台州市黄岩区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）浙1003民初5489号
原告：林志华，男，1970年1月13日出生，汉族，住台州市黄岩区。
原告：王美花，女，1969年8月14日出生，汉族，住台州市黄岩区。
两原告的委托诉讼代理人：翁文新，浙江东海律师事务所律师。
被告：浙江台州黄岩农村合作银行，组织机构代码77073646-0，住所地台州市黄岩区洞天路88号。
法定代表人：章正平。
委托诉讼代理人：何晓霜，浙江桔洲律师事务所律师。
委托诉讼代理人：徐沁泉，浙江桔洲律师事务所律师。
第三人：林某2，男，1971年4月2日出生，汉族，住台州市黄岩区。
第三人：张某，女，1975年1月11日出生，汉族，住台州市黄岩区。
第三人：林某1，男，2004年4月2日出生，汉族，住台州市黄岩区。
法定代理人：林某2、张某，系林某1父母。
原告林志华、王美花与被告浙江台州农村合作银行（以下简称农村合作银行）及第三人林某2、张某、林某1为案外人执行异议之诉一案，两原告于2017年8月1日向本院提起诉讼，本院当日立案受理，并依法适用普通程序于同年9月6日公开开庭进行了审理。原告林志华和两原告的委托诉讼代理人翁文新及被告农村合作银行委托诉讼代理人何晓霜、徐沁泉到庭参加诉讼，第三人林某2、张某、林某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告林志华、王美花起诉称：两原告系夫妻关系，第三人林某2与张某系夫妻关系，第三人林某1系林某2与张某的儿子。2010年2月12日，两原告与第三人林某2、张某签订了《房屋买卖协议》，约定林某2、张某将其位于台州市黄岩区3幢1单元201室（建筑面积138.28平方米）房屋转让给原告；房价人民币463238元，支付定金款413238元，余款50000元待双方办理房屋产权、土地使用权过户手续后付清。协议签订当日，两原告已支付了定金款413238元，并取得了房屋钥匙，随后进行装修，并居住至今。之后，因林某2急需用钱，双方友好协商再付30000元，等到杨梅季节结束后公证付清20000元。同年8月13日，原告垫付该楼层平方差4840元、维修基金4184.40元。2011年4月11日，林某2收原告套房押金20000元的利息2400元。2013年3月，林某2领取该房屋的房屋所有权证与土地使用权证，原告多次要求第三人协助办理上述房屋的产权过户手续，因第三人林某2办理房地产证时将其儿子林某1登记为共有权人，林某1系未成年人，当时一直未能直接办理产权过户。2013年11月26日和2014年4月3日，第三人林某2向案外人冯官花分别借款300000元、150000元，并将上述涉案房屋抵押给冯官花，在黄岩区房地产管理处办理了抵押登记。后林某2未归还借款，冯官花于2014年8月27日向黄岩区人民法院（以下简称黄岩法院）提起诉讼，经查借款合同、抵押合同的“张某”签名不是其本人的笔迹，冯官花申请撤回起诉。2016年5月18日，冯官花再次向黄岩法院提起诉讼，经判决确定第三人林某2与案外人签订的抵押合同无效。2015年5月19日，黄岩法院在审理被告农村合作银行与第三人林某2、案外人牟卫国因金融借款合同纠纷一案，冻结了上述涉案房屋的所有权及土地使用权的过户手续。2017年7月，两原告依法向黄岩法院提出了书面异议，并提供购房依据等相关证据。同月19日，黄岩法院作出了（2017）浙1003执异13号执行裁定，驳回两原告的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，特提起诉讼，请求一、判决立即停止对原告购买的坐落在台州市黄岩区（台房权证黄字第××号）的查封等强制执行措施；二、判决确认原告林志华、王美花于2010年2月12日与第三人林某2、张某签订的《房屋买卖协议》合法有效，并确认坐落在台州市黄岩区的房屋归原告所有。审理中，两原告将上述诉讼请求变更为：停止对坐落在台州市黄岩区房产（台房权证黄字第××号）的强制执行。
被告农村合作银行答辩称：一、涉案《房屋买卖协议》是违法无效的。首先，根据房管部门的查询信息显示，涉案房产的共有人为林某2、张某、林某1，而原告提供的《房屋买卖协议》只有林某2与张某两人签名，未经全体共同共有人一致同意；其次，即便林某2、张某作为林某1的监护人代行相关职责，《房屋买卖协议》的形式也不合法，没有作为共同共有人林某1的名字或监护人代签记录的意思表示；还有，按照法律规定，“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护利益外，不得处分被监护人的财产。”而林某2因吸毒负债将房屋抵债转让的行为根本不是为了被监护人林某1的利益，依法不予保护；最后，有关定购房屋的交付时间、金额不明，收据不等于直接付款凭证，房屋买卖协议未经公证，真实性难以认定。二、涉案房屋属于林某2、张某、林某1三人共有的不动产。一是根据《物权法》规定，“不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。”即便原告提供的2010年2月12日购买上述房屋事实，根据物权优于债权的原则，原告享受的只是债权，不能对抗被告对物权提出的查封申请；二是根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告并不能证明非因案外人自身原因至今未办理房屋过户手续的情况，故黄岩法院已驳回其异议申请。原诉所谓“因房屋共有人林某1系未成年人，属于未成年人的产权，在他未满18周岁时不能处分，故一直未能办理产权过户手续。”显然自相矛盾。如果需要林某1的签字，说明前面的房屋转让协议是无效的，何来确认涉案房屋归原告所有之事。反之，如果林某1是监护人可以代签，则原告没有及时主张权利，也已丧失相关除斥期间的权利，同样不能得到支持。因此，原告要求停止查封并确认涉案房屋归原告所有的理由不能成立。
第三人林某2、张某、林某1未到庭参加诉讼，也未举证。
原告林志华、王美花为证明诉称的事实，提供以下证据材料：
证据1、原告的身份证复印件、被告法人情况登记情况表、第三人的户籍证明、第三人林某2、张某的结婚登记表各一份，证明原、被告及第三人身份情况及各方当事人的主体资格。
证据2、黄岩区住房情况查询记录一份，证明涉案房屋已被黄岩法院查封的事实。
证据3、（2017）浙1003执异31号执行裁定书一份，证明在裁定书送达之日起十五日内可以向黄岩法院提起诉讼的事实。
证据4、房屋买卖协议书、择房确认表各一份，证明2010年2月12日两原告与第三人林某2、张某双方签订的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，是合法有效的；且该协议对涉案房屋的坐落以及价款、付款方式都作了约定，并由当地村委会埭西村在2010年2月9日盖章确认择房，择房确认房屋后双方再签订房屋买卖协议的事实。
证据5、2017年6月15日埭西村村委会出具的证明一份，证明第三人林某2的房款全部由林志华缴清；在查封前两原告已经合法占有涉案房屋的事实。
证据6、房款支付凭证十五份（包括林某2的三份借条合计10000元借款），证明已支付涉案房屋款460838元，还剩2400元未付的事实。
证据7、张某的询问笔录和（2016）浙1003民初3100号民事判决书各一份，证明涉案房屋抵押及抵押无效和未办理过户手续并非原告自身的原因，而是客观原因造成的事实。
被告农村合作银行未提供证据，其对原告提供的证据，提出如下质证意见：
对证据1、2、3无异议。对证据4中房屋买卖协议书的关联性、证明对象和合法性有异议，认为该涉案房屋的买卖未经共有人林某1的同意，不能证明该房屋买卖协议是有效的；对证据4中择房确认表的真实性无异议，但认为有择房确认表不能认为该涉案房产就归原告了。对证据5的证明内容有异议，认为该证明没有具体经办人的签字，只能说明原告住在该房屋，不能证明别的情况。对证据6支付凭证的真实性由法庭确认，并认为其不知道其中的借条是不是第三人签的，且与其之前核实的数额也对不上，有些款项不能证明是由原告直接代付的。对证据7的真实性无异议，但认为原告强调涉案房屋未过户的原因是第三人林某1未满18周岁不能办理，这个理由是不能成立的。
第三人林某2、张某、林某1既未向本院提交书面答辩意见，也未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、质证等诉讼权利。上述证据经被告质证，本院审核后认为，原告林志华、王美花与第三人林某2、张某经初步协商后以签订预收条的方式达成房屋买卖意向，后经村委会择房确认后签订了房屋买卖协议，支付了相应的房屋价款并装修占有使用房屋至今的事实，有双方签订的房屋买卖意向预收条、择房确认表、房屋买卖协议书、收款收据、原告王美花替第三人林某2、张某直接向埭西村委会缴纳相关房款的银行缴款凭证、埭西村委会出具的证明等相关证据所证实，这些证据能相互印证，故对原告提供的证据4、5及证据6中除三份借条中的10000元借款外（因三份借条中的10000元借款与本案无关联性）的真实性予以确认。另外，被告对真实性无异议的原告其他证据，本院对其真实性亦予以确认。
经审理查明，两原告系夫妻关系，第三人林某2与张某系夫妻关系，第三人林某1系林某2与张某的儿子。2010年1月1日，原告林志华、王美花作为买房人与第三人林某2、张某作为卖房人就埭西村商品房发生买卖关系，双方签订预收条一份，约定：商品房以每平方米3350元卖给林志华，买方林志华暂付给卖方林某2押金50000元，如买方反悔不要房屋，卖方没收押金，如卖方反悔不卖给买方，押金翻倍退还，特此约定，以此为据。次日，原告王美花以第三人林某2的名义向埭西村民委员会缴纳了利息款、套房款、煤气管道款分别计人民币18470元、146000元、3000元。同年2月9日，第三人林某2在埭西小区立改套分房大会抽取3幢1单元201室商品房一套，房屋建筑面积138.28㎡。同月12日，原告林志华、王美花（乙方）与第三人林某2、张某（甲方）签订了一份《房屋买卖协议书》，约定：一、甲方确保所出卖的房屋产权清晰，无任何争执；该房坐落在3幢1单元201室；房屋建筑面积为138.28㎡；有村核发的择房证书可查，日后具体面积以黄岩区房产局和土地局颁发的产权证和土地使用证为准。二、房价经中人评定，双方认可为人民币463238元，出卖后，不管日后房价上涨下跌，以此为断，任何一方不得以任何理由反悔。三、协议书签订之日，乙方先付购房定金款人民币413238元（包括日后需向埭西村缴纳的维修基金、楼层平方差共计人民币8988.4元），甲方反悔，双倍返还定金款，乙方反悔，定金款没收；定金支付时以甲方出具的收款收据为准。乙方留购房余款50000元待甲、乙双方办妥房产证，土地使用权证转户手续后一次性付清等条款。合同签订后，两原告按约支付房款186779.6元，第三人林某2出具收条一张；两原告取得了涉案房屋的钥匙，随后进行装修，并居住至今。同年6月29日，两原告又支付了房款30000元，第三人林某2出具收款协议一张，载明：因林某2急需用钱，双方友好协商再付叁万给林某2，等到杨梅季节结束后公证付清贰万；公证时间2010年7月30日，如林某2没时间去公证贰万不计息等。同年8月13日，两原告又以第三人林某2的名义向埭西村委员会缴纳了维修基金、楼层平方差计人民币4148.4元、4840元。2011年4月11日，第三人林某2收取了原告林志华未付房款贰万元的利息2400元，出具了收条一张。2015年1月30日，第三人张某收取了原告林志华人民币7600元。合计原告林志华、王美花共支付房款450838元。审理中，两原告向本院预缴了房屋余款12400元。
另查明，2013年4月22日，第三人林某2以林某2、张某、林某1为房屋所有权人领取了涉案房屋的所有权证。2013年11月27日，第三人林某2指使他人冒充第三人张某到台州市黄岩区房地产管理处办理了他项权证书，将涉案房屋为借款提供抵押担保。2016年8月2日，本院作出（2016）浙1003民初3100号民事判决，认定第三人林某2与他人签订的抵押合同无效。
又查明，本院在审理被告农村合作银行作为原告与第三人林某2、案外人牟卫国作为被告为金融借款合同纠纷一案过程中，根据农村合作银行的申请于2015年5月19日作出（2015）台黄商初字第1567号民事裁定，冻结林某2与张某、林某1共有的位于土地使用权的过户手续。（2015）台黄商初字第1567号民事判决生效后，被告农村合作银行作为申请执行人于2016年4月26日向本院申请执行，本院于同日立案执行，上述冻结自动转为执行过程中的冻结措施。为此，两原告向本院提出执行异议，2017年7月19日本院作出（2017）浙1003执异13号执行裁定，驳回两原告的执行异议。原告不服该裁定，向本院提起诉讼。
本院认为，本案争议的主要焦点在于原告林志华、王美花对坐落在台州市黄岩区房产是否享有足以排除执行的民事权益。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，我国物权法系以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，以法律另有规定为例外。物权法第九条规定的不动产物权变动的公示规则，主要意义在于确定不动产物权归属，保护交易的安全与交易秩序，提高交易效率。但合法登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，只是法律上的“推定”，并非绝对“真正”不可推翻。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告林志华、王美花与第三人林某2、张某双方之间的房屋买卖是否符合上述规定的情形，现分别阐述如下：1、原告林志华、王美花与第三人林某2、张某在本院查封之前于2010年2月12日就签订了《房屋买卖协议书》，该协议约定了第三人林某2、张某愿将坐落于埭西村3幢1单元201室的房屋出卖给两原告，虽然第三人林某1在协议上未签字，但在涉案房屋买卖时第三人林某1是个不满10周岁的未成年人，系无民事行为能力人，其父母是法定代理人，目前没有证据显示其家人的卖房行为存在故意侵害林某1合法财产权益或其他违法的情形，因此其父母系有权代理。该房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，故其买卖行为应为合法有效。2、第三人林某2、张某于2010年2月将坐落于埭西村二区3幢1单元201室的房屋出卖给两原告时就已将房屋交付给了两原告，并由两原告自行装修并居住至今，应认定原告在查封之前已占有涉案房屋。3、房屋买卖协议书签订前后，两原告按协议的约定在法院查封之前就已支付了450838元的房款，审理中又支付了余款12400元，可认定已支付了全部价款。4、涉案房屋系安置房，两原告与第三人签订《房屋买卖协议书》时尚未具备办理过户手续的条件，之后因第三人林某1系未成年人和第三人林某2将涉案房屋进行抵押等原因，未能办理过户登记，属于非原告自身原因。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，作为实际买受人两原告的合法权益应当得到保护，被告农村合作银行的抗辩理由不能成立。两原告变更后的诉讼请求要求停止对涉案房屋的查封等强制执行措施，合法有据，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：
停止对坐落于台州市黄岩区某村3幢1单元201室房屋的执行。
案件受理费8249元，由被告浙江台州黄岩农村合作银行负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。
审 判 长 潘德芾
审 判 员 徐凌洁
审 判 员 郑西军
二〇一七年九月十九日
代书记员 汪佳静
附法律条文：
《中华人民共和国物权法》第九条规定
第九条当事人之间设立、变更、转让、和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定的除外。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定
第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定
第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：
（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；