海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）琼01民终2819号上诉人（原审被告）：朱湛，男，1982年11月25日出生，汉族，住广东省湛江市。公民身份证号码：×××。委托诉讼代理人：曾垂祥，海南至睿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海南创新书店有限公司，住所地：海口市海秀路16号明珠广场四、五楼。法定代表人：黄桂提，董事长。委托诉讼代理人：林建才，海南外经律师事务所律师。委托诉讼代理人：纪曼云，海南外经律师事务所实习律师。上诉人朱湛因与被上诉人海南创新书店有限公司（以下简称创新书店）房屋租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2017）琼0108民初990号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。朱湛上诉请求：撤销海口市美兰区人民法院作出的（2017）琼0108民初990号民事判决第一、第二项或者将本案发回重审。一审法院认定朱湛构成违约存在错误，理由如下：1、朱湛缓交租金是行使履行抗辩权，并未构成违约。2016年2月，创新书店工作人员向朱湛表示，创新书店将根据《地铺租赁合同》第四条第7款，对五楼的经营业态及场地做调整，并且将以特殊情况为原因解除《地铺租赁合同》，并且《地铺租赁合同》多次以停电的方式干扰朱湛正常的经营。因此，朱湛才以缓交租金作为抗辩。2、2016年7月9日，在租赁合同期限未届满的情况下，创新书店没有向朱湛发出任何催告及通知，强制性收回朱湛承租的铺面，并且将朱湛制作的柜台等物品全部没收；另外，2016年7月9日之前，已将朱湛经营的铺面出租给他人经营手机。因此，创新书店行为构成违约，造成反诉人装修及经营损失。综上，朱湛上诉事实清楚理由充分，恳请贵院支持朱湛的上诉请求。创新书店辩称：一、朱湛租赁创新书店铺面，经营期间拖欠租金、管理费，严重违约。其上诉称”缓交租金是行使履行抗辩权，并未构成违约”与事实不符。1、一审法院判决朱湛支付租金和管理费67167元事实清楚，证据确实充分。朱湛实际占有、使用H6铺面共计14个月零9天（2015年5月1日至2016年7月9日）。根据《地铺租赁合同》、《商铺管理及设施维护协议》（以下简称《合同》、《协议》）约定，朱湛须支付租金和管理费共计人民币357500元[（租金12500元/月+商场管理费6250元/月+设施维护管理费6250元）×14.3月]。截止2016年7月9日，朱湛支付租金和管理费290333元（含租赁保证金），拖欠近六个月67167元。创新书店多次催收无果，遂收回铺面。2、朱湛关于”缓交租金是行使履行抗辩权”的上诉主张不符合客观事实。租赁关系有效存续期间，只要出租人全面履行交付房屋的义务，承租人就应当按约支付租金。创新书店按约将H6号铺面交付朱湛经营，朱湛没有按时支付租金和管理费，不存在履行抗辩权的情形。二、创新书店解除《合同》及《协议》于法有据，朱湛关于”创新书店行为构成违约，造成朱湛装修及经营损失”的上诉理由与事实不符。朱湛拖欠租金和管理费长达5个月，严重违约，违背诚实守信原则，严重损害创新书店的合法权益，造成创新书店巨大经济损失。事实上，创新书店多次催告、催收，朱湛仍不支付。创新书店遂依据《合同》、《协议》第7条及《合同法》第94条，解除合同，收回铺面，不存在违法解除合同的情形。合同解除后，创新书店被迫对铺面经营业态进行调整。由于招商无力，此后该铺面空置将近一年，损失巨大，并不存在朱湛上诉称的”将朱湛经营的铺面租给他人经营手机”情形。综上，朱湛构成根本违约，创新书店解除《合同》及《协议》有理有据，朱湛的上诉于法无据，与实不符。一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确。创新书店请求贵院依法驳回上诉，维持原判。朱湛向一审法院起诉请求：1.判令朱湛立即向创新书店支付租金、管理费67167元及违约金（违约金计算至判决生效之日，暂计至2017年1月20日为51046元）；2.判令朱湛承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2015年4月18日，海南创新书店有限公司（甲方）与朱湛（乙方）签订《地铺租赁合同》一份，约定：甲方（创新书店）将座落于海口市明珠广场五楼H6号面积为25平方米的地铺租赁给乙方（朱湛）经营使用；租期为贰年（自2015年5月1日起至2017年4月30日止）；地铺租金为500元/平方米/月，每月租金为12500元，合同签订之日支付叁个月的租金37500元，以后乙方必须在上次地铺租金到期扣完前提前一个月一次性再次交付叁个月的地铺租金37500元；乙方如不按规定时间和数额缴纳本合同约定的各项费用、租金，则每逾期一天，按所拖欠总额的4‰支付滞纳金给甲方；逾期超过二天，属乙方违约，甲方有权收回地铺及地铺上的装饰附属物；乙方在地铺租赁合同签订之日向甲方支付租赁保证金25000元，租赁保证金不转作租金，在本租赁合同期满及乙方不再续租时自动转为地铺清理保证金，退租满三个月无异议后租赁保证金退还乙方；合同有效期内，甲方不得无故收回地铺;甲方有权根据市场需求改变经营业态及场地调整；发生争议协商不成时，双方同意提交甲方所在地法院诉讼；合同中还约定了其他事项。同日，双方又签订了《商场管理及设施维护协议》一份，约定：甲方享有对明珠广场四楼、五楼商场管理及柜台（面）设施统一维护并依约向乙方收取相应费用的权利，其中，商场管理费为250元/平方米/月，按乙方承租的地铺面积25平方米计算，每月费用共6250元；设施维护管理费为250元/平方米/月，每月费用共计6250元；乙方在协议签订之日向甲方缴叁个月的商场管理费18750元、设施维护管理费18750元；在本合同签订之日乙方一次性向甲方缴付37500元，以后乙方必须在上次各项费用到期扣完前提前一个月一次性再次交付叁个月的商场和设施维护管理费用共计37500元；乙方如不按规定时间和数额将本协议约定的各项费用缴交甲方，则每逾期一天，按所拖欠总额的4‰支付滞纳金给甲方；协议中还约定了其他事项。上述《地铺租赁合同》、《商场管理及设施维护协议》签订后，创新书店将涉案的H6号地铺交付给朱湛经营、使用（朱湛实际使用H6号地铺的时间为2015年5月1日至2016年7月9日），在此期间，朱湛向创新书店支付了租赁保证金、租金和管理费共计290333元（其中租赁保证金25000元、租金及管理费共计265333元）。因朱湛未依约按期足额支付租金和管理费，创新书店于2016年7月10日收回了H6号铺面。对于朱湛欠付的租金和管理费，创新书店多次催要未果，遂于2017年2月7日提起本案诉讼。诉讼中，朱湛提起反诉，要求创新书店向其支付违约金20000元、铺面装修损失20000元。审理中，朱湛经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院遂依法裁定对朱湛提出的反诉按撤诉处理。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，朱湛实际占有、使用H6号地铺的期间为2015年5月1日至2016年7月9日，共计14个月零9天（折合为14.3月），依据创新书店、朱湛所签订的《地铺租赁合同》、《商场管理及设施维护协议》中对H6号地铺租金、商场管理费、设施维护管理费的约定，经核算，朱湛应向创新书店支付在此期间的租金、商场管理费、设施维护管理费共计为357500元[（租金12500元/月+商场管理费6250元/月+设施维护管理费6250元/月）×14.3月]。从双方就H6号地铺的资金往来专用凭证可知，朱湛向创新书店支付了在此期间的租金和管理费共计265333元，另向创新书店支付了租赁保证金25000元，以上合计为290333元（265333元+25000元）。将租赁保证金抵充相应租金，经计算，朱湛尚欠创新书店的的租金、管理费数额为67167元（357500元-290333元）。据此，一审法院对朱湛尚欠创新书店租金及管理费共计67167元的事实予以确认，对创新书店诉请朱湛向其支付租金、管理费共计67167元的主张，一审法院予以支持。朱湛未按《地铺租赁合同》、《商场管理及设施维护协议》的约定按期向创新书店支付相应的租金和管理费（即部分租金和管理费拖欠未付），业已构成违约，其应承担相应的违约责任。双方在合同/协议中约定的是按日4‰计收逾期付款滞纳金作为违约金，经测算，双方所约定的逾期付款滞纳金折算为年利率为146%（4‰/天×365天），该约定明显过高。鉴于朱湛在诉讼中已抗辩创新书店按日4‰主张计算的违约金数额没有法律依据，且对于朱湛欠交的租金及管理费，创新书店亦未提交证据证明其除存有利息损失外的其他损失，因此，从公平合理的原则出发，一审法院酌定参照逾期贷款罚息利率的标准，按年利率9%（即在年利率6%的基础上浮50%）计付逾期付款违约金。据此，结合创新书店的诉求、朱湛欠缴费用的数额、双方合同/协议实际终止时间，一审法院确定本案的逾期付款违约金应以67167元基数，按年利率9%标准，从2016年7月10日开始计至判决生效之日止；创新书店诉求超出部分，一审法院不予以支持。朱湛辩称其欠交租金是履行抗辩权，而非违约，并提出创新书店存在违约致其损失的反诉，鉴于在本案中，朱湛对其辩称未提供证据证明，故对其所称，一审法院不予采信；而对朱湛提出的反诉，一审法院已依法裁定按撤诉处理，本案对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：朱湛须于本判决发生法律效力之日起十日内，向创新书店支付租金和管理费共计67167元，并支付相应违约金（以67167元基数，按年利率9%的标准，从2016年7月10日开始计至判决生效之日止）；二、驳回创新书店的其他诉讼请求。案件受理费2664元（创新书店已预交），由创新书店负担1064元、朱湛负担1600元。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：《地铺租赁合同》、《商场管理及设施维护协议》系朱湛与创新书店的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，创新书店提供H6号地铺给朱湛实际占有、使用，朱湛应依约支付相应的租金。本案中，朱湛实际占有、使用H6号地铺的期间为2015年5月1日至2016年7月9日，共计14个月零9天（折合为14.3月），依据《地铺租赁合同》、《商场管理及设施维护协议》中对H6号地铺租金、商场管理费、设施维护管理费的约定，经核算，朱湛应向创新书店支付在此期间的租金、商场管理费、设施维护管理费共计为357500元[（租金12500元/月+商场管理费6250元/月+设施维护管理费6250元/月）×14.3月]。从双方就H6号地铺的资金往来专用凭证可知，朱湛向创新书店支付了在此期间的租金和管理费共计265333元，另向创新书店支付了租赁保证金25000元，以上合计为290333元（265333元+25000元）。将租赁保证金抵充相应租金，经计算，朱湛尚欠创新书店的的租金、管理费数额为67167元（357500元-290333元）。据此，一审法院对朱湛尚欠创新书店租金及管理费共计67167元的事实予以确认，对创新书店诉请朱湛向其支付租金、管理费共计67167元的主张，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。同时，从公平合理的原则出发，一审法院酌定参照逾期贷款罚息利率的标准，按年利率9%（即在年利率6%的基础上浮50%）计付逾期付款违约金。据此，结合创新书店的诉求、朱湛欠缴费用的数额、双方合同/协议实际终止时间，一审法院确定本案的逾期付款违约金应以67167元基数，按年利率9%标准，从2016年7月10日开始计至判决生效之日止符合法律规定，本院予以维持。朱湛上诉主张其欠交租金是履行抗辩权，而非违约，并提出创新书店存在违约致其损失的请求，根据谁主张谁举证责任，朱湛对其辩称未提供证据证明，故朱湛的上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，朱湛的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2664元，由朱湛负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄玉臣审 判 员 李家林审 判 员 刘华琪法官助理 周慧娟法官助理 周慧娟速 录 员 郑珊珊