广东省深圳市龙岗区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0307民初229号
原告（反诉被告）：黄怡，住广东省深圳市龙岗区。
委托代理人：瞿彰良，广东宝杰律师事务所律师。
委托代理人：姜山，广东宝杰律师事务所律师。
被告（反诉原告）：杨瑞杰，住广东省陆丰市。
被告：彭婉，住广东省揭东县。
上述两被告的共同委托代理人：胡杰，广东冠杰律师事务所律师。
被告：深圳市点融房地产经纪有限公司，住广东省深圳市福田区福田街道深南大道6011号绿景纪元大厦A座2楼A2单元。
法定代表人：喻仁，该公司总经理。
委托代理人：徐双兰，该公司员工，住广东省深圳市罗湖区。
上列当事人房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）黄怡的委托代理人姜山、被告（反诉原告）杨瑞杰、被告彭婉的共同委托代理人胡杰、被告点融公司的委托代理人徐双兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2015年6月21日，被告杨瑞杰委托被告彭婉与原告签订房地产买卖合同，原告按约定支付了定金43.5万元。其后，因不可归责于原告的原因，上述房地产买卖合同无法继续履行。为避免损失进一步扩大，经双方友好协商，被告杨瑞杰和点融公司同意将定金43.5万元全额退还给原告，并于2015年9月17日出具承诺书，承诺于2015年10月30日前全额退款。原告已于2015年10月25日将退款所需资料交给被告点融公司，但两被告未按承诺期限履行退款义务。据此，原告诉请判令：1、被告杨瑞杰向原告返还购房定金43.5万元，并支付该款项从2015年10月30日起至实际付清之日止按中国人民银行规定的同期商业贷款利率计算的利息；2、被告彭婉、点融公司对被告杨瑞杰的上述给付义务承担连带清偿责任；3、本案诉讼费用由三被告承担。
被告杨瑞杰辩称：原告未按期办理资金监管手续，且因自身原因无法取得银行按揭贷款，故本案纠纷是原告违约所致，其诉讼请求不应得到支持。
被告彭婉辩称：被告彭婉并非本案适格被告。
被告点融公司辩称：被告点融公司不是涉案合同的主体，不应承担任何法律责任。
被告杨瑞杰反诉称：2015年6月21日，原告黄怡与被告杨瑞杰签订《房地产买卖合同》，约定原告以按揭贷款方式向被告杨瑞杰购买深圳市龙岗区龙岗大道水晶之城136号商铺。原告在向深圳农村商业银行库坑支行申请的按揭贷款未能通过审批后，拒不再向其他银行办理贷款，也无法一次性支付购房款，导致涉案合同无法继续履行，其行为构成违约。据此，被告杨瑞杰反诉请求判令：原告黄怡支付违约金43.5万元。
针对被告杨瑞杰的反诉，原告辩称：原告已与被告杨瑞杰、点融公司达成了协议，两被告均同意全额退还定金，且向原告出具了退款承诺书。
经审理查明：2015年2月5日，被告杨瑞杰在深圳公证处办理委托公证，授权包括被告彭婉在内的5人作为其代理人处理被告杨瑞杰名下位于深圳市龙岗区水晶之城商业C段商铺136房产的相关事宜，代理权限包括转卖上述房产，签署《房地产买卖合同》等办理房产转让所需签署的相关文件等。
为购买被告杨瑞杰名下涉案商铺，2015年6月11日、6月12日、6月19日，原告黄怡分别以转账或他人代付的方式向被告点融公司支付定金43.5万元。
2015年6月21日，被告彭婉代理被告杨瑞杰与原告黄怡先后签订了两份《房地产买卖合同》，均约定原告向被告杨瑞杰购买涉案商铺。编号为0000428号《房地产买卖合同》约定的房屋转让价为290万元，编号为0000391号《房地产买卖合同》约定的房屋转让价为310万元。上述两份合同第3条约定：“买方应于本合同生效之日向卖方支付定金人民币43.5万元。”第4条约定：“买方应按下列第（2）项所列方式向卖方支付除本合同第3条所述定金以外的全部房款……（2）按揭贷款方式支付房款，即买方应不迟于本合同生效之日起24日内通过本合同第5条所述银行监管方式支付首期房款（不含买方应付的上述定金,以银行监管金额为准）；买方应于不迟于本合同生效之日起24日内以向按揭银行申请的按揭贷款(以银行贷款金额为准)支付剩余房款。”第15条约定：“……买方申请按揭贷款的，应优先向卖方指定的按揭银行申请按揭贷款并按时办理贷款手续；如卖方指定的按揭银行未审批通过买方申请的按揭贷款，或因其他原因需向其他银行申请按揭贷款的，经卖方同意，买方可向其他银行申请按揭贷款。”第16条约定：“……如买方未按时足额支付任何一笔款项，或迟延履行本合同项下任何义务超过7日的，卖方还有权单方解除本合同、另行处置该物业，并没收买方已支付的全部定金。”第17条约定：“……如卖方迟延履行超过10日的，买方还有权单方解除合同并要求卖方双倍返还其已支付的定金。”
2015年7月16日，被告彭婉代理被告杨瑞杰与原告签订《深圳农村商业银行二手楼交易资金委托监管协议》，共同委托深圳农村商业银行监管涉案房产交易资金111.5万元。同日，原告向该行资金监管账户存入首期款111.5万元。
2015年9月17日，被告彭婉代理被告杨瑞杰向原告出具《承诺书》，内容为：“黄怡定购水晶之城商业C段商铺136号铺，已共向我方支付定金435000元，鉴于黄怡目前对该铺的购买意向。我方承诺：在2015年10月30日前全额退还定金给黄怡，若2015年10月30日前该铺重新被其他客户购买，则提前退款。”2015年9月21日，被告点融公司也向原告出具《承诺书》，内容与上述承诺书完全一致。其后，因两被告未按上述承诺履行义务，原告于2015年11月25日向被告杨瑞杰、点融公司发出律师函，催促两被告及时退款。
另查明，在庭审过程中，被告杨瑞杰确认其已收取原告支付的43.5万元定金，并对被告彭婉代为签订涉案房屋买卖合同以及在合同履行过程中所从事的代理行为均予以认可。
再查明，被告杨瑞杰是被告点融公司的股东。
本院认为，《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”被告彭婉依据公证授权代理被告杨瑞杰从事涉案《房地产买卖合同》的相关事宜，其代理行为均得到了被告杨瑞杰的确认，故该代理行为所产生的法律后果应由被告杨瑞杰承担。
被告彭婉代理被告杨瑞杰在2015年9月17日向原告出具《承诺书》，承诺于2015年10月30日前全额退还原告支付的43.5万元定金，该承诺应视为被告杨瑞杰的真实意思表示，其理应按时足额退款。被告点融公司在2015年9月21日向原告出具了同样内容的承诺书，即被告点融公司自愿对被告杨瑞杰的上述付款义务承担连带清偿责任。上述两被告的迟延付款行为，损害了原告的合法权利，原告据此诉请被告杨瑞杰、点融公司连带返还定金并支付相应的利息，合法有理，本院予以支持。因被告彭婉并非涉案合同当事人，原告诉请其承担连带清偿责任，没有事实和法律依据，本院不予支持。
被告杨瑞杰反诉称原告在向深圳农村商业银行申请的按揭贷款未能通过审批后，拒不再向其他银行办理贷款，也无法一次性支付购房款，其行为构成违约。本院认为，被告杨瑞杰、点融公司出具的《承诺书》中“鉴于黄怡目前对该铺的购买意向”、“该铺重新被其他客户购买”等表述均显示两被告是在解除涉案房屋买卖合同的前提下作出的返还定金的意思表示。因双方已就解除合同、返还定金达成合意，原告无须再向其他银行申请贷款，也无须更改支付方式为一次性付款。另，根据日常生活经验常识，如原告存在违约行为，被告杨瑞杰则可依据合同约定没收定金，其不可能在未追究原告违约责任的情况下就作出全额返还定金的承诺，故对于被告杨瑞杰提起的反诉请求，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告杨瑞杰应于本判决生效之日起十日内向原告黄怡返还定金43.5万元，并支付该款项从2015年10月31日起至款项还清之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息；
二、被告深圳市点融房地产经纪有限公司对被告杨瑞杰在上述第一项所确定的债务承担连带清偿责任；
三、驳回原告黄怡的其他诉讼请求；
四、驳回被告杨瑞杰的全部反诉请求。
如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费7890元、保全费2716.75元，合计10606.75元，该款原告黄怡已预交，由被告杨瑞杰、深圳市点融房地产经纪有限公司负担。反诉受理费减半收取即3912.5元，该款被告杨瑞杰已预交，由其自行负担。
如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈美华
人民陪审员 肖翔翔
人民陪审员 李伟华
二〇一六年八月二十四日
书 记 员 张锦煌
附相关法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。