河北省张家口市桥西区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）西民初字第619号
原告李建玲。
委托代理人石光雨，河北震河律师事务所律师。
被告李静。
被告河北省张家口市第一木材总公司
法定代表人王建国，系该公司总经理。
原告李建玲与被告李静、被告河北省张家口市第一木材总公司物权确认纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李建玲及其委托代理人石光雨，被告李静、被告河北省张家口市第一木材总公司法定代表人王建国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告李建玲诉称：原告继父智炳和、母亲李淑荣，先后于1991年4月21日和1995年4月12日去世，生前单位河北省张家口市第一木材总公司分配给父母位于桥西区新村路11号楼一单元301室房屋一套，父母去世后原告妹妹（系被告妻子）便强行将该房屋强加了防盗门，强行霸占该房屋，并将该房屋出租牟利。后原告多次向被告李静的妻子主张权利，均遭到夫妻俩人拒绝。1997年8月29日，被告李静瞒着原告，以其名义与被告河北省张家口市第一木材总公司签订了《张家口市房改售房协议书》，以欺诈的方式骗取到了桥西区新村路11号楼一单元301室房屋产权证，严重侵犯了原告的知情权和对该房屋的共有权。被告河北省张家口市第一木材总公司在被告李静既不是该房屋的共有人也不是合法继承人，也未核实该房屋是否还有其他共有人的情况下，就与一个与本房屋没有任何法律关系的原房屋权利人的女婿签订了售房协议，此行为明显违法和违背常理也违反当时的房改政策，明显存在过错。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求确认二被告签订的《张家口市房改售房协议书》无效，并撤销李静名下的桥西区新村路11号楼一单元301室房屋产权证，并责令被告李静赔偿其侵占房屋期间给原告造成的损失79950元。本案诉讼费由被告负担。
被告李静辩称：第一、我之妻智慧（原告同母异父的妹妹）系家中最小，早在婚前便于父母同住原告所诉称的房屋，有户籍登记原始资料为证。1988年我与智慧结婚后仍与岳父母同住此房，二老去世后，我夫妻二人继续同住此房至2001年。此情，众多邻居可证实。另外，原告与我妻子共同生母李淑荣生前于1995年3月26日立有文字遗嘱言明现住房归二女儿智慧居住。故原告强占一说，无从谈起。第二、1997年，本市统一房改时，第二被告木材总公司根据《张家口市人民政府关于张家口市加快城镇住房制度改革实施办法》第六条“各单位出售自管公房，不论本单位职工或者外单位职工，只要是本人居住都允许其购买”的规定，将此套自管公房出售给现实居住者的行为，合情、合规、合法、有效。故原告无权诉请撤销，因为原告非此房改房的买卖合同的任何一方当事人。第三、原告诉称的1995年母亲去世后我夫妻强行占房，而在近一二年得知此房纳入拆迁范围有望获补偿的消息后，才迫不及待的争房分利，岂不知此房并非父母的遗产范畴，根本不存在法律意义上的继承问题。此外，原告本诉早已超过二年的诉讼时效，必然失去了胜诉权利。综上，请法院驳回原告的无理诉求。
被告河北省张家口市第一木材总公司辩称：位于张家口市桥西区新村路16号11号楼系我公司自建职工住宅楼，其中一单元301室是分给我公司职工智炳和的住宅房。后智炳和夫妻先后于1992年4月12日和1995年4月12日去世，该房屋由与其一起居住的女儿智慧、女婿李静继续租住。在张家口市进行城镇住房改革时，我公司根据中华人民共和国建设部第42号令关于“住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租”和《张家口市加快城镇住房制度改革实施办法》的通知（1996年第35号）第六条“各单位出售自管公房中，不论本单位职工或者外单位职工，只要是本人居住都应允许其购买”的规定，将该房屋于1997年出售给已经去世的本单位职工智炳和和其妻李淑荣的女儿智慧及其丈夫李静，完全符合政策规定，并无不妥。再者，在当时出售该房屋时，原告李建玲并没有向我公司提出异议，时至今日已过去18年之久，才提出诉讼请求，是毫无道理的，故应驳回原告诉讼请求。
经审理查明：本案原告李建玲与被告李静之妻智慧系同母异父的姐妹。坐落于张家口市桥西区新村路11号楼一单元301号房屋原系被告河北省张家口市第一木材总公司自建职工住房，分配给本单位职工智炳和居住，后智炳和、其妻李淑荣分别于1991年4月12日、1995年4月12日去世。智炳和、李淑荣去世后，被告李静与其妻子智慧在上述房屋中居住。1997年8月29日，被告河北省张家口市第一木材总公司作为售房单位与作为购房人的被告李静签订了《张家口市房改售房协议书》，当时被告李静拥有56.7%的产权，后于2007年6月27日取得100%的产权，同年9月12日取得房屋所有权证。2015年6月23日，原告李建玲以被告河北省张家口市第一木材总公司在未核实清楚上述房屋是否还有其他共有人的情况下，就与被告李静签订售房协议，侵害其合法权益为由，请求判如所请。
庭审中，原告为支持其诉讼主张，提交如下证据：
1、提交张家口市公安局工人新村派出所出具的原告母亲李淑荣的死亡证明一份，以证明李淑荣于1995年4月12日死亡；提交被告河北省张家口市第一木材总公司出具的证明一份，证明桥西区新村路11号楼1单元301室房屋是公租房。提交以上证据是为证明二被告侵犯了原告的合法权益。被告李静的质证意见为：对上述证据无异议，对证明目的不认可，即便是公租房也是我与妻子一起居住的，我们有权利与被告河北省张家口市第一木材总公司签订售房协议。被告河北省张家口市第一木材总公司的质证意见为：对原告提交的证据无异议。
2、提交张家口市城市招工（补员）审批表一份，以证明原告与原房主系直系亲属关系，也证明原告与原房主共同居住23年。被告李静的质证意见为：此证据证明不了原告跟原房主一起居住23年，应该有户籍证明。被告河北省张家口市第一木材总公司的质证意见为：原告没在那儿居住过，证明不了原告的证明目的。
3、提交从张家口市公安局工人新村派出所调取的李静、智慧夫妻二人的户口迁移证2份，李静的常住人口详细信息表1份共2页，证明是原告父母都去世后，智慧、李静才办理的户口迁移，证明被告李静迁入的目的就是占有本案争议的房屋。被告李静的质证意见为：对原告方从张家口市公安局工人新村派出所调取的持证人为智慧的户口迁移证不认可，我有相反的证据在举证时提交，对常住人口详细信息表我认可，但不认可原告的证明目的。被告河北省张家口市第一木材总公司对原告的上述证据无异议。
4、提交从张家口市房地产交易产权管理处调取的涉案房屋过户的资料，以证明产权人顺序混乱，原告认为有作假成分，有恶意串通的行为。请被告河北省张家口市第一木材总公司提交完整的购房手续，来解释时间混乱的情况。根据证据显示1997年8月29日签订的张家口市标准价售房作价凭证里确定购房人是李静，而在1997年12月20日，张家口市房地产交易所房屋过户单记载的现产权人是智慧，1998年6月20日，房屋产权证的所有人变成了李静且没有共有人，2007年至今的材料产权人都是李静，原告方认为产权人的顺序混乱，请二被告对此进行说明。且资料中一直没有原承租人智炳和、李淑荣的名字。被告李静的质证意见为：产权人不存在混乱，因为我与智慧是夫妻关系，谁都处理过该房屋的事情，房改政策是国家定的，不存在恶意串通。被告河北省张家口市第一木材总公司的质证意见为：购买顺序确实有点混乱，因为李静和智慧俩人都去办理过，而且多年来我公司也是不同人负责的，所以原告提出混乱问题我没有异议。
5、提交桥西区武鑫房屋中介所出具的证明，以此证明因被告占有涉案房屋，主张79950元的损失。被告李静、被告河北省张家口市第一木材总公司均有异议。
庭审中，被告李静对其辩称及主张，提交如下证据：
1、提交李静与智慧的结婚证，以证明二人系夫妻，在婚内可以代表妻子处理买房的事务；提交户籍证明一份，以证明1992年原告就不在诉争的房子里居住了，智慧是智炳和、李淑荣唯一的亲生女儿；提交邻居杨成出具的证明，证明李静与智慧一直在诉争的房屋中居住，婚后共同生活，智炳和、李淑荣去世后也一直在那儿居住；提交1995年3月26日代书遗嘱一份，证明李淑荣去世时留下遗嘱，把诉争的房屋留给智慧居住，屋里一切物品归原告李建玲所有，当时都执行了，双方无争议；提交1996年12月4日、1997年8月29日智慧交到河北省张家口市第一木材总公司房屋租金记帐凭证1份、收据1份，证明智炳和、李淑荣去世后，房屋租金是李静与智慧交的，与河北省张家口市第一木材总公司形成新的租赁关系；提交张家口市房地产交易产权管理处出具的张家口市标准价购房向成本价过渡作价凭证1份、张家口市标准价售房向成本价过渡协议书1份，以证明李静购买本案争议的房屋是合法的。原告的质证意见为：对李静与智慧夫妻二人的结婚证无异议，但与本案无关联；户籍证明只能证明在1987年5月26日智慧和其父母是同一户口，当时智慧11岁；对邻居杨成出具的证明材料，作为证人应当出庭作证；对1995年3月26日的遗嘱，形式上不合法，代书人不能是本案当事人，代书遗嘱需要2个见证人，内容上该诉争房屋是公租房，不能成为遗嘱内容。对1996年12月4日、1997年8月29日智慧交到河北省张家口市第一木材总公司房屋租金证据，证明了原告的诉求，从1995年以后被告占有了争议房屋，侵犯了原告合法权益；对张家口市房地产交易产权管理处出具的张家口市标准价购房向成本价过渡作价凭证、张家口市标准价售房向成本价过渡协议书真实性无异议，但购买房屋应当有原承租人和现承租人交接的手续。被告河北省张家口市第一木材总公司对被告李静提交的证据均无异议。
2、提交分户索引表、户口迁移证各1份，以证明智慧是1991年从诉争的房屋迁出的户口。原告、被告河北省张家口市第一木材总公司对上述证据真实性均无异议。
庭审中，被告河北省张家口市第一木材总公司对其辩称及主张，提交如下证据材料：
1、提交建设部《城市房屋租赁管理办法》、张家口市人民政府关于印发《张家口市加快城镇住房制度改革实施办法》的通知，上述文件材料证明当时售房的政策依据。
2、提交河北省张家口市第一木材总公司1997年4月10日收取李静房屋定金收据、1997年8月29日收取李静购房款收据，以证明当时争议房屋居住人是智慧和李静。
对以上证据材料，原告的质证意见为：对收据的真实性无异议，但是不能证明买卖的合法性，也不能证明李静购房时告知过原告或经过原告同意。被告李静对上述证据材料无异议。
本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，“有下列情形的，合同无效……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三者利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，原告李建玲要求确认被告李静与被告河北省张家口市第一木材总公司就涉案房屋所签订《张家口市房改售房协议书》无效，原告应对存在上述法定事由负有举证责任。关于原告主张二被告恶意串通，损害其利益并存在欺诈情形，二被告予以否认，原告没有提供相应证据加以证明，本院难以采信。关于原告所称二被告行为违反当时房改政策，因政策不等同于法律、行政法规，只有违反法律、行政法规的效力强制性规定才产生合同无效的后果，违反购房政策并不影响二被告之间签订的售房协议的效力，该项事实不属于本案必须审查的事实范围。涉案房屋最初以河北省张家口市第一木材总公司职工住房即自管公房的形式存在，被告河北省张家口市第一木材总公司是最初的产权单位，其有权依据当时的房改政策，自行处分涉案房屋。至于双方均提到的被告李静及其妻智慧的户口迁移问题与本案合同的效力问题并不存在必然联系，亦无审查的必要。此外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，如出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此，只要二被告买卖房屋的意思表示真实，且无排除优先购买权人行使权利的恶意，就应认定为协议有效。具体到本案，原告虽诉称自己是争议房屋的共同居住人，但其并未举证证明其优先购买权受到侵害，故其请求确认二被告协议无效的理由不能成立。综上，原告请求确认二被告就涉案房屋签订的协议无效的情形没有足够可供认定的事实和法律依据，本院不予支持。进而对原告诉求的撤销李静名下的桥西区新村路11号楼一单元301室房屋产权证、请求判令李静赔偿其相应损失的诉求，本院亦不予支持。由于二被告不同意调解，本案无法调解。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：
驳回原告李建玲的诉讼请求。
案件受理费1898元，由原告李建玲负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 王东兴
审 判 员 冯汉卿
人民陪审员 董亚娟
二〇一五年十一月二十日
书 记 员 王 娜
附相关法律规定：
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。