江西省南昌市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）赣01民终286号
上诉人(原审被告)：熊冬冬，男，1975年1月24日出生，汉族，无业，南昌县人，住南昌县。
委托代理人：刘勇，江西华兴律师事务所律师。执业证号：1360011995230957。
被上诉人(原审原告)：南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会。组织机构代码：B3718278-4。住所地：南昌县银三角105国道旁。
负责人：陈建平，万湖村村民委员会主任。
委托代理人：戴火水，万湖村村民委员会工作人员。
上诉人熊冬冬与被上诉人南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会(以下简称万湖村委会)房屋租赁合同纠纷一案，不服南昌县人民法院（2015）南民重字第8号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人熊冬冬及委托代理人刘勇,被上诉人万湖村委会负责人陈建平及委托代理人戴火水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明：2011年8月25日，原告万湖村委会与被告熊冬冬签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，该合同约定：甲方（原告）同意将甲方万坊还建房店面租给乙方（被告）经营使用（共45间店铺、总建筑面积约2146.26平方米，地址位于南昌县银三角××桥头××以南，贵都国际花城、大润发对面，南昌县莲塘城南路）。该房屋租赁期为5年，自2011年8月30日起至2016年11月30日止（甲方送乙方三个月装修期免租金，租金自2011年11月30日起计付）。租赁用途为商业经营。该房屋每月每平方米租金为24元整，每月租金为人民币51510元整，每年租金为人民币618122元。第四年及以后的租金在原租金的基础上每年递增10%，承租期内以此类推。先缴款后用房，乙方须在签订此合同后三个工作日内将第一年的租金一次性付给甲方，第一年租期最后一日之前须将第二年租金交付甲方，承租期内交付租金以此类推。甲、乙双方还约定了房屋的转让与转租、合同的变更、解除与终止、违约责任的承担等。合同签订后，被告熊冬冬对所租的店面安装了卷闸门和水电设施。
同时查明，原告万湖村委会与被告熊冬冬于2011年8月3日签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》。该合同约定出租店面共49间、总建筑面积约3170平方米，其他内容与2011年8月25日签订的第二份合同内容相同。两份合同均出于原、被告双方当事人完全自愿。
经查明，被告熊冬冬支付给原告万湖村委会的租金交至2012年11月29日。原告万湖村委会共收到被告熊冬冬承租保证金1000000元，此款除交付了第一年租金金额为618122.88元，支付了押金150000元，支付交易费92718.43元、每年租金递增费8490.5元，共计869331.81元。余款130668.19元退还给了案外人万洪文，但得到了被告熊冬冬认可。
审理中，在法院的主持下，经原、被告双方现场确认，制作了《万湖村委会万坊还建店面示意图表》共3份。从三份示意图表中可以明确以下事实：万湖村委会万坊还建店面共72间（49大间），其中2#楼12间、3#楼30间、5#楼30间。原告万湖村委会自留了2#楼第1间、5#楼第26、27、28、29、30间；村民万永红自占5#楼第22、23间（共2间），村民万全金自占5#楼第24、25间（共2间）；村里红白喜事占用了5#楼第16、17、18、19、20、21间（共6间）；承建商罗大毛占用了5#楼第8、9、10、11间（共4间）。上述14间店面面积经原、被告双方当事人确认为570平方米。3#楼第1、2、3、4、5、6间（共6间）的面积经原、被告双方当事人确认为240平方米。村民万永红、万全金出庭作证，他们因村委会未解决其还建房问题而占用了店面。
另查明：2011年8月19日南昌县银三角管理委员会城建规划局制作了《核算结果报告》，原告万湖村委会租给被告熊冬冬的涉诉房屋面积除去2#楼东面一间店面、5#楼西面三间店面面积之后，计算出店面面积为2146.26平方米。2#楼东面一间店面实际为2#楼第1间，5#楼西面三间店面实际为5#楼第26、27、28、29、30间。
根据本院（2015）洪民三终字第28号民事判决书和原审法院（2014）南民初字第743号民事判决书查明的事实，被告熊冬冬与案外人万洪文签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》一份，其中载明：熊冬冬同意将万坊还建房店面租给万洪文经营使用（约60间店铺、总建筑面积约2146.26平方米，地址位于南昌县银三角××桥头××以南，贵都国际花城、大润发对面，南昌县莲塘城南路）（紧邻二号楼从东往西数1至6间为熊冬冬免费使用）。双方对租赁期限、租金支付的约定与原、被告签订的合同相同。
重审中查明，本案经江西省南昌市中级人民法院作出（2015）洪民三终字第28号民事判决：一、维持南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项、第二项；二、撤销南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第三项、第四项、第五项。一审案件受理费按一审判决执行，二审案件受理费23184元退回上诉人熊冬冬。
庭审后，征得原、被告双方当事人认可且同意。原告万湖村委会同意返还每年递增费8490.5元给被告熊冬冬。原告万湖村委会同意按未交付店面面积的比例返还交易费给被告熊冬冬。原告万湖村委会同意对“原、被告签订的《还建房店面租赁合同》第十条第4项约定，乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金”滞纳金条款追究责任的放弃。被告熊冬冬同意对原、被告签订的《还建房店面租赁合同》第十条第1项第5小项约定，“甲方在双方签订合同之日起十五日内，应将出租店面清空后并交由乙方经营。如因甲方的债权、债务和其他纠纷的原因造成店面被他人占用，其占用的面积按乙方所交纳的租金的三倍，按占用的天数计算，乙方在交纳甲方的租金中扣除。如因此造成乙方不能正常经营使用，甲方按乙方所交纳的出租金的三倍承担违约责任”违约金条款追究责任的放弃。原告万湖村委会同意按法院认定未交付间数为准。每间补偿2500元给被告熊冬冬。
一审法院认为，本案争议的焦点为：①原告是否按约全部交付了出租的店面给被告？②被告是否按约向原告支付了店面租金？③原告的诉请是否合理合法？
一、原告万湖村委会是否按约全部交付了出租的店面给被告熊冬冬。
原告万湖村委会与被告熊冬冬签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，也未损害国家、集体和第三人的合法权益，合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。合同签订后，原告万湖村委会理应交付除去2#楼东面一间店面和5#楼西面三间店面（村委会自留的共6间）外其他45间（66小间）店面给被告熊冬冬，交付店面面积为2146.26平方米。经庭审查实，村民万永红自占5#楼第22、23间（共2间）、万全金自占5#楼第24、25间（共2间）；村里红白喜事占用了5#楼第16、17、18、19、20、21间（共6间）；承建商罗大毛占用了5#楼第8、9、10、11间（共4间）。原告万湖村委会对村里红白喜事占用的6间和承建商罗大毛占用的4间未交付给被告熊冬冬无异议，对村民所占的4间有异议，认为与原告万湖村委会无关。据证人出庭证言陈述，村民万全金、万永红占用4间店面是因原告万湖村委会未能解决其还建房形成争议纠纷而引起的。符合《还建房店面租赁合同》第十条第1项第5小项“因甲方的债权、债务和其他纠纷的原因造成店面被他人占用”的情形。原告万湖村委会构成未交付。综述，原告万湖村委会并未按约全部交付出租的店面给被告熊冬冬。未交付的店面数量为14间，面积为570平方米。原告万湖村委会应返还被告熊冬冬已交付的第一年未交付14间（570平方米）店面的租金。租金为164160元（570平方米×24元／平方米×12个月，自2011年11月30日至2012年11月29日）。被告熊冬冬放弃追究对原告万湖村委会未交付14间店面的违约责任，属于自行处分行为，出于完全自愿，且不违反法律禁止性和强制性规定，一审法院予以支持。
二、被告熊冬冬是否按约向原告万湖村委会支付了店面租金。
经庭审查实，被告熊冬冬支付给原告万湖村委会的租金交至2012年11月29日，之后，被告熊冬冬再未按合同约定支付租金，构成拖欠事实。被告熊冬冬辩称其拖欠租金是因原告万湖村委会未交付全部出租店面引起的，要违约的话也是原告万湖村委会违约在先。从本案原、被告签订的合同来看，被告熊冬冬先支付租金再租用房，在支付了第一年租金后，原告万湖村委会未按约交付全部出租店面，构成违约。被告熊冬冬对未交付的店面有权拒绝履行支付租金的义务，但不得对已交付的出租店面拒绝履行支付租金。被告熊冬冬对违约责任的辩解不能成立，被告熊冬冬对已交付的店面租金的支付构成违约，应承担违约责任。原告万湖村委会放弃对被告熊冬冬逾期支付租金产生的滞纳金的违约责任，属于自行处分行为，出于完全自愿，且不违反法律禁止性和强制性规定，一审法院予以支持。
经查实，南昌市中级人民法院于2015年7月28日作出终审民事判决，对解除原告万湖村委会与被告熊冬冬于2011年8月25日签订《还建房店面租赁合同》和被告熊冬冬归还原告万湖村委会店面（含紧邻2#楼的3#楼从东往西数1至6间）作出的处理，故本案不作处理。另外，对原、被告双方合同的解除日期明确为2015年7月28日较妥。被告熊冬冬称已多次向原告万湖村委会提出解除合同且已解除合同的辩解，证据不足，一审法院不予以支持。租金的起算日期为2012年11月30日。被告熊冬冬应支付原告万湖村委会租金1210567.68元[（2146.26平方米-570平方米）×24元／平方米×32个月，自2012年11月30日至2015年7月29日]。
因原、被告双方合同解除，原告万湖村委会应返还每年递增费8490.5元给被告熊冬冬。对于被告熊冬冬已支付的交易费92718.43元，应按未交付店面面积的比例返还给被告熊冬冬，返还的金额为24624元（570÷2146.26×92718.43）。对上述两项费用的处理，原、被告双方均表示同意，一审法院予以支持。原告万湖村委会应返还被告熊冬冬押金150000元。原告万湖村委会同意对法院认定的未交付店面每间补偿2500元的损失，被告熊冬冬表示同意，根据未交付店面的间数为14间计算补偿损失金额为35000元。加上原告万湖村委会应返还被告熊冬冬已交付的第一年未交付14间（570平方米）店面的租金164160元，原告万湖村委会应返还被告熊冬冬382274.5元。与应支付的租金相抵后，被告熊冬冬还应支付原告万湖村委会人民币828293.18元（1210567.68元－164160元－150000元－8490.5元－24624元－35000元）。综上，对案件的全部证据从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。本案经多次调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限被告熊冬冬在本判决生效后30日内一次性支付原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币828293.18元。二、驳回原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其他诉讼请求。案件受理费23184元，由原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会承担15184元，被告熊冬冬承担8000元。
宣判后，熊冬冬不服，向本院提出上诉。
熊冬冬上诉称：一、涉案店面租金计算截止日应为原一审判决上诉期届满之日，原审判决租金计算至原二审裁定作出之日不当，应减少租金。1、原一审判决解除合同，双方均未对该项判决提起上诉，依法该项判决即发生法律效力，双方应按判决履行。2、上诉人多次要求被上诉人接受涉案店面，最后还用快递寄送了要求其接受店面的通知，但被上诉人始终拒绝与上诉人办理店面交接事宜。3、上诉人已作好交还店面准备工作通知被上诉人接受店面，但被上诉人拒不接受，由此造成店面租金的增加，应由被上诉人承担。据此，上诉人实际租赁店面期间为自2012年11月30日起计至2014年12月30日止，应付租金共计945756元。二、因被上诉人未全部交付店面，影响店面出租，被上诉人未交付店面造成上诉人损失513000元，被上诉人应进行赔偿，并从上诉人应付租金中扣减。请求撤销南昌县人民法院（2015）南民重字第8号民事判决第一项,改判上诉人支付被上诉人租金50481.5元,本案诉讼费由上诉人承担。
万湖村委会辩称：1、重审判决书中上诉人租赁我方村委会店面的时间计算方式是按照的（2014）南民初字第89号和（2015）洪民三终字第28号判决书第一项判决进行认定和计算的，涉案店面现在仍在使用，并且本案中有争议的店面上诉人私自外租给中建五局使用；2、2011年8月上诉人通过竞标获得了涉案店面并非法占用了我村留用的自东向西一到六间店面，上诉人在获得其租赁的店面后，进行了店面加装了卷闸门了和统一门头装修，装修后租给商户使用，因此上诉人并不存在所说的损失，真实的损失是村委会的集体财产和村民的切身利益，因此请二审法院驳回上诉人的上诉。
被上诉人万湖村委会当庭提交了2016年2月份拍摄中建五局租赁店面外装的照片，证明上诉人从2015年11月份将五号楼自东向西除了第一间私自外租给中建五局并收取租金。
上诉人质证后对照片本身的真实性没有异议，关联性有异议。照片只能证明店面的现状，但不能证明是上诉人出租出去的，根据重审判决，涉案店面是应该由被上诉人接管的，所以不能证明上诉人将店面转租并收取了租金。
本院经审理查明:2011年11月4日，上诉人熊冬冬与案外人万洪文签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》，合同第四项第三点关于租金的支付方式约定：案外人万洪文在签订合同后三个日内将第一年的租金一次性付给万湖村委会,第二年租金须提前一个月交付给万湖村委会,承租期内交纳租金以此类推。万湖村委会在鉴证单位一栏加盖了公章。万洪文只按约交纳了第一年的租金。万湖村委会因未收到租金向南昌县人民法院提起诉讼，要求解除与熊冬冬于2011年8月3日签订了《南昌县银三角管理委员会万湖村委会万坊还建房店面租赁合同》,判令熊冬冬支付拖欠的租金和违约金等。南昌县人民法院于2014年11月7日作出（2014）南民初字第895号民事判决,判令一、解除原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会与被告熊冬冬于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》；二、被告熊冬冬于本判决生效后十五日内将涉诉房屋（含紧邻二号楼的三号楼从东往西数1至6间）归还原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会使用；三、被告熊冬冬于本判决书生效后十五日内，支付原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会租金人民币1081715.04元（2146.26平方米X24元X21个月，自2012年11月30日至2014年8月29日）及2014年8月30日至被告熊冬冬归还涉诉房屋之日止的租金（按照熊冬冬与南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会签订的租赁合同约定的租金标准计算）；四、被告熊冬冬于本判决生效后十五日内，支付原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会违约金（按合同约定的违约金计算标准计算）；五、驳回原告南昌县银三角管理委员会万湖村村民委员会其余的诉讼请求。宣判后，熊冬冬同意解除2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》，并于2015年4月3日书面向万湖村委会提出要求将涉案店面返还，但未果。熊冬冬对租金和违约金的判决不服，向本院提出上诉。本院于2015年7月28日作出（2015）洪民三终字第28号判决书,判决：一、维持南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项、第二项；二、撤销南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第三项、第四项、第五项。关于未交付的面积问题发回一审法院重审。
本院经审理查明的其他事实与一审一致。
本院认为:关于上诉人熊冬冬应该支付给被上诉人万湖村委会的租金应如何计算的问题：南昌县人民法院于2014年11月7日作出（2014）南民初字第895号民事判决第一项,判令解除万湖村委会与熊冬冬于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》，熊冬冬也同意解除合同，没有对南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项上诉，但因熊冬冬提起上诉，南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决没有发生法律效力。虽然熊冬冬此后还以书面方式向万湖村委会提出返还店面，但未果。2015年7月28日南昌市中级人民法院作出的（2015）洪民三终字第28号判决书,判决维持了南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项，南昌县人民法院（2014）南民初字第895号民事判决第一项才发生法律效力。一审法院根据生效的南昌市中级人民法院（2015）洪民三终字第28号判决书确定合同的解除日为2015年7月28日合法有据,应予以维持。熊冬冬主张涉案店面的租金应自南昌县人民法院于2014年11月7日作出（2014）南民初字第895号民事判决,判令解除万湖村委会与熊冬冬于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》之日起计算，于法无据，本院不予采纳。关于熊冬冬提出因万湖村委会未全部交付店面，影响店面出租，造成的损失513000元的问题：一审法院查明万湖村委会未交付的店面数量为14间，面积为570平方米。万湖村委会与熊冬冬于2011年8月25日签订的《南昌县银三角管委会万湖村委会万坊自然村还建房店面租赁合同》第十项关于违约责任的承担约定了万湖村委会未按合同约定面积交付应承担的违约金的计算，但熊冬冬一审期间已自愿放弃追究对万湖村委会未交付14间店面的违约责任，属于自行处分的行为，且不违反法律禁止性和强制性规定，一审法院予以支持正确。现熊冬冬二审期间对已自愿放弃了的追究对万湖村委会未交付14间店面的违约责任的处分行为，重新主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确,处理得当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费11578元由熊冬冬承担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 曹成云
审 判 员 吴建平
代理审判员 曹 渊
二〇一六年十一月二十四日
书 记 员 王 倩