广东省开平市人民法院
民 事 判 决 书
（2015）江开法民四初字第454号
原告：中国工商银行股份有限公司开平支行。
负责人：李毅旭，该行行长。
委托代理人：司徒沃波，该行员工。
委托代理人：黄雁冰，该行员工。
被告：梁美嫦。
被告：潘活胜。
被告：开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司。
法定代表人：林英杰。
原告中国工商银行股份有限公司开平支行（以下简称开平工行）诉被告梁美嫦、潘活胜、开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司（以下简称开平海伦堡）金融借款合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告开平工行的委托代理人司徒沃波到庭参加诉讼，被告梁美嫦、潘活胜、开平海伦堡经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告开平工行诉称：被告梁美嫦于2012年12月20日与我行签订房字开平工行2012年818号《个人购房借款/担保合同》一份，合约约定原告借款550000元给梁美嫦用于被告购买住房，借款期限为120个月（自2013年1月4日起至2023年1月4日止），同时约定被告分120期按月归还贷款本息，分期还款日期为每月的4号。合同约定被告将其所购位于某房屋作为上述借款偿还的抵押物。上述合同签订后，原告依约于2013年1月4日将550000元贷款划入被告指定的存款帐户，履行了合同义务。贷款发放后，被告未能完全履行借款合同约定的还款义务，从2015年7月4日起至2015年9月6日止，已连续3期未按期偿还贷款本息，目前被告尚欠原告到期贷款本金11819.19元，欠缴贷款利息3868.18元（欠息额暂计至2015年9月4日）。根据以上事实，被告的行为已构成严重违约。原告认为，原告与被告所签定的合同内容合法，形式有效，依法具有法律效力。被告未能依法履行合同义务，按照房字开平工行2012年818号《个人购房借款/担保合同》第十四条（L）：借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人有权宣布本合同提前到期，要求借款人立即提前偿还全部贷款本息（包括逾期利息）；同时按照房字开平工行2012年818号《个人购房借款/担保合同》第二十一条抵押物的处分：如发生依据借款合同的约定提前收回贷款，其借款合同项下的债权未得到足额清偿，贷款人（即我行）有权提前处置抵押物收回贷款本息。被告已构成严重违约，依法应承担违约责任。同时根据2003年12月《最高人民法院关<中华人民共和国婚姻法>的第二十四条法释：我行就夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，被告潘活胜应为本次借款负共同清偿责任。被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司在办理按揭贷款前与原告签订的《按揭业务担保合作协议》中第四条规定：在《房屋他项权证》未办妥之前，其同意为借款人（购房者）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。为维护我行合法权益，特向贵院提出诉讼，请求判令：1、解除原告开平工行与被告梁美嫦签订的房字开平工行2012年818号《个人购房借款/担保合同》；2、被告梁美嫦、潘活胜立即向原告偿还贷款本息447037.94元，其中本金443169.31元，利息3868.18元（暂计至2015年9月4日，2015年9月5日起至还清日止按借款合同约定利率计算；3、原告就某房屋该抵押物享有优先受偿权；4、被告开平海伦堡对上述债务承担连带保证担保责任；5、本案诉讼费用由三被告承担。
原告开平工行在诉讼中提交了以下证据：
1、原告开平工行营业执照复印件一张，拟证明原告的诉讼主体资格；
2、被告梁美嫦港澳居民来往内地通行证复印件一张、被告潘活胜香港居民身份证、港澳居民来往内地通行证复印件各一张、被告梁美嫦与被告潘活胜结婚证复印件一张，拟证明两被告的诉讼主体资格以及两被告是夫妻关系；
3、被告开平海伦堡企业机读档案登记资料复印件一张，拟证明被告开平海伦堡的诉讼主体资格；
4、自营历史明细列表打印件两张，拟证明被告梁美嫦贷款及还款的情况；
5、贷款借据详细信息打印件一张，拟证明被告梁美嫦欠款的情况；
6、房字开平工行2012年818号《个人购房借款/担保合同》原件一本、贷款借据原件一张（原件均已退），拟证明被告梁美嫦向原告开平工行借款550000元以及合同中双方权利义务的约定；
7、按揭业务担保合作协议原件一本（原件已退），拟证明开平海伦堡同意为借款人（购房者）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证。
8、开平市预售商品房抵押备案表原件一张（原件已退），拟证明被告梁美嫦就涉案借款将某房屋抵押给原告并办理抵押手续；
9、法律催收函、催收通知书、逾期贷款催收函原件各一张、照片打印件两张，拟证明原告对梁美嫦、开平海伦堡为进行催收的情况。
被告梁美嫦、潘活胜、开平海伦堡未作答辩，在诉讼中没有提供任何证据，且三被告未到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩、举证与质证的权利。
经审查核证，原告开平工行提交的上述证据来源合法，具有真实性，与本案有关联性，本院予以确认，作为认定本案相关事实的依据。
本院查明：2006年12月11日，原告开平工行与被告开平海伦堡签订编号为2006年江门按揭协议第057号《按揭业务担保合作协议》一份，约定：（1）乙方（开平海伦堡）取得位于开平市三江村委会三江大道西1、2、3号的土地使用权，并获准开发兴建开平海伦堡项目，甲方（开平工行）对乙方上述项目的住宅、商业用房和车位购买者提供相关的抵押贷款业务，《商品房预售许可证》作为本协议的附件；（2）在本协议所指项目销售期间，乙方同意为所有符合借款条件的购房者在约定范围的借款额内向甲方提供无条件、不可撤销的连带责任保证担保；约定范围的借款额是指甲方与借款签订的第一份《个人购房借款∕担保合同》生效起，至最后一份《个人购房借款/担保合同》签订生效止，该期间所有《个人购房借款∕担保合同》项下各笔按揭贷款余额累计之和；乙方的保证责任范围为：购房者与甲方签订的《个人购房借款/担保合同》项下的贷款本息及相关费用；担保期限为《个人购房借款/担保合同》生效之日起至项目竣工为借款人领取《房地产权证》，办妥房地产抵押登记，领取《房地产他项权证》交甲方执管之日止；为保障与乙方按揭合作的顺利进行，乙方承诺如下：……在担保期限内，当借款人连续三个付款期或累计六个付款期未按时偿还贷款本息时，在接到甲方《逾期贷款催收函》15个工作日内，无条件对借款人所购的房产作回购还贷处理，将贷款本金、利息和逾期利息等相关款项划入甲方指定账户等。
2012年12月20日，原告开平工行与被告梁美嫦签订合同编号为房字开平工行2012年818号《个人购房借款/担保合同》一份，约定原告开平工行向被告梁美嫦提供贷款550000元，用于被告梁美嫦购买位于某房屋，并以所购的上述房屋作为被告梁美嫦向原告开平工行借款提供抵押担保，借款期限为120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，下（上/下）浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下方式处理：贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；按月等额本息还款法；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息或发生其他违约情形的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用，或者解除合同等。
合同签订当日，双方到开平市房地产交易登记所办理了抵押备案登记手续，但截止庭审时原告仍未领取《他项权利证》。2013年1月4日，原告开平工行将550000元贷款支付给被告梁美嫦。
合同履行初期，被告梁美嫦能依约按期偿还贷款本息，但2015年7月4日起，被告梁美嫦未能履行合同约定偿还贷款本息。截止2015年9月4日，被告梁美嫦断供贷款本息15687.37元（其中本金11819.19元、利息3868.18元）。后由于原告开平工行催讨无果，遂成本案诉讼。
另查明：被告梁美嫦与被告潘活胜于1993年6月8日登记结婚。
此外，在本案审理过程中，原告开平工行向本院提出财产保全申请，本院依法作出（2015）江开法民四初字第454-1号民事裁定书，并采取保全措施。
本院认为：本案属具有涉港因素的金融借款合同纠纷，主合同为借款合同，从合同为抵押合同、保证合同。原告开平工行与被告开平海伦堡、梁美嫦分别签订的《按揭业务担保合作协议》和《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护，各方当事人应按合同约定全面履行各自的义务。
根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，由于本案中解除合同约定的条件已成就即被告梁美嫦已连续三个月未按时足额偿还贷款本息，故原告开平工行请求解除房字开平工行2012年818号《个人购房借款/担保合同》符合该合同中关于解除的约定，本院予以支持。
原告开平工行已依约履行了放款550000元给被告梁美嫦的义务，被告梁美嫦则应按合同约定的期限、方式和利率标准按期足额清偿本息，而事实上被告梁美嫦没有依约按期履行还款义务，其行为显属违约，应依约承担违约责任。故原告开平工行请求被告梁美嫦偿还贷款本息447037.94元[其中本金443169.31元，利息3868.18元（暂计至2015年9月4日，2015年9月5日起至还清日止按借款合同约定利率计算]符合涉案借款合同中关于贷款利率及相关违约责任的约定，本院予以支持。
被告梁美嫦向原告开平工行贷款购买的位于某房屋房产是被告潘活胜与被告梁美嫦夫妻关系存续期间所产生的，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明第三人知道夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的除外。”的规定，在被告潘活胜不能证明本案债务为被告梁美嫦个人债务的情况下，应认定本案债务为夫妻共同债务，故原告开平工行请求被告潘活胜共同对本案债务承担清偿责任，于法有理，本院予以支持。
被告梁美嫦以其名下位于某房屋房产为涉案借款作抵押，并办理了抵押登记手续，该抵押合法、有效，应受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”的规定，原告开平工行请求确认其有权就该抵押物享有优先受偿权的理据充分，本院予以支持。
截止庭审时原告开平工行仍未执管涉案房产的《他项权利证》，原告开平工行以此为由请求被告开平海伦堡就涉案债务承担连带保证责任符合《按揭业务担保合作协议》的约定，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；……”的规定，由于原告开平工行与被告开平海伦堡没有在《按揭业务担保合作协议》中就债务人自己提供物的担保与开平海伦堡的保证之间实现债权的顺序进行约定，因此应当先变卖或拍卖被告梁美嫦名下的位于某房屋的房屋所得价款优先用于偿还贷款本息，不足部分才由被告开平海伦堡承担连带保证责任。另根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，被告开平海伦堡承担保证责任后有权向被告梁美嫦、潘活胜追偿。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案被告梁美嫦、潘活胜、开平海伦堡经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、解除原告中国工商银行股份有限公司开平支行与被告梁美嫦于2012年12月20日签订的合同编号为房字工商行开平支行2012年818号《个人购房借款/担保合同》；
二、被告梁美嫦、潘活胜应在本判决生效之日起十日内偿还借款本金443169.31元及利息（计至2015年9月4日为3868.18；2015年9月5日起，以443169.31元为本金，按《个人购房借款/担保合同》约定的利率计至本判决确定还款日止）给原告中国工商银行股份有限公司开平支行；
三、被告梁美嫦、潘活胜不按上述第二判项履行，则变卖或拍卖被告梁美嫦名下的位于某房屋的房屋，所得价款优先清偿被告梁美嫦欠原告中国工商银行股份有限公司开平支行的借款本息及应负担的本案受理费、财产保全费；
四、被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司对被告梁美嫦、潘活胜第二判项的借款本息及应负担本案的受理费、财产保全费在原告中国工商银行股份有限公司开平支行行使第三判项的抵押权后不足清偿部分承担连带保证责任；被告开平市开屏海伦堡房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告梁美嫦、潘活胜追偿；
五、驳回原告中国工商银行股份有限公司开平支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费8005元、财产保全费2270元，合计10775元（原告已预交）由被告梁美嫦、潘活胜负担。
如不服本判决，原告原告中国工商银行股份有限公司开平支行、被告开平海伦堡可在判决书送达之日起十五内，被告梁美嫦、潘活胜可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。
审 判 长 孙光辉
代理审判员 黄安民
人民陪审员 张荫星
二〇一六年七月十一日
书 记 员 林鸿辉