广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2010）深中法民五终字第290号
上诉人（原审被告）上海瀚×××深圳分公司。
负责人JAMES××。
委托代理人侯××律师。
委托代理人罗××律师。
被上诉人（原审原告）谢××。
原审被告上海瀚××公司。
法定代表人MATTHEW××。
委托代理人侯××律师。
委托代理人罗××律师。
上诉人上海瀚×××深圳分公司因与被上诉人谢××、原审被告上海瀚××公司租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2009）深福法民三初字第1552号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2007年7月24日，谢××（甲方）与上海瀚×××深圳分公司（乙方）签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定甲方将位于深圳市福田区深南大道×号中××大厦××房（建筑面积117平方米）出租给乙方作办公使用，月租14280元，乙方应于2007年10月11日前交付首期租金，于每月20日前交付租金，租赁期限自2007年9月12日起至2009年9月11日止；甲方应于2007年9月12日前将租赁房地产交付乙方使用；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取2个月租金数额的租赁保证金28560元，租期满不续租可退还保证金，如租期满一年提前退出，甲方可不予返还保证金；租赁期间，乙方负责按时支付租赁房地产的物业管理费；乙方拖欠租金达10天以上，或拖欠可�导致甲方损失的各项费用达5000元以上，甲方可向乙方请求损害赔偿或追究违约责任，还可依据上述情形解除合同。该合同还约定了其他事项。另查，谢××于2007年6月底将讼争房产的钥匙交付给上海瀚×××深圳分公司，起租日为2007年9月12日，上海瀚×××深圳分公司交付的租金截止2008年10月12日。2008年10月21日，上海瀚×××深圳分公司搬离讼争房产，但没有向谢××交付防盗锁的钥匙和电子锁的密码。2009年2月25日，谢××打开电子密码锁和防盗锁，收回讼争房产。同日，经深圳市金××经纪有限公司的介绍和撮合，谢××与案外人沈×官签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定谢××将讼争房产出租给沈×官作办公使用，月租10100元，租期从2009年3月1日起至2011年2月28日止。为此，谢××向该公司支付了中介服务费5050元。上海瀚×××深圳分公司搬离后，讼争房产在2008年11月至2009�2月的物业管理费3744元由谢××支付。谢××以上海瀚×××深圳分公司提前解约为由，未向上海瀚×××深圳分公司返还租赁保证金28560元。再查，谢××未提交证据证明双方约定承租期限不满二年，上海瀚×××深圳分公司须向谢××补偿两个月免租期的租金。上海瀚×××深圳分公司由上海瀚××公司设立。
谢××在原审的诉讼请求为：1、赔偿谢××两个月免租期的租金28560元；2、赔偿谢××空置四个月的租金57120元及管理费3744元；3、赔偿谢××6个月零12天的租金差额26752元；4、赔偿中介费5050元和装修费；5、承担本案诉讼费用。
原审法院认为，谢××与上海瀚×××深圳分公司签订的《深圳市房地产租赁合同书》是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方应全面履行自己的义务，不得擅自解除合同。本案中，上�瀚×××深圳分公司承租讼争房产的期限于2009年9月11日届满。上海瀚×××深圳分公司于2008年10月21日自行搬离讼争房产，未将讼争房产防盗锁的钥匙以及电子密码锁的密码交付给谢××，构成单方提前解除合同的违约行为，应承担违约责任，赔偿谢××因此遭受的损失。谢××因上海瀚×××深圳分公司提前搬离讼争房产、未交付讼争房产防盗锁的钥匙以及电子密码锁的密码而遭受的损失包括：2008年10月13日至谢××于2009年2月25日收回讼争房产期间的租金、2008年11月至2009年2月谢××代上海瀚×××深圳分公司支付的物业管理费、2009年3月1日至2009年9月11日期间的租金差价、谢××因另行委托中介公司招租而支付的中介费。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利。谢××主张的讼争房产空置期间的租金损失少于实际发生的租金损失，属于在法律规定的范围内处分自己的�事权利，原审法院予以照准。谢××主张上海瀚××公司、上海瀚×××深圳分公司因提前解约而应支付两个月免租期的租金，依据不足，原审法院不予支持。上海瀚××公司、上海瀚×××深圳分公司的该项抗辩理由成立，原审法院予以采纳。谢××主张的装修损失不明确，且未说明理由，对谢××的该项诉讼请求，原审法院不予支持。上海瀚×××深圳分公司是上海瀚××公司在深圳依法设立的分公司，根据相关法律规定，其应对分公司清偿不足的债务承担补充清偿责任。谢××要求上海瀚××公司、上海瀚×××深圳分公司承担连带责任，于法无据，原审法院不予支持。双方约定租赁保证金的目的在于维护谢××的合同利益。如果适用损益相抵原则计算赔偿损失的金额，将发生以实际损害金额为限的后果，实际效果将否定双方的意思自治，双方对租赁保证金的约定也将失去意义�因此，上海瀚××公司、上海瀚×××深圳分公司关于谢××不得同时主张没收租赁保证金和赔偿损失的抗辩，不能成立，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百二十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：一、上海瀚×××深圳分公司应向谢××支付2008年10月13日至2009年2月25日期间的租金57120元；二、上海瀚×××深圳分公司应向谢××赔偿2008年11月至2009年2月期间的物业管理费损失3744元；三、上海瀚×××深圳分公司应向谢××赔偿2009年3月1日至2009年9月11日期间的租金差价损失26752元；四、上海瀚×××深圳分公司应向谢××赔偿中介费损失5050元；五、上海瀚××公司应对上海瀚×××深圳分公司清偿上述�务不足的部分承担补充清偿责任；六、驳回谢××的其他诉讼请求。上述判决第一项至第四项应于本判决发生法律效力之日起10日内履行完毕。如上海瀚××公司、上海瀚×××深圳分公司未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2545元（已由谢××预交），由谢××负担600元，上海瀚××公司、上海瀚×××深圳分公司负担1945元。
判决后，上海瀚×××深圳分公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销（2009）深福法民三初字第1552号民事判决书的第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项判决，并判决被上诉人承担本案的全部诉讼费。其上诉理由为：
原审法院在事实认定和被上诉人违约损失计算方面存在严重错误。1、租赁保证�28560元应当予以返还。原审法院采信被上诉人提供的变造的《深圳市房地产租赁合同书》第九条的内容，认定”租期满一年提前退出，甲方可不予返还保证金”，进而间接承认被上诉人有权没收租赁保证金。事实上，上诉人与被上诉人签订的《深圳市房地产租赁合同书》第九条的原内容为”租期未满一年提前退出，甲方可不予返还保证金”。由此推论，由于上诉人租赁房屋的期限已超过一年，因此，被上诉人无权没收租赁保证金。原审法院采信被上诉人变造的证据作为认定案件事实的依据不当。2、关于讼争房产交付问题。原审法院认为，上诉人于2008年10月21日自行搬离讼争房产，未将讼争房产防盗锁的钥匙及电子密码锁的密码交付给被上诉人，并且由于未交付讼争房产防盗锁的钥匙以及电子密码锁的密码而使被上诉人遭受损失。事实上，在2008年9月上诉人就曾向被上诉人提出提前解除房屋租赁合同，但被上诉人始终拒绝上诉人的请求要求上诉人继续履行房屋租赁合同。正是由于被上诉人的过错导致上诉人无法向其交付讼争房产防盗锁的钥匙及电子密码锁的密码，从而导致了损失的扩大，因此，对于扩大的实际损失部分，被上诉人无权向上诉人主张。本案中，原审法院在未查明讼争房产交付过错方的情况下，擅自将被上诉人损失扩大的部分判由上诉人承担，显失公平。3、中介费5050元不应该由上诉人承担。对于被上诉人的损失的计算，应当以实际发生或造成不必要支出为原则。但原审法院所支持被上诉人出租的中介费，是无论上诉人是否提前退租都会产生的，不属于被上诉人不必要的支出，因而不应由上诉人承担。
被上诉人谢××未发表答辩意见。
本院经审理查明，在本�审理过程中，上诉人向本院提交了双方《深圳市房地产租赁合同书》在深圳市福田区房屋租赁管理局备案的版本，合同登记（备案）号HE00××号，该合同文本中第九条约定”出现下列情形之一的，甲方可不予返还保证金：1、如租期未满一年提前退出，甲方可不予返还保证金”。被上诉人谢××向法院提交的《深圳市房地产租赁合同书》文本中，第九条中”如租期未满一年提前退出”中的”未”字被涂抹掉。原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案的争议焦本为：一、本案应采信哪一份合同文本以确认当事人的权利义务关系？二、租赁保证金28560元是否应从上海瀚×××深圳分公司应付租金中抵扣？三、上海瀚×××深圳分公司是否应向谢××赔偿因提前搬离讼争房产、未交付讼争房产钥匙�密码而造成的损失，以及损失的认定问题。
关于合同文本的采信问题，双方当事人提供的合同文本在文字上有出入，其中谢××提供的文本上有涂改现象，与双方在深圳市福田区房屋租赁管理局备案的版本不符，谢××未能证明该涂改是双方当事人共同的意思表示，上海瀚×××深圳分公司对谢××的合同文本亦不认可，故本院采信双方在深圳市福田区房屋租赁管理局备案的版本。该租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，应作为确认双方当事人权利义务的依据。
关于租赁保证金28560元应否从上海瀚×××深圳分公司应付租金中抵扣的问题，本院认为，租赁保证金虽是租赁合同当事人自行约定的维护出租人利益的方式，但其并不具备定金的法律性质，即使在承租人违约的情况下，亦不当然发生出租人可不予退还租赁保证金的法律后果。原审判决关于租赁保证金的性质认定有误，应予纠正。关于租赁保证金的抵扣问题，应依当事人之间的约定认定。涉案的《深圳市房地产租赁合同书》约定如租期未满一年上海瀚×××深圳分公司提前退出，谢××可不予返还保证金，可见双方当事人约定的不予退还保证金的条件是：租期未满一年上海瀚×××深圳分公司提前解除合同。在本案中，双方当事人约定的租赁期限自2007年9月12日起，上海瀚×××深圳分公司于2008年10月21日搬离租赁房屋，租期已超过一年，故本案不符合双方关于不予退还保证金的特别约定。由于涉案租赁合同已实际解除，谢××收取的租赁保证金应退还上海瀚×××深圳分公司。上海瀚×××深圳分公司主张将租金保证金从其应付租金中抵扣，理由成立，本院予以支持。本案中上海瀚×××深圳分公司交纳租金至2008�10月12日，其搬离涉案房屋时未向谢××交还钥匙和密码，谢××直至2009年2月25日才收回涉案房屋，故上海瀚×××深圳分公司欠缴的租金应自2008年10月13日起计算至2009年2月25日止。谢××请求支付4个月的租金人民币57120元，本院对该金额予以确认。该金额与谢××应退还的保证金28560元相互抵扣后，上海瀚×××深圳分公司应向谢××支付的租金金额为人民币28560元。
关于上海瀚×××深圳分公司是否应向谢××赔偿因提前搬离讼争房产、未交付讼争房产钥匙和密码而造成损失的认定问题。上海瀚×××深圳分公司在租期未满的情况下要求提前解除合同，违约在先，上海瀚×××深圳分公司主张是由于谢××的过错而导致无法向其交还房屋，依据不足，该理由不成立，本院不予采纳。上海瀚×××深圳分公司自行搬离讼争房产，未将讼争房产交还给谢××，构成单方提前解除合�的违约行为，应承担违约责任，赔偿谢××因此遭受的损失。谢××请求房屋空置期间代上海瀚×××深圳分公司支付的物业管理费3744元，属于上海瀚×××深圳分公司在承租涉案房产期间应当支付的物业管理费，上海瀚×××深圳分公司应向谢××赔偿上述费用。关于谢××主张的租金差额损失26752元，对此本院认为，租金收益系合同履行后可以获得的利益，但谢××另行招租而产生的租金差额不属于违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，不属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的可获得赔偿的违约损失范围，故对于该租金差额损失26752元本院不予支持。关于谢××另行招租而支出的中介费5050元，该笔费用发生于双方合同实际终止之后，不属于本案因上海瀚×××深圳分公司违约而给谢××造成的损失，原审判决上海瀚××公司深圳分公司向谢××请求中介费5050元欠妥，本院不予支持。
上海瀚×××深圳分公司是上海瀚××公司在深圳依法设立的分公司，根据相关法律规定，上海瀚××公司应对分公司清偿不足的债务承担补充清偿责任。原审该认定正确，本院予以维持。
综上，上诉人上海瀚×××深圳分公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。原审判决认定事实有误，适用法律有不当之处，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院（2009）深福法民三初字第1552号民事判决第二项、第五项；
二、撤销深圳市福田区人民法院（2009）深福法民三初字第1552号民事判决第三项、第四项、第六项；
三、变更深�市福田区人民法院（2009）深福法民三初字第1552号民事判决第一项为：上海瀚×××深圳分公司应向谢××支付2008年10月13日至2009年2月25日期间的租金，抵扣租赁保证金后为28560元；
四、驳回谢××其他诉讼请求。
上述给付判项应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计人民币4662元，由谢××承担3420元，由上海瀚×××深圳分公司承担1242元。（一审案件受理费2545元已由谢××预交，二审案件受理费2117元已由上海瀚×××深圳分公司预交，法院不作清退，当事人于执行时自行结算。）
本判决为终审判决。
审 判 长 任舒中
审 判 员 杨潮声
代理 审 判员 聂 效
二〇一〇年三月四日
书记员（兼） 庄齐明