江苏省宜兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宜商初字第1326号
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行，住所地宜兴市宜城街道龙潭西路286号。
负责人戴伟刚，该行行长。
委托代理人陆国中，江苏孟元强律师事务所律师。
委托代理人任涛，该行职员。
被告郭兴运。
被告李窈。
被告宜兴苏宁环球房地产开发有限公司，住所地宜兴市经济开发区创意软件大厦。
法定代表人张康黎，该公司总经理。
委托代理人陆敏菊，江苏倍思特律师事务所律师。
原告中国建设银行股份有限公司宜兴支行（以下简称建行宜兴支行）与被告郭兴运、李窈、宜兴苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称苏宁公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由代理审判员董大友独任审判，于2015年9月16日公开开庭进行了审理。原告建行宜兴支行的委托代理人陆国中、任涛，被告苏宁公司的委托代理人陆敏菊到庭参加诉讼。被告郭兴运、李窈经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告建行宜兴支行诉称：2013年2月28日，郭兴运、李窈向其借款62万元，由苏宁公司提供连带责任保证。合同签订后，其按约向郭兴运、李窈发放了贷款，但郭兴运、李窈未按约定支付贷款本息，根据合同约定，其有权提前收回贷款，故其诉至法院，请求判令：1、郭兴运、李窈立即归还贷款本息555099.02元，其中本金528960.21元、利息26138.81元（暂计算至2015年6月3日，自2015年6月4日起至实际给付之日止按基准利率下调15%再上浮50%计算）；2、由郭兴运、李窈承担律师费27500元；3、苏宁公司对上述债务承担连带保证责任；4、由被告承担诉讼费用。审理中，建行宜兴支行变更第一项诉讼请求为：郭兴运、李窈立即归还借款本金522260.13元及利息34811.43元（利息暂计算至2015年9月16日，此后自2015年9月17日起至实际给付之日止以本金522260.13元为基数按基准利率下调15%再上浮50%计算）。
被告郭兴运、李窈均未作答辩。
被告苏宁公司辩称：对于欠款金额由借款人及法院依法确认；对于担保合同的真实性无异议，但是合同中约定的是阶段性担保，现在本案所涉房产已经具备办证条件，但由于借款人未办理相关手续，责任在于借款人，其没有过错；现借款人已经实际对房屋进行装修，希望可以先行处理房产，对于不足部分由其承担责任，在承担责任后可以直接向借款人进行追偿。
经审理查明：2011年12月13日，建行宜兴支行与苏宁公司签订个人住房借款最高额保证合同一份，约定由苏宁公司为购买天氿御城房屋的债务人向建行宜兴支行的借款提供连带责任保证，保证所涉债务形成时间自2011年12月13日起至2016年12月13日止，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利及实现债权的一切费用（包括但不限于诉讼费、公告费、律师费等），保证最高限额为5亿元，保证期间为自债务人与建行宜兴支行签订借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；无论主合同项下的债权是否拥有其他担保，建行宜兴支行均有权要求苏宁公司依照本合同约定在保证范围内承担连带保证责任。
2013年2月28日，建行宜兴支行与郭兴运、李窈签订个人住房借款合同（以下简称借款合同）一份，约定：郭兴运、李窈向建行宜兴支行借款62万元用于购买房屋，借款期限自2013年2月28日起至2023年2月28日止，贷款利率采用浮动利率即基准利率下浮15%，还款方式为等额本息还款法，借款逾期的，罚息利率为合同执行利率基础上上浮50%，约定还款日为每月28日；若郭兴运、李窈不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，建行宜兴支行有权宣布各笔或单笔贷款立即到期，要求郭兴运、李窈立即清偿借款本息及相关费用；建行宜兴支行为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由郭兴运、李窈承担；郭兴运、李窈以其所有的坐落于宜兴市宜城街道天氿御城B10幢2402室的房产为上述借款提供抵押担保。后双方并未就上述房产办理相关产权证书及抵押权证。
同日，建行宜兴支行向郭兴运、李窈发放了贷款62万元。借款合同履行过程中，自2014年7月份起，郭兴运、李窈出现逾期归还贷款本息情况，2015年6月26日后郭兴运、李窈未支付任何贷款本息，建行宜兴支行遂诉至本院宣布贷款全部提前到期。截至2015年9月16日，郭兴运、李窈共结欠建行宜兴支行贷款本金522260.13元、利息34811.43元。
另查明：2015年6月23日，建行宜兴支行与江苏孟元强律师事务所签订代理协议一份，约定由建行宜兴支行委托江苏孟元强律师事务所代理参与本案诉讼，并约定律师费27500元。
以上事实，有个人住房借款合同、支付凭证、欠款明细、他项权证、代理协议、最高额保证合同、律师费发票及庭审笔录等证据在卷佐证。
本院认为：本案所涉个人住房借款合同、最高额保证合同等均系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。根据借款合同约定，郭兴运、李窈未按约归还本息，建行宜兴支行有权宣布贷款提前到期并提前收回贷款，故对于建行宜兴支行要求郭兴运、李窈归还全部贷款本息的诉请，本院予以支持。因双方并未就郭兴运、李窈提供抵押的房产办理产权手续及抵押登记手续，故苏宁公司应当按约对郭兴运、李窈的上述借款提供连带责任保证，苏宁公司承担保证责任后，有权向郭兴运、李窈追偿。关于律师费，因在合同中均明确了律师费的负担，且江苏孟元强律师事务所也实际提供了律师服务，且收费合理，未超过江苏省律师服务收费标准，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、郭兴运、李窈于本判决发生法律效力之日起10日内归还中国建设银行股份有限公司宜兴支行借款本金522260.13元、利息及罚息34811.43元（暂计算至2015年9月16日）并承担以本金522260.13元为基数自2015年9月17日起至实际付款之日止按照中国人民银行同期同档贷款基准利率下浮15%再上浮50%计算的罚息。
二、郭兴运、李窈于本判决发生法律效力之日起10日内支付中国建行宜兴支行股份有限公司宜兴支行因本案支出的律师费27500元。
三、宜兴苏宁环球房地产开发有限公司对郭兴运、李窈的上述第一、二项的债务承担连带责任保证；宜兴苏宁环球房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向郭兴运、李窈追偿。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9626元，减半收取4813元，由郭兴运、李窈负担。该款已由建行宜兴支行垫付，郭兴运、李窈于本判决发生法律效力之日10日内支付给建行宜兴支行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号11×××05）。
代理审判员 董大友
二〇一五年十月十二日
书 记 员 庄艳雪
本案援引法律条款
《中华人民共和国合同法》：
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限返还。
第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。
《中华人民共和国担保法》：
第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。
当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》：
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。