上海市普陀区人民法院
民事判�书
（2017）沪0107民初7396号
原告李雷。
被告潘渭河,男,1951年10月27日出生,汉族,住上海市曲阳路***号***室。
被告于晶，女，1976年11月13日出生，汉族，住址同上。
委托代理人潘渭河。
原告李雷与被告潘渭河、于晶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员蒋国红独任审判,公开开庭进行了审理。原告李雷、被告潘渭河并作为被告于晶的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李雷诉称，2016年3月21日，原、被告之间签订了《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》，约定原告向被告购买位于上海市普陀区梅川路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋价款人民币(以下币种均为人民币)210万元。合同对过户、交房、户口迁出、违约责任等都作了相关约定，后被告未按约定迁出�口且逾期交房，拖欠水、电、煤费用以及交付的房屋固有家具等都被移走，房屋无法正常居住，原告只能提前装修，继续租房居住，给原告造成损失。故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判令：一、被告向原告支付逾期交房的违约金4200元；二、被告向原告支付未按合同规定固装交付的赔偿金10000元；三、被告向原告支付因房屋无法居住产生的租房损失9600元；四、被告向原告支付户口未迁出的违约金(自2016年7月22日起至实际迁出之日止的违约金，按房屋总价的日万分之五计算)；五、被告向原告支付拖欠的水、电、燃气费共计237元；六、被告向原告退还为其垫付的中介费21000元；七、本案诉讼费由被告承担。
两被告共同辩称，被告系按合同约定交房且买卖合同中并未对固定装修有过相关约定，户口未迁出是派出所不让其迁，况被告也没有要求原告垫付过中�费，故被告仅同意支付拖欠的水、电、燃气费用，其余诉请被告均不予同意。同时表示若户口问题违约成立，违约金约定过高，要求法院酌情降低。
经审理查明，被告潘渭河、于晶为系争房屋权利人。2016年3月21日，原告李雷与被告潘渭河、于晶就系争房屋出售事宜签订《房地产买卖居间协议》、《房屋买卖合同》。该买卖合同中约定，总房价款为210万元；原告银行贷款划入被告收款账户后三天内于2016年8月30日前被告将系争房屋交付原告；若该房地产上有户口，被告应于本合同签订后120天内将原有户口迁出，否则，每逾期一日，应按照总房价款的万分之五向原告支付违约金直至户口迁出之日止；同时双方又补充约定，户口在双方赴房产交易中心过户前全部迁出。2016年3月24日，原告李雷作为买受人(乙方)，被告潘渭河、于晶作为卖售人(甲方)就系争房屋出�事宜签订《上海市房地产买卖合同》，合同第一条约定：甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司政通路分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产具体状况如下：(二)房地产座落：梅川路XXX弄XXX号XXX室。(三)房屋建筑面积：43.64平方米。合同第二条约定：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为XXXXXXX元；合同第四条约定：甲、乙双方同意，甲方于2016年8月31日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2016年8月1日之前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同附件三付款协议：1、首付：签订本合同之前乙方已支付给甲方定金计人民币50000元整。签订本合同3日内，乙方应自行支付给甲方580000元整，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款共计人民币630000元整。2、贷款：甲方同意乙方通过向贷款银行申请人民币XXXXXXX元整贷款的形式支付第二期房价款。3、尾款：待乙方取得房地产权证且贷款银行将上述第二期房价款支付至甲方指定账户后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方。同时乙方应自行支付给甲方房价尾款计人民币10000元整。合同附件四约定：物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担。
2016年3月21日，原告向被告支付定金5万元；同年3月24日，原告向被告支付房款58万元；8月24日原告通过银行贷款形式向被告支付房款146万元，尚有尾款1万元未支付。8月31日，被告将系争房屋交付原告。
另查，因被告在系争房屋内留有户口，其于2016年8月10日向原告出具承诺书，承诺户口于2016年10月1日前全部迁出。
本案在审理过程中，原告表示同意将未支付的房款10000元支付给被告。
2016年3月10日，原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。
本院认为，当事人的合同权益受法律保护。原被告之间订立的房地产买卖合同内容、形式均符合法律规定，本院对该合同的法律效力予以确认。合同订立后，缔约人应本着诚实守信的原则切实履行合同义务，有违反约定行为的一方应承担相应的法律责任。本案争议焦点在于：被告是否逾期交房，虽然原被告在先后签订的两份买卖合同中都对交房时间作出过约定，但在后签订的《上海市房地产买卖合同》中明确约定交房时间为2016年8月31日，故被告于该日交房并未违反合同约定，故对原告要求被告支付逾期交房的违约金之诉请本院难以支持。对于原告要求被告支付未按合同规定固装交付的赔偿金及因无�居住产生的房租费损失之诉请既无合同依据又无法律规定，故对原告的上述诉请本院亦难以支持。被告未迁出系争房屋内户口，理应承担相应的违约责任，故对原告要求被告承担户口未按约迁出的违约责任之诉请应予支持，针对被告认为违约金约定过高的辩称，本院认为，合同对违约金的约定除符合缔约人真实意思表示外，另应遵循违约金惩罚性和补偿性的基本原则，虽然被告确有违约行为，但综合房屋买卖过程中钱款支付情况的特征、买卖双方通过交易取得的合同利益及原告所述损失情况分析，系争合同中约定的被告违约所须承担的违约金确实过高，如要求被告以合同约定的计算方法向原告偿付违约金，必然造成当事人之间合同权益的失衡，故被告认为违约金约定过高的辩称亦符合合同法相关规定，本院予以采纳，违约金数额由本院综合上述内容酌情予以降低。至于原告要求被告支付拖欠的水、电、燃气费费用，庭审中被告表示认可并同意支付，本院予以确认，故对原告该项诉请予以支持。原告要求被告退还为其垫付的中介费依法无据，本院不予支持。对于未支付的房款，原告理应支付。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告潘渭河、于晶应于本判决生效之日起十日内支付原告李雷户口未迁出的违约金人民币20000元；
二、被告潘渭河、于晶应于本判决生效之日起十日内支付原告李雷拖欠的水费、电费、燃气费共计人民币237元；
三、原告李雷应于本判决生效之日起十日内支付被告潘渭河、于晶房款人民币10000元；
四、对原告李雷的其余诉讼请求均不予支持。
如未按本判决指定的期间�行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
本案受理费人民币4401元，减半收取，计人民币2200.5元，由原告负担1980.5元，被告负担220元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 蒋国红
二〇一七年四月二十八日
书记员 徐 灵
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据�同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行
合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措
施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。