湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终2705号上诉人（原审原告）：陈慧敏，女，1963年6月29日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。上诉人（原审原告）：刘桂香，女，1963年7月15日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。两上诉人共同委托代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：陈虹，湖南天地人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：阳珺，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托代理人：皮金欣，湘潭市岳塘区岳塘法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。法定代表人：黄荣新，董事长。委托代理人：陈定杰，男，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。原审第三人：长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路9号。法定代表人：黄荣新，董事长。委托代理人：陈定杰，男，1957年5月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。上诉人刘桂香、陈慧敏因与被上诉人阳珺、湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）、原审第三人长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院作出的（2016）湘0111民初3829号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理，刘桂香、陈慧敏及其委托代理人曾秀伟、陈虹，阳珺及其委托代理人皮金欣，金信公司和融程公司共同委托的代理人陈定杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘桂香、陈慧敏上诉请求：1、撤销原审判决；2、判决解除陈慧敏、刘桂香与金信公司、阳珺签订的三方协议；3、判令阳珺立即停止对刘桂香、陈慧敏名下融程国际广场项目第一幢N单元18层1842号房的使用并腾退房屋；4、判令阳珺向刘桂香、陈慧敏支付房屋使用费175008元（参照月租16048元标准自2014年9月开始暂计算到2016年5月底，共计337008元，扣除已支付的162000元，尚应支付175008元）和自2016年5月底起至实际腾退房屋时止的房屋使用费。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。1、陈慧敏、刘桂香与金信公司、阳珺之间经过四次协商并形成四次系列合同文书，第一次是陈慧敏、刘桂香与金信公司之间签订《商品房买卖合同》、《房屋转让协议书》，且陈慧敏、刘桂香同步与融程公司签订《产权式酒店公寓租赁合同》，第二次是陈慧敏、刘桂香与金信公司、融程公司之间签订《解除及相关合同与协议的协议书》，第三次是金信公司与阳珺签订的《商品房定购协议》，第四次是陈慧敏、刘桂香与金信公司、阳珺之间签订的三方协议。2、阳珺支付162000元租金并非迫于无奈，而是根据三方协议约定的条款支付，因为阳珺投资失败，没有资金按照三方协议来支付款项，已经违反了三方协议。3、阳珺未按照与熊某、金信公司签订的三方协议支付购房款，应视为违反了其与陈慧敏、刘桂香和金信公司三方协议的行为，关于三方协议生效的条件的约定，也因该条件与合同内容相矛盾，故该条款当然无效。4、本案涉案房屋的产权过户手续办理并不存在障碍。二、一审判决适用法律错误。1、陈慧敏、刘桂香与金信公司签署《解除及相关合同与协议的协议书》后，金信公司并未依约履行合同，因此陈慧敏、刘桂香解除《解除及相关合同与协议的协议书》，这意味着陈慧敏、刘桂香与金信公司签订的《商品房买卖合同》等所有的协议并未解除，效力已经恢复，且即便一审判决认定陈慧敏、刘桂香不能单方解除《解除及相关合同与协议的协议书》，事实上，陈慧敏、刘桂香与金信公司、阳珺签订三方协议的行为也已经证明《解除及相关合同与协议的协议书》得到了事实上的解除，一审判决不能据此就否认陈慧敏、刘桂香的业主地位。2、一审判决并未认定三方协议是一份新的协议还是一份补充协议。3、三方协议虽有部分履行，但并未得到完全履行。被上诉人阳珺辩称，一、一审判决认定事实清楚、适用法律正确。1、在陈慧敏、刘桂香与金信公司签订了《解除及相关合同与协议的协议书》后，阳珺与金信公司签订了定购协议，即金信公司已经通过协商从陈慧敏、刘桂香取回了房屋所有权，再将房屋出售给了阳珺，陈慧敏、刘桂香已经丧失了对本案涉案房屋的物权。2、三方协议并未违反法律规定，也是陈慧敏、刘桂香自己的真实意思表示，故不存在陈慧敏、刘桂香所称的无效条款的问题。陈慧敏、刘桂香称阳珺在积极地履行三方协议，又称阳珺恶意阻止条件成就，这是自相矛盾的。事实上，阳珺在签订三方协议后，发现金信公司存在诸多诉讼，无法为本案涉案房屋办理不动产登记，因此阳珺才行使不安抗辩权。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人金信公司辩称，金信公司只是配合陈慧敏、刘桂香与阳珺办理手续，既无垫付房款义务，也无担保房款支付义务，阳珺无法及时支付房款给陈慧敏、刘桂香，导致陈慧敏、刘桂香无法偿还银行按揭，三方协议也无法履行，金信公司对此不存在违约，无需承担合同责任，协议解除的法律后果应由阳珺承担，并保留追究因此给金信公司可能造成经济损失的权利。原审第三人融程公司无陈述意见。刘桂香、陈慧敏向一审法院起诉请求：一、判令解除刘桂香、陈慧敏与金信公司、阳珺于2014年8月28日签订的三方《协议》；二、判令阳珺立即停止对刘桂香、陈慧敏名下的融程国际广场项目第一幢N单元18层1842号房的使用以及腾退房屋，并支付房屋使用费175008元（参照月租16048元标准自2014年9月开始暂计算到2016年5月底，共计337008元，扣除已支付的162000元，尚应支付175008元，并请求继续计算到阳珺实际腾退房屋之日止）；三、本案诉讼费用由阳珺和金信公司共同承担。原审法院经审理查明，2010年2月8日，陈慧敏（买受人，共有人为刘桂香）与金信公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定陈慧敏、刘桂香购买金信公司开发的位于长沙市湘府中路9号融程国际广场中的第1幢N单18层1842号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积192.57平方米，总房款1925700元，首付款965700元，余款960000元以按揭贷款方式支付。作为该合同的附加条件，陈慧敏、刘桂香（出租人）同时与融程公司（承租方）、金信公司（担保方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，将涉案房屋出租给融程公司用于酒店经营，租期10年，自购房款及相关费用支付至金信公司账户之次月1日起租，年租金192576元（折算月租16048元）。同日，陈慧敏、刘桂香（转让方）还与金信公司（受让人）签订《房屋转让协议书》，其中约定在陈慧敏、刘桂香与融程公司租赁期满或已将全部租金支付完毕时，由金信公司以初始购买价回购涉案房屋。上述合同与协议签订后，陈慧敏、刘桂香支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，贷款发放至金信公司账户，双方还进行了合同备案。2013年3月2日，陈慧敏、刘桂香（乙方）与金信公司（甲方）、融程公司（丙方）签订《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》（以下简称《解除协议书》），其中约定：甲乙双方经协商一致同意解除双方于2010年2月8日签订的《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》，乙丙双方经协商一致同意解除双方于2010年2月8日签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》；乙方同意向甲方退还涉案房屋，甲方向乙方支付解除合同后应返还的购房款1925700元，乙方同意其中95%计1829415元以现金形式支付、剩余5%计96285元由甲方发放丙方酒店消费充值消费卡形式冲抵；因乙方采取按揭贷款方式支付房款，甲方先行将按揭贷款960000元付至乙方按揭还款账户用于提前归还贷款，乙方归还全部银行贷款并办理解除银行抵押手续后，甲方将余款869415元付给乙方；在甲方按协议支付全部款项完毕之前，乙方享有按原租赁合同向丙方收取租金的权利，丙方有义务向乙方支付租金；协议签订后，甲方对涉案房屋有权进行处置，有权公开销售，待双方共同在职能部门办理完退房手续后，甲方可与第三方签订正式的销售合同；本协议签字后发生法律效力，未经三方另行签署书面协议，有关内容不得变更或解除。2013年3月13日，金信公司（甲方）与阳珺（乙方）签订《商品房定购协议》，约定：乙方向甲方预订18楼1840、1841、1842、1843号房，建筑面积分别为259.14平方米、133.87平方米、192.47平方米、41.2平方米，总房款为9061265元；乙方同意支付200万元作为订立《商品房买卖合同》的担保，于《商品房买卖合同》签订时转为房款，其中100万元协议签订日支付，另100万元在甲方对公共部分进场装修后于2013年3月31日前支付完毕；甲方保证于2013年4月30日前与乙方签订《商品房买卖合同》，否则须双倍返还乙方定金并赔偿装修损失，乙方未如期前来签订《商品房买卖合同》，甲方有权另行处置房屋并不退定金；乙方在签订《商品房买卖合同》同时于2013年4月30日前将首付款付清，并办理完毕按揭手续，否则甲方有权不返还定金；如因乙方原因银行不予审批贷款，乙方须于甲方开具不动产正式发票后三天内将余款一次性付清，否则甲方有权停止乙方对房屋使用，如因甲方原因导致银行不能按时放款，乙方可以正常使用该物业；在《商品房买卖合同》尚未签订情况下，如乙方为提前进场装修而要求提前交房的，甲方可以提前交房；本合同自乙方付清定金之日生效。此后，金信公司收取了定金200万元，阳珺称房屋系其购买，另还投入50万元进行公共部分装修折抵房款，金信公司一个月内即交付房屋，由其及其参股经营的湖南先源资产管理有限公司使用，本不应向陈慧敏、刘桂香支付租金但期间迫于干扰与压力而实际支付了162000元。2014年6月23日，陈慧敏、刘桂香向融程公司送达“关于强烈要求尽快履行《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》的函”。2014年7月8日，陈慧敏、刘桂香向金信公司送达“关于解除《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》的函”，以金信公司未如约支付房款为由，通知解除2013年3月3日签订的《解除协议书》。2014年8月28日，陈慧敏、刘桂香（甲方）与阳珺（乙方）、金信公司（丙方）签订《协议》（以下简称三方协议），载明三方经友好协商，在融程花园酒店精英楼1841号房屋完成过户的前提下，就甲方交付退出同层1842号房屋并由丙方过户至乙方或乙方指定人名下的相关问题及三方权利义务达成如下协议：甲方所购1842号房屋尚有银行按揭款645000元银行按揭款未偿还，该款由乙方代为垫付并直接支付至甲方按揭银行，甲方收款后当天立即与丙方配合办理按揭抵押解除手续并于一周内完成；甲方剩余房款1461575元中的1325857元在房屋解冻后两日内支付至甲乙方共同开立的双控账户，剩余135718元由乙方在1840、1841、1842号房屋全部签订购房合同后一周内代丙方支付给甲方；乙方将剩余房款打入双控账户后三日内，甲丙双方配合办理退房手续；甲方退房当日，乙丙双方签订《商品房买卖合同》；如甲方原因导致按揭抵押解冻手续及退房手续未能如期完成，丙方不再向甲方支付约定退房时限后的租金，如乙方未能如期将剩余房款打入双控账户，由乙方负责向甲方支付约定退房时限后的租金；丙方有责任与乙方共同完善所有的房屋过户登记手续并在2015年6月1日前将产权证办至乙方名下；本协议自乙方将甲方全部按揭款打入甲方账户时生效。另查明：2014年9月1日，阳珺（乙方）、金信公司（丙方）还与熊某（甲方）签订《协议》，就甲方交付退出融程花园酒店精英楼1841号房屋并由丙方过户至乙方名下相关问题达成协议，其中约定丙方应于协议签订后2日内将甲方银行贷款660000元打入甲方按揭银行账户，一周内完成按揭抵押解除手续后，由乙方将房款中的726505元打入双控账户，剩余81045元在1840、1841、1842号房屋购房合同全部签订后一周内代丙方支付给甲方，该协议在丙方将甲方全部按揭款打入甲方账户时生效等内容。陈慧敏、刘桂香称阳珺未按该协议约定将款项全部打入构成恶意阻止条件成就，阳珺称在金信公司支付款项后其亦支付了一半款项，但因产权过户手续办理存在障碍且同时购买的1843号房屋被查封，熊某对履行风险也存在担忧，故一直在协调处理过程中。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同”，陈慧敏、刘桂香与金信公司、融程公司于2013年3月2日签订的《解除协议书》已经发生法律效力，故陈慧敏、刘桂香与金信公司签订的《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》及其与融程公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》均已被解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，各方合同权利义务终止，陈慧敏、刘桂香不再具备房屋买受人身份，相应丧失了涉案房屋的物权期待权利，所享有的房款返还利益系合同解除的法律后果，该协议还为陈慧敏、刘桂香约定后续租金收益，系对合同解除的过渡性安排，不代表对陈慧敏、刘桂香业主地位的保留，更不能否定合同解除的法律效果。正是基于此，金信公司与阳珺随即于2013年3月13日签订《商品房定购协议》，阳珺系据该协议约定以及金信公司同意而占有涉案房屋，而非取自于陈慧敏、刘桂香，期间阳珺向陈慧敏、刘桂香支付部分租金，系特殊情势下所为给付，不能视为其对陈慧敏、刘桂香业主身份的认可，更不能因此认定双方形成直接的房屋或租赁法律关系。此后，陈慧敏、刘桂香以金信公司未履行房款返还义务为由要求解除《解除协议书》，且不论通知程序是否到位，因原商品房销售合同关系已然消灭，不能藉此恢复其法律效力，陈慧敏、刘桂香应当与金信公司重新达成协议而再次取得业主身份，方能行使相应权利。2014年8月达成的三方协议，旨在解决陈慧敏、刘桂香与金信公司之间《解除协议书》以及金信公司与阳珺之间《商品房定购协议》履行中存在的相互牵连制约问题，以期同时达到陈慧敏、刘桂香房款返还权利实现、阳珺房屋交易过户之目的，系对原协议的继续履行而非效力终止，更未在陈慧敏、刘桂香与阳珺形成替代的房屋买卖法律关系。据上分析认定，陈慧敏、刘桂香并未取得涉案房屋所有权，物权期待权利亦因合同解除已丧失，嗣后享有的仅系普通债权，陈慧敏、刘桂香与阳珺虽有协议，但不存在腾退房屋的请求权约定，另一方面，阳珺虽未与金信公司签订正式商品房买卖合同，但其占有行为与状态有《商品房定购协议》为据，故陈慧敏、刘桂香以房屋买卖合同纠纷起诉并要求阳珺腾退房屋，于法无据，原审法院不予支持。三方协议约定了“1841号房屋完成过户”的协商前提以及“按揭款打入甲方（陈慧敏、刘桂香）账户”的生效条件，客观上均未满足，陈慧敏、刘桂香称阳珺恶意阻止条件成就，证据不足，原审法院不予采信，故三方协议尚未生效，陈慧敏、刘桂香请求解除该协议，原审法院不予支持。虽然《解除协议书》为陈慧敏、刘桂香保留了租金收取权利，但约定的支付主体为融程公司（金信公司予以保证），此后三方协议虽约定阳珺在付款时限届满后负有直接向陈慧敏、刘桂香支付租金的义务，但该条款尚未生效，故对陈慧敏、刘桂香要求阳珺支付房屋使用费的请求，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十一条（二）项、第九十三条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：驳回陈慧敏、刘桂香的诉讼请求。案件受理费3800元，由陈慧敏、刘桂香负担。在二审中，上诉人陈慧敏、刘桂香向本院提交了一份由金信公司、融程公司和陈慧敏、刘桂香签订的补充协议书，拟证明陈慧敏、刘桂香与金信公司签订的《解除及相关合同与协议的协议书》已经废除。被上诉人阳珺对该份证据发表质证意见认为，对该份证据的真实性、合法性和关联性有异议，该份证据形成于2017年4月29日，在本案一审判决之后，故该协议是无效的，因为本案涉案房屋已经由金信公司出卖给阳珺，现在金信公司又将该房屋出卖给陈慧敏、刘桂香，存在一房多卖、恶意欺诈的情况，阳珺保留追诉的权利，且该份证据系陈慧敏、刘桂香和金信公司为对抗诉讼而制作的材料，法院不应该采信。金信公司对该份证据发表质证意见认为，对该份证据的真实性、合法性无异议，金信公司要恢复与陈慧敏、刘桂香之间的房屋买卖合同。融程公司对该份证据的质证意见与金信公司的质证意见一致。本院对该份证据审核认为，因陈慧敏、刘桂香提交了原件以供核对，且金信公司亦认可该协议书，故本院对该组证据的真实性予以认可，但因陈慧敏、刘桂香与金信公司签订《解除及相关合同与协议的协议书》后，金信公司与阳珺签订了定购协议，金信公司、阳珺与陈慧敏、刘桂香之间亦签订了三方协议，故本院对该份证据不予采信。在二审审理过程中，阳珺向本院提出申请，申请本院调取本案涉案房屋的产权登记情况，本院在长沙市不动产登记中心调取了雨花区韶山南路万西湾（红星西侧）融程国际酒店1840、1841、1842房的预购商品房户室信息表，根据该三份信息表显示，1841房预告登记在熊某名下，1842房预告登记在陈慧敏、刘桂香名下，1840房预告登记在刘保华、杨正文、杨柳名下，且该三套房屋所在楼栋的栋证尚未办好。上诉人陈慧敏、刘桂香对该组证据的真实性无异议，但是认为该证据与本案无关联性。被上诉人阳珺对该组证据的真实性、合法性和关联性均无异议。被上诉人金信公司和原审第三人融程公司对该组证据予以认可，本案涉案房屋确实预告登记在陈慧敏、刘桂香名下，但是该房屋办理栋证的资料已经进窗了。在二审审理过程中，上诉人陈慧敏、刘桂香申请证人熊某出庭作证，熊某陈述如下：1、金信公司并未按照三方协议的约定，而是迟延了一个月，于2014年9月8日支付熊某66万元以供其还银行按揭，熊某当天就还了银行按揭，按照三方协议阳珺应该三天之内将剩余款项打给熊某，但是阳珺没有打款，直至2016年11月28日才打了30万元给熊某，现在还有50万元和三年房租没有支付。2、在整个过程中，阳珺与熊某有过协商，也一起去金信公司办理房屋相关手续，但是金信公司一直没有回复。3、在阳珺支付了30万元后，熊某打了收条，写明过户之前阳珺再付20万元，具体过户时间听金信公司通知。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，2014年8月28日，陈慧敏、刘桂香（甲方）与阳珺（乙方）、金信公司（丙方）签订三方协议，该协议系三方的真实意思表示，且无法律规定的合同无效情形，该合同应认定为合法的合同，而且已经成立，该合同上载明三方经友好协商，在融程花园酒店精英楼1841号房屋完成过户的前提下，就甲方交付退出同层1842号房屋并由丙方过户至乙方或乙方指定人名下的相关问题及三方权利义务达成该协议，本院认为，该三方协议实为附条件的合同，即1841号房办理过户是该三方协议生效的条件，然根据本院调取的证据，1841号房屋和本案涉案房屋所在的楼栋并未办理房屋栋证，对此金信公司亦认可，其虽已经将办理产权证的资料进窗，但是栋证尚未办理好，即1841号房屋尚未达到办理过户的条件，故三方协议中约定的合同生效条件尚未达到，陈慧敏、刘桂香称阳珺恶意阻止该条件的成就，本院认为，该条件无法成就的原因是1841号房尚未达到办证条件，故应待1841号房屋达到可以过户办理权证的条件后，陈慧敏、刘桂香再行举证主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，判处得当，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3800元，由陈慧敏、刘桂香负担。本判决为终审判决。审 判 长  何豪杰审 判 员  曾庆军代理审判员  黄 琦二〇一七年六月五日书 记 员  孙 娇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。