安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖01民终1213号
上诉人（原审被告）：殷艳存。
委托代理人：王新刚，安徽昊华律师事务所律师。
委托代理人：李益，安徽昊华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胡先平。
委托代理人：毕家军，安徽皖和律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：许传海。
上诉人殷艳存因与被上诉人胡先平、许传海房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院于2015年12月1日作出的（2015）合高新民一初字第02100号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院查明：许传海、殷艳存系夫妻关系，是合肥经开区居民，户主是殷艳存。2003年5月，殷艳存户原居住的房屋因城市建设需拆迁。殷艳存家庭（夫许传海、长子许超、长女许英子、次女许万梅）于2005年分到两套拆迁安置房。其中一套位于合肥市经济技术开发区莲花路东、紫云路北紫云花园39幢608室，安置人为许传海。2004年3月，许传海与胡先平口头协议，约定许传海将一人户头以19000元转让给胡先平，胡先平支付了19000元，许传海于2004年3月16日出具了收条。2006年元月19日，胡先平到银行交纳了购房款81805.8元，选定的房屋位于紫云花园39幢608室。社区开具的《住房安置结算审核表》上注明：户主为胡先平，安置人员为许传海，安置面积为20平方。
2006年4月2日，许传海（甲方）与胡先平（乙方）补签订了《协议》，约定：甲方将一人购房户头以19000元卖给胡先平，后期购房产权归乙方所得，甲方不得以任何理由和借口向乙方提出任何要求。许传海、胡先平、中间人鲁声文及鲁声仓均在协议上签字。协议签订后，许传海将案涉房屋交付胡先平居住至今。
殷艳存于2012年办理了案涉房屋的产权证，权利人为殷艳存，房屋位于合肥合经区莲花路东、紫云路北紫云花园39幢614室，建筑面积87.61平方米，房地产证号为合产字第号。因殷艳存拒绝将案涉房屋产权转移登记至胡先平名下，胡先平诉至原审法院，请求判令：一、确认2006年4月2日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、许传海、殷艳存履行房屋买卖合同，将位于合肥市经济技术开发区莲花路东、紫云路北紫云花园39幢614室（所有权证号：合产字第号）房屋产权过户至胡先平名下。
原审法院认为：案涉房屋系许传海名下的拆迁安置房，殷艳存虽未在协议上签字，但基于殷艳存与许传海的夫妻关系，许传海在签订协议时胡先平完全有理由相信其有处分共有房屋的家事代理权，胡先平与许传海签订的协议是双方当事人真实意思表示，应为合法有效。殷艳存辩称其对案涉房屋享有共有产权，许传海未经其同意，擅自出卖共有房屋，且胡先平未支付费用，应为无效行为，不予采纳。合同签订后，胡先平按约支付了全部购房款并已实际入住多年，按照经开区拆迁安置政策，案涉房屋的房产证已办在殷艳存名下。许传海、殷艳存应按照约定全面履行自己的义务，协助胡先平办理房屋所有权转移登记手续。对胡先平的诉请依法予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、确认胡先平、许传海于2006年4月2日签订的《协议》合法、有效；二、许传海、殷艳存于判决书生效后十日内协助胡先平将位于合肥合经区莲花路东、紫云路北紫云花园39幢614室（建筑面积87.61平方米，房地产证号：合产字第号）的房屋所有权转移登记至胡先平名下。案件受理费8072元减半收取为4036元、保全费2711元，合计6747元，由许传海、殷艳存负担。
殷艳存不服上述判决，向本院提起上诉称：一、无论是从合同的内容来看，还是从履行情况来看，许传海与胡先平所签协议的标的为购房户头，而非案涉房屋买卖。原审判决上诉人及许传海协助胡先平办理案涉房屋的过户手续，于法无据。二、购房户头并非法律概念，只是一个虚无缥缈的东西，无法进行交易。即使将户头认定为购房的权利，但该权利专属于被拆迁人所特有的购买回迁安置房的权利，具有人身依附性，故根据《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，该转让行为应为无效。三、即使认定协议标的为案涉房屋，协议仍应认定无效。案涉房屋产权人登记系上诉人，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，上诉人系案涉房屋的合法产权人，许传海依法对该房屋不享有处分权，其处分行为也未经上诉人追认，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，合同应归于无效。胡先平购房款系以上诉人名义缴纳，由此认定胡先平在缴纳购房款时就已经知道上诉人为房屋权利人，也应当知道许传海的行为系无权处分行为。案涉房屋即便被认定为夫妻共同财产，但许传海的处分行为并不适用家事代理权。四、暂且不论合同的效力，在胡先平未按照协议履行义务的情况下，其亦无权要求上诉人配合办理过户手续。上诉人原审中已经提交了办理房产手续支付的各项税费7万余元，胡先平对此也予以认可，但胡先平仅向许传海支付户头款19000元，因此其并未履行协议确定的义务。综上，请求撤销原审判决，改判驳回胡先平的诉讼请求。
胡先平答辩称：答辩人与许传海签订协议时，安置协议已经签订过了，案涉房屋已经客观存在，上诉人与许传海的拆迁安置房并不止一套，在房屋多余的情况下出售给答辩人，并未侵害其家庭成员权利，协议应当合法有效。答辩人实际交纳了案涉房屋的购房款并居住至今，且答辩人与上诉人居住在同一个小区，上诉人不可能不知道，上诉人亦未提出异议，以实际行动认可了许传海的行为。即使许传海没有经过上诉人同意，但答辩人已经取得房屋并支付房款，根据《中华人民共和国物权法》相关规定，答辩人系善意取得。请求驳回上诉，维持原判。
许传海答辩称：协议确认是答辩人所签，当时卖的是答辩人户头，没有房产证，上诉人可以以答辩人的名义购房，当时小区有很多这样的情况。
二审期间，各方当事人均未提交新证据，所举证据均同一审，相对方质证意见也同一审。
本院对原审法院查明的事实予以确认。二审期间，殷艳存与胡先平陈述，两人均居住在案涉房屋所在的同一安置小区。
本院认为：根据胡先平与许传海签订的协议内容，许传海同意将其购房户头以19000元转让给胡先平，并约定后期购房产权归胡先平所有，且从之后的履行情况来看，殷艳存虽系以户主身份签署了住房安置结算审核表，但所获拆迁安置房的全部购房款实际由胡先平支付，且胡先平已居住至今。由此可见，许传海将其房屋被拆迁后享有的房屋安置权利转让给胡先平，其本质上是一种财产权利的转移，许传海与胡先平的协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，应为有效。殷艳存关于许传海享有的购房户头权利具有人身依附性，其转让行为无效的上诉理由不能成立，本院不予采信。
胡先平基于许传海与殷艳存的夫妻关系身份，与许传海签订协议时完全有理由相信许传海有处分其与殷艳存共有房屋的权利，即便许传海签订协议时未经殷艳存同意或授权，但胡先平实际支付房款并居住至今，且殷艳存与胡先平居住同一小区，殷艳存对于案涉房屋由胡先平实际居住事实应当是明知的，在案涉房屋的产权证登记其名下直至胡先平提起本案诉讼，期间亦未提出过异议，胡先平应当符合善意取得情形。此外，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。故殷艳存以许传海与胡先平达成协议时未经其同意为由，上诉认为协议无效的理由亦不能成立，本院不予采信。
综上，殷艳存的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决结果并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费8072元，由上诉人殷艳存负担。
本判决为终审判决。
审判长 王莉
审判员 沈静
审判员 张怡
二〇一六年七月四日
书记员 罗晶
附本案适用的相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。