北京市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）一中民终字第06277号
上诉人（原审被告、反诉原告）宫杰，男，1976年1月23日出生。
委托代理人王殿明，北京市同创律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）王泓博，男，1975年8月8日出生。
委托代理人张继恒，北京龙朔律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）徐跃丰，男，1968年11月29日出生，个体经营者。
委托代理人张顺利，北京市健强律师事务所律师。
委托代理人张立飞，北京市世纪律师事务所律师。
上诉人宫杰、王泓博因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2013）石民初字第231号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宫杰及其委托代理人王殿明、上诉人王泓博及其委托代理人张继恒、被上诉人徐跃丰的委托代理人张顺利、张立飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
徐跃丰在原审法院起诉称：2011年1月22日，我与宫杰签订《房屋有偿转让意向协议书》，约定：宫杰将5-24号房产转让给我，合同价款100万元（实际付款162万元），宫杰于协议书生效之日即2011年1月22日将上述房屋交付给我使用。因签订《房屋有偿转让意向协议书》时，诉争房屋尚未取得房产证，所以我与宫杰约定待房产证取得后双方共同办理房屋过户手续。《房屋有偿转让意向协议书》签订后，我履行了付款义务，实际给付宫杰162万元房款，并且使用诉争房屋至今。现在诉争房屋已取得房产证，但是宫杰却不配合我办理房屋过户义务。为维护我的合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令宫杰立即配合我办理产权过户登记手续；2、判令宫杰承担本案诉讼费用。
宫杰在原审法院答辩称：不同意徐跃丰的诉讼请求。第一，徐跃丰与我于2011年1月22日签订《房屋有偿转让意向协议书》，当日我即将原始购房合同、发票、钥匙等交付徐跃丰，但徐跃丰至今未向我履行支付房款义务；第二，徐跃丰提交付款凭证的收款人是杜志国，我并未委托杜志国代收房款，徐跃丰付款时间早于协议签订时间，此款项并无法证明用于购买房屋；第三，诉讼前，我并不知晓徐跃丰与杜志国存在债权债务关系，签订购房协议时，徐跃丰并未告知杜志国所持162万元用于冲抵应给付我的房款。因此，徐跃丰要求房屋过户的请求无事实和法律依据。同时，我提起反诉，事实理由为：《协议书》第四条约定徐跃丰应当于协议签订后十日内一次性向我支付购房款。现我已经按约定交付诉争房屋钥匙和原始购房资料，但徐跃丰拒绝履行付款义务，导致合同目的无法实现，故提起反诉。反诉请求：判令依法解除双方签订的《房屋有偿转让意向协议书》。
徐跃丰在原审法院针对宫杰的反诉答辩称：不同意宫杰的反诉请求。《协议书》是双方真实意思表示，已被生效法律文书确定为合法。协议书签订后，宫杰已将诉争房屋及原始购房手续资料实际交付我。我也按约定及时支付购房款，并由宫杰出具购房款收条。现我已经履行了合同义务，宫杰的反诉请求没有事实和法律依据，请求法院驳回宫杰的反诉请求。
王泓博在原审法院述称：第一，徐跃丰没有支付购房款的意思表示。徐跃丰于2009年至2010年期间分四次共给付杜志国162万元，委托杜志国购房，但直至2011年1月22日，徐跃丰与宫杰才签订房屋买卖合同，故徐跃丰在2010年就知道九个月后宫杰出卖房屋的价格，此种情况不符合常理。而委托他人购买房屋通常不会把巨额购房款交付给受托人，通常应直接支付给出卖人。故徐跃丰陈述支付购房款不属实，其并无支付购房款的意思表示。第二，杜志国没有代为支付购房款的真实意思。根据杜志国刑事案件判决书表明，杜志国在徐跃丰支付购房款期间，已开始向他人实施诈骗行为，故杜志国在收到徐跃丰购房款时，并无代为购房的意思；第三，宫杰并未实际取得购房款，宫杰与杜志国之间不存在委托收款关系，杜志国收取购房款并不代表宫杰已经收取，故徐跃丰属违约，无权要求办理过户手续。第四，徐跃丰要求宫杰办理过户手续时，诉争房屋存在抵押贷款登记，在未经抵押权人同意的情况下，依法不能办理过户手续，且依据法律规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让，故宫杰主张解除合同的反诉请求符合法律规定，同意宫杰的反诉请求。
原审法院审理查明：2009年12月24日、2010年2月1日、2010年2月6日、2010年5月17日，徐跃丰分别向杜志国转账汇款100万元、40万元、15万元、7万元，总计162万元，用于委托杜志国在京购买房屋。
后徐跃丰经杜志国介绍，与宫杰达成房屋买卖合意，并前往2号5层1单元5-24号房屋（原预售坐落5层1单元5-24，以下简称诉争房屋）进行查看。2011年1月22日晚零时许，宫杰、徐跃丰、范成祥、杜志国共同商议诉争房屋买卖事宜，商定房屋价款实际为162万元，因162万元徐跃丰已给付杜志国，故宫杰同意将162万元作为给付杜志国的投资款项，并由宫杰当场向徐跃丰出具收条，写明：“今收到徐跃丰交来买房款人民币壹佰陆拾贰万元整（162万元整）。收款人宫杰2011.1.22”，同时宫杰将该房屋钥匙及商品房预售合同、购房发票、契税收据、物业费收据、水电费收据等原始购房手续交付徐跃丰。
另，宫杰作为甲方、徐跃丰作为乙方交易同时还签订《房屋有偿转让意向协议书》（以下简称《协议书》），主要内容为：“甲方宫杰与2009年11月10日与北京信远恒盈房地产开发有限公司签定了7913440号《商品房预售合同》，根据此《商品房预售合同》甲方购买了5层1单元5-24号54.04建筑平方米的房产，房屋购买价款为捌拾捌万叁仟伍佰壹拾肆元（RMB883514.00）此房产现已交付使用。由于甲方现另有居住房屋，乙方现住房条件紧张，又由于此套房产现还未进行产权登记，故经甲方与乙方协商，甲方同意将上述房产先行有偿转让给乙方。甲、乙双方为了确定此转让关系的稳定，待房产所有权证书取得后由双方共同协调办理房产过户手续，双方签订了本《房屋有偿转让意向协议书》，其内容如下：一、甲方自愿将5层1单元5-24号的房产有偿转让给乙方。二、房屋面积为：建筑面积54.04平方米，使用面积37.89平方米；三、房屋转让价款为：人民币总计壹佰万元整……四、房屋转让价款交付时间：乙方应当与本协议签订后的十日内一次性向甲方交付上述转让价款。五、甲方与乙方的权利和义务：（一）本协议书生效之日，由甲方将上述房产交付给乙方居住使用，同时将上述房产的一切原始合同、文件、单据等全部交付给乙方，此房产的实际产权权益为乙方所有。（二）上述房屋的产权过户事宜：1、上述房屋未进行产权登记，但由于双方基于本意向协议书的鉴定，其房屋的实际权力人应当为乙方，由乙方实施所有权之行为。2、上述房屋产权所有证在形式上登记与甲方的名下后，其产权登记人甲方应该在乙方的要求下及时的协助乙方办理产权过户登记手续，将房屋所有权过户到乙方的名下，甲方不得以任何理由对房屋产权事宜提出拒绝和异议；……4、如果依据国家有关政策致使上述房屋在产权登记后还不能及时进行过户，乙方亦有实际的所有权权利，甲方不能借故对乙方的占有和使用进行干涉，更不能借故收取任何形式的费用。……（三）违约责任……（四）其它费用的支付因上述房屋所有权的过户登记而产生的所有税费均有乙方承担……”。《协议书》落款处，宫杰、徐跃丰分别签字，并由宫杰按捺手印。
2011年12月8日，徐跃丰查询得知，宫杰已取得诉争房屋产权证。因宫杰未能配合办理该房屋过户手续，故于2011年12月23日诉至法院，要求宫杰履行合同并为徐跃丰办理房屋产权变更登记手续。案件审理期间，宫杰又将诉争房屋出卖给王泓博，并签订相关房屋买卖合同文件，宫杰与王泓博于2012年2月17日办理了诉争房屋的过户手续，现诉争房屋登记在王泓博名下。徐跃丰得知后，即于2012年3月12日以确认合同无效为由将宫杰、王泓博诉至法院，要求确认宫杰、王泓博之间签订的房屋买卖合同无效。该案经审理，认定宫杰、王泓博存在恶意串通行为，于2012年6月18日作出（2012）石民初字第1462号民事判决书，判决确认宫杰、王泓博之间签订的房屋买卖合同无效及王泓博、宫杰将诉争房屋产权人变更为宫杰。判决后，宫杰、王泓博提起上诉，北京市第一中级人民法院经审理认为原审判决符合法律规定，宫杰、王泓博上诉请求依据不足，并于2013年9月16日作出（2012）一中民终字第10059号民事判决书，维持了一审判决。
本案庭审中，针对房屋买卖交易过程，各方陈述如下：
宫杰陈述：2011年1月22日晚12时30分许，杜志国打电话通知本人去其办公室，到后通过杜志国介绍，本人将诉争房屋卖与徐跃丰，商定房款170万，162万由徐跃丰支付，剩余8万元由杜志国支付，徐跃丰表示有付款能力，因杜志国是本人领导，基于对杜志国和徐跃丰的信任，本人当场签订了《协议书》并出具了收条。签订合同和出具收条时，不知道杜志国已经收徐跃丰162万元，未询问徐跃丰交付房款的具体时间，双方对162万元给付问题均未予提及。本人曾带徐跃丰查看房屋，具体时间记不清，但签订合同后未带徐跃丰查看房屋。
徐跃丰陈述：2011年1月21日，宫杰与中原地产公司张伟杰陪同本人一起看房，期间本人询问房屋产权情况。2011年1月22日，本人与宫杰、杜志国、范成祥一直在一起，宫杰有时开车出去，但也会回来。《协议书》是参照宫杰哥哥宫艾出售房屋的协议内容。《协议书》签订后，宫杰当场给本人出具了162万元收条，本人将杜志国给我出具的162万元收条，交给宫杰，宫杰交给杜志国，杜志国看后将收条撕掉。当场宫杰将原始购房手续、门钥匙、门禁等都交付给本人。2011年1月23日宫杰又带本人查看诉争房屋，中介人员张伟杰将其持有的门钥匙也交给了本人。宫杰出具欠条时，知道本人已将房款交付杜志国，委托杜志国购房。
证人范成祥出庭作证陈述：本人与徐跃丰是朋友，杜志国是本人在北京的朋友，徐跃丰通过本人与杜志国认识。2008年、2009年左右，徐跃丰因孩子要来北京上学，告诉本人想在北京购房，杜志国答应徐跃丰帮助联系购房。大概一年左右时间，徐跃丰陆续转账给付杜志国160余万元购房款。但过了一年多，杜志国一直未落实购房事宜。2011年1月22日，徐跃丰找杜志国办理购房事宜，当时本人在北京办事，因二人系本人联系认识，故去找杜志国，本人上午到杜志国处，徐跃丰也在，宫杰有时在有时不在，宫杰是杜志国司机。晚上12时左右在杜志国办公室，大家商谈房屋事宜，在场人包括徐跃丰、杜志国、宫杰和本人，宫杰当时称其在石景山有房屋一套，之前宫杰和徐跃丰已经一起查看过房屋。在杜志国办公室，宫杰、徐跃丰、杜志国协商同意将房屋以162万元价格转让给徐跃丰，徐跃丰和宫杰签订了转让协议，协议是宫杰拿来的，将房屋卖给徐跃丰，宫杰把钥匙、收据、发票等与房屋有关的资料全部给付徐跃丰。因徐跃丰之前已将房款交给杜志国，故杜志国看完他打给徐跃丰的收条之后就将收条撕毁，宫杰同意将杜志国收取徐跃丰的162万元转到宫杰身上，宫杰同意现场向徐跃丰出具收条，等于已经收到房款。第二天，徐跃丰带本人去看了购买的房屋。
另查明，宫杰曾于2011年10月5日向公安机关报案并提交报案材料，其中自述提及“杜志国于2010年9月26日，将王丽霞（亲戚）的房、2010年10月14日，将宫艾本人的房、2011年1月将宫杰（宫艾弟弟）的房、2011年2月，将玉衍生（朋友）的房，先后将宫艾及宫艾亲友的4套房产卖给他人，共折合747万元人民币，作为该项目的资金投入”。
报案后，2011年10月23日，公安机关向宫杰询问相关情况，宫杰在询问笔录中自认：“2010年3月份左右……我通过我哥宫（艾）认识了杜志国……2010年10月份时，我哥哥对我说，他同杜志国一起到内蒙投资建商品楼，老杜说可以用房产做投资款，如果挣了钱，可以多分点，我说我的房是贷款买的，我哥哥说：老杜说这件事他可以操做。我表示同意，2011年1月20日左右，晚12时杜志国把我叫到他的办公室说，你的楼房（524房）我卖给内蒙的许晓峰，当时在场许晓峰、还有内蒙古锡林浩特市设计院的范院长。后来同许晓峰签订了购房合同，合同签订后因许晓峰事先出资165万元左右让杜志国买房，杜志国没有买，杜志国给许晓峰打了一张欠条，许晓峰叫我给其打了一张165万元左右的收条，具体数字我记不清楚了。然后，许晓峰把杜志国给许晓峰打的欠条给撕了。后来杜志国对我说这套房子就当你哥哥同我在内蒙古锡林浩特市合作的投资款了……”。庭审中，宫杰、徐跃丰认可“许晓峰”为徐跃丰、“范院长”为证人范成祥。
2012年11月28日，公安机关向宫杰询问相关情况，宫杰在询问笔录中自认：“……房子是我2009年底购买的，2010年10月份入住……房子不是抵给徐跃丰的，当时作为投资款，使用这个房子做投资，而不是抵债给徐跃丰……杜志国在锡林浩特搞房地产开发项目，我用这套房子作为投资款的一部分和我哥哥宫艾一起投资……当时这个房子要变现才能投资，杜志国让我把这个房子卖给他的朋友徐跃丰162万元。作为投资款，在杜志国那里这套房子算作200万元……（与徐跃丰）签订过一份购房意向协议书，打了一个162万元的收条，但是我一分钱没有收到”。
原审法院认定上述事实，有协议书、收条、转账凭证、购房发票、预售合同、报案材料、公安机关询问笔录、庭审笔录、证人证言及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。
原审法院判决认定：徐跃丰与宫杰签订了《房屋有偿转让意向协议书》，达成了房屋买卖合意，明确约定了买卖标的物、价款，双方形成了房屋买卖合同法律关系，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应按约定履行合同义务。根据本案审理情况，现双方争议焦点为徐跃丰是否履行了房屋买卖合同约定的付款义务。
对此法院分析认为，宫杰在向公安机关提交的报案材料中和在公安机关询问过程中，均自认：在2010年许宫杰已经认识杜志国，获知杜志国所述房产项目投资事宜，在与其兄宫艾商议后，同意用宫杰名下的本案诉争房屋出售给徐跃丰，作为在杜志国所述房产项目中投资款项。结合证人范成祥证言：宫杰于2011年1月22日签订合同、出具收条时，亦同意将杜志国收取徐跃丰的162万元转到宫杰身上，宫杰同意现场向徐跃丰出具收条、等于已经收到房款。因此，法院认定，宫杰在签订合同、出具收条时，已经明知徐跃丰已将房款给付杜志国，宫杰同意将房款给付杜志国作为其投资款项。因此，徐跃丰、宫杰之间的房款交付方式为用徐跃丰给付的杜志国委托购房款作为宫杰给付杜志国投资款，视为宫杰已经收取徐跃丰的购房款，并由宫杰出具收条以表示已经实际收到162万元购房款。
从交易情况考察，在订立房屋买卖合同时，宫杰作为完全民事行为能力人，宫杰应当明知向徐跃丰出具房款收条行为的法律效果，即出具收条的行为表示宫杰已经收取房款，且宫杰在出具162万元房款收条的同时，还将房屋原始购房合同、发票等资料交付徐跃丰，并将房屋交付徐跃丰占有使用。在房屋买卖交易中，上述履行合同主要义务行为通常是在买受人给付全部或大部分房款后进行，因此宫杰的上述履行合同行为能够佐证其与徐跃丰的上述房款给付方式，即视为徐跃丰已经将162万元房款给付宫杰，而宫杰将此162万元放至杜志国处用于投资。庭审中，宫杰陈述：签订合同和出具收条时，不知道杜志国已经收徐跃丰162万元，未询问徐跃丰交付房款的具体时间，双方对162万元给付问题均未予提及。在宫杰已经履行主要义务的情况下，宫杰此陈述明显与常理不符。其一，若如宫杰所述，其作为出卖人如未能取得房款，其应向徐跃丰当场及时提及房款具体给付时间、数额，但宫杰并未主张，其符合已经收到房款的行为方式。其二，假设宫杰提及房款给付时间、数额问题并坚持要求徐跃丰给付房款、不同意房款作为给付杜志国的投资款，则徐跃丰亦会表示不同意另行再次支付房款，此时双方交易协商自会终止，但宫杰并未提及房款给付问题，并未要求徐跃丰给付房款，亦履行了交付房屋的义务。因此，法院对宫杰此项陈述不予采信。庭审中，徐跃丰、宫杰均陈述在房屋买卖交易过程中，宫杰曾带徐跃丰查验诉争房屋，同时证人范成祥对此亦予以证实，因此宫杰在与徐跃丰签订房屋买卖合同前，对房屋交易已经进行了充分的协商、准备，故对宫杰陈述签订合同系临时通知的表述，法院亦不予采信。另，在签订买卖合同并交付房屋及相关资料后，在徐跃丰2011年12月23日起诉要求过户前，宫杰亦未向徐跃丰主张支付房款或解除合同，而是在2011年10月5日向公安机关报案，主张杜志国实施诈骗行为。且在徐跃丰与宫杰已存在房屋买卖民事案件的情况下，宫杰仍在2012年11月28日公安机关询问中自认将诉争房屋以162万元卖与徐跃丰，房款作为投资款。同时，诉争房屋在交易时存在银行贷款，宫杰在承担每月还款义务的情况下，其并未要求徐跃丰给付房款及时用于还贷。综合宫杰上述行为并结合宫杰在公安机关询问中自认事实及证人证言，法院认定宫杰已经收到徐跃丰给付的162万元购房款，徐跃丰已经履行了付款义务，宫杰应当配合徐跃丰办理房屋过户手续。因宫杰与王泓博之间买卖合同已经确认无效，故王泓博亦有义务将房屋过户至宫杰名下。
综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条之规定，判决：一、宫杰于本判决生效后十日内持相关手续前往房屋登记机关办理2号5层1单元5-24号房屋所有权转移登记手续，将上述房屋过户至徐跃丰名下，徐跃丰、王泓博予以协助；二、驳回宫杰的反诉请求。
宫杰不服原审法院判决，以原判认定事实不清，证据不足为由向本院提起上诉。请求撤销原审法院判决，支持上诉人在原审的反诉请求。
王泓博不服原审法院判决，以原判认定事实错误，适用法律错误为由，向本院提起上诉。请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人在原审的诉讼请求；一二审诉讼费用由被上诉人承担。
徐跃丰服从原审法院判决，不同意上诉人的上诉请求及理由。
本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：徐跃丰与宫杰签订了《房屋有偿转让意向协议书》，约定了买卖标的物、价款，双方形成了房屋买卖合同法律关系，内容不违反法律行政法规强制性规定，原审法院认定应属有效合同是正确的。双方均应依约履行。宫杰在签订合同、出具收条时，已经明知徐跃丰已将房款给付杜志国，宫杰同意将房款给付杜志国作为其投资款项。因此，徐跃丰、宫杰之间的房款交付方式为用徐跃丰给付的杜志国委托购房款作为宫杰给付杜志国投资款，视为宫杰已经收取徐跃丰的购房款。宫杰向徐跃丰出具收条以表示已经实际收到162万元购房款，同时，还将房屋原始购房合同、发票等资料交付徐跃丰，并将房屋交付徐跃丰占有使用。徐跃丰、宫杰均陈述在房屋买卖交易过程中，宫杰曾带徐跃丰查验诉争房屋，同时证人范成祥对此亦予以证实，因此宫杰在与徐跃丰签订房屋买卖合同前，对房屋交易已经进行了充分的协商、准备，故对宫杰陈述签订合同系临时通知的表述，法院亦不予采信。宫杰已经收到徐跃丰给付的162万元购房款，徐跃丰已经履行了付款义务，宫杰应当配合徐跃丰办理房屋过户手续。宫杰以徐跃丰拒绝履行付款义务，导致合同目的无法实现为由反诉要求解除双方签订的《房屋有偿转让意向协议书》，没有事实和法律依据，本院不予支持。因宫杰与王泓博之间买卖合同已经确认无效，故王泓博亦有义务将房屋过户至宫杰名下。王泓博上诉不同意协助办理过户手续，没有依据，本院不予支持。
综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费七十元，由宫杰负担（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉案件受理费三十五元，由宫杰负担（已交纳）。
二审案件受理费一百四十元，由宫杰负担七十元，由王泓博负担七十元（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 王良胜
审 判 员 刘秋燕
代理审判员 刘 磊
二〇一四年九月十六日
书 记 员 李雅靓
赵梦芸