浙江省象山县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0225民初2633号原告：象山县地产房产开发总公司。住所地：浙江省象山县丹东街道象山河路***号。法定代表人：施剑均，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙俊杰，浙江海泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：金光泽，浙江海泰律师事务所律师。被告：蔡军海，男，1982年7月13日出生，汉族，住浙江省象山县。原告象山县地产房产开发总公司为与被告蔡军海房屋租赁合同纠纷一案，于2017年3月24日向本院提起诉讼。本院于同日立案后依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告象山县地产房产开发总公司的委托诉讼代理人孙俊杰、金光泽，被告蔡军海均到庭参加诉讼。审理中，双方向本院申请和解期限45日，本院予以准许。本案现已审理终结。原告象山县地产房产开发总公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房租446604元（自2015年9月8日至2017年6月7日）；2.判令被告向原告支付违约金677769.8元（违约金计算详见清单，实际计算至清偿之日止）；3.判令被告向原告支付因本次诉讼产生的律师费23330元（三项暂合计1147703.8元）。本次开庭审理后，原告将第一、二两项请求变更为：1.判令被告向原告支付房租307756元（自2016年8月17日至2017年6月7日）；2.判令被告向原告支付违约金302843.08元（自2016年6月1日至起诉日即2017年3月24日）。本院予以准许。事实与理由如下：2015年8月31日，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于象山县丹东街道丹河东路981号国际风情街4#楼二层西首的一处房屋出租给被告用于经营餐饮——象山华膳论鉴餐厅；合同约定租赁期限自2015年9月8日至2020年9月7日止，其中2015年9月8日至2020年9月7日的租金（前7个月免）为155142元，2016年9月8日至2017年9月7日的租金金额为388616元；房租为3月一付，被告必须于每个支付周期开始提前10个工作日向原告支付该期房租，若被告未按约支付房租，逾期超过二十个工作日每日按应缴款项的千分之八支付违约金。同时租赁合同对合同解除、其他违约责任等事项做了详细约定。合同签订后，原告按约将房屋租赁给被告，然而被告未按约支付房租，截止原告起诉时被告共拖欠房租307756元。被告蔡军海向本院提交书面答辩状，并当庭答辩称：1.双方后来将免租期确定为11个月，实际交付房屋的时间延后了10天，被告早已支付5000元房租，故原告起诉计算的租金及此前通知被告缴纳的租金金额均有误，经交涉未果，致使被告难以及时向原告支付房租；2.因被告目前实际上与三楼及一楼用户共用消防通道（合同约定由二楼及三楼商户两家分摊）等，且三楼用户的租赁面积远远大于被告的承租面积，故被告实际租赁的房屋面积明显小于合同约定的面积507平方米，按合同约定承担分摊面积对被告明显不公平，要求以实际测量面积为准且扣减分摊面积25平方米后计算房租，被告多次向原告工作人员反映、要求协商均未果；3.实际上原告与被告在内的多家商户合同均约定只有安装管道煤气的房屋方可经营餐饮，但原告违约与使用灌装液化石油气的地下一层商户签订合同，准许其开设中餐馆，对被告等商户的生意影响极大，造成巨大损失。此外，原告还存在违约改变业态、违规使用明火、停车位不足等问题，被告认为应在原告解决上述问题之后再支付房租，原告应按正确的租赁时间、合理的租赁面积来计算租金，故被告不属于故意拖欠房租，原告要求被告支付违约金、律师费及诉讼费的请求不成立，且违约金计算标准过高，不符合法律规定。为证明上述诉称事实，原告向本院提供如下证据：1.房屋租赁合同（含附件）及补充协议书复印件各一份，拟证明原、被告签订了《房屋租赁合同》，并对租赁期限、房租、违约金等事项进行了详细约定，原告已按约将房屋交付给了被告使用，被告拖欠原告房租；以及后来双方就分摊面积等问题曾达成补充协议但被告不认可、未签字，应按《房屋租赁合同》继续履行的事实。被告蔡军海质证对《房屋租赁合同》及其附近的真实性无异议，且因双方未对公摊面积重新达成一致、故没有在《补充协议书》上签字；但实际交房日期为2015年9月18日，并非9月8日；双方后来确定了总计11个月的免租期；约定的房屋租赁面积系按图纸计算的，实际面积不明确，且其消防通道的分摊面积因实际由一、二、三层的三个用户使用，应另行计算分摊，减少分摊面积20平方米计算房租；合同约定的违约金过高。2.营业执照复印件一份，拟证明被告将所承租的房屋办理了个体工商户的营业执照，经营象山华膳论鉴餐厅的事实。被告蔡军海质证无异议。3.律师聘用合同、律师费发票及汇款凭证各一份，拟证明原告因此次诉讼支出律师费23330元的事实。被告蔡军海质证对真实性无异议，但认为其不应承担该笔费用。被告蔡军海向本院提供如下证据：上述《房屋租赁合同》中第16页附件三《租赁物业装修情况及物品清单》及附件五：《租赁物业交付记录》一份，拟证明案涉租赁房屋实际交付日期为2015年9月18日的事实；原告质证无异议。2.2015年9月24日支付房租5000元的发票及双方于2015年11月10日达成的《门面装修方案调整改造协调意见》各一份，拟证明被告支付部分房租及双方在原合同免租期7个月的基础上再行给予4个月免租期的事实；原告质证无异议。本院对上述双方提供证据的真实性予以确认并附卷佐证，对其关联性等将结合其他情况予以综合认定。经审理，本院认定本案基本事实如下：2015年8月31日，原、被告与管理方象山吉象物业管理有限公司共同签订《象山﹒国际风情街房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于象山县丹东街道东谷路与丹河路东北角象山国际风情街丹河东路981号（4#楼二层西首）出租给被告使用，其所处具体位置详见附件一《租户租赁物业位置示意图》中的红线标出的范围；该房屋出租实测建筑面积约为507平方米，其中自有面积462平方米，分摊面积45平方米（含消防楼梯），详见附件二《租户租赁范围示意图》；原、被告同意该房屋以507平方米租赁建筑面积计算租金、物业管理费及其他相关费用，房屋最终建筑面积以象山县房产交易中心认定的测绘机构实测面积为准。原告按照附件三《租赁物业装修情况及物品清单》向被告交付租赁物业，该附件也作为本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。被告向原告承诺该租赁房屋仅限于其用作经营餐饮业态象山华膳论鉴餐厅品牌，经营范围为：中式武侠主题餐厅。合同约定原告定于2015年9月7日向被告交付租赁房屋，装修期暂定为自房屋交付次日起即2015年9月8日至2015年11月7日。租赁期限自2015年9月8日起至2020年9月7日止，共计五年。免租（金）期为7个月（2015年9月8日至2016年4月7日），在该免租期和装修期内该店铺发生的水、电、煤气、通讯、物业管理费、装修垃圾清理费等均由被告承担（收费详情见附件八《象山﹒国际风情街租户装修手册》并以此为准）。合同约定租赁房屋的基本租金（含税）为：第一年即2015年9月8日至2016年9月7日，按2元／平方米／天，扣除免租期7个月后计153天应付租金为155142元；第二年即2016年9月8日至2017年9月7日，按2.1元／平方米／天，应付租金为388616元……租赁期内，无论被告是否使用该房屋，均实行先付后租原则，每期房租的支付方式为3个月一付，被告应于每个支付期开始提前10个工作日支付该期租金，若当月的租赁期限不满该月的日历天数，则被告应按实际的租赁关系天数计算租金，计算方式如下：支付房租=每平方米租赁日房租×实际租赁关系天数×该房屋的租赁建筑面积。合同附件六缴费明细表约定：被告租金支付方式为3个月作为一个付款周期，不足12个月的租赁年按一年2次平均收取，免租期后每期提前10个工作日支付，具体为：被告需于2015年9月7日支付房租5000元，于2016年4月1日支付房租72571元，于2016年6月1日支付房租77571元，于2016年9月1日支付房租97154元，于2016年12月1日支付房租97154元，于2017年3月1日支付房租97154元，于2017年6月1日支付房租97154元。若被告未按合同约定的方式和时间向原告支付房租，逾期超过二十个工作日每日按应缴款项之千分之八支付违约金。被告应当遵守相关的安全法规规定，不得在承租区域内存放、使用液化石油气或其他灌装气体，不得存放武器、弹药、硝石、火药、汽油或其他易燃易爆危险品、违禁品及发出强烈气味的物品，不得在租赁物业内制造或渗漏任何具有强烈异味或对环境可能造成污染的气体。原、被告任何一方如有违反本合同的行为，应赔偿就该违约行为对对方造成的直接损失（包括诉讼费用和律师费用）。合同附件九《租户手册》2.2设施说明中2.2.5有“水、电、管道煤气（有餐饮功能的楼幢）接口到位”的描述。上述合同签订后，原告于2015年9月18日与被告办理租赁物业装修及物品清单的确认、交接手续，并将钥匙交付被告；2015年9月24日，被告支付原告房租5000元；2015年11月10日，原、被告签订《门面装修方案调整改造协调意见》一份，约定原告同意在原合同免租期7个月的基础上再行给予被告4个月免租期。被告于2016年1月12日取得象山华膳论鉴餐厅的个体工商户营业执照，将租赁房屋用于经营该餐厅。此后，因案涉租赁房屋的消防楼梯实际上由上述合同约定的二层（即被告）与三层商户共用（被告因此分摊该部分面积45平方米），变更为由一层、二层与三层商户共同使用，被告向原告要求减少分摊面积20平方米以上，经协商，原告同意双方《租赁合同》的租赁面积减少10平方米，按497平方米计收被告的租金、物业管理费等费用，并经原告内部的合同审批程序批准了《补充协议书（华膳论鉴补充协议）》，该补充协议书明确其系《租赁合同》的组成部分，具有同等效力，自双方签订《租赁合同》之日即2015年8月31日起生效。但被告因不认可该补充协议相关内容等原因而未在该补充协议书上签字。因被告未支付租金等原因，原告于2017年3月24日与浙江海泰律师事务所签订《聘用律师合同》一份，约定该律师事务所指派律师担任本案诉讼的委托代理人，原告同意支付律师费23330元。2017年4月6日，原告向该律师事务所指定账户转账支付律师费23330元。另查明，原告于2016年12月5日前后向被告发送《租金收缴通知书》，要求被告于2016年12月10日前支付2016年4月19日至6月18日期间的房租72571元、2016年6月9日至9月18日期间的房租77571元、2016年9月19日至12月18日期间的房租97154元及2016年12月19日至2017年3月18日期间的房租97154元。被告收到相关通知后以租赁面积不足507平方米及租金金额计算错误等原因拒付各期全额租金。再查明，案涉租赁房屋所在的象山﹒国际风情街地下一层目前的使用现状为部分车库、部分经营中餐等餐饮，且部分餐饮经营商户存在使用灌装煤气等情况，本案被告对该相关煤气使用情况的合规性等当庭提出异议。本院认为，合法的房屋租赁关系受法律保护，本案双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点在于：一是案涉租赁房屋的面积及由此决定的欠付租金金额；二是原告诉请的违约金及律师费等是否合理；三是原告有无相关违约行为，如有，可否相应扣减被告的应付租金金额。关于争点一，原告主张按租赁合同约定的507平方米计算欠付租金，被告要求按实际测量面积计算且主张因消防楼梯的实际使用情况其分摊面积应减少20平方米。双方在租赁合同中明确被告租赁房屋的自有面积462平方米，分摊面积45平方米，双方同意按507平方米租赁建筑面积计算租金等费用；但合同签订后，消防楼梯的实际使用情况发生变化，双方为此进行过协商，原告同意减少被告方的分摊面积10平方米，被告坚持应减少分摊面积20平方米以上且未在《补充协议书（华膳论鉴补充协议）》上签字。从原告提供该《补充协议书》及其相关内容与反映的协商过程看，该补充协议生效时间与双方最初签订的房屋租赁合同一致，且没有双方“签字生效”等内容，故该补充协议可视为原告同意对被告分摊面积减少10平方米的单方承诺。故被告欠付房租的金额可按租赁面积497平方米自2015年9月18日起计算，即：第一年度（2015年9月8日至2016年9月7日）房租天数21天（实际交房日期2015年9月18日、扣减11个月免租期）×2元／平方米／天×497平方米=20874元，扣除被告已支付租金5000元，被告尚需支付原告租金15874元；第二年度（2016年9月8日至原告诉请的2017年6月7日）房租天数273天×2.1元／平方米／天×497平方米=284930.1元，被告尚欠原告租金合计300804.1元。关于争点二，原告诉请被告按合同约定的欠付金额按每日千分之八计算，但未提供证据证明被告逾期支付房租给原告造成的损失达到或接近上述约定的金额，且被告主张该违约金过高，要求调低，综合双方完全按约履行原告可获得的合同利益主要为按时收取租金，以及在合同履行期间双方曾对免租期、分摊面积及欠付租金金额等进行协商、沟通等情况，本院酌情将被告应支付给原告的违约金确定为：以争点一确定的欠付租金金额300804.1元为基数，利率按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍，自原告书面通知被告缴纳的截止日期即2016年12月10日起算至（被告变更诉请后的）2017年3月24日止。至于原告因本案已实际发生的律师费损失，按合同约定被告应依法承担。但鉴于目前律师业收费主要参照标的计算收取等行情，而本案原告最初诉请的租金与违约金损失等远远大于本院支持本案原告主张的部分，本院酌情将被告承担损失的部分确定为13330元。关于争点三，被告主张案涉象山﹒国际风情街地下一层的部分商户违反合同约定经营中餐等餐饮，且其存在违反合同约定及违规使用灌装煤气等情况，原告予以默许，对被告亦属于违约行为，除有公共安全隐患之外亦对被告的经营造成损失，原告应予赔偿。被告以第三人可能存在的违约行为，要求减少自身对原告的合同义务（减少租金），本院不予支持。被告在答辩中要求原告给予相应赔偿，因其未依法提起反诉，本院已当庭释明被告可依法另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告蔡军海于判决生效之日起十五日内支付原告象山县地产房产开发总公司2016年8月22日至2017年6月7日期间的房租300804.1元；二、被告蔡军海于判决生效之日起十五日内支付原告象山县地产房产开发总公司逾期支付房租的违约损失（按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的四倍，以欠付房租300804.1元为基数，自2016年12月10日起算至2017年3月24日止）；三、被告蔡军海于判决生效之日起十五日内向原告象山县地产房产开发总公司支付因本次诉讼产生的律师费损失13330元。四、驳回原告象山县地产房产开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案案件受理费15129元，减半收取7564.5元，由原告象山县地产房产开发总公司承担4264.5元，由被告蔡军海承担3300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。审 判 员 王云奖二〇一七年七月二十四日代书记员 金 凯