白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0802民初2896号原告李晶明，1967年5月22日，各体，现住白城市。委托诉讼代理人张星，系吉林亚非律师事务所律师。被告中铁九局集团第二工程有限公司法定代表人李世安，系执行董事，党委书记。委托诉讼代理人孙伟成，系法律合规部部长。被告白城市洮北区清真寺管理委员会法定代表人王军，系管委会主任。委托诉讼代理人高洪杰，系吉林通业律师事务所律师。原告李晶明诉被告中铁九局集团第二工程有限公司（以下简称中铁九局）、被告白城市洮北区清真寺管理委员会（以下简称清真寺管委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李晶明及其委托诉讼代理人张星、被告中铁九局集团第二工程有限公司委托诉讼代理人孙伟成、被告白城市洮北区清真寺管理委员会委托诉讼代理人高洪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李晶明诉称，2012年6月8日，原告与白城市铁鹤房地产开发有限公司签订房屋买卖协议，约定白城市铁鹤房地产开发有限公司将位于白城市洮北区民生东路6号楼22-1房屋卖给原告。原告于2013年11月4日取得房屋产权登记，产权证号为吉房权证白字第2013200**号。该房屋被被告白城市洮北区清真寺管理委员会占据至今。白城市铁鹤房地产开发有限公司与2012年12月办理注销登记手续，唯一股东同时注销，申请注销的主体是被告中铁九局集团第二工程有限公司。根据民事诉讼法规定，中铁九局集团第二工程有限公司应承担责任，故诉讼到法院，请求法院依法判令二被告交付房屋。被告中铁九局辩称：2009年6月19日，白城铁鹤公司与原告签订商品房买卖合同后，白城铁鹤公司与原告办理了房屋过户手续。原告仅支付房款161,625.00元，尚有200,000.00元未付。白城铁鹤公司多次要求原告支付余款均未果。故依据合同法第六十六条关于同时履行抗辩权的规定，并未将房屋交付原告。现原告至今未向被告中铁九局集团第二工程有限公司支付余下房款，故被告无权主张交付房屋，应依法驳回原告诉讼请求。被告清真寺管委会辩称，一、双方之间发生的买卖关系是无效的。2003年7月10日，被告清真寺管委会与白城市铁鹤房地产开发有限公司签订动迁按照协议，协议规定争议房屋临时交给清真寺做活动使用。然而直到今日，签订的协议书还在履行，争议房屋清真寺还在使用，双方还没有进行最后交接，协议还没有最后解除，所有买卖关系无效。二、原告诉讼请求的房屋暂时不能给付：理由1、原告购买的房屋是第一被告下属单位为了履行与清真寺签订的动迁安置协议的重要组成部分，我们之间还没有进行最后结算，后续问题好没有彻底解决。2、工程发包方和承建方在工程质量上存在很多质量问题，清真寺在2015年已经几次通过书面方式提出意见，对方一直没有答复，更没有修复。3、回迁商住房面积少交付达48平方米。按协议约定，回迁商业用房的建筑面积在250平方米-300平方米，先交付的两户商业用房的建筑面积只有227平方米，少48平方米，按照门市房价格计算我方损失384,000.00元。4、按安置协议规定，开发商必须给两户商业用房，阿訇住房办理土地使用证和房屋所有权证，至今未办。三、2007年4月30日，白城市铁鹤房地产开发有限公司与清真寺签订临时交接书，协议书明确规定“此协议不做正式交接手续”。在前此协议时，房屋质量问题还没有出现，是在质保期当中逐渐发生，多是随着出现，随着维修，最终还没有彻底解决。因此，被告清真寺管理委员会不同意将房屋倒出。根据原告的诉讼请求和被告的答辩，本庭归纳本案的争议焦点是：1、原告主张二被告腾迁本案诉争房屋的请求是否符合法律规定？2、被告中铁九局因原告欠房款200,000.00元，所以不同意交付是否符合法律规定？3、原告与中铁九局的房屋买卖协议是否合法有效？4、清真寺管委会抗辩主张，回迁协议未履行完毕，被告中铁九局建的房屋存在质量存在问题、给付房屋面积不足等理由不同意交付房屋的抗辩，是否符合法律规定？原告及二被告对本庭归纳的争议焦点没有异议和补充。原告为证实自己的主张，向法庭出示的证据有：一、原告与白城市铁鹤房地产开发有限公司在2012年6月8日签订的协议书一份。证明白城市铁鹤房地产开发有限公司将本案争议的房屋卖给原告。被告中铁九局质证有待调查，我需要回去核实，而且没有法人签字。被告清真寺管委会质证对证据的真实性没有异议，但认为此份协议书没有法律效力。二、吉房权证白字第2013200**号房屋产权证一份。证明原告已经对本案争议的房屋进行产权登记。被告中铁九局质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。三、白城市铁鹤房地产开发有限公司工商登记档案一份。证明被告中铁九局是白城市铁鹤房地产开发有限公司的唯一股东。被告中铁九局质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。四、白城市铁鹤房地产开发有限公司工商局注销档案一份。证明因为白城市铁鹤房地产开发有限公司丧失了诉讼主体资格，所以应该由唯一股东中铁九局作为被告参加诉讼。被告中铁九局质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。五、白城市铁鹤房地产开发有限公司与清真寺签订的协议书一份。证明协议书第七条约定，本案争议的房屋在2003年7月10日以后由白城市铁鹤房地产开发有限公司暂时借给清真寺。被告中铁九局质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。六、白城市民生东路22-1号房屋照片一张。证明本案争议的房屋由清真寺管委会占用至今。被告中铁九局质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。被告中铁九局为证实自己的辩解，向法庭出示的证据有：一、核销登记书一份。证明白城市铁鹤房地产开发有限公司已经注销了。原告质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。二、吉林省组织机构代码证废止通知书一份。证明白城市铁鹤房地产开发有限公司已经注销了。原告质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。三、白城市铁鹤房地产开发有限公司概况。证明白城铁鹤公司盖的房屋建筑完毕，全部销售完毕后，我公司接收清欠尾款业务。原告质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。四、商品房买卖合同一份。证明原告与中铁九局有房屋买卖关系。原告质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。五、李晶明购买白城铁鹤商品房支付明细一组。说明原告尚欠我单位商品房款200,000.00元。原告质证没有异议。被告清真寺管委会质证没有异议。被告清真寺管委会为证实自己的辩解，向法庭出示的证据有：一、协议书一份。证明：1、争议的房屋是为了拆迁动迁的重要组成部分，我方与铁鹤公司没有进行最后的房屋交付。2、合同正在履行，双方房屋没有最后交接。原告质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为回迁清真寺，早已回迁完毕，不存在合同履行问题，清真寺已经回迁几年了。被告中铁九局质证对证据的真实性没有异议。但认为清真寺管委会没有存在安全问题，需要去临时房屋进行活动，与房屋买卖没有关系。二、临时交接协议书一份。证明2007年双方约定，关于门市房继续出租、转卖，只能临时使用，回迁房屋存在质量问题，而且面积还差48平米，此份协议约定不作为最后交接协议使用。原告质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。约定的是暂时使用，但是不能没有期限。被告中铁九局质证对证据的真实性没有异议，对证明问题有异议。认为维修是三方协议，维修是丙方负责，丙方不能维修，再与乙方协商。暂时使用的是清真寺回迁的两所门市房，不是诉争房屋。对原告向法庭出示的一至六份证据，具有合法性、有效性和关联性，二被告对提出异议的证据，没有相应证据否定，原告出示的证据符合证据规则的规定，本院予以采信。对被告中铁九局向法庭出示的一至五份证据，原告与被告清真寺管委会均无异议，证据符合证据规则的规定，本院予以采信。对被告清真寺管委会向法庭出示的二份证据，与本案不具有关联性，原告与被告中铁九局的均有异议，不符合证据规则的规定，本院不予采信。通过庭审调查及原、被告三方的举证、质证，本院综合评判如下：2012年6月8日，原告与白城市铁鹤房地产开放有限公司签订房屋买卖协议书一份，约定甲方李晶明，乙方白城市铁鹤房地产开放有限公司，甲方购买乙方位于白城市民生东路22-1，面积144.65平方米，房款361,625.00元，甲方已付购房定金10,000.00元，甲方为办理房屋产权证需要，乙方将办理产权手续交给甲方，甲方办完产权证后将产权证交给乙方抵押。乙方将该房屋倒出，并将钥匙交给甲方后，甲方将全部房款交完，乙方将产权证交还给甲方。原告于2013年11月4日取得房屋产权登记，产权证号为吉房权证白字第2013200**号。该房屋没有倒出，被被告清真寺管理委员会占有使用。白城市铁鹤房地产开发有限公司与2012年12月办理注销登记手续，唯一股东同时注销，申请注销的主体是被告中铁九局。原告及被告中铁九局向法庭出示的房屋买卖协议书及吉房权证白字第2013200**号产权证，足资证明原告与白城市铁鹤房地产开发有限公司签定的房屋买卖协议及协议书合法有效，二份协议已经实际履行，房屋产籍已过户到原告名下，原告已经取得了房屋所有权。原告及中铁九局向法庭出示的白城市铁鹤房地产开发在有限公司工商的登记档案和在工商的注销档案，证明被告中铁九局是白城市铁鹤房地产开发有限公司的独资公司，白城市铁鹤房地产开发有限公司注销后，被告中铁九局应承担继续履行白城市铁鹤房地产开发有限公司与原告签订的房屋买卖协议，将房屋交付给原告的合同义务；原告应履行将剩余房款给付被告中铁九局的合同义务。原告向法庭出示的白城市铁鹤房地产开发有限公司与清真寺管委会签订的协议书及照片，证明白城市铁鹤房地产开发有限公司为被告清真寺管委会建设清真寺时，暂时提供门市房一户和仓库一处，使用期限与清真寺交付使用期限相同。被告清真寺管委会至今还在使用，清真寺于2007年4月30日交付使用至今，被告清真寺管委会仍然没有返还房屋。根据《最高人民法院关于使用的解释》第六十四条规定：“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人；未依法清算即被注销的，以该企业法人的股东、发起人或者出资人为当事人。”、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十七条一款规定：“侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。”、《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”的规定，原告的诉讼请求符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告中铁九局应按房屋买卖协议约定立即交付房屋；原告按协议给付剩余房款。因争议的房屋产权人为原告，故，被告清真寺管委会占有、使用该房屋依法无据，应立即腾迁房屋。被告中铁九局向法庭出示的证据不能证明其抗辩理由的成立，相反，能够证明原告主张事实的成立，因此，被告中铁九局的辩解没有证据和法律依据，本院不予支持。被告清真寺管委会向法庭出示的协议书，能够证明被告清真寺没有按协议约定在清真寺交付使用时，履行返还被告中铁九局提供的暂时所用房屋义务。清真寺于2007年4月30日交付使用，被告清真寺管委会以清真寺的工程质量及面积不足的问题为由，至今占有使用房屋，致使原告的合法权益不能实现，其行为违法，同时违背合同约定，被告清真寺管委会的抗辩理由与本案不是同一法律关系，故，被告清真寺管委会的辩解没有证据和法律依据，本院不予支持。本综上，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法经济权益，依照《最高人民法院关于使用的解释》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十七条一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决如下：一、被告中铁九局于本判决书生效后，立即向原告交付位于白城市民生东路22-1房屋。二、被告清真寺管委会于本判决书生效后，立即腾迁位于白城市民生东路22-1房屋交付给被告中铁九局。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,724.00元，由被告中铁九局和被告清真寺管委会共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  许 峰审 判 员  姚宏蕴人民陪审员  陈得雨二〇一六年十一月二十二日书 记 员  贾冬梅