湖北省武汉市洪山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂0111民初935号
原告：向发云，男，1978年4月29日出生，汉族，住武汉市洪山区。
委托诉讼代理人：辛阳、张建伟，北京大成（武汉）律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告：湖北广宏置业有限公司，住所地：武汉市江夏经济开发区民营工业园区-1层。
法定代表人：万学飞，该公司董事长。
委托诉讼代理人：方琴、郭健，湖北中和信律师事务所律师。代理权限：一般代理。
原告向发云与被告湖北广宏置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2017年1月19日立案受理后，依法由审判员马晖适用简易程序，于2017年3月6日公开开庭进行了审理。原告向发云的委托诉讼代理人辛阳、张建伟，被告湖北广宏置业有限公司的委托诉讼代理人方琴、郭健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求：1、判令被告承担逾期交房违约金2.66万元（已支付购房款×逾期交房天数×万分之三），自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止；逾期交房违约金剩余部分自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付原告时止；2、判令被告承担逾期办理房地产权属证书违约金0.32万元（已支付房款×0.5%）；3、判令被告承担交房前的物业费；4、判令被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算；5、判令本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年4月7日原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买被告建设的位于武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭小区12栋2单元701号商品房，总价款633788元，被告应于2014年7月31日前交房。同时约定：被告逾期交房超过60日后，原告要求继续履行合同的，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金；因被告的原因致使原告不能办理房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金；被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；原告应于物业买卖双方约定的交付日期之次月起交纳物业服务费用。合同签订后，原告已履行了付款义务，但被告在2014年7月尚未完成有关验收的情况下，向原告发出《芷岸龙庭交付通知书》，并未出具《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》，原告为此拒绝收房，拒绝缴纳物业费用。因对有关争议，原、被告未能达成协议，原告为此提起诉讼。
被告湖北广宏置业有限公司辩称，原告起诉已超过诉讼时效，请求予以驳回；原告已于2014年8月3日收房，被告的交房行为是合法有效的，不应承担违约金；被告未对原告造成实际损失，违约金的比例过高，请求法院调整降低；物业费是物业公司收取的，与被告无关；同意从原告收房之日起承担保修责任。
本院经审理认定的事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。对关于逾期交房违约期间的问题，原告认为被告在取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书后仍未达到交房条件，并提交了相应证据，被告认为其于2014年7月31日前已取得相关验收，具备交房条件，并提交了相应证据，经审查，被告于2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，此时已具备交付条件，故本院对被告该部分证据的证明目的部分予以采信，对原告的该部分证据的证明目的部分予以采信；关于逾期办理房地产初始登记违约问题，被告认为其是为配合政府行为才造成了违约，属于不可抗力所致，并提交了相应的证据，本院认为被告在2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，其应当在90日内完成房地产初始登记，但其在2015年4月15日才完成房地产初始登记，不符合合同约定，该部分证据不能充分证明其逾期办理房地产初始登记属不可抗力所致，故本院对该部分证据不予采信。
经审理查明,2013年4月7日原告与被告签订了《武汉市商品房买卖合同》。合同约定原告向被告购买被告建设的位于武汉市洪山区狮子山街壕沟芷岸龙庭小区12栋2单元701号商品房，总价款633788元，被告应于2014年7月31日前被告将符合合同约定的商品房交付原告、逾期超过60天的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按已付房款的日万分之三承担违约金；因被告的原因致使原告不能办理房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款0.5%向原告支付违约金；房屋物业服务费用由湖北水蓝郡物业管理有限公司收取。合同签订后，原告向被告支付了全额购房款。2014年8月3日，原告收房。
另查明,被告建设的涉案工程在2014年12月4日取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书；2015年4月15日取得武汉市房屋初始登记证明。
本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原、被告所签订的商品房买卖合同，为双方自愿签订，内容未违反法律规定，应为有效合同，双方均应按照合同的约定遵守履行。被告在2014年7月31日前通知原告收房，但当时并未取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，故不符合交付条件，2014年12月4日，被告取得工程竣工验收备案证明书，至此被告建设的商品房具备交付条件，被告应当承担逾期交房的违约责任，期限从2014年8月1日至2014年12月4日止。但考虑到原告于2014年8月3日已经收房，实际损失有所减轻，结合本案的事实和当事人对合同的履行情况及对因逾期交房给原告造成的实际损失，本院酌定将2014年8月1日至2014年8月3日的违约金按日万分之三的标准计算，2014年8月4日至2014年12月4日的违约金按日万分之一的标准计算，被告应向原告支付交房违约金8366元（633788元×0.0003／日×3日+633788元×0.0001／日×123日=8366元），对原告要求被告承担2014年12月4日之后违约金的诉讼请求，因被告已于2014年12月4日取得工程竣工验收备案证明书，原告该项主张并无事实及法律依据，故本院不予支持。故本院对原告要求被告支付逾期交房违约金26600元（自2014年8月1日算起，至2014年12月18日止），逾期交房违约金剩余部分（自2014年12月19日算起，至具备交房条件并交付原告时止）的诉讼请求部分予以支持；按照合同约定，在商品房交付使用之日起90日内未完成房地产初始登记，因出卖人责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5℅支付违约金，被告未能在具备交房条件之日起90日内完成房地产初始登记，应当承担相应的违约责任，其抗辩不能出具相关手续是配合政府行为，为不可抗力，但未提交充分证据，本院不予支持，该违约金金额应为3168.94元（633788元×0.5℅=3168.94元），原告要求被告承担逾期办理房地产权属证书违约金3200元的诉讼请求，实际是因被告办理房地产初始登记逾期造成不能按期办理房地产权属证书的损失，故本院对其该项诉讼请求部分予以支持；因物业费由湖北水蓝郡物业管理有限公司收取，原告与物业公司之间的物业管理服务关系不属于本案的审理范围，故本院对原告要求判令被告承担交房前的物业费的诉讼请求不予支持；因被告认可从原告实际收房之日开始计算房屋保修期，原告于2014年8月3日收房，房屋保修期应从该日起算，故本院对原告要求判令被告依约承担保修责任自原告实际收房之日起开始计算的诉讼请求予以支持。被告抗辩原告起诉超过诉讼时效的证据不充分，本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：
一、被告湖北广宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告向发云支付逾期交房违约金8366元；
二、被告湖北广宏置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告向发云支付逾期办理房地产初始登记违约金3168.94元；
三、位于武汉市洪山区狮子山壕沟芷岸龙庭小区12栋2单元701号商品房的保修期从2014年8月3日开始起算；
四、驳回原告向发云的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费273元，由原告向发云负担167元，被告湖北广宏置业有限公司负担106元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
审判员 马晖
二〇一七年九月二十二日
书记员 倪旷