重庆市巫山县人民法院
民 事 判 决 书
（2017）渝0237民初944号
原告：杨书才，男，1971年6月3日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：马贵川（特别授权），重庆抉择律师事务所律师。
被告：刘发莉，女，1980年6月30日出生，汉族，住重庆市巫山县。
委托诉讼代理人：张涛（系刘发莉丈夫，特别授权），男，1978年9月18日出生，汉族，住重庆市巫山县。
第三人：李孟锦，男，1978年3月21日出生，汉族，住重庆市巫山县。
第三人：邹吉芳，女，1979年11月10日出生，汉族，住重庆市巫山县。
上列第三人的共同委托诉讼代理人：黄元朝（特别授权），重庆渝深律师事务所律师。
原告杨书才与被告刘发莉、第三人李孟锦、邹吉芳申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2017年3月3日立案受理后，依法适用普通程序审理，于2017年4月10日公开开庭进行了审理。随即原告杨书才于2017年4月11日向本院申请要求对被告提交的《房屋买卖协议书》及《收据》的相关内容进行司法鉴定，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。本院收到西政司法鉴定中心T〔2017〕0091号《不予受理说明书》后，于2017年7月6日第二次公开开庭进行了审理。原告杨书才（第二次开庭未到庭）及其委托诉讼代理人马贵川，被告刘发莉的委托诉讼代理人张涛，第三人李孟锦、邹吉芳的共同委托诉讼代理人黄元朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告杨书才向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销（2016）渝0237执异8号执行裁定书，继续对第三人李孟锦位于重庆市巫山县XX街道XX路xx号xx幢（产权证号xx房地证xx字第xx号，面积285.22平方米）房屋的执行；2.本案诉讼费由被告承担。
事实及理由：原告与第三人李孟锦、邹吉芳承揽合同纠纷一案，贵院于2016年3月2日作出（2016）渝0237民初425号民事判决书，诉讼中，原告对第三人李孟锦的位于巫山县XX街道XX路xx号x幢（产权证号xx房地证xx字第xx号，面积285.22平方米）的房屋进行了保全，被告提出异议，贵院作出（2016）渝0237民初425号之二民事裁定书，驳回了被告的复议申请。案件生效后，原告向贵院申请执行上述房产，被告提出执行异议，贵院作出了截然矛盾的(2016)渝0237执异8号执行裁定书。
原告认为：1.该执行裁定适用法律错误，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，被执行的房产于2009年登记在第三人名下，且现都没有变更，第三人仍然是该房产的所有权人，被告不是权利人，该房产依法应当执行。2.执行裁定认定事实错误，被告没有证据证实购买合同、收条、装修合同的真实性，被告与第三人恶意串通损害原告的合法权益。如果房屋买卖合同是真实的，在2009年办理房产证时，就不会办到第三人李孟锦名下。
根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”该条分为前后两个层次，前一层规定可以查封、扣押、冻结的情形；后一层则明确不得查封、扣押、冻结的条件。对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：1.第三人已经支付全部价款；2.第三人已占有该不动产；3.未办理产权过户登记；4.第三人对未办理产权过户登记无过错。满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，被告没有支付房款，没有办理过户登记，没有实际占有，不存在不能查封的情形，因此，应当对该房屋予以查封并继续执行。
本案中，被执行财产已登记的属不动产，应当按照不动产登记簿判断；该房产登记在被执行人李孟锦的名下，刘发莉不是本案的适格权利人。同时被告的异议也未满足第二十八条的四个条件，没有合法的买卖合同，没有占有房屋，没有支付全部价款（在收据上明确写明收到全部款项728000元，却在执行异议听证时陈述有400000元的按揭款，因此没有按合同支付价款，也没有按要求将剩余款项交付人民法院），也没有证据证实未办理过户不是被告自身的原因。因此，原执行裁定认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销，并继续执行该房屋。
综上所述，第三人对上述房产依法享有所有权，应当予以继续执行。为维护原告合法权益，特依据相关规定向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。
被告刘发莉辩称，我们先是以现金给付李孟锦328000元，其资金来源是被告收取巫峡饭店综合楼的部分房款以及存放在自家的现金。另外，李孟锦有中国银行股份有限公司重庆巫山支行（以下简称中国银行巫山支行）贷款400000元，在买卖房屋的过程中，李孟锦将该行的贷款400000元的偿还义务转移到被告刘发莉名下，由刘发莉负责偿还，用于抵作双方买卖房屋中的房款。且该房屋一直是由刘发莉占有、使用到至今，原告在为被告装修板材房屋时，也应当知道该房屋属刘发莉在使用，因该争议房屋抵押在中国银行巫山支行，未过户不属被告的过错。故请求法院维持巫山县人民法院（2016）渝0237执异8号执行裁定书，驳回原告的诉讼请求。
第三人李孟锦、邹吉芳述称，本案第三人李孟锦、邹吉芳对诉争房屋不享有实质所有权，仅仅是房产证上面是第三人李孟锦的名字。自2008年起一直由刘发莉占有、使用该房屋到至今，该房屋的实际所有权人是刘发莉，只是没有将该房产证的名字过户给本案的被告。第三人所承担原告的债务，第三人愿意尽力偿还，但确实不能损害案外人刘发莉的权利。原告所引用的法条应当是本案处理的依据。最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，第三人和被告之间的房屋买卖完全符合该法条的四个条件，即第三人与被告签订了房屋买卖协议，交付了全部价款（虽然当时只交付了328000元，但中国银行的贷款400000元一直是由被告承担并负责偿还的，应视同房款一次性交清，且该债务的转移并不违反任何法律及政策的规定）。本案中的证据能够相互印证，足以证明该房屋是由被告实际居住、占有、使用到至今的客观事实，特别是被告与原告之间的板房装修，以及该房屋出租给巫山移动公司使用，这是被告无法弄虚作假的铁的客观事实。本案房屋买卖后，双方没有过户，被告和第三人均没有过错，理由是：当时正在向银行申请按揭贷款，一个基本事实是谁都想在银行多贷款，因为利率很低，这也非常正常，也是合法的。根据其第十七条规定，法院的查封没有过错，但在执行中查清客观事实后，应予以解除查封，不能损害案外人的利益。原告本身的债权，应当得到保护，但只能建立在合法的基础之上，不能用损害第三人的合法权益而满足原告的债权，这是没有法律依据的。
根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件的若干问题规定》第二十八条，本案中法院查封并没有错，但在查封后，查明房屋的实际所有权人不是李孟锦，就应当予以解除查封。当然作为李孟锦来说，法院仍将该套房屋当作李孟锦的财产，李孟锦肯定从心理高兴，但由于第三人李孟锦与张涛、刘发莉系亲戚关系，第三人李孟锦也不想占这个不义之财。请求维持巫山县人民法院（2016）渝0237执异8号执行裁定书，驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告刘发莉与张涛系夫妻关系；第三人李孟锦、邹吉芳原为夫妻关系，于2015年9月2日李孟锦与邹吉芳离婚。本案争议房屋位于重庆市巫山县XX街道XX路xx号x幢房屋1套（即产权证号xx房地证xx字第xx号，面积285.22平方米），现登记的权利人为第三人李孟锦。
2008年5月23日，被告刘发莉与第三人李孟锦、邹吉芳签订《房屋买卖协议书》，内容载明：“经甲（即李孟锦、邹吉芳）乙（即刘发莉）双方协商，教委同意就巫峡初级中学学生宿舍（教委大楼外）第七层的房屋所有权属问题达成以下协议：一、甲方认同位于广东中路xx号校门里面的学生宿舍第x层面积共285.22平方米的产权属于乙方。房屋总价款为￥728000.00元（大写人民币柒拾贰万捌仟元整），乙方一次性付清。二、根据目前巫山县办理房产证的手续及程序，由甲方负责办理该房屋产权证，并交产权分证交给乙方。三、乙方可以随时到房产管理部门办理房产过户手续，办理过户手续的一切费用均由乙方承担，甲方负责提供办理过户手续的所有相关证明材料。四、在不影响甲方安全和管理的前提下，甲方不得干预乙方对此房屋的使用和转让。五、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字盖章生效，同时具有法律效力。甲方李孟锦、邹吉芳乙方刘发莉。”第三人李孟锦、邹吉芳将位于重庆市巫山县XX街道XX路xx号x幢，面积共计285.22平方米，转让给被告刘发莉，总价款为728000元，并于2008年5月23日出具《收条》，内容载明“今收到刘发莉缴来房款人民币728000.00元.大写柒拾贰万捌仟元整。”于2009年第三人李孟锦为本案争议的房屋办理了房地产权证，产权人为李孟锦。
2016年1月27日本院受理杨书才起诉李孟锦、邹吉芳承揽合同纠纷一案中，查明2014年6月起由杨书才为李孟锦提供玻璃等材料并负责安装，同年年底完工并验收，李孟锦所欠杨书才的款项。本院于2016年3月20日作出（2016）渝0237民初425号民事判决书，判决：“由李孟锦、邹吉芳支付杨书才玻璃款及工人工资1007168元及资金占用损失。……。”在审理承揽合同纠纷一案中，杨书才于2016年2月2日申请对本案争议房屋以及其他房屋进行查封，本院于2016年2月3日作出（2016）渝0237民初425-1号民事裁定书，其中“将李孟锦所有的位于重庆市巫山县XX街道XX路401号2幢房屋予以查封。……。”但刘发莉不服（2016）渝0237民初425-1号民事裁定书，于2016年4月5日申请复议，2016年4月11日本院作出（2016）渝0237民初425号之二民事裁定书，裁定：“驳回刘发莉的复议申请，维持原裁定。”随后，刘发莉对其保全标的提出书面执行异议，本院组织当事人经听证查明：“刘发莉与李孟锦、邹吉芳签订了《房屋买卖协议》，支付了房屋，刘发莉并对争议房屋进行了装修。认为继续查封已不适宜”，于2017年2月21日本院作出（2016）渝0237执异8号执行裁定书，裁定：“中止对位于重庆市巫山县XX街道XX路401号2幢的房屋查封的执行。”随即杨书才不服该执行裁定书，于2017年3月3日向本院提起申请执行人执行异议之诉，并认为本案争议房屋的实际所有权人和产权所有人均系李孟锦，而不是被告刘发莉，应当继续执行该争议房屋。据此，原告请求人民法院依法撤销（2016）渝0237执异8号执行裁定书，继续对第三人李孟锦位于重庆市巫山县XX街道XX路xx号xx幢（即产权证号xx房地证xx字第xx号，面积285.22平方米）房屋的执行。
另查明，被告刘发莉与张涛共同经营巫山县锦源物业管理有限公司，张涛并长期承包建筑等工程。2008年5月20日、2008年5月21日刘发莉收取巫山县（章家湾）巫峡饭店购房户方昌银、蒋佐金等人的房款共计210000元，连同存放在自家的现金，支付李孟锦房款共计328000元。因李孟锦在中国银行巫山支行有贷款400000元，开户姓名为李孟锦，账号（账户）为10880445XXXX号，李孟锦将此款转移给刘发莉，由刘发莉负责清偿。随后，刘发莉先后在中国银行巫山支行、重庆农村商业银行巫山支行、重庆三峡银行巫山支行，按照李孟锦与中国银行巫山支行办理贷款时约定的本息，分期如数存入（或转入）李孟锦的贷款账号10880445XXXX内，用于偿还李孟锦名下在中国银行巫山支行的贷款400000元。同时，第三人将本案诉争房屋交付给被告刘发莉使用。2012年11月8日，被告刘发莉与中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司签订《房屋租赁合同》，将位于重庆市巫山县XX街道（原XX镇）XX路XXX号第X层房屋的部分房屋出租给中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司使用，租赁期限共8年，自2012年11月15日起至2020年11月14日止，年租金12400元，租金共计99200元，由甲方刘发莉签名和乙方中国移动通信集团重庆有限公司巫山分公司盖章及其负责人签名，该公司并于2012年12月10日一次性支付给刘发莉的房屋租金共计99200元。2014年，被告邀请原告杨书才在紧邻本案诉争房屋处为被告刘发莉搭建板材房屋，于2016年1月7日刘发莉支付原告杨书才所做该板材房屋的尾款20000元。2014年12月20日，刘发莉与陈辉签订《房屋装修合同》，对位于重庆市巫山县XX镇XX路xx号xx号楼第xx层（即本案诉争房屋）进行装修，承包方式为包工包料，建筑面积328.45平方米，装修内容（综合楼室）：棚面、墙面、地面、天平等装饰，工程造价328000元，开工日期2015年1月2日，竣工日期2015年6月8日。完工后，于2016年1月5日支付陈辉房屋装修款50000元、2016年2月6日支付陈辉装修款25000元。
再查明，2017年4月6日巫山县巫峡初级中学的《收据》内容显示：交款单位刘发莉（户主），收款事由巫峡中学大门口顶楼（2008年5月-2017年4月）的水电费，人民币2660元；以及2017年4月6日，巫山县巫峡初级中学的《证明》内容显示：户主刘发莉从2008年5月至今水费已全部按时付清。
审理中，原告杨书才于2017年4月11日向本院申请对被告刘发莉提交的《房屋买卖协议书》及《收据》中的相关内容进行司法鉴定，本院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定，该鉴定中心并于2017年5月11日作出西政司法鉴定中心T〔2017〕0091号《不予受理说明书》，主要内容载明：原告要求鉴定的事项均超出本中心技术能力范围，现有技术条件下，不能对申请人要求鉴定的事项进行有效检验。
上列事实，有原、被告及第三人邹吉芳的居民身份证和李孟锦的户口证明复印件，本院（2016）渝0237民初425号民事判决书、（2016）渝0237民初425-1号民事裁定书、（2016）渝0237民初425号之二民事裁定书、（2016）渝0237执异8号执行裁定书、巫山县房地产业管理所档案查询单、《房屋买卖协议书》及《收据》、执行听证笔录、重庆农村商业银行巫山支行汇款凭证、中国银行巫山支行的存款回执单、重庆三峡银行巫山支行的交易凭证、《租赁合同》及汇款凭证、《装修合同》及证人证言、中国银行巫山支行《证明》、巫山县巫峡初级中学《收据》和《证明》复印件各1份，西南政法大学司法鉴定中心的西政司法鉴定中心T〔2017〕0091号《不予受理说明书》，当事人的陈述及庭审笔录在卷佐证。这些证据的真实性、合法性、关联性已开庭质证，并经本院审查，可以作为认定本案事实的根据。
本案的争议焦点：被告刘发莉对本案诉争的房屋是否享有实际所有权？即被告提供的证据是否足以排除其强制执行？
本院认为，根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”以及根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款的，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，人民法院应予以支持。本案争议房屋虽然登记在第三人李孟锦名下，但在本院依法查封该房屋前，被告刘发莉就与第三人签订了《房屋买卖协议》，并由被告刘发莉支付了房款328000元以及李孟锦将自己名下在中国银行巫山支行的贷款400000元的本息的偿还义务全部转移给被告刘发莉，由刘发莉负责按约偿还，且该债务的转移并经债权人中国银行巫山支行同意由刘发莉偿还完毕后，再办理产权转移手续。因此，应当认定被告刘发莉已支付了第三人的全部房屋价款，被告刘发莉并实际占有、使用该房屋到至今。该房屋没有办理产权转移登记手续的原因，并非被告刘发莉的过错。本案中，被告与第三人以合理市场价格商定房屋买卖并签订房屋买卖协议、房款的支付以及房屋的装修、出租和饮水的使用，均足以证明被告刘发莉签订《买卖房屋协议》合同并实际占有、使用（装修、出租）涉案房屋在先，人民法院查封在后，诉争房屋的交易时间亦明显在原告与第三人之间形成的债权和债务关系之前，其房屋买卖的交易行为也符合本地当时的市场交易习惯。特别是本案诉争房屋所处的地理位置在其第七层（即顶层，只有本案诉争的房屋），如果该房屋不属于被告刘发莉实际所有，那么刘发莉就没有必要邀请原告在紧邻该争议房屋处搭建板材房屋，且第三人李孟锦与邹吉芳已离婚数年，邹吉芳亦证明其房屋买卖及支付价款的真实性，系双方的真实意思。因此，被告刘发莉与第三人之间不存在恶意串通，损害国家、集体或他人的利益，故被告刘发莉为善意，而未办理房地产权证过户登记，也不是被告刘发莉个人原因，据此，并不影响被告刘发莉对涉案房屋权利的取得和实现。
综上，被告刘发莉所提供的证据足以证明第三人与被告之间的房屋买卖协议在人民法院查封之前；被告刘发莉亦在人民法院查封之前已合法占有该不动产；并已支付价款（包括履行偿还银行的贷款）；未办理其产权过户转移登记的原因并非被告刘发莉的过错；且原告没有提供相应证据予以否定其房屋买卖协议及收条的真实性，原告应承担举证不能的法律后果。根据《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，可以查封第三人李孟锦名下的财产，但在本案中，被告刘发莉提供的证据足以排除其强制执行，故原告杨书才的诉讼请求，不符合法律的规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：
一、停止对位于重庆市巫山县XX街道XX路xx号x幢（产权证号xx房地证xx字第xx号，面积285.22平方米）房屋的执行。
二、驳回原告杨书才的其他诉讼请求。
案件受理费80元，由原告杨书才负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。
双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。
审 判 长 陈 进
人民陪审员 张以珍
人民陪审员 毛正林
二〇一七年八月十六日
书 记 员 兰 洋