黑龙江省大庆市萨尔图区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）萨民初字第858号
原告大庆市学伟房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村北辰小区。
法定代表人刘某某，该公司董事长。
委托代理人李秋，男，1982年7月出生，汉族，住大庆市萨尔图区。
被告朱宏涛，男，1973年12月出生，汉族，住大庆市萨尔图区。
委托代理人杨飚，黑龙江司洋律师事务所律师。
原告大庆市学伟房地产开发有限公司与被告朱宏涛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告大庆市学伟房地产开发有限公司的委托代理人李秋、被告朱宏涛的委托代理人杨飚到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告大庆市学伟房地产开发有限公司诉称，2014年3月，原、被告就X、Y号商服签订《租赁合同》，合同约定：被告朱宏涛承租原告大庆市学伟房地产开发有限公司位于大庆市萨尔图区X、Y号商服，租期三年，第一年租金78357元，第二年租金在第一年的基础上增加10%（即86192.70元），租金自2014年3月30日起算，自第二年起需提前一个月缴纳下一年费用。合同第十条第一款约定：“租赁期间。乙方（承租方）有下列行为之一的，甲方（我公司）有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照年租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。”第十条第三款约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”第十条第四款约定：“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。”第十条第五款约定：“租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金3倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。截至起诉之日，被告朱宏涛已经逾期两个多月未交付第二年房屋租金，原告大庆市学伟房地产开发有限公司工作人员多次催要，被告朱宏涛拒不履行合同，擅自退租。现原告大庆市学伟房地产开发有限公司为清空房屋另作他用诉至法院，诉讼请求：1、要求解除与被告朱宏涛签订的关于大庆市萨尔图区X、Y号商服的房屋租赁合同；2、要求被告朱宏涛支付大庆市萨尔图区X、Y号商服房屋租金（此款自2015年4月1日付至判决生效之日止）；3、要求被告朱宏涛支付大庆市萨尔图区X、Y号商服房屋租金的滞纳金42505元（此款自2015年4月1日付至2015年6月1日按合同约定第二年日租金的3倍计算）；4、要求被告朱宏涛支付擅自退租的违约金25857.80元（按照第二年房屋租金86192.70元的30%计算）；5、本案诉讼费、邮寄费由被告朱宏涛承担。
被告朱宏涛辩称，被告朱宏涛已于2014年3月14日以现金方式向原告大庆市学伟房地产开发有限公司交付房租156714元，其中包含2015年的房租。因此被告朱宏涛不存在原告大庆市学伟房地产开发有限公司所述违反合同约定逾期支付租金、擅自退租的情况。原告大庆市学伟房地产开发有限公司称被告朱宏涛逾期支付租金，但是原告大庆市学伟房地产开发有限公司没有尽到催告的义务，系其故意扩大损失，故被告朱宏涛不应承担因原告大庆市学伟房地产开发有限公司自行扩大损失所造成的滞纳金和违约金。滞纳金是行政强制执行中执行罚的一种类型，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，滞纳金只能发生双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中。本案中，原告大庆市学伟房地产开发有限公司与被告朱宏涛签订的《租赁合同》合法有效，双方当事人在《租赁合同》即约定滞纳金又约定违约金，因为滞纳金和违约金分别属于两个不同的法律概念，违约金是平等主体间的一种民事责任形式，滞纳金是在行政管理中对行政相对人违反行政管理的规定而承担的行政责任形式，滞纳金在调整民事法律关系的民法中无法律根据。滞纳金和违约金都是对非违约方因为违约方违约所造成的损失的赔偿，二者有重叠的地方，非违约方既要求违约方支付违约金，又要求违约方支付滞纳金，属于重复要求赔偿。原告大庆市学伟房地产开发有限公司依据《租赁合同》上的约定既请求被告朱宏涛支付滞纳金又请求被告朱宏涛支付违约金，没有法律依据，故属于重复要求赔偿。因此，原告大庆市学伟房地产开发有限公司依据《租赁合同》上的约定请求被告朱宏涛支付滞纳金的诉讼请求不应予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”合同关于违约金的预定过高，应当予以降低。基于以上的事实和理由，恳请一审人民法院依法裁判。
本案在庭审过程中，原告大庆市学伟房地产开发有限公司举证如下：
证据一、《租赁合同》、《物业服务合同》复印件各一份（均与原件核对无异），证明：1、第一年租金及物业服务费共计156714元，保证金1万元。2、根据《租赁合同》第四条第2项约定，第一年的租金78357元一次性支付，自第二年起，需提前一个月交纳下一年度费用。根据《物业服务合同》第四条约定，被告朱宏涛支付第一年的物业服务费78357元。自第二年起，租金及物业服务费均在上年度基础上增加10%；3、自2015年2月28日起，被告朱宏涛应当交纳第二年的租金及物业服务费用。4、《租赁合同》第十条第三款约定：“在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同年租金30%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。”合同第十条第四款约定：拖欠房租累计半个月以上的。”乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的3倍支付滞纳金。被告朱宏涛质证对证据的真实性无异议，依据原告大庆市学伟房地产开发有限公司所举的《租赁合同》，被告朱宏涛已于2014年3月14日交纳了2015年的房租，早于合同约定2015年交纳年租时间即2015年2月28日，被告朱宏涛不存在违约行为，《租赁合同》第十条第一款、第一款第四项，第十条第四款属于重复约定，重复计算。《租赁合同》第十条第五款，合同约定租赁期间为2014年3月14日至2017年3月30日，未达到租赁期满，原告大庆市学伟房地产开发有限公司要求被告朱宏涛支付3倍滞纳金没有依据。原告大庆市学伟房地产开发有限公司要求的违约金、滞纳金过高。《物业服务合同》乙方是大庆市XX物业管理有限公司，而本案乙方是大庆市学伟房地产开发有限公司，原告大庆市学伟房地产开发有限公司无权力收取物业费。本院仅对该份证据的真实性予以确认。
证据二、大庆市XX物业管理有限公司出示78357元的收据一份、保证金存根复印件一份（与原件核对无异）、原告大庆市学伟房地产开发有限公司2014年3月14日出具的156714元收据复印件一份，证明根据《租赁合同》及《物业服务合同》，原告大庆市学伟房地产开发有限公司收取了被告朱宏涛第一年的租金及物业服务费共计156714元。另外，特别注明了是2014年3月30日－2015年3月30日期间的费用。保证金1万元的收据证明被告朱宏涛履行合同在合同签订之日交纳了涉案房屋的保证金共计1万元。原告大庆市学伟房地产开发有限公司代收物业费，已经将78357元转交给大庆市XX物业管理有限公司。被告朱宏涛质证对真实性无异议，2014年3月14日的房屋租金收据可以证明被告朱宏涛已于2014年3月14日交纳房屋租金156714元，该金额是第一年租金的两倍，可以证明被告朱宏涛已经交纳两年的房屋租金。对保证金1万元无异议，依据以上两个证据可以证明被告朱宏涛已经交纳了房屋租金及保证金。对物业费收据无异议，可以证明被告朱宏涛已经交纳了2014年至2015年的物业费。该证据不能证明被告朱宏涛有拖欠原告大庆市学伟房地产开发有限公司租金的行为。本院认为，大庆市XX物业管理有限公司出示78357元的收据与本案欠缺关联性，本院仅对其真实性予以确认；本院对保证金存根复印件予以确认；对原告大庆市学伟房地产开发有限公司2014年3月14日出具的156714元收据复印件的真实性予以确认。
证据三、私营企业基本注册信息查询单两份，证明原告大庆市学伟房地产开发有限公司与大庆市XX物业管理有限公司的股东均为刘某某与王某某，刘某某与王某某是夫妻关系。两公司实质上均为刘某某和王某某的公司。被告朱宏涛所交纳费用无论是租金还是物业费均为刘某某及王某某的收益。被告朱宏涛质证对真实性无异议，原告大庆市学伟房地产开发有限公司法人系刘某某，大庆市XX物业管理有限公司法人系刘景波。两个公司均为独立的法人，独力承担民事责任。该份证据仅能够证明原告大庆市学伟房地产开发有限公司与大庆市XX物业管理有限公司的股东系刘某某与王某某，但原告大庆市学伟房地产开发有限公司在举证期限内未能提交充分、有效的证据证明二公司股东系夫妻关系，故本院仅对该份证据的真实性予以确认。
本案在庭审过程中，被告朱宏涛举证如下：
证据一、租赁合同复印件一份、2014年3月14日的房屋租金156714元的收据复印件一份、1万元保证金收据复印件一份（均与原件核对无异），证明被告朱宏涛已履行合同义务，交付了两年的房屋租金。原告大庆市学伟房地产开发有限公司质证对真实性无异议，对证明的问题有异议，原、被告之间签订的《租赁合同》及《物业服务合同》是双方的真实意思表示，双方已签字确认，在合同第四条第二项明确约定上述费用一次性支付甲方，自第二年起需提前一个月交纳下一年的费用。在《物业服务合同》第四条约定，被告朱宏涛支付第一年服务费78357元。以上内容双方明确知道这是第一年的租房租金156714元。本院对该份证据予以确认。
证据二、案外人盛某某出具的情况证明一份，证明被告朱宏涛交纳房屋租金156714元，由盛某某为被告朱宏涛垫付77000元，此款被告朱宏涛已还给案外人盛某某。原告大庆市学伟房地产开发有限公司质证对真实性无异议，对证明的问题有异议，此说明只能证明被告朱宏涛与盛某某之间有借款关系，与本案无关。本院对该份证据予以确认。
依据以上证据及庭审中原、被告的陈述，确定本案法律事实如下：
2014年3月，原告大庆市学伟房地产开发有限公司与被告朱宏涛就大庆市萨尔图区X、Y号商服签订租赁合同，合同约定：被告朱宏涛承租原告大庆市学伟房地产开发有限公司位于大庆市萨尔图区X、Y号商服，租期三年，免租期为2014年3月14日起至2014年3月30日止，租期自2014年3月30日起至2017年3月30日止。第一年租金为78357元，第二年租金在第一年租金基础上增加10%（即86192.70元），第三年租金为第二年租金基础上增加10%，自第二年起需提前一个月缴纳下一年费用。2014年3月14日，原告大庆市学伟房地产开发有限公司为被告朱宏涛出具关于大庆市萨尔图区X、Y号商服租金收据一份，金额为156714元；其中由案外人盛某某交付77000元，被告朱宏涛交付79714元。原告大庆市学伟房地产开发有限公司亦依照合同约定将涉案房屋交付使用。现原告大庆市学伟房地产开发有限公司以被告朱宏涛已经逾期两个多月未交付第二年房屋租金、擅自退租为由诉至法院，诉讼请求：1、要求解除与被告朱宏涛签订的关于大庆市萨尔图区X、Y号商服的房屋租赁合同；2、要求被告朱宏涛支付大庆市萨尔图区X、Y号商服房屋租金（此款自2015年4月1日付至判决生效之日止）；3、要求被告朱宏涛支付大庆市萨尔图区X、Y号商服租金的滞纳金42505元（此款自2015年4月1日付至2015年6月1日按合同约定第二年日租金的3倍计算）；4、要求被告朱宏涛支付擅自退租的违约金25857.80元（按第二年租金86192.70元的30%计算）；5、本案诉讼费、邮寄费由被告朱宏涛承担。
另查，原、被告在庭审过程中均表示同意解除位于大庆市萨尔图区X、Y号商服房屋租赁合同。
本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，未违反有关法律规定，该租赁合同真实有效，对双方具有法律约束力。根据原、被告庭审中提交的证据，涉案房屋第一年租金为78357元，被告朱宏涛已于2014年3月14日向原告大庆市学伟房地产开发有限公司交付涉案房屋租金156714元，该金额多于涉案房屋第一年房屋租金，原告大庆市学伟房地产开发有限公司主张该笔款项包括2014年3月30日－2015年3月30日的房屋租金78357元和2014年3月30日－2015年3月30日的物业服务费78357元。本院认为，物业服务费应由物业公司予以收取，本案中原告大庆市学伟房地产开发有限公司称其系代物业公司收取物业费不符合客观常识，且原告大庆市学伟房地产开发有限公司出具的收据上已明确载明其所收取的156714元系房屋租金，故原告大庆市学伟房地产开发有限公司称被告朱宏涛自2015年4月1日起逾期未交付房屋租金无事实和法律依据，其要求被告朱宏涛给付房屋租金、违约金、滞纳金的诉讼请求证据不足、不符合法律规定，本院不予支持。庭审中，原、被告均表示同意解除房屋租赁合同，故本院对原、被告的该项主张予以支持，双方所签订的关于大庆市萨尔图区X、Y号商服的房屋租赁合同于本判决生效之日起予以解除。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、原告大庆市学伟房地产开发有限公司与被告朱宏涛签订的关于大庆市萨尔图区X、Y号商服的房屋租赁合同于本判决生效之日起予以解除；
二、驳回原告大庆市学伟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
案件受理费1868元，由原告大庆市学伟房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。
审 判 长 刘 博
代理审判员 周苹苹
人民陪审员 李永华
二〇一五年九月二十二日
书 记 员 程 湘