杭州市余杭区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）浙0110民初416号
原告：浙江大华房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道大华西溪风情会所。组织机构代码证：14306558-1。
法定代表人：罗丙洋，总经理。
委托代理人：刘同同、马栋梁，系该公司员工。
委托代理人：汪东鸣，浙江泽厚律师事务所律师。
被告：骆建平，男，1967年4月12日出生，汉族，住杭州市余杭区。
原告浙江大华房地产开发有限公司（以下简称大华公司）为与被告骆建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由审判员陈自勇适用简易程序独任审判，于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告大华公司委托代理人刘同同、马栋梁到庭参加诉讼，被告骆建平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。因本案案情复杂，本院于2016年4月6日依法由审判员陈自勇担任审判长与人民陪审员徐卫民、胡万海组成合议庭转为普通程序审理，并于2016年9月27日公开开庭进行了审理。原告大华公司委托代理人刘同同、汪东鸣，被告骆建平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告大华公司起诉称：原、被告于2014年8月签订了《租赁合同》（编号：FF2014A002），约定：原告大华公司将其开发的位于杭州市文一西路1996号商铺出租给被告骆建平用于经营餐饮或酒吧，租期为8年，自2014年9月15日起至2022年9月14日止。首年免租期半年，租金及租赁管理费共计444617.45元，之后租金及租赁管理费每年按5%递增，租金支付自第二年开始每半年支付一次，被告骆建平应于每年的9月1日及3月1日向原告大华公司支付下一期的租金及租赁管理费，《租赁合同》另约定，被告骆建平的履约保证金为222309元。按照《租赁合同》约定，被告骆建平应于2015年9月1日支付2015年9月15日至2016年3月14日的租金及租赁管理费，后经原告大华公司多次书面催缴，被告骆建平仍未支付，逾期支付租金及租赁管理费的时间已达30天以上，其逾期付款行为已构成违约。根据《租赁合同》第九条第3款和第十条的约定，原告大华公司有权要求解除《租赁合同》，并要求被告骆建平支付2015年9月15日至2016年1月8日的租金及租赁管理费294178.40元（现暂计算至2016年1月8日，最终按《租赁合同》规定的租金及租赁管理费的标准计算至《租赁合同》解除之日止），逾期付款的违约金120446.87元（现暂计算至2016年1月8日，最终计算至实际清偿日止）和解除《租赁合同》的违约金280109元。根据《租赁合同》第十四条第5款约定，如被告骆建平违约，第一年租金及租赁管理费按889234.90元结算，即免租期租金及管理费不予减免，故原告大华公司有权要求其支付免租期6个月的租金444617.45元。根据《租赁合同》第十三条的约定，双方都可将本合同发生的纠纷向商铺所在地人民法院提起诉讼，该租赁房屋位于杭州市余杭区。综上所述，被告骆建平的行为已严重侵害到原告大华公司的合法权益，故原告大华公司诉至法院，诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的《租赁合同》，被告骆建平将承租房屋交还原告大华公司；2、判令被告骆建平支付2015年9月15日至2016年1月8日期间的租金及租赁管理费294178.40元（现暂计算至2016年1月8日，最终按《租赁合同》规定的租金及租赁管理费的标准计算至《租赁合同》解除之日止）；3、判令被告骆建平支付违约金400555.87元（其中：逾期支付租金及租赁管理费的违约金120446.87元，现暂计算至2016年1月8日，最终计算至实际清偿日止；解除《租赁合同》的违约金为280109元）；4、判令被告骆建平缴纳的履约保证金222309元不予退还；5、判令被告骆建平支付第一年中6个月的免租期的租金及租赁管理费444617.45元；6、判令被告骆建平承担逾期交还承租房屋期间的占用使用费，每日按房屋最后一期日期租金及租赁管理费的两倍支付到实际交还房屋之日止；7、本案诉讼费用由被告骆建平承担。
原告大华公司为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
《租赁合同》一份，用以证明原、被告之间的租赁关系，并约定了权利义务、违约责任等事实。
被告骆建平答辩称：租赁房屋门口水池漏水，还有墙壁漏水，屋内存在漏水，原告大华公司至今为止都没有修理。房屋四周是水池，说是修好的，但是也是漏水没有修好，水池的作用发挥不了。虽然没有直接经济损失，但是水池是配套设施。室内漏水是有直接经济损失的。地下仓库也是漏水。屋顶漏水，当时有两个包厢，外面下大雨，里面下小雨。主要是因为房屋存在质量问题，影响了被告骆建平营业。原告大华公司将房屋租赁给被告骆建平，应当保证房屋的正常使用。
被告骆建平为证明上述事实，向本院提供证据材料如下：
照片一组，用以证明涉案房屋室内漏水的事实。
庭审中，对原告大华公司提供的证据，经被告骆建平质证后无异议。本院经审查后认为，原告大华公司提供的证据，符合有效证据的构成要件，本院依法确认有效证据使用。
庭审中，对被告骆建平提供的证据，经原告大华公司质证后认为，被告骆建平没有提供符合法律规定的证据形式的证据，对其真实性无法核实，但是从之前实事求是了解来说，漏水情况存在，但是早就已经修复。漏水并不构成被告骆建平拒付租金的合法合理理由。如果持续存在漏水问题，原告大华公司或者物业公司没有履行职责，被告骆建平应当及时主张自己的权利。本院经审查后认为，被告骆建平提供的证据，不符合有效证据的构成要件，本院依法不予确认。
根据当事人的陈述，以及提供的有效证据，本院查明本案的事实与原告大华公司诉称的事实相一致。
2014年8月28日，原、被告签订《租赁合同》（编号：FF2014A002）一份，合同主要约定：原告大华公司将其开发的位于杭州市文一西路1996号商铺出租给被告骆建平用于经营餐饮或酒吧，租期为8年，自2014年9月15日起至2022年9月14日止，首年免租期半年，租金及租赁管理费总计444617.45元，之后租金及租赁管理费每年按5%递增，即2015年9月15日至2016年9月14日租金及租赁管理费总计933696.65元；2016年9月15日至2017年9月14日租金及租赁管理费总计978158.37元；2017年9月15日至2018年9月14日租金及租赁管理费总计1031512.49元；2018年9月15日至2019年9月14日租金及租赁管理费总计1084866.58元；2019年9月15日至2020年9月14日租金及租赁管理费总计1138220.67元；2020年9月15日至2021年9月14日租金及租赁管理费总计1178236.25元；2021年9月15日至2022年9月14日租金及租赁管理费总计1236036.51元；租金支付方式：租金按照“先支付租金后使用房屋”的原则进行支付，在本合同签订后十日内被告骆建平支付自2014年9月15日至2015年9月14日的租金及租赁管理费，此后按照每半年支付一次租金及租赁管理费的原则，被告骆建平应于每年的9月1日及3月1日向原告大华公司支付下一期的租金及租赁管理费；被告骆建平向原告大华公司支付履约保证金为222309元，保证金的保证范围：所有被告骆建平应当承担的包括不限于租金、租赁管理费及各项费用、违约金、滞纳金（包括因承担连带责任产生的费用）的支付义务以及法律法规规定和合同约定的其他义务，履约保证金在本合同履行完毕或因合同解除、终止履行后，在扣除上述费用，如有余额，原告大华公司应当在十个工作日内及时退还，但不计利息；合同终止及解除：被告骆建平有下列情形之一的，原告大华公司有权单方解除或提前终止本合同，收回商铺，解除或终止效力自原告通知书到达被告骆建平时生效：（1）被告骆建平无故拖欠租金达30日以上；被告骆建平欠缴各种应缴费用达30日以上的；（3）被告骆建平提供的第六条第二款约定的文件并非真实或有效；（4）被告骆建平擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；（5）被告骆建平利用商铺从事违法活动的；（6）被告骆建平擅自转租的；（7）被告骆建平未按经原告大华公司确认的装修方案装修并侵犯其他承租人相邻权益，经拒绝执行原告大华公司书面整改要求的；（8）被告骆建平超过合同约定房屋移交日期7日或收到原告大华公司房屋移交通知无故不办理移交手续的；违约金及违约责任：原告大华公司按照本合同约定解除或提前终止本合同的，被告骆建平应当在收到原告大华公司书面解除或终止合同通知书7日内结清租金、租赁管理费以及各项费用，并向原告大华公司支付当年度年租金、租赁管理费总额的30%作为违约金；如被告骆建平未能按时足额支付租金及其它费用的，每逾期一日，原告大华公司有权要求被告骆建平按逾期支付款项的3%支付违约金；其它条款：如被告骆建平提前解除合同或违约的，第一年租金及租赁管理费按889234.90元结算。《租赁合同》签订后，原告大华公司向被告骆建平交付了涉案商铺，被告骆建平按约向原告大华公司支付首年租金及租赁管理费总计444617.45元及履约保证金为222309元。但第二年及此后的租金、租赁管理费被告骆建平至今未付。事后，经原告大华公司多次书面催缴，被告骆建平仍未支付。为此，原告大华公司诉至本院，请求上判。本案在诉讼过程中，原、被告双方经庭外多次协商，均无结果。
本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》，系双方真实意思的表示，双方均应自觉履行。被告骆建平未按约向原告大华公司支付租金及租赁管理费，已构成违约，应承担相应的民事责任。因被告骆建平至今未按约向原告大华公司支付租金及租赁管理费，原告大华公司有权依据《租赁合同》的相关约定与被告骆建平解除《租赁合同》。现原告大华公司要求与被告骆建平解除《租赁合同》并要求被告骆建平支付租金及租赁管理费的诉讼请求，符合《租赁合同》的约定和相关法律的规定，本院予以支持。因被告骆建平违约，第一年租金及租赁管理费按《租赁合同》约定应按889234.90元结算。原告大华公司要求被告骆建平支付解除《租赁合同》违约金及逾期付款违约金的诉讼请求，因原、被告双方对违约金的约定过高，本院对解除《租赁合同》违约金调整为当年度年租金及租赁管理费的10%，对逾期付款违约金调整为年利率24%。故对于原告大华公司要求被告骆建平支付违约金的合理部分，本院予以支持；对约定过高部分，本院不予支持。对原告大华公司主张被告骆建平缴纳的履约保证金222309元不予退还的诉讼请求，因与《租赁合同》的约定不符，本院不予支持，但可以与被告骆建平应支付给原告大华公司的款项作抵扣。被告骆建平的辩称，理由不足，且无相应证据佐证，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告浙江大华房地产开发有限公司与被告骆建平于2015年8月28日签订的《租赁合同》（合同编号：FFS2014A002），被告骆建平于本判决生效后十五日内将位于杭州市文一西路1996号商铺腾退给原告浙江大华房地产开发有限公司；
二、被告骆建平支付原告浙江大华房地产开发有限公司租金及租赁管理费294178.40元（自2015年9月15日起至2016年1月8日止，自2106年1月9日起至被告骆建平实际腾退租赁商铺之日止的租金及租赁管理费，按《租赁合同》的相关约定，另行计算），于本判决生效后十日内付清；
三、被告骆建平支付原告浙江大华房地产开发有限公司第一年中6个月的免租期租金及租赁管理费444617.45元，扣除被告骆建平已支付给原告浙江大华房地产开发有限公司的履约保证金222309元，被告骆建平尚应支付给原告浙江大华房地产开发有限公司租金及租赁管理费222308.45元，于本判决生效后十日内付清；
四、被告骆建平支付原告浙江大华房地产开发有限公司解除《租赁合同》违约金93369.67元，于本判决生效后十日内付清；
五、被告骆建平支付原告浙江大华房地产开发有限公司逾期付款违约金79197.94元（自2015年9月1日起至2016年1月8日止，共129天，以应支付租金及租赁管理费933696.65元为基数，按年利率24%计算；自2016年1月9日起至被告骆建平实际腾退租赁商铺之日止的逾期付款违约金，以被告骆建平应支付的租金及租赁管理费为基数，按年利率24%另行计算），于本判决生效后十日内付清；
六、驳回原告浙江大华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费17054元，由原告浙江大华房地产开发有限公司负担6363元，由被告骆建平负担10691元。
原告浙江大华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告骆建平于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。
审 判 长 陈自勇
人民陪审员 胡万海
人民陪审员 徐卫民
二〇一六年十二月二十日
书 记 员 杜 洁