江苏省南京市玄武区人民法院
民 事 判 决 书
（2017）苏0102民初406号
原告：盐城福鑫农产品经营有限公司，住所地江苏省盐城市亭湖区京都苑1幢701室。
法定代表人：吴振，盐城福鑫农产品经营有限公司总经理。
委托诉讼代理人：赵洁琼，江苏博事达律师事务所律师。
被告：南京多阳云真国际贸易有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区大校场路22号。
法定代表人：吴海峰，南京多阳云真国际贸易有限公司总经理。
委托诉讼代理人：朱博，江苏温阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟力，江苏温阳律师事务所实习律师。
被告：吴海峰，男，1971年10月25日生，汉族，住江苏省泗洪县。
委托诉讼代理人：朱博，江苏温阳律师事务所律师。
委托诉讼代理人：孟力，江苏温阳律师事务所实习律师。
第三人：南京理工大学，住所地江苏省南京市玄武区孝陵卫街道孝陵卫街***号。
法定代表人：付梦印，南京理工大学校长。
委托诉讼代理人：施君，南京理工大学教师。
委托诉讼代理人：陈雪瑶，南京理工大学法规员。
原告盐城福鑫农产品经营有限公司（以下简称福鑫公司）诉被告南京多阳云真国际贸易有限公司（以下简称多阳公司）、被告吴海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加南京理工大学（以下简称理工大学）作为本案第三人，并组成合议庭，公开开庭对此案进行了审理。原告委托诉讼代理人赵洁琼，被告吴海峰及两被告共同委托诉讼代理人朱博，第三人理工大学委托诉讼代理人陈雪瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告向本院提出的诉讼请求为：判令两被告共同支付原告2016年8月1日至2017年3月31日的租金100000元；两被告按每日2055元的标准计算上述租金自2016年8月1日至实际清偿之日止的滞纳金；两被告共同支付水电费724.3元。事实与理由：2016年3月26日，原告与被告多阳公司签订《房屋转让租用协议书》，约定原告将南京市玄武区200号254栋冷库、255栋原门房、253栋办公室一间出租给被告；租赁期限自2016年4月1日至2017年3月30日，租用费为每年150000元；如逾期支付租金，每逾期一日则按日租金的5倍支付滞纳金，网络费、水电费按实结算。协议签订后，被告多阳公司仅向原告支付2016年4月1日至7月30期间的租金共计50000元。自2016年8月开始拖欠租金。另被告欠付原告2016年6月至2016年10月的水电费计724.3元，原告多次催要未果。被告多阳公司为一人有限责任公司，被告吴海峰为其法定代表人，其将承租房屋实际交由由其持股的另一家公司南京九三粮油有限公司使用，被告多阳公司与被告吴海峰存在财产混同的情况，故原告诉至本院，要求两被告共同承担责任。
被告多阳公司及吴海峰辩称：原告未提供证据证明其对涉案房屋享有转租的权利，故原、被告所签协议无效。原告无权主张滞纳金。被告多阳公司承租原告提供的房屋从事粮油经营。但承租房屋质量不符合要求，原告没有提前告知被告，在雨季时亦没有采取防水措施导致被告多阳公司财产严重受损，被告多阳公司依法不应向原告支付租金。被告多阳公司已经于2016年10月底按原告要求搬离承租房屋，并将房屋钥匙留在了原告的办公桌上。故原告主张2016年10月之后的租金没有事实依据。另原告因涉案房屋进水事宜已经于2016年10月左右与第三人理工大学解除合同，不再继续承租包括涉案房屋在内的所有房屋并于2016年10月底搬离。10月底之后，原告对涉案房屋不存在任何权利，没有理由向被告多阳公司主张租金。被告多阳公司作为有限公司，以自己的财产独立承担责任，被告吴海峰作为公司股东，不直接对外承担责任，请求驳回对两被告的诉讼请求。
第三人理工大学述称：原告转租给被告未经过第三人同意，第三人对此也不知情。原告于2017年3月6日才告知第三人其与被告产生租赁纠纷，第三人才知道转租事实，并于3月10日向原告发出了警告函。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，从而确认下列事实：2015年10月30日，第三人理工大学公共服务部（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将南京市玄武区200号理工大学253栋、254栋、255栋，房屋面积共418.12平方米出租给乙方，具体包括理工大学253栋原采配办公室（包含一大一小两间合计70.5平方米）、254栋原采购站冷库（包含冰库三间合计146.42平方米、冰库机房两间合计60.7平方米、冷库通道41.6平方米、冷库副食品加工间64平方米）、255栋原采配门房（9.7平方米）、255栋原采配库房（25.2平方米）；租赁期限自2015年11月1日至2016年10月31日止；合同期内，乙方必须安全合理使用其所承租的房屋，不得改变房屋结构、不得转租、分租、转让或以冰库入股、联营牟利、否则甲方有权终止协议，收回房屋使用权。
被告多阳公司系一人有限责任公司，其唯一股东为被告吴海峰。2016年3月26日，原告（甲方）与被告多阳公司（乙方）签订《房屋转让租用协议书》，约定：甲方现将承租南京理工大学后勤服务中心部分房屋转租给乙方经营使用；房屋转租不得对外公开，对外称为甲乙双方合股经营，对外一切事务的履行均由甲方负责处理安排，乙方不得擅自行事，在校内某些场合需以甲方名义开展经营活动的经甲方同意允许进行；甲方不参与乙方的经营管理，乙方自主经营；乙方租用房屋为254栋冷库、255栋原门房、253栋办公室一间；时间一年，2016年4月1日至2017年3月30日止；租用费为年150000元，按季交纳，乙方如逾期支付租金，每逾期一日则乙方顺按日租金的5倍支付滞纳金；押金20000元不计息，退租后十日内退还，网络费、水电费按实计数结算。合同签订后，原告将从第三人理工大学处承租的部分房屋转租给被告多阳公司，多阳公司支付原告押金20000元，开始承租使用房屋。
2016年10月30日，第三人与原告又签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将南京市玄武区200号理工大学254栋、255栋，房屋面积277.22平方米出租给乙方；具体包括理工大学254栋原采购站冷库（包括冰库三间合计146.42平方米、冷库通道41.6平方米、冷库副食加工间64平方米）、255栋原采配库房（25.2平方米）；租期自2016年11月1日至2017年5月31日止。
2016年11月7日，理工大学公共服务部（甲方）与原告（乙方）签订《租赁房屋交验确认书》，确定：乙方承租甲方的理工大学253栋原采配办公室（包含一大一小两间合计70.5平方米）和255栋原采配门房（约9.7平方米）已于2016年11月7日清空，内部已无乙方任何物品，房屋完好交回，使用电费结清，与《房屋租赁合同》中约定的交付条件相符，乙方一并将该房屋钥匙交付甲方。
2017年5月31日，理工大学公共服务部（甲方）与原告（乙方）又签订《租赁房屋交接事项确认书》，约定：乙方承租甲方的理工大学254栋原采购站冷库（包括冰库三间合计146.42平方米、冷库通道41.6平方米、冷库副食加工间64平方米）、255栋原采配库房（25.2平方米）合同已于2017年5月31日到期，乙方已将承租房屋内的物品除1号库制冷设备未拆除以及存在部分杂物外全部清理完毕，出租房屋内已无其他属于乙方的物品，使用水电费已结清，所有房屋完好交回。
对上述转租及交接材料，原告称：原告从第三人处承租的房屋从北往南为三处房屋，最北侧为一大一小两间办公室，小办公室具体多少面积不清楚，小办公室转租给被告。由北往南第二处房屋亦转租给被告。最南侧门房9.7平方米转租给被告。原告与第三人先后签订的两份租赁合同虽标的有所不同，但均是上述三处房屋。2016年11月7日原告与第三人并未实际交接，只是因为第一份合同到期后，办理了一个手续，实际253、255并未返还。被告也一直未将房屋返还，仍有物品在里面。2017年4月底，原告和第三人的工作人员一起强行撬锁进入所有房屋进行了清理，清空之后交给了第三人。另原告为证明水电费诉讼请求，举证了南京理工大学水电收费通知单三份，记载第三人应向原告收取的水电费数额。
被告称：最北侧一大一小两间为253栋，其中一间小办公室约二十几平方米由被告承租。中间冷库为254栋、最南侧255栋门房9.7平方米均由被告承租。被告因为房屋淹水导致无法使用，此后一直在处理善后事宜，未曾使用房屋，故不应支付租金。被告为此举证房屋淹水照片12张。
第三人称：第三人与原告签订的第一份合同2016年10月31日到期，故在到期后，原告将253、255栋（9.7平方米）房屋返还，第三人未再交给原告使用。第二次出租的254、255栋（25.2平方米）于2017年5月31日收回。
本院认为：原告与第三人签订的租赁合同明确约定不得转租，原告未经第三人同意，将涉案房屋转租给被告，且双方约定“房屋转租不得对外公开”，原告亦无证据证明第三人明确知道转租事实而未提异议，故原、被告签订的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故本案争议焦点主要为被告何时返还房屋。被告称其于2016年10月底搬离并将房屋钥匙放置于办公桌上，无证据证明，且将钥匙留置于办公桌上亦不能视为已将房屋返还。故本院对被告已将房屋于2016年10月底返还的事实不予确认。关于253、255栋何时由第三人收回的事实，第三人陈述与原告陈述不相一致，但双方交接材料中确认253、255栋（9.7平方米）已于2016年11月7日收回，故本院对原告所述253、255栋于2017年4月底收回的事实不予认可，即被告关于253、255栋所承租房屋的使用费应交至2016年11月7日。254实际于2017年5月由第三人收回，被告无证据证明254栋房屋已经在此之前返还，故对原告主张的截至2017年3月31日的房屋使用费，本院予以支持。因为原、被告租赁合同中关于各处房屋并未约定具体面积，本院根据第三人与原告租赁合同中的面积，确定被告承租254栋的面积为312.72平方米、255栋门房的面积为9.7平方米、253一间小办公室酌定为25平方米。据此，按照双方约定的租金标准，根据上述面积，被告应支付原告253、254、255栋房屋2016年8月1日至2016年11月7日的房屋使用费40684.9元；254栋2016年11月8日至2017年3月31日的房屋使用费53137.38元。关于被告抗辩所提承租房屋淹水导致无法使用的事实，被告所举证照片尚不足以证明因承租房屋存在缺陷导致被告根本无法使用的事实，即使涉案房屋存在缺陷导致被告无法实现承租目的，被告亦应依法及时终止合同并将房屋返还，故对被告以房屋淹水为由要求减少房屋使用费的抗辩，本院不予支持。鉴于被告已有20000元押金在原告处，押金抵扣后，被告尚须给付房屋使用费73822.28元。因双方合同无效，故对原告主张按照合同约定支付滞纳金的诉讼请求，应予驳回。关于水电费，因涉案房屋有原告承租部分，原告所举证据不足以证明被告实际使用水电费数额，故对原告水电费的诉讼请求，本院不予支持。被告多阳公司为一人有限责任公司，被告吴海峰作为多阳公司股东，未能举证证明公司财产独立于自己的财产，依法应对被告多阳公司的债务承担连带责任。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：
一、被告南京多阳云真国际贸易有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告盐城福鑫农产品经营有限公司房屋使用费73822.28元；
二、被告吴海峰对被告南京多阳云真国际贸易有限公司的上述债务承担连带给付责任；
三、驳回原告盐城福鑫农产品经营有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费2118元，由原告盐城福鑫农产品经营有限公司负担566元，被告南京多阳云真国际贸易有限公司及吴海峰负担1552元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 郑 荣
人民陪审员 奚幼坚
人民陪审员 盛 美
二〇一七年七月十三日
见习书记员 秦 璇