眉山市东坡区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川1402执异32号
案外人李阳。
申请执行人李忠能。
被执行人四川地鑫房地产开发有限责任公司。
本院在执行李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司（以下简称地鑫公司）债权转让纠纷一案中，案外人李阳对本院拟拍卖的地鑫公司位于眉山市东坡区大雅路北一段56号地下车位中的C-19、C-37、C-38号车位提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。
案外人李阳称，2010年5月5日、2011年6月15日，李阳与地鑫公司签订叁份《燕语林森地下车位永久使用租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定地鑫公司将“燕语林森”地下车位C-19、C-37、C-38号租赁给李阳永久使用，C-19号车位租金49800元、C-37、C-38号车位租金均为46800元，3个车位租金已一次性缴纳，以后使用时仅需按每车位月付30元的停车服务费和电费。东坡区人民法院在执行李忠能与地鑫公司债权转让纠纷一案中，将拍卖地鑫公司位于眉山市东坡区大雅路北一段56号地下车位，李阳对其中的C-19、C-37、C-38号两车位主张20年合同期内的租赁权，因为租赁合同的签订先于抵押权的设置。
本院查明：2013年，刘少军分六次向李忠能借款600万元，并于9月6日出具借款607万元的借条，其中7万元为利息。2014年10月18日李忠能与刘少军达成债权转让协议，约定刘少军将其在地鑫公司享有的债权600万元全部转让给李忠能。地鑫公司基于刘少军与李忠能的债权转让行为，于2014年11月18日向李忠能出具收条，载明“今收到李忠能现金人民币陆佰万圆整（￥6000000）”，同时达成了《借款抵押协议》，约定地鑫公司向李忠能借款600万元，月息按2.5%计算，每月付一次；借款期限为6个月，从2014年11月18日至2015年5月18日止；地鑫公司用其坐落在“燕语林森”的地下车库（产权证号：眉房权证字第00898**号、档案保管号：档0139569）作为担保抵押。当天双方到眉山市房地产管理局办理了房屋他项权证。还款期限届满后，地鑫公司未能按约还本付息，尚欠借款600万元。李忠能于2015年6月29日诉来本院。该案经审理，本院于2015年8月6日作出(2015)眉东民初字第2203号民事判决：一、地鑫公司于本判决生效之日起十日内偿还李忠能借款本金600万元及利息；二、李忠能对地鑫公司用于抵押担保的车库（产权证号：眉权房权证字第00898**号）的拍卖、变卖后的价款享有优先受偿权。如果地鑫公司未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费26900元，由地鑫公司负担。
判决生效后，地鑫公司逾期未履行义务，权利人李忠能于2015年10月20日向本院申请执行。执行中，本院依职权于2015年12月1日作出（2015）眉东执字第1139-1号执行裁定，查封地鑫公司所有的位于眉山市东坡区大雅路北一段56号的车位（产权证号：眉权房权证字第00898**号；档案保管号：档0139569），并张贴了查封公告；2016年9月26日作出（2015）眉东执字第1139-2号执行裁定，拍卖上述车位。案外人李阳作为承租人提出异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的“燕语林森”地下车位C-19、C-37、C-38号。
李阳向本院提交了以下几组证据（均为复印件）：
第一、李阳(合同乙方)与地鑫公司（合同甲方）于2010年5月5日签订的壹份《租赁合同》、2011年6月15日签订的两份《租赁合同》。
叁份《租赁合同》约定：一、租赁车位位置，乙方租赁的地下车位位于“燕语林森”地下车位C-19、C-37、C-38号（具体位置见车位户型图）。3个车位乙方只能用作停车，不准在车位上搭建任何建筑并改作它用。二、租赁价格，3个车位永久使用租赁总金额分别为人民币大写肆万玖仟捌佰元整（小写:49800元）、柒万元整（小写:70000元）、柒万元整（小写:70000元）。三、付款方式，乙方在协议签字时一次性向甲方付清永久性租赁车位租金。四、相关责任，1、甲方和乙方签订了本租赁合同后，不得再向第三方签订类似合同；2、乙方对租赁的车位具有永久使用权，租赁车位不办房产权和土地使用权；乙方租赁的车位只能停放小车。3、乙方不得将所租车位转租给居住在“燕语林森”小区以外的人使用，否则甲方有权单方面解除租赁合同；4、乙方如需转租车位，必须经甲方同意并办理相关手续。五、车位使用管理费，从甲方交付车位给乙方之日起，乙方应按一个固定车位每月30元的标准向甲方交纳停车服务费用和电费。六、本协议一式三份，甲方二份，乙方一份。双方签字生效，具有同等法律效力。如有违约，则赔偿对方违约金人民币叁仟元整（小写：3000.00元）。
第二、《租赁合同》所附燕语林森车位户型图。
第三、眉山市金盟物业服务有限公司出具的“燕语林森”一期地下车库名单。
以上事实，有本院(2015)眉东民初字第2203号民事判决、（2015）眉东执字第1139-1号执行裁定、（2015）眉东执字第1139-2号执行裁定，《租赁合同》级附件，“燕语林森”一期地下车库名单及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，出租人将自己的财产出租之后仍未丧失对租赁物的所有权，可在不损害承租人合法利益的前提下继续处分该租赁物。由于承租人支配的是租赁物的使用价值，因此出租人再就租赁物的交换价值进行处分不损害承租人的利益，可以在租赁物上设定抵押；但在租赁合同有效期内，抵押权的实现受到租赁权的限制，即“买卖不破租赁”，如《合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”按照《合同法》等民事法律的规定，不动产承租人的租赁权具有对抗受让人的法律效力，人民法院在执行不动产时，应当依法保护不动产承租人的合法权利。现行司法解释也规定，只有先抵押后出租以及先查封后出租的两种情形，才不适用“买卖不破租赁”这个原则；不动产承租人在人民法院的执行中主张租赁权必须是租赁先于抵押以及在人民法院查封之前占有不动产。
本案中，地鑫公司将“燕语林森”地下车位C-19、C-37、C-38租赁给李阳永久使用，虽然李阳在提出执行异议时未提交缴纳租金的证据，但根据《租赁合同》约定，租金是在签订《租赁合同》时一次性付清，结合物业公司出具的“燕语林森”一期地下车库使用人名单以及该车位的使用至今未发生纠纷的事实，可以推定李阳使用“燕语林森”地下车位C-19、C-37、C-38已按《租赁合同》约定一次性付清了189800元的租金。地鑫公司将车位先出租再抵押，抵押权的实现必然受到还在租赁合同有效期内的租赁权的限制。地鑫公司与承租人李阳签订《租赁合同》永久使用“燕语林森”地下车位C-19、C-37、C-38号，违反租赁期限最长不超过20年的规定。按照《合同法》第二百一十四条规定，“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。故地鑫公司将位于眉山市东坡区大雅路北一段56号地下车位C-19、C-37、C-38号出租的《租赁合同》有效期限为20年，分别至2030年5月5日、2031年6月15日、2031年6月15日到期。承租人李阳根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求在有效的租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，因其签订了书面租赁合同并实际交付租金，且承租被执行人不动产的时间先于抵押权的设置，在人民法院查封之前已占有使用该不动产，承租人李阳主张租赁权应予支持。
依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：
四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉山市东坡区大雅路北一段56号地下车位C-19号，在2030年5月5日前由案外人李阳继续租赁使用，在此租赁期内不向本院因执行李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷一案拍卖该车位的受让人移交占有。
四川地鑫房地产开发有限责任公司位于眉山市东坡区大雅路北一段56号地下车位C-37、C-38号号，在2031年6月15日前由案外人李阳继续租赁使用，在此租赁期内不向本院因执行李忠能与四川地鑫房地产开发有限责任公司债权转让纠纷一案拍卖该车位的受让人移交占有。
案外人、当事人对裁定不服，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议之诉。
审 判 长 喻 涛
人民陪审员 王荣高
人民陪审员 程 勋
二〇一七年二月七日
书 记 员 李丝雨