湖南省株洲市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘02民终820号
上诉人（原审原告）周祖福，男，1953年7月28日出生，汉族，住湖南省攸县。
委托代理人胡放明，株洲市南天法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，签收法律文书，申请执行等。
上诉人（原审被告）陈朱来，男，1966年10月3日出生，汉族，住湖南省茶陵县。现住株洲市。
上诉人（原审被告）刘菊花，女，1968年10月5日出生，汉族，住湖南省茶陵县。现住株洲市。
两上诉人共同委托代理人陈卓，湖南火炬律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，代签法律文书等。
原审第三人：株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目指挥部，住所地为株洲市荷塘区劳动技校内。
负责人：邬凌云，系指挥长。
上诉人周祖福因与上诉人陈朱来、刘菊花、原审第三人株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部房屋租赁合同纠纷一案，均不服株洲市荷塘区人民法院（2016）湘0202民初933号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人周祖福及其委托代理人胡放明、上诉人陈朱来、刘菊花及其委托代理人陈卓均到庭参加了诉讼，原审第三人株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部经本院合法传唤，无正当理由，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人周祖福上诉请求：1、请求撤销一审判决；2、依法改判被上诉人在一审判决金额的基础上增加支付“住改宾”补偿款、附属设施及装饰装修补偿、按期搬迁奖励费、提前搬迁奖励费414515.7元；3判决被上诉人支付临时安置补偿、房源补助款共计42276元；4、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其理由是：1、原审认定事实不清或错误；上诉人经营的宾馆面积为297.77平米，但一审判决只计算了212.77平米的征拆补偿费用；上诉人受让的不仅包括宾馆全部的设施用品，还包括宾馆的经营权，一审判决将“住改宾”补偿对象仅界定为“设备设施、物品、物件等相关项目”明显错误；被上诉人分得50%的补偿费没有事实依据，也不符合常理；一审判决对临时安置补偿、附属设施及装饰装修补偿、寻找房源补助款的分配错误；一审判决对按期搬迁奖励、提前搬迁奖励的分配错误；2、一审判决适用法律错误；本案案由不应定性为房屋租赁合同纠纷，一审判决用《合同法》第九十七条并要求上诉人自证损失错误。
同时上诉人陈朱来、刘菊花亦上诉，请求：1、撤销一审判决对周祖福住改宾和按期搬迁奖、提前搬迁奖的补偿136116元；二审上诉费由周祖福承担。其理由是：上诉人购买及租赁房屋开设星星宾馆，2008年9月8日将其经营的星星宾馆以88000元转让他人，承租人后又转让他人，中途转让三次，2011年被上诉人接手星星宾馆并支付了转让费168000元，上诉人与被上诉人签订转让协议，约定转让期限自2008年起至2018年止并转让设备，2015年宾馆被列入征收范围，2015年6越上诉人与拆迁指挥部签订征收补偿安置协议，合计补偿费为230520元，上诉人认为一审将住改宾补偿费230523元的50%补偿费；搬迁奖601、602、604号为35058元，606、6××号房18273元的20%补偿被上诉人的判决并不妥，有欠公允，根据相关规定征收房屋包括住改宾的补偿因该只能给房屋所有权人，而不是承租人，况且住改宾是上诉人改的，被上诉人未花费，住改宾的房屋用途发生变化系因商业用途形成的增加价值，并非特定因被上诉人使用而产生。按照相关规定被上诉人只能得到装饰装修补偿费54184元、34885元的50%计44535元。
上诉人陈朱来、刘菊花针对上诉人周祖福的上诉答辩称：答辩理由与上诉理由一致。
上诉人周祖福针对上诉人陈朱来、刘菊花的上诉答辩称：1、上诉人上诉陈述的面积遗漏了607房屋的83.06平米；2、被征收房屋所有权上的宾馆经营权以及宾馆中设施设备所有权属于我方所有，我方权益理应得到保护；3、陈朱来、刘菊花的上诉理由无事实和法律依据，应驳回，并支持我方上诉请求。
上诉人周祖福一审诉请：1、二被告支付原告“住改宾”补偿款323676元；2、二被告支付临时安置补偿、附属设施及装饰装修补偿、寻找房源补助款共计167339元；3、二被告支付或赔偿按期搬迁奖励、提前搬迁奖励共计146428元；4、二被告支付停业损失33986元；5、二被告承担本案的全部诉讼费用。
一审法院经审理查明：被告陈朱来与被告刘菊花系夫妻。2006年许，二被告用其购买的位于株洲市荷塘区××大街××大厦××、××号房屋（当时合同签订时的房屋编号，后来办房产证时，登记两个房产证，其中601、602、604为一个房产证，房产证号是00××066××8为一个房产证，房产证号00××777）开设宾馆，并于2007年9月13日以刘菊花的名义办理了个体工商户营业执照，注册字号名称为“株洲市荷塘区星星宾馆”。同时，被告租赁了涂棋伍位株洲市荷塘区××大街××大厦××号号房屋（签合同时的房屋编号为607号，房产局办房产证时，将607号办成610、612为一个房产证，房产证00××077）用于开设“株洲市荷塘区星星宾馆”，租赁期限自2006年11月30日自2016年11月30日止。2008年9月8日，被告陈朱来夫妇将其经营的星星宾馆（面积297.77平方米）以88000元给谭卫青，转让期限从2008年9月8日至2014年9月8日止，转让设施包括：空调11台、彩电17台、电视数码10台、床位19张，床上用品等16间房的设施用品；如中途转让，必须通知被告陈朱来夫妇，以后房租转让费陈朱来无权干涉。谭卫青经营一段时间后又转让给了他人，中途转了三次，2011年12月16日，被告周祖福从其亲戚手里接手星星宾馆，向其亲戚支付了转让费168000元，然后原、被告协商一致后签订了《星星宾馆转让协议》，双方约定：被告陈朱来、刘菊花转让星星宾馆六楼给原告周祖福经营，地点为株洲市荷塘区合泰大街湘泰6066××8号，转让费168000元；房租费按每平方米15.8元，共计297.77平方米，共计4710元；转让期限为自2008年9月8日至2018年9月8日止；转让设施包括：空调11台、彩电17台、电视数码16台、床位19床、床上用品等16间房的设施用品。因长株潭城际铁路建设需要，2015年上半年，株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部对株洲市荷塘区合泰大街湘泰大厦下达征收公告并予以张贴。2015年6月29日，被告陈朱来、刘菊花与株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心及第三人株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目征收指挥部签订《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》，协议约定：二被告被征收房屋位株洲市荷塘区××大街××大厦××、××、××号号，涉征住宅用房129.01平方米，被告征收房屋价值701169元、临时安置补偿10517元、附属设施及装饰装修补偿54184元、货币补偿寻找房源补助9000元、其他奖励和补助273790元（其中按期搬迁奖励35058元、提前搬迁奖励28382元、奖励性补贴210350元）；二被告被征收房屋位株洲市荷塘区××大街××大厦××、××号号，涉征住宅用房83.06平方米，被告征收房屋价值451431元、临时安置补偿6772元、附属设施及装饰装修补偿34885元、货币补偿寻找房源补助6000元、其他奖励和补助176273元（其中按期搬迁奖励22571元、提前搬迁奖励18273元、奖励性补贴135429元）。根据株洲市国有土地上房屋征收处荷塘中心委托评估机构出具的房地产征收分户评估报告，确定：上述附属设施及装饰装修补偿费为按每平方420元计算的装修费株洲市荷塘区××大街××大厦××、××、××号号房屋的二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿费为140234元株洲市荷塘区××大街××大厦××、××号号房屋的二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿费为90286元，以上合计230520元。原、被告对二被告签订的《株洲市南岳岭、上月塘片区棚改项目国有土地上房屋征收补偿安置协议书》不持异议。2016年5月16日，本院以原、被告签订的合同已履行不能为由作出（2016）湘0202民初469号民事判决书，判决：解除原、被告于2011年12月16日签订的《星星宾馆转让协议》。上述判决现已生效。原、被告就解除租赁合同有关补偿不能达成一致意见，由此酿成纠纷。
一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告达成的《星星宾馆转让协议》已经本院判决解除，原、被告双方在合同中未约定合同解除后有关补偿问题，原告周祖福有权根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，要求二被告赔偿损失。原告周祖福未提供证据证实其损失，且原、被告对政府补偿项目、金额无异议，一审法院按补偿款中应补偿给承租人即原告款项确定原告的损失。
对于原告周祖福主张的二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿费及附属设施及装饰装修补偿费，该费用按照“符合补偿条件的设备设施、物品、物件等相关项目由谁出资购买补偿给谁的原则”界定补偿对象，因二被告在出租前已将房屋改建为宾馆，并进行了个体工商户登记，原告周祖福在支付转让费后转租该宾馆，原、被告约定宾馆的设施归原告周祖福，故故原、被告均有权参与该款项的分配。综合本案案情，因为原告周祖福在转让宾馆时明确约定了包含宾馆的设施，故一审法院酌定原告应分得50%；而二被告因买受该房屋时宾馆就已登记营业，其宾馆的主体架构、消防、下水等设施属于其买受的房屋的组成部分，故被告亦应分得该款项的50%。
对于原告周祖福主张的临时安置补助费、寻找房源补助费及奖励性补贴，该费用系政府部门补偿给房屋所有权人即二被告，故该费用归二被告所有。
对于原告周祖福主张的按期搬迁奖励费及提前搬迁奖励费，因搬迁房屋义务人系房屋所有权人及承租人即本案原、被告，一审法院根据案情，酌情决定该费用的80%归房屋所有权人即二被告所有，20%归承租人即原告所有。
对于原告周祖福主张的停业损失，政府部门并未向原告支付该费用，故一审法院不予支持。
综上，政府部门补偿给二被告的二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿费及附属设施230520元、装饰装修补偿费54184元、34885元的50%，以及按期搬迁奖励费35058元、22571元、提前搬迁奖励费28382元、18273元的20%，以上合计180651.3元，归原告周祖福所有，政府部门已将上述款项计算在二被告名下，二被告应向原告予以支付。经一审法院组织调解，原、被告双方不能达成一致意见。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告陈朱来、刘菊花在本判决生效后十五日内支付原告周祖福补偿款人民币180651.3元；二、驳回原告周祖福的其他诉讼请求。本案受理费10514元，减半收取5257元，财产保全申请费2270元，以上合计7527元，由原告周祖福承担5502元，由被告陈朱来、刘菊花承担2025元。
二审中，到庭的双方当事人均未提交新证据，本院二审查明的案件事实与一审一致无异。
本院认为：本案系拆迁补偿纠纷，不是租赁合同纠纷。本案二审双方争议的焦点是：1、双方就涉案星星宾馆拆迁费用中的住改宾补偿款，附属设施装饰装修补偿、按期搬迁奖励费，提前搬迁奖励应如何分配？2、上诉人陈朱来、刘菊花是否应当支付支付临时安置补充，寻找房源补助款计42276元给上诉人周祖福？本院分析如下：一、关于就涉案星星宾馆拆迁费用中的住改宾补偿款，附属设施、装饰装修补偿费应如何分配的问题，因上诉人周祖福从第三人处受让宾馆，周祖福主张的二楼（以上）住宅（办公）改扩建宾馆补偿费及附属设施及装饰装修补偿费，该费用按照“符合补偿条件的设备设施、物品、物件等相关项目由谁出资购买补偿给谁的原则”确定补偿对象，因陈朱来、刘菊花在出租前已将房屋改建为宾馆，并进行了个体工商户登记，周祖福在支付转让费后转租该宾馆，双方约定宾馆的设施归原告周祖福，故双方均有权参与该不服拆迁款项的分配，一审法院酌定双方按各50%比例分配，本院认为合理。故上诉人周祖福要求100%分配，及上诉人陈朱来、刘菊花要求“住该宾”补偿部分按0%分配的上诉理由均不成立，本院不予支持；关于按期搬迁奖励费，提前搬迁奖励应如何分配，一审法院酌定该两项奖励费由上诉人周祖福享有20%，本院认为亦合理，因搬迁房屋义务人系房屋所有权人，是搬迁主体，承租人亦有配合的义务，故一审法院酌定上诉人周祖福享有20%正确，上诉人周祖福及上诉人陈朱来、刘菊花要求全额享有上诉理由均不成立，本院不予支持。二、关于上诉人陈朱来、刘菊花是否应当支付临时安置补偿款及寻找房源补助款计42276元给上诉人周祖福的问题，因上述两项费用系政府部门支付给房屋所有人的，承租人无权享有，故对上诉人周祖福的该项上诉请求，本院不予支持。
另上诉人周祖福要求分配607房屋的拆迁补偿费用，因该房屋的所有权人系案外人，其应向该案外人主张权利。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。双方当事人的上诉请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费11174元，由上诉人周祖福承担8152元，由上诉人陈朱来、刘菊花承担3022元。
本判决为终审判决。
审 判 长 肖 晶
审 判 员 李少华
代理审判员 李 黎
二〇一七年六月七日
书 记 员 王 琳