江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终6210号
上诉人（原审被告）：朱荣，男，1969年4月23日生，汉族，住昆山市。
委托诉讼代理人：王莺，江苏华峡律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：江苏爱涛物业管理有限公司昆山分公司，住所地昆山市千灯镇炎中路123号。
法定代表人：王效功，该公司经理。
委托诉讼代理人：张传君，江苏柏庐律师事务所律师。
委托诉讼代理人：叶挺，江苏柏庐律师事务所律师。
上诉人朱荣因与被上诉人江苏爱涛物业管理有限公司昆山分公司（以下简称爱涛物业昆山分公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2016）苏0583民初5168号民事判决，向一审法院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。
朱荣上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，上诉费由爱涛物业昆山分公司承担。事实和理由：一、朱荣在接到一审开庭通知后不久出差到云南，因故无法按时回昆山参加庭审，庭审当日也向一审法院陈述情况，希望更换开庭时间，但未得到允许。二、因爱涛物业昆山分公司未尽物业管理职责，放任“阿佤山寨”饭店装修占用及封闭涉案物业的公共通道，导致涉案物业2-4层房屋无法使用。朱荣从2012年起多次向物业投诉要求制止、恢复，物业公司未尽到相应管理职责，不应收取物业管理费，朱荣保留追究物业公司未尽职责导致物业无法使用期间损失的权利。三、根据前期物业管理委托合同约定，物业费按月收取，故爱涛物业昆山分公司一审中主张的2014年4月前的物业费已经过诉讼时效，该部分诉讼请求应当驳回。四、爱涛物业昆山分公司主张的逾期付款违约金明显过高，应当依法调整。
爱涛物业昆山分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，双方签订了前期物业管理合同，约定爱涛物业昆山分公司对朱荣所有的房产进行物业管理，朱荣作为业主也接受了物业服务，理应支付相应的物业管理费。朱荣拖欠物业管理费不付显属违约，根据合同约定应承担相应违约责任。一审中爱涛物业昆山分公司对滞纳金的诉求不违反法律规定。综上，请求维持一审判决，驳回朱荣的上诉请求。
爱涛物业昆山分公司向一审法院起诉请求：1、朱荣支付2012年3月18日至2015年12月31日期间的物业服务费66277.72元，并支付逾期付款违约金（按照日万分之五计算）；2、本案诉讼费用由朱荣负担。
一审法院认定事实：2011年9月5日，朱荣与爱涛物业昆山分公司签订了《前期物业管理服务协议》，载明：物业名称为“秦峰广场商铺”10-1号、10-2号……10-22号等22间房屋，地址为昆山市千灯镇；朱荣所购房屋为商铺，建筑面积2364.14平方米；在本物业区域业主委员会成立前，爱涛物业昆山分公司负责该物业区域的前期物业管理工作，期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年；前期物业管理费为：商铺收费标准为0.8元／月·平方米；朱荣不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，爱涛物业昆山分公司有权要求朱荣补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。合同签订后，爱涛物业昆山分公司依约为朱荣提供了物业服务，但朱荣结欠爱涛物业昆山分公司2012年3月18日至2015年12月31日期间物业服务费，爱涛物业昆山分公司多次催讨未果，故引起本案纠纷。
一审另查明：2012年3月18日至2014年12月31日期间，“秦峰广场商铺”1-22号房屋物业服务费朱荣均未交纳，该期间朱荣结欠爱涛物业昆山分公司物业服务费63169.82元（0.8元／月·平方米×33.4个月×2364.14平方米）。2015年1月1日至2015年12月31日期间，朱荣有2间房屋（10-1号、10-2号，2间房屋面积共计323.74平方米）未交纳物业服务费，该期间朱荣结欠爱涛物业昆山分公司物业服务费3107.90元（0.8元／月·平方米×12个月×323.74平方米）。以上朱荣共计结欠爱涛物业昆山分公司物业服务费66277.72元。
一审法院认为，朱荣经合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃答辩权利，不影响依法缺席审判。双方当事人签订《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反国家法律和行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应恪守履行。该合同到期后，爱涛物业昆山分公司继续为朱荣提供物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系。爱涛物业昆山分公司履行了物业服务的义务，朱荣作为业主，其理应及时支付相应的物业服务费，拖延不付，责任在朱荣，故一审法院对爱涛物业昆山分公司要求朱荣支付物业服务费66277.72的诉讼请求予以支持。因朱荣逾期付款，其理应支付爱涛物业昆山分公司相应逾期付款违约金。关于违约金计算标准，按照协议约定，违约金从逾期之日起按照日千分之三计算，现爱涛物业昆山分公司自愿调整违约金标准按照日万分之五计算，符合相关规定，且对朱荣并无不利，故一审法院对爱涛物业昆山分公司主张的违约金标准依法予以支持。按照违约金标准日万分之五计算，2012年3月18日至2015年12月31日期间朱荣应支付爱涛物业昆山分公司违约金11806.3元，故一审法院对爱涛物业昆山分公司要求朱荣支付违约金11806.3元的诉讼请求予以支持。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，一审法院判决：朱荣于判决生效后十日内支付江苏爱涛物业管理有限公司昆山分公司物业服务费66277.72元，并支付逾期付款违约金11806.3元。案件受理费4164元，减半收取2082元，由朱荣负担。
二审经审理查明，朱荣与爱涛物业昆山分公司2011年9月5日签订的《前期物业管理服务协议》中约定，朱荣所购房屋坐落：10-1至6号及10-10至20号，建筑面积1719.05平方米，后划除，修改为2364.14平方米。其中，物业管理企业的权利义务中约定：……（七）制止违反本物业的物业管理公共规章制度和《业主临时管理规约》的行为；……（九）提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知业主，若业主在装修过程中有违反有关规定行为。物业管理企业有权予以制止，并要求恢复原状，业主拒不改正的，物业管理企业可报请房屋装修行政主管部依法处理。该合同经双方签字后生效，至物业业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效之日止。协议中约定逾期交纳物业管理费的，滞纳金为每日千分之三，一审庭审中，爱涛物业昆山分公司主张按照每日万分之三计算滞纳金。
二审经审理查明的其他事实与一审查明一致。
二审中，朱荣向本院提供了其名下秦峰广场商铺的产权证复印件，证明朱荣拥有秦峰广场10号楼1-6室、10-25室共22间商铺，总面积为2364.14平方米。爱涛物业昆山分公司对此予以认可。朱荣确认上述商铺均由爱涛物业昆山分公司提供物业管理服务。2012年3月18日至2014年12月31日期间全部商铺的物业费以及2015年度10号楼1室、2室商铺对应的物业费未交纳。
二审中，朱荣认为爱涛物业昆山分公司对秦峰广场业主、承租户使用房屋时的违章搭建、改造行为管理不到位，其有权拒交物业费，并向本院提供了现场照片。爱涛物业昆山分公司质证认为秦峰广场商业街部分业主确实存在违章搭建行为，朱荣也有违章搭建，物业公司发现后要求业主停止搭建、消除隐患，业主置之不理，物业公司已于2016年7、8月份向所在社区、建管所、城管部门就违章搭建情况进行汇报，要求处理。爱涛物业昆山分公司向本院提供照片两张，证明部分违章搭建已被拆除，朱荣质证认为照片无法反映拍摄地点和时间，不予认可，即使拆除属实，也是在本案诉讼之后处理的，朱荣有权拒交之前的物业费。
本院认为，朱荣与爱涛物业昆山分公司签订物业服务合同，合法有效，双方均应按约履行。爱涛物业昆山分公司为朱荣在秦峰广场的商铺提供物业服务，朱荣应当支付物业费。朱荣认可存在欠交物业费的情况，但认为爱涛物业昆山分公司未尽到管理职责，其有权拒交物业费。爱涛物业昆山分公司认可管理物业存在违章搭建，但已经进行劝阻并向政府主管部门汇报，尽到管理职责。对此，本院认为，朱荣并无证据证明违章搭建导致其商铺无法使用，且违章搭建是业主的行为，爱涛物业昆山分公司并无强制拆除的权利，不能因此认定爱涛物业昆山分公司未尽到管理职责，朱荣不能以此为由拒交物业费。朱荣未按约交纳物业费，构成违约，按照合同约定应当承担滞纳金，爱涛物业昆山分公司主张违约金应予支持。爱涛物业昆山分公司一审中已经将违约金标准从合同约定的日千分之三调整为日万分之三，在合理范围内，且对朱荣有利。朱荣并无证据证明上述违约金过高，故对其要求调整违约金的上诉主张本院不予支持。一审法院对调整后的违约金标准表述有误，但违约金金额计算正确。爱涛物业昆山分公司持续对秦峰广场进行物业管理，朱荣所有的10-1、2室物业费持续欠交至2015年12月31日，其他商铺物业费持续欠交至2014年12月31日，爱涛物业昆山分公司的诉讼时效应自最后一期债务履行期限届满时起算，故爱涛物业昆山分公司于2016年起诉主张物业费未超过诉讼时效。朱荣于一审开庭当天才告知一审法院无法按时到庭，也未能证明无法到庭有正当理由，一审法院缺席判决并无不当。
综上，上诉人朱荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1752元，由上诉人朱荣负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王稚群
审 判 员 叶 刚
代理审判员 郭 锐
二〇一七年八月二十三日
书 记 员 张维雯