四川省成都高新技术产业开发区人民法院
执 行 裁 定 书
（2017）川0191执异110号
案外人：中铁房地产集团西南有限公司。住所地：成都市成华区成华大道二段***号*幢*层***号。
法定代表人：李兴龙，执行董事。
委托诉讼代理人：王林，四川明炬律师事务所律师。一般授权代理人。
委托诉讼代理人：彭传雨，四川明炬律师事务所律师。一般授权代理人。
申请执行人：中国民生银行股份有限公司成都分行。住所地:成都市高新区天府大道北段***号*号楼。
法定代表人：熊津成，行长。
委托诉讼代理人：徐国顶，男，汉族，1975年10月5日出生，住四川省双流县。申请执行人公司员工，特别授权代理人。
委托代诉讼理人：李佳欣，四川衡平律师事务所律师。一般授权代理人。
被执行人：皮晓芳，女，汉族，1987年8月25日出生，住四川省射洪县。
被执行人：杨琪，男，汉族，1982年8月29日出生，住成都市高新区。
被执行人：杨垽平，男，汉族，1954年5月9日出生，住成都市高新区。
被执行人：成都四海鼎科技有限公司，住所地：成都市武侯区玉林北街1号1栋1单元23层2305号。
法定代表人：杨琪，基本信息同上。
在本院执行中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）与皮晓芳、杨琪、杨垽平、成都四海鼎科技有限公司金融借款合同纠纷诉讼保全一案中，案外人中铁房地产集团西南有限公司（以下简称中铁地产）对执行杨琪购买的位于成都市高新区锦城大道1288号9栋21楼2102号房产（以下简称案涉房屋）提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。
案外人中铁地产称，其于2013年12月17日与杨琪签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定中铁地产将位于成都市高新区锦城大道1288号9栋21楼2102号房出售给杨琪。截止2016年6月27日，杨琪仅向案外人支付房款377570元，尚余3398126元未支付。为此，案外人向成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求解除双方签订的商品房买卖合同及其补充协议，要求杨琪承担违约金。2016年12月5日，高新法院做出（2016）川0191民初7675号《民事判决书》，确认双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议于2016年5月27日解除。判决杨琪支付违约金并协助案外人办理商品房预售合同备案注销手续。该判决已生效。案外人房屋与杨琪已无任何关系，法院查封案涉房屋的法律基础关系已经不复存在。综上，案外人认为将案外人的财产予以查封明显错误，现请求中止执行（2016）高新执保字第134号通知书，解除对案外人房屋的查封（合同备案号1968524）。
申请执行人民生银行成都分行称，虽然中铁公司起诉杨琪，解除了其与杨琪针对案涉房产的房屋买卖合同，但不能排除法院对该房产的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款之规定，金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院才予支持。案涉房屋的查封时间为2016年3月17日，中铁公司起诉杨琪解除该房产的买卖合同是在法院对该房产查封之后，判决时间为2016年12月5日。故案外人提出的异议理由不成立，应予驳回。
本院查明，在中国民生银行股份有限公司成都分行与皮晓芳、杨琪、杨垽平、成都四海鼎科技有限公司金融借款合同纠纷一案中，民生银行成都分行于2016年1月18日向本院提出财产保全申请，本院于当日作出（2016）川0191民初807号《民事裁定书》，裁定对被申请人杨琪、皮晓芳、杨垽平、成都四海鼎科技有限公司所有的财产在价值2077428.01元的范围内予以查封。2016年3月16日，本院向成都市房管局发出（2016）川0191执保134号《协助执行通知书》，查封了被执行人杨琪购买的位于成都市高新区锦城大道1288号9栋21楼2102号房产（合同签约备案号：1968524）。
另查明，2013年12月17日，中铁地产与杨琪签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议二》，主要约定：中铁地产将位于成都高新区锦城大道1288号“中铁骊都”项目9幢21楼2102号房屋售与杨琪，成交总价为3775696元。杨琪采用分期付款方式支付，即签订合同当时支付377570元，2014年6月25日前支付377570元，在案涉房屋取得竣工验收备案表后办理权属登记前一个月支付377570元，在中铁地产取得权属登记后20个工作日内支付剩余全部房款。买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。中铁地产于2014年1月6日为杨琪办理了案涉房屋的商品房预售合同备案（合同签约备案号：1968524）。但是，中铁地产没有向杨琪交付案涉房屋，也未为其办理过户登记。杨琪向中铁地产支付房款377570元后未再履行支付义务。因与杨琪商品房预售合同纠纷一案，中铁地产于2016年7月6日起诉到本院，本院受理后于2016年12月5日作出（2016）川0191民初7675号《民事判决书》，判决确定了以上事实，并确认中铁地产与杨琪签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《商品房买卖合同补充协议二》于2016年5月27日解除。杨琪于判决生效之日起十五日内协助中铁房地产集团西南有限公司办理上述房屋的商品房预售合同登记备案注销手续（合同签约备案号为：1968524）。该判决现已生效。
再查明，案涉房屋锦城大道1288号9幢21楼2102号房屋于2015年9月22日办理房屋初始登记，登记号为权3068330。产权人为中铁房地产集团四川有限公司。中铁房地产集团四川有限公司于2016年3月29日经成都市成华工商行政管理局核准企业名称变更为中铁房地产集团西南有限公司。
本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“已登记的不动产，按照不动产登记薄判断”，案涉房屋锦城大道1288号9幢21楼2102号房屋于2015年9月22日办理房屋初始登记，产权人为中铁房地产集团四川有限公司（即中铁房地产集团西南有限公司）。但是，依据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第三项之规定，人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。案外人中铁地产与被执行人杨琪签订的商品房预售合同在查封前已经完成备案登记，因此，我院预查封案涉商品房的行为并无不当。民生银行成都分行提出，中铁地产起诉杨琪解除房屋买卖合同是在法院查封房产之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第一款之规定。本院认为该条规定的是“该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持”。该条的实质是案外人持确权的法律文书提出异议是否支持的问题。本案中，案外人对案涉房屋的所有权于2015年9月22日起即享有，未因案外人与杨琪的买卖合同而发生变更。在中铁地产与杨琪的预售房买卖合同纠纷中，不涉及该房屋的原始权利判断和归属问题，且判决也没有将案涉房屋归属于案外人，无确权内容。案外人提出排除执行的请求权基础为先于查封行为而享有的对案涉房屋的所有权。故本院对民生银行成都分行提出的上述意见不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款之规定，预告登记后，债权消灭的，预告登记失效。因中铁地产与杨强之间签订的商品房预售合同已于2016年5月27日解除，故预告登记所保全的以物权变动为目的的请求权已归于消灭，预告登记亦应归于消灭。本院继续对案涉房屋采取预查封措施，缺乏事实和法律依据。故案外人中铁地产的异议成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条第二款之规定，裁定如下：
中止对位于成都市高新区锦城大道1288号9幢21楼2102号房屋的执行。
案外人、当事人如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。
审 判 长 肖 宏
人民陪审员 李厚超
人民陪审员 岳云川
二〇一七年十月二十五日
书 记 员 何夏源