广西壮族自治区玉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂09民终1653号上诉人（一审原告）：林永勇，男，1976年4月1日出生，汉族，住广西平南县。上诉人（一审原告）：赵惠杏，女，1977年6月10日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。两上诉人的共同委托代理人：李伟，男，1967年7月12日出生，汉族，住广西平南县平南镇城东街***号。被上诉人（一审被告）：李有华，男，1960年7月21日出生，壮族，户籍所在地广西玉林市玉州区，现住玉林市。被上诉人（一审被告）：刘燕，女，1963年5月11日出生，汉族，户籍所在地广西玉林市玉州区，现住玉林市。两被上诉人的共同委托代理人：周国辉，广西桂南律师事务所律师。两被上诉人的共同委托代理人：陈远，广西桂南律师事务所律师。上诉人林永勇、赵惠杏因买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2016）桂0902民初581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月7日立案后，依法组成由审判员罗飒担任审判长，审判员梁凤、李小莉参加的合议庭对本案进行了公开审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：林永勇与赵惠杏，李有华与刘燕均系夫妻关系。1993年12月14日、1997年8月28日，李有华先后向玉林军用供应站支付购买位于玉林市城站路的一套公有住房的房款6128.34元和11208.67元，并于1999年7月17日办理该房的房地产权证，证号为玉林市房权证玉房字第××号，共有权人为刘燕，产别为私产（B），建筑面积为自：71.73㎡，共：51.84㎡，所在层数1楼。2008年10月25日，林永勇、赵惠杏（乙方）与李有华、刘燕（甲方）签订《房屋买卖协议书》，约定：“经李有华同林永勇协商决定现由李有华把座落在城站路（即玉林军用供应站的私有住房一楼第三套的二房一厅）的个人住房卖给林永勇使用。自用面积共71.73平方米。1、李有华同意把在玉林军用供应站的私有住房一楼的一套住房卖给林永勇永久性使用。房屋权属林永勇。2、房屋价格协定为陆万元，由林永勇一次性付清给李有华。3、由李有华把同刘燕的共有房屋使用证交给林永勇，今后要办理过户手续时李有华无条件地帮助办理过户手续。4、如果今后房屋不能办理过户手续，或此房屋有经济纠纷等原因，李有华按买房屋价格赔偿给林永勇。甲方：李有华、刘燕，乙方：林永勇、赵惠杏。”2008年11月18日，林永勇按约向李有华、刘燕支付房款60000元，李有华、刘燕出具收条给林永勇收执，并将房屋交付给林永勇、赵惠杏使用，但双方至今未办理该房的过户手续。近期，由于该房屋纳入玉林火车站站前广场改造征收拆迁范围并被拆除，双方发生权属争议，林永勇、赵惠杏于2016年3月11日诉至玉林市玉州区人民法院，请求：1、确认《房屋买卖协议书》合法有效，玉林城站路玉房共字第××号房屋产权归林永勇、赵惠杏所有，价值约30万元。2、本案的诉讼费用由李有华、刘燕承担。另查明：2016年3月28日，玉林火车站站前广场改造项目建设领导小组办公室出具《关于城站路XXX号X层X单元XXX号房屋征收补偿款拨付的说明》，内容为：李有华、刘燕于2008年10月25日，将玉林城站路XXX号X层X单元XXX号房屋（房产证玉房字第××号、玉房共字第××号）转让给林永勇、赵惠杏，并签订房屋买卖协议书（有付款凭证），但未能办理过户。现因房屋已纳入玉林火车站站前广场改造征收拆迁范围，双方存在权属纠纷争议，林永勇、赵惠杏将李有华、刘燕诉至玉林市玉州区法院，主张房屋权利。为配合玉林市政府做好火车站站前广场改造一期的工程建设工作，经站前办研究决定，决定由林永勇、赵惠杏先签订房屋征收补偿协议，征收补偿款共计366692元暂存在玉林火车站站前广场改造项目建设领导小组办公室，待法院判决下来后，站改办依照法院判决结果来拨付该笔补偿款。一审法院认为：本案的争议焦点为：双方签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效，讼争的房屋产权归谁所有？首先，双方所签订的《房屋买卖协议书》是否有效。一审法院认为：（一）涉案房屋的性质虽为公有住房（房改房），但根据该房的房地产权证上载明的“房屋所有权人为李有华，共有权人为刘燕，产别为私产（B）”，可知李有华、刘燕在签订《房屋买卖协议书》时对涉案房屋享有全部产权，可依法处分该房屋。（二）《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”判断合同效力的法律是指全国人大及其常委会颁布的法律，行政法规是指国务院颁布的法规。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”涉案房屋属于单位公有住房，我国建设部、各级地方政府等对于公有住房的上市交易、管理等颁布了一系列行政规章、政策等，但这些行政规章、政策等均未上升到法律和行政法规的层面，其中关于公有住房的上市交易程序、条件作出的规定均属于管理性规定，不属于对公有住房交易行为的效力作出的强制性规定。另外，根据我国建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定：“已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用住房不得上市出售：（一）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；（二）住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；（三）处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；（五）已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；（六）上市出售后形成新的住房困难的；（七）擅自改变房屋使用性质的；（八）法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的”，李有华、刘燕未能举证证明涉案房屋存在上述情形，故涉案房屋可以上市出售。据此，本案的《房屋买卖协议书》是双方的真实意思表示，且未违反行政法规的强制性规定，是合法有效的。其次，《房屋买卖协议书》有效是否就一定产生房屋产权变更的后果。一审法院认为：（一）合同有效的法律后果是产生合同之债，但合同之债不等同于物权变更，林永勇、赵惠杏只能根据涉案协议书请求李有华、刘燕协助办理房屋过户手续，但自2008年签订《房屋买卖协议书》起至今长达八年之久，双方未能办理物权变更登记手续，且涉案房屋目前已纳入国家征收拆迁范围，依法不能办理过户。（二）根据双方签订的《房屋买卖协议书》第四条的约定：“如果今后房屋不能办理过户手续，或此房屋有经济纠纷等原因，李有华按买房屋价格赔偿给林永勇”，可见双方对于无法办理过户及相应的处理办法已经作出了约定，现涉案房屋确实无法办理过户，相应的法律后果应依据该合同条款处理。（三）根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，房屋物权变更应当进行登记。因双方未能办理物权变更登记手续，目前涉案房屋仍登记于李有华、刘燕名下，涉案房屋仍属于李有华、刘燕所有。综上所述，双方签订了《房屋买卖协议书》后，林永勇、赵惠杏享有要求李有华、刘燕协助办理涉案房屋产权过户的请求权。但是，林永勇、赵惠杏在长达八年的时间里均没有向李有华、刘燕提出请求，以至于涉案房屋被拆除时仍属李有华、刘燕所有。鉴于涉案房屋已被拆除，过户房屋已无可能和必要，同时双方在签订《房屋买卖协议书》时也约定了房屋不能过户时的处理方案，双方可依约定进行处理。本案事实清楚表明，涉案房屋的权属归李有华、刘燕所有，林永勇、赵惠杏主张涉案房屋归其所有的诉讼请求，与事实不符，依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条以及《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条之规定，判决：驳回林永勇、赵惠杏的诉讼请求。案件受理费2900元，由林永勇、赵惠杏负担。上诉人林永勇、赵惠杏对一审判决不服，上诉称：1、林永勇、赵惠杏起诉请求法院确认《房屋买卖协议书》的效力，一审法院认为该协议合法有效，但判决主文直接驳回诉讼请求，属于遗漏诉讼请求的情形，程序违法；2、林永勇、赵惠杏起诉请求确认房屋产权归属，属于确认之诉，并无请求审理双方无法过户时如何处理的问题，一审法院认为无法办理过户的法律后果应依合同条款处理，超出了原告的诉讼请求范围；3、一审法院确认涉案房屋的产权归李有华、刘燕所有是错误的，现该房屋已被依法拆除，房屋产权随即灭失，一审法院认为不复存在的房屋产权属李有华、刘燕所有不符合客观实际。请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，案件一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人李有华、刘燕答辩称原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，判决正确。请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：上诉人林永勇、赵惠杏与被上诉人李有华、刘燕于2008年10月25日签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人平等协商达成的合意，是双方真实意思表示，且协议内容亦未违反法律或者行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，一审判决论理亦认为本案合同有效，但未根据上诉人的诉请作出有效判决不当，本院依法予以判决确认合同有效。关于本案房屋的物权归属问题，本案房屋已被纳入玉林火车站站前广场改造征收拆迁范围，现该房屋已被拆除，物权已消灭，上诉人要求确认物权归属已无法律依据，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，上诉人与被上诉人签订《房屋买卖协议书》以来一直未办理房屋变更登记，该房屋的法律物权未依法转移给上诉人，现该房屋已被拆迁不存在，上诉人要求确认该房屋权属归其所有没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销玉林市玉州区人民法院作出的（2016）桂0902民初581号民事判决；二、上诉人林永勇、赵惠杏与被上诉人李有华、刘燕于2008年10月25日签订的《房屋买卖协议书》合法有效；三、驳回上诉人林永勇、赵惠杏的其他诉讼请求。一审案件受理费2900元（上诉人林永勇、赵惠杏已预交），由上诉人林永勇、赵惠杏共同负担1450元，被上诉人李有华、刘燕共同负担1450元。二审案件受理费5800元（上诉人林永勇、赵惠杏已预交），由上诉人林永勇、赵惠杏共同负担2900元，被上诉人李有华、刘燕共同负担2900元。本判决为终审判决。审判长 罗 飒审判员 梁 凤审判员 李小莉二〇一七年一月二十二日书记员 陈婷婷