上海市虹口区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0109民初15302号
原告：陈志毅，男，1978年3月23日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：肖峰，上海恒洋律师事务所律师。
被告：徐坚，男，1971年12月30日出生，汉族，住上海市。
被告：刘瑾，女，1973年10月5日出生，汉族，住上海市。
上列两被告的共同委托诉讼代理人：秦嘉奎、孟铭，北京市中咨律师事务所上海分所律师。
第三人：德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区新寺镇桥东新村XXX号。
法定代表人：邵非，总经理。
委托诉讼代理人：吴静佳、刘雪辰。
原告陈志毅与被告徐坚、刘瑾，第三人德佑房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志毅及其委托诉讼代理人肖峰，被告徐坚、刘瑾的委托诉讼代理人孟铭，第三人德佑房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人吴静佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈志毅向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿原告违约金108万元。审理中，原告增加要求解除原、被告及第三人签订的《房地产买卖居间协议》的诉讼请求。事实和理由：2015年12月9日，原、被告在第三人的居间下签订了《房地产买卖居间协议》，约定被告以540万元的价格将其名下的上海市物华路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给原告，原告于2015年12月9日向被告支付3万元作为意向金，且自2015年12月9日起50日内支付180万元(含3万元意向金)给被告作为首期定金。随后，原告于2015年12月13日以309万元的价格将自己名下的上海市浦东新区芳华路XXX弄XXX号XXX室房屋出售，以备置换系争房屋。由于系争房屋已被案外人厦门国际银行上海分行查封抵押，故原、被告于2016年1月12日签订补充协议，约定由被告配合原告通过律师或公证处进行法律公证，以确保原告即将给付被告的首期定金177万元是用于解除系争房屋的查封抵押状态。随后，原告经被告指示于2016年2月29日前往厦门国际银行上海分行办理了开户手续并将上述约定的剩余首期定金存入原告账户以便原、被告双方办理公证后随时转账给被告解除房屋查封抵押状态。但被告对办理公证事宜一拖再拖，至2016年3月4日双方前往第三人处约谈时，被告明确告知原告无法履行协议，随后对原告便不予理睬。原告经查后发现，被告早于2016年3月15日已将系争房屋出售给上海格盈资产管理有限公司(以下简称格盈公司)。由此可见，被告早在2016年2月就已经以实际行动表示不再履行双方的协议，事后被告虽然将3万元定金退还原告，但被告恶意拖延的行为导致原告错过了在2016年2月购房的机会，后房价大幅上涨，给原告造成损失，故原告诉讼要求判如所请。
被告徐坚、刘瑾辩称，2015年12月9日，原、被告及第三人签订了居间协议，协议上明确了系争房屋上设有抵押及法院查封的情况，并约定原告应当在签订居间协议后的50日内即2016年1月28日之前向被告支付定金至180万元，双方于2016年2月2日之前签订网签合同，原告在签订网签合同的当日支付首期房款235万元(含180万元)，然后被告应当将该235万元用于偿还抵押借款，2016年2月9日之前被告应去办理还款、抵押注销的手续。由此可见，被告因考虑到系争房屋上的权利限制，以明显低于市场的价格出售系争房屋，而原告在完全知晓房屋存在抵押、查封，且充分了解被告必须用房屋首付款去偿还银行债务的情况下，自愿购房并约定先行支付房款，原告应按照自己的承诺履行自己的义务。但居间协议签订后，原告仅向被告支付了定金3万元，之后未再按照协议的约定履行自身的付款义务，已严重违约。在此过程中，被告积极履行自己的义务，在原告没有按约履行的情况下，多次催促原告付款以便于双方合同的履行，但直到2016年2月底，被告仍没有收到原告的其他购房款项。因为被告有欠款并涉诉执行，故才低价出售系争房屋，并需要用房屋的首付款来归还银行的借款、注销抵押权，但因为原告未按约付款，使被告受到了银行及法院的压力，被告认为合同目的无法实现，故通过第三人明确通知原告解除居间合同，终止交易。居间合同解除后，被告于2016年3月15日以相同的房价540万元将系争房屋出售给第三方格盈公司，同时办理了注销抵押的手续。被告解除与原告的合同，与第三方继续交易不是为了赚钱，而是为了及时归还银行的欠款。被告不存在任何的违约情形，根据居间合同第3.3条的约定，定金应当不予返还，但事后被告根据第三人的要求，同意向原告退还定金3万元。本案系原告迟延履行使被告无法实现合同目的，原告要求被告承担违约损失是没有任何的事实和法律依据的，要求驳回原告的诉讼请求。
第三人德佑房地产经纪有限公司述称，2015年12月9日，原、被告及第三人签订居间协议，约定系争房屋的转让价为540万元，并约定原告需要将款项支付给被告用于解除系争房屋上的查封。居间协议签订当日，原告支付了3万元定金至第三人处保管。后因系争房屋的查封未解除，故双方的交易无法继续进行。至于查封未能解除的原因，第三人并不清楚。事后，第三人才得知系争房屋的权利人已变更为格盈公司，为此第三人与原、被告进行过交涉，根据原告的申请，并经被告同意后，第三人将保管的定金3万元退还给了原告。
本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，原告(乙方)与两被告(甲方)通过第三人(丙方)的居间介绍签订了《房地产买卖居间协议》，约定两被告将其所有的系争房屋转让给原告；转让总价款为540万元；系争房屋上设立抵押，抵押权人为厦门国际银行上海分行，最高债权限额540万元，据合同有抵押物共同担保；原告已查验了系争房屋的全部信息、户型分布等实际情况均符合原告的购房需求，为表示购买诚意，于2015年12月9日前向第三人支付意向金3万元；如两被告签署本协议，则原告同意交付的意向金转为定金并由两被告授权第三人进行定金保管，待两被告签订本协议后50日内，原告应自行或通过第三人补足定金(含首期定金)至180万元，两被告授权第三人代为收取并保管；原、被告双方同意于本协议签订后55日内共赴第三人处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若两被告未能依照本协议约定签订上述示范文本出售系争房屋或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向原告双倍返还定金，若原告未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付两被告的定金(含由第三人保管的定金)不予返还；原告应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后当日内通过第三人或直接向两被告支付首期房价款235万元(含已支付的全部定金)，若系争房屋存在抵押借款等，原告同意通过第三人转付款项，两被告应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余款(若有不足，两被告自行补足)，两被告须于签署买卖合同示范文本后7日内办理申请手续，授权第三人陪同前往抵押权人处办理款项入账手续，两被告须领取抵押注销材料及办理完成系争房屋抵押登记的注销手续，确保系争房屋在办理产权过户手续前无任何抵押；原告通过贷款方式支付第二期房价款300万元，原告应于签订买卖合同示范文本后7日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续；双方约定2016年3月1日前款清交房，原告支付尾款5万元；本协议生效后，原、被告双方如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的百分之二十向守约方支付违约金；原、被告双方约定，此房价款为两被告净到手价格，进交易中心所产生的税、费由原告承担，两被告负责把此房解除法院查封。上述居间协议签署当日，原告支付3万元定金交第三人处保管。2015年12月23日，原告向第三人支付款项27万元，此款于2016年1月18日由第三人返还原告。
2015年12月25日，被告徐坚出具借条一份，向原告借款20万元，并承诺在2016年2月7日还清此款，超过此时间，按每天20万元的千分之五向原告支付滞纳金。同日，原告向被告徐坚支付款项20万元。2016年3月8日，被告徐坚向原告归还款项20万元。
2016年1月12日，原告与两被告签订《协议》一份，约定两被告以一处物产通过律师或公证处进行法律公证抵押向原告借款177万元用于解封系争房屋，解封当日产证交于中介公司进行后续交易等内容。
2016年3月7日，两被告与格盈公司签订《居间协议(买卖)》，约定两被告将系争房屋以总价540万元出售给格盈公司。2016年3月11日，系争房屋的限制被登记注销。2016年3月15日，两被告就系争房屋的买卖与格盈公司签订《上海市房地产买卖合同》。同日，系争房屋上的抵押被注销。嗣后，格盈公司取得系争房屋的产权。
2016年9月，第三人基于原告的申请、被告的确认，将其保管的定金3万元退还给了原告。
现原告以双方就买卖系争房屋于2015年12月9日、2016年1月12日先后签订居间协议及补充协议后，被告在协议期内即将系争房屋另行出售给他人为由，要求判如所请。
庭审中，原告表示，原告先后将定金3万元及27万元交由第三人保管，后被告提出在原告已付定金中提取20万元先支付被告，但第三人不予同意，故原告另行支付了被告20万元，其后被告又要求将应交由第三人保管的180万元直接支付给被告，故原告从第三人处取回了27万元定金，留存定金3万元；嗣后，根据双方于2016年1月12日签订的补充协议，以及被告在2016年2月28日提出的要求，原告于2016年2月29日在厦门国际银行开户，并存入款项180万元，待被告办理公证手续后支付给被告，但被告拖延办理公证手续。被告表示，被告对第三人收取过原告27万元并不知情，被告认为该27万元系原告与第三人之间的关系，与被告无关，被告不认可该27万元是定金，只认可收到过定金3万元；原告所谓的2016年1月12日的协议并非是居间协议的补充协议，只是一个借款意向，且原告银行内的存款只代表原告有支付的能力，并不代表原告有支付的意愿，事实上被告也未拿到该款项；本案因原告未按约支付款项，导致被告的合同目的无法实现，故被告于2016年2月底通过第三人告知原告解除合同，原告亦自认被告于2016年3月4日已向原告明确解除合同；与原告的合同解除后，被告才于2016年3月7日与案外人签订系争房屋的买卖居间协议，于2016年3月15日签订《上海市房地产买卖合同》；被告认为，法院2016年2月12日的执行裁定书的落款时间上存在笔误，实际应为2016年3月12日；本案中，被告不存在违约，现定金3万元已退还原告，这表示被告也不再追究原告的责任了。第三人表示，根据相关规定，定金金额应不超过总房价的20%即108万元(540万元的20%)，但实际操作中，买卖双方会自行协商定金的金额，但第三人会告知买卖双方超过规定部分的金额不适用定金罚则；根据本案居间协议的约定，原告应付定金的总额为180万元，应于2016年1月28日前付清。对此原告认为，合同中对定金的约定违法了法律规定，应为无效，原告认为本案定金应为30万元，而被告认为本案定金为3万元，故定金只能在3万元和30万元中选择一项。
上述事实，有原告提供的《房地产买卖居间协议》、3万元定金的收款收据、原告出售自有房屋的《上海市房地产买卖合同》及转账凭证、被告的借条、银行卡、银行业务凭证、2016年1月12日协议、原告银行账户明细、微信聊天记录、2016年2月2日银行业务凭证、电话录音、2016年3月8日被告归还20万元的凭证、原告与案外人的网签合同及税收缴款书、系争房屋清偿抵押及解除查封的信息、(2014)虹执预字第1421号执行裁定书、2016年3月15日存量房地产买卖登记，被告提供的《房地产买卖居间协议》、网上房价查询、系争房屋房地产登记簿、被告与格盈公司签订的《居间协议》及《上海市房地产买卖合同》、格盈公司出具的说明及付款凭证、厦门国际银行对账单、上海市房地产登记申请书，第三人提供的原、被告的声明，以及当事人的陈述等证据证实。
本院认为，原告与两被告及第三人三方签订的《房地产买卖居间协议》，系当事人真实意思表示，合法有效，对当事人均具有法律约束力。合同约定两被告签署本协议后，原告同意交付的意向金3万元转为定金并由两被告授权第三人进行定金保管，待两被告签订本协议后50日内，原告应自行或通过第三人补足定金(含首期定金)至180万元，两被告授权第三人代为收取并保管。
2016年1月12日，原告与两被告签订了《协议》一份，约定两被告以一处物产通过律师或公证处进行法律公证抵押向原告借款177万元用于解封系争房屋，解封当日产证交于中介公司进行后续交易等内容。原告于2016年2月29日将上述约定的金额存入厦门国际银行上海分行，便于原、被告双方办理公证等手续后随时转账给被告解除房屋查封抵押状态。但因两被告未按约提供可用于抵押之物并办理相关手续，原告未按约定支付177万元。后两被告未经原告同意，于2016年3月7日擅自将系争房屋另行对外出售，致双方交易不成。对此，两被告构成违约，应承担相应违约责任。现原告要求解除《房地产买卖居间协议》，于法有据，本院依法予以支持。至于合同解除日，应确定为原告向本院提出诉讼之日即2016年7月8日。
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，故原告要求两被告支付违约金并无不当。但由于原告仅支付定金3万元，并未支付其余房款，故对于违约金数额，本院将综合考虑上述因素、结合房价变动及原告的实际损失等酌情予以调整。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、原告陈志毅与被告徐坚、刘瑾于2015年12月9日签订的《房地产买卖居间协议》于2016年7月8日解除；
二、被告徐坚、刘瑾应于本判决生效之日起10日内支付原告陈志毅违约金20万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费14,790元，由原告陈志毅负担12,051元，被告徐坚、刘瑾负担2,739元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审 判 长 李梅芳
人民陪审员 孙国娟
人民陪审员 石朝英
二〇一七年六月二十九日
书 记 员 许时吉
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
……
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。