湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0102民初2285号原告:招商银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市五一大道766号中天广场1-7楼。负责人:曾某，行长。委托诉讼代理人：蔡礼，湖南众铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：张珣，湖南众铭律师事务所律师。被告：袁某，女，1985年9月19日出生，汉族，住所地湖南省洞口县高沙镇塘前村中洲组。被告：湖南达美投资有限公司，住所地长沙市岳麓区枫林一路737号共和世家5栋10楼。法定代表人：文某。原告招商银行股份有限公司长沙分行（以下简称招行长沙分行）与被告袁某、湖南达美投资有限公司（以下简称达美公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年2月7日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告招行长沙分行的委托诉讼代理人蔡礼到庭参加诉讼，被告达美公司的委托诉讼代理人刘晓彬到庭参加诉讼，被告袁某经本院传票传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告招行长沙分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除招行长沙分行与袁某签订的《招商银行个人购房借款及担保合同》（合同编号：8141120859002）；2、判令袁某立即偿还招行长沙分行贷款本息468099.35元，其中本金464609.08元，利息、罚息、复息为3490.27元(暂计至2018年1月30日止，�后的利息、罚息、复息按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止)；3、判令袁某承担招行长沙分行为实现债权而产生的律师费共计人民币22469元（按欠款本息的4.8%计算）；4、判令招行长沙分行对袁某提供的位于长沙市岳麓区西二环与迎春路交汇处达美苑10栋2708号房在上述债务及实现债权费用范围内享有优先受偿权；5、判令湖南达美投资有限公司对上述债务承担连带清偿责任；6、判令本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2014年11月21日，袁某与招行长沙分行招行股长沙分行签订《招商银行个人购房借款及担保合同》（合同编号：8141120859002），合同约定袁某向招行长沙分行申请个人购房贷款，金额为510000元，用于购买位于长沙市岳麓区西二环与迎春路交汇处达美苑10栋2708号房，贷款期限为240个月，即从2014年11月21日起到2034年11月21日止，贷款利率为6.55%（年），还款方式为等额本息；合同约定袁某将上述房屋的全部权益抵押给招行长沙分行，作为偿还本合同项下贷款本息及其他一切相关费用的担保。达美公司为袁某在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下的贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等），保证期间为自本合同签订之日起至袁某持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由招行长沙分行保管之日止。合同中还约定：如袁某未按合同约定按时还本或付息的，招行长沙分行有权提前收回已发放贷款的本息，并由袁某承担招行长沙分行为实现债权而支付的费用（含诉讼费、律师费等）。合同签订后，招行长沙分行和袁某于2014年12月22日就上述房屋办理了抵押预告登�手续（长房预岳麓字第214048203号）。协议生效后，招行长沙分行依约向袁某发放贷款510000元。但袁某却违反合同的约定逾期偿还贷款本息，为此招行长沙分行依约要求袁某偿还未到期的全部贷款本金及逾期利息，并承担招行长沙分行为实现债权而产生的所有费用，招行长沙分行有权对袁某提供的抵押房产享有优先受偿权。同时招行长沙分行认为，达美公司应对保证期间的上述贷款本金、利息、罚息、复息以及实现债权的费用等承担连带清偿责任。被告达美公司答辩称：招行长沙分行诉请的金额是有误的，2018年3月17日，招行长沙分行扣划了答辩人6749.53元的保证金，截止到2018年3月27日，招行长沙分行共扣划了答辩人135557.17元，答辩人对诉请的金额和利息是有异议，招行长沙分行应进行核实，律师费收费过高，答辩人不应当承担责任。担保法明确规定，应当以房产抵押权实现完毕若不足以偿还招行长沙分行债权的情况下再由答辩人承担义务，招行长沙分行所提供的担保期限已经超过六个月，该六个月为除斥期间，招行长沙分行未向袁某主张全额借款及违约金的诉讼请求，答辩人的担保责任应随之消除，由于袁某在本案中所购房产的首付款属于向达美公司的借款，袁某本人未缴纳首付款，袁某欠款223125元，违约金244453元，欠答辩人垫付的按揭保证款5557.17元，答辩人在本案中作为受害方，没有违约的事实，也没有承担担保的义务。请求驳回招行长沙分行对答辩人的诉请。被告袁某未作答辩，也未提交证据材料，本院视其放弃举证、质证和答辩等权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月21日，招行长沙分行（贷款人、抵押权人）与袁某（借款人、抵押人）、达美公司（保证人）签订编号为8141120859002的《招商银行个人购房借款及担保合同》，约定：1、袁某向招行长沙分行借款510000元用于购房，贷款期限为240个月，从2014年11月21日起到2034年11月21日止，具体贷款期限以借款借据为准（2014年12月11日起到2034年12月11日止）；2、贷款利率为年利率6.555%，实际执行利率以借款借据为准（年利率6.15%），本合同执行利率以贷款放款日前一个工作日中国人民银行公布的人民币贷款基准利率为基准利率，在合同有效期内，如遇基准利率发生变化的，本合同执行利率按固定日方式（指从每年的1月1日开始执行最新的基准利率标准，1月1日前后分段按日计息）进行调整。还款方式为等额本息还款,�款日为每月5日。袁某未按合同约定按时足额偿还贷款的，招行长沙分行有权对其未偿还的贷款本金按日在本合同执行利率水平上加收50%的罚息，直至贷款本息清偿完毕为止，对不能按时支付的利息，按罚息利率按日计收复息。3、袁某未按合同约定按时还本或付息的，招行长沙分行有权宣布合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用；直接扣收借款人、保证人在招商银行系统内凯里的结算账户和/或其他账户上的存款，以清偿借款人的全部债务；4、袁某以其从售房人处购买的位于梅溪湖片区迎春路与西二环交汇处达美苑第10栋N单元27层2708号房为上述贷款提供抵押担保，抵押担保范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、�达费、差旅费）等。5、保证人为借款人在本合同项下的债务承担连带保证责任，保证范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止。上述合同签订后，原告向被告发放了510000元贷款，双方就涉案房屋办理了抵押预告登记手续。袁某自2015年2月起多次逾期归还贷款。2015年6月30日，招行长沙分行从达美公司账户处扣划保证金20917.91元，2018年3月27日扣划保证金6749.53元。截至2018年7月9日，袁某尚欠招行长沙分行贷款本金余额455801.68元，利息为1799.15元。招行长沙分行已委托湖南众铭律师事务所代理催收欠款，并已实际支付律师费22468元。本院认为，招行长沙分行与袁某签订的《招商银行个人购房借款及担保合同》真实、合法、有效，双方均应严格履行。在合同履行过程中，袁某未按约及时足额偿还借款本息，已构成违约，应承担相应的违约责任。并且根据合同约定，袁某未按约定按时还本或付息的，招行长沙分行有权宣布合同提前到期，并提前收回已发放贷款的本息并要求支付费用，因此，招行长沙分行要求袁某偿还贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。因招行长沙分行起诉后，达美公司已履行部分保证责任，偿还袁某的欠款，故至2018年7月9日，袁某尚欠招行长沙分行贷款本金余额455801.68元，利息为1799.15元。经审核，招行长沙分行主张的律师费损失未超出相关标准，故本院对招行长沙分行要求袁某及达美公司支付律师费22468元的诉讼请求予以支持。合同约定的抵押物梅溪湖片区迎春路与西二环交汇处达美苑第10栋N单元27层2708号房(长房预岳麓字第2140482**号)虽已完成预购商品房抵押预告登记，但至今尚未办理抵押登记，则招行长沙分行因抵押权尚未生效而对该房依法不享有优先受偿权，故本院对招行长沙分行所持对该房变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权的诉讼请求依法不予支持。达美公司作为袁某金融借款合同的连带责任保证人，应当履行合同约定的保证义务，对该笔借款本金及利息承担连带清偿责任。根据法律规定，保证合同约定保证人承担保证责任直至主债务本息还清时为止等类似�容的，视为约定不明，保证期间为主债务履行期届满之日起二年。双方约定的保证期间为自本合同生效之日起至借款人/抵押人持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或/和房地产他项权证交由贷款人保管之日止视为约定不明，保证期间应为二年，且袁某自2015年2月起持续逾期至今，保证期间应从其最后一笔还款履行期限届满之日起算，故达美公司对保证期间的抗辩不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》�三十二条第二款的规定，判决如下：一、解除招商银行股份有限公司长沙分行与袁某签订的编号为8141120859002《招商银行个人购房借款及担保合同》；二、袁某于本判决发生法律效力之日起五日内向招商银行股份有限公司长沙分行偿还贷款本金455801.68元，利息1799.15元(暂计至2018年7月9日止，此后的利息、罚息、复息按合同约定的计算方式计算至实际清偿日止)；三、袁某于本判决发生法律效力之日起五日内向招商银行股份有限公司长沙分行支付律师费共计人民币22458元；四、湖南达美投资有限公司对本判决第二、三项确定的袁某的给付义务承担连带清偿责任；五、驳回招商银行股份有限公司长沙分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案受理费8659元，诉讼保全费3709元，共计12368元，由袁某、湖南达美投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  杨 宜人民陪审员  刘精科人民陪审员  何显莲二〇一八年七月十日法官 助理  曹梦婷书 记 员  黄子钰