湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终1637号
上诉人（原审原告、反诉被告）：张翰中，男，1984年12月17日出生，汉族，住武汉市武昌区。
委托诉讼代理人：林蕾，湖北忠三律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉佰润茂业商贸发展有限公司，住所地武汉市江汉区解放大道358号武汉广场写字楼46层11、12室。
法定代表人：陈奎铭，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张绍明，北京盈科（武汉）律师事务所律师。
上诉人张翰中与上诉人武汉佰润茂业商贸发展有限公司（以下简称佰润茂业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市硚口区人民法院（2016）鄂0104民初1184号判决向本院提起上诉。本院于2017年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
上诉人张翰中上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判张翰中不必向佰润茂业公司支付违约金13500元。2、依法改判佰润茂业公司应向张翰中支付违约金15000元。3、依法改判佰润茂业公司向张翰中支付工程装修费56824元、招牌费10042元、转让费82000元。4、一、二审案件诉讼费由佰润茂业公司承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、双方签订《房屋租赁合同》合法有效，双方均受该合同约束。张翰中按约履行了合同义务，但佰润茂业公司并未按照合同约定履行义务，包括：未按合同约定为张翰中悬挂招牌；房屋存在漏水现象并一直未予解决；佰润茂业公司指定张翰中购买的酸奶柜无法使用，熟食机、蒸包机、烤肠机无法同时使用。双方多次协商未果。到了第二次支付租金的时候，佰润茂业公司依旧未履行合同义务，无奈之下张翰中为了更好的维护自己的合法权益，迫使佰润茂业公司履行合同义务，张翰中不得不行使不安抗辩权。2、佰润茂业公司违法合同约定单方解除合同属于违约，应向张翰中支付违约金15000元。租赁合同约定租赁期限5年，自2015年7月20日起至2020年7月19日止。2016年2月4日，张翰中正常去案涉房屋开业时，发现案涉房屋门上贴有封门公告，此时，张翰中方知联泰公司已于2016年2月2日与佰润茂业公司解除租赁合同，并要求张翰中2016年2月3日腾退房屋，若约定时间已到未能腾退房屋将采取封门措施收回房屋。该公告上，佰润茂业公司于2016年2月4日加盖公章并注明同意封门。佰润茂业公司与联泰公司合同已解除，此时佰润茂业公司已非案涉房屋的合法权利人，已无权与张翰中解除合同要求腾退房屋。即便佰润茂业公司有权与张翰中解除租赁合同，但租赁合同中没有约定未支付租金属于合同解除条件，故佰润茂业公司属于违反合同约定单方解除租赁合同。3、工程装修费、招牌都是基于房屋而产生的费用，与租赁合同存在关联性，应在本案中一并处理。此外，无论是租赁合同还是咨询管理服务协议中，均未对转让金82000元进行约定，该费用属于法无据的费用，故佰润茂业公司应向张翰中退还。
上诉人佰润茂业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判张翰中支付违约金30000元。2、撤销一审判决第二项，改判佰润茂业公司无需向张翰中返还押金10000元和转让费50000元。3、张翰中承担本案一二审诉讼费用和反诉费用。事实及理由：一、一审法院对佰润茂业公司反诉请求的违约金进行了酌情扣减，判令赔偿金额仅由请求金额的五分之一，明显过低；二、依据合同条款，押金是在扣除拖欠租金有余额情况下才返还，本案张翰中拖欠2月租金15000元至今未付，押金抵扣租金尚欠5000元，不存在返还1万元押金。三、张翰中诉请存在损失的便利店至今仍由其合伙人即案外人ＸＸ勤一直经营，本案系恶意诉讼，张翰中不存在包括转让费在内的任何损失。便利店从开业之日始就是ＸＸ勤与张翰中合伙经营，虽然便利店合同由张翰中签订，但进货收货打理的都是ＸＸ勤。ＸＸ勤的经营从未停止，转让费损失并不存在。
2016年4月，张翰中诉至一审法院，请求：1、请求依法判令佰润茂业公司返还张翰中房屋租赁押金10000元、工程装修费56824元、转让金82000元、招牌费10042元，各项费用共计158866元；2、请求依法判令佰润茂业公司支付违约金15000元；3、本案诉讼费用由佰润茂业公司承担。
一审审理中，佰润茂业公司答辩认为张翰中违约在先，案涉房屋租赁合同不包含装修费、招牌费等费用，且与本案无关。佰润茂业公司提出反诉，请求判令：张翰中支付逾期给付租金的违约金64800元，时间从2015年12月19日至2016年2月15日止。
一审法院经审理查明：2016年6月29日，佰润茂业公司与张翰中签订《慕臣便利店咨询管理服务协议书》，约定佰润茂业公司（甲方）向张翰中（乙方）提供咨询管理服务，乙方向甲方缴纳保证金两万元，该款项在本协议履行完毕，且乙方不存在违约而须向甲方支付任何款项的前提下，一次性退还乙方，不计利息。双方还对授权店铺的装修等事宜做了约定。当日，佰润茂业公司还向张翰中出具了《经营风险及店铺筹备相关事项告知书》。
2015年6月30日，佰润茂业公司与张翰中又签订了《房屋租赁合同》，约定佰润茂业公司（甲方）武汉市硚口区航空路13号华中科技大学同济医学院604栋1单元1楼1号房屋（使用面积36平方米）出租给张翰中（乙方）经营慕臣便利店，租期自2015年7月20日至2020年7月19日，甲方在乙方付清半年租金及履约保证金后，2015年7月1日前将房屋交付给乙方；租金第一年、第二年为90000元整；房屋租金半年支付一次；本合同签订之日支付租金，以后每次租金须提前一个月支付；乙方应于本合同签订支付向甲方缴纳履约保证金一万元。合同还约定双方的权利义务、房屋的交付及收回、违约责任等。当日，张翰中向佰润茂业公司支付了半年租金45000元（2015年7月20日至2016年1月19日）、押金10000元、转让金82000元、首批投资款118000元。2015年7月27日，张翰中向佰润茂业公司支付了投资预算尾款和保证金共91173元。2015年8月，慕臣便利店开始营业。佰润茂业公司在该店营业后未将便利店招牌交给张翰中。后因双方发生纠纷，张翰中自2015年12月1日起未向佰润公司缴纳租金。2016年2月3日，佰润茂业公司向张翰中发出《解约通知》，告知张翰中解除合同并要求其在2016年2月4日前腾退房屋。2016年2月15日，张翰中搬离诉争房屋。
一审法院另查明，佰润茂业公司与案外人武汉市联泰欣诚商业投资管理有限公司（以下简称武汉联泰欣诚公司）签订《租赁合同》，约定武汉联泰欣诚公司将诉争房屋出租给佰润茂业公司，租期自2015年7月20日至2020年7月19日，双方还就租金、权利义务等做了约定，同时合同约定如因武汉佰润茂业公司经营不善，武汉联泰欣诚公司原则同意佰润茂业公司将诉争房屋转租，但应提供书面申请。2016年2月2日，双方协议解除上述租赁合同，佰润茂业公司应在2016年2月3日前腾退房屋。2016年2月4日，武汉联泰欣诚公司与案外人ＸＸ勤签订《房屋租赁合同》，约定ＸＸ勤承租诉争房屋作经营便利店之用。
一审法院认为：1、关于本案的审理范围。本案审理的是双方基于租赁合同关系产生权利义务的法律纠纷，本案的审理范围仅限于此。对双方存在的其他合同关系，双方当事人均可另行主张权利。张翰中诉请中的工程装修费56824元，产生于咨询管理服务协议书中，对授权店铺的装修等事宜的约定；招牌负担，亦属于咨询管理服务中的权利义务。故，张翰中工程装修费56824元、招牌费10042元的诉请，产生于双方其他合同约定，本案不予审理。
2、关于张翰中房屋租赁押金的诉请。租赁合同约定，合同解除房屋验收完毕后，佰润茂业公司应当无息退还。该保证金仅仅是对合同解除后其他费用的保证，并按照多退少补的原则进行处理。现房屋既已退还，佰润茂业公司并未主张房屋及附属设施损失或者清洁费用等事实，故理应退还张翰中押金10000元。
3、关于张翰中转让金的诉请。张翰中原本为取得5年的租赁权而支付了82000元的转让费，但其实际占有、使用租赁房屋近7个月，若佰润茂业公司全部占有该笔转让费，于理不合。法院按照实际占有时间及双方履约情况酌情确定佰润茂业公司退还转让费50000元。
4、关于佰润公司违约金的诉请。违约金是双方按照租赁合同约定履行义务的保证，须认定张翰中是否有违约定。房屋租赁合同中，承租人支付金钱对价是其主要义务。根据约定，张翰中应在2015年12月20日前支付租金，但其并未履行该义务，且并无足够的证据支撑其拒绝履约的抗辩，违约行为客观存在。张翰中本应当按照约定，向佰润公司支付违约金。故，张翰中不应要求佰润公司支付违约金。但按照合同约定，每逾期一日，按照欠付租金（45000元）的3%支付。从2015年12月20日至2015年2月4日（共计一个半月）张翰中退还房屋，数额已达六万余元。仅一月有余，违约金数额远远超过租金，佰润公司亦未举证证明其实际损失，因此依法予以调整。一审法院参照租金数额、逾期天数及法定上限，酌定为45000÷6×1.5×1.2＝13500元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、张翰中于本判决生效之日起十日内向武汉佰润茂业商贸发展有限公司支付违约金13500元。二、武汉佰润茂业商贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向张翰中返还押金10000元和转让费50000元。三、驳回张翰中的其他诉讼请求。四、驳回武汉佰润茂业商贸发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半后收取2599元，由张翰中负担1300元，武汉佰润茂业商贸发展有限公司负担1299元。
二审审理期间，上诉人佰润茂业公司提交三组证据：1、转让费转款凭证，拟证明佰润茂业公司承接租赁房屋时按照商业惯例向上家支付4万元转让费；2、押金租金收据，拟证明张翰中拖欠租金，押金不应退还；3、店面开业时货物签收单据，拟证明店面实际经营人是ＸＸ勤，店面从未发生过转让不存在转让费损失。上诉人张翰中质证后认为以上证据1、证据3与本案没有关联，不予认可。证据2一审提交过不属于新证据。本院认为，上诉人佰润茂业公司提交证据1、证据3张翰中均不认可，且与本案纠纷不具有关联性，证据2并非新证据，故上诉人佰润茂业公司上述举证的证明目的本院不予采信。
本院经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为,本案应围绕双方上诉理由及请求进行审理。
2016年6月30日，佰润公司与张翰中签订《房屋租赁合同》，双方形成租赁合同关系。合同履行中，张翰中未能依照合同约定支付租金，构成违约。张翰中在诉讼中称系因佰润公司未为其悬挂招牌、房屋存在漏水现象以及酸奶柜无法使用，熟食机、蒸包机、烤肠机无法同时使用等违约在先迫使其行使不安抗辩权。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）、经营状况严重恶化；（二）、转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）、丧失商业信誉；（四）、有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。张翰中拒绝履约的上述抗辩理由不符合不安抗辩权行使的法定情形，且未能举证证明佰润公司存在违约行为。张翰中未能按期支付租金，履行承租人应尽义务，理应承担违约责任。因合同约定的违约金数额远远超过租金标准，佰润公司亦未举证证明其实际损失，一审法院参照租金标准、逾期天数及法定上限，酌定违约金数额较为合理。关于上诉人张翰中主张佰润公司返还其工程装修费56824元、招牌费10042元的问题。双方于2016年6月29日签订的《幕臣便利店咨询管理服务协议书》中对授权店铺的装修及招牌费用的负担进行了约定，工程装修费和招牌费产生于咨询管理服务协议书，张翰中可另行主张权利，一审法院在本案中不予审理并无不当。关于押金的问题，租赁合同约定，合同解除房屋验收完毕，佰润公司应当无息退还押金。现双方租赁合同关系已解除，租赁标的物已由出租人收回，佰润公司继续占有押金缺乏依据。关于转让金的问题，张翰中为取得5年的租赁权而支付转让金82000元，但张翰中实际占有、使用租赁房屋7个月，一审法院按照实际占有时间及双方履约情况酌情确定佰润公司退还转让费50000元亦无不当。佰润公司上诉主张张翰中不存在转让费损失以及便利店实际经营者是ＸＸ勤、ＸＸ勤与张翰中之间是合伙关系等事实缺乏证据证实，本院不予采信。
综上，上诉人张翰中、佰润公司的上诉理由及请求均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费7248元，由张翰中负担5198元，武汉佰润茂业商贸发展有限公司负担2050元。
本判决为终审判决。
审判长 熊 青
审判员 骆朝辉
审判员 安林锋
二〇一七年五月十五日
书记员 舒 渲