湖州市吴兴区人民法院
民 事 判 决 书
（2013）湖吴民初字第1029号
原告：湖州市历史文化街区保护改造有限公司。
法定代表人：范坤宝。
委托代理人：沈丹。
被告：张华。
委托代理人：朱广阳。
委托代理人：王洪波。
原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司（以下简称历史文化公司）与被告张华房屋租赁合同纠纷一案，原告于2013年8月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员郑嫣独任审理，于2013年10月15日第一次公开开庭进行了审理。后因本院人事调动，本案改由审判员施同生适用简易程序进行审理。同年11月22日，本案依法组成合议庭，于同年12月24日第二次公开开庭进行审理，原告历史文化公司的委托代理人沈丹，被告张华的委托代理人朱广阳、王洪波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告历史文化公司起诉称：2012年6月1日，原、被告就湖州市衣裳街街区39幢竹安巷4-6号房屋的租赁事宜达成协议，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定：原告将位于湖州市衣裳街街区39幢竹安巷4-6号的房屋出租给被告，合同租期为2012年6月1日至2017年5月31日，第一年租金为人民币14万元，第二年租金为15.12万元，第三年租金为16.33万元等，租金支付约定为每六个月支付一次租金，先付后用，乙方（被告）应在每个付租期的前十天支付租金，首期租金须在签订合同的同时支付，同时合同还约定，乙方逾期支付房租不满三个月的，按当年正常租金标准的三倍向甲方（原告）支付逾期租金，乙方逾期支付房租满三个月的，甲方有权单方解除本合同，由此造成的损失，全部由乙方承担。但在协议履行过程中，自2012年12月起被告未再支付过租金，至2013年6月30日已实际欠租金达82600元，在此期间，原告已多次催促被告按约支付租金，但被告始终置之不理，给原告造成了较大的经济损失，依照合同约定，原告单方解除《房屋租赁合同》符合合同约定及法律规定。故请求判令：1、立即解除原、被告双方的《房屋租赁合同》；2、被告立即搬迁腾空位于湖州市衣裳街街区39幢竹安巷4-6号的租赁房屋，将房屋归还原告；3、被告按合同约定的租金标准的130%支付从2012年12月1日起至合同解除之日的逾期租金计算到2013年10月15日，合计为164710元，拖欠租金的本金为126700元，并按当年合同正常租金标准承担从合同解除此日起至被告实际归还房屋之日止的租金损失计房屋实际占用费；4、本案全部诉讼费用由被告承担。
被告张华答辩称：根据原告的起诉状，原告方没有转租房屋给被告方的权利，因本案的房屋属于湖州市衣裳街街区39幢竹安巷4-6号，产权登记在四人名下，是按份共有的，在原告提交的商品房买卖合同中，关于售后反租给原告的合同上只有两个人签字，即姚鸿远、姚晟两人签字。在整个出租房屋给被告方，原告始终没有出示其他两个人同意转租的委托书或者文件，故原告出租给被告房屋存在瑕疵。被告方认为原告也存在违约行为，因为原告的房屋没有取得其他按份共有人的委托或者同意，被告考虑原告方存在无法继续履行房屋租赁合同的可能性，故暂时终止了支付原告的租金，原告出示委托书或者说明后，被告可以支付拖欠的租金。原告方没有履行租赁合同的附随义务。原、被告双方签订的合同是商铺的租赁合同，整个街区是由原告组织规划建设，本案的租赁合同是原告为被告商铺经营提供必要条件，商铺的开业率要达到一定规模，要市场人气，但是原告没有严格的去履行，导致商铺的开业率不足30%，转手率达到50%以上，而被告为履行合同开业承担了比较大的损失。原告对湖州市历史文化街区管理混乱，不规范操作，恶性竞争出现，商铺的租金设定不合理，租期约定不统一，由于原告的上述违约行为，造成被告经营损失巨大。被告基于合同法的规定，在原告未履行合同义务前，暂时终止支付租金。被告认为原告解除合同没有事实和法律依据，被告没有支付租金是有原因的，责任在于原告。被告为履行合同，给房屋进行了装修，花费巨大，与拖欠原告租金10多万元相差甚远，解除合同对被告来说不公平，而且本案中解除合同的条件不成立。即便原告主张被告的违约行为成立，原告按130%的支付违约金过高，按照原告变更的诉讼请求来讲，原告主张的违约金过高，租金的损失是存款利息的损失，而不是把租金作为计算的标准，租金的损失，按照银行利率3%计算，损失大概在1800元左右，所以原告方在诉讼请求第三项中要求支付逾期违约金过高，不符合司法解释的规定。不同意解除租赁合同，不同意腾空房屋，原告主张的违约金过高，租金被告愿意支付，被告不存在违约行为。即便说原告所说的违约行为成立，那么原告主张的违约金的计算标准也是过高。
经审理查明：2012年6月1日，原告历史文化公司将其有权出租的座落于湖州市衣赏街街区38、39幢竹安巷4、6号房屋，建筑面积280.63平方米，出租给被告张华用作商铺。双方签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日止。第一年租金为140000元，第二年起每年租金比前一年租金涨8%。双方约定每六个月支付一次租金，先付后用。被告应在每个付租期的前十天支付租金，首期租金须在签订合同时同时支付。被告逾期支付房租不满三个月，按当年正常租金标准的三倍支付逾期租金，逾期支付房租满三个月的，原告有权单方解除合同，由此造成的损失，全部由被告承担。合同签订后，被告按合同规定支付了第一期租金。2012年12月起，被告拒不支付租金，其理由为承租的房屋为原告转租的，原告没有出示房屋全部所有权人同意转租的委托书，没有履行租赁合同随附义务，为被告商铺经营提供必要条件，街区没有统一管理，租期约定不一管理混乱给原告经营造成损失，双方纠纷成讼。
另查明，座落于湖州市衣赏街街区38、39幢竹安巷4、6号房屋的所有权人为姚鸿远、汪佩娟、姚晟、陈芳。其中姚鸿远与汪佩娟系夫妻关系，姚晟与陈芳系夫妻关系，姚鸿远与姚晟系父子关系。四人将该房屋出租给原告，可由原告转租自用或其他使用。
上述事实由原告方提供的房屋租赁合同、预付租金存根、通知、湖州市衣裳街历史文化街区管理委员会出具通知、邮寄张华邮件快递详情单、房屋所有权证、情况说明、汪佩娟身份情况、婚姻证、陈芳身份证及婚姻证、被告方提供的财产清单及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。
本院认为：原、被告之间的签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表述，且未违反法律法规禁止性规定，应认定为合法有效，双方当事人均应按照合同的约定，履行自己的义务，主张自己的权利。现被告以原告未取得房屋全部所有权人的同意将房屋转租给被告，故其与原告的房屋租赁合同存在瑕疵为由，终止了租金的支付。依据本院查明的事实，该出租的房屋所有权人为同一家人，且在诉讼过程中，原告提供了其他所有人知晓并同意出租的书面证据，被告亦未能提供其他所有权人不同意出租而对其造成影响或妨害经营的证据，故对被告的该项疑虑实际不存在。对于被告因原告对街区的管理不善而造成其经营损失的辩称，因无相关证据证实，与本院所查事实不相符。现原告要求解除房屋租赁合同符合当初原、被告双方签订合同时的约定，其要求被告偿付正常标准130%的逾期租金，是当事人自行处理自己的诉讼权利，也符合合同的约定，原告的诉讼请求，本院予以支持。被告张华的辩称无事实和法律依据，其所提出的理由不符合双方当初签订房屋租赁合同的约定，其辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四第一款条之规定，判决如下：
一、立即解除原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司与被告张华于2012年6月1日签订的《房屋租赁合同》；
二、被告张华限于本判决生效之日起30天内腾空位于湖州市衣赏街街区39幢竹安巷4、6号的租赁房屋，将该房屋恢复原状后返还给原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司；
三、被告张华支付原告湖州市历史文化街区保护改造有限公司自2012年12月1日起至2014年1月31日止的房屋租金176400元（按基本租金130%标准计算），限于本判决生效之日起十日内清偿。2014年2月1日起至被告腾退归还房屋之日的经济损失按基本租金的标准计算，计算至腾退之日止。
若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费3828元，由被告张华负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。
审 判 长 施同生
代理审判员 李元光
人民陪审员 孙利瓦
二〇一四年三月二十七日
书 记 员 赵 婕