江苏省常州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏04民终2278号
上诉人（原审原告、执行案外人）：林加乐，男，汉族，1963年11月2日生，住浙江省洞头县。
委托诉讼代理人：荆钰，江苏东晟律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孔林军，江苏德音律师事务所律师。
被上诉人（原审被告、申请执行人）：常州市新北区融通农村小额贷款有限公司，住所地江苏省常州市友谊家园2-29号。
法定代表人：万新良，该公司董事长。
委托诉讼代理人：张光华，江苏金长安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：潘向勇，江苏金长安律师事务所律师。
原审第三人（被执行人）：金桥房地产开发股份有限公司，住所地江苏省常州市新北区通江中路367号1709室。
法定代表人：朱国梅，该公司董事长。
上诉人林加乐因与被上诉人常州市新北区融通农村小额贷款有限公司（以下简称融通公司）、原审第三人金桥房地产开发股份有限公司（以下简称金桥公司）案外人执行异议之诉一案，不服常州市新北区人民法院（2016）苏0411民初2910号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月12日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。
上诉人林加乐上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判；立即停止对上诉人购买的位于常州市中山门公寓2号楼乙单元402室、常州市荷花池公寓乙单元502室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；确认常州市中山门公寓2号楼乙单元402室、常州市荷花池公寓乙单元502室房屋归上诉人所有；判令第三人金桥公司协助和配合上诉人办理上述房屋的过户手续；2、一审、二审案件受理费由被上诉人和原审第三人共同负担。事实与理由：一审法院事实认定与法律适用均存在错误。一、第三人以自己的资产代为清偿其关联企业的债务，系各方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定第三人金桥公司结欠林加乐的货款仅占协议中总货款的8.9%，但用于以物抵债的资产却均由第三人金桥公司提供，且金桥公司本身具有高额债务在身，目前尚无法足额予以清偿。该认定没有法律依据。《货款支付协议》由三个关联企业共同签订，均有盖章，系真实意思表示，没有任何法律规定不得由他人代为清偿债务，第三人代为清偿其他关联企业的债务完全合理合法。因为这三个关联企业本身受同一控制人控制的企业；其次，代为清偿后，对上诉人来说，债务因履行而清偿，对三个关联企业内部的追偿事由则由其自己决定，如果损害其他人的利益，其他人也可提出相应的权利主张。但本案中并未有其他人提出权利主张，一审法院却认定不妥，是错误的。二、上诉人对涉案房屋的占有早于本案的查封时间，应当认定为实际控制和占有涉案房屋。一审法院认为涉案房屋的水电未过户是错误的。因为涉案房屋被查封无法过户，非上诉人过错造成的，没有房屋过户水电也没法过户。一审法院以此驳回上诉人诉请的理由是错误的。物业费按空关70%收取并不足以认定上诉人未实际控制和占有涉案房屋。三、一审法院认为林加乐与第三人以实际行动对三份《常州市房地产买卖合同》进行了全部或部分解除是错误的。上诉人在仲裁中本提出解除的请求，但仲裁机构却未接受该仲裁请求的变更，反而是认定了合同有效，既然合同有效，那么就不存在所谓的解除，上诉人更没有明确解除合同的书面通知。上诉人其他行为仅仅是为了维护自身权益所作的周全考虑，并非一审法院所认为的解除合同。
被上诉人融通公司二审答辩称：一审法院认定上诉人与第三人违反法律相关规定，以房抵债的行为，是明知第三人拖欠巨额债务，将法院查封的房屋进行转让，是规避执行的行为。我们可以提供第三人拖欠巨额债务的生效文书。上诉人未占有该房屋，房屋已经被新北法院查封，上诉人的行为不能阻碍法院的强制执行。一审法院查明的上诉人在常州仲裁委员会已经提出解除房屋买卖合同的请求，也表明上诉人未真正购买诉争房屋，上诉人没有实际支付购房款。所以上诉人上诉无事实及法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。
林加乐一审诉讼请求：1、判决立即停止对林加乐购买的位于常州市中山门公寓2号楼乙单元402室、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认位于常州市中山门公寓2号楼乙单元402室、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋归林加乐所有；3、判决第三人金桥公司协助和配合林加乐办理常州市中山门公寓2号楼乙单元402室、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋的产权过户手续；4、本案的诉讼费用由融通公司和第三人共同承担。
一审法院认定事实如下：常州市中山门公寓2号楼乙单元402室、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋所有权均登记在第三人金桥公司名下，办理有他项权登记。2014年11月28日，第三人金桥公司、常州美林公司、江阴金美林公司共同作为甲方与林加乐作为乙方签订《货款支付协议》一份，协议确定金桥公司、常州美林公司、江阴金美林公司分别结欠林加乐材料款404308.68元、3533699.72元、573279.34元，合计4511287.74元，约定拟通过以房抵债的方式折抵一部分货款。用于抵债的房源是登记在第三人金桥公司名下的住宅两套以及商铺一间：1、常州市中山门公寓2号楼乙单元402室，面积107.57平方米，总价645420元；2、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室，面积150.92平方米，总价905520元；3、常州市博爱路121号金桥市场1232号，面积102.92平方米，总价3293440元。甲方预收租金251948.16元抵扣房款后，三套房产总价合计为4592431.84元。协议约定的以房抵债程序为：1、乙方向甲方提出具体的购房申请；2、甲方内部会签审批，明确折抵房款的货款金额、所需支付的解除抵押金额；3、甲方将三套房屋及房产证、土地证一并交付给乙方，乙方可先期实际使用；4、甲、乙分别签订三份存量房买卖合同（货款支付协议为主合同，存量房买卖合同为从合同）；5、乙方先行支付206万元给甲方用于解除上述房屋的抵押；6、双方共同办理房屋过户手续。协议还约定：一旦甲乙双方进行以房抵债操作程序，甲方应确保将两套住宅及一套商铺过户至乙方名下（直至乙方办理完毕新的房产证、土地证）；如果因甲方原因或者其他因素导致未能顺利办理过户手续的，乙方有权要求甲方继续履行，甲方有义务排除相关妨碍。如果因甲方原因导致最终无法办理房屋过户手续的，乙方有权解除乙方抵债的房屋买卖合同、要求甲方支付乙方先前折抵购房款的货款及赔偿乙方实际损失。甲方三公司应向乙方承担连带责任。本协议所引发的争议，各方应妥善协商处理，协商未果的，任何一方有权向常州仲裁委员会提出仲裁。上述协议签订后，林加乐与第三人金桥公司于2014年12月12日签订了三份《常州市房地产买卖合同》，三份合同的标的物房产分别是常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋、常州市博爱路121号金桥市场1232号房屋。该三份合同中对产权保证均作出了同样的约定：第三人金桥公司保证出售的房产权属清楚，若产生与金桥公司房产有关的产权纠纷或债权债务纠纷，概由金桥公司负责清理，并承担相应的责任。合同签订后，林加乐于2014年12月23日支付给第三人金桥公司206万元，金桥公司解除了该三套房屋的抵押。后在办理过户时，林加乐发现常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋被常州市中级人民法院在2015年1月8日予以查封，未能过户成功。一审法院在2015年4月27日也对上述两套房屋进行查封。后林加乐与常州市中级人民法院进行沟通解除了查封措施，一审法院查封成为首封。
2015年12月，林加乐依据仲裁管辖约定，向常州仲裁委员会提起仲裁（并于2015年12月8日一并申请对三套房屋进行查封），请求：1、裁决金桥公司按照《货款支付协议》的约定协助林加乐办理房屋过户手续，将常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋过户至林加乐名下，将常州市博爱路121号金桥市场1232号房屋过户至林加乐及朱瑜琪两人名下；2、裁决金桥公司、常州美林公司、江阴金美林公司履行排除妨碍义务，立即了结与其他债务人的债务，以解除上述三套房产的查封手续，确保房屋过户手续的办理。2016年3月30日林加乐当庭变更仲裁请求为：1、裁决确认林加乐与金桥公司签订的三份《常州市房地产买卖合同》有效，三份合同针对的房屋分别是常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋、常州市博爱路121号金桥市场1232号房屋；2、裁决金桥公司协助林加乐办理上述三套房产的过户手续。2016年4月11日，林加乐向仲裁庭提出申请，请求撤回上述第二项仲裁请求“裁决金桥公司协助林加乐办理上述三套房产的过户手续”。2016年4月24日，林加乐向仲裁庭提出申请，请求将仲裁请求变更为“1、解除案涉的三份《常州市房地产买卖合同》；2、裁决三被申请人共同支付林加乐货款2969879.74元（另有货款1541408元因双方正在协商处理中，由林加乐另行主张）；3、裁决三被申请人共同返还林加乐未履行三份《常州市房地产买卖合同》支出的费用206万元”。后常州仲裁委员会以林加乐于2016年4月24日提出变更仲裁请求的申请时间过迟，不予接受，并告知林加乐可另案主张相关权利，于2016年5月12日作出2015常仲裁字第408号裁决书，裁决：确认林加乐与金桥公司于2014年12月12日签订的关于常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋、常州市博爱路121号金桥市场1232号房屋的三份《常州市房地产买卖合同》有效。
一审法院对常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋查封的案件进入执行阶段，2016年3月14日，林加乐提出书面执行异议，以查封的常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋系其购买为由，要求确认房屋所有权归其所有，解除对该房屋的查封并停止评估拍卖。一审法院于2016年4月27日作出（2016）苏0411执异16号民事裁定书，裁定驳回林加乐的执行异议申请。林加乐遂提起本案执行异议之诉。
另查明：在2016年5月12日常州仲裁委员会裁决三份《常州市房地产买卖合同》有效后，林加乐于2016年7月5日再次提起仲裁，请求第三人金桥公司协助办理常州市博爱路121号金桥市场1232号房屋的过户手续，将该房屋过户至其名下。常州仲裁委员会经查明，林加乐作为常州市博爱路121号金桥市场1232号房屋的首次查封人，具备要求第三人协助过户的履行条件，并于2016年7月22日作出2016常仲裁字第0240号仲裁裁决书，裁决金桥公司协助林加乐办理常州市博爱路121号金桥市场1232号房屋的过户手续。
还查明：林加乐当庭提交了涉案两套房屋的房屋所有权证和土地使用证。常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋的电力户名和自来水户名均为周健（身份为金桥公司员工），该户用电情况为：2015年1月8.09元、2015年5月9.57元、2015年7月125.72元、2015年9月242.4元、2015年11月68.92元、2016年1月74.27元、2016年3月64.71元、2016年5月82.69元、2016年7月72.47元；该户用水情况为：2015年2月3.07元、2015年5月9.21元、2015年8月73.68元、2015年11月73.68元、2016年2月52.78元、2016年5月71.63元。林加乐为证明常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋的交付情况，提交了由江苏高科物业管理有限公司出具的收据二张：1、2016年3月19日，由“6乙502朱瑜琪”作为交款单位的物业费票据一张，显示物业费期间为2015年1-12月，空关70%，金额593元；2、2016年4月19日，由“6乙502林加乐”作为交款单位的物业费票据一张，显示物业费期间为2016年1-6月，金额为423元。
常州美林公司因经营不善进入破产清算程序。林加乐于2016年7月22日办理了“美林湖花园01地块24幢204室”、“美林湖花园01地块24幢404室”预购商品房预告登记的不动产登记证明。林加乐于2016年8月22日以债权人身份申报债权，债权金额为1541408元（770704房号24幢204+770704房号24幢404）。林加乐申报的债权信息在2016年11月19日的常州美林公司第一次债权人会议资料中予以记载。
上述事实，有林加乐提供的房屋买卖合同二份、货款支付协议、仲裁裁决书、银行转账凭证、收款收据、房产证、土地证、房屋登记簿查询证明、民事裁定书、电费发票、自来水发票、物业费票据、融通公司提供的债权会议资料等及林加乐、融通公司及第三人金桥公司庭审陈述及自认予以证实。
一审法院认为，林加乐就常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋所享有的权利并不能阻碍该院对该两套房屋的执行，理由如下：一、金桥公司、常州美林公司、江阴金美林公司虽然系关联企业，但均为独立法人，具有各自独立的财务核算、债权、债务。根据金桥公司、常州美林公司、江阴金美林公司与林加乐所签订的《货款支付协议》，第三人金桥公司结欠林加乐的货款仅占协议中总货款的8.96%（404308.68/4511287.74），但用于以物抵债的资产却均由第三人金桥公司提供。且金桥公司本身亦具有高额债务在身，目前尚无法足额予以清偿。
二、一审法院对涉案两套房屋查封的时间点为2015年4月27日，距离林加乐与第三人签订三份《常州市房地产买卖合同》的时间间隔较短，审查第三人向林加乐交付房屋的具体时间，应综合房屋的使用价值属性和生活常理来判断。第三人对林加乐的主张并无异议，涉案房屋的交付情况不能仅凭林加乐持有房屋产权证明和钥匙予以确认。根据常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋的用水、用电情况来看，首先该户的水、电户名并未进行变更，仍在第三人员工名下，且在2015年5月之前，该户的水、电使用并非正常使用状态。至于常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋，林加乐直至2016年3月19日才第一次缴纳该房屋拖欠的2015年1-12月物业费，且物业费票据载明“空关70%”，说明该房屋在2015年度并未实际居住。林加乐对其主张的涉案两套房屋在法院查封前已经接受交付并实际使用负有举证责任，从现有查明情况来看，林加乐所举证据并不充分。
三、林加乐于2016年4月24日向仲裁庭提出将仲裁请求变更为“1、解除案涉的三份《常州市房地产买卖合同》；2、裁决三被申请人共同支付林加乐货款2969879.74元（另有货款1541408元因双方正在协商处理中，由林加乐另行主张）；3、裁决三被申请人共同返还林加乐未履行三份《常州市房地产买卖合同》支出的费用2060000元”，虽然常州仲裁委员会以林加乐提出变更仲裁请求的申请时间过迟而不予接受，仅确认合同效力，但根据常州美林公司的破产资料来看，原告已于2016年7月22日办理了“美林湖花园01地块24幢204室”、“美林湖花园01地块24幢404室”预购商品房预告登记的不动产登记证明并于2016年8月22日以债权人身份申报债权，债权金额即为1541408元，可见林加乐所述的“另有货款1541408元因双方正在协商处理中”已经予以落实，这表明原告与第三人已经以实际行为对三份《常州市房地产买卖合同》进行了全部或部分解除，且林加乐已经通过其他救济途径向其他债务人另行主张了权利。
综上，林加乐对于本案涉案执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，因此对于林加乐的诉讼请求，依法不予支持。该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回林加乐的全部诉讼请求。案件受理费18759元，由林加乐负担。
二审中，上诉人林加乐提供新证据如下：1、江苏高科物业公司的情况说明原件，及物业公司开具的缴纳物业费的发票。证明14年12月起也就是林加乐购买及占有了房屋以后的物业费一直由林加乐支付；2、常州市美林江南置业有限公司破产管理人出具给林加乐的债权审核通知书复印件，证明林加乐向美林公司的破产管理人申报了1541408元的债权，没有通过审核认定，且该笔债权并不属于本案两套房屋的房款，是以货款抵房款之外的货款部分，因此不存在一审判决认定林加乐以实际行为解除了房屋买卖合同，并且通过其他途径另行主张权利的事实；3、美林公司破产管理人出具给金桥公司的债权审核通知书复印件，证明金桥公司在美林公司有巨额债权，因此不存在金桥公司无偿代美林公司清偿债务的事实。
被上诉人对上述证据质证意见如下：1、对证据1真实性无法确认，因情况说明相当于证人证言，如果确实存在高科物业公司这个单位，也应该当庭出庭作证才能作为证据。从内容看，上面明确了物业登记是金桥公司，至今该房屋还是金桥公司的，没有看到有上诉人作为该房屋的所有人的证据；对证据2、3，因为是复印件对真实性有异议，就内容看，该内容并不能证明上诉人认为的已经给付了房款的事实，因为该房屋都属于金桥公司所有，没有相关的由金桥公司代为支付房款的依据，一审认定的上诉人只支付了206万元，解除包括本案诉争房屋的2套房屋的抵押手续，根本没有付任何购房款，至今上诉人也没有提供支付购房款的凭证。
本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审补充查明：融通公司与金桥公司之间因借款合同纠纷，在一审法院有多起诉讼。在一审法院审理中，达成调解协议并制作29份民事调解书，涉案借款本金总额为8500万元。因金桥公司未履行义务，融通公司申请执行，并申请查封了本案涉案房屋。
本案二审争议焦点为：林加乐是否有权要求法院停止对第三人金桥公司名下的常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋的执行；是否可以确认该二套房屋为林加乐所有。
本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外。林加乐所提出的案外人执行异议之诉，所争议的标的物即常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋所有权目前仍然登记在金桥公司名下，为金桥公司所有。虽然林加乐提供了其与金桥公司于2014年12月12日就该二套房屋分别签订的《常州市房地产买卖合同》，证明其与金桥公司之间同意以货款抵房款，但该房产尚未过户至购房人林加乐名下，故林加乐主张对上诉房屋享有物权，不予支持。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林加乐与金桥公司就常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋虽在本院查封之前签订了《常州市房地产买卖合同》，在本院查封之前，是否由林加乐实际占有，何时交付占有，林加乐并未提供充足证据予以证明。另外，林加乐虽然名义上是与金桥公司签订房屋买卖合同，但实际上是由于金桥公司、常州美林公司、江阴金美林公司共同结欠林加乐货款4511287.74元，且在金桥公司仅欠林加乐货款404308.68元的情况下，将金桥公司名下的三套房屋（含本案争议二套房屋）作价4592431.84元以房抵债给林加乐。金桥公司、常州美林公司、江阴金美林公司三方与林加乐签订《货款支付协议》可以证明此事实。在涉案二套房屋价款交付上，林加乐除支付给银行三套房屋解除抵押206万元，林加乐没有证据证明实际支付涉案二套房屋的相应价款。林加乐实际已办理过户的原金桥公司名下的常州市博爱路121号金桥市场1232号商铺，合同约定的商铺抵款价值为3293440元，显然超过林加乐实际支付的206万元。林加乐的主张不符合法律规定的排除执行的情形。林加乐要求法院停止对第三人金桥公司名下的常州市中山门公寓2号楼乙单元402室房屋、常州市荷花池公寓6幢乙单元502室房屋的执行的请求，不予支持。综上，林加乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费18759元，由上诉人林加乐负担。
本判决为终审判决。
审判长 王文俊
审判员 张 梅
审判员 邹玉星
二〇一七年九月十八日
书记员 郭靓婕