广西壮族自治区桂林市象山区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）象民初字第2379号
原告桂林市英特外语培训学校，住所地：桂林市太平路1楼二号，组织机构代码：49867350-0。
法定代表人莫彦虹。
委托代理人潘昌漓，该学校法律顾问。
委托代理人丘庄民，该学校职工。
被告桂林市宋宇机电设备有限公司，住所地：桂林市象山区崇信路50-2号第四层。
法定代表人宋云昆。
委托代理人杨崴，广西宁斌律师事务所律师。
原告桂林市英特外语培训学校与被告桂林市宋宇机电设备有限公司（以下简称宋宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法由审判员苏敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告桂林市英特外语培训学校的委托代理人潘昌漓、丘庄民，被告宋宇公司的委托代理人杨崴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告桂林市英特外语培训学校诉称，2013年5月1日，原告与被告签订《门面租赁合同》，主要内容：被告将南溪山山南花卉精品市场北楼四楼330平米清水房租给原告做办公室使用，租金每年43500元，被告收取押金15000元，租期4年，从2013年5月1日起至2017年5月30日止，但未约定违约金。合同生效后，被告依约收取原告押金15000元。合同生效后，原告对该清水房进行了装修：刮腻子、装防盗网，装了空调，铺了木地板等等，共花费装修费74400元。2014年11月初，被告在原告不在场的情况下，强制换锁收回房屋，将房屋高价租赁给了其他租赁者。同月10日，被告给了原告《解除合同通知书》，其大致理由是：1、租赁者未交租赁费。2、租赁者主体资格不符；事件发生后，原告多次找被告蹉商，被告置之不理，一直到2015年5月，才把原告物品发还原告，但一直拒绝返还收取的押金15000元，拒绝任何形式赔偿。原告认为：1、原告一直缴纳租金，即使不够，也有被告事前收取15000元押金充抵，故未交租赁费的说法不能成立。2、被告说原告主体资格不符，其实就是合同上的“桂林英特外语学校“少了“培训”两个字，其他手续一应俱全，故被告所述完全没有事实依据。3、《门面租赁合同》的确没有约定违约金条款，但不等于被告可以违约。故，被告因向原告按法定违约方式支付违约金。现原告特向贵院提出诉讼，请求判令：1、被告退还所收取的押金15000元；2、被告赔偿装修损失费74400元；3、被告赔偿违约金50000元；4、被告承担本案诉讼费。原告桂林市英特外语培训学校为证明其诉讼主张，在举证期限内向本院提交的证据有：一、《门面租赁合同》、押金条（原件），证明双方的合同权利义务及原告已付押金15000元；二、《解除合同通知书》（原件），证明被告强行解除租赁关系的事实；三、民办非企业单位登记证书、民办学校办学许可证（原件），证明原告有办学资格；四、个人业务凭证三张（原件），证明原告如约支付租金；五、购买四台空调的票据两份及装修费用收据五份（原件）；六、照片；七、证人证言一份，均证明原告装修的事实及花费；八、银行存款回单（复印件），证明原告向被告交纳2015年8、9、10月份的租金；九、个人业务凭证两份，证明原告于2015年1月7日与3月28日分别付租金7250元及10875元。
被告宋宇公司对上述证据的质证意见为：对于证据一的真实性无异议，但双方的合同权利义务有明确约定，原告没按约缴纳租金，被告同意退还押金；对于证据二的真实性无异议；对于证据三的真实性无异议，但与签约的主体不一致，被告认为两者不是一个单位；对证据四的真实性无异议，但该笔款项并非租金，而是原告女婿还给被告的钱；对证据五的不予认可，只是票据不是发票；对证据六不予认可，只是局部照片；对证据七不予认可，证人未出庭作证，且证人与原告有亲戚关系；对证据八的真实性不予认可；证据九系复印件，没有银行公章，不予认可。
被告宋宇公司辩称，被告系合法解除租赁合同，解约前已多次告知原告，并将书面通知邮寄到原告办公处。解约的原因在于原告没有按约及时缴纳租金，以及原告并未按约使用房屋，被告担心原告存在诈骗的可能性故而依法解除合同。被告同意退还押金及空调等物件；违约金因为合同中没有约定，视为约定不明，被告不予认可；关于装修方面，双方已有明确的合同约定，被告不予认可；关于诉讼费，由法院裁判。
被告宋宇公司为证明其上述主张，在举证期限内提供的证据有：一、《门面租赁合同》，证明双方的合同权利义务；二、《解除合同通知书》；三、邮寄单及查询记录，证明被告依法解约的情况。
原告桂林市英特外语培训学校对上述证据的真实性无异议。
经审理查明，综合全案证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认以下事实：
2013年5月1日，被告宋宇公司作为甲方，“桂林英特外语学校”作为乙方，双方签订《门面租赁合同》一份，但合同落款处系加盖原告的公章，并经其法定代表人莫彦虹签名确认。合同约定（节录）：甲方将其座落在桂林市南溪山山南花卉精品市场北楼四楼全部租给乙方作办公室使用，租期4年，从2013年5月1日至2017年5月30日止；租金每年43500元，房租押金15000元；先交租金后使用，租金一季度一预付；乙方应合法经营，证照齐全，因经营所产生的费用由乙方自行承担；乙方对租赁的门面进行装修改建后，合同期满或由于其他原因提前解除合同对附于房屋主体结构上的装修物，无偿归甲方所有，其无需给予任何补偿；装修期为签订合同之日起至2013年5月1日等内容。原告支付押金15000元后，被告将房屋交由原告装修并使用。在履约过程中，被告于2014年11月18日向原告邮寄《解除合同通知书》一份，被告认为，合同乙方“桂林英特外语学校”与原告并非同一主体，因该学校借用了原告的公章与被告签订合同，故被告告知原告，其决定解除与“桂林英特外语学校”签订的租赁合同，理由在于：“桂林英特外语学校”自签约以来并没有招收学生并实际使用房屋开展教学；经被告多次催收，该学校仍然一直拖欠租金；“桂林英特外语学校”在教育部门没有备案，该学校不具备办学资格。之后，被告收回了诉争房屋，并另租他人。原告对被告单方解约有异议，故诉至本院，提出前之诉请。庭审中，原告称，“桂林英特外语学校”系原告常用的简称，其认可与被告宋宇公司签订了租赁合同。同时，原告主张，其一直按约支付租金，并提供五份有效的银行个人业务凭证，其中2013年6月6日，原告单位的工作人员丘庄民汇款6600元至被告宋宇公司法定代表人宋云昆的账户；2014年1月3日汇款3625元；2014年1月7日汇款7250元；2014年3月28日汇款10875元；2014年7月13日，丘庄民又汇款10875元至周桂琴账户；被告称，周桂琴原系公司的财务人员，现已不在公司上班，被告没有授权周桂琴代公司收取租金。另查明，原告桂林市英特外语培训学校属民办非企业单位，业务范围包括从事外语培训、艺术教育、教育研究，桂林市教育局作为其业务主管部门，授予了原告《中华人民共和国民办学校办学许可证》，许可证的有效期限从2014年2月26日至2020年2月25日。
本院认为，关于合同的主体问题，虽然本案诉争的《门面租赁合同》中载明的承租方为“桂林英特外语学校”，但合同的落款处系加盖原告的公章，原告认可该份合同的效力，并按合同约定支付租金及押金，被告出具的押金收条一直由原告留存，租赁物亦一直由原告使用，双方已实际履约。同时，该合同约定的内容未违反法律的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。在履约过程中，被告解除了租赁合同，双方争议的焦点在于被告的单方解约是否有事实及法律依据。因原、被告未在合同中订立解约条款，故被告行使法定解除权必须符合法定情形。本案中，被告在《解除合同通知书》中，提出的解约理由为：一、原告未在租赁房屋安排教学；二、经被告多次催缴，原告仍拖欠租金；三、原告的办学资质存疑，解约系为避免原告在出租房内违法教学。本院认为，对于租赁物的用途，双方约定由原告作办公室使用，现原告并未将房屋改建作其他使用，原告根据自身经营规划招生安排教学，被告无权干涉，被告以此为由主张解约，于法无据。对于原告的办学资质，原告具备相应的教育培训资质，有本市教育主管部门的认证许可，本院予以确认，被告以原告使用租赁物违法教学为由解约，无事实依据。对于租金问题，支付租金系原告的主要合同义务，现原告主张其已按时按约缴租，根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼举证规则，原告应为此承担举证责任。原告实际使用租赁物超过18个月（从2013年5月至2014年11月），根据双方按季先付租金后使用的约定，原告应交租65250元，但其提供的有效支付凭证仅有39225元，即便加上已付的15000元押金，亦不能足额抵付应缴租金，而且其中10875元系支付给周桂琴，原告并不能举证证实系受被告指示而为。鉴此，原告不能提供有效证据证实上述诉讼主张，其应承担举证不能的诉讼风险。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款，关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，守约方可以解除合同的规定，被告交付租赁物给原告使用，其已履行主要合同义务，但原告却迟延履行主要合同义务，且经被告多次催收，原告仍未足额付租，被告据此解除双方的租赁合同，有事实及法律依据，本院予以确认。对于装修损失，双方的租赁合同因原告欠租而提前解除，对附于房屋主体结构上的装修物，按合同约定应无偿归被告所有，但可拆除的物品，如空调、家具等被告同意返还，原、被告可庭外自行协商解决。对于违约金，本案系原告欠租违约在先，其要求被告支付违约金，无法律依据，本院不予支持。对于合同押金，被告同意返还，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告桂林市宋宇机电设备有限公司应退还原告桂林市英特外语培训学校合同押金15000元。
二、驳回原告桂林市英特外语培训学校的其他诉讼请求。
本案案件受理费3088元，本案适用简易程序减半收取1544元（原告已预交），该款由被告承担44元，原告自行承担1500元。
上述应付款项，义务人应在本判决书生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3088元（户名：桂林市中级人民法院，账号：30×××16，开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。
审 判 员 苏 敏
二〇一六年三月二十四日
（代）书记员 康玉娇