福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2015）思民初字第16420号原告马毅，男，1983年11月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。委托代理人张志瀚、林斌，上海锦天城（厦门）律师事务所律师。被告王加恩，男，1943年12月29日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人李蔚容，福建泉明律师事务所律师。原告马毅与被告王加恩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月26日立案受理后，依法由代理审判员郭泽喆适用简易程序于2015年12月21日公开开庭进行了审理。原告马毅及其委托代理人林斌，被告王加恩的委托代理人李蔚容到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马毅诉称，原、被告于2014年9月15日签订《房产租赁合同》约定原告租赁被告位于厦门市××××号店面用于餐饮使用，月租金人民币50000元，被告保证房屋产权清楚，不影响原告经营使用，合同还对其他事项进行约定。合同签订后，原告如约支付完毕前期租金及押金，开始装修并预计于2014年11月15日开张营业。但是原告在2014年10月14日发现隔壁店面房东正在拆除其与诉争店面之间的隔墙，经沟通得知系被告与隔壁店面房东就店面分界存在争议，其多次要求被告恢复红线图的分界墙无果后，才自行拆除该分界墙。因为该墙的拆除，原告无法按照预先计划进行装修装饰。2014年11月16日墙体修补完工，原告才能继续装修。直至2014年12月15日，原告的店铺才得以开业，比预期晚了整整一个月。另在开业后，原告多次向环保部门申请环评，均被告知店铺条件无法通过环评。原告多次收到城管局的整改通知，认为原告之店面不能用于从事煎炒烤炸的餐饮业，要求原告停止营业。至此，原告才知道，该店铺无法用于餐饮行业，合同目的无法实现，但是被告却未能予以告知。隔墙事件导致原告迟延开张1个月，期间免租期不予折抵导致房租损失5万元，另根据事件临近月份销售额统计，迟延期间营业额损失超过20万元。而无法经营餐饮，导致原告投入的200多万元血本无归。请求法院判令：1、被告赔偿因违约给原告造成的租金损失5万元、营业额损失15万元；2、被告赔偿因合同目的无法达成给原告造成的装修损失10万元。被告王加恩辩称，1、被告对讼争房屋的产权清楚，不存在违反双方签订的《房产租赁合同》第七条约定的情形；2、原告所述讼争房屋不能用于餐饮业没有法律依据，原告也已用讼争房屋地址注册了小吃店，该店面只是不能用于油烟污染项目的餐饮业，且油烟污染达到一定标准之下也是可以允许经营的；3、原告在装修过程中未依法施工所造成的后果应由原告自行承担。请求法庭驳回原告诉求。经审理查明，原告马毅与被告王加恩于2014年9月15日签订一份《金海岸房产租赁合同》（以下称讼争合同），合同约定：被告将其所有的、座落在厦门市思明区育秀里64号、65号的店面（以下称讼争店面）出租给原告作餐饮使用，租期自2014年9月15日至2019年9月14日止，2014年11月15日至2016年9月14日的月租金为50000元；被告收取原告房屋及设备押金50000元，待合同终止时，所有费用结清后，被告应把押金不计利息如数归还被告；上述房地产权属清楚，若发生与被告有关的产权纠纷或债务纠纷，或出租条件不具备产生的纠纷，概由被告负责；2014年9月15日至2014年11月14日为原告装修期，免付房租。讼争合同签订后，原告向被告支付讼争店面租金至2015年7月14日，被告将讼争店面交付原告使用，原告对讼争店面进行装修。装修期间，隔壁业主对相邻墙体位置提出异议。2014年10月19日，原告短信告知被告隔壁业主将讼争店面墙体部分拆除。同日，被告的儿子电话联系原告，就上述墙体纠纷情况进行商议。2014年10月28日，原告就隔壁业主拆墙事项报警。2014年10月30日，被告的女儿短信告知原告，被告已在处理与隔壁业主的墙体纠纷。次日，被告的儿子电话联系原告，声称将通过法律途径解决与原告因墙体拆除造成的纠纷。2014年11月19日，原告向被告的女儿发短信声明：2014年10月16日隔壁业主向原告表示其与被告就讼争店面存在界址纠纷，2014年10月28日隔壁业主派人将墙体拆除，2014年11月15日完成墙体重建，要求被告赔偿装修停工损失，请被告的女儿代为转达被告。被告的女儿短信回复“收到”。墙体纠纷期间，被告曾到达现场了解情况，未对隔壁业主拆墙进行阻止。2014年10月9日，原告用讼争店面地址注册“厦门市思明区饴饷小吃店”（店招牌为“南区音乐海鲜烧烤吧”，以下简称饴饷小吃店）。饴饷小吃店于2014年12月投入经营，2015年1月1日起开始缴纳营业税、个人所得税、增值税等税款。2014年12月11日，厦门市思明区城市管理行政执法局向原告发出编号0027612号的《责令改正违法行为通知书》，通知书载明：经查，饴饷小吃店于2014年12月11日在讼争店面存在经营煎、炒、炸等可能产生油烟项目行为，涉嫌违反《厦门市环境保护条例》，责令改正上述行为。2015年2月9日，厦门市环境保护局思明分局向饴饷小吃店出具编号0007621的《温馨提示》，提示内容为：根据《厦门市环境保护条例》，在讼争店面申办产生油烟噪声的餐饮项目将无法取得环评批准手续。2015年3月20日，厦门市思明区城市管理行政执法局向原告发出厦思城执罚（2015）0113号《行政处罚决定书》，查明原告在讼争店面经营可能产生油烟的餐饮项目，违反《厦门市环境保护条例》，责令关闭并处以5100元罚款。此后，原告停止饴饷小吃店经营。庭审中，原告陈述其经营饴饷小吃店期间收支平衡，略有亏损。讼争店面周边有“小肥羊”、“月满大江”四川火锅、“疆宴”新疆菜等店铺经营。以上事实有原告提供的《金海岸房产租赁合同》、短信记录、通话录音、筼筜派出所报警回执、编号0027612号的《责令改正违法行为通知书》、编号0007621的《温馨提示》、厦思城执罚（2015）0113号《行政处罚决定书》、定期定额核定通知书、税收完税证明，被告提供的土地房屋权属证书、讼争店面周边照片，以及原、被告的陈述为证，本院予以确认。本院认为，原告马毅与被告王加恩于2014年9月15日签订的《金海岸房产租赁合同》真实合法有效，双方均应依约全面履行。原告承租讼争房屋后进行装修期间，隔壁业主对相邻墙体位置提出异议，派人将墙体拆除。本案中，原、被告就隔壁业主拆墙砌墙对原告装修造成的延误时间持不同意见。原告主张其于2014年10月14日发现隔壁业主正在拆除相邻墙体，直至2014年11月16日墙体修补完工，延误装修1个月。被告辩称其接到原告通知当天就赶赴现场，并称当时“墙已经砌了大半部分”、“按他们那个速度没两天就可以全部砌好了”。本院分析认为，根据原告举证的电话录音和短信记录，原告于2014年10月19日向原告及其家人告知隔壁业主“今天来拆墙”，应认定该日为隔壁业主开始拆除墙体之日，原告所主张的延误天数应予相应扣减。2014年10月28日原告向筼筜派出所就隔壁业主拆除墙体一事报警；2014年10月30日被告的女儿向原告发短信称“已经请了相关部门在昨天下午去量店铺的使用面积了”、“今天下午就会有确切数据出来，最晚明天早上”；2014年10月31日被告的儿子与原告电话协商解决因墙体拆除引起的双方纠纷，原告在通话中称“关键是什么时候把墙弄好，我们现在进度就拖在这边”。可见，墙体纠纷是持续的，直至2014年10月31日墙体被拆除后仍未重新砌好，故本院对被告接到通知当天“墙已经砌了大半部分”、“按他们那个速度没两天就可以全部砌好了”的抗辩不予采信。原告称因墙体纠纷导致装修延误，进而使饴饷小吃店推迟至2014年12月15日才开业。但根据原告举证的编号0027612号《责令改正违法行为通知书》显示，2014年12月11日厦门市思明区城市管理行政执法局检查认定饴饷小吃店“存在经营煎、炒、炸等可能产生油烟项目行为”，可见饴饷小吃店于2014年12月11日之前便开始营业，原告所主张的延误天数应予相应扣减。综上，本院酌情认定因被告与隔壁业主就相邻墙体纠纷造成原告装修延误的时间为20天，根据讼争合同第七条约定以及相关法律规定，被告应向原告赔偿延误期间的租金损失50000÷30×20=33333元，故对原告要求被告赔偿租金损失的诉讼请求，本院部分予以支持。关于营业额损失。营业额体现经营规模，不必然产生盈利，原告主张将营业额作为损失并要求赔偿，没有法律依据。营业损失应理解为经营利润的损失，根据原告陈述，其经营饴饷小吃店期间收支平衡、略有亏损，可见其并未从营业中获利，故不能认定装修延误对原告造成了营业损失。综上，对原告关于赔偿营业额损失的诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失。原告主张讼争店面无法经营餐饮导致合同目的无法实现，被告应赔偿因此导致的装修损失。本院认为，讼争合同第一条约定讼争店面用途为“餐饮”，故被告应保证讼争店面能够用于经营餐饮。原告在讼争店面经营的饴饷小吃店店招牌为“南区音乐海鲜烧烤吧”，其经营业态为海鲜烧烤等油烟餐饮。根据原告举证的《责令改正违法行为通知书》、《温馨提示》、《行政处罚决定书》等证据表明，讼争店面所在区域禁止经营油烟餐饮项目，而非禁止所有餐饮项目，讼争店面周边存在火锅、新疆菜等非油烟餐饮经营业态亦可佐证。在讼争店面可用于经营餐饮的前提下，被告已履行提供符合约定用途店面的合同义务，原告应对具体餐饮业态是否符合法律规定进行调查确认，并对其有关经营业态的选择自行承担后果。综上，讼争合同目的并非因被告违约的原因无法实现，对原告要求赔偿装修损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告王加恩应于本判决生效之日起十日内向原告马毅赔偿租金损失33333元；二、驳回原告马毅的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2900元，原告马毅负担2300元，被告王加恩负担600元。款项应于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。代理审判员 （郭泽喆）二〇一六年六月八日书记 员（ 孟晓 媚）附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。