河北省石家庄市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）冀01民初67号
原告（申请执行人）河北腾源工贸有限公司，住所地石家庄市藁城市四明街物资大楼。
法定代表人丁志祥，董事长。
委托代理人杜宏霞，女，1958年1月17日出生，汉族，该公司职员，住址藁城市。
委托代理人刘芳，女，1965年4月30日出生，汉族，该公司职员，住址晋州市。
被告（案外人）刘颜芬，女，1965年10月2日出生，汉族，住址石家庄市新华路西焦城市。
委托代理人张明霞，河北三和时代律师事务所律师。
被告（被执行人）石家庄市金海房地产开发有限公司，住所地石家庄市自强路杨树胡同乾元大酒店三楼办公区。
法定代表人陆彪（已故，其妻李月芬）。
委托代理人刘鼎，男，1992年11月20日出生，汉族，该公司职员，住址裕华区。
委托代理人武青果，河北建兴人和律师事务所律师。
原告河北腾源工贸有限公司（以下简称腾源公司）诉被告刘颜芬、石家庄市金海房地产开发有限公司（以下简称金海公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告腾源公司及其委托代理人杜宏霞、刘芳、被告刘颜芬及其委托代理人张明霞、被告金海公司的委托代理人刘鼎、武青果到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告腾源公司诉称，2012年9月17日，原告腾源公司诉被告金海公司借款合同一案，在石家庄市中级人民法院主持调解下双方当事人自愿达成调解协议，石家庄市中级人民法院作出了（2012）石民三初字第00012号《民事调解书》：“经原、被告双方共同确认，被告拖欠原告的借款为749万余元及利息，利息自2011年6月15日至本协议生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算。”《民事调解书》生效后，被告金海公司拒不履行调解书确定的义务，2012年10月8日，向石家庄市中级人民法院申请强制执行，2012年10月23日，石家庄市中级人民法院作出（2012）石执行字第00070号《执行通知书》，责令被执行人金海公司5日内向申请执行人腾源公司支付998.2871万元及利息。
2013年10月8日，石家庄市中级人民法院在诉前保全查封的金海公司位于石家庄市新华路华府大厦的17套房产及一楼门市和二楼门市的基础上，又作出（2012）石执字第00070-1号《执行裁定书》，依法查封了被执行人金海公司位于新华路华府大厦另××房产。对此，石家庄市中级人民法院在报纸上、被执行人住所、房产项目现场均张贴了法院发布的（2012）石执字第00070-7号《公告》，对上述查封房产情况公诸于众，并特别公示“上述房产未经本院同意，不得出售、转让、抵押、过户”。2015年10月5日石家庄市中级人民法院又做出（2012）石执字第00070-14号《执行裁定书》，对上述查封财产继续查封，续封期限为三年。
在执行过程中，被告刘颜芬提出执行异议，认为查封的1206号房产归其所有，请求解除1206房屋的查封。
2016年11月11日石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01执异134号《执行裁定书》中止对被告金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋的执行。
原告认为，石家庄市中级人民法院作出（2016）冀01执异134号《执行裁定书》认定事实、适用法律均存在严重错误。首先，二被告之间的购房协议，是在金海公司未办理商品房预售许可证、无商品房销售许可证的情况下签订的购房合同，根据最高人民法院在《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条“出卖人未取得商品预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，以上购房合同无论交款情况如何，都属于无效合同；其次，被告刘颜芬在购买诉争房屋过程中明知被告金海公司无证销售而仍购买，本身具有过错，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条应当查封或执行。再次，按照《物权法》的规定，物权转让、变更的唯一要件就是登记，也就是说，即使被告刘颜芬支付了全部价款、实际占有房屋，但未办理过户手续的，其对不动产仍无法享有物权，只享有对被告金海公司的债权，诉争房屋仍属于被告金海公司财产，对该房屋法院有权查封执行。因此，该裁定侵犯了原告的合法权益。原告腾源公司诉至我院，请求：一、判决准许执行被告金海公司位于石家庄市××华府大厦××号房屋；二、判令刘颜芬、金海公司之间的购房协议无效；三、判令诉讼费等费用由被告承担。
被告刘颜芬答辩称，一、被答辩人诉请准许执行的被告金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××房产缺乏事实和法律依据。答辩人刘颜芬于2009年12月28日与金海公司签订《金海华府商品房住宅预定协议书》，购买了该公司开发的位于石家庄市××区××华府大厦××房产，总售价565900元。2010年1月18日前，答辩人分两次交清购房全款，2013年5月20日该房调换至1206室，地下车位由地下一层调换至地下2层，当日金海公司将1206钥匙交给其本人，刘颜芬实际拥有居住至今，在购房过程中刘颜芬无任何过错，不存在被答辩人所称的明知金海公司无证销售而购买的情形，被答辩人也未有相关证件证明该事实。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”石家庄市中级人民法院作出的134号《执行裁定书》在认定事实和适用法律是正确的，答辩人刘颜芬的房产不应予以执行。二、被答辩人无权诉请法院确认答辩人刘颜芬与金海公司签订的购房协议无效。答辩人刘颜芬于金海公司签订的购房合同是建立在双方真实自愿，平等有偿合法的基础上的，该合同对合同双方具有约束力，且作为合同双方已经实际履行。被答辩人不是合同的相对方，而且刘颜芬与金海公司签订的购房协议没有侵害到被答辩人的合法权益，在法律上与被答辩人没有直接利害关系。三、被答辩人在本案中同时提起第一、第二项诉求没有法律依据。被答辩人提出的第一、第二项诉求分别属于申请执行人执行异议之诉和确认合同无效之诉，应属于两个不同案由，在同一个诉讼中提起，违反相关程序规定。四、本案的诉讼费用不应由答辩人承担。请求驳回原告的诉讼请求。
被告金海公司答辩称，同意被告刘颜芬的答辩意见。本案华府大厦1206房屋在被石家庄市中级人民法院查封前已经出售给了被告刘颜芬，双方签订了售房协议，该协议系双方自愿、且已实际履行，被告刘颜芬已经实际占有使用该房屋，该协议并不损害国家、集体及他人的权益，该协议是合法有效的。该房屋已经出售给了被告刘颜芬产权已不属于被告金海公司，所以原告腾源公司无权申请执行。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已支付全部价款并实际占有的但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。综上请求驳回原告的诉讼请求。
原告腾源工贸为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：
证据1、（2012）石民三初字第00012号调解书；
证据2、（2012）石执字第00070-1号执行裁定书
证据3、（2012）石执字第00070-7号公告；
证据4、石家庄中院（2012）石执字第00070-14号执行裁定书
证据5、（2016）冀01执异134号执行裁定书；
被告刘颜芬的质证意见：对原告提交证据的真实性没有异议，但是对证据1、2、3、4涉及的裁定及公告有异议，不具有合法性，借款合同的调解书是不合法的，企业之间不允许拆借，所以涉及到的裁定、公告都是不合法的。
被告金海公司的质证意见：对原告提交的证据无异议。
被告刘颜芬向本院提交以下证据：
证据1、2009年12月28日签订金海华府商品住宅预定协议书，2010年11月3日购买地下车位申购书；2013年5月20日签订了房屋调换协议由1106调到了1206，2013年5月20日签订车位调换协议书；
证据2、付款的有关证据：2009年12月28日签约当日付清50万，10年的10月18日付65900元；转账凭证2009年12月28日、2010年1月18日建行转账凭证；
证据3、交费票据证明暖气费、水电费，2016年11月18日取暖证明、2016年11月28日物业公司出具的入住证明；
原告腾源公司、被告金海公司对被告刘颜芬所提交证据无异议。
被告金海公司未提交证据。
经审理查明，原告腾源公司与被告金海公司借款合同纠纷一案，本院作出（2012）石民三初字第00012号民事调解书，该调解书发生法律效力后，原告腾源公司向本院申请执行。本院受理后，于2013年10月8日作出（2012）石执字第00070-1号执行裁定书，查封了被告金海公司所有的位于新华路华府大厦××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××、××房产。被告刘颜芬对查封的1206号房屋提出执行异议。本院经审理作出（2016）冀01执异134号执行裁定书：中止金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋的执行。该裁定书已经送达各方当事人。
另查明，被告刘颜芬于2009年12月28日与被告金海公司签订《金海华府商品住宅预定协议书》编号043号，约定由其购买“金海华府”商品住宅小区11层06号。房屋单价为3600元/平方米，建筑面积157.21平方米，房款总价为565900元。被告刘颜芬分两次付清了全部购房款，被告金海公司为被告刘颜芬出具了房款收据。2013年5月20日被告金海公司与被告刘颜芬签订《房屋调换协议》将被告刘颜芬购买的1106号调换至1206号且将房屋交付，被告刘颜芬已装修并实际入住。庭审中被告金海公司表示，因1206号房屋五证不全，至今未办理产权登记手续。
上述事实有原、被告提交的证据、被告金海公司的答辩及庭审笔录等在案佐证。
本院认为，综合双方当事人的主张和意见，本案争议的焦点是：被告刘颜芬就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院作出（2012）石执字第00070-1号执行裁定书之前被告刘颜芬与被告金海公司签订了《金海华府商品住宅预定协议书》，并按照约定交付了全部购房款,被告金海公司将房屋交予被告刘颜芬，其提交纳电费、暖气费的证据及居委会的证明，证明其已经实际入住占有该房屋，虽未进行产权登记，但系因被告金海公司的原因所导致的，被告刘颜芬本身没有过错。故被告刘颜芬就金海公司开发的位于石家庄市××华府大厦××号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告腾源公司主张执行1206号房屋的理由不能成立。
关于原告腾源公司主张被告刘颜芬、金海公司之间的购房协议无效一节，《中华人民共和国合同法》52条规定有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利息；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中被告腾源公司不是合同一方当事人，且该合同系被告刘颜芬与被告金海公司于法院查封前签订的购房协议，已经履行完毕，与《合同法》52条规定的无效的情形相悖，故原告腾源公司请求确认购房协议无效的理由不能成立。
综上所述，原告腾源公司的诉求于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条第（二）款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：
驳回原告河北腾源工贸有限公司的诉讼请求。
诉讼费用80元由原告河北腾源工贸有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。
审判长 王正文
审判员 张国顺
审判员 史亚宁
二〇一七年五月十六日
书记员 田 静