河南省郑州市金水区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫0105民初16306号
原告张小品（反诉被告），女，汉族，1979年3月13日生，住郑州市管城回族区。
委托代理人陈运，河南荟智源策律师事务所律师。
被告祖同蔚（反诉原告），男，汉族，1985年11月15日，住郑州市金水区。
委托代理人马元珏，河南汉景律师事务所律师。
第三人中原银行股份有限公司郑州农业路支行，住所地郑州市金水区农业路东41-3号，统一社会信用代码91410100556930377C。
负责人谢廷殿，职务行长。
委托代理人叶全青，男，汉族，1987年4月3日出生，住郑州市管城回族区，系公司员工。
原告张小品诉被告祖同蔚、第三人中原银行股份有限公司郑州农业路支行及被告祖同蔚反诉原告张小品房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告张小品委托代理人陈运，被告祖同蔚委托代理人马元珏，第三人中原银行股份有限公司郑州农业路支行委托代理人叶全青到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2016年8月4日，原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其位于金水区××院××单元××西户（房权证号：10××67）以2220000元出卖给原告；双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款（含定金）人民币62万元整给被告，剩余房款人民币160万元整申请银行按揭，并于银行放款当日付给被告。合同签订当日，原告即向被告支付了定金50000元。后被告向原告声称其房屋解押款不足，希望原告先行支付一部分房款进行解押。双方遂于2016年8月15日再次书面约定：“被告因解押该房产资金缺口人民币二十七万元整，被告与原告协商在申请结清银行贷款时将首付款中的人民币二十七万元整打入被告的还款账户，用于结清该房产银行贷款，以便早日网签，该款项只能用于被告结清该房产银行贷款，不得挪作他用，被告应在收到该款项二十日内办完该房产银行贷款结清手续，否则视为违约，被告退还原告该款项，并按日息二分二进行赔付。该款项到账后，被告应在二十五日内将该房产交付原告使用，此时原告共支付被告首付房款人民币三十二万元整”。书面协议签订当日，原告又向被告支付了27万元房款。被告收到房款后，经原告多次催告，不履行《房屋买卖合同》，并于2016年11月1日将涉案房屋另行抵押给第三人中原银行股份有限公司郑州农业路支行，抵押金额为150万元。经多次协商，被告明确拒绝履行《房屋买卖合同》，不再出售涉案房屋。原告认为，被告在合同签订后拒不履行相应的义务，又将涉案房屋另行抵押给第三人，已构成严重违约。故为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判令：一、被告继续履行双方于2016年8月4日签订的《房屋买卖合同》，被告协助原告办理位于金水区××院××单元××西户的不动产的过户手续，并将上述不动产及相关配套设施交付给原告（为顺利履行《房屋买卖合同》，原告自愿按照《房屋买卖合同》约定的价款，一次性支付全部购房款），房屋价值222万元；二、准予原告行使涤除权，代被告向第三人中原银行股份有限公司郑州农业路支行偿还抵押贷款（原告代被告偿还的抵押贷款抵扣购房款），判令第三人协助解除设定在涉案房屋上的抵押权；三、被告向原告赔偿50000元；四、本案诉讼费由被告承担。后原告申请变更诉讼请求，将诉讼请求第三项变更为判令被告赔偿原告损失1000000元。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：
1、《房屋买卖合同》一份；
2、定金《收据》一份；
3、《补充协议》一份；
4、首付款《收据》一份；
5、房产证复印件一份；
6、《个人综合授信合同》、《最高额抵押合同》各一份；
7、录音光盘、录音文字稿各一份；
8、贷款审批通知书一份；
9、张小品银行流水四份；
10、祖同蔚答辩状一份；
11、民事起诉书、受理案件通知书、民事传票各一份；
12、张小品结婚证复印件、户口本复印件各一份及郑州市个人房屋权属查询证明三份；
13、《郑州市住房限购政策实施细则》一份。
被告祖同蔚辩称，一、原告与被告签订的房屋买卖合同因为原告张小品不具有买房资格并不履行合同主要义务于2016年12月2日解除。（1）该合同解除的原因是因为原告张小品隐瞒其不具有购房资格的事实，并拒绝履行合同主要义务，造成合同无法继续履行。其一，合同解除的根本原因是原告张小品不具有购房资格；原告张小品隐瞒其不具有购房资格的事实，在合同解除后，要求被告继续履行合同，并向人民法院提起诉讼，在诉讼过程中，被告提出了原告不具有购房资格的情况，法庭要求原告提供具有购房资格的证据，原告自知理亏当庭表示撤诉，有河南省郑州市金水区（2017）豫0105民初1071号民事裁定书予以印证，并且时至今日原告仍然没有实际取得购房资格；其二，合同解除的主要原因是原告张小品没有履行合同主要义务，被告不能实现签订房屋买卖合同目的导致解除；本合同签订后，被告一共收到过三笔款项，一是定金5万元，二是一笔27万元借款用于解押房屋贷款，三是原告擅自转入被告账户的17万元；该三笔款项已经分别于2016年8月24日、2016年12月2日全部退还原告。而在这期间，因为原告不具有购房资格，所以不能履行合同主要义务，致使被告售房目的不能实现。（二）该合同已经在2016年12月2日经被告通知已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项之规定，因原告不具有购房资格致使被告不能实现售房目的，被告可以解除合同。而在2016年12月2日，被告已经将预付的少部分房款退还原告并电话通知原告，该合同实际上已经于当日解除。二、原告要求行驶涤除权的要求既没有事实依据和法律依据，被告已经按时归还银行抵押贷款。综上，房屋买卖是合意行为，但买卖双方都应遵守各自的权利义务，在本案中，原告因为政策影响不具有购房资格，且不履行合同主要义务，致使合同解除，双方都受有一定损失，但原告隐瞒不具有购房资格事实，隐瞒被告已经将款项退回并通知解除合同的事实，反复向人民法院提起诉讼，并保全被告的合法财产，被告保留进一步追究原告法律责任的权利，并请求法院依法驳回原告全部诉请，并依法判决原告赔偿被告损失。
被告祖同蔚反诉称，原被告于2017年8月4日签订《房屋买卖合同》，标的房产位于金水区××院××单元××西户房屋（产权证号：××号），原告于当天向被告交付了5万元定金。合同签订后，原告张小品称尽快办理房屋贷款手续，被告为了履行合同解押标的房产急需资金，原告于2016年8月15日向被告转账27万元。收到该款项后，被告在银行办理解押手续过程中，了解原告可能不具有购房资格，原告丈夫称其将郑州另一套房产出售后，就满足购房条件，可以办理过户手续，被告也同意并愿意给原告一定时间办理手续，但考虑到政策影响，原告可能不具备购房资格以及补充协议约定违约责任过重，被告于2017年8月24日通知原告，并将该27万元退回原告账户。房屋解押后，原告在被告不知情的情况下，于2016年8月31日向被告账户汇入17万元，当时被告考虑本合同仍要继续履行，就没有退还这笔款项。之后，被告多次联系原告催促办理贷款及过户手续，原告以各种理由推诿。直至2016年11月，被告为了解决资金困难而与原告签订房屋买卖合同的目的已经无法实现，与本案第三人中原银行股份有限公司郑州农业路支行签订房屋抵押合同，抵押金额150万元，类型为三年循环贷款，每年11月1日归还本息一次。到2016月12月，原告仍没有通知被告办理房屋按揭贷款及网签过户手续，结清剩余房款，考虑到原告因为政策影响无法购买房屋也不容易，被告于2016年12月2日当天即电话通知原告解除合同，将房屋定金5万元及2016年8月31日转入被告账户的17万元一并退回原告账户。在本次诉讼过程中，被告经过调查发现，原告在郑州市现有限购政策情况下，根本不具备购房资格，且截止被告提起反诉之日，其仍然是不具备购房资格的状况，其起诉所称要求协助办理过户的请求在合同签订后是无法实现的，该合同自2016年12月2日，因为无法实现合同目的已经解除，且全部预付房款都已经退回，双方已没有任何法律上的权利义务关系，并且按照法律规定，因为原告原因导致无法过户，该5万元定金也不应当退还。请求法院依法判决驳回其全部诉讼请求，并依法判决原告就其恶意诉讼及其违约行为给被告造成的重大损失按合同约定赔偿5万元。综上所述，签订买卖合同是自愿行为，但合同因原告根本不具备购房资格导致根本不能履行，被告依法通知原告解除合同，符合事实和法律，但原告以获取不正当利益之目的，恶意向人民法院提起诉讼，并且在得知可能败诉后反复缠讼，恶意保全被告合法财产，严重浪费司法资源，特向法院阐明事实，希望法能够依法审理，依法判决立即解除保全措施，依法判决原告赔偿被告定金5万元，维护被告合法权益，维护法律公平正义。请求判令：一、确认原被告签订的位于金水区××院××单元××西户《房屋买卖合同》于2016年12月2日解除；二、判决原告张小品因不具备购房资格导致合同不能履行赔偿祖同蔚定金5万元；三、本案本诉及反诉的诉讼费用由张小品承担。
被告祖同蔚未向本院提交证据。
原告辩称，一、本案违约方是祖同蔚，双方签订合同在2016年8月4日，张小品也按照合同约定支付购房定金及解押款，而祖同蔚未按照合同约定配合张小品办理网签手续，导致张小品被限购。二、张小品原本是符合郑州市购房政策的，其名下其中一个商品房备案信息系他人冒用张小品名义办理的，张小品已经起诉要求撤销备案，且原被告均是在2017年5月份，即张小品第一次起诉才知道被他人冒用名义签订商品房买卖合同，张小品并无过错。三、本案第三人由于祖同蔚已经偿还其全部贷款，其应当协助解除涉案房屋抵押权。四、鉴于本案实际情况，张小品请求法庭准许原告增加诉讼请求第三项，从五万元增加至100万元赔偿。祖同蔚实际解押时间是在郑州市限购政策出台之后，且违反了双方在补充协议里的解押时间，祖同蔚是违约方。
第三人中原银行股份有限公司郑州农业路支行就本诉与反诉发表意见称，原告张小品起诉我公司无事实依据，涉案房屋已经抵押过，我公司是抵押权人。
经审理查明，2016年8月4日，原被告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告将其位于金水区××院××单元××西户（房权证号：10××67）以2220000元出卖给原告；双方同意以银行按揭方式付款，并约定在房地产交易中心缴纳税费当日支付首付款（含定金）人民币62万元整给被告，剩余房款人民币160万元整申请银行按揭，并于银行放款当日付给被告。上述合同签订当日，原告向被告支付定金50000元。
2016年8月15日，双方就房屋解除抵押事宜约定如下：“甲方（被告）因解押该房产资金缺口人民币二十七万元整，乙方（原告）与甲方协商在申请结清银行贷款时将首付款中的人民币二十七万元整打入甲方的还款账户，用于结清该房产银行贷款，以便早日网签，该款项只能用于甲方结清该房产银行贷款，不得挪作他用，甲方应在收到该款项二十日内办完该房产银行贷款结清手续，否则视为违约，甲方退还乙方该款项，并按日息二分二进行赔付。该款项到账后，甲方应在二十五日内将该房产交付乙方使用，此时乙方共支付甲方首付房款人民币三十二万元整”。上述补充协议签订当日，原告又向被告支付了27万元房款。
2016年8月24日，被告向原告退还解押款270000元；2016年8月31日，原告向被告支付购房款170000元。
2016年10月1日，郑州市人民政府出台《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）。根据该通知的规定，原告在限购之列。自2016年10月1日起至原告提起本次诉讼时，原、被告无法通过正常的市场交易继续履行合同。
2016年11月1日，被告与第三人中原银行股份有限公司郑州农业路支行签订《个人综合授信合同》一份，并将涉案房产抵押给第三人。截至起诉时，第三人为涉案房产的抵押权人。
2016年12月2日，被告退还原告所有购房款共计220000元。2016年12月3日，原告丈夫与被告电话联系，在双方通话过程中，被告称房屋不卖了，将所有购房款退还原告。2017年1月4日，原告诉至本院，后原告于2017年6月20日申请撤诉。2017年8月2日，原告重新提起诉讼。
庭审中查明，自2016年8月31日原告向被告支付最后一笔房款170000元后至2016年10月1日原告被限购，双方在该一个月的时间内并未到房屋管理部门办理网签。
本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同约定全面履行义务。原告前后支付了被告部分购房款共计490000元，被告应当履行协助原告贷款、网签并办理过户的义务。《房屋买卖合同》中并未明确约定网签的具体时间，被告应当在原告支付部分购房款后的合理期限内协助原告办理网签。在2016年8月31日原告向被告支付最后一笔款项至2016年10月1日原告因政策被限购，这段时间内原告是符合购房政策的，此时办理网签过户不存在政策上的障碍，但被告在此时未积极协助办理相关手续。2016年10月1日，原告因政策原因限购，此时双方均无法通过正常的市场交易手段办理网签。故，在原告因政策限购之前，被告未及时协助原告办理网签，存在违约行为，由此造成的损失应当由被告向原告赔偿。在2016年10月1日之后，因不可归责于双方的不可抗力的原因造成无法网签，但该不可抗力的原因发生在被告的违约行为之后，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，被告不能免责。由于在2016年10月1日后，因原告限购，被告通过出卖房屋获得收益的合同目的无法实现，故被告在2016年12月2日退还原告全部购房款，应当认定为以其实际行为解除合同。被告要求确认双方签订的《房屋买卖合同》在2016年12月2日已经解除，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）款的规定，本院予以支持。基于合同已经解除这一法律事实，原告主张继续履行合同及要求行使涤除权无事实依据，本院不予支持。
关于赔偿损失的问题，本院认为，当事人对其诉讼主张，有责任提供证据予以证明，没有提交证据或证据不能证明其诉讼请求的，应当承担不利的法律后果。在本诉及反诉中，原、被告均要求对方赔偿损失。庭审中被告并未提交证据证明其实际损失情况，应当承担举证不能的法律后果，本院对于被告要求原告赔偿损失50000元的反诉请求不予支持。关于原告主张赔偿损失1000000元，本院认为，一方面，诉讼过程中，原告并未提交证据证明其损失金额，也未向本院申请鉴定；另一方面，因市场原因，2016年下半年郑州市房屋成交价格快速上涨已经成为郑州市房地产交易领域内应为一般的交易者共同知晓的常识性事实。虽然原告并未申请鉴定，但因被告的违约行为，原告的损失是客观存在并显而易见的。鉴于被告的违约情形，并参照2016年下半年郑州市房屋成交价格的上涨情况，本院酌定被告应当赔偿原告经济损失200000元，对于原告诉讼请求超出的部分，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项、第一百零七条、第一百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
一、确认原告张小品与被告祖同蔚签订的《房屋买卖合同》于2016年12月2日解除；
二、被告祖同蔚于本判决生效后十日内赔偿原告张小品经济损失200000元；
三、驳回原告张小品的其他诉讼请求；
四、驳回反诉人祖同蔚的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件本诉受理费32200元，由原告张小品负担30172元，被告祖同蔚负担2028元；反诉受理费12480元由原告张小品负担12000元，被告祖同蔚负担480元；保全费5000元，由原告张小品负担4000元，被告祖同蔚负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。
审 判 长 李世达
人民陪审员 陈月云
人民陪审员 张春荣
二〇一七年十二月十四日
书 记 员 程 雯