福建省闽侯县人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0121民初1077号原告：福建三盛房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇乌龙江南大道33号“三盛·托斯卡纳”57号楼。法定代表人：林荣滨，董事长。委托诉讼代理人：邱培旭、黄孔新，公司员工。被告：俞爱娟，女，1984年5月27日出生，汉族，住福建省福清市。第三人：中国农业银行股份有限公司闽侯县支行，住所地福建省福州市闽侯县甘蔗街道学院路7号。法定代表人：刘惠清，支行行长。委托诉讼代理人：潘清泉、黄建灿，福建国富律师事务所专职律师。原告福建三盛房地产开发有限公司（以下简称三盛公司）与被告俞爱娟、第三人中国农业银行股份有限公司闽侯县支行（以下简称农行闽侯支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告三盛公司委托诉讼代理人黄孔新、第三人农行闽侯支行委托诉讼代理人潘清泉到庭参加诉讼；被告俞爱娟经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三盛公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告按购房款的30%向原告支付解除合同违约金人民币309264元；3.判令被告与原告共同到闽侯县房地产管理所办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续，并承担因解除合同产生的一切注销手续费用；4.判令被告返还原告截至《商品房买卖合同》注销手续办理完毕之日止为被告向第三人垫付的款项（暂计至2017年3月23日，垫付款项为162697.1元），并按原告垫付款项的每日千分之二，向原告支付从垫付之日起至被告实际还款之日止的违约金（暂计至2017年7月3日，违约金为122180.84元）；5.判令原告从被告已支付给原告的款项中扣除本案被告应向原告支付的垫付款项、违约金及一切注销手续费用；6.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2011年8月24日签订《商品房买卖合同》（合同编号：20110300192），约定被告购买原告开发的位于福州市××镇××大道××号××第××楼××单元，购房款总计人民币1030880元，被告于2011年7月19日支付首期房款人民币310880元，余款人民币72万元办理按揭贷款；若被告未按时向第三人还款，导致第三人从原告账户划拨，原告有权向被告收取被第三人划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的违约金（按照每日千分之二计算）；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向第三人缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，第三人根据被告的申请，与原、被告签订《个人住房借款合同》，向被告发放按揭贷款人民币72万元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担连带保证责任。自2015年9月21日起，因被告未按时向第三人偿还贷款本息，第三人多次通知原告承担连带保证责任。为此，原告多次催告被告及时向第三人缴纳拖欠的贷款本息，但被告不予理会。由于被告累计九个付款期未按时向第三人还款，原告承担连带保证责任为被告垫付贷款本息、违约金等款项162697.1元（暂截止至2017年3月23日）。故原告于2016年10月11日发出《解除商品房买卖合同通知书》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同》。被告收到该通知书后，至今仍拒不办理相关善后事宜。俞爱娟未作答辩。农行闽侯支行辩称，一、2012年04月28日，原、被告与我行签订的《个人购房担保借款合同》，合同第二十五条、第三十四条、第三十五条约定，贷款总额为72万元，贷款期限为10年，借款人俞爱娟以所购“福州市××镇××大道××号××第××楼××单元”房屋提供抵押担保。《个人购房担保借款合同》签订并生效后，我行按合同约定向俞爱娟指定的账户发放了72万元的款项。因此，我行对案件所涉“福州市××镇××大道××××第××楼××单元”商品房享有抵押权，根据《物权法》第191条第二款之规定，该房的所有权变动必须征得我行的同意，方能实施。我行声明：仅在我行全额收回俞爱娟所欠的贷款本息后，该房的所有权才可以转移或处分。二、根据借款合同第三十三条约定，原告三盛公司对被告俞爱娟的借款，需向我行承担连带保证责任，原告的担保责任不因本案的诉讼结果而发生任何减少或免除。三、如果三盛公司自愿代替俞爱娟提前偿还我行全部贷款本息及费用，我行愿意提前解除与俞爱娟签订的《个人购房担保借款合同》并注销抵押登记，促成三盛公司依合同收回预售给俞爱娟的商品房。四、三盛公司所提交法院的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》的真实性，我行无异议，对我行从保证人三盛公司账户扣收162697.1元按揭款的事实无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据认定如下：对三盛公司提交的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、《担保人履行责任通知书》、《业务凭证》、2016年5月6日《垫付按揭贷款还款通知函》及邮寄凭证、2016年5月25日《按揭贷款逾期还款催告函》及邮寄凭证、《中国农业银行股份有限公司提前收回个人贷款通知书》、《解除通知书》及邮寄凭证的真实性予以认定。对农行闽侯支行提交的《抵押权预告登记证》及《业务凭证》的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年8月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：被告购买原告开发的福州市闽侯县××镇乌××大道××号××第××楼××单元房，购房总价款为人民币1030880元，被告已支付首付款310880元，余款720000元办理按揭贷款。其中附件六《合同补充协议》第3.4.2款约定：若被告未按时向银行还款，导致银行从原告账户划拨，原告有权向被告收取被银行划拨款项及被告从拖欠之日起至补足款项期间的滞纳金；若因被告违约拖欠，导致银行对原告提起诉讼，则原告有权向被告收取由原告代缴款项及从被告拖欠之日起至被告补足款项期间的违约金，并有权要求被告赔偿由此产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等费用）；上述违约金的标准按照每日千分之二计算；被告若连续三个付款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，原告有权解除买卖合同，同时被告还应另按购房款的30%向原告支付违约金，因上述解除合同而产生的一切注销手续费用由被告承担。上述合同签订后，第三人根据被告的申请，与原、被告签订《个人购房担保借款合同》，向被告发放按揭贷款720000元，原告为被告申请的上述按揭贷款承担阶段性保证责任。因被告未按期偿还贷款本息，原告分别于2015年9月30日、2015年12月9日、2016年2月26日、2016年3月23日、2016年5月20日、2016年7月26日、2016年8月30日、2016年10月20日、2016年11月23日、2016年12月21日、2017年3月23日向第三人代为归还贷款本息19642.1元、16372.8元、16330.2元、15826.2元、15834.81元、7871.37元、15627.46元、7976.14元、15740.08元、15726.85元、15749.09元。至2017年3月23日，原告共向第三人代被告归还贷款本息共计162697.1元。原告分别于2016年5月6日、2016年5月25日发函通知被告立即偿还银行按揭贷款本息及原告为其向银行垫付的贷款本息并按约向原告支付违约金。2016年10月11日，原告发函通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。上述3份函件均系通过EMS发往被告在《商品房买卖合同》中约定的通讯地址，均被退回。本院认为，讼争《商品房买卖合同》及其附件协议、《个人购房担保借款合同》均系当事人真实意思表示，内容于法不悖，均属有效。原告已依约履行合同义务，被告累计超过六期未能按合同约定及时按月向银行缴纳贷款本息，致使原告向第三人农行闽侯支行承担保证责任，代被告偿还贷款本息共计162697.1元，原告因此依《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3.4.2款约定获得合同解除权，故对原告要求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，被告应承担违约责任。原告关于要求被告按购房款30%即309264元支付解除合同违约金的主张虽有事实及合同依据，但该违约金明显过高，本院依公平原则调整为合同总价的15%即154632元。《商品房买卖合同》已解除，原、被告应到闽侯县房地产管理所办理解除《商品房买卖合同》备案及预告登记注销手续。截止2017年3月23日，原告为被告代为清偿的贷款本息共计162697.1元，被告应当根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第3.4.2款的约定向原告归还，但原告要求被告在此项下支付违约金的主张，因解除合同违约金已足以弥补该部分损失，故本院不予支持。解除合同违约金同样足以填补原告的注销手续费用损失，故原告的该项主张本院不予支持。原告主张从被告已付购房款中进行扣除被告应归还的代垫款项及应支付的违约金，本院予以支持。被告俞爱娟经公告送达传票，公告期满仍未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及举证权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：一、解除福建三盛房地产开发有限公司与俞爱娟于2011年8月24日签订的《商品房买卖合同》；二、俞爱娟应于本判决生效之日起十五日内向福建三盛房地产开发有限公司支付违约金154632元,上述款项福建三盛房地产开发有限公司有权从俞爱娟已付购房款中进行扣除；三、俞爱娟应于本判决生效之日起十五日内归还福建三盛房地产开发有限公司162697.1元,上述款项福建三盛房地产开发有限公司有权从俞爱娟已付购房款中进行扣除；四、俞爱娟应于本判决生效之日起十五日内配合福建三盛房地产开发有限公司到闽侯县房地产管理所办理解除《商品房买卖合同》的备案及预告登记注销手续；五、驳回福建三盛房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14178元，公告费560元，由俞爱娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  邓松林代理审判员  王秀林人民陪审员  李 华二〇一七年七月十一日书 记 员  陈巧娟附：本案适用的主要法律条文和申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。