天津市南开区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）南民初字第8446号
原告（反诉被告）：吴淑斌，男，1986年4月20日出生，汉族，住天津市河西区。
委托诉讼代理人：张春虎，天津众磊律师事务所律师。
委托诉讼代理人：高远，天津众磊律师事务所律师。
被告（反诉原告）：陈钊，男，1972年6月14日出生，汉族，住上海市虹口区。
委托诉讼代理人：王静昉，女，1973年11月6日出生，汉族，住天津市和平区。
委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。
原告吴淑斌（反诉被告）与被告陈钊（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）吴淑斌委托诉讼代理人高远，被告（反诉原告）陈钊及委托诉讼代理人王静昉、于永洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告吴淑斌向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同；2.判令被告向原告赔偿装修费、软装设计费、设备采购费2346000元；3.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告吴淑斌增加诉讼请求：要求被告返还原告押金30000元。事实和理由：2015年4月27日，原、被告签订《房屋出租合同书》，被告将坐落于天津市宁乐西里XXX的房屋出租给原告用于酒店经营，房屋面积约560平方米，租期5年，自2015年4月28日始至2020年6月27日止。合同签订后，被告向原告交付了房屋，原告对房屋进行设计、装修，并委托案外人刘金顺代为购买厨具等设备，为经营酒店做准备。后，原告知悉被告对其出租的房屋仅享有272.87平方米的房屋产权。原告认为被告部分房屋面积产权不明，随时可能被认定为违章建筑，给原告的经营带来重大隐患。被告的行为构成违约，原告的合同目的已无法实现。原告所经营的酒店为高档酒店，原告投入大量资金用于酒店的装修、设备的采购等，现由于被告的违约行为，酒店无法继续经营，给原告造成了重大经济损失。
被告陈钊辩称，原、被告签订的《房屋出租合同书》系双方真实的意思表示，该合同合法有效，原告依约履行了全部义务，被告行为已经构成根本性违约。其一，合同约定租期为五年，自2015年4月28日至2020年6月27日，且租金自起租时支付，即2015年4月28日原告应向被告交付租金，但至今原告未向被告交付任何租金。被告多次联系原告，原告故意拖延或躲避，房屋空置至今，给被告造成了巨大损失。其二，合同约定原告不得对房屋进行随意改造，如需要改造，应将装修规模、范围、工艺等告知被告，征得被告同意后，改造费用由原告承担。原告未按照合同约定提前告知被告需要改造的规模和范围，也未向被告提供装修的方案、图纸等，现讼争房屋的原有结构已经被破坏，个别承重墙体已经被原告拆除、拆改，给后期的修复造成困难，也给讼争房屋的安全造成隐患。其三，合同约定，签署合同前，原告知晓被告房屋状况，并无异议。原告已经对讼争房屋进行了确认，被告也充分告知其房屋状况，且被告在签署合同时已经将讼争房屋的房产证作为合同附件交给了原告，原告也将讼争房屋的房产证作为证据提交法庭，因此，原告对讼争房屋的产权面积、使用面积在签署合同时完全知情，对于讼争房屋的状况完全认可。其四，该合同签署前，被告对讼争房屋的改造属于法律上的添附，被告的改造部分已与其自有房屋融为一体，在法律上和事实上无法区分使用或处分。且合同第一条约定的房屋面积约560平方米与实际情况相符，且不违反法律法规的强制性规定。该合同中计租面积为272.87平方米，使用面积为560平方米，被告依计租面积向原告收取租金，每日租金为3.6元/平方米，符合租赁市场价格。其五，讼争房屋周边的房屋均存在不同程度的改造、改良情况，且周边房屋从未因此影响承租人或者所有权人的使用和经营。其六，原、被告双方签署的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，虽然原告主张被告出租房屋违反了城市房地产管理办法等相关规定，但该类规定并非法律、行政法规范畴，故租赁合同合法有效。
原告诉请所依据的《装饰装修工程合同书》、《软装设计及配套工程合同书》、《加工定做厨房设备合同》真实性存疑。其一，原告提交的《装饰装修工程合同书》、《软装设计及配套工程合同书》的乙方天津格调绿家装饰工程有限公司并不具备相应的履约能力和资质要求。其二，上述两份合同瑕疵较多，既未约定工期时间，也未有签署日期，合同文本亦未加盖骑缝章，且合同约定的工程款给付比例存在严重瑕疵，均是约定在装修材料入场前即给付全部工程款，而未约定任何质保金条款。其三，上述两份合同约定，装修公司应向原告提交工程装饰施工设计图纸，但原告在本案诉讼过程中，自始至终无法提供图纸，导致本案的鉴定程序无法进行。其四，原告提交的《加工定做厨房设备合同》真实性存疑，该合同的甲方刘金顺系与原告有利害关系，且合同中的乙方天津宏远图环保科技有限公司的签字人与该公司的法定代表人不符。此外，讼争房屋的装修进度与厨房设备订购时间存在冲突，该设备是否用于讼争房屋的经营准备无法确定。其五，原告并未提供采购发票等直接证据证实其已经实际支出装饰、装修费用及厨房设备采购费用。
原告系恶意诉讼，被告由此遭受损失巨大。其一，原、被告双方签订租赁合同时，被告已将房屋产权证复印件作为附件交由原告，原告对房屋状况完全知情，同时原告在本案诉讼过程中两次提起对房屋装修价值鉴定申请，但均未按要求提供鉴定所需材料，致使鉴定无法进行，原告恶意诉讼并拖延时间的意图明显。其二，被告为保证本案的顺利进行，一直未对讼争房屋进行处分，但原告恶意拖延诉讼时间，导致被告房屋空置近两年，损失巨大。其三，原告对讼争房屋的改造破坏程度较大，且房屋近两年未予以修缮，由此产生较大的费用。其四，原告在未向被告交付任何租金的情况下，对讼争房屋破坏严重，后因自身原因停工，被告近一年穷尽各种方式试图与原告联系，但原告均予以躲避。原告以产权问题恶意提起诉讼的意图明显。其五，原告可通过合法途径向被告主张赔偿，而非采取拒绝交付租金、恶意停工等方式，导致被告的损失不断扩大。其六，原告主张投入大量资金用于装修与事实不符，原告对房屋结构进行了大规模的改造和破坏，但讼争房屋内仅进行了基础装修，原告所贴壁纸和悬挂灯等部分脱落，装修材料质量存在重大瑕疵，与其诉状中主张讼争房屋用于经营高档酒店不符。
被告陈钊向本院提出反诉请求：1.要求原告支付房屋租金180000元，自2015年6月28日始至2015年12月31日止；2.要求原告支付自2015年4月28日始至实际给付租金之日止的利息损失，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算；3.要求原告支付违约金30000元；4.要求原告支付滞纳金，按每日300元计算，自2015年4月28日始至实际给付租金之日止；5.要求原告将讼争房屋恢复原状，如原告拒绝恢复原状，要求原告支付费用150000元；6.要求原告给付被告房屋占有使用费，按合同约定租金标准，自2016年1月1日始至实际腾空房屋之日止；7.要求原告给付被告占用讼争房屋期间的水、电费2000元、律师见证费4000元；8、本案诉讼费用、反诉费由原告负担。事实和理由：2015年4月27日，被告陈钊与原告吴淑斌签订房屋出租书，被告将位于南开区宁乐西里XXX的房屋出租给原告。合同约定：租赁期限自2015年4月28日至2020年6月27日，同时约定了2015年4月28日至2015年6月27日为免租期。租金为前三年为每年360000元，后两年为每年390000元，租金按季度交纳。签订合同当日，原告即取得房屋钥匙并进驻，2015年4月28日，原告支付定金3万元。此后，原告便再未依合同约定向被告支付租金。后被告多次催告，且向原告发出律师函，函告其如果不继续履行合同，合同将视为解除，而原告在接到律师函后依然不予回复。被告于2015年12月31日将房屋收回。
原告（反诉被告）吴淑斌辩称，原、被告签订的合同约定租赁面积为500平方米，但被告对讼争房屋仅享有272.87平方米的产权，其余面积均为被告自行扩建，属于违章建筑，被告履行合同存在瑕疵，已经构成违约。原告租赁房屋用于酒店经营，而被告交付的房屋近一半面积为违法建筑，如被政府要求拆除，原告将无法进行经营，被告的行为致使原告的合同目的无法实现，原告有权依法要求解除合同，被告应当向原告赔偿损失。合同约定了两个月的免租期，原告在免租期内对房屋进行装修，原告至今并未实际使用房屋，且被告交付房屋的面积不符合合同约定，构成违约，因此原告拒绝支付房屋租金。被告交付的房屋面积与租赁合同不一致，违约在先，原告基于抗辩权拒绝向其支付租金的行为不构成违约，被告在反诉中主张的违约金、滞纳金等均没有事实依据，原告无需支付。被告在签订租赁合同时并未向原告提供产权证，原告于装修后才见到产权证，发现产权面积有问题，便于2015年9月7日向法院提起诉讼，合同也应于起诉当日解除，被告对滞纳金及利息的计算时间有误，时间应当截止到2015年9月7日。被告称多次电话、短信等方式联系原告，对此，原告认为已经向法院起诉，没有义务告知被告。鉴定机构要求原告提供房屋装修施工电图、地采暖图、房屋装修合同及付款发票，原告提供了装修合同，但没有施工电图、地采暖图及相关发票，故无法提供。按照合同约定，被告同意原告对房屋进行装修，并认可原告提出的装修规模和范围，现由于被告违约导致合同解除，被告无权要求原告将房屋恢复原状。被告收回房屋后，本可以对房屋进行清理并重新使用，被告自行将房屋闲置，由此产生损失理应由被告自行承担，无权要求原告继续支付房屋使用费。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年4月27日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋出租合同书》，约定：甲方将坐落于天津市宁乐西里XXX的房屋（面积约560平方米）出租给乙方用于经营，租赁期限自2015年4月28日始至2020年6月27日止。前三年租金为每年360000元，后两年租金为每年390000元。其中，2015年4月28日至2015年6月27日为免租期。合同签订时，乙方应加付一个月租金作为定金，起租时定金转为出租押金。租金自起租时支付，第一、二年租金按季度交纳，第三年按半年交纳，第四、五年按年度交纳。乙方于每一时间段提前30日内交付甲方，乙方拖欠租金每1天需负担月租金的1%作为滞纳金。甲方将房屋交付乙方后，乙方负责房屋的装修及修缮，租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。乙方租赁房屋期间未征得甲方同意下，不得进行随意改造。如需要改造，在不影响房屋结构的前提下，将装修规模、范围、工艺、用料等告知甲方，在征得甲方同意后，改造费用由乙方承担，经改造后，乙方在租赁期间房屋设施由乙方负责维修。物业管理费由乙方自行交物业公司，水电、煤气、采暖费由甲乙双方商定，乙方按月缴纳相应公司。第八条违约责任：1.甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，应将乙方已付未发生的租金退还乙方，并赔偿违约金为出租押金；2.若承租方单方面提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为出租押金；3…….乙方拖欠租金累计达15天的，甲方可以中止合同，收回房屋，乙方应支付一个月租金作为违约金。甲方发生的实际损失由乙方据实赔偿。备注：签署合同前，乙方已知晓甲方房屋状况，甲方已知晓乙方经营内容，并无异议。乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，对承租房屋进行装修。在合同签署前乙方已告知甲方装修规模、范围、并征得甲方同意，装修图见附件。合同签订后，原告按照合同约定给付被告30000元作为定金，被告向原告交付了房屋，免租期内，被告对讼争房屋进行了部分装修、改造并添置部分厨房设备。按合同约定原告应于2015年6月28日前30日内支付租金，但原告未按约履行，被告多次催告未果。2015年12月31日，被告向原告发出律师函，函告原告在接到此函三日内支付租金并承担违约责任，如未履行，则函到第四日原告将解除合同。2016年1月9日，原告签收该函，但仍未支付租金，也未予回复。2016年1月15日，被告在天津益清律师事务所见证下，对讼争房屋内物品进行清点，并收回讼争房屋。后，该房屋一直空置，屋内存放有原告装修使用的材料及物品。
另查，讼争房屋的权利人为被告陈钊，产权面积为272.87平方米，合同约定的房屋出租面积约560平方米，其余部分为被告自行搭建。
庭审中，原告述称其在与被告签订《房屋出租合同书》时，对房屋产权情况并不知情。合同签订后，原告对房屋进行设计、装修，并委托朋友刘金顺代为购进厨具设备，为经营酒店做准备。在此过程中，原告得知讼争房屋的产权面积为272.87平方米，认为被告构成违约，于2015年9月7日在天津市南开区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的《房屋出租合同书》并赔偿损失2346000元。为证明其诉讼请求，原告提供了其与案外人天津格调绿家装饰工程有限公司签订的《装饰装修工程合同书》、《软装设计及配套工程合同书》，案外人刘金顺与天津宏远图环保科技有限公司签订的《加工定做厨房设备合同》，对上述合同的真实性被告不予认可。另外，原告提供支付装修费、设计费的原告银行卡明细对账单，证明支出2198000元，不能证实资金的去向，对此被告不予认可。原告提供的厨房设备采购款支付凭证，付款人为刘金顺，收款人为石志端，金额140000元，对此关联性被告不予认可。2016年7月11日，原告申请对讼争房屋装修价值进行评估，由于原告未按期交纳评估费用被退回。2016年11月2日再次申请评估，由于原、被告未按要求提供原房屋装修施工电图、地采暖图、原房屋装修合同及付款发票，2017年1月15日，天津市滨海房地产工程造价咨询有限公司以水电工程为隐蔽工程，无法进行计算为由，不予评估。被告述称，租赁合同并未附装修图，评估过程中，原告亦不能提供装修图。
本院认为，原、被告签订的房屋《房屋出租合同书》约定房屋面积约560平方米，但实际被告仅对272.87平方米的房屋享有产权，合同中涉及该部分房屋面积的约定系双方当事人的真实意思表示，且已实际履行，应认定为有效。被告对讼争房屋自行搭建的部分系被告在未取得建设工程许可证情况下建设的房屋，其对该部分房屋不享有产权，合同中涉及到该部分房屋面积的约定应认定为无效。本案中，房屋出租合同第十二条第一款约定，签署合同前，原告（乙方）已知晓被告（甲方）房屋状况，被告已知晓原告经营内容，并无异议。原、被告双方亲笔签署合同，视为双方对该条款的认可。原告以讼争房屋的产权面积与合同约定不符为由主张合同全部无效，并拒绝履行合同义务，于法无据，构成违约。
关于原告主张解除《房屋出租合同书》一节。按照合同约定，承租方拖欠租金累计达15天的，出租方可以中止合同，收回房屋。合同于2015年4月27日签订后，原告未向被告支付任何租金，被告于2015年12月31日向原告发出律师函，告知其在接到该函三日内向被告支付房屋租金并承担违约责任，否则，函到第四日被告解除合同。原告于2016年1月9日收到律师函，仍未履行函告内容，房屋出租合同应于2016年1月12日解除，本院予以确认。
关于原告主张被告向其赔偿装修费、软装设计费、设备采购费等各项经济损失一节。原告提交《装饰装修工程合同书》、《软装设计及配套工程合同书》、《加工定做厨房设备合同》，但未提交相应的装修图纸及相应装修款项的发票，不足以证明其诉请的事实。原告提交的关于装修费用及设备款项的转账记录指向不明，缺乏关联性，上述证据不能证明其实际花费的费用。原告两次提出对房屋装修价值评估申请，皆因其自身原因未能进行评估。原告提交的证据不足以证明其实际损失，故对原告该项请求，本院不予支持。
关于被告反诉要求原告支付房屋租金一节。按照合同约定，原告应向被告支付租金，虽然合同存在无效部分，但依据法律规定，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，法院应予支持。原告应当按照合同约定的租金标准自免租期结束后向被告交纳房屋租金。
关于被告反诉要求原告支付滞纳金一节。按照合同约定，原告应自起租时向被告支付租金，若拖欠，原告每天需负担月租金的1%作为滞纳金。按照合同约定，2015年4月28日至2015年6月27日为免租期，正式起租日应为2015年6月28日，故滞纳金的起算时间应为2015年6月28日。该滞纳金实际属于双方约定的逾期付款违约金，该约定金额过分高于造成的损失，本院依法予以适当减少。应按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算，上浮30%为宜。另外，被告同时主张逾期付款利息损失，没有合同约定，且与上述滞纳金重复计算，本院不予支持。
关于被告主张原告支付违约金一节。按照合同约定，原告作为违约方，应支付一个月的租金作为违约金，本院予以支持。
关于被告主张原告将讼争房屋恢复原状或负担房屋恢复原状费用一节，原告对讼争房屋进行了装修、改造，其返还被告房屋，应负有恢复原状义务。被告要求原告支付恢复原状费用，并未实际发生，本院不予支持。
关于被告主张原告支付房屋占有费一节。自合同于2016年1月12日解除后，为避免扩大损失，被告可自行处置房屋。被告没有采取适当措施致使损失扩大，被告要求原告支付至实际腾空房屋之日止的使用费本院不予支持。但，原告应自2016年1月1日始至2016年1月14日止，按合同约定租金标准，向被告支付房屋使用费。
关于被告主张原告给付水、电费以及律师见证费一节，被告并未提供相应的证据，本院不予支持。
关于原告主张被告返还押金一节。按照合同约定，在合同签订时，原告加付一个月租金作为定金，起租时定金转为出租押金，由于原告违约，该押金按合同约定，应作为违约金予以赔付。原告该诉请本院不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、确认原告吴淑斌与被告陈钊之间签订的《房屋出租合同书》于2016年1月12日解除；
二、本判决生效后十五日内，原告吴淑斌将坐落于天津市南开区宁乐西里XXX房屋（面积约560平方米）恢复原状；
三、本判决生效后十五日内，原告吴淑斌向被告陈钊支付2015年6月28日始至2015年12月31日止的房屋租金，共计180000元；
四、本判决生效后十五日内，原告吴淑斌向被告陈钊支付滞纳金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准上浮30%计算，以欠款总额90000为基数，自2015年6月28日始至2015年9月30日止，以欠款总额180000为基数，自2015年10月1日始至本判决确定给付之日止；
五、本判决生效后十五日内，原告吴淑斌向被告陈钊支付违约金30000元，以原告吴淑斌已付押金30000元抵扣；
六、本判决生效后十五日内，原告吴淑斌向被告陈钊支付房屋使用费13548元；
七、驳回原告吴淑斌其他诉讼请求；
八、驳回反诉原告陈钊其他反诉请求。
如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费25568元、反诉费6069元，合计31637元，全部由原告吴淑斌负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。
审 判 长 陈卫东
人民陪审员 姜淑珍
人民陪审员 万志坚
二〇一七年四月十一日
书 记 员 秦 艳
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。
当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
宣判后当事人权利义务告知书
一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。
当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。
二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。
当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。
三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。
四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。
申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。