江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣07民终1306号上诉人（原审被告）：赣州枫叶房地产开发有限公司，住所地：江西省赣州市于都县贡江镇水南村。法定代表人：鄢建强，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李力军，江西锐泓律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢开荣，江西锐泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘德森，男，1975年2月3日生，汉族，于都县人。被上诉人（原审原告）：陈清华，女，1977年4月11日生，汉族，于都县人，住址同上。委托诉讼代理人：张小平，江西客家人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟瑞，江西客家人律师事务所律师。上诉人赣州枫叶房地产开发有限公司（以下简称枫叶公司）因与被上诉人刘德森、陈清华商品房销售合同纠纷一案，不服于都县人民法院（2015）于民一初字第876号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。枫叶公司上诉请求：1、依法撤销于都县人民法院（2015）于民一初字第876号民事判决，发回重审或直接改判，判决驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院没有查明被上诉人履行《商品房买卖合同》和《购房补充协议》不符合约定的违约事实。根据合同约定，被上诉人应当在付清购房款的同时，缴清办理商品房产权证书等需要缴纳的费用及税款（其中包括应在合同备案后的30天内缴清契税），否则，上诉人有权拒绝交房，不承担逾期交房的违约责任。上诉人多次电话通知被上诉人缴纳契税，被上诉人未缴纳契税，致使上诉人未能及时交付店面和代办房屋产权证书。一审第一次开庭时，被上诉人才向法庭提交其缴纳契税的凭证，尽管上诉人要求其将缴纳契税的凭证予以提交，但被上诉人至今未将缴纳契税的凭证交给上诉人。被上诉人的违约行为明显存在，一审法院却未查明认定。2、一审法院认定《购房补充协议》第六条第1项排除了被上诉人的主要权利，属无效条款。该认定严重缺乏法律依据。双方签订的《购房补充协议》虽然是格式条款，但条款内容不具有排除被上诉人主要权利的情形。双方对房屋的交付条件以《购房补充协议》进行约定，不存在排除被上诉人主要权利的情形。3、一审法院认定上诉人无法在约定的期限内交付符合条件的房屋构成违约，缺乏事实依据。虽然合同约定的交房时间为2013年7月1日前，但由于双方在《购房补充协议》中对交房条件进行补充约定，因此交房期限对应产生变更。即使上诉人交房条件符合，因被上诉人违约，上诉人行使先履行抗辩权，未交付店面也没有违反合同义务。4、本案合同已经约定了违约金数额,上诉人的损失没有任何证据证明。一审法院按照同地段同类房屋月租金标准酌定违约金数额显然违反法律和司法解释规定。被上诉人刘德森、陈清华口头答辩称，1、上诉人的上诉明显在拖延时间，一审对鉴定及上诉人逾期交房的事实认定清楚，符合法律规定。2、关于违约金的问题。一审认定的违约金过低，被上诉人为了尽快收房，没有上诉。3、本案案涉房屋经鉴定明显存在质量问题，一审没有委托鉴定，是因为委托费用过高，该相邻（刘林秀）的房屋经鉴定明显存在质量问题，所以会延伸到本案的房屋也存在质量问题。违约金应当计算到修复时间,一审以交房时间计算明显过低。请求二审驳回上诉人的上诉请求。刘德森、陈清华向一审法院起诉请求：判令被告支付自2013年7月1日起至被告支付房屋修复费止按每月1250元计算的逾期交房违约损失，并判令被告限期修复房屋，验收合格后交付房屋。一审法院认定的事实：2013年12月23日，原、被告签订《赣州市商品房买卖合同》，将枫叶花园小区D型2#店面03号店面售予原告，建筑面积67.67㎡，单价14292.48元/㎡，总价967172元。合同约定：原告以按揭方式付款，除房款外还应支付被告代收代缴费用，否则被告有权拒绝交房或顺延办证等（合同第七条）。被告交房时间为2013年7月1日，同时应取得主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（合同第八条）。被告应当书面通知原告办理交付手续，出示上述备案表，由买受人查验房屋。如买受人提出质量异议且双方不能达成一致意见，由双方委托有资质的检测机构进行质量检测，检测结果不合格时由出卖人承担检测费用，返修合格之日视为交付日期（第十一条）。逾期交房的违约责任为已付房款万分之一的日违约金；逾期交房超过90日时原告有权解除合同，如继续履行合同，被告承担不超过5000元的违约金（第九条）。双方同时签订了《购房补充协议》，其中第六条约定：主合同中房屋交付使用条件变更为该商品房经验收合格，在商品房《工程竣工验收报告》盖章后，被告发出《商品房交付使用通知书》，双方签署《商品房交付使用交接表》。买受人必须付清全部房款、违约金和各项费用并交清办理房地产权属证书等需缴纳的所有费用，必须按相关部门的规定到指定的银行足额缴存专项维修资金，否则出卖人不予交房。该协议第九条对于买受人承担的除房款以外的费用做了列举，包括办理产权证、土地使用证等应由买受人承担的费用、物业管理费用、契税等。合同签订后，原告履行了支付房屋价款的义务。2013年2月20日，原告在于都县地方税务局缴纳了印花税、契税合计39170.47元，取得了完税证。2013年3月16日，原告向被告支付办证费4200元，其中含住宅维修资金1353.4元。2013年7月1日，原告得到被告的工作人员电话通知收房，但未办理房屋交付手续。2014年年3月7日，本案房屋工程由相关部门和单位进行竣工验收，被告于同年11月26日取得《竣工验收备案表》。2015年7月20日，原告到被告处验房，提出楼板多处裂纹，有水渗漏，被告对此做了记录，但由于双方对纠纷未妥善处理，原告于2015年9月7日诉来法院请求处理。诉讼过程中，原告申请对本案房屋质量进行鉴定，后又撤回鉴定申请。一审法院认为，原、被告签订房屋买卖合同后，应当适当履行各自的合同义务。原告作为买受人的义务是支付房款、缴纳税款和其他费用，被告作为出卖人的义务是在约定的期限内交付房屋并转移所有权、告知和通知原告支付各项税费。合同约定的交房期限届满时，原告已履行支付房款、缴纳契税和支付办证费用及房屋专项维修资金的义务，而被告尚未进行竣工验收，故其无法履行交付符合条件的房屋的义务。本案买卖合同约定的交房条件是被告取得《建筑工程竣工备案表》，合同的补充协议将其变更为验收单位在《工程竣工验收报告》上盖章。该补充协议是格式条款，虽经原告签署，但其规避了有关部门对房屋质量的监管，而竣工验收备案是办理房产证的必备条件，故该项条款排除了原告的主要权利，属无效条款。本案房屋满足交房条件的时间应当认定为2014年11月26日，即被告取得相关竣工验收备案表时。2015年7月20日，原告验收房屋时与被告就房屋质量问题产生争议，双方可以按照合同约定进行质量检测。由于原告在诉讼中撤回了对房屋质量进行鉴定的申请，无法确定房屋是否存在质量问题，原告应当对此承担举证不能的后果。综上，原告主张被告逾期交房的诉请成立，被告应当承担违约责任。合同约定逾期交房的日违约金为已付房款的万分之一，但总金额不超过5000元，原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，由于被告自2013年7月2日至2014年11月26日迟延履行超过一年，因此应当以违约造成的损失确定违约金数额。合同约定了违约金数额的计算方法，但原告选择了较低的标准即本案房屋经评估机构评定同地段同类房屋月租金标准约为1250元，原审法院酌定由被告支付违约金21250元（1250元/月×17月）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告赣州枫叶房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向原告刘德森、陈清华支付逾期交房违约金21250元；二、驳回原告刘德森、陈清华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费462元，由被告赣州枫叶房地产开发有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。二审认定的事实与原审查明的一致。本院认为，关于合同补充条款约定的交房条件是否有效的问题，涉及到一个法定交房条件的认定问题。《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年修订）》第二十七条规定“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。该条规定的交付条件是“开发项目竣工验收合格”，尽管没有明确载明为“综合验收合格”，但规定的是“开发项目竣工验收”，而不是“工程竣工验收”，“开发项目竣工验收”是指报建的整个开发项目的验收，这其中就包括规划、消防、环保的验收，因此，上述规定的“开发项目验收”实际上就是“开发项目的竣工综合验收”。对此，《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日第248号国务院令发布）规定更为明确。第十七条规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。第十七条第二款以及第十八条进一步明确了开发项目的竣工验收程序和要求。第十七条第二款“房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。第十八条规定“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收”。除此之外，《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国环境保护法》分别规定了消防、环保的强制验收制度。因此，房地产开发项目应当经过综合验收才可交付，这是法律、行政法规规定的强制性交房条件标准。开发商与购房户可以通过约定在法定交房标准之上提高交房条件标准，但不能通过约定降低这一法定的交房条件标准。本案中，诉争合同第八条交付期限及条件约定：“出卖人（上诉人）应当在2013年7月1日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人（被上诉人）1、双方另行商定……”，上述约定的交房条件为取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，而取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的前提条件是应当经过工程单项验收、规划验收、消防验收、环保验收等验收，也就是说，合同第八条约定的交房条件为开发项目完成了竣工综合验收。而《购房补充协议》第六条关于交接的约定第1项为：“为满足买受人尽早装修的需要，在交付期限不变的前提下，双方约定《商品房买卖合同》中商品房的交付使用条件变更为该商品房经验收合格。在商品房《工程竣工验收报告》盖章后，出卖人向买受人发出《商品房交付使用通知书》。双方共同签署《商品房交付使用交接表》后即完成交接”。该补充协议约定的交房条件实际上是工程质量单项验收，而不是开发项目综合验收，即补充协议约定无须规划、消防、环保的验收，只要完成工程质量单项验收就可交付。即补充协议的约定实际上降低了上诉人的法定交房条件要求，这与法定交房条件的强制性是不符的，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，补充协议约定的交房条件属无效条款。关于上诉人的抗辩权问题。上诉人认为被上诉人未按《购房补充协议》约定交清办理商品房产权证等需要缴纳的费用及契税等税款，上诉人可以享有先履行抗辩权，拒绝交房。本院认为，上诉人所述的上述费用数额并不明确，上诉人也没有提交证据证明其已经明确通知被上诉人所应交纳上述各项费用的具体款项数额，也没有提交证据证明上诉人已经代为被上诉人交纳了上述代缴费用，且上述费用是被上诉人向相关行政部门缴纳的费用，仅影响被上诉人自身对房屋的使用，并不涉及到上诉人的利益，上诉人以此为由主张先履行抗辩权，拒绝交房没有法律依据。上诉人该上诉理由不成立。关于被上诉人以案涉房屋存在质量问题拒收房屋的时间段是否应当计算逾期交房违约金的问题。合同第十一条约定“商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当解释和说明，如不能达成一致意见，双方委托有资质的检测机构进行质量检测。所需检测费用由买受人先行垫付，检测结果合格则由买受人承担，检测结果不合格由出卖人承担。检测结果为合格的，原通知的交房日期为交付日期。检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，返修合格之日视为交付日期”。本案中，在发生房屋质量争议后，尽管被上诉人没有与上诉人共同委托检测机构进行鉴定，而是提起诉讼，且在诉讼中撤回鉴定申请，故上诉人以相邻的另案刘林秀的房屋质量经鉴定存在问题为由，认为本案案涉房屋质量存在问题，该证据不充分。一审法院认定2014年11月26日为房屋满足交付条件之日，处理妥当。关于违约金的确定问题。上诉人应计算逾期交房违约金的时间段为2013年7月2日至2014年11月26日。双方合同约定的违约金最高为5000元，但被上诉人对此提出异议，认为其损失明显高于5000元，要求增加违约金，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，一审法院根据上诉人逾期交房以及案涉房屋属于店面且存在质量瑕疵等具体情况，酌定按照同地段租金标准1250元/月来计算违约金，该酌定并未显失公平，应予维持。综上所述，上诉人枫叶公司的上诉理由均不成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费462元，由上诉人赣州枫叶房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王阿婷审 判 员  郑小兵审 判 员  赖国东二〇一七年八月十八日书 记 员  廖勤勤代理书记员  甘美玉