天津市津南区人民法院
民事判�书
（2017）津0112民初1462号
原告：天津市津南区建设管理技术培训中心，住所天津市津南区咸水沽镇红旗路西。
法定代表人：张乃军，主任。
委托诉讼代理人：李婷，天津星泽律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘星谚，天津星泽律师事务所律师。
被告：天津市利通源工贸有限公司，住所天津市静海区大郝庄乡开发区。
法定代表人：刘润国，总经理。
委托诉讼代理人：朱颖，天津宇平律师事务所律师。
原告天津市津南区建设管理技术培训中心与被告天津市利通源工贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天津市津南区建设管理技术培训中心委托诉讼代理人李婷、潘星谚，被告法定代表人刘润国、委托诉讼代理人朱颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
天津市津南区建设管理技术培训中心向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠厂房租金86506元；2.判令被告向原告支付违约金103807.2元；3.判令被告向原告支付违约金5810元（自2015年12月1日起至2016年12月31日，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的1.3倍计算）以及2017年1月1日至被告付清之日的违约金；4.本案诉讼费及诉讼产生的一切费用由被告承担。事实和理由：2003年6月22日，天津市津南区双港工业园区管委会与天津必埃姆建材有限公司签订租赁协议，协议约定将天津市双港镇工业园区内的厂房出租给天津必埃姆建材有限公司使用，同时约定了租赁期限、租金支付方式及违约责任。2004年12月27日，天津市津南区双港工业园区管委会、天津市津南区建筑管理站与天津必埃姆建材有限公司、天津来福有限公�四方共同签订补充协议，将原租赁协议中的甲方天津市津南区双港工业园区管委会变更为天津市津南区建筑管理站，乙方从2004年4月15日起由天津必埃姆建材有限公司变更为天津来福有限公司继续承租，原协议其他条款不变。2011年6月8日天津市津南区建筑管理站、原告与天津来福有限公司签订租赁协议有关的合同变更备忘录，将原合同甲方变更为原告，原协议其他条款不变。2015年3月10日，原告与天津来福有限公司、被告共同签订租赁协议变更备忘录，约定从2015年6月1日起被告取代天津来福有限公司作为原租赁协议的乙方继续执行原租赁协议，原协议其他条款不变。原、被告双方在履行上述协议及备忘录过程中，被告未支付2015年9月及2016年2月1日之后的租金，后被告于2016年3月15日在未通知原告的情况下擅自搬离了厂房。原告认为，被告的行为已严重侵害原告合法权益，现原告呈请法院判如所请。
天津市利通源工贸有限公司辩称，第一，原被告之间并没有直接签订房屋租赁合同，根据我国合同法的相关规定以及合同相对性的基本要求，原告不具备本案的诉讼资格。2003年6月22日，天津市津南区双港工业园区管委会与天津必埃姆建材有限公司签订了租赁协议，协议约定了厂房的租赁内容。在2004年12月27日，天津市津南区双港工业园区管委会、天津市津南区建筑管理站与天津必埃姆建材有限公司、天津来福有限公司四方签订补充协议，约定从2004年4月15日起由天津来福有限公司继续承租厂房，也就是说，在合同中，被告并不是合同主体，原告将被告诉至法院不过就是依据租赁协议有关的合同变更备忘录。以该备忘录起诉被告就更加无法无据，备忘录中无天津市津南区建筑管理站的签章，只有原告的签章，并无法证明原合同已�更，又没有其他文件资料可以证明这一事实。而在另一份租赁协议变更备忘录也就是唯一有被告签章的备忘录，乙方显示是天津来福有限公司而并不是被告，该备忘录约定不明，也不符合合同法中合同的要求，该备忘录不能够作为原主合同的一部分，而正因为该备忘录的约定不明，遂不具有任何合同效力。第二，被告在实际使用诉争房屋期间并不欠房租，房租按季度支付，因为房租标准较高，被告考虑经营状况无力继续使用，在2016年2月1日前已与原告法定代表人张乃军协商不再继续使用该厂房，当时原告同意，即搬离。在搬离之后于2016年2月3日，全部租金及费用已交清并搬离完毕所有交接手续。第三，违约金标准过高。综上，被告并不拖欠租金，也没有任何违约行为，原、被告之间没有合同关系，原告不具备合法的产权资格，被告在实际使用厂房期间没有约定具�的使用期限，被告可以随时搬离，搬离之前也对原告进行了通知，没有任何违法违约之处，故应当驳回原告的诉讼请求。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供如下证据：
1.2003年6月22日的租赁协议1份，证明天津必埃姆建材有限公司承租天津市津南区双港工业园区管委会在园区内钢结构3号厂房，建筑面积2960平方米，2013年6月15日至2016年6月14日期间每平方米月租金11.69元。合同第八条约定了违约责任，即任何一方违反合同，或不履行义务，均属于违约行为，违约方向守约方支付相当于三个月的租金的违约金。乙方逾期支付租金或其他费用，每逾期一天，按年租金的0.5%向甲方支付违约金。
2.2004年12月27日的补充协议1份，证明出租方变更为天津市津南区建筑管理站，承租方变更为天津来福有限公司。
3.2011年6月8日的租赁协议有关的合同变更备忘录1份，证明出租方变更为原告。
4.2015年3月10日的租赁协议变更备忘录1份，证明承租方变更为被告。
5.天津市地方税务局通用机打发票1份，证明依据合同约定计算出年租金为415228.8元，发票金额与合同约定的租金一致，原告已经开具了发票，由于被告未足额缴纳房屋租金，所以发票仍在原告处，并且开具发票产生的税原告已经缴纳，给原告造成了相应的损失。
6.票据三张，证明原告收到被告交来的2015年6月1日至2015年8月31日、2015年10月份至2015年12月份、2016年1月份房租，被告未向原告支付2015年9月及2016年2月1日至2016年3月15日的租金。
7.天津市房地产权证1份，证明涉诉厂房权利人为原告。
被告质证认为，因原告证据1是复印件，所以对其真实性、合法性、�联性均不认可。对原告证据2的真实性、合法性、关联性均不认可，仅凭一份补充协议无法证明出租方由原先的天津市津南区双港工业园区管委会变更为天津市津南区建筑管理站。对原告证据3的真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可，备忘录中只显示出原告名称，并没有出租方由天津市津南区建筑管理站变更到原告的手续及其他的证明材料，也没有天津市津南区建筑管理站的签章。对原告证据4的真实性认可，被告没看见过协议中提到的租赁协议。对原告证据5的真实性认可，但不认可合法性、关联性，因为被告在没有实际使用诉争厂房期间的租金计算为已发生租金。对原告证据6的真实性、合法性、关联性认可，认可被告支付过原告243000元。对原告证据7的真实性认可，房地产权证上的房产是被告承租的厂房。
被告提供2016年1月4日天津市运达吊装搬运有限公司出具的收据1张，证明被告在2016年1月4日因从涉诉厂房搬迁回静海厂房，并支付了搬迁费用86000元。被告另补充陈述称，2016年1月5日被告向原告法定代表人张乃军交了一份搬迁申请书，还有一份给了津市津南区双港工业园区管委会。原告没有书面回函，也没有口头准许，当时说按合同执行，但是被告已经租不起了。
原告质证认为，对被告证据的真实性、关联性不认可，原告是在2016年3月15日发现被告搬离。
本院认证意见如下，原告证据2、3、4，有签约各方的签章，被告亦无证据反驳，对其真实性本院予以确认并予以采信。原告证据1虽为复印件，但有原告证据2佐证其真实存在，被告亦无证据反驳，对其真实性本院予以确认并予以采信。原告证据5，系合法有效的发票，被告亦无异议，对其真实性本院予以确认并予以采信。原告证据6，被告认可真实性，本院予以确认并予以采信。原告证据7，系合法有效的产权证明，被告亦无异议，对其真实性本院予以确认并予以采信。因被告搬离时间并非确认租金截止时间的依据，故对被告证据不予采信。
经审理查明，2003年6月22日，天津市津南区双港工业园区管委会与天津必埃姆建材有限公司签订租赁协议，约定天津必埃姆建材有限公司承租天津市津南区双港工业园区管委会的天津市双港镇工业园区钢结构3号厂房一幢，合计建筑面积约2960平方米；租赁期限自2008年5月15日起至2017年5月14日止；月租金至2013年6月14日8.85元/平方米，自2013年6月15日至2016年6月14日期间月租金11.69元/平方米，自2016年6月15日至合同期满月租金12.39元/平方米；任何一方违反本合同，或不履行合同义务，均属于违约行为，应承担相应的违约责任，违约方应向守约方支付相当于三个月租金�违约金；承租方逾期交付租金，每逾期一天，按年租金的0.5%向出租方支付违约金。2004年12月27日，天津市津南区双港工业园区管委会、天津市津南区建筑管理站、天津必埃姆建材有限公司、天津来福有限公司四方共同签订补充协议，约定将前述租赁协议中的出租方由天津市津南区双港工业园区管委会变更为天津市津南区建筑管理站，承租方从2004年4月15日起由天津必埃姆建材有限公司变更为天津来福有限公司继续承租，原协议其他条款不变。2011年6月8日，原告与天津来福有限公司签订租赁协议有关的合同变更备忘录，约定前述租赁协议出租方变更为原告，原协议其他条款不变。2015年3月10日，原告与天津来福有限公司、被告共同签订租赁协议变更备忘录，约定从2015年6月1日起被告取代天津来福有限公司作为原租赁协议的承租方继续执行原租赁协议，原租赁协议其�条款不变。被告实际从2015年6月1日开始租用涉诉厂房，执行的月租金为11.69元/平方米，计租面积2960平方米。原告已支付租金243000元。
另查，涉诉厂房于2011年5月9日登记至原告名下。
本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。首先，被告虽不认可其与原告存在书面租赁合同，但是依据原告提交的租赁协议、补充协议、变更备忘录及房屋权属信息，能够确认2003年6月22日天津市津南区双港工业园区管委会与天津必埃姆建材有限公司签订租赁协议经过多次合同主体变更，出租方最终变为本案原告，承租方最终变为本案被告，该租赁协议应认定为原、被告真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应为有效，本案原、被告应当依约履行。其次，租赁协议并未约定承租人具有任意解除合同的权利，被告以其实际搬迁为由主张无需再支付租金，但无法提供原告同意解除合同的证据，故应以原告自认的不再收取租金的时间即2016年3月15日认定为双方的租赁关系的终止时间。因此被告应向原告支付2015年6月1日至2016年3月15日的全部租金，经核算，该数额为328164.7元，扣除被告已交纳的租金243000元，为85164.7元，该租金被告应当向原告支付；超出该数额的租金，系原告计算有误，本院不予支持。最后，被告未经允许擅自退租且欠付租金，已构成违约，应向原告承担违约责任，综合考虑被告退租至原告重新寻找租户的合理空置时间及被告逾期交纳租金的期限，本院认为原告要求被告根据租赁协议的约定支付相当于三个月的租金即103807.2元作为违约金，在合理范围内，对原告该诉请本院予以支持。原告主张的其他违约金，属于过高部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：
一、被告天津市利通源工贸有限公司于本判决生效后三日内给付原告天津市津南区建设管理技术培训中心租金85164.7元。
二、被告天津市利通源工贸有限公司于本判决生效后三日内赔偿原告天津市津南区建设管理技术培训中心违约金103807.2元。
三、驳回原告天津市津南区建设管理技术培训中心的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2111元，原告天津市津南区建设管理技术培训中心承担77元，被告天津市利通源工贸有限公司承担2034元。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。
代理审判员 窦立扬
二〇一七年五月二日
书 记 员 朱金富
速 录 员 张 悦
法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第二百二十六条承租�应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。