河南省新乡市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）豫07民终1375号
上诉人（原审第三人）：张艳涛，男，1980年1月28日出生，汉族，住新乡市。
上诉人（原审第三人）：陈东亚，女，1979年6月18日出生，汉族，。
二上诉人共同委托诉讼代理人：李金辉，河南师大方正律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：贾兆辉，男，1990年1月26日出生，汉族，住新乡市。
原审被告、反诉原告：新乡市易购商业管理有限公司。
法定代表人：陈海滨，总经理。
委托诉讼代理人：李玉国，河南师大方正律师事务所律师。
上诉人张艳涛、陈东亚因与被上诉人贾兆辉、原审被告新乡市易购商业管理有限公司（以下简称易购公司）租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民二初字第292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张艳涛、陈东亚的委托诉讼代理人李金辉、被上诉人贾兆辉、原审被告易购公司的委托诉讼代理人李玉国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
贾兆辉向一审法院起诉请求：1.终止同易购公司委托人瑞众公司所签订的租赁协议；2.易购公司退还6月份租金及3个月租赁押金合计14300元；3.赔偿装修费8000元；4.诉讼费由易购公司承担。诉讼中，贾兆辉将第一项诉讼请求终止协议变更为解除协议，放弃原诉状中关于装修费的主张。
易购公司提出反诉请求：贾兆辉缴纳运营管理服务费5553.9元并承担反诉费。
一审法院认定事实：2014年10月19日，易购商业广场商铺租赁合同（两份）分别载明：出租商铺坐落于易购商业广场1层425、426号，建筑面积分别为29.79平方米、31.92平方米，租期均为1年，均自2014年11月1日起至2015年10月31日止。2014年11月1日至2015年1月31日，2015年2月1日至2015年4月30日，2015年5月1日至2015年7月31日，2015年8月1日至2015年10月31日，425号商铺支付租金数额均为5361元，426号商铺支付租金数额均为5364元，支付方式均为现金支付，租金支付必须提前10天时间前交至出租方，合同履约保证金分别为5361元和5364元。承租方必须按照约定时间向甲方缴纳租金，如无故拖欠，甲方有权向乙方每天按所欠租金的千分之一加收滞纳金。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。乙方自行向商场管理公司交纳商场管理费。合同还约定了其他相关事项。在425商铺租赁合同中出租方系空白，在426号商铺租赁合同中出租方处陈东亚签字并按手印，所签日期为2015年4月22日，两份合同承租方处均有贾兆辉签名并按手印，日期均为2014年10月19日。
2014年10月20日，瑞众公司作为甲方，贾兆辉作为乙方双方就425、426号商铺签订了运营管理协议，期限为1年，自2014年10月1日起至2015年9月30日，建筑面积为61.71平方米，运营管理服务费按建筑面积每月15元／㎡，每半年一付，于每半年最后一个月20日之前自行向运营管理公司缴纳下半年的费用。乙方不得干涉甲方依法或依本协议规定内容所进行的管理和经营活动，甲方有权根据有关法律、法规政策及本协议的规定，指定该运营的各项管理办法，规章制度、实施细则，自主开展各项管理经营活动，但不得损害大多数业主的合法权益。协议还约定了其他相关事项。
贾兆辉于2014年10月19日向瑞众公司支付交三押三费用21450元，于2014年10月20日向瑞众公司交纳物业费（2014年11月1日至2015年5月1日）5554元，瑞众公司并分别向贾兆辉出具了收据。
2015年5月20日，易购公司发出延期缴纳物业管理费的通知，该通知主要载明：物业管理费的收取工作进展基本顺利，但截止2015年5月20日止仍存在部分商户未缴费情况。针对这一情况，为保障商场的正常经营，经公司研究决定，对于未缴纳物业管理费的商户延长缴费期限至2015年5月31日，但从2015年5月20日后缴纳物业管理费的商户我公司将加收商户每日1%的滞纳金，2015年6月1日起对无故不缴纳物业管理费的商户，我公司将有关暂停为其提供物业管理服务或做出清场处理。
2015年6月1日，易购公司发出《易购商业广场调整公告》，载明“因大部分商户经营状态不佳，产生商场应收物业费无法收取，导致商场物业服务工作无法正常进行。商管公司经研究决定，为改变现经营不佳状况，抱着对商户负责的态度，易购商业广场拟于2015年7月份起对1-3层将停止对外营业，进入商场调整期，二次开业时间以我商场最新公告为准。易购商业广场自2014年11月试营业、2014年12月20日正式开业以来，得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租，商管公司也将2014年11月的物业费用给予了免除。但受国内整体百货实体店经济效益下滑，商户经营不佳转让流失过多，商场业态业种品类不齐全，铺位分割无法统一管理售后，二次招租困难及现有商户已无力缴纳房租与物业费前提下，商场决定启动此次1-3层的经营调整。…对于无力经营且不服从商场调整的商户，装修押金及相关损失，由商户自行负责…”。
另查明，2014年9月20日，瑞众公司向大学城易购商业广场商户发出免租承诺书，该承诺书主要载明：针对商场延期开业相关事宜，经公司研究决定对商户作出如下郑重承诺，1、2014年10月1日至10月31日，当月为内部试营业，试营业期间免收租金和物业费。商管公司当月拟在室外广场举行特卖会，不收取场地费。2、2014年11月1日至2015年2月28日合计四个月为免租期，商户只需缴纳物业费，租金不计。3、商场定于2014年12月上旬正式宣布开业，届时-1层超市和4层影院餐饮将同步营业，以求商场整体全业态亮相。11月份开始确定正式开业日期后，宣传推广活动将围绕商场开业从当月起大幅度实施。上述所有决定，请各商户理解并配合，为达到1-3层近800家商户的同步开业，便于商管公司统一管理，请大家在10月25日之前必须完成内部二装（期间禁止布货），对于拖延或者不服从商管公司统一安排的商户，不能享受上述第二条的优惠活动。我们建议全体商户应积极加强与商管公司的协商配合。再查明，瑞众公司于2014年10月31日更名为易购公司。
庭审中，张艳涛作为出租方对签订上述425号合同、陈东亚作为出租方对签订上述426号合同均予以追认，且陈东亚、张艳涛均称系易购公司帮其代租，陈东亚收到了易购公司转交的四个半月的房租8046元，张艳涛收到了易购公司转交的四个半月的房租8041.5元，易购公司扣掉了一个半月的租金作为招商服务费，陈东亚、张艳涛并均称收到了合同约定的履约保证金即押金。贾兆辉称商铺还存放有装修剩余的东西及货架，商铺钥匙还在其手里。
一审法院认为，贾兆辉与陈东亚、张艳涛签订的《易购商业广场商铺租赁合同》，与易购公司签订的《运营管理协议》均系当事人真实意思表示，不违反相关法律规定，为有效合同，均应按照约定履行各自的义务。贾兆辉至庭审时仍在承租的商铺内存放物品，商铺钥匙亦由其保管，事实清楚，证据充分，当事人均无异议，应当按照租赁合同的约定支付租期内的租金，因对易购公司所称“得到了全体业主的支持，给予商户至2015年4月1日前的经营免租”的陈述，陈东亚、张艳涛未持异议，故租金应从2015年4月1日起算。但是，易购公司作为涉案商铺所在商场的管理者，于2015年6月1日发出《易购商业广场调整公告》，直接影响到商铺的正常经营，事实上造成自公告确定停止对外营业的2015年7月起，贾兆辉已无法正常经营，该情况的出现并非由贾兆辉主观原因造成，再由其支付2015年7月以后的租金显失公平。因此，贾兆辉应当支付2015年4月1日至2015年6月30日的租金5364元及5361元，其关于要求退还2015年6月租金3574元的诉请不予支持。因涉案租赁合同已于诉讼期间到期，庭审中双方均未作出续签合同的意思表示，无需判决解除租赁合同。由于合同已到期，履约保证金5364元和5361元应当退还，对贾兆辉要求退还三个月租赁押金即履约保证金10725元的诉请予以支持。易购公司反诉请求贾兆辉缴纳2015年下半年的运营管理服务费5553.9元，因易购公司于2015年6月1日发出了上述《易购商业广场调整公告》，决定于2015年7月份起对商场进行调整，停止对外营业，停止提供物业服务，违反了运营管理协议的约定，故其反诉请求无事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款的规定，判决：一、张艳涛于判决生效之日起十日内退还贾兆辉履约保证金5361元；二、陈东亚于判决生效之日起十日内退还贾兆辉履约保证金5364元；三、驳回贾兆辉的其他诉讼请求；四、驳回易购公司的反诉请求。案件受理费358元，由贾兆辉承担119元，由张艳涛承担119元，由陈东亚承担120元。反诉费25元，由新乡市易购商业管理有限公司承担。
张艳涛、陈东亚上诉请求：驳回贾兆辉的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定事实有误。免除贾兆辉2015年7月份以后的租金明显不当。贾兆辉的损失是因其未按约定支付物业费及租金所致，因此无法经营造成的损失应自行承担。上诉人收取租金是基于双方之间的租赁合同关系，缴纳租金是贾兆辉的合同义务。贾兆辉配合商场整改而暂时歇业，是其与易购公司之间的合同义务，与上诉人无关。二、租赁期间，上诉人已经免除了贾兆辉5个月的租金。而贾兆辉仍继续违约，导致上诉人损失扩大，履约保证金尚不足以弥补上诉人的损失。故因贾兆辉违约，该保证金不应退还。
贾兆辉辩称，2015年6月1日，易购公司先断水断电，使答辩人无法经营。并非张艳涛、陈东亚所称的答辩人违约在先。
易购公司述称，停水停电的原因是由于贾兆辉未按照运营管理协议第四条的约定“于2015年5月20日前向易购公司缴纳物业费”而引起的。易购公司发出公告催缴物业费，贾兆辉违反协议约定而造成的损失应由其自负。另易购公司对张艳涛、陈东亚的上诉请求及理由没有意见。
二审中，当事人没有提交新证据。
本院认为，本案张艳涛、陈东亚与贾兆辉之间就案涉两商铺分别签订了租赁合同，张艳涛、陈东亚已经履行了交付商铺的义务，自身并无违约行为。现贾兆辉在约定租赁期限内起诉要求解除协议，根据2014年10月19日签订的租赁合同第七条违约金和违约责任第2款约定，贾兆辉在张艳涛、陈东亚没有违反合同的情况下提前解除合同，贾兆辉所交纳的履行保证金充作违约金，不予退还。因此，张艳涛、陈东亚不承担退还贾兆辉履约保证金的责任。
贾兆辉不能正常占有使用案涉租赁商铺的原因是易购公司在2015年6月1日发出《易购商业广场调整公告》，之后又在2015年7月初停止营业。易购公司的停业行为，致贾兆辉的合同目的不能实现，易购公司应赔偿因此给贾兆辉造成的损失。因此，从一审查明的事实看，易购公司应将案涉履约保证金合计10725元赔偿给贾兆辉。
综上，张艳涛、陈东亚的部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民二初字第292号民事判决第一项、第二项；
二、维持河南省新乡市红旗区人民法院（2015）红民二初字第292号民事判决第三项、第四项；
三、新乡市易购商业管理有限公司于本判决生效后十日内向贾兆辉赔偿履约保证金10725元。
如果未按指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费358元，由贾兆辉负担120元，由新乡市易购商业管理有限公司负担238元；反诉费25元，由新乡市易购商业管理有限公司承担；二审案件受理费100元，由新乡市易购商业管理有限公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 赵 霞
审 判 员 陈兴祥
代理审判员 贾 威
二〇一六年九月五日
代理书记员 刘 冬