湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1121民初1769号原告：祁阳海盟房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪镇万寿路。法定代表人：戴罗生，该公司董事长。委托诉讼代理人：唐铁章，湖南金浯律师事务所律师。被告：熊忠莲，男，1975年10月9日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人，住冷水滩区。原告祁阳海盟房地产开发有限公司（以下简称海盟公司）与被告熊忠莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月12日公开开庭进行了审理。原告海盟公司委托诉讼代理人唐铁章到庭参加了诉讼，被告熊忠莲经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告海盟公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2014年11月1日签订的编号为3-201、3-102、3-204的三份《祁阳滨江豪庭商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2016年5月1日至租赁合同解除时止的房屋租金（截止2017年6月30日为245756元）；3、判令被告向原告支付违约金（截止2017年6月30日为397598.10元）。诉讼过程中，原告以被告己支付租金至2016年10月31日为由变更诉讼请求，要求被告支付自2016年11月1日至2017年10月31日的租金210648元及违约金379166.4元。事实与理由：被告于2014年11月1日与原告分别签订了合同编号为3-201、3-102、3-204的《祁阳滨江豪庭商铺租赁合同》，承租滨江豪庭3栋201、102、204号商铺用于开办健身会所。合同约定：三间商铺的租赁期限均为5年，自2014年11月1日至2016年4月30日为免租期，自2016年5月1日至2017年10月31日的月租金分别为12141元、673元、4740元。签约后，原告即将三间商铺交付给被告装修，但被告仅支付原告三间商铺自2016年5月1日至2016年10月31日的首期租金共计105324元，之后的租金经原告催收，一直未付。同时，被告的上述行为己构成严重违约，应支付违约金。故特提起诉讼，请求依法判处。被告熊忠莲未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告因未到庭而未对原告提交的证据进行质证，本院根据民事诉讼证据规则审查后，对原告提交的证据认定如下：1、原告提交的三份《祁阳滨江豪庭商铺租赁合同》，系原件，在被告没有足以反驳证据的情况下，具有证明力，予以采信；2、原告提交的通知函及邮寄快递回单，证明原告于2017年7月25日向被告催收拖欠的房租的事实，具有真实性、合法性、关联性，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月1日，被告熊忠莲与原告海盟公司签订了三份《祁阳滨江豪庭商铺租赁合同》，分别承租原告所有的祁阳滨江豪庭3栋102、201、204号商铺用于开办健身会所。合同约定：三间商铺的租赁期限均为5年，自2014年11月1日至2016年4月30日为免租期，自2016年5月1日至2017年10月31日的月租金分别为673元、12141元、4740元；租金支付以1年为1个付费周期，上一付费周期的最后一个月的15日前交下一个付费周期的租金，被告迟延交纳的，每迟延一天，应向原告支付5‰的违约金；被告应在签约之日向原告交纳三商铺的租房保证金（押金）共计17554元，如被告迟延支付租金达1个月以上，原告有权以单方通知的形式解除合同，并不退还保证金；被告在进场装修前30天应向原告支付三商铺的首期租金105324元（自2016年5月1日至2016年10月31日）。合同签订后，被告按合同约定支付了三商铺的首期租金给原告，原告亦依约将三商铺交付给被告进行装修，被告装修好后取名为“力源健身”的健身会所正式对外营业。后因被告经营不善，三商铺自2016年11月1日至2017年10月31日的租金210648元，经原告书面催收，被告一直未付。原告遂提起诉讼，要求依法处理。本院认为，原告海盟公司与被告熊忠莲于2014年11月1日签订的《祁阳滨江豪庭商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，且不违背相关法律规定，属有效合同，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告在收到被告支付的首期租金后将三间商铺交付给被告装修施工，即履行了自己的合同义务。被告在支付首期租金后，未在上一交费周期的最后一个月的15日即2016年10月15日前支付下一交费周期（2016年11月1日至2017年10月31日）的租金210648元的迟延履行行为，己构成违约，且被告在原告下达催收通知后仍不支付拖欠的租金，故原告提出解除合同并要求被告支付租金和迟延履行违约金的主张，于法有据，应予以支持。但原告要求被告按每日5‰标准支付其违约金379166.4元，超过了因被告违约给原告造成的租金损失210648元的30%即63194元，违背了最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，故应适当减少违约金数额，由被告支付原告违约金63194元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（三）项、第一百一十四条、第二百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告祁阳海盟房地产开发有限公司与被告熊忠莲于2014年11月1日签订的编号为3-102、3-201、3-204的《祁阳滨江豪庭商铺租赁合同》在本判决发生法律效力之日终止履行。二、被告熊忠莲在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告商铺租金210648元；三、被告熊忠莲在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告违约金63194元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10233元，原告祁阳海盟房地产开发有限公司负担2500元，被告熊忠莲负担7733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者诉讼代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  李昂审 判 员  唐玮人民陪审员  唐猛二〇一七年九月二十日书 记 员  王媛附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。