上海市嘉定区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）嘉民三（民）初字第713号
上海市嘉定区人民法院
民事判决书
（2013）嘉民三（民）初字第713号
原告上海金佰克实业有限公司，住所地上海市嘉定区某某路77号。
法定代表人金绍发，总经理。
委托代理人张宏玲、计时俊，上海华夏汇鸿律师事务所律师。
被告上海邦途机械有限公司，住所地上海市青浦区华新镇嵩山村363号第6幢-2.
法定代表人谷晓林，总经理。
委托代理人宋，上海市锦天城律师事务所律师。
原告上海金佰克实业有限公司与被告上海邦途机械有限公司间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周平独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张宏玲、计时俊，被告的法定代表人谷晓林及委托代理人宋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2012年5月22日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定由被告向原告租赁位于上海市嘉定区某某路77号第9号楼的厂房（建筑面积为300平方米）。租赁期限为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日。租金第一年每月7756.25元（以下币种同），第二年每月8144.06元，第三年每月8551.27元。租金为三个月一付，支付日为每三个月开始的第一个工作日。如被告到期未付租金，则需额外支付原告每日0.3%的逾期付款违约金。同日，原、被告签订了一份《物业管理合同》，约定该租赁房屋的物业管理费为每月500元，与租金同步支付。合同签订后，原告于2012年6月1日将租赁房屋交付于被告，双方签署了一份《租用厂房接受函》。但被告在支付了前三个月的租金和物业管理费后，未再向原告支付任何费用。后原告发函，要求被告支付自2012年9月1日至2013年6月30日的租金和物业管理费及违约金等，如未支付的，原告有权解除合同。被告在接到上述函件后并未在规定的时间内向原告支付上述费用，故原告于2013年7月4日向被告发函，明确双方的租赁合同于2013年7月4日解除。原告认为，被告未支付租金和物业管理费的行为已构成违约，原告有权解除租赁合同并要求被告承担相应的违约责任。现起诉要求：一、确认原、被告间签订的《租赁合同》解除；二、被告支付租金79036.19元、物业管理费5066.68元（自2012年9月1日至2013年7月4日）；三、被告支付解除合同违约金16288.12元（即两个月的租金）；四、被告支付逾期付款违约金15954.23元）。庭审中，原告变更诉讼请求为：一、确认原、被告间签订的《租赁合同》于2013年7月4日解除；二、被告搬离位于上海市嘉定区某某路77号第9号楼的厂房，并将该房屋返还予原告；三、被告支付租金50536.19元、物业管理费3566.68元（自2012年12月1日至2013年7月4日）；三、被告支付解除合同违约金16288.12元（即两个月的租金）；四、被告支付逾期付款违约金8597.91元（自2012年12月11日至2013年7月4日）。
被告辩称，同意解除房屋租赁合同，但不同意原告解除合同的理由和时间。因原告根本无法保障被告安全生产，以致发生狗咬人事件。被告通过派出所调解，要求延缓支付租金，原告也口头同意。但在2013年7月1日，原告恶意断水断电，禁止被告出入厂区，导致房屋至今在原告的控制之下，合同无法履行的责任在原告，而合同解除的时间是2013年6月30日；被告不存在拖欠原告租金的情形，故无需向原告支付租金；原告并无物业管理的资质，无权向被告收取物业管理费，且被告也按期向原告支付了物业管理费，故原告无权向被告重复主张。
经审理查明，2012年5月22日，原、被告签订一份《租赁合同》，约定原告向被告出租位于上海市嘉定区某某路77号第9号楼（建筑面积300平方米）的厂房，包括厂房内已有的附属设施和设备。租赁期限为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日。在租赁期内，场所日租金为每天每平方米（不含税价）0.85元，场所月租金总额为7756.25元；第二年在第一年的基础上递增5%，为8144.06元；第三年在第二年的基础上递增5%，为8551.27元。租金应每三个月一付，支付日为每三个月开始的第一个工作日，最迟支付日应为支付周期内第一个月的第十个工作日。如果租金到期未付，则承租方需额外支付每天0.3%的逾期付款违约金。承租方应自行承担并向出租方支付其在场所内消耗的按照公用事业部门实际征收的水、电和其他公用事业服务费用，并和其他单位分摊损耗部分并支付物业管理费用。出租方应在2012年6月1日交付场所，如出租方迟延交付则租金应在交付之日起计算，如承租方不能按时进厂，则租金自2012年6月1日起计算。合同提前终止或期满时，承租方应将该场所按接受时的原状或双方协商的要求交还给出租方。除双方另有商定外，承租人可自行决定如何处置对场所的增值装修，如承租方处置自己的装修造成出租方的损害，承租方应负责赔偿（第5.3条）。承租方应向出租方支付相当于一个月租期的保证金，租期届满或提前终止后，在场所按第5.3条的条件归还后，出租方应在十个工作日内归还保证金。如任何一方提前终止合同，应赔偿对方2个月的租金；承租方如不按合同约定时间支付租金和物业管理费，出租方有权随时终止合同，视同承租方提前终止合同要求赔偿，并按合同要求支付逾期付款违约金（违约责任条款）。合同另对其他事项作了约定。同日，双方签订一份《物业服务合同》，约定物业的类型为工业厂房，建筑面积为300平方米。收费标准为每月500元，与租金同步支付。被告延迟缴费的，应承担每天0.3%的违约金。同年6月1日，双方签订一份《租用厂房接受函》，确认被告已于2012年5月31日接受原告出租之厂房。2013年6月13日，原告向被告发出一份《告知书》（已签收），告知因被告拖欠租金、违约金，《租赁合同》于2013年6月30日终止；被告应在2013年6月30日前支付租金、物业管理费、违约金等。同年6月14日，原告向被告发出一份《通知》（已签收），要求被告在2013年6月19日前支付租金及物业管理费52950.25元、违约金23571.04元；如逾期未支付的，原告将自2013年6月20日起停止水、电的供应。2013年6月28日，原告向被告发出一份《律师函》（已签收），要求被告在收函后五日内支付租金77950.31元、物业管理费5000元、逾期付款违约金15553.27元（附清单）。同年7月4日，原告向被告发出一份《告知函》（退回），因被告仍未支付租金、物业管理费等费用，告知被告双方的《租赁合同》于2013年7月4日终止，要求被告立即结清租金、物业管理费和违约金。2013年7月15日，被告向原告发出一份《律师函》，称原告处的黑贝犬咬伤被告处的员工，被告为此先行垫付了医疗费，原告对该笔费用负有偿还义务，但原告一再拒绝，致使被告无力支付2013年6月至8月的租金。另外，经南翔派出所调解，被告保证于2013年7月31日前支付上述租金，原告已向民警应允此事，但原告未遵守承诺，并在2013年7月1日停水、断电、封门以及用砸锁、打人的方式阻碍被告的生产经营活动。告知原告同意在协商一致的基础上提前终止《租赁合同》，并支付2013年6月份的租金（停水停电前），并要求原告配合被告将相关生产设备搬离，全额退还保证金。同年7月16日，原告回函（分寄两处，一处签收，一处退回）称，自双方签订《租赁合同》后，被告除了支付前三个月的租金外，自2012年9月1日至今未支付任何租金和物业管理费。无奈之下，原告于2012年6月13日、14日分别致函被告，要求被告在规定的时间内支付租金、物业管理费、违约金等，并明确告知如在规定的时间内仍未支付的，将停止水电供应。但被告并未在规定的时间内支付相关款项，原告只能在2013年7月1日停止了水电供应，以避免损失继续扩大；“狗咬伤人”事件发生在2013年5月29日，而被告自2012年9月1日起就未支付过任何租金、物业管理费等费用。“狗咬伤人”事件与支付租金是两个法律关系，被告不能以此作为拒绝支付租金、物业管理费等费用的借口；被告承诺于2013年7月31日前支付租金，并未得到原告的同意，只是被告单方面的承诺，原告不存在“未遵守承诺”一说。原告因此将追究被告的违约责任。期间，被告支付了2012年6月至8月的租金及物业管理费等费用共计35525元。2012年12月10日、12月31日及2013年2月26日，被告又分别支付了各1万元，合计3万元。因原告认为被告未按时支付租金及物业管理费的行为已构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任，故涉讼。
另查，原、被告于2009年5月8日签订一份《租赁合同》，约定原告向被告出租位于上海市嘉定区某某路77号第5栋厂房（建筑面积600平方米）。租赁期限自2009年5月23日至2012年5月22日，日租金为每平方米0.55元。承租方应向出租方支付相当于一个月租金的保证金。租期届满或提前终止后，在场所按条件归还后，出租方应在十个工作日内归还保证金。同日，双方签订一份《物业服务合同》，约定物业的类型为工业厂房，建筑面积为600平方米。收费标准为每月600元。
庭审中，被告同样向本院提交了一份双方于2012年5月22日签订的《租赁合同》，该合同约定原告向被告出租位于上海市嘉定区某某路77号第9-1号楼（建筑面积为300平方米）的厂房，双方确认场所面积以289平方米作为计算租金的基准。租赁期限为三年，自2012年6月1日至2015年5月31日。在租赁期内，场所日租金为每平方米0.5775元（不含税价），场所月租金为5075元。第二年在第一年的基础上递增5%，为捌仟壹佰肆拾肆圆零陆分（5328.75元）；第三年的日租金为每平方米0.85元（不含税价），场所日租金为柒仟柒佰伍拾陆圆贰角伍分（7756.25元）。租金应每陆个月一付，支付日为每6个月开始的第一个工作日，最迟支付日应为支付周期内第一个月的第十个工作日。出租方应当在2012年5月23日交付场所，租金自2012年6月1日起计算。
以上事实，有租赁合同、物业服务合同、租用厂房接受函、告知书、通知、律师函、告知函、收据及当事人的陈述等证据为证，事实清楚，证据确凿。
本院认为，本案的争议焦点是应按哪份租赁合同作为原、被告履行合同的依据。庭审中，原、被告分别向本院提交了两份内容有差异的《租赁合同》，签订的时间均是2012年5月22日，且均加盖了公章。经审查，本院确认应以原告提供的《租赁合同》作为双方履行合同的依据。理由如下：（1）原告提供的《租赁合同》第2页加盖了被告的公章（被告对此无异议），对支付时间做了修改。且月租金的数额符合双方约定的计算标准；（2）从双方签订的《物业服务合同》（双方对此均无异议）内容看，双方确认厂房的面积为300平方米，与《租赁合同》约定的面积一致；（3）被告提交的《租赁合同》第1页1.1条（300平方米）与1.2条（289平方米）约定的厂房面积有差异，而《物业服务合同》（被告对此无异议）确认的厂房面积为300平方米，两者存在差异；（4）被告提交的《租赁合同》第2页对月租金的描述存在前后不一致之处，如“第二年在第一年的基础上递增5%，为捌仟壹佰肆拾肆圆零陆分（5328.75元）”，而该描述中的“捌仟壹佰肆拾肆圆零陆分”与原告提交的《租赁合同》中关于第二年月租金的计算标准得出的金额是一致的；（5）被告提交的《租赁合同》第2页中关于第三年日租金的增长幅度（45.55%）明显超过第二年约定的增长幅度（5%），不符合客观实际；（6）被告提交的《租赁合同》第2页中约定的房屋交付日期为2012年5月23日，但租金的起算日为2012年6月1日，而根据双方签订的《租用厂房接受函》，双方实际于2012年6月1日完成了厂房的交接，该约定也与双方实际交接日期不符。据此，被告提交的《租赁合同》中相关内容存在不合理之处，被告也未作合理解释，对此本院不予采信，应以原告提交的《租赁合同》为准。现被告未按合同约定的时间支付租金、物业管理费的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同“违约责任”条款的相关约定，原告有权解除合同。合同解除的时间以双方律师函中确认的停水、停电时间即2013年7月1日为准（实际于该日后双方已不再履行合同，厂房客观上也已由原告控制，被告对解除合同亦无异议）。合同解除后，被告理应搬离承租厂房，将厂房返还予原告。关于租金及物业管理费，经核算，被告应向原告支付2012年6月至8月的租金、物业管理费等费用共计35525元（包括押金7756.25元），本院对原告对该期间的计算方式予以认可。根据月租金及物业管理费的标准，结合被告于2012年12月10日、12月31日及2013年2月26日又分别支付了原告各1万元的事实，本院对原告要求自2012年12月1日开始计算租金及物业管理费的起算时间予以确认，但应计算至2013年6月30日。经核算，被告应支付原告自2012年12月1日至2013年6月30日的租金和物业管理费分别为54681.56元和3500元。扣除被告在上一期支付租金的剩余部分及押金，被告尚应支付上述期间的租金为41694.06元，物业管理费为3500元。关于逾期付款违约金，结合合同的约定及本案的实际情况，本院酌情调整为4500元。因被告的违约行为导致合同解除，根据合同的约定，被告应支付解除合同违约金，违约金的数额根据合同的约定及本案的实际情况，本院亦酌情调整为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、确认原告上海金佰克实业有限公司与被告上海邦途机械有限公司于2012年5月22日签订的《租赁合同》于2013年7月1日解除；
二、被告上海邦途机械有限公司应于本判决生效之日起二十日内携其财产搬离位于上海市嘉定区某某路77号第9号楼（建筑面积300平方米）的厂房，将该房屋返还予原告上海金佰克实业有限公司；
三、被告上海邦途机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金佰克实业有限公司自2012年12月1日至2013年6月30日的租金人民币41694.06元、物业管理费人民币3500元；
四、被告上海邦途机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金佰克实业有限公司解除合同违约金人民币15000元；
五、被告上海邦途机械有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海金佰克实业有限公司逾期付款违约金人民币4500元；
如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2626.90元，减半收取1313.45元，由原告负担237.70元，被告负担1075.75元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
代理审判员 周 平
二〇一三年十月二十八日
书 记 员 张红江
代理审判员 周 平
二〇一三年十月二十九日
书 记 员 张红江
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第九十三条第二款……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。