福建省厦门市翔安区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）翔民初字第738号
原告厦门火炬集团物业管理有限公司，住所地厦门火炬高新区火炬园服务楼。
法定代表人王卫杰，董事长。
委托代理人王昊岑、李水发，公司职员。
被告厦门福荣兴电器设备有限公司，住所地厦门市火炬高新（翔安）产业区翔安西路8071号。
法定代表人陈聪福。
委托代理人邵建新、蔡伟超，福建联合信实律师事务所律师。
原告厦门火炬集团物业管理有限公司因与被告厦门福荣兴电器设备有限公司物业服务合同纠纷一案，于2014年4月4日向本院提起诉讼。本院于2014年4月4日立案受理后，依法由审判员江自奋适用简易程序公开开庭进行了审理�原告厦门火炬集团物业管理有限公司的委托代理人王昊岑、李水发及被告厦门福荣兴电器设备有限公司的委托代理人邵建新、蔡伟超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告厦门火炬集团物业管理有限公司诉称，2008年7月4日，原告与被告签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定被告将其购买的厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期翔安西路8071号厂房E2层委托原告负责物业管理。物业建筑面积13292.95平方米，综合管理服务费按照0.5元／月／平方米（币种人民币，下同）的标准收取，公共维修金按0.2元／月／平方米收取。双方还就公摊水电费及特约服务费进行了约定。被告应于每月5日前向原告交纳当月综合管理服务费及其他相关费用。逾期者，从逾期之日起每日按应付未付金额的千分之三向原告交纳滞纳金。双方于协议中约定：若协议项目成立的业主大会或业主委员会聘请其他物业公司，并由被告与新的物业公司签订物业服务协议的，则双方所签订的协议自新的物业合同生效之日起终止。按照此约定，火炬（翔安）产业区通用厂房二期至今尚未成立业主大会或业主委员会，则原被告双方签订的物业服务协议仍然有效。
被告长期拖欠上述费用，综合管理服务费自2009年4月至2014年3月积欠358909.65元，公共维修金自自2009年4月至2014年3月积欠143563.86元，公摊水电费自2011年1月至2014年3月积欠11563.31元。虽经原告无数次各种方式催讨，但被告却拒不支付。因此，原告厦门火炬集团物业管理有限公司请求法院判决：1、判令被告立即向原告支付自2009年4月起至2014年3月止的综合管理服务费358909.65元、公共维修金143563.86元、公摊水电费11563.31元，以上共计514036.82元。2、判令被告立即向原告支付逾期付款违约金。（违约金以514036.82元为基数，按照日千分之三的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止。）3、本案诉讼费用由被告承担。
被告厦门福荣兴电器设备有限公司辩称，一、原告未依法、依约尽到合理的物业管理服务义务，其行为违反了相关法律以及物业管理服务协议之约定。根据答辩人所提供的“现场照片”证据可以看出，在原告所提供的物业服务区域内不论是卫生环境或是生产环境都十分恶劣。在答辩人的厂区内随处可见各种生活垃圾与工业垃圾。厂区内树叶、泥土、砂石等废物随意堆积，杂乱无章，无人清理；各种车辆、建筑用料随意停放、随意堆积，更是无人管理。这种种因素致使答辩人的厂区环境长期处于脏、乱、差的状态。并且在答辩人的厂房内，早已出现墙体开裂、粉刷脱落等现象，但原告也是长期置之不理，不尽维修维护墙体之责任；在答辩人厂区�边，更有违反行政法规擅自搭盖违章建筑的行为。根据原、被告双方所签订的《物业管理服务协议》第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第十条之规定可知，原告之不作为已严重违反了合同约定，系违约行为。根据《物业管理条例》第四十六条、第五十条以及《福建省物业管理条例》第三十六条、第四十二条等规定可知，原告之行为亦与法律之规定相悖。二、在原告未履行其义务之前，答辩人有权拒绝支付相应的综合管理服务费。由于原告未尽合同约定之义务，其行为已严重违反合同约定。因此，根据《民法通则》第六十六条之规定，答辩人在原告未充分履行其义务前有权拒绝支付的相应的综合管理服务费。综上，答辩人请求法院依法驳回原告所有诉求。
经审理查明，2008年7月4日，原告厦门火炬集团物业管理有限公司与被告厦门福荣兴电器设备�限公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，合同约定被告厦门福荣兴电器设备有限公司将其位于厦门火炬（翔安）产业区通用厂房二期翔安西路8071号厂房E2层委托原告厦门火炬集团物业管理有限公司进行物业管理，建筑面积13292.95平方米，委托管理事项包括：规划红线内属物业管理范围的市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外排水管道、化粪池、沟渠、池、路灯、停车场、绿化带、雨（污）水井等。管理区域内公共环境，包括公共场所的保洁卫生、生活垃圾的收集、清运、四害的消除等。管理区域内车辆停放及交通秩序的维持。公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。厂房装饰装修的管理。物业档案资料管理。公共绿化及建筑小品等的养护和管理。综合管理服务费为0.5元／月／平方米收取。公共维修金为0.2元／月／平方米收取。双方还就公摊水电费及特约服务费进行了约定。被告每月5日前须向原告交纳本月综合管理服务费及相关费用，逾期者从逾期之日起每日按欠费的千分之三向原告交纳滞纳金。双方还约定若协议项目成立的业主大会或业主委员会聘请其他物业公司，并由被告与新的物业公司签订物业服务协议的，则双方所签订的协议自新的物业合同生效之日起终止。
合同签订后，原告依约提供物业服务。被告支付原告合同签订之日至2009年3月和2011年7月-2011年12月综合管理服务费和公共维修金，2009年4月-2014年3月（除2011年7月-2011年12月）综合管理服务费和公共维修金被告未支付。被告支付原告合同签订之日至2010年12月公摊水电费，2011年1月-2014年3月公摊水电费11563.31元被告未支付。原告多次向被告催缴，被告未予支付。原告遂于2014年4月4日向本院提起诉讼，提出如上诉�请求。
同时查明，火炬（翔安）产业区通用厂房二期至今尚未成立业主大会或业主委员会。综合管理服务费实际按0.4元／月／平方米收取，公共维修金实际按0.1元／月／平方米收取。
另查明，被告委托原告进行物业管理的厂房东面和西面存在有违章搭盖建筑物将原有的通道破坏，被告向原告反映，原告虽有向城管部门反映，但至今没有解决。另外，厂区四周垃圾没有及时清理，存在脏、乱、差现象。
上述事实，有原告提供的《前期物业管理服务协议》、入伙通知书及物品领取清单、缴费通知及缴费通知单签收记录、律师函及快递签收记录、温馨提示等，本院组织现场勘验照片及到庭当事人在法庭上的陈述笔录等证据在案为据，这些证据已经开庭质证，并经本院审核，可以采信。
本院认为，被告厦门福荣兴电器设备有限公司与原告厦门火炬集团物业管理有限公司之间的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应认定为有效合同，双方理应依据合同约定履行合同义务。被告委托原告进行物业管理的厂房东面和西面存在有违章搭盖建筑物将原有的通道的破坏，被告向原告反映，原告虽有向城管部门反映，但至今没有解决。另外，厂区四周垃圾没有及时清理，存在脏、乱、差现象。说明原告提供的物业服务存在瑕疵，故原告要求被告支付合同约定的全额综合管理服务费依据不足，本院不予支持。根据本案的实际情况，本院酌情确定由被告支付原告2009年4月-2014年3月（除2011年7月-2011年12月）综合管理服务费358909.65元的60%（实际收取7.5折），即215345.79元。原告要求被告支付合同约定的全额公共维修金143563.86元，因原告向被告实际收取和缴费通知、律师函都是按0.1元／月／平方米收取，故被告应向原告支付2009年4月-2014年3月（除2011年7月-2011年12月）公共维修金71781.93元。另，公摊水电费是业主使用房屋所形成的费用，原告代被告垫付2011年1月-2014年3月公摊水电费11563.31元后，被告有义务向原告支付该费用。据此，上述物业管理服务费用共计298691.03元。原告要求被告支付支付逾期付款违约金，因日千分之三的标准过分高于银行同期同类贷款利率，因此本案滞纳金宜根据原告的实际损失按银行同期同类贷款利率计算，自原告起诉之日，即2014年4月4日开始计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：
一、被告厦门福荣兴电器设备有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告厦门火炬集团物业管理有限公司支付综合管理服务费人民币215345.79元、公共维修金人民币71781.93元、公摊水电费11563.31元，以上共计298691.03元及滞纳金（滞纳金以人民币298691.03元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2014年4月4日起计至判决确定的付款之日止）。
二、驳回原告厦门火炬集团物业管理有限公司的其余诉讼请求。
被告厦门福荣兴电器设备有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币8940元，因适用简易程序审理，减半收取人民币4470元，由原告厦门火炬集团物业管理有限公司负担人民币1580元，由被告厦门福荣兴电器设备有限公司负担人民币2890元，款均限于本判决生效�日交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。
审 判 员 江自奋
二〇一四年六月二十五日
书记员（代） 林惠梅
附本案所适用法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位�纳。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
前款规定的期间，从法律文书�定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。