湖北省黄石市黄石港区人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鄂0202民初1087号
原告：黄石市新亿源商业运营管理有限公司，住所地黄石市黄石大道191号（工人文化宫综合楼5楼501室），统一社会信用代码91420200092012737N。
法定代表人：赵家烈，总经理。
委托诉讼代理人：张承俊，湖北易圣律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高鹏，湖北易圣律师事务所实习律师。
被告：冯巍巍，男，1981年1月17日出生，汉族，大冶市人，无业，住大冶市黄金山开发区。
原告黄石市新亿源商业运营管理有限公司与被告冯巍巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄石市新亿源商业运营管理有限公司的委托诉讼代理人张承俊、高鹏、被告冯巍巍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付给原告租赁费用1028310元（2017年1月1日至2018年3月31日，共15个月）；2、判令被告偿付给原告其逾期支付租金等违约金639197.50元，费用合计1667507.50元；3、判令被告立即腾退租赁房屋并偿付2018年4月16日至实际腾退日止房屋占用费；4、判令被告赔偿逾期腾退房屋对原告造成的损失；5、判令被告赔偿原告提起诉讼而产生的一切损失，包括律师费等。审理中，原告明确诉讼请求为：1、判令被告立即支付给原告租赁费用1028310元（2017年1月1日至2018年3月31日，共15个月）；2、判令被告偿付给原告其逾期支付租金的违约金639197.50元，以上费用合计1667507.50元；3、判令被告立即腾退租赁房屋并偿付2018年4月16日至实际腾退日止房屋占用费，按每月68554元计算。4、判令被告赔偿逾期腾退房屋对原告造成的损失，从2018年4月16日起以1667507.50元加上实际腾退房屋之日止的占用费用（以第三项诉讼请求计算的数字为依据）乘以日万分之1.75计算。5、判令被告赔偿原告提起诉讼而产生的律师费（以法院一审判决文书确定的数字乘以5%）。事实和理由：2015年7月27日，原、被告签订了黄石市摩尔城写字楼的租赁合同书，约定，被告租赁原告摩尔城A座133A号、1136号-1148号、1150号共15间商铺，面积为685.54平方米用于经营爱丽童装。月租赁费用单价100元/平方米/月，合同双方约定租赁期间为2015年8月1日-2020年7月31日，起计租日为2016年1月1日。逾期未缴纳租金等每日按费用总额0.2%支付违约金。租赁合同签订后，原告依约向被告支付了租赁房屋，但被告仅共计缴纳租赁费用822648元。原告多次去人、去函催缴租金等费用，被告拒不缴纳。根据租赁合同第五条约定，被告拖欠租金总额为1028310元，依约逾期未缴纳租金等每日按费用总额0.2%支付违约金，即自2016年12月10日至2018年4月16日止，应付违约金639197.50元；另因被告于2018年3月14日提交的撤场申请，请求于2018年3月31日开始清场，并于2018年4月15日撤场完毕，原告予以同意并进行该商铺的新租合同的签订，但目前被告占用租赁房屋不退给原告，造成原告与新租户违约，原告按合同约定赔偿新租户的违约金及损失，应由被告承担。另被告因不退还租赁房屋，应当依约支付实际腾退日房屋占用费。综上，原告特诉至法院，请求判如所请。
被告辩称，1、被告当时跟原告关于租金达成的口头协议是租一年送一年，被告承认2018年1月至3月的租金没有支付。2、即使存在违约金，也应当从2018年1月开始计算。3、被告多次与原告沟通，因为达不成协议，所以给原告的经理写了一份撤场申请，其本意是告知对方被告要退租，再由双方商量如何腾退房屋。但是原告一直没有给被告回复，直到2018年4月13日左右给被告送达了一份要求被告撤场的通知，被告没有签收。被告认为其书写的撤场申请是原告提供给被告的表格，由被告根据原告经理口述内容书写的，被告认为应该是被告先提出想退场申请，再跟原告达成协议，而不是被告放弃所有装修及其他权利直接撤场。4、被告认为原告是存在损失，但是被告的损失比原告更大，所以被告会另案起诉。5、原告请求的诉讼费、律师费由人民法院依法认定。6、原告收取了被告两个月的押金137108元，该押金及2018年剩余的物业管理费44250元，应由原告退还，在本案中一并处理。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的证据：原、被告于2015年7月27日签订的《黄石摩尔城商业街租赁合同书》及商户撤场申请审批表能够证明本案客观事实，本院均予以采信；原告与案外人签订的四份《黄石摩尔城租赁合同书》复印件与本案不具有关联性，本院均不予采信；原告于2018年6月21日出具的《冯巍巍欠租计算》系原告单方制作，并未经被告签字确认，故对该份证据本院不予采信；明细分类账系原告单方制作，且与本案不具有关联性，本院不予采信。二、被告提交的证据：被告于2018年3月8日通过微信发给原告的工作人员《关于开心宝贝门面租金问题的一个阐述》的资料一份，系被告自行书写材料，并未得到原告的同意，故对该份证据本院不予采信；原告的工作人员于2018年4月14日通过微信发给被告的《民事起诉状》一份，该诉状未加盖公司公章，故对该份证据本院不予采信；证人证言两份本院经结合本案事实综合予以认定；招商广告照片一张仅能证明原告曾采取该营销策略，不能证明原、被告就此达成一致意见，故对该份证据本院不予采信；2017年7月6日的收据能够证实本案客观事实，本院予以采信。
根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月20日，案外人黄石市华迅房地产开发有限公司（下称华讯公司）就其所有的黄石摩尔城与原告签订授权委托书，双方约定由原告对外出租华讯公司名下房屋并与房屋承租方签订房屋租用合同（包括黄石摩尔城项目的销售代理公司招商引资的租赁合同）。2015年7月27日，原、被告签订一份《黄石摩尔城商业街租赁合同书》，双方约定：被告承租位于黄石市武汉路193号黄石摩尔城1栋1层1133A、1136-1148、1150号商铺，建筑面积685.54平方米；租赁期限为五年，从2015年8月1日起至2020年7月31日止，商铺的起租日为2015年12月1日；合同签订之日，被告应向原告缴纳本合同履约保证金137108元；履约保证金不计算利息，在合同有效期内，被告不得将履约保证金用作冲抵租金或其他任何应付费用；本合同期限届满且不在续租，如被告无任何违约行为，原告在本合同履行终了后的60日内一次性地将履约保证金退还给被告。租金标准为每月50元/平方米，其中首年租金总额为411324元，2015年8月1日至2018年7月31日，租金每月为50元/平方米，年租金为411324元，2018年8月1日至2020年7月31日，租金每月为52.50元/平方米，年租金为431890元；设备使用费每月30元/平方米，其中首年设备使用费总额为246794元，2015年8月1日至2018年7月31日，设备使用费每月30元/平方米，年设备使用费为246794元，2018年8月1日至2020年7月31日，设备使用费每月31.50元/平方米，年设备使用费为259134元；营销推广费每月20元/平方米，其中首年营销推广费总额为164530元，2015年8月1日至2018年7月31日，营销推广费每月20元/平方米，年营销推广费为164530元，2018年8月1日至2020年7月31日，营销推广费每月21元/平方米，年营销推广费为172756元；商业管理费（包括物业管理费）57585元/年。被告应于每季度最后一个月的1-10日内向原告支付下季度的租金、设备使用费及营销推广费及商业管理费。如被告逾期支付商铺租金、设备使用费和营销推广费、商业管理费及其他费用的，每逾期一天，应按当次应付租金、设备使用费、营销推广费和商业管理费用总额的2‰向原告支付违约金，被告在15天内仍未足额交纳租金等费用的，视为被告根本违约，原告有权追究被告违约责任，并按本合同的约定处理。被告违约，原告有权提前单方解除本合同，有权将被告的履约保证金作为违约金收取，违约金不足弥补原告损失的（包括可得利益损失），原告有权转移封存并依法拍卖被告商铺内的设备及货物，拍卖价款作为被告应承担违约赔偿责任的违约金；被告违约，原告视情节可不单方解除合同，原告不单方解决本合同的，有权不予返还本合同履约保证金，原告有其他损失的（包括可得利益损失），被告应全额赔偿，本合同继续履行。合同签订的当日，被告依约向原告交纳履行保证金137108元。次日，被告进场装修，并于2015年12月1日正式计租，被告于2016年3月23日、2016年9月18日、2016年10月17日、2017年4月19日、2017年8月14日分别交纳租金、设备使用费及营销推广费205662元、195500元、10162元、205662元、205662元，以上共计822648元。此后，被告再未交纳租金、设备使用费及营销推广费。2018年3月14日，原告向被告提供一份《商户撤场申请审批表》，被告自行填写，申请内容为：“2018年3月31日清场，2018年4月15日前完成拆柜离场，与贵司解除合同。”原告负责人于同日回复：“同意，请各部门于商户清场后核查商铺状态。”但被告至今仍占用案涉商铺，未依约撤场，双方故而成讼。
本院认为，原、被告签订的《黄石摩尔城商业街租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，应属合法有效，原、被告双方均应按约履行各自的义务。但被告未依约交纳租金、设备使用费及营销推广费，其行为已构成了违约，依法应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付截至2018年3月31日止的租赁费用以及截至2018年4月16日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据本案查明的事实，被告向原告交纳的822648元仅为一年的租赁费用（含租金、设备使用费及营销推广费），即2015年12月1日至2016年11月30日止，被告应从2016年12月1日起继续支付租赁费用，但原告主张被告支付从2017年1月1日起的租赁费用，系对自己民事权利的自由处分行为，本院予以确认。故原告要求被告支付2017年1月1日起至2018年3月31日止的租赁费用1028310元的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告承诺租赁费用交满一年送一年，但其并未提供充足证据证实，应承担举证不能的法律后果，故被告的上述抗辩理由不成立。因原、被告双方在租赁合同中约定违约金的计算标准为日2‰，该标准相当于月6%，明显超过合理范围，故本院酌情认定按月2%标准计算违约金。根据合同约定，被告应于每季度最后一个月的1—10日内支付下季度租金、设备使用费、营销推广费及商业管理费，逾期支付的，每逾期一天，应按当次应付租金、设备使用费、营销推广费和商业管理费用总额的2‰支付违约金，因此，被告应从2016年12月11日起计算下一季度逾期违约金，经计算，逾期交纳2017年1月1日至2017年3月31日的租赁费用的违约金应为66634.49元（205662元×2%×16个月+205662元×2%÷30天×6天）；逾期交纳2017年4月1日至2017年6月30日的租赁费用的违约金应为54294.74元（205662元×2%×13个月+205662元×2%÷30天×6天）；逾期交纳2017年7月1日至2017年9月30日的租赁费用的违约金应为41955.05元（205662元×2%×10个月+205662元×2%÷30天×6天）；逾期交纳2017年10月1日至2017年12月31日的租赁费用的违约金应为29615.33元（205662元×2%×7个月+205662元×2%÷30天×6天）；逾期交纳2018年1月1日至2018年3月31日的租赁费用的违约金应为17275.61元（205662元×2%×4个月+205662元×2%÷30天×6天）。综上，被告应支付截至2018年4月16日止的违约金为209775.22元（66634.49元+54294.74元+41955.05元+29615.33元+17275.61元），原告请求的超出部分，本院不予支持。被告辩称《商户撤场申请审批表》不是其真实意思表示，被告是具有完全民事行为能力的成年人，系具有一定从业经验的商事主体，较之普通人，对于其签名及相应的法律后果理应有清楚的认识，虽《商户撤场申请审批表》是由原告提供给被告，但申请内容均系被告自行书写，其应当知道由此而产生的相应法律后果以及应承担的法律责任，且被告亦未举出相应证据证实其在书写时存在重大误解，故被告的上述抗辩理由不成立。原告亦在《商户撤场申请审批表》同意被告申请内容，故原、被告双方签订的《黄石摩尔城商业街租赁合同书》经原、被告双方协商一致，于2018年4月15日解除，租赁合同终止，承租人负有返还房屋的义务。逾期返还，被告应向原告支付房屋占有使用费。故原告要求被告腾退租赁房屋，并支付2018年4月16日至实际腾退之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院予以支持。虽原、被告对2018年8月1日之后的租赁费用约定为71981.70元/月，但原告主张按每月68554元计算支付房屋占用费，系当事人对自己民事权利的自由处分行为，本院予以确认。因被告逾期腾退房屋对原告造成的损失即为租金损失，原告已要求被告支付房屋占用期间的费用，且原告并未举证证实存在其他损失，故原告要求被告赔偿逾期腾退房屋对原告造成的损失的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告双方对律师费用的负担并无约定，且原告并未提交证据证实其已实际支付律师费用，故原告要求被告赔偿律师费用的诉讼请求，本院不予支持。履约保证金是保证被告依约履行合同义务的一种金钱担保，不能成为违约行为的惩罚方式。且租赁合同系原、被告协商一致而解除，故对原告提出的没收保证金的请求不予支持，保证金应当抵扣被告的租金欠款，故被告应支付租赁费用891202元（租赁费用1028310元-保证金137108元）。被告要求原告返还物业管理费44250元，系另一法律关系，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告冯巍巍于本判决生效后五日内向原告黄石市新亿源商业运营管理有限公司支付租赁费用891202元（含租金、设备使用费及营销推广费）及违约金209775.22元。
二、被告冯巍巍于本判决生效后十日内向原告黄石市新亿源商业运营管理有限公司返还位于黄石市武汉路193号黄石摩尔城1栋1层1133A、1136-1148、1150号房屋，并于本判决生效后十日内向原告黄石市新亿源商业运营管理有限公司支付房屋占用费（从2018年4月16日起至实际腾退房屋之日止按68554元/月计付）。
三、驳回原告黄石市新亿源商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费9904元（已减半收取），由被告冯巍巍负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。
审判员 刘青青
二〇一八年七月十八日
书记员 肖 君