浙江省绍兴市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）浙绍民终字第403号
上诉人（原审被告）浙江××××集团有限公司，住所
地绍兴××新区越东北路××楼。
法定代表人潘某某。
委托代理人王某。
委托代理人季某。
被上诉人（原审原告）陈某某。
委托代理人金某某。
原审被告浙江环球××集团有限公司钱清××司，住所
地绍兴县钱清镇春天××室。
负责人潘某某。
委托代理人季某。
上诉人浙江××××集团有限公司因商品房预售合同纠
纷一案，不服浙江省绍兴县人民法院（2009）绍民初字第3425
号民事判决，上诉于本院。本院于2010年2月23日立案受理，
同日依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审认定，2007年12月8日，原告陈某某与被告环球房地
产钱某分公司签订了一份商品房买卖合同，约定由被告（出卖
人）环球房地产钱某分公司某设开发的位于绍兴县钱某镇的春
天雅苑14幢601室，建筑面积为136.61平方米的钢混结构房屋
一套，以单价4，386.685元／平方米，总价599，265元出让给原告（买受人），合同对交付期限及违约责任、交接方式等作出
约定。同时双方签订补充协议：约定将面积34.26平方米的车
棚以2，500元／平方米的单价出让给原告（只有使用权，不申
领房屋权属权证书）。合同签订后，原告按约将房屋价款599，
265元及车棚款85，650元支付给被告。2008年9月26日，春天雅
苑1-12号住宅楼，1-
3号住商楼经绍兴县公安局消防大队建筑工程消防验收合格。
同年11月25日春天雅苑项目经绍兴县钱某镇城镇建设管理局监
督验收未违反国家强制性标准，工程某工验收按验收标准评定
，能满足结构及使用功能要求，具备备案条件。2008年11月29
日，春天雅苑共15幢，建筑面积47249.60平方米，经绍兴县建
设局钱某分局进行规划验收并予以确认。2008年11月30日被告
环球房地产钱某分公司将上述春天雅苑建设项目在绍兴县建筑
业管理局备案登记。至2009年2月15日，原、被告办理了商品
房及车棚的交接手续。因双方对延期交房违约金协商不成，遂
成讼。
同时查某：被告浙江环球××集团有限公司钱清××司
系被告浙江××××集团有限公司设立的分公司。
上述事实，由原告提交的商品房买卖合同、钥匙领取单
，被告提供的建设工程规划验收确认书一份、工程某某监督报
告、绍县公消验建字（2008）第0295号消防验收合格报告、绍
县（钱某）规验字（2008）10号建设工程某工验收规划审核确
认书、备案表、挂号信函收据及双方当事人在庭审中的陈述等
证据所证实。原审法院认为，本案双方争议的焦点：双方当事人诉争
的房甲时具备交付条件，违约责任的承担及计算方法。对于双
方争议的第一个焦点问题，根据《中华某某共和国城市房地产
管理法》第二十七条规定：房地产开发项目的设计、施工、必
须符甲家的有关某准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合
格后，方可交付使用。双方诉争的春天雅苑房产，被告已于20
08年11月25日通过竣工验收合格，可以交付使用，并于2008年
11月30日经绍兴县房产管理局登记备案，故被告浙江环球××
集团有限公司钱清××司开发建设的春天雅苑项目符甲家某某
的商品房交付条件，该房地产项目经竣工验收后即可交付原告
使用。原告认为该房产需经绍兴县投资服务办公室综合复核验
收合格后即2009年3月19日才符合房产交付条件，该商贸三产
项目综合复核验收合格通知书，系办理房产、土地权证手续以
及土地使用权证的到户手续的前置条件，并非房地产交付的必
要条件。
对于双方争议的第二个焦点问题：根据双方签订的买卖
合同第十一条约定：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面
通知买受人办理交付手续。本案被告在通过竣工验收后，未按
约以书面形式通知原告收房，直至2009年2月15日，被告才向
原告交付了房某。原告要求被告支付自合同约定的最后交房日
次日至实际交房日止的逾期交房违约金，应予以支持。根据双
方签订的商品房买卖合同第八条约定：出卖人即被告应当在20
08年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具
备商品房经［综合验收合格］条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人即原告使用。同时合同第九条约定逾期交房的违
约责任：逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后期限的
第二天超至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付
房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，
买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受
人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累
计已付款3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的
，合同继续履行，自本合同条八条规定的最后交付期限的第二
天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价
款万分之二的违约金。本案因被告未按合同约定期限交付房产
，且逾期交房期限已超过60日，显属违约，应当承担相应的违
约责任。因双方合同中约定的违约金是以已交付的房价款为基
数，因双方补充协议系商品房买卖合同的附件，该合同约定的
条款同样及于该补充协议。且对合同中“已交付房价款万分之
二”的理解某某不一，原告认为该已交付房价款包含房款及车
棚款，被告方认为只包含房款，不因包含车棚款。根据《合同
法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按
照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作
出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不
一致的，应当采用非格式条款。本案商品房买卖合同系由被告
提供的格式合同，故应当作出不利于被告一方的解释。现原告
提出要求被告支付逾期交房违约金18，492.71元（2008年10月1
日至2009年2月15日止，按日万分之二计算，即684915＊2‰0
＊135=18，492.71元）。综上，原审认为，原告与被告环球房地产钱某分公司丙
签订的商品房买卖合同系双方某实意思的表示，内容不违反国
家法律规定，应认定有效。依法设立的合同对双方当事人均具
有约束力，合同双方应当全面履行合同约定的义务。本案被告
环球房地产钱某分公司未按合同约定期限履行交房义务，显属
违约，应依法承担相应的违约责任，被告环球房地产钱某分公
司系被告环球房地产公司丁设立的分公司，分公司不具有独立
的法人资格，其民事责任由公司承担。故本案应当由被告环球
房地产公司承担民事责任。现原告要求被告支付部分违约金，
符合法律规定，应予以支持。其余部分诉请，没有依据，本院
不予支持。依照《中华某某共和国公司法》第十四条、《中华
某某共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华某某共和
国合同法》第四十一条、一百一十四之规定，判决：一、被告
浙江××××集团有限公司应支付原告陈某某延期交房违约金
18，492.71元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决
指定的期间履行结付义务，负有金钱给付义务的当事人应当按
照《中华某某共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加
倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费273元，由原告
陈某某负担6元，由被告浙江××××集团有限公司负担267元
。
浙江××××集团有限公司不服原判，提起上诉称：原
审认定的事实和法律适用有误。上诉人认为原春天雅苑15幢楼
房在2008年11月29日已经进行规划验收合格，而双方买卖合同
约定书面交房，上诉人已经在报社登报通知，而被上诉人确实也已知晓可以交付房屋的事实，因此上诉人没有逾期超过六十
天交房。即使退一步讲，如果原审法院认定上诉人已经逾期六
十天交房，那么根据合同约定，也是从逾期六十日后最后一天
起至法院认定交付日按日万分之二算，而前面六十天应该按日
万分之一算。原审法院认为上诉人提供格式条款，从而作出按
日万分之二计算违约金，以及计算是否应该包含车棚款，上诉
人认为理解也有偏差，因为该合同提供是根据国家有关机关的
范本提供，而非上诉人单方面制定，上诉人认为不应当是格式
合同。请求依法撤销或改判。
被上诉人陈某某答辩称：我们认为原审判决确实存在着
错误的地方，我们也要求撤销或改判。事实和理由部分我们不
认同上诉人的上诉事实和理由，我们认为上诉人上诉部分原判
认定是正确的。原判认定事实错误的地方：1、对合同约定综
合验收合格的认定错误。根据合同第8条约定，出卖人即被告
应当在2008年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规
定，将具备商品房经《综合验收合格》条件并符合本合同约定
的商品房交付买受人即原告使用，而原审认为绍兴县投资服务
办公室综合验收并非商品房交付使用的前置条件，与商品房竣
工验收是两个不同的概念，该商贸三产项目系绍兴县规定的办
理房产土地证手续以及土地使用证到户的前置条件，并非房地
产交付的必要条件，故认定原告证明的事实没有关联性，没有
相应的证明力。我们认为原审这一认定是错误的，因为商品房
交付的条件系双方合同约定，比如有些精装修的房某以装修为
条件，同样的道理，2007年7月合同约定的综合验收合格真实意思是综合复核验收合格，是双方合意的一种表现。原审中上
诉人提出商品房乙验收合格的文件已于2004年被国家取消，虽
然该综合验收合格文件已被国家取消，但在签订合同时绍兴县
商贸三产综合验收办法已经执行，这一点上诉人应当是明知的
，而且在签订合同时也是明知的。为什么会写综合验收合格而
不是综合复核验收合格，因为房地产是2000版的，有四个现象
，四个现象里有一个综合验收合格，上诉人认为就是综合复核
验收合格，作为被上诉人来讲也是的。因此签订合同时是采用
了综合验收合格，所以我们认为商品房只有符合绍兴县商贸三
产项目和复核验收办法实行条件时才具备条件，这是2009年3
月19日发的通知，应当以这个作为交付条件。2、原审认为到2
008年11月29日规划验收合格后该房某已经符乙品房交付条件
，我们认为这认定是错误的。直到2009年2月以后春天雅苑还
没有施工完毕，所以不具备交付的条件。根据被上诉人在原审
提供的光盘、照片以及照片中反映出来的钱江晚报和报刊很清
楚的反映出当时的时间。其中有照片显示2008年11月30日钱江
晚报一份，从照片上可以看出，工程的脚手架还没有拆除，绿
化、道路都还在施工。因为这些都在施工，所以我们认为当时
的房某还不具备交付条件，而且从另一份被上诉人向原审提供
的春天雅苑用水情况查询清单，到2009年当时的户名是第二被
上诉人即浙江环球××集团有限公司钱清××司的名义，它的
实际用水在2月份是6998度，3月份是1114度，4月份是506度。
从该房产的用水情况也可以说明一点，当时在2月份用水量很
大，之后逐步递减，说明施工情况在逐步完工，可以反映出当时上诉人的房某还不具备交付条件，还在继续施工。3、关于
交房的通知。我们认为如果2008年11月30日商品房已经具备交
付的条件，但是交房通知被上诉人也没有收到，作为上诉人没
有提供相应的符合交付条件的通知给被上诉人，因此我们认为
原审认定也是错误的。为此我们要求撤销原审判决，发回重审
或者在查清事实的基础上依法改判。
原审被告浙江环球××集团有限公司钱清××司发表意
见称：同意上诉人上诉状中的事实和理由。
各方当事人均未向本院提出新的证据。
二审经审理查某的事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案所涉春天雅苑商品房经绍兴县建设局钱
某分局于2008年11月29日通过规划验收，原审被告浙江环球×
×集团有限公司钱清××司于次日向绍兴县建筑业管理局备案
登记，于2008年12月13日以信函形式分别通知买受人办理交房
手续，双方签订的商品房买卖合同约定交房时间为2008年9月3
0日前之基本事实清楚，原审据此并酌情判令上诉人浙江××
××集团有限公司承担逾期交房自2008年10月1日起至2008年1
2月16日止按日万分之二计算的违约金，具有事实和法律依据
。关于上诉人浙江××××集团有限公司提出符合交房条件时
间应为2008年11月29日并认为应按日万分之一或逾期六十日前
按日万分之一逾期六十日后按日万分之二计算违约金以及计算
是否应该包含车棚款之上诉主张，原审所作归纳分析并无不当
，本院不再赘述理由。综上，上诉人浙江××××集团有限公
司提出的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，所作判处较衡平双方利
益，可予维持。依照《中华某某共和国民事诉讼法》第一百五
十二条第一款、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判
决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费273元，由上诉人浙江××××集团有限
公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 魏晓法
审判员 吕景山
审判员 傅海鑫
二〇一〇年三月二十二日
书记员 余建维