江苏省海安县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0621民初6037号
原告：南通市鑫海自动化设备有限公司，住所地海安县中城街道朝阳南路29号。
法定代表人：向中平，总经理。
委托诉讼代理人：陈源，海安县城东立发法律服务所法律工作者。
被告：顾庆双，男，1987年5月19日出生，汉族，住海安县北城街道德兴村**组**号，现住海安县。
原告南通市鑫海自动化设备有限公司（以下简称鑫海公司）与被告顾庆双房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年10月13日公开开庭进行了审理。后转为普通程序，于2018年1月26日公开开庭进行了审理。两次庭审，原告鑫海公司的委托诉讼代理人陈源、被告顾庆双均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
鑫海公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告租金8000元，并按同期银行贷款利息从2017年1月25日起至实际还款日给付利息；2.判令被告按合同约定支付违约金10800元；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年12月28日，原、被告签订租房协议书一份，约定租期三年，按年支付租金，每年元月25日前给付当年租金。被告在前两年尚能履行协议，但第三年租金迟迟不交，经再三催缴，至2017年6月分三次交付到10000元。被告自2017年9月4日起陆续搬走家居及设施，原告发现后要求被告结清租金等费用方能搬走，被告于2017年9月6日结清水电费，尚有租金余额8000元未付。经多次催要未果，遂引起诉讼。
顾庆双辩称，1.与我签订租房协议书的是向中平，并非本案原告鑫海公司，因此鑫海公司不具有原告主体资格。2.我所租赁的房屋实际在二楼，并非租房协议书中约定的六楼，因此我与原告鑫海公司之间是口头协议。3.我同意给付租金8000元，但不同意给付利息损失和违约金，因为并非是我违约在先，而是因为向中平将我所租赁房屋断电逼迫我搬走的，而且违约金数额过高。后在第二次庭审中，顾庆双辩称不同意给付租金8000元，请求法院驳回原告的诉讼请求。
本院经审理认定事实如下：2014年12月28日，向中平（甲方）与顾庆双（乙方）签订协议书一份，双方约定：甲方将位于海安县海安镇朝阳路29号综合楼六楼北侧2跨部分房屋租赁给乙方经营使用。租赁期限三年，从2015年元月25日至2018年元月25日止，租赁期满如果乙方愿继续承租，在同等条件下享有优先承租权，但须提前两个月书面通知甲方。年租金为18000元整，租金按年支付一次性给付，于当年元月25日前给付。上述租金为不含税价。租赁期限内，除甲方提供电源、水源外，一切水电设施及费用乙方自理，甲方应帮助乙方协调水、电等的供应问题，保证正常畅通，租期内的安全使用由乙方自负。乙方提供经校正的动力、水表各一只，安装在甲方总表下方。乙方在合同签订日向甲方预交水电押金500元，以后按照国家规定的工业水电价格另加5%损耗。每两月结算一次，于当月10日前缴纳。甲方的货梯使用费按月使用费用由所有租赁户按面积分摊。租赁期限内，如因国家法律法规政策变化，或因房屋拆迁等非人为因素需要收回房屋，乙方应无条件服从，甲方不给予乙方任何补偿，甲方将按照乙方实际承租的期间收取租金，并退回多收的部分租金。租赁期限内，甲乙双方不得随意终止合同，若一方要求终止，须提前两个月通知对方并征得对方同意后方可终止，否则未经双方同意而终止，除一方应承担违约责任外，还须向对方赔偿实际损失。租赁期满，如双方不再续订，乙方应在期满内，结算清水电等费用，并将房屋清理腾让给甲方（清理时除可移物件外，对依附于房屋的固定装潢无偿交付），逾期不交，乙方除承担实际使用租金外，还须支付违约金。乙方有下列情况之一，甲方有权单方行使租赁解除权，并要求乙方承担违约责任：1.乙方拖欠租金或水电费达一个月；2.未征得甲方同意，随意改变或增减他物，破坏房体结构等行为；3.未经甲方同意，擅自乙方将房屋转租、转借、转让等；4.乙方违法经营；5.严重影响甲方单位或其他部门的正常生产经营。违约责任：任何一方违约，一方须按租金总额的20%向另一方支付违约金。此协议经甲、乙双方签订盖章后生效，签字之日为租赁房屋移交日（双方不再另外办理移交手续，此协议一式两份，甲、乙双方各一份）。
审理中，原、被告一致确认涉案租赁房屋实际具体位置为：海安县海安镇朝阳路29号综合楼二楼电梯口北侧紧靠电梯口的2跨房屋（综合楼呈南北走向，位于朝阳路西边、门朝东；以两根承重柱之间的房屋为一跨；不含配电间）。对此，原告的委托诉讼代理人陈述租赁协议上载明的租赁房屋地址“六楼”系笔误。被告向法庭提供向中平与葛晓云签订的租房协议书照片打印件。该份协议书上载明向中平作为甲方将海安县海安镇朝阳南路29号综合楼六楼北侧2跨部分房屋租赁给乙方葛晓云经营使用。租赁期限3年，从2014年11月15日至2017年11月14日止。被告顾庆双称该份协议书是六楼租户葛晓云拍照发给其的。
同时原、被告一致确认截止庭审辩论终结前，被告顾庆双已足额给付第一年度和第二年度租金，第三年度（2017年1月25日至2018年1月25日）租金已给付10000元，尚有8000元未给付；2017年9月之前的水电费已经结清；被告顾庆双尚未向原告鑫海公司腾退涉案租赁房屋。
另，案涉承租房屋系鑫海公司单独所有，房屋坐落于海安镇朝阳，规划用途非居住，总层数6层，建筑面积3256.48平方米，套内建筑面积2835.05平方米。
鑫海公司与顾庆双各自持有的协议书唯一的区别在于，鑫海公司持有的协议书第一页最上部甲方向中平处和第二页左下部甲方向中平签字处均加盖了鑫海公司的公章，而顾庆双持有的协议书中上述两处未加盖鑫海公司的公章。鑫海公司与顾庆双各自持有的协议书的其他内容均相同。
上述事实，有协议书、房屋所有权证、房屋分户平面图及双方当事人当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。
2017年9月6日，鑫海公司法定代表人向中平因顾庆双未给付租金而报警。2017年10月17日，顾庆双向本院申请调取2017年9月6日海安县公安局城北派出所出警记录。后本院依职权调取了2017年9月6日海安县公安局城北派出所《接处警工作登记表》以及执法录像。《接处警工作登记表》载明向中平报警称有人因租房问题发生纠纷。处警经过及结果记载如下：接警后，民警迅速到场。经了解，顾庆双租用向中平的房子，双方约定每年元月25日付清租金，后向中平将房子抵押给银行，顾庆双未及时全额支付租金，双方发生矛盾，民警告知双方通过诉讼解决。执法录像显示民警到达向中平办公室后，向中平陈述租赁协议书的内容以及顾庆双拖欠租金、要搬走的情况，顾庆双陈述向中平已将涉案租赁房屋抵押给银行，并要求其在银行的相关手续上签字的情况。向中平解释银行的手续是指如果将来房屋被查封，顾庆双有优先权，与涉案租赁协议书没有关系，且签字是去年（2016年）的事情，此前顾庆双从未提出过异议。民警劝解无果，建议通过诉讼解决。向中平陈述如果顾庆双不给付租金，就要扣留其财产，并将电梯的电停掉。顾庆双不同意。后向中平走出办公室，不久又回到办公室。顾庆双询问向中平电梯开还是不开。向中平称不开，除非租金结清。顾庆双走出办公室，从其母亲处拿到钥匙，并去开门送电。向中平询问顾庆双哪里来的钥匙，并阻止顾庆双开门，双方发生肢体冲突，民警上前阻拦。顾庆双称民警打人，并电话投诉。顾庆双母亲等人亦指责民警打人，执法不公。民警释明后离开。
对此，原告鑫海公司的委托诉讼代理人提供了向中平的书面陈述（未有向中平签名）。该书面陈述主要内容为：2017年9月6日，被告要搬走打包工具及材料，向中平要求被告结清租金和水电费。随后被告及其妻子到向中平办公室结清水电费1530元，但表示不欠租金，理由是鑫海公司的房屋已经抵押给银行。向中平反复说明房屋抵押与缴纳租金没有矛盾，但被告不听。向中平在此情况下报警。民警到场后了解情况，表态按照常规应当给付租金，如果有争议，可以通过法律途径解决。顾庆双说警察帮向中平讲话，仍强行搬家。向中平为阻止搬家，去电工房拉了电梯电闸。顾庆双从自己身上拿出电工房钥匙开门强行送电，向中平阻拦，双方发生推搡。此时民警上前阻止，顾庆双的家人围住民警，指责民警执法不公。因为顾庆双一方人多，民警劝我通过法院解决后就走了。向中平考虑到顾庆双一方人多，尽管电梯的电拉了，也阻止不了搬家，而且还有其他租户需要使用电梯，随后就送上了电梯的电。原告的委托诉讼代理人质证认为，对《接处警工作登记表》的真实性、合法性、关联性没有异议。对录像以向中平的书面陈述为准，从录像上可以看出向中平当时手上拿的就是协议书，当时停的是电梯的电，停电的时间也很短，民警也提出建议希望本起纠纷能够通过诉讼途径解决。
被告顾庆双质证认为，对《接处警工作登记表》没有异议，对录像的真实性也无异议。
本院认为：综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点是：1.涉案租赁协议书签订的主体以及效力如何确定；2.原告鑫海公司主张要求被告给付租金8000元是否具有事实和法律依据；3.原告鑫海公司主张要求被告给付利息损失和违约金是否具有事实和法律依据。
对于争议焦点一，关于涉案租赁协议书签订的主体问题，案涉承租房屋确属鑫海公司所有，向中平系鑫海公司的法定代表人，向中平与顾庆双签订案涉房屋的租赁协议书，向中平在协议书上签字的行为应视为其在履行职务行为。因此鑫海公司具有作为原告起诉的主体资格。
在租赁协议上载明的租赁房屋地址“六楼北侧2跨部分房屋”与实际租赁房屋地址“二楼北侧2跨部分房屋”不一致的情况下，关于租赁协议的效力认定问题，被告顾庆双认为因为原告提供的是六楼的租赁协议，但被告实际并未租赁六楼的房屋，因此其与原告之间是口头协议，对于口头协议的举证应当由原告承担。原告陈述原、被告之间只存在2014年12月28日签订的协议书，该协议书中六楼是笔误，双方并不存在口头协议，如果被告认为还存在口头协议，应当提供证据。纵观原、被告的举证、质证、诉辩陈述以及签订协议书的过程、协议书的内容、实际履行的情况，本院对原告的陈述予以采信，对被告的抗辩不予采信。该协议书系双方当事人的真实意思表示，协议书中房屋租赁地址“六楼”系笔误，实际应为二楼，且被告顾庆双租赁涉案房屋以来，未就房屋实际租赁地址与协议书上载明的地址不一致提出过异议，该协议书已由当事人实际履行，内容亦不违反法律法规的禁止性规定，应属有效。
对于争议焦点二，依据该租赁协议书，被告顾庆双第三年度租金应于2017年1月25日前给付。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。被告顾庆双辩称涉案房屋已经被原告鑫海公司抵押，因此不同意给付租金，但未提供证据证明该抵押权设立系在其租赁房屋之后还是租赁房屋之前。若抵押权的设立在被告顾庆双租赁房屋之后，根据法律规定，原租赁关系不受该抵押权的影响，被告顾庆双应当根据协议书约定给付尚欠的租金8000元。若抵押权的设立在被告顾庆双租赁房屋之前，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，但被告顾庆双未向本院提供确切的证据证明原告鑫海公司已经丧失履行合同的能力，因此被告顾庆双并不具有不安抗辩权，其抗辩不同意给付租金的理由本院不予采信。综上，原告主张要求被告给付租金8000元，本院予以采信。
对于争议焦点三，首先，关于谁违约的问题，同前述理由，被告顾庆双未能按照协议书的约定按期足额给付租金，应当承担相应的违约责任。且根据录像，被告顾庆双拖欠租金、搬走东西在前，原告断电在后，不存在被告顾庆双抗辩是原告断电逼迫其搬走的情形。其次，关于违约金的数额，本院认为违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原、被告双方约定的违约责任承担的金额明显过高，被告辩称违约金过高，本院予以采信并酌情予以调整，以被告延期支付的租金为本金，从2017年1月25日起至实际给付给付之日止（第三租赁年度内已付的10000元计算至实际给付之日），按年利率24%，作为被告承担的违约金额。因被告承担的违约金已足以弥补原告的损失，故本院对原告同时主张租金的利息损失请求不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：
一、被告顾庆双给付原告南通市鑫海自动化设备有限公司房屋租金8000元。
二、被告顾庆双偿付原告南通市鑫海自动化设备有限公司迟延给付租金的违约金（以18000元为本金，自2017年1月25日起至实际给付之日止，按年利率24%计算；2017年1月25日后部分付款，据实调整尚欠租金的数额）。
上述一、二两项，被告顾庆双于本判决发生法律效力后10日内履行。
三、驳回原告南通市鑫海自动化设备有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费270元，由原告南通市鑫海自动化设备有限公司负担88元，被告顾庆双负担182元（被告顾庆双负担部分已由原告南通市鑫海自动化设备有限公司代垫，被告顾庆双在履行上述判决义务时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费270元（该院开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，帐号：46×××65）。
审 判 长 刘春华
代理审判员 陆晓丽
人民陪审员 朱长余
二〇一八年三月六日
见习书记员 胡茂梅
附适用法条：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。