河南省高级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫民终943号
上诉人（一审被告）：禹州市恒达房地产有限责任公司，住所地河南省禹州市颖川大道北段路东。
法定代表人：李世勋，该公司董事长。
委托诉讼代理人：孙秉，河南杰瑞律师事务所律师。
委托诉讼代理人：牛云飞，河南杰瑞律师事务所律师。
被上诉人（一审原告）：苏杰，男，汉族，1982年5月2日出生，住郑州市经济技术开发区。
委托诉讼代理人：任庆培，河南德恒（郑州）律师事务所律师。
上诉人禹州市恒达房地产有限责任公司（以下简称恒达公司）因与被上诉人苏杰商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省许昌市中级人民法院（以下简称一审法院）（2015）许民初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月10日受理后，依法组成合议庭审理了本案。恒达公司的委托诉讼代理人孙秉、牛云飞，苏杰及其委托诉讼代理人任庆培到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
恒达公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回苏杰的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1、一审判决认定《商品房买卖合同》签订的时间为2014年4月1日，缺乏推理依据。一审推定商品房买卖合同签订的时间依据是《恒达-
阳光城营业房认购协议》第七条和苏杰于2014年4月1日缴纳的专项维修基金。但该认定与本案的其它证据相互矛盾，推定时间与《商品房买卖合同》编号显示的时间相互矛盾；也与禹州市不动产登记交易中心住房产业发展办公室出具的《情况说明》显示的时间相互矛盾；也与苏杰一审自认合同签订的时间为2014年1月相互矛盾。2、一审判决认定“恒达公司交房的合理期间应在签订《商品房买卖合同》后3个月，即2014年7月1日”没有事实和法律依据，是严重侵犯恒达公司合法权益的错误认定。交房日期早于《商品房买卖合同》签订日期，也早于2013年11月18日签订两份《恒达-
阳光城营业房认购协议》日期，以双方约定的日期交房不符合客观事实，属于事实上履行不能，应视为双方对交房时间约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项：履行期限不明确的，债权人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案苏杰也未向一审法院提供证据证明其在什么具体时间要求恒达公司向其交房，恒达公司不存在迟延交房的动机和原因，苏杰怠于收房，具有毁约的故意。因此，一审判决认定合理交房时间为2014年7月1日错误。3、一审判决认定苏杰已经履行了支付购房款义务属认定事实错误。涉案两套房产以工程款抵房款的数额为4622535元，涉及到许昌市建设（集团）有限公司的财产权益，恒达公司和苏杰以刘雪峰本人同意以工程款抵房款的承诺为依据，冲减了许昌市建设（集团）有限公司对恒达公司的债权，应当属无权处分。而且恒达公司在通知苏杰本人交纳另外一套房产75万元剩余房款时，也通知苏杰本人交接涉案的房屋，但苏杰本人拒绝接收。4、本案不具有《中华人民共和国合同》（以下简称合同法）第九十三条规定的合同解除的条件，一审法院适用合同法第九十三条的规定判决解除双方签订的合同系适用法律错误，本案应适用合同法第九十四条规定处理。综上，恒达公司认为两份商品房买卖合同合法有效，为鼓励交易，保护市场交易安全和稳定，合同应当继续履行。恒达公司一直主张交房，并随时等候苏杰到恒达公司进行交接，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原判，改判驳回苏杰的诉讼请求或将本案发回重审。
苏杰答辩称，1、一审判决认定《商品房买卖合同》签订于2014年4月1日并无不当。两份合同未显示签订日期是本案的基本事实，对合同签订的日期，苏杰在一审中主张合同签订日期为2014年1月初，恒达公司不予认可，在一审庭审中认为合同签订于2014年4月1日，因双方对合同签订日期不一致，且均无有效证据证明签订日期，因此，一审法院结合认购协议签订的日期、房屋竣工验收日期及维修基金缴纳的日期，综合推定合同签订的日期为2014年4月1日。恒达公司对合同签订日期的上诉主张与一审的自认相互矛盾，其该上诉理由不能成立。2、一审法院确定恒达公司应该于买卖合同签订后三个月的合理期限内交房有明确的法律依据，既结合了商品房买卖的一般交易习惯，实际也充分照顾了恒达公司的合法权益。本案合同中约定的交房日期为2013年6月30日，合同签订时苏杰就此曾向恒达公司相关销售人员提出，但恒达公司称所有买卖合同约定的日期都是2013年6月30日，恒达公司对交房日期早于合同签订日期是明知的，并非恒达公司所称是失误，恒达公司交房日期原定就是2013年6月30日，因恒达公司建设的房屋在2013年12月29日才竣工，已经构成违约。刘雪峰的承诺书实际是三方合意的结果，恒达公司前期一直是按照承诺书的约定，直接以应付许昌市建设（集团）有限公司的工程款抵扣苏杰的应付工程款，涉案两套房款已经全部抵扣完毕，恒达公司分别于2013年12月26日、27日向苏杰出具了结清房款的收款凭证，苏杰已经完全履行了支付购房款的义务。恒达公司称苏杰未履行付款义务不是事实。3、恒达公司称本案不适用合同法的约定解除而应适用法定解除的上诉理由不能成立。《商品房买卖合同》第九条约定，恒达公司逾期交房超过60日，苏杰有权要求解除合同，该约定作为合同解除条款合法有效，恒达公司对逾期交房的法律后果完全明知。本案中尽管按照合同原约定的交房日期无法履行，但不等于合同没有约定，合同法第六十一条对合同条款约定不明时如何处理有明确的规定，因此一审法院据此认定恒达公司合理交房期间为合同签订后的三个月，是人民法院依法对合同约定交房日期的认定，该认定并无不当。4、恒达公司并没有证据证明已通知苏杰交房，缴纳维修基金跟通知交房没有必然联系，并不能因此而推断出恒达公司曾通知苏杰进行交房。如果真如恒达公司所述其交房时苏杰有意拖延收房，那么其完全可以采取邮寄的方式向苏杰送达交房通知，但恒达公司自始至终没有采取交房措施，恒达公司基于自身的原因考虑故意不交房，败诉后反而诬称苏杰怠于收房完全是颠倒事实。综上，苏杰认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。
苏杰于2015年4月7日向一审法院提起诉讼，请求：1、解除苏杰与恒达公司签订的合同编号为201401090014、201401090015《商品房买卖合同》；2、判令恒达公司退还苏杰购房款4805220元，维修基金25440元，合计4830660元，并按中国人民银行同期贷款利率支付从交款之日至款项退还之日的利息，3、恒达公司向苏杰支付违约金48052.2元，4、案件诉讼费应由恒达公司负担。
一审法院经审查查明：恒达公司与苏杰于2013年11月18日签订《恒达-
阳光城营业房认购协议》，苏杰认购恒达公司的恒达阳光城贵园营业房1号楼1-2层114号营业房，建筑面积为272.44平方，该营业房单价为每平方米8500元，总金额2315740元（该房款不含公共维修基金及政府部门收取的相关杂费，该部分费用按国家和政府相关规定标准代收，在双方签订《商品房买卖合同》时由恒达公司代收）。苏杰购买114号营业房房款账务说明：共计交纳房款2315740元，其中付现金162685元，工程款抵房款2153055元。针对114号营业房，恒达公司与苏杰签订合同编号为201401090014号的《商品房买卖合同》，合同约定的房屋、面积、价款等内容，均与认购协议相同。该合同第八条约定，出卖人恒达公司应当在2013年6月30日前将商品房交付买受人苏杰使用。第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。该合同有出卖人恒达公司和法定代表人李东法盖章，买受人苏杰签名，不显示签订时间。根据双方当事人陈述，该合同签订于2014年1月到4月期间。2014年4月11日，苏杰缴纳114号营业房住房专项维修资金12260元。
恒达公司与苏杰于2013年11月18日签订《恒达-
阳光城营业房认购协议》，苏杰认购恒达公司的恒达阳光城贵园营业房1号楼1-2层115号营业房，建筑面积为292.88平方，该营业房单价为每平方米8500元，总金额2489480元。苏杰购买115号营业房房款账务说明：共计交纳房款2489480元，其中付现金20000元，工程款抵房款2469480元。针对115号营业房，恒达公司与苏杰签订合同编号为201401090015号的《商品房买卖合同》，合同约定的房屋、面积、价款等内容，均与认购协议相同。合同其他约定内容，与114号营业房约定相同。2014年4月11日，苏杰缴纳115号营业房住房专项维修资金13180元。
2013年11月19日，许昌市建设（集团）有限责任公司项目负责人刘雪峰出具承诺书，主要内容为：因许昌二建公司欠钢材款，经协商，其本人同意以工程款抵扣苏杰购买的114、115号营业房的房款，到2013年12月30日苏杰不再支付房款。2013年12月29日，本案房屋竣工验收完毕。苏杰在禹州市人民法院申请诉前保全缴纳诉讼费10000元。
一审法院认为，恒达公司与苏杰签订《恒达-
阳光城营业房认购协议》和《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。虽然《商品房买卖合同》不显示签订时间，但是不影响该合同的效力。恒达公司辩称买卖合同签订时间晚于合同约定的交房时间，故交房时间属于约定失误的理由不能成立，不予支持。恒达公司的收款收据、记账凭证和刘雪峰的承诺书可以证明恒达公司对其公司所欠许昌市建设（集团）有限责任公司工程款用以抵扣苏杰的购房款是予以认可的。对苏杰支付的现金购房款和工程款抵扣房款的金额，双方均没有异议。故一审法院认定苏杰已经完全履行了支付购房款的义务。2013年12月29日，本案房屋竣工验收完毕，符合交房条件。根据双方当事人陈述，一审法院认定该合同签订于2014年4月1日。再根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。故一审法院认定恒达公司交房的合理期间应在签订《商品房买卖合同》后3个月，即2014年7月1日。根据合同约定，恒达公司逾期超过交房时间90天，即2014年10月1日，苏杰可以请求解除合同，恒达公司应退还全部已付款，并按苏杰累计已付款的1%向苏杰支付违约金。恒达公司没有按照合同约定期限，也没有在本案工程竣工验收后合理期限内向苏杰交付房屋，实属违约行为，必然给苏杰造成利息损失。利息损失应从2014年10月1日开始计算。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。本案中，苏杰支付购房款后而不能得到房屋，必然造成已付款的利息损失。故一审法院对苏杰请求解除合同、返还已付款（购房款和维修基金）共计4830660元并按人民银行同期贷款利率支付利息的请求予以支持。利息计算应从恒达公司违约之日起算，即从2014年10月1日起算。恒达公司还应按照合同约定，向苏杰支付累计已付款1%的违约金，即48052.2元。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条之规定，一审判决：1、解除恒达公司与苏杰签订的编号为201401090014号《商品房买卖合同》和编号为201401090015号《商品房买卖合同》；2、限恒达公司在判决生效后十日内向苏杰退还购房款4805220元和维修基金25440元，共计4830660元及利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2014年10月1日起至确定的还款之日止），并承担违约金48052.2元；3、驳回苏杰的其他诉讼请求。一审案件受理费48490元和诉讼保全费10000元，共计58490元，由恒达公司承担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
根据恒达公司的上诉以及苏杰的答辩，并征询当事人意见，本院归纳本案争议焦点如下：一审判决解除双方合同，恒达公司退还苏杰购房款和维修基金并支付利息和违约金有无事实和法律依据。
本院经审理除对一审法院查明的事实予以确认外，另查明：1、二审中，双方共同确认涉案的两份《商品房买卖合同》签订的时间为2014年1月9日，之后该合同进行了备案。2、涉案两份《商品房买卖合同》第十一条约定：（1）该商品房达到第八条约定的交付条件后，出卖人应当在交付7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。……。（2）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。3、涉案的两份《补充协议》第四条约定：出卖人通知买受人的形式可以是电话、传真、信函、报纸公示等形式，买受人电话或地址变动而未能及时通知出卖人，造成出卖人无法联系到买受人的，由买受人承担法律责任。第七条约定：该《商品房买卖合同》签订后，此前签订的认购书、认购协议同时作废，双方的所有权利义务以正式《商品房买卖合同》条款为准。4、恒达公司二审中提供的与案外人签订的几份《商品房买卖合同》中显示的交房时间均在2013年6月30日之前。该几份合同所涉及的房产也在2013年底至2014年初陆续进行了交付。
本院认为，恒达公司与苏杰签订的两份《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方真实意思表示，合同内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。
对于双方合同是否应予解除，恒达公司是否应退还苏杰购房款和维修基金并支付利息和违约金的问题。恒达公司上诉主张应继续履行双方的合同；苏杰认为恒达公司已经违约，按照双方合同的约定，合同应予解除。本院认为双方合同应予解除，恒达公司应退还苏杰购房款和维修基金并支付利息和违约金，理由：1、按照双方签订的两份《商品房买卖合同》约定，恒达公司应在2013年6月30日前将商品房交付买受人苏杰使用。但双方在二审中均认可双方签订两份《商品房买卖合同》的时间在2014年1月9日，确实出现了约定交房时间在前，签订合同在后有悖常理的实际情况。从恒达公司提供的与案外人签订的几份《商品房买卖合同》看，约定的交房时间均在2013年6月30日之前，说明恒达公司在与他人签订合同时，对交房时间已经有一个大致的判断。即使出现交房时间书写失误，也是恒达公司自己没有尽到合理的审慎义务，责任应有其自己承担，不能以此而推断出交房时间约定不明。2、从涉案建设工程竣工的情况看，涉案工程已经于2013年12月29日竣工，恒达公司提供的与案外人签订的几份合同所涉及的房产也均在2013年底至2014年初陆续进行了交付。既然恒达公司已经对其他购房人进行交付，说明涉案的房屋已经具备交房条件。恒达公司也应该至少在2014年上半年将涉案房屋交付苏杰，恒达公司没有向苏杰及时交付房屋，已经构成违约，应承担违约责任。3、按照涉案两份《商品房买卖合同》第十一条和涉案的两份《补充协议》第四条约定，恒达公司应当履行通知交付义务。虽然恒达公司上诉主张其在通知苏杰交纳另外一套房产75万元剩余房款时，已经通知苏杰交接涉案房屋。但恒达公司在一、二审均没有提供证据证明其已经向苏杰履行了通知义务，应承担举证不能的法律后果。4、对于苏杰是否已经支付全部购房款的问题。一审中，恒达公司对刘雪峰为涉案工程项目负责人的身份以及承诺书真实性无异议；对苏杰一审提供的支付现金购房款凭证和用工程款抵扣房款的金额没有异议。恒达公司一审提供的记账凭证、收款收据和工程项目类付款审批表以及刘雪峰的承诺书均可以证明，恒达公司同意将本应支付给许昌市建设（集团）有限责任公司的工程款用以抵扣苏杰的购房款，且恒达公司记账凭证上显示已经进行了抵扣，由此说明以工程款抵扣苏杰的购房款是三方合意的结果，故一审法院认定苏杰已经完全履行了支付购房款的义务正确。二审中，恒达公司以许昌市建设（集团）有限责任公司在2016年3月1日给其出具的《致恒达公司函》为依据，主张恒达公司对许昌市建设（集团）有限责任公司工程款无权处分，从而认为苏杰没有支付购房款的理由。本院认为恒达公司同意用工程款充抵苏杰的购房款后，第二建设（集团）有限责任公司在长达二年多的时间内对恒达公司以工程款抵扣苏杰的购房款的事实没有提出异议，如果许昌市建设（集团）有限责任公司现在认为恒达公司侵犯其权益，其应在双方结算工款时向恒达公司提出解决。恒达公司以许昌市建设（集团）有限责任公司出具的函作为其无权处分的依据，由此主张苏杰没有支付购房款的理由不能成立，本院不予支持。苏杰在与恒达公司签订合同后，在苏杰已经履行合同付款义务的情况下，恒达公司没有在合理期限内向苏杰交付房屋，一审法院依据双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定，作出解除双方合同，判决恒达公司支付违约金正确，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。恒达公司的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费48490元，由禹州市恒达房地产有限责任公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 孙 玉 华
审 判 员 田 伍 龙
代理审判员 吴 延 峰
二〇一六年十二月五日
书 记 员 翟小芳（代）