重庆市九龙坡区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0107民初11号
原告：华润置地（重庆）有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪。
法定代表人：吴秉琪，职务董事长。
委托代理人：朱彦军，系公司员工，男，汉族，住四川省。
被告：刘孝刚，男，汉族，住重庆市九龙坡区西郊。
原告华润置地�重庆）有限公司（以下简称：华润置地）诉被告刘孝刚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由本院代理审判员秦菘适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人朱彦军，被告刘孝刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告华润置地诉称，2014年5月23日，原、被告签订《华润二十四城一期社区商业物业租赁合同》约定，被告承租原告所有的位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城1期7栋吊3/4号商铺，租期为2014年7月1日起至2020年12月31日，交付日期为2014年7月1日，并对租金标准、物业服务费用及违约责任等予以约定。2014年7月11日，被告将商铺实际交付原告。2015年9月20日，双方签订补充协议对租金标准进行了调整。签订上述协议后，被告除于2014年7月8日缴付当期租金17856.4元外，长期欠付租金及物业费，经多次催告未果，其行为已严�违约。2016年11月2日，原告向被告发出《解约告知函》通知于2016年11月8日解除双方之间的租赁合同关系。现起诉来院，请求判决：（一）确认双方签订的《华润二十四城一期社区商业物业租赁合同》解除并支付违约金53569.2元；（二）被告支付2015年7月1日至2016年11月8日期间的欠付租金212172.91元；（三）被告支付逾期占用商铺的损失32808.15元（暂计至2016年12月31日）；（四）被告支付免租期租金132494.46元；（五）被告支付拖欠物业服务费42913.4元（2015年1月起暂至2016年11月）；（六）本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿撤回第（一）项诉请。
被告刘孝刚辩称，双方签订的租赁合同显示公平；原告在商铺附近的施工对被告经营产生巨大影响，物业服务企业未及时清理门外道路污水致使客户摔跤；商铺房屋质量存在问题及外墙雨棚安置不合理，导致屋内渗水�未能及时处理；2015年9月双方协商将租金调低为3153.9元/月，且原告承诺及时整改商铺渗水问题并设置指引牌，但至今未落实，还多次提出解约并执意中断水电，致使被告于2016年12月31日被迫停业。综上，被告未付租金，但认可应付2015年及2016年租金，因商铺渗水问题2016年租金应参照2015年租金计付，免租期已履行不应再付租金，原、被告未曾衔商铺交接事宜，不应承担逾期占用商铺损失。
经审理查明，2014年5月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《华润二十四城一期社区商业物业租赁合同》约定，甲方将所有的位于重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城一期7-吊附3、4号商铺（计租面积446.41平方米）及设施设备出租给乙方以重庆市巴渝文化研究院文化艺术发展研究所名义经营书法、绘画、文化交流等，租期从2014年7月1日起至2020年12月31日止，其中免�期为2014年7月1日起至2015年2月28日止；2015年3月1日至2016年2月29日，月租金为17856.4元；2016年3月1日至2017年2月28日，月租金为18927.78元；2017年3月1日至2018年2月28日，月租金为20061.67元；签订合同时，乙方应支付履约保证金53569.2元。合同第8条、“前期物业服务合同的签订”，甲方已委托重庆华润二十四城物业服务有限公司对商铺实行物业管理，乙方已阅读理解《商铺临时管理规约》和《商铺前期物业服务合同》，同意一并签订上述规约和合同并服从物业公司管理。合同第9条、“物业管理费”，自交付之日起按建筑面积5元/月·平方米缴纳物业管理费并一次性付清至2014年12月31日期间的物业管理费，此后在每月15日前付清。合同第18条、“违约及法律责任”，乙方逾期支付租金、物业管理费等达到15日，甲方有权单方解除本合同，所缴纳履约保证金作为违约金赔偿而不予退�，不足以赔偿甲方所遭受损失，乙方仍应负赔偿责任；因乙方违约致使甲方单方解除本租赁合同，乙方应在收到解除合同通知之日起3日内无条件撤场并交还商铺，不得以任何理由继续占用商铺，否则从本租赁合同终止之日起按当时日租金3倍支付占用费。2014年7月11日，原告将涉案商铺及设施设备交付被告经营使用。
2015年9月20日，原、被告签订《补充协议》约定将2015年1月1日至2015年12月31日的月租金调整为3153.9元，年租金为37846.86元。对于调低租金原因，原告述称系考虑租期较长并可能综合合同履行情况及商铺小范围渗水，但渗水系被告对商铺主体结构作了大幅改动致使防水功能变化；被告辩称降租系原告出于商铺门外道路未通、商铺渗水及续租问题，被告未改动主体结构。
2016年11月2日，原告向被告邮寄《解约告知函》，告知其从2015年7月1日至2016年12月31日拖欠租金244981.06元及滞纳金935647.43元，应在2016年11月7日前补交欠费，未补齐则原合同于2016年11月8日解除并要求清除所有资产。
另查明，被告向原告支付租金17856.4元及履约保证金53569.2元后未再支付任何租金。
审理中，本院依法组织双方于2017年3月23日对重庆市九龙坡区谢家湾正街55号华润二十四城一期7-吊附3、4号商铺进行勘验，勘验发现商铺一楼夹层、二楼及二楼阁楼靠窗墙面存在渗水痕迹，商铺内装饰装修未进行拆除，存放物品未彻底清理。勘验完毕，双方对商铺渗水原因仍存在分歧，被告将商铺当场交还原告。原告认可已收回商铺，但表示交还的商铺不符合合同约定的交付标准，将保留追偿商铺恢复原状等费用的权利。被告称不再承租商铺时经原告同意为其联系了下家，但后来又不同意，故不应承担商铺拆除装修等恢复原状费用。
以上事实有房地产权证、租赁合同、补充协议、商铺交接表、解约告知函以及当事人的陈述等证据材料在卷为证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的租赁合同及补充协议系双方真实意思表示，不存在合同权利义务明显不对等的显失公平情形，亦不违反法律法规效力性禁止性规定，合法有效。关于被告是否违约问题。对被告提出的商铺渗水问题，双方已通过调低租金方式进行了处理，至于商铺外道路未及时通车、商铺位置偏僻等问题，系被告承租商铺前对于地理位置及周边商业环境预判失误产生的商业经营风险，均非对抗原告租金请求权的约定或法定事由，被告欠付租金系违约行为，对原告造成的损失应按约定先以履约保证金冲抵，不足部分应承担赔偿责任。原告依据租赁合同约定享有解除权，被告在其给予的宽限期内仍未付清租金，故双方间的租赁合同关系依据原告解除合同意思表示于2016年11月8日解除。
关于免租期租金。双方明确约定免租期内免收租金，未约定被告违约致使合同解除时应支付免租期租金，且无法从合同条款中予以确定，故原告主张被告支付免租期租金的诉请，无合同及法律依据，本院不予支持。
关于被告欠付租金金额。被告实际承租期间为从2014年7月1日至2016年11月8日，扣除免租期后其租金应为223721.45元（3153.9元/月×10个月+17856.4元/月×2个月+18927.78元/月×8个月+18927.78元/月÷30天×8天），抵扣已付租金17856.4元，尚欠租金205865.05元。
关于被告逾期占用商铺损失。合同解除后，被告应积极恢复商铺及设施设备原状并及时交还商铺，其逾期交还必然影响原告对商铺的正常使用，故原告主张被告按租赁合同约定同期租金标准支付逾期占用损失，符�法律规定，本院予以支持，计费期间应从2016年11月9日至商铺交还之日即2017年3月23日止，故逾期占用损失为84782.47元（18927.78元/月÷30天×20天+18927.78元/月×3个月+20061.67元/月÷30天×23天），抵扣履约保证金53569.2元后，被告实际应赔偿原告逾期占用商铺损失为31213.27元（84782.47元-53569.2元）。
关于被告欠付物业管理费问题。物业管理费系被告与物业服务企业之间的物业服务合同关系，与本案并非同一法律关系。尽管租赁合同对物业管理费所有约定，但其请求权主体仍为物业服务企业而非原告，且原告至今也未垫付物业管理费，故其主张被告支付物业管理费，无事实及法律依据，本院不予支持。
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》�六十四条之规定，判决如下：
一、被告刘孝刚于本判决生效后十日内支付原告华润置地（重庆）有限公司各欠付租金205865.05元；
二、被告刘孝刚于本判决生效后十日内赔偿原告华润置地（重庆）有限公司逾期占用商铺损失31213.27元；
三、驳回原告华润置地（重庆）有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取为4204元，由原告华润置地（重庆）有限公司负担204元，被告刘孝刚负担4000元。（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效后十日内直接给付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数�出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。
本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 秦 菘
二〇一七年三月二十七日
书 记 员 钟梦思