广东省韶关市浈江区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0204民初592号
原告：王伟平，男，1972年6月19日出生，汉族，广东省梅县人，住韶关市浈江区，
原告：林旭芬，女，1973年11月3日出生，汉族，广东省汕头市人，住韶关市浈江区，
两原告共同委托诉讼代理人：邱志军，广东众同信律师事务所律师。
被告：韶关市顺宏房地产开发有限公司。住所地：韶关市浈江区良村公路*号韶关碧桂园销售中心内***室。
法定代表人：杨文杰，总经理。
委托诉讼代理人：彭双胜，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：李秋华，该公司工作人员。
原告王伟平、林旭芬与被告韶关市顺宏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林旭芬及其委托诉讼代理人邱志军、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭双胜、李秋华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告王伟平、林旭芬向本院提出诉讼请求：1、被告尽快履行交房义务，将没有渗漏水等问题的商品房交付给原告；2、判决被告支付2011年3月13日至2016年5月14日逾期交房违约金609478.27元给原告，并判决被告按每日万分之二的计算标准支付2016年5月15日起至交房时止的逾期交房违约金给原告；3、被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2011年3月12日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及相关附件，约定购买被告开发的位于韶关市xx商品房一套。该商品房的总房价款为1652688元，交房时间为2011年3月12日前交付，逾期交房违约金按每日万分之二计算。签约当天，原告向被告支付购房款495806元，2011年5月14日，原告付清余下全部购房款。由于被告所售商品房签约时存在多次渗漏水等问题，且被告承诺将尽快修复交付，故签约当天双方未办理房屋的交接手续。然而，年复一年，被告所售商品房至今未修复交付给原告。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院，请求解决。
被告韶关市顺宏房地产开发有限公司辩称，被告已履行交付义务，原告购买的是现房，按照合同第十一条及附件第十二条约定，应当在签订之日及时办理交接房手续。涉案房屋已达到交付条件，被告不存在违约行为，房屋已具备使用条件，原告因被告保修范围内的问题拒绝收楼，没有事实及法律依据。原告购买的是现房，理应进行了房屋验收，本案原告对房屋维修进行申请的记录，无法证明房屋当时的现状，按常理推说，如果现房存在质量问题，原告应提出维修问题。被告在2012年2月16日向原告邮寄催促收楼通知书催促原告前来办理收楼手续，但原告始终未来办理，导致房屋因无人管理出现自然损坏等情况不能成为原告拒绝收楼的理由。综上，被告充分履行了交楼义务，不存在违约，请法庭驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告与被告于2011年3月12日签订《商品房买卖合同》及附件、补充协议书等，约定由原告购买被告位于xx商品房一套，房屋总价款1652688元，非银行按揭分期付款，具体付款期限及金额详见本合同附件四《补充协议书》第二条2方式的约定；出卖人应当在2011年3月12日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向以买受人支付房价款万分之二的违约金等条款内容。双方在合同附件四《补充协议书》中约定，买受人付款方式，非银行按揭分期付款，总房价款1652688元，买受人必须在在签订合同时付该商品房价款的30%，在2011年3月12日前付该商品房价款的70%给出卖人；该商品房为毛坏房，出卖人不负责装饰，该商品房的交付标准按合同附件三的约定执行，出卖人设置的示范单位只作为买受人感受装饰与家具摆设的整体效果之用，不作为该商品房的交付标准，出卖人按照合同附件三约定的交付标准进行交付，除该商品房与合同附件三约定的交付标准不一致外，买受人在该商品房交付时不得以对该商品房有异议为由拒绝收楼，买受人以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担；交楼手续：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续，买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房；该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒收楼，买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼，拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人承担等条款内容。
买受合同签订后，被告向原告全部付清了购房款1652688元。因原告发现涉案房屋存在渗漏水等问题，原、被告没有办理移交房屋手续。从原告提交的涉案房屋现场照片、公证书拍摄的照片以及房屋维修申请记录表可以看出，原告购买的房屋在合同约定的交付日期后，多间房间有渗水、漏水等情况，墙体存在裂缝，外墙瓷砖脱落。诉讼期间，本院召集双方对涉案房屋进行现场勘验，房屋存在的问题有：一楼门栏外墙有裂缝（大概2米左右）、大厅外墙门砖文化石脱落，外厅文化石渗水后外墙有部分变黑色了，后门廊外墙爆裂后外墙有明显裂缝，房屋侧墙有一条明显裂缝（一楼沿二楼方向直到二楼上面），一楼大厅里面（顶部）有明显裂缝，一楼大厅的窗左侧发霉渗水；二楼侧房墙体有明显渗水，露台堵塞有积水，导致外墙干裂，二楼过道顶部有裂缝，主人房内墙渗水、发霉，主人房小阳台堵塞有积水，二楼上三楼的楼梯间左侧墙面渗水；三楼侧房两面墙严重渗水，侧房窗户右侧严重渗水，主人房内墙整面墙渗水，水渍明显，主人房顶部开裂、发霉，主人房横梁顶部渗水、发霉，主人房衣帽间顶部开裂、发霉、渗水，主人房卫生间内墙渗水；四楼楼梯窗左侧渗水，缺窗户（窗户未装），四楼楼梯墙面严重渗水，楼梯顶部渗水、开裂、发霉，露台下水管严重堵塞，露台四面墙开裂，露台缺玻璃门，四楼露台北面墙爆裂，南面墙爆裂，四楼左侧顶部有渗水；花园外面杂草丛生。被告对上述房屋勘验情况没有异议，并表示一个月内维修好房屋交房给原告。事后被告也组织工人对房屋进行了维修，但至今未维修好房屋，房屋仍未交付给原告。本院召集双方进行协商和解，但双方最终未能达成协议。
本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷案件。原告与被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议书》等是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律、行政法规的强制性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立并生效，本院予以确认，双方均应按合同约定履行各自相应的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2011年3月12日前，将经验收合格的商品房交付给原告使用。但双方因房屋质量问题一直未完成房屋交接。原告购买的商品房为毛坯房，被告交付的商品房应该符合毛坯房应具备的竣工验收合格条件。本案中，被告提交了涉案商品房的《竣工验收备案表》和《工程竣工验收报告》，但房屋验收合格仅仅是涉案房屋达成交付标准的一个前提性必备条件，涉案房屋是否完全符合双方预期的交付标准还应综合考虑其房屋质量状况。从原告提交的照片、公证书、房屋维修申请记录表以及本院现场勘验，涉案房屋确实存在墙面有裂缝、渗水、漏水、外墙瓷砖脱落等质量问题，影响到原告的居住。被告在诉讼过程中，并不否认涉案房屋存在着上述质量问题，只是认为上述房屋质量问题未严重影响到居住使用，原告不应以此拒绝收楼。被告主张其交付了符合合同约定的房屋，但未提供证据予以证明。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被告理应承担举证不能的法律后果。因此，原告主张涉案商品房存在质量问题，本院予以支持，即涉案房屋至原告确认收楼前未达到房屋应有的交付条件。关于被告对涉案商品房的质量问题承担何种违约责任的问题。被告未提交证据证明其在合同约定的交楼期限内交付了符合合同约定的楼房，在2011年至原告起诉长达5年多的时间，被告一直怠于履行对房屋维护、保修义务，未按照合同约定修复好房屋并交付给原告。被告在原告已通过诉讼解决双方之间纠纷的情况下，仍未主动采取相应的措施减少原告的损失，应视为被告怠于履行修复房屋和交付房屋的义务。因此，对原告起诉至收楼期间扩大的经济损失，被告应支付相应的违约金予以补偿。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”和《商品房买卖合同》第九条“出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当至买受人解除合同通知到达之日起十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，出卖人按日向以买受人支付房价款万分之二的违约金。”的规定，原告主张被告从2011年3月13日按每日万分之二的标准计算违约金，于法有据，本院予以支持。违约金从2011年3月13日计至2016年5月14日，被告应向原告支付的违约金计算为：首付款495806元的违约金495806元×0.0002×63天=6247.15元；付清购房款的违约金1652688元×0.0002×1825天=603231.12元，二项共计为609478.27元。但根据该合同第九条及附件四《补充协议书》第二十六条约定，即使一方根本违约，达成解除合同条件时，双方互相返还财产后，有过错的一方仅需向另一方支付总房价款或已付房款总价金额的20%作为违约金。而本案中被告未能如期交付房屋仅仅是因房屋装修问题，未达成根本违约，从公平原则考虑，违约金的上限应予以限定，上限为已付房款总额的20%，即为1652688元×20%=330537.6元。关于原告主张继续履行合同的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，现原告起诉主张被告继续履行合同交付房屋的请求，理据充分，本院予以支持。根据本案的实际情况，按照公平原则，由被告在三个月内修复好房屋并交付给原告。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十八条、第一百四十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告韶关市顺宏房地产开发有限公司应继续履行与原告王伟平、林旭芬签订的《商品房买卖合同》。
二、由被告韶关市顺宏房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付330537.6元违约金给原告王伟平、林旭芬。
三、由被告韶关市顺宏房地产开发有限公司于本判决生效后在三个月内修复好房屋并交付给原告王伟平、林旭芬。
四、驳回原告王伟平、林旭芬的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9895元，由原告王伟平、林旭芬负担4529元，被告韶关市顺宏房地产开发有限公司负担5366元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。
审 判 长 黄智霄
人民陪审员 李春梅
人民陪审员 黄燕勇
二〇一六年十一月十七日
书 记 员 张燕平