宁夏回族自治区吴忠市利通区人民法院
p t ” > 民 事 判 决 书
（2018）宁0302民初937号
原告：宁夏福利丰农资商贸有限公司，住所地：宁夏回族自治区吴忠市利通区北方农机城。
法定代表人：游立同，系该公司执行董事。
委托诉讼代理人：包钢，系宁夏诺辰律师事务所律师，特别授权代理。
被告：李孝龙，男，1960年8月8日出生，公民身份号码：×××，汉族，高中文化，个体，住宁夏回族自治区银川市。
被告：徐淑梅（系李孝龙妻子），女，1981年11月3日出生，公民身份号码：×××，汉族，高中文化，个体，住宁夏回族自治区银川市。
原告宁夏福利丰农资商贸有限公司（以下简称福利丰公司）与被告李孝龙、徐淑梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年1月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福利丰公司委托诉讼代理人包钢、被告李孝龙、徐淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付剩余购房款254000元及2014年8月31日至付清之日期间的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年2月13日之前，被告租赁了涉案房屋，后被告想购买该房屋，于2014年6月30日与原告签订《商品房认购书》。约定：被告购买原告开发建设的北方农资城一期11号楼11号房屋，总价格434000元。合同生效后，被告陆续向原告交纳购房款18万元，剩余房款经原告多次催要未付。2014年2月13日涉案房屋经被告验收合格后，交付给了被告。被告拒付房款构成违约，现提起诉讼，望依法判准。
被告李孝龙、徐淑梅共同辩称，一、原、被告就北方农资城11号楼11号房屋没有形成房屋买卖关系，只是对相关事宜的约定。2014年6月30日，被告填写一份商品房认购书，并分多次交了不同金额款项，未曾与原告就11号楼11号房签订房屋买卖合同。根据《城市房地产管理法》第45条、《合同法》第52条规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效。因此，未取得预售许可证明前所订立的认购书属于违反法律强制性规定的合同无效。二、根据我国合同法第2条规定，认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同。三、根据城市房地产管理法第三条规定、商品房销售管理办法第二章第十四条，原告在签署商品房认购书的时候，附带一本北方农资农机城招商手册也是该认购书条款之一。根据招商手册内容所定允诺，原告没有做到位，所以原告应承担违约责任，有招商宣传册为证。四、根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定，原告11号楼11号房在签署商品房认购书60日内房管局是否登记备案。五、房屋是不动产，商品房认购书为2014年6月30日签署，分户验收表为2014年2月13日签署，不符合房屋交付逻辑，因此，原告没有合法合理的交付于买受人。原告在认购书第一条就已经违反法律法规，而且北方农资农机城招商手册从2014年发行至今，没有做到允诺的基础设施和市场管理的经营理念，涉嫌欺骗、误导、诱骗消费者，被告从2014年6月30日至2016年3月30日，分九次被原告诱骗，投入21万元。鉴于上述事实，被告认为原告违约在先，证据不足，请求法院驳回起诉。
原告福利丰公司围绕自己的主张提供以下证据：
证据一：商品房认购书、购房发票各1份，证明：1、合同签订的时间是2014年6月30日，购买北方农资城一期11号楼11号房屋，总价款434000元；2、合同第3条约定2014年8月31日被告向原告交纳总房款50%的购房款，即224000元，现被告仅交纳18万元，已经构成违约；3、合同第4条约定被告有义务配合原告履行相关手续，但被告拒绝配合签订合同，且拒绝交纳房款，构成违约；4、被告交纳18万元，尚欠购房款254000元。
证据二：客户进驻通知单1份，北方农资城物业管理服务合同1份，住宅工程质量分户验收表1份，商品房室内装饰装修管理服务协议1份，消防安全责任书1份，装修申请表1份，证明：2014年2月13日将房屋交付给被告，被告验收合格，提前履行合同，应当认定为有效合同，同时，被告接受履行的行为证明原告并无违约情形，原告有效履行了合同。
证据三：商品房认购书1份，商品房买卖合同1份（正反面加封面12页），购房发票2张，证明：被告于2014年2月13日同时购买了另一套房产，即北方农资城一期11号楼110号房屋，总房款430000元，房款被告已经全部付清；证明涉案房屋具备合法的销售资格，同时被告也未对房屋宣传册当中的宣传内容提出过要求，证明宣传册并不属于双方达成合意的组成部分，另外房屋的价格属于双方合意，不存在被告认为房价不属于约定的基本问题。
证据四：11号楼111号房屋交款收据7张。证明：徐淑梅2014年6月30日交款1万元，2014年10月16日交款3万元，2015年1月9日交款2万元，2015年6月5日交款3万元，2015年9月1日交款2万元，2015年10月22日交款3万元，2015年12月29日交款2万元，2016年3月31日刷卡交2万元，11号楼共计交款18万元；总房款434000元-已付房款18万元=欠付房款254000元；
证据五、（吴）房预售证第2014116号商品房预售许可证（复印件），证实涉案房屋于2014年3月19日获得商品房预售资格。
证据六、北方农资城商户领取物品登记表、李孝龙签字确认于2014年2月13日领取了11号-10和11号-11的钥匙、电卡等，证明被告抗辩说未收到房屋的说法不能成立。
证据七、中国建设银行POS机刷卡小票，证实2015年6月5日10时18分23秒和10时20分30秒李孝龙通过银行卡向福利丰公司转款2笔，一笔是一万，另外一笔是2万，合计3万元。就是丁某某当天接待李孝龙刷卡后所交纳的3万元。证明丁某某出具的白条子和6月5日的是同一笔款项。
证据八、证人丁某某证言，证明2015年6月5日被告提交的收条已经出具了收据。该两笔款项是同一笔款项。
二被告质证意见：证据一是11号楼10号房的收款，与11号楼11号房无关。对商品房认购书不认可，原告违约。发票什么时候开的我们不知道，我们手里面没有。北方农资城物业管理服务合同与本案无关。住宅工程质量分户验收表的日期是2014年2月13日签的，11号房的认购书是2014年6月30日签的。2014年2月13日的住宅工程质量分户验收表我们只签了10号楼的，没有签11号楼的。商品房室内装饰装修管理服务协议，我们装修的是11号楼10号房，11号楼11号房我们没有装修，这份证据和本案没有关系。七张收据是真实的，还差两张，我手里一共有9张，银行查询单与本案无关。商品房预售许可证是2014年3月19日才办理的，10号房子我是2月份签的，11号房子我签订合同的时间是2014年6月30日。对证据一、证据二、证据三不认可，对证据四认可。
被告李孝龙、徐淑梅对自己的辩解主张向法庭提交以下证据：
证据一、宣传册一份、判决书一份，证明同样的房子同一天买的，卖给别人每平米4275元，我购买的价格是每平米5317.32元，原告违约，我们被骗。
证据二、银行回单一份，收据7张，收条1张，证明我交纳购房款21万元。
原告福利丰公司质证意见：对于宣传册的三性有异议，被告的证明目的也没有对宣传册进行说明。宣传册属于典型的要约邀请，被告接受房屋的交付并占有和使用该房屋，合同实际已经履行完毕，要约邀请已经失去其在合同订立过程中的实际意义。根据相关法律规定，该要约邀请对双方不具有法律约束力，也没有对被告决定购买房屋的行为起到决定性的影响作用，所以说不能作为合同的条款在本案中使用。对判决书的三性均有异议，被告说判决书来自福利丰网站，但是福利丰网站不具有发布判决书的资格和条件，所以判决书的来源不合法。其次，判决书的内容是对原告与其他主体达成的合意的事实的确认，并不是人民法院对于本案房屋价值的认定和评估行为。依据合同自愿原则，双方在合同当中达成的意愿不违反法律规定且属于当事人真实意思表示，就应当合法有效。所以，该判决的判决内容对本案房屋的定价不具有参考作用。也不足以推翻对本案房屋价格的意思表示。对于七张收据的真实性、合法性、关联性均予以认可，对于2015年6月5日丁某某出具的收条不予认可。6月5日该收条出具的款项是通过银行打款，在七张收条中，2015年6月5日出具的收据就是这张收条的款项。因为当时由于工作人员疏忽没有将丁某某出具的收条收回，因此，丁某某出具的这张收条不应计算在被告交纳的房款中。对于有王玉凤签字的打款凭证，跟我们2016年3月31日出具的银行专用回单是同一笔款项，收据没有开，但是开到总发票里面了，所以合计价格是18万元。
本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原、被告所提交的证据综合认定如下：原告证据一、证据二、证据四、证据五、证据七、证据八具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对证据三、证据六与本案无关联，本院不予确认。对被告所举证据一宣传册及证据二具有具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。对判决书与本案无关联性，本院不予确认。对证人证言结合本案案情在后综合认定。
根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
李孝龙经朋友介绍，通过原告的宣传资料了解了北方农资城，经查阅资料、听取售楼人员宣传，并现场观看后，于2014年2月13日，李孝龙与福利丰公司签订《商品房认购书》，约定购买了福利丰公司开发的北方农资城一期11号楼10号房。该房建筑面积为81.62平方米，每平方米5268.3元，共计房款430000元，现该房款李孝龙已付清。
2014年6月30日，徐淑梅、李孝龙（乙方）与福利丰公司（甲方）再次签订商品房认购书一份，约定乙方购买福利丰公司开发的北方农资城一期11号楼11号房。房屋面积81.62平米，单价5317.32元/平方米、总房价434000元。双方约定乙方于2014年8月31日交付房款224000元，余款210000元于甲方通知转签商品房买卖合同时以按揭支付。双方还对签署《商品房买卖合同》的时间、方式、违约责任、生效时间等做了约定，并备注：剩余房款于2014年7月30日前交114000元，剩余首付款100000元整于2014年8月30日前付清。2014年2月13日，宁夏福兴物业服务有限公司与李孝龙签订了物业管理服务合同，同时李孝龙从原告处领取了11号楼11号商业房的钥匙及电卡。合同签订后，李孝龙、徐淑梅通过银行账户向福利丰公司支付八笔共计180000元，具体为：2014年6月30日转账10000元，2014年10月16日转账30000元，2015年1月9日转账20000元，2015年6月5日转账30000元，2015年9月1日转账20000元，2015年10月22日转账30000元，2015年12月29日转账20000元，2016年3月31日转账20000元。在上述八笔款中，福利丰公司给被告出具了七张收据，注明该款为北方农资城11#-111号商铺预交订金（房款）。
另查明，2014年3月19日，福利丰公司取得讼争商铺的《商品房预售许可证》。
本院认为，根据原、被告诉争的事实，本案案由为商品房买卖（预售）合同纠纷，争议焦点为：1、商品房认购书是否合法、有效；2、被告付款是18万元还是21万元。针对以上争议焦点，本院评判如下：
（一）根据《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告在双方签订《商品房认购书》前，原告已取得商品房预售许可证，原告向被告卖房没有法律障碍；原、被告双方签订的《商品房认购书》对所出售商品房的位置（房号、建筑面积）、价款（单价和总价）、付款时间、方式及双方的权利、义务、违约责任等商品房买卖核心条款作了明确、详细的约定，符合商品房买卖的基本特征。因此，本院认为案涉《商品房认购书》具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该《商品房认购书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方均具有约束力，被告关于《商品房认购书》无效的辩称本院不予采信。
（二）双方当事人在签订《商品房认购书》时，作为买受人的被告已经实际领取了钥匙、电卡等物品，并自2014年6月30日开始陆续向原告交付房款，作为出卖人的原告也接受了被告的交付，并出具收据、加盖公司的财物专用章。在当事人之间不存在租赁等其他有偿使用房屋的法律关系的情形下，原、被告的行为本院认定为系基于之间房屋买卖关系而为的交付。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定原告已向被告交付了房屋，被告关于房屋没有交付的辩称本院不予采信。
（三）关于原告的宣传资料是否为要约的问题，《中华人民共和国合同法》第十四条：要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体、确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据前述规定，商品房的销售广告和宣传资料必须同时具备两个条件，才可能成为要约。一是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明、允诺具体、确定；二是该说明、允诺对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的。本案中，宣传材料的内容仅为情况介绍，并不具体明确，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》司法解释第三条规定的”房屋及相关设施”的范围之内，且二被告未举示充分证据证明原告的宣传材料对合同的订立及房屋价格有重大影响，因此，涉案宣传材料不构成合同法中的要约，不是合同的内容，且原、被告也没有在认购书中约定宣传材料是合同的一部分，原告已按约履行了义务，没有违约行为，故不承担违约责任。据此，原、被告均应严格依合同约定全面履行各自的义务，原告已按照合同约定向二被告交付了其所购买的11号商铺，二被告也应按照合同约定履行支付房款的义务。
（四）关于被告付款是18万元还是21万元的问题。原告诉称被告已支付房款180000元，下欠254000元未付，被告辩称已支付210000元。双方当事人对福利丰公司出具的七张收据及一张银行回单无异议（金额共计180000元），对福利丰公司原销售顾问丁某某出具的一张30000元收条存在争议。被告辩称2015年6月5日上午刷卡交了30000元，下午又交现金30000元以丁某某出具的收条为证。原告对丁某某出具的收条不认可，认为6月5日该收条出具的款项是通过银行打款，在七张收条中，由于当时工作人员疏忽没有将收条收回。根据原、被告双方每次的交易习惯，是通过银行刷卡转账后，以收据确认，所以被告虽持有原告员工所打的收条，但没有提供相应的银行转账凭证或银行交款手续相互印证，故本院对被告的辩称不予采信，该30000元收条与2015年6月5日的收据系同一笔款项。
（五）关于被告承担违约责任问题。被告虽然支付了部分房款，但按照《商品房认购书》的约定，被告应在2014年8月30日前交付224000元的房款，但被告至今仅支付了210000元房款，构成违约，应承担违约责任，但双方在《商品房认购书》中未约定逾期付款的违约责任，故原告要求被告承担4720元利息的诉讼请求，本院不予支持。房屋总价款434000元，被告已付180000元，现被告李孝龙、徐淑梅应支付原告宁夏福利丰农资商贸有限公司房款254000元。
综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国合同法》第十四条、第三十六条、第三十七条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：
一、被告李孝龙、徐淑梅支付原告宁夏福利丰农资商贸有限公司购房款254000元，限被告李孝龙、徐淑梅于本判决生效后五日内付清；
二、驳回原告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。
案件受理费2898元，由原告宁夏福利丰农资商贸有限公司负担343元，由被告李孝龙、徐淑梅负担2555元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。
审判员郭慧萍
二○一八年四月二十八日
书记员张荣
附：本案相关法律规定
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十五条商品房预售，应当符合下列条件:
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权;
（二）持有建设工程规划许可证;
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《商品房销售管理办法》
第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
《中华人民共和国合同法》
第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。
第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
备注：有执行内容的判决书、裁定书、调解书，当事人必须在裁判文书生效后两年内向人民法院申请执行，并持生效的裁判文书和该案的诉讼费结算票据及申请执行书向本院立案庭办理执行立案手续。