广东省惠州市惠城区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）惠城法民一初字第1095号
原告：周玉祝，女。
委托代理人：梁远均，朱吉敏，广东直信律师事务所。
被告：惠州市美地房产开发有限公司，住所：惠州市下埔大道广东发展银行大厦八楼南一单元。
法定代表人：陈晓文。
原告周玉祝诉被告惠州市美地房产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周玉祝的诉讼代理人梁远均、朱吉敏到庭参加诉讼，被告惠州市美地房产开发有限公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告周玉祝诉称，一、原告依据与被告于2010年10月25日签订的《商品房买卖合刚》．并支付了全额购房款，原告已依法取得了美地花园城三期一单元2805号房产的房屋所有权。1、本案事实情况：原、被告双方于2010年10月25同，签订了《商品房买卖合同》【合同编号：0131494）。该《商品房买卖合同中》明确约定：（1）约定美地花园城三期一单元2805号房产成交价格为人民币480280元，建筑面积为120.07平方米；（2）合同第六条付款方式及期限第1点注明：“买受人于签订合同之日一次性付清全部房款”：（3）合同中双方亦约定了相应的逾期交付房产、逾期办证的违约责任等。在上述《商品房买卖合同》签订之后，原告已通过折抵利息款的方式支付全额购房款，被告同时开具了收款收据予以证明上述事实（收据编号：1172549），双方办理了相关的房产交接手续等，原告对房产进行了装修且入住，系该房产的合法的业宅。所以，原告认为，原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，上述房产原告已通过折抵利息款方式支付全额购房款，双方签订的合同合法有效，原告依法取得了美地花园城三期一单元2805号房产的房屋所有权。但被告却迟迟不履行该合同约定的办理商品房产权证等合同义务，为原告造成严重的经济损失。二、原告依约取得房产所有权已成为事实，且按照现行法律法规原告的买受人权益优于目前在该房产的其他债权（包括但不限于抵押权、工程款优先权等），应保障原告的合法权益。1、法律法规规定，消费者交付购买商品房全额或大部分款项后，买受人的权益优于其他债权（包括但不限于抵押权、工程款优先权等）：最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包入的优先受偿权优于抵押权和其他债权。2、结合本案事实，原告认为应严格按照上述法律法规处理本案，确定原告的买受人身份的第一优先权利，以保障原告的合法权益：①原告己通过工程款冲抵的形式支付了全额的购房款，被告也于合同签订当时开具了以原告为抬头的收款收据，该情况符合《批复》第二条中所规定的“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项”情形。②依据《批复》第一条和第二条：承包人的工程价款享有法定的优先权，这法定优先权优于登记抵押，而同时《批复》第二条又规定法定的工程款优先权不能对抗已交付全部或者大部分款项的买受人的情况下，该房产已登记抵押的抵押权或其他的债权不能对抗支付了全额房款的原告。3、原告己系现行法律法规中所规定的业主，人民法院应当依法保障其权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条第二款：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章的业主。原告目前已对该房进行装修，并交纳相关的费用，即使未办理所有权登记，符合上述法律规定所述的“业主”身份，依法享有业主的权利及义务。所以，原告具有对抗己登记抵押的或其他债权的第一权利，被告应按照合同约定，履行开具全额购房发票、办理房地产权证并承担税费等义务。三、基于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定以及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律规定，被告应承担法律责任。双方所签订的合同明确约定办证时间为交付使用后的720内，而被告交付楼房以后至今都未给原告办理房产登记备案手续，被告已严重违反合同约定，应按照合同约定向原告支付逾期办理房屋房产证的违约金。按照合同约定，因被告逾期办证违约金已为己支付房款的0.5％，所以波告应向原告支付逾期办证的违约金等款项共计人民币2401.4元。综上，请人民法院明查案件事实，依法判决并支持原告诉讼请求。一、依法确认原告对惠州市惠城区演达二路7号美地花园三期一单元2805号房产享有所有权，且该权利优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权等；二、依法确认原、被告所签《商品房买卖合同》［合同编号：0131494）合法有效，判决被告履行合同并承担开具全额购房发票、办理房地产权证、承担税费等合同义务；三、判决被告支付逾期办证违约金人民币2401.4元；四、判决被告承担诉讼费用及与处理案件有关的全部费用（包括但不限于评估费、鉴定费等费用）。
被告惠州市美地房产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提出答辩。
经审理查明，2010年8月3日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的惠州市惠城区演达二路7号美地花园三期一单元2805号房，购房款为480280元，原告于签订合同之日一次性付清全部房款，被告应当在2010年10月30日前将该房屋交付给原告使用，并在自交付使用后的720日内为原告办理房地产权属证书；如原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告于2010年10月27日向被告支付了全部购房款480280元，被告出具了一份收款收据给原告，载明收到原告购房款480280元。2011年10月，被告将涉案房屋交付给原告使用，但一直未能为原告办理出涉案房屋的房地产权属证书。原告经催促无果后，于2014年5月16日诉至本院，要求判如所请。
另查，本案受理后，原告向本院提出财产保全申请。本院于2015年2月16日作出（2014）惠城法民一初字第1095号《民事裁定书》，裁定对被告名下的惠州市惠城区演达二路7号美地花园三期一单元2805号房的产权予以查封，查封期限为2年。
以上事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、自来水缴费卡、燃气缴费卡、电费缴费卡、民事裁定书、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证，并经本院庭审质证核实，可以认定。
本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》，合同的内容未违反国家的强制性法律规定，对其合法性，本院予以确认，双方当事人均应按照合同约定享受权利、履行义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款480280元，但被告未按照合同约定为原告办理产权证书，且自交房日起计（2010年10月）逾期已超过720天，已构成违约，原告为此要求被告为其办理房屋产权证书并支付逾期办证违约金480280元×0.5%=2404元的诉讼请求，具有相应的事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相应规定，商品出售人负有为购买人开具发票的义务，本案被告收取原告480280元购房款后，仅向原告出具了收款收据，原告要求被告开具相应购房发票，理由成立，本院予以支持。因涉案《商品房买卖合同》未对商品房买卖所涉的税费项目和税费承担问题进行约定，原告又未明确其要求被告承担税费的具体项目和数额，原告的该项诉求不明确，本院予以驳回。本案系商品房买卖合同纠纷，审理的范围为原、被告之间就履行《商品房买卖合同》所产生的权利义务纠纷，原告所提出的“确认其对涉案房屋享有优先于其他如工程款优先权、抵押权以及其他第三人的债权等”诉讼请求，不属本案处理范畴，本院不予处理。被告经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十二条的规定，缺席判决如下：
一、被告惠州市美地房产开发有限公司应在本判决书生效之日起10日内向原告周玉祝支付逾期办证违约金2401.40元。
二、被告惠州市美地房产开发有限公司应在本判决书生效之日起15日内为原告周玉祝办理出惠州市惠城区演达二路7号美地花园三期一单元2805号房的房地产权属证书。
三、被告惠州市美地房产开发有限公司应在本判决书生效之日起15日内为原告周玉祝开具收取购房款480280元的发票。
四、驳回原告周玉祝的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8540元，诉讼保全费3520元，由被告惠州市美地房产开发有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。
审 判 长 杨兆强
审 判 员 丘文秋
代理审判员 钟志明
二〇一五年四月十六日
书 记 员 陈淑花