北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终12123号
上诉人（原审被告）：罗强，男，1972年5月18日出生，北京乾鼎老酒博物馆馆长，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：王文辉，北京利生律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘忠，男，1968年7月4日出生，住北京市东城区。
委托诉讼代理人：宋长江，北京砾洲律师事务所律师。
上诉人罗强因与被上诉人刘忠房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初8466号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
罗强上诉请求,要求撤销一审判决，依法改判驳回刘忠的诉讼请求。事实和理由：涉案房屋的产权人承诺我无偿使用涉案房屋，刘忠采用欺诈手段与我签订租赁合同，刘忠曾给我2份无偿使用涉案房屋的协议书，不应再要求我支付租金；刘忠收取了租金也未开具发票，租赁合同到期了，双方未约定违约金，也未给其造成经济损失，我不应承担违约金。
刘忠辩称,同意一审判决，不同意罗强的上诉请求。我认为一审法院审理案件认定事实清楚、适用法律正确，应该予以维持。
刘忠向一审法院起诉请求判令：1、要求解除双方之间的租赁合同关系；2、要求罗强腾退位于北京市东城区赵府街69号房屋；3、要求罗强按照年租金663666元的标准支付自2016年9月9日至实际腾房之日止的租金；4、要求罗强支付违约金132733元。
一审法院认定事实：涉案房屋属北京奥士凯资产经营管理公司所有，交由北京奥士凯安龙商贸公司经营使用。北京奥士凯安龙商贸公司将涉案房屋出租给刘忠，并同意刘忠对外转租。2011年9月9日，刘忠与罗强订立《房屋租赁协议》，约定刘忠将涉案房屋提供给罗强有偿使用，租赁期限自2011年9月9日至2016年9月8日。第一年租金52万元，以后每年按当年租金基数总额递增5%，罗强一次性给付刘忠押金86666元，罗强每年9月9日前向刘忠预付半年租金，于每年3月8日前向刘忠预付半年租金。罗强应按时足额缴纳房屋租金，并负责交纳水费、电费、煤气费、取暖费及一切社会管理费用，不得拖欠。协议届满，罗强应将完好无损的房屋及刘忠所提供的设备系统交还刘忠。罗强未按约定期限交纳租金及其他费用，超过十五天仍不履行交付义务的，刘忠在不承担任何责任的情况下，有权单方解除本协议，收回房屋及其设备，并保留追究罗强违约责任的权利。在协议有效期内，任何一方不得随意违反协议条款。违约方应向守约方支付当年全额租金的百分之二十作为违约金。因协议提前或因期限届满而终止后，罗强购置的可移动的财产归罗强所有，罗强在房屋使用期间进行房屋装修及增加的设备不可移动部分无偿归刘忠所有，并保证其使用状况完好。2013年1月22日，刘忠向罗强送达《催款通知书》。2015年12月15日，刘忠与罗强订立《还款承诺书》，内容为截至2015年12月15日罗强累积欠刘忠房屋租金638295元，并协商了还款计划。
2016年4月27日，刘忠起诉罗强要求罗强腾退涉案房屋，支付2011年9月9日至2016年9月8日期间拖欠的租金884326元，支付违约金126412元。后双方达成调解，由罗强向刘忠支付2011年9月9日至2016年9月8日期间拖欠的租金68万元（履行期限：调解生效之日支付10万元，2016年11月30日之前支付24万元，2016年12月31日之前支付34万元）；刘忠放弃其他诉讼请求。调解生效后，刘忠申请强制执行，罗强称其已将68万元全部支付完毕，但刘忠表示罗强仅支付65万元。现罗强认可除按期支付调解协议确定的第一笔履行义务外，其余均未按期支付。
诉讼中，就双方为何未另行订立租赁合同及罗强为何未按时履行调解协议的问题，刘忠称因罗强未按时履行调解协议确定的给付义务，故未与罗强另行订立租赁合同；罗强称因刘忠曾承诺罗强支付10万元后双方另行订立租赁合同，年租金52万元，不再递增，但因刘忠未与罗强订立租赁合同，故罗强未按时履行调解协议。经询，罗强认为双方之间约定的违约金标准过高，要求法院依职权降低违约金标准。刘忠同意将罗强已支付押金86666元抵扣房屋租金。
一审法院认为，双方之间订立的《房屋租赁协议》已于2016年9月8日到期终止。合同到期后，双方达成调解协议，刘忠仅要求罗强支付拖欠的租金，放弃要求罗强腾退房屋等诉讼请求。合同到期后，罗强继续占用房屋，截至2017年4月26日刘忠未提出异议。根据法律规定，租赁合同期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。故刘忠与罗强现成立不定期租赁合同关系，罗强应按照原合同约定履行支付租金的义务，罗强自2016年9月9日始未支付租金，已构成违约，刘忠要求解除双方之间的租赁合同关系，由罗强腾退涉案房屋并支付房屋租金的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但应指出，合同解除后至罗强实际腾退房屋期间，罗强应向刘忠支付房屋使用费，该使用费标准与租金标准相一致为宜。考虑到双方订立的《房屋租赁协议》期限五年，第一年年租金52万元，以后每年按当年租金基数总额递增5%，但该合同已到期终止，双方就不定期租赁合同关系期间的租金标准并未达成一致意见，故刘忠要求罗强按照上述递增标准以第六年租金标准支付租金，依据不足，应以第五年租金标准确定租金及使用费数额为宜。现刘忠同意将罗强已支付押金予以抵扣，法院照准。因现罗强拖欠租金的行为构成违约，应按照原租赁合同承担违约责任，罗强提出双方约定的违约金标准过高，法院根据合同履行情况，罗强拖欠租金数额等因素予以酌定。据此，一审法院于2017年10月判决：一、解除刘忠与罗强之间的房屋租赁合同关系；二、罗强于判决生效后十五日内将位于北京市东城区赵府街六十九号房屋腾退交还刘忠；三、罗强于判决生效后十五日内向刘忠支付自二〇一六年九月九日始至合同解除之日止的房屋租金及自合同解除之次日始至罗强实际腾房之日止的房屋使用费（按照年租金六十三万二千零六十三元的标准支付，应先抵扣罗强已支付的房屋押金八万六千六百六十六元）；四、罗强于判决生效后十五日内向刘忠支付违约金八万元；五、驳回刘忠其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
二审查明事实与一审基本一致。
本院认为，刘忠与罗强签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。罗强上诉称产权人及刘忠同意其无偿使用涉案房屋，刘忠对此不予认可，罗强未提供有效的证据证实其主张，本院对其该项上诉意见不予采纳。
租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。刘忠与罗强签订的《房屋租赁协议》现租赁期间届满，罗强仍继续使用涉案房屋，刘忠于2017年4月26提出异议要求罗强腾退涉案房屋，双方在此之前形成不定期租赁关系，原租赁协议仍继续有效；罗强未按约支付租金，刘忠要求其支付违约金，于法有据，但双方合同约定的违约金标准畸高，原审法院依法酌情予以减少，并无不妥，本院予以维持。不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。刘忠要求解除与罗强的不定期房屋租赁合同关系并腾退房屋，于法有据，本院予以支持。
综上所述，罗强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，本院判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9864元，由罗强负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 王军华
审判员 李蔚林
审判员 曹 雪
二〇一七年十二月十二日
书记员 张晓鸥