河北省邯郸市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）邯市民四终字第00355号
上诉人（原审被告、反诉原告）邯郸市鑫祥房地产开发有限公司。
法定代表人李泽民，该公司董事长。
地址：邯郸市邯山区邯磁路公交四公司对过。
委托代理人赵智安，河北群星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）方金瑞。
委托代理人张小波，河北道申律师事务所律师。
上诉人邯郸市鑫祥房地产开发有限公司（简称鑫祥公司）与被上诉人方金瑞商品房预售合同纠纷一案，因上诉人鑫祥公司不服河北省磁县人民法院（2014）磁民初字第01837号民事判决书，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明，方金瑞（房屋认购协议中的乙方）与鑫祥公司（房屋认购协议中的甲方）于2010年1月31日签订房屋认购协议书。争议房屋建设在磁县花官营乡吴庄村西，地址邯磁路44号，“南国风光”11幢3单元201室。房屋认购协议约定：第一条：乙方认购的物业。1、乙方认购房屋为“南国风光”11幢3单元201室。该房属于砖混结构。该房屋协议约定建筑面积为100.16平方米，单价2190元∕㎡，房价贰拾壹万玖仟叁佰伍拾零元整（￥219350）。小房为11-14号，面积为6.47平方米，单价1080元∕㎡，计陆仟玖佰捌拾捌元整（￥6988）。该房总价款为贰拾贰万陆仟叁佰叁拾捌元整（￥226338）。（面积以房管部门测量面积为准，面积差异处理参照有关规定中面积差异处理条款处理）。天然气集资费为：叁仟元整（交房日交清）。第二条：房款支付方式；乙方选择第二种支付方式。注：小房一次性交清全款：陆仟玖佰捌拾捌元整（￥6988）。乙方为分期付款，分别于2010年1月31日交纳第一期房款（50%）壹拾壹万零仟叁佰伍拾零元整（￥110350）。第二期房款（40%）：待三层封顶七日内交清陆万玖仟零佰零拾零元整（￥69000）。第三期房款（10%）：主体封顶七日内交清剩余房款肆万零仟零佰零拾零元整（￥40000）。乙方如未按本协议规定时间付款，逾期在三十日之内，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，协议继履行；逾期超过三十日后，甲方有权解除协议，乙方所付定金壹万元不予退还。乙方愿意继续履行协议的，经甲方同意，协议继续履行，自本协议规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金；本条中的逾期应付款指依照本协议规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第三条：认购房屋的完工时间。1、甲方应当于2010年12月30日前完成对该房屋的主体完工。完工后甲方通知乙方办理交钥匙手续，由于乙方原因未能按时办理的，由乙方自行承担责任（交房标准见附件）。2、甲方如未按本协议规定的时间交房，逾期在三十日之内，自本协议规定的交房期限第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付房款万分之三的违约金，协议继续履行，逾期超过三十日后，乙方有权解除协议，甲方按日向乙方赔偿乙方所交房款的银行活期同期利息。乙方愿意继续履行协议的，协议继续履行，自本协议规定是交房期限第二天起至实际交房之日止，甲方按日向乙方支付所交房款万分之三的违约金；第四条：关于产权登记的约定。房产证由甲方同意办理，其费用按国家规定执行并由乙方负责。……第六条：实际面积和设计暂测面积的处理。房屋交付使用时，房屋设计暂测面积和实际面积的差别，以房屋产权登记机关测定的面积为准，所交房款多退少补。方金瑞、鑫祥公司对上述房屋认购协议的内容均认可。2010年1月30日，方金瑞向鑫祥公司交款10000元；2010年1月31日，方金瑞向鑫祥公司交款107338元，共支付房款117338元。双方因违约金的问题发生争执，故双方向法院提起诉讼方金瑞要求鑫祥公司支付违约金24830元，鑫祥公司反诉请求判令方金瑞支付鑫祥公司房款129534元及自2010年12月2日至交付全部房款日的违约金（截止2013年4月13日违约金为25823.7元）合计155357.7元。
在原审期间，法院依法调取了鑫祥公司的建设工程规划许可证、土地使用证、“南国风光”小区的商品房预售许可证等相关手续。经质证，方金瑞与鑫祥公司对以上证据均无异议。
上诉事实有房屋认购协议、2010年1月30日鑫祥公司收款收据、2010年1月31日鑫祥公司收款收据、录音光盘（附录音稿）、施工单位邯郸市爱民建筑安装有限公司的施工日志及证明、商品房预售许可证、开庭笔录等证据存卷佐证。
原审法院认为，方金瑞和鑫祥公司签订的房屋认购协议合法有效，双方应该按照协议约定履行各自的权利和义务。方金瑞依据协议第三条第二项的约定逾期鑫祥公司承担逾期交房的违约责任，支付方金瑞所交房款总额日万分之三的违约金；鑫祥公司依据协议第二条要求方金瑞承担逾期交纳房款的违约责任，支付逾期违约金日万分之三的违约金。根据协议可以推定双方均有继续履行合同的意思表示。鑫祥公司要求方金瑞支付交纳契税3278元、工本费10元、登记费80元、测绘费100元、维修基金4370元、暖气初装费9978元，协议未作约定，不作处理。故方金瑞应按协议约定履行向鑫祥公司交纳剩余房款，合同约定方金瑞所购房屋面积为100.16平方米，庭审中鑫祥公司陈述房屋实际面积为99.78平方米，方金瑞对鑫祥公司陈述的房屋实际面积为99.78平方米予以认可。故方金瑞所购房屋的总房价应为99.78×2190元＝218518元，方金瑞已付房款117338元，方金瑞还应付给鑫祥公司房款101180元及小房款6988元和天然气集资费3000元（实际房屋面积经测绘单位测算如与现在双方认可的99.78平方米有差异，双方应再按实际面积和约定的房价计算后多退少补）。鑫祥公司应按协议约定履行向方多瑞交房并办理相关手续的义务。
鑫祥公司提供施工单位出具的证明和施工日志，证明“南国风光”小区11楼于2010年12月2日三层封顶，于2011年5月19日主体封顶完工，证据不足，不予采信。依据协议约定鑫祥公司在工程完工之后交房负有通知方金瑞的义务，但鑫祥公司未提供证据证明履行了此项义务，方金瑞认可鑫祥公司2013年1月1日通知其交房，法院认定鑫祥公司2013年1月1日履行了通知交房的义务。方金瑞主张向鑫祥公司交款鑫祥公司不收，证据不足，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”之规定，方金瑞在鑫祥公司通知其交款后，未向鑫祥公司履行交款义务，应当承担违约责任。鑫祥公司未按协议约定日期于2010年12月30日履行主体封顶完工并履行通知方金瑞交房的义务，应承担违约责任。故方金瑞要求鑫祥公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求，予以支持。但违约金的计算期限应自2010年12月30日始2013年1月1日止，计算为25697.02元（730天×117338×0.3%）.方金瑞仅起诉要求鑫祥公司支付违约金24830元，故法院予以支持24839元。鑫祥公司反诉要求方金瑞支付未按时支付房款违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的计算期限应自2013年1月2日始2013年4月13日止，计算为3368.1元（103天×69000×0.3%＋103×40000×0.3%）。故判决如下：一、被告邯郸市鑫祥房地产开发有限公司在本判决生效后十日内给付原告方金瑞逾期交房违约金24830元。二、反诉被告方金瑞在本判决生效后十日内给付反诉原告邯郸市鑫祥房地产开发有限公司未按时交纳房款的违约金3368.1元。三、在本判决生效后十日内，反诉被告方金瑞给付被告邯郸市鑫祥房地产开发有限公司剩余房款101180元及小房款6988元和天然气集资费3000元（实际房屋面积经测绘单位测算如与现在双方认可的99.78平方米有差异，原被告双方应再按测绘面积和约定的房价计算后多退少补）。反诉原告邯郸市鑫祥房地产开发有限公司向反诉被告方金瑞履行交房并按协议约定办理相关手续的义务。四、驳回原告方金瑞和反诉原告邯郸市鑫祥房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费420元，由原告方金瑞负担；反诉费3407元，由被告邯郸市鑫祥房地产开发有限公司负担。
宣判后，鑫祥公司不服，向本院提起上诉，理由：一、鑫祥公司不存在逾期交房的违约责任，不应承担24830元违约金。二、方金瑞应当承担自2010年12月2日至2013年4月13日的违约金25823.7元及至交清全部房款日的违约金。
方金瑞答辩称，鑫祥公司逾期交房事实存在，方金瑞在一审提交的证据证明鑫祥公司逾期交房，应当承担违约责任。涉案房屋现在还没有交钥匙，小区其他住户已经入住。
经审理查明，本院查明事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，方金瑞和鑫祥公司签订的房屋认购协议合法有效，双方应该按照协议约定履行各自的权利和义务。依据协议第三条第二项的约定鑫祥公司承担逾期交房的违约责任，支付方金瑞所交房款总额日万分之三的违约金；鑫祥公司依据协议第二条要求方金瑞承担逾期交纳房款的违约责任，支付逾期违约金日万分之三的违约金。方金瑞应按协议约定履行向鑫祥公司交纳剩余房款，鑫祥公司应按协议约定履行向方多瑞交房并办理相关手续的义务。
上诉人鑫祥公司提供施工单位出具的证明和施工日志，但为其单方制作，本院不予采信。依据协议约定鑫祥公司在工程完工之后交房负有通知方金瑞的义务，但鑫祥公司未提供证据证明履行了此项义务，方金瑞认可鑫祥公司2013年1月1日通知其交房，本院认定鑫祥公司于2013年1月1日履行了通知交房的义务。
综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费980元，由上诉人邯郸市鑫祥房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 聂洪文
代理审判员 宦 伟
代理审判员 谢 珂
二〇一五年十一月十三日
书 记 员 贾 欢