沈阳市沈北新区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）北新民初字第3123号
原告武喜奎。
委托代理人吴贵朋。
被告徐丽华。
委托代理人张薇。
被告沈阳百益龙置业有限公司。
法定代表人王国庆。
委托代理人韩明旭。
委托代理人李姝娟。
原告武喜奎诉被告徐丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年8月22日受理，同年10月29日做出2012北新民初字第4365号民事裁定书驳回原告武喜奎起诉，原告不服提起上诉，沈阳市中级人民法院于2013年4月12日做出2013沈中民二终字第44号民事裁定书撤销本院2012北新民初字第4365号民事裁定书，指令本院对该案进行审理。本院于2013年8月13日再次受理后，原告申请追加沈阳百益龙置业有限公司（以下简称百益龙公司）为本案被告，本院予以准许并依法组成由审判员赵欣担任审判长，代理审判员马腾飞（主审），人民陪审员杨楠参加评议的合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告武喜奎及委托代理人吴贵朋，被告徐丽华及委托代理人张薇，被告沈阳百益龙置业有限公司的委托代理人韩明旭、李姝娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与被告徐丽华于2010年12月2日签订一份《房屋买卖协议书》。协议约定被告徐丽华将坐落于……房屋出售给原告。总价款30万元，分两次付清。协议签订后原告分两次于2011年2月8日首付15万元，又于2011年11月11日付5万元。共计付款20万元。剩余10万元房款按协议约定待更名过户后付清。原告依约向被告徐丽华支付20万元购房款后，被告徐丽华未按约定履行协助过户义务。由于被告徐丽华的违约行为致使《房屋买卖协议书》至今无法继续履行。原告认为《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，原告已向被告徐丽华支付了20万元首付款，故被告徐丽华应协助原告办理房屋更名过户手续。审理中原告申请追加诉争房屋开发商百益龙公司为被告。现原告诉至法院请求：1、确认原告与被告徐丽华签订的《房屋买卖协议书》合法有效；2、判令二被告协助原告办理位于……房屋的权属转移登记手续；3、判令被告承担本案诉讼费用。
被告徐丽华辩称，1：原告与被告徐丽华签订的《房屋买卖协议书》应属于无效。根据我国城市房地产管理法第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得进行转让，在原告与被告徐丽华双方签订《房屋买卖协议书》当时被告徐丽华未取得房屋的所有权证书，未取得争议房屋的处分权，故原告与被告徐丽华签订的《房屋买卖协议书》无效；2、原告与被告徐丽华签订的《房屋买卖协议书》已没有实际履行的可能，2013年1月17日由于开发商百益龙公司不能办理诉争房屋的产权证，被告徐丽华已经与被告百益龙公司协商解除了《商品房买卖合同》，诉争房屋所有权现归被告百益龙公司所有，被告徐丽华现已不能履行与原告的《房屋买卖协议书》。
被告百益龙公司辩称，原告与被告徐丽华之间的纠纷我方并不知情，被告徐丽华系我公司客户，我公司系按照自己的规章制度及法律法规履行行为，并不涉及恶意串通。
经审理查明，原告与被告徐丽华在同居期间于2010年12月2日签订《房屋买卖协议书》，原告购买被告徐丽华位于……房屋，面积90.27平方米，双方约定房价款30万元，付款方式为首付款20万元，待更名过户后立即付余款10万元。协议书第（2）项写明“被告徐丽华永久有居住权，原告武喜奎不得拒绝，否则原告武喜奎再付10万元。”《房屋买卖协议书》签订后，原告给付被告徐丽华购房款20万元，诉争房屋由原告武喜奎与被告徐丽华共同居住使用，后于2012年8月22日被告徐丽华离开诉争房屋，诉争房屋由原告武喜奎居住使用至今。另查明，诉争房屋系被告徐丽华于2009年12月23日与被告百益龙公司签订《商品房买卖合同》购得，于2010年11月入住，2013年4月13日被告百益龙公司通知业主该房屋已具备办证条件。再查明，被告徐丽华与被告百益龙公司签订退房协议书一份，协议书记载日期为2013年1月17日，内容为：“……双方同意解除2009年12月23日签订的《商品房买卖合同》；甲方（百益龙公司）在本协议生效之日起三日内返还乙方（徐丽华）购房款270810元，给付乙方（徐丽华）延期办理产权证及延期交房违约金及赔偿利息等各项损失150000元……；乙方（徐丽华）于本协议生效之日起三日内将房屋返还甲方（百益龙公司）。”，现被告徐丽华与被告百益龙公司已经撤销在房屋登记部门的《商品房买卖合同》备案登记，该协议书约定的返还房屋及返还购房款等义务，被告徐丽华与被告百益龙公司未履行完毕。审理中原告同意依照合同约定支付剩余购房款10万元，同意被告徐丽华在诉争房屋居住使用并不同意向被告徐丽华支付约定的“永久居住权”款项10万元。关于该“永久居住权”条款的解释，原告解释为“被告徐丽华有权自愿选择在此房屋居住，原告无权拒绝，如果违背，需向被告徐丽华付款10万元”，被告徐丽华对该条款解释为“双方签订该条款系基于双方存在……关系及双方能够长久生活在一起为基础，该条款应属于附条件条款”。审理中原告自愿承担诉争房屋的全部办证费用。审理中，经本院释明，被告徐丽华认为争议房屋已不属于被告徐丽华，无权主张房款等权利。
上述事实有房屋买卖协议书、商品房买卖合同、契证、购房发票、业主确认单、入住通知单、办证通知、解除合同协议书及当事人陈述等证据已经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。
本院认为，原告与被告徐丽华于2010年12月2日签订的《房屋买卖协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律和行政法规的效力性规定，应为有效，故对原告要求确认与被告徐丽华之间的《房屋买卖协议书》有效的诉讼请求本院予以支持。协议书签订后，原告已经按照协议约定完成了支付首付款20万元的义务，原告亦同意向被告徐丽华支付剩余购房款，故被告徐丽华应履行协助原告武喜奎办理该房屋权属转移登记手续的义务。本案中，被告徐丽华与被告百益龙公司签订解除《商品房买卖合同》的协议书，并已撤销了在房屋登记部门的《商品房买卖合同》备案登记，但该解除《商品房买卖合同》的协议书及撤销《商品房买卖合同》备案登记行为系原告与被告徐丽华签订房屋买卖协议后、原告起诉被告徐丽华主张权利过程中做出，且被告徐丽华与被告百益龙公司签订该解除《商品房买卖合同》协议书后尚未履行完毕该协议约定的返还房屋及返还相关款项等主要义务内容，仅撤销了在房屋登记部门的《商品房买卖合同》备案登记，故该解除《商品房买卖合同》协议书损害了原告的合法权益，应为无效。现原告实际占有并使用诉争房屋并同意依约向被告徐丽华支付剩余购房款，因此被告徐丽华应履行协助原告办理房屋更名手续的义务，诉争房屋为被告百益龙公司开发，尚未办理权属登记于被告徐丽华名下，故被告百益龙公司应于原告与被告徐丽华办理房屋更名过户过程中履行相关协助义务，故对原告要求二被告协助办理房屋更名过户手续的主张本院予以支持。关于原告尚有剩余购房款10万元未给付被告徐丽华及原告与被告徐丽华之间“甲方（徐丽华）永远有居住权。乙方（武喜奎）不得拒绝，否则乙方（武喜奎）再付10万元现金。”的条款约定，本案诉讼中，被告徐丽华未提出明确的反诉请求主张权利，且协议约定内容为“待房屋更名过户后原告付余款10万元”，故本院不一并进行处理。关于被告徐丽华主张与原告签订《房屋买卖协议书》时未取得房屋所有权，因此房屋买卖协议无效的主张，本案中被告徐丽华在与原告武喜奎订立《房屋买卖协议书》时，已经与被告百益龙公司订立了《商品房买卖合同》并进行了在房屋登记部门的合同备案，被告徐丽华有能力履行协助原告办理房屋权属转移登记手续的义务，被告徐丽华主张未取得房屋所有权登记与原告签订的《房屋买卖协议》无效，经查被告购买的是商品房，已经房产部门备案，并不应影响其与原告之间《房屋买卖协议书》的效力，故该《房屋买卖协议书》应为有效，对被告徐丽华该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：
一、原告武喜奎与被告徐丽华于2010年12月2日签订的房屋买卖协议书有效；
二、被告徐丽华、沈阳百益龙置业有限公司于本判决发生法律效力后30日内协助原告武喜奎办理位于……房屋的权属转移登记手续（办证及过户费用由原告武喜奎自愿承担）；
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
案件受理费5800元，保全费2770元，由被告徐丽华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 赵 欣
代理审判员 马腾飞
人民陪审员 杨 楠
二〇一四年二月十九日
书 记 员 徐 波
本判决所依据的相关法律
《中华人民共和国合同法》
第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。