山东省济南市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2018）鲁01民终2972号
上诉人（原审原告）：陈航德，男，1965年12月5日出生，汉族，中国民生银行职员，住济南市。
委托诉讼代理人：霍连台，山东东城律师事务所律师。
委托诉讼代理人：林方茂，山东东城律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：山东中海华创地产有限公司，住所地济南市。
法定代表人：欧阳国欣，董事长。
委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。
上诉人陈航德因与被上诉人山东中海华创地产有限公司（以下简称中海华创）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
陈航德上诉请求：1.请求依法撤销济南高新技术产业开发区人民法院（2015）高民初字第1878号民事判决中第三项，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由中海华创承担。
事实与理由：一、一审法院认定事实不清或认定事实错误，其中：1、中海华创所做广告具体明确，而一审法院认为“并非具体明确”，属于认定事实错误。首先，陈航德所购买涉案房屋，属于中海华创所宣传的开发范围之内。在报纸广告（即陈航德提交的【证据6-2】，该证据是一审法院派人验证了原件的）中，中海华创在明显醒目的位置，注明“195-240平奢装济南豪宅标杆送80万装修”，而且“80万”还是用不同的颜色、肯定的话语让人醒目看到，足够具体明确。陈航德所提交的由济南高新区管委会建设局出具的说明（即陈航德提交的【证据6-1】）明确记载着涉案房屋装修总造价为195800元，证明内容所写的是装修总造价。因为此证明是济南高新区管委会建设局约谈了中海华创相关负责人后出具的。济南高新区管委会建设局是中海华创的监管当局，而且这份证明材料清楚载明：是监管当局约谈中海华创该项目负责人后出具的，中海华创的监管当局是具有国家公信力的。上述两证据足以证明，中海华创在报纸上所吹嘘、承诺的“赠送80万装修”，实际上是“送装修195800元”，二者差价为604200元。对于差价中海华创应当返还。一审法院认为该“世家”户型不一样，面积分别是由195平
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240平米不同，故该广告并非具体明确。中海华创在报纸中所做的广告语“195-240平奢装济南豪宅标杆送80万装修”，应当是告诉购房者要赠送多少价值的装修。户型面积不一样，难道不能赠送价值一样的装修吗？两种户型的房屋赠送同等价值的装修不可以吗？一审法院不能站在中海华创的角度看待分析问题，不能中海华创说不同房屋面积不同装修，就认为中海华创说的就是对的。另外，一审法院所说的“该广告中也载明此广告仅供宣传，不构成要约，开发商保留对其中所有细节的最终解释权”。中海华创在广告宣传中，在广告最下面非常非常不显眼的位置且利用极其微小的字体所称的内容（利用放大镜才勉强看出）。这句话不会引起人们的注意，这样的广告语不能免除中海华创的责任。我国法律有明确规定，中海华创的做法明显违反了法律的禁止性规定。2、一审法院中有很重要事实没有认定。中海华创所做报纸广告宣传，对购房者产生重大影响。此处的重大影响，不仅体现在视觉震撼上，还体现在价格上。中海华创所做的广告称涉案房屋为“济南豪宅标杆”、“赠送80万装修”。在2011年“80万装修”是何等的概念，不论是在装修价值上还是在装修效果上，都给人一种震撼。同期同位置同是“奥龙观邸.世家”的65号楼、66号楼，这两座楼是毛坯房，而且户型和面积跟中海华创承诺“80万”装修的67号楼的户型和面积是一样的（见陈航德的【证据19】）。想一下当时同位置、同类型的毛坯房（65号楼、66号楼）价格每平米也就是在8000元左右，80万能购买一套100平米的房子，而涉案房屋所在的67号楼均价在15000元每平米左右。一般人的想法就是有其价就会有所值，但是现实却是中海华创实际的装修价格远远小于其在宣传中赠送装修的价格。3、一审法院没有认定中海华创所提供的《济南市商品房买卖合同》为格式合同，属于认定事实不清。陈航德在一审中提出中海华创所提供的合同为格式合同，不仅陈航德主张中海华创所提供的《济南市商品房买卖合同》为格式合同，关键是中海华创提供给陈航德的该合同和中海华创提供给其他购房者的购房合同中诸如《济南市商品房买卖合同》补充协议第十五条第6款、附件八第四条第1款等内容完全符合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款的定义。而一审法院本应依法对那些企图限制陈航德权利免除中海华创自身责任的条款，依照《合同法》中关于格式条款的规定作出公平公正的认定，但一审法院却予以回避不予认定。现实中，购房者在签订《商品房买卖合同》时，开发商（销售者）所提供的合同内容都是不能修改的，明显的不公平、显失公正。那么格式合同，就应当作出对提供格式合同一方不利的解释。或者即使是中海华创所提供的合同是格式合同，那也应当把合同中对陈航德不利的条款用醒目的字体予以告知，例如：保险合同所做的那样。中海华创显然违反了最高法院《合同法》司法解释（二）第六条的规定。一审法院认为的《委托装修协议》对买卖合同中的标准又进行了变更和明确从而对涉案房屋装饰设备的最终约定，是错误的，一方面，一审法院混淆了“80万装修”的价值和“装饰设备”的概念，另一方面，《委托装修协议》不是陈航德与中海华创在签约购房合同以后另找时间变更签署的，它同样是格式合同，是购房合同的一部分，是同时签署的，一审法院对这一点的认知也是错误的。4、一审判决对中海华创的广告宣传是否对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响没有认定。陈航德认为本案中中海华创所做的广告宣传对包括陈航德在内的购房者具有重大影响。理由是在陈航德购买房屋时如果涉案房屋不是豪华装修房，如果中海华创没有在广告中明确地允诺“赠送80万装修”，试想“80万装修”意味着什么？没有“赠送80万装修”这样确定的引诱，陈航德是不会选择购买涉案房屋的。同期同位置同是“奥龙观邸.世家”的65号楼、66号楼，这两座楼是毛坯房，而且户型和面积跟中海华创承诺“80万”豪华精装的67号楼的户型和面积是一样的（见陈航德的【证据19】）。想一下当时同位置、同类型的毛坯房（65号楼、66号楼）价格每平米也就是在8000元左右，80万当时能在济南购买一套100平米的房子，而涉案房屋所在的67号楼均价在15000元每平米左右。中海华创的广告宣传已经对陈航德购买房屋产生重大影响，这种宣传已经影响到陈航德对所购房屋的价值判断。赠送80万装修几乎占涉案房价的30%（陈航德所购房屋总价2795858元），才促使陈航德下决心购买比毛坯房价格高100多万的豪装房，中海华创在广告中明确允诺的“80万装修”对引诱购房者选择购买此住房以及对该房屋价格的形成，其重大影响是显而易见的。认定案件的事实应当从普遍的角度考虑问题，房屋总价279万左右，而中海华创赠送的装修就是80万，这是怎样豪华的装修？是不是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响？这是很明显的事实，而一审法院却没有作出评判认定。虽然中海华创称在《商品房买卖合同》附件中有条款明确涉案房屋的广告为要约邀请不作为要约。但是根据《中华人民共和国消费者权益保护法实施条例》第十五条：“经营者向消费者提供商品或者服务时使用格式条款、通知、声明、店堂告示等方式的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务中与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明……”，中海华创既没有在合同中以醒目的字体标示，也没有提醒陈航德注意，根据上述法律看可以明确的认定该条款即使存在也是无效的。5、一审中，中海华创也没有提交任何证据来证明其已经尽到尽责的提醒义务。中海华创的广告也符合赠与合同的约定，即购买人购买房屋后，中海华创根据购房人所购买的房屋，赠送80万豪华装修，是一种附义务的赠送，根据合同法相关条款规定，当购房人支付约定全部房款后购房人即履行了义务，赠送人就应履行承诺的赠送80万豪华装修，但陈航德提交证据证明涉案房产装修工程总造价仅为195800元（见陈航德提交的【证据6-1】，也就是济南高新区管委会建设局出具的说明），因此对于差价部分应当由中海华创返还。综上所述，一审没有支持陈航德要求返还装修差价600000元的理由均不能成立，请求二审法院予以改判。
二、一审法院适用法律错误。1、本案件所涉及合同应为格式合同，应当适用《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第六条：提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务必须承担举证责任。纵观本案件，中海华创所提供格式合同（完全符合合同法规定的情形），并不是与陈航德协商之后所签订。中海华创在广告宣传中，明明告知是赠送80万装修，在签订合同时又以格式合同规避自己的承诺，反而变成了《家庭委托装修协议》。种种类似的内容比比皆是。本案既符合第四十条（提供各式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效），又符合第四十二条（故意隐瞒与订立合同有关的事实，有违背诚实信用原则的行为）。因此，涉案合同应当认定为格式合同，并且所有对陈航德一方不利的条款应当认定为无效条款。2、本案应当是适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案完全符合上述第三条的规定，1）涉案房屋在开发范围之内；2）广告中对涉案房屋所作的说明和允诺具体确定；3）对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。因此本案中中海华创所作的广告宣传应当认定为要约，更应当认定为《商品房买卖合同》的内容。3、本案应当适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条经营者在经营活动中使用格式条款的，应当以显著方式提请消费者注意商品或者服务的数量和质量、价款或者费用、履行期限和方式、安全注意事项和风险警示、售后服务、民事责任等与消费者有重大利害关系的内容，并按照消费者的要求予以说明。经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式，作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。4、本案还应当适用《山东省商品房销售管理条例》第二十六条：房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当在商品房买卖合同中约定。第二十九条：房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。本案中，中海华创所有的免除责任条款，还有一审法院认为的合同内容中对中海华创有利的约定，已经明确违反了我国法律的禁止性规定，二审法院应当改判支持陈航德的全部请求。
综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请二审法院依法查明事实，支持陈航德的全部请求。
中海华创辩称，对于一审法院认定我方存在逾期交房的事实，我方不予认可，因为逾期交房与收房后发现质量问题维修是两个不同的法律问题，涉案房屋已经具备了综合验收，陈航德也已签订了收房手续，因此应当视为收房，但本案确实存在为业主维修房屋的行为，所以一审法院判决违约金，我方予以认可，并未提出上诉。对于陈航德要求补偿广告宣传中所谓的装修差价问题，我方已在补充协议和附件8及委托装修协议中都进行过提示，并且附件8是明确风险提示章节，我方已经尽到了合理的提示义务，并且委托装修协议也是个人签订的，是对委托装修事宜进行的详细的描述，因此我方认为装修的事项应当以具体的约定为准。陈航德所诉称的广告宣传在不同时期分别有不同的版本，这本身就表明这仅是一种宣传手段，并不是一种承诺要约。
陈航德向一审法院起诉请求：1.请求依法判决中海华创支付陈航德因延期交房造成的违约金共计136437.87元；并退还陈航德收钥匙前所支付的物业费、水电费以及燃气热水器移址费；2.请依法判决中海华创支付陈航德因房屋严重质量问题延期交房造成的收益损失共计131200元；3.请依法判决中海华创因未达到豪华精装修标准承诺，支付陈航德装修补偿60万元；4.与本案有关的所有诉讼费用由中海华创承担。
一审法院认定事实：2011年6月2日，中海华创在《齐鲁晚报》发布广告，载明“中海奥龙观邸世家195-240奢华济南豪宅标杆送80万装修”，其下载明“本广告仅供参考，不构成正式合同要约，开发商保留对其中所有细节的最终解释权和修改权。最终以政府相关部门批准文件中所核准内容为准”。2011年6月30日，陈航德与中海华创签订《济南市商品房买卖合同》（包含补充协议及《委托家庭装修协》议），中海华创系出卖人，陈航德系买受人，购买标的为中海奥龙官邸花园67号楼二单元502室，建筑面积195.5平方米，每平方米14303.258元，总价款2796287元。合同第八条约定，出卖人应当在2013年6月30日前，将具备取得开发项目《综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人支付装修、设备差价。补充协议第二条约定付款方式为：买受人于2011年6月19日前向出卖人支付定金人民币3万元；买受人于2011年6月30日前，向出卖人支付首付房款846287元（定金自动转入首付款）；买受人应在签订合同后7日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需全部材料，并配合银行或住房公积金管理中心签署借款合同和相关资料、交纳相关费用，办理全部贷款手续。补充协议第四条第六款规定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。补充协议第十五条第六款约定，买受人确认在签订《济南市房屋买卖合同》及相关附件前已熟知本物业的全部情况，《济南市房屋买卖合同》以外的任何表述或展示（包括但不限于工作人员的口头描述、广告、宣传材料、样板间、沙盘）均不构成任何要约。《济南市房屋买卖合同》附件八第四条第一款约定，卖房的售楼书、广告、宣传资料、户型图和模型中的内容和数据仅供参考，不构成买卖合同的组成部分。买卖双方的权利义务均以买卖合同约定为准。《委托家庭装修协议》第一条约定，原商品房买卖合同附件三装饰设备标准在该房屋取得房屋建筑工程竣工验收备案文件后，变更为：1.门：主入户门钢质门；内门；复合门……厨房：橱柜，西门子（或同等档次品牌）油烟机、燃气灶、消毒柜……《委托家庭装修协议》第三条约定，中海华创在商品房买卖合同约定的房款之外不再另外收取家庭装修费用。陈航德依合同约定支付了首付款并办理了贷款等相关付款手续。虽合同约定面积为195.5平方米，但因实测面积为195.47平方米，故陈航德最终实际交付总房款2795858元。
2013年5月30日，中海华创取得涉案房屋的《建筑工程竣工验收报告》，2013年6月22日，中海华创向陈航德邮寄《收房办理指南》，要求陈航德于2013年6月28日上午到中海奥龙观邸办理收房手续。2013年6月28日，涉案房屋所在楼盘取得《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》。同日济南高新技术产业开发区管理委员会建设局出具《房屋建筑工程竣工验收备案》中备案意见：该工程竣工备案文件已于X年X月X日收讫，经审查文件齐全，符合法定程序，予以竣工验收备案。
2013年6月28日，陈航德办理交房手续时发现房屋装修存在问题，未收取涉案房屋钥匙，并与中海华创就装修问题进行交涉，由中海华创对涉案房屋进行维修。同日陈航德向中海华创缴纳预收电费300元，预收水费300元，物业管理费2322元（2013年7月1日至2013年12月31日）。2014年8月8日，陈航德就涉案房屋缴纳2014年4月、6月及8月电费共计150.76元，2014年12月9日，缴纳2014年10月的电费45.39元。2014年11月3日，涉案房屋维修完毕，陈航德签署《业主入伙钥匙发放清单》，收取了涉案房屋的钥匙。
另查明，山东省济南市中级人民法院行政判决书[（2013）鲁01行初412号]，确认济南市高新技术产业开发区管委会出具编号为13-06-99的房屋建设工程竣工验收备案单的行政行为违法，判决现已生效。
一审法院认为，陈航德与中海华创于2011年6月30日签订的《济南市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的合同义务。陈航德依据合同约定履行了付款义务，中海华创应按合同约定准时给付符合标准的房屋。本案中涉案房屋的交房日期，中海华创通知陈航德于2013年6月28日收房，但双方于该日办理交房手续时，陈航德因发现房屋存在问题而未收取房屋钥匙，并经双方协商后由中海华创为陈航德进行维修，直至2014年11月3日，涉案房屋维修完毕，中海华创才将钥匙交付陈航德，且期间陈航德未对涉案房屋占有、使用，故应认定双方于2014年11月3日完成交房。双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定于2013年6月30日前完成交房，而中海华创逾期交房491天，中海华创应依约每日向陈航德支付已付房款（2795858元）万分之一的违约金，故陈航德主张中海华创支付逾期交房违约金136437.87元的诉讼请求，一审法院予以支持。因中海华创逾期交房的违约行为，致使陈航德实际于2014年11月3日才收房，其收房前所缴纳的物业费、水费共计3118.15元，不应由陈航德负担，故陈航德要求中海华创支付其收房前的该笔费用一审法院予以支持。关于陈航德主张中海华创支付其收房前所支付的燃气热水器移址费450元，因其仅提供一份案外人韩德亮出具的书面证明，且韩德亮未出庭质证，中海华创对此亦不予认可，故陈航德的该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。中海华创广告所宣称“中海奥龙观邸世家”送80万装修，但该“世家”户型不一，面积由190平方米至240平方米不同，故该广告并非具体确定；同时，该广告中也载明此广告仅供宣传，不构成要约。《济南市商品房买卖合同》补充协议第十五条第6款及《济南市商品房买卖合同》附件八第四条第1款均约定，广告和宣传资料不作为要约，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务均以《济南市商品房买卖合同》约定为准。陈航德虽主张上述约定为格式条款，但双方签订的《济南市商品房买卖合同》第十三条及合同附件三对装饰设备标准进行了约定，而《委托家庭装修协议》对上述约定的标准又进行了变更和明确，应视为双方对涉案房屋装饰设备的最终约定。综上，陈航德主张广告宣传的装修差额，不符合双方的合同约定，亦无法律依据，一审法院不予支持。关于陈航德主张的租金损失，其未提交租赁合同等证据证实其确实存在相应的损失，且中海华创因其逾期交房行为需要向陈航德承担支付违约金的责任，故对其该主张一审法院不予支持。判决：一、山东中海华创地产有限公司于判决生效之日起十日内支付陈航德逾期交房违约金136437.87元；二、山东中海华创地产有限公司于判决生效之日起十日内支付陈航德2014年22月3日前缴纳的物业费、水电费共计3118.15元；三、驳回陈航德其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12476元，由山东中海华创地产有限公司负担2006.77元，由陈航德承担10469.61元。
二审中，双方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的案件事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为中海华创应否向陈航德支付涉案房屋装修差价款。涉案《济南市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本条所说的“广告”是指商业广告，“商品房销售广告”是指广义上的广告，包括媒体广告，如报纸杂志上的印刷广告、广播电视广告和招贴广告；售楼书及各种宣传材料；施工现场的广告牌；样板房展示；等等。本条所说的商品房销售广告中的“说明和允诺”是指房地产开发商利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出的对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。由此可见，广告宣传在原则上是一种要约邀请，一般情况下不能将未定入合同中的广告宣传内容作为合同内容看待。纵观认定广告宣传中的相关内容为要约的标准，其实际上是主、客观相结合的综合标准，是当事人主观认定和客观实际情况相一致的结论。第一，广告宣传中的说明、允诺的内容应当具有确定性、具体性，其内容是可以被特定化的并可以被明确地预期。第二，广告宣传中的说明、允诺还应当对合同的订立及房屋的价格有重大影响。该说明、允诺应当对合同的订立有重大影响是指，买受人看重的是所售房屋及其附属设施等满足其特定的心理需求或特定购房目的，正是基于这一点买受人才决定订立合同。对于上述特定的心理需求或特定购房目的的认定，应当采取“合理的个性化需求”的标准，即在买受人自我认定广告宣传中的说明、允诺内容对其个性化的合理需求的满足具有重大影响的同时，其他社会理性人依常理也能认可该项需求是合理的、必要的、正当的，符合上述双重标准时，才能认定其对订立合同有重大影响。该说明、允诺对房屋的价格有重大影响是指，该说明、允诺中所承诺的内容往往成为最终构成房价的重要组成部分。据此，出卖人对其开发项目规划设计范围内的商品房及相关设施所作的一些详尽具体的说明和允诺，如足以让买受人产生信赖而签订合同并对房屋价格的确定有重大影响，而且买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为并已使销售广告内容特定化的，买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。本案中，陈航德主张涉案房屋装修差价款的依据系2011年6月2日齐鲁晚报的广告，虽然中海华创广告所宣称“中海奥龙观邸世家”送80万装修，但该“世家”户型不一，面积由190平方米至240平方米不同，故该广告内容并非具体确定，二审中陈航德亦认可该广告系针对不特定人的行为。该广告内容亦载明此广告仅供宣传，不构成要约。且双方签订的《济南市商品房买卖合同》补充协议第十五条第6款及《济南市商品房买卖合同》附件八第四条第1款均约定，广告和宣传资料不作为要约，不构成买卖合同的组成部分，买卖双方的权利义务均以《济南市商品房买卖合同》约定为准。故此，一审法院认为陈航德主张广告宣传的装修差额，不符合双方的合同约定，亦无法律依据，不予支持，并无不当。
综上所述，陈航德的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费12476元，由陈航德负担。
本判决为终审判决。
审判长 褚 飞
审判员 刘晓菲
审判员 高希亮
二〇一八年六月二十六日
书记员 刘 琳