贵州省遵义市汇川区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）汇民商初字第239号
原告徐矿集团贵州能源有限公司。组织机构代码：55190444-4。
住所地：贵阳市金阳新区国际会展中心SOHO公寓*座**楼。
法定代表人魏加元，职务：经理。
委托代理人邹卫东，贵州远度律师事务所律师。
委托代理人龚建和，贵州远度律师事务所实习律师。
被告中国太平洋人寿保险股份有限公司遵义中心支公司。组织机构代码：73661167-2。
住所地：遵义市汇川区珠海路海珠广场*幢***单元***楼。
负责人赵庆锋，职务：经理。
委托代理人付小川，男，汉族，住贵阳市花溪区。系公司法律顾问。
原告徐矿集团贵州能源有限公司（以下简称徐矿集团）诉被告中国太平洋人寿保险股份有限公司遵义中心支公司（以下简称太平洋保险遵义公司）租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月4日立案受理后，依法由审判员张亚丽适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐矿集团委托代理人邹卫东、龚建和、被告太平洋保险遵义公司委托代理人付小川到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。
原告徐矿集团诉称：原告于2014年3月23日在58同城网上发布出租遵义市汇川区珠海路大成帝景三楼部分房屋信息。同年3月28日，被告办公室主任胡兴跃与原告办公室主任方正杰联系，胡兴跃查看房屋后表示满意，之后多次带公司领导实地考察，均对房屋情况满意。经原、被告多次谈判，被告决定承租该房屋，双方对租金价格45元／平方米／月、租赁期限自2014年4月1日至2019年4月30日止、履约保证金30000元等合同主要内容进行了口头约定。被告并表示华泰保险公司退租后立即承租该房屋，原告不得再与其他客户洽谈该房屋出租事宜。2014年5月初，被告要求原告交付房屋钥匙，实际占有该房屋。同年5月12日，原告在被告提供的房屋租赁合同上签字盖章后交付被告方合同经办人胡兴跃。之后被告一再拖延在租赁合同上盖章，经原告多次催促，胡兴跃解释已将合同上报太平洋保险遵义公司的上级公司且已取得同意，批复程序复杂，不会影响合同履行。同年6月25日，被告突然通知原告不再租赁该房屋，并返还了房屋钥匙。原告认为被告的行为造成原告房屋租金损失至少为72900元（2014年5月1日至2014年7月31日，按照合同约定租金标准计算）。为维护自己的权益，原告遂向法院提起诉讼，请求判令被告支付因缔约过失给原告造成的损失72900元并承担本案诉讼费。
被告太平洋保险遵义公司辩称：被告未在租赁合同上签字盖章，原、被告之间租赁合同未成立、生效。租赁合同未成立是因为被告公司总部不同意，被告没有恶意磋商和欺诈行为，在洽谈租赁合同时也没有违反诚实信用原则。原告以未成立的租赁合同向我方主张租金和违约金没有法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：2014年3月23日，原告在互联网上发布出租位于遵义市汇川区珠海路大成帝景三楼部分房屋的信息。同年3月28日，被告因有租房需求委托办公室主任胡兴跃与原告联系，胡兴跃及被告公司人员多次查看房屋后表示愿意承租该房屋。经原、被告多次洽谈，双方口头约定：原告将其所有的位于遵义市汇川区珠海路大成帝景三楼部分房屋（建筑面积540平方米）出租给被告作为办公、营业用房使用；租期为2014年5月1日至2019年4月30日；房屋首年租金为291600元，即每月每平方米租金45元人民币，房屋租金从第二年起逐年递增分别为6%、6%、8%、8%，被告应在每年租期届满10日前向原告支付租金；原告交付房屋时，被告应向原告交付保证金30000元等。原告遂安排物业管理人员打扫房屋。2014年4月4日，被告将与口头约定内容一致的《房屋租赁合同》以电子邮件发送给原告，要求原告加盖印章。2014年5月12日，原告在该合同上签字盖章并交付给胡兴跃。2014年5月13日、14日左右，胡兴跃到原告公司领取了系争房屋钥匙。之后，原告多次要求被告将租赁合同的签字盖章手续予以完善。但在2014年6月23日，被告却电话通知原告不租赁上述房屋，并于2014年6月25日返还系争房屋钥匙。为了防止损失的扩大，原告收取钥匙后及时发布信息再次出租，2014年7月23日，原告与贵州黔锦矿业有发公司签订《房屋租赁合同》，将系争房屋出租给贵州黔锦矿业有发公司使用，租期为2014年8月1日至2017年7月30日。2014年7月29日，原告以特快专递形式致函给被告要求支付三个月房屋租金72900元（2014年5月1日至2014年8月1日），同时委托方正杰到被告处与被告办公室主任韩霞、胡兴跃商谈要求被告赔偿租金损失。双方协商未果，遂酿成诉争，原告诉至法院，诉如所请。审理中，原告变更诉请为要求判令：一、被告支付2014年5月1日至2014年6月25日租金44550元（按每天810元计算）；二、被告赔偿2014年6月26日至2014年7月31日损失28350元（参照租金每天810元计算）。本案经本院主持调解，双方未成达成一致意见。
上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、关于要求支付房租费用的函、证人证言笔录、调查笔录、光盘等证据在卷佐证，足以认定。
本院认为：原、被告反复磋商后口头约定由被告承租原告位于遵义市汇川区珠海路大成帝景三楼部分房屋（540平方米），双方对房屋租金、租金支付方式、租期、用途等内容达成一致意见，被告于2014年4月4日将《房屋租赁合同》以电子邮件形式发送给原告的行为是要约。原告未变更合同内容于2014年5月12日在合同上签字盖章的行为是承诺。被告当天收到原告返回的合同，此时承诺生效。根据《中华人民共和国合同法》第二十五条：“承诺生效时合同成立”、第二十六条：“承诺通知到达要约人时生效”之规定，原、被告签订的《房屋租赁合同》于2014年5月12日成立。该合同是双方当事人真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁物，被告却单方提出解除合同，并于2014年6月25日返还租赁物。对此，原告未表示反对，并且为减少损失积极的发布信息出租房屋，故应认定原告以实际行为同意终止《房屋租赁合同》的履行，该合同于2014年6月25日解除。因被告单方提前解除合同违约导致双方合同解除，原告要求被告支付租金、赔偿损失符合《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本院予以支持。关于租金金额，《中华人民共和国合同法》第九十八条规定“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”，根据合同约定租期从2014年5月1日起算，租金每月每平方米45元计算，至2014年6月25日合同解除，被告应当支付原告租金44550元［（45元／平方米／月×540平方米）／30天×55天］。故原告关于租金的该项请求，本院予以支持。关于损失的赔偿金额，被告要求单方解除合同，未提前告知原告，为了减少损失原告采取积极减损行为，在合理期限内将房屋出租他人。原告在合同解除后出租房屋期间的损失是被告违约行为导致，被告应承担违约责任。本案中原告于2014年7月23日将系争房屋出租他人，因此，2014年6月26日至2014年7月23日的租金损失22680元［（45元／平方米／月×540平方米）／30天×28天］是原告的合理损失。原告主张被告赔偿2014年6月26日至2014年7月23日期间的损失，本院予以支持。关于原告与案外人签订合同后约定租期从2014年8月1日起算是原告对自已权利的处分，故原告主张2014年7月24日至2014年8月1日的损失，本院不予支持。综上，原告的请求中合理的部分，本院予以支持。被告关于合同未成立的抗辩意见，无事实及法律依据，本院不予采信。关于被告辩称未经他人同意的录音录像材料不应作为证据被采用，对此本院认为没有侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的证据，可以作为案件事实的依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第二十六条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民法通则》第四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，判决如下：
一、被告中国太平洋人寿保险股份有限公司遵义中心支公司支付原告徐矿集团贵州能源有限公司房屋租金44550元。
二、被告中国太平洋人寿保险股份有限公司遵义中心支公司赔偿原告徐矿集团贵州能源有限公司损失22680元。
三、驳回原告徐矿集团贵州能源有限公司的其他诉讼请求。
上述第一、二项合计为67230元，于本判决生效后十日内支付。
案件受理费810元（已依法减半收取），由原告徐矿集团贵州能源有限公司承担60元，被告中国太平洋人寿保险股份有限公司遵义中心支公司承担750元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且自上诉期满之日起七日内向贵州省遵义市中级人民法院预交上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。
本判决发生法律效力后，权利人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。
审判员 张亚丽
二〇一四年十月二十一日
书记员 梅章慧