安徽省铜陵市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）铜中民二终字第00032号
上诉人（原审原告）：林祥，男，1972年9月12日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：裴根宝，铜陵市狮子山区东郊法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）：赵保胜，男，1978年4月26日出生，汉族，住安徽省铜陵市。
委托代理人：吴旺清，安徽吴旺清律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：安徽极度酒业有限公司。
法定代表人：姚能荣，该公司董事长。
委托代理人：章继名，该公司副总经理。
上诉人林祥因与被上诉人赵保胜、被上诉人安徽极度酒业有限公司（以下简称极度公司）买卖合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第01110号民事判决，向本院提起上诉。本院2015年1月20日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月10日公开开庭审理了本案，上诉人林祥及其委托代理人裴根宝、被上诉人赵保胜的委托代理人吴旺清、被上诉人极度公司的委托代理人章继名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审原告林祥向一审法院提起诉讼，请求判令两被告赔偿原告损失44万元，包括未付转让款余款30万元及违约金14万元（按同期银行贷款利率的4倍计算至起诉之日）。
原审被告赵保胜一审答辩称，林祥及极度公司明知房屋要被产权人收回，仍转租给赵保胜，致使茶楼无法经营，合同也被解除，主要责任在极度公司，即使林祥存在损失也应由极度公司承担，赵保胜不应承担责任。
原审被告极度公司一审答辩称，本案《茶楼转让协议书》与极度公司无关，未能履行是赵保胜的问题，极度公司将租赁房屋交付赵保胜使用，至今尚未交还，林祥与赵保胜的转让协议已实际履行，请求驳回对极度公司的诉讼请求。
一审法院经审理查明：2012年3月1日，极度公司未征得产权人工商银行铜陵分行同意，与赵保胜签订《房屋租赁合同》，约定将石城大道南段322号4号楼（2、3、4楼）租给赵保胜经营茶楼，并约定了租赁期限及租金等相关内容。上述租赁合同签订时，该租赁房屋已由林祥承租并经营茗鼎茶楼。2012年3月8日，林祥与赵保胜签订《茶楼转让协议书》，约定林祥将位于石城大道322号茗鼎茶楼转让给赵保胜，林祥保证赵保胜同等享有原租赁合同的权利义务；赵保胜同意代替林祥履行原租赁合同中所规定的条款，转让后店铺现有的装修装饰及其他所有设备全部归赵保胜所有；林祥以72万元（其中含有2万元消费卡）将茶楼转让给赵保胜，自协议签订日起赵保胜需向林祥支付5万元，待过户手续完成后付清37万元整（含2万元消费卡），余款3个月内一次性付清；如赵保胜逾期支付转让金，应每日向林祥支付转让费余额的千分之三作为违约金。后赵保胜于2012年3月16日支付转让费42万元（含消费卡2万元），余款30万元未予支付。2012年6月25日，赵保胜以产权人不同意转租房屋为由诉至铜陵市铜官山区人民法院，请求判决解除上述《房屋租赁合同》及《茶楼转让协议书》，判令林祥返还转让费416924元，极度公司返还保证金5万元。法院审理后于2013年3月26日判决：解除上述《房屋租赁合同》及《茶楼转让协议书》；极度公司返还租赁保证金5万元；驳回赵保胜其他诉讼请求。后该案经铜陵市人民检察院抗诉，铜陵市铜官山区人民法院于2014年7月15日再审判决：维持原判决。
一审法院认为：本案争议的《茶楼转让协议书》内容为转让茗鼎茶楼经营权以及装饰装修及全部设备，林祥与赵保胜之间并无房屋租赁合同关系。赵保胜系与极度公司签订房屋租赁协议，由极度公司将上述房屋转租给赵保胜。极度公司因未经产权人同意转租房屋，导致《房屋租赁合同》被解除，系对赵保胜的违约行为。同时，赵保胜也因为极度公司的违约行为，导致无法继续依约向林祥履行合同义务，且《茶楼转让协议书》也被判决解除。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故《茶楼转让协议书》解除后，林祥有权按照相关法律规定，要求赵保胜赔偿损失。现林祥按照转让协议约定，要求以未付余款30万元及违约金14万元确认其损失，该诉讼标的系《茶楼转让协议书》完全履行后林祥可以获得的利益。但是合同解除后，尚未履行的，终止履行，现林祥要求以该数额确认其损失，缺乏事实依据。如林祥坚持认为因赵保胜违约使其遭受损失，可根据实际情况明确损失数额及构成，另行起诉主张权利。此外，林祥与极度公司之间并无任何合同关系，极度公司未经产权人同意转租房屋，系对赵保胜违约，极度公司并非《茶楼转让协议书》的合同当事方，不应因该合同争议对林祥承担任何民事责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第三百九十六条之规定，判决如下：驳回原告林祥的诉讼请求。案件受理费3950元（已减半），由原告林祥负担。
上诉人林祥上诉称：一审法院判决上诉人主张的被上诉人赵保胜未支付的30万元和违约金14万元，不是《茶楼转让协议书》完全履行后可以获得的利益与事实不符。事实上，上诉人已经完全履行了茶楼转让的义务，考虑到被上诉人一次性支付困难，上诉人同意被上诉人分期付款，且双方出具了带有债务性质的付款条据，双方的买卖关系应已转为债务关系，故双方的茶楼转让协议在赵保胜起诉要求解除时，实际已履行完毕，只不过是双方的“债”性质发生了改变。赵保胜受让上诉人的资产后能否从事茶楼经营，与上诉人无关，根据《合同法》第一百二十一条的规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或按照约定解决”，故赵保胜仍应向上诉人履行还债的义务。2、根据一审法院认定的事实，上诉人与极度酒业之间无合同关系，极度酒业未经产权人同意转租房屋，系对赵保胜违约，非《茶楼转让协议》的当事人，不应因合同争议对林祥承担民事责任。而另案中，由于极度酒业对赵保胜的违约行为，同样是铜官山区法院判决解除上诉人与赵保胜间的买卖合同关系，根据一审法院认定的事实，应首先纠正原存在错误的判决，不能以错误的判决结果来审理此案。3、上诉人已经举证证明，虽然原法院判决解除了上诉人与赵保胜之间的合同，但赵保胜实际经营该茶楼至少到2013年12月底，被上诉人赵保胜更应按《茶楼转让协议》和付款约定履行义务。综上，一审法院依据存在错误的判决结果，并错误地认定上诉人的实际损失，且存在部分事实不清，请求二审法院依法改判。
被上诉人赵保胜二审答辩称：赵保胜与上诉人达成茶楼转让协议是事实，但是前提是茶楼可以正常经营，转让协议是2012年3月签订的，2011年时上诉人与极度酒业都知道房子是工商银行的，即将收回，只有赵保胜不知情，茶楼转让协议和承租合同，赵保胜都是受害人，一审查明的事实清楚，真正的违约人并不是赵保胜，既然是违约，应当由违约人承担责任。
被上诉人极度公司二审答辩称：1、上诉人将极度酒业列为被告违背了合同相对性，本案与极度酒业无关；2、上诉人在上诉状中明确载明转让协议已经履行，在履行过程中，极度酒业履行了交付义务，赵保胜到目前为止并未归还茶楼给我们，我们充分履行了交付义务。
二审中，上诉人再次提交铜陵市地税局纳税证明一份，以证明赵保胜经营茗鼎茶楼直到2013年12月。
被上诉人赵保胜质证认为，对其真实性没有异议，但无法证明上诉人的证明观点，在此期间缴纳的税款是赵保胜的损失。
被上诉人极度公司质证认为，真实性没有异议，赵保胜实际占有使用茶楼并且收益，极度公司履行了交付义务，同意上诉人的证明观点。
本院对上诉人提交的纳税证明的真实性、合法性和关联性予以确认。
二审中当事人均未提交新的证据，举证质证意见也同于一审。
本院查明，《房屋租赁合同》及《茶楼转让协议》解除后，直至2013年12月，茗鼎茶楼仍由赵保胜实际经营，工商银行并没有强行收回该出租房产。经审理查明的其他事实同于一审。
综合双方举证、质证及一、二审过程中的诉辩意见，本案争议的焦点为：赵保胜和极度公司应否赔偿林祥44万元损失。
本院认为，《茶楼转让协议书》系林祥与赵保胜的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效。协议签订后，林祥将该茶楼交付给赵保胜经营并办理了证照过户手续。按照约定，赵保胜除已支付的转让费42万元外，还应于2012年6月16日前支付剩余转让款30万元，后因赵保胜起诉要求解除其与极度公司间的租赁合同以及与林祥间的转让协议，导致该协议被法院判决解除，其剩余的30万元转让款亦未支付。合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，茶楼转让协议被解除后，赵保胜应将茶楼返还给林祥，并结合合同履行情况及双方对导致合同解除的过错，计算赵保胜应付的转让费数额，或返还转让费，或继续支付尚欠的转让费。但实际情况是，协议解除后，工商银行并没有强行收回该出租房产，赵保胜也未将该茶楼返还给林祥，而是自行继续经营茶楼至租赁期满，故《茶楼转让协议书》中林祥一方的合同义务已经履行完毕，且亦没有证据证明林祥对合同的解除具有过错，因此赵保胜应赔偿林祥因解除合同所遭受的损失，损失赔偿额相当于合同履行后林祥可获得的利益，即剩余转让费30万元。因协议书已被判决解除，故赵保胜未及时支付剩余转让费不构成违约，林祥诉请赵保胜支付14万元违约金，没有事实和法律依据。另，林祥的损失系因茶楼转让协议未能履行所致，与极度公司无关。综上，一审法院部分事实认定不清，适用法律不当，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销安徽省铜陵市铜官山区人民法院（2014）铜官民二初字第01110号民事判决，即：驳回原告林祥的诉讼请求。
二、被上诉人赵保胜于本判决生效后七日内赔偿上诉人林祥损失30万元。
三、驳回上诉人林祥其他诉讼请求。
如果债务人未按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3950元，由上诉人林祥负担1050元，由被上诉人赵保胜负担2900元；二审案件受理费7900元，由上诉人负担2100元，由被上诉人赵保胜负担5800元。
本判决为终审判决。
审 判 长 屈 健
审 判 员 迟友林
代理审判员 陈锦松
二〇一五年四月二十三日
书 记 员 王 淼
附：本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；