甘肃省兰州市城关区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）城民一初字第360号
原告（反诉被告）甘肃聚丰古今商贸有限公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人薛博仁，该公司董事长。
委托代理人颜蓉，甘肃玉榕律师事务所律师。
委托代理人张欣，甘肃玉榕律师事务所律师。
被告（反诉原告）甘肃盛鑫投资发展有限责任公司，住所地兰州市城关区。
法定代表人余文秀，该公司董事长。
委托代理人杨盼，甘肃诚域律师事务所律师。
委托代理人丁昊，甘肃诚域律师事务所律师。
原告甘肃聚丰古今商贸有限公司（以下简称聚丰公司）诉被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司（以下简称盛鑫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月11日立案受理后，被告盛鑫公司以原告违约为由，在举证期限内提出反诉，本院受理并合并审理后，依法组成合议庭于2015年10月22日、11月19日两次公开开庭进行了审理，原告聚丰公司委托代理人颜蓉、张欣，被告盛鑫公司委托代理人杨盼、丁昊到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。
原告诉称，原、被告双方于2014年4月15日就原告所有位于兰州市城关区酒泉路街道庆阳路109号1层001室房屋（建筑面积957.26平方米）签订了《兰州市房屋租赁合同》，合同约定租赁期限为3年（2014年5月25日至2017年5月24日），租金为每月377元／平方米，半年租金为2165000元整（取整数），租金支付方式为：每半年付一次租金（被告须于当其租金到期之日前30天支付合同规定期限内下一期租金）。合同签订后，原告如约履行了交付房屋义务，被告亦支付了当期半年租金2165000元（2014年5月25日至2014年11月24日）。然而，被告未如约在2014年11月支付第二期租金，经原告多次催促，被告仍未履行支付租金义务。原告无奈遂依据合同约定及法律规定，于2015年2月10日以邮寄方式向被告送达了《解除合同通知》，要求其支付租金并交还租赁房屋，被告亦收悉。被告拖欠租金等费用的行为，侵害了原告的合法权益。为此，原告诉至法院，请求依法判令：1、确认原、被告于2014年4月15日签订的《兰州市房屋租赁合同》已经于2015年2月11日解除。2、被告向原告支付拖欠的2014年11月25日至2015年2月10日期间的房屋租金914111元。3、被告向原告支付2015年2月11日至2015年5月25日期间的房屋占有使用费1250888元。4、被告向原告支付违约金433000元。5、被告向原告支付拖欠的租赁房屋物业管理费28383.7元、电费2549.07元。6、本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称并反诉称，本案系原告违约，请求驳回原告的诉讼请求。原、被告约定租赁期限自2014年5月24日至2017年5月24日，但原告自2015年2月10日单方面无合法理由通知解除合同，导致被告预期合同目的无法实现，一切装修经营活动陷入停滞。自2014年6月起原告未经被告同意且未履行告知义务，单方面决定对大厦外立墙整体进行装修施工，原告的这种行为严重影响了被告销售中心的投入使用和销售活动，致使被告无法按照合同目的正常使用房屋。同时被告积极与原告协商排出妨害，但原告却置之不理，并拖延时间恶意成就解约条件。因此，原告不承担合同约定的维修义务，已构成先行违约，且原告强制拆除被告装修及其他配套设施的行为，致使被告遭受重大损失，故被告提出反诉，请求依法判令：1、原告继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并排除原告一切妨碍被告进行合同约定的正常装修经营的行为。2、原告支付被告违约金433000元。3、原告赔偿被告装修损失387万元，其他损失50万元。4、原告承担案件本诉与反诉的诉讼费用。
原告针对被告的反诉请求辩称，涉案房屋租赁合同已合法解除，原告在租赁合同中没有任何违约行为，不存在过错，且原告已履行了合同约定的义务，反而是被告在合同中存在违约行为，应当承担违约责任，故请求依法驳回被告的反诉请求。
经审理查明，2014年4月15日，原告聚丰公司（甲方）与被告盛鑫公司（乙方）签订《兰州市房屋租赁合同》，合同约定：甲方将其所有的坐落于兰州市城关区酒泉路街道庆阳路109号第1层001室，建筑面积957.26平方米的房屋（即涉案房屋）出租给被告使用；租赁期限为三年，自2014年5月25日至2017年5月24日，甲方应于2014年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及乙方支付当期租金后视为交付完成；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；租金标准为每月每平方米377元，半年租金为人民币2165000元；支付方式为押零付半年，乙方必须于租金到期之日前30天支付合同规定期限内下一期次的租金，乙方如逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的10%支付滞纳金，欠交租金超过30天，视为违约，甲方有权收回房屋，并由乙方承担一切违约责任；租赁期内乙方应承担水费、电费、物业管理费等费用；租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全状态，对于房屋及附属设施、设备设施因属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后2日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担，因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；乙方不按约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；甲方或乙方有违反合同约定的情形之一的，应按年租金的10%向对方支付违约金；甲方给乙方40日装修期，装修期内免交房屋租金，自2014年5月25日起计算租金。双方还约定了其他事宜。合同签订后，被告按约向原告支付了2014年5月25日至2014年11月24日租金2283500元（包括税额151852.75元），原告也依约向被告交付了房屋。随后，被告开始对涉案房屋进行装修。2014年7月30日，被告向原告作出《合同履约函》，称被告装修工程已经基本结束，但是由于原告对大厦的整体外立面进行装修，导致被告的内部装修无法按期完工，严重影响了被告销售中心的投入使用和下一步销售活动的开展，加之车位暂时不能协调给被告使用，因此按照合同约定，建议减免相应租金或延长租赁时间。后因双方就此事未达成一致协商意见，被告未按约定时间支付下一期租金，原告于2015年1月28日作出《解除合同的通知》，通知中原告告知被告因其违反合约，不按约定支付租金已超过30日，故自被告接到通知之日起，解除双方签订的《兰州市房屋租赁合同》，且要求被告在3日内腾出承租房屋，并尽快缴清欠付的所有租金。2015年2月10日，原告以EMS的形式向被告邮寄送达了此通知，邮寄地址为兰州市七里河区西津东路178号二建大厦19楼，且短信回复为邮件已妥投：单位收发章签收。后因被告未腾房，双方发生纠纷，原告诉至法院。
另查明，2015年5月8日，原告向兰州兰太物业管理有限责任公司缴纳了涉案房屋2014年4月16日至2015年4月30日期间的物业费28383.75元、电费2549.07元，共计30932.82元。在本案审理过程中，原告于2015年5月25日将涉案房屋收回。
以上查明的事实，有原告提供的房屋所有权证、兰州市房屋租赁合同、发票、解除合同的通知、全球邮政特快专递详情单、短信、发票、证明、网页截图、照片，被告提供的兰州市房屋租赁合同、发票、合同履约函，及双方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经质证和本院审查，可以采信。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告于2014年4月15日签订的《兰州市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。
根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。在本案中，原、被告在《兰州市房屋租赁合同》中约定被告不按期支付租金达30日，原告有权单方解除合同，收回房屋。而被告未按约支付租金，原告向被告发出解除合同的通知符合合同约定，且原告按照被告的办公地址以邮寄送达的方式通知了被告。同时，被告庭审时陈述在2015年2月原告多次向其口头表示过要解除双方的合同，因此双方的租赁合同已于2015年2月11日解除。另外，原告已于2015年5月25日收回涉案房屋，故双方合同已无履行之可能。因此，对于原告要求确认双方于2014年4月15日签订的《兰州市房屋租赁合同》已经于2015年2月11日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于被告要求原告继续履行双方签订的《兰州市房屋租赁合同》，并排除原告一切妨碍被告进行合同约定的正常装修经营的行为的反诉请求，本院不予支持。
关于本案违约金的支付问题。首先，被告未按约支付租金的行为构成违约，其应按照合同约定向原告承担违约责任。其次，被告主张原告对涉案房屋所在大厦的整体外立面装修影响了其对涉案房屋的装修和使用，并提供了张耳、赵复全的证人证言予以证明，但张耳、赵复全系被告的装修人员，与被告存在一定的利害关系，故对张耳、赵复全的证人证言本院不予采纳。加之，被告提供的合同履约函亦不能证明是原告对涉案房屋所在大厦的整体外立面进行装修，故对被告的该主张本院不予采信。综上，被告应向原告支付违约金。被告未按期支付租金给原告造成的直接损失系利息，根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”，现双方约定的按年租金的10%支付违约金明显过分高于给原告造成的损失，故根据被告的要求，本院对双方约定的违约金标准予以适当调整，因此，对于原告要求被告支付违约金94178元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分本院不予支持。对于被告要求原告支付违约金433000元的反诉请求，本院不予支持。
对于原告要求被告支付2014年11月25日至2015年2月10日期间的房屋租金914111元、2015年2月11日至2015年5月25日期间的房屋占有使用费1250888元的诉讼请求，因上述期间被告仍在占有使用涉案房屋，其理应按照租赁合同约定的租金标准支付上述期间的租金及占有使用费，故对原告该项请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付涉案房屋2014年4月16日至2015年4月30日期间的物业管理费28383.7元、电费2549.07元的诉讼请求，因原告已代缴上述费用，且被告未提供证据证明其已向物业公司支付上述费用，故对原告该项请求，本院予以支持。
对于被告要求原告赔偿装修损失387万元的反诉请求，因本案系被告违约导致的合同解除，且被告提供的证据不足以证明产生装修损失387万元的事实，故对被告该项反诉请求本院不予支持。
对于被告要求原告赔偿其他损失50万元的反诉请求，因被告并未提供证据予以证明，故本院不予支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条，﹤最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）﹥第二十九条之规定，判决如下：
一、依法确认原告甘肃聚丰古今商贸有限公司与被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司于2014年4月15日签订的《兰州市房屋租赁合同》已于2015年2月11日解除。
二、被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司向原告甘肃聚丰古今商贸有限公司支付2014年11月25日至2015年2月10日期间的房屋租金914111元、2015年2月11日至2015年5月25日期间的房屋占有使用费1250888元。
三、被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司向原告甘肃聚丰古今商贸有限公司支付违约金94178元。
四、被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司向原告甘肃聚丰古今商贸有限公司支付2014年4月16日至2015年4月30日期间的物业管理费28383.7元、电费2549.07元。
五、驳回被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司的反诉请求。
案件受理费28932元，由原告甘肃聚丰古今商贸有限公司负担3932元，被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司负担25000元。反诉费22612元，由被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司负担。
以上第二、三、四项及案件受理费共计2315109.77元，由被告甘肃盛鑫投资发展有限责任公司于本判决生效后10日内给原告甘肃聚丰古今商贸有限公司付清。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。
在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本民事判决书发生法律效力后，在判决书指定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。
审 判 员 瞿 梅
代理审判员 张金凤
人民陪审员 张文刚
二〇一五年十一月三十日
书 记 员 王丽丽