云南省昆明市官渡区人民法院
民 事 判 决 书
（2015）官民二初字第975号
原告舒忠良（反诉被告），男。
委托代理人刘晓炜、赵海渊，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。
被告云南华夏房地产有限公司（反诉原告），住所云南省昆明市滇池度假区滇池路1037号华夏曦岸2栋6楼。
委托代理人杨华、汪树，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。
原告舒忠良诉被告云南华夏房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告云南华夏房地产有限公司提起反诉，本院依法组成合议庭对本诉和反诉合并审理，依法组成合议庭，于2015年12月3日、2016年1月21日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）“以下简称原告”舒忠良的委托代理人刘晓炜、赵海渊、被告（反诉原告）“以下简称被告”委托代理人杨华、汪树到庭参加诉讼。另因本案案情疑难复杂经报请批准延长审限，本案现已审理终结。
原告诉称：原、被告双方于2009年8月4日签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买滇池星辰小区车位B-W71号。合同约定交房时间为2009年8月15日以前，合同签订后，原告履行了全部付款义务，向被告支付购房款合计71000元。但由于被告原因，时至今日原告购买的房产仍然达不到交房条件，属于违约行为，给原告造成的损失至少为所交房款银行贷款利息，自应当交房的2009年8月15日开始计算，直至符合交房条件之日止。现原告诉至法院，请求：1、判令被告承担逾期交房的房款利息损失，按已交房款的银行同期利息计算至具备交房条件之日止，自2009年8月15日起暂计2014年8月15日22720元（五年期银行贷款利率6.4%）；2、案件受理费由被告承担。
被告辩称：星耀路建设因政策调整，导致无法按期交房，属于不可抗力，不应承担违约责任；不可抗力消除后，被告及时向原告交房，原告未按时接房，应承担逾期接房违约责任；对方主张的违约金超过其损失，不应得到支持。
被告（反诉原告）反诉诉称：被反诉人诉反诉人商品房买卖合同纠纷一案，昆明市官渡区人民法院己经受理。2009年8月4日，反诉人与被反诉人签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》约定：如被反诉人逾期30日仍未办理房屋交接手续的，应按照合同总价款的5%向反诉人交纳违约金。反诉人于2012年12月27日通知被反诉人应在2013年3月31日之前办理接房手续，但被反诉人未按期接房，经反诉人多次催告，被反诉人一直拒不办理接房手续，严重损害了反诉人的利益。现反诉人特提起反诉，请求：1、判令被反诉人向反诉人支付逾期接房违约金3550元，2、判令被反诉人向反诉人支付合同约定的物业管理费（应自2013年4月1日起至实际接房之日，暂计至2015年11月13日为990元。）。2、判令被反诉人承担全部诉讼费用。
原告对被告的反诉辩称：道路未修通并非因不可抗力导致，被告逾期交房的原因很多，至今不具备交房条件，原告不存在违约，因被告原因无法交房。
综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议：被告是否存在违约行为以及违约金金额计算，原告的本诉诉请及被告的反诉诉请是否有事实和法律依据，能否得到支持。
原告针对其诉请及反诉辩解，向本院提交如下证据：
1、身份证复印件、工商登记信息，证明原、被告的主体资格，2、商品房销售合同、云南省收款专用发票，证明原告向被告购买房产并支付价款的事实，3、政府回复、建设项目行政审批公示、项目土地移交，证明房产无法达到交付标准。
被告对原告提交的证据质证认为：证据1真实性认可，证据2真实性、合法性、关联性认可，补充协议明确约定免责事由，证据3真实性认可，证明目的不认可，回复的真实性无法核实，证明目的不认可。
被告针对其本诉辩解意见及反诉诉请，向本院提交如下证据：第一组：证据1.商品房购销合同（合同编号：滇池星晨XXXXX）及《合同补充协议》，证明目的：原告与被告于2009年8月4日签订《商品房购销合同》；原告逾期接房应承担违约责任；《合同补充协议约定》如遇法律规定政策规定调整及不可抗力等因素致使不能按照合同约定交房，被告不承担逾期交房的违约责任。合同约定，原告逾期接房应承担违约责任。《合同补充协议约定》原告未交清维修基金及相应税费，被告不予办理接房手续且不承担逾期交房的违约责任。
第二组：证据2昆明市人民政府办公厅公文处理笺《关于对武警总队住宅小区城市道路建设问题的意见（1）建设局》；证据3昆明市人民政府办公厅公文处理笺《关于对武警总队住宅小区城市道路建设问题的意见（1）规划局》；证据4“星耀路”道路工程修建情况卫星照片（2009年至2013年）；证据5云南华夏物业服务有限公司致武警云南省总队的函；证据6国有土地移交书；证据7武警云南省总队在昆建设住房专题协调会议纪要（昆明市人民政府办公厅第127期）（涉密文件）；上述证据证明：1、因政策规定调整，“滇池星晨”小区外市政道路“星耀路”未能按时修通；2、经武警云南省总队及被告与政府部门的多次协调沟通，“星耀路”纳入2012年度建设计划；3、因星耀路建设导致小区不能按期交房属于《合同补充协议》约定的免责事项。
第三组：证据8《关于“滇池星晨”小区延期交房的通知》（附昆明市人民政府办公厅公文处理笺关于武警总队住宅小区城市道路的规划意见（1）规划局）；证据9武警云南省总队后勤部《关于“滇池星晨”住宅小区交房的情况说明》（涉密文件）；证据10关于做好“滇池星晨”小区交房工作的函（后营【XXXX】XX号）（涉密文件）；证据11滇池星晨交房活动合同；证据12“滇池星晨小区”接房公告；证据13云南华夏物业服务有限公司关于滇池星晨小区交房的《情况说明》；证据14交房情况统计表；上述证据证明：1、被告以公告形式通知小区业主因政策调整，滇池星晨小区延期交房；2、2010年4月30日，被告已经完成小区向武警云南省总队的整体交付；星耀路基本建成后，被告于2012年12月20日通知小区业主于2012年12月27日至2013年3月31日接房；4、小区大部分房屋在被告通知的交房期限内完成了向业主的交付。5、原告至今尚未办理接房手续，应当承担逾期交房的违约责任，应按合同总价款的5%向被告支付违约金。
第四组：证据15《工程竣工验收证明书》，证明2009年各方就已对工程进行了竣工验收，不能交房是由于道路未修通，责任不在被告。
原告对被告提交的证据质证认为：证据1真实性认可，证明目的不予认可，补充协议中免责条款用无效，是格式条款，且被告逾期交房非仅有这一个原因，证据2、3非原件，真实性不认可。2009年7月20日已过约定的交房时间，且仅对道路问题进行了处理，未涉及小区；证据4真实性认可，证明目的不认可，最早为2009年8月15日，超过约定交房时间，且修道路并不阻碍交房；证据5被告自己内部出给武警总队，对方是否收到不知，真实性无法确认，对内容被告在避重就轻，被告实际并未达交房条件；证据6真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，时间为2011年8月，实际对方的土地问题2012年9月才解决，见最后一份证据，至今未交清土地出让金，故对方违约；证据7武警总队费专业机构，对被告房屋是否达到交房标准无法确认，故其出的会议纪要无法证明对方达到交房条件，证据8、9、10.、11、12、13、14对方单方制作，无法核实，无法证明对方欲证目的。证据15从时间来看，该份证据的真实性明显存在问题；对方证据只能证明完工，没有消防、人防等部门的验收，除了具备合同约定的交付条件外，还应具备的法律规定的交付条件。
本院对原、被告提交的证据认为：原告提交的证据1至7真实、合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信。被告提交的证据1至15实、合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信。
根据庭审，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2009年8月4日签订《商品房购销合同》，该合同约定，原告向被告购买位于矣六乡普自村滇池星晨B-W71号车库。车库价款为71000元。交房时间被告应于2009年8月15日前，将建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给原告。对被告逾期交房的约定，被告如未按本合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的100天内，被告按每天150元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期100天后，被告按原告已付款的1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。如遇法律法规政策规定调整及不可抗力等因素致使不能按合同约定交房，被告在公告或书面通知原告后交房时间相应顺延，被告不承担逾期交房的违约责任。对逾期接房的约定，因原告原因，未能按期交接的，责任由原告承担。双方同意按以下方式处理：1、未付清房款的，按本合同原告迟延付款的约定执行，被告有权拒绝交房且不承担任何违约责任。2、已付清房款的，原告应按照被告公告的交房日期10日内进行房屋验收交接，因原告原因逾期办理交接手续的，自被告在报纸公告的交房期限届满次日起视为交付，原告房屋损坏灭失的风险由其自己承担，房屋的保修及物业管理费自公告交房之日起开始计算，如原告逾期30日仍未办理交接手续的，应按合同总价款的5%向被告缴纳违约金，被告有权解除合同，已发生的交易相关税费由原告承担。原告于合同签订当日向被告支付车位款71000元。2009年7月20日,被告开发的滇池星晨住宅小区经勘察单位云南省建筑工程设计院、设计单位北京正东国际建筑工程设计有限公司、施工单位云南省世博工程总承包有限公司、监理单位云南青山建设监理咨询有限公司共同对该项目进行工程竣工验收。2009年7月3日,昆明市建设局向市政府提交根据省武警总队《关于解决武警总队住宅小区城市道路建设相关问题的请示》，经于市城投公司对接，处理意见如下：一、省武警总队住宅小区至广福路段规划道路为星耀路西段，道路红线宽60米，全长约900米，总投资6000多万元，星耀路已列入2010年市级实施的道路建设项目，鉴于此情况，建议将星耀路北段道路建设情况提前实施，尽快启动，星耀路南段仍按2010年计划实施。二、经与市城投公司协商，该公司同意由市城投公司融资并建设，建议将该段道路建设业主交由市城投公司，充分利用当前贷款环境较好的情况，尽快融资建设该段道路。三、请省武警总队将已完成的施工图设计等相关资料移交市城投公司，由市城投公司按基本建设程序实施建设，武警总队给予积极配合和支持。昆明市政府办公厅批复：请规划局提出意见，落实原来项目审批时的要求，速办。2009年7月30日，昆明市规划局向市政府提交其关于解决武警总队住宅小区城市道路建设的意见：一、关于解决武警总队住宅小区城市道路建设相关问题，市规划局已书面告知省武警总队，其住宅小区至广福路段规划道路为星耀西段，规划红线宽60米。根据《昆明城市交通整治与建设规划》（2009-2011），星耀路已列为2010年计划实施的建议，市规划局意见是：因该道路为2010市级实施的道路建设项目（主13号路），为确保该道路断面、标高、管线等技术标准的统一，应由业主单位作出整体方案，统筹考虑该道路断面、排水、综合管线等设计，再由实施主体分段实施。市政府批复：按照在市建设局《关于对武警总队住宅小区城市道路建设问题的意见》上的批示“请规划局提出意见，落实原来项目审批时的要求”的批示精神，规划局经办人来详细了解情况。在原项目审批时，只要求武警总队代征半幅道路用地，对道路建设没有提出要求。拟同意由市城投公司融资并建设，并进行整体规划设计方案，统筹考虑该道路断面、排水、综合管线等设计，再由实施主体分段实施。星耀路北段道路建设提前实施，尽快启动，星耀路南段仍按2010年计划实施。2010年12月6日，云南华夏物业服务有限公司向武警云南省总队发函，云南华夏房地产有限公司为武警总队建设的“滇池星晨”小区已于2009年8月竣工，按照双方协商约定及昆明市政府《关于帮助解决武警总队住宅小区城市道路建设的请示（后营）[2009]8号》文件中的批示，由武警总队负责协助建设完成小区规划的道路，但由于此道路至今仍未施工，因此导致“滇池星晨”小区不能交付业主使用。为了确保业主满意，让业主拥有一个安全、优美的环境，区内的各项设施、设备正常运行，云南华夏房地产有限公司于2009年8月签署物业服务公司进驻“滇池星晨”小区提供全方位的前期物业服务工作，华夏房地产公司及华夏物业公司将全力配合武警总队早日解决市政道路修缮，确保“滇池星晨”物业顺利交至业主。2009年8月9日，被告向业主发出关于“滇池星晨”小区延期交房的通知。该通知载明：“滇池星晨”住宅小区建设，在开发公司和总队的共同努力下，在广大业主的大力支持下，小区建设已基本完工。根据购房合同约定，开发公司于2009年8月)5日向业主交付商品房，现因总队协调广福路至小区的规划道路建设难度较大，未能按时修通，致使广福路的水、电、气等各类管网不能沿道路修通至小区，交房期限需相应顺延。为尽快修通该段道路，开发公司积极配合总队反复向昆明市政府及相关部门请示汇报，给予解决，经过共同努力，昆明市政府于2009年7月30日给予了明确答复，该条道路已列入昆明市2010年道路建设计划，提前至今年内实施。为此，开发公司将继续积极配合总队抓紧协调有关部门，争取早日修通该段道路及配套管网，达到使用要求，尽快验收交房，具体时间另行通知，各位业主给予理解支持。2011年8月29日，被告与官渡区国有资产投资经营有限公司签署土地移交书，该移交书载明：按照中共昆明市纪委(昆纪字[XXXXXX号)《关于对昆明市“十一五”续建项目“十二五”新开工项目进展情况进行监督检查的通知》，由官渡区政府负责实施官渡13号路(星耀路)道路工程.根据区委、区政府的安排部署，结合昆明滇池泛亚国际城市湿地生态社区土地一级开发项目，由官渡区国投公司作为官渡13号路(星耀路)的实施主体。官渡13号路(星耀路)道路工程用地范围内涉及云南华夏房地产有限公司退让规划道路土地18.51亩。为确保沿线道路按时限要求全线开工建设，云南华夏房地产有限公司于2011年8月29日，对上述18.51亩土地按程序移交给官渡区国有资产投资经营有限公司用于官渡13号路(星耀路)道路工程建设。2012年11月28日，被告与昆明策众广告有限公司签订《滇池星晨交房活动合同》，对滇池星晨交房活动进行了约定。2012年12月20日，被告向业主发出“滇池星晨小区”接房公告，载明：被告将于2012年12月27日开始为业主办理接房手续，接房时间为2012年12月27日至2013年3月31日，接房地点为滇池星晨物业服务中心。接房所需材料：业主本人及共有人身份证原件、购房合同、发票或收据原件，业主及共有人身份证复印件各三份，接房所需费用：维修基金、契税及产权证工本费，小区物业管理费。被告将接房公告粘贴在小区公告栏。原告现尚未接车库。
现原告诉至本院，主张上述诉请；被告提出反诉，主张上述反诉诉请。
本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：一、被告逾期交房期间及逾期交房违约金如何计算？二、原告是否存在逾期接房以及逾期接房违约金如何计算？
关于被告是否逾期交房的问题。原、被告双方商品房购销合同中对交房的约定为2009年8月15日之前将建设单位组织验收合格、并符合本合同约定的该商品房交付给原告。同时《商品房购销合同》第九条关于被告交房的违约责任约定，如遇法律法规政策规定调整及不可抗力等因素致使不能按合同约定交房，被告公告或书面通知原告交房时间相应顺延，被告不承担逾期交房的违约责任。2009年7月20日，被告组织工程竣工验收。原告所购买“滇池星晨”小区至广福路段尚未规划，水、电、气等管网未能修通，致使被告未能按合同约定交付房屋。被告已按合同约定发出延期交房的通知，被告已向昆明市政府建设局、规划局以及云南省武警总队请示汇报，后经相关部门协调，该道路修通，被告对小区交房前并具备交房条件的相关事宜进行完善，于2012年12月20日在其房地产公告栏粘贴公告。双方合同约定的交房时间为2009年8月15日，被告未按时向原告交房，已构成逾期交房。对于逾期交房是否应承担逾期交房违约金的问题，因广福路至原告购买房屋小区的规划道路未能按约定交房时间前修通，涉及市政府规划局和建设局等相关单位，并不属于被告的责任，属于法律法规政策规定调整因素。本院认为从2009年6月16日至2012年12月20日期间，依照合同约定被告未按时交房属于法律法规政策规定调整因素，因此该期间被告不承担逾期交房的违约责任。原告作为业主，对所购买房屋的状况应及时予以关注。本院认为原告应在合理期间内知晓所购房屋能否交付，该合理期间为被告粘贴公告后半年内即至2013年6月20日为宜，被告逾期交房从2012年12月20日至2013年6月20日的期间应承担逾期交房违约金。
对于违约金计算的标准，合同约定被告按原告已付款的1%乘以逾期天数向原告支付违约金，被告提出逾期交房违约金约定过高，请求予以调整。被告逾期交房对被告未能按时使用该房屋造成损失，原告未提交证据证实其在被告逾期交房期间的实际损失，本院认为按原告所付购车位款71000元按中国人民银行同期贷款利率计算，违约金的计算期间自2012年12月20日起至2013年6月20日止共计2021元。
对于被告反诉原告逾期接房违约金的反诉诉请，因被告未提交证据证实其已公告或者书面形式通知过原告接房，且前述被告存在逾期交房的情形，对被告对该反诉诉请，本院不予支持。
综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：
一、由被告（反诉原告）云南华夏房地产有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）舒忠良自2012年12月20日起至2013年6月20日止共计2021元的逾期交房违约金2021元；
二、驳回原告（反诉被告）舒忠良的其他诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）云南华夏房地产有限公司的全部反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费368元，由被告云南华夏房地产有限公司承担，反诉案件受理费25元由被告云南华夏房地产有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。
双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。
审 判 长 张卢利
人民陪审员 曾 熙
人民陪审员 汤治洲
二〇一六年十一月二十一日
书 记 员 陶 宇