浙江省桐庐县人民法院
民 事 判 决 书
（2013）杭桐民初字第720号
原告：桐庐利时建设开发有限公司。
法定代表人：许金波。
委托代理人：龚骅、钟杰。
被告：吴勇富。
原告桐庐利时建设开发有限公司诉被告吴勇富房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年8月13日立案受理后，依法由审判员郑琼适用简易程序于2013年9月10日公开开庭进行了审理。原告桐庐利时建设开发有限公司的委托代理人龚骅、钟杰和被告吴勇富到庭参加诉讼。被告吴勇富于2013年9月13日向本院递交反诉状，但未在七天内预交反诉费，故对被告的反诉，本院不予受理。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。
原告桐庐利时建设开发有限公司起诉称：2010年12月28日，原、被告签订了一份《利时*凌江名庭（暂定名）协议书》，约定被告（乙方）购买原告（甲方）开发的位于桐庐县利时凌江名庭项目中的16层07号房，该房用途为办公，暂测建筑面积共48.8平方米，成交单价为9976元／平方米，总房价款为486829元。协议第三条销售方式：（一）甲、乙双方同意以现房的形式销售该房，在签订本协议时乙方根据自身经济能力选择甲方指定的付款方式付房款，待本项目交付后甲、乙双方根据本协议约定的相关内容签订买卖合同；（二）如甲方在本项目交付前领取预售证，在甲方通知发出之日起10日内，乙方到甲方指定地点签订商品房买卖合同，双方签订的商品房买卖合同生效后本协议自行终止，本协议终止后认购房款转入首付款。2010年12月24日、12月28日，被告分别支付购房款50000元和196829元，共计246829元。2012年3月1日，上述工程已经竣工，包括消防在内的各项验收合格，同年5月24日原告该房产项目向政府部门完成竣工备案，该房产具备了房屋交付条件，类似被告的200多户购房户已经办妥房屋所有权证。经实测，被告购买的该房产实测建筑面积49.07平方米，按照协议约定，实际购房款应为489522元。2012年5月28日起，原告多次通知被告前来办理房屋交付手续，签订《桐庐县房屋转让合同》，被告拒签，并且拒绝办理交付手续，也未向原告支付剩余购房款242693元。诉讼请求：1、判令被告立即与原告办妥利时*凌江名庭16层07号房产交付、过户手续；2、判令被告向原告支付购房款242693元，并赔偿原告为此造成的利息损失13591元（从2012年7月1日起算，暂算至2013年6月30日，按照中国人民银行贷款利息年利率5.6％计，2013年7月1日起至判决生效之日利息损失按上述标准按实结算），合计256284元；3、判令被告承担诉讼费用。
被告吴勇富答辩称：2010年12月28日原、被告签订了协议书，当日，被告按协议约定支付了246829元。2012年6月被告收到原告的函，被告前去办理相关手续的时候，原告却要被告签订房屋转让合同，并非商品房买卖合同。被告及多人拒绝，后向桐庐县信访局信访。被告多次要求退房，原告不理睬，被告认为原告在没有房地产开发资质的情况下销售房屋，而且该房屋系酒店式房屋，不符合规定，故被告要求退房，并要求原告进行赔偿。
原告举证如下：1、《利时*凌江名庭（暂定名）协议书》2份，欲证明原、被告关于利时*凌江名庭16层07号房买卖合同关系及具体权利义务的约定，2份协议书仅单价不一致，其他条款均一致，原告是按2010年12月24日协议书上被告留的地址邮寄材料给被告的；2、浙江省统一收款收据2份，欲证明被告已向原告支付购房款246829元的事实；3、桐庐县房屋建筑工程和市政基础竣工验收备案表1份，欲证明涉案房屋已通过竣工验收并依法备案；4、房屋建筑面积测绘成果书1份，欲证明被告所购买的利时凌江名庭16层07号房产实测面积49.07平方米；5、交房通知书1份、催告函1份及对应的挂号信回执2份，欲证明原告多次通知被告要求办理交付、过户房产的事实。
经庭审质证，被告质证意见为：证据1，真实性没有异议，是否合法不知道；证据2，没有异议；证据3、4，被告不清楚；证据5，被告没有收到过，原告邮寄的地址是绿城桂花园14幢202室，协议书上的是绿城桂花园1幢4单元202室。
被告举证如下：1、公告1份，欲证明案涉房屋非商品房，是二手房转让，被告交付的现房与样板房不符的事实；2、通知1份，欲证明经过购房者信访后，原告愿意补偿购房者1万元的事实，被告没有同意；3、桐庐建设局网上书面答复1份，欲证明原告无房地产开发资质，该项目无商品房预售许可证。
经庭审质证，原告质证意见为：证据1、2，真实性没有异议，原告公司已经在5月26日通知被告交房，因实际装修与样板房有差异，所以原告愿意补偿每户1万元；证据3，真实性没有异议，建设局只是说明了这个情况，但原告据此认为这个项目不属于房地产销售项目，没有办理预售证违法，是其主观意见。
经审核，本院认定证据如下：对原告提供的证据：被告对证据1、2真实性无异议，本院予以认定；对证据3、4，被告未提供相反证据证明，本院予以认定；对证据5，因原告邮寄地址不正确，本院不予认定。对被告提供的证据，原告对其真实性均无异议，本院均予以认定。
根据上述有效证据，结合双方的庭审陈述，本院确认事实如下：2010年12月28日，原、被告签订了一份《利时*凌江名庭（暂定名）协议书》，约定被告（乙方）购买由原告（甲方）开发的位于桐庐县利时*凌江名庭项目中的16层07号房，该房用途为办公，暂测建筑面积共48.8平方米，成交单价为9976元／平方米，总房价款为486829元。协议第三条销售方式：（一）甲、乙双方同意以现房的形式销售该房，在签定本协议时乙方根据自身经济能力选择甲方指定的付款方式支付房款，待本项目交付后甲、乙双方根据本协议约定的相关内容签定买卖合同；（二）如甲方在本项目交付前领取预售证，在甲方通知发出之日起10日内，乙方到甲方指定地点签定商品房买卖合同，双方签订的商品房买卖合同生效后本协议自行终止，本协议终止后，认购房款转入首付款。第四条付款方式：（一）乙方按以下列第2条方式按期支付房款：2、按揭付款：乙方于2010年12月28日支付诚意金246829元，剩余款项计240000元，至项目达到按揭条件时，向甲方指定的按揭银行申请按揭贷款；（四）乙方按规定，对该房买卖合同的相关条款无异议（见附件《商品房买卖合同》条款），在接到甲方签订《商品房买卖合同》通知的10日内，到甲方指定的地址签订《商品房买卖合同》和支付首期房款，通知日期以邮递寄出日期的第三天开始计。第五条违约责任：（一）乙方未在第四条第四款约定的期限内签订《商品房买卖合同》，甲方有权解除本协议，并有权将该房另行出卖给第三方，退还乙方所付诚意金（不计利息），双方对本项目相关情况都已知晓，不追究任何责任。协议还对其他事项进行了约定。2010年12月24日、12月28日，被告分别支付购房款50000元和196829元，共计246829元。2011年10月，经桐庐县开元房地产测绘有限公司测绘，16层07号房的实测面积为49.07平方米。之后，原告通知被告签订《桐庐县房屋转让合同》，被告以所要签订的合同不符合协议书约定为由拒签并要求退房。包括被告在内的一些购房户向桐庐县信访局反映原告未取得商品房预售证售房违法等，县信访局答复为：利时百货桐庐大厦用地性质为商业金融业、办公用地，1-5屋建筑使用功能为商业、餐饮、娱乐健身；6-26层建筑使用功能为办公。一至五层（包括地下室）的土地使用权不得分割登记和分割转让，六层以上（含六层）允许分割登记和分割转让。桐庐利时建设开发有限公司无房地产开发资质，利时百货桐庐大厦无商品房预售许可证。
另查明，2009年2月24日，新江厦（桐庐）建设开发有限公司与桐庐县国土资源局签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让宗地编号为桐庐县城新区富春江二桥南侧3#地块，合同第二十一条第一项规定“……但项目竣工并验收后，一至五层（包括地下室）的土地使用权不得分割登记和分割转让，六层（含六层）以上允许分割登记和分割转让。”2009年9月16日，被告取得上述地块国有土地使用权证，地类（用途）为商业、金融业、办公，使用权类型为出让。2010年1月12日，被告取得上述地块东侧的建设工程规划许可证，同年6月17日，被告取得上述地块建设用地规划许可证。2012年3月1日，上述地块工程竣工，包括消防在内的各项验收合格。同年5月24日，该房产项目完成工程竣工验收备案。
本院认为，原、被告于2010年12月28日签订的《利时*凌江名庭（暂定名）协议书》约定“双方对本项目相关情况都已知晓”，“房屋用途为办公”，尽管协议约定“如甲方在本项目交付前领取预售证，在甲方通知发出之日起10日内，乙方到甲方指定地点签定商品房买卖合同”，但不能据此推导出双方交易的是商品房。因此，原、被告签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。该协议书虽对房屋面积、单价、交房时间等作出了约定，但并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定。根据协议书第四条第（四）项约定“乙方在接到甲方签订《商品房买卖合同》通知的10日内，到甲方指定的地址签订《商品房买卖合同》和支付首期房款”，但双方随后并未签订正式的买卖合同，故原、被告所签协议书的性质仅仅是一个预约合同，而非本约合同。为此，原告无权要求被告履行与本约合同相同的合同义务。因此，原告的诉讼请求依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：
驳回原告桐庐利时建设开发有限公司的诉讼请求。
案件受理费5144元，减半收取2572元，由原告桐庐利时建设开发有限公司承担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5144元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68），在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。
审判员 郑 琼
二〇一三年十二月六日
书记员 宋红英