淮安市清江浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0812民初7986号
原告（反诉被告）：中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所，住所地淮安市清江浦区人民北路19-18号。
法定代表人：郭道来，职务部队长。
委托诉讼代理人：卞传扣，江苏冠誉律师事务所律师。
被告（反诉原告）：淮安博艺轩商贸有限公司，住所地淮安市淮海东路132号淮海第一城办公楼1902室，注册号320802000065480。
法定代表人：刘娟，职务总经理。
被告：刘娟，女，汉族，1981年2月24日出生，住淮安市淮阴区。
被告：徐震海，男，汉族，1976年2月6日出生，住淮安市清江浦区。
三被告共同委托诉讼代理人：王茂林，江苏彭邦律师事务所律师。
三被告共同委托诉讼代理人：何燕燕，江苏彭邦律师事务所律师。
第三人：清河区盛泰电动车经营部，住所地淮安市人民北路19号1楼。
经营者：王春红，女，汉族，1964年9月28日出生，住淮安市淮阴区。
委托诉讼代理人：王爱国，江苏法轩律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈玲，江苏法轩律师事务所律师。
原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所（以下简称“干休所”）与被告淮安博艺轩商贸有限公司（以下简称“博艺轩商贸”）、刘娟、徐震海房屋租赁合同纠纷一案，由淮安市中级人民法院以（2017）苏08民终1722号民事裁定书发回重审，本院于2017年9月18日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。在本案审理过程中，本院依职权追加清河区盛泰电动车经营部（以下简称“盛泰电动车”）作为第三人参加诉讼。被告博艺轩商贸向本院提出反诉请求，本院依法合并审理。原告（反诉被告）干休所的委托代理人卞传扣，被告（反诉原告）博艺轩商贸、被告刘娟、徐震海的委托诉讼代理人王茂林、何燕燕，第三人盛泰电动车的委托诉讼代理人王爱国、陈玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告干休所向本院提出诉讼请求：1、判令被告博艺轩商贸立即返还承租的淮安市清江浦区人民北路19号房产；2、判令被告博艺轩商贸支付尚欠租金133万元，并支付占有使用费至实际全部返还之日；3、判令被告博艺轩商贸支付逾期付款违约金至实际付清之日；4、判令被告刘娟、徐震海在未出资本息范围内对被告博艺轩商贸不能清偿部分承担补充赔偿责任；5、判令第三人盛泰电动车立即返还占用的淮安市清江浦区人民北路19号房产，并支付占有使用费；6、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年10月30日，原、被告双方通过竞价招租的方式重新确定了租赁关系并签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将位于淮安市清江浦区人民北路19号房产中1910平方米的房屋以236万元每年的价格出租给被告博艺轩商贸使用，租期自2015年11月1日至2018年10月31日。合同还约定租金的支付方式、违约责任及合同的解除条件。合同签订后，被告违反合同约定，未在期限内足额给付租金，已构成违约。被告提出申请要求解除《军队房地产租赁合同》，原告同意解除，但被告仍应支付租金及逾期付款违约金。
被告博艺轩商贸辩称：1、原被告之间存在租赁关系，在租赁合同履行过程中，被告不存在任何违约行为，也没有申请解除合同。关于租金以及支付方式双方已经合意变更，双方约定被告已经实际收到的房租上交给原告，没有租出去的房屋原告不再收取租金。因此被告并不拖欠任何租金。2、租赁合同的解除是因国家军队政策的变化，由原告要求提前解除的合同，原告对于该合同的解除存在违约。3、关于原告主张占有使用费的问题，因被告已多次要求原告收回涉案房屋，但是原告无理拒绝，因此原告不应当要求被告支付占有使用费。目前该租赁房屋，仅有一层的一部分被电动车经销商所租用，租金也已上交给原告，因为该电动车经销商拒不配合交出房屋，导致被告也无法将其该部分房屋交出，对该部分房屋应该由原告自己解决。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。
被告刘娟、徐震海辩称：原告要求两被告承担法律责任没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。
第三人盛泰电动车述称：1、第三人并不是原被告之间租赁合同的当事人，对于原被告之间的合同内容及履行情况并不清楚，故第三人不应当作为本案诉讼主体参加诉讼。2、根据原被告提交的房屋租赁合同，被告承租的房屋面积为1910平方米，而根据第三人与被告博艺轩商贸签订的房屋租赁合同，第三人仅转租了清河区人民北路19号一楼400平米的房屋。3、第三人已向被告博艺轩商贸交纳租金至2017年10月30日。4、对于原被告合同是否解除及何时解除，第三人也并不知情，故要求第三人承担占有使用费没有依据。5、在收到本案诉状前，没有任何单位及个人通知第三人迁出房屋。同时从2017年2月起，第三人房屋开始被断电至今，对第三人的经营造成严重影响，损失惨重，故第三人保留向本案原被告要求赔偿的权利。综上请求依法驳回对第三人的诉讼请求。
反诉原告博艺轩商贸向本院提出诉讼请求：1、判令干休所补偿博艺轩商贸租金38万元；判令干休所赔偿博艺轩商贸可得利益损失30万元。事实与理由：2016年6月，反诉被告干休所发出通知，要求2016年12月底前提前收回租赁物。依据双方签订的《军队房地产租赁合同》的约定，提前解除合同应补偿两个月的租金，并且干休所的违约行为对反诉原告产生了一定的影响并造成相应的经济损失，应予赔偿。
反诉被告干休所辩称：反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据。原被告之间租赁合同的解除是由反诉原告提出的申请，反诉被告予以同意解除。而申请的原因是已拖欠租金，无力交纳租金。本案合同的解除是双方协商一致解除，不存在违约责任。
本院经审理认定事实如下：2015年10月30日，原告干休所（甲方）与被告博艺轩商贸（乙方）签订军队房地产租赁合同一份，约定甲方将位于江苏省淮安市清河（清江浦）区人民北路19号楼的房屋建筑面积1910平方米出租给乙方使用，租赁期限自2015年11月1日至2018年10月31日；租金总额708万元，按月结算；合同签订后十日内，乙方向甲方支付保证金30万元，乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满时将保证金无息退还乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还保证金并加付银行同期存款利息。合同第九条关于合同解除约定：（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起一个月内无条件地将所承租的房地产及按本合同约定权属对甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同时，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产按合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方，乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满合同解除。合同第十一条第二款约定乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。合同第十二条约定本合同自双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。合同对租金支付方式补充约定：自合同签订起，每月前十日内交付本月租金，前11个月每月租金19万元，最后一个月租金27万元。如逾期不交，将停止向乙方提供水、电等。合同签订后，原告干休所将上述房屋交付被告博艺轩商贸使用，被告博艺轩商贸于2015年12月9日向原告干休所交纳2015年11-12月份房租38万元；2016年4月20日交纳2016年1月份房租19万元；2016年6月20日交纳2016年2月份房租19万元；后又于2016年7月12日、8月24日和9月7日分三次向原告干休所交纳租金20万元、30万元和15万元，上述租金合计141万元（租房押金已转租金）。除此之外，被告博艺轩商贸再未支付租金。
2016年2月，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》（以下简称58号文），要求军队和武警部队于2017年底前基本实现全面停止有偿服务活动。2016年6月6日，原告干休所向被告博艺轩商贸发出通知，根据58号文件关于全面停止军队有偿服务的决策部署，干休所拟对禾苑门面房于2016年12月底前关停收回，要求被告博艺轩商贸提前做好腾房准备。
2016年9月18日，被告刘娟书写申请一份给原告干休所，该申请内容为“2015年4月，我报名参与了干休所和苑门面竞价招租，为达到继续租和苑门面房，本人恶意抬高租金，以年租金236万元竞拍价取得3年承租经营权。由于对市场估算过高，另受军委58号文件带来的影响，现无法履行合同。为配合部队关停清退门面房有偿服务，本人申请解除租赁合同，租金按实际收入金额全部缴纳淮阴干休所，拟争取早日将房源归还部队。”
2016年12月15日，原告干休所通过EMS复函给被告博艺轩商贸，告知同意解除双方租赁合同，要求于收函后3日内返还房屋、装修、设施，并要求被告博艺轩商贸尽快支付所欠租金、逾期利息及实际返还房屋之前的租金或者占有使用费，给付标准仍按2015年10月30日双方合同约定的标准进行计算。被告博艺轩商贸于2016年12月19日收到该函。
2017年1月17日，被告博艺轩商贸向干休所发出申请书，要求退还其开始投资的财产80万元，履行双方口头约定，已经租出去的房屋的房租交给贵干休所，没有租出去的房屋免去房租并解除合同。该申请书的落款日期为2016年11月29日。
2017年3月6日、3月8日、3月10日，被告博艺轩商贸通过邮寄方式三次向原告干休所发函，要求干休所收回涉案房屋。干休所以房屋尚未全部腾空，不具备接收条件为由，未予接收。
58号文下发后，被告刘娟代表博艺轩商贸就涉案租赁合同解除及房租给付问题多次与原告干休所沟通。
被告博艺轩商贸承租上述房屋后又将部分房屋转租他人。被告博艺轩商贸将一楼400平方米房屋转租给第三人盛泰电动车，用于新日、邦德电动车销售，租赁期限为2015年11月1日至2018年10月30日，首年租金80万元，第二年租金88万元。第三人已经支付了该两年的租金给被告博艺轩商贸。目前，第三人仍在该房屋内从事经营活动。
另被告博艺轩商贸还将一层门面房转租于他人，分别用于苏能电动车、速派奇电动车经营。
该租赁房屋的二层、三层在2015年11月1日签订租赁合同后，一直未使用。二层、三层有独立楼梯道可供上下楼。
以上事实，有军队房地产租赁合同、房屋租赁合同、收费票据、通知、申请、复函、EMS回执、军发【2016】58号文件、录音、房屋现场照片、现场视频等材料以及双方当事人的陈述予以证明。
在案件审理过程中，反诉原告博艺轩商贸向本院提出对其可得利益损失数额进行司法鉴定，本院未予准许。
被告博艺轩商贸为证明其与原告之间就租金给付问题达成口头协议提供录音材料三份。其中2016年6月7日录音中第11分57-12分32秒，原告干休所负责人向被告刘娟表示：“你写申请（就租金按实租部分交纳问题），从236万到141万，上边到底同不同意，还要打个问号，不是确定的，这（刘娟写申请）只是一个解决（问题）的办法，最终能不能同意，不做保证。”第29分54秒-31分18秒，该负责人说：“第四个，我们干休所的意见，经我们所党委研究拟同意解除合同，理由如下…附你个人申请，解除合同，这个我们就可以递上去，具体上面再跟军区房管局能不能同意、怎么同意、怎么变更，这又是一个问题，因为什么，我现在跟你重新签合同的话就是违规，涨了也是违规、降了也是违规，……所以我跟你讲了，只做个二传手。”对此，原告干休所质证称该录音仅能反映双方就租金减免进行过协商，但未形成最后协议，不能证明其观点。本院认为，上述录音不能证明双方就租金给付问题达成变更协议。
关于本案租赁房屋的一至三层房屋租赁市场价格。根据被告的陈述，一层商户盛泰电动车的首年租金为80万元，苏能电动车的首年租金为50万元，根据面积测算，速派奇电动车使用的房屋首年租金约为20万元。根据被告的庭审陈述、实际租赁价格、门面一层与二层、三层的使用价值区别等因素，本院酌定本案房屋各楼层的租金价格如下：一层门面房屋的年租金约为150万元，二层、三层年租金合计为86万元。
关于一层苏能电动车的迁出时间。被告博艺轩庭审陈述，苏能电动车的租金交纳至2016年底，并已经于2016年底迁出该处房屋。但根据原告干休所提供的2017年3月8日、2017年8月9日的房屋现场照片及视频，苏能电动车在2017年8月9日仍在正常经营。另根据苏能电动车门面上留下的店铺乔迁告示上的电话号码“151××××0239、187××××1127”，本院经电话联系核实，该两商户均陈述人民北路的苏能电动车营业点是大约于2017年8、9月份关闭的。现被告并未举证其与苏能电动车的租赁合同，且明确表示其与苏能电动车之间并没有退房的交接手续。本院根据上述情况，酌定苏能电动车于2017年8月底退出该房屋。
关于一层速派奇电动车的迁出时间。本院经向原速派奇经营户了解，该户曾经租用该门面房屋用于临时周转，时间为2017年7月、8月、9月，其交纳房屋租金约60000元。
本案的争议焦点是：一、原告干休所要求第三人盛泰电动车腾退房屋并支付占有使用费的请求应否支持？二、本案军队房地产租赁合同的解除，是否需要承担违约责任。反诉原告博艺轩商贸要求干休所补偿2个月租金38万元并赔偿损失30万元可得利益损失应否支持。三、本案被告博艺轩欠付租金及产生的逾期违约金如何确定？四、要求被告刘娟、徐震海承担补充赔偿责任的请求，应否支持？
对争议焦点一，本院认为，原被告之间的军队房地产租赁合同已经于2016年12月15日解除，故第三人盛泰电动车目前继续占有使用该房屋没有法律依据，故原告要求第三人迁出该房屋的诉讼请求，本院予以支持。租赁合同解除后，出租人可以要求次承租人支付占有使用费。因第三人已经交纳了2017年10月30日之前的房屋租金，故第三人应承担2017年10月31日以后至实际搬出之日的占有使用费。根据一层房屋整体租金150万元的标准，本院酌定第三人盛泰电动车的占有使用费标准为80万元/年。
对争议焦点二，根据原被告签订的军队房地产租赁合同第九条第（四）项的约定，因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。中央军委58号文件要求军队全面停止有偿服务活动，属于国家和军队政策法规重大调整，是合同解除的根本原因，原被告各方均不可抗拒，因此而导致的合同解除，双方均不承担责任。故反诉原告要求反诉被告干休所补偿38万元租金及赔偿损失的诉讼请求，没有事实与法律依据，本院不予支持。
对争议焦点三，本院对涉案房屋的租赁费用作如下认定：
（一）2015年11月1日至2016年2月16日，该阶段为合同正常履行阶段，被告博艺轩已经支付了该阶段的租金共计67万元。
（二）2016年2月17日（军委文件下发）至2017年3月6日（通知干休所接收房屋），该阶段内二层、三层房屋均为空置未有收益，考虑到因军委58号文件对房屋招租及投资带来重大的不利影响，该阶段内二层、三层的房屋租金应予以相应的扣减。本院酌定该期间内的租金为原合同约定标准的30%，即86万元/年×0.3=25.8万元/年。该期间内的房屋租金应为270723元。因该房屋二层、三层均可以独立使用，故在被告博艺轩商贸通知原告接收房屋而原告拒绝后，导致的租金损失的扩大由原告自行承担。原告可立即自行接收上述房屋。
（三）2016年2月17日后，原已出租的一层门面房仍在继续经营，故应按约支付租金。租赁合同解除后，继续使用的，应按照原租赁合同标准支付占有使用费。
一层门面房的租金分别计算为：盛泰电动车经营部，该户的房屋租金已经交纳至2017年10月30日，金额为168万元，但被告博艺轩并未将上述租金全部交给原告，故该阶段的租金应由被告博艺轩负担。2016年2月17日至2017年10月30日（20个月13天、年租金80万元）的租金（占有使用费）为：20个月租金为1333333元+13天租金28888元=1362221元。
一层苏能电动车经营部门面，根据本案的举证情况，本院酌定其迁出日期为2017年8月31日，该户为被告博艺轩招租，相关费用应由被告博艺轩承担。2016年2月17日至2017年8月31日（18个月15天，年租金50万元）的租金（占有使用费）为：18个月租金为750000元+15天租金20548元=770548元。
一层原速派奇电动车门面，该房屋系速派奇临时周转，租用时间为3个月，其余时间为空置，故本院酌定其空置期间的租金按年租金20万元的30%计算。2016年2月17日至2017年3月6日期间（12个月18天，）的租金（占有使用费）为正常使用3个月租金为50000元+空置9个月18天租金为48000元，共计98000元。
上述应付房屋租金（占有使用费）合计3171492元，其已经支付1410000元，尚欠1761492元。
对于逾期付款的违约金，本院认为，由于租金的标准原被告之间存在不同的认识，对该逾期付款的违约金可从原告起诉之日2016年12月23日起算。关于违约金的计算标准，合同约定为滞交经费总额的千分之三，原告在庭审中调整为年息17.4%，对此被告博艺轩提出违约金比例过高。本院认为，原告干休所主张按年息17.4%计算违约金，但并未举证证明其具体的损失，被告提出违约金比例过高，本院酌情予以调整为按年利息6%支付违约金。故被告博艺轩应以尚欠费用1761492元为基数从2016年12月23日起按照年利率6%的标准支付逾期付款违约金。
对争议焦点四，本院认为租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，具有相对性，涉案合同当事人为原告干休所与被告博艺轩商贸。现被告博艺轩商贸仍处于在业状态，未进入破产清算程序，原告干休所也未能举证证明被告刘娟、徐震海存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害原告干休所利益的行为，现原告干休所突破合同相对性原则要求被告刘娟、徐震海对债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第二十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、第三人清河区盛泰电动车经营部于本判决生效后五日内将其占有使用的淮安市清江浦区人民北路19号一层400平方米房产返还给原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所，并支付占有使用费（计算方法是80万元/年，从2017年10月31日至实际迁出日止）；
二、被告淮安博艺轩商贸有限公司于本判决生效后立即将淮安市清江浦区人民北路19号一层其余房屋、二层、三层房屋返还给原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所；
三、被告淮安博艺轩商贸有限公司于本判决生效后五日内支付原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所房屋租金（占有使用费）1761492元，并以1761492元为基数从2016年12月23日起按年息6%的标准支付逾期付款违约金至实际付清时止；
四、驳回原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所的其他诉讼请求。
五、驳回反诉原告淮安博艺轩商贸有限公司的诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费23140元，由原告中国人民解放军南京军区联勤部淮阴离职干部休养所负担2140元，被告淮安博艺轩商贸有限公司负担21000元。反诉案件受理费10600元，由反诉原告淮安博艺轩商贸有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。(收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54)
审 判 长 蒋同一
审 判 员 刘江洲
人民陪审员 蒋国芳
二〇一八年一月二日
书 记 员 郑敏洁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。
《中华人民共和国公司法》
第二十条公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。
公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。