济南市槐荫区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁0104民初1310号
原告：王英杰，男，1976年5月6日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：孔凡武，山东博睿律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶冠明，山东强源律师事务所律师。
被告：冯学森，男，1980年8月1日出生，汉族，住济南市。
委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。
第三人：济南古道禾信房地产信息咨询有限公司，住所地济南市。
法定代表人：胡国军，总经理。
委托诉讼代理人：赵德英，女，1987年6月3日出生，汉族，该公司员工，住济南市。
原告王英杰与被告冯学森、第三人济南古道禾信房地产信息咨询有限公司（以下简称古道禾信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月21日、2017年5月18日公开开庭进行了审理。原告王英杰及其委托诉讼代理人孔凡武、叶冠明，被告冯学森及其委托诉讼代理人黄梁林，第三人古道禾信公司的委托诉讼代理人赵德英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王英杰向本院提出诉讼请求：1.判令冯学森继续履行购房协议，为我办理房屋产权变更登记；2.本案诉讼费用、律师费及其他相关费用由冯学森承担。事实和理由：我和冯学森于2016年12月29日签订《房屋买卖合同书》，合同约定我以90万元购买冯学森住房一套。合同同时约定了定金、付款方式、首付金额、房屋交付、过户程序以及违约责任等条款。合同签订当日，我根据合同约定支付了1万元定金。之后，我积极准备资料，准备办理贷款事宜。然而冯学森经我及古道禾信公司多次催告，却以各种理由拒不按照合同约定办理相关手续。2017年2月16日，冯学森甚至向我送达了解除合同通知书，声称我拖延不去银行办理二手房贷款手续导致不能实现合同目的。冯学森的说法根本不符合实际。实际情况是冯学森签订合同后，由于该小区房价不断攀高，其以家属不同意卖房、要求提高首付款等各种理由拒不履行原合同，致使我无法依照原合同约定办理相关手续。我认为，双方之间签订的《房屋买卖合同书》真实有效，未违反合同法等相关法律规定，合同约定属于双方真实的意思表示。特此诉讼，望判如所请。
诉讼过程中，王英杰变更诉讼请求为：1.判令冯学森返还其1万元定金；2.判令冯学森与古道禾信公司连带向其赔偿损失27万元；3.判令冯学森承担律师费1.4万元；4.本案中介费用由冯学森承担；5.判令冯学森承担本案诉讼费用。事实和理由：双方签订房屋买卖合同后，冯学森未经我同意于2017年1月6日通过古道禾信公司员工通知我提高首付款，导致合同不能继续履行，给我造成巨大经济损失。
冯学森针对王英杰的原诉讼请求辩称，请求驳回王英杰的诉讼请求。2016年12月29日，双方签订房屋买卖合同，约定定金1万元，首付款26万元，剩余63万元采取贷款方式。但经多次催促，王英杰拒不支付首付款，也拒不到银行办理贷款手续。截至2017年2月16日，王英杰仍未到银行提交贷款手续，也拒不付款，导致合同不能实际履行，不能实现合同目的。多次催促无效的情况下，我向其出具解除合同通知书，解除了房屋买卖合同。合同约定除贷款机构原因未按期付款的，逾期20天的，我有权解除合同。我依法解除合同并无不当，不存在任何过错。合同也约定我在申请办理房屋产权过户前单方解除合同的权利，我单方解除合同具有合同依据。由于王英杰自身原因及其因与中介机构之间存在矛盾导致不能办理贷款手续，房屋买卖合同不能继续履行，我有权解除合同。双方已经于2017年2月16日解除合同，没有继续履行合同的依据。我由于急需用钱，无奈之下于2017年4月已将房屋出售他人，并办理过户手续。现房屋所有权人不是我，我无法继续履行合同。既使我单方解除合同导致合同目的不能实现，王英杰有权退房，我的法律责任也仅为双倍返还定金。王英杰的其他诉讼请求，没有任何事实和法律依据。
冯学森针对王英杰变更后的诉讼请求补充辩称，我和王英杰及古道禾信公司于2016年12月29日签订《房屋买卖合同》，三方一致同意，合同签署后5日内王英杰通过古道禾信公司向贷款银行提供材料，并签署了借款合同。但是直到2017年2月15日，虽经我及古道禾信公司多次催促，王英杰拒不到银行办理相关手续，也拒不支付首付款。因我急需现金，在多次催促无效后，单方解除了合同。我对此不存在任何过错。由于我急需款项，所以急于出售房屋。既使在房屋价格疯涨的时候，也是在依法解除了该合同后，以极低的价格将涉案房屋出售他人。由于王英杰拒不办理贷款手续，拒不向我支付购房款，致使合同目的不能实现，我有权依法解除合同。因此，王英杰主张返还定金、赔偿损失、承担律师费、中介费、诉讼费的请求，毫无事实和法律依据，应依法予以驳回。
古道禾信公司述称，三方签订的《房屋买卖合同书》真实有效。王英杰未在规定的时间内向贷款银行提交资料导致冯学森未收到款，构成违约，应承担相应违约责任。冯学森未积极配合去银行办理贷款，也构成违约。合同签订后，我方多次协调双方按照合同约定提交材料办理贷款，双方总是以各种理由推脱，导致贷款至今未办理完毕。由于双方的违约行为，导致我方至今未获得中介服务费9000元。我方作为中介机构已经促成双方达成合同，并积极协调双方办理贷款、房屋过户等事宜，已经尽到自身的义务。希望法院查明事实，确认由违约方来承担中介服务费。
经审理，冯学森、王英杰及古道禾信公司对下列事实没有争议，本院予以确认：2016年12月29日，冯学森作为甲方，王英杰作为乙方，古道禾信公司作为丙方（中介方），签订了一份《房屋买卖合同书》，约定甲方将其所有的房屋转让给乙方，成交总价为90万元，包含附随房屋一并转让的设施、设备价格。第四条付款方式和期限约定：合同签订之日，乙方向甲方支付定金1万元作为购房担保。在申请办理房屋产权过户前，甲方毁约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金。除定金、保证金之外的剩余房款89万元，甲乙双方约定采取乙方贷款方式付款。乙方应于甲乙双方共同到贷款银行签订二手房贷款合同当日，给付甲方首付款26万元，剩余房款63万元申请贷款。乙方应于签订二手房贷款合同当日，向贷款机构提交贷款申请的相关资料，并配合贷款机构进行贷款调查、审查和审批等手续，甲方应协助乙方办理贷款手续。关于房屋交付，合同第五条约定：甲方应于银行下尾款当日腾出该房屋，交付给乙方占有使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志。关于产权过户，合同第六条约定：甲乙双方同意于银行预审通过7个工作日内，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记。关于违约责任，合同第七条约定：1.除贷款机构的原因外，乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应按逾期未付款的万分之五向甲方支付违约金，逾期超过20日的，甲方有权解除本合同，甲方解除合同的，应书面通知乙方。乙方应按该房地产成交总价的20%向甲方支付违约金，并承担此次交易中双方的全部交易税费。甲方应自解约通知送达之日起三个工作日内退还乙方除违约金和应付税费之外的已付款。2.除不可抗力影响外，甲方未按本合同约定期限交付房屋或迁出户籍关系的，每逾期一日，甲方应按乙方已付房款的万分之五支付违约金，违约金可从履约保证金中直接抵扣，逾期交房超过15日的，乙方有权退房，甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金且承担此次交易中双方的全部交易税费。3.甲方或乙方未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止。因甲方过错造成乙方不能在本合同签订之日起30天内完全取得房地产权属证书的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算），并按该房地产成交总价的20%向乙方支付违约金，且承担此次交易中双方的全部交易税费。4.本合同签订时甲方故意隐瞒该房屋已出卖给第三人，或已经抵押的事实，或者本合同签订后甲方又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同目的不能实现的，乙方有权退房。甲方应自退房通知送达之日起三个工作日内退还乙方全部已付款及利息（按月利率1%计算）并按照乙方已付购房款的一倍支付违约金。5.甲方或乙方不履行本合同其他约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同，本合同被解除的，参照本条第1、2款执行。合同还约定了其他事项。
合同签订当日，王英杰向冯学森支付了1万元定金。但因种种原因，王英杰未办理二手房贷款手续。2017年2月16日，冯学森向王英杰发出《解除合同通知书》，内容为：本人与你于2016年12月29日签署《房屋买卖合同书》约定将房屋卖给你。合同签署后你不断拖延不去银行办理二手房贷款手续，本人多次催促你去办理，你仍然拖延至今不去办理，你的这种行为已导致我不能实现合同目的。现本人特此通知你解除《房屋买卖合同书》。
2017年2月17日，冯学森与案外人汲某某签订一份《房屋买卖合同书》，将涉案房屋以100万元的价格出售给汲某某，并于2017年4月6日办理完毕房屋转移登记手续。
双方当事人对合同未履行的原因存在争议。王英杰认为冯学森提出增加首付款为50万元，单方面变更合同主要条款，并将房屋另行出售给他人，导致合同不能履行。王英杰提供了微信聊天记录以及其与冯学森的通话记录作为证据，显示古道禾信公司向其陈述“由于买方的各种原因延误到银行面签的时间，房主要求提高首付，首付至少50万。贷款要求走我们的合作银行。能接受的话，寄过贷款资料来，转过中介费来”、“首付50万能行吗”。冯学森和古道禾信公司对该证据的真实性没有异议，冯学森认为其提出增加首付款为50万元，主要目的是督促王英杰尽快办理贷款手续。且其仅是一种提议，若王英杰不同意还可以按照原合同履行。其与王英杰的合同已经解除，原因是王英杰与中介公司存在纠纷，迟迟不去办理二手房贷款。其多次催促无果，又急于用钱，才与王英杰解除合同，另行将房屋出售他人。冯学森为此提供微信聊天记录。其中，多处显示“这些问题你们应该都已经约定好了，或者你们自己尽快落实，现在因为这个耽误时间实在不妥”、“你们尽快协商办理吧！说实话要不是已经签了协议，我现在挂100万卖”、“拜托尽快协商办理”、“协议尽快执行”、“已经签署，尽快执行，不能执行尽快协商”。王英杰与古道禾信公司对证据的真实性没有异议。王英杰不认可冯学森的证明内容。
经过对证据的审核，本院认定以下事实：2016年12月29日，王英杰、冯学森、古道禾信公司签订房屋买卖合同后，王英杰与古道禾信公司对房屋评估费收费标准为0.4%还是0.5%，以及选择哪家银行贷款产生争议。至2017年2月16日冯学森提出解除合同时，王英杰仍未与银行签订二手房贷款合同。期间，在2017年1月5日，冯学森曾要求王英杰与古道禾信公司尽快协商办理。2017年1月6日，其通过古道禾信公司工作人员，提出提高首付为至少50万元。王英杰表示不同意。其后，冯学森与王英杰未再就此事进行沟通协商。
另，诉讼过程中，经王英杰申请，本院委托山东诚志房地产土地评估咨询有限公司，对涉案房屋在2017年2月17日的价值进行了评估。该公司出具评估报告，认为涉案房屋在2017年2月17日的价值为108.53万元。王英杰为此支付鉴定费9000元。冯学森对该鉴定结论提出异议，山东诚志房地产土地评估咨询有限公司对异议进行了答复。
本院认为，王英杰与冯学森、古道禾信公司于2016年12月29日签订的《房屋买卖合同》是各方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。各方均应按照合同约定履行合同义务。王英杰应当按照合同约定到贷款银行签订二手房贷款合同，冯学森、古道禾信公司应当予以配合。但由于王英杰与古道禾信公司之间的纠纷，导致从合同签订到冯学森提出解除合同之间长达49天的时间内，王英杰仍未与银行签订二手房贷款合同。双方在房屋买卖合同并未明确约定签订二手房贷款合同的时间，意味着双方随时可以要求履行。从房屋买卖交易的惯例和常情看，王英杰的行为明显超过了合理期限。故本院认为王英杰存在违约行为。对于冯学森来说，因合同中并未约定此种情况下可以解除合同，其只能行使法定解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，王英杰的上述迟延履行行为，并不必然导致合同目的不能实现，冯学森虽在微信中催促过王英杰与古道禾信公司尽快协商解决纠纷，但并未对王英杰的迟延履行行为进行正式催告，而是直接解除合同，且又将房屋出卖给第三人。因此，本院认为冯学森亦存在违约行为。至于王英杰称冯学森单方变更合同主要条款属于违约行为，本院认为，合同签订后并非一成不变，允许当事人协商一致进行变更。冯学森提出将首付款改为50万元，仅是变更合同的一种提议，王英杰可以接受也可以不接受。只有在王英杰不接受该变更，冯学森就拒绝履行合同义务的情况下，其行为才构成违约。王英杰并未提供证据证明冯学森因其不接受首付款改为50万而拒绝履行合同义务，故本院认为冯学森提出将首付款改为50万元的单一行为不构成违约。
关于违约责任的承担，根据合同约定，一方不履行合同约定或违背诚实信用原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同。违约方应当按照房地产成交总价的20%支付违约金。王英杰依据该条要求冯学森承担违约责任，赔偿其损失27万元。关于违约责任，在房屋买卖合同中，共约定了六种情形，一是定金条款，其他五种均规定在违约责任条款中。根据合同法的相关规定，当事人既约定定金又约定违约金的，可以选择适用。本案当事人选择了违约金，故定金条款不再适用。从本案案情来看，王英杰的违约行为是未在合理期限内办理贷款手续，冯学森的违约行为是未经催告即解除合同，并将房屋出卖给第三人。对照合同中约定的五种违约情形，第一种是乙方未按本合同约定期限付款的，因合同只是约定签订二手房贷款合同之日乙方支付首付款，但未约定何时签订二手房贷款合同，故不适用于本案。第二种和第三种适用的前提是房屋买卖款已经支付，故不适用于本案。第四种情形与本案情况相符，应予以适用，故冯学森应退还1万定金，再支付1万的违约金，同时按照月息1%的标准支付1万元的利息。
对于王英杰要求古道禾信公司承担连带责任的诉讼请求，王英杰主张古道禾信公司未尽审查义务，从本案查明的事实看，古道禾信公司不存在明显的违约行为，对王英杰的该项请求，本院对不予支持。对于王英杰主张的律师费，没有合同依据，本院不予支持。对于王英杰主张的中介费，没有合同依据，且其并未实际交纳，本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、冯学森于本判决生效之日起十日内向王英杰返还定金10000元；
二、冯学森于本判决生效之日起十日内向王英杰支付利息（以10000元为基数，自2017年2月16日至本判决生效之日止，按月利率1%计算）；
三、冯学森于本判决生效之日起十日内向王英杰支付违约金10000元；
四、驳回王英杰的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12800元，减半收取6400元，由王英杰负担3000元，由冯学森负担3400元。评估费9000元，由王英杰负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审判员 夏 珍
二〇一七年十二月十八日
书记员 焦婷婷