浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙06民终4458号上诉人（一审原告、反诉被告）：浙江雄风超市有限公司，住所地诸暨市陶朱街道诸三路259号。统一社会信用代码913306817896514082。法定代表人：陈金迪，董事长。委托诉讼代理人：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）杨彩华，女，1970年11月27日出生，汉族，住诸暨市。委托诉讼代理人：章海涌，浙江越晖律师事务所律师。上诉人浙江雄风超市有限公司（以下简称雄风公司）因与被上诉人杨彩华房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初4333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月21日立案受理后依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。雄风公司上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人一审诉讼请求。事实和理由：一、一审审理程序错误。1.被上诉人在一审中提出反诉已超过法定的反诉期限，且其反诉内容可在本诉中直接予以解决，无需再另行提起反诉，一审准予被上诉人提起反诉，违反审理规则，浪费司法资源；2.一审审理期限远远超出法定三个月的审理期限，在程序上存在重大瑕疵；3.一审法院并未向双方出示对董华军的询问笔录并组织双方质证，剥夺了上诉人的辩论权；4.一审判决主观偏袒明显，有悖公平、公正。二、一审认定事实及适用法律均存在错误。1.涉案房屋具备依法出租、使用的条件，上诉人没有向公安机关消防机构申请消防验收的法定或约定义务，被上诉人以上诉人未向消防机构申请消防验收为由主张解除合同，于法无据。2.被上诉人违反合同约定，迟延支付租金，依约应承担违约责任，一审以上诉人未办理消防验收手续为由免除被上诉人的违约责任，有悖诚实信用的民法原则和精神。被上诉人杨彩华辩称：一、关于程序问题，1.被上诉人在2016年6月21日庭审答辩时就明确提出反诉请求，属于在一审法庭辩论前提出反诉，并未超过法定期限，一审将本诉和反诉合并审理并不存在违反审理规则、浪费司法资源的情形；2.即使一审审理期限超出法定期限，也不属于重大程序瑕疵；3.一审法院对董华军所作的询问笔录系为核实被上诉人提交的诸暨市公安消防大队的证明而依职权所作调查，既不属于当事人提交的证据，也不属于当事人向法庭申请调取的证据，故不存在剥夺上诉人质证权和辩论权的情形。二、涉案房屋建造于90年代初，建造时为工业性质并未用作商业用途，上诉人自2013年租赁涉案房屋后对原有建筑进行了大幅度改造，用途也发生变化，上诉人有义务在建筑改造中增加消防设计使之符合消防法要求，但是涉案房屋至今未向公安消防机构办理消防手续，故依法不具备出租的条件。上诉人在明知该房屋不具备出租条件的情况下仍然将该房屋出租，故双方所签订合同应属无效，故不存在上诉人所称应支付违约金的情形。综上，请求驳回上诉，维持原判。雄风公司向一审法院起诉请求：1.被告杨彩华支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的租金33571元，并继续履行该合同；2.被告支付自2015年11月10日起至2016年11月9日止的物业管理费1000元；3.被告按逾期交付金额的日万分之五计算至租金付清日止的违约金。杨彩华向一审法院反诉请求：1.解除双方签订的租赁合同；2.雄风公司退还保证金3000元。一审法院认定事实：2013年2月28日，诸暨雄风物流有限公司与绍兴市枫桥酒厂签订租赁合同，将绍兴市枫桥酒厂位于诸暨市枫桥镇学勉路57号的土地及房屋租赁后，改造成枫桥××商业步行街。2014年8月18日，诸暨雄风物流有限公司与被告签订租赁合同，约定原告将位于诸暨市××镇××（××枫桥酒厂）雄风商业步行街××号商铺转租给被告，租期为两年，自2014年11月10日至2016年11月9日，第一年租金为37450元，第二年租金为40071元，物业管理费每年为1000元，第一年的租金及物业管理费于2014年10月9日前一次性付清，第二年的租金及物业管理费于2015年10月9日前付清。被告若延迟交付租金及其他费用的，应按逾期金额的日百分之五支付违约金。被告付清了第一年的租金及其他费用，第二年的租金及物业管理费至今未支付。2014年10月15日，被告杨彩华向原告交纳了水电押金3000元。另查明，原告经营的枫桥××商业步行街未向公安机关消防机构申请消防验收。再查明，诸暨雄风物流有限公司于2015年11月25日变更为浙江雄风超市有限公司。一审法院认为，双方签订租赁合同，出于真实意思表示，未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为有效。本案涉案商铺位于枫桥××商业步行街内，人员密集，原告将绍兴枫桥酒厂的土地及房屋租赁后改建为枫桥××商业步行街，作为商业步行街的经营主体，追逐利润固然重要，但安全问题是一切生产经营活动的前提条件，其应向公安机关消防机构申请消防验收。现原告未向公安机关消防机构办理验收手续，存在安全隐患，被告以此为由请求解除双方的租赁合同并返还押金3000元，应予支持。但被告在合同解除前应按约支付房屋租金。因本判决生效之日已超过合同约定的租赁期限2016年11月9日，原告要求被告支付第三年度的欠付的租金33571元及物业管理费1000元亦应予以支持；鉴于双方的租赁合同已解除，依据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后的法律效果不表现为违约责任，原告主张被告支付违约金，于法无据，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、《中华人民共和国消防法》第十一条、第十三条之规定，判决：一、解除原告浙江雄风超市有限公司与被告杨彩华的租赁合同关系；二、被告杨彩华支付原告浙江雄风超市有限公司自2015年11月10日至2016年11月9日止欠付的租金33571元及物业管理费1000元，合计34571元；三、反诉被告浙江雄风超市有限公司返还反诉原告押金3000元；四、上述第二、三项相抵，被告杨彩华应支付给原告浙江雄风超市有限公司31571元，款限本判决生效之日起十五日内付清；五、驳回原告浙江雄风超市有限公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费746元，依法减半收取373元，由原告浙江雄风超市有限公司负担35元，由被告杨彩华负担338元；反诉案件受理费332元，依法减半收取166元，由反诉被告浙江雄风超市有限公司负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院围绕当事人的上诉请求和理由审理后认为，本案的争议焦点在于：一、原审的审理程序是否合法；二、涉案的房屋租赁合同应否予以解除；三、被上诉人是否存在迟延支付租金的违约行为，应否承担相应的违约责任。关于第一个争议焦点，本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。本案中，被上诉人杨彩华系在2016年6月21日第二次庭审时提出反诉请求的，并未超出提出反诉的法定时限，且本诉及反诉请求均基于房屋租赁合同关系而产生，诉讼请求之间具有因果关系，原审将本诉及反诉予以合并审理并无不当。关于原审审限的问题，人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。经查，原审审限确系超出了法定审限，但该程序瑕疵对本案实体处理并不产生实质影响。一审法院对董华军所作的询问笔录，系为核实被上诉人提交的由诸暨市公安消防大队出具的说明而做的调查，不影响对本案的基本事实认定，且本院二审亦组织双方当事人对此予以质证，上诉人的诉讼权利已得到充分保障。本案中，原审已充分保障了上诉人的质证权、辩论权等各项诉讼权利，并不存在影响当事人诉讼权利及实体权利的程序瑕疵，上诉人关于原审存在重大程序瑕疵，构成程序违法的上诉理由依法不能成立。关于第二个争议焦点，本院认为，案涉房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应为合法有效的协议。本案中，上诉人将绍兴市枫桥酒厂的土地及房屋租赁后，改造成枫桥××商业步行街，该商业步行街人员密集，但至今未向公安机关消防机构申请消防验收，存有一定的安全隐患，被上诉人承租的商铺位于该商业步行街内，被上诉人据此要求解除合同具有相应的事实和法律依据，故原审判令解除双方之间的租赁合同并无不当。关于第三个争议焦点，本院认为，本案中，双方在《租赁合同》中约定，“租期为两年，自2014年11月10日至2016年11月9日，第一年租金为37450元，第二年租金为40071元，物业管理费每年为1000元，第一年的租金及物业管理费于2014年10月9日前一次性付清，第二年的租金及物业管理费于2015年10月9日前付清。”而被上诉人付清了第一年租金及物业管理费，但对于第二年租金其仅支付6500元，显然构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。虽双方在原租赁合同中约定“被告若延迟交付租金及其他费用的，应按逾期金额的日百分之五支付违约金”，但鉴于从我国对有关违约金的立法精神及司法实践看，违约金的性质以补偿性为主，以惩罚性为辅，在判断违约金约定是否合理时，应当以违约造成的损失为基准，根据公平原则和诚实信用原则并结合个案的具体情况予以综合权衡。从本案的实际情况来看，双方约定的违约金确实过分高于所造成的损失，上诉人一审诉请按日万分之五标准计算逾期违约金亦属过高。鉴于被上诉人在一审中抗辩不构成违约，实质上对于违约金的问题提出了抗辩，本院综合考量当事人的过错、合同的履行情况、预期利益等因素酌情确定被上诉人因迟延支付租金应支付的违约金为2000元。但由于被上诉人于2016年6月21日提出反诉要求解除合同，而一审确定被上诉人应缴纳的租金系自2015年11月10日起至2016年11月9日止，故上诉人因被上诉人迟延支付租金受到的损失事实上已经得到弥补。故上诉人现诉请被上诉人支付逾期违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费746元，由上诉人浙江雄风超市有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵启龙代理审判员  钟丽丹代理审判员  张百元二〇一七年一月二十四日书 记 员  孙心怡