北京市顺义区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0113民初5520号
原告（反诉被告）黄某，男，1963年4月17日出生。
委托代理人孙茹，北京致和律师事务所律师。
被告（反诉原告）赵国邦，男，1986年3月26日出生，住北京市顺义区。
被告（反诉原告）赵娜娜，女，1983年9月15日出生，住北京市顺义区。
被告（反诉原告）赵国宾，男，1989年5月6日出生，住北京市顺义区。
被告（反诉原告）殷秀娥，女，1963年5月10日出生，住北京市顺义区。
委托代理人王重，北京市北方律师事务所律师。
被告（反诉原告）宋玉梅，女，1944年1月25日出生。
第三人刘某，女，1960年7月21日出生。
原告（反诉被告）黄某（以下简称原告黄某）与被告（反诉原告）宋玉梅、殷秀娥、赵娜娜、赵国邦、赵国宾（以下简称被告宋玉梅、殷秀娥、赵娜娜、赵国邦、赵国宾）、第三人刘某农村房屋买卖合同纠纷一案，本院已于2015年10月16日作出（2014）顺民初字第8787号民事判决书。被告宋玉梅、殷秀娥、赵娜娜、赵国邦、赵国宾不服该判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉，北京市第三中级人民法院于2016年3月31日作出（2016）京03民终140号民事裁定书，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄某及其委托代理人孙茹，被告殷秀娥及其委托代理人王重，被告赵娜娜、赵国邦、第三人刘某到庭参加诉讼，被告赵国宾、宋玉梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄某诉称：
2001年8月28日。原告黄某与被告殷秀娥之夫赵贵忠签订房屋买卖协议，内容为黄某有宅院一处，主房五间、配房二间及其他附属建筑物及所属树木，卖给赵贵忠。2009年4月19日，赵贵忠因心肌梗猝死，其目前健在的第一顺序法定继承人为其母被告宋玉梅、其妻被告殷秀娥、子女被告赵娜娜、被告赵国邦、被告赵国宾。涉案的房屋现由五被告实际居住占有。2011年11月10日北京市顺义区人民法院一审判决确认，黄某与赵贵忠签订房屋买卖协议无效，该案中双方均未上诉。法律规定合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。故诉至法院要求判令：1.五被告腾退坐落于北京市顺义区x号宅院内的全部房屋及其他附属建筑物，并将腾退的房屋及其他附属建筑物返还给原告；2.五被告承担评估费用及诉讼费用。
被告殷秀娥、赵娜娜、赵国邦共同辩称：即使法院判决认定双方房屋买卖合同无效，但被告对涉案宅院进行了新建、翻建，原告应当给付补偿。
被告殷秀娥、赵娜娜、赵国邦、赵国宾、宋玉梅反诉称：黄某作为出卖人出卖自己名下的宅基地房屋，明知其所卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故黄某一方应承担合同无效的全部责任。对于买受人翻建、扩建等添附损失，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异所造成的损失两方面因素确定，故现提起反诉：1.要求黄某返还购房款38000元并赔偿各种损失100万元；2.黄某承担诉讼费用。
原告黄某针对五被告的反诉辩称：涉案土地不涉及土地增值和房屋拆迁等相关利益，导致合同无效的原因也不全在于原告，而是购买人不是本村村民。至于反诉请求，我方同意返还原告购房款38000元，按照房屋及附属物的评估价扣除购房款、宅基地区位补偿款的评估价值的70%给付反诉原告相应款项。
第三人刘某述称：黄某出售宅院上的房屋属于刘某和黄某夫妻共同财产，关于涉案房屋出售情况的陈述及对本案的意见同黄某。
被告赵国宾、宋玉梅既未作出答辩，亦未参加本院庭审。
经审理查明：
黄某、刘某于1986年开始以夫妻名义同居生活，未领取结婚证。2011年4月26日，黄某起诉刘某离婚，该案经审理后法院认为黄某与刘某于1986年开始以夫妻名义同居，同居之时双方已经符合结婚实质要件，已形成事实婚姻。现黄某再次起诉离婚，可以认定双方夫妻感情确已破裂。故本院于2011年9月2日作出（2011）顺民初字第4799号民事判决书判决准予黄某与刘某离婚。后刘某不服提起上诉，北京市第二中级人民法院于2011年11月28日作出（2011）二中民终字第20202号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。
在刘某与黄某同居生活期间，2001年8月28日，黄某就本案诉争宅基地（顺义区x号）上房屋与赵贵忠（殷秀娥之夫）签订房屋买卖协议，内容为：“买房人赵贵忠，卖房人黄彬。黄彬有宅院一处，座落在黄家沟主房五间，二间配房及其他附属建筑物及所属树木，因家中无人居住，经介绍人张会兰、赵仪香介绍，情愿卖给赵贵忠为业并居住，言明买卖价人民币叁万捌千元整，笔下交清，并无短少，随交宅基地使用证壹本，空口无凭，特立此协议。”后双方按该协议履行。另，黄某主张出售宅院时，上有北正房5间、东西耳房各一间、院内柿子树四棵、院外洋槐树10棵、院墙、洗澡间和厕所、院内还有一口井。
五被告主张在购买涉案宅院后，对房屋进行了装修又新建、翻建大量房屋。经双方确认现宅院中只有原正房五间还存在，但被告对墙体重新进行了粉刷、安装了电表和灯泡，房屋中的吊扇黄某称是出售房屋时就有的，而被告称是购买房屋后自行安装的。现涉案房屋由五被告共同居住使用。殷秀娥、赵娜娜、赵国邦称涉案房屋是其一家人的唯一住所。
赵贵忠于2009年4月19日去世，其法定继承人现有妻殷秀娥，子女赵娜娜、赵国邦、赵国宾、母亲宋玉梅。
现黄某主张出售的涉案宅院及房屋是父亲在黄某与刘某结婚之前分给黄某的，与刘某无关，2001年其出售房屋时刘某并不知情，涉案宅院应归黄某所有，为此黄某提交如下证据予以证实：
1.x村村民委员会开具的证明，内容为：1.父亲黄电兆、母亲宋玉珍（已故）共生育长女黄淑芳、二女儿黄颖、三女儿黄淑萍、长子黄某、次子黄坡，父母无其他子女；2.黄某（曾用名黄彬、黄斌）是位于北京市顺义区x号登记的宅基地使用权人；3.位于北京市顺义区x号的宅基地是黄某父亲的祖遗产菜地，后来村委会批准做宅基地，1978年父母在该处宅基地上建有北正房五间，东西耳房各一间，院墙、大门，种有成才柿子树4棵、成才洋槐树10棵，院内还有一口吃水的井。分家时涉案的宅基地内全部的房屋等附属物均分给黄某，黄某是涉案的宅基地地上房屋及附属物的所有权人，案外人黄电兆、黄淑芳、黄颖、黄淑萍、黄坡均无意义。其他案外人在该证明底部均签名确认。
2.宅基地登记卡，该登记卡上写明户主姓名为“黄斌”，具体座落东至道、西至坡、南至郑爱民、北至赵云江。
3.顺义区x村村民委员会开具的证明，证明：我村村民黄某，户口所在地顺义镇x号，宅基地使用证号为xxx，宅基地证中的姓名为“黄斌”与户口本上姓名“黄某”实际是同一个人。
五被告不认可宅基地登记卡的真实性，且表示购买完上述宅院后黄某将宅基地使用权证（白本）交给赵贵忠，但现涉案房屋的买卖协议及宅基地使用权证（白本）均找不到，现保存的一份宅基地使用权证（白本）复印件与原告提供的宅基地登记卡登记姓名不一致，该证户主姓名处写的是“黄彬”，四至一致。
（2014）顺民初字第8787号案件审理过程中，黄某向本院提出对涉案宅院内的宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价值进行评估，2015年6月3日，北京仁达房地产评估有限公司依据《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（【京国土房管征[2003]606号】）规定，对宅基地区位补偿价中的当地普通住宅指导价、房屋重置成新均价、户均安置面积、户均宅基地面积根据《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》）【顺政发〔2006〕12号】）的相关规定进行取值，作出结论：涉案宅院的宅基地区位补偿价为433472元，房屋、附属物重置成新价为278130元。鉴定结论作出后，五被告对鉴定结论提出异议，并要求撤销该评估报告、重新评估。2015年7月24日评估机构对五被告的异议申请做出了书面答复，称目前顺义区宅基地区位补偿价格评估可参考的依据仅有《北京市宅基地房屋拆迁补偿规则》（【京国土房管征[2003]606号】），因此只能将《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》）【顺政发〔2006〕12号】）作为区委补偿价具体计算标准的依据。
本案审理过程中，被告殷秀娥、赵娜娜、赵国邦主张北京仁达房地产评估有限公司依据《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》而作出的评估结果不能体现涉案宅院现在的实际价值，并申请再次对涉案宅院内的宅基地区位补偿价及房屋、附属物重置成新价值进行评估。经摇号选定北京京港房地产估价有限公司为本案的评估机构。经本院与北京京港房地产估价有限公司联系，该评估公司明确表示，宅基地区位补偿价款的标准仍为《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》【顺政发〔2006〕12号】，被告殷秀娥、赵娜娜、赵国邦提出撤回评估申请，并表示涉案房屋即将拆迁，待拆迁标准明确时再向黄某主张损失赔偿，要求撤回反诉请求。
另查一，2010年12月23日，刘某将殷秀娥、赵娜娜、赵国邦、赵国宾、宋玉梅、黄某诉至本院，要求确认黄某、赵贵忠签订买卖协议无效。该案案号为（2011）顺民初字第713号。后本院经审理后认为黄某与赵贵忠所签订的房屋买卖协议，因赵贵忠、殷秀娥在房屋买卖前及房屋买卖后均不是涉案房屋宅基地权属村的村民，不属该村集体经济组织成员，因此在该村不应享有宅基地使用权，黄某与赵贵忠之间的房屋买卖行为违反了相关法律规定，应属无效。故本院于2011年11月10日判决确认黄某与赵贵忠于2001年8月28日签订的房屋买卖协议无效。后双方均未上诉。
另查二，涉案房屋所在的顺义区x村已经纳入棚户区改造范畴。
上述事实，有双方当事人在庭审上的陈述、证明、（2011）顺民初字第4799号民事判决书、（2011）二中民终字第20202号民事判决书、买卖房协议、户口登记卡、宅基地登记卡、（2011）顺民初字第713号民事判决书等证据在案佐证。
本院认为：
根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。被告赵国宾、宋玉梅经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为二人放弃了答辩和质证的权利。
合法的民事权益受法律保护。本案中，黄某与赵贵忠于2001年8月28日签订的房屋买卖协议已经生效判决确认无效，现涉案房屋由赵贵忠的继承人即五被告占有使用，五被告理应将涉案房屋腾退并返还给黄某，黄某也应返还五被告购房款，并根据过错程度承担相应的赔偿责任。因本案为农村房屋买卖合同纠纷，必须综合权衡买卖双方的利益，并全面考虑合同无效对双方造成的影响。
现涉案房屋所在的顺义区x村已经纳入棚户区改造范畴，但尚未签署书面的拆迁安置补偿协议。（2014）顺民初字第8787号案件审理过程中，评估机构虽作出了评估结论，但所依据的拆迁补偿标准（《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》【顺政发〔2006〕12号】）距今已达十余年之久，且本案审理过程中，重新摇号选定的评估机构仍然明确表示宅基地区位补偿价款只能依据【顺政发〔2006〕12号】文件规定的标准作出。在近几年房屋及土地大幅升值的情况下，依据十余年前的评估标准作为黄某补偿五被告损失的基础，显然将导致买卖双方利益的失衡。在涉案房屋所在的顺义区x村已经纳入棚户区改造范畴，但尚未签署书面的拆迁安置补偿协议的情况下，本院既难以对涉案房屋现有的实际价值作出认定，也难以确定黄某在拆迁过程中可能获得的利益。故不宜对黄某应赔偿五被告损失的具体数额作出判定。鉴于殷秀娥、赵娜娜、赵国邦亦申请撤回反诉，主张待涉案房屋拆迁补偿情况确定后解决损失赔偿问题，本院予以准许。赵国宾、宋玉梅经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院按二人撤回反诉处理。
本案中，五被告称除涉案房屋之外无其他住所，黄某亦无证据证明五被告还有其他住所，五被告将房屋腾退给黄某，必然造成五被告无处居住，从平衡双方利益角度出发，在五被告损失赔偿问题未同时解决的情况下，本院认为暂不宜判决五被告腾退并返还涉案房屋。故对黄某要求五被告腾退涉案房屋及其上建筑物的诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百四十四条之规定，判决如下：
驳回原告黄某的诉讼请求。
评估费二千八百四十六元，由被告宋玉梅、殷秀娥、赵娜娜、赵国邦、赵国宾共同负担（已交纳）。
案件受理费七十元，由原告黄某负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 张 锐
人民陪审员 孙春霞
人民陪审员 陈婉龙
二〇一七年七月二十七日
书 记 员 刘 昶