广东省佛山市南海区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0605民初6100号
原告（反诉被告）：黄志坚，男，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××。
委托代理人：孔祥源，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省南雄市。
被告（反诉原告）：俞正芬，女，汉族，住广东省佛山市南海区，公民身份号码×××。
委托代理人：陈巧娉，系广东润正律师事务所律师。
委托代理人：周剑武，男，汉族，××年××月××日出生，住广东省佛山市南海区，系被告的配偶。
原告黄志坚与被告俞正芬租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法由审判员黄小间适用简易程序进行审理。被告于2016年5月6日提起反诉，本院经审查后予以接纳。本案于2016年5月23日公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人孔祥源、被告及其委托代理人陈巧娉、周剑武均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2012年12月21日，原、被告签订南海区××号房屋的《物业使用权租赁合同》及补充协议，约定：原告将桂澜中路6号共700平方米的房屋出租给被告，租金每月22000元，租金每3年在前一期的基数上递增10%，租期为9年，从2013年2月1日起至2022年7月31日。合同签订后，原告依约向被告提供租赁物。2015年11月6日起，被告一直没有支付租金、水电费及其他相关费用，一直处于关门停业状态，且被告锁住了房屋。原告多次与被告联系希望协商，但被告避而不见，也不接听电话。2015年12月4日，原告向被告发了被告拖欠租金及水电费的违约通告。2016年3月29日，原告以EMS向被告寄送了解除租赁合同通知书，并让原告工作人员郭颖雯以手机短信和微信向被告发送解除租赁合同通知书，要求被告支付租金、违约金并做好房屋腾退清理工作，要求被告于2016年3月5日前搬出租赁房屋，但被告拒绝配合。依照合同约定，被告逾期30天未支付租金，原告有权解除合同、无条件收回租赁物，被告除须补交租金外还应每日按所欠租金0.3%支付违约金。原告诉诸法院，请求判决：1.确认原、被告之间签订的《物业使用权租赁合同》于2016年3月29日解除；2.被告支付拖欠2015年11月至2016年5月的租金165000元（2015年11、12月份每月22000元，2016年1月至5月每月24200元）；3.被告支付违约金33514.8元（以上述第一项2015年11月至2016年4月每月租金为本金分别自当月6日起至2016年4月8日按日0.3%的标准计算，2016年4月9日起的违约金原告自愿不再主张）；4.被告支付2015年9月至2016年3月的水电费49688元；5.被告支付水电费滞纳金53981.4元（按被告当月实际用水用电量加收20%计算）；6.被告返还涉讼租赁物；7.本案诉讼费用由被告承担。
被告辩称：一、涉案租赁合同及补充协议无效，原告无权向被告主张权利。1.原告与案外人佛山市南海区××联合社（以下简称“××经联社”）的租赁合同无效。原告未提供证据证明××经联社是涉案租赁物的权属人，被告认为××经联社不是涉案租赁物的所有权人，××经联社无权向原告出租涉案租赁物。××经联社2013年12月3日出具的《证明》中所载明的租赁物没有合法报建手续，也没有合法权属证书。原告与××经联社签订的租赁合同为无效合同，原告没有取得涉案租赁物的使用权，亦无权将涉案租赁物出租给被告。2.即使涉案租赁物是××经联社的物业，但原告未经该社同意而转租给被告，原、被告签订的租赁合同及补充协议仍应认定无效。因此，原告依照《物业使用权租赁合同》及补充协议要求被告支付租金、违约金、水电费、滞纳金及返还租赁物没有依据。二、即使涉案租赁合同及补充协议有效，原告的各项诉讼主张亦缺乏依据。1.原告主张支付2015年9月至2016年3月租金158400元及违约金58119.6元没有依据。被告已支付了2015年9月至10月的租金共44000元。被告没有违约，双方签订的租赁合同已于2015年12月5日终止。根据合同约定，原告应协助被告办理申报手续，被告多次找原告协商，但苑告拒绝提供协助。2015年8月左右，涉案租赁物天花漏水，严重影响被告日常教学。被告要求原告协助办理申报手续及维修租赁物，原告同意，并答应顺延至两事宜处理完毕再支付租金。但2015年12月4日，原告向被告发出《通告》，要求在2015年12月4日支付租金否则第二天就收回物业并锁门。2015年12月5日，被告发现学校大门被上锁。因此，原告违约在先，被告没有违约，无需支付违约金。租金只应计算至2015年12月4日，为24838.71元。即使要计付违约金，原告主张违约金58119.6元已超过租金的30%，违约金过高。2.原告主张2015年9月9日至2016年3月的水电费及滞纳金没有依据。原告起诉时主张被告自2015年9月6日起关门停业，其后又产生26813元的水电费，这与常理不合。原告2015年12月5日收回租赁物，之后水电费与被告无关。原告主张的水电费亦没有水电部门缴费通知予以佐证，应承担举证不能的法律后果。原告所主张的滞纳金超过水电费本金的30%，滞纳金过高。三、被告向原告支付了保证金80000元，原告应予返还。四、原告已于2015年12月5日收回租赁物，不存在由被告返还涉案租赁物。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予驳回。
被告反诉辩称：原、被告于2013年2月1日签订涉案租赁合同，约定原告将位于南海区××号的物业出租给被告，原告应协助被告办理申报有关手续。被告于2012年12月25日支付保证金80000元。合同签订后，被告在涉案租赁物开设了“昂立国际教育佛山分校××校区”。但至2015年12月4日被告离场时，因原告无法提供涉案租赁物的产权证明，办学执照一直没有办下来。因此，被告认为涉案租赁物不是合法建筑物，涉案租赁合同及补充协议无效。原告应返还保证金80000元。2015年12月5日，原告锁上涉案租赁物大门，被告及学校老师、学生无法进入，被告的办公物品仍锁在涉案租赁物内，被告无法正常办学致家长要求退学费，原告应赔偿该部分损失。被告为此提起反诉，请求判决：1.原告向被告返还保证金80000元；2.原告赔偿被告144032元；3.原告退还被告购置的存放于涉讼租赁物内的物品予被告（详见《遭扣留办公物品清单》）；4.本案诉讼费用由被告承担。
原告辩称：一、被告无权要求返还保证金。涉案租赁物经合法报建，涉案租赁合同及补充协议有效。被告至2015年12月5日仍未支付11月份租金，已逾期30天，根据合同约定，原告有权解除合同并没收保证金、主张违约金；二、被告无法取得办学营业执照与原告无关。被告要取得办学营业执照，需要具备相应资质，履行相应审批手续。原告查询不到上海交大昂立国际教育（南海区××分校）的办学许可证，原告有理由相信被告没有办学资质致其不能取得办学营业执照。被告没有提供证据证明其具备办学资质且已履行审批手续及其他义务，而确因原告未提供租赁物产权证而未能办理营业执照。三、原告没有对涉案租赁物上锁。被告提供的聊天记录仅能证明张漫漫于2015年12月4日通知被告其已违约并催缴租金、水电费，以及提及原告会锁住租赁物。但不能证明原告实际对租赁物上锁，也不能证明被告无法办学与原告有关，更不能证明原告对被告的损失有过错。四、原告没有扣留被告留在租赁物内的办公物品。被告提供的清单真实性有待证明，不能证实原告扣留了被告的办公物品。五、被告要求原告赔偿144032元没有事实和法律依据。被告提供的退费申请单及退费确认单真实性有待证明，被告与学生家长之间的合同纠纷，与本案无关。六、2016年3月29日涉讼合同解除后，被告仍继续占用涉讼租赁物，应继续按原合同约定的租金标准向原告支付占用使用费。
原告举证如下：
1.原、被告身份证复印件各1份，用以证明原、被告的诉讼主体资格。
2.2016年5月5日证明原件1份、证明、产权权属证明书、土地使用证、单位工程竣工验收证明书、建设工程规划许可证复印件各1份，用以证明原告依法取得涉讼租赁物的出租权。
3.物业使用权租赁合同及附件复印件1份；
4.《南海区××××号租赁合同》补充协议复印件1份。
证据3、4，用以证明原、被告之间的租赁合同关系。
5.解除租赁合同通知书复印件1份；
6.EMS快递单复印件1份。
证据5、6，用以证明原告通过快递通知被告，要求解除涉讼合同、支付租金及违约金。
7.通告原件1份，用以证明2015年12月4日原告要求被告支付拖欠的租金。
8.收据原件1份；
9.收款收据原件6份；
10.抄表记录原件10页；
11.电子邮箱界面截图复印件4份。
证据8-11，用以证明被告拖欠的水电费。
12.房屋费用催缴通知单复印件1份；
13.昂立教育水电费对账单复印件4页。
证据12、13，用以证明原告向被告发通知要求其交纳水电费。
14.银行卡客户交易查询／打印原件15页，用以证明被告租金支付至2015年10月份，自11月起未再支付租金。
15.支出证明单复印件1份；
16.2016年4月11日收款收据复印件1份。
证据15、16，用以证明原告于2016年4月11日对涉讼租赁物进行开锁，其时被告物品仍存放在涉讼租赁物内。
17．佛山市南海区××房地产开发有限公司（以下简称“××公司”）及××经联社出具的《证明》原件1份、核准变更登记通知书复印件1份。
经质证，被告对原告证据1无异议，但因被告户籍地变更，身份信息应以被告提交的身份证为准。对证据2有异议，××经联社出具的两份证明没有法定代表人证明，且属于证人证言，××经联社没有出庭作证，该两份证明不应作为定案依据，也无法证明该两份证据所载的建筑物与涉讼租赁物存在何种关系，其余证据没有原件予以核对，涉讼房屋也尚未取得房地产权证，单位工程竣工验收证明书并非综合验收的最终文件，无法证明该建筑已验收合格，产权权属证明书、土地使用证载明的产权人或使用人为南海市东怡房地产开发有限公司，与××经联社出具的证明内容不符。对证据3、4真实性无异议，对合法性、关联性有异议，涉讼租赁物未取得产权证，涉讼合同及补充协议应为无效。对证据5有异议，为原告单方制作，双方租赁合同于2015年12月5日即终止履行。对证据6有异议，没有邮递部门盖章确认，被告早已搬离原身份证所载住址，并未收到该通知。对证据7真实性无异议，对关联性有异议，该证据证实2015年12月5日原告对涉讼租赁物上锁并收回，涉讼合同当日终止履行。对证据8-11有异议，该组证据为原告单方制作，未经被告确认，且2015年9月17日和2015年7月8日两份收据的时间相隔两个月水电费合共7130元，2015年12月5日涉讼租赁物已被原告收回，原告请求2015年9月份起算水电费金额却为49688元，与之前的用水用电量相去甚远，与常理不符。对证据12、13有异议，为原告单方制作，数额也未经被告确认。对证据14无异议。对证据15、16有异议，为原告单方制作，也没有原件予以核对，与本案无关。对证据17的核准变更登记通知书真实性、合法性无异议，但认为与本案无关；对《证明》有异议，认为没有落款时间，也没有证明人的主体资格资料，故是不真实、不合法的，而且《证明》不能证明桂澜中路6号东怡花园A区G座即为涉案租赁物所在地点，更不能证明涉案租赁物为东怡公司所有，而且《证明》所记载面积与产权权属证明书所载面积矛盾，与建设工程规划许可证所载内容矛盾，不能证明涉案租赁物是合法建筑物，不能证明涉案租赁合同及补充协议有效。
被告举证如下：
1.编号16305575收款收据原件1份，用以证明被告向原告支付80000元保证金，原告应返还该保证金。
2.微信聊天截图原本2份，用以证明2015年12月4日下午原告工作人员向被告开办学校的主任周建剑通过微信发公告，并称如被告当日未交清拖欠的款项，则按被告违约处理，次日将收回涉讼租赁物并上锁，2015年12月5日原告已对涉讼租赁物上锁，涉讼合同已解除。
3.退学费明细打印件1份；
4.昂立退费申请单原件69份、现金缴款单原件65份、编号0179547、0186655、135295、135296、104373现金缴款单复印件各1份、电子银行回单打印件66份。
证据3、4，用以证明因原告锁门造成被告开办的学校无法办学，学生退学并申请退学费，造成被告损失305846.5元，被告在本案仅要求原告赔偿144032元，原告应对该损失进行赔偿。
经质证，原告对被告证据1无异议。对证据2真实性无异议，认为张漫漫不能代表原告的意见，无法证明被告想要证明的内容。对证据3、4有异议，为被告单方制作，为被告与案外人之间的纠纷与本案无关。
经审查，被告对原告证据1、3、4、7、14及证据17的核准变更登记通知书的真实性无异议，原告对被告证据1、2的真实性无异议，本院对该部分证据的真实性予以确认。原告的证据2和证据17《证明》来源合法，能相互印证，被告虽有异议但未能举证反驳，故本院对该部分证据的真实性亦予以确认。原告证据5、6能相互印证，证明原告向被告身份证住址寄发通知，被告虽有异议但未能举证反驳，本院对原告证据5、6真实性予以确认。原告以证据8-13证明被告拖欠水电费的数额，但该部分证据是原告自行记录制作，没有被告的签名确认，被告对此亦予否认，本院对该部分证据不予确认。原告证据15、16为复印件，且被告有异议，本院对该部分证据的真实性不予确认，但原告自认曾于2016年4月11日进入涉案租赁物，本院对该事实予以确认。被告证据3、4能证明被告向学生家长退还学费，本院对此予以确认，但其中记载的“场地被收回”只是被告单方陈述，本院对此不予确认。
综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：
南海区××座的产权人是南海市××房地产开发有限公司。××经联社将位于南海区××号××座一至三层出租给原告。
2013年2月1日，原、被告签订《物业使用权租赁合同》，约定原告将位于南海区××号的物业约700平方米出租给被告，期限9年，自2013年2月1日起至2022年7月31日止，2012年12月21日至2013年1月31日为免租期；每月租金22000元，每3年在前一期基数上递增10%；实行先交租后使用原则，租金在当月5日前一次性付清予原告；租赁期间，各项申请申报手续由被告自理；被告须于合同签订之日支付履约保证金80000元；原告应协助被告办理申报有关手续，所需费用由被告承担；被告如拖欠租金，须每日按所欠租金0.3%支付延迟履行违约金；水电费由被告承担，如被告拖延支付水电费，须按当月实际用水用电量加收20%的滞纳金；被告有逾期30天未支付租赁费用等违约行为的，原告有权解除合同，收回租赁物，已收的保证金不予退回，被告并应赔偿原告所有实际损失；被告违约，原告收回租赁物，被告应无条件清理好现场，否则原告有权自行处理，清理费用由被告承担。双方另签订《〈南海区桂城街桂澜中路6号租赁合同〉补充协议》，约定：被告承租物业用于办公、中小学教育培训经营使用，室内大堂、室外门顶广告招牌每月电费双方平摊，被告自架电表每月增加10%的度数损耗费。
2012年12月25日，被告向原告支付了保证金80000元。
被告已支付了至2015年10月31日止的租金，其后未支付租金。
2015年12月4日，原告工作人员向被告发送通告，称被告一直拖欠租金和水电费，已严重违反合同约定，如被告在12月5日前不能付费的，按被告违约处理。原告工作人员并称如仍未收到租金，将于次日锁住涉案租赁物。
2016年3月29日，原告向被告寄发《解除租赁合同通知书》，要求即日起解除涉案租赁合同，并要求被告在2016年4月5日前付拖欠的租金、水电费及违约金、滞纳金，7日内未能房屋及付清费用的，原告将被告所有物品提存，由被告承担费用。该通知书实际于2016年4月1日妥投。
诉讼中，原告自认知道涉案租赁物已于2015年12月25日上锁，原告于2016年4月11日曾进入涉案租赁物内查看。
2016年3月份，被告称由于场地被收回，向学生家长退还了部分学费。
庭审中，原、被告同意就被告仍存放在涉案租赁物中的物品进行交接。2016年6月3日，被告确认已于2016年6月2日将其遗留在涉案租赁物中的全部物品清空。
原告在本案庭审辩论终结后向本院提交变更诉讼请求申请。
本院认为：涉案的南海区××座房屋已办理产权权属证明，原、被告签订的《物业使用权租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行义务。被告主张承租的南海区××号物业与××××座非同一物业，被告应承担举证责任。被告未能举证予以证明，应承担举证不能的不利后果，其关于涉案租赁物南海区××号物业未经合法报建、没有权属证书、租赁合同无效的主张，缺乏依据，本院不予采纳。
根据合同约定，被告应于每月5日前支付当月租金，逾期超过30天的，原告有权解除合同。被告未支付2015年11月的租金，至原告2015年3月29日要求解除涉案合同时，被告已拖欠租金多月。被告辩称原告未为其办理办学执照提供协助，但被告未举证其已向原告提出协助请求。另外，被告辩称由于租赁物在2015年8月左右出现漏水，严重影响被告经营，原告同意顺延至事情解决再支付租金，但被告同样未就此进行举证，而且被告仍正常支付了9月、10月的租金，这与被告辩解不符。故本院对被告辩解意见不予采纳。被告逾期支付租金构成违约，原告依约享有合同单方面解除权。原告于2015年3月29日提出解除合同，通知于2016年4月1日送达，本院据此认定涉案租赁合同于当日解除。虽然被告主张原告于2015年12月5日对涉案租赁物上锁，合同于该日解除，但被告未能就涉案租赁物于2015年12月5日被原告上锁进行举证，被告应承担举证不能的不利后果，本院对被告该主张不予采纳。
因合同解除，被告应按约定清空腾退涉案租赁物，有责任与原告办理好交接事宜。虽然被告主张已于2015年12月5日退场，但被告没有证明其与原告办理了租赁物交接手续，被告主张原告已于该日收回租赁物缺乏依据。原告庭审中表示知道被告已经不再使用涉案租赁物，且原告承认于2016年4月11日进入了租赁物内查看，虽然当时被告尚有物品遗留在租赁物内，但根据合同约定，原告可以自行处理该部分物品，即原告在该日可以自由支配使用租赁物，原告应及时行使收回租赁物的权利。因此，本院认定原告已于2016年4月11日收回涉案租赁物。原告已收回租赁物，对于原告关于被告返还涉案租赁物的诉讼请求，本院不作处理。
在原告收回租赁物前，被告仍占用租赁物，被告应支付相应的租金。依双方约定的租金标准计算，2015年11月1日至2016年1月31日租金共66000元（22000×3）；2016年2月1日至2016年4月10日租金共56466.67元（24200×2＋24200÷30×10）；以上合共122466.67元，被告应如数支付予原告。原告超出上述本院支持数额的租金请求，缺乏依据，本院不予支持。被告逾期付款，应承担违约责任。被告拖欠租赁造成原告的损失为利息损失，合同约定按日0.3%计算逾期违约金，该标准过高，本院酌情调整为以日万分之五的标准计算，被告应以各月租金为本金，自各月6日起按日万分之五的标准计付违约金。原告自愿放弃2016年4月9日起的违约金，是其真实意思表示，没有违反法律规定，本院予以准许。根据上述标准，2015年11月6日至2016年4月8日期间违约金应为5238.57元，被告应予支付。
被告承租期间所产生的水电费，被告应予支付。但由于原告未能举证证明被告拖欠的水电费的数额，应承担举证不能的不利后果，本院对原告关于被告支付水电费及滞纳金的请求不予支持。
被告已向原告支付履约保证金80000元，被告主张返还。但如前述，被告逾期支付租金构成违约，原告依约有权没收保证金。被告返还保证金的请求缺乏依据，本院不予支持。
原告收回涉案租赁物时被告仍有物品遗留在现场，而后被告已于2016年6月2日取回，故对于被告关于原告退还被告存放于涉案租赁物内的物品的请求，本院不作处理。
被告以退学费明细及退费申请单、电子银行回单等证据，证明被告退还学费所产生的损失。由于被告无证据证明是原告的原因造成被告无法办学，而且原告要求解除合同并收回租赁物，是因被告的违约行为所致，由此产生的后果应由被告承担。即使被告确实产生上述损失，其要求原告赔偿亦缺乏依据。故本院对被告关于原告赔偿损失144032元的请求不予支持。
原告在法庭辩论终结后提出变更诉讼请求，本院不予准许，仍以原告庭审中陈述起诉意见时的诉讼请求作出判决。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）黄志坚与被告（反诉原告）俞正芬签订的《物业使用权租赁合同》于2016年4月1日解除；
二、被告（反诉原告）俞正芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月1日至2016年4月10日期间租金122466.67元予原告（反诉被告）黄志坚；
三、被告（反诉原告）俞正芬应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2015年11月6日至2016年4月8日期间的违约金5238.57元予原告（反诉被告）黄志坚；
四、驳回原告（反诉被告）黄志坚的其他诉讼请求；
五、驳回被告（反诉原告）俞正芬的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案适用简易程序结案，案件本诉受理费减半收取2916.38元（原告已预交），由原告负担1489.33元，被告负担1427.05元；反诉受理费减半收取2330.24元（被告已预交），由被告负担。被告负担的本诉受理费份额1427.05元应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 黄小间
二〇一六年六月三十日
书记员 彭标文