江苏省宿迁市宿城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宿城民初字第01241号
原告孙卫东。
委托代理人朱向阳，江苏鑫焱律师事务所律师。
委托代理人朱宣瑾，江苏鑫焱律师事务所律师。
被告朱涛。
被告张业玲。
原告孙卫东与被告朱涛、张业玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月15日公开开庭进行审理。原告孙卫东及其委托代理人朱向阳、朱宣瑾，被告朱涛、张业玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告孙卫东诉称：涉案房屋为宿迁市经济开发区东方明珠御景苑21幢101室住宅。2007年6月21日，第一被告朱涛与宿迁市金盛房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，合同约定房屋面积为193.38平米，房款377091元，首付款不少于总房款的30%，2007年10月31日前交付。2008年8月，原告从第二被告张业玲张贴在东方明珠御景园小区的广告得知出售该房屋的信息，即与被告张业玲见面商谈房屋交易事宜。被告张业玲称其是该房房主，并向原告提供第一被告朱涛与开发公司签订的《商品房买卖合同》、张业玲与朱涛签订的协议书，以此证明该房屋系被告张业玲以第一被告朱涛的名义购买，且按揭贷款一直由被告张业玲偿还，被告张业玲“有权主张和处理有关房产事宜”。此后，双方确定涉案房屋以25万元的价格成交，原告预先支付了2万元房屋定金，剩余银行按揭贷款177984.27元由原告以朱涛的名义负责继续偿还，原告于2011年8月16日和被告朱涛签订了《房屋买卖协议》一份，并于当天支付23万元房款，原告在支付房款后占有该房屋，后花费了16万元进行装修并入住。
2012年9月，原告因急需用钱出卖该房屋与案外人艾建国，房屋交付给艾建国后，因按揭贷款未能按时归还，在银行向法院强制执行该贷款剩余本息过程中，艾建国代为偿还了61704.39元。后艾建国从法院得知涉案房屋因第一被告与他人的买卖合同纠纷被查封。艾建国为避免损失，向宿迁市中级人民法院申请保全异议，但被裁定驳回，后提起执行异议也被驳回。2014年4月，艾建国向法院起诉原告，要求解除双方签订的房屋买卖合同，法院经审理判决原告赔偿艾建国各项损失742704.39元。
由于涉案房屋在与艾建国交易前已经被法院查封，二被告不可能将房屋的产权手续过户到原告名下，从而导致原告的合同目的不能实现，二被告故意隐瞒事实，存在明显过错，导致原告与艾建国的合同被解除，严重侵害了原告的合法权益，特诉至法院，要求：1、解除原告与第一被告签订的房屋买卖合同，2、第一被告返还购房款427984.27元，并承担违约金855968.54元；3、第二被告对第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；4、诉讼费由二被告承担。
被告朱涛辩称：1、房屋虽然登记在我名下，但不是我的。原因是我并未支付过购房款，也未还过贷款，当时该小区的开发商法定代表人陈保平和我关系好，拿着我的身份证到银行办理按揭贷款，按揭贷款一直是开发商交的。后来开发商跑了，银行找我还贷款，我和银行说清楚房子不是我的，后来银行就没有找我还贷款。2、涉案房屋的发票和合同是开发商的会计交给我的，当时有33套房子都是通过这种方式购买的，开发商的法定代表人陈保平还了一年多贷款还不起就跑了，会计让我还钱，我还不起，银行准备将房屋拍卖，张业玲听说后，就找我说要涉案房屋。我和张业玲早就认识，就和张业玲签了协议，按揭贷款由他继续还。3、后来房屋的买卖都是他们自己谈的，被告张业玲找我签协议，因为房子不是我的，我不想签，但后来考虑与我无关，就帮他们签了。一次是和孙卫东签的，一次是和艾建国签的。3、房屋的买卖过程我不清楚，未参与，也未收任何人的钱，本案与我无关。
被告张业玲辩称：当时房屋是开发商的，开发商法定代表人陈保平跑了，建设银行的徐主任找我说房子给我，由我来还贷款，具体时间记不清楚。当时在建设银行以我的名义办一张银行卡，我每月向卡上存3000元左右用来还按揭贷款。我就和朱涛签了协议，房屋上的一切权利由我行使。后来我也没钱还贷款了，原告孙卫东想买房子，我就介绍他与朱涛签协议，但是我没有收到钱，与我无关。
经审理查明：2007年6月21日，宿迁市金盛房地产开发有限公司与被告朱涛签订《商品房买卖合同》一份，涉案房屋为宿迁市经济开发区东方明珠御景苑21幢101室。约定房屋面积为193.38平方米，价格为377091元，交付时间为2007年10月31日前。2007年6月24日，宿迁市地方税务局第二分局出具30%首付款发票，即114091元。后因多种原因该房屋一直未办理房屋产权证。
2008年3月10日，被告朱涛与张业玲签订协议书，双方约定东方明珠御景苑二期21幢101室（即涉案房屋）属于张业玲所有，与朱涛无关，朱涛名下的贷款由张业玲偿还，朱涛只协助办理房产证签字，一切权属归张业玲所有并受法律保护，张业玲有权主张和处理有关房产的事宜。后被告朱涛将购房合同、首付款发票等相关材料交给被告张业玲保管。
原告孙卫东欲购买涉案房屋，与被告张业玲协商，双方就房屋的价款和付款方式达成一致意见。双方为避免过户繁琐，2011年8月16日，由原告孙卫东直接与被告朱涛签订房屋买卖协议一份，协议第二条约定：“乙方（即孙卫东）付清房屋首付款、已还贷部分和保险公证费共计25万元整后方可装修入住，交清此款项后，房屋产权归乙方所有，一切手续交乙方保管。”第三条约定：“此银行贷款余下部分，计177984.27元由孙卫东继续按月偿还。”第四条约定：“在房屋买卖协议签订后，出现一房多卖等债务纠纷问题，给乙方带来重大经济损失的全由甲方负责（即朱涛），造成乙方无法入住，或者甲方中途违约，甲方必须以此房双倍的价格无条件的赔偿乙方。”原告孙卫东、被告朱涛、见证人陶某签字。协议签订后，原告孙卫东向被告张业玲支付购房款，被告张业玲将涉案房屋上所有手续交付给原告孙卫东，后水电费户名均更名为孙卫东，原告孙卫东将涉案房屋进行装修入住并按月偿还房屋贷款，共计偿还贷款本息41952.01元。
2012年9月6日，原告孙卫东将涉案房屋以617000元（后增加到62万元）的价格卖给案外人艾建国。协议签订后，艾建国按照约定向原告支付房款，并和家人搬到涉案房屋居住。后因涉案房屋在中国建设银行宿迁分行的贷款无人清偿，该行向我院申请强制执行。2014年3月11日，案外人艾建国向银行一次性清偿涉案房屋按揭贷款本息61704.39元。
后因涉案房屋被宿迁市中级人民法院查封拍卖，案外人艾建国以合同目的无法实现为由，起诉本案原告孙卫东及案外人李春美，本院于2015年4月20日作出（2014）宿城民初字第0904号民事判决，判决解除原告孙卫东以及李春美与艾建国于2012年9月6日签订的房屋买卖合同，并向艾建国支付房款531704.39元、装潢损失25000元、违约金186000元，合计742704.39元，并承担案件诉讼费10978元，该案已经产生法律效力。原告孙卫东因此向被告朱涛和张业玲主张权利未果，因而成讼。后在诉讼过程中，原告将诉讼请求调整为：返还购房款353704.39元，违约金按照此购房款的二倍即707408.78元予以支付。其他内容不变。
另查明：被告朱涛与案外人江苏亚兴市政工程有限公司因买卖合同纠纷，涉案房屋被宿迁市中级人民法院裁定查封并拍卖。原告孙卫东与案外人艾建国向宿迁市中级人民法院申请执行异议，均被裁定驳回异议请求。2015年5月8日，宿迁市中级人民法院作出（2013）宿中执字第0380-2号执行裁定书将涉案房屋作价77万元交付江苏亚兴市政工程有限公司抵偿债务。同时，被告朱涛在诉讼过程中表示，愿意在一年之内支付原告孙卫东以及案外人艾建国就涉案房屋向银行偿还的按揭贷款。
还查明：原告孙卫东于2011年8月16日在机构码为32130268号的江苏宿迁民丰农村商业银行营业部两次取款合计230000元，其中一笔为210000元，取款柜员号为6826号，柜员流水号为52号。被告张业玲妻子张忠侠也在上述日期、上述银行营业部办理160000元存款业务，柜员号也为6826号，柜员流水号为53号，即在原告孙卫东办理取款业务后，张忠侠随即在该柜台办理存款业务。
上述事实有房屋买卖合同、发票、协议书、房屋买卖协议、银行现金取款凭证、银行还款流水、水电费发票、执行裁定书、证人证言、当事人陈述以及法院依职权调取的银行存取款凭证在卷佐证，足以证实。
本案争议焦点：1、原告孙卫东与被告朱涛签订的房屋买卖协议性质如何确定，该协议能否解除；2、如果协议解除，原告的购房款及其他损失具体数额如何确定；3、本案中两个被告如何承担赔偿责任。
本院认为：关于第一个争议焦点，即合同性质如何确定以及能否解除的问题。合同是基于双方真实意思表示而订立的，具有相对性，本案中查明的事实是被告朱涛与原告孙卫东所签署的合同并非二人之间的意思表示，而是被告张业玲与原告孙卫东之间就涉案房屋买卖过程中对价款、支付方式以及违约责任承担等作出的意思合意。以“朱涛”的名义与原告孙卫东签订合同是为了减少房屋产权登记过程中的环节，同时从二被告签署的协议上也可以看出双方已经约定由被告张业玲行使涉案房屋上的权利。故本案中，原告孙卫东与被告朱涛签订的房屋买卖协议的双方当事人应认定为原告孙卫东与被告张业玲。
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。一方有违约行为致使合同目的不能实现的，另一方可以要求解除合同、赔偿损失。本案中，被告张业玲将涉案房屋出售给原告，原告依照合同的约定向被告张业玲支付房款并按照约定偿还银行贷款，由于涉案房屋权属有争议且因合同备案中登记房主朱涛的经济纠纷被法院查封、拍卖，无法办理产权变更登记，导致原告孙卫东合同目的无法实现，因此其主张解除买卖合同、退还购房款、承担违约责任的请求，依法应予以支持。
关于第二个争议焦点，即原告的房款和其他经济损失如何确定的问题。被告张业玲虽然否认原告向其付款的事实，但本案争议合同的第二条约定：“乙方（即孙卫东）付清房屋首付款、已还贷部分和保险公证费共计25万元整后方可装修入住，交清此款项后，房屋产权归乙方所有，一切手续交乙方保管。”，结合证人陶某证言、原告孙卫东在民丰银行的取款凭证、被告张业玲妻子张忠侠的存款情况、孙卫东的银行还款流水、水电费发票等，以及被告张业玲将涉案房屋的相关材料和房屋交付原告，原告对涉案房屋进行装修并入住等实际情况，证据内容相互佐证，形成完整的证据锁链，足以证实原告孙卫东已经按照合同的约定，向被告张业玲交付涉案房款250000元，并按月支付涉案房屋的银行按揭贷款的事实。故对被告张业玲未收到购房款的辩解不予采信。关于违约金，原告主张按照合同约定已付购房款价格的二倍（即353704.39×2=707408.78元）进行赔偿明显过高，但因其未能提供其他实际损失的证据，结合本案查明的事实，对原告孙卫东的实际损失认定如下：1、原告孙卫东实际支付房款353656.4元（250000+41952.01+61704.39）；2、原告孙卫东与案外人艾建国的房屋买卖合同被解除后，造成原告孙卫东的损失413993.73元（620000-250000-177984.27+186000+25000+10978），即如合同继续履行，原告孙卫东可以获得的收益、赔偿案外人艾建国的违约金、装潢损失以及承担的诉讼费用。
关于第三个争议焦点，原告主张二被告承担连带赔偿责任，但从本案查明的事实看，原告与被告朱涛之间并未就房屋买卖问题达成任何合意，原告基于履行买卖合同过程中，对方存在违约行为，无法办理过户登记导致合同目的不能实现，从而主张解除合同并要求违约方承担赔偿责任，而本案合同相对方系原告孙卫东与被告张业玲，故原告主张被告朱涛连带承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。对于被告朱涛愿意在一年之内支付原告孙卫东以及案外人艾建国就涉案房屋向银行偿还的按揭贷款，系对自己权利的处分，本案不作处理。
本案调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告孙卫东实际与被告张业玲于2011年8月16日签订的房屋买卖合同；
二、被告张业玲于本判决生效之日起十日内支付原告孙卫东房款353656.4元、违约造成的其他损失413993.73元，合计767650.13元；
三、驳回原告孙卫东对被告朱涛的诉讼请求；
四、驳回原告孙卫东其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延
履行期间的债务利息。
案件受理费16356元，由原告孙卫东负担4879元，被告张业玲负担11477元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 吴雪媛
人民陪审员 鲍希奎
人民陪审员 朱丽丽
二〇一五年十月十日
书 记 员 金 霏
法律提示：
本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，义务人应当承担不履行义务所产生的一切法律后果。
申请执行的期限为二年。申请执行的期限从本判决（调解）书规定的履行期间的最后一日起计，分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算。
逾期申请的，人民法院不予立案执行。
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