海南省海口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）琼01民终83号
上诉人（原审被告）：海口港岛房地产开发有限公司。
法定代表人：林资民，董事长。
委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘怀，海南海地律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孙士香。
委托诉讼代理人：张天翔，海南昌宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李舒燕，海南昌宇律师事务所实习律师。
上诉人海口港岛房地产开发有限公司（以下简称港岛公司）与被上诉人孙士香房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院(2016)琼0105民初1909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
港岛公司上诉请求：1.撤销海口市秀英区人民法院作出的（2016）琼0105民初1909号民事判决第一项，并依法改判港岛公司无需向孙士香支付逾期交房违约金；2.本案一审、二审案件受理费、保全费由孙士香承担。事实和理由：一、一审法院在未查明港岛公司未按合同约定期限交房原因的情况下,径行认定港岛公司存在逾期交房违约行为，从而判决港岛公司承担违约责任，这显然是损害港岛公司合法权益的。港岛公司与孙士香虽然在《商品房买卖合同》中约定了明确的交房时间，但是双方在《商品房买卖合同》第八条第二款中，对港岛公司可以依据不可抗力、政府有关部门政策调整等事实顺延交房期限且不应当承担任何责任也同样作出了明确约定。在“家顺花园”项目建设过程中，港岛公司存在两大可以顺延交房期限的事实，其一是不可抗力，其二是政府部门变更验收程序。一审法院以“由于海南省每年会出现季节性台风，季节性的天气现象，在订立合同时是可以预见的，故暴雨、台风等恶劣天气不构成不可抗力，港岛公司不应将此作为抗辩事由”，而不支持港岛公司以不可抗力对顺延交房行为的抗辩，港岛公司认为是没有理由的，暴雨、台风是否属不可抗力，应从暴雨、台风是否具有不可预见性、不可避免性、不可克服性综合加以认定，而不能片面的进行认定。海南省虽然每年都会有暴雨、台风，但发生时间、地点等都具有随意性，港岛公司作为一家非气象部门的企业，根本上是无法预见暴雨、台风什么时候来临，每年来几次，每次影响几天，同时，暴雨、台风又属于自然灾害，其发生的不可预见性、随意性又导致人类无法避免和逃避，从而造成的影响、产生的损失也是人类无法克服的，所以，暴雨、台风符合不可抗力三个构成要件。一审法院仅以暴雨、台风每年都会发生来推断暴雨、台风具有可预见性，从而忽视了不可避免性、不可克服性，这显然是错误的。港岛公司因暴雨、台风等天气因素导致工期顺延171天，其中，受台风“威马逊”、“海鸥”影响停工33天，暴雨天影响停工138天。“家顺花园”项目于2015年11月25日经港岛公司、勘察单位、设计单位、监理单位等初验并作出《工程竣工验收报告》，竣工验收结论为初装饰工程质量验收合格，同意交付使用，但在“家顺花园”项目进入到政府验收阶段时却遇到政府部门调整验收程序，原程序为先由质检部门进行竣工验收，然后即可办理竣工备案证，之后其他部门才进行相关竣工验收，现调整为先由各部门进行联合验收，验收通过后再由质检部门进行竣工验收，最后才能办理竣工备案证，验收程序的调整和变更，竣工验收程序变更这一事实，在港岛公司提交《海口市建设项目竣工现场联合验收签到表》中完全可以证明，且海口市将房地产项目竣工验收程序变更是众所周知的事实，而一审法院对此没有查明和作出认定，显然是错误的。港岛公司因竣工验收程序变更导致“家顺花园”验收的时间延长约90天。综上，不可抗力、政府有关部门调整竣工验收程序均属合同所赋予港岛公司可以顺延交房的权利，而一审法院却未能查明，其作出的判决必然损害港岛公司的合法权益。二、“家顺花园”项目未通过建设规划验收是未取得竣工备案表的直接原因，而项目未通过建设规划验收的原因不在港岛公司,是海口市国土资源局错误为王爱玲核发集体土地使用证造成的。海口市现对房地产竣工验收实行综合性验收，即各个部门专项逐个验收通过后，才由海口市建设工程质量安全监督站颁发竣工备案表。而在“家顺花园”项目验收过程中，海口市规划局秀英分局向港岛公司提出要求港岛公司拆除临海榆中线的两栋平房后才予以验收。2016年9月30日，海口市国土资源局向海口市规划局送达了《关于港岛公司用地与王爱玲宅基地重叠相关问题的函》（海土资秀英字【2016】384号），海口市国土资源局在该函中明确确认：1.2011年，在农村土地确权工作中，王爱玲执业里村委会出具的宅基地证明申请宅基地发证。因土地界线管理系统原因，我局未能发现该申请发证的宗地位于港岛公司已发证宗地内，因此为王爱玲错误核发了海口市集用（2011）第045157号《集体土地使用证》，发证面积188.96平方米。2.为维护港岛公司的合法土地使用权，我局已通告注销王爱玲名下《集体土地使用证》（2016年9月26日刊登在《海口日报》11版）。综上,“家顺花园”项目未通过建设规划验收是未取得竣工备案表的直接原因，而项目未通过建设规划验收的原因不在港岛公司,是因海口市国土资源局为王爱玲错误核发集体土地使用证造成的。三、一审法院未支持港岛公司对违约金数额过高应当依法进行调整的抗辩主张，是违反法律规定的。港岛公司与孙士香在《商品房买卖合同》第十一条中关于逾期交房“每日按已付房价款的万分之三支付违约金”的约定，折成年利率为10.95%，而2011年银行存款基准利率为年3.5%（一年期），该违约金计算标准已经达到银行存款利率的3.1倍。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及第二款：“……,约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金性质上属于赔偿性违约金，赔偿性违约金的支付以违约损害为前提，造成损失的，则支付，没有造成损失的，不支付。在本案中，孙士香并未提交证据证明其有损失，损失数额是多少，鉴于孙士香未举证证明其实际损失，港岛公司在一审过程中，本着公平公正原则并按法律规定，请求一审法院将违约金计算标准调整为按已付房价款的万分之一计算。一审法院不但未支持港岛公司的调整请求，反而将合同约定的违约金计算标准与民间借贷最高年利率24%进行对比，以此来认定港岛公司请求调整没有理由，港岛公司认为一审法院认定是违反法律规定的。四、一审法院未对港岛公司就孙士香存在逾期支付购房款行为的抗辩事由进行审理，不利于案件整体解决。在一审法院审理过程中，港岛公司依据《商品房买卖合同》第五条“付款方式及期限”以及附件七本合同补充协议“一、关于银行按揭付款方式的补充约定如下”的约定，就孙士香存在逾期支付购房款行为进行抗辩，并请求一审法院将孙士香应向港岛公司支付的逾期支付购房款违约金与港岛公司应向孙士香支付的逾期交房违约金相抵扣，以便从整体上解决双方纠纷，事实上，一审法院对该部分并未进行审理和查明。综上所述，港岛公司不存在逾期交付房产的违约行为，无须承担违约责任，一审法院未能查明案件事实，其所作出的判决，显然损害港岛公司合法权益，为此，港岛公司特向二审法院提起上诉，请求二审法院依法改判，支持港岛公司上诉请求。
孙士香辩称，一、一审法院认定港岛公司存在逾期交房的违约行为是正确的。港岛公司称一审法院在未查明港岛公司未按合同约定期限交房的原因，就径行认定港岛公司存在逾期违约交房的行为的抗辩，没有任何事实与法律依据。港岛公司主张其存在顺延交房期限的两大事实，其一是不可抗力，其二是政府部门变更验收程序。孙士香认为港岛公司的抗辩事由不能成立。1.首先，根据港岛公司与孙士香签订的《海口市商品房买卖合同》约定：港岛公司逾期交房的，应按逾期日数每日向孙士香支付已付房价款万分之三的违约金，而港岛公司至今还未取得全部的验收报告，也没有依法通知孙士香接房。截止到今天，港岛公司依然没有达到交房的条件。可见，港岛公司逾期交房的事实清楚，应当向孙士香支付逾期交房的违约金。港岛公司在上诉状中所述的，“威马逊”台风发生在2014年7月18日、“海鸥”台风发生在2014年9月16日。两次台风均发生在签订合同之前，除非当事人在合同中有约定，否则合同约定的不可抗力均应指合同期间发生的不可抗力；其次，港岛公司作为专业的房地产开发单位，在签订合同时，应当预见到海南的季节性气候现象，应当预见到因为雨天天气造成的工程进度缓慢现象，在签订合同时应当已经将天气因素考虑在内，把约定交房的时间预留出来。而且孙士香在签订商品房买卖合同之前的雨量如何，不能成为港岛公司抗辩的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，对于不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。降雨不属于法律规定的或合同约定的不可抗力，也不属于法律规定的免责事由，也并非所有的降雨均为不能克服的情况，结合海南本地天气情况和全省建筑行业施工的惯例，大雨及大雨等级以上降雨可视为合同中约定的不可抗力。根据港岛公司在一审中所举证的海口市地区降雨量情况方面的证据。仅仅能够证明雨量，不能证明持续的时间，不能证明是否影响了施工、不能证明影响的程度、不能证明影响的时间，不能证明是否停工。即便降雨属于不可抗力，港岛公司也未在不可抗力发生后的90日内通知孙士香，就此主张工期顺延，因此不能免责。2.根据港岛公司在一审中提交的证据《海口市建设项目竣工现场联合验收签到表》仅能证明表中所含的政府部门签到的情况，并未证明政府部门调整了验收程序，也没有证据证明这种改变导致了工期的顺延，联合验收与工期延误不存在因果关系。验收程序的改变，是政府做出的具体行政行为，而非政府部门政策改变。二、港岛公司主张“家顺花园”项目未通过建设规划验收是未取得竣工备案表的直接原因，而项目未通过建设规划验收的原因不在港岛公司，是因海口市国土资源局错误为王爱玲核发集体土地使用证造成的抗辩，没有任何事实与法律依据。政府责任不能成为港岛公司抗辩的理由，对于政府部门失误的问题，应以政府部门的合法行政行为为限，不包括政府的违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担责任，当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律或者按照约定解决。”可见，在规划中出现的问题。港岛公司应当向海口市国土资源局或海口市规划局主张相应的损失，而不应向孙士香主张。三、一审法院认定《海口市商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金的计算标准并不过高，不需予以调整是正确的。违约金既有补偿性，亦带有惩罚性，除应有实际损失外，还应兼顾当事人的过错及逾期利益等综合因素，根据诚实信用原则予以衡量。《海口市商品房买卖合同》是由港岛公司提供的格式合同，孙士香已经处于弱势地位。根据该合同第十一条，港岛公司逾期交房超过90日后，孙士香有权单方面解除合同，孙士香要求继续履行合同的，合同继续履行，港岛公司按逾期日数每日向孙士香支付已付房价款万分之三的违约金。双方约定的计算标准日万分之三即年利率10.95%，并不过分高于年贷款利率，在本案中，逾期交房是港岛公司的过错，是港岛公司违背了诚实信用原则，港岛公司应承担相应的违约责任。四、一审法院未对港岛公司就孙士香存在逾期支付购房款行为的抗辩事由进行审理，是正确的。根据港岛公司与孙士香签订的《商品房买卖合同》附件七本合同补充协议第一条“关于银行按揭付款方式的补充约定”中，双方仅就提交贷款资料、贷款或贷款金额未获批准、港岛公司作为贷款保证人的相关事项进行了约定，第二条也并未对按揭支付的具体时间做出约定，港岛公司主张孙士香支付未付房价款部分万分之五的违约金，没有法律与合同依据。依据行业惯例，只要孙士香依约办理了抵押借款手续，其他的事情应由银行与港岛公司进行衔接协调。且按揭贷款发放的进度受到银行实际操作的影响，并非孙士香能够控制。即使港岛公司认为孙士香存在逾期付款，也应在一审中提出反诉或者另行起诉，而不应主张逾期购房违约金与逾期交房违约金相抵扣。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决公正，程序合法。请求二审法院依法维持一审判决，驳回港岛公司的上诉请求。
孙士香向一审法院起诉请求：1.判令港岛公司向孙士香支付逾期交房的违约金54647.45元（以已付房价款665418元为基数，按照每日万分之3的标准，从约定的最晚交房日期2015年10月31日的下一日即2015年11月1日起暂计算至起诉之日2016年7月31日，最终数额计算至港岛公司将房屋交付孙士香使用之日止）；2.判决本案诉讼费全部由港岛公司承担。
一审法院认定事实：2014年11月28日，孙士香与港岛公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定孙士香以665418元的价格购买港岛公司开发的位于海口市海榆中线38号家顺花园2#楼4层XXX房；孙士香应于合同签订之日向港岛公司付足首期购房款330418元，余下房款335000元向银行申请按揭贷款，并授权银行划付给港岛公司；港岛公司应当在2015年10月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付孙士香使用，逾期交房超过90日后孙士香要求继续履行合同的，港岛公司按照逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。《海口市商品房买卖合同》还特别约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，港岛公司可据实予以延期：1.因不可抗力且港岛公司在事实发生之日起90日内告知孙士香的；2.设计变更经批准并告知孙士香的、政府有关部门相关政策的调整。《海口市商品房买卖合同》签订后，孙士香依约向港岛公司支付了全部购房款，港岛公司至2016年8月30日本案开庭审理时，其开发的“家顺花园”项目尚未“已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”，港岛公司未能将符合合同约定条件的房产交付孙士香使用。在2014年11月28日签订《海口市商品房买卖合同》后至2015年8月31日期间，发生大雨（日降雨量不低于25毫米）及大雨等级以上降雨的天数共为四天，分别为2015年4月10日、2015年5月26日、2015年7月19日及2015年7月20日。以上事实有经当事人庭审质证无异议的证据在卷佐证，属于当事人无争议的事实，一审法院予以确认。虽然当事人没有提供证据证明“威马逊”台风及“海鸥”台风发生的具体日期，但“威马逊”台风发生在2014年7月18日、“海鸥”台风发生在2014年9月16日，这属于众所周知的事实。一审法院也予以确认。
一审法院认为，孙士香与港岛公司签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，受法律保护。合同签订后，孙士香已经依约向港岛公司支付了全部购房款，港岛公司有义务依合同的约定在2015年10月31日前将符合“已完成建设工程规划验收和各种专项验收并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”的房屋交付孙士香使用。本案双方的争议焦点在于：1.港岛公司迟延交房是否构成违约；2.合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高于造成的损失。一、关于港岛公司迟延交房是否构成违约。1.孙士香与港岛公司于2014年11月28日签订《海口市商品房买卖合同》。“威马逊”台风发生在2014年7月18日、“海鸥”台风发生在2014年9月16日。在签订合同前，“威马逊”台风及“海鸥”台风业已发生。除非当事人在合同中有特别约定，否则合同约定中的不可抗力均应是指合同履行期间所发生的不可抗力。港岛公司以合同履行前发生的不可抗力（“威马逊”台风及“海鸥”台风）主张相应的工期顺延，没有法律和合同依据，其理由不成立，一审法院不予支持。2.因当事人在合同中对不可抗力并没有明确予以列举，故当事人在合同中所约定的不可抗力，依《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。降雨属于不能预见、不能避免的客观情况，降雨肯定会对工程的施工造成影响，但并非所有的降雨均为不能克服的客观情况。依常识判断，一审法院在本案中酌定大雨及大雨等级以上降雨可视为合同中约定的不可抗力。依港岛公司所举证的海口市地区降雨量情况方面的证据，在2014年11月28日签订《海口市商品房买卖合同》后至2015年8月31日期间，发生大雨及大雨等级以上降雨的天数共为四天。由于港岛公司在降雨发生后并未依合同的约定在90个工作日内及时告知孙士香，并主张工期顺延，故视为港岛公司已经放弃了相应的权利，港岛公司在诉讼中以降雨为由主张工期顺延，不符合法律的规定和合同的约定，其理由不成立，一审法院不予支持。3.港岛公司在诉讼中所举证的《海口市建设项目竣工现场联合验收签到表》仅能证明表中所含的政府部门签到的情况，并未能证明政府部门调整了验收程序。就算存在政府部门调整验收程序的事实，那也不能等同为政府部门政策的改变。就算视为政府部门政策的改变，港岛公司也没有证据证明这种改变会导致工期的延误（存在因果关系）。港岛公司主张政府部门政策改变导致工期延误，没有事实依据，一审法院不予支持。港岛公司于2015年10月31日前且至2016年8月30日本案开庭审理时一直未能将符合合同约定交付条件的房屋交付给孙士香，这是事实。由于港岛公司所主张工期顺延的抗辩事由均不成立，故一审法院依法认定港岛公司逾期交房的行为已经构成违约。二、关于合同约定的逾期交房违约金的计算标准是否过高于造成的损失。孙士香是支付了665418元购买本案的房屋，如不考虑房价的涨跌，则房屋等同于665418元。港岛公司逾期交付房屋，则逾期交付期间可视为是港岛公司占用了孙士香665418元资金的期间。使用他人资金，无息属于例外，正常情况均应支付利息。在受法律保护的范围内，常态下，一方使用他人资金应当向他人支付利息的利率可从银行同期半年期贷款利率至民间借贷最高年利率24%。同理被占用方受到的损失也可能是按银行同期半年期贷款利率至民间借贷最高年利率24%计算。故违约金计算的约定如不高于民间借贷最高年利率24%则不应视为“过高于造成的损失”。孙士香与港岛公司在合同中所约定的违约金计算标准为“每日按已付房价款的万分之三支付违约金”，折成年利率约相当于10.95%，尚不及民间借贷最高年利率24%的一半，故其约定并不过高，不需予以调整。港岛公司以违约金计算方法过高为由，主张予以调整的请求，其理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，港岛公司逾期交房的行为已经构成违约，双方在合同中所约定的违金计算标准并不过高。孙士香请求港岛公司以已付房价款665418元为基数，按照每日万分之三的标准，从2015年11月1日起支付违约（逾期交房）期间的违约金，其理由成立，一审法院予以支持。因至2016年8月30日本案开庭审理时，港岛公司尚未能将符合合同约定条件的房产交付孙士香使用，故本案的违约金计算至2016年8月30日，经计算，港岛公司应支付孙士香违约金为60686.12元。2016年8月30日后港岛公司是否违约，未经审理确定，本案不予处理。如2016年8月30日后港岛公司仍违约，孙士香可据港岛公司违约发生之事实另案主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定之规定，判决如下：一、限港岛公司于本判决发生法律效力之日起三日内以665418元为本金，按每日万分之三的利率向孙士香支付自2015年11月1日起至2016年8月30日止的违约金共为60686.12元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回孙士香的其他诉讼请求。案件受理费1166元，减半收取583元，由港岛公司负担。
二审中，港岛公司向本院提交如下证据：证据一、海土资秀英字【2016】384号《关于港岛公司用地与王爱玲宅基地重叠相关问题的函》，用于证明“家顺花园”项目未通过建设规划验收的原因不在港岛公司，是海口市国土资源局错误为王爱玲核发集体土地使用证造成的。证据二、海口市建设工程质量安全监督站《关于家顺花园工程施工质量监督的意见》。证据三、海口市政府服务中心《海口市建设工程项目竣工联合专项验收登记表》。证据四、海口市建设工程规划核实意见书。证据二、三、四共同证明“家顺花园”项目已经通过竣工验收。孙士香对证据一的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容及证明力有异议，证明项目用地权属存在纠纷，港岛公司可向海口市国土资源局或者海口市规划局主张相应的损失，而不能以政府的具体行政行为而免除对购房人的责任。对证据二的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容及证明力有异议，证明2016年12月28日“家顺花园”项目才通过工程质量验收，远远晚于合同约定的交房时间及一审判决时间。对证据三的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容及证明力有异议，证明2016年12月5日“家顺花园”项目才通过8个职能部门的联合验收，远远晚于合同约定的时间及一审判决时间。对证据四的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明内容及证明力有异议，虽然建设工程规划符合规划审批要求，但验收通过的时间为2016年12月22日，晚于合同约定的交房时间和一审判决时间。本院对上述证据的真实性予以确认，至于这些证据是否能够证明港岛公司的主张，本院将在下文中综合予以论述。
孙士香在二审没有提交新证据。
本院对一审查明的事实予以确认。
本院二审查明，2016年9月30日，海口市国土资源局致函海口市规划局【《关于港岛公司用地与王爱玲宅基地重叠相关问题的函》（海土资秀英字【2016】384号）】，内容大致如下：2011年，在农村土地确权工作中，王爱玲执业里村委会出具的宅基地证明申请宅基地发证。因土地界线管理系统原因，海口市国土资源局未能发现该申请发证的宗地位于港岛公司已发证宗地内，因此为王爱玲错误核发了海口市集用（2011）第045157号《集体土地使用证》，发证面积188.96平方米。为纠正该错误发证行为，海口市国土资源局于2016年8月1日向王爱玲发出注销土地登记的通知，并于2016年9月26日在《海口日报》11版通告注销王爱玲名下《集体土地使用证》。2016年12月2日，海口市规划局向港岛公司颁发了《海口市建设工程规划核实意见书》。2016年12月5日，“家顺花园”项目通过8个职能部门的联合验收。2016年12月28日，“家顺花园”项目已通过海口市建设工程质量安全监督站“竣工验收”。
本院认为，本案二审争议的焦点问题为：港岛公司是否应承担逾期交房的违约责任，如需承担，涉案商品房逾期交房违约金是否应予以调整。
关于港岛公司是否应承担逾期交房的违约责任问题。港岛公司与孙士香签订的《海口市商品房买卖合同》为有效合同，对双方当事人均具有约束力。对于港岛公司逾期交房的事实，双方均没有异议，本院予以确认。关于港岛公司上诉提出的本案存在不可抗力和政府部门相关政策调整两大免责事由，其不应承担违约责任的意见。本院认为，首先，关于港岛公司提出的台风、暴雨导致施工延误，应属不可抗力的意见。《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定：“本法所称的‘不可抗力’，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”海南地处热带，属热带季风气候，季风来临时台风、暴雨常发，虽然台风、暴雨降临的具体时间无法准确预知，但每年影响施工的恶劣天气的天数应可大致估算，属于可预知的事实，在确定施工工期时应予以考量，故气候正常年份中的台风、暴雨天气不能视为不可抗力事由。如出现气候异常而导致的台风、暴雨多于正常年份的情况，应由港岛公司对气候异常的事实承担举证责任，并应按合同的约定将需要延期的事实和期限及时告知对方。但港岛公司并未就此举证证明。而2014年7月18日的台风“威马逊”、9月16日的台风“海鸥”，发生于双方的合同签订之前，合同签订时已经发生或知道的事实，不属于不可预知的客观情况，不能作为本合同的免责事由。港岛公司提出的本案存在不可抗力事由的抗辩意见，本院依法不予采信。其次，关于政府部门相关政策调整的事由。港岛公司上诉提出因政府相关部门调整验收程序导致验收时间延长的意见，二审中，港岛公司提供了政府相关部门出具的验收意见和验收登记表。孙士香对这些证据的真实性无异议，但对证明效力不认可。对此，本院认为，港岛公司提供上述证据仅是证明涉案项目通过政府相关部门的验收，并未能证明政府部门调整了验收程序，既使是政府改变了原有的验收程序，也只是相关政府职能部门的具体行政行为先后顺序的改变，而非是政府的政策改变，对港岛公司的上述意见，本院依法不予采信。第三，关于政府部门失误的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，港岛公司以海口市国土资源局的函件为据，提出因海口市国土资源局重复发证的失误导致自己无法办理验收备案应当予以免责的意见，本院依法不予支持。综上，港岛公司提出的不可抗力及政府部门相关政策调整的理由不成立，港岛公司未能按照合同约定交付商品房，应当按照合同的约定承担违约责任。
关于违约金是否应当予以调整的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。如前所述，由于造成逾期交房的责任在于港岛公司，而违约金属于双方当事人意思自治范畴，兼具补偿性和惩罚性双重属性，港岛公司并未提供证据证明双方约定的违约金过高，港岛公司要求将逾期交房违约金调整至日万分之一，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院依法予以维持。
至于港岛公司上诉提出的孙士香存在逾期支付购房款，应当相互抵扣违约金的主张。因其在一审中并未提起该项诉讼请求，二审中提出，于法无据，本院不予审查，其可另案主张权利。
综上所述，港岛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1166元，由海口港岛房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈杰林
审 判 员 周 玲
审 判 员 谭晓梅
二〇一七年二月二十日
法官助理 汪园圆
书 记 员 陆 云
速 录 员 杨建悦
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
风险提示
1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。
2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院申请继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。