北京市丰台区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）京0106民初10382号
原告（反诉被告）：北京市丰台区长辛店街道社区服务中心，住所地北京市丰台区。
法定代表人：王富友，主任。
委托诉讼代理人：商显涛，天津四方君汇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冷永军，北京市营建律师事务所律师。
被告（反诉原告）：贾振兴，男，1966年6月16日出生，住北京市丰台区。
委托诉讼代理人：张德民，男，1973年6月26日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。
原告（反诉被告）北京市丰台区长辛店街道社区服务中心（以下简称长辛店社区服务中心）与被告（反诉原告）贾振兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长辛店社区服务中心委托诉讼代理人商显涛、被告贾振兴及其委托诉讼代理人张德民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告长辛店社区服务中心向本院提出诉讼请求：1.要求判令解除原告与被告的租赁合同；2.要求被告支付原告2014年8月1日至实际腾退之日止欠付的房屋租金；3.要求被告支付原告违约金1600元；4.要求被告腾退租赁房屋；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2007年1月1日，原被告双方签订房屋租赁合同，合同约定被告租赁原告位于长辛店大街XXX号房屋，月租金1000元。若被告在三个月内未交房屋租金，合同解除，原告有权收回房屋。被告逾期交付租金，应付月租金5%的违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，被告至今已拖欠原告租金若干元。原告向被告多次催要，被告均不予理睬，故为维护原告的合法权益，特诉至法院。
被告贾振兴辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，我需用承租房屋开茶叶店维持生活。1995年我开始租赁该房屋经营茶叶店，同年10、11月我装修过，12月28日开业，2002、2003年重新装修。2006年12月26日我与原告签订了房屋租赁合同，租期一年，2007年7月份原告与我协商因租赁房屋属危房要收回，让我筹资翻建，我一次性交付了5.1万元建房资金，原告同意折抵我的租金，并且口头约定施工期三个月，三个月后将承租房屋交给我使用，但直到2010年4月原告才将房屋交还给我使用，期间我不停催促原告交付房屋，但原告均以各种理由推脱。2010年4月，我再次对房屋进行了装修，一直使用至今。我确实后来没有继续交纳租金，但是原告违约在先，因原告的原因造成我33个月未能使用房屋经营，不仅销售的茶叶霉变，而且还要缴纳各种税费，造成巨大的营业收入损失。原告的行为已经严重违反了租赁合同第四款关于出租房应付的依法将房屋及设备交乙方使用的约定。承租房屋施工竣工后，原告不但不谈赔偿我33个月的营业收入损失，反而以涨房租、缩短签订租赁合同日期和解除合同为要挟，变相推卸自己的责任，使双方无法达成有效的协议。故提出如下反诉请求：1.依法判决被反诉人与反诉人之间的租赁合同有效，继续履行租赁合同；2.依法判决被反诉人赔偿反诉人的营业收入损失153903.33元；3.依法判决被反诉人支付违约金2400元；4.如果法院判决解除被反诉人与反诉人之间的租赁合同，需被反诉人赔偿反诉人房屋装修费用35000元；5.案件的诉讼费用由被反诉人承担。
原告长辛店社区服务中心对反诉辩称，不同意反诉人的反诉请求。2007年前反诉人一直使用涉案房屋，2007年7月双方协商一致翻建房屋，2010年4月竣工。工期延长是因为租赁房屋前面有一个小的建筑，翻建租赁房屋时反诉人想把该建筑一并拆除，一直与该建筑主人之间存在纠纷故造成工程延期。5.1万元的施工款由反诉人负担，我方相应减免其51个月的房屋租金。对于反诉人要求的营业损失，已经超过了诉讼时效，营业损失的计算方式有误，且营业损失也并非我方造成，与我方无关。反诉人的其他反诉请求均无事实和法律依据。
本院经审理认定事实如下：2006年12月26日，长辛店社区服务中心（甲方）与贾振兴（乙方）签订房屋租赁合同，约定：“一、甲方同意将坐落在长辛店大街xxx号的房屋出租给乙方。房屋使用面积为60平方米，乙方愿意承租……三、甲乙双方协定上述房屋月租金为1000元，租赁期限自2007年1月1日至2007年12月31日止，租金由乙方于签订合同之日起缴纳，合同期满后甲方收回房屋。四、在租赁期内，甲方承担下列责任：4.租赁期届满后甲方有权收回该房屋，如该房屋继续出租的，乙方在同等条件下，可有优先承租权，并应订立新的租赁合同……五、在租赁期内，乙方承担下列责任：1.依约按时交纳租金，不得擅自改变房屋结构。2.未经甲方同意，不得对房屋转租、转让、分租或与第三人交换。3.未经甲方同意，不得对房屋进行扩、改、建、装修或增加设备，如甲方同意，租赁合同到期后，乙方对房屋的扩、改、建或增加的设备，归甲方所有……5.租赁期届满或解除合同之日应交还承租房屋和设备给甲方，如需要继续承租房屋，应提前三十日与甲方协商，双方另签订合同。6.水电费及相关费用由乙方自负。六、违约责任：1.任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和本市有关房屋租赁规定，另一方有权解除合同，由此造成的损失由责任方承担。2.乙方逾期交付租金，应付违约金为月租金的5%……4.乙方如在三个月内未交租金的情况下将自动解除合同，甲方有权收回房屋使用权……”经双方当事人确认，贾振兴从20世纪90年代就开始承租涉诉房屋作为经营使用，2007年12月31日双方房屋租赁合同到期后，双方未再续签合同，但双方一直延续之前的合同条款。租赁期间，贾振兴出资对租赁房屋进行过装饰装修。
2007年7月3日，长辛店社区服务中心与北京市丰台区房屋经营管理中心长辛店分中心（以下简称长辛店分中心）签订《北京市房屋建筑修缮及装修工程施工合同》，由长辛店分中心采取包工包料的方式对涉诉租赁房屋进行翻建，资金来源为自筹，该工程于2010年4月完工。对于造成工程延期的原因，长辛店社区服务中心与贾振兴分别向本院提交了长辛店分中心经营部出具的证明，后经本院与长辛店分中心经营部负责人调查告知，施工过程中，因贾振兴与周边住户产生矛盾，施工未能按期完成，工程拖延至2010年4月竣工。证明中所涉周边住户郭宝华到庭陈述，其于多年前在本案涉诉租赁房屋东侧自建了房屋一间，在贾振兴承租涉诉房屋后每月向贾振兴交纳200元租金，2007年因贾振兴翻建涉诉房屋时欲将其自建房屋一并拆除，其未予同意，故涉诉房屋一直未能如期竣工，后经协商，其于2009年11月2日与贾振兴签订房屋使用协议书，暂不拆除其自建房屋，贾振兴免除其二年的租金，涉诉房屋得以正常施工建设。
贾振兴于2007年7月向长辛店社区服务中心支付5.1万元施工款，双方一致同意该5.1万元用于冲抵其51个月的房屋租金，之后贾振兴至今未再支付房屋租金。现长辛店社区服务中心自愿免除贾振兴自2007年7月至2010年4月的房屋租金，现其只主张贾振兴支付自2014年8月1日至实际腾房之日止的房屋租金。庭审中，贾振兴提交了其与长辛店社区服务中心负责人王富友于2016年4月20日的对话录音材料，王富友在录音中明确向贾振兴提出要求其支付欠付租金的主张。
贾振兴自述其承租涉诉房屋是为经营茶庄之用，2007年7月至2010年4月涉诉房屋翻建工程工期延误的原因在长辛店社区服务中心，故此时间段的经营损失应由长辛店社区服务中心赔偿。
经本院现场勘验，涉诉房屋现由贾振兴经营“兴正茶庄”。贾振兴主张其对房屋进行过装修，并花费装修费用3.5万元，此笔费用应由长辛店社区服务中心予以补偿，长辛店社区服务中心表示对贾振兴的添附设施不同意再利用。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人均应按照约定履行各自的义务。本案中，出租人长辛店社区服务中心将位于长辛店大街xxx号使用面积为60平方米的房屋租赁给贾振兴经营使用，合同期限虽于2007年12月31日届满，但后贾振兴仍继续使用租赁房屋，双方实际仍按照原有租赁合同继续履行，双方后续的权利义务参照之前的租赁合同条款，贾振兴有义务依约支付租金，在贾振兴未依约支付租金时，长辛店社区服务中心有权利要求解除合同，但长辛店社区服务中心自愿放弃其部分追索租金的权利，本院对此不持异议，故本院对长辛店社区服务中心要求解除其与贾振兴之间的房屋租赁合同、贾振兴支付欠付租金并腾退涉诉租赁房屋的诉讼请求本院予以支持。对于租金的具体数额，贾振兴提出了诉讼时效的抗辩，长辛店社区服务中心虽未提交证据证明其在贾振兴欠付租金的时间段内向贾振兴主张过权利，但从贾振兴提交的录音证据材料中可以得知长辛店社区服务中心曾于2016年4月20日向贾振兴提出过支付租金的主张，故本院对长辛店社区服务中心要求的2015年4月20日之后的房屋租金予以支持。双方房屋租赁合同解除之后，如若房屋仍由贾振兴占用，长辛店社区服务中心有权要求贾振兴支付房屋使用费，具体数额参照之前的租金数额。对于长辛店社区服务中心要求贾振兴按照合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。对于贾振兴的反诉请求中要求长辛店社区服务中心支付营业损失的主张，因其提交的证据无法确认承租房屋翻建工程延期是长辛店社区服务中心的原因造成，故其营业损失的主张无事实依据，本院不予支持；对于其要求长辛店社区服务中心支付其装修费用的主张，因无合同和法律依据，本院亦不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、解除北京市丰台区长辛店街道社区服务中心与贾振兴的房屋租赁合同。
二、贾振兴于本判决生效之日起七日内将其承租的位于北京市丰台区长辛店大街xxx号房屋予以腾退并返还给北京市丰台区长辛店街道社区服务中心。
三、贾振兴于本判决生效之日起七日内支付北京市丰台区长辛店街道社区服务中心二〇一五年四月二十日至房屋租赁合同解除之日的租金（以每月一千元为标准）、房屋解除之日的次日至房屋实际腾退之日止的使用费（以每月一千元为标准）。
四、贾振兴于本判决生效之日起七日内支付北京市丰台区长辛店街道社区服务中心违约金一千六百元。
五、驳回北京市丰台区长辛店街道社区服务中心的其他诉讼请求。
六、驳回贾振兴的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千三百五十四元，由贾振兴负担（已交纳一千七百一十四元，余款六百四十元于本判决生效之日起七日内交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。
审 判 长 李 蕊
人民陪审员 马建国
人民陪审员 王学敏
二〇一七年十一月三十日
书 记 员 王 玉