上海市杨浦区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）沪0110民初5237号
原告(反诉被告)：上海百联配送实业有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：俞保华，执行董事。
委托诉讼代理人：周秀雄。
被告(反诉原告)：上海冷周末餐饮管理有限公司，住所地上海市杨浦区。
法定代表人：黄斌，经理。
委托诉讼代理人：姚诚，上海磐德律师事务所律师。
原告上海百联配送实业有限公司(以下简称百联配送公司)诉被告上海冷周末餐饮管理有限公司(以下简称冷周末餐饮公司)及反诉原告冷周末餐饮公司诉反诉被告百联配送公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)百联配送公司的委托诉讼代理人周秀雄、被告(反诉原告)冷周末餐饮公司的委托诉讼代理人姚诚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告(反诉被告)百联配送公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2014年12月24日签订的房屋租赁合同；2、冷周末餐饮公司支付百联配送公司2017年1月1日至2017年5月31日的房屋租金59,605元、2017年3月-4月的电费896.6元；3、冷周末餐饮公司支付百联配送公司违约金11,921元；4、冷周末餐饮公司支付百联配送公司租金滞纳金32,615.86元。事实和理由：2014年12月24日，原、被告签订租赁合同，约定百联配送公司将自己管理和使用的上海市杨浦区国顺东路XXX号东楼401A室房屋(以下简称系争房屋)出租给冷周末餐饮公司。租期自2015年1月1日至2017年10月31日，每月租金和物业管理费共计11,921元，租金三个月一付，每一支付周期前5日支付下一周期的租金，并约定每逾期一天支付千分之三的滞纳金。因冷周末餐饮公司未支付2017年1月至5月的租金和2017年3月至4月的起电费，故百联配送公司不断催讨，未果。根据租赁合同的约定，租金逾期30天未支付，百联配送公司有权解除合同，并要求支付拖欠的租金、违约金、滞纳金。故向法院起诉作如上诉请。
被告(反诉原告)冷周末餐饮公司辩称并反诉称，百联配送公司于2017年3月30日向法院起诉要求解除租赁合同，冷周末餐饮公司于2017年3月31日将租赁的房屋交还给了百联配送公司，2017年4月1日之后的电费、租金等一切费用和冷周末餐饮公司无关。房屋内留下的物品系冷周末餐饮公司的废弃物，任由百联配送公司处置。2016年1月25日，因房屋浸水，冷周末餐饮公司将房屋交百联配送公司维修至2016年4月22日完工，维修期间房屋无法正常使用，冷周末餐饮公司本着协商解决问题的良好愿望，仍然支付了维修期间的租金，但百联配送公司一直无法给予租金减免或赔偿的方案，故冷周末餐饮公司同意解除合同，已支付的2016年1月25日至4月22日的租金可以抵扣2017年1月至3月的租金，已支付的2016年3月的电费可以抵扣2017年3月的电费。故冷周末餐饮公司不欠百联配送公司租金及电费，不同意支付违约金和租金滞纳金。由于百联配送公司强迫冷周末餐饮公司为不能使用的租赁物支付租金，已经构成根本违约，合同无法继续履行，冷周末餐饮公司已经在2017年3月31日将租赁的房屋交还给百联配送公司，已支付了实际使用房屋期间的全部租金，未造成百联配送公司损失。故反诉要求百联配送公司返还押金18,000元。
原告(反诉被告)百联配送公司反诉辩称，冷周末餐饮公司在2017年3月31日未办理合同解除和房屋交接手续，就自行离开了。交给门房的钥匙也不是租赁房屋的钥匙，百联配送公司打开房屋，发现冷周末餐饮公司遗留大量办公家具和物品未清理搬出。百联配送公司不敢擅自处置，打电话叫冷周末餐饮公司前来协商解除租赁合同的后续处理事宜，但冷周末餐饮公司不予理睬。故冷周末餐饮公司以此方式解除合同，百联配送公司不能接受。2016年1月25日，因租赁房屋的楼上租户漏水导致租赁房屋局部有些渗漏，程度很轻，百联配送公司乘冷周末餐饮公司空隙已经修复，不影响冷周末餐饮公司办公和使用。2016年4月22日双方签署会议纪要，达成谅解，冷周末餐饮公司继续支付租金，整个2016年也未提出赔偿租金的要求。直至2017年3月，在百联配送公司向其催讨2017年1至3月的租金的情况下才第一次提出要求百联配送公司赔付其2016年1月至4月的租金，百联配送公司当然不能同意。百联配送公司收取的押金18,000元的目的是担保合同履行的，现合同还未履行完毕，冷周末餐饮公司应当结清全部欠付的费用，百联配送公司才能将押金退还，
本院经审理认定事实如下：系争房屋位于上海市杨浦区国顺东路XXX号东楼401A室。产权人为百联集团有限公司。原告百联配送公司系百联集团有限公司授权对外出租和经营管理的单位。
2014年12月24日，百联配送公司(出租人、甲方)和冷周末餐饮公司(承租人、乙方)签订《房地产出租合同》一份，约定百联配送公司将上述房屋(建筑面积140平方米)出租给冷周末餐饮公司用于办公，租期自2015年1月1日至2017年10月31日。
合同第四条约定，2015年1月1日至2015年12月31日期间的每月租金8730元、物业管理费1490元；2016年1月1日至2016年12月31日的每月租金(含物业管理费)11,038元；2017年1月1日至2017年10月31日每月租金(含物业管理费)11,921元。租金和物业管理费先付后用，每三个月为一个付款周期，乙方在每一周期届满前5天支付下一周期的租金和物业管理费，逾期支付的还应每日按欠款金额的千分之三支付违约金。押金18,000元，在合同终止或解除后，完成退房清场且租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等全部应付费用结清后7天内由甲方无息返还乙方。
合同第七条约定，租赁期内租赁物的修缮责任及费用由乙方负担。
合同第十二条约定，乙方未经甲方书面同意，中途擅自退租的，甲方有权解除合同，乙方按租赁押金的等同金额支付甲方违约金。
合同第十四条约定，因乙方违约，甲方行使合同解除权，乙方至迟应于解除通知送达之日起7日内向甲方返还租赁物，乙方至迟于租赁物返还之日完成清场，逾期未清偿的，租赁物内的各种物品视为遗弃物，由甲方处置，处置收益归甲方，处置费用由乙方承担，乙方不得就该等财产主张权利……。乙方逾期返还租赁物，每逾期一天应按当期日租金的贰倍向甲方支付使用费，物业管理费、水、电、燃气、电话通讯等公用使用费由乙方承担。
合同还约定了其他事项。
合同签订后，冷周末餐饮公司向百联配送公司支付押金18,000元，百联配送公司于2015年1月1日向冷周末餐饮公司交付房屋，双方签订房屋使用交接书后，双方按约履行。
2016年1月25日，租赁房屋屋顶泄水。2016年1月28日，冷周末餐饮公司向百联配送公司递交《告知书》内容如下：“因2016年1月25日屋顶泄水，致使401室紧急停止使用，临时租用他处运作，至今日安全隐患尚未排除，该处尚不能正常使用。故我司决定暂停支付该处的租赁费和物业管理费。待贵司妥善处理完毕，消除各项安全隐患，至该处能正常使用之日起，再行支付。”之后，冷周末餐饮公司未租用他处办公。2016年4月22日，原、被告召开会议，双方确认百联配送公司在此期间完成了渗水后的修复工作。之后，双方继续履行合同，冷周末餐饮公司支付租金至2016年12月底，支付电费至2017年2月底。
2017年3月10日，百联配送公司发出《关于催缴租金的函》，要求冷周末餐饮公司支付2017年1月至3月的租金，冷周末餐饮公司未予理睬。2017年3月30日，百联配送公司具状来院，要求判如诉请。2017年3月31日，冷周末餐饮公司停止在租赁房屋内办公，并迁出，但遗留物品未予清理。2017年4月6日，百联配送公司致函冷周末餐饮公司，不同意冷周末餐饮公司以此种方式单方面解除合同，并提出中途擅自退租应支付违约金。2017年4月25日，冷周末餐饮公司收到起诉状副本。2017年4月27日,冷周末餐饮公司提起反诉如上。
审理中,百联配送公司于2017年6月将冷周末餐饮公司遗留物品予以清理。
本院认为，原、被告签订的《房地产出租合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方均应按约履行。百联配送公司已按约将系争房屋交付冷周末餐饮公司使用，冷周末餐饮公司作为承租人理应按约支付房租。合同约定，在租赁期内，冷周末餐饮公司拖欠租金、物业管理费等应付费用逾期累计满30天的，百联配送公司有权解除合同，收回租赁物，冷周末餐饮公司应承担相应的违约责任。冷周末餐饮公司至今未向百联配送公司支付自2017年1月起的房租，属于违约，理应承担相应的违约责任，百联配送公司现依据合同约定要求解除上述租赁合同，于法有据，本院予以支持，该合同于冷周末餐饮公司收到起诉状之日即2017年4月25日解除。虽然冷周末餐饮公司于2017年3月31日将系争房屋的钥匙交还给了百联配送公司，但双方并未办理房屋交接手续，且冷周末餐饮公司仍在系争房屋内留有物品，不符合合同约定的退房条件，故本院无法认定租赁合同于2017年3月31日解除。对于百联配送公司主张的2017年1月1日至2017年5月31日的房租，考虑到冷周末餐饮公司实际于2017年3月31日已将房屋钥匙返还给了百联配送公司，之后其并未实际使用系争房屋等，故冷周末餐饮公司应按合同约定的租金标准支付2017年1月1日至2017年3月31日的租金，2017年4月1日至2017年5月31日的房屋租金及使用费由本院酌情确定。
因冷周末餐饮公司违约至今未支付自2017年1月起的房租，故百联配送公司要求冷周末餐饮公司按合同约定支付违约金(滞纳金)32,615.86元的请求，于法有据，本院予以支持。
关于2017年3月、4月的电费，冷周末餐饮公司确实未缴纳，要求以2016年3月的电费抵扣，依据不足，本院不予采信，但冷周末餐饮公司已于2017年3月31日实际离开了租赁房屋，故本院酌情确定冷周末餐饮公司应缴纳的2017年3月的电费。
对于百联配送公司以冷周末餐饮公司擅自退租为由，要求冷周末餐饮公司支付违约金11,921元一节。虽冷周末餐饮公司于2017年3月31日将系争房屋的钥匙交还百联配送公司，但百联配送公司并不认可于当日解除合同，且以冷周末餐饮公司未付租金为由单方行使了合同解除权，并要求冷周末餐饮公司支付2017年3月31日之后的租金和房屋使用费，本院已予以支持。故本院对于原告的该项请求，不予支持。
对于冷周末餐饮公司抗辩因系争房屋2016年1月发生漏水，致其三个月无法使用系争房屋，故以此房租冲抵2017年的房租，对此，首先，冷周末餐饮公司并未提供充足的证据证明因房屋漏水致其三个月无法使用系争房屋；其次，2016年1月系争房屋漏水后，冷周末餐饮公司仍按约向百联配送公司足额支付了2016年1月至2016年12月的房租，可见系争房屋虽有漏水，但百联配送公司已进行了维修，并未对冷周末餐饮公司造成实际损失。故本院对于冷周末餐饮公司的上述抗辩意见，难以采信。
对于冷周末餐饮公司反诉要求百联配送公司返还租赁押金18,000元的反诉请求。租赁合同约定租赁押金于本合同终止/解除后，完成退房清场且租金、物业管理费、水、电、燃气、通讯等全部应付费用结清后7天内由百联配送公司无息返还。现百联配送公司主张解除租赁合同并要求冷周末餐饮公司结清费用的诉请已得到本院支持，故百联配送公司应按约返还租赁保证金18,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
一、原告(反诉被告)上海百联配送实业有限公司、被告(反诉原告)上海冷周末餐饮管理有限公司于2014年12月24日就上海市杨浦区国顺东路XXX号东楼401A室房屋签订的《房地产出租合同》于2017年4月25日解除；
二、被告(反诉原告)上海冷周末餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海百联配送实业有限公司2017年1月1日至2017年5月31日的房租及使用费共计47,684元；
三、被告(反诉原告)上海冷周末餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海百联配送实业有限公司2017年3月的电费380元；
四、被告(反诉原告)上海冷周末餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海百联配送实业有限公司逾期付款违约金19,000元；
五、原告(反诉被告)上海百联配送实业有限公司的其余诉请，不予支持；
六、原告(反诉被告)上海百联配送实业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)上海冷周末餐饮管理有限公司租赁押金18,000元。
如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费2400元，减半收取计1200元，由原告(反诉被告)上海百联配送实业有限公司负担200元，由被告(反诉原告)上海冷周末餐饮管理有限公司负担1000元；反诉案件受理费125元，由原告(反诉被告)上海百联配送实业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 崔艺萍
二〇一七年七月二十六日
书记员 陈 洁
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。