江苏省徐州市云龙区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0303民初4669号原告：夏文彬，男，1983年12月1日生，汉族，住江苏省睢宁县。委托诉讼代理人：厉小丽，江苏非圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晶，江苏非圆律师事务所律师。被告：于宪才，男，1964年3月28日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。委托诉讼代理人：刘梦林，江苏红杉树律师事务所律师。委托诉讼代理人：王春燕，江苏红杉树律师事务所实习律师。第三人：唐金城，男，1975年1月17日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。委托诉讼代理人：庞成杰，徐州市鼓楼区丰财法律服务所法律工作者。第三人：吴春美，女，1978年1月5日生，汉族，住徐州市新城区。原告夏文彬与被告于宪才，第三人唐金城、吴春美案外人执行异议之诉一案，本院于2017年8月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于宪才的委托诉讼代理人厉小丽、王晶，被告于宪才及其委托诉讼代理人刘梦林、王春燕到庭参加诉讼。第三人唐金城、吴春美经本院传票传唤无正当理由。本案现已审理终结。原告夏文彬向本院提出诉讼请求：1.依法停止对位于徐州市云龙区绿地城市七期办公楼-1-103室房屋强制执行；2.确认原告与第三人唐金城、吴春美之间的租赁合同合法有效，继续履行。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月26日，被告于宪才与第三人唐金城、吴春美民间借贷纠纷一案进入执行阶段。在执行第三人唐金城名下位于绿地世纪城七期办公楼-1-103室房产时，原告在收到协助执行告知书后，在指定期间内提出执行异议。后经徐州市云龙区人民法院审查，于2017年8月10日作出（2017）苏0303执异115号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现原告对此不服提起诉讼，理由如下：首先，原告夏文彬在租赁涉案房屋时，原告并不知情被告与第三人发生的纠纷。在被告于宪才起诉以及保全涉案房屋之前，原告就已经与第三人唐金城签订租赁合同并且已经投入使用。其次原告夏文彬于2016年3月15日与唐金城、吴春美签订了租赁合同，委托其朋友曹东召按照合同约定将十年房屋租金已支付给唐金城。再次，根据2016年的房屋租赁市场行情，原告租赁第三人唐金城的房屋符合当时市场价格，租赁期限亦未违反法律规定，双方在合同中也约定租金递增幅度，符合交易习惯。综上，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款的规定，因原告夏文彬在租赁房屋时，并不知道该房屋已被人民法院依法查封，承租人有权要求继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。被告于宪才辩称：原告起诉没有事实依据及法律依据，其目的是为了配合本案第三人逃避履行自己的法律义务而出具的虚假的租赁合同。即使该合同是在2016年3月15日签订，但其也违反了相关的法律规定，特别是违反了原告在诉状中所明确提出的最高院的相关规定二十条第三款，其中对于原告及第三人的行为有明确的认定，该种行为是违法的，合同是无效的。上述行为不但违反了前述法律规定，还违反了最高院关于执行城市抵押管理办法，最高院审理租赁合同纠纷若干问题的规定以及合同法第五十二条的规定，合同是无效的。对于原告及第三人的行为，云龙法院于2017年6月26日以2017苏03**执159号执行裁定书已经做出明确认定，认定被告及第三人是一种无效的合同和虚假行为。鉴于以上相关事实，法律规定明确具体，原告及第三人这种逃避法律行为并且利用司法程序来拖延执行义务的行为不应得到法庭支持，应予以驳回，如果法庭查明原告及第三人是明显故意的行为，涉嫌拒不履行已经生效的法律文书的行为，请法院将该案移交相关部门，追究原告及第三人的刑事责任。第三人唐金城未到庭，庭前向本院递交答辩状称：1、第三人唐金城与原告夏文彬之间就涉案房产的租赁合同是双方真实意思表示，并不违反法律的强制性规定，夏文彬一次性支付了10年的房租，是合法有效的。2、至于房屋租赁的价格问题，经询问左右邻居，租金基本上悬殊不大，东隔壁1-102室1000平方米年租金26万元，涉案房屋1-103室132平方十年租金5万元，西隔壁1-104室250平方米年租金8万元，而且夏文彬是一次性付10年的租金，一定幅度的优惠也在情理之中。3.关于执行异议时所提交给法院的两份不同的租赁合同，一份租赁合同为打印，出租方没有吴春美，另一份为手写，出租方为唐金城、吴春美。原本只准备了一份租赁合同，签完后又重新打印了一份，双方对主要条款进行了手写，增加了出租人吴春美。开庭时，夏文彬的合同原件找不到了，借用了唐金城手中的合同原件，合同的内容是一致的。4.涉案房产租赁给夏文彬之前，一直处于租赁状态，前任的承租人为郝飞。合同2015年10月到期后，由于郝飞在租赁期间破坏了房屋的结构和装修，唐金城要求其恢复原状后又租给了夏文彬。5.涉案与夏文彬的租赁合同，形成于2016年3月15日，于宪才与唐金城的案件立案时间为2016年5月10日，租赁早于诉讼，两者没有关联性。6.此房租赁时，存在抵押，所有权人在租赁前征得了抵押权人的口头同意，此后2017年8月21日抵押权人又向所有权人唐金城补充出具了书面的同意出租的说明，符合相关的法律规定。综上第三人唐金城对夏文彬的主张无异议。第三人吴春美未到庭，亦未向本院出具书面意见。本院认定事实如下：徐州市云龙区绿地世纪城七期办公楼-1-103号房产系第三人唐金城于2011年9月22日向上海绿地集团徐州置业有限公司以3454360元的价格购买；唐金城、吴春美以该房产抵押向中国银行股份有限公司徐州青年路支行贷款2400000元并办理了抵押登记。本院在执行于宪才与唐金城、吴春梅民间借贷一案中，因拟对唐金城名下位于绿地世纪城七期办公楼-1-103室房产进行评估、拍卖，于2017年5月22日向唐金城、吴春美及承租人送达告知书，通知承租人或占有人于异议期后起七日内腾空并搬出绿地世纪城七期办公楼-1-103室房产，逾期不履行的，本院将依法强制迁出。原告夏文彬遂向本院提出异议，本院于2017年8月10日作出（2017）苏0303执异115号民事裁定书，裁定驳回夏文彬的异议请求。原告夏文彬不服该民事裁定书，遂以诉称理由提起本次诉讼。本次诉讼，原告夏文彬向本院递交租赁合同、上海浦东银行交易对手查询表、署名为“曹东召”出具的委托打款证明各一份，欲证明其与第三人唐金城、吴春美于2016年3月15日就涉案房产签订租赁合同，合同约定的租赁期限为20年，夏文彬通过曹东召一次性向第三人支付十年租金50万元。第三人唐金城向本院递交中国银行徐州青年路支行出具的《关于同意唐金城在我行抵押房产租赁的情况说明》，证明其对外出租涉案房产经过抵押权人的同意。为查明本案事实，本院要求原告于宪才及第三人唐金城于2017年10月18日、10月24日同时到庭接受法庭调查，但原告于宪才两次均未到庭，第三人唐金城2017年10月18日未到庭，10月24日到庭。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，虽然原告提供了租赁合同、租金支付凭证用以证明其与第三人之间存在合法有效的租赁关系，但上述证据不足以证实其证明的主张。首先，租赁合同约定租赁期限为20年，不符合交易习惯。其次，（2017）苏0303执异115号民事裁定书认定原告与第三人约定的租金价格明显低于市场价格。再次，原告称租金系案外人曹东召代为支付，仅提供署名为“曹东召”出具的委托打款证明，曹东召本人未到庭作证。基于以上原因，原告提供的证据不足以证明原告与第三人之间存在合法有效的租赁关系，不足以排除本院的强制执行。为进一步查明案件事实，本院两次要求原告及第三人同时到庭，就有关事实接受法庭询问，但原告均未到庭。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条的规定，负有举证责任的当事人拒绝到庭、拒绝接受询问或者拒绝签署保证书的，待证事实又欠缺其他证据证明的，人民法院对其主张的事实不予认定。故对于原告关于确认其与第三人之间的租赁合同合法有效的主张，本院不予认定，进而原告关于继续履行该租赁合同，停止对涉案房屋强制执行的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告夏文彬的诉讼请求。案件受理费100元，由原告夏文彬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  曹 磊人民陪审员  冷旭东人民陪审员  范淑敏二〇一七年十一月八日书 记 员  迟崇禹