上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）沪01民终3353号
上诉人（原审原告）：上海昌鑫冶金高科技有限责任公司，住所地上海市徐汇区桂林路173-197号。
法定代表人：林宝贵，总经理。
委托诉讼代理人：张梅，上海新惟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：上海正泽电器成套设备有限公司，住所地上海市松江区九亭镇伴亭东路18号。
法定代表人：陈晓东，董事长。
委托诉讼代理人：邵永刚，上海深度律师事务所律师。
上诉人上海昌鑫冶金高科技有限责任公司（以下简称昌鑫公司）因与被上诉人上海正泽电器成套设备有限公司（以下简称正泽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人昌鑫公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由为：昌鑫公司依照租赁合同约定在2015年8月31日前已经撤场，行车也于2015年9月3日取走，故不存在2015年9月4日至2015年10月16日期间占有系争房屋的情形，无需向被上诉人支付房屋使用费；2015年9月至10月期间的水电费并非由昌鑫公司使用产生，昌鑫公司无需向被上诉人支付水电费；证人均与被上诉人存在利害关系，故证人证言不应当作为证据被采信。综上，一审法院认定事实错误、适用法律错误。
被上诉人正泽公司辩称：不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故请求二审法院驳回上诉，维持原判。
昌鑫公司向一审法院提起诉讼，请求判令：1.正泽公司向昌鑫公司返还租房押金25,834元（人民币，币种下同）；2.正泽公司以25,834元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年10月1日至判决生效之日止延迟付款利息1,407.85元（暂计算至2016年12月31日）。经一审法院释明合同部分有效、部分无效后，昌鑫公司坚持上述诉讼请求。
一审法院认定事实如下：正泽公司系上海市松江区九亭镇XX路XX号3幢厂房登记权利人，建筑面积为1,516.32平方米。
2012年8月30日，昌鑫公司与正泽公司签订房屋租赁合同，约定：1、正泽公司将坐落于上海市松江区九亭镇XX路XX号房屋中的3#底层车间和楼上一框，面积1,206平方米出租给昌鑫公司使用，同时该房屋内相关配套设施及物品也一并出租给昌鑫公司；2.租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止，共三年；3.合同标的的年租金为310,000元；4.电费、水费、环卫费将按照有关规定，先付款，后使用，如超期支付则按有关规定支付滞纳金（按当期所付水、电费每日的万分之三）；5.租赁期间，昌鑫公司使用合同标的所发生的水、电、燃气、通讯、环卫费（环卫费的标准、交纳等等由昌鑫公司与正泽公司双方另行约定）等一切费用均由昌鑫公司承担，且不包含在上述租金内，昌鑫公司应按时付清；6.除正泽公司同意昌鑫公司续租外，昌鑫公司应在本合同终止后三日内向正泽公司返还合同标的，并将其在租赁区域内建造的房屋或设施交付正泽公司。未经正泽公司同意逾期返还或交付的，除向正泽公司支付违约金按年租金每日的万分之三，还应另行按每逾期一天1,000元的标准向正泽公司支付占用期间的使用费；7.合同标的在返还时应当符合正常使用后的状态，返还时正泽公司根据合同的约定进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。上述合同另对其他事项进行了约定。此外，昌鑫公司已向正泽公司支付押金25,834元，正泽公司认为押金应抵扣昌鑫公司欠付款项。
关于该合同标的物（即涉案厂房），昌鑫公司与正泽公司均确认包括上海市松江区九亭镇XX路XX号房屋中的3#底层车间、楼上一框以及昌鑫公司搭建的西侧边棚、北侧边棚，合计1,206平米，年租金310,000元亦针对于上述租赁面积。一审审理中，昌鑫公司亦认可正泽公司办公室就在涉案厂房隔壁。
关于涉案厂房返还的时间，昌鑫公司陈述其于2015年8月31日前已经搬离了涉案厂房，2015年9月3日将涉案厂房内一辆行车取走。正泽公司称昌鑫公司直至2015年10月16日才将涉案厂房予以返还。
关于昌鑫公司欠付水、电费金额，正泽公司提供三张关于电费（水费）增值税发票，合计金额为11,648.96元，昌鑫公司予以认可。另，正泽公司提供2015年9～10月电力发票、水费发票四张，证明昌鑫公司尚欠付2015年9～10月水、电费5,712.33元。昌鑫公司对于四张发票的真实性无异议，但关联性不予认可，认为：1.用电、用水结算期间无法在发票中体现；2.涉案厂房所在整幢建筑并非昌鑫公司一家在使用，还有其他公司承租，正泽公司将所有的水电费均由昌鑫公司承担，不合理；3.2015年9～10月份的水、电费存在巨幅下降的趋势，基本电费属于固定支出，亦证明了昌鑫公司早已搬离涉案厂房。
一审另查明，正泽公司提供下列证人证言：
1.证人孙某，其称：（1）在正泽公司处从事财务工作，工作地点就在涉案厂房隔壁。（2）昌鑫公司直至2015年10月中旬才从涉案厂房内搬离，且搬离之后涉案厂房内脏乱差，现场有昌鑫公司各种遗弃物品，正泽公司请人清理、维修，并将昌鑫公司搭建的隔墙拆除。（3）电费是根据昌鑫公司电表数据由正泽公司开票，XX路XX号3幢厂房内包括正泽公司一共三家公司使用，另外两家都有分表，由正泽公司工作人员负责，然后报给昌鑫公司，昌鑫公司核对无误之后开票，电费金额依据发票计算，但最终结算的金额并非就是发票上的金额。水费由三家企业均摊，但正泽公司未使用水，具体根据厂区人员数量均摊，时间久远记不清楚昌鑫公司方有多少人员。（4）仅凭昌鑫公司一家公司产生的水、电费是达不到正泽公司提供的2015年9～10月电力发票、水费发票中的金额。
2.证人杨某，其称：（1）自2004年开始在正泽公司处从事会计工作。（2）2015年10月16日昌鑫公司搬离之后很多物品遗留在涉案房屋内，后正泽公司让施工队清理走。（3）其和证人孙某一起在涉案厂房厂区工作，基本没有水、电费产生，2015年9～10月的水电费都是昌鑫公司使用。其收到水、电费发票之后再交给昌鑫公司分摊，由昌鑫公司分摊好之后正泽公司再进行开票。（4）在2015年8～10月期间，XX路XX号3幢厂房1层由昌鑫公司使用，2-3层由另一家公司使用，该公司比昌鑫公司早一点搬离，大概在2015年9月初停工，大件搬走了，留下了一些小物件。
3.证人谢某，其称：（1）2015年10月17日正泽公司让其将XX路XX号3幢厂房主厂房东西两侧房棚更新、车间内部地坪设施整改、清运垃圾等，双方签订了整改协议书一份。（2）厂房内垃圾很多，堆满各类遗弃物，听正泽公司说是之前昌鑫公司承租时留下的，2015年10月16日才将涉案厂房返还，其未曾看见昌鑫公司搬离涉案厂房。（3）6,000元垃圾清运费都是针对XX路XX号3幢厂房1层产生的。
正泽公司认为上列三位证人证言与其主张相互吻合，理应作为定案依据。昌鑫公司对于上述证人证言均不予认可：其一，证人孙某、杨某系正泽公司员工，与正泽公司有利害关系，不具备作证资格，且在本案中两证人曾接受正泽公司委托作为代理人出庭，客观上体现了正泽公司意志；其二，证人孙某、杨某证言亦有矛盾之处，证人杨某不配合昌鑫公司询问，关于水、电费金额计算问题证人陈述与法庭询问回答不一致；其三，证人谢某关于昌鑫公司何时搬离、返还涉案厂房均由正泽公司告知，属于传来证据，且其书面的证人证言系正泽公司打印后交其签字确认，不能反映证人证明的事实。
一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力，双方均应按照约定履行自己的义务。无效合同自始没有法律约束力。合同部分有效，不影响其它部分效力的，其它部分仍然有效。本案中，昌鑫公司与正泽公司签订的房屋租赁合同中所涉底层已经取得相应产证，该部分租赁合同应属有效；楼上一框及边棚部分因未经审批建造，故该部分房屋的租赁合同应属无效。但该部分房屋租赁合同无效，并不影响其余有证部分房屋租赁合同的合法有效。根据房屋租赁合同约定，昌鑫公司与正泽公司之间的租赁期限于2015年8月31日届满，昌鑫公司应于合同终止后三日内将涉案厂房返还正泽公司，返还时正泽公司根据合同约定进行验收，并相互结清各自承担的费用。本案中昌鑫公司称其于2015年8月31日前搬离涉案厂房，于同年9月3日将涉案厂房内遗留的一辆行车取走，但缺乏相应的证据证明其已和正泽公司办理了交接手续或通知正泽公司前来接收涉案厂房。且根据上述已查明事实，正泽公司办公场所与涉案厂房毗邻，昌鑫公司履行通知或交付的义务具有较大的可行性。故一审法院对于昌鑫公司所称的涉案厂房已于2015年9月3日返还给正泽公司的意见不予采纳，具体返还日期应以正泽公司确认日期为准，即为2015年10月16日。双方对于正泽公司所主张的使用费的计算标准并无异议，因此，昌鑫公司应按照每日1,000元为标准，向正泽公司支付自2015年9月4日至2016年10月16日的使用费计43,000元。
关于昌鑫公司欠付正泽公司水、电费的金额，昌鑫公司仅对于部分水、电费11,648.96元予以认可。结合双方的上述意见以及已查明事实部分，一审法院认为：首先，根据正泽公司提供的证人孙某、杨某证言可知，包括涉案厂房在内的松江区九亭镇XX路XX号3幢厂房实际有三家公司在使用，两位证人作为正泽公司工作人员，此前在向昌鑫公司收取相应水、电费时并非直接按照水、电费发票金额全额收取，而是需要进行一定的分摊和计算；其次，证人孙某亦承认，仅凭昌鑫公司一家公司是产生不了正泽公司所提供的四张水、电费发票中的金额；最后，上述两位证人对于其他公司具体搬离时间的陈述存在出入。综上，在其他公司搬离时间无法确认的情况下，考虑到昌鑫公司占有涉案厂房期间产生一定的水、电费亦属合理，然2015年9～10月份的全部水、电费由昌鑫公司承担确有违公平，不符合双方此前的支付习惯，故一审法院酌情确定昌鑫公司应向正泽公司支付2015年9～10月份水、电费2,000元，则昌鑫公司合计应向正泽公司支付水、电费13,648.96元。
关于垃圾清理费部分，正泽公司自认于2015年10月16日接收涉案厂房，但直至本案诉讼前未有证据证明其曾向昌鑫公司就交付的涉案厂房不符合正常使用状态提出异议，故正泽公司该项辩称意见缺乏事实依据，一审法院不予采纳。综上，昌鑫公司欠付正泽公司水、电费13,648.96元，使用费43,000元，合计56,648.96元，抵扣昌鑫公司已付押金25,834元后，昌鑫公司仍应向正泽公司支付30,814.96元。故昌鑫公司的诉讼请求，一审法院均不予支持。
综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：驳回昌鑫公司的全部诉讼请求。一审案件受理费481元，减半收取240.50元，由昌鑫公司负担（已付）。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。一审法院根据上诉人和被上诉人的举证、质证情况，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，并结合相关事实，确信被上诉人主张的关于上诉人于2015年10月16日返还涉案厂房的待证事实的存在具有高度可能性，进而认定2015年10月16日为涉案厂房返还交接日期是正确的，应予维持。一审法院结合本案实际情况，按照公平、合理原则，酌情确定2015年9月至10月期间上诉人应支付的水电费金额合情合理，且理由详细充分，本院予以认同。
综上所述，上诉人昌鑫公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币481元，由上诉人上海昌鑫冶金高科技有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 沈 强
审判员 任文风
审判员 李 兴
二〇一八年三月二十三日
书记员 张功楷
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；