广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）桂0203民初1302号
原告:柳州市新蕾物业服务有限责任公司，住所地：柳州市雅儒路470号。
法定代表人:陈跃生，该公司总经理。
委托诉讼代理人:梁志斌，广西华尚律师事务所律师。
被告:柳州市盈川实业有限责任公司，住所地：柳州市飞鹅路二路96号。
法定代表人：罗峰，该公司董事长。
委托诉讼代理人:郭磊，广西信和律师事务所律师。
原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司（以下简称新蕾公司）与被告柳州市盈川实业有限责任公司（以下简称盈川公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月19日公开开庭进行了审理。原告新蕾公司的委托诉讼代理人梁志斌，被告盈川公司的委托诉讼代理人郭磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新蕾公司向本院提出诉讼请求：请求被告支付桂柳路1号之二真龙苑地下室负一层1号车库物业管理费125825.76元（5242.74平方×1元/平方/月×24月＝125825.76元，时间从2015年11月1日起至2017年11月1日止共24个月）。事实和理由：2015年10月23日，原告与柳州市桂柳路1-2号真龙苑业主委员会签定一份物业服务合同，双方约定将真龙苑小区委托给原告实行物业管理，期限为从2015年11月1日起至2017年11月1日止。物业服务合同第6条、第14条和第20条分别约定原告有权向业主和物业使用人收取小区内共用设施和停车场等的物业费（其中商铺物业服务费1元/平方/月）。被告作为小区地下车库的所有者也是业主之一，应当交纳物业管理费。自2016年12月起原告通过电话和车库门口贴通知的形式多次要求被告交纳物业管理费被告均置之不理，而且被告还自行聘请保安管理地下车库并对外开放实行收费服务。被告的行为违反诚实信用的原则，侵犯了原告的合法权利，故原告诉至法院请求判如所请。
被告盈川公司辩称：1，对于原告是否为本案的适格主体是存在异议的，根据《物业管理条例》第65条由业主委员会督促其缴纳，逾期仍不缴纳的，物业公司可以向法院起诉，本案的被告没有收到业主委员会督促缴纳物业费的任何通知，所以对本案的原告主体有异议；2，原告的诉请主张按照商铺管理进行收取物业费没有事实及法律依据，被告所拥有的地下车库产权登记用途为车库，非商铺；3、根据《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行稿）》第二十一条第二款规定，业主在自己拥有产权的封闭式独立车库内停车不缴纳车辆停放服务费和车库物业服务费，本案原告所诉称的被告所有产权是位于小区的整个地下负一层，是全部由被告所有的封闭式车库，依照该规定本案被告无需交纳车辆停放服务费及车库物业服务费。
本院经审理认定事实如下：原告系2007年12月13日依法成立、经营范围包括物业服务的企业法人。被告系柳州市桂柳路1号之二真龙苑地下室负一层1号房屋产权人，该房屋规划用途为非住宅，建筑面积5242.74平方米，在柳房权证字第××号“附记”部分载明：“自建，建筑物地下1层，规划用途：人防地下车库（平战结合人防工程）。”2015年10月23日，原告与柳州市真龙苑业主委员会签订《<真龙苑>物业服务合同》，约定后者将真龙苑小区委托原告实行物业管理。该合同第二十条约定：物业服务费由业主按其所拥有的物业的建筑面积缴纳：1、高层住宅物业服务费0.80元/平方米·月：（含电梯保养/月）；2、公共摊电费4元/户；3、商铺物业服务费1.00元/平方米；4、电梯运行费、公共水电费：按实际开支均摊到户；5、二次加压电费：按实际开支均摊到户；6、停车位收费标准：（1）地下车库：50元/位/月，（产权车位）租赁车位：200元/月；（2）露天车位：150元/个·月，（两厢或三厢）公；（3）电动车：25元/位·月；（4）充电、电动车：45元/位·月；（5）摩托车：30元/位·月；（6）电梯维修费500元以下由原告承担，500元以上按实际开支均摊到户。原告于2015年11月1日进驻真龙苑小区小区开始提供物业服务。原告通过书面方式向被告催交2015年11月1日至2017年2月的物业服务费，因被告不同意交纳，故酿成本案纠纷。诉讼中，被告认可将地下车库的部分车位用于租赁获取收益。
本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否符合《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行稿）》第二十一条第二款规定的适用条件，无需交纳物业服务费？2、原告的诉请能否支持？
关于争议焦点1，本院认为，从《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行稿）》第二十一条第二款规定：“车辆停放服务收费标准由车位使用人（承租人）与物业服务企业或建设单位在规定的基准价格和浮动幅度内以合同形式约定。依法成立业主大会后，车辆停放服务费收费标准由业主大会与物业服务企业以合同形式约定。业主在自己拥有产权的封闭式独立车库内停车不缴纳车辆停放服务费和车库物业服务费。”可知，业主无需交纳车库物业服务费的条件包括：第一，业主是在自己的车库停车，即该车库系业主自己停车使用；第二，业主停车的车库是业主拥有产权的封闭式独立车库。本案中，被告认可将地下车库划分车位用于租赁获取收益，并非主要用于自己停车使用，故不符合《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理办法（试行稿）》第二十一条第二款规定的适用条件。
关于争议焦点2，本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告与柳州市真龙苑业主委员会签订的物业服务合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。《<真龙苑>物业服务合同》签订后，原告依约为被告所在小区提供了物业服务，被告作为该小区的业主，亦应受该合同约束，履行交费义务。现原告主张被告按照商铺物业服务费1元/平方米·月的标准计算物业服务费用，由于被告购买的房屋设计用途为“非住宅”，但未明确房屋性质为商用，故本院考虑实际情况，可适当减少被告应当缴纳的物业服务费用，减少比例本院酌情认定为10%。因原告已书面催交2015年11月至2017年2月的物业服务费，被告仍未交纳，故被告应支付原告2015年11月至2017年2月的物业服务费75495.46元（5242.74平方米×1元/平方米×16个月×90%）；关于原告主张2017年3月至2017年11月1日的物业服务费，因没有证据证明其已书面催交2017年3月至法庭辩论终结时的物业服务费，而从法庭辩论终结时至2017年11月1日的物业服务费尚未实际发生，并且《<真龙苑>物业服务合同》未约定原告可以预先收取物业服务费，故关于原告主张的2017年3月至2017年11月1日的物业服务费，本院不予处理，原告可另行主张。关于被告辩称未经业主委员会督促交纳原告不得起诉的观点，本院认为，物业服务企业和业主发生物业费纠纷的，有权根据《民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼，不以业主委员会的催告行为作为物业服务企业起诉欠费业主的前置程序，物业服务费交付请求权的主体是物业服务企业而非业主委员会，故被告认为原告主体不适格的观点没有法律依据，本院不予采纳。
综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，判决如下：
一、被告柳州市盈川实业有限责任公司应支付原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司物业服务费75495.46元；
二、驳回原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。
案件受理费2817元（原告已预交），减半收取1408.5元，由原告柳州市新蕾物业服务有限责任公司负担563.5元，被告柳州市盈川实业有限责任公司负担845元。
上述应付款项，义务人应于本案判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。
审判员 李 旎
二〇一七年六月七日
书记员 黄晓珺
附：相关法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《物业管理条例》
第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百一十九条起诉必须符合下列条件：
（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；
（二）有明确的被告；
（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；
（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。