广东省始兴县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0222民初103号原告：中国农业银行股份有限公司始兴县支行。地址：始兴县太平镇兴平路**号。统一社会信用代码：914402227075230406。法定代表人：黄宝新，职务：行长。委托诉讼代理人：张晶晶，该公司经理。委托诉讼代理人：赖维荣，该公司风险经理。被告：李益红，男，1977年6月25日出生，汉族，住湖南省邵东县，现住始兴县。被告：赵彬彬，女，1980年2月28日出生，汉族，住湖南省邵东县，现住始兴县。被告：韶关明德投资有限公司,住所:广东省始兴县太平镇东郊太井塘白马花园AB栋首层一号门店,统一社会信用代码:91440222582915787K。法定代表人：陈象恩。委托诉讼代理人：丁慧英，该公司财务。原告中国农业银行股份有限公司始兴县支行（以下简称“农业银行始兴支行”）与被告李益红、赵彬彬、韶关明德投资有限公司（以下简称“明德公司”）抵押合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晶晶、赖维荣，被告李益红、赵彬彬、明德公司的委托诉讼代理人丁慧英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行始兴支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的编号为44020120140005180的《个人购房担保借款合同》。2、第一被告立即偿还结欠原告借款本息合计230913.16，其中本金230913.16元，利息0元[利息暂计至2017年12月21日，之后产生的利息（含逾期利息、复利、罚息）按借款合同约定计算]；第二、第三被告对第一被告的上述债务清偿承担连带保证责任。3、原告对抵押物拍卖的价款优先受偿，受偿款直接划至原告账户。4、本案的诉讼费用由上述被告承担。事实和理由：2014年1月15日，被告一李益红因购买开发商明德公司开发的位于始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第2幢1104房产，向原告申请办理贷款250000元。原告与三被告签订了《个人购房担保借款合同》。被告二对被告一的债务承担连带保证担保责任，被告三承担阶段性连带担保责任，担保期限自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止。原告与三被告于2014年1月20日到始兴县房管部门办理了抵押预登记。截止起诉日，第一被告欠原告余额230913.16元。被一、被二以被三未按合同约定的期限将该商品房交付使用为由，向始兴县人民法院提起诉讼，请求解除2013年12月20日与被告三签订的《商品房买卖合同》，并返回购房款429833元。始兴县人民法院2016年5月25日出具了民事判决书[（2016）粤0222民初129号]，支持了被一、被二的主张。因被告三未按判决书履行义务，始兴县人民法依法院强制执行，拍卖了始××县太平镇墨江大桥东侧（墨江豪庭）第2幢1104的房产，拍卖所得价款380000元。由于被告一、被告二与被告三签订的《商品房买卖合同》已被判决解除，并且抵押物已被强制拍卖，根据原告与被告一签订的合同第十条担保借款10.2.7.1第十四条的约定，原告有权解除与被告签订的借款合同；抵押物被采取强制措施的，有权就拍卖借款优先受偿，借款结欠借款本息及相关费用直接划至原告指定账户，用于偿还借款合同项下债务。请求法院支持原告的诉讼请求。被告李益红、赵彬彬辩称，同意原告的第一项诉请。对于尚欠的借款本息，本金我们同意偿还，利息应该由明德公司来偿还。被告明德公司辩称，由法院依据法律规定来处理。本院经审理认定事实如下：2014年1月15日，原告农业银行始兴支行与被告李益红、赵彬彬、明德公司签订了《个人购房担保借款合同》，该合同约定原告向被告李益红提供贷款250000元用于李益红购买明德公司开发建设的位于始兴县墨江大桥东侧墨江农贸市场改造（墨江豪庭）第2幢1104号房，借款期限为300个月，抵押物为李益红购买的涉案房屋。合同还对借款利率、借款提取、保证方式、违约责任等均作了详细约定。其中第10.2.7.1规定“出现以下情况之一时，贷款人有权行使抵押权，……（5）担保期间，抵押物被查封、扣押、监管或者被采取其他强制措施；……（8）法律法规规定的其他情形或严重危害贷款人权利的情形。”被告赵彬彬、明德公司同时对李益红的上述贷款本息及合同项下的罚息、违约金等原告实现债权的一切费用提供连带责任保证，赵彬彬的保证期间为借款到期日起二年。明德公司为阶段性连带保证责任，保证期间为自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2014年1月20日，原告与三被告就抵押物座落始××县太平镇墨江大桥东侧墨江农贸市场改造（墨江豪庭）第2幢1104号房办理了按揭（抵押）登记手续。2014年2月21日，原告将贷款250000元发放到被告李益红指定账户。之后，被告李益红均按合同约定偿还贷款本息。2016年1月26日，李益红、赵彬彬以明德公司为被告诉至本院，要求解除与明德公司签订的《商品房买卖合同》，农业银行始兴支行作为有独立请求权的第三人，提出解除与李益红、赵彬彬、明德公司签订的《个人购房担保借款合同》等诉请。在该案审理过程中，农业银行始兴支行向本院申请撤诉。2016年5月25日，本院作出（2016）粤0222民初129民事判决：解除李益红、赵彬彬与明德公司签订的《商品房买卖合同》，并判令明德公司返还李益红、赵彬彬相应的购房款及违约金。后李益红、赵彬彬申请强制执行，本院在2017年10月23日作出（2016）粤0222执440-2号执行裁定书，裁定：被执行人韶关明德投资有限公司名下的位于始××县太平镇墨江大桥东侧的墨江豪庭2、3栋（预售号：1325）的2栋1104号房产的所有权及相应的其他权利归买受人龚凤贤（身份证号码：）所有。截止至2018年3月15日止，李益红尚欠原告的贷款本金为229903.04元，利息为0元。本院认为，本案系抵押合同纠纷。原、被告双方签订的《个人购房担保借款合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政强制性法规，属合法有效的合同。李益红用其购买的位于始××县太平镇墨江大桥东侧墨江农贸市场改造（墨江豪庭）第2幢1104号房抵押向原告贷款250000元，贷款期限为300个月，但在贷款期间，李益红、赵彬彬与开发商明德公司解除了《商品房买卖合同》，涉案抵押物亦在执行阶段被本院依法拍卖给了案外人。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”的规定，原告诉请与被告解除《个人购房担保借款合同》，并主张借款人李益红清偿尚欠借款本息理由充分，本院予以支持。根据查实的事实，截止至2018年3月15日止，李益红尚欠原告贷款本金229903.04元，对原告诉求超出部分，本院不予支持。原、被告双方已就涉案抵押物办理了抵押权预登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定，作为抵押权利人的原告对预告登记的涉案房屋享有排他权。因此，原告主张对涉案抵押物拍卖所得价款享有优先受偿权于法有据，本院予以支持。被告赵彬彬、明德公司对李益红的上述贷款本息及项下的罚息等承担连带保证责任，且均在保证期间内，因此，原告诉请赵彬彬、明德公司对李益红的上述债务承担连带保证责任，理由充分，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十八条第一款、第三十三条，《最高人民法院关于适用》第十九条第一款《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司始兴县支行与被告李益红、赵彬彬、韶关明德投资有限公司于2014年1月15日签订的《个人购房担保借款合同》。二、被告李益红应于本判决生效之日起十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司始兴县支行尚欠的贷款本金229903.04元、利息0元（本息暂计至2018年3月15日止，其后的借款利息按双方签订的《个人购房担保借款合同》计付）。三、原告中国农业银行股份有限公司始兴县支行对抵押物位于始兴县太平镇墨江大桥东侧墨江农贸市场改造（墨江豪庭）第2幢1104号房拍卖所得价款享有优先受偿权（限于上述尚欠的贷款本息）。四、被告赵彬彬、韶关明德投资有限公司对其担保合同项下欠款229903.04元本金及其利息承担本案抵押物之外的连带清偿责任。五、驳回中国农业银行股份有限公司始兴县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4764元，减半收取计2382元，由被告韶关明德投资有限公司负担。此款原告已预交，由被告韶关明德投资有限公司在本判决生效之日起十五日内给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  徐友云二〇一八年三月二十七日书记员  聂婉雪