河南省信阳市平桥区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫1503民初2906号
原告中原银行股份有限公司信阳分行。
地址：信阳市羊山新区新十街。
法定代表人张志刚，系该行行长。
委托代理人卢建广，系该行员工。
被告信阳市华天置业有限公司，地址：信阳市平桥区明港镇红卫街。组织机构代码：55163855-3。
法定代表人李洋，系该公司经理。
被告李超，男，1973年4月12日生，汉族，住郑州市金水区。
二被告共同委托代理人翟静静、李明，河南竞远律师事务所律师。
原告中原银行股份有限公司信阳分行（下称中原银行信阳分行）诉被告信阳市华天置业有限公司（下称华天置业有限公司）、李超借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中原银行股份有限公司信阳分行委托代理人卢建广，被告信阳市华天置业有限公司、李超共同委托代理人李明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告中原银行信阳分行诉称：2014年4月28日，被告华天置业有限公司在我行申请贷款1000万元整，期限一年，约定月利率9.765‰，合同另约定，不按期归还贷款本金又未获准展期，从逾期之日起按合同月利率加收30%计收利息，此笔贷款由被告李超提供连带责任保证，并由被告华天置业有限公司位于平桥区明港镇红卫街翰林华府4号楼、3号楼、2号楼房屋作抵押，他项权证号：信房建平桥区字第000125号。贷款到期后，我行多次派人催收，但被告以种种理由拒不偿还。为了保护我行的合法利益，特此提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告华天置业有限公司立即归还我行贷款本金1000万元；二、按合同约定支付利息；三、依法处置抵押物并就所得价款偿还我行借款本息；四、被告李超对上述债务承担连带保证责任；五、本案的诉讼费用由被告承担。
被告华天置业有限公司辩称：我们认可原告的诉讼请求，欠息金额需具体核对。
被告李超辩称：一、《物权法》第一百七十六条规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。就本案来讲，第一被告华天置业有限公司已用其房屋作抵押，故被答辩人应当先就第一被告的抵押房产实现债权。现被答辩人直接要求答辩人承担连带清偿责任，答辩人不予认可。二、根据《担保法》第26条之规定，连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期限届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除担保责任。对于2014年4月28日的《借款合同》约定借款期限为一年，答辩人对于此的保证期间为2015年4月28日起至2015年10月27日止。在上述保证期间内，被答辩人从未对答辩人提出要求承担保证责任，故根据法律规定，答辩人已经免除了保证责任。
经审理查明，原告中原银行信阳分行的前身系信阳银行股份有限公司（下称信阳银行）。2014年12月23日，河南省银监局豫银监复[2014]593号文件作出河南银监局关于中原银行股份有限公司开业的批复，其中第四项批复的内容为：中原银行开业之日，信阳银行的债权债务转为中原银行的债权债务。
2014年4月，被告华天置业有限公司以房地产开发投资为由向信阳银行申请贷款，双方经协商一致签订《人民币固定资产借款合同》（编号：2014年借字055007号）（下称《借款合同》）和《抵押合同》（编号：2014年抵字055007号）。《借款合同》的主要内容为：1、华天置业有限公司向信阳银行贷款10000000元（壹仟万元整），借款期限为12个月，自实际提款之日起算；2、借款月利率为9.765‰，借款期限内合同利率不变；3、利息计算公式：利息＝本金×实际天数×日利率，日利率＝年利率/360；4、借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为借款利率水平上加收30%。《抵押合同》的主要内容为：1、华天置业有限公司以其所有的位于信阳市平桥区明港镇红卫街的翰林华府2号楼、3号楼、4号楼在建工程为上述借款提供抵押担保；2、担保的范围包括借款本金、利息（含罚息）和实现债权的费用（如诉讼费用）等。同时，被告李超于2014年4月28日向信阳银行出具一份《承诺书》，自愿为该笔贷款提供担保。《承诺书》的主要内容为：本人李超，系华天置业有限公司股东，现华天置业有限公司在信阳银行贷款10000000元，期限12个月，利率9.765‰，李超自愿承担该笔贷款的连带清偿责任，直至贷款本息还清为止。
2014年4月28日，信阳银行依约向被告华天置业有限公司发放贷款10000000元，该笔借款已于2015年4月28日到期。截至2016年7月21日，被告华天置业有限公司就该笔借款共偿还借款利息898189.27元，仍欠借款本金10000000元、利息2197315.73元。后原告中原银行信阳分行多次向被告催收欠款未果，遂诉至法院。
另查明，上述抵押财产已在信阳市房产管理局明港分局办理抵押登记，他项权证号为：信房建平桥区字第000125号。
本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。一、本案中，信阳银行与被告华天置业有限公司在平等互利、协商一致的前提下签订的《借款合同》及其附属《抵押合同》，系双方当事人的真实意思表示且内容不违反法律的禁止性规定，应属有效。信阳银行依约向被告华天置业有限公司履行了发放贷款的义务后，其合法权益受法律保护，被告华天置业有限公司应当按照约定履行还款义务。由于信阳银行的债权债务已全部转为原告中原银行信阳分行的债权债务，故被告华天置业有限公司应当向原告中原银行信阳分行履行还款义务。现贷款期限已届满，被告华天置业有限公司未依约全面履行还本付息义务，故原告要求被告华天置业有限公司归还剩余全部贷款本金、利息和罚息的诉请，本院予以支持。二、关于抵押担保。由于被告华天置业有限公司以其所有的位于信阳市平桥区明港镇红卫街的翰林华府2号楼、3号楼、4号楼在建工程为上述借款提供抵押担保，且已在房管部门办理了抵押登记，抵押权依法成立，故原告对该抵押财产享有优先受偿权。三、关于保证人责任。本案被告李超以其为该笔借款提供担保的保证期间已届满、保证人免除保证责任为由进行抗辩，本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似内容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期限届满之日起二年。本案中，被告李超在《承诺书》中明确表明其自愿承担该笔借款的连带清偿责任，直至借款本息还清为止，故其保证期间应自该笔借款的履行期限届满之日即2015年4月28日起计算二年。本案原告于2016年7月向本院提起诉讼并要求被告李超作为该笔借款的连带责任保证人承担保证责任，未超过二年保证期间，因此被告李超关于保证期间届满、保证人免除保证责任的抗辩理由，本院不予支持。四、关于保证与抵押权并列时的行使顺序。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定，被担保的债权既有债务人自己提供的物保又有第三人提供担保的，若保证与物保的行使顺序没有约定或约定不明，债权人应当先就该物的担保实现债权。故本案中，原告中原银行信阳分行应当先就被告华天置业有限公司提供抵押财产实现债权，不足以清偿部分由被告李超承担连带保证责任。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第三十二条第二款之规定，判决如下：
一、被告信阳市华天置业有限公司应于本判决生效后十日内归还原告中原银行股份有限公司信阳分行贷款本金10000000元及利息、罚息（其中截至2016年7月21日，未支付的利息和罚息共计2197315.73元；自2016年7月22日起至清偿全部本息之日止，按照合同约定计算利息及罚息）；
二、原告中原银行股份有限公司信阳分行对被告信阳市华天置业有限公司所有的位于信阳市平桥区明港镇红卫街的翰林华府2号楼、3号楼、4号楼在建工程，享有优先受偿权；
三、本判决第二项确定的抵押权实现后仍不足以清偿原告中原银行股份有限公司信阳分行的全部债权的，就不足清偿部分，由被告李超承担连带清偿责任。
本案受理费81800元，由被告信阳市华天置业有限公司负担。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审判长 梅发友
审判员 王春勇
审判员 刘 严
二〇一六年九月六日
书记员 易 力