南京市江宁区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）江宁禄商初字第114号
原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行，住所地在南京市江宁区东山街道金箔路776号。
代表人詹剑，行长。
委托代理人陈红霞、王洪利，江苏天晖律师事务所律师。
被告熊德玉，男，1975年5月23日生，汉族。
被告江苏星汉城有限公司，住所地在南京市江宁区禄口华商科技园。
法定代表人黄松林，董事长。
委托代理人张雪君，男，1972年9月29日生。
原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行（以下简称农行江宁支行）诉被告、熊德玉、江苏星汉城有限公司（以下简称星汉城公司）借款合同纠纷、担保合同纠纷一案，本院于2014年7月9日立案受理后，依法组成合议庭于2014年9月15日、2014年10月15日、2014年11月10日公开开庭进行了审理。原告农行江宁支行的委托代理人陈红霞，被告熊德玉，被告星汉城公司的委托代理人张雪君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告农行江宁支行诉称：2009年6月19日，其与被告熊德玉、星汉城公司签订一份个人购房担保借款合同，约定熊德玉向其借款280000元，用于购买位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室的房产，星汉城公司对上述借款承担连带保证责任，各方还对违约责任等事项进行了约定。此后，其向熊德玉发放了贷款，双方对位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室的房产设定了抵押。熊德玉在履行借款合同中多次违约不足额还款，截至2014年6月20日，熊德玉逾期偿还贷款已达四期，严重违反了双方的合同约定，给其经营带来了影响。现诉至法院，要求判令：1、熊德玉归还借款244774.63元及利息、罚息、复利（利息自2014年9月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%的标准计算至判决确定的给付之日，罚息、复利按合同约定的标准计算）；2、熊德玉支付律师费17921元；3、星汉城公司对熊德玉的上述款项承担连带清偿责任；4、其以位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室的房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿；4、熊德玉、星汉城承担本案诉讼费用。
被告熊德玉辩称：其确实欠原告农行江宁支行的借款。律师费用及利息请求依法处理。
被告星汉城公司辩称：其不清楚被告熊德玉欠原告农行江宁支行借款本金及利息的数额。同一债务既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债务承担保证责任。抵押财产不能满足债权时，对该债务提供保证的保证人才承担剩余债务的清偿责任。农行江宁支行现也主张了以位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室的房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿，故其不再承担保证责任。
经审理查明：2009年6月19日，原告农行江宁支行（贷款人）与被告熊德玉（借款人）、星汉城公司（保证人）签订一份个人购房担保借款合同（编号32105200900044477），该合同约定，借款人向贷款人借款人民币贰拾捌万元。借款用途为购买位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室房产（建筑面积为111.33平方米，套内建筑面积为93平方米）。借款期限自2009年6月19日起至2034年6月18日止，共计300个月。借款利率为浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上下浮30%，执行年利率4.108%，浮动利率下借款发放后或混合利率下借款进入利率浮动期后，遇中国人民银行贷款基准利率调整，按上述利率计算方式进行调整。还款方式为分期还款，借款人以每壹个月为一个还款周期，共300期，自借款发放后，每期末月的20日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款法偿还借款本息。本合同项下借款采用阶段性保证担保＋抵押，抵押人同意以位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室房产设定抵押，抵押物暂作价叁拾伍万肆仟零贰拾玖元，其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准，阶段性保证担保保证人为星汉城公司，阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证方式为连带责任保证，保证的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证人声明与保证借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任。合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权、有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（1）借款人未按本合同约定用途使用借款；（2）借款人未足额偿还借款本息超过90天；（3）借款人死亡、被宣告失踪或被宣告死亡；（4）借款人、保证人或抵押人违反其在本合同项下所作的任何声明与保证；（5）抵押人未经贷款人书面同意对抵押物作出赠与、转让、出租、再抵押或其他任何方式的处分；（6）借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的情形。借款人声明与保证按照本合同约定收回或者提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。借款人账户中的款项不足以偿还本合同项下应付款项的，贷款人有权决定款项偿还本金、利息、罚息、复利和费用的顺序。合同亦对其他事项进行了约定。同日，熊德玉（抵押人）、农行江宁支行（抵押权人）、星汉城公司（担保人）签订一份南京市江宁区房地产抵押合同，合同约定，本合同所对应担保的主债合同为个人购房担保借款合同，合同编号32105200900044477，借款合计人民币贰拾捌万元。抵押人与担保人签订宁房买卖契字第20070079120号南京市商品房买卖契约，其契载房屋座落江宁区星汉城33-301室，建筑面积为111.33平方米，购房总价款为人民币叁拾伍万肆仟零贰拾玖元，354029元。抵押担保的范围为借款本金及利息，违约金，赔偿金，实现抵押权的费用。合同亦对其他事项进行了约定。2009年6月9日，三方就该份房地产抵押合同在南京市江宁区房产管理局办理了登记手续。同日，农行江宁支行向熊德玉发放了贷款280000元。自2009年6月19日至2014年4月1日，熊德玉共归还农行江宁支行借款本金31480.03元，并归还了截至2014年2月19日的利息。自2014年4月2日至2014年10月7日，熊德玉未能归还农行江宁支行任何款项。2014年10月8日，熊德玉归还农行江宁支行借款本金3745.34元，并归还了截至2014年9月20日的利息。
另查明，原告农行江宁支行委托江苏天晖律师事务所陈红霞、王洪利律师作为其与被告熊德玉、星汉城公司借款合同纠纷一案的诉讼代理人，产生律师代理费17921元。
又查明，截至本案辩论终结时，被告熊德玉尚未办理位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室房产的所有权证书。
2014年7月，原告农行江宁支行诉至本院，要求被告熊德玉归还借款244774.63元及利息，被告星汉城公司承担连带清偿责任，同时要求实现抵押权。审理中，熊德玉、星汉城公司经本院传票传唤，未到庭参加第三次庭审，致调解未成。
上述事实，有个人购房担保借款合同、房地产抵押合同、活期存款账户交易明细、委托代理合同、发票、转账凭证及当事人的陈述等证据予以证实。
本院认为：原告农行江宁支行与被告熊德玉、星汉城公司签订的个人购房担保借款合同系各方当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。熊德玉向农行江宁支行借款280000元用于购房，农行江宁支行已按约定履行了出借义务，熊德玉应按约归还本金及利息。双方在合同中约定借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回发放的借款，熊德玉自2014年4月2日至2014年10月7日，熊德玉未能归还农行江宁支行任何款项，农行江宁支行有权提前收回借款。故对农行江宁支行要求熊德玉归还剩余借款本金244774.63元的诉讼请求，本院予以支持。因熊德玉已经支付农行江宁支行截至2014年9月20日前的利息，故农行江宁支行要求熊德玉自2014年9月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%的标准支付利息的诉讼请求，本院亦予以支持。农行江宁支行要求熊德玉支付罚息、复利的诉讼请求，因其未能明确罚息、复利的计算方式，故对该项诉讼请求，本院不予支持。个人购房担保借款合同中约定，提前收回借款本金时，债务人承担包含律师费在内的实现债权的费用，现农行江宁支行主张律师费17921元，符合合同约定以及相关收费标准，故对农行江宁支行要求熊德玉支付律师费17921元的诉讼请求，本院亦予以支持。个人购房担保借款合同中约定，星汉城公司为熊德玉的债务承担连带保证责任至熊德玉取得房地产权利证书，并办妥以农行江宁支行为抵押权人的抵押登记手续，同时约定借款人提供了抵押担保的，贷款人有权要求保证人先于借款人提供的抵押担保承担保证责任，故农行江宁支行要求星汉城公司先行对熊德玉的债务承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。熊德玉就所购买的位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室房产为向农行江宁支行所借的款项提供了抵押担保，故农行江宁支行可以位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室的房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款在熊德玉、星汉城公司未能清偿的债务范围内优先受偿。熊德玉、星汉城公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：
一、被告熊德玉于本判决发生法律效力之日起10日内归还原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行借款244774.63元及利息（自2014年9月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率下浮30%的标准计算至给付之日止）。
二、被告熊德玉于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行律师费17921元。
三、被告江苏星汉城有限公司对被告熊德玉的上述第一、二项债务承担连带清偿责任。
四、原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行有权以位于南京市江宁区禄口街道天禄大道星汉城33幢301室的房屋折价或以拍卖、变卖该房屋的价款在被告熊德玉、星汉城公司未能清偿的债务范围内优先受偿。
五、驳回原告原告中国农业银行股份有限公司南京江宁支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案应收案件受理费5429元，由被告熊德玉负担（此款已由原告农行江宁支行垫付，被告熊德玉在归还上述款项时加付此垫款）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南京市中级人民法院，开户行：农行南京市鼓楼支行，账号：10105901040001276）。
审 判 长 谢海勇
人民陪审员 熊光荣
人民陪审员 张家文
二〇一四年十一月二十四日
见习书记员 康 琰