广东省珠海市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）珠中法民三终字第214号
上诉人（原审原告）：中国建银投资有限责任公司。住所地：北京市西城区。
法定代表人：仲建安，董事长。
委托代理人：王美智，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海经济特区西部水产发展有限公司。住所地：珠海市金湾区。
法定代表人：黄国雄，总经理。
委托代理人：李泰生，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市宇雄投资有限公司。住所地：。
法定代表人：黄国雄。
委托代理人：李泰生，广东律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：珠海市紫鸿市场管理有限公司。住所地：。
法定代表人：黄国雄。
委托代理人：李泰生，广东律师事务所律师。
上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）与被上诉人珠海经济特区西部水产发展有限公司（以下简称西部水产公司）、珠海市宇雄投资有限公司（以下简称宇雄公司）、珠海市紫鸿市场管理有限公司（以下简称紫鸿公司）房屋买卖合同纠纷一案，建银公司不服珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法民三初字第461号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
一审法院查明：1992年11月27日，珠海市建设银行三灶支行（以下简称建行三灶支行）与西部水产公司签订《合作开发经营房产协议书》，协议约定双方合作开发经营三灶金海岸海洋花园11幢商住楼，西部水产公司的责任为：1、负责办理开发经营一切手续包括土地使用的报批，领取土地使用证，小区的规划设计、报建、土建工程、水电安装、小区配套、水电增容等内容，并按建设批准文件及设计文件进行实施；2、协助房屋销售，并办理房屋产权证书；3、分期分批将竣工的楼房移交，93年元月底移交D1-1、D3-1两栋，93年5月底移交D1-2、D1-3、D2-1、D2-2、D2-3、D2-4、D3-2七栋，93年7月份底移交D4-2、D4-3两栋；4、将本协议范围内房屋配有免收城市增容费的户口指标90个给建行三灶支行使用。建行三灶支行的责任：1、在合约签订后10天内，支付小区11栋楼房的合约造价42，844，848元的80%即34，375，878.4元，余20%即8，568，969.6元等全部交房后20天内一次性支付，逾期按违约处理；2、负责联系顾客，开具购房收据给西部水产公司办理房产证，并提供办理房产证的一切资料给西部水产公司，并负责支付营业税收。同日，双方又协商在“合作开发经营房产协议书”的基础上签订《合作开发经营房产补充协议》，协议内容如下：一、双方在合作开发经营房产（海洋花园11栋楼）的关系实际是房屋买卖关系，西部水产公司以2280／㎡的价格，建筑面积18，791.6㎡，总值为42，844，848元卖给建行三灶支行，协议签订生效后，上述房屋的产权归建行三灶支行所有，西部水产公司办理房屋产权证移交给建行三灶支行。建行三灶支行提供购房人具备办房产证的资料包括购房人的姓名、户口所在地、身份证号码、购买房屋建筑面积、房屋售价、总额等资料。以上两份协议还对其它事项作了约定。
1992年11月30日，建行三灶支行以“其他房改贷款”的名义贷给西部水产公司人民币1000万元，从1992年12月1日起，月息6.75‰，于1993年1月1日到期。1992年12月9日，建行三灶支行以同样名义贷给西部水产公司人民币24，275，878.4元，从1992年12月11日起，月息6.75‰，于1993年1月11日到期。
1993年2月19日，西部水产公司出具《售楼委托书》给建行三灶支行，全权委托建行三灶支行代理签订商品房销售合同。建行三灶支行将该9栋房屋中的6栋分别卖给华瑞公司、华西工贸、西部新亨公司、曹忆荣、黄中辉、三灶财政局、西区承包公司。建行三灶支行于1997年、1999年对第2、3、6栋的部分房（第2栋402房、第3栋301房、第6栋302房、第6栋402房）进行了房改，分别出售给建行三灶支行员工邝晃荣、曾朝阳、彭汉琴、洗耀兴。
1994年3月10日，西部水产公司与建行三灶支行签订租房合同书，约定西部水产公司将涉案2、3栋的一、二层面积为1358.88㎡房屋租给建行三灶支行，租金为65元／㎡，年租金为1，059，926.4元，租期暂定为12年，期满重新签订租房合同。
建行三灶支行曾经广东省珠海市审计局进行审计，1995年10月广东省珠海市审计局作出珠审意字（1995）62号审计意见书，意见书述称：建行三灶支行1992年11月与西区水产发展总公司签订合同合作开发三灶金湾大道水产花园11幢楼，建筑面积18，791.6㎡，规定由水产公司负责全部建设事项，建好后交付建行三灶支行，楼房合约造价42，844，848元，已付款34，375，878.4元，余下20%等水产公司交清全部楼房后支付，该房款是以房改贷款分别于1992年11月30日、12月9日贷给水产公司，水产公司至1994年底交付楼房。建行三灶支行也已将该6幢楼房分别售给了西部新亨实业发展公司、财政局三灶分局等五个单位。
对于上述建行三灶支行以“其他房改贷款”的名义贷给西部水产公司人民币1000万元及人民币24，275，878.4元的贷款，建银公司表示通过出售西部水产所得房款通过西部水产公司在银行的账号归还“贷款”，并且建行三灶支行用“成本还贷（房租）”的方式平账，同时也用“钱进满”、“张忠平”这两个名字设立还款账号进行平账。对“钱进满”的账号，建行三灶支行称实际没有这个人，1996年在银行设立账号是不需要实名制的，因此，“钱进满”是建行三灶支行自编的名字。另一个名为“张忠平”的账号，也是建行的自有资金账号，张忠平是建行的职工，建行三灶支行借此名字进行还款平帐，以上贷款都是建行三灶支行通过“售房所得款”、“自有资金”转入西部水产公司在建行三灶支行的贷款账户而平账的。西部水产公司认为建行三灶支行的还款记录充分说明西部水产公司已归还了全部借款本金及利息，除了以上述西部水产公司委托建行三灶支行出卖的西部水产公司的房产所得款项归还了借款及利息外，还直接从西部水产公司的账户内归还借款，西部水产公司提供了时间分别为1993年2月18日及1993年7月10日的建行三灶支行的“收入传票”，付款单位均为西部水产公司，收款单位为建行三灶支付，用途均为还贷款，因此，除了西部水产公司委托建行卖房所得款，再加上这两笔还款，西部水产公司已按期还清了建行三灶支行的借款及利息，建行三灶支行对西部水产公司已不存在债权。西部水产公司进而认为这说明三灶建行与西部水产公司之间一方面存在着借贷关系，一方面也存在合作建房协议关系（房屋买卖协议），但双方在履行过程中，建行三灶支行选择履行的贷款合同而放弃履行合作建房协议（房屋买卖协议），因此实际履行中，建行三灶分行要求西部水产公司还清贷款及利息，而不要求交付房产。这也是为什么建行三灶支行长期未向西部水产公司提出履行合作建房协议，以及建行三灶支行在双方签订了合作建房协议（房屋买卖协）后，还租赁西部水产公司在合作建房协议中已约定卖给了建行三灶支行的房产的原因。
另查明，西部水产公司名下的涉案土地已于2008年5月办理建设用地批准书，并已全额征收配套费。水产花园共11栋建筑物，于1994年6月20日报建且已于2008年交清配套费，并有部分房屋已办理了房地产权证。涉案2、3、6栋房屋，无确权登记记录，也无产权被查封、抵押、转让登记记录。
2004年中国建设银行进行了改制分立，同年9月，中国银行业监督委员会作了《中国银行业监督委员会关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司的批复》（银监复（2004）144号），同意未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债由中国建银投资有限责任公司承继。建银公司与中国建设银行股份有限公司珠海市分行于2007年9月、2009年12月进行了交接，建银公司委托广州市建银物业管理有限公司（下称广州建银物业公司）代表建银公司与建行珠海分行签署了《中国建投宿舍类房产交接单》和《中国建投固定资产交接单》，并委托广州建银物业公司管理该房产。
1998年3月2日，根据珠海市三灶管理区经济体制改革办公室文件精神，珠海经济特区西部水产发展总公司更名为珠海经济特区西部水产发展有限公司，原总公司的一切资产、债权、债务、权利与义务的均由新公司承担。2012年3月16日，珠海经济特区西部水产发展有限公司进行存续分立为珠海经济特区西部水产发展公司、珠海市宇雄投资有限公司、珠海市紫鸿市场管理有限公司。公司分立前的债权债务由分立后的珠海经济特区西部水产发展公司享有和承担，珠海市宇雄投资有限公司、珠海市紫鸿市场管理有限公司承担连带责任，但公司在分立前与债权人另有约定的除外，本案中不存在另有约定的情形。
2009年8月25日，西部水产公司因与案外人叶佳的债务纠纷，上述房产被一审法院作为西部水产公司财产以（2009）金法执字第1213号之一民事裁定查封。建银公司通过广州建银物业委托建行珠海分行以案外人的身份向一审法院提出执行异议，一审法院经过审查并作出了（2009）金执他字第34-38号《执行裁定书》，该《执行裁定书》认定：“被执行人与案外人下属单位建设银行珠海市三灶支行签订了合作建房协议，约定了案外人一方的付款方式，并于同日签订了补充协议，确认双方为房屋买卖关系。涉案三栋房产在建成后由案外人实际控制和使用多年。案外人支付的房款已远远超过本院查封三栋房产的价值，且控制上述房产多年而被执行人从未提出异议，该客观事实与双方签订的房屋买卖合同能够相互印证，故本院对案外人下属单位购买了被执行人建造房产的事实予以确认，被执行人称房屋买卖合同签订后未实际履行的说法不能成立。上述房屋由于开发商原因至今未能办理产权过户登记手续”。因而裁定解除了对涉案2、3、6栋房产的查封，该裁定书已发生法律效力。
2009年12月31日，西部水产公司与案外人叶佳达成抵债协议，西部水产公司将2、3、6栋房产（除2栋402房、3栋301房、3栋601房、6栋302房、6栋402房）以308万元的价格抵给案外人叶佳。叶佳将以上房产卖给黄国华等33户业主，现有大多数业主已装修并入住。2009年1月7日，案外人叶佳以西部水产公司的名义与梁文光签订了房屋买卖合同，梁文光以4，550，000元的价格购买水产花园一层2号680㎡、二层2号720㎡的商铺，付款情况为，合同签订时付800，000元，余款3，750，000元于2010年4月18日分7次付清。自2010年2月至4月，案外人叶佳以西部水产公司的名义与黄国华等33户业主签订了房屋买卖合同，合同总价款为7，706，981元，已付款总数为7，348，857元。
建银公司就涉案房产，曾于2010年9月13日向一审法院起诉西部水产公司、叶佳及黄国华等33名业主合作开发房地产合同纠纷一案，请求该案西部水产公司将涉案房产交还建银公司及要求西部水产公司为建银公司办理房产登记手续。一审法院于2011年12月17日作出（2010）金民一初字第519号民事判决，判决驳回建银公司的诉讼请求。建银公司不服判决，向本院提起上诉，本院于2012年12月27日作出（2012）珠中法民三终字第364号终审判决，驳回上诉，维持原审判决。该判决认定根据合作经营房产协议书及双方的庭审陈述，认定西部水产公司应于1994年将涉案房屋建成后向三灶建行交付，并不确认西部水产公司已将涉案房产向建行三灶支行交付，因此，生效判决驳回了建银公司要求返还房产及办理产权过户的诉讼请求。
建银公司在一审中的诉讼请求为：请求法院判令：1、西部水产公司立即赔偿建银公司损失人民币12，256，981元；2、宇雄公司、紫鸿公司对西部水产公司的上述债务承担连带清偿责任。3、由西部水产公司、宇雄公司、紫鸿公司承担本案诉讼费用。后又增加诉讼请求为：请求判令解除双方的《合作开发经营房产协议书》及《合作开发经营房产补充协议》。
一审法院认为，一、关于诉讼时效。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。…”，双方签订的《合作开发经营房产协议书》已明确约定水产公司交付房产给建行三灶支行的时间为93年7月底，发生法律效力的法院判决书也认定涉房屋在1994年建成，建成后，西部水产公司负有交付房屋的义务，即最迟应于1994年12月31日之前向三灶建行交付房屋，如未交付房屋，即为违反合同约定，侵害三灶建行的合同权益。1993年2月19日，西部水产公司也只是出具《售楼委托书》给建行三灶支行，全权委托建行三灶支行代理签订商品房销售合同。建行三灶支行将该9栋房屋中的6栋分别卖给华瑞公司、华西工贸、西部新亨公司、曹忆荣、黄中辉、三灶财政局、西区承包公司。建行三灶支行于1997年、1999年对第2、3、6栋的部分房（第2栋402房、第3栋301房、第6栋302房、第6栋402房）进行了房改，分别出售给建行三灶支行员工邝晃荣、曾朝阳、彭汉琴、洗耀兴，出售房屋的款项也是用于归还西部水产公司的贷款。至于案涉的第2、3、6栋房屋（上述参与房改的除外），并未有证据证明已经由西部水产公司向建行三灶支行交付，案涉房产的土地使用证仍然登记在西部水产公司的名下。根据建银公司与中国建设银行股份有限公司珠海分行的交接单显示建银公司承继了建行三灶支行的债权也只是宿舍类房产和不动产，并没有明确是《合作开发经营房产协议书》及《补充协议》中的合同权益，因此，建银公司曾于2010年9月13日起诉至一审法院，请求的是要求西部水产公司及其他案外人返还房产的确权之诉，也不是根据《合作开发经营房地产协议书》及《补充协议》的约定而向西部水产公司就案涉房屋提起的合同权益之诉，该诉求被已发生法律效力的民事判决书予以驳回。在此之前，未有证据表明建行三灶支行抑或是建银公司就《合作开发经营房地产协议书》及《补充协议》的约定向西部水产公司就案涉房屋主张过权利，故一审法院认为，建银公司主张西部水产公司在房屋于1994年建成后并未交付房屋的行为属于违约，三灶建行理应知晓己方的权益受到侵害，应及时向西部水产公司主张合同权利，诉讼时效的起算时间应为1994年12月31日起两年内，逾期未主张，超过法律规定的诉讼时效，应承担相应的法律后果。建行三灶支行及建银公司并未在上述诉讼时效内向西部水产公司主张权利，已经超过诉讼时效，其民事权利依法不能得到保护。
二、关于建银公司主张的损失问题。首先上述论述建行三灶支行及建银公司未在诉讼时效内向西部水产公司主张《合作开发经营房产协议书》及《补充协议》中的合同权益，结合建行三灶支行向西部水产公司的贷款，已经通过出售西部水产公司的房款及从西部水产公司的帐户上还清贷款及利息的事实，再结合《合作开发经营房产协议书》及《补充协议》约定的房产曾未交付给建行三灶支行的事实，说明西部水产公司所主张的建行三灶支行与西部水产公司之间存在的借贷关系和合作开发经营房产关系，最后建行三灶支行选择要求西部水产公司归还借款并且已履行完毕的说法成立。银行的业务是经营贷款而不是经营房地产，从建行三灶支行支付给西部水产公司款项为贷款，合作协议的房屋中从未发生过交付和变更，西部水产公司委托建行三灶支行用卖房款归还贷款及之后建行三灶支行向西部水产公司租赁房屋的事实，从形式上和内容上均显示双方最终履行的是借贷合同。建行三灶支行虽然与西部水产公司签订了合作协议，该协议被认定实为房屋买卖，但建行三灶支行以“其他房改贷款”的名义贷给西部水产公司人民币1000万元及人民币24，275，878.4元的贷款，没有另外支付购房款，这笔贷款主要用建行三灶支行出售西部水产公司的房产并从西部水产公司的账户内划款归还贷款，至于建行三灶支行同时也用“钱进满”、“张忠平”这两个名字设立还款账号进行平账，但是建行三灶支行将西部水产公司的房屋也有卖给自己的职工，应当是出售此房屋的款项归还贷款，建行三灶支行作为国有银行不可能用国有资金为西部水产公司归还贷款，既然这笔借款已经全部归还，建行三灶支行不可能在西部水产公司归还了贷款的情况下，还要求西部水产公司交付房屋，显然不符合民法上的公平、诚实信用的原则，因此认定建银公司对西部水产公司已经没有债权，不存在损失。其次，建银公司主张因西部水产公司不能交付涉案房屋，造成损失12，256，981元的计算依据为：在西部水产公司将案涉房屋抵债给案外人叶佳之后，案外人叶佳以西部水产公司的名义与梁文光签订了房屋买卖合同，将水产花园一层2号680㎡、二层2号720㎡的商铺以4，550，000元的价格出售给梁文光；自2010年2月至4月，案外人叶佳以西部水产公司的名义与黄国华等33户业主签订了房屋买卖合同，合同总价款为7，706，981元，两项相加合计为12，256，981元。对此一审法院认为，西部水产公司将案涉房屋抵债给案外人叶佳时，抵债价值为308万元，建银公司在2010年9月提起诉讼时，也主张西部水产公司应交付的案涉房产价值为308万元，并非上述的12，256，981元。建银公司在承继建行三灶支行的相关权利义务后，在案涉房屋并未交付使用并办理产权登记的情况下，对案涉房屋仅享有合同权益，并未享有所有权，叶佳受让案涉房屋后将房屋以西部水产公司名义出售的价值，并不完全等同于受让时案涉房屋的价值，也不能等同于建银公司基于《合作开发经营房地产协议书》及《补充协议》的损失。故建银公司主张西部水产公司未交付房屋造成其损失12，256，981元，理据不足，一审法院不予采信。
结合上述，建银公司向西部水产公司主张合同权利已经超过诉讼时效，其主张的损失12，256，981元亦缺乏依据，故一审法院对于建银公司的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决如下：驳回建银公司的诉讼请求。一审案件受理费95，342元，财产保全费5000元，由建银公司负担。
上诉人建银公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审民事判决；二、改判西部水产公司赔偿建银公司损失人民币12，256，981元；三、改判宇雄公司、紫鸿公司对西部水产公司的上述债务承担连带清偿责任；四、判令西部水产公司、宇雄公司、紫鸿公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、一审法院就本案的关键事实没有查清，具体如下：1、一审法院将建行三灶支行为平帐之需与西部水产公司签订的、但根本没有实际履行的租赁合同列为查明的案件事项之一，与事实严重不符。在一审判决“审理查明”部分，其中涉及的所谓房屋租赁合同根本没有实际履行过，是建行三灶支行为平帐之需，要求西部水产公司帮忙而签订的。若该租赁合同是真实的，且已经实际履行，则应当有建行三灶支行向西部水产公司支付租金的痕迹，但西部水产公司除了提供所谓的租赁合同作为抗辩证据之外，没有提供任何证据证明房屋租赁合同已经实际履行。其实证明房屋租赁合同有无实际履行、最简单直接的证据就是看房屋租金有无实际交付。西部水产公司自始至终无法提供建行三灶支行向其交付租金的证据，哪怕是一期租金证据，更何况是租赁期限是12年的租赁合同。建行三灶支行没有支付过任何租金，就可以充分证明这份所谓的租赁合同根本没有实际履行。2、一审法院将西部水产公司从其他案件的案卷中复印得来的付款凭证作为西部水产公司向建行三灶支行的还款依据，与事实严重不符。在一审判决“审理查明”部分，“被告提供了时间分别为1993年2月18日及1993年7月10日的建行三灶支行的“收入传票”，付款单位均为西部水产总公司，收款单位为建行三灶支行，用途均为还贷款，……”，一审法院提到的这两份证据（涉及金额共计6826159.50元），西部水产公司自己没有，是西部水产公司复印自金湾区人民法院（2010）金民一初字第519号案的案卷，是金湾区人民法院向建行珠海分行调取的，这两份证据连同其他被调取的证据共同证明：建行三灶支行购买水产花园11栋房产的资金是以向西部水产公司发放贷款的形式来筹集的，在出售水产花园后，建行三灶支行将出售水产花园的收入再以西部水产公司归还贷款的名义来平帐，此过程建行三灶支行虽然通过借用西部水产公司的名义所开立的银行贷款帐户完成，但该帐户完全是由建行三灶支行操控的，资金的循环是密闭不开放的，西部水产公司自己并不知道该帐户的存在，更别说实际使用了。所以，西部水产公司自己根本没有上述两份所谓的还款凭证。若不是建行珠海分行提供，西部水产公司在519号案之前，是不可能取得有关该帐户的任何证据的。如果按照西部水产公司说的，这两份凭证所涉及的资金是由西部水产公司归还的，但为什么西部水产公司自己却不能提供这些还款凭证？3、在有其他证据可以佐证建行三灶支行曾经合法占有和支配涉案房产的情况下，一审法院认定涉案房屋不曾交付建行，与事实严重不符，且与之前的相关生效法律文书的认定自相矛盾。建行三灶支行将水产花园的9栋房产中的6栋出售后，将第2、3、6栋留作办公和宿舍自用，尽管目前未有当年双方书面的房屋移交资料，但有其他证据可以证明建行三灶支行曾经合法占有和支配水产花园2、3、6栋：（1）广东省珠海市审计局的《审计意见书》已经明确对建行三灶支行向西部水产公司购买水产花园的投资项目进行了审计，有明确的审计结论，并且据此作出了《审计决定书》，责令建行三灶支行补缴税款。（2）建行分别在1997年、1999年对第2栋402房、第3栋301房、第6栋302房和第6栋402房进行了房改，分别出售给建行三灶支行的四名员工。如果建行三灶支行不曾合法占有和支配将水产花园2、3、6栋，又怎能将其中的房产房改给自己的职工。若按照西部水产公司的抗辩逻辑，其从未将水产花园2、3、6栋交付给建行，建行又是如何能顺利将其中的房产房改给自己的职工？一审法院在查明事实部分认可本法院在业已生效的（2009）金执他字第34-38号《执行裁定书》中的认定，该执行裁定书作出前法院组织了听证，西部水产公司的代理人参加了该听证，在该执行案中，金湾区法院在“查明部分”（该裁定书第3页倒数第3行）写道“涉案三栋房产建成后由建设银行珠海市三灶支行控制和使用，……”；在本院认为部分（第5页倒数第8行）“案外人（备注：即建行珠海分行）支付的房款以远远超过本院查封三栋房产的价值，且控制上述房产多年而被执行人（备注：即西部水产公司）从未提出异议，该客观事实与双方签订的房屋买卖合同能够相互印证，……”（3）正是因为在2009年底以前，建行三灶支行曾经合法占有和支配水产花园2、3、6栋，所以建行三灶支行根本没有起诉西部水产公司违约的事实依据，当然不会向西部水产公司主张所谓违约责任。二、建银公司的起诉没有超过诉讼时效期间。由于本案关键事实没有查明，一审法院错误的将1994年12月31日作为建行三灶支行权利受到侵犯的时间起算点，这没有任何的事实依据。通过上述大量的事实可以证明，建行三灶支行曾经合法占有和支配水产花园2、3、6栋，当时尽管尚未办理房屋产权证，但建行的权利基本没有被侵犯，根本谈不上开始计算诉讼时效。2009年8月，因西部水产公司与案外人叶佳的债务纠纷，水产花园2、3、6栋被金湾区法院查封，建银公司委托建行珠海分行以房屋权利人的身份向法院提出执行异议。金湾区法院经听证后认为上述房屋属于建行所有，遂裁定解除了房屋查封。2009年12月31日，西部水产公司借水产花园2、3、6栋房产尚未办理房屋产权证之机，在建银公司完全不知情的情况下将上述三栋房产抵债给案外人叶佳，并在2010年初趁建行三灶支行办公场所迁往他处，房屋只有建行部分职工居住时强占了上述三栋房产。此时，建银公司的权利才受到侵犯，才开始计算诉讼时效。建银公司在诉讼时效期间内于2010年9月向金湾区法院提起诉讼，请求法院判决西部水产公司将水产花园2、3、6栋房产交还建银公司，并为建银公司办理房产登记手续。金湾区法院经审理认为，黄国华等34户购房人属于善意购买人，且已经实际占有房屋，建银公司的诉请已实际履行不能，但建银公司可另行以债权来主张权利。金湾区法院遂作出（2010）金民一初字第519号民事判决（以下简称“519号判决”），驳回了建银公司要求西部水产公司交还涉案房屋并办理房屋产权证的诉讼请求。建银公司和西部水产公司皆不服，分别向贵院提起上诉。贵院审理后于2012年12月27日作出（2012）珠中法民三终字第364号民事判决（以下简称“364号判决”），维持了519号判决。在364号判决书第31页第1行起，贵院认为“建银公司若认为上述二方的抵债行为无效损害了其利益，西部水产公司违约履行合作合同等，可另行其他法律途径解决。”收到364号判决后，建银公司于2013年8月向金湾区法院提起诉讼，没有超过两年的诉讼时效期间。从以上各个阶段的时间点均可以明显的看出，建银公司的起诉没有超过诉讼时效期间，一审法院的认定是错误的，应予以纠正。三、建银公司的索赔依据有事实依据和法律依据。根据业已生效的金湾区364号判决和珠海中院519号判决，人民法院均确认建行三灶支行与西部水产公司签订的《合作开发经营房产协议书》和《合作开发经营房产补充协议》合法有效。由于水产花园2、3、6栋已经被他人强占，西部水产公司已实际不能履行涉案的水产花园2、3、6栋房产的交付义务，根据《合同法》第一百零七条的规定，西部水产公司应向建银公司承担违约赔偿责任。另在珠海中院的519号判决中，法院查明黄国华等33户购买水产花园2、3、6栋住宅的合同总价为人民币7，706，981元，梁文光购买水产花园2、3、6栋一层和二层商铺的合同总价为人民币4，550，000元，即西部水产公司出售水产花园2、3、6栋房产（包括住宅和商铺）的总价格为人民币12，256，981元，且贵院认定上述购房价格较为合理。故本应属于建银公司的水产花园2、3、6栋房产（包括住宅和商铺）在被强占时的市场价值应以上述价格人民币12，256，981元为基础，西部水产公司应按上述房产的市场价值赔偿给建银公司造成的损失。四、宇雄公司和紫鸿公司应对西部水产公司的债务承担连带清偿责任。2012年10月，西部水产公司以存续分立的方式另外新设两个公司，即宇雄公司和紫鸿公司。《公司法》第一百七十七条规定：“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。”一审法院已经查明本案不存在另有约定的情形，故根据上述法律规定，宇雄公司和紫鸿公司应对西部水产公司给建银公司造成的损失承担连带清偿责任。
综上所述，一审法院对于涉及本案的几个重大关键事实根本没有查清，且适用法律错误，导致实体判决错误。请求二审法院在查明事实的基础上，撤销原一审判决，依法改判，以保护建银公司的合法权益。
被上诉人西部水产公司、宇雄公司、紫鸿公司答辩称：1、建银公司不是本案适格的主体，因为与西部水产公司签订合作开发经营房产协议书以及合作开发房产补充协议都是建行三灶支行，建银公司从未与西部水产公司建立合同关系，也没有任何证据证明建银公司取得债权主体资格；2、在西部水产公司与建行三灶支行的合作开发房产合同中，合同双方签订合同后，建行三灶支行并没有依照合同付清全部房款，西部水产公司也没有依照合同向建行三灶支行交付房屋，建行三灶支行之后是通过接受委托代为出售房屋的方式，收回大部分购房款，之后建行三灶支行又通过西部水产公司自筹资金房款收回部分房款，而且建行三灶支行租赁使用西部水产公司的商铺、住宅，应付资金冲抵了部分房款，因此建行三灶支行已经出具证明收齐了全部的贷款，所以建行三灶支行和西部水产公司没有因为该份合同诉争到法院，也正因为这样，建行三灶支行在长达20年的时间没有提出过诉讼主张，依照我国现行法法律的规定，即使建行三灶支行作为合格主体，现在才来主张权利也已经过了诉讼时效；3、建行三灶支行与西部水产公司签订了租赁合同是合法有效的合同，已经双方签署及盖了公章，即具有法律效力，建银公司说合同不真实，也没有向法院提供相关证据，西部水产公司依据租赁合同将房屋交给建行三灶支行装修使用，建行三灶支行依据合同支付房屋租金冲抵西部水产公司向建行的贷款，这些事实均是清楚的；西部水产公司向法院提交的付款凭证是真实有效的，该部分凭证本身是人民法院去调取的，也有一份支票是西部水产公司提供的，付款凭证已经由建行三灶支行认可，建银公司说这个不真实没有提供依据；建银公司称还款账户由建行三灶支行开具，建银公司不知道没有任何凭证，恰恰相反，开具任何单位的银行账户均因由单位持相关文件才可开具，所以建银公司说不知道是不属实，也没有证据；建银公司没有看清楚支票和汇款单，其中银行出具的汇款凭证中收款单位账户是西部水产公司专用于还款的账号，收款账户也是西部水产公司的基本账户，这几个账户哪一个是建行直接开，而西部水产公司不知道的，建银公司也提交不了相关证据。
经审理，本院查明如下事实：一、1997年、1999年，建行三灶支行出售给洗耀兴、曾朝阳、彭汉琴、邝晃荣的房产面积分别为125.55平方米、88.20平方米、125.55平方米、89.43平方米，以上房产面积共计为428.73平方米。二、建行三灶支行经广东省珠海市审计局进行审计，1995年10月广东省珠海市审计局作出珠审意字（1995）62号审计意见书，意见书述称：建行三灶支行1992年11月与西区水产发展总公司签订合同合作开发三灶金湾大道水产花园11幢楼，建筑面积18，791.6㎡，规定由水产公司负责全部建设事项，建好后交付建行三灶支行，楼房合约造价42，844，848元，已付款34，375，878.4元，余下20%等水产公司交清全部楼房后支付，该房款是以房改贷款分别于1992年11月30日、12月9日贷给水产公司，水产公司至1994年底交付楼房。建行三灶支行也已将该6幢楼房分别售给了西部新亨实业发展公司、财政局三灶分局等五个单位共计售出面积10366.56平方米。三、2009年12月21日，西部水产公司与叶佳签订《抵债协议》，约定西部水产公司将其名下水产花园2栋、3栋、6栋共计3300平方米的空置房屋抵债给叶佳，总价款为308万元。四、生效的广东省珠海市金湾区人民法院（2010）金民一初字第519号民事判决书及广东省珠海市中级人民法院（2012）珠中法民三终字第364号民事判决书认定，2009年1月7日，叶佳以西部水产公司的名义与梁文光签订了房屋买卖合同，梁文光以455万元的价格购买了水产花园一层2号680平方米、二层2号720平方米的商铺。
对一审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，建银公司诉讼主张依据其与西部水产公司签订的《合作开发经营房产协议书》及《合作开发经营房产补充协议》，建银公司与西部水产公司之间为房屋买卖合同关系，涉案的水产花园2、3、6栋房产应属于建银公司所有，因西部水产公司将其中1400平方米的商铺出售给了梁文光，将其中3300平方米的商住楼房屋抵债给了叶佳，因此，该1400平方米的商铺出售款项及3300平方米的商住楼房屋抵债款项应属于建银公司所有。西部水产公司辩称双方不是房屋买卖合同关系，而是借款合同关系，且建银公司诉讼主张已经过诉讼时效。因此，本案的焦点为：一、建银公司与西部水产公司《合作开发经营房产协议书》及《合作开发经营房产补充协议》的性质及有无已经实际履行，是否转化为借款关系；二、西部水产公司是否应赔偿建银公司的损失；三、建银公司的诉讼主张是否已过诉讼时效。
关于建银公司与西部水产公司《合作开发经营房产协议书》及《合作开发经营房产补充协议》的性质及有无已经实际履行，是否转化为借款关系的问题。本院认为，本院生效的（2012）珠中法民三终字第364号民事判决书认定建银公司与西部水产公司之间的《合作开发经营房产协议书》及《合作开发经营房产补充协议》为房屋买卖合同且该合同已经部分实际履行，因此，本院对西部水产公司主张为借款关系的观点不予支持。一审法院对此认定错误，本院予以纠正。
关于西部水产公司是否应赔偿建银公司的损失问题。本院认为，建银公司向西部水产公司实际支付了34，375，878.4元，依据双方合同关于房屋单价2280／㎡的约定，西部水产公司应向建银公司交付房产面积为15077.14平方米（=34，375，878.4元÷2280／㎡）的房产，但如本院查明事实所示，西部水产公司实际向建银公司交付房产共计10795.29平方米（=428.73平方米＋10366.56平方米），西部水产公司还应依合同约定向建银公司交付4281.85平方米的房产。本案中，西部水产公司不仅未依约向建银公司交付4281.85平方米的房产，却将依合同约定本应属于建银公司的1400平方米商铺及3300平方米商住楼出售给梁文光及抵债给叶佳，而本院生效的（2012）珠中法民三终字第364号民事判决书亦认定西部水产公司已实际不能履行涉案房产的交付义务，因此，建银公司向西部水产公司主张赔偿损失有事实及法律依据。关于损失的数额，本院认为，西部水产公司将依合同约定本应属于建银公司的1400平方米商铺及3300平方米商住楼出售给他人，则建银公司的损失为上述房产的对价，即763万元（=455万元＋308万元）。建银公司将叶佳出售给他人的房产价格作为西部水产公司应赔偿给建银行公司的损失没有事实及法律依据，本院不予支持。
关于宇雄公司和紫鸿公司是否承担连带责任的问题。本院认为，如本院查明事实所示，西部水产公司以存续分立的方式新成立了宇雄公司和紫鸿公司。根据《公司法》第一百七十七条关于“公司分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但是，公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外”之规定，宇雄公司和紫鸿公司应对西部水产公司的债务承担连带赔偿责任。
关于建银公司的诉讼主张是否已过诉讼时效的问题。本院认为，根据一审法院查明的事实，在涉案房产因另案被珠海市金湾区人民法院查封时，建银公司委托了建行珠海分行以权利人身份向法院提出了执行异议；在西部水产公司将涉案房产抵债给叶佳后，建银公司亦提起了相应诉讼，在本院2012年12月27日判决驳回建银公司返还房屋的诉讼请求后，建银公司即于2013年8月向一审法院提起了损害赔偿诉讼。可见，建银公司一直在主张自己的权利，且其提起损害赔偿的诉讼并未过诉讼时效。因此，西部水产公司主张建银公司已过诉讼时效的观点没有事实依据，本院不予支持。一审法院对此认定事实错误，本院予以纠正。
综上，建银公司的部分上诉主张有事实及法律依据，对其有理之诉求，本院予以支持。一审法院部分事实认定错误，导致结果处理错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销广东省珠海市金湾区人民法院（2013）珠金法民三初字第461号民事判决书；
二、珠海经济特区西部水产发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向中国建银投资有限责任公司赔偿损失人民币763万元；
三、珠海市宇雄投资有限公司、珠海市紫鸿市场管理有限公司对珠海经济特区西部水产发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；
四、驳回中国建银投资有限责任公司其他上诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费人民币95342元，财产保全费人民币5000元，由中国建银投资有限责任公司负担50171元，由珠海经济特区西部水产发展有限公司负担50171元；二审案件受理费人民币95342元，由中国建银投资有限责任公司负担47671元，由珠海经济特区西部水产发展有限公司负担47671元。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨卫星
代理审判员 葛阳辉
代理审判员 牟宏微
二〇一五年七月一日
书 记 员 陈妙斯