内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民初字第3244号原告温月正，男，1958年11月5日出生，汉族，教师，住包头市昆都仑区。委托代理人温静雅（原告之女），女，1985年7月15日出生，汉族，教师，住包头市昆都仑区。被告徐斌，男，1982年6月19日出生，汉族，个体工商户，住包头市昆都仑区。被告冯琦，女，1981年7月27日出生，满族，无职业，住包头市昆都仑区。被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人黄辉，公司经理。委托代理人赵思文，男，1984年12月23日出生，汉族，该公司职员，住包头市昆都仑区。被告包头市金达立能源开发有限责任公司，住所地包头市昆都仑区。法定代表人李晓东，公司总经理。委托代理人龚磊，内蒙古诚誉律师事务所律师。委托代理人苏晶，内蒙古诚誉律师事务所律师。原告温月正诉被告徐斌、冯琦、包头市东亚时代物业服务有限责任公司、包头市金达立能源开发有限责任公司相邻关系纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温月正及其委托代理人温静雅、被告徐斌、被告冯琦、被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司的委托代理人赵思文及被告包头市金达立能源开发有限责任公司的委托代理人龚磊、苏晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温月正诉称，2011年12月，原告位于购买了昆都仑区楼房804号房屋。2013年2月，原告装修完该房屋后，一家三口随后入住。2013年9月25日上午，原告回家后发现房顶、四壁漏水严重，客厅及卧室吊灯的周围也在冒水，于是原告找到九楼，九楼业主不在，于是又找到物业，物业人员上到九楼关闭其户外暖气阀门后，原告家里的水才逐渐不流。后经核实，被告徐斌与冯琦系夫妻关系，系九楼904的业主。当时其正在装修九楼房屋，已经将原来的暖气片切割并开始改装地暖，但在切割了原暖气片后并没有采取任何防堵措施，也无人看管，致使原告房屋受损。令原告想不到的是，2013年10月15日下午，原告下班回家后，又发现房顶及四壁都在流水，原告的家具、电器及床上用品等全部被浸泡在水里，天花板、木地板及墙体等全部被损坏，刚刚装饰不久的材料也全部报废。由于原告房屋两次受灾严重，无法居住，原告一家三口只能搬到外面租房。期间，原告一直觉得与被告徐斌、冯琦属于楼上、楼下关系，想协商解决此事，但均被二被告拒绝。根据法律规定，二被告理应对原告的全部损失承担赔偿责任。同时，被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司作为该楼房的物业管理公司，其没有尽到相应管理义务，也应与二被告共同承担对原告的全部赔偿损失。故原告诉至本院，请求判令第一被告、第二被告对原告所有的位于包头市昆都仑区房屋停止侵害、排除妨碍并赔偿损失33714元；判令第三被告与第一被告、第二被告共同承担原告全部损失；判令本案诉讼费和鉴定费由三被告承担。被告徐斌、冯琦辩称，被告徐斌、冯琦也是受害者，其不应当是被告。导致漏水的直接原因是二被告家办理停暖手续后，有人将楼道阀门打开，导致水流到二被告家，又将楼下淹了。二被告于2011年12月领取房屋钥匙的时候，物业公司以方便服务为由留了一把钥匙。第一年供暖试水，物业公司发现二被告家暖气片漏水，物业公司便关了楼道阀门。二被告在2012年度、2013年度连续两年办理了停暖手续。2013年9月25日，原告发现房屋漏水，找到物业公司，物业公司的工作人员上楼关闭了阀门，但是物业公司不理赔偿事宜，之后原告和二被告协商处理了此事，二被告给原告买了木地板、刮了家。2013年10月15日，二被告家又漏水，又有人将阀门打开，当时物业公司通知二被告家里漏水时，物业公司已经关闭了外面的暖气阀门，之后二被告去物业公司查看监控录像，发现当天下午有物业公司的两个工作人员进入楼道进行维护工作。二被告认为这一次漏水与第一次漏水时其与物业公司人员争吵有关，是物业公司人员故意报复二被告。事发之后，二被告去供热公司咨询石经理谁有阀门井钥匙，其答复施工竣工后，阀门钥匙就交给了物业公司，楼道管井是物业公司负责管理的，业主并没有打开管井的钥匙。于是，为了查清事实真相，二被告申请追加了包头市金达立能源开发有限责任公司为共同被告。综上，原告的损失与二被告无关，不应当由二被告赔偿。被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司辩称，致原告房屋受损的事实与被告无关，按照原告在诉状中所述，原告的财产损失的原因是由于904号房屋的业主切割暖气片改装地暖时，未采取任何防堵措施，所以要求被告承担责任无事实和法律依据；原告称被告未尽管理义务与事实严重不符，被告作为物业管理工作的专门公司，为业主提供物业管理服务，属于服务性机构，经被告核实，904业主未按物业管理规定办理装修备案手续，导致被告无法对其装修工作进行监管；造成原告房屋受损的原因在非公共区域，被告无权在非经业主同意的前提下，擅自进入业主的房屋进行风险排查；根据建设部住宅室内装修管理办法第33条规定，装修人擅自拆改供暖系统，致使跑水、漏水，造成损失的，应由装修人负责赔偿。综上，请求法院驳回对被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司的起诉，维护被告的合法权益。被告包头市金达立能源开发有限责任公司辩称，被告没有供热阀门的钥匙，被告冯琦、徐斌家暖气跑水与被告无关；二被告徐斌、冯琦已经连续两个年度申请停止供热，被告均已将供热阀门至锁闭状态，非经业主申请不会主动开启该阀门；被告已经尽到合理通知义务，业主忽视被告通知，自身存在过错；业主违反相关法律规定，擅自改变供暖方式，应承担相应责任；物业公司应承担管理不当的过错责任。综上，该案与被告包头市金达立能源开发有限责任公司无关，请求法院驳回对被告的起诉。经审理查明，原告温月正于2011年12月购买了包头市昆都仑区房屋，并进行了装修。被告徐斌、冯琦系夫妻关系，是904号房屋的业主。2013年9月25日，原告发现其房屋因楼上跑水被浸泡，经查找发现漏水系楼上904号房屋即本案被告徐斌、冯琦家因装修将暖气管切割后未采取任何防堵措施，从而从切割的暖气管中跑水，导致本案原告的房屋被水浸泡。后经两家协商后，被告徐斌、冯琦负责给原告换木地板、刮腻子。2013年10月15日，原告家再次被水浸泡，依旧是被告徐斌、冯琦家中切割的暖气管中流水，导致原告家中损失惨重。另查明，原告居住小区房屋的进户暖气阀门所在管道井的钥匙由被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司负责保管。被告冯琦于2012—2013年度、2013—2014年度均申请停止供暖，热力公司对该用户阀门进行关闭。被告徐斌、冯琦家暖气分户供暖主管跑水时均处于开启状态，后由物业公司人员进行关闭。本案在审理过程中，原告温月正向本院申请对房屋受损财产进行鉴定，我院依法委托包头市昆都仑区价格认证中心进行鉴定，损失为33714元。以上事实，有房屋所有权证、照片、热用户申请停止用热审批表、价格认证书及庭审笔录在案佐证，足以认定。本院认为，原告房屋被水浸泡系被告徐斌、冯琦家进户暖气管阀门未关闭和房屋内暖气切割未采取防堵措施引起漏水所致。被告徐斌、冯琦因未在该小区居住，其于2012年度和2013年度均已停止供暖，暖气阀门应系关闭状态。被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司负责保管房屋的进户暖气阀门所在管道井的钥匙，被告徐斌、冯琦家于2013年9月25日漏水时，物业公司已经将进户暖气管阀门关闭，但在2013年10月15日原告房屋再次被浸泡时，被告徐斌、冯琦家进户暖气管阀门仍然处于开启状态，因此被告包头市东亚时代物业有限责任公司未对进户阀门尽到管理责任是导致原告家房屋被淹的主要原因，故被告包头市东亚时代物业有限责任公司应当对原告的损失承担主要赔偿责任。被告徐斌、冯琦虽然已经申请关闭进户暖气管阀门，但其在装修过程中私自改装暖气设施，未向物业公司备案，导致暖气管跑水，造成原告严重损失，存在一定过错，应当对原告的损失承担次要赔偿责任。关于原告的损失，因原告申请鉴定，故对原告的损失按照鉴定价格认定。被告徐斌、冯琦辩称，地板价格过高，但未申请重新鉴定，故对被告的抗辩理由不予采信。原告主张的停止侵害、排除妨碍的请求，因侵害和妨碍的事实已不存在，故对原告的该项请求本院不予支持。综上，结合本案实际情况，本院认为被告包头市东亚时代物业有限责任公司应承担原告损失的70%，即23599.8元；被告徐斌、冯琦应承担原告损失的30%，即10114.2元。为此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条之规定，判决如下：一、被告徐斌、冯琦赔偿原告温月正损失10114.2元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司赔偿原告温月正损失23599.8元，于本判决生效后十日内履行完毕；三、驳回原告温月正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元（原告已预交），由原告温月正负担1000元，由被告徐斌、冯琦负担300元，由被告包头市东亚时代物业服务有限责任公司负担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，同时交纳上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长  包莉莉人民陪审员  沈 丽人民陪审员  王小钢二〇一四年七月一日书 记 员  李美英附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第页共7页