广东省广宁县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）粤1223民初1348号
原告:广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司，住所地：广宁县南街镇广宁碧桂园综合楼二楼。
负责人:李长江，该公司总经理。
委托诉讼代理人：谢锟鹏，该公司经理。
委托诉讼代理人：梁玉秋，该公司职员。
被告：林淑冰，女，1972年3月29日出生，汉族，广东省广宁县人，住广东省广宁县。
委托诉讼代理人：周山新，广东正觉律师事务所律师。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司与被告林淑冰物业服务合同纠纷一案，本院于2017年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司的委托诉讼代理人梁玉秋、被告林淑冰及其委托诉讼代理人周山新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付物业服务费，暂计至2017年8月的物业服务费共计人民币9230.88元；2、请求法院判令被告以当月所欠物业费为计算基数，按照从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰标准计算并支付违约金，至被告付清物业服务费之日止。暂计至2017年8月8日的违约金数额为9556.85元;3、请求法院判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月9日，广宁碧桂园房地产开发有限公司与原告签订《广宁碧桂园前期物业服务合同》，约定选聘原告对广宁碧桂园提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年12月9日购买广宁碧桂园剑桥郡一街36号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，并与原告签订了《广宁碧桂园前期物业服务协议》，根据协议约定，被告应当于每月10日前向原告支付物业服务费576.93元，逾期支付的从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰向原告支付违约金。被告于2016年1月开始拖欠原告物业服务费，至2017年8月拖欠的款项已经达18787.73元。原告于2016年11月26日向被告发出《物业服务费催交函》，要求被告缴交物业服务费，但是被告至今仍然未能缴交。根据双方签订的前期物业服务协议，原告向法院提起上述诉讼请求，希判如所请。
被告林淑冰辩称:一、被告确实与广宁碧桂园房地产开发有限公司有房屋买卖行为，和原告签订了前期物业服务协议，我方认为是应要交纳物业费。但是物业服务费的交付是在物业取得产权交付使用后才发生的。广东省物业管理条例有相关的规定：未交付物业的物业服务费由开发商支付。该物业还未实现交付，所以不应由我方交付物业费。二、商品房的交付是一个要式行为，交付钥匙是最基本的方式，一手的商品房，不仅仅需要交付钥匙，还要交付竣工、验收、备案登记表，政府登记机关出具的检测资料，这既是服务费计算标准，也是买卖双方最终确定物业价款及确定物业买卖合同是否继续履行和如何履行的资料。三，必须有一个房屋质量保证书，商品房使用说明书，但物业管理公司的这些行为都没有。我们到现场查看，房屋的门和锁都坏了，因卖方没有门锁，也没有将房屋交给买方管理，里面的卫生间成了公共厕所。我方已全额交付房屋款项有三年多，但是至今都没有得到一个符合合同约定标准的房屋，这就是现在的状况。造成未能交付的原因，我方认为主要来自开发商的不负责及开发商委托的物业服务公司，在管理上有失误具体表现在：一、破损的门至今没有被修复，买方已多次联系开发商进行协商沟通。二、无用的门锁至今没有重装修理。三、花园的面积比合同约定的面积缩小太大，且目前花园有两个锐角直冲买方房屋阳台，站在阳台上观看有严重的不适感，之所以购买远离城区的房屋居住目的就是享受舒适的居住环境，也就是碧桂园所称的五星级服务。但是开发商在间隔花园时做得不好，没有考虑买方感受。现在原告在执行物业服务管理过程中违反了物业协议第十五条第十项，对花园的修理没有监督，目前被告房屋右前方的房屋把整个花园硬底化，还修建了凉亭，两个玻璃平顶，该业主花园靠近我方的花园，可能导致整个花园的绿化不能达到规划的标准。主要问题就是开发商不负责任，开发商委托的物业公司管理不善，在没有完成房屋交付前，我方的物业服务费应当由开发商承担。交纳物业服务费有两个责任人，原告起诉时也应该考虑是否与开发公司沟通协商，并应该追加开发商为第三人。
本院经审理认定以下事实：2014年12月9日，广宁碧桂园房地产开发有限公司与被告林淑冰签订《商品房买卖合同》，约定被告向该公司购买广宁碧桂园剑桥郡一街36号商品房，交楼时间为2015年12月30日。同日，原、被告签订了《广宁碧桂园前期物业服务协议》，约定被告认同由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司进行物业管理服务。《广宁碧桂园前期物业服务协议》第三章物业管理服务相关费用和第六章违约责任约定，该物业服务费采取包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积每月每平方米2.5元交纳，即每月交纳物业管理服务费565.35元；林淑冰应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，不论是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费；物业服务费按月计收，于每月10日前由采用银行代收方式计收；逾期缴纳物业服务费的，从应交费用的次月1日起每日按应付物业服务费的5‰缴纳违约金。
因被告林淑冰与广宁碧桂园房地产开发有限公司对房屋质量及标准有异议，被告无依约定时间办理房屋接收手续，广宁碧桂园房地产开发有限公司于2016年4月13日向被告林淑冰寄送了《期楼收楼通知书》，明确交付房屋给被告的时间是2015年12月30日。期间，原告按《广宁碧桂园前期物业服务协议》的约定，履行了义务。原告于2016年11月25日寄送了《物业服务费催交函》给被告，告知被告自2016年1月1日至2016年11月1日止，已产生物业服务费6346.23元，违约金4001.01元。经协商，广宁碧桂园房地产开发有限公司代被告支付了2016年1月至4月房屋维修期间的物业服务费。
庭审中，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司明确主张被告所欠的物业服务费用为2016年5月到2017年8月的物业服务费。
以上事实，有原、被告陈述，原告营业执照、被告身份证、《广东省商品房买卖合同》、《广宁碧桂园前期物业服务协议》、期楼收楼通知书及邮单、物业服务费催收函及邮单等为据。
本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告作为平等主体自愿签订《广宁碧桂园前期物业服务协议》，该协议不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同履行各自义务。依据《广宁碧桂园前期物业服务协议》，被告林淑冰应从约定交付物业之日起向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司交纳物业服务费。本案中，广宁碧桂园房地产开发有限公司与被告林淑冰签订《商品房买卖合同》约定交付房屋时间是2015年12月30日，因被告无按时收楼，广宁碧桂园房地产开发有限公司向被告了《楼期收楼通知书》，因此，应视为房屋已交付给被告。期间，原告已按协议约定履行了义务。原告主张每月物业服务费为576.93元，依据不足，本院不予认可，应按《前期物业服务协议》约定的565.35/月标准收取。由于广宁碧桂园房地产开发有限公司已支付了涉案房产自2016年1月至4月的物业服务费，因此，被告林淑冰应从2016年5月1日起，按《前期物业服务协议》约定的标准，向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司缴纳物业服务费，则被告自2016年5月1日起至2017年8月应交纳的物业服务费为9045.6元（565.35元/月×16个月）。被告主张因房屋质量及不符合约定标准问题而尚未收楼，因其与广宁碧桂园房地产开发有限公司之间因房屋质量问题产生的纠纷是另一法律关系，被告可另行举证主张。被告林淑冰认为小区物业管理服务不到位，故不应当交纳物业服务费等费用的抗辩意见，依据不充分。原告主张违约金，因房屋质量问题有争议，致被告未实际入住，被告未缴纳上述物业服务费，不是恶意违约，故本院对原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司要求被告林淑冰支付违约金的主张不予支持。
综上，原告符合法律规定的请求，本院予以支持，不符合法律规定的不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、被告林淑冰应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司支付自2016年5月至2017年8月的物业服务费9045.6元。
二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司广宁分公司的其他诉讼请求。
本案受理费270元，减半交纳为135元，由被告林淑冰负担。被告应在本判决发生法律效力之日起十天内向本院交纳。原告预交的诉讼费本院退回给原告。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。
审判员
审判员 陈钰修
二〇一七年九月二十二日
书记员 程雪冰
附录法律条文：
一、中华人民共和国合同法
第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。