云南省曲靖市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）云03民终2205号
上诉人（本诉原告、反诉被告）：范彦芬，女，汉族，1971年10月24日生云南省宣威市人，个体户，住麒麟区。
被上诉人（本诉被告、反诉原告）：陈雪辉，男，汉族，1977年10月6日生曲靖市麒麟区人，个体户，住麒麟区。
被上诉人（原审被告）：陈小东，男，汉族，1963年12月5日生曲靖市麒麟区人，个体户，住麒麟区。
上诉人范彦芬因与被上诉人陈雪辉、陈小东房屋租赁合同纠纷一案，不服曲靖市麒麟区人民法院（2016）云0302民初4620号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
范彦芬上诉请求：二审人民法院撤销一审民事判决，就本案依法改判；判决二被上诉人陈雪辉、陈小东退还上诉人范彦芬房屋转让费406800元；判决驳回被上诉人陈雪辉要求给付房屋租金214700元的反诉请求；本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人范彦芬要求退还麒麟巷铺面转让费的诉讼请求应依法得到支持。结合本案事实，范彦芬在整个房屋租赁过程中从不认识案外人程宝库，从未见到陈雪辉与程宝库签订的租赁合同，开庭那天，程宝库当庭说明，他不认识范彦芬，范彦芬也不认识他，他们之间从没有打过交道，范彦芬在租房交费整个过程中，陈小东、陈雪辉从没出示过与陈宝库所签合同，当时该门面是空的，看上去很长时间没租出去过，签合同时，陈小东说：“你现在交406800元的转让费，不用以后还可以50万转其他人”，我们就相信了他说的话，他跟我们签的合同是立得房地产专用合同，我们看到他办公所在地门上也是立得房地产的招牌，所以就放心的把钱交给了他，范彦芬起诉陈雪辉、陈小东退转让费是2016年9月21日立案，10月17日开庭，开庭那天陈小东、陈雪辉突然反诉范彦芬欠他们房租514000元，那天陈宝库也出现，说陈小东转40万元给他，当时没有看见他们出示租凭合同，那天被陈雪辉、陈小东这么一搅，庭没开成。正式开庭是11月30日，陈宝库与陈雪辉的租赁合同也是那天才出现，而且那份合同是崭新的，一审法官没考虑合同的真实性，就把他列为重要证据，开庭以后，上诉人去催法官写判决去了好多回，得到的回答是：“第一次：你的上一界退了40万；第二次：今年的房租费被人家收掉你是不是就不要铺面；第三次：你的46万的转让费太高了，我回答她说是406800元；第四次：现在新的规定是转让费不退”，一次又一次推拖了1年，最后下了这么一个荒唐的判决。但一审法院却错误认定陈雪辉是受案外人程宝库的委托对涉案门面进行处理，是将程宝库的门面转让给范彦芬，并由陈小东将40万元的转让费转给程宝库。上诉人认为一审法院既然这样错误的认定，那么谁是该房屋的出租人这一问题都没有查清。上诉人范彦芬在一审中提交的2013年5月27日的房屋租赁合同中承租方范彦芬，出租方中盖有陈雪辉的印章，陈小东的亲笔签名，不存在什么原承租、次承租这种说法，陈雪辉、陈小东无权收取上诉人范彦芬的转让费406800元，这个406800元的房屋转让费究竟是什么费，合同中未做约定，陈雪辉、陈小东超合同约定所收取的高达406800元所谓的转让费明显违法，属于法律上的不当得利，当然应当退还给上诉人范彦芬。该铺面在合同履行的第三年中陈小东、陈雪辉已收回157平方米，上诉人仅用了53平方米，在没有法定或约定的情况下违法收取的转让费只能退给上诉人范彦芬。二、关于陈雪辉要求支付的第三年房屋租金214700元，依法不能成立。在范彦芬未起诉退转让费前，陈雪辉、陈小东从未提起过欠房租的任何民事诉讼，而是在范彦芬起诉后直至2016年10月17日提起的反诉请求要求支付房屋租金514000元，在一审法院调取了银行的转账凭证后，面对相关证据，陈小东已承认第二年房租是他收的，手写收条是他写的，范彦芬并没有欠他房租，上诉人范彦芬所提交的证据能够证实第一、二年的租金已清，第三年的租金只用了53平方米产生的费用，可是一审法院却没有认真审查，将赵丽使用的53平方米商铺等同于整个商铺，错误判决由上诉人范彦芬承担第三年整个商铺的费用，这又是该案错判的关键之处。一审法官强判范彦芬支付陈小东、陈雪辉第三年房租214700元是不对的，范彦芬没有得到铺面，转让费也没有退回来。
被上诉人陈雪辉未作答辩。
范彦芬向一审法院起诉请求：判决被告退还房屋转让费406800元；本案诉讼费由被告承担。
陈雪辉向一审法院反诉请求：本诉原告下欠陈雪辉两年租金504000元，范彦芬转租应支付10000元手续费给陈雪辉，请求人民法院予以支持。
一审法院认定事实：被告陈雪辉出租的房屋系从曲靖立得房地产开发有限公司承租来的，经双方约定在合同有效期内，陈雪辉可以将上述铺面转租。2012年4月1日，被告陈雪辉与案外人程宝库签订《房屋租赁合同》，陈雪辉将位于麒麟巷饮料厂的市场门面第A-1-7号210平方米出租给案外人程宝库，租赁期为三年，从2012年4月1日起至2015年4月1日。案外人租用门面1年后，经与陈雪辉协商同意，终止房屋租赁合同。2013年5月27日，原告范彦芬与陈雪辉签订了《房屋租赁合同书》,范彦芬租用被告陈雪辉在麒麟巷饮料厂的市场门面A—1—7号门面，租期为三年，从2013年6月15日至2016年6月15日，年租金为252000元，每年一次性交清房租。合同签订后，原告范彦芬交纳了2013年6月15日至2014年6月15日房租252000元及房屋转让费406800元。后范彦芬之夫金怀飞于2014年6月7日支付给陈小东房屋租金202000元、2014年7月25日支付房屋租金50000元、2015年7月17日支付房屋租金30000元、11月19日支付房屋租金7300元，尚欠第三年租金214700元。后因房屋转让费及租金发生争议，遂向法院提出前述主张。
一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告陈雪辉自愿签订《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行各自的义务。合同签订后，被告陈雪辉将麒麟巷饮料厂的市场门面A—1—7号门面交付原告范彦芬使用，范彦芬按合同约定支付了2013年至2014年房屋租金252000元、2014年至2015年房屋租金252000元、2015年至2016年租金37300元，尚欠租金214700元。本案原告实际使用租赁物至合同租赁期届满，租赁房屋陈雪辉已收回。本诉原告要求陈雪辉退还房屋转让费406800元，因房屋转让费已然成为一种惯例，且房屋转让费系当事人之间自愿产生的，不违反法律、行政法规强制性规定，故其主张不予支持。反诉原告陈雪辉主张支付尚欠租金504000元，结合本案证据，范彦芬实际欠租金214700元，予以支持。主张的支付1万元手续费，虽有约定，但范彦芬转让房屋，被告陈雪辉未提出异议，故其主张不予支持。本诉原告要求陈小东退还房屋转让费的主张，因陈小东不是合同相对人，故其要求陈小东承担民事责任，没有法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释》（二）第七条之规定，判决：一、驳回本诉原告范彦芬的诉讼请求。二、由反诉被告范彦芬于本判决生效后三十日内支付反诉原告陈雪辉房屋租金214700元。三、驳回反诉原告陈雪辉的其他诉讼请求。本诉案件受理费7402元（已预交），由本诉原告范彦芬承担；反诉案件受理费4470元（已预交），由反诉原告陈雪辉承担2603元，由反诉被告范彦芬承担1867元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审中，当事人没有提交新的证据。
经二审审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院依法予以确认。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条第一款：“当事人应当依照约定全面履行自己的义务、第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”之规定，本案中，上诉人范彦芬与被上诉人陈雪辉签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，该租赁合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行相应的权利义务。上诉人范彦芬关于退还其所交纳的房屋转让费的诉讼请求，因该房屋转让费双方当事人在房屋租赁合同中没有约定，系双方自愿协商进行的市场交易行为，并不违反相关法律规定，况且上诉人范彦芬已实际交纳了该笔费用，现其要求返还缺乏相应的法律依据，一审法院不予支持是正确的；在合同履行过程中，上诉人范彦芬并未按双方当事人的约定按期向被上诉人陈雪辉交纳房屋租金，已构成违约，应承担给付下欠租金等违约责任；上诉人范彦芬上诉称，在合同履行的第三年中陈小东、陈雪辉已收回157平方米，其仅使用了53平方米，但其并未提交相应证据证明，不能成立；一审法院据此依法判决由上诉人范彦芬向被上诉人陈雪辉支付其下欠的相应房屋租金并无不当。
综上所述，上诉人范彦芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费9269元，由上诉人范彦芬负担；上诉人范彦芬实际交纳的上诉费用为11872元，多交纳的部分，即2603元，予以退还上诉人范彦芬。
本判决为终审判决。
审判长 付卫红
审判员 陈志刚
审判员 高体所
二〇一七年十二月二十五日
书记员 何雨洁