浙江省临海市人民法院民 事 判 决 书（2018）浙1082民初401号原告：李念，女，1988年2月24日出生，汉族，住临海市，原告：张竞，女，1988年9月4日出生，汉族，住临海市，两原告共同委托诉讼代理人：许先德，浙江时空律师事务所律师。被告：李勇，男，1974年2月17日出生，汉族，住临海市，委托诉讼代理人：林峰，浙江普安律师事务所律师。原告李念、张竞与被告李勇房屋租赁合同纠纷一案，于2018年1月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月25日公开开庭进行审理，原告李念、张竞的委托诉讼代理人许先德，被告李勇的委托诉讼代理人林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李念、张竞向本院提出诉讼请求：1.依法解除两原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告退还两原告租金32万元、押金3万元并支付利息损失（利息按人民银行同期同档次基准利率自2017年7月13日起算至履行完毕之日止）。事实和理由：两原告因开设英语培训学校需要，于2017年6月起与被告洽谈位于临海市商铺的租赁事宜。2017年6月17日，原告向被告支付定金1万元，由被告出具收条。2017年7月5日，双方正式签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（被告）将临海市商铺出租给乙方（两原告），租赁期5年，自2017年10月5日至2022年10月5日，第一年租金32万元，押金3万元；合同签订后，2017年7月13日，两原告将34万元打入被告指定账户，被告出具收条，但此后被告未履行交房义务。经查，临海市商铺产权人为浙江好事得实业有限公司，该公司早于2011年5月11日将该房产抵押给上海浦东发展银行台州临海支行，上海浦东发展银行台州临海支行因与浙江好事得有限公司票据纠纷一案，申请临海市人民法院执行，临海市人民法院已作出裁定查封了临海市柏叶西路821号房产（临海市人民法院、椒江区人民法院、鄞州区人民法院分别于2011年11月初查封该房产）。原告认为，被告在人民法院查封房产后，无权对外出租，且至今不能按约提供房屋，其行为已构成违约，故起诉。被告李勇辩称，原、被告之间的租赁合同依法成立，不应解除，原告应当继续履行租赁合同。理由如下：1.被告具有出租资格，被告与浙江好事得实业有限公司签订的《商铺租赁合同》第六条第三项约定被告有权转租房屋且不必征得出租方同意。2.租赁物具备使用条件且已经交付，租赁物结构及消防设施符合标准，且原告亦实地查看后方签订租赁合同，被告交付租赁物后原告也已实施装修。3.租赁物虽然被查封，但不影响租赁合同的履行。在租赁物被法院查封之前，被告已与浙江好事得实业有限公司订立了真实有效的不动产租赁合同，被告在法院对不动产查封之前，被告已实际交付租金，并对不动产产生占有、使用的法律效果。根据《最高人民法院针对被告李勇的答辩，原告李念、张竞补充陈述，原告不认可被告辩称的房屋已经交付以及查封房屋不影响原告使用的事实。合同签订之后，原告准备入场，因人阻挠导致原告无法入场。被告陈述原告装修房屋造成墙壁隔断、挖空，该事实并非原告造成。在商谈租赁时，被告告知了房屋产权人系浙江好事得实业有限公司，但并未向原告告知房屋查封的事实。原告李念、张竞为支持其诉讼主张，向本院提供如下证据：一、房屋租赁合同一份，拟证明被告违反合同约定，未按约提供房屋，原告有权解除合同的事实。二、不动产登记情况查询结果证明书八份，拟证明在本案房屋租赁前坐落于临海市柏叶西路821号房产分别被临海市人民法院、椒江区人民法院、鄞州区人民法院查封的事实。三、临房权证大洋街道字第××号房产证复印件一份，拟证明涉案租赁物系浙江好事得实业有限公司所有。经质证，被告李勇对原告提供的上述证据无异议，但需指出被告已向原告交付房屋，且交付的房屋符合约定。该合同第十一条约定逾期交房应支付滞纳金，但原告起诉时未主张，可侧面证明被告交付了房产。被告李勇为证明其主张，向本院提交以下证据：一、商铺租赁合同一份，拟证明被告李勇向浙江好事得实业有限公司租赁涉案租赁物，约定承租方转租房屋不必征得出租方同意，即被告李勇有权转租租赁物的事实。二、照片打印件三张，拟证明原告接手房屋后实施装修以及涉案租赁物其他楼层在被查封的情形下仍然营业的事实。三、浙江泰隆商业银行付款凭证两份，拟证明被告李勇按合同约定向浙江好事得实业有限公司支付租金300万元。经质证，原告对证据一的真实性有异议，原告了解拥有本案标的物租赁权的不只被告一人，不排除浙江好事得实业有限公司与被告串通达到逃避债务的目的。对证据二，被告未在举证期限内提供，原告不予质证。原告未进场进行装修，照片不能证明砖墙系原告所为。对证据三的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，被告一次性付清15年租金，不符合日常交易习惯，租赁物面积大，而15年租金只有300万元，不符合常理。收款人杨顺利、王福娟身份情况不明，合同中备注汇款的指定账户也许系事后添加，被告与杨顺利、王福娟存在其他资金关系。本院根据被告李勇的申请，准许证人李某出庭作证。证人李某陈述，证人与被告李勇系朋友关系，证人系房产中介的员工，证人曾经陪同原告李念与被告李勇一起看房，看房时砖墙完整，证人不知道砖墙是谁敲的。当时被告李勇向原告李念提到过被告系二房东，并非房屋所有人，但是证人不清楚原告李念是否知道房屋被查封的情况。原、被告在证人的办公场所签订《房屋租赁合同》。签订合同以后，李勇将钥匙交到证人的公司，原告李念派人到公司拿钥匙，未签书面的东西。原告李念与被告李勇曾经来过证人公司两三次，商谈租房事宜。后来原告李念给证人打电话提到过发生争议，第一天装修就有人来闹。对证人李某的证言，原告对合同在证人公司签订这一事实无异议，对交付钥匙的情况以及第一天装修有人闹事的事实有异议。被告对上述证人证言无异议。对原、被告提供的上述证据，本院认证如下：原告提供的证据一、二、三，被告无异议，本院予以认定。对被告提供的证据一，该商铺租赁合同系被告李勇与浙江好事得实业有限公司签订，合同第六条第三款虽约定承租方若因经营状况有变，将承租房屋转租，不必征得出租方的同意，但原告对该租赁合同的真实性有异议，该租赁合同约定租赁期15年，一次性支付300万元，不符合交易习惯，该合同的真实性真伪不明，且被告未提供第三方浙江好事得实业有限公司的相关佐证，故本院对该合同不予认定。根据证人李某的陈述，本院对原、被告于二十一世纪房产中介签订租赁合同的事实以及被告李勇向原告方交付一楼大门钥匙的事实予以认定，但证人的陈述不能证明涉讼房屋的砖墙系原告敲落，不能证明被告已如实向原告告知涉讼房屋查封的情况。对被告提供的证据二，结合证人李某的证言，不能证明砖墙系原告所敲，且该照片部分内容与本案不具关联性，本院不予认定。对被告提供的证据三，两份付款凭证系被告李勇向杨顺利、王福娟在合同签订后汇款300万元，与本案不具关联性，本院不予认定。经审理，本院认定的事实如下：涉讼房屋坐落于临海市，系浙江好事得实业有限公司所有，房权证号为临房权证大洋街道字第××号。2010年10月8日，被告李勇作为承租方与出租方浙江好事得实业有限公司签订了《商铺租赁合同》。2011年11月3日，涉讼房屋被本院依法查封。2017年7月5日，原告李念、张竞因开设英语培训学校需要与被告李勇签订《房屋租赁合同》，约定初始租赁期共5年，自2017年10月5日至2022年10月5日，房屋起始第一年租金为32万元，签订合同当日承租方支付租赁押金3万元。2017年7月13日，被告李勇向两原告出具收条一份，载明收到两原告房租32万元及押金3万元。后原告准备进场装修因人阻挠导致无法入场。本院认为，原、被告双方的争议焦点为：原告是否享有合同解除权。该问题取决于涉讼房屋上的司法查封能否作为原告解除租赁合同的理由。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，结合本案，涉讼的临海市房屋于2011年11月3日被本院依法查封，被告李勇却于2017年7月5日将房屋转租给原告，虽然被告向原告交付涉讼房屋，但涉讼房屋被司法查封，属于租赁合同履行过程中的重大事项，而被告未如实告知出租房屋被查封的事实，致使原告作出错误意思表示，导致原告无法使用承租房屋，不能实现租赁合同目的。原告请求依法解除原、被告签订的租赁合同，应予准许。原告自签订租赁合同后未实际经营和使用，被告应当返还原告所支付的租金32万元及押金3万元。原告要求被告赔偿自2017年7月13日起的利息损失，但原告未能举证其自付款后至起诉前向被告提出解除租赁合同的意思表示，原告主张解除租赁合同，应当通知被告，合同自通知到达时解除，该租赁合同于2018年1月11日自被告收到起诉状副本时解除，故该利息损失应从解除通知到达之日起开始计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第五项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款第一项之规定，判决如下：一、解除原告李念、张竞与被告李勇签订的房屋租赁合同；二、被告李勇于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李念、张竞房屋租金320000元及押金30000元，合计350000元，并赔偿利息损失（利息损失按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年1月11日起计算至履行完毕之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6692元，减半收取3346元，由被告李勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。如判决书生效后，义务人不自觉履行义务，权利人可在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。本院执行款专户信息：开户名：临海市人民法院，帐号：199301010400018370000000002，开户行：中国农业银行临海市支行。审 判 员 金振富二〇一八年二月一日代书记员 胡娅丹