山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁01民终1519号
上诉人（原审被告）:臧涛，男，1982年10月8日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：路迅，山东科创律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：范新阳，男，1990年6月15日出生，汉族，居民，住泰安市。
委托诉讼代理人：范庆军（范新阳之父），男，1965年4月11日出生，汉族，居民，住济南市。
委托诉讼代理人：范修奎，山东法策律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）：苏东英，女，1966年11月10日出生，汉族，居民，住济南市。
原审被告：仇媛婷，女，1982年5月23日出生，汉族，居民，住济南市。
上诉人臧涛因与被上诉人范新阳、苏东英及原审被告仇媛婷房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初3370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人臧涛及其委托诉讼代理人路迅，被上诉人范新阳的委托诉讼代理人范庆军、范修奎，被上诉人苏东英到庭参加诉讼，原审被告仇媛婷经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
臧涛上诉请求：撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初3370号民事判决,依法改判驳回范新阳的诉讼请求；一、二审诉讼费由范新阳、苏东英承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实错误。1.范新阳主体不合格。合同关系发生在特定的主体之间，范新阳要求履行房屋买卖居间合同，将房屋过户至其名下，但涉案房屋买卖居间合同的购买方为苏东英而非范新阳，已支付的购房款也是由苏东英交付，即使范新阳与苏东英系母子关系，一审法院以两者之间的血缘关系对抗合同主体相对性原则不当。2.网签合同与涉案房屋买卖居间合同均应为无效合同。房屋买卖居间合同约定，签订合同330日内办理房产过户手续与该条第三款甲、乙双方承诺房产满二年银行批贷办理房产所有权转移手续矛盾，其目的都是为了逃避缴纳税款，损害国家利益。2015年7月29日在中介带领下，臧涛到房管局与范新阳进行网签，但事先，苏东英和中介都未告知将房屋网签至范新阳名下，网签合同与房屋买卖居间合同房屋价款差别巨大，其目的是抽逃税款，臧涛不想签署该协议，但在苏东英与中介以违约为由要挟的前提下，臧涛被迫签署了协议，后经咨询，方知该行为违法，可能构成犯罪，为了对抗这种违法行为，臧涛拒绝向苏东英或范新阳交房。因范新阳与苏东阳抽逃税款行为，损害国家利益，故网签合同及房屋买卖居间合同无效。（二）苏东英先行违约，导致臧涛未按照合同履行相关义务。即使涉案房屋买卖居间合同有效，根据合同第8条第3项规定，乙方不履行缴纳税款义务，守约方有权在履行义务期满后30个工作日内解除合同，合同第3条第2项规定，交易过程中产生的税费均由乙方负担，即由苏东英负担。因苏东英逃避缴纳税款义务，违反合同约定，臧涛可以根据合同约定，行使房屋买卖居间合同的解除权。臧涛在庭审中也提出了解除合同要求。（三）一审法院在没有证据的情况下，主观臆断作出判决，损害了臧涛的合法权益。一审判决载明：“本院认为，在签订房屋买卖居间合同时，即使苏东英未披露范新阳的授权委托书，也不妨碍苏东英以隐名代理的方式代理范新阳购买涉案房屋。”一审法院作出的该推断完全是主观臆断，事实上，在签署房屋买卖居间合同时，苏东英及中介方均未告知臧涛，苏东英替范新阳购买涉案房屋。一审判决认定网签合同价款无效，但是并没有对范新阳、苏东英偷税、不按照合同约定交税的行为进行认定。（四）一审如判决履行合同，则不应当判决支付违约金,且判决的违约金过高，没有依据。本案合同未履行的责任在于范新阳、苏东英故意逃税，网签协议数额不真实，臧涛不履行不真实的网签协议没有任何错误，一审判决臧涛向范新阳支付违约金25万元，没有依据且违约金数额过高。即便臧涛真的违约，给范新阳造成了损失，最多就是涉案房屋的房租损失，根据范新阳一审所述9个月缓交房屋抵减款项为1.35元，那么以此计算一年不会超过2万元，一审判决违约金25万元，严重损害了臧涛的合法权益。（五）一审判决臧涛于判决生效之日起十日内协助范新阳办理过户手续与2015年6月24日签订的房屋买卖居间合同不符，合同第四条第三项约定房产满两年银行批贷后报房管部门办理所有权过户手续，因此，一审判决与合同约定矛盾，应当予以撤销。苏东英发短信收取房租没有依据，应当退还给臧涛。
范新阳辩称，1.即使按照合同约定在取得房产满两年之后办理过户手续，涉案房屋是2014年7月28日取得权属证书，在一审时已经满两年，而臧涛在满两年的情况下也拒不办理过户和交房手续，这个行为属于根本违约。2.退还房租更没有意义，因为臧涛没有在房屋买卖居间合同约定的期限内交付房屋，本身就是一种违约行为，双方通过短信的方式对违约行为约定的处理方式是合法有效的，臧涛应当予以遵守，3.根据房屋买卖居间合同约定结合一审法院的认定，在办理房屋过户前范新阳所有合同义务均已履行完毕，范新阳无任何违约行为，因此，臧涛所述的范新阳违约不能成立的，范新阳在本案中无任何过错。5.臧涛强调的偷税问题，我方认为臧涛是本末倒置的做法，在房产未办理过户前不存在这个问题，税是在办理过户时产生的，在臧涛拒不办理过户的情况下，何来的偷逃税款。
苏东英述称，签订居间合同时，臧涛没有确定下来合同中包含的储藏室，签订网签合同时，对方仍然没有确定，所以未带储藏室的房产证，只带了主体房屋房产证办理网签手续，但签订网签合同时臧涛夫妻明确表示等办理过户时主房副房一起办理过户手续。
仇媛婷未到庭陈述意见。
范新阳向一审法院起诉请求：1.判令臧涛、仇媛婷继续履行房屋买卖合同义务，将涉案房屋过户到范新阳名下；2.判令臧涛、仇媛婷支付违约金50万元（包括损失）；3.判令臧涛、仇媛婷支付律师费2万元；4.诉讼费由臧涛、仇媛婷承担。
一审法院认定事实：涉案房屋位于济南市，所有权人为臧涛，共有人为仇媛婷；建筑面积129.98平米，房产证号为历257059。涉案地下室位于济南市，所有权人为臧涛，共有人为仇媛婷，建筑面积11.82平米，产权证号为历XX。
2015年6月24日，臧涛与苏东英签订房屋买卖居间合同，臧涛系甲方，苏东英系乙方，济南中合公司系丙方。合同约定，乙方购买甲方所有的涉案房屋和地下室，以上总价款156万元，此价格包括双气、太阳能；交易过程中产生的税费由乙方承担；双方应在合同签订之日起330日内委托丙方办理房产过户、评估、贷款等手续并提供相关贷款资料，甲乙双方应相互配合协助税费的缴纳；贷款方式为公积金贷款，拟定贷款金额为20万元；双方承诺在房产满两年银行批贷后到相应的房产管理部门办理房产所有权转移手续；乙方在签订合同当日支付定金5万元（转入房款），乙方应在2015年8月1日前支付乙方贷款申请额之外的剩余房款，即首期房款（已付定金转为房款）；2015年8月1日前支付131万元，付完首付款违约金追加50万元；双方于2015年8月1日前支付首付当天办理网签、交房手续；任何一方未履行约定的义务，按日支付总房价3‰的违约金（或违约方承担总房价30%的违约金，具体承担哪种责任由守约方选择），并赔偿对方因此受到的损失（包括律师费等）；甲方不履行交房、办证、缴纳税费的义务，或者乙方不履行付款、缴纳约定税费的义务，守约方有权在履行义务期满后30个工作日后解除合同；尾款20万元过完户25个工作日放到甲方账户。在合同的甲方处，由臧涛签名并按手印，乙方处由苏东英签名并按手印，济南中合公司在并放出加盖了公章。
范新阳提交了一份日期为2015年6月20日的授权委托书，内容为因其在外地工作请假不便，委托母亲苏东英、父亲范庆军办理济南购房的相关手续。2015年6月24日，苏东英支付臧涛5万元购房定金，臧涛出具了定金收条。2015年7月29日，范新阳通过招商银行账户向臧涛转账121万元2015年8月1日，苏东英通过招商银行账户向臧涛转账86500元。2015年7月29日，臧涛、仇媛婷与范新阳在房屋登记机关网签了房屋买卖协议，约定臧涛、仇媛婷将涉诉房屋以133万元的价格转让给范新阳，相关税费均由范新阳承担。在网签合同时，臧涛、仇媛婷、范新阳与苏东英和济南中合公司的工作人员均在场。
范新阳提交了苏东英与臧涛的短信、微信及打印件一宗。在2015年6月24日的短信中，臧涛回复苏东英“这么好的房子，这么低的价位，押了20万我都不收利息，明年过户生了不少税，都是缘分，孩子喜欢就行”。在2015年7月31日的短信中，苏东英回复臧涛“我和老公商量了下，又征求了下孩子的意见，慎重起见，让你的员工就住到正月底吧，出了正月我们就装修了。孩子结婚是大事，你的员工们也体谅下。行的话明天我给你打款，就把1.35万留下，余下的8.65万给你打过去”；对此，臧涛回复称“好的，我跟他们说一声”，臧涛还回复苏东英将款项转账到其银行卡上。2016年2月27日，苏东英短信询问臧涛办理房屋完税手续事宜，臧涛于2016年3月1日给苏东英回复短信称，仇媛婷月底生孩子，臧涛的父母过来住到四月中旬，希望延期交房。2016年4月14日至15日，臧涛与苏东英通过微信进行协商，臧涛在微信中称“这是笔生意，亲兄弟明算账，按合同办事，我多要的20万房款，你愿意吗？”，“你要是觉得吃亏了可以不买，呵呵，我没权利左右你”。
截至本案庭审时，臧涛、仇媛婷一直未向范新阳或苏东英交付涉案房屋，也未配合办理涉案房屋的完税、过户手续。另，范新阳委托律师处理本案诉讼支付了律师代理费2万元。
一审法院认为，本案的第一个焦点为，本案的房屋买卖关系的主体是谁。第二焦点问题为，涉案的房屋买卖合同是否有效。
对于第一个焦点问题，各方当事人对臧涛与苏东英就涉案房屋签订了房屋买卖合同并无异议，但对买卖合同的主体存有异议。臧涛、仇媛婷认为苏东英系房屋的买受人，不认可范新阳出具的授权委托书，是在受到范新阳、苏东英胁迫的状况下才与范新阳办理的网签。范新阳与苏东英主张房屋的买受人为范新阳，苏东英是范新阳购房的委托代理人，在签订居间合同时，就已经向臧涛出示了范新阳的授权委托书。对此，一审法院认为，在签订房屋买卖居间合同时，即使苏东英未披露范新阳的授权委托书，也不妨碍苏东英以隐名代理的方式代理范新阳购买涉案房屋。而且，臧涛在2015年6月24日给苏东英回复的短信中称“都是缘分，孩子喜欢就行”，据此可以看出，臧涛知道范新阳是否满意直接影响本次的房屋买卖；2015年7月29日，范新阳向臧涛的账户里转账了121万元购房款；当日，臧涛、仇媛婷与范新阳在房屋登记机关网签了房屋买卖协议；网签协议之后半年左右的期间内，臧涛在与苏东英的短信、微信沟通中表示，曾几次以工作、家庭原因希望延期交房，从未表示曾经受到范新阳或苏东英的胁迫。通过以上交易过程可以看出，臧涛、仇媛婷已经完全知晓了实际的购房人为范新阳，而且双方在网签合同中已经对买卖关系的主体达成了一致的意思表示。故，对于范新阳认为苏东英是房屋买卖关系的代理人的意见一审法院予以采纳，一审法院认定涉案房屋买卖关系的主体系范新阳与臧涛、仇媛婷。
对于第二个焦点问题，臧涛、仇媛婷主张在房管机关网签的房屋买卖合同是为了逃避税费才签订的，该合同无效，且应当解除；范新阳主张该合同是真实有效的。对此，一审法院认为，该合同载明的房屋价款低于房屋买卖居间中约定的价款，房屋的价款直接关系到房屋的计税依据，故网签合同的价款约定应属无效，应以实际的156万元认定真实的合同价款，但是网签合同的其他条款和双方的房屋买卖关系并不因此无效。
综上，涉案房屋买卖关系的主体系范新阳与臧涛、仇媛婷，范新阳系买受人，臧涛、仇媛婷系出售人；一审法院以房屋买卖居间合同来认定买受人与出售人的权利义务。根据房屋买卖居间合同的约定，本次房屋买卖的标的包含房屋地下室，上述房产的总价格为156万元，在庭审中各方当事人对涉案地下室无异议，故本案的156万元包含了涉案房屋和涉案地下室的价款。范新阳已经按合同约定实际支付臧涛134.65万元；双方于2015年7月31日通过短信协商，臧涛暂缓交房至2016年4月15日，此期间抵减房屋价款1.35万元；故本院认定范新阳已按照合同约定支付了购房款136万元。根据合同约定，剩余的20万元在完成过户25个工作日内再予支付，故范新阳已经履行了房屋过户之前的合同义务。但是，臧涛、仇媛婷未按照约定交付房屋，也未配合范新阳办理房屋的完税、过户手续，已经构成违约。因此，对于范新阳要求臧涛、仇媛婷协助办理涉案房屋过户手续的诉讼请求，应予支持。房屋买卖居间合同第八条第2项约定，任何一方未按约定履行相关义务，每逾期一日违约方应向相对方支付总房价款3‰的违约金。臧涛、仇媛婷应于2016年4月15日前交付房屋，但截止本案庭审时的违约天数已达228天，据此计算的违约金已达总房款的68.4%，即106.704万元。同时，双方在房屋买卖居间合同中通过手写字体特别约定，“2015年8月1日前支付首付款131万元整，付完首付款违约金追加50万元整”，该约定并非格式或制式条款，应系双方考虑付款比例和各自风险因素后的真实意思表示。2016年以来，济南市东部地区的房价曾大幅上涨，房主为此反悔撕约的事件也时有发生，此类现象既悖于诚信美德，更违背民法的诚实信用原则和契约精神。鉴于臧涛、仇媛婷不但未配合办理过户，而且拒绝交付房屋，其行为已构成根本违约；考虑到范新阳并未要求解除合同，双方均未证明范新阳的实际损失，故一审法对于臧涛、仇媛婷认为违约金过高应予调整的辩解意见予以采纳，一审法院酌定臧涛、仇媛婷支付范新阳违约金25万元。根据房屋买卖居间合同第八条第2项的约定，解决争议的律师费用由违约方承担，故范新阳要求臧涛、仇媛婷支付律师代理费2万元的诉讼请求，予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第四十九条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告臧涛、仇媛婷于本判决生效之日起十日内协助原告范新阳办理位于济南市历下区解放东路34-1号现代逸城17号楼3-1501号房屋的过户手续；二、被告臧涛、仇媛婷于本判决生效之日起十日支付原告范新阳违约金25万元；三、被告臧涛、仇媛婷于本判决生效之日起十日支付原告范新阳律师费2万元；四、驳回原告范新阳超出部分的诉讼请求。案件受理费18840元，财产保全费5000元，由被告臧涛、仇媛婷负担。
二审审理中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。臧涛提交2016年3月18日付款人臧某的转账记录一份，证实其自弟弟臧某帐户向苏东英支付房租2000元。苏东英认可收到了2000元，并称该款为房屋交付由2016年3月8日延期至2016年4月15日的补偿。本院认为，根据范新阳自首付款中扣留的2015年8月1日至2015年3月8日房屋使用费1.35万元及苏东英之后收取的2000元，结合臧涛与苏东英的短信、微信内容，可以认定双方对于2015年8月1日至2016年4月15日期间臧涛延期交房的房屋使用费15500元，即1823.53元/月已达成合意并已实际履行。本院对一审查明的事实予以确认。
另查明，1.双方当事人均认可涉案房屋房产满两年的时间为2016年7月28日，范新阳明确违约金50万元针对臧涛迟延交付房屋、未及时协助办理过户手续的违约行为；2.一审卷宗2016年11月29日民事审判笔录载明：“问：被告，涉诉房屋还有多少房款未付清。答：付了134.55万元，尚有21.45万元未付清。原：原告付了134.65万元，房屋使用补偿费抵了1.35万元，合计136万元。问：原告，对于剩余款项有无支付能力。答：有，我现在备好了现金。问：被告，同意继续接收原告的房款吗，答：不同意。”
本院认为，2015年6月24目，臧涛与苏东英签订了房屋买卖居间合同，合同内容系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。苏东英主张签订房屋买卖居间合同系受范新阳委托所为，臧涛对此虽不予认可，但根据臧涛、仇媛婷、范新阳后于2015年7月29日针对涉案房屋签订济南市存量房买卖协议，范新阳、臧涛均到场并签名的事实及臧涛与苏东英之间短信、微信记录载明的内容，可以认定臧涛对苏东英受范新阳委托购买涉案房屋的事宜明知且无异议，故苏东英签订的房屋买卖居间合同代表范新阳的意思表示，臧涛主张范新阳非适格的诉讼主体的上诉理由不能成立，本院不予支持。臧涛、仇媛婷与范新阳之间存在房屋买卖合同关系，各方均应按合同约定履行。范新阳主张臧涛、仇媛婷未按约定办理房屋过户手续及交付房屋，要求臧涛、仇媛婷支付违约金50万元。本院认为，根据房屋买卖居间合同第四条第三项约定，臧涛应于房产满两年银行批贷后到房产部门办理房产所有权转移手续。任何一方违约，按照合同第八条规定追究违约方责任。臧涛、仇媛婷的房产于2016年7月28日满两年，范新阳2016年5月26日起诉时尚未达到办理房屋过户的条件，一审审理理中，涉案房产满两年，虽然范新阳没有办理银行批贷手续，但在2016年11月29日一审法庭审理中，范新阳当庭表示已准备好余款，可以向臧涛、仇媛婷支付，即无需再向银行申请贷款，则房屋买卖居间合同约定的过户条件已成就，在一审法庭释明的情况下，臧涛明确表示不接受购房余款已构成违约，范新阳要求臧涛、仇媛婷协助办理房屋过户手续及支付违约金符合房屋买卖居间合同约定，本院予以支持。至于违约金数额，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，双方间房屋买卖居间合同约定任何一方未履行约定的义务，按日支付总房价3‰的违约金（或违约方承担总房价30%的违约金，具体承担哪种责任由守约方选择），并赔偿对方因此受到的损失（包括律师费等），付完首付款后，违约金追加50万元，该违约金约定明显过高，臧涛、仇媛婷主张违约金过高应予调整，本院予以支持，在范新阳未提交证据证实损失数额的情况下，违约金参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项借贷双方既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持之规定计算，即臧涛、仇媛婷支付范新阳逾期办理房屋过户手续违约金以136万元为基数，自2016年11月29日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算。根据范新阳提交的银行转账记录、收据、短信、微信记录及各方庭审陈述，范新阳同意臧涛、仇媛婷延期至2016年4月15日交房。2016年4月15日后，臧涛、仇媛婷未按约定向范新阳交付房屋，构成违约，应向范新阳支付逾期交房违约金，臧涛、仇媛婷主张房屋买卖合同约定的违约金过高，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对逾期交房违约金亦予调整。参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十七条规定商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，逾期交付房屋的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。鉴于本案非商品房买卖而是二手房买卖，且双方对于2015年8月1日至2016年4月15日期间的房屋使用费1823.53元/月已达成合议并已实际履行，则臧涛、仇媛婷应支付范新阳逾期交房违约金自2016年4月16日起至本判决生效之日止，以2370.6元/月（1823.53元/月×130%）为标准计算。范新阳要求臧涛、仇媛婷支付律师费2万元，符合房屋买卖居间合同第八条第2项约定，一审此项判决正确，本院予以维持。合同部分条款无效，不影响合同其他条款的效力，臧涛主张《济南市存量房买卖协议》约定的房屋价款与《房屋买卖居间合同》约定的房屋价款差距大，目的是为了抽逃税款，故《房屋买卖居间合同》《济南市存量房买卖协议》无效的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初3370号民事判决第一项、第三项；
二、撤销济南市历下区人民法院（2016）鲁0102民初3370号民事判决第二项、第四项及诉讼费负担；
三、上诉人臧涛、原审被告仇媛婷自本判决生效之日起10日内支付被上诉人范新阳逾期办理房屋过户手续违约金，以136万元为基数，自2016年11月29日起至本判决生效之日止，按年利率6%计算；
四、上诉人臧涛、原审被告仇媛婷自本判决生效之日起10日内支付被上诉人范新阳逾期交房违约金，自2016年4月16日起至本判决生效之日止，以2370.6元/月为标准计算；
五、驳回被上诉人范新阳的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18840元，由上诉人臧涛、原审被告仇媛婷负担15806元，由被上诉人范新阳负担3034元，财产保全费5000元，由上诉人臧涛、原审被告仇媛婷负担；二审案件受理费18840元，由上诉人臧涛、原审被告仇媛婷负担15806元，由被上诉人范新阳负担3034元。
本判决为终审判决。
审 判 长 许海涛
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一七年五月五日
书 记 员 王 娜