河北省秦皇岛市山海关区人民法院
民 事 判 决 书
（2016）冀0303民初431号
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部，住所地，秦皇岛市海港区燕山大街195号。
负责人张峰，职务，保障部部长。
委托代理人林楠，河北德圣律师事务所律师。
委托代理人葛丹丹，河北德圣律师事务所律师。
被告（反诉原告）王铁林。
委托代理人张彦军，河北昊海律师事务所律师。
委托代理人金秋。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部诉被告（反诉原告）王铁林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月17日立案受理后，依法由审判员杨志昌适用简易程序不公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部委托代理人林楠、被告（反诉原告）王铁林、被告（反诉原告）王铁林委托代理人张彦军、金秋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部诉称，2013年8月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《军队房地产租赁合同》（京冀（2013）082055号），合同约定被告租赁原告名下位于山海关区老龙头景区（坐落号：京冀字第5443号）面积为400平方米的临街房用于开办饭店。租赁期限为2013年8月30日至2018年8月30日，租金总额为30万元，年租金为6万元。该合同第九条“合同的解除”第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。合同签订后，双方依约履行合同。2015年初，总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布（2015）78号文件《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》，该通知明确要求“严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止”。鉴于军队政策法规发生重大调整，原告无权再将房屋进行租赁，双方合同无法继续履行。2015年12月下旬，原告向被告发出通知，要求收回房产，但被告以各种理由拖延，至今未将租赁房屋腾空，亦未将租赁房屋交付原告。原告认为，合同法第九十四条规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，同时，原、被告所签《租赁合同》中也明确约定：当遇国家和军队政策法规重大调整造成合同无法履行的，互不承担责任。根据上述法律规定及合同约定，原告依法提起诉讼，请求人民法院查明事实，判决解除原、被告所签《军队房地产租赁合同》，被告立即腾退所占房屋，以维护原告的合法权益。请求事项：一、依法判决解除原、被告所签《军队房地产租赁合同》，被告立即腾退所占房屋。二、本案全部诉讼费用由被告承担。
为支持其诉讼请求，原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部向本院提供如下证据：一、原、被告签订的租赁合同（合同编号：京冀（2013）082055号），证明原、被告双方存在房地产租赁关系，被告租赁甲方位于老龙头景区面积为400平方米的临街房用于开办饭店，同时合同第九条第（四）项约定，因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任；二、国有土地使用证一份，证明诉争房屋在原告土地使用证范围内，属于原告的房产；三、《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》一份，证明总政治部、总后勤部、军委纪委联合发布通知，明确要求各单位一律不准出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止；四、通知一份，证明2015年12月28日，原告向被告下发通知，向其告知因军队政策调整，合同无法履行，原告按合同约定与其解除合同。
被告（反诉原告）王铁林辩称，被告认为原、被告所签订的租赁合同合法有效，该合同尚未到期应当继续履行。同时也不具备合同法所规定的解除条件，原告不具有解除权。在本案审理过程中，如果法院认为应该予以解除该合同，被告认为涉案房产是由被告建设的，并且该房产的建设也取得了原告的同意和认可，如解除合同会造成被告的房屋损失、营业损失、经营商品损失以及屋内设备的损失。为此庭前被告向法院提起反诉，请求原告赔偿上诉损失500万元。
为支持其答辩意见，被告（反诉原告）王铁林向本院提交通知一份，证明原告与被告解除合同的原因为老龙头景区的改造而非军事的需要。
被告（反诉原告）王铁林反诉称，反诉原告自1997年开始租赁反诉被告所有的场地，并在反诉被告的同意下建设了1020平方米房产，在2008年又投资建设750平方米房产，现反诉被告诉请反诉原告解除双方签订的《军队房地产租赁合同》（该合同为续签合同），严重损害了反诉原告的合法权益，故反诉原告提出反诉，要求反诉被告赔偿反诉原告房产及营业损失500万元，请求贵院查明事实，支持反诉原告的诉请，以保护反诉原告的合法权益。请求法院依法判令：一、反诉被告赔偿反诉原告房产及营业损失500万元；二、反诉费用由反诉被告承担。
为支持其反诉请求，被告（反诉原告）王铁林向本院提交如下证据：一、录像材料光盘一张，证明被告房产基本情况；二、个体工商户营业执照两份，证明被告正常使用并经营该房产，如果解除合同将会给被告造成营业损失。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部辩称，本案诉争房屋依据原审证据属于原告所有，原告不应承担赔偿责任，并且依据合同第九条第四款，即便是法院认定房屋系被告所有，依据此条款原告也不应承担赔偿责任。合同条款已充分说明房屋出租事宜所存在的风险，被告也签字表示认可，因此产生的经营风险应当由被告自行承担。
原告（反诉被告）中国人民解放军66109部队保障部就反诉部分未向本院提交证据。
经审理本院认定，1997年，经被告王铁林与中国人民解放军66109部队商议，被告王铁林在中国人民解放军66109部队享有土地使用权的土地上建设临时性的临街平房用于经营饭店，被告向中国人民解放军66109部队定期支付租金。1997年至2013年，双方虽然有的年份没有签订书面的租赁合同，但双方一直维持着实际上的租赁关系。被告王铁林在该土地上建造的平房位于山海关区老龙头景区附近，被告用该房屋经营饭店，饭店的名称为四季快餐城、海鲜坊。
2013年8月30日，原告作为合同甲方与被告王铁林（合同乙方）签订军队房地产租赁合同一份，合同约定：甲方自愿将位于河北省秦皇岛市山海关区，建筑面积为400平方米的平房（坐落号：京冀字第5443号）出租给乙方使用，租赁的用途为饭店。租赁期限自2013年8月30日起至2018年8月30日止。租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币叁拾万元，年租金为陆万元。租金一次性交清，付款方式为现金。在乙方应当履行的义务方面，双方约定如下：“（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。双方对于合同的解除条件约定如下：“（一）甲方因军事需要提前解除合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应当自接到甲方书面通知之日起，一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；（二）甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用，并退还房地产租赁保证金及银行同期存款利息，或者在附加条款中约定；（三）乙方需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知甲方，将所租赁的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产完好地无条件交还甲方。乙方补偿甲方两个月的租金，甲方不退还乙方房地产租赁保证金；（四）因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；（五）租赁期满，合同解除”。双方还约定了其他合同内容。合同签订之后，被告向原告支付租金30万元，被告继续使用该房屋用于经营饭店。
2015年1月17日，中国人民解放军总政治部、中国人民解放军总后勤部、中央军委纪律检查委员会联合下发通知，该通知规定严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。2015年12月28日，原告书面通知被告王铁林，通知的内容为：“根据后营（2015）78号文件，您与我部签订的《军队房地产租赁合同》属军以下作战部队有偿服务项目。该文件规定：严禁出租军事行政区的房地产，已经出租的，2015年底前全部停止。后营（2015）1468号文件规定：2015年底前一律终止合同。我部根据上级相关规定，于2015年12月31日正式终止该房地产租赁合同。请予以配合”。原告通知被告后，被告未将租赁的房屋交付原告。2016年3月21日，原告向本院提出先予执行的申请，要求被告腾空租赁的位于山海关区老龙头景区附近面积为400平方米的临街房（店铺名称为四季快餐城、海鲜坊）后将该房屋交还给原告。2016年3月31日，本院作出（2016）冀0303民初431号民事裁定书，对于原告的先予执行请求予以准许并裁定被告于2016年4月4日前将租赁的面积为400平方米的临街房腾空并交付原告。2016年4月11日，被告王铁林通过圆通速递的形式向本院提交司法鉴定申请书，要求对被告建设的1020平方米建筑物的价格进行司法技术鉴定。
上述事实有原、被告提交的证据、当事人当庭陈述及本院庭审笔录在卷为证，足以认定。
本院认为，原告中国人民解放军66109部队保障部与被告王铁林签订租赁合同，并经中国人民解放军66109部队授权来院起诉，故中国人民解放军66109部队保障部可以作为本案的原告参加诉讼。原、被告之间签订的军队房地产租赁合同系双方真实的意思表示，为合法有效合同，双方应当各自履行合同义务。合同对解除合同的条件作了明确的约定：“甲方因非军事需要提前解除合同的，应当提前三个月书面通知乙方，乙方应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方。甲方按乙方实际使用时间计收租金并补偿两个月租金给乙方作为搬迁费用”。因部队政策调整，需收回对外租赁的土地及房屋，被告租赁的房屋位于原告军事行政区内，根据国家军队政策，原告有权利根据合同的约定提前解除与被告签订的租赁合同。原告与被告解除合同的原因为军队政策的调整，并非军事需要，故原告应当按照合同约定提前三个月通知被告并按被告实际使用时间收取租金，并补偿被告两个月的租金作为搬迁费用。被告于2015年12月28日收到原告解除合同的通知，故应当认定原、被告签订的租赁合同在2015年12月28日予以解除。合同约定的年租金为60000元，每月的租金为5000元，被告应当在接到通知后将房屋腾空并交付原告，而被告并未将房屋腾空并交付原告，故原告应当向被告返还自被告腾空并交付房屋之日起至合同约定的届满之日即2018年8月30日止的租金，并向被告支付10000元（5000元／月×2个月）的搬迁费用。军队房地产租赁合同明确约定双方提前解除合同之后，被告应当及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归原告的全部财产交还给原告，并没有约定原告需向被告支付除剩余租金及搬迁费用之外的其它赔偿款，但考虑到本案争议房屋系由被告所建造，双方解除合同并非因被告的原因所造成，结合房屋的面积和使用年限，本院酌定原告应向被告支付30万元的房屋补偿款。被告要求原告支付房屋和营业损失500万元的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院对于被告的反诉请求不予支持。被告王铁林向本院提出对房屋价格进行鉴定的申请，因合同并没有约定原告需向被告支付房屋补偿款，故本院认为被告的鉴定申请缺乏必要性，本院对该鉴定不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、解除原告中国人民解放军66109部队保障部与被告王铁林于2013年8月30日签订的军队房地产租赁合同；
二、自本判决生效之日起15日内，被告王铁林将所租赁的临街房（坐落号：京冀字第5443号；店铺名称为四季快餐城、海鲜坊）腾空并交付原告中国人民解放军66109部队保障部；
三、自本判决生效之日起7日内，原告中国人民解放军66109部队保障部向被告王铁林支付剩余租金及10000元的搬迁费用（剩余租金的计算方式为：自被告腾空并交付房屋之日起至2018年8月30日止，按照每月5000元的标准计算）；
四、自本判决生效之日起7日内，原告中国人民解放军66109部队保障部向被告王铁林支付房屋补偿款30万元；
五、驳回被告王铁林的其他反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费80元减半收取40元，由被告王铁林负担。反诉案件受理费23400元，由原告负担1404元，被告王铁林负担21996元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。
审判员 杨志昌
二〇一六年五月二十日
书记员 王舒玉