江苏省泗阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1323民初3676号
原告：中国银行股份有限公司泗阳支行，住所地泗阳县众兴镇桃源中路1号。
负责人：黄跃，该支行行长。
委托诉讼代理人：姚敏，江苏中领律师事务所律师。
被告：盛军，男，1978年8月18日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
被告：倪爱芳，女，1980年9月1日出生，汉族，住宿迁市宿城区。
被告：宋雷鸣，男，1972年7月26日出生，汉族，住泗阳县。
被告：吴坚，女，1973年3月7日出生，汉族，住泗阳县。
被告：钱哲，男，1971年1月10日出生，汉族，住泗阳县。
被告：朱秀梅，女，1972年12月6日出生，汉族，住泗阳县。
被告：姜传文，男，1974年12月12日出生，汉族，住泗阳县。
被告：景风霞，女，1980年10月24日出生，汉族，住泗阳县。
被告：姜传武，男，1980年3月8日出生，汉族，住泗阳县。
被告：倪海云，女，1982年7月20日出生，汉族，住泗阳县。
被告：江苏燕东置业发展有限公司，住所地泗阳县众兴镇众兴西路1号。
法定代表人：曹汉林，该公司总经理。
委托诉讼代理人：盛凤军，该公司副总经理。
原告中国银行股份有限公司泗阳支行（以下简称中国银行泗阳支行）与被告盛军、倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云、江苏燕东置业发展有限公司（以下简称江苏燕东公司）借款及担保合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行泗阳支行的委托诉讼代理人姚敏，被告盛军、吴坚、钱哲、姜传文、姜传武以及被告江苏燕东公司委托诉讼代理人盛凤军到庭参加诉讼，被告倪爱芳、宋雷鸣、朱秀梅、景风霞、倪海云经本院合法传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告中国银行泗阳支行向本院提出诉讼请求：1、被告盛军、倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云共同偿还原告借款本金1298918.07元和截止2017年5月9日的利息38918.49元、滞纳金3311.53元，并从2017年5月10日起至还清款之日止按照合同约定计算利息、罚息。2、被告江苏燕东公司承担连带还款责任。3、原告对被告所有的位于泗阳县燕东茗苑商业4号楼102商铺的房屋在上述债权内享有优先受偿权。4、律师费30000元由被告承担。5、诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年5月30日，原告与被告盛军签订中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同，约定被告盛军用其贷款所购的泗阳县燕东茗苑商业4号楼102商铺为借款抵押担保。合同签订后，原告按约将借款汇至被告江苏燕东公司账户。同日，原告与被告倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云签订共同还款承诺函，约定他们对被告盛军的债务偿还承担共同还款责任。现被告盛军逾期偿还借款多期，已构成违约，原告宣布贷款提前到期。
被告盛军辩称，对原告起诉的事实没有异议，请求依法判决。
被告吴坚辩称，对原告起诉的事实没有异议，同意还款，正在协调。
被告钱哲辩称，对借款及欠款都是事实，要求原告减少利息、罚息，免除律师代理费。
被告江苏燕东公司辩称，我公司于2008年12月9日与原告签订的燕东名苑按揭贷款协议的担保期限已经逾期，故我公司不应当承担担保责任。
被告姜传文、姜传武辩称，对原告起诉的事实没有异议。
被告宋雷鸣、朱秀梅、景风霞、倪海云、倪爱芳未作答辩。
围绕诉讼主张，原告中国银行泗阳支行提供了个人商业用房贷款合同、零用贷款借款借据、个人贷款申请表、共同还款承诺函、面谈确认表、面签确认表、贷款已还款明细清单、被告身份证、结婚证、户籍复印件、委托代理合同、收费标准等证据。
针对答辩主张，被告燕东公司提供了个人房屋贷款合作协议一份。
对原告中国银行泗阳支行提供的证据，被告盛军、吴坚、钱哲、姜传文、姜传武、江苏燕东公司均没有异议。
对被告燕东公司提供的证据，原告中国银行泗阳支行认为，该协议约定，被告燕东公司提供阶段性担保，只有当借款人所购买的房屋办理抵押登记，原告取得他项权证以后，保证人才不承担保证责任。
本院认为上述证据真实、合法，与本案具有关联性。据此，本院认定如下事实：
2008年12月9日，原告中国银行泗阳支行与被告燕东公司签订个人房屋贷款合作协议，约定对符合原告中国银行泗阳支行贷款条件的购房借款人购买被告燕东公司销售的燕东名苑一期小区房产，可向原告中国银行泗阳支行申请个人房屋贷款；被告燕东公司同意自《借款合同》生效之日起，至原告中国银行泗阳支行取得购房借款人以《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》所办抵押的《抵押登记证明》或《他项权利证》止为购房借款人提供全额不可撤销连带责任保证；协议有效期限为3年。
2012年5月20日，被告倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云向原告中国银行泗阳支行出具一份共同还款承诺函，主要约定：借款人盛军向贵行借款贰佰万元整，期限为10年，我自愿作为共同债务人对借款人在前述合同项下的债务的偿还承担连带还款责任。并向原告中国银行泗阳支行出具一份共有人承诺函，主要约定：借款人盛军向贵行借款贰佰万元整，期限为10年，与贵行签署编号为JHGACB2012的合同，并将燕东茗苑商业4号楼102抵/质押于贵行。本人作为该财产的共有人，同意将前述财产抵/质押给贵行作为借款人在上述合同项下债务清偿的担保。
2012年5月30日，原告中国银行泗阳支行作为贷款人，被告盛军作为借款人，被告江苏燕东公司作为保证人，签订一份中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同（2011年版），主要约定：贷款金额：贰佰万元整。贷款期限为120个月，自贷款人实际放款日起算。贷款用途：借款人支付其购买坐落于燕东茗苑商业4号楼102的商业用房购房款。所购商业用房建筑面积1388.51平方米，购房合同号GF-2000-0171，购房总价款：肆佰壹拾万元整。贷款利率：浮动利率。浮动周期为12个月。第一个浮动周期内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率上浮10%计息。按月结息和付息。罚息：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。贷款发放方式：贷款人受托支付：借款人同意并授权贷款人将全部贷款划入借款人指定的售房人（××）的结算账户（开户行：中国银行泗阳桥北支行；账户名称：江苏燕东置业发展有限公司；账号：53×××96）。贷款偿还：按月等额本息还款。担保方式：借款人以本合同项下贷款所购房屋（下称“抵押物”）向贷款人提供抵押担保。抵押物详细情况见附件《抵押物清单》。保证人提供阶段性连带责任保证。由被告盛军提供全程抵押担保。自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。本担保项下担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人违约行为的，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分立即到期。抵押物清单载明抵押物名称为：燕东名苑商业4号楼102。该抵押物在泗阳县房地产管理处办理了预约登记。
2012年6月4日，原告中国银行泗阳支行将2000000元汇至被告盛军指定的账户内（户名：江苏燕东置业发展有限公司；账号：53×××96），借款借据上载明借款利率为6.4625‰，被告盛军在个人借款借据上签名确认。
自2016年10月4日起，被告没有按照合同约定归还借款本息，截至2017年5月9日，尚欠原告借款本金1298918.07元及利息38918.49元、罚息3311.53元。原告向被告催要款未果，委托江苏中领律师事务所为本案提供诉讼代理服务，并约定律师代理费为30000元，但尚未支付。
被告盛军购买的燕东茗苑商业4号楼102房产至今未取得产权证书，也未办理抵押登记。
在本案审理过程中，原告中国银行泗阳支行放弃要求被告承担律师代理费30000元的诉讼请求。
本院认为，原告中国银行泗阳支行与被告盛军、江苏燕东公司签订的中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同符合法律规定，应为有效。原告中国银行泗阳支行将2000000元汇至被告盛军指定的账户内之后，即履行了借款合同义务。被告盛军应当按照约定的时间和数额返还原告借款本息。现被告盛军自2016年10月4日起，即没有按照合同约定归还借款本息，已经违约，故原告可以宣布该合同项下的贷款本息全部提前到期，并要求其偿还涉案合同项下的全部贷款本息。被告倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云向原告中国银行泗阳支行出具共同还款承诺函，自愿作为共同债务人对被告盛军涉案合同项下的债务承担连带还款责任，系真实意思表示，因此，对原告要求他们应当承担共同还款责任的诉讼请求，本院予以支持。
原告中国银行泗阳支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，以及排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权。由于该房屋尚未取得产权证书，未办理抵押登记，抵押权并未设立，故对原告中国银行泗阳支行对涉案房屋行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。
虽然原告中国银行泗阳支行与被告燕东公司签订的个人房屋贷款合作协议约定的有效期为3年，但是在该协议期满后，被告燕东公司仍然同意为被告盛军向原告中国银行泗阳支行借款提供阶段性连带责任保证并签订合同，双方的保证合同成立并有效。由于被告盛军尚未办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续，原告中国银行泗阳支行也未收到他项权证，合同约定的免除保证人保证责任的条件并未成就，因此，当被告被告盛军、倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云逾期不还款时，被告燕东公司仍应承担连带保证责任。对被告江苏燕东公司关于其不应当承担担保责任的抗辩主张，本院不予支持。
依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告盛军、倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司泗阳支行返还借款本金1298918.07元以及利息（其中截止2017年5月9日的利息38918.49元、罚息3311.53元；从2017年5月10日起至还清款之日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮10%再加收50%计算）。
二、被告江苏燕东置业发展有限公司对被告盛军、倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云的本判决第一项还款义务承担连带偿还责任。其在承担责任后，有权向盛军、倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云追偿。
三、驳回原告中国银行股份有限公司泗阳支行其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费17140元，减半收取8570元，由被告盛军、倪爱芳、宋雷鸣、吴坚、钱哲、朱秀梅、姜传文、景风霞、姜传武、倪海云、江苏燕东置业发展有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向江苏省宿迁市中级人民法院预交上诉案件受理费17140元。宿迁市中级人民法院诉讼费账户户名：宿迁市财政局国库处。汇款账号：46×××80。开户行：中国农业银行宿城支行。
审判员 刘慧玲
二〇一七年六月二十七日
书记员 刘 媛