湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0112民初3538号原告：佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司。负责人：罗伟强，该公司经理。委托诉讼代理人：郑周全，湖南湘博律师事务所律师。委托诉讼代理人：王日阳，湖南湘博律师事务所律师。被告：周国义，男，汉族。委托诉讼代理人：李岭，人和启邦（横琴）联营律师事务所律师。原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司（以下简称“玫瑰园物业长沙分公司”）与被告周国义物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年3月27日公开开庭进行了审理。原告玫瑰园物业长沙分公司的委托诉讼代理人王日阳、被告周国义的委托诉讼代理人李岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告玫瑰园物业长沙分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业管理费11359元，逾期违约滞纳金8166.7元，合计19525.43元（物业管理费自2010年8月至2014年10月）；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系位于长沙市望城区玫瑰园小区XX栋XXX房业主，房屋面积为137.95平方米。原告与开发商长沙玫瑰园房地产开发有限公司于2007年3月28日签订了《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》，合同签订后，原告依约履行了合同约定的义务，对被告居住的小区实施了规范化的物业管理。原告已于2014年11月正式退出了小区的物业管理。被告自2010年8月开始停止缴纳物业管理费，根据合同约定，业主逾期缴纳物业管理费的，物业公司有权要求其补交所欠费用并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约滞纳金。经原告多次催缴，被告均拒绝交纳。被告周国义辩称，开发商一直未交房给被告，被告无需承担物业费，请求驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，经过双方质证，对其中当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、被告提交的中院民事判决书原告对真实性、合法性无异议，本院予以确认，但该判决是对其他纠纷作出的生效判决，与本案没有关联性，本院不作为本案的定案证据进行采纳；2、被告提交的照片和手写问题清单，均系被告单方面出具的，真实性无法确定，本院不予认定；3、原告提交的欠费明细表，被告对欠费金额无异议，对滞纳金有异议，关于滞纳金部分本院将依据合同约定的标准进行计算，对该份证据予以部分采信。根据本案的证据及开庭审理时当事人在庭审中的陈述，本院查明以下事实:2009年6月4日，被告周国义与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定被告周国义购买长沙玫瑰园房地产开发有限公司开发的长沙玫瑰园小区第XX栋XXX号房，合同约定的建筑面积为137.95平方米，并约定出卖人应当在2009年6月30日前向买受人交付该商品房。同日，被告周国义与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订《长沙玫瑰园前期物业管理协议》，约定长沙玫瑰园房地产开发有限公司有权委托具有相应资质的物业管理企业履行本前期物业管理协议，并约定带电梯的高层住宅（7层及以上）物业收费标准为按建筑面积每月每平米1.68元收取，物业管理费暂按商品房买卖合同约定的建筑面积计算，长沙玫瑰园房地产开发有限公司取得商品房面积测绘报告书后，物业管理费按测绘报告中实际测绘的建筑面积计算；收取起始日期按《商品房买卖合同》约定，在开发商发出的《交楼通知书》中约定交付日期起计算，购房人（业主）无论是否收楼或入住均要遵守本规定交纳物业管理费。协议关于违约责任还约定，购房者未按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除需补交清所欠费用外，还需从逾期之日起按欠费总额每天万分之五交纳违约滞纳金。2007年3月28日，原告与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订了《长沙玫瑰园前期物业管理服务合同》，约定由长沙玫瑰园房地产开发有限公司选聘原告玫瑰园物业长沙分公司对位于长沙市望城区星城镇的长沙玫瑰园小区进行物业管理；带电梯的高层住宅（7层以上）物业收费标准按建筑面积每月每平方米1.68元收取；业主如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交清所欠费用并从逾期之日起按欠费总额每日万分之五交纳违约金。自2010年8月起至2014年10月，被告周国义共拖欠51个月的物业管理费。原告先于2014年10月13日向被告所购房屋处上门送达《长沙玫瑰园物业管理处催费通知书》，又于2016年10月16日委托湖南湘博律师事务所向被告发出律师函，催促被告履行交费义务，但被告至今仍未履行。另查明，2010年3月30日，被告周国义购买的长沙玫瑰园小区XX栋XXX号房办理了房屋产权证书，所有权人为周国义，产权面积136.77平方米。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告玫瑰园物业长沙分公司具备从事物业服务工作的相关资质，原、被告分别与长沙玫瑰园房地产开发有限公司签订的前期物业管理合同（协议）系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。现原告依约提供了物业服务，而被告未按约支付物业管理费，故对于原告要求被告支付拖欠物业管理费的诉讼请求，本院依法予以支持。被告房屋买卖合同约定的建筑面积为137.95平方米，但根据房屋产权情况登记，实际产权面积为136.77平方米，按照被告与开发商签订的《长沙玫瑰园前期物业管理协议》的约定，在开发商取得商品房面积测绘报告书后，物业管理费按测绘报告中实际测绘的建筑面积计算，故原告应交纳物业管理费的房屋面积应为136.77平方米，本院据此计算出被告自2010年8月至2014年10月共计51个月拖欠的物业管理费为11718元（136.77m²×1.68元／m²／月×51个月=11718元），但原告于起诉时只主张物业管理费11359元，系对自身权利的合法处置，本院对此予以支持。按照协议约定，业主未按时交纳物业管理费的，应从逾期之日起每天按欠费总额的万分之五交纳违约滞纳金，本院计算出被告应交纳的逾期违约金为4554元。被告答辩提出房屋存在质量问题，一直没有交付，对于尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位缴纳，故被告无需承担物业费。被告虽然提出没有收到过收房通知，但其自认在2010年2月27日主动与开发商联系询问是否可以交房，并且双方一起去房屋内验收，因为发现房屋存在质量问题才没有完成交房手续。但被告没有提交房屋存在严重质量问题影响交付的有效证据，且交付使用的房屋若存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。被告自发觉房屋存在质量问题至今已有约七年时间，在这期间被告称出卖人对房屋一直未整改到位，但其自身也未对房屋存在的问题采取任何修复措施，疏于对房屋的管理。2010年3月30日，被告所购买的玫瑰园小区XX栋XXX号房办理了房屋产权手续，被告自认已经收到房屋产权证书，房屋的所有权已经转移至被告名下，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。故对于被告提出的房屋因质量问题而一直没有完成交付的抗辩意见本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：限被告周国义于本判决生效后十日内向原告佛山市玫瑰园物业发展有限公司长沙分公司支付自2010年8月起至2014年10月止的物业管理费11359元，违约滞纳金4554元，合计15913元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费288元，由被告周国义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  王高瞻人民陪审员  李铁珍人民陪审员  陈佳福二〇一七年四月五日代理书记员  袁红丽附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。