广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤03民终16874号
上诉人（原审被告）：远程置业（深圳）有限公司。
法定代表人：曾再光，总经理。
委托代理人：吴上杰，广东时文律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：朱哲。
委托代理人：唐璐婷，广东明根律师事务所律师。
委托代理人：袁宝平，广东明根律师事务所律师。
上诉人远程置业（深圳）有限公司（以下简称“远程公司”）因与被上诉人朱哲房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第23号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
远程公司上诉请求：1、依法撤销一审判决；2、依法判决驳回朱哲的全部诉讼请求；3、依法判决本案一、二审诉讼费由朱哲承担。
事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决查明，在2010年5月27日之前远程公司与朱哲已经存在房屋租赁关系，朱哲已向远程公司实际交付涉诉房屋。但朱哲起诉称远程公司与朱哲于2011年5月5日经协商一致，签订了《房屋租赁合同》，租赁了涉诉房屋。显然朱哲在作虚假陈述。2、广东南天司法鉴定所出具的“粤南[2015]文鉴字第841号”《广东南天司法鉴定所文书司法鉴定意见书》证明：《房屋租赁合同》上“陈甭”签名的形成时间为2011年5月5日之后约1个月，即2011年6月5日左右；《房屋租赁合同》上“2011.5.5”日期笔迹的形成时间为2011年5月5日之后月1.3个月，即2011年6月14日左右；《承诺书》上“远程置业（深圳）有限公司”印章的形成时间为2011年8月15日之后约5.1个月，即2012年1月18日左右。既然鉴定意见分析说明所描述的时间单位精确到0.1个月，说明测算出来的时间误差在0.1个月之内，也就是不超过三五天。3、《房屋租赁合同》标称日期与实际签名日期隔了一个多月已经明显不合情理，更为严重的是，《承诺书》上“远程置业（深圳）有限公司”这个印章的实际盖章日期与标称日期相差了五个多月。按照一审判决查明的事实，2011年12月30日远程公司向龙岗区公安局申请注销原公章，补办新公章，也就是说《承诺书》标称的时间在远程公司启用新公章之前，而实际盖章的时间在远程公司启用新公章之后。显而易见，《承诺书》是制作人在得知远程公司已经启用新公章后，打印虚假日期，冒用远程公司名义，加盖远程公司1日公章制作的虚假文书，该《承诺书》对远程公司依法不具有法律约束力。同样的道理，《房屋租赁合同》也是行为人填写虚假日期，冒用远程公司名义制作的虚假文书，对远程公司也没有法律约束力。4、行为人冒用远程公司的名义制作了《房屋租赁合同》和《承诺书》，而朱哲故意隐瞒了涉案房屋租赁和交付的实际情况，虚假陈述，误导法庭，显明朱哲对《房屋租赁合同》和《承诺书》的制作情况是清楚的，至少是在签订《房屋租赁合同》以及接收《承诺书》时存在重大过错，因此，朱哲不是善意相对人，无权要求远程公司按照《房屋租赁合同》及《承诺书》承担法律责任。综上所述，朱哲不是善意相对人，并且在本案中进行虚假陈述，涉案《房屋租赁合同》和《承诺书》均是冒用远程公司名义制作的虚假文书，对远程公司没有法律约束力，一审判决认定事实错误，应当依法予以纠正。
另庭审补充称：从法院生效文书查明的事实看，涉诉租赁房产最迟在2012年已退还给朱哲，因此朱哲请求支付租金已经超过诉讼时效。
朱哲辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，远程公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回远程公司的上诉请求。根据涉案承诺书，远程公司的原法定代表人承诺2013年12月30日一次性支付全部租金和违约金，因此，朱哲的诉讼请求没有超过诉讼时效期间。且远程公司一审时并未就诉讼时效提出抗辩。
朱哲向一审法院起诉请求：1、远程公司向朱哲支付自2011年7月至2013年12月共计30个月的租金45万元及违约金，违约金从每期应付租金之日起，计算至还款之日止，以月利率2%计算；2、远程公司承担本案的诉讼费用。
一审法院认定事实：位于某花园8栋1901号商品房于2007年6月14日通过买卖方式转让登记至朱哲名下，建筑面积为1227.36平方米，房屋用途为办公。朱哲称涉诉三套房屋（房号分别为2007、2010、1905号）均属于上述房屋，均共用一个房产证，为了便于区分，在租赁所备案时才注明房号。
朱哲提交了一份朱哲（甲方）与远程公司（乙方）签订的落款时间为2011年5月5日的《房屋租赁合同》，该合同约定：甲方将涉诉房屋出租给乙方使用，月租金为15000元；乙方应于2011年5月5日前交付首期租金15000元并于每月5日前向甲方交付租金；租赁期限自2011年5月1日起至2013年12月30日止；当乙方拖欠租金达15天以上，甲方可要求乙方支付违约金10000元并有权向乙方提出变更合同条款或解除合同，解除合同通知书一经合法送达，甲方有权申请单方面解除合同登记（备案），合同附页中经朱哲本人手写注明：朱哲委托深圳闽泰房地产开发有限公司代收租金并代开发票。合同还约定了其他内容。合同落款处“甲方”有朱哲签名，“乙方”盖有远程公司公章及案外人陈矞签名。
朱哲还提交了一份远程公司向某公司及朱哲出具《承诺书》，内容为：远程公司将于《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满日（即2013年12月30日）一次性支付全部租金及违约金，违约金从每期租金应付之日起，计至还款之日止，以月利率1%计算。如违反本承诺不按时履行付款义务，违约金将按月利率2%计算。《承诺书》落款处盖有远程公司公章，落款时间为2011年8月7日。
经查，远程公司于2007年10月23日注册登记成立，2011年12月26日，远程公司法定代表人由陈矞变更为林启松。2011年12月29日，远程公司住所地由A变更为B。
远程公司表示对涉诉的《房屋租赁合同》及《承诺书》落款处的签名、签章的真实性无异议，但申请对其形成时间进行鉴定。一审法院予以准许并委托广东南天司法鉴定所对上述申请事项进行司法鉴定，广东南天司法鉴定所于2016年4月6日出具粤南[2015]文鉴字第841号《司法鉴定意见书》，结论为:1、检材一：涉诉的《房屋租赁合同》落款处乙方（签章）处“陈矞”签名字迹和“201155”日期字迹形成于2011年6月份前后（即2011年5月至7月时间段）；乙方（签章）处“远程置业（深圳）有限公司”公章印文形成时间无鉴定意见。2、检材二：涉诉的《承诺书》落款处“远程置业（深圳）有限公司”公章印文形成于2012年1月份前后（即2011年12月至2012年2月时间段）。收到上述《司法鉴定意见书》后，远程公司于2016年5月5日向一审法院提出《重新鉴定申请书》，申请另行委托鉴定机构对检材一进行重新鉴定，一审法院去函广东南天司法鉴定所确认上述鉴定结果无误后，驳回了远程公司提出的重新鉴定申请。
远程公司提交了（2012）深龙法民劳初字第2282号和（2011）深南法民二初字第1166号民事判决书，拟证明陈矞与远程公司因劳动争议产生矛盾，在上述案件审理期间远程公司的公章不在远程公司处。另查，远程公司已于2011年12月30日向龙岗区公安分局申请补办公章及财务章等。
朱哲提交了深圳市南山区房屋租赁管理办公室登记备案的《深圳市房屋租赁合同书》（编号：南CA007268）及深圳市蛇口地方税务局向远程公司开具的闽泰大厦19楼2007、2010房屋出租租金发票等，证明其早于2010年5月27日与远程公司存在房屋租赁关系，其已向远程公司实际交付涉诉房屋。
一审法院认为，朱哲已提交了《房屋租赁合同》和《承诺书》证明双方存在房屋租赁合同关系并主张权利，远程公司辩称其未使用过涉诉房屋，也从未与朱哲签订《房屋租赁合同》，其应提交相反证据予以反驳。为此，远程公司申请了司法鉴定。根据司法鉴定意见，《房屋租赁合同》落款处乙方（签章）处“陈矞”签名字迹和“201155”日期字迹形成于2011年5月至7月时间段，与合同落款处签署时间基本吻合。在此期间内，陈矞为工商登记所记载的远程公司的法定代表人，工商登记对外具有公示效力。虽然远程公司认为陈矞在签订合同时已无权代表远程公司，但是如果涉及公司以外的第三人因公司代表权而产生的外部争议，应以工商登记为准。因此，《房屋租赁合同》加盖有远程公司公章且时任法定代表人在其上签名，应认定是双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。虽然根据司法鉴定意见，《承诺书》落款处远程公司公章印文形成于2011年12月至2012年2月时间段，略晚于落款时间2011年8月7日，但远程公司对《承诺书》落款处的远程公司公章真实性不持异议。上述公章印文标注时间与形成时间的不一致，并无法得出《承诺书》系伪造的结论，《承诺书》应视为双方对《房屋租赁合同》的补充约定。朱哲依据《房屋租赁合同》及《承诺书》主张远程公司向其支付自2011年7月至2013年12月的租金45万元（15000元/月×30个月）及违约金的诉讼请求，有事实及法律依据，一审法院依法予以支持。
判决：远程公司应于本判决生效之日起十日内向朱哲支付自2011年7月至2013年12月租金45万元及逾期付款违约金（各期租金逾期付款违约金，以每期应付租金15000元为基数，按每月2％的标准分别从每月6日起计至本判决确定的付款之日止）。远程公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费10685元，一审保全费3962.5元，共计14647.5元，朱哲已预交，由远程公司负担；一审鉴定费46700元，远程公司已预交，由远程公司负担。
本院二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院审理查明，一审法院查明的事实清楚，本院予以确认。
另查明，一审庭审中，远程公司陈述，远程公司的公章曾不在其控制之下，而是由法定代表人陈矞可以自由使用。
本院认为，远程公司对涉案《房屋租赁合同》、《承诺书》中加盖的远程公司公章真实性没有异议，本院予以确认。远程公司称，涉案房屋最迟已在2012年退还给了朱哲，但并未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。关于涉案《房屋租赁合同》、《协议书》对远程公司有无法律约束力，远程公司是否应当承担相应的租金及违约金的问题。本院认为，首先，涉案《房屋租赁合同》、《协议书》中加盖的远程公司公章系真实的，并非伪造的印章。其次，根据司法鉴定意见，涉案《房屋租赁合同》落款处“陈矞”签名字迹和“201155”日期字迹形成于2011年5月至7月时间段，与合同落款处签署时间基本吻合；虽然涉案《承诺书》落款远程公司公章印文形成于2011年12月至2012年2月时间段，略晚于落款时间2011年8月7日，但亦不能证明涉案《承诺书》就系伪造。再次，远程公司原法定代表人陈矞在涉案《房屋租赁合同》上签字及利用其控制远程公司公章的便利向朱哲出具涉案《承诺书》，在远程公司没有证据证明朱哲知道或者应当知道陈矞系无权代表远程公司签署《房屋租赁合同》或出具《承诺书》的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十条关于“法人的法定带人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以为，该代表行为有效”的规定，涉案《房屋租赁合同》、《承诺书》仍应对远程公司具有法律约束力。综上所述，远程公司以涉案《房屋租赁合同》、《承诺书》系行为人冒用远程公司名义制作的虚假文书，对远程公司没有法律约束为由提起上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。在远程公司没有证据证明其于2013年12月30日前将涉案房屋返还给朱哲及支付了2011年7月至2013年12月的租金的情况下，原审判令远程公司支付2011年7月2013年12月的租金45万元及违约金，于理有据，本院予以维持。
综上所述，远程公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审案件受理费人民币10685元，由上诉人远程置业（深圳）有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 俞 红
审 判 员 吴 思 罕
代理审判员 邓 媛
二〇一六年十一月二十五日
书 记 员 刘尹琳（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。
一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。