福建省三明市梅列区人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0402民初1170号原告：卢明鑫，男，1964年1月13日出生，汉族，住梅列区。原告：郑萍，女，1965年11月8日出生，汉族，住梅列区。委托诉讼代理人：吴耀宗，福建明经律师事务所律师。委托诉讼代理人：张慧敏，福建明经律师事务所律师。被告：易达（三明）房地产综合开发有限公司，住所地三明市梅列区和仁新村3幢综合楼4层。法定代表人：翁祖发，董事长。委托诉讼代理人：张坚刚，福建闽中律师事务所律师。原告卢明鑫、郑萍与被告易达（三明）房地产综合开发有限公司（以下简称易达公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张慧敏，被告委托诉讼代理人张坚刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢明鑫、郑萍向本院提出诉讼请求：1.判令易达公司支付逾期办理商品房权属登记违约金11008元；2.判令本案诉讼费由易达公司负担。事实与理由：2013年1月22日，卢明鑫、郑萍与易达公司签订《商品房买卖合同》，该合同约定：卢明鑫、郑萍向易达公司购买其开发的三明市梅列区龙岗花园水榭新城2幢1105室商品房，房屋总价为629006元；易达公司应当在2015年12月31日前将商品房交付给卢明鑫、郑萍使用，并在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由易达公司提供的资料交付卢明鑫、郑萍。如因易达公司原因，卢明鑫、郑萍不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，卢明鑫、郑萍不退房，易达公司自逾期之日起每日按卢明鑫、郑萍已付款的0.005%向卢明鑫、郑萍支付违约金。合同签订后，卢明鑫、郑萍按照合同约定向易达公司支付了全部购房款。易达公司虽然在2015年12月30日向卢明鑫、郑萍实际交付房屋，但直至2017年3月14日，易达公司才通知卢明鑫、郑萍办理案涉房屋产权证。根据合同约定，易达公司逾期办理商品房权属登记天数达350天（从2016年3月29日至2017年3月14日），故应向卢明鑫、郑萍支付逾期办证违约金12432元。易达公司辩称，1.造成卢明鑫、郑萍所购房屋办证时间拖延不是由于易达公司的原因所致，依合同约定易达公司不应为此承担逾期办证的违约责任。卢明鑫、郑萍所购房屋系易达公司负责开发的列西龙岗旧城改造项目水榭新城2幢（以下简称2号楼）中的一套商品房。该项目由梅列区人民政府于2000年厦门9.8招商引资项目，基于旧城改造范围内的基础设施由易达公司投资建设的情况，三明市人民政府和市建设局于2006年7月批准同意易达公司减免旧城改造范围内的城市基础设施配套费。但由于拆迁困难原因，2号楼拖延至2012年10月才开工，2014年12月竣工。2015年4月起2号楼即具备办理初始登记的条件，易达公司即按照当时的三明市房屋权属登记中心规定的资料目录清单收集相关办证资料，但其中一份“配套费缴交情况确认表”需要由三明市住建局盖章确认，但三明市住建局以其与三明市财政局联合下发的明建计[2011]12号文中“先缴后清算”的建议为由，不同意在“建设项目城市基础设施配套费缴交情况确认表”即三明市房屋产权登记中心要求的第11项办证资料“配套费缴交情况确认表”予以确认。由于该材料的缺失，致易达公司在已收集齐办理初始登记所需13项资料中的12项资料的情况下导致当时的房屋权属登记中心不同意办理2号楼的初始登记。为此，易达公司自2015年下半年起向市住建局、梅列区政府、三明市人民政府反映此问题，同时众多购房业主开始向政府反映所购房屋无法办证一事，由此引起政府重视。2016年5月起，梅列区人民政府先后多次向三明市人民政府呈文报告，指出明建计[2011]12号文的先缴后清算的规定与之前三明市人民政府当时建设局的减免审批办法矛盾，且已造成2011年以后竣工的房屋无法办理房产证的局面。2016年12月20日，三明市梅列区人民政府、三明市财政局、三明市住房与城乡建设局联合向三明市人民政府报告，提出列西龙岗旧城改造项目城市基础设施配套费遗留问题处理意见，该意见中同意对易达公司开发建设的列西龙岗项目城市基础设施配套费不再执行明建计[2011]12号文中“先缴后清算”的办法，意见提出由易达公司按建设时序和业主办证的需要，按该片区审批的面积，向市住建局申请（建设项城市基础设施配套费缴交情况确认表）进行面积核销，对请示意见分管市政府领导作了同意请示意见的指示，致此充分说明易达公司未能取得三明市房屋权属登记中心办理房屋初始登记所需的《基础配套费缴交情况确认表》的责任不在易达公司。综上，易达公司认为卢明鑫、郑萍未能及时办理产权证的原因不是由于易达公司的责任所造成的，依合同约定易达公司不应承担逾期办证的违约责任，卢明鑫、郑萍的诉讼请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对案涉《商品房买卖合同》签订时间、房屋坐落地点、已付房屋价款、约定的易达公司办理商品房权属初始登记时间以及实际办理时间、易达公司如因自身原因逾期办理商品房权属初始登记所应承担的责任、易达公司通知卢明鑫、郑萍可办理房屋产权证的时间没有异议，本院予以确认。双方当事人争议焦点为：案涉房屋逾期办理权属初始登记是否是易达公司造成即易达公司是否应承担违约责任。本院根据双方当事人的陈述、举证和质证情况，分析认定如下：卢明鑫、郑萍主张，本案逾期办理房屋所有权登记系易达公司原因造成，易达公司应承担逾期办证违约金的责任。1.易达公司作为房产开发商，应当对建设地房屋登记管理政策、规范有所预见和了解。关于本案列西片区旧城改造中基础设施配套费已获减免一事，因2008年11月11日明政文〔2008〕158号《三明市人民政府关于印发三明市区城市基础设施配套费征收管理规定的通知》新的地方规章的出台已经发生变化。明建计〔2011〕12号文载明：自〔2008〕158号文下发后的新开工建设项目，应缴交的城市基础设施配套费按规定缴交。案涉2号楼的合同开工日期为2012年10月12日，在〔2008〕158号文件颁布之后动工建设，且易达公司提交的配套费缴交情况确认表系2010年9月30日由三明市建设局出具，该审批确认时间晚于2008年11月11日。据此，易达公司应当依照规定经建设、财政主管部门审核后报市政府审批配套费缴交减免事宜。同时，案涉2号楼属于龙岗花园二期项目，不包含在易达公司2006年已获审批减免的第一期项目工程范围内。2.易达公司自身存在过错，对合同违约应当有预见性。梅政文〔2016〕130号、143号文载明：市住建局会同财政局提出配套费“先缴后清算”的建议时间为2011年10月，早于2013年易达公司与卢明鑫、郑萍签订合同的时间。说明易达公司在签订售房合同时对于建设地块不予直接减免配套费是知悉的，且对于何时能够获得减免确认的不确定性是明知的。3.易达公司不能如约在房屋交付使用90日内办理房屋权属登记时，并未告知卢明鑫、郑萍。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第一百一十八条规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。但2015年至2017年长达两年多的时间，易达公司并没有向卢明鑫、郑萍做任何通知。4.三明市住建局不对易达公司的配套费进行减免盖章，易达公司完全可以先交纳配套费之后再清算，依此就可以按期办理房屋所有权初始登记，且不会产生本案违约责任。5.合同具有相对性，易达公司与政府之间的纠纷完全可以通过行政复议、行政诉讼进行解决并赔偿，易达公司以政府原因进行抗辩，缺乏事实和法律依据。易达公司作为项目开发商，依据地方规章办理配套费缴纳抑或减免既是其权利亦是其义务，易达公司未能与政府部门协商达成配套费减免一致是导致其未能如约取得房屋初始登记的直接和根本原因。因此，易达公司以“非因出卖人原因”作为抗辩理由不能成立。易达公司认为，造成卢明鑫、郑萍所购房屋办证时间延迟不是易达公司的原因所致，依合同约定易达公司不应为此承担逾期办证的违约责任。首先，根据《商品房买卖合同》第十四条约定，易达公司对买受人按时取得房屋权属证书承担的责任有两方面，一是易达公司限时向办证机关办理初始登记，二是向卢明鑫、郑萍交付需由易达公司提供的办证资料。合同规定“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书”的，出卖人才应向买受人承担违约责任，这一条款同时可以理解为如非因出卖人原因，则出卖人对买受人未能按时取得房屋权属证书不承担违约责任。办理登记涉及出卖人、买受人和国家办证机关，国家办证机关是出卖人无法左右和控制的。其次，造成买受人未能及时取得所购房屋权属证书的原因，是由于当时三明市住建局不同意在办理房屋初始登记时所需的“配套费缴交情况确认表”盖章，其责任不在易达公司。三明市人民政府和市建设局于2006年7月批准同意易达公司减免旧城改造范围内的城市基础设施配套费，并于同年7月12日办理了减免配套费的审批手续。但因拆迁原因，2号楼拖至2012年10月才开工，2014年12月竣工。自2015年4月起2号楼即具备办理初始登记的条件，易达公司亦即按照当时的三明市房屋权属登记中规定的资料目录清单收集相关办证资料，其中一份“配套费缴交情况确认表”需要由三明市住建局盖章确认，但三明市住建局以明建计〔2011〕12号文为依据，不同意在“建设项目城市基础设施配套费缴交情况确认表”盖章，致使易达公司无法按时向三明市房屋权属登记中心办理所有权初始登记。为此，自2015年5月起易达公司即向梅列区人民政府报告，要求尽快解决“配套费缴交情况表”盖章问题。2016年5月起梅列区人民政府先后多次向三明市人民政府呈文报告。2016年12月20日，三明市梅列区人民政府、三明市财政局、三明市住房和城乡建设局联合以梅政文〔2016〕143号文向三明市人民政府请示报告。请示报告就列西龙岗旧城改造项目城市基础设施配套费遗留问题提出不再执行明建计〔2011〕12号文中“先缴后清算”的办法，获得市政府分管领导同意。以上事实证明，易达公司未取得“配套费缴交情况确认表”的责任并非易达公司责任所致。第三，易达公司履约过程中没有怠于履行义务的情形。就在前款所述政府相关部门协调解决“配套费缴交情况确认表”盖章问题的过程中，恰逢《不动产登记暂行条例》颁布实施，自梅政文〔2016〕143号文获得市政府分管领导同意后，2号楼办理初始登记的障碍不复存在，易达公司即于2017年1月11日向新成立的三明市不动产登记中心提出首次登记申请，三明市不动产登记中心分别于当日和2月27日向易达公司出具了“三明市不动产权籍调查成果审核申请业务收件单”和“三明市不动产登记受理回执单”，并于2017年3月13日完成房屋初始登记。至此，易达公司应履行义务均已履行完毕。本院认为，虽然三明市人民政府在2006年7月有批准同意减免易达公司旧城改造范围内的城市基础设施配套费并办理了审批手续，但2008年11月11日三明市人民政府以明政文〔2008〕158号对城市基础设施配套费征收管理做出了政策调整，2011年10月三明市住建局、三明市财政局以明建计〔2011〕12号文联合发文要求城市基础设施配套费必须先缴后清算。涉案工程于2012年10月开工，双方当事人于2013年1月28日签订《商品房买卖合同》，应当认为易达公司在签订合同时对前述政策文件规定是明知的，且易达公司在三明市住建局依据明建计〔2011〕12号文件规定，因其未先缴纳城市基础设施配套费，不同意在“建设项目城市基础设施配套费缴交情况确认表”上盖章的情况下，完全可以按照政府部门的要求先行缴纳城市基础设施配套费再清算，及时办理初始登记手续，但易达公司不顾房屋买受人的利益，始终纠缠于政府关于减免城市基础设施配套费的政策，怠于履行《商品房买卖合同》约定的办证义务。同时，易达公司作为合同当事人，将其与第三人之间的争议作为免除其向合同相对人履行义务的理由，没有合同及法律依据。因此，本院对卢明鑫、郑萍关于易达公司应承担逾期办证违约责任的主张，予以支持。对易达公司关于逾期办证“非因出卖人原因”的抗辩理由，不予采纳。综上所述，本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系卢明鑫、郑萍与易达公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，应受法律保护。合同订立后，卢明鑫、郑萍按约履行了支付商品房价款的义务，易达公司亦按约将商品房交付卢明鑫、郑萍使用，但未按合同约定履行办理商品房权属登记的义务，已构成违约，依法应承担违约责任。易达公司于2017年3月14日为案涉房屋办理初始登记并通知卢明鑫、郑萍办理房屋权属登记，逾期办证违约金应从易达公司应当交付商品房最后截止日期的次日即2016年1月1日起的第61天即2016年3月1日起计算，至易达公司取得案涉房屋所在楼幢初始登记并通知卢明鑫、郑萍办理房屋权属登记之日即2017年3月14日止。如前所述卢明鑫、郑萍要求易达公司支付11008元违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:易达（三明）房地产综合开发有限公司应于本判决生效之日起三日内支付给卢明鑫、郑萍逾期办理商品房权属登记违约金11008元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75元，减半收取计55元，由易达（三明）房地产综合开发有限公司负担，前款应于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本判决的申请执行期限为履行期限届满之日起二年内。审判员  项宇辉二〇一七年九月十四日书记员  谢 静附：本判决所依据的具体法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。