山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济民一终字第644号
上诉人（原审原告、反诉被告）山东恒生置地股份有限公司，住所地济南市。
法定代表人黄广文，总经理。
委托代理人李恒、尹圆，均系山东众成仁和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）沈卫东，男，1969年8月20日出生，汉族，济南市槐荫区委公务员，住济南市。
被上诉人（原审被告、反诉原告）沈悦媛，女，1998年10月5日出生，汉族，学生，住址同上。
两被上诉人共同委托代理人司志庆、韩博，均系山东康桥律师事务所律师。
上诉人山东恒生置地股份有限公司（以下简称恒生公司）因与被上诉人沈卫东、沈悦媛商品房销售合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2013）历商初字第950号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2014年10月128公开开庭进行了审理，上诉人恒生公司委托代理人李恒，被上诉人沈卫东、沈悦媛委托代理人司志庆、韩博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，2011年10月10日，恒生公司与沈卫东、沈悦媛签订编号为销售（字）XX号《济南市商品房买卖合同》、销售（字）XX号地下室《济南市商品房买卖合同》，约定沈卫东、沈悦媛购买恒生公司开发的位于济南市XX区XX路以北、雪山以西地块的XX小区XX号楼XX室房屋及XX号地下室，房屋建筑面积100.21平方米，总价款1008012元，地下室建筑面积14.87平方米，总价款41636元，房屋及地下室总价款共计1049648元，恒生公司应于2012年12月31日前将恒生·伴山小区9号楼XXXXX室房屋及XXXXX号地下室交付沈卫东、沈悦媛使用。2012年10月21日，沈卫东、沈悦媛与恒生公司签订《济南“恒生·伴山”项目地下车位转让协议》，购买“恒生·伴山”项目XX号车位使用权，该车位价格10万元。恒生公司应于2014年5月31日前将XX小区XX号车位交付沈卫东、沈悦媛使用。2011年5月19日，沈卫东、沈悦媛向恒生公司支付XX小区XX号楼XX室房屋及XX号地下室房款共计1049648元，2012年10月21日，沈卫东、沈悦媛向恒生公司支付XX号车位款10万元。
关于房屋交接及出卖人逾期交房的违约责任，双方在编号为销售（字）XX号《济南市商品房买卖合同》、销售（字）XX号地下室《济南市商品房买卖合同》中约定：“……商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，室外工程不作为房屋交付的必要条件。买受人须持本人身份证、《商品房买卖合同》、购房全额发票或收据办理房屋交接手续。……通过竣工验收的房屋，买受人不得以国家法律或行政法规未规定的理由拒绝接受房屋（地方法规和地方规章的规定不作为房屋交付的依据）……（出卖人）逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内无息退还全部已付款，并接受买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金……”
2012年12月26日，恒生公司向沈卫东、沈悦媛寄送《交房通知书》，通知沈卫东、沈悦媛于2012年12月31日办理房屋交付手续。2012年12月31日，沈卫东、沈悦媛向恒生公司出具《关于敦促山东恒生置地股份有限公司尽快出示的通知》，认为XX小区X号楼在办理房屋交接时工作人员无法出示《分期综合验收备案证明》，不具备交房条件，敦促恒生公司尽快出示XX小区X号楼的《分期综合验收备案证明》。该通知于2013年1月6日由恒生公司签收。2013年1月31日，沈卫东、沈悦媛向恒生公司发送《关于解除合同的书面通知》，通知载明：“……截止2013年1月31日，贵方（恒生公司）仍无法出示涉及XX小区X号楼的《分期综合验收备案证明》，依据济南市城乡建设委员会等五部门2011年4月27日联合印发的《关于转发的通知》（济建字（2011）7号文）和双方于2011年10月10日签订的《济南市商品房买卖合同》中相关条款的规定，我们现书面通知贵方：按照合同的约定与贵方解除《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）XX】，并由贵方承担相应的法律责任，配合我们共同办理退房、退款手续。……”该通知于2013年2月16日由恒生公司签收。2013年4月25日，恒生公司起诉，要求确认沈卫东、沈悦媛要求解除编号为销售（字）XX号《济南市商品房买卖合同》的通知无效，沈卫东、沈悦媛继续履行该商品房买卖合同并承担违约责任。2013年4月27日，沈卫东、沈悦媛向恒生公司出具《关于解除合同的再通知》，认为恒生公司未按照合同约定、法律规定的商品房交付条件交付商品房，计算至通知发出之日已逾期118天，特通知恒生公司解除双方签订的编号为销售（字）XX号《济南市商品房买卖合同》、销售（字）XX号地下室《济南市商品房买卖合同》、和XX号车位的《济南XX项目地下车位转让协议》，要求恒生公司退还购房价款、赔偿损失、承担违约责任。该通知于2013年5月1日由恒生公司签收。2013年6月17日，恒生公司申请变更诉讼请求，请求确认沈卫东、沈悦媛要求解除编号为销售（字）XX号《济南市商品房买卖合同》、销售（字）XX号地下室《济南市商品房买卖合同》、和XX号车位的《济南“XX”项目地下车位转让协议》的通知无效，要求沈卫东、沈悦媛继续履行该三份合同并承担违约责任。沈卫东、沈悦媛反诉，要求：1、解除沈卫东、沈悦媛与恒生公司之间的销售（字）XX号《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、销售（字）XX号地下室《济南市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《济南“XX”项目地下车位转让协议》；2、恒生公司返还沈卫东、沈悦媛已支付的购房款1049648元、地下车位费100000元；3、恒生公司赔偿沈卫东、沈悦媛损失（计算方法：以已付款为基数，自支付之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日止）。
另查明，《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》（【鲁建发（2009）11号】）第六条规定：“开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。”第七条规定：“开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。”第八条规定：“房屋登记部门在进行房屋登记时，应查验开发项目竣工综合验收备案手续，查验《山东省建设工程档案合格证》。凡未经竣工综合验收备案、未取得建设工程档案合格证的项目，房屋登记部门不予受理。”
《关于转发的通知》（济建发（2011）7号）第三条规定：“本通知下发之日（2011年4月27日）起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。本通知下发之日前已办理预售许可且已签订商品房买卖合同的房屋，开发企业可按商品房买卖合同中的约定交付使用，待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。”
原审法院认为，本案争议的焦点问题主要有三：一是商品房买卖双方未在合同中约定开发项目取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》的，合同效力是否受到影响的问题；二是合同中关于“商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件”以及通过竣工验收的房屋买受人不得拒绝接受的约定是否有效的问题；三是买受人是否有权解除合同的问题。
焦点一：商品房买卖双方未在合同中约定开发项目取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》的，合同效力是否受到影响的问题。
根据济建发（2011）7号《关于转发的通知》文件的要求，自2011年4月27日之日起，开发企业与房屋买受人签订商品房买卖合同时，须将取得开发项目《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为房屋交付使用的约定条款。本案中，商品房买卖合同并未将上述条款列入其中，故合同存在瑕疵。但根据《合同法》第五十二条之规定，只有违反法律、行政法规强制性规定方使得合同无效，而本案中济建发（2011）7号通知以及【鲁建发（2009）11号】备案办法从效力层级均不属于国家法律、行政法规，且签订合同时，双方均系真实意思表示，故商品房买卖合同并不因此无效，本院对该合同的效力予以确认。
焦点二：合同中关于“商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件”以及通过竣工验收的房屋买受人不得拒绝接受的约定是否有效的问题。
本案中，恒生公司与沈卫东、沈悦媛签订的商品房及地下室、车位买卖合同均为恒生公司为了重复使用而预先拟定的格式合同，根据《合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法52、53规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中双方虽然在合同中约定商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件，但商品房的单体竣工验收是指房屋本身是否符合建设规划以及建筑施工的质量进行的验收，与商品房的综合验收是两个不同的概念，根据【鲁建发（2009）11号】备案办法的规定，开发商除进行商品房单体竣工验收外，还需取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》。且根据济建发（2011）7号通知的要求，自2011年4月27日之后的商品房买卖合同中均应将交付《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》作为商品房交付的条件之一。故原、被告商品房买卖合同中的该两条约定一是排除了地方性法规和地方规章的适用，二是限制了买受人的权利，加重了买受人举证义务，同时也大大减轻了出卖人交房所需要负担的义务。该两条款应为无效条款。
焦点三：买受人是否有权解除合同的问题。鉴于商品房买卖合同中关于商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件以及通过竣工验收的房屋买受人不得拒绝接受的约定无效，即关于商品房交付的标准视为双方没有约定，应按照《合同法》第六十二条所确定的方法予以确定，有行业标准的以行业标准来确定。本案中，即应依据【鲁建发（2009）11号】备案办法进行确定，除通过商品房单体竣工验收外，还应经综合验收合格后，方可交付使用，综合验收不合格的，不得交付使用。截至目前，开发商尚未提交综合验收备案证明，即涉案房屋尚达不到交付使用之条件，开发商未能按照合同约定交付房屋逾期已经超过30天，买受人有权解除编号为销售（字）XX号XX小区X号楼XX室房屋《济南市商品房买卖合同》、销售（字）XX号XX号地下室《济南市商品房买卖合同》。沈卫东、沈悦媛已向恒生公司发送解除合同通知，自恒生公司收到通知之日起双方商品房及地下室买卖合同解除。关于沈卫东、沈悦媛能否解除XX号XX小区车位《济南市“XX”项目地下车位转让协议》的问题，因开发商逾期交房的行为已使购买车位的合同目的不能实现，故根据《合同法》第九十四条的规定，沈卫东、沈悦媛可以解除车位转让协议。沈卫东、沈悦媛已向恒生公司发送解除合同通知，自恒生公司收到通知之日起双方地下车位转让协议解除。
因双方商品房及地下室买卖合同、地下车位转让协议解除，恒生公司应以已收沈卫东、沈悦媛购房款为基数，自收款之日起按照中国人民银行同期贷款利率向沈卫东、沈悦媛赔偿损失，故对反诉原告沈卫东、沈悦媛的该项反诉请求，予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十二条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、反诉原告沈卫东、沈悦媛与反诉被告山东恒生置地股份有限公司之间签订的的编号为销售（字）XX号XX小区X号楼XX室《济南市商品房买卖合同》、销售（字）XX号地下室《济南市商品房买卖合同》于2013年2月16日解除，双方签订的《济南市“XX”项目地下车位转让协议》于2013年5月1日解除；二、反诉被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告沈卫东、沈悦媛已支付的购房款1049648元、地下车位费10万元；三、反诉被告山东恒生置地股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付反诉原告沈卫东、沈悦媛已付房款的利息损失（以1049648元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2011年5月19日起计算至本判决生效之日止；以10万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2012年10月21日起计算至本判决生效之日止）；四、驳回原告山东恒生置地股份有限公司要求依法确认沈卫东、沈悦媛要求解除销售（字）XX号《济南市商品房买卖合同》、销售（字）2XX号地下室《济南市商品房买卖合同》、《济南“XX”项目地下车位转让协议》的通知无效的诉讼请求；五、驳回原告山东恒生置地股份有限公司要求沈卫东、沈悦媛继续履行与恒生公司签订的销售（字）XX号《济南市商品房买卖合同》、销售（字）XX号地下室《济南市商品房买卖合同》及《济南市“XX”项目地下车位转让协议》的诉讼请求；六、驳回原告山东恒生置地股份有限公司要求沈卫东、沈悦媛承担迟延办理房屋交接手续的违约金23100元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由原告山东恒生置地股份有限公司承担，反诉费15780元，由原告山东恒生置地股份有限公司承担15000元、沈卫东、沈悦媛承担780元。
上诉人恒生公司不服原审判决上诉称：合同文本是经政府有关部门监制的，其中许多内容留出空白，供签约双方填写，不属于格式合同。合同关于交房条件的约定并非未与对方协商的条款，不属于格式条款，也不存在免除上诉人义务，排除被上诉人权利的情形，原审判决认定该条款无效是错误的。原审判决依据地方性法规确定交房条件判决解除合同，损害了上诉人的合法权益。请求二审法院依法改判。
被上诉人沈卫东、沈悦媛辩称：合同关于交房条件的约定损害了买受人的权益，符合格式条款的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条都对商品房综合验收的交房条件作了规定。请求驳回上诉人的上诉请求。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院认为：《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”根据上述规定，商品房交付使用是以开发项目的竣工验收为条件，而不仅是单项工程的质量验收。买受人对房屋的使用应包括使用住宅小区的基础设施和配套设施等。双方合同关于交房条件的内容不是合同双方经协商后填写的，属恒生公司预先拟定的格式条款。合同中关于“商品房单体竣工验收合格后，双方视为房屋达到交付条件”以及通过竣工验收的房屋买受人不得拒绝接受的约定，免除了恒生公司根据上述规定在交房前应完成综合验收的义务，排除了沈卫东、沈悦媛依据上述规定在交房同时恒生公司应保障的权利，属无效条款。恒生公司在约定期间未按上述规定和【鲁建发（2009）11号】备案办法的规定、济建发（2011）7号通知的要求交付房屋，沈卫东、沈悦媛有权解除合同。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。上诉人恒生公司上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费16070元，由上诉人山东恒生置地股份有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王德强
代理审判员 何菊红
代理审判员 曹 慧
二〇一四年十一月十一日
书 记 员 孙培培