河南省许昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
河南省许昌市中级人民法院
民事判决书
（2017）豫10民终1291号
上诉人（一审原告）：刘许生，男，1966年2月11日生，汉族，住许昌市魏都区。
被上诉人（一审被告）：吴枝妮，女，1960年6月15日出生，汉族，住许昌市。
委托诉讼代理人：刘虎，河南汉风律师事务所律师。
一审被告：马明柱，男，1964年11月28日出生，汉族，住许昌市魏都区。
上诉人刘许生因执行异议之诉纠纷一案，不服河南省许昌市魏都区人民法院（2016）豫1002民初1907号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人刘许生，被上诉人吴枝妮的委托代理人刘虎到庭参加了诉讼。一审被告马明柱经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法按缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人刘许生上诉请求：1、依法撤销许昌市魏都区人民法院【2016】豫10**民初1907号民事判决书；2、请求二审人民法院查清事实后依法改判，继续查封、恢复执行；3、一、二审全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律不当，疑有意偏袒被上诉人，对于法院一审判决认为其书面买卖合同合法有效，我存在异议，我不认为其合同真实有效。因被上诉人说是中介牵线购买的房屋，该房有抵押权和银行按揭，可合同中没有签订买房人还是卖房人谁付银行按揭款，这不符合双方当事人的诉求，不符合正常的交易步骤。当今社会人们法律意识都很强，别说是买房的大事就是买个电器还会主张自己的权益，所以这买卖合同不具有真实性；该房屋买卖价格不真实，2013年工农路的房价据调查3500元/平方，该协议成交价4900元/平方，2016年房价涨了工农路的房价才4500元/平方，该购房合同价格高的脱离市场价格，这合同真实吗?且该中介说他没有收取任何费用，这合乎常理吗？其中必有不可告人之目的。2、对于法院一审判决认为其合法占有该不动产，我存在异议。根据物权法191条第2款之规定，此转让行为不能发生物权变动的效果。依据《物权法》第15条的规定，不动产物权与设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同效力是分离的。最高人民法院在“重庆索特盐化股份有限公司与重庆新万基房地产开发有限公司土地使用权转让合同纠纷案”的终审判决中也对这种观点再次进行确认。银行抵押登记没有撤销的情况下，该房屋的产权人就是被执行人。综上所述被上诉人并没有合法占有该不动产。3、对于一审判决认为被上诉人已支付全部房屋价款。上诉人认为事实不清、证据不足。其中20万元收条无银行的转款凭证更没有取款凭证，怎能认定已付款，人民法院在审理经济案件时，都会要求出示银行的转款凭证，这是证据，没有转款凭证怎能认定事实，特别是大额款项支出。其中还有4万元余款没有支付，被上诉人并没有把余款交付给法院，这能认定已付了全款吗？4、一审判决认定被上诉人非因买受人自身原因未办理过户登记的事实不成立。（1）、买卖按揭贷款房屋一般有两种方式：一是新的购房人可以一次性向原购房人支付房屋的全部价款，由原购房人付清房贷后，直接过户给新的购房人；二是新的购房人还可以通过银行办理转按揭，自己与银行签订房屋按揭贷款合同后，再办理房屋过户手续。被上诉人未采取以上合法手段，是被上诉人自身原因造成的。但没有过户的房屋，人民法院是完全有查封权的。（2）、在最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》一书中，将能归责于买受人的原因分为三个层面：“一是对他人权利障碍的忽略。例如，不动产之上设定有其他人的抵押权登记，而买受人没有履行合理的注意义务，导致登记时由于存在他人抵押权而无法登记。二是对政策限制的忽略。三是“消极不行使登记权利。”消极的不行使登记权利，导致由于其自身原因未办理过户登记，其自身过错非常明显。被上诉人不属“非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述一审判决曲解法律，证据不足，在适用法律上存在错误，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人吴枝妮答辩称，1、一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。2、上诉人的理由不能成立，房屋交易价款存在质疑，本案并非单纯的房屋价款，还有房屋的装修和储藏室的价款，房屋的价款均到均价与本案事实不符，所涉的房屋被上诉人购买在先，占有使用在先，二上诉人与马明柱之间的债务形成在后，在上诉人与马明柱诉讼期间没有办理房屋登记，马明柱怠履行房屋合同的义务，造成此结果的被上诉人在买卖过程中不存在任何过失，对于上诉人提出的涉案交易款项的交付问题，在被上诉人与马明柱买卖合同纠纷一案中已经提供了充分的证据，证实了购买价款已实际交付，对于上诉人提出的涉案房产存在银行按揭交易是否合法的问题，被上诉人认为与马明柱之间签订的合同合法有效，物权的期待权，并且合同约定由马明柱负责清结剩余的房屋贷款，同时双方的买卖合同并不侵害金融机构抵押权的实现，因此本案房产无论是否存在抵押按揭均不影响房产的有效交易。故一审按照最高人民法院司法解释驳回上诉人的诉讼请求，符合事实和法律。维持原判。
一审被告马明柱未发表意见。
上诉人（一审原告）刘许生向一审法院起诉请求：1、请求法院依法对位于许昌市工农路新景苑7号楼1单元6楼西户房屋许可执行；撤销许昌市魏都区人民法院作出的（2016）豫1002执异25号执行裁定书；2、本案诉讼费用由被告承担。
一审法院认定事实，2013年8月20日，被告吴枝妮与被告马明柱签订房屋买卖合同一份，合同约定马明柱将其位于许昌市工农路新景苑7号楼1单元6楼西户面积约为129.9平方米的房屋（含储藏室及房屋内物品）以64万元的价格卖给吴枝妮。合同签订后，被告吴枝妮于2013年8月21日支付被告马明柱购房款20万元，于2013年8月31日通过其女儿卢丽军账户转账支付被告马明柱购房款40万元，共计支付购房款60万元。后被告马明柱将涉案房屋及房屋内物品交予了吴枝妮，被告吴枝妮于2013年11月19日占有使用该房屋至今。本院在审理刘许生诉马明柱、刘建国民间借贷纠纷一案中，于2015年4月10日作出（2015）魏民二初字第00231号民事裁定书，并于同日作出2015）魏民二初字第00231号协助执行通知书将本案所涉房屋予以查封。后被告吴枝妮提出书面异议，请求解除对该房屋的查封。本院于2016年3月27日作出（2016）豫1002执异25号执行裁定书，裁定：中止对位于许昌市工农路新景苑7号楼1单元6楼西户房屋的执行。2016年4月18日，原告刘许生提起诉讼，请求法院依法对位于许昌市工农路新景苑7号楼1单元6楼西户房屋许可执行；撤销许昌市魏都区人民法院作出的（2016）豫1002执异25号执行裁定书。另查明，本案所涉房屋由马明柱以按揭方式购买，后马明柱把房屋转卖给原告，但均未办理房屋产权证。上述事实有房屋买卖合同、个人一手房贷款合同、银行交易明细和民事判决书、民事裁定书等生效法律文书以及庭审笔录等在卷为证。
一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，被告吴枝妮与被告马明柱签订有书面房屋买卖合同，向马明柱支付了房屋价款，在法院查封之前已合法占有本案所涉房屋，未办理过户登记非因被告吴枝妮自身原因，且被告吴枝妮对本案所涉房屋享有物权期待权，其所享有的权利能够排除执行，故对于原告请求法院依法对位于许昌市工农路新景苑7号楼1单元6楼西户房屋许可执行并撤销许昌市魏都区人民法院作出的（2016）豫1002执异25号执行裁定书的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告刘许生的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告刘许生负担。
二审中各方当事人均无新证据出示。
本院经审理查明事实与一审查明事实相一致。
本院认为，本案中，被上诉人吴枝妮在人民法院查封之前已与一审被告马明柱签订合法有效的书面买卖合同，向一审被告马明柱支付了房屋价款，该房屋价款含储藏室及房屋内物品，被上诉人吴枝妮已合法占有涉案房产，未办理房屋过户登记非因被上诉人吴枝妮的原因，故，被上诉人吴枝妮所享有的权利能够排除执行，一审驳回上诉人刘许生的诉讼请求并无不当。上诉人刘许生的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。
综上所述，上诉人刘许生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1050元由上诉人刘许生负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨天兰
审判员 尤 薇
审判员 刘 兵
二〇一七年五月三十一日
本
书记员 王沛文
执行催告通知书
履行义务人：
你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。
如果不履行，你将承担如下法律责任。
1、增加执行成本，未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。
2、消费行为受限，买房置业，旅游度假，坐飞机，高铁，住宾馆，上夜总会、出境等，给与严格查控及限制。
3、经商立项不便，在国有土地，林地使用，占有，企业认证，年检，申请补贴性资金和社会保障资金，享受优惠性政策等方面，予以限制。
4、就业就学受阻，限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员，登记为事业单位法定代表人，担任国有企业法定代表人，董事，监事，限制子女就读高收费私立学校。
5、限制评先受奖，不得评为道德模范，已获得道德模范的撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。
6、控制资金财产，查封，扣押，冻结，划拨，变价，扣留，提取，拍卖，变卖可供执行的存款，债券，股票，基金，收入及财产。
7、追回债权抵债，对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保，与他人共有，第三人占有的财产。
8、拘传拘留罚款，对你无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。
9、刑事自诉追究，申请执行人对拒不执行判决、裁定，侵犯其人身、财产权利的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。
10、刑事责任承担，有能力而拒不执行法院判决，裁定，情节严重的，处以七年以下有期徒刑，拘役（一月以上六个月以下）或罚金。
邮编：461000
地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口