广东省珠海市香洲区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）珠香法民三初字第400号
原告：珠海信禾运输集团有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：范锦文，董事长。
委托代理人：赵希琼，广东晨光律师事务所律师。
委托代理人：徐婷，广东晨光律师事务所律师助理。
被告：珠海正路制衣厂有限公司，住所地珠海市。
法定代表人：容锡运，总经理。
委托代理人：何国兴，广东大同（珠海）律师事务所律师。
委托代理人：易煜灯，广东大同（珠海）律师事务所律师。
原告珠海信禾运输集团有限公司（以下简称信禾公司）诉被告珠海正路制衣厂有限公司（以下简称正路公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员崔少俊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告信禾公司的委托代理人赵希琼，被告正路公司的委托代理人何国兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告信禾公司诉称：2010年1月10日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定被告承租原告位于珠海市湾仔南路6011号柏宁综合楼三楼、6015号宿舍楼一、二楼及简易棚饭堂，租赁期自2010年2月1日起至2015年1月31日止，租金每月共计22666元，并且厂房租金从第三年开始递增6%。被告作为承租方，应于每月五日前缴清当月租金、管理费等费用。被告需要交纳租赁押金67458.20元。合同还约定逾期缴交租金、管理费等时，每日按拖欠金额的3‰标准计算违约金直至付清之日止。合同签订后，双方均按照合同如约履行。但自2013年4月份起，被告开始拖欠租金、水电费等费用。原告于2013年8月1日向被告送达《催缴欠款通知》，要求其于8月15日前结清包括租金、水电费在内的各项费用125683元及违约金24341.41元，否则将收回租赁场地。上述函件被告签收后，截至起诉之日，被告仍未偿还欠款。
为此原告信禾公司诉至本院，请求判令：一、被告正路公司支付拖欠的租金81304元、水电费44379元（暂计至2013年7月，共4个月）合计125683元；二、被告正路公司支付从2013年4月6日起至偿还日止的违约金24341.41元（依照合同约定，按每日3‰标准计算，暂计至2013年7月31日）；三、本案的诉讼费由被告正路公司承担。庭审中原告信禾公司以租金水电费继续发生为由，请求变更其诉讼请求为：一、判令被告正路公司支付计止2013年10月31日止拖欠的租金141456元、水费4598元、电费60334元、宿舍电费3074.53元，合计209462.53元；二、被告正路公司支付自2013年4月6日起至2013年10月31日止的违约金64498.82元，违约金计至实际偿清之日止；三、本案的诉讼费由被告正路公司承担。
原告信禾公司提交如下证据：1.租赁合同；2.粤房地产证字第C05722**号房地产权证；3.粤房地产证字第C05722**号房地产权证；4.授权委托书；5.核准变更登记通知书；6.催缴欠款通知书；7.宿舍电费停电通知单；8.解除合同通知书。
被告正路公司答辩称：对于原告信禾公司主张的计至2013年7月止的租金和水电费没有异议，被告正路公司不是无故拖欠，而是经营困难造成拖欠。原告信禾公司主张的违约金过高，双方签订合同时被告正路公司向原告信禾公司缴纳了67458.20元押金，最终这个押金款项也作为违约金，由原告信禾公司进行没收，原告信禾公司提出千分之三的滞纳金是和违约金重复提出，请求法院酌情减低。
庭审后，被告正路公司经核实，确认对于原告信禾公司主张的计至2013年10月31日止的租金、水电费和宿舍电费均无异议。
被告正路公司在举证期间内没有提交证据。
经审理查明：2010年1月21日，原告信禾公司与被告正路公司签订了一份《租赁合同》，约定被告正路公司承租原告信禾公司位于珠海市湾仔南路6011号柏宁综合楼三楼、6015号宿舍楼一、二楼及简易棚饭堂，租赁期限自2010年2月1日起至2015年1月31日止，并约定了每月的租金标准。合同同时约定，被告正路公司应于每月五日前缴清当月租金、管理费等费用。合同还约定被告正路公司须向原告信禾公司交纳押金67458.20元，租赁期内，如被告正路公司未能履行（包括不完全履行）合同或单方终止合同或被告正路公司违约被原告信禾公司解除合同，上述押金则视为被告正路公司的违约金，全部归原告信禾公司所有。关于违约责任，合同约定：被告正路公司逾期缴交租金、管理费和水电费用等费用，除应如数补交外，还应按拖欠总额，按每日3‰的标准计算违约金。
租赁合同签订后，被告正路公司自2013年4月份起开始拖欠租金、水电费用。2013年8月1日，原告信禾公司向被告正路公司送达《催缴欠款通知》，要求其于8月15日前结清包括租金、水电费在内的各项费用及违约金，否则收回租赁场地。但被告正路公司未予支付。2013年10月30日，原告信禾公司向被告正路公司发出《解除合同通知书》，通知被告正路公司自2013年11月1日起解除双方之间签订的《租赁合同》，并没收押金。
原告信禾公司主张，计止2013年10月31日止，被告正路公司拖欠租金141456元、水费4598元、电费60334元、宿舍电费3074.53元，以上合计209462.53元。
被告正路公司当庭认可原告信禾公司主张的计至2013年7月止的租金和水电费。庭审后，被告正路公司经核实确认原告信禾公司主张的计至2013年10月31日止的租金、水电费和宿舍电费的总额为209462.53元。
本院认为：原告信禾公司与被告正路公司签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。
被告正路公司认可原告信禾公司主张的计至2013年10月31日止的租金、水电费用和宿舍电费为209462.53元（其中租金141456元、水费4598元、电费60334元、宿舍电费3074.53元），本院对原告信禾公司主张的欠款金额予以认定。被告正路公司拖欠租金和水电费用未及时支付，已构成违约。原告信禾公司诉请被告正路公司支付租金、水电费用和宿舍电费共计209462.53元，有事实和法律依据，本院予以支持。
至于违约金，双方签订的《租赁合同》约定，如被告正路公司违约则其交纳的押金67458.20元视为违约金，全部归原告信禾公司所有；并约定被告正路公司逾期缴交租金、水电费的，应按拖欠总额、按每日3‰的标准计算违约金。被告正路公司抗辩称违约金过高并要求降低。结合被告正路公司的违约情况，本院认为原告信禾公司在没收押金的情况下，按照每日3‰的标准另行计算违约金，确有违约金过高的情形，本院依法酌情将违约金调整为按照欠款总额每日1‰的标准计算，计至2013年10月31日止违约金应为21499.61元，违约金应计至欠款实际付清之日止。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告珠海正路制衣厂有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海信禾运输集团有限公司支付拖欠的租金和水电费共计人民币209462.53元；
二、被告珠海正路制衣厂有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海信禾运输集团有限公司支付计至2013年10月31日止的违约金人民币21499.61元；2013年11月1日起的违约金以欠款总额为基数，按照每日1‰的标准计至实际付清之日止。
如果被告珠海正路制衣厂有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费减半收取1650元，保全费1278.37元，共计2928.37元，均由被告珠海正路制衣厂有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审判员 崔少俊
二〇一三年十一月二十一日
书记员 张清亮