上海市第一中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）沪01民终11782号
上诉人（原审被告）：毛广安，男，1974年6月12日出生，汉族，住江苏省阜宁县。
委托诉讼代理人：荀大鹏，上海君澜律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：钱幼华，女，1946年8月30日出生，汉族，住上海市。
委托诉讼代理人：吴锡林，上海市中和律师事务所律师。
原审第三人：上海浦东发展银行徐汇支行，住所地上海市建国西路***号。
负责人：刘冰岩，行长。
上诉人毛广安因与被上诉人钱幼华及原审第三人上海浦东发展银行徐汇支行（以下简称浦发徐汇支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
毛广安上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人在一审时的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定被上诉人给上诉人一个履行宽限期完全系凭空臆测。双方均未谈到有宽限期这一说法，上诉人也从未收到被上诉人给过宽限期的任何告知。被上诉人一审明确陈述，其是和王某谈的双方协商一致于2016年6月8日共同去还款。因上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称系争房屋）到2016年6月10日才满两年，税费可以减少30多万元（人民币，下同），而税费全部由被上诉人承担，故上诉人才与银行约定2016年6月6日前还款解除抵押。而且被上诉人在一审中还申请两位证人出庭作证，证人均认可系争房屋实际满两年才能过户的事实。因此，上诉人没有应先履行的义务未履行而导致违约。二、一审法院回避了两个重要的事实：1、2016年5月15日前，被上诉人是否有能力支付房款。2、为何要进行第二次审税，原因在于哪一方，双方是否约定应于满两年（即2016年6月10日）之后过户。在未就上述事实进行认定前，一审法院贸然断定上诉人有失诚信，依据不足。三、一审程序存在错误。
钱幼华辩称，不同意上诉人的上诉请求，一、2016年3月31日双方再次办理审税事宜时约定同年6月8日一起去银行办理上诉人涤除抵押事宜，当日上诉人向银行申请同年6月6日进行贷款资金划扣也可证明双方约定了一个新的履行期即宽限期。二、上诉人未按约涤除抵押，存在违约，令被上诉人感到不安。2016年5月15日之前被上诉人是否有支付能力不属于本案审理范围，且双方已口头约定2016年6月8日归还贷款时一并支付。三、原审程序并无错误。故请求驳回上诉，维持原判。
浦发徐汇支行未发表答辩意见。
钱幼华向一审法院起诉请求：1.判令毛广安继续履行钱幼华与毛广安于2016年1月3日签署的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2608830）及补充协议；2.判令毛广安于钱幼华向其支付房价款同时向上海浦东发展银行徐汇支行清偿或支付抵押贷款本息和相关费用，要求上海浦东发展银行徐汇支行向法院提供毛广安提前还贷所需支付的还款总额，钱幼华将第三期房款355万元存入法院指定账户，毛广安将上海浦东发展银行徐汇支行确定提前还款数额与355万元差额存入法院指定账户，或钱幼华代毛广安支付差额部分，再由钱幼华在后续房价款中扣除；3.判令毛广安、上海浦东发展银行徐汇支行配合办理系争房屋抵押登记注销手续；4.判令毛广安将系争房屋产权过户至钱幼华名下，并办理约定过户手续交接手续；5.判令毛广安承担违约责任并向钱幼华支付违约金150万元，赔偿金3.75万元；6.诉讼费毛广安承担。诉讼过程中，钱幼华增加诉讼请求：要求确认毛广安于2016年5月28日出具的《告知函》中解除上海市房地产买卖合同的行为无效。
一审法院认定事实：系争房屋的权利人为毛广安。
2016年1月4日，毛广安（卖售方、甲方）与钱幼华（买受方、乙方）签订《上海市房地产买卖合同》（合同编号：2608830），约定，甲乙双方通过上海XX有限公司第九分公司居间介绍（房地产职业经纪人：刘某），由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落：上海市XX路XX弄XX号XX室，房屋建筑面积128.08平方米；房地产转让价款计750万元；该合同第六条同时约定，甲乙双方确认，在2016年7月20日前，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；该合同补充条款（一）第5条违约责任同时约定，⑴甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；甲方签订本合同后又将该房地产转卖、租赁给第三方的，在办理权利转移登记前该房地产有抵押和查封，甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的，甲方单方要求解除合同，均视为甲方违约，乙方有权单方解除本合同，应当通知甲方，甲方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向乙方支付相当于总房价款20%的违约金，甲方应在接到通知之日起三个工作日内退还已收到的全部房价款，并支付违约金和赔偿金；⑵乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，逾期超过十个工作日的；乙方单方要求解除合同的；均视为乙方违约，甲方有权单方解除本合同，应当通知乙方，乙方除需支付十个工作日的赔偿金（按总房价款万分之五每日计）外，还需向甲方支付相当于总房价款20％的违约金。甲方可从乙方已支付的款项中扣除违约金、赔偿金，剩余款项于三个工作日内返还给乙方，已支付的款项不足支付违约金和赔偿金的，乙方应在接到通知之日起的三个工作日内予以赔偿。该合同附件三付款协议同时约定，一、首期房价款，乙方应支付甲方首期房价款计225万元，1、乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金50万元，在签署本买卖合同后，转为部分首期房价款，2、乙方应于签订合同并申请办理公证手续后，于2016年1月6日当日内直接支付甲方部分首期房价款175万元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若不足，甲方自行补足）。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓上述款项不通过居间方资金监管的风险。甲方须于签署本合同后伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续；第二期房价款，乙方应支付甲方第二期房价款150万元，乙方通过如下方式支付申请贷款，乙方应于签订本合同后10日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续，乙方因贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的，应当在申请产权过户之前将相应部分房价款直接支付甲方。贷款支付：乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款，第二期房价款由贷款银行等支付，放款期限以贷款银行等为准，甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。三、其他房价款（除尾款外）：乙方应支付甲方第三期房价款计人民币355万元整。于2016年5月15日之前，乙方应直接支付甲方全额第三期房价款。四、交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、本合同公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销后7日内（不得晚于本合同第六条约定的时间）赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。在交易过户前甲乙双方应积极配合按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）。五、交房时间及尾款：乙方应支付甲方尾款计人民币20万元整。…六、账户约定：乙方及居间方支付或转付甲方的款项（除贷款外）若需通过转账等方式支付的，甲方同意支付至甲方境内有效账户，具体账号甲乙双方自行协商。当天，双方签订协议书，约定，1、在双方已签订的上海市房地产买卖合同中约定的房价款为750万元，现乙方（系钱幼华）所需支付的房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方（系毛广安），2、甲方提供该房地产原始购进时完整的上海市房地产买卖合同或类似合同原件、购房发票、契税单原件，并于申报税费当日提供，若因甲方无法提供所需材料原件的责任由甲方承担，该房屋至2016年6月10日系其家庭上海市生活满二年唯一住房，甲乙双方一致约定该房地产此次交易过程中产生的所有税款、交易手续等相关费用均由乙方承担，本协议第1条所述价格750万元为甲方出售该房地产净到手价格；3、若上海市房地产买卖合同的合同价750万元未能通过该房地产所在地税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机构审核，甲乙双方同意按税务机关或税务局机关指定及认可的第三方机关核定价征税，多出的税费由乙方承担。
合同、协议书签订后，2016年1月4日，双方共同办理了审税手续，税务机关出具的告知书载明，房产税认定和限购审核以当前时段个人原有住房查询结果为准，该查询结果有效期为3个月。2016年1月6日，毛广安分别出具收到钱幼华支付毛广安定金50万元及部分房价款175万元的收款收据给钱幼华。
2016年2月1日，钱幼华及案外人余某、宣某与招商银行股份有限公司上海南西支行签订《个人购房借款及担保合同》。
2016年3月31日，双方再次共同办理了审税手续，双方共同出具情况说明，内容为，“因下家房屋刚刚出售，现上下家协商同意撤销重新审税”。当天，毛广安向上海浦东发展银行申请个人贷款提前归还，2016年4月15日，银行内部审核同意在2016年6月6日全额结清。
2016年6月2日,系争房屋上仍设有抵押权，抵押权人为上海浦东发展银行徐汇支行。
2016年5月28日，毛广安向钱幼华发《告知函》，按照买卖合同附件三付款协议及补充条款（一）第5条约定，通知钱幼华解除双方通过上海XX有限公司居间于2016年1月3日网签的上海市房地产买卖合同并追究违约责任。
一审审理过程中，毛广安表示，1、有王某这个人，2、毛广安没有授权王某代替毛广安与钱幼华协商过钱幼华可以延期付款事宜。
一审庭审后，毛广安提供上海浦东发展银行徐汇支行于2016年8月30日出具的关于毛广安向浦发银行徐汇支行申请提前还清上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室住房贷款的经过，内容为，1、2016年1月9日，我行经办工作人员陈某接到毛广安电话，毛广安电话中表达了其打算提前还清上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室住房贷款的意愿，并称其根据资金周转情况预计在2016年4月或5月进行提前还清贷款的操作；2、2016年3月24日，我行经办工作人员陈某收到毛广安的短信，预约办理贷款提前还清书面申请手续；3、2016年3月31日，毛广安向我行提出提前还清上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室住房贷款的书面申请，并与经办工作人员陈某提出其资金周转未能立即结清该笔支付贷款，并希望于2016年6月6日进行贷款资金的划扣；4、2016年6月4日，我行经办工作人员陈某接到毛广安电话，毛广安电话称其资金周转上有困难，将不能于2016年6月6日前将资金转入贷款还款卡从而进行贷款资金提前还清的扣划。
一审法院认为，双方签订的房地产买卖合同系签约方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据买卖合同的约定，钱幼华向毛广安支付部分首付款175万元，毛广安应将该款项专项用于偿还抵押权人（如银行等）的借款余额（若有不足，毛广安自行补足），毛广安须于签订本合同后五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短期限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记注销手续，现毛广安未按上述约定如期办理系争房屋抵押权涤除义务，毛广安的行为构成违约。2016年3月31日，双方再次办理审税事宜，钱幼华提出，2016年3月31日双方口头约定在2016年6月8日共同到银行办理由钱幼华支付房价款给毛广安、毛广安偿还房产抵押贷款以涤除抵押权的事宜，虽然毛广安对钱幼华该陈述意见不予认可，但2016年3月31日，毛广安向浦发徐汇支行申请提前偿还银行贷款，并向银行提出于2016年6月6日进行贷款资金的划扣，可以认定，钱幼华提出一个新的履行期限即宽限期，要求毛广安在宽限期内履行相应涤除抵押权的义务。现毛广安在钱幼华给予毛广安履行宽限期内，未履行自己先应履行的涤除抵押权的义务，而于2016年5月28日以钱幼华未于2016年5月15日支付房款355万元为由向钱幼华发出解除合同告知函并主张违约责任，有违诚信，故钱幼华要求确认毛广安于2016年5月28日出具的《告知函》中解除上海市房地产买卖合同的行为无效、毛广安继续履行钱幼华与毛广安于2016年1月3日签署的《上海市房地产买卖合同》（合同编号2608830）及补充协议、毛广安于钱幼华向其支付房价款同时向上海浦东发展银行徐汇支行清偿抵押贷款本息、毛广安、上海浦东发展银行徐汇支行配合办理系争房屋抵押登记注销手续及毛广安将系争房屋产权过户至钱幼华名下，并办理约定过户手续交接手续之诉讼请求，理由正当，法院予以支持，但钱幼华应向毛广安支付扣除尾款后的剩余房款505万元，具体由法院依法判处。钱幼华要求毛广安按解除合同约定的违约责任支付违约金，缺乏依据，法院不予支持,但钱幼华要求毛广安支付十个工作日的赔偿金37,500元，法院予以支持。浦发徐汇支行经法院合法传唤未到庭应诉，视为自动放弃诉讼请求。
一审法院判决：一、毛广安于2016年5月28日发出解除上海市房地产买卖合同告知函的行为无效；二、钱幼华与毛广安签订的上海市XX路XX弄XX号XX室房屋的房地产买卖合同（合同编号2608830）继续履行（钱幼华于判决生效之日起十五日内向毛广安支付购房款5,050,000元）；三、自判决生效之日起十五日内，毛广安清偿上海浦东发展银行徐汇支行借款本息（暂至2016年8月11日借据余额为3,869,312.45元，以具体实际结算日本息数额为准）；四、自判决第三项清偿后三日内，毛广安、上海浦东发展银行徐汇支行共同涤除上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋上设定的抵押物权；五、自判决第四项抵押物权涤除后三日内，钱幼华与毛广安依法向房地产交易中心办理交易过户申请手续，将上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋的权利人转移登记为钱幼华，所涉相关费用按国家、本市的有关规定及双方间买卖合同约定承担；六、毛广安于判决生效之日起十五日内向钱幼华支付赔偿金37,500元；七、驳回钱幼华的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费47,412元，减半收取计23,706元，由钱幼华负担6,989.5元，毛广安负担16,716.5元。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下：上诉人提交证据《房地产买卖居间协议》，以证明本案实际购房人为余某、宣某，且居间协议3.6条约定被上诉人支付的355万元要用于上诉人归还银行贷款。上诉人另申请证人王某出庭作证，王某称，其系上诉人的老乡，2015年9月上诉人委托其挂牌出售系争房屋，其参与了从找买家到签订居间协议再到双方网签的过程，其两次陪同上诉人去办理审税手续，其对再次审税原因不清楚，且对再次审税之后的情况也不清楚了。2015年11月，上诉人与余某就款项支付、过户时间、按揭贷款等问题谈清楚了并签订了居间协议，约定第三笔款项共计355万元（2016年4月30日前支付200万元及6月初支付155万元）给上诉人归还银行贷款。之后，余某提出钱幼华有一套房屋要出售，2016年5月15日前将两笔款项交给被上诉人以归还银行贷款，上诉人同意了该付款方式，双方当时还约定2016年7月20日是最晚过户时间，只要在之前涤除抵押即可。被上诉人发表质证意见称，对居间协议真实性无异议，但双方网签合同相关条款与居间协议并不一致，应以网签合同为准，被上诉人对证人证言未明确发表意见。浦发徐汇支行未发表质证意见。本院经审查认为，对居间协议真实性予以认可，但网签合同中双方已就相关内容作出新的约定，故对上诉人据以证明的目的不予采纳。对证人证言，证人王某的陈述与一审查明事实、双方陈述、一审证人证言内容存在一定程度的吻合，但其所称第三笔款项共计355万元（2016年4月30日前支付200万元及6月初支付155万元）给上诉人归还银行贷款，鉴于居间协议相关条款表述不清，本院难以采信，且其称双方约定在2016年7月20日之前涤除抵押即可，并无证据证明，本院难以采信，因此，对证人证言本院酌情部分采信。
经审理查明，上诉人曾委托王某挂牌出售系争房屋，王某参与了从找买家到签订居间协议再到双方网签的过程，并两次陪同上诉人去办理审税手续。此外，一审法院查明事实属实，本院予以确认。
二审期间，被上诉人向法院表示自愿放弃原审判决第六项确定的赔偿金37,500元，不再向上诉人主张该笔款项。
本院认为，二审争议焦点即在于上诉人以被上诉人未按约于2016年5月15日支付第三期房款355万元为由行使合同解除权，是否具有合法依据。首先，双方在《上海市房地产买卖合同》中已明确约定被上诉人支付的首期房款225万元，应专项用于上诉人偿还其欠银行之抵押借款，且不足部分应由上诉人自行补足。上诉人应于买卖合同签订之日起五个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成抵押登记注销手续。然2016年1月4日双方网签买卖合同后，被上诉人按约支付了首付款，而上诉人却未在五个工作日内向贷款银行申请办理提前还贷并注销抵押登记之申请手续。上诉人对此解释称，其已按约在同年1月9日申请提前还贷了，且双方明知到2016年6月10日系争房屋符合“满二唯一”条件后才办理过户，因此只要在6月份以前办理提前还贷即不影响过户就可以了。本院认为，根据浦发徐汇支行书面说明显示，2016年1月9日上诉人只是向银行电话表达了提前还贷的意愿，其系于同年3月31日才向银行提出提前还贷的书面申请，同时，其所谓只要在6月份之前办理提前还贷就可以的说法与合同约定相悖，也无证据加以佐证，故对其解释本院实难采信，因此，上诉人未能按约办理提前还贷、注销抵押的手续，明显构成违约。其次，上诉人以被上诉人未能按约在2016年5月15日前支付第三期房款355万元为由发出解除合同告知函，一方面，钱幼华表示在2016年3月31日二次审税当日双方曾口头约定在2016年6月8日共同到银行办理由被上诉人支付房款、上诉人提前还贷的事宜，上诉人虽不认可被上诉人的该说法，但其在当天即向银行提出提前还贷的书面申请，并表示因其资金周转不能立即结清贷款，希望银行于2016年6月6日进行贷款资金的划扣，其意思表示内容显然与双方合同约定不相符合，但却与被上诉人陈述的上述办理日期十分接近；另一方面，被上诉人并未在2016年5月15日前支付第三期房款355万元，而上诉人却从未进行过催告，其未经催告即发出解约告知函的做法并不符合正常的交易习惯。因此，结合上诉人违约在先、系争房屋到2016年6月10日方符合“满二唯一”条件、双方约定在2016年7月20日前办理过户手续等事实，本院认为被上诉人所称双方共同前往银行办理提前还贷手续的说法比较符合常理，更具可信度，双方应该就上诉人涤除抵押、被上诉人支付房款的履行期限达成了新的约定。在此情况下，毛广安发出解除合同告知函有违诚信，应属无效，双方仍应继续履行《上海市房地产买卖合同》及补充协议的内容。原审就合同履行作出的相关判决意见并无不当，本院予以确认。鉴于被上诉人二审期间表示自愿放弃原审判决第六项确定的赔偿金37,500元的主张，此系其对自身权利的合法处分，于法不悖，本院予以认可，故对原审判决第六项予以撤销。
综上所述，上诉人毛广安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。基于被上诉人二审提出的意见，对原审判决第六项予以撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
一、维持上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20922号民事判决第一、二、三、四、五、七项；
二、撤销上海市徐汇区人民法院（2016）沪0104民初20922号民事判决第六项。
一审案件受理费47,412元，减半收取计23,706元，由钱幼华负担6,989.5元，毛广安负担16,716.5元；保全费5,000元，由毛广安负担；二审案件受理费47,412元，由毛广安负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 叶 兰
审 判 员 郑卫青
代理审判员 严佳维
二〇一七年二月二十四日
书 记 员 周 勰
附：相关法律条文
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……