江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）常民终字第1149号
上诉人（原审原告）葛友华。
被上诉人（原审被告）王朝平。
委托代理人龚雷，江苏常弘律师事务所律师。
委托代理人吴冬梅，江苏常弘律师事务实习律师。
上诉人葛友华因与被上诉人王朝平房屋租赁合同纠纷一案，上诉人葛友华不服常州市武进区人民法院（2014）武民初字231号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年6月24日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
原审情况：
原审原告葛友华诉称，葛友华与王朝平在2008年12月1日签订了房屋租赁协议，葛友华将合法拥有的阳湖广场8A303-8A311号商铺建筑面积569.92平方米租赁给王朝平经营足浴，租赁期限2009年1月1日至2016年12月31日止。租金第一期2009年1月1日到2009年12月31日止为135213元，第二期2010年1月1日到2010年12月31日止为135213元，第三期、第四期及以后按每年递增5%租金计算交纳。葛友华收到了2009年度、2010年度、2011年度的租金，合计350232.87元。2012年度、2013年度的租金王朝平分文未付。请求判令：1、立即解除2008年12月1日所签订的房屋租赁协议。2、归还2012年度房屋租金149072元，2013年度租金156525元，违约金两年计15万元整，合计为455597元整。3、要求王朝平立即搬出所租房屋，交出钥匙。4、诉讼费用由王朝平承担。
原审被告王朝平辩称：1、葛友华、王朝平已于2011年底实际解除了租赁合同。葛友华与王朝平曾经谈过该事，当时王朝平要求降低房租金，但是葛友华提出来不能再降了，如果要再降的话，他自己办公要用或者自己开旅馆。王朝平所承租的杜雪峰的同样房屋已于2012年将出租的房子收回并装修自用，也证明葛友华与王朝平的租赁合同也于2011年年底解除。2、葛友华与王朝平于2008年签订合同时并不相识，葛友华是委托合力兴业置业有限公司签订租赁合同，第一年的房租金也是由该公司收取，大门上的钥匙也是由该公司交由王朝平，该公司的行为符合表见代理的特征。王朝平在与大业主商量同意后解除租赁合同，并向物业移交钥匙，视为向葛友华办理交接手续。因王朝平从未拿过葛友华的钥匙，且只有一把大门钥匙，现葛友华要王朝平交出房屋的钥匙不能成立。3、即使葛友华与王朝平在2011年底未解除租赁合同，按合同约定，当时租金方式是先付后用，2012年的租金在2011年底应付清。葛友华在两年多中从未找王朝平催要租金，已经超过了租赁合同租金的一年的诉讼时效。4、葛友华提出要求按合同支付房租金，也无事实依据。2011年的租金，葛友华、王朝平双方已经协商一致，租金从合同约定的135213元降低为95000元，所以即使双方的租赁合同未解除，葛友华提出14万余元的租金也是无依据。因双方的租赁关系已经解除，谈不上违约金，且即使王朝平违约，诉讼时效也已经超过，违约金的计算也无依据，据此请求驳回葛友华的诉讼请求。
原审法院经审理查明，葛友华于2008年1月购买位于湖塘镇阳湖广场8A303、8A305-311号8间商铺，建筑面积569.92平方米，但未领取房屋所有权证书。葛友华有出租房屋的意向，在管理该房屋的常州合力兴业置业有限公司（以下简称合力公司）的介绍下，葛友华作为甲方、王朝平作为乙方于2008年12月1日签订房屋租赁协议一份，约定葛友华将上述房屋出租给王朝平经营足浴（皇朝足浴），租赁期限共计8年，自2009年1月1日起至2016年12月31日止。租金第一期（2009年1月1日至2009年12月31日）为135213元，第二期（2010年1月1日至2010年12月31日）为135213元，从第三年起每年租金在上年的基础上提（递）增5%。并约定先付后用，每期租金于租期开始前的10天内一次付清；如乙方逾期1个月不支付租金，甲方有权提前终止本协议，并追究违约责任，乙方每逾期1天应承担不少于应付款的1%违约金。合同签订以后，王朝平托亲友与葛友华协商后，第一期、第二期限的租金均降低10000元，即为125213元，王朝平也在约定的期限内付清。2011年2月19日，双方又经过反复协商，第三期即2011年的租金降低至95000元，王朝平直接将该款一次性付给葛友华。此后，王朝平由于生意不景气，经营至2011年年底歇业，至2012年4月，王朝平将承租的葛友华等人的房屋钥匙交给合力公司的保安，但未告知葛友华，也未能提供证据证明葛友华委托合力公司及其工作人员代收租金以及处理终止或解除合同事宜。王朝平认为合同已经解除，也未支付葛友华2012年、2013年的租金。葛友华因未能收到租金，至2013年9月13日，葛友华和其他出租人在新的物业公司即宏佳物业公司商量后，继续向王朝平催要租金。因双方未能协商一致，葛友华起诉至原审法院，要求判如所请。
上述事实，由租赁协议、收据、证人证言及当事人的陈述等予以证实。
原审法院认为，延付租金或拒付租金的诉讼时效为一年。承租人应当按约定及时、足额支付租金。在合同期内，承租人要求终止履行合同或解除合同的，应当通知出租人。没有代理权的行为，只有经过被代理人追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本案中，合同的当事人是葛友华、王朝平，王朝平不能提供证据证明双方曾约定葛友华委托合力公司及其工作人员代收租金、处理合同终止或解除事宜。王朝平所称物业公司及其工作人员的所谓代理行为，对葛友华不发生法律效力。因此，王朝平辩称与大业主商量同意后解除租赁合同，并向物业移交钥匙，视为向葛友华办理交接手续的意见难以采信。葛友华鉴于王朝平迟延支付租金，经催告后在合理的期限内仍未履行，要求解除双方租赁合同，于法有据，依法予以支持。王朝平就租金支付问题以诉讼时效抗辩，现葛友华未能提供证据证明在被告欠付第四期（2012年）租金后一年向催要过应付的租金，故葛友华要求王朝平支付2012年租金因超过了法定一年的诉讼时效的规定，依法对此不能予以支持。葛友华于2013年9月13日已知道王朝平早以自己的行为终止合同，故可认定该时点双方的租赁合同实际因王朝平违法单方解除而已经解除，故葛友华催要2013年1月1日至9月13日之间的租金未着后，起诉要求王朝平支付，于法有据，依法予以支持。但葛友华在王朝平于2012年初已歇业，未能及时采取有效措施，对出租房屋空置造成租金损失也应承担相应的责任。原审法院综合考量本案纠纷的实际情况后，认为王朝平承担葛友华6个月的租金是恰当的。王朝平辩称从第三期（2011年）起的租金降为95000元，没有证据予以证实，葛友华要求按合同的约定156525元计算，理由正当，依法予以支持。租赁合同约定了王朝平逾期支付租金应当支付违约金，虽然葛友华主动要求降低违约金的标准，但王朝平仍然认为偏高即要求调整，原审法院综合考虑王朝平长期不经营的实际以及物业公司未能及时将王朝平要求终止合同意愿告知葛友华等因素，确定王朝平承担的违约金额。租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物。葛友华要求在实际接手租赁房屋的过程，如确有需要王朝平配合，则王朝平应予协助、配合。本案经调解无效，遂根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条、第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王朝平于判决生效之日起二十日内将其租用的葛友华阳湖广场8A303、8A305-311号8间房屋内属于其个人所有的物品搬清并将该处房屋交还葛友华。二、王朝平于判决生效之日起二十日内支付葛友华租金78263元和违约金5000元（两项合计83263元）。三、驳回葛友华的其余诉讼请求。案件受理费4068元，由王朝平负担1737元，由葛友华负担2331元。
上诉人葛友华不服原审法院判决，向本院提起上诉称，1、合同解除的时间点是2014年4月16日（法院判决书日期）而非2013年9月13日。理由：2013年9月13日，业主在多次催要租金无果的情况下决定集体维权，在物业公司开会，电话通知王朝平，要其到场按合同约定支付所欠租金、解除合同、交出钥匙、归还房屋。王朝平拒绝到场，拒交钥匙。（王朝平于2014年1月10日在葛友华起诉后第二天才把钥匙交给物业的）。合同的当事人是葛友华与王朝平，解除合同应双方到场办理交接手续。租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，而王朝平不到场、不交钥匙、不归还房屋，没有解除合同的半点行为，因此合同无法解除，认定2013年9月13日为解除合同的时间点缺乏法律依据，解除合同的正确时间点应是2014年4月16日。2、关于就催要租金超过诉讼时效的问题。（1）王朝平不能提供证据证明葛友华在王朝平欠付2011年剩余租金和2012年租金的一年内未向其催要过租金。（2）葛友华本人及委托他人通过电话向王朝平多次催要过。因葛友华不是单位、不是企业，不可能发函催要租金。2012年初，葛友华打电话向王朝平催要租金，王朝平说不要找她，去找物业。随后葛友华委托高阳再次电话催要，王朝平也是回答不要找她去找物业。葛友华请高阳到足浴店去看看情况，高阳看到足浴店大门口挂着“内部装修”的牌子。（3）葛友华是贷款买房，急需还贷，王朝平却说葛友华一年多不催要租金，不符合常理。3、原审判决王朝平支付葛友华6个月租金不恰当。葛友华与王朝平的租赁合同是一审法院在2014年4月16日判令解除的，在合同期内，葛友华按合同向王朝平催要租金及违约金合计455597元合理合法。4、葛友华不应承担相应责任，不应承担相应费用。在本案中，葛友华一直采取积极态度，希望能尽早解决问题，但王朝平为了个人利益硬要把物业牵扯进来，使问题复杂化，原本有人要租此房开茶庄，因王朝平不肯办理解除合同的交接手续而错失商机，使葛友华蒙受巨大损失，王朝平的不诚信行为害人害己，一切后果都应由王朝平承担。现提起上诉，请求二审法院：1、撤销（2014）武民初字第231号民事判决；2、判令王朝平支付葛友华租金及违约金合计455597元；二、本案的诉讼费由被上诉人王朝平负担。
被上诉人王朝平在答辩期内未作书面答辩。二审中，王朝平辩称，1、上诉人的上诉理由不成立，在2008年底，被上诉人租用上诉人的房屋之后，从2009年1月1日开始，至2012年底，我们每年亏几十万，在2011年的租金与上诉人商量后降低了，在2011年底，准备交2012年房租金时向葛友华提出，要求降租金，当时葛友华明确，如果再降租金不租了，其自己做办公用，其在原审中也承认的。故我们在2011年底关门了，物业公司在2012年初向物业公司结清了水费、电费，部分物品由于物房屋空在那，没有拿走。东西放在里面，物业也是同意的。到2012年4月，物业公司向我们提出，要我们搬走，我们搬走时把钥匙交给了物业公司，里面属于我们的东西全部拿走了。上诉人刚才提出到2013年4月里面还有东西，但里面的东西不是我们的了。在2011年12月30日后解除合同，上诉人是明知的，我们租的是整体，房东有几家，其中有一家在2012年自己去做生意了，旁边的人不可能不知道，请上诉人讲话实事求是。2、我们2008年底租用房屋时不认识上诉人，是与物业公司协商好后再签的，租金也是交到物业公司的，大门上的钥匙物业只给我们一把，我们是在2012年4月把物业公司给我们的钥匙退给了物业公司，原审中谈到了这点。物业公司代表上诉人与我们签订合同，收取第一年租金，把钥匙交给我们，我们向物业公司提出把钥匙交给物业公司，我们认为物业公司是代表上诉人的。上诉人刚才提到的在2014年还有一把钥匙，这把应该是备用钥匙，我们在2012年已经交了。交了之后，物业公司的工作也长时间住里面，我们之后就未再进去过。3、关于诉讼时效，按照双方的合同约定，是先付后用，2012年的租金在2011年底就要付，上诉人不可能到期后不向被上诉人要求，现在上诉人这么长时间不来要钱，说明租赁关系当时已解除了，而且上诉人讲到2013年9月提过，希望上诉人提供证据。按照双方的合同，拖延一个月租金可以解除合同，如果被上诉人确实违约，上诉人早就应该起诉，不可能拖二年后再起诉。从情理上分析，上诉人是知道2011年底后双方解除了租赁关系。即使被上诉人违约，按照省高院的司法解释，闲置损失最多只有半年。综上，上诉人上诉理由不充分，第三年租金经过双方协商已经降低了，即使我们的赔的话，也是在95000元的基础上赔半年。对于上诉人讲门上挂了内部装修一事，请提供相关证据。高阳确实打过电话，但是是打给物业公司的。综上，请求二审法院驳回两上诉人的上诉请求，维持原判。
双方当事人向原审法院提交的证据已随案移送本院。二审中，上诉人葛友华未提交新的证据，被上诉人王朝平提交录音资料一份，称在诉前调解中，葛友华称2011年底王朝平提出要降租金，葛友华称如果要降租金，就把房屋收回作自用，后其又找过李局长（王朝平丈夫），要求把房屋收回作自用，证明在2011年底后，双方的房屋租赁合同已经解除。葛友华认为，2011年2月19日，当天是交的2011年的租金，商量下来按95000元交，但王朝平在谈到2012年租金时，要求再降低，但未具体谈是在12万的基础上还是95000元的基础上降低。我和李局长说不能再降低了，再降低的话我就自用了。本院认为，该录音资料系在原审诉前调解中形成，从其内容看葛友华只是表示不同意再降低2012年租金，如果王朝平一定要降低租金，其要收回出租房屋自用的意思，但最后是否因王朝平继续要求降低租金而葛友华收回出租房屋自用不清楚，故不能据此认定双方对于解除本案所涉房屋租赁合同在当时双方已达成一致意见。本院经审查认为，原审判决认定的案件事实正确，应予以确认。
本院认为，上诉人葛友华起诉主张被上诉人王朝平应支付2012年度房租金149072元，2013年度房租金156525元，违约金2年计15万元，合计455597元，并要求王朝平立即搬出所租房屋交出钥匙。一、关于葛友华主张的2012年房租金是否超过诉讼时效的问题。双方合同约定先付后用，房屋租金在每年租期开始前10天内一次性付清，王朝平未按时足额向葛友华支付2012年房租金，按常理葛友华会在王朝平逾期交纳租金一定时间后向王朝平催要，但葛友华无法提供任何在付款期限届满的一年内向王朝平催要2012年房租金的直接或间接证据，故原审判决以证据不足为由认定葛友华主张的2012年房租金已超过诉讼时效并无不当。二、葛友华向王朝平主张2013年房租金是否应予支持的问题。原审判决虽已查明王朝平因经营问题在2011年底歇业，但未采取合适方式通知出租人葛友华解除租赁合同并向葛友华退还租赁房屋，并判令王朝平限期腾空租赁房屋、将租赁房屋交还葛友华，但葛友华于2013年9月13日明知王朝平早以自己的行为终止合同、未能及时采取有效措施，对出租房屋空置造成租金损失也应承担相应的责任。原审判决据此判令王朝平负担6个月租金并无不当，符合民事诉讼公平原则。三、关于葛友华向王朝平主张2年15万元违约金是否成立的问题。从葛友华的诉讼请求可以看出，其主张的是王朝平未按期足额支付2012年度和2013年度房租金的违约金。双方合同约定承租人逾期支付房屋租金一个月，出租人有权提前终止房屋租赁合同，并按每天1%计付违约金。由于2012年度的房租金葛友华的起诉已经超过诉讼时效，故涉及逾期支付2012年度房租金的违约金也不予支持。关于2013年度的房租金，因王朝平未按期支付，其应按约承担逾期付款违约金，由于双方约定的违约金标准为每天1%，一年即365%，该违约金约定过高，原审判决酌定5000元的违约金并无不当。综上，上诉人葛友华的上诉理由不能成立，但考虑到王朝平存在不支付租金的情况，对于本案纠纷的产生有较大责任，故本院对于王朝平负担的一、二审诉讼费用予以调整。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费4068元，由王朝平负担2644元，葛友华负担1424元；二审案件受理费8134元，由王朝平负担5287元，葛友华负担2847元。上述一、二审案件受理费均由葛友华预交，法院不再退还，由王朝平在本判决生效之日起10日内直接支付给葛友华7931元。
本判决为终审判决。
审 判 长 段若鹏
代理审判员 周韵琪
代理审判员 吴立春
二〇一五年十一月二十三日
书 记 员 马筱艳