湖南省安乡县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）安民初字第938号
原告刘兴妮，女，1965年10月1日出生，汉族，安乡县人，住安乡。
委托代理人杨梅，安乡县城关法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。
被告施茗珅，男，1984年4月19日出生，汉族，安乡县人，住安乡县。
委托代理人刘德惠，湖南信义律师事务所律师。代理权限为特别授权。
委托代理人马蘅巾，女，1968年3月9日出生，汉族，安乡县人，住安乡县，系被告施茗珅的母亲。代理权限为特别授权。
原告刘兴妮与被告湖南施茗珅房屋租赁合同纠纷一案，于2016年10月25日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，书记员杨奕担任法庭记录，于2017年1月6日公开开庭进行了审理。原告刘兴妮及其委托代理人杨梅、被告施茗珅的委托代理人刘德惠、马蘅巾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、解除原、被告签订的房屋租赁合同；2、被告立即返还租赁房屋；3、被告支付占用租赁房屋的房租（按每月5000元从2016年4月18日起至返还租赁房屋止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年4月18日，原告之夫杨书芳与被告签订房屋租赁合同，将其所有的坐落在安乡县子龙汽车站东100米的两间两层主楼、东西两侧附属屋、北面空地租给被告使用，租赁期限为12年，从2010年4月18日起至2022年4月18日止，租金为第1至3年每年22000元，第4至6年每年26600元，剩下的6年租金随行就市，第8年起的租金涨幅不超过第7年基数的10%。租金的付款方式为每年一次性提前30天交清。合同签订后，杨书芳将房屋交付给被告，被告用该房屋及空地经营餐饮。租赁期间的前5年，被告偶有延迟给付房租的情况。2014年5月，杨书芳因病死亡。2015年3月18日，被告应给付原告房租26600元，经原告多次催要，被告才于2015年10月19日向原告支付了2015年4月18日至2016年4月18日的房租26600元。2016年3月底，原告按合同约定，多次找被告协商后6年的房租问题，原告依周围房屋的租赁市价，把第7年年租金定为6万元的想法告知了被告，被告一直不和原告正面协商。2016年5月3日，被告向原告承诺：一个星期内先支付30000元房租，剩下的房租待被告与另外的合伙人结算完毕后再商定房租费用。截止2016年7月止，经原告多次催讨，被告分三次仅支付了第7年度房租11000元。2016年9月25日，因被告延迟支付租金，原告决定解除租赁合同，收回租赁物，在被告租赁的房屋处贴了告示，并将告示内容通过发手机短信的形式告知被告，被告一直不予理睬，原告故提起诉讼。
为支持其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据：
原告的身份证复印件、结婚证复印件、子龙庵村村民
委员会的证明，拟证明原告的主体身份、原告与杨书芳系合法的夫妻关系、杨书芳于2014年5月死亡；
2、被告的身份信息，拟证明被告的主体身份；
3、建设用地许可证、房权证复印件各一份，拟证明租赁房
屋系原告所有；
4、房屋租赁合同复印件，拟证明租赁合同约定了双方的权利义务；
5、房租收据1份，拟证明原告于2015年10月19日收取被告交来的2015年4月18日至2016年4月18日止的房租；
6、照片3张，拟证明原告于2016年9月25日向被告发出通知：因被告不按期支付房租，原告决定解除房屋租赁合同，收回租赁房屋；
7、录音音频3段，第1段时间为2016年5月3日，为原告与被告的母亲协商房租的支付，经中间人协调，被告应先支付30000元，在8月18日前房租必须协商下来；第2段时间为2016年7月21日原告催讨30000元房租；第3段时间为2016年8月23日原告催讨房租并明确提出第7年的房租为60000元；
8、调查笔录1份及证人蹇尚玉出庭作证，拟证明同地段、同面积的租赁房屋的租赁价均涨至60000元以上；
9、租赁合同2份，证明同地段、同面积的租赁房屋的租赁价均涨至60000元以上。
被告辩称：1、被告并非不交租金，而是原告提出的租金超出合同约定；2、第7年的房租应是在第6年的基础上涨幅不超过10%；3、原告在未与被告协商将诉争门面锁住，导致被告经营损失，被告保留追究的权利。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。
被告就其辩称向本院提交了如下证据：
微信内容复制件1份，拟证明被告与原告协商房租的
事实；
2、照片2张，拟证明原告将租赁房屋锁住的事实；
3、证人陈昌萍、余典兴出庭作证，拟证明租金涨幅不超过
10%的基数是第4-6年的年租金。
原告提交的证据，被告的质证意见为：对证据1、2、5、7无异议；对证据3的三性无异议，但认为诉争的租赁屋面积只有152.99平方米；对证据4的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为合同签订的实际时间约在2013年5、6月份；对证据6的真实性无异议，但认为原、被告还处于协商阶段；对证据7无异议，但认为不能成为原告锁门的依据；对证据8认为只是反映证人自己门面的租赁情况；对证据9认为与本案无关。
被告提交的证据，原告的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但认为是在原告立案后才发送的，立案前未与原告协商房租事宜；对证据2认为系被告自行锁门停止营业，与原告无关；对证据3认为不能达到证明目的。
原告、被告所举证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交证据1、2、5、7被告无异议，本院予以认定；原告提交的证据3，能反映租赁房屋情况，本院予以认定；原告提交的证据4，经被告说明原告认可，本院确认签订的时间为2013年5、6月份；原告提交的证据6，被告对真实性无异议，本院确认原告发出解除房屋租赁合同通知事实；原告提交的证据8、9，能证明本案诉争租赁房屋同地段、类似面积的房屋租赁价格上涨的事实。被告提交的证据1，能证明与原告协商房屋租赁的事宜，本院予以认定；被告提交的证据2，与本案无关联性，本院不予认定；被告提交的证据3，均只能证明原告的丈夫杨书芳与被告协商房屋租赁合同时只有“随行就市”字句，后被告为防止随意涨价，又经协商加了句“涨幅不超过10%”，此项事实本院予以认定，其他事实系证人主观判断，不予认定。
根据对原告、被告的举证、质证及对证据的认定，结合原、被告的陈述，本院确认如下事实：
原告之夫杨书芳与原告夫妻共同拥有坐落在安乡县子龙汽车站东100米的两间两层主楼一栋、东西两侧附属屋、北面空地，先租给陈昌萍等人用于餐饮经营，因经营不善，遂找到被告接转，被告与原告协商租赁事宜，于2013年5、6月份与杨书方达成租赁合同，主要内容为：第四条：租赁的时间暂定12年（承接陈昌萍等人的租赁期后予以延长），从2010年4月18日起至2022年4月18日止；第七条：租金金额标准：头一、二、三年每年22000元整，四、五、六年每年26600元。余下时间随行就市。每年涨幅不超过10%；第八条：租金的付款方式：每年一次性提前30天交清。合同签订后，杨书芳将房屋交付给被告，被告用该房屋及空地经营餐饮。租赁期间的前几年，被告均能给付房租。2014年5月，杨书芳因病死亡。2015年3月18日，被告应给付2015年度房租26600元，经原告多次催要，被告才于2015年10月19日向原告支付。2016年3月底，原告多次找被告催讨房租。2016年5月3日，经中间人协调，被告的母亲向原告承诺：一个星期内先支付30000元房租，剩下的房租待被告与另外的合伙人结算完毕后再商定房租费用。截至2016年7月，被告分三次支付了第7年度房租11000元。2016年9月25日，原告决定解除租赁合同，收回租赁物，在被告租赁的房屋处贴了告示，并将告示内容通过发手机短信的形式告知被告，原、被告就租赁合同未予协商一致，原告故提起诉讼。
根据原、被告的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：一、房屋租金涨幅不超过10%的基数。二、原告能否解除租赁合同并要求被告返还租赁房屋、给付占用租赁屋的费用。
关于焦点一。
原告认为是在确定第7年随行就市租赁费后、以后年度的租金涨幅不超过10%，被告认为是在第4-6年度年租金26600元的基础上不超过10%。本院认为，原、被告约定的第七条涉及到对条文的不同理解，应按通常含义予以解释。第1至6年租金约定具体且固定，第7年及以后租金若以4、5、6年固定租金为不超过10%租金涨幅幅度基准，则第7年及以后的租金已经确定在以26600元为基数的涨幅10%内，与合同“余下时间随行就市”浮动确定租金的约定不相符。根据审理查明的事实，“余下时间随行就市”为先约定的条款，“每年涨幅范围不得超过10%”为后约定的条款，通常理解为后条款限制前条款。再根据审理查明的事实，2016年5月3日，原告与被告的母亲协商房租的支付时，经中间人协调，被告的母亲承诺被告应先支付30000元，在8月18日前房租必须协商下来，由此可知被告的母亲也是认可第7年房租随行就市，而非26600的基础上上涨10%。据此本院认为原告意见更符合合同条款约定。
关于焦点二。
杨书芳与被告签订租赁合同，无其他效力瑕疵，自签订之日起即发生法律效力，原告与杨书芳系夫妻关系，参与了租赁合同的协商、签订过程，亦受租赁合同的约束。杨书芳死亡后，原告作为配偶还对租赁房屋享有继承权，该租赁房屋在原告和杨书芳的继承人之间形成共同共有关系，原告有管理的权利和义务，原告的诉讼主体资格适格。租赁房屋在租赁期间所有权发生变动，不影响租赁合同的效力，原、被告均受租赁合同的约束。租赁合同约定租金“余下时间随行就市”，但原、被告就“随行就市”的具体金额协商未达成一致，原告以租金60000元为依据认为被告延迟给付租赁请求解除租赁合同、返还租赁房屋及按5000元每月请求租赁房屋的占有使用费，没有事实依据，本院不予支持。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第二百二十九条、《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十五条、第九十六条之规定，本院判决如下：
驳回原告刘兴妮的诉讼请求。
本案受理费1300元，由原告刘兴妮负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。
审 判 长 黄迪松
人民陪审员 毕海军
人民陪审员 周建和
二〇一七年一月二十日
书 记 员 杨 奕
附：判决书引用条文
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。……
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《中华人民共和国物权法》
第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。