吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终5640号上诉人（原审原告）：马国芳，现住在长春市南关区。被上诉人（原审被告）：长春鸿基房地产开发有限公司，住所地长春经济开发区生产力促进中心8-1公寓610室。法定代表人：李碧江，总经理。委托诉讼代理人：郑蕊，吉林理悦律师事务所律师，诉讼代理。上诉人马国芳因与长春鸿基房地产开发有限公司（以下简称鸿基公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春经济技术开发区人民法院于2017年8月30日作出的（2017）吉0191民初309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年10月30日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。马国芳上诉请求：请求撤销（2017）吉0191民初309号民事判决，改判鸿基公司支付马国芳2009年6月22日至2016年12月31日逾期办证违约金101,329.62元及2015年7月1日至2017年8月31日《承诺书》违约金25000元；依法增加对鸿基公司的责任约束力；一、二审诉讼费由鸿基公司负担。事实和理由：1.2008年马国芳全款购买涉案房屋，因鸿基公司未按约定完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，导致马国芳迄今未能取得产权，鸿基公司严重违约，合同约定违约金明显过低，且不随逾期交付登记材料天数增加而增加，鸿基公司违约持续时间过长，符合《合同法》第114条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条中关于违约金过低，应予调整的规定。一审只判令违约金143.92元实属适用法律错误；2.一审以马国芳不能提供证据证明其损失数额为由不支持马国芳主张不能成立。鸿基公司未按约完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，马国芳一直不断催问，鸿基公司反复推诿搪塞，致使产权至今年无法办理，严重影响马国芳产权确认、公示、交易安全等，马国芳的权利实现受到严重影响是显而易见的，损失时客观存在的。马国芳虽然没有举证因未办产权而产生的其他具体损失，但是根据司法解释第18条二款规定逾期贷款利息即应为具体损失；3.一审认定事实不足，对《承诺书》违约金没有做出相应判决。鸿基公司承诺在2015年7月1日前未达到可办理产权登记状态，每逾期一个月向每户赔偿1000元。如今距离承诺已过两年多，鸿基公司未达到可办理产权登记状态，明显违约。一审并未依据该承诺书做出相应赔偿数额；4.一审判决结果缺乏责任约束力。一审判决鸿基公司于判决生效后90日内完成产权登记备案，其明显缺乏责任约束力，并未对如到期未完成将承担何种责任进行判定，马国芳权益没有得到任何有效保障。请求二审法院增加鸿基公司的责任约束力，敦促其尽快履行义务。综上请求支持马国芳上诉请求，维护其合法权益。鸿基公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，应予维持。马国芳向一审法院起诉请求：1.判令鸿基公司立即为马国芳办理房地产权属登记；2.鸿基公司支付马国芳自2009年5月24日至2016年12月31日违约金101329.62元。一审法院认定事实：2007年10月13日，双方签订《商品房买卖合同》，约定马国芳购买鸿基公司开发的位于长春高新开发区前进大街以西金苑大厦1单元1707号房，合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，2008年1月21日马国芳支付全部价款143921元。马国芳称2008年9月22日交纳各种费用，即入住。金苑大厦系鸿基公司中途接收并续建的工程，由于建设基础资料缺失及历史遗留问题，鸿基公司未能在合同约定期限内完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。2014年3月25日鸿基公司出具承诺书，承诺如在2015年7月1日前未达到可办理金苑大厦产权登记状态，鸿基公司同意每逾期一个月向每户赔偿1000元。金苑大厦的产权登记至今仍未办理完成。以上事实的证据有：商品房买卖合同、收据8份、地税发票、承诺书、利息计算表等。一审法院认为：马国芳与鸿基公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效，均应按协议书约定履行义务。鸿基公司未按合同约定完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，系鸿基公司违约，鸿基公司应当承担违约责任。完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案是鸿基公司应尽义务，但由于涉案房屋建设基础资料缺失及历史遗留问题，鸿基公司未能及时办理，现鸿基公司已经基本完成办理权属登记所需资料，应责令鸿基公司在一定期限内完办理权属登记所需资料报产权登记机关备案。马国芳主张按银行逾期贷款利率支付利息（即违约金），按合同约定，鸿基公司未能在合同约定期间完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，应按已付房价款的0.1%向马国芳支付违约金；且在本案庭审过程中，鸿基公司亦认可按照已付房款的0.1%支付违约金，故应按合同约定判令鸿基公司承担违约责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条二款的规定，合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额难以确定的，可以按已付购房款总额、参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算（违约金）。本案中，双方在合同中已经约定了违约金标准，虽然马国芳主张合同约定违约金过低，但马国芳不能提供证据证明其损失数额，故对马国芳此项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》相关规定，判决如下：一、长春鸿基房地产开发有限公司于本判决生效后90日内为马国芳完成办理权属登记所需资料报产权登记机关备案；二、长春鸿基房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向马国芳支付违约金143.92元；三、驳回马国芳其它诉讼请求。案件受理费2327元由长春鸿基房地产开发有限公司负担。本院二审查明的案件事实与一审相同。本院认为：马国芳与鸿基公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，鸿基公司应在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。涉案房屋已于2008年9月22日交付使用，而鸿基公司并未依约将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已构成违约，应当承担违约责任。按照合同第十五条第二项约定，鸿基公司应按已付房价款的0.1%向马国芳支付违约金。马国芳虽然主张合同约定的违约金计算标准明显过低，不足以弥补对其造成的实际损失，应依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条二款规定来确定违约金的计算标准，但马国芳对实际损失的实际发生及具体金额并未提供证据予以证明，而双方亦在合同中对违约金计算标准做出了明确约定，故本案不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十八条二款规定。关于马国芳主张鸿基公司应依据承诺书承担违约责任一节。虽然鸿基公司出具了“如在2015年7月1日前未达到可办理金苑大厦产权登记状态，每逾期一个月向每户赔偿1000元”的承诺，且至今仍未履行完毕，但鸿基公司主张该承诺约定的违约金过高，请求予以降低。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础。在马国芳对实际损失真实客观存在并未提供证据予以证明的情况下，因双方已在合同中对违约金计算标准做出了明确约定，故以涉案《商品房买卖合同》约定的违约金作为实际损失比较合理。另，因马国芳在一审中就2017年1月1日至2017年8月31日违约金部分并未提起告诉，对此二审不予审理。综上，马国芳主张鸿基公司应按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金、依据承诺书鸿基公司应向支付违约金25000元的理由均不成立，本院不予支持。综上所述，马国芳上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,824.00元，由上诉人马国芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  郭 智代理审判员  张新华代理审判员  贺银婷二〇一七年十二月十一日书 记 员  王 淇