广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初6809号原告：王小妹，女，1988年1月5日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托诉讼代理人:杨云龙，广东冠伦律师事务所律师。委托诉讼代理人:刘钰婷，广东冠伦律师事务所律师。被告：中山市华发生态园房地产开发有限公司，住所地广东省中山市沙溪镇新濠路华发生态园。法定代表人：刘克，职务董事长。委托诉讼代理人：林雪平，广东朗乾律师事务所律师。原告王小妹诉被告中山市华发生态园房地产开发有限公司（以下简称华发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小妹的委托代理人杨云龙，被告华发公司的委托诉讼代理人林雪平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小妹向本院提出诉讼请求：1.判令被告华发公司向原告王小妹双倍返还定金4万元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年9月7日，原告王小妹在被告华发公司售楼处就购买被告处华发生态庄园三期一阶段2栋102房的相关事宜与被告均已谈妥（房屋为毛坯房，建筑面积为89.54平方米，套内面积为68.90平方米，公摊面积为20.64平方米，折后套内单价为6242元/平方米，折后总价为430068元，原告按三成按揭的方式支付房款）。原告于同日即支付20000元定金，被告向原告出具一份盖有被告财务专用章的定金收据。其后原告与被告多次交涉，被告均不予理睬。时至今日，被告仍未与原告签订房屋认购或买卖合同等相关文件。据查，被告已将此处房屋转卖他人。根据《合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。被告华发公司的前述行为已严重侵犯原告的合法权益，原告王小妹特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院依法判决。原告王小妹为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：收据。被告华发公司辩称：原告王小妹在2015年9月7日未亲自到被告处认购房屋，而是委托杨正办理认购手续，之后经被告多次催告，原告均不履行后续的购房手续，包括办理首期按揭手续、签订商品房买卖合同等，已构成违约。被告在2016年9月13日向原告发出解除购房协议通知书，通知其已构成违约，解除购房协议，并不予返还定金。本案系因原告违约导致合同解除，被告不予退还其定金符合法律规定，原告的请求无法律依据。被告华发公司对其辩解主张向本院提交的证据有：1.购房协议；2.原告王小妹的身份证、邮寄单；3.解除购房协议通知书及邮寄回执；4.原告王小妹交付定金的相关手续；5.受托声明、劳动合同复印件；6.涉案房屋计算单价。经审理查明：2015年9月7日，王小妹与华发公司约定购买华发生态庄园三期一阶段2栋102房房产，并由案外人张晓代为支付定金20000元，华发公司开具加盖公司财务专用章的收款收据确认王小妹向华发公司支付了定金20000元。同日，杨正自称受王小妹委托代其向华发公司办理购房事宜，并向华发公司提供一份受托声明及劳动合同书。其中，受托声明载明：本人杨正，受王小妹的委托，代其向贵公司申请选购华发四季房屋的事宜，并代为支付相关款项及签署、递交《华发生态庄园商品房购房协议》。由于委托人的个人原因，本人未能提供经公证的授权委托书，但本人保证上述委托属实，如有虚假，本人愿承担全部的法律责任。本人保证敦促委托人于七日内前来贵公司签署《华发生态庄园商品房购房协议》等有关文件，否则贵公司有权取消委托人选购华发四季房屋的权利。杨正在受托人处签名捺印。劳动合同书则载明杨正于2014年8月28日至2017年8月31日在珠海世联房地产咨询有限公司销售类岗位工作的相关事宜。同日，杨正以王小妹名义与华发公司签订华发生态庄园商品房购房协议（以下简称购房协议），约定：买受人王小妹所认购的商品房系出卖人华发公司开发的位于中山市沙溪镇新濠路88号“华发生态庄园三期”第2栋102房，建筑面积为89.54平方米，套内建筑面积68.90平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.64平方米。该商品房总价款为430068元，按套内建筑面积计价，单价为6242元/平方米。买受人须于签订本协议的同时向出卖人支付定金20000元，付款方式为按揭贷款付款：按揭首期款（30%的购房价款）：130068元，含定金20000元，于2015年9月14日前一次性付清。余款30万元由买受人以银行按揭贷款支付，且须于2015年10月14日前办结按揭贷款手续。买受人应按出卖人通知（电话、短信、书面通知等任何一种有效形式）的时间与出卖人签订买卖合同，因买受人原因逾期未与出卖人签订合同的，视为买受人根本违约，出卖人有权解除本协议、另行处置该商品房，并不予返还已收取的定金；因出卖人原因导致合同未能签订，或出卖人无法定或约定事由擅自将商品房另行出卖给第三方的，出卖人应当向买受人双倍返还已收取的定金。合同还约定了其他内容。杨正在买受人处代为签字并捺指印。其后，华发公司认为王小妹未按购房协议约定支付首付款，遂于2016年3月1日、4月26日、6月28日向王小妹邮寄催告函，但均因原书地址不详被退回。华发公司在诉讼中称其于2016年9月8日向王小妹邮寄一份解除购房协议通知书，该通知书载明：王小妹于2015年9月7日与我公司签订《华发生态庄园商品房购房协议》，约定付款方式为按揭贷款付款，您虽然已支付定金20000元，但并未按购房协议的约定付清首期购房价款，您的上述行为已构成违约，且逾期超过30日。就您的违约行为，我司从敦促您履约，但您未予积极响应。我司根据购房协议第三、四条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款之规定，解除与您签订的上述商品房购房协议。该购房协议自本通知到达您时解除。购房协议解除后，我司有权另行处置上述商品房，并不返还您所支付的定金。该通知书还记载了其他事项。但华发公司并未提交任何证据证实王小妹收到上述通知书。后华发公司于2017年3月将涉案房产转卖他人。2017年4月19日，王小妹诉至本院主张前述实体权利。诉讼中，王小妹称，其与珠海世联房地产咨询公司及杨正均不存在任何关系，亦从未委托任何单位或个人代为办理购房事宜、签订购房手续；并称其未收到华发公司发出的催告函及解除购房协议通知书。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。就涉案房地产买卖，王小妹已预交20000元的定金，杨正与华发公司签订了购房协议。华发公司称杨正系受王小妹委托代签购房协议，王小妹对此予以否认。对此，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定：“书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或名称、代理事项、权限和时间，并由委托人签名或者盖章”，但杨正的委托声明书仅反映了杨正的单方受托声明，并无王小妹的签字确认，王小妹亦否认其曾委托杨正办理购房事宜，华发公司并未提供其他证据证实杨正系王小妹的委托代理人，应当承担举证不能的不利后果，故本院对华发公司上述辩解不予采信，并认定杨正在未取得代理权的情况下，以王小妹的名义与华发公司签订了购房协议，构成无权代理。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认”的规定，涉案购房协议对王小妹不发生效力，华发公司以此主张王小妹未按购房协议约定交付房款构成违约的抗辩，本院不予支持。王小妹称其多次与华发公司交涉，华发公司均未予理会，并主张华发公司将涉案房产转卖他人构成违约。但王小妹并未提供任何证据证明其曾与华发公司就购买涉案房产相关事宜进行协商或提供有效联系方式及地址以便双方进行后续交易。华发公司已举证证明其在单方解除购房协议前，曾多次向王小妹发函催告其按协议约定交付首期购房款，但均因未获得王小妹有效地址之客观原因被退回。因杨正与华发公司签订的购房协议对王小妹不发生效力，而王小妹与华发公司并未签订商品房买卖合同，双方亦未明确约定合同义务及履行期限，现涉案房产已转卖他人，双方继续签订商品房买卖合同已无法履行。但双方均无举证证明是任何一方原因造成，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“…因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的情形，故华发公司应将预收的定金20000元返还王小妹。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市华发生态园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王小妹返还定金20000元；二、驳回原告王小妹的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取400元（原告王小妹已预交），由原告王小妹负担200元，被告中山市华发生态园房地产开发有限公司负担200元（被告中山市华发生态园房地产开发有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日七日内迳付原告王小妹）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  赵波二〇一七年七月十八日书记员  雷珊杨平丽