广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2012）象民初字第1374号
原告董明，男，汉族，住桂林市象山区
委托代理人秦振勤，广西民族律师事务所律师。
原告康新文，女，汉族，住桂林市象山区
委托代理人秦振勤，广西民族律师事务所律师。
被告桂林市鸿景大酒店有限责任公司，住所地：桂林市中山南路
法定代表人巫某某，该公司董事长。
委托代理人苏力俭，广西君美律师事务所律师。
委托代理人吴启，广西君美律师事务所律师。
第三人桂林市联发房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市
法定代表人陈某某，该公司总经理。
原告董明、康新文与被告桂林市鸿景大酒店有限责任公司、第三人桂林市联发房地产开发有限责任公司排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董明、康新文的委托代理人秦振勤、被告桂林市鸿景大酒店有限责任公司的委托代理人苏力俭、吴启均出庭参加了诉讼。第三人桂林市联发房地产开发有限责任公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告董明、康新文诉称，位于桂林市中山南路90-92号的联发商业大厦，是由本案第三人桂林市联发房地产开发有限责任公司开发建设的。根据大厦一层的平面图，其一层原是由56间门面组成的整体商场，故其内部处处留有通道，可谓四通八达。对于与本案相关的联发商业大厦一层第3号门面，按相关行政主管部门确认的《房屋产籍》上显示，该间门面的售出时间为2000年2月28日，门面的建筑面积、公摊面积、套内面积分别为：建筑面积41.91平方米、公摊面积17.69平方米，故套内面积为24.22平方米。其中的公摊面积是由一层公共通道、消防通道在内的共有面积构成，此外还包括楼梯间、配电房、外墙、空调机房、厕所等部分。但是到了2003年时，大厦的一层业主们就发现，第三人将大厦一层的内部改成了酒店的大堂，许多通道也因此被封闭。众业主经交涉未果，部分业主遂依与第三人的买卖合同向桂林仲裁委申诉。经桂林仲裁委委托桂林市房地产测绘中心测计，显示各门面的公摊面积因门面改大堂被实际侵占后，普遍有了较大的缩水；其中与本案相关的3号门面的共有公摊面积变成了8.06平方米，较之《房屋产籍》上记载的缩水9.63平方米。但因当时该门面尚未办得房屋产权证，故而此事不了了之。2007年11月14日，桂林市房产管理局给原告核发了房屋所有权证书，不仅确定了原告的登记业主地位，同时产权证上最终确认该门面的建筑面积、公摊面积均与《房屋产籍》上记载的一致。此后，原告曾与第三人交涉，但因酒店已被司法查封等原因而无法达成谅解。2009年底，第三人因与临桂农村合作银行的纠纷案件被拍卖资产，包括其所有的联发大厦一层大堂部分，均由被告桂林市鸿景大酒店有限责任公司接收。故在2010年之后原告曾要求与被告协商酒店大堂侵占其他业主共有部分之事，但被告却表示不管此事，甚至还进一步扩大了酒店的大堂部分。原告认为，房屋所有权证上登记的内容具有法律效力，既然原告所享有的共有公摊面积部分被被告实际侵占，被告就有义务停止侵占、恢复原状。又因为被侵占的公摊面积是用于经营的，故原告要求被告依法给付侵占期间的占有使用费。原告故诉至法院，请求判令被告停止独占原告享有共有权的桂林市中山南路90-92号联发商业大厦一层的公摊部分，并恢复原状；判令被告按每月180元／平方米的标准，向原告支付自2010年1月1日起算的侵权期间占有使用费到停止侵权之日止；由被告承担本案诉讼费。
被告桂林市鸿景大酒店有限责任公司辩称，一、被告用作酒店大堂使用的联达大厦一层东面部分，其酒店大堂的使用功能早在被告参与司法处置买受之前，已经经过规划部门的批准并使用长达六年，不存在被告自行改变规划用途的情况。被告于2009年11月参加桂林市秀峰区人民法院的司法处置程序，依法买受了联发大厦一层部分、3-9层全层及地下层产权。被告原状买受并继续使用酒店大堂，严格按照建规委批准的联发大厦规划设计用途对买受产权进行利用，在原“桂林市联发大酒店”的范围内继续开办酒店，一层东面部分依照历史形成的使用情况作为酒店大堂使用，不存在被告进一步扩大酒店大堂侵害业主的行为。即使就现状而言，原告认为被告侵占联发大厦一层共有通道部分的说法也是错误的：1、在联发大厦一层规划调整前，一层东面的通道就是通往大厦3-9楼的公共通道，并非规划调整后才成为3-9楼的通道；2、联发大厦一层东面部分变更规划调整为酒店大堂后，公共通道依然保留，规划变更没有侵害公共通道的设计和使用；3、被告在实际使用中也不存在占用公共通道为私人财产而不允许业主通行的情况，仍保持原有的公共通道及消防疏散畅通；4、被告买受了联发大厦一层东面的全部房产，不能因为被告买受的房产包围着公共通道就认为被告占用了共有通道部分，公共通道被被告的房产包围着是建筑设计使然，而非事后人为改变。二、本案为建筑物区分所有权侵权纠纷，原告无权要求被告向其支付占有使用费，原告不是适格的主体。姑且不论被告是否存在侵权，如果建筑物共有部分遭受侵权时，维权的主体应当是全体业主或是全体业主选举的代表。本案的几名原告，既不是联发大厦全体业主，亦未取得联发大厦全体业主的授权，故不是本案适格主体。三、原告以错误的测量结果及虚构的事实诬告被告侵占联发大厦一层东面公摊面积，属于恶意诉讼。桂林市房地产测绘中心出具的测计报告书将酒店大堂内的公共通道也作为套内面积计算是犯了低级错误。公共通道没有改变设计用途和实际使用功能，如何作为套内面积要求测绘？故陈贻利依据（2002）桂仲案字第042号仲裁裁决书申请人民法院强制执行时，桂林市象山区人民法院做出（2004）象执字第481号民事裁定书，以证据不足为由裁定不予执行。因此，原告用以主张其门面公摊面积缩水的（2003）0572号《测计建筑面积报告书》系错误的测量结果，不能佐证其门面公摊面积存在缩水的事实。被告通过司法处置买受联发大厦一层东面部分用作酒店大堂使用至今，并无阻拦其他业主通行的行为，该酒店大堂的通行通道完全是开放的，且在被告买受该部分至今的四年里，从未发生过任何因被告阻拦其他人通行的纠纷。故被告请求驳回原告的诉讼请求。
第三人桂林市联发房地产开发有限责任公司辩称，1、第三人与本案没有直接利害关系，本案是发生在原被告之间的侵权纠纷。2、与本案有关的平面图等材料已经移交给被告办证。
经审理查明，位于桂林市中山南路90-92号的联发商业大楼系第三人开发建设，于2000年底竣工，原告董明、康新文向第三人桂林市联发房地产开发有限责任公司购买了联发商业大楼一层3号门面，该门面在房产局的产籍证上登记的建筑面积为41.91平方米、公摊面积17.69平方米；2007年11月14日，桂林市房产管理局给原告核发了房屋所有权证书，证书上记载的建筑面积、公摊面积与产籍证上登记的一致。
2003年1月26日，桂林市建设与规划委员会给第三人下发《关于调整市规管字（2002）570号规划定点文的通知》，同意第三人将联发商业大楼一层东面部分，按规划一层平面布置图所示点划线范围，在满足建筑结构安全，符合功能要求的前提下，由商场改为客房接待大厅；第三人将该大楼部分楼层改造成酒店客房，一层的部分改造为酒店大堂，由第三人以桂林市联发商务大酒店有限责任公司名义经营酒店业务。陈贻利（该大楼的一名业主）为此到桂林市仲裁委员会提出仲裁申请，认为第三人设立酒店大堂，造成自己所购门面实际建筑面积少于合同约定面积，故要求第三人退还部分购房款。桂林市仲裁委员会在审理过程中，委托桂林市房地产测绘中心对争议房屋面积进行测绘，并依据测绘报告，裁决第三人退还陈贻利部分购房款及利息。之后，陈贻利持（2002）桂仲案字第042号仲裁裁决书向本院申请强制执行。本院做出（2004）象执字第481号民事裁定书，认定桂林市仲裁委员会不按建规部门的批文及《房产测量规范》的要求对争议的房屋公摊面积及建筑面积委托评估，桂林市房地产测绘中心在测计报告中注明该测量结果不作为办理产权证的依据，但桂林市仲裁委员会仍以此作为裁决依据，故本院认为桂林市仲裁委员会（2002）桂仲案字第042号仲裁裁决书所认定的主要证据不足，裁定不予执行（2002）桂仲案字第042号仲裁裁决书。
2009年8月8日，被告通过司法拍卖程序购得第三人在联发商业大楼的资产。2009年11月11日，桂林市秀峰区人民法院下发（2009）秀执字第405号执行裁定书，裁定桂林市中山南路90-92号联发商业大楼一层部分、三层至九层全层、地下车库归被告所有，包括酒店设备、消防设施、每层装修、大堂装修及家俱等。之后，被告到房产部门办理了相关的产权过户登记手续。
又查明，2003年10月26日，桂林市房地产测绘中心作出（2003）0572号《测计建筑面积报告书》，认定原告的门面建筑面积为32.28平方米、公摊面积8.06平方米、套内建筑面积24.22平方米；但该报告备注项载明：1、本测量结果不作为办理产权证的依据；2、桂林市仲裁委要求，将该大厦一层改造装修为酒店大堂部分作为套内面积计算，并以酒店大堂部分作为套内建筑面积计算结果，及该大厦一楼各套的套内建筑面积参与该栋楼公摊面积的分摊，因此，本测量结果是根据桂林市仲裁委员会以上委托要求计算出的结果。3、本次测量结果是根据仲裁委员会的委托要求按该大楼一楼现有的共有的分摊面积重新分摊一楼的。
以上事实有联发商业大楼一楼平面图、竣工图、产籍登记册、第三人提交建规委的报告、《关于调整市规管字（2002）570号规划定点文的通知》、（2003）0572号《测计建筑面积报告书》、原被的房屋所有权证书、（2009）秀执字第405号执行裁定书、第三人的复函、桂林市建筑设计研究院出具的说明、原被告的陈述等予以证实。
本院认为，第三人桂林市联发房地产开发有限责任公司经桂林市建规委批准后，将联发商业大楼部分楼层改造成酒店客房，一层东面部分，由商场改为接待大厅（大堂）；2009年年底，被告公司通过司法处置程序购买了包括酒店设备、消防设施、每层装修、大堂装修及家俱在内的上述房产，取得房产权属证书，则其享有对该房产的占有、使用等权利。虽然被告在大堂前厅悬挂有公司名称的牌匾，也对大堂进行了整体装修；但被告并未单独占用公共通道、消防通道，也没有在大堂门口设立关卡限制外来人员进出，没有影响到一楼业主的正常通行；因此，该大堂不具有构造上、利用上的独立性，不能成为建筑物内的专有部分。故本院认为，桂林市房地产测绘中心依桂林市仲裁委员会的要求，将大厦一层改造装修为酒店大堂的部分作为套内面积计算，从而计算出原告的公摊面积缩水，其所做出的房屋建筑面积测计结果，明显依据不足；同时，原告并无证据证实被告独占该大楼一层的公摊部分；因此对于原告的诉请，本院不予支持。为维护当事人的合法权益，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第七十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：
驳回原告董明、康新文的诉讼请求。
本案案件受理费1330元（原告已预交），由原告自行承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1330元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20216301040001416，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 长 贺 亮
人民陪审员 王永春
人民陪审员 宋铁玲
二〇一三年六月十七日
兼书 记员 苏 敏