上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初6682号
原告朱国雷，男，1966年2月15日生，汉族，住浙江省瑞安市。原告陈桂生，男，1972年9月13日生，汉族，住浙江省瑞安市。原告洪晓东，男，1987年12月9日生，汉族，住北京市。上列三原告共同委托代理人祝明真，北京大成(上海)律师事务所律师。被告孙秀娟，女，1959年12月29日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人王国海(系被告孙秀娟丈夫)，住同被告孙秀娟。原告朱国雷、陈桂生、洪晓东诉被告孙秀娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理后，依法简易程序程序，由审判员周婉独任审判，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告朱国雷、陈桂生、洪晓东的共同委托代理人祝明真、被告孙秀娟及其委托代理人王国海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱国雷、陈桂生、洪晓东诉称，2013年8月23日，三原告与上海中星(集团)有限公司(以下简称中星集团)签订《上海市商品房出售合同》，原告从中星集团处受让位于上海市浦东新区昌里东路704-736双号1层商铺，并于2012年11月11日取得相应房地产权证。上述转让商铺由中星集团委托上海中星百友房地产有限公司(以下简称中星百友)对外出租及管理，中星百友与被告于2012年2月3日就上海市浦东新区昌里东路XXX号房屋(以下简称租赁房屋)签订房屋租赁合同。根据该合同第七条第三款约定，房屋局部承租人对房屋整体出售不行使优先购买权，但中星集团在转让之前还是向各承租人告知了相关转让事宜，因此原告与中星集团签订的《上海市商品房出售合同》合法有效。2013年12月18日，中星集团、原告的授权代表及被告签署房屋交接确认函，完成了权属变更交接确认手续。根据“买卖不破租赁”原则，原告依法享有原租赁合同中出租方的相关权益，包括收取租金，追究承租人违约责任、解除原租赁合同等。2014年春节过后，原告于3月11日对所有60多户商铺逐一上门了解熟悉情况并收取相应租金及水电费。同时，原告仍按照原租金人民币(以下币种同)8,762元/月继续履行原租赁合同，经原告多次催讨，被告陆续向原告付清了截至2015年6月30日之前的房屋租金。自2015年7月1日起，原告多次催告被告，但被告拒绝支付2015年度第三、第四季度的租金且拒收原告邮件。原告于2015年12月8日发出《解除租赁合同通知函》，故双方合同已经解除，被告无权再继续占用租赁房屋。原告现依据合同，提起诉讼，要求：1、判令原、被告租赁合同于2015年12月8日解除；2、判令被告立即从占用房屋中搬离，将房屋交还给原告；3、判令被告向原告支付房屋租金，从2015年7月1日起计算到2015年12月8日止，按照每月8,762元为标准计算；4、判令被告支付房租违约金，以租金的每日万分之五为标准，以2,6286元(8,762元*3个月)为本金,从2015年7月1日起计算至2015年12月8日止；以17,524元(8,762元*2个月)为本金，从2015年10月1日起计算到2015年12月8日止；5、判令被告按8,762元的两倍向原告支付房屋占用期间的占用使用费，从2015年12月9日起至被告实际搬离之日止；6、本案诉讼费由被告承担。被告孙秀娟辩称，被告跟中星百友签订的合同期限到2015年12月31日解除，原告无权跟被告解除合同。原告现在已经把系争房屋于2015年12月28日借给人家了，不存在返还房屋的问题。被告租金付到2015年6月30日，确实有两个月租金没付，但是认为被告留在原告处的押金和消防金已经差不多可以抵扣租金了，去年被告跟原告联系过，要求补齐房租后继续和原告再签合同，但是原告不同意，说已经把房子借给别人了。被告从中星百友承租系争房屋后，租给案外人姓某某，现在案外人已经和原告另行签订过租赁合同了，但是案外人的租金被告收到2015年12月31日。被告认为即便交租金，只应该交到2015年12月31日。不存在违约金的问题，被告一开始从中星处承租系争房屋后进行过装修的，不同意支付违约金。经审理查明：2012年2月3日，被告与中星百友签订《房屋租赁合同》，约定被告承租租赁房屋，租赁期限自2012年1月1日起至2013年12月31日。合同第四条约定，被告应于每季开始前的25日内，按时向中星百友缴纳房屋租金，租赁房屋第一年租金标准1.90/3.80元/日/M2(按实际自然天数计租)，合同总租金额为210,307元整，该租金二年内不变。合同第五条约定，被告应于2012年1月25日前向中星百友支付房屋租赁保证金，保证金为三个月房屋租金即26,286元，租赁关系终止时，中星百友收取的房屋租赁保证金除用以抵扣合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还被告，保证金不足抵扣的，不足部分由被告及时补足，若被告单方提前解除或终止合同时，被告保证金抵作违约金。合同第八条第二款约定，双方同意，有下列情形之一，乙方可书面通知另一方解除本合同，对方无抗辩权，若属中星百友有权解除合同情形，中星百友有权立即收回房屋并追究被告违约责任：(一)中星百友未按时交付房屋，经被告催告后一个月内仍未交付的……(六)被告逾期不支付房租超过一个月的……合同第九条违约责任约定，违反合同的一方，应向守约方按本条约定支付违约金，给对方造成损失(包括但不限于租金及利息损失、第三方索赔款、检测费、诉讼费、律师费等)的，支付的违约金不足抵付对方损失的，被告还应另行向中星百友赔偿该种全部损失：……8、被告逾期不支付房租(或房屋占用费，水、电、煤气费用或保证金等任一应付费用)的，每逾期一日按欠费金额的万分之五向中星百友支付违约金；……10、被告逾期交还房屋的，中星百友除了有权直接没收被告保证金外，每逾期一日，中星百友还有权按照本合同所约定的末期租金标准的二倍，以计算被告应当承担的房屋占用使用费……合同第十条第五款约定，任何根据合同发出的文件和法律文书，均应以面呈、快递或邮寄挂号信的方式送达至对方联系地址(被告租赁地址亦可作为对被告的送达地址)，即视为文件和法律文书已经通知并送达对方，若联系地址变更的，应在一周内函告对方，否则按原联系地址或租赁地址发送文件视为送达。合同尾部乙方处有被告签名，并署名联系地址为北艾路XXX弄XXX号1702室。2013年8月23日，原告与中星集团签订《上海市商品房出售合同》，原告从中星集团处受让位于上海市浦东新区昌里东路704-736双号1层商铺，并于2012年11月11日取得相应房地产权证。2013年8月6日，中星百友向被告发出《房屋拟出售通知》，告知被告其所承租的商铺拟整体出售，无论购买方是公司或个人，均应接受以下条件：(1)贵方与本司签订的《房屋租赁合同》，若未到期的，应当履行完毕租赁期，租赁到期后将由购买方按照原租赁合同的补充条款于贵司再续签至2015年12月31日，且续签期间租金不变……2013年12月10日，中星百友向被告发出《房屋出租人变更及续约告知书》；2013年12月18日，原、被告及中星百友签订《<房屋租赁合同>出租人变更协议》，约定中星百友与被告于2012年1月1日签署的租赁合同，现经各方确认，同意将原出租人中星百友变更为原告，中星百友的权利义务改由原告承担或享有，房屋租赁合同其他条款不变，继续有效，中星百友与被告按原合同条款结清2013年11月7日之前的房屋租金、保证金、公共事业费用和消防责任金等，从2013年11月7日起的房屋租金改由原告向被告收取和行使处置权，收租具体方式等按原房屋租赁合同约定办理。之后，原告收到中星百友转交的房屋押金26,286元及消防押金1,000元。合同期满后，原、被告未再签订租赁合同，但被告一直使用房屋且一直交付租金至2015年6月30日。另查明，原告已于2015年12月28日与实际使用房屋的案外人就租赁房屋另行签订租赁合同，起租日为2016年1月1日。审理中，原告表示，对于押金应根据合同第九条第十款约定，予以没收，如法院判决押金不能没收，则应抵扣被告应支付的租金。原告提交2015年5月31快递凭证，证明其向被告催缴租金。同时，原告提交其于2015年12月8日通过全球邮政特快专递向被告预留在合同地址寄送的《解除租赁合同通知》，通知被告因其欠付租金，故根据合同法第227条及租赁合同第八条第二款第一项，通知被告双方合同于2015年12月5日解除，产权人于12月5日收回该房屋，被告应于2015年12月5日前支付截至12月5日的全部拖欠租金45,270.35元，并提交相应的查询记录，该记录显示该邮件已于2015年12月11日由家人签收。被告对于原告寄送的邮件均表示未收到。上述事实，由上海市商品房预售合同、上海市房地产权证、房屋租赁合同、房屋出租人变更及续约告知书、《房屋租赁合同》出租人变更协议、快递凭证及查询记录、解除租赁合同通知、房屋拟出售通知等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。中星百友与被告之间签订租赁合同，后经各方当事人协商，该租赁合同出租方由中星百友变更为原告，系双方当事人真实意思表示，双方均应遵照履行。合同约定的租赁期限届满后，原、被告事实上未再签订租赁合同，但被告继续使用租赁房屋并向原告交付租金，故双方之间形成不定期租赁合同关系。之后，被告未按约向原告支付房屋租金，原告据此解除双方租赁关系，并无不当。原告根据双方合同预留联系地址向被告寄送解除合同，被告虽抗辩未收到该通知，但根据快递凭证及查询记录，该邮件已于2015年12月11日由家人代收，同时结合双方合同第十条第五款的约定，应视为该通知于2015年12月11日送达被告，故双方不定期租赁关系于2015年12月11日解除。原告主张的租金及使用费，因双方租赁关系于2015年12月11日解除，故相应的租金按照月8,762月标准计算至2015年12月11日；被告逾期支付租金，应按照合同约定向原告支付违约金，故原告主张逾期支付租金违约金，本院据实予以支持。在原、被告租赁关系解除后，原告直接与房屋实际使用人签订租赁合同，且起租日为2016年1月1日，故被告已无需再行向原告返还房屋，且房屋使用费也应计算至2015年12月31日。对于原告要求按照月租金8,762元的两倍标准计算的房屋使用费，根据双方合同约定，被告逾期交还房屋，原告有权没收保证金并按照合同末期租金标准的二倍计算房屋使用费，因原告在本案中基于被告未按约支付租金行使单方解除权，原告行使单方解除权后理应给予对方合理的搬迁期，故原告要求按照该约定主张没收押金和主张房屋使用费有违公平，本院不予采纳；对租赁关系解除后的房屋使用费标准本院仍参照双方月租金标准予以计算。对于押金，原告同意抵扣相应的租金，本院予以准许。据此，依据《中华人民共和国合同》第九十七条之规定，判决如下：一、原告朱国雷、陈桂生、洪晓东与被告孙秀娟之间就上海市浦东新区昌里东路XXX号房屋的不定期租赁关系于2015年12月11日解除；二、被告孙秀娟于本判决生效之日起十日内支付原告朱国雷、陈桂生、洪晓东租金(自2015年7月1日至2015年12月11日，按照8,762元/月标准计算，执行时应扣除被告孙秀娟已支付的押金共计27,286元)；三、被告孙秀娟于本判决生效之日起十日内支付原告朱国雷、陈桂生、洪晓东逾期付款违约金(以26,286元为本金，从2015年7月1日起；以17,524元为本金，从2015年10月1日起，均按照日万分之五的标准，计算至2015年12月8日)；四、被告孙秀娟于本判决生效之日起十日内支付原告朱国雷、陈桂生、洪晓东使用费(至2015年12月12日至2015年12月31日，按照8,762元/月标准计算)；五、驳回原告朱国雷、陈桂生、洪晓东的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1063.19元，减半收取计531.60元，由被告孙秀娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周婉
二〇一六年四月一日
书记员 刘露
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。