广西壮族自治区柳州市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）桂02民终1019号
上诉人（一审被告）黄天福，男，1981年4月6日出生，汉族，无业，住广西柳州市鱼峰区。
被上诉人（一审原告）玉贵，女，1968年12月6日出生，壮族，无业，户籍所在广西柳州市鱼峰区，现住柳州市。
委托代理人谭忠禄，广西香桥律师事务所律师。
委托代理人宋雨轩，广西香桥律师事务所律师。
上诉人黄天福因与被上诉人玉贵排除妨害纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第2254号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成由审判员黄智文担任审判长，审判员古龙盘、代理审判员罗贵琼参加的合议庭公开审理了本案，代书记员黄脉鲜担任法庭记录。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明，2013年12月27日玉贵与柳州市柳东新区管委会签订了《原广西林业造纸厂职工住房出售合同》一份，约定玉贵向柳州市柳东新区管委会购买了位于柳州市鱼峰区雒容镇蜜园路2号2栋2单元503号房屋，建筑面积为66.22平方米。2014年1月6日玉贵向税务部门申请缴纳有关税费，税务部门于2014年1月21日向玉贵出具了该房屋的销售不动产发票。玉贵于2014年7月14日办理了位于柳州市鱼峰区雒容镇蜜园路2号2栋2单元5-1号房屋的房屋所有权证，证号为柳房权证字第××号。但玉贵在接收该房屋时发现房屋已被黄天福占用，玉贵要求黄天福停止占用并搬出房屋，遭到拒绝。为此玉贵要求雒容镇人民调解委员会进行调解，经调解未果。玉贵认为，黄天福的行为导致玉贵无法居住房屋或将房屋另行出租，造成玉贵的经济损失，故起诉至法院，提出：一、黄天福停止侵害，搬出玉贵所有的位于广西柳州市鱼峰区雒容镇蜜园路2号2栋2单元5-1房屋；二、黄天福支付占用玉贵所有的位于广西柳州市鱼峰区雒容镇蜜园路2号2栋2单元5-1房屋期间的房屋租金人民币13500元（计算日期自2014年1月6日起至2015年5月6日，共计15个月，每个月按900元计。2015年5月7日以后的租金计算到法律文书生效时止）；三、本案诉讼费由黄天福负担。
另查明，因登记原因造成房号不一致，位于柳州市鱼峰区雒容镇蜜园路2号2栋2单元11号房屋、柳州市鱼峰区雒容镇蜜园路2号2栋2单元503号房屋与柳州市鱼峰区雒容镇蜜园路2号2栋2单元5-1号房屋实际为同一房屋。
一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”本案中，玉贵通过合法的方式购买了本案争议涉及房屋，并于2014年7月14日取得了该房屋所有权，故玉贵为本案争议涉及房屋的所有权人。虽黄天福对玉贵享有本案争议涉及房屋所有权提出异议，并认为玉贵取得的房屋所有权证的程序不合法，但其未能提供证据证明不动产权属证书记载的事项与不动产登记簿不一致，或者其他足够的证据推翻柳房权证字第××号房屋所有权证记载的内容，黄天福亦未能提供证据证明玉贵取得的房屋所有权证存在程序不合法的证据，故由黄天福对此承担举证不能的不利后果。另外，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”和第三十七条的规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，玉贵作为本案争议涉及房屋的所有权人，享有对该房产占有、使用、收益、处分的权利，玉贵与黄天福之间并未形成租赁关系，亦无证据证明黄天福使用本案争议涉及房屋系获得了玉贵的同意，故黄天福占用该房屋的行为侵害了玉贵的物权，依法应承担排除妨害、停止侵害的民事责任，并赔偿玉贵因此造成的损失。因此玉贵诉请要求黄天福停止侵害，搬出本案争议涉及房屋，并给付房屋租金，事实清楚，理由充分，一审法院予以支持。关于给付房屋租金，因玉贵取得本案争议涉及房屋所有权之日起黄天福仍占用该房屋，其理应向玉贵支付上述期间的占有使用费，故玉贵主张黄天福参照“租金”来计算其财产损失，予以支持。根据本案争议涉及房屋的面积、新旧程度、周边环境等因素，并参照同一地段同一楼层的房屋租赁情况，一审法院酌情确定占有使用费为每月为人民币550元，则黄天福应支付玉贵房屋占有使用费为8800元（550元／月×16个月，自2014年7月14日起至2015年11月14日止）。对玉贵请求的过高部分，不予支持。黄天福关于本案争议涉及房屋涉及原广西林业造纸厂职工住房的处置和房改问题，政府有关部门正在处理该纠纷，因此本案不应由法院受理或驳回玉贵的诉请，黄天福享有优先购买权的辩称意见，于法无据，不予采信。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条之规定，一审法院作出如下判决：一、黄天福应于本判决生效之日起二十日内搬离柳州市鱼峰区雒容镇蜜园路2号2栋2单元5-1号房屋，并将该房屋交付给玉贵；二、黄天福应支付玉贵房屋占有使用费人民币8800元。案件受理费人民币138元（玉贵已向本院已预交），由玉贵负担48元，黄天福负担90元。
上诉人黄天福不服一审判决，上诉称：一审判决事实不清，适用法律错误，必须予以纠正。一、一审判决认定事实不清。一审判决认定上诉人居住在本案涉诉房屋属妨碍物权的行为，故判决确定自判决生效之日起20日内搬离涉诉房屋，并将该房屋交付给玉贵，上诉人对这一项判决不予认可。上诉人居住在本案涉诉房屋是有法律依据的，上诉人及同住家属于2003年12月份起与涉诉房屋产权方鹿寨县国林纸业有限责任公司签订了住房租赁合同并交有租房押金，该住房租赁合同最后约定租赁期限从2009年7月1日至2010年6月30日止，租赁单价为每月房租价格按4.5元／平方米计，房租为270元，绿化卫生费35元／月，共计305元／月。上诉人黄天福及同住家属在本案涉诉房屋所居住的年限远超住合同所约定的期限，该租赁合同到期后，涉诉房屋产权方鹿寨县国林纸业有限责任公司并没有与承租方即本案上诉人同住家属黄天福续签租赁合同，但涉诉房屋产权方鹿寨县国林纸业有限责任公司被检查机关立案调查后，涉诉房屋交由原主管单位林业厅负责处理，林业厅主管单位在处置林纸厂职工住房第七条规定已默认了同租住在林纸厂生活区的合法租赁户，第七条规定“符合购房条件的职工，必须于签订购房合同之前交清历年所欠房租和水电费。拒不交清所欠房租水电费的职工视为自动放弃购房资格。上诉人认为原来的固定期限房屋租赁合同实际上已经变更为不定期租赁合同。而且，上诉人至今仍然居住在涉诉房屋，每月照常缴纳水电有关费用，涉诉房屋管理方都给出具收费凭证。至于涉诉房屋的所有权人最终如何变更，都不改变原房屋的租赁法律关系，即民法上所讲的“买卖不破租赁”的原则，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物．因此，根据以上事实，上诉人认为一审法院认定的事实不清，必须予以改判纠正。二、一审判决适用法律错误。《合同法》第229条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”《民通意见》119条第二款规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。法律上之所以要规定“买卖不破租赁”的原则，旨在保护承租人的利益。租赁房屋产权变动，租赁合同效力并未消亡，只是租赁主体发生变更，买受人不能佯装一无所知，借机逃避责任。因此，一审判决所适用物权法第十七条、第三十七条的规定是错误的，应予以改判。原租赁合同仍然对被上诉人有法律约束力，原租赁合同应该继续履行，即上诉人与被上诉人应承接原房屋租赁合同的法律义务权利。并且被上诉人在起诉状中明确要求上诉人支付租金多少元，说明被上诉人认可租赁合同关系成立，按照法律规定一方当事人认可的事实另一方当事人不用举证，所以上诉人不用举证租赁合同关系成立，况且，上诉人证据足以证实案涉房产是上诉人租住至今的。上诉人及同住家属于2003年12月起与涉诉房屋管理方鹿寨县国林纸业有限责任公司签订了住房租赁合同并交有租房押金，该住房租赁合同约定租赁期限从2009年7月1日至2010年6月30日止；2010年7月1日继续租住继续交纳电费至今；直到今天还在案涉房产租住。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查明事实，依法纠正一审错误的判决，维护上诉人的合法权益。被上诉人玉贵辩称：一审判决事实清楚，适用法律依据正确，驳回上诉人的上诉请求。
综合诉辩双方的意见，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。
二审期间双方当事人均未提交新的证据。
本院认为，公民的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。被上诉人玉贵与柳州市柳东新区管委会签订《原广西林业造纸厂职工住房出售合同》购买涉案房屋，并取得涉案房屋的权属证书，被上诉人玉贵已取得涉案房屋的所有权。
关于上诉人黄天福认为其租赁在先，其有权按照不定期租赁合同关系继续使用涉案房屋并享有有优先买权的上诉理由。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，约定的租赁期限届满后，形成不定期租赁关系的，应符合以下条件：1、原合同约定的租赁期间届满，承租人仍继续使用租赁物，出租人不表示反对；2、承租人继续支付租金，出租人予以接受。符合以上两个条件的，即可以推定双方有继续租赁关系的意向。而在本案中，上诉人黄天福签订的租赁合同到期后，上诉人黄天福虽继续使用涉案房屋，但并未继续支付房屋租金，2013年12月27日被上诉人玉贵与柳州市柳东新区管委会签订购房合同时，上诉人黄天福与涉案房屋并不存在租赁关系，也不存在所谓的优先购买权和由被上诉人玉贵继续履行原租赁合同的问题。上诉人黄天福的该上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。
关于上诉人黄天福主张的租金问题，如上所述，上诉人黄天福与被上诉人玉贵之间均不存在租赁关系，虽然被上诉人玉贵在向一审法院提出诉讼请求时要求黄天福向其支付“房屋租金13500元”，但综合玉贵提起诉讼的事实及理由，均为要求黄天福排除妨害并赔偿经济损失，因此黄天福因玉贵在提起诉讼时采用“租金”一词就认为其与玉贵之间存在租赁关系无事实及法律依据，一审法院充分考虑涉案房屋的具体情况及类似房屋的租金水平，酌情判令上诉人黄天福按照每月550元的标准向被上诉人玉贵支付房屋占用费，符合法律规定，本院予以维持。
综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元（上诉人黄天福已预交），由上诉人黄天福负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 黄智文
审 判 员 古龙盘
代理审判员 罗贵琼
二〇一六年六月二十二日
代书 记员 黄脉鲜