延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终573号上诉人（原审原告）:王立君，住敦化市。委托代理人：王宇光，现住吉林省敦化市，系王立君女婿。被上诉人（原审被告）：延边兴旺房地产开发建设集团有限公司，住所吉林省敦化市胜利街长城社区四十五组。法定代表人：王朝，总经理。委托代理人：张春明，现住吉林省敦化市。委托代理人：张恒新，吉林冠宁律师事务所律师。上诉人王立君因与被上诉人延边兴旺房地产开发建设集团有限公司（以下简称“兴旺公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省敦化市人民法院(2015)敦民初字第1187号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月14日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王立君在一审中诉称：2012年10月7日原告王立君与被告兴旺公司签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告开发的天玺阳光城12号楼3单元601室、面积98.41平方米的房屋，付款方式为一次性付款。合同签订当日原告一次性交付了全额购房款334496元，该合同真实有效，被告应在2013年7月31日前经商品房综合验收合格后交付房屋，被告至今未按照合同约定履行交房义务。期间原告多次要求被告按照合同约定交接房屋，被告以各种理由推脱。按照合同约定被告应承担违约责任，需按日向原告支付房款万分之三的违约金，故原告诉至法院，请求被告支付自2013年7月31日起至2015年4月30日止共计638天的违约金64022元，并由被告承担本案的全部诉讼费用。兴旺公司在一审中辩称：原告的诉请不能成立，被告不构成违约，不应承担违约责任。具体理由如下：1.被告未能按合同约定的期限交付房屋，系房屋变更设计而导致的。被告变更设计项目是将房屋外表由涂料变更为干挂大理石材，该项变更提高了楼房的档次和价值，同时也提高了购房者的居住质量，被告不存在主观过错。且对干挂大理石材未收取费用，而完全系从善意方面出发，该行为最大的收益者是原告。违约责任是对不守信者的制裁，更是防止经济损失的手段，本案原告不但没有经济损失，在利益上是最大的受益者，因此被告的行为不应构成违约。2.被告变更设计的行为，已经通过各种方式进行了通知及宣传，其中包括传单方式，但原告未提出异议，应认定原告对被告变更设计行为的默认，被告不够构成违约。3.在本案争议中，被告认为应以被告实际交付钥匙为准。钥匙交付的同时，购房者已经实际取得了房屋控制权、管理权，即管控均由购房者享有，被告交付钥匙的时间即为房屋交付的时间。4.原、被告双方合同约定的违约金过高，如果被告违约，人民法院也应对违约金标准进行调整。5.房屋外墙变更为干挂大理石材，使房屋的建筑面积增加，被告将保留对增加面积向原告追偿价款的权利。一审法院经审理查明：2012年10月7日原告王立君与被告兴旺公司签订商品房买卖合同，合同约定原告王立君购买被告开发的位于天玺阳光城12号楼3单元6楼东侧，建筑面积为98.41平方米的房屋，房屋单价为每平方米3399元，房屋总价款334496元。合同第八条约定：“出卖人应当在2013年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：······2、该商品房经综合验收合格······”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之三的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率）。”合同签订当日，原告王立君向被告兴旺公司一次性交纳购房款334496元。2013年9月22日，被告兴旺公司将座落于天玺阳光城12号楼3单元6楼东侧房屋钥匙交付给原告王立君使用，当日原告王立君女儿陈晶与延边兴旺建筑安装集团物业服务有限公司签订了物业服务合同以及管理规约。一审法院认为：原告王立君与被告兴旺房地产签订的商品房买卖合同，该合同真实有效，原、被告之间形成了房屋买卖合同关系，原告已按合同约定履行了交付房款的义务，被告应按合同约定的期限履行交付房屋的义务。被告兴旺公司在建筑施工过程中，外墙设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙，导致工期延误，被告未能按合同约定的期限内交付房屋，存在违约行为，应承担相应的违约责任。涉案房屋已在2013年9月22日交付钥匙，此时原告已经取得了房屋的使用权，后原告装修涉案房屋并实际入住，故应认定2013年9月22日为涉案房屋的交付时间。虽然被告在履行商品房买卖合同过程中存在瑕疵履行，但被告的行为不存在主观故意，故原告按合同约定总房款日万分之三主张违约金过高，应适当予以调整。参照2013年涉案房屋同地段房屋租金，结合本案实际情况，本院酌定原告的实际损失应为已交付房款的利息损失，故被告应承担从2013年8月1日起至2013年9月22日原告领取房屋钥匙之日止已付购房款334496元的利息损失（按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算）。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司于本判决生效之日立即给付原告王立君违约金2705.7元（按年利率5.6%计算）；二、驳回原告王立君的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1401元，其他诉讼费用50元，合计1451元，由原告王立君负担1351元，由被告延边兴旺房地产开发建设集团有限公司负担100元。宣判后，王立君不服上述判决向本院提起上诉，其主要理由为：1.上诉人从来没有收到“致买受人函”，一审法院却将交房时间认定为2013年7月1日没有任何根据。2.兴旺公司交付的房屋未经验收合格，不属于法定的交付房屋。一审仅凭上诉人与物业公司签订的物业合同即认定房屋已经交付，明显有误，上诉人实际接收房屋的时间为2014年11月1日。3.双方合同中对违约金有明确约定，且并未超过法定30%的标准，一审调整违约金不当。请求撤销一审判决，改判支持上诉人的全部诉请。兴旺公司在二审中辩称：1.一审法院认定事实清楚，请求二审法院予以确认。被上诉人在价格不变的情况下，为了提高质量和房屋的性价比，于2012年6月将正在施工的天玺阳光城外墙设计由原来的涂料变更为干挂大理石幕墙。由于设计变更导致工程量发生变化，施工期限必然延长。对此被上诉人利用多种方式通知众多购房户，并下发了“致买受人函”，告知房屋交付日期顺延至2013年6月底。上诉人在2013年9月22日领取钥匙之前并未提出异议，表明上诉人对期限的顺延不存在异议。上诉人房屋的交付时间应确定为2013年9月22日，在该日上诉人领取了房屋钥匙，并对该房屋进行内部装饰和使用，被上诉人所交付房屋已经具备了房屋使用的基本功能，且没有损害上诉人的利益，一审法院确定的房屋交付时间没有错误。2.一审法院适用法律正确。被上诉人未能按双方书面合同约定的时间交付房屋的主要原因系房屋的设计变更导致，被上诉人主观上并非故意违约，该设计变更是有利于购房者的，同时对购买的房屋实现了保值、增值。虽然被上诉人未能按期交付房屋，房屋买卖合同也约定了违约金，但被上诉人认为在上述情况下，认定被上诉人违约不公平。即使被上诉人违约，一审法院根据法律规定调整违约金也是合情、合理的行为。被上诉人开发建设的天玺阳光城共计14栋楼房，在交付时间上均存在迟延的事宜，但绝大多数购房者都给予了理解，表明被上诉人的行为并没有过错，一审法院判决合理。王立君为证实自己的主张二审中提交的证据有：诉争房屋产权证照一份。证明双方合同签订时间为2012年7月，约定交房时间为2013年7月，房屋产权办理时间为2015年9月24日，被告存在违约情形。兴旺公司对证据的真实性无异议，质证称上诉人一审主张的为交付房屋的违约责任，该证据是房屋产权手续办理事宜，不能据此来推算迟延交房，该证据与本案纠纷无关。本院认为，该证据系房屋产权方面的证据，与王立君在本案中主张的迟延交付房屋的违约责任属不同事由，从该房屋产权手续上无法查证房屋交付问题，故对王立君的证明目的不予采信。本院经审理查明的事实与一审法院审理认定的事实基本一致。本院认为：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，兴旺公司逾期交房系因外墙设计变更所致，王立君虽因兴旺公司的逾期交房受到了一定损失，但外墙装饰由原设计的涂料变更为干挂大理石幕墙，不仅使房屋外观更加美观，在一定程度上也实现了房屋的保值和增值，王立君亦因此而受益，其所受到的损失亦相应减少。因此，一审法院根据本案具体案情综合考量兴旺公司违约行为及造成的损失程度，根据公平原则调整违约金数额并无不当，王立君主张一审法院调整违约金错误的上诉理由本院不予支持。王立君在二审中主张房屋实际交付时间为2014年11月1日，但对该主张并未提供相关证据予以佐证，故本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人王立君负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一六年五月二十四日书记员  尹光熹