广西壮族自治区柳州市城中区人民法院
民 事 判 决 书
（2014）城中民二初字第888号
原告广西福东房地产开发有限公司，住所地：柳州市。
法定代表人曾健强，该公司董事长。
委托代理人董学能，广西君行律师事务所律师。
委托代理人黄柳军，广西君行律师事务所律师。
被告柳州华远房地产开发有限公司，住所地：柳州市。
法定代表人熊建华，该公司董事长。
委托代理人丁志利，广西汇力律师事务所律师。
委托代理人黄浩，广西汇力律师事务所实习律师。
原告广西福东房地产开发有限公司（以下简称“福东公司”）诉被告柳州华远房地产开发有限公司（以下简称“华远公司”）土地使用权转让纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员季念勇独任审判，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告福东公司的委托代理人董学能、黄柳军、被告华远公司的委托代理人丁志利、黄浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2014年5月27日，原、被告签订《土地使用权转让合同》，合同约定被告将其所有的土地证号为【融水国用（2014）某某号】、【融水国用（2014）某某号】、【融水国用（2014）某某号】三块国有土地使用权作价人民币51**万元转让给原告；被告承诺保证所转让的土地使用权在转让前未设置任何抵押或使权利受限的其他事项，不存在任何第三方追索情形；因被告隐瞒事实真相，导致合同不能履行的，被告应退还原告已支付款项，并支付己付款项每日万分之四的违约金。另外合同对双方其他权利义务都作出了约定。合同签订后，原告依约支付第一笔土地使用权转让款人民币3800万元给被告。原告支付后发现，被告所转让的土地使用权中【融水国用（2014）某某号】已经设置了抵押，导致合同无法履行，被告行为已经构成违约。综上所述，原被告签订的《土地使用权转让合同》系有效合同，受法律保护。原告在履行合同当中已尽合同义务，但是被告却违反合同约定，侵犯了原告的合法权益。原告依照《民事诉讼法》第二百零九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：l、解除原、被告签订的《土地使用权转让合同》；2、被告退还原告支付的土地使用权转让款人民币3800万元；3、被告承担违约责任，支付违约金人民币182400元（以3800万为基数，按照每日万分之四计，暂从2014年5月28日计至2014年6月8日止；至退还全部转让款为止的违约金另计）。
被告辩称，首先，本案原、被告双方签订的土地使用权转让合同不具备解除的法定条件，依据合同法及相关法规，该合同应属于无效合同；其次，由于该土地使用权转让合同属于无效合同，则该自始无效的合同无法引起原、被告双方的合同关系，故不存在被告的违约责任，被告也无需向原告支付任何违约金；第三，原告与被告签订转让合同时，不存在隐瞒事实的行为，被告在合同签订前便如实告知原告，该土地存在抵押的事实，且交到原告手上的土地使用权证也已清晰注明。
原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：
1、2014年5月27日《土地使用权转让合同》一份，证明原告之间存在土地使用权转让的法律关系及双方约定了权利和义务；
2、2014年5月27日收条一份，证明被告根据合同约定收到了原告交来的土地使用权转让款；
3、2014年5月28日柳州银行网上银行电子回单一份；
4、2014年5月28日网上银行交易电子凭证一份，证据3、4共同证明被告收到了原告转来的800万土地转让款；
5、2014年1月8日【融水国用（2014）某某号】土地使用权证一份；
6、2014年1月8日【融水国用（2014）某某号】土地使用权证一份；
7、2014年1月8日【融水国用（2014）某某号】土地使用权证一份，证据5、6、7共同证明三块土地使用权系被告所有；
被告对原告提供的证据发表如下质证意见：对证据1的真实性没有异议，但不认可其具有合法有效性；对证据2的真实性和合法性没有异议，但收条无法证明土地使用权转让合同合法有效；对证据3、4的真实性和合法性没有异议；对证据5、6、7的真实性和合法性没有异议。
被告当庭向本院提交如下证据：
1、2013年12月24日的《国有建设用地使用权出让合同》一份，证明出让合同中明确约定只有完成该土地上开发投资总额的25%以上才能转让涉案土地，但被告华远公司未对转让地块进行任何开发；
2、2014年5月21日借条一份，证明华远公司登记的土地使用权证3本及1本设计方案从2014年5月21日一直保存在周某某处；
3、2014年5月15日借款协议一份；
4、2014年5月15日借款协议一份；
5、2014年5月15日借款协议一份，证据3、4、5共同证明某某公司与周某某个人签订了借款协议，双方存在债权债务关系，债务总额为34000000元；
6、2013年11月18日至2013年12月18日柳州银行转账通存回单三份，证明之前与周某某签订的借款合同周某某已经履行了。
原告对被告当庭提交的证据发表如下质证意见：
对证据1的真实性没有异议，但不认可证明目的，被告依据出让合同里的出让条件与转让合同无效是没有关联的，这恰恰说明了被告对这三块土地是有权转让的，对这个合同的约定被告方是明确的，我们跟其签订的土地转让合同之前产生的风险是由被告承担，之后的风险由我们承担，我们认为这个土地转让合同是有效的；对证据2的真实性无法判断，因为里面的借条是以周某某的名义写给被告的，与我方无关；对证据3、4、5的真实性无法判断，因为该借款是本案的案外人与被告之间所产生的关系，这无法证明被告的证明目的；对证据6的真实性无法认定，因为这个证据是当庭提交的，我们认为这个做法欠妥，对于转账内容我们也无法判断其真实性。
综合庭审举证、质证，本院认证如下：原、被告双方对对方提交证据的真实性均没有异议的，本院认为上述证据可以作为认定本案案件事实的参考依据。对其他证据的证明目的需综合案件事实予以评定。
经审理查明，2013年12月24日，被告与融水苗族自治县某某局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定融水某某局将坐落于融水镇某某区编号为某某的宗地出让给被告华远公司，出让宗地的用途为商住用地（商业、商服、住宅、办公）；合同对出让土地的开发建设与利用、国有建设用地使用权转让、出租、抵押及违约责任等亦有明确的约定，其中，第二十一条约定，受让人按照本合同约定支付全部国有建设用地使用权出让价款，取得国有土地使用证后，有权将本合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让、出租、抵押。首次转让的，应当符合本条第（一）项规定的条件：（一）按照合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的百分之二十五以上。合同签订后，被告依约履行了付款义务，取得了涉案土地的使用权，并办理了土地使用权证（证号：【融水国用（2014）某某号】、【融水国用（2014）某某号】、【融水国用（2014）某某号】）。其中，土地使用权证号为【融水国用（2014）某某号】的地块已于2014年4月29日办理了抵押登记，抵押权人为广西柳江某某银行股份有限公司，抵押金额为800万元。
2014年5月27日，原告福东公司与被告华远公司签订《土地使用权转让合同》，合同约定被告将其所有以上三块国有土地使用权作价人民币5160万元转让给原告；合同第二条约定，甲方（被告华远公司）确认本合同所转让的土地使用权是其合法拥有，不存在抵押、查封、第三人权利等权利瑕疵；甲方确认本合同所转让的土地使用权不存在法律规定的限制转让的任何情形；双方在合同中约定的付款方式为：1、在合同签订之日，乙方（即原告福东公司）付给甲方总地价款的74%人民币3800万元整；2、余款人民币1360万元，乙方应于土地转让手续交付土地行政部门，土地行政部门确认收件后次日一次性付清给甲方；除此之外，关于违约责任等双方亦有明确约定。合同签订后，2014年5月27日，被告华远公司向原告出具收条一份，收条中载明：“今收到广西福东房地产开发有限公司交来融水地块部分土地款￥30000000.00（大写叁仟万元整）。熊建华，2014年5月27日。”收条中有柳州市华远房地产开发有限公司财务专用章，原告未提供关于3000万元付款的相关凭证，被告认可收条的真实性及付款的事实。2014年5月28日，被告通过网上银行向原告支付首期剩余土地转让款800万元。至此，原告已经履行了支付首期土地使用权转让款3800万元的付款义务。现原告以被告所转让的宗地中地号为【融水国用（2014）某某号】已经设置了抵押，导致合同无法履行，被告行为已经构成违约为由，诉至法院，要求解除合同、退还转让款3800万并支付违约金。
另查明，本案涉诉宗地至今未进行任何形式的投资开发。
本院认为，依据庭审调查及双方争议的焦点，本案的关键是认定双方签订的《土地使用权转让合同》效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，原、被告双方所签订土地使用权转让合同因违反法律、行政法规的强制性规定而导致无效。理由如下：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“未按土地使用权出让合同规定的期限合同条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”以上法律、行政法规的条款均是效力性强制性规定。被告与融水县某某局签订的出让合同第二十一条规定，受让人首次将出让合同项下的全部或部分国有建设用地使用权转让的条件按照出让合同约定进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。而三块涉案土地至今为止并未进行任何投资开发，依据以上法律和行政法规的规定，涉案土地使用权并未达到转让的条件，被告无权对土地使用权进行转让。其与原告签订《土地使用权转让合同》，违反了国家法律、行政法规效力性强制性规定，应属于无效合同。
依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，首先，被告应当基于合同无效返还原告土地使用权转让款3800万元；其次，被告与融水县某某局签订的出让合同中，明确约定了转让涉案土地使用权的具体条件，但被告在明知该条件的情况下，违反法律与行政法规强制性规定，与原告签订《土地使用权转让合同》。且被告隐瞒事实，在转让合同中确认涉案土地不存在法律规定的限制转让的任何情形。由此可见，被告在明知按照现有的土地开发状况，无法进行土地使用权转让的情形下，亦与原告签订转让合同，从而导致合同无效。被告对于合同的无效具有过错，应当承担相应的赔偿责任。关于赔偿的数额，本院依据公平原则，酌定判令被告赔偿原告3800万元转让款的利息损失。该利息损失自被告收到首期转让款3800万之日起，以3800万为本金，按照银行同期贷款利率计算。
综上，原、被告双方签订《土地转让合同》因违反法律强制性效力性规定而归属无效。对于被告要求解除合同及支付违约金，本院不予支持，对于被告要求返还土地转让款，依据合同无效，本院予以支持。
据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的规定，判决如下：
一、确认原告广西福东房地产开发有限公司与被告广西华远房地产开发有限公司签订的《土地使用权转让合同》无效；
二、被告广西华远房地产开发有限公司向原告广西福东房地产开发有限公司归还土地转让款人民币3800万元；
三、被告广西华远房地产开发有限公司赔偿原告广西福东房地产开发有限公司利息损失（利息损失计算：以3800万元为本金，按照银行同期贷款利率，从2014年5月28日计至判决规定的履行期限最后一日止）；
四、驳回原告广西福东房地产开发有限公司其他诉讼请求。
案件受理费232712元（原告已预交），减半收取116356元，由被告广西华远房地产开发有限公司负担。
上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。
代理审判员 季念勇
二〇一四年八月二十一日
代书 记员 黄晓珺