江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏01民终10442号
上诉人（原审被告）：张同美，女，1963年6月1日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：王应军，男，1968年1月4日生，汉族，住南京市建邺区。
委托诉讼代理人：岁红俊，江苏尚淮律师事务所律师。
原审被告：王道林，男，1962年2月25日生，汉族，住南京市建邺区。
原审被告：王辉，男，1988年2月5日生，汉族，住南京市建邺区。
两原审被告共同委托诉讼代理人：张兴中，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。
上诉人张同美因与被上诉人王应军、原审被告王道林、王辉房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市建邺区人民法院（2016）苏0105民初4939号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张同美上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审。2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋系上诉人夫妻共同财产，原审被告王道林私下签订买卖合同，上诉人并未同意。2、涉案房屋买卖合同应属无效。涉案房屋系拆迁安置的经济适用房，土地的使用性质为国有划拨，根据房地产管理法第38条以及最高院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷若干意见的规定，该买卖合同应属于无效。3、被上诉人非南京户口，不符合南京市的购房政策。撇开房屋买卖合同的效力，因形势变更该合同也无法履行。4、原审法院判决上诉�赔偿全部的房屋差价损失显失公平，也缺少法律依据。因上诉人不同意签订买卖合同，被上诉人是明知的，被上诉人也是明知房屋性质的，被上诉人明显具有过错，即便有损失，也应由其自行承担。5、原审被告王辉既不是涉案房屋的产权人，也未与被上诉人签订房屋买卖合同，一审中将王辉作为被告主体不适格。
王应军辩称：1、涉案房屋买卖合同的第一页上有上诉人的亲笔签名，该合同第一页明确记载为“南京市存量房买卖合同”；且该合同第一页对房屋的房号、价款等均有明确记载，因此上诉人主张其对涉案房屋的买卖不知情与事实不符。2、涉案房屋买卖合同合法有效。本案中双方当事人买卖的是拆迁安置房，而非是《经济适用住房管理办法》中所规定的经济适用房；且本案中是因为拆迁安置房的买卖涉及到土地使用权的转让，并非是单纯的国有土地使用权的转让，不适用国有土地使用权转让的司法解释规定。按照江苏高院11月30日公布的民事审判工作例会纪要：拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性，与经济适用房性质不同，拆迁安置房的房屋买卖合同不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。双方当时人都应当按照合同约定行使权利、履行义务。由于上诉人及原审被告王道林、王辉拒不履行涉案合同，构成根本违约，故被上诉人提起本案诉讼并按照解除房屋买卖合同的有关规定要求上诉人等返还购房款、赔偿损失，是合情合理的，也符合有关规定。3、被上诉人在提起本案诉讼前符合在南京市购房的有关政策规定，就是因为上诉人迟迟不配合被上诉人办理涉案房屋的过户登记手续，直到南京市房地产市场出现了房价快速上涨的情况变化，南京市政府出台限购政策，这完全是由于上诉�的过错造成，故不适用形势变更的原则，应当由上诉人承担根本违约的相关责任。4、王辉作为与上诉人及原审被告王道林共同生活的家庭成员，其也在涉案房屋买卖合同的第一页上签字，即王辉也是涉案房屋买卖合同的卖方。原审法院将其列为本案的当事人并无不当之处。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原审被告王道林、王辉述称：同上诉人意见。
王应军向一审法院起诉请求：1、判令解除2011年8月20日原告与王道林、张同美、王辉签订的《南京市存量房买卖合同》；2、被告返还原告购房款50万元；3、被告赔偿原告购房损失158.25万元；4、被告赔偿原告房屋装修损失18万元；5、被告赔偿原告6个月房屋租赁金16200元。
一审法院认定事实：因位于沙洲莲花村的房屋被拆迁，三被告获安置位�友谊街××单元××室房屋，即涉案房屋。2011年8月20日，原、被告签订《南京市存量房买卖合同》，合同约定由王应军购买南京市建邺区莲花北苑某幢某单元1807室房屋，房屋价款为50万元；卖方应于2011年8月16日交付房屋；卖方在按相关规定可办理产权过户起7日内通知买方，共同办理过户等事宜；若因任何原因致买方无法取得该房产及相关权利，卖方应按当时房屋的市场价格赔偿买方，并赔偿房屋装修费用和6个月同地段、同面积房屋租赁费用。该合同第一页甲方（卖方）中有被告王道林、张同美、王辉三人的签名，合同末尾有被告王道林的签名。被告张同美、王辉称被告王道林告知两人要将房屋出租给原告，故在合同第一页签名，后因发现涉案合同并非租赁合同而是买卖合同后，不同意出售房屋，故没有在合同末尾签名。合同签订后，原告向被告王道林支付了房款50万元。涉案房屋自2011年交付原告，原告装修后使用至今。至2016年，因三被告不同意办理涉案房屋过户手续，原告于2016年7月28日诉至法院。
庭审中，原、被告双方均确认涉案房屋每月的租金标准应为2000元。原告称2016年10月涉案房屋的价值为210万元，原告方的装修损失应为18万元；被告则称2016年10月涉案房屋的价值为110万到120万元，原告的装修损失应为2万元。因双方对房屋价值及装修损失的分歧较大，原告申请就涉案房屋价值及装修价值进行司法鉴定。南京中信资产评估有限公司于2017年5月20日作出《评估报告》，确定房屋评估值为190.96万元，室内装修（含空调等设备）价值11.9万元。原告为本次评估支付评估费2万元。被告称评估选取的参照物为2017年4月、5月成交的房屋，即使进行了修正也不能反映评估基准日的真实价格水平；评估报告也未反映空调的成新�况。
一审法院认为，被告张同美、王辉签名的涉案《南京市存量房买卖合同》第一页中已载明该合同系买卖合同而非租赁合同，被告张同美、王辉主张对涉案房屋买卖不知情，一审法院不予采纳；且两人在知晓涉案合同系买卖房屋后，也未向法院申请撤销该合同，故涉案《南京市存量房买卖合同》系原告王应军与被告王道林、张同美、王辉的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。涉案房屋为三被告房屋拆迁安置所得，三被告称涉案合同无效，无法律依据，一审法院不予支持。现三被告明确表示不同意出售涉案房屋，已构成根本违约，原告要求解除合同，一审法院予以支持。原告已支付的50万元房款三被告应予退还。三被告亦应按照合同约定承担违约责任，即赔偿原告房屋差价损失140.96万元、装修损失11.9万元及6个月租金损失1.2万元，合计150.06万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审法院判决：一、解除原告王应军与被告王道林、张同美、王辉于2011年8月20日签订的《南京市存量房买卖合同》。二、被告王道林、张同美、王辉于判决生效之日起十日内退还原告王应军房款50万元。三、被告王道林、张同美、王辉于判决生效之日起十日内赔偿原告王应军150.06万元。本案受理费25030元，保全费5000元，评估费20000元，合计50030元，由原告王应军负担5000元，被告王道林、张同美、王辉负担45030元。
本院二审期间，双方皆没有提交新证据。
一审判决查明的事实正确，本院予以确认。
本院认为，上诉人张同美、原审被告王道林、王辉与被上诉人王应军签订的《南京市存量房买卖合同》为各方当事人的真实意思表�，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。上诉人张同美在《南京市存量房买卖合同》首页上签字，该合同首页有“南京市存量房买卖合同”、“甲方自愿将房屋出售给乙方”、“房屋转让价款50万元”字样，且被上诉人从2011年就使用涉案房屋，故上诉人主张其签署的是租赁合同，而非房屋买卖合同，与事实不符，本院不予采信。涉案房屋系上诉人张同美与原审被告王道林、王辉房屋拆迁安置所得，上诉人主张涉案存量房买卖合同无效，本院不予支持。《南京市存量房买卖合同》签订之时，被上诉人具有购房资格，涉案房屋买卖合同无法履行系因张同美、王道林、王辉一方拒绝履行，上诉人主张因被上诉人无购房资格导致合同无法履行，理由不成立；被上诉人主张解除合同、退还房款并要求张同美、王道林、王辉按照合同约定承担违约责任，本院予以支持。一审法院根据中信资产评估有限公司作出的评估报告，判令张同美、王道林、王辉赔偿被上诉人房屋差价损失、装修损失及6个月租金损失，共计150.06元，并无不当。原审被告王辉在《南京市存量房买卖合同》作为卖方签字，其在本案中作为被告，主体适格。
综上所述，上诉人张同美的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费25030元，由上诉人张同美负担。
本判决为终审判决。
审判长 马 帅
审判员 付 双
审判员 孙 伟
二〇一八年二月七日
书记员 汪海燕