福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初771号原告：江岩平，男，1965年3月2日出生，汉族，居民，住厦门市思明区，委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所执业律师。被告：樊建权，男，1967年4月10日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区，委托诉讼代理人：邱冬平，福建联合信实（龙岩）律师事务所执业律师。原告江岩平与被告樊建权确认合同有效纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2016年3月24日、2017年6月15日公开开庭进行了审理。原告江岩平的委托诉讼代理人吴潮欣、被告樊建权及其委托诉讼代理人邱冬平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。江岩平向本院提出诉讼请求：确认江岩平、樊建权于2012年10月19日签订的《房屋转让合同》合法有效。事实与理由：樊建权的父亲樊克成（于2009年11月28日去世）原有座落于龙岩市新罗区××小洋村××号房××幢。该房产于2007年因龙厦铁路项目建设被拆迁征用时，攀克成将该房产分割给三个儿子（樊建军、樊建平、樊建权），并分别与拆迁公司签订房屋拆迁补偿安置协议。樊建权分得位于龙岩市新罗区××小区××室、××室××套房屋。2012年10月19日，樊建权与江岩平签订《房屋转让合同》，将龙岩市新罗区西陂镇双洋路152号龙铁名苑西区4幢809室转让给江岩平，樊建权持《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议书》，保证其对该房屋享有产权。《房屋转让合同》约定，房屋售价55万元，江岩平于合同签订之日支付380000元，余款在办理过户手续后付清；如樊建权悔约，应自悔约之日起60个工作日内将已付款返还给江岩平。合同签订后，江岩平当日向樊建权支付房款380000元（含樊建权欠款165000元），之后等待樊建权房屋产权登记后依约过户给江岩平。樊建权为逃避债务，于2015年3月12日前往龙岩市龙津公证处办理公证，放弃其对父亲樊克成的遗产继承权归其母亲叶玉琴享有，龙岩市龙津公证处出具了《公证书》。叶玉琴凭公证书将拆迁补偿安置协议书中被拆迁人“樊建权”的名字改为“叶玉琴”，并办理了房屋产权登记手续。江岩平向法院起诉请求撤销樊建权放弃继承的行为，诉讼中，樊建权否认卖房给江岩平，主张双方签订的《房屋转让合同》不成立。为此，江岩平诉至本院。樊建权辩称，一、自己与江岩平之间形成民间借贷法律关系，不存在房屋买卖合同关系，且债务数额只有15万元，并非38万元。1、2011年前后因资金周转困难向江岩平借款，月利率按5%计算，至2011年5月9日借款本息仍欠20万元，2011年5月21日归还35000元，收条载明仍欠165000元。2012年10月经协商以龙铁名苑4号楼809房屋作还款的抵押，江岩平同意自己在二年内归还借款本息，每月偿还5000元左右。江岩平要求月利率按5%计算，每月为8250元，24个月为198000元，加尚欠本息165000元，合计363000元，按380000元计算。江岩平要求签订房屋转让合同作为归还借款的保证。在签订房屋转让合同时只欠江岩平本息165000元，380000元收条的内容是虚假的，自2012年10月19日签订协议至今江岩平未支付分文购房款。江岩平不能提供转账凭证或者其他付款证明。相反，在签订房屋转让合同后，自己于2012年11月现金还款5000元，2012年12月现金还款4000元，2013年1月2日、3日各还款2000元，2013年2月8日还款2000元，合计15000元。2、房屋转让合同未约定房屋交付的期限，签订合同后江岩平从未主张交付房屋，如果存在真实的买卖关系，那么肯定会约定房屋交付期限，签订合同后也会催促腾房，但江岩平并未催促自己腾房。且合同的第六条约定“甲方可中途悔约”，这些证据可以证实江岩平与自己之间并非真实的买卖关系。根据最高人民法院关于审理民间借贷司法解释第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。二、自己对讼争房屋没有处分权，房屋转让合同无效。位于小洋村××号的被拆迁房屋属于自己父母的夫妻共同财产，2007年拆迁时以自己的名义签订拆迁补偿安置协议，但是4幢809室的产权未作分割，自己并未取得该房的所有权。综上，请求驳回江岩平的诉讼请求。针对诉辩主张，江岩平向本院提交了房屋转让合同、收条、委托书二份、分割协议、拆迁安置补偿协议四份、回迁单五份、林建平的证言;樊建权向本院提交了收条二份，以上证据经庭审质证，江岩平、樊建权对证据的真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，能够证明本案的相关事实，予以确认并在案佐证。樊建权向本院提交的中国工商银行转款凭证三份、手写清单，虽转款凭证中的账号不清晰，但江岩平自认有收到樊建权转账支付的6000元，故对该事实予以确认。樊建权提供的补充协议，江岩平对真实性有异议，且双方均未在补充协议中签字，故对该份补充协议的证明力不予确认。本院经审查认定事实如下：樊克成与叶玉琴系夫妻关系，共同生育三子即樊建军、樊建平、樊建权。2007年，樊克成与叶玉琴共同所有的坐落于龙岩市新罗区××小洋村××房产被政府拆迁征用。2007年6月16日，樊克成与樊建军、樊建平、樊建权签订分家析产协议书，约定樊克成因龙厦铁路拆迁，房屋面积426.94平方米，分割如下：樊克成92.6平方米，樊建军103.3平方米，樊建平105.5平方米，樊建权125.54平方米。2007年6月29日，龙岩市新罗区重点工程建设办公室（拆迁人）与樊建权（被拆迁人）、龙岩佳民房屋拆迁有限公司签订一份《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置（产权调换）协议书》，协议主要内容为，因龙厦铁路建设需要，需拆迁樊建权的房屋，安置方式为房屋产权调换，安置房为龙岩市新罗区小洋龙铁名苑西区4幢809室及8幢1202室。2011年5月6日，樊建权办理了上述安置房的回迁结算手续。2011年前后，樊建权因资金周转困难向江岩平借款，至2011年5月9日樊建权尚欠江岩平借款200000元。2011年5月21日，樊建权归还江岩平借款35000元，江岩平出具收条一份，载明“兹收到樊建权还欠款人民币叁万伍仟元正（￥35000元），还剩欠款壹拾陆万伍仟元正”。2012年10月19日，樊建权（甲方）与江岩平（乙方）在林建平的见证下签订房屋转让合同一份，主要内容：甲方根据国家拆迁规定，已依法取得小洋安置小区龙铁名苑4号楼809房屋产权。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为框架结构，使用面积为约92平方米。双方同意上述房屋售价为55万元。乙方在签订房屋买卖合同时，支付首期购买款38万元，乙方应在办理立契过户手续后，支付剩余房款。甲乙双方合同签订后，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起60个工作日内应将乙方已付款返还给乙方。本协议签订后，应由甲乙双方向当地房地产交易管理部门申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。鉴于目前房产证暂未办理完整，待房产证办妥后，甲方务必三个月内将房产过户给乙方。甲方务必协助乙方办理上述手续，同时，产生的税费及相关费用，由甲方依照有关规定缴纳。林建平在房屋转让合同中见证方中签字。当日，樊建权出具收条一份，载明：兹收到江岩平购买小洋安置小区龙铁名苑4号楼809房屋款人民币叁拾捌万元。合同签订后，樊建权于2013年1月、2月份陆续共支付6000元给江岩平。2015年3月12日，叶玉琴、樊建军、樊建平、樊建权到龙岩市龙津公证处办理公证，该公证处出具（2015）闽龙津证民字第215号公证书，公证叶玉琴要求继承安置小区西区4幢809室房屋及附属4-21号杂物间、8幢1202室房屋及附属西区128号地下车位、9幢1010室房屋及东区162号地下车位。叶玉琴依据公证书将上述《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议书》中“被拆迁人”由“樊建权”更改为“叶玉琴”，但是拆迁公司存档的《龙岩市城市房屋拆迁补偿安置协议书》并未做相应更改。2015年5月11日，本院作出（2015）龙新执字第1241-1号执行裁定书，查封属被执行人樊建权所有的坐落于龙岩市××（××铁路小洋安置小区）4号楼809室房产。2015年10月23日，叶玉琴取得龙岩市新罗区××（××铁路××区）西区××楼××室房屋的房屋所有权证（证号龙房权证字第××号），2015年12月3日，叶玉琴取得上述房产的国有土地使用证[证号龙国用（2015）第015686号]。2015年11月9日，江岩平将樊建权、叶玉琴诉至本院，要求判决撤销樊建权放弃对涉案房产的继承权、将涉案房产交由叶玉琴继承的行为，并要求叶玉琴返还樊建权上述财产。本院于2017年1月13日作出（2015）龙新民初字第8635号判决，判决：1、撤销樊建权将坐落于龙岩市新罗区××（××铁路××区）西区××楼××室房屋无偿转让给叶玉琴的行为；2、叶玉琴应于本判决生效之日起三十日内返还樊建权坐落于龙岩市新罗区××（××铁路××区）西区××楼××室房屋。该判决已于2017年2月8日生效。另查明：2014年11月21日，樊建权、郑秀莲作为甲方（卖方），王小珠作为乙方（买方），龙岩市新罗区阳光房产经纪有限公司作为丙方（中介服务方）签订一份《房地产经纪买卖合同》，约定卖方将坐落于龙岩市新罗区小洋龙铁名苑安置小区西区4幢809室房屋作价59万元转让给买方王小珠，付款方式为签订合同时支付5万元，合同签订之日起35日内再支付49万元，其余5万元作为保证金，买方在领取新房产证当日支付给卖方。同日，王小珠从银行取现1万元支付给郑秀莲。次日，王小珠现金存款4万元至郑秀莲账户。2014年12月24日，王小珠转账21万元至郑秀莲账户，王小珠之父王兴锦转账18万元至郑秀莲账户。同日，樊建权将该房屋交付给王小珠使用。2015年1月6日，王小珠转账10万元至郑秀莲账户，樊建权、郑秀莲向王小珠出具一份收条，确认收到王小珠购房款54万元。2015年1月7日，本院受理吴素惠诉樊建权民间借贷纠纷一案。2015年2月15日，本院作出（2015）龙新民初字第876号民事判决书，判决：樊建权应于本判决生效之日起十五日内归还吴素惠借款本金197,000元并支付该款从2012年7月15日起至本判决确定的还款之日止、按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算的利息（如前述四倍利率超过月利率2%，则按月利率2%计算）。该案进入执行程序后，本院于2015年5月12日作出（2015）龙新执字第1241-1号执行裁定，查封属被执行人樊建权所有的坐落于龙岩市××楼××室房产，并向樊建权发出限期履行通知书。执行案外人王小珠以樊建权已将该房转让王小珠为由，向本院提出执行异议，请求解除对该房产的查封。本院经审查，于2015年7月9日作出（2015）龙新执异字第21号执行裁定，驳回案外人王小珠的异议。案外人王小珠不服该裁定，在法定期限内向本院提起案外人执行异议之诉。2016年1月21日，王小珠将其应支付樊建权购房尾款（办证保证金）5万元，存入本院执行款账户供法院执行。2016年11月21日，本院作出（2016)闽0802民初5971号民事判决书，判决：解除对属被执行人樊建权所有的坐落于龙岩市××楼××室房产的查封，并停止执行。吴素惠不服提起上诉，2017年5月11日，龙岩市中级人民法院作出（2017）闽08民终字180号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，2012年10月19日，樊建权因无法偿还尚欠江岩平165000元的借款，将其通过分家析产取得的涉案房屋出售给江岩平，并签订一份《房屋转让合同》。合同签订当日，江岩平支付樊建权购房款215000元，樊建权向江岩平出具收到购房款380000元的收条一份，签订转让协议时双方对房屋的面积、座落、价格均作出明确的约定，因此《房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，江岩平主张要求确认《房屋转让合同》合法有效，符合法律的规定，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，江岩平未办理讼争房屋的过户登记手续，故其依法不享有讼争房屋的物权，仅享有上述《房屋转让合同》中约定的债权。樊建权主张其与江岩平之间系民间借贷关系，380000元收条的内容是虚假的，除了尚欠165000元外，并未收到江岩平其他的购房款，但未能提供证据予以证实，樊建权系完全民事行为能力人，其理应清楚出具收条的法律后果，且涉案房屋的转让仅系部分到期债务转为购房款，故对樊建权的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：江岩平与樊建权于2012年10月19日签订的《房屋转让合同》合法有效。本案案件受理费9300元，减半收取为4650元，由樊建权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 江    彬二〇一七年七月十日书记员 吴琳婷(代)附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十条一方当事人提出的下列证据，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力：（一）书证原件或者与书证原件核对无误的复印件、照片、副本、节录本；（二）物证原物或者与物证原物核对无误的复制件、照片、录像资料等；（三）有其他证据佐证并以合法手段取得的、无疑点的视听资料或者与视听资料核对无误的复制件；（四）一方当事人申请人民法院依照法定程序制作的对物证或者现场的勘验笔录。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。