广东省广州市增城区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）穗增法民三初字第772号
原告（反诉被告）：吴海光，住广东省广州市增城区。
原告（反诉被告）：广州市增城海兴服装辅料厂，住所地广东省广州市增城区。
执行合伙人：吴海光。
被告（反诉原告）：李松光，住广东省广州市增城区。
委托代理人：万军、郑嘉文，广东民诚众信律师事务所。
原告（反诉被告）吴海光、广州市增城海兴服装辅料厂诉被告（反诉原告）李松光房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赖雯丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴海光，被告李松光的委托代理人万军、郑嘉文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光诉称：吴海光、广州市增城海兴服装辅料厂与李松光于2010年5月20日签订《厂房租用协议合同》，约定由李松光将位于增城区新塘镇白石村山塘社的厂房出租给广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光，租用期自2010年6月起至2013年6月止。后双方于2013年6月7日续签合同，将合同期限延长至2016年7月30日。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光按合同的约定向李松光支付按金3万元。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光在使用出租厂房过程中厂房出现房顶漏雨、地面涌水诸多问题，造成广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光机器被水浸泡，无法正常运转，给广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光带来诸多不便和损失。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光此问题多次通知李松光解决该问题，最终双方于2015年1月26日达成口头协议，约定李松光给予广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光十五天免租期（从2015年2月1日止2015年2月15日），广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光在免租期内搬离出租厂房，李松光退还广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光合同按金3万元。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光已依协议搬离厂房并经李松光验收同意，但李松光无故拒绝向广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光退还合同按金。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光向法院起诉，请求法院判令，一、李松光返还广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光合同按金3万元；二、李松光承担本案的诉讼费用。
被告李松光辩称：不同意广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光的诉讼请求。涉案租赁合同的解除是广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光造成的，李松光有权没收按金。其他答辩意见与李松光提交的反诉状载明的事实理由一致。
反诉原告李松光诉称：李松光与广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光与2010年5月20日签订《厂房租用协议合同》，李松光将自己位于增城区新塘镇白石村山塘社的厂房出租给广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光。2013年，该厂房租赁到期后，双方重新签订《厂房租用协议合同》，合同约定该厂房新的租赁期限为3年（2013年7月1日至2016年7月31日），每月租金为12000元，按金为30000元。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光应在每月1-5号前交付租金，逾期交付的，李松光有权没收按金并终止合同。合同还约定，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光不得提前终止合同，否则，李松光有权没收按金。2014年7月开始，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光以生意周转困难为由，开始拖欠部分租金。2015年2月开始，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光的当月租金分文未付。此后，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光还未经李松光同意私自搬离厂房。3月9日，李松光到厂房查看情况并欲与广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光协商处理，但广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光置之不理。李松光遂向白石派出所报警。白石派出所接警后以双方纠纷属于经济纠纷不予处理。此后，鉴于广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光拖欠租金、私自搬离厂房属严重违反合同行为，李松光为减少经济损失遂于2015年3月31日决定终止双方签订的《厂房租用协议合同》，并将厂房另行租赁给他人。根据《合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十七条，李松光认为广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光拖欠支付租金，并私自搬离厂房属严重违反合同约定的行为，李松光有权依据法律及相应事实解除合同并追究广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光的违约责任。李松光请求法院判令，一、确认李松光从2015年3月31日起解除《厂房租用协议合同》合法有效；二、李松光有权依据合同约定没收按金3万元；三、广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光支付2014年7月至2015年1月欠付的部分租金7000元及2015年2月至3月的租金24000元；四、广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光赔偿租用厂房期间损坏电线造成的经济损失3000元；五、广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光承担本案的诉讼费。
反诉被告广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光辩称：李松光的反诉请求没有事实和法律依据。李松光称广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光提前搬离涉案房屋，但原因是2014年年初涉案厂房出现屋顶漏水、地面涌水问题。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光多次找李松光协商该问题。双方达成口头协议，2014年7月开始每月减1000元租金。后来因为李松光一直没有修理好涉案厂房，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光就不想再承租涉案厂房，并向李松光发出解除合同通知书，但是李松光一直没有找到他人承租涉案厂房，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光就继续使用涉案厂房。2015年1月初的时候，李松光找到了新的承租人，于是，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光与李松光达成口头协议，约定2015年2月1日至2015年2月15日不收取广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光的租金，广州市增城海兴服装辅料厂在这期间内搬离涉案房屋的，李松光退还广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光3万元按金。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光在2015年2月15日电话通知李松光搬离涉案房屋的情况要求李松光前来接收房屋，但李松光于2015年2月17日才前来接收房屋。2015年2月17日，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光将涉案房屋的3把钥匙交还给李松光，在之前吴海光已经告知李松光还有一把钥匙已经遗失，李松光在当天检查水电表时，说广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光的水电费没有结清，要广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光结清水电费后才返还按金3万元。后来，2015年2月17日已经临近过年，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光在2015年2月26日交清水电费，于是就要求李松光退回按金，李松光称广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光有些税费没有交清，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光去查询得知拖欠的税费是吴某云拖欠的，因为广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光曾经将涉案房屋的一部分转租给吴某云。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光就不同意交纳该笔费用。因此，李松光不同意返还按金。对于李松光称的损坏电线造成的经济损失，在2015年2月17日时，李松光在检查涉案厂房时，只是说涉案厂房不是很干净，当天广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光已经清理涉案厂房，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光并没有损坏涉案厂房的电线。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光已经依照口头协议搬离涉案房屋，但是李松光拒绝退回3万元按金。
经审理查明：2010年5月20日，李松光（出租人、甲方）与吴海光（租用人、乙方）签订《厂房租用协议合同》，合同约定，“1、甲方现有厂房一间，座落在增城市新塘镇白石村山塘社，租用给乙方使用。2、厂房宿舍面积约为1400平方，租用期为3年（租用期自2010年6月至2013年6月止）。每月租金为11300元整，按金叁万元。3、租金收缴办法：以甲方先收，乙方后使用为原则，即每月1号-5号前收取租金，否则甲方视为乙方不遵守协议，甲方有权没收按金并终止合同。4、甲方要提供水、电、消防给乙方使用。5、乙方在使用期间内所有支付政府部门的一切费用由乙方支付，如工商、地税、国税、治安、卫生等费用。6、乙方在租用期间，生产安全、消防安全、治安、工人安全、工人工资纠纷等一切事项由乙方负责。7、厂房电线等由乙方自己安装，租用期满电线乙方不得拆走。8、乙方租用期间，如要分租、拆建、改动厂房等，乙方要征得甲方同意，否则甲方有权没收按金并终止合同。9、甲方不得以任何理由提前终止合同，除政府部门征收外，否则要赔偿给乙方双倍按金；乙方也不得提前终止合同，否则甲方有权没收乙方按金。10、合同期满，乙方需继续使用厂房，在同等价格，甲方应优先租给乙方，如乙方不续约，需交清水、电、税务部门等费用，和复完修改的厂房，甲方检查过同意将按金退还给乙方。11、在租用期间，如厂房宿舍自然损坏的由甲方修复好，人为损坏的由乙方修复好。此协议书一式两份，经双方同意，各执一份，签字之日起即时生效”。签订协议后，吴海光在涉案厂房经营广州市增城海兴服装辅料厂。
2010年7月4日，广州市增城海兴服装辅料厂支付3万元按金给李松光。李松光开具按金收据，收据上载明“今收到海兴服装配件厂租用山塘厂房按金叁万元”。
2013年6月7日，李松光（出租人、甲方）与吴海光（租用人、乙方）再次签订一份《厂房租用协议合同》，约定由吴海光继续承租涉案厂房，租期为3年，自2013年7月1日至2016年7月31日止，每月租金为12000元，合同的其他内容与2010年5月20日签订的《厂房租用协议合同》内容一致。
在2014年7月以前的租金，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光均已支付完毕，双方并无异议。
2014年7月至2015年1月期间，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光每月向李松光支付租金11000元。
2015年5月7日，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光以其已搬离涉案厂房为由，要求李松光退还按金3万元，诉至本院。李松光以广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光未按约支付租金为由，提起反诉。
在本案的审理过程中，一、李松光主张涉案土地系其向新塘镇白石村山塘经济合作社承租，并由李松光在涉案土地建造厂房；李松光声称，按照其与新塘镇白石村山塘经济合作社的合同约定，新塘镇白石村山塘经济合作社要协助办理涉案厂房的报批报建手续，其并不清楚新塘镇白石村山塘经济合作社有无办理涉案厂房的报批报建手续。为此，李松光提供于2010年1月1日与新塘镇白石村山塘经济合作社签订的《租地合同》以及《情况说明》各一份，《租地合同》约定，“甲方：增城市新塘镇白石村山塘社乙方：李松光……经村民代表讨论商议，一致同意把山塘社圩路山地租给乙方。由乙方投资修筑厂房，由乙方自主经营生产，本社收取租金。为了规范甲乙两方利益……达成如下条款：一、甲方把路山地租给乙方，总计面积是1183.5平方米，租赁期限为四十年……二、乙方自主修筑厂房，自主经营……六、乙方要在一年之内要建好厂房，如一年之内未建好，乙方要每年增加百分之五十租金。七、本合同一式两份，双方各执一份。合同期内，本合同对双方具有相同的法律效力。八、合同期满，一切建筑物和水、电归甲方所有，乙方不得拆除。九、合同期限从2010年1月1日至2050年1月1日止”，《情况说明》加盖了增城市新塘镇白石村山塘经济合作社的印章，内容为，“新塘镇白石村山塘社于2010年1月1日与李松光签订《租地合同》，将我社位于山塘社圩路山地租给李松光。我社要求李松光在一年内要建好厂房，在租期到期后，一切建筑物和水电归我社所有。有关的建筑报建、水电等手续由我社协助办理。合同签订后，我社向相关政府部门提交了建筑报建的申请，李松光也已经按照合同约定新建了厂房及宿舍并对外出租。但因政府审批原因，有关建筑的手续及证件至今仍未能颁发。……”。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光对上述两份证据不予确认。二、广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光以及李松光均确认，2013年7月至2014年6月，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光向李松光每月交纳租金12000元。三、吴海光声称，双方达成口头协议约定，从2014年7月开始每月租金为11000元，以及李松光免除广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光在2015年2月1日至2015年2月15日期间租金，对此，吴海光提供一份2014年9月25日的《书面通知书》以及2014年12月的《解除租赁合同通知书》以及快递底单。李松光对上述证据不予确认，并表示并未与广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光达成从2014年7月开始每月租金为11000元，以及免除广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光在2015年2月1日至2015年2月15日期间租金的口头约定。四、关于广州市增城海兴服装辅料厂是何时搬离涉案厂房。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光声称其是在2015年2月15日搬离涉案厂房，并通知李松光接收涉案厂房，但是李松光在2015年2月17日才接收厂房，吴海光亦在当天将涉案厂房的3把钥匙交还给李松光；李松光对吴海光的上述陈述不予认可，李松光声称不清楚广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光方搬离涉案厂房的具体时间，其只知道广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光在2015年3月9日已经搬离了涉案厂房，但李松光对广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光搬离涉案厂房的行为不予认可，认为李松光为了减少损失而在2015年4月1日将涉案厂房出租给他人，故双方的《厂房租用协议合同》应于2015年3月31日解除。五、经本院释明，李松光不予变更请求确认双方《厂房租用协议合同》于2015年3月31日解除的诉讼请求。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，涉案厂房并未取得建设工程规划许可，吴海光与李松光就涉案厂房于2013年6月7日签订的《厂房租用协议合同》为无效合同。故李松光反诉请求确认涉案合同于2015年3月31日解除的诉讼请求并无法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，李松光应当向吴海光返还合同按金3万元。吴海光主张要求李松光返还按金3万元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于合同无效，李松光主张因吴海光违约，李松光有权没收按金的反诉诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。
至于吴海光有无拖欠房屋占用费的问题。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光以及李松光均确认，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光按照2013年6月7日签订的《厂房租用协议合同》约定，2013年7月起每月向李松光支付租金12000元。现广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光从2014年7月至2015年1月共七个月，每月均交纳房屋占用费11000元，仍欠房屋占用费7000元未付。故李松光主张要求广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光支付上述期间拖欠的房屋占用费7000元，理据充分，本院予以支持。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光抗辩称从2014年7月至2015年1月期间，双方协议将月租金调整为11000元，但对此未提供证据，李松光亦予以否认，故广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光的该抗辩理据不足，本院不予采信。
关于李松光反诉要求广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光支付2015年2月及3月房屋占用费的诉讼请求的问题。广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光抗辩其是在2015年2月15日搬离涉案厂房，且李松光同意免除其2015年2月1日至15日期间的租金，对此，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光未提供证据证明，李松光亦予以否认，故广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光上述抗辩无事实依据，本院不予采纳。李松光称在2015年3月9日得知广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光已经搬离涉案厂房，故涉案厂房的房屋占用费应计算至2015年3月9日止。李松光主张要求计算至2015年3月31日止的房屋占用费，无事实依据，本院不予采信。故广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光应向李松光支付2015年2月的房屋占用费12000元以及2015年3月1日至9日的房屋占用费3483.87元［（12000元／31天）×9天］，合共15483.87元。
至于李松光反诉要求广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光赔偿电线损失的诉讼请求。李松光未提供合法有效的证据予以证明存在电线损失的事实，广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光亦予以否认，故李松光的该诉讼请求，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：
一、原告吴海光与被告李松光于2013年6月7日签订的《厂房租用协议合同》无效；
二、被告李松光于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光返还按金3万元；
三、反诉被告广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光于本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告李松光支付2014年7月至2015年1月欠付的房屋占用费7000元、2015年2月的房屋占用费12000元以及2015年3月1日至9日的房屋占用费3483.87元，合共22483.87元；
四、驳回反诉原告李松光的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费275元，由被告李松光负担。反诉案件受理费4370元，由反诉原告李松光负担4172元，反诉被告广州市增城海兴服装辅料厂、吴海光负担198元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。
当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。
审判员 赖雯丽
二〇一五年八月十日
书记员 彭美英
法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。