安徽省滁州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）滁民一终字第01348号
上诉人（原审被告）：王静，男，1977年6月23日出生，汉族，个体工商户，住安徽省滁州市琅琊区。
委托代理人：张军，安徽曙春律师事务所律师。
委托代理人：郭娟娟，安徽曙春律师事务所实习律师。
被上诉人（原审原告）：滁州市泰鑫置业有限公司，住所地安徽省滁州市天长东路169号金光大道广场B座七楼，现办公地安徽省滁州市，组织机构代码68207433-X。
法定代表人：黄健，该公司总经理。
委托代理人：武航，该公司员工。
上诉人王静因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省滁州市琅琊区人民法院于2015年7月7日作出的（2015）琅民一初字第00202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年10月16日公开开庭审理了本案。上诉人王静及其委托代理人张军，被上诉人滁州市泰鑫置业有限公司的委托代理人武航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2012年6月9日，滁州市泰鑫置业有限公司作为甲方，王静作为乙方，双方签订一份《房屋租赁协议》，约定：滁州市泰鑫置业有限公司将位于滁州市南谯路中环国际广场B4015、B4001-9号商铺及相应公摊部分包括设备用房（建筑面积约538.7平方米）用于经营“斗牛士自助烧烤”。第三条租赁期限：3.1房屋租赁期限5年，租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止（具体租期起算日及计租日按甲乙双方之书面确认为准），甲方给予乙方装修期50天，装修期免收租金，乙方积极配合甲方的后期消防施工及验收。第四条租金、费用及支付：4.1该租赁标的租金标准，自租期起算日起一年为一个租赁年度，第一、二个租赁年度的租赁费用价格为每天1.50元／平方米，第三、四个租赁年度每年的租赁费用在前二个年度每年租赁费用基数的基础上递增6%，以此类推，以后每二年均在上二个租赁年度租赁费用基数的基础上递增6%。本协议签订之日，乙方预付租金70000元，若进场前乙方解除协议，预付租金甲方不予退还。乙方进场前支付清第一个租赁年度租金，同时缴纳租赁保证金25000元，乙方每半年支付一次租金，每次租金须提前30天支付，即先付租金后使用。第一、二年租赁费用支付标准为294938元；第三、四年租赁费用支付标准为312634元；第五年租赁费用支付标准为331392元。第十条协议变更及终止：10.3因乙方应付的租赁费用逾期30天未付清，甲方有权终止本协议；因甲方原因造成乙方不能正常经营的时间超过60天，乙方有权终止本协议。第十二条违约责任：12.2非因甲方原因，乙方逾期交付租赁费用，除及时如数补交外，每逾期一天须支付当年租赁费用万分之五的违约金。若乙方应交付的租赁费用逾期三十天未交付，期间且经甲方书面催缴仍不予支付，甲方有权以书面通知方式解除本协议，乙方应承担全部违约责任，除应补足租赁费用外同时承担六个月租赁费用，并赔偿甲方全部经济损失，对于乙方投入的所有装饰装修费用及损失，甲方不予补偿。12.3如因甲方以下原因造成乙方不能正常经营，甲方需承担违约责任。如因该物业的产权、抵押、转让、消防设施设备的质量不符合国家相关规定等原因引起纠纷，造成乙方无法正常营业的，甲方应承担违约责任并赔偿乙方相应经济损失。如该商业用房的建筑质量原因而发生了重大伤亡事故和财产损失，或因甲方未及时维护、修理其管理责任范围内的水电或其他设备，导致水电或其他设备设施出现故障，致使乙方不能正常营业，甲方应承担违约责任，并赔偿乙方相应经济损失。因上述原因致使乙方不能正常营业的时间超过六十天，甲方承担以上违约责任。12.4在本协议租赁期内，如果任何一方无正当理由单方要求解除本协议，则须提前六个月通知对方并征得对方书面同意，否则向对方承担违约责任，赔偿对方全部经济损失，并一次性向对方支付第一年租赁费用数额的违约金，如乙方要求提前解除协议的，甲方对乙方投入的所有装饰装修费用及损失不予补偿。合同对其他事项另有约定。
合同签订后，王静预付了半年的租赁费147469元及保证金25000元，对房屋进行了装璜，并于2013年1月30日对外营业。2013年6月5日，滁州市泰鑫置业有限公司向王静邮寄了《计租日确认通知》，内容为：“承租商户王静：你与我公司于2012年6月9日就B4015、B4001-9签订的《房屋租赁协议》，约定租赁期限自2012年8月1日起至2015年7月31日止。为进一步培育“中环国际广场”商业氛围，我公司决定将承租商户的装修免租期延迟至2013年5月30日止，自2013年6月1日起计租，至2014年5月30日为第一个租赁年度，以后的租赁年度以此类推。我公司已要求与您签订书面的《计租日确认单》，因为您拒绝签订，我公司特向您发出本通知，请您自收到本通知后三日内与我公司签订《计租日确认单》，逾期视为计租日已经确认”。同年6月8日，王静等承租户联名给滁州市泰鑫置业有限公司出具了“关于计租日确认通知回复函”，内容为：“鉴于4至5楼业主与贵公司签订合约时宣传单所注明的-1至5楼所有业主实际入住率至今与贵公司的宣传差距甚远，我们都感觉受到欺骗，因为商场招商不力，空调效果不佳导致目前所有商户都在亏本运作，为商场打广告、赚人气。而这时贵公司不顾商户利益，强行收取房租，让我们无法承受。对此所有业主商定决定暂时拒付房租，并对中环提出我们应有的权利”。同时附一份申明：要求中环名店街-1至5楼整体面积开店率达到80%以上，4到5楼所有商户按照当时的招商政策谈计租。2014年11月21日，滁州市泰鑫置业有限公司在王静经营的场所张贴了《催缴房屋租金通知书》，内容为：“你户承租商铺租赁期限自2013年6月1日至2017年7月31日止，房屋年租金为294938元，截止2014年12月31日，你户尚欠我公司房屋租金12个月（自2014年1月1日至2014年12月31日），欠租金额294938元，未能及时支付，通知你户于接到通知之日起十日内将上述全部租金支付，逾期将依法行使权利，收回房屋及追缴全部欠缴房租及相关费用”。后，王静没有支付租赁费用。2012年6月14日，租赁房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格。2012年10月24日滁州市公安消防支队对该房屋的消防进行了验收。
诉讼中，滁州市泰鑫置业有限公司对“具体租期起算日及计租日按甲乙双方之书面确认为准”解释为因签订合同时消防尚未验收，该条款的意思是待消防验收合格后开始计租。王静对该条款的解释为滁州市泰鑫置业有限公司承诺商铺入住率达不到80%不收房租，王静不签字就不收取房租。
原审法院认为：滁州市泰鑫置业有限公司与王静在平等自愿的基础上签订的《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，该协议不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，滁州市泰鑫置业有限公司将房屋交给王静，王静亦对房屋进行装璜并实际使用了房屋，双方应严格按约履行。该协议3.1条款约定租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止，同时备注“具体租期起算日及计租日按双方书面确认为准”，上述条款约定相互矛盾，双方对“具体租期起算日及计租日按双方书面确认为准”的理解发生争议。王静对该条款理解为滁州市泰鑫置业有限公司承诺自-1楼到5楼商铺入住率达80%后方缴纳房租，不签订书面确认书就不支付房租，但双方在合同中对该项承诺没有约定，王静亦未能提供充分证据证明滁州市泰鑫置业有限公司以其他方式对其进行80%入住率的承诺，滁州市泰鑫置业有限公司出租房屋的目的为获取租金收益，王静的理解与滁州市泰鑫置业有限公司出租房屋的初衷存在差异。合同3.1条同时约定甲方给予乙方装修期30天，乙方积极配合甲方的后期消防施工及验收，该项约定与滁州市泰鑫置业有限公司的解释基本一致。滁州市泰鑫置业有限公司作出的解释趋于合理，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”故对滁州市泰鑫置业有限公司的解释予以采信。王静辩称双方的合同关系包含业态保障，但没有证据证实，对该意见不予支持。王静承租房屋应当支付租金，租赁房屋于2012年10月24日通过消防验收，滁州市泰鑫置业有限公司要求自2013年6月1日起计租不违反合同约定和法律规定，王静支付租金的条件已成就。王静支付了第一年度上半年度即2013年6月1日至2013年11月30日的租金147469元后，应按合同约定提前30天支付第一租赁年度下半年的租金，其逾期未付已构成违约，滁州市泰鑫置业有限公司要求王静支付2013年12月1日至2015年5月31日的租金合法，予以支持。滁州市泰鑫置业有限公司主张的违约金44609.24元过高，依法调整为第二租赁年度的租金294938元的10%即29493.8元，另2013年12月1日至2015年5月31日的租金为294938元÷12月×18个月，计442407元，王静共应支付471900.8元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：一、被告王静于判决生效后十日内支付原告滁州市泰鑫置业有限公司2013年12月1日至2015年5月31日的租金及违约金合计471900.8元；二、驳回原告滁州市泰鑫置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费8740元，由原告滁州市泰鑫置业有限公司负担740元，被告王静负担8000元。
王静上诉称：滁州市泰鑫置业有限公司与王静于20112年6月9日订立的《房屋租赁合同》是双方在平等、自愿的基础上协商的成果。合同约定的计租日以双方书面确认为准，因滁州市泰鑫置业有限公司承诺的商铺入住率达80%未实现，王静未与滁州市泰鑫置业有限公司签订书面的计租日。故涉案《房屋租赁合同》尚未符合支付租金的条件。请求撤销一审判决，改判驳回滁州市泰鑫置业有限公司一审诉讼请求或发回重审。
滁州市泰鑫置业有限公司在庭审中辩称：涉案《房屋租赁合同》未约定商铺入住率达80%后才计收房租，合同约定计租日以双方书面确认为准是因当时消防验收未通过。请求驳回上诉，维持原判。
二审中，当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见同于一审，本院认证意见也与一审一致。
本院二审查明的事实与原审查明的事实一致，对原审查明的事实，本院予以确认。
本院认为：综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：滁州市泰鑫置业有限公司要求王静支付租金的请求能否成立。
滁州市泰鑫置业有限公司与王静于2012年6月9日签订的《房屋租赁协议》，系双方当事人真实意思，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按协议的约定履行各自的义务。涉案《房屋租赁协议》约定租赁期限5年，租赁期限自2012年8月1日起至2017年7月31日止（具体租期起算日及计租日按双方之书面确认为准），滁州市泰鑫置业有限公司给予王静装修期50天，装修期免收租金，王静应积极配合后期的消防施工及验收。涉案租赁房屋于2012年6月14日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位验收合格，于2012年10月24日通过消防验收。王静在涉案《房屋租赁合同》签订后，即对房屋进行了装璜，并于2013年1月30日对外营业。合同约定计租日以双方书面确认为准，但王静认为商铺入住率未达80%，其拒绝签订计租日。因涉案租赁房屋已通过竣工验收及消防验收，已符合出租条件，承租人王静亦于2013年1月30日对外营业。故滁州市泰鑫置业有限公司于2013年6月5日向王静邮寄的《计租日确认通知》到达王静时产生法律效力，该通知书载明自2013年6月1日起计租，本院予以确认。王静上诉认为商铺入住率未达80%以上，故支付租金的条件不成就。因《房屋租赁合同》并未约定商铺入住率达80%以上作为确定计租日的条件，王静一审提供的招商广告性质属于商业广告，其内容不符合要约的规定，属要约邀请，不能视为双方合同约定的内容。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。因王静提供的证据不能证明商铺入住率达80%以上作为确定计租日的条件，其应承担举证不能的法律责任。本案双方系租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，滁州市泰鑫置业有限公司已按合同约定将租赁房屋交付王静，王静对租赁房屋也进行了装修并已实际经营，其理应按照合同约定支付相应的租赁费。滁州市泰鑫置业有限公司已于2013年6月5日向王静邮寄了《计租日确认通知》，该通知已确认自2013年6月1日起计租，故滁州市泰鑫置业有限公司要求王静支付租金的请求成立，本院予以支持。
综上所述，一审判决事实清楚，适用法律正确。王静的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8379元，由上诉人王静负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孔德敬
代理审判员 付广永
代理审判员 郭东武
二〇一五年十二月九日
书 记 员 杜元亨
附：本案二审处理适用的主要法律规定
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款
第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；