河北省沧州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）沧民终字第1449号
上诉人（原审原告）王志娟。
被上诉人（原审被告）沧州一方房地产开发有限公司。住所地沧州市运河区迎宾大道新华西路交叉口。
法定代表人唐钟录，该公司董事长。
委托代理人刘建平，河北海岳律师事务所律师。
上诉人王志娟与被上诉人沧州一方房地产开发有限公司（以下简称沧州一方公司）商品房预售合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第2307号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明，原告王志娟与被告沧州一方公司于2012年6月5日签订了商品房买卖合同，该合同约定原告购买被告开发的嘉禾一方花园3号楼1单元702号房，总金额为212408.68元，2012年6月5日原告一次性付款212408.68元，出卖人（被告）应当于2012年10月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用。该合同还约定，出卖人（被告）未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用的，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限（即2012年10月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。
另查明，被告沧州一方公司于2013年2月组织勘察、设计、施工、施工图审查机构、监理对嘉禾一方花园3号楼进行竣工验收，并出具了建设工程竣工验收报告，该竣工报告验收结论为同意验收。被告通知原告王志娟2013年3月9号办理入住，原告于2013年3月19日拿到了房屋的钥匙并办理了入住手续，被告向原告支付了自2012年11月1日至2013年3月9日的违约金。原告王志娟认为被告交房不合格，因此在收房以后即2013年3月10日之后的违约金仍按约定违约金计算给付原告，并给付原告因案件审理期间发生的交通费、误工费1000元，诉讼费及律师费由被告承担。
原审认为，原告王志娟与被告沧州一方公司之间签订的商品房买卖合同合法有效，本院予以认可。该合同第八条约定，出卖人（被告）应当在2012年10月31日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用，第九条约定逾期交房不超过180日的，自本合同规定的最后交付期限（即2012年10月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人（被告）按日向买受人（原告）支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告于2013年3月9日，通知原告办理入住手续，原告于3月19日验房并于当日收取了房屋钥匙并办理了入住手续，同时原告已经领取了自2012年11月1日至2013年3月9日的延期交房违约金。但原告称被告延迟交房，且房屋未经验收合格，消防设施更是在2014年3月19日才经消防部门验收合格，因此主张自2013年3月10日以后延迟交房违约金16275.53元，对此，本院认为原告于2013年3月9日收取了房屋钥匙并办理了入住手续，应认定为该商品房已经交付完成，并且原告已经领取了自2012年11月1日至2013年3月9日即通知收房日的违约金。原告所诉违约金应认定截至2013年3月19日为止，即被告还应支付原告2013年3月9日至2013年3月19日的违约金计款212.4元。另外，被告提交的嘉禾一方花园2#楼的竣工验收报告结论为同意验收，应认定房屋验收合格。如原告认为就其所举证据证明该房屋不合格，应另行就不合格房屋依据有关法律规定起诉解决，本案不再涉及，而不应以房屋不合格为由按延迟交房违约金进行主张，故原告要求被告继续支付自2013年3月19日之后的违约金，无事实依据，本院不予支持。最后，原告诉求被告承担误工费、交通费及律师费亦无事实依据和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，遂判决：被告沧州一方房地产开发有限公司给付原告王志娟延迟交房违约金212.4元。限判决生效后十日内履行完毕。案件受理费232元，由原告王志娟负担182元，由被告沧州一方房地产开发有限公司负担50元。
宣判后，王志娟不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由：一、原审判决认定事实错误。原审法院对于六方验收报告的真实性没有核实清楚，原告方有理由和证据证明被告方提供的六方验收报告是虚假的。而且六方验收的前提条件不具备，所以被上诉人组织的六方验收从根本上就不符合法律规定。另外，原审判决认为上诉人领取了钥匙并办理了入住手续，该商品房已经交付完成，并视为上诉人认可被上诉人已经实际交付了符合合同约定条件的房屋是没有任何法律依据的。原审法院对于被上诉人出具的建设工程竣工验收报告的真实性的认定意见是错误的。原审法院并未按照二审发回裁定书的要求到沧州市住房和城乡建设局调查被上诉人出具的建设工程竣工验收报告的真实性。再有，根据上诉人提供的证据及相关法律规定被上诉人不具备组织竣工验收的条件，更没有权利出具建设工程竣工验收报告。二、原审判决证据不足，适用法律错误。原审法院基于上诉人于2013年3月9日领取钥匙并办理入住手续的事实，以及被上诉人出具的建设工程竣工验收报告，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，判定被上诉人交付了符合合同约定的房屋，不再构成违约，属于证据不足，适用法律错误。被上诉人交付的房屋并不符合与上诉人签订合同的相关约定以及相关的法律规定，所以不能认定为上诉人领取了钥匙即交付完成了。根据相关法律规定，这种房屋交付行为应视为延迟交付，被上诉人应承担延迟交付的违约金直至房屋按照国家法律规定验收合格为止。三、原审判决违反法定程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当庭宣判应当在十日内发送判决书，定期宣判的，宣判后立即发给判决书。而原审判决在2014年12月16日作出后，直到2015年1月11日才送达给上诉人，拖了长达26天的时间，程序严重违法。四、请求变更合同中第十五条关于产权登记的约定，被上诉人应承担由于其过错造成的上诉人不能办理产权登记的违约责任，按已付房款总额参照人民银行规定的逾期贷款利息支付违约金。综上，请求二审法院撤销原审判决，判决被上诉人支付上诉人违约赔偿金16275.53元，诉讼费用全部由被上诉人负担。
被上诉人沧州一方公司辩称：1、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。上诉人在原审的诉请是请求给付延期交房违约金，上诉人从2012年3月19日占有使用该房屋至今，上诉人的请求不应得到支持。2、被上诉人交付的房屋符合双方买卖合同第八条约定的交付条件，被上诉人在以前开庭时已经提交了验收被告，上诉人要求的交房条件超出了合同的约定。3、退一步讲，即使被上诉人交付的房屋有问题，因为双方在合同中对此并没有约定违约责任。按照合同法的规定被上诉人承担的是继续维修或予以退房的违约责任，不能适用延迟交付的违约责任。4、上诉人在原审和今天庭审中提出的调查取证申请与上诉人的诉讼请求没关联，上诉人在上诉状中称的房产登记违约责任超出原审诉求，与本案无关。
经审理查明，在本案的审理过程中，本院向沧州住建局就涉案房屋的验收及上述《答复》整改后的可交付情况进行了调查，该局书面回复：一、关于验收报告中“同意验收”的具体理解，是否合格。嘉禾一方小区2#、3#、9#、11#、12#楼竣工验收结论为“工程合格，同意验收”，竣工验收通过时间分别为2013年2月2日、2013年2月2日、2012年12月18日、2012年11月20日、2012年12月6日，验收通过即视为工程质量验收合格。二、关于9#、11#、12#楼可以交付的具体时间。依据《建设工程质量管理条例》第十六条“建设工程经验收合格的，方可交付使用”的规定，工程质量竣工验收合格是房屋交付的必要而非充分条件，具体交付条件和时间需按照合同中甲乙双方具体约定及其他法律法规的规定。上诉人王志娟对上述回复的质证意见是：一、法院调取的证据不符合上诉人的要求，沧州住建局的回复和上诉人方提交的信访《答复》是相反的，之前该局明确表示验收不合格，现该回复说是通过了验收，明显矛盾；二、回复的真实性不认可。该回复中没有竣工验收的内容，没有法律效力，不能代表真实的情况；三、上诉人保留对住建局追诉的权利。被上诉人沧州一方公司对沧州住建局回复的质证意见是：对该回复没有意见。
另查明，在本案的审理过程中，被上诉人沧州一方公司未向本院提交涉案楼房的《河北省建设工程竣工验收备案表》。另外，上诉人王志娟在上诉状中提出的第四项诉求，因该诉求在原审中未提起诉讼，故此项不属于上诉审理范围，本院对此项不予审理。
本院经审理查明的其他事实与原审审理查明的事实一致。
本院认为，本案双方争议的焦点是：一、上诉人王志娟要求被上诉人沧州一方公司支付自2013年3月10日以后延迟交房违约金16275.53元所依据的事实与理由是否成立；二、原审判决是否存在违反法定程序的情形。
一、关于第一个焦点问题。
（一）被上诉人沧州一方公司是否向上诉人王志娟交付了经验收合格的商品房及被上诉人是否构成违约的问题。
根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”；《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；《房屋建筑工程和市政基础工作竣工验收暂行规定》第八条规定“负责监督该工程的工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式。验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督，发现有违反建设工程质量管理规定行为的，责令改正，并将对工程竣工验收的监督情况作为工程质量监督报告的重要内容”。第九条规定，“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”；《河北省建设工程竣工验收及备案管理办法》第四条、第五条、第六条规定了建筑工程竣工验收的组织形式及必备要件，第七条规定“工程质量监督机构对竣工验收的组织形式、验收程序、验收标准的执行情况及评定结果等进行监督，发现有违反国家有关建设工程质量管理规定的行为或工程质量不合格的，应当责令建设单位进行整改，并签发责令整改通知书。建设单位应当立即进行整改，并重新组织竣工验收。竣工验收日期以最终通过验收的日期为准”。第八条规定“建设单位对民用建筑应当进行建筑节能专项竣工验收。对民用建筑是否符合建筑节能强制性标准进行查验；对不符合建筑节能强制性标准的，不得出具竣工验收报告”。第九条规定“建设单位自竣工验收合格之日起5日内未收到质量监督机构签发的责令整改通知书的，即可进入竣工验收备案程序”。第十四条规定“建设单位将未经竣工验收的工程擅自交付使用，或者将不合格的工程作为合格工程交付使用，或者将建设行政主管部门责令停止使用、重新组织竣工验收的工程擅自继续使用，给他人造成损失的，由建设单位依法承担赔偿责任，并依法给予行政处罚”；《民用建筑节能条例》第十七条规定“建设单位组织竣工验收，应当对民用建筑是否符合民用建筑节能强制性标准进行查验；对不符合民用建筑节能强制性标准的，不得出具竣工验收合格报告”。综上规定，工程竣工验收除了六方验收外，验收主体还必须有工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位，而《工程竣工验收备案表》是这些相关部门或单位通过验收的重要依据，建设工程竣工验收必须经过当地房地产行政主管部门备案程序方为合格。本案中，被上诉人沧州一方公司在本案作出判决前，未提交上述公安、消防、环保节能等部门出具的认可文件或准许使用的文件及《河北省建设工程竣工验收备案表》，故被上诉人应承担举证不利的后果，其关于涉案商品房已经验收合格的主张不能成立，本院对此不予支持。被上诉人沧州一方公司未能向上诉人交付经验收合格的商品房的行为，违反了涉案商品房买卖合同第八条关于将经验收合格的商品房交付使用的约定，根据上述法律、法规的规定，被上诉人应承担违约责任，向上诉人支付违约金。另外，沧州住建局出具的回复，未能详细说明涉案楼房的验收，且不符合上述法律、法规的规定，故本院对此回复不予采信。
被上诉人在本案的审理过程中，主张双方约定的是“商品房经验收合格”而非“商品房经综合验收合格”，只要六方验收合格即为商品房合格。本案中双方虽然未约定“商品房经综合验收合格”作为商品房交付条件，但无论是经验收合格还是经综合验收合格，作为出卖人的被上诉人，均有义务按照有关法律、法规、政策的规定，向有关部门履行申请、监督、备案等责任。被上诉人沧州一方公司虽经六方验收，但其未取得《河北省建设工程竣工备案表》的情况下，不能证实其已经履行了完备的验收程序且不用整改，从而不能证明涉案房屋经验收合格。故被上诉人关于经过六方验收合格即为商品房合格的主张不成立，本院对此主张不予支持。另外，原审关于“沧州一方公司组织完六方验收完毕后，王志娟领取钥匙并办理入住手续，视为王志娟认可沧州一方公司已经实际交付了符合约定条件的房屋”的认定，理据不足，应予纠正。
（二）被上诉人向上诉人支付违约金的计算问题。
违约金是合同一方不能履行合同或履行合同不符合约定，给合同相对方造成损失，违约方给付对方一定的赔偿，违约金具有补偿性与惩罚性的性质。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，对于违约金的数额，上诉人应就其受到的实际损失承担一定的举证责任，而上诉人不能就被上诉人的违约行为给其在实际占有使用商品房后造成的损失举出合法有效的证据，上诉人对此应承担一定的不利后果。本院综合被上诉人延迟交房的违约行及其未履行完毕法定的商品房竣工验收程序、上诉人实际占有使用房屋的时间及其房屋因未经验收合格而使用产生的预期利益损失等情况，结合上诉人关于延迟交房违约金的诉求，兼顾公平原则和诚实信用原则，依照违约金的补偿性与惩罚性相结合的原则，本院酌情对于本案违约金的计算分为两部分：一部分延迟交房期间（自2013年3月9日至2013年3月19日）的违约金；一部分本院酌情的违约金，即以上诉人已交付购房款212408.68元为基数，按百分之三的标准计算相应的违约金，为6372.3元。原审法院对于延迟交房部分的违约金计算，理据充分，本院对此部分的违约金的计算为212.4元予以支持。两部分违约金共计6584.7元。被上诉人沧州一方公司应向上诉人王志娟支付违约金6584.7元，本院对于上诉人王志娟超过此数要求被上诉人支付违约金的诉求部分不予支持。
二、对于焦点二，原审判决是否存在违反法定程序的情形。上诉人主张原审判决在2014年12月16日做出后，到2015年1月11日向其进行送达，拖长了26天的时间，属于程序严重违法。经查本案在原审法院于2014年10月27日立案，原审适用普通程序进行了审理，法定审限六个月，到2015年1月11日送达之日未超过法定审限，故原审法院对此不存在违反法定程序的情形，上诉人对此项的上诉理由不成立，本院对此不予支持。
综上，原审判决关于部分违约金的计算数额属认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。对于上诉人王志娟诉求的超出本院认定的违约金数额部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第2307号民事判决；
二、被上诉人沧州一方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付上诉人王志娟违约金共计6584.7元；
三、驳回上诉人王志娟的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费232元，二审案件受理费100元，均由被上诉人沧州一方房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 位海珍
审判员 于长江
审判员 刘晓丽
二〇一五年十一月十八日
书记员 王 蓉