湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘0104民初8530号
原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司，住所地湖南省长沙市岳麓区天顶街道雷锋大道天泰怡园2幢201号。
负责人夏绍飞，总经理。
委托代理人彭云松，北京德恒(长沙)律师事务所律师。
被告张述，男，1984年4月23日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司（以下简称“金科物业公司”）诉被告张述物业服务合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2016年12月28日公开开庭进行了审理，书记员高嘉佳担任法庭记录。原告金科物业公司的委托代理人彭云松，被告张述到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告金科物业公司诉称：2009年5月5日，原告与湖南金科房地产开发有限公司双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋建筑面积向原告支付物业管理费用，逾期缴费的从逾期之日起按逾期未交物业服务费的日千分之三交纳违约金。被告系上述物业第3-3栋201号房的业主，物业建筑面积274.78平方米，按约定应当向原告缴纳从2012年5月1日至2016年6月30日的物业管理费用人民币30104.1元，但被告一直拒绝缴纳。被告拖欠物业管理费导致原告正常运营困难，严重损害原告及其他业主利益，原告多次催要仍拒不支付。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，特起诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付原告物业管理费人民币30104.1元，违约金人民币3000元，合计33104.1元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告张述辩称：1、被告的物业费原告算错了，原告起算日期是从2012年5月1日开始，被告物业费实际已交到了2012年9月底。2、被告房子质量问题特别严重，室内两个阳台墙面渗水，主卧次卧儿童房墙面渗水，负一楼墙面渗水特别严重，下大雨时积水3-5厘米。3、对物业不满意，小区没有门禁系统，交房几个月后就坏了，中间维修过一次修好了，现在又不起作用了，坏了有一两年了。走廊路灯坏了，物业说不关他们的事要业主自备灯泡。4、房子出现质量问题，被告楼上三楼没有住人，渗水渗到被告家，被告打电话给物业，物业说楼上没有住人他们没有办法解决。5、被告是2012年11月28日住进去的，房子就开始出现渗水的情况，物业和开发商一直拖到现在都没有帮被告解决问题。6、被告给物业打电话沟通房屋质量问题怎么办，物业就一直推脱，房屋渗水造成的损失，被告请装修公司进行了预算，把预算交给物业要其转交给开发商，开发商说没有收到，物业说没有查到记录。7、被告到物业去，物业与开发商和被告一起协商时，开发商说要被告将物业保修的记录调出来给他，物业说没有调不出。8、被告希望物业多站在业主角度想想，希望物业帮被告把房子整改好，整改好后被告愿意交物业费，被告希望物业服务态度好一点。9、原告起诉被告是四年的物业费，但是之前原告从没催收过，律师函被告没收到过，欠费通知书贴在被告家门上，被告2016年1月才看到。被告不是恶意拖欠，只是觉得没有享受到物业服务，所以停交。
经审理查明：2009年5月5日，重庆金科物业管理有限公司与湖南金科房地产开发有限公司（以下简称“金科房地产公司”）签订了《前期物业服务合同》，该合同约定金科房地产公司聘请重庆金科物业管理有限公司依照法律法规及《金科•盛世东方大院临时管理规约》等为金科•盛世东方大院项目提供物业服务。后重庆金科物业管理有限公司成立重庆市金科物业服务有限公司湖南分公司，并变更名称为金科物业服务有限公司湖南分公司为被告所在的小区提供物业服务。被告为金科•盛世东方大院第3-3栋201号房的业主，房屋实际建筑面积274.78平方米，双方约定的物业管理费的收费标准为每月每平方米2.2元，根据《金科•盛世东方大院临时管理规约》关于物业管理费的交纳和违约责任的约定，物业管理费的缴纳时间为按月或按季交纳，按季交纳的在该季度第一个月的10日前交纳，按月交纳的在该月的15日前交纳，如果业主未能按时足额缴纳物业管理费，每日应按缴费总额千分之三的标准向物业服务企业支付违约金。被告收房后，原告金科物业公司为小区提供了基本的卫生与安保等物业服务。被告张述自2012年10月1日起至今一直未按合同约定缴纳物业管理费，截止到2016年6月30日共计拖欠物业管理费27203.2元（274.78平方米×2.2元×45个月）。同时，原告金科物业公司在为小区业主提供物业服务过程中，在公共设施管理等方面存在一定的服务瑕疵。经原告催收，被告仍未缴纳上述物业管理费，故原告诉至本院。
上述事实有当事人的当庭陈述、原告提交并经庭审质证的《前期物业服务合同》、《接房声明》、《金科•盛世东方大院临时管理规约》、照片，被告提交的并经庭审质证的物业管理专用发票等证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，金科房地产公司与原告金科物业公司签订的《前期物业服务合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此原告为被告所在的小区提供物业服务有相应的合同依据。原告应当严格按照合同约定为业主提供服务，被告应当按照相关约定交纳物业管理费。本案中原告金科物业公司为被告提供了物业管理服务，但是被告自2012年10月1日起一直未交物业管理费，对于原告要求被告支付2012年5月1日至2016年6月30日的物业管理费30104.1元的诉讼请求，本院部分予以支持，确定被告向原告支付2012年10月1日至2016年6月30日止的物业管理费27203.2元。同时，考虑到原告在提供的物业服务过程中存在一定的服务瑕疵，被告逾期交纳物业管理费有原告自身的原因，因此对原告提出的违约金3000元的诉讼请求，本院不予以支持。对被告提出渗水的房屋质量问题，属于交付使用的房屋存在质量问题，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，属于被告与金科房地产公司之间因房屋质量问题导致的商品房买卖合同纠纷，被告可另循解决途径，故本院对被告此项答辩意见不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：
一、被告张述在本判决生效之日起十日内支付原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司物业管理费27203.2元；
二、驳回原告金科物业服务集团有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。
如果被告张述未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费628元，减半收取314元，由被告张述负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员 黎春林
二〇一六年十二月三十日
书记员 高嘉佳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。