成都市锦江区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）锦江民初字第2725号
原告廖习炎，女，汉族，1966年10月8日出生，住成都市。
被告成都新界广场商业有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人朱海，成都新界广场商业有限公司总经理。
被告成都洋洋摩尔百货有限公司。住所地：成都市锦江区。
法定代表人江秉金，成都洋洋摩尔百货有限公司董事长。
委托代理人吴爱民，四川英济律师事务所律师。
委托代理人董平，四川英济律师事务所律师。
原告廖习炎与被告成都新界广场商业有限公司（以下简称新界公司）、成都洋洋摩尔百货有限公司（以下简称洋洋公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法由代理审判员雷膦绮适用简易程序独任审判，于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告廖习炎，被告洋洋公司的委托代理人吴爱民、董平，被告新界公司法定代表人朱海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告廖习炎诉称，原告通过购买的方式取得了成都市锦江区东御街55号负一楼2区93号商铺的所有权，并办理了房屋产权证和国土证。2003年6月，新界公司与原告签订了《合作经营协议》，双方约定由原告将该商铺出租给新界公司经营，期限从2003年6月29日至2012年2月28日止，新界公司每年按原告物业原始购买价的7%向原告支付固定收益，期限届满后新界公司向原告退还商铺。在协议履行期间，该商铺一直由洋洋公司在实际使用。2012年2月28日协议期满后，新界公司拒不按照合同约定将物业腾空退还给原告，洋洋公司在原告不同意签约，双方没有租赁关系的情况下，继续占用原告物业经营，拒绝将涉案商铺退还给原告。原告与成都浦望房地产营销策划有限公司（以下简称浦望公司）签订《商铺租赁意向合同》，约定租金起始标准为原始购房价的20%（税后）或22%（税前），因二被告拒绝退还原告物业，致使原告遭受经济损失，并从2012年9月25日起一直没有付物业占用费，也未返还商铺，严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告按原告商铺原始购买价22%的标准支付原告物业占用费，时间自2012年9月25日起，至2014年5月28日止，占用费为97797元（265554元×0.22÷365天×611天），被告向原告支付占用费的资金利息，时间自2012年9月25日起，至2014年5月28日止，利息为10068元（97797元×6.15%（最新建设银行房贷年利率一至三年）÷365×611天）；2、二被告今后每个季度按第一条诉讼请求的标准向原告支付占用费，且按先支付后使用的原则实施，每年按5%的标准递增，起至被告将商铺退还给原告为止；3、被告承担本案的诉讼费用及误工费。
被告新界公司辩称，新界公司并未占有使用涉案商铺，故不应承担责任。
被告洋洋公司辩称，1、洋洋公司愿意按照税后15%÷365天×原始购买总价×占用天数的标准向原告支付租金；2、对于原告的利息请求，于法无据，并非被告故意拖延不支付租金，而是原告没与被告签订租赁合同，被告无法按时向原告支付租金。
经审理查明，原告购买了汇发公司开发的位于成都市天府广场东御街55号的商铺。其后原告取得了商铺的《房屋所有权证》，载明：“房屋坐落：锦江区东御街55号B1层B区93号；规划用途：商业；建筑面积14.79平方米”，但上述权属证书中未记载房产的四至界限，也未附房产平面图、详细测量尺寸。
2003年6月29日，新界公司（甲方）与原告（乙方）签订了《合作经营协议》，协议约定：“甲、乙双方就合作经营汇发摩尔中心（注册名：海发商厦）事宜签订本协议：……第二条、合作经营项目和范围：甲乙双方以品牌百货为主导项目，从事甲方工商注册经营范围内的一切经营活动；第三条、合作期限：合作期自2003年6月29日起，至2012年2月28日止，共8年零244天；第四条：出资和经营方式：1、甲方保证汇发摩尔中心启动和正常运转所需要的全部资金，并全权负责中心的承包经营；2、乙方以拥有产权的汇发摩尔中心物业B1层B区93号，建筑面积14.79平方米的房屋楼层区位，购置价265554元交付甲方使用；3、合作期间，甲方拥有房屋楼层区位的使用权和汇发摩尔中心的经营权；第五条、盈余分配与债务承担：1、合作期间，无论汇发摩尔中心盈亏与否，甲方每年均按乙方出资额的7%固定比例，即18589元向乙方分配红利；第六条、双方的权利和义务：（一）甲方的权利和义务：1、合作经营期内，甲方拥有该房屋楼层区位的使用权和经营收益权；……5、合作经营期满后，甲方将该房屋楼层区位完好退还给乙方；（二）乙方的权利和义务：……3、合作经营期满后，乙方若需进场自行经营或再次装修等，必须服从和遵守本大厦业主委员会和商场经营管理方的统一规划和各项制度；……。”
2012年2月28日，新界公司与原告约定的合作经营期限届满。合作经营期满后至2012年9月25日的物业使用费，洋洋公司已依据生效判决按照房屋购置价的税后15%／年向原告进行支付，原告已全部领取完毕。2012年9月26日之后的物业使用费，洋洋公司未再向原告支付。
原告与浦望公司签订了《商铺租赁意向合同》，合同约定原告将其所有的案涉商铺租赁给浦望公司十年，租金标准按原始购房总价的百分之二十（税后）计算。
另查明，2001年8月20日，汇发公司（甲方）与洋洋公司（乙方）签订了《关于“海发新世界”大楼部分物业的租赁协议》，约定甲方将成都市东御街55-223号海发新世界大楼地下二层、地下一层、地面一层、二层、三层、四层、五层共计七个楼层的商业楼面（包括本案讼争物业）租赁给乙方经营使用，租赁期限从2002年3月1日起至2012年6月22日止。海发商厦负2至4层共有产权面积为28620.5平方米，小业主共有1094户，共有产权面积为25589.03平方米。合作经营期限届满后，对于是否继续租赁给洋洋公司经营小业主意见不一。迄今，已与洋洋公司签协议的业主数与所占面积数均过半。洋洋公司与新签协议的小业主达成的年租金标准（前三年）为原始购房总价的15%（税后），支付方式为按季度支付。本案讼争物业现仍由洋洋公司在使用。
庭审中，原告将诉讼请求变更为物业使用费的计算时间为从2012年9月25日起至被告返还物业为止，以税前22%×商铺购买价计算。
以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告身份证、新界公司、洋洋公司营业执照、房产证（平面图）、土地使用证、《合作经营协议》、原告与浦望公司签订的商品租赁意向合同、付款记录、（2012）锦江民初字第4099号民事判决书、（2014）成民终字第263号民事判决书、签约统计表及合同。
对于原告提交的最新建设银行房贷利率表打印件，由于与本案无关联性，本案不予采纳。
本院认为，汇发公司将海发商厦负2至4层物业租赁于洋洋公司经营后，又将物业分别出售给1094户业主，并委托新界公司进行经营管理及与包括原告在内的小业主签订《合作经营协议》，现协议期限届满，双方权利义务已经履行完毕。因现新界公司并未继续占用其商铺，故原告要求新界公司支付物业使用费及利息的请求不能成立。据查明事实，合同履行期限届满后，洋洋公司仍在使用原告所有的商铺进行经营，故向原告承担使用费给付责任的主体应当是洋洋公司。原告在庭审中变更诉讼请求的申请，由于该变更诉讼请求的申请未在举证期限内提出，本院不予采纳。对于使用费标准问题，原告主张其与浦望公司签约的标准能体现市场价值，并主张按物业原始购买价5%的标准每年递增。本院认为，原告与浦望公司之间的合同不能证明其主张。为维护广大业主的合法权益，该标准应由业主委员会与洋洋公司协商确定为宜。在双方未达成一致意见前，因大多数业主与洋洋公司新签订合同的租金标准为15%（税后），根据公平原则，原告请求的使用费标准可以参照此标准计算至原告主张权利之日止，故原告主张的使用费标准及按物业原始购买价5%的标准逐年递增的诉请请求，本院不予支持。对于计算使用费的起止日期，由于洋洋公司已依据生效判决按照房屋购置价的15%／年向原告支付了合同期限届满后至2012年9月25日的使用费，故原告物业使用费的时间为2012年9月26日起，至原告主张的2014年5月28日止。对于使用费利息，原告与洋洋公司并未约定使用费的给付时间，根据房屋租赁惯例，一般采用先支付后使用的习惯每三个月支付一次租金，且大多数业主与洋洋公司新签订的合同也约定按季度支付租金。因此，洋洋公司应在上季度末向原告支付下季度使用费。由于原告主张利息的计算标准按建设银行房贷年利率计算，无相应的法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第七十一条，《中华人民共和国合同法》第六十一条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：
一、被告成都洋洋摩尔百货有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖习炎支付物业使用费（从2012年9月26日起至2014年5月28日（起诉之日），按265554元×15%／365天×实际占用天数为标准计算），并支付利息（以2012年9月26日至2012年12月25日使用费为基数，从2012年9月26日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2012年12月26日至2013年3月25日使用费为基数，从2012年12月26日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年3月26日至2013年6月25日使用费为基数，从2013年3月26日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年6月26日至2013年9月25日使用费为基数，从2013年6月26日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年9月26日至2013年12月25日使用费为基数，从2013年9月26日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2013年12月26日至2014年3月25日使用费为基数，从2013年12月26日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算；以2014年3月26日至2014年5月28日使用费为基数，从2014年3月26日起至给付清结之日止，按中国人民银行同期存款利率计算）；
二、驳回原告廖习炎的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取1229元，由被告成都洋洋摩尔百货有限公司负担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理审判员 雷膦绮
二〇一四年十二月八日
书 记 员 梁 栋
附：本判决所适用法律条文全文
《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。
第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《中华人民共和国合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。