山东省淄博市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鲁03民终3324号
上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行，住所地淄博高新区汇金大厦。统一社会信用代码：91370300965712805T。
负责人：李保民，行长。
委托诉讼代理人：褚文颖，山东方卓律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张在亮，山东方卓律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：华润置地（淄博）有限公司，住所地淄博市张店区人民东路2号。统一社会信用代码：91370300570460164C。
法定代表人：张大为，董事长。
委托诉讼代理人：张凯强，吉林圣久律师事务所律师。
原审被告：王君，女，1984年1月7日出生，汉族，住淄博市张店区。
原审被告：郝芳芳，女，1983年1月30日出生，汉族，住淄博市张店区。
委托诉讼代理人：李凤霞，山东洪筹律师事务所律师。
上诉人中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行因与被上诉人华润置地（淄博）有限公司，原审被告王君、郝芳芳金融借款合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行的委托诉讼代理人褚文颖、张在亮，被上诉人华润置地（淄博）有限公司的委托诉讼代理人张凯强，原审被告郝芳芳的委托诉讼代理人李凤霞到庭参加诉讼。原审被告王君经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
上诉人中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行(以下简称：农行淄博高新区支行)上诉请求：一、请求依法撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1307号民事判决第五项，并改判被上诉人华润置地（淄博）有限公司对（2016）鲁0391民初1307号民事判决中第一、二、三项承担连带保证责任。二、二审案件受理等费用由被上诉人承担。事实与理由：2011年9月14日，上诉人与被上诉人签订的《一手房贷款业务银行合作协议》约定，乙方（被上诉人）应在购房人为所有权人的房地产权利证书办理完毕后，将房地产权利证书直接交由甲方（上诉人）保管。2015年1月12日，被上诉人为原审被告王君办理了房屋所有权证，并私自交给原审被告王君，被上诉人一直未将上述事实通知上诉人，违反了合同与协议约定的义务，导致上诉人无法按照合同约定为涉案《担保借款合同》项下借款办理房屋抵押登记。具体理由：一、导致被上诉人无法免除其自身的连带保证责任，是由其自身过错导致，与上诉人无关。二、被上诉人以上诉人未按《担保借款合同》第三十五条约定期限办理抵押登记为由进行答辩，将不属于上诉人的义务强加给上诉人，无任何事实与法律依据。三、房地产权利证书和相关抵押登记的办理、通知、材料交接、协助等义务应由被上诉人和原审被告王君承担，而非由上诉人承担。
被上诉人华润置地（淄博）有限公司（以下简称：华润公司）辩称，一、2011年8月25日，上诉人与被上诉人签订的《个人房屋贷款担保合作协议》是针对涉案房产所在的华润中央公园项目作出的特别约定，协议真实有效，协议约定的上诉人的义务有两项：一是在借款人办理借款手续后3日内，将预抵押材料转交房屋置业中心办理预抵押登记；二是见到预抵押权利证明后方可放款。否则，上诉人承担因放款而引起的一切责任。所以，按照合作协议，被上诉人不应承担责任。二、《个人购房担保借款合同》第35条关于抵押登记办理日期的约定（自房产证办妥之日起1个月内申请办理抵押登记）属于合同特别条款，而特别条款是用于确定通用条款的相关内容，应以特别条款约定为准。涉案房产登记日期2015年1月12日，王君领取日期为2015年1月19日，上诉人应当于2015年2月11日之前办理完毕抵押登记手续。若按王君领取之日起计算，上诉人也应于2015年2月18日之前办理完毕抵押登记手续。但直至2015年4月涉案房产被查封之时，上诉人一直未办理抵押登记，而此时涉案房产并未出现逾期还款情况，直至2015年7月才发生逾期还款。应视为解除条件已经成就，被上诉人的担保责任应予免除。三、一审判决被上诉人承担20%担保责任，被上诉人认为如更好的尽到注意义务，放款后问询上诉人是否已办理预抵押登记，本案就不会发生。上诉人不发放贷款，则之后的任何责任承担都将无从谈起。所以，被上诉人认为一审判决正确，应予以维持。
原审被告王君未作陈述。
原审被告郝芳芳述称，一、原审被告郝芳芳与被上诉人同样作为保证人，应当承担相同的保证责任。二、上诉人存在明显过错，应当依法减轻保证人的保证责任。
上诉人中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行向一审法院起诉请求：1、判令被告王君偿还逾期借款本金14634.79元，利息23096.65元，罚息418.47元，复利715.08元，并支付自2016年4月14日至借款还清之日的利息；2、原告提前收回未到期借款525187.13元；3、被告王君支付律师代理费30000元；4.被告华润公司承担连带清偿责任。诉讼过程中，原告变更诉讼请求第4项为：被告郝芳芳、华润公司承担连带清偿责任。
一审法院认定事实如下：2011年8月，原告、华润公司、置业中心签订个人房屋贷款担保合作协议，约定三方就华润公司开发的华润中央公园个人房屋贷款事宜开展合作，符合原告贷款条件的购房借款人购买华润公司销售的上述房产，可向原告申请个人房屋贷款，置业中心代办抵押预告登记，同时将抵押预告登记证书交由原告保管，原告在借款人办理借款手续后3日内，将抵押预告登记材料转交置业中心办理抵押预告登记，原告见抵押预告登记证书方可放款，如原告不按时转交抵押材料、未见抵押预告登记证书放款的，原告承担一切责任。2012年3月20日，王君向原告申请贷款。同日，郝芳芳签署保证人情况表和保证担保证明，承诺为王君向原告的借款提供保证担保。2012年4月13日，原告与三被告签订个人购房担保借款合同，约定：王君向原告借款，借款金额为590000元；借款用途为购买坐落于张店区金晶大道189号中心花园（即华润中央公园）1号楼2单元7层东户的房产；借款期限为240个月，自2012年4月13日起至2032年4月12日止；还款方式为等额本息还款；王君以所购该涉案房屋提供抵押担保；王君未按照本合同约定按月偿还借款，原告有权计收罚息、复利，王君并承担原告为实现债权而支出的律师费等费用，原告并有权宣布借款立即到期，提前收回已发放借款，提前行使担保权；郝芳芳为借款提供连带责任保证担保，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费等，保证期间为借款到期日起两年，郝芳芳同意借款同时存在物的担保（含王君或第三人提供）和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权，也可以要求郝芳芳承担保证责任；华润公司为借款提供阶段性保证担保，期限自借款发放之日起至王君取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，担保范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、律师费、诉讼费等；王君不可撤销地授权委托原告代为办理涉案房屋的抵押预告登记和抵押登记，王君应协助配合原告自合同签订之日起90日内办妥涉案房屋的抵押预告登记，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2012年4月13日，原告发放借款590000元。2015年1月12日，涉案房屋产权登簿，所有权人为王君。2015年1月19日，王君从华润公司处领取房屋所有权证。2015年4月14日，涉案房屋被人民法院查封。自2015年7月13日起，王君未再足额还款，至2016年4月14日，王君共逾期9期，欠逾期借款本金14634.79元，利息23096.65元，罚息418.47元，复利715.08元，未到期借款525187.13元。另外，2016年7月18日，原告支付律师代理费30000元。庭审中，原告述称未将本案抵押预告登记材料转交置业中心，未见抵押预告登记证书即发放本案借款，原告对王君从华润公司处领取房屋所有权证不知情，在涉案房屋被查封之前未向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；华润公司述称未通知原告王君领取了房屋所有权证。
一审法院认为，原告与三被告签订的购房担保借款合同合法有效，原告发放借款后，被告王君未按约定每月及时偿还借款本息，构成根本违约，应承担偿还逾期的借款本息的违约责任。王君违约逾期未还款，原告有权依据借款合同宣布借款提前到期、提前收回未到期借款，对此原告应当履行通知义务，原告在本案起诉状的诉讼请求中提出，一审法院确认通知三被告的时间为原告的起诉状送达三被告的最迟时间即2016年9月28日，至此未到期借款全部到期，王君应当偿还。原告主张的律师代理费符合借款合同约定，一审法院予以支持。关于本案被告郝芳芳的保证责任。郝芳芳自愿为王君的借款提供连带责任保证担保，借款合同中已约定借款同时存在物的担保和保证担保的，原告可以就物的担保实现债权也可以要求保证人郝芳芳承担保证责任，该合同条款明确了不管涉案借款有没有抵押担保郝芳芳都有承担全部债务的保证责任的义务，故本案中涉案房屋未办理抵押预告登记和抵押登记并不影响郝芳芳的保证责任，原告要求郝芳芳承担全部债务的保证责任符合《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；。”的规定，予以支持。郝芳芳辩解依据《中华人民共和国担保法》第二十八条“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。”的规定不应承担保证责任，因《中华人民共和国物权法》第一百七十八条已明确规定：“担保法与本法的规定不一致的，适用本法。”郝芳芳的辩解不予支持。郝芳芳可在承担保证责任后，向王君追偿。关于本案被告华润公司的保证责任。原告、华润公司、置业中心签订的个人房屋贷款担保合作协议成立有效，原告在履行该协议过程中违约，先是未按时将抵押预告登记材料转交置业中心办理抵押预告登记，又在未见抵押预告登记证书的情况下发放借款，原告的该违约行为导致自原告借款发放之日起至《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”规定的涉案房屋产权登簿之日满三个月即2015年4月12日止的期间内，原告的债权无法受到《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人的同意，处分该不动产的，不发生物权的效力。”规定的保护，但是，涉案房屋被查封的时间是2015年4月14日，已经超出了上述保护期限，也即即使涉案房屋办理了抵押预告登记，但只要没有办理抵押登记，抵押预告登记也会于2015年4月12日失效，故原告违反个人房屋贷款担保合作协议的违约行为与涉案房屋未能办理抵押登记没有因果关系。按照借款合同约定，华润公司为借款提供的是阶段性保证担保，担保期限自借款发放之日起至王君取得房地产权属证书并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，虽然涉案房屋的抵押预告登记没有办理，但是，如果华润公司、原告和王君都遵守《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，全面地履行借款合同的约定并诚实信用地履行通知、提示、注意等相关义务，即华润公司作为涉案房屋产权登记的办理人能够在涉案房屋产权登簿后及时通知原告，原告作为涉案房屋抵押登记的办理义务人能够及时关注、了解、督促涉案房屋产权登簿情况，及时要求王君按照借款合同约定协助配合原告履行自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记的义务，王君领取房屋所有权证后能够及时通知原告并积极履行协助配合原告办理涉案房屋抵押登记义务，那么后来涉案房屋被查封导致抵押登记无法办理的情形就可以避免，华润公司的担保也会随着借款合同约定的办妥涉案房屋抵押登记这一条件的成就而解除。综合上述分析，华润公司的担保因涉案房屋被查封导致抵押登记无法办理致使华润公司的解除担保的条件无法成就，主要原因是原告和王君的违约导致，次要原因是华润公司的违反相关法定义务的行为。结合各方的违约程度和本案实际情况，一审法院公平合理地确认华润公司对担保的全部债务承担20%的保证责任。华润公司辩称原告未办理抵押登记实为原告为自身利益不正当的阻止华润公司的阶段性担保的解除条件的成就，进而辩称不应承担保证责任，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国担保法》第十八条第二款、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王君于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行借款本金539821.92元；二、被告王君于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行借款利息23096.65元、罚息418.47元、复利715.08元，自2016年4月15日至本判决确定的履行期限届满之日的借款利息、罚息、复利也应按照借款合同约定的标准一并偿还；三、被告王君于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行律师代理费30000元；四、被告郝芳芳对本判决第一项、第二项、第三项承担连带清偿责任；被告郝芳芳可在承担保证责任后，向被告王君追偿；五、被告华润置地（淄博）有限公司对本判决第一项、第二项、第三项承担20%的连带清偿责任；被告华润置地（淄博）有限公司可在承担保证责任后，向被告王君追偿；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人农行淄博高新区支行提供2011年9月14日，上诉人农行淄博高新区支行与被上诉人华润公司签订的一手房贷款业务银企合作协议，证明按照该协议约定被上诉人华润公司应当协助购房人以及上诉人农行淄博高新区支行办理房屋的销售备案登记、抵押预登记和正式的抵押登记，并将上述抵押登记证明文件的原件交上诉人农行淄博高新区支行保管。同时，协议约定如购房人委托被上诉人华润公司代为办理房地产权利证书的情况下，被上诉人华润公司应当将房地产权利证书直接交由上诉人农行淄博高新区支行保管。但协议签订后，被上诉人华润公司不仅未协助上诉人农行淄博高新区支行办理抵押登记，而且将借款人的房屋产权证书交给借款人，致使上诉人农行淄博高新区支行无法办理涉案房屋的抵押登记，被上诉人华润公司违反上述协议约定，故其担保责任不能免除。经质证，被上诉人华润公司、原审被告郝芳芳对该证据的真实性无异议；但被上诉人华润公司对证明内容有异议，认为即使该协议存在也不能作为新证据在二审庭审中使用，因为本案起诉日期为2016年7月1日，判决日期为2017年4月5日相差9个月，被上诉人农行淄博高新区支行一直没有提供该协议，反而在一审判决后的12天，即2017年4月17日在上诉状中提及该协议，该协议也没有交到二审法院，上诉人逾期提供该证据的行为符合民诉法解释的因故意或重大过失逾期提供的证据，该证据不应予以采纳。2011年8月25日上诉人、被上诉人及房屋置业中心签订的三方协议是对于上诉人未见到与抵押权利证明便房款这一行为的责任约定是非常明确的，本协议对预抵押登记及抵押登记被上诉人仅体现为协助的义务，而办理业务人是上诉人，关于权属证书交付的义务是对于双方合作业务流程细则的约定，所以本案责任的认定应当以签订在先的2011年8月25日的三方协议为准。原审被告郝芳芳对该证据证明的内容有异议，认为该证据不符合法律规定的二审中新证据的情形，不应作为新证据使用，该证据不应被采纳。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：被上诉人华润公司、原审被告郝芳芳对上诉人农行淄博高新区支行提供的一手房贷款业务银企合作协议的真实性均没有异议，本院依法确认为有效证据；依据该协议约定被上诉人华润公司应将借款人的房屋产权证书交给上诉人农行淄博高新区支行管理，而不应直接交给借款人，致使上诉人农行淄博高新区支行无法办理涉案房屋的抵押登记，被上诉人华润公司违反协议约定，其担保责任不能免除。对上诉人农行淄博高新区支行依据该协议证明的内容，本院予以采信。本院二审认定的其他事实与一审认定事实一致，本院予以确认。
本院认为，2011年8月25日，上诉人农行淄博高新区支行、被上诉人华润公司、淄博市房屋置业服务中心签订的个人房屋贷款担保合作协议；2011年9月14日，上诉人农行淄博高新区支行与被上诉人华润公司签订的一手房贷款业务银企合作协议；2012年4月13日，上诉人农行淄博高新区支行与被上诉人华润公司、原审被告王君、郝芳芳签订的个人购房担保借款合同；上述三份合同均是当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按合同约定实际履行。2012年4月13日，上诉人农行淄博高新区支行按与被上诉人华润公司、原审被告王君、郝芳芳签订的个人购房担保借款合同的约定发放借款590000元。2015年1月12日，涉案房屋产权登簿，所有权人为原审被告王君。2015年1月19日，原审被告王君从被上诉人华润公司处领取房屋所有权证。2015年4月14日，涉案房屋被法院查封。依据2011年9月14日上诉人农行淄博高新区支行与被上诉人华润公司签订的一手房贷款业务银企合作协议约定，被上诉人华润公司应将借款人原审被告王君的房屋产权证书交给上诉人农行淄博高新区支行保管，而不应直接交给借款人原审被告王君，致使上诉人农行淄博高新区支行无法办理涉案房屋的抵押登记，被上诉人华润公司违反协议约定，其担保责任不能免除。一审法院确认被上诉人华润公司对担保的全部债务承担20%的保证责任不当，本院予以纠正。上诉人农行淄博高新区支行主张被上诉人华润公司应对一审判决第一、二、三项承担连带保证责任的理由成立，本院依法予以支持。
综上所述，上诉人农行淄博高新区支行的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项的规定，判决如下：
一、维持山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1307号民事判决第一、二、三、四项；即一、被告王君于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行借款本金539821.92元；二、被告王君于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行借款利息23096.65元、罚息418.47元、复利715.08元，自2016年4月15日至本判决确定的履行期限届满之日的借款利息、罚息、复利也应按照借款合同约定的标准一并偿还；三、被告王君于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行律师代理费30000元；四、被告郝芳芳对本判决第一项、第二项、第三项承担连带清偿责任；被告郝芳芳可在承担保证责任后，向被告王君追偿；
二、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1307号民事判决第六项；即六、驳回原告中国农业银行股份有限公司淄博高新技术产业开发区支行的其他诉讼请求；
三、变更山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2016）鲁0391民初1307号民事判决第五项为被上诉人华润置地（淄博）有限公司对本判决第一项中的第一、二、三项承担连带清偿责任；被上诉人华润置地（淄博）有限公司可在承担保证责任后，向原审被告王君追偿。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费9741元，公告费900元，由原审被告王君、郝芳芳、被上诉人华润置地（淄博）有限公司负担。二审案件受理9741元，由被上诉人华润置地（淄博）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 王希宝
审判员 倪玲玲
审判员 郑 炬
二〇一八年一月十日
书记员 董斯文