重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0101民初8250号原告：蒋波，男，1980年12月11日出生，汉族，住重庆市万州区被告：重庆市清江实业（集团）有限公司，住所地重庆市万州区北山大道170号钟鼓楼购物广场四楼，统一社会信用代码91500101208063756L。法定代表人：熊远清，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：潘洪兵，重庆百安律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张泽萍，重庆百安律师事务所律师。原告蒋波与被告重庆市清江实业（集团）有限公司（以下简称清江公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年7月21立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蒋波及被告清江公司的委托诉讼代理人潘洪兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋波向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋买卖合同有效；2.判令被告为原告所购房屋办理产权登记并承担相应违约责任；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判决被告向原告支付自2015年7月25日起至实际交房时止按43.70元/天计算的逾期交房违约金。事实和理由：2013年6月17日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告将位于重庆市万州区北滨大道130号附1号B栋503室出售给原告，该房屋建筑面积106.72平方米，单价为每平方米4068元，总价为434137元。合同签订后，原告按约支付了全部价款。被告也按约将房屋交付给原告使用并居住。但被告至今未竣工验收，交房系违法交付。被告清江公司辩称，原、被告签订合同的真实性认可，有被告加盖的印章。但原告实际是跟祥瑞公司签的合同。被告跟祥瑞公司是基于土地买卖没有过户，才造成现在的局面。该项目是祥瑞公司独立开发的。祥瑞公司借我公司的名义进行报建。原告所交的购房款是交给了祥瑞公司。被告出具的收据是基于祥瑞公司给被告作出承诺，要求被告盖的章。被告不应承担本案责任。即使被告承担责任，因原告已对诉争房屋使用、居住，且未举示证据证明其损失，其主张的违约金过高，请求法院予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月17日，被告（甲方、卖方）与原告（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：甲方将坐落于重庆市万州区（天城）北滨大道三段130号附1号B栋503（项目暂定名为“心水岸”）的房屋一套出售给乙方；房屋建筑面积106.72平方米；建筑面积单价为4068元/平方米，总成交金额434137元；首付款为175157元，余款于2013年6月20日前向银行申请按揭249000元。合同第七条关于交房期限及交付条件的约定，载明：属于预售商品房的，甲方应当在2015年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程验收备案登记的商品房交付乙方使用……本商品房交付时应当符合以下条件（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》……合同第九条关于甲方逾期交房的违约责任的约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况下，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房甲方乙方使用，按下列方式处理……（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。2013年6月23日原告蒋波（甲方、借款人）与中国建设银行股份有限公司万州分行（乙方、贷款人）及被告清江公司（丙方、保证人）签订《重庆市住房公积金个人住房贷款借款合同》，约定：甲方贷款金额为249000元，贷款用途为购买坐落于万州区（天城）北滨大道三段130号附1号B-503住房；乙方将贷款全部金额划入丙方账户。2014年3月31日，诉争房屋进行了抵押权预告登记，载明：预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司万州分行；登记义务人为蒋波；房地产坐落于钟鼓楼街道万州区（天城）北滨大道三段130号附1号B栋503；贷款金额为249000元；贷款年限为2014年3月31日-2024年3月31日。2015年6月25日，原告领取了诉争房屋的钥匙。2015年9月9日，被告清江公司开具销售不动产统一发票，载明：付款方为蒋波；收款方为清江公司；销售的不动产楼牌号为心水岸B503；建筑面积为107.43平方米；单价为4068元/平方米；合计金额为437025.24元。2012年8月2日清江公司与重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司签订《关于心水岸B、D栋商住楼建设与管理相关问题的协议》，主要内容是以清江公司的名义向建委及相关部门进行报建和完善先关手续，涉及该项目的费、税及该项目产生的债权债务等费用均由重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司承担。2013年4月27日，心水岸B栋取得了《商品房预售许可证》（万房管301预字第13081号）。以上事实原告、被告均无异议，本院予以确认。关于原告已付购房款金额及付款时间的认定问题。原告蒋波举示了2010年10月28日收款收据一份，载明：付款人为蒋波；名称为北滨水岸B栋503预购房款；金额为185058元；备注为首付款；收款人为重庆市祥瑞实业集团房地产开发有限公司。该收据在付款时间、金额、收款人、付款名称方面与本案诉争的房屋买卖合同载明的内容不符，该证据不能证明原告已向被告支付首付款185058元的事实，对此本院不予确认。根据现有证据，不能认定原告支付首付款的具体时间。但根据前述已经确认的事实，足矣认定原告已于2015年6月30日前通过银行按揭贷款向被告支付了购房款249000元，并于2015年9月9日向被告支付了全部购房款437025.24元。本院认为，本案诉争合同载明的当事人为原、被告双方，且被告已向原告开具销售不动产统一发票，根据合同的相对性，本案原、被告为诉争合同的权利义务主体。被告与案外人的约定，并不能对抗原告。对被告辩称其不是本案责任主体的意见，本院不予采纳。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律、法规的效力强性制性规定，该合同合法有效。对原告的第1项诉讼请求，本院予以支持。关于被告是否存在逾期交房的问题。虽诉争房屋已经按照双方合同约定的期间进行“交付”，但被告未能举示证据证明该交房行为达到双方约定的“取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”的交房条件，或以其他方式完成了交房义务，即诉争房屋尚未实际交付。被告存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。对原告主张被告向其支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于本案违约金是否应当调整的问题。因取得《竣工验收备案登记证》系被告的约定义务，同时也系法定义务，适当的违约金能够促使被告积极履行义务，也符合立法目的。但本案原告已经领取诉争房屋的钥匙，其实际损失相对较小。根据本案实际情况，本院对被告应当支付的逾期交房违约金酌情调整为按日以已付购房款的万分之零点五计算。关于本案逾期交房违约金的计算起止时间问题。按照双方合同约定，被告应当自2015年7月1日起至实际交付房屋时止按日向原告支付逾期交房违约金。原告主张的违约金计算起始时间后于双方约定的时间，本院按原告主张的起始时间予以确认。因取得《竣工验收备案登记证》并非被告完成其“实际交房”义务的唯一途径，被告还可经政府及相关职能部门同意等方式完成其合法交房的义务，故本案逾期交房违约金的计算截止时间，应确定为被告取得诉争房屋所在楼栋的《竣工验收备案登记证》或以其他方式履行其合法交房义务时止。关于本案逾期交房违约金的具体计算方式及支付期限问题。此违约金应当按照已查明的原告已付购房款的时间、金额分段计算。即2015年7月25日至2015年9月8日以12.45元（该阶段原告已付购房款249000元的万分之零点五）/天计算，为572.70元；2015年9月9日至被告取得诉争房屋所在楼栋的《竣工验收备案登记证》或以其他方式履行其合法交房义务时止以21.85元（该阶段原告已付购房款437025.24元的万分之零点五）/天计算。此违约金的支付期限应当按照双方约定，确定为被告取得诉争房屋所在楼栋的《竣工验收备案登记证》或以其他方式履行其合法交房义务时止之日起30日内。综上所述，依照《中华人民共和合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告蒋波与被告重庆市清江实业（集团）有限公司于2013年6月17日签订的关于买卖位于重庆市万州区（天城）北滨大道三段130号附1号（“心水岸”）B栋503号房屋的《重庆市商品房买卖合同》有效；二、由被告重庆市清江实业（集团）有限公司向原告蒋波支付自2015年7月25日起至2015年9月8日止的逾期交房违约金572.70元，并支付自2015年9月9日起至被告重庆市清江实业（集团）有限公司取得“心水岸”B栋的《竣工验收备案登记证》或以其他方式履行其合法交房义务时止以21.85元/天计算的逾期交房违约金。以上违约金限被告重庆市清江实业（集团）有限公司于取得“心水岸”B栋的《竣工验收备案登记证》或以其他方式履行其合法交房义务之日起30日内向原告蒋波支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费695元，由被告重庆市清江实业（集团）有限公司负担。原告蒋波已预交。被告重庆市清江实业（集团）有限公司随案款迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  刘 彦人民陪审员  周敦蓉人民陪审员  牟红伟二〇一七年十一月三日书 记 员  向 琪