江苏省灌南县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0724民初4225号
原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行，住所地灌南县人民中路（新天地商业广场1号）。
负责人陈伟，行长。
委托代理人李桂成，江苏灌江律师事务所律师。
被告：徐红林，男，1983年6月6日生，汉族，居民，住灌南县。
被告：张曼，女，1984年7月8日生，汉族，居民，住灌南县。
被告：连云港市新境界置业有限公司，住所地灌南县鹏程西路北侧。
法定代表人：何金城，董事长。
委托代理人韦永，该公司法律顾问。
原告中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行（以下简称邮储银行）与被告徐红林、张曼、连云港市新境界置业有限公司（以下简称新境界公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱学敏适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行的委托代理人李桂成，新境界公司的委托代理人韦永到庭参加诉讼，被告徐红林、张曼经我院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原告邮储银行向本院提出诉讼请求：要求被告连带偿还原告本金256271.46元及逾期利息及罚息（从2016年9月20日起按年利率8.515%计算至还清借款之日止），同时确认原告对被告抵押的房产具有优先受偿权；三被告承担本案债权费用及诉讼费用。事实与理由：2014年9月10日，被告徐红林、张曼与原告签订了《个人购房/购车借款及担保合同》，被告新境界公司是保证人。合同规定，借款额度为28万，贷款期限为180个月，自2014年9月10日至2029年9月10日，被告以位于金德花园第10幢1单元402室房产提供担保，担保范围为被申请人的贷款本息、利息（包括罚息）、违约金、其他应付款项、以及为实现债务与担保权利发生的一切费用，并签订了房地产抵押合同，抵押人为徐红林，担保人为新境界公司。被告徐红林2014年9月12日借款28万，借款期限180个月，利率6.55%，还款方式为等额本息，借款用途为购房。至2016年9月20日被告未按期还款，尚欠借款本金256271.46元及相应的利息、罚息。经原告多次催要，被告1、2无力偿还。故原告诉至我院，要求支持其诉求。
被告徐红林、张曼未答辩。
被告新境界公司辩称：两被告借款是事实，抵押也是事实，其不应对全部借款数额承担但保责任，应在抵押物变现之外的不足款项承担保证责任。
经本院审理查明事实如下：被告徐红林、张曼系夫妻关系。双方因购房需要于2014年9月10日与原告签订《个人购房/购车借款及担保合同》，约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置房屋贷款，金额为人民币280000元，贷款用途为购买坐落于金德花园第10幢1单元402室的房屋，贷款期限为180个月，自2014年9月10日至2029年9月10日，实际放款日与到期日以借据为准。借据为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。贷款归还方法为按月等额本息还款法。一次还本付息的贷款，还款日为到期日。分期还款的贷款，每期还款日为实际放款日次月起的20日，最后一次还款日为贷款到期日。借款人未按合同约定日期、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定的利率基础上加收30%（如购车和购买商业用房的，则为50%）确定。借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或者部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用。本贷款采取的担保方式为抵押加保证组合担保。抵押担保范围包括贷款本金、利息。罚息、复利、违约金。损害赔偿金、补偿金。主合同约定应由债务人承担或者支付的所有费用以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权及抵押权的一切费用。本合同项下贷款由第三方提供保证担保时，保证人承诺并遵守如下条款：保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带共同保证责任，贷款人有权要求任一保证人承担全部保证责任。保证范围包括贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。保证期间至主合同约定的债务人履行债务期限届满之日两年止。后被告徐红林、张曼在借款人处和抵押人处签字确认；新境界公司在保证人处盖章确认。后原告又与被告徐红林、张曼签订房地产抵押合同，约定将金德花园第10幢1单元402室房产，建筑面积115.13㎡及占用土地内的土地使用权及其附着物、构建物作为抵押物，抵押期限为2014年9月10日-2029年9月10日。将抵押物总价值的69.8%变现率付给原告，即280000元。担保范围为主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现债权费用；处理抵押物费用；各方应缴税费。被告徐红林、张曼在抵押人处签字确认。2014年9月12日，被告徐红林签订借据，约定借款280000元，期限为2014年9月12日至2029年9月12日，借款用途为购房，还款方式为等额本息，利率为年利率6.55%。后被告徐红林偿还款至2016年9月20日，后结欠本金256271.46元及利息，被告徐红林再无还款，被告张曼亦未还款，被告新境界公司亦未履行保证责任。故原告诉至我院，要求支持其诉求。
本案审理中，原告要求三被告连带承担律师代理费10000元。
上述事实，有原被告的陈述、个人购房借款合同、房地产抵押合同,中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据、送达地址确认书、还款明细等在卷为证，足以认定。
本院认为，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行与被告徐红林、张曼、新境界公司之间签订的借款合同不违反法律的规定，借款合同合法有效，被告徐红林、张曼未按合同约定偿还借款及利息，属违约行为，其应承担还款责任；被告徐红林、张曼以其共同共有的位于金德花园第10幢1单元402室房产进行抵押，并办理抵押权登记手续，该抵押合同合法有效。被告新境界公司为该借款提供连带保证，该保证行为合法有效，被告应按合同约定方式承担保证责任。被告抗辩要在抵押物变现价值之外的不足部分承担保证责任，符合法律规定，本院予以采纳。按照2017年6月30日江苏省物价局、司法厅出台的最新江苏省律师服务收费试行标准表中，对涉及财产案件按诉讼争议标的额计算，>10万、≤50万，按5-6%计算，本案系金融借款合同纠纷，属财产案件，标的为256271.46元，故我院酌定按照6.5%计收律师代理费16657元，超出了原告要求的10000元代理费，故对原告要求三被告承担律师代理费10000元的主张，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条，第二百零六条、第二百零七，《中华人民共和国的担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告徐红林、张曼共同偿还原告中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行借款256271.46元及利息（从2016年9月21日起按年利率8.515%计算至判决确定给付之日止）。对被告徐红林、张曼提供的共同共有的位于位于金德花园第10幢1单元402室房产采取拍卖、变卖等方式依法变价，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行对变价后所得款项在借款本息范围内有优先受偿权。被告连云港市新境界置业有限公司对不足清偿的部分承担连带保证责任。
二、被告徐红林、被告张曼、被告连云港市新境界置业有限公司连带给付原告中国邮政储蓄银行股份有限公司灌南县支行律师代理费10000元。
上列款项限于本判决发生法律效力之日起十日内兑现。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5144元，减半收取2572元，由被告徐红林、张曼负担，被告连云港市新境界置业有限公司负连带给付责任（原告已预交，被告给付兑现款时一并给付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉费5144元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行营业部，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 朱学敏
二〇一七年九月二十一日
书记员 姜 维
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）、《中华人民共和国合同法》
第一百九十六条借款合同是借款人向贷款借款，到期返还借款并支付利息的合同。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
（二）《中华人民共和国担保法》
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。
抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。