山西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）晋民终389号上诉人（原审原告）：田学保，男，1958年9月26日出生，汉族，山西省太原市人，住太原市。委托诉讼代理人：贾丽娟，山西协天成律师事务所律师。委托诉讼代理人：凌鹏，山西协天成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨小洪，男，1972年6月19日出生，汉族，山西省吕梁市人，现住山西省吕梁市。委托诉讼代理人：牛亚宾，山西奉正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：马虎林，女，1950年5月22日出生，汉族，山西省柳林县人，现住柳林县。委托诉讼代理人：马逸云，山西国祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉荣平，男，1972年12月8日出生，汉族，山西省柳林县人，现住柳林县。委托诉讼代理人：马逸云，山西国祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李润兰，女，1963年12月9日出生，汉族，山西省柳林县人，现住柳林县。委托诉讼代理人：马逸云，山西国祥律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：白明利，男，1954年11月24日出生，汉族，山西省柳林县人。上诉人田学保因与被上诉人吉荣平、马虎林、李润兰、杨小洪、白明利案外人执行异议之诉一案，不服山西省吕梁市中级人民法院于2017年1月23日作出的（2016）晋11民初127号民事判决，上诉至本院。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人田学保及其委托诉讼代理人贾丽娟和凌鹏、被上诉人吉荣平及其与马虎林、李润兰的委托诉讼代理人马逸云、被上诉人杨小洪的委托诉讼代理人牛亚宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人田学保的上诉请求为：（1）依法撤销（2016)晋11民初字第127号民事判决；（2）依法支持上诉人的诉讼请求，即”确认上诉人与被上诉人白明利签订的《房屋买卖合同》有效，确认太原市长风街131号1幢D座第6层0601-0623号房产归上诉人所有，撤销（2014）吕执异字第3号执行裁定书，停止对本案所涉所有房产的执行”；（3）本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为，一审判决认定事实不清，适用法律错误。（一）一审判决未支持上诉人关于确认《房屋买卖合同》有效的诉讼请求存在错误。本案是案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人享有能够排除执行的权利，首先需要具备的条件就是异议人（即买受人）与被执行人”在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。本案中，上诉人与被上诉人白明利在案涉房屋被吕梁中院查封前已经签订了房屋买卖合同，故该合同的效力是审理本案的关键，法院应当作出判定。根据上诉人提交的证据，一审法院无法否认房屋买卖合同是合法有效的，但其却故意回避，以”与本案非同一法律关系”为由驳回上诉人的该项诉讼请求。退一步讲，即使合同效力确认之诉与案外人执行异议之诉非同一法律关系，但鉴于本案被告之一为房屋买卖合同的出卖人白明利，且该合同的效力为处理本案的基础事实，法院也应当合并审理。事实上，一审法院已经认定《房屋买卖合同》是合法有效的。其在判决中称，”本案查封案涉房产的日期为2012年9月27日，双方签订合同之日为2012年1月5日，系查封前签订合同，虽符合上述规定中第（一）、（四）项条件”，可见，一审法院已经认定上诉人与白明利签订的《房屋买卖合同》合法有效，但却对上诉人的该项诉讼请求不予支持，令人实难理解。（二）一审判决认定上诉人未支付全部购房款存在错误。上诉人与白明利约定案涉房屋售价为1750万元，同时以白明利已收取的房屋租金抵顶房款250万元，故《房屋买卖合同》仅写明购房款为1500万元。上诉人在合同签订前以现金方式支付45万元，合同签订后通过银行转账方式支付1455万元。白明利出具收据予以确认。以上事实，通过上诉人提交的房屋买卖合同、银行转账凭证、白明利出具的收据及确认书足以证实。在原一、二审庭审过程中，白明利也当庭认可。房屋买卖发生在上诉人与白明利之间，现白明利对上诉人主张的付款金额及付款方式均予以认可，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条之规定，法院在无相反证据的情况下不应随便否认。同时，一审法院对白明利的陈述采用双重标准。一方面，采信了白明利关于”约定的售价为1750万元，合同约定售价为1500万元”的陈述，另一方面，却又不采信白明利关于收取定金、用租金抵顶购房款的陈述。对于同一当事人的陈述，一审法院采用区别对待。（三）一审判决认定上诉人未实际占有房屋属明显错误。（1）上诉人以白明利已收取的房屋租金抵顶购房款，证明已实际占有房屋。上诉人买房时大部分房屋己经出租，根据”买卖不破租赁”原则，上诉人买房后自然取代白明利成为出租人，相应租金也应由上诉人享有。因案涉房屋为写字楼，上诉人购买的目的是投资收益，故收益权是上诉人对该房屋所有权中最主要的权能。上诉人承继白明利的出租人地位后，基于”买卖不破租赁”原则的要求，将案涉房屋的占有、使用权能继续让与两家租户，以租金抵顶购房款的方式保留收益和处分权能，实际上实现了对案涉房屋的间接占有。上诉人提供的白明利与两家公司签订的房屋租赁合同、白明利开具的租金发票及缴税凭证、白明利出具的确认书，形成了完整的证据链条。这些证据证明：白明利在卖房前己经将大部分房屋出租并一次性收取了三年租金，故卖房时将已收取租金抵顶购房款。一审法院将上述证据链割裂开来，在无法否认证据真实性的情况下，简单地以该证据与本案无关为由不予采信，无视上诉人与白明利对事实的陈述及以租金抵顶购房款的交易惯例，仅凭白明利与两家公司签订的房屋租赁合同就认定上诉人未实际占有房屋。（2）上诉人将619房间出租，证明已实际占有房屋。上诉人买房后，于2012年3月15日将空置的619号房间出租给刘永明。上诉人出租房屋并收取租金的行为，并未受到白明利的反对，也可说明其对房屋的实际占有。对此事实，上诉人已提供租赁合同、律师调查笔录予以佐证，且刘永明在原一审开庭时出庭作证予以确认。一审法院以”刘永明的证据系孤证，且为证人证言”为由不予采信，认为”仅有双方陈述及租赁合同，无其他证据佐证”，故对上诉人与刘永明之间存在租赁关系这一事实不予认定，属明显错误。首先，证明此事实的证据除刘永明的证人证言外，还有2012年刘永明与上诉人签订的租赁合同，并非孤证；其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条、第六十九条、第七十八条之规定，刘永明与上诉人并无利害关系，其证言应予以采信；再次，上诉人与刘永明签订租赁合同后，刘永明便实际入住，作为自然人之间的房屋租赁关系，没有形成或留存其他证件符合生活常理，且被上诉人并无反证否定这一事实。（3）上诉人自行交纳房屋的物业费用，证明已实际接管房屋。上诉人与白明利签订房屋买卖合同后，案涉房屋由上诉人正式接管，上诉人作为房屋所有人足额交纳了物业费用。该事实有山西恒实文化物业管理有限公司开具的发票、华德中心广场管理处出具的证明予以佐证。一审法院对此事实认定错误。一审法院认定上诉人交纳物业管理费的时间均在提起执行异议之后，与事实不符。上诉人提交的三张发票上的时间是发票出具时间，而非交费时间。上诉人自接管房屋以来，部分房屋的物业费用一直由上诉人自行交纳。本案诉讼发生后，上诉人才要求物业公司对己交物业费用统一出具正式发票。从发票内容上也可以看出这一点。一审法院一方面认定上诉人交纳了部分物业费用，另一方面却又认为不能证明业主是田学保，与事实和常理不符。房屋买卖合同签订后，物业费用一直由上诉人交纳。如果房屋的所有人仍为白明利，那么白明利为何没有交过物业费，上诉人又为何会交每年十多万元的费用。另外，租房的两家公司合同到期后，均与上诉人办理了移交手续，将房屋钥匙交还给了上诉人，该房屋至今一直由上诉人实际管理和维护。被上诉人陈述房屋由法院接管与事实不符。综上，上诉人签订房屋买卖合同后，己经正式接管案涉房屋，并一直在行使所有人权利、履行所有人义务。（四）一审法院对上诉人与被上诉人提交证据的审理标准不一，明显偏袒被上诉人。上诉人提供的证据足以证明上诉人己支付全部购房款，且已实际占有房屋，但一审法院却全盘否认，即使是对真实性无法否定的证据也找各种理由不予采信。相反，对被上诉人提供的大部分证据一审法院却并未进行认真审查，一概作为法院作出的生效法律文书而直接采信。如被上诉人提交的执行调查笔录，其本质应为证人证言，且并无其他证据佐证，但一审法院未审查就将其确认为生效法律文书予以采信。对上诉人提交的律师调查笔录，一审法院却以该证据”系孤证且为证人证言，真实性不能确认”为由，不予采信。（五）一审判决依据物权法认定房屋权属，适用法律错误。本案为案外人执行异议之诉而非物权纠纷，是立法为执行中可能遭受利益损害的案外人提供的实体救济制度，其目的是排除法院对案外人享有实体权利之标的的执行处分。《最高人民法院关于适用解释》第三百一十二条第二款规定，”案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，可见，只要案外人对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，即使没有办理物权变更登记，也可以享有对该不动产的所有权。一审法院依据物权法第九条驳回上诉人要求确权的诉讼请求，属适用法律错误。综上所述，一审判决已认定上诉人与白明利在吕梁中院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，房屋未办理过户非上诉人原因导致。而且，上诉人已提供充分证据证明上诉人已支付全部房款并已实际占有房屋，上诉人应为该房屋的实际所有权人。因此，本案情形完全符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，法院不应查封该房屋。恳请二审法院依法查明事实，支持上诉人的上诉请求。被上诉人杨小洪、吉荣平、马虎林、李润兰答辩称，首先，在原一审开庭期间，答辩人就讲过，本案为执行异议之诉，而且，根据上诉人提交的所有证据，答辩人从始至终都非常明确表明，上诉人与白明利之间根本不是什么房屋买卖，本质是另一种高利借贷的行为，只是上诉人目前的债权无法保障，所以以案外人的身份提起执行异议之诉，以购房的名义介入吕梁中院的执行程序，意图是为了保障其之前高利贷债权。所以，答辩人不认为吕梁中院重审判决中第12页倒数第8行的结论是正确的，对于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条所列条件，上诉人没有一项符合。不仅如重审判决认定的不符合实际占有的条件和未办理产权过户手续的条件，就连购房款的支付也不符合，因此，上诉人与白明利之间是另一种高利借贷的关系，即使上诉人非要借用房屋买卖的名义介入本案，答辩人也认同重审判决中房屋买卖合同与执行异议之诉是完全不同的两种法律关系，对于确认房屋买卖合同效力应当另行起诉。上诉人支付给白明利的不是购房款，而是往来借款，答辩人的论述依据主要是上诉人所提交的证据以及吕梁中院在执行期间所收集到的证据。上诉人的购房合同经几次开庭审理，答辩人都强调，这是为了达到争夺本案诉争房产目的，虚构出来的合同。合同内容简单，重要条款缺失，房屋如何交接，也在合同中没有任何约定。不符合一般叉易习惯。更何况是如此重大的交易。根据查询，截止目前，房屋登记权属所有人是白明利，与上诉人无关。购房收据同样是虚构。真实的汇款凭证是往来款，不是购房款，金额是1450万，不是1500万。更体现不出1750万，上诉人所讲45万是预付款，但没有任何证据，250万元的差价抵顶购房款也没有任何证据。白明利确认书内容虚假，目的是与上诉人共同谋划，帮助上诉人争夺房产。况且与房地局登记内容不符，虚假交易。租赁合同经人民法院调查，租赁合同的出租方是白明利，与上诉人无关。恒实房地产2014年10月15日出具的证明，没有办理产权手续是开发商及白明利的原因，这与上诉人无关，即使办理产权，产权人也是白明利。恒实文华物业发票，是2015年开具的，证明不了房屋的权属，也证明不了15年之前房屋的实际控制人是谁。物业公司只认钱，谁交钱，给谁发票。刘永明调查笔录，两次一审均因为超过举证期限，不予质证，本次二审也一样。房屋租金抵顶购房款，合同中没有约定，也没有其他证据，属于编造。再者，45万预付款合同没约定，也没有其他证据，同样属于编造。如果假设一下，1500万按3分利息贷出，正好是45万，符合当时高利贷市场行情，而白明利就是做高利贷生意的。所以，上诉人所提供的证据，没有一份是能够充分表明房屋买卖是存在的，包括起诉书所依据的事实，均是在自圆其说。答辩人认为吕梁中院在上诉人提出执行异议之后所做的工作，是负责的、扎实的、程序也是合法的，请二审人民法院审查。杨小红等人依法提出财产保全申请，吕梁中院于2012年9月26日作出民事裁定书，冻结白明利价值2200元财物。经过依职权查询，在太原市房地局依法冻结白明利名下23套房产。向白明利下发了（2012）吕民一初字第58号民事裁定书。并在该楼层显著位置张贴人民法院查封公告。截止2012年12月31曰吕梁中院一审判决作出，包括白明利及本案上诉人，对于冻结措施没有任何异议。2013年9月3日，山西省高级人民法院因为白明利不交上诉费，裁定其按撤回上诉处理。2013年9月22日，杨小红等人申请执行。2014年2月26日，本案上诉人提出执行异议。如上所述，从2012年9月26日起至2014年2月26日，长达一年五个月的时间，白明利及上诉人对于保全裁定没有提出过任何的异议。无论从任何角度来讲，只能说明保全裁定以及执行措施完全合法，没有侵害任何案外人的利益。也只能得出一个结论，所执行的财产与本案上诉人无关。2014年2月26日，本案上诉人提出执行异议，经吕梁中院依法听证，上诉人到庭参加，仅提供所谓的购房合同和收据便强调所查封房产被其购买，而且，听证期间，对于房产价格的出入，房产交易方式，甚至房屋结构都不知道，无法自圆其说。吕梁中院为了慎重，对于是否由上诉人实际占有和使用房屋也对租房人进行了调查，调查结论，出租人为白明利，与上诉人无关。答辩人所讲的这些内容，一是回顾本案的来龙去脉，二是从事实上，从一个人正常的处理事情的方式上来阐述，上诉人的购房合同及相关材料的虚假。其目的答辩人想有两个：一是帮助白明利摆脱和隐匿债务。第二种可能是原告与白明利之间也存在着高利贷业务，提出诉讼的目的是争夺利益。对重审判决答辩人认为，本来原一审法院的判决就是正确的。发回重审后，对于本案为执行异议之诉，而上诉人所提请求是确认合同有效之诉，对这两种完全不同的法律关系进行了纠正，明确了确认购房合同的有效不属于本案审理范围，这点，答辩人是认同的，对于认为上诉人支付给白明利的是购房款，答辩人表示不服，理由刚才已经讲过，不再重复。同时，答辩人认为，重审在法律适用方面还不够全面，在依据物权法第九条第一款规定的同时，还应当认定上诉人不仅不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定第28条所列条件，同时还违反实体法，即城市房地产管理法第38条，未取得权属登记的房屋不允许交易的规定。答辩人的结论是，所有证据显示，上诉人的购房交易行为虚构，是名为购房买卖，实际是高利借贷的法律关系。即使以确认房屋买卖有效作为诉求，也应当另行起诉，上诉人无权阻碍人民法院的执行程序。请二审法院驳回上诉，维持原判。一审法院对于当事人无异议的证据确认后在卷予以佐证，认为当事人有争议的事实主要有：被告白明利与原告田学保签订的房屋买卖合同是否支付对价、完成交付。该院经审理查明，原告田学保与被告白明利协商，白明利将位于太原市长风街131号华德中心广场第1幢D座办公单元0601-0623号共23间房屋出售于田学保，商定价款为1750万元。2012年1月5日，双方签订房屋买卖合同，价款为人民币1500万元，由田学保一次性支付白明利。2012年1月6日，田学保通过银行转账向白明利打款1455万元，汇款单记载用途为”往来”。同日，白明利向田学保出具收据一支，记载收款事由”购房款”，金额为1500万元。田学保于2014年11月24日、2015年1月30日、2015年3月30日交纳物业服务费51613.7元、52397.5元、25108.6元。2014年10月15日，山西恒实房地产开发有限责任公司证明整个华德项目房产证正在办理中，非原告田学保原因所致未办理登记。原审开庭时被告白明利认可买卖合同的真实性，并于2014年10月17日给原告田学保出具确认书，确认田学保已交付全部购房款。对于有争议的事实该院认定如下：（一）购房款交付情况。白明利与田学保均认可约定的售价为1750万元，合同约定售价为1500万元，现有证据仅能证明田学保向白明利汇款1455万元，对于295万元的差价，白明利与田学保均称由于白明利已一次性收取了租户三年租金，故将租金折款250万元核减购房款，剩余45万元系田学保以现金方式交付的定金，对于上述事实除白明利陈述外无其他证据佐证，不能认定田学保以定金、租金抵顶购房款之事实，故认定原告田学保未全部交付购房款；（二）原告是否实际占有房屋。现有证据仅能证明被告白明利与天安保险股份有限公司山西省分公司、山西信达房地产开发有限公司形成租赁关系。对于田学保与刘永明之间是否存在租赁关系，仅有双方陈述及租赁合同，无其他证据佐证，不予认定。虽原告向物业公司交纳了部分物业管理费，但其交纳时间均在提起执行异议之后，而被告白明利与原告田学保早在2012年就签订房屋买卖合同，不能证明在本案发生前诉争房屋已由原告占有之事实。一审法院认为，关于原告田学保与被告白明利签订的房屋买卖合同的效力。第一，本案是原告提出执行异议被驳回之后产生的执行异议之诉，主要审查原告对诉争财产是否享有足以排除强制执行之权益，对于合同的效力不作为本案审理的内容；第二，原告请求确认合同效力，此属合同纠纷，与本案非同一法律关系，不宜在本案中一并处理。原告该请求不予支持。原告田学保与被告白明利的买卖行为不发生物权变动之效力。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案，尽管原告田学保已支付被告白明利大部分购房款，但由于未进行产权变更登记，不发生物权变动之效力，双方仍为债权债务关系，不能认定房屋权属发生变更，亦不得对抗善意第三人。故原告请求争议房产归其所有不予支持。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定”被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不能查封、扣押、冻结。”可见，可以查封、扣押、冻结的情形需满足的条件是：1、第三人支付全部或部分价款；2、实际占有该财产；3、未办理产权过户手续。本案原告仅支付部分价款，未实际占有，未办理产权登记，根据举重以明轻的原则，人民法院可以对诉争房屋采取执行措施。不得查封、扣押、冻结需满足的首要条件是第三人支付全部价款，而本案原告未全部支付价款，不符合该条件，原告请求撤销本院（2014）吕执异第3号执行裁定，不予支持。原告田学保主张应适用《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定”对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权利的，判决不得执行该执行标的。......”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定”金钱债权执行中，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋未办理过户且非因原告田学保原因所致，本院查封案涉房产的日期为2012年9月27日，双方合同签订之日为2012年1月5日，系查封前签订合同，虽符合上述规定中第（一）、（四）项条件，但现有证据不能证明在本院查封前其已对案涉房产合法占有，且其未全部支付价款，不符合上述规定中第（二）、（三）项条件，原告不享有足以排除强制执行的民事权利。综上所述，原告田学保诉讼请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回原告田学保的诉讼请求。案件受理费126800元，由原告田学保负担。根据各方当事人在本案审理中举证、质证并结合当事人陈述，本院确认本案事实如下：2012年9月25日，杨小洪、马虎林、吉荣平、李润兰因与梁兵元、白明利民间借贷纠纷向吕梁市中级人民法院提起诉讼，该院受理后，根据杨小洪、马虎林、吉荣平、李润兰的申请，于2012年9月26日作出（2012）吕民一初字第59号诉讼财产保全裁定，并于2012年9月27日向太原市房地产管理局送达《协助执行通知书》，依法查封了白明利所有的位于太原市××街第6层0601-0623号房产，在该楼层及主楼外墙显著位置张贴了查封公告。2012年12月31日，吕梁市中级人民法院作出（2012）吕民一初字第59号民事判决，判决白明利对梁兵元在该案中认定的借款及利息承担连带责任。山西省高级人民法院于2013年9月5日依法作出（2013）晋立民终字第34号民事裁定，裁定按上诉人白明利自动撤回上诉处理。（2012）吕民一初字第59号民事判决发生法律效力，该生效判决书中查明，2012年8月16日，梁兵元作为借款人，白明利作为保证人出具承诺书。承诺书中载明：”借款已转给我，并通我进入账内。我转入振富，梁兵元负责偿还此款，我同意共同承担负责全部还清，还款时间必须等振富解冻时一并处理”。吕梁市中级人民法院（2012）吕民一初字第59号民事判决生效后，申请执行人杨小洪、马虎林、吉荣平、李润兰向该院申请强制执行。在执行过程中，申请执行人杨小洪、马虎林、吉荣平、李润兰请求依法拍卖已被查封的被执行人白明利的房产。该院于2014年2月24日依法作出（2014）吕执字第2号执行裁定，裁定拍卖、变卖已查封的被执行人白明利位于太原市××街第6层0601-0623号的房产。2014年3月3日，案外人田学保向该院提出书面异议，该院以（2014）吕执异字第3号裁定驳回其异议，后田学保提起本案诉讼。2011年10月21日，白明利与天安保险股份有限公司山西省分公司、（居间方太原市博翔房地产商务有限公司）签订房屋租赁合同，租期三年（自2011年10月21日至2014年11月20日），租金按1.5元/天/平米计算（不含税费），三年总计人民币107.9122万元，白明利与山西信达房地产开发有限公司签订房屋租赁合同，租期三年（自2011年10月25日至2014年11月25日），租金按2.2元/天/平米，三年总计人民币158.2713万元。合同签订后，白明利分别于2011年10月24日、2011年10月25日一次性收取天安保险股份有限公司山西省分公司和山西信达房地产开发有限公司三年的租金。2012年1月5日，田学保与白明利签订《房屋买卖合同》，合同中载明交易总价款为1500万元，次日田学保通过转账付给白明利1455万元，白明利出具收到田学保购房款1500万元的收据一支。2014年10月17日，白明利给田学保出具一份确认书，确认书载明：”2012年1月5日，我将我所有的位于太原市××街至623房屋23套房产出售给田学保，房屋价款为1750万元。因当时与田学保签订房屋买卖合同时，我已将该房屋分别出租给山西信达房地产开发有限公司和天安保险股份有限公司山西省分公司，且这两个公司都一次向我支付了3年的房租，所以从田学保买房的日期开始算起，我本应该退还田学保大约250万元的房租。当时，双方为了简便手续，约定从总的1750万元购房款中抵扣我应该退还给田学保的250万元租金，田学保只需向我支付1500万元，双方签订买卖合同后，田学保向我支付了1455万元，加上先前支付的定金45万元，田学保已向我支付了全部房款。”白明利在本案原一、二审中出庭参加诉讼，对确认书内容予以认可。2012年3月15日，田学保与刘永明签订租赁合同，租期自2012年3月16日至2017年3月15日，租金前两年2.8万元，第三年至第五年3万元。刘永明认可向田学保交纳租金2.8万元，后因经营不善实际租赁了4个月。山西恒实文化物业管理有限公司分别于2014年11月24日、2015年1月30日、2015年3月30日向付款人田学保开具三张发票，发票内容为田学保交纳诉争房屋的物业服务费和空调费。本院认为，二审庭审中各方当事人形成的争议焦点为：（一）田学保与白明利签订的房屋买卖合同的效力如何认定；（二）田学保是否向白明利支付购买涉案房屋的全部价款；（三）田学保是否合法占有涉案房屋；（四）田学保请求确认涉案房屋所有权的主张应否支持。根据已生效的（2012）吕民一初字第59号民事判决查明的事实，梁兵元、白明利于2012年8月16日出具承诺书一份，载明保证人为白明利。2012年1月5日，田学保与白明利就涉案房屋签订房屋买卖合同，合同成立时白明利并未对出借人杨小洪、马虎林、吉荣平、李润兰与借款人梁兵元之间的借款债权提供保证。房屋买受人田学保与出卖人白明利在本案审理中均明确表示房屋买卖系其真实意思表示，该合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，依法属有效合同。杨小洪、马虎林、李润兰、吉荣平认为田学保与白明利之间不存在真实的购房交易行为、串通伪造合同，但未提供证据予以证明，对其主张本院依法不予支持。田学保与白保利均认可双方实际交易价款为1750万元，白明利已收取的租金以250万元在签订合同时予以抵顶，田学保提供了其支付1455万元的银行转账凭证，主张45万作为定金以现金方式在签订合同当日支付给白明利，白明利出具收据和确认书认可收到田学保1500万元购房款，出庭参加本案原审诉讼中对田学保支付全部购房价的事实也明确予以认可，本案查明的事实足以证明田学保全部支付涉案房屋交易价款的事实，在未相反证据足以推翻相关事实的情况下，原审判决认定田学保未支付全部购房价款不符合法律规定，本院依法予以纠正。田学保上诉认为其已支付全部购房价款的主张本院依法予以支持。关于田学保是否合法占有涉案房屋的问题，出卖人白明利在本案诉讼中对涉案房屋已向田学保交付使用的事实并无异议，涉案大部分房屋于2011年10月已出租，白明利一次性收取了三年租金，签订协议时田学保和白明利约定以租金250万元抵顶部分购房款，签订房屋买卖合同后，根据买卖不破租赁的原则，田学保取代白明利成为出租人，并收取了租金，其对已出租房屋行使了使用和收益的权利。此外，田学保与刘永明于2012年3月15日签订租赁合同并收取租金，田学保亦行使了对该出租房屋使用和收益的权利。田学保对其所购房屋行使使用权和收益权的行为，能够证明其对涉案房屋的合法占有和支配的事实。原审判决认为”现有证据不能证明涉案房屋查封前田学保已合法占有”与本案查明的事实不符，本院依法予以纠正。包括涉案房屋在内的整个华德项目房产证正在办理中，因此，涉案房屋的过户登记手续未办理并非因田学保自身原因。综合本院认定的上述事实，田学保购买涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其就执行标的享有足以排除强制执行的权利。田学保主张对涉案房屋停止执行的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。原审判决驳回田学保的该项诉讼请求不当，应予以纠正。关于田学保请求确认其享有涉案房屋所有权的主张应否支持的问题，本案系金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提起的案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，田学保是否已取得诉争不动产所有权并非阻却执行的必要前提，本案诉讼中田学保与白明利对房屋买卖合同的效力及履行的事实没有争议，不动产物权可通过当事人继续履行合同依法登记后取得，故田学保在本案中请求确认其享有涉案房屋所有权的主张，本院不予支持。综上，原审判决认定事实和适用法律均有错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、撤销吕梁市中级人民法院（2016）晋11民初127号民事判决；二、确认田学保与白明利于2012年1月5日签订的《房屋买卖合同》有效；三、不得执行位于太原市××街第6层0601-0623号房屋；四、驳回田学保的其他诉讼请求。本判决生效后，吕梁市中级人民法院（2014）吕执异字第3号民事裁定自动失效。一、二审案件受理费共计253600元，由杨小洪、马虎林、吉荣平、李润兰、白明利负担。本判决为终审判决。审判长  王国平审判员  韩德荣审判员  任君虹二〇一七年七月二十日书记员  李燕华