北京市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京02民终3644号
上诉人（原审原告）：耿超，男，1989年8月6日出生。
委托诉讼代理人：吴长敏，北京市龙基律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区某某某77号。
法定代表人：张辉，执行董事。
委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孙湘，女，北京恒远基业房地产开发有限公司职员。
上诉人耿超因与被上诉人北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初15064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
耿超上诉请求：1.撤销一审判决，改判恒远基业公司立即向耿超交付某某某77号项目2号楼2单元401室并办理相关产权手续；2.一审、二审诉讼费用由恒远基业公司承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不全面、不客观；2.丰台区人民法院对本案涉案房屋的查封行为不当，二审法院应当予以制止；3.一审法院适用法律错误。
恒远基业公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持一审判决。
耿超向一审法院起诉请求：1.恒远基业公司向耿超交付涉案房屋并办理产权证；2.诉讼费由恒远基业公司承担。
一审法院认定事实：2007年10月22日，耿超（甲方）与恒远基业公司（乙方）签订《投资协议》。该《投资协议》主要约定：耿超已充分了解恒远基业公司所开发建设的某某某77号项目的开发计划。耿超同意投资人民币555691元，投资期限自2007年10月22日至2008年3月30日。耿超自愿选择房屋回报方式，即在该项目正式销售时，恒远基业公司同意按21900元/平方米单价售予耿超84.58平方米住宅房屋，房屋具体位置为1号楼3单元401室，预计交房日期为2009年6月30日。2007年10月28日，耿超交纳投资款852723元。2008年4月19日，耿超与恒远基业公司签订《补充协议》。该《补充协议》主要约定：双方一致同意延长投资期限至2008年6月30日，恒远基业公司同意在该项目正式销售时，按与耿超签订的原《投资协议》及所有补充协议约定的单价、面积、户型履行，投资款转化为部分房款。2012年3月15日，恒远基业公司向耿超送达《购房风险告知书》。该《购房风险告知书》风险提示中约定：由于北京市政府出台的关于房屋购买的限购措施，将可能会对您购房目的的实现造成影响，故请您在签署正式购房合同前，充分调查、了解以核查自己的购房资格问题。同日，耿超与恒远基业公司签订《购房确认书》。该《购房确认书》主要约定：双方一致确认《投资协议》系恒远基业公司在尚未取得“某某某77号项目”预售资质时，耿超为确保可以成功购买恒远基业公司所开发的房屋之背景下自愿签署的协议。耿超最终目的仅为以约定的价格购买约定的房屋，而并非为了获取任何其他投资回报。现在恒远基业公司已经取得“某某某77号项目”预售资质（预售许可证号：京房售证字（2011）186号），双方再次确认，耿超以21900元/平方米的单价购买恒远基业公司开发的“某某某77号项目”1号楼3单元401室的房屋。房屋面积为84.58平方米，现变更为房屋号为2号楼2单元401室的房屋，建筑面积为95.88平方米（以房屋交付时实测面积为准）。超出面积约11.3平方米以45000元/平方米的建筑面积计算。房屋总价为2360802元，用途为住宅。耿超已支付恒远基业公司款项555691元，尚欠1805111元未付。其未付款1805111元，在能够办理网上签约条件时，恒远基业公司向耿超出具书面通知，耿超收到恒远基业公司书面通知书并确认后15日内付清。耿超逾期付款在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，耿超按日计算向恒远基业公司支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向恒远基业公司支付违约金，合同继续履行。耿超逾期付款超过30日后的，恒远基业公司有权解除合同。《购房确认书》签署后15日内，耿超应向恒远基业公司提交本人身份证复印件、配偶身份证复印件、结婚证复印件等购房人资格审查所需之材料。《购房确认书》生效之日起，除耿超购买恒远基业公司房屋的条款外，原《投资协议》中关于投资以及投资回报的条款全部废止，但关于延期责任的条款及关于争议解决的条款，仍然适用。恒远基业公司在可以办理网上签约手续之日起30个工作日内应与耿超进行网上签约并签署正式购房合同，逾期未办理的，恒远基业公司应向耿超支付违约金。该违约金按耿超已支付款项的每日万分之一的比例金额计算。因耿超原因造成恒远基业公司未能在上述规定期限内完成正式购房合同的签署，则恒远基业公司不承担违约责任。原《投资协议》中的内容与《购房确认书》有冲突的部分，以《购房确认书》为准。上述《购房确认书》签订后，恒远基业公司未与耿超网签购房合同。
2011年9月30日，恒远基业公司取得涉案房屋的商品房预售许可证，京房售证字（2011）186号，有效期一年。2012年9月30日，该商品房预售许可证失效，恒远基业公司未重新办理商品房预售许可证。
一审法院于2015年9月14日依法对涉案房屋予以查封。2013年1月15日，北京市丰台区人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年8月31日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋进行了查封。2016年9月1日，北京市第二中级人民法院对涉案房屋所在的北京市西城区某某某77号土地进行了查封。
某某某77号项目尚未完成竣工验收。
就某某某77号项目竣工验收事宜，一审法院走访了项目属地的行政管理机关。该机关相关工作人员介绍：某某某77号项目是以老旧房危改启动的，动迁工作从2001年开始，建设单位系恒远基业公司。2009年核发规划许可证，项目开建。恒远基业公司没有报送竣工验收材料，所以无法测绘，也不知道是否存在地下车库增加面积、顶层增加面积等未按规划建设的情况，以及违反的程度。验收是个综合事项，包括工程的施工、消防、绿化等等。竣工验收是开发商组织施工、监理等四方参加进行竣工验收，不具有强制性。如确实超规划施工，将导致无法通过竣工验收，即使法院判决也无法完成竣工验收。
一审法院认为，恒远基业公司作为“某某某77号项目”的开发商，于2007年10月22日与耿超签订了《投资协议》，后双方又签订了《补充协议》。双方签订的《投资协议》及《补充协议》的主要内容是耿超为恒远基业公司开发的“某某某77号项目”投资，待项目完成销售房屋时，耿超以约定的价格购买401室，耿超已支付的投资款转为购房款。恒远基业公司于2011年取得“某某某77号项目”所涉及房屋预售许可证后，双方于2012年3月15日签订《购房确认书》，明确确认耿超变更购买“某某某77号项目”2号楼2单元401室房屋的价款。耿超已按双方约定支付了部分房屋价款。耿超与恒远基业公司所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应认定为商品房预售合同。恒远基业公司称其与耿超之间的纠纷为商品房预约合同纠纷，缺乏依据，法院不予采信。耿超与恒远基业公司所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故应认定有效。耿超已按双方协议履行了相应的义务，恒远基业公司亦应继续履行上述协议中的义务。
目前，“某某某77号项目”尚未办理竣工验收。据恒远基业公司在庭审中陈述及相关行政机关工作人员介绍，该项目有较高的可能性存在超规划施工问题，如法院贸然判决恒远基业公司办理竣工验收并交付房屋，将导致案件无法执行，故法院认为双方合同暂不具备履行条件，待竣工验收完成后，耿超可选择继续履行合同。
由于涉案的房屋及土地分别被北京市丰台区人民法院及北京市第二中级人民法院查封，导致双方合同暂不具备履行条件。故对于耿超要求恒远基业公司交付房屋及办理产权证的诉讼请求，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，于2016年12月判决：驳回耿超的全部诉讼请求。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。耿超对一审法院“经审理查明”部分事实持有异议，提出北京市丰台区人民法院查封涉案房屋行为不当，并对一审法官通过走访项目属地的行政管理机关来确定涉案房屋不能竣工验收的事实不予认可，认为恒远基业公司故意拖延不办理涉案项目竣工验收手续。本院对一审法院查明的其余事实予以确认。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依照合同约定享有相关合同权利、履行相应合同义务。综合各方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：耿超与恒远基业公司签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》是否有效；恒远基业公司是否应向耿超交付涉案房屋，并办理产权证。
关于耿超与恒远基业公司签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》是否有效一节。耿超与恒远基业公司所签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议已经具备了拟购房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式等合同主要内容，其性质应认定为商品房预售合同。该《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，均为合法、有效合同。耿超与恒远基业公司均应依照合同约定享有相关合同权利、履行相应合同义务。现耿超已经按照合同约定履行了支付投资款等合同义务，其请求恒远基业公司依约履行合同，于法有据。
关于恒远基业公司是否应向耿超交付涉案房屋并办理房屋产权证一节。双方签订的《投资协议》、《补充协议》及《购房确认书》等协议系合法、有效合同，恒远基业公司应依约向耿超交付房屋。但是，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条之规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，涉案房屋尚未进行竣工验收，不符合交付房屋的条件。此外，涉案房屋及土地已被法院查封，恒远基业公司在目前情况下亦无法履行交付房屋并办理产权证的义务。鉴于上述情况，耿超请求恒远基业公司交付涉案房屋并办理产权证不具有现实可能性，一审法院判决驳回耿超的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。
综上所述，耿超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费70元，由耿超负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 霍翠玲
审 判 员 王金龙
代理审判员 高 磊
二〇一七年五月二十五日
书 记 员 张 璐