北京市第三中级人民法院
民 事 判 决 书
（2016）京03民终10975号
上诉人（原审被告）刘烨，女，1979年5月18日出生。
委托代理人陈东坡，北京市盈科律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张茜，女，1986年6月1日出生。
委托代理人徐珂，北京市东易律师事务所律师。
委托代理人申超，北京市东易律师事务所律师。
上诉人刘烨因与被上诉人张茜房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初6312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年10月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘烨之委托代理人陈东坡，被上诉人张茜及其委托代理人徐珂、申超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
刘烨上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判驳回张茜的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决解除的《补充协议》系一份三方协议，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司为该《补充协议》的丙方，一审法院未将《补充协议》的丙方列为诉讼当事人，属于遗漏应当参加诉讼的当事人，程序违法。二、张茜在2016年1月30日之前不享有合同解除权。在2016年1月30日以前，张茜不能以刘烨没有解除××号房屋的抵押权为由而主张解除合同。三、张茜在2016年1月25日明确表示拒绝履行合同的行为构成根本违约，意思表示确切、肯定，一审判决将此认定为“协商”，明显错误。四、在张茜明确表示拒绝履行合同后，刘烨基于尽量促成交易的目的，采取暂时停止履行合同措施，对抵押权未能解除不存在过错，亦系抗辩权的正当行使。
张茜辩称：一、本案诉争合同纠纷的基础法律关系是刘烨与张茜之间的房屋买卖合同，与第三方中介公司无涉，一审判决并未遗漏当事人，程序合法。二、张茜并未在2016年1月30日以前正式提出单方解除合同，而是在2016年2月2日以合同约定的书面形式提出解除合同。三、刘烨在合同约定的时限内已经丧失了履约能力，其语言和行为均已明确表明不履行主要合同义务，依法不享有任何抗辩权，一审法院对于刘烨没有确切证据中止履行、应当承担违约责任的认定是正确的。四、纵观整个案情，不难看出，在北京地区房地产交易价格猛烈上涨的大背景下，刘烨故意拖延履行合同义务，明显意图反悔合法有效的合同约定，欲将房屋重新卖得高价。
张茜向一审法院起诉请求：2015年12月18日，张茜经由满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司居间服务，与刘烨签订了《房屋买卖合同》、补充协议及居间服务合同、交易保证合同，购买刘烨对外出售的位于北京市朝阳区甘露园5号楼××号房屋（以下简称涉案房屋）。合同约定，房屋交易总价（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）共计3580000元，刘烨于2015年1月15日前办理抵押注销手续。合同签订后，张茜依约定于2015年12月18日向刘烨支付了购房定金50000元（转为购房款），于2015年12月25日向满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司支付居间服务费用35800元、服务保障费12530元。但刘烨却未依约定于2016年1月15日前办理完毕交易房屋的抵押登记注销手续，至今已逾期超过15日。张茜于2016年2月2日向刘烨居住地址和户籍地址同时发出了解除合同通知。张茜认为，根据合同约定，刘烨的行为已经构成根本违约。故特向贵院提起诉讼，要求：1.依法判令解除张茜、刘烨于2015年12月18日日签订的房屋买卖合同及补充合同；2.刘烨向张茜返还购房款50000元，并支付给张茜违约金716000元：3.赔偿张茜所支付的居间服务费用35800元、服务保障费12530元。
一审法院认定事实：2015年12月18日，张茜（买受人）和刘烨（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》并和满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司共同签订《补充协议》，约定出卖人将涉案房屋出售给张茜，该房屋建筑面积为115.7平方米，该房屋已设定抵押，抵押权人为个人，抵押登记日期为2015年8月1日，出卖人应于2016年1月15日前办理抵押注销手续。经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为3430000元，家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施作价150000元，由买受人一并另行支付给出卖人。买受人应于签订本合同当日支付定金50000元。买卖双方一致同意由买受人向公积金管理中心申办购房按揭贷款，拟贷款金额为2400000元。出卖人应于2016年1月15日办理完毕房屋的提前还款及抵押登记注销手续。双方应于乙方的购房资格申请通过后三个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续，买受人应于网签当日或2016年1月15日前，将除贷款外的第一笔购房款450000元整支付给出卖人，于过户当日将除贷款外的第二笔购房款680000元支付给出卖人。出卖人逾期履行本补充协议约定的义务超过十五日的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求出卖人承担违约责任，出卖人应在根本违约情形发生之日起十五日内，按房屋交易总价的20%向乙方支付违约金，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司收取的所有费用不予退还，由支付方向违约方追索。
合同签订当日，张茜向刘烨支付了购房定金50000元，于2015年12月25日向满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司支付中介费48330元。
2016年2月2日，张茜向刘烨发出《解除合同告知函》，内容为：“刘烨女士：2015年12月18日，我方与贵方签订了《房屋买卖合同》及补充协议（以下简称“合同”），合同约定：贵方应于2016年1月15日前办理抵押登记注销手续，但贵方未按约定办理抵押登记注销登记手续。依据合同约定，贵方逾期履行约定的义务超过15日，己构成根本违约。现函告如下：1.我方从2016年2月2日起解除与贵方签订的《房屋买卖合同》及补充协议；2.请贵方于收到告知函之日，依据双方签订的合同约定，向我方支付违约金716000元(违约金为房屋交易总价的20%)及赔付我方己向满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司支付居间服务费用和服务保障费48330元。”
刘烨提交双方及中介人员的微信截图，以证明张茜曾在2016年1月25日称“我们觉得变数太大，决定不买了”明确表示拒绝购买交易房屋。张茜称该句话系断章取义，不予认可。在该微信截图中，张茜称“昨天晚上你不是说钱得年后到位，房子得过户时候交割吗？我们觉得变数太大，我们决定不买了，也是你们违约在先，陈经理昨晚应该就告诉你们了。”刘烨爱人回答张茜：“我从来没说过要年后啊！……您现在决定不买了也可以，您得给我个书面的东西，之前给您说赔您钱来解决，您没同意。”中介公司回答刘烨爱人：“王哥一开始说让他们等等……我问您时间……您说大约要两周……让我和客户商量下……我回复你的客户不同意……您晚上又给我来的电话……说最早得周三……刚和朋友确认完……问他们等不等……周一可以和我们公司办理手续。”刘烨爱人答：“我真没说过2周啊……好吧，我说周3，你也通知到他们了。”中介答：是的。”张茜称：“大家都说明白了吗？接下来陈经理告诉我们周三了，但是我们没同意再往下走，因为觉得没有再往下走的意义和希望了，大家别别扭扭的，本来是个好事您也窝着火，我也不舒服，互相埋怨，违背了我们当时的初衷，至于我们选择诉讼途径，也是怕在违约金赔偿上意见不一致，法制社会我们最相信法律，这样最公平，也最牢靠。”
经询，双方均认可微信截图中的“周三”是2016年1月27日。对于微信截图中刘烨爱人所说“之前给您说赔您钱来解决，您没同意”刘烨称是由于解抵押的成本过高，所以其和张茜协商过解除合同，且询问过张茜是否可以退定金赔偿，但是张茜没有同意，所以只能继续往前走。张茜称在1月4日至双方于2016年1月25日微信交流期间，没有见过房本原件，刘烨不配合，张茜也提出配合垫资，但是刘烨没有往下进行，在当时的情况下刘烨提出解除合同给张茜予以赔偿。
一审庭审中，刘烨称双方约定的违约金过高，要求法院予以调整。
一审法院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。
本案中，张茜与刘烨签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制规定，故合法有效，双方均应当按照合同履行。根据双方的证据材料及庭审陈述，刘烨曾于2016年1月25日之前提出解除合同并给张茜相应赔偿，张茜未同意。双方继续就解抵押时间进行协商，在协商过程中，刘烨提出2016年1月27日办理解抵押，张茜表示不同意，并提出解除合同。刘烨以此抗辩，作为其没有办理解抵押的理由，不符合《中华人民共和国合同法》第六十八条所规定的可以中止履行合同的情形，根据该条的规定，应当承担违约责任。故刘烨应当返还张茜定金，赔偿其中介费损失，并支付违约金。违约金的具体数额由法院根据张茜已经向刘烨支付的费用、双方在合同履行过程当中的过错及本案的实际情况等酌情确定。判决：一、张茜和刘烨于二〇一五年十二月十八日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及张茜、刘烨和满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司于二〇一五年十二月十八日签订的《补充协议》中关于房屋买卖的部分于二〇一六年二月二日解除；二、刘烨于判决生效后七日内返还张茜定金五万元、赔偿张茜中介费损失四万八千三百三十元、违约金二十万元；三、驳回张茜的其他诉讼请求。
本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。张茜向本院提交微信记录截图打印件，以证明刘烨违约；提交涉案房屋已经另行出售的记录，以证明刘烨已将涉案房屋以高于双方约定的数额另行出售。刘烨对上述证据的真实性均不予认可。
本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、产权证及双方当事人的陈述及相关证据在案证明。
本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同履行。根据合同相对性原则，房屋买卖合同的效力范围仅及于买卖双方，满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司并非房屋买卖合同法律关系中的当事人，与本案无关，故刘烨关于一审法院遗漏当事人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。从合同约定来看，刘烨负有于2016年1月15日前办理抵押注销手续的义务，根据查明的事实，刘烨并未在该期限内履行该项义务。刘烨根据《中华人民共和国合同法》第六十八条之规定提出中止履行的抗辩权，本院对其该项抗辩不予采信，理由如下：首先，刘烨并未提供充分有效证据证明张茜有丧失或者可能丧失履行债务能力或合同法第六十八规定的其他情形。其次，刘烨主张张茜在2016年1月25日称决定不买了，关于张茜的该项陈述需要综合考察双方协商沟通的全过程来加以理解。从时间上来看，该陈述是在刘烨不能按期办理抵押注销手续、违约在先的背景下发生的，联系此语境并结合刘烨提交的微信截图中双方当事人及中介的陈述，可以看出，张茜当时对于刘烨能否办理涉案房屋的解除抵押事宜缺乏应有的可预期性，处于不安状态。此后，刘烨未能就该项义务的履行与张茜达成新的一致意见，其应本着诚实信用的原则继续履行该项义务、及时促成交易以避免违约情形的加重及损失之扩大。但刘烨逾期履行上述义务超过十五日，张茜亦于2016年2月2日以书面通知的方式行使解除权。根据合同的约定，刘烨的上述行为构成根本违约。经审查，张茜在解除权行使的时点、条件、方式等方面并无不当之处，其有权解除合同并要求刘烨承担相应的违约责任，故对于刘烨的其他上诉理由，本院不予采纳。
综上所述，刘烨的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费35440元，由刘烨负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审 判 长 宫 淼
审 判 员 陈敏光
代理审判员 赵 纳
二〇一六年十月十九日
书 记 员 冯 妍
书 记 员 刘 欣