上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终937号
上诉人（原审被告）上海悦昌置业有限公司，住所地上海市奉贤区海湾旅游区XX大道XX幢XX号。法定代表人蒋元昌，董事长。委托代理人姚尚宏，上海市君和律师事务所律师。委托代理人谢孟林，上海市君和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李其义，XX年XX月XX日生，汉族，住上海市浦东新区XX路XX号。上诉人上海悦昌置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民三（民）初字第4492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月14日受理后依法组成合议庭，于2016年1月26日公开开庭进行了审理。上诉人上海悦昌置业有限公司之委托代理人谢孟林，被上诉人李其义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，2012年9月3日，李其义（乙方）与上海悦昌置业有限公司（甲方,以下简称悦昌公司）签订《上海市商品房预售合同》，合同约定，乙方购买甲方坐落于上海市奉贤区XX路XX弄XX苑XX号XX层XX室。建筑面积为87.69平方米，总房价款为人民币660,000元。合同约定，甲方于2013年5月30日前将房屋交付给乙方。如未在上述约定期限内将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.50计算，违约金自本合同第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过60天，乙方有权选择单方面解除合同。乙方单方面解除合同的，应当在甲方书面通知乙方办理交房手续的最后期限日之前书面向甲方提出，否则视为放弃该项权利，合同继续履行。合同第十九条约定，乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起60天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退回乙方，并承担赔偿责任。赔偿金额为总房款的3.00%，在退还房价款时一并支付给乙方。前款及本合同其他条款所称已支付的房价款，是包括乙方直接支付的和通过贷款方式支付的房价款。合同第二十一条约定，甲方或乙方对相对方行使单方面解除本合同有异议的，应在接到对方有关单方面解除本合同的书面通知之日起30天内，向按第三十三条选定的解决争议机关确认解除合同的效力。合同第二十七条约定，本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址。如以挂号邮寄的方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）第3日将被视为已送达另一方。嗣后，2012年9月3日、2014年7月31日，悦昌公司开具了200,000元、460,000元的购房款发票。460,000元系李其义以贷款方式支付。届合同约定交付期限，悦昌公司未按约将房屋交付李其义，至原审法庭辩论结束前，悦昌公司仍未交付房屋。2013年12月19日，李其义与悦昌公司签订《补充协议》约定，预售合同中第十二条“……违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算”，修改为“……违约金按乙方已支付的房价款日万分之2.5计算”；预售合同第十一条更正为甲方定于2014年10月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。如果甲方还逾期交房的，乙方可以依预售合同条款解除合同。还约定，乙方签署本补充协议后，不得再以甲方延期交房为由，向甲方提出退房及其他任何因逾期交房导致的相关赔偿主张；如乙方发生退房及另行再主张延期交房索赔事项的，则应退还甲方已支付的违约金。后悦昌公司分6次支付李其义违约金110,385元。2015年8月11日，李其义邮寄悦昌公司解除合同通知。2012年12月至2015年8月间，李其义共支付贷款利息55,542.31元。李其义支付公积金贷款担保费6,172元。李其义遂诉至原审法院，请求判令：1、解除双方签订的《商品房预售合同》；2、悦昌公司返还李其义全部房款660,000元；3、悦昌公司支付李其义银行贷款利息损失，自2012年9月6日起至实际返还之日止；4、悦昌公司支付违约金19,800元；5、悦昌公司支付李其义4、5、6三个月违约金，以660,000元为本金，按日万分之二点五计算；6、悦昌公司支付自2012年9月3日始至实际返还日止，以本金200,000元，按2012年三年期银行同期贷款利率计算的利息损失；7、悦昌公司支付李其义担保费6,172元。原审认为，李其义与悦昌公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。悦昌公司作为涉案房产的开发商，按约交房系其基本的合同义务，根据合同约定，悦昌公司应当在2013年5月30日前向李其义交付房屋，悦昌公司逾期交房后，原、悦昌公司重新达成补充协议，约定2014年10月31日交付，但悦昌公司仍未按期交付，显已违约，李其义据此行使合同解除权，符合约定，应予支持。关于合同的解除时间，李其义于2015年8月11日以挂号信形式向悦昌公司发送了书面解除通知，故双方签订的《上海市商品房预售合同》应于书面解除通知送达之日，即2015年8月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，悦昌公司应按约将李其义支付的房款返还。本案争议焦点在于李其义实际损失及违约金是否应当支持。第一，关于逾期交房违约金，本院认为李其义主张逾期交房违约金的前提是合同继续履行。若选择解除合同，违约方应承担的是解除合同的赔偿金，现李其义主张解除合同并要求悦昌公司承担解除合同赔偿金的情况下，同时承担逾期交付违约金于法无据，对此不予支持。第二，关于李其义的贷款利息损失及违约金能否一并适用。李其义主张解除合同后的违约金，该违约金主要功能在于填补守约方的损失，现李其义实际损失已经超过违约金，为填补李其义实际损失，按李其义实际损失予以支持。但悦昌公司已经按约给付李其义延期交房违约金，现李其义主张解除合同，按合同约定，应在赔偿金额中予以扣除。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，于2015年11月23日作出判决：一、确认李其义与上海悦昌置业有限公司于2012年9月3日签订的《上海市商品房预售合同》于2015年8月14日解除；二、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内返还李其义购房款人民币660,000元；三、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李其义利息损失（以本金人民币200,000元，自2012年9月3日始至判决生效之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；四、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内偿付李其义贷款利息损失（自2012年12月始至归还全部贷款当月止，以贷款银行出具的全部利息明细清单为准）；五、上海悦昌置业有限公司于判决生效之日起十日内支付李其义公积金贷款担保费等损失人民币6,172元；六、李其义于判决生效之日起十日内返还上海悦昌置业有限公司人民币110,385元；七、驳回李其义其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币10,661元，减半收取计人民币5,330.50元，由上海悦昌置业有限公司负担。原审法院判决后，上诉人悦昌公司不服，向本院提起上诉称：上诉人迟延交房系因为自身重组带来的情势变更所致，而被上诉人亦未提供证据证明迟延交房给其造成了损失，且损失金额超过了合同约定的违约金。此外，原审法院判决上诉人将包括按揭贷款在内的全部房款退还给被上诉人，如若被上诉人拒绝配合注销预购房屋抵押登记，则上诉人无法再次销售系争房屋。综上，请求二审法院依法改判追加系争房屋的抵押权人作为第三人参加诉讼，并按照合同约定计算违约金。被上诉人李其义辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，故不同意上诉人的上诉请求，请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院审理中，被上诉人明确表示收到上诉人返还的房款后，在执行阶段配合上诉人注销系争房屋的抵押登记和预购登记。本院认为，关于是否追加系争房屋的抵押权人作为第三人以注销系争房屋抵押登记和预购登记的问题。原审法院已明确，上诉人不应支付被上诉人自身逾期还款等所扩大产生的罚息等损失，从而对被上诉人及时偿还贷款已有所制约。同时，被上诉人亦确认收到上诉人退款后在执行阶段配合上诉人注销设定在系争房屋上的预购登记和抵押登记。因此，鉴于上诉人原审中亦未提出该项请求，故上诉人以此为由提起上诉，本院不予采纳。至于原审法院确定的违约金计算标准是否恰当的问题。因上诉人迟延交房，导致被上诉人至今无法入住系争房屋，客观上被上诉人确实存在损失，且被上诉人在未取得系争房屋的情况下，仍需要按照同期银行贷款利率偿还银行贷款，而双方合同约定的违约金计算标准低于被上诉人在此期间偿还贷款的利息损失，故原审法院综合案件的具体情况，酌情对双方约定的违约金计算标准予以适当调整，并无不当。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费582元，由上诉人上海悦昌置业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 毛 焱
代理审判员 陈蓓蓉
代理审判员 孙 飞
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 倪 非
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……