北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）三中民终字第02881号
上诉人（原审被告）王广奎，男，1977年10月20日出生。
被上诉人（原审原告）北京金罗马物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北四环东路108号千鹤家园1号楼7层703室。
法定代表人徐北风，董事长。
委托代理人张佳佳，男，1983年1月17日出生，北京金罗马物业管理有限公司客服部经理。
委托代理人周卿帼，女，1979年9月13日，北京金罗马物业管理有限公司发展部经理。
上诉人王广奎因与被上诉人北京金罗马物业管理有限公司（以下简称金罗马物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第17803号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年2月2日受理后，依法组成由法官全奕颖担任审判长、（代理）审判员蒙瑞、（代理）审判员李坤组成合议庭，于2015年3月18日公开开庭进行了审理。上诉人王广奎，被上诉人金罗马物业的委托代理人张佳佳、周卿帼均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
金罗马物业在一审中起诉称：金罗马物业是北京市通州区半壁店大街25号大方居小区的物业管理单位，王广奎是涉案房屋的业主，金罗马物业依据合同自2009年7月至今对该小区提供物业服务。王广奎入住该小区后，其名下的房屋自2011年12月1日起至2013年12月31日期间拖欠物业费尚未支付，现在已经累计拖欠物4469.75元，滞纳金309.75元，金罗马物业多次催要，王广奎并未支付，故要求法院判令王广奎给付金罗马物业物业费4469.75元，滞纳金309.75元。
王广奎在一审中答辩称：1.根据合同法的相关规定，开发商与金罗马物业签订的物业服务合同仅对开发商和金罗马物业有法律约束力，如开发商按其约定向金罗马物业交纳物业费，并不能以此来确定其他业主作为非合同当事人的权利和义务。金罗马物业应该将北京龙湖中佰置业有限公司作为起诉主体；2.金罗马物业收取停车费、电梯广告费，商家进驻小区的广告费，金罗马物业隐瞒不报，据为已有，侵犯业主的合法权益；3.金罗马物业侵犯了业主的知情权，金罗马物业没有公布其一级的资质，物业费的标准明显高于周边其他小区，收费缺乏依据；4.金罗马物业在服务过程中经常把不利于其的责任推给开发商，损害业主的利益；5.金罗马物业没有按照合同约定的标准提供物业服务，小区没有门禁系统，停车位擅自收费，承诺的小区的配套设施未能兑现，电梯经常坏，消防器材里面没有灭火器，没有消防通道，存在安全隐患等。综上，王广奎认为应该驳回金罗马物业的诉讼请求。
一审法院审理查明：2008年4月15日，金罗马物业与北京龙湖中佰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，由金罗马物业对北京市通州半壁店大街25号大方居小区进行物业管理。王广奎系涉案房屋的业主，该房屋建筑面积为90.3平方米。合同约定物业服务费标准为1.98元／月／平方米，物业服务费用按年度交纳，业主或物业使用人应在办理收楼手续时开始交纳首期一年的物业管理费，以后每年度第一个月10日开始预收下一年度的物业管理费。经一审法院核实，王广奎未交纳2011年12月1日至2013年12月31日的物业费共计4469.85元。
一审法院判决认定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。金罗马物业与北京龙湖中佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。金罗马物业按照约定提供物业管理服务，王广奎实际享受了金罗马物业的服务，理应支付相应的物业费用。金罗马物业要求王广奎给付所欠物业管理费理由正当、证据充分，一审法院予以支持；因王广奎并非恶意拖欠物业费，故一审法院对金罗马物业要求其给付滞纳金的请求，不予支持；王广奎所述的辩解意见，均不能作为其不交纳物业费的抗辩理由，故一审法院不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、王广奎支付金罗马物业自2011年12月1日至2013年12月31日的物业费共计人民币4469.85元，于判决书生效后7日内执行清；二、驳回金罗马物业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
王广奎不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由为：一、一审中金罗马物业拒绝回答物业合同是否为其真实意思表示，因此金罗马物业违背了诚实信用的原则。其就金罗马物业在通州大方居的经营是否有合法的营业执照，是否具有一级资质达标标准、收费依据、收费取消等关键问题没有回答法庭的提问，也没有提交相关的证据，金罗马物业缺乏诚意。二、物业服务合同有效的情况下，应当对物业和业主双方都有约束力。一审法院判决仅显示了对业主的约束力，仅规定了业主无条件交钱的义务，而对金罗马物业提供服务的标准等都没有约束力，违反了合同签订的公平、公正和平等的条件。三、一审中金罗马物业没有提交证据证明物业服务达到了标准。金罗马物业一审中提交的入住合同、入住通知书等证据仅能证明业主的入住情况，与物业服务的标准无关。四、王广奎提交了小区大门、单元门门禁无效的现场照片、电梯广告照片及没有灭火器等相关的证据，并有证人出庭作证，充分证明了金罗马物业的服务没有达到标准。一审法院没有到现场调查，判决结果不能令人信服。五、王广奎在一审中反映的问题，金罗马物业没有积极解决反而在小区内公示案件的判决结果没有诚意。六、根据相关法律的规定，物业公司没有按照合同约定及相关的规定提供物业服务，业主拒交物业费的，物业公司应当承担举证责任。七、《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件》中对于物业公司没有提供符合标准的物业服务的责任有相关的规定。本案中金罗马物业存在违反相关法律规定的情形，王广奎的诉讼请求应当得到法院的支持。八、本案中金罗马物业主张的部分物业费已经超过了诉讼时效。这一部分应当予以扣除。九、金罗马物业第一次签合同的时间是2008年4月15日。之后在没有在小区公示，也没有业主委员会的同意的情况下于2012年又与另一公司签订合同。涉案小区中都是廉租房和限价房，金罗马物业所收的物业费过高，小区居民多次抗议。希望法官能够在查明事实的基础上作出判决。十、小区一开始没有收取物业费，但金罗马物业伪造业主同意收费的文件，侵害了业主的利益。一审法院没有依法追加第三人，使得案情没有得到清楚的调查。金罗马物业之前曾经承诺维修门禁系统，但是迟迟没有履行，业主十分不满。金罗马物业没有按照合同约定的标准提供物业服务，小区没有门禁系统，停车位擅自收费，承诺的小区的配套设施未能兑现，电梯经常坏，消防器材里面没有灭火器，没有消防通道，存在安全隐患等。金罗马物业收费标准过高，物业服务存在重大问题且金罗马物业部分诉讼请求已经超过诉讼时效。故上诉请求：1.撤销一审法院判决，并改判酌减物业费；2.按照公平公正的原则，要求金罗马物业按照合同标准解决物业服务中存在的相关问题；3.金罗马物业负担本案一、二审诉讼费用。
金罗马物业服从一审法院判决。其针对王广奎的上诉理由答辩称：不同意王广奎的上诉请求和理由。金罗马物业认为王广奎对其主张负有举证责任，但是在一审中王广奎没有提交充分证据证明金罗马物业的服务存在瑕疵。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。
王广奎在二审中向本院提交如下新证据：证据1和证据6是2015年3月2日拍摄的照片，证据2、3、4、5是2014年夏天拍摄的照片，证据1-6均证明涉案小区大门和单元门门禁系统无效。证据7和证据8均为2015年3月4日拍摄的照片，证明涉案小区没有消防通道。证据9是2015年3月4日的照片，证明小区内私装车位地锁。证据10是2015年3月3日拍摄的照片，证明楼道内有无用的机器，占用空间。证据11、12是2015年3月2日拍摄的照片，证明电梯内有广告。证据13是照片，证明办理停车收费时，金罗马物业弄虚作假，假冒业主签名同意，骗取停车收费。证据14是紧急通知1份，证明小区中水多次损坏。证据15为公告1份，证明判决书没有约束金罗马物业，致使金罗马物业在一审判决后不作为。证据16是《前期物业服务合同》，证明金罗马物业违反了其与王广奎间关于物业服务义务的约定，金罗马物业的服务存在瑕疵。证据17是《关于启用大方居北门门禁系统部分业主存在争议的回复》，证明小区门禁系统不能使用。证据18、19是2张于涉案小区地下室拍摄的消防水箱的照片，证明消防水箱没有水。证据20、21是2张小区内照片，证明小区内违规停车乱收费的情况。
金罗马物业对上述证据发表意见称：金罗马物业认为这些证据不符合举证时限的规定，不能够作为二审新证据。如果作为新证据，金罗马物业对上述证据的质证意见如下：关于证据1到证据12，认可证据的真实性和合法性，不认可证据的关联性和证明目的。证据1到证据12的形成时间是2014年到2015年，涉案的物业费只截止到2013年，证据1到证据12证明的事项本身并不在本案争议的物业服务期间内。对证据13的真实性、合法性和关联性均不认可，证据13不是原件且上面有涂改的痕迹。对证据14和15的真实性和合法性认可，对关联性和证明目的不认可，证据14说明金罗马物业正在积极履行物业服务义务，不能证明王广奎的证明目的。对证据15的证明目的不认可，该公告只是向小区居民进行的告知。证据16真实性认可，证明目的不认可，该合同是前期物业服务合同，认可以该合同作为认定金罗马物业与业主之间的权利义务的依据；不认可王广奎的证明目的，该证据无法证明金罗马物业服务存在瑕疵。对证据17真实性不认可，其中无金罗马物业公章。对证据18、19真实性不认可，从照片看不出压力表是什么位置，也不能确定压力表是涉案小区的。王广奎主张该压力表是消防水箱的，拍摄位置是地下室。但实际上消防水箱设置在楼顶。对证据20、21真实性认可，但对证明目的不认可，照片记录的是部分业主不同意金罗马物业车位规划后收费的情形，金罗马物业不存在乱收费和违规停车的情况。
二审中，王广奎另申请证人居××到庭作证证明金罗马物业存在服务违约。居××到庭作证称：居××所居住单元的门禁系统4年多一直不能使用；小区停车管理混乱。
金罗马物业对居××的证人证言发表意见称小区单元门的门禁系由于开发商的原因一直没有投入使用，小区大门的门禁一直是正常使用的，金罗马物业就门禁系统提供的服务符合双方之间的合同约定。小区的停车位安排已经在相关管理部门进行了备案，不存在不符合相关文件规定及双方当事人之间合同约定的情形。
金罗马物业对王广奎提交的上述证据1到证据12、证据14、证据15、证据16、证据20、证据21的真实性、合法性均无异议，本院在此进行确认。关于王广奎提交的证据及证人证言的证明目的，本院将结合全案整体情况进行综合认定。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》、入住通知书、接收确认书等证据在案佐证。
本院认为：金罗马物业与北京龙湖中佰置业有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反国家法律、法规规定，应属合法有效，该合同对业主具有约束力。金罗马物业按照约定提供物业管理服务，王广奎实际享受了金罗马物业的服务，理应支付相应的物业费用。
现王广奎上诉主张金罗马物业存在违约行为，但综合其现有证据，无法证明涉案欠费期间金罗马物业确实存在明显的物业服务违约行为；且综合全案证据，考虑到金罗马物业在服务中可能存在的瑕疵，现一审法院判决已对金罗马物业要求的滞纳金请求未予支持，王广奎现主张减免物业费缺乏事实及法律依据，本院无法支持。
关于王广奎上诉主张金罗马物业主张的部分物业费已超过诉讼时效一项，因金罗马物业在其主张物业费期间持续在涉案小区服务，王广奎亦事实上持续享受了金罗马物业的服务，现王广奎主张金罗马物业主张物业费超过诉讼时效，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。
关于王广奎上诉主张按照合同标准解决物业服务中存在的相关问题一项，因王广奎在一审审理中并未就此提起反诉，双方当事人在二审审理中亦不能就此达成调解，且双方当事人亦未能就此诉请由二审法院一并审理达成一致，故本院对王广奎该项诉请不作裁判，王广奎可就相关诉求另案起诉。
综上，王广奎的上诉请求及理由缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费25元，由王广奎负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；
二审案件受理费50元，由王广奎负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 全奕颖
代理审判员 蒙 瑞
代理审判员 李 坤
二〇一五年三月十九日
书 记 员 郑皓晖