江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏01民终8227号
上诉人（原审被告）：南京江宁雅居乐房地产开发有限公司，住所地南京市江宁开发区胜太路68号。
法定代表人：毛某，该公司总经理。
委托诉讼代理人：杨焱，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：袁大企，该公司工作人员。
被上诉人（原审原告）：陈惠萍，女，1977年7月1日出生，汉族。
委托诉讼代理人：王丽娟，江苏墨子律师事务所律师。
上诉人南京江宁雅居乐房地产开发有限公司（以下简称雅居乐公司）因与被上诉人陈惠萍商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2015）江宁禄民初字第1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月11日受理后，依法组成合议庭，于2016年11月9日公开开庭进行了审理。上诉人雅居乐公司委托诉讼代理人袁大企、被上诉人陈惠萍委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人雅居乐公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈惠萍的诉讼请求或发回一审法院重审，由陈惠萍承担诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。虽然雅居乐物业管理服务有限公司（以下简称物业公司）在2014年12月31日以陈惠萍拒绝缴纳物业服务费为由，拒绝为陈惠萍办理交房手续，但事后物业公司已主动纠正错误，多次通知陈惠萍收房，并在2015年11月17日发出《催收楼通知》。陈惠萍故意不来办理交房手续，导致涉案房屋未能交付，并非雅居乐公司一方的原因。（二）一审判决适用法律错误。首先，陈惠萍在物业公司第一次拒绝办理交付手续后，并未采取任何措施防止损失扩大。缴纳物业服务费是小区业主应当承担的法定义务，陈惠萍故意不交物业服务费，进而故意不收房，放任损失的发生，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，不应得到赔偿。其次，一审判决违约金计算至实际交房之日止不合理。即使雅居乐公司要承担延期交房的违约责任，在物业公司纠正错误做法后，也应该立即停止计算违约金。第三，交房是相互配合的结果，陈惠萍故意不交物业服务费，并以此为由故意不收房，主观恶意十分明显，一审判决按月租金的1.3倍要求雅居乐公司承担惩罚性赔偿责任，显然不合情理。
被上诉人陈惠萍辩称：陈惠萍在2014年12月31日、2015年1月5日、9月26日、12月17日先后前往雅居乐公司售楼处要求收房均遭到工作人员无理拒绝，有相关视频资料可以证明，根本不存在雅居乐公司所说的物业公司多次通知陈惠萍收房而陈惠萍拒绝收房的事实。雅居乐公司一审申请物业公司的工作人员出庭作证，出庭证人也明确表示如果陈惠萍不先付物业费，物业公司就不能交房。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
陈惠萍向一审法院起诉请求：判令雅居乐公司按约交房，并支付逾期交房违约金（按照已付房屋价款的日万分之五计算，自2015年1月1日起至实际交付之日止）。
一审法院认定事实：位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园，由雅居乐公司开发建设。2014年4月24日，陈惠萍与雅居乐公司签订一份《商品房预售合同》。双方约定，陈惠萍向雅居乐公司购买上述碧堤湾畔花园某幢2501室房屋，房屋面积为215.29平方米，单价为18575元，价款为3999000元；雅居乐公司应于2014年12月31日前向陈惠萍交付房屋，房屋交付时应取得建设工程规划验收合格书、房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，并提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等；雅居乐公司迟延交付房屋，应按照已收价款的万分之五每天计算，向陈惠萍支付迟延期间的违约金；双方进行交接时，雅居乐公司应当出示上述约定的证明文件和满足双方约定的其他交付条件。雅居乐公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足双方约定的其他交付条件的，陈惠萍有权拒绝接受房屋；本合同签订前，雅居乐公司就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业公司签订了《前期物业服务合同》，并制定了《业主临时管理规约》，陈惠萍已详细阅读并自愿遵守《前期物业服务合同》，同时也签订《业主临时管理规约》。双方在作为合同附件的《合同补充协议》中还约定，陈惠萍在收到雅居乐公司发出收楼通知（以寄出邮戳为准）确定的期限内到雅居乐公司指定的收楼地点办理有关收楼手续，在此期限内，如陈惠萍未办理收楼手续，无论钥匙是否交接，视作陈惠萍对该商品房进行了验收、接管，雅居乐公司不再另行通知。陈惠萍应从该期限之日起向物业公司交清物业管理费，该商品房损毁等风险也转移于陈惠萍。同日，陈惠萍在《前期物业服务合同》上签名，该合同上载明物业公司可在购房业主办理房屋交付使用手续时，预收6个月的物业服务费。2013年12月13日，涉案房屋的相应建筑取得建设工程规划核实合格书。2013年12月25日，涉案房屋的相应建筑碧堤湾畔花园10栋及地下室部分取得竣工验收备案表。2014年10月11日，涉案房屋的相应建筑碧堤湾畔花园10栋（精装修）取得竣工验收备案表。2014年12月29日，陈惠萍与雅居乐公司又签订《补充协议》1份，载明因涉案商品房的实测建筑面积为214.52平方米，比合同约定建筑面积减少0.77平方米，雅居乐公司需向陈惠萍退款14303元，以银行汇款方式支付。后雅居乐公司退还给陈惠萍14303元。
2014年12月31日，陈惠萍接雅居乐公司通知后前去收房，在收房时，雅居乐公司委托办理交房的物业公司要求陈惠萍预缴物业费，陈惠萍不同意。陈惠萍未收房。当日，受雅居乐公司委托交房的物业公司出具确认函1份，载明现因10栋2501室业主拒绝在交付时缴纳预收的物业管理费及分摊公共能耗费，故无法完成交付手续，钥匙资料也无法移交于业主。2015年1月14日，陈惠萍向雅居乐公司发出催告函，函称“本人收到所发收楼通知书，并按通知于2014年12月31日前往收楼，但物业公司却以本人未交物业管理费为由拒绝交房。…现本人正式通知贵司，如果贵司收到此函后十五日内仍未交付，本人将按合同约定解除本合同，并按合同约定追究贵司违约责任。”同年11月28日，陈惠萍委托律师向雅居乐公司发出律师函，函称“……委托人在收到贵司收楼通知书后按时前往验房，但贵司拒绝出示和提供两书一表，并要求必须先缴纳物业管理费后方可交房，委托人认为贵司交房未能满足合同约定的条件且附增了合同未约定的新的交房条件，故在当天未能如期收房。委托人就上述情况于2015年1月14日向贵司递交催告函要求按约交房，但贵司此后虽两次来函催收，但对于两书一表等问题依然未予明确答复……”。一审法院向物价部门询价，物价部门工作人员陈述涉案房屋所在地区的精装修面积为200多平方米的房屋的月租金为7500元左右。
一审法院认为：陈惠萍与雅居乐公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当按约履行。雅居乐公司已取得建设工程规划核实合格书、竣工验收备案证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书，符合双方约定，应认定符合交付条件。陈惠萍虽在签订《商品房预售合同》时也在《前期物业服务合同》上签字，《前期物业服务合同》上载明物业公司可预收物业费，但房屋交付系雅居乐公司的主要合同义务，陈惠萍与雅居乐公司之间的《商品房预售合同》上并未就交付房屋与缴纳物业费的先后顺序进行约定，雅居乐公司交付房屋的合同义务与陈惠萍是否缴纳物业费无关，雅居乐公司委托物业公司办理交房手续时，物业公司向陈惠萍预收物业费属于雅居乐公司新增的交房条件，故应认定为雅居乐公司未按约交房，雅居乐公司应向陈惠萍承担延期交房的违约责任。因双方在合同中约定的逾期交房违约金标准过分高于陈惠萍的实际损失，一审法院酌定雅居乐公司按照该房屋租金的1.3倍向陈惠萍支付逾期交房违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，一审法院判决：一、南京江宁雅居乐房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将陈惠萍购买的位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园某幢2501室，房屋面积为215.29平方米的房屋交付给陈惠萍，并同时交付给陈惠萍房屋的住宅质量保证书、住宅使用说明书、入户钥匙机械2把、门禁卡4张、入户门电子卡2张、五金门钥匙3把、室内钥匙1套、水费卡、电费卡、燃气卡各1张、可视对讲机1台、中央空调及地暖的保修证书、合格证书、使用说明；二、南京江宁雅居乐房地产开发有限公司给付陈惠萍自2015年1月1日起按每月9750元的标准计算至实际交房之日止的逾期交房违约金，于判决发生法律效力之日起十日内付清；三、驳回陈惠萍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10380元，由陈惠萍负担7621元，南京江宁雅居乐房地产开发有限公司负担2759元。
二审庭审中，双方当事人一致确认：除可视对讲机、中央空调及地暖的保修证书、合格证书、使用说明外，涉案房屋及其相关资料已按照一审判决主文第一项确定的内容，于2016年8月11日交付陈惠萍。陈惠萍当庭播放了2016年8月11日前往藏龙御景客服中心收房时与物业公司工作人员对话的视听资料，证明收房当天物业公司工作人员一开始仍坚持要求陈惠萍先缴纳物业费，后请示了有关领导，才同意陈惠萍收房。庭后陈惠萍还补充提交了2016年7月6日、23日与物业公司工作人员现场或通话录音的视听资料，证明物业公司仍然以不交物业费为由拒绝向陈惠萍交房。雅居乐公司质证认为：陈惠萍未提交原始载体不符合证据规则，且是采用偷拍、诱导方式取得的证据，依法不应当作为证据使用；录音证据中无法明确谈话人员的身份，也不能证明雅居乐公司一直拒绝交房；只要陈惠萍配合办理收楼手续，是能完成收楼工作的，陈惠萍对涉案房屋未能及时交付也应当承担一定责任。本院认为，陈惠萍提交的2016年8月11日的录音录像系用手机拍摄后下载的视听资料，地点明确、人物完整、内容连贯，与当事人陈述的当日收房情况相吻合，雅居乐公司没有相反证据予以否定，其真实性、合法性、关联性可以确认。从该段视听资料反映的情况看，直到2016年8月11日陈惠萍收房前，物业公司工作人员仍反复向陈惠萍提出应当先交物业费才能收房的意见。
当事人对一审查明的其他事实没有异议，本院予以确认。
根据当事人上诉、答辩意见和二审庭审情况，本案二审争议焦点为：一、陈惠萍对涉案房屋迟延交付是否存在过错；二、雅居乐公司承担违约责任的期间和标准应当如何计算。
关于陈惠萍对涉案房屋迟延交付是否存在过错的问题，本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十五条规定：“当事人约定由第三人向债权人履行债务的，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任。”根据涉案《商品房预售合同》第十条“房屋交付和接收手续”的约定，雅居乐公司应当在房屋符合交付条件后，在确定的交付时间内交付给陈惠萍，并没有对陈惠萍接收房屋设置先行交纳物业费的合同义务。涉案房屋在双方约定的交付日前已经取得建设工程规划核实合格书、竣工验收备案证明、住宅使用说明书、住宅质量保证书，符合双方当事人约定的“两书一表”交付条件。在此情况下，向陈惠萍交付房屋是雅居乐公司的合同义务，雅居乐公司委托第三人物业公司向陈惠萍交房，物业公司也应当按照《商品房预售合同》的约定履行委托责任，而不能在《商品房预售合同》约定内容之外将提前缴纳半年物业服务费作为交房的前提条件。根据陈惠萍二审提供的视听资料显示，直至2016年8月11日陈惠萍前往物业公司收房时，物业公司工作人员仍反复向陈惠萍提出应当先交物业费才能收房的意见，足见物业公司并未如雅居乐公司所言已主动纠正错误。因此，即使雅居乐公司在2014年12月31日之后多次书面或口头通知陈惠萍再次收房，但在物业公司仍然设置先交物业费才能收房条件的情况下，陈惠萍有权继续拒绝收房，该逾期交房的法律后果应当由雅居乐公司承担。雅居乐公司关于陈惠萍对涉案房屋迟延交付也有过错的上诉意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。
关于雅居乐公司承担违约责任的期间和标准应当如何计算的问题，本院认为，根据涉案《商品房预售合同》第六条第三款约定，雅居乐公司迟延交付房屋，应当按照已收价款的万分之五/每天，向陈惠萍支付迟延期间的违约金。根据本案查明的案件事实，合同约定的交房时间为2014年12月31日，一审判决后雅居乐公司已于2016年8月11日向陈惠萍履行交房义务，因此计算违约金的迟延期间应为2015年1月1日至2016年8月10日。一审中，雅居乐公司以约定的违约金过高为由请求减少，一审法院鉴于雅居乐公司和陈惠萍均未对违约损失提供证据证明，在考虑到雅居乐公司违约过错程度、迟延交房可能造成房屋占有使用费用减少的实际情况，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门干部或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的原则，以询价租金的1.3倍部分支持陈惠萍的违约金主张并无不当。雅居乐公司关于违约金计算期间和计算标准错误的上诉理由均缺乏依据，本院不予支持。
综上所述，雅居乐公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但鉴于一审判决后雅居乐公司已经履行了交房义务，本院据实对一审裁判结果予以适当调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销南京市江宁区人民法院（2015）江宁禄民初字第1352号民事判决；
二、南京江宁雅居乐房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈惠萍交付位于南京市江宁区秣陵街道清水亭西路200号碧堤湾畔花园某幢2501室的可视对讲机、中央空调及地暖的保修证书、合格证书、使用说明；
三、南京江宁雅居乐房地产开发有限公司给付陈惠萍自2015年1月1日起，按每月9750元的标准计算至2016年8月11日止的逾期交房违约金共计188500元，于本判决发生法律效力之日起十日内付清；
四、驳回陈惠萍的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费10380元，由南京江宁雅居乐房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘红兵
审 判 员 刘 凡
代理审判员 赵 坤
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 尹 琪