河南省洛阳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）豫03民终5690号
上诉人（原审被告）：李斌，男，1960年7月15日出生，汉族，住河南省新安县。
委托诉讼代理人：王磊，河南仕起律师事务所律师。特别授权。
委托诉讼代理人：张治安，河南仕起律师事务所律师。
被上诉人(原审原告)：李中山，男，1950年1月27日出生，汉族，住河南省新安县。
委托诉讼代理人：李培业（李中山之子），男，1979年9月22日出生，汉族，住河南省新安县。特别授权。
上诉人李斌因与被上诉人李中山租赁合同纠纷一案，不服河南省新安县人民法院(2017)豫0323民初6号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李斌的委托诉讼代理人王磊，被上诉人李中山的委托诉讼代理人李培业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李斌上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判李斌向李中山支付房屋使用费249000元；2.本案一、二审诉讼费用由李中山承担。事实与理由：1.一审法院认定事实不清。首先，2016年3月22日分割协议书严重损害李斌非法吸收公众存款的集资人利益及国家利益；其次，2016年3月22日分割协议书系以合法形式掩盖非法目的，达到减少家族财产损失的目的；再次，当天双方共签订两份合同，补充协议明确表示宾馆为一体不可分割，分割协议书显失公平且非李斌真实意思表示；最后，案涉房屋系李斌、李中山及李斌妻子共同投资，分割协议未经李斌妻子同意。综上，分割协议应为无效合同。关于李斌欠付租金的问题，租金截止到2016年9月30日共计254000元，且该账单中部分租金为预先清算，李斌的女儿李玮玮于2016年2月7日又向李中山支付5000元租金，一审法院认定的每月33000元租金，与2015年10月6日的账目清单部分重叠。2.李斌由于人身自由被限制无法及时支付房租，并非主观违约，一审法院判决解除租赁关系未体现法律的公平正义。李斌于2016年5月3日被刑事拘留后，李中山强行将案涉房产和李斌购买的相关设施霸占，给李斌造成巨大的经济损失，对此李中山应承担赔偿责任。3.一审法院适用法律错误应予撤销。案涉房屋自建设以来至今未取得建设工程主管部门的批准应认定该租赁合同无效，既然为无效合同就自始没有法律约束力，应根据本案的基本事实来确定双方的责任。
李中山辩称，1.李斌的上诉状未经本人核实并签名按指印，而是由他人代签，非李斌真实意思表示应视为上诉无效；2.新安县人民法院（2017）豫0323刑初30号刑事判决书已对该案涉房屋的产权进行了明确，因此案涉房屋的产权不存在争议。2016年3月22日的协议书系双方真实意思表示，合法有效，李中山已经取得案涉房产的所有权。案涉房产分割后李中山将其享有的房产租赁给李斌使用，截止2016年3月31日李斌拖欠李中山房租304200元。自2016年4月1日至2016年8月23日，李斌拖欠李中山房租十余万元。3.因李斌长期拖欠房租构成根本违约，李中山有权解除双方之间租赁关系。4.李中山与李斌进行房产分割前，双方签订了数份租赁协议，约定将李中山拥有的房屋份额承租给李斌使用，李斌向李中山支付租金。因承租期未到，本次诉讼解除租赁关系应将期限未到的租赁协议一并纳入解除的范围。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。
李中山向一审法院起诉请求:1.解除双方之间所有《租赁协议》，返还房屋；2.李斌支付所欠李中山房租46.42万元及到实际支付时的利息。
一审法院认定事实：案涉房屋系李斌、李中山共同投资所建，后李斌将房屋改造装修后用作开办“桃园宾馆”，主要经营有“住宿、洗浴、餐饮、KTV等”。2016年3月22日，双方签订《协议书》一份，就案涉房屋进行了分割。2016年3月28日，李中山（甲方）与李斌（乙方）签订《租房协议》一份，内容为：“甲乙双方于2016年3月22日就房屋分割后，经充分协商，甲方房屋仍由乙方租用，具体协议如下：1.租期2016年4月1日至2017年5月1日；2.租金40万元，每季度付一次，分四次每次10万元，季初5日前付清；3.截至2016年3月31日前，乙方所欠甲方房租30.42万元，于2016年9月1日前付清。”2016年8月23日，李中山因房租问题与李斌女儿发生纠纷，强制收回了案涉房屋。一审法院认为，2016年3月28日，李斌与李中山签订的《租赁协议》，内容符合法律规定，为有效合同，对双方均有法律约束力，双方均应依约履行各自的义务。合同签订后，李斌依约占用房屋，应按约定按时支付房屋租金。现因李斌未按约定支付李中山租金，构成根本违约，李中山要求解除与李斌之间《租赁协议》的诉求，该院依法予以支持。因本案案涉房屋已由李中山实际控制，故对于李中山要求李斌返还房屋的诉求，已无事实依据。关于李斌辩称与李中山所签的所有合同不是其真实意思表示，为无效合同，因未提供证据证明，该院依法不予采信。关于李斌未付李中山租金的数额，根据双方于2016年3月28日所签订的《租房协议》显示，截止2016年3月31日，李斌共计欠李中山租金为30.42万元，之后租金为年租金40万元，故每月租金约为3.3万元，因李中山于2016年8月23日已将案涉房屋实际收回，李斌不再经营，期间按月租3.3万元计算4.5个月共计14.85万元。因此，李斌共计欠李中山房屋租金为45.27万元。因李斌未按约定支付李中山租金，李中山要求李斌支付利息，该院依法予以支持。但该利息应以45.27万元为基数自李中山起诉之日即2017年1月3日起按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除李中山与李斌之间就本案所涉房屋的租赁关系；二、限李斌于本判决生效之日起十五日内支付李中山租金45.27万元及利息（利息以45.27万元为基数自2017年1月3日起按中国人民银行公布的同期贷款利率计算至实际履行完毕之日止）；三、驳回李中山的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8263元，由李斌负担。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李斌提交证据五组，1.李斌、李志成宅基地证各一份，用于证明案涉房屋住宅部分所用的土地使用权利人是李斌和李志成；2.2006年12月20日购地契约一份，用于证明案涉房屋的宾馆部分所用的土地使用权系李斌从新安县城关镇江庄村十一组购买；3.《补充协议》一份，用于证明双方之间的《协议书》是为了掩盖非法目的，应为无效协议；4.新安县公安局2016年3月18日《立案决定书》一份，用于证明《协议书》的签订是乘人之危；5.李斌结婚证一份，用于证明案涉房屋于2007年建成应为夫妻共同所有，未经其妻子同意所签订的分割协议应为无效。李中山质证称，李志成的土地使用证是李中山的另一个宅基地换的，因现在的土地部门不办理过户手续，所以土地使用证的名字是李志成。补充协议与本案无关。所有的租赁合同均说明是双方共同出资购买，土地也是一家一半出钱买的。李中山提交证据四组，1.2006年关于兄弟五人临时财产分割情况，用于证明李志成的宅基地与李中山的宅基地互换了；2.新安县规划局2006年4月18日同意按规划拆旧房建新房的申请；3.刑事判决书一份，用于证明宾馆是属于李中山的；4.2016年协议一份，用于证明宅基地及购买的土地以及案涉房屋是双方共同出资各占一半。李斌质证称，土地是否置换需核实。申请与本案无关。刑事判决书真实性存疑。李斌不否认与李中山共同拥有案涉房屋，但分割协议应无效。2016年协议与李斌提交证据相矛盾，且全部协议均由李中山起草，李斌出于对兄弟的信任未仔细看协议内容。经二审审理查明，李中山与李斌于2006年至2014年陆续在宅基证载明为李斌、李志成的宅基地及从新安县江庄村购买的土地上建设案涉房屋，并约定案涉房屋及所占土地双方出资各占一半，所有权和使用权归双方共同所有，各占百分之五十。2016年3月22日，双方签订《协议书》、《补充协议》各一份，就案涉房屋进行了分割。2016年3月28日，在双方于2013年至2015年陆续签订的五份租赁协议的基础上，李中山与李斌签订《租房协议》一份，对案涉房屋分割后租用方式、租金数额及交纳方式、截止2016年3月31日双方欠付租金数额进行了约定。在一审法院辩论终结前，李中山与李斌均未提交案涉房屋取得建设工程规划许可或主管部门批准建设的相关证据。其他事实与一审法院查明的一致，本院予以确认。
本院认为：本案双方争议焦点是双方于2016年3月28日签订的《租赁合同》效力及李斌欠付房屋租金数额问题。关于双方签订的《租赁合同》效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”经查，截止一审辩论终结前，李中山与李斌均未提交相关证据证明案涉房屋取得建设工程规划许可或主管部门批准建设，因此，李中山与李斌于2013年至2015年陆续签订的五份租赁协议及2016年3月28日签订的《租房协议》均为无效合同。一审法院适用法律错误，本院予以纠正。
关于李斌欠付房屋租金数额问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”因此，房屋租赁合同虽然无效，但李斌实际占有使用了李中山的房屋，应当交纳房屋占有使用费。依据双方于2016年3月28日签订的《租房协议》中明确截止2016年3月31日李斌欠付李中山房屋租金304200元，之后租金为年租金400000元，月租金约为33000元。李中山于2016年8月23日将案涉房屋收回，期间李斌仍然欠付房屋占有使用费148500元，以上房屋占用使用费共计452700元。李斌上诉称租金应为249000元及李玮玮于2016年2月7日支付5000元租金，因该行为发生于双方结算之前且李中山不予认可，本院不予支持。关于李斌上诉称李中山将李斌购买的房屋内相关设施霸占应承担赔偿责任的问题，因李斌在一审诉讼中未提出反诉，可另寻其他途径解决。关于李中山辩称李斌的上诉状非本人签名按指印，应视为上诉无效的意见，因其未提交相关证据予以证明，本院不予采信。
综上，李斌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决虽适用法律有误，但判决结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4356元，由上诉人李斌负担。
本判决为终审判决。
审判长 裴文娟
审判员 张海舟
审判员 董 鹏
二〇一七年十二月十日
书记员 麻琳娜