湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂洪山民商初字第00104号
原告：孔令娅,女,1985年11月23日出生,汉族，身份证住址武汉市洪山区，现住洪山区。
委托诉讼代理人：李卓，男，1986年1月16日出生，汉族，住址同上。系孔令娅配偶，特别授权代理。
委托诉讼代理人：高良模，湖北文学泉律师事务所律师，一般授权代理。
被告：顺驰置业武汉有限公司,住所地：武汉市江岸区沿江大道133号广源大厦8层6-11号。
法定代表人：付强，系该公司总经理。
委托诉讼代理人：李梦玲，系公司员工，特别授权代理。
被告：林谦，男，1968年12月27日出生，汉族，户籍地：武汉市武昌区，现住武汉市洪山区。
原告孔令娅诉被告顺驰置业武汉有限公司（以下简称顺驰公司）、林谦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月13日立案受理后，依法适用普通程序，组成由审判员陈红担任审判长，人民陪审员王思鑫、荣志华参加的合议庭，于2015年4月15日公开开庭进行了审理，原告孔令娅的委托诉讼代理人李卓、高良模到庭参加诉讼，被告顺驰公司的委托诉讼代理人李梦玲、被告林谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孔令娅向本院提出诉讼请求：1、判令被告顺驰公司返还原告孔令娅已支付的经纪代理费10300元，贷款费用3000元，并向原告孔令娅支付违约金10300元；2、判令被告林谦返还原告孔令娅已支付的购房定金25000元，已垫付的办证费12122.19元，并向原告孔令娅支付违约金51500元。3、由两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2010年10月28日，原告孔令娅与被告顺驰公司、被告林谦订立《存量房居间（买卖）合同》，被告林谦将位于武汉市东湖新技术开发区关山大道590号中建·康城11栋2单元17层03号房屋，以人民币515000元成交价出售给原告孔令娅，合同签订之日被告林谦和原告孔令娅须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口本、婚姻状况证明）给被告顺驰公司，被告顺驰公司在相关证件齐全、房屋抵押登记注销后一次性：10个工作日/贷款；15个工作日内开始协助办理过户手续。合同签订后，原告孔令娅向被告顺驰公司支付经纪代理费人民币10300元，贷款费用3000元，向被告林谦支付购房定金人民币25000元，并按约定全面履行了合同义务。原告孔令娅多次催促被告顺驰公司协助办理该房屋过户变更登记，10多天后，被告顺驰公司告知原告孔令娅因被告林谦购房发票遗失，后续手续无法办理，直到11月18日被告林谦才补办完发票结清个人贷款。2010年11月30日，被告顺驰公司通知原告孔令娅到房产局办“两证”，原告孔令娅去了才知道是为被告林谦办“两证”，以便于后续办理过户变更登记。被告林谦要求原告孔令娅先行为其垫付办证费用，原告孔令娅因婚期逼近要房心切，被迫为被告林谦垫付办证费12122.19元。2010年12月30日“两证”办下来，去银行办理完面签手续后因年底银行已经不审批了，到2011年2月24日银行审批通过，距签订合同时间已近4个月，致原告孔令娅婚期一改再改。2011年3月初，经被告顺驰公司多次催促，被告林谦明确表示拒绝出售该房屋。虽经湖北经视帮女郎栏目协调，因被告林谦拒绝出售该房屋而未果。
2011年5月25日，被告顺驰公司以林谦为被告、孔令娅为第三人提起民事诉讼，被告林谦以顺驰公司、孔令娅作为被反诉人提起反诉，孔令娅及特别授权的代理人要求顺驰公司和林谦返还全部费用并承担违约责任，武汉市洪山区人民法院在调解无果和对事实确认的情况下，于2013年8月8日作出解除合同等判项的一审判决。2013年9月16日，林谦因不服一审判决，向武汉市中级法院提起上诉，武汉市中级法院在确认被告顺驰公司并未完全履行自身义务和调解的情形下，于2014年1月14日作出维持解除合同等判项的判决。
原告孔令娅及其代理人在两次开庭中均主张被告林谦返还全部费用并按合同约定承担违约责任，并从善良愿望出发均愿意人民法院调解结案，但被告林谦拒不接受调解。故此，原告孔令娅特诉至本院。
被告顺驰公司辩称：我公司认可法院的2011年792号民事判决书，不认可武汉中院二审的判决书。对于原告的诉请一不予认同，因为我方收取的房地产经纪代理费是依据2014年1289号国家发改委住建部的管理通知以及武汉市房管局和中介协会的收费标准合法收取的。被告林谦应该按照合同约定支付房地产经纪代理费，但是其并没有支付。所以，我方认为原告孔令娅的诉请应部分予以驳回，贷款服务费可以退还，而房地产经纪代理费不予退还，违约金不应当承担，因为我公司没有违约行为。
被告林谦辩称：我方请求法院驳回原告的部分诉请，可以退还定金25000元，垫付的办证费应当予以驳回，违约金不存在，应予以驳回，根据2013年武汉中院的判决，关于办证费不应予以支持。关于垫付办证费的问题，既然原告孔令娅认为我是有两证的，何来垫付办证费一说。关于合同不能履行的原因，请原告孔令娅拿出具体证据证明是因为我的原因导致的。关于定金支付的问题，不是我不愿意退还，在2011年4月至中院的终审判决下来之前，我一直主动提出返还定金，原告孔令娅不接受。
经审理查明，2012年10月28日孔令娅与顺驰武汉公司、林谦订立《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：林谦所有房屋坐落于武汉市中建·康城11栋2单元17层03号，建筑面积87.28平方米，经林谦与孔令娅协商一致，房屋成交价为515000元。孔令娅支付林谦20000元作为购买该房屋的定金，定金自动转为房款。孔令娅于过户当天支付甲方190000元作为该房屋首期款，余款300000元委托顺驰武汉公司办理贷款，以贷款形式支付，实际贷款金额和年限以银行审批为准，不足金额孔令娅以现金补齐。孔令娅承担中介方、过户费、办证费。在房屋交易过程中，顺驰武汉公司协助林谦与孔令娅办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。孔令娅须向顺驰武汉公司支付经纪代理费10300元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的200%。计10300元。本合同签订之日，孔令娅与林谦须提供相关证件（房屋所有权证、土地使用权证、身份证、户口本、婚姻状况证明），顺驰武汉公司在双方证件齐全、房屋抵押注销后一次性：10个工作日/贷款；15个工作日内开始协助办理过户手续。林谦逾期交付房屋或拖延办理贷款面签、两证过户，孔令娅不解除合同的，林谦每逾期一日，按已付房款的0.1%向孔令娅支付违约金；孔令娅解除合同的，林谦应退还孔令娅所付房款，且应支付逾期期间的违约金，并按照全部房款10%向孔令娅支付违约金。顺驰武汉公司在双方提供资料齐全、房屋抵押注销后一次性：10个工作日/贷款；15个工作日内开始协助办理过户手续。如果未履行义务，应承担最高不超过经纪代理费的违约责任，被告顺驰公司在孔令娅按约定交付房款后，未按约定及时进行房款交割，应向林谦承担按同期银行活期存款利率。孔令娅、顺驰公司与林谦不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，因此给无过错方造成损失的应当承担赔偿责任。合同签订后，孔令娅向顺驰武汉公司支付经济代理费10300元，贷款费用3000元，向林谦支付支付购房定金，为林谦办理涉案房产权属证书垫付办证费12122.19元。
另查，2011年5月顺驰公司以林谦为被告、孔令娅为第三人提起民事诉讼，经审理，武汉市洪山区人民法院2011洪民商初字第00792号民事判决书认定：按合同约定，合同签订之日，林谦应提供房屋所有权证、土地使用权证等证件。林谦称合同签订之前已将房屋情况包括贷款未结清、未办理两证的事实告知顺驰武汉公司和孔令娅，顺驰武汉公司的工作人员出庭作证也证实这一事实，因此顺驰武汉公司及孔令娅对此情况是知悉的，所以林谦后来补办两证以至于错过银行的审批时间。法院认为虽然导致拖延是顺驰武汉公司及孔令娅在一定期限内默认的，但是，林谦一再迟延履行协议约定的注意义务，直到2011年2月24日两证才得到审批，离2010年10月28日签订合同有近四个月。后因国家政策发生变化，房屋买卖交易需要缴纳营业税，针对此项费用支出问题，三方均未约定，当事人本应当按照约定全面的履行自己的义务，积极促成交易完成，但是林谦没有尽到自己的义务与孔令娅积极协商此项费用的支出问题，而是明确表示不出售房屋，即林谦在履行期限届满之前，明确表示不履行主要债务，林谦的行为构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条之规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任，故应由林谦承担违约责任。居间合同签订之日，合同已经成立，居间方对买卖方交易房屋起协助义务，并不影响合同的成立。所以根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。本案合同中约定如因单方违约导致合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的200％，故顺驰武汉公司要求林谦支付中介费用10，300元，法院予以支持。林谦违约在先，对要求顺驰武汉公司及孔令娅支付违约金及赔偿的请求，法院不予支持。针对林谦要求解除《存量房居间(买卖)合同》，并要求顺驰武汉公司返还《武汉市商品买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和钥匙等资料和物品，合同是在双方平等自愿的基础上达成的，法院认为林谦既然已明确表示不履行合同，所以该合同不可能继续履行，对于林谦解除合同的请求，法院予以支持。既然合同已不履行，那么顺驰武汉公司对于已收林谦的资料和物品应予返还。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第二款、第一百零八条和第四百二十六条之规定，判决如下：一、解除顺驰置业武汉有限公司、林谦及孔令娅签订的《存量房居间(买卖)合同》；二、林谦支付顺驰置业武汉有限公司居间费用10，300元；三、顺驰置业武汉有限公司返还林谦武汉市东湖新技术开发区关山大道590号中建·康城11栋2单元l7层03号房屋的《武汉市商品买卖合同》、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》和钥匙等资料和物品；四、驳回林谦的其他反诉请求。
林谦不服此判决，提起上诉。湖北省武汉中级人民法院（2013）鄂武汉中民二终字第01030号民事判决书认定：案涉《武汉市存量房居间(买卖)合同》既包含有林谦与孔令娅买卖“二手房”的意思表示，又含有顺驰武汉公司有偿向林谦、孔令娅提供居间服务的意思表示。本案处理的为基于顺驰武汉公司与林谦、孔令娅之间的居间服务关系而产生的纠纷。顺驰武汉公司与林谦及孔令娅三方虽签订合同，明确约定：“在房屋交易过程中，顺驰武汉公司协助林谦、孔令娅办理登记、房屋交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性。如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费，计人民币10300元。”顺驰武汉公司并未安全履行自身义务，原审判令其收取居间费并无法律依据。因合同约定的居间费用和违约金数额相同，那么林谦是否构成单方违约？本院认为，依据《物权法》第九条之规定，房屋交易成功与否的关键是房屋的过户登记。2010年10月28日林谦、孔令娅签订《存量房合同》，2011年1月国家房地产政策发生变化，要求对转让房龄不满5年的“二手房”征收营业税，由于《存量房合同》对此项税费未予约定，双方对此项税费的负担产生分歧，经多次协商及中介斡旋，未达成一致，最终房产转让未果。据此，房屋交易未能实现并非林谦的单方违约造成，三方约定的违约金条款未能成就，顺驰武汉公司不能向林谦收取违约金。合同解除后，顺驰武汉公司对自身居间活动中的必要费用支出也未提供证据予以证实。
关于林谦主张的违约金的问题，因顺驰武汉公司与孔令娅并不存在违约行为，故林谦的该项上诉主张，本院不予支持。遂判决如下：一、维持湖北省武汉市洪山区人民法院(2011)洪民商初字第00792号民事判决第一项、第三项、第四项；二、撤销湖北省武汉市洪山区人民法院(2011)洪民商初字第00792号民事判决第二项；三、驳回顺驰置业武汉有限公司的全部诉讼请求。
上述事实有《存量房（居间）买卖合同》、中国工商银行卡付款回单、武汉市洪山区人民法院（2011）洪民商初字第00792号民事判决书、武汉市中级人民法院（2013）鄂武汉中民二终字第01030号民事判决书、当事人陈述在卷佐证，并经庭审质证。
本院认为，本案系顺驰武汉公司居间孔令娅购买林谦所有的房产未成而引发的纠纷。此交易未成的原因系2011年1月国家房地产政策发生变化，要求对转让房龄不满5年的“二手房”征收营业税，由于《存量房居间合同》对此项税费未予约定，买卖双方对此项税费的负担产生分歧，经多次协商未达成一致。因房屋交易未能实现并非林谦的单方违约造成，三方约定的违约金条款未能成就，孔令娅不能向顺驰武汉公司及林谦收取违约金。故顺驰武汉公司应当向孔令娅返还已经收取的经纪代理费10300元、贷款费用3000元。涉案存量房居间买卖合同的解除并非孔令娅的责任造成，故林谦应向孔令娅返还购房定金25000元。关于孔令娅为林谦垫付办证费12122.19元的问题，虽然涉案居间买卖合同对此费用的承担未约定，但是孔令娅垫付此费用的目的是为了促成合同及时履行，从公平角度考虑，此费用应由林谦承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第四百二十七条的规定，判决如下：
一、被告顺驰置业武汉有限公司自本判决生效之日起三日内向原告孔令娅返还经纪代理费10300元，贷款费用3000元；
二、被告林谦自本判决生效之日起三日内向原告孔令娅返还购房定金25000元；
三、被告林谦自本判决生效之日起三日内向原告孔令娅支付办证费用12122.19元；
四、驳回原告孔令娅的其他诉讼请求。
本案诉讼费2544元由被告顺驰置业武汉有限公司承担305元，被告林谦承担840元，原告孔令娅承担1399元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 陈 红
人民陪审员 王思鑫
人民陪审员 荣志华
二〇一六年十一月十六日
书 记 员 李 路