广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终5432号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市锐华仰忠商场发展有限公司（同时为反诉原告），住所地广州市越秀区。法定代表人：陈文卫，职务经理。委托代理人：郭林峰、陈文生，均系该公司职员，通讯地址同该公司。被上诉人（原审原告、反诉被告）：伍晓凤，身份证住址甘肃省平凉市崆峒区。委托代理人：张玉晶，身份证住址甘肃省平凉市崆峒区。委托代理人：张玉彬，身份证住址甘肃省兰州市七里河区。上诉人广州市锐华仰忠商场发展有限公司（以下简称锐华公司）因与被上诉人伍晓凤租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第2450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人锐华公司上诉请求：l、维持原审判决第一项和第三项；2、撤销原审判决第四项；3、变更原审第二项为：伍晓凤缴纳所欠的2014年7月20日至2014年10月21日止的租金153822元、2014年5月至2014年10月的水电费58475．32元，2014年7月至2014年10月的卫生费880元，共213177．32元给锐华公司；4、伍晓凤承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原审判决证据不足，认定事实不清，必须予以纠正，理由如下：一、原审判决证据不足。原审判决所列的伍晓凤提交的证据，包括搬家公司于2015年1月3日出具的《证明》和2014年8月5日出具的搬运费《收据》、微信聊天记录、谈话录音光盘和情况说明。锐华公司在开庭之前，庭审过程中以及判决作出前后，始终没有见到这些证据，也没有见到一审法院将上述证据送达锐华公司。上述所谓的证据没有当庭出示且没有经过当庭质证，所以一审判决是严重违法的。二、原审判决认定事实不清。1、原审法院认定伍晓凤于2014年8月4日搬离商场的事实，由于其所依据的所谓证据严重违反了证据提交规则，侵犯了锐华公司的知情权和辩护权。所以该证据不合法，不能支撑上述事实，即原审法院认定该事实缺乏证据。2、原审法院判决认定伍晓凤2014年10月21日交回铺面给锐华公司，那么租金及水电费、卫生费必须计算到10月21日为止。然而原审法院以伍晓凤没有实际使用及空置为理由，判锐华公司承担2014年8月4日到2014年10月21日期问一半的租金损失及该期间的水电费、卫生费损失是错误的。因为在租赁期间内，伍晓凤是否开张经营，锐华公司是无权干涉的。所以，原审法院判决锐华公司承担2014年8月4日到2014年10月21日期间一半的租金损失及该期间的水电费、卫生费损失是违法的。3、原审法院判决根据2014年9月份起的水电费明细清单显示的用电电表度数为零来认定伍晓凤没有用水用电是错误的。水电费明细清单里所显示的用电电表度数，则是该铺面单独申请供额外电器使用的，并不代表铺面的整体用电费用。因为该铺面的实际水电费、卫生费是包括了商场所有铺位共同使用的中央空调、铺内及公共照明、用水和卫生的分摊费和独立电表在内的。所以原审法院认定伍晓凤不需要承担2014年8月4日到2014年10月21日期间的水电费和卫生费是没有道理的。另外，原审案件自2014年9月28日立案，到2016年8月9日作出判决，整个审理过程长达22个月之久，已经严重超过6个月的法定审理期限。锐华公司在此过程中从来没有收到原审法院任何关于延长审理期限的通知。被上诉人伍晓凤二审辩称：同意原审判决，不同意锐华公司的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。锐华公司提出租赁期间其不会干预我方的经营，但是锐华公司已经实际干预我方的经营。伍晓凤向一审法院起诉请求：1、锐华公司向某乙晓凤退还履约保证金35000元；2、锐华公司向某乙晓凤退还押金135000元；3、锐华公司向某乙晓凤退还2013年1月所交押金差额6750元；4、锐华公司向某乙晓凤退还2014年1月所交押金差额7110元。锐华公司向一审法院提起反诉请求：伍晓凤缴纳所欠的2014年7月20日至2014年10月21日止的租金153822元（租金按照合同约定的每月49620元的标准计算）、2014年5月至2014年10月的水电费58475.32元、2014年7月至2014年10月的卫生费880元，共213177.32元给锐华公司。一审认定的事实：2012年3月5日，伍晓凤（为承租方、乙方）和锐华公司（为出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定内容包括：甲方与乙方经协商一致，自愿订立《新仰忠精品商场档位租赁合同》，条款如下：第一条：租赁标的物，甲方将座落在广州市西湖路56-58号首层新仰忠精品商场第61档，建筑面积约64平方米，方位见附图（具体以装修后交付使用实测为准）租给乙方作经营衣着类、日用品类、文化娱乐用品类、食品类使用。第二条：租赁用途，甲方同意乙方承租上述档口作经营衣着类、日用品类、文化娱乐用品类、食品类使用，乙方在上述档口的经营事项应以乙方名义申领营业执照、税务登记证，并严格按营业执照所规定的经营范围进行经营。乙方申领营业执照，甲方应给予必要帮助。第三条：租赁期限：甲、乙双方议定上述档位租赁期限从2012年3月5日起至2012年12月31日止。第四条：租金，1.租金计算：甲、乙双方同意乙方承租上述档位的租金为每月人民币肆万伍仟元。2.租金计付：租金按月计算，由乙方在每月的20日前以现金方式向甲方交纳上述档位的租金。第五条：履约保证金，乙方须在签定本租赁合同之日向甲方缴纳相当于叁个月租金额共壹拾叁万伍仟元作为履约保证金。租赁期满后，若乙方在租赁期内没有损坏上述档位的整体结构（包括档位装修）以及原属甲方的设施，以及没有其它违约行为，甲方将在乙方结清一切应付给甲方的租金、水、电等费用后十天内无息退还履约保证金给乙方。第六条：档位的归还，租赁期满或提前解除合同，乙方完整交还上述档位给甲方，一切嵌装在档位内的附属设施一律不得拆走，乙方如有损坏，须对甲方作出赔偿。第七条：水电费和卫生费，租赁期间，上述档位的水电费由乙方负担。具体计算方法：1、商场的总水费、电费按开张档位数分摊。乙方必须在每月5号前缴交上个月的水电费给甲方。2、上述档位的卫生费由乙方负担。每一个档位每月交纳贰佰肆拾元卫生费给甲方。乙方必须在每月5号前缴交当月的卫生费给甲方等等。一审诉讼中，双方共同确认：上述合同2012年12月31日到期后，双方无再签订合同，由伍晓凤继续承租商铺，按月向某甲公司缴纳租金；伍晓凤交租至2014年6月30日，后面没有继续向某甲公司缴纳租金。对于伍晓凤诉请要求锐华公司退还的费用，锐华公司称：2012年3月21日伍晓凤写了申请给锐华公司，说有两张收据不见了要锐华公司重新出具收据，两张收据分别为10万元（编号0043951）和3.5万元（编号0043679），所以我方就补了一张13.5万元的收据（编号0043680）给伍晓凤，实际锐华公司只收取了伍晓凤保证金13.5万元。对此，伍晓凤经核实表示：如锐华公司所述伍晓凤缴纳保证金数额为135000元。同时，锐华公司确认还收取了伍晓凤两笔押金差额6750元和7110元。保证金和押金的处理，锐华公司表示同意退还，但坚持反诉请求。关于场地使用情况，伍晓凤称其经营至2014年8月4日搬出涉案商铺，由搬家公司搬出，在该天清空全部物品；涉案商铺钥匙有交去锐华公司办公室，但锐华公司拒收称领导不在，之后一直未能找到锐华公司负责人，所以未能交还钥匙。锐华公司则表示普通的搬运货物锐华公司无权干涉，伍晓凤是经营至2014年10月21日才搬离涉案商铺。伍晓凤为证明其于2014年8月4日撤场，在本案提交以下证据：1.伍晓凤通过顺运速运邮寄的快递件[该信函显示收件公司为“锐华仰忠商场发展公司”，联络人为“邓经理”，地址为“广州市北京路18号广百新翼商务中心21楼2121室”。当庭开拆该快递件，内有信封一个，信封内有2014年8月5日由“广州市森普瑞斯食品有限公司”向某甲公司发出的信函一份，内容为该司难以支付商铺每月所需开销，在7月26日发函申请撤场得不到明确答复情况下，已于2014年8月4日撤出商场，请锐华公司尽快处理交纳的履约保证金明确退款时间等。伍晓凤称“广州市森普瑞斯食品有限公司”是其公司，法定代表人是伍晓凤的女儿张玉彬；锐华公司对此表示不清楚该司，没有收到该信函，锐华公司办公地点是西湖路54-58号，伍晓凤所邮寄地址非锐华公司的办公地点]。2.2015年1月3日广州市人人搬家有限公司出具的《证明》（上记载内容包括：该司于2014年8月4日晚上从涉案商铺面包店搬运店内所有物品，包括面包货柜3个、常温柜1个、蛋糕展示柜1个、卧式冰箱1个、风炉1个、双层烤炉1个、桌椅3套、收银台1张、洗手盘1个、炸炉1台，其他小物品小货架、风扇、夹子、面包盘等，上述物品按档主要求全部搬运到芳村指定仓库并搬空）。3.广州市人人搬家有限公司于2014年8月5日出具的编号为302607号搬运费《收据》。4.微信聊天记录。5.谈话录音光盘。6.情况说明一份。锐华公司则为证明2014年10月21日才收回涉案商铺，在本案提交以下证据：1.锐华公司于2014年9月5日向某乙晓凤发出的《关于租户拖欠新仰忠商场租金及相关费用的催收通知》（内容为锐华公司向某乙晓凤催收2014年7月20日至2014年9月5日的租金及2014年7月份至9月份的水电费、卫生费，合计125190.71元，锐华公司要求伍晓凤于2014年9月10日前将租金及相关费用交给锐华公司等）。2.锐华公司于2014年9月15日向某乙晓凤发出的《关于新仰忠商场61档拖欠租金及相关费用再次催收和解除合同的通知》（内容为锐华公司再次向某乙晓凤催收2014年7月20日至2014年9月15日的租金及2014年7月份至9月份的水电费、卫生费，合计125190.71元）。3.锐华公司于2014年10月10日向某乙晓凤发出的《关于新仰忠商场61档拖欠租金催收和解除合同的公告》）（内容为通知伍晓凤在2014年10月20日办理交铺及解除合同手续，并补交2014年9月16日至10月19日的租金及水电费、卫生费等；锐华公司表示该公告张贴于涉案商铺铁闸门上）。4.广东省广州市广州公证处于2014年10月23日作出的（2014）粤广广州第177402号《公证书》（内容为保全证据，由公证处工作人员于2014年10月21日下午对涉案商铺现状进行拍照）。对于锐华公司反诉的租金、水电费、卫生费，伍晓凤表示经核实，确认欠费具体项目为：5月1日-5月31日的水电费为11460.89元、6月1日-6月30日的水电费为13861.10元、7月1日-7月31日水电费为12520.34元，7月1日至7月31日卫生费240元，8月1日至8月4日卫生费4天共计30.9元，7月20日-8月4日租金16天共计26464元。除8月1日-8月4日共4天水电费无准确数据来源外，上述欠款总金额64577.23元。伍晓凤称缴纳保证金总额为148860元，抵扣欠款后，锐华公司应退还剩余保证金84282.77元。而根据锐华公司所列欠费明细表以及计算说明，水电费方面：5月1日-5月31日为11460.89元（其中,61档电表实用度数3608度，增加灯450.86度，商场用电5869.40元，电费合计11105.33元；61档用水数6吨，商场用水323.76元，水费合计355.56元）；6月1日-6月30日为13861.10元（其中,61档电表实用度数3565度，增加灯436.32度，商场用电8331.18元，电费合计13492.88元；61档用水数9吨，商场用水320.52元，水费合计368.22元）；7月1日-7月31日为12520.34元（其中,61档电表实用度数1830度，增加灯450.86度，商场用电9137.07元，电费合计12079.38元；61档用水数16吨，商场用水356.16元，水费合计440.96元）；8月1日-8月31日为8769.81元（其中,61档电表实用度数265度，增加灯450.86度，商场用电7846.35元，电费合计8769.81元；61档用水数0吨，商场用水360.60元，水费合计360.60元）；9月1日-9月30日为7467.02元（其中,61档电表实用度数0度，增加灯436.32度，商场用电6583.64元，电费合计7146.50元；61档用水数0吨，商场用水320.52元，水费合计7467.02元）；10月1日-10月20日为4035.56元（其中,61档电表实用度数0度，增加灯290.88度，商场用电3446.95元，电费合计3822.19元；61档用水数0吨，商场用水213.37元，水费合计213.37元）。一审法院认为：伍晓凤、锐华公司自愿签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依约自觉履行。上述租赁合同约定的租期已于2012年12月31日届满，双方没有续签合同，伍晓凤继续使用承租涉案商铺并缴纳租金给锐华公司，则原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。本案中，双方对于合同已作解除的事实并无实质争议，主要争议焦点则在于涉案商铺保证金、租金以及水电费、卫生费等费用如何结清的问题上。对此，一审法院分析如下：一、保证金数额方面，经当庭核对，双方一致确认锐华公司收取伍晓凤的保证金共三笔，分别为135000元、6750元、7110元，合计148860元，故一审法院对此予以采信。与此同时，伍晓凤主张锐华公司退还保证金，而锐华公司亦表示保证金在抵扣相关费用之后若有结余同意予以退还，因双方无意见分歧，故一审法院对此予以采纳。二、2014年8月4日之前的租金以及水电费、卫生费，伍晓凤表示同意支付，且经计算，伍晓凤确认尚欠锐华公司7月20日-8月4日的租金，以及5月1日至7月31日的水电费37842.33元、7月1日至8月4日的卫生费270.90元；因该部分属伍晓凤对其自身权益的合法处分，可予准许，故对该部分欠费项目和数额一审法院予以确认。三、2014年8月5日-2014年10月20日的租金、水电费和卫生费，是否应由伍晓凤承担的问题，系双方在本案的争议关键所在。1.伍晓凤主张其已于2014年8月4日腾空搬离商场，考察双方所提交的证据，伍晓凤的证据确能初步证明其于该时点搬离铺内物品，而根据锐华公司所提供的水电费明细清单，从2014年8月起涉案商铺的用水度数为0度；8月用电度数仅为265度亦明显少于之前月份，从9月份起用电度数亦为0度，根据日常生活经验法则，伍晓凤在涉案商铺内经营势必会产生相应的用水用电，据此，伍晓凤主张其于2014年8月4日已搬离涉案商铺的可信度较高，一审法院予以采信。2.现本案并未有证据反映双方共同办理了涉案商铺的交接手续，锐华公司称其于2014年10月21日才自行收回涉案商铺。为此，锐华公司提交2014年10月10日张贴于涉案商铺门口的公告记载通知伍晓凤办理交接手续时点为2014年10月20日，锐华公司所提交的公证书则显示现场拍摄照片保全证据的时点为2014年10月21日，因此，锐华公司主张其系于2014年10月21日自行收回商铺与其证据并不存在原则性出入，一审法院亦予以采信。3.如前两点所述，一审法院已认定伍晓凤于2014年8月4日搬离涉案商铺，锐华公司于2014年10月21日自行收回涉案商铺，也即上述两个时点之间涉案商铺存在空置的情况，故现重点认定涉案商铺上述期间的租金以及水电费、卫生费是否应由伍晓凤负责的问题。首先，伍晓凤确系未在涉案商铺继续经营，在该期间并无实际使用涉案商铺；其次，涉案商铺空置，确系给锐华公司造成一定的租金收入损失；最后，双方的证据仅能证明对于本案租赁解除事宜有进行协商，但并不足以证明2014年8月4日双方已达成解除合同或者办理场地交接手续的合意，亦不足以证明伍晓凤已在合理期限范围提前通知锐华公司2014年8月4日解除合同，故从公平合理原则出发，一审法院酌定上述时段锐华公司主张的租金，应由双方各自负担一半为宜，也即伍晓凤应按照月租金标准49620元的一半向某甲公司支付上述期间的租金。但因伍晓凤上述时段已没有在涉案商铺实际经营，故锐华公司主张的水电费、卫生费，一审法院则不再予以支持。此外，锐华公司收取伍晓凤的保证金，在扣除伍晓凤应某的前述费用之后，结余部分应由锐华公司退还予伍晓凤。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款之规定，于2016年8月9日作出如下判决：一、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司向原告伍晓凤退还保证金合计148860元。二、于本判决发生法律效力之日起十日内，原告伍晓凤向被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司支付从2014年7月20日起至2014年10月21日止的租金（其中，2014年7月20日至2014年8月4日的租金，按49620元/月计付；2014年8月5日至2014年10月21日的租金，按49620元/月的二分之一计付）以及从2014年5月1日起至2014年7月31日止的水电费37842.33元、从2014年7月1日起至2014年8月4日止的卫生费270.90元。三、驳回原告伍晓凤的其他诉讼请求。四、驳回被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3977元，由原告伍晓凤负担3662元，由被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担315元；本案反诉费2249元，由原告伍晓凤负担955元，由被告广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担1294元。本院二审期间，双方均无新证据提交本院。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审另查明：一审法院于2014年12月31日庭审中，伍晓凤提交了以下证据：1、2012年3月21日履约保证金收据，2012年2月25日合同履约保证金收据（原件）；2、2013-1-9、2013-1-10交易详情2份（原件）；3、2014-1-27交易详情2份（原件）；4、2012年3月5日签订的租赁合同（原件）；5、2014-9-10致被告的函件一份（原件）；6、顺丰速运快递件一份。伍晓凤并提交2014年8月4日的电话录音，当庭播放该录音。锐华公司对上述证据进行质证。其中，锐化公司对电话录音质证意见：对该录音真实性不予确认，我方不认识电话录音中的女人，我方是与原告（伍晓凤）签订的合同，且我方认为该录音证据无效，我方也听不清楚该声音就是我司的员工，且就算是公司的员工也无法代表公司，原告（伍晓凤）的公司不断换人，我方一直有催缴租金，但是原告（伍晓凤）一直逃避没有出现。一审案卷中附有以下证据：1、2015年1月3日广州市人人搬家有限公司出具的《证明》；2.广州市人人搬家有限公司于2014年8月5日出具的编号为302607号搬运费《收据》；3.微信聊天记录；4、署名为“李某”出具的情况说明。二审中，伍晓凤出示上述证据原件，并称：微信聊天记录是我方公司员工与伍晓凤的聊天记录；情况说明是我方的员工李某出具的，证实当时搬家的情况。锐华公司查阅原件后质证：我方在一审开庭时没有看过上述证据。对于搬家公司的证明我方不清楚，搬家公司搬什么货物我方不清楚且与我方无关，对其真实性不予确认；对于收据的意见同上；微信记录是伍晓凤与其员工的聊天记录，与我方无关；关于情况说明，我方不清楚，且与我方无关，伍晓凤搬走的时间是10月21日。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、人人搬家公司出具的证明、收据等证据能否作为本案的证据予以采信？能否认定伍晓凤于2014年8月4日已实际搬离涉案商铺？二、2014年8月4日至2014年10月21日期间涉案商铺的租金承担问题；该期间涉案商铺分摊的水电费、卫生费应由谁负担？本院分析如下：关于焦点一，锐华公司上诉提出一审判决所列的伍晓凤提交的证据，包括搬家公司于2015年1月3日出具的《证明》、2014年8月5日出具的搬运费《收据》、微信聊天记录、谈话录音光盘和情况说明均未经庭审质证，一审程序违法。经查，伍晓凤于一审庭审中已提交了电话录音，并当庭播放，锐华公司亦进行了质证，故锐华公司对于谈话录音光盘的上诉意见不能成立。关于人人搬家公司出具的证明、收据以及伍晓凤与其员工的微信聊天记录、伍晓凤员工出具的情况说明等证据，确未经一审庭审质证，一审程序不当。鉴于二审伍晓凤已出示了上述证据的原件，锐华公司当庭查阅原件并发表了质证意见，已充分行使了其合法权利，锐华公司虽否认人人搬家公司出具的证明、收据的真实性，但未能提供反驳证据，故上述证据可采信作为本案的证据使用。根据人人搬家公司出具的证明、收据，可以证实2014年8月4日当天，人人搬家公司受涉案商铺档主委托，将商铺内物品包括面包货柜、蛋糕展示柜、冰箱、烤炉、风炉、桌椅等搬至芳村指定仓库。再结合一审查明的涉案商铺2014年8月份的用水度数为0,8月用电度数仅为265度明显少于之前月份，并从9月份起用电度数亦为0度的事实，能相互印证足以证实伍晓凤于2014年8月4日已搬离涉案商铺，故一审法院对此认定并无不当。关于焦点二，如上所述，伍晓凤已于2014年8月4日搬离涉案商铺，没有实际经营，故自2014年8月4日至锐华公司主张的收回商铺2014年10月21日期间，涉案商铺确实存在空置的情况。从本案的证据显示，双方对租赁关系的解除进行了协商但未能达成一致协议，在此情况下，伍晓凤自行搬离涉案商铺，应承担相应的法律后果。但锐华公司作为出租人、涉案商场的管理者，对于涉案商铺是否开门营业应当是清楚的，在涉案商铺用于营业的物品已搬离的情况下，其应当采取适当措施防止损失的扩大。而事实上，本案锐华公司也是于2014年10月21日自行收回了商铺。故基于公平合理的原则，一审法院酌定上述期间的租金损失由双方各自负担一半，并无不当。鉴于伍晓凤于上述期间已没有在涉案商铺实际经营，故锐华公司主张由伍晓凤承担分摊的水电费、卫生费，有违公平合理的原则，一审不予支持，并无不当。综上所述，锐华公司的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1609元，由广州市锐华仰忠商场发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  岳为群审判员  刘碧莹二〇一七年六月一日书记员  罗 涛黄咏欣