云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）云01民终4310号
上诉人（原审原告）：云南苏宁云商销售有限公司。住所地：昆明市五华区东风西路***号富春大厦***层。
法定代表人：陶京海，董事长。
委托诉讼代理人：杨云，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
委托诉讼代理人：潘伟，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：白建军，男，1974年8月4日出生，汉族，住昆明市官渡区。
被上诉人（原审被告）：刘彧风，男，1965年10月24日出生，汉族，住昆明市西山区。
上诉人云南苏宁云商销售有限公司因与被上诉人白建军、刘彧风房屋租赁合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第801号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人云南苏宁云商销售有限公司的委托诉讼代理人杨云、潘伟，被上诉人白建军、刘彧风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
云南苏宁云商销售有限公司上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判两被上诉人共同向上诉人支付欠付租金602276.70元、物管费61956.16元、违约金396000元、实现债权的费用20000元，以及两被上诉人按合同约定租金标准共同向上诉人支付自合同解除之日起至实际返还第五层租赁物之日止的房屋占用费；2、由两被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、双方当事人在房屋租赁合同中约定房屋租赁面积为建筑面积4000平方米，即使第四层和第五层应分别计算租赁面积，上诉人提交的租赁物及附属物业设备设施交付确认书中也清楚记载了四、五层的租赁面积，故一审判决在租赁物的认定上存在认定事实和适用法律错误。二、一审判决在裁判说理部分对上诉人关于违约金的诉讼请求没有任何裁判意见，遗漏诉讼请求。
被上诉人白建军、刘彧风辩称，被上诉人在与上诉人签订租赁合同并交纳了42万元后，根本没有使用过该房屋，第四层的租赁面积被案外人占用，第五层的所有通道、入口、楼梯以及公用部分一直被案外人封堵占用，至今没有实际交付，而且第四层和第五层的租赁面积并不确定，该房屋也没有完善的消防手续和房产证明文件，不具备租赁条件，导致被上诉人无法办理经营证照。另外，租赁合同约定面积与实际面积不符，且上诉人没有履行出租方的按约交房及提供相关材料的义务，在没有与被上诉人解除租赁合同的情况下擅自将第四层租赁物转租给第三方，严重侵害了承租方的利益，故被上诉人不应再向上诉人支付房租和物管费。
云南苏宁云商销售有限公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告于2015年8月13日解除《房屋租赁合同》；2、判令两被告共同向原告支付欠付租金人民币602276.7元、物管费人民币61956.16元、违约金人民币396000元、实现债权费用人民币20000元；3、判令两被告向原告返还位于昆明市五华区人民中路长春花园商场2号地块第五层的租赁物；4、判令两被告按合同约定租金标准共同向原告支付自合同解除之日起至实际返还租赁物之日止的房屋占用费（只主张第五层）；5、本案全部诉讼费用由两被告承担。
一审法院认定事实：2014年9月30日，白建军、刘彧风与云南苏宁云商销售有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定白建军、刘彧风承租美亚大厦第4、5层（建筑面积4000平方米），租期183个月，自2014年10月1日起算。第一年的租金标准为33元/平方米/月，按季支付。合同还约定云南苏宁云商销售有限公司同意第一个租赁年度固定租金标准在前款约定的标准基础之上给予白建军、刘彧风优惠，即交付时间为2014年10月1日，租金起算时间为2015年1月1日，云南苏宁云商销售有限公司给予白建军、刘彧风优惠期三个月。如白建军、刘彧风违反合同约定义务，导致合同提前解除时，白建军、刘彧风除应承担合同约定的违约责任外，不再享有上述租金优惠。合同还约定房屋综合管理费为每月每平方米2元。白建军、刘彧风可转租部分区域从事公益慈善企业或参与公益慈善事业的机构用于办公使用，但须经云南苏宁云商销售有限公司书面同意。庭审查明被告共计向原告支付了42万元。2014年11月15日，白建军与云南苏宁云商销售有限公司签订了一份《交付确认书》，对四层租区进行了交付。2015年2月4日，白建军与云南苏宁云商销售有限公司签订了一份《交付确认书》，对五层租区进行了交付。庭审中白建军陈述称云南苏宁云商销售有限公司没有将五层钥匙交付给自己，云南苏宁云商销售有限公司则陈述称五层没有门，移交时没有交钥匙。2014年11月28日，白建军与蒋皓签订了一份《合作协议》，约定白建军将人民中路16号美亚大厦4楼部分区域出租给蒋皓，用于餐饮、综合用途（娱乐项目、KTV除外）。庭审查明云南苏宁云商销售有限公司于2015年9月与蒋皓签订合同，将美亚大厦四楼收回。2015年8月13日，云南苏宁云商销售有限公司发布公告，载明“刘彧风、白建军：你方于2014年9月30日与我公司签订《房屋租赁合同》，向我公司租赁长春花园商场2号地块（人民中路16号美亚大厦）四、五层房屋。因你方未按合同约定支付租金，改变租赁房屋用途且未经我公司同意擅自转租，现正式通知你方：自本公告刊登之日，解除《房屋租赁合同》，请于五日内与我公司办理交接手续。”一审法院认为，被告未按时支付租金导致原告的合同目的不能实现，且原告在2015年8月13日发出公告要求解除2014年9月30日《房屋租赁合同》，故对于原告要求确认2014年9月30日《房屋租赁合同》于2015年8月13日解除的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付租金、物管费及五层的房屋占用费的诉讼请求，涉案租赁物含四、五层两部分，双方在《房屋租赁合同》中只确定了总面积为4000平方米，双方未提交确实充分的证据证明四层及五层各自的具体面积，而租金、物管费及房屋占用费（五层）均系依面积收取，因无法分别计算出四、五层各自的租金、物管费及房屋占用费（五层），故对于原告要求两被告支付租金、物管费及房屋占用费（五层）的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告返还第五层租赁物的诉讼请求，涉案《房屋租赁合同》解除后，被告应当将租赁物返还给原告，故对于原告要求两被告返还昆明市五华区人民中路16号美亚大厦第5层的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付的实现债权费用人民币20000元的诉讼请求，于法无据，不予支持。判决：一、原告云南苏宁云商销售有限公司与被告白建军、刘彧风在2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月13日解除。二、被告白建军、刘彧风在本判决生效后十日内将昆明市五华区人民中路16号美亚大厦第五层返还给原告云南苏宁云商销售有限公司。三、驳回原告云南苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。
本院二审期间，双方均未提交新证据。对于一审判决已经确认的案件事实，本院予以确认。二审另确认以下事实：一、本案所涉的人民中路长春花园商场2号地块第五层房屋的所有权人为云南苏宁电器有限公司，2013年4月10日云南苏宁电器有限公司变更登记为云南苏宁云商销售有限公司。人民中路长春花园商场第四层2号地块房屋所有权人原为云南苏宁云商销售有限公司，之后房屋所有权人变更登记为上海青景资产管理有限公司，2014年10月10日，上海青景资产管理有限公司出具授权书，授权云南苏宁云商销售有限公司继续管理使用昆明市五华区人民中路长春花园商场（人民中路16号美亚大厦）第四层物业，并授权其作为出租人继续履行于2014年9月30日与白建军、刘彧风签订的房屋租赁合同，享有并承担出租人的权利及义务。二、2014年9月30日，被上诉人（乙方）白建军、刘彧风与上诉人（甲方）云南苏宁云商销售有限公司签订的《房屋租赁合同》还约定，乙方须于2015年1月1日前十个工作日内向甲方交纳第一笔租赁保证金140000元，双方确认，该租赁保证金不是乙方预付的租金、综合管理费（如有）或其它费用，仅是乙方履行合同、全部附件及各项管理制度约定义务的保证，甲方有权从租赁保证金中抵扣乙方拖欠的租金、综合管理费（如有）、其他费用及乙方应承担的赔偿、违约金、甲方代乙方承担的赔偿等，租赁保证金数额不足以支付乙方应付款项或赔偿、补偿款或责任或甲方抵扣保证金后，乙方应于甲方通知之日起五日内补足。乙方逾期支付租金等各项费用超过三十日或乙方逾期接受该房屋超过三十日等情形，甲方有权单方面解除合同并收回该房屋，乙方应向甲方支付相当于三个月租金总额的违约金。三、上诉人所收取的42万元均是从被上诉人白建军的账户转账支付，具体为：2014年10月16日支付10万元（注明用途：定金），2015年2月4日支付32万元。四、二审中，上诉人当庭陈述涉案的第五层租赁房屋其已于2016年3月向案外人出租。
综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：两被上诉人是否构成违约？两被上诉人是否应向上诉人支付租金、物管费以及第五层租赁面积的占用费？
本院认为：本案中，上诉人与被上诉人白建军、刘彧风于2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效协议。合同签订后，虽然两被上诉人认为第四层的租赁面积被案外人占用，第五层的所有通道、入口、楼梯以及公用部分一直被案外人封堵占用，没有实际交付，但没有提交确实的证据予以证实，且两被上诉人的答辩意见与两份《交付确认书》的载明内容相悖，故本院对其答辩意见因证据不足，不予采纳。根据2014年11月15日、2015年2月4日白建军签署的两份《交付确认书》，可以证明上诉人将涉案的第四层、第五层租赁标的物交付给了被上诉人，但被上诉人在交纳42万元之后就未再按约支付租金，已经构成违约，故一审法院确认双方所签订的前述《房屋租赁合同》在上诉人发出公告的2015年8月13日解除于法有据，本院予以维持；同时，因两被上诉人逾期支付租金，按约应向上诉人支付违约金，根据本案实际，本院酌情确定两被上诉人向上诉人支付违约金3万元。另因涉案的第五层租赁房屋已由上诉人于2016年3月向案外人出租，故对于其要求两被上诉人将涉案第五层租赁房屋予以返还的诉讼请求已无必要，本院不再予以支持。
关于上诉人要求两被上诉人支付租金的诉讼请求，根据双方前述《房屋租赁合同》的约定，虽然上诉人应给予两被上诉人三个月优惠期，但两被上诉人违约导致合同解除时不再享有租金优惠，应从上诉人实际交付房屋之日计租。但双方签订的房屋租赁合同中只约定了租赁的第四、五层的总面积为4000平方米，上诉人主张其提交的2014年11月15日的交付确认书所附图纸中已经明确涉案的第四层租赁面积，并据此可以相减得出第五层租赁面积，但从证据的形式来看，2014年11月15日的交付确认书侧面骑缝加盖了公章，但该图纸上却并未显示出骑缝加盖公章的痕迹，也无两被上诉人的签字确认，在两被上诉人对于该图纸及所载第四层租赁面积不予认可的情况下，现有证据不足以证明第四层及第五层各自的具体租赁面积。但鉴于房屋已经实际交付的客观情况，本院酌情认定两被上诉人应支付的租金自第五层租区交付之日即2015年2月4日起至2015年8月13日止共191天，按照4000平方米的租赁面积、33元/平方米/月的租金计算，共计33元/平方米/月×5个月×4000平方米+33元/平方米/月÷30天×4000平方米×38天=827200元，鉴于两被上诉人拖欠租金的实际情况，上诉人关于其已收取的420000元抵扣两被上诉人所欠付租金的主张本院予以支持，故两被上诉人尚欠827200元－420000元=407200元租金应向上诉人支付；同时，两被上诉人应向上诉人支付的物管费为：2元/平方米/月×5个月×4000平方米+2元/平方米/月÷30天×4000平方米×38天=50133.33元。被上诉人刘彧风虽表示其已经退出涉案的房屋租赁合同，向上诉人支付42万元以及之后书面文件的签署和转租其均未参与，本案不应承担责任，并提交了其与被上诉人白建军以及案外人周军林签订的《昆明美亚大厦四、五楼承租项目补充协议》予以证实，对此本院认为，从该《昆明美亚大厦四、五楼承租项目补充协议》的内容来看，系承租涉案房屋项目的三位合作者之间的内部协议，且在该补充协议签订后，并未按照协议约定与出租方即上诉人变更租赁合同的承租方，故在上诉人不予认可承租方变更的情况下，该《昆明美亚大厦四、五楼承租项目补充协议》对上诉人没有约束力，相应款项支付以及文件签署问题均系两被上诉人之间的内部关系，不能构成其对外不履行承租人义务的合法抗辩事由，本院对其该项答辩意见不予采纳。
关于上诉人要求两被上诉人支付第五层租赁面积的房屋占用费的诉讼请求，如前文所述，因现有证据不足以证明第四层及第五层各自的具体租赁面积，上诉人作为原告应对此承担举证不能的后果，故对于上诉人该项诉讼请求本院因证据不足，不予支持。关于上诉人要求两被上诉人支付实现债权的费用的诉讼请求，无相应法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，上诉人云南苏宁云商销售有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第801号民事判决第一项，即：“一、原告云南苏宁云商销售有限公司与被告白建军、刘彧风在2014年9月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年8月13日解除。”；
二、撤销昆明市五华区人民法院（2015）五法民二初字第801号民事判决第二项、第三项，即：“二、被告白建军、刘彧风在本判决生效后十日内将昆明市五华区人民中路16号美亚大厦第五层返还给原告云南苏宁云商销售有限公司。三、驳回原告云南苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。”；
三、由被上诉人白建军、刘彧风于本判决生效之日起十日内向上诉人云南苏宁云商销售有限公司支付租金407200元、物管费50133.33元、违约金30000元。
四、驳回上诉人云南苏宁云商销售有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费14522元，二审案件受理费14522元，共计29044元，由上诉人云南苏宁云商销售有限公司负担15941.17元，由被上诉人白建军、刘彧风负担13102.83元。
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审判长 刘昕光
审判员 陆有林
审判员 汪 佳
二〇一六年十一月二十一日
书记员 陈攀宇