北京市石景山区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）石民再初字第9号
原告（反诉被告）郑雪丰，男，1979年6月10日出生。
被告（反诉原告）武孟杰，男，1983年1月2日出生。
原告（反诉被告）郑雪丰诉被告（反诉原告）武孟杰房屋租赁合同纠纷一案，于2011年3月9日立案，案号为（2011）石民初字第1396号,该案件于2011年11月1日判决结案。判决后，被告武孟杰不服原审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院做出（2011）一中民终字第18962号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后被告武孟杰向北京市高级人民法院申诉。北京市高级人民法院于2012年12月20日做出（2011）高民申字第4452号民事裁定，指令北京市第一中级人民法院再审。北京市第一中级人民法院于2013年6月26日做出（2013）一中民再终字第05814号民事裁定书，裁定撤销一审、二审判决，发回北京市石景山区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）郑雪丰和被告（反诉原告）武孟杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告郑雪丰诉称，位于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园6号楼地下室二层的房屋所有权单�是北京重厦房地产开发有限公司（以下简称重厦公司）。原告承租该地下二层后又转租给了被告，并与被告于2010年9月30日签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，该房屋用途为合法经营，房屋租赁期限为2010年5月26日至2015年5月25日，共计5年。被告每年向原告支付租金5万元，付款方式为季付。按照合同约定，被告向原告支付了押金12500元及房屋租金12500元，合计25000元。合同签订后，原告将上述地下二层房屋交付给被告用于经营使用。按照《人民防空法》的相关规定，人防工程的使用应取得《人防工程使用证》。但因种种原因诉争房屋至今仍未办理使用证。因此原告向被告提出解除合同，要求被告腾退所租用房屋，恢复人防工程的应有功能。但被告既不解除合同，也不腾退房屋。综上，原告认为，双方所签订房屋租赁合同由于违反了法律强制性规定，应属无效合同，故请求：1.确认郑雪丰、武孟杰所签订《北京市房屋租赁合同》无效；2.武孟杰支付郑雪丰2011年1月26日至2012年9月29日郑雪丰收回房屋前武孟杰所欠的房屋租金83757元；3.武孟杰支付郑雪丰三个月违约金13500元；4.武孟杰支付郑雪丰电费9644.40元、水费4972元、物业费3000元。
被告武孟杰辩称,2010年7月，何国英通过《手递手》发布消息，欲将位于本区重兴嘉园6号楼地下二层（本案诉争房屋）进行转让。我于2010年7月30日及8月1日向何国英支付转让费28万元，取得诉争房屋5年的经营权。同年8月15日，我在被欺骗的情况下，与郑雪丰签订房屋租赁合同。2010年10月8日，石景山区民防局下发通知，认定诉争房屋出租行为系违反人防工程的行为并进行关停处理。我遂联系郑雪丰要求解除合同，退还转让费。但郑雪丰以其未收取转让费为由予以拒绝。现我认为我与郑雪丰所�订的合同无效，故不同意郑雪丰的诉讼请求。
反诉原告武孟杰诉称，郑雪丰与何国英明知重厦公司擅自出租人防工程被石景山区人防局进行行政处罚的情况下，依然对房屋进行施工改造，并转让给我。2010年8月13日，石景山区民防局对诉争房屋进行检查，并要求同年8月15日前清理完毕，但郑雪丰依然隐瞒了这一情况，欺骗我与其签订了房屋租赁合同，现我认为该合同无效。反诉要求：我给付何国英的28万元转让费损失，应作为我的经济损失由郑雪丰予以赔偿。
反诉被告郑雪丰辩称，武孟杰没有给付过我转让费，我也没有收取过他的转让费，故不同意反诉原告的反诉请求。
经审理查明，位于北京市石景山区八宝山南路的重兴嘉园6号楼为北京重厦房地产开发有限公司所建，其中主楼和地下一层的产权人为重厦公司，地下二层为人防工程。
2010年5月25日，重厦公司与郑雪丰签订《北京市房屋租赁合同》，其中载明：“出租方（甲方）重厦公司，承租方（乙方）郑雪丰。该房屋坐落于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼部分地下室。6号楼地下二层面积615.94平方米。甲方对该房屋享有所有权。房屋租赁期自2010年6月1日至2020年5月31日，共计10年。装修免租期从2010年6月1日至2010年8月31日止，共三个月装修免租期。乙方每年向甲方交纳房屋租金392000元，首付租金86500元。之后应于每年的9月1日、12月1日、3月1日、6月1日之前十日内支付下三个月租金98000元。押金98000元，乙方于签订合同当日向甲方交付相当于三个月房租的押金，作为乙方忠实履行本合同的保证。甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金98000元。甲方应于2010年5月31日前将房屋按约定条件交付给乙方。除甲乙双方另有约定以外，乙方不可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人。甲方：北京重厦房地产开发有限公司，法定代表人王东春。乙方郑雪丰，2010年5月25日。”
郑雪丰承租诉争地下室后又转租给案外人何国英。何国英、郑雪丰分别对诉争的地下室进行了装修。
2010年8月，被告武孟杰与案外人何国英自行相识后口头约定，何国英以280000元的价格将本案诉争的地下二层人防工程的装修和添附转让给武孟杰。为此，武孟杰支付何国英280000元转让费。2010年8月1日，何国英为武孟杰出具收据一份，载明:“今收到武孟杰（6号楼重兴家园地下二层）转让费贰拾捌万元整。收款人何国英。”经过协商，郑雪丰与何国英解除原租赁合同，改为由郑雪丰与武孟杰重新签订。武孟杰主张向何国英支付的280000元转让费中包含有承租地下室的5年租金。对此，何国英予以否认，武孟杰未能提供证据予以证实。
2010年9月30日，原告郑雪丰与被告武孟杰签订《北京市房屋租赁（或委托经营）合同》，其中载明：“出租方（甲方）郑雪丰，承租方（乙方）武孟杰。该房屋坐落于北京市石景山区八宝山南路重兴嘉园6号楼地下二层。重厦公司对该房屋享有所有权。乙方保证在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定经有关部门审核批准前，不擅自改变该房屋的用途。房屋租赁期自2010年5月26日至2015年5月25日，共计5年。从2010年5月26日至2010年7月25日止，为装修免租期。租金：乙方每年向甲方交纳房屋租金5万元。付款方式为季付，即每三个月向甲方支付租金12500元。乙方应于每年的7月25日、10月25日、1月25日、4月25日之前十日内支付下三个月租金。押金12500元乙方于签订合同当日向甲方交付押金，作为乙方忠实履行本合同的保证。租赁期�或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方（不计利息）。甲方应于2010年5月26日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成。乙方有权使用该房屋展开合理合法的经营，乙方有权转让地下室，但转让前必须告知甲方，并由甲方与转让接手方重新签订合同，否则甲方有权收回地下室。”合同签订后，诉争房屋地下室由被告武孟杰使用并将多间房屋分别转租他人。庭审中，武孟杰自认收取租金，并于2012年2月将诉争地下室交还与郑雪丰。郑雪丰对此予以否认，但认可武孟杰于2012年9月26日将诉争地下人防工程腾空予以交回。武孟杰对于其主张，未向法院提供证据予以证实。
郑雪丰在庭审时认可武孟杰交纳了12500元租金及12500元押金，现郑雪丰主张武孟杰应自2011年1月26日起交纳租金（按照每季度12500元计算）。郑雪丰主张武孟杰应向其交纳水费、电费及物业费，未向法院提供证据。
又查:
一、2005年3月15日，北京市公安局石景山分局鲁谷派出所出具证明，载明：“重兴嘉园1楼原施工号为1号楼；重兴嘉园2楼原施工号为17号楼；重兴嘉园3楼原施工号为18号楼；重兴嘉园4楼原施工号为22号楼；重兴嘉园5楼原施工号为23号楼；重兴嘉园6楼原施工号为24号楼；重兴嘉园7楼原施工号为21号楼；重兴嘉园8楼原施工号为20号楼。”
二、2006年2月15日，重厦公司与北京市石景山区民防局签订《石景山区人民防空工程交接书》，交接书中约定：“北重西厂三期23号、24号楼地下人防工程属公用人防工程，该工程竣工验收后由开发建设单位移交石景山人民防空办公室统一管理。”
三、重厦公司作为石景山区八宝山南路重兴嘉园6号楼初始登记所有权人所持有的《房屋所有权证》中房屋登记情况为：01-22层。
四、2010年7月1日，北京市石景山区民防局出具京石民防罚字（2010）第01号《行政处罚决定书》，处罚决定书中载明：“被处罚单位：北京重厦房地产开发有限公司。案由：侵占人防工程。内容为：2010年6月23日，北京市石景山区民防局执法人员在检查时发现，北京市石景山区重兴园6号楼人防工程正在进行装修施工。经调查，系北京重厦房地产有限公司擅自将位于石景山区重兴园2号、3号、4号、5号、6号、9号、10号楼的公共人防工程进行了出租，正在进行装修改造。为此作出：1.警告；2.罚款人民币贰万元整的处理。后重厦公司将民防局处罚情况以通知的形式告知郑雪丰与何国英。
五、2010年8月13日，北京市石景山区人防局下发《北京市石景山区人防工程安全检查通知书》，该通知书载明：“工程地址：石景山区重兴嘉园2#3#5#6#7#8#楼人防工程，管理（使用）单位：北京重厦房地产开发有限公司，检查日期2010年8月13日。在存在下列情形之一的应当限期整改一项中，存在应急照明、疏散指示设施设置不合理，无法有效使用，在停电状态下无法起到安全指示作用的问题；在存在下列情形之一应当停业整顿一项中，存在人员居住场所不具备上下水、卫生间、通风设施、用电设施等条件及对存在的问题未及时整改或整改不到位等两个问题；在存在下列情形之一的应当停业使用一项中，存在使用或存在液化石油气等易燃、易爆危险品等两个问题。人防局要求2010年8月19日之前清理完毕。处理意见为：停止使用。”庭审中，郑雪丰认可重厦公司收到该通知书后，随即将该通知书转给郑雪丰本�。
六、2013年，北京市石景山区民防局给法院回复意见为：“北京市人民防空工程均无产权证。公用人防工程在建成验收交接后，由区县人民政府民防局统一进行监管，任何单位使用人防工程，均应向人防工程所在区县民防局提出申请、办理行政许可。北京重厦房地产有限公司未经石景山区民防局行政许可，不能侵占、出租使用重兴嘉园6号楼人防工程。”
另查，2012年，武孟杰作为原告将何国英作为被告，北京重厦房地产开发有限公司作为第三人起诉至北京市门头沟区人民法院，该案案号为（2012）门民初字第804号。武孟杰要求何国英返还28万元转让费。何国英的答辩意见为：与武孟杰无合同关系，28万元转让费是装修地下二层的补偿。北京市门头沟区人民法院于2012年5月18日做出判决：“驳回武孟杰的诉讼请求。”现该案已生效。
再查，2014年，重厦公司因与郑雪丰就八宝山南路重兴嘉园2、3、5、6、7、8号楼部分地下室（含本案诉争房屋）租赁事宜产生纠纷将郑雪丰起诉至本院，案号为（2014）石民初字第2427号。在该案件审理过程中，经郑雪丰申请，北京市高级人民法院随机摇号确定，本院委托北京筑标建设工程咨询有限公司进行了鉴定。2015年7月16日，北京筑标建设工程咨询有限公司做出《鉴定意见书》，其中涉及6号楼-2层：“工程造价原值为289655.72元，工程造价现值为180603.47元。”该案于2015年11月判决,现在上诉期间，并未生效。
本院在审理期间，郑雪丰和武孟杰均认可本案诉争之地下二层人防工程存在不定期的停电及地面存在污水现象。
本案在审理过程中，郑雪丰给付武孟杰人民币10000元。
上述事实，有《房屋所有权证书》、《交接书》、证明、《北京市房屋租赁合同》、《鉴定意见书》、勘验笔录、京石民防罚字（2010）第01号《行政处罚决定书》、《北京市石景山区人防工程安全检查通知书》、通知书、（2011）高民申字第4452号民事裁定书、（2012）门民初字第804号民事判决书、（2013）一中民终字第05814号民事裁定书、庭审材料及当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，原、被告签订的《北京市房屋租赁（或委托经营）合同》中所涉及的重兴嘉园6号楼地下二层系人防工程。依据《中华人民共和国人民防空法》、《北京市人民防空条例》、《<人民防空工程使用证>管理暂行办法》、《北京市人防工程和普通地下室安全使用管理办法》中均明确规定：公民、法人或者其他组织平时使用人民防空工程应当经工程所在地区、县人民防空主管部门批准，依照行政许可的程序和相应规定取得《人民防空工程使用证》。使用人民防空工程，应当按照所在地区、县人民防空主管部门批准的要求使用。不得擅自改变地下空间工程的主体结构或者拆除地下空间工程的设备设施。不得将地下空间出租给无合法有效证件、证明的单位或者个人。上述规定应属效力性强制性禁止规范。具体到本案，原告明知诉争地下二层为人防工程，且未办理相应手续，而人防工程管理部门已明确意见将诉争房屋予以收回。原告在已无可能办理《人防工程使用证》的前提下，仍与被告签订并履行租赁合同，双方所签订的合同属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，应属无效。
对于原、被告签订的涉及人防工程的租赁合同被确认无效后的过错认定问题：原告作为房屋出租人隐瞒房屋未办理相关手续，且已经相关部门明令禁止使用之事实，仍与被告签订租赁合同，对于租赁合同无效之后�，原告应承担主要过错责任。被告作为承租方，在与对方签订合同时，应当对于房屋的性质及使用出租问题负有审查义务，被告并未尽到注意义务，对于合同的无效负有次要过错责任。
合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，因双方所签订的合同为无效合同，故原告依合同约定向被告主张违约金于法无据，对于原告上述请求，本院不予支持。原告主张的电费、水费及物业费，因未向法院提供有效证据予以证实，故对于上述请求，本院亦不予支持。
被告使用地下人防工程期间，应给付原告使用费。租赁期间内，因存在停电现象，所以原告提供的地下人防工程为不适租，使用费应予酌�。根据双方提交的证据，本院将被告已给付原告的租金和押金直接认定为被告已给付原告的房屋使用费。使用费的核算标准，本院参照合同中双方的约定、实际使用时间及租赁期内的租赁物实际情况，酌减后予以计算。原告主张的超出部分，本院不予支持。被告武孟杰称支付给何国英的28万元已包含五年的使用费之答辩意见，因未提供证据予以证实，故本院不予采信。被告武孟杰主张于2012年2月已将地下人防工程交与郑雪丰，故租期应计算到2012年2月。对此，郑雪丰予以否认，武孟杰亦未能提供证据予以证实，故对武孟杰的上述抗辩意见，本院不予采信。本院以郑雪丰自认的2012年9月26日作为武孟杰交还房屋的时间，故租赁期限应计算至上述时间止。
反诉原告武孟杰主张因反诉被告郑雪丰隐瞒实情，造成其给付案外人何国英28万元转让费，该笔转让费作为其�济损失应由反诉被告郑雪丰予以赔偿之请求。因何国英对本案诉争的地下人防工程进行了装修，而反诉原告武孟杰所支付给何国英的费用中含有装修费用，因此，反诉原告武孟杰给付何国英的转让费损失已经转化成添附的装饰装修物品的财产损失，现反诉原告要求反诉被告赔偿转让费（装修损失）的反诉请求合理，本院将从反诉原告支出的实际损失、参照评估鉴定意见,同时按照双方导致合同无效的过错责任比例及装修添附物的折旧等因素综合考虑上述损失，依法予以部分支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十七条，《中华人民共和国人民防空法》第九条之规定，判决如下：
一、确认郑雪丰与武孟杰于2010年9月30日签订的《北京市房屋租赁（或委托经营）合同》无效；
二、武孟杰给付郑雪丰的房屋使�费六万元（武孟杰已给付二万五千元，余款三万五千元于本判决生效后十五日内给付）；
三、郑雪丰赔偿武孟杰经济损失二十四万六千零三十五元（已给付一万元，其余二十三万六千零三十五元于本判决生效后十五日内给付）；
四、驳回郑雪丰其他诉讼请求；
五、驳回武孟杰的其他反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二千五百九十七元，由郑雪丰负担一千二百九十七元（已交纳二十五元，余款一千二百七十二元于本判决生效后七日内交纳），由武孟杰负担一千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。
反诉费五千五百元，由武孟杰负担五百零九元，由郑雪丰负担四千九百九十一元（均于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院，并预交上诉案件受理费。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。
审 判 长 沙 莲
人民陪审员 陈彤彤
人民陪审员 孙 凯
二〇一六年十月二十八日
书 记 员 李晓媛