新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰地区中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）新43民终97号
上诉人（一审被告、一审反诉原告）：张锦华，女，1975年3月9日出生，现住富蕴县。
委托代理人：米裕丰，新疆克兰律师事务所律师。
委托代理人：周湖，新疆克兰律师事务所实习律师。
被上诉人（一审原告、一审反诉被告）：雍秀华，女，1968年9月10日出生，现住福海县。
委托代理人：赵静，新疆兰河律师事务所律师。
上诉人张锦华因房屋租赁合同纠纷一案，不服福海县人民法院（2016）新4323民初608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张锦华及其委托代理人米裕丰、周湖，被上诉人雍秀华的委托代理人赵静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
张锦华上诉请求本院撤销一审判决，驳回雍秀华的本诉请求，支持其反诉请求。理由如下：一、涉案房屋是无法正常使用的，一审法院按照原合同约定数额支付解除合同之后租金209096.78元，无法律依据，更不符合公平原则；二、租赁房屋从一开始就存在严重的安全问题，张锦华实际没有也不可能正常使用租赁房屋。一审判决将鉴定机构鉴定的装修价值予以折旧，没有法律依据，也与客观事实不符。
雍秀华辩称，合同履行过程中，双方有关租赁费的诉讼于2011年7月8日经一审法院调解结案，张锦华承诺于2011年7月20日给付当年度的房租，因此张锦华陈述出租房屋无法使用不符合实际。本案诉讼过程中，张锦华一直使用该房屋经营，并未停业及造成损失。因漏水给张锦华造成的财产损害，已经另案处理，张锦华的财产损失已经得到了应有的赔偿。故合理使用房屋期间的房租及房租损失应由张锦华承担。
2011年9月29日雍秀华向一审法院起诉称：其本人于2010年1月1日将负一层房屋出租给张锦华经营家具，期限6年。合同履行不足一年，张锦华拖欠房租7万元，经法院调解给付。但张锦华拒不履行调解书确定的义务。请求判决解除租赁合同、返还房屋并承担延期交房的租金。在一审法院审理中，雍秀华明确诉讼请求房租为336000元（自2011年10月1日至2013年9月20日，14000元/月）及利息损失63000元。
张锦华答辩称，因租赁房屋无法正常使用，不同意支付租金及解除合同，雍秀华应当先赔偿张锦华无法经营造成的装修损失。2012年11月8日，张锦华反诉称，在其家具店开张的第二天，租赁房屋大面积漏雨，造成家具及装修被损坏。此后，暖气多次跑水，造成家具持续被泡在水中，损失严重，请求判决解除合同，并赔偿装修损失30万元。
一审法院审理查明，2010年7月，雍秀华将刚建设完工的位于永安西路幼儿园旁商务中心负一层面积694平方米的房屋出租给张锦华用于经营家俱店。2010年8月，张锦华与第三人签订130000元的装修合同对租赁物进行装修。10月1日，雍秀华与张锦华签订房屋租赁合同，约定当年租金150000元，租期自2010年10月1日至2016年10月1日，租金支付方式为每半年支付一次，上半年为4月1日前，下半年为10月1日前。租金从第二年起为168000元。房租随行就市。合同期满租赁房屋装修、改善增设它物的处理由承租人负责。合同还约定承租人不交或不按约定交付租金达两个月以上出租人有权解除合同。10月5日张锦华将家具店装修完毕，向雍秀华交付80000元租金后开始营业。
2010年11月7日，因地下室一处暖气管箍裂缝漏水，造成张锦华经营的部分家具被水泡，双方产生纠纷，张锦华的合伙人邓勇进起诉雍秀华夫妇，要求赔偿家具被淹损失，并拒付应付的租金。诉讼期间，雍秀华以张锦华拒付租金为由诉至一审法院，要求张锦华支付下半年租金70000元，此案经一审法院审理后于2011年7月8日调解结案，调解协议内容为张锦华于2011年7月20日前支付70000元租金。期限届满后张锦华未履行前述义务。2011年9月19日，雍秀华通过福海县公证处向张锦华发出《限期搬出通知书》，通知张锦华于当年10月1日前搬出租赁房屋，双方签订的租赁合同解除，到期不搬后果自负。张锦华未搬出。
2012年12月29日张锦华通过福海县邮政局以EMS特快专递方式将承租房屋钥匙寄给雍秀华，雍秀华拒绝签收。2013年1月14日，新疆昊天利华价格评估有限公司作出新昊天利华鉴字（2012）第011号价格鉴定结论书。鉴定意见为，张锦华装修价值评估价为227629元。张锦华为此支付鉴定费8000元。同年3月14日，雍秀华丈夫瞿方国的雇工魏敦文为抽取租赁房屋的渗水，找张锦华的合伙人邓勇进取房门钥匙时，邓勇进将出租房10把钥匙交给魏敦文，魏敦文出具”收到邓勇进交还瞿方国永安西路商务中心负一层钥匙10把”的收条。
张锦华自2011年10月1日起未向雍秀华支付租金。雍秀华出租给张锦华的房屋拖欠福海县众升供热有限责任公司2012年至2013年度的取暖费18725元，2013年至2014年度暖气报停后应交纳的取暖费5617元。
一审法院认为，张锦华未按合同约定支付租金，雍秀华有权依照合同约定解除合同，故2011年9月19日雍秀华向张锦华发出解除通知时合同即解除。张锦华接到通知书应当按照雍秀华的要求于10月1日前搬出承租的房屋，但其未搬出。直至向雍秀华返还房屋被拒后，于2012年12月29日通过特快专递方式将房屋钥匙寄给雍秀华。雍秀华既要求解除房屋，又拒绝接受返还的房屋，应当承担相应的责任。张锦华占有、使用租赁房屋应承担给雍秀华造成的自2011年10月1日至2012年12月29日房租损失209096.78元（参照双方约定的租金14000元/年计算）及在此期间的取暖费7802.08元。张锦华对租赁房屋进行了装修，对于装修造价，虽然雍秀华提供张锦华与他人签订的装修合同约定的装修费为130000元，但该合同不能全面反映张锦华的实际装修费用，鉴定机构的鉴定意见为装修造价为227629元。现双方租赁期限未满既解除，装修费用应按照6年租期进行折旧，折旧费计算为37938.17元/年，合计85360.88元，装修折旧后费用142268.12元，应由雍秀华补偿给张锦华。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十二条之规定判决：一、张锦华给付雍秀华房租损失209096.78元、取暖费7802.08元；二、雍秀华补偿张锦华装修费142268.12元，张锦华对房屋的装修、增设物归雍秀华所有；三、驳回雍秀华的其他诉讼请求；四、驳回张锦华的其他反诉请求。上述一、二项相互折抵后，张锦华应给付雍秀华74630.74元，于本判决生效后五日内付清。本诉案件受理费7545元，反诉案件受理费4834元，由雍秀华负担6635元，张锦华负担5744元.鉴定费8000元，由雍秀华负担5000元，张锦华负担3000元。2017年1月3日，一审法院作出（2016）新4323民初608号裁定，以前述判决中存在笔误为由，裁定本案本诉案件受理费7545元、反诉案件受理费4834元减半收取计2417元，由雍秀华负担5125元，张锦华负担4837元。
本院在二审期间，双方当事人没有提供新的证据，并称对一审判决查明的事实无异议，对上述事实，本院不再赘述。
另查明，上文所述2010年11月7日，因地下室（涉案房屋）一处暖气管箍裂缝漏水，造成张锦华经营的部分家具被水泡，双方产生纠纷，张锦华的合伙人邓勇进起诉雍秀华夫妇，请求赔偿家具被淹损失。该案经本院2013年8月15日作出的（2013）阿中民一终字第127号民事判决认定，2010年10月5日，家具店开始营业，11月7日，屋内暖气管箍爆裂，雍秀华夫妇安排工人进行修理。2011年7月1日，福海县城下大雨，造成室外积水流入出租房屋，导致室内严重积水，经福海县建筑工程质量监督站检查，发现涉案地下室时常受到雨水侵害。地下室有一公厕，因地下排污管道高于公厕排污管道，排污不畅，且经常往外翻水。综合以上，该判决认为雍秀华夫妇所出租的房屋因漏雨、暖气管道跑水、公厕、地下水上翻等原因积水，致使邓勇进经销的家具被淹，遂判决雍秀华夫妇向邓勇进赔偿家具损失43676元。
本案争议的焦点是，张锦华是否应当向雍秀华给付占用房屋期间的租金损失，装修费应否折旧。
本院认为，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，双方应当全面履行。纵观本案，雍秀华出租房屋，是为了赚取租赁费。而张锦华承租房屋，是为了进行家具的销售经营，以换取利润。由此可见，合同如果全面履行，对双方均有益。实际履行合同过程中，租赁房屋漏水，跑水，是双方产生矛盾的起因。矛盾产生后，双方未能采取积极有效的方法解决矛盾，张锦华不按约定给付房租，雍秀华提起房租诉讼，经福海县人民法院诉讼调解，张锦华同意给付房租，但一直以房屋不能正常使用为由拒绝履行调解书确定的义务，在此情况下雍秀华单方解除合同，并限期张锦华搬出。雍秀华解除合同的行为符合双方合同的约定和法律规定。张锦华对解除合同的通知有异议的，依法可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。但张锦华未行使此项权利，也未按照雍秀华的通知搬出房屋，称正在进行诉讼，拒不返还承租房屋，实际占有出租房屋。因解除合同的通知在到达张锦华时已经生效，故此时，合同已经解除。张锦华占有房屋，既没有合同依据，也无法律依据，客观上导致雍秀华无法对其所有的房屋行使权利，也无法实现房屋的增值价值，张锦华采用此种方式维权侵犯了雍秀华的合法权益，应当承担侵权给雍秀华造成的损失。因此，一审判决张锦华承担占有房屋期间给雍秀华造成的房租损失，并无不当。因双方当事人对一审法院计算房租损失的期间没有异议，对该期间的认定，本院予以维持。
张锦华上诉称，因出租房屋无法实现约定的用途，一审按照租金认定占用费不符合公平原则。我国《合同法》在规定承租人承担支付租金、按照约定的方法使用租赁房屋等义务之前，首先规定了出租人的义务，其中，出租人应当按照约定将租赁房屋交付承租人并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途及对租赁物的维修的义务是出租人的重要义务。本案中，雍秀华交付的租赁房屋是否符合约定的用途是双方当事人争议的根源，本院已经生效的（2013）阿中民一终字第127号民事判决认定雍秀华未提供可以实现租赁目的的房屋。本案关于该问题的判断，依据上述生效判决确认的事实和理由，认定涉案租赁房屋不符合约定用途。一审判决未考虑上述生效判决认定的事实，属于适用法律错误，本院予以纠正。
由于雍秀华提供的出租房屋不符合约定用途，在出租房屋无法实现合同目的时，张锦华有权解除合同、拒付租金并请求赔偿损失，但张锦华并未依法行使上述权利以保护自身的合法权益。至雍秀华于2011年5月20日提起的租金诉讼中，张锦华虽以房屋不能正常使用为由抗辩，但经诉讼调解自愿按合同约定给付租金。因民事权利当事人具有处分权，故对张锦华自愿按照合同约定给付租金的行为，本院予以充分尊重。
合同解除后，张锦华占有出租房屋，此时由于没有合同和法律依据，雍秀华不再负有提供符合合同目的房屋的义务。故张锦华提出合同内房屋不能正常使用的抗辩理由，无法对抗其合同外占有房屋应当承担的侵权责任。但对房屋的占用费如何计算，历次诉讼中，雍秀华与张锦华都没有提出具体依据，双方对此也不能达成一致。考虑到本案自2011年9月雍秀华提起诉讼至今，已经历了5年之久，如果进行评估，势必扩大诉讼成本，造成新的诉累。在此情况下，参照房屋租赁合同的租金确定占用费能减少当事人的诉累和诉讼成本，而且并不明显违背公平原则，故本院对一审法院的该项认定予以维持。张锦华的此项上诉理由本院不予支持。
合同解除后，当事人可以根据合同的履行情况和合同性质，要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。由于雍秀华提供的租赁房屋不能实现租赁目的，由此给张锦华造成的损失，张锦华有权请求赔偿。就张锦华主张的装修费而言，因租赁房屋在装修后无法正常使用，装修价值没有得到充分发挥。因此，张锦华请求赔偿装修费的理由成立，应予以支持。经新疆昊天利华价格评估有限公司评估，装修价值为227629元，该装修损失应由雍秀华赔偿。如前所述，由于雍秀华未能提供符合约定用途的房屋，造成张锦华实际无法正常经营，故一审判决按照合同正常履行的情况进行折旧并判决装修残值由雍秀华进行补偿缺乏依据，本院予以纠正。张锦华的此项上诉理由成立，本院予以支持。
综上，一审判决认定事实清楚，但处理部分不当，应予纠正。对双方当事人无异议的有关取暖费的判决，予以维持。一审法院裁定诉讼费减半收取符合《诉讼费用交纳办法》，但只对反诉诉讼费减半收取不当，应予以纠正。本案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持福海县人民法院（2016）新4323民初608号民事判决第一、三、四项及对迟延履行期间债务利息的判决；
二、变更福海县人民法院（2016）新4323民初608号民事判决第二项为：雍秀华向张锦华赔偿装修损失227629元，张锦华对房屋租赁的装修、增设物归雍秀华所有。
三、变更福海县人民法院（2016）新4323民初608号民事判决中关于相互折抵内容及给付期限的判决为：上述款项互相折抵后，雍秀华应当给付张锦华10730.14元，此款于判决生效后10日内给付。
一审本诉案件受理费减半收取即3772.5元，由张锦华负担；一审反诉案件受理费减半收取即2417元、二审案件受理费3500元，由雍秀华负担。鉴定费8000元，由雍秀华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 张 秀 琴
审 判 员 库拉西赛依提哈木扎
代理审判员 乔丽盘 阿 德力汗
二〇一七年四月二十四日
书 记 员 王 琦