安徽省淮北市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖06民终372号
上诉人（原审原告）:李秀峰，男，1977年5月2日出生，汉族，淮北市第十二中学教师，住安徽省淮北市相山区。
被上诉人（原审被告）：淮北市友诚房地产有限公司，住所地安徽省淮北市杜集区东湖路矿业设备博览城内。
法定代表人：陈金标，该公司董事长。
委托诉讼代理人：刘园园，女，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：王玉冬，男，该公司工作人员。
上诉人李秀峰因与被上诉人淮北市友诚房地产有限公司（以下简称友诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省淮北市杜集区人民法院（2016）皖0602民初1463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李秀峰，被上诉人友诚公司的委托诉讼代理人王玉冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李秀峰上诉请求：撤销一审判决第二项，改判友诚公司返还购房款19.8万元并赔偿损失19.8万元，共计39.6万元；一、二审诉讼费用由友诚公司负担。事实和理由：一审法院认定事实错误，友诚公司与案外人孟惠在借贷关系前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记，后又隐瞒该事实与李秀峰签订商品房买卖合同，属于一房二卖，一审认定友诚公司的行为是让与担保，无法律依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，友诚公司的欺诈行为致使李秀峰合同目的无法实现，双方的房屋买卖合同应予解除，并应承担购房款一倍的赔偿责任。
友诚公司未答辩。
李秀峰向一审法院起诉请求：1.友诚公司返还购房款19.8万元并承担已付房款一倍即19.8万元的赔偿责任，共计39.6万元；2.友诚公司返还购房维修基金1980元；3.诉讼费用由友诚公司负担。
一审法院认定事实：2015年5月15日，李秀峰（买受人）、友诚公司（出卖人）签订商品买卖合同，约定买受人购买的商品房为淮北市矿业设备博览城第72幢1单元101号房，房屋建筑面积72.25平方米，每平方米2710.48元，总金额19.8万元。买受人一次性支付房款等。同日，李秀峰交纳购房款19.8万元。2015年6月1日，李秀峰交纳维修基金1980元并开始占有、使用所购房产至今。2013年4月1日，友诚公司（借款人）与案外人孟惠（出借人）签订借款合同，其中约定借款人以案涉房屋等六套房屋做抵押。4月19日，友诚公司、孟惠就案涉房屋签订商品房买卖合同，双方并在淮北市房地产管理局办理了合同备案（合同备案号2013000650）。后孟惠与友诚公司因民间借贷发生纠纷诉至一审法院，孟惠在诉状中称自2013年开始陆续借款给友诚公司，每次合同到期时，原合同被友诚公司收回并重新签订合同。2015年4月17日，友诚公司又借款180万元（从表弟王玉冬处汇款10万元，从弟媳张雪梅处汇款170万元），双方签订借款合同一份，约定借期半年，友诚公司将其所有的案涉房屋等七套房屋以买卖的方式抵押给孟惠，后友诚公司还款50万元等。一审法院判决后，友诚公司未如约还款付息，孟惠申请强制执行并申请查封房屋。2016年3月16日，一审法院根据（2016）皖0602执242号民事裁定书依法查封案涉房屋等七套房屋。后因双方当事人正在协商中，孟惠暂不要求对查封房屋进行依法处置，并于同年6月17日申请终结该案的该次执行程序。6月20日，一审法院依法裁定终结（2015）杜民一初字第01273号民事判决确定给付义务的该次执行程序。目前，孟惠未因该纠纷再次申请执行。另查明，友诚公司提交的与孟惠签订的商品房买卖合同封面手写“经双方协商、同意解除该合同”字样，并加盖友诚公司印章。对于上述字迹的添加，友诚公司认可系公司自行添加。对于添加原因，友诚公司称系因归还了孟惠部分借款，其同意解除合同备案，但后因未全部偿还其借款，孟惠不再愿意配合办理解除手续。友诚公司对于已归还孟惠部分借款的陈述，与孟惠在前述民事起诉状中的陈述基本一致。庭审中，友诚公司认可，在与李秀峰交易时未告知其案涉房屋已备案至他人名下。对于孟惠能否配合友诚公司解除合同备案的问题，友诚公司表示目前正在积极与孟惠协商处理，但因资金紧张，无法在确定的期限内处理好此事。
一审法院认为，关于友诚公司与案外人孟惠签订商品房买卖合同并办理备案登记行为的性质问题。友诚公司与案外人孟惠之间在借贷关系成立的前提下，签订商品房买卖合同并办理备案登记的行为，是让与担保，属于非典型的物的担保。我国立法上并未规定让与担保制度，但是实践中“名为买卖，实为借贷”的行为却普遍存在。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该条限制性地承认了让与担保的效力。本案中，友诚公司在将案涉房屋出售给李秀峰之前，未告知其已将该房产备案至案外人名下，另案外人已根据生效的判决向法院申请查封该房产，友诚公司也无法在确定的期限内与案外人协商解除合同备案问题，致使李秀峰无法实现合同目的，故李秀峰主张解除合同，依法支持。合同解除后，友诚公司应返还李秀峰购房款19.8万元、维修基金1980元，共计199980元。
关于友诚公司如何承担赔偿责任的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第二款已限制性地承认了让与担保的效力，综合本案案情、案外人孟惠在与友诚公司民间借贷纠纷一案中的陈述及其在执行程序中暂不要求对查封房产进行依法处置并申请终结执行程序的行为等，酌定友诚公司按李秀峰已付购房款的40%承担赔偿责任计79200元（19.8万元×40%）。判决：一、解除李秀峰与友诚公司就位于淮北市矿业设备博览城第72幢1单元101号房签订的商品房买卖合同；二、友诚公司于判决生效之日起十五日内返还李秀峰购房款19.8万元、维修基金1980元、赔偿李秀峰损失79200元，共计279180元；三、驳回李秀峰其他诉讼请求。案件受理费7270元，因适用简易程序，减半收取3635元，李秀峰负担1085元，友诚公司负担2550元。
双方二审均未提供新证据，均坚持一审举证及质证意见。本院二审查明的事实与一审一致。
本院认为，本案二审争议焦点是：友诚公司赔偿李秀峰损失的数额如何确定。惩罚性赔偿是在实际损害难以准确确定而通过补偿性赔偿又不足以补偿受害人遭受的损失的情况下适用的。其功能不仅表现为填补受害人的损失，而且主要在于惩罚和制裁严重过错行为。它虽然是以实际损害的发生为适用前提，但不以实际损害为适用的主要条件，而是主要考虑加害人的主观过错程度、动机、赔偿能力等多种因素，但最高出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。本案中，友诚公司与孟惠签订的商品房买卖合同是作为民间借贷的担保。友诚公司与孟惠之间的纠纷属于民间借贷纠纷，执行过程中亦参照担保财产进行处理。因此，友诚公司与孟惠之间并非存在真实的商品房买卖合同关系，一审法院按照友诚公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，综合本案案情以及主动终结执行程序等行为，酌定友诚公司按李秀峰已付购房款的40%承担赔偿责任并无不当。李秀峰主张友诚公司属于一房二卖，致使李秀峰合同目的无法实现，应承担购房款一倍的赔偿责任，与相关规定不符，本院不予支持。
综上所述，李秀峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7270元，由李秀峰负担。
本判决为终审判决。
审判长 刘 静
审判员 李祥昆
审判员 王冬宁
二〇一七年六月二十日
书记员 杨倩倩
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。