连云港市海区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）海商初字第01648号
原告连云港奥维士物业管理有限公司，住所地连云港市海州区大庆东路6号。
法定代表人李金尧，该公司经理。
委托代理人毛善全，该公司法律顾问。
被告姜春诗。
委托代理人严安。
原告连云港奥维士物业管理有限公司（以下简称奥维士公司）与被告姜春诗物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月21日受理后，依法由审判员姜如明独任审判，公开开庭进行了审理。原告奥维士公司的委托代理人毛善全、被告姜春诗的委托代理人严安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告奥维士公司诉称，被告姜春诗是连云港市海州区津华苑小区业主，原告是该小区的物业管理企业。从2011年1月1日起至2014年9月8日止，被告欠原告物业管理费等共计4826元。现诉至法院，请求判令被告给付物业管理费、水费、公共水电费及滞纳金共计4826元，并承担本案诉讼费用。
被告姜春诗辩称，第一、原告的物业管理不到位、不尽责，没有按约履行物业管理义务，不作为使我家的自行车库被撬、阳台被砸、财产被盗；第二、原告的前期协议系格式化的霸王条款，被告认为这个霸王条款不能成立，被告不予认可；第三、原告的物业服务资质证书过期后，不再有物业管理资质，不具有进行相关物业服务的资格。综上，原告无权向被告主张物业管理费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2008年7月17日，津华苑小区为连云港市城建房地产开发有限公司（以下简称城建公司）开发项目，城建公司（甲方）与原告奥维士公司（乙方）签订前期物业委托合同，委托奥维士公司对津华苑小区进行物业管理，约定的主要内容为：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。服务的范围：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、智能化系统、水泵房、门面广场、消防设施设备、采暖管网设备、电梯等；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、池井、自行车棚、停车场等；公共绿地、花木、建筑小品等的养护与管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，包括巡视、门岗执勤等；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动等。负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、设备维护运行费、共用电费、业主水费代收代交等。委托管理期限为一年，自2008年7月12日起至2009年7月13日止。乙方须按下列约定，实现目标管理（按照市级优秀住宅示范小区标准执行）：房屋外观良好，设备运行良好，房屋及设施、设备的维修、养护完好，公共环境良好，绿化成活率90%，交通秩序顺畅，保安详见连价服字（2005）18号附件同等收费标准执行，急修30分钟到位，12小时内修复，小修24小时，业主和物业使用人对乙方的满意率达到95%等。本物业的物业服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取，小区的公用水电费按每户300元收取，多退少补。房屋共用部位的小修、养护费用由乙方承担，大中修费用，保修期后按有关规定执行，更新费用，由保修期后按有关规定执行。房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担，大中修费用，乙方申请维修基金承担，更新费用，乙方申请维修基金承担。合同中还对其他事项进行了约定。
被告姜春诗系津华苑小区B1号楼2单元102室业主，房屋建筑面积为96.07平方米。被告姜春诗入住津华苑小区后，因物业服务质量问题多次向连云港市房管局等相关部门进行投诉原告奥维士公司。2011年12月19日，经连云港市房管局物管处、盐河社区等部门调解，被告姜春诗与原告奥维士公司达成谅解，由原告奥维士公司出具关于津华苑小区B1号楼2单元102号住宅问题处理意见书，该意见书主要内容为：奥维士公司研究决定将该户业主所欠及应交截止到2012年4月10日的物业费、公共水电费，截止到2011年12月12日的自来水费，与该户要求我公司补偿的费用相抵，双方各不相欠，此后不再提及所反映问题，所投诉事情处理完毕。具体明细为2011年全年物业管理费1083元、2012年1月1日至2012年4月10日物业费288.3元、2012年1月1日至2012年4月10日公共水电费55.66元、2010年6月10日至2011年12月12日自来水费（113吨-34吨）＊2.76元=218.04元，共计1600元。此处理意见书的尾部还有连云港市房管局物管处处长滕步齐注情况属实，以此为据，不得更改，并滕步齐签名。另根据约定，津华苑小区业主的水费由原告代收，原告为被告姜春诗按每吨2.76元共计垫付了166吨的水费458.16元，扣除上述处理意见书中冲抵的（113吨-34吨）=79吨水费218.04元，原告实为被告姜春诗垫付了（166吨-79吨）=87吨，计垫付水费240.12元。
另查明，奥维士公司于2014年9月8日退出津华苑小区的物业管理。2014年9月9日，津华苑小区物业服务由奥维士公司更换为连云港钰鑫物业服务有限公司，连云港市津华苑小区第一届业主委员会发布通知，主要内容为：2014年9月8日之前发生的物业相关一切费用，请各位业主于9月30日积极与前期物业结算，2014年9月9日起产生的物业相关的一切费用向连云港钰鑫物业服务有限公司缴纳。
上述事实，有当事人的陈述以及原告举证的资质证书、物业服务合同、代交公用水费发票、业主委员会通知、明细表及被告提供的交接证明函、公共设施损坏报告、照片、处理意见书等证据予以证实。
本院认为，城建公司与奥维士公司签订的前期物业委托合同，系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效。在城建公司与奥维士公司签订的前期物业委托合同到期后，奥维士公司在津华苑小区继续提供物业管理服务。被告姜春诗作为津华苑小区业主，应当根据前期物业委托合同的约定交纳物业服务费用。根据双方前期物业委托合同和原告奥维士公司出具关于津华苑小区B1号楼2单元102号住宅问题处理意见书，被告姜春诗应交的物业服务费用应从2012年4月10日计算至2014年9月8日，其应交物业服务费为96.07平方米×0.9元／月×29月=2507元。但根据被告提供的证据证实，原告奥维士公司物业服务期间管理服务不到位，本院酌定物业费扣减50%，即物业费应为2507元×50%＝1254元。关于原告奥维士公司主张水费的诉求，根据物业服务合同的约定，原告奥维士公司在垫付业主水费后，可以要求业主给付垫付的水费。原告主张的水费分别为按每吨3.3元、3.0元计算，但根据原告代缴水费的价格为每吨2.76元，故水费应当按每吨2.76元计算，被告姜春诗应当支付原告垫付的87吨（166吨-79吨）水费240.12元。关于原告主张的公共水电费533元，应冲减处理意见书中的55.66元，在冲减后，被告姜春诗应当支付原告公共水电费477.34元。上述费用共计1972元（1254＋240.2＋477.34），被告应当给付原告。关于被告辩称原告资质过期，其无需向原告缴纳物业管理等费用。本院认为，本案属民事纠纷，相关部门依职权对原告资质的审验属行政管理范畴，不在本院审理范围。原告实际提供了物业管理，被告接受了该服务后，应当向原告缴纳相应的物业管理费用。对被告的该辩解意见，本院不予支持。综上，依照《物业管理条例》第三十五条、第四十二条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
被告姜春诗于本判决生效后十日内给付原告连云港奥维士物业管理有限公司物业服务费、垫付水费等合计1972元。
如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务的，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元（原告已预交），由被告负担，于给付上述物业费时一并给付原告。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费50元，连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。
审判员 姜如明
二〇一五年二月十日
书记员 李小红
法律条文及上诉须知附录
一、法律条文
（一）《物业管理条例》
第三十五条：业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
（二）最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
（三）《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。
二、上诉须知
根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：
当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。
上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。
本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。