上海市松江区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）松民三（民）初字第65号
原告上海景冠物业管理有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人汪华，董事。
委托代理人鲍永全，上海市新诚律师事务所律师。
被告上海威斯龙娱乐有限公司，住所地上海市松江区。
法定代表人姜淮颍。
被告ＸＸ平（JIH，FANG-PING），男，1985年2月4日生，台湾省台北市居民。
委托代理人季恕人（JIH，SHU-JEN），系ＸＸ平之父，1948年8月6日生，台湾省台北市居民，现居住于上海市虹许路XXX号名都城8号楼106室。
原告上海景冠物业管理有限公司（以下简称“景冠公司”）与被告上海威斯龙娱乐有限公司（以下简称“威斯龙公司”）、ＸＸ平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因被告威斯龙公司下落不明，需公告送达，本院依法转为适用普通程序继续审理，并于2015年5月5日公开开庭进行了审理。原告景冠公司的委托代理人鲍永全，被告ＸＸ平的委托代理人季恕人到庭参加了庭审。被告威斯龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称：被告ＸＸ平系上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋的所有权人，于2005年8月12日与原告签订《物业使用管理公约》，后将该物业出租给张某某并交由被告威斯龙公司使用。2009年11月因被告威斯龙公司及被告ＸＸ平未依法向原告支付物业管理费曾引起讼争，然在法院判决支持原告方诉请后被告方却仍不按期支付诉后的物业管理费。2010年9月3日因松江法院（2010）松执字第1460号强制执行案，被告威斯龙与原告在法院执行官主持下签订《付款协议》及（9月4日）《承诺书》，被告威斯龙公司尚欠原告合计224，861元的物业管理费及117，948元的水电费未付（其中属于涉案物业的欠费是：124，196.54元物业费和58，974元水电费。其余欠费系案外人八层楼物业所欠），并承诺在其变卖空调等后付清欠费，但事后并未兑现。经原告反复催讨，二被告均未支付。经结算，2010年9月1日起至2014年11月30日止被告ＸＸ平已积欠原告合计666，739.32元的物业管理费未付。原告催讨无果遂诉至法院，请求判令：1、被告威斯龙公司支付原告自2009年11月16日起至2010年8月31日止的物业管理费124，196.54元及水、电费58，974元；2、被告威斯龙公司支付原告物业管理费124，196.54元自2009年12月1日起至实际清偿日止的逾期付款滞纳金（按每日千分之一计算）；3、被告ＸＸ平对上述第一、二项的付款责任承担连带清偿责任；4、被告ＸＸ平支付原告自2010年9月1日起至2014年11月30日止的物业管理费666，739.32元（6.50元／平方米／月×2，011.28平方米×51个月=666，739.32元）；5、被告ＸＸ平支付原告物业管理费666，739.32元自2010年10月1日起至实际清偿之日止的逾期付款滞纳金（按每日千分之一计算）。审理中，原告称因被告威斯龙公司支付了部分物业管理费，故自愿将诉请1中主张的物业管理费由124，196.54元调低至110，687.39元，对涉案房屋水电费的诉请自愿调低至46，808.25元，对上述欠付物业费的逾期付款滞纳金均自愿调低至以当月欠付的物业费为本金，从次月1日起算至实际支付之日止。
被告威斯龙公司未作答辩。
被告ＸＸ平辩称：被告ＸＸ平在2005年买入系争房屋后就租给了被告威斯龙公司，但是房租没有收到，也有过诉讼和生效判决，但是房租仍执行不到，在房租没有收取的情况下承担水、电费和物业费，心理上是不平衡的。被告ＸＸ平对原告的物业服务不满意，当时被告威斯龙公司在准备搬迁的时候被告ＸＸ平希望原告能做保全工作，保护内部的设备和装潢，但原告没有尽到相关义务，装潢被破坏，被告ＸＸ平还花费10多万去处理内部装潢等。原告的不配合和不合作被告ＸＸ平相当不满意。对欠付的物业费，我方还是有诚意支付的，请求依法判决。
经审理查明：被告ＸＸ平、季某某系上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX-
XXX室房屋（以下简称“系争物业”）的权利人，房屋建筑面积为2，011.28平方米。案外人郁取英、许维龙分别为上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号XXX室和802室房屋的权利人，房屋建筑面积分别为1，006.37平方米和1，004.91平方米。
2005年8月12日，被告ＸＸ平作为系争物业的业主与原告景冠公司签订《物业使用管理公约（暨物业管理协议）》一份。该公约约定：由原告景冠公司对包括系争物业在内的“松江商业广场”房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序；业主应当按照规定交纳水、电费和物业管理费等；业主将物业交他人使用的，应当与物业使用人约定有关缴费的责任，业主可以与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务等费用，但业主仍应负连带交纳责任；物业服务费应在每月20-25日前付清；业主（包括使用人）逾期交纳物业管理费的应按缴费的日千分之三，补交滞纳金；物业管理费收取标准为营业房每月3.5元／平方米，写字楼每月6.5元／平方米。公约对其它事项亦作出相应的约定。落款处有ＸＸ平、杨锦萍作为业主（使用人）签名。
同年，被告ＸＸ平、季某某委托其母陈丽云将系争物业出租给案外人张某某，并签订《上海市房屋租赁合同》一份。合同约定，出租人将坐落于上海市松江区翔峰路XXX弄XXX号大楼第七层整层楼面的所有房屋出租给张某某使用，该房屋实测建筑面积为2，011.28平方米，房屋用途为店铺；出租人于本合同签署之日向张某某交付该房屋，租赁期为十年，自本合同生效之日起至2015年8月14日止；本合同签订前，出租人已向张某某告知该房屋所在小区的《物业使用管理公约》等有关文件，被告张某某愿意遵守该公约规定，按时直接向物业管理机构即本案原告缴纳租赁期内的水、电、通讯、煤气等及物业管理费。合同对其它事项亦作出相应的约定。在该合同尾部，被告威斯龙公司作为张某某的担保人盖章。
租赁合同签订后，张某某作为发起人之一，于2007年4月28日在系争物业中设立了被告威斯龙公司。
2010年8月27日，原告通过国内挂号信向被告威斯龙公司寄送告知单要求支付所欠物业管理费。
2010年9月3日，被告威斯龙公司（甲方）与原告（乙方）签订《付款协议》一份，载明在松江区人民法院执行（2010）松执字第1460号公告，被告威斯龙公司即将撤离之际，甲方应付原告物业管理费224，861元（2009年11月12日至2010年8月31日）、电（水）费117，948元（2010年7月1日至2010年8月31日）等款项未结清。鉴于此，甲、乙双方经协商，眼前先就电（水）费支付达成以下协议，作为清欠事宜的第一步。1、甲方七月份发生营业用电52，841元、用水484元；八月份（截止8月31日）发生营业用电64，055元、用水568元，合计117，948元，甲方承诺积极安排资金在本月25日之前先向乙方支付6万元。甲方承诺，现安装于大楼9层西阳台的美的牌中央空调（含水泵机组）即将变卖，所得款项首先用于支付前述欠款，直至付清。
2010年9月4日，被告威斯龙公司向原告出具承诺书一份，载明被告威斯龙公司于2010年9月3日与原告已签订的协议继续有效，被告威斯龙公司所欠的水电费57，948元于2010年10月15日一次性支付清。但被告威斯龙公司至今仍未支付，原告遂诉至本院。
2012年11月23日，原告向被告ＸＸ平之母陈丽云寄送催款通知，要求支付欠付的物业管理费。2013年7月15日，原告向被告ＸＸ平之父季恕人寄送催款通知，要求支付欠付的物业管理费。2014年10月11日，原告向涉案房屋共有人季某某寄送催款通知，要求支付欠付的物业管理费。2014年11月13日，原告向被告ＸＸ平之母陈丽云寄送催款通知，要求支付欠付的物业管理费。
另查明，本案系争物业的物业管理费收取标准已由上海市松江区物价局审核，并颁发了经营服务性收费审核证。陈丽云、被告威斯龙公司均曾按每月6.5元／平方米的标准支付物业管理费。
再查明，被告ＸＸ平、案外人季某某与被告威斯龙公司、案外人张某某曾因涉案房屋的租赁合同关系涉讼，案号为（2009）松民三（民）初字第1356号，该案判决双方的《上海市房屋租赁合同》于2009年7月16日解除；张某某于判决生效之日起十日内返还ＸＸ平、季某某涉案房屋，并承担欠付的租金及违约金。该案现已生效。
审理中，原告就其与被告威斯龙公司签订的《付款协议》说明如下：被告威斯龙公司租赁用于经营的房屋是被告方季平的七层及案外人的某某，物业费的标准均是每月每平方米6.5元。因被告威斯龙未全额支付上述两层自2009年11月12日至2010年8月31日物业费，故被告威斯龙出具付款协议确认该期间尚欠物业费224，861元，该金额是七、八层欠付的物业费总和，因两层面积相同，故该段时间涉案房屋所在七层物业费尚欠应为112，430.50元。又因原告诉请从2009年11月16日起算，故2009年11月12日至11月15日的4天物业管理费1，743.11元（6.5元／平方米／每月×1个月×2，011.28平方米÷30天×4天）应减去。故就本案中自2009年11月16日至2010年8月31日涉案房屋拖欠的物业管理原告主张110，687.39元。该付款协议中的水电费也是七、八层两层尚欠的总和，根据原告自行计算涉案房屋所欠的电费为46，221元、照明费47.25元（7、8楼两层的楼层照明费合计94.50元，七层一半为47.25元）、水费为540元，故对涉案房屋水电费合计46，808.25元。
原告明确物业费根据物业使用管理公约是按月支付，在当月的20-25日前付清，但原告现仅要求当月的物业费滞纳金均从次月1日起算至实际支付之日。另外因2009年11月16日至2010年8月31日的物业费已经支付了部分，目前仅欠付110687.39元，故无法全部按整月计算，为了方便表述，经计算原告2009年11月16日至2009年12月31日尚欠物业管理费6，100.83元，应以该数额为本金，从2010年1月1日起算；其余均以约定的月物业管理费为标准，从次月1日起算；均计算至实际支付之日。
以上事实，由房屋登记信息、物业使用管理公约、上海市房屋租赁合同、付款协议、告知单、催款通知、（2009）松民三（民）初字第2626号民事判决书以及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。
本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
关于物业费。原告主张的物业费分为两部分：一部分为2009年11月16日起至2010年8月31日止的物业管理费，按照合同约定该期间涉案房屋物业费数额应为124，196.54元（6.5元／平方米／每月×9.5个月×2，011.28平方米），现原告确认被告威斯龙已经支付了部分，尚欠110，687.39元，此欠付费用也有被告威斯龙公司出具的付款协议予以证明，故本院对此予以确认，被告威斯龙应予支付。而被告方季平作为业主对于上述物业费负连带责任。另外一部分是自2010年9月1日起至2014年11月30日止的物业费，按照合同约定该期间的物业费为666，739.32元（6.5元／平方米／每月×51个月×2，011.28平方米=666，739.32元），因此时两被告的租赁合同已经解除，原告直接向被告方季平主张并无不当，本院亦予以支持。
关于上述物业费逾期付款的滞纳金，因《物业使用管理公约》约定了物业服务费的付款期限，逾期不付应当依约支付滞纳金。关于滞纳金的支付标准，原告自愿将约定的日千分之三降低为日千分之一，但被告ＸＸ平认为仍过高，应当进行调整，鉴于原告未能提供证据证明实际损失，故本院兼顾合同的履行情况、各被告的过错程度以及本案滞纳金所具备的惩罚性因素等予以调整为日万分之五。原告主张的滞纳金本金标准及起止时间均符合公约约定，本院予以确认。
关于水电费，根据被告威斯龙公司出具的《付款协议》及承诺书，被告威斯龙公司已经明确了其应于2010年9月25日之前支付原告自2010年7月1日起至2010年8月31日止的水、电费117，948元中的60，000元，其余57，948元于2010年10月15日一次性付清。现付款期限已经届满，原告依据付款协议及承诺书向被告威斯龙公司主张涉及本案涉案房屋的水、电费合计46，808.25元，有合同和法律依据，本院予以支持。但是，被告威斯龙公司出具的付款协议及承诺书仅对其自身产生效力，关于水、电费的具体金额，仅有原告单方陈述，均无证据证明，且被告ＸＸ平不予认可，故原告要求被告ＸＸ平对被告威斯龙承诺支付的水、电费承担连带责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
被告威斯龙公司经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十一条第二项、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
一、被告上海威斯龙娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司自2009年11月16日起至2010年8月31日止的欠付物业管理费110，687.39元；
二、被告上海威斯龙娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司上述物业费逾期支付的滞纳金（以2009年11月16日起至2009年12月31日止的欠付物业管理费6，100.83元为本金，按日万分之五的标准，从2010年1月1日起算至实际支付之日；以2010年1月1日起至2010年8月31日止每月的物业管理费13，073.32元为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计算至实际支付之日止）；
三、被告上海威斯龙娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司2010年7月、8月的水、电费46，808.25元；
四、被告ＸＸ平对上述第一项、第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；
五、被告ＸＸ平于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司自2010年9月1日起至2014年11月30日止的物业服务费666，739.32元；
六、被告ＸＸ平于本判决生效之日起十日内支付原告上海景冠物业管理有限公司逾期支付物业服务费的滞纳金（以2010年9月1日至2014年11月30日每月的物业管理费13，073.32元为本金，按每日万分之五的标准，均从次月1日起计算至实际支付之日止）；
七、驳回原告上海景冠物业管理有限公司的其余诉讼请求。
如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费12，042元，由被告上海威斯龙娱乐有限公司负担684元（于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告ＸＸ平负担9，741元（于本判决生效之日起七日内交付本院），由被告上海威斯龙娱乐有限公司、ＸＸ平共同负担1，617元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。
如不服本判决，原告上海景冠物业管理有限公司、被告上海威斯龙娱乐有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告ＸＸ平可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 张 孜
代理审判员 张 莉
人民陪审员 陆瑞兴
二〇一五年九月三十日
书 记 员 万小兰
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：
……
（二）合同解除；
……
二、《物业管理条例》
第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
……
三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。
第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
四、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。