大连市中山区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽0202民初2719号
原告大连市住房公积金管理中心，住所地大连市中山区武汉街。
法定代表人于保和，系该中心主任。
委托代理人王东，男，系该中心职员，住大连市沙河口区兰亭园。
委托代理人赵展，男，系该中心职员，住大连经济技术开发区新星里。
被告尹振华，男，1984年1月22日出生，住辽宁省普兰店�皮口镇夹心子村沙岭子屯。
被告安庆贺，女，1984年10月12日出生，住大连市中山区解放路。
委托代理人尹振华（系安庆贺丈夫），住辽宁省普兰店市皮口镇夹心子村沙岭子屯。
被告大连润天房屋开发有限公司，住所地大连经济技术开发区高安里。
法定代表人武立民。
被告盛信担保（大连）有限公司，住所地大连经济技术开发区黄海西路。
法定代表人施国桢，系该公司董事长。
委托代理人刘佳卓，女，系该公司职员，住大连经济技术开发区鹏程家园。
原告大连市住房公积金管理中心诉被告尹振华、被告安庆贺、被告大连润天房屋开发有限公司、被告盛信担保（大连�有限公司借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赵展、被告尹振华、被告安庆贺的委托代理人尹振华、被告盛信担保（大连）有限公司的委托代理人刘佳卓到庭参加了诉讼，被告大连润天房屋开发有限公司经本院公告送达期间届满，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年4月10日，原告大连市住房公积金管理中心与被告尹振华、被告安庆贺签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由原告向二被告发放住房公积金贷款460000元，用于购买位于大连经济技术开发区图强街的商品房，并以该商品房进行抵押担保，而后，该商品房在房地产管理部门办理了抵押登记。2013年5月20日，原告依照上述二被告的委托、按《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，将460000元借款作为购房款转入被告大连润天房屋开发有限公司帐户。但被告尹振华、安庆贺自2016年1月20日至今，一直未偿还贷款本息。根据《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定，原告宣布贷款全部提前到期，请求判令被告尹振华、被告安庆贺立即偿还全部借款本金、利息及罚息；同时请求判令对该二被告抵押的房屋享有优先受偿权。2012年10月19日，原告与被告大连润天房屋开发有限公司签订《个人住房政策性贷款合作协议》，约定其应为原告发放的贷款本金、利息、罚息违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任。2013年4月10日，原告又与被告尹振华、被告安庆贺和被告盛信担保（大连）有限公司签订《个人住房公积金贷款保证合同》，合同约定被告盛信担保（大连）有限公司为原告向被告尹振华、安庆贺发放的贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权和行使抵押权所支出的费用承担连带保证责任。故诉至法院，请求判令：1、被告尹振华、被告安庆贺偿还全部借款本金420725.38元、利息17794.64元、罚息1277.85元（暂计算至2017年4月17日），合计439797.87元及至清偿日止的利息、罚息；2、被告大连润天房屋开发有限公司、被告盛信担保（大连）有限公司对上述款项承担连带保证责任；3、原告对被告尹振华、被告安庆贺用于抵押的房屋享有优先受偿权；4、四被告承担本案诉讼费及其他费用。
被告尹振华、被告安庆贺共同辩称，对于借款事实没有异议，不同意原告的诉讼请求,因为已经找不到开发商了，房屋至今不具备交付条件。
被告大连润天房屋开发有限公司经本院公告送达期间届满，未到庭应诉，亦未提交书面答辩�见。
被告盛信担保（大连）有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、从保证合同存在的依据来看，我司同原告的合作协议已经履行终结，我公司在合同履行过程中同原告合作协议是一年一签，公积金贷款担保业务在2014年由于原告单方面原因已经取消，那么我公司的担保责任应该同时取消；二、从产生保证责任的原因来看，正是由于原告在资格审查和履行催款业务中操作不利，才导致了产生逾期还款的事实，催款业务原来由我司来做时，借款人是不存在违约还款的情况的；三、原告未及时按照双方合作合同第四条甲方的义务中约定第4款约定履行告知义务，导致后续催款不利，借款人不能及时偿还贷款，原告未按照合同约定履行告知义务，却要求我司履行连带保证责任，明显有失公平；四、根据担保法规定，“第三人提供连带保证责任的，债权人应按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确的，债务人提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权”，因此原告应该仅就抵押房屋实现债权。
经审理查明：2012年10月19日，原告大连市住房公积金管理中心与被告大连润天房屋开发有限公司签订《个人住房政策性贷款合作协议》，约定原告为被告大连润天房屋开发有限公司建设并销售的位于大连开发区图强街的商品房提供个人住房政策性贷款，被告大连润天房屋开发有限公司为原告发放的贷款本金、利息、罚息、违约金及为实现债权所支出的费用承担连带保证责任；保证期限自借款合同生效之日起至项目全部竣工，且借款人所购商品房房屋所有权证下发并商品房抵押登记手续办理完毕为止。2013年4月10日，原告与被告尹振华、被告安庆贺签订《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》，约定由原告向二被告发放住房公积金贷款460000元，用于购买位于大连经济技术开发区图强街的商品房，借款期限自2013年5月20日至2033年5月19日，采用等额本息的方式按月偿还贷款，被告尹振华、被告安庆贺以上述购买的商品房进行抵押担保，并在房地产管理部门办理了预抵押登记；合同还约定，被告尹振华、被告安庆贺未按合同约定按时偿还贷款本息的，原告有权按中国人民银行的有关规定对逾期贷款本息计收罚息；连续四个月或累计六个付款期未按时偿还贷款本息的，原告有权单方面宣布本合同项下的贷款全部提前到期，有权要求立即偿还或要求承担抵押担保责任。同日原告与被告尹振华、被告安庆贺、被告盛信担保（大连）有限公司签订了《个人住房公积金贷款保证合同》，约定被告盛信担保（大连）有限公司为《大连市住�公积金管理中心个人住房抵押借款合同》项下的借款提供连带责任保证，保证范围为全部的借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金以及实现债权和行使抵押权的合理费用，保证期限自主合同生效之日起至主合同到期之日后二年止，合同还约定当被告尹振华、被告安庆贺连续四个月或累计六个月未按时偿还借款本息的，原告有权要求被告盛信担保（大连）有限公司在接到通知后7日内履行还款义务。2013年5月20日，原告按约定发放了贷款，将460000元借款作为购房款转入被告大连润天房屋开发有限公司帐户。被告尹振华、安庆贺还款至2015年12月20日，自2016年1月20日至今，一直未偿还贷款本息，截至2017年4月17日，尚欠原告贷款本金420725.38元、利息17794.64元和罚息1277.85元。
另查，原告与被告盛信担保（大连）有限公司签订了《合作协议书》，约定�方就原告开展的个贷担保和担保费的保管、结算等事项进行合作，当借款人连续四个月或累计六个付款期未按时偿还借款本息的，被告盛信担保（大连）有限公司应承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金和实现债权的费用，保证期间自借款合同生效之日起至借款合同到期后两年止。协议还约定，双方合作的解除或终止不影响本协议或担保合同对于保证方式、保证期限、保证范围等约定。
本院所确认的上述事实，有原告提供的个人住房抵押借款合同、个人委托贷款划拨资金通知书、大连市住房公积金贷款划转凭证、个人住房公积金贷款保证合同、个人住房政策性贷款合作协议、还款明细、欠款明细、被告盛信担保（大连）有限公司提供的合作协议书以及双方当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经庭审�证和本院审查，应当采信。
本院认为，原告大连市住房公积金管理中心与被告尹振华、被告安庆贺达成的《个人住房抵押借款合同》，形式要件齐备，内容合法有效，本院予以认可。原告已经依约定发放了贷款，被告尹振华、被告安庆贺应按约定的期限和数额还款，现二被告逾期还款已达一年之久，原告有权依据合同约定要求立即偿还余下全部借款本息，截至2017年4月17日二被告尚欠原告贷款本金420725.38元、利息17794.64元和罚息1277.85元，故原告要求被告尹振华、被告安庆贺共同偿还借款本金420725.38元、截至2017年4月17日的利息17794.64元和罚息1277.85元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持；自2017年4月18日起至本院判决给付之日止的利息和罚息仍应按照《大连市住房公积金管理中心个人住房抵押借款合同》的约定予以支付。关于被告尹振华、被告安庆贺辩称，因开发商找不到致使房屋至今不符合交付条件，所以不同意偿还借款一节，本院认为，该二被告与本案原告系借款合同关系，该二被告与被告大连润天房屋开发有限公司系房屋买卖合同关系，故因被告大连润天房屋开发有限公司违约导致房屋无法交付使用，与原告无关，故对被告尹振华、被告安庆贺的该项抗辩，本院不予采信。被告大连润天房屋开发有限公司与原告签订了《个人住房政策性贷款合作协议》，被告大连润天房屋开发有限公司应在约定的保证范围内承担连带保证责任，故原告要求被告大连润天房屋开发有限公司对被告尹振华、被告安庆贺的上述借款本息承担连带还款责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告尹振华、被告安庆贺、被告盛信担保（大连）有限公司与原告签订了《个人住房公积金贷款保证合同》，约定由被告盛信担�（大连）有限公司为被告尹振华、被告安庆贺的借款提供连带责任保证，故原告要求被告盛信担保（大连）有限公司对被告尹振华、被告安庆贺的上述借款本息承担连带还款责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告盛信担保（大连）有限公司辩称的“因原告单方终止合作，且后续催款不利并未能及时向其履行通知义务，导致借款人逾期还款”一节，本院认为，双方签订的框架合作协议已经明确约定双方合作的解除或终止不影响本协议或担保合同对于保证方式、保证期限、保证范围等约定，故被告盛信担保（大连）有限公司的该节抗辩，本院不予采信；关于被告盛信担保（大连）有限公司辩称的“第三人提供连带保证责任的，债权人应按照约定实现债权，没有约定或者约定不明确的，债务人提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权”一节，�院认为，原被告双方签订的《个人住房公积金贷款保证合同》已经明确约定“当借款人连续四个月或累计六个月未按时偿还借款本息的，原告有权要求被告盛信担保（大连）有限公司在接到通知后7日内履行还款义务”，不存在被告盛信担保（大连）有限公司辩称的“没有约定或者约定不明确”的情况，在原告已经提起诉讼的前提下，被告盛信担保（大连）有限公司应当承担连带保证责任，故对被告盛信担保（大连）有限公司的该项抗辩，本院不予采信。关于原告要求确认对被告尹振华、被告安庆贺用于抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求，因原、被告对案涉房屋仅办理了预购商品房抵押登记，原告未取得房屋他项权证书，根据《物权法》的相关规定，预告登记的，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效，即抵押权预告�记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他的效力。因此，作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对案涉房屋享有现实的抵押权，故原告不能对案涉房屋享有优先受偿权。被告大连润天房屋开发有限公司经本院公告送达期间届满，未到庭应诉，依法应缺席审判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、被告尹振华、被告安庆贺共同偿还原告大连市住房公积金管理中心本金420725.38元、截至2017年4月17日的利息17794.64元、罚息1277.85元，合计人民币439797.87元；
二、被告尹振华、被告安庆贺共同偿还原告自2017年4月18日起至法院判决给付之日止按《个人住房政策性贷款合作协议》约定的标准计算的利息、罚息；
上述一至二项所列款项应于本判决生效之日起十日内给付，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；
三、被告大连润天房屋开发有限公司、被告盛信担保（大连）有限公司对被告尹振华、被告安庆贺的上述债务承担连带保证责任；
四、驳回原告其他的诉讼请求。
诉讼费11220元（含案件受理费7900元、保全费2720元、公告费600元），由四被告共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。
审 判 长 张磊磊
人民陪审员 王秀丽
人民陪审员 李 岩
二〇一七年八月十七日
书 记 员 于颖超