天津市第二中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）津02民终5045号
上诉人（原审被告）：金桐辉，男，1992年8月13日出生，汉族，户籍住址天津市蓟县，现住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：潘峰，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：刘锦山，男，1969年11月18日出生，汉族，住天津市滨海新区。
委托诉讼代理人：徐占国，天津瀚洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秀伟，天津瀚洋律师事务所律师。
原审第三人：天津市锦华房地产经纪服务有限公司，住所地天津市滨海新区福建北路1438号。
法定代表人：赵勇，总经理。
委托诉讼代理人：王武清，男，该公司福建北路店面经理。
上诉人金桐辉因与被上诉人刘锦山、原审第三人天津市锦华房地产经纪服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初20045号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人金桐辉的上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、三项；2、发回重审或改判被上诉人赔偿上诉人房屋差价损失150000元；3、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、由于被上诉人原因导致上诉人不能办理贷款，被上诉人应承担违约责任。由于房屋产权不明确，被上诉人未能按银行要求提供相关文件，导致贷款未获批准。被上诉人有民事调解书证明房屋产权情况，但办理贷款时未提交，表明被上诉人不配合导致贷款不能继续办理。2、即使银行贷款未获批准，上诉人也有权补足全款，但被上诉人直接发函要求解除合同，属于拒绝履行合同，应承担相应的违约责任和损失。故要求二审法院予以改判。
被上诉人刘锦山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
原审第三人天津市锦华房地产经纪服务有限公司述称，同意一审判决第一项，被上诉人违约，应赔偿上诉人差价损失。
金桐辉向一审法院起诉请求：1、解除原、被告及第三人于2016年9月7日签订的《房屋买卖（置换）合同》；2、判令被告退还原告给付的定金20000元；3、判令被告赔偿原告房屋差价损失200000元；4、本案诉讼费由被告承担。
一审法院认定事实：2016年9月7日，原告作为购房人（乙方）与作为售房人（甲方）的被告及作为中介方（丙方）的第三人签订《房屋买卖（置换）合同》，三方约定：甲方自愿将坐落于塘沽区前进里的房屋出售给乙方，成交价格为520000元。乙方于2016年9月7日交付定金20000元。具体办件时间以房管局发放协议为准。合同签订后，原告于当日向被告支付20000元定金。2016年10月18日，原、被告签订《天津市房产买卖协议》，合同约定原告向被告购买涉案房屋，双方同意以银行贷款方式支付房价款，由天津市滨海新区房屋管理中心对房价款实施监管：房价款为500000元。原告首付款150000元，申请银行贷款350000元。原告应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计150000元，一次性存入天津市滨海新区房屋管理中心在天津市工商银行设立的专用账户。当银行贷款未被批准时，原告应一次性补足全部房价款，房价款总额不变。合同签订后，原告向银行申请贷款，但该笔贷款未被批准。2016年11月9日，原、被告到房管部门撤销了双方签订的《天津市房产买卖协议》。2016年12月5日，被告通过律师向原告发出《律师函》，载明：“您与刘锦山先生就其名下塘沽区前进里的房屋签订《房屋买卖合同》，并且已经在房管部门签订了《天津市房产买卖协议》，由于你方不能够在银行部门顺利办理贷款，又无能力全款支付房款。所以你方与我方协商一致已到房管部门将签订的《天津市房产买卖协议》撤销。目前，由于你方的原因造成双方已签订的《房屋买卖合同》无法履行。所以卖方刘锦山委托我所发函告知解除您和刘锦山所签订的《房屋买卖合同》。”
2017年3月28日，一审法院向原告贷款的银行调查贷款未获审批原因，负责该笔贷款的银行工作人员答复：该套房屋在房主刘锦山离婚案件中未进行分割，从产权上来讲，房主刘锦山的前妻可能享有权利，但刘锦山表示不能提供其前妻放弃权利的声明也找不到其前妻，故该笔贷款未获批准。
另查，1997年11月3日，天津市塘沽区人民法院作出（1997）塘民初字第2486号民事调解书，确认：董淑君与刘锦山离婚；共同财产中除存款1000元归董淑君所有外，其余财产全部归刘锦山所有；刘锦山于1997年11月3日前一次性给付董淑君财产折价款7000元。在该案开庭笔录中，董淑君与刘锦山共同确认本案涉及的房屋为婚后购买，离婚后该共同财产归刘锦山所有，刘锦山给付董淑君7000元财产折价款。在该案中刘锦山已付清全部财产折价款。
一审法院认为，原、被告双方到房管部门撤销《天津市房产买卖协议》的行为视为双方同意解除房屋买卖合同关系，双方之前为建立房屋买卖合同关系签订的《房屋买卖（置换）合同》亦随之解除，庭审中被告对原告要求解除该合同的主张亦无异议，故一审法院对该合同的解除予以确认。原告认为系因被告违约出售权属不明的房屋致其贷款无法获得审批导致双方解除合同，但根据天津市塘沽区人民法院作出（1997）塘民初字第2486号民事调解书及该案开庭笔录，在被告离婚案件中已经明确本案涉及的房屋归被告所有，且该房屋登记在被告名下，共有人0人，该房屋所有权并未反映存在权属不明的状况，银行不批准该笔贷款系银行的认识及风险评估原因，被告并不存在违约行为，故对原告要求被告赔偿其房屋差价损失的主张，一审法院不予支持。根据相关法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。原、被告因银行不批准贷款而协商一致解除房屋买卖合同，而贷款未获审批的原因并非原、被告任一方存在过错，故对原告要求被告返还购房定金的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决：“一、确认原告金桐辉与被告刘锦山及第三人天津市锦华房地产经纪服务有限公司于2016年9月7日签订的《房屋买卖（置换）合同》予以解除；二、被告刘锦山于本判决生效之日起十日内一次性返还原告金桐辉购房定金20000元；三、驳回原告其他诉讼请求。本案案件受理费4660元，由原告负担4360（原告已预交），由被告负担300元，于本判决生效之日起十日内直接支付原告或交至一审法院”。
二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，就涉案房屋的买卖，上诉人与被上诉人先后签订了《房屋买卖（置换）合同》及《天津市房产买卖协议》，在履行合同过程中，发生争议成讼。
本案如何考量双方的行为，确定被上诉人是否违约，是解决本案的关键。根据查明的案件事实，在贷款过程中，因被上诉人未提供符合银行要求的产权明确证明文件，而导致上诉人贷款未获批准，其后，双方撤销《天津市房产买卖协议》，但未解除《房屋买卖（置换）合同》。此后，在房屋贷款未能办理的情况下，被上诉人亦认可上诉人曾提出一次性付款的请求，但被上诉人予以拒绝，且单方发函要求解除合同。对此，本院分析认为，首先，双方虽撤销了《天津市房产买卖协议》，但并未解除《房屋买卖（置换）合同》，该合同对双方仍具有约束力。其次，上诉人主张一次性付款，虽与《房屋买卖（置换）合同》约定的贷款方式支付购房款不同，但并未因此损害被上诉人的利益，且更有益于被上诉人。在此情况下，被上诉人单方解除房屋买卖合同，构成违约，应承担相应的违约责任，赔偿上诉人的合理损失。
现上诉人与被上诉人均同意解除《房屋买卖（置换）合同》，一审法院判令解除，并无不妥，解除日期应为本判决生效之日。
关于上诉人主张的房屋差价损失一节，被上诉人违约后涉案房屋房价上涨，房屋差价应属于上诉人的可得利益损失，被上诉人应予以赔偿。本院根据涉案房屋所在区域、本市房地产市场情况以及合同的履约进度、双方对房屋涨跌情形的预见能力及过错程度，结合上诉人违约时点的市场状况，酌定被上诉人赔偿上诉人房屋差价损失120000元。鉴于被上诉人的违约行为，上诉人要求其返还购房定金的主张，于法有据，应予支持，一审对此判决符合法律规定，予以维持。
综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院对其理由充分的部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：
一、维持天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初20045号民事判决第一项、第二项；
二、撤销天津市滨海新区人民法院(2017)津0116民初20045号民事判决第三项；
三、本判决生效之日起十日内，被上诉人刘锦山一次性赔偿上诉人金桐辉房屋差价损失人民币120000元；
四、驳回上诉人金桐辉一审的其他诉讼请求；
五、驳回上诉人金桐辉其他上诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费4660元，由上诉人金桐辉负担932元，被上诉人刘锦山负担3728元；二审案件受理费3300元，由上诉人金桐辉负担660元，由被上诉人刘锦山负担2640元。
本判决为终审判决。
审 判 长 包 颖
审 判 员 王 珊
代理审判员 张静怡
二〇一七年九月三十日
书 记 员 李珊珊