山东省高密市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）高民重字第28号
原告毛传江，居民。
委托代理人尤智勇，法律工作者。
被告潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司。
法定代表人张明伟，董事长。
委托代理人张洪君，律师。
被告高密市大华房产地开发有限公司。
法定代表人王学忠，董事长。
委托代理人王雷，公司法律顾问。
委托代理人马江丽，律师。
原告毛传江与被告潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司（以下简称天和思瑞公司）、高密市大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年7月22日作出（2012）高民初字第2042号民事判决书，原、被告均不服该民事判决，在法定期限内提起上诉，潍坊市中级人民法院于2014年7月3日作出（2013）潍民一终字第126号民事裁定书，裁定撤销本院（2012）高民初字第2042号民事判决，发回本院重审。本院受理后，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告毛传江及委托代理人尤智勇，被告天和思瑞公司委托代理人张洪君，被告大华公司委托代理人王雷、马江丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2010年被告拖欠原告工程材料款，同年5月10日，原告同代表人周继宏与被告天和思瑞公司达成工程材料转换房屋协议。将被告大华公司开发的天和家和小区3号楼601室商品房抵顶原告材料款。该房系天和思瑞公司向大华公司定购。原告在与被告订立房屋转换协议后，即入住601室。2011年，两被告发生纠纷，大华公司将原告所住房屋另行出售给他人，并为他人办理了房产证，迫使原告腾出该房屋。请求判决被告返还购房款251570元，并承担房屋增值损失274440元；诉讼费由被告承担。
被告天和思瑞公司辩称，1、涉案房屋系由天和兄弟房地产开发有限公司与大华公司联合开发天和家和项目所得。而天和兄弟公司系天和思瑞公司的大股东，且天和兄弟公司的法定代表人与天和思瑞公司的法定代表人为同一人，为偿还天和思瑞公司所欠工程款，天和思瑞公司与天和兄弟公司达成口头协议，用天和家和项目的涉案房屋抵顶天和思瑞公司所欠工程款。后来天和思瑞公司与大华公司签订的订购合同只是为了弥补以上口头协议程序上的不足；2、天和思瑞公司为偿还毛传江的工程款与其达成置换协议，协议真实有效，且合同双方已履行完相对义务，置换协议已履行完毕；3、涉案房屋后经大华公司另自行出售给了并登记过户非天和思瑞公司所为，天和思瑞公司不存在违约和侵权行为，不应承担任何责任。
被告大华公司辩称，1、本案的合同关系应系买卖合同关系或建设工程施工合同关系，而不是商品房预售合同关系。本案原告并未与大华公司签订商品房买卖合同；2、原告据天和思瑞公司与大华公司签订的订购协议而主张由被告大华公司和天和思瑞公司对其承担连带返还购房款并赔偿增值损失，其提交的订购协议价格及房屋座落均未明确，且也没有实际缴纳订购合同的房款，系未成立生效的合同。3、大华公司对外出售房屋的行为是经天和家各项目会议专题研究后的行为，且据案外人山东天和兄弟房地产开发有限公司确认的“天和家和”A区商住房未售明细表，涉案房屋系未售的房屋，被告大华公司不存在违约行为。综上，原告与被告大华公司即无合同关系也无其他法律关系，应驳回原告对被告大华公司的诉讼请求。
经审理查明，2006年6月22日，被告大华公司与案外人山东天和兄弟房地产开发有限公司签订关于联合开发高密“天和·家和”项目协议书，约定项目位置位于高密市东关居委会院内，建设规模为30465.18平方米，计划总投资3500万元。山东天和兄弟房地产开发有限公司使用大华公司的资质办理项目的开、竣工及与项目相关的一切手续，费用自负，并向大华公司交纳项目管理费用30465元。本项目的一切投资、应缴的各项税费及日常管理由山东天和兄弟房地产开发有限公司负责并承担责任。本项目所形成的一切资产及收益归山东天和兄弟房地产开发有限公司所有，项目的财务管理及收支均由该公司负担并承担责任，大华公司不得以任何名义或形式在本项目上收取双方约定以外的款额。因项目建设及相关环节产生的一切经济纠纷由山东天和兄弟房地产开发有限公司负担并承担责任，双方还约定了其他事项。双方分别在合同上盖章，大华公司法定代表人王学忠及山东天和兄弟房地产开发有限公司法定代表人戚永革分别在合同的法定代表人处签名。
2009年，毛传江是以青岛内园装饰工程有限公司的名义为天和思瑞公司投资干装饰工程，周继宏是青岛内园装饰工程有限公司的法定代表人。被告未支付原告工程款251570元，双方约定以天和家和小区住宅房一套予以抵顶。
2009年1月15日，被告天和思瑞公司与被告大华公司签订定购合同一份，约定被告天和思瑞公司自愿购买被告大华公司高密市东关居委会驻地健康路与长丰街交汇处天和家和小区的房屋，总价款3358170元。合同签订后，双方未确定定购房屋明细，被告天和思瑞公司也未向被告大华公司缴纳房款3358170元。
2010年1月17日，原告以青岛内园装饰工程有限公司的名义给被告天和思瑞公司出具地方税务发票一份，内容：付款方名称潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司项目内容601室工程款金额贰拾伍万壹仟陆佰元整税额肆万伍仟伍佰陆拾元叁角叁分。2010年5月10日，原告以周继宏名义与被告天和思瑞公司签订置换协议，双方同意以上工程款以天和家和小区3号楼601房间置换，面积114.35平方米，单价2200元，总价款贰拾伍万壹仟伍佰柒拾元整（￥251570）。产权人毛传江。被告天和思瑞公司在置换协议的甲方处盖章，毛传江在乙方处签名，案外人周继宏在代表人处签名。
2011年6月11日，被告大华公司与案外人王世香签订商品房现房买卖合同，将涉案的天和家和小区3号楼1单元601室出售给了王世香，并办理了房屋所有权证。
上述事实，有原告提供的置换协议、定购合同复印件、税务发票复印件，被告天和思瑞公司提交的大华公司与与案外人山东天和兄弟房地产开发有限公司签订的关于联合开发高密“天和·家和”项目协议书，被告大华公司提交的大华公司与案外人王世香签订的商品房现房买卖合同及当事人陈述等证据予以证实。
本院认为，根据原告提交的税务发票、置换协议及原告与被告天和思瑞公司的当庭陈述，能够证明原告为被告天和思瑞公司从事装饰工程，被告尚欠原告工程款251570元。为此，原告与被告天和思瑞公司达成置换协议，被告意将涉案房屋抵顶给原告的事实。但被告天和思瑞公司与原告达成置换协议中所涉房屋是依据其与被告大华公司签订的定购合同，该定购合同仅约定了购房的价款，对购房的数量、位置、价格等均未约定，涉案房屋并未体现在该定购合同中，并且约定的购房价款被告天和思瑞公司也并未实际向被告大华公司缴纳，故被告天和思瑞公司的处分涉案房屋的行为缺乏事实和法律依据，系无权处分行为。原告主张与被告天和思瑞公司签订置换协议后，被告天和思瑞公司即交付涉案房屋给原告入住，未提供证据证明。被告天和思瑞公司辩称天和兄弟公司系天和思瑞公司的大股东，天和兄弟公司的法定代表人与天和思瑞公司的法定代表人为同一人，为偿还天和思瑞公司所欠工程款，天和思瑞公司与天和兄弟公司达成口头协议，用天和家和项目的涉案房屋抵顶天和思瑞公司所欠原告的工程款，天和思瑞公司与大华公司签订的订购合同只是为了弥补以上口头协议程序上的不足，未提供证据证明，本院不予采信。综上，被告天和思瑞公司无权将涉案房屋置换给原告，其理应偿付原告的工程款251570元。原告还请求依据商品房预售合同的有关规定由被告承担房屋增值损失274440元，其与被告天和思瑞公司签订的置换协议实际是以物抵债协议，签订的目的旨在实现双方债务的清算，有别于商品房买卖合同，该请求本院不予支持。宜根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条的规定从应付工程款之日按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算利息损失。原告主张被告大华公司返还购房款252570元并承担损失无法律依据，本院不予支持。至于被告大华公司是否有权处分涉案房屋系另外的法律关系，与本案无关。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条，判决如下：
一、被告潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司偿付原告毛传江工程款251570元及利息（自2009年1月15日起按中国人民银行同期贷款利率计息，至判决确定的返还工程款之日止），于判决生效后十日内付清；
二、驳回原告毛传江的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费9060元，诉讼保全费3150元，共计12210元由被告潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。
审 判 长 张 莉
人民陪审员 范美云
人民陪审员 郑立华
二〇一四年十一月二十一日
书 记 员 邱 丽