北京市朝阳区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0105民初1376号
原告：常XX，男，19XX年X月X日出生，住北京市朝阳区。
委托代理人：范钊婧，北京友恒律师事务所律师。
委托代理人：会岩，北京友恒律师事务所实习律师。
被告：崔XX，男，19XX年X月X日出生，住北京市宣武区。
原告常XX（以下简称原告）与被告崔XX（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人范钊婧、会岩，以及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告向原告支付逾期交房违约金272500元（交房日期约定在合同第7.1条，应于2016年11月1日前交房；实际交房日期为2016年11月18日；违约责任约定在合同第10.1.1条，按成交总价545万元*5%计算）。事实和理由：原、被告于2016年6月4日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原告购买位于北京市朝阳区X号楼X层911号房屋（涉案房屋）一套，合同约定涉案房屋成交总价545万元，原告以按揭方式支付房屋价款，被告应于2016年11月1日前向原告交付涉案房屋。依据《合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告已按合同约定支付房屋首付款并办理完毕按揭贷款，被告已配合原告办理房屋过户手续，并于2016年8月23日变更至原告名下，在原告未有任何违约的情形下，被告未按合同约定交付涉案房屋。截止至实际交房，被告已逾期交房16日。因此，被告应按合同约定，按涉案房屋成交总价5%向原告支付违约金共计272500元。
被告辩称，本案出现迟延交房的事实是原告的违约造成的，被告不应承担任何违约责任。同时，被告保留提起反诉的权利。首先，为何从众多的买房者中，被告选择了原告？原因就是按照中介公司（我爱我家）提供的信息，原告当时符合绿色通道办理房屋过户的条件。6月3日原告带着已怀孕5个月的妻子来被告家看房，再次证明以上事实成立。因此，在这个条件下，双方才6月4日签了约。事后，被告一直认为原告按照绿色通道办理相关手续。直到7月13日，中介公司突然告诉被告绿色通道不走了。在这之前，包括原告在资质核验和网签阶段，都没人告诉被告不走绿色通道。为何能按绿色通道办理相关手续，但原告却没有使用这个条件？这在常理上说不过去。即便原告有千种理由、万种解释，也改变不了原告应该走绿色通道，但没走的事实。而且，这个对被告造成的影响也最大，给被告带来很多困难和很大损失。根据《合同法》第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。如果原告根本没有通过绿色通道办理购房的资质，那他是提供虚假情况。如果原告签约前有这个资质，但签约后否定这个资质，那原告就是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，有其他违背诚实信用原则的行为。根据《合同法》第六十条，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：按照有利于实现合同目的的方式履行。也就是说，原告有绿色通道的资质，就算合同中对绿色通道没有明确说明，原告也应按交易习惯，按有利于实现合同目的的方式履行，办理过户。况且，原告在签订合同前都承诺过，但办理了缴税、快过户前才告诉被告不走绿色通道，这算隐瞒事实和违背诚信，违约不履行合同。第二，原告购房资质核验14天时间，中间还重新提交资料，时间这样久，原因何在？本来可以去办绿色通道，却不按绿色通道办理，在资质核验上又浪费了时间。整体上，比正常不走绿色通道的时间都多几天。这种周期上耽误的时间，应该都由原告承担。另外，原告6月20日就通过资质核验，7月4日才完成网签。通常2天就能办妥的事，为何用了14日？这些损失的时间，责任都在原告，原告应该为此造成的损失负全责。第三，买卖双方合同约定首付款的时间是7月3日前，而原告实际付款日是7月5日，因为原告方面的原因，浪费很多时间，原告必须承担这个违约责任。另外，按履约合同约定，办理抵押的时间是过户后15个工作日，双方8月23日将房屋过户给原告，原告9月28日才到北京市朝阳区建委拿到了抵押资料，29日才将资料转交提供贷款的银行。同样，原告也必须承担这个违约责任。由于原告的违约责任，给被告带来以下损失：1、比低于市场的价格出售了房屋。被告预期是通过绿色通道提前获得房款而得到部分补偿。如果不计6月份和7月份的房屋价格相差30万元，至少提前45天拿到房款的利息都超过1.5万元。2、影响被告的购房资质。因原告方面原因造成晚过户，腾不出被告再次购买房屋的购房名额，影响被告的购房资质，从而影响被告再次购房过户和交房时间。实际上，被告再次网签、过户时间也延迟了，收房时间也不得不推后11天。3、由于没能得到购房款，比绿色通道时间晚了45天，被告无力支付第三方（卖房人）房款，在家无分文，又要背负银行贷款的情况下，给被告资金周转带来巨大挑战。被告在1周内筹款（借所有亲朋好友）150万元给下一个卖家，对普通家庭，这种压力和困难是巨大的。以上的这些损失，本可以通过绿色通道办理过户这个简单不过的措施得以解决，但由于原告的责任，不仅影响了被告的购房进程，也同样影响了原告本人的收房时间。
原告的诉讼要求不合理、不合情、不合法。退而言之，即使被告方面存在迟延交房的事实，原告方主张的违约责任过高。按《合同法》第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。根据最高法院对合同法的司法解释第二十七条，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十八条，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，延迟交房给原告造成的实际损失就是17天的房屋租赁费。原告提出的27余万元的诉求，实在是不合理、不合情、不合法。
被告对本案的答辩意见：原告在履行合同的过程中，有多次违约行为，直接和间接最终导致本案延迟交房。被告在知道不能走绿色通道的情况下，积极与原告沟通解决办法，但要撤销网签、来回折腾可能会影响更久的时间，因此，被告只能同意过户。被告新购买的房屋在简单处理，尚未装修好，没有进行哪怕简单的通风环保处理，即搬入住。现在仍然还在陆续安装柜子和其他设施。尽管这样给被告家庭的健康也带来潜在的威胁，但被告仍然积极努力配合腾房。应该说，办理过户手续后，被告客观上不存在不想腾房，主观上没有阻碍过户和腾房。尽管被告遇到很多困难，但还是尽最大努力、尽早腾了房。根据《合同法》第六十七条，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
现被告对于本案意见如下：一、原告的诉讼要求不合理、不合情、不合法。即使被告方面存在迟延交房的事实，原告方主张的违约要求也不应得到支持。按《合同法》第一百一十三条，和最高法院对合同法的司法解释第二十七条、第二十八条、第二十九条，本案原告的诉求如果得到支持，这是绝对的有失公平。同时，由于起诉是原告自身的个人行为，原告自己理应承担本案相应的诉讼费用。二、本案出现迟延交房的事实是原告的违约造成的，被告不应承担任何违约责任。根据《合同法》第六十条、第六十一条的规定，原告未按有利于实现合同目的的方式履行《房屋买卖合同》。原告双方未按《房屋买卖合同》第四条第二款约定的时间办理网签，未按合同约定的时间支付被告的首付房款。未按双方签订的《履约合同》第三条第7款约定的时间办理房屋的抵押登记。由于原告的违约责任，造成被告来及时获得购房款、未按约定及时获得家庭唯一购房资质、未按约定与第三方完成房屋交接，从而给被告再次购房带来巨大损失。根据《合同法》第六十七条，原告作为先履行一方履行债务不符合约定的，被告作为后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。三、在本案中，《房屋买卖合同》已经履行完毕，虽然履约过程中存在瑕疵，但并不构成根本性违约，不应该承担违约责任，只有给守约方造成实质损失的，承担相应赔偿责任。原告起诉属于滥用诉讼权利，不应得到支持。总之，原告在履行合同的过程中，存在违约行为，直接和间接最终导致本案延迟交房，也没有造成直接损失。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年6月4日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：原告向被告购买涉案房屋，房屋成交价格为545万元，原告于签订合同当日向被告支付定金10万元，原告选择商业贷款，拟贷款金额365万元，双方一致同意原告一次向被告支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款，于网签后2016年7月3日之前原告向被告支付170万元。被告应当在过完户后2016年11月1日之前将该房屋交付给原告。原、被告双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因被告原因只是原告未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，原告有权单方解除合同。因原告原因致使被告在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且被告取得房屋产权证书，被告有权单方解除合同。原、被告双方约定房屋交付在该房屋产权转移登记之后的，被告逾期10日之内交付，自约定的房屋交付期限届满之次日至实际交付房屋之日应按该房屋成交总价万分之五/日向原告支付违约金，且应于实际交付之日向原告支付。被告逾期超过10日，被告应继续履行房屋交付义务并按该房屋成交总价5%向原告支付违约金，该违约金应于房屋实际交付之日支付。
合同签订后，双方开始履行。双方均认可原告支付首付款170万元的时间实际为2016年7月5日。被告称，合同中约定的付款时间应为2016年7月3日，故原告属逾期付款。原告称，签订合同的是被告，但是被告要求原告把钱打到其妻王X名下账户，2016年7月4日被告才提供王X的账户，原告去银行转账时银行表示大额业务无法实时到账，故2016年7月5日到账。被告称，签合同时已经把打款到被告之妻账号的情况和具体账号告知原告了，但现在没有证据。
就过户时间，原、被告均认可系2016年8月23日。就交房时间，原、被告均认可系2016年11月18日。
就过户手续完毕后至双方办理房屋交付手续之前还有何义务需要履行，被告称按照双方在《履约服务合同》中的约定，原告应在过户后取得房产证后应在15个工作日内办理房屋抵押贷款，支付房屋尾款365万元，但原告实际是2016年9月29日才办理抵押。原告对于约定的办理贷款时间予以认可，但称只是要求15个工作日办理，没有要求办理完成，具体完成时间以银行工作为准，实际在被告取得的房产证上显示2016年9月14日已经设立了抵押权登记，所以实际没有逾期。被告称，房产证抵押权登记时间属实，但是不代表银行放贷的日期。
就被告提及的“绿色通道”，双方均认可合同中并未约定。被告称，其含义为“办理过户的时候，军人、70岁以上老人和怀孕5个月上孕妇可以走绿色通道，可以在网签缴税后不用约号，而一般的都要约号，这需要耗时1个月左右，所以是有很大差距的。”当时原告符合条件，其爱人怀孕5个月以上。原告称，“绿色通道”是中介单方向被告承诺的，原告没有承诺一定会走绿色通道。原告妻子当时确实怀孕5个月以上，但是签订合同的是原告。绿色通道只是不用在房管局办业务时排队，但是不会像被告所述的可以提前很多天过户。就所谓“绿色通道”在过户时的实际操作流程，双方均未举证。
就原告的实际损失，原告提交2016年11月1日至11月4日、11月6日至11月11日以及11月13日至11月18日期间共计15天的住宿费发票2张，金额共计3407元，欲证明原告在被告逾期交房期间住宿费支出；此外还提交《委托代理协议》及律师费发票各1张，金额1万元，欲证明原告因被告逾期交房导致的额外损失。被告认可证据的真实性，称原告的实际损失就是17天的租房费用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《北京市存量房屋买卖合同》系原、被告的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。现双方仅认可实际交房时间为2016年11月18日，本院不持异议。
当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。但从本案涉案合同约定看，被告在房屋过户手续完成后向原告履行交付房屋的义务，并无以其他买方义务为前提条件之情形；且从原告履行付款义务的角度看，其办理365万元贷款的时间应以房屋所有权证书登记的抵押权设立时间为准，至于之后放款手续的办理非原告方主观意愿可以操控，而支付170万元首付款的收款账户确系被告之妻，而非被告本人，被告虽称就此一节早在双方签订合同时已明确告知原告，但未举证，应承担举证不能的不利后果。故依据现有证据，无论在双方完成涉案房屋过户手续之后至房屋交付之间，是否还有买方义务需要履行，原告都未实际存在足以导致被告逾期履行合同义务之作为或不作为。现被告主张其逾期交房系因原告之故所致，本院不予采信。
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为”过分高于造成的损失”。现就实际损失，原告提交了逾期交房期间租住房屋的票据以及因委托律师发生的律师费，其中租房费用与原告无法入住涉案房屋之间存在直接关系，本院予以确认；至于律师费，并非因被告逾期交付房屋所导致必然发生的费用，与涉案房屋的交付时间关联性不强，本院不予支持。鉴于以上，被告主张违约金过高，要求本院予以调整，本院予以支持。具体违约金数额，本院将参照实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以酌定。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告崔XX于本判决生效之日起七日内支付原告常XX逾期交付房屋的违约金六千元。
二、驳回原告常XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2694元，由原告常XX负担2669元（已交纳），由被告崔XX负担25元（原告常XX已交纳，被告崔XX于本判决生效之日起七日内支付原告常文涛）。
如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 王阳
二〇一七年一月十日
书记员 戴玥