山东省日照市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）日民一终字第921号
上诉人（原审被告）：张怀连，男。
委托代理人：刘成森，山东律苑律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：胥登洲，男。
委托代理人：霍红，威海环翠天鸣法律服务所法律服务工作者。
原审被告：汲万平，男。
原审被告：李佩佩，女。
上述两原审被告委托代理人：付晓，山东东方太阳律师事务所。
上诉人张怀连因与被上诉人胥登洲、原审被告汲万平、李佩佩所有权纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2012）东民一初字第3205号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张怀连的委托代理人刘成森，被上诉人胥登洲的委托代理人霍红、原审被告汲万平、李佩佩的委托代理人付晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：胥登洲与张怀连系朋友关系。1995年4月1日，胥登洲以“张怀廉”的名义与日照舒斯贝尔房地产开发有限公司签订《房产买卖合同》一份，购买望海路商业街七号楼二单元401号房屋，后因401号房屋已顶账，遂将401改为301，实际最终买卖标的物为七号楼二单元301号房屋，亦即涉案房屋。
1995年3月10日，日照舒斯贝尔房地产开发有限公司出具收款单一份，该收款单载明“今收到胥登洲购买我公司在望海路商业街七号楼二单元301号购房全款人民币壹拾万零伍仟元整，￥105000元”。
1995年4月1日，日照舒斯贝尔房地产开发有限公司出具付清楼款证明书一份，该证明书载明“房地产管理处：我开发公司已收到胥登洲（代张怀廉）购买望海路商业街7号楼2单元301号，建筑面积85平方米的购楼款人民币（现金）壹拾万零伍仟元整￥105000.00元（其中含水电初装费）。购买人：所购买的上述房屋，已一次性全额付清了楼价款，请给予办理城镇私房所有权证的申请登记。”
1995年4月14日，日照市人民政府、日照市房地产管理处颁发日房字第01**号城镇私房所有权证，所有权人姓名为张怀廉。
1996年12月27日，日照舒斯贝尔房地产开发有限公司向胥登洲发出催缴土地使用费的通知函一份，该通知函载明“胥登洲经理：鉴于95年4月份，望海路商业街7号楼2单元301号购房人张怀廉购房办证后反悔，您向本公司提出退房和变更房主的申请至今，您与张怀廉本人一直未到我公司办理合同更名手续。同时由于我公司依据原始购房合同第七条之规定需集中缴纳土地使用费，经多次给您电话通知，您一直声称：不能将土地证直接办到您的名下就不能交纳该费用，并要求我公司直接同房屋登记人张怀廉联系。我公司根据您提供的联系方式几经周折联系上了张怀廉，经我公司多次催促张怀廉昨日来我公司，明确表述：‘望海路商业街7号楼2单元301号楼房不是本人交款购得，买卖合同也不是本人签字，也从未授权他人代为签定；张怀廉本人只是为朋友挂个名，实际购买人是胥登洲。关于申请变更的情况，胥登洲也从未向本人提出过协助邀请’。”
2000年5月23日，日照市房地产管理处在日照日报刊登公告，称张怀廉的0115号房屋所有权证不慎丢失，利害关系人应自登报之日起6个月内书面申报，如届时无人申报，本处将认定该房产证作废，并按有关规定予以补发。
2001年1月11日，日照市房地产管理处向张怀连补发日房字第0069000**号房权证，将“张怀廉”更正为“张怀连”。
2011年9月26日，案外人刘朝军与汲万平、李佩佩签订《房屋买卖协议》一份，约定张怀连将座落于舒斯贝尔商业街007幢的房地产（日房字第0069000**号）作价32万元出售给汲万平、李佩佩。
2011年9月28日，日照市房地产管理局就涉案房屋分别向汲万平、李佩佩颁发日房权证市字第201109280**号、日房权证市字第20110928007-1号房屋所有权证。
涉案房屋自1995年购买后一直由胥登洲装修后居住、管理、使用至今。2012年7月16日，汲万平、李佩佩向原审法院起诉，要求张怀连及曹佩礼交付涉案房屋。
关于涉案房屋1995年4月间购买时的交款情况，胥登洲主张由其全额缴纳并提交了日照舒斯贝尔房地产开发有限公司出具的收款单和付清楼款证明书予以证明，张怀连辩称是用建材款抵顶的，但未提供证据予以证明。
关于涉案房屋2011年9月间的转让情况，汲万平、李佩佩的委托代理人付志刚在庭审中称：汲万平和李佩佩是夫妻关系，因为长年没有房子就申请了经济适用房，通过熟人老乡刘朝军联系了一个房源，去看房时看了两次门都锁着，觉得熟人办事没什么问题就签订合同交了款、办理的产权证，收房的时候看见有租房子的人住。因房子已过户给我们，为了保护自己的合法权益就把张怀连和胥登洲一同诉至法院，要求他们交付房屋。据了解，房屋买卖协议是张怀连的妻子李西兰和刘朝军与汲万平、李佩佩一起签订的。汲万平在调查笔录中称：我从网上看到有这个房源，就联系了刘朝军，他是张怀连的代理人，有授权委托书，我以前不认识刘朝军。我看过房子一次。我和刘朝军商议好了房屋价格32万元以后，2011年9月26日上午在烟台路的房产交易大厅签订的协议，房屋买卖协议是我从房产交易大厅拿的，签了可能是三份，当时在场的就我和刘朝军，没有别人。2011年9月28日办理的房屋过户手续，我方就是我自己过去的，签字的时候我老婆也在。过完户后我拿着证到建委领了经济适用住房补贴。领了经济适用房补贴后就付款了，付了30万元现金，在日照到临沂的高速路临沂出口处付的款，在对方的白色轿车内付的款，当时在场的有我、刘朝军和张怀连的老婆姓李的，刘朝军代签的字，姓李的老太太按的手印。当时我自己开的面包车去的，放在无纺布袋子里，30万元是我从兖州路日照银行取的。买房子买的比较急，当时就是图价格便宜，便宜了大约七八万。
原审认定上述事实，有各方当事人的当庭陈述及房产买卖合同、收款单、付清楼款证明书、城镇私房所有权证、通知函、房管局档案资料、房屋买卖协议调查笔录等。
原审法院认为：因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。虽然涉案房屋先登记在张怀连名下，后转移至汲万平、李佩佩名下，但由于当事人因物权的归属发生了争议，故不能以房管部门的登记内容作为确认涉案房屋所有权归属的依据，其原因在于房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。要解决涉案房屋的归属问题，应看当事人的真实意思表示并结合购房款支付和居住、使用情况等进行综合分析确定房屋归属。涉案房屋在1995年购房时，系胥登洲以张怀连的名义签订合同购买，购房首付款系由胥登洲支付，结合张怀连的“望海路商业街7号楼2单元301号楼房不是本人交款购得，买卖合同也不是本人签字，也从未授权他人代为签定；张怀廉本人只是为朋友挂个名，实际购买人是胥登洲。关于申请变更的情况，胥登洲也从未向本人提出过协助邀请”的陈述和涉案房屋自1995年购买后一直由胥登洲装修后居住、管理、使用至今等情况，原审法院分析认为，胥登洲以张怀连的名义签订合同购买房屋的行为，事前既未得到张怀连的明确授权，事后亦未得到张怀连的签字确认，该行为不对张怀连发生效力，故原审法院确认胥登洲系涉案房屋的实际购买者，对房屋享有所有权。不动产的善意取得应当符合善意、价格合理和完成登记三个条件。从涉案房屋的转让情况看，汲万平、李佩佩签订的合同中仅约定价格，未约定房款的交付和房屋的交付期限及违约责任等，房款交付收据第一联在张怀连处等等，种种情形与房屋买卖的日常交易习惯不相符合，且房屋总价款为32万元，汲万平自认该价格低于市场价七八万元，明显不合理，非善意，因此汲万平、李佩佩不符合善意取得涉案房屋的情形，张怀连与汲万平、李佩佩之间关于涉案房屋的转让行为应为无效，胥登洲仍是涉案房屋的合法所有权人。胥登洲请求对张怀连与汲万平、李佩佩于2011年9月26日签订的《房屋买卖协议》予以撤销，不符合法律规定，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条之规定，原审判决：一、涉案房屋（坐落于日照市舒斯贝尔商业街007幢2单元301号）的所有权归胥登洲所有；二、驳回胥登洲要求撤销张怀连与汲万平、李佩佩于2011年9月26日签订的《房屋买卖协议》的诉讼请求。案件受理费2800元，由张怀连、汲万平、李佩佩负担。
上诉人张怀连不服原审判决上诉称：一审中，上诉人提交了大量证据，原审没有查证、认证，且只字未提，主要有：一、上诉人提供的第一组证据的时间为2012年11月5日，证据内容为上诉人与舒斯贝尔公司签订的购买望海路商业街7号楼2单元401室的《房屋买卖合同》、移交协议等相关证据19页，该组证据能够证明上诉人于1995年4月1日购买了上述楼房，并交付了102000元房款，以及在房管局办理的相关手续。二、上诉人提供的第二组证据的时间也是2012年11月5日，证据内容为日照房管局出具的上诉人2000年底产权变更登记材料，是通过公告的方式，将原登记的401室变更为301室。该组证据证明，因401室被开发商一房两卖，并已交付给他人，为此将上诉人购买的房屋调到301室，并通过产权证书挂失的方式调整房号及应交房屋，并办理了编号为日房字第006900**号产权证书。三、上诉人提供的第三组证据的时间为2013年1月30日，证据内容为舒斯贝尔公司出具的被上诉人在担任该公司销售部经理时向公司写的报告一份，舒斯贝尔公司的考勤表一份，该公司总经理张雯胜签字的合同一份。前两份证据能够证明被上诉人关于自己不是舒斯贝尔公司的销售部经理的陈述是错误的，一直在隐瞒自己的真实身份。第三份证据能够证明被上诉人所提供的收款单中的经办人“张雯圣”的签字不是舒斯贝尔副总经理“张雯胜”所签，因此，该份证据是假造的。由此可以断定，被上诉人既然能够假造收款单同样能够假造他向法庭提供的盖有公司印章的所有证据，这就是他要隐瞒其舒斯贝尔销售经理真实身份的真正用意。上诉人在一审中所提供的以上三组证据，不仅能够证明自己的购房、变更房号、产权登记等事实即上诉人是涉案房屋的合法所有人，而且能够证明被上诉人在身份、证据上均存在造假。综上，一审在调查事实、认定证据等方面均存在严重违法，请求二审查清事实，予以改判。
被上诉人胥登洲答辩称：一、一审对上诉人及被上诉人提交的证据均进行了认真的核查，特别是被上诉人向一审提交的证据，对该证据上诉人没有提出真实性的异议，也未申请鉴定，而上诉人提交的证据均系从房管局初始登记相关档案中复制而来的，时至今日也未能向法庭提交购买涉案房屋的交款证据，一审认定事实清楚。二、被上诉人从购买涉案房屋后一直居住至今，该房屋的原始登记凭证至今在被上诉人处留存，被上诉人曾向法庭提交交付房屋全款的证明，其中包括舒斯贝尔向日照房管部门提交了被上诉人代交购房款的正式文件，这一系列证据足以证明被上诉人是涉案房屋的实际购买人。上诉人通过日照日报以原房产证丢失为名，从房管局获得新的房产证后，以明显低于市场价格将房屋转售给原审被告，原审被告购买涉案房屋时，没有跟被上诉人取得任何联系，也没有到诉争房屋的现场进行查看，违背了房屋买卖的习惯，上诉人与原审被告存在恶意串通。一审认定事实清楚，适用法律准确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。
原审被告汲万平、李佩佩答辩称：一审提交的证据中，有两份缴费证据，一份是1995年4月1日舒斯贝尔房地产公司开发的商业街7号楼401室房款结清证明，一份是同年同月同日舒斯贝尔房地产公司开发的商业街7号楼301室胥登洲代张怀连交清房款证明。这两份证据有两种解释方法，一是张怀连、胥登洲同时交款买了两套房子，后公司发现401室一房二卖，就将301转卖给张怀连，至于被上诉人如何协调房屋问题，与上诉人没有任何人关系。二是两份证据中，有一份是伪造的，至于哪一份是伪造的，应由开发商予以确认。对于被上诉人主张的其自1995年买房后一直居住在涉案房屋中，即可确认该房屋系被上诉人所有，这与事实恰恰相反，既然被上诉人主张房屋所有权归其所有，在房产始终登记于他人名下的情况下，为何不采取措施变更登记或提起诉讼。关于被上诉人付清楼款的证明，该证明应向房管局提交并留存档案中，而此份证据至今还留存在被上诉人手中，因此对于其真实性有异议。
二审查明的事实和证据与原审查明的相同。
本院认为：被上诉人胥登洲以上诉人张怀连的名义购买涉案楼房，并由被上诉人胥登洲居住至今，后上诉人张怀连将涉案楼房又卖给原审被告汲万平、李佩佩，上述事实清楚，本院予以确认。
上诉人上诉主张涉案楼房系其购买所得，但未向法庭提交其付款的证据，被上诉人胥登洲向原审提交了日照舒斯贝尔房地产开发有限公司出具的收款单、付清楼款证明、向胥登洲发出的催缴土地使用费的通知函，上诉人对上述证据提出异议，但未提供证据予以反驳，亦未向原审法院申请鉴定，原审依据被上诉人胥登洲提交的证据认定涉案房屋由被上诉人胥登洲付清房款应归被上诉人胥登洲所有并无不当，本院予以维持，上诉人关于涉案楼房应归其所有的主张不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2800元，由上诉人张怀连负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 傅廷文
代理审判员 王林林
代理审判员 李 云
二〇一三年十二月十三日
书 记 员 魏 娜