上海市徐汇区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）徐民二（商）初字第675号
原告上海银行股份有限公司漕河泾支行，营业场所上海市徐汇区康健路66、68、70号。
负责人顾卫东，行长。
委托代理人娄雪娟。
委托代理人商雪松。
被告王华。
被告王祖云。
委托代理人王华。
原告上海银行股份有限公司漕河泾支行与被告王华、王祖云金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人商雪松、被告王华、被告王祖云委托代理人王华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年11月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《个人住房借款担保合同》，甲方向乙方借款386万元（人民币，下同）。用于购买本市浦东新区航头镇航鹤路某弄某号某层房屋。借款期限为2010年11月30日至2040年11月30日。基准年利率为6.14%，执行利率为基准年利率的0.75倍。采用等额本息方式还款。合同对双方权利义务、违约责任、提前归还全部未偿债务等均作了约定。被告王华、王祖云以其所有的本市浦东新区航头镇航鹤路某弄某号某层房屋抵押，并于2010年11月30日办理抵押登记手续。之后，原告按约发放贷款。但自2014年10月起，被告未按约履行还款义务，且未经原告同意擅自将抵押物再次抵押给他人。由于还款压力大，已逾期三期，影响到本合同项下债务的履行。被告构成根本违约。根据合同约定，原告有权要求被告提前归还全部债务。截至2015年3月20日，被告尚欠本金3，601，104.82元、利息、罚息、复利为77，200.82元。故原告起诉。要求：1、依法判令被告王华、王祖云提前归还本金3，601，104.82元、利息、罚息、复利为77，200.82元，以及自2015年3月21日起至判决生效之日止的利息、罚息、复利；2、若被告不履行上述债务，原告有权对坐落于本市浦东新区航头镇航鹤路某弄号某层的抵押物行使抵押权。
两被告辩称，对借款事实以及欠款金额均无异议。但由于目前资金困难，无法归还逾期欠款。
经审理查明，2010年11月22日，原告（乙方）与被告（甲方）王华（主借人）、王祖云（共同借款人）签订《个人住房借款担保合同》，约定由甲方向乙方借个人住房商业性贷款386万元，用于购买本市浦东新区航头镇航鹤路某弄某号某层房屋，借款期限从2010年11月30日起至2040年11月30日止；本合同项下商业性贷款适用中国人民银行当期公布的与本合同约定的商业性借款期限同期同档次的基准年利率，现为6.14%，执行利率为基准年利率的0.75倍；甲方未按本合同约定偿还贷款本息，乙方对甲方所欠本金在本合同约定执行利率基础上加收30%按日计收罚息，对所欠利息在本合同约定的执行利率基础上加收30%按日计收复利，罚息和复利利率根据中国人民银行规定的利率调整而调整。出现下列任一情形时，乙方有权要求甲方（包括主借人和共同借款人）提前偿还全部个人住房商业性贷款本息和其他应付款……2、甲方连续三个月或累计六个月未按合同约定履行还款义务……5、除受让人代为清偿本合同项下全部债务外，未经乙方书面同意，甲方擅自将抵押房地产转让、赠与或作其他处分的等等。合同由主借人王华、共同借款人王祖云签字。
2010年11月30日，原告依约发放贷款386万元。同日，上海市浦东新区房地产登记处办理了上海市浦东新区航头镇航鹤路某弄某号某层房屋预购商品房的预告登记。预购商品房的抵押权人为原告。2013年4月，上海市浦东新区航头镇航鹤路某弄某号房屋办理了房屋产权证。房地产权利人为被告王华、王祖云。他项权利人为原告。在上述合同履行过程中，被告自2014年10月起未按约定履行还款义务，截至2015年3月20日，被告尚欠本金3，601，104.82元、利息、罚息、复利为77，200.82元。此外，两被告未经原告同意，于2014年4月11日将浦东新区航头镇航鹤路某弄某号房屋抵押给案外人鲍某。原告认为被告行为构成违约，遂起诉。
上述事实，有当事人陈述、《个人住房借款担保合同》、上海市房地产登记证明、贷款借款凭证、逾期清单、房地产信息、被告户籍资料等证据证实。
本院认为，原告与被告王华、王祖云之间签订的《个人住房借款担保合同》是当事人的真实意思表示，于法无悖，应为合法有效，各方均应按约履行。现被告王华、王祖云未按约履行还款义务，已构成根本违约，故原告有权解除合同并要求被告王华、王祖云归还贷款余额及承担违约责任。被告将本市浦东新区航头镇航鹤路某弄某号某层房屋抵押给原告作为被告债务的担保，并办理了抵押登记。现被告未履行还款义务，原告有权依法行使抵押权。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十五条、第一百九十八条的规定，判决如下：
一、被告王华、王祖云于本判决生效之日起十日内归还原告上海银行股份有限公司漕河泾支行借款本金3，601，104.82元、利息、罚息、复利为77，200.82元，合计3，678，305.64元；并支付以3，601，104.82元为基数，自2015年3月21日起至判决生效之日止的利息、罚息、复利（按双方《个人住房借款担保合同》约定的标准执行）。
二、被告王华、王祖云到期不履行上述付款义务的，原告可以与被告王华、王祖云协商，以被告王华、王祖云名下、坐落于上海市浦东新区航头镇航鹤路某弄某号某层房屋折价，或者申请以拍卖、变卖该抵押物所得价款优先受偿；抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归被告王华、王祖云所有，不足部分由被告王华、王祖云清偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费35，748元，减半收取计17，874元，保全费5，000元，合计22，874元，由被告王华、王祖云负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 王 嵘
二〇一五年四月十四日
书记员 陈敏芳
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第一百九十八条抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。