广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7010号上诉人(原审被告)：广东xx泰景房地产有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张官杰，总经理。委托代理人：李碧云、肖守华，均为北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：金x庆，住所地浙江省乐清市。委托代理人：林浩亮、林运伟，均为广东君厚律师事务所律师。上诉人广东xx泰景房地产有限公司（以下简称xx公司）因与被上诉人金x庆房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院(2015)穗海法民三初字第1741号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：海珠区xx街xx号xxx房的房地产权属人是xx公司，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为10430.65平方米，登记时间为2013年3月26日。海珠区逸景路464号501房的房地产权属人是xx公司，该房屋的规划用途为商业,建筑面积为7538.77平方米，登记时间为2013年3月26日。2013年6月14日，金x庆支付了50088-A号商铺租金履约保证金83412元、租金41706元，50090号商铺租金履约保证金99804元、租金49902元等给xx公司。2013年9月3日，金x庆（乙方）与xx公司（甲方）签订（2013）珠纺租合第2124号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城伍层自编50088-A号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约237.09平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2013年9月4日至2014年3月3日月租金为0元，2014年3月4日至2014年9月3日月租金为41706元，2014年9月4日至2015年9月3日月租金为41706元，2015年9月4日至2016年9月3日月租金为45042元，2016年9月4日至2017年9月3日月租金为48646元，2017年9月4日至2018年9月3日月租金为52538元，2018年9月4日至2019年9月3日月租金为56741元，2019年9月4日至2020年9月3日月租金为61280元，2020年9月4日至2021年9月3日月租金为66182元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；乙方向甲方交纳83412元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为175.91元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为41706元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增8%；租期内暂定租金总额合计为4715856元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金41706元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。2013年9月3日，金x庆（乙方）与xx公司（甲方）签订（2013）珠纺租合第2125号《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路462、464号珠江国际纺织城伍层自编50090号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积约403.83平方米；双方约定的租赁期限、租金情况如下：2013年9月4日至2014年3月3日月租金为0元，2014年3月4日至2014年9月3日月租金为49902元，2014年9月4日至2015年9月3日月租金为49902元，2015年9月4日至2016年9月3日月租金为53894元，2016年9月4日至2017年9月3日月租金为58206元，2017年9月4日至2018年9月3日月租金为62862元，2018年9月4日至2019年9月3日月租金为67891元，2019年9月4日至2020年9月3日月租金为73322元，2020年9月4日至2021年9月3日月租金为79188元；上表租赁期限起止日期为暂定日期，实际租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；乙方向甲方交纳99804元保证金；当商铺具备交付使用条件时，由甲方书面通知乙方办理相关交铺手续；乙方拖欠租金超过15日的，甲方可解除合同，收回该商铺，并要求赔偿损失；租金标准：1、第1、2个租赁年度的月租金标准为123.57元／平方米／月，租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金暂定为49902元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，租金在上一租赁年度基础上递增8%；租期内暂定租金总额合计为5642592元；2、在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本合同约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本合同约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本合同约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本合同签订当日支付首期（即1个月）的租金49902元，甲方同意乙方按月支付剩余租金，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。同日，金x庆（乙方）与xx公司（甲方）签订（2013）珠纺租合补第2124号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路惠纺街2号珠江国际纺织城内伍层自编50088-A号物业出租给乙方，建筑面积约237.09平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；自起租日起6个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为175.91元/平方米/月,月租金暂定为41706元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增8%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期6个月）暂定月租金为41706元，第二个租赁年度暂定月租金为41706元，第三个租赁年度暂定月租金为45042元，第四个租赁年度暂定月租金为48646元，第五个租赁年度暂定月租金为52538元，第六个租赁年度暂定月租金为56741元，第七个租赁年度暂定月租金为61280元，第八个租赁年度暂定月租金为66182元；租赁期限内暂定总租金为4715856元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金41706元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。同日，金x庆（乙方）与xx公司（甲方）签订（2013）珠纺租合补第2125号《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，其中通用条款约定“起租日”定义为甲方书面通知确定的租赁期起算日；甲、乙双方共同确认，在签订本合同之前，乙方已知悉该物业的现状和周边环境，对该物业的各项情况作充分及必要的了解和查看，同意承租该物业，并对该物业的可利用空间、位置及套内面积、实用性能、共享部位、共享设施、证照情况及其相应的租金、费用等均无异议，不因甲方证照等情况追究甲方任何责任；该物业的建筑面积或套内建筑面积具体资料，不影响本合同规定的租金及其他乙方应缴纳的有关费用和租赁期限；甲方向乙方发出书面交铺通知，乙方应按甲方书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若乙方未按甲方书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从甲方书面通知的交付日期起交付乙方使用，乙方同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用;甲方委托广东珠江商业地产物业服务有限公司对纺织城进行物业管理，乙方应按本合同约定与该公司签订《珠江国际纺织城物业管理协议》;乙方如逾期交纳租金或履约保证金或其他应付款项，自逾期的第10个工作日起，每逾期一天，乙方须按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金,且甲方有权单方解除本合同及相关合同文件;甲方按本合同约定解除合同的，自甲方的书面解约通知送达乙方时，本合同即告解除;乙方保证在本合同下提交的住所地址、通信地址、户口簿、身份证及其他登记文件等的合法有效性，如有变更，应立即书面通知甲方，否则，如因提交的资料不实而导致甲方通知送达不到，则风险责任由乙方自行承担。甲方按本合同确定的乙方通信地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方;乙方同意自该物业交付之日起，乙方通信地址以该物业为准，鉴于乙方在所承租的该物业内经营，故乙方亦同意甲方可直接将通知贴在该物业上，通知贴出两天后视为甲方通知已送达乙方，乙方也可直接签收甲方通知;等；专用条款约定甲方将广州市海珠区逸景路462、464号珠江国际纺织城内伍层自编50090号物业出租给乙方，建筑面积约403.83平方米；租赁期限自甲方书面通知之日起计算，租赁期限为8年；自起租日起6个月为免租期，免租期内乙方仅免除租金，但不免除物业管理费、水电费等其他费用;甲方同意乙方按月支付租金；租金按照建筑面积计算，第1、2个租赁年度的月租金标准为123.57元/平方米/月,月租金暂定为49902元；自第3个租赁年度起，租期每满1个租赁年度，月租金在上一租赁年度月租金标准的基础上递增8%；具体如下：第一个租赁年度（含免租期6个月）暂定月租金为49902元，第二个租赁年度暂定月租金为49902元，第三个租赁年度暂定月租金为53894元，第四个租赁年度暂定月租金为58206元，第五个租赁年度暂定月租金为62862元，第六个租赁年度暂定月租金为67891元，第七个租赁年度暂定月租金为73322元，第八个租赁年度暂定月租金为79188元；租赁期限内暂定总租金为5642592元；在合同履行过程中，若有关政府主管部门最终测绘的建筑面积与本补充协议约定的建筑面积不符的，双方应以最终测绘的建筑面积为准，相应调整月租金及租赁期限内的总租金，且租赁期限内的总租金自计租日开始计；如最终测绘的建筑面积超过本补充协议约定的建筑面积的，则乙方应在甲方发出书面通知后5日内向甲方补齐租金及缴纳相关税费；如乙方因最终测绘的建筑面积少于本补充协议约定的建筑面积而多支付租金的，则多支付的租金相应抵扣日后乙方应承担的租金；乙方应于本补充协议签订当日支付首期（即1个月）租金49902元，剩余租金甲方同意乙方按月支付，乙方应于每月期满前15日内向甲方支付下个月的租金；等。同日，金x庆（乙方）与xx公司（甲方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议(二)》，约定基于乙方承租甲方商铺(50088-A)，甲方同意在商铺旁免费（仅免租金，不免除管理费、水电费等费用）提供自编50088-B号场地（该场地面积约为597.02平方米）给乙方使用，甲方同意将免费场地与商铺同时交付乙方使用;关于免费场地，乙方已明确知悉且认可：免费场地实际规划用途为仓储，在签约当时尚未取得产权凭证，不能用作商业经营，仅可按规划用途保留使用;等。同日，金x庆（乙方）与xx公司（甲方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议(二)》，约定基于乙方承租甲方商铺(50090)，甲方同意在商铺旁免费（仅免租金，不免除管理费、水电费等费用）提供自编50089号场地（该场地面积约为594.21平方米）给乙方使用，甲方同意将免费场地与商铺同时交付乙方使用;关于免费场地，乙方已明确知悉且认可：免费场地实际规划用途为仓储，在签约当时尚未取得产权凭证，不能用作商业经营，仅可按规划用途保留使用;等。2013年7月15日,金x庆签署《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，确认所承租的广州海珠区逸景路西珠江国际纺织城五层自编50088A、50089B号商铺已具备交付条件，同意接收该商铺等。同日，金x庆在4份《物业使用承诺书》上签名,该承诺书的主要内容为:本人/本司于2013年7月15日接收商铺（分别为广州海珠区逸景路西珠江国际纺织城C区五楼50088A、50088B、50090、50089）,收到商铺钥匙共/条，经验收本人／本司证明商铺内设备设施完好并同意接收;等。同日，金x庆与广东珠江商业地产物业服务有限公司就50088A、50090、50089号商铺分别签订了《珠江国际纺织城物业管理协议》。2013年7月12日,金x庆填写《装修申请表》,申请对四个商铺的天花、地面等项目进行装修。2014年11月7日，xx公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的金x庆的通讯地址邮寄四份《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给金x庆，通知金x庆承租商铺(50088-A、50088-B、50089、50090）的租赁期限从2013年7月15日起算，金x庆于2014年11月15日前至珠江国际纺织城客户服务中心补交2014年2月15日至2014年11月14日期间的租金等。该邮件以“原址查无此人”为由被退回。2015年5月22日，xx公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的金x庆的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给金x庆。该邮件以“人在外地”为由被退回。2015年8月28日，xx公司送达《解约通知书》给金x庆，主要内容为：金x庆至2015年5月15日止，尚拖欠xx公司租金1465728元，现通知金x庆：双方就该商铺(50088-A、50088-B、50089、50090）签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请金x庆于2015年9月30日前至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺等。2015年9月23日，xx公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所记载的金x庆的通讯地址邮寄《关于搬离物品、交还物业的催函》给金x庆。该邮件被退回。金x庆对xx公司主张所出租的房屋在其提交的涉案房产证合法产权范围内不予确认，认为：1、xx公司出租的四间商铺都存在违建。2、xx公司提供给金x庆的租赁物业（单指金x庆承租的物业）若已办理产权登记，应当以产权登记为准。3、由于xx公司提供的中央空调无法使用，导致租赁物业无法投入使用。4、本案合同的起租日应以xx公司向金x庆发出起租日通知书时间为准。5、根据《广州市国土房管局印发关于规范商业用房登记》的通知，本案的租赁房屋应当报消防设计审核消防验收备案，向房管部门申请分割登记，进行现场测绘确认房屋分割位置间隔，与消防设计与平面示意图相符，由于xx公司至今没有履行相关法定责任，因此本案租赁物业出租不合法。金x庆为证明涉案商铺不符合适租条件，存在规划、消防、经营范围等诸多问题，还提交了以下证据：1、珠江国际纺织城客户服务手册（部分条款）；2、关于珠江国际纺织城五六楼空调调试通知；3、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0289号）；4、建设工程消防验收意见书（穗公消验［2011］第0613号）；5、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（穗公消安检许字［2011］第0152号）；6、违法建设行政处罚决定书（穗规决［2011］1130号）；7、关于违法建设查处告知函（穗城管局函［2011］335号）；8、xx公司自制楼层（五层）平面图；9、建设工程规划验收合格证（穗规验证［2012］164号）。xx公司质证认为：证据1是第三方出具的，对真实性、合法性、关联性均不予确认；对证据2的真实性无法确认，不是由xx公司出具的，即使是真实的，证明涉案物业相关的空调系统有进行调试；证据3是第三方出具的，真实性无法核实，该证据显示“综合评定该土建工程消防验收合格”，并不是金x庆称的未经过消防验收；证据4是第三方出具的，真实性由法院核实，即使该证据是真实的，该消防意见书证明“综合评定该内部装修工程消防验收合格”，并不是金x庆称的未经过消防验收，而且该铺内部装修属于二次装修，需要由业主向相关部门申请验收；证据3、4显示涉案物业均已通过消防验收；证据5是第三方出具的，由法院核实，即使是真实的，金x庆证明内容是错误的，该证据证明投入使用营业前经消防安全检查合格，并不是金x庆称未经消防验收合格；对证据6的真实性由法院核实，对其证明内容不予确认，其显示的文件作出时间是在涉案物业办理权属登记之前，xx公司已就涉案物业办理了权属登记，证明上述问题已处理完毕；对证据7的真实性由法院核实，该证据显示时间是在办理权属登记之前，现在涉案物业已取得权属证明，证明如有违法事宜也已处理完毕；对证据8的真实性、合法性不予确认；证据9的真实性、合法性由法院核实，该证备注第二条显示行政处罚已执行完毕，说明涉案物业现在已不存在违建的情况，否则后续也无法办理产权登记证明。xx公司为证明其所出租的五、六层已经消防验收，若金x庆承租商铺后装修需消防二次验收，提交了《建设工程消防验收意见书》（穗公消验［2012］第0150号）。金x庆质证认为：xx公司所主张的消防验收是发生在产权证取得前，金x庆所主张的是xx公司在取得产权证后对房屋进行重新间隔，相关工作没有报消防验收，因此xx公司所提供的证据不能证明租赁物业现在已经符合消防验收条件和出租条件。金x庆表示：1、金x庆在2013年7月15日接收商铺，但并不代表xx公司已经依照合同约定将适租的商铺交付给金x庆；补充协议的第二条，印证了为何在合同中要约定起租日以书面通知形式，正因为xx公司知道交接商铺时商铺并不适租，同时金x庆在接收商铺后不经过装修、空调系统的安装，根本不能发现商铺中存在的消防系统问题及空调不能使用的事实；xx公司至今为止尚未向金x庆交付适租商铺。2、金x庆接收商铺后没有向xx公司支付过费用，因为在完成装修后发现空调无法使用，当时xx公司招商人员表示待xx公司维修好后书面通知起租日开始计算租金。3、金x庆有使用部分商铺，由于商场是密封的，没有空调，无法正常使用；金x庆起诉之后，商铺已由xx公司封铺；本案第一次开庭后，xx公司开锁，商铺现由金x庆使用。xx公司否认在涉案商铺张贴封条。因本案纠纷，金x庆于2015年9月21日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、确认xx公司于2015年8月28日向金x庆送达的《解约通知书》无效；2、xx公司继续履行（2013）珠纺租合第2124、2125号《广州市房屋租赁合同》，向金x庆提供适租物业；3、xx公司依约书面通知金x庆（2013）珠纺租合第2124、2125号《广州市房屋租赁合同》的起租日。xx公司辩称，金x庆诉讼请求没有事实和法律依据。诉讼中，金x庆明确其诉讼请求，其中第二项诉讼请求为xx公司履行（2013）珠纺租合第2124、2125号《广州市房屋租赁合同》，向金x庆提供合符规划、消防安全及空调开通、经过测绘符合合同约定条件、纳入到珠江国际纺织城市场经营范围内的物业是金x庆所指的适租的物业；第三项诉讼请求为xx公司在第二项诉讼请求履行完毕后由xx公司依约书面通知金x庆（2013）珠纺租合第2124、2125号《广州市房屋租赁合同》的起租日。经原审法院释明，金x庆表示合同效力由法院认定，其坚持诉讼请求。另外，金x庆向原审法院提交了《调查取证申请书》，申请原审法院向广州市公安消防局海珠大队调取珠江国际纺织城五、六层工程扩建、改建的建设工程消防设计审核、验收资料，向广州市城市管理综合执法局调查[2011]第1001号及[2011]1130号《违法建设行政处罚决定书》的违法处理情况。原审法院认为，关于50088-A、50090号铺。金x庆、xx公司签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示。本案中，xx公司提交了涉案商铺所在房产的产权证，金x庆对涉案商铺在该房产证合法产权范围内有异议，但未能提交相反的证据予以证明，对此，金x庆应承担举证不能的法律后果，故对xx公司提出上述两商铺在其提交产权证范围内的事实主张，予以采纳。《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》的内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同。金x庆以xx公司出租的商铺存在违建；xx公司提供的中央空调无法使用；本案的租赁房屋应当报消防设计审核消防验收备案，向房管部门申请分割登记，进行现场测绘确认房屋分割位置间隔，与消防设计与平面示意图相符等为由，主张50088-A、50090号铺出租不合法，缺乏依据，不予采纳。上述合同约定xx公司向金x庆发出书面交铺通知，金x庆应按xx公司书面通知的日期及该物业交付当日的现状接收该物业;若金x庆未按xx公司书面通知的日期接收该物业的，视为该物业从xx公司书面通知的交付日期起交付金x庆使用，金x庆同意按照本合同的规定交纳租金及其他各项费用。《物业使用承诺书》载明金x庆于2013年7月15日接收50088-A、50090号商铺，且商铺已由金x庆实际使用，故xx公司已履行了交付租赁物的义务。金x庆关于接收商铺不代表xx公司已经依照合同约定将适租的商铺交付给金x庆的主张，无理，不予采纳。对金x庆要求xx公司继续履行《广州市房屋租赁合同》，向金x庆提供适租物业的诉请，予以驳回。上述合同约定“起租日”定义为xx公司书面通知确定的租赁期起算日；租赁期限内的总租金自计租日开始计。故可认定xx公司书面通知金x庆“起租日”是金x庆交纳租金的前提。对于“起租日”的通知，从本案的证据来看，xx公司在涉案商铺交付后并无按合同约定的方式通知金x庆租赁期起算日，而xx公司按合同所记载的金x庆通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给金x庆，该邮件被退回。由此可见，xx公司并无按合同约定履行书面通知租赁期起算日的义务，金x庆没有向xx公司支付租金事出有因，故xx公司于2015年8月28日向金x庆送达的《解约通知书》没有解除合同的效力。如前所述，原审法院不支持金x庆要求xx公司提供适租物业的诉请。另外，虽然金x庆在诉讼前没有收到xx公司书面的“起租日”通知，但在本案诉讼期间，通过证据的交换，金x庆已收到了xx公司《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》，xx公司在庭审中也已明确了起租日的具体日期。故对金x庆要求xx公司在提供适租物业后书面通知《广州市房屋租赁合同》起租日的诉请，予以驳回。关于50088-B、50089号铺。金x庆、xx公司签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议(二)》，约定xx公司免费提供自编50088-B、50089号场地给金x庆使用，免费场地在签约当时尚未取得产权凭证。本案中，xx公司提交的产权证的核发日期在该协议的签订日期之前，故对xx公司提出所出租的场地已取得产权证的主张，不予采纳。xx公司没有举证证明该免费场地已取得建设工程规划许可证或按照建设工程规划许可证的规定建设，其与金x庆签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议(二)》，约定将场地交付金x庆使用，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项之规定，该《珠江国际纺织城租赁合同补充协议(二)》无效。无效合同自始不具法律约束力，故对金x庆就50088-B、50089号铺提出的全部诉讼请求，均予以驳回。调查取证问题。金x庆申请调查收集的证据无调查收集的必要，故对金x庆该申请不予准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第一款（五）项、第五十六条、第六十条、第九十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十六条之规定，作出如下判决：一、被告于2015年8月28日向原告送达的《解约通知书》对50088-A、50090号铺没有解除合同的效力。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，由原告负担67元，被告负担33元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。判后，xx公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、xx公司已经履行通知义务。xx公司先后向金x庆邮寄了四份邮件，均以各种理由被退回。但上述邮件收件人、联系电话、地址均为金x庆在《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》中留下的信息，金x庆不签收邮件具有主观恶意。同时，依据《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第十四条第3款约定，金x庆地址等有变更，应立即书面通知xx公司，否则，如因提交的资料不实而导致通知送达不到，则风险责任由金x庆自行承担。因此，xx公司已经按照金x庆提供的地址，通过邮政专递方式通知金x庆，已经履行了通知义务。二、书面通知租赁期限并非双方约定的合同解除条件。《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第十七条仅仅要求xx公司以通知的形式告知金x庆租赁期限的起始时间，且xx公司在《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》中已通知金x庆租赁期限从2013年7月15日起算，金x庆不予接收该文件产生的风险责任应该由其自行承担。根据双方签订的《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，双方并未约定xx公司不履行“书面通知租赁期限”义务金x庆就可以解除合同，即是否“书面通知租赁期限”并非双方约定的合同解除条件。故依照合同法的规定，当解除条件成就时，解除权人可以解除合同。三、金x庆未按照约定支付租金，xx公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，支付租金是金x庆的主要合同义务，其在使用涉案商铺后，有义务主动向xx公司支付租金。《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》第六条亦规定，金x庆未按合同约定时间交纳租金、补足履约保证金或其他应付款项，逾期超过15日的，xx公司有权解除合同。综上，xx公司上诉请求撤销原审判决第一项，改判驳回金x庆全部诉讼请求。金x庆二审答辩称xx公司的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。关于解约送达问题，在原审判决中已经注明了合同条款，金x庆的通讯地址可以租赁物所在地为准，xx公司通过邮寄未能送达的情况下，未按合同约定对金x庆的物业所在地进行现场送达，违反补充协议约定，其解除行为不合法。二、至xx公司将场地交付金x庆后，场地存在各种各样影响使用的情况，包括消防问题、空调无法使用等问题，由于涉案商铺除空调通风系统外没有与外界进行空气流通的窗户，在空调长期无法使用的情况下，租赁物业无法使用，结合合同有关约定应视为xx公司违约行为。在xx公司先违约情形下，其不具有解除合同的相关权利，也不能要求承租人支付租金。经庭询调查，本院确认一审法院查明事实。另查明，双方在协议中并未对申报二次消防设计审核及验收的责任进行约定；对xx公司未能正常供应空调时所应承担的责任亦未进行约定。就xx公司作出该司向金x庆正常供应空调后发出实际租赁期限起算通知的承诺，金x庆并无证据证实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对xx公司上诉请求及金x庆答辩意见，分析如下：1、关于案涉商铺所涉及的消防验收问题。金x庆以xx公司取得一次消防验收合格后，对涉案商场重新进行间隔，案涉商铺没有重新进行消防验收，导致其无法办理开业前消防检查主张xx公司向其交付商铺不适租，但根据本案证据及当事人的陈述可知，本案双方在协议中并未对申报二次消防设计审核及验收的责任进行约定。金x庆也未举证证明其在接收使用涉案商铺至起诉之前超过两年的时间里就消防问题向xx公司提出过异议，也无因此及时主张解除合同，故金x庆以此主张xx公司未交付适租物业依据不足，原审法院不予采纳并无不妥。2、关于中央空调问题。本案双方对xx公司未能正常供应空调时所应承担的责任亦未进行约定。金x庆在2013年7月15日签署了《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》，在该确认书中确认所承租的商铺已具备交付条件，同意接收该商铺等，而xx公司已将商铺交付金x庆，金x庆亦对案涉商铺进行了装修使用。本案金x庆提出xx公司已向其作出待正常供应空调后发出实际租赁期限起算通知的承诺并无证据证实，故本院不予采信。况且金x庆接收商铺超过两年的时间里，就商铺是否能够正常进行租赁并无向xx公司提出过异议亦不尽合理。由此可见，案涉商场中央空调正常使用并非xx公司交付适租商铺的必要条件，原审法院认为xx公司已履行了交付租赁物的义务，对金x庆提出要求xx公司继续履行《广州市房屋租赁合同》，向其提供适用物业的诉请，予以驳回并无不当。3、关于《解约通知书》的效力问题。原审根据双方合同约定“起租日”的定义认定xx公司通知金x庆“起租日”是金x庆交纳租金的前提并无不妥。从本案证据及当事人陈述可知，xx公司按合同所记载的原通讯地址邮寄《关于租赁期限起算日及支付租金等费用的通知》给金x庆，该邮件被退回。而2015年5月22日，xx公司按《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》所留金x庆的通讯地址邮寄《关于催缴租金费用的通知》给金x庆。根据该通知投递的情况来看，速递公司是以“人在外地”为由将被该邮件退回。此后，xx公司未再向金x庆发出有关租期起算日及催收租金的函件直至发出《解约通知书》。为此，原审法院以xx公司未按合同约定履行书面通知租赁期起算日而认为金x庆未向xx公司支付租金事出有因，认定xx公司于2015年8月28日向金x庆送达的《解约通知书》没有解除合同的效力于法无悖，本院予以维持。综上所述，xx公司上诉请求、理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广东xx泰景房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年六月二十八日书记员  杨仁义林嘉丽