上海市青浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）青民三（民）初字第3713号
原告张春雨，男，1978年2月27日出生，汉族。
原告朱凤兰，女，1982年9月1日出生，汉族。
以上两原告共同委托代理人雷声，上海星瀚律师事务所律师。
被告上海旭博置业有限公司，住所地上海市青浦区崧秀路555号3幢1层A区186室。
法定代表人朱瑜，总经理。
委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。
委托代理人谢锟，上海市君悦律师事务所律师。
原告张春雨、朱凤兰诉被告上海旭博置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月20日立案受理后依法由审判员邵霞独任审判。本案于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告张春雨及两原告共同委托代理人雷声、被告委托代理人叶杨斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告张春雨、朱凤兰诉称：2012年7月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买位于本区清河湾路699弄房屋，约定交房日期为2013年6月30日，合同约定被告原因导致逾期办理小产证的需要自交房日起第6个月期满日起算，每逾期一天，被告应承担总房价款的日万分之三的违约金，直到办出小产证日为止。原告交付了所有房款人民币1，263，598元，实际交房日为2012年12月27日，但被告因自身原因延期办理大产证致使2014年7月27日方向原告交付大产证材料并签署房屋交接书，从而导致原告小产证至今未办出，被告在向原告宣传销售小区房屋时承诺小区住户子女可就读实验中学，但原告签订预售合同、缴足房款后才发现上述宣传均系虚假承诺，实际该小区并非实验中学学区房。综上，原告起诉到法院，要求判令：1、被告向原告支付逾期办理小产证违约金165，278.62元（从2012年12月17日计算到原告取得小产证之日为止，以实际支付房价1，263，598元为基数，按照日万分之三计算，暂算到2014年9月18日金额为165，278.62元）；2、被告向原告赔偿因被告未履行学区房屋承诺的补偿3，000元。本案受理费由被告负担。
被告上海旭博置业有限公司辩称：确实存在逾期办理小产证的行为，但本案原告提前收房，因此违约金起算日应从合同约定的交房日起6个月开始计算。被告愿意承担的逾期办理小产证的违约金的时间为3个月（整改施工期间为2个月及政府办证日期1个月），因业主阻挠造成整改工期延误，所以其余的时间内相应责任由业主承担。原告未举证证实因逾期办理小产证对其造成的损失，认为日万分之三的标准过高。预售合同中对小区配套学校没有约定，且原告未提供证据证实房屋价格高于同地段的其他房屋，被告没有宣传学区房，即使有也不是要约行为，学校仅是购买房屋的选择因素之一，原告未提供证据证实其向销售人员提出子女入学期待，因此，不同意第二项诉求。
经开庭审理查明：2012年7月31日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向被告购买上海市青浦区清河湾路699弄房屋，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为1，259，000元。合同第十条约定该房屋的交付必须符合下列第三种方案所列条件：3、取得住宅交付使用许可证，被告对该房屋设定的抵押已注销，被告已按规定缴纳了物业维修基金，其中该条第2项中承诺办出房地产初始登记手续的时间为空白。合同第十一条约定被告定于2013年6月30日前将该房屋交付给原告，除不可抗力外。合同第十二条约定被告如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付原告，应当向原告支付违约金，违约金按原告已支付的房价款日万分之三计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。合同第十三条约定该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，被告应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，原告应在收到该通知之日起7天内，会同被告对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为被告将房屋钥匙交给原告。合同第十四条约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记、取得了房地产权证后30日内，由双方签署本合同规定的房屋交接书，房屋交接书作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署房屋交接书之日起90天内，双方依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证（小产证）。补充条款1中第18条约定：若因政府部门或原告原因未能办理原告名下的房屋产权证书（小产证）的，被告不承担任何责任。若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，自第6个月期满之日起，每逾期一天，被告应承担总房价款的万分之三的违约金，直到小产证办出之日。
再查明，被告通知原告办理交房手续，双方于2012年12月27日签订《房屋交接单》，载明总房价为1，263，598元。2012年12月14日，被告取得了包括系争房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2014年7月21日取得包括系争房屋在内的《上海市房地产权证》。
还查明，2013年6月12日，上海市东方公证处出具公证书，对申请人上海旭博置业有限公司提出的办理保全证据予以公证。内容为2013年6月12日，公证员至青浦区清河湾路699弄的住宅小区，申请人的委托代理人在该小区多处张贴一份文件，该公证书内所附的照片显示，文件系告业主书，具体内容为玫瑰湾项目自交付后，大多数业主对于小区人车分流的车行管理及大面积的绿化环境表示满意，良好的居住环境的确减少了部分地面车位，交房后少数业主借车位数量问题持续向规划局投诉，要求公司进行车位整改，故青浦区规土局对公司下发《责令整改单》，公司于2013年6月初进场施工整改，施工过程中遭到部分业主阻扰，少数业主多次使用极端手段，致使施工无法正常开展。公司已几经优化车位整改方案，业主可至物业处查看车位整改后的效果图。希望业主积极配合，业主如对整改方案有异议，在不影响公司施工的情况下，可向有关部门反馈。
又查明，两原告为夫妻关系，有一儿子，出生于2006年4月14日。上海市第二中级人民法院于2013年3月20日作出（2013）沪二中民二（民）终字第460号民事判决书，认定被告在其售楼宣传资料中载明配套学校为青浦瀚文小学、青浦实验中学，但双方在预售合同中对配套学校未明确其含义，对于小区周围教育设施亦未进行过约定，该案原告要求被告承担违约责任依据不足，但被告在其售楼宣传中使用可能引起歧义的用词确属不当，综合双方在签约过程中的态度、行为、后果并结合预售合同的约定，酌情确定被告对该案原告进行适当赔偿3，000元。
以上事实，有原、被告的陈述、上海市商品房预售合同、发票、房屋交接单、上海市新建住宅交付使用许可证、公证书、房地产权证、民事判决书等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。
审理中，原告表示没有参与阻碍施工整改，被告未提供证据证实曾将整改通知告知原告，也未提供证据证实原告参与了前述阻碍行为；被告擅自变更规划导致涉案小区品质下降；原告无法按期拿到小产证，提起诉讼发生相关费用；拿到产证可以尽快出售，现在只能自己持有；原告在2013年上半年入住系争房屋，但在2014年9月方取得办理小产证的材料，并未收到被告寄送的领取办理小产证的材料的通知，但认可预售合同中预留的地址的房屋在签订合同后已经出售但未将新联系方式告知被告。因此，原告认为迟延办出小产证的责任在于被告且原告因此受到损失。被告认为当时被告为了小区美观，在取得房屋交付使用许可证后未经批准将规划的地面停车位改为绿化。因验收中需要土地核验许可证明，规土部门没有颁发该许可，要求被告整改，所以导致未能办理大产证。2013年3月被告就开始绿地改为车位的施工，按照正常施工时间需要20天，但在实际施工中遭到大部分业主的阻挠，导致施工人员不能进场施工，后被告曾报警要求公安部门处理。为了避免矛盾进一步扩大，被告只得暂停施工，直至2014年3月才完成整改。合同法规定守约方也应防止损失的扩大，故小业主应对扩大的损失承担责任。被告同意自交房后的六个月的次日开始计算三个月违约金，但合同约定日万分之三的标准过高，且原告也未举证有实际损失。为此，被告提供以下证据证实自己的观点：1、整改施工现场照片、业主围堵施工、警察到场维持秩序、业主自行恢复绿化带等照片。证明被告根据规土局的整改要求委托施工队进行整改，但遭到业主阻挠、业主擅自恢复绿化等事实。2、安保外包委托协议、临时安保服务合同。证明被告为了维持现场秩序，临时委托安保公司的事实。3、部分业主的意见反馈表及邮寄凭证，证明在整改工作遭到阻挠后，被告向业主发放反馈表并要求业主反馈意见。4、玫瑰湾业主QQ聊天群，证明部分业主参与了阻挠被告的整改，被告认为阻挠行为应包括直接及间接行为。5、玫瑰湾业主联名信，证明该行为亦导致了被告的整改推迟。6、公安机关询问笔录，证明在被告聘请第三方进行整改中，遭到大部分业主阻挠，并因此报警。而且，被告根据原告预留的地址与系争房屋地址分别寄送了领取办理小产证的材料，但都退件，认为此系原告自身原因导致未收到相关材料。为此，被告提供了两份邮寄材料。原告实际收房时间早于合同约定的时间，被告同意在适用补充条款1第18条时根据原告实际收房时间计算。
原告认为未参与阻扰行为，张贴文件是误导业主，联名信等不符合证据形式，不清楚谁在聊天。对邮寄凭证真实性有异议。
根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，违反合同约定的当事人一方，应当按照合同和法律规定向另一方承担违约责任。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，又未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。
根据预售合同补充条款1第18条约定，若由于被告原因致使原告名下的房屋产权证书在该房屋交付后6个月内不能办出的，被告应承担违约责任。现业主未能在约定期限办理小产证，此结果与被告擅自改变规划、导致规划部门要求其整改有关，被告对此存在过错。被告在整改过程中，部分业主的意见和行为致被告整改施工受阻，也是造成迟延办理大产证并致使业主小产证办理时间相应迟延的因素之一，故对于被告应承担的违约金，本院依据合同约定，根据案件的具体情形，综合考虑业主的实际损失、整改期限、被告过错程度、被告的整改态度、小区整体情况等因素酌情予以确定。被告取得房地产权证后已通知原告领取相关办证资料，原告可自行办理房屋产权证，原告应在合理期限内至被告处办理相关手续。原告自认改变预留联系方式后未告知被告，且原告在2013年上半年已入住系争房屋，因此本院认为原告迟延领取办理小产证的相关材料的责任不应由被告承担。本案原告收房时间早于合同约定的时间，被告现同意在适用补充条款1第18条时根据其认可的实际收房时间计算，本院予以采纳。综上，本院确认被告应承担逾期办理小产证违约金82，600元。
关于原告主张的未建设配套学校的补偿金，根据生效判决的认定意见，被告酌情需要补偿原告3，000元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：
一、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张春雨、朱凤兰逾期办证违约金82，600元；
二、被告上海旭博置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告张春雨、朱凤兰补偿款3，000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3，665.50元，减半收取计1，832.75元，由原告负担862.75元，被告负担970元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 邵 霞
二〇一四年十一月二十五日
书记员 赵晓霞
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。