湖北省武汉市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）鄂01民终4761号
上诉人（原审被告、反诉原告）：胡敏芬，女，1956年11月28日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：郑志敏，湖北今天律师事务所律师。
上诉人（原审被告、反诉原告）：史芹，女，1980年2月23日出生，汉族，住武汉市武昌区，
委托诉讼代理人：郑志敏，湖北今天律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：肖向华，男，1975年1月3日出生，汉族，住湖北省洪湖市，
委托诉讼代理人：柳晓军、魏萍，湖北维力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：黎琳，女，1973年11月3日出生，汉族，住武汉市洪山区，
委托诉讼代理人：柳晓军、魏萍，湖北维力律师事务所律师。
上诉人史芹、胡敏芬武因与被上诉人肖向华、黎琳房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初1809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月17日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
史芹、胡敏芬上诉请求：一、撤销一审判决；二、解除上诉人与被上诉人肖向华、黎琳2016年1月20日签订的《房屋租赁合同》，押金3万元不予退还；三、判令被上诉人向上诉人赔偿损失148,660万元（其中转让费损失10万元，2016年3月18日至2016年5月31日租金损失48,660元）；四、判令本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、一审判决违反法定程序。上诉人向一审提交了两份银行账户的交易记录，一审并未对两份证据进行质证，上诉人认为该证据对于查清本案事实有着重要作用，一审不予质证造成了上诉人诉讼权利的损害。一审判决书未记载当事人提交的证据材料，以及法院对于证据材料的认定情况。2、一审判决认定双方签订的《房屋租赁合同》属于效力待定的合同是错误的。该合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。房屋权属不是阻却合同有效的法定事由。上诉人有权出租房屋，史安发为出租房屋武昌区水果湖街放鹰台1号1单元l层1室（以下简称101号房屋）的承租人，且按照其与房屋所有权人姚尧的约定，史安发有权对该房屋进行转租。史芹是史安发的女儿，且也是支付房租给姚尧的实际交款人。以上均说明史芹转租的行为史安发是知道并且认同的，无需史安发追认。3、被上诉人无故终止合同的行为已经构成违约，应按照《房屋租赁合同》承担违约责任，上诉人对于所收取的押金3万元有权不予退还。4、被上诉人的违约行为对上诉人已经造成了经济损失，包括转让费和租金，上诉人应当承担赔偿责任。
肖向华、黎琳辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序没有不当。上诉人的上诉没有事实和法律依据，不应得到支持。请求驳回上诉，维持原判。
肖向华、黎琳向一审法院起诉请求：1、撤销肖向华、黎琳与史芹、胡敏芬签订的《房屋租赁合同》；2、判令史芹、胡敏芬返还房屋押金3万元及利息，利息按银行同期贷款利率计算至实际给付之日。
史芹、胡敏芬反诉请求：1、解除史芹、胡敏芬与肖向华、黎琳签订的《房屋租赁合同》；2、判令肖向华、黎琳连带支付史芹、胡敏芬违约金6,840元；3、判令肖向华、黎琳连带赔偿史芹、胡敏芬损失20万元（其中转让费损失10万元、从2016年1月20日至2016年6月20日的房租损失10万元）。
一审法院查明：胡敏芬与案外人史安发原系夫妻关系，于2004年2月19日离婚；史芹系胡敏芬、史安发之女。胡敏芬系武汉市武昌区水果湖街放鹰台1号1单元1层2室房屋（以下简称102号房屋）的所有权人，该房屋登记的建筑面积为133.52㎡，案外人姚尧系101号房屋的所有权人，该房屋登记的建筑面积为129.29平方米，上述两房屋为相邻关系。2004年4月，上述房屋所属楼栋进行了改造，102号房屋增加建筑面积40.57平方米，101号房屋增加建筑面积37.37平方米。
2015年12月28日，案外人姚尧与史安发签订《房屋租赁合同协议书》一份，姚尧将其所有的101号房屋出租给史安发使用，租赁期限自2016年1月起至2021年12月止，并约定史安发在租赁期内可以转租。
2016年1月19日，黎琳通过银行转账方式向史芹的账户转款3万元，次日，史芹代理胡敏芬（甲方）与肖向华、黎琳（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将102号房屋及101号房屋出租给乙方，房屋面积约为400㎡，租赁期限自2016年3月18日起至2021年12月31日止，租金分段计算，其中2016年3月18日至2016年12月31日为188,660元，租金每半年交纳一次，首付租金为94,330元；签订本合同时，乙方应向甲方支付房屋押金3万元整，租赁期间不计利息，租赁期满后甲方一次性退还给乙方；本合同签订之日起一周内，乙方一次性支付给甲方10万元转让费；乙方若逾期交付，每逾期一日按月租金的千分之三向甲方支付违约金，逾期30天，甲方有权终止合同；租赁期内，乙方可以转让但不得擅自终止合同，否则所交纳押金作为违约金，甲方不予退还；租赁期满或乙方提前终止租赁合同，甲方不承担乙方的一切经济损失。
合同签订后，因肖向华、黎琳未依约向胡敏芬支付转让费及房租，史芹于2016年1月30日向肖向华、黎琳邮寄《通知》一份，以肖向华、黎琳支付转让费10万元及房租已逾期为由，要求肖向华、黎琳收到通知后3日内支付转让费10万元及租金。后因肖向华、黎琳仍未向胡敏芬支付转让费及房租，胡敏芬于2016年5月28日上述房屋另行出租给他人使用。
一审法院认为，根据《房屋租赁合同》载明的内容，胡敏芬为102号房屋及101号房屋的出租人，肖向华、黎琳为承租人。但因胡敏芬并非101号房屋的所有权人或承租人，对该房屋不享有处分权，故该合同属于效力待定合同，鉴于该合同效力未获得相关权利人的追认，且胡敏芬在获得权利人的追认前，已将上述房屋另行出租给他人使用，致使该合同已无获得追认后继续履行的可能，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定的精神,一审法院确认该合同未能生效，胡敏芬应对此承担过错责任，比照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，胡敏芬应当向肖向华、黎琳返还已收取的押金3万元，并赔偿相应的利息损失，故对肖向华、黎琳要求胡敏芬返还房屋押金3万元及赔偿利息损失的诉讼请求予以支持，史芹作为实际收款人，应承担共同偿还责任。因《房屋租赁合同》未能生效，不具备撤销或解除该合同以及依该合同约定条款承担违约责任的前提，且胡敏芬系导致该合同未能生效的过错方，故对肖向华、黎琳要求撤销《房屋租赁合同》的诉讼请求及胡敏芬、史芹的全部反诉请求不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条规定之精神、比照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、胡敏芬、史芹应于本判决生效之日起3日内，向肖向华、黎琳返还押金3万元；二、胡敏芬、史芹应于本判决生效之日起3日内，以3万元为基数，按照中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率，向肖向华、黎琳支付2016年1月21日起至本判决生效之日止期间的利息；三、驳回肖向华、黎琳的其他诉讼请求；四、驳回胡敏芬、史芹的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费550元，减半收取275元，反诉费2,201元，共计2,476元由胡敏芬、史芹负担。
本院二审期间，胡敏芬、史芹向本院提交了两个银行账户的交易记录各一份，拟证明史芹为101房屋和102号房屋的实际租金支付人。经肖向华、黎琳质证，对该证据的真实性无异议，但认为与本案无关，且有一笔6万元的转账记录与姚尧、史安发签订合同的时间节点不一致，无法达到其证明目的。本院对该证据的真实性予以确认，因史芹并非本案租赁合同的相对方，而是作为胡敏芬的代理人参与合同的签订，史芹是否有权出租101号房屋与本案无关，故本院对该证据不予采信。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，胡敏芬系102号房屋的所有权人，史芹之父史安发系101号房屋的承租人，有权对101号房屋进行转租。现胡敏芬与史安发已离婚，胡敏芬与肖向华、黎琳签订的租赁合同系将102号房屋和101号房屋一并出租，胡敏芬出租101号房屋的行为属于无权处分，在一审中胡敏芬的行为未得到权利人的追认，二审中仍未提交权利人追认的证据，故该部分合同应为无效。鉴于租赁合同所涉租赁物已由胡敏芬另行出租，案涉合同已无法继续履行，一审判决胡敏芬返还肖向华、黎琳支付的定金3万元，并承担资金占用期间的利息损失，符合法律规定。因史芹为该款项的实际收款人，一审判决其承担共同偿还的责任并无不当。
关于胡敏芬、史芹称史芹系101号房屋的实际租金支付人，有权对外出租101号房屋的上诉理由。案涉租赁合同的出租人为胡敏芬，史芹系作为胡敏芬的代理人行使出租的权利，其并非合同相对方，史芹无论是否有权出租101号房屋均与本案无关。故本院对胡敏芬、史芹的此项上诉请求不予支持。
关于胡敏芬、史芹称一审违反法定程序的上诉理由。胡敏芬、史芹向一审提交的银行账户交易记录两份，一审认为与本案无关，未予质证。二审中胡敏芬、史芹向本院提交了该证据，本院审理查明，该证据确实与本案无关。一审对此不予质证并未违反法定程序。双方当事人向一审法院提交的证据，已经过庭审质证，一审判决对证据未一一罗列，并不违反法律规定。故本院对胡敏芬、史芹的此项上诉理由亦不予支持。
综上所述，胡敏芬、史芹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2,751元由胡敏芬、史芹共同负担。
本判决为终审判决。
审判长 张文霞
审判员 申 斌
审判员 丰 伟
二〇一七年九月二十九日
书记员 陈亮希