成都市龙泉驿区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）川0112民初6841号
原告（反诉被告）：张苏娅尼，女，汉族，1986年6月27日出生，住四川省苍溪县。
委托诉讼代理人：曾晓林，北京蓝鹏（成都）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘乃豪，四川法也律师事务所律师。
被告（反诉原告）：李海燕，女，汉族，1986年11月8日出生，住成都市成华区府青路。
委托诉讼代理人:石国俊，四川拓泰律师事务所律师。
第三人：成都东山之家房产经纪有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区大面街道驿都西路。
法定代表人：瞿平。
委托诉讼代理人：陈莎莎，公司员工。
第三人：李玲，女，汉族，1987年5月21日出生，住成都市青羊区。
委托诉讼代理人：钟锐，四川均鼎律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛伟，四川均鼎律师事务所律师。
原告张苏娅尼与被告李海燕，第三人成都东山之家房产经纪有限公司（以下简称：东山之家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月8日立案受理后，被告李海燕提出反诉。诉讼中，第三人李玲申请作为第三人参加诉讼。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告张苏娅尼及其委托诉讼代理人曾晓林、刘乃豪，被告李海燕的及其委托诉讼代理人石国俊，第三人李玲及其委托诉讼代理人牛伟，证人许乔玉、甯家安到庭参加诉讼，第三人东山之家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。
原告张苏娅尼向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，立即向原告交付房屋并于判决生效后协助原告办理房屋产权过户手续；2、请求判令被告向原告支付违约金110000元；3、请求判令被告支付原告因拒绝履行过户手续的约定违约金，每日按合同成交价的千分之五进行计算，直到其配合办理过户手续之日止；4、请求判令被告支付原告诉讼费：9300元，保全费3270元，保全担保费用2000元及律师费25000元。事实及理由：2017年8月7日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，第三人东山之家公司为经纪方，合同约定，被告将位于成都市龙泉驿区大而街道驿都西路3666号炜岸城一期40栋2单元7-8楼层717号房出位给原告，签约当天支付定金2万元和中介费8800元。协议约定，在买方将所卖房屋收到首付款5个工作日内，买方将首付款13万元支付给卖方，过户递件完成后当日内，买方将剩余房款40万元支付给卖方。原告于收到卖房首付款当天（2017年9月8日）即将17万支付给被告。11月3日，双方到房管部门办理过户递件手续时，被告听到房价上涨后，拒绝办理过户。双方在合同中约定了违约责任，并由违约方承担相应的损失，现被告拒绝履行合同，应当继续履行，并承担相应的违约责任。
被告李海燕辩称：签订合同属实，原告支付房款属实，但后续的款项支付超过了双方约定的时间，双方约定是在45天内支付剩余款项，但被告未按约定支付，违约原因是原告，现合同已解除。违约金超过合同约定的范围，律师费、担保费等均超过合同约定和法律规定。如果存在违约，请求对违约金进行调整。
第三人东山之家公司未到庭未作答辩。
第三人李玲述称：第三人不是合同的相对人，不对双方的合同发表意见。
反诉原告李海燕向本院提出反诉请求：1、确认反诉原被告签订的《成都市存量房买卖合同》无效；2、请求解除反诉原被告签订的《房屋买卖合同》；3、由反诉被告承担诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告于2017年8月7日签订了《房屋买卖合同》约定为一次付款，购房款为55万元，付款时间不超过至签订合同之日起45天，过户税费由反诉被告承担，后反诉被告为逃避少缴纳税费，和中介方一起欺骗反诉原告签订了《成都市存量房买卖合同》，该合同约定同一房屋售价为29.2万元，其行为违反合同法的规定，应认定为无效。反诉原、被告之间通过口头约定付清全款时间不超过合同至签订合同之日起45天，但至诉讼时止，反诉被告仍未付清全款，且反诉被告通知过户时间也超过了合同约定，反诉原告已在诉反诉被告违约后通过双方短信明确告知已解除合同。
反诉被告张苏娅尼辩称：双方合同合法有效，双方合同约定房款支付时间并不明确，反诉被告一直积极履行合同约定的义务，在11月3日过户时，反诉被告明确告知不再出售房屋。合同不具备解除条件，不同意解除合同，应驳回反诉原告的全部诉讼请求。
第三人东山之家公司未到庭未作答辩。
第三人李玲述称：第三人不是合同的相对人，双方签订合同时并未告知第三人。
第三人李玲向本院提出诉讼请求：请求判令第三人对涉案房屋享有以55万元优先购买的权利。事实及理由：2017年7月22日，第三人与李海燕签订了《租赁协议》，约定将位于龙泉驿区驿都西路炜岸城40栋2单元7-8楼717号房屋租赁于第三人使用，租赁期限自2017年7月22日起至2022年7月21日止，每月租金600元。协议明确约定被告如在租赁期限内出售该房屋，需提前告知第三人，同等条件下应优先出售给第三人。承租协议签订当天第三人向被告支付了2017年7月22日至2018年1月21日的租金3600元。被告于2017年8月7日与原告签订了房屋买卖合同约定以55万元的价格将该房出售给原告，已严重侵犯了第三人的合法权益，故请求判令第三人对讼争房屋享有优先购买的权利。
原告张苏娅尼辩称：被告在出售房屋时已明确告知原告该房无租约，且原告在购房过程中亲自查看了该房，均由被告开门。即使存在租约，也是被告与第三人李玲之间的纠纷，不能对抗作为买受人的原告。
被告李海燕辩称：双方的租赁合同已经解除，时间是租金到期日，因第三人未按期缴纳租金，从2018年1月21日起，已经解除了租赁协议。不存在优先购买权。
第三人东山之家公司未到庭未作答辩。
本院经审理认定事实如下：2017年3月29日，被告李海燕的位于龙泉驿区驿都西路3666号40栋2单元7-8层717号房屋进行了不动产登记（登记号为：川（2017）龙泉驿区不动产权第0012991号），为李海燕单独所有。被告李海燕与第三人李玲均称双方系姐妹关系。2017年7月22日，被告李海燕与第三人李玲签订了《租赁协议》，约定被告李海燕将位于龙泉驿区驿都西路炜岸城40栋2单元7-8楼717号房屋出租给第三人李玲，租赁时间自2017年7月22日至2022年7月21日，租金为600元/月，若被告李海燕在租赁期限内出售该房屋，需提前告知第三人，如第三人有意购买，同等条件下，李海燕优先出售给第三人李玲。当天被告李海燕出具收条，载明收到李玲支付的租金3600元（2017年7月22日－2018年1月21日）。诉讼中，双方均认可双方已自2018年1月22日起解除了租赁合同。
2017年8月7日，原告张苏娅尼作为买方，被告李海燕作为卖方，第三东山之家公司作为经纪方，签订了《房屋买卖合同》，约定被告李海燕将位于龙泉驿区大面街道驿都西路炜岸城40栋2单元7-8楼717号房屋出售给原告张苏娅尼，转让总价款为55万元，原告以一次性付款方式购买，在签订合同时支付定金2万元，在原告将其原房屋出售收到首付款5个工作日内将首付款13万元支付给被告，过户递件完成后当日内，将剩余房款400000元支付给被告。双方应在2017年10月7日前向经纪方交齐相关证件（即交齐过户需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等），该房屋不带租约，在过户递件完成后当天，卖方将房屋交付给买方，并负责结清交房之前产生的水、电、气、物管及其它有关该房屋的使用费；因卖方未向经纪方披露信息并给买方或经纪方造成损失的，由卖方承担相应的责任；买方不能按合同约定买入房屋，或因违约而无法买入该房屋，须向卖方支付成交价20%的违约金，买方逾期支付房款，每逾期1天则按款付房款的5‰向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期1天，按房屋成交价的5‰向卖方支付违约金，逾期超过30天，卖方有权不再将该房屋出售给买方；卖方不能按合同约定将该房出售给买方，或因违约而无法将房屋出售给买方，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金，卖方逾期交房，或未能按时履行本合同约定的其它义务，每逾期1天，按房屋成交价的5‰向买方支付违约金；逾期超过30天的，买方有权不再购买该房；在合同履行过程中，违约方须承担守约方的诉讼费、律师费、误工费、差旅费、财产保全费、法院执行费。合同签订当天，原告向被告支付了定金2万元，2017年9月8日，原告收到案外人支付的450000元，并于当天向被告李海燕转账支付170000元，2017年10月11日，双方签订了《成都市存量房买卖合同》（成存房买（居）第66106号），2017年10月12日，原告向被告转账支付200000元。2017年11月3日，东山之家公司出具说明，证实2017年11月3日，双方在经纪方的协同下到政务中心递件过户，但李海燕在过户当天不履行过户；2018年2月1日，东山之家公司出具说明，证实出售该房屋时，经纪方已落实该房为不带租约，并在合同中进行体现。
同时查明，2017年11月5日，原告与四川法也律师事务所签订了民事代理合同，约定原告委托四川法也律师事务所代理原告与李海燕房屋买卖合同纠纷案，代理费为5000元，于签订合同当日支付，当天开具的增值税发票；2017年11月28日，原告与北京蓝鹏（成都）律师事务所签订了委托代理合同，约定原告因与被告的房屋买卖合同委托北京蓝鹏（成都）律师事务所代理，并于签定合同当日支付服务费20000元，2017年12月5日，增值税专用发票显示代理费为10300元。
上述事实，有当事人陈述，当事人提交的买卖合同，转账记录，租赁协议及收条，委托代理合同及发票等证据在案佐证，本院足以认定。
本院认为：原、被告签订的房屋买卖合同、存量房买卖合同，被告与第三人李玲签订的租赁协议均不违反法律规定，合法有效，当事人应按合同的约定全面履行义务。虽然存量房买卖合同与双方的房屋买卖合同有不相一致之处，因存量房买卖合同系根据相关部门管理需要所签订，该合同不违背当事人的意思，系有效合同，对于反诉原告李海燕请求确认该合同无效的请求，本院不予采纳。但双方实际履行的合同，应以双方真实意思为准，双方真实意思为履行房屋买卖合同。根据买卖合同的约定，在过户递件完成后，买方支付剩余房款。依据双方的陈述以及双方的微信、记录以及第三人东方之家公司的说明，证人许乔玉的证言，可以认定，三方于2017年11月3日到政务中心进行过户递件，当时也符合合同约定的过户条件，被告李海燕拒不履行过户递件，已违反了双方的约定，应当承担继续履行以及违约金的义务。现合同具备继续履行的条件，被告应当继续按合同的约定，将房屋交付给原告并协助办理房屋权属转移登记。双方在合同中约定了对相关损失的赔偿，但原告提交的北京蓝鹏律师（成都）律师事务所的代理合同所约定的代理费与发票不一致且未提供交付凭证，对于原告要求支付该代理费20000元的请求，本院不予支持，对于原告主张的四川法也律师事务所的律师费5000元，因原告提交的证据证实原告支付了该费用，对于原告要求被告支付该费用的请求符合双方合同的约定，本院予以支持；对于原告主张的保全担保费，不符合法律规定和双方的约定，本院不予支持；对于原告主张的违约金，因双方约定的不能出售该房屋应支付的违约金为成交价的20%，现本院认定该合同可继续履行，对于原告主张不能买入房屋而支付20%的违约金，本院不予支持。因双方于11月3日即具备过户递件的条件，但被告拒不履行该义务，违反了双方的约定，应承担合同约定的违约责任，但双方对于违约金的约定过高且被告请求调整，本院酌情调整为中国人民银行同期同类贷款利率的4倍。关于第三人李玲主张的优先购买权，因双方的租赁协议中约定李玲在同等条件下有优先购买权，但在签订买卖合同的过程中，被告明知房屋已出租的事实，在未告知李玲的情况下，签订了买卖合同并收取了相应的款项，侵犯了李玲的优先购买权。但并不能因此而否认原告与被告签订的协议，原告的签订及履行合同的过程中，亦已尽到善良购买人的审慎义务，不应对被告的行为承担责任。李玲的优先购买权受到侵犯，可以主张损害赔偿，但并不能以此对抗买受人张苏娅尼。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告李海燕于本判决生效后3日内协助原告张苏娅尼办理位于龙泉驿区驿都西路3666号40栋2单元7-8层717号房屋的权属转移登记手续并将该房屋交付给原告张苏娅尼，原告张苏娅尼在办理权属转移登记当日将剩余房款160000元支付给被告李海燕；
二、被告李海燕于本判决生效后向原告支付逾期交房及逾期办理权属转移登记的违约金（违约金计算方式：以550000元为基数，从2017年11月4日起按中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算至付清为止）及律师费5000元；
三、驳回原告张苏娅尼的其余诉讼请求；
四、驳回反诉原告李海燕的全部诉讼请求；
五、确认第三人李玲对位于龙泉驿区驿都西路3666号40栋2单元7-8层717号房屋享有以550000元优先购买的权利（但该权利不得对抗本案买受人张苏娅尼）
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费9300元，减半收取4650元，财产保全费3270元，由被告李海燕负担；反诉案件受理费4650元，由反诉原告李海燕负担；第三人李玲申请参加诉讼的诉讼费4650元，由被告李海燕负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 陈 明
二〇一八年二月九日
书记员 贺胜楠