广西壮族自治区东兴市人民法院
民 事 判 决 书
（2014）东民初字第471号
原告卢业钦。
特别授权委托代理人陈万存。
被告防城港市金源时代房地产开发有限公司。
法定代表人杨伟新。
委托代理人黎运俊。
原告卢业钦诉被告防城港市金源时代房地产开发有限公司（以下简称金源房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月4日受理后，依法由审判员胡家铭独任审判，于2014年7月2日公开开庭审理了本案。原告卢业钦的委托代理人陈万存、被告金源房地产公司的委托代理人黎运俊到庭参加诉讼。当事人申请延长调解期限二个月，本案现已审理终结。
原告卢业钦诉称，2011年4月28日，原、被告经协商签订一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将位于东兴市新华路398号的金源天鹅湖国际时尚生活区第2栋XX号商品房卖给原告，房价525293元，被告承诺于2011年12月31日将经验收合格的商品房交付原告使用，如逾期不超过90天的，则按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金，如逾期超过90天，原告有权解除合同，如原告要求继续履行合同的，被告则自最后交付期限的次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款的万分之四的违约金，合同还就商品房买卖所涉的其他事项进行约定。合同签订后，原告按约定已向被告支付购房30%首期款158293元，余款70%即367000元按约定办理了银行按揭贷款手续，被告未在合同规定的期限内向原告交付房屋，直到2012年6月1日才交付，逾期交房时间长达150天。被告不按约定的期限向原告交付经检验合格的商品房构成违约，应承担违约责任，被告以提供的格式条款合同中添加的免除逾期交房责任的所谓“日降雨量达中雨以上”和一周内停水、停电超过8小时以及政府通知停工等原因，出卖人可据实予以延期交房等合同条款，以此不承担违约责任是不对的。诉讼请求：一、被告支付原告逾期交房违约金31517.58元；二、诉讼费由被告负担。
原告为其主张在举证期限内提供的证据有：
1、警官证，证明原告身份情况；
2、商品房买卖合同，证明原、被告有合同关系；
3、个人购房担保借款合同，证明原告用贷款抵交房款；
4、收据，证明原告已支付购房款。
被告金源房地产公司答辩称，一、原告主张的违约金过高，违约金应以同期同路段的租金为准，应按日以已付房款的万分之二为宜。二、整个项目在建造过程中遭遇合同约定的免责事由的天数应该予以扣减，被告可以延期交房194天。三、交房时间应以公告交房时间为准，原告主张2012年6月1日接收房屋是错误的，根据《商品房买卖合同》第十一条第2款第2项规定，交房时间应该以公告交房时间为准，不以客户实际收房时间为准，被告公告交房时间为2012年5月27日，原告在2012年5月27日已经接收房屋。四、原告的诉讼请求超过诉讼时效。原、被告约定2011年12月31日交付房屋，原告请求违约金的诉讼时效应从2012年1月1日开始计算，债权的诉讼时效为二年，到2014年1月1日就超过诉讼时效。请依法驳回原告的诉讼请求。
被告为其辩解提供的证据有：
1、交房公告，证明被告交付原告房屋时间系2012年5月27日；
2、合同补充协议，证明被告可以在防城港日报通知业主交房；
3、商品房预售许可证，证明被告预售商品房合法；
4、气象证明，证明从开工之日起2010年2月28日至2012年7月31日是实际交付日，中雨及中雨以上天气是153天，加上7个台风的影响共可以扣除15天免责时间；
5、《证明》，证明开工日2010年2月28日至2012年2月28日期间由于停电及维修，总共影响被告施工共计425小时累计53天；
6、自来水厂证明，证明由于停电水压偏低造成不能正常供水，影响被告施工共计91小时，共计免责11天；
7、关于提供停电资料的复函，证明2010年2月28日至2012年7月31日可以扣减16天停电天数；
8、东兴市气象局出具的《证明》，证明2010年2月28日至2011年12月31日总共可以扣减110天的中雨天数；
9、中雨降水日期，证明2012年1月1日至2012年5月25日总共可以扣减17天的中雨天数。
经开庭质证，原告对被告提供的证据2、3无异议，被告对原告提供的证据均无异议，本院对上述当事人均无异议的证据予以确认。
原告对被告提供的证据1、4、5、6、7、8、9有异议，认为交房公告不能证明被告在2012年5月27日交付原告房屋，只能说明被告在2012年5月27日为业主办理交房手续，原告是在2012年6月1日收到房屋的；气象证明中的有些台风不在合同约定交付房屋的时间内；自来水厂出具的《证明》不能证明因为停水扣减被告延期交房的时间；关于提供停电资料的复函及中雨降水日期已超过举证期限，东兴气象局出具的证明没有具体降水日期。
对当事人有异议的证据，本院认为，被告提供的交房公告由于原被告双方签订的合同补充协议有约定，该公告能证明被告交付原告房屋时间为2012年5月27日。关于提供停电资料的复函及中雨降水日期，自合同签订日期2011年4月28日至合同约定的交房之日2011年12月31日止，天鹅湖小区一周停电累计8小时以外的天数为1天，东兴市中雨及中雨以上天气的天数共计51天。东兴气象局出具的气象证明中合同没有约定台风可以予以延期，不予采信。东兴市自来水厂出具的两份证明不能证明被告可以予以延期。
经审理查明，2011年3月4日，被告金源房地产公司取得金源天鹅湖一期2#楼商品房预售许可证。2011年4月28日，原告卢业钦与被告金源房地产公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买金源天鹅湖国际高尚生活区一期工程A区第2幢XX号房，建筑面积130.17平方米，价款525293元，原告于2011年3月26日前支付定金2万元，于2011年3月28日前支付购房30%首期款即158293元，余款70%即367000元由原告接到被告通知后申请银行按揭，被告应在2011年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、实行交通管制，强制拆迁等政府因素；3、非被告原因导致通知停工，气象部门记录日降雨量达中雨以上时；4、非被告原因一周内停水、停电累计超过8小时的（每八小时计算一天）；5、因原告原因未付清应付房款，被告有权将交房日期延期至付清后的十日内；被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之四的违约金等。同日，原、被告签订《合同补充协议》，协议约定涉及合同需要告知原告的相关事项及交房时间，以如下方式之一视为告知原告：在《防城港日报》上以公告通形式告知交房等。
2011年3月28日，被告金源房地产公司向原告卢业钦出具收据，收据注明“收到原告交付上述房产首付款158293元”。
2011年7月29日，原告卢业钦与中国农业银行股份有限公司东兴市支行（以下简称农行东兴支行）签订《个人购房担保借款合同》，合同约定原告以上述房产为抵押向农行东兴支行借款
367000元等。
2012年5月23日，被告金源房地产公司在防城港日报发布交房公告，公告注明金源天鹅湖一期2#楼现已具备交房条件，于2012年5月27日起为购房业主办理交房手续。原告于2012年6月1日办理上述房产交接手续。
另查明，自2011年4月28日签订合同之日起至合同约定的交房之日2011年12月31日止，天鹅湖小区一周停电8小时以上的天数为1天，东兴市中雨及中雨以上天气的天数共计51天。
本院认为，关于本案是否超过诉讼时效的问题：被告公告通知业主办理交房手续时间为2012年5月27日，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案诉讼时效期间应从2012年5月27日至2014年5月27日，原告于2014年5月22日向本院起诉没有超过诉讼时效期间。对被告提出原告起诉已超过法定二年诉讼时效期间的抗辩意见，本院不予采纳。
原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是真实的意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同》中约定的交房时间是2011年12月31日，被告通知业主办理交房手续时间为2012年5月27日，扣除约定可以延期的停电时间1天，中雨以上天气51天，实际逾期95天，被告逾期交房构成违约，应承担违约责任，支付逾期交房违约金，合理扣除合同约定可以延期的停电时间1天，中雨以上天气51天，实际逾期95天，违约金计算：525293元×4／10000×95天＝19961元（取整）。
被告金源房地产公司提出按日以房款万分之四的标准支付违约金过高，应调整为按日以已付房款的万分之二计算逾期付款违约金的抗辩意见。根据虽然《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第二款的中规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。但该规定仅是一般情况下的判断标准，认定违约金是否过高，还应当根据合同实际履行情况、违约方的过错程度、守约方的逾期利益等具体因素加以综合判断，不能一概而论。且，被告提供的证据不足以证明当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，本院对该答辩意见不予采纳。
依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释二》第二十九条第二款的规定，判决如下：
一、被告防城港市金源时代房地产开发有限公司支付原告卢业钦违约金19961元；
二、驳回原告卢业钦的其他诉讼请求。
案件受理费588元，减半收取294元（原告已预交），由原告卢业钦负担109元，被告防城港市金源时代房地产开发有限公司负担185元。
上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费588元。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。
审判员 胡家铭
二〇一四年八月二十日
书记员 李伟钊