湖南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）湘高法民一终字第120号
上诉人（原审原告、反诉被告）曹锦成，居民。
委托代理人雷平，湖南方缔园律师事务所律师。
上诉人（原审原告、反诉被告）永兴县锦兴房地产开发有限责任公司，住所地湖南省永兴县人民大道步行一街。
法定代表人曹国兵，该公司总经理。
委托代理人罗江，该公司副总经理。
委托代理人雷平，湖南方缔园律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李善任，居民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）曹美玉，居民。
被上诉人（原审被告、反诉原告）李涛，居民。
三被上诉人共同委托代理人方杨、胡远碧，湖南天地人律师事务所律师。
原审第三人湖南省烟草公司郴州市公司永兴县分公司，住所地湖南省永兴县城关镇滨河路92号。
负责人谷文南，该分公司经理。
委托代理人许春艳，湖南奋斗者律师事务所律师。
原审第三人永兴县城关镇建筑工程公司，住所地湖南省永兴县人民大道步行一街。
法定代表人曹国兵，该公司总经理。
委托代理人罗江，该公司副总经理。
委托代理人雷平，湖南方缔园律师事务所律师。
上诉人曹锦成、永兴县锦兴房地产开发有限责任公司（以下简称锦兴公司）与被上诉人李善任、曹美玉、李涛及原审第三人湖南省烟草公司郴州市公司永兴县分公司（以下简称永兴烟草公司）、永兴县城关镇建筑工程公司（以下简称城关建筑公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，湖南省郴州市中级人民法院于2014年12月8日作出（2013）郴民一初字第35号民事判决。曹锦成、锦兴公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年4月15日公开开庭进行了审理。上诉人曹锦成及曹锦成、锦兴公司的共同委托代理人雷平，锦兴公司的代理人罗江，被上诉人曹美玉及李善任、曹美玉、李涛的共同委托代理人方杨、胡远碧，原审第三人永兴烟草公司的委托代理人许春艳，原审第三人城关建筑公司的委托代理人雷平、罗江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
曹锦成、锦兴公司诉称：2004年初，曹锦成、曹国兵找李善任合作开发永兴烟草公司土地，李善任同意借款最多400万元，并保证得到126.80万元的回报。现李善任只提供借款130万元但获得大量利润，请求判令：1、确认李善任与永兴烟草公司、城关建筑公司签订的《烟草综合大楼联合开发合同书》为无效合同；2、确认《锦兴家园结算方案》为无效合同；3、判令李善任、曹美玉、李涛返还依据《锦兴家园结算方案》所取得的下列房产给锦兴公司：（1）金叶大厦a1303、a1305、a1306、a1304、a706房；（2）金叶大厦a栋a202室和b栋b202室；（3）金叶大厦靠河边地下层及靠山边地下城；4、判令李善任返还从曹锦成、锦兴公司处获取的利润85万元；5、诉讼费由李善任、曹美玉、李涛负担。
原审法院经审理查明：本案诉争房产开发土地位于湖南省永兴县城关镇沿江大道a宗地及人民大道b宗地，该两宗国有划拨土地自1998年12月28日起登记在永兴烟草公司名下，使用权面积为4277.50㎡（测绘实为4230㎡），其中a宗地2957㎡，b宗地1273㎡。
永兴烟草公司在该两宗地上拟建两栋综合大楼，因资金有限决定引进外资建设。2004年4月17日，永兴烟草公司作为甲方，李善任作为乙方中的投资人，城关建筑公司作为乙方中的承建人，三方共同签订了《烟草综合大楼联合开发合同书》一份，合同主要内容有：1、根据甲方2003年的建设施工图纸，两栋大楼建筑面积约21000㎡，大约需要资金1000万元，甲方不再投入资金，均由乙方全额投资，且工程交乙方组织具有建筑施工三级资质的施工队进行建设。两栋大楼建成后，双方协定一层大厅（a、b栋）产权归甲方所有，二层大厅（a、b栋）及以上楼层归投资方所有。房产总证（分证）由乙方办理好，费用由乙方负担，甲方产权手续乙方办理好后交甲方。2、一层门面产权归甲方，但乙方必须以永兴烟草公司名称开出建筑营业税税票交甲方财务做账。3、乙方必须在签订合同后三日内交甲方风险抵押金50万元。在十天内动工，乙方在期限内不动工，该抵押金转罚金，甲方另找合作伙伴。二层封顶后，一层主体验收合格退还押金30万元，如不退还，甲方应以一层部分门面折价抵押。4、甲方已经办好有关施工手续和证件、设计好两栋综合楼的施工图纸，以及a栋综合楼的基桩建成等，上述费用均由甲方承担，烟草同力公司所垫付建筑临时设施款项由乙方承担。乙方在此基础上施工，如果再需要补办或补交的手续费，由甲方协调费用由乙方负责，但甲方必须将办好的手续交给乙方，以便施工。5、建筑用的水电开口安装及水电费均由乙方负担。6、如果两栋综合楼的第二层以上归乙方所有，甲方应当按图纸设计的楼梯间无条件提供给乙方使用，任何时间不得阻拦及收取费用。7、乙方要求甲方派员从事工程施工中的关系协调，乙方应当尊重甲方，如有重大变更事项须经甲方同意。8、乙方按甲方设计图纸施工，如需调整变更必须与设计方协商，凭变更书方可进行。乙方必须申请质量监督，保证工程质量，随时接受甲方和质监部门的监督。9、甲方职工如需购房，乙方给予优惠价格。10、乙方应当安全施工，施工中发生的一切大小安全事故，一切责任由乙方负责，甲方不负任何责任。11、乙方与用工民工发生的一切纠纷和矛盾由乙方自行处理。12、乙方在合同签订后十个月内完工，大厅交给甲方使用时退还风险押金18万元，留2万元保修金，一年后退还。该合同落款甲方处盖有永兴烟草公司印章，乙方投资方处有李善任签字，承建方处有城关建筑公司印章及及其法定代表人曹国兵签字。
2004年4月18日，李善任（甲方）与曹锦成（乙方）签订了《协议书》一份，约定：经乙方介绍甲方签订了永兴烟草公司综合大楼开发项目，因甲方未曾涉及建筑行业，而乙方具备建筑行业多年管理经验，故该项目由乙方承建及协调外围关系，为保证如期完工特签订该协议书。协议主要内容有：1、乙方必须保证甲方与永兴烟草公司签订的开发协议的合法性，否则一切损失由乙方承担，协议签订后所有权益由甲方履行。2、乙方与其下属的施工队签订施工承包协议，所有义务和责任由乙方承担。3、出资方式。①建房款项由甲方出资，甲方按乙方与其下属的施工队伍签订的协议直接向施工队伍付款，建房以外的费用甲方凭相关部门开具的票据支付。甲方投入资金总额最大限额为400万元。②建房款以外的其他费用（如协调关系请客送礼等其他费用），全部由乙方负责。4、利润分配。①经乙方充分计算，最为保守的利润为180万元，经协商乙方保证甲方定额利润126.8万元。②甲方收回本金（以乙方下属施工队伍的领条及其他付款凭证为凭）及红利后，其他获取的利润由乙方享受，所有未售出商品房均由乙方销售。5、甲方未收回投资款和分取红利前，该项目所有房屋（除一楼大厅外）产权归甲方，所有售房订金及售房款均由甲方派员收取，乙方不得以任何方式收取售房订金及售房款或者以任何理由抵押房屋，否则收一罚十，乙方无条件退出该项目的合作，乙方所有误工工资及一切支出甲方不予承担。当甲方收回投资款和分取红利及超期利息后，未售出商品房产权才属于乙方。6、当甲方投资本金到2005年2月20日（十个月）仍不能收回，可以用a、b楼二楼大厅以560元／㎡抵作甲方投资款（一楼上二楼大厅的楼梯间不计任何费用），另外甲方可以在靠河边任选择三套住房按568元／㎡计算，到2005年2月20日投资总额抵扣购房款后，仍未收回部分按月息5%计算，由乙方负担。7、当甲方应得红利及应进利息在2005年4月20日还未归还，由乙方承担剩余部分5%的月息，甲方所有应进款项在超过2005年6月20日未得到时，乙方无条件退出项目开发，与甲方签订的协议自然终止，乙方所有误工工资、及协调关系的开支等一切费用，甲方不予承担，所有商品房产权归甲方所有。8、甲方派两人收取购房订金及售房款，每月工资600元，由乙方负担。9、双方义务及违约责任。①甲方必须根据工程需要如期按建筑施工方签订的协议付款，如因资金影响工期，一切责任由甲方负责。②乙方保证施工安全，施工发生的一切安全事故、经济纠纷、劳动争议由乙方负责，甲方不负任何责任。③乙方与用工民工发生的一切纠纷由乙方自行处理，甲方不与乙方下属的职工发生任何关系。④乙方必须协调好外围关系，办理好相关手续，积极组织合格队伍保证工程质量。施工人员必须在2004年4月24日前进场，全部工程必须在2005年1月20日前完成，正常作业后无故停工不得超过3天，否则乙方无条件退出该项目的合作，不享受任何利益分配，所有误工损失及其他开支费用甲方概不承担，甲方继续开发该项目，乙方无权干涉。
上述协议签订后，因a、b两宗土地被永兴烟草公司闲置多年，政府拟处置收回，《烟草综合大楼联合开发合同书》及《协议书》均未顺利履行。2005年5月16日，永兴烟草公司向永兴县政府及永兴县国土资源局提交“申请土地出让费减免的报告”，提出因开发建设请求减免该两宗土地的土地出让金。后经协调，各方同意该两宗土地采取永兴烟草公司与开发商按双方土地分摊的原则，由永兴烟草公司部分保留划拨、开发商补交部分土地出让金。2005年8月22日，永兴县土地储备中心作出了《永兴县烟草公司闲置土地的处置方案》，内容有：1、永兴烟草公司两宗地共分摊土地778.39㎡（a宗地分摊550㎡＋b宗地分摊228.39㎡），该土地必须作办公用地并保留其拨用地方式，锦兴公司两宗地分摊土地3451.60㎡（a宗地分摊2407㎡＋b宗地分摊1044.60㎡，类型为商业、住宅、综合用地）并补交部分土地出让金。2005年11月16日，永兴烟草公司向永兴县国土资源局出具《公函》，对该方案予以回应，内容有：“永兴县烟草公司人民大道a、b两宗土地开发商建成后，第一层建筑物及产权无偿归烟草公司所有继续保持划拨方式，土地分摊面积778.39㎡，二层以上属开发商开发，土地分摊面积3451.60㎡，作出让方式用地”。2005年11月30日，锦兴公司从a、b两宗土地中竞得3451.60㎡土地，并与永兴县国土资源局签订了国有土地使用权出让合同，约定土地出让金减半按20%交纳，实际补交土地出让金909，889.52元。2005年12月23日，该3451.60㎡土地变更登记在锦兴公司名下。同期，该项目即金叶大厦（又名锦兴家园）a、b两宗地4230㎡以锦兴公司为用地单位办理了建设用地规划许可证，以永兴烟草公司和锦兴公司为建设单位办理了建筑工程施工许可证。2006年5月28日金叶大厦a、b栋开始建设施工，施工单位为城关建筑公司，2007年10月18日建设完工，层数为八层，建筑面积为21000㎡，其中的a、b栋第一层交付给了永兴烟草公司。
从2004年4月起，李善任采取领款人出具领条的方式陆续向金叶大厦工程项目投资，并从2006年4月起至2006年7月以直接向购房者收取购房款的方式回收自己的投资及利润合计4，068，449元，2007年6月20日之前李善任的投资及126.80万元的利润全部收回。除此之外，李善任与曹锦成还对建设项目的房产进行了结算分配，双方于2007年6月20日签订了《锦兴家园结算方案》，该方案由曹国兵执笔并加盖锦兴公司印章。方案的主要内容有：1、整个二楼依双方协议不动如实计算；2、住房无偿给李善任叁套，另给李善任贰套价格980元／㎡（五套总面积减492㎡，剩余面积按980元／㎡计算）；3、两边地下层中靠河边地下层无偿给李善任，靠山边地下层按成本价李善任付给曹锦成36万元，一次结清，产权属李善任。靠河边地下层无偿留两个车位给曹锦成、曹国兵，地下层尽量满足住房车位。4、双方本着精诚团结、互惠互利，一致同意双方签字后结清产权及资金。
结算方案签订后，同年锦兴公司与李善任、曹美玉、李涛还签订如下房屋合同：（1）李善任与锦兴公司签订《住房买卖合同》，约定李善任以赠予方式获得锦兴家园a栋三、五、六层十三单元a1303、a1305、a1306号住房，建筑面积为164.81㎡×3=494.43㎡。（2）李涛与锦兴公司签订《住房买卖合同》，约定李涛以980元／㎡的价格购得锦兴家园a栋四层十三单元a1304号房屋，建筑面积为164.81㎡，总价款为161，513元。（3）曹美玉与锦兴公司签订《住房买卖合同》，约定曹美玉以568元／㎡的价格购得锦兴家园b栋二层202号房屋，建筑面积为1130.50㎡，总价款为642，125元。（4）李涛与锦兴公司签订《住房买卖合同》，约定李涛以568元／㎡的价格购得锦兴家园a栋二层a202号房屋，建筑面积为3123.82㎡，总价款为1，774，329元。2007年12月4日，锦兴公司向李善任出具收据一张，内容有：锦兴公司收到李善任a706、a1304购房款329，084元，a栋二楼大厅1，774，329.76元，b栋二楼大厅642，125.70元，b栋车库360，000元，合计3，105，539.46元。上述合同签订后，锦兴公司将合同所涉房屋交付给了李善任、曹美玉、李涛。
另查明：（一）《烟草综合大楼联合开发合同书》和《协议书》签订后，曹锦成、曹国兵等七人拟组建锦兴公司，于2004年6月16日制定公司章程，并于2004年10月25日登记成立锦兴公司，登记注册资本为400万元，企业性质为有限责任公司（私营），经营范围为房地产开发、销售、水电安装，当时登记股东有曹锦成、曹国兵、罗江、邓基平、张庭芳、张李检、曹松南七人，法定代表人登记为曹锦成。2009年5月25日法定代表人变更登记为曹国兵。（二）城关建筑公司成立于1986年1月2日，性质为集体所有制，法定代表人登记为曹国兵，经营范围为土木工程建筑、水泥预制构件、线路、管道安装。（三）2010年8月31日，在湖南省永兴县人民法院受理的原告永兴烟草公司与被告城关建筑公司、第三人锦兴公司合同纠纷一案的开庭审理中，曹国兵陈述：在金叶大厦开发过程中，因为房屋价格不断上涨，李善任认为自己作为投资人在利润分配上吃了亏，于是经协商将金叶大厦a栋除留给曹国兵、曹锦成两个车位外的地下车库、以及a栋三套住房送给了李善任，b栋地下车库在低于成本价22万元的基础上作价36万元卖给了李善任。（四）2011年11月29日，湖南省永兴县人民法院曾受理原告（反诉被告）曹锦成、锦兴公司与被告（反诉原告）李善任、曹美玉、李涛及第三人永兴烟草公司）、永兴县城关镇建筑工程公司（以下简称城关建筑公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，后因诉讼标的额超标而移送郴州中院审理。在审理过程中，因曹锦成、锦兴公司及李善任、曹美玉、李涛均申请撤回起诉，于2013年10月16日裁定予以准许。在湖南省永兴县人民法院对该案审理过程中，李善任曾在2012年9月10日庭审中陈述：锦兴家园开盘前自己就已经选好了房屋，结算方案签订后自己收到了所有的房屋才向锦兴公司付款。（五）2012年8月7日，在湖南省永兴县人民法院对许以国的调查笔录中，许以国陈述自己是向李善任购买a706房及交付购房款，没有向锦兴公司买房及付款。该房现在由许以国家人居住。
原审法院认为：本案系合资、合作开发房地产合同纠纷。本案双方的争议焦点有：一、永兴烟草公司与李善任、城关建筑公司签订的《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》是否有效；二、李善任与曹锦成、锦兴公司签订的《协议书》、《锦兴家园结算方案》的性质是合资、合作开发房地产合同还是借款合同，及合同是否有效，曹锦成、锦兴公司要求李善任、曹美玉、李涛返还房产及利润的请求能否得到支持；三、曹锦成、锦兴公司的起诉是否超过诉讼时效；四、李善任、曹美玉、李涛要求曹锦成、锦兴公司返还a706房购房款及利息的请求能否得到支持。
关于焦点一。《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》签订时虽然甲方永兴烟草公司，乙方李善任、城关建筑公司均无房地产开发资质，锦兴公司也尚未成立，但依据2004年4月18日李善任与曹锦成签订的合作开发协议书、锦兴公司的成立以及金叶大厦的实际开发建设手续等证据可知，该项目在实际开发中是由李善任投资，曹国兵与曹锦成等人组建锦兴公司开发，曹国兵任法定代表人的城关建筑公司承建。锦兴公司虽然不是《烟草综合大楼联合开发合同书》的签订主体，但是是《烟草综合大楼联合开发合同书》的实际履约主体，并具备房地产开发经营资质，故原告锦兴公司、曹锦成称《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》因合同签订主体无开发资质、应当认定为无效的理由不能成立。其次，锦兴公司土地的取得，是在《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》签订后经永兴烟草公司的申请并报政府批准，收回永兴烟草公司部分土地出让给锦兴公司，并在请求出让金减少的基础上，锦兴公司才得以签订土地使用权出让合同、办理土地使用权转让变更登记手续，并非与永兴烟草公司及《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》的签订无关，而是《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》履行的结果。故锦兴公司、曹锦成称《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》约定的用于开发的土地事实上已经不存在、合同已经履行不能及合同无效的理由不能成立，对《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》的合同效力予以确认。
关于焦点二。首先，在与永兴烟草公司签订完《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》确定了用于开发的土地使用权后，李善任与曹锦成就项目的出资、施工、利润分配、违约责任等事项内部进行了协商，并于《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》签订的次日签订了《协议书》，约定由李善任负责项目出资，曹锦成负责工程施工。从该《协议书》约定的内容及实际履行来看：1、《协议书》第三条第1项约定：“甲方按乙方与其下属的施工队伍签订的协议履行付款方式，按期直接付款给其下属施工队伍。用于建房以外的费用，甲方凭相关部门开具的票据支付”。由此可见，李善任是根据工程施工需要直接向施工队伍据实投入资金，并不是向曹锦成提供借款，实际履行中双方也是以领条而不是借条的方式由李善任据实出资。2、《协议书》第四条第1项约定：“经乙方充分计算，最为保守的利润为180万元，经协商乙方保证甲方定额分取利润126.80万元”。由此可见，该定额收益126.80万元是指项目总收益为180万元时李善任可以分得的数额，并不是指李善任无论盈亏均可分得126.80万元固定收益，实际履行中李善任也是在分得126.80万元后还另行分得了房产。3、《协议书》第九条第1项约定：“甲方必须根据工程需要，如期按建筑施工方签订协议付款（投资总额不超过400万元），如因资金而影响工期，一切责任由甲方负责”。由此可见，李善任作为出资人有及时支付建设资金的义务和责任，并非不承担任何风险。李善任与曹锦成签订的《协议书》应当认定为合资、合作开发房地产合同，曹锦成、锦兴公司称该《协议书》名为合作协议实为借款合同的理由不能成立。
其次，《锦兴家园结算方案》是锦兴公司、曹锦成与李善任对《协议书》的补充，属双方合资、合作开发房地产协议的组成部分。理由有：1、结算方案约定：“就如何分配双方达成共识如下：一、整个二楼依双方协议不动如实计算。……”。由此可见，结算方案本身已经明确是对《协议书》进行协商而达成。2、结算方案的执笔人曹国兵陈述：结算方案是因为房屋价格上涨、李善任认为利润分配上吃了亏要求再行分配而与曹锦成协商签订。由此可知，该结算方案是李善任与曹锦成就履行原协议产生的收益如何分配达成的补充协议，并非双方另外产生的赠予或单纯的买卖合同关系。曹锦成、锦兴公司认为两份协议中超过借款利率四倍的约定无效的理由不能成立，要求李善任、曹美玉、李涛返还房产及利润的诉讼请求，不予支持。
关于焦点三。锦兴公司、曹锦成关于确认《烟草综合大楼《烟草综合大楼联合开发合同书》书》、《锦兴家园结算方案》无效的请求权，并不适用诉讼时效的规定。锦兴公司、曹锦成要求返还合同无效部分的房产及利润的请求权，属于债权请求权应当适用诉讼时效的规定，但该债权请求权的诉讼时效期间应当从合同被法院确认为无效时起算，而本案中锦兴公司、曹锦成确认合同无效的请求未予支持，故财产返还请求权不能成立，诉讼时效期间适用不能。
关于焦点四。李善任、曹美玉、李涛和锦兴公司、曹锦成均称，a706房是对方出售给了案外人许以国，但双方都未举出充分的证据予以反驳。结合2012年9月10日李善任的庭审陈述，以及案外人在法院调查笔录中的陈述，李善任收到a706房后转让给案外人的理由，相较而言更符合情理，锦兴公司、曹锦成提供的证据证明力较大。李善任、曹美玉、李涛与锦兴公司、曹锦成之间的房屋买卖合同已经履行完毕，李善任、曹美玉、李涛要求退还购房款及支付利息的诉讼请求不予支持。
依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条第一款之规定，判决：一、驳回曹锦成、锦兴公司的诉讼请求；二、驳回李善任、曹美玉、李涛的诉讼请求。
案件受理费38800元，由曹锦成、锦兴公司负担；反诉案件受理费2414元，由李善任、曹美玉、李涛负担。
曹锦成、锦兴公司上诉称：1、本案历时长，原审判决不公正；2、《烟草综合大楼联合开发合同书》应当认定为无效协议，合同订立人不符合法律规定的开发资质及开发主体，且合同事实上不能履行；3、曹锦成与李善任签订的《协议书》系借款协议，并非合资、合作开发房地产合同。该协议书约定李善任的最大投资为400万元，不承担任何风险、不参与经营，定额收取回报。该约定与最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条规定的情形相符；4、《锦兴家园结算方案》是对《协议书》的补充，符合借款协议的规定。根据法律规定，民间借贷利率不得超过同类贷款利率的四倍，李善任将借款设计为投资，合同中约定的的高额回报部分无效，李善任应当将结算方案中约定的房产返还锦兴公司，对赠与部分未交付，可撤销赠与。鉴于李善任借款仅130万元，借款期限为5个月，而李善任实际获得了126.8万元的利润，故应返还利润85万元。请求：1、撤销原判第一项；2、确认《烟草大楼联合开发协议书》、《锦兴家园结算方案》为无效合同；3、判令李善任、曹美玉、李涛返还结算方案中约定的房产及利润85万元；4、由被上诉人承担本案诉讼费用。
李善任、曹美玉、李涛辩称：1、《烟草大楼联合开发协议书》合法有效并已实际履行，该合同系合作开发房地产合同。虽然合同签订主体均无开发资质，但由合作方组将的实际履约主体锦兴公司具备开发资质；2、《协议书》、《锦兴家园结算方案》合法有效，其性质不是借款合同。上述协议的签订方均未提供土地，不能适用《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题﹥的解释》，上述协议实质上是烟草大楼合作项目中提供资金、劳务一方的内部合资、分配协议，具有项目承包管理的特征。且上述协议明确双方的合作事项，由李善任拿项目、出资金，曹锦成方负责日常管理、建设销售，符合共同投资、共享收益、共担风险的特征；3、上诉人提出的返还房产及利润的理由不能成立。因《协议书》、《锦兴家园结算方案》均是双方真实意思表示，不违反法律规定，答辩人的投资所得不适用赠与的规定。请求：驳回上诉，维持原判。
原审第三人永兴烟草公司述称：《烟草大楼联合开发协议书》有效，土地登记申请表以该合同为基础，合作主体也已取得开发资质；2、《锦兴家园结算方案》无效，地下层的处理未与我公司协商，侵犯了我公司的权益。
原审第三人城关建筑公司述称：我方没有履行《烟草大楼联合开发协议书》，曹锦成与李善任系借款关系。
二审中，双方均未提交新证据。
本院经审理查明，原审法院认定的事实清楚，本院依法予以确认。
本院认为：本案争议焦点如下：1、《烟草大楼联合开发协议书》的效力应如何认定；2、《协议书》及《锦兴家园结算方案》的合同性质应如何认定；3、李善任、曹美玉、李涛应否向曹锦成、锦兴公司返还相关财产权益。
1、关于《烟草大楼联合开发协议书》的效力应如何认定的问题。曹锦成、锦兴公司上诉提出该协议书的签订方没有开发资质，且合同并未实际履行，应认定合同无效。根据查明的事实，《烟草大楼联合开发协议书》由永兴烟草公司、李善任、城关建筑公司共同签订，订立合同之共同目的是为了开发烟草公司名下的国有划拨土地，三方对各自权利义务均进行了约定。此后，该协议约定的投资人李善任随即与曹锦成签订一份《协议书》，双方对如何履行《烟草大楼联合开发协议书》进一步明确。为顺利履行合同，由曹锦成、曹国兵等七人组建锦兴公司，以锦兴公司的名义合法取得涉案国有土地使用权，并实际实施了涉案项目的报建、开发、销售等一系列房屋开发行为，鉴于锦兴公司系曹锦成等人设立，锦兴公司系开发协议的实际履约人，锦兴公司具备开发资质，且涉案房屋已经由锦兴公司实际开发并销售，为充分尊重民事行为中当事人的意思自治，应当认定《烟草大楼联合开发协议书》有效。锦兴公司上诉提出《烟草大楼联合开发协议书》因主体及履行问题，应认定无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。
2、关于《协议书》及《锦兴家园结算方案》的合同性质应如何认定的问题。曹锦成、锦兴公司上诉认为因李善任未承担风险，《协议书》及《锦兴家园结算方案》系借款合同。根据《最高人民法院﹤关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题﹥的解释》第十四条规定，合作开发房地产合同的特征是当事人应当提供土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险。本案中，李善任与曹锦成签订的《协议书》约定：建房款项由李善任出资，按期直接向曹锦成下属的施工对外支付，建房外费用，李善任凭票据支付。建房款以外其他费用，由曹锦成负责出资。从上述约定及实际履行情况看，李善任方负责拿项目出资金，曹锦成等人负责项目的日常营运管理、建设销售等，涉案项目符合共同出资的特征。因涉案项目经曹锦成计算最低利润为180万元，曹锦成在《协议书》中承诺李善任定额分取126.8万元利润系双方共享利益的意思表示，至于曹锦成认为李善任未担风险的理由，因《协议书》第九.1条约定，李善任必须根据工程需要，如期按建筑施工方签订协议付款，如因资金影响工期，一切责任由李善任负责。上述约定表明李善任在合作开发中的主要义务是保证资金及时足额到位，如因李善任不能履行其主要义务，则应承担相应责任。现因李善任如期保证建设资金，合作开发的过程中并未因李善任方的原因导致相关后果，故李善任无需承担其他责任。合同约定的责任事由未出现并不能表示李善任没有承担风险，故曹锦成上诉提出李善任未共同承担风险的上诉理由不能成立。双方签订的《锦兴家园结算方案》，是双方当事人对《协议书》的补充和完善，系曹锦成、锦兴公司的真实意思表示，且锦兴公司在收取了李善任的购房款项后将房屋交付给李善任、曹美玉、李涛，结算方案已实际履行。综上，曹锦成、锦兴公司上诉提出《协议书》及《锦兴家园结算方案》系借款合同的理由均不能成立，本院不予支持。
3、关于李善任、曹美玉、李涛应否向曹锦成、锦兴公司返还相关财产权益的问题。基于对第二个焦点问题的认定，李善任、曹美玉、李涛在本案中获得的相关财产权益均基于其与曹锦成、锦兴公司对合作事项的相关约定取得，系合法取得。现曹锦成、锦兴公司并未提交证据证明合作事项亏损，曹锦成、锦兴公司自愿分配给李善任的利益不应再返还。曹锦成、锦兴公司上诉还提出交付房屋系赠与行为，应予撤销的理由既不符合约定情形，也不符合法定情形，该上诉理由亦不能成立。
综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费38800元，由上诉人曹锦成、永兴县锦兴房地产开发有限责任公司共同负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 唐雨松
代理审判员 樊 航
代理审判员 向 英
二〇一五年五月二十五日
书 记 员 吕 晶