江苏省昆山市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）昆花民初字第00310号
原告(反诉被告)金丹丹。
委托代理人李洪明，上海申浩律师事务所律师。
被告（反诉原告）商亮。
被告（反诉原告）谢贵瑛。
委托代理人程苏，上海九州丰泽律师事务所律师，代理上述二被告。
委托代理人张轶，上海九州丰泽律师事务所律师，代理上述二被告。
原告金丹丹与被告商亮、谢贵瑛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月16日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审判，后因案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭。审理中被告商亮、谢贵瑛提起反诉，本院受理后决定合并审理，并于2015年6月19日公开开庭进行了审理。原告金丹丹及其委托代理人李鸿明，被告商亮、谢贵瑛的委托代理人程苏、张轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告金丹丹诉称：2014年11月15日，原告购买被告昆山市花桥镇绿地国际家园圣心西环路XX弄XX楼XX（房产证号：昆房权证花桥字第××号），被告一委托被告二与原告签订《房地产买卖居间协议》。2014年11月19日被告在中华人民共和国驻英国大使馆办理《公证书》，委托被告二出售上述房产。2014年11月15日，原告支付购房定金30000元，于2015年1月8日向被告支付购房首付款200000元。《房地产买卖居间协议》第8条约定：甲乙双方应于2015年2月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续”。至今，被告以种种理由拒绝过户。被告二在代理该房屋买卖过程中存在明显过错，故此承担连带责任。《房地产买卖居间协议》违约责任条款约定：甲乙双方任何一方未按本协议约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约芳解除协议的，应当书面通知对方。违约方需按总房价的20%向守约方支付违约金。故此，被告一应承担违约责任。为维护自身的合法权益，现原告起诉至法院，要求判令：1、原告与被告商亮解除《房地产居间买卖协议》；2、二被告返还购房定金30000元；3、二被告返还购房首付款200000元；4、二被告支付违约金78500元；诉讼费用由二被告承担。
被告商亮、谢贵瑛辩称：被告谢贵瑛系商亮售房的代理人，不属于适格的被告。关于原告的诉请1，解除合同是我方要求解除。关于原告的诉请2、3、4项，由于系原告违约，其应向我方支付20%的购房款的违约金，被告支付的已付款23万元，我方愿意在解除合同的情况下返还但应扣除相应违约金，认为我方不应承担违约金。诉讼费用依法判决。
反诉原告商亮、谢贵瑛诉称：反诉原告完全按照协议约定履行了相关义务系反诉被告未能依约支付首付款、购房款且存在欺骗行为，要求判令：1、解除2014年11月15日签订的《房地产买卖居间协议》；2、反诉被告向反诉原告支付违约金157000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。
反诉被告金丹丹辩称：1、合同解除是我方要求的，是我方有权解除合同；2、由于反诉原告存在违约，未按合同约定办理网签手续，以及过户手续导致原告无法实现合同目的。故反诉被告不存在违约，不应支付违约金。
经审理查明：2014年11月15日，原告金丹丹与被告商亮签订《房地产买卖居间协议》，该协议由商亮的亲属即本案被告谢贵瑛代签，后该协议经商亮追认。该协议约定，由金丹丹（乙方）购买商亮（甲方）名下的位于昆山市花桥镇绿地国际圣心西环路XX弄XX号XX。房屋面积84.11平方米，房屋总价785000元。该协议第5.1条约定“首期房价款：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款（含甲方已实际收到的定金人民币235000元。”5.2条约定“第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款550000元。”第8条约定“甲、乙双方应于2015年2月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。”第13条约定“甲乙双方任何一方未按本协议约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，应书面通知对方。违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金，且向居间方支付居间费用为总房价款的2%。”由于被告商亮在国外工作生活故2014年11月19日其出具委托书委托其亲属谢贵瑛代理其出售房屋代收房款等，并由中华人民共和国驻英国大使馆出具公证书证明该委托书系商亮本人所签。
另查明，原告金丹丹于2014年11月15日支付购房定金30000元，被告谢贵瑛代商亮出具了相关《定金收据》，后于2015年1月8日，金丹丹转账支付谢贵瑛200000元购房款，被告商亮、谢贵瑛认可收到该款项。就购买该房屋，原告金丹丹与李亚南向中国银行昆山支行办理贷款，中国银行昆山支行于2014年12月29日发放贷款通知书，通知同意发放房贷52万元，期限30年，要将涉案房屋办理完抵押登记后才可以放贷。庭审中金丹丹陈述与李亚南仅系朋友关系，贷款部分截至本案审理阶段尚未成功办理发放。
另查明，商亮与李亚南于2015年2月3日签订涉案房屋的网签合同，后于2015年2月3日以名字写错为由撤销网签，庭审中被告商亮表示，其不认可该网签合同，也从未在网签合同上签名确认过。其仅认可购房人为合同中约定的金丹丹，而非李亚南。该次网签备案合同撤销后，原被告双方并未重新进行网签备案。
再查明，涉案房屋于2014年4月10日登记在被告商亮名下，涉案房屋的交付问题双方意见表述不一致。但出庭的证人表述涉案房屋曾交付使用过。原被告双方因购房发生争议，双方均要求解除合同，但因违约责任承担等问题无法达成一致意见诉至本院。
以上事实由房地产买卖居间协议、公证书、定金收据、银行转账凭条、存量房买卖合同、注销存量房买卖合同申请、贷款通知书、产权登记信息、证人证言以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。
本院认为，原告金丹丹与被告商亮于2014年11月15日签订的《房地产买卖居间协议》虽系谢贵瑛代为签署，但经房屋所有权人商亮的认可，系房屋买卖双方真实意思表示，双方应根据合同约定各自履行相应义务。原告金丹丹支付首期房款（含定金）共计230000元，虽未足额支付约定的235000元，但被告商亮及其代理人谢贵瑛此前未对此进行催款，在首付款部分，金丹丹已依约履行了大部分主要义务。但房地产买卖居间协议5.2条约定“第二期房价款：乙方通过银行贷款方式支付第二期房价款550000元。”原告金丹丹虽出具了银行的贷款通知书，但该通知书出具时间为2014年12月29日，而原告支付首付款的时间为2015年1月8日，银行出具该通知书时原告既未支付完相应首付款，原被告双方也未就涉案房屋办理抵押登记，故该贷款通知书不为原告已全面履行贷款义务的有力证据。此外，原告金丹丹以个人名义未成功办理贷款，也未以现金形式补足购房款。即便双方购房协议第8条约定“甲、乙双方应于2015年2月15日之前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续。”因购买方未全面履行付款及贷款义务，出售方也不因合同约定的过户时间而存在过户义务。故涉案房屋无法成功交易的违约方系本案原告即反诉被告金丹丹。
鉴于双方均要求解除合同，关于合同的解除达成一致意见，故本院再此予以确认，对于本诉原告的第一项诉请以及反诉原告的第一项诉请要求解除合同予以支持。关于本诉原告的第二、三项诉请，鉴于双方明确30000元为定金，并由原告提供了被告出具的定金收据，根据《房地产买卖居间协议》约定，该30000元已转化为房屋首期款，故原告诉请的第二项表述不应为定金，庭审中原被告明确金丹丹已支付购房款230000元，因双方均要求解除合同，出售方存在返还购房款的义务，故对原告的该项诉请本院予以支持，但鉴于谢贵瑛仅为商亮出售房屋的代理人，故承担返还购房款义务的最终主体应为本诉被告商亮。关于本诉原告的第四项诉请要求二被告支付违约金的诉请，鉴于本诉被告并非违约方，故原告金丹丹无权要求二被告支付违约金。
反诉部分，反诉原告要求反诉被告向反诉原告支付违约金157000元，虽《房地产买卖居间协议》第13条约定“甲乙双方任何一方未按本协议约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，应书面通知对方。违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金，且向居间方支付居间费用为总房价款的2%。”但该约定明显过高，且反诉原告未能充分举证证明其因本案所致的实际损失，故本院以购房款总价的5%计算，调整为39250元。谢贵瑛仅为商亮房屋出售的代理人，故该违约金的最终权利主张人仅为原告商亮。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百五十九条之规定，判决如下：
一、原告金丹丹与被告商亮于2014年11月15日签订的《房地产买卖居间协议》解除；
二、被告商亮返还原告金丹丹已付购房款235000元，于本判决生效后十日内履行完毕。
三、驳回原告金丹丹的其他诉讼请求。
四、反诉被告金丹丹支付反诉原告商亮违约金39250元，于本判决生效后十日内履行完毕。
五、综合上述二、四项，本诉被告（反诉原告）商亮返还本诉原告（反诉被告）金丹丹购房款190750元，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人申请执行的期间为二年。
本案本诉案件受理费5928元，由原告负担2964元，由被告负担2964元，保全措施费2120元，由被告承担1060元，原告承担1060元，该项费用原告已经预交，本院不再退还，被告在履行本判决确定的义务时将被告负担部分一并支付原告。反诉案件受理费11650元，由反诉被告负担，反诉原告已经预交，本院不再退还，由反诉被告在履行本判决时一并支付给反诉原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费6340元。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区分行营业部，帐号：55×××99。
审 判 长 叶翌晨
人民陪审员 陆 芳
人民陪审员 郭静芳
二〇一五年九月九日
书 记 员 唐 亮