重庆市北碚区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0109民初6860号
原告：重庆泰吉物业管理有限公司，住所地重庆市北碚区蔡家岗街道蔡家正街73号，统一社会信用代码91500109050364953B。
法定代表人：蒙昌平，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：叶扬骥，男，该公司工作人员。
委托诉讼代理人：祝丽，女，该公司工作人员。
被告：甘海波，男，1981年9月23日出生，汉族，住重庆市北碚区×××××号××××××-××-××，公民身份号码。
原告重庆泰吉物业管理有限公司（以下简称泰吉公司）与被告甘海波物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，于2017年8月28日公开开庭进行了审理。原告泰吉公司的委托诉讼代理人叶扬骥、祝丽，被告甘海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告泰吉公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决甘海波支付泰吉公司从2012年11月至2017年7月的物业服务费5221.2元和公摊水电费285元；请求判决甘海波按日万分之三的标准支付泰吉公司违约金1391.55元。事实和理由：泰吉公司与重庆市北碚区××街道×××社区居委会（以下简称×××社区居委会）于2012年10月18日签订《前期物业服务托管合同》，合同约定物业服务费标准为1.2元/平方米.月。甘海波系××××××-×-×房业主，其房屋建筑面积为76.36平方米。自双方建立物业管理服务关系之日起，泰吉公司一直依法依约实施物业管理，为甘海波提供物业管理服务。但甘海波自2012年11月起一直未交纳相关费用。截止2017年7月为止，甘海波未交纳泰吉公司物业服务费5221.2元、公摊水电费285元、违约金1391.55元。经泰吉公司多次催收，甘海波仍未交纳。泰吉公司为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。
被告甘海波辩称，甘海波欠泰吉公司物业服务费5221.2元和公摊水电费285元属实，但对违约金有异议。不交物业服务费用是因为：1、甘海波楼下住户违章搭建玻璃房，泰吉公司未及时制止及上报给主管部门，以致大量垃圾堆积在甘海波的客厅阳台外，加以玻璃房的热辐射，严重影响了甘海波及家人的生活环境和身心健康。这样的情况持续了约两年多之久，在甘海波及家人的努力和主管部门的帮助下，现已解决。2、对设施设备监管不到位。甘海波所住的××××××××栋处于公交车站的边上，不少二期的住户长期使用此栋电梯，以致电梯的使用频率过高，年年大修，年年都动用大修基金，而泰吉公司从未组织研究解决方案，而是一再声称没办法解决。3、对楼层的安全隐患巡查不到位。前不久，在甘海波家门前的过道，发生高处墙砖自然脱落事件，险些砸到甘海波家出门上学的孩子。4、泰吉公司内部管理不到位。甘海波曾多次到泰吉公司交涉交物管费及反映问题，有些问题反映两三次，事后多是得不到回应。5、泰吉公司物管员的服务态度恶劣。6、泰吉公司催交物管费的手段恶劣。7、对业主权益不尊重。泰吉公司对外来利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，从未经过业主同意，也从未公布所收取的账目所得。8、对泰吉公司与社区居委会签订的合同的效力有异议，泰吉公司应提供面积过半的业主同意的证据。甘海波多次主动找泰吉公司交涉过物管费的交纳，泰吉公司物业服务不到位，甘海波不愿意全额交纳。泰吉公司服务存在一些问题，请法院公正判决。
经审理查明，甘海波为坐落于重庆市北碚区××街道×××××号×-×住宅的产权人。该房屋为××××××高层住宅，为电梯房，建筑面积为76.36平方米。
2012年10月18日，×××社区居委会（甲方）与泰吉公司（乙方）签订《前期物业服务托管合同》，约定由泰吉公司为泰吉滨江一期项目提供前期物业服务。该合同第二条约定：物业服务期限1.0服务期限为一年，自开发企业方将本物业交付乙方之日起计算。2.0合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》生效时，本合同自然终止。3.0如服务期限内业主委员会未选聘其他物业管理企业，服务期限结束后的续聘事宜，由乙方自行与业主大会或业主委员会商议。第五条约定：物业服务费用及相关费用1.0本物业服务区域物业服务收费采用包干制。2.0已出售并交付的物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：2.1电梯高层住宅：￥1.20元/平方米.月（含电梯运行费）……4.0乙方应按本合同第五条3.0款的约定免收开发企业方空置物业费。房屋买受人和物业使用人应于房屋依法交付之日起首次交纳季度物业服务费，以后每月的十日前履行交纳下月的物业服务费用义务。逾期交纳的，从逾期之日起房屋买受人或物业使用人每天按应付物业服务费总额的万分之三交纳违约金。第十一条约定：附则1.0本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。该合同已在重庆市北碚区房屋管理局备案。合同签订后泰吉公司为泰吉滨江一期提供物业服务至今。
2015年9月7日，×××社区居委会（甲方）与泰吉公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由泰吉公司为××××××项目提供前期物业服务。该合同第二条约定：本合同从甲乙双方签字盖章之日起生效，至业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订《物业服务合同》，移交手续办理完毕之日自然终止。第五条约定：物业服务费用及相关费用1.0本物业服务区域物业服务收费采用包干制。2.0已出售并交付的物业服务费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：2.1电梯高层住宅：（××××××号-××××××号，×××××号）￥1.20元/平方米.月（含电梯运行费）……2.4公摊费用（住宅、非住宅）：公共区域用水、用电费用按5元/月.户包干收取费用。……4.0房屋买受人和物业使用人应于房屋依法交付之日起首次缴纳季度物业服务费，以后每月的十五日前履行缴纳本月的物业服务费用义务。逾期未缴纳的，从逾期之日起房屋买受人或物业使用人每天按应付物业服务费总额的千分之三缴纳违约金。第十一条约定：附则1.0本合同的效力及于本物业管理区域的全体业主及物业使用人。
甘海波向泰吉公司交纳了2012年10月的物业服务费用。甘海波未支付泰吉公司从2012年11月至2017年7月的物业服务费，未支付泰吉公司从2012年11月至2017年7月的公摊水电费285元（5元/月×57月）。泰吉滨江一期现在未成立业主委员会。
另查明，泰吉公司与夏庆英物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月9日作出（2015）碚法民初字第04823号民事判决书。该判决书载明：泰吉公司与×××社区居委会签订的《前期物业服务托管合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该合同合法有效。该判决书已生效。
还查明，甘海波的楼下住户曾在露台上修建了一间玻璃房，之后被政府将玻璃房的玻璃拆除。
上述事实，有书证，以及双方当事人在庭审中的陈述记录载卷为据，足以认定。
本院认为，《重庆市物业管理条例》第十二条第二款规定，未依法成立业主大会和选举产生业主委员会的住宅区，可以由街道办事处(乡镇人民政府)，在征求该住宅区业主意见并取得过半数业主书面同意后，指定物业所在地社区居（村）民委员会代行本条例规定的业主委员会职责。本案中，×××社区居委会于2012年10月18日与泰吉公司签订的《前期物业服务托管合同》，于2015年9月7日与泰吉公司签订的《前期物业服务合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且本院生效判决也认定了《前期物业服务托管合同》的效力，前述合同均合法有效。甘海波辩称对泰吉公司与×××社区居委会签订的合同的效力有异议，但未提供证据证明其主张，本院对其抗辩理由不予采纳。
×××社区居委会于2012年10月18日与泰吉公司签订的《前期物业服务托管合同》期限届满后，××××××未成立业主委员会，泰吉公司继续按《前期物业服务托管合同》对××××××进行物业服务，应当按《重庆市物业管理条例》第五十四条规定，认定物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止。之后，因业主大会未作出选聘或续聘物业服务企业的决定，×××社区居委会于2015年9月7日与泰吉公司签订《前期物业服务合同》并履行至今。×××社区居委会于2012年10月18日与泰吉公司签订的《前期物业服务托管合同》，于2015年9月7日与泰吉公司签订的《前期物业服务合同》对泰吉公司与甘海波均有约束力。
《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”本案中，甘海波为坐落于重庆市北碚区××街道×××××号×-×住宅的产权人，为该房屋的业主。泰吉公司已为案涉房屋所在小区提供了物业服务，甘海波应当根据上述合同的约定交纳物业服务费用。关于甘海波不交纳物业服务费用的抗辩主张，本院分别评析如下：1、甘海波辩称其楼下住户违章搭建玻璃房，泰吉公司未及时制止及上报给主管部门。本院认为，违章建筑应由规划部门进行认定与处理，泰吉公司没有执法权。该玻璃房的玻璃已被政府拆除，甘海波未提供充分证据证明该拆除行为系其向政府有关部门反映导致，泰吉公司也表示其联系街道后已将玻璃房的玻璃拆除。因此，本院对甘海波该抗辩主张不予确认。2、对甘海波的其余抗辩主张，因其未提供证据证明其主张的事实成立，本院对甘海波的其余抗辩主张不予确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。据此，甘海波可另案主张自己的权利，其在本案中以上述抗辩主张为由拒交物业服务费、公摊水电费的意见，本院不予采纳。
本案中，甘海波每月应支付泰吉公司物业服务费1.2元/平方米.月×76.36平方米=91.63元/月。甘海波应支付泰吉公司从2012年11月至2017年7月的物业服务费5222.91元（91.63元/月×57个月）和公摊水电费285元。甘海波泰吉公司要求甘海波支付从2012年11月至2017年7月的物业服务费5221.2元和公摊水电费285元的诉讼请求，本院予以支持。
泰吉公司要求甘海波按每日万分之三的标准支付所欠物业服务费违约金，本院认为，鉴于泰吉公司主张的违约金数额过高，本院酌情以甘海波未交纳的物业服务费的总额5221.2元为基数，在人民银行同期贷款利率的基础上上浮50%，计算出甘海波应支付的违约金为372.01元。
现在泰吉公司仍在为泰吉滨江一期提供物业服务，甘海波如果对泰吉公司的物业服务有意见，可及时向泰吉公司反映，泰吉公司应按照相应约定和规定及时处理，或向泰吉公司的监督管理部门提出意见，由监督管理部门依法进行督促整改。只有通过物业服务企业和业主的共同努力，才能建好和谐、文明、有序的小区。
依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：
一、被告甘海波在本判决生效之日起五日内支付原告重庆泰吉物业管理有限公司从2012年11月至2017年7月的物业服务费用5221.2元和公摊水电费285元。
二、被告甘海波在本判决生效之日起五日内支付原告重庆泰吉物业管理有限公司违约金372.01元。
三、驳回原告重庆泰吉物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，减半收取计25元，由被告甘海波负担。
本判决为终审判决。
本判决自送达之日起发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 李军
二〇一七年十月二十日
书记员 包薇