中华人民共和国上海市浦东新区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪0115民初68765号
原告：黄龙马，男，1966年6月27日生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。
委托诉讼代理人：马亚杰，上海市汇业律师事务所律师。
委托诉讼代理人：毕崇岩，上海毅也岩律师事务所律师。
被告：RICHARDYING(应予晨)，男，1964年3月9日生，加拿大国籍，护照号：GL859761，现住加拿大。
被告：SHERRYYINGRUDEN(应予倩)，女，1966年10月6日生，美国国籍，护照号：XXXXXXXXX，现住美国。
上述两被告共同委托诉讼代理人：杨东，上海市欣隆律师事务所律师。
第三人：应明菊，女，1937年12月17日生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区宿州路***号***室。
原告黄龙马与被告RICHARDYING(应予晨)、被告SHERRYYINGRUDEN(应予倩)以及第三人应明菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年12月2日公开开庭进行了审理。原告黄龙马及其委托诉讼代理人毕崇岩，被告SHERRYYINGRUDEN(应予倩)以及被告RICHARDYING(应予晨)、SHERRYYINGRUDEN(应予倩)的共同委托诉讼代理人杨东到庭参加诉讼。后依法转为普通程序，于2017年4月26日公开开庭进行了审理。原告黄龙马的委托诉讼代理人马亚杰，被告RICHARDYING(应予晨)、SHERRYYINGRUDEN(应予倩)的共同委托诉讼代理人杨东到庭参加诉讼。第三人应明菊经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。本案现已审理终结。
原告黄龙马诉称，2015年4月27日，经我爱我家房屋租赁置换有限公司居间介绍，原告作为乙方与甲方应君德的代理人即被告应予晨签订上海市房地产买卖合同一份，约定由原告购买应君德名下位于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为人民币(以下币种相同)212万元。合同约定，双方应在2015年7月31日前办理房屋过户手续。签约当日，原告支付定金5万元。2015年6月10日，双方重新签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》各一份。次日，原告依约向应君德支付房款62万元，同月14日，应君德将系争房屋交付给了原告使用。2015年8月21日，原告办理了相关审税事项，原告支付了契税。同日，原告付清了剩余房款55万元和装修补偿款40万元，并与被告应予晨同往房地产交易中心办理房屋过户手续，但系争房屋已被司法查封，无法办理过户，故应予晨退回了上述95万元。事后原告得知，应君德已于2015年6月14日死亡，因系争房屋的继承问题被告与第三人产生纠纷，房屋被司法查封，故原告起诉来院，要求请求判令被告一、被告二继续履行房屋买卖合同，将上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋转移登记至原告名下；2.请求法院判令诉讼费由被告承担。审理中，被告与第三人的继承纠纷处理完毕，司法查封亦已解除。
被告RICHARDYING(应予晨)、被告SHERRYYINGRUDEN(应予倩)辩称，两被告系应君德的法定继承人。应君德已于2015年6月14日死亡，原告对此享有的合同债权不能优先于被告的物权，故不能强制要求被告转移房屋的所有权。且原告在第一次签约时明确无需贷款，第二次签约时要求贷款，导致房屋未能及时过户，也导致第三人的诉讼。在诉讼过程中，房价急剧上涨，此时要求被告过户，对被告是不公平的。另外，原告存在做低房价避税的问题，故合同应为无效。故不同意原告的诉讼请求。
第三人应明菊未作陈述。
经审理查明，系争位于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为应君德。应君德与金丽英系夫妻关系，被告RICHARDYING(应予晨)、SHERRYYINGRUDEN(应予倩)系应君德与金丽英的子女。第三人应明菊系应君德的妹妹。金丽英于2011年4月22日去世，应君德于2015年6月14日去世。
2015年3月10日，应君德出具委托书一份，委托人应君德因年事已高，不便亲自办理位于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房产的更名及出售手续，自愿委托儿子应予晨为代理人，代办如下事项：1、代为到房地产交易中心办理因继承上述房产所需的更名、过户手续；2、代为申请并领取新的房地产权证；3、代为签订上述房产的买卖合同，并办理相关公证手续；4、代为到税务部门办理审税手续，并缴纳因出售上述房屋所产生的相关税费；5、代为配合买方办理购房贷款手续，在相关文件上签名；6、代为收取售房款；7、代为到房地产交易中心办理因出售上述房产所需的过户登记手续；8、代为办理上述房产的交接手续，包括办理物管、水、电、煤、电信等过户手续；9、代为办理因出售上述房产所需的其他手续。……委托期限自2015年3月10日起至2017年3月31日止。
2015年4月27日，原告(乙方)与应君德(甲方)签订上海市房地产买卖合同一份，约定由原告购买应君德名下位于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋，总价为212万元。双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方落款处由代理人应予晨签名。
2015年4月27日，应予晨出具《关于户口尾款的协议》：现甲方应予晨委托居间方我爱我家世博家园店杨勋在甲方所售的位于板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋户口迁出后收取户口尾款8万元整。居间方收到尾款当日将该笔款项直接汇入甲方账户。
2015年6月10日，原告(乙方)与应君德(甲方)签订《上海市房地产买卖合同》及《装修补偿协议》各一份。《上海市房地产买卖合同》第二条约定：甲乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价计172万元。双方合同第六条约定：甲乙双方确认，在2015年7月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)第7条有关乙方贷款的特别约定：7.1贷款产生的费用由乙方自行承担；如乙方实际购房贷款不足申请的额度，则任何不足的部分均由乙方在该房屋在房地产交易中心办理产权交易过户手续当日且于交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》前直接支付给甲方。合同附件三付款协议约定：1、乙方于2015年4月27日支付甲方定金5万元。该定金在签订本合同当日自动转为房款的一部分。2、乙方于2015年6月15日前，将房款62万元直接支付给甲方。3、乙方于产权过户前，将房款37万元直接支付给甲方。4、乙方于甲乙双方至上海市相关房地产交易中心办理过户手续且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》，以银行发放贷款的方式将房款60万元支付给甲方。5、尾款：待甲方办妥该房屋内原有户口的全部迁出手续后当日内乙方将房款8万元直接支付给甲方。同日，双方又签订《装修补偿协议》一份，约定：甲乙双方于2015年6月10日签订了关于坐落于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称该房屋)的《上海市房地产买卖合同》，该买卖合同中约定的成交价格为172万元，该价格未包含该房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备费用(实际为做低房价)。甲方实际净到手价格为212万元。现双方友好协商达成如下协议，以资共同遵守：一、乙方同意将现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方40万元并签订装修补偿协议，该价格不体现于双方签订的该房屋的《上海市房地产买卖合同》内，该款项的具体支付日期如下：乙方于产权过户前将40万元支付给甲方，甲方向乙方出具收款收据。甲方落款处由代理人应予晨签名。
2015年4月27日，应予晨出具收据一份，言明收到原告定金5万元。2015年6月11日，应予晨出具收据一份，言明收到原告房款62万元。
2015年6月14日，应君德方将系争房屋交付给了原告使用。
2015年8月21日，原告支付系争房屋的契税17,200元。
2015年8月21日，原告向应予晨转账支付95万元。同日，应予晨将该款退还给了原告。
2015年7月16日，应明菊起诉来院，认为应君德生前立有遗嘱，系争房屋由其继承。2015年7月24日，本院根据应明菊的申请查封了系争房屋。2016年6月20日，本院以(2015)浦民一(民)初字第25980号民事判决书判令：一、驳回应明菊的诉讼请求；二、应予晨、应予倩应于本判决生效之日起三十日内补偿应明菊30万元。后应明菊上诉，后撤诉。该判决现已生效，并已执行完毕。
又查明，2012年10月29日，应明菊与被继承人应君德登记结婚。2016年3月11日，SHERRYYINGRUDEN(应予倩)诉应明菊婚姻无效纠纷至本院，2016年4月21日本院作出(2016)沪0115民初20704号民事判决书，确认应君德与应明菊的婚姻无效。
再查明，(2015)浦民一(民)初字第25980号民事判决书生效后，当事人履行了判决义务，该案在系争房屋上的查封已解除。
审理中，原告自愿将其余房款145万元缴纳至本院代管。
以上事实，有原告提供的上海市房地产买卖合同、补偿协议、收款收据、房地产登记簿、判决书等证据以及原、被告的庭审陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。本案中，原告与应君德将真实的房屋交易价格拆分为172万元名义成交价及40万元所谓的装修补偿款，该约定系双方共同合意做低房价，无论由谁起意，双方最终共同签署买卖合同的行为表明双方对做低房价、规避税费、减少成本、实现利益最大化达成了一致，导致国家税款流失，故签订的《上海市房地产买卖合同》中约定房价款为172万元的条款应属无效，但并不影响该买卖合同其他条款的效力，双方仍应按真实交易价格继续履行买卖合同。
现应君德已死亡，根据法律规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限，故两被告作为应君德的继承人应配合原告办理系争房屋的过户手续，原告亦应将剩余购房款给付给两被告。两被告认为系争房屋已由两被告继承，且房价已上涨，继续履约对被告不公平，无法律依据，本院不予采信。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下：
一、被告RICHARDYING(应予晨)、被告SHERRYYINGRUDEN(应予倩)应于本判决生效之日起十五日内协助将坐落于上海市浦东新区板泉路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告黄龙马名下；
二、原告黄龙马应于上述房屋过户当日向被告RICHARDYING(应予晨)、被告SHERRYYINGRUDEN(应予倩)支付购房款145万元。
负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费20,280元，保全费5,000元，由被告RICHARDYING(应予晨)、SHERRYYINGRUDEN(应予倩)负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 杨晓云
人民陪审员 郑 芸
人民陪审员 宗芳频
二〇一七年四月二十八日
书 记 员 袁颖丽
附：相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
二、《中华人民共和国继承法》
第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。
继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。