辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽04民终1594号上诉人（原审原告）：抚顺矿务局三公司建材厂。住所地抚顺市东洲区。法定代表人：张日辉，该厂厂长。委托诉讼代理人：白银东，辽宁煤都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：修芳起，男，1963年6月30日出生，住抚顺市新抚区。上诉人抚顺矿务局三公司建材厂因与被上诉人修芳起房屋买卖合同纠纷一案，不服抚顺市东洲区人民法院（2015）抚东民初字第00685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人抚顺矿务局三公司建材厂的委托诉讼代理人白银东，被上诉人修芳起到庭参加诉讼。本案现已审理终结。抚顺矿务局三公司建材厂上诉请求：撤销一审判决，改判确认修芳起伪造的四份总价款为27900元的房地产买卖契约无效；修芳起承担全部诉讼费用。事实与理由：一、修芳起伪造的四份房地产买卖契约及相关手续无效。抚顺矿务局三公司建材厂没有与修芳起签订四份房地产买卖契约，这四份契约都是修芳起利用强行扣留的抚顺矿务局三公司建材厂公章、财务章、合同章、法人章、房照等文件私自伪造的。抚顺矿务局三公司建材厂设立时间较早，为集体企业，当时并没有健全的法律规范，所以一直未设立职工（代表）大会，在上述四份房地产买卖契约中以抚顺矿务局三公司建材厂名义出具的职工（代表）大会决议均系伪造。2008年7月11日，抚顺市公安局文件检验鉴定书认定，四份房地产买卖手续中《卖房申请》上盖印的“抚顺矿区三公司”的公章与公司实际公章不符，该《卖房申请》系伪造。二、案涉房屋在2000年以前全部拆除，办公室已经重新翻盖，建成了现在总面积约600平方米的二层楼。三、抚顺矿务局三公司建材厂与修芳起间只有1万元的借贷关系。修芳起主张有24万元的债权，其中包括修芳起8万元、陈贺文4万元、徐玉富12万元，修芳起受让了陈贺文4万元、徐玉富12万元的债权，但没有提供任何证据证明。四、出卖抚顺矿务局三公司建材厂全部厂房的契约是张日辉在受胁迫的情形下与修芳起签订的。抚顺矿务局三公司建材厂从未收到修芳起给付的24万元购房款，抚顺矿务区三公司也从未同意并授权任何人出卖建材厂的房屋，并办理产权证。五、本案抚顺矿务局三公司建材厂诉请确认合同无效，不受诉讼时效限制。修芳起辩称：不认可抚顺矿务局三公司建材厂的上诉请求，请求二审维持原判。我与抚顺矿务局三公司建材厂的买卖契约有效，而且产权过户已经10年。抚顺矿务局三公司建材厂称我是用胁迫手段逼迫张日辉买下房产并没有证据，并称我扣留了所有的公章，那么上诉状的公章从何而来。张日辉是如何委托律师的，为什么开庭都不到场。抚顺矿务局三公司建材厂已经不存在，2000年就已经卖给我，上诉人主体不适格。抚顺矿务局三公司建材厂向一审法院起诉请求：确认修芳起伪造的四份总价款为27900元的房地产买卖契约无效；修芳起承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：抚顺矿务局三公司建材厂为集体所有制企业，隶属于抚顺矿区三公司，现在经营状态为吊销。张日辉是该厂的法定代表人。2000年5月4日，抚顺矿务局三公司建材厂与修芳起及案外人徐玉富、陈贺文三人签订了一份契约，内容为：将建材厂办公楼一栋以及楼下所有平房和场地卖给以上三人，即陈贺文4万元、修方启（修芳起）8万元、徐玉富12万元合计为240000元。2002年8月20日，抚顺矿务局三公司建材厂作为甲方与修芳起乙方共签订了房地产买卖契约四份，四份房屋买卖契约分别约定：甲方将坐落于露天区搭连路4号的四处房地产（即分别为房屋产权证号为xxxxxxx**，建筑面积为87平方米的房产一处，作价8000元；房屋产权证号为3000214**，建筑面积为119平方米一处，作价12000元；产权证号为xxxxxxxxx，建筑面积为63平方米，作价6000元；产权证号为xxxxxxxxx，建筑面积180平方米，作价1900元）出售给乙方。并由乙方于2002年8月20日将房款现金一次性付给甲方。2004年10月15日，双方在抚顺市公证处办理了针对产权证号为xxxxxxxxx，建筑面积为63平方米房屋的房地产买卖契约的公证书。2004年12月2日，双方在抚顺市公证处办理了针对产权证号为xxxxxxxxx，建筑面积180平方米的房屋的买卖契约公证书。2005年4月18日，双方在抚顺市公证处办理了针对房屋产权证号为xxxxxxx**，建筑面积为87平方米的房产以及房屋产权证号为xxxxxxx**，建筑面积为119平方米的房屋的两份房地产买卖契约的公证书。2004年10月至2005年4月间，修芳起已经将上述四处房产的所有权除产权证号为xxxxxxxxx变更至其个人名下外，其余三处房产的所有权均变更至其与于春玲名下，并均取得上述争议房屋的房屋产权证书。另查明，双方在交易上述房屋时，并未涉及房屋下的土地。上述事实，有双方当事人陈述、证人证言、房屋买卖契约、公证书等在案为凭，这些证明材料已经一审法院开庭质证、审查、采信。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在法院作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，抚顺矿务局三公司建材厂认为修芳起对抚顺矿务局三公司建材厂法定代表人实施了囚禁行为后掳走了抚顺矿务局三公司建材厂的营业执照、公章、财务章、合同章、法人章、五本房照等文件，致使修芳起利用上述物品非法获得了抚顺矿务局三公司建材厂的授权造成抚顺矿务局三公司建材厂房产被修芳起转让的后果。但抚顺矿务局三公司建材厂并未提供证据证明其法定代表人遭到修芳起非法拘禁，也未提供证据证明其将房产转让给修芳起系修芳起胁迫所致。同时，此次房屋所有权转让已发生十多年，即使抚顺矿务局三公司建材厂确实系在违背其真实意愿的情况下被迫与修芳起订立了房屋转让合同，抚顺矿务局三公司建材厂也应在法定期间内向人民法院或者仲裁机构提出撤销请求。而在修芳起已经实际取得上述房屋的所有权十余年后提出要求确认双方之间买卖合同无效，其诉请已超过法律规定的保护期限。此外，双方之间四份房地产买卖契约均签订于2002年8月20日，该四份协议又先后在2004年4月18日、10月15、12月2日进行了公证，且修芳起在公证后实际已将房屋登记到其自己及其爱人于春玲名下。故对抚顺矿务局三公司建材厂的诉讼请求不予支持。抚顺矿务局三公司建材厂可待证据充分后另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：驳回抚顺矿务局三公司建材厂的诉讼请求。案件受理费498元（抚顺矿务局三公司建材厂已预交），由抚顺矿务局三公司建材厂承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审法院查明的事实，除认定双方在交易案涉房屋时，并未涉及房屋下的土地一节外，其他事实有相关证据予以佐证，本院予以确认。对当事人争议的事实，本院还认定：案涉四份房地产买卖契约约定房屋移交给修芳起时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给修芳起。经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。该四份房地产买卖契约经一审法院庭审质证，双方对真实性均无异议，本院予以确认。案涉房屋项下的土地为国有划拨土地，土地使用权人为抚顺矿务局（龙凤矿），对此双方当事人均无异议，本院予以确认。在2017年1月10日，本院组织双方到案涉房屋现场勘查时，修芳起称案涉四处房屋中，办公室（180平方米）原来是一层楼，在2000年前拆除后，重新盖成二层楼，但房产证没有变更，在其购买时，办公室已经是二层楼。其中的会议室（87平方米）在其购买时，就已经拆除。其中的车库（119平方米），在其购买时是厕所，后来改成狗窝。其中的变电所（63平方米）没有变动。购买时，其没有仔细审查与房产证相对应的具体房屋，就是购买的整个这一片，院内的土地虽然其没有购买，但房屋建在土地上，其有权使用。对房屋归属抚顺矿务局三公司建材厂，该厂是集体企业，土地使用权人是抚顺矿务局（龙凤矿）的相关事宜其购买房屋时均清楚，只是认为当时抚顺矿务局三公司建材厂归张日辉个人所有。其至今也没有办理案涉房屋项下土地的相关审批等手续。抚顺矿务局三公司建材厂称，修芳起购买房屋时，车库就已经改成狗窝，其他没有异议。本院认为，本案的争议焦点为当事人间签订的房地产买卖契约的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条规定：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。第二十四条第二款规定：土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。上述法律、行政法规建立了地上房屋等建筑物及附着物处分时，其项下的土地使用权一并处分，反之亦然的处分原则，这就是通常所说的不动产权利一体化原则在法律法规中的具体体现。这种权利一体化是指权利主体上的一体化，而不是权利客体等其他方面的一体化，其目的在与使土地使用权与地上房屋等不动产所有权在权利主体的归属上保持一致，也实现了维持地上建筑物等在自然属性上对土地的依附，避免了对地上建筑物、构筑物及附属设施的经济价值的破坏，并可以使物权关系清楚简明。因此，一般情形下，土地使用权和地上建筑物等一并处分的规定具有强制性效力。且本案双方买卖契约也明确约定了房屋移交时，其建筑物范围内的土地使用权一并转移。故，案涉房屋转让的同时，项下土地使用权应一并转让，一审判决认为本案不涉及土地使用权转让一节，不符合双方约定，也于法无据，本院予以纠正。本案是划拨土地上房屋的转让，如前所述，房屋转让同时其项下的土地使用权一并转让，因此应依据划拨土地使用权转让的规范来评判本案。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。该法律明确规定了通常情况下划拨土地上房地产转让，应当办理审批手续。《建设部关于贯彻若干意见的通知》第四条第四款规定：凡房地产转让或变更的，必须按房地产法第六十条第三款规定的程序先到当地房地产管理部门办理交易手续和申请变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，不按上述规定程序办理的，其房地产转让或变更一律无效。《国家土地管理局关于贯彻若干问题的批复》第六条规定：根据《城市房地产管理法》第三十九条关于“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批”的规定，当事人应当向市、县人民政府土地管理部门提出申请，由该部门审查并报经有批准权的人民政府批准。这是因为，此类房地产转让审批，实质是划拨土地使用权转让审批，房屋能否转让取决于该房屋所占用的划拨土地使用权转让能否得到批准。只有划拨土地使用权转让先行获得批准后，权利人才能按照其他有关规定转让房地产。以上两个部门规范性文件规定了有批准权的人民政府审批的实质是划拨土地使用权转让的审批，划拨土地上房屋转让必须要办理房屋产权和土地审批等手续。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款规定：依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。该司法解释明确规定是否按照法律、行政法规规定办理批准手续，影响合同效力，即该条是对效力性强制性规定所作的解释。所谓效力性强制规范，是指法律、行政法规明确规定了违反这些禁止性规定将导致合同无效或者不成立，并且违反了这些禁止性规范后，如果合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益。上述法律及司法解释明确规定未经有批准权的人民政府审批，划拨土地上房地产的转让合同不发生法律效力。且未经有批准权的人民政府审批，划拨土地上房地产转让合同若有效，则与现实当中存在的一些划拨土地使用权人不经依法批准，未办理出让手续，也不依法缴纳有关土地收益，就擅自转让房地产的情形相同，使得法律的相关规定不能正常贯彻执行，造成土地市场混乱，将损害国家利益和社会公共利益。因此《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，关于划拨土地上房地产转让，应当报有批准权的人民政府审批的规定属于效力性强制性规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房地产买卖契约，没有经过有批准权的人民政府审批，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的效力性强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形中第（五）项规定，属于无效合同。本案房屋的转让人抚顺矿务局三公司建材厂并非土地使用权人，在未征得土地使用权人同意的情况下转让其地上房屋，损害了土地使用权人的利益。且转让人抚顺矿务局三公司建材厂与受让人修芳起对土地使用权的归属情况均知晓，二人并非善意，属于恶意串通损害了国家、第三人利益。亦符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，属于合同无效情节。本案修芳起购买案涉房屋时，部分房产已不存在，结合其认为抚顺矿务局三公司建材厂院内土地使用权人虽是抚顺矿务局（龙凤矿），但其购买的房产建在该土地上，因此其对抚顺矿务局三公司建材厂院内土地亦享有使用权的情节，可判断修芳起购买案涉房屋的目的主要是为了获得房屋项下的国有划拨土地使用权，且修芳起通过购买案涉房屋办理产权证书，但不办理土地有关审批及出让手续的方式，规避了前述《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条的强制性规定，实现了不办理土地使用权的审批手续，不支付土地使用权出让金，而使用相应划拨土地的目的，也属于以合法形式掩盖非法目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项的规定，案涉房地产买卖契约亦属无效。在法律规范有明确规定的情况下，司法实践不能突破房地一并处分的强制性规定，尤其是必须防止出现因判决确认合同有效而事实上导致确认地上建筑物、构筑物及其附属物的所有权，但同时客观上房屋项下的国有划拨土地使用权由他人享有，而因此发生土地使用权人和地上建筑物、构筑物及其附属设施所有权人权利主体不一致的情形。认为案涉房地产买卖契约有效，相当于通过司法裁判变相确认了房地分家，使上述规定落空，与法律规范确定的房地一体原则相冲突。关于修芳起称案涉房屋的产权过户已经十年一节，房屋物权能否取得与买卖合同是否有效是两个法律关系，不能以物权取得反推买卖合同的效力，该抗辩主张，于法无据。因此，本案房地产买卖契约，存在未报有批准权的人民政府审批，且亦未补办相应批准手续等无效情形。综上所述，抚顺矿务局三公司建材厂的上诉请求成立，予以支持。一审判决认定案涉房屋的交易未涉及项下土地不当，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十三条、第二十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销抚顺市东洲区人民法院（2015）抚东民初字第00685号民事判决；二、抚顺矿务局三公司建材厂与修芳起于2002年8月20日签订的四份房地产买卖契约无效。一审案件受理费498元，二审案件受理费498元，均由被上诉人修芳起负担。本判决为终审判决。审判长 刘军审判员 潘力审判员 王     爽二〇一七年一月十三日书记员 何     贺