上海市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2014）沪二中民二（民）终字第910号
上诉人（原审被告）黎旭东。
上诉人（原审第三人）高赤。
被上诉人（原审原告）黄佐云。
委托代理人牛勇，上海市天域律师事务所律师。
上诉人黎旭东、上诉人高赤因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院（2013）青民三（民）初字第4870号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年5月19日公开开庭审理了本案。上诉人黎旭东，上诉人高赤，被上诉人黄佐云及其委托代理人牛勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院经开庭审理查明，2009年10月14日，黄佐云（甲方，出租人）与黎旭东（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于青浦区华新镇华富街XXX-
XXX号门面房出租给乙方作商业使用。租赁期限为6年，自2010年1月1日起至2016年12月31日止。租金为每月人民币（以下币种均人民币）3，000元，乙方于签订合同之日支付首期租金36，000元，后期租金乙方应提前10天缴纳，支付方式为12个月／期。甲乙双方不得借故解除合同，如甲方因合理原因确需收回房屋，或乙方因特殊情况需要退房，需提前15天通知乙方，并承担违约责任，违约方赔偿违约金10，000元。乙方未经甲方同意，不得擅自将房屋转租、出售。如违反约定，甲方有权解除合同。乙方在租赁期满时，应将租赁房屋原状交还甲方。乙方不得转让该房屋，如转让甲方有权收回该房屋，如租赁期满，甲方收回房屋，不承担任何费用。合同签订后，黄佐云将系争房屋交付黎旭东使用，开始用于经营电器，2013年3月左右转为经营床上用品。黎旭东为了经营需要，将系争房屋中间的隔墙打通，拆除了防盗门，并且对房屋进行了装修。黎旭东已经缴纳了2014年6月29日之前的租金。
原审法院另查明，2009年10月23日，上海东恒制冷工程有限公司第一分公司申请办理了营业执照，营业场所为青浦区华新镇华富街390、392、394、396号，负责人黄世聪。上海东恒制冷工程有限公司的法定代表人为黎旭东。
2013年4月20日，高赤伪造了《房屋租赁合同》，向工商部门申请办理了《个体工商户营业执照》，经营者姓名为高赤，经营场所为青浦区华新镇华富街394、396号，经营范围为床上用品零售兼批发。为此黎旭东向工商部门举报，2014年2月17日，工商部门出具《上海市工商行政管理局青浦分局举报处理结果告知书》，表示经初步调查，被举报人高赤涉嫌在办理工商登记时提供虚假登记材料，工商部门已经立案查处，该案件正在进一步调查过程中。
原审法院又查明，系争房屋登记在黄佐云名下，坐落青浦区华新镇华富街394、396号，类型为商铺。
2013年8月12日，上海市天域律师事务所向黄佐云出具律师费发票，金额为7，000元。
因黄佐云认为黎旭东将系争房屋转租给高赤夫妇，用于经营床上用品，严重违反合同约定，故起诉至原审法院，请求判令：1、解除黄佐云与黎旭东签订的《房屋租赁合同》；2、黎旭东赔偿黄佐云违约金10，000元；3、黎旭东腾退房屋，并将房屋恢复原状（恢复房屋隔离墙和不锈钢防盗门）；4、黎旭东支付黄佐云律师费7，000元。
原审审理中，黄佐云表示：1、黎旭东与高赤之间是转租关系。首先，高赤为了自己经营需要，冒充黄佐云签名伪造了房屋租赁合同并办理了营业执照。其次，高赤妻子一直在店铺负责经营，黄佐云与高赤妻子谈话过程中，高赤妻子表示向黎旭东缴纳了60，000元店铺转让费。再次，店铺目前实际由高赤经营，高赤与黎旭东之间不符合合作关系的特征，且黎旭东在几次庭审中对黎旭东与高赤之间的关系陈述均不一致。为此黄佐云提供了录音一份，黎旭东对该份录音真实性不予认可。高赤认可录音中是其妻子的声音，但是认为其妻子不清楚黎旭东与高赤之间的约定，所以陈述的不是事实。2、黎旭东对系争房屋仅进行了简单装修，合同解除后要求黎旭东腾退并予以拆除，黎旭东违约导致合同解除，黄佐云不同意赔偿黎旭东装修等损失。为此黄佐云提供了室内装饰装修协议书范本及装修管理办法，黎旭东和高赤对此不予认可。3、黎旭东违约，应依照合同约定的标准支付黄佐云违约金。4、黄佐云支出的律师费也应当由黎旭东承担。
黎旭东表示：1、黎旭东不存在转租行为。在第一次庭审中黎旭东表示，系争房屋一直由黎旭东经营，所有产品进货都由黎旭东公司出资，高赤是黎旭东公司的员工，仅负责管理和收账，营业收入部分上交公司，部分用于采购货物。高赤制作报表，黎旭东隔几个月派人盘点。黎旭东与高赤签订了劳动合同，开始黎旭东给高赤发放2，000元左右的固定工资，之后变更为基本工资加提成，提成比例为利润的15%-20%。5月之后没有什么利润，高赤依旧领取2，000元左右的固定工资，没有提成。在第二次庭审中表示，黎旭东与高赤之间系合作经营关系。2013年3月左右，黎旭东转做床上用品，并且对店铺进行了装修，店铺于4月18日开始营业，前期进货都是黎旭东出资的，黎旭东聘用高赤管理，当时答应支付高赤每月工资2，500元及奖金。2013年4月底，黎旭东与高赤协商合作，黎旭东以店铺装修、房屋租金及前期进货作为投入，高赤以管理及5月之后的进货作为投入，货物出售的货款由高赤收取，满一年后进行结算，所得利润黎旭东得60%，高赤得40%。5月前的工资黎旭东没有支付，店铺账目均由高赤负责，黎旭东仅查看店铺经营状况，没有查看具体账目。目前没有什么利润，也没有分成。高赤妻子在2013年5月后开始负责店铺经营。2、黎旭东对系争房屋进行了装修，包括地板，吊顶、电子显示屏、空调、展示柜、门头铝合金包边、监控设备、电脑等，共计花费150，000元。为此黎旭东提供了销货单、收款收据和照片，黄佐云对照片无异议，对销货单和收款收据不予认可，高赤表示均无异议。3、合同约定在甲方因合理原因需收回房屋或乙方特殊情况需要退房的情况下，违约方赔偿违约金10，000元，而本案不符合该条款适用条件。4、合同中没有对律师费进行约定，黄佐云要求黎旭东承担律师费没有法律依据。
高赤表示：黄佐云与黎旭东之间的租赁关系争议与高赤无关。黎旭东将系争房屋改做床上用品后，前期由黎旭东进行装修和进货，黎旭东雇佣高赤管理。2013年5月后黎旭东与高赤合作，由高赤负责进货和管理，利润分成，营业款由高赤收取，目前高赤未将营业款支付给黎旭东，由于没有盈利，所以也没有与黎旭东结算。高赤为了赚点外快欲申请pos机，故依照黄佐云与黎旭东的租赁合同样本，伪造了租赁合同申请了营业执照。后因黎旭东投诉，工商部门已经将营业执照原件收回。高赤妻子对店铺的经营状况是清楚的，水电等费用均是高赤妻子支付的。
在案件审理过程中，黄佐云表示，合同解除后，要求高赤一并腾退。黎旭东表示，隔墙和防盗门，合同期满后黎旭东同意恢复原状，黎旭东为经营床上用品店，投入150，000元装修款，240，000元进货款（黎旭东和高赤各120，000元）和36，000元租金，如果法院认定合同解除，黎旭东在本案中不提起反诉，黎旭东的损失以后另行主张。高赤表示，如果法院认定合同解除，本案不要求法院处理其后果。
原审法院认为，黄佐云与黎旭东签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，并不违反国家有关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务。黎旭东在合同履行期间内，将店铺交由高赤经营，日常经营均由高赤负责，由高赤出资进货，销售钱款由高赤收取，黎旭东未查看营业账目，也没有实际结算分成，故黎旭东与高赤之间不具备合作经营的基本特征。黎旭东对其与高赤之间的关系、进货资金来源、销售钱款收取、利润分成比例、工资支付情况等数次陈述均不一致。高赤妻子负责店铺经营，清楚店铺营业状况，黄佐云提供的录音中高赤妻子明确表示支付黎旭东60，000元转让款，且高赤为了自身经营需要申请办理营业执照和pos机，故黎旭东与高赤实系转租关系。黎旭东认为高赤是员工，双方系合作经营关系的抗辩意见法院不予采信。黎旭东未经黄佐云同意擅自转租，黄佐云有权解除合同。由于黄佐云未书面通知黎旭东解除合同即向法院起诉，故在2013年10月20日黎旭东收到黄佐云起诉状副本之日起视为解除合同通知到达之日，合同自该日解除。合同解除后，黎旭东应当腾退并交还系争房屋，并且按照原合同约定的租金标准支付实际腾退前的房屋使用费，高赤作为实际使用人也有协助腾退系争房屋的义务。黎旭东拆除的隔墙和防盗门应当予以恢复。租赁合同中约定违约金条款不适用于本案转租行为，故对黄佐云要求黎旭东赔偿10，000元违约金的请求法院不予支持。租赁合同中未对律师费的承担进行约定，故黄佐云要求黎旭东支付律师费的请求法院不予支持。黎旭东对其损失表示不提起反诉，以后另行主张，系其对自己权利的处分，法院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、黄佐云与黎旭东在2009年10月14日签订的《房屋租赁合同》于2013年10月20日解除；二、黎旭东应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华富街394、396号房屋，并且恢复房屋内的隔墙和防盗门；三、高赤应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华新镇华富街394、396号房屋；四、黄佐云的其余诉讼请求不予支持。本案受理费385元，减半收取计192.50元，由黄佐云负担112.50元，黎旭东负担80元。
黎旭东、高赤均不服原审法院判决，向本院提起上诉称，黎旭东与黄佐云签订租赁合同后在系争房屋内设立公司经营空调销售业务，因经营困难，于2013年上半年转为经营床上用品，初期黎旭东是聘用高赤管理，后经协商双方是合作经营，黎旭东是以装潢、租金作为出资，高赤是以后期投入、提供管理劳务作为出资，双方按4：6分成，这个期间租金一直由黎旭东支付，黎旭东与高赤是合作经营，不存在转租，原审法院认定黎旭东与高赤为转租关系缺乏依据，由于双方合作经营未满一年，尚无利润，故没有结算，高赤妻子是后期帮助经营的，对黎旭东与高赤的合作约定不清楚，原审法院以高赤妻子所述内容作为认定事实的依据，有悖法律规定，黄佐云没有证据证明黎旭东与高赤之间是转租关系，原审法院判决错误，不同意解除租赁合同，也不同意迁出系争房屋，要求撤销原审判决第一、二、三项，发回重审或依法改判驳回黄佐云原审中的诉讼请求。
被上诉人黄佐云辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。
本院经审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。
本院认为，黎旭东与黄佐云签订的租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方当事人均应按照合同履行。租赁合同约定，未经黄佐云同意，黎旭东不得转租，如违反约定，黄佐云有权解除合同。现黄佐云以黎旭东将系争房屋转租高赤为由，主张解除租赁合同。黎旭东与高赤主张其为合作经营，不存在转租。原审法院基于对合同履行中黎旭东与高赤经营情况的分析，并结合高赤妻子的陈述内容，以及高赤申请办理营业执照和pos机的事实，认定黎旭东与高赤系转租关系，并无不当，本院予以认同，相关理由原审法院已作充分阐述，本院不再赘述。黎旭东和高赤上诉主张其系合作经营关系，缺乏依据，本院不予采纳。原审法院依照合同约定，判决支持黄佐云要求解除租赁合同的诉讼请求，并以黎旭东收到解除合同的起诉状副本之日作为合同解除日，亦无不当。合同解除后，黎旭东理应迁出系争房屋，将系争房屋交还黄佐云，并按合同约定租金标准支付房屋使用费至实际迁出日，高赤作为系争房屋实际使用人也应迁出系争房屋。黎旭东和高赤上诉不同意解除租赁合同，不同意迁出系争房屋，理由不能成立，本院对黎旭东和高赤的上诉请求，均不予支持。原审法院所作之判决，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币385元，由上诉人黎旭东和高赤各半负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 陈 军
代理审判员 张的日
代理审判员 高 胤
二〇一四年七月二十三日
书 记 员 朱丹丹
附：相关法律条文
附：相关的法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
……