安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖07民终49号上诉人（原审原告）：吴安中。上诉人（原审原告）：杨高霞。被上诉人（原审被告）：枞阳县天友置业有限公司，住所地安徽省枞阳县枞阳镇浮山路。法定代表人：汤上庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：左言环，安徽枞城律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇，安徽枞城律师事务所律师。上诉人吴安中、杨高霞因与被上诉人枞阳县天友置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省枞阳县人民法院(2017)皖0722民初2779号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年2月6日公开开庭审理，上诉人吴安中、杨高霞，被上诉人枞阳县天友置业有限公司的委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。吴安中、杨高霞上诉请求：1.依法改判枞阳县天友置业有限公司（以下简称天友公司）赔偿吴安中、杨高霞2017年1月1日至8月31日延迟交房违约金34992元，（按照房屋总价款日万分之三计算，每日应付144元，共计243天）；2.一审吴安中、杨高霞的诉讼请求时间是至起诉之日（2017年8月31日），因双方一直未办理房屋交接手续，直至2017年12月19日才完成房屋交接，现请求二审判决天友公司将2017年9月1日至2017年12月18日的违约金15696元赔偿给吴安中、杨高霞；3.由天友公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定天友公司房屋的附属工程未能及时完工原因是2016年枞阳县发生特大洪水，而天友公司提交的证据只有证据7、8是关于洪水。吴安中、杨高霞庭审中明确提出，证据8落款时间为206年7月8日，属于明显错误，工程师签章也有明显过期现象，有明显伪造痕迹，不能作为证据。一审认定该证据属实，不合逻辑。一审法院根据该证据扣除洪水灾害造成的工期5个月，难以让人信服。2016年洪水是局部影响，没有影响枞阳县进县城的交通要道，也没有影响居民水、电，更没有影响众阳一品的施工建设。众阳一品销售人员霍芳的QQ空间中“说说”所表明的，其房屋建设没有受到洪水影响，一审法院对此证据没有考虑与调查使用。同时，根据合同第6页约定，即使房屋建设受到洪水影响，开发商应该履行告知义务。天友公司在2016年大水期间（2016年7、8月）与之后（2016年11、12月）仍于其他业主签订商品房买卖合同，证明大水没有影响到其施工。同样案情，其他业主提起相同的诉讼，一审法院却有扣除3个月的延误时间，和本案不一致。2017年9月1日立案到12月7日判决，吴安中、杨高霞只参加了一次庭审，没有收到一审法院的任何调查与告知，此案是否超过了法定期限？原审认为吴安中、杨高霞的诉求已经超过延迟交房造成的实际损失，但交通费、误工费均是真实存在。综上所述，请求二审法院依法改判。天友公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。吴安中、杨高霞第二个诉讼请求，不在本案审理范围内，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴安中、杨高霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令继续履行双方签订的《商品房买卖合同》；2.判令天友公司支付延期交房违约金，违约金按房屋价款的日万分之三标准，自2017年1月1日起暂时计算至2017年8月31日止；3.判令天友公司支付因迟延交房造成的其他损失，包括交通费、误工费1000元，装修损失费3000元，精神损失费1000，共计5000元；5.判令天友公司承担案件诉讼费用。原审法院查明：2015年8月30日，吴安中、杨高霞与天友公司签订《商品房买卖合同》，约定购买天友公司开发的众阳一品小区第10幢1单元1301号房屋，房屋总价款480000元，约定付款方式为买受人于2015年8月30日支付前期购房款96000元，余款384000元由买受人在签约后7个自然日内备齐所有资料申请公积金按揭；合同第八条约定出卖人应当在2016年12月31日前依照有关规定，将取得建筑工程竣工验收备案证明、符合合同约定的商品房交付给买受人，同时第九条约定出卖人逾期交房超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已支付房款日万分之三的标准向买受人支付违约金，另外约定买受人行使解除合同权利的期限为解除权发生之日起30日内，逾期视为买受人放弃解除合同及有关权益的权利。合同签订后，吴安中、杨高霞于当日向天友公司交足96000元，并备齐资料申请办理公积金贷款，房款余款384000元在2015年11月29日足额汇入天友公司账户。2016年12月30日，天友公司通知吴安中、杨高霞办理交房手续，但因涉案房屋未能完成竣工验收备案证明、部分附属设施未完工，双方未能完成房屋交接手续。后双方因延迟交房责任的承担未能达成一致意见。另2016年枞阳县发生特大洪水，涉案房屋的附属工程未能及时完工。原审法院认为，依法成立的合同受法律保护。吴安中、杨高霞与天友公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实履行。故对吴安中、杨高霞要求天友公司继续履行《商品房买卖合同》的诉求予以支持。吴安中、杨高霞按照约定交足前期购房款，并在约定期限内完成余款的公积金按揭申请手续，应视为履行了房款支付义务，天友公司未能在约定期限内交付手续齐全的房屋，应承担相应的违约责任。因2016年枞阳县发生特大洪水灾害，此属于不可抗力因素，对天友公司涉案房屋的附属工程后期施工的确造成影响，可酌情扣除洪水灾害造成的工期5个月，即2017年5月31日为房屋交付时间。故天友公司应支付吴安中、杨高霞违约金12960元【2017年6月1日至2017年8月31日，共计3个月，按合同约定日万分之三支付违约金，144元/日】。天友公司其他免除全部违约责任的理由不能成立，依法不予支持。对于吴安中、杨高霞要求支付交通费、误工费、装修材料价格上涨损失及精神损失费的诉求，已超出迟延交房造成的实际损失，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告枞阳县天友置业有限公司继续履行与原告吴安中、杨高霞于2015年8月30日签订的《商品房买卖合同》；二、被告枞阳县天友置业有限公司在判决生效后十日内向原告吴安中、杨高霞支付迟延交房违约金12960元；三、驳回原告吴安中、杨高霞的其他诉讼请求。案件受理费800元，减半收取计400元，由枞阳县天友置业有限公司负担。二审期间，吴安中、杨高霞提供新证据有：1.姚金凤作为原告方与被告天友公司的一份一审判决书半份（因系姚金凤微信发送，只有半份），证明同样的洪水不可抗力造成延迟，在该判决中只认定了扣除三个月。2.竣工验收备案表一份，证明2017年11月23日，涉案房屋的备案表才下来，所以之前天友公司无法达到交房条件。对于以上证据，天友公司质证认为，证据1材料不完整，不具有真实性、合法性，无法质证；对于证据2，对证据的真实性、合法性、关联性没有异议，恰能证明涉案房产在2017年3月5日已经验收合格，2017年11月23日正式颁发竣工验收备案表。天友公司提供新证据有：1.会议纪要一份，证明2017年9月7日涉案房屋已经符合验收条件；2.竣工验收备案表一份，证明涉案房屋在2017年3月5日已经验收合格，2017年11月23日正式颁发竣工验收备案表。对于以上证据，吴安中、杨高霞的质证认为，对于证据1，真实性有异议。证据1内容包含11号楼施工安全防护措施已经到位，11号楼并不存在；合同上规定要符合交房条件，并不是符合验收就等于交房条件。直至今日，地下车库等附属设施没有完工，没有达到交房条件。证据2，真实性没有异议，但不同意天友公司观点，即使有这个表，涉案房屋也没有达到交房条件。对于吴安中、杨高霞质证意见，天友公司补充意见为，证据1中11号楼正在开工建设，所以有第二条施工安全防护措施到位。对于以上双方提供证据，本院认证如下：对于吴安中、杨高霞提供证据2、天友公司提供的证据2，因其真实性双方没有异议，本院予以确认。对于吴安中、杨高霞提供的证据1，其因在裁判文书公开网上无法查到该文书，故庭后申请本院调取该案的完整裁判文书。根据其申请，本院向一审法院调取了（2017）皖0722民初2315号裁判文书（姚金凤诉天友公司商品房预售合同案）。结合法院调取的裁判文书，对于吴安中、杨高霞所提供证据1半份裁判文书的真实性予以确认。双方对于一审己方提交证据，坚持一审证明观点；对于一审对方提交证据，坚持一审质证意见。对于一审查明事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。吴安中、杨高霞与天友公司的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。天友公司在合同约定的交房期限内通知吴安中、杨高霞办理交房手续，但因涉案房屋未能完成竣工验收备案证明，双方未能完成房屋交接手续。故吴安中、杨高霞主张由天友公司承担延期交房违约金，依法有据。关于违约金计算的时长问题，一审判决根据2016年夏季洪水的实际情况，扣除了受不可抗力影响的5个月工期延误时间，符合事实情况和法律规定，应予维持。吴安中、杨高霞上诉称，天友公司一审证据《关于众阳一品二期9#、10#楼基坑及地下室因长期积水需要采取的技术处理的建议》落款时间为206年7月18日，五个工程师签章中有“路昌瑜”的工程师资格签章有效期截止时间为2016年6月，因此该证据系伪造。对于该上诉意见，本院认为，该证据落款时间“206年7月18日”显属笔误，而五位工程师中存在有一位工程师的印章时间上略有超期，尚不能就此认定为整份证据均为伪造。更主要的事实是，2016年夏季枞阳县发生50年一遇的洪水，系众所周知的事实。在建工程因洪水长期浸泡，灾后需要采取相应的技术处理，亦符合一般人的正常认知。因此，一审法院对该证据真实性予以认定，并无不当。至于众阳一品销售人员霍芳在QQ空间里的活动，仅系其个人行为，且亦不能反映事实整体情况。经核实，在天友公司与各业主的交房延迟系列案件中，洪水造成交房延误扣除时间一般均认定为五个月，现吴安中、杨高霞申请法庭调取的（2017）皖0722民初2315号裁判文书（姚金凤诉天友公司商品房预售合同案）中三个月的扣除时间，系个别情况，其裁判结果对本案不具有指导作用。吴安中、杨高霞第二项上诉请求因超出其一审诉讼请求范围，天友公司明确表示不予认可，故对该部分请求，本院不予审理。吴安中、杨高霞可就本部分诉求另行起诉主张。本案因已经适用了合同违约金条款对房屋买受人因延迟交房损失进行救济，故吴安中、杨高霞关于其交通、误工等损害赔偿主张，本院不予支持。吴安中、杨高霞上诉中提出的本案一审适用简易程序，2017年9月1日立案，却与2017年12月8日结案，是否超期审理的问题。经二审审查，系由天友公司提出调解延期申请，经法院内部审判流程系统扣除了15天审理期限，故不存在程序违法。综上所述，吴安中、杨高霞的上诉意见无事实和法律依据，依法不能成立。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人吴安中、杨高霞负担。本判决为终审判决。审判长  黄冬松审判员  查慧凌审判员  张庄女二〇一八年三月二十一日书记员  汪 颖附本案所适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……