广东省中山市第一人民法院
民 事 判 决 书
（2014）中一法民一初字第2538号
原告：中山市世纪物业管理有限公司，住所地中山市。
法定代表人：吴金堂，总经理。
委托代理人：刘琪，该公司副经理。
被告：梁社兴，男，1965年6月23日出生，汉族，住中山市。
被告：伍瑞瑜，女，1966年7月1日出生，汉族，住中山市。
上列两被告共同委托代理人：蔡丹、周健锋，分别系广东中元（中山）律师事务所律师、律师助理。
原告中山市世纪物业管理有限公司（以下简称世纪物业公司）诉被告梁社兴、伍瑞瑜物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月15日受理后，依法由审判员匡勇适用简易程序公开开庭进行了审理。原告世纪物业公司委托代理人刘琪，被告梁社兴、伍瑞瑜共同委托代理人蔡丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告世纪物业公司诉称：2010年3月，被告购买了世纪豪庭小区＊＊幢＊＊室房产（建筑面积179.39平方米），按照被告与原告于2010年5月28日签订的《世纪豪庭前期物业服务协议》及《世纪豪庭业主临时公约》的相关规定，被告应向原告缴纳物业服务费，但被告自2012年11月至2014年9月拖欠应缴纳的物业服务费共23个月合计10315.04元，及相应的欠费金额滞纳金6805.7元（滞纳金计至2014年9月），两项合计17120.74元。为维护自己的合法权益，原告向法院提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付欠缴的物业服务综合管理费及滞纳金17120.74元；2.本案全部诉讼费用由被告承担。
原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提供的证据有：1.营业执照、组织机构代码证、税务登记证、资质证书；2.被告身份证明及扣划管理费的存折账户资料；3.业主临时公约；4.前期物业服务协议；5.世纪物业公司用户委托建行代交综合管理服务委托书；6.商品房产权权属证明书；7.中山市物价局批复文件；8.图片资料；9.物业服务费催收通知。
被告梁社兴、伍瑞瑜辩称：收费的前提是已提供了相应的服务，原告未能履行相应的物业服务义务，导致被告停放在小区的汽车被砸受损，造成被告财产损失，原告无权向被告收取相应的物业管理费，更无权要求滞纳金。1.被告未交纳物业管理费事出有因。2012年7月20日晚10时左右，被告所在的＊＊座某户玻璃突然爆裂，造成楼下首层露天停车位上6辆小汽车不同程度受损，其中包括被告所有的粤T24**小汽车。事故发生后就赔偿问题，原告于2012年7月21日向被告出具了《关于＊＊座某业主阳台玻璃爆裂处理方案》，承诺赔偿被告的损失，并要求被告在车辆维修定价前通知其参与定价，被告均按原告要求对受损车辆进行了修复，但在被告要求原告履行承诺时，原告却故意拖延，拒不赔偿被告损失。2.汽车损坏事故发生后，原告在赔偿了其他5位车主保险公司未偿部分损失后，却以被告仅购买了第三者责任险，不同意全额赔偿被告为由拒不履行其在《关于＊＊座某业主阳台玻璃爆裂处理方案》中的赔偿承诺。为此，被告多次找原告要求其兑现承诺，但原告态度恶劣，被告于2014年4月21日再次向原告递交了追讨赔偿通知书，均无果。被告认为，原告故意拖延赔偿，违反物业管理相关法律规定及物业服务合同约定，已给被告造成了损失。3.滞纳金计收比例超高，应缴物业管理费为10315.04元，滞纳金却达到了6805.7元，超出合理范围，且本案拖延缴费是由于原告违约在先造成，其无权要求被告支付滞纳金。4.根据前期物业服务协议第十九条规定“管理公司未能履行前期物业管理合同约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院起诉，由法院裁定管理公司应承担的责任。”而上述事件中，正是因为原告疏忽管理导致被告损失。
被告就其答辩在法定期限内向本院提交的证据材料有：1.身份证明；2.房屋产权证；3.前期物业服务协议；4.机动车行驶证、车辆登记证；5.《关于＊＊座某业主阳台玻璃爆裂处理方案》；6.追讨赔偿通知书；7.发票10张。
经审理查明：原告世纪物业公司为具备三级物业管理服务资质的企业法人。2010年5月28日，中山市东区＊＊路＊＊号世纪广场世纪豪庭住宅小区（以下简称世纪豪庭小区）的开发商中山市中坚置业发展有限公司（以下简称中坚置业公司）与被告签订一份《前期物业服务协议》，约定由中坚置业公司委托原告对世纪豪庭小区提供前期物业管理服务，服务内容包括：㈠日常服务，⒈房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，服务质量：外墙完好、外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率100%；⒉共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理，包括道路、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管，服务质量：设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故；⒊按国家《物业管理条例》第四十五条的规定，物业管理区域内，供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当向最终用户收取有关费用，或按合同约定来行使合同权利和履行合同义务；⒋生活服务设施的维修养护和管理，包括商业网点等，服务质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故；⒌绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品，服务质量：完好、整洁，绿化长势良好；⒍公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运，服务质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清；⒎交通与车辆停放秩序的管理，服务质量：交通顺畅，停放有序，行车线路标志明显；⒏安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤，服务质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班；㈡定期服务，⒈壹月用水清洗楼梯一次；⒉壹日清理生活垃圾一次；⒊壹月清洗水池一次；⒋叁月清疏化粪池一次；⒌叁月清疏排水系统一次；⒍叁月清洗建筑物外立面一次；⒎壹月检修水泵一次；⒏壹月检修消防设施、设备一次；⒐壹年检修电梯一次；⒑壹年检修发电机一次；服务质量：设备良好，运行正常，垃圾日产日清；㈢管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料，服务质量：收集整理，装订规范，妥善管理，合理使用；原告按上述内容及要求提供服务，住宅按建筑面积每月每平方米2.5元标准向业主或非业主使用人收取物业服务费；业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5号前；物业服务费收取标准在合同期内不作调整，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之五交纳滞纳金；车主缴交停车保管费的，由原告与车主另行约定保管责任，签订车辆保管合同，发生车辆损坏或丢失事故的，由责任双方按约定承担责任，车主未缴交停车保管费的，原告不承担责任；临时停车停放超过一小时收费，汽车从6时至24时5元／辆，从24时至6时20元／辆；原告未能履行《前期物业服务协议》约定，导致业主和非业主使用人人身、财产安全受到损害的，业主和非业主使用人可依法向法院起诉，由法院裁定原告应承担的责任；服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订物业服务合同生效之日止；协议还约定了其他内容。中坚置业公司及原、被告均在协议上签名确认。
2012年7月20日晚10时左右，世纪豪庭小区＊＊座某业主阳台玻璃突然爆裂，碎片掉落砸坏了楼下停放在露天停车场的包括被告车辆在内的6台小汽车。事故发生后，原告在处理过程中于次日作出一份《关于＊＊座某业主阳台玻璃爆裂处理方案》，内容为“2012年7月20日晚10时左右，＊＊座某户玻璃突然爆裂，造成楼下首层露天停车位上6台小车不同程度受损，为帮助各相关车主尽快解决此事，本管理处决定：1.积极配合有关方面调查事故原因。2.登记受损车辆资料、现场情况等，向有关方面通报相关情况。3.已购买过车险的，由车主向保险公司申请理赔，对保险公司不能理赔的余额部分，若车主方同意委托本公司代为向有关方面进行索赔，本公司可先行垫付，以减少车主／业主为此事的奔波劳累。4.因此事涉及本公司的索赔工作，故车主在修车前，务必通知本公司修车地点与时间，届时本公司有人员前往参与定损工作，对超出本次事故之车辆损失，本公司不予认可。5.工程部立即向相关专业人士征询防止发生此类情况的处理方案，届时向全体业主公布，尽力做好安全防范措施”。后被告将车辆送去维修，花费车辆修理费9200元，但因被告未购买相应保险，原告不同意被告提出的全部赔偿其车损的要求，双方协商不成，被告从2012年11月份开始拒绝缴纳物业服务费，原告经催收未果，遂于2014年9月15日诉至本院，主张前述实体权利。
另查：被告梁社兴、伍瑞瑜系世纪豪庭小区＊＊幢＊＊房（建筑面积179.39平方米）的业主，被告对原告主张的其主张每月应交纳物业服务费448.48元及拖欠2012年11月至2014年9月应交纳的物业服务费金额10315.04元没有异议。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷。涉案《前期物业服务协议》是原告接受世纪豪庭小区开发商中坚公司委托与被告在平等自愿基础上签订，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦无其他合同无效的情形，应认定合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，被告应受上述物业服务合同的约束，在世纪物业公司按照合同约定对世纪豪庭小区提供物业服务的情况下，应当履行向原告交纳物业服务费的义务。被告抗辩“原告未能履行相应的物业服务义务，导致被告停放在小区的汽车被砸受损，造成被告财产损失，原告无权向被告收取相应的物业管理费”，本院认为，被告的小汽车停放在小区内受损的事故系意外事件，不足以凭此单一事件反映原告物业服务质量存在问题，被告亦未提供原告未按物业服务合同约定履行义务的其他证据，故对被告关于原告无权向其收取物业服务费的辩解，依据不足，本院不予采纳。被告的该财产损害可依其他法律途径解决，本案中不予审查处理。两被告拖欠其世纪豪庭小区＊＊幢＊＊房物业服务费的行为已构成违约，理应承担支付尚欠物业服务费等违约责任。因被告对欠缴物业服务费金额不持异议，故本院对原告要求被告支付2012年11月至2014年9月物业服务费10315.04元的请求，予以支持。
关于滞纳金，实为双方就迟延履行违约行为所约定的违约金，因被告在诉讼中明确主张不应承担违约金，根据其意思，只要法院判决其需支付违约金，其均认为过高，因此在违约金确实过高的情况下，法院可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定对违约金酌情予以调低。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张的违约金标准为每日2‰，在原告未举证证明被告逾期交纳物业服务费给其造成的具体损失情况下，该违约金标准明显偏高，本院酌情将其调整为以实欠物业服务费按照中国人民银行同期同类贷款利率计算。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告梁社兴、伍瑞瑜于本判决生效之日起三日内向原告中山市世纪物业管理有限公司支付其拖欠世纪豪庭小区＊＊幢＊＊房2012年11月至2014年9月的物业服务费10315.04元及逾期付款违约金（从2012年11月开始以当月实欠费用448.48元为本金自次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率逐月分段计算至2014年9月30日止）；
二、驳回原告中山市世纪物业管理有限公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费228元，减半收取为114元（原告已预交），由被告梁社兴、伍瑞瑜负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市世纪物业管理有限公司）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 匡勇
二〇一四年十一月四日
书记员 梁琳