广东省广州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤01民终4413号
上诉人（原审被告）：江镜全，男，x年x月x日出生，汉族，住广东省广州市花都区。
委托代理人：江泳锦，广东正善律师事务所律师。
委托代理人：曾庆传，广东正善律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：黄鹏，男，x年x月x日出生，汉族，住广东省佛冈县。
委托代理人：潘小萍（黄鹏之母），女，x年x月x日出生，汉族，住广东省佛冈县。
委托代理人：张少波（黄鹏姨父），佛冈县石角镇沿江社区居民委员会推荐。
原审被告：清远市悦生创展房地产有限公司，住所地广东省佛冈县石角镇环城东路306号。
法定代表人：刘学文，该公司经理。
原审被告：刘志基，男，x年x月x日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
原审被告：刘学文，男，x年x月x日出生，汉族，住广东省清远市清城区。
上诉人江镜全因与被上诉人黄鹏、原审被告清远市悦生创展房地产有限公司（以下简称悦生创展公司）、刘志基、刘学文案外人执行异议之诉一案，不服广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5222号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
江镜全上诉请求：1、撤销一审法院（2016）粤0114民初5222号民事判决书第一项、第二项判决；2、改判驳回被上诉人黄鹏的所有诉讼请求；3、一、二审案件受理费由黄鹏承担。理由是：一、本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。首先，黄鹏与悦生创展公司所签《商品房买卖合同》并未签署日期，无法证明《商品房买卖合同》是在法院查封位于清远市佛冈县××环城东路××花园××房（以下简称涉案房屋）之前，且江镜全对该合同的真实性不予认可。其次，黄鹏未提供证据证明涉案房屋是用于居住，且无法说明黄鹏名下无其他用于居住的房屋。再次，黄鹏提供的转账记录无法证实转账与本案的关联性，且付款方式与《商品房买卖合同》约定不符，未支付合同约定总价款的50%以上。最后，涉案房屋仍登记在悦生创展公司名下，根据《物权法》第九条和第十四条的规定，黄鹏的异议不足以排除本案执行。二、涉案房屋并未办理房产交付手续，也未办理网签或备案手续，黄鹏与悦生创展公司在交易过程中存在重大过错，应当承担由此导致的不利法律后果。三、江镜全客观上无法获知黄鹏与悦生创展公司的交易情况，对此应由黄鹏举证证明，一审认为应对黄鹏的异议承担举证责任违反民事诉讼举证责任原则。四、从平等保护债权人利益角度看，在悦生创展公司没有履行合同义务的情形下，黄鹏可以要求退回购房款，并在执行程序中要求参与分配，仍有保障，但一审判决将使江镜全面临无法执行的巨大风险。五、黄鹏提供的证据多为单方证据，或是与悦生创展公司、黄鹏亲属间形成的证据，对其真实性不予认可。
被上诉人黄鹏二审答辩表示不同意江镜全的上诉请求。
原审被告悦生创展公司、刘志基、刘学文二审未有到庭答辩及举证。
黄鹏向一审法院起诉称，其与悦生创展公司签订涉案房屋的买卖合同，支付了房款35万元，房屋基本完工后其进行水电管预埋等，至今未交接，未办房产证。故请求：停止执行涉案房屋，确认其是涉案房屋的所有权人，被告承担案件受理费。
一审法院认定事实：悦生创展公司作为出卖人，黄鹏作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定黄鹏向悦生创展公司购买涉案房屋，用途为住宅，建筑面积共125.78平方米，其中套内建筑面积105.3平方米。商品房按套出售，总房价额为413000元，一次性付款。出卖人应当在2013年6月30日前将具备下列第4种条件(取得施工单位验收材料，以质监站备档认可之日起为交楼时间)，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同签订日期处为空白，黄鹏和悦生创展公司均确认合同签订的时间是2011年10月20日，但未办理网签或登记备案等手续。合同对于付款期限未作约定，黄鹏和悦生创展公司确认约定一次性支付房款，之后经双方协商分期付款，黄鹏先支付房款350000元，剩余房款在交楼时支付。
悦生创展公司分别于2011年10月20日、2011年12月31日出具《收款收据》，确认收到黄鹏交来涉案房屋的定金50000元和购房款300000元。黄鹏表示房款定金50000元是其在2011年10月20日以现金支付，其母亲潘小萍在2011年12月31日代其转账支付200000元房款，另外100000元由潘小萍向黄鹏的姑姑黄红英借款，黄红英代黄鹏向开发商支付，为此，黄鹏提交证明其与潘小萍、黄红英亲属关系的户口本，潘小萍向黄红英借款100000元的借条，支付房款的进账单等证据予以证明。依据黄鹏与悦生创展公司的陈述，涉案房屋已办理初始登记在悦生创展公司名下，房屋未交付黄鹏使用，亦未办理房地产权证。
一审法院另查明，江镜全与刘志基、刘学文、悦生创展公司民间借贷纠纷一案，该法院作出的(2014)穗花法民一初字第2号民事判决已发生法律效力，依据上述判决，刘志基、刘学文应偿还江镜全借款11298000元及利息；悦生创展公司对上述债务承担连带清偿责任。根据江镜全的申请，一审法院依法立案执行【案号(2014)穗花法执字第1756号]。在执行中，一审法院于2014年9月25日作出执行裁定，裁定查封被执行人悦生创展公司名下的涉案房屋。一审法院依法委托评估机构对上述房产进行评估，评估价格为562991元。由于被执行人拒不履行义务，一审法院于2016年2月23日作出(2014)穗花法执字第1756－2号执行裁定，公开拍卖悦生创展公司的上述房屋。黄鹏对此提出执行异议，一审法院于2016年5月4日作出(2016)粤0114执异32号执行裁定，裁定驳回黄鹏的执行异议。黄鹏不服上述裁定，于2016年5月16日向一审法院提起案外人执行异议之诉，一审法院立为(2016)粤0114民初4786号案。2016年5月26日，一审法院以黄鹏未在法定期限内交纳诉讼费，作出民事裁定，裁定该案按撤诉处理。2016年5月30日，黄鹏提起本案诉讼。
黄鹏和悦生创展公司均确认被查封的清远市佛冈县石角镇龙风大道中47号悦生明珠花园x号楼x房，与黄鹏购买的涉案房屋为同一房屋。另，根据佛冈县不动产登记中心查档的结果，截止至2016年5月25日，黄鹏在佛冈县不动产登记中心所没有办理房屋权属登记。
一审法院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”该条是关于房屋消费者物权期待权保护的条件。法律之所以对房屋消费者物权期待权进行保护，是基于对消费者生存权这一更高价值的维护，从而赋予消费者对买受房屋的物权期待权以排除执行的效力。本案中，首先，涉案合同虽然没有签订日期和网签备案，但根据黄鹏提交的支付房款的转账凭证及悦生创展公司出具的收款收据显示，黄鹏与悦生创展公司均认为涉案合同是在2011年10月20日签订，对此予以采信。其次，涉案房屋为预售商品房，用途为住宅，经查询，黄鹏在其所在地名下亦无其他登记用于居住的房屋，符合“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”的条件。关于房款支付的情况，黄鹏提交的转账凭证、其母亲和亲属代为支付房款的证据以及悦生创展公司出具的收款收据，上述证据互相佐证，形成证据链，现亦无影响证据证明效力的因素，予以采纳。黄鹏支付的房价款已超过合同约定总价款的百分之五十。综上，黄鹏主张停止对涉案房屋的查封符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，江镜全虽对此表示异议，但未提交相反证据予以反驳，故对黄鹏主张停止并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，自记载于不动产登记簿时发生效力，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。现涉案房屋初始登记在悦生创展公司名下，悦生创展公司享有涉案房屋物权，黄鹏要求确认涉案房屋的所有权归其所有缺乏依据，不予支持。原审被告刘志基、刘学文经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第(一)项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决：一、撤销(2016)粤0114执异32号执行裁定；二、(2014)穗花法执字第1756号案停止对涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封；三、驳回黄鹏的其他诉讼请求。
对一审法院查明的事实，江镜全表示对黄鹏与悦生创展公司签订买卖合同的过程及合同内容真实性、合法性均不予认可，对黄鹏亲属向悦生创展公司付款的情况亦不认可，但未提出有效反驳证据。黄鹏表示对江镜全与悦生创展公司、刘志基、刘学文之间的纠纷情况不清楚，但未提出有效反驳证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院另查明，一审中，黄鹏提交其户口簿，显示户主黄xx（曾用名：黄xx），妻潘xx，子黄鹏。二审中，黄鹏向本院补充提交一份经佛冈县人力资源和社会保障局加盖调查证明材料章的《广东省事企业单位选调人员呈报表》，该表显示黄裕毅系黄红英的兄长，范雯婷系黄红英的女儿。
二审中，黄鹏称其与悦生创展公司曾签订房屋认购书。本院为核实黄鹏与悦生创展公司签订合同的具体时间等事实，要求黄鹏限期提供该证据。为此，黄鹏向本院补充提交了一份《悦生﹒明珠花园项目销售认购书》。该认购书由黄鹏与悦生创展公司签订，约定涉案房屋认购价为560419元，落款时间为2011年10月20日。江镜全质证认为，上述认购书是在二审提交，依法不属于新证据，且不认可该认购书的真实性、合法性和关联性。
鉴于黄鹏在一审中提交了潘小萍向黄红英借款的借条、黄红英向悦生创展公司付款的银行进账单等证据，本院传唤黄红英到庭核实情况。黄红英确认上述证据的真实性及黄鹏向悦生创展公司购买涉案房屋的情况。黄红英同时表示，其确于2011年12月28日向悦生创展公司转账50万元，其中10万元用于为黄鹏支付涉案房屋的购房款，余款用于支付其女儿范雯婷及另一侄子黄宇所购房屋的购房款。江镜全对此不予认可。
本院认为，本案为案外人提起的执行异议之诉，审查的重点是黄鹏对涉案房产是否享有足以排除强制执行的实体权益。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院
查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，本案事实评析如下：
首先，一审法院于2014年9月25日查封涉案房屋。黄鹏于2011年10月20日与悦生创展公司签订认购书，约定黄鹏向悦生创展公司购房涉案房屋。另黄鹏与悦生创展公司又签订一份《商品房买卖合同》，该商品房买卖合同虽然无落款时间，但合同中载明出卖人悦生创展公司应于2013年6月30日前交付房屋，该内容是对悦生创展公司交楼义务的约定，故足以推断《商品房买卖合同》是在2013年6月30日前签订。因此，无论是认购书还是《商品房买卖合同》，是在一审法院查封之前签订，符合上述司法解释第（一）项的规定。
其次，涉案房屋规划用途为住宅。黄鹏户籍及身份证地址均在广东省××佛冈县，目前无证据证实其并非在当地生活居住。而佛冈县不动产登记中心出具证明证实，黄鹏名下无房产登记。故应认定本案情况符合上述司法解释第（二）项规定，即黄鹏所购涉案房屋系用于居住，且其名下无其他用于居住的房屋。
再次，黄鹏与悦生创展公司于2011年10月20日签订认购书，约定涉案房屋交易价为560419元。另黄鹏与悦生创展公司签订《商品房买卖合同》，约定涉案房屋交易价为413000元。虽然该商品房买卖合同无落款时间，但根据商品房买卖交易习惯，买卖双方通常先行签订认购书，再行签订正式的商品房买卖合同。鉴于现无反证证实双方签订《商品房买卖合同》时间早于签订认购书时间，本院由此认定《商品房买卖合同》中约定购房款413000元为双方最终确定的成交价。审查黄鹏向悦生创展公司支付购房款的情况，悦生创展公司于认购书签订当日开具50000元定金收据，于2011年12月31日开具30万元购房款收据，确认收到黄鹏购买涉案房屋的房款共计350000元。黄鹏表示50000元为定金现金支付，30万元购房款中20万元由其母亲潘小萍转账给悦生创展公司，另10万元由其姑姑黄红英转账给悦生创展公司，并提交了相关的银行转账单据。潘小萍及黄红英为此均到庭予以确认。以上证据相互佐证，证据链完整。江镜全虽均不予认可并提出质疑，但未能提出足以否定该交易行为真实性的反驳意见。因此，本院确认黄鹏为购房涉案房屋已支付房款350000元，超过合同约定总价款的百分之五十，符合上述司法解释第（三）项的规定。
综上分析，黄鹏对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决对此定性正确。江镜全上诉理由不成立，本院予以驳回。但需要指出的是，原审判决第一项关于撤销(2016)粤0114执异32号执行裁定的表述，以及原审判决第二项关于解除对涉案房屋的查封的表述，与《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条的规定不符，属裁判文书表述不规范，本院予以纠正。
本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十二条第一款第（一）项及第三百一十四条第一款的规定，判决如下：
一、维持广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5222号民事判决第三项及案件受理费的决定；
二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2016）粤0114民初5222号民事判决第一项及第二项；
三、不得执行位于广东省清远市佛冈县石角镇环城东路306号悦生明珠花园第x幢x层x号房。
二审案件受理费7495元，由上诉人江镜全负担。
本判决为终审判决。广东省广州市花都区人民法院(2016)粤0114执异32号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。
审判长 陈 雯
审判员 刘卓江
审判员 刘 皓
二〇一七年六月十四日
书记员 叶 迪