浙江省杭州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙01民终4763号
上诉人（原审原告）：陈建云，男，1963年11月17日出生，汉族，住浙江省安吉县。
委托诉讼代理人：姜海斌，浙江浙杭律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行，住所地浙江省杭州市江干区城星路59号东杭大厦。
负责人：胡健敏，行长。
委托诉讼代理人：陈秋林，公司职员。
被上诉人（原审被告）：章长春，男，1968年8月22日出生，汉族，住浙江省安吉县。
被上诉人（原审被告）：叶建苏，女，1971年7月21日出生，汉族，住浙江省安吉县。
被上诉人（原审被告）：安吉县浙北金店有限公司，住所地浙江省安吉县递铺镇递铺中路618号1幢（2层）。
法定代表人：章长春。
上诉人陈建云因与被上诉人浙江稠州商业银行股份有限公司杭州分行（以下简称稠州银行杭州分行）、章长春、叶建苏、安吉县浙北金店有限公司（以下简称浙北金店）案外人执行异议之诉一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2016）浙0104民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈建云上诉请求：1、撤销原审判决，改判支持其起诉请求；2、一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院对上诉人租赁案涉房屋时间迟于抵押时间这一事实认定错误，适用法律错误。陈建云与章长春、叶建苏就两商铺抵押前，即于2013年1月8日签订《房屋租赁合同》，约定章长春、叶建苏将位于安吉县递铺镇递铺路商贸广场×幢×号、×号出租给陈建云，租赁期限自2013年1月8日至2020年1月7日。陈建云根据合同约定向叶建苏账户支付租金200万元，陈建云承租后，在租赁地址注册了“安吉递铺超然珠宝商行”，一直占有使用至今。租金支付后，陈建云多次要求章长春等人腾房，但章长春表示因为案涉房屋东西太多，无法一下子腾空，故陈建云自交付租金后陆续将其物品搬入案涉房屋，章长春等人逐渐完成交付义务。从案涉房屋交付至今，陈建云一直使用并经营。根据稠州银行杭州分行所述，章长春、叶建苏于2013年6月4日将案涉房屋抵押给其，而陈建云向章长春、叶建苏租赁起始时间为2013年1月8日，先于抵押时间，一审法院对陈建云租赁案涉房屋时间认定错误。2、一审法院对陈建云支付租金的相关事实认定不清，适用法律错误。租赁合同签订后，章长春多次要求陈建云一次性支付租金，其表明若陈建云一次性支付租金，可以在租金总额上给予优惠。2013年1月下旬，双方确定租金价格变更为总计200万元，陈建云考虑到租金总价可以优惠，于2013年1月29日、1月30日一次性支付了全部租金，陈建云一次性支付租金存在一定合理性。陈建云委托公司财务人员将租金打款至叶建苏账户，因公司对外打款只做两种名目：借款或货款，公司财务人员就选择了借款这种名目。后公司财务作了情况说明，确定陈建云转账的200万元系房屋租赁款，对于收到租金这一事实，章长春在收条中也明确。
稠州银行杭州分行辩称：陈建云提供的租赁合同有关租赁期限、金额的约定前后矛盾，支付租金的凭证上用途为借款，补充协议签订时间置于协议顶部，签名处没有时间，租金的支付也不合常理，章长春于同一日就标的物分别与陈建云及其亲属签署三份同样日期、标的物、期限的合同，三个相对人分别在2014年2月6日将该房产登记为三个不同企业的场所，陈建云提交的协议真实性存疑，陈建云提供回单为借款，名为租赁实为借款。租赁合同在抵押前未办理备案，也未就租赁关系提起诉讼或仲裁，未办理公证，陈建云应当承担举证不能的后果。
章长春、叶建苏及浙北金店未进行答辩。
陈建云向一审法院起诉请求：1、撤销（2015）杭江执异字第14号执行裁定；2、请求中止对安吉县递铺镇递铺路商贸广场×幢×号、×号商铺的执行；3、请求依法确认陈建云与章长春、叶建苏于2013年1月8日签订的房屋租赁合同合法有效；4、请求确认对上述房屋在拍卖、变卖或以物抵债中进行带租处置，保护陈建云租赁权直至原租赁合同履行完毕；5、请求确认陈建云对上述房屋享有优先购买权。6、判令本案诉讼费由四被告承担。
一审法院认定事实：2013年1月8日，陈建云与章长春、叶建苏签订房屋租赁合同两份，约定由其租赁章长春、叶建苏所有的位于安吉县递铺镇递铺路商贸广场×幢×号（房权证递铺字第××）、×号（房权证递铺字第××号）商铺两间，两份合同均约定“租赁期限为八年，即从2013年1月8日起至2020年1月7日止。该房屋的年租金为壹拾捌万元人民币，共计租金壹佰贰拾万元，在本合同生效之日起壹个月之内由陈建云一次性付清全部租金款。”之后陈建云担任法定代表人的安吉超然家具有限公司员工韩某，以网上银行转账汇款方式分别于2013年1月29日、1月30日分两次支付给叶建苏共计人民币200万元。2013年1月30日，章长春向陈建云出具收条一份，载明：“今收到陈建云房屋租赁款计人民币贰佰万元整（2013年1月29日壹佰万元）（2013年1月30日壹佰万元）借款抵租赁款。”2013年4月7日，陈建云与章长春签订房屋租赁补充协议一份，约定上述两间商铺的租赁期为八年，从2013年1月8日起到2021年1月7日，以实际交房日期为租赁起始日期。年租金调整为每间125000元，合计人民币200万元。
2013年6月4日，稠州银行杭州分行与章长春、叶建苏就上述两间商铺登记设定抵押，稠州银行杭州分行为抵押权人。2013年底章长春将案涉房屋交付给陈建云使用。陈建云于2014年1月26日将安吉县递铺镇递铺路商贸广场×幢×号商铺，在工商管理部门注册为其名下安吉递铺超然珠宝商行的经营地址。该地址于2014年6月27日注册了经营者为陈某1的安吉递铺瑞琪珠宝商行，于2015年9月8日注册了经营者为陈某2的安吉递铺瑞新珠宝商行。
另查明，陈建云与章长春之间除房屋租赁关系外，另存在借贷关系。原审法院在执行申请执行人稠州银行杭州分行与被执行人浙北金店、章长春、叶建苏金融借款合同一案中，陈建云提出书面异议，原审法院于2016年1月4日作出裁定，驳回了陈建云的异议申请。陈建云遂提起本案诉讼。
一审法院认为，物权法第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在本案中，陈建云主张其租赁合同有效，其享有案涉标的物的租赁权且能对抗稠州银行杭州分行的抵押权实现，则应当举证证明其租赁权的取得早于稠州银行杭州分行抵押权的设定。但从陈建云向一审法院提交的证据来看，除了房屋租赁合同、房屋租赁补充协议标注的时间早于抵押权设定时间外，陈建云实际占有房屋的时间、水电费支付时间、将房屋注册为经营地址的时间均迟于抵押权设定时间；同时陈建云在房屋尚未实际取得就一次性支付全部租金，支付金额与同期签订的房屋租赁合同中约定的金额并不一致，而且支付“租金”的银行凭证上注明的款项用途注明的还是“借款”，虽然经办人出具书面证言说明系其误办，但不能消除合理性怀疑，以上种种情形均不符合常理。同时陈建云也没有提交证据证明存在房屋抵押前办理过租赁登记备案手续或已就相应租赁关系提起诉讼或仲裁或办理过租赁合同公证等足以认定租赁合同签订早于抵押的情形；加上陈建云与章长春还存在金钱借贷的法律关系，章长春在收条中亦有注明“借款抵租赁款”的内容。综上所述，陈建云提交的证据互相矛盾、疑点较多，不能够形成完整的证据链证明其在抵押前即存在真实的房屋租赁合同关系并实际占有使用涉案房屋的事实，故一审法院对其上述证据的证明目的不予采纳，陈建云应当承担举证不能的法律后果，陈建云主张的租赁权不能对抗抵押权人。陈建云请求撤销执行裁定、排除执行、带租拍卖并享有优先购买权的全部诉讼请求，因没有事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决：驳回原告陈建云的诉讼请求。案件受理费人民币22800元，由原告陈建云负担。
二审中，当事人没有提交新证据，本院二审对原审查明的事实予以确认。
本院认为，本案的争议焦点系案涉商铺是否在抵押权设立之前出租，是否可以对抗稠州银行杭州分行已登记的抵押权，并足以排除强制执行。在案证据显示，上诉人陈建云支付案涉商铺水电费的时间、将商铺注册为经营地址的时间均迟于抵押权设立时间，也没有充分证据证明在案涉商铺抵押前，陈建云已合法占有使用房屋。房屋租赁合同、房屋租赁补充协议标注的时间虽早于抵押权设定的时间，但案涉商铺在抵押前未办理过租赁登记备案手续，租赁合同的当事人在抵押前未就相应租赁关系提起过诉讼、仲裁，在抵押前也未办理租赁合同公证，更未在抵押前向稠州银行杭州分行声明过租赁情况等，因此，陈建云上诉主张案涉商铺的租赁关系在抵押前成立证据不足，本院不予支持。原审中陈建云提供的向叶建苏汇款的网上银行电子回单用途栏内均注明为“借款”，陈建云也认可其与章长春之间存在其他借贷法律关系，即使证人韩某出具情况说明称将租赁款错误备注为“借款”，仍不足以证明2013年1月29日、1月30日汇款至叶建苏账户的200万元确系支付租金。原审认为陈建云提供的证据不足以证明其在抵押前存在真实租赁关系并实际占有使用房屋，陈建云主张的租赁权不能对抗抵押权人，对陈建云请求排除执行等诉讼请求不予支持，是正确的。
综上所述，陈建云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费22800元，由上诉人陈建云负担。
本判决为终审判决
审判长 楼继文
审判员 张喜妹
审判员 寿凯迎
二〇一六年九月三十日
书记员 张洁丽