广东省深圳市宝安区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）粤0306民初16963号
原告陈铭河，男，1985年7月17日出生，住址香港，
委托代理人陈启斌，广东深宝律师事务所律师。
委托代理人曾淑婷，广东深宝律师事务所实习律师。
被告尹文俊，男，汉族�1975年1月19日出生，住址广东省深圳市福田区，
第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址广东省深圳市福田区深南大道7888号东海国际中心一期A栋17层01C，组织机构代码715279885。
法定代表人吴军强，执行董事。
原告陈铭河与被告尹文俊、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈启斌到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，2015年4月23日，原、被告在第三人处签订了《房地产买卖合同》，由被告将其享有的位于深圳市宝安区花样年花郡家园G座3L房屋以人民币90万元的价格转让给原告。《房地产买卖合同》签订后，原告已根据约定于2015年4�23日支付了购房定金3万元。2015年4月28日，原被告双方在中国建设银行办理了涉案房产的交易资金托管业务，由原告将涉案房产的首期款30万元支付至双方约定的托管账户。随后原告向中国建设银行申请办理涉案房产的按揭手续，并取得了中国建设银行出具的《二手楼购房贷款承诺书》，贷款金额为57万元。由于涉案房产的《房地产证》抵押在案外人名下，因此，涉案房产需先行办理注销抵押手续。根据《房地产买卖合同》第四条第3款的约定，被告应当在《房地产买卖合同》签订之日起5日内(即2015年4月28日前)出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户等手续，且被告不得通知担保公司停止赎楼，否则视为根本违约。但是，在原告已经按照《房地产买卖合同》履行了相应义务后，被告却对办理涉案房产赎楼手续采取置之不理的态度，经原告多次催促，被告才于2015年6月23日与原告签订了《补充协议》，同意由被告继续办理涉案房产的赎楼手续，同时，原告向被告支付了4万元作为赎楼的相关费用。《补充协议》签订后，被告仍拒绝履行其赎楼义务，并停止了涉案房产的赎楼手续。原告于2015年7月20日向被告发出《履约催告函》，要求被告在2015年7月22日前办理涉案房产的赎楼及贷款手续，但被告却仍拒绝履行相关义务。由此可知，被告的行为已经严重违反了双方的协议约定，其行为已经构成了根本违约，严重侵害了原告的合法权益。后经原告了解，才发现被告在双方签订协议前已经就涉案房产与案外人邹洋签订了买卖协议。2015年5月14日，案外人邹洋于向宝安区人民法院提起诉讼【案号：(2015)深宝法民三初字第00816号】，要求解除与被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》并要求被告赔偿违约金。由此可知，被告的行为已经�成一房二卖，并严重违反了《房地产买卖合同》的约定。另外，原告于2015年7月23日以继续履行合同为请求起诉至法院，法院以涉案房产被查封导致履行不能为由驳回原告的诉讼请求，并判决被告负担人民币8952元的费用。在被告违约的情况下，根据《房地产买卖合同》第十六条的约定，“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金”，原告有权要求被告应当以涉案房产成交价90万元为基数按百分之二十的标准向支付原告支付违约金。同时，根据双方于2015年6月23日签订的《补充协议》，约定如被告根本性违约，被告自愿赔�违约金人民币伍拾万元给原告。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《房地产买卖合同》(编号8179394)；2、被告向原告返还原告已支付的定金30000元以及房款40000元：3、被告向原告支付违约金180000元（按照转让成交价90万元的20%计算）；4、被告承担本案诉讼费用。
被告未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。
第三人提交书面答辩意见如下：一、本案系房屋买卖合同纠纷，而第三人与原、被告之间为居间合同关系，二者并非同一法律关系。第三人并非本案适格当事人。二、2015年4月23日，原告与被告在第三人的居间下签订了《房地产买卖合同》(合同编号：8179394)，约定被告将涉案房产出售给原告。目前第三人处尚监管交房保证金人民币5000元，第三人愿意遵循法院判决进行处理。三、原告于合同签�当日依约支付定金人民币30000元（托管于第三人处）；2015年4月28日，原被告双方至建设银行完成了首期款资金监管手续；2015年5月21日，建设银行向原告出具《二手楼购房贷款承诺书》，承诺发放贷款人民币570000元，有效期为3个月。但是被告未依约赎楼。2015年6月23日，原被告双方签署《补充协议》，另行约定赎楼事项，并约定赎楼费用由卖方支付（该费用于2015年6月25日支付），但被告仍未依《补充协议》的约定办妥赎楼手续，致使交易无法继续履行，经第三人居间调停，买卖双方依然无法就继续履行达成一致意见。四、第三人作为居间方，积极撮合原告与被告签订了《房地产买卖合同》，已经促成了合同的成立，全面履行了居间义务，有权利向接受服务方主张相应的居间报酬。
经审理查明：2013年11月12日，位于深圳市宝安中心区宝安大道西南侧花样年华郡家园G座3L房经核准登记在被告尹文俊名下，房地产证号为50××65，“他项权利摘要及附记”中载明“该业主于2011年5月25日向深圳市花样年投资发展有限公司、深圳市新安裕丰股份合作公司购买商品房”。2014年1月23日，被告办理了抵押登记手续，将上述房产抵押给抵押权人即第三人屈红英，抵押编号为5D14001665。
2015年4月23日，原告陈铭河作为买方，被告尹文俊作为卖方，双方签订了编号为8179394的《房地产买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安中心区宝安大道西南侧花样年华郡家园G座3L房（房地产证号为50××65）转让给原告，转让成交价为人民币900,000元；2、买方在签订本合同时向卖方支付购房定金人民币30,000元。前述定金均交由居间方或银行监管，买方将定金支付给监管方或存入监管账号，即视为卖方收讫定金；3、第二部分房款�民币870,000元的付款方式为银行按揭付款，买方应于签署本合同之日起5日内付清首期款（以银行贷款承诺书为准），买方应于应付首期款之日起3日（含当日）向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；4、该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起5日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日内（含当日）自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方；5、买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺之日）起3日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理�件过户手续；6、买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留人民币5,000元作为交房保证金，交由居间方托管，此款在完成产权转移登记后卖方实际交付房地产时进行结算；7、交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交楼押金、赎楼余款）之日起2日内；8、如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百份之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金；9、双方在备注条款中注明：买卖双方协商交楼日期为卖方收齐房款之日起5日内。
2015年4月23日，第三人向原告出具《收据》，表明收到原告交付的涉案房产的保证金人民币30,000元。第三人于另案中确认其已经向被告转付定金�民币25,000元，现有定金人民币5,000元作为交房保证金托管在第三人处，第三人愿意根据法院的判决予以发放。
2015年4月28日，原告作为乙方（买方），被告作为甲方（卖方），双方签订了《交易资金托管业务开户通知/协议书》，约定甲乙双方为交易涉案房产将监管资金人民币300,000元委托给建设银行进行监管。当日，原告将监管资金存入监管账户。
2015年5月21日，中国建设银行股份有限公司深圳新安支行出具《二手楼购房贷款承诺书》，表明在符合相应条件的情况下，该行同意向贷款申请人即本案原告发放贷款人民币570,000元，本承诺书自签发之日起生效，有效期为3个月。
2015年6月23日，原告的代理人易玉卿与被告签订了《补充协议》，双方就赎楼手续补充约定如下：买卖双方一致同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方出具公证委托�给担保公司办理赎楼、过户等手续，并与担保公司签署担保合同，同时买方须协助卖方办理赎楼手续（包括配合签署相关文件等），卖方不得通知欠款银行及（或）担保公司及（或）其他单位人员停止赎楼，否则视为根本违约。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签署本合同之日起60日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证交予经纪方。现买方自愿加房款人民币40,000元给卖方，房款总计人民币940,000元，卖方收到上述款项人民币40,000元后于当日用于还款赎楼，卖方不得根本性违约和解除本合同，如果卖方根本性违约，卖方自愿赔偿违约金人民币500,000元给买方。买方自愿支付委托公证费、赎楼担保费和手续费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方按揭银行征收的罚息及相关费用。
2015年6月25日，被告向原告出具《收条》，�明于当日收到原告购房款人民币40,000元。
2015年7月20日，原告以特快专递的方式向被告发出《履约催告函》向被告告知：被告应当于2015年7月22日前协助办理赎楼以及贷款手续，否则视为被告单方面违约。被告主张其从未收到上述《履约催告函》，快递查询回执显示上述催告函于2015年7月21日由他人代收。
原告于2015年7月23日以被告拒绝办理赎楼手续的行为违约为由诉至本院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币900,000元为基数，按每日万分之四，从2015年6月24日即约定的办理赎楼之日计算至实际过户之日），案号为（2015）深宝法民三初字第1620号，被告于庭审中主张其未能办理赎楼手续的原因是其欠抵押权人屈红英人民币750,000元，但担保公司额度不够，故无法办理赎楼手续，且被告妻子不同意转让涉案房产。本�于2016年1月20日作出民事判决书，查明上述事实，并认为由于涉案房产已因另案诉讼保全而查封，原告主张继续履行合同并办理过户手续，存在客观上物权转移受限制的障碍，故在上述司法查封状态消除之前，本院对原告关于继续履行合同的主张不予支持。如原告坚持继续履行合同，原告可在上述司法查封状态消除后，再行主张权利。另，在涉案合同最终能否继续履行之前，原告关于延迟履约违约金的主张亦存在不确定的因素，本案对原告该主张亦无法予以支持，故本院判决驳回原告的全部诉讼请求。该判决书已发生法律效力。
另查，1、涉案房产于2015年7月17日被（2015）深宝法民三初字第816号案件查封，查封期限从2015年7月17日至2018年7月16日。
2、原告于庭审中确认监管的首期购房款人民币300,000元已于2017年3月7日退回原告账户。原告同时称资金监管期限于2015年10月27日届满，但因原告在香港，直至2017年3月7日才前往银行办理相关手续。
3、本院于2017年1月24日通过在人民法院报登载公告向被告送达本案起诉状副本、开庭传票、应诉通知书、举证通知书、合议庭通知书等材料，上述材料于2017年3月27日视为送达被告。
以上事实，有交易风险提示、房地产买卖合同、收据、POS单、“房易安”交易资金到账回单、二手楼购房贷款承诺书、补充协议、收条、履约催告函、快递回执、不动产抵押登记查询表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原告和被告签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。
根据本院查明的事实，被告已经于2015年6月25日收到原告购房款人民币40,000元，但被告未按约定办理赎楼手续，且根据被告在另案中的陈述，其未办理赎楼手续并非因为原告的原因所导致，被告的行为构成违约，原告作为守约一方有权主张解除合同并要求被告支付违约金。根据法律规定，当事人一方依法要求解除合同的，应当通知对方，合同自通知对方到达时解除。本案起诉状副本于2017年3月27日送达被告，故本院确认原、被告签署之《房地产买卖合同》于2017年3月27日解除。合同解除后，被告应当将收取的购房款人民币40,000元及定金人民币30,000元返还原告。由于定金中仍有人民币5,000元托管于第三人处，第三人明确表示愿意依照法院判决予以返还，故第三人应将其托管的定金人民币5,000元返还原告，剩余定金人民币25,000元由被告负责返还原告。
关于违约金。涉案合同系因被告违约而无法继续履行，原告有权要求被告支�转让成交价20%的违约金，即人民币180,000元。原告诉请被告支付违约金人民币180,000元符合合同约定，本院予以支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：
一、确认原告陈铭河与被告尹文俊签署的《房地产买卖合同》（编号：8179394）于2017年3月27日解除；
二、被告尹文俊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈铭河返还购房款人民币40,000元；
三、被告尹文俊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈铭河返还定金人民币25,000元；
四、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈铭河返还定金人民币5,000元；
五、被告尹文俊于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈铭河支付违约金人民币180,000元。
本案受理费人民币5,050元，公告费人民币450元，均由被告负担。案件受理费及公告费原告均已预交。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 陈蕾仰
人民陪审员 郭映舜
人民陪审员 朱纯禄
二〇一七年五月二十日
书 记 员 席俊奇
书 记 员 陈雪滢
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信�原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
法律、行政法规规定解除合同应当办理批准�登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。