广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终5737号
上诉人（原审被告、反诉原告）：许文芳，女，汉族，1977年11月5日，住广东省吴川市。
委托诉讼代理人：邹飞波，广东群豪律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：钟锦灿，男，汉族，1960年9月26日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴永贤，广东禅都律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁少霞，女，汉族，1963年3月17日出生，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：张思扬，广东禅都律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴永贤，广东禅都律师事务所律师。
原审第三人：佛山市南海区广安居房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城桂平西路3号怡翠花园百合苑首层6号商铺。
法定代表人：梁德华。
上诉人许文芳因与被上诉人钟锦灿、梁少霞、原审第三人佛山市南海区广安居房地产中介有限公司（以下简称广安居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
许文芳上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回钟锦灿、梁少霞的诉讼请求；2.变更一审判决第二项，改判全部支持许文芳的反诉请求；3.撤销一审判决第四项；4.判令钟锦灿、梁少霞承担本案全部诉讼费用。事实和理由：（一）钟锦灿、梁少霞迄今为止一直没有履行交付涉案房产的义务，一审判决仅凭主观推定交付，有失公允。双方签订的《房地产买卖合同》项下的房产包括三部分，即雅旺居9B房、负二层23号车位、负二层87号车位，但实际上过户的车位却是负一层23号车位、负一层87号车位。即便过户也算是一种交付行为的话，钟锦灿、梁少霞实际交付的房产与合同约定的不符。实际过户的两个车位必须取得涉案房产的物业管理部门制作的停车卡（即钥匙）才能进入停车场和占有使用车位，但一审未经调查核实，错误认为车位不存在交付钥匙的情形。双方合同明确约定在支付首期款的当日，许文芳就要拿到房屋的钥匙，但实际上一直到现在卖方都不同意查验房屋，也未拿到涉案房产雅旺居9B房的钥匙，钟锦灿、梁少霞和广安居公司均没有任何证据证明向许文芳交付了涉案房屋的钥匙。根据一审的证据及庭审，钟锦灿、梁少霞和广安居公司也确认2016年11月16日有搬走家具电器行为，钟锦灿、梁少霞28日和29日还在打扫房屋，说明其一直居住在涉案房屋，在许文芳于2016年11月1日支付首期款时钟锦灿、梁少霞根本没有交付涉案房屋，更谈不上交钥匙。即便按照一审法院认定许文芳已经持有房屋的钥匙了，许文芳并不认为钟锦灿、梁少霞已经按照合同约定交付钥匙，房屋未查验，钥匙不可能只有一条，钟锦灿、梁少霞在2016年11月16日、28日、29日还能随便进出涉案房屋可看出，其仍保留其余钥匙，广安居公司在一审中也确认自己多配了一把钥匙。因此，钟锦灿、梁少霞并没有向许文芳交付钥匙。钟锦灿、梁少霞迄今未能履行交付涉案房产的义务，违反合同约定，应当立即向许文芳交付涉案房产，并支付违约金。（二）许文芳支付楼价余款的条件还未成就，没有违约，不用支付违约金。合同签订当日，许文芳就依约支付了10万元定金；2016年11月1日，许文芳又支付了首期购房款90万元，但钟锦灿、梁少霞并没有在2016年11月1日和许文芳一起查验房屋，更没有将房屋钥匙交给许文芳。经许文芳多次催促直至今日，钟锦灿、梁少霞仍旧没有同意一同查验房屋，也没有交房给许文芳。许文芳早于2016年10月17日前在广安居公司的协助下向银行申请办理贷款手续，并已经被同意贷款。钟锦灿、梁少霞负有先履行交付房屋的义务，但其至今并没有履行，许文芳当然有权拒绝支付楼价余款。
在二审调查期间，许文芳补充上诉意见：（一）一审查明事实错误，本案交易的当事人是钟杰斌和许文芳，而不是钟锦灿、梁少霞与许文芳，二审应当驳回钟锦灿、梁少霞的诉讼请求或发回重审。（二）钟锦灿、梁少霞恶意阻止许文芳履约，导致许文芳不能及时付款。钟锦灿、梁少霞在《敦促履约通知书》中要求许文芳领取房产证并开始办理抵押手续的时间是2016年12月10日，而依据银行办理抵押手续所需时间，至少需要7个工作日时间，办理房屋抵押登记的时间是10个工作日。也就是说，许文芳、银行最快也只能在2017年1月3日拿到抵押权证，之后才能拿到按揭款。而钟锦灿、梁少霞在2016年12月14日就已经起诉了许文芳和申请财产保全，并在2016年12月27日查封了房屋。钟锦灿、梁少霞不但不给予合理期限办理抵押和按揭手续，且通过查封房产故意阻挠许文芳办理抵押和按揭手续。而且一审中广安居公司明确，其将房产证回执拿在手中，导致许文芳不能及时拿到房产证，客观上也拖延了房产证的领取及后续手续的办理。本案未能及时付款完全不应当归责于许文芳，许文芳不应当承担违约责任。（三）一审认定许文芳违约缺乏依据。许文芳不是不愿意支付余款，而是需要一定时间办理抵押和按揭且对方未予交房。支付余款需要满足条件后才可以支付，钟锦灿、梁少霞应当给予许文芳合理期限，一审法院认定2016年12月15日为合理期限严重不符合客观规律。（四）一审推定本案交房时间是2016年11月8日存在严重错误，事实上，涉案房屋至今未交付，也未查验。
钟锦灿、梁少霞辩称，（一）许文芳并未按照合同约定办理房屋按揭，即并未通过银行按揭贷款支付购房余款110万元，经钟锦灿、梁少霞和广安居公司多次催促仍拒不履行支付房款余额的义务，许文芳的行为已经构成违约，应承担违约责任。根据许文芳的丈夫与广安居公司工作人员的聊天记录，钟锦灿、梁少霞已经履行了交付涉案房屋钥匙的义务，虽然许文芳及其丈夫认为交钥匙不等于交付房屋，但许文芳拥有涉案房屋的钥匙即随时可以查验房屋，应视为房屋已经完成交付。钟锦灿、梁少霞仍持有备用钥匙是因为涉案房屋需要由钟锦灿、梁少霞进行清理，不影响交付房屋的事实。许文芳拒不支付购房余款，构成严重违约，应当支付违约金。许文芳辩称支付购房余款的条件未成就，与事实不符。（二）许文芳反诉要求钟锦灿、梁少霞向其交付涉案物业、承担违约责任，并无事实及法律依据，一审法院驳回其反诉请求，并无不当，应予维持。虽然广安居公司在制订合同时由于笔误将汽车位所在楼层写成负二层，但在随后双方的实际交易过程中，始终都是围绕负一层的车位进行交易，且最终负一层23号、87号车位的产权已经变更登记到许文芳名下，许文芳已经实际上对两车位进行了占有、使用。综上，请求驳回许文芳的全部上诉请求。
钟锦灿、梁少霞向一审法院起诉请求：1.许文芳向钟锦灿、梁少霞支付拖欠的购房款1100000元及违约金210000元，合计1310000元；2.本案诉讼费用由许文芳承担。
许文芳向提出反诉请求：1、判令钟锦灿、梁少霞立即将位于佛山市南海区桂城街道南海大道中71号丽雅苑20座雅旺居9B房、楼下负二层23号、87号汽车位交付给许文芳；2、判令钟锦灿、梁少霞支付延期交付上述涉案房产的违约金210000元；3、判令钟锦灿、梁少霞承担本案的全部诉讼费用。
一审法院认定事实：《房地产买卖合同》签订后，2016年8月17日，许文芳向钟锦灿支付了定金10万元，同年11月1日向钟杰斌支付了首期购房款90万元，钟锦灿、梁少霞确认收到上述100万元。双方于2016年11月3日到行政服务中心办理房屋的过户手续，合同项下的佛山市南海区桂城南海大道北33号丽雅苑雅旺居9B房于2016年11月16日登记到许文芳名下，权证领取回执现由广安居公司保管，许文芳至今未领取权证，也未办理房屋按揭手续。诉讼中，许文芳表示因钟锦灿、梁少霞没有将钥匙交给许文芳，且回执在中介手里，认为需要先给房屋，再付尾款；广安居公司表示为保障双方的权利，故持有该回执。
合同项下位于佛山市南海区桂城南海大道北33号丽雅苑（17-26座）负一层汽车位023号、087号于2016年11月23日登记至许文芳名下。
交易期间，广安居公司的员工多次以微信和短信的形式与许文芳及许文芳配偶进行沟通，广安居公司多次催促许文芳一同取证并办理案件，许文芳进行了回应，部分内容如下：
2016年11月4日，广安居公司员工通过微信告知许文芳，钟生（钟锦灿）要交钥匙给许文芳。同月7日，许文芳询问广安居公司“D东西搬完未”，广安居公司表示未搬完。2016年11月17日，广安居公司称“旧业主那边不是按时间交钥匙给您这边了？但如果您不配合拿房产证就变成您这边拖延时间了”，许文芳回复称“我现在就按合同办事，按正常手续，等埋车位一齐拿，我没说不拿”；广安居公司称“业主那边已经搬完了东西，水电费管理费那些也已经结清了”，许文芳询问搬物品的时间，广安居公司回复称是昨天（2016年11月16日）搬的，并称“我只知道我什么时候给钥匙你，难道你自己不会过来看一下嘛！钥匙都在你手上”。
2016年12月8日，广安居公司与许文芳配偶商谈，许文芳配偶表示“我这两三天没时间想这事，他们态度就是觉得他没错，错的是我，这就是谈不下去的原因。你们也一直觉得他给了我一条匙就是交房了，这就更谈不上了。”广安居公司说：“不难为这个业主了，人地真的比钥匙你就是交房的了，您自己想想了，系不系了，人地好多业主都是业主收齐楼款才交房的，收齐楼款啊。”
诉讼中，钟锦灿、梁少霞、许文芳及广安居公司均确认房屋物品于2016年11月16日搬走。钟锦灿、梁少霞称合同签订时，承诺将屋内物品送给许文芳，后许文芳说不要，要求钟锦灿、梁少霞搬走。
另查，钟锦灿、梁少霞钟锦灿于2016年12月1日向许文芳寄送《敦促履行通知书》，敦促许文芳于2016年12月10日前到房管部门领取新房产证并办理后续手续。
一审法院认为：钟锦灿、梁少霞与许文芳签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，合同项下的全部房产已依约全部登记至许文芳名下，但合同尚未履行完毕，许文芳以钟锦灿、梁少霞没有交付合同项下房屋为由，拒绝向钟锦灿、梁少霞支付购房余款110万元。现双方均主张对方违约，一审法院分析如下：
一、钟锦灿、梁少霞是否履行交付义务。根据《房地产买卖合同》第四条的约定，钟锦灿、梁少霞应在首期款当日交付房屋，以钟锦灿、梁少霞将合同项下房屋（佛山市南海区桂城南海大道北33号丽雅苑雅旺居9B房）钥匙交付给许文芳为房屋转移占有的标志。许文芳主张房屋至今未交付，但广安居公司员工与许文芳2016年11月17日的微信显示，广安居公司对许文芳说“我只知道我什么时候给钥匙你，难道你自己不会过来看一下嘛！钥匙都在你手上”，许文芳并没有反驳，由此可以确定许文芳在当时已经持有房屋的钥匙。根据协议约定，钥匙交付即为房屋交付，故房屋交付依约已经完成；而车位部分，不存在交付钥匙的情形，本案中没有证据显示钟锦灿、梁少霞在车位设置障碍导致许文芳不能接收，故视为车位已经实际交付，许文芳反诉主张钟锦灿、梁少霞交付合同项下车位及房屋，一审法院不予支持。
关于房屋交付是否迟延，因钟锦灿、梁少霞及广安居公司无法提供钥匙签收的凭证，一审法院无法确定交付的确切时间。但根据微信，广安居公司于2016年11月4日通知许文芳钥匙可以领取，而同月8日许文芳向广安居公司表示屋内还有她不想见到的东西，客观可以判断许文芳至少在当时已经上门查看并发现屋内尚有物品。在双方均未举证证明钥匙交付时间的情况下，一审法院推定钥匙交付时间为2016年11月8日。根据合同约定，房屋钥匙应在许文芳支付首期款的当日即2016年11月1日交付许文芳，钟锦灿、梁少霞于同年11月8日交付，迟延履行，构成违约。至于许文芳主张钟锦灿、梁少霞未清空房屋的问题，根据合同，双方买卖的房屋为吉屋，即不包括家私电器，而据庭审陈述及微信内容，钟锦灿、梁少霞于2016年11月16日清空房屋，即钥匙交付之时房屋并未清空。钟锦灿、梁少霞主张物品悉数放弃任由许文芳处分，但对此并未举证，且该主张与合同约定并不相符，故一审法院认定房屋的交付存在瑕疵。根据合同约定，逾期履行的，“违约方须按逾期每日总楼价的千分之一向守约方支付违约金”，钟锦灿、梁少霞逾期7日交付钥匙且瑕疵履行，根据合同约定的标准，一审法院酌定钟锦灿、梁少霞向许文芳支付违约金20000元。许文芳主张钟锦灿、梁少霞支付21万元违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。
二、许文芳是否违约。根据合同约定，许文芳有义务办理房屋按揭，并通过银行按揭贷款支付购房余款110万元。虽然合同并未明确约定办理房屋按揭的期限，但有关的手续也应在权证办理后的合理期限内完成。根据本案的事实，权证在2016年11月16日办理完毕，广安居公司多次催促许文芳一同取证并办理手续，许文芳均予以拒绝，至庭审时仍未办理相关手续或者支付余款，其行为已经构成违约，许文芳应向钟锦灿、梁少霞支付购房余款110万元。许文芳辩称其未付款是因钟锦灿、梁少霞没有交付房屋所致，如上分析，该答辩意见缺乏事实依据，一审法院不予采信。关于违约金，钟锦灿、梁少霞主张按购房款10%计算违约金210000元，但根据合同“若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金”的约定，现钟锦灿、梁少霞主张继续履行合同，许文芳依约应承担的违约责任为按日千分之一计付违约金。至于违约金的起算日期，根据合同约定“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”，由于本案广安居公司在出证后即多次催促许文芳领证并办理银行手续，钟锦灿、梁少霞也于2016年12月1日寄出通知敦促许文芳在2016年12月10日前办理有关手续，钟锦灿、梁少霞及广安居公司已经进行了合理催告，一审法院确定违约金自2016年12月15日起算。因此，许文芳应向钟锦灿、梁少霞支付以210万元为本金自2016年12月15日起至付清款日止按日千分之一计算的违约金予钟锦灿、梁少霞；按照钟锦灿、梁少霞的诉请，该违约金以21万元为上限。钟锦灿、梁少霞超出上述部分的诉讼请求，一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、许文芳应于判决发生法律效力之日起十日内支付购房款110万元予钟锦灿、梁少霞，并支付以210万元为本金自2016年12月15日起至付清款日止按日千分之一计算的违约金（以21万元为限）予钟锦灿、梁少霞；二、钟锦灿、梁少霞应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2万元予许文芳；三、驳回钟锦灿、梁少霞的其他诉讼请求；四、驳回许文芳的其他反诉请求。本案适用简易程序结案，本诉受理费减半收取8295元、财产保全费5000元，合计13295元（钟锦灿、梁少霞已预交），由钟锦灿、梁少霞负担2046元，由许文芳负担11249元，许文芳应负担部分应于判决发生法律效力之日起七日向一审法院缴纳。钟锦灿、梁少霞预交的诉讼费11249元，在判决发生法律效力后，经钟锦灿、梁少霞申请，一审法院予以退还。反诉费2225元（许文芳已预交4450元），由钟锦灿、梁少霞负担212元，由许文芳负担2013元，钟锦灿、梁少霞应负担部分应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴纳。许文芳预交的诉讼费2437元，在判决发生法律效力后，经许文芳申请，一审法院予以退还。
许文芳在本案二审期间提交了如下证据：1.《贷款审批内容通知书——二手住房按揭贷款》1份，拟证明许文芳在积极办理房地产抵押按揭手续；2.照片2张，拟证明涉案的87号车位被原业主锁住，仍未交付给许文芳，许文芳不能使用；3.房地产一般按揭首期登记的办事指南1份；拟证明房地产办理抵押手续的法定期间是10个工作日，即共需14天；4.房地产买卖合同3份，拟证明涉案房屋交易的当事人是许文芳和钟杰斌，一审原告不适格。
经对方当事人质证，本院对许文芳提交的上述证据认定如下：证据1因无银行盖章，本院对其不予确认；证据2无拍摄时间与拍摄具体地点，其真实性无法确认，本院不予确认；虽然证据3的真实性可予确认，但与本案案情结合考量，该办事指南并不能证明许文芳所要证明的内容，故本院对该证据不予采信；对证据4的真实性予以确认，但该证据不能证明钟锦灿、梁少霞原告主体不适格，本院对许文芳主张的证明内容不予采信。
钟锦灿、梁少霞在本案二审期间未提交新证据。
经审理，本院对一审查明的事实予以确认。
本院另查明，2016年8月17日，钟锦灿、梁少霞和许文芳以及广安居公司签订的《房地产买卖合同》约定：买卖双方同意该物业交付使用的时间为支付首期款当天，买卖双方应在收楼当天一并到场查验房屋。卖方将房屋钥匙交付给买方，即视为房屋转移占有，卖方交楼后应在10日内及时迁出户口；因卖方或买方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或与其办证交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行合同项下义务，若守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金，合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限。同时，在合同中备注，“此楼价还包含楼下负二层23号和87号汽车位，产生税费由买方支付。卖方承诺把此房产赠与给卖方儿子，卖方儿子保证在广东省内只有唯一一套物业，若卖方儿子产生个人所得税则卖方儿子支付。卖方办理赠与所产生的费用由买方支付。”在该合同附件中还约定，买方须在签订合同当天支付定金10万元给卖方；首期楼款90万元买方应于递件成功当天支付给卖方；买方应在2016年10月17日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须协助，买卖双方应在2016年11月1日前到房屋登记机关办理申请买卖手续；楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额与应付楼价余款的差额由买方于递件成功后缴交税费前与首期楼款一并支付给卖方，买方不能如期支付的，则属违约，守约方有权追究违约责任和解除合同。
2016年11月3日，钟杰斌与许文芳签订了《广东省房地产买卖合同》，约定钟杰斌转让涉案房屋丽雅苑雅旺居9B房及负一层23号汽车位给许文芳。同日，钟锦灿与许文芳签订了《广东省房地产买卖合同》，约定钟锦灿转让负一层87号汽车位予许文芳。
广安居公司在一审庭审中陈述：“大概在11月7、8日，当时是被告在下午2时左右来我方的办公场所拿钥匙及出入卡的，但没有相应的书面证据证明，但是丽雅苑的保安及我的同事可以证实被告已经来我方拿钥匙及出入卡。被告当时也上去看了房屋，且我向其说明，我配了房屋的钥匙的事实，这是因为双方交易还没全部完成，我要保障双方的权益，且也是为了当时方便原告及我方进去打扫卫生。”
广安居公司工作人员与许文芳的微信聊天记录显示，广安居工作人员在2016年11月21日、11月24日、11月28日、12月2日、12月8日一直与许文芳交流，催促其去房管部门领取房产证并办完剩下手续，许文芳在2017年1月3日表示下午去拿房产证。
2016年12月13日，钟杰斌出具证明称其是钟锦灿、梁少霞的儿子，并表示其对于钟锦灿、梁少霞与许文芳于2016年8月17日签订的《房地产买卖合同》及合同备注栏注明房屋先由钟锦灿、梁少霞赠与钟杰斌，再由钟杰斌名下过户到许文芳名下的房屋买卖事宜清楚并已配合双方办妥房屋过户至许文芳名下的相关手续，并确认上述房屋（及车位）的买卖收益权归钟锦灿、梁少霞所有，许文芳应直接向钟锦灿、梁少霞支付受让物业的价款并承担相应的法律责任。
本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院二审围绕许文芳的上诉请求进行审理。根据许文芳的上诉请求，并综合双方当事人的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：钟锦灿、梁少霞是否是涉案房屋买卖合同的当事人；钟锦灿、梁少霞是否存在未交付涉案房屋或其他违约行为；许文芳拒绝支付剩余的房价款是否构成违约。
关于钟锦灿、梁少霞是否是涉案房屋买卖合同的当事人的问题。钟锦灿、梁少霞与许文芳于2016年8月17日签订《商品房买卖合同》，在合同的备注栏中约定以钟锦灿、梁少霞将房产赠与其儿子，再由其儿子转让给许文芳的方式来履行合同，其儿子钟杰斌也确认了该事实，故许文芳与钟杰斌签订的房屋买卖合同只是为了履行其与钟锦灿、梁少霞之间的《商品房买卖合同》办理相应过户手续而签订，钟锦灿、梁少霞与许文芳履行的也是钟锦灿、梁少霞与许文芳之间的《商品房买卖合同》，故钟锦灿、梁少霞是涉案房屋买卖合同的当事人。许文芳上诉称钟锦灿、梁少霞不是涉案房屋买卖合同的当事人缺乏理据，本院不予支持。
关于钟锦灿、梁少霞是否存在未交付涉案房屋或其他违约行为的问题。从法律意义上来说，房屋的交付包含了两个概念，一是转移过户登记；二是转移占有使用。在转移过户登记方面，许文芳于2016年11月1日支付了首期款后，双方于2016年11月3日共同到有关部门办理了涉案房屋过户手续，且涉案房屋已于2016年11月16日登记至许文芳的名下，故钟锦灿、梁少霞在2016年11月16日已经完成了涉案房屋的转移过户登记的交付义务。在转移占有使用方面，根据双方合同的约定，交付涉案房屋使用的时间为支付首期款的当天，双方应在收楼当天一并到场查验房屋，钟锦灿、梁少霞将房屋钥匙交付给许文芳。虽然钟锦灿、梁少霞未提交许文芳签收房屋钥匙的书面证据，但是根据广安居工作人员与许文芳的微信往来，广安居公司在2016年11月4日已经通知许文芳领取钥匙，而许文芳在同月8日向广安居公司明确表示屋内还有其不想见到的东西，若钟锦灿、梁少霞未向许文芳交付涉案房屋的钥匙，则许文芳不可能查看到房屋的情况，同时也说明许文芳也已经查验了房屋，而广安居公司工作人员在之后交流的过程中一再回复表示钥匙已经交付给了许文芳以及广安居公司在庭审中的陈述也印证了钟锦灿、梁少霞已经向许文芳交付了涉案房屋钥匙的事实。因此，一审法院认定钟锦灿、梁少霞于2016年11月8日交付了涉案房屋钥匙并无不当。虽然双方在合同中约定交付涉案房屋的钥匙视为完成房屋的转移占有，但双方在合同中所约定买卖的房屋并不包括家私电器。从双方微信往来情况看，钟锦灿、梁少霞直至2016年11月16日才清空房屋，故其家私电器占有涉案房屋的期间导致许文芳不能实际占有使用涉案房屋，故钟锦灿、梁少霞在完整交付涉案房屋方面存在逾期履行的行为。从双方微信交流来看，钟锦灿、梁少霞在11月28日和29日对涉案房屋进行打扫，对涉案房屋进行清扫属于合同履行过程中的附随义务，钟锦灿、梁少霞未及时履行该附随义务，也存在相应违约行为。虽然钟锦灿、梁少霞存在逾期履行行为，并应承担相应的违约责任，但是就涉案房屋的交付而言，钟锦灿、梁少霞已经向许文芳履行了转移过户登记的义务，且在2016年11月16日清空房屋后，许文芳对涉案房屋已经可予以占有使用，故应认定钟锦灿、梁少霞在2016年11月16日已实际交付了涉案房屋；同时，清扫房屋属于合同履行过程中的附随义务，钟锦灿、梁少霞未及时履行该附随义务虽然构成违约，但只属于轻微违约情形，尚不足以构成不予交付房屋的违约行为；因此，许文芳称钟锦灿、梁少霞未向其履行涉案房屋的交付义务缺乏理据，本院不予支持。另外，就车位的交付来看，许文芳上诉称双方合同约定的是负二层的两个车位，但钟锦灿、梁少霞交付的是负一层的两个车位，首先，双方在合同中所约定的与实际办理转移过户登记手续的两个车位只是楼层不同，但车位号码相同，双方已经到相关行政部门共同办理了相应转移过户登记手续，可见，合同文本上的约定应当是错写了车位所在的楼层，而许文芳配合办理过户登记手续的行为表明其对此是知晓并同意的，许文芳上诉以交付的楼层与约定楼层不同为由主张钟锦灿、梁少霞未交付涉案车位显然与事实不符，本院不予支持。钟锦灿、梁少霞已经履行了涉案车位的转移过户登记手续，且合同中并未对车位的交付作出具体的约定，在许文芳已经接收了涉案房屋钥匙，而无其他证据证明钟锦灿、梁少霞拒绝交付车位的情况下，一审法院认定相应的涉案车位实际予以了交付并无不当。综上，钟锦灿、梁少霞已经向许文芳交付了涉案房屋和车位，但其存在逾期履行以及附随义务履行不当的情况，钟锦灿、梁少霞对此应当承担相应的违约责任。钟锦灿、梁少霞实际交付涉案房屋的时间为其清空房屋之日即2016年11月16日，故其逾期履行的期间不止一审法院认定的7日，同时，考量其履行附随义务不及时的情况，根据双方合同约定的支付违约金的标准，本院酌定钟锦灿、梁少霞应向许文芳支付违约金45000元，一审法院仅判决支付20000元违约金有所不当，本院予以纠正。
关于许文芳拒绝支付剩余的房价款是否构成违约的问题。如上文所述，钟锦灿、梁少霞已经向许文芳交付了涉案房屋和车位，许文芳应当按照合同的约定向钟锦灿、梁少霞支付剩余的房价款。双方在合同中约定具体的楼价余款在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入钟锦灿、梁少霞在该贷款银行指定开设的账户内。虽然合同没有约定具体的支付时间，但是按照合同的约定，在双方就涉案房屋办理了交易过户手续之后，许文芳就应当及时办理房屋抵押和按揭手续，支付剩余的房价余款。涉案房屋于2016年11月16日已经办理过户至许文芳的名下，许文芳就应着手办理房屋抵押和按揭手续支付房屋余款。然而，从许文芳与广安居公司工作人员微信往来看，广安居公司多次催促许文芳一同领取房产证并办理手续，许文芳均予以拒绝，即使在车位已经在2016年11月23日也办理过户至许文芳名下后，经广安居公司多次催促，许文芳仍未予以及时取证并办理手续，故许文芳的行为已经构成了违约。许文芳上诉称因钟锦灿、梁少霞未向其交付房屋，其有权拒绝履行支付剩余房价款的义务。但，一是双方合同明确约定在房屋办理了交易过户手续后就应当及时办理房屋抵押和按揭手续，并未以涉案房屋的实际占有作为办理相关手续和支付剩余房款的条件，故在涉案房屋已经办理了转移过户手续后，许文芳办理房屋抵押和按揭手续并支付剩余房价款的条件已经成就，许文芳应当及时履行合同约定的义务；二是即使许文芳可以其未实际占有房屋而拒绝履行其相应的义务，正如上文所述，钟锦灿、梁少霞也已在2016年11月16日清空涉案房屋，将涉案房屋交付予许文芳，许文芳不能以钟锦灿、梁少霞未履行对房屋进行打扫等附随义务而拒绝履行其支付剩余房价款的主合同义务，何况在钟锦灿、梁少霞清扫过涉案房屋后，许文芳仍未去领取房产证并办理后续手续，以能支付剩余房价款；因此，许文芳拒绝履行支付剩余房价款构成违约。关于许文芳上诉提出一审法院确定2016年12月15日违约金起算点不当的问题。首先，双方在合同中未明确约定许文芳办理房屋抵押和按揭手续具体时间，但许文芳应在合理期限内予以办理。而从2016年11月16日已经具备办理房屋抵押和按揭手续的条件之时开始，广安居公司一再催促，许文芳均未去领取房产证并办理相关手续，而至2016年12月15日已有一个月的时间，早已超过了相应的合理期限。其次，钟锦灿、梁少霞于2016年12月1日寄出通知敦促许文芳在2016年12月10日前办理有关手续，按照双方合同关于“合同未约定明确履行期限的，以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”的约定，确定2016年12月15日为违约金起算点并无不当。许文芳上诉称，按照银行办理抵押和按揭手续的程序，其最快也只能在2017年1月3日拿到抵押权证，之后才能拿到按揭款，而钟锦灿、梁少霞在2016年12月14日就已经起诉了许文芳，未给予合理的期限，并认为钟锦灿、梁少霞和广安居公司恶意阻止其履行合同义务。对此，本院认为，从许文芳与广安居公司工作人员的微信交流来看，从2016年11月16日之后至12月8日期间，广安居公司多次催促许文芳领取房产证并办理抵押和按揭手续，但许文芳一直未予办理。钟锦灿、梁少霞发出的《敦促履行通知书》是敦促许文芳于2016年12月10日到房管部门领取房产证并办理后续手续，但许文芳并未在2016年12月10日之前领取房产证，直至钟锦灿、梁少霞已经诉至法院且涉案房屋已经被查封之后，许文芳才表示要去领取房产证。因此，许文芳在2016年12月10日前连最基本的领取房产证的义务都未履行的情况下，其称钟锦灿、梁少霞未给予其合理的履行期限且恶意阻止其履行义务显然缺乏理据。另外，虽然广安居公司持有领取房产证的回执，但广安居公司表示是为了保障双方的利益，同时在微信交流中，广安居公司工作人员均表示与许文芳一起去领取房产证，故广安居公司并无阻止许文芳履行义务的恶意。因此，许文芳拒绝支付剩余房款的行为构成违约，一审判决其按照合同约定的标准支付违约金正确，本院予以维持。
综上所述，对于许文芳上诉请求有理部分，本院予以支持，无理部分，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，但在判决钟锦灿、梁少霞支付违约金的确定上有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：
一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20195号民事判决第一项、第三项；
二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20195号民事判决第四项；
三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2016）粤0605民初20195号民事判决第二项为：钟锦灿、梁少霞应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45000元予许文芳；
四、驳回许文芳的其他反诉请求。
当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件本诉受理费8295元，财产保全费5000元，合计13295元，由钟锦灿、梁少霞负担2046元，由许文芳负担11249元；反诉案件受理费2225元，由钟锦灿、梁少霞负担477元，由许文芳负担1748元。二审案件受理费18300元，由钟锦灿、梁少霞负担305元，由许文芳负担17995元。
本判决为终审判决。
审判长 刘建红
审判员 张雪洁
审判员 邱程辉
二〇一七年八月二十二日
书记员 梁启星