江苏省太仓市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）太城民初字第00636号
原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司。
法定代表人许朝辉。
委托代理人朱晓波，该公司员工。
被告吉建忠。
委托代理人吉莉。
委托代理人周鹏。
原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司诉被告吉建忠物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月14日立案受理后，依法由代理审判员朱旖雯适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司的委托代理人朱晓波，被告吉建忠的委托代理人周鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司诉称：被告为太仓市经济开发区常胜南路18号景瑞荣御蓝湾xx幢205室产权人，建筑面积212.35平方米，地上面积194.92平方米，原告是被告物业所在区域的物业服务企业。自2012年4月1日起至今，被告未再向原告交纳物业服务费。原告分别于2013年11月4日、2014年8月28日、2015年9月13日向被告发送了《物业费催缴函》，2014年12月12日原告向被告发送了《律师函》催缴物业费。截至2015年12月31日，被告共计拖欠物业服务费的金额为16986.15元。故原告起诉要求被告支付原告物业服务费共计16986.15元（包含车位服务费）。
被告吉建忠辩称：1、原告要求被告支付自2012年4月1日至2013年下半年的物业费的请求已过诉讼时效，请求法院驳回。2、被告于2011年7月23日在原告处办理交房手续时交了一年的物业管理费。但交房后，房屋存在严重的质量问题，至今一直处于维修状态，无法入住。原告下面的房修部门办事不利，听从房产公司景瑞置业的话不提供维修记录给被告，导致被告缺少重要证据，给被告造成了很大的损失。故被告不同意支付物业管理费。3、关于车位服务费，因被告所在的二期车位过小，被告向原告反映过多次，但至今没有整改。交房后被告一直没有入住，也没有使用原告的车位，故车位服务费也不应支付。
经审理查明：原告与开发商太仓景瑞置业有限公司共同制定《业主临时规约》，写明物业基本情况：物业管理企业为本案原告，物业名称为景瑞荣御蓝湾，位于太仓市常胜南路18号。该规约第二十九条约定“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式，业主应按时足额交纳物业管理公共服务费用。（一）物业管理公共服务费为叠加别墅2.4元／月／平方米；车位服务费为50元／月／辆。（二）缴付时间：物业管理公共服务费按半年度交纳，业主应在每年1月5日前缴付本年上半年度物业管理公共服务费；每年7月5日前缴付本年下半年度物业管理公共服务费。”第三十六条约定，“本临时规约自首位物业买受人承诺之日起生效，至业主大会制定的《业主规约》生效之日终止”。
2010年10月17日被告与开发商太仓景瑞置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份。被告系太仓市经济开发区常胜南路18号xx的产权人，该房屋地上建筑面积为194.92平方米，地下室建筑面积为17.43平方米。2011年7月23日，被告办理了房屋交接手续，并在《业主临时规约》承诺书上签字同意遵守该规约并同意承担违反该规约的相应责任。同日，被告与原告的荣御蓝湾物业客户服务中心签订车位服务协议书一份，约定车位服务费为50元／月，按半年缴纳，采取预收方式进行收取。后被告向原告支付了2011年4月至2012年3月期间的物业服务费3929.5元、车位服务费600元和其他服务费300元，共计4829.5元。
原告主张的物业服务费包括：1、物业公共服务费，按地上建筑面积194.92平方米，2.4元／月／平方米计算，另外原告称由于被告至今尚未入住，故物业服务费按70%计算；2、车位服务费，按50元／月计算。上述两项费用均从2012年4月计算至2015年12月。被告对原告计算的建筑面积及开始拖欠物业管理公共服务费的时间没有异议。
庭审中，被告举证的住宅质量保证书中注明建设单位为太仓景瑞置业有限公司，质量保修受理部门为原告；另举证备忘录一份，该备忘录系开发商承诺被告延长质保期的材料，备忘录上有开发商项目负责人的签字，并加盖了原告的荣御蓝湾物业客户服务中心的章。被告认为原告应为住宅维修的义务人，房修部门应该是原告公司下属的一个部门。另外，被告还提供2011年7月至2015年4月期间的部分维修记录、照片及与原告下属房修部门负责人的电话录音，证明被告的房屋至今一直处于维修状态，房修部门的负责人称相关维修记录因未经开发商老板的许可无法再向被告提供，现被告因缺少重要证据而无法主张自己的权利。对此，原告认为，房屋维修应由开发商负责，原告只负责维修的协调、管理、沟通等工作，另外房修部门并不是原告下属的部门，而是开发商太仓景瑞置业有限公司将工程保修管理委托给原告而设立的一个部门。为此原告举证工程保修管理委托业务合同一份，约定太仓景瑞置业有限公司委托原告进行保修期内的保修管理服务，负责处理业主报修的房屋质量问题，维修整改、协调、跟踪，档案记录等保修管理工作。同时原告提供原告的物业服务内容和标准，称房屋维修并不是原告的服务范围。
上述事实，有原告提供的商品房买卖合同、业主临时规约、承诺书、车位服务协议书、催缴通知单、工程保修管理委托业务合同，被告提供的住宅质量保证书、房产证、照片、维修记录、备忘录、录音资料及原被告的庭审陈述等证据佐证。
本院认为：原告系景瑞荣御蓝湾小区的物业管理企业，为该小区提供物业管理服务。被告作为该小区的业主在办理房屋交接手续时签署了关于物业管理的临时规约及车位服务协议，该临时规约及车位服务协议合法有效，受法律保护。现原告已履行了物业服务行为，被告作为该物业服务范围内的业主理应按照约定承担交纳物业服务费的义务。
关于被告认为原告主张要求支付自2012年4月1日至2013年下半年物业费的诉讼请求已超出2年诉讼时效的意见，本院认为，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年。物业服务合同因其履行上的连续性，对其诉讼时效应从最后一期物业服务费用的履行期限届满之日起计算。根据原告的诉请及其向本院提起诉讼的时间，未超出二年的期限规定，故本院对被告的该项抗辩不予采纳。
关于被告辩称原告未尽到维修及管理义务的意见，本院认为，根据被告提供的住宅质量保证书来看，房屋的质保义务人为房屋开发商，而本案原告仅是质量保修受理部门，其接受开发商的委托提供保修管理工作。根据被告提交的维修记录，原告已尽进行了报修、协调、跟踪等义务。需要说明的是，被告在房屋经多次维修未果的情况下，可以直接向房屋开发商主张权利以维护自身合法权益，而不应当采取拒付物业费的方式。若小区业主普遍采用该方式不仅会使物业公司的经营活动受到影响，也会使小区物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是包括被告在内的全体业主的利益。
关于被告欠付的物业服务收费的金额，由于业主临时规约及车位服务协议中对物业公共服务费、车位服务费的单价及支付时间均有明确约定，且被告对拖欠的时间、房屋面积没有异议，现原告因被告未入住而按照70%计算物业公共服务费的主张亦未违反相关规定，本院予以支持。故本院依据上述内容，经核算后确认2012年4月至2015年12月期间被告尚拖欠原告物业服务费共计16985.95元。
综上，被告应向原告支付2012年4月至2015年12月期间的物业服务费共计16985.95元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
被告吉建忠于本判决生效后10日内支付原告上海景瑞物业管理有限公司太仓分公司2012年4月至2015年12月期间的物业服务费16985.95元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费224元，减半收取112元，由被告吉建忠负担。该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决的同时直接支付给原告。
本判决为终审判决。
代理审判员 朱旖雯
二〇一六年一月十四日
书 记 员 张晓晴