江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）宁民终字第2473号
上诉人（原审原告）郑荣霞，女，1946年12月16日生，汉族。
委托代理人孙宁连、徐燕君，江苏圣典律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）南京市建邺区建筑工程有限公司，住所地南京市建邺区茶南拓园98号。
法定代表人张锡恒，该公司总经理。
委托代理人查基建，男，1953年4月29日生，汉族。
被上诉人（原审被告）张晓兵，男，1966年12月6日生，汉族，无业。
委托代理人沈霞，江苏众盛律师事务所律师。
上诉人郑荣霞因与被上诉人南京市建邺区建筑工程有限公司（以下简称建邺建筑公司）、张晓兵物权保护纠纷一案，不服南京市秦淮区人民法院（2014）秦民初字第754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑荣霞的委托代理人孙宁连、徐燕君，被上诉人建邺建筑公司的委托代理人查基建，被上诉人张晓兵的委托代理人沈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑荣霞原审诉称，2008年6月27日，郑荣霞与建邺建筑公司签订《房屋买卖合同》，约定：郑荣霞向建邺建筑公司购买坐落于南京市秦淮区罗廊巷41号、43号、45号底层门面房，建筑面积464.43平方米，房屋用途为商业，其中罗廊巷45号商业房中有11.5平方米公房，对该部分公房，郑荣霞按房管部门实收租金租用。根据约定，罗廊巷公房部分一直由郑荣霞租赁至今。2012年8月7日，张晓兵与南京白下房产经营有限责任公司（以下简称白下房产经营公司）签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》，约定白下房产经营公司将南京市石鼓路211-215号及罗廊巷47号（郑荣霞承租并使用至今的罗廊巷公房部分）出租给张晓兵。2012年8月13日，建邺建筑公司与张晓兵签订《转让协议》，约定建邺建筑公司将石鼓路211-215号及罗廊巷47号公房的承租权以300万元的价格转让给张晓兵。郑荣霞认为，其自2008年起承租并使用罗廊巷47号公房至今，建邺建筑公司与张晓兵签订的《转让协议》实际上是一种不动产物权转让行为，郑荣霞对罗廊巷47号公房享有优先购买权，建邺建筑公司与张晓兵在上述转让过程中未通知郑荣霞，侵犯了郑荣霞的权利。故郑荣霞诉至原审法院，请求判令：1、郑荣霞优先购买南京市罗廊巷47号公房使用权；2、建邺建筑公司与张晓兵签订的《转让协议》无效。
建邺建筑公司原审辩称，建邺建筑公司与郑荣霞签订买卖合同时是按照产权证面积，将公司享有产权的房屋出卖给郑荣霞，并不包含公房；买卖时，建邺建筑公司只知道有一小块公房（11.5平方米）交由郑荣霞使用，由建邺建筑公司代收代缴租金，直到建邺建筑公司将全部公房承租权转让给张晓兵后，张晓兵发现面积不对，建邺建筑公司才发现有一百多平方米的公房由郑荣霞实际使用四年多了，属不当得利，建邺建筑公司保留向其主张权利；建邺建筑公司与郑荣霞签订的买卖合同中提及的11.5平方米公房并非郑荣霞主张的罗廊巷47号公房，建邺建筑公司与郑荣霞之间就罗廊巷47号公房并未形成租赁关系；郑荣霞即使有优先购买权，也是买卖合同中约定的11.5平方米，其对罗廊巷47号一百多平方米公房没有优先购买权。
张晓兵原审辩称，本案诉争的罗廊巷47号公房产权属于国家，其相关承租权的转让并非不动产的物权转让，不适用房屋承租人优先购买的相关规定；郑荣霞从未与公房产权管理人签订任何租赁协议，并未取得承租权，虽然郑荣霞与建邺建筑公司在房屋买卖合同约定对11.5平方米公房按房管部门实收租金租用，但并不代表郑荣霞即享有该公房的承租权，且合同中明确约定建邺建筑公司保留转让权；张晓兵与建邺建筑公司关于罗廊巷47号公房承租权的转让，取得产权管理单位的同意，张晓兵已与产权管理单位签订租赁合同，程序合法。综上，请求驳回郑荣霞的诉讼请求。
原审法院经审理查明，2008年6月27日，建邺建筑公司与郑荣霞签订《房屋买卖合同》，约定：罗廊巷41、43、45号为底层门面房，建筑面积464.43平方米，其中罗廊巷45号房屋中含11.5平方米的公房；郑荣霞以每平方米（建筑面积）12000元净收益的价格购买罗廊巷41、43、45号房屋，其中11.5平方米的公房，郑荣霞按照房管部门的实收租金租用，建邺建筑公司对此公房保留转让权。签约后，建邺建筑公司将罗廊巷41、43、45号底层门面房连同罗廊巷47号公房（使用面积110余平方米）一并交付郑荣霞使用。同年8月，郑荣霞取得罗廊巷41、43、45号房屋所有权证。后郑荣霞将罗廊巷45号房屋出租给案外人叶敬方用于经营超市，叶敬方实际使用的房屋中包含罗廊巷47号公房部分。
2012年8月13日，建邺建筑公司与张晓兵签订《转让协议》，约定建邺建筑公司将其承租的石鼓路211-215号罗廊巷47号公房的承租权以300万元的价格转让给张晓兵，承租权过户之日起，该房屋租金归张晓兵收取。
2012年8月17日，白下房产经营公司与张晓兵签订《公房租赁合同》，约定：张晓兵承租白下房产经营公司管理的石鼓路211-215号罗廊巷47号公房，建筑面积为704平方米，使用面积为645平方米；月租金为7677.90元，租赁期限自2012年8月17日起至2015年8月17日止。
2013年4月26日，叶敬方诉至原审法院，要求确认：1、建邺建筑公司与张晓兵签订的《转让协议》无效；2、张晓兵与白下房产经营公司签订的《南京市直管非住宅公房租赁合同》无效。原审法院于2013年7月作出（2013）秦民初字第825号民事裁定，认定：叶敬方就罗廊巷45号房屋享有合法的使用权，但《转让协议》和《公房租赁合同》涉及的房屋为罗廊巷47号，罗廊巷45号中虽含有部分属于罗廊巷47号的公房，但建邺建筑公司对该部分公房保留了转让权，《房屋租赁协议》亦未对该部分公房的使用作出约定，叶敬方认为其对该部分公房享有合法的使用权，无事实及法律依据。故，《转让协议》和《公房租赁合同》均未侵犯叶敬方对罗廊巷45号的合法使用权。裁定：驳回叶敬方的起诉。宣判后，叶敬方不服提起上诉，南京市中级人民法院二审裁定驳回上诉，维持原裁定。
原审法院认为，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持，但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案郑荣霞主张与建邺建筑公司就罗廊巷47号公房存在租赁合同关系，建邺建筑公司将公房承租权转让给张晓兵的行为侵犯了其优先购买权。原审法院认为，建邺建筑公司与郑荣霞签订的《房屋买卖合同》中提及的公房使用面积为11.5平方米，双方并未约定租赁期限，且明确约定建邺建筑公司保留对公房的转让权，而建邺建筑公司与张晓兵转让的标的物为石鼓路211-215号罗廊巷47号使用面积为645平方米的公房承租权，该转让行为已经公房管理单位同意，张晓兵并已办理公房承租证。现郑荣霞所举证据不足以证明其对罗廊巷47号全部公房享有承租权；且即便建邺建筑公司存在侵害郑荣霞优先购买权的情形，郑荣霞要求确认其优先购买罗廊巷47号公房、确认建邺建筑公司与张晓兵所签《转让协议》无效的诉讼请求，亦于法无据，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回郑荣霞的诉讼请求。一审案件受理费160元，减半收取为80元，由郑荣霞负担。
郑荣霞不服原审法院判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持郑荣霞原审的诉讼请求，并由被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由为：一、原审法院认定白下房产经营公司与张晓兵签订《南京市直管非住宅公房租赁合同》签订时间为2012年8月17日是错误的，该合同签订时间为2012年8月7日。二、原审法院关于郑荣霞所举证据不足以证明其对罗廊巷47号全部公房享有承租权的认定错误。罗廊巷47号的全部面积自2008年起一直由郑荣霞使用，郑荣霞是罗廊巷47号全部公房的实际承租人，对该房屋享有承租权。三、罗廊巷47号公房承租权的转让系张晓兵、白下房产经营公司、建邺建筑公司三方恶意串通，倒卖公房承租权的行为，绝非善意，也没有支付市场对价，损害了国家利益和郑荣霞的权益，该转让行为依法应为无效行为，郑荣霞实际承租罗廊巷47号房屋，在没有善意受让人的情况下，有权主张优先购买权。1、建邺建筑公司与张晓兵签订转让合同的时间为2012年8月13日，白下房产经营公司与张晓兵签订公房租赁合同的时间为2012年8月7日，承租权没有转让即与出租人签订租赁合同，三方明显串通，而且庭审中白下房产经营公司与张晓兵伪造合同签订时间，极力掩饰串通事实，存在主观恶意；2、张晓兵没有支付合理市场对价，损害了国家及第三人的利益。首先，张晓兵为自然人，不符合享受公房福利条件，白下房产经营公司以与建邺建筑公司相同的价格租给张晓兵不符合政策。该处公房按市场价约为106万元／年，张晓兵每年获利近100万元，相对应的国有资产每年流失近100万元，损害了国家利益。其次，罗廊巷47号公房承租权的转让没有通知实际承租人郑荣霞，侵害了郑荣霞的优先购买权，并导致郑荣霞产权房使用价值严重受损。
被上诉人张晓兵答辩称，一、郑荣霞不是张晓兵与建邺建筑公司签订的转让协议的当事人，无权要求确认转让协议无效；二、郑荣霞购买的罗廊巷45号房屋与本案所涉罗廊巷47号房屋是相互独立的；三、张晓兵与白下房产经营公司签订公房租赁合同的时间是2012年8月17日；四、郑荣霞未征得权利人同意非法占用使用案涉房屋并不代表其取得了案涉房屋的权利。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回郑荣霞的上诉请求。
建邺建筑公司同意张晓兵的答辩意见。
除郑荣霞对原审法院查明的“2012年8月17日，张晓兵与白下房产经营公司签订《公房租赁合同》”中的签约时间有异议外，各方当事人对原审法院查明的其他事实均无异议，本院对双方无异议的事实予以确认。
二审中，郑荣霞提供如下证据：1、江苏众盛律师事务所给涉案房屋的使用人叶敬方发的律师函，该函中提到张晓兵与白下房产经营公司签订《公房租赁合同》的日期为2012年8月7日，该证据与张晓兵、白下房产经营公司签订的《公房租赁合同》相印证，可以证明白下房产经营公司在未与建邺建筑公司解除合同的情况下，即与张晓兵签订《公房租赁合同》，明显存在恶意串通的行为。张晓兵及建邺建筑公司对该证据的真实性均无异议，但认为律师函中所涉及的租赁日期与本案没有关联性，不能证明张晓兵与白下房产经营公司之间存在恶意串通。2、展红飞与叶敬方签订的房屋租赁协议，证明案涉房屋的租赁标准，白下房产经营公司与张晓兵约定的租赁价格明显过低。张晓兵与建邺建筑公司对该证据的真实性没有异议，但认为该协议与本案无关，该份租赁协议涉及到罗廊巷45号，并非罗廊巷47号公房。
本院认为，建邺建筑公司与张晓兵签订《转让协议》，将建邺建筑公司承租的南京市石鼓路211-215号、罗廊巷47号的公房承租权转让给张晓兵，该《转让协议》是双方当事人的真实意思表示，张晓兵支付了相应的对价，该转让行为亦得到了涉案房屋的公房管理单位白下房产经营公司的认可，张晓兵也与白下房产经营公司签订了《公房租赁合同》，上述三方的行为没有违反法律、行政法规的禁止性规定，所签合同合法有效。对郑荣霞关于白下房产经营公司与张晓兵签订合同时间先于建邺建筑公司与张晓兵签订合同时间，且张晓兵是公民，个人无权承租非住宅性公房，白下房产经营公司、建邺建筑公司与张晓兵恶意串通，损害国家及其个人利益的上诉理由，本院认为，建邺建筑公司在与郑荣霞签订的《转让协议》中，已经明确建邺建筑公司对郑荣霞所承租公房的承租权保留转让权，双方在合同中对承租权转让并没有其他限制性约定，建邺建筑公司转让承租权，并不违反双方合同约定。从本案查明事实看，张晓兵、白下房产经营公司及建邺建筑公司三方在分别签订协议时，没有故意损害郑荣霞权益的行为，签订合同时间的先后，不能反映三方存在恶意串通的行为，三方在签订协议时，法律或行政法规及规章并没有禁止公民个人承租非住宅性公房，故郑荣霞关于张晓兵个人承租公房，损害国家利益的理由不能成立。郑荣霞认为罗廊巷45号与47号房屋无法分割，上述三方行为导致其产权房使用价值严重受损，从本案事实看，上述房屋从物理上并非不能分割，郑荣霞该上诉理由，因无事实依据，本院不予采信。综上，上诉人郑荣霞上诉理由，不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费160元，由上诉人郑荣霞负担。
本判决为终审判决。
审判长 郝莉坤
审判员 曹 艳
审判员 夏海南
二〇一四年十一月二十四日
书记员 金丽丽
书记员 罗程允