彭水苗族土家族自治县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）彭法民初字第02742号
原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县保家工业园区（保家镇鹿山居委一组），组织机构代码79586553-3。
法定代表人任小兵，该公司董事长。
委托代理人聂洪波，重庆渝东律师事务所律师（一般授权代理）。
委托代理人陈德旭，男，1975年6月4日出生，土家族，系该公司副总经理（一般授权代理）。
被告重庆亮康光电科技有限公司。住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县保家工业园区（保家镇鹿山居委一组），组织机构代码57715972-9。
法定代表人朱浩松，该公司董事长。
委托代理人王忠平，重庆剑直律师事务所律师（特别授权代理）。
原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司（以下简称彭水工业园区建设公司）诉被告重庆亮康光电科技有限公司（以下简称亮康光电公司）租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法由代理审判员刘双宏适用简易程序独任审判，于2015年9月22日公开开庭进行了审理。原告彭水工业园区建设公司的委托代理人聂洪波、陈德旭到庭参加诉讼，被告亮康光电公司的法定代表人朱浩松经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。后因案情需要，本院于2015年10月27日再次公开开庭进行了审理。原告彭水工业园区建设公司的委托代理人聂洪波、陈德旭到庭参加诉讼，被告亮康光电公司的法定代表人朱浩松及委托代理人王忠平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告彭水工业园区建设公司诉称：被告在彭水工业园区投资建设LED环保节能灯具项目，需要厂房和职工公寓，2011年4月6日原、被告签订《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，约定原告将厂房和职工公寓出租给被告，租金每月每平方米5元，租期从2011年4月30日起至2017年4月29日止，免第一年租金，从第二年起按季度支付租金。原告按约定向被告交付房屋后，被告却未按约定向原告交纳租金，经原告多次催收，被告于2014年10月16日向原告交纳了5万元租金，之后未向原告支付租金。故特起诉请求人民法院依法判令：1.解除2011年4月6日原、被告签订的《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，并立即退还原告出租给被告的厂房和职工公寓；2.被告向原告支付厂房租金437500元（从2012年4月30日至2015年7月31日计39个月），并以每月12500元为标准（面积2500平方米，每月每平方米5元）支付从2015年8月1日起至退还原告的厂房之日止的租金；3.由被告向原告支付违约金100000元；4.案件受理费由被告负担。
原告彭水工业园区建设公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示了以下证据：1.《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》一份；2.房地产权证复印件一份；3.亮康光电公司安全生产管理基础台帐一份；4.亮康光电公司的营业执照、税务登记证、组织机构代码证复印件各一份；5.领条两份；6.重庆亮康文（2014）06号文件一份；7.现金缴款单及收据各一份；8.彭水府（2008）85号文件一份；9.彭水建司发（2013）3号文件一份；10.房屋费用通知回执单五份；11.彭水工业园区建设公司2014年7月31日的通知一份；12.彭水建司函（2014）23号文件及发函回执单一份；13.彭水建司函（2015）1号文件一份；14.亮康光电公司所欠园区费用清单四份。
被告亮康光电公司辩称：1.被告亮康光电公司诉讼主体不适格，被告亮康光电公司2011年4月6日未与原告签订《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，原告起诉的要求解除双方签订的合同的诉讼请求也不成立，应当驳回原告对被告的起诉；2.原告起诉的要求被告支付厂房租金437500元的诉讼请求不成立，应当予以驳回。原、被告之间未签订任何租赁合同，不应当由被告向原告支付厂房租金，另，原告起诉要求被告支付租金的诉讼请求已经超过一年的诉讼时效，且厂房租金被告已经全部支付完毕。3.原告起诉的要求被告支付违约金100000元的诉讼请求不成立，原、被告双方未签订任何租赁合同，即使被告按照2011年4月6日朱浩松与原告签订的合同来执行，那么也是原告违约，原告没有按照合同约定交付租赁房屋，履约过程中，原告擅自将出租的房屋另行出租给彭水天源农业发展有限公司，并强行查封出租房屋，原告的行为不仅严重违约，还给被告造成了巨大损失。即使承担违约责任，违约金约定过高，因为原告的房租已经实际收到，没有给原告造成任何损失，违约金不应当支持。4.原告诉称的事实不属实，本案是2011年4月6日朱浩松与原告签订厂房租用合同，不是被告与原告签订的合同，除合同约定免第一年房租之外，原告与朱浩松还口头协议，只要朱浩松租用房屋办的企业能在2011年6月中旬投产，厂房租金就应当免两年，房租应当从2013年4月30日起算。由于在2014年6月10日原告将出租的房屋另行签订合同出租给彭水天源农业发展有限公司，并强行将朱浩松租用的房屋予以查封，致使朱浩松所办企业根本不能使用房屋，所以从原告与彭水天源农业发展有限公司签订合同之日起，就应当视为朱浩松没有再租用该房屋，之后的房租原告也不能再主张。故只应计算14个月零10天的房租共计179166元。朱浩松已经向原告缴纳50000元租金，朱浩松与原告签订合同时彭水县有两免三减半的招商引资政策规定，朱浩松所办企业在前三年已经缴纳税款46万元，该笔税款进行抵扣之后，原告还应当退还费用给被告。
被告亮康光电公司为支持其诉讼主张，在庭审中出示了以下证据：1.《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》原件一份；2.税收完税证明图片七张；3.厂房现场图片五张；4.《入园协议书》复印件一份。
经审理查明：2011年4月6日，原告彭水工业园区建设公司作为甲方与朱浩松作为乙方签订《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》，约定由彭水工业园区建设公司将厂房和职工公寓出租给朱浩松。协议中约定：“第一条乙方投资项目概况项目名称：LED环保节能灯具生产项目。项目规模及建设内容：新建三条LED照明产品生产线及配套设施，新增就业50人以上。投资总额：2500万元。设计年产值：项目投产后，可年生产LED灯具100万套。预计年产值达5000万元人民币以上。第二条厂房座落、面积1、出租厂房概况。出租厂房座落地址：七号地块六号标准厂房第三层。出租厂房使用面积：2500平方米。出租职工公寓座落地址：职工公寓六号楼二层。出租职工公寓：200平方米（含一个套间、7个单间）。2、租赁期限。厂房租赁期限：租赁期共6年，出租方自2011年4月30日起将出租厂房交付乙方使用，至2017年4月29日。第三条租金条款1、项目保证2011年6月中旬达产，免第一年租金，第二至六年租金为5元人民币／㎡／月。2、租金按季度支付：本协议生效后，从2012年4月30日起，乙方支付给甲方第1个季度的租金；以后应在每季度最后一个月的28日前付清下一季度的租金……第七条其他事项1、企业注册资本金不得少于500万元，可先预付20%。余下款项两年内增资完毕。2、乙方自本协议签订后2011年6月1日前厂房装修完成、相关设备运抵园区、并将设备安装调试完毕达到企业正常生产要求。3、乙方按本协议约定交付租金，乙方逾期支付的租金，自逾期之日起每日按应交付租金的3%向甲方支付违约金，但违约金累计不超过1个月租金。乙方如拖欠租金30天以上，则属违约，甲方有权收回厂房并追究乙方的违约责任。4、乙方投资项目的节能环保必须达到国家标准，其初级产品加工等带有污染工序不得进入园区。5、乙方享受到甲方投资的优惠政策。包括重庆市人民政府制定的在彭水县内适用的有关支持中小型企业发展的相关优惠政策，彭水县人民政府招商引资有关优惠政策及工业园区入园企业优惠政策……第八条违约责任。任何一方未履行本协议约定的条款均被视为违约。由违约方支付守约方10万元违约金……”。2011年6月14日，亮康光电公司注册成立，朱浩松为亮康光电公司的法定代表人。原告按照合同约定将厂房交付给被告亮康光电公司使用。
原告提交了重庆亮康文（2014）06号文件一份，该文件中载明“我司于2011年4月与彭水县工业园区管委会签订入园协议（意向协议），同年5月，在第十四届“渝恰会”期间与贵司签订正式合同，随后在彭水注册成立公司，正式入驻彭水工业园区，当年6月18日项目正式投产，主要生产LED节能灯，电梯，空调及市政照明节能设备……”。
2013年7月12日，彭水工业园区建设公司作出彭水建司发（2013）3号文件，决定授权彭水洁安物业管理有限公司收取园区房屋租金和物管费等相关物业管理职能（从2013年7月12日始至2023年7月12日止）。
彭水洁安物业管理有限公司曾于2013年11月18日、2013年12月20日、2014年1月17日、2014年3月18日、2014年4月17日向被告亮康光电公司催收厂房租金。原告彭水工业园区建设公司也分别于2014年7月11日、2015年1月20日向被告亮康光电公司发函催收厂房租金。其中在2015年1月20日的彭水建司函（2015）1号文件中载明“重庆亮康光电科技有限公司：根据入园企业协议约定，你公司尚欠我司标准厂房和宿舍楼租金及物管费合计人民币252885元……”。而原告提交的亮康光电公司所欠园区费用清单中载明252885元包括厂房租金为212500元（缴费时间段：2013年4月30日—2015年1月31日）。
被告亮康光电公司申请证人余水情出庭作证，拟证明签订合同时原告与朱浩松口头约定朱浩松所办企业在2011年6月中旬投产便可以免两年房租，原告对此不予认可。被告庭审中举示了封条照片五张并申请证人余小红出庭作证，拟证明原告彭水工业园区建设公司将被告亮康光电公司承租的厂房进行查封的事实。本院于2015年12月9日依法向原告彭水工业园区建设公司的法定代表人任小兵提取了询问笔录，其陈述因被告亮康光电公司逾期未交付厂房租金，原告于2014年8月份对被告亮康光电公司承租的厂房粘贴了封条。
另查明，被告亮康光电公司曾于2014年10月16日向原告彭水工业园区建设公司支付厂房租金50000元。
本院认为，本案是一起租赁合同纠纷。本案争议的焦点在于：一、被告亮康光电公司的诉讼主体是否适格；二、如果被告亮康光电公司的诉讼主体适格，则原告的诉讼请求是否应当得到支持。
（一）关于被告亮康光电公司的诉讼主体是否适格的问题。
本院认为被告亮康光电公司的诉讼主体适格，合同约定的权利义务应当由被告亮康光电公司享有和承担。原因在于：第一，虽然本案涉案《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》的签订方是原告彭水工业园区建设公司与朱浩松，但从《入园协议书》的内容上看，特别是协议中“第一条乙方投资项目概况”中“项目名称：LED环保节能灯具生产项目”、“第三条租金条款”中“项目保证2011年6月中旬达产”以及“第七条其他事项”中“企业注册资本金不得少于500万元”、“乙方自本协议签订后2011年6月1日前厂房装修完成、相关设备运抵园区、并将设备安装调试完毕达到企业正常生产要求”等内容上看，朱浩松签订合同租赁厂房的目的是为开办企业作前期准备，合同的实际履行主体应当是企业而非个人。第二、从被告亮康光电公司的营业执照上看，其载明了法定代表人是朱浩松、公司住所是重庆市彭水工业园区（保家镇鹿山居委1组）、注册资本是伍佰贰拾万元整、成立时间是2011年6月14日，经营范围包括LED路灯，灯具，灯饰，电子产品生产、销售及安装等，这与本案涉案《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》约定的项目内容基本一致，朱浩松签订后便成立了亮康光电公司，朱浩松系亮康光电公司的法定代表人。第三、从重庆亮康文（2014）06号文件中载明的“我司于2011年4月与彭水县工业园区管委会签订入园协议，随后在彭水注册成立公司，正式入驻彭水工业园区，当年6月18日项目正式投产，主要生产LED节能灯，电梯，空调及市政照明节能设备”来看，所租赁的厂房是由亮康光电公司在进行生产经营所用，亮康光电公司对朱浩松签订协议的行为予以追认。第四，从原告举示的房屋通知费用回执单和催收厂房租金的函来看，实际履行主体是被告亮康光电公司，被告亮康光电公司对此也未提出异议。
（二）关于原告起诉的要求解除《入园协议书》，并退还厂房和职工公寓的诉讼请求是否应当得到支持的问题。
原告彭水工业园区建设公司与朱浩松签订《入园协议书》之后，原告按照合同约定向被告交付了六号标准厂房第三层，合同中约定租金按季度支付，被告第一次交付厂房租金的时间为2014年10月16日，被告逾期支付租金的行为已构成违约，原告有权要求解除《入园协议书》，被告也理应将其租赁使用的厂房返还给原告。
关于职工公寓问题，因本案《入园协议书》对职工公寓的约定不明确，原告也没有举示证据证明是否交付职工公寓以及具体交付了哪些职工公寓，故关于职工公寓返还问题本院不予支持。
（三）关于原告起诉要求被告支付租金437500元（从2012年4月30日至2015年7月31日计39个月），并以每月12500元为标准（面积2500平方米，每月每平方米5元）支付从2015年8月1日起至退还原告的厂房之日止的租金的诉讼请求是否应当得到支持的问题。
本案《入园协议书》中约定了租赁的厂房面积是2500㎡，租金标准为5元／㎡／月，原、被告双方对此无异议，主要争议点在于如何确定租金计算起止时间。《入园协议书》中虽约定“免第一年租金，租金从2012年4月30日开始起算”，但被告主张应当免前两年租金，即租金应当从2013年4月30日起算，且有证人余水情当庭证实，加之原告提交的亮康光电公司所欠园区费用单上明确记载了租金起算时间是2013年4月30日。以上证据能够相互印证，故本院认定租金起算时间应当是2013年4月30日。另，被告庭审中提交了封条照片，拟证明原告对被告厂房进行了查封，查封之后的租金不应当支持。结合本院对彭水工业园区建设公司的法定代表人任小兵的询问笔录能够反映出原告彭水工业园区建设公司于2014年8月份对被告亮康光电公司租赁的厂房进行查封的事实。被告提出查封的时间是2014年7月13日，但其举示的证据不足以证明，故厂房租金截止日期应当计算至2014年7月31日，对原告起诉的查封之后的租金请求本院不予支持。故厂房租金应从2013年4月30日起算至2014年7月31日止共计15个月，金额为185000元（2500㎡×5元／㎡／月×15月）。因被告亮康光电公司已支付50000元，则被告亮康光电公司还应当支付原告厂房租金共计135000元。
（四）关于原告起诉要求被告支付违约金100000元的诉讼请求是否应当得到支持的问题。
因本案中原、被告双方均存在违约行为，故本院对原告起诉要求被告支付违约金100000元的诉讼请求不予支持。
关于被告辩称的税款抵扣厂房租金的问题，因《入园协议书》中未明确约定，被告也未向本院举示相关证据，原告对此也不予认可，故对被告提出的税款抵扣厂房租金的辩解本院不予采信。另，因彭水洁安物业管理有限公司根据原告彭水工业园区建设公司的授权，分别于2013年11月18日、2013年12月20日、2014年1月17日、2014年3月18日、2014年4月17日向被告亮康光电公司催收厂房租金，原告彭水工业园区建设公司分别于2014年7月11日、2015年1月20日向被告亮康光电公司发函催收厂房租金，已构成诉讼时效中断，故对被告亮康光电公司提出的原告的诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解本院不予采纳。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百四十条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《最高人民法院关于﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司与朱浩松于2011年4月6日签订的《彭水保家工业园区租赁标准厂房项目入园协议书》；
二、被告重庆亮康光电科技有限公司于本判决生效后十五日内将其租赁的厂房交还给原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司；
三、被告重庆亮康光电科技有限公司于本判决生效后十五日内支付原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司厂房租金共计135000元；
四、驳回原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9255元（原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司已预交9255元），减半收取4627.5元，由被告重庆亮康光电科技有限公司负担1540元，由原告重庆彭水工业园区建设实业有限责任公司负担3087.5元。
如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
代理审判员 刘双宏
二〇一五年十二月十日
书 记 员 罗建华