海南省海口市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼01民终703号上诉人（原审第三人）：吴萍，女，汉族，1964年12月31日出生，住海口市，住海口市。委托诉讼代理人：邱琼帅，男，汉族，1967年12月20日出生，住海口市，住海口市。委托诉讼代理人：李全利，三亚市天涯法律事务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：陈少琼，女，汉族，1963年5月2日出生，住海口市，住海口市。委托诉讼代理人：杨婵，女，汉族，1989年9月14日，住海口市，住海口市。系陈少琼之女。原审被告：海南鸿昌盛实业有限公司。住所地：海口市龙昆南路金桃园小区****室。法定代表人：王文昌，董事长。原审第三人：梁国英，男，汉族，1965年10月15日出生，住海口市，住海口市。上诉人吴萍与被上诉人陈少琼、原审被告海南鸿昌盛实业有限公司（以下简称鸿昌盛公司）及原审第三人梁国英房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院作出的（2015）美民一重字第5号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。上诉人吴萍上诉请求：1.撤销一审判决第一判项关于”确认原告陈少琼与被告海南鸿昌盛实业有限公司于2005年12月7日签订的《房地产买卖契约》继续履行。”的判决，并改判为驳回被上诉人陈少琼确认合同继续履行的诉讼请求。2.撤销一审判决第三判项关于”被告海南鸿昌盛实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告陈少琼将登记在被告海南鸿昌盛实业有限公司名下的位于海口市长堤路42号鸿昌盛大厦14C房（所有权证号：HK081151）办理过户手续至原告陈少琼名下。”的判决，并改判为驳回陈少琼关于判决涉案房屋过户的诉讼请求。3.本案一、二审案件受理费由陈少琼承担。事实和理由：一、一审法院在涉案房屋已被该院另案查封的情况下，判决确认陈少琼与鸿昌盛公司签订的《房地产买卖契约》继续履行，并判决买卖双方办理涉案房屋的过户手续，没有事实和法律依据。一审法院查明，根据吴萍的申请，该院在本案判决前的2014年3月14日已另案查封了登记在鸿昌盛公司名下的涉案房屋。涉案房屋至今仍处于司法查封限制转移的执行状态。但一审法院在处理陈少琼与鸿昌盛公司签订的《房地产买卖契约》的效力，鸿昌盛公司的合同义务及涉案房屋的权属确认问题上，完全忽视了从涉案房屋被另案查封之日起，鸿昌盛公司已不能继续履行其合同义务，即不能主动按合同约定协助陈少琼将涉案房屋过户至其名下的客观事实，并简单的认为鸿昌盛公司系自身原因违约未履行合同义务，而没有认识到本案中鸿昌盛公司未履行合同义务的主要原因是涉案房屋被法院另案查封而致履行不能，而并非是由于鸿昌盛公司将涉案房屋设定抵押和不主动协助陈少琼办理房屋过户登记手续。因此，一审法院在确认《房地产买卖契约》有效后，仅以鸿昌盛公司违约为由，判决确认涉案房屋买卖合同继续履行，并判决鸿昌盛公司协助陈少琼办理涉案房屋的过户手续。该判决与该院另案对涉案房屋的查封裁定相冲突，一审判决错误。一审法院在没有对该院另案查封涉案房屋的裁定做任何形式的处理，即没有确认该查封无效，或判决撤销该查封裁定，也没有在判决中阐明陈少琼基于《房地产买卖契约》对涉案房屋享有的合同权利是否能够排除该院另案（即吴萍申请执行鸿昌盛公司借款合同纠纷执行一案）对涉案房屋的强制执行的理由的情况下，就对陈少琼的过户请求予以支持，最终导致一审法院做出判决鸿昌盛公司协助陈少琼办理涉案房屋的过户手续的错误判决（即本案第三判项）。由于没有对一审法院另案对涉案房屋的查封裁定做出任何形式的处理，必将导致该判项中关于鸿昌盛公司在判决发生法律效力后协助陈少琼办理涉案房屋过户手续的判决无法由当事人双方自行履行。这是因为在一审法院对涉案房屋的另案查封裁定没有撤销的情况下，政府房屋登记机构是不可能给予鸿昌盛公司及陈少琼自行办理涉案房屋的过户手续的。因此，一审法院做出的鸿昌盛公司须于本案判决发生法律效力之日起三十日内，协助陈少琼将涉案房屋办理过户手续至陈少琼名下的判决是一项无法由案件当事人自行履行的判决。该判决没有事实和法律依据，是错误的。人民法院对此错误判决应予纠正。二、一审法院认定案件事实错误，导致判决错误。1.一审法院认定陈少琼对涉案房屋未办理过户登记手续（即陈少琼未能取得涉案房屋权属证书）并无过错是完全错误的。一审法院仅根据”陈少琼、鸿昌盛公司对涉案房屋的过户未约定履行期限，而陈少琼实际占有涉案房屋已近九年时间，且鸿昌盛公司自认陈少琼一直向其请求协助过户，其亦向陈少琼承诺协助过户”的事实，就做出了陈少琼对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错的事实认定，却没有依法对陈少琼承担的法定的契税纳税义务的履行情况进行审查，是导致认定事实错误和判决错误的关键。根据现行的《中华人民共和国契税暂行条例》第1条关于”在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税”、第8条关于”契税的纳税义务发生时间，为纳税义务人签订土地、房屋权属转移合同的当天。”第9条关于”纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内内缴纳税款”、第11条关于”纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理土地、房屋的权属变更登记手续。”的规定，作为契税纳税义务人的陈少琼，应当根据上述法律的规定，按照”先纳税，后过户”的办证程序和原则，在《房屋买卖契约》签订后的10日内，即2005年12月16日前，依法向海口市地方税务局申报缴纳契税，并在税务机关核定的期限内缴纳税款，在取得完税凭证后，才持完税凭证及其他规定的文件材料（包含请求鸿昌盛公司协助办理房屋过户手续应出具的房屋权属证书、公司营业执照等材料），向海口市房产管理登记部门申请办理涉案房屋的权属过户登记手续。虽然买卖双方没有约定涉案房屋的过户履行期限，但约定了过户税费各自承担。但在法定的纳税申报期限内，并从2005年12月17日至今日，在长达十年的时间里，陈少琼都没有依法进行契税纳税申报，也没有缴纳税款，其怠于履行法定纳税义务的违法行为，不仅影响国家正常的税收秩序和利益，也直接影响到涉案房屋过户登记手续的申报办理。因此，涉案房屋未办理过户登记手续的过错责任完全在于陈少琼而非鸿昌盛公司。因此，一审法院在没有审查陈少琼是否履行法定的纳税义务的情况下，就草率做出陈少琼未能取得涉案房屋权属证书的过错责任在于鸿昌盛公司，陈少琼并无过错的事实认定是完全错误的。人民法院对此错误应予纠正。2.一审法院做出的”而被告在原告支付12万元购房款后，将房屋交付给原告使用至今，却未按合同约定将涉案房屋过户至原告名下，其行为已构成违约。”的事实认定也是错误的。根据《房屋买卖契约》关于”过户税费各自承担”的合同约定，以及买卖双方对涉案房屋的过户未约定履行期限的实际情况，并按照《中华人民共和国契税暂行条例》的法律规定，和遵循”先纳税，后过户”的办证程序和原则，由于陈少琼怠于履行法定的契税纳税义务，至今都没有缴纳相应的税款，未能取得完税凭证。故陈少琼不依法纳税的行为违法。因此，在陈少琼存在契税纳税违法行为的情况下，其无权要求鸿昌盛公司继续履行合同，及协助其办理涉案房屋过户登记手续。而一审法院在没有审查陈少琼是否存在纳税违法行为的情况下，就以鸿昌盛公司”未按合同约定将涉案房屋过户至原告名下”为由，做出鸿昌盛公司构成合同违约的事实认定是错误的。这是因为，在陈少琼没有履行法定的契税纳税义务的情况下，任何单位和个人都有权依法对该违法行为行使监督权和抗辩权，故鸿昌盛公司有权拒绝协助陈少琼办理涉案房屋的过户手续，并督促陈少琼在履行法定纳税义务后，再行协助其办理过户登记手续。因此，由于陈少琼纳税违法行为在先，故鸿昌盛公司未将涉案房屋过户至陈少琼名下不存在过错，对陈少琼未构成合同违约。3.一审法院在判决中做出”原告已履行了付款义务”的事实认定是错误的。一审法院查明，陈少琼至今已按合同约定向鸿昌盛公司支付了12万元人民币的房款，尚余3万元房款至今未支付给鸿昌盛公司的事实。但一审法院在本案判决中却做出”原告已履行了付款义务”的事实认定。显然，该认定事实与本案查明的陈少琼仅履行了部分付款义务12万元人民币的事实不符。因此，一审法院错误认定陈少琼已按合同约定履行了付款义务的事实，从而导致一审法院在吴萍未支付完房屋买卖交易对价，房屋所有权未发生转移，房屋所有权仍归属于鸿昌盛公司，且涉案房屋被该院另案查封的情况下做出确认《房地产买卖契约》继续履行，及判决鸿昌盛公司协助陈少琼办理涉案房屋过户手续的错误判决。人民法院对上述错误事实认定应予纠正。三、一审法院在陈少琼怠于履行法定的契税纳税义务，对未办理过户登记手续负有主要过错责任，且该院已经认定涉案房屋的所有权未归属予陈少琼的情况下，判决将已被该院另案查封的涉案房屋过户到陈少琼名下，并判令鸿昌盛公司向陈少琼支付逾期办证违约金，显属适用法律错误和有法不依。判决对吴萍和鸿昌盛公司明显不公。吴萍作为有独立请求权的第三人参与本案诉讼，是基于吴萍另案享有的对该涉案房屋的查封执行权益。根据《公司法》第3条关于”公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”的规定，吴萍作为鸿昌盛公司的债权人对鸿昌盛公司名下的涉案房屋享有合法的执行请求权。在本案审理过程中，一审法院已经查明陈少琼仅支付了部分购房价款12万元人民币的事实。同时，一审法院在判决中也予认定了”但涉案房屋的所有权需在登记机构完成转移登记手续后才归属于原告。”的事实。由此可见，根据《物权法》的相关规定，本案涉案房屋的所有权至今仍归属于鸿昌盛公司。本案诉讼中，陈少琼基于与鸿昌盛公司签订的《房地产买卖契约》以及其已经按照合同约定支付了部分价款即12万元人民币，并占有使用该涉案房屋的事实，提出确认该买卖合同继续履行并请求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求。但在该买卖合同履行过程中，因吴萍的申请，一审法院已依法另案查封买卖房屋，即涉案房屋，导致该买卖合同履行不能，无法办理过户手续。因此，根据本案查明的陈少琼仅按照合同约定支付了部分购房款的事实，故其根据《房地产买卖契约》享有的对涉案房屋的合同权利不能排除吴萍对该涉案房屋享有的执行权利。因此，在该涉案房屋被另案依法查封限制转移的情况下，人民法院对陈少琼提出的确认《房地产买卖契约》继续履行及判决将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求应不予支持。但在本案审理过程中，一审法院未充分考虑该涉案房屋已被该院另案查封，买卖合同履行存在法律障碍，且陈少琼至今未付清全部购房款，涉案房屋所有权未发生转移，即陈少琼对涉案房屋未享有所有权以及陈少琼没有履行法定的契税纳税义务，对未办理过户登记手续负有主要过错责任的事实，既错误适用《合同法》第60条及第106条的规定判决确认《房地产买卖契约》继续履行，并判决将涉案房屋过户到陈少琼名下，又错误适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定判令鸿昌盛公司向陈少琼支付逾期办证违约金。该判决对吴萍及鸿昌盛公司明显不公。人民法院应当根据《公司法》第3条关于”公司以其全部财产对公司的债务承担责任”的规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条关于”被执行人将其需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的。人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定、《中华人民共和国契税暂行条例》第11条关于”纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。”的规定，和本案中陈少琼仅支付12万元部分房款以及陈少琼存在怠于履行法定的契税纳税义务的违法行为，没有取得契税完税凭证，对未办理过户登记手续负有主要过错责任的事实，确认该《房地产买卖契约》因合同交易房屋被法院合法查封限制转移已履行不能，陈少琼基于《房地产买卖契约》享有的对涉案房屋的合同权利不能排除吴萍对涉案房屋享有的执行权利，并对陈少琼关于确认《房地产买卖契约》继续履行，并请求将涉案房屋过户到其名下的诉讼请求不予支持，判决驳回其确认合同继续履行和过户的诉讼请求；同时，人民法院也应当根据买卖合同履行不能应予解除的实际情况，在判决书中告知陈少琼可就《房地产买卖契约》合同的解除事项另案提起诉讼。从而维护吴萍的合法权利和法律的尊严。综上所述，一审法院在陈少琼仅支付部分购房款，又存在怠于履行法定的纳税义务的违法行为，对未办理过户登记手续负有主要过错责任，且该院已经认定涉案房屋所有权未归属陈少琼的情况下，判决将已被该院另案查封的涉案房产过户到陈少琼名下，没有事实和法律依据。该错误判决损害当事人合法权益。为了维护吴萍的合法权益，特向贵院提出上诉，请人民法院查明本案事实，并判如所请。被上诉人陈少琼答辩称：请求驳回吴萍的所有上诉请求，其诉求没有任何事实和法律依据。一、关于吴萍称涉案房产被查封,法院判决办理过户没有事实和法律依据的观点是错误的。有以下理由：1.吴萍2005年购房在先，依约履行付房款，全家居住于此多年。吴萍2014年2月起诉涉案房产过户,涉案房产2006年被鸿昌盛公司恶意抵押。2014年3月，涉案房产被鸿昌盛公司债权人吴萍查封。于整个房屋买卖合同过程中，吴萍并没有过错，鸿昌盛公司应当继续履行过户。2.根据合同法的相关规定及最高人民法院关于建设工程价款优先权的批复。关于优先保护购房人权的规定以及最高人民法院关于民事执行中查封扣押冻结财产的第17条关于不得查封扣押的规定、以及最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条关于不得查封之情形规定等，我国没有一条法律规定查封房产就不能办理过户的情形。本案房屋买卖合同应当是有效的，鸿昌盛公司应当继续履行合同义务。二、吴萍认为因查封而导致未过户，吴萍本末倒置。事实上鸿昌盛公司违约在先，因欠缴税费而导致涉案房屋不能过户。因为本案房产真实权利人是陈少琼，而导致吴萍查封不能。鸿昌盛公司违约未过户应当继续履行过户。三、本案是房屋买卖合同纠纷。陈少琼的诉讼请求在一审已经被支持。吴萍的诉请经一审法院审理认定是没有事实和法律依据已被驳回。一审法院已经完成了对所有的人的诉讼请求的处理。四、根据《房地产买卖契约》，陈少琼先支付12万元，尾款3万元于鸿昌盛公司完成过户后再支付。陈少琼已经完全依约履行。所以，一审的认定是正确的。五、善意购房人陈少琼购房在先，而且居住了10多年，陈少琼没有过错。作为善意购房人，国家法律应当优先保护其购房权利。国家关于《建设工程价款优先权批复》明确规定了优先保护购房人的权益。六、关于纳税义务的承担问题。见《房地产买卖契约》第2条，关于房屋买卖费用支付条款约定先由陈少琼支付12万元，剩余3万元待鸿昌盛公司过户后再一次支付完毕。即说明了本案的房产相关的税费是由鸿昌盛公司承担的。鸿昌盛公司在《情况说明》中陈述”自与原告陈少琼签订房屋买卖合同以来，本案房产真实业主陈少琼一直请求其办理本案房产过户，本人也一直对其承诺尽快办理本案房产过户至今，由于尚有五户因土地增值税要统一缴纳，故至今未完成过户手续，但仍承诺尽快协助陈少琼办理过户”。可见，未过户是由于鸿昌盛公司欠缴增值税，税费应由鸿昌盛公司缴纳，与本案陈少琼无关。鸿昌盛公司从未说过是由于陈少琼的原因不能过户。原审被告鸿昌盛公司及原审第三人梁国英未到庭也未提交书面答辩意见陈少琼在一审的诉讼请求：1.确认位于海口市××路位于海口市××路室位于海口市××路位于海口市××路房（房产证号：HK0811**）所有权属于陈少琼；2.确认于2005年12月7日陈少琼与鸿昌盛公司签订《房地产买卖契约》合法有效，鸿昌盛公司应继续履行该合同，立即将海口市长堤路42号鸿昌盛大厦14楼C室房屋所有权证（房产证号：HK0811**）办至陈少琼名下；3.确认鸿昌盛公司与梁国英之间，以海口市长堤路42号鸿昌盛大厦14楼C室房产作抵押的房产抵押行为无效；4.鸿昌盛公司向陈少琼支付逾期未办理房产证过户的违约赔偿暂计40000元。（按已付12万购房款为本金，从2006年3月7日起，按中国人民银行规定的同期五年以上贷款利率6.55%水平上加收30%，计至鸿昌盛公司办理过户完毕之日止）；5.将鸿昌盛公司鸿昌盛公司完成过户后陈少琼应支付的3万元购房尾款与鸿昌盛公司鸿昌盛公司应承担的逾期办证违约金做相应的抵销。一审法院查明事实：2005年12月7日，陈少琼与鸿昌盛公司签订了一份《房地产买卖契约》。该合同约定：鸿昌盛公司将位于海口市××路位于海口市××路房的房地产（房屋建筑面积121.09平方米）出售给陈少琼；双方议定的成交价格为人民币15万元，陈少琼于签订契约生效即付12万元，余下3万元领房产证时一次付清。陈少琼、鸿昌盛公司双方对何时办理房屋产权过户手续及逾期办理的违约责任没有进行约定。合同签订当日，陈少琼向鸿昌盛公司支付了涉案房屋的首付款12万元及办证有关费用1500元，鸿昌盛公司向陈少琼出具了《收据》两份，陈少琼即搬进该房屋居住使用至今。因鸿昌盛公司至今未能协助陈少琼办理该房过户登记手续，陈少琼遂于2014年2月17日提起本案诉讼。2014年6月6日，鸿昌盛公司向陈少琼出具一份《情况说明》，称”自与陈少琼签订房屋买卖合同以来，本案房产真实业主陈少琼一直请求其办理本案房产过户，本人（鸿昌盛公司法定代表人王文昌）也一直对其承诺尽快办理本案房产过户至今，由于尚有五户因土地增值税要统一缴纳（28.5万元），故至今未完成过户手续，但本人承诺尽快协助陈少琼办理过户”。2014年10月16日，鸿昌盛公司又向陈少琼出具一份《情况说明》，称”我司将涉案房屋抵押给梁国英前，陈少琼已经购买了涉案房屋并长期全家居住于此，梁国英对上述事实是知悉的，梁国英在接受该房产抵押时也从未提出任何查看该房产要求，梁国英在接受房产抵押的整个过程中存在重大过错”。另查，鸿昌盛公司以涉案房产和另一所有权证号为HK081138的房屋产权作抵押向梁国英借款16万元，设定抵押权日期为2006年12月25日至2007年3月15日，后追加借款3.5万元，抵押权期限延长至2009年3月17日，并办理了房屋他项权利登记（登记证号：海房他字第44227号）。2008年8月22日，鸿昌盛公司与吴萍签订《债务偿还协议书》。该协议约定：鸿昌盛公司于2007年12月30日与吴萍签订《借欠款抵押承诺书》，以位于海口市长堤路42号鸿昌盛大厦第一层（未办理房产证未竣工，土地使用证：2004第001860号）抵押给吴萍作为还款保证，向吴萍借款人民币127万元；该借款还款期限已过，双方协商一致约定还款时间延长于2008年12月30日前还清本金人民币127万元，利息双方另行商定，上述抵押物继续有效。该协议经海口市琼崖公证处公证赋予强制执行效力〔公证书编号：（2008）琼崖证字第8743号〕。2009年5月22日，因鸿昌盛公司仍未还款，吴萍向海口市琼崖公证处申请出具强制执行证书。公证处经查实后出具（2009）琼崖证字第4330号《执行证书》，载明申请执行人为吴萍，被申请执行人为鸿昌盛公司，执行标的为本金127万元，利息121158元，以及债权方为实现前述债权款所实际支付的费用。吴萍据此向一审法院申请强制执行，一审法院于2012年6月29日受理并予以立案，并于2014年3月10日作出（2012）美执字第600-6号执行裁定书，裁定查封鸿昌盛公司名下的位于海口市长堤路42号鸿昌盛大厦第14层14C号房产（所有权证证号：HK081151）。该执行裁定书于2014年3月14日送达给海口市住房和城乡建设局、陈少琼、吴萍。另查明，位于海口市长堤路42号鸿昌盛大厦14C房登记所有权人为鸿昌盛公司，所有权证号HK081151，缮证日期为2004年8月12日，房屋状态为已抵押。一审法院认为，一、关于陈少琼的诉讼请求。1.关于陈少琼与鸿昌盛公司签订的《房地产买卖契约》的效力、鸿昌盛公司合同义务及涉案房屋的权属确认问题。陈少琼与鸿昌盛公司签订的《房地产买卖契约》，是双方当事人的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定和社会公共利益，应认定为有效合同，受法律保护。陈少琼请求确认陈少琼、鸿昌盛公司双方于2005年12月7日所签订的《房地产买卖契约》合法有效，于法有据，本院予以支持。陈少琼根据合同约定履行了在合同生效时立即支付购房款12万元的义务，并支付了办证有关费用1500元。根据合同的约定，陈少琼余下的3万元购房款须待领房产证时才一次性付清。而鸿昌盛公司在陈少琼支付12万元购房款后，将房屋交付给陈少琼使用至今，却未按合同约定将涉案房屋过户至陈少琼名下，其行为已构成违约。因此，鸿昌盛公司应继续履行其合同义务，按合同约定协助陈少琼将涉案房屋过户至陈少琼名下。陈少琼关于涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，具有事实根据和法律依据，一审法院予以支持。因为房屋所有权经登记机关登记才发生物权变动的效力，陈少琼依据《房地产买卖契约》享有请求鸿昌盛公司协助涉案房屋过户的合同权利，但涉案房屋所有权需在登记机构完成转移登记手续后才归属于陈少琼，所以，在登记机关未将涉案房屋的所有权转移登记在陈少琼名下之前，陈少琼请求判决确认涉案房屋归其所有，一审法院不予处理。2.关于陈少琼请求鸿昌盛公司违约赔偿及将前者与陈少琼剩余购房款抵销的问题。陈少琼、鸿昌盛公司未约定涉案房屋过户的履行期限及逾期办理过户手续的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。涉案房屋已于2004年8月12日办理了所有权证书，陈少琼、鸿昌盛公司于2005年12月7日签订《房地产买卖契约》，因此，鸿昌盛公司应于2005年12月7日起90日内即截止至2006年3月7日之前将涉案房屋过户至陈少琼名下。鸿昌盛公司至今未协助陈少琼办理过户手续已超过五年。参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条”逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％”的规定，陈少琼请求鸿昌盛公司按中国人民银行规定的同期五年以上贷款利率水平上加收30%的利率标准、自2006年3月7日起至鸿昌盛公司办理过户手续完毕之日止、以已付购房款12万元为本金计付逾期办证违约金的主张，于法有据，本院予以支持。陈少琼主张将其对鸿昌盛公司的剩余3万元购房款给付义务与鸿昌盛公司对陈少琼应承担的违约赔偿给付义务作对等数额的抵销。抵销的要件之一是互享债权、互负债务的双方当事人的债权清偿期均已届满，且具有双方的合意或者法律的规定。不论陈少琼对鸿昌盛公司享有的请求违约赔偿的债权，还是鸿昌盛公司对陈少琼享有的请求支付余下3万元购房款的债权，均以涉案房屋办理过户手续完毕之日为履行期限届满之日。该日期为不确定之日，并未到期。而且陈少琼未提供证据证明陈少琼、鸿昌盛公司存在上述债的抵销合意，亦无法律的依据。因此，陈少琼关于其与鸿昌盛公司债的抵销的请求，无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。3.关于鸿昌盛公司与梁国英对涉案房屋的抵押行为的效力问题。鸿昌盛公司先将涉案房屋出售给陈少琼，而后又再将同一房屋抵押给梁国英，鸿昌盛公司违背了诚信原则，具有过错。虽然鸿昌盛公司在2014年10月16日向陈少琼出具的《情况说明》中称”我司将涉案房屋抵押给梁国英前，陈少琼已经购买了涉案房屋并长期全家居住于此，梁国英对上述事实是知悉的，梁国英在接受该房产抵押时也从未提出任何查看该房产要求，梁国英在接受房产抵押的整个过程中存在重大过错”，但是该证据属于鸿昌盛公司的陈述。该陈述已超出鸿昌盛公司自身，涉及梁国英。因鸿昌盛公司在本案中与陈少琼存在利害关系，不能仅凭鸿昌盛公司的陈述就认定陈少琼主张的梁国英与鸿昌盛公司恶意串通损害他人合法权益的事实。故一审法院对陈少琼主张的上述事实不予认定。在陈少琼、鸿昌盛公司于2005年12月7日签订《房地产买卖契约》后，涉案房屋就交付陈少琼居住使用至今。陈少琼依约支付了大部分购房款，对该房屋已经享有实际的权益。虽然涉案房屋的所有权登记在鸿昌盛公司名下，但是鸿昌盛公司只是名义上的所有权人，实际已丧失对该房屋的处分权。在此情况下，涉案房屋的登记状态与实际状态不一致，应认定该房屋为有争议的财产。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的规定，有争议的财产不得抵押。鸿昌盛公司将已出售的房屋抵押给梁国英违反了上述法律的强制性规定，且梁国英未举证证明其尽到一个善意抵押权人应尽的义务，故一审法院认定鸿昌盛公司将涉案房屋向梁国英抵押的行为无效。故陈少琼请求确认鸿昌盛公司与梁国英以涉案房屋作抵押的房产抵押行为无效，于法有据，一审法院予以支持。二、关于吴萍的诉讼请求。因陈少琼、鸿昌盛公司对涉案房屋的过户未约定履行期限，而陈少琼实际占有使用涉案房产已近九年时间，且鸿昌盛公司自认陈少琼一直向其请求协助过户，其亦向陈少琼承诺尽快协助过户，因此，陈少琼对涉案房屋未办理过户登记手续并无过错。陈少琼于2014年2月17日提起本案诉讼，在吴萍申请执行鸿昌盛公司的公证债权文书纠纷一案中，一审法院于2014年3月14日查封涉案房屋，且吴萍未提供证据证明陈少琼与鸿昌盛公司存在恶意串通、弄虚作假、逃避债务的行为，故吴萍主张陈少琼在法院查封涉案房屋后才提起本案诉讼、陈少琼具有过错及陈少琼、鸿昌盛公司恶意串通对抗查封的事实不成立，一审法院不予确认。陈少琼、鸿昌盛公司签订的《房地产买卖契约》合法有效，陈少琼依约已履行了付款义务，鸿昌盛公司应继续履行合同，按合同约定协助陈少琼将涉案房屋过户至陈少琼名下。因此，吴萍请求驳回陈少琼关于涉案房屋过户的请求，于法无据，一审法院不予支持。根据上述的论述，陈少琼享有请求鸿昌盛公司协助涉案房屋过户的合同权利，但在登记机关未将涉案房屋的所有权转移登记在陈少琼名下之前，一审法院对涉案房屋确认归陈少琼所有的请求，不予处理。因鸿昌盛公司违反《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四项的强制性规定，其将涉案房屋向梁国英抵押的行为无效，故鸿昌盛公司与梁国英应负有向房屋他项权利登记机关申请注销涉案房屋的他项权利登记（登记证号：海房他字第44227号）的义务。因此，吴萍请求确认鸿昌盛公司与梁国英以涉案房屋作抵押的房产抵押行为无效，及请求鸿昌盛公司与梁国英注销涉案房屋的他项权利登记，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项、第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、确认陈少琼与鸿昌盛公司于2005年12月7日签订的《房地产买卖契约》合法有效，继续履行。二、确认鸿昌盛公司与梁国英之间以海口市长堤路42号鸿昌盛大厦14C房（所有权证号：HK081151）作抵押的房产抵押行为无效，鸿昌盛公司与梁国英须于本判决发生法律效力之日起十日内向房屋他项权利登记机关申请注销上述房屋的他项权利登记（登记证号：海房他字第44227号）。三、鸿昌盛公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助陈少琼将登记在鸿昌盛公司名下的位于海口市长堤路42号鸿昌盛大厦14C房（所有权证号：HK081151）办理过户手续至陈少琼名下。四、鸿昌盛公司须于本判决发生法律效力之日起三十日内向陈少琼支付逾期办证违约金（按中国人民银行规定的同期五年以上贷款利率水平上加收30%的利率标准、自2006年3月7日起至鸿昌盛公司办理过户手续完毕之日止、以已付购房款12万元为本金计付）。五、驳回陈少琼的其他诉讼请求。六、驳回吴萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4650元，由陈少琼负担550元，鸿昌盛公司负担4100元；吴萍提出独立请求的案件受理费3237.5元，由鸿昌盛公司负担1829.5元，吴萍负担1408元。二审中各方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为：一、陈少琼于2014年2月17日提起本案诉讼，一审法院根据吴萍的执行申请于2014年3月14日查封涉案房屋，即陈少琼诉讼在前，执行法院查封在后。二、鸿昌盛公司是涉案房屋的开发商，在执行查封之前，鸿昌盛公司与陈少琼已于2005年12月7日就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，陈少琼于合同签订当日就支付了约定购房款的80%，随后占有使用涉案房屋至今，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，吴萍申请执行的是金钱债权，陈少琼依法享有排除执行涉案房屋的民事权利。吴萍以陈少琼未按时缴纳涉案房屋买卖契税为由，主张陈少琼对涉案房屋未能办理过户登记负有过错责任，陈少琼无权要求鸿昌盛公司继续履行合同及协助其办理涉案房屋过户登记手续。本院认为，房屋过户手续应由买卖双方共同办理，根据鸿昌盛公司在将房屋出售给陈少琼后，未经陈少琼同意，又于2006年将涉案房屋抵押给原审第三人梁国英的行为，以及从2014年6月6日，鸿昌盛公司向陈少琼出具的《情况说明》的内容看，陈少琼自与鸿昌盛公司签订房屋买卖合同以来，一直请求办理涉案房屋过户手续，但因鸿昌盛公司不诚信的行为以及自身税务的原因，导致涉案房屋不能办理过户。即本案并不存在鸿昌盛公司积极主动履行办理房屋过户的义务，却因为陈少琼不缴纳应承担的税费导致未能完成过户的情形，吴萍的此项主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，吴萍的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4100元，由上诉人吴萍负担。本判决为终审判决。sjqiqec0u7rf0jfr3c审判长  彭彩燕审判员  王法坚审判员  郑忠东书记员  彭丽雯审核：彭彩燕撰稿：彭彩燕校对：李杰印刷：何宗谦海南省海口市中级人民法院2017年4月27日印制（共印18份）