湖北省鄂州市鄂城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）鄂鄂城民初字第02343号
原告吴蔷。
被告湖北驰恒房地产开发有限责任公司，住所地：湖北省鄂州市沿江大道358号裕江花苑。
法定代表人王剑，该公司总经理。
委托代理人商彪，湖北长捷律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
委托代理人李东，湖北长捷律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
第三人鄂州住房公积金管理中心，住所地：湖北省鄂州市滨湖南路**号。
法定代表人刘亦平，该中心主任。
委托代理人汪文涛，湖北源规律师事务所律师（代理权限：特别授权）。
原告吴蔷诉被告湖北驰恒房地产开发有限责任公司（以下简称驰恒公司）、第三人鄂州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李婷适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴蔷，被告驰恒公司委托代理人李东，第三人公积金中心委托代理人汪文涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告吴蔷诉称，2013年7月27日，原告与被告签订了关于购买位于鄂城区凤凰街道办事处司徒村驰恒之城31幢独单元603室的《商品房买卖合同》，合同约定被告应于2015年5月30日前交付经验收合格的商品房，但被告至起诉之日未能交付符合合同约定的房屋，属于严重违约，故原告诉至法院，要求：1、判令原、被告双方签订的《商品房买卖合同》依法解除；2、解除原告与第三人签订的《住房公积金借款合同》、《鄂州市房屋抵押合同》；3、被告向原告返还已付购房款118，586.00元、按月归还银行的贷款本息39，258.61元，共计157，844.61元（数额逐月变化，以实际金额据实结算）；4、判令被告承担原告支付首付款的利息损失约19，023.78元（从实际付款日起暂算至2015年11月2日止，后期按年利率6.15%判决至实际给付日止）；5、判令被告向原告支付损失7，000.00元（延期交房期间原告租房费用）；6、本案诉讼费用由被告承担。
被告驰恒公司辩称，原告所购房屋的相关证件正在办理中，部分住户已入住。如原告要求解除合同，被告同意，对于原告诉讼请求，应按合同约定的违约金和相关条款进行赔偿，且房租损失不承担。
第三人公积金中心述称，合同是否解除，应由原、被告协商或法院认定。鉴于涉案的商品房办理抵押登记，如合同解除，依照合同相对性原则，原告是还款义务人，应承担还款义务，原告与被告如何结算，是其之间的事，同时被告为该款提供了阶段性担保，原告是借款主体，故要求被告驰恒公司与原告承担连带偿还借款本息责任（具体数额据实结算），并确认第三人对涉案房屋享有优先受偿权。
原告吴蔷为支持其主张，向法院提交如下证据：
证据一，身份证复印件。拟证明原告身份情况。
证据二，被告信息资料。拟证明被告身份情况。
证据三，商品房买卖合同。拟证明原、被告双方约定的权利义务关系。
证据四，销售不动产发票。拟证明原告支付被告首付款的数额。
证据五，还贷情况证明。拟证明原告还贷的情况。
被告驰恒公司在举证期限内未提供任何证据。
第三人公积金中心为支持其观点，向法院提交如下证据：
证据一，原告贷款还款明细。拟证明原告贷款数额和还款情况。
证据二，期房预售预告登记和抵押预告登记。拟证明第三人对涉案房屋有预告抵押权。
证据三，阶段性保证书。拟证明被告应该在办理房屋产权证之前对贷款提供连带责任。
证据四，《住房公积金借款合同》、《鄂州市房屋抵押合同》。拟证明原告在第三人处借款以及房屋办理抵押登记的事实。
经过庭审举证、质证，原告、被告对第三人提供的证据，被告、第三人对原告提供的证据，均未提出异议，本院认为原告吴蔷，第三人公积金中心所举证据真实、合法，与本案具有关联性，依法予以认定。
本院根据以上有效证据及当事人当庭陈述，本案事实确认如下：
2013年7月27日，原告吴蔷与被告驰恒公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于本市滨湖东路6号驰恒之城第31幢独单元603号房屋，该房屋为预售商品房，面积113.45平方米，房款总金额为378，586.00元；2013年7月20日支付定金10，000.00元，7月27日支付首付款108，586.00元，余款26万元办理银行按揭手续；被告应当于2015年5月30日前将具备验收合格条件的房屋交付原告使用；逾期交付超过60日，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三十日内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.1%向原告支付违约金；合同还就其他事项作出约定。合同签订后，原告支付房屋首付款118，586.00元（含定金10，000.00元）；余下购房款26万元，原告于2013年10月10日与第三人公积金中心签订《住房公积金借款合同》和《鄂州市房屋抵押合同》，借款期限从2013年10月10日至2033年10月10日止，原告用其购买的上述房屋对借款提供抵押担保。同时，被告于2013年10月10日向第三人公积金中心出具阶段保证书，保证用于贷款抵押的涉案房屋没有设置抵押权；保证期间，被告对原告的住房公积金借款承担连带责任；保证书自签章之日起生效，至办毕原告所购房《房屋他项权证》交公积金中心保管之日止自行失效。同年10月16日，原告与第三人在房产部门进行了涉案房屋的预告登记（预购商品房与抵押）。此后，第三人如约发放贷款，原告亦按月向第三人偿还按揭贷款本息。现因涉案房屋未按时交房引起纠纷。
另查明，截止至2016年3月，原告吴蔷已向第三人公积金中心偿还公积金贷款本金20，151.93元，利息25，367.56元，贷款本金239，848.07元未偿还。
本院认为，原、被告于2013年7月27日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律规定，合同合法有效，被告未按合同约定按时履行交房义务，属违约方，原告要求解除合同，被告亦表示同意，故原告该项诉请依法予以支持；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告要求解除其与第三人公积金中心签订的《住房公积金借款合同》和《鄂州市房屋抵押合同》，依法亦予以支持。
根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告要求被告返还已付购房款118，586.00元以及已向第三人公积金中心所还贷款本金，并赔偿首付款利息和已还贷款利息的请求，依法应予支持。被告认为其应按合同约定的即按原告累计已付款的0.1%支付违约金的辩称理由，因该约定的违约金低于原告的实际损失，故其辩称理由不成立，该计算标准调整为银行同期贷款利率6%，即首付款利息应为18，811.00元（2013年7月27日算至2016年3月17日止）；关于原告要求被告支付租房损失7，000.00元的请求，因其未提供证据证实其主张，故依法不予支持。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“…商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，第三人公积金中心要求被告偿还余下借款本息的请求，依法应予支持，而其要求原告与被告连带偿还借款本息的请求，于法无据，依法不予支持；至于第三人主张的优先受偿权，因涉案房屋上设定的是抵押预告登记，该登记并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对涉案房屋办理抵押登记的请求权，并可排他地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权，故第三人主张的基于抵押权享有的优先受偿权，依法不予支持，但为保障其债权实现，其可在被告怠于履行归还余下贷款义务时，拒绝办理涉案房屋上设定的抵押权预告登记涤除手续。
综上述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，判决如下：
一、解除原告吴蔷与被告驰恒公司于2013年7月27日签订的《商品房买卖合同》；
二、解除原告吴蔷与第三人公积金中心于2013年10月10日签订的《住房公积金借款合同》和《鄂州市房屋抵押合同》；
三、被告驰恒公司于本判决生效之日起七日内返还原告吴蔷购房款118，586.00元，并支付利息18，811.00元；同时，被告驰恒公司返还原告吴蔷已向第三人公积金中心归还的借款本金20，151.93元，利息25，367.56元（该借款本息计算至2016年3月，实际数额以第三人公积金中心于判决生效之日当月出具的还款明细清单为准）；
四、被告驰恒公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人公积金中心关于原告吴蔷自判决生效之日起就《住房公积金借款合同》剩余借款本息（具体数额以第三人公积金中心于判决生效之日当月出具的借款明细清单为准）；第三人公积金中心自被告驰恒公司清偿上述借款之日起五日内办理本市滨湖东路6号驰恒之城第31幢独单元603号房屋上抵押预告登记的涤除手续；
五、驳回原告吴蔷的其他诉讼请求；
六、驳回第三人公积金中心的其他诉讼请求。
本案案件受理费4，500.00元，由原告吴蔷负担200.00元，由被告驰恒公司负担4，300.00元。（该款原告已预缴，待判决生效后由被告直接支付给原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。对财产案件提起上诉的，上诉案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。住所地和经常居住地在本市的当事人，请到鄂州市中级人民法院立案大厅办理现金交费手续，并将交费凭证复印件送交本院。外埠当事人交费可通过转账或汇款，收款单位：湖北省鄂州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行鄂州市分行鄂城支行，账号：17×××61，请在汇款用途上注明“法院诉讼费”字样，汇款后将汇款凭证传真至本院，传真号为：0711－3357122。
审判员 李婷
二〇一六年三月十六日
书记员 卢婷