河南省郑州高新技术产业开发区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）开民初字第400号
原告郝迈。
委托代理人周福顺。
被告孙鹏。
委托代理人袁顺灼，河南豫都律师事务所律师。
委托代理人谷鑫，河南豫都律师事务所律师。
第三人郑州大家房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市金水区。
法定代表人朱霞，该公司董事长。
委托代理人张吉建，河南正方圆律师事务所律师。
原告郝迈与被告孙鹏商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，被告孙鹏依法申请第三人郑州大家房地产营销策划有限公司（以下简称大家房产策划公司）参加诉讼，本院依法组成合议庭，通知第三人大家房产策划公司参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告郝迈委托代理人周福顺、被告孙鹏委托代理人袁顺灼、第三人大家房产策划公司委托代理人张吉建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告郝迈诉称，原告所有的位于郑州经济开发区经北二路66号小区12号楼1单元2层2号（产权证未核准前为郑州经济开发区远大理想城B6栋东1单元2层东户）商品房住宅一套，建筑面积为109.62平方米。2011年5月，被告通过第三人大家房产策划公司介绍购买该房屋；5月13日，被告向第三人缴纳2万元定金后，于2011年11月15日原、被告及第三人三方签订合同编号为150069号房屋买卖合同，该合同约定房屋成交价为75万元，此价格下包括该房屋维修费、暖气初装费、天然气初装费等各项相关配套设施费。经计算扣除被告应当缴纳的各项费用后需支付原告74万元。合同签订后，被告按购房款74万元向招商银行申请贷款额度46万元，并由银行直接转付原告，剩余房款28万元未支付。2011年12月20日，原、被告按合同约定，共同到房管局立契过户并办理房屋所有权转移登记手续时，为了规避房屋交易税费，虚假缩小购房原值，被告又与原告另行签订一份阴阳合同即郑州经济开发区房屋买卖合同，谎称房屋成交价款为66.8万元，被告少交部分契税。待被告领取房屋产权证后，却要求按66.8万元支付剩余房款，被遭拒绝。经原告多次追要，被告称剩余房款28万元已支付第三人。对此，原告认为，原、被告及第三人三方2011年11月15日签订的房屋买卖合同是原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应为有效合同。被告要求按第二份阴阳合同支付剩余房款，不但欺诈原告，还损害国家利益，应为无效条款，依法应不予支持。被告称剩余房款28万元已支付第三人，不但违反合同约定和行业准则，原告亦不予认可。故原告起诉，请求确认原、被告和第三人大家房产策划公司三方于2011年11月15日签订的合同编号为150069号房屋买卖合同有效；判令第三人支付剩余购房款28万元，被告承担连带责任。
被告孙鹏辩称，一、原告诉称2011年11月15日房屋买卖合同中部分合同内容已被2011年12月20日双方重新签订的房屋买卖合同变更，双方应按照变更后的合同实际全面履行。二、被告已向原告及第三人以支付房款名义先后支付款项74万元，不仅足额支付了双方约定的66.8万元的购房款，还多支付了7.2万元，对此款项原告应予以返还，原告要求被告另行支付购房款28万元无事实根据。三、原告未按照双方约定的2012年2月28日前向被告交付房产，并办理相关变更手续，构成违约，应按合同约定承担支付逾期交房违约金并负担其占用期间的各项费用。综上所述，原告的诉讼请求歪曲事实，缺乏事实基础和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人大家房产策划公司辩称，一、关于编号为150069的合同。当时原、被告双方协商购买房屋时，被告需要贷款，贷款银行要求购买双方提供房屋买卖合同及购买人支付首付款的收据等手续；由于贷款银行是原、被告自己联系的，其根据原、被告双方的要求为他们提供了盖有第三人公章的空白合同，具体办理贷款是原、被告双方；对该合同的效力，第三人认为并非双方的真实意思表示，应属无效合同。二、原、被告双方到郑州市房管局重新签订房屋买卖合同及办理过户手续的行为与第三人无关。自原、被告双方自行联系银行贷款后，所有双方的交易行为，原、被告双方均没有让第三人知晓和参与；原、被告双方如何完成交易的，与第三人无关。三、关于被告提供的崔玉州签名的收条。该条署名为崔玉州，并非第三人，第三人对其真实性无法确定；从内容上看，崔玉州收到孔媛媛购房款26万元，看不出该款与被告的关系；从收到时间上看，也是在原、被告接触协商签订买卖合同之前；政府为保证房屋买卖双方的交易安全，原则上卖方应当将购房款存入存量房资金监管账户，即使崔玉州出具的收条上的款确实存在且是被告交付的，被告将购房款交付给崔玉州个人而非卖方，显然不符合合同约定及政府的相关交易规定；崔玉州的行为即使存在，也不能代表第三人。第三人的业务范围是代理房地产营销、策划、买卖、租赁、抵押及房地产有关手续，提供房地产信息咨询。收取买方房款的行为显然不在第三人业务范围内，且第三人未授权崔玉州收取房款，同时第三人未收到过该款。故崔玉州出具的收条无论是否真实存在，其行为属于个人行为，与第三人无关。综上所述，第三人认为，买卖双方因房屋买卖合同的履行出现纠纷，况且被告认为原、被告双方履行的是双方在郑州市房管局签订的合同，而该合同第三人不是合同当事人，故原、被告之间的纠纷与第三人无关。
原告郝迈为支持其诉请，提交如下证据：1.2011年5月13日收据复印件一份，证明被告向第三人大家房产策划公司交定金2万元作为履行购买原告房屋所提供的担保，第三人出具正式收据予以确认并明确注明系暂代收代管购房定金。2.房产证收据、收条各一份，证明原告针对定金合同约定已提供真实有效的房屋，第三人已核实，并用于办理房产过户必备手续。3.2011年11月15日原、被告及第三人签订的合同编号为150069的房屋买卖合同一份，证明第三人仅作为房屋中介居间方，原、被告是房屋买卖合同相对人和履行主体及合同约定的具体内容。4.被告孙鹏的个人购房借款及担保合同复印件前2页，证明被告孙鹏到银行办理按揭贷款手续时，按74万元购置价向招商银行申请贷款额度46万元，并由银行直接转支原告；被告认可购房款为74万元且依约履行了支付部分购房款的义务；该原件被告存收。5.郑州经济技术开发区房屋买卖合同、契税完税证各一份，证明原告按约同被告到房管局立契过户并办理房产过户手续；原、被告为了规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的阴阳合同，虚假缩小购房原值，虚称购置价为66.8万元，就此被告才规避了部分房屋交易税费；该合同就同一房屋约定不同交易价款并非原告真实意思表示且违反法定无效情形，应为无效条款；按合同约定被告付完全部购房款后原告交付房屋；原告未授权代交、代收房款，也未对代交、代收26万元房款做出明确约定或采用其他付款方式。6.郑房权证字第××号房屋所有权证复印件一份，证明原告已按合同编号为150069的房屋买卖合同约定将诉争房屋产权办理过户至被告名下，原告已完全履行，没有违约。7.房地产估价报告一份。
被告孙鹏对上述证据发表质证意见如下：证据1真实性无异议，证明三方之间2011年11月15日合同真实合法，第三人作为中间人履行双方的买卖合同。证据2真实性无异议，证明第三人作为中介方，经办人崔玉州、王艳霞、李颖均是其工作人员，在履行合同中的行为是职务行为。证据3真实性无异议，证明目的有异议，根据该合同的争议焦点，原告是在收到前期房款后，才与被告办理房屋过户手续，双方已经办理过，可以确认原告已经收到前期购房款28万元，其中2万元是作为房屋违约金支付的。证据4真实性无异议，证明目的有异议，该房屋在按揭房款时，是为了取得更高的贷款额，不能构成原告对被告的重新约定；该46万元贷款已于2012年2月21日支付原告，原告已经确认收到46万元的事实。证据5真实性无异议，对证明内容有异议，该合同是在双方协商后，合同价款以及过户、交房条件已经重新约定的、政府部门认定的房款是71.38万元，与实际价款有出入但应按双方约定为准。证据6真实性无异议，对证明目的有异议，该房产虽已过户，但原告未按合同约定办理过户，没有按2012年2月28日将房屋移交并办理相关手续。证据7评估是为了办理银行按揭办理的预评估。
第三人大家房产策划公司对上述证据发表质证意见如下：证据1真实性无异议，同被告质证意见。证据2真实性无异议。证据3合同不是双方真实意思表示，是为了贷款用的。证据4同被告质证意见。证据5是双方真实意思表示，完税证、契税证的真实性无异议，原、被告双方之间价款的约定。证据6同被告质证意见。证据7显示原、被告双方之间的成交价格是60万元。
经本院审查认为，原告郝迈提交的证据1、2客观真实，与本案具有关联性，且被告及第三人对其真实性均予以认可，本院予以采信。证据3系原、被告及第三人三方签订的，系其三方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以采信。证据4客观真实，与本案具有关联性，且原告认可已收到被告贷款转支的46万元，本院予以采信。证据5中郑州经济技术开发区房屋买卖合同约定内容与被告孙鹏所已经履行的房屋购买款项不符，被告孙鹏实际已支付购房款74万元，而非该合同约定的66.8万元，该合同不是当时房屋买卖双方的真实意思表示，本院不予采信；证据5中契税完税证客观真实，本院予以采信。证据6客观真实，被告及第三人对其真实性均无异议，本院予以采信。证据7系被告办理贷款时的评估，与本案无关，本院不予采信。
被告孙鹏为支持其辩称理由，提交如下证据：第一组1.2011年12月20日原、被告签订的郑州经济技术开发区房屋买卖合同一份（同原告提交证据5），证明双方之间存在商品房买卖合同关系，最终确认房屋成交价格为66.8万元；原告应于2012年2月28日前将房屋交付被告，并办理物业服务、有线电视、固定电话、水电气暖等相关附属设施的变更手续；原告逾期交房的，每逾期一天，按总房款的万分之五支付违约金。第二组2.2011年5月13日第三人出具的2万元收据一份；3.2011年6月14日第三人出具的房产证收据一份；4.被告委托代理人孔媛媛2011年6月7日通过工商银行向第三人转款26万元凭证及第三人工作人员出具收条各一份；5.原告起诉状一份。第二组证据证明原告将诉争房产的购房手续原件及房产证原件留存第三人，并委托第三人与被告发生交易；被告以支付购房款名义先后向原告及第三人支付购房款74万元。第三组6.2011年12月23日郑房权证字第××号房屋所有权证一份；7.2012年2月21日招商银行放款收据一份。第三组证据证明诉争房产已转移登记在被告名下，由被告所有，但原告至今未向被告移交诉争房产，后续房款46万元已于2012年2月21日支付原告。
原告郝迈对上述证据发表质证意见如下：第一组证据1真实性无异议，质证意见同原告证据5证明目的。第二组证据2真实性无异议，证明目的无异议，同意被告的质证意见；3真实性无异议；4证明目的有异议，真实性无法确认，收条是在原、被告及第三人签订合同之前，原告不知情，且未明确约定或设定代收、代管26万元房款，原告未收到此款，该收条明显改变了买卖双方关于付款方式的约定，已构成违约，出卖人可以拒绝受领并可主张买受人承担迟延履行的责任。该收条不符合财务手续，系第三人工作人员出具，未加盖印章，未将购房款存入郑州市存量房交易结算资金专用账户明显违规，也有违禁止房地产经纪机构或经纪人员直接或间接代收代管存量房交易资金等法律、法规，应为无效。被告的行为后果充分证明被告完全认可购房款为74万元且已实际履行（其中46万元由银行直接转付原告，2万元定金由第三人代管，加本26万元收条）。收条已载明系购房款，应当认定为职务行为，第三人亦应依其承诺履行支付剩余房款的义务，被告应对第三人不能给付部分承担连带责任；证据5认可已收到46万元房款。第三组证据真实性无异议，证明目的有异议，未交付房屋是因被告违反合同约定。
第三人大家房产策划公司对上述证据发表质证意见如下：第一组证据1该合同从签订时间来讲是原、被告之间的最后一份合同，该合同有郑州市房管局备案保管，具有一定的效力，该合同是合法有效的。第二组证据2、3、4、5真实性无异议；证明目的有异议，该款是转给崔玉州个人，而非第三人，收条是崔玉州个人出具，而非第三人出具，根据合同约定和第三人的经营范围及房产经纪人的职责，崔玉州的行为不能代表第三人；合同上没有规定第三人，支付多少房款与第三人无关，第三人也没有收到任何购房款。第三组证据6无异议；证据7与第三人无关。
经本院审查认为，被告孙鹏提交的证据一审查意见同原告证据5；原告及第三人对证据二中的2、3、5均无异议，本院予以采信；对证据二中的4原告及第三人对其真实性均无异议，但对其证明目的有异议。2011年6月7日被告委托代理人孔媛媛通过工商银行转账26万元给崔玉州，当日崔玉州出具收条，载明其收到孔媛媛购远大理想城12号楼1单元2号房屋购房款26万元。崔玉州系第三人工作人员，其行为为职务行为，第三人应当对崔玉州的行为承担民事责任。该证据与本案具有关联性，本院予以采信；对第三组证据6、7原告及第三人均无异议，本院予以采信。
第三人大家房产策划公司未提交证据。
本院依据认定的证据及庭审笔录，确认如下事实：
2011年5月13日，第三人大家房产策划公司出具收据一份，载明收到被告孙鹏2万元，系付暂代收代管购远大理想城12号／1-201室定金，收款人王艳霞。
2011年6月7日，中国工商银行个人业务凭证签单载明，孔媛媛转账给崔玉州26万元。该日崔玉州出具收条一份，今收到孔媛媛购远大理想城12号楼1单元2号房屋购房款26万元。孔媛媛系被告孙鹏委托代理人。
2011年6月14日，第三人大家房产策划公司出具房产证收据一份，收到原告郝迈位于经济技术开发区经北二路66号B6东1-2东维修基金号NO.D421707，完税证原件0880678，特立此收据。郑州大家房地产营销策划有限公司，经办人王艳霞。备注：郝迈产权证原件（产权证号11010550**）崔玉州。
收条一份，今收郝迈位于经济技术开发区远大理想城B6-东1单元2楼东户商品房买卖合同，合同编号：郑经房NO.0008678，购房发票，发票号码：00263958、00054225。大家置业李颖。
2011年10月25日，中华人民共和国契税完税证载明被告孙鹏交纳购房税14276元。
2011年11月15日，原、被告及第三人签订房屋买卖合同一份（合同编号：150069），原告将其所有的位于郑州经济开发区远大理想城B6栋东1单元2层东户，房产证号NO.00086**，建筑面积为109.62平方米房产一套卖给被告。房产及配套设施总价款750000元，房屋相关配套设施有维修金、暖气初装费、天然气初装费、有线初装费。分期付款：原、被告双方于签订合同后，应共同到贷款银行办理相关按揭手续，按揭所需费用由被告承担；被告在银行放款之日向原告支付房款，若贷款银行确定的贷款金额少于本合同约定的贷款金额，被告应当在首付房款交付时一次性补足，同时定金冲抵房款。物业交割：原告授权第三人以定金冲抵部分的房款暂由第三人保管并转为物业交割保证金，待物业全部及时、完整交割完毕时，原告凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向第三人领取物业交割保证金。立契过户时间60天。原告应在收到物业交割保证金之外的房款之日起十日内向被告完整有效的交付本合同项下之房产及其它相关配套附属设施，并保证在立契之日将该房产名下所有户口全部迁出；被告应在接受房产的同时进行物业验收交割，如果原告怠于办理物业交割，经被告书面通知后五日内仍不予办理的，视为原告违约，原告同意将第三人代收的上述物业交割保证金交与被告；交房时原告应保证上下水、电、天然气、管道液化气、暖气设施的正常使用，并完整地交付给被告（如有不符，原、被告双方同意暂扣物业交割保证金）。原、被告双方共同到郑州市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用全部由被告承担。合同签订时，被告支付第三人一百元的报酬。
2011年12月19日，郑州市经济技术开发区地方税务局销售不动产统一发票，付款方名称孙鹏，不动产项目名称二手房转让，销售的不动产楼牌号郑州经济技术开发区经北二路66号12号楼1单元2层2号，建筑面积109.62平方米，单价6550元／平方米；金额713800元，款项性质购房款，税率、税额7138元。
中华人民共和国房屋所有权证载明，郑房权证字第××号房屋所有权人孙鹏，房屋坐落郑州经济技术开发区经北二路66号12号楼1单元2层2号，登记时间2011年12月23日，建筑面积109.62平方米。
2012年2月21日，招商银行个人贷款借款借据载明，被告孙鹏因购二手住房向招商银行郑州分行借款46万元。原告认可已收到46万元。
第三人认可收到2万元定金。对崔玉州收到的26万元不予认可，但认可崔玉州曾系其公司远大理想城分店工作人员。
本院认为，原告原有的位于郑州经济技术开发区经北二路66号12号楼1单元2层2号房屋已于2011年12月23日变更登记至被告孙鹏名下，被告孙鹏先后实际支付购房款74万元，与原告所诉经计算扣除被告应当缴纳的各项费用后需支付原告房款74万元相吻合，故原、被告及第三人2011年11月15日签订的房屋买卖合同（合同编号：150069）系三方当事人的真实意思表示，且已经依照法律、行政法规的规定，办理了变更登记手续，合法有效，本院予以确认，故原告请求确认原、被告和第三人大家房产策划公司三方于2011年11月15日签订的合同编号为150069号房屋买卖合同有效，合法有据，本院予以支持。被告孙鹏及第三人辩称应按原、被告2011年12月20日签订的郑州经济技术开发区房屋买卖合同履行理由不能成立，本院不予采信。原告诉请第三人支付剩余购房款28万元、被告承担连带责任，第三人认可崔玉州、王艳霞、李颖系其远大理想城分店的工作人员，王艳霞、李颖、崔玉州的行为均为职务，王艳霞、崔玉州先后收取被告所交购房定金2万元、房款26万元，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条之规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，第三人应当将其所收被告支付的购房款及定金支付给原告。第三人辩称崔玉州收款系其个人行为，且崔玉州离职时未将该款交第三人，其不予认可的辩称理由不能成立，本院不予采信。被告辩称其已将剩余28万元房款支付第三人，客