广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16367号
上诉人（原审原告）：龚泽明
委托诉讼代理人：颜宇丹，广东诚公律师事务所律师。
委托诉讼代理人：曾俊欣，广东诚公律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：深圳市新世界房地产开发有限公司
法定代表人：黄伟。
被上诉人（原审被告）：深圳市西岭股份合作公司
法定代表人：杨穗生。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：肖才元，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
两被上诉人的共同委托诉讼代理人：杨超，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
上诉人龚泽明因与被上诉人深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界房地产公司）、被上诉人深圳市西岭股份合作公司以下简称西岭公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2016）粤0303民初586号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
龚泽明上诉请求：撤销一审判决，改判支持龚泽明的诉讼请求，并由新世界房地产公司、西岭公司负担本案一、二审诉讼费用。上诉理由：一、一审判决以新世界房地产公司于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房和建设局颁发的《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》即认定合同约定的交付条件已成就，与事实严重不符。根据从政府主管部门调取的相关证据显示，深圳市罗湖区莲塘街道罗沙路西岭下南村新世界四季御园项目的电梯工程于2015年2月5日才进行验收，并且其中还有一部分电梯验收不合格。涉案房产项目的排水设施工程直至2015年2月5日才验收合格。2015年2月10日新世界房地产公司向罗湖区档案馆提交了一份说明，该说明明确了涉案房产项目的规划验收合格证、环保验收合格证、城市排水设施验收合格证、竣工结算文件及审查报告相关手续直到2015年2月10日才补齐，而且还缺少电梯工程施工资料。深圳市地籍测绘大队于2015年6月8日向新世界房地产公司出具了《深圳市房屋建筑面积测绘报告》，因涉案项目四季御园在竣工测绘时进行了两次整改，故竣工测绘相关数据以2015年6月8日报告为准。即新世界房地产公司于2015年6月8日才正式取得涉案合同第十条约定的深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告。由此可见，从电梯验收、排水验收和测绘日期上看，新世界房地产公司所主张的涉案房产在2014年12月20日前并不符合法定入伙条件。《深圳市房地产买卖合同（预售）》第十条约定：“[交付的文件]出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关房地产的下列文件：（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告：（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》：（三）《房地产（住宅）质量保证书》：（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》：（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部分、共用设施设备接管查验清单……”。其中，《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》新世界房地产公司直至龚泽明起诉后，才提供给法庭。其余文件至今未曾提供。而若上述文件不齐全，按照合同约定，即为不符合约定交付标准，龚泽明有权拒绝收楼。因此，龚泽明合理怀疑新世界房地产公司2014年12月19日取得的竣工验收备案回执是提供虚假资料而取得，并且在取得验收备案回执后相关材料被撤销。取得该竣工验收备案回执并不等同于其已经符合了法定和约定的入伙条件，根据《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十四条规定：“房屋建筑工程经竣工验收合格，并取得燃气、消防、电梯专项验收合格证明文件或者准许使用文件后，建设单位方可将其投入使用。”在涉案房产电梯没有验收合格未达到法定交付条件以及约定条件（测绘报告未取得等）并未达到的情况下，新世界房地产公司即使通知龚泽明办理入伙手续，龚泽明有权拒绝收楼。即使收楼，也应不符合法定入伙条件而归于无效。一审判决仅仅以新世界房地产公司取得竣工验收备案回执的时间认定为符合入伙条件的时间，与法律规定和合同约定完全不符。二、一审法院认为“在《深圳市房地产买卖合同（预售》补充协议中的约定，买方在此确认，本补充协议签订当日，为出卖人将本房地产交付给买受人之日”，从而认定新世界房地产公司已将涉案房屋交付给了龚泽明。房产交付并非概念交付和纸质交付，必须是现实交付。新世界房地产公司并未提供龚泽明收取了涉案房产钥匙的收条，无法证明新世界房地产公司已将房产实际交付给了龚泽明。首先，本案是合同纠纷，合同应当是双方本着自愿、合法、诚实信用的原则进行签订，但该补充协议名不副实，系新世界房地产公司提供的格式条款，实质上是新世界房地产公司单方提出的由其事先拟定未经龚泽明同意且不允许龚泽明修改的条款，其根本目的就是免除其自身责任、加重龚泽明责任，依法应认定无效。其他相关案件中，新世界房地产公司也向其他业主提出了该条款。其次，合同法第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”房屋的交付，并非观念上的交付或纸面上的交付，而应当是现实上的实际交付，即新世界房地产公司交付给龚泽明房屋，龚泽明最起码应取得该房屋的占有、使用和控制权，其中最明显的表现应为龚泽明对房屋进行了验收并取得了房屋的钥匙，合同也约定了钥匙收条视为涉案房屋实际交付的凭据。但新世界房地产公司至今未出具龚泽明接收了钥匙的收条，故无任何证据证明新世界房地产公司已经将房屋实际交付于龚泽明。再次，即便《深圳市房地产买卖合同（预售》补充协议上的约定为有效条款，关于商品房交付也应当符合法定和约定的交付条件，即在交付房产时，新世界房地产公司也应当提供主合同中对于交付时应当提交给业主的文件等。如新世界房地产公司未能提交任何证据证明其在交付房产时达到了法定和约定的入伙条件，龚泽明有权拒绝收楼。最后，既然已经在签订该协议之日就将涉案房产交付给了龚泽明，为何不是在签订协议当日给龚泽明发出入伙通知书，而是要于2015年8月4日向龚泽明发出入伙通知书，并通知龚泽明于2015年8月4日办理入伙手续。涉案房屋是否存在二次入伙的情况，入伙时间应该以哪个时间为准，这都是存在矛盾的。三、一审判决根据《装修改造委托书》和案外人湖南省第四工程有限公司作出的情况说明，认定新世界房地产公司已于2015年6月25日履行了房产的交付义务，并直接向案外人湖南省第四工程有限公司交付房产用于改造。迟延交付是因案外人为龚泽明装修改造造成的，不涉及新世界房地产公司的违约责任。该《装修改造委托书》中所谓的龚泽明委托装修改造与事实不符，是新世界房地产公司提供的格式合同，对龚泽明不具有约束力，湖南省第四工程有限公司无权代为领取钥匙。首先，湖南省第四工程有限公司作为四季御园项目的总包单位，与新世界房地产公司具有利害关系。该委托书是新世界房地产公司将装修部分交由指定的装修公司施工，并要求龚泽明与装修公司单独签订合同。在新世界房地产公司指定湖南省第四工程有限公司的情况下，龚泽明在签订合同时没有任何选择权。虽然该委托书表面上是龚泽明和装修公司签订，但实质上应视为装修公司系接受新世界房地产公司的委托施工，系新世界房地产公司提供的格式条款，其内容明显存在免除新世界房地产公司责任、加重龚泽明责任的情形，依法应归于无效。其次，该委托书中第三条所约定的施工费用为5000元，在其相关案件中，新世界房地产公司所提交的《装修改造委托书》上装修费用皆为5000元。即无论房屋面积的大小，施工费用一律5000元，而事实上涉案楼盘所有签订了该《装修改造委托书》的买受人均未实际交纳该5000元，该《装修改造委托书》也未实际履行。再次，该委托书第四条约定：“如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工。”该条款的前提是龚泽明未按时办理入伙手续，且必须是在涉案房屋已经符合法定和约定的入伙条件下，委托方同意收楼的情况下，受托方才可以根据委托方的指示代委托方领取钥匙。在龚泽明因为新世界房地产公司不符合法定和约定入伙条件下拒绝入伙的情况下，受托方无权代委托方领取钥匙。第四，涉案房屋为精装修房，精装修房屋的交付标准比较于毛坯房屋的交付标准更为严格，根据相关规定，新世界房地产公司在交付精装修房屋时，应向龚泽明提供涉案房屋的装修装饰材料及其价格、规格、人工费等书面说明。但直至今日，龚泽明仍未收到上述书面说明材料，并不符合精装修房的交付规定。龚泽明与新世界房地产公司于2015年5月22日签订了《深圳市房地产认购书》(N000001605)，该认购书上明确写明涉案房产为样板房，即新世界房地产公司应向龚泽明交付的是已经装修完整、龚泽明可以拎包入住的精装修房。若如一审法院认定的6月25日新世界房地产公司已将涉案房屋交付给了龚泽明，亦或者是已经交付给了湖南省第四工程有限公司，新世界房地产公司为何至今仍未提供装修用品及人工费详情单。同时，龚泽明从2015年9月开始一直跟新世界房地产公司的客服人员沟通，询问何时可以入住，客服人员一再表示因涉案房屋不符合入住条件，同时表示是因为毛坯房需要加建导致精装修房还无法入住，而并非涉案房屋需要进行加建或改建。由此可见，涉案房屋不存在交由湖南省第四工程有限公司装修改造的情况。涉案房屋为精装修房，退一步讲，即使涉案房屋存在委托改造情况，先不考虑案外人湖南省第四工程有限公司对涉案房屋的改造施工，新世界房地产公司交付的房屋也应当符合拎包入住的要求，但直至2015年8月4日新世界房地产公司通知龚泽明办理入伙手续时，涉案房屋仍处于未装修的状态，不仅不符合毛坯房的交付标准，更未达到精装修房屋的交付标准。第五、本案中，新世界房地产公司在申请竣工验收备案时，除了提交房屋建筑工程竣工验收报告和消防、电梯、燃气等工程验收报告资料外，还应将规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件、人民防空工程专项验收文件报建设行政主管部门办理备案手续。但新世界房地产公司并未提交，也未作出合理解释。一审判决仅仅根据《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》就认可涉案房产符合竣工验收和交付条件，不符合法律法规的规定。国务院制定的《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《深圳市建设工程质量管理条例》第五十九条第一款规定：“建设单位应当自房屋建筑工程竣工验收和消防、电梯、燃气等工程验收合格之日起十五日内，将建设工程竣工验收报告和有关合格证明文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案。”《深圳市实施〈中华人民共和国人民防空法〉办法》第二十八条规定：“人民防空工程实行竣工验收制度。…。其他人民防空工程竣工后，建设单位在组织建设工程竣工验收的同时，应当向人民防空主管部门申请专项验收。…未进行人民防空工程专项验收或者验收不合格的，建设主管部门不得办理建设工程竣工验收备案手续。”国务院制定的《建设工程质量管理条例》是现行有效的行政法规，《深圳市建设工程质量管理条例》是现行有效的较大市地方性法规，并不是经济特区法规。根据《中华人民共和国立法法》第七十九条第二款的规定，行政法规的效力高于地方性法规、规章。由于《深圳市建设工程质量管理条例》的相关规定限缩了《建设工程质量管理条例》中规定的建设单位的法定义务，故本案应适用国务院制定的《建设工程质量管理条例》的相关规定。这也是深圳市中级人民法院(2014)深中法行终字第384号上诉人深圳市盐田区住房和建设局因与被上诉人戴知奋等11人及第三人深圳市金利源投资发展有限公司建筑工程竣工验收备案行政纠纷一案判决书所确认的判案理由。
新世界房地产公司、西岭公司辩称：一、深圳市罗湖区住建局于2014年12月19日颁发四季御园项目的《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，说明新世界房地产公司、西岭公司已经按照商品房买卖合同第九条第一款的约定履行了合同义务。（一）深圳市罗湖区住建局2014年12月19日颁发的《深圳市房屋建筑工程竣工验收备案收文回执》显示，新世界房地产公司、西岭公司已经按照《深圳市房屋建筑工程竣工验收及备案办法》第十五条的要求，提交了备案材料，四季御园已经通过了工程、消防、燃气、电梯、雷电、节能等在内的竣工验收，同时附有住宅质量保证书和住宅使用说明书。(二)工程竣工验收时不仅有建设单位参加，也有勘察、设计、施工监理单位参加，一致通过后取得了工程竣工验收报告。验收报告显示，包括电梯、燃气、给排水工程在内均为合格，四季御园工程综合评定为合格工程。（三）四季御园项目的业主从2015年10月下旬起，就陆续提交了办证资料，并取得了不动产权证书。众所周知，只有工程竣工验收合格，业主后续才能办证。而工程的竣工日期，也应以建设工程的主管部门即罗湖区住建局备案公示为准。（四）龚泽明质疑新世界房地产公司、西岭公司提供虚假材料，且取得竣工验收备案回执后相关材料被撤销，是其个人的臆断与无理猜测。竣工验收备案信息在深圳市住建局的网站上一直都有公示，且可以公开查询。新世界房地产公司、西岭公司也提交了该网站的查询信息，显示的也是四季御园项目在2014年12月19日通过了竣工验收备案。（五）深圳市地籍测绘大队已经在2014年11月29日就四季御园项目进行了竣工测绘并出具了相关报告。新世界房地产公司、西岭公司也向业主提供了测绘报告。后续的数据微调是由于公交场站、项目架空层等问题，但这些测绘相关数据的细微调整，与龚泽明住宅部分没有关系，也没有影响龚泽明利益。（六）四季御园项目已经符合建筑法、消防法等规定的交付使用条件，同时也符合商品房买卖合同第九条的规定。涉案房屋在约定交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。二、龚泽明确认签署了《装修改造委托书》，而否认《装修改造委托书》对其具有约束力，没有事实与法律依据。（一）龚泽明确认其签署了《装修改造委托书》，而《装修改造委托书》清楚载明，主体是龚泽明与案外人湖南省第四工程有限公司。龚泽明自行将涉案房屋交付给案外人进行装修改造。龚泽明与案外人之间，是独立于新世界房地产公司、西岭公司的法律关系。（二）案外人也已经出具了情况说明，证实其接受龚泽明即业主的委托对涉案房屋进行了装修改造，其受龚泽明即业主的委托到物业管理公司领取了房屋钥匙，并对房屋进行了装修改造。这说明，龚泽明与案外人之间的装修改造委托合同已经履行完毕。（三）装修改造委托事宜，从结果来看是为了龚泽明的利益而为，不适用合同法第四十条关于格式合同无效的规定。在该委托改造事宜完成之前，龚泽明也没有另行要求撤销或重新确认其与案外人之间该委托书的效力。况且，这也是龚泽明与案外人之间的法律关系。三、龚泽明确认已经在2015年6月25日房屋交付完成。新世界房地产公司、西岭公司在2014年12月16日的《深圳特区报》进行了四季御园项目的入伙公告，并在12月19日的《深圳商报》进行了入伙宣传。2014年12月26日的《深圳商报》及房掌柜网站还进行了入伙仪式的新闻报道。龚泽明与新世界房地产公司、西岭公司在2015年6月25日签署了买卖合同，并在当日签署了《补充协议》，双方在第六条对买卖合同第九条第二款进行了明确。龚泽明也在第七条确认，补充协议签订当天即2015年6月25日，新世界房地产公司、西岭公司已经将房产交付给了龚泽明。龚泽明在2015年8月8日签署了《业主临时管理规约》、《物业管理服务协议》、《消防安全责任书》。所以，本案中不存在逾期交房的事实。
龚泽明向一审法院起诉请求：1、新世界房地产公司、西岭公司按合同违约责任条款赔付龚泽明未能如期交付涉案合同项下房地产的违约金（自2015年6月26日暂计至2016年1月5日）共计170202.56元。2、新世界房地产公司、西岭公司承担本案诉讼费用。
一审法院经审理查明：新世界房地产公司、西岭公司是位于深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园的开发建设单位。2015年6月25日，新世界房地产公司、西岭公司作为出卖人，与龚泽明作为买受人，签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定龚泽明向新世界房地产公司、西岭公司购买位于深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园第2座26层2606号房（以下简称涉案房产），房屋用途为住宅，建筑面积61.76平方米，转让成交价为2170951元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2015年6月25日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。出卖人向买受人交付前，应发出《入伙通知书》，《入伙通知书》中应注明实际交付的本房地产的套内建筑面积、交付办理期限、交付手续办理地点等。买受人对出卖人所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对出卖人交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据。出卖人书面通知买受人交付后，买受人经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为出卖人交付本房地产的钥匙之日；出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人《入伙通知书》中的交付期限届满之日；合同第十条对“交付的条件”作出约定：出卖人应在本房地产交付时向买受人提供有关本房地产的下列文件（一）深圳市地籍测绘大队出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》；（三）《房地产（住宅）质量保证书》；（四）《房地产（住宅）使用说明书》；（五）《收楼意见书》；（六）《业主临时公约》；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；上述文件不全的，视为不符合交付标准，买受人有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对“出卖人逾期交付的违约责任”作出约定：除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理：1、逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房价款万分之三的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款总价款万分之四的违约金。同日，龚泽明与新世界房地产公司、西岭公司又签订了一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议，第六条约定，出卖人应当于2015年6月25日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。第七条约定，买方在此确认，本补充协议签订当天，为出卖人将本房地产交付给买受人之日。本补充协议与买卖合同不一致的，以本补充协议为准。
上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订当日，龚泽明向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，该《装修改造委托书》载明：“委托方委托受托方对其所有的涉案房产提供房屋施工服务。委托方委托及承诺如下事宜：1、委托方确认委托施工内容为：委托受托方按照本委托书附图所述单位平面涂黑色部分加盖混凝土楼板，并同意受托方在装修改造时对房屋进行相关的变动；3、委托方完成上述委托事项的施工费用（含人工及材料费）总计人民币5000元，该款项委托方以现金的方式支付给受托方；4、在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工；5、受托方于2015年8月31日前完成上述施工委托事项。委托方应于前述日期之日起3天内至该物业现场办理验收手续，否则视为验收合格；……7、本委托书为不可撤销之委托，经委托方签署后立即生效，对委托方始终具有法律约束力。”
《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，龚泽明依约向新世界房地产公司、西岭公司付清首期购房款。2014年11月25日，四季御园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向新世界房地产公司、西岭公司颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。该《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》在深圳住房和建设局官方网站可查询。2014年12月16日，新世界房地产公司在深圳商报上刊登四季御园《入伙公告》，入伙时间为2014年12月20日至2014年12月25日。2015年8月4日，新世界房地产公司向龚泽明发出《入伙通知书》，通知龚泽明办理入伙手续，入伙时间为2015年8月4日，龚泽明在该《入伙通知书》上注明“今收到入伙通知书原件”，落款时间为2015年8月8日。同日龚泽明签署了“业主临时管理公约”、“前期物业管理服务协议”。
本案中，各方对新世界房地产公司、西岭公司是否履行了房产交付义务存在争议。龚泽明称，新世界房地产公司、西岭公司至今未向龚泽明发出入伙通知书。并且新世界房地产公司、西岭公司未提供合同约定的交付文件。新世界房地产公司、西岭公司称涉案房屋在约定交付日期之前已经满足了法定和约定的交付条件。新世界房地产公司、西岭公司已经依照约定通知龚泽明办理入伙手续。龚泽明自行将涉案房屋委托案外人进行装修改造，其法律关系独立于新世界房地产公司、西岭公司。新世界房地产公司、西岭公司为证明其已于办理入伙时将涉案房产交付湖南省第四工程有限公司用于装修改造，向一审法院提交了由湖南省第四工程有限公司出具的《关于四季御园竣工后装修改造事宜的情况说明》，该说明称：“湖南省第四工程有限公司，系深圳市新世界房地产开发有限公司四季御园项目的施工方。四季御园建设项目，在同建设、设计、勘察、监理等多单位共同验收下，已经在2014年11月25日竣工验收合格。该项目中，许多业主委托了公司对其房屋进行装修改造（对实用面积进行有限的扩充），该装修改造是在四季御园项目竣工验收的基础上，额外地对受托改造的房屋进行的加盖混凝土楼板等工作。根据业主给本公司的《装修改造委托书》第4条约定‘在该物业交付之后，受托方可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工’。故在四季御园项目入伙时，本公司就代业主到四季御园的物业管理公司领取了房屋钥匙，进入房屋进行了装修改造的施工。施工完成后，本公司把钥匙交还给了物业管理公司。该装修改造事项发生在业主与本公司之间，与任何第三方无关。特此说明。”
一审法院认为：龚泽明、新世界房地产公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》以及《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议之约定，新世界房地产公司应于2015年6月25日前将涉案房交付给龚泽明，交付前还应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。新世界房地产公司已于2014年12月19日取得了深圳市罗湖区住房和建设局颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，合同约定的交付条件已成就。并且在《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议约定，买方在此确认，本补充协议签订当天，为出卖人将本房地产交付给买受人之日。即双方在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》及补充协议当日即将涉案房产交付给了龚泽明。虽然根据合同约定，新世界房地产公司、西岭公司向龚泽明交付房产时，龚泽明应当向新世界房地产公司、西岭公司出具钥匙收条，该收条视为房产实际交付的凭据，但是在《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议中约定，买方在此确认，本补充协议签订当天，为出卖人将本房地产交付给买受人之日。同时，龚泽明在签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》同时，向四季御园工程总承包施工单位湖南省第四工程有限公司出具《装修改造委托书》，委托湖南省第四工程有限公司对涉案房产进行装修改造，目的显然是为增加涉案房产套内实用面积。龚泽明在《装修改造委托书》明确“在该物业交付之后，受托方即可进入该物业进行上述施工事项，如委托方未按时前往办理入伙手续，委托方同意由受委托方直接向物业管理公司领取该物业钥匙进场施工”。鉴于湖南省第四工程有限公司已向一审法院作出情况说明，表明其在四季御园入伙时就代表业主到四季御园物业管理公司领取房屋钥匙并进入房屋进行装修改造施工，因此，新世界房地产公司、西岭公司关于其于2015年6月25日签订合同时已履行房产交付义务的抗辩主张，一审法院予以采纳。综上，新世界房地产公司、西岭公司不构成违约，龚泽明的诉讼请求是建立在新世界房地产公司、西岭公司违约事实成立的基础之上的，因此，对龚泽明的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回龚泽明的诉讼请求。一审案件受理费1852元，由龚泽明承担。
二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审补充查明：一、涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议第十一条也即最后一条载明：买卖双方在此确认，本协议为买卖双方的真实意思表示，双方完全明确并知悉本协议的含义及其所产生的法律效力，并愿意受其约束。该条款的字体有加粗，且明显大于补充协议其他条文。二、因湖南省第四工程有限公司所作《情况说明》中并未明确其领取涉案房屋钥匙的具体日期，本院要求湖南省第四工程有限公司对此予以明确说明，湖南省第四工程有限公司出具《补充说明》，明确表示其于2015年6月25日直接向物业管理公司领取了涉案房屋钥匙并进场进行装修改造工作。
本院认为：本案为商品房预售合同纠纷案件。根据双方的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议第七条是否有效，涉案房屋交付是否存在迟延。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》补充协议第七条约定，买方在此确认，本补充协议签订当天为出卖人将本房地产交付给买受人之日。本院认为，与一般的商品房预售合同不同，本案各方在签订补充协议时，涉案房屋已经通过竣工验收，具备交付条件，买受人在购买涉案房屋时已经可以对该房屋进行验收。约定签订协议之日为房屋交付之日，并不会剥夺买受人要求验收房屋的权利，该约定并不违反公平原则。补充协议最后一条也以较大较粗的字体确认该协议的内容为双方的真实意思表示，不能认定新世界房地产公司、西岭公司在订立该协议时未与买受人协商。因此，上述条款虽系新世界房地产公司、西岭公司为涉案小区房产销售重复使用而预先拟定，但该条内容系双方的真实意思表示，未排除买受人要求验房的权利，也不违反法律和行政法规的强制性规定。一审法院认定补充协议第七条有效，认定正确。按照该条的约定，新世界房地产公司、西岭公司在签订补充协议即2015年6月25日即已交付涉案房屋，并不构成迟延交房。龚泽明上诉认为补充协议约定的交付仅为观念上的交付，新世界房地产公司、西岭公司并未将房屋钥匙交给龚泽明，现实交付并未完成。但从湖南省第四工程有限公司出具的说明来看，其已于2015年6月25日代领钥匙并进场装修。因湖南省第四工程有限公司系受龚泽明委托实施装修改造，该行为后果应由龚泽明承担。综上，上诉人龚泽明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审受理费3704元，由上诉人龚泽明负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈 明 亮
审判员 路 德 虎
审判员 朱 宽
二〇一六年十二月二十三日
书记员 张东阳（兼）
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。