辽宁省大连市沙河口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）辽0204民初2520号
原告（反诉被告）：辽宁省军区大连第五离职干部休养所。
负责人孙海明，所长。
委托诉讼代理人：陶明哲，男，辽宁哲盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王福日，男，辽宁大东律师事务所律师。
被告王义军（反诉原告）。
委托诉讼代理人：谢景芳，辽宁健坤律师事务所律师。
被告大连市沙河口区牛大碗拉面馆。
经营者孙涛。
被告谢法亮。
被告逄婷婷。
被告于晓惠。
被告刘金明。
原告辽宁省军区大连第五离职干部休养所（以下简称第五干休所）与被告王义军、大连市沙河口区牛大碗拉面馆（以下简称牛大碗拉面）、谢法亮、逄婷婷、于晓惠、刘金明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告第五干休所的委托诉讼代理人陶明哲、被告王义军及其委托诉讼代理人谢景芳、谢法亮到庭参加诉讼。被告牛大碗拉面、逄婷婷、于晓惠、刘金明经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王义军签订的《军队房地产租赁合同》；2.被告王义军、牛大碗拉面、谢法亮、逄婷婷、于晓惠、刘金明将占用的坐落于大连市沙河口区马栏北街200号11号楼一至六层房屋（坐落号：沈辽字第20**号）返还给原告；3.被告王义军向原告支付2015年12月31日至2016年7月30日期间房屋租金83000元，并支付违约金81940元；4.被告王义军向原告支付自2016年7月30日起至实际返还房屋之日止按照合同约定的租金标准计算的占有使用费；5.被告牛大碗拉面、谢法亮、逄婷婷、于晓惠、刘金明在各自占用面积范围内对上述第4项诉讼请求承担连带责任。事实和理由：2015年11月20日，原告与被告王义军签订编号为[2016]004号的《军队房地产租赁合同》，约定原告将坐落于大连市沙河口区马栏北街200号11号楼一至六层（坐落号：沈辽字第2062号）军产房屋出租给被告王义军使用，租期自2015年12月31日至2016年12月31日，年租金为52万元。租金按年支付，于2015年12月1日前10日支付给原告。合同签订后，被告王义军在2016年3月22日向原告支付租金22万元，剩余30万元租金至今未付，原告多次催要，未果。2016年3月，中央军委下达的文件要求军队停止一切有偿服务，原告据此开始清查房屋出租情况。据了解，被告王义军将承租的房屋分别违法转租给了被告牛大碗拉面、谢法亮、沙河口女王驾到食品店、逄婷婷、于晓惠、刘金明。被告谢法亮为牛大碗拉面的实际经营者，被告逄婷婷为沙河口女王驾到食品店的实际经营者，被告于晓惠实际经营老两口炸鸡，被告刘金明实际经营佬俵食品。被告牛大碗拉面、谢法亮、逄婷婷、于晓惠、刘金明是房屋的实际使用人，应将各自占用的房屋部分返还给原告，并按照其分别占用的房屋面积支付占有使用费。
被告王义军辩称，按照我和原告的约定，我在原告提供给我的租赁合同上签字后，先支付房屋租金22万元，剩余租金待原告拿着合同到上级部门报批后将签好的合同给我时，我再支付。因此，我没有拖欠原告房屋租金。原告出租给我的房屋时1-6层房屋，但原告至今并未将1层55平方米的房屋交付给我，因此，我不同意支付原告剩余租金。如果原告同意我继续承租使用房屋，我同意支付租金。原告称其根据国家规定收回房屋，但国家规定的收回房屋的时间为2018年，现并未到期。案涉租赁合同还在租期内，原告无权要求返还房屋。原告陈述我将房屋转租不实，除了一层“月亮雨面包房”使用的55平方米房屋原告未交付给我外，房屋的其他部分都是我在用。我和被告谢法亮之间是合作关系，共同经营牛大碗拉面，被告谢法亮在我向原告承租房屋之前就已经在房屋中进行经营了。虽然租赁合同约定不能转租，但从实际情况看，被告牛大碗拉面自2001年开始经营至今，我是在此之后才和原告签订的租赁合同，可见，原告对转租事宜在和我签订租赁合同时就已经是明知的。并且，原告单位的尹姓、孙姓领导及其他人员都来过牛大碗拉面吃过饭，对饭店的经营、转租情况均是明知的、默认的和许可的，因此，转租他人是合法的、有效的。此外，在本案审理过程中，原告私自派人将我承租的一间房屋私自强占，给我造成了损失，原告构成违约。故我不同意原告的诉讼请求。
被告谢法亮辩称，我没有使用案涉房屋，我也不是被告牛大碗拉面馆的经营者，我只是帮助被告王义军管理拉面馆，原告起诉我没有依据。故我不同意原告的诉讼请求。
被告牛大碗拉面、逄婷婷、于晓惠、刘金明均未出庭应诉，亦未提交书面答辩状。
被告王义军向本院提出反诉请求：要求原告支付未交付案涉房屋一层55平方米房屋产生的5年经济损失35万元。事实和理由：我自2011年开始实际使用案涉房屋，帮助他人实际在房屋中经营。自2014年12月31日，我正式与原告签订租赁合同，租用案涉房屋。2015年11月20日，我再次与原告签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于大连市沙河口区马栏北街200号11号1-6层房屋出租给被告使用，但原告至今未将出租范围内的一楼“月亮雨面包坊”使用的55平方米的门头房交付给我，我多次向原告主张权利原告未果。因原告未将该部分房屋交付给我，致使我受到经济损失。因此，我要求原告支付2011年1月1日至2015年12月31日期间的经济损失35万元。
原告反诉辩称，并不存在原告未交付房屋的情况。原告自2009年开始将案涉房屋出租给被告王义军，双方建立了租赁关系。原告与被告王义军之间的租赁合同是每年一签，并不存在每次签订合同后将房屋收回再交付给被告王义军的情况，而最初原告即未将“月亮雨面包坊”使用的55平方米房屋交付给被告王义军。该55平方米房屋在被告王义军租赁是已经出租给他人，这是房屋出租给被告王义军时的现状。故不同意被告王义军的反诉请求。
被告牛大碗拉面、谢法亮、逄婷婷、于晓惠、刘金明对被告王义军的反诉未发表意见。
经审理查明，2015年11月10日，原告（甲方）与被告王义军（乙方）签订编号为[2016]004号的《军队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于大连市沙河口区马栏北街200号11楼（坐落号：沈辽字第2062号）1-6层，建筑面积1391平方米的房屋出租给乙方用于客舍、餐饮使用，租期自2015年12月31日至2016年12月31日，年租金52万元。租金按年支付，支付时间为每年12月1日前十日内支付。水、电、暖、气、设备、物业等费用由乙方承担。乙方不得将承租的房屋转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施。乙方逾期支付租金的，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等。乙方按时交纳年租金，逾期不交纳的，视为自动放弃承租资格。甲方有权解除合同。甲方按现状出租房地产。乙方签订合同前已对出租房地产做了充分了解，现状完全认可。在承租期内不论增加任何设施设备和增建、临建及装修装饰等投入多少资金，盈亏与否，均与甲方的房地产、租期、租金无关。该合同还约定了合同双方的其他权利义务。
租赁合同签订后，原告未将“月亮雨面包房”处的55平方米房屋交付给被告王义军。剩余的1336平方米房屋，被告王义军一部分用于经营“爱德宾馆”和牛大碗拉面（门头名：“牛大碗老菜馆”），一部分由被告逄婷婷经营“女王驾到食品店”，一部分由于晓惠经营“老俩口炸鸡”，一部分由被告刘金明经营“佬俵传统食品”。牛大碗拉面占用房屋面积为270平方米，“女王驾到食品店”占用房屋面积为50平方米，“老俩口炸鸡”占用房屋面积为3平方米，“佬俵传统食品”占用房屋面积为6平方米。扣除以上其他部分面积，“爱德宾馆”占用的面积为1007平方米。
2016年3月22日，被告王义军向原告支付2015年12月31日至2016年12月31日期间租金22万元，合同约定的剩余租金至今未支付。
被告王义军陈述：我和被告谢法亮合作经营，上述其他被告均为被告谢法亮亲属，被告谢法亮将上述部分房屋交给亲属经营。被告谢法亮陈述：被告王义军将房屋交给我管理，我将房屋交给亲属经营。原告对被告王义军和被告谢法亮的陈述不予认可。被告逄婷婷陈述：我和被告谢法亮签订租赁合同，用于经营“女王驾到食品店”。被告于晓惠陈述：我和被告谢法亮签订租赁合同，租赁房屋用于炸鸡柳。被告刘金明陈述：我和被告谢法亮签订租赁合同，租用房屋。
另查，被告牛大碗拉面馆注册登记的经营者为孙涛，2001年12月18日开始在案涉房屋中经营至今。被告王义军与被告谢法亮是实际经营者。
“月亮雨面包房”在原告与被告王义军签订案涉租赁合同之前已经存在。
上述事实，有原告提供的起诉状、编号为[2016]004号《军队房地产租赁合同》、照片、被告王义军提供的照片、被告谢法亮提供的合作协议、企业查询卡、本院对被告逄婷婷、于晓惠、刘金明调查笔录及原告与被告王义军、谢法亮当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。
本院认为，原告与被告王义军签订的编号为[2016]004号《军队房地产租赁合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于解除租赁合同的问题。第一，根据合同的约定，被告王义军应当在2015年12月1日支付租金，但被告王义军实际支付租金时间为2016年3月22日，构成违约，且其逾期30日未付，原告按照合同约定有权解除合同。第二，被告王义军租用的房屋面积为1391平房米，而原告实际交付的面积为1336平方米，按照原告交付的房屋面积比例计算，被告王义军实际应交付的一年租金为499439元，而被告实际交付的租金为22万元，被告并未对已交付房屋支付相应的租金。第三，根据被告逄婷婷、于晓惠、刘金明陈述，其三人是通过被告谢法亮租用的房屋，并不是如被告谢法亮与被告王义军所述交由亲属管理，而被告王义军与谢法亮所称交由亲属管理也并没有证据提供，因此，本院认定被告王义军存在转租房屋的事实。根据合同约定，被告王义军未经原告允许将部分房屋转租，原告有权解除合同。因此，对原告要求解除合同的请求，本院予以支持（本判决于2017年1月1日未生效时，合同于2017年1月1日因履行期限届满自动解除）。
关于房屋返还的问题，合同解除后，被告王义军应当将租赁的已经实际使用的1336平方米房屋返还给原告。被告逄婷婷、于晓惠、刘金明未经原告允许，与王义军建立租赁关系，实际占用房屋，属于共同侵权人。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定：“二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。”因此，被告逄婷婷、于晓惠、刘金明对各自占用的房屋部分与被告王义军承担连带返还责任。被告牛大碗拉面具有民事上的主体地位，其占用房屋，因与王义军承担共同返还责任。被告王义军、谢法亮合作经营，是被告牛大碗拉面的实际经营者，被告王义军、谢法亮对被告牛大碗拉面占用的房屋具有共同返还的义务。
关于原告主张的2015年12月31日至2016年7月30日期间租金的请求。被告实际应支付的年租金499439元，根据计算，每天的租金为1360.87元（2015年12月31日至2016年12月31日共计367天，499439元÷367天）。2015年12月31日至2016年7月30日共计213天，租金为289865元，被告王义军已支付22万元，还应支付69865元。
关于迟延支付租金产生的违约金的主张，本院认为，原告虽然未将部分房屋交付给被告王义军，但合同约定的租期自2015年12月31日开始，而支付租金的时间应为2015年12月1日，即被告王义军应当先支付租金，原告再交付房屋，原告享有先履行抗辩权。但考虑到双方实际履行了部分合同，原告确实未将房屋交付给被告王义军的事实，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。
关于原告主张的被告王义军支付2016年7月31日至实际返还房屋之日起的占有使用费的请求。原告主张的占有使用费实际即为租金，因此，对房屋返还之前的占有使用费的主张，本院予以支持。占有使用费的标准即为租金的标准，即每天1360.87元。
关于原告要求被告牛大碗拉面、谢法亮、逄婷婷、于晓惠、刘金明对占有使用费承担连带责任的主张，本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条的规定，被告牛大碗拉面、谢法亮、逄婷婷、于晓惠、刘金明作为共同侵权人，应当对按照各自占用面积与被告王义军承担连带责任。根据实际租赁面积及实际应交租金，计算出每天每平方米的租金为1.02元（499439元÷1336平方米÷367天）。被告牛大碗拉面实际使用租赁270平方米房屋，被告牛大碗拉面、被告谢法亮应当按照每天275元（1.02元×270平方米）的标准支付实际占有使用费。被告逄婷婷实际使用租赁50平方米房屋，应当按照每天51元（1.02元×50平方米）的标准支付实际占有使用费。被告于晓惠实际使用租赁3平方米房屋，应当按照每天3.06元（1.02元×3平方米）的标准支付实际占有使用费。被告刘金明实际使用租赁6平方米房屋，应当按照每天6.12元（1.02元×6平方米）的标准支付实际占有使用费。被告牛大碗拉面、谢法亮、逄婷婷、于晓惠、刘金明对各自应承担的占有使用费与被告王义军承担连带责任。关于连带责任的起算日期，结合案涉合同约定的租期届满日及本判决生效日等因素，应自2017年1月1日开始。
关于被告主张原告在本案审理过程中私自派人将其承租的一间房屋强占，证据不足，本院不予采信。
关于被告王义军反诉要求原告支付原告未交付房屋的损失问题，本院认为，本院已按照实际占用的房屋面积计算应付租金，已将未交付房屋部分的租金予以扣减。被告王义军并不能提供证据证明其因未交付房屋受有的实际损失，且原告具有法律上规定的先履行抗辩权。因此，被告王义军的反诉主张依据不足，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：
一、解除原告辽宁省军区大连第五离职干部休养所与被告王义军签订的编号为[2016]004号的《军队房地产租赁合同》（本判决于2017年1月1日未生效时，《军队房地产租赁合同》于2017年1月1日因履行期限届满自动解除）；
二、被告王义军于本判决生效之日起十日内给付原告自2015年12月31日起至2016年7月30日止期间的房屋租金69865元；
三、被告王义军于2016年12月31日前将坐落于大连市沙河口区马栏北街200号11号楼一至六层1336平方米房屋（除“月亮雨面包坊”使用的55平方米外的其他部分）返还给原告，并自2016年7月31日始至实际返还房屋之日止按照每天1360.87元的标准向原告支付房屋占有使用费；
四、被告大连市沙河口区牛大碗拉面馆、被告谢法亮对被告大连市沙河口区牛大碗拉面馆占用的坐落于大连市沙河口区马栏北街200号11号楼270平方米房屋的返还与被告王义军承担连带责任，并对第三项判决内容中占有使用费部分自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止在每天275元范围内与被告王义军承担连带责任；
五、被告逄婷婷对其占用的坐落于大连市沙河口区马栏北街200号11号楼50平方米房屋（“女王驾到食品店”所使用的房屋）的返还与被告王义军承担连带责任，并对第三项判决内容中占有使用费部分自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止在每天51元范围内与被告王义军承担连带责任；
六、被告于晓惠对其占用的坐落于大连市沙河口区马栏北街200号11号楼3平方米房屋（“老俩口炸鸡”所使用的房屋）的返还与被告王义军承担连带责任，并对第三项判决内容中占有使用费部分自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止在每天3.06元范围内与被告王义军承担连带责任；
七、被告刘金明对其占用的坐落于大连市沙河口区马栏北街200号11号楼6平方米房屋（“佬俵传统食品”所使用的房屋）的返还与被告王义军承担连带责任，并对第三项判决内容中占有使用费部分自2017年1月1日起至实际返还房屋之日止在每天6.12元范围内与被告王义军承担连带责任；
八、驳回原告的其他诉讼请求；
九、驳回被告的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
案件受理费34520元，由原告负担3000元，由被告王义军负担31520元，于本判决生效之日起十日内给付原告（大连市沙河口区牛大碗拉面馆、被告谢法亮对其中的5303元与被告王义军负共同给付责任，被告逄婷婷对其中的982元与被告王义军负共同给付责任，被告于晓惠对其中60元与被告王义军负共同给付责任；被告刘金明对其中120元与被告王义军负共同给付责任）；反诉费3275元，由被告王义军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 金建军
代理审判员 南庆鑫
人民陪审员 魏丽娟
二〇一六年十二月六日
书 记 员 蒋子淇
附：相关法律规定
《中华人民共和国民法通则》
第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。