上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪02民终10449号
上诉人(原审原告、反诉被告)上海耀博玻璃制品有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人陈义，总经理。
委托代理人杨虎。
委托代理人瞿晨，上海锶镫律师事务所律师。
被上诉人(原审被告、反诉原告)上海二德置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。
法定代表人：蔡新妹，总经理。
委托代理人：高树升，上海市润华律师事务所律师。
上诉人上海耀博玻璃制品有限公司(以下简称“耀博公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4394号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院经审理查明，2010年7月，上海二德置业发展有限公司(以下简称“二德公司”)将自有的位于上海市青浦区徐泾镇龙联路XXX号厂房出租给上海祈浓商贸有限公司(以下简称“祈浓公司”)。同年8月，祈浓公司将其中的第一幢南部分系争厂房出租给耀博公司，约定年租金人民币(以下币种均为人民币)640,000元，租赁期限至2013年9月4日到期，耀博公司应支付押金50,000元。2013年9月1日，上述三方当事人共同签订协议书一份，约定：1、二德公司与祈浓公司的租赁合同于2013年8月20日到期，祈浓公司和耀博公司签订的租赁合同均于2013年8月20日终止；2、经各方协商一致，不再签订新的书面租赁合同。由于祈浓公司、耀博公司需要继续使用原合同中约定的房屋，租金调整方案按原合同中租金调整方案执行，但租赁期限为不定期租赁，各方均可提前一个月通过书面的方式解除租赁关系；3、二德公司可以提前一个月以张贴告示或者书面通知等有效方式通知祈浓公司以及耀博公司，解除二德公司和祈浓公司的租赁关系，在此情形下，祈浓公司和耀博公司的租赁关系同时解除；4、在二德公司书面通知祈浓公司以及耀博公司解除租赁关系的情形下，祈浓公司和耀博公司必须在收到通知后的两个月内清空房屋，并将房屋交付二德公司，祈浓公司或者耀博公司对房屋投入的装饰装修物归二德公司所有。二德公司在接受房屋后按耀博公司缴纳的月租金为标准，支付耀博公司两个月的租金作为补偿(如耀博公司在二德公司要求时间内清空房屋二德公司另支付三个月的租金作为补偿奖励)。祈浓公司不享有获得补偿的权利。在此情形下，祈浓公司或者耀博公司不得再向二德公司或其他第三方主张任何权利。如遇租赁的房屋动迁或被征用，各方亦按本协议执行；5、如耀博公司在收到二德公司或者祈浓公司的解除通知后两个月内未能向二德公司交还房屋的，每逾期一天，按日租金标准的五倍向二德公司支付违约金。特别提醒：在此情形下的违约，耀博公司需向二德公司承担违约责任。三方协议签订后，耀博公司支付的租金截止到2014年9月4日。2014年7月9日二德公司向耀博公司发出解除租赁通知书，耀博公司也收到，但未及时搬离。
2015年2月，二德公司涉讼，要求耀博公司腾退系争厂房并支付租金等费用，原审法院以(2015)青民三(民)初字第804号案件予以受理，并于2015年5月26日判决耀博公司腾退房屋，并支付2014年9月5日至2015年2月10日的房屋使用费等。耀博公司不服上诉，上海市第二中级人民法院于2015年9月25日判决驳回上诉，维持原判。后二德公司申请执行，原审法院于2016年4月1日发布公告，要求耀博公司于2016年4月13日前腾退。耀博公司于2016年4月搬离系争房屋，但其至今未缴纳2015年2月10日之后的房屋使用费。
耀博公司在承租过程中申请将原630千瓦的供电设施增容至1,030千瓦。2015年8月6日，耀博公司承租的房屋停止供电。
原审法院另查明，2016年1月21日，上海市青浦区人民政府出具房屋征收决定，决定征收包含本案系争房屋在内的房屋。同年2月25日，案外人上海金虹房地产估价有限公司出具《征收国有土地房屋补偿估价报告》，其中涉耀博公司的可搬迁设备、不可搬迁设备设施、库存物资的评估金额为1,146,650元。
2016年3月16日，二德公司(乙方)与案外人徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(甲方)签订《非居住房屋补偿协议》，约定甲方补偿乙方合计86,999,648元，其中房屋补偿价18,710,031元，附属设施及装修补偿费5,879,077元，设备搬迁及安装调试费(含库存不可搬迁设备费用)3,011,598元，停产停业损失补偿2,435,621元，职工遣散费2,435,621元，一次性速迁奖励费17,460,000元。
2015年4月至7月的电费账单总金额为425,775.60元，2016年5月的电费账单金额为33,602.38元。国网上海市电力公司青浦供电公司出具情况说明，表示2015年7月23日至2015年8月6日期间电费合计33,602.38元。
2016年8月18日，祈浓公司出具情况说明，表示其与本案双方当事人于2013年9月1日签订的协议应得到遵守，如果法院要求二德公司支付两个月租金作为补偿，祈浓公司无异议。对于耀博公司缴纳的50,000元押金，祈浓公司同意一并处理，由本案双方当事人之间直接结算。
耀博公司要求二德公司退还50,000元押金，二德公司表示该50,000元押金同意在本案中一并处理，抵扣耀博公司应支付的电费。
现耀博公司涉讼，请求对方支付各项征收补偿款4,231,471元(包含停产停业补偿1,217,810.50元，职工遣散费1,217,810.50元，彩钢板房补偿165,000元，钢架玻璃广告补偿4,200元，供电贴费补偿480,000元，可搬迁和不可搬迁部分补偿1,146,650元)等。
二德公司则提起反诉，要求判令对方支付2015年2月11日至2016年4月25日期间的房屋使用费771,496元、违约金3,857,480元，以及2015年4月1日至2015年8月6日期间的电费459,377.98元等。
原审法院审理中，耀博公司表示：由于其生产规模和职工在二德公司厂区占据一半规模，故停产停业损失和职工遣散费按照二德公司获得的补偿款一半主张。耀博公司自行搭建了300平方米的彩钢板房，在厂区大门安装了钢架玻璃广告，另将供电设施从原有的630千瓦扩容至1,030千瓦，另评估报告评估了耀博公司的搬迁和不可搬迁费用，故要求二德公司补偿上述项目。
耀博公司为证明上述主张，提供了：1、发票、保险单和工人名单，证明耀博公司工人数量；2、收条和证人于小磊、于金伟、张西华的证人证言，证明耀博公司搭建彩钢板房。二德公司对于上述证据的真实性均不予认可。
二德公司表示：耀博公司提供的证据无法证明其搭建了彩钢板房和钢架玻璃广告。
原审法院经审理后认为，针对原审本诉部分，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方当事人及祈浓公司签订的协议书是三方真实意思的表示，应为合法有效。根据生效判决书，耀博公司应当腾退系争厂房并支付房屋使用费。根据三方协议书的约定，二德公司仅需支付对方两个月租金作为补偿，耀博公司不享有获得补偿的权利，耀博公司不得向二德公司或者其他第三人主张任何权利。现二德公司同意支付两个月租金标准的补偿款，应予准许。对耀博公司要求对方支付超过上述标准的补偿款的请求，不予支持。
针对原审反诉部分，关于房屋使用费，耀博公司实际于2016年4月腾退，至今尚未支付2015年2月11日及之后的房屋使用费，理应支付占有使用期间的费用。鉴于双方当事人一致确认系争厂房于2015年8月6日停止供电，耀博公司停止生产经营，故法院认定耀博公司应支付房屋使用费至2015年8月6日，对二德公司要求耀博公司支付2015年8月6日之后的房屋使用费的请求不予支持。关于违约金，耀博公司在法院判决腾退后依然未及时予以腾退，理应支付违约金。虽协议约定了违约金的标准，但耀博公司认为违约金过高，法院依据耀博公司的过错程度、二德公司的实际损失等因素，酌情认定耀博公司应支付二德公司违约金250,000元。关于电费，二德公司已经提供证据证明对方实际使用期间发生的电费，耀博公司理应支付。双方当事人一致同意50,000元押金在本案中一并予以处理，应予准许。
原审法院据此作出判决：一、上海二德置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海耀博玻璃制品有限公司补偿款106,667元；二、上海耀博玻璃制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海二德置业发展有限公司房屋使用费312,889元；三、上海耀博玻璃制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海二德置业发展有限公司违约金250,000元；四、上海耀博玻璃制品有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海二德置业发展有限公司电费409,377.98元(已扣除押金50,000元)。
原审判决后，上诉人耀博公司不服，向本院提起上诉称：根据其与被上诉人二德公司、祈浓公司三方于2013年9月1日签订的协议书第四条，仅是上诉人放弃其对系争厂房装修物的权利主张，并不包括对自己其他损失的追偿权，上诉人履行该协议所支付的租金亦是按照与祈浓公司租赁合同的租金标准承担义务，没有享有优惠。也不可能预见到有关厂房在次年即被征收。放弃民事权利，必须在可以预见的范围内，高达上百万的搬迁费、不可搬迁设备、停产停业、员工遣散等损失，不是上诉人在签署上述三方协议时能够预见，而且上诉人还出资将系争厂房的电力增容了400千瓦。原审法院扩大了对上述三方协议第四条的解释，超出了上诉人签订该协议时的意思表示范围，其认为上诉人无权主张上述的损失补偿，不符合交易习惯和公平原则，而且上诉人享有不可搬迁设备等所有权，上诉人有权主张追偿。被上诉人也不应由于上诉人的违约获利。按照原审法院对于上述协议第四条的理解，该条款亦显失公平，且签署该协议时，被上诉人二德公司作为出租人，明显占有优势地位，上诉人要求依法撤销该第四条的条款。据此，上诉人认为原审判决违反了公平原则，损害了上诉人的合法权益，故请求本院依法维持原审判决第二、四项，撤销第一、三项，改判支持上诉人的原审本诉诉请。
被上诉人二德公司辩称：其于2014年3月19日，接到了系整体厂房所在地块的被征收告知书，实际厂房被征收是在同年下半年的秋季进行。上诉人耀博公司直到2016年4月才实际腾退。签署2013年9月1日三方协议时，被上诉人明确告知对方，系争厂房所在地块将面临被征收，所以签署了不定期的租赁合同，租金也非常便宜，远低于市场价格。上述三方协议明确了双方的权利和义务，双方应按照约定履行。有关被征收补偿，亦是给予业主，由其进行安置。虽然上诉人对于系争厂房电力增容400千瓦实际出资，但是其要求国家电网主管部门将有关电力设备更名至上诉人名下的诉请，已经被法院驳回，并已生效。因此，上诉人称其没有预见到系争厂房被征收后的巨额损失，不客观，不符合当时的真实情况。上诉人认为被上诉人因其违约而获利的事实不存在，由于其拒绝搬离，导致被上诉人无法签订征收补偿协议，大量的补偿款无法及时领取，造成了被上诉人的损失。而且有关法律文书生效后，上诉人至今未履行完毕。据此，被上诉人认为上诉人的诉请无事实和法律依据，请求本院依法驳回。
本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。
本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。2013年9月1日，就系争厂房签订的三方协议书，上诉人耀博公司无证据证明并非其真实意思表示，且该协议并未违反法律禁止性规定，故合法有效，各方均应按照协议的约定全面履行。由于系争厂房所在地块被征收后，双方当事人曾就有关腾退纠纷涉讼，该案已于2015年9月25日作出了生效判决，上诉人在该案审理中，应当明知相关征收事实等，但其未依法对上述三方协议的第四条，主张撤销权，而且该条款明确了如遇系争厂房动迁或被征用，上诉人在获得了被上诉人支付的相应补偿后，不得再向被上诉人或其他第三人主张任何权利，故其在本案中要求撤销该条款的主张，缺乏法律依据，本院难以支持。有关生效的民事判决书，已经对于上诉人应腾退系争厂房等作出了裁判，但是上诉人仍以拒绝全面履行该生效法律文书的不当行为，来主张权利，显应承担相应的责任，故原审法院对于被上诉人二德公司的原审反诉诉请，酌情予以支持，本院予以认同。由于在上述协议的履行中，上诉人违约，故其指责守约方被上诉人因此获利，显理由不足。虽然原审法院判决被上诉人支付对方相应的补偿款，符合双方的约定，但是上述三方协议签订后仅数月，有关部门即发出了征收告知书。被上诉人在上诉人实际腾退系争厂房后，亦未采取适当的措施按约履行支付约定的补偿款义务。有关征收补偿估价报告亦明确了上诉人因系争厂房被征收的不可搬迁设备、设施，以及实际出资增容的电力供电贴费等损失。此外，按照双方当事人各自履行民事权利和义务，以及积极举证所证明的实际损失等事实，根据公平原则，故本院酌情认定被上诉人应支付上诉人650,000元。综上所述，原审认定的其他事实清楚，判决并无不当，故本院对于原审法院判决的案件受理费用不予变更。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条、《中华人民共和国合同法》第五条之规定，判决如下：
一、维持上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4394号民事判决第二、三、四项；
二、撤销上海市青浦区人民法院(2016)沪0118民初4394号民事判决第一项；
三、被上诉人上海二德置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上诉人上海耀博玻璃制品有限公司补偿款650,000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费34,407元，由上诉人上海耀博玻璃制品有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 吴 俊
审判员 徐 庆
审判员 张志煜
二〇一七年二月十六日
书记员 朱伟静
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
一、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
二、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。