江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2015）昆民初字第1059号原告刘振棋。原告罗鸣。委托代理人李占兵，上海明伦律师事务所律师，代理上述两原告。委托代理人秦利梅，上海明伦律师事务所律师，代理上述两原告。被告昆山格林菲尔有限公司，住所地江苏省昆山开发区震川东路。法定代表人廖振梁，该公司总经理。委托代理人侯秉，江苏六典律师事务所律师。委托代理人陆坤伦，江苏六典律师事务所律师。原告刘振棋、罗鸣与被告昆山格林菲尔有限公司（以下简称格林菲尔公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员孙守旺独任审判，于2015年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘振棋、罗鸣及其委托代理人李占兵、秦利梅、被告格林菲尔公司委托代理人侯秉、陆坤伦到庭参加诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，并于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告刘振棋、罗鸣及其委托代理人秦利梅、被告格林菲尔公司委托代理人侯秉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘振棋、罗鸣共同诉称：2007年3月27日，原告与被告签订了商品房购销合同，购买被告开发的昆山市震川东路XX号红顶会馆XX室房屋。当时，被告在售房时提供的宣传资料称高尔夫球场为业主房屋的配套设施，二者不可分割，并承诺提供给原告红顶会馆业主贵宾卡，其中包含每年送100盒高尔夫球（价值3000元），便于原告在红顶会馆高尔夫球练习场使用，期限为五年。然而，被告在第二年即违反销售承诺，擅自改建，取消了高尔夫球场，用于建筑房屋，且再无提供每年100盒高尔夫球供原告使用，该种情况却从未通知原告及其他业主。被告擅自拆除高尔夫球场是极为恶劣的商业欺诈行为，高尔夫球场用地改作其他商业房产的不当得利严重侵犯了原告的合法权益，使原告的房产出现大幅度贬值。此外，被告应当按照商品房购销合同附件三约定的装饰、设备标准向原告交付房屋，因本案所涉房屋系被告直接委托租赁给其关联公司昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店使用，未向原告实际交付房屋。在五年租期届满后的2013年12月份，原告在查看时发现房屋未按照商品房购销合同三的约定进行装饰装修和配备设备，而昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店告知原告称其接收该房屋时即是该种装饰装修状况及设备。原告得知上述情况后，即就相关不符的情况以书面告知函的形式通知被告，但被告却一直未予回复和解决，造成原告无法回收房产从事自主经营，而此间又需不断支付物业费、水电费、电视月租费，现要求被告承担。综上，请判令1、被告支付原告400盒高尔夫球补偿款12000元；2、判令被告就擅自拆除高尔夫球场改作他用赔偿150000元；3、判令被告按照商品房购销合同及附件三的装饰、设备标准向原告履行交房义务；4、判令被告赔偿因交付房屋的装饰、设备标准与商品房购销合同要求不符造成的物业费、水电费、电视月租费等损失5000元；5、判令被告赔偿原告房屋未交付期间的房租损失60000元；6、本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告就其诉请明确为：1、高尔夫球补偿款系高尔夫球以及练习使用的综合价，具体计算为100盒*3000元*4年；2、高尔夫球场系房屋配套设施，因高尔夫球场改作他用导致配套设施降低，引起房屋价值贬损，估计为150000元；3、该项诉请中的装饰、设备标准具体是指商品房购销合同附件三中的第2-8项及第10项中的家具、电器；4、该项诉请中的损失项目包含物业费、电梯水泵运行费、汽车室内车库使用费、水电费、电视月租费，其中物业费3元/月·平方米、电梯水泵运行费0.5元/月·平方米、汽车室内车库使用费300元/月·一个车库、水电费按实结算、电视月租费1500元/年；5、该项诉请的从租赁合同届满之日开始计算，按照租赁合同约定的租金标准，计算至判决生效之日；6、诉讼费由被告承担；7、增加诉请要求被告支付屋顶广告（华美达大酒店及RAMADA）使用费，从租赁期限届满后按照2500元/年计算至本判决生效之日,依据为合同第17条第5项，未提到免费，而该部分属于业主共有。被告格林菲尔公司答辩：原告的各项诉讼请求均超过诉讼时效。诉请1、2所涉高尔夫球场本身不属于涉案房屋专有的配套设施，不在房屋开发的范围之内。被告的宣传资料中的描述没有载入商品房购销合同，不应视为合同内容，被告不应承担违约责任。高尔夫球场也非被告擅自取消，而是该地块不符合昆山市中心城区整体规划而被政府重新挂牌出让，现由其他公司开发建设，合法合规。被告基于诚信原则，每年在原告的业主卡内充值1000元的方式进行补偿，100盒高尔夫球的价值也仅为1000元，该补偿标准已经充分考虑到了原告的利益。2012年12月份，高尔夫球场所在土地已经挂牌出让，故原告的诉请1、2超过了诉讼时效。诉请3、4、5，原告购买涉案房屋并非用于自住，而是为了出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店经营管理，原告收取了租金即表明原告通过实际出租取得收益，该行为表明已经交付了房屋，其主张的房租等损失无从谈起。租赁期满后，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店返还房屋属于另一法律关系，与本案所涉房屋买卖合同无关，被告已经履行了交房义务。事实上，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店到期后已通知原告收回房屋，但原告迟迟未接收，昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店也不再使用该房屋。原告租赁期间能够享受昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店经营管理以及房屋价值的提升，双方具有共同利益。被告的装修标准也是基于昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店经营所需，且标准未作实质性改变，不影响原告的实际使用甚至有利于原告。原告与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店的租赁合同也约定了返还房屋按照装修现状返还。原告早已办理的产证，作为业主有每年6次的入住的权益，原告早已知晓和认可房屋标准，此时否认装修标准有违诚信，且超过诉讼时效。物业费、水电费等本应由原告负担，与装修无关，据被告了解原告也未实际缴纳。原告如坚持该项主张，应对此提供证据予以证明，对于诉请3也应承担举证责任。诉请7，根据合同约定甲方有权在楼顶设立广告，未约定使用费应当视为无偿，否则该条没有意义。被告在宣传资料中表明，原告所购的房屋已经有华美达字样。综上，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2007年3月27日，原告与被告签订商品房购销合同一份，约定购买由被告开发的昆山市震川东路XX号1单元XX室；出卖人应在2008年12月15日前交付涉案房产，并于交付后30日内将产权登记资料备案；出卖人有权在楼屋顶部设立广告；装饰、设备标准符合附件三，如达不到约定标准的，“买受人可以要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价”或“双方同意以附件三所列明的材料、设备标准装修房屋，当实际施工时发生缺货、断货情况，出卖人承诺将选用同等价位，同等品质的产品予以更换”；双方还就其他事项进行了约定。被告向原告发放的业主生活手册载明该处设有高尔夫球场。被告另承诺每年送100盒高尔夫球供业主练习，期限为五年。之后，被告依约提供了二年的高尔夫球各100盒供原告使用，后三年改为按照1000元/年的标准向原告卡内充值。原告使用高尔夫球一年，第二年因高尔夫球场拆除而未使用，实际使用上述高尔夫球补偿款1000元。2009年8月11日，原告取得了涉案房屋的房屋所有权登记。2010年3月20日，原告与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订租赁合同一份，将上述房屋出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店；租期从2008年12月16日至2013年12月15日等。之后，双方按照该协议履行完毕。另查明：被告在宣传中，对其开发的房屋投资收益前景、景观、配套设施、装饰装修设施、日常经营的管理方进行了描述，其中涉及高尔夫球场。涉案高尔夫球场位于被告建筑红线图以外。被告在宣传销售其开发的昆山市震川东路XX号房产时，该高尔夫球场已经建成，且投入使用。2012年12月21日，昆山市国土资源局将位于开发区震川路北侧、金鸡河东侧土地使用权进行挂牌出让，包括该高尔夫球场用地。现该处已经用于建造商业房产。又查明：昆山开发区震川东路XX号区域内共有商业营业用房两栋，其中一栋为被告自有，另一栋对外出售给各业主。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店与购买昆山开发区震川东路XX号区域内的业主签订的租赁合同总计约为400户，包括5年期、10年，现10年期合同尚未到期，仍在正常经营。经原告申请，本院委托苏州市价格认定局对高尔夫球的使用价值进行评估。2015年10月30日苏州市价格认定局作出终止价格鉴证通知书，认为高尔夫球场地不同、会员交费情况不同，每盒球收费也不同，一般市场价格为每盒15-50元不等，会员可优惠，无法得出准确价格，无法继续鉴定。上述事实有商品房购销合同、房产证、土地使用权证、租赁合同、前期物业服务协议、鉴定回函、判决书及当事人陈述予以证实。本院认为：原告与被告签订的商品房购销合同及附属协议系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当事人均应信守。（一）高尔夫球补偿款。原、被告在商品房购销合同签订之时，就被告每年赠送原告100盒高尔夫球用于练习达成一致，该协议附属于商品房购销合同。现被告仅为原告提供一年的高尔夫球供其使用，尚欠付4年*100盒未提供，构成违约。因被告提供高尔夫球的义务具有连续性，截止期限为2013年年底，原告于2015年3月提起诉讼，尚未超过诉讼时效，本院予以支持。关于未提供高尔夫球的违约责任，因高尔夫球场地不同、会员交费情况不同而无法通过鉴定方式明确原告的具体损失，本院参照鉴定机构的意见酌情按25元/盒计算，即总损失为25元/盒*400盒=10000元。原告已经使用的高尔夫球补偿款1000元应从中予以扣除，即被告还应支付赔偿金为9000元。（二）擅自拆除高尔夫球场导致房屋贬值损失的诉请。从规划红线图来看，涉案高尔夫球场位于被告开发的昆山开发区震川东路XX号房产的红线图之外，属于周边配套设施，而非该物业范围内全体业主共有的公共设施；被告在房屋销售时对高尔夫球场进行了宣传，亦与销售时的实际相符；涉案高尔夫球场土地用于商业房产的开发，亦经过土地使用权的公开拍卖继而开展，与原告主张的被告“擅自拆除”的事实不符，因此，作为周边设施的高尔夫球场的拆除不可归责于被告，原告就此主张被告承担违约责任无事实和法律依据。（三）按照商品房购销合同附件三的标准交付房屋的诉请。原告于2009年8月11日取得了涉案房屋的房屋所有权登记，于2010年3月20日与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订租赁合同一份约定租期从2008年12月16日至2013年12月15日，双方业已实际履行该租赁合同。根据上述事实可以认定，原告与被告在2009年8月份左右已经完成了房屋交接，且出租该房屋至2013年12月15日，其陈述在5年租赁期满才发现装饰装修、设备不符合约定，明显违背常理。即便如原告陈述系于2013年12月发现被告的违约行为，因其主张的装饰装修、设备非属隐蔽性工程，可以现场查看确认，其怠于进行交房验收，所涉不利后果亦应自负。因此，被告关于时效的抗辩，本院予以支持。（四）物业费、水电费、电视月租费等损失。原告将房屋已出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店长达五年，其主张物业费、水电费、电视月租费损失无事实依据，本院不予支持。（五）租金损失的诉请。原告已将房屋出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店，合同到期后应与承租人交接，其要求被告交接房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。（六）支付屋顶广告（华美达大酒店及RAMADA）使用费的诉请。根据合同约定，被告可以在屋顶设立广告，合同中亦未约定需支付使用费，故该主张无事实依据。现大部分业主的房屋仍用于华美达酒店的经营，该“华美达大酒店、RAMADA”的广告招牌的设立符合大部分业主的利益，亦未损害原告的权益，故该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告昆山格林菲尔有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘振棋、罗鸣高尔夫球赔偿款9000元。二、驳回原告刘振棋、罗鸣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4830元，由被告昆山格林菲尔有限公司负担1000元，原告刘振棋、罗鸣负担3830元。该款原告刘振棋、罗鸣已预交，被告昆山格林菲尔有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘振棋、罗鸣。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  孙守旺人民陪审员  陈菊英人民陪审员  冯德华二〇一五年十二月十一日书 记 员  陈丽洁