江苏省苏州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）苏05民终8360号
上诉人（原审被告）：杨广峰。
被上诉人（原审原告）：苏州科技大学，住所地江苏省苏州市滨河路***号。
法定代表人：陈永平，该校校长。
委托诉讼代理人：鲍荣芹，江苏和合合律师事务所律师。
上诉人杨广峰因与被上诉人苏州科技大学房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市虎丘区人民法院(2016)苏0505民初807号判决，向本院提出上诉。本院于2016年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人杨广峰上诉请求：撤销原判，依法改判。1、租赁房屋为学生公寓，被上诉人将住宅用房以商业用房名义出租，擅自改变用途，且在一审辩论终结前还没有取得商业用房规划许可证，因此双方签订的合同是无效合同。2、租赁合同无效的，应按照无效合同的相关规定处理，被上诉人应承担上诉人装修费用及不能办理营业执照造成的损失。
被上诉人苏州科技大学答辩称：服从一审判决。
苏州科技大学向原审法院起诉请求：1、判令被告将租赁房屋即位于苏州市虎丘区邓尉路苏州科技大学的7号学生公�底层2、3号门面房腾空交付给原告。2、判令被告支付逾期交付房屋的使用费（从2015年10月1日起计算至实际交付之日止，按年租金93000元计算）。3、本案诉讼费用由被告承担。
原审法院认定事实：位于苏州市虎丘区邓尉路北7#学生公寓的建设单位为本案原告，建设工程规划许可证于2002年10月11日办理出来，房屋已经建造完毕并投入使用，但权属登记尚未办理出来。
另查明，原告(甲方)与被告（乙方）曾签订《房屋租赁合同》两份，两份租赁合同的前言部分均写明：苏州科技大学（甲方）曾于2001年12月10日与苏州市健峰声讯系统科技有限公司（代表：杨健）（本合同中简称丙方）签订了邓尉路7号学生公寓联合建设协议，该协议中约定该房屋的产权归甲方所有，丙方使用该房屋底层街面房至2012年9月30日止。2012年10月1日起，苏州科技大学（甲方）收回�尉路7号学生公寓底层街面房使用管理权。乙方曾与丙方签订了房屋租赁协议，2012年9月30日前乙方与丙方之间任何有关房屋租赁问题均由乙丙双方自行处理，与甲方无关。
其中一份租赁合同约定：租赁标的为苏州高新区邓尉路苏州科技大学7号学生公寓底层二号街面房，租期二年，自2013年10月1日起至2015年9月30日止。该房屋租金为38000元/年，根据“先付款，后用房”的原则，本合同项下的租金采取一年一付的付款方式，乙方应于本合同生效之日起即向甲方支付第一年的租金，每年的9月15日前向甲方支付下一承租年度的租金。甲方保证该房屋没有产权纠纷，否则，由甲方承担全部责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。乙方需向甲方交付水电等设施的维修保证金2500元。乙方退租时，如其承租的房屋及相关设施、设备发生改变或损坏，除另有约定外，甲方有权要求乙方恢复原状或向甲方缴纳恢复工程所需费用。租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须于终止之日起一周内交还租赁房屋于甲方，如逾期不交还房屋，应按本协议年租金的六倍折算占用房屋期间的使用费；乙方对房屋进行过装修，并产生添附物的，应于租赁期满后全部搬离、拆除，并恢复房屋原貌，租赁房屋的装修是基于乙方自身的经营需要，对乙方不能拆除的装修投入，甲方不予补偿。如甲方继续出租，则在同等条件下乙方享受优先承租权，但乙方须提前三个月书面向甲方提出续租申请；在乙方结清水电费等费用基础上，甲方应在7个工作日内将保证金（无息）退还乙方。双方在上述合同中对房屋交付、租赁期间的有关费用、合同的终止等内容均进行了约定。另一份租赁合同约定：租赁标的为苏州高新区邓尉路苏州科技大学7号学生公寓底层三�街面房，租赁期限三年，自2012年10月1日起至2015年9月30日止，该房屋租金为55000元/年，该租赁合同的其他内容与上述关于苏州高新区邓尉路苏州科技大学7号学生公寓底层二号街面房的租赁合同基本一致。
上述租赁合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋，被告亦向原告交纳了租赁期间的所有租金，以及相应的保证金。
上述租赁合同到期后，原告多次通知被告腾退上述房屋，并要求被告交纳自2015年10月1日起至实际归还房屋期间的租金（使用费），但被告未予搬离，自2015年10月1日起也未再向原告交纳房屋租金或者使用费。
诉讼中，原、被告双方一致确认，涉案房屋位于7号学生公寓一层，自西往东数第2、3间房屋。
以上事实，有《房屋租赁合同》、通知、宗地图、手机短信息、证明、建设工程规划许可证，以及原审法院庭�笔录等证据予以证实。
原审法院认为：涉案房屋虽未办理出权属登记，但已经办理出了建设工程规划许可证，故属合法建造，原、被告之间就涉案房屋签订的两份《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法、有效，双方均应按约全面履行。现上述租赁合同中涉及被告承租的7号学生公寓底层二号、三号街面房租赁期限均已届满，且均未续签合同，原告也明确告知被告不再续租，被告在未支付任何费用的情况下继续占用、使用上述房屋至今，已经侵犯了原告作为所有权人的权利，应将占有、使用的房屋在腾空后及时归还原告，并应支付原告占有、使用期间的使用费。因上述两间房屋在合同到期前一年的租金计算标准合计为93000元/年，故原审法院对原告主张的使用费的计算标准予以支持。
关于被告辩称的上述租赁合同的无效给被告造成了损失，且导致合同无效的过错在于原告，故原告应对其进行赔偿的意见，被告并未提供依据予以证明，故原审法院不予支持，双方对此如有争议，可另行解决。
综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十八条的规定，判决：一、被告杨广峰于本判决生效之日起十日内腾空位于苏州科技大学7号学生公寓底层二号、三号街面房（即7号学生公寓一层，自西往东数第2、3间房屋），并将腾空后的上述房屋交付原告苏州科技大学。二、被告杨广峰于本判决生效之日起十日内支付原告苏州科技大学上述房屋实际占有、使用期间的使用费（计算方式为：自2015年10月1日起计算至将上述房屋交付原告之日，使用费的计算标准为93000元/年）。如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：54×××24。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1918元，减半收取959元，由被告杨广峰负担。
二审中上诉人提交以下证据（均为复印件）：
1、中国工商银行的打款单，证明2015年2月3日向被上诉人交房租240000万元整。
2、被上诉人出具的署期为2015年9月28日的通知，证明我们刚刚交过房租后的4月28日他就让我们搬离这个地方。
3、虎丘区工商行政管理局的责令办照通知书，证明我们在这里营业的期间从来没有过营业执照。这也是�方给我们造成的。由于没有营业执照，我们很多事情都办不了，社保办不了，孩子上学解决不了。
被上诉人质证认为：对于打款单及2015年9月28日的通知真实性没有异议。对于责令办照通知书，真实性无法确认，无论是否办照上诉人都一直在正常营业。
本院认为：上述证据不属于二审新证据，与本案二审争议的合同效力问题缺乏关联性，不予采信。
本院查明的事实与原审查明的事实一致。
本院认为：本案二审争议焦点在于房屋租赁合同的效力问题。经查，涉租房屋在2002年取得建设工程规划许可证，故应认定房屋租赁合同有效。双方合同约定，将涉案房屋用作商业用途，上诉人按照约定用途使用该房屋，应当支付相应租金或使用费。上诉人认为涉案房屋存在擅自改变房屋用途的情形故导致租赁合同无效，缺乏法律依据，不予�持。
综上，上诉人杨广峰上诉依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4647元，由上诉人杨广峰负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 东
代理审判员 裘 实
代理审判员 沈军芳
二〇一六年十一月十八日
书 记 员 孙 贞