湖南省长沙市岳麓区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）湘0104民初2802号
原告（反诉被告）刘某，女，1982年7月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。
委托代理人毛雅琴，湖南通达恒信律师事务所律师。
委托代理人谢志钊，湖南通达恒信律师事务所律师。
被告（反诉原告）唐某，男，1960年5月25日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。
委托代理人粟建权，湖南云天律师事务所律师。
委托代理人向雨婷，湖南云天律师事务所律师。
第三人长沙某公司，住所地长沙市岳麓区咸嘉湖街道金星中路438号湘腾商业广场1栋606房。
法定代表人黄启柏，系该公司董事长。
委托代理人张专，湖南中郡律师事务所律师。
原告（反诉被告）刘某诉被告（反诉原告）唐某、第三人长沙某公司（以下简称“择家房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，被告唐某向本院提起反诉，本院经审查依法受理，并决定本诉、反诉一并审理，依法组成合议庭适用普通程序于2017年6月22日、2017年7月12日、2017年7月24日公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托代理人谢志钊，被告唐某及其委托代理人粟建权，第三人择家房地产公司的委托代理人张专到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告（反诉被告）刘某诉称：2016年10月19日，原、被告双方及第三人择家房地产公司共同签订了《房屋买卖合同》。合同约定被告唐某自愿将位于长沙市岳麓区茶子山中路藏郡新寓2栋2801号房出售给原告。合同约定房屋交易价格为708000元，原告通过向银行贷款的方式向被告购买房屋，合同还对居间费用及其他权利义务进行了约定。房屋买卖合同签订后，原告依约定，2016年10月19日向被告支付了购房定金10000元，2017年1月10日向被告支付了购房首付款49950元，2017年1月18日，原告向华融湘江银行长沙金星路支行代替被告还清银行贷款223000元并赎回房产证及土地使用证。原告依约定向第三人支付了居间费用26750元。2017年3月3日，原、被告与湖南省湘诚融资担保有限责任公司签订《二手房公积金贷款担保协议》，向该公司支付首期房款20000元，并办妥公积金贷款相关手续。2017年3月29日，公积金贷款审核通过，并已经将购房贷款划拨至岳麓区房产局指定账户。2017年3月30日，被告拒绝协助原告办理房屋过户手续并当场将其房产证挂失。本着诚信原则和契约精神，原告已经履行了《房屋买卖合同》规定的全部义务，也对此次房屋买卖的成功交易深信不疑。现被告以房屋售价低为由拒绝协助原告办理房屋过户手续，且明知原告代替其还清银行贷款223000元并赎回房产证及土地使用证原件并交由第三人保管的情况下将其房产证挂失。原、被告多次协商后，被告仍拒绝履行本合同。被告恶意违约的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决：一、被告继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理藏郡新寓2栋2801号房屋过户手续，并腾空交付房屋给原告；二、被告给付原告延迟交房的违约金7000元（700元/天，从2017年3月30日暂计算至起诉日）；三、本案全部诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告刘某将第二项诉讼请求中的违约金金额变更为58056元（暂计算至开庭之日），同时增加诉讼请求：被告承担居间费用26750元，并退还刘某多支付的20000元。同时请求法院确认刘某向唐某支付剩余购房款425000元的义务。
被告（反诉原告）唐某辩称：原告提出的第四项诉请是在举证期间届满之后提出的。原告的诉请没有事实和法律依据，原告刘某没有按照原、被告签订的房屋买卖合同约定的时间足额履行支付房款的义务，已经构成违约，应承担相应的违约责任。
第三人择家房地产公司对本诉述称：合同依法成立，原告已经履行了合同义务，被告应该继续履行。对于原告提出的违约金部分，应该予以支持。
反诉原告（本诉被告）唐某反诉称：2016年10月19日，反诉原告与反诉被告、第三人择家房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定反诉被告以708000元的价格购买涉案房屋，反诉被告以购房定金＋购房首付款＋代还反诉原告银行贷款＋公积金贷款＋交房尾款的方式向反诉原告支付房款；合同约定反诉被告应当在两个半月内向反诉原告履行全部房款支付义务；合同还对违约责任、交易流程等进行了明确约定。合同签订后，反诉原告按照反诉被告及第三人的通知、要求，及时提交了出卖人能够提供的房屋交易资料，反诉被告于合同签订之日支付购房定金10000元，2017年1月10日支付首付款49950元，2017年1月18日代还银行贷款223000元，后续房款425050元则至今欠付。反诉原告认为，反诉被告未按合同约定及时、足额履行房款交付义务，构成根本违约；反诉被告的违约行为严重影响了原告的经营资金需求，反诉原告的卖房目的未能实现，合同应当依法解除。故反诉原告反诉至法院，请求依法判决：一、解除反诉原告与反诉被告签订的《房屋买卖合同》；二、反诉被告向反诉原告支付的10000元购房定金不予退还；三、反诉被告向反诉原告支付违约金62836.95元；四、反诉被告承担本案全部诉讼费用。
反诉被告（本诉原告）刘某对反诉辩称：一、本案事实非常清楚，反诉被告按照房屋买卖合同的约定，履行了全部义务。反诉原告唐某明知刘某代替其还清银行贷款223000元并赎回房产证及土地使用证原件并交由第三人保管，也明知湖南省公积金中心已将425050元公积金贷款相关事宜办妥，购房贷款已划拨至岳麓区房产局指定账户，可以办理下一步的过户手续。唐某当场将其房产证挂失，导致房屋过户手续无法完成。唐某恶意违约的行为，严重侵犯了刘某的合法权益。二、请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求，并支持反诉被告的本诉请求。
第三人择家房地产公司针对反诉述称：针对反诉的诉请，应当予以驳回。
经审理查明：涉案房屋位于长沙市××××号藏郡新寓2栋2807房。唐某与案外人王琴系夫妻关系，刘某与案外人张新华系夫妻关系。2016年10月19日，唐某（卖方）与刘某（买方）及择家房地产公司（居间方）就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：卖方将涉案房屋卖给买方，购房价款为708000元。买方采取省直公积金购买涉案房屋，贷款金额伍拾万元（最终以省直审批为准），买方支付贷款额3%作为按揭服务费；签订合同三日内双方提供按揭所有资料；买方向居间方支付代理费14000元整，居间方的代理服务费由违约方负责承担。涉案房屋处于抵押状态，由买方支付首付供卖方赎楼，在银行与公积金审批通过十天内，甲方须全权公证委托。合同第十条约定，交易流程如下：1、签订中介三方居间合同（付定金壹万元整）→收集双方资料（三天内）→递交省直公积金中心审核（10天左右）确定贷款金额→银行确定（省直指定银行）→赎楼付首付（做公证）→过户立契→收取全部房款。所有手续两个半月内办完，以递交所有资料开始。
合同签订当日，刘某即向唐某交纳了定金10000元，唐某向刘某出具了收条，同时，刘某分两次向择家房地产公司交纳了中介费和按揭费用共计26750元。2017年1月9日，王琴、唐某向案外人申燕军出具代为办理结清贷款本息等房屋买卖相关事宜的《委托书》，针对该委托书，唐某及王琴向湖南省长沙市望城公证处申请办理了公证手续。2017年1月10日至11日，刘某分五次向唐某支付购房共计49950元，并于2017年1月18日代唐某向华融湘江银行长沙金星路支行清偿了涉案房屋上存在的银行按揭贷款223000元。
2017年3月3日，刘某配偶张新华（买方）与唐某（卖方）、湖南省湘诚融资担保有限责任公司（担保方）就涉案房屋签订《二手房公积金贷款担保协议》，该协议约定，张新华因购买涉案房屋需向湖南省直单位住房公积金管理中心申请住房公积金贷款，由湖南省湘诚融资担保有限责任公司向张新华向公积金管理中心进行贷款担保。张新华申请将房款20000元存入湖南省湘诚融资担保有限责任公司指定专用账户，唐某对此予以认可。湖南省湘诚融资担保有限责任公司为张新华提供担保资金425000元，张新华为此支付湖南省湘诚融资担保有限责任公司担保服务费4250元。之后原告涉案房屋公积金贷款审核通过，贷款425000元于2017年3月30日已划拨至公积金贷款中心指定的湖南省湘诚融资担保有限责任公司监管账户。
2017年3月30日，刘某、唐某及择家房地产公司工作人员前往房产登记部门办理房屋过户手续，但在办理上述手续过程中，被告唐某认为未收到全部购房款，同时提出提高房屋售价，故双方未能办理涉案房屋的过户手续，随即唐某向房产登记部门办理了涉案房屋国土证、房产证的遗失登记手续。刘某亦未将剩余购房贷款425000支付给唐某。
另查明，涉案房屋为被告唐某单独所有，目前涉案房屋处于空置状态；在庭审过程中，唐某与刘某确认刘某尚有房款425000元未支付给唐某；刘某明确表示同意在办理过户手续之前随时一次性将上述剩余购房款425000元支付给唐某，同时请求法院确认其承担该款项的支付义务。
上述事实，有当事人当庭陈述，当事人提交并经庭审质证的《房屋买卖合同》、《房产证》及《国土证》复印件、定金收条、收款收据两张、支付宝支付记录、中国建设银行交易明细及按揭贷款变更凭证、委托书、《二手房公积金贷款担保协议》、长沙不动产登记中心房屋过户叫号单、公积金贷款阶段性担保证明、长沙银行网上银行电子受理凭证、国土证及房产证遗失公告等证据予以证明，本院予以确认。
本院认为，刘某与唐某、择家房地产公司签订《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，三方均应按照合同的约定严格履行义务。本案焦点问题包括以下几个方面：
一、刘某与唐某在履行《房屋买卖合同》过程中是否存在违约行为，合同是否应解除的问题。唐某主张刘某未支付全部购房款，且所有房屋买卖的相关手续未在合同约定的两个半月内办理完毕，故要求解除合同；刘某则主张唐某提供的结婚证存在瑕疵导致其贷款审批延迟且唐某不配合办理过户手续，刘某本身并不存在违约行为,并要求合同继续履行。本院认为，在合同交易流程中明确约定于过户立契后卖方收取全部房款，在双方办理房屋过户手续时，唐某以未收到房屋全部购房款为由拒不配合办理过户，违反合同的约定，且唐某在双方办理过户当日将房产证、国土证办理了遗失登记，故本院认为，唐某存在违约行为。刘某在唐某不配合办理过户手续且将房产证、国土证办理了遗失登记后，未向唐某支付剩余购房款，系刘某履行同时抗辩权。虽涉案房屋交易手续确未在合同约定的两个半内完成，但是2017年3月3日，唐某与刘某配偶张新华、湖南省湘诚融资担保有限责任公司就涉案房屋签订《二手房公积金贷款担保协议》，就涉案房屋公积金贷款担保事宜进行协商约定，故本院认为，刘某、唐某以双方实际行为对涉案房屋交易的时限进行了变更。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，要求继续履行合同是违约责任承担方式之一。双方签订的《房屋买卖合同》不存在法律上或者事实上不能履行的情形，且涉案房屋不存在不适宜强制履行的情形，现刘某要求继续履行合同，具备事实及法律基础，本院予以支持。
二、合同应如何继续履行的问题。依据合同的约定，过户立契后，卖方收取全部房款，并于办理完毕立契过户手续后当日内唐某腾出涉案房屋。依据庭审查明的事实可知，剩余的购房款项425000元，至今仍托管于协议约定的监管账户内。在庭审过程中，刘某同意在办理过户手续之前可随时一次性将上述购房款425000元支付给唐某，同时当庭请求法院确认其承担该款项的支付义务。故本院对此予以确认。其他关于涉案房屋买卖的未尽事宜，双方应按照签订的合同严格履行。
三、关于刘某主张唐某承担居间费用26750元（包括代理费14000元及按揭服务费12750元）、违约金58056元的问题。本院认为，依据合同第五条的约定，刘某应支付择家公司代理费14000元，又依据合同第八条约定，择家公司的代理服务费由违约方负责承担。上已述及，唐某存在违约行为，故本院认为，唐某应承担刘某向择家公司支付的代理费14000元。而原告主张系按揭服务费12750元，考虑到该费用系刘某自身为履行合同所支出的费用，现合同已确认需继续履行，故上述12750元理应由刘某自行承担。另刘某主张违约金58056元，本院认为，继续履行合同亦是承担违约责任的方式之一，现合同已确认需继续履行，且刘某亦未提供证据证明因唐某的违约给其造成了损失，综合上述因素，从公平原则出发，对原告的上述违约金的主张，本院不予支持。同时，因唐某自身存在违约行为，故唐某反诉刘某确认刘某已支付的购房定金10000元不予退还，且要求刘某支付违约金62836.95元，本院不予支持。至于刘某主张唐某退还其多支付的房款20000元。本院认为，在庭审过程中，唐某与刘某均确认刘某尚有425000元房款未支付给唐某。在尚未将全部购房款支付完毕的前提下，刘某主张唐某退还其多支付的房款20000元，缺乏事实基础，本院不予支持。
综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：
一、确认原告（反诉被告）刘某与被告（反诉原告）唐某、第三人（反诉第三人）长沙某公司继续履行三方于2016年10月19日签订的《房屋买卖合同》；
二、限原告（反诉被告）刘某于本判决生效之日起三日内向被告（反诉原告）唐某支付购房款项425000元；
三、限被告（反诉原告）唐某在收到上述款项后三日内协助原告（反诉被告）刘某将位于长沙市岳麓区茶子山中路318号藏郡新寓2栋2807房过户至原告（反诉被告）刘某名下，并在过户当日将上述房屋腾空并交付给原告（反诉被告）刘某；
四、限被告（反诉原告）唐某于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）刘某支付款项14000元；
五、驳回原告（反诉被告）刘某其他诉讼请求；
六、驳回被告（反诉原告）唐某的反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费收取13195.15元、财产保全费4060元，共计17255.15元，由原告（反诉被告）刘某负担1570元，由被告（反诉原告）唐某负担15685.15元；反诉案件受理费收取811元，由被告（反诉原告）唐某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 杨 玮
人民陪审员 周志国
人民陪审员 成冠军
二〇一七年八月七日
书 记 员 段腾腾
附适用的法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。