黑龙江省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）黑民终386号
上诉人（原审被告）：大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆高新技术产业开发区。
法定代表人：陈志华，该公司董事长。
委托诉讼代理人：闫和军，大庆海天庆城律师事务律师。
被上诉人（原审原告）：徐红，女，1969年8月11日出生，汉族。
委托诉讼代理人：任晓利，黑龙江美亚律师事务所律师。
上诉人大庆恒新房地产开发有限责任公司（以下简称恒新公司）因与被上诉人徐红合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2015）庆民一民初字第36号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人恒新公司委托诉讼代理人闫和军，被上诉人徐红的委托诉讼代理人任晓利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
恒新公司上诉请求：撤销一审判决，驳回徐红的诉讼请求，诉讼费用由徐红承担。事实与理由：1.本案《房屋调换协议书》不能视为房屋买卖合同的成立。恒新公司与徐红虽然在2009年11月14日签订了房屋买卖合同，但该合同因买卖的标的物性质为会馆，且徐红对此明知，所以该合同无效，不存在调换的基础。《房屋调换协议书》的性质就不再是调换，至多是有重新购买大庆市让胡路区奥林国际公寓四期B25号南侧商服的意愿。从该协议书的条款来看，其不具备房屋买卖合同的成立要件，仅具有认购的性质，直到目前双方也未签订商品房买卖合同，因此双方并未建立商品房买卖关系，更不存在交付问题。2.案涉房屋因未取得商品房预售许可证及验收手续，不具备出售的法定要件，更不具备交付使用的条件。即使本案《房屋调换协议书》可以认定为房屋买卖合同，该合同亦因案涉房屋不具有预售许可证而导致合同无效，因该合同无效，徐红不能主张依据合同交付房屋。另外，该房屋没有验收手续，也不具备交付使用条件，一审法院判决交付房屋没有法律依据。
徐红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。理由为：1.恒新公司与徐红之间签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，经过房屋调换协议书修正变更后是合法有效的。2009年11月14日，恒新公司与徐红签订了商品房买卖合同，2010年7月28日徐红在恒新公司多次请求的情况下放弃了原购买的奥林国际公寓二期A30号商服楼，变更奥林国际公寓B25号楼南侧商服，双方签订了房屋调换协议书，该协议书尽管没有加盖恒新公司的公章，但恒新公司董事长陈志华在调换协议书上签字，应视为法定代表人的职务行为，尤其是该职务行为被2011年10月14日恒新公司第二届董事会第三次会议所确认。2.案涉房屋已经具备申领商品房预售许可证的条件，但恒新公司因利益的驱使而怠于申领商品房预售许可证，因此徐红认为该房已属现房，不再需要申领商品房预售许可证，尤其是恒新公司怠于申领商品房预售许可证的行为是有意回避该许可证，而致使该房屋的买卖没有达到法定的条件。
徐红向一审法院起诉请求：1.恒新公司向徐红交付位于大庆市让胡路区奥林国际公寓四期B25号南侧价值11551430元的商服房屋；2.恒新公司应向徐红支付逾期交房违约金1888781.40元（计算截止到2015年5月13日，自5月14日期至法律文书生效之日止，仍按银行贷款利率计算支付违约金）；3.本案诉讼费由恒新公司负担。
一审法院认定事实：2009年11月14日，徐红与恒新公司签订了《商品房买卖合同》，对奥林国际公寓第A30幢房屋的位置、销售依据、房屋用途、面积、价款以及交付期限、违约责任等都做了详细的约定。2009年2月至11月期间，徐红分八次向恒新公司支付全部房款的10.05%，即5781430元。2010年7月28日，徐红与恒新公司法定代表人陈志华签订房屋调换协议书，约定将徐红购买的上述房屋以同等价格调换为奥林国际公寓B25号楼南侧商服，并对调换后房屋的面积、位置及利息补偿等做了具体约定。2011年10月14日，恒新公司召开第二界董事会第三次会议，会上进一步确定了该协议书的事项。
另查明，大庆奥林国际公寓B区工程商服一、商服二已经于2013年6月30日竣工，并经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收为合格，并有部分商服已投入使用。
一审法院认为，本案系合同纠纷。2010年7月28日，徐红与恒新公司法人陈志华签署了房屋调换协议书，将徐红购买的奥林国际公寓第A30幢调换为B25号楼南侧商服。徐红作为自然人，有理由相信恒新公司法人在协议书上签字的行为是代表恒新公司履行职务，且协议书确定的事宜在2011年10月14日恒新公司第二界董事会第三次会议上通过，故该房屋调换协议书合法有效。至此，徐红与恒新公司之间应按照协议书履行义务，即恒新公司应将具备交付条件的奥林国际公寓B25号楼南侧商服交付给徐红，并支付相应的补偿金，由徐红补足房屋差价。
本案争议的焦点为，B25号楼南侧商服是否具备了交付条件。商品房预售许可证是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。虽然B25号楼南侧商服恒新公司并未取得预售许可证，但是，恒新公司系工商行政管理部门核准登记、领取企业法人营业执照的房地产开发经营企业，具备相应的房地产开发资质，且已经取得了上述工程的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。B25号楼南侧商服已通过竣工验收，供水、供电等配套基础设施具备使用条件。故该商服具备交付条件，可以交付使用，实现物权权益。而徐红作为经合法途径取得房屋所有权的准物权人，交纳了部分购房款，在房屋具备物权实现条件时，该权利应由徐红享有和行使。徐红亦表明能够在交付房屋时支付剩余购房款，故恒新公司理应将房屋交付给徐红，实现徐红的物权权益。另外，对于恒新公司辩称徐红不可依据协议书直接请求恒新公司交付房屋的意见，法院认为，房屋调换协议书，已经对调换房屋的位置、面积、价格、房款差价等调换事宜作出了具体明确的约定，意思表示真实，标的确定可能，不违反法律、行政法规的强制性规定，具备合同的构成要件，可以将其视为特殊的房屋买卖合同，具有法律约束力。徐红在房屋已经具备交付条件的情形下，可以直接依据该协议书请求恒新公司交付房屋。综上，徐红请求恒新公司交付位于大庆市让胡路区奥林国际公寓四期B25号楼南侧价值11551430元商服的请求，正当合理，法院予以支持。另外，徐红请求恒新公司支付逾期交房违约金，系依据房屋调换协议书依法计算，数额准确，法院予以确认。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、恒新公司向徐红交付位于大庆市让胡路区奥林国际公寓四期B25号南侧价值11551430元的商服；二、恒新公司给付徐红逾期交房违约金1888781.40元，并自2015年5月14日起至本判决生效之日止，以5781430元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，给付徐红利息损失。以上第一项、第二项于本判决生效之日起15日内履行完毕。案件受理费107441元，由恒新公司负担。
本院二审期间，徐红举示两份证据。证据一：2012年12月15日，最高人民法院（2012）民提字第191号判决书，意在证明本案情况与最高法院判决案情相似，案涉房屋已经建成，完全具备现房销售的条件，本案亦可以证实恒新公司违背合同法第六条诚实信用原则的规定。证据二：2015年10月初拍摄的案涉房屋全景图1份，意在证明恒新公司开发建设的案涉房屋其住宅楼、商服楼除本案涉及的房屋被大庆市中院查封并没有交付使用外，其他的商住楼都已经交付使用。案涉房屋为现房，完全具备交付条件。
恒新公司质证认为，对证据一的真实性没有异议，对证明的问题有异议，最高法院191号案件涉及的开发项目与本案涉及的房屋并非属于同一项目，191号案件涉及的开发项目不是恒新公司自己开发的，是第三人借用其资质开发的项目，与本案没有可比性，即使案涉房屋具备现房销售条件，但依据法律规定也应取得销售许可证。对证据二的真实性没有异议，对证明的问题有异议，即使案涉工程其他房屋已经交付，也不代表这些交付就是合法的，另外交付使用的前提是双方要建立商品房买卖合同为条件的，本案当中不具备这样的条件。
本院认证认为，恒新公司对徐红举示的证据一、证据二的真实性没有异议，本院对证据一、证据二的真实性予以确认，对证明的问题结合其他事实予以认定。
本院经审查确认原审法院认定的事实。
另查明，恒新公司与徐红签订商品房买卖合同后，徐红先后向恒新公司支付5781430元，占全部房款的50.05%，一审判决认定徐红支付恒新公司全部房款的10.05%，认定事实错误，本院予以纠正。二审庭审中，徐红认可尚欠恒新公司一半购房款，合同约定其余房款办理贷款，但由于恒新公司没有办理商品房预售许可证，贷款无法办理。徐红同意剩余房款在恒新公司交付房屋后，扣除恒新公司应给付徐红的利息补偿，一次性现金支付给恒新公司。
本院认为，关于本案房屋买卖合同效力问题，本案恒新公司与徐红于2009年11月14日签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律效力性强制规定，合法有效。在合同签订后，因该合同所涉房屋产生纠纷，双方于2010年7月28日签订房屋调换协议书，将徐红所购房屋调换为奥林国际公寓四期B25号商服楼，该调换协议亦属双方真实意思表示，虽然没有加盖恒新公司公章，但恒新公司当时法定代表人陈志华在协议上签字，应视为职务行为，可以代表恒新公司。该调换协议对调换房屋的位置、面积、价格等做出了明确约定，已经具备商品房买卖合同的主要内容，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效的商品房买卖合同。案涉房屋虽然至今没有取得商品房预售许可证，但恒新公司具备开发资质，已取得案涉工程的其他证件，且案涉工程已经通过竣工验收，可以交付使用，恒新公司以其没有取得预售许可证为由主张双方签订的商品房买卖合同及房屋调换协议书无效，不能成立。因此，对恒新公司认为合同无效，拒绝继续履行合同的上诉主张本院不予支持。
关于恒新公司是否应按照房屋调换协议书约定给付徐红给付补偿款问题。恒新公司与徐红签订的房屋调换协议书约定，恒新公司按照徐红交款金额，自交款日期至4期B25号楼南侧商服约定交付日期止，按银行同期贷款利率的利息作为补偿，冲抵购房款。该约定是双方真实意思表示，合法有效，徐红有权依照合同约定向恒新公司主张补偿款冲抵购房款。恒新公司主张双方签订的商品房买卖合同中约定其余房款于合同签订后十五日内贷款到户，但其签订合同时并未取得商品房预售许可证，亦未举示其通知徐红办理贷款的相关证据，其对于未办理贷款负有责任。且恒新公司在商品房买卖合同签订8个月后与徐红签订的房屋调换协议书中，并未对剩余房款支付做出约定，反而同意给予徐红已付房款利息作为补偿。恒新公司主张徐红并未按照商品房买卖合同约定办理贷款，构成违约，不能成立。一审法院依照房屋调换协议约定，判决恒新公司按银行同期贷款利率给付徐红已付购房款的利息作为补偿，于法有据。因徐红尚未付清房屋全款，一审判决认定恒新公司交付房屋，支付相应补偿金，由徐红补足房屋差价，并无不当。
综上所述，恒新公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费107441元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 王广厚
代理审判员 王晓兵
代理审判员 王成慧
二〇一六年八月十七日
书 记 员 刘 丹