四川省大英县人民法院民 事 判 决 书（2014）大英民初字第732号原告涂磊，女，汉族，生于1979年10月24日，湖北省武汉市黄陂区人。委托代理人戚绍明，四川超跃律师事务所律师。被告四川铭峰实业发展有限责任公司，住所地大英县蓬莱镇盐桥街盐厂大桥侧，组织机构代码：77580110-2。法定代表人吴建华，董事长。特别授权委托代理人陈琳，四川君合律师事务所律师。被告郫县古城镇人民政府，住所地四川省郫县古城镇。法定代表人江杰，镇长。特别授权委托代理人杨永富，四川子归律师事务所律师。原告涂磊诉被告四川铭峰实业发展有限责任公司（下称铭峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈良贵适用简易程序公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院依法追加郫县古城镇人民政府作为本案共同被告参加诉讼，并转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告涂磊及其委托代理人戚绍明与被告铭峰公司的特别授权委托代理人陈琳、被告郫县古城镇人民政府（下称古城镇政府）的特别授权委托代理人杨永富到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月27日,在被告售楼人员的鼓吹下,原、被告之间签订了一份《古城镇[逸树美家]购房合同》,约定原告购买位于郫县古城镇中平村的“沙西古城,逸树美家”楼盘的x号住宅房屋一套。购房合同约定:该房屋交付乙方后,甲方负责为乙方在二十四个月内办理房屋产权证,该证所列房屋可买卖、交换、转让、赠与、继承。购房合同签订后,原告按照约定向被告足额支付完毕了全部款项。原告多次找到被告售楼部要求其按照承诺办理房屋产权证,但截至原告起诉之日,被告仍未为原告办理所购房屋产权证和国有土地使用证。被告铭峰公司通过欺诈的方式,虚假承诺,隐瞒了其开发的房屋并没有取得合法的、可流转的土地使用权这一重大事实。被告的行为不仅违反了《合同法》、《土地管理法》等法律法规的禁止性规定,同时也给原告带来了巨大的经济损失。请求：1.依法确认原告与被告铭峰公司之间签订的《古城镇[逸树美家]购房合同》无效;2.判令二被告连带退还原告已付购房款及费用人民币208000元,并按照金融机构逾期贷款利率计算已付款项总额利息,利息计算至被告退清购房款之日;3.由被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1.原告的身份证复印件、被告的工商注册资料，证明原、被告的基本情况。经质证，二被告无异议。本院予以确认。2.《古城镇[逸树美家]房屋购买合同》1份，证明原、被告双方签订了合同，合同载明了价款和交房期限，合同第九条载明“本项目已经取得国家给出关于土地出让指标…”，被告铭峰公司未获得土地使用权，违反了《土地管理法》的规定。经质证，被告铭峰公司对该证据的真实性无异议，认为原告是在充分了解情况的条件下签订的协议，其一直按照当地政府的要求正在办理产权证；被告古城镇政府对合同的真实性无异议。本院对该证据的真实性予以确认。3.付款收据复印件五份、物业管理公司收据复印件一份，证明原告支付了房款173789元、土地出让金26265元、配套费6800元、维修基金1146元；支付给四川晨禹物业管理公司2011年9月26日至2012年3月26日的物业服务费239元的事实。经质证，二被告无异议。本院予以确认。4.“沙西古城·逸树美家②期”的宣传单两份，证明该宣传单上面载明了“双证齐全、产权保障”，被告宣传的是虚假的。经质证，被告铭峰公司认为该宣传单不是合同条款和内容，不能作为合同附件。本院认为，该宣传单是被告铭峰公司对持该宣传单购房者赠送一万元装修金、一年的物业费和停车费的要约行为，与本案无关联性。被告铭峰公司辩称：1.涂磊与铭峰公司签订的《古城镇[逸树美家]购房合同》系双方真实意思表示,合同成立并有效，合同双方履行了合同约定,合同目的已经实现，涂磊提出的“确认合同无效、返还价款及利息”的诉求证据不足,与事实不符,有违合同法鼓励交易、诚实信用的基本原则；2.逸树美家顼目的用地手续正在依法完善中,铭峰公司并无隐瞒、欺诈之故意和行为，铭峰公司用地手续属于行政管理范畴内解决的问题,据此认为其违反法律强制性规定,确认合同无效,法律依据不足，随意主张合同无效有违国家立法精神。3.以尚未办理“房屋产权证”“国土使用证”为由主张合同无效不符合法律规定。4.涂磊对其主张没有相应证据证明,且事实不清，要求返还己付购房款208000元及其利息的主张于法无据,应不予支持,请求驳回其全部诉讼请求。被告铭峰公司为支持其抗辩理由，在举证期限内向本院提交了下列证据材料：1.沙西古城[逸树美家]房屋购买合同及附件，证明2011年5月27日，原、被告双方在自愿的基础上签订了购房合同及附件，双方就购房的相关事宜协商达成—致意见。经质证，原告与被告镇政府均无异议。本院予以确认。2.购房款、土地出让金、维修基金、配套费收据，证明原告依约向被告支付购房款及相关费用208000元，原告自愿履行了购房合同的付款义务。经质证，原告与被告镇政府均无异议。本院予以确认。3.前期物业服务协议、业主领房应交纳费用清单、房屋验收登记表、业主物品领用登记表，证明被告依约向原告办理了交房手续，履行了购房合同的交房义务。经质证，原告自认是其委托朋友签的原告姓名。本院对该证据的真实性予以确认。4.“逸树美家”项目的缴款通知、缴纳土地平移指标费的结算票据、安装自来水的说明，证明被告按照政府要求正在完善“逸树美家”项目的用地的相关手续。经质证，原告认为缴款通知和结算票据说明被告不具备合法的用地手续；安装自来水的说明与本案没有关联性；被告古城镇政府无异议。本院对被告向郫县土地储备中心支付建设用地平移成本费的事实予以确认，对安装自来水的说明与本案无关联性。5.四川晨禹物业管理公司收据，证明原告就自己的住房自愿向物管公司支付了物业服务费239元的事实。经质证，原告与被告古城镇政府均无异议。本院予以确认。被告古城镇政府辩称：购房合同是原告与被告铭峰公司签订的，其不是合同的相对人，对其没有约束力，不应当承担合同的任何义务，请求驳回原告对其的诉讼请求。被告古城镇政府未向本庭提交任何证据材料。经审理查明，2011年5月27日，原告与被告铭峰公司签订了“沙西古城”《[逸树美家]房屋购买合同》一份，合同约定被告将其位于郫县古城镇中平村的“沙西古城·逸树美家”建设项目中的x号，建筑面积79.59㎡的住宅房屋一套，按人民币2183.56元/㎡的价格出售给原告，房屋总价173789元。“付款方式为分期付款，即乙方（指原告）在签定购房合同当日支付房款人民币120000元（壹拾贰万元整)；2011年6月25日前支付房款人民币53789元（伍万叁仟柒佰捌拾玖元）。甲方（指被告）与乙方约定交付房屋期限为2011年6月底。”在合同第九条约定了权属办理：“1.该房屋交付乙方后，甲方负责为乙方在二十四个月内办理房屋产权证,该证所列房屋可买卖、交换、转让、赠与、继承。办证的有关费用由乙方据实承担。2.本项目已经取得国家给出关于土地出让指标，乙方须在交房时无条件（按实际相关政策）交纳土地出让金等费用（由甲方代收）。3.若乙方不愿交纳该房屋应交纳土地出让金,则甲方有权终止并解除本购房合同,退还乙方已交纳的购房款,并收回该房屋另行处理。4.乙方在一次性交清该房屋应交纳的土地出让金后，甲方负责在二十四个月内为乙方办理国有土地使用权证。”双方还就违约责任、房屋质量、物业管理等作出了约定。合同签订后,原告按照约定在签订购房合同当日向被告支付房款人民币120000元，2011年9月25日原告委托其朋友谢××向被告支付了房款人民币53789元、土地出让金人民币26265元、配套费人民币6800元、维修基金人民币1146元，并于同日对原告购买的房屋进行了验收，领取了该住房的钥匙，签订了前期物业服务协议，向四川晨禹物业管理公司缴纳了2011年9月26日至2012年3月26日的物业服务费239元。因被告未在合同约定的二十四个月期限内给原告办理房屋产权证，经原告多次催促，被告仍未为原告办理所购房屋所有权证和国有土地使用权证，且被告铭峰公司至今未向本院提供商品房预售许可证。另查明，2008年12月31日，郫县土地储备中心向郫县古城镇人民政府发出《关于购买第三批挂钩周转指标的交款通知》，要求郫县古城镇人民政府按照成都市国土资源局《关于农村灾后重建资金筹集计划的函》（成国土资函【2008】196号）和《关于支付农村灾后重建挂钩项目建设资金的紧急通知》（成国土资函【2008】234号）缴纳郫县古城镇人民政府购买的“逸树美家（川西农家）、蓝波湾”项目的挂钩指标土地78.07亩土地款1561.40万元。2009年3月17日，郫县古城镇人民政府向成都市自来水公司设计院提交的《说明》载明：“郫县古城镇逸树美家小区为拆迁安置小区。该小区符合城镇建设规划，涉及的规划、建设等有关手续正按规定在补办过程中。”2015年4月24日，郫县国土资源局依据本院协助调查函要求向本院提交了《郫县国土资源局关于古城镇逸树美家二期项目相关情况的复函》，确认为支持“5·12”地震灾区灾后重建工作，郫县申请了建设用地指标（即土地平移指标），用于其县域范围内集体土地报征，申请指标所需的土地平移指标费已全部上交上级部门；“沙西古城·逸树美家”项目土地部份为集体所有，该项目至今尚未取得用地手续。本院认为，被告铭峰公司开发建设的“沙西古城·逸树美家”项目土地部份为集体所有，至今没有取得合法的土地使用权手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”的强制性规定；被告铭峰公司在明知其没有取得合法土地使用权手续，也未合法取得相关房屋建设和商品房预售许可手续的情况下对外进行房屋销售，其行为违反了房地产管理法律、法规相关规定。因此，原告涂磊与被告铭峰公司签订的《[逸树美家]房屋购买合同》因违反了国家强制性规定，合同无效。被告铭峰公司对此存在严重过错，对原告涂磊请求确认其与被告铭峰公司签订的《房屋购买合同》无效和退还其购房款、土地出让金、配套费、维修基金的诉讼请求，本院予以支持；原告涂磊在缔约时，明知该房2183.56元/㎡的价格明显低于当时成都地区商品房的价格且在合同中约定了原告除支付房款外还要“无条件（按实际相关政策）交纳土地出让金等费用（由甲方代收）。若乙方不愿交纳该房屋应交纳土地出让金,则甲方有权终止并解除本购房合同,退还乙方已交纳的购房款,并收回该房屋另行处理”，因此，原告应当知道该房屋没有取得土地使用权相关手续而购买，存在一定过错，对纠纷的发生亦有一定责任。对原告涂磊请求被告铭峰公司支付资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持；被告郫县古城镇人民政府不是房屋买卖合同的相对人，没有合同约定的权利义务，在本案中不承担责任，对原告请求其承担责任的诉讼请求，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条之规定，判决如下：一、原告涂磊与被告四川铭峰实业发展有限责任公司于2011年5月27日签订的《[逸树美家]房屋购买合同》无效。二、限本判决生效后十日内由原告涂磊将其购买的沙西古城·逸树美家”x号住宅房屋一套退还给被告四川铭峰实业发展有限责任公司；由被告四川铭峰实业发展有限责任公司退还原告涂磊购房款173789元、土地出让金26265元、配套费人民币6800元、维修基金人民币1146元，共计人民币208000元。三、驳回原告涂磊的其他诉讼请求。若被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币4420元，由被告四川铭峰实业发展有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审 判 长  谢东升审 判 员  何雪峰人民陪审员  张 静二〇一五年六月十一日书 记 员  黄拉拉