福建省长汀县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）闽0821民初1001号
原告（执行案外人）：郑军，男，1979年4月7日出生汉族，住福建省长汀县。
委托诉讼代理人：张坚，福建矩圆律师事务所律师。
被告（申请执行人）：陈悦，女，1987年7月27日出生汉族住福建省长汀县。
被告（申请执行人）：康文焱，女，1978年8月19日出生汉族，住福建省石狮市。
被告（申请执行人）：康丽华，女，1962年10月14日出生汉族，住福建省长汀县。
被告（申请执行人）：余长平，女，1978年2月8日出生汉族，住福建省长汀县。
被告（申请执行人）：俞如明，男，1978年4月6日出生汉族，住福建省长汀县。
被告（申请执行人）：赖加波，男，1963年8月19日出生汉族，住福建省长汀县。
被告（申请执行人）：陈火金，女，1962年4月12日出生汉族，住福建省长汀县。
赖加波、陈火金委托诉讼代理人：刘国茂（赖加波、陈火金女婿），住福建省龙岩市新罗区。
被告（被执行人）：张媛，女，1984年4月9日出生汉族，住福建省长汀县。
第三人：张长生，男，1960年9月21日出生汉族，住福建省长汀县。
第三人：程延福，男，1962年10月5日出生汉族，住福建省长汀县。
第三人：陈旭泉，男，1985年9月21日出生汉族，住福建省长汀县。
原告郑军与被告陈悦、康文焱、康丽华、余长平、俞如明、赖加波、陈火金、张媛、第三人张长生、程延福、陈旭泉案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2016年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑军及其委托诉讼代理人张坚、被告陈悦、被告赖加波、陈火金的委托诉讼代理人刘国茂、第三人张长生、程延福到庭参加诉讼，被告康文焱、康丽华、余长平、俞如明、张媛、第三人陈旭泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
郑军向本院提出诉讼请求：1、依法撤销长汀县人民法院（2016）闽0821执异字第2号执行裁定：撤销长汀县人民法院关于要求郑军清空长汀县汀州镇××大厦××号店房的《执行通知》，保护郑军的租赁权。事实和理由：坐落于长汀县汀州镇××大厦××号店房属张媛所有。2013年10月14日，郑军以及第三人张长生、程延福因拟合伙开店，于是由郑军出面与张媛签订《店房租赁合同》，约定郑军租用B4号店房，租期二十年，租金7万元，一次性交清。合同签订当日，张长生通过网银向张媛账户转账7万元（因疏忽转款用途自动为还款），并由张媛出具租金收条一份，张媛也依约向郑军交付了店房钥匙。因郑军与张长生、程延福的合伙事宜在分工管理等细节上产生不一致的看法，故决定暂时将该店房转租出去。此后，该店房先后由郑军或与第三人共同转租给刘兰香、许某、梁某、李晓娟、陈旭泉等人。2015年12月下旬，郑军接到法院通知要求搬离店房，才知店房已被法院执行。郑军随即向法院提出执行异议，法院作出了（2016）闽0821执异字第2号执行裁定，驳回了郑军执行异议请求。郑军不服，因为早在店房被执行、抵押前，郑军就已取得店房的20年租赁权，该权利依法应当得到保护。
陈悦辩称，请求驳回郑军的诉讼请求。理由是：一、案外人张长生通过网银向张媛账户转款7万元，该转账凭证里写的用途是还款，该7万元不能证明是郑军交付给张媛的租金。二、对郑军与张媛签订的店房租赁合同的真实性有异议，涉案店房已办理抵押登记，其再租赁需经抵押权人的同意，否则不能再租赁。三、再者租赁期20年，只要7万元的租金，明显低于市场价格。
赖加波、陈火金辩称，请求驳回郑军的异议请求。理由如下：一、赖加波、陈火金于2013年11月13日借款30万元给张媛，同月14日与张媛至长汀县住房和城乡规划建设局办理前述借款的抵押登记手续，并取得他项权证；二、张媛与郑军签订的《店房租赁合同》的真实性无法确定。因为张媛的丈夫杨滨不知晓，也表示不承认张媛的相关负债及合约。即便该合同确系张媛与郑军所签，具体时间也无法确定，而该合同也违反了有关“未经房屋（财产）共有人同意不得出租房屋”的规定，故该《店房租赁合同》为无效合同；三、《店房租赁合同》租期20年租金7万元的事实无法认定，其提供的张长生转账给张媛的转账凭证中附言为还款，该凭证应为张长生还给张媛的还款凭证，无法证明是郑军支付的租赁费；四、《店房租赁合同》内容显示店房月租金仅292元，严重低于同地段店房租金。而据郑军提供的证据可看出郑军将该店面转租给他人的月租均为900元；而郑军在9月3日在赶集网发布的招租广告也显示该店向外招租月租金为1650元。据评估机构的评估报告显示，在2013年与该店面同地段的店租金高达1484元以上。综上所述，《店房租赁合同》租期20年租金7万元明显低于市场行情，是不正常的；五、《店房租赁合同》约定租期长达20年，也不符合常理。且该租赁合同通篇仅有对出租人张媛的约束、罚款、违约等责任，有悖于正常租约及常理。
程延福、张长生辩称，对郑军的诉讼请求以及所陈述的事实和理由均无异议。
康文焱、康丽华、余长平、俞如明、张媛、第三人陈旭泉未作答辩，也未提交证据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。郑军为支持其主张向本院提交了《店房租赁合同》及张媛出具的收条、《网上银行电子回单》、《租约》及收条、《店面租约》及收条、《长汀县人民法院执行通知书》《执行裁定书》以及证人许某、梁某的当庭证言。陈悦、赖加波、陈火金经质证，对郑军提供的证据，除《长汀县人民法院执行通知书》、《执行裁定书》、证人许某、梁某的当庭证言外，对其余证据的真实性均有异议，认为郑军与张媛签订《租赁合同》租期长达20年租金才7万元，且未到相关部门办理备案登记，不符常理。对《网上银行电子回单》的真实性没有异议，但《网上银行电子回单》中的附言显示是“还款”，不能证明是支付讼争店房租金。刘兰香等人的租约不能证明郑军与张媛签订的《租赁合同》是真实的。程延福、张长生对郑军提供的证据均无异议。
赖加波、陈火金向本院提交了长汀县人民法院（2014）汀民初字第862号《民事判决书》、《房屋抵押权登记审批表》、《私房抵押借款合同书》、《房屋他项权证》及相关发票、《房屋所有权证》、《国有土地使用证》、龙岩农商行西城支行存款明细账、郑军在赶集网上发布的招租广告和龙岩市中恒房地产土地评估公司出具的《房地产市场租赁价格估价报告》。郑军、程延福、张长生经质证，对长汀县人民法院（2014）汀民初字第862号《民事判决书》、房屋抵押权登记审批表、私房抵押借款合同书、《房屋他项权证》及相关发票、龙岩农商行西城支行存款明细账、郑军在赶集网上发布的招租广告、《房地产市场租赁价格估价报告》的真实性均没有异议，发表如下质证意见：1、长汀县人民法院（2014）汀民初字第862号《民事判决书》、《房屋抵押权登记审批表》、《私房抵押借款合同书》、《房屋他项权证》及相关发票、龙岩农商行西城支行存款明细账，可以说明赖加波、陈火金与张媛的抵押是在郑军、张媛的《租赁合同》之后；2、对《房屋所有权证》、《国有土地使用证》的真实性无法确认，因为产权证、土地证是张媛的，按常理该两证应为张媛自己保管，不会由赖加波、陈火金保管；3、郑军在赶集网上发布的招租广告、《房地产市场租赁价格估价报告》不能证明赖加波、陈火金的主张，《房地产市场租赁价格估价报告》也不能作为参考依据，因为该评估没有说明对于租金评估是按年缴的还是按月缴或一次性支付的。
对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、郑军提供的《店房租赁合同》、及张媛出具的收条。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中，郑军应就其享有的租赁权优于赖加波、陈火金享有的抵押权承担举证责任。从《店房租赁合同》约定的租赁时间及租金支付的合理性分析，合同约定租赁期限自2013年10月14日至2033年10月13日，月租292元，租金共计7万元，且不论按讼争店面的面积、地段、商业用途系店面房及二十年一成不变的租金等约定事项是否合理、是否符合人们日常生产生活的一般规律，单就郑军提供的证据即《网上银行电子回单》也不能证明其通过第三人张长生转给张媛账户的7万元即为支付讼争店房租金。退一步讲，即便郑军与张媛之间确实存在租赁关系，除《店房租赁合同》合同尾部形式上书写的签约日期和张媛出具的收条外，也无其他证据（如缴纳讼争店房水、电、通讯或有线电视、物业费、卫生管理费等费用的缴纳凭证或到相关部门办理备案或登记等）佐证郑军、张媛之间的租赁关系确实发生于赖加波、陈火金和张媛对讼争店房设立抵押权前，并已经实际占有使用讼争店房的事实。因此，对于《店房租赁合同》及收条的真实性，本院不予确认。2、郑军等人与刘兰香、李晓娟、陈旭泉签订的《租约》《店面租约》、收条，因陈悦、赖加波、陈火金对真实性有异议，且无其他证据佐证，该组证据，本院不予确认。3、赖加波、陈火金提供的讼争房的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，郑军、程延福、张长生虽有异议，但对其真实性未作实质性否认，该组证据，本院予以确认。4、郑军在赶集网上发布的招租广告，因无具体的时间节点，本院不作认定；《房地产市场租赁价格估价报告》，本院认为，郑军虽对赖加波、陈火金的证明事项有异议，但该证据系评估机构针对本案讼争店房所作的估值，在郑军没有提供足以反驳上述鉴定结论的证据的情况下，对该证据的真实性及证明事实，本院予以确认。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长汀县汀州镇祥鸿大厦B栋第一层B4号店房的登记所有权人为张媛。2013年11月13日，张媛、杨滨以前述店房作抵押向赖加波、陈火金借款30万元，约定借期4个月，月利率为1.5%。同日，双方到长汀县住房和城乡规划建设局办理了前述讼争店房抵押登记手续，并取得了房他证汀建字第××号《房屋他项权证》。因张媛、杨滨未按约还款，赖加波、陈火金遂于2014年3月24日诉至本院。同年4月8日，本院作出（2014）汀民初字第862号民事判决书，判决张媛、杨滨归还赖加波、陈火金借款30万元并按月利率1.5%支付自2013年11月13日始至还清借款之日止的利息。2014年9月17日，赖加波、陈火金向本院申请强制执行。同年11月10日，本院查封了讼争店房。2015年12月15日，本院以对讼争店房要进行拍卖为由通知郑军搬出。同月16日，郑军以其与张媛签订有《店房租赁合同》并承租了讼争店房20年为由提出书面异议，请求保护其对讼争店房的租赁权。同年4月1日，本院以（2016）闽0821执异字2号执行裁定书裁定驳回郑军要求保护其对讼争店房租赁权的请求，并于4月8日送达给郑军。
另查明：
1、张媛与郑军签订了一份落款时间为“2013年10月14日”的《店房租赁合同》，约定张媛将其坐落在祥鸿大厦B栋第一层B4号店房出租给郑军，租金每月292元，租期20年，共计租金7万元，于2013年10月14日一次性付清。同日，张媛出具收到20年租金7万元的收条一张。
2、2013年10月14日，第三人张长生通过其中国工商银行网上银行向张媛转账7万元，并在网上银行电子回单上附言“还款”。
3、2014年10月29日，郑军将讼争店房转租给许某经营麻将馆，约定月租金900元，租期至2015年10月31日，许某承租三个月后退租。2015年2月1日，郑军又将讼争店房转租给梁某经营，约定月租金900元，租期至2016年2月1日。
4、陈悦、康文焱诉张媛、康丽华、余长平、俞如明、赖加波与陈火金诉张媛民间借贷纠纷等8案均已审结，且已进入执行程序。
5、2016年11月3日，赖加波、陈火金的女婿刘国茂委托龙岩中恒房地产土地评估有限公司对讼争店房在2013年10月14日的现状条件下的租赁市场价值进行评估，经评估，结果为：在2013年10月14日公开市场租金为租赁单价为：53.7/㎡.月：月租金为：1484元；年租金为17808元。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”的规定，本案中，郑军虽然提供了其与张媛签订的《店房租赁合同》，但合同约定的所谓租金系一次性支付，现陈悦、赖加波、陈火金提出质疑，在无其他证据佐证的情况下，仅凭郑军的单方意见，本院难以采信该款为租金性质。虽然郑军与张媛签订有书面租赁合同，在租金难以认定且无其他证据证明的情况下，仅凭合同尾部形式上书写的签约日期，也不能充分证明郑军的租赁合同先于赖加波、陈火金抵押权的设立。故即便郑军主张的租赁关系合法有效，也不得对抗已登记的抵押权。
综上，郑军请求保护其对讼争店房租赁权的主张，于法无据，本院不予支持。康文焱、康丽华、余长平、俞如明、张媛、陈旭泉经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩权，本院依法缺席审理和判决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：
驳回郑军的诉讼请求。
案件受理费人民币1300元，由郑军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 长 曾桂英
审 判 员 蔡金生
人民陪审员 汤文杰
二〇一七年五月二十六日
代理书记员 黄语焱
附注：本案所引用的主要法律条文
一、《中华人民共和国物权法》
第一百九十条：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释
第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：
（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；
（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；
（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。
人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。
第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；
（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。
案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、执行申请提示
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。