福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0211民初3707号原告：厦门罗约海滨温泉酒店有限公司，住所地厦门市集美区杏滨路399号，统一社会信用代码91350200798067828K。法定代表人王敦煌，总经理。委托诉讼代理人：庄玉雪，女，系原告公司员工。被告：傅彦霖，女，1981年7月26日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。原告厦门罗约海滨温泉酒店有限公司（以下简称罗约公司）与被告傅彦霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月1日受理后，依照简易程序公开开庭进行了审理。原告罗约公司的委托诉讼代理人庄玉雪、被告傅彦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗约公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除傅彦霖与罗约公司于2017年1月1日签订的《场地租赁合同》；2.判令傅彦霖立即向罗约公司支付拖欠的租金（按月租金18000元从2017年1月1日起计至法院生效判决解除《场地租赁合同》之日止，暂计至2017年8月31日为144000元）；3.判令傅彦霖立即搬离厦门罗约海滨温泉酒店大堂右侧6号店面，并向罗约公司返还该房屋；4.判令傅彦霖向罗约公司支付房屋占用费（按每月36000元标准从法院生效判决解除《场地租赁合同》之日起7日后开始计算至傅彦霖实际返还租赁房屋之日止）；5.判令傅彦霖立即向罗约公司支付违约金（从2017年1月6日起按《场地租赁合同》约定每期应付租金金额日千分之一计算至租金付清之日，暂计至2017年8月21日为17640元）；6.判令傅彦霖承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年1月1日，罗约公司与傅彦霖签订《场地租赁合同》，合同约定：1.傅彦霖承租厦门罗约海滨温泉酒店大堂右侧6号店面用于珠宝店面经营；2.租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日，为期1年；3.租金为每月18000元，于每月5日支付；4.傅彦霖于合同签订日支付履约保证金18000元；5.傅彦霖逾期缴纳租金的，每延迟一日，应按当期应交租金总额的日千分之一支付违约金，逾期超过15日的，原告有权同时没收履约保证金，并有权单方解除合同并强制收回店面房屋；6.合同提前终止的，傅彦霖应在7日内清空返还，否则应按月租金2倍即36000元支付场地占用费；7.本合同经双方签章且傅彦霖交付履约保证金后生效。傅彦霖向罗约酒店支付了履约保证金18000元，罗约酒店公司按约将6号店面交付给傅彦霖。然而，傅彦霖自承租后一直未向罗约酒店公司支付租金等费用，经罗约酒店公司多次催告，傅彦霖仍不履行。罗约公司认为：1.傅彦霖逾期支付租金，构成严重违约，罗约公司有权解除合同；2.租赁合同解除后，傅彦霖应返还租赁场地、支付拖欠租金及逾期支付之违约金；3、若傅彦霖逾期返还场地，应按月租金2倍支付场地占用费。因本案立案后，傅彦霖与罗约公司于2017年10月10日达成了解除租赁合同合意，傅彦霖已将租赁场地清空返还。为此，罗约公司变更诉求为：1.撤回第1、3、4项诉讼请求；2、将第2项诉讼请求变更为判令傅彦霖立即向罗约公司支付拖欠的租金168000元（按月租金18000元从2017年1月1日起计至2017年10月10日）；3.将第5项诉讼请求变更为：判令傅彦霖立即向厦门罗约海滨温泉酒店有限公司支付违约金（从2017年1月6日起按《场地租赁合同》约定每期应付租金金额日千分之一计算至租金付清之日，暂计至2017年10月13日为26004元）；4.诉讼请求顺序相应调整。被告傅彦霖辩称，1.9月22日我已归还钥匙和店面，与酒店约好国庆后清空场内的所有物品。2.店面自2017年1月1日承租起并未完全移交给我使用，我租赁的是一个大厅和两个房间，其中一间大约15-20平米的房间至今未交付给我使用。3.违约金太高。自租赁之日起到我归还店面止，一个客人都没有。当时酒店老板陈爱钦承诺酒店对外消费黑卡的价值有3000万元，其中大约有10%即300万元会到我那消费珠宝。陈爱钦承诺他本人或委托他人消费珠宝用于抵用租金。结果开业至今，客人及其本人或其代理人均未消费，客人均未经过店面。2017年4月底、5月初已告知陈爱钦和黄经理由于无客流量，我无法继续经营，不再租赁酒店的场地，他们说如果是这样，必须以现金形式把之前的租金结清。我说当时约定好是用货品抵用租金的，但他们未回复，我就没再找过他们，当时珠宝已经清空。我已明确表示终止租赁合同，因我没有资金支付之前的租金，所以一直未终止租赁合同。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，傅彦霖通过银行转账向罗约公司支付承租店面的履约保证金18000元。2017年1月1日，罗约公司作为甲方与傅彦霖作为乙方签订《场地租赁合同》，合同约定：“第一条：出租房屋地址及用途甲方将位于厦门市集美区杏滨路399号厦门罗约海滨温泉酒店大堂右侧6号店面，租赁给乙方作为珠宝店面经营。本合同项下的租赁用房仅限经营：珠宝销售、珠宝高端私人订制服务。第二条：租赁面积及期限乙方承租的厦门罗约海滨温泉酒店大堂右侧6号店面（详见附图）建筑面积约100平方米，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，为期一年。第三条：租金、履约保证金以及其他费用的交纳。1.租金及其支付：1.2租金按月交纳，乙方应于每月度前5日内支付当月度租金。乙方应于本合同签订之日支付第一月租金。2.1本合同签订当日，乙方向甲方支付租房履约保证金人民币18000元，用以保证乙方始终严格履行本合同。2.2乙方始终严格履行本合同直至合同期满终止，并按合同交清所有费用及恢复房态后甲方将保证金无息全额退还给乙方。3.其他费用及其支付：3.1乙方房屋的水、电的使用由甲方统一安排，所产生的费用由乙方承担，其他管理费含在店租内。……第四条：甲方权利及其义务：1、乙方首次付款（履约保证金及第一月租金）到达甲方账户后，甲方向乙方交付租赁房屋。2、租赁期内，出租房屋的公共部分及结构性维修由甲方负责，其他店面内的维修维护由乙方负责。若乙方无能力自行维修更换，可由甲方进行有偿服务，并由乙方按原材料及人工成本负担费用。……第五条：乙方权利及义务：1、租赁期内，乙方承诺其具备一切与经营相关的合法手续，其行为必须遵守国家法律、法规并遵守本协议及消费者权益保护法等有关规定，并保证其服务质量。同时乙方应按合同规定时间、地点、方式交纳如数各项有关费用。如出现拒绝或延迟交纳租金的，则每延迟交纳一日，乙方应按当期应交纳租金总额的日千分之一支付违约金。逾期超过15日的，乙方除应向甲方支付违约金外，甲方还有权同时没收履约保证金，并有权单方解除本合同并强制收回店面房屋，在甲方解除合同的通知送达乙方七天后乙方遗留物品视同乙方放弃所有权，甲方有权自行清理。……第六条：合同的变更、解除和续签1、本合同若需变更，双方应协商一致并签订书面协议。2、房屋承租期间，甲方保留对乙方承租房屋用途的监督权，如发现乙方未按本合同相关约定使用该房屋的，甲方向乙方发出书面整改通知，乙方在接到通知后30日内未作出整改，甲方有权解除合同。乙方出现下列情形之一，甲方有权单方解除本合同，并视为乙方违约，由乙方承担赔偿责任：（1）违反本合同第五条第11、12款约定的义务的，情节严重的；（2）利用承租房屋进行加工、销售假冒伪劣产品、“三无”产品、违禁或走私产品被工商管理机关查处的。（3）乙方多次违反合同约定及消防协议等规章制度，不服从管理，经甲方劝阻仍不接受改正的。3、合同期满或提前终止，乙方应在7日内清空，否则应按当时房屋租金的2倍标准按日支付租金。4、除本合同第六条第2款规定的情形外，在租赁期内一方要求解除本合同的，应提前六十日书面通知对方，且如属甲方要求解除合同，甲方应于乙方撤离后即将租金余额在扣除相关费用后退还乙方，并给予乙方相当于一个月的租金的违约金做经济补偿；如属乙方要求解除合同，乙方应向甲方支付所欠租金，同时向甲方支付相当于一个月租金的违约金作为经济补偿。5、租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件。合同终止日七7日内房屋里如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理……本合同履行中如发生争议，双方协商解决。若协商不成，任何一方均可向甲方出租物所在地法院起诉。……本合同经双方签章且乙方交付履约保证金后生效。”合同签订当日，罗约公司将罗约海滨温泉酒店大堂右侧6号店面交付傅彦霖使用，但傅彦霖没有向罗约公司支付房屋租金。罗约公司多次通过发送短信、邮寄《催缴通知》，向傅彦霖催讨拖欠的房屋租金及水电费等费用，傅彦霖均确认收到。2017年9月22日，傅彦霖将店面钥匙交还罗约公司，并向罗约公司出具了《店面钥匙移交单》，移交单记载：“2017年9月22日收到傅彦霖（身份证号码：）交回厦门罗约海滨温泉酒店大堂右侧6号店面钥匙贰把。傅彦霖确认自2017年1月1日起承租厦门罗约温泉酒店大堂右侧6号店面并使用至今，自2017年1月1日起至今的店面租金及违约金全部尚未支付，相关金额按原租赁合同规定计算”。2017年10月10日，傅彦霖出具《确认书》，确认于同日将放置在租赁房屋内的展示柜、保险柜等所有物品搬清，在租赁房屋内未留置任何物品。庭审中，原被告均认可《场地租赁合同》已经解除，但罗约公司认为合同解除时间是2017年10月10日，傅彦霖认为合同已于2017年9月22日解除。以上事实有原告提交的《场地租赁合同》、《农业银行交易明细》、现场照片、短信记录、《确认书》、《店面钥匙移交单》各一份、《催缴通知》及快递单、银行付款回单各两份及法庭笔录相互佐证，本院予以确认。本院认为，本案为逾期支付租金引起的房屋租赁合同纠纷，罗约公司就罗约海滨温泉酒店大堂右侧6号店面租赁事宜与傅彦霖签订了《场地租赁合同》，将案涉房屋交付傅彦霖使用，傅彦霖依约向罗约公司支付了履约保证金18000元，该合同意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。根据《场地租赁合同》约定，租赁期限自2017年1月1日至2017年12月31日止，租金按月交纳，应于每月5日支付，但罗约公司依约提供了租赁房屋后，傅彦霖从未支付租金，经罗约公司多次催讨，2017年10月10日，傅彦霖将案涉房屋腾空退还罗约公司，审理中，双方均确认《场地租赁合同》已经解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”本院确认《场地租赁合同》已于2017年10月10日傅彦霖将案涉房屋腾空退还原告罗约公司之日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现罗约公司主张傅彦霖支付自2017年1月1日起至2017年10月10日止的租金：18000元×（9+10÷30）月=168000元，于法有据，本院予以支持。傅彦霖辩称罗约公司有一间约10-15平米的房间至今未交付其使用，并称与罗约公司约定以物品抵扣租金等，本院认为，根据“谁主张谁举证”原则，傅彦霖应当对其主张提供证据证明，但傅彦霖没有提供证据证明，罗约公司亦不予认可，故本院不予采信。关于违约金诉讼请求，罗约公司认为傅彦霖应按照《场地租赁合同》约定从2017年1月6日起按以每期应付租金金额日千分之一支付至租金付清之日，傅彦霖认为不应支付违约金，如有违约金应按照银行活期存款利率计算。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中傅彦霖逾期支付租金，对罗约公司造成的实际损失主要是未按期收到租金而产生的损失，结合罗约公司迟至2017年9月才向本院递交起诉状，其对自身扩大的损失存在一定过错，据此，本院酌情将违约金调整为按日0.05%，自逾期支付每月租金之日起计算。原告超出上述计算方式部分的违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告傅彦霖应于本判决生效之日起十日内支付原告厦门罗约海滨温泉酒店有限公司租金168000元及违约金（违约金按日0.05%，分别以每月应付租金为基数，从逾期支付租金当月的6日起〈如2017年1月的违约金自2017年1月6日起计，以此类推〉计至本判决确定的付款之日止）；二、驳回原告厦门罗约海滨温泉酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4261元，减半收取2131元，由原告厦门罗约海滨温泉酒店有限公司负担162元（已预缴），由被告傅彦霖负担1969元。该款被告傅彦霖应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于厦门市中级人民法院。审 判 员 林福赞法官助理 王 悦二〇一七年十一月七日代书记员 林雅霏附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。