云南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云民终773号
上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司楚雄州分行。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城东路***号。
法定代表人：杨福勇，该行行长。
委托诉讼代理人：张琳，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：胡鹏，云南建广律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
上诉人（原审第三人）：?。住所地：云南省昆明市东风西路***号城建金融大厦。
法定代表人：王钰升，该公司董事长。
委托诉讼代理人：洪雨泉，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
委托诉讼代理人：李澜瑾，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。
被上诉人（原审被告）：楚雄兆顺房地产开发有限责任公司。住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市鹿城镇鹿城南路兆顺第一城*幢**楼。
法定代表人：永志强，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张涛，男，汉族，1982年10月18日生，楚雄兆顺房地产开发有限责任公司法务主管。代理权限：特别授权代理。
上诉人中国建设银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称建行楚雄州分行）因与上诉人云南天辰农业开发有限公司（以下简称天辰公司）、被上诉人楚雄兆顺房地产开发有限责任公司（以下简称兆顺公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民初46号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2017年9月28日公开开庭审理了本案。上诉人建行楚雄州分行的委托诉讼代理人张琳，上诉人天辰公司的委托诉讼代理人洪雨泉、李澜瑾，被上诉人兆顺公司的委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
建行楚雄州分行上诉请求：1.撤销一审判决第四项；2.改判由兆顺公司和天辰公司撤销为天辰公司办理的《商品房购销合同》的备案登记；3.改判由兆顺公司为建行楚雄州支行办理《商品房备案登记》；4.改判由兆顺公司承担建行楚雄州支行的全部损失1287353.09元（二审当庭变更为1290009.699元），暂计算至2016年6月30日，自此日起计算至建行楚雄州支行取得不动产权证书之日止；5.改判由被上诉人兆顺公司向建行楚雄州支行支付契税、印花税和维修基金的资金占用费（契税和印花税的资金占用费自2013年6月24日计算至2014年11月26止为10710.57元，维修基金资金占用费以266539.76元为基数自2013年6月24日计算至实际支付之日止）；6.改判由兆顺公司承担建行楚雄州分行支持的律师费25000元；7.本案上诉费用由兆顺公司和天辰公司承担。事实和理由：1.天辰公司于兆顺公司之间签订的《商品房购销合同》为虚假合同，且未实际履行，属于无效合同，已经失去了备案登记的基本条件；建行楚雄州分行与兆顺公司之间签订的《商品房购销合同》是真实有效的合同，应当进行备案登记，而涉案商铺现备案登记于天辰公司名下，侵害了建行楚雄州分行的合法权益。一审法院未撤销天辰公司名下的备案登记，也未判决兆顺公司为建行楚雄州分行办理备案登记，属于适用法律不当。2.建行楚雄州分行在与兆顺公司签订《商品房购销合同》后，按照合同约定支付了全部购房款，虽然建行楚雄州分行已经接收了涉案商铺，但由于兆顺公司与天辰公司的恶意虚假交易行为，导致建行楚雄州分行不能办理合同备案登记和产权登记，兆顺公司的行为构成了违约，应当承担违约责任，并向建行楚雄州分行支付因不能顺利适用涉案商铺而对外租赁商铺的租金损失。3.建行楚雄州分行在支付购房款的同时向兆顺公司支付了涉案商铺的契税、印花税和维修基金，兆顺公司应当将上述费用及时缴纳给行政主管部门，而兆顺公司至今未进行缴纳，故应当向建行楚雄州分行承担上述税费的资金占用费损失。4.建行楚雄州分行为了维护其在本案中享有的合法权益，与代理律师签订了《委托代理合同》，律师代理费也符合相关行业标准，兆顺公司应承担建行楚雄州分行为实现债权而支付的律师费。
针对建行楚雄州支行的上诉请求，天辰公司辩称，兆顺公司与天辰公司之间的交易是真实的房屋买卖合同，不存在虚假，通过证据证明天辰公司支付了购房款，兆顺公司与天辰公司之间签订的合同是真实的商品房买卖合同，本案中仅仅涉及到天辰公司所签订的合同的效力问题。建行楚雄分行请求撤销合同备案登记没有事实和法律依据，天辰公司与兆顺公司之间的房屋买卖合同有效且进行了合法的备案，而建行楚雄州分行与兆顺公司的合同不能顺利履行的过错不在天辰公司，因此造成的损失与天辰公司无关，对于建行楚雄州分行的第4至6项诉请，应由兆顺公司承担赔偿责任。
针对建行楚雄州支行的上诉请求，兆顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人楚雄分行的上诉请求。建行楚雄州分行的第2、3项上诉请求涉及商品房备案登记，而该登记行为是行政行为，办理机构是楚雄住建局，兆顺公司无法进行办理。建行楚雄州分行的第4项上诉请求，一审法院已经判决兆顺公司承担60余万元违约金，该违约金已经包含了建行楚雄州分行遭受的全部损失金额。建行楚雄州分行的第5项上诉请求，契税、印花税兆顺公司已经缴纳；维修基金已经另案起诉，且该部分的所有损失已经计入一审判决认定的违约金部分。建行楚雄州分行的第6项上诉请求律师费，并非必须开支的诉讼费用，不应得到支持。
天辰公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的全部诉讼请求，并由建行楚雄州分行和兆顺公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：1.天辰公司一审中已经提交了充足的证据证明其与兆顺公司之间建立了真实有效的商品房买卖关系，并不存在民间借贷关系，天辰公司已经完成了举证责任。一审法院仅以购房单价明显低于市场价、天辰公司未取得购房发票为由，主观地认为天辰公司与兆顺公司之间签订的五份购房合同为虚假的房屋交易行为，认定合同无效，缺乏事实和法律依据。2.建行楚雄州分行从本案立案直至一审开庭，均未能提交其支付购房款的有效凭证，而仅提供了发票和银行内部单方制作的单据，建行楚雄州分行并未完成其举证责任，其与兆顺公司之间根本不存在真实的商品房买卖法律关系，合同也并未履行。3.根据最高人民法院相关司法解释的规定，天辰公司与兆顺公司签订的五份《商品房购销合同》已经办理了合同备案登记，天辰公司享有优先购买权、期待权以及排他性的合同债权，这些合法权益应当得到保护。4.兆顺公司与建行楚雄州支行就涉案五间商铺进行了虚假的违法交付，该交付行为因恶意损害天辰公司的利益而无效，建设银行楚雄州分行无权享有涉案五间商铺的所有权，而天辰公司所签订的五份合同已经登记备案，且购房款已经全部支付，在“一房二卖”的保护顺位中，天辰公司享有优先保护顺位，天辰公司应当享有涉案五间商铺的所有权。5.本案中天辰公司作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，根据《诉讼费用交纳办法》第十八条的规定，一审法院应当减半收取案件受理费，但一审法院并未按照此法律规定处理，请求二审法院予以纠正。
针对天辰公司的上诉请求，建行楚雄州分行辩称：1.天辰公司与兆顺公司签订的合同并非有效的协议，天辰公司签订合同以后未取得不动产的统一发票和相关税票，根据法律规定不符合常理。天辰公司取得房产的价格过低，合同载明的价格为4000元/平方米，而建行楚雄州分行购买的价格为30000元/平方米，该价格低于市场价的70%，明显低价，不符合常理，一审法院的认定是正确的。2.根据兆顺公司一审提交的证据，其与天辰公司签订的合同中约定的房款不是正常的商品房购销合同所载明的义务。兆顺公司作为本案的原审被告已经当庭承认了借贷关系，本案中天辰公司与兆顺公司的法律关系是民间借贷关系，而非正常的商品房买卖合同关系，其交易违反合同法的相关规定，是无效协议。建行楚雄州支行已经提供了支付购房款的相关交易流水和凭证，与兆顺公司提供的相关证据一一印证，形成完整的闭合关系，建行楚雄州支行已经尽到完整的举证义务。3.天辰公司所签订的合同进行的备案登记不具有排他性，不是物权的性质，天辰公司提到的优先购买权，既不符合合同的约定，也没有法律的规定。4.建行楚雄州支行系合法占有涉案五间商铺，天辰公司提到的恶意交付行为并没有相关证据证实。5.天辰公司提到的诉讼费的问题，请法院依法裁定。
针对天辰公司的上诉请求，兆顺公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，兆顺公司与天辰公司之间签订的商品房购销合同及登记备案行为，是因兆顺公司与天辰公司发生了民间借贷关系，提供的抵押担保物。根据一审判决认定的价格，合同中约定的价格，与楚雄分行涉诉的本案的商品房明显出入，不符合市场交易价格。发票的问题，兆顺公司与天辰公司签订备案合同之前，就将本案诉争的商铺交易的契税，印花税缴纳至当地的税务部门并开具发票。天辰公司主张兆顺公司与建行虚假的交付行为，并不存在，兆顺公司确实已将房屋交付给了楚雄分行。故请求驳回天辰公司的上诉请求。
建行楚雄州分行向一审法院提起诉讼，请求：1、兆顺公司依法履行《商品房购销合同》，及时为建行楚雄州分行办理备案登记、办理房屋产权登记；2、撤销兆顺公司与天辰公司之间的《商品房购销合同》的备案登记；3、兆顺公司向建行楚雄州分行支付因逾期交房而产生的违约金（自房屋应当交付最迟期限2014年5月15日次日起至2014年5月16日止，按照20元/平方米计付违约金244152元；自2014年6月16日至2016年5月31日止期间按照100元/天计付违约金357500元；自2016年6月1日起至实际交房之日止的违约金按照100元/天计付至实际交房之日止），合计601652元；4、兆顺公司支付建行楚雄州分行因兆顺公司未按期交房致使建行楚雄州分行遭受的全部损失（包括搬迁网点已经支付的租金1234221.04元，自2016年6月1日起建行楚雄州分行仍需继续支付的租金损失由兆顺公司承担）；5、兆顺公司向建行楚雄州分行支付契税、维修基金、印花税等相关费用的资金占用费（该资金占用费以建行楚雄州分行实际缴纳的673013.4元为基础，按照同期贷款利率进行计算。自2013年6月24日起暂时计算至兆顺公司为建行楚雄州分行办理完房屋产权登记为止，继续以建行楚雄州分行实际交纳的金额为基数按照同期银行利率计付）；6、兆顺公司承担本案全部诉讼费（包括案件受理费、保全费、律师费25000元、公告费、评估费、拍卖费、执行费等）。诉讼过程中，建行楚雄州分行增加诉讼请求：1、第三项增加：自2014年6月1日至实际交付房屋至实际完成合同约定的所交付房屋的使用标准；2、未按期交房以及交付不符合合同约定使用标准的全部损失，增加到2016年6月30日，金额为1287353.09元。建行楚雄州分行放弃第一项中房屋交付的诉讼请求，房屋已于2016年6月1日交付。
天辰公司作为有独立请求权的第三人，向一审法院提起诉讼，请求：1、兆顺公司继续履行与天辰公司于2015年3月31日签订的五份《商品房购销合同》，并向天辰公司交付B1-120、B1-121、B1-122、B1-123、B1-125五间商铺；2、兆顺公司向天辰公司支付逾期交房违约金130500元（自2015年10月1日起计算至实际交房之日止。现暂计算至2016年7月13日，计算标准：30日内每日20元/套，逾期30日后，100元/套）；3、兆顺公司承担本案诉讼费。
一审法院经审理查明：2013年6月24日，建行楚雄州分行与兆顺公司签订了五份《商品房购销合同》（合同编号为：ZSDS—0104、0105、0106、0107、0108，房号为B-1-120、B-1-121、B-1-122、B-1-123、B-1-125）。合同签订当日，建行楚雄州分行按照合同约定付清了五间商铺的全部购房款13326988元，兆顺公司向建行楚雄州分行开具了不动产统一发票。同日，建行楚雄州分行向兆顺公司支付了办理所购商铺产权证所需缴纳的相关费用673012.9元（包括契税399809.64元、维修基金266539.76元、印花税6663.50元），兆顺公司开具了相应收据。按照合同约定，兆顺公司应于合同签订之日起30日内向房屋所在地的房地产管理机构办理相关的备案登记，但兆顺公司至今未办理。兆顺公司于2015年5月31日又与天辰公司签订了五份《商品房购销合同》（编号为：ZSDS—1654、1655、1656、1657、1658，房号为B-1-120、B-1-121、B-1-122、B-1-123、B-1-125），并办理了登记备案手续，现五间商铺登记备案于天辰公司名下。兆顺公司于2016年6月1日已将五间商铺交付给建行楚雄州分行。
一审法院认为：关于涉案的五间商铺签订的数份《商品房购销合同》的效力问题，一审法院认为，建行楚雄州分行与兆顺公司签订的五份《商品房购销合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应认定为有效。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款规定，依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。在建行楚雄州分行已经按合同约定支付了全部价款及相应税费的情况下，兆顺公司应当依法按约向建行楚雄州分行交付房产及协助办理所有权登记，但兆顺公司在五间商铺已出售给建行楚雄州分行的情况下，又与天辰公司签订《商品房购销合同》，并将商铺网签备案至天辰公司名下，导致本案纠纷的发生，兆顺公司应承担全部责任。兆顺公司在庭审中已明确陈述，与天辰公司之间不存在商品房买卖合同关系，实质双方之间是民间借贷关系，故天辰公司与兆顺公司签订的五份《商品房购销合同》不是双方当事人的真实意思表示，且合同约定的商铺单价每平方米仅为4000余元，明显低于兆顺公司出售给建行楚雄州分行的单价在每平方米3万元以上，不符合常理，且该五份《商品房购销合同》也未实际履行，天辰公司未能提供完成整个交易行为的合法凭证，即购房发票是当事人办理房地产登记过程中所必需的，购房发票具有唯一性，故天辰公司与兆顺公司签订的五份《商品房购销合同》系虚假房屋交易行为，不具有法律效力，应认定为无效。
关于天辰公司对涉案五间商铺进行了备案登记，是否对该商铺优先享有物权的问题，一审法院认为，《城市商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与认购人签订商品房预售合同。”开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地主管部门办理商品房预售合同备案登记手续。该部门规章关于合同登记备案的规定，系行政管理范畴，并不产生登记请求权的物权效力，与物权法中的不动产预售登记制度存在本质区别。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级人民政府房地产管理部门备案。由此可见，办理商品房预售合同备案登记是房地产开发商的法定义务，商品房预售的合同备案登记是政府主管部门行使监管职权，对房地产经营企业满足预售条件，履行报备案义务，接受资格审查的一项行政管理行为，其目的是为了维护房地产的正常交易秩序，保护买受人的利益，商品房预售合同进行备案登记后，当事人享有的只是合同债权，并不具有物权效力。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经办理预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”登记备案属于预售人的义务，而不是商品房合同生效的条件，预售未按规定登记备案，仅预售人受行政处罚，而不影响合同的效力。建立预售登记制度的目的，只是对被保全的请求权提供强力的保障，并不改变请求权本来的法律关系。债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记也就失去了存在的基础。天辰公司与兆顺公司不存在真实的商品房买卖合同关系，签订的五份《商品房购销合同》不成立，五间商铺的备案登记也就失去了存在的基础，故天辰公司不对五间商铺优先享有商品房物权。
关于涉案的商铺由谁享有所有权的问题，一审法院认为，根据上述1、2个争议焦点问题的认定及兆顺公司已将五间商铺交付给建设楚雄州分行的事实，本案的五间商铺应由建行楚雄州分行享有所有权。
关于兆顺公司是否应当支付建行楚雄州分行因逾期交房产生的违约金和损失费的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，兆顺公司逾期交房已经构成违约，应承担相应的违约责任。按照建行楚雄州分行与兆顺公司所签订合同中有关逾期交房违约责任的约定，兆顺公司应承担的违约金为：406.92平方米×20元×30天=244152元；715天（2014年6月16日至2016年5月31日）×100元/天×5=357500元，合计601652元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失的赔偿数额应当相当于因违约产生的损失，包括合同履行可以获得的利益，但不得超过违反合同一方签订合同时应预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。”建行楚雄州分行主张搬迁网点已支付的租金及自2016年6月1日起仍需要继续支出的租金损失及资金占用费、律师费，并非建行楚雄州分行主张权利必然发生的费用，双方当事人对此无特别约定，故对此诉讼请求，不予支持。
关于天辰公司的诉讼请求应否支持的问题，一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用书面形式订立的合同，在签字或者签章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”天辰公司没有实际履行合同，且兆顺公司在庭审中也明确表示双方之间不存在房屋买卖合同关系，实质双方之间是民间借贷关系，办理备案登记和签订合同的目的是借款的抵押担保，故兆顺公司与天辰公司签订的五份《商品房购销合同》是不成立的，为无效合同，不存在继续履行合同和支付逾期交房违约金的义务，故对天辰公司的诉讼请求不予支持。
据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款、《中华人民共和国物权法》第二十条规定，判决：“一、位于楚楚雄市鹿城镇××路与鹿城××交叉口北侧兆顺第一城金座B幢一层五间商铺（房号为：B-1-120、B-1-121、B-1-122、B-1-123、B-1-125）归中国建设银行股份有限公司楚雄州分行所有，并由楚雄兆顺房地产开发有限公司按照合同约定履行办理不动产权属登记义务；二、楚雄兆顺房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向中国建设银行股份有限公司楚雄州分行支付违约金601652元；三、驳回云南天辰农业开发有限公司的诉讼请求；四、驳回中国建设银行股份有限公司楚雄州分行支付的其他诉讼请求。中国建设银行股份有限公司楚雄州分行交纳的案件受理费113657元及诉讼费5000元，合计118657元（已交），由楚雄兆顺房地产开发有限公司负担（未交）；云南天辰农业开发有限公司交纳的案件受理费20946元，由其负担（已交）。”
二审庭审中，上诉人建行楚雄州分行围绕其上诉请求，提交了如下证据：
第一组，企业活期明细信息，证明建行楚雄州支行于2013年6月27日向兆顺公司支付营业用房款14000000.90元，与一审中兆顺公司提交给的证据明细帐一致，建行楚雄州支行已于2013年6月27日全额支付完毕购房款。
第二组，1.契税发票；2.印花税发票，证明兆顺公司代建行楚雄州支行缴纳了所购商铺的契税和印花税，并取得了国家税务部门的发票。
第三组，1.2016年2—4季房屋租金发票；2.2017年房屋租赁合同及一季度房屋租金发票，证明兆顺公司违约，导致建行楚雄州支行无法按照计划搬入新营业地址营业,继续租用商铺营业.该租赁费用1290009.699元为建行楚雄州支行的实际损失.
天辰公司质证认为：对建行楚雄州支行提交的第一组证据的真实性、合法性和关联性不予认可，从起诉到至今，一直没有见过付款明细，仅仅只是建行网银转帐，因此不予认可；对建行楚雄州支行提交的第二组证据的真实性、合法性和关联性予以认可；建行楚雄州支行提交的第三组与天辰公司无关，不予认可。
兆顺公司质证认为：对建行楚雄州支行提交的第一组、第二组证据的真实性、合法性和关联性无异议；对建行楚雄州支行提交的第三组证据的真实性无法查实，对证明对象和关联性不予认可，因为建行有很多的网点，必然产生很多的租金。
上诉人天辰公司围绕其上诉请求，提交了如下证据：
1．兆顺第一城房屋租赁合同（A幢1层A-1—006，A1—016、A1—017，A1—021，A1—023号铺）；2.兆顺第一城房屋租赁合同（A幢3层A303、309、310、311、312号铺）；3.兆顺第一城房屋租赁合同（A幢四层406\\\407\\\409\\\410\\\411\\\412号铺）。证明A幢一屋商铺的租金区间:28元/平方米/月——41.7元/平方米/月。证明A幢三屋商铺的租金区间为5.7元/平方米/月-12元/平方米/月，A幢四屋商铺的租金区间为10元/平方米/月-20元/平方米/月；兆顺公司向天辰公司提供了兆顺第一层A幢一层，三层和四层共计16套商铺的《房屋租赁合同》，以此作为双方签订《商品房购销合同》中购房价参考测算数据；根据兆顺第一城A幢和B幢的位置比较，涉案的B幢商铺的价款完全符合签订购房合同涉安项目的市场行情，是双方的真实意思表示。
建行楚雄州支行质证认为：对天辰公司提交的证据的真实性、合法性和关联性不予认可，房屋的买卖和租赁价格本身存在重大的差异，不能以租赁合同确定买卖的价格，天辰公司的房价4000元/平方米，与建行楚雄州支行的合同价和当时的市场价格差距巨大。
本院认为：兆顺公司对于建行楚雄州支行提交的第一组证据的真实性予以认可，天辰公司虽不予认可，但未能提交相反证据，且该组证据与兆顺公司一审中提交的收款证据能够相互印证，本院予以采信；天辰公司和兆顺公司对于建行楚雄州支行提交的第二组证据的真实性均无异议，本院予以采信；天辰公司和兆顺公司对于建行楚雄州支行提交的第二组证据均不予认可，由于建行楚雄州支行提交了合同及发票原件，故本本院予以采信，至于能否证明实际损失的发生，本院将结合争议焦点予以评判；天辰公司提交的证据为复印件，且为相关商铺的租赁合同，与涉案商铺的买卖交易价格没有直接关联性，故本院不作为本案证据予以采信。
二审确认：建行楚雄州分行向兆顺公司支付购房款及办理产权证所需相关费用的时间为2013年6月27日。一审法院认定为2013年6月24日有误。对于一审法院认定的其余案件事实，本院予以确认。
根据双方当事人的上诉请求和答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.兆顺公司分别与建行楚雄州分行、天辰公司签订的五份《商品房购销合同》是否真实有效；2.兆顺公司应当继续履行与建行楚雄州分行签订的五份《商品房购销合同》，还是继续履行与天辰公司签订的五份《商品房购销合同》；3.应否撤销兆顺公司与天辰公司签订的五份《商品房购销合同》的备案登记，并判令兆顺公司办理与建行楚雄州分行签订的五份《商品房购销合同》的登记备案手续；4.建行楚雄州分行主张的租金损失、资金占用费和律师费是否有事实和法律依据。
一、关于合同的真实性及效力的问题
本院认为，兆顺公司分别与建行楚雄州分行、天辰公司签订的五份《商品房购销合同》均为当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，均为真实有效的合同。虽然兆顺公司与天辰公司签订的五份《商品房购销合同》存在交房时间早于签订时间、交易价格较低的情形，但在没有书面证据证实双方之间系民间借贷法律关系，且兆顺公司在二审合议庭规定的时间内未能提交证据证实民间借贷关系成立的情况下，一审法院仅以兆顺公司的单方陈述认定兆顺公司与天辰公司之间为民间借贷法律关系，并据此否认双方之间商品房买卖合同关系的真实性和有效性，缺乏事实依据。另外，合同的签订与合同的履行是两个不同法律行为，一审法院以兆顺公司与天辰公司之间签订的合同没有实际履行为由，否定合同的真实有效性，缺乏法律依据。
二、关于兆顺公司应继续履行哪份合同的问题
本院认为，在审理一房数卖案件纠纷时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。本案中，兆顺公司就同一标的物分别与建行楚雄州支行、兆顺公司签订了五份《商品房购销合同》，现建行楚雄州支行和天辰公司均要求继续履行合同，而建行楚雄州支行和天辰公司均未取得标的物的所有权，兆顺公司已经向建行楚雄州支行交付了涉案商铺，建行楚雄州支行已经合法占有房屋，天辰公司主张的恶意交付行为没有证据证实，且兆顺公司与建行楚雄州分行签订合同的时间早于兆顺公司与天辰公司签订合同的时间。故兆顺公司应当继续履行其与建行楚雄州分行签订的五份《商品房购销合同》，并履行为建行楚雄州分行办理产权登记手续的合同义务。
天辰公司与兆顺公司签订的五份《商品房购销合同》，因兆顺公司须继续履行其与建行楚雄州分行签订的五份《商品房购销合同》，而客观上无法继续履行，天辰公司在本案中的诉请不能得到支持，但天辰公司可通过法律途径对双方之间合同性质、合同解除及合同解除的法律后果行使相应的权利，以保护其合法权益。
另外，一审法院在当事人并未针对所有权提出诉请，而仅针对合同权利提出诉请的情况下，直接判决涉案商铺的所有权归建行楚雄州分行所有的处理，超出了当事人的诉请，也不符合合同类案件审理的处理原则，故本院予以纠正。
三、关于合同备案登记的问题
本院认为，商品房买卖合同的备案登记属于行政管理制度中的行政监管手段，不同于物权法中的预告登记，不具有准物权的性质。对于商品房买卖合同备案登记的撤销与办理，不属于民事诉讼的审理范畴，也不应当由民事判决进行实体处理。由于兆顺公司应当继续履行其与建行楚雄州分行签订的《商品房购销合同》，并办理产权登记手续，兆顺公司有义务向房地产管理部门申请撤销涉案商铺已经备案合同的登记手续，并重新针对其与建行楚雄州分行签订的《商品房购销合同》办理新的备案登记手续。
四、关于建行楚雄州分行主张的租金损失、资金占用费和律师费
本院认为，兆顺公司在履行其与建行楚雄州分行签订的《商品房购销合同》中存在迟延交房及“一房二卖”的违约行为，兆顺公司应当按照合同约定承担违约责任。双方合同第九条约定：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，甲方按每天20元/平米向乙方支付违约金，合同继续履行，逾期30天后，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行。”建行楚雄州支行亦当庭认可，除该违约条款外，合同中并无其他的违约责任的约定。一审法院已经按照上述合同约定，支持了建行楚雄州支行主张的违约金601652元。而建行楚雄州支行主张的租金损失，经庭审查实，其租赁房屋的行为在签订涉案商品房买卖合同之前就已经实际发生，并持续提供给相关营业网点适用，该租金并非兆顺公司违约后产生的必然实际损失，故本院不予支持；建行楚雄州支行主张的资金占用费为其支付给兆顺公司，需由兆顺公司代为缴纳的契税、印花税和维修基金产生的资金占用费，经庭审查实，建行楚雄州支行将上述费用交付给兆顺公司后，兆顺公司确实没有及时缴纳给相关部门，但上述费用未实际缴纳只影响产权证的办理，并不会产生滞纳金等费用，故建行楚雄州支行主张的资金占用费亦不属于兆顺公司违约后所产生的直接损失，故本院不予支持；由于双方在合同中并未针对律师费进行约定，且一审法院支持的违约金601652元，已经足以弥补建行楚雄州支行为实现债权而产生的费用，故对其主张的律师费25000元，本院不予支持。
至于天辰公司提及的诉讼费问题，经本院核算，天辰公司针对其诉请应缴纳的一审案件受理费应为22090元，根据《诉讼费缴纳办法》第十八条的规定，有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，应减半交纳案件受理费。故天辰公司应交纳的一审案件受理费为11045元。一审法院对案件受理费的处理不当，本院予以纠正。
另外，本案中，天辰公司系作为有独立请求权第三人提起诉请，其诉请针对的是本案的原告与被告，并不存在反诉，在列当事人诉讼地位时，只应将其列为第三人，而不应将其列为反诉原告后，又将兆顺公司列为反诉被告。一审法院存在错列当事人诉讼地位的情形，本院予以纠正。一审判决主文还存在错列兆顺公司名称的情况，本院一并予以纠正。
综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民初46号民事判决第三项，即“驳回云南天辰农业开发有限公司的诉讼请求”；
二、撤销云南省楚雄彝族自治州中级人民法院（2016）云23民初46号民事判决第一项、第二项和第四项；
三、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司与中国建设银行股份有限公司楚雄州分行继续履行双方于2013年6月24日签订的五份《商品房购销合同》（合同编号：ZSDS-0104、0105、0106、0107、0108），楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内为中国建设银行股份有限公司楚雄州分行办理合同所涉房屋的产权登记手续；
四、楚雄兆顺房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向中国建设银行股份有限公司楚雄州分行支付违约金601652元；
五、驳回中国建设银行股份有限公司楚雄州分行的其他诉讼请求。
若楚雄兆顺房地产开发有限责任公司未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费129702元，由中国建设银行股份有限公司楚雄州分行负担81078元，由楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担37579元，由云南天辰农业开发有限公司负担11045元。二审案件受理费129702元，由中国建设银行股份有限公司楚雄州分行负担81078元，由楚雄兆顺房地产开发有限责任公司负担37579元，由云南天辰农业开发有限公司负担11045元
本判决为终审判决。
本判决送达后即发生法律效力。如楚雄兆顺房地产开发有限责任公司不自动履行本判决，中国建设银行股份有限公司可在本判决履行期限届满后两年内向云南省楚雄彝族自治州中级人民法院申请执行。
审判长 龚睿
审判员 王健
审判员 王璟
二〇一七年十月十七日
书记员 范蕊