江苏省南京市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2015）宁民终字第7581号
上诉人（原审原告）潘华，男，1982年11月10日生，汉族，无业。
委托代理人余淼，江苏汉宇律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）王瑞生，男，1977年7月10日生，汉族，个体工商户。
委托代理人王国培，江苏金大律师事务所律师。
上诉人潘华因与被上诉人王瑞生房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
潘华原审诉称，2015年3月底，潘华与王瑞生经南京王祥房产经纪有限公司介绍，洽谈租赁南京市鼓楼区阳光广场8号房屋的一、三层（以下简称案涉房屋）用于海鲜餐饮经营。同年4月8日，三方签署《房屋租赁合同》，约定年租金150万元，先付后用，潘华明确告知王瑞生租赁房屋的现状及所涉及的债务内容；王瑞生应于4月8日支付第一季度租金37.5万元，同时支付房屋押金12万元等等。但王瑞生仅支付租金24万元及押金12万元，余款未付。同年4月9日，潘华与王瑞生前往房产部门缴纳租赁税并办理了房屋租赁证。王瑞生在未将装修方案交潘华确认，且未向街道主管机关办理施工许可证的前提下，破坏性拆除租赁房屋原有设施，损坏基础管道等设备。后王瑞生以租赁房屋的产权人涉及债权债务纠纷，出租房屋系查封房屋为由，不再支付剩余房屋租金。同年4月起，潘华与王瑞生在中介机构主持下多次交涉，均同意解除原《房屋租赁合同》。王瑞生已将房屋返还潘华，但拒不赔偿因强行拆除原房屋内部装修给潘华造成的损失。故潘华诉至法院，请求判令王瑞生赔偿潘华房屋装修损失20万元，并承担本案诉讼费用。
王瑞生辩称：1、王瑞生对案涉房屋装修系经潘华同意，且王瑞生在装修过程中未破坏房屋结构，仅是对于房屋内部不适合海鲜经营的格局进行部分拆除。2、因案涉房屋已被南京市中级人民法院等多家司法机关查封，南京市中级人民法院禁止出租使用案涉房屋，上述租赁合同无效，潘华无权出租案涉房屋；3、合同解除的责任在于潘华，王瑞生通过中介与潘华交涉目的在于要求潘华返还租金及押金，但潘华未予理睬。综上，请求法院驳回潘华的诉讼请求。
原审法院经审理查明，南京市鼓楼区阳光广场8号房屋共4层（以下简称阳光广场8号），所有权人为王北城，其因刑事犯罪被判刑，现被羁押于浙江省第二监狱。2012年3月1日，南京市中级人民法院经申请执行人力联集团有限公司、南京南北建设实业有限公司申请，作出（2012）宁执字第61号民事裁定书及协助执行通知书，首轮查封阳光广场8号房屋，限制期限为2012年3月2日至2018年3月5日，查封期内禁止转移、变更及抵押案涉房屋。2012年3月5日，南京市中级人民法院将上述民事裁定书通过EMS方式送达被执行人王北城。案涉房屋在被查封期内未被加贴封条。2012年7月1日，王北城将阳光广场8号房屋的-1至3层出租给潘华用于经营，双方签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2012年7月1日至2031年6月30日止，每月租金为8万元；潘华有权转租、招商等等。2013年5月1日，潘华在南京市房地产市场管理处就承租案涉房屋办理了房屋租赁登记备案手续。
2015年4月8日，潘华（甲方）、王瑞生（乙方）与南京王祥房产经纪有限公司（丙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：甲方将案涉房屋（一层建筑面积800平方米、二层建筑面积600平方米）出租给乙方用于经营海鲜餐饮；租赁期限从2015年4月8日至2025年4月7日止；年租金为150万元，自第三年开始，租金逐年递增3%；房屋押金为12万元；免租期：6个月装修免租期，自2015年4月8日起至2015年10月7日止；甲方应具有出租房屋合法的租赁资格；甲方已告知乙方该租赁房屋的所有权人涉及债权债务；如因甲方原因导致合同无法继续履行，由甲方承担违约责任。甲方负责房屋的装修，并承担相应的维修费用；但因乙方对租赁房屋进行了装潢、增设他物及不良使用等造成的损坏，甲方不承担维修责任，乙方须负责维修并承担维修费用，造成甲方损失的应承担赔偿责任；乙方在承租期间如需对房屋进行装修或改善增设他物，必须得到甲方的书面同意；乙方在装潢或改善增设他物过程中不得改变房屋现有结构，不得对主体结构产生不良影响等等。
租赁合同签订前，即2015年4月1日，王瑞生开始对案涉房屋进行装修，对屋顶吊顶、楼梯、部分墙体、管线实施拆除，潘华对此不持异议。
2015年4月10日，南京市中级人民法院发布（2012）宁执字第61-1号公告，内容为：力联集团有限公司、南京南北建设实业有限公司与王北城房屋买卖合同纠纷执行一案，原审法院已于2012年3月2日查封了王北城名下的南京阳光广场8号房地产，并正在进行司法评估、拍卖处置中。2012年3月2日后王北城与他人签订的任何租赁合同均不受法律保护，非法占用人不得从事对上述房屋的任何装修、添附等行为。有关单位、个人如有上述装修等行为，应立即停止施工，否则由此造成的损失及一切法律后果均由行为人自行承担……。
上述公告发布当日，王瑞生遂停止了装修工程。在2015年4月2日至4月10日期间，潘华曾前往案涉房屋，知晓王瑞生已经开始的拆除工程，并要求王瑞生去相关部门办理施工许可证。
原审法院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，司法机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。但未禁止出租或正常使用。而最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》则规定，租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封，导致租赁房屋无法使用，承租人可请求解除租赁合同。因此，潘华与王瑞生之间就案涉房屋所签订的租赁合同，系双方真实意思表示，虽案涉房屋已被采取相应的司法强制措施，但无法定无效情形，且潘华已在租赁合同中对案涉房屋涉及债权债务纠纷明确告知王瑞生，因此应认定合法有效。由于案涉房屋因司法查封等原因于2015年4月10日起无法正常使用。对此，王瑞生可依法解除租赁合同。而潘华虽然告知了王瑞生案涉房屋的所有权人涉及债权债务纠纷，但未明确告知系司法查封而不能正常使用房屋，导致合同无法继续履行进而解除的责任仍应归责于潘华。
关于潘华要求王瑞生赔偿房屋装修损失的问题。原审法院认为，案涉房屋原用作会所进行经营，潘华与王瑞生签定的租赁合同明确约定王瑞生租赁案涉房屋用于经营海鲜餐饮，王瑞生需对案涉房屋进行装修，潘华对此不持异议。因案涉房屋的用途发生改变，王瑞生对案涉房屋原有装潢、设施的拆除系装修改造的必经程序，且在王瑞生实施拆除工程期间，潘华曾前往现场并知晓施工情况，但未对王瑞生的施工拆除行为及施工内容提出异议。2015年4月10日后，因潘华的违约行为，以致租赁合同无法继续履行，进而导致王瑞生对案涉房屋的装修工程无法继续实施。潘华在本案中未能提交充足证据证明王瑞生在装修过程中进行破坏性拆除，改变了房屋主体结构。因此，潘华要求王瑞生承担房屋装修损失的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，原审法院对此不予支持。
据此，为维护当事人合法权益，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：驳回潘华的诉讼请求。原审案件受理费4300元，减半收取2150元，由潘华负担。
潘华不服原审判决，向本院提起上诉并辩称：1、原审法院认定上诉人潘华未明确告知被上诉人王瑞生案涉房屋被司法查封错误。本案房屋租赁合同是双方当事人在房产中介商谈多次后才签订的，中介公司的工作人员可以证明上诉人已经多次明确告知租赁房屋涉及的债权金额、查封单位、抵押权人等信息。被上诉人到现场实地勘察多次，必然知道房屋自2012年起一直空置，也必然会在承租该房屋时询问房屋空置原因。2、原审法院认定上诉人对被上诉人的拆除行为不持异议，与事实不符。根据双方的合同约定，被上诉人要装修必须取得上诉人的书面同意，还需要到街道城建科办理施工许可证，而至今被上诉人也没有得到上诉人任何书面同意，更未办理施工许可证。上诉人在被上诉人未签订正式租赁合同，也未支付首期租金的情况下，不可能同意被上诉人于2015年4月1日进行拆除施工。上诉人仅仅同意被上诉人打扫、清理房屋。3、原审法院剥夺了上诉人评估财产损失的权利。被上诉人擅自对案涉房屋原装修进行拆除，在不能继续履行合同后，未将房屋恢复原状，造成上诉人巨大损失，具体金额只能由专业评估鉴定机构作出。原审中，上诉人口头申请鉴定财产损失，在原审法院释明后，仍坚持提交书面鉴定申请，但原审法院未进行鉴定，剥夺了上诉人的权利。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人原审诉请。
被上诉人王瑞生辩称：1、被上诉人承租案涉房屋的目的是为了经营海鲜餐饮，上诉人即使告知被上诉人案涉房屋被查封，但并未告知该房屋无法正常使用，否则被上诉人不会租赁案涉房屋。2、上诉人称不知道被上诉人对案涉房屋进行拆除，没有事实依据。在2015年4月1日双方的租赁关系已经确认，上诉人已经收取了被上诉人定金。被上诉人是在上诉人知情且允许的情况下进入案涉房屋的，为了实现合同目的，被上诉人对案涉房屋的原装修进行了拆除，但并未破坏房屋结构。3、上诉人之所以提出评估损失，是为了拖延时间，使被上诉人暂时无法向其主张权利。即使进行评估，因合同不能履行的过错在上诉人，损失也应该由上诉人自己承担。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审中，上诉人潘华对原审法院查明其对被上诉人王瑞生2015年4月1日装修行为不持异议的事实不予认可，认为其知道被上诉人装修后要求被上诉人停工，并要求其在缴纳了相关租金并去相关部门办理租赁手续后，才可以进行装修施工。对原审法院查明的其他事实，本院予以确认。
本院认为，上诉人潘华与被上诉人王瑞生签订的房屋租赁合同为双方当事人的真实意思表示，虽然案涉房屋已于2012年3月被法院查封，但该情况下，上诉人出租案涉房屋并不违反法律、行政法规的禁止性规定，故上述租赁合同应属合法有效。
关于被上诉人是否系经上诉人同意进行装修，本院认为，虽然被上诉人装修房屋未经过上诉人的书面同意，但双方租赁合同明确约定了租赁目的为经营海鲜餐饮，因此上诉人签订合同之时应当知晓被上诉人需对案涉房屋进行装修。双方于2015年4月8日签订正式的房屋租赁合同，但上诉人于2015年4月1日已将房屋交付给被上诉人，被上诉人在签约前就已开始进行装修，故上诉人在签约时对被上诉人的装修行为应当明知，但其并未提供证据证明其对被上诉人的装修行为提出过异议，因此应当视为上诉人同意被上诉人进行装修。
虽然上诉人在租赁合同中已经告知被上诉人案涉房屋的所有权人涉及债权债务，但上诉人承诺因上诉人原因导致合同无法履行的，由上诉人承担违约责任并赔偿损失。案涉房屋因司法查封导致被上诉人于2015年4月10日之后不能继续使用，故本案合同不能履行的原因不在被上诉人，且上诉人未能提供充分证据证明被上诉人对房屋主体进行了破坏性施工，故上诉人要求被上诉人赔偿房屋拆除损失，无事实和法律依据，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4300元，由上诉人潘华负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 夏海南
代理审判员 白文虎
代理审判员 刘 凡
二〇一六年一月二十八日
书 记 员 罗程允