杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0109民初13682号原告袁芳，女，1982年12月2日出生，汉族，户籍所在地杭州市西湖区，现住杭州市。委托代理人何黎明，浙江五联律师事务所律师。委托代理人杨先筱，浙江五联律师事务所律师。被告杭州滨江盛元房地产开发有限公司，统一社会信用代码913301096706192240，住所地杭州市萧山区湘湖农场场部（湘湖路3001号）。法定代表人朱慧明，董事长。委托代理人郭瑜，男，1975年12月22日出生，汉族，住杭州市下城区，系公司员工。委托代理人葛思宇，浙江天册律师事务所律师。原告袁芳诉被告杭州滨江盛元房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法由审判员诸灿祥适用简易程序于同年11月8日公开开庭进行了审理。原告袁芳的委托代理人何黎明、杨先筱，被告杭州滨江盛元房地产开发有限公司的委托代理人郭瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁芳诉称：原告于2014年10月28日与被告签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：20140019977，以下简称商品房买卖合同），双方约定原告预购被告开发位于萧山区××镇××湖××花园××号的商品房，合同约定建筑面积为1190.54平方米，原告一次性支付全部购房款53336192元。2015年11月29日被告交付上述商品房，原告接收商品房，并签订了《商品房交接书》，该房屋的实测建筑面积为1064.24平方米，小于商品房买卖合同中约定建筑面积1190.54平方米，差值为126.30平方米。根据双方签订的商品房买卖合同，第六条明确约定了面积确认及面积差异处理的事项，产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此，原告向被告主张返还登记面积小于合同约定面积的房款，其中包括绝对值在3%以内的35.70平方米的相应购房款1599360元；同时绝对值超出3%以外的90.60平方米，相应购房款为4058880元，应双倍返还的8117760元，总计人民币9717120元整。原告多次与被告协商，被告拒不返还购房款。原告认为，被告拒不返还购房款，已违反法律规定及合同约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款中明确规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；根据浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第二十八条中也明确规定房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任：（三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的；前款第（三）项所列事项可以约定相应的误差幅度或者调整范围，并在商品房销售合同中标明。商品房面积不足合同约定允许误差下限，消费者未要求退房的，经营者应当退回不足部分面积的价款，并按不足部分面积价款的一倍补偿消费者的损失；同时，原被告双方在商品房买卖合同第六条中也明确了被告在登记面积小于合同约定面积时的返还购房款义务，而被告拒不返还，既违反法律的强制性规定，又违反了合同约定。故原告诉至法院，请求判令：被告返还超收房款1599360元，双倍返还超过3%面积房款8117760元，合计9717120元。被告杭州滨江盛元房地产开发有限公司辩称：根据双方签订的《补充协议》（以下简称补充协议）第七条第七点，买受人在签订商品房买卖合同前对所购买的房屋的周边环境、位置、空间、结构、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理的形式，以及上述情况导致该房屋采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议。出卖人在制订该商品房的销售价格时已充分考虑上述因素对买受人的影响，买受人对此认可并无异议。案涉房屋是样板房，原告对房屋情况是非常了解的，且不止一次到现场看。根据补充协议第十一条，根据买受人要求，双方一致同意，交付时无论房屋东侧连廊部分面积如何变更，房屋总价按53336192元计不变。相关情况由于是现房，原告也应该是清楚的。原告是在2015年11月29日进行房屋交接，在交接书上也明确写明是1064.24平方米，原告对平方数是有认知的。综上，原告对房屋现实情况是了解的，销售过程中双方也约定无论面积如何变更，总价不变。房价也考虑了房屋状况。请求法院驳回原告诉请。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.商品房买卖合同1份，证明商品房买卖事实，双方约定各项权利义务，其中约定建筑面积为1190.54平方米，约定在交付登记面积与约定不符时被告所应承担的责任；2.商品房交接书1份，证明交付面积为1060.24平方米，比约定面积小126.30平方米；3.房屋所有权证1本，证明该商品房在物权登记部门的登记面积为1060.24平方米，符合双方约定和法律强制性规定需要返还购房款以及承担相应责任的确定事由。经质证，被告对上述证据的真实性无异议，但认为原告没有把补充协议放在里面，关于面积部分主要约定在补充协议中，而且出现面积争议是因为萧山有规定不能按套卖，只能按建筑面积卖。经审查，本院认为，被告对原告提供的证据的真实性无异议，故本院对原告提供的证据的真实性予以认定。被告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了补充协议复印件一份，证明房子是现房买卖，双方对房屋结构等没有异议，无论面积如何变更，总价不变，且补充协议中的附图可以明确看出是没有连廊部分的。经质证，原告认为，原告手中的补充协议是没有平面图的，对平面图不予认可。附图当中也不涉及连廊。即便有附图，也没有连廊。商品房买卖平面图是法定要件，需设计院设计，被告提供的是装修图。被告所说的第七条，充分认识使用功能等，了解与面积的测绘、本案争议的面积争议是两码事。原、被告均不具备测绘能力，即使了解，也只知道大概。最终还是应以测绘及房产证确认为准。被告说因为原告了解，不承担违约责任不成立。第十一条，原告没有仔细看合同，合同是开发商提供的，原告对东侧连廊部分不清楚，应该由被告举证证明东侧连廊部分原来是怎么样的。产权证上面积变更了。商品房面积变更是很严肃的，面积变更需要由建筑设计院出具联系单并告知原告。如果签合同是一ＸＸ面图，产权证登记的实际测绘图有变化，另当别论。如果东部连廊部分有差异，原告认。即便按照被告说法，总价不变，事实上原告确实付了总价，但是违约责任条款（原合同第六条），在补充协议中并没有取消。即便东部连廊部分导致面积减少，原告也没有放弃违约责任追究。经审查，本院认为，原告对被告提供的补充协议文字部分并无异议，故本院对该部分内容予以认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2014年10月28日，原、被告签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于萧山区××镇××湖××花园××号的商品房，建筑面积为1190.54平方米，按建筑面积计算，房屋单价为每平方米44800元，房屋总价款为53336192元。该合同第六条约定，“按建筑面积作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……买受人不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。当天，原、被告另行签订了补充协议一份，该补充协议第十一条约定，根据买受人要求，双方一致同意，交付时无论房屋东侧连廊部分面积如何变更，房屋总价按伍仟叁佰叁拾叁万陆仟壹佰玖拾贰元整（￥53336192.00）计不变。第十三条第5款约定“补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。第十四条约定“本补充协议作为商品房买卖合同的附件和组成部分，与商品房买卖合同具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。”前述商品房买卖合同和补充协议签订后，原告按约付清了房屋价款，被告于2015年11月29日向原告交付了上述商品房，原告接收商品房，双方签订了《商品房交接书》，确认案涉房屋实测建筑面积为1064.24平方米，总价款为53336192元。案涉房屋产权登记面积为1064.24平方米。庭审中，双方均认可案涉房屋系样板房。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同和补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应属合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案涉房屋实测建筑面积小于商品房买卖合同约定的面积，但被告提供的补充协议表明，双方约定“双方一致同意，交付时无论房屋东侧连廊部分面积如何变更，房屋总价按53336192元计不变”，可见双方对房屋面积变更已有预期，且约定了处理方式。现原告未进一步提供证据证明除东侧连廊部分外房屋面积减少多少，故原告的诉请缺乏合同依据。原告认为，被告拒不返还购房款违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款及《浙江省实施办法》第二十八条的规定。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条系合同没有约定或者约定不明确时的处理原则，而《浙江省实施办法》第二十八条则以违反合同约定为前提，现双方对面积变更处理已有约定，故原告的诉请亦缺乏法律依据。综上，原告的诉请缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告的相关辩称，本院予以采信。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:驳回袁芳的全部诉讼请求。案件受理费79820元，减半收取39910元，由袁芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审判员  诸灿祥二〇一六年十二月二十七日书记员  程 燕