吉林省长白朝鲜族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）长民二初字第20号原告：崔峰鹤，男，个体工商户，住吉林省长白朝鲜族自治县。委托代理人：李哲峰，系吉林郭新敏律师事务所律师。被告：王钰杰，男，个体工商户，住吉林省长白朝鲜族自治县。委托代理人：丁海洋，系吉林刘春玉律师事务所律师。原告崔峰鹤与被告王钰杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月16日受理后，依法组成合议庭于2015年2月6日、2015年4月20日、2015年8月26日、2016年3月26日公开开庭进行了审理。原告崔峰鹤及其委托代理人李哲峰、被告王钰杰的委托代理人丁海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔峰鹤诉称：2009年，崔峰鹤租赁王钰杰的门市房用于经营串店和宾馆，双方签订合同后，崔峰鹤对租赁的房屋进行了装修，崔峰鹤经营后发现租赁房屋的下水管道及地热管质量有问题，导致租赁房屋多次出现跑水、漏水、返水问题，并造成了经济损失，后崔峰鹤与该楼邻居多次找到王钰杰、质检部门和城建部门进行反映，但王钰杰未进行维修，后崔峰鹤自行维修。在双方协商赔偿事宜时，王钰杰诉至法院要求解除合同，后租赁合同被解除。因王钰杰未赔偿损失，故崔峰鹤诉至法院要求王钰杰赔偿装潢损失243664元，修复租赁房屋损失5万元，租赁期间营业损失5万元，其他损失7302元。王钰杰辩称：1、崔峰鹤要求赔偿损失的主张已超过诉讼时效。崔峰鹤租赁房屋期间的各项损失应自发生损失之日起计算，所以，崔峰鹤的主张已超过2年，不应支持。2、因崔峰鹤未按约定缴纳租金，导致合同被解除，王钰杰不存在过错，依照法律规定，崔峰鹤的装修损失应由其自行负担。3、租赁房屋没有质量问题，不需要由崔峰鹤进行修复。4、崔峰鹤在租赁房屋期间，自行停止营业，因此造成的损失应由其自行负担。综上，应驳回崔峰鹤的诉讼请求。经审理查明：2009年10月30日，崔峰鹤与王钰杰签订房屋租赁合同，崔峰鹤租赁王钰杰所有的西林苑一号楼一号门市房，用于经营烧烤店。2010年10月1日，崔峰鹤与王钰杰又签订一份租赁合同，崔峰鹤租赁王钰杰所有的西林苑二号楼三号门市房一层，九号门市房一、二层，用于经营宾馆。王钰杰交付房屋后，崔峰鹤对租赁房屋进行了装修，并营业。经营期间，两个租赁房屋均出现了跑水、返水、漏水等现象。2013年1月23日，王钰杰诉至本院要求解除与崔峰鹤签订的二份房屋租赁合同，并责令崔峰鹤迁出租赁房屋。2013年5月2日，本院作出（2013）长民二初字第44号民事判决书，判决解除王钰杰与崔峰鹤于2009年10月30日、2010年10月1日签订的房屋租赁合同；并判令崔峰鹤于判决生效之日起三十日内腾出西林苑一号楼一号门市房、西林苑二号楼三号门市房一层，九号门市房一、二层。崔峰鹤不服提出上诉，白山市中级人民法院于2013年10月18日作出（2013）白山民二终字第144号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现崔峰鹤租赁的西林苑九号门市房一、二层租赁房屋（宾馆）至今仍由崔峰鹤继续经营宾馆。在审理过程中，崔峰鹤申请对租赁房屋的装修残值和破损修复费用进行鉴定，经吉林省国理房地产土地评估有限公司评估，位于长白县长白镇西林苑小区2号楼3号门市房（宾馆）房屋装修残值为人民币243664元，房屋装修破损修复费用为人民币24274元。认定上述事实的证据有：（2013）长民二初字第44号民事判决书一份、（2013）白山民二终字第144号民事判决书一份、证明一份、长白县朝鲜族中学证明一份、光盘两张、证人证言二份、评估报告一份、信誉卡五张、质量追踪服务单一张、清单六张、购货单四张、销售单一张、定货单一张、收据二十一张、保修卡专用票据一张、货物托运单一张、发票一张、票据一张、明细一份。本案争议的焦点问题是：1、崔峰鹤要求王钰杰赔偿装修损失、修复租赁房屋损失、租赁期间营业及其他各项损失的主张是否超过诉讼时效期间；2、崔峰鹤要求王钰杰赔偿装修损失243664元、修复租赁房屋损失5万元、租赁期间营业损失5万元及其他各项损失7302元的主张是否合理，应否支持。针对第一个焦点问题：崔峰鹤要求王钰杰赔偿装修损失、破损修复费用、租赁期间营业及其他各项损失的主张是否超过诉讼时效期间。本院认为：崔峰鹤要求王钰杰赔偿损失各项损失的诉讼时效期间应从白山市中级人民法院作出的（2013）白山民二终字第144号民事判决书生效后起开始计算，即自2013年10月18日开始计算，崔峰鹤于2015年1月16日起诉，未超过两年，故崔峰鹤的诉讼请求未超过诉讼时效期间。王钰杰以崔峰鹤的诉讼请求已超过诉讼时效期间的抗辩理由不成立。针对第二个焦点问题：崔峰鹤要求王钰杰赔偿装修损失243664元、修复租赁房屋损失5万元、租赁期间营业损失5万元及其他各项损失7302元的主张是否合理，应否支持。针对崔峰鹤要求王钰杰赔偿的装修损失243664元的主张。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条第一款第（二）项规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。因崔峰鹤拒绝缴纳租金，导致两份房屋租赁合同解除，出租人王钰杰同意利用装饰装修物品（以吉林省国理房地产土地评估有限公司评估报告书中的室内装修评估分项明细表为准），故王钰杰应补偿崔峰鹤装修物品的费用243664元，装饰装修物品（以吉林省国理房地产土地评估有限公司评估报告书中的室内装修评估分项明细表为准）应归王钰杰所有。针对崔峰鹤要求王钰杰赔偿承租房屋修复费用损失5万元的主张。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国合同法》第二百二十条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”王钰杰未对租赁房屋进行维修，崔峰鹤自行维修后，有权向王钰杰主张维修费。经吉林省国理房地产土地评估有限公司评估，崔峰鹤对西林苑二号楼三号门市房（宾馆）进行破损修复费用为24274元，对该项费用依法予以支持。崔峰鹤仅提供吉林省艺蓬装饰装潢设计有限公司出具的维修明细证明租赁房屋（烧烤店）的维修费为5500元及清洁卫生费为3000元，但吉林省艺蓬装饰装潢设计有限公司未出庭作证，且王钰杰对维修费亦不认可，故对崔峰鹤要求王钰杰赔偿承租房屋（烧烤店）维修费8500元的主张，不予支持。针对崔峰鹤要求王钰杰赔偿租赁期间租赁房屋营业损失5万元的主张。本院认为：崔峰鹤应按照法院的判决于2013年11月18日前腾迁出租赁房屋（宾馆），但崔峰鹤一直占有该租赁房屋并进行营业，且崔峰鹤仅提供未达起征点通知书证明租赁房屋（烧烤店）自2016年1月1日起至2016年12月31日止纳税经营额为1万元，但该通知不能证明崔峰鹤在租赁期间租赁房屋（烧烤店）的营业损失，且未提供其他证据加以佐证，故对崔峰鹤要求王钰杰赔偿租赁房屋的营业损失5万元的主张，不予支持。针对崔峰鹤要求王钰杰赔偿其他各项损失7302元的主张。本院认为：崔峰鹤提供的长白朝鲜族自治县朝鲜族中学的证明不能证实损失的具体数额，且未提供其他证据予以佐证，故对崔峰鹤要求王钰杰赔偿其他各项损失7302元的主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告王钰杰于本判决生效后即给付原告崔峰鹤装修破损修复费用24274元，金盛朝鲜族宾馆装修装饰物补偿款243664元，共计267938元。二、位于长白朝鲜族自治县长白镇西林苑二号楼三号门市房一层，九号门市房一、二层金盛朝鲜族宾馆装修装饰物（以吉林省国理房地产土地评估有限公司评估报告书中的室内装修评估分项明细表为准）归被告王钰杰所有。三、驳回原告崔峰鹤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6564.49元，评估费1万元，由原告崔峰鹤负担8282.25元，由被告王钰杰负担8282.24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白山市中级人民法院。审 判 长  季从军审 判 员  于周希代理审判员  马 骁二〇一六年五月三十日书 记 员  张 雨