安徽省六安市金安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）皖1502民初4849号
原告（反诉被告）：汪开学，男，1968年3月24日出生，汉族，住安徽省金寨县。
原告（反诉被告）：李士华，女，1963年3月21日出生，汉族，住安徽省金寨县。
两原告共同委托诉讼代理人：周思军，安徽远宏律师事务所律师。
两原告共同委托诉讼代理人：宋翔，安徽远宏律师事务所实习律师。
被告（反诉原告）：陈卓，男，1975年10月1日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。
被告（反诉原告）：任婧，女，1975年2月1日出生，汉族，住安徽省六安市叶集区。
两被告共同委托诉讼代理人：汪东，安徽皋城律师事务所律师。
两被告共同委托诉讼代理人：李胜男，安徽皋城律师事务所实习律师。
第三人：安徽正信网络科技有限公司，住所地安徽省六安市皖西路156号锦绣花园1号楼5F，统一社会信用代码91341500MA2MQ38NXH。
法定代表人：江传滨，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谭劲松，安徽徽安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张梦，安徽徽安律师事务所律师。
原告汪开学、李士华与被告陈卓、任婧、第三人安徽正信网络科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，被告陈卓、任婧在审理期间提起反诉，本院予以合并审理，原、被告及委托诉讼代理人周思军、宋翔、汪东、李胜男，第三人的委托诉讼代理人谭劲松、张梦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
汪开学、李士华向本院提出诉讼请求：1、判令两被告继续履行存量房买卖合同，依照约定备齐、提供原告办理贷款申请的必要材料，并在贷款审批通过后十个工作日内配合原告办理房屋产权转户手续。2、判令两被告承担违约责任，赔偿原告违约金人民币96600元整（按照合同第六条）。3、本案原告支出的房屋买卖佣金13800元、律师费11000元、交通费2000元及诉讼费均由被告全部承担。事实与理由：2016年9月4日，两原告通过第三人安徽正信网络科技有限公司作中介与两被告签订存量房买卖合同，两被告将其共有的一套建筑面积为118.86平方米的房屋以总价690000元整的价格卖给两原告。按合同约定，原告支付购房款给被告办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续，本案第三人陪同办理,原告通过二手房公积金按揭贷款程序办理购买房屋,双方签订合同五个工作日内备齐所需材料，原告前往住房公积金管理中心办理贷款申请，待按揭贷款审批通过后，双方在十个工作日内办理房屋产权转户手续。合同同时约定，被告如逾期交付房屋须按合同总价的0.2%按日支付违约金，合同纠纷引起诉讼程序产生的律师费、诉讼费等相关的其他法律程序产生的费用均由违约方承担。合同签订当天，原告向第三人支付了13800元的中介费（佣金），并向被告支付了2万元定金，被告向原告出具了定金收条。但合同签订后，被告无端反悔违约，拒绝配合原告办理按揭贷款手续，并要求原告加价，否则就不卖该房屋。原告多次单独或通过第三人与被告协商，被告均坚持无理要求，至今双方未就该纠纷达成一致意见，致使合同延迟至今未履行，给原告造成了较大的直接损失和期待利益损失。为维护自身合法权益，原告只好诉诸法院，望依法公正裁决。
陈卓、任婧辩称，1、原告要求被告协助其办理房屋产权手续，存在履行不能；2、第三人是造成履行不能的原因；3、原告在诉状中部分陈述，与事实不符，是造成本案商品房买卖履行不能的原因；4、原告诉请违约金过高，请法庭查明事实基础上，依法判决。
第三人安徽正信网络科技有限公司述称，我方仅仅起第三人作用，在合同中不起任何作用。
陈卓、任婧在诉讼期间提起反诉请求:1、依法判令解除双方签订的《存量房买卖合同》，并判令不予返还反诉被告交付的定金20000元；2、本案的诉讼等费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年9月4日，反诉原告与反诉被告在第三人安徽正信网络科技有限公司介绍下签订《存量房买卖合同》。合同第一条第四款约定，该房屋现在处于抵押状态，反诉被告支付购房款给反诉原告办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续。合同签订后，反诉被告无故违约，未支付购房款给反诉原告办理银行还款，致使反诉原告房屋仍处于抵押状态。现反诉被告起诉要求反诉原告协助其办理房屋产权过户手续，无事实与法律依据。第一，根据《物权法》的规定，房屋抵押权存续期间，在房屋抵押登记未被注销的情况下，按照现行的产权登记手续，房屋的产权是不能办理过户登记的。第二，根据合同的约定及《合同法》的规定，反诉被告作为先履行义务一方，在其代为反诉原告清偿债务消灭抵押权前，明知该房屋处于抵押状态下执意要求反诉原告协助其办理房屋产权转户手续，致合同实际不能履行状态。综上，为维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，望判如所请。
反诉被告汪开学、李士华辩称，一、答辩人并未违约。虽然合同第一条第四项约定答辩人要支付购房款给被答辩人办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续，但通过合同第三条第2款不难看出，答辩人支付的购房款来源于二手房公积金贷款，被答辩人必须无条件提供相关资料配合答辩人办理贷款审批程序。被答辩人提供资料在先，答辩人办理贷款并支付购房款在后。合同签订且答辩人交完定金后，被答辩人见房屋涨价，背信弃义，竟然拒不提供结婚证、户口本、身份证等材料，致使答辩人无法办理住房公积金贷款，也就不能支付购房首付款。因此，本案合同不能履行的原因显然是被答辩人造成的，不存在答辩人违约的事实。被答辩人将合同条文断章取义，说什么答辩人违约，这完全是在颠倒是非、混淆视听。二、本案房屋买卖合同的履行并不存在法律障碍。《物权法》并未强制规定抵押财产绝对不能转让。该法第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。该条文明确在两种情况下可以转让抵押财产：一、经抵押权人同意可以转让抵押物；二、虽未经抵押权人同意，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的也可以转让抵押财产。本案答辩人与被答辩人正是约定以前述第二种方式转让房屋，且解除原抵押权及支付购房款的方式在合同中约定的清清楚楚，完全符合法律规定。因此，虽然被答辩人的房屋处于抵押状态，但这并不影响本案房屋买卖合同的效力和实际履行。请求依法驳回其反诉，诉讼费由被答辩人（反诉原告）承担。
第三人安徽正信网络科技有限公司述称，1、该房屋处于抵押状态，各方当事人均是了解的，第三人尽力了。2、合同可以继续履行，不存在履行不能。
原告汪开学、李士华围绕其诉讼请求提供证据如下：
证据一、存量房买卖合同1份，证明原、被告之间达成房屋买卖合同的事实及合同具体内容。
证据二、被告陈卓出具的收条1份，证明被告陈卓收取原告2万元合同定金的事实。
证据三、收款收据1份，证明原告为买房支出13800元中介费（佣金）的事实。
证据四、委托代理合同1份，发票2张，证明原告为解决本纠纷支出11000元律师费的事实。
证据五、交通费票据17张，证明原告为购买房屋及协商本纠纷支出两千多元交通费的事实。
证据六、安徽正信网络科技有限公司函告一份，证明被告违约的事实。
证据七、原告王开学与被告的手机短信4条，证明被告违约的事实。
被告（反诉原告）陈卓、任婧提供证据如下：
证据一、存量房买卖合同，证明：1、原被告双方经第三人中介订立商品房买卖合同。2、反诉被告负有先履行义务。
证据二、备案登记表，证明反诉原告出售的房屋已完成备案。
证据三、短信截图，证明：1、反诉原告已将欲出售房屋未能办理房产证告知第三人。2、第三人中介失职是造成合同不能履行的原因。
证据四、收据，证明：1、合同约定的定金由第三人代收。2、第三人中介失职是造成合同不能履行的原因。
本院经审理认定事实如下：陈卓、任婧夫妻于2014年4月10日与六安碧桂园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，共同购买位于六安碧桂园96幢2404号房屋，建筑面积118.29平方米（套内建筑面积91.24平方米，公摊面积27.05平方米），总价款602731元，其中，首付款362731元，另24万元按揭贷款支付，约定交付房屋期限为2016年3月20日前。该合同于2014年5月5日予以预售备案。陈卓、任婧于2014年7月26日与中国银行股份有限公司佛子岭路支行签订《个人一手住房贷款合同》，向该银行按揭贷款24万元，贷款期限为20年，并约定以所购上述房屋予以抵押，于2014年10月16日办理了他项权预告抵押登记，预告登记权利人为中国银行股份有限公司佛子岭路支行，预告登记义务人为陈卓、共有人任婧。陈卓、任婧至法庭辩论终结时尚未取得该房屋的不动产权属证（房地产权证）。
2016年9月4日，汪开学、李士华（系夫妻）通过第三人安徽正信网络科技有限公司（丙方）中介与陈卓、任婧签订《存量房买卖合同》，陈卓、任婧（甲方）将其共同购买的位于六安碧桂园96幢2404号房屋以总价690000元的价格出卖给汪开学、李士华（乙方）。合同第一条约定，该房屋已有抵押，以乙方支付购房款给甲方办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续丙方陪同办理。合同第三条约定，付款方式为公积金贷款,乙方通过二手房公积金按揭贷款程序办理购买房屋,甲乙双方签订本房屋买卖合同时，乙方支付给甲方购房定金20000元；甲乙双方签订本合同五个工作日内需备齐所需资料，乙方前往住房公积金管理中心办理贷款申请，待乙方住房公积金按揭贷款审批通过后，甲乙双方在十个工作日内办理房屋产权转户手续，乙方当天支付给甲方首付款27万元，交易过程中由六安市皋翔公证处指定的银行监管账户对于交易的部分房款进行资金托管；剩余房款40万元，待乙方领取新证办理公积金二审手续，通过后，届时住房公积金管理中心一次性放款到甲方指定账户后甲方领取；甲乙双方按揭材料齐备后，甲方无条件配合乙方办理公积金贷款手续，并提供相关资料，如未征得相对方同意逾期办理的，视为违约；如买受人因个人条件或政策原因按揭贷款不成功，此合同自动作废，甲方所收定金20000元归还乙方，丙方所收纳甲乙双方的佣金原款退回，甲乙丙三方互不追究责任。合同第四条对有关产权转户及相关费用的承担予以约定，其中约定，1、该房屋暂未办理房地产权证，办理该房屋房地产权证费用由甲方承担；3、办理该房屋产权转户所产生的办证费用（含契税、交易手续费、产权登记费及工本费等）由乙方承担。合同第五条第（四）项约定，甲乙双方办理完相关交易手续后，甲方正式将房屋交付给乙方使用。合同第六条违约责任约定，甲乙双方签订房屋买卖合同后，房屋买卖交易事实已经达成，如甲方违约，甲方应双倍返还乙方购房定金；本合同可以解除；若乙方违约，甲方所收乙方购房定金不退，本合同可以解除；同时违约方承担本合同丙方的全部佣金；甲方如逾期交付房屋须按合同总价的0.2%按日支付违约金给乙方；合同纠纷引起诉讼程序产生的律师费、诉讼费等相关的其他法律程序产生的费用均由违约方承担。甲乙丙三方均在合同上签名盖章。合同签订后当天，汪开学向陈卓支付了2万元定金，陈卓出具了定金收条一份，该2万元款由安徽正信网络科技有限公司代为保管，该公司向陈卓出具收据并注明，待陈卓将上述房屋不动产权证书原件送达该公司的同时，一次性支付给陈卓。汪开学同天向安徽正信网络科技有限公司支付中介费13800元。2016年9月8日，陈卓短信告知汪开学房产证未办理拿不到，此后双方协商未果，原告诉至本院。
本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力；不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；预告登记不能代替不动产登记。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定，转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书；未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
根据汪开学、李士华与陈卓、任婧所签订的《存量房买卖合同》的约定，陈卓、任婧所购买的六安碧桂园96幢2404号房屋，在原、被告签订存量房买卖合同时尚未办理房地产权证且有抵押登记，原、被告双方及第三人安徽正信网络科技有限公司均是明知的，至法庭辩论终结时陈卓、任婧尚未登记取得该房屋的不动产权属证书（房地产权证）。存量房买卖合同第一条约定，该房屋已有抵押，以乙方（汪开学、李士华）支付购房款给甲方（陈卓、任婧）办理银行还款及撤销房屋抵押登记手续丙方陪同办理，但该合同第三条却约定，“付款方式为公积金贷款,乙方通过二手房公积金按揭贷款程序办理购买房屋,甲乙双方签订本房屋买卖合同时，乙方支付给甲方购房定金20000元；甲乙双方签订本合同五个工作日内需备齐所需资料，乙方前往住房公积金管理中心办理贷款申请，待乙方住房公积金按揭贷款审批通过后，甲乙双方在十个工作日内办理房屋产权转户手续，乙方当天支付给甲方首付款27万元，交易过程中由六安市皋翔公证处指定的银行监管账户对于交易的部分房款进行资金托管；剩余房款40万元，待乙方领取新证办理公积金二审手续，通过后，届时住房公积金管理中心一次性放款到甲方指定账户后甲方领取。”对第一条的约定根本未予确认和落实，从而否定了第一条的约定，汪开学、李士华也未实际支付购房款给陈卓、任婧予以办理银行还款及撤销房屋抵押登记，致该房屋抵押一直未能撤销。根据住房公积金贷款的相关政策，办理二手房公积金贷款，所有二手房需提供房地产权证，办妥所出卖房屋的抵押登记并提交房地产他项权利证书才能放款，而陈卓、任婧出卖房屋时未取得房地产权证且有抵押登记未撤销，该二手房公积金贷款无法办理完成，而合同约定主要采用公积金贷款支付购房款，该合同约定无法实际履行。陈卓、任婧所出卖的房屋属于已建成的房屋，既未经正式登记取得不动产权属证书（房地产权证），又有抵押登记尚未撤销，也未经抵押权人同意转让财产，依据法律规定不得转让，故汪开学、李士华与陈卓、任婧所签订的《存量房买卖合同》违反了《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国房地产管理法》的强制性规定，履行不能，该合同应属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因导致合同无效原、被告双方均有一定责任，对原告汪开学、李士华要求被告陈卓、任婧赔偿违约金96600元（合同未约定具体交房时间），律师费11000元、交通费2000元的请求，以及对反诉原告陈卓、任婧要求不予返还定金20000元的请求，本院均不予支持。第三人安徽正信网络科技有限公司作为房地产经纪机构，明知被告陈卓、任婧出卖的房屋尚未取得房屋权属证书，仍然接受原、被告委托予以中介，并收取原告中介费13800元，也有一定过错，因合同无效，履行不能，第三人安徽正信网络科技有限公司依据该无效合同取得的中介费13800元也应予返还原告汪开学。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二十条、第一百九十一条第二款，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）汪开学、李士华与被告（反诉原告）陈卓、任婧所签订的《存量房买卖合同》无效；
二、被告（反诉原告）陈卓、任婧于本判决生效之日起五日内返还原告（反诉被告）汪开学、李士华定金20000元；
三、第三人安徽正信网络科技有限公司于本判决生效之日起五日内返还原告汪开学、李士华中介费13800元；
四、驳回原告汪开学、李士华的其他诉讼请求；
五、驳回反诉原告陈卓、任婧的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5770元，减半收取2885元，由被告陈卓、任婧负担2000元，原告汪开学、李士华负担885元。反诉费5450元，由反诉原告陈卓、任婧负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。
审判员 何修胜
二〇一七年三月二十日
书记员 程 坤
附相关法律条款：
《中华人民共和国物权法》
第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。
第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《中华人民共和国房地产管理法》
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
第三十九条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
《中华人民共和国合同法法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。