重庆市第一中级人民法院
行 政 判 决 书
（2015）渝一中法行终字第00485号
上诉人（原审被告）重庆市合川区国土资源和房屋管理局，住所地重庆市合川区希尔安大道中段。
法定代表人张德建，局长。
委托代理人朱萨，重庆市合川区国土资源和房屋管理局干部。
委托代理人明小飞，重庆嘉陵律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）重庆德润房地产开发有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路13号7-3。
法定代表人陈林，总经理。
委托代理人牟瑞勋，重庆道吉律师事务所律师。
原审第三人重庆市合川区人民政府盐井街道办事处，住所地重庆市合川区盐井街道新药铺街17号。
法定代表人唐冬梅，主任。
原审第三人李玉和，居民。
原审第三人合川市盐井建材一厂，住所地重庆市合川市盐井镇回龙村。
法定代表人熊晓东。
上诉人重庆市合川区国土资源和房屋管理局（以下简称合川土房局）与被上诉人重庆德润房地产开发有限公司（以下简称德润房产公司）因房屋登记行政行为一案，不服重庆市北碚区人民法院（2014）碚法行初字第00057号行政判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月31日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明以下事实：被诉（2011）字第02××96号《房地产权证》所涉土地和房屋分属合国有（90）字第10684号国有土地使用证、合市字第16708号房屋所有权证所载，计有划拨土地使用权8057㎡，非住宅房屋417㎡，原始权利人为合川市盐井建材一厂（以下简称盐井建材厂）。2010年12月16日，重庆市合川区人民政府依法批准将该宗划拨用地以出让方式由德润房产公司购得。2011年2月25日，李玉和委托李登平以德润房产公司名义提交《重庆市土地房屋权属登记申请书》，申请事由为“房屋买卖、转移登记”。同时一并提交德润房产公司《企业法人营业执照》、法定代表人陈林身份证复印件、授权委托书、李登平身份证复印件、2005年4月23日债务抵偿协议（甲方：盐井建材厂，乙方：长城资产公司）、2006年11月22日《土地房屋资产转让协议》（甲方：长城资产公司，乙方：德润房产公司）、2011年1月4日《建设用地使用权出让合同》（出让人：合川土房局，受让人：德润房产公司）、盐井建材厂建设用地《勘测定界报技术报告书》等资料。合川土房局经审核，于2011年3月31日颁发204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》，将原属盐井建材厂的土地和部分房屋转移登记至德润房产公司名下。同年4月1日，李登平领取了204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》。后又因李玉和申请办理房屋转移登记，204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》被注销。
还查明，2014年4月28日，安莉包装公司以确认《关于以土地房屋抵偿债务的协议》、《补充协议》合法有效事由将合川盐井建材厂、德润房产公司、重庆市合川区人民政府盐井街道办事处（以下简称盐井街道办）诉至重庆市合川区人民法院，该案同日被受理。
还查明，2011年3月31日《重庆市土地房屋权属登记审核表》、2011年1月4日《重庆市合川区国有建设用地使用权出让合同》、2011年1月4日《委托书》、2006年11月22日《土地房屋资产转让协议》上加盖“重庆德润房地产开发有限公司”鲜章与20150064-Y01号样本（德润房产公司于2013年12月25日提供的“重庆德润房地产开发有限公司500****799705”印文）不同一。2005年4月23日《债务抵偿协议》上长城资产公司鲜章印文不是长城资产公司于2009年12月11日至2011年7月14日期间所使用的印章所盖印，也不是该公司于2010年7月15日后所使用的印章所盖印。2013年5月20日，李玉和因涉嫌伪造公司印章案被重庆市合川区公安局立案侦查，该案至今未决。
另查明，因盐井建材厂未按规定参加年检，重庆市工商行政管理局合川区分局于1998年10月5日对该企业予以行政处罚，决定吊销营业执照，该企业未办理注销登记。
根据2004年《重庆市土地房屋权属登记条例》（下称《条例》）第六条，合川土房局具有办理土地房屋权属登记的职权。
一审法院经审理认为，本案争议的焦点在于：一、本案德润房产公司起诉是否超过起诉期限？二、与本案相关民事纠纷、刑事案件尚未审理终结时，本案能否直接对被诉行政行为合法性进行审查？三、涉嫌合川土房局办理房地产权登记时是否对申请人身份的审查尽到审核义务？
一、本案德润房产公司的起诉是否超过起诉期限？
德润房产公司称其从不知道盐井建材厂的被诉土地和房屋被错误登记至自己名下，直至收到安莉包装公司诉盐井建材厂、德润房产公司、盐井街道办的《民事诉状》及（2014）合法民初字第03397号《民事案件受理通知书》，才于2014年4、5月知道被诉登记行为。德润房产公司于2014年5月提起本案诉讼，故德润房产公司起诉未超过起诉期限。由于204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》办证过程中，均系李玉和委托李登平以德润房产公司名义办理，所使用德润房产公司印章经鉴定与20150064-Y01号样本不同一，可推定德润房产公司对此并不知情，故而对合川区土房局辩称的德润房产公司起诉超过起诉期限不予支持。
二、与本案相关民事纠纷、刑事案件尚未审理终结时，本案能否直接对被诉行政行为合法性进行审查？
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。影响行政诉讼中止的因素是当事人认为房屋登记的基础行为无效或者应当撤销。本案德润房产公司方提起本次行政诉讼，并非是认为“房屋登记的基础行为无效或者应当撤销”。另，人民法院对被诉行政行为进行司法审查是对房地产权属登记机关办理登记是否合法进行法律上的评判，关键是审查申请材料是否基本齐备、权属来源是否合法、申请登记内容是否与提交资料证明的内容及土地房屋实际状况一致、权属有无争议、是否尽到合理审慎义务，等等。故而，与本案相关民事纠纷虽未审理终结，并不影响一审法院对被诉行政行为的合法性进行审查。
关于李玉和涉嫌刑事犯罪，本案是否应中止审理的问题。同理，行政诉讼是对被诉行政行为的合法性进行审查，即根据登记机关作出登记行为时所依据的事实证据和所履行的行政程序，判断确定被诉登记行为是否符合有关行政法律规定。根据本案现有事实证据，基本能够确定行政机关的责任。如果案件因涉及刑事犯罪而中止，由于刑事案件自2013年5月20日起即被公安机关立案侦查，至今该案仍处于未决状态，而涉及本案的诉争房屋行政管理关系不宜长期处于不稳定状态，故而，本案不宜中止审理。
三、合川区土房局办理房地产权登记时是否对申请人身份的审查尽到审核义务？
根据《条例》第十三条规定，如果申请人以“房屋买卖、转移登记”为由申请办理产权变更登记，应该由“变更前权利人”及“变更后权利人”共同申请或依法委托一方申请。而在《重庆市土地房屋权属登记申请书》中，仅有德润房产公司一方申请并盖章。关于合川区土房局所辩称的“《债务抵偿协议》第三条明确了长城资产公司获得对盐井建材厂土地房屋处置权，《土地房屋资产转让协议》第一条第1项约定长城资产公司将其从盐井建材厂受让的土地使用权和房屋产权等资产全部转让给德润房产公司。盐井建材厂将相关土地使用权证和房屋所有权证原件交予长城资产公司，后长城资产公司直接把二证给予德润房产公司李登平。李登平来办证构成对盐井建材厂的表见代理”的理由。根据《条例》第十四条规定，申请人可以委托代理人申请土地房屋权属登记。代理人应当向登记机构提交代理人的有效身份证件和委托书，并对委托书的真实性、合法性负责。而合川土房局在本案中并没有举示盐井建材厂主体信息资料及授权委托书，不能认定盐井建材厂委托李登平办理房地产权属登记。故而，在涉案房屋的原权利人盐井建材厂并未到场，也未委托代理人到场办理相关的变更登记手续的情形下，合川土房局办理此次变更登记程序违法。
因此，虽然从卷宗中材料来看，无论是长城资产公司印章还是德润房产公司印章，外观上与二公司真实印章十分近似，合川土房局作为房屋登记机关确实难以辨别真伪。合川土房局在办理转移登记时亦按照《条例》第三十六条要求审核了（一）原土地房屋权属证书；（二）证明土地房屋权属发生转移的资料；（三）土地房屋测绘报告；（四）根据登记操作规程、技术规范应当提交的其他有关资料，但因被诉房屋登记行为档案中李玉和以不正当手段实质上取得了涉诉房地产权利，且合川土房局对“变更前权利人”身份的审查未尽到审慎义务，产生了本案发证有误的后果，被诉登记行为本应依法撤销。但由于被诉房地产权证已经注销，不具有可撤销内容，判决确认重庆市合川区国土资源和房屋管理局于2011年3月31日为重庆德润房地产开发有限公司颁发204房地证2011字第02××96号《重庆市房地产权证》的具体行政行为违法。
上诉人土房局不服一审判决，向本院提起上诉称：一、李登平不是受李玉和的委托，而是作为德润房产公司的代理人办理转移登记；二、李玉和在庭审中的证言相互矛盾，依法不足以采信；三、重庆市公安局物证鉴定中心渝公鉴（文）[2015]64号《鉴定文书》系李玉和涉嫌伪造印章罪的刑事案件中的证据，不能据此认为上诉人未尽到审慎义务；四、因李玉和涉嫌伪造公章罪现处于人民检察院审查起诉阶段，对于李玉和伪造印章的犯罪事实、动机等尚没有生效刑事判决书予以确认，所以应当中止诉讼；五、盐井建材一厂和德润房产公司、安莉公司之间签订的《关于以土地房屋抵偿债务的协议》是安莉公司、德润房产公司和盐井建材一厂之间的民事争议，应当先行处理民事争议，所以本案行政诉讼应当中止；六、德润房产公司的起诉超过了法定起诉期限。
被上诉人德润房产公司、原审第三人盐井街道办事处、原审第三人李玉和和原审第三人盐井建材厂未提交书面答辩状。
被上诉人德润房地产公司在法定期限内向一审法院提交并举示了以下依据、证据：
第一组证据：1.2014年4月28日安莉包装公司与盐井建材厂、德润房产公司、盐井街道办民事起诉状1份；2.（2013）No：7322696509《非税收入一般缴款书（收据）4》；3.2014年4月28日重庆市合川区人民法院（2014）合法民初字第03397号《民事案件受理通知书》。
第二组证据：1.错误登记至德润房产公司名下204房地证2011字第02××96号《房地产权证》；
第三组证据：1.2006年9月16日《不良资产转让协议》甲方：长城资产公司（转让方），乙方：德润房产公司（受让方），含附件一转让债权清单、附件二转让抵债物权清单、附件三转让抵债股权清单；2.2008年3月31日《关于以土地房屋抵偿债务的协议》甲方：德润房产公司，乙方：盐井建材厂；丙方：安莉包装公司，内容为：“盐井建材厂以人民币30万元整的价格将涉案房屋和土地使用权转让给安莉包装公司，安莉包装公司将其应支付给盐井建材厂的转让价款直付德润房产公司，以抵偿盐井建材厂欠德润房产公司的债务”；3.2008年3月31日《收条》，内容为：“德润房产公司收到安莉包装公司支付的购买盐井建材厂的土地使用权和房屋产权的资产转让价款人民币现金30万元整”；4.《长城资产公司债权转让公告》，内容为“长城资产公司已于2006年11月22日将其拥有的对重庆毛巾厂等124户企业的主、从债权（企业名称及债权金额明细清单附后）依法转让给德润房产公司。上述债权转让后，由德润房产公司行使债权人的一切权利。”其中121号即为德润房产公司受让的盐井建材厂的债权。5.2010年6月11日《补充协议》甲方：盐井街道办，乙方：安莉包装公司。
第四组：1.合市字第16708号、合市字第1609号、合市字第16710号、合市字第16711号、合市字第16717号、合市字第16719号、合市字第16720号《房屋所有权证》。
第五组：1.2012年6月18日李玉和《说明》一份；2.合川区人民法院（2012）合法行初字第00053号《案件移送函》、合川区公安局《立案决定书》（合公草街立字[2013]3901号）。3.重庆市合川区人民法院行政审判庭询问笔录3份（李玉和2份，王方良1份）；4.渝公鉴（文）[2014]33号、渝公鉴（文）[2013]345号《重庆市公安局物证鉴定中心鉴定书》。
第六组：盐井建材厂的工商档案。
上诉人合川区土房局在法定期限内向一审法院提交并举示了以下证据：
1.2011年3月31日《重庆市土地房屋权属登记审核表》；2.2011年2月25日《重庆市土地房屋权属登记申请书》；3.附图2页；4.2010年11月10日《盐井建材厂建设用地勘测定界技术报告书》（共10页）；5.2010年12月16日《重庆市合川区人民政府关于重庆德润房地产开发有限公司划拨土地补办出让手续批复》（合川府地〔2010〕176号）；6.2011年1月4日合同编号：渝地（2011）划转合字（合川）第1号《重庆市合川区国有建设用地使用权出让合同》（补办类）共9页；7.2006年11月22日《土地房屋资产转让协议》（甲方：长城资产公司，乙方：德润房产公司）共3页；8.2005年4月23日《债务抵偿协议》（甲方：盐井建材厂，乙方：长城资产公司）；9.2006年10月8日（2006）渝证字第21023号《公证书》（包含《重庆日报》2006年4月30日1版《长城资产公司资产处置公告》）共6页；10.2011年2月25日《合川区房地产产权产籍监理所预审通知单》；11.德润房产公司2011年1月4日给李登平的《委托书》；12.2010年11月10日盐井街道办《关于房屋土地的“证明”》；13.德润房产公司《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、陈林身份证复印件、李登平身份证复印件；14.（2010）No.7552691957《非税收入一般缴款书（收据）4》复印件；15.（201115）渝地契证电：No.0000904、（201115）渝地契证电：No.0000924《重庆市契税缴税证明》；16.《销售不动产统一发票（代开）办证联》（发票号码：00189707、00189708）；17.原盐井建材厂合国用（90）字第10684号《国有土地使用权证》、合市字第16708号《房屋所有权证》；18.204房地证2011字第02××96号《房地产权证》；19.德润房产公司2011年1月4日给李登平的《委托书》；20.（2012）合法行初字第00053号《行政裁定书》（中止）；21.（2012）合法行初字第00053号《行政裁定书》；22.李登平在领证登记簿上的签字（2011年4月1日）。
一审法院依职权调取了如下证据：
1.重庆市工商行政管理局合川区分局2014年10月20日出具《关于合川市盐井建材一厂工商登记情况的回函》，证明盐井建材厂被吊销营业执照，未办理注销登记。
2.李玉和讯问笔录七份。
3.2014年12月12日李玉和质证笔录。
4、2015年3月17日重庆市公安局物证鉴定中心渝公鉴（文）[2015]64号《鉴定文书》。
原审第三人盐井街道办和原审第三人盐井建材厂在法定期限内未向一审法院举示证据。
上述证据已依法随案移送本院，经审查，一审法院对证据和事实的认定正确，本院依法予以确认。
本院认为，根据《条例》第十三条规定，申请人以“房屋买卖、转移登记”为由申请办理产权变更登记，应该由“变更前权利人”及“变更后权利人”共同申请或依法委托一方申请。而本案在《重庆市土地房屋权属登记申请书》中，仅有德润房产公司一方申请并盖章。同时，根据《条例》第十四条规定，申请人可以委托代理人申请土地房屋权属登记。代理人应当向登记机构提交代理人的有效身份证件和委托书，并对委托书的真实性、合法性负责。而合川土房局在本案中并没有举示盐井建材厂主体信息资料及授权委托书，不能认定盐井建材厂委托李登平办理房地产权属登记。故而，在涉案房屋的原权利人盐井建材厂并未到场，也未委托代理人到场办理相关的变更登记手续的情形下，合川土房局办理此次变更登记程序违法。
虽然从卷宗中材料来看，无论是长城资产公司印章还是德润房产公司印章，外观上与二公司真实印章十分近似，合川土房局作为房屋登记机关确实难以辨别真伪。上诉人在办理转移登记时亦按照《条例》第三十六条要求审核了（一）原土地房屋权属证书；（二）证明土地房屋权属发生转移的资料；（三）土地房屋测绘报告；（四）根据登记操作规程、技术规范应当提交的其他有关资料。但因被诉房屋登记行为档案中李玉和以不正当手段实质上取得了涉诉房地产权利，且合川土房局对“变更前权利人”身份的审查未尽到审慎义务，产生了本案发证有误的后果，被诉登记行为本应依法撤销。但由于被诉房地产权证已经注销，不具有可撤销内容，一审判决确认被诉行政行为违法正确。
综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元由上诉人重庆市合川区国土资源和房屋管理局负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 刘兴旺
代理审判员 罗 红
代理审判员 景 象
二〇一五年十一月二十五日
书 记 员 叶长华