云南省昆明市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云01民终175号
上诉人（原审被告）昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司。住所地：云南省昆明经开区经开路*号科技创新园*******室。
法定代表人：刘卫高，董事长。
委托诉讼代理人：郑成，系公司工作人员，特别授权代理。
委托诉讼代理人：李顺燕，系公司工作人员，特别授权代理。
被上诉人（原审原告）杨良军，男，1982年7月28日出生，汉族，住安徽省安庆市宿松县，
上诉人昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司（以下简称：螺蛳湾公司）与被上诉人杨良军房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市呈贡区人民法院（2016）云0114民初864号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月16日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月9日对本案公开进行了询问。上诉人杨良军，被上诉人螺蛳湾公司的诉讼代理人郑成、李顺燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
上诉人螺蛳湾公司上诉请求：一、撤销呈贡区人民法院（2016）云0114民初864号民事判决中第一项、第二项、第三项；二、改判驳回杨良军原审的全部诉讼请求；三、本案的一二审费用由杨良军承担。主要事实及理由：一、原审解除《商品房购销合同》的理由不充分，适用法律错误。本案中，螺蛳湾公司是征求过大多数业主迟延交房的意见并协商一致后，发布了延期交房通告，以支付违约金或赠送车位的形式补偿业主迟延交房所遭受的损失。迟延交房的行为并不会导致合同目的不能实现。二、原审法院片面的认为螺蛳湾公司实收购房款641045元，就应当退还641045元，属于认定事实不清，法律关系混乱，显失公平。原审法院认定螺蛳湾公司全额退还购房款，将加重螺蛳湾公司的责任，间接性的免除了杨良军还本付息的义务。本案中螺蛳湾公司还担保了杨良军向银行的贷款，客观上加重了螺蛳湾公司的责任。三、原审判决螺蛳湾公司向杨良军按照合同总价款20%支付违约金，明显过高，显失公平。杨良军并没有证据证明其因延迟交房造成的损失，应当按照同期银行贷款利率计算其损失。
被上诉人杨良军答辩称：一、不同意螺蛳湾公司的上诉意见。螺蛳湾公司应当在2015年9月30日前交房，经合理催告，螺蛳湾公司还是一直没有交房，要求解除合同符合法律规定；二、杨良军贷款之后就将款项全部交给了螺蛳湾公司，给杨良军造成了严重的生活经济压力，螺蛳湾公司应当承担银行利息；三、违约金是合同当中约定的，由于螺蛳湾公司违约解除合同，螺蛳湾公司应当支付违约金。
被上诉人杨良军向原审法院起诉请求判令：一、依法解除杨良军与螺蛳湾公司签订的《商品购销合同》。二、螺蛳湾公司向杨良军返还已付购房款201075元，并按照年利率3.5%支付从2014年8月18日至款项实际支付之日的利息。三、螺蛳湾公司向杨良军支付100000元贷款的利息5475元。四、螺蛳湾公司向杨良军支付合同总价款20%的违约金128215元。五、螺蛳湾公司向杨良军返还因购房缴纳的其他费用26978元（维修基金11956元，契税9616元，印花税321元，工本费85元，焦点爱家卡5000元），并按照年利率3.5%支付从2014年8月18日至款项实际支付之日的利息。六、螺蛳湾公司向杨良军返还已付按揭贷款86252.73元及利息2107.56元，返还未还贷款380000.06元，合计468360.35元，并按照年利率3.5%支付从2014年11月29日至款项实际支付之日的利息。七、本案诉讼费用由螺蛳湾公司承担。
一审法院经审理确认的本案事实是：2014年9月2日，螺蛳湾公司、杨良军签订《商品房购销合同》，约定杨良军作为商品房买受人（乙方），向作为甲方的螺蛳湾公司购买位于洛羊街道办事处小新册社区金山小区二期第11幢第9层901号的房屋一套，合同第六条第3项载明：“买受人首期支付购房总价款的31.37%金额201075元，大写（贰拾万壹仟零柒拾伍元整），付款日期：2014-09-02。其余价款440000（元），大写（肆拾肆万元整），向中国银行昆明市官渡支行贷款支付。乙方于2014年9月17日前办理完毕按揭手续并将该款项足额支付至甲方指定账户。”合同第七条载明：“甲方应于2015-9-30（年月日）前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”第2项载明：“甲方按乙方已付款的0.01%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”螺蛳湾公司、杨良军于当天签订补充协议一份，协议第十七条第2项载明：“若由于甲方原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则甲方应向乙方支付合同总价款20%的违约金。”2014年8月8日，杨良军向螺蛳湾公司支付定金10000元；2014年8月18日，杨良军向螺蛳湾公司支付定金91075元、契税9616元、印花税321元、工本费85元、维修基金11956元；2014年9月2日，杨良军向螺蛳湾公司支付定金100000元；2014年9月12日，杨良军向中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行借款440000元，并于2014年9月16日将该笔款项支付给螺蛳湾公司。
原审法院认为：双方签订《商品房购销合同》及补充协议系双方真实意思表示，双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，杨良军已经依约向螺蛳湾公司交付了全部购房款，螺蛳湾公司应当依约向杨良军履行房屋交付的义务。针对本案第一个争议焦点：杨良军要求解除双方签订的《商品房购销合同》的诉请能否得到支持？原审法院认为，根据双方合同约定，螺蛳湾公司应当于2015年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给杨良军，但是螺蛳湾公司至今尚未履行该义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”由于螺蛳湾公司未依约履行房屋交付义务，且距杨良军起诉的时间已满三个月，同时螺蛳湾公司也已经当庭表示无法确定具体的交房时间，杨良军有权要求解除双方所签的《商品房购销合同》，故对于杨良军的该诉请，原审法院依法予以支持。针对本案第二个争议焦点：杨良军要求螺蛳湾公司返还已付购房款、维修基金等费用并支付违约金的诉请能否得到支持？原审法院认为，结合上文所述，杨良军要求解除双方所签《商品房购销合同》的诉请已经得到原审法院支持，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”杨良军有权要求螺蛳湾公司退还购房款等费用并赔偿损失。杨良军要求螺蛳湾公司退还的款项中包含了已经支付的购房款641075元、契税9616元、印花税321元、工本费85元、维修基金11956元，原审法院对该部分款项依法予以支持。对于杨良军要求螺蛳湾公司支付的相应利息及违约金，原审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”螺蛳湾公司未依约履行房屋交付义务的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任，根据双方补充协议中的约定，由于螺蛳湾公司原因导致合同解除的，应向杨良军支付合同总价款20%的违约金，故对于杨良军要求螺蛳湾公司支付合同总价款20%的违约金128215元的诉请，原审法院依法予以支持。至于杨良军诉请中的利息部分，原审法院认为上述违约金足以弥补杨良军的相应损失，故原审法院对利息部分不予支持。对于杨良军的其他诉请，没有相应事实及法律依据，原审法院不予支持。综上，双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，杨良军已经依约向螺蛳湾公司交付了全部购房款，但螺蛳湾公司未依约履行房屋交付义务，已经构成违约，杨良军有权解除合同并要求螺蛳湾公司承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、杨良军与螺蛳湾公司于2014年9月2日签订的《商品房购销合同》于判决生效之日起解除；二、螺蛳湾公司于判决生效之日起十日内一次性向杨良军退还购房款641075元、契税9616元、印花税321元、工本费85元、维修基金11956元；三、螺蛳湾公司于判决生效之日起十日内一次性向杨良军支付违约金128215元；四、驳回杨良军的其他诉讼请求。原审案件受理费减半收取12231元，由螺蛳湾公司承担。
二审中，各方均未向法庭提交证据。
原审中一审认定的事实与本院二审查证事实一致，本院依法予以确认。
归纳各方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、杨良军与螺蛳湾公司所签《商品房购销合同》是否应当解除？二、螺蛳湾公司是否应向杨良军返还已付购房款、税费等相关费用并支付违约金？
针对争议焦点一，本院认为，双方所签《商品房购销合同》系双方真实意思表示，双方之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，杨良军签订合同的目的按期接受合同约定的房屋，对房屋进行使用或者管理受益，螺蛳湾公司签订合同的目的在于获得房屋对价，杨良军已依约向螺蛳湾公司交付了全部购房款，螺蛳湾公司应当于2015年9月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给杨良军，杨良军于2016年4月7日向法院起诉，但是螺蛳湾公司至今尚未履行交付房屋的义务，经法庭询问，螺蛳湾公司亦未能明确具体的交房时间，致使杨良军按期接受房屋的合同目的不能实现，故杨良军有权要求解除双方所签的《商品房购销合同》，原审法院对此处理正确，本院予以维持。螺蛳湾公司上诉认为螺蛳湾公司是征求过大多数业主迟延交房的意见并协商一致后，发布了延期交房通告，以支付违约金或赠送车位的形式补偿业主迟延交房所遭受的损失。迟延交房的行为并不会导致合同目的不能实现，解除《商品房购销合同》的理由不充分。对于上述主张，螺蛳湾公司未能举证证明杨良军已经同意螺蛳湾延期交房的意见，亦未能证明大多数业主已经同意螺蛳湾公司延期交房，故螺蛳湾公司的上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。
针对本案第二个争议焦点：螺蛳湾公司是否应向杨良军返还已付购房款、税费等相关费用并支付违约金？根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”杨良军要求螺蛳湾公司退还的款项中包含了已经支付的购房款641075元、契税9616元、印花税321元、工本费85元、维修基金11956元，该主张合法有据，螺蛳湾公司在合同解除后应当向杨良军返还上述费用，原审法院对此处理正确，本院予以维持。螺蛳湾公司上诉主张螺蛳湾公司全额退还购房款，将加重螺蛳湾公司的责任，间接性的免除了杨良军还本付息的义务，该主张与螺蛳湾公司一次性收取了杨良军的全部购房款的事实相悖，与杨良军作为借款人还要向银行承担还款责任的事实相悖，故螺蛳湾公司的上述主张无事实及法律依据，本院不予支持。对于杨良军要求螺蛳湾公司支付违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”以及第一百一十四条的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”螺蛳湾公司未依约履行房屋交付义务的行为已经构成违约，应当承担相应违约责任，原审法院依据双方约定判决由螺蛳湾公司应向杨良军支付合同总价款20%的违约金符合双方约定，并无不当，本院予以维持。螺蛳湾公司上诉主张按照合同总价款20%支付违约金，明显过高，显失公平，应当按照同期银行贷款利率计算其损失与双方约定违约责任相悖，与杨良军需要承担在未接房条件下仍需支付各种相应费用的情形相悖，不能成立，本院不予支持。
综上，螺蛳湾公司的上诉请求没有事实及法律依据，本院依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律和判决正确，本院依法予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费24462元，由昆明螺蛳湾国际商贸城创业园开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
本判决送达各方当事人后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期届满后法律规定的期限内向一审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。
审判长 杨 茜
审判员 古维贤
审判员 姚 丹
二〇一七年四月二十八日
书记员 魏 星