河北省张家口市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀07民终2112号
上诉人（原审被告）：张家口宜城房地产开发有限公司，住所地张家口市桥东区杨家坟北路11号19层办公楼。
法定代表人：陆水良，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张日东，该公司副总经理。
委托诉讼代理人：楼惠人，河北鼎诺律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：李巍，男，1988年8月5日出生，汉族，打工，现住张家口市桥东区。
委托诉讼代理人：刘尚礼，张家口市明德法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审第三人）：杨玉武，男，1958年11月18日出生，汉族，打工，现住张家口市桥东区。
上诉人张家口宜城房地产开发有限公司（以下简称宜城公司）因与被上诉人李巍、杨玉武商品房买卖合同纠纷一案，不服河北省张家口市桥东区人民法院（2017）冀0702民初964号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人宜城公司的委托诉讼代理人张日东、楼惠人，被上诉人李巍的委托诉讼代理人刘尚礼，被上诉人杨玉武到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
宜城公司上诉请求：依法撤销（2017)冀0702民初964号判决，依法改判或驳回起诉。事实和理由：一、其与李巍不存在商品房买卖合同关系，李巍以商品房买卖合同纠纷起诉主体不适格。其与李巍从没有签订《商品房买卖合同》。二、其与张家口全明建筑装潢工程有限公司在2014年4月14签订过施工协议，协议主要内容事由全明建筑装潢工程有限公司承建宜城公司开发的宜城嘉苑5-7号楼二次结构的土建部分，杨玉武是该工程项目负责人。当时双方单位也协商过施工完毕双方决算后可以宜城公司的房产抵顶部分工程款。张家口全明建筑装潢工程有限公司施工完毕后，经宜城公司审计工程款已经全部给付完毕已超额支付，无需再拿楼房抵顶。如张家口全明建筑装潢工程有限公司对此有异议可以建筑施工合同纠纷为由起诉至法院委托鉴定机构评估工程款。一审法院未审查清楚基础法律关系而以商品房买卖合同审理此案完全错误，请求二审法院依法纠正。三、退一步讲，如本案是商品房买卖合同纠纷，则主要依据就是双方签订的《商品房买卖合同》，合同约定仲裁条款，则法院无权管辖，故此如本案为商品房买卖合同纠纷，则因由张家口仲裁委员会管辖，一审开庭前，其提出管辖异议，一审法院无视仲裁条款，强行管辖，违反法律规定。综上所述，一审法院未查明基础法律关系以商品房买卖合同纠纷审理此案错误，如本案为商品房买卖合同纠纷，则根据仲裁条款，法院无管辖权，请二审法院纠正。
李巍辩称，1、其与宜城公司之间存在商品房买卖合同关系。2014年4月14日，宜城公司与张家口全明建筑装潢工程有限公司签订施工《协议》，由张家口全明建筑装潢工程有限公司承建宜城公司开发的宜城嘉苑5－7号楼二次结构的土建部分，杨玉武是该工程的项目经理负责具体施工。施工中，宜城公司用宜城嘉苑5号楼1504室楼房一套以房屋总价445968元抵顶杨玉武的工程款，宜城公司于2015年2月10日与杨玉武签订《期房认购协议书》。宜城嘉苑5号楼1504室面积为92.91平方米，售价4800元，房款445968元。该套房屋杨玉武转售给李巍。2015年9月20日，杨玉武带其到宜城公司，宜城公司为其出具了收据一张：今收到李巍5-1504交来房款、工程款抵（杨玉武）445968元，加盖了公司财务专用章。该收据中记载了房屋标的、面积、价款、房款、给付方式等，杨玉武将《期房认购协议书》交给李巍，已具备了商品房买卖合同的主要内容。其将房款给付杨玉武，是宜城公司用此房屋以抵顶杨玉武工程款的方式出售给李巍的。因此，其与宜城公司之间商品房买卖是真实意思表示，并依法成立且合法有效。2、宜城公司以抵顶房屋已超额支付工程款，与本案无关。宜城公司与李巍、杨玉武达成合意，宜城公司将房屋以抵顶杨玉武工程款的方式出售给李巍，宜城公司给李巍出具了收取房款的收据，杨玉武给宜城公司出具了工程款的收据，宜城公司与李巍之间房屋买卖合同依法成立。至于宜城公司是否超付杨玉武工程款，李巍与杨玉武之间如何结算工程款，与李巍没有任何关系，更与本案无关。3、本案不适用仲裁条款，法院依法判决符合法律规定。李巍与宜城公司之间没有仲裁协议也没有达成仲裁条款，宜城公司与杨玉武签订的《期房认购协议》只是将杨玉武变更为李巍，虽《期房认购协议》约定发生争议提交张家口仲裁委员会仲裁决定，然而该协议上没有李巍的签字。宜城公司将杨玉武变更为李巍是三方债权债务的转让，而不是杨玉武与李巍双方债权债务的转让，是杨玉武收取李巍的房款，宜城公司以收取李巍房款的形式抵付杨玉武的工程款，同样不适用最高人民法院法释[2006]7号第九条的规定，因仲裁不涉及杨玉武。宜城公司给李巍出具的房款收据上明确载明“房款、工程款抵（杨玉武）”，宜城公司与张家口全明建筑装潢工程有限工程签订的施工《协议》约定争议由施工项目所在地人民法院裁决。因此，本案不属于仲裁的受案范围。
杨玉武辩称，1、这个房子是抵账卖出来的，当时卖的时候我们一套房赔4－5万元。2、就是全明公司公章，我是委托负责人。3、我们的买卖关系也有，我给宜城公司打了收据，等于宜城公司的工程款。一共抵了11套，这几套是他们没在没有给拿钥匙，之后就发生了诉讼。
李巍向一审法院起诉请求：1、判令宜城公司履行交付宜城嘉苑5号楼1504室楼房；2、由宜城公司承担本案的全部费用。
一审法院认定事实：2014年4月14日，宜城公司与张家口全明建筑装潢工程有限公司签订施工协议，由张家口全明建筑装潢工程有限公司承建宜城公司开发的宜城嘉苑5-7号楼二次结构的土建部分，杨玉武是该工程的项目经理负责具体施工。施工中，宜城公司用宜城嘉苑5号楼1504楼房一套以房屋总价445968元抵顶杨玉武的工程款，于2015年2月10日与杨玉武签订了期房认购协议书。宜城嘉苑5号楼1504楼房面积92.91平方米，售价4800元，计445968。该套房屋杨玉武转售给李巍。2015年9月20日，杨玉武带着李巍到宜城公司，宜城公司为李巍出具了收据一张：今收到李巍5-1504交来房款工程款抵（杨玉武）445968元，加盖公司财务专用章。宜城公司就开发的宜城嘉苑房屋于2015年12月8日取得了商品房预售许可证。以上事实，当事人陈述一致，予以认定。
一审法院认为，李巍主张与宜城公司之间存在商品房买卖合同关系，双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但依据宜城公司为李巍出具的房款收据，该收据中记载了房屋标的、价款、给付方式，且杨玉武将其与宜城公司签订期房认购协议书交付给李巍，即宜城公司与李巍、杨玉武达成合意，将此房屋以抵顶杨玉武工程款的方式出售于李巍，此认购协议约定了房屋位置、房屋面积、房屋价款、房屋付款方式、付款期限，此协议已经具备商品房买卖合同的主要内容，李巍将房款给付于杨玉武，可视为李巍根据宜城公司的指示付款，李巍与宜城公司之间商品房买卖合同是双方真实意思表示，依法成立并合法有效。双方应当依照合同约定履行。宜城公司提出的由于宜城公司与杨玉武给付的工程款有争议，所以诉争房屋不再抵顶的抗辩理由，与本案非同一法律关系且与李巍无法律上的利害关系，故宜城公司以上抗辩理由不能成立。宜城公司主张的收款收据的房款只是房款中的30%，无证据证实，故不予认定。宜城公司自认已经通知过杨玉武交房取钥匙，即此房屋已经具备了交房的条件，故李巍要求宜城公司履行交房义务的请求应予以支持。故对宜城公司提出的将此案移送仲裁委员会的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：张家口宜城房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内向李巍交付位于宜城嘉苑5号楼1504室楼房一套。案件受理费7990元，依法减半收取3995元，保全申请费5000元，由张家口宜城房地产开发有限公司负担。
本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为，本案中，宜城公司与杨玉武签订的《期房认购协议书》将宜城嘉苑5号楼1504室出卖予杨玉武，后杨玉武将诉争房屋卖予李巍，并将《期房认购协议书》中的乙方（买方）由杨玉武变更为李巍，杨玉武认可该事实。宜城公司认为其未在该协议书中盖章确认，对此协议不予以认可，但宜城公司向李巍出具房款收据载明的内容可与《期房认购协议书》相互印证，足以认定由宜城公司抵顶给杨玉武的宜城嘉苑5号楼1504室的债权受让主体已变更为李巍，购房款已由宜城公司欠杨玉武的工程款抵顶，故宜城公司虽未与李巍签订书面商品房买卖合同，但上述事实已证明李巍与宜城公司形成的商品房买卖合同关系成立生效。关于宜城公司主张经其审计工程款已超额支付张家口全明建筑装潢工程有限公司的工程款，无需再拿楼房抵顶的问题。宜城公司与张家口全明建筑装潢工程有限公司就工程款支付形成的法律关系与本案不属同一法律关系，故对宜城公司的该主张本院不予支持。关于是否因约定仲裁而排除诉讼管辖的问题。因宜城公司不认可其与李巍、杨玉武就《期房认购协议书》协商一致进行变更，故该协议书约定的仲裁条款对李巍无效，一审法院对此案具有管辖权。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，宜城公司的上诉理由不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7991元，由上诉人张家口宜城房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜建龙
审判员 成 进
审判员 姜 兵
二〇一七年十一月三日
书记员 宋 力