北京市通州区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）通民初字第1662号
原告何术，男，1954年2月24日出生。
委托代理人任海峰，北京市京晟律师事务所律师。
被告林朴，男，1963年7月12日出生。
委托代理人张袁，男，1983年6月14日出生，北京市东城区东花市街道法律服务工作者。
被告北京恒信易发投资担保有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号（汇欣大厦）1号楼808室，组织机构代码：57692563—9。
法定代表人陈洋，总经理。
委托代理人林峰，北京市易凯律师事务所律师。
委托代理人张蕊，北京市易凯律师事务所律师。
原告何术诉被告林朴，被告北京恒信易发投资担保有限公司（以下简称恒信易发公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告何术及其委托代理人任海峰，被告林朴的委托代理人张袁，被告恒信易发公司的委托代理人林峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何术诉称：2002年3月9日，我与林朴签订《商品房购销协议》及《房屋买卖合同》，约定我购买林朴所有的141号房屋，面积92平米，房屋总价款20.8万元，过户费由林朴承担，我须于签订协议当天支付林朴首付款10.8万元，余款在办理过户的当天支付，协议签订后4日内将上述房屋交付给我。上述协议签署后，我依约支付首付款10.8万元，林朴将141号房屋交付给我，我进行了装修并居住至今。但当我多次要求林朴协助办理过户时，林朴明确要加价出售，后我起诉林朴要求继续履行合同，但在该案的庭审过程中我发现林朴已经于2013年7月22日签订《存量房屋买卖合同》并将141号房屋过户到了恒信易发公司名下。我认为，二被告明显属于恶意串通，严重损害了我的权益，故起诉要求：1、确认林朴与恒信易发公司签订的《存量房屋买卖合同》及《北京市房屋买卖合同》无效，并将房屋过户回林朴名下；2、诉讼费由二被告承担。
被告林朴辩称，我不同意何术的诉讼请求，我和恒信易发公司签订的合同系我们双方的真实意思表示，合同合法有效。
被告恒信易发公司辩称：我不同意何术的诉讼请求，我公司和林朴签订的合同是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合同合法有效。我公司认为何术与林朴签订的合同不真实。何术起诉称其与林朴签订合同时约定的成交价格是20.8万元，诉争房屋是林朴于1998年以22万元从开发商处购买，1998年至2002年四年间房屋应有增值，但是林朴却以赔2万元的价格出售，此交易不符合逻辑。同时，我公司在购买房屋时尽到了应尽的审查义务，曾去现场拍照，也询问了林朴居住人的情况，但林朴表示仅是朋友借住，会按时腾房，在此情况下我公司才与林朴进行了交易，通过汇款方式支付房款。如何术认为林朴在与其交易的过程中出现了违约情况，其应向林朴主张权利，追究相关的法律责任，无权对林朴和我公司所签订的合同提起说诉讼，我公司属于善意第三人。请求法院驳回何术的诉讼请求。
经审理查明：1998年林朴购买141号房屋，取得房屋后林朴进行了简单装修。后林朴于2000年至2007年期间因刑事犯罪被羁押。在林朴被羁押期间，2002年3月，林朴、林松作为甲方，何术作为乙方签订《商品房购销协议》及《房屋买卖合同》各一份，林朴之弟林松代替林朴在两份合同上签字。《商品房购销协议》约定：“一、甲方将141室售与乙方，其建筑面积92平米，房款贰拾万零捌仟元整，过户费由甲方承担。二、乙方在签署本协议同时，向甲方支付首付房款拾万零捌仟元整，在办理过户手续的同时补齐尾款。三、甲方在签署本协议当日（2002年3月9日）后，4日之内将房屋交付乙方。四、本协议一式两份，甲乙双方各持一份，自签属当日起生效。”《房屋买卖合同》约定：“……2、双方约定成交房款为人民币贰拾万零捌仟元整，￥208000，并由甲方承担办理房屋产权证的费用及提供相应手续。乙方向甲方交付购房首付款人民币拾贰万零捌仟元整，￥128000，甲方承诺不得将该房屋转卖给第三人进行第二次交易，若甲乙双方违约需向对方支付违约金伍佰元，￥500。3、甲方保证对所交易的房屋拥有完全的产权，对房屋的权利瑕疵承担担保责任，保证不会出现第三人追索的情况，如因甲方的权利造成相应的房产纠纷，由甲方承担全部责任。甲方履行办理房屋产权证手续的相应义务，待在裕发房地产开发公司办理房产证手续完毕同时，乙方一次性向甲方付清所剩的全部房款，即人民币捌万元整，￥80000，自此房屋产权归属乙方。钥匙交归乙方所有，物业费、取暖费甲方交至2002年9月30日，自交钥匙起甲方将水电、煤气费结清；乙方自2002年10月1日起交付物业、取暖费用。自交房自日起交付水电费。本合同一式贰份，双方各持一份。本合同自双方签字之日起生效。”两份合同签订后，林松代林朴收取售房首付款128000元，并向何术交付了141号房屋，何术在141号房屋内居住至今。林松收取房款后将房款转交林朴，林朴对林松所代签的两份合同予以认可。2012年11月28日，林朴及其妻李阿苏作为出售方（甲方），恒信易发公司作为买受方（乙方）签订《北京市房屋买卖合同》，恒信易发公司购买141号房屋，成交价格90万元，并约定林朴负担在办理房屋买卖权属过户相关手续过程中的税费及相关费用。2012年11月29日恒信易发公司的法定代表人陈洋通过银行转账的方式向林朴支付房款90万元。2012年11月30日，林朴、李阿苏在北京市东方公证处办理了委托公证，受托人为ＸＸ，委托内容为：“委托人双方系夫妻，141号的房屋（建筑面积：92.16平方米），房屋所有权人登记为林朴，现委托人委托受托人作为代理人在符合国家法律和政策办理上述房产的提前全部结清按揭贷款以及贷款注销和出售事宜。……委托期限：从委托之日至2015年11月26日为止。受托人有转委托权。”2013年7月22日，ＸＸ作为林朴的代理人、王亚东作为恒信易发公司的代理人签订《存量房屋买卖合同》（网签合同），约定恒信易发公司购买141号房屋，成交价格为95万元。同日，恒信易发公司交纳契税30653.28元、个人所得税148672.48元、教育费附加1532.66元、城市维护建设税2554.44元、地方教育附加1021.78元、营业税51088.80元、印花税475元，并取得该房屋的所有权证书。恒信易发公司购买141号房屋后并未实际收房使用，141号房屋现仍由何术居住使用。另2013年9月，何术向我院起诉林朴、林松房屋买卖合同纠纷一案，要求二人为其办理141号房屋的过户手续。在该案审理过程中，因经查询林朴已于2013年7月22日为恒信易发公司办理了141号房屋的产权转移登记手续，故何术撤回该案起诉，提起本案诉讼。在本案审理过程中，为证明交易价格符合市场价格，恒信易发公司申请对141号房屋2012年11月29日的市场价格进行评估，经北京市高级人民法院摇号选取评估机构，本院委托北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司（以下简称国泰评估公司）进行评估，国泰评估公司于2014年5月23日出具《评估报告》，评定141号房屋于2012年11月29日的房地产单价为12229元／平方米，房地产总价为112.70万元。为评估，恒信易发公司支付评估费9760元。林朴对《评估报告》没有异议，何术认为《评估报告》中评估的房屋总价较低，恒信易发公司认为该公司与林朴所约定的90万元的市场价格与评估报告中评估的价格在合理市场浮动范围内，并表示由于诉争房屋在2012年交易时交通不便利，且位于四层，影响该房屋交易价格，故《评估报告》评估的价格较高。但何术与恒信易发公司均表示不要求重新评估。
在本案审理过程中，恒信易发公司提供照片，称该照片为公司与林朴签订合同之前公司工作人员实地看房并拍摄照片，在看房过程中虽知有人在该房屋内居住，但林朴表示仅是朋友借住，故公司尽到了审查义务。恒信易发公司同时表示，在签订合同时约定由林朴负担房屋交易过程中的税费，但因后期林朴以不在北京等原因为由未到场，故公司垫付了税费近30万元，且由于林朴不配合，故未向公司交付房屋，公司曾考虑起诉林朴继续履行合同、交付房屋，后何术先行提起了本案诉讼。何术对恒信易发公司所述实地看房不予认可，称2012年因协商141号房屋事宜，林朴、林松曾到141号房屋，但其不知二人是否拍照，其他人并未到141号房屋看房。
上述事实，有《商品房购销协议》、《房屋买卖合同》、《北京市房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》、房屋所有权证书、照片、《评估报告》、评估费发票、税费发票、银行业务凭条、查询结果和141号房屋档案材料及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据本案查明的事实，原告何术与被告林朴签订合同购买141号房屋并交纳首付款后，案外人林松已代林朴将141号房屋交付何术使用，何术合法占有该房屋并居住至今。后虽因林朴拒绝配合，导致141号房屋未依照合同约定完成过户手续，但何术与林朴所签订的两份合同并未解除。2012年11月，林朴就141号房屋与恒信易发公司签订了《北京市房屋买卖合同》，恒信易发公司提供的照片显示在购房时恒信易发公司明知何术在该房屋内居住，恒信易发公司虽称林朴表示为朋友借住，但就实际的住房人情况恒信易发公司应与何术进行核实，现恒信易发公司明知何术在141号房屋居住的情况下仍与林朴签订购房合同并办理过户手续，恒信易发公司构成恶意登记。同时，恒信易发公司以90万元的价格购买141号房屋，而经评估交易时的市场价格为112.7万元，恒信易发公司的购买价格与市场价格存在着差距，在此种情况下，恒信易发公司在有四名业务员具有房屋经纪业务资格的情况下，对此次交易应尽到更为谨慎的注意义务。因此，林朴与恒信易发公司就141号房屋签订合同并办理过户手续的行为，构成恶意串通，损害了何术的利益。故对何术要求确认林朴与恒信易发公司所签订的《北京市房屋买卖合同》、《存量房屋买卖合同》无效，并要求恒信易发公司将141号房屋过户回林朴名下的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告林朴与被告北京恒信易发投资担保有限公司签订的《北京市房屋买卖合同》及《存量房屋买卖合同》（合同编号为：C777986）无效；
二、被告北京恒信易发投资担保有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告何术将一四一号房屋产权登记回转至被告林朴名下。
评估费九千七百六十元，由被告北京恒信易发投资担保有限公司负担（已交纳）。
案件受理费七十元，由被告林朴负担三十五元，由被告北京恒信易发投资担保有限公司负担三十五元，均自本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘丹丹
代理审判员 李 想
人民陪审员 耿桂苹
二〇一四年八月二十二日
书 记 员 苑路佳