贵州省毕节市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黔05民终2051号
上诉人（原审被告）毕节中和置业有限公司。住所地：毕节市双山新区梨树镇二堡村。
法定代表人施昌平，该公司经理。
委托代理人胡义荣、盖玉红，贵州威迪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）李涛，男，1985年11月20日出生，汉族，住四川省崇州市，现住毕节市。
委托代理人舒立、周勇，贵州本芳律师事务所律师。
上诉人毕节中和置业有限公司（以下简称中和置业公司）与被上诉人李涛商品房预约合同纠纷一案，不服贵州省七星关区人民法院（2016）黔0502民初2173号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行审理。上诉人中和置业公司的委托代理人盖玉红，被上诉人李涛及其委托代理人周勇、舒立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告诉称：2015年3月25日，原、被告双方签订《毕节国际汽配城自主经营商铺定制协议》约定，原告所定制的商铺为被告建设的位毕节××××山新区区“毕节国际汽配城”项目中的B区第B7幢，商铺号为109，建筑面积约104.72㎡（最终以房产管理部门测绘数据为准），单价为8903元／㎡，总价为932322.00元；优惠后单价为6702.00元／㎡，优惠后总房款为695000.00元；原、被告双方签订《商品房买卖合同》时，原告支付不少于总房款的50%，余额按揭贷款；被告承诺该商铺在2015年6月前达到商品房预售条件，试营时间在2015年10月10日前，签订制定协议时，原告需向被告支付履约保证金6万元；在商铺达到商品房预售条件时，被告用书面或其他方式通知原告在规定时间内与被告签订《商品房买卖合同》，原告未在被告确定的时间内与被告签订《商品房买卖合同》的，被告有权解除定制协议，被告已支付的履约保证金不予退还；定制协议经原被告签字生效，在原被告签订《商品房买卖合同》生效后，定制协议自行终止，协议终止后，履约保证金抵作商铺购房款。原告依约向被告支付了履约保证金6万元后于2015年8月31日与被告订立了《商品房买卖合同》，并向被告支付了购房款365000.00元（加上已付的履约保证金，共计425000.00元）。被告向原告出卖商铺，未取得《商品房预售许可证》等文件，无法办理备案登记及按揭贷款。而被告在未取得《商品房预售许可证》的条件下，与原告订立《商品房买卖合同》的行为，属于隐瞒真相、虚构事实，构成欺诈。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定和第九条规定的规定，被告在未取得《商品房预售许可证》之情形下，故意隐瞒该事实，并与原告订立《商品房买卖合同》、收取购房款，该《商品房买卖合同》依法应确认为无效合同。同时，因该《商品房买卖合同》无效之原因为被告故意隐瞒未取得《商品房预售许可证》所致，故被告应当向原告返还购房款、赔偿利息损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。综上，原告诉至本院，请求：1、判决确认原告李涛与被告毕节中和置业有限公司订立的《商品房买卖合同》无效，并解除双方于2015年3月25日签订的《毕节国际汽配城自主经营商铺定制协议》；2、判令被告毕节中和置业有限公司返还原告李涛购房款425，000.00元；3、判令被告毕节中和置业有限公司赔偿原告李涛损失425，000.00元（已付房款的一倍）；4、判令被告毕节中和置业有限公司以425，000.00元为计息基数，从2015年9月1日至被告履行完毕之日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算，赔偿原告李涛之利息损失（现暂定为30，000.00元）。
原审被告辩称：答辩人不能按时取得商品房预售许可证的原因是由于不可抗力所致，答辩人不承担民事责任。答辩人系原毕节××××山新区（现为金海湖新区）管委会招商引资企业，原毕节双山新区管委会为发展地方经济，增加就业，推动双山新区城镇化发展，将答辩人招商引资至该新区，拟由答辩人在该区梨树镇投资建设“毕节国际汽配城”，完善相关投资协议后，答辩人依照毕节市相关招商引资政策组建了公司，原双山新区管委会将开发的土地交由答辩人进行开发。因工期紧，项目实施处于边建设边完善手续的状态。同时，为了项目尽快投入营运，及时产生经济效益，经原双山新区管委会经济发展局同意，答辩人逐渐将已符合预售条件的商铺进行预售，并积极引导项目及时开始营运。但在建设过程中，因原告毕节市经济开发区与毕节××××山新区进行合并，相关机构及人事对接需要时间，故答辩人办理的预售许可相关手续均被不同程度的拖延，导致无法及时办理相关证件。目前，答辩人仍积极协调有关部门，相关证件的办理也在有序进行中。根据民法通则的规定，因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。因此答辩人不能按时取得商品房预售许可证的原因是由于不可抗力所致，答辩人不承担民事责任；答辩人在签约的过程中不存在故意隐瞒和欺诈的行为，也不应承担返还被答辩人已付房款双倍及利息损失的法律责任。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，根据该条的规定，只有在出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，导致合同无效或被撤销、解除前提下，买受人才可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。本案中，答辩人与被答辩人在签订合同的过程中，并不存在故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明。因此，即使双方签订的合同被认定为无效或者被撤销、解除，答辩人也不应支付被答辩人已付购房款及利息、赔偿损失及已付购房款一倍的赔偿责任。
原审查明：2015年3月25日，原、被告双方签订《毕节国际汽配城自主经营商铺定制协议》，该协议约定：“原告所定制的商铺为被告建设的位于毕节××××山新区毕节国际汽配城项目中的B区第B7幢，商铺号为109，建筑面积约104.72㎡（最终以房产管理部门测绘数据为准），单价为8903元／㎡，总价为932322.00元。优惠后单价为6702.00元／㎡，优惠后总房款为695000.00元。双方签订《商品房买卖合同》时，原告支付不少于总房款的50%，余额按揭贷款。被告承诺该商铺在2015年6月前达到商品房预售条件，试营时间在2015年10月10日前，签订制定协议时，原告需向被告支付履约保证金6万元。在商铺达到商品房预售条件时，被告用书面或其他方式通知原告在规定时间内与被告签订《商品房买卖合同》，原告未在被告确定的时间内与被告签订《商品房买卖合同》的，被告有权解除定制协议，原告已支付的履约保证金不予退还。定制协议经原被告签字生效，在原被告签订《商品房买卖合同》生效后，定制协议自行终止，协议终止后，履约保证金抵作商铺购房款”。签订该定制协议当天，原告依约向被告支付履约保证金60000.00元，被告向原告出具了收款收据。
嗣后，经被告通知，原告于2015年8月31日与被告签订《商品房买卖合同》，并向被告支付了购房款365000.00元，被告向原告出具了收款收据。但被告以需要将《商品房买卖合同》送往房产部门备案及办理按揭贷款为由，未将《商品房买卖合同》交给原告。原告曾多次向被告索要《商品房买卖合同》，被告至今亦未将《商品房买卖合同》交给原告。
另查明，到目前为止，涉案商铺仅完成主体结构，并不具备交付条件，且被告中和公司尚未取得涉案商铺的商品房预售许可证。
原审认为：本案争议的焦点是被告中和公司是否存在“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明”的事实？
由于商品房认购书是出卖人与买受人就订立商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以原告为购买被告中和公司开发的位于毕节××××山新区毕节国际汽配城项目中的B区第B7幢109号商铺而与被告签订的《毕节国际汽配城自主经营商铺定制协议》属于商品房买卖预约合同。该预约合同的目的在于促使原、被告签订《商品房买卖合同》，《毕节国际汽配城自主经营商铺定制协议》约定在涉案商铺达到商品房预售条件时被告通知原告与其签订《商品房买卖合同》，原告依被告通知于2015年8月31日与被告订立了《商品房买卖合同》，故该《毕节国际汽配城自主经营商铺定制协议》的目的已实现，且双方约定签订《商品房买卖合同》后，定制协议自行终止，因此原、被告在2015年8月31日签订《商品房买卖合同》时《毕节国际汽配城自主经营商铺定制协议》的权利义务终止。故对原告要求解除《毕节国际汽配城自主经营商铺定制协议》的诉讼请求，本院不予支持。
原、被告虽在2015年8月31日签订《商品房买卖合同》，且被告以该合同未备案为由未将该合同交给原告持有，但至起诉前被告仍未取得商品房预售许可证明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，双方签订的《商品房买卖合同》应认定为无效。《城市商品房预售管理办法》第九条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”，被告在没有取得商品房预售许可证明的情况下，为促使原告与其签订《商品房买卖合同》，故意不向原告披露其并未取得商品房预售许可证明的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明……”的规定，被告应当向原告返还购房款425，000.00元，赔偿原告已付购房款的利息损失（利息损失按中国人民银行同期贷款基准利率从2015年9月1日起计算至被告履行完毕之日止），并承担原告已付购房款一倍（425，000.00元）的赔偿责任。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告李涛与被告毕节中和置业有限公司于2015年8月31日签订的《商品房买卖合同》无效。
二、被告毕节中和置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李涛购房款人民币425，000.00元，并以人民币425，000.00元为基数参照中国人民银行同期贷款基准利率从2015年9月1日起计付至购房款履行完毕之日止的利息损失。
三、被告毕节中和置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告李涛人民币425，000.00元。
四、驳回原告李涛的其他诉讼请求。
案件受理费人民币12660.00元，减半收取6330.00元，由被告毕节中和置业有限公司承担。
上诉人中和置业公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决第二项中以人民币425，000.00元为基数参照中国人民银行同期贷款基准利率从2015年9月1日起计付至购房款履行完毕之日止的利息损失内容及第三项。事实及理由：一、原审认定上诉人在没有取得商品房预售许可证情况下，为促使被上诉人与其签订《商品房买卖合同》，故意不向被上诉人披露其未取得商品房预售许可证的事实，该认定无事实依据。上诉人系原毕节××××山新区（现金海湖新区）管委会招商引资企业，开发的毕节国际汽配城项目因工期紧，处于边建设边完善相关手续的状态。经管委会经济发展局同意，上诉人逐渐将符合预售条件的商铺进行预售。在此过程中，因毕节市经济开发区与双山新区合并，相关机构及人员对接需要时间，上诉人办理的预售许可手续被不同程度的拖延，导致无法及时办理相关证件。上诉人现积极协调有关部门，相关证件的办理正在有序进行，不存在故意隐瞒和欺诈的行为。二、原审判决依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，作出不利于上诉人的判决，属于适用法律错误。前面所述上诉人不能按照取得商品房预售许可证的原因是由于政府机构的合并导致，不存在故意隐瞒和欺诈的行为，所以即使双方签订的商品房买卖合同被认定为无效，上诉人只应退还被上诉人购房款，不应承担购房利息及已合谋购房款一倍的赔偿责任。
被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不应得到支持。
对一审查明的事实，经审查属实，本院予以确认。
本案二审争议的焦点：上诉人是否应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定承担赔偿责任。
本院认为：关于该争议焦点的核心是上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》时是否取得商品房预售许可证及是否向被上诉人披露其未取得商品房预售许可证的事实。上诉人与被上诉人于2015年8月31日签订《商品房买卖合同》，直至本案一审、二审在长达一年多时间均未取得涉案商铺的商品房预售许可证。上诉人作为房地产开发专业企业，对涉案商铺进行预售时企业的预售行为是否符合《城市商品房预售管理办法》第五条规定的预售条件及第六条关于未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售的禁止条件是明知的，即上诉人在进行涉案商铺预售时没有取得商品房预售许可证这一事实是客观存在的，且上诉人没有将未取得商品房预售许可证这一客观事实向与其订立《商品房买卖合同》的被上诉人进行披露，存在隐瞒的事实。作为专业房地产开发企业，取得《商品房预售许可证》进行商品房预售是其法定义务而非约定义务，不管相对人在签约时是否向其主张要求出示《商品房预售许可证》，均不能免除上诉人承担的该法定义务。故一审根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决商品房买卖合同无效和上诉人返还已付购房款及利息并承担已付购房款一倍的赔偿责任有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人辩称其未取得取得商品房预售许可证的客观原因，不符合《商品房销售管理办法》第六条的规定，且不符合本案查明的案件事实，本院不予以采信。综上，上诉人的上诉无事实和法律依据，应予驳回。根据《城市商品房预售管理办法》第五条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12300元由上诉人毕节中和置业有限公司承担。
本判决为终审判决。
审判长 李 可
审判员 陈红梅
审判员 徐 洪
二〇一六年十月三十一日
书记员 詹 淼