黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2017）黑01民再41号
抗诉机关：黑龙江省人民检察院。
申诉人（一审原告、二审上诉人）马桂芝，女，1934年7月10日出生，汉族，黑龙江省消防器材厂会计（离休），住哈尔滨市道外区。
被申诉人（一审被告、二审被上诉人）哈尔滨市大华服装厂，住所地哈尔滨市香坊区三辅街**号。
申诉人马桂芝因与被申诉人哈尔滨市大华服装厂（以下简称大华厂）租赁合同纠纷一案，不服本院（2014）哈民一民终字第725号民事判决，向黑龙江省人民检察院申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2016]23000000094号民事抗诉书，向黑龙江省高级人民法院提出抗诉。黑龙江省高级人民法院作出（2017）黑民抗57号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指令哈尔滨市人民检察院派员出庭，哈尔滨市人民检察院指派检察员付万祥、赵子岷出庭。申诉人马桂芝到庭参加诉讼，被申诉人大华厂经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
黑龙江省人民检察院抗诉认为，（2014）哈民一民终字第725号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。第一、原判决认为诉争房屋均由马桂芝长期占有、使用，并获取了相应财产利益的基本事实缺乏证据证明。马桂芝将诉争房屋一楼改建成五个门市房及修建诉争房屋门斗、仓房后，其仅使用了一个面积为15㎡的门市房，其余门市房均由大华厂长期对外出租收益，不存在诉争房屋均由马桂芝长期占有使用的事实。第二、原判决认为在另案中，已依据马桂芝的诉讼请求就其建房的投入款及利益给予支持，现马桂芝又对诉争房屋改建及添附再一次主张权利已无事实及法律依据的基本事实缺乏证据证明。本案诉讼前，马桂芝于2010年10月2日起诉请求确认香坊区三辅街79号厂房1楼左侧90平方米和地下室215平方米房产所有权归马桂芝所有，或判令大华厂按银行同期贷款利率四倍计算给付马桂芝拖欠租金的利息。该案(2011)香民二初字第86号民事判决为，大华厂给付马桂芝租金本金42250元及租金利息148228.68元，驳回马桂芝其他诉讼请求。即该判决仅就马桂芝向大华厂出租房屋产生的租金及利息进行了判决，并没有对马桂芝就诉争房屋的改建费用进行判决。后在2012年9月6日，大华厂起诉请求判令马桂芝从位于香坊区××街××号的两处房屋内迁出的占有物返还之诉中，判决以马桂芝没有反诉为由，并未对其要求大华厂给付改建费用的请求予以审理，该案(2013)香民二初字第37号民事判决为，马桂芝从其占用的房屋中迁出，并将房屋交付大华厂，驳回大华厂其他诉讼请求。第三、原判决认定马桂芝未提供改建房屋门斗相关证据属认定的基本事实缺乏证据证明。本案二审庭审中，马桂芝提供了大华厂会计陆杰、书记兼人事劳资、出纳袁莹琨等证人证言，均证实马桂芝改建了诉争房屋的事实，而大华厂对于马桂芝改建房屋门斗的事实亦无异议，仅对改建费用存在异议，其要求马桂芝提供原始扒门的材料票据且要有大华厂原法人签字，亦可佐证马桂芝确实改建了诉争房屋。四、原判决将本案纠纷定性为租赁合同纠纷，进而适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条进行审理，属适用法律确有错误。该条规定的前提是诉争双方当事人形成了租赁关系，而马桂芝占有使用争议房屋中的一间是依据其与大华厂签订的协议书、结具协议书和原大华厂厂长对其承诺的内容形成的债权债务关系，双方就诉争房屋并不存在房屋租赁关系。
马桂芝称，原判决认定马桂芝与大华厂存在房屋租赁关系并适用相应法律审理属认定事实和适用法律错误。马桂芝是因为大华厂承诺给其争议房产才动工改建的，大华厂的职工陆杰和袁莹琨均证实了马桂芝的改建和出资情况，大华厂并没有相反的证据推翻该事实。因争议房产大华厂已许诺给马桂芝所有，故马桂芝改建不必向任何人请示并保留票据，现马桂芝仅找到了18万余元的票据，尚有一部分9万余元的票据无法提供。因大华厂违反协议马桂芝不能取得争议房产，但改建房屋的投入及利息大华厂应当给付。请求：撤销原判决，判令大华厂给付马桂芝建房款及利息共计526597元。
马桂芝向一审法院起诉请求：判令大华厂给付马桂芝修建和改造五处门市房和一个门斗的费用。一审法院认定事实：2001年8月30日，马桂芝与大华厂签订结具协议书，约定大华厂将其所有的坐落在哈尔滨市香坊区三辅街79号厂房，按照合建的原则，将一楼左侧划拨出90平方米，地下室划拨出215平方米，归马桂芝所有。此后，大华厂实际交付给马桂芝地下室30平方米的房屋。马桂芝于2011年初起诉要求履行协议，审理中变更诉讼请求，要求大华厂如不能履行以房抵债协议，应按照银行同期贷款利率的四倍计算租金利息。经香坊区人民法院（2011）香民二初字第86号民事判决，大华厂给付马桂芝租金42250元及租金利息148228.60元，驳回马桂芝其他诉讼请求。目前该案正在执行中。马桂芝主张在所得房屋中扒了五个门及修建踏步、仓房、门斗，但未提交证据。一审法院认为，马桂芝的主张无相应证据证明，证人证言未能准确证实马桂芝的主张，其诉讼请求证据不足，不予支持。一审法院判决：驳回马桂芝的诉讼请求。一审案件受理费50元，由马桂芝负担。
马桂芝不服一审判决，上诉请求撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。二审认定的事实与一审认定的事实相同。二审判决认为，马桂芝与大华厂之间因建房发生纠纷，马桂芝出资建房后，一方面其本人已长期占有、使用争议之房，获取了相应的财产利益；另一方面，在另案诉讼中，依据马桂芝的诉讼请求，已就马桂芝建房的投入款及利益给予支持。现马桂芝又对承建的房屋改建及添附再一次主张权利，已无事实及法律依据。另依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十二条承租人经出租人同意装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外的规定，对马桂芝的诉讼请求不予支持。况且马桂芝未提供其改建房屋门斗的相关证据。二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由马桂芝负担。
围绕当事人的再审请求，本院确认如下事实：
已生效的（2011）香民二初字第86号民事判决认定，大华厂于1994年10月24日开始租赁马桂芝房屋使用至1998年4月，每年租金13500元，共计47250元，已付5000元，尚欠42250元未付。2001年8月30日，双方签订协议书，约定大华厂欠马桂芝租金及利息合计385700元，此款作为马桂芝的投资建房款，按照合建的原则，大华厂将其所有的位于香坊区三辅街79号（现为81号）楼房一楼左侧划拨出90平方米、地下室划拨出215平方米归马桂芝所有折抵欠款，但该协议未履行。马桂芝在该案中请求大华厂履行协议，判令争议房产归马桂芝所有，大华厂协助办理产权转移登记。诉讼中经释明，马桂芝同意如协议不能履行，要求大华厂按银行同期贷款利率四倍给付拖欠租金本金及利息。该案判决为，大华厂给付马桂芝租金本金42250元及利息148228.68元（自1994年10月至2012年4月按银行同期贷款利率的四倍计算），驳回马桂芝其他诉讼请求。
已生效的（2013）香民二初字第37号民事判决认定，1994年10月大华厂因厂房动迁，租赁马桂芝住房及向其借款，拖欠的租金始终未付。1999年大华厂回迁新房时，因拖欠马桂芝租金及借款，遂将争议之房（香坊区三辅街81号楼上一层建筑面积19平方米、另一处地下室建筑面积30平方米）交给马桂芝使用至今。双方于2001年8月30日签订协议书及具结协议书各一份，主要约定将争议之房抵债补偿大华厂拖欠马桂芝的租金及利息，但协议未履行。大华厂在该案中请求判令马桂芝从争议之房迁出并给付房屋占用期间的使用费及利息共计318987元。马桂芝在该案中主张了对争议房产的改建费用但未提起反诉，该案中未予审理。该案判决为，马桂芝从其占用的房产中迁出并将房屋交付给大华厂，驳回大华厂其他诉讼请求。
马桂芝与大华厂曾于1996年10月29日签订协议书，其中约定如大华厂租用马桂芝房屋超过二年半仍不能搬出又还不清欠款，大华厂自愿将欠款及利息作为投资建房资金，一楼房屋按标准成本价每平方米1650元计算给马桂芝门市房90米；差价款多退少补；如大华厂无力偿还欠款还可以用房顶账。
原审中，大华厂原书记袁莹琨、原会计陆杰证实，马桂芝改建的房屋原是大走廊筒子房，楼上、地下室都只有一个小木头门，后在大华厂的请求下，马桂芝出资改建成五个门市房，加盖了门斗、仓房。当时大华厂承诺房屋改建款待双方结算时一并算入大华厂的欠款之内。马桂芝主张2001年签订协议时，马桂芝对房屋的改建已经完成。大华厂辩称扒门没有原来厂长的签字，应该有扒门的原始票据，以票据为准。
再审中，马桂芝举示了日期为1999年至2001年的水泥、砂石、五金建材、塑钢门窗及安装等发生的费用票据，共计187800元；举示了日期为2008年2月29日的城市道路占用挖掘费票据210元（备注三辅街79号）；举示了日期为2014年的下水管票据700元。
本院再审认为，大华厂拖欠马桂芝房屋租金，双方进而于2001年8月30日签订了协议书及结具协议书，现双方之间关于租金纠纷及迁让纠纷的民事判决均已发生法律效力，但关于马桂芝本案主张的对争议房产的改建款，在前述案件中并未审理。（2011）香民二初字第86号民事判决中判决给付的款项为大华厂拖欠马桂芝的租金本金及利息，而（2013）香民二初字第37号大华厂请求马桂芝迁让的房产亦不是双方协议中约定的应给付马桂芝的全部房产。原判决认为马桂芝出资建房后，一方面其本人已长期占有、使用争议之房，获取了相应的财产利益，另一方面，在另案诉讼中已依据其诉讼请求就建房的投入款及利益给予支持，与前述两起另案判决所反映的事实不符。马桂芝与大华厂于1996年签订的协议书中即约定了如大华厂还不清欠款则给付马桂芝相应房产的约定，马桂芝基于对该协议的信赖并应大华厂的请求改建争议房产与双方之间的往来情况相符，根据大华厂原书记袁莹琨、原会计陆杰的证言及大华厂在诉讼中的陈述，亦能够认定马桂芝出资改建了争议房产。现马桂芝不能按协议约定取得争议房产的物权利益，大华厂基于民事活动应遵循的公平、诚实信用原则，应当对马桂芝的改建房屋投入作为借款予以返还。马桂芝占有使用部分争议房产系基于其与大华厂之间分配房产的协议，而并非其租赁大华厂的房屋，原判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》进行审理，适用法律错误。
马桂芝与大华厂于2001年8月30日签订的协议书及结具协议书不违反法律的强制性规定，双方关于大华厂欠款数额结算为385700元的意思表示真实，结合马桂芝关于此时其对争议房产改建已经完成的主张及袁莹琨、陆杰关于房屋改建款待结算时一并算入大华厂的欠款之内的证言，马桂芝再审中举示的日期为1999年至2001年的票据，能够与双方上述协议高度吻合，故本院确认马桂芝对争议房产的改建投入款为187800元。马桂芝另提供的时间为2008年和2014年的两张票据，与房屋改建时间不符，其主张尚有9万余元支出，但无证据证明，本院不予确认。综合考虑马桂芝对争议房产的改建时间、马桂芝占用使用部分争议房产及双方另案两起诉讼的判决等情况，大华厂应按照中国人民银行同期同类贷款利率支付马桂芝自2001年8月30日起至本案起诉之日即2014年1月24日止关于房屋改建款的利息。
综上所述，原判决认定事实和适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销本院（2014）哈民一民终字第725号民事判决和哈尔滨市香坊区人民法院（2014）香民二初字第312号民事判决；
二、哈尔滨市大华服装厂于本判决生效之日起三日内，给付马桂芝房屋改建款187800元；
三、哈尔滨市大华服装厂于本判决生效之日起三日内，按照中国人民银行同期同类贷款利率给付马桂芝自2001年8月30日起至2014年1月24日止房屋改建款187800元的利息；
一、二审案件受理费100元，由哈尔滨市大华服装厂负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 王 丹
审 判 员 吴启龙
审 判 员 唐 皓
二〇一八年二月十二日
法官助理 陈 倩
书 记 员 杜欣雨