宁夏回族自治区银川市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）银民终字第211号
上诉人（原审被告）宁夏丰泽来房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区胜利东街。
法定代表人冯培振，系该公司总经理。
委托代理人吕东、常磊，系宁夏海潮律师事务所律师。
上诉人（原审被告）宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司，宁夏回族自治区银川市贺兰县嘉信青年公寓三层。
法定代表人郑江红，男，该公司总经理。
委托代理人吕东、常磊，宁夏海潮律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）化梅玲，女，汉族，1972年2月4日出生，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。
被上诉人（原审原告）桂建设，男，汉族，1968年7月17日出生，农民，住宁夏回族自治区贺兰县。
上诉人宁夏丰泽来房地产开发有限公司、宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司因商品房预售合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区贺兰县人民法院（2013）贺民初字第1349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭审理了本案，上诉人宁夏丰泽来房地产开发有限公司及上诉人宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司共同的委托代理人吕东、常磊，被上诉人化梅玲、桂建设到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2011年7月9日化梅玲与宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司（以下简称丰泽来贺兰分公司）签订房屋认购协议书，认购丰泽来贺兰分公司开发建设的锦瑩湖畔1幢2单元501号预售商品房一套，面积88.86平米，于认购当日支付定金20000元（计入购房款中），后陆续支付首付款60322元及物业储备金889元，2012年3月26日原告付清了首付款80322元。2012年3月27日，化梅玲、桂建设夫妻二人与丰泽来贺兰分公司签订《银川市商品房买卖合同》（合同编号：2011-032），购买该分公司开发建设的锦瑩湖畔1幢2单元501号预售商品房一套，面积88.86平米，每平米单价1916.75元，房屋总价款170322元。2012年4月1日，该房屋在贺兰县住房和城乡建设局房屋产权产籍管理所由丰泽来贺兰分公司备案至化梅玲、桂建设名下。合同签订后，化梅玲、桂建设向中国建设银行贺兰支行申请房屋按揭贷款获得审批，于2012年5月3日，通过银行转账付清了剩余房款90000元。根据合同第九条约定：丰泽来贺兰分公司于2012年10月31日前将符合合同约定的商品房交付化梅玲、桂建设使用，住宅交付使用的条件是取得《银川市新建住宅交付使用证》、《建设工程竣工验收备案表》。同时，合同第十条约定，如出卖人违约逾期交房，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款1‱的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。后丰泽来贺兰分公司未能如约完工交房，双方多次交涉未果，截止2013年9月24日，化梅玲、桂建设仍未办理入住手续。现诉至法院，请求判令：1、丰泽来公司及丰泽来贺兰分公司一次性返还商品房预售款170322元整，物业储备金889元；2、增加违约金以弥补原告的实际损失，金额暂定为61832元，以实际返还第一项金额日期为准计算；3、本案的诉讼费用由丰泽来公司及丰泽来贺兰分公司承担。
原审法院另查明，自2012年6月3日起，每月3日为贷款还款日。截止2013年12月3日，化梅玲、桂建设偿还中国建设银行贺兰支行房屋按揭贷款本金14250元，利息8922.61元，合计23172.61元。丰泽来贺兰分公司截止2013年9月24日仍未取得《银川市新建住宅交付使用证》、《建设工程竣工验收备案表》。
原审法院认为，化梅玲、桂建设与丰泽来贺兰分公司签订的《银川市商品房买卖合同》未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。化梅玲、桂建设依照合同约定履行了付款义务，而丰泽来贺兰分公司截止2013年9月24日仍未取得《银川市新建住宅交付使用证》、《建设工程竣工验收备案表》，该预售房屋不符合合同第九条约定的交付使用条件，且丰泽来贺兰分公司未按合同约定于2012年10月31日前将预售的商品房交付化梅玲、桂建设使用，丰泽来贺兰分公司的行为构成违约。根据合同第十条约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，现丰泽来贺兰分公司逾期交房已超过90日，故化梅玲、桂建设解除合同的诉讼请求，法院予以支持。考虑合同约定的违约金与化梅玲、桂建设实际经济损失差距较大，法院依法予以调整。化梅玲、桂建设2012年3月26日付清首付款80322元，该现金自2012年3月26日至2013年12月24日判决之日止，参照本案银行同期贷款利率计算所产生的利息为9909.73元（80322元×7.05％÷12个月×21个月）；化梅玲、桂建设向中国建设银行贺兰支行贷款90000元，自2012年6月3日至2013年12月3日产生的贷款利息为8922.61元，以上两项利息损失共计18832.34元，应当由丰泽来贺兰分公司承担。丰泽来贺兰分公司收取的物业储备金889元，因购房合同解除，应当退还化梅玲、桂建设。同时，依照《中华人民共和国公司法》的相关规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担，分公司在经营中的责任可先以分公司相对独立的财产支付，不足部分再由宁夏丰泽来房地产开发有限公司承担连带清偿责任。对丰泽来贺兰分公司认为化梅玲、桂建设构成先期违约的抗辩，因双方合同中未明确约定付款期限，结合双方在2011年7月9日签订的房屋认购协议书第四款的约定“合同备案返回后5日内办理按揭贷款手续”，化梅玲、桂建设所购买的房屋于2012年4月1日在贺兰县房屋产权产籍管理所备案，按揭贷款办理支付的日期为2012年5月3日，30日内购房合同备案完毕返回至售房部然后由化梅玲、桂建设办理按揭贷款并支付给丰泽来贺兰分公司在合理期限内，故对丰泽来贺兰分公司的抗辩，法院不予采纳。对丰泽来贺兰分公司因天然气公司违反合同延误工期导致未能如期交房的抗辩，系丰泽来贺兰分公司与第三方之间的合同纠纷，与双方之间约定如期交房没有关联性，法院不予采纳。对丰泽来贺兰分公司提出化梅玲、桂建设已通过领取礼物的方式从行为上默认延期交房的事实，丰泽来贺兰分公司没有当庭出示致歉信的原件，也无证据证明该致歉信已在不能按期交房后张贴告知购房人，同时不能推定化梅玲、桂建设通过领取礼物默认放弃了要求退房的权利，故法院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、解除化梅玲、桂建设与宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司签订的《银川市商品房买卖合同》（合同编号：2011-032）；二、宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司一次性退还化梅玲、桂建设购房款170322元、物业储备金889元，支付违约金18832.34元，共计190043.34元；于本判决生效之日起十日内付清；三、宁夏丰泽来房地产开发有限公司对以上款项190043.34元承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4796元，减半收取2398元，由宁夏丰泽来房地产开发有限公司、宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司承担。
上诉人宁夏丰泽来房地产开发有限公司与宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司上诉称：第一、一审法院认定“上诉人截止2013年9月24日仍未取得《银川市新建住宅交付使用证》、《建设工程竣工验收备案表》，该预售房屋不符合合同第九条约定的交付使用条件。且上诉人未按合同约定于2012年10月31日前将预售的商品房交付被上诉人使用，上诉人的行为构成违约。”是错误的。上诉人销售房屋没有取得上述两证不是销售房屋的必备条件，被上诉人故意不领取房屋钥匙是造成上诉人违约的直接原因。第二、被上诉人购买的房屋是银行按揭贷款，其中80322元为首付款，90000元为按揭贷款，判令解除合同后，房屋的抵押手续及备案手续如何撤销，法院没有认定。第三、上诉人只承担首付款的利息损失，不承担贷款利息损失。综上，请求二审法院查明事实后改判或驳回被上诉人诉讼请求；一、二审案件受理费由被上诉人承担。
被上诉人化梅玲、桂建设辩称，上诉人于2013年9月24日未取得《银川市新建住宅交付使用证》、《建设工程竣工验收备案表》，该预售房屋不符合合同第九条约定的交付条件，不能按合同约定于2012年10月31日前将房屋交付被上诉人使用，上诉人的行为已构成违约；一审判决生效后，被上诉人会配合上诉人办理相应抵押手续及备案手续的撤销手续，如果被上诉人怠于履行，上诉人可以申请法院强制执行。所以，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审庭审中，上诉人丰泽来贺兰分公司提交证据：《工程竣工验收备案表》原件一份，证明在上诉人取得该备案表之前已经销售了100多套房屋，住户均办理了备案，所以合同中约定的备案表有无不影响入住和办理登记等相关手续，一审未提交是因为当时未取得。
经当庭质证，被上诉人化梅玲、桂建设对上诉人提交的证据的真实性无异议，对其证明目的不认可。
经审查认为，上诉人提交的证据，对其真实性予以采信，因该证据不能证实其证明目的，对其证明目的，不予采信。
经审理查明：涉案房屋于2013年5月30日竣工，上诉人丰泽来贺兰分公司于2014年3月12日取得《建设工程竣工验收备案表》。
二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。
本院认为，上诉人与被上诉人之间签订的《银川市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容形式均符合法律规定，为有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当严格遵照约定行使合同权利、履行合同义务。上述合同约定，被告应当于2012年10月31日交房，并在交房时应取得《银川市新建住宅交付使用证》、《建设工程竣工验收备案表》。根据我国现行法律和行政法规的规定，商品房交付前必须经验收且验收合格，验收合格后，建设单位应到县级以上人民政府建设行政主管部门备案，否则，不允许投入使用。而《银川市新建住宅交付使用证》和《建设工程竣工验收备案表》的取得，则说明商品房可以投入使用。所以，作为出卖人，上述二证的取得是商品房交付的强制性的前提条件。上诉人于2014年3月12日方取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》，而《银川市新建住宅交付使用证》尚未取得。故，上诉人已构成违约，应当承担相应违约责任；被上诉人主张逾期交房超过90日解除合同，应当支持。综上，上诉人的上诉请求不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4796元，由上诉人宁夏丰泽来房地产开发有限公司、宁夏丰泽来房地产开发有限公司贺兰分公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 邢雪梅
代理审判员 王建玲
代理审判员 刘兆平
二〇一四年五月六日
书 记 员 张 楠
附：本案适用的相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。