山东省济阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）济阳民初字第498号
原告魏向滨，男，1983年3月1日生，汉族，现住济阳县。
委托代理人杨相勇，济阳县济阳法律服务所法律工作者。
被告山东万华置业发展有限公司，住所地济南市。
法定代表人梅长春，总经理。
委托代理人李智丹，天津众磊律师事务所律师。
委托代理人井诗雯，天津众磊律师事务所律师。
原告魏向滨与被告山东万华置业发展有限公司（以下简称万华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月17日立案受理。依法由审判员孙兆明适用简易程序，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告魏向滨的委托代理人杨相勇，被告万华公司的委托代理人李智丹、井诗雯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告魏向滨诉称：2012年4月20日，原告与被告签订了商品房买卖合同。合同签订后，原告按合同约定的时间交付了购房款，但被告未按合同约定的时间履行交付房屋的义务。并且，被告还要求原告缴纳房屋维修基金，导致原告至今无法办理房屋产权证书。被告的行为严重违反了合同的约定，给原告造成巨大经济损失。为维护原告的合法权益，请求依法判令被告协助原告办理房屋产权登记手续，被告支付原告逾期交房违约金28140元，本案的诉讼费用由被告承担。
被告万华公司辩称：原告实际办理入住房屋的日期是2012年5月4日，有物业验收交接记录表为证，可以证实交房的日期。房屋已经实际交付，合同目的已经实现。原告所购买商品房所在的5号楼于2012年5月25日办理完毕竣工验收手续。被告同意协助原告办理房屋产权登记手续，但原告不存在损失，被告不应赔偿违约金。原告主张的违约金期间与事实不符，已经超过两年的诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告魏向滨（作为买受人）与被告万华公司（作为出卖人）于2012年4月20日签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为济阳房预许字第（2011）0004号；买受人购买的商品房为幸福·泉城尚郡第5幢某某某某某某号房，价款42万元；买受人已付全部房款；出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同约定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金（详见合同）。”2012年5月4日，原、被告双方办理了商品房交接手续。2012年5月25日，济阳县工程质量与安全生产监督站对幸福泉城尚郡5号楼予以竣工验收备案（备案文件目录中包括法律法规规定的应由公安、环保部门出具的认可文件或准许使用文件）。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对幸福泉城尚郡1-7号、9-13号、25-28号楼予以房地产开发项目竣工综合验收备案。
本院所确认的上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、房地产开发项目竣工综合验收备案公告，被告提供的房屋入住手续、房屋建筑工程竣工验收备案单等在案为凭。这些证明材料，经开庭质证和本院审查，可以采信。
当事人对以下事项争议较大，本院做出如下分析认定：
一、关于房屋交付条件。
原告主张，原告所购买的楼房于2014年10月22日才综合验收合格，根据原、被告签订的商品房买卖合同第八条的约定，应当按照商品房综合验收合格才能交付房屋，不能按实际交付为准。原、被告签订的房屋买卖合同并不违反法律规定，应当受法律保护，原、被告也应当遵守合同的约定。因此，原告认为，应当按照综合验收合格为商品房交付的条件。
被告主张，根据最高人民法院的相关司法解释，房屋只要转移占有即视为交付，此转移占有并不考虑在交付时是否符合法定或约定的交付条件。在出卖方向购买方交付房屋时，购买方可以拒绝接收。如果购买方实际进行了房屋交接，就应视为房屋已经进行了交付，合同目的已经实现，被告不应再向原告支付逾期交房违约金。因此，被告认为，应当按房屋竣工验收合格为交付条件。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同第八条约定，出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该约定不违反法律的强制性规定，亦未损害国家或第三人的合法权益，合法有效，依法应予保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；本案中，原告主张按双方当事人约定的商品房综合验收合格的标准交付商品房符合《中华人民共和国合同法》的规定，本院予以采纳。
二、原告的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间。
被告主张，原告计算的违约金有一部分已经超过两年的诉讼时效期间，诉讼请求中超过诉讼时效期间的部分是从2012年5月1日-2013年3月16日的违约金，超过诉讼时效的部分不应得到支持。
原告主张，原告的起诉并未超过诉讼时效。从2014年开始原告组织代表多次向被告要求解决违约金的事项，并且由济阳县城乡建设管理委员会的工作人员和泉城尚郡的代表与山东万华置业发展有限公司多次谈过这个事。对此无证据提供，请求法院依法调查。
本院认为，原告申请调查收集的证据不属于当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，也不属于人民法院认为审理案件需要的证据；在作出判决前，原告未能提供证据证明其事实主张，由负有举证证明责任的原告承担不利的后果；原告主张的从2012年5月1日-2013年3月16日的违约金，至起诉时已经超过了法定的诉讼时效期间，本院难以支持。
三、被告万华公司是否违约及违约责任的承担方式。原告魏向滨（作为买受人）与被告万华公司（作为出卖人）签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2012年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将综合验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。2012年5月4日，被告与原告办理了商品房交接手续。2014年10月22日，济阳县房屋管理服务中心对幸福泉城尚郡5号楼予以竣工综合验收备案。可以看出，被告在2012年5月1日至2014年10月21日期间，虽然交付商品房，但商品房未经综合验收合格，属瑕疵履行，存在违约行为。此后，商品房综合验收合格，被告不应支付违约金。
综上所述，本院认为：原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发建设的楼房，涉案争议楼房已经经过竣工综合验收备案，被告应当根据合同的约定，协助原告办理房屋产权登记手续。本院对原告要求被告协助办理房产权属登记手续的诉讼请求予以支持。被告在2012年5月1日至2014年10月21日期间，存在违约行为；但原告没有在法定的诉讼时效期间内及时主张权利，属于怠于行使自己的权利。尽管原告在诉讼时效期间届满后仍可向本院起诉，但鉴于被告依法提出诉讼时效抗辩且原告不能举证证明存在诉讼时效中止、中断、延长事由，故对原告主张的从2012年5月1日-2013年3月16日的违约金，本院难以支持。对于原告主张的2013年3月17日至2014年10月21日期间的违约金，鉴于原告已经接收被告所交付的房屋，本院酌定支持百分之五十。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、被告山东万华置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告魏向滨办理幸福泉城尚郡小区第5幢某某某某某某号楼房的房屋产权登记手续；
二、被告山东万华置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告魏向滨违约金12264元；
三、驳回原告魏向滨的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取250元，由原告魏向滨负担100元，被告山东万华置业发展有限公司负担150元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 孙兆明
二〇一五年八月二十六日
书记员 刘 丽