天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2015）南民初字第4385号原告（反诉被告）：天津六建中达房地产开发有限公司，住所天津市南开区向阳路21号。法定代表人：吴松年，该公司董事长。委托诉讼代理人：王敏，国浩律师（天津）事务所律师。被告（反诉原告）：天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司，住所天津市南开区咸阳路66号院内原综合车间。法定代表人;王德禄，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟晓玉，天津星卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铁军，天津星卓律师事务所律师。原告（反诉被告，以下称原告）天津六建中达房地产开发有限公司（以下简称六建中达公司）与被告（反诉原告，以下称被告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司（以下简称德禄华龙公司）返还原物纠纷一案，本院于2015年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告六建中达公司委托诉讼代理人王敏、被告德禄华龙公司法定代表人王德禄、委托诉讼代理人翟晓玉、王铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六建中达公司向本院提出诉讼请求：１.依法判令被告腾空租赁合同所约定的房屋及场地，并将该房屋及场地返还原告；２.依法判令被告向原告支付自2014年8月16日至实际腾房之日的房屋使用费；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月4日，案外人天津兴旺钢结构工程有限公司（以下简称兴旺钢结构公司）经涉讼房屋产权人天津六建建筑工程有限公司（以下简称六建公司）授权，与被告签订《办公用房、场地租赁合同》，将天津市南开区咸阳路66号（以下简称66号地块）原综合车间出租给被告，租期1年（自2011年8月15日起），期满后续期1年。2013年3月，六建公司授权原告全面实施66号地块的招商及租赁管理工作。上述租赁合同期满后，原告以自己的名义与被告签订《租赁合同》，租期仍为1年，年租金110000元。在该租赁合同中，明确被告所租房屋的建筑面积为658平方米、场地面积为152平方米。期满后，双方未再续签合同。因被告拒绝返还房屋及场地，故成讼。被告德禄华龙公司辩称，原告所称签订租赁合同一事属实。被告与兴旺钢结构公司签订合同前，向该公司表示，被告承租房屋目的为经营汽车修理业务，需较长租期，该公司口头承诺租期10年，但为方便每年增加房租起见，在10年租期前提下，合同每年一签。在此情况下，被告投入大量资金对所租房屋进行了修缮并改建、扩建了办公室、职工宿舍、锅炉房及小车间等，共计支出410万元。由于双方实际租期并未届满，故不同意原告的诉讼请求。如原告坚持要求被告腾房，被告则反诉，要求原告给予经济赔偿410万元。另，本案涉讼房屋所有权虽登记在六建公司名下，但其在企业改制时，已将包括本案涉讼房屋及场地在内的66号地块入股其他企业，故六建公司对本案涉讼房屋并不享有处分权，原告主体亦不适格。鉴于上述原因，要求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：一、66号地块权利人系案外人六建公司，其享有该地块土地面积53693.70平方米的使用权及房屋建筑面积8817.37平方米的所有权。2013年3月前，该地块的招商、租赁管理工作由案外人兴旺钢结构公司负责。2013年3月18日，六建公司将上述工作授权原告实施并授权原告以自己的名义就相关租赁纠纷提起诉讼；二、2011年8月4日，兴旺钢结构公司与被告签订《办公用房、场地租赁合同》，约定由被告承租66号地块临本市南开区红日南路一侧原综合车间，租期1年，年租金100000元。租期届满后，双方续签了合同，租期及租金标准同前。续签合同租期届满后，因66号地块租赁管理权由原告行使，故被告与原告续签了合同，租期仍约定1年（2013年8月16日至2014年8月15日），年租金约定为110000元。在该租赁合同中，双方对被告所租房屋的建筑面积确认为658平方米、空地面积确认为152平方米。合同履行期间，被告按约定支付房租，双方无租金收付纠纷；三、被告利用所承租房屋及场地经营汽车修理业务。承租后对所租房屋进行了修缮并新建了部分房屋及其他建筑物。包括办公室、宿舍、锅炉房、后车间、罩棚等。上述工程均于2011年年底前完成。经被告申请，本院委托天津元旭工程咨询管理有限公司对上述工程造价进行了评估。2017年1月18日，该公司出具《天津市南开区咸阳路66号院内原综合车间项目工程造价司法鉴定意见书》。本次鉴定因原、被告对所鉴定项目竣工日期陈述不实，致使鉴定机构所依据的相关工程预算基价错误，导致上述鉴定无法作为证据使用。本院根据所鉴定项目的竣工日期，委托该公司重新进行了鉴定。2017年4月21日，天津元旭工程咨询管理有限公司出具《天津市南开区咸阳路66号院内原综合车间项目工程造价司法补充鉴定意见书》。补充鉴定确认，被告新建工程的预算造价为314336元、装饰装修工程预算造价为103020元、安装工程预算造价为277549元、修缮工程预算造价为929588元，合计为1624493元。除上述鉴定项目外，天津元旭工程咨询管理有限公司还根据被告的单方陈述，将垃圾清运（40000元）、锅炉房设备及安装（350000元）、外置配电柜设备及安装（45000元）、烤漆房及安装（150000元）作为待定项目列入鉴定意见书。上列待定项目总额为585000元；四、本案鉴定费208000元由被告预付；五、原告与被告签订租赁合同时收取了该被告履约保证金5000元，约定合同终止时退回。原、被告争议焦点：一、诉讼主体。被告认为，本案涉讼房屋登记的所有权人虽为案外人六建公司，但其已将66号地块入股其他企业，故六建公司不具有本案涉讼房屋处分权，由此，原告亦不享有本案主体资格。原告认为，依据物权法规定，不动产所有权以登记为准，涉讼房屋登记产权人系六建公司，六建公司即为房屋所有人。原告基于产权人授权以自己的名义主张权利，主体适格；二、租赁期限。被告为证明案外人兴旺钢结构公司曾承诺10年租期一事，提供了孟繁青、夏国振的证人证言。二人出庭接受了质询。孟繁青做证称，其时任兴旺钢结构公司项目经理，与被告法定代表人王德禄系朋友关系。当时公司领导欲将厂房出租，其便把此事告知了王德禄。王德禄表示其欲承租房屋经营汽车修理业务，因厂房过于破旧需进行装修，故需较长租期。其便跟公司领导说被告需租十年八年。合同签订后，其询问过公司办公室负责人，为何合同只签一年，该负责人称为每年涨房租，并表示这样签是王德禄同意的。夏国振做证称，其于2007年开始担任兴旺钢结构公司总经理职务，2011年3月1日退休离职。2000年的某个月，担任公司项目经理的孟繁青引进被告，要求租赁公司房屋，但提出需租赁十年八年，否则不租。经公司班子开会研究，口头决定同意被告要求的租期。因其退休，何时签订合同以及合同是如何定的，其就不清楚了。原告认为，证人证言所反映的只是一个片段，并非合同签订的全过程且存在较强主观性，如作为证据使用，必须有其他证据佐证。同时，租赁合同作为书证，证明力大于证人证言。其中一年租期的约定证明力大于证人证言所说租期10年的约定；三、经济赔偿。被告表示基于10年的租期，其投入巨额资金对所租房屋进行修缮及为正常经营进行改、扩建，现租期未满，如依原告请求腾房，将造成巨大损失，故要求原告给予经济赔偿。原告认为，双方所签合同已约定由被告自行负责场地的建筑质量达到使用要求，相关费用自行承担。鉴定结论只能证明被告当时的投入，但按照合同约定及法律规定，该投入费用应由被告承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的租赁合同所约定的租赁期限已经届满，届满后未再续签，由此，双方租赁关系自租赁期限届满时终止。关于原告诉讼主体问题，包括本案涉讼房屋在内的咸阳路66号地块登记的所有权人系案外人六建公司，六建公司持有咸阳路66号地块不动产权属证书。物权法规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。依据该规定，六建公司享有咸阳路66号地块的物权，同时，其对该不动产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告基于涉讼房屋权利人六建公司的授权，作为诉讼主体主张权利并不违反法律规定，原告主体适格。关于租赁期限问题，被告与兴旺钢结构公司及与原告所签租赁合同，租期均约定为1年。对于被告所称十年租期的口头承诺，本院认为，其在决定签订租赁合同时，应充分理解租赁期限的确定所带来的租赁风险。依据租赁合同的约定，本院认定双方租赁期限为1年。因被告提供的证人证言并无其他证据加以佐证，且作出所谓口头承诺的证人夏某在被告与兴旺钢结构公司首次签订租赁合同近半年前便已退休离职，其对合同签订过程一无所知，故本院对被告的证人证言不予采信。关于经济赔偿问题，被告承租涉讼房屋后对所租房屋进行修缮以及改、扩建是双方不争之事实，司法鉴定亦对被告进行修缮及改、扩建造价予以确认。被告与兴旺钢结构公司首次签订的《办公用房、场地租赁合同》第三条约定：“甲方（兴旺钢结构公司，下同）只负责向乙方（被告，下同）提供承租办公用房及场地，不提供任何办公设施。甲方院内发生垃圾清运、绿化、自来水检测、清运粪便、污水排放等费用均由甲、乙双方承担，承租办公用房及场地所有修复工作由乙方自行负责直到租赁期满。”因被告对所租房屋进行修缮以及改、扩建工程均发生在2011年年内，因此，被告反诉请求是否成立应以上述约定为依据。上述约定，应认定兴旺钢结构公司同意被告对所租房屋进行修缮，但对修缮费用的承担方式未进行约定。本院参照相关法律规定，按照公平原则，确认由原、被告共同平均承担。由此，确认原告承担数额为464794元[929588（元）÷2]。对于被告的新建工程，上述合同未进行约定。根据被告改、扩建的实际情况及兴旺钢结构公司未表示异议的事实，本院认定兴旺钢结构公司同意被告的改、扩建行为。因原、被告双方均未提交相关部门同意改、扩建的合法建设手续，本院参照相关法律规定，改、扩建的造价费用由原、被告共同平均承担。由此，本院确认因新建工程所产生的费用314336元，由原告承担157168元[314336（元）÷2]。对于改、扩建项目的其他费用，比照新建工程的费用承担方式确认。其中装饰装修费用，应考虑折旧情况。本院根据装饰装修后的使用年限，确认装饰装修费用103020元折旧后为41208元[103020（元）－103020（元）×60%]，由原告承担20604元[41208（元）÷2]。安装工程产生的费用277549元，由原告承担138775元[277549（元）÷2]。被告主张的垃圾清运、锅炉房设备及安装、外置配电柜设备及安装、烤漆房及安装，除垃圾清运外，均系其为正常经营所支付的费用，该费用应由其自行负担。关于垃圾清运产生的费用，因上述合同约定由双方承担，故该项费用由原、被告共同承担。由于被告对其所主张的数额并未提交证据证明，本院不予采信。本院酌情确认由原告承担垃圾清运费5000元。现原告与被告的房屋租赁关系随双方租赁合同履行期限届满而终止，被告应将基于租赁合同所使用的房屋及场地返还原告。租赁期限届满后，被告未将所租之房交还原告，其行为必然造成对原告正当权益的侵害，侵害的直接后果为房屋进入租赁市场后可获得的租金收益。原告为维护自身合法权益而要求被告比照原租赁协议约定的租金标准给付占用房屋、场地期间的使用费，正当合理，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司将其承租的天津市南开区咸阳路66号原综合车间及场地返还原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司。本判决生效后六十日内履行；二、被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司按照年租金110000元的标准，向原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司支付本案涉讼房屋及场地自2014年8月16日至实际返还之日止的使用费。其中2014年8月16日至2017年5月16日为302500元[110000（元）×2（年）＋110000（元）÷12（月）×9（月）]。本判决生效后十五日内履行；三、原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司履约保证金5000元。自被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司返还本案涉讼房屋及场地后十五日内履行；四、原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司给付被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司修缮工程费464794元、新建工程费157168元、装饰装修工程费20604元、安装工程费138775元。以上各项合计为781341元，自被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司返还本案涉讼房屋及场地后十五日内履行；五、驳回被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1717元，由被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司负担；反诉费17400元由原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司负担3400元，被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司负担14000元；鉴定费208000元，由原告（反诉被告）天津六建中达房地产开发有限公司负担104000元，被告（反诉原告）天津市德禄华龙进口汽车修理服务有限公司负担104000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  阎忠民人民陪审员  张 丽人民陪审员  刘 平二〇一七年五月二十三日书 记 员  郭 菁附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。