宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）吴民终字第654号
上诉人（原审原告、原审反诉被告）宁夏欧蓓莎置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区青铜峡市。
法定代表人张峰，系该公司经理。
委托代理人魏晋喜，宁夏昊德律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）邬建军，男，1974年3月29日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。
委托代理人董安，宁夏一楠律师事务所律师。特别授权代理。
上诉人宁夏欧蓓莎置业有限公司（以下简称欧蓓莎公司）因与上诉人邬建军房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院（2014）吴利民初字第2085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2015年12月3日公开开庭审理了本案，上诉人欧蓓莎公司的委托代理人魏晋喜、上诉人邬建军及其委托代理人董安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审经审理查明，2013年7月30日，原告欲承租吴忠市某某大道3区A座201号商贸楼向被告预付租金5万元。被告向原告出具一张租金5万元的收条。2013年8月12日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定：被告承租原告所有的位于吴忠市某某大道3区A座201号商贸楼（一至三层）；被告同意原告租赁3年，自2013年8月10日至2016年8月10日止；每年租金为26万元；按一年一次性支付，并在签订合同时支付押金2万元，租赁终止，被告验收后，将押金全额退还原告，不计利息；第一次付款时间签订合同之日，以后按签订日（租赁年）提前一个月支付次年租金；租赁期内，经被告通知交租金后，原告拖欠房屋租金7天的，因被告方原因无法交纳房租的除外，被告可以终止合同，收回房屋使用权，被告需承担全部责任，并按当年租金额两倍赔偿被告损失；在租赁期间，原、被告如有一方需解除合同的，必须提前一个月通知对方，协商解决。合同还对其他权利义务进行了约定。原、被告还口头约定原告向被告支付转让费16万元。同日，原告向被告分别转账16万元和23万元（含押金）。被告当天向原告出具收到租费16万元以及收到押金2万元的收条各一张。被告将吴忠市某某大道3区A座201号商贸楼（一至三层）交付原告使用。2014年9月，原告以业务需要拟将欧蓓莎商海城售楼中心搬迁他处，向被告提出解除租赁合同。后双方因解除房屋租赁合同及是否返还转让费发生纠纷。
一审法院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，应受法律保护。双方应严格按照约定履行各自义务。本案的争议焦点是：一、双方是否已解除《房屋租赁合同》；二、原告向被告支付16万元转让费还是租金。
一、双方是否已协商解除《房屋租赁合同》。该合同中约定“在租赁期间，原、被告如有一方需解除合同的，必须提前一个月通知对方，协商解决”。原告已按合同履行通知义务。原告提交的照片证实被告就该房屋已对外招租，被告对外招租的行为视为同意解除。故原告主张双方的合同已于2014年10月10日解除，本院予以采信。反诉原告要求解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，已无实际意义。二、原告向被告支付16万元是转让费还是租金。在签订合同之前，原告向被告预付租金5万元。在签订合同当天，原告分别向被告转账16万元和23万元。原告主张该16万元是支付下一年租金，但合同中对支付租金的时间及数额有明确约定，即“按一年一次性支付，并在签订合同时支付押金2万元，租赁终止，被告验收后，将押金全额退还原告，不计利息，第一次付款时间签订合同之日，以后按签订日（租赁年）提前一个月支付次年租金”。原告支付支付下一年租金的时间尚未到期，其次所支付租金也不是年租金26万元。故该16万元应当是双方口头约定的转让费。现原告以16万元是下一年租金要求被告予以返还，无事实依据，本院不予采信。原告要求被告返还押金2万元的诉求，本院予以支持。关于反诉原告要求反诉被告承担违约金216667元（自2014年8月10日至2015年1月10日止，按月租金21667元的双倍计算）的问题。反诉被告提前解除合同符合合同约定，同时反诉原告对外招租的行为视为同意解除。反诉被告没有违约行为。故反诉原告要求支付违约金的诉求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十二条的规定，判决：一、被告邬建军向原告宁夏欧蓓莎置业有限公司返还押金2万元；二、驳回原告宁夏欧蓓莎置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告邬建军的反诉请求。案件受理费3032元，由原告宁夏欧蓓莎置业有限公司负担2566元，被告邬建军负担466元；反诉受理费2275元，由反诉原告邬建军负担。
宣判后，欧蓓莎公司不服向本院提起上诉，其上诉的事实、理由和请求是：一审判决虽认定了上诉人欧蓓莎公司支付邬建军的16万元转让费，但判决驳回上诉人欧蓓莎公司的该诉讼请求，有失公正。上诉人欧蓓莎公司从邬建军处承租的是空闲营业房，没有受让任何遗留物品，邬建军称只有其将房屋租赁给新的承租人后，由上诉人欧蓓莎公司向新的承租人收取，没有依据和道理。邬建军应当返还上诉人欧蓓莎支付的16万元转让费。综上，请求二审撤销一审判决第二项，改判由邬建军返还欧蓓莎公司租赁费116666.67元，诉讼费用由邬建军承担。
邬建军针对上诉人欧蓓莎公司上诉的事实、理由及请求答辩称：欧蓓莎公司认为16万元是租金应返还的理由不能成立。欧蓓莎公司在租赁前，房屋由杨国鹏承租并装修，经协商邬建军支付杨国鹏15万元，欧蓓莎公司在承租房屋时，愿意以转让费的形式承担邬建军支付给杨国鹏的装修补偿费。因此，欧蓓莎公司支付的16万元是转让费，不是租金，不具有返还的性质。一审对此认定事实清楚，判决正确，请求予以维持。
上诉人邬建军上诉的事实、理由和请求是：1.根据双方签订的房屋租赁合同约定，解除合同必须由双方协商同意。虽然欧蓓莎公司提出解除合同的要求，但邬建军并没有同意，经双方协商，先贴广告招租，待有新的承租人接替后，双方的租赁合同即解除。一审法院认为邬建军对外招租的行为视为同意解除合同，缺乏事实依据。邬建军在一审的诉讼请求中，并没有要求法院确认房屋租赁合同解除的时间，一审认定该事实超出诉讼请求范围且没有事实依据。2.根据双方合同约定，若欧蓓莎公司拖欠租金，经邬建军通知超过7天的，欧蓓莎公司按年租金的两倍赔偿邬建军的损失。欧蓓莎公司承租房屋的期限为三年，第二年房租并没有按约定支付，经邬建军通知后，仍然没有支付，欧蓓莎公司的行为明显构成违约，应承担违约责任。综上，上诉人邬建军认为，一审认定事实不清，判决错误，请求二审撤销一审判决第三项，改判支持邬建军在一审的反诉请求，反诉受理费和上诉费由欧蓓莎公司承担。
欧蓓莎公司针对上诉人邬建军上诉事实、理由及请求答辩称：邬建军与欧蓓莎公司的房屋租赁合同关系于2014年9月18日就协商解除了，在协商解除过程中，欧蓓莎公司要求返还16万元的转让费遭拒，双方未就转让费的返还问题达成一致，随后欧蓓莎公司按照合同约定于2014年9月18日提起诉讼。邬建军对外张贴招租广告，欧蓓莎公司办理搬迁工作，双方之间的房屋租赁关系解除是客观事实，欧蓓莎公司按照双方协商后的时间愿意承担租赁费至2014年10月。因此，邬建军认为租赁合同没有解除不符合客观事实，其上诉请求不能成立。
二审中，上诉人欧蓓莎公司没有提交证据。上诉人邬建军提交一份邬建军与张保林签订的房屋租赁合同一份，以证明欧蓓莎公司承租的房屋在2015年1月26日才找到另外的承租人张保林，并签订租赁合同，说明邬建军与欧蓓莎公司的租赁合同解除时间是2015年1月26日。上诉人欧蓓莎公司质证对该证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该合同不能证明欧蓓莎公司与邬建军解除房屋租赁合同的时间，邬建军与张保林何时订立合同与欧蓓莎公司没有关系，且邬建军陈述该证据是在一审庭审后形成的不符合事实。
对上诉人邬建军提交的其与张保林签订的房屋租赁合同一份，上诉人欧蓓莎公司对真实性、合法性没有异议，本院对真实性、合法性予以认定，对其证明目的不予认定。
二审经审理查明，一审法院查明的事实由相应证据予以证实，本院予以确认。
本院认为，上诉人欧蓓莎公司与上诉人邬建军签订的《房屋租赁合同》，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。本案的争议焦点是：1.涉案《房屋租赁合同》是否已经解除；2.上诉人欧蓓莎公司主张由上诉人邬建军返还16万元的请求能否成立？3.上诉人邬建军主张由上诉人欧蓓莎公司赔偿损失216667元的请求能否成立？
一、涉案《房屋租赁合同》是否已经解除。本案中，双方当事人于2014年9月对租赁合同的解除进行协商，双方只是对合同解除后的相关事宜没有最终达成一致引起双方发生诉讼。上诉人欧蓓莎公司提交的照片，证实上诉人邬建军就涉案房屋张贴招租广告，对外已经进行招租，即使按照上诉人邬建军认可其对外张贴招租广告的时间即2014年11月来认定，此时双方对合同解除已经形成了事实，故一审法院认定双方的租赁合同已在上诉人邬建军提起反诉要求解除租赁合同时已经解除和上诉人邬建军主张解除房屋租赁合同的请求已无实际意义，是正确的，本院予以确认。
二、上诉人欧蓓莎公司主张由上诉人邬建军返还16万元的请求能否成立？按照上诉人欧蓓莎公司在起诉状中的陈述：在租赁合同履行期间，欧蓓莎公司共计支付上诉人邬建军租金及押金44万元，2014年9月因欧蓓莎公司搬迁他处，向上诉人提出解除合同，并要求返还预交的租赁费16万元，按照截止2014年10月10日返还房屋计算，欧蓓莎公司要求上诉人邬建军应返还预交的租赁费136666.67元。而根据双方签订的房屋租赁合同第二条第3项，即“按一年一次性支付，……，第一次付款时间签订合同之日，以后按签订日（租赁年）提前一个月支付次年租金”的约定，上诉人欧蓓莎公司支付下一年租金的时间尚未到期，所支付的款项也不是年租金26万元；且在二审中，上诉人欧蓓莎公司也认可该16万元并不是其预交的租赁费，故上诉人欧蓓莎公司主张16万元是其预交的下一年租金的事实及理由不能成立。二审中，上诉人欧蓓莎公司虽认为该16万元是上诉人邬建军强行收取的转让费，但并未提交证据证实，故一审判决认定该16万元是双方当事人口头约定的转让费，是正确的，本院亦予以认定。对此，双方已经按照口头约定将自己的权利义务行使和履行完毕，该行为并不违反法律、行政法规的强制性规定，故上诉人欧蓓莎公司要求上诉人邬建军返还该款项，无事实和法律依据。一审判决对上诉人欧蓓莎公司的该诉讼请求不予支持是正确的，本院予以确认。
三、上诉人邬建军主张由上诉人欧蓓莎公司赔偿损失216667元的请求能否成立？租赁合同虽然约定，经甲方即上诉人邬建军通知交租金后，乙方即欧蓓莎公司拖欠房屋租金7天的，因乙方原因无法交纳房租的除外，乙方承担全部责任，并按当年租金两倍赔偿甲方损失。按照上诉人邬建军提交的告知书载明的时间之后，上诉人欧蓓莎公司确实没有交纳下一年租金，但这时上诉人欧蓓莎公司已经提出解除租赁合同的要求，按照上诉人邬建军自己认可的即2014年11月其已经张贴了对外招租广告，由此表明双方当事人对上诉人欧蓓莎公司不再续租房屋是明知的。故上诉人邬建军再要求上诉人欧蓓莎公司公司交纳下一年租金于情于理不合，也不能达到双方订立合同的目的。由此，上诉人邬建军认为上诉人欧蓓莎公司违约应承担违约责任216667元的请求不能成立，一审判决对此认定正确，处理并无不当，本院予以确认。
按照双方合同约定，上诉人欧蓓莎公司交纳的押金，因合同终止应予返还。一审判决上诉人邬建军返还上诉人欧蓓莎公司押金2万元，符合双方约定和法律规定。
综上，一审判决正确，应予维持。上诉人的上诉理由经核均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4908元，上诉人欧蓓莎公司负担2633元，上诉人邬建军负担2275元。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈秀霞
代理审判员 马春燕
代理审判员 刘 磊
二〇一五年十二月十五日
书 记 员 李 丁
附：本案适用法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。