广东省佛山市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤06民终7538号
上诉人（原审被告）：广东美的置业有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。
法定代表人：郝恒乐。
委托诉讼代理人：李高峰，广东中天鼎盛律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李志民，广东中天鼎盛律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：廖日姣，女，1981年7月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。
上诉人广东美的置业有限公司(以下简称美的公司）因与被上诉人廖日姣商品房销售合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初20730号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
美的公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或者依法驳回廖日姣的诉讼请求；2.本案的一、二审诉讼费由廖日姣承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.涉案房屋应按《商品房买卖合同》第六条及《补充协议》第三条约定的以套内建筑面积计算房价款，预测面积与实测面积出现差异时的处理方式以套内建筑面积计价,买卖双方已经约定了面积差异处理办法。双方在买卖过程中一直是以套内建筑面积作为商谈商品房的计价标准，另外，《商品房买卖合同》第六条及《补充协议》第三条约定预测面积与实测面积出现差异时的处理方式以套内建筑面积计价。所以一审法院以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，系事实认定不清。此外，2000年3月27日和8月24日，当时的顺德市政府下发的《关于实行按套内建筑面积计算商品房价格的通知》和《关于实行按套内建筑面积计算商品房价格的补充通知》，明确了佛山市顺德区范围内商品房均以套内建筑面积作为计价依据。该计价依据一直延续至今。故美的公司认为廖日姣在支付购房款时，均是按套内面积单价支付款项，并未多付房款。2.涉案《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》已明确约定按套内面积计算价格和处理差异。涉案《商品房买卖合同》第六条明确约定面积差异的两种情况：商品房和别墅式商品房，本案属于第一种，即以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。涉案《商品房买卖合同补充协议》第三条作为《商品房买卖合同》第六条的补充，明确约定“面积误差比绝对值在0.6%（含0.6）的，诉讼双方不做任何补偿”。一审法院将合同约定的涉案房屋按套内建筑面积计算房价款变更为按建筑面积计算房价款，并判决美的公司退还购房款，违背了民法上合同自治的基本原则。二、一审法院适用法律错误。1.在案涉商品房买卖合同中关于按套内面积计价和对套内面积存在误差的处理已有约定的情况下，一审判决却以双方在合同中对建筑面积出现误差时的处理方式未作出约定为理由，直接适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条属适用法律错误。美的公司认为，第一，依照《商品房销售管理办法》第十八条之规定，“按套内建筑面积计算房价款”和“按建筑面积计算房价款”是两种法定的计价标准和违约责任计算标准。第二，《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”因此，“按套内建筑面积计价”仅就套内面积误差处理方式作出约定即可，无需另行约定建筑面积误差的处理方式。第三，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》属于适用法律错误。一方面，该规定所指的“面积”是指房屋套内建筑面积或建筑面积。本案中，双方已明确约定以“套内建筑面积”作为处理房屋面积误差的计算标准，则不存在对“建筑面积或分摊面积出现误差时的处理方式”进行再约定的必要。因此，本案购房合同未涉及建筑面积误差时的处理方式并不属于“没有约定”的情形。另一方面，该规定对房屋面积存在误差时“合同有约定的，按照约定处理”，不是强制性规定，而是补充规定。本案中，合同双方已对面积误差的处理方式做了详细的约定，应依约定处理。三、涉案合同采用了行政部门颁布的示范文本，相关行政主管部门已就争议合同条款作出解释，但一审法院对其向佛山市顺德区国土城建和水务局咨询所获得的复函视而不见。涉案合同采用的是佛山市顺德区国土城建和水务局下发的2008年9月《商品房买卖合同》的版本。在合同文本内所附的《商品房买卖合同说明》中明确说明合同条款由颁布机关负责解释。2016年10月18日，佛山市顺德区国土城建和水务局对争议条款作出解释复函，明确以套内面积作为计价依据，同时记载建筑面积单价仅为方便与按建筑面积计价的其他区域商品房价格进行比对，商品房公摊面积差异引起的建筑面积差异不做补差，仅按套内面积为依据进行差异处理。
廖日姣辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。
一审法院认定：2012年7月18日，廖日姣与美的公司签订了《商品房买卖合同（合同编号：Y××）》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，廖日姣购买美的公司开发建设的位于佛山市顺德区××镇××路26号××8座1503房。合同第三条“乙方（廖日姣）所购商品房的基本情况”约定“……，该商品房的套内面积69.88平方米，土地使用面积5.41平方米，另公共部位与公用房屋分摊建筑面积19.43平方米，故该商品房建筑面积89.31平方米，……”；合同第四条“该商品房的价格”约定“甲方（美的公司）、乙方（廖日姣）约定按下述方式确定该商品房的价格，价格以人民币结算。该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米8787.98元，按建筑面积计算，为每平方米6876.09元，总金额614104元，套内建筑面积销售单价包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用”；合同第六条“面积确认及面积差异处理”约定“该商品房以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理；若本套商品房属别墅式商品房，当事人可另约定土地自用面积差异的处理方式。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第一种方式（双方自行约定，详见补充协议）进行处理”。补充协议第三条“关于商品房面积差异的处理方式（对合同第六条的补充）”约定“1、面积误差比绝对值在0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿；2、面积误差比绝对值在0.6%以上（不含0.6%）至3%以内（含3%）的，据实结算房价款；……”。合同及补充协议还约定了其他事宜。签订合同及补充协议后，美的公司于2014年10月25日向廖日姣交付房屋，并于2015年1月协助廖日姣办理涉案房屋的《房地产权证》，《房地产权证》显示涉案房屋的建筑面积为87.99平方米，套内建筑面积为70.1平方米。廖日姣认为美的公司交付房屋建筑面积差异不符合合同约定，故提起本案诉讼。
另查明，一审法院于2016年12月8日向美的公司送达了民事起诉状副本等诉讼材料。
廖日姣向一审法院提出诉讼请求：1.美的公司向廖日姣支付补偿款9076.43元及相应利息；2.由美的公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。廖日姣与美的公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未违反国家法律和行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体或者第三人利益，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点是：案涉商品房的面积差异应如何处理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案中，双方在《商品房买卖合同》中约定了案涉商品房按套内建筑面积和建筑面积两种方法计价，并约定以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，双方在同日签订的《商品房面积差异补充协议》中，对套内建筑面积差异的处理方式进行了约定，但该约定只是针对套内建筑面积发生差异的处理方法，双方并没有对因公摊面积差异引起的建筑面积差异情况如何处理作出约定。因此，对于因公摊面积减少而引起的建筑面积减少，美的公司仍应按前述司法解释的规定退还相应房款。经核算，美的公司应退还9076.43元[6876.09元×（约定建筑面积89.31平方米－交付建筑面积87.99平方米）]予廖日姣。至于廖日姣主张的差价利息问题，宜从美的公司收到本案起诉状之日即2016年12月8日起参照中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿日止。对于美的公司的抗辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、美的公司应于判决发生法律效力之日起十日内向廖日姣退还房款9076.43元及利息（利息以9076.43元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年12月8日计算至清偿日止）;二、驳回廖日姣的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由美的公司负担。
二审诉讼期间，美的公司向本院提交下列证据：
美的公司与廖日姣签订的《商品房认购书》，拟证明双方签订正式的商品房买卖合同之前即已约定按照套内面积确定双方之间的权利和义务。
本院经核查认证如下，该《商品房认购书》第四条明确约定：“买卖合同一旦签订，本认购书的效力即行终止”，而本案中，双方已签订了正式的《商品房买卖合同》，依照上述之约定，该认购书的效力已经终止，故本院对该证据之证明力不予采信。
经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为：本案二审的争议焦点系美的公司基于案涉房屋之公共分摊面积差异应否向廖日姣退还相应购房款的问题。
第一，根据本案的现有证据显示，案涉《商品房买卖合同》已明确约定案涉商品房的套内建筑面积为69.88平方米和建筑面积89.31平方米，而《房地产权证》中记载案涉商品房的套内建筑面积为70.1平方米和建筑面积为87.99平方米。由此可见，美的公司交付给廖日姣的案涉商品房的套内建筑、建筑面积与案涉《商品房买卖合同》约定的面积均不相符。
第二，双方当事人在案涉《商品房买卖合同》第四条约定了按套内建筑面积和建筑面积两种方式计价，即该商品房价格按套内建筑面积计算，为每平方米8787.98元；按建筑面积计算，为每平方米6876.09元，总金额614104元。同时在该条第二款中特别约定：“套内建筑面积销售单价包含公共部分与公用房屋分摊建筑面积的建设费用”。该约定充分说明该套房屋的购买价格是由套内面积部分和公共分摊面积两部分组成，即作为购房者的廖日姣在支付购房款的对价中包含案涉房屋公共部分分摊面积的价值。那么，案涉房屋产权登记的公共分摊面积的减少必然会实质性影响购房者的合法权益。
三，案涉《商品房买卖合同》第六条中关于“面积确认及面积差异处理”方面的约定内容为：“该商品房以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理；若本套商品房属别墅式商品房，当事人可另外约定土地自用面积差异的处理方式。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按补充协议进行处理”，由此可见，该条内容仅对套内建筑面积差异的处理进行了明确约定，而对建筑面积差异的处理则未有明确约定。在本案中，案涉房屋在产权登记证书上明确记载了两个产权登记面积，一个是套内建筑面积，一个是建筑面积，而合同中又明确约定了套内建筑面积和建筑面积两种计价方式，结合双方当事人关于“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按补充协议进行处理”，以及补充协议中“关于商品房面积差异的处理方式（对合同第六条的补充）。”，均无法直接得出双方对建筑面积的差异不予补偿差价进行了明确约定的结论。故一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”之规定，经核算后，判令美的公司将案涉房屋公共建筑面积差异的购房款退还予廖日姣，既符合法律规定，又符合本案实际及公平原则，本院予以维持。美的公司将案涉合同第六条的内容理解为双方对房屋套内面积差异进行了约定、也就同时意味着对建筑面积差异进行了排除性约定，从而得出双方当事人已经约定对建筑面积差异不作补偿的结论，该结论是一种推定性结论，且与上述司法解释之规定不符。故对美的公司的该项上诉主张，因理据不足，本院不予支持。
另外，关于美的公司上诉提出的佛山市顺德区国土城建和水务局于2016年10月18日就案涉《商品房买卖合同》的部分条款含义所出具的复函之证明效力的问题。该局向一审法院出具复函，该内容称：“2008年9月版《商品房买卖合同》第六条已明确约定因商品房公共区域面积差异引起的建筑面积不作补差，按照套内建筑面积为依据进行面积确认按面积差异处理。”对此，本院认为，佛山市顺德区国土城建和水务局并非案涉商品房买卖合同的相对方，其所出具的复函亦仅是属于行政主管部门对合同相关条款的一种理解，该内容对案涉合同当事人并不当然具有法律拘束力。况且从法律属性上看，该复函应属于第三方证人证言之间接证据，在本案已经进入司法诉讼阶段之后，其相关证明效力是否应予采信应由法院结合本案事实和相关法律规定进行综合判定。故一审判决根据双方当事人对相关问题的具体约定及案件具体事实情况未采信该证据并无不妥，本院予以维持。美的公司的该项上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。
综上，美的公司的上诉请求缺乏理据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人广东美的置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 温万民
审判员 余珂珂
审判员 徐允贤
二〇一七年十一月十日
书记员 陆灏珺
张晓航