广东省湛江市霞山区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0803民初字1910号原告：湛江市江霞物业服务有限公司，住所地湛江市霞山区椹川大道1-3号。法定代表人黄会衡，董事长。委托诉讼代理人：刘权，广东拓安律师事务所律师。被告：卢振红，男，1980年8月9日出生，汉族，住湛江市麻章区，原告湛江市江霞物业服务有限公司（以下简称江霞公司）诉被告卢振红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月4日立案受理后，适用简易程序独任审理，后因案情需要依法转为普通程序，组成合议庭，于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘权及被告卢振红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江霞公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告分别于2014年12月29日及2015年1月8日签订的《湛江市江霞广场三楼淘宝街铺位使用管理协议》两份，协议编号分别为20141229-3F037和20150108-3F017；2、判决被告支付原告3F017号铺物业管理费及公用分摊水电费24920元，滞纳金41126.4元，合计66046.4元（自2015年8月1日起暂计至2016年4月27日止）；3、判决被告支付原告3F037号铺物业管理费及公用分摊水电费25330元，滞纳金65004.6元，合计90334.6元（自2015年2月1日起暂计至2016年4月27日止）；4、判决被告支付原告垫付被告3F017号铺内自用水电费126.14元（自2015年6月1日起暂计至2016年6月30日止）；5、判决被告支付原告垫付被告3F037号铺内自用水电费31.8元（自2015年1月1日起暂计至2016年6月30日止）；6、判决原告有权没收被告3F017号铺履约保证金30000元；7、判决原告有权没收被告3F037号铺履约保证金30000元；8、判决被告于2016年8月10日前自行撤出3F017号和3F037号铺内其安装的设备、设施，恢复原貌，并向原告付清仍未缴交的物业管理费、公用分摊水电费和被告店铺内自用水电费；9、判决被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2014年12月29日及2015年1月8日，原、被告双方分别签订了两份《湛江市江霞广场三楼淘宝街铺位使用管理协议》（以下简称《铺位使用管理协议》）。合同约定，（1）原告将坐落于湛江市江霞广场三楼淘宝街3F037号和3F017号铺位（以下简称3F037号铺位及3F017号铺位）租赁给被告经营女装和内衣，租赁期限都是自2015年2月1日起至2018年3月31日止；（2）被告使用原告3F017号铺位及3F037号铺位在协议期内每月物业管理费及公用分摊水电费分别为2800元及1700元；（3）两个铺位的履约保证金都是30000元；（4）被告同意每季度首月月初前缴纳本季度物业管理费及公用分摊水电费及上月该商铺内所产生的自用水电费等，若被告逾期缴交，每超一天，原告按被告应缴金额的1%计算滞纳金；经原告催告仍未缴清的，原告有权解除协议并没收被告的履约保证金（违约金），被告必须在原告规定的时间内撤离货品并自行承担违约责任。合同签订后，原告按照《铺位使用管理协议》约定交付了商铺。对3F017号铺位，被告自2015年2月1日起至同年7月31日也能按该协议的约定履行缴纳物业管理费、公用分摊水电费，自2015年2月1日起至同年5月31日能按照该协议的约定履行缴纳店铺内自用水电费及支付履约保证金30000元义务。但自2015年8月1日起被告却不按合同约定缴纳物业管理费、公用分摊水电费，自2015年6月1日起被告不按合同约定缴纳店铺内自用水电费，又不照常开店经营。对3F037号铺位，被告支付履约保证金30000元，但一直既不按该协议的约定履行缴纳物业管理费、公用分摊水电费，也不缴纳店铺内自用水电费，又不照常开店营业。被告的行为给原告的经营管理造成极大的损害。经原告多次催缴（其中原告于2016年7月6日委托湛江市粤西公证处进行了公证催告），被告仍拒绝按照约定缴纳物业管理费及公用分摊水电费等，并长期占用商铺不开店经营，这属于严重违约行为。综上，为维护原告的合法权益，原告特向本院提起诉讼。被告卢振红辩称，我方同意与原告解除合同,在解除合同之后我方同意自行撤出3F017和3F037号铺内属于我方物品。对3F037、3F017号商铺的自用水电费31.8元及126.14元我方亦愿意支付,但不同意向原告支付原告主张的其他相关费用。由于对涉案商场的改造需经过在场业主的四分之一以上同意才行，但原告擅自对商场的改造已经对我方的经营产生影响，且在合同履行初期，原告在没有全部商铺装修的情况下开业，属于违约在先，存在管理不到位,所以我方才不同意缴交物业管理费；对于原告主张没收我方的保证金我方不同意。经审理查明，江霞公司接受湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会及张元记的委托管理湛江市江霞广场。2014年11月22日及同年同月30日，卢振红向江霞公司支付3F017号铺位及3F037号铺位履约保证金各30000元。2014年12月29日及2015年1月8日，江霞公司（甲方）与卢振红（乙方）分别签订格式相同的《铺位使用管理协议》，约定江霞公司将建筑面积为17平方米的3F037号铺位及建筑面积为40平方米的3F017号铺位出租给卢振红经营女装及内衣，租期均从2015年2月1日起至2018年3月31日止，每月物业管理费及公用分摊水电费分别为1700元及2800元。《铺位使用管理协议》第二条第3款均约定“乙方自愿同意在每季度首月月初结算日前缴纳本季度该商铺的物业管理费、公用分摊水电费及上月该商铺内所产生的自用水电费等。若乙方逾期缴交，每超期一天，甲方按乙方所欠应缴交金额的1%计收滞纳金；经甲方催告仍未缴清的，甲方有权解除协议并没收乙方保证金，乙方必须在甲方规定的时间内撤离货品并自行承担违约责任”；第四条第1款均约定“经营期内，因商场布局或经营需要，双方协商一致后，乙方应配合甲方对铺位位置及面积进行变更和调整”。之后，江霞公司将3F017号铺位及3F037号铺位交付给卢振红使用，卢振红仅向江霞公司支付3F017号铺位的物业管理费及公用分摊水电费至2015年7月31日。因卢振红拖欠3F017号铺位从2015年8月1日起及3F037号铺位从2015年2月1日起的物业管理费及公用分摊水电费，江霞公司通过湛江市粤西公证处于2016年7月6日向卢振红邮寄两份《催缴费用通知函及解除协议告知函》。《催缴费用通知函及解除协议告知函》的内容为“一、贵方自2015年8月1日（3F017号铺位）、2015年2月1日（3F037号铺位）起至2016年4月27日止共拖欠我司物业管理费及公用分摊水电费24920元（3F017号铺位）、25330元（3F037号铺位），滞纳金41126.4元（3F017号铺位）、65004.6元（3F037号铺位），合计66046.4元（3F017号铺位）、90334.6元（3F037号铺位）。根据协议属于严重违约行为。二、贵方2015年6月1日（3F017号铺位）、2015年1月1日（3F037号铺位）起至2016年6月30日止共拖欠我司贵方店铺内自用水费费126.14元（3F017号铺位）、31.8元（3F037号铺位）。三、请贵方将欠我司2015年8月1日（3F017号铺位）、2015年2月1日（3F037号铺位）起至2016年4月27日止期间的物业管理费及公用分摊水电费24920元（3F017号铺位）、25330元（3F037号铺位），滞纳金41126.4元（3F017号铺位）、65004.6元（3F037号铺位）及2015年6月1日（3F017号铺位）、2015年1月1日（3F037号铺位）起至2016年6月30日止共拖欠我司贵方店铺内自用水费费126.14元（3F017号铺位）、31.8元（3F037号铺位），合计66172.54元（3F017号铺位）、90366.4元（3F037号铺位），于2016年7月12日前交到我司的财务部，否则我司将于2016年7月13日解除该协议并没收履约保证金，并限贵方在该协议解除后的三天内清空该店铺，否则届时视为贵方放弃该店铺内所有物品的所有权，我司将当成遗弃的垃圾清理掉，清理费用由贵方承担，同时我司仍保留追讨贵方所欠我司的所有费用及保留向人民法院起诉追究贵方违约责任的权利”。因被告仍未能付清相关费用，原告提起本案诉讼。在庭审中,原告要求恢复原状不能提供参照物；被告主张已不占有使用3F017号铺位及3F037号铺位，但双方没有办理铺位交接手续。本院认为，江霞公司接受湛江市霞山区工农街道霞山村民委员会及张元记的委托，代为管理、出租3F017号铺位及3F037号铺位。江霞公司将3F017号铺位及3F037号铺位交付卢振红经营使用，双方仅约定物业管理费及公用分摊水电费分别为2800元及1700元，无约定租金。实质上，2800元及1700元为江霞公司将3F017号铺位及3F037号铺位交付给卢振红经营使用，卢振红所应支付的对价，且江霞公司在其起诉状中亦称是将3F017号铺位及3F037号铺位租赁给卢振红，故双方约定的物业管理费及公用分摊水电费2800元及1700元本质主要应为租金。本案的涉案租赁标的物为房屋，故本案应属房屋租赁合同纠纷。两份《铺位使用管理协议》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同的双方当事人均应依法享有合同的权利和履行合同的义务。卢振红拖欠江霞公司3F017号铺位从2015年8月1日起及3F037号铺位从2015年2月1日起的物业管理费及公用分摊水电费，经江霞公司于2016年7月13日催告后，仍未能付清，江霞公司主张解除编号为20141229-3F037和20150108-3F017《铺位使用管理协议》，符合《铺位使用管理协议》第二条第3款的约定，卢振红亦同意解除该两份《铺位使用管理协议》，故对江霞公司主张解除该两份《铺位使用管理协议》，本院予以支持。卢振红虽在庭审中主张已不占有使用3F017号铺位及3F037号铺位，但主张双方没有办理铺位的交接手续，也未能提供证据证明其该主张，江霞公司亦不认可，故卢振红应承担举证不能的不利后果。《铺位使用管理协议》解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，卢振红应依约自行处置3F017号铺位及3F037号铺位内与其本人相关的物品后，将3F017号铺位及3F037号铺位还原告管业。根据《铺位使用管理协议》的约定，卢振红应每月支付3F017号铺位及3F037号铺位物业管理费及公用分摊水电费2800元及1700元。卢振红从2015年8月1日及同年2月1日起停交3F017号铺位及3F037物业管理费及公用分摊水电费，且占用3F017号铺位及3F037号铺位至今，故卢振红应向江霞公司支付3F017号铺位从2015年8月1日起至2016年4月27日的物业管理费及公用分摊水电费24920元(2800元×8月+2800元÷30日×27日)、支付3F037号铺位从2015年2月1日起至2016年4月27日的物业管理费及公用分摊水电费25330元(1700元×14月+1700元÷30日×27日)，合计50250元。关于履约保证金60000元是否应予返还的问题。根据《铺位使用管理协议》第四条第1款“经营期内，因商场布局或经营需要，双方协商一致后，乙方应配合甲方对铺位位置及面积进行变更和调整”的约定,应理解为对涉及到3F017号铺位及3F037号铺位位置及面积的变更、调整的商场布局调整，需经双方协商一致，并不意味着江霞公司对其他铺位的布局调整亦需与卢振红协商一致，故卢振红主张江霞公司未经与其协商一致，擅自改变商场的整体规划、布局，构成违约无理，不予采纳。卢振红不依约交纳物业管理费及公用分摊水电费，经催告后仍未缴清,构成违约，江霞公司主张不予退还履约保证金60000元，符合《铺位使用管理协议》第二条第3款的约定，本院予以支持。关于违约金的计付问题。卢振红虽不认同《铺位使用管理协议》中约定的滞纳金实质为违约金，但从《铺位使用管理协议》第二条3款约定的理解，以及双方无再另行约定违约金来看，该条款约定的滞纳金实质应为违约金。被告未能依约支付物业管理费及公用分摊水电费，根据《铺位使用管理协议》第二条3款的约定，应承担支付违约金的违约责任。关于违约金的计算办法，《铺位使用管理协议》第二条第3款约定违约金按逾期天数，并以所欠应缴交金额的1%计收,而依该约定计算出的违约金明显高于因卢振红逾期向江霞公司缴费的实际损失，且本院已支持江霞公司主张没收履行保证金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》规定的违约金主要具有的补偿性质，以及《中华人民共和国合同法》第五条规定的公平原则，本院将违约金的计算标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率。江霞公司所主张的3F017号铺位2015年8月1日至2016年4月27日的违约金为：2015年8月1日至2015年10月31日期间的违约金以8400元（2800元×3月）为基数，计从2015年8月16日起至2016年4月27日止；2015年11月1日至2016年1月31日期间的违约金以8400元为基数，计从2015年11月16日起至2016年4月27日止；2016年2月1日至同年4月27日期间的违约金以8120元（2800元×2月+2800÷30日×27日）为基数，计从2016年2月16日起至2016年4月27日止；江霞公司所主张的3F037号铺位2015年2月1日至2016年4月27日的违约金为：2015年2月1日至同年4月30日期间的违约金以5100元（1700元×3月）为基数，计从2015年2月16日起至2016年4月27日止；2015年5月1日至同年7月31日期间的违约金以5100元为基数，计从2015年5月16日起至2016年4月27日止；2015年8月1日至同年10月31日期间的违约金以5100元为基数，计从2015年8月16日起至2016年4月27日止；2015年11月1日至2016年1月31日期间的违约金以5100为基数，计从2015年11月16日起至2016年4月27日；2016年2月1日至同年2016年4月27日期间的违约金以4930元（1700元×2月+1700÷30日×27日）为基数，计从2016年2月16日起至同年4月27日止。对原告主张超出依上述计算办法计算出的违约金部分不予支持。因卢振红自愿支付3F017号铺位及3F037号铺位从2015年6月1日及同年1月1日起至2016年6月30日期间的自用水电费126.14元及31.8元，合计157.94元，本院予以准许。因江霞公司未能提供证据证明卢振红在3F017号铺位及3F037号铺位安装的设备、设施，亦未能提供证据证明3F017号铺位及3F037号铺位的原貌，故对江霞公司主张卢振红自行撤出商铺内安装的设备、设施，恢复原貌的诉讼请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，以及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除湛江市江霞物业服务有限公司与卢振红于2014年12月29日及2015年1月8日分别签订的编号为20141229-3F037和20150108-3F017的《湛江市江霞广场三楼淘宝街铺位使用管理协议》，限卢振红于本判决发生法律效力之日起十日内将湛江市江霞广场三楼淘宝街3F017和3F037铺位交还给湛江市江霞物业服务有限公司管业；二、限卢振红于本判决法律效力之日起十日内向湛江市江霞物业服务有限公司支付物业管理费、公用分摊水电费50250元及自用水电费157.94元；三、限卢振红于本判决法律效力之日起十日内向湛江市江霞物业服务有限公司支付违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率，3F017号铺位的违约金为：以8400元为基数，分别计从2015年8月16日及同年11月16日起至2016年4月27日止；以8120元为基数，计从2016年2月16日起至2016年4月27日止；3F037号铺位的违约金为：以5100元为基数，分别计从2015年2月16日、同年5月16日、同年8月16日、同年11月16日起至2016年4月27日止；以4930元为基数，计从2016年2月16日起至同年4月27日止）；四、湛江市江霞物业服务有限公司收取卢振红的履约保证金60000元不予退还；五、驳回湛江市江霞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4548元，由湛江市江霞物业服务有限公司负担2080元，卢振红负担2468元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  黄细曼人民陪审员  黄 颛人民陪审员  梁钟和二〇一七年三月二十三日书 记 员  陈奎逢附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。