山东省青岛市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）青民一终字第655号
上诉人（原审被告、反诉原告）徐鹏。
委托代理人徐山军。
被上诉人（原审原告、反诉被告）北京达文物业管理有限公司青岛分公司。
负责人王尊宝，经理。
委托代理人孙兵，山东復泰律师事务所律师。
上诉人徐鹏因与被上诉人北京达文物业管理有限公司青岛分公司（以下简称达文物业青岛分公司）租赁合同纠纷一案，不服胶州市人民法院（2013）胶民初字第4341号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
达文物业青岛分公司在一审中诉称，达文物业青岛分公司、徐鹏于2012年6月19日签订了租赁合同，约定将胶州湾财富中心D座三层美食广场416、417、和418商铺前的区域租赁给徐鹏使用，租期三年；徐鹏按月支付三年的物业综合管理费依次为12000元、14400元、16800元；同时，徐鹏应按0.4元／平方米／天的标准支付经营管理费；若徐鹏违约，则应向达文物业青岛分公司支付1%的违约金，逾期20日仍不缴付管理费的，达文物业青岛分公司有权解除合同。合同签订后，徐鹏自2012年12月份开始就停止缴纳相关的综合管理费和经营管理费，至今已欠49784元及违约金14935.2元，请求法院判令解除达文物业青岛分公司、徐鹏之间的租赁合同，并由徐鹏支付上述款项。
徐鹏在一审中答辩并提出反诉称，1、徐鹏拒交相关费用是合法正当的。根据合同约定，徐鹏是属于后履行义务的一方，达文物业青岛分公司口头答应了徐鹏提出的改进服务的要求，包括电梯运行、空调、卫生、走廊照明灯，但是并未按约定改进，导致徐鹏产生巨大损失；如果达文物业青岛分公司按照徐鹏的要求改进工作并赔偿损失，那么徐鹏立即缴纳所有费用；2、达文物业青岛分公司隐瞒消防不合格的具体情况，租赁区域并没有取得餐饮行业消防安全许可证，达文物业青岛分公司隐瞒该事实，侵犯了徐鹏的知情权，对徐鹏和其他顾客造成了生命和财产安全的潜在风险，同时剥夺了徐鹏使用发票的权利，减少了营业收入，侵害了徐鹏的名誉权；3、本案涉及的区域属于公共区域，归全体业主所有，徐鹏作为业主之一，自然享有使用的权利，所以达文物业青岛分公司要求支付费用不合法。据此也可以认定该租赁合同是无效的，应当退回之前交付的租赁费用；4、根据上述事实，达文物业青岛分公司给徐鹏造成了巨大的经营损失和投资损失，徐鹏据此提出反诉，要求达文物业青岛分公司赔偿徐鹏的投资损失380000元、名誉损失和精神损失费200000元、退还履约保证金5000元，共计585000元。
达文物业青岛分公司在一审中答辩称，1、徐鹏承租了胶州湾财富中心D座三层美食广场416、417、和418商铺后又与达文物业青岛分公司签订了租赁合同，租赁了商铺外的区域，工商执照的办理应当以商铺的产权证进行办理，而不是以租赁区域进行办理；2、徐鹏提出消防验收问题，但是实际情况是本案涉及的美食广场在项目竣工后就经过了消防的整体验收，不存在未经消防验收的问题；3、徐鹏至今仍在继续进行经营，并未因为消防、未办理营业执照等问题受到停业等处罚，不存在受到经营损失的情况。
原审法院查明，一、2012年6月19日，达文物业青岛分公司作为甲方与作为乙方的徐鹏签订了合同：1、甲方将坐落于胶州市财富中心的D座三层美食广场416（50.17㎡）、417（32.77㎡）和418（32.77㎡）商铺前的建筑面积86平方米的公共区域（编号为DWGM1）出租给乙方，租期三年，自2012年7月20日至2015年7月19日，自起租日起，乙方享有1个月的免租期；2、费用部分：（1）第一年物业综合管理费12000元、第二年为14400元、第三年为16800元；上述费用按月缴纳，需在次月的10号之前缴纳上一个月的费用；（2）经营管理费：因乙方对租赁区域实行封闭经营并自行负责区域内的卫生和餐具清洗，故在美食广场现整体0.8元／平方米／天经营管理费收费标准的前提下，定416、417和418商铺按0.4元／平方米／天的标准收取经营管理费，该费用与综合管理费一并缴纳；3、履约保证金：乙方在2012年6月19日前交付甲方5000元作为履约保证金；……若乙方未能按约定缴纳费用，则甲方有权在扣除相应数额后不计利息退还乙方；4、违约责任：（1）因乙方承租该区域是建立在416、417和418商铺的基础上签订的，所以乙方需自行处理和上述三家业主之间的承租关系；（2）乙方逾期付款的，应承担自逾期之日起按日向甲方支付应付款1%的违约金；若乙方逾期20日未交的，甲方有权解除本租约，并要求乙方支付违约金，且不退还履约保证金。合同签订后，徐鹏缴纳了保证金5000元，并对租赁区域进行了装修，开始经营优尚麻辣香锅店；至2012年12月份起，徐鹏停止缴纳合同约定的相关费用至今。庭审中，达文物业青岛分公司提交徐鹏的欠款记录，证明自2012年12月份至2014年7月31日止，徐鹏共计欠款49784元，及按合同约定的违约金14935.2元，以上共计64719.2元
二、庭审中，徐鹏对于欠款数额予以认可，但是认为不交纳是合法、正当的，并针对其抗辩的主张提交法庭如下证据进行证明：1、徐鹏于2013年2月底就欠款事宜给达文物业青岛分公司的回复书、双方之间就停电问题的谈话记录、现场视频材料、现场照片、徐鹏之父徐山军的证明材料等。根据上述证据材料，徐鹏认为：达文物业青岛分公司未按合同约定提供电梯、空调、照明等基本服务，且卫生不达标，严重影响了麻辣香锅店的生意，造成了巨大的经济损失。达文物业青岛分公司对上述证据材料及证明内容提出异议，称上述证据材料的真实性无法核实，且证明材料系徐鹏单方书写的，不能作为有效证据，而且，这些材料也不是徐鹏欠款的理由。2、达文物业青岛分公司出具的《关于美食广场2013年升级改造后经营管理费收缴的通知》，证明达文物业青岛分公司已经做出了承诺，但是其并未按照承诺的内容提高服务质量。达文物业青岛分公司对该《通知》不予认可，认为该通知上未加盖任何公章，而且系复印件，无证明效力。3、《个体工商户名称预先核准审核表》、通知书及美美地公司《消防安全检查合格证》，证明因为达文物业青岛分公司无整体消防验收合格证，导致了徐鹏经营的“优尚麻辣香锅店”未能办成营业执照，无法开具发票，失去了许多客源，造成了经营损失。达文物业青岛分公司对此不予认可，称上述证据材料与本案无关，其已经办理了消防验收合格证。对此，达文物业青岛分公司提交了由胶州市消防大队于2012年11月8日核发的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”、消防验收意见书、备案表等予以证明。徐鹏对该三份证据的真实性无异议，但认为该消防证中明确记载应当作为商场使用，但是“优尚麻辣香锅店”是餐饮业，显然与本案无关联性。
三、本案审理过程中，达文物业青岛分公司、徐鹏针对租赁区域的法律性质展开了争论。徐鹏认为：本案租赁合同中所涉及的租赁区域是在商场的通道内，根据《物权法》之规定，该区域应当属于全体业主共同共有，达文物业青岛分公司无权对外处分，因此，该合同为无效合同。达文物业青岛分公司则认为：在青岛香江创富房地产开发有限公司出售房产时，就与所有业主在售房合同中明确约定了该部分区域属于青岛香江创富房地产开发有限公司所有，而青岛香江创富房地产开发有限公司也已经同意由达文物业青岛分公司对外行使出租等权利；此外，房屋出售时，《物权法》尚未实施，不具有溯及既往的法律效力。为此，达文物业青岛分公司向法庭提交：1、与租赁区域相对应的D座三层美食广场416、417、418号商铺的《房屋销售合同》三份，签订时间分别为2007年6月、2007年1月和2007年9月，在该合同中明确约定：公共就餐区域归开发商所有，证明在《物权法》实施之前，开发商就与所有业户之间约定了公共就餐区域归开发商所有，徐鹏租赁该三个商铺，理应受该项约定约束；2、胶州市房产管理局测绘站出具的《胶州财富中心不计入公摊面积明细》一份，证明本案争议的区域在行政机关备案时，在法律性质上就不属于公摊面积；3、青岛香江创富房地产开发有限公司出具的证明一份，证明其已经同意由达文物业青岛分公司对外出租，相应的权利义务、收益等均归达文物业青岛分公司所有。徐鹏对上述证据的真实性均无异议，但认为：1、租赁合同违反《物权法》规定，为无效合同，且达文物业青岛分公司没有相关收费项目的收费手续；2、房产部门的测绘不具有确认房屋权属的效力，该租赁区域与法律规定的“专属空间”相违背；3、开发商与业主之间签订的合同中对就餐区域的权属约定违反法律规定，应认定为无效。
四、徐鹏提出反诉，要求达文物业青岛分公司赔偿其投资损失380000元、名誉损失和精神损失费200000元，但未能提供有效证据证明上述损失数额。
五、另查明，根据中国人民银行发布的同期贷款利率：2013年度起的年贷款利率为6%。
原审法院认为，本案的争议焦点是对租赁区域的法律性质的认定。一、本案中，徐鹏租赁的区域位于胶州市财富中心三层美食城的通道部分，而徐鹏提出抗辩理由依据的是《物权法》就公共区域部分的相关规定，认为该租赁区域应适用《物权法》的相关法律规定。但从达文物业青岛分公司提供的房屋销售合同看，本案争议的部分在商铺对外销售时（2007年9月份前）就已经与买受人之间就通道归属问题进行了约定
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该部分作为公共就餐区域，归开发商所有。《中华人民共和国物权法》从2007年10月1日起开始实行，产生法律效力。我国以无溯及力为重要立法原则之一，《物权法》也不例外。特别是对于物权法而言，以前依法成立的财产关系不论是否符合现在物权法的规定都应当维护其稳定，这样才能保护合法取得的物权，避免因法律的变动带来不必要的纷争。通过庭审查明的事实看，本案争议的区域在物权法实施之前，就已经通过房产等行政部门确认、与购房人等业主之间进行约定的方式对其所有权进行了确认，即该部分区域作为公共就餐部分归开发商青岛香江创富房地产开发有限公司所有，该公司又将公共就餐等区域的相关出租、收益等权利交付给了达文物业青岛分公司。而徐鹏在承接原购房合同后与房主签订了租赁合同，后又与达文物业青岛分公司签订公共就餐区域的租赁合同，在法律关系上依然受之前已经形成事实的约束。故，徐鹏以之后实施的《物权法》的相关法律规定来推翻之前已经形成的物权权属法律关系，不应予以支持。
二、达文物业青岛分公司、徐鹏之间达成的公共就餐区域部分的租赁合同，是双方当事人自由意思表达一致的产物，内容合法、有效，双方均应按照协议的约定来履行各自的义务。双方就合同租赁费用明确约定为综合管理费和经营管理费，实际上是达文物业青岛分公司作为公共就餐区域的受益人，在结合区域的面积大小的情况下进行细化管理的具体体现。从达文物业青岛分公司提交的欠款明细看，徐鹏确实自2012年12月份起至今未再支付达文物业青岛分公司任何款项，至2014年7月31日止，徐鹏共计欠款49784元。因此，徐鹏已构成严重违约，达文物业青岛分公司要求与徐鹏解除租赁合同的请求，原审法院予以支持。对于达文物业青岛分公司主张的违约金按欠款的1%／天标准计算这一请求，显然过高，原审法院调整为按中国人民银行同期贷款利率的四倍为宜。具体计算明细如下：1、第一年度中2012年12月
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2013年5月，共计6个月，合同约定：综合管理费1000元、经营管理费：0.4元㎡／天X租赁商铺区域115.71㎡（50.17＋32.77＋32.77）X30天=1388元／月，每月计费2388元。这样，每月的违约金额为2388元X年利率6%／12月X4倍=47.76元／月；自2013年1月10日起算至2014年8月10日止，欠款月数依次为18、17、16、15、14、13（共93个月），违约金为47.76元／月X93月=4442元；2、第二年度起，综合管理费每月费用为14400元／12月=1200元、经营管理费1388元，共计2588元／月。这样，每月的违约金额为2588元X年利率6%／12月X4倍=51.76元／月；欠款期自2013年6月始计算至2014年5月（共计12个月），欠款月数依次为12、11、10、9……1（共78个月），违约金为51.76元／月X93月=4814元；3、2014年6月起至达文物业青岛分公司所诉至7月底，作为第三年度：综合管理费每月费用为16800元／12月=1400元、经营管理费1388元，共计2788元／月。这样，每月的违约金额为2788元X年利率6%／12月X4倍=55.76元／月；欠款期自2014年7月10日始计算至2014年8月10日，欠款月数依次为1、0（共1个月），违约金为55.76元／月X1月=55.76元。综上计算，徐鹏应支付的违约金为4442元＋4814元＋56元=9312元。
三、对于在合同中约定的保证金5000元，该项约定属于违约责任方面的约定，因在前一项中已经按照四倍同期人民银行利率为双方计算了违约金，故该5000元保证金应当予以返还。
四、徐鹏在案件审理过程中提出的反诉请求，因其提交的证据材料无法证明其具体损失的情况，且双方也未就争议的问题在合同中予以明确约定，原审法院对徐鹏反诉提出的“赔偿投资损失380000元、名誉损失和精神损失费200000元”的主张不予支持。
需要说明的是，双方合同解除后，本应涉及到恢复原状、返还原物等实际问题，但是因本案租赁区域的装修与徐鹏租赁的商铺关联较为密切，有可能会涉及到第三人的利益；且，庭审中达文物业青岛分公司计算欠款和违约金的时间仅仅截止到2014年7月31日，尚有部分费用未予主张。综合考虑，以达文物业青岛分公司、徐鹏双方另行协商或起诉处理为宜。
综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第八十四条、第一百零八条之规定，判决：一、解除北京达文物业管理有限公司青岛分公司与徐鹏之间于2012年6月19日签订的租赁合同。二、徐鹏于判决生效后十日内支付北京达文物业管理有限公司青岛分公司所欠租赁费用49784元。三、徐鹏于判决生效后十日内支付北京达文物业管理有限公司青岛分公司违约金9312元。四、北京达文物业管理有限公司青岛分公司于判决生效后十日内退还徐鹏合同保证金5000元。五、驳回徐鹏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1418元，由北京达文物业管理有限公司青岛分公司负担118元，徐鹏负担1300元；反诉案件受理费4825元，由徐鹏负担4725元，北京达文物业管理有限公司青岛分公司负担100元。
宣判后，徐鹏不服原审判决，上诉至本院。
上诉人徐鹏上诉称，2012年6月19日，徐鹏与达文物业青岛分公司签订合同，租赁达文物业青岛分公司坐落于胶州市财富中心D座三层美食广场416、417、418号店铺前的公共就餐区域一块（86平方米）开办麻辣香锅店。因该美食广场暨该块租赁区域具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，即达文物业青岛分公司违反消防法规规定，没有为该美食广场办理“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，导致徐鹏二次办理营业执照不成，自始无法正常营业。依据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，徐鹏向一审法院提出请求，解除与达文物业青岛分公司所签合同或判合同无效，由达文物业青岛分公司承担全部过错，赔偿徐鹏的各项损失，但未得到一审法院的支持，反而判决徐鹏违约。徐鹏认为一审判决认定事实不清，适用法律不当。请求二审法院撤销一审判决，判令解除徐鹏与达文物业青岛分公司所签合同；判令达文物业青岛分公司退回徐鹏已交费用12061元，赔偿徐鹏租赁业主店铺的租金损失74400元，赔偿徐鹏的装修投资损失（需鉴定评估确定）；达文物业青岛分公司承担一审及二审的诉讼费。
被上诉人达文物业青岛分公司答辩称，达文物业青岛分公司在一审中已经提供了《公众聚集场所投入使用、营业消防安全检查合格证》、《青岛市建设工程竣工验收备案表》、《青岛市公安局建筑工程消防验收意见书》，证明本案涉及的美食广场在项目竣工后就经过了消防整体验收，不存在未经消防验收的问题。徐鹏经营的场所位于商业街的三层，属于商场的范围，美食广场至今有很多业主仍在正常经营。徐鹏在一审审理期间一直正常经营，从未因为消防、未办理营业执照等问题受到停业等处罚，不存在受到经营损失的问题。徐鹏的上诉于法无据，请求二审法院驳回其上诉。
经审理查明，达文物业青岛分公司于2013年8月7日向一审法院起诉要求解除双方的租赁合同，徐鹏于2013年9月17日收到一审法院向其送达的起诉状。达文物业青岛分公司一审中主张徐鹏拖欠的费用为2012年12月份至2014年7月31日，徐鹏主张其使用涉案场所经营至收到一审法院传票之日，但其并未将涉案场地腾还达文物业青岛分公司。徐鹏于二审中提交了胶州市工商行政管理局阜安工商所提交的证明一份，该证明载明：徐鹏在办理“胶州市优尚麻辣香锅店”营业执照咨询中，仅能提供“胶州湾财富中心一期商业街的公众聚集场所的投入使用、营业前消防安全检查合格证”，不能提供其经营场所的消防安全检查合格证，不符合个体工商户登记和相关消防法规的规定，待其取得其经营场所的消防安全检查合格证后才能申办个体工商户注册登记。徐鹏据以证明达文物业青岛分公司虽然办理了包括涉案美食广场在内的一期商业街的消防安全检查合格证，但该合格证不符合消防法规对于美食广场的规定，因此徐鹏无法办理营业执照。达文物业青岛分公司对该证明的真实性无异议，对证明内容有异议，称徐鹏可以以“胶州市优尚麻辣香锅店”的名义办理“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，不需要达文物业青岛分公司提供任何材料，徐鹏因自己原因未办理个体工商户登记，且其没有因为未办理工商登记而受到任何经营影响。徐鹏称其向工商部门申报其所经营的餐饮店的经营场所为其承租自案外人的涉案美食广场的418号商铺。
本院查明的其他事实与原审一致。
本案经调解，未能达成协议。
本院认为，达文物业青岛分公司与徐鹏所签涉案场地的租赁合同系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案双方当事人争议的焦点问题为哪一方当事人存在违约行为导致涉案租赁合同解除。达文物业青岛分公司称因徐鹏未按约缴纳综合管理费、经营管理费，导致双方租赁合同解除。徐鹏则称因达文物业青岛分公司没有为涉案场地所在的美食广场办理消防安全检查合格证，故徐鹏无法办理营业执照，自始无法正常经营。对此，本院认为，达文物业青岛分公司于2012年11月取得了包括徐鹏承租的涉案场地在内的胶州湾财富中心一期商业街的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，徐鹏虽然提交了工商部门出具的证明，但该证明并未载明徐鹏的个人经营场所的消防安全检查合格证需由达文物业青岛分公司进行办理，双方租赁合同也无此约定，且徐鹏向工商部门申报的经营场所为其承租自案外人的涉案美食广场的418号商铺，而并非徐鹏承租的涉案场地，徐鹏亦认可其签订租赁合同后进行了经营，故本院认为，徐鹏提交的证据无法证明因达文物业青岛分公司的原因导致其无法办理营业执照，无法正常经营，本院对其该上诉理由不予采信。根据双方租赁合同的约定，徐鹏应在次月的10号之前缴纳上一个月的综合管理费及经营管理费，如徐鹏逾期20日未能缴纳，达文物业青岛分公司有权解除租赁合同。徐鹏自2012年12月起欠缴合同约定的费用，达文物业青岛分公司有权提出解除双方租赁合同。达文物业青岛分公司于2013年8月7日向一审法院起诉要求解除双方的租赁合同，徐鹏于2013年9月17日收到一审法院向其送达的起诉状，故本院确认双方的租赁合同于2013年9月17日解除。因徐鹏至2014年7月31日仍未腾还涉案场地，故原审法院判令徐鹏向达文物业青岛分公司支付至2014年7月31日的费用并承担违约金，并无不当，本院予以维持。因徐鹏存在违约行为导致双方租赁合同解除，故对徐鹏上诉要求达文物业青岛分公司返还已交费用、赔偿损失的主张，本院不予支持。综上，徐鹏的上诉请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1692元，由上诉人徐鹏负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 董则明
代理审判员 李 蕾
代理审判员 齐 新
二〇一五年十月二十七日
书 记 员 杨倩倩
书 记 员 郭丹丹