湖南省双牌县人民法院
民 事 判 决 书
（2016）湘1123民初853号
原告：卢铸，男，1968年10月8日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县泷泊镇。
委托诉讼代理人：黄建明，湖南顺胜律师事务所律师。
被告：邹东升，男，1979年4月21日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县泷泊镇。
被告：陈江山，男，1979年4月24日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县泷泊镇。
第三人：唐明辉，男，1970年9月5日出生，汉族，居民，住湖南省双牌县泷泊镇。
原告卢铸诉被告邹东升、陈江山及第三人唐明辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢铸及其委托诉讼代理人黄建明、被告邹东升、陈江山、第三人唐明辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告卢铸向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带支付原告房屋租金110500元（暂计至2016年12月18日，实际要求计算至被告腾退房屋之日止）；要求二被告支付原告逾期交付房屋租金利息11815元，该利息从2014年10月18日按银行同期贷款利率6%计算至2017年1月23日止。2、确认原、被告2010年9月18日签订的《房屋出租协议》，于2016年12月17日已解除。3、判令被告在10日内清除腾退租赁的全部房屋交还原告，逾期归还房屋双倍支付房屋租金。4、本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2010年9月18日，原告与被告签订了一份《房屋出租协议》，协议约定租赁期为10年，自2010年10月18日起至2020年10月17日止。房屋租金：第一年1.1万元，第二年2.1万元，第三年4.1万元，自第四年起每年5.1万元。前三年的房屋租金被告已付清，从第四年至今，即2014年10月18日至2016年10月18日，二年的房屋租金102000元没有交纳给原告，依据协议第三条规定，“到第一年期满的前两个月交纳第二年租金，否则甲方有权收回房屋。”根据协议约定，被告应于2016年8月18日前交纳2016年10月18日至2017年10月17日的房屋租金51000元。原告多次向被告催要上述房屋租金，后又向被告书面发出律师催示函，但均催讨无果，被告却无理拒不支付原告房屋租金至今，致使原告合同目的无法实现，被告的行为已构成了违约事实，已严重损害了原告的合法权益。原告于2016年12月17日，已向被告送达了《解除房屋出租协议通知书》，无奈，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法秉公判决，维护原告的合法权益。
被告邹东升辩称：一、原告以拖欠租金为由，要求解除合同的请求无事实依据。被告与原告于2010年9月18日签订的《房屋出租协议》中合同前言所明确的“甲方将位于（合同中将“位”误写为“住”）于阳明路与车站路的门面五层（地下室和1-4层）整体出租给乙方”，但在合同签订后原告强行占用了一楼一间门面自建车库（后改为办公室），严重影响了被告的整体经营规划，侵占了被告的权益。因此，原告违约在先，无权解除合同，并请求法院判令原告减免被告租金2万元。二、原告提供的地下室存在严重的质量问题，并在签订合同时故意隐瞒，导致被告花费8万余元（刮胶、安装水电、铺地板砖、防漏、桌球台等娱乐设施）装修的地下室无法使用，给被告造成了直接经济损失。同时，原告故意将地下室出口堵死，并私自占用地下室存放油桶等私人物品。因此，请求法院判令原告赔偿装修地下室及添置娱乐设施等费用8万元并减免地下室租金。三、在答辩人经营宾馆期间，原告故意干扰被告正常经营，多次扬言关掉门店，并经常将顶楼空气源关闭并人为剪断空气源线路，导致宾馆客房无热水，并经常将生活垃圾扔入下水道，造成宾馆下水道经常堵塞，疏通管道费用数千元，且与其多次沟通无效，请示法院判令原告赔偿疏通管道费用及经营损失费2万元。四、依据原、被告双方于2010年9月18日签订的《房屋出租协议》第三条“甲方（即原告）收款后应提供有效的收款凭证。”的约定，原告在收取租金时应提供有效的收款凭据，但原告从未提供。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定和《中华人民共和国合同法》第七条规定，原告不开具发票属于违法行为，被告有权拒付租金。五、鉴于被告与原告租赁关系紧张，矛盾不可调和，被告同意在双方协商的基础上解除2010年9月18日签订的《房屋出租协议》并支付所欠租金，但前提是原告必须赔偿被告的装修费用55万元（总花费约110万元，折旧后约55万元）。六、2015年6月26日被告与唐明辉签订转让协议，被告将装修权益及租赁权作价14万元转让给唐明辉，签协议时，因原告在五星岭造林未能到场，但电话告知原告，原告同意转让。
被告陈江山与被告邹东升的答辩意见基本一致，但未向法庭提供证据。
第三人唐明辉述称：第三人与邹东升于2015年6月26日签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律规定，是有效协议。签订协议前，由于原告卢铸在五星岭不能赶回，当事人征求了原告卢铸的意见，原告卢铸明确表示同意转让，并说从五星岭回来后补签，所以该《转让协议》是征得原告卢铸同意的情况下，第三人才与邹东升签订的，基于上述事实，第三人特向法院请求：一是请求法院判定第三人与邹东升签订的《转让协议》有效；二是请求法院判定卢铸履行同意转让手续，在《转让协议》上签字，协议从签字之日起生效，并承担相应后果；三是请求法院保护第三人已付被告邹东升14万元转让金的合法权益；四是第三人保留起诉原告卢铸和被告邹东升的权利。
当事人回绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即《房屋出租协议》、《营业执照、税务登记证、卫生许可证》，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
对原告提交的证据：二被告对原告提交的二份证据即《律师催示函》、《解除房屋出租协议通知书》提出了异议，因该二份证举均是原告真实意思的表示，本院对该二份证据的真实性予以确认。
对被告邹东升提交的证据：被告陈江山对被告邹东升提交的证据即《照片》无异议，原告对被告邹东升提交的证据即《照片》的合法性、真实性、关联性均提出了异议，因原告的车库不是租赁物的范围，原告在地下室堆放的杂物没有影响被告其它楼层经营的业务，且被告在租赁期间没有提出异议，本院对该组证据的证明目的不予采信；被告陈江山对被告邹东升提交的证据即《转让协议》无异议，原告对被告邹东升提交的证据即《转让协议》提出了异议，因被告邹东升违反《房屋出租协议》的约定，该《转让协议》签订时原告不知情，原告在《转让协议》上未签名认可，本院对《转让协议》不予采信。
对第三人提交的证据:被告邹东升、陈江山对第三人提交的证据即《转让协议》无异议，原告对第三人提交的证据即《转让协议》提出了异议，因被告邹东升违反《房屋出租协议》的约定，与第三人签订《转让协议》时原告不知情，原告在《转让协议》上未签名认可，转租后，原告一直不知第三人在其租赁物内经营，第三人也未向原告交纳租金，本院对《转让协议》不予采信。
根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：
原告卢铸与被告邹东升于2010年9月18日签订了一份《房屋出租协议》，该协议主要内容为：原告将位于双牌县泷泊镇阳明路与车站路交叉口处门面五层即地下室一层门面二楼至四楼整体出租给被告邹东升、陈江山，用于经营健身、住宿、茶馆、足浴等服务行业；租赁时间：租赁期为10年，即从2010年10月18日至2020年10月17日；房屋租金：逐年交付，即第一年交11000元租金、第二年交31000元租金、第三年交41000元租金、第四年交51000元租金，第五年至第十年每年均为51000元，不再加租。每年房租先交后租，即从签订合同时起交纳第一年租金，到第一年期满的前两个月交纳第二年租金，否则原告有权收回，原告不承担水电开户的一切费用，合同期满后水、电户归原告所有；该房为框架毛坯房出租，以出租时看样为准，被告自行设计装修，费用由被告自理，并在半年内完成全部装修，不得闲置和不装修，若不装修，原告有权收回不装部分，另行出租，装修时不得损坏和改变原告房屋的主体结构和整体外观设计，合同期满，装修在房屋上的不动产归原告所有，被告不得有意损坏或拆除；被告自主经营、自负盈亏、合法经营，一切税费和办理有关手续由被告负责，在租赁期内如转让需得原告同意，租赁期满前，被告要继续租赁，应当在租赁期满2个月前书面通知原告，如原告在租期届满后仍要对外出租的，在同等条件下，被告享有优先承租权；该协议双方签字生效，一方违约需承担另一方的损失。该协议签订后，二被告承租了原告位于双牌县泷泊镇阳明路与车站路交叉口处的不动产租赁物即五层整体楼房（地下室、一层门面、二楼至四楼楼房），开办双牌县三十九度俱乐部，用于经营健身、住宿、茶馆、足浴等服务行业。二被告在租赁经营期间，按照协议的约定，交清了原告从2010年10月18日至2014年10月17日4年度的房屋租金；二被告从2014年10月18日起至2016年10月18日止拖欠原告二年房屋租金102000元，也没有提前两个月交纳2017年度的房屋租金。对此，原告于2016年12月14日通过湖南顺胜律师事务所向二被告发出《律师催示函》，要求二被告交纳拖欠的房屋租金、妥善解决后续房屋租赁事宜；2016年12月17日，原告向二被告送达了《解除房屋出租协议通知书》，要求与二被告解除《房屋出租协议》，收回全部出租房屋，限二被告在10内腾房，付清拖欠的全部房屋租金；原告提起诉讼后，被告却以原告占用租赁物、租赁物存在质量问题、影响经营、违约在先等为抗辩理由，要求原告减免租金、赔偿装修费用。
另查明：二被告在租赁原告房屋经营双牌县三十九度俱乐部期间，因被告邹东升拖欠第三人唐明辉借款160000元未予偿还，被告邹东升与第三人唐明辉于2015年6月26日在原告不知情的情况下签订了《转让协议》，被告邹东升将其房屋租赁权作价140000元转让给第三人唐明辉，租赁期间为2015年7月1日至2020年10月17日，原告在《转让协议》上未予签字；被告邹东升将其租赁权转让给第三人后、在第三人与被告陈江山合伙租赁经营期间，原告一直不知情，第三人唐明辉与被告陈江山也没有向原告交纳房屋租金。
还查明，二被告在租赁期间未交纳的租金及其占用租金的利息损失：二被告没有按照《房屋出租协议》约定时间支付房屋租金，租金按年租金51000元从2014年10月18日起算至法庭辩论终结前即2017年3月10日为121841元（即51000元/365天*872天），以后的租金从2017年3月11日起按年租金51000元支付至实际腾房之日止；二被告占用原告租金的利息损失，按年租金51000元、按年利率6%（参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题在规定》第二十九条第二款第一项之规定，按年利率6%支付资金占用期间的利息）、从2014年10月18日起算至2015年10月18日止为3060元（即51000元/365天*6%*365天），从2015年10月19日起按租金102000元、按年利率6%算至2017年1月23日止为8618元（即102000元/365天*6%*514天），二笔利息损失共计为11678元。
本院认为，原告作为出租人将租赁物交付被告邹东升、陈江山作为承租人使用、收益，承租人支付给出租人租金，双方成立了租赁合同法律关系，且原、被告双方签订的《房屋出租协议》系合同当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋出租协议》合法有效，对原、被告双方具有法律约束力，原、被告双方应当按照合同的内容履行义务。原告按照协议约定的内容，将其所有的位于双牌县泷泊镇阳明路与车站路交叉口处门面五层即地下室、一楼门面、二楼至四楼楼房整体交付给二被告使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合协议约定的用途，且被告在租赁期间内对租赁物的数量、质量并没有提出异议，原告在本案中不存在违约行为；二被告没有按照《房屋出租协议》约定的期限支付租金，存在违约行为，承租人逾期不支付租金的，出租人可以解除合同；被告邹东升未经原告同意擅自将租赁房屋转租给第三人唐明辉经营，违反了《房屋出租协议》的第五条规定，存在违约行为，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同；因此，对原告提出的要求被告“付清拖欠的全部房租及支付逾期交付房屋租金利息、解除《房屋出租协议》、腾退租赁房屋及逾期腾退租赁房屋的占用租金”的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告双倍支付逾期交房的占用费的诉讼主张，因原、被告在《房屋出租协议》没有约定，本院不予采信；对被告提出的原告占用租赁物、租赁物存在质量问题、影响经营、违约在先的抗辩理由以及要求原告减免租金、赔偿装修费用的抗辩主张，因被告无有效、充分的证据予以证实，就其抗辩主张，在本案中被告也未提起反诉，本院对其抗辩请求不作审理、不予支持；被告邹东升与第三人唐明辉在签订房屋《转让协议》时，《转让协议》无原告的签名，转租后，原告一直不知道第三人在其租赁物内经营，第三人与被告陈江山在租赁经营期间也没有向原告交纳房屋租金，被告邹东升在未经得原告同意的情况下，擅自将租赁房屋转租给第三人经营，违反了《房屋出租协议》第五条规定，其转租行为无效，故对第三人在陈述中提出的五项诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第三、四项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告卢铸与被告邹东升于2010年9月18日签订的《房屋出租协议》，并于本判决生效后5日内终止该协议的履行；
二、被告邹东升、陈江山、第三人唐明辉于本判决生效后5日内将租赁原告卢铸的房屋（双牌县泷泊镇阳明路与车站路交叉处口门面五层即地下室、一层门面、二楼至四楼楼房）全部一次性腾退给原告卢铸；
三、被告邹东升、陈江山于本判决生效后5日内支付原告卢铸房屋租金121841元（租金从2014年10月18日起算至2017年3月10日为121841元，以后的租金，按年租金51000元从2017年3月11日起算至实际腾房之日止），并支付占用原告租金利息11678元；
四、驳回第三人唐明辉的全部诉讼请求。
被告邹东升、陈江山如果未按本判决内容第三项指定的期间履行给金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案案件受理费2510元，减半收取计1255元，由二被告邹东升、陈江山共同负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。
审判员 袁凌波
二〇一七年四月七日
书记员 谢双祁
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。