吉林省农安县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）吉农民重字第12号
原告王明甲，男，1962年4月7日出生，汉族，无职业，现住长春市宽城区。
委托代理人王立新，长春市南关区南岭法律服务所法律工作者。
委托代理人石成印，长春市南关区南岭法律服务所法律工作者。
被告王子龙，男，1946年6月12日出生，汉族，退休职工，现住长春市宽城区。
委托代理人丁法荣，吉林佳禾律师事务所律师。
原告王明甲诉被告王子龙租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王明甲及委托代理人王立新、石成印，被告王子龙及委托代理人丁法荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：原告于2012年3月3日同农安县华家镇迟家村第三社牧业小区业主于守波签订该牧业小区转让合同一份，并经华家镇农村承包合同管理站同意。在原告接手该牧业小区时，原业主于守波已与被告王子龙在2010年4月30日签了租赁小区合同，将该小区租给被告，租期10年（自2010年-2020年）。2012年4月9日，原告与原业主于守波向被告发出牧业小区已转让给原告的《告知书》，明确告知2012年5月30日以后8年牧业小区租金由原告收取。原租赁合同约定每年的5月30日为缴租金日期，但被告拒不交付租金；现牧业小区大墙坍塌，房屋漏雨，被告也没有按原约定给予维修，而又将铺设的砖路拆除。因此，被告已严重违约，所以要求解除王子龙与于守波签订的牧业小区的租赁合同，赔偿原告违约金、修缮费40万元，给付2012年、2013年租赁费，诉讼费由被告承担。
被告辩称：1、关于合同效力和原告主体资格问题，被告认为依据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条规定。被告提供迟家村出具的证明材料，于守波在2008年签订的牧业小区就是土地承包合同，所以于守波与王明甲的转让也是土地承包，村委会认为无效，即无效。就是原告不具有该租赁物的相应权利，所以原告主体不适格。由于合同无效，原、被告之间没有权利义务关系。2、违约责任，第一，租金问题，在原审中于守波已证明在2012年5月30日被告已主动要求交付租金，于守波没有收，租金不是由于被告违约造成的。第二，房屋修缮问题，目前在租期内，如何使用是承租方的权利，在租期满后完整交付就不存在问题，原告提出的房屋倒塌、漏水不是事实。第三，关于养猪问题，租赁合同约定，乙方可以扩大再生产及其它项目，牧业小区就是养殖。第四，转租不是事实。综上，原告没主体资格，应驳回其诉讼请求。
原告为证明自己的主张提供如下证据：
第一组证据：原告与于守波签订的牧业小区转让合同书、农安县华家镇迟家村联建牧业小区平面规划图、迟家村承包土地合同书、土地面积附图、联建小区退出协议书、农业生产结构调整项目用地备案登记表、于振廷退出联建小区证明、农安县华家镇土地承包合同管理站票据、于守波收款收条。
证明于守波与原告之间交接完毕，并已在政府机关做了鉴证，原告是诉争牧业小区的所有人。有权主张自己的权利。
被告对证据的真实性无异议，于振廷等人退出也是真实的。但王明甲与于守波签订的转让合同因没有经村委会盖章同意而无效。
第二组证据：催款通知书。证明被告自2012年5月30日至今没有支付原告租金。构成违约。
被告对真实性无异议。收到此通知书。接到通知后，让原告来取款，他没来。
第三组证据：个人独资企业营业执照、动物防疫合格证、于守波与被告签订的租赁合同。
证明诉争的牧业小区在租赁给被告时约定用途为养兔子，现在被告已经改做养猪，已改变租赁合同约定的用途，构成违约。原告有权解除合同。
被告对真实性无异议，但认为，只要是搞养殖就不违约，合同允许扩大再生产及发展其他项目。
第四组证据：于守波的告知书一份，证明牧业小区转让一事已经通知被告，被告没有主张优先购买权；被告有义务支付原告租金。
被告对此证据无异议。
第五组证据：于守波出庭作证。证实：我在2008年建牧业小区，当时是五人联建的，后其他四人退出。2010年4月租给王子龙，租期十年，前三年租金每年3万，三年后每年5万。2012年3、4月份，以106万的价格转让给王明甲。转让后通知了王子龙，通知其把租金交给王明甲。转让时小区是新建的。
证人唐某某证实，经其介绍于守波将牧业小区转让给王明甲，当时房盖有裂的地方。
证人张某甲证言，证实王明甲买于守波的牧业小区，我和唐某某是中间人。王明甲买之前，我们去牧业小区，告诉王子龙，于守波要把牧业小区转让给王明甲，王子龙说，你卖给谁我不管。
被告对证言有异议，于守波转让给王明甲时我不知道。他们是在签订合同后告诉我的。小区是2008年建的，2010年租给我的时候就漏雨。其他无异议。
第六组证据：小区现状的照片。证明被告没有按合同约定尽到维护和修缮义务，应当支付修缮费和赔偿损失。被告对小区进行了改建，将兔舍变成猪舍，构成违约。
被告质证称看不懂照片。小区是2010年租的，当时只有五间空房子，我修了路面、地面、护坡、办公室取暖、机井4眼，下水井3眼，购买了兔笼子和兔子。路面原来是单层砖，我把砖挪到背面变成双层。房盖不漏雨，我年年修，随时修。我把兔舍改成猪舍属实。
被告向法庭提供了原一审中两位证人证言。
1、证人张某乙证实，于守波转让给王明甲之前让其给帮忙找买主，转让给王明甲后张某乙给于守波打过电话，于守波不收租金。给王明甲打电话让他来取租金，他没来。牧业小区原来的砖道拆除是为了修立砖。房屋漏雨已经修好了。大墙没有倒塌。
2、证人徐某某证实，被告租牧业小区十年，修了水泥路、对宿舍进行了装修、修建了厕所和隔离间，打了井。
3、村委会证明一份，证实于守波转让给王明甲没有经村委会同意，属于无效。
原告对真实性无异议，但对证明的问题有异议。于守波与村里签订合同时，可以转让。
合议庭对证据分析认为，被告对原告证据第一、二、三、四、六组证据的真实性无异议，合议庭对此证据的真实性予以确认。原告第五组证据中证实的经唐某某、张某甲介绍，于守波将牧业小区转让给王明甲并告知了王子龙的事实无异议，合议庭予以确认。
被告证据的真实性原告无异议，予以确认。
经庭审调查，本院查明如下事实：2008年，于守波、于振廷等五人与农安县华家镇迟家村委会签订了“迟家村承包土地合同书”。约定迟家村将集体土地3.47公顷承包给于守波从事牧业小区项目建设。于守波等共同建设了牧业小区。2008年9月30日，于振廷等四人退出小区。
2010年4月30日，于守波将建好的牧业小区租赁给被告王子龙。被告与于守波签定租赁合同书，约定于守波将迟家村境内养殖小区租给王子龙，约定租期10年，第一年至第三年租金每年3万元，第四年至第十年每年租金5万元，交付租金时间为每年5月30日。合同履行期限自2010年4月30日至2020年5月30日。政府给予小区的一切优惠待遇均归王子龙所享有。
租赁合同签订后，王子龙对小区进行了装修、改建。
2010年9月，办理了个体独资企业的营业执照。企业名称为农安县于守波肉兔养殖场，投资人为于守波。
2012年3月3日，经农安县华家农村承包合同管理站鉴证，原告与于守波签定合同书，于守波将养殖小区转让给原告，约定转让费106万元，同时约定原于守波和王子龙签的租赁合同不变，原告王明甲必须履行。
转让合同签定后，2012年4月9日，于守波以快递方式向被告王子龙发出告知书，告知被告以后小区事情和王明甲联系，以后8年租金由王明甲收取。2012年6月4日，原告向被告发出催款通知，要求被告在7日内交纳租金3万元，在此期间的5月30日，被告欲向于守波交付租金，于守波未收，并明确告知被告应把租金交给王明甲。被告不同意将租金交付给王明甲，庭审时仍坚持不同意向王明甲支付租金。至今被告没缴纳2012年和2013年租赁费。
本院认为：1、于守波与原告王明甲签订的转让合同，双方自愿，意思表示真实，内容合法，该合同合法有效。
于守波与华家镇迟家村委会签订土地合同，取得了土地使用权，建设牧业小区，取得独资企业营业执照，于守波享有该小区的所有权，有权进行处分。该小区的转让不同于土地承包的转让。其转让的是牧业小区，而不是土地。其行为不适用《最高人民法院审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。”的规定。原告王明甲与于守波之间的牧业小区转让合同有效。
2、被告王子龙拒向王明甲交付租金构成违约。
王明甲取得牧业小区的所有权后，原于守波与王子龙签订的租赁合同在王明甲和王子龙之间继续有效。双方都应当履行合同义务。王子龙有义务向王明甲支付租金，王明甲有义务把租赁物继续租给承租人使用。但现在王子龙明确表示不同意向王明甲支付租金，是违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要义务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不履行的。当事人可以解除合同。本案被告王子龙明确表示不向原告履行支付租赁费的义务，是违约行为，原告以此要求解除合同应予支持。
3、关于违约金。
鉴于被告构成违约，原告要求被告支付违约金应予支持。鉴于于守波与王子龙之间签订的违约金过高，应当适当予以减少，参照双方合同租赁费数额，保护违约金全部租金的20%，即8.8万元。
4、关于租赁费。
2012、2013年，被告王子龙已经使用的牧业小区，故应当支付2012年、2013年两年的租赁费8万元。
5、关于赔偿损失。
原告请求的修缮费，原告提供的小区照片，无法证明房屋损毁情况及程度，诉讼请求因证据不足，不予支持。
《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百四十八条之规定，判决如下：
一、解除被告王子龙与于守波签订（现王明甲履行）的华家镇迟家村牧业小区租赁合同。
二、被告王子龙与判决生效后立即从华家镇迟家村牧业小区迁出。
三、被告王子龙于判决生效后立即给付原告王明甲2012、2013年租赁费8万元。
四、被告王子龙于判决生效后立即给付原告王明甲违约金8.8万元。
五、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8370元，被告王子龙负担3660元，原告负担4710元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。
审 判 长 张丽娟
审 判 员 孙 波
人民陪审员 孟 灵
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 石玉冰