江苏省苏州市姑苏区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0508民初1775号
原告：苏州市人民防空工程有限责任公司，住所地江苏省苏州市人民路63号。
法定代表人：居伟元，董事长。
委托诉讼代理人：张惟明，江苏瀚邦律师事务所律师。
被告：苏州市伍品源餐饮管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路148号（3号楼303室）。
法定代表人：张述成，公司股东。
被告：姑苏区人民路伍品源小吃店，住所地江苏省苏州市姑苏区人民路**号。
经营者：张述成，男，1967年8月22日生，居民身份证号码3504271967********，汉族，户籍地福建省沙县夏茂镇岩坑村**号，住苏州市姑苏区人民路**号***室。
原告苏州市人民防空工程有限责任公司（以下简称“人防工程公司”）与被告苏州市伍品源餐饮管理有限公司（以下简称“伍品源餐饮公司”）、姑苏区人民路伍品源小吃店（以下简称“伍品源小吃店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月17日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月8日公开开庭进行了审理。原告人防工程公司的委托诉讼代理人张惟明到庭参加诉讼，被告伍品源餐饮公司的法定代表人兼伍品源小吃店经营者张述成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告人防工程公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告立即支付租金40000元（含物业管理费、综合服务费等）；2.判令两被告支付自2017年2月20日起至实际搬离之日止的房屋占有使用费（按照租赁合同约定的租金标准48000元/年进行计算）。审理中，原告增加判令两被告返还苏州市姑苏区人民南路63号（后变更为人民路73号）房屋（使用面积约30平方米）的诉讼请求。事实与理由：2016年2月20日，原告与两被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将苏州市姑苏区人民路63号两间使用面积约30平方米的房屋出租给两被告使用，租赁期限自2016年2月20日起至2017年2月19日止，房屋年租金48000元，分别于2016年2月20日前、8月20日前支付24000元；另外，承租人需每年支付物业费12000元、综合服务费20000元。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，但是被告仅于2016年3月9日支付租金及相关费用共计40000元，剩余费用经原告催要后未予支付。原告行为已经构成违约，且双方房屋租赁合同已经到期终止，为维护原告合法权益，请求法院判如所请。
被告伍品源餐饮公司、伍品源小吃店辩称，我方对涉案房屋进行了装修，如果原告方要收回房屋，我要求对方赔偿装修费；我方确实结欠原告40000元，也愿意支付，后续的使用费也同意支付；我方未支付租金等费用的原因是想换一个大一点的门头，但是隔壁酒店不同意，因为该酒店也是从原告处承租的房屋，我方就要求原告予以沟通解决，但是原告一直未能解决。如原告解决了门头问题，我方就支付租金等费用。
经审理查明：苏州市人民南路63号房屋（建筑面积7990.20平方米）所有权人为原告人防工程公司。2013年7月14日，苏州市姑苏区吴门桥派出所出具证明确认上述人民南路63号因市区地名标志门牌整顿，原门牌号取消，重新编制为人民路73号。
原告将上述房屋中的一部分出租给案外人姜加成用于开办宾馆，后姜加成自2009年起将其承租房屋中的两间转租给张述成，张述成在租赁房屋内注册经营苏州市沧浪区张述成沙县小吃店，后变更名称为现在的伍品源小吃店。
2013年2月20日，在张述成与案外人姜加成之间的转租合同到期后，原告（甲方）与被告伍品源餐饮公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述人民路73号（原人民南路63号）房屋中的两间（使用面积约30平方米）出租给乙方使用，租期自2016年2月20日至2017年2月19日，年租金为48000元，分两次付清，第一次2016年2月20日支付24000元，第二次2016年8月20日支付24000元。另外每年物业费12000元，综合服务费20000元须一次性付清。合同第4条约定，租赁期满，乙方应如期将房屋归还甲方，如需续租，乙方应提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后，协商办理新的租赁合同。上述合同首部乙方为被告伍品源小吃店，尾部乙方处落款、签章的是伍品源餐饮公司及其法定代表人张述成（同时系伍品源小吃店的经营者）。
合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告伍品源小吃店在涉案房屋内经营至今。2016年3月9日案外人张声权个人向原告公司法定代表人女儿居晓燕账户支付租金及物业费、综合服务费等共计40000元，原告分别于2017年1月12日、1月16日向被告伍品源餐饮公司开具24000元和16000元的增值税专用发票。此后，两被告均未再行支付租金，合同到期后双方未续签，涉案房屋目前仍由伍品源小吃店经营使用。
另查明，被告伍品源餐饮公司系自然人独资公司，股东及法定代表人均为被告伍品源小吃店经营者张述成，上述付款人张声权系张述成儿子。
庭审中，被告陈述称涉案房屋租赁合同原只有伍品源小吃店作为承租人，张述成作为业主签字，后原告要求加盖伍品源餐饮公司的公章，其就加盖了公章，原告向伍品源餐饮公司开具发票后并未实际交付发票；另外，涉案房屋租赁合同签订后，被告方悬挂了现有门头，后因被告想更换大门头与隔壁经营户发生争议，要求原告予以协调未果。
审理中，被告伍品源餐饮公司法定代表人兼伍品源小吃店经营者张述成表示其曾支付过2000元保证金，原告庭后对此予以认可，并同意在本案中一并处理。
以上事实，由原告人防工程公司提交的房屋所有权证、门（楼）牌号变更证明单、房屋租赁合同、中国建设银行个人账户收入交易明细、发票、照片及当事人庭审陈述在案证实。
本院认为，涉案房屋租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规相关强制性规定，成立并有效，各方当事人均应依约履行。根据原告提交的《房屋租赁合同》，本院认定承租人应为两被告，理由如下：其一、合同落款处承租人（乙方）签章在形式上符合伍品源餐饮公司法定代表人签字并加盖公司公章，且原告向伍品源餐饮公司开具发票；其二、张述成不仅是伍品源餐饮公司的法定代表人还是伍品源小吃店的经营者，合同首部明确载明承租人为伍品源小吃店，且伍品源小吃店在涉案房屋内注册、经营，张述成也表示实际承租人为伍品源小吃店，由伍品源餐饮公司加盖公章。
根据合同约定，租期内的年租金及物业管理费、综合服务费共计80000元，被告仅支付40000元，现原告起诉要求其支付剩余40000元，符合法律规定，应予支持；审理中，原告认可被告曾支付过2000元保证金并同意在本案中一并处理，本院予以准许，认定扣除该2000元保证金后，被告尚需支付38000元。鉴于合同约定租期已于2017年2月19日届满，双方未达成续租协议，被告应依约返还房屋，现原告起诉要求其返还符合双方合同约定，本院予以支持；被告在租期届满后未能依约返还房屋，应支付房屋占有使用费，原告根据原租金标准（48000元/年）主张至实际搬离之日止的房屋占有使用费并无不当，本院亦予支持。被告抗辩称未付租金系因为原告方未能解决好其与案外人之间的门头问题，租赁合同签订后原告将租赁房屋交付给被告使用，被告已经悬挂门头，实际进行经营；至于后续因更换门头与案外人发生的纠纷，合同并未约定原告方负有协调解决其与案外人纠纷的义务，故被告以原告未能解决该问题为由拒付租金等费用并无事实与法律依据，本院对该抗辩意见不予采纳
综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、被告苏州市伍品源餐饮管理有限公司、姑苏区人民路伍品源小吃店于本判决生效之日起15日内将苏州市姑苏区人民路73号（原人民南路63号）中的房屋两间（使用面积约30平方米）返还给原告苏州市人民防空工程有限责任公司；
二、被告苏州市伍品源餐饮管理有限公司、姑苏区人民路伍品源小吃店于本判决生效之日起15日内向原告苏州市人民防空工程有限责任公司支付租金、物业管理费及综合服务费计40000元（以被告已付的20000元租赁保证金折抵后，尚需支付38000元）；并支付房屋占有使用费（按48000元/年，自2017年2月20日起支付至实际搬离上述房屋之日止）。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费938元，减半收取469元，财产保全费520元，合计989元，由被告苏州市伍品源餐饮管理有限公司、姑苏区人民路伍品源小吃店负担，于本判决生效之日起十五日内直接给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：a。
代理审判员 衡晓晴
二〇一七年五月二十六日
书 记 员 李艳婷