安徽省合肥市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）皖01民终7396号
上诉人（原审被告）：安徽省巢湖开发投资有限公司，住所地巢湖市中庙办事处王家咀村北，组织机构代码79357765-0。
法定代表人：高波，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：吕广涛，安徽承义律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘之银，安徽承义律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：孔梅，女，1969年2月8日出生，汉族，住安徽省合肥市合作化南路安高城市，
上诉人安徽省巢湖开发投资有限公司（以下简称巢湖
开发投资公司）与被上诉人孔梅物权保护纠纷一案，不服安徽省巢湖市人民法院（2015）巢民一初字第01419号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年11月15日立案受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。现已审理终结。
巢湖开发投资公司的上诉请求为：1、撤销（2015)巢民一初字第01419号民事判决第一项，判令驳回孔梅的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由孔梅承担。事实和理由：1、孔梅在2015年4月2日递交给法院的诉状中明确表述：“2013年12月27日张雷、朱小梅将涉案房屋48幢A转让给原告孔梅。”该表述构成法律上的自认。且其提交的《存量房纳税申报通知单》也可反映，涉案房屋是孔梅从案外人张雷、朱小梅处通过二手房交易方式取得。巢湖开发投资公司并未同意孔梅签订任何的书面协议，双方并不存在房屋买卖合同关系，依据法律规定其无权依据巢湖开发投资公司与张雷、朱小梅签订的《房屋买卖合同》要求解除合同，也无权要求巢湖开发投资公司承担任何赔偿责任。一审法院仅凭孔梅单方提交的《商品房代购协议书》而无孔梅直接或间接支付房款及税费的其他证据，片面认定张雷、朱小梅代孔梅购房其有诉讼主体资格无事实依据和法律依据。2、巢湖开发投资公司与案外人张雷、朱小梅于2012年9月15日签订《商品房期房买卖合同》及《合同补充协议》，双方已在补充协议第七条中明确约定“出卖人因城建、小区物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）电力、电讯、排水管线及其他有关装置时，以规划审批为准，买受人应给予协助”。涉案配电房系小区公共设施，并经安徽省电力公司巢湖供电公司2010年4月13日审批同意建设，审批时间在签订《房屋买卖合同》签订之前。巢湖开发投资公司依审批建设配电房依约房屋所有权人有协助配合义务并不侵犯房屋所有权人的知情权、选择权。张雷、朱小梅同巢湖开发投资公司签订《商品房期房买卖合同》及《合同补充协议》的时间为2012年9月15日，案涉房屋在2012年6月已竣工验收，取得《竣工验收备案表》，张雷、朱小梅所购房屋实为现房买卖，合同签订时案涉配电房即已建成存在，张雷、朱小梅购买房屋时对周边环境是明知的，不存在所谓巢湖开发投资公司未尽告知义务、损害了孔梅的知情权、选择权的情况。案涉配电房依规建设，建设距离、噪声、辐射等均符合国家规范，对相邻房屋包括案涉房屋的使用功能并不产生不利影响。且孔梅亦未举证证明案涉配电房的存在对案涉房屋价值产生损害，造成了其实际损失。3、《合同法》第一百零七条规定的是违约赔偿责任，只有在当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的情况下才存在赔偿责任。本案中巢湖开发投资公司作为出卖人的合同义务是按期交付符合双方约定条件的房屋，本案中合同约定的交房条件为商品房取得建筑工程竣工验收备案表、取得面积实测技术报告书。上述两个交房条件巢湖开发投资公司在交房时均已具备，不存在违约情形无需承担违约责任。且《合同法》第一百零七条规定的违约赔偿应以有实际损失为基础，案涉配电房依规建设，建设距离、噪声、辐射等均符合国家规范对相邻房屋包括涉案房屋的使用功能并不产生不利影响更无损失可言，对于损失，孔梅也并未举证证明。4、本案中，孔梅一审基础诉请为解除《商品房期房买卖合同》以及基于合同解除而派生的返还购房款及利息、办证税费损失及房屋市场差价损失。并未提出因巢湖开发投资公司不当履行合同的违约赔偿诉请。一审判决在不支持解除合同的情况下却超出孔梅诉请认定巢湖开发投资公司不当履行合同并直接判令赔偿损失，明显违反民事诉讼“不告不理”的基本原则，应予纠正。5、本案中孔梅诉请解除《商品房期房买卖合同》同时提出返还购房款及利息、办证税费损失及房屋市场差价损失，合计总额近450万元，原审在判决驳回上述诉请的同时仅主观酌定巢湖开发投资公司赔偿损失8.9万余元，赔偿额不到全部诉请的四十五分之一，却将案件受理费42540元全部判令由巢湖开发投资公司负担，明显有违《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定的诉讼费由败诉方负担的原则。6、孔梅提交的《会议纪要》仅为打印件，没有加盖任何印章，且《会议纪要》上显示的制做主体为安徽省交通控股集团有限公司该公司也并未对该份《会议纪要》的真实性进行确认，一审判决以国务院相关规定认为《会议纪要》无须加盖印章，巢湖开发投资公司未提出反驳证据为由认可其真实性明显不当。
孔梅辩称，1、涉案房屋系孔梅委托案外人张雷、朱小梅购买，孔梅为涉案房屋的真实权利人，案外人张雷、朱小梅对涉案房屋的合同权利已当然的由孔梅合法继受。2011年1月18日，孔梅与案外人张雷、朱小梅签订《商品房代购协议书》，协议明确约定，孔梅委托案外人张雷、朱小梅以其名义购买巢湖开发投资公司处房屋，房款由孔梅实际支付。涉案商品房买卖合同中关于买受人的相关付款等主要义务实际上系孔梅所履行，且涉案房屋已办理产权证至孔梅名下。孔梅已因委托购房自案外人张雷、朱小梅处继受了涉案房屋的全部合同权利。2、本案系物权保护纠纷，因巢湖开发投资公司的擅自违建涉案配电房的行为，导致孔梅对涉案房屋的物权遭受侵害，因物权的无因性、独立性等特点，孔梅亦有权要求巢湖开发投资公司赔偿因其违建行为给孔梅造成的房屋价值等损失。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定“地上建筑物、其它附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其它附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。”故，小区建筑物与小区范围内的土地是不可分割的，两者是共同的整体。小区范围内的土地既包括建筑占用的土地，也包括建筑用地之外的空地、绿化地、道路等。当开发商将房屋卖给业主时，小区范围内的土地使用权亦随房屋的转让而转让，属于小区范围内所有房屋的全体所有权人共同共有，即小区全体业主共同共有。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。依据本法条的规定，小区居住小区的公建和绿地的所有权和使用权属于小区申请人在内的业主所有。巢湖开发投资公司在未取得孔梅在内的已购房业主的同意即擅自利用配电房承载土地违法建造涉案配电房严重违反了前述规定及合同约定，严重侵犯了孔梅的物权及合同权利。3、涉案配电房建设未经合法行政审批系违法建筑，且未经孔梅在内的已购房业主同意，不仅侵害了孔梅的物权更侵害了孔梅知情权、选择权。巢湖开发投资公司在一审中举证提交了《关于安徽省巢湖开发投资有限公司云水湾业务办理说明》、《关于安徽省巢湖开发投资有限公司新增用电申请的供电方案答复》（以下简称“供电公司2010年答复”）及《受电工程设计图纸审核意见书》、《小区一期管线平面图》、《关于中庙云水湾小区新规划正式用电供电方案答复》（以下简称“供电公司2013年答复”）、《小区一期管线平面图》。但供电公司2010年答复主文明确此方案有效期为2010年4月13日至2011年4月12日止，因此方案要求而获批的《受电工程设计图纸审核意见书》、《小区一期管线平面图》亦应受该有效期的限制。供电公司2013年答复有效期亦明确为2013年8月14日至2014年8月13日止。果真如巢湖开发投资公司所述涉案房屋早于2012年6月份竣工验收，涉案配电房于孔梅购房时（2012年9月15日）已经建成，那么该配电房建设时肯定无相关行政审批，系违法建筑。因《关于安徽省巢湖开发投资有限公司云水湾业务办理说明》及2013年答复中明确显示，因小区规划调整，经客户重新申请，在2013年8月14日下发了2013年答复，故涉案配电房在2010年答复有效期内并未建设，而2013年答复作出时间为2013年8月14日，故巢湖开发投资公司“涉案配电房于孔梅购房时已经建成”的说法，涉案配电房建造时并未经行政审批，系违法建筑。在孔梅购房时（2012年9月15日），涉案配电房并未建设，巢湖开发投资公司亦未告知孔梅涉案配电房建设的规划，恶意隐瞒，侵犯了孔梅的知情权、选择权且其擅自违建涉案配电房的行为导致案涉房屋价值减损，其应予赔偿。孔梅在购房时看中的不但是房屋的户型、外观，也包括项目的规划、绿化、基础配套、人文景观等，孔梅在购买的房价中也包括了这些软环境因素，《商品住宅价格管理暂行办法》第四、五、六、七条全面规定了商品住宅价格的制定，其中第五条明确规定了征地费及住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费是商品住宅成本的构成部分，被申请人私自违建涉案配电房的行为导致前述软环境遭受极大的破坏。巢湖开发投资公司与孔梅签订合同前并未进行公示涉案配电房规划建造的计划亦未履行告知义务，严重影响了孔梅的在购房前的知情权、选择权，因软环境的巨大变化使得孔梅房屋价值一定程度上有所减损，巢湖开发投资公司应予赔偿。4、孔梅起诉时明确要求巢湖开发投资公司赔偿因其行为给孔梅带来的房屋重购损失等，孔梅已明确诉请巢湖开发投资公司应因其擅自违建涉案配电房的行为给孔梅造成的经济损失予以赔偿，一审判决赔偿在孔梅所诉请损失赔偿的合理预见及请求范围内，并未超出孔梅诉请，不属于“不告不理”的范畴。涉案纠纷系因巢湖开发投资公司擅自违建涉案配电房引起，孔梅在房屋买卖中已善意的积极的履行了全部合同义务，而巢湖开发投资公司不仅未履行合同的附属告知等义务，更侵犯了孔梅所享物权，在未取得合法行政审批及孔梅在内的已购房业主的同意下即违建涉案配电房，导致孔梅所购房屋软环境遭受严重破坏。巢湖开发投资公司为本案纠纷的制造者，而孔梅并无过错。且根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，案件部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。综上，一审关于案件受理费的分担公平合理。
孔梅向一审法院的起诉请求：请求判令：1、解除2012年9月15日签订的合同编号为YS0035664、房屋代码为115076的《商品房期房买卖合同》；2、巢湖开发投资公司返还孔梅购房款1790127元及利息（按银行同期同类贷款利率自孔梅实际支付购房款之日起算至被告清偿之日止）；3、巢湖开发投资公司赔偿孔梅交纳各项费用损失计339795元（其中契税163605元、地方教育费附加2300元、教育费附加3450元、个人所得税23000元、城市维护建设税5750元、营业税115000元、评估费5053元、登记费交易手续费等3436元、公共能耗费300元、住宅专项维修资金17901元）；4、巢湖开发投资公司赔偿孔梅房屋市场差价损失2337872.16元[（12000-5203.86）元/平方米×344平方米，该现行房价以巢湖开发投资公司现对外销售备案价的均价为依据]；5、巢湖开发投资公司承担本案的全部诉讼费用和相关费用。
一审法院查明：2011年1月18日孔梅与张雷、朱小梅于2011年1月18日签订《商品房代购协议书》，约定孔梅委托张雷、朱小梅以张雷、朱小梅名义购买位于巢湖××中庙街道河西村高速云水湾，该房由孔梅所有，该房房屋产权证暂办至张雷、朱小梅名下，张雷、朱小梅将按孔梅要求将该房屋过户到孔梅名下，过户等所产生的税费均由孔梅承担。张雷、朱小梅于2012年9月15日与巢湖开发投资公司签订了合同编号为YS0035664、房屋代码为115076的《商品房期房买卖合同》及附件，购买位于巢湖市中庙街道××套房屋。合同约定的买受人张雷的联系地址为：合肥市高新区梦园路7号孔梅收。合同另约定预测建筑面积346.74平方米，单价每平方米5203.86元，房屋总价款1804386元。其中附件五：合同补充协议第7条约定，“出卖人因城建、小区物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架)设电力、电讯、排水管线及其他有关装置时，以规划审批为准，买受人应给予协助。”2013年4月11日巢湖开发投资公司向朱小梅、张雷出具《安徽省合肥市地方税务局销售不动产统一发票》，按实际建筑面积344平方米，单价每平方米5203.86元，共计收取购房款计1790127元。2013年12月27日，朱梅、张雷与孔梅完成房产转让相关费用的交纳（包括契税等在内），2014年1月3日办理房产登记手续，将高速云水湾48幢A房屋登记于孔梅名下。因涉案A配电房的存在，致与该A配电房毗邻的45#、46#、47#、48#楼等八户业主与巢湖开发投资公司产生纠纷。2014年11月17日原安徽省高速公路控股集团公司（现更名为安徽省交通控股集团有限公司），形成《会议纪要》（第48期），该《会议纪要》载明：会议听取了地产集团案湖公司关于云水湾项目一期45#、46#、47#、48#楼等八户业主关于A配电房辐射、噪音以及售前未告知等投诉情况的处理意见，并对配电房等区域进行了现场察看，会议认为，巢湖云水湾项目A配电房位于上述八户住宅之间，鉴于八户业主购房时该配电房尚未审批和建设，巢湖开发投资公司未能履行告知义务，以及噪音超标的实际情况，本着认真负责作精神，应积极解决有关问题，会议议定如下事项：一将A配电房迁移，采取方案依次为：1、将A配电房全部设备（容量）迁移至已建成的1#开闭所1层，A配电房原址拆除绿化。2、将A配电房大部分设备（容量）迁移至1#开闭所1层，其余小部分设备（容量）迁移至已建成的社区服务用房，A配电房原址拆除绿化。3、将A配电房大部分设备（容量）迁移至1#开闭所1层，剩余小部分设备（空）在原址改造为地下配电房；若不能改造为地下，则在地上改建为60平方米左右的配电房，采取隔音降噪、建筑美观，绿植遮挡等方式，最大限度地减小对业主的影响。会议强调，巢湖开发投资公司要于11月18日之前完成上述方案，并会同设计单位向巢湖供电主管部门报告并积极争取，等供电部门同意后三个工作日内上报正式设计方案，11月底前完成设计方案批复，并尽快组织实施。二、若上述方案虽经最大努力争取但供电部门仍不予审批，可采取与八户业主协商予以合理经济补偿的方案，同时将噪音等问题妥善处理，以满足业主合理诉求。三、若协商不成，可作退房处理，相关事宜按有关法规和合同约定执行。后巢湖开发投资公司未将A配电房予以迁移，致孔梅起诉至一审法院，要求迁移A配电房，因迁移涉及供电部门的审批，巢湖开发投资公司也明确表示，经请求报告，供电等部门未予审批，故经一审法院释明，因牵涉行政部门的审批程序及可能涉及公共利益，无法支持孔梅请求迁移A配电房的诉讼请求，孔梅遂变更诉讼请求，请求解除双方签订的买卖合同并退还房款承担贷款利息，并承担孔梅的相应损失。另查明：安徽省电力公司巢湖供电公司于2010年4月13日下发了巢供电业扩便字（2010）第09号《关于安徽省巢湖开发投资有限公司新增用电申请的供电方案答复》，当时规划小区建筑面积为329943.6平方米，确定该小区主供用电容量为18680千伏安，备用供电容量为2050千伏安。并注明：该方案有效期自2010年4月13日至2011年4月12日止，有效期一年，逾期注销。本方案如需变更，应经供电公司重新审核确认。2013年因小区规划调整，经客户重新申请，2013年8月14日安徽省电力公司巢湖供电公司又下发了巢供电客服业扩函[2013]第216号《关于中庙云水湾小区新规划正式用电供电方案答复》，新规划小区建筑面积为300806.02平方米，确定该小区主供用电容量为17625千伏安，备用供电容量为2000千伏安。并注明：本方案有效期自2013年8月14日至2014年8月13日止，有效期一年。自发出之日起计算，在方案有效期内未开工建设的项目，应在方案有效期届满10日前向我公司申请延期，未开工建设也未申请延期的，或虽提出延期申请但未获批的，本方案文件自动失效。2015年1月24日因双方产生纠纷后，巢湖市环境保护监测站应安徽天哲环保暖通设计工程有限公司委托对涉及的45#、46#、47#、48#楼社会生活噪声排放源边界噪声监测，结果显示符合2008年10月1月起实施的《中华人民共和国国家标准：声环境质量标准》，达到0类声环境功能区标准。再查明：巢湖开发投资公司系安徽省高速地产集团有限公司全资设立的子公司，安徽省高速地产集团有限公司系安徽省交通控股集团有限公司全资设立的子公司，安徽省交通控股集团有限公司现已更名为安徽省交通控股集团有限公司。
一审法院认为，孔梅与案外人朱小梅、张雷签订《商品房代购协议》，委托案外人朱小梅、张雷为其代购涉案商品房，这从朱小梅、张雷与巢湖开发投资公司签订的《商品房期房买卖合同》中约定的张雷的联系地址为孔梅的地址能够得到映证，朱小梅、张雷也认可接受孔梅的委托代购涉案商品房，且对孔梅主张权利无任何异议。孔梅作为委托人可以行使受托人朱小梅、张雷对巢湖开发投资公司的权利，根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，孔梅系本案适格孔梅。本案双方争议的核心焦点是：孔梅要求解除合同的主张，是否应予支持。对于孔梅的该主张，不予支持，理由如下：首先，涉案配电房非违法建设。从巢湖开发投资公司提交的证据来看，涉案配电房是经规划批准建设的，无证据表明存在孔梅所述的巢湖开发投资公司在签订合同后擅自变更规划、违章建设等情况。孔梅认为《会议纪要》中有“鉴于八户业主购房时该配电房尚未审批和建设，巢湖公司未能履行告知义务，以及噪音超标的实际情况”内容表述构成巢湖开发投资公司自认，因与查明事实不符，不予采信。另配电房作为整个小区的公共配套设施，在孔梅提出噪声污染等情况后，巢湖开发投资公司已采取相应措施予以改善，并委托相关机构进行检测，显示其噪音污染指标符合国家标准，且根据《商品房期房买卖合同》附件五第7条约定，“出卖人因城建、小区物业管理等涉及到公共利益需要，而必须在买受人之楼宇周围的地面、地下、地上埋（架）设电力、电讯、排水管线及其他有关装置时，以规划审批为准，买受人应给予协助”，从该约定可看出孔梅对配电房的建设也有配合、协助的义务。其次，孔梅依据《会议纪要》的内容，提出解除合同，依据不足。《会议纪要》作出的主体是交控集团而不是巢湖开发公司，巢湖开发公司与交控集团系两个完全独立的法律主体，各自独立经营并对各自的经营行为独立承担相应的法律责任。该《会议纪要》仅是该公司内部议事流程，对外不具有法律约束力。同时《会议纪要》第三条约定：“若协商不成，可作退房处理，相关事宜按有关法规和合同约定执行。”从该条约内容可看出，是否退房并不明确，双方并未就解除合同达成合意，仅是双方处理纠纷所选择的方式之一。且本案中巢湖开发公司与孔梅就案涉配电房的存在是否需赔偿或解除合同并未达成过一致意见，更未签订过任何书面文件，《会议纪要》不能作为孔梅主张合同解除的依据。其次，从合同履行情况来看，孔梅按约定支付全部房屋价款，巢湖开发投资公司已交付涉案房屋，且房屋所有权已转移至孔梅名下，《商品房期房买卖合同》约定的权利义务均已履行完毕，孔梅要求解除合同无事实和法律依据。另孔梅作为涉案房产实际买受人，有权知悉所购房产的实际情况及房产周边的环境、固定设施设备之规划，巢湖开发投资公司作为涉案房产的出卖人，有义务向孔梅诚实告知其选购商品房的上述情况。而巢湖开发投资公司在向孔梅出售房产时未向孔梅的受托人履行告知义务，损害了孔梅的知情权、选择权，而该配电房的存在，在客观上对孔梅所购房屋的价值产生一定损害，对孔梅造成了实际损失，巢湖开发投资公司对此应承担相应的赔偿责任。根据巢湖开发投资公司的过错程度及结合孔梅购房时房屋的价格，酌定按孔梅购房支付的房屋总价款的5%进行赔偿，计89506.35元（1790127元×5%）。案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第四百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、安徽省巢湖开发投资有限公司于判决生效之日起十日内赔偿孔梅89506.35元；二、驳回孔梅的其他诉讼请求。案件受理费42540元，由安徽省巢湖开发投资有限公司负担。
本案二审期间，当事人没有提交新证据。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。
本院认为：本案中朱小梅、张雷与巢湖开发投资公司签订的《商品房期房买卖合同》中约定的张雷的联系地址为孔梅的地址，且对孔梅就委托代购涉案商品房主张权利未提出异议，故孔梅作为委托人可以行使受托人朱小梅、张雷对巢湖开发投资公司的权利。巢湖开发投资公司作为涉案房产的出卖人，有义务告知其选购商品房的实际情况及周边的环境、固定设施设备、规划等情况。而巢湖开发投资公司在出售房产时未履行告知义务，损害了孔梅的知情权、选择权，而该配电房的存在，在客观上对孔梅所购房屋的价值产生一定损害，巢湖开发投资公司对此应承担相应的赔偿责任。一审法院根据巢湖开发投资公司的过错程度及结合孔梅购房时房屋的价格，酌定按孔梅购房支付的房屋总价款的5%进行赔偿，计89506.35元（1790127元×5%）并无不当。上诉人上诉理由不能成立，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费2040元，由安徽省巢湖开发投资有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 张 勇
审判员 张 怡
审判员 董江宁
二〇一八年二月十四日
书记员 林 森
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。