北京市海淀区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京0108民初28866号
原告（反诉被告）：李国平，男，1984年4月5日出生。
被告（反诉原告）：秦和平，男，1971年3月6日出生。
委托诉讼代理人：王惠娟，北京市华联律师事务所律师。
原告（反诉被告）李国平与被告（反诉原告）秦和平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李国平与被告秦和平及其委托诉讼代理人王惠娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
李国平向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2016年5月26日签订的北京市房屋租赁合同；2.要求被告退还原告房屋租赁押金53600元并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率计算，其中5万元自2016年5月25日起计算，3600元自2016年7月25日起计算，至法院生效判决书指定履行之日止）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月28日，原告与被告签订了北京市房屋租赁合同，租赁被告位于海淀区永定路金沟河12号×号楼×门11号房屋（以下简称11号房屋），租赁期为2015年7月27日至2016年7月26日。合同签订后，原告及家人入住该房屋。签订合同时原告就告知被告孩子马上到入学年龄，在2016年需要被告出示房屋所有权证及身份证为其子办理小学入学手续。被告口头承诺同意原告使用相关证件并会积极协助办理入学事宜。2016年5月，原告告知被告需出示房屋所有权证及身份证，被告以不出示证件、不配合办理为胁迫，强迫其再签订一份6年期限的合同并强制要求其缴纳年押金5万元。在被告的胁迫、诱骗下，双方又签订一份合同，原告缴纳押金5万元。2016年6月9日，原告在查询海淀区教委及永定路学区玉泉小学入学政策后，得知非京籍儿童需调剂到其他区域入学。原告立即通知被告此情况，并告知将在2016年7月26日退租。被告却称在核实原告之子未在玉泉小学入学后，才能将押金5万元退还。7月8日，被告核实原告之子未被玉泉小学录取，同时同意协商解决退还押金事宜。7月24日，原告将物品搬离被告房屋，被告同意其退房，但以第二份合同没有写明占用学位名额为由，无理扣5万元押金不还，签订第一份合同时交的3600元押金也不退还。
秦和平辩称，1、被答辩人起诉书中所述事实不实。被答辩人于2015年7月26日看房到签订合同，再到2016年5月21日从未提及孩子入学占用租赁房屋入学名额的事宜。起诉书所述答辩人在签订2015年租赁合同时承诺其办理孩子入学手续之事根本不存在。双方是自愿签订2016年房屋租赁合同的，不存在欺骗、胁迫的情况。2016年5月22日，被答辩人首次提及明天要去审核孩子入学资料，需要用到答辩人的房产证和身份证。被答辩人希望使用租赁房屋的上学名额，此名额6年才能使用一次，故2016年合同的要求是公平合理的，被答辩人如不同意可以不租。签订新合同时，双方从未约定如果上学名额没有被占用，就将押金全部退还。2016年6月9日被答辩人提出退租后答辩人反复申明一切以合同为依据。2、答辩人已经完成所有协助义务，海淀区教委已经为被答辩人之子提供入学学位，被答辩人之子是否入学、何时入学，是被答辩人单方决定，不影响双方合同权利义务。海淀区教委安排的是海淀区尚丽外国语学校小学部，无需缴纳每学期学费18800元。3、被答辩人提前退租，违反合同约定，应当支付违约金5万元。4、被答辩人提前退租，还应当支付违约金4000元，未按约定足额支付押金和租金应支付违约金4000元，被答辩人所付押金3600元尚不足以折抵违约金。5、房屋租赁合同已经实际终止，解除合同已没有必要。
秦和平向本院提出反诉请求：1.要求原告向被告支付房屋租赁违约金4400元并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率自2016年5月25日计算，至法院生效判决书指定履行之日止）；2.要求原告向被告支付房屋租金800元、水电气费130.52元，并赔偿利息损失（按照中国人民银行同期贷款利率，其中800元自2016年5月25日计算,130.52元自2016年5月25日计算，至法院生效判决书指定履行之日止）；3.原告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月28日，原被告签订北京市房屋租赁合同，租赁期自2015年7月27日至2016年7月26日，租金每月3600元，押金3600元。2016年5月26日，原被告签订2016年房屋租赁合同，租赁期限自2016年5月26日至2022年5月25日，年押金5万元，如违约提前退租不退还，月租金4000元，不按约定支付租金达3日的按月租金标准支付违约金，提前退租的提前60天通知对方并按照月租金标准支付违约金。合同签订当日原告交纳5万元押金，并将2015年租赁合同余款10800元作为新合同的部分押金和租金，同时约定剩余部分下次补齐。2016年6月9日，原告提出退租，并在7月24日违约搬离，欠付租金800元及水电气费130.52元。根据合同约定，除押金5万元及3600元不予退还外，原告尚需支付违约金4400元、租金800元及水电气费130.52元。
李国平对反诉辩称，被告反诉书中事实与理由部分与事实不符。1、我被迫与被告签订租赁合同中，没有对年押金不退还的约定。2、2015年交纳的余款，真实情况是作为第二年租金的，并不存在第二年押金的情况。3、双方签订的租赁合同约定租金和押金均为3600元，我按约定支付了押金3600元，后又支付了2016年三个月的租金10800元，不存在拖欠租金的情况。4、我是在与被告协商后双方同意解除合同的情况下，搬离被告房屋的，同时双方签订了退房交接清单，不存在违约及擅自搬离的情况。5、我在2015年7月28日与被告签订租赁合同时，其口头承诺为我提供其身份证、房屋所有权证以协助我办理子女入学，后被告擅自违约，以不配合办理子女入学手续为由，强行与我签订2016年的房屋租赁合同。故不同意被告的全部反诉请求。
双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
2015年7月28日，秦和平（出租人，甲方）李国平（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方承租11号房屋居住，租赁期自2015年7月27日至2016年7月26日，每月租金3600元，押金3600元，押一付三，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣乙方应承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还等内容。秦和平将上述房屋交付李国平使用，李国平支付押金3600元并按时交纳租金。2016年5月8日，李国平交纳第四期租金10800元。2016年5月26日，秦和平（出租人，甲方）李国平（承租人，乙方）签订第二份《北京市房屋租赁合同》，约定乙方仍然承租11号房屋居住，租赁期自2016年5月26日至2022年5月25日，共6年，房屋租赁年押金为5万元，一次性支付，不计利息，作为第6个月年度租金的一部分，如违约提前退租，年租金不退还乙方；2016年每月租金4000元，押一付三，押金4000元，租赁期满或合同解除后，押金除抵扣乙方应承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分如数返还；乙方不按约定支付租金达3日的，或欠缴各项费用达100元的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金；租赁期内乙方需提前退租的，应提前60日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金。当日，李国平向秦和平交纳年押金5万元。同时双方约定原合同余款及押金作为新合同的部分租金，剩余部分下次补齐。
第二份合同签订后，秦和平协助李国平为其子办理入学登记手续。秦和平于2016年5月26日签署的《知情同意书》载明：“自2016年起，我区对适龄儿童入学地址、就读学校实施记录管理，自该套住房（含同一农民个人房）地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个协调入学学位（符合国家生育政策的除外）。本人同意申请人李国平用本人的此套房屋地址作为其子女办理入学的依据”。李国平本想为其子申请就读11号房屋所在学区内的玉泉小学，但因招生名额已满未能被该校录取，后经海淀区教委调剂获得尚丽外国语学校小学部入学资格。2016年6月9日，李国平曾给秦和平发短信称“玉泉小学非京户的需要调剂，我让孩子回家上学了，不占用你房子的学位名额了，我打电话问过教委了，教委那边说没有登记入学就没有占用名额，教委让从系统上撤销，撤销不可恢复，我准备撤销了，我把撤销过程录视频给你。咱们还走去年签的合同吧，我住到原合同截止就不住了”。秦和平回复称：“我需要核实全过程信息真实性和有效性，一切依合同及有效沟通为依据，待尘埃落定，确认无误后，再协商解决，最早在小学开学一个月后办理，暂时无法明确回复你退还年押金事宜。建议住到问题解决后再退租，一切依新签合同执行，旧合同已废止，协商解决”。2016年7月5日，李国平发短信告知秦和平他的孩子没有被录取，没有占用名额，孩子回家上学，他住到这个月24号就不租了。秦和平答复玉泉小学新生名单没有李国平孩子的名字，其余事情要依据合同协商解决，同时其查询到李国平的孩子被调剂到尚丽外国语学校。此后，李国平又曾向秦和平提出“以年押金买李国平这个名额，但不在11号房屋住了”等方案，但双方未协商一致，李国平亦未按照第二份合同向秦和平补齐押金和租金。2016年7月24日，李国平向秦和平交还11号房屋，截至当日尚有水费、气费共计130.52元李国平未支付。2016年8月5日起，秦和平以每月租金4200元的价格将11号房屋出租他人。
庭审中，秦和平称不清楚李国平之子是否在尚丽外国语学校实际入学，并称其无能力核实房屋对应的入学名额是否已被使用。
本院认为，秦和平与李国平签订的两份《北京市房屋租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行各自的义务。第二份合同系在第一份合同履行过程中签订，对租赁期、租金标准等都进行了修改，故第二份合同签订时第一份合同实际上已解除。在约定的租赁期内，李国平提前退租，系违反合同约定，应承担相应的违约责任。2016年7月24日，秦和平收回房屋，双方租赁合同已于当日解除，李国平起诉要求解除合同已无必要，本院不予处理。李国平应按照第二份合同约定补交截止至当日的租金669元并支付所欠水费、气费130.52元。结合前后文义，合同条款“房屋租赁年押金为5万元，一次性支付，不计利息，作为第6个月年度租金的一部分，如违约提前退租，年租金不退还”应指“如违约提前退租，年押金5万元不退还”。乙方李国平虽主张双方口头约定如其未占用学位名额则5万元年押金退还，但无相应证据佐证，故本院不予采信。双方未将入学登记相关事宜进行书面约定，但秦和平确实协助李国平以11号房屋为其子办理入学登记，且根据双方陈述签订租赁期为6年的第二份合同也是基于李国平要使用此房屋对应的入学名额。现李国平之子未被目标学校录取，据李国平称也未就读调剂的学校，也无证据表明租赁房屋对应的入学名额被李国平使用，故秦和平主张年押金5万元及原合同押金3600元均不退还不合理。考虑李国平的违约情形、过错程度、违约行为给秦和平造成的损失，本院认为李国平交纳的共计53600元押金，扣除应支付的租金、水费、气费以及合理的违约金2万元后的剩余部分32800.48元，秦和平应予退还。李国平的其他诉讼请求，秦和平的其他反诉请求，无合同及法律依据，本院均不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：
一、李国平应付秦和平租金六百六十九元、水费和气费一百三十元五角二分及违约金二万元（以李国平所支付的押金均已抵付），秦和平于本判决生效后七日内返还李国平剩余押金三万二千八百元四角八分；
二、驳回李国平其他诉讼请求；
三、驳回秦和平其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费一千一百四十元，由李国平负担五百二十元，已交纳；秦和平负担六百二十元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由秦和平负担，已交纳。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 邹月晖
人民陪审员 季山红
人民陪审员 隗京震
二〇一七年二月六日
书 记 员 刘晓晖