宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴利民初字第3621号
原告（反诉被告）:曾立兵，男，汉族，1975年4月21日出生，中专文化，个体户，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：庞麟，系宁夏辅德律师事务所律师。（特别授权代理）
被告：宁夏浩海房地产开发集团有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区福州北街110号。
法定代表人王海军，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：李平安、余楠，系宁夏盾力律师事务所律师。（特别授权）
被告（反诉原告）：宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区明珠路北侧金茂苑商业楼。
负责人邱少宁，系该公司经理。
委托诉讼代理人：孟祥琳，系宁夏麟祥律师事务所律师。（特别授权）
第三人：杨建国，男，汉族，1963年3月14出生，初中文化，个体，住宁夏回族自治区吴忠市。
委托诉讼代理人：周兆喜，系宁夏天盛律师事务所律师。（特别授权）
原告（反诉被告）曾立兵与被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司（以下简称浩海集团公司）、被告（反诉原告）宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司（以下简称浩海吴忠分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月1日作出（2014）吴利民初字第2492号民事判决书。浩海集团公司不服该判决，向宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院提起上诉。宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院于2015年9月14日作出（2015）吴民终字第344号民事裁定，发回重审。本院2015年12月3日立案后，杨建国于2016年3月1日向本院申请作为第三人参加诉讼，经审查，本院依法予以准许。本院依法另行组成合议庭分别于2016年5月6日、2016年7月20日公开开庭进行了审理。原告曾立兵委托代理人庞麟，被告浩海集团公司委托代理人李平安及余楠、浩海吴忠分公司委托代理人孟祥琳、第三人委托代理人周兆喜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾立兵向本院提出诉讼请求：1.二被告向原告交付其购买的位于吴忠市××区的位于吴忠市××区北侧义乌商城东侧浩海云天3号商业楼3-9号商铺；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年8月10日，原告与被告浩海吴忠分公司签订《商品房预约责任书》，约定:原告购买被告浩海吴忠分公司开发的位于吴忠市朝阳东街浩海云天3-9#商铺一套，建筑面积118.3平方米，单价每平米7296元，房屋总价为863117元。合同签订后，原告如约支付购房首付款433117元。但被告至今拒绝向原告交付商铺，无奈原告提起诉讼。
被告浩海集团公司辩称,1、原告是与浩海吴忠分公司签订的预约责任书，并没有与集团公司形成商品房买卖关系。2、原告未履行预约责任书约定的付款义务，原告和浩海吴忠分公司签订预约责任书后，也未签订本约的商品房买卖合同，集团公司已将涉案房屋抵顶给第三人。3、浩海集团公司请求法院解除原告与浩海吴忠分公司签订的预约责任书。
被告浩海吴忠分公司辩称，1.2009年8月10日，被告与原告曾立兵签订预约责任书；2.原告的诉请不能成立，被告并没有和原告签订正式的商品房买卖合同，双方并没有达成关于房屋何时交付的条款，因此，原告主张的交付房屋没有合同和事实依据；3.原告和被告之间是预约合同关系，并不是商品房买卖合同关系，原告以商品房买卖合同关系来主张权利没有事实和法律依据；4.在签订责任书后，2014年12月30日以报纸公告方式通知所有预约购房者在2015年1月6日前与浩海吴忠分公司签订正式房屋买卖合同，但原告未在公告时间内签订商品房买卖合同。
第三人杨建国向本院提出请求：1.准许申请人参加本案诉讼活动；2.确认本案诉争的房产产权为申请人所有，即位于吴忠市××区北侧义乌商贸城东侧浩海云天3号商业楼109号房屋的产权为申请人所有；3.驳回原审原告的诉讼请求。事实和理由：2014年3月6日，宁夏恒安信工程建设有限公司同宁夏金泰隆房地产开发有限公司签订了一份《建设工程施工安装合同书》，约定由宁夏恒安信工程建设有限公司承建宁夏金泰隆房地产开发有限公司建设的吴忠市七号公馆项目，工程面积30000㎡，工程价款30%以房抵顶。第三人作为承建方宁夏恒安信工程建设有限公司的实际施工人自筹资金依约履行施工合同。2014年9月27日，经杨建国同意，宁夏恒安信工程建设有限公司老板将宁夏浩海房地产开发集团有限公司因工程款结算抵顶给宁夏恒安信电力工程建设有限公司（同一老板）的房产（位于吴忠市××区的房产（位于吴忠市××区北侧义乌商贸城东侧，产权证号为第XXXX号）浩海云天3号商业楼109号第XXXX号）浩海云天3号商业楼109号房屋，建筑面积120.8㎡，单价29800元，总价3599840元转抵给申请人抵销相同数额的工程款。第三人与宁夏浩海房地产开发集团有限公司签订了房屋买卖合同，约定”甲方（出卖方）在2014年10月20日将抵顶房屋交付乙方”。之后，出卖方如约将浩海云天3号商业楼109号房屋交付给了第三人，但在抵押贷款到期后迟迟不按约定办理产权转移登记，第三人后来才知道该房屋的产权被人民法院冻结无法办理产权转移登记。原告并没有签订房屋买卖合同，也未全额支付购房款，更没有实际占有该房产；第三人与宁夏浩海房地产开发集团有限公司之间就涉案房产的买卖合同真实合法有效，申请人已付清了全部房款且实际占有该房产，第三人依法对该房产享有所有权。
反诉原告浩海吴忠分公司向本院提出反诉请求：1.解除2009年8月10日反诉原告与反诉被告签订的《商品房预约责任书》；2.反诉被告向反诉原告支付违约金5000元；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉的事实理由与本诉答辩一致。按双方签订的商品房预约责任书，反诉原告在房屋开盘销售之日起与反诉被告签署正式的商品房买卖合同。但预约责任书签订后，反诉原告于2014年12月30日以报纸公告方式通知反诉被告在2015年1月6日前与反诉原告签订正式的商品房买卖合同并办理房屋交付手续，但反诉被告未在公告时间内与反诉原告签订正式的商品房买卖合同，依照商品房预约责任书的约定，如7个工作日内反诉被告无确认回复或不签署商品房买卖合同则视为反诉被告自动放弃权利，房号不予保留，反诉原告有权另行出售该房屋并追究反诉被告的违约责任。
反诉被告曾立兵辩称，1.双方签订的商品房预约责任书具备商品房买卖合同的主要要件，在性质上应当认定为商品房买卖合同。2.反诉原告要求解除涉案商品房预约责任书，不符合合同约定和法律规定，反诉原告于2014年12月30日以报纸公告的方式通知反诉被告要求签订正式的商品房买卖合同并办理房屋交付手续，其通知的形式不符合合同约定和法律规定。
第三人杨建国称，不表异议。
原告（反诉被告）为支持其本诉主张及反诉辩解提供以下证据材料：
一、《商品房预约责任书》一份（原审卷宗），证明目的：1.双方于2009年8月10日签订《商品房预约责任书》；2.协议对双方当事人的基本信息、涉案商品房的基本状况（包括房屋的具体坐落位置、面积、房号等）、销售方式、房屋价款的确定方式（包括单价、总价款、付款方式、付款时间等）和违约责任及其他主要事项等内容均做出明确具体的约定；
二、宁夏银行进账单、购房款收据（原审卷宗），证明原告已经按照协议约定向被告支付购房款433117元；
三、房屋权属登记档案查阅证明（原审卷宗），证明目的：1.涉案房屋于2012年8月1日建造完成并通过竣工验收，2012年12月25日完成初始登记，2013年1月5日以”分析”方式办理了房产证，产权人为宁夏浩海房地产开发集团有限公司；2.被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司将涉案房产抵押至青铜峡市农村信用联社邵岗信用社，抵押期限自2014年1月2日至2015年1月2日，已于2015年1月2日解除抵押权;
四、2012年度竣工备案工程项目一览表一份（复印件，加盖吴忠市建设工程质量监督站印章），证明涉案浩海云天项目建设单位为浩海吴忠分公司。
五、工商企业信息四份（原件）、照片十二张、房屋租赁合同三份，证明被告浩海吴忠分公司分别将309号于2014年9月30日出租给杨少元（杨雅坤）、304号于2014年7月9日出租给季铭、将305号于2014年8月15日出租给王帅、将308号出租给宁夏伊佳名族服饰有限公司，涉案房屋实际用途与租赁合同及房屋使用人完全一致。
被告浩海集团公司对原告的证据发表以下质证意见：对证据一《商品房预约责任书》的真实性没有异议，但对其合法性、关联性和证明目的有异议，认为该合同是预约合同不是商品房买卖合同，不能达到原告的证明目的，而且在该合同中并没有约定房屋的交付使用条件及日期，原告的诉讼请求不能以该预约合同来证明；对证据二收据的真实性没有异议，对其合法性、关联性和证明目的有异议，认为这份收据的收款是预约合同中约定的预约诚意金，并不是购房款；对证据三的真实性没有异议，对其与本案的关联性及证明目的不予认可，认为原告没有与被告签订商品房买卖合同，房屋产权属于被告浩海公司，其抵押和处置行为与原告无关；对证据四真实性无异议，证明目的不认可。备案是浩海吴忠分公司备案，并不能说明房屋的所有权是浩海吴忠分公司，而且该表中建设单位名称是错的，是参建单位，名称是宁夏浩海房地产开发吴忠分公司，与我们浩海集团公司和浩海吴忠分公司的名称不符。对证据五因为浩海集团公司对浩海吴忠分公司的出租行为不知情，因此对该组证据无法质证。
浩海吴忠分公司对原告提供证据一、二、三的质证意见同被告浩海集团公司一致；证据四的质证意见同浩海集团公司一致，该证据与本案无关，工程名称不一样。原告证据五已超过法庭规定的举证时限；2014年10月20日，浩海吴忠分公司与第三人签订的房屋移交合同，原告提交的工商信息、照片、租赁合同都在浩海吴忠分公司将涉案房屋转让于他人之前，根据法律关于买卖不破租赁的原则规定，即使有了这样的租赁合同，也不足以否定买卖合同的成立；对证据来源有异议。
第三人杨建国对原告提交的证据一、二、三、四的质证意见与被告浩海集团公司、浩海吴忠分公司一致。原告证据五租赁合同，1.第三人不是合同的签订人，合同的真实性无法确定；2.原告逾期向法庭提交证据材料，已超过法庭规定的举证时限；3.这几份房屋租赁合同与本案审理的房屋买卖合同没有关联性，房屋租赁款合同的签订时间早于第三人买房时间，买卖不破租赁同时租赁不影响买卖。房屋买卖关系发生在第三人与出卖人之间，与租房人无关，出卖人将房屋及租赁费收益权向第三人移交之日，即为第三人对房屋的接收和实际占有之日，因此这几份租赁合同不支持原告的证明目的。
被告浩海集团公司为支持其辩解主张，向法庭提交以下证据材料：
一、吴忠市房权证市区字第XX**号、00099978号、00099981号、000999**号（复印件），证明浩海云天三号商业楼104、105、108、109号营业房为宁夏浩海房地产开发有限公司单独所有；
二、经过公证的委托书一份（原件），证明宁夏浩海集团总公司授权浩海吴忠分公司就浩海云天小区商品房及商网代为办理房屋买卖及产权转移登记事宜；
三、送变电工程施工合同一份（原件），证明宁夏恒安信电力工程有限公司与浩海集团系工程承包合同关系，宁夏恒安信电力工程有限公司为浩海集团公司进行送变电工程施工；
四、抵顶房屋申请表（原件），证明恒安信公司已经完成了约定的工程量，并要求办理房屋抵顶工程款结算手续；
五、商品房买卖合同四份（原件），证明浩海集团授权吴忠分公司与恒安信公司达成以房屋抵顶工程款的协议，并与任建国、杨建国签订了房屋买卖合同；
六、交房通知书一份（复印件）、物业交接单一份（原件），证明浩海集团公司已按照恒安信公司要求将房屋交付给了任建国、杨建国。
原告对被告浩海集团公司提交证据一无异议，但需要强调的是浩海吴忠分公司对涉案四套房屋享有处置权；对证据二无异议；对证据三不予认可；对证据四、五、六不予认可，申请法院对被告所提交证据四、五、六形成的时间进行笔迹鉴定。因被告在原一审期间，并没有提出涉案房屋已经抵顶给第三人的情况，况且在商品房买卖合同第十五页签字落款处有明显的涂改痕迹，有理由怀疑该组证据是被告伪造的。
被告浩海吴忠分公司对浩海集团公司提交的证据均不表异议。
第三人杨建国对浩海集团公司提交的证据均不表异议。
浩海吴忠分公司为支持其本诉辩解、反诉主张，共同提供以下证据材料：
一、《商品房预约责任书》一份，以证明浩海吴忠分公司与原告于2009年8月10日签订《商品房预约责任书》，在该预约责任书第四项约定：在甲方（被告）开盘销售之日起开始与乙方（原告）签署商品房买卖合同，7个工作日内乙方无确认回复或不签署商品房买卖合同，视为乙方自动放弃权利，甲方有权另行出售该房屋，根据该约定，原告并未按照合同约定与公司签署正式商品房买卖合同，责任书第三条还约定了电话通知的方式，且在该责任书中，原告并没有留下详细通讯地址，故无法实现责任书第四条书面通知。故原告要求交付房屋的诉请没有合同依据；
二、公告一份，以证明2014年12月30日浩海房地产吴忠分公司在吴忠日报发公告通知与其签订商品房预约责任书的客户于2015年1月6日前与公司签订正式商品房买卖合同并办理房屋交付手续，但截止期满，原告未与被告签订商品房买卖合同；
三、照片四张，以证明浩海吴忠分公司于2015年1月1日对浩海云天1号、2号、3号商住楼举行开盘仪式；
四、工程竣工验收备案表一份，以证明浩海云天3号商住楼于2012年11月22日经相关部门验收竣工备案；
五、浩海云天商住楼价格调整通知及价格表一份（2009年4月3日至2013年10月10日），以证明由于浩海云天商住楼规划变更，建设成本增加，因此对房屋价格进行调整并通过电话口头通知了原告；
六、商品房销售明码标价公示表一份，以证明浩海吴忠分公司对调整后的价格进行公示并在房管部门备案；
七、2012年7月28日浩海吴忠分公司公布的《关于浩海云天3号商业楼房款调整及办理手续的通知》一份，以证明由于浩海云天商住楼规划变更，建设成本增加，房屋价格已调整为22000元/㎡，浩海吴忠分公司为减轻预约客户的损失，专门制定了优惠方案，在原预约房价7680元/㎡的基础上上调3080元；
八、2011年5月8日浩海吴忠分公司与沈小强签订的《商品房预约责任书》一份，以证明浩海云天1号商业楼单价调整为11200元/㎡后，沈小强与浩海吴忠分公司签订《商品房预约责任书》，预约购买浩海云天1号商网1-11号房；
九、2009年6月18日浩海吴忠分公司与赵鹏签订的《商品房预约责任书》一份和2012年11月28日浩海吴忠分公司与马青松签订的《商品房买卖合同》两份，以证明浩海云天商业楼房价调整后，预约客户马青松签订正式商品房买卖合同，购买浩海云天3号商业楼3-07号、3-06号房，单价为10606元/㎡。同样和原告都是预约客户，因原告没有及时签订商品房买卖合同，房屋价格已经涨至13800元/㎡。
原告对被告浩海吴忠分公司的证据发表了以下质证意见：对证据一预约责任书的真实性、合法性和关联性没有异议。但对被告的证明目的不予认可，认为该责任书第四条明确约定：必须于开盘销售之日起开始与原告方签订商品房买卖合同，并以书面方式通知，但被告至今并未以书面方式通知原告签订合同。对证据二的真实性没有异议，对合法性及关联性和证明目的均不予认可，认为1.双方在预约责任书中明确约定必须以书面方式通知，报纸公告不属于书面方式，同时被告也不能证明原告已经通过阅读报纸知其公告内容，原告也没有订阅报纸的义务；2.公告的时间是在原告起诉之后，其目的是规避被告方的责任和义务；3.公告约定的期限也不符合责任书中约定的7个工作日；4.该公告并未直接涉及原告。对证据三不认可，认为1.该照片没有时间显示；2.该证据不能证明涉案项目何时开盘；3.举行营销活动是开发商惯用的营销手段。对证据四无异议。对证据五有异议，认为调价行为是被告单方做出，且没有通知原告，原告对被告单方做出的调价行为不予认可；另外，被告方承认通过电话口头方式通知原告，与被告之前所述无法与原告联系方才在报纸公告的说法自相矛盾。对证据六有异议，认为原被告双方已经对涉案房屋的价格做出明确约定，合同签订后被告方单方提价，原告不予认可。对证据七不认可，认为该涨价行为是被告方单方做出，并且没有与原告方进行协商，原告方也不同意被告方的涨价行为，被告方也没有证据证明该通知送达到原告方。对证据八、证据九不认可，认为1.该证据恰恰证明被告方在签订预约责任书后单方违约，单方提出涨价的事实；2.沈小强和赵鹏没有与被告方签订商品房买卖合同，马青松没有与被告方签订预约责任书，该组证据是被告方张冠李戴所伪造的。
被告浩海集团公司对被告浩海吴忠分公司提交证据均无异议。
第三人杨建国对被告浩海吴忠分公司提供证据均无异议。
第三人杨建国为支持其主张，提供以下证据材料：
证据一、送变电工程施工合同（复印件）、抵顶房屋申请表一份（复印件）、建设工程施工安装合同书一份（原件），证明恒安信公司于2010年10月8日同浩海吴忠分公司签订了一份送变电施工合同，约定由恒安信承建浩海集团浩海云天高低压配电工程，工程价款为23800000元，其中70%的工程款以房屋抵顶。抵顶房屋申请表证实恒安信公司已完成送变电工程量，具备办理抵顶房屋手续的条件。建设工程施工安装合同书证实2014年3月6日，宁夏恒安信公司同宁夏金泰隆公司签订建设工程施工合同，约定由恒安信公司承建宁夏金泰隆公司的吴忠市七号公馆，工程面积为30000平方米，资金来源为施工方自筹，工程价款30%以房抵顶；
证据二、商品房买卖合同书（原件）、协议书一份（原件）、授权委托书（复印件），证明第三人与浩海吴忠分公司、浩海集团公司于2014年9月27日签订房屋买卖合同，约定第三人购买浩海集团位于吴忠市××区号营业房，购房款共计3599840元，全部以浩海集团总公司所欠恒安信集团的工程款抵顶，浩海集团授权其吴忠分公司代为其办理房屋买卖及产权转移登记事宜；
证据三、交房通知书一份（原件）、物业方交接单一份（复印件）、房屋产权证一份（原件），证明浩海集团公司履行商品房买卖合同，向第三人交付房屋，并且在办理产权过户登记之前将房屋产权证交有第三人持有。
原告对第三人的证据发表以下质证意见：对证据一、二、三均不予认可。商品房买卖合同第十五页落款处落款时间存在明显涂改痕迹；房屋产权证的真实性、合法性及关联性无异议，但对证明目的不予认可。
被告浩海集团公司及被告浩海吴忠分公司对第三人杨建国提交的证据材料无异议，均予以认可。
经当事人当庭举证、质证，本院根据证据规则对原、被告、第三人的证据综合认证如下：
一、原告的五组证据形成证据链能够相互印证，且与本案事实有直接的关联性，故本院对其证明效力予以认定。
二、浩海集团公司的证据一、二，原告对其无异议，本院对其证明效力予以认可；证据三、四与本案不具有关联性，本院不予确认；证据五、六不能达到其证明目的，本院对其证明效力不予认定。
三、被告浩海吴忠分公司的证据一即《商品房预约责任书》，该预约责任书内容与原告的证据一相同，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定，但对被告的证明目的不予认定；被告的证据二，与双方约定的”以书面形式通知”相违背；且被告发公告之时，原告已提起诉讼，被告完全可在诉讼中通知原告，却采用公告形式，显然违背诚实信用原则，故本院对该证据的证明效力不予认定。对证据三，该证据与本案无直接的关联性，本院对其证明效力不予认定。对证据四，原告对其无异议，本院对其证明效力予以认定。对证据五、证据六、证据七，买卖房屋应当以双方当事人协商一致的价款进行买卖，被告提供的涉案房屋价款系其单方意思表示，且与双方达成的《商品房预约责任书》中约定的价款不一致，故本院对证据五、证据六、证据七的证明效力不予认定。被告提供的证据八、证据九，是被告与其他购房人达成的买卖房屋协议，其不能以此类推原告就应当按照上述价格购买房屋，故本院对被告的证明观点不予采纳。
四、第三人提交的证据一与本案没有关联性，本院对其证明效力不予认定；证据二、三不能达到其证明目的，本院对其证明效力不予认定。
经审理查明，2009年8月10日，原告与被告浩海吴忠分公司签订《商品房预约责任书》一份，主要约定：乙方（原告）预定甲方（被告）”浩海云天”3-9#商铺，建筑面积为118.3平方米（最终以政府测绘面积为准），甲方承诺在销售阶段不变更房号，乙方支付433117元作为预约诚意金，其中包含5000元作为违约保证金，该套房享受总价5%的VIP优惠，待签订《商品房买卖合同》时根据甲方公示的价格及付款约定将诚意金和优惠的比例两项计入首期应付款金额，多退少补；甲方有关通知以电话方式向乙方传达，乙方需在48小时内回复，乙方应保证提供给甲方的联系电话准确有效性，如有变更需及时以书面形式通知甲方；在甲方开盘销售之日起与乙方签署《商品房买卖合同》，甲方以书面形式通知乙方，七个工作日内乙方无确认或不签署《商品房买卖合同》，视为放弃权利，房号不予保留，甲方有权另行出售房屋，违约保证金不退还，VIP优惠自动消除；甲方擅自变更房号视为违约，甲方将承担5000元的违约金，同时退还乙方全部预约诚意金(包括违约保证金)；若乙方违约，甲方在收到乙方书面函告并谅解后，将从诚意金中扣除违约保证金5000元，剩余诚意金在15日内退还乙方；同时在最后”注明”一栏写明：该套营业房原价为7680元/㎡，于2009年8月10日前付清首付优惠5个点，则首付为433117元，总价为863117元，单价为7296元/㎡。签订《商品房预约责任书》当日，原告向被告指定的账号（宁夏银行账号×××）汇款433117元。次日，被告给原告出具收据一张。但至今，被告未与原告签订《商品房买卖合同》，也未向原告交付房屋。
另查，涉案房屋于2012年11月22日经有关部门验收竣工备案，于2012年12月25日进行了初始登记，2013年1月5日产权登记在被告浩海集团公司名下，建筑面积为120.8平方米，2014年1月2日至2015年1月2日，被告浩海集团公司将涉案房屋抵押于青铜峡市农村信用合作社联社邵刚信用社，现已解除抵押。2014年9月30日，海吴忠分公司将浩海云天三号商业楼309号营业房出租给杨少元并签订《房屋租赁合同》，房租由浩海吴忠分公司收取。2014年9月25日，被告浩海集团公司给浩海吴忠分公司出具委托书，就浩海云天小区及商网由浩海吴忠分公司与购房人签订商品房买卖合同，合同加盖宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司合同章，所签订的合同宁夏浩海房地产开发集团有限公司承认其效力。本院受理该案后，被告于2014年12月30日在吴忠日报上刊登公告，要求预约客户于2015年1月6日前与其签订《商品房买卖合同》并办理房屋交付手续。
以上事实有当事人的当庭陈述及本院认定的证据佐证。
本院认为，一、原告与被告浩海吴忠分公司签订的《商品房预约责任书》应当认定为商品房买卖合同。《商品房预约责任书》中有当事人的名称、身份证号、手机号等基本信息，明确了房屋的位置、面积、房号等基本状况，约定了房屋价款的确定方式及单价、总价款，付款方式、付款时间、违约责任等，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，同时，被告浩海吴忠分公司收取原告购房款433117元。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：”商品房的认购、订购、预约等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”二、被告浩海吴忠分公司与原告签订的《商品房预约责任书》合法有效。被告浩海吴忠分公司系被告浩海集团公司设立的分公司，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。2014年9月25日，被告浩海集团公司给浩海吴忠分公司出具委托书，就浩海云天小区及商网由浩海吴忠分公司与购房人签订商品房买卖合同，所签订的合同宁夏浩海房地产开发集团有限公司承认其效力。三、被告浩海吴忠分公司于2009年8月10日与原告曾立兵签订《商品房预约责任书》并收取原告433117元购房款，2012年11月22日房屋验收竣工，2012年12月25日房屋初始登记，2014年1月2日至2015年1月2日被告浩海集团公司将该房进行了抵押贷款，且被告浩海吴忠分公司于2012年与同为购买3#商铺的其他商户签订了《商品房买卖合同》，始终未与原告签订《商品房买卖合同》。显然有悖在履行合同中应遵循的诚实信用原则。《商品房预约责任书》第四条明确约定，被告应采取书面形式通知原告签订《商品房买卖合同》，被告浩海吴忠分公司在本院受理该案后于2014年12月30日在”吴忠日报”上刊登公告通知原告在2015年1月6日签订《商品房买卖合同》，不符合双方约定的通知方式。被告在发出公告时，本院已受理原告起诉，也向被告送达了诉状副本，诉状上有原告具体明确的信息，被告完全可以按照诉状上的信息直接送达或可在诉讼中通知原告，被告却采取报纸公告方式，并以原告未在公告期内签订合同为由要求解除双方签订的《商品房预约责任书》，不仅违背合同约定，也违背诚实信用原则。四、原告购买的是被告开发的期房，且该《商品房预约责任书》的备注栏明确了房屋单价、总价，原告按约定也交纳了433117元房款，三年后即2012年12月25日房屋竣工验收并初始登记，已具备交付条件，但被告却以现房价要求原告交纳房款，不仅违背合同约定，同时违背诚实信用原则，也违背法律规定。五、第三人杨建国以涉案房屋已由被告浩海集团公司出售给第三人，第三人已付清了全部房款且实际占有该房屋为由，请求驳回原告的诉讼请求并确认位于吴忠市××区北侧义乌商贸城东侧浩海云天3号商业楼109号房屋的所有权为第三人杨建国所有，根据当事人提交的证据及庭审查明，涉案房屋现由浩海吴忠分公司出租并收取租金，第三人杨建国未享有任何收益，杨建国实际占有房屋的主张不能成立。综上，原告的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。两被告的辩解理由及被告浩海吴忠分公司的反诉请求，本院不予支持。对第三人杨建国的主张，本院不予支持。因此，两被告应共同向原告履行交付房屋的义务。因原告尚未付清房款，依据合同约定，原被告双方互负履行义务，两被告在向原告交付房屋的同时，原告应当向被告浩海吴忠分公司付清房款。涉案房屋实际建筑面积为120.8平方米，依据双方签订《商品房预约责任书》，总价款应为878095.2元，原告已付433117元，应再付购房款444978.2元。
据此，经审委会研究决定，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人名共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：
一、被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司、宁夏浩海房地产
开发集团有限公司吴忠分公司将位于吴忠市××区”浩海云天”三号商业楼109号房屋交付原告曾立兵，办理房屋产权证的契税及其他费用按国家规定双方各自承担；
二、原告（反诉被告）曾立兵支付被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司购房款444978.2元；
三、驳回被告（反诉原告）宁夏浩海房地产开发集团有限公司
吴忠分公司的反诉请求；
四、驳回第三人杨建国的诉讼请求。
以上一、二项限于本判决生效后十日内同时履行。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费8722元，由原告周铁柱负担1142元，被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司、宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司共同负担7580元；反诉案件受理费25元，由被告(反诉原告)宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司负担；案件保全费3010元，由被告宁夏浩海房地产开发集团有限公司、宁夏浩海房地产开发集团有限公司吴忠分公司共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判长 蒋耀武
审判员 马跃娟
审判员 马丽娟
二〇一六年十二月十九日
书记员 苏小娟