广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终1043号
上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社，住所地：广州市荔湾区。
法定代表人：卢健能，职务：社长。
委托代理人：申武潮，广东威戈律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁伟旗，住广州市荔湾区。
委托代理人：陈伯章，广东引力律师事务所律师。
委托代理人：吴育华，广东引力律师事务所律师。
上诉人广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社（以下简称海北股份经济联合社）因与被上诉人梁伟旗租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2016）粤0103民初6600号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。
海北股份经济联合社上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五、七项判决，支持海北股份经济联合社的一审反诉请求；二、判令梁伟旗承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决认定海北股份经济联合社不能举证证明梁伟旗有违约行为，梁伟旗在因火灾事故导致租赁合同解除中完全不存在过错是错误的。1、海北股份经济联合社与梁伟旗签订的《荔湾区经济联社商铺租赁合同》第五条第（二）项第11点明确约定：梁伟旗必须遵守国家安全生产和消防管理相�法规规定，负责铺位的消防安全和安全生产，并按规定要求配置灭火器材，不得私拉乱接用电，存放易燃物品，不得违章占道经营。一审判决书在审理查明部分中的公估报告现场勘测记录、广州市公安局荔湾区分局作出的《火灾事故认定书》均足以证明梁伟旗违反上述约定，占用通道和空间进行经营，有存放易燃货物的违约行为。2、《火灾事故认定书》认定的起火原因是：F4-F8商铺外部主线路故障引燃可燃物所致。F4-F8商铺承租人是包括本次六件案件的原告之一梁伟旗，因此架设在商铺上方的主线线路发生故障，产生火花溅落引燃的可燃物只有可能是梁伟旗悬挂在半空中和摆放在通道的易燃货物，梁伟旗对火灾事故的发生存在过错；二、一审判决书认定海北股份经济联合社对合同的解除存在全部过错也是错误的。1、梁伟旗提交的报告清楚明白注明了通道货物有损�，通道悬挂的货物有损失，这些货物都是因为主线故障引燃的，然后才蔓延到各个商铺，如果租赁方不违反合同约定堆放和悬挂货物，火灾就不会发生，海北股份经济联合社的商铺也就不会有损失，一审判决只引用我国合同法第216条规定，却不引用第222条规定，且忽视双方合同约定，认定由海北股份经济联合社承担解除合同的全部责任明显不当；三、一审判决结合公估报告估价金额的50%来进行财物赔偿，没有事实和法律依据，且认定数额极为离谱。1、《火灾事故认定书》认定的过火面积只有95㎡，公估报告在第2页正文第二条“事故经过”中将过火面积认定约300㎡，（包括了占道经营的通道23㎡面积），明显与《火灾事故认定书》认定的基本事实不符，其评估出的价格215442元，至少多计算了1倍。另，梁伟旗向海北股份经济联合社每月支付的租金才2700元，但公估�告评估出梁伟旗摆放的货物价值高达21万多元，该价格在海北股份经济联合社这个广州市最偏僻的农贸市场显属不合理，且依照合同法113条即便认定海北股份经济联合社违反合同，应赔偿的损失也应不超过海北股份经济联合社签订合同应当预见违反合同可能造成的损失，一审法院即便五折推定也仍然是一个天价数目。最后，一审法院并没有就梁伟旗主张的损失赔偿是否需要进行摇珠评估向海北股份经济联合社进行过释明。因此，一审法院将本案六名承租人的货物损失全部算在海北股份经济联合社一方显示公平；四、一审法院违反法定程序未依法追加中国南方电网公司为案件当事人。本案货物受损不是因为海北股份经济联合社的租赁违约造成，而是案外第三人主线线路产权人中国南方电网公司没有提供安全用电行为造成。中国南方电网公司与作为终端用户的梁伟旗之�存在事实上的供用电合同关系，不论从中国南方电网公司是违约还是侵权责任来说，中国南方电网公司依法均应在本案中承担赔偿责任。一审法院未依法依职权追加中国南方电网公司作为本案的被告或第三人参加诉讼，属遗漏案件当事人，严重违反诉讼程序；五、按照火灾认定书起火部位F4商铺门口的外部位置并不是商铺里面，该起火位置不是双方所租赁的场所，梁伟旗堆放在通道和悬挂在通道上的的货物不是存放在商铺里面，应由其自己承担损失，且引发火灾的主线线路以及商铺外面的通道范围均不是双方租赁的范围，因此造成的损失也应由梁伟旗自行承担。综上所述，请求二审法院支持海北股份经济联合社的上诉请求。
被上诉人梁伟旗答辩称：一、引发本次火灾事故是由于F4-F8商铺东侧外部主线线路故障引燃可燃物所致。首先，起火点是商铺外部电线主线路且与梁伟旗所承租的商铺有十几米远的距离，很明显梁伟旗商铺内的物品被烧毁是火势蔓延至商铺内部所致，因此，本次火灾事故与商铺内部无关，海北股份经济联合社引用公估报告现场查看情况“通道摆货”占用通道和空间等，完全是偷换概念，公估报告有关查勘均是针对商铺内部通道并非公共通道。其次，火灾发生时间是凌晨5时20分，当时铺位还未开门营业，商铺内无人、亦无用电设备在使用，所有的货物在未营业期间都是收回铺内，不可能放在通道，完全排除了因梁伟旗方面原因引起的火灾。综上，梁伟旗不存在任何过错；二、外部电线主线线路是由海北股份经济联合社拉设、负责日常维护、管理（包括商铺电费均是由梁伟旗直接向海北股份经济联合社收取缴交、海北股份经济联合社配有专门电工负责市场内用电问题），根据有关法律、法规规定，�北股份经济联合社是案涉电线的属权人、管理人对电线主线路负有法定的管理、维护责任。对因电线主线线路引起的火灾，海北股份经济联合社负有重大过错。同时，海北市场作为海北股份经济联合社所开办的一个经营单位，以出租商铺、提供服务赚取经营利益，依据《商品交易市场登记管理办法》及《侵权责任法》有关规定，海北股份经济联合社亦负有保障梁伟旗等租户的人身和财产安全方面的义务。因此，本次火灾造成梁伟旗的全部损失，应由海北股份经济联合社全额赔偿。
2016年10月24日，梁伟旗向一审法院起诉请求：1、判令梁伟旗与海北股份经济联合社在2012年12月21日签订的《海北市场档位租赁合同》于2016年1月19日解除；2、判令海北股份经济联合社返还2016年1月19日至1月31日租金1080元〔2700÷30×（30-18）＝1080元〕；3、判令海北股份经济联合社返还�证金9000元；4、判令海北股份经济联合社赔付梁伟旗误工损失30000元（算2个月）；5、判令海北股份经济联合社赔付梁伟旗火灾财物损失215442.00元；6、判令海北股份经济联合社支付本案公估费10772.10元；以上合计：266294.10元。7、本案诉讼费由海北股份经济联合社承担。
海北股份经济联合社向一审法院反诉请求：1、判令梁伟旗赔偿梁伟旗商铺维修费用损失31620.75元和租金损失人民币27000元，合计为人民币58620.75元；2、判令梁伟旗承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：2012年12月21日，梁伟旗（乙方）、海北股份经济联合社（甲方）签订《海北市场档位租赁合同》约定：甲方将成衣类摊档位F7、8、9号租用给乙方使用，租用期由2013年1月1日至2015年12月31日；乙方在使用期内按月交租给甲方，每月租金2700元；乙方进入市场出售的商品和辅助工具�设施，只能在本档位范围内摆卖或存放，严禁占道经营，高度不准超过两米；乙方必须按政府有关部门的法律、法规进行经营，如要办理营业执照或其他证照手续的，由乙方自行办理；乙方不得在档位乱搭乱订挂和乱拉接水电管线，水电费由乙方支付，并要遵守用水用电的有关规定；各类档位的供水供电设施在承包期内如有损坏，由乙方负责维修；如由联社维修，其工料费由承包者负责；乙方要爱护市场的公共设施，如有损坏，作价赔偿；乙方要文明经商，遵守市场管理规定，遵守政府的有关法律和当地的村规民约；因意外原因或不可抗力灾害造成市场要关闭，市场费计收到关闭前三天止，甲方要将多收的市场费和预收租金退回给乙方，由关闭日起，乙方不准进场经营；甲方责任：协助乙方解决档位纠纷，督促乙方履行合同，不得涉及乙方的正当经营，不得随意�回档位；乙方责任：按时交纳档位费、垃圾清运费和各项税费、杂费；如乙方违约，甲方可单方终止合同，没收乙方预交的租金和预收的档位费，并即日收回档位，合同即作终止等等。签订合同后，梁伟旗向海北股份经济联合社支付了押金9000元。火灾发生前，梁伟旗在案涉商铺内经营服装、内衣等。
2015年12月18日，海北股份经济联合社向各租户出具《通知》，内容为：各档位于2016年1月中旬公开竞价，成交后的租赁合同从2016年2月1日开始执行；原租赁合同结束时间延长至2016年1月31日，2016年1月31日前租金仍按原合同租金标准收取等。
2016年1月28日，广州市荔湾区XX街XX路XX号海北市场西侧商铺发生火灾，广州市公安局荔湾区分局于2016年3月11日作出穗公荔消火认字[2016]第XX号《火灾事故认定书》，认定火灾事故基本情况：过火面积95平方米，烧毁商铺�外的货物等物品一批，起火时间为2016年1月18日5时20分，起火部位为广州市荔湾区XX街XX路XX号海北市场西侧F4-F8商铺东侧门口外部位置，起火原因为F4-F8商铺东侧门口外部主线线路故障引燃可燃物所致。梁伟旗以及其他租户共六人对该《火灾事故认定书》有异议，并提出书面复核申请，广州市公安消防局于2016年5月4日作出穗公消火复字[2016]第XX号《火灾事故认定复核决定书》，维持广州市公安局荔湾区分局作出的穗公荔消火认字[2016]第XX号《火灾事故认定书》。
2016年3月28日，梁伟旗以及其他租户共六人委托律师向海北股份经济联合社发出《律师函》，认为海北股份经济联合社作为主线线路权属人，应对火灾造成承租商户损失承担责任，当务之急，应当先确定承租租户的货物损失，再另行协商赔偿，故此请海北股份经济联合社在收到函件之日起3日内安排人员�租户共同核对、确认损失或共同委托有关鉴定机构进行损失鉴定。海北股份经济联合社确认收到该律师函，但认为火灾不是海北股份经济联合社原因引起，定损不是海北股份经济联合社的责任。
2016年4月19日，梁伟旗自行委托广州汇信保险公估有限公司对案涉商铺因火灾致损进行公估，该公司于2016年6月14日派公估师前往广州市荔湾区XX街XX路XX号海北市场，并于2016年9月18日出具《海北市场F7－F9档（梁伟旗）2016年1月18日火灾致财产损失案公估报告》，该报告记载：现场查勘情况：现场可见商铺完全过火，墙面过火烟熏、批荡脱落，店内可见过火烧毁的货架残骸，只剩下铁支架，地面残骸凌乱，通道摆货区域可见铁货架支架，地面铺满了过火未完全烧毁的残骸，小部分残骸可辨认规格类别，但具体数量已经无法清点；通道上方雨棚过火只剩下檩条，部分用于�货的铁丝网部分残留在上面。经现场查勘及向委托人了解得知，过火档铺主要经营文胸、内裤丝袜、箱包类及部分服装，现场残骸中可以辨认部分类别产品、如文胸、丝袜、毛巾、背包、裤子；因三个档铺靠近起火点，过火严重，现场已经无法辨认具体的规格型号及数量。根据现场情况，我司对现场残骸的高度、残骸的摆放位置以及可辨认的残骸进行绘制区域摆放示意图，同时根据委托人的回忆描述做一个记录。根据现场情况，主要分为三个区域绘制平面摆放示意图，如地面摆放示意图、墙面挂放示意图、通道上方挂放示意图，在绘制示意图过程中，测量记录残骸尺寸、周围残骸情况并记录委托人的相关回忆描述。报损情况：委托人报损金额为281859.00元。损失核定：根据我司核定本次事故合理范围内最大空间体积的损失金额为215442元。定损说明：本次火灾事故造成三个档铺过火严重，根据现场残骸情况，已经无法完全清点详细的损失项目及数量；委托人称，档铺属于个体经营，都是夫妻俩自己管理，并没有对店铺存货进行进销存记录，即没有任何相关的库存账册，且因进货单都放在店内，全部被大火烧毁，已经无法提供进货单据；本次事故损失项目仅根据委托人报损项目进行核定，我司不对其真实性进行核定，其报损项目真实性、完整性由委托人负责。海北股份经济联合社质证对该评估报告不予确认，认为该报告是公估机构根据委托人口述进行的推测、假设作出的财产损失核定，且公估机构明确对委托人提供的货物记录的真实性不予负责，故认为该报告不能作为本案的证据使用。梁伟旗支付了公估费10772.10元。
一审庭审中，双方确认，案涉商铺因被火灾烧毁而无法使用，案涉合同于2016年1月19日火灾发生后解除�海北股份经济联合社在2016年10月已收回案涉商铺。经一审法院释明，梁伟旗、海北股份经济联合社均表示不就梁伟旗主张的损失赔偿申请法院摇珠评估。
一审法院认为，梁伟旗、海北股份经济联合社签订的《海北市场档位租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效,双方均应依约严格履行。庭审中，双方均确认案涉商铺因被火灾烧毁而无法使用，对于案涉合同于2016年1月19日火灾发生后解除均无异议，为此一审法院确认梁伟旗与海北股份经济联合社于2012年12月21日签订的《海北市场档位租赁合同》于2016年1月19日解除。本案争议焦点在于合同解除的责任问题。根据广州市公安局荔湾区分局作出的《火灾事故认定书》，本次火灾的起火原因为：F4-F8商铺东侧门口外部主线线路故障引燃可燃物所致。梁伟旗承租的商铺是F7－F9商铺，并非起火部位，案涉商铺损毁是受火灾蔓延所致，与梁伟旗是否履行妥善保管案涉场地的义务无直接因果关系，且海北股份经济联合社未举证证明梁伟旗存在乱摆乱卖、占道经营、高度超过2米、乱拉乱接水电管线等违约行为，因此海北股份经济联合社认为因梁伟旗违约导致火灾发生的抗辩理由不成立，不予采纳。梁伟旗承租商铺后，依约使用商铺并交纳租金，无违约行为，对于火灾事故导致案涉合同解除不存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”以及第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，本案中，案涉商铺在租赁期内被烧毁，现�证据不足以证明火灾是因不可抗力导致，因租赁合同关系发生在梁伟旗、海北股份经济联合社之间，根据合同相对性原则，海北股份经济联合社作为出租人未能在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，构成违约，应承担违约责任。海北股份经济联合社抗辩认为外部主线线路是由南方电网架设和管理，应由南方电网承责，属海北股份经济联合社和南方电网之间的纠纷，海北股份经济联合社不得以此为由主张免责，因此一审法院认定海北股份经济联合社对于合同解除存在过错。结合上述分析，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同”，本案中，由于案涉商铺所在市场内的外部主线线路发生故障，致使案涉商铺在2016年1月19日至1月31日期间未能符合商铺用途使用，且如前所述，发生该情况不可归责于梁伟旗，故梁伟旗无须向海北股份经济联合社支付商铺未能使用期间的租金。在梁伟旗已向海北股份经济联合社支付案涉商铺2016年1月份租金的前提下，梁伟旗要求海北股份经济联合社返还2016年1月19日至1月31日期间的租金1080元具有事实和法律依据，予以支持。关于保证金，案涉合同因不可归责于梁伟旗的事由而解除，且海北股份经济联合社也未举证证明梁伟旗在合同解除前存在违约或欠款的行为，故梁伟旗要求海北股份经济联合社返还保证金9000元的诉请，予以支持。海北股份经济联合社如能提供相应的证据证实梁伟旗实际尚欠案涉房屋其它费用具体金额，应另循法律途径解决。结合上述分析，因梁伟旗不存在违约行为，故�北股份经济联合社要求梁伟旗赔偿商铺维修费用损失31620.75元和租金损失27000元的反诉请求缺乏合同和法律依据，不予支持。关于梁伟旗主张海北股份经济联合社赔付财物损失215442.00元的诉请，因合同无法继续履行的过错在于海北股份经济联合社，梁伟旗现要求海北股份经济联合社赔偿因合同解除产生的损失合法合理。梁伟旗依据其自行委托的广州汇信保险公估有限公司出具的《海北市场F7－F9档（梁伟旗）2016年1月18日火灾致财产损失案公估报告》，主张赔偿金额合计215442.00元，海北股份经济联合社对该公估报告不予确认，认为该报告并非一份合法有效的证据，不能作为证据使用。庭审中，经一审法院释明，梁伟旗、海北股份经济联合社均表示不就梁伟旗主张的损失赔偿申请法院摇珠评估。为此一审法院结合该公估报告，综合考虑海北股份经济联合社的违约过错、�涉商铺的面积、梁伟旗经营投入的合理费用以及梁伟旗使用案涉商铺近一年所产生的折旧，酌情判决海北股份经济联合社以梁伟旗所主张金额的50%即107721元进行赔付。梁伟旗为此支付的公估费10772.10元由梁伟旗、海北股份经济联合社各负担一半。关于梁伟旗要求海北股份经济联合社赔付误工损失30000元的诉请，因梁伟旗未能提供相应的凭证和计算依据，未能举证证明梁伟旗实际发生了上述损失，一审法院对此不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条、第二百一十六条的规定，一审法院于2016年11月30日作出如下判决：一、确认梁伟旗与广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社于2012年12月21日签订的《海北市场档位租赁合同》于2016年1月19日解除；二、自本判决发生法律效力之日起十日�，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社一次性向梁伟旗返还自2016年1月19日至2016年1月31日的租金1080元；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社一次性向梁伟旗返还保证金9000元；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社一次性向梁伟旗支付损失赔偿款107721元；五、自本判决发生法律效力之日起十日内，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社一次性向梁伟旗支付公估费5386.05元；六、驳回梁伟旗的其他诉讼请求；七、驳回广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社的全部反诉请求。如果梁伟旗未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2647元、反诉费632元，由梁伟旗负担1216元，广州市荔湾区海龙街海北股份合作经济联合社负担2063元。
二审中，海北股份经济联合社提交了两张照片打印件，拟证明涉案主线线路的产权人是中国南方电网公司，线路故障也就是南方电网发生故障，由此引发的火灾应该由中国南方电网公司承担责任，故本案应该把中国南方电网公司追加为本案第三人。梁伟旗对上述证据的真实性、关联性及合法性均不予确认，并认为：1、引起市场火灾的电线非图片显示的主线，照片与本案没有关联性；2、根据国务院1996年9月1日施行的店里供应与使用条例的规定，供电设施建成投产后由用户管理和维护。海北股份经济联合社亦确认其二审提交的照片打印件中的主线电线并非引起火灾的涉案电线。
经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。
二审另查明，海北股份经济联合社在一审庭询中明确表示因为现场不具备评估的基本条件，不申请重新评估。
二审期间，海北股份经济联合社和梁伟旗均确认，出现故障的主线线路是指市场内铁棚下面涉案商铺外面的电线。海北股份经济联合社认为该电线的产权人是中国南方电网公司，但同时表示并无证据可以证明该事实，其目前只是和中国南方电网公司沟通，但尚未提起诉讼要求中国南方电网公司赔偿。
本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条的规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”，本院仅针对海北股份经济联合社的上诉请求进�审查。海北股份经济联合社和梁伟旗签订的《荔湾区经济联社商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。在合同履行期间，因涉案商铺外部的电线出现故障引燃可燃物，致使涉案商铺被烧毁，海北股份经济联合社作为涉案商铺的出租人，未能保证涉案商铺的安全，导致梁伟旗的货物受损，对此应承担责任。
海北股份经济联合社认为其对梁伟旗货物损失不应承担责任的主要抗辩理由是：梁伟旗有违约占用通道经营的行为；涉案事故是由中国南方电网公司没有提供安全用电所致，与其无关；公估报告认定的损失数额不合情理。对此本院认为，即便梁伟旗有违约占用通道经营的行为，但海北股份经济联合社并不能提供证据证明梁伟旗上述违约行为导致了涉案火灾，故梁伟旗违约占用经营通道的行为与本案案件处理无关。海北股份经济联合社认为涉案事故是中国南方电网公司没有提供安全用电所致，因出现故障的涉案线路是否归中国南方电网公司所有并由中国南方电网公司所架设、维护，海北股份经济联合社对此并未能举证证明，故原审法院认为海北股份经济联合社作为出租主体应对因该线路故障产生的涉案商铺内货物灭失承担责任，并无不当，本院予以维持。海北股份经济联合社二审期间提交的照片打印件因并非涉案故障电线，与本案无关联，本院对该证据不予审查。涉案商铺已经烧毁，海北股份经济联合社在一审中亦明确表示不再申请对承租人的损失进行评估，一审法院基于海北股份经济联合社的过错责任、商铺面积、梁伟旗投入的合理费用以及折旧等情况，再结合公估报告，酌情确定梁伟旗的损失金额，属于一审法院自由裁量权的行使范围，本院应予尊重，不宜调整。因为一审�定承租人的损失是酌情确定而非公估报告，海北股份经济联合社以公估报告认定的损失包括公用通道上的货物损失为由要求调整一审确认的损失数额，理据不足，本院不予支持。
本案系租赁合同纠纷，中国南方电网公司并非租赁合同的相对方，一审法院未追加中国南方电网公司为本案当事人，程序并未违法，海北股份经济联合社可另案解决其和中国南方电网公司对涉案电线出现故障产生的损失该如何处理的问题。
综上，海北股份经济联合社的上诉请求及理由均不成立，本院不予支持。审查一审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4126元，由上诉人广州市荔湾区海龙街�北股份经济联合社负担。
本判决为终审判决。
审判长 蔡培娟
审判员 李 民
审判员 谭红玉
二〇一七年三月三日
书记员 张 旭