山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第4896号原告青岛富美投资开发股份有限公司，住所地青岛市市北区市场二路33号123层1228室。法定代表人魏秀美，总经理。委托代理人孙涛，山东鑫盛方律师事务所律师。委托代理人魏淑芳，山东鑫盛方律师事务所律师。被告谢莉。委托代理人刘锡富，山东德衡律师事务所律师。原告青岛富美投资开发股份有限公司（以下简称富美公司）诉被告谢莉商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月30日、2016年3月7日、4月21日公开开庭进行了审理，原告富美公司委托代理人孙涛、魏淑芳，被告谢莉及委托代理人刘锡富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年6月，被告持一份《商品房保留预订单》找到原告，声称2009年9月7日被告与原告股东房本亮签订了该预订单，约定被告购买原告开发建设的网点房一套，签订预订单时交付定金150万元，并要求原告按照该预订单载明的情形，重新签订合同予以确认。因被告的纠缠（主要是案外人修永淳和郭鸿的威胁和搅闹），原告在未查清楚事实的情况下被迫于2010年6月12日与被告签订了《商品房内部预订合同书》，将L1-20网点房降价出售给被告，房屋总价款为5424800元，合同约定：被告交清首付款后，余款应于2010年9月28日、2011年1月19日分两笔付清。同时，被告逼迫原告将原来的所谓150万元定金转换为上述房屋的首付款，由原告出具了150万元的正规机打房屋收款收据。后在原告多次强烈要求下，被告才向原告出示并交回了2009年9月7日由房本亮为收款人并加盖公司财务章的收款收据。经原告后来核实，被告从来没有向原告或者公司原股东房本亮支付过该笔定金款，而且原告公司股东也无权直接收取房屋定金或购房款，收款收据上的印章系伪造的，双方不存在真实交易。并且原被告双方在签订《商品房内部预订合同书》后，被告逾期仍未交纳所谓的房屋余款，双方签订的合同并未实际履行。由于被告行为涉嫌欺诈，原约定的150万元购房款没有实际支付，剩余的购房款也是逾期未付，双方签订的合同并未实际履行。而且由于涉案房屋工程系政府民生改造项目，同时涉及军产拆迁难题，至今政府有关部门未向原告发放房屋预售许可证，按照我国法律规定，双方于2010年6月12日签订的《商品房内部预订合同书》应属无效。为维护原告的合法权益，诉至法院请求：1、依法确认原、被告于2009年9月7日签订的《商品房保留预订单》不成立；2、依法确认原、被告于2010年6月12日签订的《商品房内部预订合同书》无效；3、诉讼费由被告承担。被告谢莉辩称，一、双方签订的《商品房内部预定合同书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定交付房款，原告也收受了购房款，因此，该《商品房内部预定合同书》为商品房买卖合同，且已经成立，原告的诉讼请求应予驳回。2009年12月25日，被告为购买原告开发的房子，从个人账户支付购房款150万元给原告，原告经确认后，与被告签订《商品房保留预订单》并出具收款收据。2010年6月12日，在原告再次确认已收款后，原告收回《商品房保留预订单》及收款收据，换签了《商品房内部预定合同书》，约定被告购买原告开发的L1-20号网点房。尽管该合同名称为“内部预定合同书”，但实际上，该合同具备了商品房买卖合同的主要内容，如双方在该合同中明确了：当事人名称和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、装饰标准、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法、违约责任以及其他事项等等，即该《商品房内部预定合同书》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。并且，在双方签署该合同的同时，经原告确认，被告已经根据合同约定履行了足额支付首付款的义务，同时，原告向被告出具了正式的机打房地产业预收款专用收据，截止2013年8月，被告又付清全部购房款。因此，被告认为，双方签订的《商品房内部预定合同书》符合商品房买卖合同的主要要件，且双方已经实际履行，应当为商品房买卖合同，且合法成立。二、被告认为，双方签订的《商品房内部预定合同书》是双方真实意思的表示，内容不违反强制性法律双方已经实际履行，并且是市北区政府同意原告项目开发建设，项目中包含旧城改造、拆迁安置、政府福利保障住房等内容，属于政府与开发商合作建设项目，项目五百余户购房人已经实际入住三年有余，因此该合同应为有效合同，原告的诉讼请求二应予驳回。（一）被告基于原告开发的是政府旧城拆迁改造项目，是青岛市北区政府、青岛市规划局等同意项目开挖施工建设，因此，被告是基于相信政府才相信原告有权利开发建设、销售商品房的。（二）被告基于信任原告所述很快办出商品房预售许可证，并承诺换签合同后一年内交房，被告才决定购买商品房买卖合同。现在原告又以没有预售许可证为由主张合同无效，出尔反尔，无非要获取非法利益。（三）被告是基于对该项目是政府民生工程、拆迁安置工程的信任，基于原告在社会上公开销售，以及所有拆迁安置户五百多名和被告一样的普通老百姓都与原告签订相同的商品房买卖合同，才敢向原告付款，并与原告签订房屋买卖合同。（四）该项目中五百多户购房人都已经实际入住，签订的是相同的合同，如果本案合同无效，是不是意味着五百多户购房人签订的购房合同都将无效？此举必将带来整个富美商苑已入住的五百余户购房人的交易不稳定状态。（五）原告以本项目没有预售许可证就认定双方签订的《商品房内部预订合同书》为无效合同，是犯了教条主义错误，不懂法的价值，并绑架政府诚信为其买单。原告利用购房人的购房款进行开发建设，现在又以没有预售许可证为由，主张合同无效，索要回财产，目的是赚取房屋升值的巨额利润，而买房人以退还的购房款和利息是不能再买到现在房价上涨巨大的房子了。三、开发商，即本案原告，是公司法人，一般而言，公司的目的是追求利润最大化，逐利是公司的天性，更何况丧失诚信如原告的企业，假如本案中双方签订的《商品房内部预定合同书》为无效合同，那么，被告将随时可以将该判决凌驾于其他业主之上，从而获取更大的非法利益，最终受到损害的是和谐社会的稳定。四、在履行合同过程中，由于原告在项目开发中暴露出各种不诚信行为，且涉及诸多民事、刑事案件，导致被告不敢再继续支付购房款，直至2013年8月26日，在原告一再表示付清全款交房的承诺下，被告再一次相信其谎言，付清全部购房款，但是被告再一次上当。原告在认可被告已经交付150万元的前提下，与被告换签了合同，并收回了《商品房保留预订单》及收款收据原件。后因原告发生公司内部股东纠纷，原告对房本亮销售房屋并收取房款的行为不再认可，让被告承担原告公司股东矛盾导致的恶果。综上所述，被告认为，本案中，双方签订的《商品发内部预定合同书》系商品房买卖合同，该项目的开发、建设、销售等都具有强烈的政府推动因素，五百户包括政府福利保障住房业主和购买普通商品房的购房人已经实际入住三年有余，在此过程中，原告故意拖延办理商品房预售许可证，并以此要挟购房人来获取非法利益，多次将房屋一房两卖，侵害购房人合法权利，不能让一个不诚信的开发商在一个不诚信的交易活动中获取巨额的非法利息，这是最基本的法律追求，本案中，《商品内部预定合同书》系双方真实意识表示，且有特殊社会背景，涉及和谐社会稳定，如何维护守法公民的交易稳定和社会治安稳定，也应是本案着重考量因素，综合而言，本案依法应认定为有效合同，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2009年9月7日，被告与房本亮签订《商品房保留预订单》，其中甲方为青岛富美投资开发股份有限公司，乙方为谢莉，内容为：乙方为甲方内部员工的亲友，有意预订甲方正在开发建设的商品住宅/商业网点小区（位于市北区临清路、茌平路、博平路合围地块）之商业网点·商品住宅，经双方友好协商，订立本保留预订单。一、乙方以建筑面积每平方米23000元，预订位于本小区A座L1-20单元上下两层L1-20户网点、临临清路之一套商业网点，预测建筑面积为266.45㎡（见后附图示）。二、乙方于签订本预订单时交付给甲方保留定金150万元。本保留金于甲方取得商品房预售许可证后，甲乙双方签订正式的商品房销售合同后转为正式预付款的一部分。本保留预订单在乙方交付有关定金并经双方签字盖章后即生效，至双方签订正式商品房买卖合同后即失效。落款处甲方加盖有原告富美公司的公章，乙方有谢莉签名。合同签订当日，被告通过其个人银行账户向房本亮的账户汇入150万元，收款人房本亮向谢莉出具的收款收据载明“今收到谢莉（内部职工亲属）定房款，金额为150万元，并加盖“青岛富美投资开发股份有限公司财务专用章”。2010年6月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房内部预订合同书》，约定乙方向甲方购买市北区茌平路《富美·文化商苑》编号为L1-20号网点房，规划用途为商业，建筑面积271.24平方米，总房款5424800元，2010年6月30日前已付150万元，2010年9月28日前再付122万元，2011年1月19日前付清余款;甲方预定于2011年7月30日前交付该房屋，本合同自双方签字之日起生效。合同同时约定因本项目茌平路南侧两栋海军旧宿舍楼属于青岛市重点工程快速路三期的拆迁范围，但这两栋楼的拆与否会对本项目南侧的小区环境及茌平路的道路设计建设有所影响，也因此事至今未定造成本项目现在无法取得房地产预售许可证。如购房人对此有任何疑问可提出书面退房申请，我公司将于30日内予以办理退房退款手续，如不提出退房申请，则视同购房人放弃因此事而提出的任何其他赔偿要求。签订合同当日，原告富美投资公司向被告出具金额为150万元的青岛市房地产业预收款专用收据金额。2013年8月26日，被告通过案外人郭鸿的银行账户向原告付款3924800元，郭鸿就该付款情况出具说明予以证明。签订合同时，原告将被告持有的《商品房保留预订单》及2009年6月12日150万元的收款收据原件均予收回。本案审理过程中，原告申请对《商品房保留预订单》及2009年6月12日收款收据中的印签与其在银行中留存的印签进行比对鉴定。上述事实，有原、被告陈述，庭审笔录、《商品房保留预订单》、收款收据、《商品房内部预订合同书》及银行汇款凭证、王新兴的询问笔录、民事判决书等证据在案为凭，所有证据均已经庭审质证。本院认为，行为人没有代理权以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。房本亮作为被告富美公司第二大股东，虽然其并未提交富美公司的授权，富美公司亦否认授权其代为售房，但房本亮持被告富美公司的印鉴以公司名义与被告谢莉签订《商品房保留预订单》，这一行为符合表见代理的特征，故本院确认房本亮与被告谢莉签订的上述保留预订单以及其后收取其保留定金150万元的行为构成表见代理。该预订单并不违法法律规定，且已履行完毕，原告要求确认该预订单不成立的请求于法无据，本院依法不予支持。本案中原、被告以上述保留预订单为基础，另行签订了《商品房内部预订合同书》，原告主张其签订合同系受被告的威胁、欺骗，导致在未查清事实的情况下被迫签订，但原告未能提交证据证明其在签订上述合同书时被告存在上述情形。原告主张被告并未向原告或者其股东房本亮支付150万元购房定金，根据原告提交以及本院调取的银行汇款凭证，被告已向房本亮付款150万元，房本亮也于2009年6月12日为被告出具收款收据，结合王新兴在派出所的询问笔录，可以确认被告已经支付150万元定金的事实。原告主张被告未按照该合同约定支付剩余房款，导致逾期付款，因此认为该合同并未实际履行。本院认为，被告是否付款、如何付款系合同的履行问题，不是本案审理的范畴。至于原告主张其至今未取得房屋预售许可证，因此应认定上述合同书无效的问题，根据合同法第六条的规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，本案中原告在与被告签订合同书时就没有取得预售许可证，原告是否取得该许可证并不是被告的责任，因此，原告以其在签订合同时自身就存在的过错为理由，要求确认合同无效，违反了合同法的诚实信用原则，本院依法不予支持。富美公司在本案中申请对保留预订单及150万元收款收据中的印签与其在银行中留存的印签进行比对鉴定，但青岛市中级人民法院（2013）青民一终字第1224号民事判决书中已经确认，富美公司自认该公司的印签手续均由房本亮办理，再加上房本亮所拥有的富美公司第二大股东身份，故上述两个印签是否一致不影响房本亮的行为构成表见代理，故对于富美公司这一鉴定请求，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十九条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费49774元由原告青岛富美投资开发股份有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于青岛市中级人民法院。审 判 长  周 敏人民陪审员  于建芝人民陪审员  张惠琴二〇一六年五月十一日书 记 员  林 洁书 记 员  张 蕾