.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2016）内0302民初2621号原告杨芳，女，汉族，1980年6月19日生，公民身份号码×××，乌海市交通局职工，住海勃湾区汉璞小区南楼1号楼1单元401室。委托代理人王晓峰，乌海市海勃湾区海北法律服务所法律工作者。被告李洋，女，汉族，1991年7月4日生，25岁，个体，住海勃湾区新华东街北二街坊3号楼1单元501室（系被告杨海鱼女儿，未到庭）被告杨海鱼，女，汉族，1967年12月4日生，公民身份号码×××，个体，住海勃湾区新华东街北二街坊3号楼1单元501室。原告杨芳与被告李洋、杨海鱼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，由审判员赵鲜梅适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告杨芳及委托代理人王晓峰，被告杨海鱼及委托代理人刘文强到庭参加诉讼。现已审理终结。原告杨芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告双方签订的租赁合同，并支付2016年6月8日至2017年2月8日期间的房租费用每天388.8元，合计93328元；2、请求判令被告支付恢复房屋原状费用36915元。3、赔偿鉴定费4000元，请求判令支付违约金28000元。4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由，2015年5月23日，原被告签订了店铺租赁协议书，原告将海勃湾区海拉路千里山东街南3号商铺二层商业17号租赁给被告，租赁期限三年，期限为2015年6月8日至2018年6月17日，年租金14万元，2016年当年租金一次性支付，合同约定，被告在租赁期内必须保护好房屋结构，如有损坏应恢复原状，2016年6月8日，被告要终止租赁协议，原告不同意，被告将房屋内装修及设施全部砸毁，给原告造成经济损失，无奈，原告诉至贵院，请求依法支持原告诉请。被告辩称，对原告诉请均不予认可。实际承租房屋的人是杨海鱼，并不是被告李洋。被告并不拖欠原告房租，2016年4月，原告即与被告商量解除合同，被告同意，在2016年5月被告就给了原告一把房屋的钥匙，并且在房屋上张贴此房出租，两天后原告也在该房屋上张贴了此房出租，之后被告开始将部分房屋内的东西陆续搬出房屋，在2016年6月4日，原告打电话辱骂被告要求被告将房屋恢复原状，被告找来施工人员将房屋进行恢复原状，2016年6月6日，原告突然将房屋的锁头进行更换，使得被告无法进入房屋恢复原状，双方就解除租赁合同达成了一致意见，所以不存在给付违约金的情况。经审理查明：2016年5月23日，被告杨海鱼以其女儿李洋的名义与原告签订了《商用店铺租赁协议》，双方约定原告将乌海市海勃湾区海拉路千里山东街南3号商铺二层商业17号出租于乙方使用，租赁期限为2015年6月8日至2018年6月17日，租期三年，年租金140000元，房屋押金10000元。房屋租赁期满，提前两个月双方协商续租事宜，并本着优先乙方的原则签订续租协议，如乙方不再续租，需恢复房屋原样，待甲方验收合格后退还乙方押金。乙方在租赁期内必须保护好房屋的原有结构，装修及设施。如有损坏，甲方视情况要求乙方赔偿或照原标准回复。乙方需要装修，必须在不损坏房屋结构、地面、墙面的前提下施工，并征得甲方同意。租赁期内，一方违反终止本合同，需补偿对方当年租金的百分之二十的违约金。签订合同后，被告向原告交付租金140000元，并给付押金10000元，被告对租用原告的店面进行了装修后，开设了汗蒸馆，2016年5月31日，被告基于经营困难，即与原告短信协商，“房子就往出租吧，我也问着看有没有干美容院的，收点装修费。”原告表示同意，被告在房屋上贴出转租的告示，但未能转出，2016年6月初，被告开始雇佣他人拆除装修。至2016年6月21日，原告将租赁房门锁更换，并张贴了出租告示。后原告诉至本院。本院在审理过程中，经双方口头协议，被告为原告将房屋恢复原状，后因恢复程度和项目发生争议，被告不再为原告恢复。后由原告申请，经乌海市中级人民法院统一委托，乌海市保全司法鉴定中心对原告的案涉房屋的地面、墙面、水、电、暖的损害修复费用进行司法鉴定，鉴定结果为“乌海市海勃湾区海拉路千里山街南3号商铺2层商业17号商铺的地面、墙面、水、电、暖修复工程的造价总额为36915元。”认定上述事实的证据有原告向本院提供的：1、租赁协议证实双方于2015年5月23日签订租赁合同，租期三年。2、照片证实被告不再租赁房屋后的状况及租赁期间装修完好时的状况。3、出入登记单证实被告2016年5月27日将沙发、电视柜、床头柜等物品搬入通用时代广场。4、短信记录（照片）证实被告向原告表示生意不好，让原告提前向外出租房子，原告同意。5、证人刘某的证言证实被告在2016年曾雇佣他将房屋装修拆除，后来被告告知其由于房东换锁，进不去，拆除工作没有完工，同时证实房屋之前的装修也是其做的，装修前房屋内是空的，没有门，地面铺有地板砖，墙面是白色腻子墙，有水，有主电，有的地方只有口，没有插座。6、乌海市保全司法技术鉴定中心出具的司法鉴定意见书一份，证实根据原告对房屋原状的陈述，修复地面、吊顶、墙壁、电路、灯具的费用为36915元。7、鉴定费发票一份，证实原告支付鉴定费用4000元。8、公证书一份，证实房屋在2016年11月1日房屋未恢复原状时的状况。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷，原被告所签订的《商用店铺租赁协议》，系双方真实意思的表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效，依法应当受到保护。双方均应按照合同的约定履行各自的义务。原告起诉李洋、杨海鱼二人，但从合同当中来看，合同的相对方只有一人，被告杨海鱼陈述合同是其以李洋的名义所签，本院向原告询问到底是谁在合同上签名，原告回答记不清楚，被告杨海鱼自认是其签订的合同，故本院对被告杨海鱼陈述的事实予以认可，杨海鱼为合同的相对方。被告杨海鱼主张在2016年5月即与原告杨芳达成了解除租赁合同的口头协议，本院认为，双方的短信，只能说明原告同意附条件解除合同，因为双方约定的租赁期限为三年，而在被告提出解除合同时，仅为一年，原告以将房屋再行出租作为解除合同的条件。因为条件没有成就，故此时双方没有协议解除合同。2016年6月21日，原告看到被告拆除装修，以其行为表示不再履行合同，原告遂将门锁更换，视为双方以实际行为对解除合同达成一致意见。合同至此解除，本院对此事实予以确认。故租金应当计算至2016后6月21日，租金每日383.56元（140000元/365天），从2016年6月8日至2016年6月21日为14天，故至双方解除合同，被告还应支付原告租金5370元（383.56元/天×14天）。被告辩称达成解除协议时，被告并未并未提出违约金，故不存在给付违约金的情况。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，原被告双方虽协议解除了租赁合同，但是并不影响原告要求赔偿损失的权利。故被告在租期未满前，要求解除合同，其行为构成违约，被告应当按照合同的约定“如其他原因任何一方违反终止本合同，需补偿对方当年租金的百分之二十的违约金。”支付违约金。原告请求按照年租金140000元的20%即28000元支付违约金，本院予以支持。关于将房屋“恢复原样”的问题，根据租赁合同第四条的约定，“如乙方不再续租，需回复房屋原样，待甲方验收合格后退还乙方押金”，第六条的第二项约定“乙方在租赁期内必须保护好房屋的原有结构，装修及设施，如有损坏，甲方视情况要求乙方赔偿或照原标准恢复”。故被告在不再租赁原告房屋的情况下，负有给原告恢复原样的义务。原告在被告不予恢复原样的情况下，依法可以要求赔偿。在本案的审理过程中，原告同意被告给其恢复原样，但是被告未并完全给原告恢复或恢复不符合双方约定。故所产生恢复原样的损失，应当由被告承担。关于鉴定意见的采信问题，因原告诉请的是需要赔偿的恢复原样所发生的费用，但未能提供双方确认的原来的样貌，庭审当中，经本院查明，墙壁为腻子刮白，地面为地板砖，有主电。首先二楼地面由于被告改水时进行了破坏，这一事实被告认可，后虽进行了换砖修复，但色差严重，被告在诉讼中已表明不再给原告恢复，现被告不能恢复至原样，属于履行合同不符合约定，故应当承担相应的赔偿责任。被告辩解原告交付使用时地砖损坏五块，并提供了照片予以证实，本院对地砖有部分破损予以采信，且地砖受到损失的面积较小，鉴定是对整个二楼的面积均重新铺砖，故不能全部采信，被告应承担相应的责任，以重置价格的30%计算为宜。即被告应承担二楼地面修复费用5034元。（16780×0.3）；关于墙面的修复，被告在承租后，在一、二楼及楼梯间白墙腻子上贴了壁纸，经鉴定拆除一、二楼及楼梯间壁纸所需的费用为552元，本院对该项损失予以支持；由于拆除壁纸会损坏墙壁（原告提供的照片也可证明），故对于原告鉴定当中一、二楼、楼梯间墙面恢复成白色刮腻子状态费用总计7125元予以支持；关于鉴定当中一、二楼照明线路拆除并更换、灯具安装的费用为9882元的问题，被告辩称“照明线路、灯具在我方接收房屋时就已经损坏”，但未提供相应的证据，从证人的证言看，当时移交房屋时“有主电”，且陈述在墙上砸洞是为了拆除电路，可以看出被告在装修汗蒸房时对电路进行了大量的改造，鉴定机关在现场勘查时，电路已全部损坏，故本院对一二楼照明线路拆除并更换及灯具的安装的费用予以支持。关于原告诉请的一楼地面清洁、二楼石膏板吊顶拆除、一楼插座及开关更换费用，由于原告对原状没有提供充分证据予以证实，且被告对于原告陈述的原状有异议，本院不予支持。原告的损失可确定如下1、租金损失6月8日至6月21日383.56×14天为5370元；2、违约金28000元；3、修复二楼地面费用5034元。；4、关于墙面的修复，拆除壁纸及刮腻子共计7704元；5、电路灯具恢复费用为9882元；6、分担鉴定费2800元，以上共计58790元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定判决如下：一、被告杨海鱼赔偿原告杨芳房租损失5370元。二、被告杨海鱼赔偿原告违约金28000元。三、被告杨海鱼赔偿原告杨芳恢复房屋原样的费用及应当分担的鉴定费共计25420元。以上三项共计58790元，扣除原告收取的押金10000元，被告应再向原告支付48790元，于本判决确定后十日内履行完毕。二、驳回原告杨芳的其它诉讼请求。如未按照判决书指定的期间给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1772元（原告已预交），由原告承担1240元，被告杨海鱼承担532元，被告杨海鱼承担部分于上述期限内一并给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的期限届满之日起的法定期限内，向本院申请执行，申请执行的期间为二年，在法定的期限内不申请的，视为放弃申请执行的权利。审判员赵鲜梅二〇一七年六月二十八日书记员刘伟