山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第2123号
上诉人（原审被告、反诉原告）青岛惠达电器有限公司。
法定代表人范惠，总经理。
委托代理人邢丽丽，山东德衡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）青岛东孚盛实业有限公司。
法定代表人胡星德，董事长。
委托代理人于洋，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
委托代理人解洪广，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。
上诉人青岛惠达电器有限公司（以下简称惠达公司）因与被上诉人青岛东孚盛实业有限公司（以下简称东孚盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第4954号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
东孚盛公司在一审中诉称，2010年4月30日，东孚盛公司与惠达公司签订《房屋租赁合同》，约定东孚盛公司将长沙路29号三层楼房及场地面积6000余平方米租赁给惠达公司使用，租期为2010年5月1日起至2013年4月30日止，年租金36万元，房租按半年一次缴纳且惠达公司应在进驻前十天内将租金交给东孚盛公司，惠达公司逾期交纳房租1个月合同自动废止。按照合同约定，惠达公司最迟在2010年5月1日前向东孚盛公司预付租金18万元，但惠达公司仅在2010年4月12日支付租金10万元，双方合同于2010年6月1日自动废止，但惠达公司却实际使用房屋至2012年7月4日。惠达公司应向东孚盛公司支付房屋使用费为43.21万元。现要求法院判令惠达公司支付东孚盛公司房屋使用费43.21万元（2010年6月1日前按18万元/年计算1个月，之后按24.82万元/年计算25个月，扣除已付款10万元），并按银行同期贷款利率赔偿东孚盛公司利息损失；本案诉讼费由惠达公司承担。后东孚盛公司变更诉讼请求，要求惠达公司支付房屋使用费8.17万元。
惠达公司在一审中辩称，双方租赁合同未废止，惠达公司支付10万元租金后，东孚盛公司因与案外人之前的租赁关系无法解除，不能向惠达公司交付6000余平方米场地，双方对剩余租金做缓交处理。2010年12月3日，东孚盛公司将租赁物转让给他人，东孚盛公司无权主张房屋转让后的租金。东孚盛公司要求按18万元/年租金标准主张房屋使用费无事实和法律依据。要求法院驳回东孚盛公司诉求。
惠达公司在一审中反诉称，2010年4月30日惠达公司与东孚盛公司签订了《房屋租赁合同》，承租位于长沙路29号3层楼房一处及场地面积6000余平方米，用于办市场，租期为三年，自2010年5月1日至2013年4月30日止。年租金36万元，惠达公司必须在进驻前十日内将租金交给东孚盛公司，房租按半年一次交纳。2010年4月12日惠达公司向东孚盛公司交付租金10万元，但东孚盛公司一直没有将6000余平方米场地交付给惠达公司。2010年12月3日，东孚盛公司与青岛中元融合投资担保有限公司（下称中元公司）签订《协议书》，未告知惠达公司将涉案房屋及场地转让给中元公司，侵犯了惠达公司的优先购买权。惠达公司实际租用房屋186天，按日折算租金40765.62元。东孚盛公司违反合同约定，多收租金59234.38元不予返还。惠达公司保留要求东孚盛公司赔偿损失、确认转让无效或撤销转让行为的权利。要求法院判令东孚盛公司返还惠达公司房屋租金59234.38元；本案反诉费用由东孚盛公司承担。
针对惠达公司的反诉，东孚盛公司在一审中辩称，惠达公司的反诉请求无事实和法律依据，请求法院依法驳回其诉求。
一审经审理查明如下事实：
1、2010年4月30日惠达公司（承租方）与东孚盛公司（出租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：“一、出租方将位于长沙路29号三层楼房一处及场地面积6000余平方米，租给承租方使用，也可办市场；二、租期自2010年5月1日始至2013年4月30日止，暂定叁年；三、年租金人民币叁拾陆万元整。四、承租方必须在进驻前十日内将租金交给出租方，房租按半年一次交纳，以后各年度租金依此类推交纳。承租方不得以任何理由拖欠房租。五、……；六、责任：1、承租方必须在规定的时间内交纳房租，逾期一天按3‰交滞纳金，逾期一个月，合同自动废止，出租方有权收回房屋，损失由承租方自负。2、……。3、出租方无故终止合同应承担承租方经济损失。出租方因房屋拆迁或进行整体规划，需提前两个月通知承租方，承租方接通知后必须无条件搬出。房租按房屋实际使用时间结算。其他一切损失由承租方自负”。
2010年4月12日，惠达公司交给东孚盛公司房租款10万元，此后再未向东孚盛公司交纳租金。东孚盛公司则将三层楼房交给惠达公司使用，6000米场地未交给惠达公司使用。
2010年8月24日，惠达公司与东孚盛公司又达成协议书一份，内容为：“经双方协商一致，同意达成如下协议条款：'一、乙方在位于四方区长沙路29号院内所建临时房屋，在甲方进行规划、拆迁改造时，乙方必须无条件拆除，所造成的一切损失全部由乙方承担，甲方不承担任何责任。二、在甲方通知乙方拆迁腾房通知书后三个月内，乙方必须将所有房屋腾出，逾期乙方承担给甲方造成的一切损失'”。
2、惠达公司与东孚盛公司在履行合同过程中出现纠纷。2013年4月17日，惠达公司以原告身份诉至一审法院，要求：东孚盛公司赔偿惠达公司设计费损失、钢结构加工制作安装合同损失及违约金损失、土地收益损失等共计374.6万元；青岛东孚实业集团公司（下称东孚集团）承担连带赔偿责任；东孚盛公司与东孚集团承担本案诉讼费、代理费等。一审法院审理认为，惠达公司未按约交纳租金已经构成违约，对此东孚盛公司行使后履行抗辩权，拒绝将相关土地交给惠达公司，符合法律规定，不构成违约。一审法院于2013年9月10日作出（2013）北民初字第166号民事判决书，判决结果为“一、青岛东孚盛实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿青岛惠达电器有限公司设计费损失76000元；青岛东孚实业集团公司就上述判决第一项向原告青岛惠达电器有限公司承担连带偿还责任；驳回青岛惠达电器有限公司要求青岛东孚盛实业有限公司、青岛东孚实业集团公司赔偿土地收益损失39万元的诉讼请求；驳回青岛惠达电器有限公司要求青岛东孚盛实业有限公司、青岛东孚实业集团公司赔偿钢结构加工制作安装合同损失150万元及违约金损失178万元的诉讼请求；驳回青岛惠达电器有限公司要求青岛东孚盛实业有限公司、青岛东孚实业集团公司承担代理费的诉讼请求。”惠达公司、东孚盛公司、东孚集团均不服该判决提出上诉。青岛市中级人民法院于2014年8月15日作出（2013）青民一终字第2388号民事判决，“驳回上诉，维持原判”。
在（2013）北民初字第166号案件庭审中，惠达公司称：“2010年11月份的时候，东孚盛公司通知我（范惠）已经将涉案的土地和房屋卖出，要求我腾出相关土地和房屋。2010年12月21日我正式收到了被告东孚盛公司发给我的拆迁通知（内容为：青岛惠达电器有限公司，我公司出租给贵公司长沙路29号土地、房屋（2010年4月30日签订合同）已确定进行开发，并已签订开发协议。贵公司接到本通知后、请按租赁合同的约定于2011年3月1日前将所租赁的房屋及场地腾出并交付我公司）。但我不同意腾出房屋，可是也不敢再继续对外租赁了，就剩几个办公室人员给被告看着房子，这样一直到2012年7月4日涉案房屋被拆迁”。东孚盛公司、东孚集团认可该拆迁通知是其向惠达公司发放的，亦认可惠达公司实际使用涉案房屋至2012年7月4日。
本次一审庭审中，东孚盛公司、惠达公司均认可涉案房屋及土地已被拆迁。
3、青岛峰岩物资有限公司成立于2001年11月20日，法定代表人满增强，因公司未年检，于2005年10月19日被青岛市工商局市北分局吊销营业执照。
2008年7月9日，出租方东孚盛公司与承租方青岛峰岩物资有限公司（下称峰岩公司）签订《房屋租赁合同》，约定出租方将位于长沙路29号三层楼房一处租给承租方使用。租期自2008年8月6日始至2009年8月5日止，暂定壹年。年租金捌万元整等内容，该合同出租方盖章，承租方盖章且范惠作为承租方代表签字。2009年6月30日，双方签订补充协议，约定本合同延长执行至2010年3月31日，合同租金及其他条款不变，继续执行，延长期的租金为52000元，承租方2009年8月5日、12月5日前分二次付清（每次付26000元）。出租方胡生德签字，承租方范惠签字。
4、惠达公司在一审中当庭提交2011年3月15日签订的《场地移交协议书》复印件，记载“甲方：青岛东孚实业集团公司，乙方：青岛中元融合投资担保有限公司，甲乙双方于2010年12月3日签订的《协议书》，约定甲方将长沙路29号土地11亩及地上建筑物转让给乙方，由乙方进行开发改造。按照协议书第三条约定，甲方应在乙方付清拆迁补偿款后90日内负责清空场地并移交土地及地上建筑物。……”惠达公司用于证明东孚盛公司将租赁物转让给他人，且于2011年3月15日交付，惠达公司与东孚盛公司之间的房屋租赁合同尚未终止，惠达公司丧失优先购买权，东孚盛公司无权主张转让后涉案租赁物的租金。东孚盛公司对其真实性不予认可。
5、东孚盛公司变更后的诉讼请求金额为8.17万元，要求按照8万元/年租金标准予以处理。
惠达公司反诉请求计算方法：惠达公司认为2010年12月3日，东孚盛公司将租赁物转让给他人，租金的计算应截止到当日为186天，按照双方认可8万元年租金标准，惠达公司已支付租金10万元，但实际应支付租金为40765.62元，东孚盛公司应返还多收取租金为59234.38元。
6、2014年7月3日，东孚盛公司通过EMS向惠达公司注册地青岛市长沙路29号邮寄房屋使用费的催收律师函，函告内容为：要求惠达公司见函后5个工作日内支付房租及房屋使用费人民币42.64万元，并按银行同期贷款利率赔偿自2012年7月5日起至付清之日的利息损失等。因惠达公司迁移新址该件拒收退函。
一审法院认为，2010年4月30日东孚盛公司与惠达公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定合法有效，东孚盛公司与惠达公司均应按合同约定履行各自的权利义务。合同约定承租方应在进驻前十日内将租金交给出租方，房租按半年一次交纳，即惠达公司应在合同履行期的前10天即2010年4月30日向东孚盛公司交纳房租18万元。而惠达公司仅在2010年4月12日交纳房租10万元，尚欠8万元房租未交。根据双方合同约定，承租方必须在规定的时间内交纳房租，逾期一个月，合同自动废止。也就是说自2010年5月1日起算惠达公司逾期付款时间，因惠达公司逾期付款超过30天，双方之间的租赁合同因约定事由出现于2010年6月1日终止。合同约定36万元/年租金租赁范围包括3层楼房一处及场地面积6000余平方米，但对场地面积租金收取标准未作约定。2008年7月9日，东孚盛公司与案外人峰岩公司就涉案房屋签订《房屋租赁合同》，约定出租方东孚盛公司将位于长沙路29号三层楼房一处租给承租方峰岩公司使用，租期自2008年8月6日始至2009年8月5日止，年租金8万元，此后补充协议延长租期至2010年3月31日，租金及其他条款内容均未变更。范惠作为承租方代表签字予以确认。2008年7月与2010年4月两份房屋租赁合同的出租方均为东孚盛公司，承租方虽为不同的法人单位，惠达公司的法定代表人范惠直接参与了前后两份合同的签订，据此说明两份合同之间具有关联性和延续性。东孚盛公司与惠达公司均认可涉案房屋使用至2012年7月4日。东孚盛公司当庭变更诉讼请求，要求按照8万元/年租金标准计算房屋使用费，惠达公司也同意8万元/年租金且反诉请求亦按此标准计算。故，一审确认2010年4月30日东孚盛公司与惠达公司签订的房屋租赁合同中的房屋年租金标准为8万元，东孚盛公司依据此标准要求惠达公司支付自终止合同日起即自2010年6月1日至2012年7月4日期间房屋使用费于法有据。期间房屋使用费应为160876.71元（8万元/年×2年+8万元/年÷365天×4天），扣除惠达公司已付款10万元，惠达公司尚欠东孚盛公司房屋使用费为60876.71元。根据法律规定，惠达公司自2012年7月5日起还需按同期人民银行贷款基准利率向东孚盛公司支付占有资金期间的利息损失。关于惠达公司的反诉请求问题，惠达公司用于证明其反诉主张成立的有效证据之一为2011年3月15日《场地移交协议书》，因该证据系复印件，东孚盛公司不予认可。惠达公司目前提交的证据尚不足以证明其反诉主张成立，其反诉请求一审法院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十三条、第二百一十二条之规定，一审判决：一、青岛惠达电器有限公司于判决生效之日起十日内支付青岛东孚盛实业有限公司房屋使用费人民币60876.71元；二、青岛惠达电器有限公司于判决生效之日起十日内偿付青岛东孚盛实业有限公司利息损失（自2012年7月5日至判决生效之日，按本金60876.71元人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算）；三、驳回青岛东孚盛实业有限公司其他诉讼请求；四、驳回青岛惠达电器有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付上述金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7782元，青岛东孚盛实业有限公司负担6400元、青岛惠达电器有限公司的负担1382元，反诉案件受理费640元，由青岛惠达电器有限公司负担。
宣判后，惠达公司不服一审判决，提起上诉。
上诉人惠达公司上诉请求撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求，并支持上诉人一审反诉请求，即上诉人不支付房屋使用费60876.71元，被上诉人返还上诉人房屋租金59234.38元；诉讼费由被上诉人承担。其主要事实与理由为：一、一审认定双方租赁合同自动废止缺乏事实与法律依据，使用费主张为无源之水、无根之木。二、一审对上诉人的调取证据申请置之不理，导致租赁标的物所有权变化的事实无法查清，属认定事实不清。三、上诉人的一审反诉请求合法有据，一审不支持缺乏理由和依据。合同签订后，上诉人只取得部分租赁物即三层楼房，且在租赁期间上诉人将已交付和未交付的租赁物均转让给了青岛中元融和投资担保有限公司，故上诉人与被上诉人实际履行合同期限186天，被上诉人应返还多收取的租金59234.38元。
被上诉人东孚盛公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求没有事实及法律依据，请求依法予以驳回。
二审审理过程中，上诉人惠达公司申请本院调取青岛海川建设集团有限公司（以下简称海川集团）于2014年12月13日向被上诉人东孚盛公司出具的场地费发票，本院依法到海川集团调查取证，并根据惠达公司提供的线索对相关人员进行了询问。海川集团物流公司的负责人表示，该公司与东孚盛公司之间的租赁合同已在2010年3月31日终止，也未能提供惠达公司所称的发票。
本院二审审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。
本案经调解，双方当事人未能达成一致。
本院认为，上诉人惠达公司与被上诉人东孚盛公司于2010年4月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。按照合同约定，惠达公司应在合同履行期的前10天内即至迟于2010年4月30日向东孚盛公司交纳房租18万元，而惠达公司仅在2010年4月12日交纳房租10万元，尚欠8万元房租未交。根据双方合同约定，承租方必须在规定的时间内交纳房租，逾期一个月，合同自动废止。也即自2010年5月1日起算惠达公司逾期付款时间，因惠达公司逾期付款超过30天，双方之间的租赁合同因约定事由出现于2010年6月1日终止。一审对此认定得当，本院予以维持。双方合同约定租赁范围包括三层楼房一处及场地面积6000余平方米，租金为36万元/年，但未对房屋和场地的租金收取标准分别作出约定。因一审中双方均同意按照8万元/年的租金标准计算房屋使用费，故，一审法院依此标准认定惠达公司支付自终止合同日起即自2010年6月1日至2012年7月4日期间的房屋使用费及利息损失，于法有据，本院予以支持。
二审中，惠达公司主张东孚盛公司存在违约行为，认为东孚盛公司在双方签订租赁合同后拒绝将场地交付给惠达公司，而将场地任由海川集团使用，并于2014年12月13日收取海川集团场地使用费，但其未能提交证据予以证明。且根据本院到海川集团调查核实的情况来看，并不存在惠达公司所主张的事实，故惠达公司未能尽到其举证义务，本院对其该项主张，不予采信。
关于惠达公司的一审反诉请求，其用于证明其反诉主张成立的有效证据之一《场地移交协议书》系复印件，东孚盛公司不予认可。惠达公司在一审中提交的其他证据亦不足以证明其反诉主张成立，其在二审中也未提交相应证据，故对其该项上诉请求，本院不予支持。
综上，上诉人惠达公司的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1962元，由上诉人青岛惠达电器有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 龙 骞
审 判 员 秦 明
代理审判员 王 蕾
二〇一六年七月十五日
书 记 员 王庆光
书 记 员 于国英