河南省平顶山市卫东区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0403民初61号原告（申请执行人）：王菲菲，女，1986年1月22日出生，汉族，住平顶山市新华区。委托诉讼代理人：张志强，男，1984年11月16日出生，汉族，汝州市地税局职工，住平顶山市新华区。系原告王菲菲之夫。被告（案外人）：贾向阳，男，1979年5月10日出生，汉族，平顶山市石龙区地税局职工，住平顶山市。委托诉讼代理人：高琼琼，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李涛，河南前行律师事务所实习律师。被告（被执行人）：孟晓华，男，1980年12月13日出生，汉族，无业，住平顶山市卫东区。被告（被执行人）：陈满菊，女，1973年2月25日出生，汉族，无业，住平顶山市。原告王菲菲与被告贾向阳、孟晓华、陈满菊申请执行人执行异议之诉一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王菲菲及其委托诉讼代理人张志强、被告贾向阳及其委托诉讼代理人李涛到庭参加诉讼。被告孟晓华、陈满菊经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王菲菲向本院提出诉讼请求：1、撤销本院（2016）豫0403执异18号关于对位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋中止执行的裁定；2、许可在（2016）豫0403执异18号中对被告孟晓华、陈满菊位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋继续执行；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王菲菲与被告孟晓华、陈满菊民间借贷纠纷一案，在审理过程中，原告于2015年6月29日向贵院提出财产保全申请，贵院于2015年7月20日作出（2015）卫民初字第446-1号民事裁定，对被告孟晓华、陈满菊所有的位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋一套予以查封（查封期间允许使用，不允许转让抵押等处分）。2015年7月30日，法院向平顶山市房产管理局送达了上述查封房产的裁定。贵院于2015年9月28日作出（2015）卫民初字第446号民事判决：被告孟晓华、陈满菊于本判决生效后十日内偿还王菲菲借款124800元及利息（利息从2015年4月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至借款本金还清之日止）。上述判决生效后，孟晓华、陈满菊拒不履行判决书确定的义务，原告王菲菲于2016年1月4日向贵院申请执行，贵院于2016年1月7日受理。贵院已对被查封的房产进行评估完毕，准备上网拍卖。案外人贾向阳于2016年10月9日向贵院提出执行异议，贵院于2016年12月20日作出（2016）豫0403执异18号执行裁定书，中止对位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋的执行。原告认为中止对该房产执行是错误的，理由有：一、被告孟晓华夫妇未到场参加听证会，无法核实房屋买卖合同真实性；二、涉案房屋商品房买卖合同附件八约定，房屋为经济适用房；三、案外人未办理产权过户手续，不发生物权变动效力；四、案外人未在财产保全公告期间及财产执行公告期间提出异议；五、房屋承租人冯少普、党远远夫妇二人证词显示，从孟晓华支付孟正离处租的该房屋，期限自2015年5月至2016年5月，房租一直由孟正离收取。故，原告王菲菲提起执行异议之诉。贾向阳辩称，一、答辩人与被告孟晓华夫妇所签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。1、答辩人向法庭提供证据房屋买卖合同、购房协议补充条件、收据、夫妇身份证复印件、取款证明、租房协议书、冯少甫证明、证词及银行历史明细单。足以证明该房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且在2013年已交付答辩人。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定及民法公平原则，本案中被告贾向阳出具的证据均已证实被告于法院查封之前即已交付了全部价款，并已实际占有该诉争房屋，虽然其与被告孟晓华、陈满菊未办理产权过户手续，但不动产转让未办理登记过户手续后果是不能对抗善意取得第三人，而本案中的申请执行人即原告王菲菲是因民间借贷而与被告孟晓华、陈满菊产生的债权关系，是一般债权人，即普通金钱债权人，并非是因购买被告孟晓华、陈满菊的该诉争房屋而产生的特殊债权关系，显然不存在善意取得该房屋所有权第三人的情形。3、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。而原告王菲菲提供的现有证据亦不能证明该转让行为存在恶意串通转移可供执行财产而损害申请执行人的利益之无效情形。4、原告王菲菲认为该诉争房屋为经济适用住房不能买卖，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。另《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。而依据2007年建设部等国家七部委发布的《经济适用住房管理办法》及《平顶山市平顶山市经济适用房住房管理办法》显然不是全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，且两办法均属于管理性规定，而非合同效力性强制规定。故原告王菲菲认为该《房屋买卖合同》无效是无事实及法律依据的。二、根据《最高人民法院》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，诉争房屋被查封前，被告贾向阳已经与孟晓华、陈满菊签订了合法有效的书面买卖合同，且支付了全部房款，并已经合法占有该房屋。被告贾向阳作为善意买受人购买诉争房屋无法办理过户登记手续，并非因其自身原因造成，被告对此并无过错，其作为无过错的不动产买受人的物权期待权应予以保护。综上，原告要求准许执行诉争房屋的诉讼请求，不符合法律规定，应当驳回原告王菲菲的诉讼请求。孟晓华、陈满菊无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，有被告贾向阳提交的本人身份证复印件、孟晓华与陈满菊身份证复印件、冯少甫身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告王菲菲提交的本院执行局执行人员于2016年2月25日对被执行房屋居住人党远远的调查笔录一份、党远远于2016年2月4日出具的证言一份，被告贾向阳质证表示该调查笔录真实性无异议，但对被询问人党远远的供述有异议，向法院的供述是虚假的，被告贾向阳有证据证明，其证明目的有异议，供述是假的，证明不了什么；对党远远的证言真实性有异议，党远远与原告王菲菲系同村关系，请法院核实，故其后续的证言真实性不可靠，且原告有证据证明其供述是虚假的。另，被告贾向阳提供被执行房屋租户冯少甫出具的证明、证词各一份，原告王菲菲质证表示冯少甫出具的证言与被告前期所说的自2013年接受房屋并管理至今存在逻辑错误，足以证明该证言是虚假的，贾向阳与冯少甫签订的合同日期是为了对抗原告王菲菲向法院提起的保全，属于恶意串通；冯少甫所提供的证言为虚假证言，与其配偶党远远提供的证言相矛盾，因党远远提供的证言在先且为法院调查的笔录，所以法律效力高于冯少甫事后的证言；被告说王菲菲与党远远系同村，王菲菲自上学以来长期不在村居住，二人并不认识；根据合同法经济适用房未向房改部门缴纳所得收益之前不得用于出租经营。经审查，本案诉争房屋承租人党远远、冯少普（系夫妻）分别向原告王菲菲、被告贾向阳出具的证言、证明均属于证人证言，但均未出庭作证并接受询问，不符合民事诉讼证据规则的规定，对其证言均不予采信；对原告王菲菲提供的本院对党远远所作调查笔录真实性予以确认，其中陈述内容需结合其他证据进行认定。2、原告王菲菲提供的张志强（委托诉讼代理人）与孟晓华在诉争房屋处拍照的照片，被告贾向阳质证表示真实性有异议，其时间系用笔标注，并无显示具体时间，最后一张照片系原告丈夫与孟晓华的照片，该张照片像是银行贷款时专门照的照片，根据我方了解该组照片应当是2012年下半年左右孟晓华贷款用该房抵押所拍摄的照片，而原告代理人当时是在平顶山邮政银行工作，请法庭予以核实；被告贾向阳保留对该组照片进行时间鉴定，追究原告提供虚假证据的法律责任。经审查，本院对该组照片显示的诉争房屋客观性及当事人真实性予以确认采信，对照片拍摄时间因存在争议，无法认定。3、原告提供的争议房屋的《商品房买卖合同》原件（经核对质证后退后原告，留存复印件），被告贾向阳质证表示真实性无异议，系原件，也是本案所诉房屋原始合同，但想问原告该合同的来源。另，被告贾向阳提供诉争房屋的《商品房买卖合同》复印件，原告王菲菲质证表示该《商品房买卖合同》只有复印件没有原件，购买房屋没有原件不合常理，与我持有的原件有很多出入，足以证明该复印件是伪造的。经审查，原告王菲菲称其提交的《商品房买卖合同》原件系与孟晓华成立民间借贷关系时由孟晓华提供，被告贾向阳称其提交的《商品房买卖合同》系和孟晓华去诉争房屋开发商处复印的，该二份合同权利义务内容一致，对其真实性予以确认采信。4、被告贾向阳提供的贾向阳、王东晓与孟晓华、陈满菊签订的《房屋买卖合同》复印件一份、贾向阳、王东晓与孟晓华、陈满菊签订的《购房协议（补充条件）》复印件一份、收据一份、贾向阳的中国邮政储蓄银行账户交易明细单一份，原告王菲菲质证表示《房屋买卖合同》是非法无效合同，并不能排除执行的民事权利；关于交易明细，孟晓华经常向朋友借钱，只能证明贾向阳向银行贷款，不能证明其支付购房款了；商品房买卖合同明确标注五年以内经济适用房不得出售，而贾向阳在明知其法律条例下依然签订合同，是恶意违法的。经审查，被告贾向阳提供的《房屋买卖合同》、《购房协议（补充条件）》及收据，因被告孟晓华、陈满菊未到庭参加诉讼，其真实性无法确定；贾向阳的银行账户交易明细单真实性可以确认，但是否与其所称购买诉争房屋存在因果关系不能确定。5、被告贾向阳提供的冯少甫与贾向阳2015年、2016年、2017年租房合同书各一份、贾向阳的中国工商银行账户历史明细单一份、贾向阳情况说明（即“买房事情经过”）一份，原告王菲菲质证表示，根据合同法经济适用房未向房改部门缴纳所得收益之前不得用于出租经营；被告贾向阳提供的“买房事情经过”第一段的最后一句话载明贾向阳逼着孟晓华去售楼部复印的合同，根据合同法第52条、54条规定，以胁迫他人购买的房屋合同为无效合同；贾向阳以明显低于市场价购买该房屋存在乘人之危的情况，所以购买合同无效。经审查，因冯少普未出庭作证并接受询问，租房合同真实性无法确定，贾向阳的银行账户历史明细单真实性可以确认，但是否与其所称购买诉争房屋的事实或存在真实的房屋租赁事实，其间的因果关系不能确定。贾向阳所作情况说明（即“买房事情经过”）系本人陈述事实与理由，但其中“买房前因为出于对朋友的信任就签了购房协议，我把钱给了他，后他告诉我房子有抵押，是经济适用房，我才又跟他签的补充协议，并补签收条。”及其提供“购房协议（补充条件）”中亦显示“因位于开发路新领秀东方明珠的房子是套经济适用房，暂时没有办理房产证。”与其庭审中陈述的“孟晓华没有说过房子是经济适用房，只说过抵押。当时不知道是经济适用房，在法院执行的时候，去法院了解才知道是经济适用房。”相矛盾。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条的规定，“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果。”结合逻辑推理和日常生活经验法则，综合庭审调查情况及当事人陈述，房屋对于一般公民来说，应属于市场经济中高额价值的商品和重要财产，买受人购买时一般情况下必然会进行充分协商以了解客观真实状况。被告贾向阳在庭审中称其购买时不知道诉争房屋为经济适用房，不符合一般逻辑推理规则和日常生活经验法则，对其该部分陈述不予认定采信。但被告贾向阳陈述的其他事实与理由需结合其他证据进行认定。根据当事人依法提交并进行质证的证据以及庭审调查辩论情况，本院确认以下案件事实：王菲菲与孟晓华、陈满菊民间借贷纠纷一案，在本院审理过程中，王菲菲于2015年6月29日向本院提出财产保全申请，本院于2015年7月20日作出（2015）卫民初字第446-1号民事裁定，裁定将孟晓华、陈满菊所有的位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋一套予以查封（查封期间允许使用，不允许转让抵押等处分）。2015年7月30日，本院向平顶山市房产管理局送达了上述查封房产的裁定。本院于2015年9月28日作出（2015）卫民初字第446号民事判决，判令孟晓华、陈满菊于本判决生效后十日内偿还王菲菲借款124800元及利息（利息从2015年4月9日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至借款本金还清之日止）。案件受理费3395元，由孟晓华、陈满菊负担。上述判决发生法律效力后，孟晓华、陈满菊拒不履行判决书确定的义务，王菲菲于2016年1月4日向本院申请强制执行，本院于2016年1月7日受理执行。2016年12月5日，案外人贾向阳对执行标的即位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋一套，向本院提出执行异议，本院受理后经审查于2016年12月20日作出（2016）豫0403执异18号执行裁定，裁定中止对位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋的执行。裁定送达后，王菲菲不服，向本院提起申请人执行异议之诉。另，本案诉争的房屋即位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋一套系被告孟晓华与其妻陈满菊于2009年12月17日购买，出卖人为平顶山市嘉阳房地产开发有限公司，签订有《商品房买卖合同》，该房屋为经济适用房，未办理房屋所有权登记。被告贾向阳作为执行案外人对执行标的提出异议的依据为前述其提交并经质证的证据，但其提交的与被告孟晓华、陈满菊之间的房屋买卖合同真实性不能确认。其在向本院作出的书面情况说明（即“买房事情经过”）中，显示内容有“买房前因为出于对朋友的信任就签了购房协议，我把钱给了他，后他告诉我房子有抵押，是经济适用房，我才又跟他签的补充协议，并补签收条。”另其提供“购房协议（补充条件）”中亦显示“因位于开发路新领秀东方明珠的房子是套经济适用房，暂时没有办理房产证。”但其在庭审中陈述，“孟晓华没有说过房子是经济适用房，只说过抵押。当时不知道是经济适用房，在法院执行的时候，去法院了解才知道是经济适用房。”庭审中，原告王菲菲与被告贾向阳共同确认诉争房屋的实际居住人即承租人为冯少甫、党远远夫妻二人，关于起始承租时间，原告王菲菲称“不知道从什么时候开始住的。”被告贾向阳称“2012年租的，具体月份不清楚。是从孟晓华的父亲孟正离处租的，孟正离现在找不到。”被告贾向阳另称，“房子买完之后没有住过。购买该房是因为便宜，孟晓华当时说她急用钱所以低价卖给我。”“从孟晓华处购买房屋后没有去开发商处变更过名字，也没有去过物业变更，房子水电费、物业费都是租户交的。”“冯少甫向我转账是2015年6月份，转了半年的房租，从2015年5月13至2015年11月13日的房租。买完房子交完钱后两三天要求腾房子时，知道房子是孟晓华的父亲出租着，因为孟晓华父亲觉得房子卖的太低了，最终我们协商再由孟晓华的父亲再收一年多的房租。”本院认为，根据法律规定，申请执行人或者案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，原告（申请执行人）王菲菲与被告（被执行人）孟晓华、陈满菊之间的民间借贷纠纷在审理过程中，经原告王菲菲申请，本院对被告孟晓华、陈满菊所有的房屋进行查封保全，后该案经审理作出裁判文书，已经发生法律效力，孟晓华、陈满菊拒不履行偿还借款义务，王菲菲申请本院强制执行。在执行过程中，被告（执行案外人）贾向阳对执行标的即本案诉争房屋提出异议，请求中止对执行标的执行。因此，本案争议焦点应为被告贾向阳是否对执行标的即本院查封执行的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，如登记在被执行人名下的房屋买受人符合在房屋被执行查封前已签订合法有效的书面买卖合同并已合法实际占有该房屋、已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行、非因买受人自身原因（即其不存在过错）未办理过户登记，其权利能够排除执行的，即应对其提出的执行异议请求予以支持。根据本院查明的事实，贾向阳与孟晓华、陈满菊虽签订有书面房屋买卖合同，但首先，关于诉争房屋的性质即经济适用房，结合逻辑推理和日常生活经验法则，综合庭审调查情况，被告贾向阳所提供的证据与其庭审陈述相互矛盾；另，其提供的证人证言与本院调查时证人的陈述相互矛盾，且证人亦未出庭作证，故该房屋买卖合同的真实性不能确认。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案诉争房屋并未办理产权“登记在被执行人名下”，故亦不存在办理“过户登记”手续之现实可能，结合其提供证据及庭审陈述，被告贾向阳对此事实是明知的，应认定其存在明知不能“办理过户登记”的过错；同时，其提供证据亦不足以证明其已经“合法实际”占有诉争房屋。再次，即便被告贾向阳与被告孟晓华、陈满菊之间的房屋买卖合同为真实，因未办理不动产登记，其对该房屋仅享有债权，即可以要求被告孟晓华、陈满菊交付房屋并办理过户登记，但该债权不足以排除强制执行，其可要求被告孟晓华、陈满菊承担违约责任。因此，被告贾向阳作为案外人对执行标的提出异议，依据的房屋买卖合同真实性不能确认，即便房屋买卖合同为真实，但其提供证据不足以证明已经合法实际占有诉争房屋，且执行标的即诉争房屋并未办理产权“登记在被执行人名下”，其对不能“办理过户登记”存在过错，其关于诉争房屋的权利亦不能排除强制执行。因此，原告（申请执行人）王菲菲提起执行异议之诉的请求合法有据，应予支持，准许执行诉争的执行标的即位于平顶山市建设东路南新领袖·东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋，本院作出的（2016）豫0403执异18号执行裁定失效，本院可以根据申请执行人王菲菲的申请或者依职权恢复执行。综上所述，原告（申请执行人）王菲菲提起的执行异议之诉，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：准许执行位于平顶山市建设东路南新领袖?东方明珠12号楼2单元5层0205001号房屋一套。案件受理费500元（原告王菲菲已预缴），由被告孟晓华、贾向阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。本院（2016）豫0403执异18号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  赵烈贞审 判 员  张武杰人民陪审员  李东峰二〇一七年七月二十八日书 记 员  朱小炜附法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。