海口市琼山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）琼山民二初字第105号
原告徐奇镇，男，1967年1月3日出生，汉族。
委托代理人吴岳，海南东方国信律师事务所律师
委托代理人陈娴，海南东方国信律师事务所律师。
被告徐中伟，男，1934年1月7日出生，汉族。
委托代理人王盛龙，海南刚峰律师事务所律师。
委托代理人周仁波，海南刚峰律师事务所律师。
原告徐奇镇诉被告徐中伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月3日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告徐奇镇的委托代理人吴岳、陈娴，被告徐中伟的委托代理人王盛龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐奇镇诉称，2013年8月1日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》。合同约定：被告将其坐落于海口市琼山区红城湖延长路原巴伦路23号整栋楼房即1楼至6楼，总面积为1720平方米，出租给原告经营宾馆、餐饮、茶艺等休闲项目。合同有效期从2013年8月15日至2024年4月14日。同时约定了租金、双方权利义务等相关条款。合同生效后，原告支付了押金和租金，原告接收房屋后，于2013年8月18日、20日分别与华天随缘装饰有限公司（以下简称华天随缘公司）和胡瑞庆签订了《巴伦路大酒店装修合同》及《消防工程合同》进行装修及安装消防。2013年10月原告突然得到消息：海口市琼山区人民政府（以下简称琼山区政府）要对该楼进行拆迁。无奈之下，原告于2013年10月12日与华天随缘公司终止了装修合同。至此，原告对被告出租的房屋进行装修投入100多万元。经事后了解，琼山区政府早在2013年3月发布了《海口市琼山区人民政府关于红城湖路延长线街景改造项目调查的通告》（以下简称通告），并且在2013年6月印发了《海口市红城湖路延长线街景改造项目合作建设补偿安置方案宣传手册》（以下简称宣传手册）。然而被告在与原告签订《房屋租赁合同》时却只字未提，故意隐瞒了房屋将遭拆迁的事实，从而导致原告遭受巨大的经济损失。原告曾多次找被告协商赔偿事宜，但均遭到被告拒绝。综上，被告故意隐瞒房屋要被拆迁和房屋是违章建筑的事实，导致双方签订的合同无效，被告存在重大过错，并给原告造成了巨大经济损失，请求法院依法判令：1、被告向原告赔偿因装修所造成的损失共计人民币1508211元（包括：原告支付给装修公司1297000元；支付给被告211211元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告赔偿因装修所造成的损失共计人民币1236315.1元（包括：原告支付给装修公司1025104.1元；支付给被告隔墙款211211元）.
被告徐中伟辩称，首先，原告与被告签订《房屋租赁合同》时，被告并不知道琼山区政府公布的通告内容，更不知道自己宅基地上的房屋即将被拆除，因此被告根本没有隐瞒这一事实，不存在过错。其次，原告诉请的装修损失没有真实合法的依据。一、被告只收到原告给的隔墙费161211元。二、原告支出的装修款没有一张银行付款凭证，如此多笔且数额不小的款项竟然没有银行凭证，仅凭收条根本不足以证明原告已付款的事实；而且付款进度几乎是几天付款十多万元，与装修合同约定的“工程竣工验收后结清余款的90%”不一致；消防工程款项6.5万元和1.8万元电话网络定金同样没有银行凭证或发票，明显也是串通造假。三、原告提交的《工程结算书》数据不真实，结算的工程量超过实际的量。对于施工隔墙所发生的费用211211元重复计算；墙柱面积竟然与墙面面积一样多；拆除现场没有大量瓷砖残留，因此不可能达到结算书中的完成地板砖的面积量；原告提供的照片中的地砖及墙砖并不是被告出租给原告的地方，因为被告出租房屋所在的地理位置不可能从窗户看到照片中南渡江的风景；在被拆除前也并没有安装门，大厅、客房、楼梯间及卫生间的楼面工程也没开始做；床垫、房门、卫生间门、洁具、空调、电视、热水器及排气扇、布草、监控系统、太阳能、水泵等更没有添置。四、《工程结算书》没有相应的公司资质及专业技术人员证书证明其合法资格。结算书应该有两个工程师盖章，原告提供的只有一个。该《工程结算书》计算的工程量没有相应的工程量签证以及照片，所得出的综合价便是“无源之水”，明显缺乏根据。第二次开庭时虽然造价公司修改了部分数据，但仍然是在原结算书的基础上形成，故仍然是不真实的。五、从进场装修的时间来看，原告不可能在短时间内完成结算书中的工程量。被告根据原告要求，要在楼顶加盖五间房作职工宿舍，被告先找孙志伟建，被告在2013年8月30日预付租金15万元后原告才进场，原告又委托被告继续让孙志伟进行楼层内部隔墙，隔墙施工一直到9月30日才验收，此后原告才开始其他装修工作。从原告开始装修到10月12日与装修公司解除合同仅有12天，而合同约定的工期为110个工作日，仅占10%的时间，不可能完成上百万的装修工程。被告已将预收租金及押金合计20万元退回原告，被告与原告之间已不存在其他的权利义务关系。反而原告还欠被告隔墙款5万元。《房屋租赁合同》第六条第四款约定“如遇到政府政策性拆迁时，由政府部分对各自一方进行协商补偿”，据此约定，此次拆迁属政策性拆除，如果应补偿的话应由政府承担，而不由被告承担，故请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2013年初，被告在海口市琼山区红城湖延长路（原巴伦路23号）原有的房屋上加建成一栋六层楼房（该楼未取得房屋产权证，也没有取得建设工程规划许可证）。原告欲租用，主动找到被告商谈租赁事宜。2013年8月1日，原告徐奇镇（乙方）和被告徐中伟（甲方）签订《房屋租赁合同》。合同约定主要内容：甲方提供位于海口市琼山区红城湖延长路原巴伦路23号整栋楼房，即1至6楼，总面积1720平方米，租赁给乙方经营宾馆、餐饮、茶艺等休闲服务性项目使用；甲方负责外墙完善、完美，窗户装好、电梯安装调试费用由甲方负责；乙方负责室内装修，水、电、水池安装和经营材料费用由乙方负责；房屋租赁期限从2013年8月15日开始至2024年4月14日止，乙方装修期为捌个月，从乙方装修期满止，甲方才能计费收取租金；租金按建筑面积计算，每平方米月租金24.8元，合计每月42650元，年租金511800元；为满足乙方要求，楼顶加建五个房间，职工宿舍，由甲方出资建筑，地板砖、门、窗交给乙方使用，按每月租金1000元租给乙方；按季度交纳租金，甲方将外墙装修完成，乙方装修进场，则向甲方预交15万元作为第一季度房租，以后每个季度1-5日之前预交本季度房租；乙方自签订生效之日起同时，乙方应向甲方交纳押金50000元，合同生效之日起，乙方在20天内必须进行装修，超期合同自行解除押金归甲方；如遇到政府政策性拆迁时，由政府部门对各自一方进行协商补偿；租赁期间如遇房屋拆迁，甲方收回房屋的，乙方应服从，但乙方有权获得拆迁人给予的包括装修残值和经营损失的补偿，甲方承诺对属于乙方的拆迁补偿款项全部归乙方；本合同经甲、乙双方代表签字，乙方交付押金后生效。
《房屋租赁合同》签订后，原告向被告交付了押金50000元以及租金150000元。因原告委托被告找人对二至六层的内部进行隔墙，原告又分三次向被告支付隔墙款：2013年8月4日付50000元、8月30日付50000元、9月30日付111211元。
2013年8月18日，原告与华天随缘装饰有限公司签订《巴伦路大酒店装修合同》。合同主要内容：工程期限自2013年8月18日至2013年12月8日为110个工作日；合同签订当日支付工程款总额的10%；工程竣工验收后甲方应结清余款的90%；（合同工程造价为空白）；合同还对部分装修项目报价进行约定，对报价未涉及到的项目，由甲乙双方商议后再行决定。
2013年8月20日，原告与胡瑞庆又签订《消防工程合同》。约定：工程承包价378000元；合同签订，甲方支付给乙方合同的工程预付款70000元后，乙方材料人工进场；所有消防系统安装完毕后，三天内甲方再支付50000元；竣工验收，乙方提供办理好的消防许可证，甲方确认后付剩余30000元。（开工日期、施工天数空白）。
因原告得知楼房即将被拆除，2013年10月12日与随缘装饰公司签订《终止履行合同协议书》。
另查，海口市琼山区政府于2013年3月7日发布通告，对红城湖路延长线街景改造项目范围内的土地、建筑物进行调查，要求权利人在2013年3月20日前持相关手续进行登记。2013年10月16日，根据打围综合整治年活动的部署安排，琼山区政府对包括涉案楼房在内的附近的违章建筑进行强制拆除。被告出租的楼房并非因红城湖路街景改造项目而进行的拆迁。2013年10月21日被告将已收取的押金50000元和房租150000元，共计200000元通过银行转账的方式退还给了原告的合伙人任德军。
以上事实有本院采信以下证据证明：原告提供的《房屋租赁合同》、《巴伦路大酒店装修合同》、《消防工程合同》、《终止履行合同协议书》、海口市土地使用权审核、登记、发证表，申请宅基地证明书、证明、委托书、终止履行合同协议书、两份《工程结算书》、九张外景照片、通告、宣传手册、三张隔墙款收条；被告提供的隔墙款收条、退还押金及房租的收条、银行客户回单、照片、孙志伟出具的收条及协议书；本院制作的询问笔录。
对于原告提供深圳市轩明达工程造价咨询有限公司出具的2013年10月12日编制的《工程结算书》拟证明其已装修工程的造价为1297887.79元，但该份结算书形式上不合法，只有一位评估人员盖章。从内容上也有多处与事实不符，将现场没有安装的空调、电视、太阳能等物品计入造价。虽然原告在第二次开庭时又提供了一份于2014年8月11日重新编制总价为1025104.4元的《工程结算书》，该结算书是对2013年编制的结算书项目进行部分删减，且没有轩明达公司及造价师的签章。且被告对原告单方委托的《工程结算书》不予认可，本院对原告提供的两份《工程结算书》不予采信。
对于原告提供《巴伦路大酒店装修合同》、《消防工程合同》以及收条拟证明其实际支出的装修款。因被告承认楼房被拆前原告已经开始进行装修，故对两份合同的真实性本院予以确认。从原告提供的收条显示，从2013年8月18日至楼房被拆前的10月8日，原告分十次累计向陈玉斌支付103万，如此频繁支付装修款，与合同约定的付款进度和付款比例完全不一致，且每次付款均采用现金交易，在无其他证据佐证的情况下，仅凭收条不足以证明实际付款金额，故本院对收款人为陈玉斌、胡瑞庆的收条的真实性不予确认。
原告提供的一组室内照片，被告对真实性不予认可，原告又无其他证据佐证，不足以证明系涉案楼房的室内情况。本院对室内照片不予采信。被告否认原告提供的2013年8月30日的50000元隔墙款收据中徐中伟签名的真实性，但未在限定的时间内提出鉴定申请，故本院对被告的辩解意见不予采纳。
本院认为，《》第规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，因被告未能提供该楼建设工程规划许可证，故原告与被告签订的《房屋租赁合同》违反法律规定，合同无效。
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”楼房被拆除，是因政府将其作为违章建筑而强制拆除，并不是因为红城湖延长线改造而拆迁，故原告提供的红城湖延长线改造宣传手册和通告，与本楼被强拆无关联性，不能证明被告存在主观恶意。原告承租房屋时，在被告不能提供楼房报建审批材料和房产证的情况下，应当预估该楼的合法性，原告未尽全面审查义务签订合同存在过错。被告将未取得合法手续的楼房出租给原告，导致楼房因违章被政府强制拆除，造成双方损失，被告亦存在过错。原、被告双方过错程度相当。楼房被强拆后，被告已经向原告返还了收取押金和租金共200000元。原告支出的隔墙费共计211211元，按双方过错程度，由原、被告各承担50%，被告应向原告赔付损失105605.5元。原告未提供有效证据证明其他装修的具体项目及花费金额，故对于原告要求被告赔偿装修费损失超出105605.5元的部分，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《》第，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、限被告徐中伟于本判决生效之日起七日内向原告徐奇镇给付损失赔偿款105605.5元。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费18373元，由原告徐奇镇负担17087元，被告徐中伟负担1286元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。
审 判 长 袁艺畅
代理审判员 曹 文
人民陪审员 林尤敬
二〇一四年八月二十一日
书 记 员 许莹莹