上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪01民终15147号
上诉人（原审被告）：鸥恩电子元器件（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇新浩路55号。
法定代表人：THIENKIMPOH，执行董事。
委托诉讼代理人：李征连，上海瑞富律师事务所律师。
委托诉讼代理人：迟君辉，上海瑞富律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：上海芝东机电设备有限公司，住所地上海市浦东新区新场镇新浩路47-55（单）号。
法定代表人：曹成城，总经理。
委托诉讼代理人：龚桂华，上海宸豪律师事务所律师。
上诉人鸥恩电子元器件（上海）有限公司（以下简称鸥恩公司）因与被上诉人上海芝东机电设备有限公司（以下简称芝东公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2017）沪0115民初57645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
鸥恩公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回芝东公司一审全部诉讼请求。事实和理由：鸥恩公司实际自2011年开始与芝东公司就系争房屋建立房屋租赁合同关系。合同履行过程中，双方形成芝东公司先开具发票，鸥恩公司再支付租金，或者鸥恩公司支付款项后，芝东公司随即开具发票的惯例。2017年2月13日，芝东公司内部发生股权变动，未能及时向鸥恩公司开具发票，鸥恩公司无法与芝东公司取得联系，芝东公司亦从未向鸥恩公司催讨租金。在此期间，鸥恩公司被案外人骚扰，正常经营活动受到严重影响。2017年5月5日，芝东公司法定代表人曹成城要求鸥恩公司5日内搬离，鸥恩公司立即与芝东公司沟通，表示愿意支付租金，并要求芝东公司开具发票，但芝东公司不予理会或者故意开具税务机关无法正常认证的发票，并继而采取封锁系争房屋大门等过激措施。需要说明的是，2016年底浦东新区新场镇公布了新的总体规划，根据规划，包括鸥恩公司在内的相关企业将被迁移，芝东公司在双方合同履行过程中的一系列行为的目的即在于赶走鸥恩公司，侵吞搬迁利益。
芝东公司辩称：系争房屋所在地块并不存在动迁的情况，鸥恩公司系将芝东公司内部的股权变动曲解为即将动迁。芝东公司内部的股权变动并不影响双方租赁合同的履行。芝东公司曾多次向鸥恩公司催讨租金，并承诺及时开具发票，但鸥恩公司在催告后仅支付了2017年2月的租金，芝东公司据此解除合同，依据充分。请求驳回上诉，维持原判。
芝东公司向一审法院起诉请求判令：1、确认芝东公司与鸥恩公司于2015年6月15日签订的《厂房租赁合同书》于2017年5月5日解除；2、鸥恩公司搬离上海市浦东新区XX路XX（单）号两栋厂房，将上述房屋返还给芝东公司；3、鸥恩公司支付2017年3月15日至2017年5月5日的租金178,082元，并按每天3,424.66元的标准支付自2017年5月6日起至实际搬离之日止的房屋使用费；4、没收鸥恩公司支付的保证金15万元。
一审法院认定事实：2015年6月15日，芝东公司与鸥恩公司签订《厂房租赁合同书》一份，约定，芝东公司将系争厂房租赁予鸥恩公司使用，租赁物面积经鸥恩公司认可确定为5,803.79平方米；租赁期限为三年，即从2016年2月15日起至2019年2月14日止；租赁保证金为15万元；每一年租金总计125万元，三年租金不变（2016年2月15日至2019年2月14日），鸥恩公司应以人民币按季支付使用，于第一季的最后一天支付下一季的租金，先付后使用；鸥恩公司欠缴租金超过一个月，芝东公司有权提前解除本合同。
上述合同签订后，芝东公司向鸥恩公司交付系争厂房，鸥恩公司支付租金至2017年3月14日。
2017年5月5日，芝东公司法定代表人曹成城与鸥恩公司负责人短信联系，告知因鸥恩公司拖欠2017年2月15日至5月14日的租金，故要求解除租赁合同，并于5日内搬离。鸥恩公司方同日短信回复表示已支付2017年2月15日至3月14日的租金，尚欠2个月租金，要求提供已付租金发票，欠付租金在收到发票后予以支付。后双方多次短信沟通未果。
2017年8月28日，芝东公司向鸥恩公司发送《通知函》，要求鸥恩公司于2017年9月15日自行清理系争厂房内遗留物品。
一审审理中，芝东公司、鸥恩公司明确系争厂房具体指：登记在芝东公司名下的上海市浦东新区新场镇XX路XX（单）号XX幢、XX幢全幢房屋（建筑面积分别为4,646.36平方米、1,157.43平方米）。经释明，鸥恩公司表示如果法院判决涉案租赁合同解除，鸥恩公司已于2017年5月5日搬离，即便存在一些废弃物品，芝东公司可自行处理，故租金及使用费应计算至2017年5月5日，保证金用于抵扣上述费用。
一审法院认为，芝东公司与鸥恩公司签订的《厂房租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。鸥恩公司在承租系争厂房后，逾期支付租金超过一个月，芝东公司按约享有合同解除权。芝东公司于2017年5月5日通知鸥恩公司解除合同，故合同解除日为2017年5月5日。鸥恩公司辩称逾期支付租金的理由，缺乏依据。租赁合同解除后，鸥恩公司应结清拖欠费用并返还系争厂房。鸥恩公司未能提供证据证明其已将系争厂房返还芝东公司，故对芝东公司要求返还厂房并支付欠付租金及房屋使用费的诉请，于法有据，予以支持。关于租赁保证金，芝东公司主张予以没收，缺乏依据，不予支持，可用以抵扣鸥恩公司欠付的上述费用。
一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条的规定，于二○一七年十月二十四日作出判决：一、确认上海芝东机电设备有限公司与鸥恩电子元器件（上海）有限公司2015年6月15日签订的《厂房租赁合同书》于2017年5月5日解除；二、鸥恩电子元器件（上海）有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市浦东新区XX路XX（单）号两幢房屋，将上述房屋返还给上海芝东机电设备有限公司；三、鸥恩电子元器件（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海芝东机电设备有限公司租金及房屋使用费：按照年租金125万元的标准，自2017年3月15日起计算至鸥恩电子元器件（上海）有限公司实际搬离房屋之日止（实际支付时扣除鸥恩电子元器件（上海）有限公司已支付的租赁保证金15万元）；四、驳回上海芝东机电设备有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,080元，减半收取计4,540元，诉讼保全费3,160元，均由鸥恩电子元器件（上海）有限公司负担。
二审中，双方当事人均未提交新证据。
经审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。
二审中，鸥恩公司、芝东公司一致确认，双方租赁合同履行过程中，鸥恩公司通过银行转账方式支付租金。鸥恩公司另表示，芝东公司于2017年6月20日开始实际控制系争厂房，但鸥恩公司安排了门卫看管其遗留的物品。
本院认为，鸥恩公司作为系争《厂房租赁合同》的承租人，应当严守契约精神，诚信履行支付租金的义务。该合同明确约定，鸥恩公司应按季支付租金，先付后使用；欠租超过一个月，芝东公司有权提前解除租赁合同。依鸥恩公司所述，双方租赁合同履行过程中，并未形成芝东公司先开具发票，鸥恩公司再支付租金的交易惯例，因此，芝东公司开具发票的行为并不影响鸥恩公司按约履行支付租金的义务。双方一致确认，鸥恩公司实际系通过银行转账方式支付租金，由此，芝东公司内部的股权变动即使造成该公司内部人员变化亦显然不会导致鸥恩公司无法支付租金。至于案外人是否对鸥恩公司的经营活动造成影响，更是与鸥恩公司租赁合同项下支付租金的义务无关。而鸥恩公司主张芝东公司采取封锁系争厂房大门等过激措施，并无任何证据予以证明，难以认定。依据上述分析可见，鸥恩公司至今未支付2017年3月15日起的租金并无正当事由，明显构成违约，芝东公司据此于2017年5月5日通知鸥恩公司解除系争《厂房租赁合同》，具有合同依据。鸥恩公司所述的芝东公司解除合同的动机，并非人民法院审查芝东公司是否享有合同解除权的范畴，本院不予认定。
合同解除后，鸥恩公司应当及时返还系争厂房，并支付拖欠的租金以及实际返还系争厂房之前参照租金标准计算的使用费。鸥恩公司主张芝东公司于2017年6月20日开始实际控制系争厂房，并无证据予以证明，且与其所述目前仍安排门卫看管其遗留物品存在矛盾，本院不予采信。
综上，鸥恩公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9,080元，由上诉人鸥恩电子元器件（上海）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 金绍奇
审判员 许 军
审判员 潘俊秀
二〇一八年一月二十四日
书记员 李 菲
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……