山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）济商终字第257号
上诉人（原审被告）山东诚基房地产开发有限公司，住所地济南市。
法定代表人杭宁，董事长。
委托代理人柳广波，山东李晓明律师事务所律师。
委托代理人肖理哲，山东李晓明律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国银行股份有限公司济南天桥支行，住所地济南市。
负责人柳璐，行长。
委托代理人隋轶，山东平正大律师事务所律师。
委托代理人洪仙珠，山东平正大律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）济南市置业担保有限责任公司，住所地济南市。
法定代表人孙新华，董事长。
委托代理人耿延丽，女，1989年1月19日出生，汉族，该公司职员，住山东省沾化县。
被上诉人（原审被告）董理，女，1973年11月18日出生，汉族，济南阿卡尼经贸有限公司职员，住济南市。
委托代理人谭一明，男，1979年2月8日出生，汉族，济南泺源房地产开发公司法律顾问，住济南市。
上诉人山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基公司）因与被上诉人中国银行股份有限公司济南天桥支行（以下简称中国银行天桥支行）、董理、济南市置业担保有限责任公司（以下简称置业担保公司）金融借款合同纠纷一案，不服济南市天桥区人民法院（2013）天商初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
原审法院认定，2010年12月1日，董理向中国银行天桥支行提交中国银行个人购房贷款申请书，申请借款50万元，借款期限22年。2011年2月10日，中国银行天桥支行（贷款人）与董理（借款人）、诚基公司（保证人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》l份，合同约定，本合同项下个人住房贷款金额为50万元，贷款期限为22年／264个月，自贷款实际放款日起算。贷款用途仅限于借款人用于支付其购买历下区诚基中心15-1-203号房产的购房款。若该所购房屋上述地址与其房屋所有权证书记载不一致，则以后者为准。购房总价款l079376元。贷款利率与计结息约定，本合同项下贷款利率按中国人民银行、中国银行股份有限公司颁布的相关规定执行，采取浮动利率方式执行，浮动周期为l2个月。即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次。第一个浮动周期内，贷款月利率为6.05‰，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮l0％作为下一个浮动周期的适用利率。罚息约定，若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50％。（按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×年罚息利率／360）。还款方式为按月等额本息还款。担保方式为：借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保。保证人（开发商）提供阶段性连带责任保证。由董理提供全程抵押担保，并签署相应的抵押合同。该贷款合同由借款人董理签名捺印，贷款人、保证人（开发商）加盖公章。合同附件一中借款人违约事件及处理约定，借款人未按期归还贷款本息即构成或视为本合同项下违约，出现前款规定的违约事件时，贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失；依法及本合同约定对抵押房屋行使抵押权；要求保证人承担保证责任。关于开发商保证约定若保证人（开发商）为合同项下贷款提供保证的，则：1、保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。2、若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任。
置业担保公司于2011年1月7日向中国银行天桥支行提交《个人住房贷款担保承诺函》，承诺“为借款人董理因购买坐落于：历下区和平路47号15号楼l单元2层203室，购房合同编号：销售（字）201032076的房产向贵行申请的伍拾万元整（￥500000）贷款提供阶段性担保，担保期限为自所担保房屋以山东诚基房地产开发有限公司为产权人的《房屋所有权》交由济南市置业担保有限责任公司保管至以贵行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权证》办理完毕为止。”。
上述合同签订后，中国银行天桥支行按约发放贷款，于2011年2月10日出具个人贷款凭证，载明依据董理的授权将50万元贷款转入诚基公司银行账户。借款到期日2033年2月10日。借款月利率6.05‰。
2009年12月11日，诚基公司作为甲方与置业担保公司（乙方）签订《担保、代理合作协议书》，关于担保约定甲、乙双方均为购房人的借款行为向贷款银行提供阶段担保，甲方之阶段担保期限自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》办理完毕止；乙方之阶段担保期限自以甲方为产权人的所担保房产《房屋所有权证》交由乙方保管至以贷款银行为权利人、购房人为抵押人的《房屋他项权利证》办理完毕。
自2012年10月10日至2013年1月17日，董理共逾期合计4期。截止到2013年1月17日，已还本金l5143．69元，已还应收利息58158.91元、应收利息罚息3.7元，本金余额484856.31元，拖欠应收利息l2406.38元，拖欠应收利息罚息211.15元，拖欠本金罚息55.87元，共计497529.71元。
关于利息、罚息利息，中国银行天桥支行主张起诉日期间董理的贷款年利率为7．755％，日利率为7．755％÷360天≈0．02154％；日罚息率为7.755％÷360天×l50％≈0.03231％；罚息利息=（本金＋应付未付利息）×实际天数×0.03231％。截至2013年1月17日，拖欠利息、罚息利息13673.4元，此后利息、罚息利息均自2013年1月18日至本息清偿之日止，以本金484856.31元为基数，按照上述日利率、日罚息率分别计算（如遇中国人银行利率调整则随其调整）。
中国银行天桥支行庭审中自愿放弃要求被告赔偿律师代理费的诉讼请求。
原审法院认为，中国银行天桥支行与董理、诚基公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、中国银行天桥支行与诚基公司签订的《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》均系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，中国银行天桥支行依约向董理发放了贷款50万元，已经履行了其合同义务，董理自2012年10月10日开始起未能按照合同的约定还款，已经构成违约。中国银行天桥支行依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定及双方签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，主张解除合同，符合合同约定及法律规定，予以支持。中国银行天桥支行要求董理偿还贷款本金及相应利息、罚息的诉讼请求，事实清楚，证据充分，予以支持。中国银行天桥支行主张利息、罚息的计算方法符合合同约定，予以支持，但其截止日期应为本判决生效之日。中国银行天桥支行主张对董理的抵押房屋优先受偿，因该房屋尚未办理抵押权登记，中国银行天桥支行的主张缺乏法律依据，不予支持。中国银行天桥支行要求董理赔偿其律师代理费，庭审中中国银行天桥支行自愿放弃该项诉讼请求，此系对自己诉讼权利的行使，予以准许。中国银行天桥支行要求诚基公司对上述款项承担连带清偿责任，诚基公司抗辩对董理的贷款只是承担阶段性担保责任，担保期是自合同签订之日起至房屋大证办妥并交由置业担保公司之日止。根据诚基公司与中国银行天桥支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》，均约定保证人提供的阶段性连带责任保证期限截至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。本案中，诚基公司提交EMS特快专递详情单及回执用以证明已履行完毕阶段性担保责任，置业担保公司不予认可，且诚基公司与中国银行天桥支行、中国银行天桥支行与诚基房地产公司、置业担保公司签订的其他合同中就担保期限所做的约定均不能对抗本案购房贷款合同及其附件的约定。且董理亦未与中国银行天桥支行办理他项权证，因此诚基公司并未完全履行完毕其担保责任，本院对该项抗辩不予采信，其仍应承担其担保责任。因诚基公司担保期限尚未届满，中国银行天桥支行同时要求置业担保公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十八条、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：一、中国银行股份有限公司济南天桥支行与董理、山东诚基房地产开发有限公司签订的2011年济中银天房借字00211号《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》自判决生效之日解除。二、董理于判决生效之日起十日内，偿还中国银行天桥支行中国银行股份有限公司济南天桥支行截至2013年1月17目的借款本息497529.71元。三、董理于判决生效之日起十曰内，偿还中国银行天桥支行中国银行股份有限公司济南天桥支行自2013年1月18日起至判决生效之日止的利息、罚息利息。计算方式为：利息，以484856.31元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）为基数，按日利率0.02154％计算；罚息利息，以（484856.31元（期间如被告还款，则以实际所欠借款本金数）＋应付未付利息）×0.03231％（如遇中国人民银行利率调整则随其调整）计算。四、被告山东诚基房地产开发有限公司对上述第二、三判项承担连带清偿责任。五、驳回中国银行天桥支行的其他诉讼请求。案件受理费8760元，诉讼保全费3070元，共计ll830元，由中国银行天桥支行负担100元，董理、山东诚基房地产开发有限公司负担ll730元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诚基公司不服判决上诉称，1、原审判决仅判决我公司承担责任是错误的，我公司与置业担保公司的担保期限是重合的，因此置业担保公司应与我公司共同承担连带保证责任。2、我公司于2012年2月21日取得房产证大证，并于2012年8月13日邮寄给置业担保公司，该公司无故拒收，应视为我公司已经交付大证，置业担保公司的担保期间已经开始计算。3、原审判决认定上诉人的担保期间是错误的，根据中国银行所提供的个人一手住房贷款合同附件中个人住房贷款合同的保证责任条款属于格式条款，加重了我公司的担保责任，该条款无效，另外根据我公司与置业担保公司所签署的担保代理合同协议的约定，我公司的担保期限是自贷款银行与借款人签订的借款合同生效之日起至我公司为产权人的所担保房产房屋所有权证办理完毕之日止，由此可以看出中国银行天桥支行与我公司及董理所签署的住房贷款合同中关于我公司的担保期限已经与先前各方所签署的合同中所确定的担保期限是不一样的，明显加重了我公司的担保责任，应确认无效。故请求撤销原审判决第四项，改判置业担保公司与我公司共同承担连带担保责任。
被上诉人中国银行天桥支行辩称，1、原审判决认定诚基公司的担保期限尚未届满，事实清楚，证据充分。根据中国银行天桥支行与诚基公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、《中国银行股份有限公司个人房屋贷款合作协议》的约定，诚基公司对董理的合同项下的贷款承担阶段性担保责任，担保期限是自合同签订之日至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日。且本案董理亦未与中国银行天桥支行办理他项权证，因此，诚基公司尚在担保期限内，应对董理的贷款本息承担连带清偿责任。2、置业担保公司担保期限是自所担保房屋以诚基公司为产权人的房屋产权大证交由置业担保公司保管起至借款人办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日止。但诚基公司并未提供充分有效的证据证明其已将房屋产权大证交由置业担保公司保管，也不能证明置业担保公司的担保期间已经开始。因此，诚基公司要求置业担保公司共同承担连带保证责任的上诉理由不成立。3、诚基公司是否向济南置业担保有限公司邮寄过房产大证，并不影响诚基公司向中国银行天桥支行履行担保义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。
被上诉人董理辩称，诚基公司的上诉请求焦点为是否与置业担保公司共同承担连带责任的问题，对此我没有答辩意见。
被上诉人置业担保公司辩称，1、根据诚基公司与中国银行天桥支行签署的住房贷款合同约定，保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。他项权证尚未办出，诚基公司尚在担保期限，应当承担连带保证责任。2、根据我公司与诚基公司签署的担保、代理合作协议书约定，我公司之阶段担保期限自以诚基公司为产权人的所担保房产所有权证交由我公司保管（且房产无抵押、冻结）至以贷款银行为权利人，购房人为抵押人的房屋他项权证办理完毕止但是我公司至今未收到诚基公司为产权人的房屋所有权证，故我公司的担保期限尚未开始，不应承担保证责任。3、根据济南市历下区人民法院（2012）历商初字第1360号、1361号已生效的民事判决书，证实诚基公司已于2012年6月份将房屋所有权证交由济南市房管局，因此也就不存在诚基公司曾于2012年8月13日向我公司邮寄房屋所有权证的事实。即使存在诚基公司所称的邮寄情况，因其邮寄内容为房屋所有权证书复印件，仍不符合《担保、代理合作协议书》的约定，我公司的担保期限尚未开始计算，仍不应承担担保责任。综上，诚基公司的上诉请求不能成立，请求维持原审判决。
经审理本院认定，原审判决认定事实属实，本院予以确认。
本院另查明，诚基公司自认向置业担保公司邮寄的为房产证复印件，原件已经由济南市房管局留存。
本院认为，诚基公司与置业担保公司为本案借款提供的均为阶段性担保，诚基公司的担保期限自借款合同生效至办妥贷款所购房屋抵押登记手续并且中国银行天桥支行收到他项权证之日，置业担保公司提供的担保期限自诚基公司将以其为产权人的房屋所有权证交由置业担保公司保管至房屋他项权证办理完毕为止。诚基公司主张已经将房屋所有权证交由担保置业公司保管，但根据其自述，该房屋所有权证已将交由济南市房管局留存，其向置业担保公司邮寄的为房产证复印，说明该公司并未按照约定将以其为产权人的房屋所有权证交由置业担保公司保管，根据各方约定，在此情况下，置业担保公司的担保期限并未开始。诚基公司的上诉请求，无事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8760元，由上诉人山东诚基房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 潇
代理审判员 刘培森
代理审判员 栾钧霞
二〇一四年六月五日
书 记 员 马冬艳