广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤06民终6002号
上诉人（原审原告、反诉被告）：彭锐兴彭X兴，男，1963年4月22日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：郑勇，广东都汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张志健，广东都汇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡赐荣胡X荣，男，1952年12月17日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。
委托诉讼代理人：柳军，广东循理律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈惠娟，广东循理律师事务所律师。
原审被告：佛山市南海区仲正仲X房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇广云路嘉怡花园翠景雅居首层6号铺，组织机构代码56258715-7。
法定代表人：陈明月。
上诉人彭锐兴彭X兴因与被上诉人胡赐荣胡X荣、原审被告佛山市南海区仲正仲X房地产中介有限公司（以下简称仲正仲X公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2015）佛南法民三初字第1460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
彭锐兴彭X兴上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.胡赐荣胡X荣支付违约金18万元给彭锐兴彭X兴。事实和理由：（一）合同约定履行义务的期限为双方真实意思表示，胡赐荣胡X荣应在约定的期限内履行义务。（二）一审法院没有进行严谨的事实调查，仅根据国土局流程复印件认定胡赐荣胡X荣无法在约定期限内办理申请涉案房屋地税过户手续错误。（三）合同约定期满后，胡赐荣胡X荣经彭锐兴彭X兴多次要求仍拒绝履行办理涉案房屋过户义务，其违约事实清楚，一审法院对胡赐荣胡X荣该违约事实不予认定，明显错误。
胡赐荣胡X荣辩称，（一）2015年7月1日前办理申请地税过户属客观履行不能，胡赐荣胡X荣积极办理涉案房屋过户手续，不存在过错。（二）涉案《房屋买卖合同》约定的“2015年7月1日前”是彭锐兴彭X兴最晚支付首期款的时间。彭锐兴彭X兴没有按照合同约定，在2015年7月1日前向胡赐荣胡X荣支付首期楼款50万元，存在严重违约行为，且双方未能就办理国有建设用地补办出让手续所产生费用的负担达成一致意见，因此2015年7月1日后，胡赐荣胡X荣有权拒绝继续办理相关手续的要求。
仲正仲X公司在二审期间没有发表陈述意见。
彭锐兴彭X兴向一审法院起诉请求：1.解除彭锐兴彭X兴与胡赐荣胡X荣、仲正仲X公司签订的《房屋买卖合同》；2.胡赐荣胡X荣归还彭锐兴彭X兴已支付的购房款10万元及利息（自起诉之日至实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；3.胡赐荣胡X荣支付违约金18万元。胡赐荣胡X荣向一审法院提起反诉请求：1.彭锐兴彭X兴及仲正仲X公司支付购房定金5万元予胡赐荣胡X荣；2.彭锐兴彭X兴赔偿违约金12万元及利息（从反诉之日起至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）予胡赐荣胡X荣。
一审法院认定事实：胡赐荣胡X荣是位于佛山市南海区大沥市场大道26号房屋（粤房地证字第××号）的所有权人。2015年5月11日，彭锐兴彭X兴（甲方，买方）与胡赐荣胡X荣（乙方，卖方）、仲正仲X公司（丙方，经纪方）签订《房屋买卖合同》，约定甲乙双方交易的物业系位于佛山市南海区大沥市场大道26号的单位，建筑面积252.74平方米，房地产权证号为Ｃ4××69；成交价120万元；签订合同时（2015年5月11日）支付定金10万元，申请地税过户当天（2015年7月1日前）支付楼款首期50万元，办理房产完税过户当天（2015年7月30日前）支付尾款60万元；该物业在交易过程中所需的全部税费（包括但不限于个人所得税、营业税、契税、交易费等）由乙方支付；甲方于收齐全部款项当天交付物业给乙方使用等内容。
次日，彭锐兴彭X兴将10万元转账至仲正仲X公司账户，仲正仲X公司转账5万元至胡赐荣胡X荣账户。同日，胡赐荣胡X荣出具收款收据，确认收到定金10万元。
同年5月13日，胡赐荣胡X荣申请涉案房屋的国有土地使用权补办出让预审，并向佛山市南海区国土城建和水务局提交申请书；佛山市南海区土地测绘所对涉案房屋进行测绘，并出具《用地红线图》。同年5月26日，佛山市南海区大沥国土资源管理所出具《土地、房产权属调查表》，确认涉案房屋未办理查封、抵押登记。同年5月29日，佛山市南海区大沥镇人民政府和佛山市南海区大沥国土资源管理所出具《佛山市南海区国有建设用地使用权出让（补办出让）预审意见表》，认为涉案房屋符合申请条件。涉案房屋尚需办理建设项目土地审批、评估等手续后，才能办理国有建设用地使用权补办手续。
2015年8月28日，彭锐兴彭X兴向胡赐荣胡X荣发出《律师函》，称胡赐荣胡X荣已明确表示不再继续履行涉案房屋的过户义务，催促胡赐荣胡X荣与彭锐兴彭X兴联系，妥善处理涉案争议。
另查明：2015年5月12日，胡赐荣胡X荣的妻子黄让崧出具两份《佣金确认书》，称涉案房屋售价120万元，房屋税费由买方支付，黄让崧承诺于收定金当天及首付当天向仲正仲X公司分别支付5万元中介代理费及咨询服务费。同年7月20日，黄让崧至仲正仲X公司，要求仲正仲X公司支付10万元定金；仲正仲X公司称彭锐兴彭X兴收110万元，仲正仲X公司收10万元，因此彭锐兴彭X兴支付10万元定金后，仲正仲X公司转账5万元至胡赐荣胡X荣账户。
诉讼中，经一审法院询问，胡赐荣胡X荣表示愿意解除合同。关于办理国有建设用地使用权补办出让手续产生的费用，彭锐兴彭X兴及胡赐荣胡X荣、仲正仲X公司均确认，合同签订时，并未确定该费用由谁承担。彭锐兴彭X兴认为该费用并非交易过程中所需的税费，故应由胡赐荣胡X荣承担；胡赐荣胡X荣认为该费用应由彭锐兴彭X兴承担。
一审法院认为，彭锐兴彭X兴、胡赐荣胡X荣签订的《房屋买卖合同》中关于权利义务的约定是当事人的真实意思表示，没有违反法律和有关行政法规的规定，合法有效，对彭锐兴彭X兴、胡赐荣胡X荣权利义务的约定对其具有约束力。
关于彭锐兴彭X兴请求解除《房屋买卖合同》。本案为房屋买卖合同纠纷，彭锐兴彭X兴与胡赐荣胡X荣均同意解除涉案合同，故上述合同中关于房屋买卖合同关系的部分于2016年1月8日予以解除。至于彭锐兴彭X兴及胡赐荣胡X荣与仲正仲X公司之间的居间合同关系并非本案审理的范围，当事人可另循法律途径解决。
《房屋买卖合同》约定于办理地税过户当天（2015年7月1日前）支付首期款50万元，但是因为涉案房屋对应的土地需要办理国有建设用地使用权补办出让手续，因此客观原因，交易双方实际无法在2015年7月1日前提供齐全的资料办理地税过户手续；且合同中并未涉及办理国有建设用地使用权补办出让手续产生的费用由谁承担，交易双方对此亦不能达成一致意见，故涉案合同实际无法履行。在合同的实际履行中，胡赐荣胡X荣出具收款收据，确认收到彭锐兴彭X兴支付的定金10万元；其作为一名完全民事行为能力人，既然出具收款收据，即认可彭锐兴彭X兴转账10万元至仲正仲X公司账户已完成支付定金的行为；至于仲正仲X公司仅转账5万元，系其与仲正仲X公司之间的居间合同关系，本案不予审查，彭锐兴彭X兴已经按照合同的约定履行了相应义务。而胡赐荣胡X荣亦于收到定金次日，开始申请办理国有建设用地出让手续，其亦具有履行合同的意愿。综上，《房屋买卖合同》解除并非彭锐兴彭X兴或胡赐荣胡X荣的单方违约行为，故彭锐兴彭X兴已支付的定金10万元，胡赐荣胡X荣应予以返还；彭锐兴彭X兴主张以该款为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息，一审法院予以支持。彭锐兴彭X兴请求胡赐荣胡X荣支付违约金18万元、胡赐荣胡X荣请求彭锐兴彭X兴支付定金5万元、违约金12万元及利息，一审法院均不予支持；胡赐荣胡X荣辩称无需返还定金没有事实依据，一审法院不予采纳。
至于胡赐荣胡X荣反诉请求仲正仲X公司支付定金5万元，因反诉系本诉被告以本诉原告为被告，提出的与本诉有牵连的独立请求，从而达到抵消、动摇或吞并原诉的目的，而胡赐荣胡X荣以本诉的被告仲正仲X公司为反诉被告不符合反诉的规定，本案不予审查，胡赐荣胡X荣可另案进行主张。
为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认彭锐兴彭X兴、胡赐荣胡X荣于2015年5月11日签订的《房屋买卖合同》中有关双方之间权利义务的约定于2016年1月8日解除；二、胡赐荣胡X荣于判决发生法律效力之日起十日内返还10万元并支付以该款为本金从2015年10月14日起至实际清偿之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的利息予彭锐兴彭X兴；三、驳回彭锐兴彭X兴的其他本诉请求；四、驳回胡赐荣胡X荣的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费减半收取2750元（彭锐兴彭X兴已预交），由彭锐兴彭X兴负担1600元，胡赐荣胡X荣负担1150元；胡赐荣胡X荣于判决发生法律效力之日起十日内一并支付予彭锐兴彭X兴，一审法院不另收退。反诉受理费1850元（胡赐荣胡X荣已预交），由胡赐荣胡X荣负担。
本院二审期间，彭锐兴彭X兴向本院提交佛山市南海区国有建设用地使用权出让（补办出让）预审意见表、国有建设用地使用权补办出让规划意见、国有建设用地补办出让流程。胡赐荣胡X荣、仲正仲X公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，胡赐荣胡X荣对彭锐兴彭X兴提交的佛山市南海区国有建设用地使用权出让（补办出让）预审意见表、国有建设用地使用权补办出让规划意见的真实性无异议，且上述证据与本案有关联，本院对彭锐兴彭X兴提交的上述证据予以采信。对于彭锐兴彭X兴提交的国有建设用地补办出让流程，因该证据与胡赐荣胡X荣在一审中提交的《国有建设用地使用权补办出让》及《国有土地自建房屋买卖流程》相印证，本院对彭锐兴彭X兴提交的该证据予以采信。彭锐兴彭X兴申请本院向佛山市南海区国土部门调取涉案房屋对应的土地办理国有建设用地使用权补办出让手续的相关资料。因彭锐兴彭X兴、胡赐荣胡X荣均向本院提交了办理国有建设用地使用权补办出让手续的相关流程资料，彭锐兴彭X兴申请本院向佛山市南海区国土部门调取相关资料已无必要，本院对彭锐兴彭X兴的该申请不予准许。
经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案土地的土地使用权性质为国有划拨土地。
本院认为，根据彭锐兴彭X兴的上诉请求和胡赐荣胡X荣的答辩意见归纳本案二审的争议焦点为：胡赐荣胡X荣应否向彭锐兴彭X兴支付违约金18万元。
本案中，彭锐兴彭X兴主张胡赐荣胡X荣未能按约定于2015年7月1日前向房管部门申请办理涉案房屋过户等手续，构成违约，胡赐荣胡X荣应依约向彭锐兴彭X兴支付违约金18万元。经审查，彭锐兴彭X兴与胡赐荣胡X荣于2015年5月11日签订的《房屋买卖合同》约定：“彭锐兴彭X兴须于办理地税过户当天（2015年7月1日前）支付胡赐荣胡X荣首期楼款50万元。”由于涉案土地是以划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，转让涉案房屋时，需要办理土地使用权出让手续，并按照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。胡赐荣胡X荣于2015年5月12日收到定金后次日即向国土部门申请办理国有建设用地出让手续。由于在客观上，2015年7月1日前无法完成申请地税过户前的行政审批程序，且彭锐兴彭X兴所举之证据不足以证实胡赐荣胡X荣怠于履行申请办理土地使用权出让手续，故胡赐荣胡X荣未能在2015年7月1日前申请地税过户并未构成违约。彭锐兴彭X兴上诉主张胡赐荣胡X荣应向其支付违约金18万元，理据不足，本院不予支持。
综上所述，彭锐兴彭X兴的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费3900元，由上诉人彭锐兴彭X兴负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 周 珊
审 判 员 张雪洁
代理审判员 潘伟丹
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 赖敏婷
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