吉林省梨树县人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉0322民初2396号原告：丁长江，男，1950年9月28日出生，汉族，现住梨树县。委托代理人：姜守国，男，1949年2月8日出生，汉族，现住四平市铁西区。被告：苗大鑫，男，1981年9月25日出生，汉族，现住梨树县。委托代理人：苗俭，男，1954年8月7日出生，汉族，现住梨树县。委托代理人：王丹波，吉林公捷律师事务所律师。被告：四平市天成房地产开发有限公司法定代表人：王宝中，公司经理。委托代理人：吕桂英，公司职员。原告丁长江与被告苗大鑫、四平市天成房地产开发有限公司（以下简称天成房地产公司）第三人撤销之诉一案，本院于2016年2月25日受理，于2016年12月12日做出民事判决，驳回了原告丁长江的诉讼请求。原告丁长江不服判决提出上诉，四平市中级人民法院以一审以本案基本事实不清为由，于2017年6月19日做出（2017）吉03民终665号民事裁定，撤销吉林省梨树县人民法院（2016）吉0322民初1936号民事判决；本案发回吉林省梨树县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告丁长江的委托代理人姜守国，被告苗大鑫及其委托代理人苗俭、王丹波，天成房地产公司的委托代理人吕桂英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。丁长江诉称：2013年8月6日，原告与涉案商品房所有人天成房地产开发有限公司（有房屋处置权的王叙博）签订《房屋买卖协议》，王叙博将东旭佳苑小区五号楼11号商网（面积180.2平方米）以人民币伍拾肆万元的价格出售给原告，约定先付人民币伍万元整，余款分期在三年内付清。买卖协议签订后原告接收该商品房并已经累计向王叙博交付房屋价款贰拾壹万元，以上有原告向王叙博通过银行汇款凭条及王叙博收条为证，还有原告为该房屋交付水费及办水卡原始证据为证。以上充分证明原告购买涉案商品房事实清楚，证据确凿。梨树县人民法院2015年10月13日以（2015）梨民一初字第492号民事判决书，将该房屋强制执行给被告苗大鑫，原告认为判决及执行行为违法，其理由如下：1、原告购买该案房屋在先，事实清楚，证据确凿，而二被告之间签订的房屋买卖合同在后，原告向天成房地产公司求证，该公司并未与被告苗大鑫签订此商品房买卖合同。2、被告天成房地产公司实际上根本没有参加此诉讼，应诉的代理人马小东及律师赵丽萍不是天成房地产公司委托的，据悉是马小东私刻公章伪造的授权委托书，该判决书应属无效判决。综上，依据《民事诉讼法》第五十六条第三款的规定，请求人民法院判令：1、改判涉案房屋归原告所有。2、撤销梨树县人民法院（2015）梨民一初字第492号民事判决。苗大鑫辩称：一、被答辩人没有提供证据证明其对案涉房屋享有合法权益，被答辩人不具备提起第三人撤销之诉的法定条件。《民事诉讼法》第五十六条第三款规定，提起第三人撤销之诉的条件之一是，第三人有证据证明发生法律效力的判决存在错误，损害其民事权益。但被答辩人没有提供证据证明其对案涉房屋享有合法权益：1、被答辩人是以案涉房屋应归其所有为由提起本案诉讼的，但被答辩人既未提供享有该房屋物权的权属证书（房照），也没有关于确认被答辩人是案涉房屋产权人的生效法律文书。2、被答辩人据以提起本案诉讼的房屋买卖协议，是被答辩人与王叙博个人签订的，而王叙博在签订该协议时已从东旭佳苑小区开发项目中退伙，不具备代表该项目部处分房产的资格，无权处分案涉房屋。3、被答辩人没有交齐购房款。被答辩人诉称付款额为21万元，还不到其协议约定价款54万元的一半，也无权对案涉房屋提出权利主张。二、被答辩人与王叙博签订的《房屋买卖协议》，不能作为推翻本案原审判决的依据。1、王叙博对案涉房屋没有处分权。王叙博退伙的时间是2013年3月18日，被答辩人房屋买卖协议的签订时间是2013年8月6日。王叙博在退伙之后，不再具有处分东旭佳苑小区房屋的权利。王叙博在2015年7月20日梨树县公安局的询问笔录中证实“我是在2013年年底强占的这户商网（案涉房屋），因为马小东没有按照约定还我欠款，我到郭家店，发现以前未出售的楼房都被马小东给卖了，但他卖楼后不还我欠款，我得知5号楼西数12门市楼还未出售，就给强占了”。王叙博的这一证词，一方面说明王叙博没有依法取得案涉房屋的处分权，另一方面还说明，王叙博在2013年8月6日与被答辩人签订房屋买卖合同时，还不知道案涉房屋是否出售。2、被答辩人妻子马桂荣在2015年6月27日接受梨树县公安局经侦大队询问时证实：“除其现在经营的东旭佳苑小区4号楼商网外，还与马桂华、姜贺合伙买了东旭佳苑3号楼2、3、4号商网”。这一证词说明，不存在被答辩人购买案涉东旭佳苑小区5号楼11号商网的事实，其与王叙博虽然有房屋买卖协议，但双方之间不存在真实的房屋买卖合同关系。3、被答辩人是与王叙博个人名义签订的房屋买卖协议，该协议不能作为被答辩人向天成公司或东旭佳苑项目部主张合同权利的依据，更不能对抗马小东以天成公司名义与答辩人签订的房屋买卖合同。三、梨树县法院（2015）梨民一初字第492号《民事判决书》事实认定清楚，适用法律正确，不存在应予撤销的情形。1、马小东以四平市天成房地产开发公司名义与被答辩人签订《商品房买卖合同》，系有权处分，是双方当事人的真实意思表示，该合同不存在无效情形。本案房屋所在的东旭佳苑小区，是马小东等人以四平市天成房地产开发公司名义借用资质开发建设的，马小东等人与天成房地产开发公司签订的《项目承包协议书》中也明确约定该项目的具体经营权由东旭佳苑项目部负责。实际上该项目部也是由实际出资人马小东与王叙博具体负责。在2013年3月18日王叙博退出东旭佳苑小区开发项目后，马小东仍是东旭佳苑项目部的负责人，有权处分本案房屋。对此，王叙博在2015年7月20日梨树县公安局的询问笔录也证实“2013年3月18日我退出东旭佳苑小区开发项目，由马小东全盘接收，该项目所有债权债务也由马小东负责。”2、即使认定马小东在答辩人商品房买卖合同上加盖的公章是马小东个人私刻的，也不能因此而否定该合同的效力。因为，天成房地产开发公司只是东旭佳苑小区房地产开发项目的资质出借（挂靠）单位，而不是实际权利人，在2013年3月18日王叙博退伙后，马小东仍是东旭佳苑项目部的负责人，涉案房屋的实际权利人是马小东，也不是天成房地产开发公司。马小东将房屋出售给答辩人是马小东的真实意思表示，这与马小东所用公章是否为私刻的公章无关。而且，被答辩人在上诉状中也提到“2013年马小东、王叙博与王玉华解除合伙，马小东自行销售、处分了18套商网、70余套住宅，均采用私刻公章、伪造合同等方法”。这说明，马小东所使用的天成公司公章在其他售房合同上也多次使用，是马小东以天成公司名义对外销售房屋的证据。3、答辩人的房屋买卖合同是在售楼处签订的，答辩人也无法辨别天成公司公章的真伪，答辩人在签订合同过程并不存在任何过错。也不存在答辩人与马小东恶意串通的情形。四、本案原审时天成公司是否直接委托诉讼代理人参加诉讼，不能作为被答辩人提起第三人撤销之诉的理由。如上所述，本案东旭佳苑小区的实际权利人原为马小东、王叙博等人，在2013年3月王叙博等人退伙后，实际权利人只有马小东，马小东作为天成公司的诉讼代理人参加诉讼，已保证了法院对答辩人诉讼请求作出正确评判。更为主要的是，马小东是否有资格作为天成公司参加原审诉讼，与被答辩人的利益无涉。综上所述，被答辩人的诉讼请求无事实根据和法律依据，请人民法院依法驳回其诉讼请求。天成房地产公司辩称：本案争议楼房我公司登记在王叙博名下。马小东和王叙博的项目部分家之后，王叙博告诉我公司将该几处楼房（包括本案争议楼房）分配给王叙博了，让我登记在王叙博名下。王叙博在分家之后也找过公司说过本案争议的楼房让其卖了，当时公司没同意，公司说东旭佳苑小区的遗留问题太多了，等遗留问题处理完了再说。马小东与苗大鑫签订商品房买卖合同及向法院提交的授权委托书都不是我公司盖的公章和法定代表人的名章。我公司不知道苗大鑫与马小东案子的诉讼情况。我公司不知道马小东卖给苗大鑫房子，不知道2015年马小东与苗大鑫的诉讼和判决。项目承包协议约定所有房屋的买卖必须经过公司，其他人没有权利买卖。经审理查明：2010年5月28日，四平市天成房地产开发有限公司作为甲方与乙方郭家店镇东旭佳苑小区建设项目部签订了《项目承包协议书》，双方约定：一、甲方同意乙方独立承包经营郭家店东旭佳苑建设项目。在该项目建设期间乙方使用甲方资质。二、项目部组成人员：王玉华、马小东、王叙博。其中王玉华为项目负责人。三、乙方在签订协议之时向甲方一次性交付管理费贰拾伍万元整。四、甲乙双方协议认为，郭家店镇东旭佳苑小区建设项目为甲方独立建设项目，甲方对乙方负有行政管理和财务监督的责任，乙方具有经营自主权，独立享有利润的占有、支配权利，独立承担该项目的一切纠纷和债务。五、乙方独立承担民事责任，如出现民事纠纷及因工程建设、营销、拆、回迁等出现的问题，一概由乙方自行负责。2011年6月29日，苗俭（苗大鑫父亲）同东旭佳苑签订了《东旭佳苑预定协议》，预定购买1号楼1单元102室；2011年6月29日预交33万元，王叙博签字；2012年10月22日交款10万元，王玉华、马小东签字。2013年王玉华、马小东、王叙博约定不再一起共同经营，但没有签订书面解除共同经营关系的协议。2013年8月6日，王叙博作为甲方与乙方丁长江签订了一份房屋买卖协议书，约定甲方将坐落在郭家店东旭佳苑小区五号楼11号商网（面积180.2平方米）出售给乙方。双方商定上述房屋总价款为人民币大写伍拾肆万元，人民币小写540000元。乙方在合同生效日起，向甲方先支付人民币伍万元整，剩余房款分期在三年内付清。2013年8月6日，刘洋代王叙博出具收条，记载“今收到丁长江家购房款50000元。”2014年1月26日，刘洋代替王叙博再次出具收条记载“今收到马桂荣购5号楼防火通道门市定金伍万元整。”2014年2月13日向王叙博卡内汇款50000元。2014年4月18日向王叙博卡内汇款20000元，2014年11月1日汇款20000元，2015年2月16日汇款10000元，2016年2月6日汇款10000元。以上共21万。丁长江方陈述以沈晓庆的名义办理了水卡，更换了卷帘门，所以已经交付了。2015年7月20日，因马小东涉嫌犯罪，公安机关在对王叙博调取材料时，王叙博称：我是从2013年3月19月正式退出该项目的，……马小东给我出了一份600万元的欠条（其中包括利润300万元，我投资款300万元）算账时有外欠款230万，还有一笔60万元的欠款是抵给孙立金的佣金，孙立金抵给我了，马小东给卖了60万元，答应欠我60万元，还有马小东买车的10万元也是我还的，四笔帐总共300万元，这样他就欠我900万元。分家后马小东给我的现金有100万元，另外又给我4套门市楼房，价值大约240万元，这4套门市楼的位置是5号楼玫瑰梦婚纱行，5号楼西数10号商网，防火通道（丹丹婚纱行）东侧隔一家，4号楼西数第5家，4号楼西数13门市。我出售这4家马小东都知情，并且给4户都办理了入户手续并交了物业费。我自己还强占了一处门市，面积是180平方米，位置是5号楼商网西数第12门市，因为马小东没按约定还我欠款。2015年7月7日，苗俭同天成房地产公司签订了一份商品房买卖合同，将1幢西2号房出售给苗俭，价款680862元。由于无法兑现2015年7月7日的合同，于是由苗大鑫（苗俭之子）同天成房地产公司于2015年8月23日又签订了一份商品房买卖合同，约定将5幢西11号楼（面积180.2平方米）出售给苗大鑫，价格756840元。2015年8月23日东旭佳苑给苗大鑫开具了收取756840元的收据与取暖费收据。2015年8月27日，苗大鑫作为原告以天成房地产公司为被告向本院提起诉讼，本院立案受理，案号为（2015）梨民一初字第492号。苗大鑫诉称：2015年8月23日原告苗大鑫与天成房地产公司签订商品房买卖合同，天成房地产公司同意将座落在梨树县郭家店镇东旭佳苑小区第5栋西单元11号商网，以4200元每平方米的价格卖给苗大鑫，苗大鑫一次性向天成房地产公司支付购楼总价款756840元。签订合同后苗大鑫给付天成房地产公司购楼款，天成房地产公司没有向苗大鑫交付房屋，故诉讼到法院。1、请求依法确认苗大鑫与天成房地产公司签订房屋买卖合同有效，天成房地产公司协助苗大鑫办理房屋过户手续。2、天成房地产公司承担诉讼费用。天成房地产公司辩称：要求苗大鑫提交商品房买卖合同及收据，如合同真实，同意为苗大鑫办理入住手续并交付房屋。本院认为，原告苗大鑫与被告天成房地产公司对商品房买卖合同及对楼房的价款756840元给付均无异议，本院予以确认。原告苗大鑫按照房屋买卖合同规定的义务全部履行完毕，被告天成房地产没有按照房屋买卖合同规定的义务履行交付房屋的义务，被告天成房地产应当按照合同规定向原告苗大鑫交付房屋，并协助原告苗大鑫办理产权过户手续。判决内容为：一、原告苗大鑫与被告四平市天成房地产开发有限公司房屋买卖合同有效。二、被告四平市天成房地产开发有限公司应自本判决发生法律效力之日起20内协助原告苗大鑫办理产权过户手续，并交付房屋。案件受理费100元及保全费4000元，由被告天成房地产开发公司负担。该判决书生效后，本院已将判决标的房屋执行给苗大鑫。本院在该案诉讼中采取了保全措施，查封了争议的楼房，查封时张贴了查封公告，但丁长江方未向本院提出保全复议。在本院执行期间也未向本院提出执行异议。另查，2015年8月23日的合同中“四平市天成房地产开发有限公司”公章，“王宝中”的名章、2015年10月12日本院（2015）梨民一初字第492号卷宗中的“授权委托书”中的“四平市天成房地产开发有限公司”公章真伪进行鉴定，结论为：上述公章、名章与送检的四平市天成房地产开发有限公司的公章印文及王宝中的名章印文不是同一枚印章。上述事实，有2013年8月6日房屋买卖协议、汇款凭证5张和收条2张、沈晓庆购买水卡1张、2015年缴纳水费收据2张、2010年5月28日项目承包协议书、天成房地产公司证明、王玉华的证明、吉林正达司法鉴定中心（吉正司鉴[2016]印章鉴字第1001号）司法鉴定意见书、2015年7月7日苗俭和马小东签的商品房买卖合同、2015年8月23日苗大鑫和马小东签订的商品房买卖合同、2015年8月23日加盖东旭佳苑财务专用章的收款收据（房屋、取暖、物业3张）、（2015）梨民一初字492号民事判决书、2015年8月28日送达回证、商品房买卖合同一份、购房款收据三张、被告在东旭佳苑小区售楼处签订商品房买卖合同、交付购房款现场照片6张、项目承包协议书、铁西公安分局立案决定书、王叙博在公安机关《询问笔录》2份、梨树县公安局呈请不予立案报告书、梨树县人民法院（2013）梨民一初字第80号民事调解书、（2013）梨民一初字第60号民事调解书、四平市中级人民法院2015年7月21日民事判决书、公安机关调取商品房买卖合同6份、楼房钥匙照片、物业费、取暖费收据王玉华、姜雷、张磊、刘洋在梨树县公安局经侦大队的询问笔录、2015年6月27日马桂荣在梨树县公安局经侦大队的询问笔录、马小东2015年7月17日在梨树县公安局经侦大队的询问笔录、原审第一次庭审笔录、5号商网楼销售台账。根据原告丁长江的诉讼请求及被告苗大鑫、天成房地产公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、原告丁长江是否取得了本案争议房屋的所有权？是否占有了该房屋？2、原告丁长江是否具备提起第三人撤销之诉的主体资格？3、该争议房屋产权归属是谁？王叙博、马小东、天成公司三方哪一方有处分权？4、（2015）梨民一初字第492号民事判决书是否合法有效，是否应当撤销？本院认为，本案是第三人撤销之诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求”、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条：“第三人对已经发生法律效力的判决、裁定、调解书提起撤销之诉的，应当自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出生效判决、裁定、调解书的人民法院提出，并应当提供存在下列情形的证据材料：……（三）发生法律效力的判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益”的规定，当事人提起第三人撤销之诉的前提必须是其民事权益受到损害，而“民事权益”通常是指所有权、用益物权、担保物权和股权等，此外还包括法律明确规定给予特别保护的债权，如享有法定优先权的债权和享有法定撤销权的债权。本案中，王叙博对该楼房不具有处分权，原告丁长江向王叙博购买的楼房不仅在房地产登记部门没有做出产权变更登记，开发公司也未将该楼房登记在丁长江名下，依照现有证据不能确认丁长江已经取得了物权，丁长江所享有的只是针对合同相对方王叙博的普通债权，因此不能认定丁长江对本案争议房屋享有民事权益。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件:（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”、第一百五十四条：“裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉……，对前款第一项至第三项裁定，可以上诉”、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百三十九条：“起诉不符合受理条件的，人民法院应当裁定不予受理。立案后发现起诉不符合受理条件的，裁定驳回起诉。”的规定，原告丁长江未对本案争议的房屋享有所有权，其仅是根据合同相对性对王叙博享有债权，与本案争议的房屋没有直接的利害关系。故原告丁长江不是本案适格的诉讼主体，应驳回其起诉。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百三十九条的规定，裁定如下：驳回原告丁长江的起诉。案件受理费100元，退还原告丁长江。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审 判 长  田 健审 判 员  李国宏人民陪审员  郝 亮二〇一七年十二月二十二日书 记 员  张德鸿