黑龙江省农垦中级法院
民 事 判 决 书
（2016）黑81民终14号
上诉人（原审第三人）黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司。
法定代表人刘波，该公司董事长。
委托代理人白景贤，黑龙江红旗律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）梁英，黑龙江省建三江电业局职工。
委托代理人马圣洁，黑龙江省建三江花园小区售楼处售楼经理。
被上诉人（原审原告）史凤娥，无职业。
委托代理人王松涛，个体户。
委托代理人鞠国明，黑龙江雨竹律师事务所律师。
原审被告吕壮，个体户。
原审被告井维红（吕壮前妻），黑龙江农垦建三江人民医院临时工。
上诉人黑龙江农垦泰鑫房地产开发有限公司（以下简称泰鑫公司）、梁英因与史凤娥、吕壮、井维红房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省建三江农垦法院（2015）建民初字235号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审原告史凤娥诉称：2013年2月1日，原告与被告吕壮、井维红签订购房转让协议，购买位于黑龙江省建三江管理局花园小区16号楼2单元703室，面积101.75平方米的房屋，总价款356，125.00元。原告于当日将房屋全部价款给付吕壮，并与第三人泰鑫公司下属的花园小区改建办签订了更名协议。房屋已交工，但泰鑫公司和梁英以吕壮尚欠房屋差价款176，602.00元为由不给办理相关手续。请求法院判令被告及第三人履行合同，交付房屋，并给付违约金7，122.50元，案件受理费由被告承担。
原审被告吕壮辩称：原告所述买房事实经过属实，但对购房款有异议，称只收到300，000.00元。当初房子就是按这个价卖的，中间人是郑庆江，他是答辩人的同学，是王松涛的小舅子，答辩人无房子，无法支付，可以在一定时间内退还房款和违约金及原告合理的要求。退还之前必须明确房屋买卖价格。（在原审中称将涉案房屋卖给了原告，并与原告一同去售楼处签订房屋买卖协议和更名协议。）
第三人泰鑫公司辩称：本公司与吕壮之间以房抵工程款协议是附条件的，所附条件为只有在被告将差价款补齐的条件下，才会履行协议，交付房屋并办理相关所有权过户手续，因被告未在约定的期限内补齐差价款，答辩人主张解除与吕壮之间的房屋买卖协议，答辩人可以在一定期间内将剩余工程款给付被告；答辩人给原告出具的更名协议只是对是否同意更名的意见，并不是与原告形成了房屋买卖关系，即使给原告更名也必须在吕壮全部履行了给付差价款的前提下，因吕壮违约导致诉讼，应由吕壮承担全部责任；吕壮与答辩人只是签订了以房抵付工程款协议，所涉房屋的所有权和使用权在吕壮未履行义务前未发生转移，原告与吕壮之间的房屋买卖合同因吕壮未取得房屋所有权和使用权无效。
第三人梁英的答辩意见同泰鑫公司。（其在原审中辩称：原告与第三人不存在房屋买卖合同关系，与吕壮之间用三户房产抵付工程款的前提条件是吕壮应在2013年5月1日前将差价款176，602.00元一次性交清才可以交房。吕壮违反了与第三人之间的先履行义务，第三人有权拒绝交房，吕壮将三户抵债房屋全部售出，并取得价款，却未偿还第三人的差价款，属于恶意违约，应承担不利后果。）
被告井维红未出庭，未提交答辩意见。
原审法院认定：被告吕壮挂靠北京安泰信达消防公司为泰鑫公司、梁英所开发的建三江管理局花园小区施工。竣工结算，第三人欠吕壮工程款1，197，488.00元，已付450，000.00元，尚欠747，488.00元。2012年11月5日，吕壮与第三人签订《以房抵顶工程款协议书》，约定：第三人用已取得预售许可证的建三江药园小区16号楼2单元701、702、703抵顶所欠工程款，房款总计924，090.00元，其中：701室为281，579.00元，702室为273，158.00元，703室为369，353.00元。吕壮欠第三人房款余额176，602.00元，于2013年5月1日交房前一次性交清。同日，第三人给吕壮出具16号楼2单元703室房款369，353.00元收据。同年2月1日，原告之子王松涛与吕壮、井维红签订《购房转让协议》，约定：王松涛以每平方米3，500.00元购买涉案房屋，面积101.75平方米，总价356，125.00元，王松涛应于合同签订日一次性交付房款，在此之间所产生的一切债务与王松涛无关。如有争议，赔偿2%违约金。王松涛于当日将购房款全部交清，吕壮出具了收据。同日，泰鑫公司下设的花园小区售楼中心出具证明，内容为：“吕壮在花园小区用工程款顶了一户住宅，位于16号楼2单元703室，面积101.75平方米，现吕壮转卖他人，需更名为王松涛。”同年3月5日，吕壮收取王松涛20，000.00元房款。因王松涛交付房款实质是原告出资所购，故王松涛向泰鑫公司提出要求将房屋所有权人变更为原告，泰鑫公司以吕壮尚欠房屋差价款为由至今未给原告办理产权登记，也未交付房屋。2014年4月24日，王松涛缴纳了2013年至2014年度供热费1，000.00元（热损费用）。2015年5月15日，王松涛交纳了电费100.00元、供热费620.78元（热损费用）、水费105.00元。
另查明，吕壮与井维红于2014年11月21日协议离婚，吕壮欠第三人房款余额176，602.00元一直未付。
原审法院认为：2012年11月5日，吕壮与泰鑫公司签订《以房抵顶工程款协议书》虽是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规的规定，亦没有损害国家、集体及他人的利益，但该合同是一份附条件合同。《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”该合同签订后，吕壮并未按协议约定于2013年5月1日前一次性付清差价款，但泰鑫公司为吕壮出具了房屋全款收据。同年2月1日，王松涛购买吕壮顶工程款的楼房，并与吕壮、井维红签订《购房转让协议》，该协议合法有效，双方应按约定履行各自义务，王松涛将购房款即相应的对价给付吕壮，吕壮、井维红应当交付房屋。由于王松涛与原告系母子关系，且购买该房屋的款项均由原告提供，原告要求将所有权人变更为自己的要求不违反法律规定，予以支持；泰鑫公司出具的证明及更名协议行为，纵观全案，可以认定是对双方交易的认可，且从建三江花园小区16号楼业主名单也可以看出，泰鑫公司实际已认可王松涛为本案争议房产的业主，即使泰鑫公司辩解其与吕壮签订的协议为附条件合同未生效，因原告对其签订的协议不知情，并支付了合理的对价，原告购买涉案房屋属于善意取得，根据合同相对性原则，第三人的辩解理由对抗不了原告善意取得，其与吕壮签订的顶房协议对于原告不发生法律效力，故泰鑫公司应给予原告办理房屋产权登记手续。泰鑫公司所提出的因吕壮欠差价款未付问题，可另案诉讼。由于被告未及时偿还差价款，导致泰鑫公司不给原告办理产权手续，被告的行为已对原告构成违约，按双方约定，被告应给付原告违约金7，122.50元（356，125.00元2%）。二被告应对婚姻存续期间内的债务负连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：一、王松涛与吕壮、井维红签订的《购房转让协议》有效；二、泰鑫公司、梁英将位于黑龙江省建三江管理局花园小区16号楼2单元703室交付史凤娥；三、吕壮、井维红给付史凤娥违约金7，122.50元。上述判决项于本判决生效之日起10日内履行。案件受理费6，749.00元，由吕壮、井维红负担。
泰鑫公司及梁英上诉称：原审适用法律错误。原审已经认定上诉人与吕壮形成以房抵工程款协议系附条件合同，为有效合同，只有在吕壮补齐差价款时，上诉人才能给予办理入户及过户手续。即使吕壮将房屋出售给他人，上诉人所享有的权利对吕壮仍然有效。原审认定史凤娥系善意取得，但不动产的善意取得是以登记为生效条件，涉案房屋尚未办理登记，不应认定为善意取得。上诉人给被上诉人出具的更名协议只是对是否同意更名的意见，并不是与被上诉人形成了房屋买卖关系，亦不意味上诉人同意向被上诉人履行交付房屋义务。
史凤娥辩称：上诉人的上诉理由无事实根据及法律依据。原审认定事实清楚，适用法律正确，原审判决应予维持。
吕壮、井维红未提交答辩意见。
各方当事人均未提交证据。
本院认定的事实与原审认定的事实相同。
本院认为：本案中存在二个合同，即《以房抵顶工程款协议书》和《购房转让协议》。前者系梁英与吕壮于2012年11月5日签订，后者系吕壮与史凤娥于2013年2月1日签订。前者为附限期和交付条件的合同，即2013年5月1日，吕壮在结清所抵房屋差价款时，第三人交付房屋，并协助吕壮办理房屋过户手续。该合同具有履行义务的先后顺序，即吕壮应当先履行义务交付差价款，第三人后履行义务，即交付房屋，所以，吕壮应当继续履行合同，给付第三人差额款。第三人未给吕壮办理房屋产权登记手续虽未违反合同约定，其因吕壮与史凤娥签订房屋买卖合同而出具证明时，已经知道吕壮将房屋卖给史凤娥，其对吕壮与史凤娥签订的《购房转让协议》并无异议，因史凤娥已经向吕壮支付全部购房款，履行了义务，在购房协议中并无过错，因此，第三人应当向史凤娥交付房屋，而吕壮亦应按协议约定履行给付176，602.00元房屋差额款义务。对于吕壮与第三人泰鑫公司、梁英之间的纠纷，根据本案的实际情况，应当一并处理。
《最高人民法院﹤关于审理房地产纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条第一款规定：由于出卖人的原因致使买受人不能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。吕壮在将涉案房屋卖给史凤娥时，未将涉案房屋设定了债权告知史凤娥，属故意隐瞒真相，且在收取史凤娥购房款后，完全可以支付给第三人房屋差价款，但其拒不给付，致使房屋买卖合同不能履行，应当承担违约责任。原审按照双方当事人约定的违约金比例判决吕壮给付违约金数额正确，应予维持。综上，原审认定事实清楚，证据确实充分，为避免当事人诉累，故对于吕壮欠付泰鑫公司、梁英房屋差价款一并处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、《解释》第十八条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、维持黑龙江省建三江农垦法院（2015）建民初字第235号民事判决；
二、原审被告吕壮给付上诉人黑龙江农垦泰鑫房地产开发公司、梁英房屋差额款176，602.00元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕；
三、上诉人黑龙江农垦泰鑫房地产开发公司、梁英协助被上诉人史凤娥办理房屋过户手续。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费6，749.00元，由原审被告吕壮负担。
本判决为终审判决。
审判长 周志强
审判员 赵玉忠
审判员 石 岩
二〇一六年二月一日
书记员 韩欣言