海南省第一�级人民法院民 事 判 决 书（2016）琼96民终1355号上�人（原审被告）：琼海玉中置业有限公司。原住所地：海南省琼海市嘉积镇（西园埇）登仙岭街46号万泉雅苑A栋1702房，现住所地：海南省海口市蓝天路华江大厦410室。法定代表人：王新贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘耀光,琼海玉中置业有限公司职员。委托诉讼代理人：林天能，海南维特律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李卓染，女，1987年1月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：葛肖斐，海南信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张学国，海南信达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：海南万长威房地产投资有限公司。住所地：海南省海口市�贸北路德派斯大厦C座1101。法定代表人：石燕南，该公司董事长。委托诉讼代理人：程盛强，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴宇青，海南法立信（琼海）律师事务所律师。上诉人琼海玉中�业有限公司（以下简称玉中公司）因与被上诉人李卓染、海南万长威房地产投资有限公司（以下简称万长威公司）商品房预约合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2015）琼海民二初字第176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月18日立案后，依法组成合议庭，于2016年9月1日公开开庭审理，上诉人玉中公司的法定代表人王新贵及委托诉讼代理人刘耀光、林天能，被上诉人李卓染的委托诉讼代理人葛肖斐、张学国，被上诉人万长威公司的委托诉讼代理人程盛强、吴宇青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。玉中公司上诉请求：一、撤销（2015）琼海民二初字第176号民事判决；二、判令由被上诉人万长威公司退还被上诉人李卓染购房款人民币52400元及利息；三、判决驳回被上诉人李卓染对上诉人玉中公司的诉讼请求；四、本案诉讼费全部由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决采信证据错误。1.被上诉人李卓染与万长威公司没有签订任何合同协议，其仅提供付款给万长威公司、吴凯儇、石燕南等人的凭证，无法证明与玉中公司存在法律上的利害关系。2.万长威公司提供的《授权委托书》等证据材料系伪造。二、一审判决认定事实错误；李卓染的行为及其损失与玉中公司没有法律关系和因果关系。1.玉中公司不是本案的适格被告。（1）玉中公司对李卓染付款给万长威公司不知情；（2）玉中公司没有收取李卓染的任何款项；（3）李卓染付款给万长威公司对玉中公司不具有法律上的约束力。2.李卓染私下付款给万长威公司的行为违反效力性强制性规定，对玉中公司不具有法律效力，玉中公司不应承担任何法律责任，应当由万长威公司单独承担。（1）“万泉雅苑”项目的物权属于玉中公司所有，万长威公司无权处分。万长威公司单方以自己的名义而不是以玉中公司的名义对外处分属于玉中公司房屋的行为因违反法律规定而无效。（2）未经玉中公司追认的付款凭证均无效。3.李卓染与万长威公司之间不存在购买玉中公司房屋的法律关系，万长威公司私下收取李卓染的款项应当由万长威公司负责返还。4.李卓染存在重大过错或故意与万长威公司恶意串通，应当对本案承担过错责任或全部责任。李卓染为具有完全行为能力的人，心智正常，具有辨别行为能力，明知“万泉雅苑”项目为玉中公司所有，仍私下将款项转入万长威公司或私人账户，不排除其与万长威公司存在恶意串通的可能，其实施的违法行为损害玉中公司的合法权益。而且，没有签订任何合同却私下付款，违反生活常理和日常生活经验。三、一审判决擅自改变案由、遗漏依法应当追加的当事人，违反级别管辖的规定。1.本案是商品房预售合同纠纷，一审法院在开庭后将案由改为商品房预约合同纠纷，违反法律规定。2.李卓染提供的证据证明其付款给万长威公司、吴凯儇、石燕南，因吴凯儇系香港籍公民，是本案适格的当事人之一，因此，本案属于涉外民商事合同纠纷案件，应当依法移送上一级人民法院管辖。一审法院违反级别管辖规定审理本案，程序错误。四、万长威公司提供的《授权委托书》、《认购合同》、《收据》上加盖的玉中公司的公章、合同专用章、财务专用章系伪造，玉中公司向一审法院书面申请对上述文件的印章进行司法鉴定。但是，一审法院不准许鉴定，导致本案判决结果错误。1.玉中公司在（2012）海南一中民初字第116号案中提交的证据7《授权委托书》及证据8《公告》，可证明万长威公司在《授权委托书》上加盖伪造的玉中公司印章的事实。该判决对玉中公司的上述证据的真实性、合法性、关联性均予确认。2.只有对《授权委托书》、《认购合同》、《收据》上加盖的玉中公司的公章、合同专用章、财务专用章进行司法鉴定，才能形成完整的证据链相互佐证证据的真伪，全面查明本案事实。五、被上诉人李卓染起诉超过诉讼时效。李卓染已在3年前知悉认购目的无法实现，却至今才起诉主张权利，超过法律规定的诉讼时效期间，依法应予驳回。六、吴凯儇及万长威公司的行为涉嫌违法犯罪，玉中公司是受害者，人民法院有法定义务制止和制裁这种恶意损害他人的违法行为。吴凯儇打着万长威公司的名义私下违法出卖玉中公司名下的房屋，其个人收取购房�的预付款或定金、购房款等，吴凯儇及万长威公司的行为已涉嫌刑事犯罪，人民法院应当依法将涉嫌犯罪的证据及事实移送公安机关立案侦查。被上诉人李卓染辩称：一、一审法院认定玉中公司与万长威公司承担连带责任于法有据。玉中公司故意回避二公司合作建设“万泉雅苑”项目的基本事实，其目的是为了逃避责任。万长威公司在“万泉雅苑”项目中不仅全权负责开发建设资金，也负责管理工作、财务工作。上述事实，已经琼海市人民法院、海南省第一中级人民法院、海南省高级人民法院予以认定。海南省第一中级人民法院在（2012）海南一中民初字第116号民事判决书中认定：“玉中公司主张解除合同（合作合同）没有合同约定和法律依据。同时，考虑到双方合作的万泉雅苑项目工程已施工建设将近一半，工程尚未竣工结算，尚欠高额工程款未付，房屋已预售有33套，抵押42套，如解除合同，难以保护施工方、买房客户和抵押权人的权益，引发更多的群体性纠纷，因此，玉中公司要求解除合同无理，不予支持”。玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定，两公司共享利润，应共担风险。二、玉中公司以一审法院遗漏当事人和违反级别管辖为由，主张一审程序违法，其主张没有任何依据。三、一审法院对玉中公司的司法鉴定申请不予准许正确。玉中公司认为购房人与万长威公司恶意串通没有任何依据。万长威公司已认可与购房人签订了认购协议，后因双方拟签订正式的商品房买卖合同，故万长威公司收回认购协议。购房人没有过错。《收据》有汇款凭证佐证，玉中公司授权万长威公司售楼有双方的合作协议予以佐证，玉中公司仍申请司法鉴定，属于滥用诉权。四、本案没有超过诉讼时效。“万泉雅苑”项目停工后，两公司售楼处空无一人，电话停机。购房者自行组织起来，通过向琼海市政府、琼海市国土局、琼海市房产局及其维权办申诉的方式，积极主张自己的权利。因此，本案没有超过诉讼时效。五、如果玉中公司认为吴凯儇及万长威公司的行为涉嫌违法犯罪，其可到公安机关报案。本案是购房合同纠纷，购房人签订合同、支付购房款，是民事行为，吴凯儇及万长威公司是否涉嫌违法犯罪与本案无关。被上诉人万长威公司辩称：一、关于玉中公司是否具备诉讼主体资格的问题。不管是购房合同还是认购协议都是合法有效的合同，认购协议是万长威公司作为代理人与购房者签订的，购房合同是玉中公司与购房者签订的。二、万长威公司与购房者的认购协议均是在玉中公司提供的涉案项目的售楼中心签订的。涉案项目的五证在售楼中心均予以展示，购房者在查阅五证后与万长威公司签订认购协议，表明其知悉并认可万长威公司代理玉中公司。因此，房屋买卖法律关系的相对人是玉中公司，应由玉中公司负责返还购房款。一审法院判决万长威公司连带对购房者进行赔偿，于法无据。万长威公司仅出于尽快解决纠纷、减少购房者损失的目的，才没有针对一审判决提出上诉，不能以此说明万长威公司与购房者恶意串通，侵害玉中公司的利益。受限于银行办理对公业务有固定的时间段，万长威公司委托吴凯儇及石燕南代收部分购房款，其代收的购房款万长威公司均予认可。因此，石燕南、吴凯儇不是本案适格当事人，一审没有遗漏当事人，没有违反级别管辖。三、万长威公司收取的所有购房款全部都用于涉案项目的投资建设，玉中公司称万长威公司诈骗不符合客观事实。因生效判决已认定双方的合作合同合法有效，而合同对授权委托已明确约定，所以一审法院未准许万长威公司的鉴定申请，并未剥夺玉中公司的权利。李卓染向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告的购房关系；2.二被告共同向原告支付双倍�金104800元（52400×2）；3.诉讼费由二被告承担。一审法院认定事实：2010年6月8日，被告玉中公司与被告万长威公司签订《合作开发房地产合同书》，约定双方合作开发建设位于琼海市嘉积镇西园埇的房地产“万泉雅园”（又称万泉雅苑）项目；玉中公司提供符合约定的项目建设用地，协助项目的开发建设和监督万长威公司的经营管理；万长威公司负责本项目除土地地价之外的开发建设资金，并全权负责本项目全部的开发建设资金及项目开发建设管理工作；房屋的销售价格、营销方案和销售代理机构由万长威公司负责确定，报玉中公司备案；项目开发完成后由双方按建筑面积分配房产，玉中公司占40%、万长威公司占60%的房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售等。合同还对双方责任、违约责任等其他合作事项进行了约定。2012年2月10日，被告玉中公司取得“万泉雅苑”项目A栋和B栋预售许可证，许可证号分别为[2012]海房预字（0012）号和[2012]海房预字（0013）号。经该院现场勘查，“万泉雅苑”项目现建设了两栋楼房（主体结构），均尚未封顶。2012年3月12日，原告认购被告合作开发的位于琼海市善集路南侧的“万泉雅苑”A栋8-A1房，原告于当天向被告万长威公司支付定金52400元，被告万长威公司出具定金收据给原告，但双�没有签订认购书及商品房买卖合同，确认房总价款及具体事项。2012年4月13日原告申请赠送物业费，被告万长威公司同意送一年物业费给原告。由于二被告在合作建房过程中发生纠纷，致使“万泉雅苑”项目自2012年5月停工至今，未能建成房屋交付原告。原告在此期间不断通过各种途径进行维权，并多次向琼海市政府相关部门反映情况要求解决问题。2015年初，琼海市住房保障与房产管理局曾召集二被告、购房业主代表等对“万泉雅苑”项目问题进行协调。因问题未能解决，原告于2015年7月10日向该院提起诉讼，请求法院支持原告上述诉求。由于被告玉中公司住所地不详，无法送达起诉书副本等诉讼文书，该院于2015年9月12日在人民法院报上向被告玉中公司公告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼文书，被告玉中公司在�告开庭期满前三天到法院应诉，并参加庭审活动。一审法院认为：原告没有与被告万长威公司、玉中公司签订《认购书》，也没有签订《商品房买卖合同》，案由应为商品房预约合同纠纷，不是商品房预售合同纠纷。二被告2010年6月8日签订《合作开发房地产合同书》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告预约认购“万泉雅苑”A栋8-A1房，并交付定金52400元给万长威公司，被告万长威公司也认可，其购房关系应予认定。本案争议焦点为：一、玉中公司是否适格的被告。二、原告的请求是否超过诉讼时效。三、原告与被告万长威公司的购房关系应否解除，二被告应否共同承担本案民事责任。第一，玉中公司抗辩没有与原告签订《认购合同》，也不收取原告房款，将其列为被告是不适格的。本案中，玉中公司与万长威公司签订《合作开发房地产合同书》合作开发“万泉雅苑”房地产项目，合作合同约定了双方的合作利益分配和收入，实施统一销售等具体事项。原告认购的是二被告合作开发的房屋。玉中公司应是适格的被告。其抗辩被告主体不适格，理由不成立，不予采纳。第二，被告玉中公司抗辩原告主张超过诉讼时效，从原告提供的证据看，原告在被告没有按约定交房后，一直找被告解决交房问题，并不断地向琼海市政府相关部门上访要求解决。这说明原告一直主张自己的权利，被告玉中公司抗辩原告请求超过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，不予采纳。第三，原告认购被告合作开发的“万泉�苑”A栋8-A1房，已按约定交付定金52400元给被告万长威公司，履行了购房义务。但二被告由于合作原因发生纠纷，致使合作建设的房屋停工至今，没有房屋交付给原告。使原告的购房目的无法实现，被告的行为已经严重违约，原告主张解除双方的购房关系，该院予以支持。至于二被告是否共同支付原告双倍定金，该院认为，原告交付给被告万长威公司的52400元不能适用定金法则双倍返还，因为双方没有约定购房总价款，按照法律规定，定金应是房价总款的20%。52400元无法证明是房款的定金，因此该款应属于预付房款。二被告签订《合作开发房地产合同书》，约定由玉中公司提供合作的土地使用权，万长威公司提供项目建设全部资金，玉中公司与万长威公司按40%：60%的比例分配房产或房产销售收入，玉中公司分得的房产由万长威公司负责按销售政�实施统一销售等。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，“本解释所称的合同开发房地产合同，是指当事人订立的已提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润，共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”二被告签订的《合作开发房地产合同书》符合该条规定，且合同签订后双方已实际投入土地使用权和资金对项目进行开发建设，因此，双方应共享利润、共担风险。现由于二被告的原因未能完成项目建设交付房屋，双方应共同退还原告购房款52400元及支付相应利息，并互负连带责任。利息应以52400元为基数，从2012年3月13日起按人民银行规定的同期贷款利率计至判决确定之日止。被告万长威公司和玉中公司提出本案民事责任不应由其承担的抗辩意见，理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条，《中华人民共和国民法通则》第八十七条和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决：一、解除原告与被告海南万长威房地产投资有限公司之间的购房关系；二、限被告海南万长威房地产投资有限公司、被告琼海玉中置业有限公司在本判决生效之日起十日内共同退还原告李卓染房款52400元及利息（利息以52400元为基数，从2012年3月13日起按人民银行规定的同期贷款利率计至判决确定之日止）；三、被告海南万长威房地产投资有限公司、被告琼海玉中置业有限公司对上述债务承担互负连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履�期间的债务利息。案件受理费人民币2396元，由被告海南万长威房地产投资有限公司及琼海玉中置业有限公司承担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人玉中公司二审庭审中向本院提交中国银行流水账、合同专用章双控说明，拟证明万长威公司私刻玉中公司的印章，骗取客户购房款又转给玉中公司作为投资款；同时，向本院申请对万长威公司提交的“授权委托书”上加盖的“玉中公司行政公章”与玉中公司在工商局年检备案预留的行政公章是否为同一枚进行鉴定，进而证明万长威公司私刻玉中公司的行政公章、《收款收据》�具有证明效力。玉中公司还向本院申请调取以玉中公司名义在中国银行开设的“银行投资专项账户”的进、出流水账并要求万长威公司提交进、出账凭证，用以证明万长威公司涉嫌诈骗购房款及玉中公司的借款，并以此为由申请本院将本案移送公安机关侦查。本院认为，本案审理的是商品房预约合同纠纷，被上诉人李卓染依据玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》，主张玉中公司和万长威公司共同退还购房款并支付利息。《合作开发房地产合同书》约定，玉中公司分得的房产由万长威公司按销售政策实施统一销售，即玉中公司在合作合同中已经授权给万长威公司对房产进行销售，故无论授权委托书上的公章与玉中公司在工商局年检备案预留的公章是否为同一枚，均不能改变玉中公司授权万长威公司销售房屋的事实，因此，玉中�司申请的鉴定事项对待证事实无意义。而双方在履行合作合同中产生的往来账目，属于双方之间的合作开发房地产法律关系，双方在合作过程中是否存在违约行为以及应如何承担责任，只能作为内部追偿的依据，不能产生对抗本案购房者的效力。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”及第一百二十一条第一款“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许”的规定，本院对其调查取证及鉴定申请不予准许，对玉中公司二审提交的证据的关联性不予确认。二审另查明，根据（2012）海南一中民初字第116号民事判决查明的事实，玉中公司和万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》还约定万泉雅苑项目以双方名义共同开发建设，玉中公司承担项目用地的全部地价，承担本合同签订之前与本项目相关的一切经济和法律责任，双方分配的房产销售款或房产提前销售的前期收入，首先应保证万长威公司用于支付本项目所涉及的各项施工建设、项目建设等工程款的支付等。合同签订后，两家公司作为共同建设方与承建方案外人海南泰盛建筑工程有限公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议书》。截至该案起诉时，“万泉雅苑”主体工程A栋楼已施工建设至第六层顶板完工、B栋楼已施工建设至十二层顶板安装钢筋（尚未浇筑），万长威公司已支付进度款728万元。另，玉中公司二审庭审中对一审判决解除本案认购关系无异议。本院二审审理查明的其他事实与一审一致，对一审查明的事实予以确认，确认一审法院认定的证据作为定案依据。本院认为，民事案件案由系人民法院依据当事人主张的民事法律关系性质来确定。根据《最高人民法院民事案件案由规定》，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议；商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，购房者支付定金或房屋价款的合同。因本案的购房者未与开发商签订商�房买卖合同，故一审将案由更正为商品房预约合同纠纷并无不当。万长威公司与李卓染签订的《认购合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。现因“万泉雅苑”项目停工，一审判令解除双方的认购关系，玉中公司、万长威公司对此均无异议，本案争议的焦点是：一、玉中公司应否与万长威公司共同退还李卓染购房款及利息；二、一审程序是否合法，本案应否移送公安机关作为刑事案件处理。一、关于玉中公司应否与万长威公司共同退还李卓染购房款及利息问题。玉中公司与万长威公司签订的《合作开发房地产合同书》约定，玉中公司提供项目建设用地，万长威公司提供开发建�资金，以双方名义共同开发“万泉雅苑”房地产项目，项目建成后，双方按比例分配房产，房产的销售价格、营销方案由万长威公司负责确定，玉中公司分得的房产亦由万长威公司负责按销售政策实施统一销售，玉中公司对此有监督权。合同签订后，玉中公司和万长威公司共同作为建设方与该项目的承建方案外人海南泰盛建筑工程有限公司签订“万泉雅苑”项目《建设工程施工合同》及《补充协议书》，并设立“万泉雅苑”售楼部，由万长威公司负责销售。从上述约定及实际履行过程可知，玉中公司和万长威公司作为利益共同体共同开发经营“万泉雅苑”项目，万长威公司有权代表玉中公司对外销售“万泉雅苑”的房屋，双方既有共享合作事务的盈利之权，又有共担合作事务债务之责，双方应共担合同签订后与本项目相关的一切经济和法律责任。购房者正是基于对玉中公司与万长威公司合作关系的信赖，才认购涉案项目房产，将购房款交付给万长威公司或万长威公司指定的收款人，对此不存在过错。一审判令玉中公司和万长威公司共同退还购房款及支付利息，并无不当，本院予以维持。玉中公司主张其不是本案的适格被告、万长威公司无权销售房屋，没有事实和法律依据，本院不予支持。玉中公司另主张本案已超过诉讼时效期间。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”的规定可知，诉讼时效是法律为了督促当事人积极行使权利所作的规定，一旦当事人积极主张权利，则诉讼时�中断并重新计算。本案中，李卓染自2012年5月项目停工时起以各种方式积极行使权利，包括向琼海市政府相关部门反映情况等，故其起诉未超过时效期间。二、关于本案一审程序是否合法，本案应否移送公安机关作为刑事案件处理的问题。玉中公司以一审遗漏吴凯儇、石燕南等当事人、不准许其鉴定申请为由主张一审程序不合法。本院认为，无论是吴凯儇或是石燕南收取的房款，万长威公司均已开具收据予以确认，故吴凯儇、石燕南等人与本案无法律上的利害关系，玉中公司主张追加吴凯儇、石燕南等人做为案件当事人，没有事实和法律依据，本院不予支持。玉中公司的鉴定申请对待证事实无意义，故一审法院不予准许并无不�，具体理由详见前述，在此不再赘述。至于玉中公司主张吴凯儇以万长威公司的名义违法出售玉中公司名下房屋，吴凯儇及万长威公司涉嫌诈骗的问题。本院认为，根据玉中公司与万长威公司的合作合同的约定，万长威公司有权销售玉中公司分配的房产，双方争议的是债务应由谁承担的问题，属于经济纠纷案件。玉中公司主张将该案移送公安机关，没有事实和法律根据，本院不予支持。综上所述，玉中公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2396元，由上诉人琼海玉中置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 杰审判员 杨 洁审判员 陈玫伊二〇一六年九月二十日                                                                        法官助理徐文峥                                                                         书记员王天石附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销�判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：陈杰撰稿：陈杰校对：王天石印刷：林珊海南省第一中级人民法院2016年9月20日印制（共印20份）