广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初5746号原告（反诉被告）张蕾，女，汉族，1984年1月23日出生，住广东省佛山市禅城区。委托代理人杨星照，男，汉族，1979年2月20日出生，住云南省大理白族自治州祥云县。（系原告丈夫）被告（反诉原告）吴伟胜，男，汉族，1979年12月8日出生，住浙江省温岭市。委托代理人罗碧莹，广东定海针（佛山）律师事务所律师。原告张蕾诉被告吴伟胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，被告吴伟胜在法定期间内提出反诉，本院予以准许。依法适用简易程序由代理审判员张春桂独任审判，并于2016年7月19日公开开庭对本诉和反诉进行了合并审理。原告张蕾及其委托代理人杨星照、被告吴伟胜及其委托代理人罗碧莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年4月16日，原告与被告（甲方）商定好购买朝安南路63号27座901号房。中介要求被告提供房屋产权证查验时，被告称在银行，签约后可从银行借出供查验。原告出于信任被告，就签订了购房合约，并支付定金￥30000元（人民币叁万元整）。到目前为止，被告均未提供产权证原件查验，只给了复印件。签完合约后，经常联系不到被告，打电话要么直接挂掉，要么就说在开车或是吃饭，两、三天都不回电话过来。2016年5月25日，房产中介到佛山市禅城区不动产档案馆查询后得知，被告房产有两个抵押，抵押权人为中国工商银行南庄支行和佛山市南海京能小额贷款有限公司。被告房产并于2016年2月5日被佛山市禅城区人民法院查封。由此，原告要求解除合约，返还定金，被告承担违约责任。2016年5月26日之后，原告多次联系被告要求协商返还定金，被告以各种理由拖延，直至2016年6月12日明确表示不返还定金。故诉至法院，请求：1、解除原、被告签订的买卖合约；2、被告向原告双倍返还定金60000元；3、被告承担本案诉讼费。被告辩称，本案是房屋买卖合同纠纷，被告不存在违约行为。被告在出售该房屋时已明确告知原告方涉案房屋存在抵押，是要原告方先付首期款，解除抵押后才能办理过户手续，该事实被告提交的聊天记录可以印证，故原告不应解除合约。被告一直积极配合履行合约，并告示涉案房屋的具体情况，不存在违约行为，原告解除合约被告有权要求没收定金。具体被告以反诉状作为答辩意见。被告同意解除合约，但被告认为被告没有违约，被告应没收定金。被告（反诉原告）吴伟胜反诉称，一、被告起诉状所述与事实不符。1、被告与原告于2016年4月16日签订一份《房屋买卖合约》（以下简称合约），约定由原告购买被告所有的位于佛山市禅城区朝安南路63号27座901房的房产（以下简称涉案房产），双方议定的房屋总价为人民币1042000元，原告于签订合约当天支付定金30000元。合约签订前，被告明确告知原告涉案房产已办理银行按揭手续，且原告是同意通过向被告支付第一期房款的形式以让被告将银行的贷款还清。2、签订合约的第二天，被告到工商银行查询所欠的贷款金额并打算申请提前还款，当时查询所欠银行的本息大约共计46万元，之后被告通过电话形式告诉原告银行的贷款本息金额（后来被告也有通过微信告诉原告和房屋中介这个事情）。被告是签订合约后到工商银行查询所欠贷款金额时，经银行工作人员告知，才得知涉案房屋被法院查封。被告与工商银行金融借款合约纠纷一案中（案号：2016粤06**民初1044号）已进行调解，法院亦出具民事调解书并已2016年4月21日生效。此外，为了尽快交付房屋给原告，被告签订合约后，已在外租房并对租赁的房屋进行了装修，从得知房屋被查封到调解书生效的时间及签订合约后租房腾出房屋的行为，足以证明被告积极去解决房产过户所作出的努力及切实在履行合约义务。二、原告违约在先，依照相关法律规的规定，被告有权没收其定金。原告之所以不购买涉案房产，是因为他们对之前承诺的事情（支付第一期房款的形式为被告还清房贷）反悔了，然后以各种理由拖延，最后又告知被告其交付定金后发现有其他令他更加满意的房产，决定不购买涉案房产。被告认为，签订合约后，被告为努力促成双方交易，已尽力去履行相关合约义务，并明确告知原告，有能力将房屋顺利过户给原告。但原告不顾被告所做的努力，恶意违约，造成被告经济损失，按照相关法律法规的规定，被告应没收原告的定金，以弥补自己的经济损失。综上所述，原告起诉状所述没有事实根据，请求法院驳回其全部诉讼请求；依法判决支持被告的全部反诉请求，维护被告合法权益。反诉请求法院：1、判令解除双方签订的《房屋买卖合约》；2、判令被告没收原告定金30000元；3、判令原告承担全部诉讼费用。原告（反诉被告）辩称：原告与被告产生的纠纷，主要源于被告房产有两个抵押、一个查封。抵押权人中国工商银行南庄支行，被告还有银行按揭没还完，双方口头沟通过，原告可以提起支付房款的一部分给被告，也可找担保公司之类的第三方出自解押（被告反诉书聊天记录第2页有提到），费用原告出一部分，这个抵押并不是原告要求解除合约的主要原因。2016年2月5日交易标的被禅城区人民法院查封，被告4月16日还与原告签合约，同时没有明确告知，后来辩解说不知道，但从被告的客服经理了解到，被告有10个月左右没向银行还款，上门沟通过3次以上，直到说要拍卖才配合沟通。被告在反诉书中说有法院调解书于2016年4月21日已生效，但原告与2016年5月25日后查询后才知道，这也说明了被告有意故意欺瞒。抵押权人佛山市南海京能小额贷款有限公司，原告询问过被告，被告自始至终也未回答过是什么情况，同时也未向法庭做出说明。整个过程都是原告在积极主动沟通，在起诉书中也做了说明，从与被告的聊天记录中也可看出，原告说一大堆，被告就随意一句。自始至终原告都没看到过对方提供的房产证原件（从被告反诉书聊天记录第三页右下部分也可佐证），据原告了解中国工商银行是不押房产证的，由业主自己保管。综合上述情况，被告违背了合约双方要遵守诚实信用的原则，同时也违反了合约中第六条的约定。恳请法庭支持原告诉求，解除合约，被告承担违约责任双倍返还定金共计￥60000（人民币陆万元整），被告承担诉设费用，驳回被告请求。诉讼中，原告就本诉与反诉提供以下证据：原、被告身份证复印件。证明原、被告诉讼主体资格。房屋买卖合约，拟证明双方签订合约，原告也支付了30000元，原告是真实想购买。且合约第六条有约定违约情况。3、收据，拟证明原告向被告支付定金30000元。4、房地产登记信息查询结果四张。证明1、工商银行的抵押是第一个抵押，这不是原告解除合约最重要的理由；2、南海京能公司的抵押才是重要的原因；3、2016年2月5日涉案房屋被禅城区人民法院查封，但被告在4月9日未告示原告真实情况下还跟原告签订合约。诉讼中，被告就本诉与反诉提供以下证据：被告与原告的微信聊天记录。（心嘻是被告，张张是原告）拟证明1、该聊天记录第一页，4月24日被告的陈述已经告知了房屋抵押情况，原告回答称中介说用首期款的形式支付给被告，然后被告偿还相应的贷款；2、聊天记录第三页第二张，6月2日反映原告提出解除合约不是被告未告知贷款情况，而是他们自身情况考虑后不买涉案房屋；6月4日聊天记录可知被告称可以退定金，6月6日被告问原告是否定了其他房屋，原告说已经下定。说明原告在没有解除本合约时，就已经签订了其他合约。故原告不想履行合约的原因并不是抵押问题。2、被告与中介方的微信聊天记录（心嘻是被告，百花是中介）。4月19日的聊天记录这是被告跟银行沟通还贷情况，也已经沟通后；中介也跟被告沟通推迟还款时间；第二页4月19日的聊天记录证明70万就是可以用来偿还两笔贷款，但截止到原告起诉之日，原告除了定金没有交付任何款项，故本合约无法继续履行的原因不再与被告，而在于原告。3、被告姐姐的声明，拟证明如果被告可以找到合适的买家，其姐姐可以出资给被告暂时用作办理房屋手续的资金周转。故被告是有能力履行合约，故原告提出解除合约无合理合法依据。4、民事调解书。拟证明被告同意一次性支付工商银行的贷款本金和利息，证明被告有诚意履行该份合约，而且根据之前的庭审陈述和双方约定，应该是由原告首期款支付给被告，然后由被告支付给工商银行。如果原告依约履行，被告对工商银行的贷款是完全可以按照约定支付完毕的。合约不能履行且解除合约的过错应是原告。经质证，本院认证如下：对于原告提供的证据，被告均认可其真实性，故本院对其真实性予以确认。对于被告提供的证据1、2、4，原告均认可其真实性，故本院对其真实性予以确认；证据3,属于证人证言，被告姐姐未出庭作证，且原告不予确认其真实性，故本院不认可该证据的真实性。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2016年4月16日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《房屋买卖合约》，约定：一、基于甲、乙双方分别委托介绍方提供中介服务，经介绍方的努力促成，现甲方同意如下条件将其合法拥有之如下房屋出售给乙方，乙方同意按如下条件购入该物业：1、物业地址：佛山市禅城区朝安南路63号901房……5、双方议定售价：人民币壹佰零肆万贰仟元整（即RMB￥1042000元整）……二、交易及付款方式：1、甲乙双方于在签订本合约时，乙方须向甲方支付人民币（大写）叁万元整，小写￥30000元作为购房定金，以购买上述物业。2、甲、乙双方须于2016年之前签订正式《广东省房地产买卖合约》或递件当天乙方须支付第一期房款人民币（大写）柒拾万元整，小写￥700000元给甲方（含定金，已支付的定金作为第一期房款的一部分）。……五、违约责任1、在本次《房屋买卖合约》签订生效后，如甲方决定中途不卖及逾十五天未交付房地产时，作甲方悔约处理，甲方应在悔约之日起七天将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿人民币叁万元整给乙方，如乙方决定中途不买及逾十五天仍未按时付清房款，作乙方悔约处理，已付购房款甲方在七天内退回乙方，另赔偿人民币叁万元整给甲方，乙方的悔约金由甲方在定金中扣除。……第六条、补充说明：1、甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权力限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权力障碍的，一概由甲方处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方赔偿。等等。诉讼中，对于上述合约第二条第2点中的首付700000元，原告陈述合约书面约定第二条第2点有约定是递件当天支付70万元，递件是指产权清晰的情况下，双方到房管局签订正式的房产交易合约，核税后七个工作日内交税然后过户，口头约定原告可以提前支付70万元的一部分大概40多万元给对方解押，若原告不愿意，被告可以找第三方出资解押。被告则陈述无约定何时具体支付，但该70万元口头约定是原告要作为首期款支付给被告用于还贷，合约书面约定第二条第2点中的“递件”是指去房管局交资料，准备签正式的买卖合约。被告还陈述签订上述合约时其未告知原告涉案房屋除工商银行按揭房贷外还有南海京能公司小额贷款的抵押及该房屋已因工商银行起诉被法院查封的事实。被告于2016年7月7日向本院提起反诉，本院于2016年7月12日向原告送达被告的反诉状及证据材料。另查明，禅城区朝安南路63号二十七座901房登记的的权利人为吴伟胜。上述房屋被本院依据（2016）粤0604民初10441号裁判文书限制，限制时间2016年2月5日至2019年2月4日。上述房屋上有两个抵押，一个抵押权人是中国工商银行股份有限公司佛山南庄支行，他项权证号为20071004482，另一个抵押权人是佛山市南海京能小额贷款有限公司，他项权证号0100048022。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。《房屋买卖合约》是原、被告真实意思表示，合约内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，依法受法律保护，各方均应按照合约约定全面善意履行各自的义务。关于买卖合约解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致，可以解除合同。本案中，原告诉请解除原、被告签订的《房屋买卖合约》，被告亦在反诉中诉请求解除上述《房屋买卖合约》。由于本院于2016年7月12日向原告送达被告的反诉状及证据材料，故本院确认上述合同于2016年7月12日解除。关于定金问题。本案中，《房屋买卖合约》约定“甲、乙双方须于2016年_月_日之前签订正式《广东省房地产买卖合约》或递件当天乙方须支付第一期房款人民币（大写）柒拾万元整，小写￥700000元给甲方（含定金，已支付的定金作为第一期房款的一部分）。”。同时还约定“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权力限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权力障碍的，一概由甲方处理，并承担相应的法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方赔偿。”。原、被告双方均确认对于该合约的还有口头约定，原告陈述口头约定原告可以提前支付70万的一部分大概40多万给对方解押，若原告不愿意，被告可以找第三方出资解押。被告则陈述70万是原告要作为首期款支付给被告用于还贷。因此可以确定原告在递件前提前支付700000元中的一部分大概40多万元只是给被告解除中国工商银行股份有限公司佛山南庄支行的抵押。本案中，涉案房屋除工商银行的抵押外还有南海京能公司小额贷款的抵押且该房屋已被法院查封，上述其他抵押及查封已使合同的目的无法实现。而原告作为买受人有核实房屋权利现状及能力，被告作为出卖人则有主动如实披露房屋权利的现状的义务。由于原、被告无证据证明其已经履行上述合同义务。综上可知，双方均存在过错。结合本案案情及双方的过错程度，本院认为应由被告退还原告定金30000元为宜，原告诉请超出部分缺乏依据，本院不予支持。被告诉请没收定金依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告张蕾与被告吴伟胜在2016年4月16日签订的关于买卖佛山市禅城区朝安南路63号901房的《房屋买卖合约》于2016年7月12日解除；二、被告吴伟胜于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告张蕾退还定金30000元；三、驳回原告张蕾的其他诉讼请求；四、驳回被告吴伟胜的反诉请求。如果被告吴伟胜未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取650元，由原告张蕾承担325元，被告吴伟胜承担325元；反诉受理费275元，由被告吴伟胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  张春桂二〇一六年八月十五日书 记 员  萧 珏附引用法律法规：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。