辽宁省丹东市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）辽06民终1362号
上诉人（原审原告）：于军，男，1963年11月10日出生，汉族，丹东市房产经营公司员工，住丹东市元宝区兴隆街157-2号。
被上诉人（原审被告）：丹东绿地置业有限公司，住所地丹东市元宝区蛤蟆塘大街1407-2号。
法定代表人：刘伯尧，该公司董事长。
委托诉讼代理人：远飞，辽宁百联律师事务所律师。
上诉人于军因与被上诉人丹东绿地置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服丹东市元宝区人民法院（2017）辽0602民初540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人于军、被上诉人丹东绿地置业有限公司的委托诉讼代理人远飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
于军上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、被上诉人提供的补充协议只能证明上诉人首付款比例发生变更，不能证明上诉人违约在先。二、被上诉人提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》是自行填写的，不具有法律上的效力。《房屋建筑竣工验收报告》是企业内部报告，出具报告的几家单位不具有法定资质。综上，被上诉人销售的商品房没有经过综合验收，没有达到办理交接入户的必要条件，违反了合同约定，应该向被上诉人支付延期交房违约金。
丹东绿地置业有限公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持原判。
于军向一审法院起诉请求：被告赔偿延期交房违约金68620元。
一审法院认定事实：2014年12月12日，原告与被告双方在自愿协商一致的基础上签订了一份商品房买卖合同。该合同主要内容载明“合同双方当事人，出卖人丹东绿地置业有限公司。买受人于军，第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为金山大街1567-23号02单元503号房，该商品房建筑面积共139.100平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人预订按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4505.380元，总金额626698.000元整。陆拾贰万陆仟陆佰玖拾捌元整。第六条付款方式及期限买受人按分期付款方式按期付款，买受人于2014年12月12日首付购房款196696元整，其余购房款430000元整办理银行按揭贷款。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1该商品房经验收合格。2该商品房经综合验收合格。3该商品房经分期综合验收合格。4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5经由开发商组织勘查、设计、施工、监理单位等共同参加，验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：本合同第八条约定的最后交房期限到期之日即视为买受人已对该商品房进行验收，接管和使用，出卖人已完成交付。”除此之外，该合同就基础设施、产权登记、保修责任、争议解决方式等项内容也在该合同中作出了约定。被告在该合同的出卖人处加盖合同专用章及法定代表人刘伯尧印鉴，原告于军在该合同买受人处签名。同日，原、被告双方在签订商品房买卖合同时，另外又签署了一份补充协议，该协议主要内容载明：“出卖人（以下简称甲方）丹东绿地置业有限公司，买受人（以下简称乙方）于军。一、本协议是《商品房买卖（预售）合同》（以下简称合同）的补充协议、买卖双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对合同的修改和补充。二、甲方在签约合同之前已向乙方释明《商品房买卖合同示范文本》、《商品房销售管理办法》，乙方已看到并理解上述文字，且无异议。三、对合同第五条补充协议：因涉及变更造成面积差异，乙方不解除合同的，应当视为乙方同意接受在原房屋单价基础上引起的房屋总价款的变化。五、对合同第九条的补充约定：合同第九条累计已付款是指乙方交纳的首付房款及按揭月供款中的本金部分。六、对合同第十条的补充约定：合同所指的规划、设计变更不包括甲方根据合同订立后国家或辽宁省丹东市新颁布的法律、法规、规章或有关政府部门的要求必须进行的规划、设计变更。七、对合同第十一条补充约定：1、在商品房达到交付使用条件后，除乙方未按合同约定支付房价款外，甲方应以合同记载的联络方式通知乙方办理房屋交付手续；乙方未接到通知的，乙方应在合同约定的交付期限的最后一天主动到甲方销售中心现场办理房屋交接手续。乙方委托其他到场办理房屋交接手续的，须向甲方出示经过公证的授权委托书并将公证书留存于甲方。乙方如果购买的是现房，则应在合同约定的交付期限内自行向甲方领取房屋交付通知（以上甲方根据的联络方式如有错误由乙方负责）。2、乙方办理完毕房屋交接手续，商品房即交付于乙方；乙方未在本条第一款约定的期限内办理完毕房屋交接手续的，视为甲方已经按期交付。3、房屋一经现场交付，则视为乙方验收合格。如商品房在保质期内出现瑕疵或为质保范围内的问题，乙方应具体详细地以书面形式向甲方提出。否则，视为乙方无异议。4、本条所称房屋交接单是指《房屋验收表》，本条所称拒绝交接是指拒绝收付使用。5、房屋交付使用后，如买受人已装修房屋，因任何一方原因买卖合同解除或无效而退房的，买受人均应当承担房屋使用费、折旧费。6、对乙方提出超出质保范围内的质量问题，乙方应具体、详细的书面形式向甲方提出，若有争议，由乙方委托丹东市相关质检部门进行检测，该机构出具的工程质量评定意见作为处理争议的依据。注：房屋交接验收按合同约定交接验收标准进行。十六、本协议所载明的乙方电话、传真、通讯地址等，乙方必须保证其提供情况和资料的真实性，若甲方按上述电话、传真、通讯地址等不能与乙方联络，其责任概由乙方承担。乙方联络方式如有变更，应在变更后五天内书面通知甲方，否则，由此而引起的一切后果均由乙方负责；由于乙方联络方式变更而导致甲方未能将有关通知送达乙方的，甲方通知发出之日视为已通知乙方。十七、本协议生效后，任何一方均无权要求解除或终止本协议，除双方另行约定并签订协议外，任何单方解除或终止或拒不履行本协议的有关规定均应承担违约责任，并按合同房款总额的20%承担违约责任。十八、双方约定：无论因何种原因导致合同解除的，合同解除后，双方当事人应当从解除之日起三日内一起到丹东市房产管理部门办理解除备案登记等相关手续，否则，守约方有权拒绝履行退房或退款义务，并要求违约方每日按合同约定总房款的万分之一支付违约金。十九、本协议及附件均为合同不可分割的部分，本补充协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。”二十、甲乙双方签字盖章之后本协议立即生效。”被告在该协议结尾甲方处加盖该公司合同专用章及法定代表人刘伯尧印鉴，原告于军在该协议乙方处签名。
原、被告双方签订商品房买卖合同后，原告即按合同约定给付被告购房款626698.00元以及按相关规定应缴纳的相关税、费。被告则给原告出具了购房发票。2015年1月21日，原、被告双方另外签订一份补充协议2，该协议内容载明：“出卖人：丹东绿地置业有限公司买受人：于军于军购买出卖人开发建设的绿地国际花都小区，行政坐落：金山大街1567-23号2单元503室，双方于2014年12月12日签订编号为：20141212051号的商品房买卖合同，现经双方协商一致，就双方签订的上述合同达成以下修改意见：合同第六条第3条其他方式修改为买受人于2015年1月21日首付购房款316698元整，其余购房款310000元整办理银行按揭贷款。”被告在该合同的出卖人处加盖合同专用章及法定代表人刘伯尧印鉴，原告于军在该合同买受人处签名。
另查，2014年6月15日，被告所开发的涉案房屋由其会同施工单位沈阳辰宇建设集团有限公司，监理单位丹东市建设工程监理公司，设计单位沈阳市民用建筑设计研究院，勘查单位丹东金地岩土工程有限公司等单位共同参加验收，且验收合格，并出具一份由各参加单位加盖公章的房屋建筑工程竣工验收报告。该验收报告主要载明：“在建设单位会议室，建设单位组织了设计单位、监理单位、施工单位对该工程土建、水电、装饰、使用功能等均进行了检查。检查结果工程质量、功能均符合设计及验收规范要求，质量合格，同意验收。”。现原告以其合同到期后找到被告催办交接房屋未果，因此诉至本院。
一审法院认为，根据法律规定，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》，以及两份《补充协议》是双方在自愿协商一致的基础上所签订的，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。纵观本案，在原告与被告所签订的《补充协议》中，其第七条对《商品房买卖合同》的第十一条作出了补充约定，该协议约定乙方（即原告）应在合同约定的交付期限的最后一天主动到甲方（即被告）销售中心现场办理房屋交接手续，因此依照双方的协议约定，原告应在2014年12月31日主动到被告的销售中心办理房屋交接手续。由于原、被告双方已在其补充协议中约定有“乙方（即原告）未在约定的期限内办理完毕房屋交接手续的，视为甲方（即被告）已经按期交接”，由此可见，依据原、被告双方的协议约定，没有办理交接的责任在于原告。此外，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中的第八条为选择性条款，并非需要满足全部五项内容，仅需要满足双方所约定的第5条即可，即“经由开发商组织勘查、设计、施工、监理单位等共同参加，验收合格”。该条款有黑体加粗并有下划线做出明示，且涉案房屋所在的绿地国际花都23#楼已经于2014年6月15日参加验收，并且验收合格。被告也提供了住宅使用说明书和住宅质量保证书，故原告提出的被告没有提供房屋验收的相关证明文件的说法，没有事实依据和证据佐证。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”由于原告的起诉未能提供确凿有效的证据佐证其诉讼主张成立，因此，对其诉讼请求，本院无法予以支持。
一审法院判决：驳回原告于军的诉讼请求。案件受理费1516元，减半收取758元，由原告于军承担。
双方当事人在二审期间均未提供新证据。
本院对双方当事人在一审中提供证据的认证意见与一审法院认证意见一致。
本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为，本案的争议焦点为，涉案房屋是否已经按照合同约定达到交付条件，上诉人所主张的延期交房违约金有无事实和法律依据。
上诉人以被上诉人销售的房屋未经综合验收合格，不符合入户标准为由，向被上诉人主张延期交付房屋的违约金。为反驳上诉人的主张，被上诉人一审时提供了一份房屋建筑工程竣工验收报告。该报告中验收程序和内容一栏载明：“建设单位组织设计单位、监理单位、施工单位对涉案工程土建、水电、装饰、使用功能等均进行了检查。检查结果为工程质量、功能均符合设计及验收规范要求，质量合格，同意验收。”并加盖了包括上述四家单位及勘察单位的公章予以确认。结合被上诉人提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及商品房交接单，能够证实被上诉人已如约履行了组织各单位进行工程验收的义务，备齐了交接房屋的相关手续。至于办理交接手续的方式及逾期办理的后果，双方在商品房买卖合同第十一条、补充协议第七条（对合同第十一条的补充约定）中作出了明确的约定。其中，按照合同约定，在商品房达到交付使用条件后，应由被上诉人负责通知。而补充协议对上述内容作出了更为详细的补充。即上诉人在未接到通知的情况下，应在合同约定的交付期限的最后一日主动到上诉人处办理房屋交接手续。逾期办理，视为上诉人已经按期交付。一审法院据此认定未办理房屋交接手续的责任应由上诉人承担，并无不当。本院对于上诉人主张因涉案房屋手续不完备，被上诉人应该承担违约责任的上诉请求，缺乏事实依据，故不予支持。
综上所述，于军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1516元，由于军负担。
本判决为终审判决。
审判长 姜淑晶
审判员 张 策
审判员 康 璐
二〇一七年十一月一日
书记员 姜瑶裕