讼代理人：王雅芳，上海理帅律师事务所律师。原告上海德钦建材厂诉被告上海川沃工贸商行、张义明租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月29日、2017年11月13日公开开庭进行了审理。原告投资人王修海及其委托诉讼代理人尚文明、被告张义明及其委托诉讼代理人王雅芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海德钦建材厂向本院提出诉讼请求：1、判令被告上海川沃工贸商行（以下简称川沃工贸）退还2017年4月至2017年12月的租金140,000元；2、判令被告川沃工贸支付停产停业损失、设备动迁补偿款、厂房重置费、装修附属物搬迁费等1,000,000元；3、判令被告张义明对上述债务承担连带责任。事实与理由：原告与被告川沃工贸于2006年签订租赁协议，约定被告川沃工贸将坐落于上海市奉贤区庄行镇邬桥吴塘村1组的9亩场地以70,000元每年的价格租赁给原告建造建材厂。2016年初，原告与被告川沃工贸双方重新约定，将场地租金变更为200,000元每年。2017年4月，南桥镇人民政府通知原告搬迁，由于两被告一直未支付拆迁相应补偿，故原告未搬离。2017年5月15日，南桥镇人民政府对原告的厂房进行了强制拆迁。但原告至今未得到任何拆迁补偿。另被告川沃工贸系个人独资企业，被告张义明依法应承担连带责任，故原告诉讼来院。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告川沃工贸支付减量化清拆补偿款6,750,000元。被告川沃公司、张义明辩称，不同意退还租金，原告支付的租金正好是使用期间的租金。系争房屋及场地不是拆迁，而是减量化，被告签订了减量化协议，但停产停业损失、设备补偿款、厂房重置费、装修附属物搬迁费等项目在土地减量化中都不予补偿的。被告租赁给原告的房屋都是违章建筑，当时原告要求签订租赁合同时，被告说房屋随时会拆违章，所以是临时租赁的。原告和被告之前曾签订过一份租赁合同，但是该合同已经到期。按照该合同约定，如果遇到动迁或拆违章，被告按照当年租金的10%作为所有的补偿。本院于2017年10月19日至上海市奉贤区奉浦社区吴塘村村委会（以下简称吴塘村委会）调查，并与吴塘村委会书记王金桂制作谈话笔录一份。笔录载明：其实减量化的整个地块面积是36.71亩，村里是按照这个面积丈量并上报到土地规划部门的，但镇里的土地规划部门在审核时，扣除了红线规划、道路规划、河道规划等面积后，仅就其中的20亩作为减量化的立项面积。川沃工贸的这36.71亩土地都是向吴塘村委会租赁的，从2005年开始租用这块土地，第一次合同租期八年，第二次合同租期六年，整个土地没有违法用地的情况。减量化补偿的金额是先给出了减量化的总价，再除以20亩，得出了750,000元每亩的单价。因为该地块的使用没有集体土地使用证，所以减量化过程中不需要做评估，只补偿一个打包价；其中土地补偿、房屋、其他附属设施、装饰装修、停产停业损失、设备搬迁费等各项费用都是包含在这个总价中的。实际上，土地上的房屋都是违章建筑，但根据减量化的政策，在2011年以前已经存在的小企业，现在是按照减量化清拆来处理。村里的减量化清拆是直接和川沃工贸谈的，川沃工贸里面有多家租户，但都和吴塘村委会无关，村里不和租户谈。现在吴塘村委会只向川沃工贸支付了10%的清拆补偿款，但现在现场已经拆除并推平了。等市里验收之后，村里再向川沃工贸支付全部补偿款。原告曾到村里要求解决，但村里和租户是没有关系的，村里只能协调，不和租户谈补偿的事情的。川沃工贸其他的承租户都是由川沃工贸自己协商解决的，川沃工贸和其他承租户都签订了协议的。系争的土地到2017年7月全部搬空收回，土地上的房屋和土地是同时收回的。原、被告均对上述谈话笔录无异议，本院依法予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于当事人有争议的证据，本院认证如下：1、原告提供的照片一组，证明原告租赁的9亩土地是减量化的指标地块。被告对该照片真实性不认可，认为不知道是在哪里拍摄的。本院认为，根据双方均无异议的吴塘村村委会的谈话笔录显示，川沃工贸向吴塘村委会租赁的所有土地实际均为减量化地块，故该证据因被告不予认可，故本院不予认定，但该节事实本院依法予以认定。2、原告收条一份，证明原告向被告支付租金200,000元。3、原告提供的网上银行电子回单一份，证明原告向被告支付了2016年1月1日起至2016年12月31日的租金（扣除被告从原告处购买砖头的款项）。被告对上述证据2、3真实性无异议，但认为上述租金的支付期间是2016年7月1日起至2017年6月30日以及2015年7月1日起至2016年6月30日。本院认为，原、被告双方无法提供之前的合同证明租赁期限及支付租金的方式，故本院依照现有证据认定；因原告提供的上述支付凭证上，均未标明支付租金的期间，但被告在2017年1月25日出具的收条上确认“2017年租金费”，故本院认定上述租金的支付期间均为每一个自然年度，故原告已向被告支付截止至2017年12月31日的租金。4、被告提供的租赁合同、解除协议书一组，证明被告与其他几家承租人均有租赁协议，并在土地减量化后，达成了解除协议。原告对该组证据真实性不予认可，并认为与本案无关。本院认为，该组证据与本案无关，本院不予认定。本院经审理认定事实如下：2006年，原告与被告川沃工贸曾签订书面《租赁合同》一份，约定被告川沃工贸将位于上海市奉贤区庄行镇邬桥吴塘村1组的房屋数间及场地租赁给原告使用，合同期限为六年。上述合同到期后，原告与被告川沃工贸未续签合同，也未签订其他合同。2017年1月25日，被告张义明向原告出具收条一份，载明：今收到吴塘村2017年租金费9亩地二十万元，其中扣除用砖款30,875元，实付169,200元。2017年5月9日，被告川沃工贸与案外人上海市奉贤区南桥镇吴塘村村民委员会（以下简称吴塘村委会）签订《“减量化”清拆补偿协议》一份，约定：被告川沃工贸自愿纳入减量化对象，将其所有的坐落于南桥镇吴塘村1组的房屋等建筑物全部交由吴塘村委会清拆，由吴塘村委会受让所在地块，土地36.71亩，其中20亩为“减量化”指标地块；就清拆上述房屋及受让土地20亩为减量化指标地块，吴塘村委会付给川沃工贸各项补偿款按750,000元每亩（合计约15,000,000元，按减量化实际验收面积）结算；其余16.71亩违章违法土地包括地上物必须全部无条件拆除复耕，不再另行补偿。又查明，原告曾于2016年2月10日通过银行转账方式向被告张义明支付租金150,300元，该笔款项为2016年租金。再查明，原告在租赁系争房屋及场地后，在系争房屋旁边建造平房两间，未办理任何审批手续。2017年5月15日，系争租赁土地上的所有房屋被拆除。原告于2017年6月底前将堆放在场地上的物资和机械设备全部搬离。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。本案原告与被告川沃工贸约定租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方之间订立的租赁合同关系无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，除原告占用房屋及场地期间应支付的占有使用费外，被告多收取的占有使用费应当予以返还。故被告应当返还原告自2017年5月16日起至2017年12月31日止的占有使用费124,999元。现原告在使用租赁房屋和场地期间，系争土地被减量化清拆，导致原告无法继续使用，且原告在系争场地上建造的房屋被拆除而产生相应损失等；而被告已因土地减量化获得相应补偿。故本院依据双方合同的履行情况、原告的损失情况等，酌定被告川沃工贸应当支付原告补偿款100,000元。被告张义明系川沃工贸的投资人，且其对承担连带责任并无异议，故本院对原告要求被告张义明对上述债务承担连带责任的诉讼请求依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院》第二条的规定，判决如下：一、被告上海川沃工贸商行于本判决生效之日起十日内返还原告上海德钦建材厂占有使用费人民币124,999元。二、被告上海川沃工贸商行于本判决生效之日起十日内支付原告上海德钦建材厂补偿款人民币100,000元。三、被告张义明对上述第一、二项债务承担连带清偿责任。四、对原告上海德钦建材厂的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币元60,030元，减半收取，计人民币30,015元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  苏姝二〇一七年十一月二十九日书记员  倪璟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院%26lt;关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释%26gt;》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。…《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付延迟履行金。