广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终22109号
上诉人（原审被告、反诉原告）：齐晓峰，男，汉族，1963年2月17日出生，住所地吉林省长春市朝阳区。
委托诉讼代理人：双军，广东鹏港律师事务所律师。
被上诉人（原告原告、反诉被告）：钟晓，女，香港居民，1963年9月29日出生。
委托诉讼代理人：李岩，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：李宝霖，男，香港居民，1950年1月27日出生。
上诉人齐晓峰因与被上诉人钟晓、李宝霖房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院作出的(2016)粤0304民初1705号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理，被上诉人李宝霖经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
上诉人齐晓峰上诉请求：1、撤销原判决；2、改判返还财物或赔偿损失、返还押金。
主要的上诉事实和理由：一审判决认定事实存在错误，没有认定本案争议焦点是：钟晓、李宝霖没有合法依据擅自开锁并处分齐晓峰的财产是否构成侵权？我方认为，双方合同中并没有约定如果在齐晓峰不交租金的情况下钟晓、李宝霖就有开锁的权利。而且，开锁师傅和所谓的保安在原审时都没有到庭作证，因此原审法院以物业公司出具的《证明》及开锁师傅出具的《证明》就作出认定，显然违背事实。根据开锁的照片可显示，卧室里面还有齐晓峰的电脑、床垫等物品，客厅中也有齐晓峰的佛龛等物品，这些充分显示齐晓峰的财产还在涉案中。一审认定事实不清，导致一审判决显失公平，侵害了齐晓峰的合法权益，请求二审法院支持我方的上诉请求。
被上诉人钟晓辩称，一、钟晓、李宝霖作为涉案房产的所有权人，在齐晓峰连续5个月未交租金，下落不明，且联系不上的情况下，根据合同的约定，有权解除合同并在物业公司的见证下收回房屋。二、齐晓峰未缴纳2015年10月至2016年1月份的房租，按照合同约定应予补交。三、齐晓峰在未通知钟晓、李宝霖的情况下搬离涉案房产，现涉案房产内所有物品均为钟晓、李宝霖所有。综上，一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求二审法院维持原判。
被上诉人李宝霖未到庭亦未作答辩。
钟晓、李宝霖向一审法院起诉请求：1、解除钟晓、李宝霖与齐晓峰2013年12月1日签订的房屋租赁合同；2、齐晓峰支付2015年10月-2016年1月期间的租金24000元；3、齐晓峰支付2015年12月至2016年1月期间的物业管理费729.12元；4、齐晓峰返还阳台维修费5800元；5、齐晓峰支付燃气费2931.87元。
齐晓峰向一审法院提出反诉请求：1、钟晓、李宝霖返还涉案房产内的三台台式电脑（无牌）、两台笔记本（索尼、联想）、部分手机配件约六七千个（单价25-26元左右），如钟晓、李宝霖无法返还上述物品，则应向齐晓峰赔偿损失27万元；2、钟晓、李宝霖向齐晓峰返还两个月押金11600元；3、钟晓、李宝霖赔偿齐晓峰自2016年2月28日起至2017年12月31日合同期满期间另行租房增加的费用48000元。
一审法院认定事实：2011年，齐晓峰开始承租钟晓、李宝霖名下的涉案房产（钟晓、李宝霖各占50%产权）。2013年12月1日，钟晓与齐晓峰签订了一份《房屋租赁合同书》，约定租期4年，自2013年12月30日至2017年12月30日；押金11600元；每月5日交当月租金5800元，次年开始月租上涨200元即每月6000元；租赁期内，每月管理费、电费、燃气费由齐晓峰支付。2015年开始，齐晓峰按每月6000元向钟晓、李宝霖交租。2015年4月，钟晓、李宝霖曾因齐晓峰拖欠租金、物业管理费起诉齐晓峰，诉讼期间，双方签订了《房屋租赁合同书补充协议》，约定：每月交租不能超过15日，如超时就当违约，解约；以后的管理费由钟晓向管理处缴纳，齐晓峰在管理处出单后10日将管理费交给钟晓。
2015年10月起，齐晓峰开始不交房租。12月，钟晓、李宝霖上门催收租金，与齐晓峰发生冲突，齐晓峰报警，未果。2016年1月，钟晓、李宝霖诉至一审法院。2016年2月26日，钟晓、李宝霖与涉案房产所在小区物业管理处HG名苑物业管理处保安及开锁师傅将涉案房产门锁打开，让新的承租人入住。HG名苑物业管理处出具了《证明》，内容是：2月26日应业主钟晓的请求，要求管理处派保安一同到涉案房产开锁、开门，开门后看到涉案房产已搬空、没人。开锁师傅也证明了同样事实。关于齐晓峰未付2015年10月起的租金的情况，钟晓、李宝霖与齐晓峰各执一词：齐晓峰称其未付租金的原因是钟晓、李宝霖在2015年10月份告知齐晓峰其要出国，让齐晓峰先不用支付租金，待钟晓、李宝霖回国后再现金支付租金；钟晓、李宝霖表示其未向齐晓峰说过上述情况，当时亦未出国。
一审法院另查，2015年5月14日，钟晓与齐晓峰签署了一份书面的阳台维修费协议，内容为：阳台5月14日到11月14日以内修好，如过时不修就退还阳台装修费5800元。该协议下方还有“如不还当违约，房租押金不退还”的字样，齐晓峰表示该字样是钟晓、李宝霖事后单方添加。庭审中，钟晓、李宝霖称其在2013年9月份就将阳台维修费5800元交给齐晓峰，但齐晓峰一直没有维修；齐晓峰则称记不清何时收取了钟晓、李宝霖的阳台维修费，并表示已将阳台维修好，但未提交维修阳台的证据。钟晓、李宝霖提交了物业管理费收款收据，主张其代齐晓峰缴纳了2015年12月、2016年1月的物业管理费合计729.12元。齐晓峰提交了三张开票日期分别为2011年4月3日、2012年5月11日、2013年7月8日的收据，内容分别为索尼笔记本电脑1台75**元、台箱电脑主机3台75**元、联想笔记本电脑一台35**元，主张齐晓峰将上述电脑以及约六、七千个手机配件（单价25-26元左右）存放在涉案房产内，钟晓、李宝霖在2016年2月份开锁进入涉案房产导致上述物品丢失，请求钟晓、李宝霖返还或折价赔偿27万元。钟晓、李宝霖表示其在2016年2月26日会同物业管理处保安及开锁师傅进入开锁进入涉案房产时并未见到齐晓峰所述上述物品，不认可齐晓峰的主张。
一审法院认为，钟晓、李宝霖与齐晓峰之间存在合法有效的租赁合同关系。钟晓、李宝霖与齐晓峰应按《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》正确履行合同义务。齐晓峰自2015年10月起未付租金、自2015年12月起未付物业管理费，已构成违约，钟晓、李宝霖有权解除合同并要求齐晓峰支付拖欠的租金、物业管理费。钟晓、李宝霖于2016年2月26日会同物业管理处保安及开锁师傅开锁进入涉案房产，发现齐晓峰已搬离，钟晓、李宝霖于当日将涉案房产另行出租给他人，钟晓、李宝霖请求齐晓峰支付2015年10月-2016年1月共计4个月的租金24000元（6000元/月×4个月）、2015年12月-2016年1月的物业管理费729.12元，有相关凭据为证，符合合同约定，一审法院予以支持。关于阳台维修费，按照双方签署的阳台维修费协议，齐晓峰未在2015年11月14日前维修阳台，应将5800元阳台维修费退还钟晓、李宝霖。齐晓峰未举证证明其已完成维修，钟晓、李宝霖请求齐晓峰返还该费用，一审法院予以支持。齐晓峰承认钟晓、李宝霖请求的燃气费2931.87元，一审法院予以支持。
关于齐晓峰的反诉请求：1、仅依据齐晓峰提交的3张收据，不足以证明齐晓峰在涉案房产中存放有上述物品及价值，即无法证明齐晓峰所主张的物品系钟晓、李宝霖原因导致丢失，且从物业管理处及开锁师傅出具的证明可看出钟晓、李宝霖2016年2月26日进入涉案房产时未见有齐晓峰所主张的物品。齐晓峰请求钟晓、李宝霖返还电脑及手机配件或折价赔偿损失，没有事实依据，一审法院不予支持。2、齐晓峰向钟晓、李宝霖支付了11600元押金，合同解除后，钟晓、李宝霖应向齐晓峰退还该押金。齐晓峰称阳台维修费协议中下方“如不还当违约，房租押金不退换”的字样是钟晓、李宝霖事后单方添加，钟晓、李宝霖未予否认，且钟晓、李宝霖已撤回不予退还押金的诉讼请求，齐晓峰请求钟晓、李宝霖返还押金11600元，一审法院予以支持。3、齐晓峰拖欠租金构成违约，钟晓、李宝霖依约解除合同，齐晓峰请求钟晓、李宝霖赔偿其2016年2月28日至2017年12月31日期间在外另行租房增加的费用没有合同依据，亦没有法律依据，一审法院不予支持。
综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除钟晓、李宝霖与齐晓峰于2013年12月1日签订的《房屋租赁合同书》；二、齐晓峰应于本判决生效之日起十日内向钟晓、李宝霖支付租金24000元；三、齐晓峰应于本判决生效之日起十日内向钟晓、李宝霖支付物业管理费729.12元；四、齐晓峰应于本判决生效之日起十日内向钟晓、李宝霖返还阳台维修费5800元；五、齐晓峰应于本判决生效之日起十日内向钟晓、李宝霖支付燃气费2931.87元；六、钟晓、李宝霖应于本判决生效之日起十日内向齐晓峰退还押金11600元；上述应付款项相抵后，齐晓峰应向钟晓、李宝霖支付的款项合计21860.99元；七、驳回齐晓峰的其余反诉请求。本案本诉案件受理费1030元（已由钟晓、李宝霖预交），因钟晓、李宝霖撤回部分诉讼请求，按规定收取637元，由齐晓峰负担；反诉案件受理费2822元（已由齐晓峰预交），由钟晓、李宝霖负担45元，由齐晓峰负担2777元。
经本院二审审理查明，一、钟晓、李宝霖的起诉状于2016年3月12日送达齐晓峰；二、钟晓、李宝霖于原审提交的照片中显示涉案房产客厅内有佛龛、卧室内有靠墙放置的床垫、窗台上有台式电脑主机。
原审查明的其他事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋租赁纠纷。依涉案各方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：钟晓、李宝霖自行收房是否具有过错、齐晓峰可否据此主张赔偿损失。
首先，涉案合同合法有效，各方均应恪守履行。依前述查明事实，齐晓峰拖欠租金、迟延履行已超过15日，依约已构成根本违约，钟晓、李宝霖可据此解除涉案合同。原审认定正确，本院予以确认。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自解除通知送达对方时解除。本案中，未有有效证据显示钟晓、李宝霖解除涉案合同的通知于本案诉讼前即已送达齐晓峰，故本院确认涉案合同解除的时间为原审起诉状送达时间即2016年3月12日。其次，如前所述，涉案合同于2016年3月12日解除，故钟晓、李宝霖在涉案合同尚未解除的情形下于2016年2月26日即自行收房具有一定过错。从其于原审提交的收房照片显示涉案房产客厅内有佛龛、卧室内有靠墙放置的床垫、窗台上有台式电脑主机，考虑到钟晓、李宝霖收房前涉案房产已由齐晓峰承租居住两年有余，现钟晓、李宝霖亦未能提供证据证明前述物品系其提供给齐晓峰使用的物品，故本院采信齐晓峰关于前述物品系其个人物品的上诉主张。钟晓、李宝霖虽于原审提交由涉案房产物业管理处及开锁师傅出具的《证明》拟证明收房时物品已搬空，但该两份《证明》载明的内容与涉案收房照片不符，本院不予采纳。据此，钟晓、李宝霖在自行收房后未予妥善处置前述齐晓峰的个人物品亦具有过错。现在齐晓峰未能提供充分证据证明前述物品价值及其折旧情况的情形下，本院酌定钟晓、李宝霖就前述过错应向齐晓峰赔偿损失8000元。原审就此处理欠妥，本院予以纠正。
综上，齐晓峰的部分上诉主张成立，就成立部分，本院予以支持。原审认定部分事实有误，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项和第二项之规定，判决如下：
一、维持深圳市福田区人民法院作出的(2016)粤0304民初1705号民事判决第一、二、三、四、五、六项；
二、撤销深圳市福田区人民法院作出的(2016)粤0304民初1705号民事判决第七项；
二、钟晓、李宝霖应于本判决生效之日起十日内向齐晓峰赔偿损失8000元；
三、驳回齐晓峰的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉案件受理费1030元（钟晓、李宝霖已预交），因其撤回部分诉讼请求，按规定收取637元，由齐晓峰负担；反诉案件受理费2822元（齐晓峰已预交），由钟晓、李宝霖负担290元，由齐晓峰负担2532元。本案二审案件受理费2822元（齐晓峰已预交），由钟晓、李宝霖负担290元，由齐晓峰负担2532元。
本判决为终审判决。
审 判 长 马 龙
审 判 员 许 莹 姣
代理审判员 周 敏
二〇一七年三月九日
书 记 员 戴斌（兼）
附录相关法律条文:
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。