北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）京02民终3502号
上诉人（原审原告）：国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心，住所地北京市东城区东四西大街46号。
法定代表人：赵盛宝，主任。
委托诉讼代理人：李红波，北京市岳成律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京秦唐府客栈有限公司，住所地北京市东城区前鼓楼苑7号。
法定代表人：冷强。
原审第三人：北京嘉泰基业置业有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路41号楼3层323室。
法定代表人：冷强，董事长。
委托诉讼代理人：苏涛，男，该单位工作人员。
原审第三人：牛志远，女，1938年4月20日出生，汉族，住所地北京市东城区。
委托诉讼代理人：任伟（牛志远之女婿），住北京市朝阳区。
委托诉讼代理人：李文艳，北京市易和律师事务所律师。
上诉人国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心（以下简称冶金中心）因与被上诉人北京秦唐府客栈有限公司（以下简称秦唐府客栈公司）、原审第三人北京嘉泰基业置业有限公司（以下简称嘉泰公司）、牛志远房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2017）京0101民初15793号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人冶金中心之委托诉讼代理人李红波、被上诉人秦唐府客栈公司之法定代表人冷强、原审第三人嘉泰公司之委托诉讼代理人苏涛、原审第三人牛志远之委托诉讼代理人李文艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
冶金中心上诉请求：请求撤销一审判决第三项，改判支持我中心的一审全部诉讼请求，并判令秦唐府客栈公司支付我中心2009年下半年至2016年下半年的房屋租金共计272833元。事实和理由：一审判决对于秦唐府客栈公司欠付租金的时间、我中心催告的事实认定不清、论述的理由不恰当不成立，应当依法改判。秦唐府客栈公司长期存在晚交、欠交租金的情形，截止2016年12月31日，秦唐府客栈公司拖欠租金272833元；我中心已经给秦唐府客栈公司合理的期限支付，但秦唐府客栈公司并未支付，我中心有权解除合同；秦唐府客栈公司缺少按约履行合同的诚意，我中心有权在催告后，秦唐府客栈公司没有依约履行的情况下解除合同；第三人牛志远主张保全导致秦唐府客栈公司无法支付租金的理由不成立；我中心和秦唐府客栈公司的法定代表人、第三人嘉泰公司之间存在关联关系不影响我中心解除合同的权利；秦唐府客栈公司拖欠2016年12月31日之前的租金272833元和2018年1月1日至腾退房屋之日的房屋使用费应当一并处理；故一审认定我中心未给秦唐府客栈公司合理的准备及履行期限与事实不存，秦唐府客栈公司有足够的时间和资金能力支付租金而未支付，长期、恶意、晚交、不交、拒交房租，我中心按照合同法的规定有权解除合同；且秦唐府客栈公司已经停业，没有支付租金的能力，本案租赁合同继续履行必然损害股东利益。
秦唐府客栈公司辩称，不同意一审判决，但并未上诉。我公司为了减少公司的损失，同意解除合同，冶金中心陈述的事实我公司认可，欠付的房租部分我希望调解，冶金中心要求腾退房屋的诉讼请求我公司同意，2018年1月1日至实际腾退之日的使用费我公司也同意，冶金中心诉请的172万违约金我希望冶金中心可以少要一些。我公司前期欠租，而且是三种形式，晚交、欠交、拒不缴纳，没有一期是按期交纳的，不同意公司以举债的方式交纳租金。冶金中心催告的期限是合理的，但是拒不缴纳租金的责任在任伟，不再我公司，冶金中心催缴时我公司账户里确实有钱，但是任伟拒不缴纳，冶金中心有权利解除合同。
嘉泰公司述称，全面同意冶金中心的上诉请求，不同意一审判决。
牛志远述称，同意一审判决。本案其他几方当事人的诉讼目的就是为了排挤小股东，秦唐府客栈成立于2008年，经过任伟经营多年，弘扬了中国传统文化，该客栈在国际上有很多国家领导人、相关政府组织都来进行过参观访问；本案租赁合同的租赁期限是20年，迄今已经履行近十年，之前双方关系良好，没有争议，直至2016年10月嘉泰公司受让了秦唐府客栈公司的股权后发生了变化，2016年之前的租金各方已经没有争议，冶金中心提交的催缴证明也只是催缴2017年4月之后的租金，租赁合同应当继续履行是基于保持一个长期稳定关系、基于之前的合作状态、还有包括酒店经营的基本情况。冶金中心要求解除涉案租赁合同缺乏事实和法律依据，秦唐府客栈公司一直积极履约，不存在长期晚交租金的情形，秦唐府客栈公司未能交纳2017年4月之后的租金，系因房屋管理单位、秦唐府客栈公司的大股东嘉泰公司恶意干扰所致；涉案租赁合同并且约定合同解除的条件，冶金中心不享有约定解除权，本案亦不符合合同法第二百二十七条规定的情形，涉案租赁合同已经正常履行仅十年，为维护合同稳定性和正常市场秩序，亦不应解除，秦唐府客栈公司无需退还诉争房屋。冶金中心主张秦唐府客栈公司欠付2009年下半年至2016年下半年租金272833元超出本案审理范围，应当予以驳回，且该诉请与事实不符，且早已超出了诉讼时效，亦应驳回。
冶金中心向一审法院起诉请求：1、判决解除我与秦唐府客栈公司于2008年6月17日签订的《租赁合同》；2、要求秦唐府客栈公司于租赁合同解除后三日内将北京市东城区前鼓楼苑胡同7号9号房屋退还我中心；3、秦唐府客栈公司支付2017年4月1日至2017年12月31日租金共计63万元；4、秦唐府客栈公司按照合同标准支付自2018年1月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；5、秦唐府客栈公司支付违约金172万元；6、诉讼费、保全费由秦唐府客栈公司承担。
一审法院认定事实：冶金中心系诉争房屋北京市东城区前鼓楼苑胡同7号9号的产权人，秦唐府客栈公司系诉争房屋的承租人，第三人嘉泰公司为持秦唐府客栈公司公司70%股权的股东，同时为冶金中心的下属企业，第三人牛志远为持秦唐府客栈公司公司30%股权的股东。
2008年6月17日，冶金中心与秦唐府客栈公司签订《租赁协议》，约定秦唐府客栈公司承租涉案房屋，租期自2008年7月1日至2028年6月30日，租金1-5年每年80万元，6-10年每年84万元，11-15年每年88万元，16-20年每年92万元。先交房租后使用，秦唐府客栈公司须每年1月10日前向冶金中心支付上半年租金，7月10日前向冶金中心支付下半年租金。协议同时约定，甲方（即本案冶金中心）“在签订本协议后在一般情况下不得终止执行，否则视为违约”、乙方（即本案秦唐府客栈公司）“在承租期内不得中途退租，否则视为违约”；“如双方有一方违反本协议，违约方需向另一方支付整个租期租金的10%的违约金”。
2016年10月25日，牛志远与冶金中心的下属企业北京嘉泰基业置业有限公司签订股权转让协议书，约定北京秦唐府客栈有限公司70%的股权及相应资产转让价格合计257.45万元，扣除秦唐府客栈欠嘉泰基业股东国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心2016年以前所有房租债务后，乙方（北京嘉泰基业置业有限公司）实际支付甲方（牛志远）转让金额为97.45万元。股权转让协议同时约定，公司财务由乙方派出会计人员、甲方派出出纳人员共同管理。随后，嘉泰公司成为秦唐府客栈公司持股70%的股东，牛志远成为秦唐府客栈公司持股30%的股东。根据公司章程，法定代表人由董事长担任，任期3年，由嘉泰公司代表担任，冷强作为嘉泰公司代表，成为秦唐府客栈公司董事长及法定代表人；任伟担任总经理，并于2016年12月1日得到股东牛志远授权，代为行使牛志远在秦唐府客栈公司的全部股东权利、履行股东职责。嘉泰公司派出王强、韩碧臻担任秦唐府客栈公司会计。同时，该公司章程约定，“股东会会议由全体股东参加，所有决议需经全体股东一致同意方可执行”。
上述股权转让完成后，秦唐府客栈公司支付了冶金中心2017年1月至3月的房租，2017年4月份之后的房租未予支付。2017年7月20日，嘉泰公司受冶金中心委托向秦唐府客栈公司催要2017年4月1日至2017年12月31日的租金63万元，催要方式包括张贴《通告》、在门口宣读《通告》等，要求秦唐府客栈公司于通告次日交纳房租。秦唐府客栈公司未缴纳，冶金中心诉至法院，并向法院提出财产保全申请，法院于2017年8月21日对秦唐府客栈公司账户进行冻结。
对于未交租金的原因，双方陈述不一。冶金中心表示听说是因为任伟拒交；秦唐府客栈公司表示系因任伟不交租金；第三人嘉泰公司表示其无法掌握账目，未交租金的原因其不清楚；第三人牛志远表示冶金中心的房产处处长谢雪晨可以证明，之前的租金双方约定好是按月支付，谢雪晨为对接人。后谢雪晨退休，其不知道房租该交给谁，且后来嘉泰公司委派的会计韩碧臻控制了网银，干扰公司正常经营，秦唐府客栈公司经理任伟多次催告，韩碧臻仍拒绝支付涉案房屋的租金，导致秦唐府客栈公司未能及时缴纳2017年4月及之后的租金。
另查，冶金中心房产处处长谢雪晨出具书面证言，表示因冶金中心对涉案房屋整改，从2016年起临时按月收取秦唐府客栈公司租金，按月收取的期限为整改工作完成时结束。经询，谢雪晨无法到庭，但经法院电话询问，其明确表示该书面证言确系其所写，其退休前确实有一段时间按月收取租金，其退休后就不清楚了。谢雪晨于2017年3月退休。
再查，秦唐府客栈公司公司法定代表人冷强，其劳动关系所在单位为冶金中心下属企业北京金基业工贸集团，其同时担任嘉泰公司法定代表人及秦唐府客栈公司法定代表人。
又查，2017年8月14日，冶金中心申请对秦唐府客栈公司账户进行财产保全，法院依法于2017年8月21日对秦唐府客栈公司账户进行冻结，经查询，截至2018年1月24日，内有资金106.813637万元。
一审法院认为，双方签订的租赁协议系双方真实意思表示，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。
冶金中心、秦唐府客栈公司及嘉泰公司、牛志远对于2017年4月之后秦唐府客栈公司未付租金的事实均予以认可，故关于冶金中心要求秦唐府客栈公司支付2017年4月1日至2017年12月31日的租金63万元的诉讼请求，法院予以支持。
关于冶金中心要求解除合同及腾房的诉讼请求，1、双方租赁协议中并未约定合同解除条款，冶金中心主张按照法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，本案中，冶金中心虽于2017年7月20日向秦唐府客栈公司送达通告要求秦唐府客栈公司支付租金63万元，但要求其次日12:00前支付，法院认为冶金中心应给予秦唐府客栈公司合理的准备及履行期限；2、根据双方协议约定来看，签订协议时，双方具有积极的持续履约意愿，秦唐府客栈公司现在虽有拖欠租金的行为，但尚未达到足以解除合同的程度，且秦唐府客栈公司股东牛志远明确表示秦唐府客栈公司账户中的资金足够支付冶金中心主张的房租，但因冶金中心申请了财产保全导致其无法支付，并向法院递交了要求法院从冻结账户中划款给冶金中心的申请，同时账户中的资金亦表明秦唐府客栈公司具有相应的履约能力；3、牛志远虽然是秦唐府客栈公司公司持股30%的股东，但是根据双方公司章程，股东会所有决议需经全体股东“一致决”，另参考冶金中心与秦唐府客栈公司法定代表人、嘉泰公司之间的关联关系，法院认为第三人牛志远的意见法院应予考虑。故关于冶金中心要求解除合同及腾房的诉讼请求，法院不予支持。
牛志远方提交的证据不足以证明未缴纳租金系嘉泰公司委派的会计韩碧臻故意干扰导致，且即使系因为嘉泰公司的行为导致，亦是其公司内部问题，故其拖欠租金的行为理应支付违约金。冶金中心主张违约金172万元，第三人牛志远认为违约金过高，申请法院予以调整，法院将根据合同履行情况、秦唐府客栈公司过错程度、冶金中心损失等予以调整。
另，经法院释明，冶金中心坚持如无法解除合同，其将对2018年1月1日之后的租金另案解决，不要求法院在本案中进行处理。
综上，一审法院于2018年2月12日判决：一、北京秦唐府客栈有限公司于判决生效之日起三日内支付国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心2017年4月1日至2017年12月31日租金共计63万元；二、北京秦唐府客栈有限公司于判决生效之日起三日内支付国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心违约金7万元；三、驳回国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院与一审查明的事实无异。
本院二审期间，冶金中心另提交：1、冶金中心委托嘉泰公司的工作人员于2017年7月20日向秦唐府客栈公司催要房租的照片三张，牛志远对该证据的真实性认可，但表示冶金中心系采取在客栈门口围堵、围绕客栈经营场所外墙多处张贴催租通知、使用高音喇叭喊话等方式进行的催租，给客栈的正常经营带来严重影响。2、冶金中心委托嘉泰公司的工作人员于2017年7月27日向秦唐府客栈公司催要房租的照片一张，牛志远对该证据的真实性不认可，称无法确定拍摄时间，无法证明冶金中心真实的向客栈诉讼了催缴房租的通告，系摆拍，未实际催告客栈。3、录像光盘一张，内容为冶金中心委托嘉泰公司的工作人员分别于2017年7月20日、21日、27日向秦唐府客栈公司催要房租的视频及照片，牛志远质证称没有与原件核对，真实性不认可。4、紧急通知书、微信截图、邮件，欲证明认为作为小股东牛志远的代理人、秦唐府客栈公司的董事、总经理单方宣布客栈停止营业，造成秦唐府客栈公司没有支付房租的能力；牛志远质证称真实性认可，但与本案无关，因嘉泰公司多次到客栈闹事，惊动大使馆，出于保护外宾人身安全的考虑，任伟才发出了风险提示，紧急通知书发出的实际时间为2017年7月21日。5、视频一份，欲证明秦唐府客栈公司处于停业状态，房间空置没有客户入住，秦唐府客栈公司员工因停业八个月没发工资，秦唐府客栈公司没有支付房屋租金的能力，房屋租赁合同应当解除；牛志远质证称真实性认可，但证明目的不认可，视频系部分截取，并未反映当时全部真实情况，且从视频中可以看出，未发工资系因嘉泰公司经常捣乱造成的，且造成恶劣的国际影响。6、高成建和范石肖的证人证言，证明认为自2017年7月15日宣布秦唐府客栈公司停业，客栈停业至今，自2017年8月开始停发工人工资，引发员工上访，给秦唐府客栈公司和股东造成损失，涉案租赁合同应当解除；牛志远质证称真实性、关联性、证明目的均不认可，认为与本案无关，证人未出庭作证，接受质询，对该证据不认可。7、补发工资明细单、劳动合同、身份证复印件、解除劳动合同协议书和安置补偿明细单、确认单，证明任伟经营期间拖欠工人工资，嘉泰公司垫付了工人工资，给秦唐府客栈公司和股东造成损失，涉案租赁合同应当解除；牛志远质证称对上述证据的合法性不予认可，且与本案无关，本案系房屋租赁合同，对证明目的不予认可。8、《关于小股东撤出秦唐府客栈的一揽子解决方案》一份，欲证明牛志远欲退出客栈的经营管理，股权转让给嘉泰公司，牛志远没有继续履行涉案租赁合同的意愿，秦唐府客栈公司没有交纳租金的能力，冶金中心享有合同法规定的合同解除权；牛志远对该证据质证称与本案无关，该文件内容的基本原则是协商，不能作为证据使用，说明不了冶金中心要证明的事项，对该证据的证明目的不予认可。
秦唐府客栈公司、嘉泰公司对冶金中心二审审理过程中提交上述全部证据的真实性、关联性、证明目的均予以认可。
牛志远于本院二审审理期间提交：1、《解除劳动关系通知书》一份，欲证明冶金中心提交新证据称与员工自愿达成解除劳动合同的协议，但从冷强发出的该通知书内容可见，事实并非如此。冶金中心质证称真实性认可，确实是冷强发出的，当时客栈员工到国资委和我中心上访，中心领导班子要求冷强妥善解决员工欠薪问题和上访问题，安置方案要求冷强和牛志远协商后妥善解决，这份通知不能否定秦唐府客栈公司对员工工资进行补发的事实，已经尽量降低了客栈和牛志远的损失。秦唐府客栈公司质证称真实性认可，证明目的不认可。嘉泰公司质证称真实性认可，证明目的不认可。2、2018年4月25日的《通知》一份，欲证明员工安置没有通知牛志远，擅自决定，解除合同的行为不成立。冶金中心质证称真实性认可，证明目的不认可，可以看出客栈2017年7月5日任伟宣布客栈停业后，客栈一直处于停业状态，没有盈利，没有履行涉案租赁合同的能力，我中心有权行使不安抗辩权而解除合同。秦唐府客栈公司质证称真实性认可，关联性和证明目的不认可。嘉泰公司质证称真实性认可，关联性和证明目的不认可。
另，关于冶金中心于上诉中提出的要求秦唐府客栈公司支付2009年下半年至2016年下半年的房屋租金共计272833元的上诉请求，秦唐府客栈公司、嘉泰公司同意在二审期间一并予以审理，牛志远表示不同意本院在二审期间一并予以审理。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
本案中，冶金中心与秦唐府客栈公司于2008年6月17日签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。现冶金中心主张秦唐府客栈公司欠付2017年4月之后的租金，秦唐府客栈公司、嘉泰公司、牛志远对该欠付事实均认可，故一审法院对于冶金中心要求秦唐府客栈公司支付2017年4月1日至2017年12月31日的租金63万元的诉请予以支持，处理正确。
另，冶金中心以秦唐府客栈公司经催告后仍然欠付租金为由，要求判决解除其与秦唐府客栈公司签订的《租赁合同》并要求秦唐府客栈公司腾退涉案房屋。关于催告的事实，秦唐府客栈公司认可冶金中心曾于2017年7月20日向其进行了租金催缴，对于冶金中心主张的曾于2017年7月27日再次进行租金催缴的事实，秦唐府客栈公司不予认可，称并未实际收到该催缴通告，冶金中心就2017年7月27日的催缴事实所提供的证据尚不足以证明进行了有效的催缴。且冶金中心所发出的通告中要求秦唐府客栈于次日12:00前支付，并未给予秦唐府客栈公司合理的准备及履行期限。结合目前秦唐府客栈公司被保全账户中的资金数额亦表明秦唐府客栈公司具有相应的履约能力，且双方所签订的《租赁协议》中，对于合同订立租期内持续履约亦有积极且明确的意思表示，故一审法院对于冶金中心要求解除合同并腾退房屋的诉讼请求未予支持，处理并无不妥。秦唐府客栈公司欠付租金的行为构成违约，应当向冶金中心支付违约金；关于违约金的具体数额，一审法院予以酌定，并无明显不当，本院不予调整。
关于2018年1月1日之后的房屋使用费，经一审法院释明，冶金中心表示如无法解除合同，将另案解决，本院对此不持异议，冶金中心可就该部分费用另行主张。
至于冶金中心于上诉中新提出的要求秦唐府客栈公司支付2009年下半年至2016年下半年的房屋租金共计272833元的诉讼请求，属于在第二审程序中，原审原告增加的独立的诉讼请求，因牛志远不同意本院在二审期间一并予以审理，且该诉讼请求涉及2016年10月25日牛志远与嘉泰公司签订的股权转让协议的履行问题，不适宜在本案二审期间一并裁判，相关权利主体可另行起诉。
综上所述，冶金中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费68640元，由国务院国有资产监督管理委员会冶金机关服务中心负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长 刘慧慧
审判员 白 松
审判员 王 磊
二〇一八年六月十二日
书记员 刘梓晨