山东省烟台市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2013）烟民一终字第984号
上诉人（原审原告）：刘伟平，农民。
委托代理人：隋明训，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘国勋，农民。
委托代理人：刘建秋，女，1952年5月9日出生，汉族。
被上诉人（原审被告）：刘元勋，城镇居民。
委托代理人：杨顺良，蓬莱市法律援助中心律师。
上诉人刘伟平因与被上诉人刘国勋、刘元勋房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省蓬莱市人民法院（2011）蓬潮民初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院查明：刘国勋与刘伟平系父子关系，刘国勋于1979年前购买刘茂勋的位于本村的房屋一座，房屋系1890前建，面积为39.56平方米，1993年的房屋所有权证登记的所有权人为刘卫平（即刘伟平），证号为蓬私房第16-03120018号，1992年的集体土地使用权证登记的土地使用者为刘卫平（即刘伟平），证号为蓬集建（92）第062203120018号。1995年4月20日，刘国勋与刘元勋（其母亲孙淑珍代签）签订房屋买卖协议一份，内容为：本村村民刘国勋在村北有房子壹幢叁间，四至以房产证为准，卖于刘元勋名下为业，价款为伍佰元整，立字为证，落款时间为1995年4月20日。协议上的卖房人为刘国勋，买房人为刘元勋，刘国勋在其名字上按手指纹印，孙淑珍在刘元勋的名字上按手指纹印，证明人、执笔人为刘有太和刘有山，协议上加盖了蓬莱市潮水镇全口刘家村委会的公章。签订房屋买卖协议后，孙淑珍将购房款交付给刘国勋，刘国勋将房屋和一份1952年的房屋买卖契约交付给孙淑珍，1952年房屋买卖契约上写有1952年刘茂勋购买孙万生的房屋一处。签订房屋买卖协议时，1993年的房屋所有权证和1992年的土地使用权证尚未发放至村民个人手中，双方未交付房屋所有权证和土地使用权证，未对房屋进行更名过户。签订房屋买卖协议时，刘元勋尚在部队服兵役，接收房屋后，房屋一直由刘元勋的母亲孙淑珍等亲属管理、使用。至2006年，蓬莱市潮水镇全口刘家村委会发放房屋所有权证和土地使用权证时，将该房屋的房屋所有权证和土地使用权证发放给刘元勋。2008年8月左右，刘伟平从刘元勋处借房屋所有权证和土地使用权证，用于迁移户籍，因1993年的房屋所有权证登记的所有权人名字为“刘卫平”，刘伟平更换了房屋所有权证，将房屋的所有权人名字更改为“刘伟平”，更换后的房屋所有权证证号为蓬房权证潮字第××号，填发时间为2008年8月20日。后，刘伟平又将2008年的房屋所有权证和1992年的土地使用权证返还给刘元勋。至2011年因修建机场房屋被征收拆迁，刘元勋同蓬莱市潮水镇政府签订了拆迁补偿安置协议，并接收了补偿置换的位于蓬莱市潮水镇和谐家园小区8号楼1单元401室，面积为65平方米左右的楼房，因原房屋面积较小，刘元勋添付了30000元左右。置换后的楼房由刘元勋进行了装修，并管理、使用。审理中，刘伟平主张刘国勋无权处分房屋，刘元勋非蓬莱市潮水镇全口刘家村集体经济组织成员，所以1995年4月20日的房屋买卖契约无效，并要求刘元勋返还位于蓬莱市潮水镇和谐家园小区8号楼1单元401室的楼房。
原审法院依据双方的举证材料、庭审笔录等认定上述事实。
原审法院认为，1995年4月20日刘国勋和刘元勋（孙淑珍代签）签订的房屋买卖协议，是在平等自愿、协商一致的情况下签订的；虽1993年的房屋所有权证登记所有权人为刘伟平，1992年的土地使用权证登记使用权人为刘伟平，但2006年前蓬莱市潮水镇全口刘家村委会未将房屋所有权证和土地使用权证发放至村民个人手中；房屋系刘国勋从刘茂勋处购买，刘国勋在买卖房屋时也实际将房屋和1952年的房屋买卖契约交付给孙淑珍，故刘元勋作为买受人足以相信刘国勋有权处分房屋。在1995年4月房屋买卖后至2011年10月刘伟平起诉时，长达16年的时间里，刘元勋实际管理使用房屋，刘伟平未对房屋的买卖和管理使用提出异议，并且刘伟平在2008年从刘元勋处借出房屋所有权证和土地使用权证后，因修正名字，将房屋所有权证更换为2008年的房屋所有权证，使用后，又将更换后的2008年房屋所有权证和1992年的土地使用权证返还给了刘元勋，应认为刘伟平对刘国勋将房屋出卖给刘元勋的行为不仅知道，而且认可。至2011年房屋被征收拆迁，原房屋已灭失，刘元勋与征收单位签订了拆迁补偿安置协议，实际接收了补偿置换的楼房（即蓬莱市潮水镇和谐家园小区8号楼1单元401室的楼房），补偿置换后楼房的土地使用权性质，已不属于集体经济组织宅基地的范畴，刘元勋可享有补偿置换后楼房所有权。综上，刘伟平以刘国勋无权处分原有房屋，刘元勋非蓬莱市潮水镇全口刘家村集体经济组织成员为由，请求确认1995年4月20日的房屋买卖协议无效，并要求刘元勋返还位于蓬莱市潮水镇和谐家园小区8号楼1单元401室楼房的诉讼请求，于法无据，与诚实信用原则不符，不予支持。原审法院于2013年5月9日依照《中华人民共和国民法通则》第四条及国家相关民事法律法规之规定，判决：驳回刘伟平请求确认1995年4月20日刘国勋与刘元勋（孙淑珍代签）签订的房屋买卖协议无效，并要求刘元勋返还位于蓬莱市潮水镇和谐家园小区8号楼1单元401室楼房的诉讼请求。案件受理费50元，由刘伟平负担。
一审宣判后，上诉人刘伟平不服一审判决，上诉称：一、原审判决认定被上诉人之间签订的房屋买卖合同有效没有依据。涉案房屋是建筑在宅基地上的，城镇居民购买农村住房的买卖合同当属无效。二、被上诉人之间签订的买卖合同本质是无权处分，不存在表见代理。涉案房屋1993年以前就登记在上诉人名下，被上诉人刘元勋应当知道，其没有尽到严格审查的义务，存在过错，应当对买卖无效的行为承担责任。本案本质上是无效处分，在未书面征得权利人同意的情况下任何人也不能处分上诉人的房屋。三、原审法院未查明现在交换所得的坐落于蓬莱市潮水镇和谐家园小区8号楼1单元401室的房屋产权仍然登记在上诉人的名下，房产证尚未办理。政府到和谐家园统计时得知的房屋的户主还是上诉人，这个事发生在一审起诉以后判决之前。四、原审法院适用法律不当，本案合同不属于表见代理。刘国勋与刘元勋签订的合同对上诉人没有约束力。五、涉案房屋产权未变更，上诉人要求返还房屋在法律上有依据。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或发回重审。
被上诉人刘国勋答辩称：同意上诉人的上诉意见。
被上诉人刘元勋答辩称：一、原房屋座落的集体土地及置换后的楼房的土地已经变更为国有土地，上诉人以变更前的土地性质主张房屋买卖合同无效不成立，原审判决认定房屋买卖合同合法有效是正确的。二、依据《合同法》第52条及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，上诉人在知道房屋出卖后长时间未主张权利，应当认定其对出卖房屋的行为进行了追认，上诉人以无权处分为由上诉不成立。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审期间，上诉人刘伟平称和谐家园的房产证还未办理，政府在落实办理置换房屋的变更手续时，其提出异议了，因此主张和谐家园的房屋产权还登记在其本人名下，但不能提交书面证据。被上诉人刘国勋对上诉人刘伟平的上述主张没有异议。被上诉人刘元勋称和谐家园房产证未办理属实，但是其他情况只是上诉人刘伟平自己的想法，原审卷宗中有房屋拆迁补偿安置协议，该协议是刘元勋本人签的，将来办理房产证也会以安置协议为准，谁签的房屋拆迁补偿安置协议房产证就办给谁，当时刘元勋也是签了安置协议后从安置办领取的房屋钥匙。
本院查明的其他事实与原审查明事实一致。
本院认为，涉案房屋交付后一直由被上诉人刘元勋的亲属管理使用，上诉人刘伟平也曾向被上诉人刘元勋借用并归还房屋所有权证和土地使用权证，该事实可以证明上诉人刘伟平对其父亲刘国勋将房屋出卖给刘元勋是知道并且认可的，故其在上述房屋已经置换拆迁后又以房屋买卖属于无权处分要求确认房屋买卖协议无效，于法无据。被上诉人刘元勋作为被拆迁人已经与拆迁责任单位蓬莱市潮水镇人民政府签订了拆迁补偿安置协议，涉案房屋已经被征收，被上诉人刘元勋实际接收了补偿置换后的蓬莱市潮水镇和谐家园小区8号楼1单元401室楼房，补偿置换后的房屋土地使用权性质发生了变化，已经不属于集体经济组织宅基地的范畴，上诉人刘伟平以被上诉人刘元勋系城镇居民无权购买农村房屋为由，缺乏依据，本院不予支持。上诉人刘伟平主张置换后的和谐家园小区8号楼1单元401室楼房的产权仍登记在其本人名下，但未能提交证据证明，其主张也与拆迁补偿安置协议内容相悖，本院依法不予采信。综上，上诉人刘伟平的上诉理由不当，证据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费50元，由上诉人刘伟平负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 纪 芳
审 判 员 王瑞芳
代理审判员 栾海宁
二〇一四年一月二十四日
书 记 员 陈蒙蒙