江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏民再444号再审申请人（一审第三人、二审上诉人）：陈宽见，男，1971年2月23日生。委托诉讼代理人：王善涛，江苏播仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫凡华，江苏播仁律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王颖，女，1969年12月7日生。委托诉讼代理人：戴徽，江苏华德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张健（系王颖丈夫），男，1967年10月15日生。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：卢同好，男，1965年4月16日生。一审第三人：顾维根，男，1969年5月4日生，汉族。一审第三人：肖艳，女，1968年10月8日生，汉族。再审申请人陈宽见因与被申请人王颖、卢同好、一审第三人顾维根、肖艳房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省连云港市中级人民法院(2014)连民终字第1488号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月8日作出（2015）苏审二民申字第02333号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2017年1月17日公开开庭审理了本案，再审申请人陈宽见及其委托诉讼代理人王善涛、被申请人王颖的委托诉讼代理人戴徽、张健、被申请人卢同好、一审第三人顾维根到庭参加诉讼。一审第三人肖艳经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈宽见申请再审称，1.陈宽见以140万元价格通过法院执行程序购得涉案商铺，并偿还了涉案房屋的银行抵押贷款，银行注销了抵押登记，陈宽见于2013年8月9日办理产权登记手续。在执行裁定涉案房屋由陈宽见取得并办理过户手续后，江苏省连云港市连云区人民法院执行局告知陈宽见商铺的现承租人为卢同好，陈宽见以原租赁合同内容与卢同好重新订立租赁合同，由卢同好将房屋租金支付陈宽见。而一、二审判决卢同好将涉案房屋租金支付给王颖不当。2.王颖以一张伪造的收条想证明其与原房主顾维根之间是房屋租赁关系，又作为转租人将涉案房屋转租给卢同好。但承租人卢同好从未见过该收条，王颖与卢同好签订租赁协议时提供给卢同好的是委托书，王颖是以受顾维根委托将房屋租赁给卢同好。王颖没有实际支付给原房主顾维根任何租金，而是以顾维根欠王颖的款折抵的，王颖并未实际租赁涉案房屋，实际承租人是卢同好，因为房屋所有权已经依法变更，原房主已经丧失了物权不存在收益权，王颖与原房主之间的债权更不能对抗陈宽见的物权。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款的规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案抵押在先，租赁在后，即使王颖与顾维根之间具有租赁关系，因为涉案房屋抵押权实现，该租赁合同对购买人陈宽见没有约束力。王颖与卢同好的租赁合同也不得对抗买受人陈宽见。买卖不破租赁规则保护的核心是实际承租人的租赁使用权，本案中实际承租人卢同好的租赁权并没有受到限制，在申请人通过法院拍卖取得争议房屋物权时一审法院执行人员要求陈宽见与卢同好无缝隙情况下重新签订了租赁合同。王颖是次承租人，已不是实际承租人，故王颖根据原租赁合同的权利没有能得到支持的依据。综上，请求：1.撤销一、二审判决，再审改判驳回被申请人王颖的诉讼请求；2.本案诉讼费由被申请人王颖、卢同好承担。被申请人王颖辩称，陈宽见取得涉案房屋所有权不是抵押权人实现抵押权所得，而是案外人于海洋等一般债权人申请拍卖所得，不适用物权法关于抵押权能够对抗租赁权的规定。陈宽见取得所有权应受买卖不破租赁的限制，不能对抗原租赁合同的约定。综上，请求驳回陈宽见的再审申请。被申请人卢同好辩称，请求维持一、二审判决。第三人顾维根述称，请求维持一、二审判决。王颖向一审法院起诉请求：判令卢同好支付租金7万元。一审法院认定事实：涉案的位于连云港市××中××东方小区××楼××区商业××号商铺原为顾维根、肖艳二人共有。二人于2011年8月18日抵押于中国农业银行股份有限公司连云港连云支行，借款96万元。因顾维根欠王颖债务未清偿，2012年元月1日，顾维根向王颖出具委托一份，内容为，今委托王颖出租中山西路26号日出东方小区7#楼A区商铺门面，一切事宜由王颖办理，收益权归王颖所有，从2012年元月1日至2018年元月1日。委托人：顾维根。顾维根与肖艳于当日另向王颖出具收条一份，内容为，本夫妻拥有位于中××＃××东方小区××＃楼××区商铺门面店，现本夫妻自愿将该商铺出租给王颖。今收到王颖2012年元月1日至2018年元月1日租金，共计30万元。在此期间商铺可由王颖自由转租。王颖与顾维根、肖艳一致确认，该收条上的30万元，王颖并未实际支付，而是约定用这六年的租金冲抵王颖的30万元债权。2012年11月24日，王颖（甲方）与卢同好（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，双方约定，甲方将中山西路26#日出东方小区的A区7-6商铺租给乙方使用。租期从2012年11月24日起至2018年11月24日止，租期为6年。付款方式为1年1付，房租费7万元整，三年后10%增长，每年提前一个月支付房租费……合同签订后，卢同好向王颖支付了第一年度的租金。2012年11月28日，案外人于海洋以生效的（2012）港商初字第950号民事调解书为依据申请对顾维根进行司法执行程序，并于2013年1月29日申请拍卖涉案房屋。经连云港市连云区人民法院委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司评估，涉案房产价值为195.02万元。2013年5月14日，连云港市金裕拍卖有限公司受连云港市连云区人民法院委托在《苍梧晚报》上发布拍卖公告：受委托，我公司定于2013年5月29日上午10时在新浦区龙河大厦3017室公开拍卖连云区中山西路26号日出东方小区7号楼A区商业A6号商铺房产（现正租赁给“多一味鸡煲”经营用），建筑面积约64.59平方米，评估价195.02万元。有意者请于2013年5月28日下午5时前携带相关证件到龙河大厦3017室办理竞买手续，并缴纳保证金10万元。该房屋按照评估价起拍，后因无人竞买，降价至140万元。后陈宽见于2013年7月29日至连云港市连云区人民法院，表示愿意以140万元购买涉案商铺。连云港市连云区人民法院在与其谈话时告知，“涉案房屋由卢同好正在使用，目前尚不清楚具体的租金、租期。你若购买该房产，有可能对你相关的出租、收取租金等权利有障碍。另告知该房产存在抵押权，你方应将顾维根对抵押权人的贷款清偿，抵押权清偿后，法院会裁定将涉案房产过户至你方名下。”抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行对第三人顾维根享有的债权由陈宽见于2013年7月29日清偿完毕，该行于2013年7月29日通知连云港市连云区人民法院已将涉案房产上的抵押权注销。连云港市连云区人民法院于2013年7月29日向连云港市房产局送达过户裁定，要求将涉案房屋过户至陈宽见名下，连云港市房产局于2013年8月9日为陈宽见办理了产权登记。后陈宽见持涉案房产的产权证明要求卢同好向其支付第二年租金，并与其重新按照卢同好与王颖签订的合同条款签订了新的房屋租赁合同。后王颖要求卢同好支付第二年度租金，卢同好拒绝支付。一审法院判决：卢同好于判决生效后十日内给付王颖房屋租赁费用人民币70000元。陈宽见不服一审判决，上诉请求：依法撤销一审判决，改判或发回重审；上诉费用由王颖、卢同好承担。二审法院认定事实：一审法院查明的事实属实，二审法院予以确认。另查明，一审中，陈宽见未对收条及委托书申请鉴定。二审法院认为：当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的主张，由负有举证责任的当事人承担不利后果。陈宽见称，收条及委托书系伪造，但未提供证据证明，二审法院不予支持。陈宽见在二审法院审理期间申请对收条及委托书的形成时间进行鉴定，二审法院认为，陈宽见一审时未提出鉴定申请，二审时提出，依法不予准许。关于一审是否遗漏诉讼主体的问题，二审法院认为，涉案房屋的购买人为第三人陈宽见，至于其过户时，是否将房产登记为与其妻共同所有与本案并无关联，一审法院为查明案件事实追加房屋购买人陈宽见为第三人，未追加登记的共同共有人为第三人符合法律规定，故陈宽见的该项上诉理由二审法院不予支持。关于涉案房屋在签订租赁合同时已设立的抵押权，在抵押权消灭后，租赁合同对第三人陈宽见是否还具有约束力的问题，二审法院认为，担保法解释第六十六条的规定，仅针对于抵押权人实现抵押权的情形，陈宽见并非涉案房屋的抵押权人，其仅作为涉案房屋的购买人，而并非涉案房屋的抵押权人行使抵押权，故本案中不应适用上述法律规定，即涉案的房屋转租合同依然对陈宽见具有约束力。若卢同好已将第二年租金给付陈宽见，可另案向其主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二审法院判决：驳回上诉，维持原判。本院再审对一审、二审查明的事实予以确认。再审中，当事人没有提交新证据。再审庭审中，各方当事人一致确认王颖与卢同好之间是转租关系。经各方当事人确认，本案再审争议焦点为：卢同好是否应向王颖支付房租7万元。本院再审认为，各方当事人一致确认王颖与卢同好之间是转租关系。顾维根与王颖之间、王颖与卢同好之间的租赁关系均在房屋抵押权设立后成立。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。顾维根与王颖之间的房屋租赁合同在抵押权设定后成立。因涉案房屋已经被人民法院查封，并进入执行拍卖程序，故抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行通过申请参加参与分配程序，主张优先受偿权。涉案房屋经过执行拍卖程序，由陈宽见购买，经执行裁定涉案房屋由陈宽见所有并办理了过户登记。抵押权人中国农业银行股份有限公司连云港连云支行就房款优先受偿并注销了抵押权，属于抵押权人实现抵押权发生所有权变动的情形。因房屋受让人陈宽见不同意王颖继续履行与顾维根的房屋租赁合同，王颖要求陈宽见履行原租赁合同也不应得到法院的支持，王颖与卢同好的转租合同因此而处于履行不能状态。而实际上卢同好继续租赁涉案房屋是因为得到了现房屋所有权人陈宽见的认可，并直接与陈宽见签订了新的房屋租赁合同，也已经向陈宽见交纳了第二年的房屋租金。王颖不能再依据自己与卢同好的转租合同向卢同好收取第二年的租金。本案在拍卖过程中未告知受让人陈宽见存在已预交租金的情况下，陈宽见享有受让房屋后收取租金的权利，王颖也不得以其预交的租金对抗受让人陈宽见，故不得向卢同好收取第二年的租金。第一，在执行拍卖过程中，原房主顾维根仅向执行法院陈述涉案房屋正租赁给“多一味鸡煲”经营用，而未向执行法院披露涉案房屋已经与王颖之间订立了租赁合同，且已经通过抵债的方式预收了六年的租金，顾维根作为被执行人和出租方未尽到如实告知义务。第二，涉案房屋被执行拍卖过程中，王颖明知将拍卖却未向法院披露其是涉案房屋的承租人及已经预交租金的事实。估价报告和拍卖公告中未载明需要扣除六年租金的情况。王颖也无证据证明涉案房屋的拍卖价格以及陈宽见取得涉案房屋的价格已经考虑到扣除了后续租赁期间的收益，故陈宽见取得房屋转让后的后续租金利益应得到保护。第三，在陈宽见与卢同好签订租赁合同时，卢同好也未提出王颖已经向顾维根预交六年租金。因受让人陈宽见在执行拍卖过程中是善意的，并不知晓涉案房屋原房主顾维根与王颖之间存在租赁关系且已经预缴六年租金，在取得涉案房屋后通过与卢同好签订协议的方式，也已经保障了实际承租人卢同好对涉案房屋占有、使用的合法性，而原房主顾维根在拍卖过程中未披露与王颖之间存在租赁关系且已经预收了租金的事实，王颖如果认为其有损失，可另行向原房主顾维根主张权利。综上所述，再审申请人陈宽见的再审请求成立，王颖请求卢同好支付租金7万元的请求应予驳回。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省连云港市中级人民法院(2014)连民终字第1488号民事判决及江苏省连云港市连云区人民法院（2013）港民初字第2432号民事判决；二、驳回王颖的诉讼请求。一审案件受理费1550元，由王颖负担；二审案件受理费1550元，由王颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 蔚审 判 员  潘 宾代理审判员  丁晓苏二〇一七年六月二十九日书 记 员  汪亚玲