沈阳市大东区人民法院
民 事 判 决 书
（2011）大东民三初字第554号
原告：中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行。
法定代表人：郝喜龙，职务：行长。
负责人：孙传国，男，1964年1月24日出生，汉族，系该行法律顾问。
委托代理人：果建交，男，1981年3月10日出生，汉族，系该行法律顾问。
被告：李明映，女，1963年5月24日出生，汉族。
委托代理人：安伟（系李明映丈夫），1962年12月13日出生，汉族。
被告：沈阳富通房屋开发有限责任公司。
法定代表人：耿虹彬，职务：总经理。
委托代理人：刘明燕，男，1948年10月18日出生，汉族，系该公司工作人员。
委托代理人：郑成辉，男，1959年4月22日出生，汉族，系该公司副总经理。
被告：沈阳东隆房产开发有限公司。
法定代表人：沈晓黎，职务：董事长。
委托代理人：金文权，系辽宁同格律师事务所律师。
原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行（以下简称工行大东支行）诉被告李明映、沈阳富通房屋开发有限责任公司（以下简称富通公司）、沈阳东隆房产开发有限公司（以下简称东隆公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2011年5月6日受理后，依法由审判员刘新担任审判长，与人民陪审员王元、任晓霞组成合议庭，于2011年9月29日、2013年6月8日公开开庭进行了审理。原告大东支行的委托代理人孙传国、果建交，被告李明映的委托代理人安伟，被告富通公司的委托代理人郑成辉、刘明燕，被告东隆公司的委托代理人金文权、张宁宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告工行大东支行诉称：2002年9月20日，被告李明映因购买位于沈阳市和平区抚顺路66-13号1-12-2房产，缺少资金，遂向我行提出按揭贷款申请。我行与被告李明映签订了个人购房借款合同，被告李明映向我行借款49万元。2002年10月23日双方在沈阳市房地产交易中心办理个人购房抵押备案登记。被告富通公司作为担保人进行了担保。被告东隆公司以承诺书的形式为借款人李明映的还款义务提供还款保证。截止到2011年3月31日，被告李明映已经还款260446.55元，尚欠款本金229553.45元，利息5130.1元。根据双方的借款合同第十三条的规定，被告李明映已累计多期逾期还款，已构成违约。要求被告李明映偿还借款229553.45元，利息5130.1元，并解除与被告李明映签订的借款合同。如被告李明映不偿还借款，则原告优先受偿抵押的房产。被告富通公司、被告东隆公司对该笔借款承担担保还款义务。
被告李明映辨称：2002年6月我向东隆公司以50万元的价款预购了现住房。几个月后东隆公司的销售人员让我到该公司签署了一些合同，告知办理房证使用。2004年东隆公司通知我办理了入住手续并入住至今。此后，我多次要求东隆公司办房证，东隆公司均以未整体验收为由让我等待。2005年我得知我的房子被东隆公司抵押了，我找到东隆公司，东隆公司给我出具了保证书，保证尽快解除抵押。我没有收到贷款，也不能还贷款。我没有去办抵押登记，原告没有优先受偿权。
被告富通公司辨称：我公司是诉争房的总开发商。我公司与东隆公司合作，实际投资和销售都是东隆公司。根据2008年东隆公司对原告的承诺书，东隆公司已将我公司的担保变更为东隆公司对李明映的担保。而且东隆公司后期分别支付了本息，当初的贷款合同，由于东隆公司重新和原告进行了新的约定，所以我公司应解除原来的担保义务。在李明映支付按揭房贷中我公司已经免除了担保义务，我公司不再承担连带责任。
被告东隆公司辩称，本案实际债务人原为我公司，并非李明映。经与原告协商并经原告同意，贷款由我公司使用偿还，为此，我公司多次向原告出具了承诺书。
经审理查明：2002年6月7日，被告富通公司与被告东隆公司签订了合作开发协议。协议约定：二被告共同开发建设富通花园三期住宅工程的15号、16号二栋高层住宅及裙房网点，东隆公司交给富通公司4600万元开发资金，富通公司将售楼权授给东隆公司。2002年6月10日原告与被告富通公司签订《按揭贷款业务合作协议》一份。合同约定，甲方为原告，乙方为被告富通公司。经甲、乙双方协商，就乙方开发并销售的“富通花园”项目按揭贷款达成如下协议：甲方根据乙方的申请，同意作为乙方销售房屋的按揭贷款银行；乙方同意甲方按照中国工商银行有关规定，在与借款人办妥有关贷款手续后，根据借款合同约定把贷款全部划到乙方在甲方开立的存款账户；在《房屋他项权证》未办妥之前，乙方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。2002年6月19日，被告李明映向被告东隆公司交付了购房款50万元，预购了沈阳市和平区抚顺路66-13号1-12-2的房屋一处。2002年9月20日，被告李明映与原告签订个人购房借款合同一份。合同约定，被告李明映在原告处借款49万元。月利率4.2‰，贷款期限15年，逾期还款每日计收万分之2.1罚息。合同还约定，本合同有效期内，发生下列事项的，贷款人有权在以下任何一项或多项事情发生时，宣布本合同提前到期，其中第四项约定，借款人连续三个付款期或在本合同期内累计六个月付款期未按时偿还贷款本息。合同抵押条款约定，借款人以其购买的上述房产抵押给贷款人。数月后，2002年10月11日被告东隆公司找到被告李明映补签了商品房买卖合同一份，合同约定房屋总价701950元，其它主要条款空白。借款合同签订后，该借款合同办理了公证。2002年11月12日被告李明映购买的商品房在沈阳市房产局办理了抵押备案手续，抵押人李明映，抵押权人原告。但贷款购房抵押备案登记审批书上抵押人处没有李明映的签名，只盖了李明映的印章。原告按照与被告富通公司和被告李明映签订借款合同的约定，于2002年11月13日给被告李明映购房发放贷款49万元，转到富通公司在原告处开立的帐户上。但该笔借款被东隆公司所使用，并由东隆公司负责还贷事宜。在合同履行过程中，原告共收到偿还贷款260446.55元。截至2011年3月31日，尚有贷款229553.45元，利息5130.1元没有偿还。2004年，被告李明映入住了已被原告办理了抵押备案手续的房屋并居住至今。2005年9月5日东隆公司为李明映出具保证书一份。保证书写明：东隆公司对房屋购买者李明映（该房屋全额房款已交）保证，2006年12月前将该房屋银行抵押贷款还清（解除抵押），并负责为购房者李明映办理完房屋产权证。
在审理中，原告提交了商品房买卖合同，于2002年9月20日与被告李明映签订的个人购房借款合同，个人贷款购房抵押备案登记审批书，以及借款凭证、储蓄存款凭证。原告提交的借款合同对贷款利率、期限做了约定，但对还款方式、贷款划入谁的账户没有约定。原告提交的中国工商银行借款凭证和个人贷款购房抵押备案登记审批书上只盖有李明映的名章，而无李明映的签名。原告提交的储蓄存款凭证上没有账号，原告亦不能提交李明映本人在其处开办用于还款的储蓄存折的证据。本院依职权调取了双方在沈阳市第一公证处公证书中存档的个人购房借款合同。该合同关于还款方式、贷款划入谁的账户处均为空白。
又查明，2008年10月27日被告东隆公司为原告出具承诺书一份。内容为：我公司与富通公司联合开发建设的金苑华城项目，富通公司出土地，东隆公司负责建设。该项目早于2003年竣工进驻，其中部分业主在贵行办理了银行按揭贷款业务。但是，在建设中我公司发现富通公司的土地因欠银行贷款，已被法院查封，其建设的房屋也被法院查封，而且有部分是办理的银行按揭贷款，导致进驻后该项目的房屋产权证至今不能办理。在此期间，很多业主办理了退房，其中包括办理按揭贷款的业主，业主退房以后，我公司便承担了向银行还贷的义务。对此，我公司承诺负责偿还借款人李明映等人25笔按揭贷款在贵行的贷款本息，同时贵行享有对所有抵押房产的优先受偿权，贵行为第一受偿人。我公司郑重承诺不将贵行的抵押房产挪作他用，否则承担一切法律责任。
上述事实，有各方当事人的陈述，对原告提供的商品房买卖合同、承诺书、个人住房贷款按揭协议书、担保书、公证书、处分抵押房屋委托授权书、按揭还款查询单，被告富通公司提供的合作开发协议书，被告东隆公司提供的房产置换协议书，李明映提供的专用收款收据、保证书等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。对原告提供的借款合同、个人贷款购房抵押备案登记审批书、专用收款收据、借款凭证不予确认。
本院认为：本案争议的焦点为：1、关于合同民事责任主体承担问题；2、原告是否有权对争议房屋行使优先受偿权。
关于合同民事责任主体承担问题。本院认为，公证书中的借款合同对还款方式、贷款划入谁的账户等主要内容并未作出明确约定，原告出具的借款凭证上只加盖了李明映的印章，而无李明映本人签名。李明映否认该印章为本人所有，原告不能证明该印章为李明映本人所有和加盖，且原告不能证明还款账户开户为李明映本人所为。因此，本院不能认定，原告与李明映之间所签订的个人购房借款合同是双方真实意思表示。根据原告提供的证据亦不能证明李明映已经收到贷款并使用贷款、偿还贷款这一事实。故本院对被告李明映的抗辩予以支持。被告李明映不应承担偿还借款的义务。因被告东隆公司以虚假的预付购房首付款收款收据，套取了原告贷款，系贷款实际使用人。在贷款合同实际履行过程中，被告东隆公司向原告出具了承诺偿还本息的《承诺书》，原告也接受了该承诺，故被告东隆公司应承担偿还原告借款本息的民事责任。被告富通公司在按揭贷款过程中，同意为按揭贷款提供连带责任保证，依法应向原告承担连带清偿责任。
关于工行大东支行能否对本案争议房屋行使优先受偿权问题。沈阳市房产局虽然对本案争议房屋做出《关于个人贷款购房抵押备案登记的批复》，批准了个人贷款购房抵押备案登记。但是李明映在本案争议房屋没有办理抵押备案登记前就已交付了购房款，况该房屋由李明映实际占有、使用、管理、控制。虽2002年10月11日李明映与东隆公司签订的商品房买卖合同中约定房屋总价为701950元，而2002年6月19日李明映向东隆公司交付所购房款为50万元，但2005年9月5日东隆公司为李明映出具的保证书写明李明映的房屋全额房款已交，故本院认为李明映已交付了全额房款。另外，原告提交的个人贷款购房抵押备案登记审批书上只盖有李明映的印章而无李明映的签名。李明映否认本人去办理过抵押备案登记，李明映不可能在已经交付全部房款后，再将其住房抵押给银行办理贷款。因此，对原告要求抵押房产优先受偿的请求不予支持。对原告要求解除个人购房借款合同的诉讼请求，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行与被告李明映于2002年9月20日签订的《个人购房借款合同》；
二、被告沈阳东隆房产开发有限公司返还给原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行借款本金229553.45元；
三、被告沈阳东隆房产开发有限公司支付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行利息5130.1元（截至到2011年3月31日止）；
四、被告沈阳东隆房产开发有限公司偿付原告中国工商银行股份有限公司沈阳大东支行同期逾期付款的利息（自2011年4月1日起，以本金229553.45元，按中国人民银行有关逾期付款规定计算至本判决确定给付之日止）；
五、被告沈阳富通房屋开发有限责任公司对以上二、三、四项承担连带清偿责任；
六、驳回原、被告其它诉讼请求。
以上二、三、四项，于本判决书生效后30日内付清，如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费4820元，保全费1694元，均由被告沈阳东隆房产开发有限公司和被告沈阳富通房屋开发有限责任公司承担。
如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费4820元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 刘 新
人民陪审员 王 元
人民陪审员 任晓霞
二〇一三年六月九日
书 记 员 汪晶晶