广东省梅州市中级人民法院
民事判决书
（2017）粤14民终1009号
上诉人（原审被告、反诉原告）：梅州文化旅游特色区管理委员会，住所地：梅州市梅江区。
法定代表人：李信贤，该管委会主任。
委托诉讼代理人：张萍，广东客中梅律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁远强，广东客中梅律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：长教村村民委员会，住所地：梅县区。
负责人：钟银生，该村委会主任。
委托诉讼代理人：李法军，广东义致律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁英英，广东义致律师事务所实习律师。
原审第三人：梅州文化旅游投资开发有限公司，住所地：梅州市。
法定代表人：梁庆忠，该公司董事长。
原审第三人：梅州同学汇青年旅舍有限公司，住所地：梅州市梅县区。
法定代表人：陈炜，该公司总经理。
上诉人梅州文化旅游特色区管理委员会与被上诉人长教村村民委员会、原审第三人梅州文化旅游投资开发有限公司、梅州同学汇青年旅舍有限公司委托合同纠纷一案，不服梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初1243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人梅州文化旅游特色区管理委员会的委托诉讼代理人张萍，被上诉人长教村村民委员会的委托诉讼代理人李法军、梁英英，原审第三人梅州文化旅游投资开发有限公司的法定代表人梁庆忠、梅州同学汇青年旅舍有限公司的法定代表人陈炜到庭参加诉讼。
上诉人梅州市文化旅游特色区管理委员不服梅州市梅县区人民法院作出的(2016)粤1403民初1243号民事判决书，现依法提出上诉。上诉请求：1、依法撤销梅县区人民法院作出的(2016)粤1403民初1243号民事判决书第三、四、五判项。2、依法改判被上诉人向上诉人赔偿损失人民币150万元。3、一审、二审的全部诉讼费用、鉴定费用由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实错误，主要体现在如下几方面：1、一审判决错误认定涉案合同为租赁合同。首先，上诉人与被上诉人于2014年6月5日签订的书面合同的名称明确载明为房屋托管合同（以下简称“合同”）；其次，从合同第一条约定“甲方将其所有的位于梅县区雁洋镇长教小学委托给乙方管理。”的内容和第三条约定“……乙方在托管期间将受托管房产使用权指派给梅州文化旅游投资开发有限公司运营管理，主要用于文化教育类示范项目（教育基地，艺术家、学生写生创作基地、文化艺术工作室等），乙方在托管期间不得破坏房屋现有主体构架及相关设施……”的内容看，非常明确上诉人是受被上诉人之托管理长教小学。一审法院认定协助管理费即为租金，是其主观臆断。20000元的协助管理费指的是由被上诉人协助长教小学周围环境卫生的保洁、治安的维护等产生的费用，并非租金。所以，涉案的合同性质，应为委托合同，而非一审判决认定的租赁合同。2、一审判决错误认定上诉人实际使用长教小学的时间。被上诉人于2016年3月29日向上诉人发出《关于终止长教小学租赁合同的报告》后，上诉人已经无法正常使用长教小学的场地及附属设施，被上诉人亦无再进行协助管理。所以，一审法院认为上诉人实际使用长教小学的日期为2015年1月至2016年7月，与事实是不相符的，故认定上诉人应向被上诉人支付5万元协助管理费是错误的。3、一审判决错误认定上诉人损失的范围，上诉人的损失应为150万元。依据广州市华盟价格事务所有限公司作出的穗华价估（梅州）【2017】029号评估结论书，认定上诉人项目运营过程中所购置的物品及形成附合的装修装饰价格合计人民币853360元，虽然有部分物品可搬离，但这些物品均为运营项目特别添置，拆卸、搬离后将失去其应有的价值，故评估结论书评估的损失均是上诉人的物质损失。另外，按照《房屋托管合同》第九条关于“甲方中途终止协议，应赔偿乙方的损失，包括投入的装修、设备损失及运营损失等”的约定，对于赔偿上诉人损失的范围，还应包括运营性损失，但一审判决未予以认定，显然错误。二、一审判决适用法律错误。1、一审判决依据《合同法》第二百二十三条认定涉案合同为不定期租赁合同，属于严重的适用法律错误。如上所述，一审判决在认定合同性质上错误，涉案合同应为委托合同，故一审判决适用《合同法》第二百二十三条关于租赁合同的规定处理案件属于适用法律错误。2、一审判决认定上诉人承担因履行合同造成的损失的主要责任，于法无据。被上诉人单方解除合同的行为，已严重违背了合同第七条“本合同托管期限届满前，一方拟终止合同，须提前一个月通知对方，并征求对方意见，经协商同意后才可解约。托管期内甲乙任何一方不得擅自单方终止合同”的约定，其行为构成根本性违约。根据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益……”的规定、第四百零七条“受托人处理委托事务时，因不可归责于自己的事由受到损失的，可以向委托人要求赔偿损失”的规定以及《房屋托管合同》第九条“甲方中途终止协议，应赔偿乙方的损失，包括投入的装修、设备损失及运营性损失等……”的约定，被上诉人应当赔偿上诉人的全部损失即150万元。然而一审法院无视被上诉人违约解除合同的事实，主观认为上诉人签订合同存在过失并认定上诉人应承担因履行合同造成的损失的主要责任，该认定明显违背了前述法律的规定和双方合同的约定。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请贵院在查明事实的基础上，依法改判，以维护上诉人的合法权益！
被上诉人长教村村民委员会辩称：1、答辩人与上诉人签订的《房屋托管合同》完全符合《合同法》中有关租赁合同的相关规定，且为不定期租赁合同，答辩人已经多次通知管委会解除合同，依法应予解除。2、有关上诉人损失的认定问题，根据广州市华盟价格事务所作出的《评估结论书》所列内容均为管委会可搬离并作他用的物品，仍归管委会所有，并不存在有损失的事实。投资具有不确定性，有盈利也有亏损，上诉人主张的运营型损失，因上诉人未有实际经营，且其提供的资料亦无法进行评估确定，因此其运营损失不应支持。3、答辩人依法向上诉人发出解除合同通知书后，因上诉人置之不理，因此答辩人与上诉人一直未达成解除合同的一致意见。补充：一审法院对于认为将本案长教小学教育公司等进行运营性管理，不存在管理事实，我方认为我方没有提起上诉但是上诉人将长教小学教育公司进行运营管理，违背合同是事实管理。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。
两原审第三人均答辩称，同意上诉人的上诉主张。
一审原告长教村村民委员会向一审法院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告于2014年6月5日签订的《房屋托管合同》；2、判决被告腾退返还原告所托管的房屋及附属设施。诉讼过程中，原告长教村委增加诉讼请求，要求被告支付2015年1月至2017年6月的协助管理费5万元。
一审被告梅州市文化旅游特色区管理委员会反诉原告长教村村民委员会反诉请求：1、判令长教村村民委员会委赔偿损失150万元；2、判令长教村承担全部诉讼费用。
一审法院经审理查明，2014年6月5日，长教村委与文旅特色区管委会签订《房屋托管合同》，合同内容主要有：长教村委将其所有的位于梅县区雁洋镇长教村长教小学的房屋及房屋内主要设备委托给文旅特色区管委会管理。文旅特色区管委会在托管期间将受托管房产使用权指派给文旅公司运营管理，主要用于文化教育类示范项目（教育基地，艺术家、学生写生创作基地、文化艺术工作室等）。托管期间发生的水、电、燃气、有线电视视听等相关费用由文旅特色区管委会承担。文旅特色区管委会在托管期间，每年向长教村委支付2万元作为协助管理费。每年1月15日前文旅特色区管委会一次性付清当年的费用，长教村委同意给文旅特色区管委会的前期工作准备期（即2014年6月至12月），文旅特色区管委会自2015年1月1日开始缴交协助管理经费。本合同托管期限届满前，一方拟终止合同，须提前一个月通知对方，并征求对方意见，经协商同意后才可以解约。托管期内合同双方任何一方不得擅自单方面终止合同。违约责任，长教村委中途终止协议，应赔偿文旅特色区管委会的损失，包括投入的装修、设备损失及运营损失等；如文旅特色区管委会中途终止协议，则无权要求长教村委赔偿损失，所投入的装修由甲方无偿收回。双方在《房屋托管合同》中没有约定托管期限。诉讼中，长教村委主张《房屋托管合同》是租赁合同，双方口头约定每年一签；文旅特色区管委会主张《房屋托管合同》是委托合同，双方口头约定是长期合同。
合同签订后，长教村委将长教小学的房屋及房屋内的主要设备交付给文旅特色区管委会，文旅特色区管委会接收之后将房产等交给文旅公司用于运营文化教育示范类项目。诉讼中，文旅特色区管委会、文旅公司、同学汇公司均主张在长教小学的运营项目是由文旅公司投资的，在筹备阶段由文旅公司指派其全资子公司梅州同学汇酒店有限公司（2014年12月9日变更登记为梅州同学汇青年旅舍有限公司）负责筹备工作，包括与第三方签订相关装修合同、买卖合同等业务活动，对长教小学房屋进行了装修装饰，及购进一批办公设备、床、柜及床上用品等；在长教小学的项目是由文旅公司负责运营管理，开办了相关培训班、艺术写生基地。文旅特色区管委会、文旅公司、同学汇公司确认三者之间没有签订相关合同，没有转租、承包关系。合同履行过程中，长教村委没有收取文旅特色区管委会应交纳的协助管理费，文旅特色区管委会认为是长教村委没有派人来收取也不提供银行账号，致使无法支付管理费。2016年3月29日、4月7日，长教村委以文旅特色区管委会没有遵守合同约定，将房屋转租给他人等理由，两次向文旅特色区管委会书面提出解除合同，终止合同履行。但双方协商未果，没有解除合同，长教小学房屋未交还给长教村委。2016年8月19日，长教村委向法院提起诉讼要求解除《房屋托管合同》。文旅特色区管委会则提起反诉，要求长教村委赔偿损失150万元。文旅特色区管委会提供梅州同学汇酒店有限公司、梅州同学汇酒店有限公司长教分公司、梅州同学汇青年旅舍有限公司与第三方签订相关业务合同、费用报销单、发票及投资计划书、梅州同学汇酒店有限公司长教分公司的会计账簿、会计报表等证据，证明如下损失：1、购置床、柜及床上用品的费用568094元，2、增加淋浴房、卫生间、化粪池等配套设施费用135065元，3、进行艺术写生基地景观设计及装修装饰费用65651.54元，4、购买写生基地的相关用品费用32021.59元，5、购买办公设备及运营的相关软件费用36097元，6、购买消防设施、道路指示牌等附属设施费用87104.31元，7、经营性的损失，包括工资、社保费用、交通费用及日常办公费用等411789.13元，8、可预见经营性损失164177.43元，合计150万元。文旅特色区管委会向一审法院提出申请要求对如下损失进行评估鉴定：1、项目运营过程中购置的床、柜及各房间配套床上用品的余值，2、己形成附合的淋浴房、卫生间、化粪池等装修装饰的价值，3、已形成附合的艺术写生基地景观设计、装修装饰的价值，4、项目运营购置的消防设施、道路指示牌的余值，5、项目运营购置的办公设备、酒店软件、日用品的余值，6、可预见的经营性损失。经一审法院摇珠确定广州华盟价格事务所有限公司进行了评估。广州华盟价格事务所有限公司作出穗华价估（梅州）【2017】029号评估结论书，价格评估结论：1、项目运营过程中所购置的床、柜及各房间配套床上用品余值价格455525元，2、已形成附合的淋浴房、卫生间、化粪池等装修装饰价格252942元，3、已形成附合的艺术写生基地景观设计、装修装饰价格47100元，4、项目运营购置的消防设施、道路指示牌余值价格1947元，5、项目运营购置的办公设备、酒店软件、日用品余值价格95846元。对文旅特色区管委会主张的可预见经营性损失，根据文旅特色区管委会提供相关证据材料，当事人确定的评估鉴定机构梅州正德会计师事务所有限公司认为不能作出评估。合同签订后，长教村委派人对小学校园内的物品进行了清点，但长教村委提供的《长教小学物资清单》上没有文旅特色区管委会的签名确认。诉讼中，经一审法院组织双方当事人现场勘验，对文旅特色区管委会应腾退返还给长教村委的物品予以清点确认：房屋包括长教小学范围内的一栋教学楼、一栋生活宿舍楼（包括男、女卫生间），会议桌1张，书架4张，茶水柜9台，学生桌223张，学生凳219张，讲台4张，黑板18个，书柜27张，办公桌11张，办公椅8张，小黑板（白）1个，大鼓2个，小鼓1个，乒乓球台1台，实验台5张，电视柜8张，饭桌8张，长凳18张，短凳20张，冰箱1台，消毒柜1台，电视机2台，空调7台，床头柜14张，热水器7台，床7张，床垫7张，铁衣架7个。另查明，文旅特色区管委会是事业单位法人；文旅公司是梅州市国有资产管理办公室投资设立的国有独资有限责任公司；文旅特色区管委会是文旅公司的主管部门；梅州同学汇酒店有限公司的公司名称于2014年12月9日核准变更为梅州同学汇青年旅舍有限公司，系文旅公司全资设立的有限责任公司；梅州同学汇酒店有限公司长教分公司是同学汇公司设立的分公司，梅州同学汇酒店有限公司长教分公司于2016年8月18日核准注销工商登记。
一审法院认为，长教村委与文旅特色区管委会签订的《房屋托管合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，合同当事人应自觉遵守合同约定履行合同权利义务。本案争议焦点：1、关于《房屋托管合同》是租赁合同还是委托合同问题。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托合同分为有偿委托合同和无偿委托合同。有偿委托合同的受托人完成委托事务，委托人应当向其支付报酬。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。从《房屋托管合同》中：长教村委将长教小学的房屋及设备委托给文旅特色区管委会管理，文旅特色区管委会在托管期间将受托房产使用权指派给文旅公司运营管理，文旅特色区管委会应每年向长教村委支付2万元协助管理费，且长教村委应对房屋产权纠纷负责，托管期间内任何一方不得擅自单方终止合同等关于合同当事人权利义务的相关约定，及双方履行合同情况分析，一审法院认为长教村委与文旅特色区管委会签订的合同名为房屋托管合同实为房屋租赁合同，应适用租赁合同法律关系进行调整。由于合同当事人没有对房屋租赁期限进行约定，本合同为不定期租赁。2、合同当事人是否存在违约行为问题。《房屋托管合同》第三条规定“乙方托管期间将受托房产使用权指派给梅州文化旅游投资开发有限公司运营管理，主要用于文化教育类示范项目……”应是合同双方当事人对租赁物使用用途的约定；第五条“乙方在托管期间，每年向甲方支付2万元作为协助管理费。”是合同双方当事人对租金的约定。诉讼中，文旅特色区管委会、文旅公司、同学汇公司认为三者之间没有签订相关合同，没有转租行为。鉴于同学汇公司是文旅公司的子公司的事实，同学汇公司参与长教小学的运营项目，并没有违背合同目的，没有改变对租赁物使用用途的约定。且长教村委也没提供证据证明文旅特色区管委会转租给第三人的事实。因此长教村委主张文旅特色区管委会存在转租违约行为，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”长教村委于2016年3月29日、4月7日两次以书面形式向文旅特色区管委会提出解除合同，没有违反法律规定和双方合同的约定。因此，一审法院认为长教村委已履行提前通知义务，长教村委要求解除《房屋托管合同》及要求文旅特色区管委会腾退返还房屋设备的诉讼请求，理由充足，依法予以支持。长教村委主张没有收取协助管理费，文旅特色区管委会则认为是长教村委拒收协助管理费，对此长教村委没有提供证据证明长教村委向文旅特色区管委会催收协助管理费而文旅特色区管委会拒交协助管理费的事实。长教村委向文旅特色区管委会发出解除合同通知书后，由于双方没有达成解除合同的一致意见，长教小学房屋没有交还给长教村委，仍由文旅特色区管委会支配，根据《房屋托管合同》的约定，现长教村委要求文旅特色区管委会支付2015年1月至2017年6月的协助管理费5万元，理由充足，予以支持。3、关于文旅特色区管委会损失如何认定问题。《房屋托管合同》签订后，文旅特色区管委会接收了长教小学的房屋和相关设备，并交付给文旅公司进行运营管理。庭审中，文旅公司表示同意由文旅特色区管委会行使索赔权利。文旅特色区管委会提供了文旅公司在运营过程中的投入运营成本（包括购置床、床上用品、办公设备费用、增加装修装饰费用、工资社保支出、交通费、办公费支出）及会计账簿等证据，反诉要求长教村委赔偿损失150万元，一审法院认为在运营过程中有投入也有收益，上述证据证明力不足，不能证明文旅特色区管委会实际造成的损失。根据文旅特色区管委会申请对各项投入物品的余值进行评估鉴定，广州华盟价格事务所有限公司作出了穗华价估（梅州）【2017】029号评估结论书，价格评估结论：1、项目运营过程中所购置的床、柜及各房间配套床上用品余值价格455525元，2、已形成附合的淋浴房、卫生间、化粪池等装修装饰价格252942元，3、已形成附合的艺术写生基地景观设计、装修装饰价格47100元，4、项目运营购置的消防设施、道路指示牌余值价格1947元，5、项目运营购置的办公设备、酒店软件、日用品余值价格95846元。一审法院认为以上第1项、第4项、第5项的物品，文旅特色区管委会尚可搬离长教小学，或可作其他用途，不认定为文旅特色区管委会的实际损失；第2项、第3项已形成附合的装修装饰费用共300042元，该费用损失可由双方共同承担。因为长教村委与文旅特色区管委会在签订《房屋托管合同》时均有过失，没有明确约定合同履行期限，致使合同交易秩序不稳定，但文旅特色区管委会、文旅公司作为承租人和投资经营方，更应具有投资风险意识，应避免风险的存在和造成损失扩大，因履行《房屋托管合同》造成的损失由文旅特色区管委会负主要责任，由长教村委承担次要责任。因此，由长教村委赔偿给文旅特色区管委会已形成附合的装修装饰费用损失5万元，其余损失由文旅特色区管委会承担。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告长教村村民委员会与被告梅州文化旅游特色区管理委员会在2014年6月5日签订的《房屋托管合同》；二、被告梅州文化旅游特色区管理委员会应在判决生效后十五日内将长教小学范围内的房屋及设备腾退返还给原告长教村村民委员会（附腾退返还物品清单：一栋教学楼、一栋生活宿舍楼（包括男、女卫生间），会议桌1张，书架4张，茶水柜9台，学生桌223张，学生凳219张，讲台4张，黑板18张，书柜27张，办公桌11张，办公椅8张，小黑板（白）1个，大鼓2个，小鼓1个，乒乓球台1台，实验台5张，电视柜8张，饭桌8张，长凳18张，短凳20张，冰箱1台，消毒柜1台，电视机2台，空调7台，床头柜14张，热水器7台，床7张，床垫7张，铁衣架7个）；三、被告梅州文化旅游特色区管理委员会应在判决生效后五日内向原告长教村村民委员会支付协助管理费5万元；四、反诉被告长教村村民委员会应在判决生效后五日内向反诉原告梅州文化旅游特色区管理委员会赔偿损失5万元；五、驳回反诉原告梅州文化旅游特色区管理委员会的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告梅州文化旅游特色区管理委员会负担。反诉受理费9150元，鉴定费8500元，共17650元，由反诉原告梅州文化旅游特色区管理委员会负担16500元，反诉被告长教村村民委员会负担1150元。
对一审查明的事实，本院予以认定。庭审中，双方均表示无意愿继续履行本合同。对于托管的标的物，依一审法院现场清点的清单予以确认。对于协助管理费2万元的性质，双方对此存在不同的意思，上诉人认为系属于对于学校周边对治安、卫生的维护费用的总称。而被上诉人则认为系属于对学校的租金性质。且双方对于上述费用的缴纳，上诉人认为，系被上诉人一直拒绝接受上述费用，而非不愿意缴纳。而被上诉人认为，因上诉人将学校的托管再次转给第三人，造成违约，所以也就没有收取上述费用。
本院认为，本案二审争议焦点及其处理意见如下：一、本案中被上诉人起诉请求解除合同，上诉人反诉请求赔偿其投入损失，且上诉人表示无继续履行合同的意愿，据此，一审判决解除合同应予以维持。二、双方在托管房屋合同中并未明确约定托管的期限。无法认定被上诉人因中途终止合同的违约行为应赔偿上诉人损失。但根据公平原则，上诉人在托管期间对于托管的房屋等进行了较大的投入，合同仅履行两年即解除合同，势必造成上诉人的实际损失。同时，合同解除后，已附合在托管房屋的上诉人投入的财产应该折价给上诉人，被上诉人是该财产的实际受益人。据此，长教村村民委员会受益的部分，应当补偿给上诉人。一审法院委托了有资质的第三方评估机构对于上诉人投入的财产进行评估，评估结论为：1、项目运营过程中所购置的床、柜及各房间配套床上用品余值价格455525元，2、已形成附合的淋浴房、卫生间、化粪池等装修装饰价格252942元，3、已形成附合的艺术写生基地景观设计、装修装饰价格47100元，4、项目运营购置的消防设施、道路指示牌余值价格1947元，5、项目运营购置的办公设备、酒店软件、日用品余值价格95846元。本院认为以上第1项、第5项的物品，上诉人尚可搬离或可作其他用途，不应认定为上诉人文旅特色区管委会的实际损失。第2项、第3项、第4项已形成附合的装修装饰费用合计301989元，属于被上诉人受益的部分，应由被上诉人补偿给上诉人。三、关于托管期间的协助管理费用，有合同约定为依据托管期间2年半，据此，一审判决上诉人给被上诉人支付托管费用5万元，应予以维持。
综上，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初1243号民事判决第一、二、三项。
二、变更梅州市梅县区人民法院（2016）粤1403民初1243号民事判决第四项为：被上诉人长教村村民委员会应在本判决生效之日起5日内支付给上诉人梅州文化旅游特色区管理委员会301989元补偿金。上诉人梅州文化旅游特色区管理委员会应在本判决生效后三十日内将尚可搬离或可作其他用途的评估项目第1、5项相关财产搬离。
三、驳回被上诉人的其他诉讼请求。
四、驳回上诉人的其他上诉请求。
二审案件受理费18300元，一审案件受理费1150元，反诉费9150元，鉴定费8500元，合计37100元，由被上诉人长教村村委会负担13946元，由上诉人梅州文化旅游特色区管理委员会负担23154元。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘思彬
审 判 员 徐干忠
代理审判员 赖志明
二〇一七年十一月八日
书 记 员 黄怡芬