江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏05民终5459号
上诉人（原审原告）：吴国平，男，1948年9月14日生，汉族，住苏州市。
委托诉讼代理人：孟凡营，江苏冠文律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈尚岭，江苏冠文律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：苏州市房地产拆迁有限公司，住所地苏州市机场路富华苑综合楼三楼。
法定代表人：吴阿根，总经理。
委托诉讼代理人：周文方，苏州市姑苏区南门法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：苏州市房地产开发有限公司，住所地苏州市总官堂路288号耀盛大厦。
法定代表人：陈振兴，董事长。
委托诉讼代理人：沈庆国，江苏百年英豪律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：常译文，女，1977年12月20日生，汉族，住苏州市姑苏区。
委托诉讼代理人：常克萍，系常译文母亲。
原审第三人：常克萍，女，1945年11月4日生，居民身份证号码3205031945********，汉族，住苏州市姑苏区马医科**号。
上诉人吴国平与被上诉人苏州市房地产拆迁有限公司（以下简称苏房拆迁公司）、苏州市房地产开发有限公司（以下简称苏房开发公司）、常译文、原审第三人常克萍确认合同效力纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2016）苏0508民初6555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
吴国平的上诉请求：撤销一审判决，依法改判，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定《个人购买安置房产权协议书》不能认定为吴国平、常克萍购买养育巷房屋买卖合同错误；2、一审认定在购买房屋时吴国平、常克萍对各自产权进行区分没有依据；3、一审认定常译文行使的系常克萍的购房权利没有依据；4、一审认定吴国平权益未因常译文购买369号房屋受损没有依据；5、一审认定苏房拆迁公司、苏房开发公司未违约没有依据。
苏房拆迁公司、苏房开发公司、常译文、常克萍辩称，原审查明事实清楚，适用法律正确。请求法院驳回上诉。
吴国平向一审法院起诉请求：1、苏房开发公司与常译文于2000年1月31日签订的《商品房销售合同》无效；2、苏房拆迁公司和苏房开发公司继续履行《个人购买安置房产权协议书》，将苏州市养育巷369、371号房屋过户至吴国平及常克萍名下；3、苏房拆迁公司、苏房开发公司、常译文支付违约金20万元；4、苏房拆迁公司、苏房开发公司、常译文承担全部诉讼费用。
一审法院认定事实：常克萍原系养育巷321号房屋的租赁经营户，曾以吴国平名下的个体工商户名义对外经营。因养育巷道路拓宽改造工程实施拆迁，1998年12月4日，拆迁实施单位房管局拆迁办（甲方）与被拆迁人常克萍、吴国平（乙方）签定《个人购买安置房产权协议书》，协议确定乙方原租赁塑料一厂房屋开设店面经营，可以优先购买回迁的店面房屋。双方约定甲方安置乙方购买建筑面积为133.33平方米的期房一间（6﹟编号17号），房屋产权归乙方个人所有，乙方同意承担购房资金647086.40元（其中88.88平方米以5280元/平方米结算，44.45平方米以4000元/平方米），付清费用后，及拥有房屋所有权；首期支付70%，进屋时付清房款，常克萍与吴国平各出资50%。同日，常克萍和吴国平共同向房管局拆迁办预付房款26万元，后又于同年12月10日再次预付房款19万元，房管局拆迁办在拆迁补偿费用结算清单中将该款项记载为购买养育巷6#编号17#店面期房的预付款。
养育巷道路拓宽改造工程拆迁后，苏州市房地产开发总公司（以下简称苏房总公司）于1999年在养育巷北段开发建成了养育巷369-379号房屋。其中369号房屋建筑面积76.31平方米，371号房屋建筑面积74平方米，两处房屋相邻，各有两层，均通过设置于371号房屋内的楼梯到达二层。2000年1月31日，常克萍代理女儿常译文（甲方）与苏房总公司（乙方）签订编号为0000285的《商品房购销合同》，约定：甲方向乙方购买坐落在养育巷369号建筑面积为76.31平方米的商品房一套，每平方米单价为5305元，房屋总价404824.55元；甲方付清全部房款后，乙方交钥匙；水、电369号、371号进行分割；内楼梯费用自理。合同签订后，常克萍代常译文付清了合同项下的全部购房款。当日，吴国平亦向苏房总公司支付购房款至292570元，苏房总公司向其开具了收据1张，收款事由为“养育巷371#房款”。之后，吴国平办理了金额为10万元的银行贷款，贷款到账后，苏房总公司另向其开具了收据，收款事由为“养育巷371#、369#房贷款”。之后，苏房总公司向常克萍和吴国平交付了养育巷369、371号房屋，369号房屋由常克萍经营使用，371号房屋由吴国平经营使用，369号房屋的使用人需通过设置于371号房屋内的楼梯达到二层。2000年2月23日，常克萍与吴国平签订书面协议，内容为：“养育巷371号（吴国平）为养育巷369号（常译文）提供楼梯过道，双方楼梯部位不堆物，养育巷369号承担伍个平方面积金额计26540元，约占楼梯面积三分之一”。后吴国平曾向常克萍出具收条1份，确定收到款项26525元。双方按当时的使用状态使用房屋至今。2014年，吴国平以养育巷369、371号作为经营场所设立了苏州市正泰机电产品经销部塑料专卖店。
苏房总公司于2000年11月取得养育巷369号房屋所有权登记，2001年通过出让方式取得养育巷369、371号房屋所在地块国有土地使用权，并于2002年取得土地分割转让许可证。2002年7月1日，房管局拆迁办经整体转企改制，成立“苏州市房地产拆迁有限公司”，即苏房拆迁公司。2003年2月25日，苏房总公司经核准，变更名称为“苏州市房地产开发有限公司”。2006年5月31日，苏房开发公司向常译文开具了养育巷369号房屋的购房发票，金额为404824.55平方米。2010年1月8日，苏州市养育巷369号房屋（建筑面积76.31平方米）所有权登记为常译文单独所有，2010年7月8日，该房屋的国有土地使用权亦登记至常译文名下。
2013年9月9日，吴国平以常克萍、常译文为被告向原审法院提起民事诉讼，要求对养育巷369号、371号房屋进行分割，并提出补偿要求。原审法院经审理作出（2013）姑苏民五初字第0519号民事判决，认为“371号、369号房屋系分别由吴国平、常译文购买所得，双方之间不存在共有关系”，并据此驳回了吴国平的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力。
一审法院认为，吴国平、常克萍作为共同被拆迁人，与苏房拆迁公司签署的《个人购买安置房产权协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该协议书确认了吴国平、常克萍系被拆迁房屋租赁经营者的身份，并对其购买回迁商铺的事宜进行了约定。但事实上，由于安置购买房源的重新选择，双方并未按该协议实际履行，而是另行选择购买了养育巷369、371号房屋，实际购买的房屋与该协议书载明的房屋在面积、价款等方面均存在较大差异，因而该协议不能认定为吴国平和常克萍购买养育巷369、371号房屋的买卖合同。吴国平要求根据该份合同将养育巷369、371号房屋过户至两人名下的诉请，不予支持。该份合同因买卖标的房屋变化而未能全部履行，并非由任何一方的违约行为造成，吴国平认可其与常克萍已经实际购买了养育巷369、371号房屋，其作为被拆迁人的权益并未受损，合同中也无违约金的约定，吴国平主张支付违约金20万元的请求，没有合同和法律依据，亦不予支持。吴国平主张确认常译文与苏房开发公司签订的《商品房销售合同》无效的诉请，不受诉讼时效限制，苏房开发公司认为其超过诉讼时效的观点，不予采纳。至于该合同的效力问题，原审法院审查后认为，吴国平和常克萍虽被列为共同被拆迁人，但各自支付了与369号、371号房屋面积相符的购房款，并分别独立使用两处房屋，对共用的楼梯部分也达成协议进行补偿处理，应当认定在购房当时双方已对各自的权利进行了区分。常译文作为常克萍的直系亲属，在常克萍和苏房开发公司的同意下，以买受人的身份与苏房开发公司签订《商品房预售合同》，购买现由常克萍单独使用的养育巷369号房屋，其行使的系常克萍在拆迁中获得的购房权利，其并非与拆迁无关的主体。苏房开发公司在签订合同时，确实尚未办理完成土地出让、分割等手续，但在本案诉前，房屋早已符合销售条件，且办理了不动产登记的相关手续，故吴国平主张的该事实并不导致合同无效。《个人购买安置房产权协议书》约定吴国平和常克萍各出资50%，并不能得出双方所购全部房屋必须共有的结论。养育巷369、371号房屋面积差异不大，虽有共用楼梯的问题存在，但其均为独立的成套房屋，不可能在套内再分割出售。现该两处房屋由常克萍和吴国平分别使用，房产开发公司也同意就吴国平使用的371号房屋与其单独签订房屋买卖合同，吴国平的权益并未因常译文购买369号房屋而受损。即便其认为其与常克萍之间的利益分配不均，也不影响本案中对《商品房预售合同》效力的认定。据此，原审法院认为常译文与苏房开发公司签订的《商品房销售合同》系合同双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，并不符合合同法规定的合同无效情形，应为合法有效，吴国平主张该合同无效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条之规定，判决：驳回吴国平的全部诉讼请求。案件受理费9848元，由吴国平负担。
二审中，当事人没有提交新证据。
二审另查明，吴国平不服原审法院（2013）姑苏民五初字第0519号民事判决提起上诉，本院(2014)苏中民终字第1531号生效判决认定：2000年1月31日，常克萍代理常译文与产权单位苏州市房地产开发总公司签订《商品房购销合同》，购买坐落在养育巷369号建筑面积为76.31平方米的商品房一套。该合同系双方真实意思表示，合法有效。在支付了相应房款后，常译文取得了养育巷369号房屋所有权和国有土地使用权。在当事人未能提供与产权单位签订房屋买卖合同，以及支付369号、371号全部房款的情况下，无法证明吴国平、常克萍履行了共同购买苏州市养育巷369号、371号房屋以及对该房屋共有的事实。吴国平主张对养育巷369号、371号房屋拥有共有产权并要求分割亦缺乏事实和法律依据。遂驳回上诉，维持原判。
本院认为，根据法院生效判决所确定的事实：常克萍代理常译文与产权单位苏房开发公司签订《商品房购销合同》系双方真实意思表示，合法有效。371号、369号房屋系分别由吴国平、常译文购买所得，双方之间不存在共有关系。吴国平主张对养育巷369号、371号房屋拥有共有产权并要求分割缺乏事实和法律依据。该事实为预决之事实，不需要证明，一是因为该事实已为人民法院所查明，客观上无再次证明的必要；二是该事实已为人民法院裁判所认定，该裁判具有法律约束力，这种约束力包括对该事实认定上的不可更改性。因此，上诉人吴国平在没有相反证据足以推翻法院发生法律效力的裁判所确认的事实基础上，仍主张苏房开发公司与常译文签订的《商品房销售合同》无效及要求将苏州市养育巷369、371号房屋过户至吴国平及常克萍名下等诉请于法无据，本院不予支持。
综上所述，吴国平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9848元，由上诉人吴国平负担。
本判决为终审判决。
审判长 杨恩乾
审判员 叶 刚
审判员 黄学辉
二〇一七年九月五日
书记员 吴茂程