吉林省白山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）吉06民终563号
上诉人（原审原告）：刘洪国，男，1968年5月2日生，汉族，无职业，住吉林省白山市浑江区。
委托代理人：于本连，吉林刘国华律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：白山市恒基市场经营管理股份有限公司。住所：吉林省白山市浑江区河口大街*号。
法定代表人：胡起铭，总经理。
委托代理人：荆卫华，吉林荆卫华律师事务所律师。
委托代理人：孙建华，吉林荆卫华律师事务所律师。
上诉人刘洪国与上诉人白山市恒基市场经营管理股份有限公司因合同纠纷一案，不服吉林省白山市浑江区人民法院（2015）浑民二初字第1233号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
刘洪国原审提出诉讼请求：判令白山市恒基市场经营管理股份有限公司（以下简称恒基公司）给付刘洪国房屋租赁费1640036.90元及利息2176344.61元（截止到2015年11月19日），共计3816381.51元；2015年11月19日以后至实际给付之日的利息按照上述利率计算。事实与理由：恒基公司在红旗贸易城欠刘洪国房屋租金1640036.90元，租用面积分别为：一楼391.7平方米，二楼493.5平方米，三楼528.8平方米。恒基公司分别于2009年1月1日、2008年8月1日、2008年8月1日起拒付租金至今。刘洪国为维护自身的合法权益，依照民事诉讼法规定，依法向人民法院提起诉讼。
恒基公司原审辩称：一、刘洪国请求给付租金的事实不成立。分述如下：1、刘洪国要求恒基公司给付其红旗贸易城一层租金349584元的事实不成立。刘洪国诉请恒基公司给付其一层的租金包括：391.7m2房屋2009年1月1日至2009年6月30日期间6个月的租赁费11510元和257.86m2房屋2009年7月1日至2010年12月31日期间18个月的租赁费232074元，共计349584元。但是，刘洪国的该项主张没有事实依据。对于该部分房屋面积，恒基公司已经于2008年12月31日前交付给了刘洪国，而且，恒基公司还向刘洪国支付了2008年4月1日至2008年12月31日期间的租赁费35253元。浑江区人民法院（2009）八民一初字第172号民事判决第二项判决内容可以证明该事实。另外，刘洪国主张应以每月每平方米50元的标准给付租金也没有事实依据，至于曹全来、马玉芝、沈艳的租赁合同与本案无关。而且，上述民事判决确定的租金标准是每月每平方米10元而不是50元。2、刘洪国要求恒基公司给付其红旗贸易城二层租金988366.9元的事实不成立。刘洪国诉请的二层租金包括以下三项：（1）孙明山租赁的房屋（45.7m2）2008年8月1日至2010年12月31日期间的租金66259.20元和王增环租赁的房屋（272m2）2008年8月1日至2010年12月31日394400元。根据刘洪国提供的《关于红旗贸易城二楼刘洪国产权内租赁业户的情况说明》（以下简称“情况说明”）可以证明，孙明山的租赁时间为2006年1月1日至2010年12月31日，王增环的租赁时间是2007年1月1日至2010年12月31日，恒基公司向刘洪国交付二层房屋的时间是2008年8月1日，恒基公司交付二层房屋的时间包含在孙明山和王增环的租赁期间内。恒基公司交付二层房屋后，孙明山和王增环的租赁费即由刘洪国自行收取，刘洪国在2008年8月1日即进入二层房屋自己管理经营的事实在上述民事判决中已得到确认（判决书第2页上数第3自然段）。另外，《情况说明》中已经明确，孙明山租赁的面积是33.6m2，租赁费每月300元，每月每平方米租赁费为8.93元；王增环租赁的面积是200m2，租赁费每月2000元，每月每平方米租赁费为10元，而且租金中均含公务费、水电费。所以，即使刘洪国要求恒基公司给付孙明山和王增环租赁费的主张成立，也不应按每月每平方米50元的租金标准计算。以上事实说明，刘洪国要求恒基公司给付孙明山租赁费66259.2元和王增环租赁费394400元的诉讼请求不能成立。（2）二层89.56m2过道2008年8月1日至2009年6月30日期间的租赁费49258元。恒基公司认为，既然该部分面积是过道，就不存在在该部分面积进行经营的事实，也就不会发生租赁费。而且，也正因为该部分面积是过道，恒基公司才拿出202.45m2的面积与刘洪国进行了置换，该89.56m2的过道面积恒基公司已经返还给了刘洪国。所以，刘洪国要求恒基公司给付二层89.56m2过道2008年8月1日至2009年6月30日期间的租赁费49258元的诉讼请求不能成立。特别是刘洪国是过道的使用人，过道面积产权又是恒基公司。刘洪国多年使用未向恒基公司交费，刘洪国现起诉请求恒基公司给付其租金，其请求显失公平。（3）二楼针织、童装、鞋区、小百区业户缴纳的租金共计478449.70元。该部分租金恒基公司已经用多返还给刘洪国的56.55m2面积抵顶了。根据上述民事判决，恒基公司应返还给刘洪国红旗贸易城202.45m2，恒基公司以红旗贸易城二楼281.52m2（套内面积）中的259平方米予以返还。判决生效后，恒基公司履行了返还刘洪国202.45m2房屋面积的义务，但是，在交付过程中，恒基公司多付给刘洪国56.55m2的房屋面积，该部分面积已经抵顶了二楼针织、童装、鞋区、小百区业户一次性买断使用权的租金。而刘洪国得到56.55m2房屋后，又起诉请求给付租金显然属重复受益，恒基公司无需再向刘洪国给付该部分租金。3、刘洪国要求恒基公司给付其红旗贸易城三层租金31428元的事实也是不成立的。刘洪国诉请的三层租金包括以下两项：（1）三层26m2过道2008年8月1日至2009年6月30日期间的租赁费8580元。既然该部分面积也是过道，也不存在在该部分面积进行经营的事实，当然也不会发生租赁费。况且，恒基公司另外拿出202.45m2的面积与刘洪国产权面积中的过道部分进行置换的面积中也包括该部分面积。所以，刘洪国要求恒基公司给付三层26m2过道面积2008年8月1日至2009年6月30日期间的租赁费8580元的诉讼请求不能成立。（2）时仁远70m2房屋2008年8月1日至2009年3月31日期间的租金22848元。虽然恒基公司与时仁远签订了《租赁合同》，但是恒基公司在2008年8月1日就将时仁远承租的该部分房屋返还给了刘洪国，由刘洪国自行收取租金。2008年8月1日之后，时仁远租赁70m2房屋的租金即由刘洪国自行收取。而且，时仁远租赁房屋的使用面积为70m2，月租金是735元，每月每平方米租金为10.5元，刘洪国按每月每平方米30元的标准计算租赁没有事实依据。所以，刘洪国要求恒基公司给付其时仁远70m2房屋2008年8月1日至2009年3月31日期间的租金22848元的诉讼请求不能成立。综上，刘洪国要求恒基公司给付其红旗贸易城三层租金31428元的诉讼请求不成立。二、刘洪国要求恒基公司赔偿56节铁皮柜台448**元价款无依据。恒基公司认为，刘洪国在起诉状中并无此项请求，而在举证的证据中将44800元列入总请求额中，如主张该权利应另案诉讼。另外，铁皮柜台是易耗品，该批铁皮柜台已经使用20年之久，即使恒基公司应当赔偿给刘洪国，也应当按照20年的年限进行折旧，而不应按照当年购买时的价格要求恒基公司赔偿。现刘洪国请求赔偿44800元也无定价依据。三、刘洪国要求恒基公司返还8万元集资款无充分证据。虽刘洪国在举证材料中将该款纳入诉讼请求总额中，但诉状中无请求，也不能作为本案的审理标的。另外，刘洪国在举证中没有提供该集资款的原始收据，刘洪国也不具有主张该债权的主体资格。四、刘洪国要求恒基公司承担114000元担保费属滥用诉权。刘洪国因何贷款以及贷款后如何使用都与恒基公司无关，其没有理由更无依据要求恒基公司为其承担贷款所支付的担保费。而且，刘洪国在诉讼请求中没有此项请求，只是在举证材料中将该款纳入总标的额。如刘洪国主张此项权利应另案诉讼。综合上述恒基公司阐述的事实，刘洪国的每一项诉讼请求均无事实依据。所以，刘洪国要求恒基公司给付其3816381.51元房屋租赁费及利息的诉讼请求不能成立，应依法判决驳回其诉讼请求。五、刘洪国起诉已经超过法定的诉讼时效。综合恒基公司以上阐述的事实可以明确，刘洪国要求恒基公司给付租赁费等费用的最后截止时间是2010年12月31日，距刘洪国起诉时间已经过了5年。在这5年当中，刘洪国从未向恒基公司提出过要求给付其租赁费。而事实上，恒基公司自2009年1月1日起已不欠刘洪国红旗贸易城一楼房屋的租赁费，自2008年8月1日起已不欠刘洪国红旗贸易城二楼和三楼房屋的租赁费。所以，即使刘洪国的诉讼请求成立，其请求也已超过了我国《民法通则》规定的一年诉讼时效期间，人民法院也应依法判决驳回刘洪国的起诉。
原审法院认定如下案件事实：恒基公司系由原白山市市场经营开发总公司改制而来，经营管理包括红旗贸易城在内的白山市区几家商场。红旗贸易城始建于1993年，当时拆迁占用贸易商店（八道江区商业局产权）面积1880.26m2。红旗贸易城建成后与八道江区商业局签订协议，共计偿还面积1414m2，其中包括一楼391.7m2、二楼493.5m2、三楼528.8m2。2008年3月27日及2008年4月16日，刘洪国经拍卖程序从区商业局购得红旗贸易城上述1414m2产权及56节铁皮柜台。2008年10月27日，白山市市场经营开发总公司向刘洪国出具一份《关于红旗贸易城二楼刘洪国产权内租赁业户的情况说明》，内容有：红旗贸易城二楼刘洪国产权内共有租赁业户三户，具体情况为：1、霍正红，非长期租赁户，租赁面积78m2（实用面积），租赁费每月800元；2、孙明山，租赁时间为2006年1月1日至2010年12月31日，租赁面积33.6m2（实用面积），租赁费每月300元；3、王增环，租赁时间为2007年1月1日至2010年12月31日，租赁面积为200m2（实用面积），租赁费每月2000元。2009年2月16日，白山市市场经营开发总公司（甲方）与刘洪国（乙方）签订一份协议书，协议书载明：乙方购得此面积后发现，现面积部分为过道。按乙方与区商业局的拍卖协议，现红旗贸易城主管单位白山市市场经营开发总公司占用乙方的使用面积作为过道，侵犯了乙方的权益。按照市产权处测绘报告，一层套内面积189.6m2，应有建筑面积257.86m2；二层套内面积273.31m2，应有建筑面积371.7m2；三层套内面积374.34m2，应有建筑面积509.1m2。按原协议面积系数1:1.36，应有套内面积1039.7m2，实际套内面积837.25m2，套内面积差额为202.45m2。经甲乙双方协商，并按市领导指示，甲方占用乙方的面积作为过道是为了保证市场的正常经营，为此甲方将用红旗贸易城二楼产权面积281.52m2（套内面积，应有建筑面积382.87m2）偿还占用乙方的过道面积、租赁费欠款及一、二、三层购买价值差（位置见附图）。
2009年刘洪国诉至白山市浑江区人民法院，请求判令白山市市场经营开发总公司返还减少的红旗贸易城经营面积202.45m2，给付自2008年4月1日起至同年7月31日期间红旗贸易城二楼、三楼每平方米50元、30元的租金费用，给付一楼自2008年4月1日起至同年12月31日期间每平方米50元的租金费用，同时支付二楼、三楼减少面积部分自2008年8月1日至同年12月31日期间的租金费用，放弃一楼减少面积的租金。经审理，白山市浑江区人民法院于2009年8月6日作出（2009）八民一初字第172号民事判决书。该判决认定如下案件事实：刘洪国从区商务局购买红旗贸易城一楼面积价格为每平方米7000元，二楼、三楼面积价格为每平方米3200元。刘洪国与恒基公司口头约定双方收取租金差额部分由恒基公司承担。恒基公司受刘洪国委托自2008年4月1日起在刘洪国所购产权面积内进行管理，每月每平方米按建筑面积收取租金10元（含一、二、三层），收取的租金未给付刘洪国。原产权套内面积减少202.45m2，包括一楼减少98.4m2，二楼减少89.56m2，三楼减少14.48m2。刘洪国自2008年8月1日起进入红旗贸易城经营管理，向二楼业户每月每平方米按建筑面积收取租金50元，三楼每平方米30元。一楼至今始终由恒基公司管理并收取租金。2009年7月22日刘洪国与恒基公司达成协议：恒基公司以红旗贸易城二楼281.52m2（套内面积）中的259m2抵偿刘洪国减少的202.45m2，剩余22.52平方米以每平方米5000元价格即112600元抵顶恒基公司所欠刘洪国房租。等等。遂依法判决“一、被告白山市市场经营开发总公司返还原告刘洪国在红旗贸易城一、二、三楼产权套内面积202.45平方米，该面积以红旗贸易城二楼281.52平方米（套内面积）中的259平方米予以返还。剩余22.52平方米以每平方米5000元价格即112600元抵顶恒基公司所欠刘洪国租金。返还二楼281.52平方米（套内面积）按白山市房产测绘中心房产面积测绘报告当中的房屋平面图（编号384921）为准；二、恒基公司给付刘洪国位于红旗贸易城一楼面积391.7平方米每月每平方米10元自2008年4月1日至同年12月31日期间的租金35253元，二楼面积493.5平方米每月每平方米50元自2008年4月1日至同年7月31日期间的租金98700元，三楼面积528.8平方米每月每平方米30元自2008年4月1日至同年7月31日期间的租金63456元，总计197409元。扣除112600元为84809元；三、驳回原告刘洪国的其他诉讼请求。”该判决已经发生法律效力。
原审法院认为：一、关于红旗贸易城一层租金问题。白山市浑江区人民法院作出的已发生法律效力的（2009）八民一初字第172号民事判决书已经确定恒基公司应给付刘洪国2008年12月31日前的红旗贸易城一层租金，计价面积391.7m2，单价为每月每平方米10元。2009年7月1日恒基公司返还面积后，一层面积变更为257.86m2，故2009年7月1日以后的租金应按变更后的面积计算。但租金单价未经双方当事人协议变更，也没有生效的法律文书对租金单价予以变更，故刘洪国主张按每月每平方米50元标准计算2009年7月1日以后的租金，证据不足，不予支持。依此计算，恒基公司拖欠刘洪国2009年1月1日至2010年12月31日期间红旗贸易城一层租金数额为：（391.7m2×6个月+257.86m2×18个月）×10元/月/m2=69916.8元。恒基公司辩称已于2008年12月31日前将一层面积交付刘洪国，证据不足，不予确认。
二、关于红旗贸易城二层租金问题。（一）2008年10月27日白山市市场经营开发总公司向刘洪国出具的《关于红旗贸易城二楼刘洪国产权内租赁业户的情况说明》，能够证明二楼业户孙明山和王增环的租期、租赁面积和租金标准，但不能证明恒基公司已经向该两名业户收取2010年12月31日之前的全部租金。刘洪国在本案第二次庭审向本院提供其与红旗贸易城原经理刘振强的通话录音，以证明其相关事实主张。但其在本案第三次庭审时未能提供刘振强出庭作证，且恒基公司对该证据提出异议，故对该录音资料无法采信。因此，刘洪国关于恒基公司应将其已经收取的孙明山和王增环2008年8月1日至2010年12月31日期间的租金支付给刘洪国的主张，证据不足；（二）对于过道占用刘洪国产权面积问题，已经通过双方当事人2009年2月16日协议、2009年7月22日协议和（2009）八民一初字第172号民事判决解决。故刘洪国在本案中再次提出给付89.56平方米过道面积租金诉求，缺乏事实和法律依据，不能成立；（三）恒基公司在庭审中自认其制作的《红旗贸易城二楼针织、童装区出售使用权汇总表》、《红旗贸易城二楼鞋区出售使用权汇总表》、《红旗贸易城二楼小百区出售使用权汇总表》所涉及的经营面积是出售的一次性使用权，但主张其已经用多返还给刘洪国的56.55m2面积进行了抵顶。对此，本院认为，根据上述2009年2月16日协议、2009年7月22日协议和（2009）八民一初字第172号民事判决以及本案现有其他证据，均无法认定恒基公司的这一主张。故恒基公司应当将其已经收取的红旗贸易城二楼针织、童装区、二楼鞋区、二楼小百区业户的剩余租期的租金支付给刘洪国。该部分租金数额为：88个月×128.2元/月×25户+96个月×64.1元/月×22户+15个月×66.7元/月×61户=282040元+135379.2元+61030.5元=478449.7元。
三、关于红旗贸易城三层租金问题。（一）如上所述，对于过道占用刘洪国产权面积问题，已经通过双方当事人2009年2月16日协议、2009年7月22日协议和（2009）八民一初字第172号民事判决解决。故刘洪国在本案中再次提出给付26m2过道面积租金诉求，缺乏事实和法律依据，不能成立；（二）在（2009）八民一初字第172号民事判决作出前，恒基公司已于2007年4月1日将红旗贸易城三层70m2使用面积出租给时仁远，租金为每月每平方米10.5元，计每月735元。恒基公司并已收取了时仁远租期内（2007年4月1日至2009年3月31日）租金。而（2009）八民一初字第172号民事判决确定恒基公司给付刘洪国红旗贸易城三层自2008年4月1日至同年7月31日期间的租金。故恒基公司应将其收取时仁远的2008年8月1日至2009年3月31日期间的租金给付刘洪国，否则恒基公司构成不当得利。但刘洪国未举证证明恒基公司实际按每月超过每平方米10.5元的标准向时仁远收取了上述期间的租金，故该租金应按每月735元计算，即735元/月×8个月=5880元。恒基公司主张其与时仁远之间的租赁关系与刘洪国无关，证据不足，该主张不能成立。
四、关于返还集资款问题。刘洪国已撤回该项诉讼请求，予以照准。
五、关于56节铁皮柜台问题。刘洪国在本案第二次庭审中才提出此项诉讼请求，超过举证期限，本案不予处理。双方可案外协商，如协商不成，刘洪国可另案告诉。
六、关于诉讼时效问题。刘洪国与恒基公司未明确约定租金给付期限，本案也没有证据证明恒基公司曾经拒绝给付租金。而且刘洪国在本案第三次庭审提供的其委托诉讼代理人于本连与恒基公司原法人代表刘绍年的通话录音内容能够证明刘洪国在起诉前不间断地向恒基公司主张权利。刘绍年没有出庭陈述证言，但本院考虑其特殊身份在庭后对该录音证据进行了核实。故对刘洪国提供的该证据予以采信，本案不超过诉讼时效。
七、刘洪国以恒基公司拖欠租金导致其从银行贷款用于偿还借款为由，要求恒基公司承担贷款利息以及担保费，缺乏法律依据，本院不予支持。但恒基公司逾期履行给付义务，应按人民银行同期贷款基准利率承担利息。
综上，恒基公司应给付刘洪国2009年1月1日至2010年12月31日期间红旗贸易城一层租金69916.8元、恒基公司已收取红旗贸易城二楼针织、童装区、二楼鞋区、二楼小百区业户的剩余租期的租金478449.7元、恒基公司已收取时仁远2008年8月1日至2009年3月31日期间的租金5880元，共计554246.5元，并承担各款项分段计算的利息。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”和第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，原审法院判决：“一、恒基公司在本判决生效后立即给付刘洪国2009年1月1日至2010年12月31日期间红旗贸易城一层租金69916.8元、恒基公司已收取红旗贸易城二楼针织、童装区、二楼鞋区、二楼小百区业户的剩余租期的租金478449.7元、恒基公司已收取时仁远2008年8月1日至2009年3月31日期间的租金5880元，共计554246.5元；二、恒基公司同时给付刘洪国下列款项按照中国人民银行贷款基准利率分别起算至本判决生效之日止的利息：1、69916.8元人民币从2009年1月1日起算；2、478449.7元从2008年8月1日起算；3、5880元人民币从2008年8月1日起算；三、驳回刘洪国的其他诉讼请求。案件受理费37332元减半收取（刘洪国已经预交18666元），由恒基公司负担11000元，刘洪国负担7666元。”
刘洪国上诉认为：一、关于红旗贸易城一层租金的问题。白山市浑江区人民法院（2009）八民一初字第172号民事判决是在刘洪国未能举证证明的情况下，认定当时红旗贸易城的一层租金为每平方米每月10元，该判决对于判决期间外的租金标准没有约束力。刘洪国在一审中对于本案涉及期间的红旗贸易城一层租金的市场价格已举证证明，原审法院仍以此前的判决认定租金为每平方米每月10元没有依据。二、关于红旗贸易城二层租金的问题。刘洪国与红旗贸易城原经理刘振强的通话录音与其他证据能够形成证据链条，证明恒基公司已向孙明山、王增环收取了2010年12月31日前的全部租金。原审法院仅以刘振强未出庭作证而对该事实未予认定是错误的。刘洪国购买的房屋中的过道面积是在2009年6月30日，红旗贸易城才返还给刘洪国的，而在2008年8月1日至2009年6月30日期间，红旗贸易城擅自将刘洪国购买房屋中的部分面积更改为过道所涉及的刘洪国的租金损失，白山市浑江区人民法院（2009）八民一初字第172号民事判决并未予以处理。原审法院未支持刘洪国对过道面积的租金损失没有依据。三、关于红旗贸易城三层租金的问题。对于三层所涉的过道面积租金损失于二层的事实理由一致。而对于时仁远租赁的摊位的租金，白山市浑江区人民法院（2009）八民一初字第172号民事判决已经认定了标准租金差额由红旗贸易城承担，原审法院仅判决恒基公司返还已收取的租金不当。四、关于铁皮摊床价款问题。虽然该项诉求是刘洪国在原审第二次庭审中提出的，但出于提高诉讼效率与减少当事人诉累的角度，应将刘洪国的此项请求在本案中一并审理。五、关于利息问题。在合同纠纷案件中，违约方应对其违约行为给守约方造成的全部损失承担赔偿责任。因恒基公司长期拖欠刘洪国和租金、铁皮摊床价款，导致刘洪国借款并产生利息，担保费和利息均是刘洪国的直接经济损失，应由恒基公司承担。综上原审法院判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法改判。
恒基公司答辩认为：刘洪国请求给付租金的事实不成立。刘洪国购买的红旗贸易城一楼的面积，恒基公司已于2008年12月31日交付给刘洪国。刘洪国主张恒基公司给付其391.7m2房屋2009年1月1日至2009年6月30日6个月租赁费11510元和257.86m2房屋2009年7月1日至2010年12月31日18个月的租赁费232074元，共计349584元没有依据。刘洪国主张应以50元/m2/月标准给付租金也没有依据。孙明山的租赁时间为2006年1月1日至2010年12月31日、王增环的租赁期间为2007年1月1日至2010年12月31日。恒基公司向刘洪国交付二层房屋的时间是2008年8月1日。恒基公司向刘洪国交付二层房屋后，孙明山、王增环的租赁费即由刘洪国自行收取。且孙明山的租赁费是8.93元/m2/月，王增环的租赁费是10元/m2/月，即使恒基公司应当向刘洪国给付孙明山、王增环租赁面积的租赁费，也不应按刘洪国主张的50元/m2/月的标准计算。二楼针织、童装、鞋区、小百区业户缴纳的租金，恒基公司已用多返给刘洪国的56.55m2面积抵顶。刘洪国主张的三层26m2过道，不存在经营的事实，当然不会发生租赁费，恒基公司已用202.45m2的面积与刘洪国产权面积中的过道部分进行置换，其中包括刘洪国主张的这26m2。所以刘洪国主张恒基公司给付其26m2房屋2008年8月1日至2009年6月30日期间租赁费8580元不能成立。虽然恒基公司与时仁远签订了《租赁合同》，但2008年8月1日恒基公司就将时仁远租赁70m2房屋返还给了刘洪国，由刘洪国自行收取租金。而且时仁远的租金是10.5元/m2/月，刘洪国主张按30元/m2/月标准计算也没有依据。刘洪国在起诉状中并无要求恒基公司赔偿56节铁皮柜台的请求，而在举证时将该请求列入总请求额中，其该项主张应另案诉讼。刘洪国因何原因贷款以及贷款后如何使用都与恒基公司无关，其要求恒基公司为其承担贷款所支付的担保费和利息没有依据。综上，刘洪国的诉讼请求均不能成立，应驳回其上诉请求。
恒基公司上诉认为：恒基公司已于2008年12月31日前将红旗贸易城一楼的面积交付给刘洪国，并且还向刘洪国支付了2008年4月1日至2008年12月31日期间的租赁费35253元。刘洪洪关于红旗贸易城一楼的面积租金的请求属于重复诉讼。而且在刘洪国在原起诉恒基公司委托合同纠纷一案中明确放弃一楼减少面积的租金。原审法院以一层面积发生变更为由，判决恒基公司给付刘洪国2009年1月1日至2010年12月31日的租金69916.8元属认定事实错误。二楼针织、童装、鞋区、小百区业户缴纳的租金，恒基公司已用多返给刘洪国的56.55m2面积抵顶。刘洪国又起诉请求给付租金显然属重复受益。恒基公司已于2008年8月1日将时仁远承租的该部分房屋返还给了刘洪国，由刘洪国自行收取租金，原审法院认定恒基公司已收取时仁远2008年8月1日至2009年3月31日的租金5880元，属认定事实错误。即使刘洪国的诉讼请求成立，也已超过法定的诉讼时效期间。综上，原审法院判决认定事实错误，请求二审法院依法预收纠正。
刘洪国答辩认为：恒基公司的上诉理由不成立。应驳回其上诉请求。
二审查明：刘洪国诉白山市市场经营开发总公司委托合同纠纷一案，白山市浑江区人民法院于2009年8月6日作出的(2009)八民一初字第172号民事判决。该判决认定“自2008年8月1日起刘洪国进入所购房屋经营业务，刘洪国向二楼业户每月每平方米按建筑面积收取租金50元，三楼每平方米30元。一楼至今始终由白山市市场经营开发总公司管理并收取租金。”对于刘洪国所购的红旗贸易城一层租金判决支持至2008年12月31日，二层、三层租金判决支持至2008年7月31日，此后的租金未予处理。
通化铭意会计师事务所律师于2015年8月18日作出的通铭会专字(2015)第35号《白山市恒基市场经营管理股份有限公司审计报告》七、需要说明的问题1、刘洪国、李朋起租赁费，此租赁费正在司法诉讼及协商当中，故金额无法确定。本案刘洪国系于2015年11月24日向白山市浑江区人民法院提起诉讼。
一审庭审中，刘洪国与恒基公司均认可套内面积与建筑面积的系数为1：1.36。
其他事实与一审法院审理查明的事实相同。
本院认为：关于刘洪国购买的红旗贸易城一层租金的问题。恒基公司称已于2008年12月31日将刘洪国在红旗贸易城一层购买的面积交还给刘洪国的主张与白山市浑江区人民法院2009年8月6日作出的(2009)八民一初字第172号民事判决，认定刘洪国购买的红旗贸易城一层的面积至今始终由白山市市场经营开发总管理并收取租金公司的事实相悖，刘洪国对此不认可，恒基公司亦未提供证据予以证实。原审法院依据刘洪国自认其于2010年12月31日接收红旗贸易城一层的面积并结合红旗贸易城时任经理刘振强、原市场经营开发公司副总经理李强的证实，认定恒基公司于2010年12月31日将刘洪国购买的红旗贸易城一层面积交付给刘洪国，恒基公司应给付刘洪国2009年1月1日至2010年12月31日期间的租金并无不当。刘洪国在委托合同纠纷一案中主张原白山市市场经营开发总公司支付2008年4月1日至2008年12月31日期间期购买的红旗贸易城一层房屋的租金，放弃一楼减少面积的租金，并未对此后的租金问题作出处分，故恒基公司上诉主张刘洪国已放弃一楼减少面积的租金没有依据。对于租金标准问题，虽然恒基公司主张在此期间其系按10元/m2/月出租，但刘洪国诉白山市市场经营开发总公司委托合同纠纷一案中，刘洪国已主张其委托恒基公司经营的红旗贸易城一层面积应按50元/m2/月租金标准出租，结合同一时期恒基公司代管的曹全来在红旗贸易城一层房屋312m2的代管租赁费为每月2.4万元，折合76.92元/m2/月及恒基公司在与刘洪国委托合同纠纷一案审理期间及判决生效后均未将红旗贸易城一层刘洪国购买的面积及时交还给刘洪国的事实，应为其接受刘洪国提出恒基公司为其代管的红旗贸易城一层面积租金标准为50元/m2/月的要求。故恒基公司在将刘洪国购买红旗贸易城一层的房屋交还给刘洪国前应按50元/m2/月向刘洪国支付租金。刘洪国购买红旗贸易城一层面积为391.7m2，2009年6月30日恒基公司将一层减少的面积98.4m2以红旗贸易城二层的部分面积予以抵顶，刘洪国在红旗贸易城一层的产权面积变更为257.86m2。故恒基公司应在2009年1月1日至2009年6月30日按刘洪国购买的红旗贸易城一层面积391.7m2给付刘洪国租金117510元(391.7m2×50元/m2/月×6个月)；2009年7月1日至2010年12月31日期间按刘洪国在红旗贸易城一层变更后的面积257.86m2给付刘洪国租金232074元(257.86m2×50元/m2/月×18个月)。
关于刘洪国购买的红旗贸易城二层租金问题。白山市浑江区人民法院作出的(2009)八民一初字第172号民事判决第一项为：白山市市场经营开发总公司返还给刘洪国在红旗贸易城一、二、三楼产权套内面积202.45平方米，该面积以红旗贸易城二楼281.52平方米（套内面积）中的259平方米予予以返还。剩余22.52平方米以每平方米5000元价格即112600元抵顶恒基公司所欠刘洪国租金。故恒基公司称在红旗贸易城二层另外补偿的面积中比变更为过道的202.45m2实际多出的56.55m2系用于抵顶二层针织、童装、鞋区、小百区的租金，不应在再向刘洪国返还该部分面积的租金上诉主张不成立，本院不予支持。刘洪国虽于2008年8月1日进入红旗贸易城二层经营，当时二层缺少的面积为89.56m2的事实为已发生法律效力的白山市浑江区人民法院作出的(2009)八民一初字第172号民事判决所确认。该缺少的面积系于2009年6月30日补足，故恒基公司在对于该部分面积补偿给刘洪国前(即2008年8月1日至2009年6月30日期间)，应向刘洪国支付租金。依照刘洪国与恒基公司代管期间的租金差额由恒基公司承担的约定，刘洪国对于其经营的红旗贸易城二层收取的租金为50元/m2/月，恒基公司应支付刘洪国红旗贸易城二层少交付面积89.56m2的租金49258元(89.56m2×50元/m2/月×11个月)。刘洪国购买红旗贸易城二层的面积时，其中部分面积已被恒基公司出租给王增环、孙明山，恒基公司2008年10月27日出具的《关于红旗贸易城二楼刘洪国产权内租赁业户的情况说明》中注明孙明山租赁时间为2006年1月1日至2010年12月31日，租赁面积33.6m2(实用面积)；王增环租赁时间为2007年1月1日至2010年12月31日，租赁面积200m2(实用面积)。租赁时间均为刘洪国购买之前。恒基公司将红旗贸易城二楼的部分面积出租给孙明山、王增环，是孙明山、王增环租赁合同的出租方，刘洪国不是该租赁合同的相对人，恒基公司主张其出租给孙明山、王增环的红旗贸易城二楼刘洪国产权面积的租金已由刘洪国向孙明山、王增环收取，刘洪国不认可，恒基公司对此未能提供证据予以证实，故恒基公司的此项抗辩没有依据，本院不予采纳。恒基公司应给付刘洪国孙明山、王增环租赁面积的租赁费。因刘洪国系按建筑面积购买红旗贸易城的产权，故刘洪国关于该面积应按建筑面积即317.7m2［(200m2+33.6m2)×1.36］计算的主张本院予以支持。依照刘洪国与恒基公司代管期间的租金差额由恒基公司承担的约定，恒基公司应支付给刘洪国该面积自2008年8月1日至2010年12月31日的租金460659.2元(317.7m2×50元/m2/月×29个月)。
关于刘洪国购买红旗贸易城三层的租金问题。刘洪国虽于2008年8月1日进入红旗贸易城三层经营，当时三层缺少的面积为14.48m2的事实为已发生法律效力的白山市浑江区人民法院作出的(2009)八民一初字第172号民事判决所确认，故刘洪国上诉主张三层缺少面积为26m2没有依据，本院不予支持。该缺少面积恒基公司系于2009年6月30日补足，故恒基公司在对于该部分面积补偿给刘洪国前(即2008年8月1日至2009年6月30日期间)，应向刘洪国支付租金。依照刘洪国与恒基公司代管期间的租金差额由恒基公司承担的约定，刘洪国对于其经营的红旗贸易城三层收取的租金为30元/m2/月，恒基公司应支付刘洪国红旗贸易城三层少交付面积14.48m2的租金4778.4元(14.48m2×30元/m2/月×11个月)。恒基公司将红旗贸易城三楼的70m2(实用面积)出租给时仁远为刘洪国购买之前，是时仁远租赁合同的出租方，刘洪国不是该租赁合同的相对人，恒基公司主张其出租给时仁远的红旗贸易城三楼刘洪国产权面积的租金已由刘洪国向时仁远收取，刘洪国不认可，恒基公司对此未能提供证据予以证实，故恒基公司的此项抗辩没有依据，本院不予采纳。恒基公司应给付刘洪国时仁远租赁面积的租赁费。因刘洪国系按建筑面积购买红旗贸易城的产权，故刘洪国关于该面积应按建筑面积即95.2m2(70m2×1.36)计算的主张本院予以支持。依照刘洪国与恒基公司代管期间的租金差额由恒基公司承担的约定，恒基公司应支付给刘洪国该面积自2008年8月1日至2009年3月31日的租金22848元(95.2m2×30元/m2/月×8个月)。
刘洪国主张恒基公司应返还其56节铁皮柜台的价值，但其系在原审法院第二次庭审期间提出此项诉讼请求，原审法院已告知其另案诉讼。故刘洪国主张其此项诉求应与本案一并审理的上诉请求没有依据，本院不予支持。恒基公司未按时支付其房屋租金，应赔偿刘洪国因此遭受的损失，即未支付款项的利息损失。但刘洪国上诉主张其买房时的借款系向银行贷款偿还的，恒基公司应赔偿刘洪国的借款利息及向担保公司支付的担保费，没有法律依据，本院不予支持。
恒基公司上诉主张不欠刘洪国租赁费且刘洪国从未向恒基公司提出过要求给付租赁费，与恒基公司在刘洪国就本案提起诉讼前自行委托通化铭意会计师事务所进行审计时，明确刘洪国的租金问题正在协商当中的记载相矛盾，且恒基公司原法定代表人刘绍年亦证实刘洪国不间断的向其主张给付租金，故原审法院认定刘洪国的诉讼请求未超过法定的诉讼时效期间并无不当。综上，原审法院认定部分事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：
一、撤销白山市浑江区人民法院(2015)浑民二初字第1233号民事判决；
二、恒基公司于本判决发生法律效力之日给付刘洪国红旗贸易城一层租金349584元；并自2011年1月1日起至款项付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向刘洪国支付利息；
三、恒基公司于本判决发生法律效力之日给付刘洪国红旗贸易城二层租金509917.2元。其中49258元自2009年7月1日起、460659.2元自2011年1月1日起，至款项付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向刘洪国支付利息；
四、恒基公司于本判决发生法律效力之日给付刘洪国红旗贸易城三层租金27626.4元；其中4778.4元自2009年7月1日起、22848元自2009年4月1日起，至款项付清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率向刘洪国支付利息；
五、驳回刘洪国的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费18666元、二审案件受理费37332元，由上诉人承担刘洪国承担5998元，由上诉人白山市恒基市场经营管理股份有限公司承担50000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 朱瑛华
代理审判员 郭惠靖
代理审判员 兆艳红
二〇一七年十月十一日
书 记 员 李 勇