上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）虹民五（商）初字第967号
原告中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行。
负责人戎坤。
委托代理人缪迪，上海市海华永泰律师事务所律师。
委托代理人钱璐莎，上海市海华永泰律师事务所律师。
被告张锦芳。
被告陈蕾。
上述二被告共同委托代理人陈克明。
被告徐花兰。
法定代理人陈克明。
被告上海爱法房地产经营开发有限公司。
法定代表人庞爱珠。
委托代理人贾迪凯。
委托代理人孙彬彬，北京市中伦（上海）律师事务所。
本院于2014年12月25日立案受理了原告中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行与被告张锦芳、陈蕾、徐花兰、上海爱法房地产经营开发有限公司（以下简称爱法公司）金融借款合同、保证合同纠纷一案。依法由审判员张毅适用简易程序公开进行审理。原告委托代理人缪迪律师，被告爱法公司委托代理人孙彬彬律师、贾迪凯到庭参加诉讼。被告张锦芳、陈蕾、徐花兰经本院传票传唤无正当理由到庭。本案现已审理终结。
原告诉称：2009年11月18日，原告与案外人陈某、被告张锦芳签订了《个人贷款合同（抵押、保证）》，约定借款人为陈某，贷款人为原告，保证人为爱法公司，抵押人为陈某、张锦芳，借款人向贷款人借款人民币（以下币种相同）607万元用于购房，借款期限为180个月，即自2009年11月18日至2024年11月18日，实际借款期限以借据记载为准；合同项下的贷款利率采用浮动利率，年利率按照中国人民银行公布的同期基准利率5.94%下浮29.9%执行，合同项下首期执行贷款年利率为4.16394%，还款方式采用等额还本付息；借款人自愿将位于上海市浦东新区航头镇航头路XXX弄XXX号的房屋抵押给贷款人，作为上述借款本息和其他费用的担保；抵押担保的范围包括合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权及抵押权的必要费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和其他应付的合理费用；合同签订后抵押人应会同贷款人或委托贷款人到有关登记部门办理抵押物的抵押登记手续，抵押登记费由抵押人承担，在抵押期间内，抵押物的所有权或使用权凭证及其他有效证明文件、相关资料以及有权登记部门出具的抵押登记证明文件和其他相关证明文件正本均由贷款人执管；以预购商品房设立抵押的，合同签署后，抵押人应会同预购商品房出卖人（即新建商品房的房地产开发企业）、贷款人到有关登记管理部门办妥预购商品房的预告登记与抵押权设立的预告登记，预告登记后，自预购商品房所属新建房屋竣工验收合格，有关房地产登记管理部门核准该新建房屋所有权初始登记之日起60日内，抵押人应会同预购商品房出卖人、贷款人到有关房地产登记管理部门办妥房地产所有权转移登记与抵押登记，如抵押人违反了该义务，自违约之日起将合同项下正在执行的贷款利率每日上浮0.5%，直至抵押物的房地产所有权登记与抵押登记均办妥之日方恢复执行原定利率；被告爱法公司自愿为借款人因在本合同项下借取贷款所产生的全部债务向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证担保的范围为合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现贷款项下债权及本合同项下保证担保权益的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项；保证期间从本合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，且相关抵押物权利证明及设定抵押的相关文件交付原告正式执管之日止；借款人未按本合同约定期限归还贷款本金的，贷款人有权对逾期贷款计收罚息，罚息利率为本合同约定的贷款执行利率基础上上浮30%，罚息计算期间自逾期之日起至当期应付本息全部清偿之日止，逾期期间，如遇中国人民银行上调同期贷款基准利率，罚息利率自基准利率调整之日起相应上调；借款人未按时足额还款等任一事件均构成本合同项下的违约事件，贷款人有权宣布所有已贷出的贷款立即到期并要求借款人立即偿还全部贷款本金、利息和其他应付款项，有权按照合同约定的逾期罚息利率就所有逾期金额向陈某计收罚息，宣布行使或实现合同项下的担保权利等。
2009年11月20日，原告与陈某、张锦芳至房地产登记部门办理了抵押房产的预告登记，取得了《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房）》。2009年11月25日，原告按约向陈某放款607万元，但陈某却未能按约履行还款义务，2013年1月14日，原告向借款人陈某邮寄《提前收贷通知书》，称借款人未按合同约定履行还款义务，按照合同约定，宣布《个人贷款合同》到期，要求借款人在2013年1月20日前清偿全部贷款本息。2013年7月8日，原告再次向陈某邮寄《提前收贷通知书》。2013年6月17日，原告与上海市海华永泰律师事务所（以下简称律所）签订《聘请律师合同》，约定律所接受原告委托，指派律师为原告与张锦芳借款合同一审案件的代理人，代理权限为特别授权，律师费5，000元等。6月18日，律所开具项目为律师费、金额为5，000元的发票。6月20日，原告向律所付款5，000元。现原告发现陈某已于2012年3月8日报因疾病死亡，其继承人为张锦芳、陈蕾、徐花兰。为此，原告请求判令被告张锦芳、陈蕾、徐花兰归还原告借款本金5，183，670.74元，支付截止至2013年7月20日的利息181，460.50元、逾期利息8，522.96元，并支付自2013年7月21日至实际清偿之日止以贷款本金为基数按合同执行利率上浮30%计收的逾期利息；赔付原告已支出的律师费5，000元；原告有权对抵押房产行使抵押优先权；被告爱法公司对上述债务向原告承担连带保证责任。审理中，原告撤回抵押优先权的诉讼请求。
原告为支持诉讼请求和事实主张提交了陈某户籍信息、《贷款申请暨面谈记录表》、《个人贷款合同（抵押、保证）》、《上海市房地产登记证明预告登记（预购商品房）》、贷款借据、《提前收贷通知函》、贷款利息清单、《聘请律师合同》及发票、上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息、土地状况信息、预告登记状况信息（预购房屋及预购房屋抵押）、房地产权利限制状况信息及文件登记信息等。
被告张锦芳、陈蕾、徐花兰对原告提供的证据经质证无异议，并辩称，陈某已于2012年3月8日报因疾病死亡，其继承人为张锦芳、陈蕾、徐花兰；其三人不放弃对陈某的继承权，愿意在继承陈某的遗产范围内承担还款责任。
被告爱法公司对原告提供的证据经质证无异议，并辩称，原告未证明借款人陈某已死亡，其继承人为本案三名被告；被告爱法公司仅对陈某的贷款合同约定了阶段性担保责任，但没有对其继承人的归还义务承担担保责任；抵押房产的预告登记已经完成，被告爱法公司的阶段性担保责任也已经完成，不同意承担连带保证责任。
被告爱法公司为证明其主张向本院提交了以下证据：《上海市商品房预售合同》、房屋交接书、业户情况表、水电核准表、交房结算单、进户单、资料领取确认单、销售不动产统一发票等。
原告对被告爱法公司提交的上述证据的真实性均予以认可，但认为爱法公司虽然交付了房屋，但未办理抵押权证，故被告爱法公司保证义务依约未免除。
被告张锦芳、陈蕾、徐花兰对被告爱法公司提交的上述证据均无异议。
本院对原、被告提供的证据进行审核，结合双方的质证意见，经查明，确认双方所述事实属实。
本院认为：原告与陈某、张锦芳、爱法公司签订的《个人贷款合同（抵押、保证）》合法有效，依法应予保护。原告按约发放贷款，借款人陈某于2012年3月8日报死亡，其继承人为被告张锦芳、陈蕾、徐花兰，被告张锦芳、陈蕾、徐花兰明确表示不放弃继承，故其应在继承陈某遗产的范围内按《个人贷款合同（抵押、保证）》的约定每月归还借款本息，被告张锦芳、陈蕾、徐花兰未按约还本付息，已构成违约，原告有权按照合同约定要求被告张锦芳、陈蕾、徐花兰在继承陈某遗产的范围内提前归还全部贷款本金，支付利息及罚息，并赔偿原告因此产生的律师费等损失。被告爱法公司为借款人陈某向原告申请贷款提供阶段性连带责任保证，并签订上述《个人贷款合同（抵押、保证）》，该合同约定了被告爱法公司的保证期间从合同签署之日起至抵押人已就抵押物有效设定抵押，其相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交付原告正式执管之日止。该约定的本意为由房产开发商在一定的阶段内（合同签署之日起至抵押物有效设定抵押，和将相关抵押物权利证明及设定抵押的相关证明文件交银行执管之日止）为借款人向银行履行还款义务提供保证，即为银行获得安全的房屋抵押担保的等待过程提供保证。一旦房屋抵押设定成功，则该阶段性保证的任务完成，即银行获得借款人的房屋抵押担保之时则是房产开发商的阶段性保证期限届满之时。本案中，陈某购买房屋向原告借款，即办理了抵押预告登记，但一直未办理正式抵押登记。而抵押预告登记与正式抵押登记有所不同，根据物权法相关规定，在特定情况下，抵押预告登记未转为正式抵押登记，抵押权人将无法优先受偿。因此，预告抵押登记不能认定为有效抵押，本案抵押预告登记在未变更为抵押登记之前，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利仍存在不确定性，即爱法公司提供的阶段性连带保证的期限届满条件未成就。故爱法公司仍应向原告承担连带保证责任。被告爱法公司辩称其没有对陈某继承人的归还义务承担担保责任的意见，无法律依据，本院不予采纳。综上，因涉案《个人贷款合同（抵押、保证）》约定的阶段性保证期限届满条件未成就，故被告爱法公司应就合同项下借款人欠付的借款本息、律师费等依约向原告承担连带保证责任。被告爱法公司在承担连带保证责任后，可向借款人的继承人追偿。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：
一、被告张锦芳、陈蕾、徐花兰于本判决生效之日起10内在继承陈某遗产范围内归还原告中国光大银行股份有限公司上海北外滩支行借款本金5，183，670.74元；
二、被告张锦芳、陈蕾、徐花兰于本判决生效之日起10日内在继承陈某遗产范围内支付原告截止至2013年7月20日的利息181，460.50元、逾期利息8，522.96元，并支付以5，183，670.74元为基数自2013年7月21日起至贷款本息实际清偿之日止按《个人贷款合同（抵押、保证）》约定罚息利率计算的罚息；
三、被告张锦芳、陈蕾、徐花兰于本判决生效之日起10日内在继承陈某遗产范围内赔偿原告律师费损失5，000元；
四、被告上海爱法房地产经营开发有限公司对被告张锦芳、陈蕾、徐花兰的上述还款义务承担连带清偿责任，被告上海爱法房地产经营开发有限公司在承担连带清偿责任后，有权向张锦芳、陈蕾、徐花兰在其继承陈某遗产范围内追偿。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费48，120.69元，减半收取为24，060.35元，由四被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 张 毅
二〇一五年三月九日
书记员 王佳玮
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
二、《中华人民共和国物权法》
第二十条……
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
三、《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。
四、《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。