西安市未央区人民法院
民 事 判 决 书
（2009）未民二初字第288号
原告陈玉培，男，汉族。
委托代理人李宏武，陕西邦维律师事务所律师。
委托代理人赵晓俊，陕西邦维律师事务所律师。
被告西安乘风机电设备有限责任公司。住所地：西安市朱宏路批发市场内。
法定代表人姜群，该公司总经理。
委托代理人陈大可，陕西克利律师事务所律师。
委托代理人潘峰，陕西克利律师事务所律师。
原告陈玉培与被告西安乘风机电设备有限责任公司房屋租赁纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李宏武，被告委托代理人陈大可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1994年11月8日，其与陕西纪祥工贸实业公司（以下简称纪祥公司）签订《租房合同书》一份，取得了纪祥公司所建的朱宏路汽配、五交化产品批发市场内两间商铺30年的使用权。1995年被告接收了纪祥公司的权利、义务。2000年后被告从原告处返租，统一对外进行出租经营，所得租金原告得80%，被告得20%。2006年被告将与原告情况相同的朝俊等人诉至法院要求收回房屋，因西安市中级人民法院错误判决，被告从2006年7月1日起拒绝向原告支付房屋收益。2008年年底市中院以市场仍有收益应维持现状为由，驳回被告的诉请。故诉至法院要求判令被告支付原告房屋收益69000.96元，诉讼费由被告承担。
被告辩称，根据本院（2008）未民二初字第813号民事判决书，陈玉培与纪祥公司签订的《购房合同书》无效，鉴于市中院判决要求维持现状，其根据市场统一订立的西北水暖管材市场租赁经营场地合同，租赁场地以宗块为单位出租，每宗块经营场地包含有28平方米房屋一间（建筑面积）、防雨雪棚、棚下共用通道面积、棚下黄线内摊位面积、市场内可临时停放车辆面积。
2006年7月1日起至2007年6月30日期间位于7排每宗块经营场地月租金980元，其中28平方米房屋月租金280元，2007年7月1日起至2008年6月30日期间位于7排每宗块经营场地月租金1260元，其中28平方米房屋月租金280元，2008年7月1日起至2009年6月30日期间位于7排每宗块经营场地月租金1540元，其中28平方米房屋月租金140元。根据双方约定被告享有租赁收益的20%，且被告已经支付了2006年7月1日至9月30日期间的租赁收益的70%。原告的诉请已经超出了房屋实际租赁所取得的收益，请求法院依法裁决。
经审理查明，1994年11月8日，纪祥公司（甲方）与陈玉培（乙方）签订朱宏路汽配、五交化产品批发市场租房合同书，约定乙方购买市场B区8排13-14号房屋两间，面积52.8平方米，总金额55440元，预交35800元，余额16940元。1994年11月8日陈玉培将房款38500元交付纪祥公司，1995年4月陈玉培向被告交款16940元。1995年被告接收了纪祥公司的权利、义务。8排13-14号房屋被拆除，被告给其调换房屋为2排1-2号。
2003年6月19日陕西澳都房地产公司代理被告与原告签订代租协议书，期限一年（从2003年7月1日起到次年对应日）。房屋每平方米月租金18元，扣除17%的税费，支付10%作为被告的代租费。房屋的维修、管理、水电费用均由甲方承担。
2004年6月18日原、被告签订代租协议书，期限一年（从2004年7月1日起到次年对应日），房屋每平方米月租金26元，扣除17%的税费，付给甲方代租费5%。
2005年7月8日双方签订代租协议书，期限一年（从2005年7月1日起到次年对应日），房屋每平方米月租金28元。
2006年7月1日原、被告签订的代租协议书，期限为一季度（从2006年7月1日到9月30日），同期的代租费名单中每平方米月租金28元，下欠陈玉培房屋收益1128.96元。2006年6月8日被告给经营户通知2排每平方米月租金33元，同年被告与经营户签订一年的场地租赁合同书，约定2排每宗块月租金924元，其中28平方米房屋280元、黄线内摊位450元、防雨雪棚140元、其余104元。
2006年9月30日后，原、被告再未签订代租协议，但被告仍将原告房屋对外出租并收取经营户的租金。被告未向原告支付80%的房屋租金收益。
2007年6月15日被告给经营户通知2007年7月1日至2008年6月30日2排每平方米月租金43元；同年被告与经营户签订同期一年的场地租赁合同书，约定位于2排的每宗块经营场地月租金1204元，其中28平方米房屋280元、黄线内摊位600元、防雨雪棚140元、其余184元。
2008年被告给经营户通知2008年7月1日至2009年6月30日2排每平方米月租金53元；同年被告与经营户签订同期一年的场地租赁合同书，约定2排每宗块月租金1484元，其中28平方米房屋140元、黄线内摊位800元、防雨雪棚300元、其余244元。
审理中，经原、被告双方核对，截止2006年9月30日被告下欠原告租金1128.96元。
原告主张2006年9月30日前尚欠1128.96元，2006年10月1日至2007年6月30日房屋每平方米月租金35元，80%的收益14112元；2007年7月1日至2008年6月30日每平方米月租金45元，80%的收益24192元；2008年7月1日至2009年6月30日每平方米月租金55元，80%的收益29568元。以上合计69000.96元。原告依据的是被告的交费通知。
原告称被告所谓宗块经营场地费用按房屋28平方米面积折算后，每平方米月租金与被告的交费通知上的租金数额是一致的。被告人为分割意在压低房屋租金。而被告称按其与经营户的经营场地合同，2005年7月1日至2008年6月30日期间，房屋每平方米月租金10元，2008年7月1日至2009年6月30日期间，房屋每平方米月租金5元，并以原购房每间26.4平方米其按28平方米给付代租金，已经向原告多付。
西安市中级人民法院（2008）西民再终字第68号民事判决认定，纪祥公司未经有关部门批准擅自修建朱宏路批发市场，后有关部门对该市场又发出《拆除违法建筑决定书》，确认该市场属违法建筑，应予拆除，但乘风公司是在北二环建成并通车约十余年后，有关部门并未再执行上述决定，亦未再发文责令拆除该市场之房屋。本院（2008）未民二初字第813号民事判决认定陈玉培购买的房屋系违法建筑，租房合同无效，但鉴于该市场至今未被拆除仍有收益，双方应在有关部门未拆除该市场的情况下，暂时维持现状，故驳回了乘风公司的诉讼请求。
上述事实，有租房合同、代租协议书、收费通知、租赁经营场地合同、营业房屋租赁合同书，谈话笔录、庭审笔录及相关证据在卷为证。
本院认为，虽然原告租赁的房屋在1999年被拆除，但此后被告另行给原告调换房屋为2排1-2号，2003年至2006年双方亦每年签订代租协议，房屋收益按二八分配并实际履行。2006年9月30日后，原、被告虽未签订代租协议,但被告仍然继续使用原告的房屋并与经营户签订经营合同收取租金，原告也未提出解除租赁关系，故2006年9月30日后双方的续租关系成立，租期为不定期。因续租关系成立，原合同的二八分成亦应延续。鉴于该市场至今未被拆除仍有收益的实际情况，原告要求给付80%的房屋租金收益，应予支持。被告按宗块出租降低房屋租金，有损于原告的利益，亦违反了公平原则，被告抗辩理由本院不予支持。故2006年9月30日以后双方的租金分配按被告与经营户合同中宗块租金二八分成。2006年7月1日至同年9月30日，被告尚欠租金1128.96元，2006年10月1日至2009年6月30日期间被告应给付原告房屋租金64915.2元，两项合计为66044.16元。原告主张租金69000.96元，其租金的计算标准有误。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，判决如下：
一、被告西安乘风机电设备有限责任公司下欠原告陈玉培2009年6月30日前房屋租金66044.16元，于本判决生效后十日内给付原告。
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1525元（原告已预交），由原告负担25元，由被告负担1500元，于上述付款时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。
审 判 长 蒲小荣
人民陪审员 黄福全
人民陪审员 邓志斌
二〇〇九年九月一日
书 记 员 李 晶