太原市小店区人民法院
民 事 判 决 书
2015小民初字第00564号
原告马林，女，1976年1月22日出生，汉族，个体户，住太原市。
委托代理人党燕军，山西艾伦律师事务所律师。
委托代理人王丽荣，山西艾伦律师事务所律师。
被告恒大地产集团太原有限公司，住所地太原市杏花岭区府西街69号国贸大厦1号楼西塔楼12层1201-1203，组织机构代码证号66661402-5。
委托代理人李宏，女，该公司法务，住太原市。
委托代理人王文亮，男，该公司法务，住太原市。
原告马林与被告恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年2月3日立案受理后，依法由审判员赵景岳、人民陪审员于志军及人民陪审员孟利明组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马林及其委托代理人党燕军、王丽荣，被告恒大地产集团太原有限公司的委托代理人李宏、王文亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告马林诉称，2010年4月25日、28日内，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买位于被告开发的位于小店区真武路68号的恒大绿洲小区住宅楼26幢3单元1102号房、31幢1单元1601号房，合同总价款分别为584978元、774646元。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2012年1月10日前向原告交付验收合格的两套房屋。实际上，原告入住后，该住宅并未取得消防验收文件，也未接通燃气，经常停水、停电、停止暖气供应，甚至两年后才取得竣工验收备案表，31幢1单元1601号房更是直至2013年10月22日被告才向原告交付。故被告应当根据买卖合同约定承担逾期交付房屋的违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第十条，被告应当在合同约定之日起540日内为原告办理产权登记，但原告至今仍未取得房地产权证，故被告应当根据补充协议承担相应的违约责任。综上所述，被告逾期交付合格房屋且逾期办理房产证的行为不仅违反了合同的约定，也侵犯了原告的合法权益，应当承担违约责任。根据《城市房地产管理办法》、《建筑法》、《住房建筑标准》、《中国人民共和国民事诉讼法》的规定，向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、被告支付原告逾期交付合格房屋的违约金82427.75元；2、被告支付原告逾期办理房产证的违约金1699.53元；3、被告承担诉讼费用。
原告提供的证据有：1、原告的身份证复印件、被告的档案信息卡。2、2010年4月25日、28日签订的两份商品房买卖合同及补充协议、支付房款收据两份及其他缴费收据。3、原告所在住宅楼的竣工验收备案登记时间表。4、被告的呈批报告、消防栓的照片、购买消防器材的照片等。
被告恒大地产集团太原有限公司辩称，首先，原告起诉状中所称房屋交付条件中的”消防验收文件”及《竣工验收备案表》，缺乏相应法律法规依据。根据《建筑法》第六十一条：”建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或经验收不合格的，不得交付使用。”《建筑工程质量管理条例》第十六条对验收的程序作了明确规定，即”建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格后，方可交付使用。”由此可见，建设工程竣工验收的组织者为建设单位，参加者为设计、施工、工程监理、勘察等参建单位，最终形成五方共同确认的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》即可视为验收合格，可以交付使用。而原告所称的《竣工验收备案表》指的是《建设工程质量管理条例》第四十九条和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第六条所称备案表。以上规定可以看出，工程竣工验收与工程验收备案系处于不同阶段，是由不同主体参与的行为，备案是在竣工验收合格后进行，备案与否不影响竣工验收合格的效力。原告主张以备案机关核发建设工程竣工验收备案表的日期作为房屋竣工验收合格日期缺乏法律依据。原告主张的房屋交付的”消防验收文件”，也因公安消防管理法规的修订不再适用。1996年10月16日公安部30号令公布的《建筑工程消防监督审核管理规定》第九条及第二十条分别就建设工程消防竣工验收的程序作了规定，规定建设工程必须有公安消防监督机构验收，取得《建筑工程消防验收意见书》才可以接收使用。但根据国家行政审批简化的精神，该条例于2009年5月1日已废止，被公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》所取代，106号令有效期自2009年5月1日至2012年11月1日，后被公安部119号令修订。106号令第四章明确了住宅项目的消防设计和竣工验收备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收。故消防主管部门不再向住宅项目发放《建筑工程消防验收意见书》，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件。综合以上相关法律规定，结合相关合同约定，在原告合同约定交付时间里，《建筑工程消防验收意见书》不再是交楼文件，我司的房屋在具备了设计、施工、工程监理、勘察、建设单位共同确认的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及电梯验收文件后具备房屋交付要件。第二、具体到本案，原告购买的《商品房买卖合同》合同（合同编号为：200XXXXXXXX、对应房号为：26幢3单元1102号）第八条约定”出卖人应于2012年1月10日将经验收合格的房屋交付于买受人”。合同第十一条对交接房屋的约定：”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。2010年12月31日，太原恒大绿洲26号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行验收，并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明该子单位工程已于2010年12月31日竣工验收合格。2011年1月24日进行现场电梯验收检验，并出具合格报告。2010年12月9日恒大绿洲小区二期26#、33#、35#楼已经办理工程竣工验收消防备案，备案号：，且未被列入抽查对象。我司在交楼前，已具备了相关法律规定的五方《验收记录》和电梯验收文件，符合交楼条件。我司于2012年1月8日向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间2012年1月10日收楼。原告于2012年1月11日办理收楼手续，已经交付使用，我司不应承担房屋交付使用之后的逾期交楼责任。对于原告购买的《商品房买卖合同》合同（合同编号为：200XXXXXXXX、对应房号为：31幢1单元1601号）第八条约定”出卖人应于2012年1月10日前将经验收合格的房屋交付于买受人”。合同第十一条对交接房屋的约定：”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交房日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人。2010年12月31日，太原恒大绿洲31号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对该楼工程质量进行验收，并出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明该子单位工程已于2010年12月31日竣工验收合格。2011年6月29日进行现场电梯验收检验，并出具合格报告。恒大绿洲小区二期25#、28#、31#楼已经办理工程竣工验收消防备案，列入抽查对象。2012年12月26日太原市公安局消防支队出具备案复查意见书，认定被抽检项目合格。我司在交楼前，已具备了相关法律规定的五方《验收记录》和电梯验收文件，符合交楼条件。我司于2012年1月17日向原告发出书面收楼通知书，通知原告按公司安排时间2012年3月20日收楼。原告于2012年1月20日收到，于2013年10月22日办理收楼手续，已经交付使用，我司不应承担房屋交付使用之后的逾期交楼责任。第三，原告诉讼请求中要求我司支付逾期交房违约金的主张，已过诉讼时效，丧失胜诉权。具体理由如下：根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条对房屋交付时间的约定：”出卖人应于2012年1月10日前将经验收合格的房屋交付于买受人”。买受人主张逾期房屋违约金的诉讼时效应从2012年1月10日起算，故原告至迟应在2014年1月10日以前向被告主张逾期交房的违约金，但在此法定诉讼时效期间内，原告并未书面向被告主张违约责任。而于2014年12月才起诉至小店法院要求支付逾期交房违约金，故原告所主张的逾期交房违约金早已超过两年诉讼时效，应予驳回。第四、关于房产证的办理：根据《城市房地产管理法》和《房屋登记条例》相关规定，房产证的办理属于行政确权行为，申请人为买受人，出卖人需协助买受人办理。原告26号楼房产证于2014年6月9日办理，31号楼房屋房产证已于2013年12月13日办理，已经完成确权手续，但原告为按揭客户办理他项权抵押登记，故原告未领取房产证，应与按揭银行联系。第五、原告在诉讼请求中，同时主张迟延交楼违约金和迟延办证违约金，而同一个期间不可能存在两个逾期违约责任，另原告的办证违约金起算时间不当。我司在交楼时已符合交楼条件，而原告并未按我司通知时间收楼，迟延收楼的责任应由原告自行承担。房产证的办理申请人为原告，原告备齐资料和房管局的行政审批时间对房产证的办理期限均有影响，不应由我方独自承担责任。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告提供的证据有：1、《商品房买卖合同》2份；2、单位（子单位）工程质量竣工验收记录。3、建设工程竣工验收备案表及受理凭证。4、电梯验收检验报告。5、收楼通知书及EMS回执单。6、原告办理收楼相关资料。7、房产证相关资料：交费清单、受理凭证、房产证。8、消防备案复查意见书。
经审理查明，2010年4月25日、28日，原、被告签订《商品房买卖》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于太原市小店区真武路68号恒大绿洲小区26号楼3单元1102号商品房，31号楼1单元1601号房，面积分别为89.63平方米和116.53平方米，单价6526.59元、6647.61元，合同总价款分别为：584978.00元和774646.00元。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2012年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，向买受人（原告）交付经验收合同的房屋。合同第九条约定：逾期交房不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同文本第八条规定的证明文件，并签署交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。商品房买卖合同附件四（即补充协议）第五条第一项约定，合同第八条”该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；商品房买卖合同附件四（即补充协议）第十条约定，出卖人应当在商品房交付之日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记，并将买受人为产权人的房地产权证交付买受人。买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产证权所需的资料及缴纳相关税费，逾期15天未全部提供或未缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2012年1月10日商品房交付之日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能取得房地产权属证书的，买受人有权退房。合同还对其他内容作了约定。原告所购买的太原恒大绿洲26号3单元1102号商品房、31幢1单元1601号商品房，在2010年12月31日，经26号楼、31号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团太原有限公司五方共同对质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收。2010年12月9日，恒大绿洲小区二期26#、33#、35#楼办理工程竣工验收消防备案，备案号：，上述楼座未被列入消防抽查对象。恒大绿洲小区二期25#、28#、31#楼办理工程竣工验收消防备案，列入抽查对象。2012年12月26日太原市公安局消防支队出具备案复查意见书，认定被抽检项目合格。2011年1月24日经山西省特种设备监督检验所检验，26号楼电梯检验结果为合格。2011年6月29日经山西省特种设备监督检验所检验，31号楼电梯检验结果为合格。2012年1月8日，被告向原告发出书面收楼（26号楼）通知书，通知原告按公司安排时间2012年1月10日收楼，原告于2012年1月11日办理收楼手续，完成房屋的转移占有，后实际入住。2012年1月17日，被告向原告发出书面收楼（31号楼）通知书，通知原告按公司安排时间2012年3月20日收楼，原告于2012年1月20日收到，于2013年10月22日办理收楼手续，完成房屋的转移占有，后实际入住。在原告入住后，恒大绿洲小区经常停水、停电、停止暖气供应。2013年7月10日，被告取得了该楼的竣工验收备案表。
2014年12月29日，原告诉来法院，要求被告支付原告逾期交房违约金82427.75元及逾期办证违约金1699.53元。
庭审中原告主张的逾期交付合格房屋的违约金其计算起止时间分别为：26幢3单元1102号为2012年1月10日至2013年7月10日，逾期天数为547天，总价款为584978元，违约金计算为31998.3元。31幢1单元1601号为2012年1月10日至2013年7月10日，逾期天数为651天，总价款为774646元，违约金计算为50429.45元。逾期办理房产证违约金从2012年1月10日起算540天，截止日期为2013年7月10日，逾期时间计算至2014年10月10日，为一年三个月，违约金分别为：731.22元和968.31元。上述两项合计84127.28元。
本院认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》是当事人之间真实意思表示，该合同及协议约定的内容合法，对当事人均具有约束力，原被告均应按照合同及协议的约定履行自己的义务。原告在按合同的约定将购房款交付被告之后，被告应当按照合同的约定向原告提供经验收合格的房屋，被告交付原告的房屋，在2010年12月31日，经26号楼、31号楼的勘察及设计单位太原市建筑设计研究院、施工单位中铁建设集团有限公司山西分公司、监理单位山西建同建设工程监理有限公司、建设单位恒大地产集团有限公司五方共同对工程质量进行了验收，并出具单位工程质量竣工验收记录，综合验收结论是通过验收，证明本案涉案房屋已经通过竣工验收。关于竣工验收备案登记表，在原告起诉之前被告也已经在建设行政主管部门备案登记，并实际取得竣工备案登记表，这也进一步证明了被告交付原告的房屋质量合格。关于原告所指的消防验收意见书，公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，均明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件，原告以涉案房屋没有建筑工程消防验收意见书，交付的房屋不是验收合格的房屋的理由也不能成立。另被告逾期交房行为发生在2012年1月，而原告2014年12月方起诉至法院主张逾期交房违约金，已过两年诉讼时效期限。综上所述，原告向被告主张逾期交房违约金的理由和证据不足，本院不予支持。关于原告主张的逾期办证违约金，依据合同约定，房屋的交付时间是2012年1月10日前，办证时间是从2012年1月10日之后计算540日，截止时间是2013年7月10日。被告为原告取得26号楼房屋产权证书的时间是2014年6月9日，比合同约定的2013年7月10日迟延了334天。被告为原告取得31号楼房屋产权证书的时间是2013年12月13日，比合同约定的2013年7月10日迟延了156天。被告也不能举证证明迟延办证的原因和责任在于原告方，对此被告应当按照合同约定承担违约责任，向原告赔偿违约金，具体为26号楼584978*0.001*（334/365）=535.29元，31号楼774646*0.001*（156/365）=331.08元。共计866.37元。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、被告恒大地产集团太原有限公司在判决生效后十日内支付原告马林逾期办理房产证违约金866.37元。
二、驳回原告马林的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1903元（原告已预交），由被告恒大地产集团太原有限公司负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 赵景岳
人民陪审员 于志军
人民陪审员 孟利明
二〇一六年二月一日
书 记 员 刘思艺