江苏省沭阳县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏1322民初6068号
原告：陈桂珍，女，1967年9月23日出生，汉族，居民，住沭阳县。
委托诉讼代理人：王辉，江苏序阳律师事务所律师。
被告：杨妍秋，女，1985年9月5日出生，汉族，居民，住沭阳县。
被告：张宾，男，1985年3月21日出生，汉族，居民，住沭阳县。
被告：沭阳县惠民市场开发有限公司，住所地沭阳县沭城街道嘉年华酒店六楼。
法定代表人陈海洋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：高中新，江苏东域律师事务所律师。
原告陈桂珍诉被告杨妍秋、张宾、沭阳县惠民市场开发有限公司（以下简称“惠民公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月3日公开开庭进行了审理。原告陈桂珍及其委托诉讼代理人王辉、被告惠民公司的委托诉讼代理人高中新到庭参加诉讼，被告杨妍秋、张宾经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈桂珍向本院提出诉讼请求：1.确认位于沭阳县××城街道黄金海岸小区××楼××单元××室房屋及××楼××号车库归原告所有；2.被告惠民公司协助被告杨妍秋、张宾办理上述房屋及车库所有权证及国有土地使用权证；3.被告杨妍秋、张宾协助原告办理上述房屋及车库过户登记手续。被告双倍返还定金56000元。事实和理由：2009年5月13日，被告杨妍秋、张宾与被告惠民公司签订商品房买卖合同，约定被告杨妍秋、张宾购买位于沭阳县××城街道黄金海岸小区××楼××单元××室房屋。2010年9月5日，被告杨妍秋、张宾与被告惠民公司签订车库使用权转让协议，购买该小区2号楼第39号车库。后被告杨妍秋、张宾与原告于2013年1月9日订立房屋买卖合同，约定被告杨妍秋、张宾将上述房屋及车库以460000元的价格转让给原告，原告依约付清全部购房款并装修入住至今。原告后要求三被告协助办理房屋过户手续，三被告均以各种理由拒绝。
被告惠民公司辩称，一、被告惠民公司是与被告张宾签订涉案房屋商品房买卖合同及车库使用权转让协议。根据合同相对性原则，合同双方当事人系被告惠民公司与张宾。原告无权提起涉案诉讼。二、被告惠民公司出售涉案房屋给张宾，有协助其办理不动产权属证书义务，且被告惠民公司也主动要求协助办理不动产权属证书，系张宾为节省办证税费没有到不动产登记部门办理登记导致其未取得涉案房屋所有权。故不存在被告惠民公司不履行协助义务。三、原告向被告张宾购买涉案房屋时，被告张宾并未取得涉案房屋不动产权属证书。被告张宾的行为构成无权处分，其违反了法律的强制性规定。原告对被告张宾未取得不动产权属证书的情况下无法过户到其名下应当是预知的，原告的过错非常明显，不存在善意第三人的问题。原告与被告张宾之间的合同只能产生债权，不能产生物权。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告杨妍秋、张宾未作答辩。
根据诉辩双方主张，本案争议焦点为：1、未办理产权证的房屋能否买卖？2、原告能否代被告杨妍秋、张宾向被告惠民公司主张权利？
原告陈桂珍为支持其主张，向本院提交以下证据：
1、被告张宾与被告惠民公司签订的商品房买卖合同一份、车库使用权转让协议一份、被告惠民公司出具给被告杨妍秋、张宾的收据一份、被告杨妍秋、张宾个人贷款结清证明一份，沭阳县房地产管理处出具的情况说明一份、沭阳县不动产登记中心出具的情况说明一份，证明被告惠民公司将涉案房屋及车库使用权出售给被告杨妍秋、张宾，被告杨妍秋、张宾已经履行付款义务，上述合同已经备案登记，涉案房屋已经具备办证条件。
2、被告杨妍秋、张宾与原告签订的房屋买卖合同一份、被告杨妍秋、张宾向原告出具的购房款收据一份，证明被告杨妍秋、张宾将涉案房屋及车库使用权转让给原告，原告已经支付全部购房款。
3、（2013）沭执字第3383号执行裁定书及执行款收费票据各一份，证明原告应向被告杨妍秋、张宾交付的购房款用来偿还被告杨妍秋、张宾欠他人债务。
4、（2014）沭民初字第01622号民事判决书及生效证明各一份，证明原告曾诉讼至法院要求被告杨妍秋、张宾协助过户，因涉案房屋不具备办证条件，故只确认原告享有使用权。
5、国有土地使用权分割转让许可证一份、房屋及车库完税证一份，证明涉案房屋系被告惠民公司开发，被告张宾已经交清涉案房屋及车库的全部税款。
被告惠民公司对上述证据质证认为：
1、对证据1真实性均无异议，但商品房买卖合同、车库使用权转让协议系被告惠民公司与被告张宾签订，收据也是向被告张宾出具的，与被告杨妍秋均无关，被告杨妍秋、张宾是何关系被告惠民公司并不知情。车库使用权转让协议中明确载明车库不能办理产权证书。上述证据只能证明被告惠民公司与张宾之间存在商品房买卖合同关系，合同已经履行完毕，被告张宾已交付房款，被告惠民公司已交付房屋。但不能证明房屋所有权系被告张宾的，现房屋所有权仍归被告惠民公司所有。被告惠民公司愿意并催促被告张宾办理房产登记，但与原告无关。
2、对被告杨妍秋、张宾与原告签订的房屋买卖合同及收据真实性，被告惠民公司无法确认。即使系真实的，因当时涉案房屋还在抵押期间，是不能转让的。
3、对证据3真实性无异议，但其仅能证明原告履行了其与被告杨妍秋、张宾签订的合同义务，不能证明涉案房屋的物权归原告所有。
4、对证据4真实性无异议，涉案房屋现在由原告使用没有异议，但不归其所有。
5、对证据5真实性无异议，可以证明被告惠民公司是积极协助被告张宾办理产权登记，是被告张宾的责任导致未取得涉案房屋的权属证书。同时证明涉案房屋于2011年7月时已经具备办证条件，所以原告有明显过错。原告如因为被告张宾未取得权属证书导致房屋所有权不能转移，原告应要求被告张宾解除合同并赔偿损失。
被告惠民公司未提供证据。
本院认证意见：
被告杨妍秋、张宾经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。原告提交的证据1、3、4、5，被告惠民公司对其真实性均无异议，本院予以确认。原告提交的证据2系书证原件，有被告杨妍秋、张宾签字确认，且经本院生效判决查明事实予以确认，本院对其真实性亦予以确认。
根据当事人陈述及上述证据认证分析，本院认定事实如下：2009年5月6日，被告张宾与惠民公司签订《商品房买卖合同》，约定被告张宾购买被告惠民公司开发的位于沭阳县××城街道黄金海岸小区××楼××单元××室房屋一套，总价款为280707元。被告张宾向被告惠民公司交付了首付款56707元，并就余款办理了银行按揭贷款，后于2013年1月9日一次性结清了银行按揭贷款。2010年9月5日，被告张宾与惠民公司签订《车库使用权转让协议》，约定被告惠民公司将沭阳县沭城街道黄金海岸小区2幢39号车库使用权以13291元的价格转让给被告张宾，该车库不能办理产权证书，不得作为居住使用。后被告张宾依约向惠民公司交付了款项。被告惠民公司将上述房屋及车库均向被告张宾交付。
2013年1月9日，原告与被告杨妍秋、张宾签订《房屋买卖合同》，约定原告向被告杨妍秋、张宾购买位于沭阳县××城街道黄金海岸××楼××单元××室房屋及××号车库，总价款为460000元（含过户费用）。原告于同日向被告杨妍秋、张宾支付购房款380000元，由其向原告出具收据一份。被告杨妍秋、张宾向原告交付了上述房屋及车库。2014年5月9日，因被告杨妍秋、张宾欠案外人债务，原告应付被告杨妍秋、张宾的购房款80000元被本院提取用于偿还案外人债务。
2014年5月30日，原告诉至本院要求被告杨妍秋、张宾协助办理涉案房屋的过户登记手续，后变更为确认双方签订的合同有效，原告对涉案房屋及车库有合法使用权。经本院审理查明，于同年8月20日作出（2014）沭民初字第01622号民事判决：沭阳县××城街道黄金海岸小区××楼××单元××室房屋和该小区2号楼第39号车库由原告使用。现原告以涉案房屋已经具备办证条件要求协助办理产权登记手续及过户登记手续为由，诉至本院要求处理。
另查明，被告杨妍秋、张宾原系夫妻关系，双方于2013年1月10日经沭阳县民政局登记离婚。诉讼过程中，原告放弃要求办理位于沭阳县××城街道黄金海岸小区××楼××号车库的产权登记手续及过户登记手续。
关于本案争议焦点1，即未办理产权证的房屋能否买卖？本院认为，原告与被告杨妍秋、张宾之间房屋买卖行为是双方真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不能因此而影响合同的效力。原告要求确认沭阳县××城街道黄金海岸小区××楼××单元××室房屋归其所有，并要求被告张宾、杨妍秋办理房产过户手续理由正当，证据确实充分，本院予以支持。
关于本案争议焦点2，即原告能否代被告杨妍秋、张宾向被告惠民公司主张权利？本院认为，被告张宾与惠民公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。被告张宾已履行交付购房款的义务，被告惠民公司应按合同约定协助被告张宾办理相关产权登记手续。根据《中华人民共和国合同法》第七十三条规定：因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。本案中，被告张宾、杨妍秋未取得涉案房屋的权属证书，导致其无法履行协助原告办理房产过户手续，损害了原告的合法权益。而涉案房屋权属证书的取得又需要被告惠民公司的协助办理。被告张宾在向被告惠民公司购买涉案房屋时与被告杨妍秋系夫妻关系，虽以其个人名义签订商品房买卖合同，但在出售给原告时是以夫妻名义共同对外出售。故原告要求被告惠民公司协助被告张宾、杨妍秋办理产权登记手续，本院应予以支持。
被告杨妍秋、张宾经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。原告与被告惠民公司调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、沭阳县沭城街道黄金海岸小区2号楼3单元806室房屋归原告陈桂珍所有；
二、被告沭阳县惠民市场开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助被告张宾、陈妍秋办理沭阳县沭城街道黄金海岸小区2号楼3单元806室房屋所有权证及国有土地使用权证；
三、被告张宾、陈妍秋于取得上述房屋所有权证及国有土地使用权证后十日内将其过户到原告陈桂珍名下。
案件受理费8200元（已预交4100元），由被告杨妍秋、张宾负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8200元（该院开户行：中国农业银行宿城支行，户名：宿迁市财政局国库处，帐号：46×××80）。
审 判 长 闫欢欢
人民陪审员 钟杰余
人民陪审员 孙玉璋
二〇一七年八月二十一日
书 记 员 宋飞艳
书 记 员 徐俊亚
附本案相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
第七十三条因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。