广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终2599号
上诉人（原审原告）：杨成艺，男，住所地：广东省电白县。
委托代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师。
委托代理人：刘向兴，广东鑫涌律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告）：温鑫，男，住所地：广东省深圳市罗湖区。
法定代理人：朱秀娥，女，住所地：广东省深圳市罗湖区,系被上诉人母亲。
委托代理人：刘森，广东华商律师事务所律师。
原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地：深圳市福田区。
法定代表人：李耀智。
委托代理人：周青林，女，住所地：湖北省浠水县，该公司职员。
上诉人杨成艺因与被上诉人温鑫、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称，“中原公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1336号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。
杨成艺原审诉讼请求：一、解除杨成艺、温鑫签订的房产买卖合同，温鑫向杨成艺返还定金8万元，温鑫向杨成艺支付35.42万违约金；二、温鑫承担本案全部诉讼费用。
原审法院审理查明：2014年4月18日，温鑫办理公证委托书，委托朱秀娥办理申请赎楼贷款、收取款项、办理资金监管手续、转卖涉案房产、签署《房地产买卖合同》等，代理期限为2014年4月18日至2017年4月18日。
2015年4月19日，杨成艺（甲方、买方）与温鑫（乙方、卖方）的代理人朱秀娥签订《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区XX路XXXX苑XX阁XXX物业，建筑面积为54.39平方米，房地产证号为XXXXXXXX**，房地产性质用途为住宅；转让成交价为人民币1771000元，该转让成交价不含税费，因本次交易所产生的税费根据本合同第八条之约定各自承担；买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金人民币8万元；买方向银行按揭贷款支付约定楼款，买方须于2015年5月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号中，买方须于2015年5月10日之前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需配合买方申请按揭银行提供所需卖方资料及相关文件并签署按揭银行要求的法律文件，抵押贷款金额以银行承诺的为准；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起三日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；该物业没有租约；第八条【税费承担】按政府及有关规定，买卖双方需支付税费有：（1）营业税；…（14）因提前还贷卖方按揭银行证收的罚息、违约金及相关费用；（15）产权查档费；（16）赎楼公证费；（17）评估费；…（20）赎楼担保费和短期利息…经协商，卖方自愿支付上述全部项；双方协商同意在定金或首期款中预留人民币5000元做为交楼押金；如买方或卖方未按照合同约定期限履行义务，违约方应以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；逾期履行义务超过5个工作日，守约方有权解除合同并可要求违约方支付转让成交价20％的违约金或选择定金罚则；备注：（1）该物业附带部分家私电器转让，其价值已包含转让成交价内；（2）在买卖双方到国土局过户前，买方须提前将人民币121000元另行支付给卖方。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。
同日，杨成艺、温鑫双方签订《确认书（价格变更）》，约定卖方于2015年4月19日与买方签署《二手房买卖合同》，出售物业，成交价为人民币165万元，本次房产交易计税价格确定方式为核定方式。
合同签订当日，杨成艺向温鑫支付定金人民币8万元，温鑫出具收款收据，其中5000元交楼押金存于中原公司处。
2015年4月20日，温鑫办理公证委托书，委托深圳市XXXX担保有限公司、毛某某等人办理赎楼等手续。
2015年5月8日，杨成艺（甲方、买方）、温鑫（乙方、卖方）与中国XX银行股份有限公司深圳XX支行（丙方）签订《二手楼交易资金监管协议》，约定甲乙双方监管资金人民币42万元，将交易资金委托给丙方进行监管，监管期限自交易款项划入丙方指定监管账号之日起90天内。同日，杨成艺将人民币42万元存入监管账户。中国XX银行股份有限公司深圳市分行向杨成艺出具了《二手楼按揭贷款确认书》，承诺向杨成艺发放115万元的贷款。
原审庭审过程中，温鑫申请证人蒋某某出庭作证，蒋某某系中原公司的工作人员，具体办理了涉案房产的交易过程。
蒋某某陈述，房屋的成交价为人民币165万元，121000元指的是过户税费、赎楼费及中介佣金。杨成艺、温鑫及中原公司对此121000元的性质构成均予以认可。
蒋某某陈述，因买方担心中介多收费用，故要求将121000元写入总价款。在合同履行过程中，因合同约定的总价款人民币1771000元与杨成艺申请按揭贷款的价格165万元（8万元定金+42万元首期款监管+115万元贷款）不符，担保公司担心杨成艺、温鑫不认可该笔费用，故担保公司不再办理赎楼。
2015年7月6日，温鑫向杨成艺发出《违约告知函》，载明：基于卖方委托由担保公司办理赎楼业务，现担保公司也已按正常程序办理受理手续并产生赎楼费用，合同也已约定上述差额部分的费用由买方在双方办理签署《深圳市二手房买卖合同》前支付，以便担保公司及银行扣除产生的相关费用，现因买方未按合同约定，不配合履行自己义务去办理相关手续，支付相关费用，导致担保公司不赎楼，过户手续也无法办理。卖方催告买方：即日起终止买卖双方就涉案房产所签署的买卖合同、撤销委托公证。
2015年7月6日，中原公司向杨成艺发出《履约催告函》，载明：根据合同约定卖方委托担保公司赎楼，现担保公司已出具保函，但因你还未支付剩余人民币121000元楼款，担保公司无法赎楼，现经我司业务人员多次电话通知，阁下仍未前来办理有关手续。中原公司在原审庭审中陈述因担保费用未支付，故担保公司未赎楼。
原审法院认为：杨成艺、温鑫签订的《二手房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。杨成艺诉请解除《二手房买卖合同》，庭审中温鑫同意解除，原审法院认为双方签订的《二手房买卖合同》已经解除。杨成艺要求解除《二手房买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。
《二手房买卖合同》中约定的转让成交价为1771000元，但根据合同备注条款、确认书及双方的陈述，该价格是包含实际成交价人民币165万元及税费、中介费、赎楼费等费用121000元的，故虽合同第八条约定由卖方支付营业税、因提前还贷卖方按揭银行证收的罚息、违约金及相关费用、赎楼公证费、评估费、赎楼担保费和短期利息等费用，但双方的真实意思表示上述费用是由买方即杨成艺负担，委托担保公司赎楼的费用也包括在该121000元中。在涉案合同履行过程中，实际产生了的赎楼担保费用应由杨成艺承担，温鑫没有义务代杨成艺垫付该笔费用。合同备注约定“在买卖双方到国土局过户前，买方须提前将人民币121000元另行支付给卖方”，为了保证合同的继续履行，此时要求杨成艺支付赎楼担保费用并无不当，杨成艺不及时支付该笔费用，导致担保公司不再继续赎楼，买卖合同无法继续履行，杨成艺的行为构成违约。杨成艺要求温鑫返还定金及支付违约金的诉讼请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。
原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、解除原告杨成艺与被告温鑫于2015年4月19日签订的《二手房买卖合同》；二、驳回原告杨成艺的其他诉讼请求。案件受理费人民币3907元，保全费人民币2691元，由杨成艺负担。
上诉人杨成艺不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法撤销原审判决第二项，改判温鑫向杨成艺返还定金8万元，温鑫向杨成艺支付35.42万违约金；2、判令由温鑫承担本案的全部诉讼费。事实与理由：一审法院认为，“虽合同第八条约定由卖方支付营业税、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息、违约金及相关费用、赎楼公证费、评估费、赎楼担保费和短期利息等费用，但双方的真实意思表示上述费用是由买方即杨成艺负担，委托担保公司赎楼的费用也包括在该121000元中。在涉案合同履行过程中，实际产生了的赎楼的费用应由杨成艺承担，温鑫没有义务代杨成艺垫付该笔费用”，上述认定违背了杨成艺、温鑫双方签订《二手房买卖合同》、《确认书（价格变更）》的约定，忽略了“杨成艺自愿提前按照合同约定的赎楼期限支付12.1万元，但温鑫不肯配合”的事实，具体阐述如下：一、本案赎楼义务是温鑫承担的，不应把无法赎楼的责任归责于杨成艺，否则有违民事行为意思自治的原则。1、依据合同约定，赎楼义务在于温鑫，温鑫应确保房屋能赎出来。依据《二手房买卖合同》第六条第三款的约定“该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起叁日内（含当日）与担保公司签订服务合同………。卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并须于注销抵押登记后叁日内将红本房地产证原件交予上述第三方或第三方指定的担保公司”，本案的赎楼义务在卖家而不在于买家，卖家有义务确保房屋能赎出来，即使担保公司担心杨成艺、温鑫不认可该笔费用不办理赎楼手续，温鑫也应当先行承担该笔费用，因为当初把该笔费用写进合同总价款的初衷是为了防止中介多收费用，而不是购房款，杨成艺已经按照《价格变更（确认）书》约定的165万元准备了购房款。2、本案的购房款为人民币165万元，而非177.1万元，其中差额的12.1万元（包括赎楼费）系双方事先约定好由温鑫先行垫付的，应严格进行遵守。关于这笔交易税费12.1万元支付的时间问题，首先，根据《二手房买卖合同》第八条和第十四条备注条款约定，温鑫作为卖方，自愿承担赎楼公证费、赎楼担保费和产权查档费等费用，而杨成艺作为买方，只需在双方到国土局过户前将上述费用支付给卖方即可；其次，上述费用只有产生了，杨成艺才有义务向温鑫支付，杨成艺同意在赎楼阶段支付赎楼费，但对未产生的其他费用，杨成艺有权不予支付。最后，如非因杨成艺担心中介多收其他费用，杨成艺、温鑫双方签订的《二手房买卖合同》第二条（转让款）应为165万元，而非177.1万元，从《确认书（价格变更）》可以看出，杨成艺、温鑫双方已经约定好按照165万的价格进行赎楼，温鑫没有理由要求杨成艺提前支付12.1万的交易税费。3、杨成艺未向温鑫支付12.1万元，并不会影响涉案房产的正常赎出。依据《价格变更（确认）书》的约定，涉案房产的实际成交价为165万元，杨成艺也是按照该金额向银行申请贷款，并且获得通过审批，不存在证人蒋某某所称的担保公司担心赎楼后其中12.1万元差额产生经济纠纷的问题，杨成艺不提前支付交易费用121000元并不影响房屋的赎楼、办理房产过户等手续，温鑫在赎楼阶段就要求杨成艺支付交易费用12.1万元完全是为了故意刁难杨成艺，以达到其拒绝协助办理赎楼手续目的。综上，本案的赎楼义务在于温鑫，温鑫应恪守双方的约定，确保涉案房产在合同约定的时间赎出，以便杨成艺能及时的办理房产过户。如因温鑫的原因致使涉案房产无法赎出，温鑫应向杨成艺承担违约责任。二、全部交易税费12.1万元是在涉案房产赎出来后，在办理房产过户前另行支付的，即一次性支付的。依据《二手房买卖合同》第十四条备注条款“在买卖双方到国土局过户前，买方须提前将人民币121000元另行支付给卖方”，杨成艺支付全部交易税费121000元的前提是，一是楼房已经赎出来了，二是已经到了国土局办理过户手续的阶段，因本案尚不具备上述条件，杨成艺没有义务向温鑫支付赎楼费及提前支付尚未产生的交易税费，温鑫要求杨成艺在赎楼阶段一次性支付12.1万元的做法不符合双方合同的约定。三、杨成艺在合同约定的赎楼期限表示愿意提前支付全部交易税费12.1万元，但温鑫单方解除与担保公司委托关系，拒绝配合赎楼的行为已经构成违约，应对杨成艺承担违约责任。因温鑫要求杨成艺提前支付全部交易税费12.1万元，杨成艺为了按时办理赎楼手续，多次与温鑫联系并表示愿意提前支付全部交易费用12.1万元（其中包括房产中介费4.5万元，交易税费7.6万元），但却被担保公司告知“温鑫已经擅自终止与担保公司的委托关系”，现已无法办理赎楼（具体见杨成艺与担保公司工作人员的录音）。按照杨成艺、温鑫签订的《二手房购房合同》，温鑫有义务配合杨成艺进行赎楼，温鑫有义务在合同约定的期限内确保涉案房产能正常的被赎出，但其却在杨成艺愿意提前（在合同约定的赎楼期限）支付全部交易税费的情况下擅自终止与担保公司的委托关系（见温鑫提供的《违约告知函》第五条款），不配合进行赎楼，温鑫的行为已经违反了《二手房购房合同》关于温鑫赎楼义务的约定，理应对其违约行为承担法律责任。综上，原审法院认为，“双方的真实意思表示上述费用是由买方即杨成艺负担，委托担保公司赎楼的费用也包括在该121000元中。在涉案合同履行过程中，实际产生了的赎楼的费用应由杨成艺承担，温鑫没有义务代杨成艺垫付该笔费用”，上述认定没有准确认定赎楼义务的承担主体（系温鑫而不是杨成艺）、也没有区分支付交易税费的承担顺序（系由温鑫先行承担，杨成艺在过户前在另行一次性支付），而且也忽略了“杨成艺在合同约定的赎楼期限自愿提前支付12.1万元进行赎楼，但温鑫拒绝配合赎楼”的事实，损害了杨成艺的利益，恳请二审法院查明上述事实，撤销原判决第二项，支持杨成艺的全部诉求。
被上诉人温鑫答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回杨成艺的上诉请求。
原审第三人中原公司述称，中原公司作为居间方为促成买卖双方之间的交易，已经充分履行居间义务，不存在任何过错。
本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据查明的事实，买方杨成艺已按合同约定履行了支付定金、办理首期款资金监管手续、取得贷款承诺函等义务，涉案合同因赎楼手续未完成而未能继续履行，本案二审的争议焦点是赎楼手续未完成的原因在于哪一方。卖方温鑫主张因杨成艺不支付赎楼费用导致担保公司无法完成赎楼，本院认为，根据合同约定，赎楼费用应由卖方承担，尽管双方在合同备注条款中约定过户前买方须提前将包括赎楼费用在内的121000元支付给买方，但买方并没有义务在赎楼阶段向卖方支付赎楼费用或121000元，故担保公司没有收到赎楼费用导致赎楼手续未完成的责任在于卖方温鑫一方，其要求杨成艺在赎楼阶段提前支付赎楼费用或121000元缺乏合同依据。赎楼义务为卖方义务，温鑫未完成赎楼导致合同无法继续履行构成违约，原审法院认定杨成艺违约存在不当，本院予以纠正。因温鑫违约并达到合同解除条件，杨成艺请求解除合同及返还定金有事实与法律依据，本院予以支持。关于违约责任，结合本案案情、当事人过错程度、合同履行情况，本院酌情确定温鑫应承担的违约金为8万元。
综上，温鑫的上诉请求部分成立，对成立的部分本院予以支持。原审法院实体处理部分有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1336号民事判决第一项；
二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1336号民事判决第二项；
三、被上诉人温鑫应于本判决生效之日起十日内向上诉人杨成艺返还定金80000元；
四、被上诉人温鑫应于本判决生效之日起十日内向上诉人杨成艺支付违约金80000元；
五、驳回上诉人杨成艺的其他诉讼请求。
如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费3907元，由杨成艺负担907元，温鑫负担3000元；保全费2691元，由温鑫负担；二审案件受理费7813元，由杨成艺负担1813元，温鑫负担6000元。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
代理审判员 邓 媛
代理审判员 吴 思 罕
二〇一六年四月二十五日
书 记 员 王倚霖（兼）
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。