广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤04民终35号上诉人（一审被告）：梁文曦，男，1971年5月23日出生，香港特别行政区居民。委托代理人：让玉成，广东玉成律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：林建兰，女，汉族，1986年9月16日出生，身份证住址：湖北省孝昌县。委托代理人：官宝安，广东协德律师事务所律师。上诉人梁文曦因与被上诉人林建兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省珠海横琴新区人民法院作出的（2015）珠横法民初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林建兰向一审法院提出以下诉讼请求：1.梁文曦返还林建兰10万元（币种为人民币，以下同）；2.梁文曦支付林建兰违约金10万元；3.本案诉讼费由梁文曦承担。一审法院经审理查明：2014年5月29日，甲方梁文曦与乙方林建兰签订《房地产买卖合同》（下称合同一）约定：第一条、甲方拟将位于珠海市香洲区拱北粤海中路1018号2511房的房产转让给乙方，建筑面积为40.84平方米；第二条、房产交易总价为55万元，乙方应于合同签订后当天内支付甲方定金10万元；乙方于出具过户交易回执当日支付房款4万元……；第六条违约责任约定若甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方10万元违约金；若乙方违约的，乙方所交定金，甲方不予退回。第九条约定，本合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），补充协议与本合同具有同等法律效力。该合同中关于房屋的位置、面积、交易总金额、定金数额、首期款数额及甲方违约的违约金数额均为手写，梁文曦、林建兰双方分别在乙方及甲方处签名捺印。林建兰所提供的《房地产买卖合同》中的附件二：合同补充协议中备注：因甲方欠银行贷款未还完，现给甲方在规定时间内还完，还贷款日期为5月29号-10月29号，在此期间必须还完贷款过户给乙方，否则将视为违约，赔双倍违约金给乙方。该附件二无林建兰、梁文曦的签名。同日，梁文曦向林建兰出具《收款收据》，载明收到林建兰购房订金10万元，并以梁文曦为甲方与乙方林建兰签订《协议书》，约定今甲方收到乙方交来购买位于珠海市香××区××房的购房订金10万元，如甲方违约应赔偿乙方双倍订金。如乙方违约不予退还订金。林建兰、梁文曦双方分别在乙方及甲方处签名捺印。林建兰因与梁文曦买卖合同纠纷一案，曾于2015年8月诉至一审法院，请求判令梁文曦继续履行房产买卖合同，并在该案中提交了《房地产买卖合同》复印件（下称合同二）一份。后林建兰在该案中申请撤诉，一审法院裁定予以准许。梁文曦将该案中林建兰提交的合同二复印件作为本案证据提交，并称梁文曦在合同上签名时，合同中的手写条款均为空白，所有手写条款为林建兰事后补写；且合同一与合同二中手写的内容不一致；合同二中并无附件二的手写条款。经梁文曦申请，一审法院委托广东华生司法鉴定中心对合同一与合同二是否一致，合同一中正文内容手写部分、甲、乙方落款手写部分、附件二手写部分的形成顺序等内容予以鉴定。广东华生司法鉴定中心于2016年5月12日作出粤华生司鉴中心[2016]文鉴字第028号司法鉴定意见书，鉴定意见为：1.合同一与合同二不一致；2.倾向认为正文内容手写部分的形成时间先于甲方落款手写部分、乙方落款手写部分和附件二的手写部分。鉴定费为15520元。另查明，一审庭审中梁文曦称涉案房屋于2014年初至2015年10月22日，该期间内由林建兰占有使用，并以2500元/月的租金标准自2014年1月至2015年10月，计得房屋占用费57500元，梁文曦在反诉中自愿主张5万元，并称：租金的计算标准参照的是其自行在中介处了解的市场价格，2014年左右网上租金报价为2200元。梁文曦提供了证人朱某出具的《情况说明》，称：朱某认识林建兰和梁文曦两人，涉案房产的业主是梁文曦；2014年初，该房一直由林建兰使用；林建兰要买该套房产，梁文曦告诉林建兰该房产有银行按揭不能过户，但林建兰威胁梁文曦让他出卖该房产，强迫梁文曦签订买卖合同和收定金；梁文曦在合同上签字时，合同上没有手写条款和文字。梁文曦还称该期间内涉案房屋的物业费、水电费均由林建兰缴纳，但并未提供相关证据。林建兰则称该期间其并未在涉案房屋内居住，而是居住于澳门。经梁文曦申请，一审法院向珠海市公安局出入境管理处调取了林建兰于2014年1月至2015年10月的出入境记录，显示：该期间，林建兰频繁往来于珠海与澳门两地，并有多次的在珠海逗留一天以上的记录。林建兰、梁文曦双方提交了书面质证意见，对上述出入境记录的真实性、合法性及关联性均表示认可。另查明，一审庭审中，林建兰、梁文曦均选择适用内地法律审理本案。以上事实，有房地产买卖合同、收款收据、协议书、房地产权登记表、房地产抵押（按揭）登记表、情况说明、出入境记录查询结果、广东华生司法鉴定中心鉴定意见书等证据证实。一审法院认为：梁文曦是香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照适用我国有关涉外民事诉讼的特别规定。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，本案双方当事人在一审庭审中均明确选择内地法律，故本案应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中林建兰与梁文曦就房屋买卖事宜签订了《房地产买卖合同》，因林建兰提供了合同一的原件，而合同二因无原件核对，故一审法院认定合同一系双方签订的房屋买卖合同。梁文曦主张其作为境外人士对合同条款并不清楚，合同上的手写条款为双方签名后由林建兰补充的；且该合同系受林建兰胁迫所签订。一审法院认为：其一，梁文曦作为完全民事行为能力人，在其不否认合同上签名真实性的前提下，其应该清楚签订合同的法律后果；其二，广东华生司法鉴定中心出具的粤华生司鉴中心[2016]文鉴字第028号司法鉴定意见书，倾向认为正文内容手写部分的形成时间先于甲方落款手写部分、乙方落款手写部分和附件二的手写部分，即意味着合同一中正文内容手写部分在前，双方落款签名在后，梁文曦主张其签名时正文内容手写部分空白无事实依据；其三，梁文曦主张签约时受胁迫，仅提供了朱某的书面情况说明，而在朱某并未出庭作证的情形下，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项之规定：“无正当理由未出庭作证的证人证言，不能单独作为认定案件事实的依据”，梁文曦主张签约时受胁迫，但并未提供相关证据予以证实，故对于其该项主张，一审法院不予采信。关于合同一中附件二的效力。双方签订的《房地产买卖合同》（即合同一）是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院确认该合同自双方签字之日起生效。该合同第九条对于合同未尽事宜，双方可协商签订补充协议（附件二），可见对于附件二在合同一签订时并未存在，而是事后双方当事人协商后方可形成，然而林建兰所提供的附件二，并无林建兰、梁文曦的签名，故一审法院认为双方并未对附件二的内容达成合意，对于附件二，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，当事人应当按照约定全面履行自己义务。本案中，林建兰已按约于合同签订日向梁文曦支付了10万元，后梁文曦反悔不想出售涉案房产，依法应承担相应的违约责任。关于梁文曦所收取的10万元性质，按照合同一第二条之约定，应属定金。虽双方在《协议书》中载明的是梁文曦收到林建兰交来的订金，但从内容“若梁文曦违约应赔偿林建兰双倍订金，如林建兰违约不予退还订金”之约定，依然适用的是定金罚则。依照《中华人民共和国担保法》第八十九条第二款中“收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，对于林建兰诉请梁文曦返还定金10万元及支付违约金10万元的请求，一审法院予以支持。梁文曦称，2014年初至2015年10月22日，涉案房屋由林建兰占有使用，并以此为由反诉请求林建兰支付房屋占用费，林建兰对该事实予以否认。一审法院认为：首先，对于梁文曦所提供的朱某的证言，如前所述，不予采信；其次，梁文曦称该期间内涉案房产的管理费及水电费均由林建兰缴纳，亦未提供相关证据证实；其三，根据林建兰的出入境记录，即使林建兰在该期间内有多次在珠海逗留超过一天的记录，也不能必然得出林建兰居住于涉案房屋内的结论。综上，在梁文曦并未提供相关证据证实其上述主张，林建兰又予以否认的情况下，梁文曦应承担举证不能的不利后果，对于梁文曦的该项反诉请求，一审法院不予支持。对于梁文曦所主张的聘请律师的维权费2万元，因缺乏合同及法律依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条第（五）项，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，一审法院作出如下判决：一、梁文曦于判决发生法律效力之日起十日内向林建兰返还定金10万元；二、梁文曦于判决发生法律效力之日起十日内向林建兰支付违约金10万元；三、驳回梁文曦的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取2150元，反诉受理费减半收取1550元，鉴定费15520元，均由梁文曦负担。梁文曦不服上述判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决；2.林建兰向梁文曦支付房屋占用费5万元；3.林建兰向梁文曦支付聘请律师的维权费2万元；4.本案诉讼费用由林建兰承担。事实与理由如下：1.梁文曦没有出售涉案房屋的真实意思，涉案《房地产买卖合同》由林建兰单方制作，双方并没有对合同条款进行商量。证人朱某的证言证实，涉案房屋买卖合同系林建兰强迫梁文曦所签，而且房屋价款约定不明，不代表梁文曦真实意思。2.即使梁文曦构成违约,林建兰请求支付违约金10万元明显过高,梁文曦请求一审法院予以下调,但未予支持。3.林建兰伪造合同附件二，妨害民事诉讼，应承担相应的法律责任。4.林建兰长期占用涉案房屋，应向梁文曦支付房屋占用费。5.梁文曦为维护其自身权益，聘请律师，为此所花费用2万元应由林建兰承担。林建兰二审辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，请求二审予以维持。二审期间，双方均未提交新的证据。经审查，一审法院查明事实清楚，本院对此予以确认。本院认为：梁文曦系香港特别行政区居民，本案属于涉港房屋买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，当事人可以协议选择合同适用的法律，本案双方当事人均明确选择内地法律，故一审法院适用内地法律作为审理本案争议的准据法正确。结合双方诉辩意见，本案争议焦点为：梁文曦否受林建兰胁迫签订涉案《房地产买卖合同》；合同约定的10万元违约金是否过高；林建兰是否应向梁文曦支付房屋占有使用费及梁文曦聘请律师的费用。对此，本院逐一分析如下：关于梁文曦是否受林建兰胁迫签订涉案《房地产买卖合同》的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。梁文曦上诉主张其没有出售涉案房屋的真实意思，系林建兰强迫其签订涉案合同。对此，本院认为，梁文曦仅提供朱某情况说明，但朱某并没有出庭作证，该份说明并不能单独作为认定其受胁迫的依据。此外，梁文曦并无其他证据证实其受到林建兰胁迫而签订涉案合同。关于合同约定的10万元违约金是否过高的问题。梁文曦上诉主张即使其构成违约,其支付违约金10万元明显过高，请求法院予以调整。对此，本院认为，首先，梁文曦、林建兰于2014年5月29日签订涉案房地产买卖合同，但因梁文曦违约，导致合同未能履行，未能实现合同目的。其次，梁文曦应举证证明约定的违约金过分高于给林建兰造成的损失，但其没有提供证据予以证实。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，梁文曦应当承担举证不能的不利后果。综合考虑近两年珠海房地产价格逐年上涨等因素，林建兰依据合同约定诉请梁文曦向其赔偿违约金10万元，一审法院予以支持并无不当。关于林建兰是否应向梁文曦支付房屋占有使用费的问题。梁文曦上诉主张2014年初至2015年10月22日，涉案房屋由林建兰占有使用，林建兰应向其支付房屋占用费。对此，本院认为，首先，梁文曦虽称上述期间涉案房屋的管理费及水电费均由林建兰缴纳，但未提供相关证据证实；其次，林建兰在上述期间内有多次在珠海逗留超过一天的记录，不能直接得出林建兰在珠海逗留期间就居住于涉案房屋内；第三，朱某的情况说明不能单独作为认定林建兰居住涉案房屋内的结论。综合上述分析，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，梁文曦所提供的证据不足以证明林建兰在2014年初至2015年10月22日期间居住在涉案房屋的事实，林建兰对此亦不予认可，梁文曦应承担举证不能的不利后果。关于林建兰是否应向梁文曦支付律师费的问题。本院认为，如前所述，本案纠纷产生的原因系梁文曦违约所导致，林建兰并不存在过错，且双方亦没有约定由林建兰承担梁文曦聘请律师的费用，故梁文曦的该项请求没有事实和法律依据。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。梁文曦的上诉请求，理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7400元，由梁文曦负担。本判决为终审判决。审判长  郑伟民审判员  管文超审判员  汪 栋二〇一七年五月十一日书记员  吴馥楠