四川省自贡市中级人民法院
行 政 判 决 书
（2018）川03行终23号
上诉人（原审被告）自贡市国土资源局，住所地四川省自贡市自流井区汇东丹桂大街南段。
法定代表人曹军，局长。
委托代理人毕光禄，四川宏宗律师事务所律师。
委托代理人郑建国，四川宏宗律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）付云川，男，1987年12月出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区沿滩镇。
委托代理人付正良，男，1955年12月出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区沿滩镇，系被上诉人付云川父亲。
委托代理人罗安平，四川仁厚律师事务所律师。
被上诉人（原审第三人）王贵芳，女，1962年7月出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区沿滩镇。
被上诉人（原审第三人）卢平，男，1975年12月出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区沿滩镇。
被上诉人（原审第三人）郑本春，女，1972年6月出生，汉族，住四川省自贡市沿滩区沿滩镇。
上诉人自贡市国土资源局（简称市国土局）因与被上诉人付云川、王贵芳、卢平、郑本春房屋行政登记一案，不服四川省自贡市沿滩区人民法院（简称沿滩区法院）（2017）川0311行初2号行政判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，原告付云川于1987年12月16日出生。2000年1月8日，付云川的父亲付正良以37878元的价格为付云川购买了坐落在自贡市沿滩区沿滩镇黄天楼XX的房屋一套，面积80.57平方米，房屋登记为付云川所有，房屋所有权证号为：00026378。付正良与王贵芳于2000年11月29日登记结婚。2004年9月20日，付正良因涉嫌犯诈骗罪被刑事拘留，同年10月29日被逮捕，关押在攀枝花市看守所。2004年9月22日，王贵芳与四川群久律师事务所签订《为犯罪嫌疑人提供帮助的委托协议》，其中约定委托代理费用为24000元，并于当日支付10000元。之后，王贵芳委托时任自贡市沿滩区金剑法律服务所法律工作者卢平以个人名义到庭为付正良辩护。2005年1月25日，付正良因犯诈骗罪被法院判处有期徒刑14年。2014年12月19日，付正良刑满释放。2004年12月28日，王贵芳以付云川监护人身份与卢平签订《房屋赠与书》，将付云川所有的坐落在沿滩区沿滩镇黄天楼XX的房屋赠与卢平。当日，卢平向自贡市沿滩区房地产管理局（简称沿滩区房管局）提交包括卢平身份证复印件，付云川、付正良、王贵芳常住人口登记表，《房屋赠与书》，居委会出具的付云川与王贵芳系母子关系的《证明》，王贵芳《关于卖房情况说明》等资料，申请转移房屋所有权登记。经沿滩区房管局初审，报自贡市房屋产权监理处终审后，房屋登记机构向卢平颁发自房权证沿滩字第**号房屋所有权证书，将付云川所有的坐落在沿滩区沿滩镇黄天楼XX的房屋一套转移登记为卢平所有。2005年2月4日，卢平与郑本春签订《房屋赠与书》，经上述程序申请，该房屋又转移登记给郑本春所有。王贵芳因本次房屋转移登记共获得3.4万元房屋价款。2006年1月11日，付正良与王贵芳离婚。2015年6月9日，付云川向法院提起民事诉讼，请求确认王贵芳、卢平于2004年12月28日签订的《赠与协议》无效。该院于2015年12月2日作出（2015）沿滩民二初字第320号《民事判决书》，以双方名为赠与实为买卖，当事人没有赠与的意思表示为由，判决王贵芳与卢平于2004年12月28日签订的《房屋赠与书》无效，该判决已经发生法律效力。另查明，因机构改革调整，对本案房屋作出转移登记行政行为的机构自贡市房屋产权监理处的职权调整至本案市国土局管理。
一审法院认为，该案的争议焦点为：一、付云川的起诉是否超过法定的起诉期限；二、市国土局的登记行为是否违法。
一、关于付云川的起诉是否超过法定起诉期限的问题。修改前的《中华人民共和国行政诉讼法》第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的起诉期限应当在知道行政行为作出之日起三个月内提出，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条规定：“……对涉及不动产的行政行为从作出之日起超过20年、其他具体行政行为从作出之日起超过５年提起诉讼的，人民法院不予受理。”《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十六条第一款的规定：“2015年5月1日前起诉期限尚未届满的，适用修改后的行政诉讼法关于起诉期限的规定。”即在2015年5月1日行政诉讼法实施之后，当事人对修改后的行政诉讼法实施之前的行政行为提起行政诉讼的，根据法不溯及既往原则，人民法院首先应当适用修改前的行政诉讼法及其司法解释，对当事人的起诉期限至2015年5月1日是否届满进行审查，超过法定起诉期限的，人民法院不予立案受理。该案中，被告的房屋登记行为时间是2005年1月12日，从该行政行为作出之日起至付云川向该院提起行政诉讼的时间是12年，未超过《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条规定的20年最长法定起诉期限，因此，付云川请求确认沿滩区房管局行政行为违法的诉请在法定起诉期限内。二、关于市国土局的登记行为是否违法的问题。该案房屋登记机构作出登记行为时间是2005年1月12日，该行政行为主要依照当时施行的《房屋登记管理办法》，其中第十七条规定：“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件”，根据本案调查的事实，市国土局管理的原房屋登记机构在作出房屋转移登记行政行为时，依法要求申请人提交了《房屋权属登记申报书》、《房屋赠与书》、常住人口登记表以及沿滩镇升坪街社区居委会《证明》等材料，审查了房屋原产权、原产权人及与王贵芳的基本情况，审查要素基本符合《房屋管理办法》的规定。但在审查中，房屋登记机构未审查到《房屋权属登记申报书》以及《房屋赠与书》中填写的付云川监护人是“王贵芬”，与常住人口登记表以及沿滩镇升坪街社区居委会证实与付云川具有母子关系的《证明》中是“王贵芳”之间的姓名的不同。房屋登记机构作为办理房屋登记的主管部门，对当事人提交的材料，应当以高度负责的态度认真履行必要的查验义务，应根据自身工作能力和当时的条件检查材料是否属实，核实姓名是否一致是一项最基础的审查工作，但该案被告管理的房屋登记机构没有审查出提交的材料中类似同一身份人员基本信息的不同，是否属于同一主体？审查工作出现疏漏；并且，王贵芳与卢平于2004年12月28日签订的《房屋赠与书》，已被生效的判决文书认定为非付云川的真实意思表示，赠与无效，房屋登记机构依据该《房屋赠与书》将付云川所有的坐落于沿滩区沿滩镇黄天楼XX住房转移登记给卢平的行为，依法应当认定为申请人提供虚假材料办理房屋登记的行为。因此，房屋登记机构因工作疏漏未全面履行基本的审查职责，其作出的登记行为违法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十三条、《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十二条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第二十六条第一款、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第五条、第十一条、《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条之规定，判决：市国土局将付云川所有的坐落于沿滩区沿滩镇黄天楼XX住房转移登记给卢平的行为违法。案件受理费50元，由市国土局负担。
宣判后，市国土局不服，向本院提起上诉称：1.被上诉人付云川的诉求已超过法定诉讼期限。根据2015年付云川与本案被上诉人王贵芳之间的民事诉讼审理查明事实和该诉讼生效判决，付云川在2008年（当时已21岁）至四川省攀枝花探望其父亲付正良时就已经知晓本案所涉房屋已被他人购买并过户登记，其2017年向法院提起行政诉讼已明显超过2015年5月1日前实施的行政诉讼法第39条之规定。一审法院判决确认付云川起诉未超过诉讼时效是对最高法院司法解释的误解，该司法解释关于20年时效的规定仅限于当事人20年内自始不知。2.一审法院判决确认本案原房屋登记机构登记行为违法错误。原房屋登记机构办理付云川房屋赠与卢平转移登记时，登记主体合法，登记程序合法，收取的申请材料也符合当时执行的《城市房屋权属登记管理办法》，登记机构尽到了合理的审查义务，本案房屋转移登记错误的直接原因是因为王贵芳代付云川与卢平签订的赠与合同无效所致，该合同于2015年被生效判决确定无效，因此，该登记的错误是因当事人隐瞒真实情况，提供虚假材料，骗取房屋登记所致。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误。请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。
被上诉人付云川、王贵芳、卢平、郑本春未进行答辩。
当事人在一审中提交的证据已随案移送本院。
本院对一审查明事实予以确认。
本院认为，付云川于2016年3月14日向沿滩区法院提起行政诉讼，后因被告的主体资格不适当撤回起诉，该时间应为付云川的起诉时间。因付云川的起诉时间在2016年，其是否超过起诉期限应适用《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》的规定。根据一审法院查明的事实，付云川于2015年6月9日向该院请求确认王贵芳、卢平签订的赠与协议无效提起民事诉讼可知，付云川于2015年6月9日知道本案被诉行政行为的内容，其于2016年3月14日提起本案诉讼，根据《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十一条第一款：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”的规定，付云川未超过两年起诉期限。上诉人市国土局关于付云川已超过法定起诉期限的主张与查明的事实不符，本院不予支持。
根据原《城市房屋权属登记管理办法》第十条规定，房屋权属登记依程序进行权属审核。房管部门在颁证前审查不仅要形式审查，还须进行必要的实质审查。本案中，沿滩区房管局对涉诉房屋办理房屋转移登记时，根据建设部原《城市房屋权属登记管理办法》所要求的形式要件对申请人王贵芳提供的《房屋权属登记申报书》、《房屋赠与书》、《关于卖房情况说明》、常住人口登记表以及自贡市沿滩区沿滩镇升坪街社区居委会《证明》等材料进行了审查，但对王贵芳提供的以上材料是否满足法律法规设定的事实要件,没有进行审查。付云川时年17岁，属未成年人，王贵芳以“我因生病急需要用钱医治，……卖掉其房子用于治病……”为由，将付云川所有的房屋赠与卢平，沿滩区法院（2015）沿滩民二初字第320号民事判决确认了该房屋赠与无效。沿滩区房管局作为房产登记机构，在办理涉案房屋转移登记时，明知付云川系未成年人，王贵芳擅自处分付云川房屋的行为违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条第一款：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”规定的情况下，仍为其办理了付云川房屋产权转移登记，未尽合理审慎职责，其作出的房屋行政登记行为违法。市国土局关于沿滩区房管局尽到了合理的审查义务，本案房屋转移登记错误的直接原因是因当事人隐瞒真实情况，提供虚假材料，骗取房屋登记所致的主张，与本院查明的事实不符，不予支持。
综上，上诉人市国土局的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人自贡市国土资源局负担。
本判决为终审判决。
审判长 赵月维
审判员 谭爱华
审判员 杨 阳
二〇一八年五月四日
书记员 曾雅月